广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7374号
上诉人（原审被告）：王芝刚，男，1951年8月25日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区，
委托诉讼代理人：贺麦清，广东顺恒律师事务所。
委托诉讼代理人：王建波，男，系王志刚的儿子。
被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区顺兴房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良清晖路148号。
法定代表人：黄少媚。
委托诉讼代理人：黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区中协贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良清晖路148号新世界中心商场四层P001铺。
法定代表人：伍艳梅。
委托诉讼代理人：黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。
上诉人王芝刚因与被上诉人佛山市顺德区顺兴房产有限公司（以下简称顺兴公司）、佛山市顺德区中协贸易有限公司（以下简称中协公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王芝刚上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项；判令顺兴公司、中协公司承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审判令解除租赁合同适用法律错误。租赁合同约定王芝刚每月7日前支付当月租金、管理费和隔油池清理费，属于预先支付，截止起诉日，王芝刚仅“拖欠”两个月租金7104元、管理费11840元，实质上仅拖欠一个月租金、管理费，一审判令解除租赁合同缺乏合同和法律依据，有失公平。按照《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条规定，出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金，但顺兴公司实际收取租赁保证金达到7.5个月租金标准，故顺兴公司违法超额收取的保证金依法无效，应当转抵王芝刚应付租金，即王芝刚目前实质上并未欠租。（二）一审判令租赁保证金归顺兴公司所有违反法律规定，亦有失公平。鉴于顺兴公司收取的租赁保证金超过《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条规定限额，以及限额部分转抵应付租金后，王芝刚目前并未欠租，一审判令顺兴公司没收全部租赁保证金于法无据。租赁保证金是王芝刚将其金钱以保证金的形式特定化后，移交顺兴公司占有作为租赁合同履行的担保，当王芝刚不履行债务时，顺兴公司有权享有对金钱优先受偿权，即租赁保证金的法律属性是金钱作为标的物的质押，与违约金、定金有本质区别。本案租赁合同关于顺兴公司有权没收租赁保证金作为赔偿金的约定，明显有悖于担保法第七十一条的规定，应属无效。即使按照租赁合同约定顺兴公司有权没收租赁保证金作为赔偿，顺兴公司所主张或者一审判决所认定的租赁保证金的性质亦属于违约金，但一审法院一方面无视王芝刚主张违约金过高的情况，另一方面重复判令顺兴公司没收保证金以及王芝刚赔偿顺兴公司律师代理费，适用法律显然错误，亦有失法律的公平原则。（三）一审判令王芝刚赔偿顺兴公司律师代理费于法无据。租赁合同仅约定王芝刚逾期交付租金、管理费，顺兴公司有权要求王芝刚承担其聘请律师的代理费，但一审判决王芝刚承担顺兴公司、中协公司共同委托诉讼代理人所产生的律师代理费全额，不但缺乏合同依据，亦有失公平。
顺兴公司、中协公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回王芝刚的上诉请求。（一）顺兴公司、中协公司有权解除合同。双方签订的合同约定，王芝刚逾期缴纳或欠缴应缴租金、管理费以及其他费用达两个月，顺兴公司、中协公司有权解除合同、收回商铺。在一审庭审中，顺兴公司、中协公司已经举证证明王芝刚在顺兴公司、中协公司起诉前已经欠缴2017年1月、2月的水电费和2017年2月、3月的租金以及管理费，王芝刚对此也予以确认。顺兴公司、中邪公司起诉解除合同的条件已经成就。（三）顺兴公司、中协公司没收合同保证金依法有据。双方合同约定，为保证王芝刚履行合同的所有条款，王芝刚按其承租铺位的三个月租金以及三个月管理费共计26640元作为合同保证金。王芝刚向顺兴公司、中协公司交纳的合同保证金中包含了租金以及管理费的合同保证金，并非王芝刚主张的仅为租赁保证金，《广东省城镇房屋租赁条例》第15条在本案中并不适用，顺兴公司、中协公司也没有违反三个月租金数额的保证金标准。另外，该规定也并非是法律法规的强制性规定。双方签订的关于合同保证金的条款并没违反法律法律的强制性、效力性规定，依法有效。根据合同第十五条的约定，王芝刚违约的，交纳的保证金无权要求返还。合同约定的保证金为履约保证金，并非担保法意义上的质押。此外，自顺兴公司、中协公司起诉至今，王芝刚一直在经营店铺，却一直拒绝交纳租金、管理费、水电费以及隔油池费等费用，现各项费用截至到2017年7月31日已经达到77025.51元，造成了顺兴公司、中协公司一方巨大的损失。由此，本案不存在违约金过高的问题。本案因王芝刚逾期交纳各项费用造成根本违约，致使合同解除，顺兴公司、中协公司有权依据合同约定没收合同保证金。（三）根据合同的约定，由于王芝刚违约引起的律师费应由王芝刚承担。
顺兴公司、中协公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除顺兴公司、中协公司与王芝刚签订的合同编号：租20160603-1《新世界中心商场商铺租赁合同》，并判令王芝刚归还商铺；2.王芝刚立即向顺兴公司、中协公司支付拖欠的租金7104元、管理费11840元、水电费2821.4元、隔油池费500元，合共22265.4元（水电费自2017年1月至2017年2月，租金及管理费自2017年2月起暂计算至2017年3月31日，各款项顺延计收至王芝刚交回租赁商铺之日止）；3.王芝刚立即向顺兴公司、中协公司支付逾期付款违约金427元（以每笔应付租金、管理费、水电费为基数从拖欠之日起按日万分之五暂计算至2017年3月31日，逾期付款违约金顺延计收至王芝刚清偿完毕所欠款项之日止）；4.顺兴公司、中协公司无须退回王芝刚所交的保证金26640元；5.王芝刚立即向顺兴公司、中协公司支付违约赔偿金21430.4元；6.王芝刚立即向顺兴公司、中协公司支付律师代理费6646元；7.本案诉讼费由王芝刚承担。
一审法院认定事实：2016年6月3日，顺兴公司、王芝刚、中协公司签订合同编号为租20160603-1的《新世界中心商场商铺租赁合同》（下称租赁合同），由王芝刚承租顺兴公司所拥有的位于顺德区大良清晖路148号新世界中心商场三层3306铺。租赁合同约定：租赁期限自2016年6月18日起至2019年11月19日止；2016年11月20日起至2018年11月19日期间的租金每月为3552元，2018年11月20日起至2019年11月19日期间的租金每月为4144元；管理费每月为5920元；隔油池清理费每月为250元；王芝刚应于每月7日前向顺兴公司支付当月管理费、租金及隔油池清理费；由中协公司负责有偿提供水电，王芝刚收到缴费通知单之日起7个工作日内向中协公司缴纳当期水电费；租赁保证金（按金）为26640元（王芝刚已缴纳）；水电费按金为5000元（王芝刚已缴纳）。若王芝刚未按本合同规定的期限向顺兴公司或中协公司支付租金、管理费、水电费等有关费用时,则王芝刚应承担逾期付款违约金，违约金金额按逾期付款额的每日万分之五计算；王芝刚逾期缴纳或欠缴应缴之租金、管理费及其它费用达到两个月，顺兴公司有权解除租赁合同、收回出租商铺，并向王芝刚追偿所欠之费用等，另外顺兴公司有权向王芝刚收取本合同约定的全部租期内的租金及管理费总额的20%作为违约赔偿金；因此引起的诉讼费、顺兴公司聘请律师的代理费由王芝刚承担，届时王芝刚缴交的保证金(按金)亦作为赔偿金，王芝刚无权要求返还。上述合同签订后，顺兴公司、中协公司如约履行了合同义务，但王芝刚拖欠相关费用，即欠2017年1月至同年2月的水电费2821.40元，欠2017年2月、3月租金7104元、管理费11840元、隔油池清理费500元。顺兴公司支出6646元律师费聘请律师向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，顺兴公司、中协公司与王芝刚所签订的租赁合同合法有效，应受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。王芝刚无故拖欠租金、水电费、管理费等费用，顺兴公司、中协公司依照合同约定主张解除租赁合同及要求王芝刚交回租赁物符合法律规定，一审法院予以支持。王芝刚拖欠中协公司2017年1月至同年2月的水电费2821.40元事实清楚、证据充分，一审法院予以支持；水电费的确定以实际发生为准，2017年3月起至王芝刚实际交回租赁物之日止的水电费如实际发生了，中协公司可另行主张权利；另，鉴于合同解除，王芝刚之前曾交给中协公司水电费按金5000元，为了减少讼累，因此本判决对于2017年1月至同年2月的水电费不再判决王芝刚支付，由中协公司在水电费按金中扣减上述水电费。王芝刚至今未付2017年2月1日起的租金、管理费、隔油池清理费，截至2017年3月31日，王芝刚共欠顺兴公司租金7104元、管理费11840元、隔油池清理费500元事实清楚、证据充分，一审法院予以支持；之后的租金、隔油池清理、管理费计算至王芝刚实际交还租赁物之日。顺兴公司主张违约金、按全部租期租金的20%计收的赔偿金，并提出要求王芝刚交付的保证金无须退回。王芝刚认为违约金过高。虽然合同有关于上述各项的约定，但根据合同关于保证金的约定，租赁保证金的性质应为违约金，顺兴公司扣收了王芝刚的租赁保证金后还主张违约金、全部租期租金的20%的赔偿金，但其并无提供证据证实因王芝刚违约造成其损失大于约定的违约金（保证金），顺兴公司扣收王芝刚的保证金后再要求王芝刚承担违约金、再按全部租期租金的20%计收赔偿金于法不符，一审法院对其该两项请求不予支持，对其请求保证金无须退回的主张予以支持。顺兴公司请求的律师代理费6646元符合合同约定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除顺兴公司与王芝刚及中协公司签订的合同编号为租20160603-1的《新世界中心商场商铺租赁合同》，王芝刚应于判决发生法律效力之日起十日内交还租赁物即顺德区大良清晖路148号新世界中心商场三层3306铺给顺兴公司；二、王芝刚应于判决发生法律效力之日起十日内向顺兴公司支付租金［（租金计算至2017年3月31日为7104元，之后的租金按合同约定的标准（即2016年11月20日至2018年11月19日每月租金为3552元，从2018年11月20日起每月租金为4144元）计算至王芝刚履行判决第一项确定的交回租赁物义务之日止］、管理费（管理费计算至2017年3月31日为11840元，之后的管理费按每月5920元的标准计算至王芝刚履行判决第一项确定的交回租赁物义务之日止）和隔油池清理费（计算至2017年3月31日为500元，之后的隔油池清理费按每月250元的标准计算至王芝刚履行判决第一项确定的交回租赁物义务之日止）；三、王芝刚交付给顺兴公司的租赁保证金26640元归顺兴公司所有；四、王芝刚应于判决发生法律效力之日起十日内向顺兴公司支付律师代理费6646元；五、驳回顺兴公司、中协公司其他诉讼请求。本案受理费减半收取为867.61元(顺兴公司、中协公司已预交)，由顺兴公司、中协公司负担267.61元，王芝刚负担600元（王芝刚迳向顺兴公司、中协公司支付，一审法院不另作退收）。
本案双方当事人在二审期间均未提交新证据。
经审理，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审围绕王芝刚的上诉请求进行审理。根据王芝刚的上诉请求，并综合双方当事人的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：一是本案租赁合同是否应当解除；二是王芝刚交付的合同保证金26640元是否应当归顺兴公司所有；三是王芝刚是否应当向顺兴公司支付律师代理费6646元。
关于本案租赁合同是否应当解除的问题。本案租赁合同约定王芝刚需每月7日前按约支付当月租金，逾期缴纳或欠缴应缴的租金、管理费及其他费用达到两个月，顺兴公司有权解除合同，收回商铺。而顺兴公司起诉要求解除合同时，王芝刚已经拖欠租金、管理费等费用达两个月未予支付，该情形已经符合本案租赁合同所约定的解除条件，顺兴公司有权解除本案合同。王芝刚上诉主张其已经交纳了保证金26640元，以该保证金扣减其所拖欠的租金和管理费后，至顺兴公司起诉之日，王芝刚实际拖欠的租金和管理费仅有一个月，一审法院判决解除合同不当。对此，本院认为，本案双方当事人在合同中已经明确约定在合同履行期内，王芝刚交付的保证金不得冲抵王芝刚在租赁期内应向顺兴公司支付的租金、管理费等费用，双方当事人的该约定意思表示真实，并未违法法律法规的强制性规定，依法有效，故在双方当事人合同尚在履行期间，王芝刚所交付的保证金依约不能扣减其所欠费用；同时，王芝刚不但在顺兴公司起诉之前拖欠了两个月租金、管理费，在诉讼期间持续占有租赁物，却仍未支付租金给顺兴公司，王芝刚持续拖欠租金、管理费等费用的行为属于严重违约行为；因而，一审法院判决解除本案租赁合同并无不当。王芝刚上诉还主张，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条的规定，顺兴公司实际收取的租赁保证金超过了三个月租金的数额，合同依法应无效。首先，本案双方当事人所约定的合同保证金既包含了租赁保证金，也包含了管理费保证金，并不仅仅指的是租赁保证金。即使将管理费性质定性为租金，顺兴公司所收取的租赁保证金也并未超过三个月。其次，《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条虽然规定出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金，但该条规定并未规定违反的后果会导致合同无效，且此类租赁合同有效并不会损害国家利益和社会公共利益，故该条规定并不是效力性强制性规定，即使顺兴公司与王芝刚约定收取的合同保证金超过三个月租金也不会导致本案合同无效。因此，王芝刚的相关上诉理由不成立，本院不予支持。
关于王芝刚交付的合同保证金26640元是否应当归顺兴公司所有的问题。王芝刚上诉主张，本案合同保证金属于以金钱作为标的物的质押，没收保证金违反了担保法第七十一条的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”根据该规定，以保证金形式成立质押需双方当事人就成立质押的达成一致的意思表示，且需将保证金特定化。但本案中，双方当事人并未有成立质押的意思表示，也未采取设立保证金专门账户等形式将该保证金特定化，故王芝刚以双方当事人没收保证金的约定违反担保法的有关规定为由主张顺兴公司无权没收保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王芝刚上诉还提出保证金属于违约金，而该违约金约定过高的问题。首先，从双方当事人的约定看，本案合同的保证金的含义是王芝刚为保证合同义务履行而向顺兴公司预先支付的一定数额的金钱，在王芝刚存在违约行为的情况下用于赔偿王芝刚对顺兴公司造成的损失，故其性质上属于双方当事人预先约定的对王芝刚违约所造成的损失予以赔偿的方式，对双方当事人具有法律约束力。王芝刚未按合同约定履行其义务，导致涉案合同解除，按照双方合同的约定，顺兴公司有权没收该保证金。至于王芝刚上诉提出该保证金高于违约损失的问题，一是一审法院并未支持顺兴公司要求王芝刚承担违约金以及赔偿金的请求，二是双方合同约定的租赁期限较长，王芝刚的违约行为导致双方合同解除，对于顺兴公司来说其存在相应预期利益的损失，且其需要相应的时间才能将涉案房屋再次出租，故三个月的合同保证金并未高于王芝刚的违约行为给顺兴公司造成的损失，王芝刚的相关上诉理由并不成立，本院不予支持。
关于王芝刚是否应当向顺兴公司支付律师代理费6646元的问题。顺兴公司、中协公司与广东宏骏律师事务所签订委托代理合同，约定顺兴公司、中协公司委托广东宏骏律师事务所的律师作为顺兴公司、中协公司与王芝刚房屋租赁合同纠纷案的代理人，顺兴公司、中协公司根据《广东省律师服务收费标准》和有关规定向王芝刚支付律师代理费6646元，并写明了争议标的为70762.8元。按照上述约定，顺兴公司、中协公司与广东宏骏律师事务所签订的委托代理合同中所约定的代理诉讼费用是按照《广东省律师服务收费标准》和有关规定计收，而按照《广东省律师服务收费标准》，对于涉及财产的民事诉讼是在收取基础费用的基础上再按争议标的额分段按比例累加计算收取或者按照风险代理进行收费。从本案顺兴公司、中协公司与广东宏骏律师事务所签订的委托代理合同内容看，双方所采用的是基础费用再按争议标的额计算的收费办法，而并不是以委托主体来确定代理费。按照上述收费标准和本案实际情况，广东宏骏律师事务所向顺兴公司收取的代理费6646元合理适当，且也是由顺兴公司实际支付了该代理费，因此，一审判决王芝刚向顺兴公司支付顺兴公司委托代理的费用6646元于法有据，王芝刚的相关上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，王芝刚的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人王芝刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年九月二十六日
书记员 梁启星