浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0727民初1410号
原告朱慧英，女，汉族，身份证号码：3307221983********，住永康市西城街道松石西路***弄*幢*号。
被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：磐安云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人马连胜，董事长。
原告朱慧英与被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪旅游）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈益民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱慧英到庭参加诉讼，被告万豪旅游经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱慧英诉称：原告为购买位于磐安云山花溪路6号8幢1-405室商品房，与被告在2013年6月18日签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130600037）。合同第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前完成交房，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同第十六条约定：出卖人承诺于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书，交给买受人，如约定日期起30日后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。合同签订后，原告积极履行义务，已全额支付了购房款34万元，但被告一直未按合同约定履行义务，至今没有交付房屋和相关权属证书。给原告造成了巨大损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼请求：
1、判令被告继续履行合同，并在一个月内交付涉诉房屋，办理并交付涉诉房屋的《土地使用权证》、《房屋所有权证》。
2、判令被告支付逾期交房违约金118320元（已算至2016年5月27日，此后违约金继续计算）。
3、判令被告支付逾期交付房地产权属证书的违约金61608元（已算至2016年5月27日，此后违约金继续计算）
4、本案诉讼费用由被告承担。
万豪旅游辩称：一、交房方面被告不存在违约。本案所涉及的是产权式商铺、酒店，与其他房地产开发企业销售的商品房有别。涉案房屋在销售时，各买受人已经书面协议委托被告交付、经营管理，约定十年以后才交付给买受人管理使用，前三年被告不用支付买受人费用，第四年以后按比例分配收益。至目前为止，十年的经营管理期限到现在只有两年，因此根本没有影响到买受人的利益。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，现在还不到交付产权式商铺、酒店的时间，因此被告在商铺酒店销售、交付方面不存在违约，买受人要求被告承担逾期交房违约金没有法律和事实依据。逾期交证方面被告确实存在违约。二、买受人要求被告承担违约金在计算方法等方面不符合法律规定及约定。1、由于所出让的土地存在纠纷，磐安县云山旅游度假区管理委员会已经书面同意被告工程延期，假设按照商品房销售合同约定在计算逾期违约金时，也应减去6个月的计算期限，办土地使用证及房产证的期限自然延期6个月；2、原合同约定的违约金过高，申请法院调整，如果按逾期交房日付违约金万分之五，再重复累加逾期交证日付违约金万分之三，那么购房款一万人民币，一年的违约及可以拿到2880，年盈利率达到28.8%，要求的违约金已经基本达到房款的一半，明显不符合社会现实，如果按照买受人认为的违约并要求支付逾期违约金，再过两年不是被告还要拿钱倒贴给买受人。综上，商品房销售合同签订在前，委托经营管理协议签订在后，存在不一致时，应该按签字在后的约定为准，也就是不能依据商品房销售合同的交付约定执行。产权式商铺、酒店的交付具有特殊性，不能按照一般商品房销售合同纠纷的规定处理。
经审理查明：2013年6月18日，原告朱慧英与被告万豪旅游以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县云山旅游度假区花溪路6号（磐安养生不夜城）8幢1-405号商品房。合同第五条“计价方式与价款”约定：“该商品房总价款34万元整。……”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①….；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房价款34万元。2016年5月27日，被告向原告发出通知，告知原告：磐安养生不夜城项目已于2016年5月9日竣工备案，具备交付条件。根据双方签订的《磐安县养生不夜城商铺（酒店）委托经营管理协议》约定，代为验收该房并直接办理该房交接手续。其中备注处注明具体办证时间以公司电话通知为准。该通知原告于同年6月2日收讫。
以上事实，有原告陈述，以及《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）、通知、竣工验收备案表等证据所证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且没有违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已按约履行了合同义务，被告理应依约将符合条件的商品房及初始登记的土地、房屋权属证书交付给原告。同时，原告依据合同约定有权要求被告承担违约责任。被告根据双方签署的《磐安县养生不夜城商铺（酒店）委托经营管理协议》之约定，在具备合同规定的交房条件下有权代原告对涉案商品房进行验收和交接。对于收房和违约金的计算截止点，本院认为，既然双方对收房有约定就应从约定；其次交房的违约金按约只能计算至被告代收房之日为止。被告提出违约金计算的起算点因土地开发延期，应予相应延后的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。至于违约金过高应作调整的抗辩意见，本院认为，既然双方在合同中约定了违约金的计算方式，而设立违约金的目的是促使当事人依约履行，且违约金本身具有对守约方损失救济的功能，也有对违约方不守约的惩罚。故被告的该抗辩意见，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司与本判决生效后三十日内履行交房义务并将房屋权属证书的分割凭证交付给原告朱慧英。
二、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告朱慧英迟延交房违约金人民币115260元（按已付购房款34万元的日万分之五已计算至2016年5月9日）和迟延交付房屋权属证书违约金人民币61608元（按已付购房款34万元的日万分之三已计算至2016年5月27日，此后违约金仍按该标准计算至实际交证之日止）。
三、驳回原告朱慧英的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1949元（已减半收取），由原告朱慧英负担30元，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担1919元。限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 陈益民
二〇一六年八月一日
代书记员 郑秀慧