北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7649号
上诉人（原审被告）邵彩丽，女，1979年9月20日出生。
委托代理人蔡晋男，1977年1月26日出生。
被上诉人（原审原告）芳瑞物业管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区青年路住宅小区二号地（建材市场）非配套商业3层2单元306。
法定代表人沈祎颂，总经理。
委托代理人王德臣，男，1969年6月27日出生，芳瑞物业管理（北京）有限公司经理。
上诉人邵彩丽因与被上诉人芳瑞物业管理（北京）有限公司（以下简称芳瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初6011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日受理后，依法组成由法官孙京担任审判长，法官张海洋、法官金园园参加的合议庭，并于2016年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人邵彩丽的委托代理人蔡晋，被上诉人芳瑞物业公司的委托代理人王德臣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
芳瑞物业公司在一审中起诉称：邵彩丽系涉案房屋业主。2009年3月20日芳瑞物业公司与邵彩丽签订《芳瑞物业公司物业服务合同》，约定由芳瑞物业公司为其提供物业管理服务，收费标准为1.3元/建筑平米/月，缴费方式为按年度预收，缴纳时间为每年8月31日之前。其建筑面积为123.1平方米。入住时间为2009年3月20日，现邵彩丽迟延给付2011年9月1日至2016年8月31日物业管理费用，经芳瑞物业公司多次催要，邵彩丽仍不缴纳。为维护全体业主的共同利益和芳瑞物业公司的可持续发展，芳瑞物业公司无奈提起民事诉讼，请求法院判令：邵彩丽支付芳瑞物业公司2011年9月1日至2016年8月31日的物业费9852元、滞纳金2000元，本案诉讼费由邵彩丽承担。
邵彩丽在一审中答辩称：芳瑞物业公司的诉讼请求邵彩丽不认可。芳瑞物业公司起诉的是物业合同纠纷，邵彩丽没有见到过芳瑞物业公司的物业审定和制度规章，没有享受到应有的权利。根据起诉状，2011年9月1日前的物业费邵彩丽是全部交纳了的，但是物业公司从来没有给开具过发票。小区物业服务十年来一年比一年差。物业公司的人也从来没有催要过物业费。芳瑞物业公司从来没有履行合同当中的义务，所以邵彩丽没有交纳费用的义务。邵彩丽认为物业公司的起诉年限已经超过诉讼时效。另外，芳瑞物业公司主张的滞纳金不知道如何计算的。
一审法院经审理查明：芳瑞物业公司系北京市通州区马驹桥镇兴华中街一世情园小区（以下简称“一世情园”）的物业服务公司，邵彩丽系202室业主，该房屋的建筑面积为123.1平方米。2009年3月20日，邵彩丽（委托方、甲方）与芳瑞物业公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》。《物业服务合同》约定：甲方同意将一世情园住宅小区委托乙方实行物业管理。物业服务费由乙方按1.3元/平方米·月向业主按年收取（如遇国家收费价格调整按新标准执行）。委托管理期限：自业主签订物业服务合同起至业主委员会选聘新的物业管理企业止。业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日按照应缴费用千分之三加收违约金。《物业服务合同》还约定了双方的权利义务等其他内容。2009年3月20日，邵彩丽还在《一世情园小区物业管理公约》承诺书上签字，承诺遵守该公约。《一世情园小区物业管理公约》约定：一世情园由芳瑞物业公司提供物业服务。物业管理服务费的交纳办法为“产权人或使用人应在第年3月5日前，到物业管理公司结清该年度管理费和代收缴费用及其他物业管理服务收费，如产权人或使用人未能按期支付本公约应付的管理费或其他款项，物业管理公司则有权收取未缴的费用或款项自就付之日起至实际支付日每日千分之三的滞纳金。物业管理公司专业管理部门代收代缴款项滞纳金按有关部门规定执行。”该公约还约定了其他相关内容。
2011年9月1日至2015年8月31日，芳瑞物业公司为邵彩丽提供了物业管理服务，而邵彩丽并未及时向芳瑞物业公司交纳上述期间的物业费。
另查，一世情园至今尚未成立业主委员会。
本案审理过程中，邵彩丽称，其之所以未交纳物业费，系因芳瑞物业公司提供的物业服务差、其未享受到应有的服务，并且其房屋存在下雨漏水的问题。为此，邵彩丽提交了自称于2016年3月份在一世情园拍摄的三十余张照片以及二十张其房屋照片。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据本案查明的事实，芳瑞物业公司与邵彩丽之间系物业服务合同关系。芳瑞物业公司为邵彩丽提供物业服务，邵彩丽理应交纳相应的物业费。对于芳瑞物业公司主张的2011年9月1日至2015年8月31日期间的物业费并无不合理之处，对此一审法院予以支持，物业费的价格应当按照《物业服务合同》约定的标准进行计算。对于芳瑞物业公司主张的2015年9月1日至2016年8月31日期间的物业费，按照《物业服务合同》的约定物业费应当按年度收取，但并无证据表明双方之间约定过物业费应当预收以及预收的具体时间，因芳瑞物业公司该年度的物业服务尚未终结或履行完毕，在本案中一审法院对该年度的物业费不予支持，芳瑞物业公司可另行解决。对于芳瑞物业公司要求邵彩丽支付滞纳金2000元的诉讼请求，虽然《物业服务合同》、《一世情园小区物业管理公约》中有关于违约金、滞纳金的约定，但因交纳物业费的时间无具体约定，违约金无从算起，故一审法院对此不予支持。对于邵彩丽辩称的其未享受到应有物业服务的意见，因其提供的证据不足以证明2011年9月1日至2015年8月31日期间芳瑞物业公司未尽到物业服务义务，故其该项辩解意见一审法院不予采纳。对于邵彩丽辩称的诉讼时效问题：一方面如上所述其与芳瑞物业公司之间关于物业费的具体交纳时间约定不明，另一方面芳瑞物业公司为邵彩丽提供的物业服务是持续至今的，故芳瑞物业公司请求邵彩丽支付物业费的主张并未超过诉讼时效。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邵彩丽给付芳瑞物业管理（北京）有限公司二〇一一年九月一日至二〇一五年八月三十一日的物业费共计人民币七千六百八十一元四角四分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回芳瑞物业管理（北京）有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
邵彩丽不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、芳瑞物业公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。1.《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。本案一审中，芳瑞物业公司并未提供任何证据证明业主委员会督促邵彩丽限期交纳物业费，同时也没有任何证据证明邵彩丽在收到业主委员会的督促通知后仍拒绝交纳相应的物业费。2.《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业主委员会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知交纳义务。本案一审中，芳瑞物业公司也没有证据证明其通过直接送达等方式向邵彩丽书面催缴了物业费。3.一审法院认为“一方面如上所述其与芳瑞物业公司之间并无关于物业费具体交纳时间的约定，另一方面芳瑞物业公司为邵彩丽提供的物业服务是持续至今的，故芳瑞物业公司请求邵彩丽支付物业费的主张并未超过诉讼时效”是没有依据的。二、芳瑞物业公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。邵彩丽在一审中已列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审法院仅以证据不足使芳瑞物业公司逃避了违约责任。三、为业主提供物业管理服务时物业单位应履行的义务，收取物业费是其应行使的权利，不能怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。四、物业管理服务合同属于继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。五、芳瑞物业公司在一审中提供的业主公约邵彩丽不认可，因为业主公约上的物业公司与芳瑞物业公司不是一家，一审时公约不应该作为参考。综上，邵彩丽的上诉请求为：1.撤销一审法院判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由芳瑞物业公司承担。
邵彩丽二审期间提交照片8张，证明芳瑞物业公司对园林管理不达标。
芳瑞物业公司服从一审判决，针对邵彩丽的上诉，其口头答辩称：同意一审法院判决，请求维持原判。
芳瑞物业公司亦未向本院提交新证据，但提交了16张照片作为二审法院参考。其针对邵彩丽提交的8张照片，由于拍照时间不确定，且证据不属于新证据，故对其真实性和证明目的不认可。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有《物业服务合同》、《一世情园小区物业管理公约》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为,邵彩丽既与芳瑞物业公司签订了《物业服务合同》，且该合同不存在无效或可撤销的情形，故应属合法有效合同。邵彩丽既已签署《承诺书》，就应受《一世情园小区物业管理公约》及其附件的约束，虽然上述公约中物业企业名称中多了“北京”两字，但根据其他信息亦能确认该物业企业为芳瑞物业公司。芳瑞物业公司为邵彩丽提供了物业服务，邵彩丽依法应按照《物业服务合同》、《一世情园小区物业管理公约》及其附件的约定交纳相应期间的物业费。一审法院对芳瑞物业公司主张的2011年9月1日至2015年8月31日期间的物业费予以支持并无不当，本院予以维持。
邵彩丽主张根据《物业管理条例》第六十七条规定，应由业主委员会督促邵彩丽限期交纳物业费，邵彩丽在收到业主委员会的督促通知后仍拒绝交纳的，芳瑞物业公司才能起诉索要物业费，故芳瑞物业公司未通过法定程序主张拖欠的物业费。对此，针对业主拖欠物业费的情况，物业公司可以通过业主委员会督促业主限期交纳，也可以直接通过向人民法院起诉主张，业主委员会的督促并非前置或必备程序，且涉案小区并未成立业主委员会，故邵彩丽的此项上诉意见，本院不予采纳。在审理追索物业服务费案件中，适用诉讼时效时不宜过苛。一审中，芳瑞物业公司已经提交了张贴有缴费通知单的照片，且双方合同中并未约定物业费的具体交纳时间，芳瑞物业公司亦为邵彩丽提供物业服务持续至今，故可以证明芳瑞物业公司未明显怠于行使权利，邵彩丽关于一审判决的物业费已过诉讼时效的上诉意见，本院难以采纳。
本案一审法院判决邵彩丽应交纳的物业费系2011年9月1日至2015年8月31日期间，邵彩丽主张其未享受到应有的物业服务，但是仅仅依据其一审及二审中提交的部分照片不足以证明2011年9月1日至2015年8月31日期间芳瑞物业公司未尽到物业服务义务，故本院对其此项上诉意见亦难以采纳。
邵彩丽主张的房屋漏水问题，如给其造成了损失，其可在漏水原因确定后另行解决。
综上，邵彩丽的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院难以支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费48元，由芳瑞物业管理（北京）有限公司负担23元（已交纳），由邵彩丽负担25元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由邵彩丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 金园园
代理审判员 张海洋
二〇一六年七月十三日
书 记 员 高明晓