河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀05民终3199号上诉人（原审被告）：葛建霞，女，1970年2月1日出生，汉族，现住邢台市内丘县。委托诉讼代理人：文延军，邢台市桥西区天泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邢台德胜物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区泉北大街天厦嘉园天厦银苑一号楼仓库12号。法定代表人：贾素芬，该公司经理。委托诉讼代理人：吕晓燕，河北衡益律师事务所律师。上诉人葛建霞因与被上诉人邢台德胜物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省内邱县人民法院（2017）冀0523民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。葛建霞上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审。二、一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对超过诉讼时效的部分诉讼请求予以支持明显违反法律法规。被上诉人于2017年4月17日立案，但请求的相关费用包含2015年4月17日之前物业费及相关费用的诉讼请求，而在被上诉人的前期物业合同中对物业费和相关费用收取方式和收费起始时间没有约定。一审法院仅仅以物业服务合同具有继续履行的特点，便推定原告在一年年费中或年终向上诉人主张权利，直接认定被上诉人没有超过诉讼时效明显违反法律规定。二、一审法院支持被上诉人电梯费不符合法律规定。由于上诉人所居住的小区电梯属于锁闭状态，而被上诉人掌握锁闭门禁系统的开启物品。被上诉人从未向上诉人交付过该门禁系统的开启物品，视同未向上诉人进行交付。上诉人不在此居住，对已交付房屋交纳物业费用依照法律规定有交纳义务，但被上诉人不向上诉人交付电梯门禁系统开启物品，视同被上诉人明知上诉人无法使用且不积极主动履行交付义务，现主张收取电梯费用，不符合常理，也不符合相关法律规定。三、被上诉人违背物业收费诉讼的程序性规定，其诉讼请求依法应予驳回。最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释第六条规定了物业服务企业诉讼前的书面催交义务，物业服务合同中业主承担违约责任的前提之一是物业服务企业要向业主进行书面催交，这是对于《中华人民共和国合同法》关于违约责任的规定在具体的物业服务法律关系中如何适用的补充解释。我国合同法仅仅对于违约责任进行了原则规定，合同法第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”该条仅规定了未支付价款或报酬的情况是违约责任的前提。这种规定对于债务人是不利的，在很多情况下业主没有交纳物业费可能是因为一时的遗忘，经过债权人提醒就会履行债务，如果不经通知，债权人就直接向法院起诉，不但浪费了司法资源，对于业主也是不公平的，应当说在债务人没有近期履行债务时，债权人的催告是必要的，且该催告应当采取书面形式。因此，最高人民法院在审理物业服务合同司法解释的第六条对物业费的收取特别规定了物业费书面催交的前置诉讼程序，且该书面催交适用民事诉讼法有关送达的规定。只有业主在书面催交后无正当理由不予交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的，物业企业请求业主交纳物业费，人民法院才能予以支持。邢台德胜物业服务有限公司答辩称，一、被上诉人向上诉人主张2015年1月至4月17日之前的物业费及相关费用的诉讼请求没有超过诉讼时效。二、上诉人没有得到门禁系统开启物品，因为上诉人一直没有向被上诉人缴纳物业费等相关的费用，其不在此居住，但被上诉人实际上已经提供了物业服务，被上诉人主张电梯费用合理合法。三、被上诉人已经向上诉人书面催告了催要物业费的通知，在一审的时候我方已经提供了证人及其他相关证据，故一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律条款适当，希望贵院能够查明事实，依法判决，维持原判，驳回上诉人的上诉请求。邢台德胜物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决由被告给付其所欠原告的物业管理费、物业管理费滞纳金、公摊电费及公摊电费滞纳金共计8134元；2.由被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月1日，邢台顺泰房地产开发有限公司与邢台德胜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，约定甲方邢台顺泰房地产开发有限公司将燕赵风光家园小区委托于乙方邢台德胜物业服务有限公司实行物业管理。合同第三条约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。第十四条约定，乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.公摊电费；3.电梯费。第十七条约定，委托管理期限为长期性，自2014年12月1日起。第二十一条约定，1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；电梯费每月每平米0.4元；2.管理服务费标准的调整，按有关规定调整。3.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第1项处理：（1）从逾期之日起按每天2‰交纳滞纳金。被告葛建霞为燕赵风光家园小区业主，住宅面积112.71平方米。被告自2015年1月1日起开始欠交原告邢台德胜物业服务有限公司物业费，具体情况如下：一、欠交物业费时间：自2015年1月1日起至2017年6月30日，欠交物业费共计30个月；二、欠交物业费数额：被告房屋建筑面积112.71平方米，每平方米物业费为0.85元，欠交金额为112.71平方米×0.85元×30个月=2874.10元；三、欠交的公摊电费：根据原告邢台德胜物业服务有限公司与邢台顺泰房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》第十四条约定，原告有向业主收取公摊电费的权利。依据原告提供的2016年1月至2017年6月所交电费票据，能够认定被告应承担2016年度公摊电费300元，承担2017年1-6月公摊电费150元，共计450元。上述事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、交纳电费票据等证据为证，能够予以认定。一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，进行前期物业管理服务。原告邢台德胜物业服务有限公司与邢台顺泰房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对包括被告葛建霞在内的燕赵风光家园小区业主具有约束力。原告邢台德胜物业服务有限公司接受开发商委托，对燕赵风光家园小区提供了物业服务，被告葛建霞作为业主，客观接受了服务，应当按照合同约定履行支付对价服务费的义务。现原告主张按每月每平米0.85元标准收取物业服务费用及收取公摊电费的请求，符合合同约定，该院予以支持。被告葛建霞未提供物业服务存在瑕疵的相关证据，应当按照合同约定交纳自2015年1月1日起至2017年6月30日拖欠的物业服务费2874.1元、公摊电费450元，共计3324.1元。因原告未向法庭提供被告拖欠2015年度公摊电费的证据，对其要求被告交纳该年度公摊电费300元的主张，该院不予支持。原告待有证据后，可另行诉讼解决。根据《物业管理委托合同》第二十一条第3项约定，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天2‰交纳滞纳金。诉讼中，原告以被告每月应交纳的物业费96元、公摊电费25元（750元÷30个月=25元）为基数，自2015年1月1日开始至2017年6月30日止，按照每天3‰的标准计算，得出被告欠交物业费的违约金为3859.1元，欠交公摊电费的违约金为1027.5元。庭审中，原告要求将欠交物业费、公摊电费的违约金计算至实际偿还日止。被告认为原告要求的违约金计算标准过高，应予调整。该院认为，物业管理委托合同中约定的滞纳金的性质实际属于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因原告主张的违约金计算标准过高，应当予以减少，该院酌定按照月利率2%标准计算。关于公摊电费的违约金，因物业管理委托合同对此未作约定，对原告要求被告支付公摊电费违约金的主张，该院不予支持。根据邢台市物价局邢价经费[2016]8号《关于调整我市市区物业服务收费标准的通知》第四条规定，物业服务收费可按月、季收取，但最多不得一次性收取超过一年服务费用。因原告与邢台顺泰房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》中未对物业费收取方式及收费起始时间作出明确约定，对原告要求被告预交2017年7月1日至2017年12月31日的物业费及公摊电费的主张，该院不予支持。被告欠交原告2015年度1-3月份物业费，如果合同中约定物业费是按月收取，而原告于2017年4月起诉被告，存在诉讼时效问题。但物业管理委托合同中对物业费收取方式及收费起始时间未作约定，未约定是按月或按年收取物业费，且物业管理服务合同具有继续履行的特点，原告可在一年度年中或年终向被告主张权利。因此，原告要求被告给付2015年1月1日至2015年3月31日物业费的主张未超过诉讼时效，对被告主张原告部分请求已超过诉讼时效的答辩意见，不予采信。综上所述，对原告要求被告给付物业费及违约金、公摊电费的主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款规定，判决如下：一、被告葛建霞于本判决生效之日起十日内给付原告邢台德胜物业服务有限公司2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费1149.64元及违约金（自2016年1月1日起至所欠款项实际清偿之日止，按照月利率2%标准计算）、2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费1149.64元及违约金（自2017年1月1日起至所欠款项实际清偿之日止，按照月利率2%标准计算）、2017年1月1日至2017年6月30日物业服务费574.82元及违约金（自2017年7月1日起至所欠款项实际清偿之日止，按照月利率2%标准计算）；二、被告葛建霞于本判决生效之日起十日内给付原告邢台德胜物业服务有限公司2016年1月1日至2017年6月30日公摊电费450元；三、驳回原告邢台德胜物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告葛建霞负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，邢台德胜物业服务有限公司与邢台顺泰房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。邢台德胜物业服务有限公司按照合同约定对燕赵风光家园小区提供了物业服务，葛建霞作为业主，应当按照合同约定支付物业费。上诉人葛建霞主张被上诉人于2017年4月17日起诉，2015年1月起至2015年4月17日止物业费及相关费用超过诉讼时效，不应予以支持。被上诉人邢台德胜物业服务有限公司一审中提交张贴于葛建霞防盗门上物业费催交通知单照片，可以证明2016年6月28日曾催交物业管理费，因此，2015年1月至2015年3月物业费及相关费用并未超过诉讼时效，该项上诉请求本院不予支持。上诉人葛建霞主张邢台德胜物业服务有限公司未向其交付电梯门禁系统的开启物品，小区电梯处于锁闭状态，不应交纳电梯费。本院认为，电梯费也属于物业费的一种，物业服务企业已经按照合同的约定以及相关规定提供服务，上诉人葛建霞未在该小区房屋内居住，以物业公司未交付电梯门禁系统的开启物品，未享受电梯服务为由要求不交纳电梯费，理据不足，本院不予支持。上诉人葛建霞主张被上诉人在起诉前没有履行书面催交义务，直接向法院起诉违反法律规定，法院不应予以支持。被上诉人邢台德胜物业服务有限公司一审中提交张贴于葛建霞防盗门上物业费催交通知单，证明其履行了书面催交义务，一审法院判决葛建霞按照规定给付物业费并无不妥，该项上诉请求本院不予支持。综上所述，葛建霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人葛建霞负担。本判决为终审判决。审判长  刘孟印审判员  邓永胜审判员  毕建军二〇一七年九月二十七日书记员  张姿巍