湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1327号
上诉人（原审被告）：周建辉。
委托诉讼代理人：陈伟庆。
被上诉人（原审原告）：王城伟。
委托诉讼代理人：张俊伟，湖南湘剑律师事务所律师。
上诉人周建辉因与被上诉人王城伟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周建辉上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决室内装饰装修及附属设施补偿10000元与事实不符，无法律依据。根据上诉人与被上诉人签订的《租房协议》约定，被上诉人是2012年承租，承租年限长达4年，按合同约定的“来修去丢”及装修的折旧率计算，被上诉人不存在获得室内装修及附属设施补偿，补偿只针对被征收房屋的所有人即上诉人。二、一审判决终止合同给被上诉人造成停产停业损失补偿16000元与事实不符，无法律依据。被上诉人没有举证，应该承担举证不能的法律后果。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定，该补偿只针对房屋所有人。被上诉人交纳房租到2016年9月1日，之后未续交房租，按协议约定，逾期未交房租构成严重违约，不存在停产停业间接补偿。三、一审判决上诉人支付被上诉人搬迁补助费6000元与事实不符，无法律依据。被上诉人没有就此举证，应承担举证不能的法律后果。被上诉人从2016年9月1日到2016年11月11日未交房租，构成严重违约，上诉人无需支付搬迁补助费。
王城伟辩称：上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人觉得一审法院对按期搬迁奖和停产停业损失补偿认定偏低，但考虑到上诉费，故没有上诉。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
王城伟向一审法院起诉请求：1、请求判决被告支付原告征收补偿款104659元；2、请求判决被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年3月1日，原告王城伟与被告周建辉签订《租房协议》，该协议约定：原告（即乙方，下同）承租被告（即甲方，下同）位于湘潭市雨湖区建设大厦12号门面，租赁期限自2016年3月1日起至2018年2月30日止，乙方交付押金
3000元，租赁期满后甲方退还乙方押金，如乙方中途毁约退租，甲方不退押金，年租金为18000元，按半年支付，先交租后使用，合同到期，乙方享有租赁优先权，如室内有装修，按来修去丢的原则办理，室内所有设施（包括水电表、门窗等）如有损坏，由乙方自行修理，甲方不负任何责任，合同在未到期的情况下，如遇拆迁，按湘潭市拆迁政策办，乙方不得影响甲方拆迁。合同签订后，原、被告双方依约履行了各自的义务，原告向被告支付了3000元押金。后因房屋拆迁，被告经营房屋纳入拆迁范围，2016年11月16日，被告与雨湖区土地和房屋征收事务管理办公室签订了《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议书约定所有房屋征收补偿款为867780元，其中房屋补偿763121元、室内装饰装修及附属设施补偿金额55030元、搬迁费6000元、停产停业补偿32051元、各项奖励补助11578元。
另查明，原告实际自2012年承租被告周建辉房屋用于经营湘潭市雨湖区爱火花兄弟美食店，本次租赁系续租，原告实际经营至2016年11月11日，房租交纳至2016年9月1日。
一审法院认为：原告王城伟租赁被告周建辉所有的房屋从事经营活动，双方签订了《租房协议》，双方本应依约履行，但由于该租赁房屋涉及政府征收而不得不终止合同。因此，本案争议的焦点是终止租赁合同后给原告造成的损失如何认定问题。
一、关于室内装饰装修及附属设施补偿问题。原、被告双方对具体装修设施存在争议，且原告未提供确实、充分的证据证实其承租房屋后所实际进行经营改造的全部装饰装修项目，但结合双方《租房协议》的约定，考虑到原告实际经营状况，确有进行部分改造装修，因此就装饰装修及附属设施补偿部分，予以酌情认定为
10000元。原告主张其享有该租赁房屋的全部室内装饰装修及附属设施补偿55030元的请求，部分依据不足，对前述确认的补偿金额予以支持，超出部分不予支持。二、关于终止合同给原告造成停产停业损失补偿问题。双方在租赁合同中对因房屋征收致使合同解除情形下如何补偿明确约定按湘潭市拆迁政策办。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿；对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿等。根据拆迁补偿文件规定，停产停业损失补偿为固定标准，即按被征收房屋主体评估价值×7‰×6个月计算，故停产停业损失费的补偿主体应属房屋所有权人，而非承租人即本案原告。但政府征收而导致租赁终止，确实也给原告造成损失，且该合同的终止属不可归责于合同双方主体，故出租人应给予承租人相应的补偿。本案原告虽未提供其经营损失的相关证据，但考虑到原告租赁剩余期限近16个月、易地经营的投入及同行业经营收入等综合因素，酌情确定由被告支付原告因合同终止产生的停产停业损失补偿费16000元。对原告诉请停产停业损失32051元的超出部分不予支持。三、关于被告是否应向原告支付搬迁补助费问题。原告请求的搬迁补助费6000元，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的装修及其他设施进行腾空，被告也应支付原告搬迁补助费。本案租赁房屋，被告共获得搬迁补助费
6000元，结合原告经营餐饮行业的实际情况，予以支持搬迁补助费6000元归原告所有。四、关于原告要求被告支付按期搬迁奖
11578元的问题。因房屋实际产权人为被告方，该部分系针对所有权所为的补偿，原告作为承租人，无权主张，故对原告的该部分请求，不予支持。原告实际经营至2016年11月11日，但原告自2016年9月1日起未再交纳租金，该部分资金，因被告并未提起反诉，在本案中不予处理。另被告收取原告押金3000元未退还，原告未提出诉讼请求，在本案中亦不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决：一、被告周建辉于本判决生效之日起十日内支付原告王城伟房屋装饰装修补偿10000元、因终止合同的停产停业损失补偿费16000元、搬迁费6000元，共计32000元；二、驳回原告王城伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2390元，减半收取1195元，财产保全费1040元，合计2235元，由原告王城伟负担1235元，被告周建辉负担1000元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人周建辉是否应给予被上诉人王城伟房屋装饰装修及附属设施补偿、停产停业损失补偿以及搬迁补助费。上诉人周建辉与被上诉人王城伟订立的《房屋租赁合同》在合同履行期因遇政府征收而提前终止，根据合同第七条约定：“合同在未到期的情况下，如遇拆迁等，按湘潭市拆迁政策办，乙方不得影响甲方的拆迁行为”，因相关的拆迁政策规定拆迁部门只与房屋所有权人签订拆迁补偿协议，并未涉及出租人与承租人之间对于拆迁补偿如何分配的问题，故该约定内容应视为约定不明。在此情况下，被上诉人作为房屋的承租人，亦是房屋的实际使用人，其本应对拆迁补偿款享有相应的份额，但因其并非政策规定的被拆迁人，无法直接获取相应的拆迁补偿，故上诉人应在其获得的拆迁补偿范围内适当对被上诉人的损失予以补偿。1、房屋装饰装修及附属设施补偿，被上诉人未提供充分的证据证明其在租赁房屋后进行装修改造的项目及价值，因房屋在诉前已被拆除，现本院无法查明被上诉人该项损失的具体价值，但一审考虑到被上诉人经营餐厅确有进行部分装修改造，酌情认定被上诉人此项损失为10000元并无不当，上诉人认为被上诉人不应获得房屋装饰装修及附属设施补偿的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。2、关于停产停业损失补偿，因合同提前终止，被上诉人被迫中止经营，另寻经营场地，必然会产生停产停业损失，一审考虑到租期剩余近16个月、易地经营的投入及同行业经营收入等综合因素，酌情确定由上诉人支付被上诉人该项损失补偿16000元并无不当，上诉人认为被上诉人不应获得停产停业损失补偿的上诉理由不成立，本院不予采纳。3、关于搬迁补助费，因被上诉人系该房屋的实际使用人，亦系实际搬迁人，对于被上诉人因搬迁所造成的损失，上诉人应在其获得的搬迁费中予以补偿。因此，一审认定搬迁补助费6000元归被上诉人所有并无不当，上诉人认为一审认定搬迁补助费错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，周建辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2390元，由上诉人周建辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
代理审判员 张成东
二〇一七年十月二十七日
代理书记员 陈 石
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。