广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠斗法民三重字第1号
原告刘惠明，男，汉族，1991年6月20日出生，住珠海市斗门区。
被告珠海市斗门区恒业房产开发公司，住所地珠海市斗门区。
法定代表人陈达玉。
委托代理人王荣国，广东君安律师事务所律师。
原告刘惠明诉被告珠海市斗门区恒业房产开发公司（以下简称恒业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2013年12月18日，本院作出（2013）珠斗法民三初字第194号民事判决。被告不服本院作出的判决，在法定期限内向珠海市中级人民法院提起上诉。2014年3月27日，珠海市中级人民法院作出（2014）珠中法民三终字第46号民事裁定书，裁定撤销本院作出（2013）珠斗法民三初字第194号民事判决，发回本院重审。之后本院重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘惠明，被告恒业房产公司委托代理人王荣国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘惠明诉称，2009年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于珠海市斗门区房，面积83.64平方米，总金额为260204元。原告于同年10月16日付清全部购房款给被告，被告于2010年12月27日将房屋交付原告使用，但一直没有为原告办理房产证。后经原告了解被告不能为原告办理房产证的原因是因为房屋涉及纠纷被法院查封了，但被告却隐瞒事实不告知原告。故原告诉至法院要求被告按现市价赔偿原告房屋差价损失409836元，并承担本案受理费。在本案重审期间，原告将诉讼请求变更为要求被告支付逾期交房违约金10720元（260204元×0.2‰×206天），逾期办理产权证违约金27686元（260204元×0.1‰×1064天），本案受理费由被告承担。之后，原告又将诉讼请求变更为要求被告支付逾期交房违约金40383元，逾期办理产权证违约金27686元（260204元×0.1‰×1064天），本案受理费由被告承担。
原告对其主张提供如下证据：
1．商品房买卖合同书一份，拟证明原、被告的买卖关系；
2．收款收据一份，拟证明原告交付购房款；
3．企业登记资料一份，拟证明被告的主体资格；
4．承诺书一份，拟证明被告的交房责任；
5．入户通知书一份，拟证明被告于2010年12月27日交房给原告使用。
6．协助执行通知书一份，拟证明原告的房屋被查封。
被告恒业公司辩称，原告的起诉没有合同根据，也没有法律根据，应驳回其全部的诉讼请求。原告提交的承诺书有其父母的亲笔签名，意思表示明确。原告的父母代表原告签名，符合表见代理的规定，也符合家事代理。原告在原审和重审中均承认被告于2010年12月27日将房屋交付给原告使用，可见原告认可其父母的行为，同时其要求被告承担逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是珠海市国土局和工商行政管理局的示范性文本，在关于产权登记的约定条款中，有两种办法可选，且赔偿标准是空白的，由双方进一步协商后填写进去，也有空白的第三款供双方协商后填写，这完全体现了双方的协商过程，并非格式条款，双方关于逾期办证的约定清楚明了，不存在歧义。
被告恒业公司对其辩称没有提供证据。
本院依法调取的证据如下：
1．竣工验收备案表一份，证明涉案房产办理竣工验收备案的时间；
2．房地产限制（查封）登记表一份，证明涉案房产已解封。
原告提供的证据和本院依法调取的证据，经当庭出示，双方当事人质证，本院对原告提交的证据和本院依法调取的证据真实性、合法性和关联性予以确认。
经审理查明，2009年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于珠海市斗门区房，面积83.64平方米，总金额为260204元；原告一次性付清购房款；被告于2010年5月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。该合同第九条约定被告逾期交房不超过九十日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行逾期交房超过九十日，原告有权要求解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关申请确权。因被告的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的（即确权），原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。
原告于2009年10月16日向被告付清全部的购房款，被告于2010年12月27日将房屋交付原告使用。
2010年10月30日，赵珠仲、刘文汉出具承诺书，承诺不追究被告的逾期交房责任。原告确认赵珠仲、刘文汉是其父母。
2010年12月27日，赵珠仲在802房的入户通知书上签名，该通知书上注明的交付时间为2010年12月27日。
另查明，原告购买的房屋因涉及其他的民事纠纷，于2011年被珠海市香洲区人民法院查封。期满后，该房屋被继续查封。2014年5月21日，涉案房产的查封被解除。涉案房产的产权人为被告。
涉案房产于2012年6月20日取得竣工验收备案表。
本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，但被告未按合同约定的交付期限，向原告交付符合合同约定的涉案商品房，也未按合同约定的期限为原告办理房地产确权。故被告应当按照合同约定的逾期交房违约金标准和逾期办理房地产确权违约金标准，向原告承担违约责任、支付违约金。原告的诉讼请求，依法有据，本院予以支持，但违约金的具体数额应以本院确定的为准。
双方在合同中约定的交房期限为2010年5月30日，但涉案商品房于2012年6月20日取得竣工验收备案表，才具备交付条件。因此，被告应支付逾期交房违约金的期间为2010年5月31日至2012年6月20日，共751天。双方合同中约定的逾期违约金的计算标准为原告已付房款的万分之二。因此，被告应向原告支付的逾期交房违约金为39082.64元（260204元×0.0002×751天）。
双方合同约定逾期办理确权，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。因此，被告应按向原告支付的违约金为2602.04元（260204元×0.01%）。原告请求按逾期天数每日计算已付房价款0.01%的违约金，没有合同依据，本院不予采信。
被告抗辩逾期违约金应计算至实际交房之日。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条的规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内向工程所在地的建设主管部门备案，备案时要提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定由规划、环保等部门出具的认可文件或准予使用文件、公安消防部门出具的工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书等，住宅工程还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，建设主管部门收讫上述备案资料的时间是房屋通过竣工验收，具备交付使用条件的时间。被告在取得竣工验收备案表之前将不符合交付条件的涉案房屋交付给原告，违反了法律的强制性规定，其交付行为无效。被告该抗辩，没有依据，本院不予采纳。
被告辩称原告的父母已承诺不追究被告的违约责任。本院认为涉案商品房是原告向被告购买的，原告的父母与被告之间不存在合同关系。原告是具有民事行为能力的成年人，放弃合同约定的权利应当由其自己行使，或由其授权他人行使，原告的父母没有原告的明确授权，向被告作出的承诺，在没有原告追认的情况下是无效的。故本院对被告的该抗辩不予支持。
被告辩称原告的诉讼请求超过了诉讼时效。本院认为，涉案房产于2012年6月20日才取得竣工验收备案表，才具备约定的交付条件，原告于2014年5月29日变更诉讼请求要求被告承担逾期交房的违约责任，没有超过诉讼时效。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告珠海市斗门区恒业房产开发公司于本判决生效之日起七日内向原告刘惠明支付的逾期交房违约金为39082.64元，支付逾期确权违约金2602.04元，合计41684.68元；
二、驳回原告刘惠明的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7448元，由原告刘惠明负担6690元，被告珠海市斗门区恒业房产开发公司负担758元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
审 判 员 董 凯
人民陪审员 余道华
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 刘改宏