江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7566号
上诉人（原审被告）：施立强，男，1963年4月29日生，汉族。
委托诉讼代理人：翁小平，江苏温阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱博，江苏温阳律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：刘金来，男，1974年12月11日生，汉族。
委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵海燕，江苏共盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余碧华，女，1958年9月28日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：周昱城，男，1975年10月28日生，汉族。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏同大律师事务所律师。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：顾然，江苏同大律师事务所实习律师。
上诉人施立强、刘金来因与被上诉人余碧华、周昱城房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初2586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
施立强上诉请求：1、撤销一审判决第一至四项，依法改判或发回重审，其中第四项改判为将租金使用费扣除施立强在2016年3月16日之后向周昱城、余碧华支付的款项；2、一、二审诉讼费用由余碧华、周昱城承担。事实和理由：一、一审错误认定上诉人施立强未交纳2016年3月16日之后的费用，上诉人施立强实际已在2016年4月向被上诉人余碧华、周昱诚交纳租金20余万元。一审对租金交纳情况认定错误，直接导致一审法院错误认为上诉人施立强未交纳租金的期限超出五个月，错误地判决解除租赁合同关系。二、一审未依法履行释明义务，超出被上诉人余碧华、周昱诚的请求范围进行判决，严重违反法定程序。一审判决径直确认第三层房屋所产生的房屋租赁关系无效，超出请求范围作出裁判，严重违反法定程序。三、一审未指出被上诉人余碧华、周昱城的诉请自相矛盾，在被上诉人余碧华、周昱诚未对诉请进行变更的情形下，仍径直强行作出判决。
余碧华、周昱城辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
刘金来辩称，对施立强认为一审超出了诉讼请求范围，我方认可。我方认为，一审判决错误，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判。
刘金来上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人余碧华、周昱城承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。被上诉人余碧华、周昱城为涉案房屋的所有权人，房产证记载的面积为1-2楼的1115.39㎡。其与施立强于2006年5月22日签订的《租赁合同》中也明确约定租房面积约为1000㎡，但是施立强于2010年7月25日将该房屋转租给刘金来的《合作协议书》中，却明确约定租房面积共计2000㎡（含一楼一小部分，二、三楼整层）。一楼门面房其余部分尚有永琪美发、王氏果蔬、西祠烧烤等其他门面房，由此可知，涉案房屋一、二、三层总和的面积是远远超过2000㎡以上的，并且上诉人刘金来承租的2000㎡中的三楼是无证的违章建筑，也正是由于该原因，上诉人刘金来在2015年9月8日收到南京市公安消防支队秦淮区大队的行政处罚决定书，被迫停产停业。因为租赁房屋涉嫌违法出租，导致房屋已丧失约定的用途，上诉人刘金来才行使抗辩权，未支付相应的房屋租金。一审法院所作判决证据不足。余碧华、周昱城房产证记载的面积仅为涉案房屋1-2楼的1115.39㎡，这只能说明余碧华、周昱城是1-2层的所有权人，但并不能认为其对2楼之上的3楼也享有所有权。二、一审法院对相关法律关系理解不清。余碧华、周昱城与施立强签订的《租赁合同》中约定租房面积约为1000㎡，施立强与刘金来的《合作协议书》中约定租房面积共计2000㎡，余碧华、周昱城与刘金来之间并无合同关系，根据合同的相对性原则，余碧华、周昱城不能以合同之诉来要求刘金来返还房屋，而是应当另案以侵权之诉要求返还财产。三、一审法院判决超出诉讼请求。一审判决超出余碧华、周昱城的诉讼请求，判决第三层房屋所产生的房屋租赁关系无效，并归还第三层房屋不当。
余碧华、周昱城辩称，关于一审判决超出诉讼请求范围的问题，一审庭审时已经明确变更过诉讼请求。关于第三层归属的问题，第三层是开发商赠送给余碧华、周昱城的面积。
施立强辩称，答辩意见同上诉状的意见。
余碧华、周昱城向一审法院起诉请求：1、解除余碧华、周昱城、施立强租赁关系，施立强将租赁房屋返还给余碧华、周昱城；2、施立强向余碧华、周昱城支付2015年1月20日至2016年3月15日期间尚欠租金387500元以及按照季租金38万元的标准支付2016年3月16日至实际交还房屋之日止的租金；3、施立强支付税金（2015年1月20日至2016年3月15日期间尚欠税金139841.1元以及按照每年7.6万元的标准2016年3月16日至施立强实际交还房屋之日止的税金）；4、施立强支付违约金105468.22元；5、刘金来将其使用的房屋交还给余碧华、周昱城；6、施立强承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：诉争房屋的产权人系余碧华、周昱城，建筑面积为1115.39平方米，产权证上记载的房屋总层数为二层。2006年5月22日，余碧华、周昱城（甲方）与施立强（乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方同意将后标营25号-1约1000平方米的房屋交乙方经营使用，年租金为140万元；使用期限自2006年5月24日至2015年5月23日止；乙方如不按时缴纳约定费用，视为违约，自违约之日起，两个月按违约总价20%收滞纳金，后三个月按总价的70%收取滞纳金，违约时间超过五个月，乙方自愿将其所有投入的各类装潢和设备无条件归甲方所有，乙方对此不持任何异议，合同自然终止。该合同签订后，余碧华、周昱城向施立强交付的房屋为一层、二层、三层房屋（除诉争房屋外，在诉争房屋加盖有第三层房屋），面积约2000多平方米。2009年9月10日，余碧华、周昱城（甲方）与施立强（乙方）签订《补充协议》，约定：年租金为120万元；房屋租赁税由乙方承担；未经甲方同意，乙方不得擅自转让分割转租房屋，否则视为违约。2010年7月29日，余碧华、周昱城（甲方）与施立强（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方就后标营25-1饭店后续问题，达成如下补充协议，甲方同意乙方将酒店承包给世纪缘连锁经营，经营时间由2015年5月23日顺延三年，即2018年5月23日止；自2010年7月31日，乙方结清原租金，2010年8月1日开始，按季度付款，每季度付34.5万元，先付后用，每季度提前10天将房租汇入甲方指定账户，违约者按原协议执行；自2015年5月23日开始，每季度付38万元，其余条款同原合同第二条。
一审另查明，2010年，施立强将一楼一部分、二、三楼整层房屋（约2000平方米）转租给刘金来，租期自2010年8月1日至2018年5月23日。2014年12月22日，施立强起诉刘金来至一审法院，要求刘金来支付自2014年6月23日起的租金，后刘金来提起反诉，要求确认刘金来与施立强签订的《合作协议书》涉及的房屋三楼部分为无效合同，同时判令解除《合作协议书》以及要求施立强赔偿对房屋一、二、三楼的装饰装修、设备设施等各项损失以及预期经营收益，目前该案件正在审理过程中。
一审再查明，关于2015年1月20日至2016年3月15日期间租金，施立强未按照每期应支付租金的时间全额缴纳租金，尚欠38.75万元。自2016年3月16日起，施立强未向余碧华、周昱城支付租金。自2014年5月22日起，施立强向余碧华、周昱城交纳税金6万元。
在一审庭审过程中，余碧华、周昱城陈述其购买诉争房屋时就是三层房屋，面积2000多平方米，产权证记载的是第一、二层房屋，面积为1150平方米，第三层房屋无建造手续，亦无规划许可，税金之前由施立强交给余碧华、周昱城，余碧华、周昱城去交税。余碧华、周昱城亦陈述施立强将房屋转租给多个次承租人，本次诉讼仅要求刘金来作为次承租人交还房屋。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。余碧华、周昱城出租给施立强的房屋由两部分组成，其中一、二层房屋（面积为1115.39平方米）为余碧华、周昱城所有的产权面积，第三层房屋，余碧华、周昱城未提供建造手续，亦无提供规划许可，余碧华、周昱城、施立强之间的房屋租赁合同关系部分有效，部分无效。余碧华、周昱城、施立强签订的租赁合同约定按季付款，先付后用，违约时间超过五个月，合同自然终止，现施立强已超5个月未按约支付租金，故余碧华、周昱城有权要求解除关于南京市后标营25-1号房屋（面积1115.39平方米）形成的房屋租赁合同关系。本案中，《租赁协议书》部分有效，部分无效，但余碧华、周昱城有权按照该合同约定的租金标准要求施立强支付房屋租金、使用费，现施立强关于2015年1月20日至2016年3月15日期间尚欠38.75万元，施立强亦未交纳2016年3月16日之后的费用，故对于余碧华、周昱城要求施立强支付租金、房屋使用费38.75万元以及按照每季度租金38万元的标准支付自2016年3月16日至实际返还房屋之日止的租金、房屋使用费。由于施立强承租余碧华、周昱城的房屋有大部分由刘金来经营使用，且余碧华、周昱城在本次诉讼中明确表示仅要求刘金来作为次承租人交还其使用的房屋，故余碧华、周昱城只能要求施立强交付除刘金来使用的房屋。对于余碧华、周昱城要求刘金来返还其使用的一、二、三层房屋的诉讼请求，一审法院认为，虽然余碧华、周昱城、施立强合同记载的房屋租赁面积为1000多平方米，余碧华、周昱城、施立强均陈述余碧华、周昱城实际交付给施立强的承租面积为2000多平方米，包括第三层房屋，刘金来从施立强处转租第一层部分房屋，二、三层整层房屋，故余碧华、周昱城有权要求刘金来交还其使用的第一层部分房屋，二、三层整层房屋。
对于余碧华、周昱城主张施立强支付税金的诉讼请求，余碧华、周昱城、施立强合同约定由施立强交纳税金，在实际履行过程中，由施立强向余碧华、周昱城交纳税金，余碧华、周昱城去交税，现余碧华、周昱城亦未交纳税金，税金的数额亦不确定，故对于余碧华、周昱城要求施立强支付税金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于余碧华、周昱城要求施立强支付违约金的诉讼请求，施立强未按照约定支付租金，存在违约行为，鉴于施立强申请降低违约金，一审法院结合诉争房屋的市场情况等因素，酌定施立强支付违约金10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除余碧华、周昱城与施立强关于南京市秦淮区后标营25-1号房屋（建筑面积为1115.39平方米）租赁合同关系，另第三层房屋所产生的房屋租赁关系无效。二、刘金来于判决生效之日起三十日内将其使用的一、二、三层房屋交还给余碧华、周昱城。三、施立强于判决生效之日起三十日内向余碧华、周昱城返还南京市秦淮区后标营25-1号一、二、三层房屋中除上述刘金来使用的房屋。四、施立强于判决生效之日起三十日内向余碧华、周昱城支付2015年1月20日至2016年3月15日期间尚欠租金、房屋使用费387500元以及按照季租金380000元的标准支付自2016年3月16日至实际交还房屋之日止的租金、房屋使用费。五、施立强于判决生效之日起三十日内向余碧华、周昱城支付违约金10000元。六、驳回余碧华、周昱城的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10128元，由余碧华、周昱城负担3766元，施立强负担6362元。
二审中，除了上诉人施立强对一审查明的“2010年，施立强将一楼一部分、二、三楼整层房屋（约2000平方米）转租给刘金来”、“自2016年3月16日起，施立强未向原告支付租金。”及上诉人刘金来对一审查明的“本次诉讼仅要求刘金来作为次承租人交还房屋。”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，余碧华、周昱城与施立强均同意对余碧华、周昱城自2006年5月24日收取的租金在本案执行中抵扣。
本院认为，本案的争议焦点为：一、余碧华、周昱城要求解除双方的租赁关系，并要求施立强、刘金来返还租赁房屋的主张应否支持；二、余碧华、周昱城要求施立强支付自2015年1月20日至实际交房之日止的欠付租金及违约金的主张应否支持。
一、关于余碧华、周昱城要求解除双方的租赁关系，并要求施立强、刘金来返还租赁房屋的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，由于余碧华、周昱城出租给施立强的房屋第三层未取得建设工程规划许可证，故余碧华、周昱城与施立强签订的租赁协议中涉及房屋第三层部分依法应认定无效。因诉争房屋产权证记载的房屋总层数为二层，建筑面积为1115.39平方米，产权人系余碧华、周昱城，根据相关法律规定，涉及该部分面积房屋的租赁合同应认定合法有效。据此，一审法院认定余碧华、周昱城与施立强签订的租赁协议部分有效、部分无效正确，本院依法予以维持。对于双方签订的租赁合同无效部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，施立强、刘金来依法应将承租的涉案房屋三层部分返还给余碧华、周昱城。对于租赁合同有效部分的处理问题。本院认为，余碧华、周昱城与施立强签订的租赁合同约定，施立强如不按时缴纳约定费用，视为违约，自违约之日起，两个月按违约总价20%收滞纳金，后三个月按总价的70%收取滞纳金，违约时间超过五个月，施立强自愿将其所有投入的各类装潢和设备无条件归甲方所有，施立强对此不持任何异议，合同自然终止。该合同签订后，施立强未按约全面履行足额支付租金的义务，违约时间超过合同约定的五个月期间，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，余碧华、周昱城有权解除双方签订的租赁合同。在余碧华、周昱城与施立强租赁关系解除的情况下，施立强、刘金来占有涉案房屋，缺乏合同依据，依法应将其租赁的涉案房屋交还给余碧华、周昱城。据此，一审法院判令解除余碧华、周昱城与施立强签订的租赁合同，认定涉案房屋第三层的房屋租赁关系无效，并判令施立强、刘金来向余碧华、周昱城交还诉争房屋并无不当，本院依法予以维持。
二、关于余碧华、周昱城要求施立强支付自2015年1月20日至实际交房之日止的欠付租金及违约金的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，由于双方于2006年5月22日签订的《租赁协议书》约定，余碧华、周昱城同意将后标营25号-1约1000平方米的房屋交施立强经营使用，年租金为140万元；使用期限自2006年5月24日至2015年5月23日止。合同签订后，施立强未按期足额向余碧华、周昱城支付房屋租金，依法理当承担违约责任，因此，对余碧华、周昱城要求施立强支付房屋租金的主张，本院依法予以支持。对于违约金问题。一审法院根据查明的事实，鉴于施立强申请降低违约金，结合诉争房屋的市场情况等因素，酌定施立强向余碧华、周昱城支付违约金10000元，具有合理性，本院依法予以维持。因二审中，余碧华、周昱城与施立强均同意对余碧华、周昱城自2006年5月24日收取的租金在本案执行中抵扣，本院对当事人的真实意思表示予以尊重，故本院对上诉人施立强上诉称一审错误认定施立强未交纳2016年3月16日之后的费用的意见不予采纳。另，上诉人刘金来称一审判决超出余碧华、周昱城诉讼请求范围，缺乏证据证明，本院不予支持。
综上所述，上诉人施立强、刘金来的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20256元，由上诉人施立强负担10128元，由上诉人刘金来负担10128元。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 吴勇
审判员 付双
二〇一六年十一月七日
书记员 戴苗