山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第274号
上诉人（原审被告）陈清河，男，1964年5月7日出生，汉族，济南客车厂职工，住济南市。
委托代理人侯本庆，山东众英律师事务所律师。
上诉人（原审被告）罗朝玉（陈清河之妻），女，1963年10月26日出生，汉族，济南客车厂职工，住济南市。
委托代理人刘庆祝，山东垠鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈红卫，女，1948年8月22日出生，汉族，济南包装厂退休职工，住济南市。
委托代理人潘作义，男，1979年2月12日出生，汉族，济南嘉泰置业有限公司职工。
委托代理人宫磊，男，1976年5月3日出生，汉族，济南市人民大润发商业有限公司职员。
上诉人陈清河、罗朝玉因与被上诉人沈红卫房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第2027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人陈清河及其委托代理人侯本庆，上诉人罗朝玉的委托代理人刘庆祝，被上诉人沈红卫的委托代理人潘作义、宫磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，陈清河与罗朝玉系夫妻关系。坐落于济南市X路X号X房屋系陈清河与罗朝玉夫妻参加房改购得。2012年5月24日取得物权登记，所有人为陈清河，共有人为罗朝玉。2010年2月24日，沈红卫之子及朋友同陈清河一起到陈清河单位落实了坐落于本市X路X号X室系陈清河的房改房，房产证尚未办理，无法过户。同日，沈红卫给付陈清河购房款50000元，陈清河出具金额50000元的收条1份。随后沈红卫与陈清河签订《购房合同》，约定：1、陈清河有在X路X号房屋产权一套，面积70.04，附属小房1间，自愿出售给沈红卫，双方协商价格为260000元。2、因此房为陈清河单位福利分房，旧的房产证未能直接办理到陈清河名下，故此房暂时也不能为沈红卫过户，双方对此事也都认可了解，达成付款方式分两次支付，第一次沈红卫支付此房价格的一半，即壹拾叁万元整，剩余部分待房产证办理到沈红卫名下后在一个月内一次性支付给陈清河，双方互不牵扯。3、双方就此协议达成共识，无论今后房价有何变更永不反悔，如有悔约按此房价赔偿违约金。（双倍返还）。随后陈清河将房屋交付沈红卫，沈红卫又给付陈清河80000元。陈清河收回了金额为50000元的收条，同时给沈红卫出具金额为130000元的收条1份。陈清河将购房款用于其所经营的回收站，回收站的经营收入用于家庭生活。沈红卫现已将房屋出租他人使用，并收取租金。沈红卫曾于2013年4月10日诉至原审法院，要求陈清河、罗朝玉继续履行合同，协助沈红卫办理房屋权属证书的过户手续。在审理过程中，由于罗朝玉明确表示不同意出卖房屋，不同意按照沈红卫与陈清河所签订的合同履行协助沈红卫办理房屋过户手续义务，导致沈红卫与陈清河所签订《购房合同》约定的标的物房屋所有权不能转移。经原审法院告知，沈红卫拒绝变更诉讼请求。原审法院作出（2013）槐民初字第820号民事判决，认为：本案诉争坐落济南市X路X号房屋系陈清河与罗朝玉夫妻共同财产。陈清河与沈红卫于2010年2月24日签订《购房合同》时，陈清河与罗朝玉尚未取得房屋所有权，但在本案诉讼之前，陈清河与罗朝玉已经取得房屋所有权，故陈清河与罗朝玉有权对该房屋作出处分。但陈清河作为房屋共有人之一，无权一方独自将夫妻共同财产出卖给沈红卫。沈红卫诉称罗朝玉对于出卖房屋是知情的，陈清河、罗朝玉均不予认可，沈红卫对此未提供任何证据予以证实，沈红卫该诉称理由不能支持。陈清河虽无权独自处分房屋，但陈清河与沈红卫签订的合同系双方真实意思表示，根据《最高人民法院》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该合同为有效合同，双方均应按约履行义务。陈清河收取了部分购房款并向沈红卫交付了房屋，在取得房屋所有权证书后，陈清河未按照合同约定协助沈红卫办理房屋过户手续，显系违约。由于罗朝玉并非合同当事人，且罗朝玉明确表示不同意出卖房屋，不同意按照沈红卫与陈清河所签订的合同履行协助沈红卫办理房屋过户手续义务，导致沈红卫与陈清河所签订《购房合同》约定的标的物房屋所有权不能转移。根据《最高人民法院》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，经原审法院告知，沈红卫拒绝变更诉讼请求，沈红卫坚持要求陈清河、罗朝玉协助办理房屋权属证书过户手续于法无据，不能支持。现遂判决：驳回原告沈红卫的诉讼请求。现沈红卫再次诉至原审法院，要求处理。在审理过程中，罗朝玉再次明确表示不同意出卖房屋且不同意协助办理房屋过户手续。在审理过程中，沈红卫提出司法评估申请，XX公司接受原审法院委托于2013年12月24日出具《房地产估价报告》，载明：济南市X路X号房屋在2013年12月9日的房地产评估总值为509000元。该《房地产估价报告》送达后，沈红卫、陈清河及罗朝玉均未在限定期限内提出异议。沈红卫支付评估鉴定费15270元。
原审法院认为，坐落于济南市X路X号房屋系陈清河与罗朝玉夫妻共同财产，陈清河作为房屋共有人之一，未经罗朝玉同意对该房屋进行处分，构成无权处分。陈清河与沈红卫就该房屋签订房屋买卖合同后，由于罗朝玉不同意出卖房屋且不同意协助办理房屋过户手续，导致房屋所有权不能转移，沈红卫购买房屋的合同目的无法实现，沈红卫要求解除房屋买卖合同于法有据，陈清河亦同意解除房屋买卖合同，原审法院予以准许。关于沈红卫主张陈清河、罗朝玉返还购房款130000元，陈清河、罗朝玉亦同意在合同解除后返还沈红卫购房款130000元，原审法院予以准许。沈红卫亦应将房屋返还给陈清河、罗朝玉，腾交房屋时间为收到陈清河、罗朝玉应支付的款项之日起十日内。关于沈红卫主张陈清河、罗朝玉赔偿经济损失249000元，陈清河、罗朝玉提出异议。沈红卫诉称：沈红卫与陈清河签订合同后，沈红卫按约定交付了购房款，陈清河亦按合同约定交付了房屋，但由于罗朝玉拒绝协助办理房屋过户手续，导致沈红卫购买房屋并取得房屋所有权的合同目的不能实现，致使沈红卫不得不解除合同，使沈红卫丧失了取得房屋所有权后房屋所实现的利益，房屋的市场价值509000元与购房款260000元之间的差额249000元即为房屋利益损失。陈清河、罗朝玉为夫妻关系，陈清河收取的购房款用于回收经营，经营收入用于家庭生活，故要求陈清河、罗朝玉赔偿经济损失249000元。陈清河提出异议，认为：房屋评估价值509000元是房屋的自然增值，是市场经济决定的，并非双方签订合同时可以预见的；房屋买卖合同约定购房款为260000元，评估价值509000元，退一步讲，如果沈红卫支付了全部260000元购房款，才有可能产生249000元的损失，沈红卫只支付了130000元，所以249000元并非沈红卫的经济损失；签订合同后，沈红卫交付130000元，陈清河将房屋交付沈红卫后，沈红卫即将房屋出租，在长达四年的时间里，取得大量的房租收益，沈红卫所主张的损失应扣除该部分收益；沈红卫在知道房屋不能办理过户手续，法院告知合同不能继续履行的情况下，没有采取适当措施，防止损失的扩大。罗朝玉提出异议，认为：根据合同相对性原则，罗朝玉不是合同当事人，不应当承担责任。经审查，原审法院认为，由于陈清河无权处分本案诉争房屋致使房屋所有权不能转移，沈红卫要求解除合同并主张损害赔偿合法有据，予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，及沈红卫与陈清河对于“付款方式分两次支付，第一次支付此房价格的一半，即壹拾叁万元整，剩余部分待房产证办理到后在一个月内一次性支付”的合同约定，由于沈红卫不能取得房屋所有权，致使沈红卫不能将评估价值509000元的诉争房屋处分并获得收益，故该诉争房屋评估价值509000元与沈红卫应支付购房款260000元之间的差额249000元即为陈清河的违约行为给沈红卫造成的经济损失，故陈清河辩称该249000元并非沈红卫经济损失的理由不能成立；陈清河辩称该房屋评估价值509000元并非陈清河可以预见的，由于沈红卫与陈清河商定价格后，签订了房屋买卖合同，双方均应按合同约定履行义务，沈红卫按约定支付了部分购房款，陈清河亦应按合同约定交付房屋并办理房屋过户手续，该房屋因市场情况而造成的价格变动并不能成为双方不履行合同义务的条件，故陈清河该辩称理由不能成立；陈清河辩称沈红卫所取得的房屋租金收益应予扣除，沈红卫不予认可，且房屋租金收益系沈红卫购房后的合法收益，并非因陈清河违约行为所取得的收益，故陈清河该辩称理由不能成立；陈清河辩称由于沈红卫没有采取适当措施，造成损失扩大，沈红卫不予认可，陈清河未提供任何证据予以证实，陈清河该辩称理由不能成立。由于陈清河自认将收取的购房款130000元用于回收经营，经营收入用于家庭生活，且罗朝玉对此予以认可，故该债务系夫妻共同债务。沈红卫要求陈清河、罗朝玉共同赔偿经济损失249000元合法有据，予以支持。罗朝玉的辩称理由依据不足，不能支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十二条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告沈红卫与被告陈清河于2010年2月24日签订的《购房合同》于本判决生效之日解除；二、被告陈清河、被告罗朝玉于本判决生效之日起10日内返还原告沈红卫购房款130000元；三、被告陈清河、被告罗朝玉于本判决生效之日起10日内赔偿原告沈红卫经济损失249000元；四、原告沈红卫于被告陈清河、被告罗朝玉付清第二项、第三项款项之日起10日内将坐落济南市X路X号房屋返还被告陈清河、被告罗朝玉。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10190元，评估鉴定费15270元，诉讼保全费2520元，由被告陈清河、被告罗朝玉负担。
上诉人陈清河不服原审判决上诉称，一、原审法院没有考虑沈红卫的过错，属认定事实不清。陈清河与沈红卫于2010年2月24日签订《购房合同》，该合同明确说明涉案房屋系陈清河单位的福利分房，旧房产证未能直接办理到陈清河名下。沈红卫还亲自到陈清河单位做过调查，对于涉案房屋系福利分房及夫妻双方的共同财产确信无疑。沈红卫明知涉案房屋并非陈清河一人所有，与之缔结合同有可能产生无法过户、合同目的不能实现的风险，但是沈红卫仍然与陈清河一人签订合同而不考虑另一共同共有人。在签订《购房合同》时，房屋中介提醒沈红卫，希望让另一共同共有人罗朝玉知情并签字，但沈红卫却置之不理。显然，造成涉案房屋不能过户，合同目的无法实现，沈红卫本身存在严重过错，该风险应当由其承担。陈清河在一审中多次提出该事实，但一审法院却予以回避，把合同解除的过错均认定为系陈清河，没有对双方的过错程度予以划分，显然属认定事实不清。根据过失相抵原则，沈红卫对合同解除及损失的发生负有过错，应当扣减相应的损失赔偿额。二、原审法院认为沈红卫收取涉案房屋的租金系合法收益，并非因陈清河违约行为所取得收益，属适用法律错误。首先，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”陈清河与沈红卫签订《购房合同》，并将涉案房屋交付给沈红卫，四年多来，沈红卫一直对外出租收取租金，租金数额已达5万元之多。如果认为陈清河违约而解除双方签订的《购房合同》并赔偿损失，涉案房屋租金应当从损失总额中扣除，否则与上述法律规定相违背。其次，如果涉案房屋的租金收益不予扣除，则沈红卫既获得经济损失赔偿又获得同时期的租金，显然对陈清河不公平，不符合民法的公平原则。原审法院认为涉案房屋的租金并非陈清河的违约行为所取得，不应当从损失赔偿额中扣除是对法律规定的误解，属适用法律错误。三、原审法院判决认定“该房屋因市场情况而造成的价格变动并不能成为双方不履行合同义务的条件”，从而认为陈清河是因为房屋价格上涨而不履行合同义务，这是对事实认定错误。陈清河和沈红卫房屋买卖合同纠纷一案，曾先后两次在原审法院诉讼，分别是（2013）槐民初字第820号和（2013）槐民初字第2027号，在两次诉讼中，陈清河多次表示同意房屋过户，履行合同。但是由于该房屋系福利分房，夫妻双方共同财产，涉案房屋的共同共有人罗朝玉认为陈清河和沈红卫在未经其同意的情况下达成《购房合同》侵犯了其财产所有权，不同意协助过户，这显然是由于第三人原因而引起的违约行为，并非是因为房屋的价格问题。对于涉案房屋的价格并非是陈清河和沈红卫所预见到的，尽管房屋价格随着市场经济的发展而上涨，但不可否认的是，在四年的时间里房屋的价格上涨了一倍，远远超出预期，显然不是陈清河或者其他人所预见到的，不符合赔偿损失可得利益的可预见性规则。另外，原审法院判定沈红卫的经济损失是评估值减去合同中所定的房屋价格，完全没有考虑房屋流转产生的其他成本，比如税负的承担、交易过程中所产生的其他费用等，《购房合同》中所定的价格是否低于当时的正常价格，在认定经济损失时应予考虑。原审法院判定陈清河经济损失的计算方式错误，没有事实及法律依据，请求二审法院查清事实，撤销原判，改判陈清河不赔偿沈红卫经济损失249000元；一、二审诉讼费由沈红卫承担。
上诉人罗朝玉不服原审判决上诉称，一、原审判决适用法律错误。沈红卫与陈清河签订的《购房合同》应为无效合同。在合同签订之时，陈清河未得到罗朝玉的授权，其处分罗朝玉的财产而签订的合同属于效力待定。罗朝玉在一审中已明确表示，对该份合同不予追认。因此，沈红卫与陈清河签订的购房合同为无效合同。在无效合同的情形下，合同各方应当恢复到合同签订之前的状态，即陈清河将所收购房款返还沈红卫，沈红卫将涉案房屋返还权利人。原审法院认定合同成立并生效，进而判决解除合同系明显适用法律错误。二、原审法院认定事实错误。原审判决赔偿的损失是基于沈红卫与陈清河之间签订的购房合同，该购房合同中的双方当事人为沈红卫与陈清河。由于陈清河在未经罗朝玉同意的情况下出卖的房屋，系陈清河与罗朝玉的共同共有财产，且房屋出售价格明显低于市场价值，该份合同侵犯了罗朝玉的合法权益。首先，买卖合同具有相对性。从债权的角度来讲，原审法院判决罗朝玉承担的赔偿损失为合同之债。但在本案中，房屋买卖的合同双方为沈红卫与陈清河，罗朝玉并未在合同上签字，也未与合同中的任何一方就出卖房屋事宜达成任何合意，罗朝玉并非合同的当事人，不应受到合同条款的制约，罗朝玉不用承担因合同无法履行而产生的相应赔偿责任。其次，罗朝玉在整个案件中也是受害者，罗朝玉对合同的无法履行并没有过错。沈红卫与陈清河签订的购房合同所处分的房屋有罗朝玉的共有部分，在未经罗朝玉许可的情况下，沈红卫与陈清河签订买卖合同，侵犯了罗朝玉的合法权益，罗朝玉不同意继续履行合同，仅仅是在维护自身的合法权益免受侵害，并无过错，不应当承担赔偿责任。第三，一审中陈清河虽表明其所收取的十三万元用于回收站的经营中，罗朝玉对此也表示认可只是基于道德的标准，本着尽量减少矛盾，尽快处理完此事的情况下，才同意返还十三万元，并未认可合同的效力，也不应当承担赔偿责任。第四，陈清河主张所收购房款用于回收站经营并不属实，回收站的经营无需大笔资金，其主张没有相关的证据予以证明，罗朝玉对卖房之事从不知惰，也未见过沈红卫支付的购房款。三、即使罗朝玉应承担赔偿责任，沈红卫在合同签订的过程中也存在过错，应当依据过错比例，对赔偿责任进行划分。涉案房屋系罗朝玉与陈清河共同参加房改而取得的房屋所有权，在购房合同中明确写道“因此房屋为甲方单位福利分房”，即表明在签订合同之时，沈红卫已经对房屋是权属性质已经有了非常明确的了解，在此种情况下，仍然只与陈清河签订购房合同，未征求罗朝玉的意见，未尽到合理的审查义务，应当依据双方的过错，对损失进行划分。四、原审法院判决的赔偿损失数额明显过高，请求二审法院依法予以调整。在购房合同中，并非由于原审被告不愿意继续履行合同，而是因为其侵犯了罗朝玉的合法权益而导致合同无法继续履行，与一方恶意违约有明显区别。沈红卫与陈清河签订的购房合同总价款只有26万，而一审法院判决赔偿的损失已经接近购房的全款，大大超出了陈清河的承受能力，且沈红卫与陈清河签订合同时的价格是明显低于当时的市场价值的。故请求二审法院对赔偿的数额依法予以调整。五、沈红卫占用房屋为非法占有，期间所得孳息应当予以返还，现罗朝玉主张将该部分孳息与赔偿损失相互抵扣。沈红卫占用房屋是基于其与陈清河签订的购房合同，但该房屋系罗朝玉与陈清河的共有财产，该合同也应为无效合同。其只经一方共有人同意，而未经罗朝玉同意的情况下，占有使用该房屋并获得租金收益，并致使罗朝玉在此期间无法对外出租，造成了罗朝玉的财产损失。故罗朝玉认为，沈红卫在非法占用期间所得的租金应当予以返还，现罗朝玉主张将该部分孳息与赔偿损失相互抵扣，应当予以支持。六、沈红卫已无权占有涉案房屋，应当立即返还。即使该份合同成立并生效，也因法院判决而解除合同关系，沈红卫也无权占有该房屋。退一步讲，即使罗朝玉与陈清河应当共同偿还购房款及赔偿损失，沈红卫对罗朝玉及陈清河享有的也是债权，并不享有该房屋的物权，沈红卫已无权占有该房屋，应当立即予以返还。综上，罗朝玉认为沈红卫与陈清河签订的合同为无效合同，且罗朝玉并不是合同的当事人，不应承担赔偿责任。原审法院未对双方的责任进行划分的情况下，判令全部由罗朝玉与陈清河承担，明显认定事实错误。并且，沈红卫已无权占有该房屋，应当立即返还。故上原审法院在法律适用及认定事实中均有错误，现依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审，以维护罗朝玉的合法权益。
被上诉人沈红卫答辩称，涉案《购房合同》已经原审法院（2013）槐民初字第820号民事判决认定为有效合同，并且该判决书已发生法律效力，故涉案购房合同合法有效。因陈清河的原因，致使沈红卫无法实现合同目的，所以合同不能履行的过错是陈清河造成的。涉案房屋签订买卖合同后，沈红卫收取的租金，属于合法收益。原审判决陈清河承担给沈红卫造成的房屋减价损失，符合法律规定。另，陈清河与罗朝玉系夫妻关系，且一审时已认可收取的沈红卫的首付款用于经营，经营所得也是用于夫妻共同生活，所以该债务属于夫妻共同债务。关于罗朝玉所提出的腾出房屋，属于反诉范围，不应在本诉中予以解决，其可另案主张。综上，请求驳回罗朝玉与陈清河的上诉请求，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的效力问题；二、赔偿损失的数额问题；三、沈红卫是否存在过错、应否承担相应责任及罗朝玉应否承担赔偿责任。
关于焦点一，本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；第四十六条规定，本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释。本案中，陈清河作为涉案房屋的共有权人之一，未经其配偶罗朝玉同意对涉案房屋进行处分，构成无权处分。根据上述规定，无权处分并不影响合同效力，涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违背法律法规之规定，应属有效。
关于焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述规定，债务人违约行为造成的损失，一般是指债权人的财产损失，包括积极损失和消极损失。所谓积极损失，是指现有财产的灭失、损坏和费用的支出，它是一种现实的财产损失；而消极损失又称可得利益的损失，是指违约行为导致受害人丧失了“合同履行后可以获得的利益”。可得利益具有期待性，是当事人订立合同时期望通过合同的履行所获得的利益，是当事人在订立合同时能够合理预见到的利益，而可得利益的损失也是当事人所能够预见到的损失。就本案而言，如涉案房屋买卖合同正常履行，沈红卫取得房屋所有权，房价上涨后，可通过处分获得房屋增值部分。故原审法院将涉案房屋评估价值与合同约定房屋价格之间的差价确定赔偿损失的数额并无不当。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。本案中沈红卫收取的租金收益并非因对方违约而获得，不符合上述应予的扣除的法定情形，故陈清河、罗朝玉主张将租金收益从损失赔偿总额中扣除的上诉理由不能成立。
关于焦点三，本院认为，涉案房屋系陈清河与罗朝玉夫妻共同财产，陈清河在与沈红卫签订涉案房屋买卖合同时，应本着诚实信用原则，将涉案房屋的权属性质、罗朝玉是否知情及同意情况告知沈红卫。涉案房屋买卖合同因罗朝玉不同意出卖房屋且不同意协助办理产权过户手续，致使合同目的不能实现，对此沈红卫并不存在过错，所以不适用过失相抵原则，不应当扣减相应损失赔偿数额。另，陈清河与罗朝玉系夫妻关系，原审时陈清河与罗朝玉均认可陈清河收取的购房款用于回收经营，经营收入用于家庭生活，故原审法院判令陈清河与罗朝玉共同承担赔偿损失的责任并无不当。
再，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同解除后，陈清河、罗朝玉应返还购房款并赔偿经济损失，沈红卫应返还房屋。原审法院根据本案具体情况酌定，在陈清河、罗朝玉付清应付款项后10日内由沈红卫返还涉案房屋，不超出合理范围，并无不当。
综上，陈清河与罗朝玉的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20380元，由上诉人陈清河、罗朝玉各负担10190元。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 吴松成
代理审判员 王立强
二〇一四年七月八日
书 记 员 杨 云