陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长安民初字第03701号
原告王国信。
委托代理人王小军、黄飞，北京市康达（西安）律师事务所律师。
被告王贻斌。
委托代理人贾国华，陕西普迈律师事务所律师。
委托代理人鲁宁娟，陕西普迈律师事务所实习律师。
原告王国信与被告王贻斌房屋转让合同纠纷一案，原经本院于2010年12月7日作出（2010）长民初字第727号民事判决，原、被告均不服提出上诉，西安市中级人民法院于2011年8月25日作出（2011）西民二终字第01047号民事判决，原告不服向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2012年10月22日作出（2011）陕民一申字第00956号民事裁定，指令西安市中级人民法院再审本案。西安市中级人民法院再审后，裁定撤销陕西省西安市中级人民法院（2011）西民二终字第01047号民事判决及西安市长安区人民法院（2010）长民初字第727号民事判决；将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王国信及其委托代理人王小军，被告王贻斌的委托代理人贾国华、鲁宁娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王国信原审诉称：被告王贻斌属西安中国国际旅行社集团有限责任公司（以下简称“西安国旅”）职工。2002年西安国旅控股企业--
陕西安泰旅游工贸有限公司（以下简称“安泰旅游”）以职工入股的形式进行集资建房，被告王贻斌作为该公司职工取得建房资格。后被告王贻斌因资金不足，且此次集资建房存在较大风险，被告王贻斌不愿投入，遂与自己口头商定，由自己出资，以被告王贻斌名义购得该集资建房，自己支付被告王贻斌3万元转让费。双方商定后，其分两次向安泰旅游公司各转账30万元，并以免除债务的方式支付了3万元转让费。期间，被告王贻斌还陪同自己，并遵照自己的愿意选择了房屋户型。此后，被告却自行交纳了下欠房款，并在房屋已经建成后，拒绝交付房屋以及办理房屋产权过户手续。现诉请要求判令被告王贻斌立即交付房屋，并协助其办理房屋过户手续。
被告王贻斌原审辩称：因自己经济紧张，曾向原告王国信两次借款合计60万元用于购房，后曾通过信用社向原告偿还10万元，原告也予以接受，并无异议，故其与原告之间仅存在借款关系。另外，该房集资款项已达160余万元，其不可能以100万元基本价格售予原告。再者，自己曾借取原告三万元出具借条，但自己事后一直陆续偿还，现在仍余部分款项未还，原告王国信所述免去三万元债务不实。故拒绝原告王国信之诉讼请求。
原审查明：原告王国信与被告王贻斌属朋友关系。被告王贻斌原属西安国旅职工。2002年下半年西安国旅控股企业--
安泰旅游公司拟以职工入股的形式为本单位职工进行集资建房，被告王贻斌作为该公司职工享有单位建房资格。2002年12月16日，安泰旅游公司向自愿参与出资建房的职工下发《关于出资建房收款时间安排的通知》。2002年12月20日，原告王国信通过银行转账以被告王贻斌名义向安泰旅游公司缴纳建房集资款30万元。同月25日，安泰旅游公司向被告王贻斌出具30万元交款收据，后被告王贻斌将该收据交付原告王国信。2003年12月2日，安泰旅游公司出具董事会决议，表明建房地价上浮，同时告知股东，对于因故需退出的股东，按原交纳款30万元退还本人，并放弃股东身份。被告王贻斌知晓后并未要求退还该款。2004年4月26日，安泰旅游公司出具陕安泰办字（2004）006号通知，拟对在建项目楼位选择征询建房股东意见，要求各位建房股东在指定的时间以及地点进行选择。此后，原告王国信以及被告王贻斌依据排序按照安泰旅游公司的要求共同到达指定地点进行楼位选择，被告王贻斌在确定选择后并签字确认。2004年12月30日，安泰旅游公司出具陕安泰办字（2004）016号《关于安泰公司股东再次交纳建房集资款的决定》，要求建房股东再次交款。2005年1月20日，原告王国信再次通过银行转账以被告王贻斌名义向安泰旅游公司缴纳建房集资款30万元。同月25日，安泰旅游公司向被告王贻斌出具30万元交款收据，后被告王贻斌又将该30万元交款收据交付原告王国信。此后，被告王贻斌再未要求原告王国信交纳剩余房款。2007年1月19日，安泰旅游公司在收取被告王贻斌缴纳的三期预交房款40万元后，向被告王贻斌出具交款收据，该收据注明系用“贷款”缴纳。2007年11月8日，安泰旅游公司与被告王贻斌签订正式商品房买卖合同，双方约定：1、签订合同前，买受人（即被告王贻斌）预交房款；签订合同10日内，买受人将房款差额一次性结清。房款转至公司指定账户。2、出卖人（即安泰旅游公司）在2008年8月31日前将合同约定的商品房交付使用。2007年11月15日，被告王贻斌又与中信银行签订个人购房借款合同，将该商品房予以按揭抵押，贷款43万元用于清偿房款。2007年12月17日，受被告王贻斌委托，西安市长安区长泰房地产价格评估中心对讼争的枫丹白露苑F-26号房屋予以评估，估价为271.5万元。同月30日，被告王贻斌取得43万元房屋按揭贷款。2008年7月16日，安泰旅游公司公布陕安泰办字（2008）003号董事会决议，要求各建房股东交纳户外工程和相关配套、附属工程费用每平方米890元以及应收税金每平方米254.37元后，即办理交房入住手续。原、被告讼争房屋实际购买款项为1631569.97元。2009年10月27日，被告王贻斌在办理房产证过程中向安泰旅游公司出具“情况说明”一份，内容为：本人王贻斌，因购买长安区郭杜镇枫丹白露园别墅，分别于2002年12月25日至2009年10月20日共分五次向贵公司缴纳购房款和其他费用160多万元，公司也分别给我出具了收款收据。最近公司要求我交回全部收款收据要换发票，经我多次寻找，发现自己交款的其中两张收据丢失，两张收据共涉及交款金额60万元。如以后收据重现以及因收据引起的法律纠纷由我本人承担，与安泰旅游公司无关。望贵公司予以谅解，并办理相关手续为盼。此后，安泰旅游公司即着手为被告王贻斌办理相关房产手续。现原告王国信诉至本院，要求被告王贻斌交付房屋，并协助其办理相关房产过户手续。另查明：2008年10月18日，被告王贻斌曾通过陕西信合向原告账户打入10万元。诉讼中，原告王国信申请诉讼保全，要求对被告王贻斌所有的西安市长安区郭杜街道办事处枫丹白露苑S-15栋的S－410房屋予以查封，并提供担保，本院审查后，依法对该房屋予以查封，并禁止办理房屋买卖过户手续。庭审中，原告坚持其诉请，并增加诉请要求依法确认原告王国信为讼争房属的实际购买人或判令被告王贻斌返还其房款及利息以及房屋增值利润；被告王贻斌则坚持其答辩意见，同时认为原告增加诉请与原诉请相互矛盾，不能并存。因双方意见分歧较大，本案调解未果。
原审认为：被告王贻斌单位组织职工参与集资建房，被告王贻斌虽占有名额，但其在前期两次收到缴款各30万元的通知后，从未实际缴纳任何房款，而是原告王国信实际足额缴纳相应房款，且被告王贻斌在每次领取交款收据后，都主动交于原告王国信，同时，在原告王国信首次缴纳房款后，被告曾按公司约定时间与原告共同参与楼位选择。被告王贻斌将房屋转让原告王国信意思明显。另外，被告王贻斌辩称该60万元房款系自己向原告王国信借款，然而该两笔款项数额较大，但被告尚无任何书面借款合同作为证据证明，不合常理，且被告王贻斌从未向原告索要过该交款收据或者变换该收据以明确双方借款关系，相反，其在办理房产手续时，却以票据丢失为由故意隐瞒原告王国信持有房款票据事实，进而顺利办理房产手续。综上，被告王贻斌辩称其与原告王国信属借款关系，并不符合日常生活习惯；相反，原告王国信借用被告名义购买房屋更符合日常逻辑。据此，本院认定原告借用被告名义购买讼争房屋事实存在，原、被告之间事实上存在单位集资房口头转让协议。又因单位集资房本身体现了单位福利，而对单位福利的享有，须以具备该单位职工的身份属性为前提。原告王国信与被告王贻斌尽管事实上存在单位集资房口头转让协议，但双方之间的口头转让协议，使不具备单位职工身份的原告王国信享有了作为该单位职工才能享受的单位福利，这一行为不仅使单位的利益受到损害，也使国家利益受到损害。据此，原、被告口头约定的转让协议应属无效。故对原告王国信要求被告王贻斌交付房本、协助办理过户手续、确认其为房屋实际购买人的诉讼请求，本院依法不予支持。另外，合同被确认为无效后，因合同取得的房产，应当予以返回；有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，被告在该房屋买卖中，先允后毁，过错责任明显，据此，被告王贻斌除依法应当返还原告王国信预交房款外，还应赔偿原告王国信因该口头房屋转让协议所受到的经济损失。至于具体赔偿数额，本院将参照预交房款金额相应同期银行贷款四倍利息金额予以合理确定。对于原告所述3万元转让金一节，因证据不足，本院不予确认。至于被告王贻斌辩称其已向原告偿还10万元借款一节，因其与原告经济关系复杂，对于10万元款项性质其并无证据证明属于双方争议之60万房款，故对其该辩称，本院不予采纳。遂判决：一、原告王国信与被告王贻斌之间的单位集资房口头转让协议无效。二、被告王贻斌在本判决生效后十日内返还原告王国信预交枫丹白露苑房屋房款60万元。三、被告王贻斌在本判决生效后十日内赔偿原告王国信因房屋转让协议无效所致经济利益损失90万元。本案诉讼费13800元，财产保全费5000元，由原告王国信承担8800元，被告王贻斌承担10000元，在执行时一并交付原告王国信。
西安市中级人民法院二审经审理查明，原审判决认定事实属实。另查，2006年王国信向安泰公司交纳第三笔购房款40万元，后王贻斌以房屋抵押贷款方式亦向安泰公司交纳了该40万元购房款，安泰公司在征求王贻斌意见后将40万元退还王国信。
二审认为，一、王国信与王贻斌之间系购房权益转让关系还是借贷关系，结合本案实际情况，以王贻斌名义交纳60万元购房款收据王贻斌均交付给王国信，王国信与王贻斌共同选择楼位，王贻斌转让购房权益意图明显，且60万元数额较大，无书面借据，不合常理，故本院应认定为双方系购房权益转让合同关系，王贻斌上诉称60万元系借款一节理由不能成立，本院不予采信。二、关于购房权益转让合同的效力。双方争议之房屋系陕西安泰旅游工贸有限公司以职工入股集资方式建造的房屋，集资初始，土地及相关建审手续并不完备，但后期陕西安泰旅游工贸有限公司已完善了相关手续，故王贻斌与王国信之间转让购房权益行为并不违反国家法律、法规的强制性规定，协议应为有效。三、双方间的口头协议能否实际履行。在王国信交纳了两次购房款后，王贻斌于2007年11月8日以自己名义与陕西安泰旅游工贸有限公司签订了商品房买卖合同，并陆续支付了剩余房价款及户外工程、相关配套、附属工程等费用。同时要求陕西安泰旅游工贸有限公司返还了王国信交纳的第三笔购房款，王贻斌实际是以自己的行为表明不履行合同义务。在王贻斌逾期违约的情形下，王国信未采取合理的救济措施来维护自己的权益，亦未在合理期限内请求实际履行，由此应认定王国信已丧失了实际履行的请求权。四、关于合同解除后的处理。经审查，王国信交纳购房款60万元。至于双方间争议的10万元还款一节，因双方之间涉及其他经济纠纷，故本案不予涉及，当事人可另案主张解决。因此，王贻斌应返还王国信60万元。关于损失，由于合同解除系王贻斌违约造成的，王贻斌理应赔偿王国信的损失。2007年12月17日西安市长安区长泰房地产价格评估中心对涉案房屋评估价为271.5万元，该房屋增值部分约108万余元，鉴于王国信对房屋的投入只占总房款的少部分，本院酌情认定王贻斌赔偿王国信70万元损失较为适宜。据此，原审判决应予部分改判。2011年8月25日西安市中级人民法院遂作出（2011）西民二终字第01047号民事判决：一、撤销（2010）长民初字第727号民事判决第一项；二、王贻斌与王国信口头购房权益转让协议有效，予以解除；三、维持（2010）长民初字第727号民事判决第二项；四、变更（2010）长民初字第727号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，王贻斌赔偿王国信经济损失70万元。一审案件受理费13800元，财产保全费5000元由王国信承担8800元，王贻斌承担10000元。上诉案件受理费27600元由王国信负担13800元，王贻斌负担13800元。
原一、二审查明事实属实。重审又查明，2011年12月5日，被告王贻斌通过邮政储蓄银行向原告王国信汇款1310000元，以履行（2011）西民二终字第01047号民事判决。并向陕西省西安市汉唐公证处提出保全行为公证，称其为了履行已生效的（2011）西民二终字第01047号民事判决书，特向王国信汇款并申请对其汇款过程进行保全证据。2011年12月6日陕西省西安市汉唐公证处出具（2011）陕证民字第008476号公证书。后因王国信拒绝收取，案款退回王贻斌处。
在西安市中级人民法院（2011）西民二终字第01047号民事判决生效后，王贻斌于2011年7月13日，以自己与王国信除因房屋转让合同发生纠纷外，再无其他任何经济纠纷，而且在房屋转让合同纠纷案一、二审诉讼中王国信也未提交任何证据证明自己与其有其他经济纠纷，王国信无故收取自己10万元系不当得利，理应退还为由，将王国信诉至西安市未央区人民法院。2011年10月17日，西安市未央区人民法院作出（2011）未民一初字第01143号民事裁定，以王贻斌主张归还王国信的购房款10万元已经西安市中级人民法院作出（2011）西民二终字第01047号民事判决，且该判决已生效为由，驳回王贻斌的起诉。裁定送达后，2011年10月27日，王贻斌向西安市中级人民法院提出上诉。2012年11月28日，西安市中级人民法院作出（2012）西民二终字第00040号民事裁定，撤销西安市未央区人民法院（2011）未民一初字第01143号民事裁定、指令对本案进行实体处理。2013年3月7日，西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第00187号民事裁定，以王贻斌与王国信不当得利纠纷一案，因本案原、被告所依据的西安市中级人民法院作出（2011）西民二终字第01047号民事判决经陕西省高级人民法院（2011）陕民一申字第00956号民事裁定指令再审，本案需以另案的判决为依据为由，裁定中止诉讼。
另查明，2009年11月10日，被告王贻斌与常平平签订房屋买卖合同，将涉案房屋以总价300万元卖与常平平。2011年10月10日，常平平以王贻斌尚未向其办理产权过户登记相关手续为由，诉至本院要求判令王贻斌向其完成房产过户登记。2011年12月14日，本院对原告常平平与被告王贻斌房屋买卖合同纠纷一案，作出（2011）长民初字第03798号民事调解书，就涉案房屋达成调解协议：王贻斌在2011年12月24日，即本院（2010）长民初字第727号民事裁定对涉案房屋查封到期日开始为常平平办理房产登记过户手续，常平平向王贻斌支付剩余购房款。2011年8月25日西安市中级人民法院西民二终字第01047号民事判决生效后，王贻斌将涉案房屋过户到常平平之父常培孝名下。
又查明，2011年7月5日西安市中级人民法院审判人员与被告王贻斌申请的证人石巍的谈话笔录显示：石巍称其先给双方调解，王贻斌不承认60万元是房款，说是借款。王国信意思只要王贻斌一把把60万元还清，王贻斌说他只凑了10万元。当天王贻斌还给王国信10万元。其只知道这个10万元是还的60万元，除非还有一个10万元，其他的不清楚。问：2008年10月18日还的10万元，你给他们调解是否是这个时间。石答：时间差不多，我只记得当时是个周末。经查对时间，2008年10月18日是周六。
庭审中，原告变更诉讼请求为：1、请求确认原、被告口头购房资格转让协议有效；2、依法判令被告返还原告预交房款60万元；3、由被告赔偿因违约至2010年12月7日（原一审判决之日）给原告造成的经济损失90万元；4、请求被告向原告支付2010年12月8日起至被告实际给付上述款项150万元的同期银行贷款利息损失。5、全部诉讼费用由被告承担。原告王国信认为被告将购房资格转让给自己，自己已缴纳房款60万元。在2009年9、10月份，被告明确表示其已将诉讼标的卖了，因被告在自己起诉前明确表示不转让给自己反悔违约，故合同解除时间也应是由被告将房屋出让给第三人的时间为准。关于2008年10月18日被告所转10万元，是车辆租赁纠纷，与本案无关。
被告认为王贻斌与王国信之间形成的是附条件的口头房屋转让合同，且该口头转让合同在2006年10月退还原告第三笔购房款时已实际解除。王贻斌向王国信返还的10万元就是王国信垫付的一部分购房款。王国信未在法定期间就解除异议提起诉讼，故其诉讼请求不应得到法律支持。现诉争房屋已经合法程序转让他人所有，王贻斌愿意返还王国信垫付的房款50万元，并愿意按照银行同期贷款利率承担部分垫付款的利息；或者选择承担向王国信支付其垫付的部分房款所占比例的房屋增值利润。
就2008年10月18日王贻斌归还的10万元一节，原告提供证据有：1、甲方是陕西现代校园后勤服务有限公司，乙方是西安联合职业培训学院的后勤服务合同一份，2、甲方为王国信、乙方为朱宗祥的后勤服务合同一份，甲乙双方签字时间均为2005年11月3日。保证人：王贻斌签字。但合同并未约定保证合同应当包括的内容、保证方式以及保证责任。3、甲方为陕西现代校园后勤服务有限公司、乙方为王国信的车辆补充协议一份，4、加盖西安联合职业培训学院的收到丰田金杯车辆的收条一份。5、2011年10月10日陕西现代校园后勤服务有限公司的证明材料一份。6、2006年1月4日，王国信所写收到朱宗祥交金杯面包车保险费、租金，扣除朱宗祥全年应得费用五万元，实际收到租金7200元的收据一份。7、西安市碑林区人民法院（2008）碑民三初字第335号，关于原告王国信诉被告陕西现代后勤服务有限公司租赁费纠纷一案，准许原告撤回起诉的民事裁定书一份。8、2008年4月14日，王国信诉陕西现代后勤服务有限公司租赁费纠纷一案的和解协议一份，9、2007年11月8日，陕A.BL061车投人：王国信给西安现代校园后勤服务有限公司所写“关于陕A.BL061号金杯旅行车的情况通报”一份，10、（2010）长民初字第727号民事判决书、（2011）西民二终字第01047号民事判决书。原告王国信用以上证据证明王贻斌于2008年10月18日归还的10万元属于归还其车辆租赁费。被告质证认为第二份服务合同中王贻斌只是一个见证人，并没有说明保证人的责任。以上证据与王贻斌无关，无法证明双方存在本案外的经济纠纷，故10万元是王贻斌交给王国信的购房款。
被告就此节，提交证据有：1、2011年7月13日其向西安市未央区法院递交的请求王国信返还收取10万元不当得利款的民事起诉状一份。2、西安市未央区人民法院（2011）未民一初字第01143号民事裁定一份。3、西安市中级人民法院（2012）西民二终字第00040号民事裁定一份。4、西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第00187号民事裁定一份。5、2011年7月5日西安市中级人民法院审判人员与证人石巍的调查笔录一份。被告以此证明因原一、二审对10万元没有认定是还的购房款，才以不当得利起诉。原告质证认为王贻斌以不当得利起诉，就肯定不是购房款，不认可其证明目的。
对于房屋转让协议的解除时间一节，综合双方所举证据，2006年10月，被告单位在征求被告意见后将第三次原告交的房款40万元退回原告，而被告并没有通知原告。故被告认为合同解除时间应在2006年10月的意见，并无事实和法律依据。但在涉案房屋建成前后，2009年11月被告卖房前，购房的后续一百余万房款都是被告交纳，故原告认为被告在卖房前才明确表示不转让亦不符合情理。结合双方都承认石巍给双方调解的事实，在西安市中级人民法院民二庭2011年7月5日的调查笔录中石巍证明在2008年10月18日调解纠纷，并证明被告因此还款10万元。故认定以2008年10月18日为双方协商房屋转让协议解除时间，并以此为节点对涉案房屋进行评估。双方表示同意评估，本院通过西安市中级人民法院委托陕西华地房地产估价咨询有限公司进行评估，后因资料不全，原、被告未能提供现场勘察便利等原因无法评估。
上述事实有当事人陈述，交款凭证，购房合同，安泰旅游公司相关文件、贷款抵押合同，估价报告、汇款收据、公证书、房屋买卖合同、调查笔录、后勤服务合同，相关判决书、裁定书，调解书、退卷函等证据在卷作证，足以认定。
本院认为，被告王贻斌将其单位集资建房资格经口头协商约定，自愿转让原告王国信享有，是双方真实意思表示，该转让行为既不损害国家利益和他人利益，也不违反集资单位的规定，故本案集资建房资格转让协议应为有效。本次庭审中，被告也认为是附条件的口头房屋转让合同，故就房屋转让合同有效一节双方达成一致。就该集资建房资格转让协议的解除时间，双方发生分歧，依据双方提交的证据分析认定2008年10月18日为协商解除该转让协议的时间委托评估，但因资料不全，原、被告未能提供现场勘察便利等原因无法评估。由于合同解除系被告王贻斌违约造成的，王贻斌理应赔偿原告王国信的损失。因被告将房屋以300万元的价格已卖给第三人，按原、被告共计交款163万余元计，以此价格该房屋增值136万余元。鉴于王国信对房屋的投入只占总房款的少部分，本院酌情认定王贻斌赔偿王国信90万元损失较为适宜。因被告王贻斌违约而承担的赔偿责任，并非基于借款或者合伙，故被告意愿按照银行同期贷款利率承担部分垫付款的利息或者选择承担向原告王国信支付其垫付的部分房款所占比例的房屋增值利润的意见，本院不予采纳。因合同解除，被告理应退还原告交纳的购房款。对于被告返还的10万元是偿还的购房款还是偿还的其他经济纠纷款一节，据原告提交的2005年11月3日，王国信与朱宗祥的后勤服务合同。该合同虽有王贻斌在保证人栏签字。但该合同并未约定保证合同应当包括的内容、保证方式以及保证责任。其余证据也无法证明王贻斌于2008年10月18日一次性归还的10万元属于王贻斌承担保证责任归还其车辆租金。且结合证人石巍在西安市中级人民法院的证言，应认定被告已给原告偿还10万元购房款，故其下欠50万元购房款应退还原告王国信。因被告王贻斌于2011年12月5日，通过邮政储蓄银行向原告王国信汇款131万元，以履行（2011）西民二终字第01047号民事判决。并提请陕西省西安市汉唐公证处对其汇款过程进行了保全公证，后因王国信拒绝收取，案款退回王贻斌处。故因原告拒收案款而造成此后的利息损失，应由原告承担。因此，原告请求被告向原告支付2010年11月8日起至被告实际给付上述款项150万元的同期银行贷款利息损失的意见，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告王国信与被告王贻斌之间的单位集资房口头转让协议有效予以解除。
二、被告王贻斌在本判决生效后十日内返还原告王国信预交枫丹白露苑房屋房款50万元。
三、被告王贻斌在本判决生效后十日内赔偿原告王国信损失90万元。
四、驳回原告其余诉讼请求。
本案诉讼费13800元，财产保全费5000元，由原告王国信承担8800元，被告王贻斌承担10000元，在执行时一并交付原告王国信。
如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 山燕妮
审 判 员 杨 霖
代理审判员 田 力
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 张慧贤