重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终73号
上诉人（原审被告暨反诉原告）王国华，无固定职业。
委托代理人罗建明，重庆市江北区华新法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）陈文，无固定职业。
原审被告重庆顺福物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路39号（银贸大厦20层）。
法定代表人黄国栋，重庆顺福物业管理有限公司董事长。
委托代理人杨取林，重庆渝信律师事务所律师。
上诉人王国华与被上诉人陈文、原审被告重庆顺福物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年10月30日作出（2015）沙法民初字第08941号民事判决，上诉人王国华对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2016年3月7日进行了询问，上诉人王国华的委托代理人罗建明，被上诉人陈文，原审被告重庆顺福物业管理有限公司的委托代理人杨取林参加了询问。现已审理终结。
原告陈文诉称，陈文与王国华于2015年3月20日签订租赁合同，约定王国华将位于重庆市沙坪坝区天陈路60号附一楼的房屋出租给陈文，陈文共计向王国华交纳了保证金20000元、房屋租金33000元，合同期限至拆迁为止。后陈文了解到王国华与物管签订的租赁合同却是一年一签，王国华存在欺诈行为，陈文要求与王国华修改合同，但是王国华故意拖延，并于2015年7月10日、7月13日、7月14日多次前往租赁房屋强行要求收回房屋，双方发生冲突。陈文于2015年7月16日前往重庆顺福物业管理有限公司的陈总处协调此事，陈总却置之不理。原告还因租赁涉案房屋后聘请了三位�人，共计产生了18000元的人工工资损失。遂起诉至一审法院，请求法院：1、判令解除陈文与王国华于2015年3月20日签订的《租赁合同》；2、判令二被告返还保证金20000元、房租费33000元及人工工资18000元。
被告王国华辩称，1、王国华收取了陈文保证金20000元以及2015年4月至6月期间的租金33000元属实，租赁合同签订后陈文要求单方面变更合同，王国华没有同意变更，合同对双方是有约束力的，不同意退还陈文保证金及租金，不同意支付人工工资；2、陈文在2015年7月14日前一直在使用租赁房屋，应当向王国华支付全部的租赁费用和水电气费。
被告重庆顺福物业管理有限公司辩称，本案与本被告没有任何关系，本被告没有和陈文签订租赁合同，也没有和王国华签订租赁合同，本被告只是涉案房屋的物业管理公司，请求驳回陈文的诉讼请求。
反诉原告王国华诉称，陈文向王国华共计交纳了2015年4月至6月期间的租金，没有交纳2015年7月之后的租金。按照租赁合同的约定，陈文应当在2015年7月1日前10日向王国华交纳下一季度的房屋租金，经王国华多次催要，陈文均拒绝交纳，王国华于2015年7月14日要求解除租赁合同并收回租赁房屋，陈文于2015年7月14日搬出了租赁房屋。因陈文未按照合同约定的期限支付房屋租金，陈文先行违约应当支付违约金，且仍应当支付2015年7月1日至2015年7月13日期间的房屋租金及水电气费。遂请求法院：1、判令确认陈文与王国华于2015年3月20日签订的《租赁合同》于2015年7月14日解除；2、判令陈文支付房屋租金5200元；3、判令陈文支付水、电、气费共计500元；4、判令陈文支付违约金20000元并与其所交纳的保证金20000元相抵扣。
反诉被告陈文辩称，1、2015年7月1日至2015年7月13日期间的房屋租金没有交纳属实，租赁合同约定的租金标准为每月12000元，对王国华主张的每天400元的租金标准无异议；2、2015年6月18日之后未缴纳过租赁房屋的水、电、气费属实；3、王国华存在欺诈行为，因为王国华没有权利将合同的期限签到拆迁为止，租赁房屋后要进行投入，但王国华一直拒绝给我看原始合同，因觉得风险很大，一直不敢进行投入，所以不应当支付水、电、气费及房屋租金；3、不应当向王国华支付违约金，如果法院判令支付违约金，违约金标准过高，要求法院予以调整。
一审法院审理查明，2015年3月20日，王国华（甲方）与陈文（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将重庆市沙坪坝区天陈路60#附一楼的茶楼（以下简称涉案房屋）承租给乙方，承租期从2015年4月1日，乙方能信守合同，按时缴纳房租的情况下，起租到房子拆除时为止，乙方不得�任何理由拖欠房租，否则按违反合同处理。承租金额每季度36000元，前三个月每个月按11000元，包括每月物管费，乙方必须主动提前10天缴纳房租，如拖欠5日视为违约，甲方无条件收回出租权，乙方无条件退场并不得破坏任何装饰并拿走任何物品，保证金不退还给乙方。乙方向甲方交纳保证金20000元，租房前的一切债务由甲方负责，乙方不负责，乙方如中途单方解除合同，保证金和当季房租不退还乙方，如无前述情况租赁期满后，清理各种费用的交纳和各种设备的完好情况下甲方将保证金退还给乙方。乙方须按时交纳各种费用，如水、电、气等。
2015年6月15日，陈文缴纳涉案房屋的水、电费共计388.9元。2015年6月18日，陈文缴纳涉案房屋的气费260.48元。
2015年7月20日，王国华缴纳了涉案房屋的水、电费633.9元。2015年7月21日，王国华交纳了涉案房屋的�费189.44元。王国华持有缴费收据及发票的原件。
2015年1月22日，重庆顺福物业管理有限公司（甲方）与王国华（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方受业主重庆庆和实业公司委托，对业主租给乙方使用的天陈路60号房屋提供物业服务管理等事项。
另查明，涉案房屋所在的沙坪坝区天陈路60号的房屋所有权人系重庆庆和实业公司，重庆庆和实业公司于2015年9月21日出具证明，该证明载明：“王国华承租我司天陈路60#负一楼房屋，由于该房屋沙区政府列入规划拆迁，两次公示冻结，加之市场经济下行压力的影响，经营十分困难。王国华曾在2014年下半年和2015年初多次向公司提出转租或他人合伙经营，公司表示同意。”
审理中，陈文与王国华均同意于2015年7月14日解除租赁合同，且均确认陈文于2015年7月14日便搬离了涉案房屋。
一审法院判决认为，陈文与王国华签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2015年4月1日至房屋拆除时为止。其当事人双方约定的租赁期限并不明确。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。从本案审理查明的事实来看，当事人双方实际履行至2015年7月14日止。现陈文和王国华均同意《租赁合同》于2015年7月14日解除，一审法院认定陈文与王国华签订的《租赁合同》已于2015年7月14日解除。
合同约定，2015年4月1日至2015年6月30日前的房屋租金为每月11000元，之后每季度的租金为36000元。该租赁合同于2015年7月14日解除，在合同解除之前，陈文应当受到合同的约束，应按照合同的约定向王国华支付租金，陈文要求退还已经交纳的2015年4月1日至2015年6月30日�间33000元的租金无法律依据，一审法院不予支持。同理，因陈文未向王国华交纳2015年7月1日至2015年7月13日期间的租金，且陈文对王国华主张的该期间租金按照每天400元计算无异议，因此，陈文还应向王国华支付租金5200元。陈文抗辩称王国华与物业服务公司签订的租赁合同是一年一签，但王国华出租给陈文约定的租期是从起租到房屋拆除之日为止，王国华构成欺诈，不应当向其支付房屋租金。重庆顺福物业管理有限公司作为物业服务公司并未与王国华签订租赁合同，房屋所有权人重庆庆和实业公司将涉案房屋出租给了王国华且已出具证明，证明其同意王国华转租涉案房屋。因此，陈文的该项抗辩因无事实及法律依据，一审法院不予采纳。
合同约定，陈文向王国华交纳20000元保证金，陈文如中途单方解除合同，保证金不退还，若无前述情况，王国华应在期满后退还陈文。因双方当事人约定的租赁期限并不明确，且陈文与王国华均认可双方签订的租赁合同于2015年7月14日解除。依据该条合同约定，在合同解除后，王国华应当退还陈文保证金20000元。
合同约定，陈文应当提前10天向王国华交纳房租，如拖欠5日则视为违约，王国华有权无条件收回承租权，陈文无条件退场，保证金不退还给乙方。该条合同约定实质为违约金条款，即陈文不按期交纳房租便构成违约，须支付违约金20000元。现因陈文未按照合同约定的期限向王国华交纳2015年7月1日之后的租金属于违约行为，陈文理应向王国华支付违约金20000元。但双方当事人约定的租赁期限并不明确，是导致陈文具有违约行为的主要原因，合同约定的20000元的违约金过分高于造成的损失，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益�综合因素，同时根据陈文的抗辩，依法将违约金调整为5000元，即陈文应当向王国华支付违约金5000元。
合同约定，陈文应当按时缴纳水、电、气等各种费用，因陈文于2015年6月18日后便没有再缴纳过水、电、气费，理应结清2015年7月14日合同解除前的全部水、电、气费。依据陈文举示的交费收据、发票显示，陈文分别于2015年6月15日、6月18日缴纳了涉案房屋的水、电、气费共计649.38元。依据王国华举示的交费收据、发票显示，王国华分别于2015年7月20日、7月21日缴纳了涉案房屋的水、电、气费共计823.34元。因陈文于2015年7月14日便搬离了涉案房屋，王国华要求陈文支付水、电、气费共计500元具有合理性，一审法院予以支持。
陈文主张因租赁涉案房屋后聘请了工人并产生了工人工资损失18000元，要求王国华支付人工工资18000元。陈文对此项主张未举示证据予以证明，同时，陈文要求王国华支付其人工工资也无法律依据，一审法院不予支持。
重庆顺福物业管理有限公司系物业服务公司，不是本案租赁合同的当事人，也未收取陈文交纳的保证金及房屋租金等费用，陈文要求重庆顺福物业管理有限公司退还保证金、房屋租金及支付人工工资无法律依据，一审法院不予支持。
被告重庆顺福物业管理有限公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席审理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）陈文与被告（反诉原告）王国华于2015年3月20日签订的《租赁合同》于2015年7月14日解除。二、被告（反诉原�）王国华于本判决发生法律效力后五日内立即退还原告（反诉被告）陈文保证金20000元。三、原告（反诉被告）陈文于本判决发生法律效力后五日内立即支付被告（反诉原告）王国华房屋租金5200元。四、原告（反诉被告）陈文于本判决发生法律效力后五日内立即支付被告（反诉原告）王国华水、电、气费共计500元。五、原告（反诉被告）陈文于本判决发生法律效力后五日内立即支付被告（反诉原告）王国华违约金5000元，该5000元从被告（反诉原告）王国华应退还原告（反诉被告）陈文的保证金20000元中抵扣。六、驳回原告（反诉被告）陈文的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）王国华的其他诉讼请求。本诉案件受理费1576元，原告（反诉被告）陈文已预交788元，减半交纳788元，由原告（反诉被告）陈文承担500元，由被告（反诉原告）王国华承担288元，此款限被�（反诉原告）王国华于本判决发生法律效力后五日内立即支付原告（反诉被告）陈文。反诉案件受理费50元，被告（反诉原告）王国华已预交25元，减半交纳25元，由被告（反诉原告）王国华承担。
宣判后，王国华不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：变更一审判决第五项为，被上诉人陈文立即向上诉人支付违约金20000元，该20000元与上诉人应退还给被上诉人陈文的保证金20000元相冲抵，由被上诉人承担本案一二审诉讼费用。主要事实和理由：1、一审认为双方租赁合同租赁期限的约定不明确是导致被上诉人陈文违约的主要原因的表述是不准确的，实际上是陈文经营不善，单方恶意违约。2、一审认为合同约定的20000元违约金过分高于损失，将违约金调整为5000元，这一认定没有任何事实基础，因为陈文的违约，造成上诉人在2015年10月15日第三次开庭时，�争房屋仍未租赁出去，导致房屋空置，上诉人的预期利益损失达36000元，已大大超过20000元的违约金标准。
被上诉人陈文表示服从一审法院判决。
二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议焦点是对租赁合同中约定的20000元违约金是否应作调减的问题，本院评判如下：审理查明被上诉人陈文存在未按约支付2015年7月1日至同月14日期间租金的违约行为，被上诉人陈文应承担违约责任；双方合同约定的违约金为20000元，但该期间涉及的租金金额为5200元，一审根据双方签订的系不定期租赁合同、该期间的租金金额、当事人的过错程度、上诉人王国华的预期利益及被上诉人陈文要求调减违约金的抗辩请求等因素，将违约金调整为5000元，是符合法律和相关司法解释的规定，并符合本案客观实际，本院予以确认。关于上诉人王国华认为因被上诉人陈文的违约行为导致涉案房屋至一审审理中空置，其预期利益损失达36000元的上诉意见，被上诉人陈文已于2015年7月14日将涉案房屋腾退，双方均认可租赁合同于当日解除，之后涉案房屋不能再次出租导致空置因此产生的预期利益损失显然不能归责于被上诉人陈文。综上，上诉人王国华的上诉请求不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1576元，由上诉人王国华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 彭松涛
代理审判员 吴长渝
二〇一六年四月五日
书 记 员 曾 静