南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1453号
原告姜江艳，女，汉族，1976年11月15日生，无业。
委托代理人朱长宁，江苏东域律师事务所律师。
被告王雪梅，女，汉族，1978年10月29日生。
委托代理人陈晓莹，江苏振泽律师事务所律师。
委托代理人张威，江苏振泽律师事务所律师。
原告姜江艳诉被告王雪梅共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜江艳及其委托代理人朱长宁、被告王雪梅的委托代理人陈晓莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜江艳诉称，原、被告系朋友关系，双方于2007年7月27日共同购买位于本市鼓楼区中山北路281号728A房屋（以下简称涉案房屋）。目前，该房屋由被告对外出租给他人用于办公，租金由其收取。双方就该房屋分割事宜多次协商未果，现原告诉至法院，请求判决按照出资比例依法分割本市鼓楼区中山北路281号728A室房屋，被告支付原告房屋租金收益48000元，本案诉讼费用由双方共同承担。
被告王雪梅辩称，其一，涉案房屋系被告所有，原告无权要求分割。原、被告于2002年结识，双方于2005年8月共同出资设立南京麦莎商务咨询有限公司（以下简称麦莎公司），原告负责管理公司财务，被告负责管理业务，双方关系密切。2007年被告欲购买房屋，当时楼市行情火爆，因被告工作繁忙，遂委托原告代为排队摇号并办理购买涉案房屋手续。2007�7月27日，原告前往购房现场办理签约手续。原告电话告知被告，开发商要求购房人本人，或出具公证的委托书才能办理购房手续，被告夫妇均在外地，为顺利购房且基于对原告信任，被告同意将原告列为购房人以便办妥签约手续。商品房预售合同签订后，被告支付了首付款，以个人名义办理了贷款并逐月偿还贷款。原告对其系涉案房屋系名义产权人并无异议，其对该房屋也从未主张过权利，因此被告没有另行办理房屋过户手续。其二，原告提起本案诉讼的起因，在于双方之间存在投资纠纷。2014年9月，被告发现原告及其姐姐利用工作便利谋取属于麦莎公司的商业机会，以低报价方式承揽麦莎公司客户订单，并让麦莎公司的合作工厂代加工，甚至将其业务成本转嫁给麦莎公司，双方因此产生激烈矛盾，故原告于购房八年之后，提起本案诉讼。综上，请求判决驳回原告�诉讼请求。
经审理查明，原、被告原系朋友关系。2005年8月18日原、被告共同作为发起人，投资设立麦莎公司。南京市工商行政管理局企业档案登记资料记载，原、被告各自出资5万元，该公司的经营终止日期为2015年8月17日。
2007年7月27日，原、被告（共同作为乙方）与江苏运通房地产开发有限公司（甲方，以下简称运通公司）签订《商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房位于本市鼓楼区中山北路281号02幢728A室；房价款为1276088元，乙方应于2007年7月21日前向甲方支付定金20000元；乙方在签订合同前或签订合同时应支付516088元（含定金），剩余760000元乙方向甲方指定银行申请按揭贷款；甲方于2009年4月30日前向乙方交付该商品房等等。上述合同签订后，原、被告陆续向运通公司支付涉案房屋购房款516088元。
2007年8月16日，被告与�国农业银行南京市城中支行（以下简称农行城中支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定农行城中支行向被告发放贷款760000元，借款期限自2007年8月17日起至2017年8月16日止，运通公司为被告该笔借款提供阶段性保证担保，同时约定以涉案房屋为抵押物，原、被告及各自配偶共同作为抵押人在该合同上签字。
2009年9月9日，原、被告共同向南京市房产登记部门申请涉案房屋权属登记。2009年9月14日，涉案房屋所有权登记至原、被告名下。房屋登记簿记载：共有情况为共同共有，规划用途办公，建筑面积93.92平方米等。
原、被告购得涉案房屋后，曾将该房屋作为麦莎公司的办公场所，在此开展经营。2009年6月16日，麦莎公司变更经营范围，由“商务咨询”变更为“商务咨询及服务，纺织品、鞋帽、劳保用品、服装、服饰及辅料、饰品、礼品、日用百�销售，自营和代理各类商品及技术的进出口业务”。
自2012年3月开始，原、被告将涉案房屋对外出租。此后，因被告称原告姐姐姜ＸＸ与麦莎公司之间存在同业竞争等，双方为此产生争议。2014年10月，原告离开麦莎公司，未再参与该公司经营。
2014年11月1日，被告另与案外人吕元军签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给案外人使用，租赁期限自2014年11月1日至2015年11月1日止，月租金为8000元。该合同签订后，被告已收取案外人支付的全年房屋租金96000元。因原、被告双方就涉案房屋分割无法协商，原告遂于2015年2月25日诉至本院，要求判如所请。
庭审中，原、被告双方一致认可涉案房屋价值为180万元。原告要求以按折价归并方式分割该房屋，即由一方购买对方在涉案房屋中所享有的产权比例，并给付对方相应的房屋折价补偿款。被告�意就涉案房屋折价归并，但明确放弃购买原告名下所有权份额，要求原告给予其相应房屋折价补偿款。
原告为证明其主张，提供如下证据：1、银联特约商户签购单6份，证明2007年7月27日由其本人刷卡支付购房款106088元，2007年7月30日除其本人刷卡外，另通过其丈夫袁建新及其姐姐姜ＸＸ付款，共计刷卡支付330000元，两次合计支付房屋首付款436088元，其余首付款为被告支付；2、麦莎公司2005年至2013年期间的财务报表，其中2012、2013年的财务报表由被告通过电子邮件方式发送给原告，证明根据麦莎公司财务报表记载，涉案房屋上的760000元贷款系由麦莎公司的经营利润进行还款，该房屋上已还贷款部分由双方共同偿还；3、银行交易流水明细、结算业务申请书等，证明在麦莎公司经营过程中，为避税等需要，使用原、被告个人银行卡进行对外业务的结算及经营费用支出，包括通过使用被告银行账户支付房屋贷款。
被告质证后，对于原告证据1的真实性无异议，但认为与本案无关联性，涉案房屋购房款系被告支付，从刷卡记录看，原告的刷卡金额为108088元，其他签购单系案外人所有，且从原告姐姐姜ＸＸ银行卡中支付的320000元实际系被告借用姜ＸＸ银行账号向国内转入的外汇，该笔钱款实为被告所有；对证据2的真实性不予认可，该证据并无麦莎公司公章，亦无双方签字确认，被告未找到原告所称的邮件，根据麦莎公司内部管理制度，与工作有关的内容须使用工作邮箱，被告从未使用个人邮箱联系工作事宜；对证据3的真实性予以认可，但不认可原告证明目的。
同时，被告为证明其主张，提供如下证据：1、被告名下中国农业银行交易明细对账单，证明76万元房贷系由被告偿还；2、2005-2012年期间麦莎公司的资�负债表一组，证明麦莎公司除少数年份有微弱的盈利外，基本处于亏损状态，无力支付涉案房屋贷款；3、麦莎国际集团有限公司（以下简称麦莎国际公司）注册证书，证明该公司系被告在香港注册的一人公司，与麦莎公司为两个独立的法律主体；4、平安银行流水明细，证明因外汇管制等原因，麦莎国际公司于2007年7月12日借用姜ＸＸ深发银行账户向国内汇款48990美元，2007年7月30日从姜ＸＸ账户中支付的320000元购房款即由该笔美元兑换而来，该笔付款应属于被告的购房出资。
原告质证后，对于证据1的真实性无异议，但不认可被告证明目的，涉案房屋上的房贷部分实际由麦莎公司支付，并非被告个人支付；证据2的真实性无异议，但该资产负债表系为应对工商、税务部门的年检而制作，不能真实反映麦莎公司的经营状况；证据3的真实性无异议，但麦莎国际公司系为麦莎公司开展外贸业务，对外结算资金等需要而设立，实际仍由原、被告共同经营；证据4的真实性无异议，但该笔钱款系麦莎公司预支给姜ＸＸ的业务报酬，属于姜ＸＸ的个人财产，原告当日为购房需要向姜ＸＸ借款320000元。
本院依法向姜ＸＸ调查了解有关事实，姜ＸＸ称2007年7月麦莎国际公司汇至个人银行账户的48990美元系麦莎公司向其支付的业务提成，后该笔钱款出借给原告，用于其支付涉案房屋的购房款。
截止至2015年12月17日还款日时，被告名下涉案房屋上的房屋抵押贷款已偿还本息829193.99元，之后尚有贷款本金125483.51元未清偿。
因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、南京市房屋权属登记申请书、商品房预售合同、销售不动产统一发票、南京市房地产抵押�记申请书、南京市房地产抵押合同、银联特约商户签购单、中国农业银行业务凭证、工商登记资料查询表、房屋租赁合同以及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，当事人合法权益受法律保护。根据物权法规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案中，根据房屋所有权证记载，涉案房屋由原、被告共同共有。双方在共同管理、使用涉案房屋过程中，产生矛盾。原告据此要求依法分割涉案房屋，被告亦同意分割，双方对此并无争议，本院予以确认。
根据物权法规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，原告要求以折价归并方式进行分割，被告对此分割方式予以认可，但明确放弃取得涉案房屋全部所有权，要求原告给予其相应产权份额的折价补偿款。庭审中，原、被告一致确认涉案房屋价值为180万元，双方对此并无争议，本院予以确认。
关于原、被告在涉案房屋中各自所占产权比例问题。其一，关于516088元首付款部分。根据本案查明的事实，涉案房屋系原、被告于2007年7月共同出资购买。原告为证明其首付款中的出资情况，提供了相关付款凭据予以证明。原告认为其已向运通�司支付首付款436088元，其中包括向其姐姐姜ＸＸ借款320000元。被告对于该笔由姜ＸＸ银行卡所支付的320000元不予认可，认为该钱款系被告设立的麦莎国际公司借用姜ＸＸ银行账户向国内转汇的48990美元兑换而来，该钱款实为被告所有。姜ＸＸ到庭陈述，认可该320000元钱款的来源，但认为系麦莎公司向其支付的业务提成，应归其所有。本院认为，因该320000元系通过案外人姜ＸＸ账户向运通公司支付，姜ＸＸ亦认可将该钱款出借给原告，且该钱款系由麦莎国际公司向姜ＸＸ账户转汇而来，并非被告个人财产，如姜ＸＸ无权取得该笔钱款，亦可由麦莎国际公司另行与姜ＸＸ依法处理该争议。故结合双方证据及庭审陈述，该笔320000元应纳入原告支付的首付款范围。其二，关于760000元银行贷款部分。原、被告签订房屋买卖合同后，为共同履行购房合同中的付款义务，以被告名义向农行城中支行申请贷款，原告亦作为抵押人在借款担保合同中签名，应视为双方共同合意以银行贷款方式支付购房款，故该部分贷款应视为双方共同出资。结合以上分析，本院考虑原、被告取得涉案房屋时各自对房屋的贡献大小，确定原告在涉案房屋中所占产权比例为60%，被告在涉案房屋中所占产权比例为40%。
因被告放弃取得涉案房屋所有权，则该房屋所有权归原告所有，原告应给付被告相应房屋折价补偿款720000元（180万元×40%）。自2007年9月17日起，涉案房屋上的银行抵押贷款，由被告名下的银行卡账户实际偿还。原告称该贷款部分系由双方共同经营的麦莎公司经营收益进行偿还，应视为双方共同还贷行为，但未提供充分证据予以证明，且即便存在以麦莎公司收益向被告账户付款的情形，亦可由麦莎公司另行基于其付款行为向被告主张权�。同时，原告亦陈述在2014年10月后，未参与麦莎公司经营，之后未参与房屋还贷，故结合双方证据及庭审陈述，应认定银行贷款系由被告实际偿还。截止至2015年12月17日还款日时，涉案房屋上的抵押贷款已偿还本息829193.99元，该部分贷款本息中的50%应由原告承担，即原告应承担已偿还贷款金额为414597元。以上两项合计，原告在取得涉案房屋全部所有权时，应一并给付被告1134597元（720000元＋414597元），被告名下在涉案房屋上的剩余银行抵押贷款由原告继续清偿。因2015年12月17日还款日之后，涉案房屋上尚有贷款本金125483.51元未清偿，扣除被告应承担的该部分未偿还贷款本金中的50%，按62742元计算，原告实际应给付被告1071855元（1134597元-62742元）。
关于原告主张被告返还租金收益48000元问题。2014年11月1日，被告将涉案房屋出租给案外人使用，并收取年租金96000元。因原、被告均系该房屋的权利人，原告有权取得相应房屋收益。现原告要求平均分割该租金收益，符合法律规定，本院予以支持。故被告应将已收取租金的一半即48000元返还给原告。
综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、坐落于本市鼓楼区中山北路281号728A房屋所有权归原告姜江艳所有，原告姜江艳于本判决生效之日起十日内给付被告王雪梅1071855元，被告王雪梅名下在上述房屋上的中国农业银行南京市城中支行的剩余房屋抵押贷款由原告姜江艳清偿。
二、被告王雪梅于本判决生效之日起十日内返还原告姜�艳租金收益48000元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22000元，由原告姜江艳负担11000元，被告王雪梅负担11000元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李佳萱
代理审判员 周 磊
人民陪审员 潘德顺
二〇一五年十二月二十五日
见习书记员 沈 婷