贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0328民初941号原告：鸿翔商贸城小区业主委员会，住所地，湄潭县湄江街道南北三号路鸿翔商贸城。代表人：文传强，该委员会主任。委托诉讼代理人：李剑晨，贵州正气律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿红波，贵州正气律师事务所实习律师。被告：贵州省湄潭县兴湄房地产开发有限责任公司，住所地，贵州省遵义市湄潭县湄江街道新世纪广场。统一社会信用代码：91520328709529278F。法定代表人：姜明祥，该公司经理。委托诉讼代理人：李红兵，该公司职工。委托诉讼代理人：雷海波，贵州名城（湄潭）律师事务所律师。原告鸿翔商贸城小区业主委员会（以下简称鸿翔商贸城业委会）与被告贵州省湄潭县兴湄房地产开发有限责任公司（以下简称兴湄房开公司）物权确认纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿翔商贸城业委会的代表人文传强及委托诉讼代理人李剑晨，被告兴湄房开公司的法定代表人姜明祥及委托诉讼代理人李红兵、雷海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿翔商贸城业委会向本院提出诉讼请求：1、要求确认位于鸿翔商贸城小区地下停车位及附属设施全部属鸿翔商贸城业委会全体业主管理和使用；2、诉讼费由被告兴湄房开公司承担。事实和理由：被告兴湄房开公司在2012年开发修建鸿翔商贸城小区楼盘时，经湄潭县人民政府批复明确的负一层地下车库停车位为112个，被告兴湄房开公司在修建过程中将负一层变更成了负二层，且建造了197个车位。但被告兴湄房开公司向业主交付房屋时不将地下停车位一并移交，且用于营利性经营，不准小区业主使用地下停车位，侵害了业主利益，经多次协商未果，现要求确认位于鸿翔商贸城小区地下停车库全部停车位及附属设施属鸿翔商贸城业委会全体业主管理和使用。被告兴湄房开公司辩称，兴湄房开公司投资建设的鸿翔商贸城小区地下停车库，已取得不动产权利登记，根据“谁投资、谁受益”的原则，应属开发商所有，兴湄房开公司有权行使处分权，并未侵害业主利益，且湄潭县人民政府的几个科局已联合下发通告明确了权利，现请求人民法院依法驳回原告鸿翔商贸城业委会的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告兴湄房开公司是依法登记设立的有限责任公司，具有企业法人资格。2010年10月15日，湄潭县人民政府以［湄府函(2010)154号］文件批复湄潭县建设局，同意将湄江镇湄江村鱼塘组征地提留用地7004.90平方米用作市场用地(商业用地)，建筑高度地上7层，地下1层作停车场及其他附属用房，建设单位须按要求配套建设停车位，住宅停车位按不低于住宅总套数的70%设置，其中室外停车位不超过总停车位数的10%，其余全部为室内地下停车位。2012年2月2日，湄潭县人民政府以［湄府函(2012)15号］文件批复湄潭县规划局，同意其“湄潭县鸿翔商贸城建筑设计方案”，设计方案规划用地7004.90平方米，其中有地下车库建筑面积5063.62平方米，停车位112个，住户75户。2012年2月28日，湄潭县发展和改革局以［湄发改投资备案(2012)5号文件通知被告兴湄房开公司，同意其“湄潭县鸿翔商贸城”建设项目备案申请，通知中有“地下车库5053.62平方米”内容，被告兴湄房开公司开始开发建设“湄潭县鸿翔商贸城”项目。2012年11月15日，被告兴湄房开公司向湄潭县国土局交纳4472400元土地出让金，并于2012年11月22日与湄潭县国土局订立《国有建设用地使用权出让合同》，被告兴湄房开公司取得了位于湄江镇××鱼塘组该××地7004.90平方米的国有土地使用权，合同约定的用途为商住用地、地下车库5063.62平方米。2014年10月24日，被告兴湄房开公司取得湄潭县城乡规划局颁发的《建设工程竣工规划认可证》。2015年8月13日，被告兴湄房开公司申请将规划设计的负一层更改为库房，修建负二层6277.77平方米为地下停车位，湄潭县城乡规划局于2015年9月23日批准同意，现实际建有地下停车位197个。被告兴湄房开公司已取得产权证，证号为：遵(2016)湄潭县不动产第00000606号，该证记载，土地用途为商业服务用地、车位、住宅用地，共用宗地面积为7004.90平方米，房屋总层数为9层、竣工时间为2013年，系商品房开发首次登记的总证，其中地下车位总面积5402.48平方米（地下车位通道2538.54平方米、地下车位2863.94平方米），业主未分摊地下车位面积。2、被告兴湄房开公司在其商品房销售宣传资料中有“鸿翔商贸城位于四十××大道与××处，总占地7005平方米，商业总面积超过8000平方米，有地下车位112个”的宣传内容，鸿翔商贸城小区业主与被告兴湄房开公司的房屋买卖合同对地下车位的归属无特别约定。3、2016年7月14日，鸿翔商贸城小区业主委员会成立，现已入住71户，有4户业主的房屋尚在装修过程中。被告兴湄房开公司目前未对地下停车位出售，仅有几户业主租用。鸿翔商贸城小区业主现有50余户有车。业主对所购房屋已办理不动产权证，业主权利证书记载的面积为：共用宗地面积7004.80平方米，还记载了不同数量的宗地分摊面积。因被告兴湄房开公司公示出售地下停车位，双方发生纠纷。4、被告兴湄房开公司已交纳易地人防建设费，双方争议的地下车位车库不是人防用途。5、2017年3月20日，湄潭县社会治安综合治理委员会办公室、湄潭县住房和城乡建设局、湄潭县国土资源局、湄潭县城镇管理局、湄潭县公安局为了对辖区内建筑物区分所有权归属作“进一步释法”而下发《通告》（以下简称“联合通告”），对相关权利归属作出明确，被告兴湄房开公司据此对抗原告鸿翔商贸城业委会的要求。6、在本案审理过程中，原告鸿翔商贸城业委会将其诉讼请求明确为：确认位于鸿翔贸城小区地下车位及其附属设施全部归原告鸿翔商贸城业委会使用管理，特别对其中的“使用”界定为，对规划的112个车位有偿使用，对超过规划的部分无偿使用。本院认为，法律平等保护各方当事人权利，当事人主张权利，须有法律依据。在法律规定较为模糊和原则的情况下，法律精神是平衡各方利益的依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，双方争议的焦点有两个：一、地下车库车位的土地使用权归属；二、业主对“首先满足业主的需要”这一权利的实现方式。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，按照物权法定原则，结合地下车位系相对独立的建筑物且可以独立使用的事实，被告兴湄房开公司基于批准使用土地并投资修建而原始取得，且已进行不动产登记，现有证据不能证明双方有合同约定，被告兴湄房开公司的销售广告和宣传资料不是邀约，不能视为附赠，更没有产生物权变动、转移的证据，所以，位于鸿翔商贸城小区的地下停车位应当属于被告兴湄房开公司所有。关于第二个争议焦点，民事主体的权利受到法律的约束和限制，不得随意滥用，义务受到法律的规范和要求，不得随意免除，同样，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，被告兴湄房开公司虽然对位于鸿翔商贸城小区的地下停车位享有所有权，但其对这一所有权的行使受到法律严格的限制，不得任意行使处分权，而是应当首先满足业主的需要，包括业主的现实需要和潜在需要，具体到本案，因原告鸿翔商贸城业委会有75户业主，被告兴湄房开公司对位于鸿翔商贸城小区的地下停车位行使处分权时，在75个车位范围内，不得对75户业主以外的人出售或者一次性长期出租，以备满足业主最低的现实需要和潜在需要，购买或者租赁等方式由业主选择决定。但是，原告鸿翔商贸城业委会主张无偿使用超过规划部分的地下车位缺乏法律依据（被告兴湄房开公司自愿的除外），本院对其该项诉讼请求不予支持，至于超过规划建造地下车位是否合法，不是民事案件审理的范围，本院在本案中不予评价。商品房下面的地下车位车库，仅是相对独立的建筑物并可以独立使用，但与地上的商品房在构造上是一个整体，不可能离开地上的商品房而独立存在，在商品房这一房地产开发建设活动中，是否修建地下停车位，取决于当地人民政府的规划设计和行政审批，开发商无权自由选择，土地使用权的归属不能否定地下车位车库带有地上商品房的附属设施和配套设施这一属性，商品房的价格，除了受到地理位置、自然环境、房屋面积、套内设计等条件的制约外，附属设施和配套设施是否完备因直接关系到商品房的使用价值而成为影响商品房价格的重要因素之一，因此，法律规定应当首先满足业主的需要，所以，业主对商品房下面的地下车位车库享有使用权，这是法律的直接规定，原告鸿翔商贸城业委会代表各业主要求确认其对位于鸿翔商贸城小区的地下规划用于停车的车位享有有偿使用权，于法有据，本院应予支持。业主虽无权无偿使用地下停车位，但应首先满足业主的需要，“首先满足需要”，不是在同等条件下优先购买或者优先租赁等使用形式，而是在条件不同等的情况下也应首先满足业主需要，至于有偿使用的对价（售价或租金等），双方应公平合理地协商确定，在协商不能达成合意的情况下，不能由原告鸿翔商贸城业委会或者被告兴湄房开公司单方面确定，双方可以共同委托第三方评估确定。基层组织和单位，有宣传法律的义务，无解释法律的资格，因此，本院对被告兴湄房开公司举证提交的“联合通告”不予采信，对被告兴湄房开公司依据“联合通告”所持的抗辩理由不予采纳。综上所述，原告鸿翔商贸城业委会请求确认位于鸿翔贸城小区地下车位超过规划的部分及其附属设施，全部归原告鸿翔商贸城业委会无偿使用管理的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，应予驳回，原告鸿翔商贸城业委会请求确认位于鸿翔商贸城小区地下规划用于停车的部分车位由其有偿使用的诉讼请求，符合法律的规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告鸿翔商贸城小区业主委员会对被告贵州省湄潭县兴湄房地产开发有限责任公司开发建设的、位于鸿翔商贸城小区地下规划用于停车的75个车位享有有偿（被告贵州省湄潭县兴湄房地产开发有限责任公司自愿无偿的除外）使用权。二、驳回原告鸿翔商贸城小区业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告鸿翔商贸城小区业主委员会负担30元，由被告贵州省湄潭县兴湄房地产开发有限责任公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长 李 浪审 判 员 丁 波人民陪审员 卢 城二〇一七年八月十一日书 记 员 赵沙沙