重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0120民初6210号原告：中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行，住所地重庆市璧山区璧泉街道文风路140号，统一社会信用代码：915002279039494360。负责人：曾庆平，行长。委托诉讼代理人：杨远祥，男，生于1965年11月12日，汉族，系该行员工，住重庆市璧山区向阳街***号*幢*单元6-2。被告：江超，男，生于1989年5月17日，汉族，住重庆市璧山区。本院受理原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行（以下简称农行）与被告江超借款合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行的委托诉讼代理人杨远祥到庭参加了诉讼，被告江超经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告江超立即偿还原告借款人民币411285.12元及截止到2016年8月28日的利息7652.31元、罚息129.87元、复利120.66元，共计419187.96元。2、被告从2016年8月29日起至本金还清之日止的利息、罚息和复利。其中利息以本金411285.12为基数，按年利率6.8%计算，罚息以411285.12元为基数，按年利率10.2%计算，复利以未还利息为基数，按照10.2%计算（期间如遇中国人民银行基准利率调整，自基准利率调整之日起利率相应调整）。3、原告对被告所有的位于重庆市璧山区璧泉街道仙山路8号3幢7-2号房屋拍卖、变卖所得价款在未清偿债权范围内优先受偿。4、本案诉讼费由被告承担（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、邮递费、执行费、评估费、拍卖费等）。事实和理由:2011年4月6日，原、被告签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定了借款金额、还款方式、执行利息及违约责任等。原告按约向被告发放了47.9万元的按揭贷款，江超从2016年4月起一直未还贷款利息，经多次催收未果。原告认为，原、被告签订的《借款合同》、《个人借款凭证》、《重庆市房地产抵押合同》等均依法成立，合法有效。被告没有按期偿还贷款本息，原告有权按照合同约定依法收回贷款本息或处置抵押物。故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。被告江超未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。经审理查明：被告江超向原告农行提交个人房地产贷款申请表，申请贷款47.9万元用于购房。2011年4月6日，江超作为借款人和抵押人，原告农行作为贷款人，重庆锦春房地产开发有限公司（以下简称锦春公司）作为保证人共同签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号55020520110019646），合同约定：“江超向农行借款47.9万元。借款期限自2011年4月8日至2031年4月7日，共计240个月。借款执行利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮0%。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入重庆市锦春房地产开发有限公司。还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月。该合同“通用条款”第十二条还约定“借款人、保证人、抵押人的违约责任12.1借款人未按双方约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。罚息利率为在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾。如遇中国人民银行同期人民币贷款利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。12.2对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.3发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。(2)借款人未足额偿还借款利息超过90天。江超将其购买的位于重庆市璧山区璧泉街道仙山路8号3幢7-2号作抵押。10.2.7抵押权的实现（1）出现下列情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款。”被告江超在该合同借款人及抵押人处签名捺印，原告农行璧山支行在该合同贷款人签章处加盖印章，被告锦春公司在保证人签章处加盖公司印章。2014年4月6日，被告江超与锦春公司对上述合同载明的房屋在重庆市璧山区国土房管局进行了预购商品房预告登记。同日，重庆市璧山区国土房管局出具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，载明江超所购买的上述房屋已在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案，并注明“此房已办理抵押登记”。房产证颁发后，已办理了他项权抵押登记。2014年4月8日，原告向江超发放了该笔贷款47.9万元，执行年利率6.8%，逾期利率10.2%，到期日2031年4月7日。江超自2016年4月起未按约归还借款本息，截止2016年8月28日，被告江超欠原告借款本金411285.12元、利息7652.31元、罚息129.87元、复利120.66元。上述事实，有原告举示的借款合同、中国农业银行个人借款凭证、同意抵押承诺书、重庆市预购商品房抵押贷款合同、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、贷款交易明细、房产证经庭审查证属实，予以确认。本院认为：原告农行和被告江超签订的借款合同系双方真实意思表示，合法有效。原告依约向被告江超发放了贷款，被告江超也应依约归还借款本息。现被告江超未按合同约定支付借款利息超过90天，已构成违约，根据双方签订的《借款合同》的约定，原告农行有权提前收回借款，并要求江超按照合同约定承担违约责任。关于原告主张截止2016年8月28日的利息7652.31元、罚息129.87元、复利120.66元，符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张从2016年8月29日起至本金还清之日止的利息、罚息和复利的诉讼请求，本院认为，原告已按基准利率6.8%上浮50%主张了罚息即逾期利息，该罚息计算标准已包含了按年利率6.8%计算的利息，现原告又单独主张按年利率6.8%计算利息系重复计算，该诉讼请求本院不予支持。被告江超用所有的房屋为该笔借款作抵押担保并办理了抵押登记，原告有权在其债权范围内就该抵押房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江超在本判决书生效之日起三日内归还原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行借款本金411285.12元及利息（截止到2016年8月28日的利息7652.31元、罚息129.87元、复利120.66元，共计419187.96元），且被告江超需从2016年8月29日起至本金还清之日止，继续支付逾期利息及复利〔逾期利息计算方式：以未归还借款本金为基数，按年利率10.2%计算（期间如遇中国人民银行基准利率调整，自基准利率调整之日起利率相应调整）；复利计算方式：以应付未付利息为基数，按年利率10.2%计算（期间如遇中国人民银行基准利率调整，自基准利率调整之日起利率相应调整）〕。二、原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行在本判决第一项范围内有权就重庆市重庆市璧山区璧泉街道仙山路8号3幢7-2号房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3793元，由被告江超承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确认履行期限的最后一日起算。审判员  王玲玲二〇一六年十月二十五日书记员  胡鑫婷