漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第427号上诉人（原审原告）张淑春，女，1965年11月19日出生，汉族，经商，住福建省长泰县。委托代理人陈伟生，福建南州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）洪水风，男，1970年10月15日出生，汉族，经商，住住福建省长泰县。上诉人张淑春因与被上诉人洪水风房屋租赁合同纠纷一案，不服长泰县人民法院（2014）泰民初字第1733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张淑春及委托代理人陈伟生，被上诉人洪水风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：2013年7月28日，张淑春与洪水风签订一份《店面租赁合同》，合同约定：1、甲方（张淑春）将位于长泰县武安镇××路××号店面出租给乙方（洪水风）；2、租赁期限从2013年8月1日至2016年7月31日止，每月租金人民币2200元。2016年7月31日后每年递增10％（2016年8月1日每月租金2420元，依此类推…。）；3、租金支付方式（先预付租金后使用），每年一付，即乙方（洪水风）在签订本合同后三日内向甲方（张淑春）先预付一年的租金计26400元（甲方开收条给乙方为凭）；4、租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的3％加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方（张淑春）有权提前解除合同，收回店面，并有权追回所欠租金、滞纳金及收取乙方（洪水风）相当于本合同租金总额的30％违约赔偿金。合同还对相关权利义务作了规定。合同签订当日，洪水风即将一年的租金人民币26400元交付给张淑春。由于张淑春与洪水风店面相邻，张淑春与洪水风之妻因过路等琐事引起纠纷并报警，后经公安机关调解结案。2014年8月21日，张淑春以洪水风违约为由，具状诉至本院，请求判如所诉。庭审中，洪水风同意解除合同，但提出早在离租期2个月前即将店面腾空交还给张淑春。本院当庭作出口头裁定：自2014年10月16日起，洪水风将所租店面交还张淑春。本院当即组织双方进行店面交接，并履行相关的店面移交手续。原审判决认为，张淑春与洪水风签订的《店面租赁合同》，不违反法律、法规的规定，合法有效。因双方均同意解除店面租赁合同，本院依法予以解除。洪水风辩解距租赁期限届满前2个月即将店面交还张淑春，张淑春否认，洪水风亦不能举证证明，故洪水风辩解不能成立，不予采纳。合同解除后，洪水风尚欠张淑春的租金应予以支付。张淑春要求洪水风按照合同约定，支付合同总金额的30％违约赔偿金人民币23760元，洪水风提出违约赔偿金过高的理由，应予驳回。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的有关规定，本案洪水风逾期履行合同，造成张淑春的实际损失即租金未能及时收回及租金的利息损失。张淑春要求洪水风支付合同总金额的30％违约赔偿金，明显过高，违背《中华人民共和国合同法》的公平原则，不予采纳。洪水风抗辩有理，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、张淑春与洪水风签订的《店面租赁合同》自2014年10月16日起予以解除（店面于当日移交给张淑春）。二、洪水风尚欠张淑春从2014年8月1日起至2014年10月16日止的租金人民币5500元，限于本判决生效后十日内付清。逾期未付的，洪水风还应支付从2014年8月1日起至实际付款之日止的利息作为赔偿金给张淑春（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回张淑春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币449元，依法减半收取为人民币224.5元，由张淑春负担人民币176.94元，由洪水风负担人民币47.56元。宣判后，原审原告张淑春不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人张淑春上诉称：双方签订的《店面租赁合同》中约定的30%违约赔偿金，属于惩罚性质，而非补偿性质的违约金。双方约定的比例并没有过高，故上诉人要求被上诉人按照合同的约定，支付本合同租金总额的30%违约赔偿金，符合《合同法》第一百一十四条的规定，应予支持。而原判仅由被上诉人承担逾期未付租金的利息错误，应予纠正。请求撤销原判第一、二项；撤销原判第三项，依法改判。被上诉人洪水风答辩称：其与上诉人签订《店面租赁合同》后，严格遵守合同的约定，并未存在违约。其在租赁期届满前已将承租店面腾空交还上诉人，只是上诉人不予接受而已，租赁合同早已解除。要求驳回上诉，维持原判。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实，除“从2013年8月1日至2016年7月31日止”有争议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。另查明，被上诉人提出原判对涉讼店面的租赁期限从2013年8月1日至2016年7月31日止的事实认定，表述不完整。该句前面还有一句即“租赁期限为壹年”未表述。据查，双方签订的《店面租赁合同》，该合同第一条载明“租赁期限为壹年，从2013年8月1日至2016年7月31日止，每月租金为人民币2200元……。”原判虽对该条款的援引不完整，但不影响本案的实体处理。该条款对店面的租赁期限与租期始末点约定不一致，但双方就涉讼店面在租赁期壹年届满前已解除，故对涉讼店面的租赁期为一年或三年的约定，已无实际意义，不予审查。本院认为，上诉人张淑春将址于长泰县武安镇××路××号店面出租给被上诉人洪水风使用，双方签订了《店面租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应予确认，双方均应依约履行。签约后，被上诉人按约支付2013年8月1日起至2014年7月31日止的租金26400元，上诉人也将上述店面交付被上诉人使用。在一审庭审中，双方均同意解除上述《店面租赁合同》，并在一审法院主持下被上诉人于2014年10月16日将涉讼店面腾退上诉人，履行相关的店面移交手续。合同解除后，被上诉人应支付从2014年8月1日起至腾退店面即2014年10月16日止的租金5500元。张淑春上诉要求被上诉人支付逾期未付租金的违约金，并按双方合同约定的租金总额的30%计付违约赔偿金，于法不符。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，上诉人该上诉理由不予采纳。被上诉人主张双方约定的按租金总额的30%计付违约金过高的理由成立，应予采纳。因此，被上诉人对于逾期未付租金的违约金，可按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原判按中国人民银行同期同类贷款利率计算不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持长泰县人民法院（2014）泰民初字第1733号民事判决第一、三项；二、变更长泰县人民法院（2014）泰民初字第1733号民事判决第二项为：被上诉人洪水风尚欠上诉人张淑春从2014年8月1日起至2014年10月16日止的租金人民币5500元，限于本判决生效后十日内付清。逾期未付的，被上诉人洪水风还应支付从2014年8月1日起至实际付款之日止的违约金，按中国人民银行同期同类贷款利率130%计付违约金。如果未按指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费人民币449元，由上诉人张淑春负担。本判决为终审判决。审判长花絮审判员翁艺晖审判员李凌二〇一五年四月二十二日书记员卢杰附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。