上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民一（民）初字第3990号
原告上海奉均物业管理有限公司。
法定代表人陈柄均，总经理。
委托代理人董卫平，上海景昊律师事务所律师。
被告李伟华。
原告上海奉均物业管理有限公司（以下简称“奉均物业”）诉被告李伟华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法使用简易程序，于2014年7月22日、8月20日两次公开开庭进行了审理。原告奉均物业的委托代理人董卫平两次开庭均到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告奉均物业诉称，被告系上海市奉贤区西渡镇新南家园1幢XXX号XXX室业主�原告系该小区物业管理单位。现被告拖欠原告自2008年1月至2013年12月底的物业服务费人民币4，047.12元（以下币种同），滞纳金10，138.03元，共计14，185.15元，至今未支付。为此，原告诉讼来院，请求判令：1、被告支付原告自2008年1月起至2013年12月止的物业服务费计4，047.12元；2、被告支付原告滞纳金10，138.03元。庭审中，原告变更滞纳金为4，047.12元，同时明确滞纳金即为违约金。
原告奉均物业为证明其主张向本院提供了下列证据：
1、产权人信息一份，证明被告李伟华系上海市奉贤区西渡镇新南家园1幢XXX号XXX室的业主，建筑面积102.20平方米；
2、物业服务合同一份（2005年），证明2005年12月10日案外人上海西渡房产开发有限公司与原告签订物业服务合同一份，约定由上海西渡房产开发有限公司委托原告进行物业管理服务，期限自2005年12月10日至2008年12月31日，收费标�为多层住宅每月0.60元／平方米，逾期缴纳的，业主应按10%的标准支付违约金；
3、前期物业管理服务合同一份，证明2008年12月26日案外人上海西渡房产开发有限公司与原告签订前期物业管理服务合同一份，约定由上海西渡房产开发有限公司委托原告进行物业管理服务，期限自2009年1月1日至2010年12月31日，收费标准为多层住宅每月0.60元／平方米，逾期缴纳的，业主应从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金；
4、物业服务合同一份（2010年），证明2010年6月22日上海市奉贤区新南家园业主大会与原告签订物业服务合同一份，约定由被告所在小区的新南家园业主大会委托原告进行物业管理服务，期限自2010年6月21日至2015年6月20日。对于收费标准约定：高层住宅按每月1.10元／平方米，多层住宅按每月0.60元／平方米，商业用房按每月0.83元／平方米；并约定物业服务�按季缴纳，业主应在季度末履行缴纳义务，逾期缴纳的，违约金支付约定为：业主应从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金；
5、结算明细表一份，证明被告结欠的物业费和滞纳金的计算方式及费用。
被告李伟华未作答辩。
鉴于被告李伟华未到庭应诉，本院对原告奉均物业的陈述及提供的证据进行核对，确认其证据的真实性。
经审理查明，本院确认如下事实：被告李伟华系上海市奉贤区西渡镇新南家园1幢XXX号XXX室的业主，建筑面积102.20平方米。2005年12月10日案外人上海西渡房产开发有限公司与原告签订物业服务合同一份，约定由上海西渡房产开发有限公司委托原告进行物业管理服务，期限自2005年12月10日至2008年12月31日，收费标准为多层住宅每月0.60元／平方米，逾期缴纳的，业主应按10%的标准支付违约金。2008年12月26日案外人上海西渡房产开发有限�司与原告签订前期物业管理服务合同一份，约定由上海西渡房产开发有限公司委托原告进行物业管理服务，期限自2009年1月1日至2010年12月31日，收费标准为多层住宅每月0.60元／平方米，逾期缴纳的，业主应从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。2010年6月22日上海市奉贤区新南家园业主大会与原告签订物业服务合同一份，约定由被告所在小区的新南家园业主大会委托原告进行物业管理服务，期限自2010年6月21日至2015年6月20日。对于收费标准约定：高层住宅按每月1.10元／平方米，多层住宅按每月0.60元／平方米，商业用房按每月0.83元／平方米；并约定物业服务费按季缴纳，业主应在季度末履行缴纳义务，逾期缴纳的，违约金支付约定为：业主应从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。原告在物业服务期间，被告自2008年1月起至2013年12月止未缴纳过相关的物业服务费用。
本院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。业主大会成立后，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务�同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告按照建设单位上海西渡房产开发有限公司与其签订的物业服务合同、前期物业管理服务合同及业主大会与其签订的物业服务合同的约定对被告所在小区进行物业管理，被告未按约交纳相应物业管理费，应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付自2008年1月至2013年12月止的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持，原告对2008年、2009、2010年的物业服务费按照每月0.50元／平方米，本院对此亦予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，本院认为，被告未按约支付物业管理费，理应根据物业服务合同约定向物业公司偿付相应的违约金。对与2008年物业服务费的违约金，原告应按照合同约定收取总额的10%，即61.32元。对2009年至2012年的违约金，按照合同约定从逾期之日起每日按应缴费用千分之三计算，现原告主动调整违约金为4，047.12元，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告李伟华于本判决生效之日起十日内给付原告上海奉均物业管理有限公司自2008年1月起至2013年12月止的物业服务费4，047.12元；
二、被告李伟华于本判决生效之日起十日内偿付原告上海奉均物业管理有限公司违约金4，047.12元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费154元，减半收取计77元，由原告上海奉均物�管理有限公司负担33元，由被告李伟华负担44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 徐 菁
二〇一四年八月二十日
书记员 唐桂兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
…….
（五）按时交纳物业服务费用。
……
第十二条
……
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其�法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。