北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第6726号
上诉人（原审原告）郭民锁，男，1961年3月4日出生。
委托代理人范伟师，男，1966年4月23日出生。
被上诉人（原审被告）张文发，男，1955年1月1日出生。
委托代理人李宾，北京泓聚律师事务所律师。
上诉人郭民锁因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第8390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭民锁及其委托代理人范伟师，被上诉人张文发的委托代理人李宾到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
郭民锁诉至原审法院称：2009年8月13日，郭民锁与张文发签订房屋租赁合同，合同约定：张文发将其尚未完全竣工的位于北京市大兴区旧宫镇南小街14条12号院内，建筑面积约为1000平方米的三层楼房租赁给郭民锁对外出租经营；租赁期限为8年，自2009年10月1日起到2017年10月1日止；年租金为13万元，第五年后租金增加变为13.50万元，但支付办法由年付改为半年付；郭民锁支付张文发暖气（设施）费10000元（张文发为出租房屋安装供暖设施）等内容。郭民锁收房后，除购置32张木床外、还为承租房屋增加了摄像头、门卡器、防盗窗、打隔断等添附。2011年5月，旧宫政府发出违章建筑不能用于商业经营和出租等通知，郭民锁才得知张文发出租的房屋属于没有取得政府规划部门批准的违章建筑，故诉至法院，请求判令：1、确认郭民锁与张文发于2009年8月13日签订的房屋租赁合同无效；2、张文发返还租金1750元、供暖设施款7968.75元，安装防盗窗、门禁、摄像头、打隔断、购买油烟机、床的折价款6438.75元、3吨取暖煤或赔偿3吨煤折价款2400元；3、案件受理费由张文发承担。
张文发在原审法院辩称：不同意郭民锁的诉讼请求；郭民锁所述与事实不符，2007年涉案房屋就已经竣工，并且从2007年开始该处房屋就有租赁的审批手续；房屋是农村宅基地房屋，国家并未对宅基地有任何规划，张文发办理了政府的租赁许可证，其出租行为是合法的，因此双方签订的房屋租赁合同是有效的；关于房屋租金，张文发已退还郭民锁48000元租金，不存在没有退还的租金；郭民锁给付的10000元是一年的暖气费，而非暖气设施费；关于房屋的添附问题，防盗窗是张文发安装的，门禁原来就有，只是后来损坏了郭民锁又重新进行了安装，张文发对郭民锁安装油烟机、摄像头、床、隔断的行为均不知情。
原审法院经审理查明：2009年8月13日，出租方张文发与承租方郭民锁签订房屋租赁合同，张文发将位于北京市大兴区旧宫镇南小街一村14条12号院内，建筑面积约为1000平方米的房屋租赁给郭民锁使用，租赁期限为8年，自2009年10月1日起到2017年10月1日止，年租金为13万元，第五年后租金增加变为13.50万元，但支付办法由年付改为半年付；张文发负责每间房内及过道的地砖和腻子，卫生间、厨房做好，水电通好，锅炉、暖气、防盗门、窗户装好并且保证房间不漏水，张文发应于2009年9月1日将房屋交付给郭民锁使用，租赁期满或合同解除后，郭民锁返还房屋及附属设施结清应当承担的费用，对于郭民锁装修的部分，归张文发所有张文发不予补偿。如因政策性拆迁，本合同自动解除，张文发退还郭民锁剩余房租，郭民锁必须无条件腾退承租房屋。合同签订后，张文发按照合同约定将租赁房屋交付郭民锁使用，并约定完工后一个月为招租期，郭民锁陆续向张文发支付14万元，其中13万元为首年租赁费用，1万元为暖气费。2010年8月11日，郭民锁支付2010年10月1日起至2011年9月30日止的租金13万元。在使用过程中，郭民锁重新安装了门禁。2011年5月3日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会、北京市公安局大兴分局、北京市工商行政管理局大兴分局、北京市大兴区卫生局、北京市大兴区安全生产监督管理局、北京市大兴区旧宫镇人民政府共同发出关于规范村（居）民自建楼房管理的告知书，告知书载明：所建出租房屋未取得建设、规划等法律规定必须取得的审批手续的，不得出租，已经出租的应立即停止出租。2011年5月12日，北京市大兴区旧宫镇人民政府对房屋所有权人发出告知书，要求租用违章建筑的商户和租住人员在5月15日前撤离，房屋所有人应自行拆除违法建设。告知书发出后，郭民锁于2011年5月14日搬离租赁房屋，张文发退还郭民锁租金45600元。庭审中，郭民锁提供证人证言及合同证明其购买床、安装防盗窗、门禁、摄像头、打隔断、油烟机及购买煤所支出的费用，但张文发不予认可。
另，张文发与齐小梅系夫妻关系，1999年5月20日，张文发取得集体土地宅基地使用证，张文发在北京市大兴区旧宫镇南街一村十四条20号建造房屋，后该地址变更为北京市大兴区旧宫镇南街一村十四条12号，宅基地使用证载明的批准建房面积为113平方米；2007年8月1日，齐小梅取得该处房屋租赁合同登记备案证明，证明载明出租面积为30平方米，该证明至2011年12月31日均有备案。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、房屋租赁合同、收条、证明、合同、告知书、结婚证、登记备案证明、宅基地使用证等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效，本案所涉及租赁房屋与宅基地使用证登记备案不符，超出部分不符合相关规定，利用该房屋进行商业经营及出租均属违法，张文发与郭民锁签订的房屋租赁合同，因部分内容违法，该部分合同内容无效。合同无效产生财产返还的法律后果，张文发因此取得的租金应予返还，但应扣减郭民锁通过房屋获取收益期间的费用，上述收益期间为自2009年9月1日起至2011年5月14日止，郭民锁按四个半月计算多收取的费用，并无不当，张文发已退还郭民锁45600元，对郭民锁要求张文发退还剩余1750元使用费的诉讼请求，法院予以支持。郭民锁交纳的1万元注明的是暖气费，非暖气设备费，郭民锁在使用房屋期间应交纳暖气费，因此，张文发无需返还；郭民锁所述安装防盗窗、门禁、打隔断，系郭民锁自主行为，郭民锁提供的证据不能证明其实际添附，且郭民锁已搬离租住房屋，无法恢复当时情况，对郭民锁要求张文发返还摄像头、床、油烟机的诉讼请求，上述物品均可在郭民锁搬离时一同搬走，郭民锁在搬离租住房屋后又要求张文发予以返还，法院不予支持。郭民锁仅通过证人证言来证明煤的存在，没有其他证据予以佐证，法院对郭民锁要求张文发返还煤或折价款的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告郭民锁与被告张文发于2009年8月13日签订的房屋租赁合同超出集体土地宅基地使用证上载明的建筑总面积的部分无效；二、本判决生效后十日内，被告张文发返还原告郭民锁房屋使用费一千七百五十元；三、驳回原告郭民锁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，郭民锁不服原审判决上诉至本院。郭民锁上诉请求：撤销原审判决，改判依法确认上诉人郭民锁与被上诉人张文发于2009年8月13日签订的《房屋租赁合同》无效；改判被上诉人张文发返还上诉人郭民锁租金3150元、支付上诉人投资供暖设施添附折价款7968.75元、投资安装防盗窗、门禁、摄像头、打隔断墙、油烟机等添附折价款6438.75元（以上款项合计17557.5元）；一、二审案件受理费由被上诉人张文发承担。上诉理由：涉案合同应当认定为无效；张文发应退还郭民锁未到期的房租3150元；郭民锁交纳的1万元应该是暖气设施费；原审法院认定事实错误；38张床可搬走，但在未搬走的情况下要求返还或者折价是合情合理合法的。
张文发同意原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
郭民锁、张文发在本院审理中，均未提交新证据。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有陈述笔录、房屋租赁合同、收条、登记备案证明、宅基地使用证等证据材料在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。张文发与郭民锁签订的房屋租赁合同，其租赁面积与宅基地使用证登记备案的面积不符，超出部分不符合相关规定，所签订的合同应为部分无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。郭民锁按四个半月计算多收取的费用，并无不当，张文发已经退还郭民锁45600元，一审法院支持郭民锁要求张文发退还1750元使用费的诉讼请求，本院予以认可。由于郭民锁在一审法院主张返还租金1750元，二审仅就一审诉讼请求的范围进行审查，对超出部分不予审理，故对于郭民锁的上诉请求，本院不予支持。
无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。张文发宅基地使用证载明的批准建房面积为113平方米；2007年8月1日，张文发的妻子齐小梅取得该处房屋租赁合同登记备案证明，证明载明出租面积为30平方米，且该证明至2011年12月31日均有备案，因此，本案所涉及租赁房屋与宅基地使用证登记备案不符，超出部分不符合相关规定。对郭民锁主张应认定为全部无效的上诉理由，本院不予认可。
郭民锁交纳的1万元注明的是暖气费，非暖气设备费，郭民锁未提供相应的证据证明交纳的1万元为暖气设备费，张文发亦不认可交纳的1万元为暖气设备费，对于郭民锁的主张，本院不予认可。郭民锁主张的安装防盗窗、门禁、打隔断等，系郭民锁的自主行为，郭民锁应提供证据证明其为实际添附人，由于郭民锁并未提供充分证据，本院对此主张不予支持。对于郭民锁要求返还摄像头、床、油烟机等，郭民锁应该在搬离时一同搬走。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百三十二元，由郭民锁负担一百二十元（已交纳），由张文发负担十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百六十四元，由郭民锁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏晓红
审 判 员 赵文哲
代理审判员 钟家正
二〇一三年八月一日
书 记 员 李国华
书 记 员 武 霞