宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0104民初2059号
原告：宁夏兴嘉商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华西街20号。
法定代表人：吴昊，该公司经理。
委托诉讼代理人：任小昆，宁夏兴业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雪，宁夏兴业律师事务所律师。
原告：张兴加，男，1954年10月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：任小昆，宁夏兴业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雪，宁夏兴业律师事务所律师。
被告：银川博源房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区金三角现代物流市场20号楼2层1号。
法定代表人：徐永，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李海君，宁夏博强律师事务所律师。
被告：徐光文，男，1970年5月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：范洁，宁夏博强律师事务所律师。
原告宁夏兴嘉商贸有限公司（以下简称兴嘉商贸公司）、张兴加与被告银川博源房地产开发有限公司（以下简称博源房地产公司）、徐光文物权确认纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序并公开进行了审理。原告兴嘉商贸公司、张兴加及其委托诉讼代理人任小昆、李雪，被告博源房地产公司的委托诉讼代理人李海君，被告徐光文的委托诉讼代理人范洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴嘉商贸公司、张兴加向本院提出诉讼请求：1.确认位于银川市兴庆区金三角现代物流市场西北农资城商品房12栋，房号为：21#-103、21#-108、21#-301、21#-302、21#-303、21#-304、21#-305、21#-306、21#-307、21#-403、21#-405、21#-410房屋所有权属于原告兴嘉商贸公司；2.被告博源房地产公司按原告要求，出具位于银川市兴庆区金三角现代物流市场西北农资城商品房21栋房号为：21#-103、21#-108、21#-301、21#-302、21#-303、21#-304、21#-305、21#-306、21#-307、21#-403、21#-405、21#-410办理房屋产权的相关手续，并协助办理涉案房屋产权证；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年11月23日，原告张兴加经原告兴嘉商贸公司同意，以其名义与被告徐光文经协商签订《西北农资城21#楼部分房屋产权抵押贷款事项备忘录》一份，双方约定：“1.张兴加同意将其使用博源房地产公司名称，实际由本人投资合作开发建设的西北农资城21#楼，产权归属张兴加本人。现将21#楼初始登记证（原件）和市房管局办理产权面积测绘报告（原件），暂借给博源房地产公司徐光文，用于办理房屋产权抵押登记贷款，借用21#楼营业房两套，房号：21#-103、21#108，建筑面积343.73㎡。公寓房十套，总建筑面积1010.96㎡，房号如下：21#-301、21#-302、21#-303、21#-304、21#-305、21#-306、21#-307、21#-403、21#-405、21#-410。2.双方同意将以上房屋产权暂时办理到博源房地产公司名下，专门用于办理房屋产权抵押贷款，其办理的贷款由徐光文和张兴加共同使用。贷款还贷后，博源房地产公司应将借用张兴加21#楼，以上十二套作为房屋产权抵押全部相关手续，及时无条件全部归还张兴加，同时应无条件的积极协助张兴加，办理房屋抵押贷款的房屋产权证等手续，如发生二次产权交易时由双方共同承担相应的税费。”《西北农资城21#楼部分房屋产权抵押贷款事项备忘录》签订后，原告将21#楼初始登记证（原件）和市房管局办理产权面积测绘报告（原件）交由被告徐光文，被告博源房地产公司将上述涉案房屋的房屋证产权证书办理其后，以上涉案房屋向银行申请期限为一年的贷款。贷款期限届满，被告未将涉案房屋全部手续归还原告，原告多次催促二被告要求注销涉案房屋的产权证，返还借原告21#楼初始登记证（原件）和市房管局办理产权面积测绘报告（原件），并按原告的要求出具涉案房屋的相关手续，并协助购房者办理涉案房屋产权证，被告故意拖延，借故推诿。原告将涉案房屋出售给他人，由于二被告的原因，导致原告出售给他人的房屋无法办理房屋产权证书，被他人诉至法院并经判决承担违约责任，故原告诉至法院。
被告博源房地产公司辩称，被告博源房地产公司与原告兴嘉商贸公司签订的《房地产合作开发协议书》对双方权利义务进行了明确约定，博源房地产公司以拥有的土地使用权及相应的资质作为出资，原告兴嘉商贸公司以现金出资，但对涉案房屋的物权归属没有明确约定。目前涉案房屋未销售完毕，双方也未进行结算，根据相关法律、法规，房地产开发企业依法享有对所开发房地产拥有所有权，但本案中双方协议只是将收取利润即收益的权利赋予了原告，被告博源房地产公司与原告兴嘉商贸公司只有债权关系，双方所开发楼盘的物权属于被告博源房地产公司所有；2.原告诉状中称《西北农资城21号楼部分房屋产权抵押贷款事项备忘录》真实性无法确定，且被告博源房地产公司未授权被告徐光文，被告徐光文也无权对房屋的归属于他人进行约定。根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权的归属不能以个人之间的约定确定，所以备忘录中对物权归属的约定无效，涉案房屋所有权属于被告博源房地产公司，与原告兴嘉商贸公司无关。另外，涉案房屋是被告博源房地产公司与原告兴嘉商贸公司合作开发，与原告张兴加无关，原告张兴加作为诉讼主体不适格。
被告徐光文辩称，答辩意见同被告博源房地产公司，原告的诉讼请求与被告徐光文无关，请求法院依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告兴嘉商贸公司、张兴加提交的《房地产合作开发协议书》、《银川博源房地产有限公司股权转让的意向协议书》、《补充协议》、《西北农资城21#楼部分房屋产权抵押贷款合同合作事项备忘录》；被告博源房地产公司提交的：建设施工许可证、工程规划核实确认书、预售许可证、验收备案表，本院予以采信。并根据上述证据本院认定以下事实：2010年4月6日，原告兴嘉商贸公司与被告博源房地产公司签订《房地产合作开发协议书》一份，约定：双方合作开发位于银川市兴庆区丽景北街西北农资城西南部“西北农资城21#楼”项目（地块面积约为5.3亩，建设层数为四层，建筑面积不低于5700平方米）。投资方式为博源房地产公司负责以自己名义办理该项目开发建设、销售等所需的一切政府审批手续，包括“五证”等，办理上述审批手续的费用由兴嘉商贸公司全部承担，包括但不限于办证费用、建设费用、销售费用、保修费用等；博源房地产公司取得该项目的土地使用权证书后向兴嘉商贸公司交付复印件，在博源房地产公司将该项目的《建设工程规划许可证》交付兴嘉商贸公司三日内兴嘉商贸公司先向博源房地产公司支付第一笔定金，第一笔定金的金额不低于人民币160万元整。在办理该项目各种许可证和审批手续过程中发生的全部费用，包括但不限于今后的建设费用、销售（预售）费用，保修费用、销售产品的所有税费（营业及附加费、土地使用税、土地增值税、水利基金、印花税、所得税等），全部由兴嘉商贸公司承担。待此合作项目清算完毕后，由博源房地产公司一次性扣除账面净利润20%的个人所得税后，剩余资金支付兴嘉商贸公司。博源房地产公司收取的480万元补偿与收益所产生的相关税费由博源房地产公司承担。博源房地产公司有权在协议约定的时间足额向兴嘉商贸公司收取定金和利润并保证项目的国有土地使用权证、相应的房地产开发经营资质真实、合法，按照协议的约定，取得该项目开发建设所需要的各种许可证和政府有关批文，并按照约定提供各种许可证和政府有关批文。兴嘉商贸公司除支付给博源房地产公司的定金之外，享有该项目的全部收益；在博源房地产公司取得《建设工程规划许可证》后，以博源房地产公司名义自行组织招投标并确定中标单位，对项目的建设承担全部责任，包括但不限于项目的招投标、确定施工单位、建设资金的到位、质量、工期、安全、工程款的支付、项目税费承担等，尤其对工程质量、安全生产要采取积极和有力的措施，防止质量事故和安全事故、设备事故的发生；在博源房地产公司取得《房屋预售许可证》之后，以博源房地产公司名义自行进行项目房屋的认购、预售、销售（或与中介公司订立委托销售协议）、与客户订立《商品房买卖合同》和博源房地产公司指定的银行办理按揭贷款合同、交付房屋、保修，收取全部销售款项，自行承担上述行为产生的费用。合同另约定：“鉴于本协议的特殊性，在协议中为兴嘉商贸公司设定了较多的义务和违约责任，兴嘉商贸公司对此表示完全理解和接受，且兴嘉商贸公司认为本协议并不显失公平。双方对本协议内容的理解，在任何情况下，均不能认为是土地使用权买卖合同。2010年9月6日，原告兴嘉商贸公司（甲方）与被告博源房地产公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“甲乙双方原签订的21#楼合作开发合同，由乙方投资开发现代物流城21#楼的开发建设，办理开工审批手续，所有的相关费用及所出售房屋权全部由乙方所有，甲方负责给乙方提供相关手续。甲方因法人及股东转让的原因，原合同乙方分三次支付甲方21#楼的转让费480万元，乙方按约一次性付清21#楼的转让费480万元，转让后的法人继续执行原合同的责任和义务。乙方付清480万元以后，原共管账号归乙方所有，21#楼的开发施工开支、售房款的全部收入及支出由乙方自己负责账目支出和收入。在21#楼开发中发生的债权债务全部由乙方自己承担，甲方不承担21#楼所发生的任何债务责任。甲方提供相关手续为乙方办理21#楼的销售按揭手续，并负责开具21#的购房发票，开发建设及销售所发生的各种税费由乙方全部承担。”2010年12月9日，被告博源房地产公司就涉案工程取得《中华人民共和国家住工程施工许可证》，建设单位为银川博源房地产开发有限公司，工程名称为金三角现代物流市场21#商务综合楼，建设地址为兴庆区清河北街东侧，建设规模为5685.02平方米。2011年1月27日，被告博源房地产公司就涉案工程取得银川市住房保障局颁发的《商品房预售许可证》，预售面积为5963平方米。2011年11月10日，被告博源房地产公司取得银川市规划管理局出具的《建设工程竣工规划核实确认书》。2012年2月22日，银川市建设工程质量监督站就涉案工程出具《工程竣工验收备案表》。2012年7月6日，被告博源房地产公司取得银川市房屋产权交易管理中心出具的《房屋初始登记证》，载明，被告博源房地产公司申请的兴庆区清河北街东侧金三角现代物流市场21号商务综合楼初始登记，权属清楚、证件齐全，经初始登记确权会议研究，准予登记。同时在该《房屋初始登记证》上注明：“自留：21-301、302、303、304、305、306、403、405、410、108十套；21-103、3号营业房2套”。2012年11月23日，原告张兴加与被告徐光文签订《西北农资城21#楼部分房屋产权抵押贷款合作事项备忘录》一份，约定“1.张兴加同意将其使用被告博源房地产公司名称，实际由本人投资合作开发建设的西北农资城21#楼，产权归属张兴加本人。现将21#楼初始登记证（原件）和市房管局办理的产权面积测绘报告（原件），暂借给博源房地产公司徐光文，用于办理房屋产权抵押贷款，借用21#楼营业房二套，房号：21#-103、21#108，建筑面积343.73㎡。公寓房十套，总建筑面积1010.96㎡，房号如下：21#-301、21#-302、21#-303、21#-304、21#-305、21#-306、21#-307、21#-403、21#-405、21#-410。2.双方同意将以上房屋产权暂时办理到博源房地产公司名下，专门用于办理房屋产权抵押贷款，其办理的贷款由徐光文和张兴加共同使用。贷款还贷后，由银川博源房地产公司应将借用张兴加21#楼，以上十二套作房屋产权抵押贷款的十二套房屋全部相关手续，及时无条件的全部归还张兴加，同时应无条件的积极协助张兴加，办理房屋抵押贷款的房屋产权证等手续，如发生房屋二次产权交易时由双方共同承担相应的税费。”
原告张兴加、兴嘉商贸公司提交的以下证据：《关于银川博源房地产有限公司、银川博源物业服务有限公司股权及公司转让的意向协议》一份，因该证据系复印件，不能证明与本案具有关联性，且被告不予认可；《转让协议》一份，因该证据系复印件，无法与原件核对，且二被告不予认可，故本院对上述证据不予采信。
本院认为，原告兴嘉商贸公司与被告博源房地产公司在《房地产合作开发协议书》中约定，被告博源房地产公司已经取得了合作项目的土地使用权证书，合作项目清算完毕后，由被告博源房地产公司扣除相关税费后，将账面净利润的的剩余资金支付给原告兴嘉商贸公司，被告博源房地产公司收取480万元补偿与收益，原告兴嘉商贸公司承担该480万元所产生的费用。该协议中未对涉案房屋的所有权归属情况进行约定，且被告博源房地产公司已分别于2011年1月27日、2012年7月6日取得兴庆区清河北街东侧金三角现代物流市场21号商务综合楼的《商品房预售许可证》及《房屋初始登记证》，该21号商务综合楼中包括本案原告诉请的涉案房屋。原告提交《西北农资城21#楼部分房屋产权抵押贷款合作事项备忘录》主张，西北农资城21号楼是原告张兴加以被告博源房地产公司名义实际由其本人投资开发，产权归属于原告张兴加，但该备忘录系原告张兴加与被告徐光文签订，并非原告原告兴嘉商贸公司与被告博源房地产公司签订，该证据不足以证明涉案房屋的所有权属于原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据的证明的除外。在原告未提交相反证据的情况下，涉案房屋归属于被告博源房地产公司，且原告兴嘉商贸公司与被告博源房地产公司未对合作开发事项进行结算，原告径直主张确认涉案房屋所有权没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，本院依法驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告宁夏兴嘉商贸公司、张兴加的全部诉讼请求。
案件受理费200元，由原告宁夏兴嘉商贸公司、张兴加负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马金利
人民陪审员 王红艳
人民陪审员 宋文宽
二〇一七年二月十七日
法官 助理 蔡 霞
书 记 员 陈 哲
附：本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据的证明的除外。
《中华人民共民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。