包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内02民终560号
上诉人（一审原告）：高三果，女，1970年4月1日出生，汉族，个体工商户住内蒙古包头市。
委托诉讼代理人：卜振新，包头市昆都仑区“148”法律服务三所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：王慧兵，男，1979年3月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：邓成和，男，1956年6月11日出生，汉族，包头市乌兰察布商会秘书长。
委托诉讼代理人：刘长在，男，1945年9月24日出生，汉族，包头市乌兰察布商会办公室主任。
一审被告：李维跃，男，1958年2月10日出生，汉族，无职业住内蒙古巴彦淖尔市。
上诉人高三果因与被上诉人王慧兵、一审被告李维跃确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初3219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高三果上诉请求：撤销一审判决，改判确认《售房协议》无效，互相返还财物；一、二审诉讼费由王慧兵承担。其上诉依据的理由为：
一、一审法院对涉案房屋产权认定事实不清。涉案房屋的购房款是李维跃与高三果夫妻共同财产收入。高三果与李维跃系夫妻关系，李维跃系呼和浩特局包头电务段职工，二人用夫妻共同财产收入向单位购置了涉案房屋，并取得了由呼和浩特铁路局房产管理所发放的《住房部分产权证》和《住房证》，对于该房屋，李维跃享有64％的产权。李维跃不能单独享有争讼房屋完整产权，争讼房屋是福利性住房，该房屋产权分别是夫妻共同共有64%，与单位的按份共有。李维跃处分房屋行为，未征得共同共有人和按份共有人同意，侵犯第三人合法权益。一审法院认定《售房协议》有效错误。人民法院不能仅仅依据签订合同时是双方真实意思表示，就轻易认定李维跃私自处分房屋所有权、居住权的行为是合法有效的。李维跃不管其处分的是房屋产权还是房屋的居住权，均未征得共同共有人高三果的同意，以及按份共有人同意。签订《售房协议》侵犯了《物权法》规定的按份共有人的优先购买权和共同共有人平等处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效中“第（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，《售房协议》应当认定无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，《售房协议》也应当认定无效。
一审法院认定事实相互矛盾，有失公平。王慧兵与李维跃签订的是房屋买卖合同，一审法院认定合法有效，但最后确认王慧兵享有争讼房屋的居住权。另，一审法院认定王慧兵仅向李维跃交付部分房款，就轻易的将未确定使用期限的房屋居住权判令予王慧兵。退一步讲，王慧兵取得是居住权，仅支付了4.5万元，就已居住了11年之久。按照同等地段同时间房屋租金计算，4.5万元不可能使用居住11年，应当按照市场价格补交居住使用费用。
二、一审法院适用法律错误，应适用《合同法》第五十二条，认定售房合同无效。
王慧兵辩称，高三果的请求无事实和法律依据，一审判决认定事实认定清楚，适用法律正确，应依法予以维持。双方签订的《售房协议》合法有效，该《售房协议》己生效和履行了11年，高三果以不知情为由诉称该协议无效没有法律依据。该诉争房屋登记在高三果丈夫李维跃名下，两人系夫妻，作为丈夫的李维跃通过房屋中介机构对外卖房，对于家中如此重大事宜，妻子高三果不可能不知情。该房出售己过去11个年头，高三果于2016年7月6日突然向一审法院提起诉讼，要求确认早己生效和履行十多年的《售房协议》无效，在法律上是站不住脚的。根据最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的司法解释（三）第11条第一款的规定，作为卖房人李维跃的妻子高三果，在明知丈夫李维跃将共有房产卖给王慧兵的情况下，谎称自己并不知情，丈夫卖房时她正在达茂旗放羊。该辩解无事实和法律依据。作为善意取得该房产的王慧兵，在买房时完全有理由相信，李维跃有权代表妻子高三果处置该房产，李维跃卖房的行为系《合同法》的表见代理，完全可以代表妻子通过中介卖房。
另外，最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的司法解释（一）第17条第一款第（二）项也明确规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，王慧兵对房屋的取得是通过房屋中介签订的购房协议，房款也是基于当时的市场价格，不存在恶意串通，完全是善意取得。因此，从保护善意第三人和交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人的民事行为，其行为后果一般适用表见代理的规定。凡涉及共有财产的处理，应当维护善意第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，诉争房屋为高三果夫妻共同财产，作为丈夫的李维跃在将房屋出卖给王慧兵时，作为妻子的高三果虽未在协议上签字，但对其丈夫李维跃出卖房产的行为并未明确表示反对，也没有到房屋中介去阻止出售，而且同意通过房屋中介登记出售，同时也收到了王慧兵所交的购房款4.5万元，表明完全同意其丈夫李维跃卖房。所以，双方所签订的房屋买卖协议有效。
未取得产权证的房屋的买卖不发生物权的转移，但与房屋买卖合同效力无关。也就是讲，不动产登记与否，并不能对抗买卖合同的效力。就本案而言，王慧兵所购买的房产，虽然还没有办理产权证，但并不能认为王慧兵不拥有该房屋的所有权。
李维跃述称，我没有意见。这个房子是因我借了我姐夫10000元，我用房本作抵押，放到我姐夫那里。我没有和高三果说，是我姐夫把我的房子卖给了王慧兵的姐夫，所以高三果不知道。
高三果向一审法院起诉请求：1.确认王慧兵与李维跃签订的《售房协议》无效，双方返还财物；2.本案诉讼费由王慧兵、李维跃承担。
一审法院认定事实：高三果与李维跃系夫妻关系，于1993年5月20日登记结婚。2005年11月5日，王慧兵与李维跃在房屋中介机构工作人员曹阿丽的见证下签订了《售房协议》一份，约定王慧兵购买李维跃名下的位于包头市昆都仑区阿尔丁大街10号街坊-30-45号房屋一套，面积53.5平方米，格局一阴一阳，大装修，房屋总价为4.5万元，一次性付清。协议还约定，王慧兵自承接所售房屋之日起，享有所售房屋的所有权、产权、居住权、使用权，李维跃不得无理干涉；如果今后所售房屋享受有关政策，由王慧兵负责；如果今后所售房屋由于市场价上涨或下浮，由王慧兵负责；自售房之日起，如一方单方面收回所售房屋或另一方单方面退还所售房屋，需承担违约金4.5万元。王慧兵、李维跃与曹阿丽分别在该协议上签字捺印。协议签订当日，王慧兵付清了全部房款4.5万元，李维跃向王慧兵出具收据一张，写明收到王慧兵买房阿10#-30-45房款4.5万元。同时，李维跃向王慧兵交付了该房屋及与房屋相关的住房证等材料。王慧兵一直居住使用至今。
另查明，李维跃系呼和浩特铁路局包头电务段职工，1996年11月18日李维跃从其单位购置了位于包头市昆都仑区阿尔丁大街10号街坊30栋45号公有住房一套，并取得了由呼和浩特铁路局房产管理所发放的《住房部分产权证》和《住房证》。对于该房屋，李维跃享有64%的产权。
一审法院认为，从李维跃持有的《住房证》及《住房部分产权证》看，李维跃享有对位于包头市昆都仑区阿尔丁大街10号街坊30栋45号房屋的使用和处分权能，王慧兵购买了李维跃所有的该房屋，李维跃收取了王慧兵的全部房款，王慧兵接收了李维跃交付的房屋及该房屋的相关证书材料等，并且实际居住使用至今已达11年之久，可见王慧兵与李维跃签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，且该协议早已履行完毕，故为有效协议。高三果现以不知情及铁路房屋不允许买卖为由主张《售房协议》无效，缺乏证据支持，不能对抗王慧兵依照该协议取得的对本案争议房屋的居住使用权，故对的诉讼请求，该院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告高三果的诉讼请求。案件受理费100元，由高三果负担。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，王慧兵与李维跃签订《售房协议》后即履行了给付购房款的义务，李维跃也将房屋交付给王慧兵，故一审法院认定双方签订的《售房协议》系双方真实意思表示，并已实际履行，并无不当。该协议成立并生效，是否能够办理物权登记并不影响合同效力。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿的，人民法院应予支持。”据此规定，李维跃对本案诉争房屋虽然没有完全的所有权和处分权，但并不能因此导致其与王慧兵签订的《售房协议》无效。第三，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定是针对房地产转让行为的管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故高三果提出的王慧兵与李维跃签订的《售房协议》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定而无效的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，高三果的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高三果负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 钢
审判员 蔚 厉
审判员 乔瑞全
二〇一七年六月五日
书记员 贺 颖
本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。