湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂民再55号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖北十堰农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省十堰市朝阳中路**号武当国际园*座。
法定代表人：朱思爽，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈彦琳，湖北炽升律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：李亚格，女，汉族，学生，住湖北省十堰市茅箭区。
法定代理人：李某，系李亚格父亲，汉族，1970年8月10日出生，居民，住湖北省十堰市茅箭区。
一审被告：湖北中盛拍卖有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区友谊大道*号广达大厦****号。
法定代表人：叶礼诚，该公司总经理。
再审申请人湖北十堰农村商业银行股份有限公司（以下简称十堰农商行）因与被申请人李亚格、湖北中盛拍卖有限公司（以下简称中盛公司）拍卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市中级人民法院作出（2016）鄂03民终618号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年11月14日作出（2016）鄂民申2280号民事裁定，提审本案。本院依法组成由审判员彭建�担任审判长，审判员李成林、高倩参加评议的合议庭，于2017年3月15日公开开庭审理了本案。十堰农商行的委托诉讼代理人陈彦琳，李亚格的法定代理人李某到庭参加诉讼。中盛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
十堰农商行申请再审称：（一）二审判决认定“十堰农商行不能协助将该房屋过户至李亚格名下，致使李亚格合同目的不能实现，过错在十堰农商行。因此，李亚格有权解除合同”缺乏证据证明。1、十堰农商行以拍卖公告、竞买须知等方式告知拍卖物“无两证”等瑕疵，且成交价格远低于两证齐全的房产，由此可知李亚格当时的合同目的就是取得房屋，而现在该房产已经登记在李亚格名下，李亚格的合同目的已经实现；2、即使依据《城市房地产管理法》第三十一条之规定，认为十堰农商行有协助办理涉案房屋占用范围内的土地过户义务，也不能据此认定十堰农商行存在违约行为；3、李亚格没有提交十堰市土地行政管理部门已明确表示涉案房屋土地使用权不能办理产权变更的证据，在拍卖合同没有约定解除事由的情况下，一、二审法院以李亚格合同目的无法实现为由解除合同缺乏证据支持。（二）一、二审判决适用法律错误。1、一、二审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条判决解除合同，但本案事实与该法条规定的五项法定解除情形并不吻合，属适用法律错误；2、一、二审法院判决十堰农商行负担李亚格购房借款月息2％的高额利息没有法律依据；3、二审法院适用《中华人民共和国商业银行法》、《银行抵债资产管理办法》中的管理性规定来限定十堰农商行的民事行为效力，适用法律不当；4、二审法院以《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用�作为认定十堰农商行存在过错，没有法律依据。（三）一、二审法院判令十堰农商行赔偿李亚格支出的竞买佣金50000元没有事实及法律依据。（四）李亚格提起本案诉讼是重复诉讼，依法应裁定驳回起诉。请求人民法院撤销一、二审判决，依法再审改判驳回李亚格的诉讼请求，一、二审诉讼费用由李亚格承担。
李亚格答辩称，涉案土地属于划拨土地不能办理房屋产权证；十堰农商行主张的涉案房屋与其委托拍卖的其他土地没有可比性；土地管理部门已向我方出具文件说明划拨土地不能办理土地使用权证；涉案房屋过户到李某名下是法院判决的；拍卖合同明确约定在我方支付款项后在十日内为我方办理产权登记手续；本案中中盛公司没有过错，中盛公司收取的手续费5万元应由十堰农商行向我方返还；以划拨方式取得的土地使用权，转让时需获得相关行政部门的审批并补交土地出让金及相关税费，十堰农商行没在将涉案土地过户到自己名下是导致我方损失的主要原因，因十堰农商行的原因导致我方取得的物权存在瑕疵；我方为购买涉案房屋的借款利息损失是签订涉案合同时十堰农商行可以预见的我方可能存在的损失。因此，十堰农商行应按月息1.5％赔偿我方利息损失；因李亚格是未成年人，李某是李亚格的父亲，因此，李某也是涉案房屋的买受人。请求人民法院维持二审判决，驳回十堰农商行的再审申请。
李亚格向湖北省十堰市茅箭区人民法院起诉请求：判决解除拍卖合同，判令十堰农商银行和中盛公司返还购房款、拍卖佣金、房产过户税费，从李亚格付清购房款15日起至返还之日，按每月24000元承担李亚格购房所借资金占用损失，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年5月8日，十堰农商�行与中盛拍卖公司签订委托拍卖合同，委托中盛拍卖公司拍卖十堰市新宇经贸公司的抵债资产（系涉案十堰市××街办××沟社区铁路桥旁综合楼三楼房产）等相关房产。同时拍卖标的清单的瑕疵说明中明确涉案房屋“无两证”。2014年5月14日，中盛公司发出拍卖公告，明确拍卖标的十堰市××街办××沟社区铁路桥旁综合楼三楼房产、建筑面积约515.57平方米、商业用房、有法院裁定。2014年5月20日，中盛公司发出的《竞买须知》中明确涉案房屋拍卖的依据是湖北省十堰市张湾区人民法院（2001）张法执字第236号民事裁定书及湖北省十堰市茅箭区人民法院（2001）茅执字第187号协助执行通知书。2014年5月22日，李亚格的法定代理人李某与中盛公司签订《竞买约定》。约定：拍卖人知道或应当知道的本拍卖标的物瑕疵已向竞买人告知，竞买人已知晓本拍卖标的物的全部情况包括瑕疵，并已查验拍卖标的物的现状及咨询并查阅标的物的相关材料，同意委托人和拍卖人对拍卖标的物不承担瑕疵担保责任；买受人付清成交价款15日内，由委托人向买受人办理拍卖标的交割及权属资料移交手续。李亚格当日交付竞买保证金30万元。2014年5月23日，李亚格竞买成功，当日和中盛公司签署拍卖成交确认书，确认李亚格以115万元的成交价成为拍卖标的十堰市××街办××沟社区铁路桥旁综合楼三楼房产的法定买受人。该确认书约定：买受人付清全部成交价款后，由委托人提供办理标的变更过户的法律文件，标的物权属变更的手续由买受人负责办理；标的过户费用及相关税费由委托人、买受人按国家法律规定各自承担。2014年5月30日，李亚格依约向中盛拍卖公司支付拍卖成交价款90万元，付清了全部成交价款（含佣金5万元）。2014年6月10日，中盛公司、十堰农商银�与李亚格的法定代理人李某对拍卖标的进行了现场移交，同时将恢复执行申请书、（2001）张法执字第236号民事裁定书、（2001）茅执字第187号协助执行通知书及房屋租赁合同等相关资料交付给李某。同日，十堰农商银行书面通知拍卖标的的承租人，告知承租的房产已经拍卖归李亚格所有，租房事宜与李亚格联系。
此后，李亚格因办理房产过户手续未果，向一审法院起诉，请求判令十堰农商行向李亚格提交上述房产权属变更的相关文件，并承担国家规定的相应税费，赔偿延迟过户造成的3个月利息损失72000元，按每月5万元支付延迟过户造成的违约金损失至房产过户到李亚格名下止，支付李亚格租金2万元。一审法院于2015年3月13日作出（2014）鄂茅箭民一初字第02460号民事判决，判令十堰农商行向李亚格支付已经收取的涉案房产2个月的租金5000元，驳回了李亚格的其他诉讼请求。李亚格不服该判决，提出上诉。2015年7月2日，湖北省十堰市中级人民法院作出（2015）鄂十堰中民少终字第00026号民事判决，驳回李亚格的上诉，维持原判。李亚格不服，向湖北省高级人民法院提出申诉。湖北省高级人民法院于2015年10月21日作出（2015）鄂民申字第02094号民事裁定，驳回了李亚格的再审申请。前述案件审理过程中，湖北省十堰市张湾区人民法院于2015年3月10日作出（2015）鄂张湾执恢字第00046号执行裁定，撤销了该院（2001）张法执字第236号民事裁定的第一项，裁定被执行人十堰市新宇经贸有限公司综合楼3楼房屋的所有权及相关的其他权利归买受人李亚格所有。2015年4月13日，湖北省十堰市张湾区人民法院向十堰市房屋产权监理处发出了（2015）鄂张湾执恢字第00046号协助执行通知书。此后，上述房产被登记至李亚格名下，李亚格由此支付契�、印花税、手续费共计49833.59元。李亚格在办理土地使用权变更登记手续时，被告知上述房屋占用的土地属十堰市新宇经贸有限公司以划拨方式取得的国有土地使用权，因未经市政府批准，李亚格要求变更土地使用权的申请未得到准许，李亚格支付土地登记代理服务费300元。李亚格遂向一审法院起诉，请求判令被告按合同约定限时给李亚格提供该房产所属土地可以过户的合法权属资料，确认被告没按合同约定提供土地过户合法的权属资料违约，赔偿因此造成的损失及费用至土地过户到李亚格名下为止，引起诉讼。在审理过程中，李亚格变更诉讼请求为解除拍卖合同，十堰农商行和中盛公司返还购房款、拍卖佣金、房产过户税费，并承担李亚格购房所借资金的占用损失。
另查明：李亚格的法定代理人李某于2014年5月20日向贺彦平借款130万元，其中120万元用于支付涉案房屋拍卖款及佣金。根据李某与贺彦平签订的借款合同，李某须按约支付每月2%的利息。因十堰农商行收取了拍卖标的2014年7月31日前的租金，原判决由十堰农商行支付李亚格2个月的租金5000元（每月2500元）。2014年8月1日起，前述房屋的租金提高到每月1万元（该房屋被用作经营幼儿园），出租至2016年1月下旬。
一审法院认为：李亚格在此前的起诉是主张十堰农商行提交权属变更资料，以及赔偿延迟过户造成的损失等，本次诉讼是主张解除合同，并赔偿因履行合同造成的损失，两个诉讼的起诉理由不同、诉讼请求不同，不属于重复起诉。本案中的拍卖合同是由十堰农商行与中盛公司签订的委托拍卖合同、中盛公司与李亚格的法定代理人李某签订的竞买约定、拍卖成交确认书等组成，其中十堰农商行与中盛公司是委托合同关系，李亚格与中盛公司订立合同时知道委托人是十堰农商行，合同直接约束十堰农商行和李亚格，李亚格主张中盛公司承担责任不应支持。
不动产物权的变更应当依照法律规定登记，涉案标的物是房屋，属不动产，在转让时不仅涉及到房屋产权的变更登记，还包括房屋占用土地的使用权变更登记。不动产物权即便是根据人民法院的法律文书进行变更，仍然需依法办理变更登记，否则，该物权的行使不能得到充分保障，如抵押、转让等。本案中拍卖标的物占用的土地属划拨方式取得的国有土地使用权，根据法律规定，在转让房地产时，应当按照法律规定报有批准权的人民政府审批。如果得到批准，则前述合同可以履行，如未得到批准，则前述合同不能全面履行，即土地使用权不能变更。由此，即便双方在合同中未明确，但申请人民政府准予土地使用权转让也是房地产出让方的义务�涉案房地产的转让在拟转让前未得到批准机关的准许，拍卖成交后在相当长的时间内也未得到批准机关的批准，该情形属十堰农商行违反前述义务。李亚格以高于银行贷款利息的借款购买房屋，通过经营房地产获得的收益显然不能抵消购房付出的利息成本，李亚格关于竞买后在取得房屋产权后通过金融机构贷款以偿还借款的陈述应予采信。因十堰农商行未履行上述义务，致使李亚格不能办理土地使用权变更登记，李亚格要求解除合同应予准许。
因本案解除权事由是十堰农商行存在未履行义务行为，十堰农商行应赔偿李亚格的损失，除因办理房产变更登记支付的税费外，李亚格借款成本与收益之间的差额也属于损失，李亚格主张从付清购房款15日起由十堰农商行赔偿应予支持。即从2014年6月15日起按每月24000元（成交款115万元加佣金5万元，按每月2%计算）计算至将成交款和佣金返还之日止，减去前两个月的每月2500元，此后至2016年1月的每月1万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百零二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，一审法院判决：一、解除原告李亚格与被告十堰农商行、被告中盛公司之间的拍卖合同；二、被告十堰农商行返还原告李亚格成交款1150000元，原告李亚格返还被告十堰农商行位于十堰市××街办××沟社区铁路桥旁综合楼三楼的房产；三、被告十堰农商行赔偿原告李亚格因竞买支付的佣金50000元及办理产权变更产生的费用50133.59元；四、被告十堰农商行赔偿原告李亚格利息损失283000元（按成交款1150000元及佣金50000元共计1200000元计算该项损失，2016年2月1日后的损失按每月24000元另行计算）；五、驳回原告李亚格对被告中盛公司的诉讼请求及其他诉讼�求。案件受理费8026元，由被告十堰农商行负担。
李亚格不服一审判决，向二审法院上诉请求：以原来租赁合同约定的每月2500元为标准计算房屋租金，请求依法改判。十堰农商行不服一审判决，向二审法院上诉请求：依法改判。
二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。
二审法院认为：李亚格第一次起诉的诉讼请求是要求继续履行合同，此次诉讼请求是解除合同，两次起诉的请求和理由均不同，因此，不属于重复起诉。中华人民共和国财政部《银行抵债资产管理办法》第十八条规定：“抵债资产收取后应尽快处置变现。以抵债协议书生效日，或法院、仲裁机构裁决抵债的终结裁决书生效日，为抵债资产取得日，不动产和股权应自取得日起2年内予以处置；除股权外的其他权利应在其有效期内尽快处置，最长不得超过自取得日起的2年�动产应自取得日起1年内予以处置。”第十一条规定：“划拨的土地使用权原则上不能单独用于抵偿债务，如以该类土地上的房屋抵债的，房屋占用范围内的划拨土地使用权应当一并用于抵偿债务，但应首先取得获有审批权限的人民政府或土地行政管理部门的批准，并在确定抵债金额时扣除按照规定应补交的土地出让金及相关税费。”第二十一条规定：“银行不得擅自使用抵债资产。确因经营管理需要将抵债资产转为自用的，视同新购固定资产办理相应的固定资产购建审批手续。”《中华人民共和国商业银行法》第四十二条规定：“借款人应当按期归还贷款的本金和利息。借款人到期不归还担保贷款的，商业银行依法享有要求保证人归还贷款本金和利息或者就该担保物优先受偿的权利。商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分。”本案中，十堰农商行处分本案涉诉房屋已经超过了法律法规规定的两年期限，并未执行上述规定。并且本案涉诉房屋占用的土地属十堰市新宇经贸有限公司以划拨方式取得的国有土地使用权，原则上不能单独用于抵偿债务，如以该土地上的房屋抵债的，应当首先取得获有审批权限的人民政府或土地行政管理部门的批准，并在确定抵债金额时扣除按照规定应补交的土地出让金及相关税费。本案中所涉及的以划拨土地上的房屋抵偿债务，并未获得人民政府或相关土地行政部门的批准。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有�动产物权的处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”最高人民法院物权法研究小组编著的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》中对该条的解释是：“为避免上述问题（即物权的实际状态与登记或占用所体现的权利状态不一致，物权取得人对取得的物权作进一步处分时，容易妨害交易第三人的利益，对交易秩序和交易安全带来隐患），法律就应该考虑采取适当的方法，促使物权公示原则在该种物权变动时及时回归，即要求不动产物权取得人在进一步处分物权前，要先进行登记，以充分贯彻不动产物权变动以登记为公示方法的原则。”十堰农商行并未依前述规定，先将本案涉诉房屋登记在自己名下，再委托拍卖，导致李亚格在竞拍取得本案涉诉房屋后，十堰农商行不能协助将该房屋过户至李亚格名下，致使李亚格签订�卖合同的目的不能实现，过错在于十堰农商行。因此，李亚格有权要求解除拍卖合同。一审判决解除拍卖合同正确。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故李亚格有权要求十堰农商行返还购房款、佣金等相关费用，并赔偿利息损失，李亚格也应当将本案涉诉房屋返还给十堰农商行。由于一审判决已经支持了李亚格的利息损失请求，故在此期间李亚格收取的房屋租金应当返还给十堰农商行。一审判决将房屋租金从十堰农商行应当赔偿的利息损失中扣除正确。李亚格接收房屋后至2016年1月，房屋每月租金为1万元，其应以此为标准返还租金。综上，十堰农商行和李亚格的上诉请求均不能成立，二审法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。李亚格预缴的二审案件受理费3000元，由李亚格负担。十堰农商行预缴的二审案件受理费7247元，由十堰农商行负担。
再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。
根据当事人的再审申请和答辩意见，本案的争议焦点归纳为：1、中盛公司作为十堰农商行的委托拍卖人与李亚格签订的拍卖成交确认书是否合法、有效；若拍卖合同有效，拍卖合同是否应当解除；2、一、二审法院支持李亚格购房借款月息2％的利息损失及竞买佣金50000元是否违反法律规定。
关于第一个焦点问题。本院认为，2014年5月8日，十堰农商行与中盛公司签订《委托拍卖合同》，委托中盛公司拍卖涉案房产。2014年5月22日、2014年5月30日，李亚格的法定代理�李某与中盛公司分别签订《竞买约定》和《拍卖成交确认书》。十堰农商行、中盛公司、李亚格形成拍卖合同法律关系，拍卖合同是否有效除了考虑合同主体适格、意思表示真实之外，还应依据是否违反法律法规的强制性规定进行判断。《中华人民共和国拍卖法》第八条第一款规定，“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续”。《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定，“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使�权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”。本案中，十堰农商行委托中盛公司拍卖的诉争房地产，是十堰市新宇经贸有限公司因无力清偿十堰农商行贷款用于抵债的资产。该诉争房地产的土地使用权为划拨性质。十堰市农商行接收上述抵债资产后，既未依照国家规定缴纳土地使用权出让金将土地使用权性质变更为出让方式，也未能办理涉案土地的国有划拨土地使用权证，十堰农商行对涉案房地产不享有完整、充分的权利。十堰农商行在委托中盛公司拍卖涉案国有划拨土地使用权及其上房产时，未能依照上述法律法规的规定，获得有审批权限的人民政府土地行政管理部门的批准，中盛公司作为十堰农商行的委托拍卖人与李亚格签订的拍卖成交确认书无效。一、二审判决认定拍卖合同有效但应予解除，适用法律错误，本院予以纠正。
关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案拍卖合同无效，十堰农商行作为委托拍卖方，对拍卖合同无效存在主要过错，除应向李亚格返还拍卖成交款1150000元外，还应承担李亚格因拍卖合同无效而产生的损失，包括李亚格为履行无效合同而实际产生的利息损失及办理产权变更的费用50133.59元。中盛公司作为专业的拍卖公司，应当知晓国家法律法规对未经审批的划拨土地使用权拍卖的禁止性规定，中盛公司对拍卖合同无效存在过错，不应再收取拍卖佣金。十堰农商行关于拍卖佣金的再审申请理由，有事�和法律依据，本院予以支持。李亚格作为竞买人，在签订拍卖合同时未尽到审慎义务，对拍卖合同无效也存在一定的过错，应承担相应的缔约过失责任，李亚格除应向十堰农商行返还诉争房地产外，还应按诉争房产的租金标准向十堰农商行支付房屋占用费（2014年6月-7月按2500元/月计算，2014年8月以后按10000元/月计算）。十堰农商行申请再审称，一、二审法院判决十堰农商行负担李亚格购房借款月息2％的高额利息没有法律依据。本院认为，李亚格为履行拍卖合同向他人借款而支付的借款利息属于李亚格的实际损失，且该借款利息并未超过国家法律保护的民间借贷利息上限，一、二审法院判决负有缔约过失主要责任的十堰农商行赔偿李亚格因履行无效合同所受到的损失，实体处理并无不当。十堰农商行的该项再审申请理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省十堰市中级人民法院（2016）鄂03民终618号民事判决和湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初75号民事判决第一、三、四、五项；
二、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初75号民事判决第二项（即湖北十堰农村商业银行股份有限公司返还李亚格成交款1150000元，李亚格返还湖北十堰农村商业银行股份有限公司位于湖北省十堰市红卫街办燕沟社区铁路桥旁综合楼三楼的房产）；
三、湖北十堰农村商业银行股份有限公司赔偿李亚格交付的1150000元拍卖成交款的利息损失（自2014年6月15日至湖北十堰农村商业银行股份有限公司向李亚格返还拍卖成交款之日止按月息2％计算）及办理产权变更的费用50133.59元；
四、李亚格向湖北十堰农村商业银行股份有限公司支付房屋占用费（2014年6月-7月按2500元/月计算，2014年8月至李亚格向湖北十堰农村商业银行股份有限公司返还诉争房屋之日止按10000元/月计算）；
五、湖北中盛拍卖有限公司向李亚格返还收取的拍卖佣金5万元；
六、驳回李亚格的其他诉讼请求。
一审案件受理费8026元，二审案件受理费10247元，共计18273元。由湖北十堰农村商业银行股份有限公司负担15000元，李亚格负担3000元，湖北中盛拍卖有限公司负担273元。
本判决为终审判决。
审判长 彭建民
审判员 李成林
审判员 高 倩
二〇一七年五月十四日
书记员 张 胜