广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第880号
上诉人（原审被告）马么二力。
被上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司深圳市分行。
负责人林谦，行长。
委托代理人王再鸣，广东金唐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龚贵全。
委托代理人于剑，广东深港律师事务所律师。
上诉人马么二力因与被上诉人中国工商银行股份有限公司深圳市分行（以下简称工行深圳分行）、龚贵全房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，工行深圳分行一直委托案外人中航物业公司代理出租相关物业，包含涉案房产，涉案房产建筑面积120.98平方米。案外人中航物业公司自2004年9月开始，并于2008年9月、2011年9月三次与龚贵全签订涉案房产租赁合同（后两次延续第一次租赁合同），最后一次即2011年9月签订的租赁合同约定：涉案房产月租15727元（每平方米130元），每月10日前交付租金；租赁期限自2011年9月1日至2012年8月31日止；租赁保证金36294元，若龚贵全到期未办理完退房手续、拖欠费用或违反合同约定，不予返还租赁保证金；租赁期间，龚贵全不得将租赁房屋全部或部分转租予他人；龚贵全拖欠租金达30天或拖欠可能导致工行深圳分行损失各项费用达3万元以上……或擅自将租赁房屋转租第三人的，工行深圳分行可就因此造成的损失向龚贵全请求损害赔偿、不予退还租赁保证金；合同终止后，龚贵全应于3日内迁离并返还租赁房屋，同时结清应当由龚贵全承担的各项费用并办理有关移交手续，龚贵全逾期不迁离或不返还租赁房屋的，工行深圳分行有权收回租赁房屋，并就逾期部分向龚贵全收取相当于双倍租金的赔偿金；龚贵全若拖欠租金应向工行深圳分行支付每日千分之三的滞纳金。租赁合同办理了租赁备案手续。租赁合同签订后，工行深圳分行按约交房，龚贵全交付了租赁保证金36294元。
2010年8月10日，龚贵全将涉案房产中的50平方米自用，将其余70.98平方米在未经工行深圳分行同意的情况下转租给案外人马乙布拉用于经营拉面店。2011年8月30日，马乙布拉经龚贵全同意将拉面店的经营权转让给马么二力，马么二力与马乙布拉签订了《协议》并支付了50万元经营权受让费。2011年9月28日，马么二力就涉案拉面店与龚贵全签订了《承包经营合同书》，约定马么二力承租拉面店期限是2011年9月1日至2012年8月31日，每月承包金13200元（约每平方米186元）。马么二力承租涉案房产中的70.98平方米后，将该部分面积划为两部分，其中一部分自用经营鹏云牛肉拉面店，另一部分给他人经营照相馆，马么二力收取照相馆相应租金，70.98平方米的租金由马么二力按月交龚贵全。
2012年5月10日，中航物业公司向龚贵全发出一份《通知》，告知其合同到期后不再续租，要求龚贵全到期退还承租的物业并结清相关费用。
另查，龚贵全与中航物业公司签订租赁合同后，按约支付租金，但自2012年6月起，龚贵全停止支付租金，至2012年8月31日合同期限届满，龚贵全共拖欠6、7、8三个月的租金47181元（15727元／月×3），龚贵全称以租赁保证金抵销拖欠的租金，马么二力使用的70.98平方米租金马么二力已向龚贵全交至2012年7月底。租赁合同到期后，龚贵全于2012年9月1日将自用的50平方米交付给工行深圳分行；照相馆2012年9月停止营业，但钥匙马么二力未交付；至庭审时，鹏云牛肉拉面店仍在营业。马么二力认为其受让该房产有经营权受让费50万元及装修费等损失，应得到补偿，故不愿返还。工行深圳分行遂起诉到原审法院。
以上事实有《房屋租赁代理委托合同书》、《房屋租赁合同》、《协议》、《承包经营合同书》、《通知》及庭审笔录予以证实。
工行深圳分行向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、龚贵全、马么二力立即将涉案房产返还给工行深圳分行；2、龚贵全、马么二力向工行深圳分行支付拖欠租金47181元（2012年6、7、8三个月的租金）；3、龚贵全、马么二力向工行深圳分行支付合同期内拖欠租金的滞纳金36801.18元（以47181元为基数按每日千分之三的标准自2012年8月10日起暂计至2013年3月31日，实际计至给付时止）；4、龚贵全、马么二力向工行深圳分行支付侵占涉案承租房产期间的双倍租金220178元（按每月31454元的标准，自2012年9月1日起暂计至2013年3月31日，实际计至返还房屋时止）。
原审法院认为，工行深圳分行委托中航物业公司代理出租涉案房产，依据合同法第403条第1款的规定，当龚贵全不履行合同义务时，委托人工行深圳分行可以行使受托人中航物业公司对龚贵全的权利。龚贵全抗辩与其签订租赁合同的相对方是案外人中航物业公司，龚贵全与工行深圳分行在法律上没有关联，本案适格的原告是中航物业公司，理由不成立。
2012年8月31日龚贵全承租的涉案房产租期届满，龚贵全应按合同约定于租赁期间届满后3日内将承租房屋（共120.98平方米）返还给工行深圳分行，但龚贵全仅将其自用的50平方米按时返还给工行深圳分行，仍有70.98平方米至庭审时未返还，构成违约，龚贵全应按约定承担返还该部分涉案房屋并赔偿工行深圳分行损失的责任。租赁合同约定，龚贵全逾期不返还租赁房屋，工行深圳分行有权向其收取相当于双倍租金的赔偿金。故工行深圳分行请求龚贵全支付逾期返还房屋期间的双倍租金，符合合同约定，原审法院予以支持。关于双倍租金的计算方式，应按每月18454.8元（逾期未返还部分的面积70.98平方米×130元／平方米／月×2）的标准，自2012年9月1日起计算至实际返还之日止。工行深圳分行请求按全部涉案房产面积120.98平方米计算双倍租金，不予支持。
龚贵全在租赁期限内自2012年6月起欠缴租金，构成第二个违约，应承担继续支付租金、赔偿损失的违约责任。工行深圳分行请求龚贵全支付2012年6月至2012年8月31日（租期届满）期间拖欠的租金47181元（15727元／月×3），符合合同约定，原审法院予以支持。龚贵全主张以租赁保证金抵销部分拖欠的租金，因龚贵全到期未全部完成退房手续、且工行深圳分行不同意租赁保证金抵销所欠租金，故保证金在本案中不能做抵销租金处理。
关于工行深圳分行请求迟付租金的滞纳金。租赁合同约定，拖欠租金应按日千分之三的标准支付滞纳金，工行深圳分行据此要求按上述标准自2012年8月10日起以47181元为基数支付滞纳金至实际给付之日，龚贵全认为该滞纳金标准约定过高，请求予以减少。关于滞纳金的标准，原审法院认为，滞纳金属于违约金范畴，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院予以适当减少。本案工行深圳分行因拖欠租金的行为造成的损失，除租金利息损失外，没有证据证明还有其他损失，合同约定的日千分之三标准显然过高，原审法院将滞纳金标准调整为日万分之五。另，按合同约定及通常理解，滞纳金应自每月应交未交租金之日起计算，工行深圳分行请求自最后一期应交租金之日即2012年8月10日起计算，降低了请求数额，是对自身民事权利的处分，原审法院予以照准。龚贵全应自2012年8月10日起以47181元为基数按每日万分之五的标准支付滞纳金至还清款之日。
关于马么二力的责任承担问题。原审法院认为，马么二力作为涉案房产70.98平方米的实际使用人，应在其实际使用的范围内对龚贵全的债务承担连带责任。具体责任如下：1、租赁合同期限届满至庭审时，马么二力未将其使用的70.98平方米返还龚贵全，龚贵全无法交付工行深圳分行，故应连带承担逾期腾房占有使用费（双倍租金）；2、马么二力使用的70.98平方米已经向龚贵全交纳租金至2012年7月底，只拖欠8月份的租金未支付，故马么二力应对8月租金中9227.40元（70.98平方米×130元／平方米）及迟延交付8月租金（限70.98平方米）的滞纳金与龚贵全承担连带清偿责任。马么二力主张向案外人马乙布拉支付的50万元拉面店经营权受让费及花费的相关装修费，要求工行深圳分行、龚贵全、马乙布拉补偿。原审法院认为，马么二力主张的上述补偿费用系另一层法律关系，且未提起反诉，不属本案审理范围，原审法院无法处理。马么二力还辩称工行深圳分行已于2012年9月实际收回了照相馆用房，即使要支付2012年9月以后的占用费，也应该按马么二力实际使用面积收取，但并未提交照相馆已由工行深圳分行收回的证据，工行深圳分行亦不认可已收回。故马么二力仍应对照相馆部分的涉案房产承担责任。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第四百零三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、龚贵全、马么二力应于判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司深圳市分行返还深圳市福田区深南西路竹子林40-42栋裙楼（五建）一层（2）A房产中的70.98平方米房产；
二、龚贵全应于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司深圳市分行支付租金47181元；
三、龚贵全应于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司深圳市分行支付拖欠租金的滞纳金，以47181元为基数，自2012年8月10日起按每日万分之五的标准计至本判决确定的还清款之日止；
四、龚贵全应于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司深圳市分行支付占有深圳市福田区深南西路竹子林40-42栋裙楼（五建）一层（2）A房产中的70.98平方米房产的双倍租金，按每月18454.8元（70.98平方米×130元／平方米×2）的标准，自2012年9月1日起计算至实际返还房屋之日止；
五、马么二力对第二判项龚贵全债务中的9227.40（8月租金）、第三判项中9227.40元迟延支付的滞纳金、第四判项龚贵全的债务承担连带清偿责任；
六、驳回中国工商银行股份有限公司深圳市分行的其他诉讼请求。
龚贵全、马么二力如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5862元（工行深圳分行已预交），因适用简易程序审理，按规定减半收取2931元，由工行深圳分行负担1300元，由龚贵全、马么二力负担1631元。
上诉人马么二力不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2013）深福法民三初字第1833号民事判决第一项、第五项；2、改判马么二力无须向工行深圳分行、龚贵全返还涉诉房屋；3、改判马么二力无须承担龚贵全向工行深圳分行支付9227.40元（2012年8月租金）及迟延支付的滞纳金的连带清偿责任；4、改判马么二力无须承担龚贵全向工行深圳分行支付2012年9月1日起算至实际返还房屋之日止的双倍租金的连带清偿责任；5、判决本案一审、二审诉讼费由工行深圳分行、龚贵全承担。
上诉事实和理由：一、原审法院未认定龚贵全与马么二力间已就涉案房屋达成5年以上租期的口头协议，属认定事实错误。并且工行深圳分行、龚贵全在双方租赁合同中的约定仅能约束合同当事人，而马么二力并非工行深圳分行、龚贵全租赁合同的当事人，本案也不属于合同法规定的合同相对性原则的例外情形，原审判决马么二力承担向工行深圳分行支付双倍租金、滞纳金的连带清偿责任，违反了合同相对性原则，属于用法律错误。
二、马么二力并未侵占涉诉房屋，马么二力是经过了龚贵全的同意后，从原经营者马乙布拉处高价受让了该店的经营权后，并与店铺场地的出租方龚贵全签署了《承包经营合同书》，龚贵全将店铺场地出租给马么二力时，龚贵全曾口头承诺租赁期限至少是五年，因此马么二力的租赁期限还没到期。若非龚贵全口头承诺了5年租期，马么二力不可能花50万转让费来接手租期仅有一年的店铺。
三、涉案租赁物实际包含了场地租赁权和店铺经营权两种性质的权利，马么二力花了人民币五十万元经营权转让费，从龚贵全、马乙布拉处受让了该店的经营权，经营时间才短短一年，还没实际回收，马么二力已经实际发生的经营权转让费和装修费等费用，应由工行深圳分行、龚贵全给予赔偿或补偿。龚贵全转租给马么二力的房屋面积约70平方米，早在转租之前该场地已经划分为两大块，鹏云牛肉拉面占据面积约38平方米，另一块由照相馆占据经营。马么二力转租后只是代收照相馆租金以缴纳给龚贵全，从2012年九月起，工行深圳分行已经实际收回了照相馆用房，因此，即使要求马么二力支付2012年9月以后的租金，但也应该按其实际使用面积的比例收取。
四、至目前为止，马么二力投入的高额转让费等创业成本尚未收回，工行深圳分行随意收回房屋，即使于法有据，对马么二力也是十分不公平的。工行深圳分行在租赁过程中也存在过错，一方面利用出租人的优势制定了短期租赁合同，另一方面未监督承租人使用房屋的情况，导致房屋层层转租，使得最终承租人难以识别房屋的实际权属和有效租赁期限情况。涉案租赁房屋若提前收回，将给马么二力带来巨额损失，不堪重负。
被上诉人工行深圳分行当庭答辩称，一、马么二力的上诉是为了拖延时间。由于马么二力不返还房屋，导致整个房屋无法利用和出租，给工行深圳分行带来很大损失。二、工行深圳分行与龚贵全签订的最后一份租赁合同，租赁期限自2011年9月1日至2012年8月31日。工行深圳分行于2012年5月10日即通知龚贵全合同到期后就不再续租，已经提前三个月通知。龚贵全收到通知后，从6月份开始就不再缴纳租金。工行深圳分行在收回房屋时才知晓龚贵全将其中一部分转租给马么二力，由于龚贵全和马么二力间未达成协议，致使工行深圳分行整体房屋都无法收回利用。原审时，工行深圳分行为能够尽快收回房屋，对于收回房屋的面积等也作出了妥协和让步，请求法院驳回马么二力的上诉，维持原判。
被上诉人龚贵全答辩称，一、马么二力主张龚贵全承诺给予其房屋的5年租赁期间，没有任何事实依据。龚贵全与工行深圳分行的代理人中航物业公司签订的租赁合同于2004年开始的，一直截止到2012年8月底，合同均为一年一签。二、龚贵全与马么二力间租赁合同至2012年8月底，与龚贵全和工行深圳分行间签订的租赁合同起止时间是一致的。马么二力未向龚贵全支付2012年8月的租金，且租赁期满后继续使用至今，但未支付任何租金，将龚贵全拖至无休止的诉讼中。马么二力的上诉请求与事实和法律都是相违背的。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，龚贵全与马么二力2011年9月28日签订的《承包经营合同书》第10条约定，乙方（马么二力）须准时向甲方（龚贵全）支付约承包金，如有拖欠，甲方每日按承包金的千分之五加收滞纳金。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，其中工行深圳分行为出租人，龚贵全为承租人，马么二力为次承租人。工行深圳分行与龚贵全签订的租赁合同已经于2012年8月31日期满，根据合同约定和法律规定，工行深圳分行有权收回租赁房屋。马么二力与龚贵全签订租赁合同及占有使用涉案租赁房屋是以龚贵全与工行深圳分行间的租赁合同为前提的，现龚贵全与工行深圳分行间的租赁合同期满，马么二力与龚贵全的租赁合同无论租赁期间长短，该合同均失去了存在的基础，工行深圳分行作为涉案租赁房屋的所有权人有权要求作为次承租人的马么二力返还租赁物。况且，本案中马么二力与龚贵全签订的租赁合同同样于2012年8月31日期满，马么二力已缺乏继续占有使用租赁房屋的合同依据和法律依据。因此，马么二力认为无需返还涉案房屋的主张，本院不予支持。马么二力同时认为其承租面积中作为照相馆的部分已由工行深圳分行收回无需再返还，但其未提供相应证据证明其交还的事实，因此，对该抗辩本院不予采纳。
龚贵全与工行深圳分行间的租赁合同期满后，龚贵全未及时交还房屋，根据双方合同约定，龚贵全逾期应按双倍租金标准向工行深圳分行支付赔偿金。虽然龚贵全未能交还的部分是因马么二力实际使用导致，工行深圳分行作为涉案租赁房屋的所有权人也有权要求马么二力返还非法占有期间的不当得利，但因工行深圳分行与马么二力之间并无直接的合同关系，工行深圳分行与龚贵全之间就逾期赔偿标准的约定并不能直接约束马么二力，原审判决马么二力对龚贵全依据合同负担的双倍租金承担连带责任缺乏法律依据，本院予以纠正。但马么二力在合同期满后继续占有使用涉案租赁房屋属于不当得利，应当以支付占有使用费的形式将不当得利返还给工行深圳分行，考虑到马么二力与龚贵全之间的《承包经营合同书》对逾期返还的租金标准并未明确约定，而工行深圳分行也未举证马么二力获得了《承包经营合同书》约定租金对应的使用价值外更大的不当利益，本院以《承包经营合同书》原约定的租金标准每月13200元作为马么二力应向工行深圳分行承担的不当得利的标准，马么二力应在该标准范围内对龚贵全的租金债务承担连带责任。同理，马么二力未向龚贵全支付2012年8月的租金，因原审判决马么二力对龚贵全8月租金中的9227.40元及滞纳金承担连带责任，并未超过马么二力按《承包经营合同书》约定应当承担的债务范围，本院对此予以维持。
综上所述，马么二力上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1833号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1833号民事判决第六项；
三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1833号民事判决第五项为：马么二力对龚贵全债务中应支付的9227.40元（8月租金）及按每日万分之五标准自2012年8月10日支付至本判决确定的还清款之日止的滞纳金、2012年9月1日至本判决确定的返还房屋之日止支付的租金，按每月13200元的标准承担连带清偿责任；
四、驳回中国工商银行股份有限工商深圳市分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费8793元，由中国工商银行股份有限工商深圳市分行负担2970元，由马么二力负担4192元，由龚贵全、马么二力负担1631元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一四年十一月三日
书 记 员 邹俊辉（兼）