四川省富顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）富民一初字第2214号
原告富顺县公路养护段，住所地四川省富顺县法定代表人罗红，段长。
委托代理人王俊，男，富顺县公路养护段职工，住四川省富顺县。
委托代理人谭国君，四川顺安律师事务所律师。
被告范道勋，男，1944年9月9日出生，汉族，居民，住四川省富顺县。
委托代理人邓明海，四川富邑律师事务所律师。
本院于2015年9月25日立案受理了原告富顺县公路养护段诉被告范道勋物权确认纠纷一案。依法由审判员司小丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富顺县公路养护段的委托代理人王俊、谭国君，被告范道勋及其委�代理人邓明海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富顺县公路养护段诉称：自贡市邓关盐厂（简称邓关盐厂）与原告于1999年4月8日签订协议约定“邓关盐厂将道班房（含房屋产权证及土地使用证）无偿赠送给富顺县公路养护段，房屋产权及土地使用证过户的有关费用由邓关盐厂承担。该协议在邓关盐厂及原告方法定代表人签字盖章后生效。原告于2001年3月28日办理了国有土地使用证过户手续（国有土地使用证号为富国用2001字第150074号），同日邓关盐厂将房屋所有权证交给原告。被告从2010年开始对原告道班房屋进行部分拆除和新建并占为己有，至2015年9月期间被告三次对该房屋进行侵权均遭原告阻止。2015年7月15日XX镇人民政府和富顺县国土资源局下文给被告停止将属于原告的房屋原拆原建的行为。原告认为邓关盐厂将道班房无偿赠送给原告是邓关盐厂�自愿处分行为，土地使用证已经过户，房产证原件也交付给原告，故道班房的所有人应为原告。被告和原邓关盐厂道班队班长邓兴贵于2010年4月10日实际履行2014年4月8日补签的买卖协议属于无效协议，该买卖行为未经原告等部门授权，也没有加盖原告及永年道班的印章，属无权处分，是无效协议。要求判决被告停止侵权；确认富国用2001字第150074号土地上房屋归原告所有；判决被告退还被被告占有的属于原告的房屋（含被告已经改造的房屋）。
被告范道勋辩称：原告不是本案的直接利害关系人，不是适格原告；1999年4月8日原告与邓关盐厂签订的赠与协议是无效的，原告2001年取得国有土地使用证是政府划拨而非邓关盐厂过户，该土地是国有土地，不能协议赠与、买卖的方式转让；赠与合同以所有权转移为目的，房屋所有权依法登记后才发生转移，邓关盐厂把房屋所有权证交给原告的行为不能发生房屋所有权的转移；本案所涉房屋所有权为邓关盐厂而不是原告；2010年4月10日被告向邓关盐厂工人购买房屋后立即对房屋进行拆除和新建，原告一直未主张权利，本案诉讼时效起点应为2010年4月10日，已经超过2年诉讼时效。国土部门和xx政府的通知与本案无关联性，不能认定为诉讼时效中断事由；被告是以合理价款有偿取得诉争房屋，是合法有效的行为，2010年道班房工人将倒塌的房屋卖给被告，被告先后共支付89700元给工人后，对房屋进行重新修建，期间原告未主张权利。被告合法取得房产，且原告主体不适格，依法应当驳回原告诉讼请求。
经审理查明：原告富顺县公路养护段与自贡市邓关盐厂于1999年4月8日签订《协议书》，《协议书》第二条约定“邓关盐厂将道班房（含房屋产权证及土地使用证）无偿赠送给富顺县公路养护段，房屋产权及土地使用证过户的有关费用由邓关盐厂承担”。2000年12月21日，富顺县人民政府以富府拨（2000）168号文件向原告出具《富顺县人民政府关于同意划拨国有土地给富顺县公路养护段建道班房用地的通知》，该通知同意“将邓关盐厂在xx镇街村退出的国有土地使用权389.55㎡（合0.584亩）注销收回，并划拨给富顺县公路养护段作建设道班房用地。”2001年3月28日，经富顺县国土局批准原告取得富国用（2001）字第150074号国有土地使用证（地址富顺县xx镇xx街，用地面积389.55㎡），邓关盐厂当日将该宗地上房屋的房屋所有权证（共3本）交给原告，房屋所有权证记载所有权人为“自贡市邓关盐厂”，所有权性质为“全民”，证件填发日期为“1988年9月7日”，其中自权（邓全）字第NO.0002415号所有权证登记房屋“砖木结构2层8间建筑面积336.44㎡”，自权（邓全�字第NO.0002416号所有权证登记房屋“砖木结构1层3间建筑面积41.86㎡”，自权（邓全）字第NO.0010449号所有权证登记房屋“砖木结构1层2间建筑面积20.09㎡”。庭审中原告方陈述在办理土地使用证手续时，因地上房屋陈旧，不符合房屋管理局关于“房产”的要求未能同时办理房屋过户手续。
2010年4月10日，被告与原邓关盐厂道班队队长邓兴贵签订《买卖协议》（书面协议为2014年4月8日补签），协议约定“因道班房朽烂，已成危房，……职工同意将道班房房屋一楼一底共10间，以48000处置卖与范道勋……房屋含水电和职工搭配的全部偏房及附属设施”，被告于当日付清购房款48000元，后支付邓兴贵等10人搬迁费、水、气、闭路费用共计41200元（含职工自行搭配偏房的房屋赔偿款）。职工与被告进行房屋买卖交易时，原道班房屋已有部分倒塌。被告购置房屋后，于2010年开始陆续对原道班房屋进行拆除，并于2014年、2015年开始陆续在原地修建新房。2015年5月，原告曾阻止被告在该宗土地上修建房屋的行为。2015年7月15日，富顺县国土资源局向被告发出《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令被告“立即停止未经批准，擅自将原邓关盐厂道班的房屋原拆原建的行为，将施工工具和施工人员撤离现场，听候处理”，xx镇人民政府向被告发出《责令暂时停止施工通知书》，告知被告“因未办理任何手续就擅自在xx镇（规划区内）违章修建房屋……责令立即停止施工，接受整改，完善相关手续。”
本院认为，国家、集体、私人依法享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》赋予权利人在物权受到侵犯时依法通过诉讼途径解决的权利。根据法律及司法解释规定，针对本案争议焦点，本院分析认�如下：
一、关于原告是否为本案适格原告。适格，即与案件审理结果有直接利害关系，能够以自己的名义成为当事人的资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第㈠项规定“起诉必须符合下列条件：㈠原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”被告辩称原告不是诉争房屋的所有权人，与本案无直接利害关系。本院认为，原告于2001年依法取得合法的国有土地使用证，对诉争房屋占用的土地依法享有使用权，被告在该宗土地上修建房屋的行为已经对原告土地使用权的行使造成影响，原告要求被告停止侵权并确认地上建筑物的所有权，应属与本案有直接利害关系的当事人，被告关于原告不适格的辩解理由不成立。
二、关于诉讼时效问题。法律上的诉讼时效制度是指权利人主张民事权利从知道或者应当知道权利被侵害�起计算，普通诉讼时效为二年，最长诉讼时效为二十年。一般情况下，超过诉讼时效期间，人民法院不予保护。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案中原告请求被告停止侵权、要求对诉争房屋所有权进行确认并进行退还，故本案系物权纠纷，不适用诉讼时效的规定。被告关于原告起诉超过诉讼时效的主张，本院不予支持。
三、关于赠与协议及买卖协议的效力问题。邓关盐厂于1999年4月8日与原告签订赠与协议，将道班房（含房屋产权证及土地使用证）无偿赠送给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受赠与的合同，故赠与合同具有诺成性合同的性质，赠与人和受让人达成赠与协议，赠与合同即成立生效。邓关盐厂作为原道班房合法的房屋所有权人及土地使用权人与原告达成赠与协议并签字确认，该赠与协议自双方签订协议即生效。被告辩称房屋所有权未登记到原告名下，是对物权变动要件的抗辩，不构成赠与协议无效的要件；根据《中华人民共和国土地管理法》第二条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，国有土地使用权可以依法转让，原告在签订赠与协议后通过报批手续以划拨方式取得土地使用权，属于按照国家管理性规定履行手续，不影响其签订的赠与协议的效力。故对被告辩称赠与协议无效的主张，本院不予支持。
被告于2014年4月8日与原道班房职工补签买卖协议（2010年已经实际履行协议内容），购买道班房房屋及职工配搭的偏房。原告认为该买卖行为系职工的无权处分行为，故协议应认定为�效协议。本院认为，原道班房职工在未取得单位授权或其他合法依据的情况下将房屋出卖给他人，确系无权处分行为，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，买卖合同中应区分处分行为和负担行为，债权行为有别于物权行为。被告与原道班房职工签订买卖协议并实际履行协议，双方债权债务关系已经建立，该债权行为即买卖协议应自协议成立时生效。被告虽支付价款给签订买卖协议的职工方，但其在签订协议时明知原道班房职工处理的是单位房产，且被告至今也未能完成该房屋（转让）登记，故该买卖协议原道班房职工的无权处分行为在未获追认的情况下不能产生房屋所有权变动的法律后果，即未（能）办理物权登记，但未（能）办理物权登记不影响双方签订的协议的效力及协议双方对对方的合同权利义务，对原告关于被告与原道班房职工签订的买卖协议无效的主张，本院不予采纳。
四、关于原告是否具有诉争房屋所有权问题。原告主张自己通过与邓关盐厂签订的赠与协议合法取得诉争房屋所有权，并要求确认被告改建的房屋归自己所有。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定，“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续”；《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。原告虽通过划拨合法取得土地使用权，但未实际占有、使用争议房屋，至今也未办理所诉房屋的房产登记，其与邓关盐厂签订的赠与协议并不当然发生房屋所有权变动的效力，且该房屋现状与原告所持房屋所有权证记载不一致，对原告主张诉争�屋归自己所有的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原告取得争议土地使用权后，依法享有对该建设用地占有、使用、收益的排他性权利。被告未经原告或相关权利机构授权，擅自拆除地上原有的部分建筑物并在原告享有土地使用权的建设用地上新建房屋的行为，系对原告合法的土地使用权的侵犯，原告要求被告停止侵权行为的诉讼请求，系行使自己的物权权能，本院予以支持。原告要求确认房屋所有权并要求被告返还该建设用地上现有房屋的诉讼请求，因原告无证据证实自己对诉争房屋拥有所有权，对该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国城市�地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第㈠项，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告范道勋立即对原告富顺县公路养护段在富顺县xx镇民主街享有的土地使用权（富国用（2001）字第150074号登记的389.55㎡）停止侵害；
二、驳回原告富顺县公路养护段的其他诉讼请求。
本案受理费
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审判员 司小丽
二〇一六年二月十五日
书记员 黎 伦