吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初34号
原告：吉林蛟河农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省蛟河市。
法定代表人：姚金明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李元明，该公司职员。
委托诉讼代理人：李爽，该公司职员。
被告：吉林市万泰木业有限责任公司，住所地吉林省吉林市高新区。
法定代表人：康喜联，该公司经理。
委托诉讼代理人：朴光浩，该公司职工。
被告：吉林高新区恒山华康木器加工厂，住所地吉林省吉林市。
经营者：康喜联，住吉林省吉林市。
被告：康喜联，住吉林省吉林市。
被告：杨晓麟，住吉林省吉林市。
第三人：康宏儒，住吉林省吉林市。
第三人：康基梁，住吉林省吉林市。
第三人：康培恩，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：邵刚，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。
原告吉林蛟河农村商业银行股份有限公司（以下简称蛟河农商行）与被告吉林市万泰木业有限责任公司（以下简称万泰木业公司）、被告吉林高新区恒山华康木器加工厂（以下简称华康木器厂）、被告康喜联、被告杨晓麟、第三人康宏儒、第三人康基梁、第三人康培恩金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蛟河农商行委托诉讼代理人李元明、李爽，被告万泰木业公司的法定代表人康喜联、被告华康木器厂的经营者康喜联、被告康喜联、第三人康宏儒、第三人康基梁、第三人康培恩到庭参加诉讼。被告杨晓麟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蛟河农商行向本院提出诉讼请求：1.万泰木业公司偿还蛟河农商行借款本金4000万元，利息1,752,612.52元（此利息包括借款期间利息570,575元、逾期利息1,145,137.53元和复利31,853.53元。700万元借款期间利息从2016年8月22日计算至2016年11月18日;1300万元借款期间利息从2016年8月22日计算至2016年11月12日;2000万元借款期间利息从2016年8月22日计算至2016年10月31日。700万元逾期利息和复利从2016年11月19日计算至2017年2月21日;1300万元逾期利息和复利从2016年11月13日计算至2017年2月21日;2000万元逾期利息和复利从2016年11月1日计算至2017年2月21日）及此后逾期利息和复利从2017年2月22日计算至本金结清日为止，逾期利息利率按合同利率上浮50%，合同利率为浮动利率，即按起息日基准利率上浮50%，基准利率随人民银行利率调整而调整，浮动比例不变。2.蛟河农商行对华康木器厂抵押的房屋及土地使用权享有优先受偿权。3.康喜联、杨晓麟对以上借款承担连带保证责任。4.万泰木业公司、华康木器厂、康喜联、杨晓麟承担此案在诉讼过程中的一切费用。事实和理由：2013年10月31日，万泰木业公司向蛟河农商行申请抵押借款4000万元，借款期限3年。2013年12月26日，万泰木业公司与蛟河农商行签订人民币额度借款合同，约定蛟河农商行向万泰木业公司提供4000万元额度借款，额度有效期间自2013年12月26日至2016年12月25日。贷款利率为浮动利率，即在起息日基准利率水平上上浮50%，基准利率随人民银行利率调整而调整，浮动比例不变。按月结息，结息日为每月第20日。贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款利率按合同第四条第一款第二项调整，罚息利率根据调整后的贷款利息及上浮幅度同时进行相应调整。贷款逾期或挪用的，从逾期或挪用之日起在罚息基础上计收复利。以上借款华康木器厂用其所有的，位于吉林高新区火炬街4号的5处房屋及土地使用权抵押，5处抵押房屋房权证号和面积分别为：高字第GX000000881号，面积为329.62平方米；高字第GX000000883号，面积为2972.89平方米；高字第GX000000884号，面积为258.24平方米，高字第GX000000885号，面积为231.65平方米；高字第GX000000886号，面积为106.72平方米。土地使用权证号为吉市国用（2013）第220204008307号，面积为1431.15平方米。抵押合同签订日，蛟河农商行与华康木器厂到吉林市房地产管理局对抵押房屋办理了房屋他项权登记。对于以上借款，康喜联、杨晓麟签订承诺书，自愿对借款承担连带保证责任。2013年12月27日，万泰木业公司在蛟河农商行借款三笔，其中一笔借款本金为2000万元，一笔借款本金1300万元，两笔借款到期日都为2015年10月31日。一笔借款本金700万元，借款到期日为2015年11月30日。三笔借款到期后，万泰木业公司将借款本息结清。2015年11月中旬，万泰木业公司在蛟河农商行再次循环借款。2015年11月10日借款2000万元；到期日为2016年10月31日;2015年11月13日借款1300万元；到期日为2016年11月12日;2015年11月19日借款700万元，到期日为2016年11月18日;3次共领取借款本金4000万元。至2016年8月22日，万泰木业公司按合同约定，按月结息，共还息24次，金额2,991,337.59元，此后万泰木业公司未按月结息。以上3笔借款到期后，蛟河农商行向万泰木业公司催收贷款本息，但一直未还。
万泰木业公司、华康木器厂、康喜联辩称，1.复利的计算方式不清楚。2.针对蛟河农商行提出的对土地使用权优先受偿的主张，我方认为在贷款期间并未在土地上设定抵押权，请求法院予以驳回。
康宏儒、康基梁、康培恩述称，万泰木业公司、华康木器厂、康喜联将五处房产抵押给蛟河农商行的行为是无效行为，本案万泰木业公司、华康木器厂、康喜联无权抵押。房屋是家族企业财产，为了便于经营，才用康喜联的名字，康喜联的抵押行为侵害了康宏儒、康基梁、康培恩的财产所有权。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年12月26日，万泰木业公司与蛟河农商行签订《蛟河农村商业银行人民币额度借款合同》，约定蛟河农商行向万泰木业公司提供4000万元额度借款，额度有效期间自2013年12月26日至2016年12月25日。该借款合同第四条约定了贷款利率、罚息利率和计息：“（一）贷款利率本合同项下单笔贷款的贷款利率为年利率，执行下列第贰种：……贰：浮动利率，即在起息日基准利率水平上上浮50%，基准利率随人民银行利率调整而调整，浮动比例不变。（二）罚息利率本合同项下单笔贷款的罚息利率按照以下约定确定：……2.本合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款利率按照本条第（一）款第贰项调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。3.贷款逾期或挪用的，从逾期或挪用之日起在罚息基础上计收复利。……（七）万泰木业公司不能按照本合同约定的结息日付息，则自结息日起计收复利（八）……按月结息，结息日固定为每月第20日”
同日，蛟河农商行与华康木器厂签订《蛟河农村商业银行人民币额度借款最高额抵押合同》，约定华康木器厂用其所有的位于吉林高新区火炬街4号的5处房屋及土地使用权为万泰木业公司的借款做抵押，担保责任最高限额为4000万元，5处抵押房屋房权证号和面积分别为：高字第GX000000881号，面积为329.62平方米；高字第GX000000883号，面积为2972.89平方米；高字第GX000000884号，面积为258.24平方米，高字第GX000000885号，面积为231.65平方米；高字第GX000000886号，面积为106.72平方米。土地使用权证号为吉市国用（2013）第220204008307号，面积为1431.15平方米。抵押合同签订当日，蛟河农商行与华康木器厂对抵押房屋办理了房屋他项权登记。
蛟河农商行于2015年11月10日向万泰木业公司付款2000万元，到期日为2016年10月31日;2015年11月13日付款1300万元，到期日为2016年11月12日;2015年11月19日付款700万元，到期日为2016年11月18日。至2016年8月22日，万泰木业公司按合同约定共还息24次，金额2,991,337.59元，此后万泰木业公司未按月结息，亦未偿还借款本金。
康喜联、杨晓麟系夫妻关系，两人于2013年11月20日为蛟河农商行出具《夫妻共有财产承诺书》，同意用全部财产及收入偿还上述该笔借款本息。
2015年，康宏儒、康基梁、王月香起诉康喜联、华康木器厂、康培恩，诉讼请求中包括确认本案的抵押房屋即高新区火炬街4号综合楼中的1038平方米归三人所有。该案经本院一审，经吉林省高级人民法院二审，吉林省高级人民法院于2016年8月2日作出（2016）吉民终237号民事判决书，判决康宏儒、康基梁、王月香享有高新区火炬街4号综合楼中的1038平方米的份额。
康宏儒、康基梁系姐弟关系，王月香系二人母亲，三人向本院申请作为第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许。王月香于2017年5月26日去世，其配偶康培荣已于2011年8月10日去世。
本院审理本案过程中，康培恩申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，经本院审查认为其诉讼请求与本案不是同一法律关系，故对其请求未予准许并口头向其告知。但因本案审理结果与其有利害关系，故通知其作为无独立请求权第三人参加诉讼。
本院认为，蛟河农商行与万泰木业公司、华康木器厂签订的借款合同、抵押合同及康喜联、杨晓麟出具的承诺书均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应全面履行合同义务。
关于蛟河农商行主张万泰木业公司偿还借款本金及利息问题。蛟河农商行按照合同约定发放了4000万元借款，万泰木业公司应当依约按期归还借款本金并支付借款利息，其未全面履行合同义务，应承担相应违约责任。对于蛟河农商行主张万泰木业公司未偿还借款本金，要求万泰木业公司偿还借款本金4000万元，万泰木业公司、华康木器厂、康喜联均未提出异议，对蛟河农商行的该项诉讼主张本院予以支持。关于利息问题，蛟河农商行主张万泰木业公司已给付完毕2016年8月22日前的利息，万泰木业公司、华康木器厂、康喜联均未提出异议，故本院对此予以确认。关于利率问题，根据合同约定，按起息日基准利率水平上浮50%，基准利率随人民银行利率调整而调整，浮动比例不变，结息日未按时付息，自结息日起计收复利。贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款逾期的，从逾期之日起在罚息基础上计收复利，双方当事人关于利息的约定，不违反法律规定，故予以支持。关于利息的计算方式，2000万元本金的到期日为2016年10月31日，故该部分利息的计算方式应以2000万元为本金，2016年8月23日至2016年10月31日的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%，2016年11月1日至实际清偿之日止的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%再上浮50%;每月20日之前未按时偿还的利息从次月开始计入借款本金计收复利。1300万元本金到期日为2016年11月12日，2016年8月23日至2016年11月12日的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%，2016年11月13日至实际清偿之日止的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%再上浮50%;每月20日之前未按时偿还的利息从次月开始计入借款本金计收复利。700万元本金到期日为2016年11月18日，2016年8月23日至2016年11月18日的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%，2016年11月19日至实际清偿之日止的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%再上浮50%;每月20日之前未按时偿还的利息从次月开始计入借款本金计收复利。
关于蛟河农商行提出的康喜联、杨晓麟对上述借款承担连带保证责任的主张，因康喜联、杨晓麟为蛟河农商行出具《夫妻共有财产承诺书》，同意用全部财产及收入偿还上述该笔借款本息，系当事人的真实意思表示，故康喜联、杨晓麟应承担连带偿还责任。
关于蛟河农商行提出对华康木器厂抵押的房屋和土地使用权享有优先受偿权问题。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”土地使用权的抵押权属于物权一种，本案涉诉土地使用权的抵押未进行登记，蛟河农商行并未取得涉诉土地使用权的抵押权，其要求确认对涉诉土地使用权经依法折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的主张，不予支持。关于抵押房屋，蛟河农商行与华康木器厂就吉林高新区火炬街4号的5处房屋及土地使用权抵押签订了抵押合同，该5处房屋已经吉林省高级人民法院确认康宏儒、康基梁、王月香享有份额，华康木器厂将该部分份额与蛟河农商行签订抵押合同属于无权处分，但物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，抵押房屋登记在华康木器厂名下，抵押合同的签订时间及抵押权的登记时间均在吉林省高级人民法院作出确认康宏儒、康基梁、王月香享有房屋份额的判决之前，故蛟河农商行符合善意取得抵押权的条件。蛟河农商行要求确认其对抵押房屋经依法折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利，本院予以支持。
综上，蛟河农商行的诉讼主张部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十条、第一百八十七条、第二百零三条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下：
一、吉林市万泰木业有限责任公司于本判决生效之日起三日内偿还吉林蛟河农村商业银行股份有限公司借款本金4000万元及利息（以2000万元为本金，2016年8月23日至2016年10月31日的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%，2016年11月1日至实际清偿之日止的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%再上浮50%;每月20日之前未按时偿还的利息从次月开始计入借款本金计收复利。以1300万元为本金，2016年8月23日至2016年11月12日的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%，2016年11月13日至实际清偿之日止的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%再上浮50%;每月20日之前未按时偿还的利息从次月开始计入借款本金计收复利。以700万元为本金，2016年8月23日至2016年11月18日的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%，2016年11月19日至实际清偿之日止的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%再上浮50%;每月20日之前未按时偿还的利息从次月开始计入借款本金计收复利）；
二、如果吉林市万泰木业有限责任公司逾期未履行本判决主文第一项确定的给付义务，吉林蛟河农村商业银行股份有限公司有权在上述债权（不超过4000万元最高债权额限度）范围内对吉林高新区恒山华康木器加工厂提供抵押的坐落于吉林高新区火炬街4号的5处抵押房屋（高字第GX000000881号，面积为329.62平方米；高字第GX000000883号，面积为2972.89平方米；高字第GX000000884号，面积为258.24平方米；高字第GX000000885号，面积为231.65平方米；高字第GX000000886号，面积为106.72平方米）经依法折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、康喜联、杨晓麟对本判决主文第一项确定的吉林市万泰木业有限责任公司应付款项向吉林蛟河农村商业银行股份有限公司承担连带偿还责任；
四、驳回吉林蛟河农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250,538元，由吉林市万泰木业有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 李 洁
代理审判员 荆媛媛
代理审判员 赵 靖
二〇一七年九月十三日
代理书记员 王英惠