西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初1191号
原告：朱雅杰，男，汉族，1979年1月11日出生，住西安市莲湖区。
被告：西安灿阳实业集团有限公司，住所地西安市高新区唐延路25号银河科技公寓2幢1单元16层11605室。
法定代表人：王大尉，该公司总经理。
委托代理人：许强，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：陈洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
原告朱雅杰与被告西安灿阳实业集团有限公司（以下简称“灿阳公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱雅杰、被告灿阳公司的委托代理人许强均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。
原告朱雅杰诉称，2012年11月8日，原告与西安新昆房地产开发有限公司（以下简称“新昆公司”）签订了《商铺认购合同》，合同中约定原告认购了位于西安市××新区××北路附近西安新昆房地产开发有限公司开发的项目为《天安广场》的商铺，合同签订后，原告按照合同约定交付了房款，但是因为新昆公司资金链的问题项目暂停，原告也发现新昆公司根本不具备出售的资质，属于五证不全项目。随后新昆公司将此项目转让给被告灿阳公司，并签署了《转让协议》。转让协议中明确约定，原来认购的业主由新昆公司移交给被告灿阳公司，其认购合同、已交款项、违约责任等相关债权债务由被告灿阳公司全权负责，根据以上约定，原告和被告于2015年11月28日签订了《业主退款协议书》和补充说明书。此协议书中明确约定，签订本协议后，原告所购买的房源自动解除，被告有权另行销售。并且约定被告愿意支付给原告已交款项10%的一年违约金，违约金于2016年1月31日之前支付业主，已交款项本金于2016年5月31日之前全部支付给原告，被告灿阳公司承诺保证按时足额支付给原告上述款项，如未按时支付，被告灿阳公司承担逾期每日万分之三的违约金，并承担其违约责任。该退款协议及补充说明书达成后，被告灿阳公司并未按照协议约定支付相关款项。故原告现诉至法院，请求判令：1、被告立即支付合同退款410000元；2、被告立即支付2016年1月31日之前的违约金24600元；3、被告支付自2016年1月31日至2016年11月14日违约金24600元的逾期利息2125.44元；4、被告支付自2016年5月31日至2016年11月14日已交购房款410000元逾期利息20541元；5、被告支付按万分之三计算自起诉之日至实际支付日的逾期利息；6、被告承担本案诉讼费。
被告灿阳公司辩称，一、涉案工程项目系被告公司从新昆房地产公司承接的，原告的购房行为均发生在原告与新昆公司之间，该行为是无效行为，被告认为本案应当按照无效民事行为的法律后果依法裁决。二、被告公司在接手涉案项目之后，也曾向原告支付部分违约金16400元，原告也认可，后期被告公司发现前期新昆公司存在造假行为，被告提出核对每一位业主真实的转款记录，导致项目业主的退款停止，本案应核对原告与新昆公司转款的真实性。三、双方签订的协议约定的违约金过高，且计算利息也只能在购房款本身上加以计算，违约金不应当再计算利息。
经审理查明，2012年11月8日，原告与新昆公司签订《商铺认购合同》，合同约定：原告预定新昆公司开发的位于西安市××新区××北路，东临丈八北路主干道，南临丁家桥村，西临外事学院，北临陕西捷瑞通信储运公司《天安广场》一层A7号商铺，建筑面积为32.1平方米，单价为19253元，合同总金额为618030元，原告在2012年11月8日前付清全部房价款的66.34%，计410000元，原告于2014年4月30日前付清全部房价款33.66%，计，208030元。合同有效期自2012年11月8日至2013年11月8日。合同另约定该商铺为独立产权商铺，新昆公司取得销售证和验收合格证后，通知原告签署正式买卖合同，若因新昆公司原因不能满足双方签约条件时，新昆公司须无条件退还原告所缴纳的全额款项并支付原告41000元作为补偿。据此，原告于签约当日按照合同约定向被告交齐首付款410000元（原告向本院提交了新昆公司向其出具的400000元收款收据一份，500元收款收据一份并注明参加伍佰元抵一万元活动）。
2015年12月4日，原告与灿阳公司签订《业主退款协议书》载明:鉴于新昆公司与灿阳公司就2015年6月30日签订的就西安市××新区××北路与科技一路交汇处西北角138号（西熙国际购物广场）的《项目转让协议》，以下简称“转让协议”。转让协议中约定，新昆公司将其开发的丈八北路138号项目转让给灿阳公司，由灿阳公司负责继续开发建设，该协议约定，原告已认购西熙国际项目的商铺、公寓、车位的业主由新昆公司移交给灿阳公司，其认购合同、已交款项、违约责任等相关债权债务由灿阳公司全权负责，依据上述约定，经灿阳公司与原已认购西熙国际购物广场的业主共同协商，达成以下协议：1、被告灿阳公司须在2016年1月31日之前向原告支付10%已交款项的违约金，即41000元，被告灿阳公司须在2016年5月31日之前支付给原告已交全部款项，被告灿阳公司承诺保证按时足额支付给原告上述款项，如未按时支付，被告灿阳公司承担逾期每日万分之三的违约金，并承担其违约法律责任；2、签订本协议后，原告所购房源自动解除，被告有权自行销售。上述协议签订后，被告共计向原告支付了16400元违约金。
以上事实，有《商铺内部认购合同》、收款收据、《业主退款协议书》、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为:当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。被告新昆公司与原告签订认购协议后，又与被告灿阳公司签订《合同权利义务转让协议》，将其开发的涉案项目转让给被告灿阳公司，由被告灿阳公司负责继续开发建设，其在涉案项目中拖欠的清退房屋销售款等均由被告灿阳公司负责处理。后原告同意上述转让，并与被告灿阳公司签订《业主退款协议书》，约定由被告灿阳公司于2016年1月31日之前向原告支付已交款项10%的违约金即41000元，并于2016年5月31日之前将其收取原告的购房款本金410000元退还原告，如被告灿阳公司未能按时支付则需要承担每日万分之三的违约金。被告灿阳公司应按照合同约定向原告退还购房款410000元，并支付以购房款本金410000元为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年6月1日起计算至清偿完毕之日止的违约金。同时，被告灿阳公司也应向原告支付2016年1月31日之前的违约金41000元，由于被告灿阳公司已支付16400元，其应对剩余的24600元继续承担给付义务。并支付以购房款违约金24600元为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年2月1日起计算至清偿完毕之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日
起十日内向原告朱雅杰返还购房款410000元并支付违约金24600元。
二、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日
起十日内向原告朱雅杰支付违约金（1、以410000元为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年6月1日计算至清偿完毕之日止；2、以24600元为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年2月1日起计算至清偿完毕之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8159元，由被告灿阳公司承担。因原告已预交，被告灿阳公司应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李晓婷
人民陪审员 任平汉
人民陪审员 桑成善
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 高彩娥