广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民一终字第867号
上诉人（一审原告）：赖炳生。
上诉人（一审原告）：韦艳琴。
二上诉人共同委托代理人：秦以敬。
被上诉人（一审被告）：赖新荣。
被上诉人（一审被告）：赖国林。
二被上诉人共同委托代理人：韦锦标。
上诉人赖炳生、韦艳琴因房屋买卖合同纠纷一案，不服柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月10日受理后，依法组成由审判员古龙盘担任审判长，代理审判员丘洪兵、代理审判员翁春亚参加的合议庭，于2014年9月28日公开开庭审理了本案，代书记员潘毅华担任法庭记录。上诉人赖炳生及上诉人赖炳生、韦艳琴的代理人秦以敬、被上诉人赖新荣、赖国林的代理人韦锦标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，赖炳生、韦艳琴系夫妻关系。赖新荣、赖国林系父女关系。赖炳生与赖国林系兄弟关系。位于柳州市天山路一区2号房屋系赖夏时的遗产，该房屋所占用的土地为柳州市水南村第二村民小组的集体土地，土地性质为宅基地，宅基地使用权人为赖夏时。赖夏时系赖炳生、赖国林的父亲。赖夏时于2003年5月死亡。2004年6月9日，赖炳生及韦艳琴、赖国林及其妻子覃进琼、赖国安（赖炳生及赖国林的弟弟）及其妻子郭玉姣到柳州市第二公证处对赖夏时的遗产进行分配公证，约定：位于柳州市天山路一区2号房屋中靠东面的三间房屋及相连的部分归赖国林、覃进琼所有；靠中间的三间房屋及相连的院子部分归赖炳生、韦艳琴所有；靠西面的三间房屋及相连的院子部分归赖国安、郭玉姣所有。2004年6月15日，赖炳生、赖国林以及赖国安办理了继承公证，由赖炳生、赖国林以及赖国安共同继承赖夏时的上述遗产。因资金困难，赖炳生、韦艳琴于2005年7月将所继承的上述房屋以150000元价格转让给赖新荣。双方未签订书面房屋转让协议。2005年7月9日，赖炳生出具《字据》，内容为：“今收到周吉伦、赖新荣交来购房款150000元。”2005年7月19日，赖炳生、韦艳琴与赖新荣到柳州市公证处办理了赠与公证，将自己继承赖夏时的房屋及相连的院子全部赠送给赖新荣，赖新荣表示接受赠与。2013年11月14日，柳州市鱼峰区水南村民委员会出具证明，称赖新荣、周吉伦夫妇从2005年7月至今一直居住在柳州市天山路一区2号房屋。赖炳生、韦艳琴曾于2013年12月23日诉至一审法院，请求确认赖炳生与赖国林于2005年6月8日签订的《卖房协议》无效，并由赖炳生、韦艳琴退还购房款150000元给赖国林。该院经审理后，于2014年2月24日作出（2014）鱼民初（一）字第10号民事判决书，判决驳回赖炳生、韦艳琴的诉讼请求。现赖炳生、韦艳琴认为，讼争房屋没有产权证，而赖炳生出卖房屋时亦未经过共有人即韦艳琴同意，加之赖新荣、赖国林均为城镇居民，不能买卖农村宅基地上的房屋，再次诉至该院，提出前述诉讼请求。
一审法院另查明，赖炳生、韦艳琴与赖新荣、赖国林均不是柳州市水南村第二村民小组的成员。2013年4月15日，赖炳生曾以柳州市天山路一区2号和60号房屋分别出售给赖新荣和章建明、已无房居住为由申请廉租房，柳州市鱼峰区水南村村民委员会和柳州市水南村第二村民小组分别予以确认。
一审法院认为，柳州市天山路一区2号房屋系赖夏时的遗产，赖炳生、韦艳琴通过继承公证和分配公证取得了该房靠中间的三间房屋及相连的院子部分的所有权，双方当事人对此均无异议，该院依法予以确认。综合双方的分歧意见，本案的争议焦点为：1、构成房屋买卖关系的主体是谁？2、涉案房屋买卖关系的效力如何认定？
对争议焦点1，该院认为，赖炳生、韦艳琴将涉案房屋以150000元转给赖新荣的事实，有双方在柳州市公证处所作的赠与公证、赖炳生出具给赖新荣收执的《字据》、赖炳生申请廉租房的报告以及赖新荣长期在此居住的事实予以证实，该院依法予以认定。韦艳琴称其对此不知情，与事实不符，该院不予采信。赖炳生主张赖国林亦是房屋买卖关系相对方，该院认为，赖炳生、韦艳琴的这一主张已经该院生效判决予以驳回，现其又未能提供新的证据予以证实，该院不予支持。综上，涉案房屋买卖关系的主体应为赖炳生、韦艳琴与赖新荣。
对争议焦点2，该院认为，赖炳生、韦艳琴将涉案房屋转让给赖新荣的行为，是双方当事人的真实意思表示，赖新荣虽不是柳州市水南村第二村民小组成员，但考虑到房屋所占用的土地使用权人是赖夏时，而赖炳生、韦艳琴与赖新荣均是赖夏时的家庭成员，双方之间转让房屋应属于家庭成员之间的内部流转。有效流转后，宅基地仍然登记在赖夏时名下，土地及其可能产生的收益仍归村民集体所有，且转让各方均不是柳州市水南村第二村民小组成员，更不会违反我国有关“农村村民一户只能拥有一处宅基地”等土地管理法的强制性规定。加之，经庭后向柳州市鱼峰区水南村村民委员会和柳州市水南村第二村民小组核实，村民集体组织对双方买卖房屋是知晓的，并明确表示宅基地上所建造房屋在家庭内部成员之间的流转并不影响村民集体组织对宅基地所享有的一切权利。据此，赖新荣向赖炳生、韦艳琴支付了购房款，赖炳生、韦艳琴亦将房屋交付给赖新荣使用至今，双方均全面履行了各自的义务，双方买卖房屋的行为应是合法有效的。因此，赖炳生、韦艳琴要求确认涉案房屋买卖行为无效并要求退还150000元购房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回赖炳生、韦艳琴的诉讼请求。案件受理费人民币6700元（赖炳生、韦艳琴已预交），减半收取3350元，由赖炳生、韦艳琴负担。
上诉人赖炳生、韦艳琴不服上述一审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院审理本案议定事实错误，应予以撤销。1、原审法院审理本案，认定上诉人所有的房屋的宅基地乃登记在赖夏时的名下，是完全错误的，是不符合客观事实的，其理由：第一、赖夏时已死亡，宅基地的登记哪能登记在已死亡的人的名下。第二、赖夏时死亡后，赖夏时的合法继承人已在2004年6月9日将赖夏时的房屋进行分割。继承已发生法律效力，之所以上诉人才取得柳州市鱼峰区天山路一区2号的房屋的部分所有权，上诉人才有权利卖房屋给被上诉人。依我国法律规定，房屋的继承和买卖其所有权的变更，宅基地的使用权的变更应随着房屋所有权的变更而变更。之所以说原审法院审理本案，认定宅基地仍登在赖夏时的名下，是错误的，是不符合客观事实的。2、原审法院审理本案，认定上诉人卖房屋给被上诉人是家庭内部成员之间的流转，是完全错误的，是不符合客观事实的。上诉人赖炳生与被上诉人赖国林虽是亲兄弟，但兄弟之间很早以前已各立门户，各有自己的独立家庭，上诉人赖炳生和被上诉人赖国林是两个不同的家庭。只有上诉人赖国林与上诉人赖新荣才是家庭内部成员。之所以说原审法院审理本案认定上诉人卖房屋给被上诉人是家庭内部成员之间流转，是完全错误的，是不符合客观事实的。二、原审法院审理本案，在程序上违反法律规定应予以撤销。原审法院审理本案，庭后向柳州市鱼峰区水南村村民委员会和柳卅市水南村第二村民小组核实情况，是违反我国《民事诉讼法》的规定的。上诉人和被上诉人都没有申请原审法院调查和收集证据。原审法院凭什么法律规定进行庭后核实。原审法院庭后核实的情况应经过双方当事人的质证是否符合客观事实。原审法院依据庭后核实，未经当事人质证，就作出判决，显然是违反法律规定的，是不公正的。三、原审法院审理本案，所作判决适用法律不当，应予以撤销。本案上诉人诉讼请求是确认上诉人与被上诉人买卖房屋的行为无效。可是原审法院审理本案，明确认定了上诉人与被上诉人买卖房屋的事实，但原审法院对上诉人与被上诉人买卖房屋的行为是否符合法律的规定是否有效不作出明确的判决确认。却错误地适用了程序法《民事诉讼法》的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条规定作出判决驳回上诉人（原告）的诉讼请求。原审法院所作判决适用法律不当。原审法院审理本案认定了上诉人与被上诉人的买卖房屋法律关系，却对上诉人与被上诉人的买卖房屋这一民事行为是否有效未判决，另一方面又认定上诉人所诉没有事实根据。原审法院审理本案自相矛盾，适用程序法判决实体法律关系。之所以说原审法院审理本案适用法律不当。四、上诉人在原审法院诉请事实清楚，诉请符合法律规定，请求二审法院，查明事实，依法改判决支持上诉人的诉讼请求。本案上诉人将其所有的房屋买卖给上诉人，事实清楚，但上诉人将其所有房屋买卖给被上诉人是违反了法律和行政法规的规定，其买卖房屋的行为是无效的。一审判决是违反我国物权法的相关规定的，请求二审法院明鉴。上诉人请求二审法院审理本案，查明事实依法作出公正的判决。
被上诉人赖新荣、赖国林答辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚、程序合法、判决正确，所以请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
上诉人赖炳生、韦艳琴为证明其上诉主张，向本院提交了以下证据，1、房屋租赁合同。证实上诉人现无法居住，是租房居住的。2、柳州市社会保险事业管理局证明。证实赖炳生从未在我市参加城镇职工基本养老保险。3、韦艳琴的疾病诊断证明书。4、柳州市房产档案馆查档结果证明书四份。证实上诉人没有房产。被上诉人赖新荣、赖国林没有提交新证据，对上诉人提交的证据提出质证意见认为，这些证据与本案均没有关系。并不能以现在没有房子为由证实以前转让的行为无效。本院审理认为，被上诉人提出的质证意见有理，应予采信，上诉人提交的证据均与其诉讼主张没有直接关联，也无法证实其上诉主张。本院经审理确认一审法院认定的事实。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。柳州市天山路一区2号房屋系赖夏时的遗产，赖炳生、韦艳琴与其他继承人协商并经过继承公证和分配公证取得了该房靠中间的三间房屋及相连的院子部分的所有权，赖炳生、韦艳琴将其继承所得的涉案房屋以150000元转让给赖新荣，赖炳生于2005年7月9日出具《卖天山路一区2号房屋字据》给赖新荣收执，赖炳生、韦艳琴与赖新荣于2005年7月21日以赠与的方式将柳州市天山路一区2号房屋靠中间的三间房屋及相连的院子转给赖新荣，双方在柳州市公证处办理了赠与公证。至此，双方房屋买卖的民事行为已经履行完毕。韦艳琴称其对此不知情，与事实不符，韦艳琴于2005年7月19日在柳州市公证处办理赠与公证时，亲自在《赠与书》上盖章，根据该事实，韦艳琴以其不知情为由要求认定买卖房屋行为无效的理由没有事实依据，一审法院据此不予采信是正确的。关于赖炳生、韦艳琴与赖新荣之间的房屋买卖行为是否有效的争议，一审法院认为赖炳生、韦艳琴将涉案房屋转让给赖新荣的行为，是双方当事人的真实意思表示，赖新荣虽不是柳州市水南村第二村民小组成员，但考虑到房屋所占用的土地使用权人是赖夏时，而赖炳生、韦艳琴与赖新荣均是赖夏时的家庭成员，双方之间转让房屋应属于家庭成员之间的内部流转。宅基地仍然登记在赖夏时名下，土地及其可能产生的收益仍归村民集体所有，且转让各方均不是柳州市水南村第二村民小组成员，更不会违反我国有关“农村村民一户只能拥有一处宅基地”等土地管理法的强制性规定。加之，经庭后向柳州市鱼峰区水南村村民委员会和柳州市水南村第二村民小组核实，村民集体组织对双方买卖房屋是知晓的，并明确表示宅基地上所建造房屋在家庭内部成员之间的流转并不影响村民集体组织对宅基地所享有的一切权利。一审法院认定赖炳生、韦艳琴与赖新荣之间的房屋买卖行为有效是正确的，本院予以维持。另外，一审法院为正确处理本案纠纷，向宅基地所在的集体进行调查核实相关事实并不违反程序法的规定。综上所述，赖炳生、韦艳琴提出的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6700元（赖炳生、韦艳琴已预交），全部由上诉人赖炳生、韦艳琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 古龙盘
代理审判员 丘洪兵
代理审判员 翁春亚
二〇一四年十二月七日
代书 记员 潘毅华