吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终553号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李华，住吉林省桦甸市。
委托诉讼代理人：李佩良，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：宋桂成，住吉林省桦甸市。
委托诉讼代理人：李春萍，吉林李春萍律师事务所律师。
上诉人李华因与被上诉人宋桂成合同纠纷一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2016）吉0282民初3731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李华及其委托诉讼代理人李佩良，被上诉人宋桂成及其委托诉讼代理人李春萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李华上诉请求为：依法撤销一审判决，改判支持我的一审告诉请求，驳回宋桂成对我提出的反诉请求。其上诉的主要事实与理由为：一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果错误。1.2003年3月15日我与宋桂成签订的《房屋协议书》中买卖的房屋是我单位的公产房屋，我只是对该房屋有使用权，并没有所有权，我没有房屋所有权就没有处分权，我交给宋桂成的是公产居住证，而不是房屋所有权证，我们的房屋买卖协议书违反了法律的禁止性规定，属于无效协议，一审法院认定协议有效是错误的。2.按照协议第二条约定“由乙方负责办理更名手续，如乙方在2003年10月30日前更名不成，甲方收回房屋，乙方付给甲方房费每月贰佰元，余钱付给乙方”，因宋桂成在约定的期限内没有办理更名，房屋买卖协议已经自动解除，宋桂成居住我的房屋每月给付200元的房屋租金。3.在我与宋桂成签订房屋卖协议之后，宋桂成从来没找过我协助办理更名过户手续。按照当时我们单位的规定，宋桂成只要向我们单位缴纳240元的过户费就可以办理公产房居住证的更名过户手续。一审法院在判决理由中将不能办理更名过户事宜的责任归责给我是错误的。4.宋桂成没有按照协议约定办理更名过户手续，房屋协议已经自动解除。2004年我单位房改时，我参加房改并交纳了房改价款2996元，购买了本案诉争的房屋。如果协议没有解除，按协议第一条约定房改款应当由宋桂成交纳，而宋桂成没有交，一审时宋桂成说交给我1000元钱也不是事实。5.宋桂成在一审时称多次找我要求协助办理房屋过户手续，找不到我，这都不是事实。宋桂成从来没有找过我要求办理房屋更名过户手续，我有工作单位，宋桂成不可能找不到我。我多次找宋桂成要求其腾房，宋桂成在前几年总是推托，最近几年我多次找宋桂成，宋桂成外出了，还换了电话号，我找不到人，也联系不上他。综上，我不服一审作出的错误判决，依法提起上诉，请求二审法院依法支持我的上诉请求，保护我的合法权益。
宋桂成答辩称，1.李华在上诉书中主张的几点理由自相矛盾，既主张合同无效，又认为合同自行解除。根据法律规定，合同无效为自始无效，既然合同无效就不存在自行解除的问题。李华在一审中当庭变更诉讼请求为确认协议无效，为此李华在上诉中再主张协议自行解除，属于变更诉讼请求，上诉不能成立。2.双方签订房屋买卖协议时交付的虽然是公产房屋，但2004年李华依法购买了本案诉争房屋，房屋产权归李华个人所有，这是双方均明知的事实，那么就在双方明知此情况且未发生任何变化，一直按协议履行，本案诉争房屋一直还是由宋桂成实际使用至今，这是李华用自己的行为认可并履行了双方签订的房屋买卖协议。2016年10月19日李华又办理了本案诉争房屋产权证，也说明本案诉争房屋产权归个人所有，以上事实足以证明双方已实际履行了房屋买卖合同，该合同合法有效，李华上诉第一点理由不能成立。3.李华的其他上诉主，一审判决阐述的非常清楚，在此不再重复。基于以上情况，请法院依法驳回李华的上诉请求。
李华向一审法院起诉请求：1.确认2003年3月15日李华与宋桂成所签订的房屋协议书无效；2.宋桂成立即将桦甸市明华街道铁路住宅1号楼1单元2层2室（建筑面积33.30平方米）房屋腾出交给李华；3.李华将宋桂成交纳的购房款6500元返还给宋桂成。4.判令宋桂成从2003年3月15日开始至其实际将房屋腾出交给李华之日止，按每月200元的标准给付房屋租金，共计32800元。
宋桂成向一审法院反诉请求：1.请求依法确认双方所签订的房屋买卖合同有效；2.判令李华协助我办理房屋登记过户手续；3.诉讼费用由李华负担。
一审法院认定事实：诉争房屋原系铁路公房。2003年3月15日，李华与宋桂成签订房屋协议书，内容为：一、甲方（李华）卖给乙方（宋桂成）房价人民币6500元，一次付清，房改时发生费用甲方不负责；二、甲方交给乙方房证，自己负责办理更名手续，如乙方在2003年10月30日前更名不成甲方收回房屋，乙方给付甲方房费每月200元，甲方余款付给乙方。协议签订后，宋桂成按约定给付了价款，李华将诉争房屋公产的产权证交付给宋桂成，同时将诉争房屋一同交付，此房屋一直由宋桂成占有、使用至今。2004年3月18日，李华与沈阳铁路局吉林房产段签订协议，协议约定该局将诉争房屋出售给李华，价款为2996元。李华于2016年10月19日依据其与沈阳铁路局吉林房产段签订的买卖协议将诉争房屋办理在其自己名下。另查明，产权证体现房屋所有权人为李华，坐落桦甸市明华街铁路住宅1号楼1单元2层2室，建筑面积为33.30平方米，房屋取得方式为房改。另庭审中，李华原诉请第一项为解除2003年3月15日双方所签订的房屋协议书，庭审中其将诉请的第一项诉讼请求变更为请求确认该协议无效，宋桂成对李华的变更诉讼请求，不需要举证、答辩期限。一审法院认为，一、李华与宋桂成于2003年3月15日所签订的房屋买卖协议书有效。本案诉争的房屋虽在2003年时属于公产房，但2004年3月18日，李华与沈阳铁路局吉林房产段签订了购买公有住房合同，即李华购买本案诉争的房屋，并于2016年10月19日办理产权人为李华的房产证，李华对诉争房屋享有处分权，且该协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，故该协议有效。二、李华要求宋桂成腾出诉争房屋并给付租金的诉讼请求不能支持。双方所签订的协议虽约定“……乙方（宋桂成）在2003年10月30日前更名不成甲方（李华）收回房屋，乙方给付甲方房费每月200元……”，但李华在出售房屋时诉争房屋属于公产房，庭审中李华自认交付给宋桂成的产权证是公产的产权证，李华在该产权证登记上只是使用权人，而并非是所有权人。宋桂成依此“产权证”办理不了产权更名过户手续，而李华又负有提供有效的诉争房屋所有权归其所有的相关证明材料来协助宋桂成办理更名过户手续，但李华未提供。同时协议约定的办证期满后，李华又未举出证据证实要求宋桂成按协议约定腾出诉争房屋，反而因诉争房屋要动迁，在未通知宋桂成的情况下，其依据2004年3月18日的购房协议于2016年10月份为自己办理了产权过户手续。未能办理更名手续的责任不在宋桂成，故李华要求宋桂成腾出诉争房屋并给付租金的主张不能支持。三、李华应协助宋桂成办理房屋产权过户手续。宋桂成交付购房款后，李华将诉争房屋交付给了宋桂成，并且一直由宋桂成占有和使用至今，双方的房屋买卖合同内容已大部分履行完毕，李华有义务为宋桂成办理产权过户手续，将合同义务履行完毕。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定判决：一、原告（反诉被告）李华与被告（反诉原告）宋桂成于2003年3月15日所签订的房屋买卖协议有效；二、驳回原告（反诉被告）李华的诉讼请求；三、原告（反诉被告）李华于本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）宋桂成将诉争房屋（位于桦甸市明华街铁路住宅1号楼1单元2层2室、建筑面积33.30平方米、产权所有人李华）过户到宋桂成名下。原告（反诉被告）李华交纳的案件受理费391元，由原告（反诉被告）李华负担；被告（反诉原告）宋桂成交纳的反诉费25元，由原告（反诉被告）李华负担。
二审中，双方没有提交新的证据。
经本院审理查明：2003年3月15日，李华（甲方）与宋桂成（乙方）签订《房屋协议书》一份，协议约定：“甲乙双方协商，甲方将公有住房1栋楼上2号卖给乙方，双方共同遵守如下协议：一、甲方卖给乙方房价人民币陆任伍佰元整，一次付清，房改时发生费用甲方不负责；二、甲方交给乙方房证，由乙方负责办理更名手续，如乙方在2003年10月30日前更名不成，甲方收回房屋。乙方付给甲方房费每月贰佰元整，甲方余钱付给乙方。本协议由即日生效。”本院审理查明的其他事实与原审无异。
本院认为，一、关于双方于2003年3月15日签订《房屋协议书》的效力问题。本案为合同纠纷，法院应首先对合同的效力进行审查，再根据合同的效力，审查双方的其他诉讼请求是否成立。李华与宋桂成签订的协议是对公有住房承租使用权的买卖。公有住房使用权人在法律允许的范围内享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，属于用益物权，系物权的一种，目前我国尚无法律法规禁止公有住房使用权的房屋进行交易，故本案中双方于2003年3月15日签订《房屋协议书》为双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应属合法有效。李华关于要求确认合同无效的诉讼请求不能成立，宋桂成要求确认合同有效的诉讼请求成立。二、关于《房屋协议书》的性质问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因李华与宋桂成所签订的《房屋协议书》为合法有效，依据上述法律规定，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。李华作为甲方需要履行的义务为“交给乙方房证”及在乙方未履行更名义务时“甲方余钱付给乙方”即房屋买卖不成时退还剩余房款的义务。而合同约定的乙方义务为“乙方房价人民币陆仟伍佰元整，一次付清，房改时发生费用甲方不负责”、“由乙方负责办理更名手续”。同时双方还约定了“2003年10月30日前更名不成，甲方收回房屋，乙方会给甲方房费，每月贰佰元整。”双方在履行合同过程中，李华于协议签订后向宋桂成交付了房屋及公产使用证，宋桂成向李华交付了房款。而宋桂成并未履行办理更名过户的义务，也未提供任何证据证明其交付了房改费用。对未履行更名过户义务的问题，宋桂成在一审中抗辩称“原告不给办，我们自己去办不了。”二审庭审询问双方公房是否可以更名时，宋桂成又称当时有政策，公房不可以办理更名。宋桂成前后两次庭审中的回答不一致，且与协议中约定由其负责办理更名不符。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”即使双方协议中买卖的公产房屋更名确实需要由李华配合，宋桂成也应及时通知李华协助其办理更名过户手续，而宋桂成仅在一审中主张李华不给其办理，并没有提及其是否找过李华，也未提供任何证据证明其确在2003年10月30日前找李华协助办理更名过户，故应认定宋桂成并未履行《房屋协议书》中办理房屋更名的义务。因宋桂成未履行其办理更名过户的义务，按协议约定，双方之间的房屋买卖合同转化为租赁合同，双方之间的法律关系由公产房屋买卖转化为房屋租赁。三、关于本案所涉房屋是否应返还的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现李华起诉要求宋桂成返还租赁房屋，但李华并未要求解除双方之间的租赁合同，故李华在本案中要求返还房屋的请求，本院不予支持，李华可待双方租赁合同解除时另行主张返还房屋。四、关于宋桂成要求李华协助办理更名过户主请求。因双方的协议已转变为租赁合同，不再存在房屋买卖关系，故宋桂成要求李华协助办理房屋登记过户手续的请求没有法律依据，本院不予支持。五、关于李华要求返还宋桂成6500元购房款及要求宋桂成支付租金的请求。因李华与宋桂成之间的房屋买卖合同关系转变为房屋租赁合同关系，宋桂成一直占有使用本案争议房屋，故宋桂成应向李华支付房屋租金，租金起算日期应自合同签订之日起开始计算，即自2003年3月15日起计算。李华要求的租金为32800元，自2003年3月15日起至李华2016年11月16日起诉时止共计13年8个月，按双方约定的每月200元计算，租金应为32800元（200元×12个月×13年+200元×8个月=32800元），按合同约定宋桂成已支付的6500元用抵付租金后并无余款，宋桂成仍应向李华支付租金26300元。综上，李华的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持。原审判决认定事实有误，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十七条、第二百三十二条、第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持吉林省桦甸市人民法院（2016）吉0282民初3731号民事判决第一项；
二、撤销吉林省桦甸市人民法院（2016）吉0282民初3731号民事判决第二项、第三项；
三、宋桂成于本判决生效之日起立即向李华支付房屋租金26300元；
四、驳回李华的其他诉讼请求；
五、驳回宋桂成的其他诉讼请求。
如果宋桂成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向李华加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理391元，由李华负担100元，宋桂成负担291元；二审案件受理费783元，由李华负担204元，宋桂成负担579元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
审 判 员 付 广
代理审判员 刘欣莹
二〇一七年三月三十日
书 记 员 彭 悦