浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终1296号
上诉人（原审被告）：湖州金宸房地产开发有限公司，住所地湖州市吴兴区金茂广场B座12A07，注册号330508000041124。
法定代表人：陈燕萍，该公司总经理。
委托代理人：倪建伟，该公司员工。
委托代理人：蒋烽，上海建玮（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冉茂泉，男，1969年12月13日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
委托代理人：马国良，浙江银湖律师事务所律师。
原审被告：湖州中原房地产营销策划有限公司，住所地湖州市吴兴区百盛国际大厦2501室。
法定代表人：管仲兴，该公司董事长。
上诉人湖州金宸房地产开发有限公司（以下简称金宸公司）因与被上诉人冉茂泉、原审被告湖州中原房地产营销策划有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2016）浙0502民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金宸公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回冉茂泉一审诉讼请求，诉讼费由冉茂泉承担。事实和理由：本案冉茂泉与中原公司的管仲兴是朋友关系。双方恶意串通，在未告知金宸公司的情况下签订协议，以低价出售案涉车库，使得中原公司获取了销售款。一方面，冉茂泉前后两次购买金宸花园的房屋，前次是在2006年10月，由中原公司代理金宸公司向其销售商品房，从双方签订的《商品房销售合同》可以看出，签订合同的主体是金宸公司，且房款直接支付给金宸公司。在中原公司与金宸公司终止委托合同后，中原公司已无权代理金宸公司销售房产，冉茂泉后次购买车库时明知合同主体应是金宸公司，但是仍然与中原公司签订了协议，款项也支付给了中原公司。另一方面，金宸花园的车库售价约在每平方米5800元-6300元之间，协议约定的价款明显低于市价。该协议明显是冉茂泉与中原公司恶意串通，损害金宸公司的合法权益，根据相关法律规定应属无效。金宸公司无需为冉茂泉办理过户手续。
冉茂泉辩称，首先金宸公司主张其与中原公司的委托代理关系已经终止，与合同约定和实际履行情况不符，理由不能成立。中原公司有权代表金宸公司对外销售案涉物业。冉茂泉与中原公司订立《协议》时，中原公司已向冉茂泉披露是受到金宸公司委托对外销售车库，冉茂泉知晓车库所有人系金宸公司，其与中原公司签订合同后履行了全部付款义务，中原公司亦交付车库，冉茂泉实际占有车库并使用至今。根据法律规定，该合同能直接约束金宸公司，金宸公司应为冉茂泉办理案涉车库过户手续。其次冉茂泉对案涉车库支付了合理对价，其购买车库价格为5471元/平方米，同期金宸花园小区销售的汽车库价格在5500元/平方米左右。金宸公司主张每平方米价格在5800元-6300元，缺乏证据予以佐证。即便按照金宸公司主张的价格标准计算，冉茂泉购买车库的价格也不属于不合理的低价范围，因此冉茂泉购买车库的价格是公允、合理的。最后金宸公司主张本案起诉后才知晓案涉车库已被出售，但车库已于2013年10月交付给冉茂泉使用至今，金宸公司对此浑然不知明显不符合常理。事实上，金宸公司拖延办理过户的原因是其与中原公司之间存在佣金结算纠纷所致。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审被告中原公司二审未作答辩。
冉茂泉向一审法院起诉请求：一、金宸公司、中原公司立即协助冉茂泉将位于湖州市金宸花园17幢5号汽车库产权过户至冉茂泉名下；二、金宸公司、中原公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：2006年8月5日，金宸公司与中原公司签订《商品房营销企划总代理销售合同》一份，约定金宸公司委托中原公司作为金宸公司开发建设的湖州“金宸花园”项目的独家全程营销代理单位。委托范围为185套住宅，以及营业房、汽车库、自行车库、屋顶阁楼等。委托期限为合同签订之日起至2007年8月30日止。合同第四条服务期限约定有效代理期限为合同签订之日起12个月，在合同到期前的30天内，如尚未售完双方未提出反对意见，本合同“销售代理”之服务期限自动延长三个月，以此类推。同时还约定在合同有效履行期内，除合同约定的情况发生以外，双方不得单方面终止合同。合同还就双方的其他权利义务进行了规定。2007年10月10日，冉茂泉与金宸公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定冉茂泉向金宸公司购买金宸花园15幢401室的房屋。合同签订后，冉茂泉与金宸公司双方按约履行了合同义务。2013年5月15日，冉茂泉与中原公司签订《协议》一份，协议约定冉茂泉购买金宸花园17幢5号汽车库，总价为20万元，付款方式为2013年5月16日一次性付清。合同签订后，冉茂泉按约向中原公司付清了款项，中原公司向冉茂泉交付了协议约定的汽车库，现冉茂泉要求中原公司、金宸公司协助办理汽车库过户登记，诉至一审法院。一审法院认为，本案主要争议的问题是冉茂泉与中原公司之间签订的《协议》是否对金宸公司发生法律效力。首先，金宸公司与中原公司之间确实存在《商品房营销企划总代理销售合同》，金宸公司委托中原公司作为金宸公司开发建设的湖州“金宸花园”项目的独家全程营销代理单位，委托范围包含涉案车库。金宸公司虽抗辩双方间的委托代理合同关系已终止，但根据双方间的合同约定，在合同到期前的30天内，如尚未售完双方未提出反对意见，该合同“销售代理”之服务期限自动延长三个月，以此类推。现金宸公司未能提供充分证据证明金宸公司已书面通知中原公司终止双方间的委托代理合同，故认定中原公司有权代理金宸公司对外销售双方间合同约定的房产。其次，庭审中，金宸公司也承认涉案车库的钥匙保管在中原公司的员工沈军那里。冉茂泉与中原公司签订车库买卖协议后，中原公司也向冉茂泉交付了涉案汽车库，交易过程冉茂泉善意且无重大过失。再次冉茂泉与中原公司签订汽车库买卖协议时，明知金宸公司为中原公司的委托方，即涉案汽车库的产权人，现冉茂泉要求金宸公司承担合同义务符合法律规定。综上，对冉茂泉要求金宸公司协助冉茂泉办理坐落于湖州市金宸花园17幢5号汽车库的过户登记手续的主张予以支持。中原公司非涉案汽车库的产权人，故对冉茂泉要求中原公司协助冉茂泉办理坐落于湖州市金宸花园17幢5号汽车库的过户登记手续的主张，不予支持。中原公司经一审合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证的权利。据此，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第四百零三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、金宸公司于判决生效之日起十五日内协助冉茂泉将坐落于湖州市金宸花园17幢5号的汽车库过户登记至冉茂泉名下，过户产生的相应费用由冉茂泉承担；二、驳回冉茂泉其余诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由金宸公司负担。
上诉人中原公司二审中向本院提交情况说明一份，用以证明案涉车库交易的实际情况，业主购买金宸公司的车库应将房款交付金宸公司，金宸公司未收到案涉车库的购买款。冉茂泉经质证后认为，该证据属于证人证言，证人应出庭作证，对该证据不予认可。该证据经本院审查后认为，不符合有效证据的要件，不予认定。
冉茂泉二审中向本院提交如下证据：
1、冉茂泉物业费发票，用以证明金宸公司已将车库移交物业管理，由物业向冉茂泉收取物业费。
2、汽车库发票一份，用以证明金宸花园小区汽车库成交价为5343元/平米。
3、汽车库购买协议一份，用以证明2016年7月成交的金宸花园小区汽车库价格为5583元/平米。
上述证据经金宸公司质证后认为，对三份证据的真实性、合法性均没有异议，但对关联性均有异议，证据一物业费发票的开票时间是2016年10月17日，明显是冉茂泉恶意缴纳物业费；证据二、三，低价销售汽车库是由于金宸公司与业主之间存在房屋质量纠纷，公司出于补偿目的进行低价销售。上述证据经本院审查后认为，证据一物业费发票无法达到冉茂泉主张的证明目的，不予认定；证据二、三符合有效证据的要件，予以认定。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为,金宸公司主张已与中原公司中止委托代理关系，但双方签订的《商品房营销企划总代理销售合同》中明确约定了合同自动续期及双方终止合同相关事宜的条款。现金宸公司单方主张已口头提出终止委托合同，但并未提供任何证据证明双方已终止合同并完成资料文件交接、合同清结事宜，故对该主张本院不予采信，中原公司有权代理金宸公司对外销售案涉汽车库。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，中原公司仅需在授权范围内为金宸公司进行民事活动即可，是否以金宸公司的名义进行并不影响中原公司与冉茂泉之间签订《协议》的效力。且中原公司曾代理金宸公司向冉茂泉销售过案涉小区的商品房，冉茂泉有理由相信中原公司销售案涉小区车库时具有代理权，故冉茂泉与中原公司之间的《协议》对金宸公司具有约束力。金宸公司又主张冉茂泉与中原公司恶意串通低于市场价购买案涉汽车库，损害金宸公司利益。对此本院认为，首先金宸公司未提供证据证明冉茂泉与中原公司之间存在恶意串通损害金宸公司利益的行为；其次冉茂泉支付了合理对价，金宸公司虽主张冉茂泉的购买价低于市场价，但未提供任何证据对其主张的同地段同类型车库的平均市场价格予以佐证，且根据冉茂泉二审提交的《汽车库购买协议》，案涉汽车库的购买价未明显低于金宸公司出售案涉小区同类型汽车库的价格。故金宸公司主张《协议》无效并无相应的事实及法律依据，一审认定案涉《协议》合法有效并无不当，冉茂泉已依约支付全部价款，案涉汽车库也已移交其实际使用，一审判令金宸公司协助办理过户手续亦无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人湖州金宸房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费思杰
代理审判员 周寅潇
代理审判员 葛奕超
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 贾艳红