山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第514号
上诉人（原审原告）张钰，女，1995年3月6日出生，汉族，淄博万杰医学院学生，住济南市。
委托代理人张嘉庆（系张钰之父），男，1970年8月8日出生，汉族，无业。
委托代理人徐琳（系张钰之姑父），男，1956年5月2日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）邢玉军，男，1978年8月28日出生，汉族，大众网采访中心主任，住济南市。
委托代理人何宗敏，山东招法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈玮，女，1976年11月3日出生，汉族，东方烟草报员工，住济南市。
委托代理人何宗敏，山东招法律师事务所律师。
上诉人张钰因与被上诉人邢玉军、陈玮房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第2535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人张钰的委托代理人张嘉庆、徐琳，被上诉人邢玉军及其委托代理人何宗敏，被上诉人陈玮的委托代理人何宗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：张钰系张嘉庆与彭某之女。张钰原系涉案房屋的所有权人，其通过居间方某不动产有限公司将涉案房屋对外出售，并达成交易。2013年4月2日，张钰（出卖人）与邢玉军（买受人）及居间方的经办人单某签订了房屋买卖合同（张钰的签字由其母亲彭某代签），约定：张钰将涉案房屋出售给邢玉军，房屋建筑面积为145.94平方米，地下室为10.88平方米；总房款为1605000元，签订合同时先支付定金5万元，办理网签当日支付首付款50万元，在邢玉军贷款审批通过时支付剩余首付款255000元，剩余房款80万元通过银行贷款直接放款至张钰账户，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，邢玉军应一次性补足；张钰于收到全款后两日内通知邢玉军进行房屋验收交接；任一方未按合同约定履行义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付总房价3‰的违约金并赔偿给相对方造成的损失。2013年4月2日，邢玉军、陈玮向张钰支付定金5万元，4月3日支付购房款50万元，4月21日支付255000元，5月17日支付20万元，5月24日通过公积金贷款支付50万元，以上共计1505000元。2013年4月25日，邢玉军、陈玮取得了涉案房屋的房屋所有权证。在邢玉军、陈玮办理公积金贷款时曾与张钰签订过《济南市存量房买卖协议》，协议中约定总房款为105万元。后交房时，张钰要求邢玉军、陈玮多支付55000元购房款，邢玉军、陈玮不同意并未再支付剩余房款。2013年6月，邢玉军、陈玮以多支付购房款为由向济南市仲裁委员会申请仲裁，要求张钰返还购房款455000元。2013年9月29日，邢玉军、陈玮撤回了仲裁请求，济南市仲裁委员会作出（2013）济仲裁字第0801号决定书，对邢玉军、陈玮的申请予以准许。2013年10月19日，邢玉军、陈玮向张钰支付了最后一笔购房款10万元，并多支付了2000元。现该房屋由邢玉军、陈玮占有使用。
原审法院认为：张钰、邢玉军、陈玮于2013年4月2日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效合同。虽然张钰、邢玉军、陈玮还曾经签订过《济南市存量房买卖协议》，该两份合同约定的总房款数额不一致，但从合同的履行情况看，邢玉军、陈玮最终支付了购房款1605000元，因此双方实际履行的是2013年4月2日签订的房屋买卖合同，双方均应按照该房屋买卖合同享有权利，履行义务。邢玉军、陈玮在已支付购房款1505000元后未及时支付剩余房款，原因在于张钰要求邢玉军、陈玮多支付购房款55000元，张钰单方面增加购房款数额的行为已构成违约，张钰违约在先，其再要求邢玉军、陈玮支付未及时支付剩余房款的违约金缺乏相关法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张钰要求被告邢玉军、陈玮赔偿逾期支付购房款违约金42100元的诉讼请求。案件受理费人民币860元，由原告张钰负担。
上诉人张钰不服原审判决上诉称：2013年3月，张钰将涉案房产一套挂在网上对外出售。2013年4月2日，中介公司工作人员单某与邢玉军找到张钰协商购房，并于当日下午签订《1006064号房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），在《买卖合同》中，买卖双方对房屋买卖价格1605000元予以确认，对标的物的确认、定金的支付、《房屋所有权证》的转交、部分房款的交付、房屋的移交等相关事宜进行了详细的约定，同时也对买卖双方的违约责任等相关事宜进行了细致的约定。自4月2日下午《买卖合同》签订后至5月24日止，双方按照《买卖合同》的相关约定各尽其责，顺利完成了部分购房款的支付、产权的变更等相关手续。至5月24日止邢玉军、陈玮依据《买卖合同》的约定，按照相关条款向张钰支付了购房款共计1505000元，尚欠张钰10万元购房款未按《买卖合同》第四条的约定支付。自5月24日之后，邢玉军、陈玮未按《买卖合同》约定履行自身的责任与义务，并于6月14日擅自将涉案房屋的锁撬开，更换新锁进驻占用。7月3日，邢玉军、陈玮将张钰诉至济南市仲裁委员会，称向张钰多支付了455000元购房款，要求张钰退还。经过济南市仲裁委员会两次开庭审理，至9月31日以邢玉军、陈玮撤诉终结。但是邢玉军、陈玮仍然拒不支付尚欠的10万元购房款，而且还对房屋进行了装修。张钰无奈只得拨打110，经110民警两次调解，邢玉军、陈玮于10月19日将欠张钰的10万元购房款划转支付，并多支付2000元。在此次房产交易中，由于邢玉军、陈玮违反了《买卖合同》中的相关约定，严重损害了张钰的经济利益。其中邢玉军、陈玮欠购房款10万元，没有按照《买卖合同》第四条的约定进行支付，根据《买卖合同》第十条的约定，邢玉军、陈玮应向张钰支付自5月25日至10月18日共计147天的违约金44100元，扣除邢玉军、陈玮于10月19日多支付的2000元，邢玉军、陈玮应向张钰支付违约金42100元。原审法院以未经查证属实的证据对本案进行判决错误。首先，证人单某与齐鲁楼市千佛山店没有任何关系，单某系邢玉军、陈玮的委托代理人，单某出具的“证明”不能作为证据予以采信。其次，“证明”的表述难以理解且存在明显漏洞。“证明”称“双方交房时”却无具体时间、地点、人员；“证明”称“卖方突然提出要多交5.5万”，又称“经多次协商，卖方坚持多交5.5万才肯交房，”突然提出与多次协商表述矛盾。再次，“证明”与邢玉军、陈玮向济南市仲裁委员会申请仲裁的内容矛盾。“证明”不应作为证据采信。第四，“证明”出具人单某未出庭作证，张钰对“证明”的真实性存在异议。第五，原审法院将未经仲裁庭质证的录音内容作为证据采信缺乏法律依据。最后，张钰系本次房屋买卖交易中的受害者，原审判决不当。此外，邢玉军、陈玮答辩及开庭时未要求调整违约金，原审判决出现依据邢玉军、陈玮答辩状调整违约金的表述。张钰收到判决书后，发现卷宗留存的答辩状与庭审时不同，原审法院存在更换“答辩状”的违法行为。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，存在违纪行为，请求二审法院撤销原判，依法改判邢玉军、陈玮赔偿张钰违约金42100元，由邢玉军、陈玮负担一、二审案件受理费。
被上诉人邢玉军、陈玮答辩称：一是涉案房屋是张钰通过中介公司对外出售，单某作为房屋中介公司的工作人员，是双方房屋买卖的经办人，并非邢玉军、陈玮的委托代理人，与邢玉军、陈玮不存在利害关系，单某出具的“证明”可以作为证据采信。二是单某出具的“证明”不存在表述难以理解且存在明显漏洞的情形。邢玉军、陈玮向张钰支付1505000元购房款后，双方约定5月30日支付剩余10万元购房款并交房。5月30日，张钰拒不履行合同，明确表示拒绝交房，并提出在原合同约定的价款基础上多交55000元。单某作为经办人曾多次在买卖双方之间进行调解，做协商工作，但张钰坚持要求多支付55000元后才肯交房。单某出具的“证明”与实情相符。三是单某所出具的“证明”和仲裁庭质证的录音证据及其他证据相互佐证，可以证实邢玉军、陈玮未及时支付购房款系因张钰要求多支付购房款55000元所致，张钰违约在先。四是邢玉军、陈玮入住涉案房屋符合法律规定。涉案房屋已登记过户至邢玉军、陈玮名下，涉案房屋属邢玉军、陈玮所有，邢玉军、陈玮有权使用和处置。五是邢玉军、陈玮对涉案违约金过高的答辩系对原答辩意见的补充，符合法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，《买卖合同》载明甲方为张钰，乙方为邢玉军，居间方，即丙方为某不动产有限公司，单某在丙方签章处作为经办人签字。《买卖合同》第十一条，即“其他约定事项”载明：“经甲乙双方协商一致同意，甲乙双方在办理网签当日支付首付房款伍拾万元整（￥500000.00），在乙方贷款审批通过时支付甲方剩余购房首付款贰拾伍万伍仟元整（￥255000.00），总计首付款捌拾万伍仟元整（￥805000.00），剩余房款由银行直接放款到甲方账户。”第十二条约定：“如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准”。原审法院调取自济南市仲裁委员会的《张嘉庆与单某通话录音文字摘录》系张钰方在仲裁时为证实邢玉军、陈玮欠10万元购房款而提交的证据。《张嘉庆与单某通话录音文字摘录》载明：“2013年7月30日10时3分张嘉庆与单某通话录音部分文字摘录：2分45秒处单某说：我问你好几次了，我说能协商吧，把那十万块钱给你，我给那邢老师说说。你说不了，我去应诉。2013年7月30日12时34分张嘉庆与单某通话录音部分文字摘录：3分2秒处单某说：张老师，我还是给你说那句话吧，就是说他把那10万块钱给你，你能让人家安稳住那房子？你同意的话，我也给他做工作，我觉得这事能做通了。5分20秒处我给你协商就是把那十万块钱给你，你别给人家要十五万不就完了吗。这不就是协商吗！2013年8月7日9时34分张嘉庆与单某通话录音部分文字摘录：1分20秒处单某说：我给你说，人家要给你十万块钱把房子住进去，你非得要十五万。2分5秒处单某说：人家现在给你十万，人家要住房子你愿意吗？”录音中的“张老师”系张钰之父张嘉庆。二审庭审时，张嘉庆认可单某说过以上内容，但陈述不理解单某说这些话的意图。单某陈述其系山东省齐鲁不动产有限公司销售经理，其在二审出庭陈述证言证实《买卖合同》约定的涉案房屋价款含涉案房屋的地下室。邢玉军支付张钰1505000元后，单某打电话给张嘉庆协商交付房屋。张钰方主张地下室不能送，要求邢玉军、陈玮在《买卖合同》约定的房屋价款的基础上再多支付房款。
本院认为：张钰与邢玉军、陈玮签订的涉案房屋《买卖合同》合法有效。张钰主张因邢玉军、陈玮未依约支付购房款，应承担支付违约金42100元的责任。邢玉军、陈玮则主张张钰违反《买卖合同》约定，要求增付购房价款，否则拒绝交付房屋，此属先行违约，亦因此未协商一致导致迟延付款，不应承担违约责任。本案的争议焦点为一、张钰是否存在要求邢玉军、陈玮增付房屋价款的预期违约行为；二、邢玉军、陈玮是否存在违约行为；三、邢玉军、陈玮是否承担逾期支付价款的违约责任。
关于焦点一，本院认为，张钰存在明示毁约的行为。涉案房屋居间方经办人单某作为涉案房屋买卖过程亲历人的陈述及张钰在济南市仲裁委员会提交的《张嘉庆与单某通话录音文字摘录》均证实张钰在合同履行期到来之前存在要求邢玉军、陈玮增付涉案房屋价款，否则拒绝交付房屋的违约行为。张钰主张单某系邢玉军、陈玮的委托代理人与《买卖合同》载明的单某系居间方经办人不符，本院不予采信。同时，单某的陈述及《张嘉庆与单某通话录音文字摘录》亦与“证明”相互印证，原审法院采信“证明”并无不当。张钰主张原审法院采信“证明”有误与事实不符，本院不予支持。张钰要求增付购房价款，否则拒绝交付房屋的行为表明张钰以提高合同约定价格的方式明确、肯定地向邢玉军、陈玮表示拒绝履行《买卖合同》。而张钰不交付涉案房屋的行为将导致邢玉军、陈玮购买涉案房屋的居住目的落空，且张钰要求增付购房价款的行为并无正当理由，因此本院认定张钰存在明示毁约的行为。
关于焦点二，本院认为，邢玉军、陈玮未支付10万元购房款的行为不属于违约行为。张钰出现明示毁约的行为后，邢玉军、陈玮一方面通过居间方经办人单兵与张钰方沟通，要求按照《买卖合同》约定价款继续履行合同，另一方面为减少风险及损失，暂时停止支付10万元购房款。邢玉军、陈玮暂时停止支付10万元购房款的行为属于暂时中止合同履行的行为，系邢玉军、陈玮行使不安抗辩权的行为。首先，房屋系家庭的重要财产，张钰要求增付购房款，否则不予交付房屋的行为证实其不会在邢玉军、陈玮支付10万元购房款后作出对待履行，此表明张钰主观上不愿履行《买卖合同》。张钰对于涉案房屋买卖的明示毁约行为导致张钰给人以失去诚实信用的感觉，即张钰存在“丧失商业信誉”的行为。其次，邢玉军、陈玮通过居间方经办人单兵的调解等行为已履行通知张钰中止履行支付10万元购房价款的事宜。因此，本院认为邢玉军、陈玮行使不安抗辩权符合法律规定，并无不当。抗辩权的行使是邢玉军、陈玮正当行使法定权利的表现，不构成违约。张钰主张邢玉军、陈玮存在未依约支付购房价款的违约行为与事实不符，本院不予支持。
关于焦点三，本院认为，邢玉军、陈玮不应承担逾期支付房屋价款的违约责任。邢玉军、陈玮暂时中止支付房屋价款的行为系履行不安抗辩权的行为，不属违约行为。此外，张钰认可2013年10月19日经公安机关调解，邢玉军、陈玮支付张钰10万元房屋价款，并另行支付了2000元。此也证实张钰、邢玉军、陈玮已就支付涉案房屋价款相关事宜达成一致，并履行完毕。现张钰要求邢玉军、陈玮承担逾期付款违约金于法无据，本院不予支持。
关于答辩状问题，邢玉军、陈玮有权决定如何行使其答辩权及答辩内容，且原审判决结果并无不当，张钰主张原审法院存在更换“答辩状”的违法行为与事实不符，本院对张钰该主张不予支持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费860元，由上诉人张钰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 艳
审 判 员 赵平洋
代理审判员 唐鸣亮
二〇一四年十月十一日
书 记 员 赵 艳