江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常商终字第78号
上诉人（原审原告）常州市农发外贸公司。住所地戚墅堰大街153号。
委托代理人彭美松，江苏求进律师事务所律师。
委托代理人王艳颖，江苏求进律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）蒋玉明，个体工商户。
委托代理人戎加红，江苏圣圆律师事务所律师。
上诉人常州市农发外贸公司（以下简称农发公司）因与被上诉人蒋玉明房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市戚墅堰区人民法院（2014）戚商初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
农发公司一审诉称：2004年4月20日，农发公司与蒋玉明签订房屋租赁协议一份，约定由农发公司将原租给口福熟食行的房屋租赁给蒋玉明使用，租期为13年6个月，年租金蒋玉明需每年提前1个月一次性付清。后蒋玉明以经营业绩不佳为由，长期拖欠农发公司租金，并擅自将其所承租的房屋转租他人。现请求法院判令：1、蒋玉明支付2013年5月1日至2014年4月31日的租金7000元，及该款自2013年4月1日起至实际清偿之日止按照银行同期贷款基准利率计算的利息损失；2、解除农发公司、蒋玉明双方于2004年4月20日签订的房屋租赁协议；3、蒋玉明支付2014年5月1日至实际返还之日止的房屋使用费，及该款自2013年4月1日起至实际清偿日止按照银行同期贷款利率计算的利息损失；4、本案诉讼费用由蒋玉明承担。
蒋玉明一审辩称：房屋租金蒋玉明已经按照原房屋租赁协议约定的7000元标准支付到了2014年4月，2014年4月后的房屋租金蒋玉明按照补充协议的金额缴纳时农发公司不肯收取。故不同意解除协议，请求法院驳回农发公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2004年4月20日，农发公司、蒋玉明签订房屋租赁协议一份，约定将原租给口福熟食行的房屋（座落于常州市戚墅堰区戚大街153号）租赁给蒋玉明使用，年租金7000元，租赁期限为13年半，自2004年5月1日至2017年10月31日止。蒋玉明在承租期内，只有房屋使用权，如需转租或转让使用，必须征得农发公司同意。后蒋玉明蒋玉明按期租用了上述房屋。2009年4月1日，农发公司、蒋玉明双方签订房屋租赁补充协议一份，约定租金由7000元变更为2000元，租赁期限为13年，自2009年4月1日起至2022年3月31日止。双方还约定如任何一方违约，需按未履行年限向对方赔偿，违约金为每年30000元。蒋玉明承租房屋后按照原房屋租赁协议中约定的7000元标准向农发公司缴纳租金至2014年4月。
一审庭审中，双方当事人一致认可蒋玉明租用的原租给口福熟食行的房屋包含在常州市戚墅堰区戚大街153号房屋中，戚大街153号房屋属于常州市戚墅堰区经济贸易局所有，由该局授权农发公司全权对该房屋实施经营管理（含对外出租）。
一审庭审中，蒋玉明陈述其因家庭矛盾原因，在签订补充协议后即失去对该补充协议原件的控制，为继续租用农发公司的房屋，其只能按照原协议约定的7000元缴纳房屋租金。在2014年4月后，其得到了补充协议的原件，再以该补充协议中约定的每年房屋租金2000元为依据向农发公司缴纳房屋租金时，农发公司拒绝收取。
原审法院另查明，蒋玉明将本案所涉房屋于2009年4月1日后转租他人。
原审法院认为，关于蒋玉明提交的2009年4月1日签订的房屋租赁补充协议和收据，农发公司认可了其中两份收据的真实性，但对补充协议的真实性无法发表确定的意见，而农发公司作为公章的所有者理应确认该公章的真伪，农发公司在该院询问后仍明确表示不就该公章的真伪申请司法鉴定，故应承担不利的法律后果，该院依法确认该公章的真实性。农发公司、蒋玉明双方于2004年4月20日、2009年4月1日签订的房屋租赁协议及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人有约束力。农发公司认可蒋玉明已将房屋租金缴纳至2014年4月，故农发公司要求蒋玉明支付2013年5月1日至2014年4月31日的租金7000元及利息损失的诉讼请求没有法律依据，不予支持；关于2014年4月后的房屋租金，因双方在补充协议中已将房屋租金进行了变更，故双方应按照协议履行义务。蒋玉明抗辩因其家庭变故在2009年签订补充协议后即丧失对该补充协议的控制，为能继续维持原租赁关系，故在2009年4月至2014年4月间按照原合同约定的7000元支付房屋租金。该院认为，蒋玉明自愿支付超出补充协议变更后金额的房屋租金系对其权利的处分，农发公司以不认可补充协议的效力为由不收取蒋玉明缴纳的房屋租金，并不能导致农发公司农发公司享有解除合同的权利；关于房屋转租，双方在2004年的房屋租赁协议中明确了蒋玉明不得擅自转租，而在2009年签订的补充协议中将该条款去除，同时，蒋玉明在2009年签订补充协议之后即将上述房屋转租，在2009年至今长达5年的时间里，农发公司在收取房屋租金的同时理应对蒋玉明的转租行为有所知晓，且农发公司在一审庭审中陈述其知道蒋玉明将房屋转租的事实，但并未以任何方式向蒋玉明提出异议，故农发公司以蒋玉明拖欠租金并未经其同意将房屋转租为由要求解除双方之间签订的房屋租赁协议的诉讼请求不成立，该院不予支持。蒋玉明应当向农发公司缴纳2014年4月1日至2015年3月31日的房屋租金2000元，因双方在补充协议中约定年租金必须每年提前一个月一次性付清，故农发公司同时应支付该款自2013年3月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、农发公司、蒋玉明继续履行双方于2009年4月1日签订的房屋租赁补充协议；二、蒋玉明于判决生效之日起十日内向农发公司支付自2014年4月1日至2015年3月31日止的房屋租金2000元，并承担该款自2013年3月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；三、驳回农发公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由农发公司农发公司负担20元，蒋玉明负担5元，蒋玉明负担部分农发公司已预交，蒋玉明于判决生效之日起十日内迳付农发公司。
上诉人农发公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审法院认定事实不清。上诉人将原租给口福熟食行的房屋出租给被上诉人使用，双方之间有且仅有签订过一份协议，租赁期为15年。原审过程中，被上诉人提交了一份记载日期为2009年4月1日的房屋租凭补充协议，其文本最后一行提到了“原2003年11月份签订的房屋租赁协议声明作废。”上诉人要求被上诉人出示“2003年11月份签订的房屋租赁协议”，被上诉人无法提供，依法应当承担不利后果。但原审法院没有查清双方之间到底有几份协议，以及各文本之间是否矛盾。二、原审判决对被上诉人提交的2009年4月1日房屋租赁补充协议内容和性质认定错误。2009年4月1日的补充协议，既是补充协议，必有被补充的协议，但被上诉人未提交法院。2004年4月20日协议有上诉人相关负责人刘燮初的签名，但2009年4月1日的合同上没有。原审法院仅凭2009年4月1日的合同上上诉人的印章真实，就认定了该证据效力，没有法律依据。何况上诉人提交了工商等部门大量证据，证明了被上诉人是有机会接触和控制到该公章的事实。三、原审判决虚构事实。上诉人始终认为被上诉人提交的2009年4月1日的补充协议是虚假的，从未有过原审判决第4页第7行“对补充协议的真实性无法确认”的主张。原审判决第5页第1、2行“关于房屋转租，双方在协议中明确了被告不得擅自转租”，情况属实；但该页第3、4行“而在2009年签订的房屋租赁协议中将该条款去除”，属于主观臆断。一是2009年补充协议即使真实，全文也未有同意转租的意思表示；二是按照2009年补充协议文本，该补充协议是针对“2003年11月份签订的房屋租赁协议”，绝对不是针对2004年的原始协议。四、被上诉人转租并未取得上诉人同意或许可，是不争的事实。上诉人知道被上诉人转租的事实，随即向原审法院起诉，上诉人知道得晚恰恰是被上诉人掩藏的深，将被上诉人掩藏的恶意和违法行为作为上诉人承担不利后果的理由，是原审法院倾向性审判的表现。
蒋玉明二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无任何事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。
二审中，上诉人农发公司提交新证据如下：提交2004年4月20日的房屋租赁协议，一审中只有复印件，没找到原件，被上诉人对复印件不认可。证明双方一直履行的就是这份合同，这份合同的期限是到2017年10月31日，至今尚未到期，双方从未签署过其他协议也没有必要签署其他协议，被上诉人就是按照该协议支付租金的，在一审中要求被上诉人支付租金是因为上诉人的管理人员没有发现被上诉人缴款凭证，这份协议中第七条也约定了承租期间被上诉人只有房屋使用权，如需转租或转让使用必须征得上诉人的同意，原审判决在被上诉人没有任何证据证明已经取得上诉人同意的情况下，仅凭被上诉人的口头陈述就认定上诉人已经知道房屋被转租的事实，显然是错误的。
蒋玉明对农发公司二审提交的证据质证意见如下：对其真实性没有异议，被上诉人一审中也没有否认其真实性，只是因为一审中上诉人没有提交原件而无法核实，一审已经查明2004年的协议已经被2009年补充协议所取代，补充协议中已经去除了转租的规定，而且自2009年协议签订时转租的事实一直存在，上诉人也知道该事实，在二审上诉期间，上诉人收取了被上诉人缴纳的2014到2016年4月的房屋租金，其收租的行为意味着其同意转租和续租。
二审中蒋玉明提交两份收款收据原件，证明农发公司于2015年3月4日收取了被上诉人2014年至2016年的房屋租金，租赁费用为每年两千元整。
农发公司对蒋玉明提交的证据质证意见如下：两份收据上的印章确实是农发公司的印章，但上诉人对收据中租金交付行为、租金标准、盖章行为的合法性、合理性均不予认可。这两份收据，是常州中院对上诉人农发公司与被上诉人蒋玉明上诉案件受理之后、开庭之前形成的。根据常州中院听证中已经确认的事实，历次租金都是承租方主动交纳的，而不是出租方去收取的。这也体现了上诉人是一家留守企业，而非正常经营状态。承租方本次付款行为，是承租方利用出租方不正常经营、内部人员管理不规范的漏洞，加上经办人员不懂法律、误以为一审的不利判决就是最终的结果，以及受传闻戚墅区区划即将撤并的影响，产生多一事不如少一事的心理，从而导致被上诉人取得收据。因此，该收据的内容我们不予认可。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：蒋玉明二审提交法院的两份收据分别载明：编号为0004895的收据入账日期：2015年3月4日，交款单位为原临街熟食店，收款方式为：现金，人民币贰仟元整，收款事由：房租2014年4月至2015年3月，收款单位处加盖有“常州市农发外贸公司”的印章。编号为0004896的收据入账日期：2015年3月4日，交款单位为原临街熟食店，收款方式为：现金，人民币贰仟元整，收款事由：房租2015年4月至2016年3月，收款单位处加盖有“常州市农发外贸公司”的印章。
本院归纳本案的争议焦点为：农发公司主张由于蒋玉明在未征得其同意的情况下将案涉房屋转租他人要求解除案涉的房屋租赁合同的观点是否具有事实和法律依据。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，蒋玉明陈述于2009年就将案涉房屋转租他人，但蒋玉明未能提供农发公司同意其转租的证据。蒋玉明一审提交的2009年的补充协议，虽然该协议中没有约定转租需要征得出租人农发公司同意的记载，但作为承租人转租房屋需征得出租人同意作为法律规定，并不因当事人双方在租赁合同中未约定而对双方当事人失去约束力。蒋玉明关于其在二审期间向农发公司交纳房租，农发公司接受了房租的行为表明农发公司同意其转租的主张，本院认为，农发公司在本案中一直主张解除案涉房屋的租赁合同，并未表达过同意蒋玉明转租的意思表示，按照正常思维，农发公司收取蒋玉明房租的行为并不能代表农发公司同意蒋玉明将案涉房屋转租，以及同意继续履行其与蒋玉明之间的房屋租赁合同。故农发公司要求解除案涉租赁合同的主张于法有据，本院予以支持。至于解除合同的时间点，虽然农发公司一审起诉之日即主张解除，但在二审中蒋玉明向农发公司缴纳租金至2016年3月，农发公司接受蒋玉明租金的行为可视为农发公司要求解除案涉房屋的租赁合同的日期为2016年4月1日。关于蒋玉明提交的2009年4月1日双方签订的房屋租赁补充协议，农发公司认可其在上面盖章的真实性，只是认为内容不是农发公司真实意思表示，但农发公司并未举证予以证明。因此，本院对双方2009年4月1日签订的房屋租赁补充协议予以确认。蒋玉明按照7000元每年的房租标准交纳房租从2009年4月至2014年4月，本院认为，应视为蒋玉明对超出补充协议变更后金额的房屋租金权利的处分。相应地，蒋玉明按照该补充协议的约定的租金数额交纳案涉房屋房租至2016年3月符合双方约定，蒋玉明已付清2016年3月之前的房租。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销常州市戚墅堰区人民法院（2014）戚商初字第174号民事判决；
二、常州市农发外贸公司与蒋玉明之间于2004年4月20日签订的房屋租赁协议于2016年4月1日解除；
三、蒋玉明应于2016年4月1日起1个月内向常州市农发外贸公司返还2004年4月20日房屋租赁协议约定的房屋。
四、驳回常州市农发外贸公司其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取25元，由蒋玉明承担20元，农发公司承担5元，二审案件受理费50元，由农发公司承担10元，蒋玉明承担40元。一、二审的诉讼费用蒋玉明负担部分农发公司已预交，蒋玉明于本判决生效之日起十日内迳付农发公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 梅
代理审判员 龙海阳
代理审判员 钱 锦
二〇一五年三月二十九日
书 记 员 郭靓婕
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。