河南省开封市金明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第583号
原告王蓓，女，汉族，1956年7月5日出生，住河南省开封市龙亭区。
委托代理人史根，男，汉族，1956年12月11日出生，住河南省开封市龙亭区。特别授权代理，系原告王蓓之夫。
委托代理人彭建高，河南世纪行律师事务所律师，一般授权代理。
被告开封市龙成置业有限公司。
住所地开封市汉兴路龙成香榭里花园。
组织机构代码73245879-7。
法定代表人朱太忠，该公司董事长。
委托代理人辛永丰、江海洋，该公司法律顾问，特别授权代理。
原告王蓓诉被告开封市龙成置业有限公司（以下简称龙成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理。本案依法由审判员韩立新适用简易程序于2014年6月23日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转入普通程序，并由审判员韩立新、审判员高登望、代理审判员屠嘉铃组成合议庭于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告王蓓的委托代理人史根、彭建高，被告龙成公司的委托代理人辛永丰、江海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王蓓诉称：原告2013年5月与开封市龙成置业有限公司签订正式合同购买开封市集英街龙成锦绣C3-3-101商品房，C3楼房剪力墙结构，层高11层，地下1层为人防工程，该房为1楼。验房时发现几个墙角有起碱现象，物业派来工程部施工人员修补两次。同年8月原告开始装修。在装修阳台拆除原窗户时发现阳台下水道处，地板下面往上渗水，装修处理到主卧室地面，施工人员被陷入裂开的地板下面，这时发现地板与地下回填土有10-20厘米悬空距离，回填土呈稀泥状态，被告公司推诿不予解决。后原告房屋质量问题投诉到开封市建筑质量监督站，开封市建筑质量监督站派工程技术人员到现场查看并下达《开封市工程质量投诉整改通知单》。整改通知单责成“建设单位组织监理、施工、物业负责人及投诉人就房屋质量缺陷情况进行调查核实，与投诉人协商，达成一致意见并将结果以书面形式告诉投诉人。保修单位完成保修后，建设单位、监理单位、保修单位和投诉人共同验收签字确认。”但质量问题至今没有解决修复，故原告诉至法院请求判令被告更换被污染的墙体，在东墙加设防水层或赔偿损失；判令被告赔偿原告由于建筑质量问题，原装修合同无法履行违约损失46000元、无法正常入住2年租房55200元、1年物业费1958元、更换维修施工中损坏防盗门1500元、维修施工中损坏地下地热、自来水管道设施2000元、维修施工中损坏供暖设施6000元，以上共计：112658元。
被告龙成公司辩称：被告已完成全部保修义务，已将涉案房屋整修完毕，不应赔偿原告损失，关于原告的第一项诉求，没有相应的证据证明，也不属于保修范围，应当驳回原告全部诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同一份，2、开封市区建筑工程质量安全监督站出具的开封市工程质量投诉整改通知单一份、2013年12月8日拟定的整改方案一份、影视资料一份、建筑商整改后的照片一组，3、装饰合同一份、施工单位收条一份、原告与施工单位2014年3月10日签订的终止装修合同的协议一份、装饰公司收条一份，4、房屋租赁合同一份、收条一份，5、防盗门相片一组，6、维修施工中损坏的地下地热，自来水管道设施相片一组，7、维修施工中损坏的供暖设施相片一组，8、2013年7月10日原告向龙城物业公司缴纳的物业费票据一份。以上述证据证明原告的诉讼请求依法成立。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性有异议，没有原件核对，且其中第十六条保修责任中约定，出卖人仅在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题时才承担保修义务，如房屋不在保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人不用承担责任。对证据2中整改通知单的真实性无异议，但质检办已经就涉案房屋质量问题进行了查明，应以质检办查明的情况为准，对整改方案真实性无异议，但该整改方案说明被告已履行保修义务，并就相关问题整修完毕。对影视资料和整改后现状的照片真实性无异议，但该证据恰恰证明被告已完全履行了保修义务。对证据3真实性和证明目的有异议，装修合同所涉的装修公司营业执照已被吊销，系无照经营，本合同为无效合同，并且已吊销营业执照的公司公章应当被收回，根本不会再出具盖过公章的合同，该合同系伪造。装修合同中价款达二十多万，不符合实际情况，并且装修合同中约定有详见附件清单，但其后也没有相应的清单，此外，该证据系虚假的，不具有合法性和关联性。施工单位收条是装修首付款的收条，是虚假的，此装修公司主体不存在，在实际装修中也不可能首付款这么多，以十二万元现金交付也不符合常理。中止装修合同协议也是虚假的，装修公司是设计，绘图，打印效果图等，并没有实际成果，补偿没有依据。另外根据装修合同第二条第二款乙方采购的材料的约定，装修公司应提供购货发票，事实上是装修公司根本就没有购买相应的材料，该协议只是原告与装修公司之间伪造形成的材料，没有事实和法律依据，所以该争议不具有关联性。装修公司收条也是伪造的，该装修公司不存在，给装修公司赔偿也不符合常理。对证据4的真实性和证明目的有异议，对房屋租赁合同，没有房产证，也没有出租人身份证，租金过高，该租金一年一交，也不符合常理，被告给原告维修不到两个月，原告的租赁损失应不超过两个月，原告要求过高的赔偿损失没有事实和法律依据，且该房屋租赁合同与被告没有关联性。对证据5、6、7的真实性和证明目的有异议，无法显示拍摄照片的时间，也无法证明是否为涉案房屋，没有相应证据佐证房屋损失，且该组证据没有关联性，被告已履行保修义务。对证据8，该收据显示的是李美玲所签，物业费是交给物业公司的，与被告没有关联性，无论原告居住与否，都应当向物业公司缴纳物业费，且维修只需要一个多月，该物业费过高。
被告龙成公司为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：1、施工单位负责人的证人证言及整修完成后的照片各一份，证明目的是证明被告已完全履行保修义务，不应赔偿原告的任何损失。2、被告赔偿原告三千元的收据一份，证明目的是被告已补偿原告三千元，原告不能主张其他权利。3、开封市东港装饰公司企业基本信息，证明该公司已与2002年9月24日吊销，该公司事实上不存在。
经庭审质证，原告王蓓对被告提交的证据1证人的身份无异议，对其证明内容有异议，证言中说把本案所涉房屋整修完毕不是事实，原告提供的证据可以证明墙体污染依然存在的事实，原告提供的照片显示墙壁依然起碱，该证人系施工单位负责人，其与本案有利害关系，其证言无法做为认定事实的依据。对证据2的真实性无异议，收条只能证明收到的是内墙弱电材料费，并不是所有损失，原告的诉求与该收条并不矛盾。对证据3真实性无异议，是吊销而不是注销，吊销是对企业的一种行政处罚，但该民事主体依然存在，装修公司无论是注销还是吊销，做为原告是不清楚的，原告的实际损失是客观存在的。
经审查，本院认为：原告提交的证据1、2客观真实，本院予以采信。证据4能真实证明原告所租赁房屋的租金，故本院予以采信。证据8能真实证明原告缴纳的物业费，故本院予以采信。证据3由于被告有异议认为是伪造的，而该装修公司已经吊销，原告没有提交其他证据与其相印证证明该装修合同、收条、协议真实有效，故本院不予采信。证据5、6、7能反映出防盗门、地下地热及自来水管道设施、供暖设施的损坏，故本院予以采信。被告提交的证据1中整修完成后的照片能够反映整修后的情况，本院予以采信。被告提交的证据2，可以证明被告已赔偿原告3000元的事实，对此事实本院予以确认，但与原告主张的诉求无关。被告提交的证据1中施工单位负责人的证人证言因原告有异议，本院不予采信。被告提交的证据3可以证明开封市东港装饰公司已被吊销的事实，对该事实本院予以确认。
经审理查明：原告王蓓于2013年5月8日与被告开封市龙城置业有限公司签订商品房买卖合同一份，购买位于集英街以西××龙城××花园××区××单元××预售商品房××套，该房屋建筑面积148.35平方米，合同还对原被告的其他权利义务做了具体约定。2013年12月2日，开封市建筑工程质量安全监督分站出具开封市工程质量投诉整改通知单一份，该通知单显示龙城锦绣花园C区3栋3单元1层101号房屋现场检查的情况为：1、室内南卧室地坪下沉、表面开裂、局部开挖出回填土不密实，墙体根部有返潮、起碱现象。2、室内南阳台回填土表面潮湿，墙体根部有返潮、起皮现象。3、室内客厅墙体根部局部修补处有起碱现象。该通知单的处理意见为：1、责成建设单位在七日内组织有关监理、施工、物业管理单位负责人及投诉人对涉及投诉的房屋质量缺陷情况进行现场调查核实；2、就质量缺陷和保修时限等事项进行商议，达成一会意见，并将处理协调结果以书面形式告知投诉人；3、保修单位完成保修，建设单位、监理单位、保修单位和投诉人共同验收签字确认。
2013年12月6日，龙城锦绣花园出具C-3-3-101房室内地坪空鼓处理方案一份，该方案载明该房屋室内部分地坪以下土中含水量较大，部分地坪空鼓，并制定了处理方法：1.1、将空鼓处的地坪砼剔除，1.2、室内空鼓处约300mm深回填土翻开（阳台，主卧全部），1.3、用3：7的水泥灰土拌匀压实，1.4、用C15混凝土浇筑地坪，恢复原状；2.1、将返潮、起皮、起碱部位墙体抹灰面砂浆剔除，2.2用防水砂浆重新抹灰，恢复原状；3.1主楼南侧阳台及主卧挖出回填的土部位，防水层外面再衬复一层泡沫板，作为防水保护层；4.1卫生间及阳台排水管道修复，做到不漏不渗水。经本院现场勘查及询问原被告双方，该房屋已经按照以上处理方案已经全部修复完毕。在修复房屋的过程中，原告的防盗门、地下热水及自来水管道设施、供暖设施损坏。为此，原告诉至本院，要求解决。
另查明，2014年1月22日，原告王蓓向被告出具收条一份，内容为“收条王蓓龙城锦绣花园C-3#101业主修复室内强、弱电（因地平维修损坏）材料费、工费叁仟元整王蓓2014.元.22”。
本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中原告发现所购买房屋出现室内南卧室地坪下沉、表面开裂、局部开挖出回填土不密实，墙体根部有返潮、起碱现象；室内南阳台回填土表面潮湿，墙体根部有返潮、起皮现象；室内客厅墙体根部局部修补处有起碱现象，被告作为房屋的出售方理应承担修复责任。根据庭审和现场勘查的情况来看，该房屋目前已经按照开封市建筑工程质量安全监督分站下达的整改通知单修复完毕，故原告要求判令被告更换被污染的墙体，在东墙加设防水层或赔偿损失的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。原告要求被告赔偿的装修合同无法履行违约损失46000元，因其提交的证据无法形成完整的证据链以证明其真实的损失情况，且该损失不属于因房屋质量问题所造成的直接损失，故本院依法不予支持。原告要求被告赔偿的无法正常入住2年租房55200元，由于被告称为原告修复房屋的实际时间不超过两个月，且原告主张2年的时间确实过长，故本院酌定被告赔偿原告无法正常入住的房租8个月，每月2300元。原告要求被告赔偿的1年物业费1958元有发票为证，且确实因为房屋质量问题导致原告无法入住，故本院予以支持。原告要求被告赔偿的更换维修施工中损坏防盗门1500元、维修施工中损坏地下地热、自来水管道设施2000元、维修施工中损坏供暖设施6000元，因原告未向本院提交发票证明损失的具体数额，但考虑到这些损失客观存在，故本院酌定为8000元。据此，依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告开封市龙成置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告因无法入住所造成的房租损失18400元，物业费损失1958元，更换维修施工中造成的损失8000元，以上共计28358元；
二、驳回原告王蓓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为1925元，由原告王蓓承担1415元，被告开封市龙成置业有限公司承担510元（案件受理费原告已预交，本院不再退还，待执行时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 韩立新
审 判 员 高登望
代理审判员 屠嘉玲
二〇一五年十一月五日
书 记 员 赵登华