福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0181民初3938号
原告：福清市诚丰世纪园业主委员会，住所地福建省福清市诚丰世纪园，组织机构代码69191820-7。
负责人：薛坤先，业主委员会主任。
委托诉讼代理人：何群，福清市融城法律服务所法律工作者。
被告：诚丰房地产开发（福清）有限公司，住所地福建省福清市音西镇音西村，统一社会信用代码91350181633908713U。
法定代表人：何善祥，总经理。
委托诉讼代理人：薛忠亮，福建天月律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：阮依顺，福建华忠盛律师事务所执业律师。
原告福清市诚丰世纪园业主委员会（以下简称诚丰业委会）与被告诚丰房地产开发（福清）有限公司（以下简称诚丰公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告诚丰业委会的委托诉讼代理人何群、被告诚丰公司的委托诉讼代理人薛忠亮、阮依顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诚丰业委会向本院提出诉讼请求：1.确认福清市诚丰世纪园小区（以下简称诚丰世纪园）1-8号楼地下室两块空地面积约600平方米（指除了该地下室允许出售的300个车位以外的空地，以现场勘验为准）属于小区全体业主共有使用；2.诚丰公司不得将上述地下室空地（含人防设施）出售转让（包括抵偿债务）；3.依法确认诚丰世纪园1-10号楼屋顶15间标识房（即“景观房”）归全体业主共有使用，并由诚丰业委会代为接收管理。事实和理由：诚丰世纪园业主相继于2005-2006年间向诚丰公司购买了其所开发的该小区商品房，并按照约定全部履行了合同义务，诚丰公司也向业主交付了所购买的商品房并办理了产权证书，业主已入住多年。现因发现诚丰公司未经全体业主同意，也未征求诚丰业委会意见，擅自将属于业主所有的1-8号楼地下室停车位及人防设施使用功能进行变更，重新调整了停车位，从中划出两大块空地，一块约400平方米，另一块约200平方米，并将该两大块空地划分为车位欲出售或抵偿该公司结欠他人的款项，该行为严重损害了小区全体业主的权利，小区业主与外来定购车位的人员经常发生冲突，影响了全体小区业主的正常生活及生命安全；另外，诚丰公司未按法律规定将1-10号屋顶15间标识房移交给全体业主，而将该标识房出租他人盈利，并将租金占为己有。诚丰业委会认为，诚丰世纪园地下室车位和空地（含人防设施）及屋顶15间标识房建造成本均已摊入售楼成本并分摊给全体业主，所有权应属全体业主共同共有，诚丰公司无权予以处分，诚丰公司将地下室空地和屋顶标识房占为己有并予以出售的行为，侵害了全体业主的合法权益，诚丰业委会系经诚丰世纪园全体业主依法选举产生，并经福清市住房和城乡建设局备案，有权代表全体业主提起诉讼，请求依法判决。
诚丰公司辩称，1.诚丰世纪园地下停车区并非公共停车位，未计入业主公摊面积，业主不享有共有使用权，其物权应归诚丰公司所有。2.诉争地下停车区系人民防空工程，由诚丰公司自筹资金建设，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，诚丰公司享有使用管理权，收益归该公司所有。3.诚丰世纪园小区1-10号屋顶层景观墙后加建的景观房（即“标识房”），系诚丰公司自筹资金建设，商品房买卖合同约定商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人管理，据此，诉争景观房应归诚丰公司所有。4.诚丰业委会提起本案诉讼未根据物业管理条例有关规定获得业主授权，应依法驳回起诉。
诚丰业委会围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.福清市城乡和住房建设局业主委员会备案证明（编号为：2016001）、组织机构代码证，证明原告主体适格；2.外资企业登记情况表复印件，证明被告主体适格；3.福清市城乡规划局融规（2014）122号文件复印件，证明政府有关主管部门关于地下车位产权归属问题的反馈；4.现场照片7张，证明诚丰世纪园屋顶标识房共计15间，其中1号楼2间，5号楼1间，6号楼4间，7号楼1间，8号楼1间，9号楼2间，10号楼4间；5.诚丰世纪园小区1-8号楼地下室前期设计图纸（即2004年7月“地下室汽车库平面布置图”）和现状图纸（即2007年3月“地下室汽车库停车位划线平面图”），证明诚丰公司未经小区全体业主同意，也未征求诚丰业委会意见，擅自将该地下室的停车位及人防设施使用功能进行变更，重新调整了停车位，并从中划出两大块空地，其中一块约400平方米左右，另一块约200平方米左右。
诚丰公司围绕答辩意见依法提交了如下证据：1.融计外[2004]37号批复，证明诚丰世纪园地下室由诚丰公司自筹资金建设，战时可用于防空；2.预先登记通知书、3.诚丰世纪园1-8号楼地下室图纸，证明诚丰公司享有诚丰世纪园1-8号楼地下室所有权;4.信访回复件、5.融规[2014]122号反馈文件，证明诚丰公司建设的诚丰世纪园停车位配置符合规划要求，1-8号楼地下室5个专用停车区不属于公共停车位；6.商品房买卖合同，证明诚丰世纪园楼宇屋面使用权归诚丰公司管理；7.房地产测绘报告，证明诚丰世纪园1-8号楼地下室停车位不计入业主公摊，不属于业主共有；8.福州市人民防空办公室《建筑防空地下室审核意见书》、福清市公安消防大队《建筑工程消防验收意见书》，证明诉争地下室属于人防工程且经过消防验收。
本院依职权从国土资源局档案管理中心调取了如下有关诚丰世纪园小区1-8号楼地下室初始登记的档案材料：1.初始登记申请表、2.福清市房地产管理交易所受理单、3预先登记通知书、4.委托书、5.福清市房地产统一标识核准书、6.预售许可证补录证明、7.诚丰世纪园1-8号楼地下室情况表、8.测绘数据备案告知单、9.蔡宗良身份证复印件、10.企业法人营业执照、11.房地产开发资质证书、12.缴款通知书、13.融音西国用（2012）第A0969号国有土地使用证、14.建设用地规划许可证（编号2003-122）、15.《建设工程规划许可证》（编号2005-163JA）、16.建设项目规划验收意见书、17.商品房预售许可证、18.福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、19.福清市开源房地产咨询服务有限公司出具的报告书。
本院组织当事人对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，诚丰公司开发的诚丰世纪园项目位于福清市，该项目于2003年获得审批，原土地合同及规划条件函未对停车位提出具体要求。2004年9月10日福清市人民防空办公室以[2004]融（人防）地下室审字第020号《建筑防空地下室审核意见书》，审核意见：“同意诚丰公司在诚丰世纪园1-8号楼建设六级人防地下室4100平方米，平时作为停车，战时转为人员隐蔽，设计建设人防地下室应严格按《人民防空地下室设计规范》GB50038-94要求执行，与人防无关的各种管道不得穿越防空地下室，落实以上审核意见措施，同意施工。”因诚丰公司申请追加地下室建设规模，2004年11月25日福清市发展计划局以融计外[2004]37号《关于诚丰房地产开发（福清）有限公司追加“诚丰世纪园”商品房地下室建设规模的批复》，同意增加地下人防建设面积8920平方米。2005年7月20日福清市城乡规划局颁发了编号为2005-163JA的《建设工程规划许可证》，许可诚丰公司建设诚丰世纪园1-8号楼地下室，许可证载明：规划许可的建筑面积为18788平方米，建筑功能为停车用房（局部战时人防，平时停车），施工图应符合福清市城乡规划局2004年7月30日审批的总平图要求。2005年11月1日福清市建设局批准诚丰公司预售诚丰世纪园1-8号楼平战结合停车位300位。2007年3月14日该地下室经福清市公安消防大队验收合格，验收意见书载明：建筑面积和占地面积均为18788平方米，可停放汽车300辆，属二类地下室车库。2007年6月该地下室竣工验收。2012年9月25日诚丰公司申请该地下室产权初始登记（经测绘总建筑面积18320.63平方米），并缴纳了300个停车位的手续费。
另查明，诚丰世纪园1-8号楼地下室按照2004年的施工设计图设置有300个停车位和发电机房、储油间、高低压室、雨淋阀室、消防生活泵房、电梯基坑、储藏间等配套设施以及虑毒室、密闭通道、扩散室、筒洗间、防毒通道等设施，并无设置本案诉争的“专用停车区”，但在该项目建设过程中，诚丰公司于2007年3月对诚丰世纪园1-8号楼地下室进行重新设计，将汽车停车位进行重新集中布置，增加了五个“专用停车区”（见2007年3月“地下室汽车库停车位划线平面图”），该方案没有获得政府部门相关正式审批。
又查明，诚丰公司在诚丰世纪园1-10号楼屋顶设计有景观墙，墙面有“诚丰世纪园”标识，在实际建造中诚丰公司景观墙后加建了景观房（即“标识房”）共计15间（其中1号楼2间、5号楼1间、6号楼4间、7号楼1间、8号楼1间、9号楼2间、10号楼4间）。
本院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷，涉及地下室车位、空地及屋顶景观房的所有权及管理权的确认。对双方当事人争议的焦点问题，本院评判如下：
1.关于案涉地下室车位、空地（包括五个“专用停车区”）权属问题。本院认为，案涉地下室系由诚丰公司投资建造并经竣工验收的平战结合的人民防空工程，建筑功能为停车用房（局部战时人防，平时停车），设置有300个车位和发电机房、储油间、高低压室、雨淋阀室、消防生活泵房、电梯基坑、储藏间等配套设施以及虑毒室、密闭通道、扩散室、筒洗间、防毒通道等设施，在建设过程中，诚丰公司将汽车停车位进行重新集中布置后增加了五个“专用停车区”，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条关于“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，该地下室除公共设施、消防通道及其他配套设施以外的停车位和空地原则上应由诚丰公司使用管理，收益归诚丰公司所有。诚丰业委会认为地下室中的部分空地（包括五个“专用停车区”）属全体业主共有，但因诚丰世纪园停车位数量已符合规划配置要求，故五个“专用停车区”不属于公共停车位；又因案涉地下室建筑面积未分摊计入公用建筑面积，且诚丰公司与购买诚丰世纪园商品房的业主签订的销售合同中也未对地下室空地权属作出约定，故诚丰业委会关于该地下室部分空地（包括五个“专用停车区”）属全体业主共有的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
2.关于诚丰公司将案涉地下室部分空地（包括五个“专用停车区”）调整后划出车位进行出售或用于抵偿债务的问题。本院认为，诚丰公司对地下室部分空地（包括五个“专用停车区”）虽然拥有使用、管理、收益的权利，但其在使用该地下室空地的过程中不得改变规划功能，不得违反人防、消防技术规范，不得占用消防通道、公共通道及其他配套设施，不得危及建筑物的安全，否则诚丰业委会可以向相关行政部门举报，由相关行政部门处理。本案中，诚丰业委会认为诚丰公司地下室部分车位进行出售或抵偿债务，严重损害了小区全体业主的权利，导致小区业主与外来定购车位人员经常发生冲突，影响业主的正常生活及生命安全，但诚丰业委会并未就此主张进行举证，也未针对具体的出售、转让或抵偿债务行为提起诉讼，其关于“判决诚丰公司不得将地下室出售转让（包括抵偿债务）”的诉讼请求不是具体的诉讼请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，本院不予审理，诚丰业委会可针对具体侵权行为另行起诉。
3.关于诚丰世纪园1-10号楼屋顶15间景观房权属问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”诚丰世纪园屋顶设有“诚丰世纪园”标识的景观墙与整个楼房连成一体，应属于建筑物基本结构部分，紧靠景观墙建造的景观房（即“标识房”）不具有构造上、利用上的独立性，不能够登记成为特定业主所有，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定应当认定为物权法第六章所称的共有部分，诚丰业委会请求确认该景观房归全体业主共有和共同管理于法有据，本院予以支持。本案中，商品房买卖合同虽然约定楼宇屋面使用权归出卖人管理，但屋面作为房屋结构的重要组成部分是合同标的物所有权的内容，应随房屋所有权的转让而转让，诚丰公司以合同约定的方式将屋面使用权予以保留其所有，于法不合；况且合同并未对屋顶景观房的权属作出约定，故此诚丰公司关于诉争景观房按约定应归其所有的主张不能成立。
4.关于诚丰业委会是否为适格原告的问题。本院认为，诚丰业委会系经诚丰世纪园全体业主依法选举产生，并经福清市住房和城乡建设局备案，有权代表全体业主提起诉讼；诚丰公司关于诚丰业委会未获得业主授权无权起诉的主张本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定，判决如下：
一、福清市诚丰世纪园小区1-10号楼屋顶15间标识房（即“景观房”）归福清市诚丰世纪园小区全体业主共有，并由福清市诚丰世纪园小区全体业主共同管理。
二、驳回福清市诚丰世纪园业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费16500元，福清市诚丰世纪园业主委员会负担10000元，诚丰房地产开发（福清）有限公司负担6500元，限本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 郭 才
审 判 员 游 捷
人民陪审员 杨云明
二〇一七年六月一日
书 记 员 叶秀清
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