广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0803民初187号原告：湛江市嘉润物业服务有限公司，住所地湛江市霞山区人民大道南42号城市广场六楼B601房。法定代表人：杨志，总经理。委托诉讼代理人：黄宇浩，男，该公司法务。委托诉讼代理人：张耀丹，女，该公司员工。被告：李洪，男，1984年12月17日出生，汉族，住湛江市霞山区，原告湛江市嘉润物业服务有限公司（以下简称嘉润物业公司）诉被告李洪物业服务合同纠纷一案中，本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，同年5月3日公开开庭进行了审理。原告嘉润物业公司的委托诉讼代理人黄宇浩、张耀丹到庭参加诉讼，被告李洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告嘉润物业公司向本院提出诉讼请�：1、判令被告李洪尽速付清物业管理费和公共能耗分摊费用共9687元及后续产生的物管相关费用给原告；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：湛江市霞山区人民大道南国贸新天地A区三楼25号商铺(建筑面积15.53㎡)系被告李洪于2009年购置的物业。该商铺由新天地商管部协助招商，由原告提供物业管理服务。该商铺于2013年1月21日由商户陈海霞租赁作为仓库使用。原、被告和租户陈海霞三方签订《商铺物业服务及管理协议》(以下简称《物管协议》)，约定:租赁期限二年;物管费按每月12元/㎡计收;水电费按实际用量，另加5%损耗分摊费;电梯、中央空调、公共能耗费按商铺建筑面积的每月实际发生数，另加5%的损耗分摊费。物管协议的第九条约定:……该铺为空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方(被告)承担。2014年12月31日租期届满，被告与租户解除租�合同，此前的物管费已由租户支付，此后因没有新租户续租，该商铺成为空铺。自2015年1月1日起，被告拖欠该商铺物管费用。按照双方协议约定，被告该商铺空铺期间的物管相关费用须由被告支付。经原告多次催讨，被告均以经营困难为由一直拖延。2016年7月1日，原告通过邮政向被告送达《欠费再次催收函》，向被告催收物管费用，但至今被告仍未予缴付。至2016年12月，被告拖欠原告商铺物管费用共9687元（其中物管费5167元及公共能耗费4520元）。依照《物管协议》三方约定及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，被告拖欠原告物管相关费用无理。原告为维护合法权益，提起本案诉讼。被告李洪不到庭参加诉讼，亦无提交答辩意见及证据。因被告李洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视其放弃对原告嘉润物业公司提供的证据的质证权利。经核对原件，结合本案证据材料，本院对原告嘉润物业公司提供的该司的营业执照副本、法定代表人证明书、被告李洪身份证证件、房地产权证、原、被告及租户三方签订《物管协议》、被告与租户签订的《解除合同协议书》、被告与原告的工作人员签订的《租户退场通知书》、原告通过邮政特快专递向被告邮寄的《欠费再次催收函》的真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证；原告提交的《国贸新天地商场交款通知书》及应收费用清单为其单方制作，无法确定真实性，本院不予采信。根据上述采信的证据以及原告诉称，本院经审理认定事实如下：位于湛江市霞山区人民大道南××、××天地××区商住楼××号商铺（以下简称25号商铺，该商铺的建筑面积为15.53㎡）的所有权人是李洪。2013年1月21日，物业管理方嘉润物业公司（甲方）、商铺承包方陈海霞（乙方）及商铺发包方李洪（丙方）签订《物管协议》，约定乙方自愿承包经营25号商铺。《物管协议》还约定，第五条、乙方承包该店铺的承包期为2年，即从2013年1月21日起至2014年12月31日止。物业管理费、电梯及中央空调费、水电费及公共能耗费用从丙方及甲方交付该店铺给乙方进场装修之日起计收。第六条、乙方在承包期内，必须按时向甲方缴交以下乙方应缴的费用，具体包括：1、物业管理费：按建筑面积15.53㎡计算，按12元/月·㎡收取。2、电梯及中央空调费、公共能耗费（包括广场、大堂、卫生间、公共通道、电房、消防等公共设施的水电费等）：按商铺建筑面积15.53㎡计算，按每月实际发生数，另加5%的损耗计算缴交。3、自用水电费由以下两部分组成：（1）乙方自用的水电费按水电表的实际用量，另加5%的损耗计算缴交；（2）乙方铺内天花照明用电量的计收，以该铺所处楼层整层铺内天花照明的实际用电抄表读数加5%损耗，按建筑面积进行分摊计收。4、水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整。第九条、如乙方不按时足额缴清物业管理费等费用及保证金给甲方，乙方自愿同意所缴交给甲方的全部款项不予退还，归甲方所有。乙方退出承包，由甲、丙双方另寻新的承包人，该铺位空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方承担。上述协议签订后，李洪将25号商铺交付给商铺承包方陈海霞使用。2015年1月1日，李洪与陈海霞签订《解除合同协议书》，协议终止双方签订的《商铺承包合同书》，并约定陈海霞结清其经营期间至2014年12月31日的租金、管理费、水电费、公共能耗费，2015年1月1日起新产生的管理费、公共能耗由李洪承担。当日，李洪向嘉润物业公司发出《租户退场通知书》�要求嘉润物业公司协助陈海霞办理退场手续并退还陈海霞已交的物业保证金。25号商铺自2015年1月1日起至今没有新的租户承租，成为空铺。在25号商铺空置期间，李洪没有要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司提供服务至今。2016年7月1日，嘉润物业公司向李洪邮寄《欠费再次催收函》，主张自2015年1月起至2016年6月止，李洪所欠物管费已达7271元，限李洪在收到该函后5日内付清。2017年2月10日，嘉润物业公司向本院提起本案诉讼。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。嘉润物业公司与李洪及陈海霞签订的《物管协议》系三方真实意思表示，未违反强制性法律、法规的规定，应确认为合法有效。本案的主要问题是：1、《物管协议》第九条约定的“空铺期间”该如何理解；2、《物管协议》约定的承包经营期限届满后，嘉润物业公司仍以《物管协议》约�的物业管理费标准主张李洪支付物业管理费是否合理。关于《物管协议》第九条约定的“空铺期间”该如何理解的问题。根据字面表述，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”可理解为承包期间内的空铺期间及承包期满后的空铺期间。从包括本案在内的嘉润物业公司与众多业主产生纠纷的系列案件来看，《物管协议》第九条的约定是嘉润物业公司与业主及承租人在订立物业管理协议时重复使用而预先拟定，属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”规定，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”存在两种以上解释，应作出不利于提供格式条款方嘉�物业公司的解释。结合《物管协议》第五条约定的承包期间，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应理解为承包期限内（2013年1月21日起至2014年12月31日止）的空铺期间。嘉润物业公司主张《物管协议》约定的履行期限尚未届满和商铺空置期间没有截止的期限，事实依据不充分，本院不予采纳。关于《物管协议》约定的承包经营期限届满后，嘉润物业公司仍以《物管协议》约定的物业管理费标准主张李洪支付物业管理费是否合理的问题。因《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应为承包期限内的空铺期间，嘉润物业公司依据该协议第九条的约定主张李洪支付承包期限外的空铺期间的物业管理费，没有事实依据，不予支持。但该协议承包期限届满后，嘉润物业公司虽未与李洪重新签订合同，但李洪不要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司仍继续提供服务，以自己的实际行为履行了提供物业服务的义务，李洪没有明确提出异议并接受该服务，故双方已形成事实物业服务关系。依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，李洪应向嘉润物业公司交纳2015年1月1日后的25号商铺空铺期间的物业管理费。由于25号商铺属经营性质的物业，嘉润物业公司与李洪、陈海霞签订的《物管协议》是在25号商铺产生收益的前提下由三方共同达成的合同，现25号商铺仍空置，存在未出租产生收益的客观因素，若依照《物管协议》约定的物业管理费标准计付2015年1月1日后25号商铺空置期间的物业管理费，长此下去对李洪相对不合理。因本市物价管理部门对经营性质的商铺物业管理收费没有明确的指导性价格标准，从有利于双方的经济效益和公平原则考量，嘉润物业公司请求李洪支付2015年1月1日后25号商铺空铺期间的物业管理费，可参照双方在《物管协议》第六条约定的物业管理费标准，酌情减少60%，由李洪自2015年1月1日起至双方实际物业服务关系终止之日止，每月向嘉润物业公司支付物业管理费74.54元（15.53㎡×12元/月×40%）。关于公共能耗分摊费的问题。因嘉润物业公司未能提供证据证明商场电梯及中央空调费、公共能耗费的具体数额，无法按照25号商铺的建筑面积计算出李洪应支付的公共能耗分摊费用。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，嘉润物业公司应承担不利的后果。故对于嘉润物业公司请求被告李洪支付公共能耗费10816元的主张，本院不予支持。因嘉润物业公司无法明确其诉讼请求主张的“后续产生的物管相关费用”，对嘉润物业公司该项请求不予支持。李洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，判决如下：一、李洪于本判决发生法律效力之日起十日内向湛江市嘉润物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费（按每月74.54元计算，自2015年1月1日起计算至双方实际物业服务关系终止之日止）。二、驳回湛江市嘉润物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告李洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当�照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由湛江市嘉润物业服务有限公司负担25元，李洪负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅审 判 员  黄细曼人民陪审员  黄小丽二〇一七年六月二十六日书 记 员  陈奎逢附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。