上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第7049号
原告张向荣。
被告劳秀英。
被告朱勤杰。
原告张向荣与被告劳秀英、朱勤杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。后因案情需要，转为普通程序审理。由审判员胡铁红担任审判长，与代理审判员张盈、人民陪审员孙宝祥组成合议庭，于2014年10月14日再次公开开庭进行了审理。原告张向荣、被告劳秀英到庭参加诉讼，被告朱勤杰经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张向荣诉称，2014年1月20日，原告与两被告签署《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充条款，约定由原告购买两被告所有的上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋），房屋总价为人民币159万元（以下币种相同）。买卖合同签署后，原告支付2万元定金，依照补充条款约定，被告应于2014年2月13日前办理完毕以原告张向荣为委托代理人的房屋买卖公证委托书，并办理房屋抵押手续；被告应于2014年2月13日前腾出系争房屋交付给原告。但被告并未在相关约定的期限内办理房屋买卖的公证委托及房屋抵押手续，也未将房屋交付给原告，已构成违约，由此原告要求依照双方约定，由被告支付房屋价款20%的违约金。另外，双方签约时，被告还确保系争房屋没有任何的司法查封，但2014年2月27日根据原告的查询，发现系争房屋被本市黄浦区人民法院司法查封，同年3月27日再次被本市黄浦区人民法院轮后查封。目前该买卖合同无法继续履行。原告认为，在被告将系争房屋出售给原告之前就存有借款且已到期，但却隐瞒原告。现原告起诉至法院要求：1、要求解除原、被告双方签署买卖合同及补充条款；2、要求两被告按照该房地产转让价款159万元的20%向原告支付违约金31.80万元；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告劳秀英辩称，对原告要求解除买卖合同和补充条款同意。被告没有违约，不同意支付违约金。两被告为母子关系，两被告与原告签署买卖合同及补充条款属实，房屋以159万元出售，被告也是认可的，双方当时是通过上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍。签约时，系争房屋上存在个人的抵押，双方均为明知，2014年2月13日前原告支付110万元首付款，该款就是为清偿被告债务的。2014年2月13日，被告通过中介公司联系原告，准备收取首付款，涤除抵押并办理办证公证委托书，但始终无法联系到原告。次日，被告才联系到原告，系争房屋已腾出，原告和中介公司也去看了房，但原告表示首付款110万元并未凑齐，要待2014年4月17日才能支付首付款110万元，被告当即表示不同意，因为房屋上个人的抵押是在同年2月16日到期。原告又提出要先办理公证，被告表示公证委托书同意办理，但房款要先支付撤销抵押。鉴于双方协商无果，之后再无联系，直至原告提起诉讼。被告与原告签署买卖合同时，房屋上并无司法限制，就之后的查封被告也不知道。关于双方约定办理买卖公证委托书是基于原告说认识中介，可以出售给案外人，赚个差价、就此被告亦同意。就原告支付首付款，被告注销抵押并办理委托书、交付房屋，双方约定是在2014年2月13日前，但具体时间双方并无约定，被告是在最后一天去了中介，都是单方面联系的中介，中介公司表示原告电话关机。
被告朱勤杰未作答辩。
经审理查明，2014年1月17日，原、被告双方在上海太平洋房屋服务有限公司的居间下签署《房地产买卖（含居间）协议》，约定定金为2万元，出售方委托中介方上海太平洋房屋服务有限公司代为收取并保管，中介方收到该笔定金视为出售方收到；系争房屋设定抵押，该房屋向徐剑设定抵押为110万元，被告应在收到原告首付款当日办理还款手续，并于还款当日办妥抵押注销手续；双方还约定，2014年2月14日前，被告向原告交付房屋，原告向被告支付房款110万元（包含定金2万元），被告同意办理公证委托，同意原告将房屋转让给第三方，被告承诺系争房屋无任何查封；双方同意在本协议签署生效后次日起7天内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，……。当日，原告张向荣支付2万元，由上海太平洋房屋服务有限公司出具诚意金收据，表示收到原告张向荣购买系争房屋的诚意金2万元。2014年1月20日，以两被告作为卖售人（甲方）与原告张向荣作为买受人（乙方）共同签署买卖合同，约定房屋转让价为159万元，乙方于2014年2月14日之前，支付甲方房款110万元，该笔款项专项用于提前归还甲方尚欠抵押权人的欠款及注销抵押权人对房屋设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，乙方于甲方办理户口迁出手续后，支付甲方房款49万元；双方确认2016年4月30日前办理房屋过户手续；现房屋存在个人抵押，抵押权人为徐剑，抵押额为110万元，目前该笔欠款尚未还，乙方对此知情并无异议，乙方应在甲方、乙方、抵押权人三方均到场的情况下将第一笔房款110万元支付甲方，甲方应收到该笔房款的当日将该笔款项还给抵押权人，并于当日至房地产交易中心注销该房屋的抵押权；甲方于2014年2月14日之前，将该房地产交付乙方，……；甲方未按合同约定期限将房屋交付给乙方，……逾期超过15日，乙方有权单方解除合同，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第二日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；……。同时，双方又签署补充条款，约定甲方同意乙方将系争房屋出售或转让第三人，甲方提供对乙方与房屋买卖相关事宜予以协助和配合；……甲方同意在2014年2月13日前办理完毕以张向荣为受托人的房屋买卖委托公证书且甲方不得撤销房屋买卖委托公证；甲方同意办理房屋抵押手续；甲方同意2014年2月14日将房屋产权原件及相关买卖资料交给乙方；甲方承诺房屋无任何查封；甲方同意2014年2月13日前腾出房屋交给乙方，……；在履行上述补充条款过程中，若甲方未按照上述补充条款履行，即为违约，乙方有权单方面解除合同，甲方均应按本合同约定的总房价款的20%向乙方支付违约金。就补充条款中“甲方同意办理房屋抵押手续”，原告表示即为撤销系争房屋上的个人抵押手续；关于过户时间，原、被告共同在庭审中表示应为2014年4月30日前，就合同上的表述为笔误。同时，双方共同确认相互之间没有联系方式，均通过中介公司联系。之后，双方未就买卖合同及补充条款做过相应的履行。原告于2014年2月26日向本院提起诉讼，诉如所请。
另查，2014年2月12日，原告曾向被告发送催告函，要求被告于2014年2月13日下午5点前办理房屋交接、公证委托书及房屋抵押手续，否则视为被告根本违约，要追究其房价款20%的违约责任；该函件被告确认收到，就邮局回执凭条上显示达到日期为2014年3月2日。2014年2月17日，原告再次向被告发送“解除买卖合同通知函”，表示被告在收到催告后未履行合同义务，致使买卖交易无法正常进行，由此通知被告解除合同并承担相应的违约责任，对此函被告也确认收到。2014年7月，上海太平洋房屋服务有限公司将2万元退还原告。
再查，系争房屋上设有抵押权人为徐剑，债权数额为110万元，债务期限从2013年12月17日至2014年2月16日的债权抵押。2014年2月27日，本市黄浦区人民法院司法查封系争房屋，同年3月27日，因其他纠纷，本市黄浦区人民法院再行轮候查封系争房屋。
以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖（含居间）协议》、《上海市房地产买卖合同》及补充条款、诚意金收据、催告函、解除买卖合同通知函、国内挂号信函收据、上海市房地产登记簿等及庭审笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告现在以被告未能在2014年2月13日前交付系争房屋、办理公证委托书及注销房屋上的个人抵押为由，要求解除双方间的买卖合同及补充条款，被告对此表示其在2014年2月13日前无法联系到原告，故于合同约定的最后一日到中介处要求履行相关合同约定，但鉴于中介公司未能联系到原告，致使双方未能实际履行，对此本院认为，双方虽约定于2014年2月13日前办理相关事宜，但鉴于并未明确具体的办理时间，考虑到就交付房屋、办理公证委托书需要双方共同配合下予以履行，双方也均无证据证明通过中介已经明确通知到对方具体办理及履行的时间，故难以认定何方违约；另外就注销房屋上的个人抵押，在买卖合同中有明确的约定，是需要原告支付相应的首付款用以清偿被告债务下涤除，虽补充条款中将此约定于2014年2月13日前，但就付款时间并没有做相应的变更，由此原告在2014年2月13日时未予向被告支付首付款110万元，也未对2014年2月13日前已经准备好支付首付款提供相应证据证明下，被告没有注销抵押不视为被告违约。本案中，虽原告于2014年2月12日向被告邮寄了要求履行的函件，但结合函件寄送的时间和函件中提出履行的时间，在尚未得到被告的确认下，过于仓促，不具有合理性，之后也未有相关证据显示双方再行协商确定履约的时间，2014年2月17日原告发函作出解除合同的意思表示，被告对于买卖合同及补充条款予以解除亦不持异议，故就原、被告双方签署的买卖合同及补充条款解除，本院予以准许。现原告以上述理由要求被告承担房价款20%的违约责任，于法无据，本院不予支持。系争房屋虽在本案诉讼后因他案被司法限制，但该查封发生于原告发出解除合同函件及向本院提起要求解除买卖合同诉讼之后，并非原告提及解除合同及要求被告承担解除违约金诉讼的诉因，原告再以该事由要求被告承担违约责任，没有依据，本院不予采纳。被告朱勤杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于2014年1月20日就上南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充条款予以解除；
二、驳回原告张向荣的其余诉讼请求。
案件受理费6，070元，由原告张向荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 张 盈
人民陪审员 孙宝祥
二〇一四年十月二十日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。