上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异69号
案外人：潘琳璘，男，1969年8月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。
案外人：徐敏，女，1977年12月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。
案外人：潘某某，男。
委托诉讼代理人：余渊民，上海市君成律师事务所律师。
申请执行人：上海德先塑料制品有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：韩勇，经理。
委托诉讼代理人：邴园庆，上海伟创律师事务所律师。
被执行人：薛春开，男，1951年10月27日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
被执行人：上海杰姆瑞装饰材料有限公司，住所地上海市青浦区。
被执行人：上海春开投资管理服务中心，住所地上海市青浦区。
被执行人：上海蔷薇印刷有限公司，住所地上海市松江区。
本院在执行(2014)徐民二(商)初字第2412号上海德先塑料制品有限公司(以下简称“德先公司”)诉薛春开、上海杰姆瑞装饰材料有限公司(以下简称“杰姆瑞公司”)、上海春开投资管理服务中心(以下简称“春开管理服务中心”)、上海蔷薇印刷有限公司(以下简称“蔷薇公司”)民间借贷纠纷一案中，案外人潘琳璘、徐敏、潘某某对执行上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
潘琳璘、徐敏、潘某某称，其与薛春开(及共有人徐某、刘某某)于2015年3月30日网签了《上海市房地产买卖合同》，随即按约定支付350万元现金房款，剩余173万元银行按揭贷款和2万元合同尾款，合计175万元未付清。2015年7月底，潘琳璘、徐敏、潘某某对系争房屋进行装修后即入住，2015年10月25日潘琳璘、徐敏、潘某某缴清税款。薛春开收到第一笔房款后，未将招商银行股份有限公司上海分行(以下简称“招行上海分行”)的300万元抵押贷款还清，导致银行按揭迟迟未能办理。2015年12月16日，系争房屋因(2015)徐执字第2992号执行案件被查封，导致无法正常过户。2017年6月9日，根据招行上海分行的申请，上海市徐汇区人民法院向潘琳璘、徐敏、潘某某发出到期债务履行通知书，当日潘琳璘、徐敏、潘某某向招行上海分行指定账户支付175万元现金，即付清了系争房屋的房款。潘琳璘、徐敏、潘某某认为其于系争房屋查封之前即网签房屋买卖合同，按照法院要求付清全部房款且已实际入住，未能办理过户手续系因薛春开未能将银行抵押贷款还清。故请求法院中止对系争房屋的执行。
德先公司称，1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，潘琳璘、徐敏、潘某某并非系争房屋权利人，且未在系争房屋被查封前取得另案法律文书确认的可排除执行的权利；2、德先公司对系争房屋申请诉讼保全并取得生效法律文书的时间均早于潘琳璘、徐敏、潘某某所称的“买卖合同签订时间”；3、潘琳璘、徐敏、潘某某并非善意。其购房时明知系争房屋存在两个抵押信息，仍在薛春开欠有大量外债且系争房屋系薛春开唯一住房的情况下签订房屋买卖合同。系争房屋总价款为470万元，而双方签订合同时以明显低于市场价购买系争房屋。
被执行人薛春开、杰姆瑞公司、春开管理服务中心、蔷薇公司未答辩。
经审查查明，根据上海市不动产登记簿载明，2010年1月12日系争房屋权利人登记为刘某某、薛春开、徐某。2013年6月7日，系争房屋抵押给招行上海分行，抵押为最高额抵押，债权限额为370万元。2015年3月14日，刘某某、薛春开、徐某(甲方)与潘琳璘、徐敏、潘某某(乙方)签订关于系争房屋的补偿协议，约定，乙方同意就现有系争房屋的装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方550,000元，并于2015年3月27日之前交付甲方。2015年3月30日，甲方与乙方网上签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，约定房屋价款470万元，在2015年6月30日之前，甲乙双方共同申请办理系争房屋过户手续。该合同的补充条款(一)载明，根据上海市房地产登记簿显示该房存在两个抵押信息，系争房屋的抵押权人一为招行上海分行；抵押权人二为王某，债权金额为500万元(该抵押已被登记注销)。甲方应于签订本合同后30个工作日内，办妥还贷及抵押登记注销手续。如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由甲方自行承担。
2015年11月19日，徐敏、潘琳璘、潘某某以系争房屋为抵押标的向上海浦东发展银行股份有限公司借款173万元，但因抵押权未被涤除，故未成功申请贷款。2015年3月14日至4月11日，潘琳璘向徐某支付共计350万元(10,000元+550,000元+1,450,000元+1,490,000元)。上海航新物业管理有限公司证明，2015年7月10日，潘琳璘、徐敏、潘某某与刘某某、薛春开、徐某办理房屋交接。2015年7月21日至7月29日，潘琳璘、徐敏、潘某某对系争房屋进行简装修后即入住，并于2015年9月20日支付2015年三、四个季度的物业管理费，2015年12月13日支付2016年第一季度的物业管理费。2015年10月25日，刘某某、薛春开、徐某收到销售不动产统一发票470万元及税收缴款书287,100元(151,500元+135,600元)。2017年6月9日，本院就(2016)沪0104执4871号招行上海分行与薛春开等金融借款合同纠纷执行一案的余款问题对潘琳璘、徐敏进行询问，制作询问笔录，并向其送达了到期债务履行通知书的送达回证。同日，潘琳璘根据法院要求向招行上海分行支付175万元。
另查明，2015年1月5日，本院出具(2014)徐民二(商)初字第2412号民事调解书，载明当事人自愿达成协议，内容包括：一、薛春开应向德先公司支付欠款本金1,351,060元及相应利息160,000元，分三期付清。第一期本金351,060元于2015年3月31日之前付清，第二期本金500,000元于2015年5月31日之前付清，第三期本金余款500,000元及相应利息160,000元于2015年6月30日之前付清；二、若薛春开未按期履行上列还款义务，则德先公司有权就未付款项全额向法院申请执行，不再受上列分期还款期限之限制；三、杰姆瑞公司、春开管理服务中心对上列薛春开所负债务承担连带清偿责任；四、蔷薇公司对薛春开所负债务1,200,000元部分承担连带清偿责任；五、本案受理费减半收取9,785元、保全费5,000元，合计14,785元，由薛春开负担(该款项已由德先公司预付，薛春开应于2015年3月31日之前支付德先公司)。因薛春开、杰姆瑞公司、春开管理服务中心、蔷薇公司未履行法律规定的义务，故上述案件进入执行程序，执行案号为(2015)徐执字第2992号。2015年12月16日，本院查封了系争房屋，又于2016年4月7日、2017年4月17日、2017年5月8日因他案对系争房屋进行轮候查封。2017年5月3日，上海市浦东新区人民法院对系争房屋进行轮候查封。嗣后，潘琳璘、徐敏、潘某某在申报契税过程中，发现系争房屋已被查封，故无法办理房屋过户手续。
本院认为，系争房屋至今登记在刘某某、薛春开、徐某名下且已被本院查封，薛春开系本院生效文书即(2014)徐民二(商)初字第2412号民事调解书确定的义务人，在其未向德先公司履行给付相应钱款义务的情形下，本院依法查封系争房屋并无不当。但现有证据表明，本院查封系争房屋前，潘琳璘、徐敏、潘某某已与刘某某、薛春开、徐某签订系争房屋的买卖合同，并已按照约定期限全额支付相应款项，且已实际占有系争房屋，因不能归责于潘琳璘、徐敏、潘某某的原因：即薛春开未用房款涤除系争房屋的抵押权，导致系争房屋未能过户至潘琳璘、徐敏、潘某某名下。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，潘琳璘、徐敏、潘某某对系争房屋享有的权益足以排除本院对系争房屋的执行措施，故异议理由成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止本院在(2015)徐执字第2992号案中对上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 单春梅
人民陪审员 王兰芳
二〇一七年八月一日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
……
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
……
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。