中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2445号
上诉人（原审原告）：李敬谊，男，1961年10月8日出生，印度尼西亚籍人，住GREENGARDEND3／10RT.03／09KEDOYAUTARAJAKARTABARAT。
上诉人（原审被告）：钟超仁，住佛山市禅城区。
委托代理人：巫天凤，住同上。
委托代理人：王泉利，身份证住址广东省茂名市茂南区。
上诉人（原审被告）：钟彩云，住广州市黄埔区。
原审被告：钟志仁，住广州市。
上诉人李敬谊、钟超仁钟彩云因与被上诉人钟志仁共有纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市解放南路石亭巷左新横巷4号房屋原是黄某甲名下的产业，黄某甲于1995年2月15日死亡后，上述房屋由其子女五人即钟某乙、钟超仁、钟某甲云、钟彩云、钟志仁共同继承。钟某乙、钟超仁、钟某甲云、钟彩云因与钟志仁对房屋析产问题产生纠纷诉至原审法院，原审法院于2000年12月16日作出（2000）越法房初字第357号民事判决书，判决上址4号首层前座东边部分建筑面积24.666平方米归钟彩云所有、使用，西边部分24.666平方米归钟某甲云所有、使用，后座建筑面积11.498平方米归钟某乙所有、使用，和2楼前座建筑面积24.666平方米归钟超仁所有、使用，中座建筑面积24.666平方米归钟彩云所有、使用，后座建筑面积11.498平方米归钟某甲云所有、使用，2楼阁楼（2个）由钟超仁使用等。上述判决已发生法律效力。
2001年4月24日，钟某乙（赠与人）与李敬谊（受赠人）签订《赠与书》，约定：钟某乙自愿将中国广州市解放南路石亭左新横巷2号、4号房屋所拥有的份额赠送给李敬谊，李敬谊亦同意接受上述赠与。该《赠与书》已在中国驻印度尼西亚领事馆办理公证［编号：（2001）印尼领证字第0071号］。
2001年5月14日，钟某乙（委托人）与钟彩云（受托人）签订了《委托书》，委托钟彩云代理广州市解放南路石亭巷左新横巷4号房屋的七项委托的事项，一、为我相关部门办理上述房屋的继承手续；二、为我向管理部门办理上述房屋的登记、领取房屋所有权证手续；三、对上述房屋进行管理、使用；四、与有关单位的上述房屋的修缮、改建、签订征用拆建拆迁协议、办理修缮手续；三、对上述房屋进行管理、使用；四、与有关单位就上述房屋的修缮、改建、签订征用拆建拆迁协议、办理修缮手续；五、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必须的费用；六、订立租赁协约；七、如上述房屋涉及诉讼，放弃或就变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，申请再审，申请强制执行，领取诉讼标的。代理期限为五年，该《委托书》已在广州市越秀区公证处办理了公证［编号：（2001）穗越证内字第1019号］。
2002年9月18日，房管部门向钟某乙核发了其按分共有越秀区解放南路石亭巷左新横巷4号房屋的《房地产权证》（粤房地证第C1249868号），其中钟某乙占有房屋份额7.4916平方米，钟彩云份额为49.332平方米，钟超仁份额为24.666平方米，钟某甲云份额为36.164平方米。
另查明，2005年5月25日钟某乙在印度尼西亚巨港市去世。
2009年6月，钟彩云以钟某乙（出租人）的名义与禤剑鸣（承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定由承租人承租左新横巷4号首层后座11.498平方米，租期自2009年6月1日至2010年6月1日，每月租金为900元。2010年3月，钟彩云以钟某乙（出租人）的名义与陈美珠（承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定该房屋租期自2010年4月1日至2011年4月1日，每月租金为400元。2011年4月1日，钟某乙（出租人）与梁海量（承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定该房屋租期自2011年4月30日至2012年4月30日，每月租金400元。2012年4月30日，钟某乙（出租人）与梁海量（承租人）继续就承租左新横巷4号首层后座11.498平方米房屋签订《广州市房屋租赁合同》，约定该房屋租期自2012年4月30日至2013年4月30日，每月租金为400元。
2013年3月13日，李敬谊以钟彩云、钟超仁、钟志仁未向其给付其应的的租金为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：钟超仁、钟彩云、钟志仁共同给李敬谊应分得的2001年4月至2013年5月的租金98280元。
钟彩云、钟超仁原审共同答辩称：1、我方至被法院传唤前，一直对钟某乙转赠解放南左新横巷4号其名下房产给李敬谊一事毫不知情。李敬谊的多次出入境记录也不能证明其曾多次接触过我方。2、钟某乙在2001年4、5月回国探亲时，在家庭会议中向钟某甲云、钟彩云及钟超仁口头承诺：将其全部房租款用于房屋维护和日常管理及祭祖之用，将房屋交由钟彩云、钟超仁管理。继而还在越秀区公证处办理了房产代管的公证，让钟彩云代管其解放南左新横巷4号其名下房产5年（至2006年5月）并承诺到后期续办。3、直至2005年5月钟某乙去世，钟某乙亦未向钟彩云、钟超仁提过房屋赠与一事。李敬谊的赠与书是2001年4月写的，距今12年李敬谊也未提出和出具此赠与书。4、尽管钟某乙从未要求分配其名下房产的收益，但在其2001年5月回国探亲的家庭会议上，钟彩云、钟超仁亦将当年2月收到钟志仁交来的211120元租金以现金方式分配5280元给钟某乙，作为其回国期间的外出消费之用。5、对于李敬谊提出要求给付8万多元的租金，我方不知道是如何算出。首先，李敬谊提供的房租合同出租方写的是钟某乙而非李敬谊，李敬谊无权得到钟某乙名下的房租收益。其次，根据《民法通则》136条规定：延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。李敬谊所提供的2010年5月至2012年4月的房租合同显然过了诉讼时效。再则，2000年的案件受理费6372元，律师费7000元，房屋评估和产权转移费1577元，案件诉讼期间的交通和通讯等费用4600元，2001年胜诉后房屋首次装修的水电装修、粉刷、加固、除蚁等费用13800元，其后12年间房屋的维修养护费用116500元，购买日常品和家具家私等10480元，日常看护房屋费用按1200元／月保守计算，12年则172800元，祖坟修葺、骨灰安置和每年的拜祭费用及梅县祖屋纠纷处理费等费用89500元，上述费用合计422629元，钟某乙应摊付105657.25元。另钟算元的代管公证费400元，钟某乙子女及夫家亲戚黄某乙及其外甥长期居住产生的日常煤气、水电等费用11200元，所以钟某乙应摊付费用117257.25元。钟某乙及其子女从未摊付过上述费用，李敬谊应将该费用给付钟彩云、钟超仁。
钟志仁原审辩称：本人自（2000）越法房初字第357号案民事判决后就一直与李敬谊的母亲钟某乙毫无联系，房屋已由法院进行分割，本人只向承租人张建基收取了左新横2号首层前座24.666平方米本人应得的租金每月800元，除此之外本人对4号房屋的租赁情况毫不知情，认为本人与本案无关，申请退出本案诉讼。
本案审理过程中，钟超仁、钟彩云、钟志仁对李敬谊是钟某乙儿子的身份及涉案房屋一直向外出租，钟某乙租金由钟超仁、钟彩云收取的事实予以确认。李敬谊表示由于钟超仁，钟彩云已自认从2004年至今由他们代收钟某乙名下的租金，故不向钟志仁主张返还租金。李敬谊对于钟超仁提出诉讼申请已超过诉讼时效的抗辩，表示本案的诉讼请求不是基于租赁关系，而是基于房屋份额提出的请求，属于债权纠纷，且李敬谊一直有向钟超仁、钟彩云追讨租金，发生了诉讼时效的中断。李敬谊还出示了自2006年以来，盖有“中国边防检查”印章的护照，以证明其主张。钟彩云陈述，钟某乙名下的房屋份额出租，原于2013年4月30日到期，后延期一个月，2013年6月1日李敬谊收回涉案房屋所属部分，李敬谊对于此予以确认。
原审庭审中钟超仁、钟彩云为证明已将房屋租金用作房屋日常维护费用及家庭祭祖费用，向原审法院提供了如下证据：1、关于（2000）越法房初字第357号案件所支出的案件受理费、评估费、律师费单据。2、《税收通用完税证》、《个人自营、出租房屋（非住宅）房产税、土地使用税纳税申报登记表》若干，证明其已以钟某乙的名义向房管部门交纳了涉讼房屋相关的出租税费。3、水、电费单据，有线电视费单据、电信局收费单据若干，证明其已替钟某乙支付涉讼房屋相关的上述费用。4、2009年8月2日的《收据》，证明其曾为涉讼房屋通厕所支出250元。5、交通费单据若干。6、房地产权转移登记费收据若干。7、住宿费、交通费单据若干。8、历年来对涉讼房屋进行维修的费用单据若干。钟彩云陈述多年来维修房屋白蚁费用13800元、维修费116500元、购买家具10480元、拜祭祖先89500元、母亲的骨灰存放费用每年680元（2001年-2009年），墓碑刻字费用650元，交通费约950元等。李敬谊对上述证据质证认为：证据1，在（2000）越法房初字第357号案中支出的费用，钟某乙只应承担其中的1200多元，而在案件执行过程中钟某乙所得的执行标的费用足以扣除上述诉讼相关费用，而且钟某乙在案件中应支付的费用与李敬谊无关。对证据2-8，认为在本案中钟超仁、钟彩云并未提出反诉，不应在本案中处理。
原审法院认为：首先，关于李敬谊母亲钟某乙与李敬谊之间的赠与行为是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。”越秀区解放南路石亭巷左新横巷4号房屋共有人钟某乙与李敬谊签订《赠与书》，将钟某乙自己拥有的份额赠与给李敬谊，该《赠与书》经中国驻印度尼西亚大使馆领事部公证，该赠与合同成立。其次，关于李敬谊母亲钟某乙与李敬谊之间的赠与合同何时生效的问题。赠与合同是单某、无偿合同，同时也是实践合同。《中华人民共和国物权法》第一百八时七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”国家法律规定，不动产需要依法登记，才能发生效力，因此，李敬谊必须办理涉案房屋的产权转移登记，赠与才生效，故李敬谊对涉案房屋份额行使权利应从登记之日，即从2013年1月23日起。再者，李敬谊应得到多少涉案房屋收益的问题，根据李敬谊、钟超仁、钟彩云双方确认的涉案房屋收益，按照公平合理原则。钟超仁、钟彩云应将自2013年1月23日起至李敬谊收回其名下房屋的2013年5月31日已收到的，每月400元租金返还李敬谊。
钟志仁并非涉诉房屋的所有权人之一，也没有收取过涉讼房屋的相关租金，李敬谊表示放弃对钟志仁承担共同返还房屋租金的诉讼请求，原审法院予以照准。至于钟超仁、钟彩云要求返还房屋维修保养，诉讼费用等问题，因其既没有提出确切的金额及具体的证据，也没有提出反诉，故本案不予调处。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条之规定，于2014年12月24日作出如下判决：一、钟超仁、钟彩云在本判决发生法律效力之日起7天内，一次性向李敬谊返还广州市越秀区解放南路石亭巷左新横街四号其名下房屋自2013年1月23日起至2013年5月31日止的租金（以每月400元计算）。二、驳回李敬谊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1970元，由李敬谊负担1920元，钟超仁、钟彩云负担50元。
判后，上诉人李敬谊、钟超仁、钟彩云均不服原审判决，向本院提起上诉。
李敬谊上诉称：一、一审判决程序违法，违反了民事诉讼法规定的审理期限，侵犯了我方的诉讼权利。二、一审法院认定基本事实错误，导致判决错误。自2001年4月24日我方已经取得了涉案房屋的所有权，登记时间只是确认产权份额的时间，与何时收取涉案房屋的租金并没有直接联系，故一审判决自2013年1月23日起钟超仁、钟彩云返还租金错误，每月的租金数额也没有依据。三、一审法院采信证据错误。四、一审判决以我方房产登记的时间来认定返还租金的时间，是适用法律错误。故上诉请：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由钟超仁、钟彩云承担。
钟超仁、钟彩云上诉称：一、一审判决程序违法。本案审限长达21个月，严重超期。二、一审判决认定事实和适用法律错误。钟某乙因（2000）越法房初字第357号民事判决书继承了涉案房屋按份共有的房产份额，属于夫妻共同财产，其丈夫李天生的遗产应依法定顺序继承，故钟某乙不是涉案房产的唯一拥有人，其无权赠与该房屋。钟某乙房产证登记时间为2002年9月18日，赠与书签字时间2001年4月24日，可见钟某乙是在房产证登记前作的赠与，其赠与房屋没有合法的权属证件，产权不清，赠与行为违法、无效，其赠与也并非本人的自愿行为。三、依法查清李敬谊的违法和侵权行为，赔偿我方因此遭受的身体、精神、财产等方面的损失。四、一审判决书表述事实失实，影响案情判断。五、赠与书公证依据认定错误。一审法院认定的仅是公证钟某乙签字这件事的公证，而非房屋赠与协议的公证书。六、李敬谊未向我方告知房屋赠与，侵害房屋共有人的合法权益。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回李敬谊的全部诉讼请求；3、查清李敬谊的违法侵权行为，判令李敬谊赔偿钟超仁、钟彩云因此遭受的身体、精神和财产损失；3、本案一审、二审诉讼费用由李敬谊承担。
原审被告钟志仁经本院传票传唤未到庭，无作答辩。
经查，1、原审判决书第2页，应为：原告诉称：坐落广州市解放南路石亭巷左新横巷2号…；2、原审判决书第3页，应为：…并承诺到期后续办；3、原审判决书第3页，应为：钟彩云、钟超仁亦将当年2月收到钟志仁交来的21120元租金以现金方式分配5280给钟某乙；4、原审判决书第4页，应为：另钟某乙的代管公证费400元；5、原审判决书第5页，应为：2001年4月24日，钟某乙（赠与人）签订《赠与书》。原审上述查明事实有误，其他查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，本院按照李敬谊在一审中填写的诉讼送达地址确认书确认的地址和收件人将开庭传票邮寄给李敬谊在一审案件中的代理人李某乙（查阅一审卷宗，其为公证授权委托的一、二审案件诉讼代理人），该邮件被退回，退回原因是：电联收件人要求退回；李敬谊并未告知本院变更地址确认书；李敬谊经本院传票传唤未到庭。
二审期间，钟超仁、钟彩云提交了从广州市房地产档案馆复印的一套资料，拟证明李敬谊没有如实向房管部门反映共有关系，没有公证书，房管部门受李敬谊的欺骗没有核实清楚就核发房产证是错误的。
二审中，钟超仁、钟彩云述称将涉案房屋的租金用于家庭维修、购买家具、祭拜祖先等等，是家庭成员之间口头协商约定，并没有书面协议；2013年收取的租金有用于涉案房屋的维修，但本案中并未提交相关凭证。钟超仁、钟彩云同时表示其已经提起行政诉讼要求撤销李敬谊对涉案房屋享有的房地产权证，现在已经立案，尚没有结果。
本院认为，李敬谊经本院传票传唤，无正当理由未到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条的规定，李敬谊的上诉应按照撤回上诉处理，本院对其的上诉请求不予审查。
涉案房屋的房地产权证已经载明涉案房屋的产权由李敬谊和其他共有人共有，在该房地产权证未被撤销之前，李敬谊依法对涉案房屋享有所有权，原审据此判令钟超仁、钟彩云将李敬谊享有产权份额对应的租金返还给李敬谊，并无不当，本院予以维持。钟超仁、钟彩云的上诉主要是对李敬谊取得涉案房屋的房地产权证有异议，因其与本案并非同一法律关系，本院对此不予审查，钟超仁、钟彩云可另循途径解决涉案房屋的产权问题。钟超仁、钟彩云二审中提交的材料亦是拟证明李敬谊无权取得涉案房屋的房地产权证，与本案案件处理结果无关，本院对此不予接纳。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人李敬谊的上诉应按撤回上诉处理；上诉人钟超仁、钟彩云的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人李敬谊预交的1920元减半收取为960元，由上诉人李敬谊负担；上诉人钟超仁、钟彩云预交的50元，由上诉人钟超仁、钟彩云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月十五日
书 记 员 邹文芳