东乌珠穆沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东乌民初字第416号
原告（反诉被告）王海，男，汉族，现在内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区。
法定代理人王x，男，汉族，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区。
委托代理人郭峥嵘，内蒙古驰信律师事务所律师。
被告（反诉原告）张树明，男，汉族，现住内蒙古自治区兴安盟科尔沁右翼中旗。
委托代理人张xx，女，汉族，现住乌拉盖管理区巴音胡硕镇。
委托代理人杨泉，内蒙古合志律师事务所律师。
被告张树云，男，汉族，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。
委托代理人张xx，男，汉族，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区巴音胡硕镇。
第三人杜爱梅，女，汉族，现住河北省霸州市。
原告王海诉被告张树明、张树云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法由代理审判员小荣适用简易程序公开开庭进行了审理。被告张树明于2015年8月24日提起反诉，同日，本案依法转为普通程序。2015年9月24日第一次庭审时原告王海法定代理人王x、委托代理人郭峥嵘，被告张树明委托代理人张xx、杨泉，被告张树云委托代理人张xx到庭参加诉讼。2015年9月24日，本院依法追加杜爱梅为本案第三人。2015年11月23日第二次庭审时原告王海法定代理人王永、委托代理人郭峥嵘，被告张树明及其委托代理人杨泉，被告张树云委托代理人张树军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王海诉称，2005年3月10日，王海从张树明、张树云处以1000元的价钱购得五十二的老房子一套（房屋所有权证号房权字第1992.03**号，房屋所有权登记人为小张树明），并签订《转卖（买）房屋协议书》。王海当场给付了张树明、张树云5**元房款，剩余500元双方约定秋后给，王海遵照协议将剩余500元给付了张树明与张树云的委托人杜爱梅，张树明与张树云将房产证及房屋交付了王海。双方在协议中明确约定“等甲方从外地回到乌拉盖再办过户手续，在没有办转户手续前，小张树明的所有权人属王海”。但是至今张树明、张树云未回到乌拉盖，也一直未协助王海�理房产过户。因王海本人有智障疾病，丧失了劳动能力，导致家庭生活困难，为了自己以后的生活并维护自身的合法权益，只得诉至人民法院。原告王海的具体诉讼请求如下：1、请求法院依法判令被告张树明、张树云协助履行房产过户事宜；2、本案诉讼费全部由被告承担。
被告张树明庭审答辩称，1、王海所诉既无事实根据，又无法律依据，请求法院依法驳回起诉。理由如下：张树明于2003年因家庭及工作原因迁往兴安盟居住，2005年起从未回过乌拉盖管理区巴音胡硕镇。张树明既不认识王海，也从未委托所谓的代理人杜爱梅对诉争的房屋进行出售。因此即使所谓卖房协议书是杜爱梅真实的签署，也属于《中华人民共和国合同法》第四十八条规定的无权处分行为。依据《中华人民共和国物权法》规定，该行为自始无效，因此建议人民法院驳回王海的起诉；2、王海所诉缺少基本的诉求，即只有在人民法院确认合同有效的情况下方能对其诉求进行审理判决。
被告张树云未发表答辩意见。
第三人杜爱梅未作答辩。
反诉原告张树明诉称，张树明作为房屋产权登记证书（房权字第1992.03**）项下载明的房屋所有权人，1993年由于张树明的亲属张树云来到乌拉盖管理区投亲，张树明考虑到张树云经济困难且无房可住，便让张树云在该房屋居住，并且不收取任何的费用。2003年张树明由于家庭及工作原因，前往兴安盟工作生活，期间曾经打电话给张树云询问过该房屋的情况，张树云告知该房屋产权证丢失了。考虑到房屋有可能要进行拆迁，就没有办证的必要了，但在2015年6月收到法院的开庭传票时，才得知该房屋的产权证书在王海处，基于张树明从未出卖过该房屋，张树明现依法提起反诉。反诉原告张树明的具体诉讼请求如下：1、确认反诉被告于2005年3月10日签订的“转卖（买）房屋协议书”、“买房协议书”无效；2、判令反诉被告交还房屋产权登记证书（房权字第1992.03**号）并返还该证书标载下的房屋；3、反诉被告承担所有诉讼费用。
反诉被告王海庭审答辩称，张树明提起反诉缺乏事实根据和法律依据；从张树明陈述的反诉理由来看，与本诉调查过程中自己的表述前后矛盾，而且多次出现有违常理也不符合对自己资产妥为管理的状态。结合相关法律的规定，必须到庭的当事人经合法通知拒不到庭，依法应当承担不利的法律后果，请求法院驳回反诉原告的全部诉求。
经审理查明，2005年3月10日，王海与第三人杜爱梅签订了一份《转卖（买）房屋协议书》，载明“甲方：第三居委会居民张树明、张树云，委托代理人杜爱梅。乙方：德勒哈达生态�民村移民王海。具体协议如下：甲方张树明、张树云委托杜爱梅把自己的房屋转卖给乙方王海，房价是壹仟元整（￥1000.00元正），现付伍佰元，待2005年秋后付清所欠的伍佰元。本房屋所有权证是92年发的证，94年核检过。到现在一直没有换过新的房屋所有权证，同过甲、乙双方协议，等甲方从外地回到乌拉盖再办转户手续，在没有办转户手续前，小张树明的所有权人属王海”（内容系原文引用）。杜爱梅在该《协议书》左下角出具《收条》一份，载明“今收到王海房款500元整，伍佰元，收款人杜爱梅，代写王秀玲”。王海在《协议书》右下角出具《欠条》一份，载明“今欠到张树云房款￥500元整，伍佰元整，欠款人王海，2005年3月10日”。同日，王海与第三人杜爱梅又签订《卖房协议书》一份，载明“甲方：三居居民张树云，（代办人杜爱梅），乙方：生态移民村�海。甲方把自己的房屋转卖给乙方，价格壹仟元（1000.00元）现付伍佰元，剩余伍佰元秋后付清”。杜爱梅在《卖房协议书》右下角载明“收款500.00元伍佰元，收款人杜爱梅”。王海在《卖房协议书》左下角载明“今欠到张树云房款￥500元整，伍佰元整，欠款人王海”。同日，杜爱梅将房屋及《房屋所有权证》交付给王海，王海一直占有使用本案争议的房屋并居住至今。王海于签订协议书当日给付杜爱梅房款500元，2005年底给付杜爱梅剩余房款500元。庭审中，原告王海认可买房前后之间未见到过张树明、张树云。此外，王海自认其为先天性智障人员。2015年6月8日，王永被巴音胡硕镇德勒哈达村民委员会指定为王海监护人。
另查明，该房屋最早系张树明从杨万胜手中购买。乌拉盖管理区住房和城乡建设局的《底册》中载明锡盟乌拉盖牧管局房产管理办公室于1992年12月30日发放涉案房屋《房屋所有权证》，载明“所有权人”为张树明，“领证人签章”处由张树云签字。1998年6月30日该房屋产权100%属于个人。
又查明，张树明委托代理人第一次庭审时称“《房屋所有权证》没有刻意交给谁，一直在房子里搁着呢…没有交给过张树云”。本院于2015年10月15日要求张树明到庭接受询问，张树明称“其于1998年将涉案房屋无偿借给张树云居住，把《房屋所有权证》交给了张树云，1999年妻子去世，其外出打工，王海起诉时才知道张树云离开这个房子走了，随后电话联系张树云，张树云说房子让朋友住了、《房屋所有权证》丢了”，后张树明又改称其仅于起诉之前与张树云联系过一次。本院于2015年10月15日要求张树云到庭接受询问，其经本院传唤后拒不到庭参加诉讼。
还查明，为案件审理程序需要，本院调查了王�购买前该房屋的“居住人员”情况。本院向杜爱梅调查，其称“有两个外地务工人员（自始不知道姓名）在张树云离开后居住该房屋并委托其将房屋出卖”。涉案房屋附近的邻居表示“有人住过，但不知道是谁”、“最早一直张树云住着，张树云走后有两个外地务工人员住过，现由王海居住”。2015年10月13日，本院向巴音胡硕社区调取涉案房屋自2004年1月至2005年3月期间的居住人员信息情况，2015年10月19日，巴音胡硕社区复函称“房屋在2000年左右为张树云居住，在张树云搬走后另有一名外来务工人员居住，由于居住时间很短未能了解到此外来务工人员个人信息，后王海搬至巴音胡硕街4组25号房屋居住八年以上”。
以上事实，有王海提交的《房屋所有权证》、《转卖（买）房屋协议书》、《买房协议书》原件各一份；巴音胡硕镇德勒哈达村民委员会《证明》原件一份；本院从乌拉盖管理区住建局调取的《房屋所有权证》、巴音胡硕社区的复函、谈话笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院予以采信确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。
一、关于本案本诉部分。
首先，关于王海与第三人杜爱梅所签订《转卖（买）房屋协议书》的认定。王海虽主张其为先天性智障，但德勒哈达村民委员会于2015年6月8日才为其指定监护人，且本案当事人均未申请民事行为能力的相关司法鉴定，故本院对王海在本案中自认先天性智障的主张不予认定。第三人杜爱梅在《转卖（买）房屋协议书》以“委托代办人”身份出现，通过本院的调查可以认定张树云离开争议房屋后至王海购买前确有一名外来务工人员在此房居住，第三人杜爱梅正是受该人委托出售争议房屋，杜爱梅已经不能提供该人信息，本院穷尽�查手段亦不能查清，唯一有可能提供该信息的被告张树云经本院传唤拒不到庭接受询问。王海作为买受人确未见过房屋的登记所有权人张树明及曾经的居住人张树云，《转卖（买）房屋协议书》写明甲方为“张树明、张树云”亦是按照当时仅持的《房屋所有权证》在不知道外来务工人员即委托人（出卖人）姓名的情况下由受托人杜爱梅与买受人王海订立。《房屋所有权证》是房屋物权登记的凭证，被告张树明委托代理人第一次庭审时称“一直在房子里搁着呢…没有交给过张树云”，张树明到庭后又称“其把《房屋所有权证》交给了张树云，1999年外出打工，王海起诉时才知道张树云离开这个房子走了，电话联系张树云，张树云说《房屋所有权证》丢了”，上述说辞自相矛盾且有悖常理，该外来务工人员持有争议房屋的《房屋所有权证》且进行居住，应当认定其已经取得该“房屋所有权”。综上，本院依法认定第三人杜爱梅受外来务工人员委托与王海签订的《转卖（买）房屋协议书》自签订时成立，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，自签订时已经发生法律效力。
其次，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，“外来务工人员”及王海在未经物权变更登记前尚未取得法律意义上完整的房屋所有权。本案中，房屋经多次转手买卖均未办理房屋所有权转移登记，因外来务工人员的姓名无法查实，故不能依法判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但是原告提交的《房屋所有权证》上载明的“所有权人”张树明有协助现买受人王海办理房屋所有权变更登记的义�。
二、关于本案反诉部分。
在本院认定第三人杜爱梅受委托与反诉被告王海签订的《转卖（买）房屋协议书》成立且生效的情况下，反诉原告“确认《买房协议书》、《转卖（买）房屋协议书》无效及返还《房屋所有权证》及房屋”的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。张树明作为房屋登记所有权人未对张树云提起诉讼，本案中对双方法律关系亦不做审定。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款及第二款、第八十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十条第一款及第三款之规定，判决如下：
一、被告张树明协助原告王海将《房屋所有权证》证号为“房权字第1992.03**号”房产的所有权人变更为王海，履行期限：于本判决生效后十日内；
二、驳回反诉原告张树明的全部诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费100元（原告王海已申请缓交），由被告张树明承担；反诉案件受理费100元减半收取为50元（反诉原告张树明已预交50元），由反诉原告张树明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 王建民
代理审判员 小 荣
人民陪审员 李志春
二〇一六年一月二十日
书 记 员 李云艳