江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2445号上诉人（原审被告）：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路328号东环大厦。法定代表人：李文龙，董事长。上诉人（原审被告）：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东兴路23号。法定代表人：李文龙，董事长。委托诉讼代理人：奚正辉，（远闻）上海律师事务所律师（代理上列二上诉人）。委托诉讼代理人：赫少华，（远闻）上海律师事务所律师（代理上列二上诉人）。被上诉人（原审原告）：金成日，男，1969年11月21日生，朝鲜族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：王唐成，江苏苏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晔清，江苏苏诚律师事务所实习律师。原审被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，董事长。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人江苏惠龙实业有限公司（以下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称惠龙投资公司）因与被上诉人金成日、原审被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第01241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠龙实业公司、惠龙投资公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1、虽然苏州国际精品批发城租赁合同约定的承租人是苏州乐成实业有限公司（以下简称乐成公司），但乐成公司实际从未支付过租金，租金是由房屋的实际使用人苏州龙鼎置业有限公司（以下简称龙鼎公司）支付，其主动付款的行为并不是履行担保义务，而应视为其作为实际承租人付款。2、即使乐成公司确实支付过租金，为实际承租人，其租金支付义务也应止于乐成公司注销之日。自乐成公司注销之日起，其合同主体即告消灭，其注销以后的租金是出租人的预期利益，实际尚未发生，不能作为追加乐成公司股东强制作为承租主体并履行承租义务的合法理由。3、乐成公司之后更名为苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，经惠龙实业公司、惠龙投资公司成立清算组并通过合法程序注销，清算组在清理公司债权债务时，未通知金成日等业主，通知方式存在瑕疵，但当时金成日等业主的债权尚未形成，不属于已知债权人，清算组实际并不负有通知义务。惠龙实业公司、惠龙投资公司已出资到位并经合法清算后注销乐成公司，其作为公司股东不应向金成日等业主承担责任。被上诉人金成日未作答辩。原审被告名品城公司答辩称：认可惠龙实业公司、惠龙投资公司的上诉理由。金成日向一审法院起诉请求：1、名品城公司、惠龙实业公司、惠龙投资公司连带支付金成日从2012年6月1日开始至2016年12月31日止共四年半的租金285203.6元（按照一套房屋半年租金为6481.9元，乘以5套，再乘以2再乘4年，再加上6481.9元乘以5乘以1；由于名品城公司在2012年7月24日支付过1间铺子的半年租金，所以应当减去6481.9元）。2、名品城公司、惠龙实业公司、惠龙投资公司连带支付2012年6月1日至2016年12月31日期间欠付租金的违约金，以当期应付租金为基准，第一期从2013年1月1日，按照每天万分三的标准，计算至实际给付之日止，后期的八个半年租金以此类推。3、租赁合同于2016年12月31日租期满，要求名品城公司、惠龙实业公司、惠龙投资公司恢复原状并返还出租房屋。4、本案诉讼费用由名品城公司、惠龙实业公司、惠龙投资公司承担。一审法院认定以下事实：2006年5月16日，金成日从名品城公司的前身苏州龙鼎置业有限公司处购买了位于苏州市相城区元和街道××、××、××、××及××室××套房屋，每套房屋价款均为138377元，约定的交房期限均为2006年12月31日前。金成日其后分别办理了五套房屋的产权登记手续2006年5月16日当天，金成日作为甲方，名品城公司的前身龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方就上述五套房屋的租赁事宜分别签订《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》各一份，每份合同针对上述五套房屋均约定：“甲方愿意在符合合同所规定和法律规定的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条件和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋；乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利，乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。……”。该五份《租赁合同》第二章租赁方式均约定：“1.该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年1月1日，租赁期限结束日为2016年12月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。……。前10年租期，乙二方按合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。……。2.租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。……。4.本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。……”。合同第三章租赁租金及分红均约定：“1、在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年6月30日，计算2007年1月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年6月30日的半年租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2007年的12月31日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。……。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。……”。合同第四章违约责任均约定：“……。3.如乙二方未按期支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同”。合同还就其他内容进行了约定。同时，三方另行相应签订《补充合同》各一份，均约定原告金成日在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际成交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，金成日又分别对应出具《同意函》各一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。根据现有银行交易明细显示，名品城公司于2010年1月21日、7月22日、2011年1月25日、7月21日、2012年1月20日、7月24日分六次每次均为五笔向金成日支付了租金，每笔6481.9元。另于2013年3月29日由奥食卡企业管理公司代名品城公司向金成日支付了租金6481.9元。其后，金成日再未收到过租金。又查明，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为被告名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为被告惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。以上事实有当事人举证的身份信息、《商品房买卖合同》、房屋所有权证、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、转账记录、工商登记信息、注销公告及当事人陈述等证据附卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，金成日与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》及其补充合同，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。关于金成日主张的租金请求，本院认为，金成日自愿按照每套房屋每半年租金为6481.9元主张，并未超过合同约定标准，应予准许。根据现有证据可以证明被告方已经足额支付金成日全部五套房屋的租金至2012年12月31日止。对于2013年1月1日至2016年12月31日期间的租金，根据双方约定租金应在租金结算基准日次日起的20个工作日内支付，每半年结算一次，故被告方应当分别在2013年1月29日、2013年7月27日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年1月30日、2016年7月29日相应支付金成日五套房屋的半年租金32409.5元，共计259276元。现被告方已于2013年3月29日通过其他主体代其支付原告一套房屋的半年租金6481.9元，其余没有支付，故被告方还应当向金成日支付截至2016年12月31日期间拖欠的租金合计人民币252794.1元并按照约定向金成日支付逾期付款的违约金。对于该违约金，本院认为，首先，2013年3月29日被告虽然已经支付了6481.9元，但该期租金应当在2013年1月29日前支付，被告方已经迟延支付，应当按照约定的标准每日万分之三向原告支付该款在此58天内的违约金113元；另外，被告方应当以25927.6元为基准从2013年1月29日起、以32409.5元为基准分别从2013年7月27日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年1月30日、2016年7月29日起，均按照每日基准数的万分之三标准计算违约金至被告方实际清偿所欠租金之日止。关于上述租金及违约金的承担主体，本院认为，本案中，三被告均主张名品城公司系实际承租方，金成日对此不予认可，三被告没有举证有效的证据证明其上述主张，其已举证的支付租金证据仅能够证明名品城公司实际支付过租金，却并不能否定原乐成公司系涉案租赁合同承租人这一事实；惠龙实业公司、惠龙投资公司另称已将涉案商铺所在项目的股权转让给奥银公司，但此举也不能否定乐成公司的租赁合同当事人地位，更不能证明和支撑该两被告的辩解。至于被告方曾称之所以让原乐成公司作为合同承租人系为规避当时住建部门的禁止“售后包租”规定的说法，本院认为，即使真如其所述，但该行为则涉嫌以合法行为掩盖非法目的，该种不正当规避相关规定的行为更不应该得到法律上的认可和本院的支持。因此，综合以上分析，根据涉案五份《租赁合同》及其补充合同的约定，本院认定原乐成公司系承租人和租金支付的第一责任主体，其应按照合同约定向出租人承担支付拖欠租金的责任。虽原乐成公司于2010年9月17日因股东会决议解散并注销，但其作为合同签约主体，在清算时未就涉案租赁合同继续履行或解除事宜予以明确，也未履行向合同对方当事人即包括本案金成日在内的出租人予以通知的义务，其清算时当然也未包括对涉案租赁合同中约定的合同义务及债务的清算，另外，再考虑到不能让原乐成公司及惠龙实业公司、惠龙投资公司以其不正当规避相关管理规定的行为而获益或免责，现原乐成公司已经工商登记予以注销，故本院认定惠龙实业公司、惠龙投资公司作为原乐成公司的股东，应就原乐成公司在租赁合同项下的相关义务继续承担清偿责任。名品城公司作为保证人在合同上盖章，但对保证方式的约定不明确，而且名品城公司存在直接向业主支付租金的情形，本院认定名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带清偿责任。对于金成日另外主张的被告在租期届满时将承租商铺恢复原状并返还金成日的请求，因涉案五份租赁合同租期尚未届满，金成日主张该项请求时机不到，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，一审法院判决：一、江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司共同支付原告金成日2013年1月1日起至2016年12月31日止的拖欠租金252794.1元、先期违约金113元，并支付金成日以25927.6元为基准从2013年1月29日起、以32409.5元为基准分别从2013年7月27日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年1月30日、2016年7月29日起，均按照每日基准数的万分之三标准计算至被告方实际清偿所欠租金之日止的违约金。二、苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的债务向金成日承担连带清偿责任。三、驳回金成日的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1382元，由江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司、苏州东方国际名品城有限公司负担。二审中，惠龙实业公司、惠龙投资公司围绕上诉请求提交名品城公司租金支付凭证复印件一份，以证明涉案房屋租金从2007年至2013年均由名品城公司支付，乐成公司注销时未拖欠租金，因该证据原件保管于原审法院，无法提供证据原件。惠龙实业公司、惠龙投资公司对一审判决所确定的应付租金及违约金计算方式及数额均无异议。以上事实，由惠龙实业公司、惠龙投资公司提交的名品城公司租金支付凭证复印件、当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，金成日与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及补充协议合法有效，对各方当事人均有法律约束力。该租赁合同约定出租人为金成日，承租人为乐成公司，名品城公司为乐成公司租赁期开始后的十年租金支付义务承担保证责任，如乐成公司到期不付租金则与乐成公司负有同等的支付责任，但可向乐成公司追偿。该租赁合同签订后，金成日已将涉案房屋交付于乐成公司并收取了部分租金，合同已实际履行，故承租人应认定为乐成公司。惠龙实业公司、惠龙投资公司上诉称租金一直由名品城公司支付，名品城公司为实际承租人，对此本院认为，惠龙实业公司、惠龙投资公司并无证据证明之后各方协商一致将承租人由乐成公司变更为名品城公司。涉案租赁合同约定名品城公司作为保证人负有与乐成公司同等支付租金的责任，故即便名品城公司支付业主租金系事实，也应视为名品城公司作为保证人替主债务人乐成公司代偿租金，不能据此免除乐成公司的合同责任。惠龙实业公司、惠龙投资公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。惠龙实业公司、惠龙投资公司关于其作为乐成公司股东不应承担租金清偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，惠龙实业公司、惠龙投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2763元，由上诉人江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年四月二十八日书记员 杨颖颖