上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3246号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海赫毅实业有限公司。
法定代表人张美华，经理。
委托代理人周伟，上海众华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海浙商小商品市场经营管理有限公司。
法定代表人施鎏奎，总经理。
委托代理人沈勇，上海市联合律师事务所律师。
上诉人上海赫毅实业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第1762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月15日受理后依法组成合议庭，于2013年12月3日公开开庭进行了审理，上海赫毅实业有限公司的委托代理人周伟，被上诉人上海浙商小商品市场经营管理有限公司的委托代理人沈勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年5月24日，上海浙商小商品市场经营管理有限公司（以下简称浙商小商品市场）与金山区金山卫镇卫宏路X号一至三层商铺的所有人签订了三份《沿街商业业主委托经营管理协议》。2013年1月24日，浙商小商品市场与上海赫毅实业有限公司（以下简称赫毅公司）签订了一份《沿街商铺租赁合同》，约定由赫毅公司承租位于金山区卫宏路X号的商铺，商位号码为Y9号，共二层，单层面积为600平方米，总面积为1，200平方米，赫毅公司承租商铺经营范围为洁具、橱柜、五金电器，租赁期限自2013年1月21日至2014年1月20日止，商铺租金为269，200元，自2013年1月21日起计算，由赫毅公司分二期支付，第一期租金134，600元于2013年1月21日前付清，第二期租金134，600元于2013年5月15日前付清。市场综合管理费为3元／月／平方米，自2013年1月21日起计算，共计21，600元，于2013年1月21日前一次性付清。为确保双方履行本合同，双方约定，由浙商小商品市场向赫毅公司收取履约保证金3万元，在合同签订之日起一次性付清。赫毅公司在租赁期内违反本合同约定应承担违约责任的，浙商小商品市场以赫毅公司的履约保证金抵付违约金及合同中其他项下的相关义务。如到期退场，浙商小商品市场于合同届满日起三个月内将剩余的履约保证金（不计息）退还给赫毅公司。关于违约责任，在合同期内赫毅公司有下列违约行为之一的，浙商小商品市场应通知赫毅公司立即停止违约行为，如赫毅公司继续其违约行为达5日的，除非本合同另有约定，否则浙商小商品市场有权单方解除合同、收回商铺，并有权拒绝返还履约保证金，停止赫毅公司在场继续经营，赫毅公司并按照此年度应付款项（包括但不限于租金、市场综合管理费）的日千分之五承担违约金：（1）赫毅公司不按合同约定时间缴清有关费用的；……。赫毅公司租赁上述房屋后，未按约定支付相应的租金和综合管理费。浙商小商品市场遂于2013年6月诉至原审法院，请求判令赫毅公司支付租赁合同两期租金共计269，200元、市场综合管理费21，600元及逾期付款违约金：商铺租金按应付之日起暂计算至起诉之日计106，334元，市场综合管理费按应付之日起暂计算至起诉之日计14，688元。赫毅公司辩称，违约是浙商小商品市场引起的，不存在所谓的违约金，故请求驳回浙商小商品市场的本诉诉请。审理中，赫毅公司提起反诉，请求判令《沿街商铺租赁合同》中约定的2013年7月20日至2014年1月19日的部分无效，浙商小商品市场向赫毅公司退还履约保证金3万元并赔偿损失50万元。针对赫毅公司的反诉请求，浙商小商品市场表示不同意赫毅公司全部反诉请求。2013年7月23日，赫毅公司通知浙商小商品市场其准备搬离。
原审认为，本案中，根据浙商小商品市场与赫毅公司之间《沿街商铺租赁合同》的约定，赫毅公司应分别于2013年1月21日前、5月15日前各支付租金134，600元，于1月21日前支付市场综合管理费21，600元，但赫毅公司未按上述期限支付。现赫毅公司提出的抗辩意见认为租赁合同中约定的2013年1月21日至2014年1月20日的租赁期限超过了浙商小商品市场与业主签订的《沿街商业业主委托经营管理协议》的期限，超过部分无效，赫毅公司据此还提供了一份《限期搬离通知书》，说明业主要求其搬离。为此，本案的争议焦点为赫毅公司拒绝支付相关费用的理由是否成立。首先，按照合同的约定，赫毅公司支付上述租金和管理费的期限为2013年1月21日和5月15日前，因此，赫毅公司的履行期限早已经到期；其次，按照赫毅公司所提供的《限期搬离通知书》，其落款日期为2013年7月10日，该日期显然后于上述租金的应履行期限，即使按照赫毅公司提供的证据，该通知也不应成为其未按期履行的理由。因此，赫毅公司的抗辩理由难以成立，法院难以支持，赫毅公司应支付浙商小商品市场租金269，200元，综合管理费21，600元，赫毅公司逾期履行，应按照合同的约定承担相应的违约责任。
关于赫毅公司的反诉诉请，法院注意到浙商小商品市场与业主签订的《沿街商业业主委托经营管理协议》的期限为2010年7月20日至2013年7月19日，但协议中确有“在每一个标准托管期满前60天，如任何一方出现根本性违约行为的，经双方协商一致不再顺延至下一个托管期的，到期后本协议终止。”系争房屋的业主有五人，赫毅公司所提供的《限期搬离通知书》上也只有一人签名，形式上存在明显的瑕疵，而且按照一般的程序，因赫毅公司系与浙商小商品市场签订的租赁合同，常规下如果出现业主要求承租人搬离的，承租人一般会首先向其合同的相对方进行交涉。但现有证据无法反映出业主与浙商小商品市场进行磋商或协调的情况，也没有证据反映出赫毅公司与浙商小商品市场就此进行交涉的情况。应赫毅公司代理人和法院要求，业主均不肯到庭作证。因此，赫毅公司简单主张其与浙商小商品市场签订的超过合同约定的租赁期限为无效，缺乏足够的事实依据和法律依据，法院难以支持。鉴于双方均未提出解除合同，双方的合同尚在履行中，赫毅公司主张退还履约保证金，缺乏依据，法院难以支持。赫毅公司要求浙商小商品市场赔偿损失50万元，接收房屋，缺乏依据，法院难以支持。
原审法院审理后于二一三年十月十八日作出判决：一、本诉被告上海赫毅实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海浙商小商品市场经营管理有限公司租金人民币269，200元；二、本诉被告上海赫毅实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海浙商小商品市场经营管理有限公司综合管理费人民币21，600元；三、本诉被告上海赫毅实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付本诉原告上海浙商小商品市场经营管理有限公司违约金人民币121，022元；四、驳回反诉原告上海赫毅实业有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币7，476元减半收取3，738元，诉讼保全费2，579元，合计6，317元，由本诉原告上海赫毅实业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取人民币4，550元，由反诉原告上海赫毅实业有限公司负担。
判决后，赫毅公司不服，上诉至本院称：一、上诉人在2013年1月24日与被上诉人签订《沿街商铺租赁合同》并装修后不久，房东联系到上诉人，告知上诉人其与被上诉人的合同将于同年7月19日到期，并要求上诉人提前准备到期搬离。上诉人因此将面临巨大损失，上诉人遂多次与被上诉人交涉，但被上诉人置之不理。按照法律规定，被上诉人超出其承租期限与上诉人签订的租赁合同期限部分是无效的。二、一审法院第一次开庭前上诉人已经搬离房屋，并一再要求向被上诉人交房，也提出将钥匙交给法院，但一审法院却无视上诉人的要求，认为上诉人在继续履行合同。三、即使上诉人存在违约，而原审判决的违约金也明显过高。请求二审在查清事实后依法予以改判。
被上诉人浙商小商品市场辩称：一、上诉人没有举证证明房东曾通知其合同到期，因此上诉人不能以该理由要求解除租赁合同。二、上诉人并没有把钥匙交予被上诉人，且在相关问题没有解决的情况下即使交付钥匙，也不应当认为房屋已经交付。三、合同约定的违约金并不高，且上诉人在一审中也没有请求调整，故不应进行调整。请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人赫毅公司与被上诉人浙商小商品市场签订的《沿街商铺租赁合同》，系浙商小商品市场在受业主委托并签订《沿街商业业主委托经营管理协议》的情况下对系争房屋经营管理，其中约定的托管期限为2010年7月20日起至2013年7月19日止。而浙商小商品市场在2013年1月24日与赫毅公司签订的《沿街商铺租赁合同》中约定的租赁期限为2013年1月21日起至2014年1月20日止，其中的2013年7月20日至2014年1月20日的租赁期限确超出了《沿街商业业主委托经营管理协议》的期限。但按照合同约定，赫毅公司应于2013年1月21日、5月15日前支付该时段的租金及管理费，但赫毅公司并未支付，且其时尚未发生赫毅公司诉讼中所称的落款为2013年7月10日的业主向其发出《限期搬离通知书》之情况，如其按时支付租金及管理费，亦不会造成其不能正常使用房屋的不安。因此，赫毅公司所称的拒付上述租金及管理费的理由尚不充分，在此情况下，赫毅公司仍应按约支付上述费用。至于违约金约定是否过高问题，赫毅公司原审中并未就此提出，二审审理中双方对调解意见又不一，因此二审难以调整。另鉴于赫毅公司原审反诉中并未要求解除《沿街商铺租赁合同》，因此该上诉请求，亦非二审审理范围。综上，上诉人赫毅公司的上诉请求，缺乏依据，本院难予主持。原审所作判决并无不当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，218元，由上诉人上海赫毅实业有限公司负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 王 盈
代理审判员 翟从海
二〇一四年二月十四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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