常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第1876号
原告江巨翔。
原告黄一郎。
委托代理人江巨翔，个人信息同上。
二原告委托代理人刘忠强。
被告蒋文娟。
被告沈丽。
二被告共同委托代理人金泽新，江苏泽泰律师事务所律师。
二被告共同委托代理人吴青丽，江苏泽泰律师事务所律师。
原告江巨翔、黄一郎诉被告蒋文娟、沈丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2015年8月20日、2015年9月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为适用普通程序，组成合议庭于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告江巨翔、黄一郎的委托代理人刘忠强到庭参加诉讼。被告蒋文娟、沈丽的委托代理人吴青丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江巨翔、黄一郎诉称：2014年6月28日，原、被告双方签订了《租赁协议》，约定原告将其位于常州市延陵西路76号东边第一间头彩后面建筑面积约10平方米及延陵西路76号东边第二间建筑面积约28.72平方米的店门出租给被告。协议约定了租赁期限、租金及其交纳方式、违约责任等，协议第五条约定乙方每次均应提前壹个月向甲方支付租金。协议签订后，原告全面履行了协议，依据协议被告应于2014年12月16日前向甲方交纳2015年1月15日至2015年7月14日期间的房租金人民币九万伍仟元整，但时至起诉日被告尚未交纳，严重侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2015年1月15日至2015年7月14日房租金人民币九万伍仟元整；2、被告继续履行和原告签订的《租赁协议》；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告蒋文娟、沈丽答辩称：1、请求法院依法驳回原告的诉请；2、确认该房屋租赁协议终止；3、请求原告归还被告多付的租金3.5万元，押金10000元，装潢费用6.8万元。2014年6月28日原被告签订了租赁协议，被告蒋文娟实际支付了9.5万元租金和1万元的押金，并承担了装潢费用6.8万元。在协议的履行过程中，2014年10月份，被告蒋文娟因经营不善，口头提出不再承租该房屋，原告也表示同意，而后于2015年1月份，将全部的产品及设施搬离出租屋，并交付了钥匙，基于上述事实，该份租赁协议已经于2015年1月份因双方协商一致终止，且蒋文娟实际使用该房屋只有半年时间。
经审理查明，江巨翔、黄一郎为延陵西路76号建筑面积143.91平方米的房屋的所有权人。2014年6月28日，江巨翔、黄一郎（作为出租方、甲方）、刘忠强（作为出租方委托代理人）、蒋文娟（作为承租方、乙方）、沈丽（作为承租方委托代理人）签订《租赁协议》一份，约定：1、甲方将位于常州市延陵西路76号东边第一间头彩后面建筑面积约10平方米及延陵西路76号东边第二间建筑面积约28.72平方米的店面房出租给乙方；2、乙方租用该房只作经营品牌化妆品使用，未经甲方书面同意不得改变约定用途，以及擅自转租转让；3、本合同租赁期为三年，自2014年7月15日起至2017年7月14日止，租赁期满甲方给与乙方两周的免租金清仓搬迁期，免租金期间除租金外的其他一切费用由乙方承担支付；4、第一年租金为190000元整，第二年租金为198000元整，第三年租金为198000元整；5、第一年租金为半年一付，第二年租金为一年一付，第三年租金为一年一付，第一次租金由乙方于本合同签订之日起五日内向甲方一次付清，以后每次租金均应提前一个月一次付清，乙方付清租金方可进场装修；6、乙方需交甲方租赁保证金10000元整，本协议签订之日乙方向甲方一次付清，该租赁保证金由甲方于本合同到期后乙方向甲方完整交还房屋后三日内无息退还给乙方，甲方收到租赁保证金之日将房屋遥控钥匙交给乙方；……14、租赁期届满或提前终止后，乙方应立即搬出所租场地。如因乙方未及时搬出而产生矛盾，并造成不良后果和损失的，由乙方承担全部责任……16、甲乙双方如有任何一方违反本协议，违约方应向另一方支付违约金人民币壹万元整……
庭审中，沈丽、蒋文娟提交另一份《租赁协议》（以下简称《协议》2），该协议约定事项与《租赁协议》相比，有如下差别：1、关于租金，《协议》2约定“第一年租金为人民币壹拾贰万元整，第二年租金为人民币壹拾贰万捌仟元整，第三年租金为人民币壹拾贰万捌仟元整。”；2、《协议》2仅标明出租方（甲方）为江巨翔、黄一郎，委托代理人刘忠强，承租方（乙方）为蒋文娟，且该协议上没有沈丽签名；3、关于其他事项，《租赁协议》与《协议》2约定相同。沈丽、蒋文娟主张，《协议》2才是真实有效的合同，该协议经工商部门登记备案，且在合同履行过程中，双方均按《协议》2履行各自权利义务。江巨翔、黄一郎称，双方存在唯一真实有效的合同是《租赁协议》，《协议》2的签名并非江巨翔、黄一郎所签，也非刘忠强代签。
江巨翔、黄一郎按约定向沈丽、蒋文娟交付了涉案房屋，沈丽、蒋文娟将涉案房屋进行了装饰装修，并将该房屋用作化妆品经营，蒋文娟以涉案房屋为经营场所办理了个体工商户营业执照，组成形式为个人经营。庭审中，沈丽、蒋文娟认可该商户由二人合伙共同经营、使用涉案房屋。
根据江巨翔、黄一郎提交的银行对账单，沈丽、蒋文娟分别于2014年7月5日、2014年7月6日向刘忠强账户支付47500元。江巨翔、黄一郎称，该两笔款项合计95000元，系根据《租赁协议》约定的第一年度半年期租金。沈丽、蒋文娟称该笔款项系由60000元半年租金和35000元杂费组成。同时，沈丽、蒋文娟向江巨翔、黄一郎支付保证金10000元。
庭审中，沈丽、蒋文娟陈述，因为经营不善，二人决定结束经营，由于已经预付半年（2014年7月15日起至2015年1月14日止）的房租，故二人提前三个月于2014年10月告知刘忠强不再租赁，要求于2015年1月15日起解除合同。对于已经支付房租的剩余租期，二人希望能予以转让，通过收取转让费挽回部分损失。在获得刘忠强同意后，二人在店铺内张贴转让通知，并留下沈丽的电话号码以便联系。此后直至搬出房屋之日，二人一边经营一边联系转让。待半年租期届满后，沈丽在征得刘忠强同意后将转让告示上的联系电话更换成刘忠强的电话号码。
刘忠强陈述，2014年10月，沈丽与其联系说明不再继续经营，并非不再租赁涉案房屋，且其仅同意沈丽、蒋文娟对涉案房屋进行转租，并未同意解除租赁合同。由于沈丽、蒋文娟要求以后的承租人向其二人支付转让费，故对于另行寻找承租人的事一直由沈丽、蒋文娟负责，刘忠强从未参与。
另查明，沈丽、蒋文娟将涉案房屋内的产品搬空后，于2015年2月16日联系刘忠强要求交接钥匙，刘忠强因本人不在，同意沈丽、蒋文娟将钥匙先行放于隔壁，2015年3月7日左右，刘忠强取回涉案房屋钥匙。涉案房屋内尚有电脑、产品柜、美容床、空调、收银台等物品。
2015年4月28日，刘忠强微信上要求蒋文娟将涉案房屋内的物品搬出，以便租给他人做特卖。刘忠强发给蒋文娟如下信息：“你和小沈商量好了吗？我老板和做特卖的人都在催我，尽快给我个答复，我们双方要尽量减少损失，时间不早了，还有二天就五一假期了，赶不上五一假期，这次特卖也做不成了”。蒋文娟回答：“柜、空调、电脑等移动搬走，固定不搬，给我和沈45000元，再加一万元，合计55000元给我和沈。”刘忠强询问江巨翔、黄一郎意见后回复蒋文娟：“他们不同意，我跟他们说你要和我们打官司，他们也不松口，看来我们真的有可能要打官司了，这次五一特卖一个月本来可以收近贰万元，这是白白浪费了，你和小沈要考虑清楚了。”蒋文娟回复：“随便你，打官司也行。”
2015年6月9日，蒋文娟、沈丽委托律师向江巨翔、黄一郎及刘忠强发出《律师函》，告知：“一、2014年6月28日双方签订租赁协议，协议约定将位于常州市延陵西路76号的两间店面房出租给蒋文娟、沈丽。根据协议，蒋文娟、沈丽已实际支付了9.5万元租金及押金1万元。但在合同履行过程中，蒋文娟、沈丽因经营情况不佳，已于2014年10月份向你们口头明确表示不再承租该房屋，要求解除租赁合同关系，你们也表示同意。后蒋文娟于2015年1月份将全部产品及设施搬离出租屋并将钥匙交回。二、基于上述事实，代理人现正式书面通知你们，上述租赁协议已于2015年1月份终止。从2015年1月份开始因该租赁合同纠纷产生的一切损失及不利法律后果均由你方负担，与蒋文娟、沈丽无关。”刘忠强于2015年6月签收上述《律师函》。后经法院释明，双方均同意不再履行涉案合同，蒋文娟、沈丽也明确表示对涉案房屋内的尚未搬离的物品予以放弃。
再查明，江巨翔、黄一郎就本案所述的事实与理由于2015年5月28日向本院提起诉讼，诉讼请求也与本案相同。但由于江巨翔、黄一郎经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按撤诉处理。后江巨翔、黄一郎于2015年7月13日再次向本院提起诉讼。
上述事实，有房屋产权证、《租赁协议》、《协议》2、《律师函》、双方当事人庭审陈述等证据证实。
本案的争议焦点为：一、涉案合同是否应该继续履行；二、如果不继续履行涉案合同，租金及违约金或损失如何计。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，江巨翔、黄一郎与蒋文娟、沈丽签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，出租人、承租人均应按照租赁合同的约定履行义务。根据合同约定，蒋文娟、沈丽承租涉案房屋的期限为三年，即从2014年7月15日至2017年7月14日。承租一段时间后，蒋文娟、沈丽发现自己经营不善，遂于2015年10月份与刘忠强联系，表示不再租赁涉案房屋，要求转租或解除租赁合同。双方为此事进行了相应的交流、协商，但未有证据证明双方就解除合同已达成一致意见。随后，蒋文娟、沈丽将涉案房屋内的产品搬空，并于2015年2月16日联系刘忠强要求交还钥匙。刘忠强同意承租人将钥匙放于隔壁房屋。从上述事实可以看出，蒋文娟、沈丽明确以自己的行为表示不再租赁涉案房屋，其将钥匙交还也说明她们不再使用涉案房屋从事经营。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，结合承租人搬离产品和交还钥匙的时间等情况，本院确认涉案合同于2015年2月16日予以解除。庭审过程中经本院释明，江巨翔、黄一郎也表示同意终止租赁关系。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方尚未达成一致意见解除合同的情况下，承租人提前终止租赁期限的行为违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。涉案合同第16条对违约金的支付有明确约定：“甲乙双方如有任何一方违反本协议，违约方应向另一方支付违约金人民币壹万元整”，庭审中，刘忠强表明该合同约定的违约金过低，应综合考虑出租人的房租损失等因素确定违约金的金额。故本院酌定蒋文娟、沈丽因违约行为应向出租人江巨翔、黄一郎支付按三个月租金标准计算的违约金，即47500元。另一方面，蒋文娟、沈丽与出租方经过多次沟通协调，明确表示不愿继续租赁房屋和搬空产品、交还钥匙后，出租方在明知该事实的情况下，亦有义务和责任防止损失的进一步扩大，而非消极等待任其发展，江巨翔、黄一郎在2015年5月28日起诉后，无故不到庭参加诉讼进一步延误了问题的解决，故江巨翔、黄一郎对解除合同后造成的损失也应承担相应的责任。关于保证金10000元，根据合同约定，该租赁保证金由甲方于本合同到期后乙方向甲方完整交还房屋后三日内无息退还给乙方，甲方收到租赁保证金之日将房屋遥控钥匙交给乙方。因租赁期限尚未届满，且本案系蒋文娟、沈丽单方提出提前解除合同，交还钥匙后尚有少部分物品未予搬离（最终放弃了该部分物品的所有权），鉴于该情况和综合案件事实、双方的行为表现，故对于该保证金不予退还，应作为违约金的一部分予以抵扣。综上，沈丽、蒋文娟实际应支付的违约金为37500元。
关于租金，结合本案具体情况，由于蒋文娟、沈丽使用涉案房屋至2015年2月16日，但其仅缴纳了至2015年1月14日期间的租金，故蒋文娟、沈丽还应缴纳2015年1月15日至2015年2月16日期间的租金。根据涉案合同约定的租金计算标准，蒋文娟、沈丽就上述期间应缴纳的租金为190000元／天÷365天＊32天=16657.53元。蒋文娟、沈丽辩称租金每年为120000元的标准计算的意见，因缺乏事实依据，且备案合同上“江巨翔、黄一郎”的签名并非其本人所签，故本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、沈丽、蒋文娟于本判决发生法律效力之日起十日内向黄一郎、江巨翔支付2015年1月15日至2015年2月16日房租16657.53元。
二、沈丽、蒋文娟于本判决发生法律效力之日起十日内向黄一郎、江巨翔支付违约金37500元。
三、驳回黄一郎、江巨翔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2175元，由沈丽、蒋文娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 凌琎琎
人民陪审员 邱小路
人民陪审员 戴建平
二〇一六年一月十三日
书 记 员 徐 漪