山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第227号
上诉人（原审被告）：海阳莊源房地产开发有限公司。住所地：海阳市旅游度假区海滨中路。
法定代表人：莊培领，该公司总经理。
委托代理人：李振宁，山东息相通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘杰，胜利油田职工。
委托代理人：李燕霞，山东百祥律师事务所律师。
上诉人海阳莊源房地产开发有限公司（以下简称莊源公司）因与被上诉人刘杰商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2014）海民初字第1287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人莊源公司的委托代理人李振宁，被上诉人刘杰的委托代理人李燕霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年10月27日，刘杰与莊源公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201210270004），合同约定刘杰购买莊源公司开发的位于海阳明珠居住小区第00A9幢1902号房屋，总房款为614000元，于2012年10月27日前一次性付清，交房时间为2013年9月30日前，其中一项交付条件为该商品房经验收合格，同时约定出卖人可据实予以延期的情形，其中一项是因政府原因，实际测绘工作拖延或出现差错，导致延期交房的，出卖人不承担违约责任；由于执行或配合政府的法规、规章和公告等，而引起的延误，以及非出卖人所能控制的因素。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同约定：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
2012年10月27日，刘杰按照合同约定支付了全部房款614000元。莊源公司至今未与刘杰办理交付房屋手续。刘杰主张2014年3月9日给莊源公司发过律师函，律师函的主要内容是：因莊源公司逾期交房达半年之久，故提出解除房屋买卖合同。莊源公司称没有收到刘杰的律师函，且因海阳市政府开办“亚沙会”要求工程停工导致逾期交房，按照合同第八条第二款第三项约定，因非出卖人所能控制的因素延期，出卖人可以据实延期，而不应解除合同，也不应支付违约金。莊源公司提供没有加盖公章的《有关“亚沙会”期间安全稳定的通知》，落款时间为2012年5月20日，落款单位为海阳旅游度假区管理委员会，主要内容是：要求各开发单位提前做好民工放假的准备，随时掌控民工流动去向。没有加盖公章的《“亚沙会”期间涉亚场地周边建设工地停工的有关规定》，落款时间为2012年5月19日，落款单位为安保维稳指挥中心，主要内容是：要求各有关镇区街道自2012年6月3日至6月25日做到涉亚场地范围内建设工地停工并清空人员。刘杰认为莊源公司提供的上述证据没有政府公章，不具有证明效力，且“亚沙会”举办时间自2012年6月6日至2012年6月22日，刘杰、莊源公司签订合同的时间为2012年10月27日，此时“亚沙会”已经举行完毕，“亚沙会”的举行对莊源公司的施工没有影响，同时，莊源公司在与刘杰签订合同时应该预料到房屋建设所需要的工期，但莊源公司没有按时竣工验收。
关于竣工验收，莊源公司提供施工单位与监理单位共同盖章的工程竣工报告，主张该工程符合竣工验收条件。刘杰认为工程竣工报告是申请办理验收要出具的资料，而不是已经验收合格的证明，且房屋验收是指综合验收，是质监部门进行的，所以莊源公司提供的该证据不能证明其工程已竣工验收合格。
诉讼中，刘杰主张解除房屋买卖合同，要求莊源公司退还房款本金614000元，支付经济损失自2012年10月27日至2014年5月13日共503天的同期银行贷款利息即614000元×6%×（503天÷365天）=50768.55元。莊源公司认为合同对违约金已经明确约定，不应按同期银行贷款利率，即使刘杰把钱放到银行里，所得利息也应该是存款利息，应该按存款利率计算。刘杰称合同约定的违约金损失过低，故要求法院予以调整，按照同期银行贷款利率支付房款利息。
另查，莊源公司于2012年5月5日为海阳明珠居住小区办理了商品房预售许可证，有效期自2012年5月15日至2013年1月15日。目前，该居住小区的工程未取得竣工验收备案表。
原审法院依据刘杰提供的身份证明、商品房预售合同及房款收据、律师函，莊源公司提供的营业执照副本、法定代表人身份证明、商品房预售许可证、“亚沙会”期间安全稳定的通知及停工规定、工程竣工报告等证据认定上述事实。
原审法院认为，2012年10月27日刘杰、莊源公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规的情形，合同合法有效。双方应依照《商品房买卖合同》的有关约定履行。本案争议的焦点是该商品房买卖应否解除及解除的后果。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案所涉房屋至今尚未经行政主管部门验收备案，不具备交付条件，刘杰的合同目的至诉讼时不能实现，刘杰请求解除商品房买卖合同，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘杰已于2012年10月27日向莊源公司交付房价款614000元，合同解除后，莊源公司应向刘杰返还。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定莊源公司应当在2013年9月30日前将验收合格的房屋交付刘杰，而莊源公司至今未交付。莊源公司主张因2012年“亚沙会”政府要求停工而不能按期交房，经查明，“亚沙会”结束四个月后双方才签订的合同，因此，莊源公司的抗辩理由不当，应承担不能按期交房的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人约定的违约金过高，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。涉案合同约定莊源公司逾期交房，应按已付款的0.5%向刘杰支付违约金，刘杰主张该约定明显低于解除合同给予其造成的损失，故要求按同期银行贷款利率计算损失50768.55元，符合法律规定，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院于2014年10月20日判决：一、解除刘杰与海阳莊源房地产开发有限公司于2012年10月27日签订的商品房买卖合同。二、海阳莊源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还刘杰购房款614000元。三、海阳莊源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付刘杰违约损失50768.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10448元，由海阳莊源房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人莊源公司不服，提起上诉称，原审判决违约金的计算时间错误。依合同约定，被上诉人解除合同应通知上诉人，上诉人自收到通知之日起30日内退还已付房款，被上诉人未提供在起诉前向上诉人送达解除合同通知的证据，上诉人也未收到相关通知，故解除时间应从被上诉人起诉之日即2014年5月13日计算，因此违约金支付时间也应从起诉之日计算，而不应从被上诉人支付房款之日计算。同时，原审判决的损失过高，应按合同约定支付违约金。另外，涉案房屋于2014年10月1日经验收合格达到交付条件，要求被上诉人继续履行合同。综上，请求撤销原判，按照合同约定依法改判违约金。
被上诉人刘杰答辩称，上诉人未按合同约定期限交付房屋，至原审判决时涉案房屋尚未达到交付条件，上诉人违约并构成根本违约，上诉人要求解除合同有事实和法律依据。原审判决的损失数额正确。商品房预售合同中约定的违约金数额与被上诉人交付的购房款相比明显过低，上诉人的违约行为致使被上诉人既无房居住，也不能使用相关款项，根据相关司法解释，上诉人应按银行一年期的贷款利率支付违约金，以弥补被上诉人的经济损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，莊源公司主张涉案房屋已经建设、施工、监理、勘察和设计五单位验收合格并到主管部门备案，未提供证据证明，刘杰对莊源公司的主张亦不认可。除原审法院认定的商品房预售合同的相关内容外，合同第八条中约定莊源公司可据实延期交房的情形还有：遭遇不可抗力，且莊源公司在发生之日起30日内告知刘杰的；因刘杰原因，余款不能按时交给莊源公司。
莊源公司放弃原审时主张的海阳开办“亚沙会”影响涉案房屋交付的抗辩理由。莊源公司主张涉案房屋未能在合同约定期限内交付的原因是涉案房屋虽已建设完毕，但未经建设、施工、设计等五家单位验收。刘杰无充分证据证明其在本案起诉前已合法有效地向莊源公司送达了解除商品房预售合同的通知。刘杰在原审主张因合同约定违约金过低，其经济损失应为银行贷款利息。莊源公司主张应按合同约定支付违约金，而且也不应按贷款利率计算。
本院查明的其他事实与原审认定的一致。
本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面及时履行各自的义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争执焦点有以下两点：一、刘杰要求解除双方之间的买卖合同理由是否正当；二、原审确定的莊源公司应承担的赔偿责任是否合理。
针对焦点问题一，刘杰已按合同约定履行了付款义务，莊源公司未按合同约定的期限向刘杰交付符合合同约定的房屋的事实清楚。双方在合同中对于莊源公司可据实延期交房的情形及应履行的相应通知义务有约定，莊源公司未提供证据证明其在约定的房屋交付日前存在可据实延期交付的情形，其主张涉案房屋未能依约交付的原因是涉案房屋尚未经建设、施工、设计等五单位验收，而此情形并不属于合同约定的可据实延期交房的情形，虽然刘杰无充分证据证明其在起诉前已向莊源公司送达了解除商品房预售合同的通知，但莊源公司在诉讼中未提交涉案房屋已经相关单位验收合格，达到合同约定的交付条件的证据，因此，刘杰要求解除双方之间的商品房预售合同，于法有据，与约相合。莊源公司要求继续履行合同，理由不成立，本院不予支持。原审判决解除双方之间的商品房预售合同正确。
针对焦点问题二，刘杰已依约向莊源公司交付了全部购房款，在涉案商品房预售合同因莊源公司的违约行为被解除的情况下，刘杰因合同无法履行产生的损失应为已交付房款的利息损失。刘杰在诉讼中主张因商品房预售合同约定的违约金数额过低，应按贷款利息计算其经济损失，原审按贷款利率的标准判决莊源公司支付刘杰自交付房款之日起的利息并无不当。莊源公司主张应按合同约定支付违约金，计算时间应从刘杰起诉之日，理由不成立，本院不予支持。
综上，莊源公司之上诉主张不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10448元，由上诉人海阳莊源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一五年五月八日
书记员 陈蒙蒙