广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）右民一初字第741号
原告黄春明。
委托代理人黄惠琴，广西澄碧律师事务所律师。
被告百色市海龙房地产有限公司。
委托代理人齐冠霖，广西中名律师事务所律师。
原告黄春明与被告百色市海龙房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年11月17日受理后，依法由代理审判员农慧适用简易程序，于2015年1月26日公开
开庭进行审理，书记员谭雯心担任法庭记录。原告的委托代理人黄惠琴及被告的委托代理人齐冠霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄春明诉称，2014年6月28日，原告与被告签订了《星光大道认购书》，并按约定交纳了20000元定金。双方在认购书中约定，自签署认购书之日起七日内，双方签
订正式的房屋买卖合同。认购书签订后，被告一直以还没有准备好为由，拖延签订合同时间。期间，原告多次到被告处询问，但被告均叫原告回去等待。2014年9月23日，原告
再次书面致函被告，要求尽快签订购房合同。被告收到信函后，仍叫原告继续等待。2014年10月初，被告通知原告可以签订合同了，原告即于2014年10月5日，至被告处
要求签订合同，但被告知，因国庆节放假，相关人员不在，无法签订合同。2014年10月8日，原告再次到被告处，商量合同签订事宜，被告工作人员拿出事先打印好的格式合
同，叫原告在上面签字。经原告审阅合同内容后，发现该格式合同中的很多约定，存在刻意免除和减轻卖房者责任，加重购房者责任的条款。例如：1、关于购房人逾期付款和假定无
法最终取得银行贷款的违约处理，显失公平；2、合同约定逾期90日交房不算违约；3、交房900日后才能办理房产证等条款。原告提出对有关条款进一步协商。但被告工作人员
告知，公司就这么规定，没有商量余地。几经交涉无果后，2014年10月20日，原告书面致函被告，要求就购房合同有关条款进一步协商，但被告拒收并退回该函件。因被告拒
绝协商，双方无法签订购房合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应将定金返还原告。2014年10月
30日，原告致函要求被告退回20000元定金未果，为此，原告诉至法院，请求判令：被告返还原告预交的房屋预购定金人民币20000元。
原告黄春明为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；
2、企业注册信息复印件，证明被告的诉讼主体资格；
3、星光大道认购书复印件，证明原、被告于2014年6月28日签订《星光大道认购书》。认购书第6条要求原告于签署该认购书七日内须到被告处签订《商品房买卖合同》的事
实；
4、定金收据复印件，证明原告支付定金20000元的事实；
5、要求尽快签订商品房买卖合同的函复印件，证明认购书签订后，被告迟迟不安排签订购房合同，为此，原告除了多次到售楼处询问外，还于2014年9月23日发函催促被告依
约签订购房合同的事实；
6、关于就商品房买卖合同有关条款进行协商的函复印件，证明2014年10月初，被告终于通知原告可以签订合同，但被告提供的格式合同，存在很多不公平之处，除口头表达
外，原告还于2014年10月20日致函被告，要求就合同条款进行协商。但被告置之不理，且拒收并退回协商函。证明原、被告无法就合同条款达成一致意见的事实；
7、要求解除认购书并退回定金的函复印件，证明因无法签订合同，2014年10月30日，原告要求被告解除认购书并退回定金的事实。
被告百色市海龙房地产有限公司辩称，被告公司开发的“星光大道”住宅小区，符合开发及对外销售条件，并按法律规定办理相关手续及证照，不存在违法行为。原告黄春明于
2014年6月28日在被告公司定购1－1－1001号房，并签定了《星光大道认购书》，认购书第6条明确写明：认购人应从与出售方签署认购书之日起7日内必须与出售方签
署《商品房买卖合同》并交纳该房首付房款。如约定时间内，认购方未能向出售方付清购房款并签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出售
方有权不予退回认购方已缴付的定金及其它费用，并有权将该物业另行出售，无需通知认购方。期间因房产局启用2014年版商品房买卖合同，为此，未能按时与原告签订商品房买
卖合同，但就此已向客户作出必要的说明。后经被告公司置业顾问多次催促原告来签订《商品房买卖合同》，但原告以各种理由不来签订合同。根据《商品房销售管理办法》第十条、
第二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告不退回定金给原
告没有违反相关法律规定，原告作为客户不按约定履行自己的义务就应该承担相应的责任，原告至今还在占用该套房源，亦造成了被告不能出售该房，因此，即使双方解除合同也不退
回原告所交纳的认购定金。且双方签订的《星光大道认购书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条“商品房的认购、订购、预订等
协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原、被告的商
品房买卖关系已经成立。因此，被告认为双方应继续履行商品房买卖合同，相互不追究对方责任。
被告百色市海龙房地产有限公司，为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、营业执照及法人代表身份证明，证明被告的主体资格；
2、商品房预售许可证复印件、税务登记证复印件、组织机构代码复印件，证明被告具备商品房预售许可；
3、星光大道认购书复印件、定金收据复印件，证明原、被告双方签订了认购书，并对购房定金进行了约定；
4、关于签订商品房买卖合同的通知复印件、关于要求就贵公司开发的星光大道楼盘尽快签订商品房买卖合同的函复印件、证人证言（即：陆某与原告女儿李艳及原告黄春明的通话
记录以及证人陆某、罗某到庭证言），证明双方就签订合同的意向；
5、2014年7月7日关于举办2014年版《商品房买卖合同示范文本》有关培训的通知、2014年7月21日关于启用2014年版商品房买卖合同示范文本的通知、
2014年版《商品房买卖合同示范文本》有关培训的通知，证明新合同是按照百色市房产管理局的要求重新拟定，并在房产局备案方能对外签订；
6、2013年、2014年新版合同及备案证明复印件，证明新版本合同，主要体现保护买受人及双方的利益，与旧版合同比较没有实际性变动的事实。
7、（2014）右民一初字第2003号民事判书，证明同类案件已得到法院支持。
经庭审质证，被告对原告提供的1、2、3、4、5组证据的真实性没有异议，对第6、7组证据认为被告方并未收到原告所发的函，因此对这两组证据的真实性，关联性有异议。原
告对被告提供的1、2、3组证据的真实性没有异议，对第四组证据的第1、2份证据没有异议，对第5、6组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。对于被告提供的第
4组第3份证据即证人陆某及罗某的证言，证人亦到庭接受质询，原告对证人的证言有异议，认为证人系被告公司的员工，证言不利于原告，证言内容也不能证明是原告的真实意
思表示，因此，对证人证言的真实性及证明效力有异议。对第7份证据的真实性、合法性没有异议，但认为（2014）右民一初字第2003号案与本案不具有关联性。
对双方当事人提供的证据，本院认证如下：对原告提供的证据，被告对第1、2、3、4、5组证据没有异议，经审查，上述证据来源合法，内容客观真实，本院予以认定，原告提供
的6、7组证据，被告对其真实性、关联性均有异议，认为被告方并未收到原告所发的函，就第6组证据，原告提供的国内标准快递改退批条上注明的退回原因系因拒收退回，在该快
递单上亦注明了内件品名为关于商品房买卖合同有关条款进行协商的函，因此，对该证据本院予以认定，对第7组证据，原告未能提供被告签收或拒收邮件的相关证据，对第7组证据
的真实性，本院不予认定。
对被告提供的第1、2、3组证据及第4组证据1、2份，原告没有异议，本院予以认定；原告对被告提供第5、6组证据的真实性没有异议，但对证据的证明目的有异议，本院对其
真实性予以认定。对于被告提供的第4组第3份证据即证人陆某及罗某的证言，原告有异议，虽然证人到庭接受了质询，也当庭播放电话录音，但因证人系被告公司员工与被告
之间有利害关系，故对证人证言，本院不予认定。对（2014）右民一初字第2003号民事判书的真实性、合法性本院予以认定，但对关联性因原告提出异议，为此，本院对该证
据的关联性不予认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
被告百色市海龙房地产有限公司系经营房地产开发、经营及建材信息咨询服务等业务的公司，公司于2014年3月1日在百色市工商行政管理局注册，取得《营业执照》。被告公司
于2014年5月23日取得广西百色市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》（编号：百房预字（2014）第8号），符合商品房预售条件。
2014年6月28日，原告与被告签订《星光大道认购书》，双方在认购书中约定：原告认购被告方开发出售的百色市城北一路18号1幢1单元10楼1001号房产，建筑面积
为103.33平方米，认购单价为4423元，认购总价为457066元，认购定金为20000元。该认购书的认购条款第6条约定：“认购人应从与出售方签署认购书
之日起七日内必须与出售方签署《商品房买卖合同》并交纳该房首付房款。如在约定时间内，认购方未能向出售方付清购房款并签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本
认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴付的定金及其它费用，并有权将该物业另行出售，无需通知认购方。《商品房买卖合同》的内容经双方已经确定，均无异
议。”认购书签订当日原告即交纳了20000元认购定金，被告亦出具收款收据给原告。双方签订认购书时，被告将七日后需签订的《商品房买卖合同》文本给原告进行了审阅，
原告未提出异议。认购书签订后，原、被告双方并未在7日内签订《商品房买卖合同》，被告称因百色市房产管理局启用2014年新版《商品房买卖合同》，历经合同示范文本的业
务培训、合同报批等过程，被告因此暂停购房合同的签订，造成原、被告双方未能按期签订购房合同，原告亦认可被告所辩称理由。后被告于2014年9月26日向原告发出通知，
要求原告收到通知后7日内前往被告公司签订合同。在此期间原告曾于2014年9月23日致函要求被告尽快签订合同。后因原告认为2014版的《商品房买卖合同》存在刻意免
除和减轻卖房者责任，加重购房者责任的条款，因此，原告于2014年10月17日向被告发出《关于就商品房买卖合同有关条款进行协商的函》，但该住函被告于2014年
10月19日拒绝签收，该信函被退回原告。为此，双方至今都未能协商签订《商品房买卖合同》，原告遂于2014年11月17日诉至法院，请求判决令：被告返还房屋预购定金
人民币20000元。
庭审中，被告认为新的2014年版《商品房买卖合同》，为了维护交易双方的公平性，更好地体现买受者的利益，许多条款对买受者更为有益。为此，被告才没有与原告签订原
2013年版合同。现被告同意在2013年版合同条款基础上，加上2014年版合同中对原告有利的条款由原告进行选择，与原告签订《商品房买卖合同》。但原告不同意继续签
订《商品房买卖合同》，坚持其诉请。
另查明，2014年7月21日百色市房产管理局向被告发出《关于启用2014年版商品房买卖合同示范文本的通知》，该通知第一条内容“房地产开发企业在2014年7月
26日民（含26日）后预售或销售商品房的，应使用2014年版商品房买卖合同示范文本与购房人签订合同”；第三条内容为“房地产开发企业在2014年7月26日前日与购
房人订立的合同仍可使用有2000年版的商品房买卖合同示范文本，但需在2014年8月26日前到市房产管理局交易中心办理备案登记手续。我局将于2014年8月26日关
闭旧版的网上签约备案平台，备案受理窗口同时停止受理旧版的商品房买卖合同备案”。
本案争议焦点为：
1、原、被告所条签订的《星光大道认购书》如何定性；
2、《商品房买卖合同》未能订立是谁的过错；
3、原、被告所签订的《星光大道认购书》应否解除；
4、原告诉请被告返还认购定金20000元有无事实和法律依据。
本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订《星光大道认购书》，约定原告购买被告公司开发项目名称为星光大道的一处房产，该认购书系双方真实意思表示，其内容不违反法
律、法规的规定，应合法有效，本院予以认定。
1、原、被告签订的《星光大道认购书》如何定性的问题。原、被告双方签订的《星光大道认购书》，确认单中明确表明预出售房屋的位置、销售面积、单价、总价；并约定了定金的
交付方式以及签订商品房买卖合同的时间等内容，当事人双方对商品房买卖合同之内容进行确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第5条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品
房买卖合同。”之规定，认定商品房认购书实为商品房买卖合同，应当具备两个条件：一、具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二、出卖人已经
按照约定收受购房款。本案中，原、被告在签订《星光大道认购书》时，虽注明了双方对商品房买卖合同内容已经确定，但并未签订商品房买卖合同，而是在认购书中约定于七日后签
订商品房买卖合同，该认购书系约定双方在一定的时间内签订合同的约定，而并非系买卖关系的确立；就第二个条件而言，被告收受的是认购定金，并未收受双方所约定的购房款，因
此，该《星光大道认购书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，不能认定为双方商品房买卖合同关系已经成立。因此本
院对被告“原、被告的商品房买卖关系已经成立”的主张不予支持，本案《星光大道认购书》应认定为商品房预约合同，原、被告之间形成商品房预约合同关系。
2、关于商品房买卖合同未能订立是谁过错的问题。根据诉辩双方的意见及相关证据，原、被告双方未能在约定的7日期间内订立《商品房买卖合同》，之后经双方协商仍未能订立合
同，原因在于：一是被告所称的因百色市房产管理局启用2014年新版《商品房买卖合同》，需经培训和合同报批等过程，导致认购书签订后7日内不能按期签订合同，有被告提供
的百色市房产管理局的通知可证实。该通知于2014年7月21日发出，此时已经超过了双方约定的签订合同的时间，因此，百色市房产管理局启用2014年新版《商品房买卖合
同》，不能成为被告未在约定时间内与原告签订商品房买卖合同的正当理由，但原告对此不予追究，并且还在约定期限届满后，于2014年9月23日致函被告要求尽快签订《商品
房买卖合同》，2014年9月26日被告亦通知原告于七日内签订《商品房买卖合同》，但双方并未在该期间内签订合同。2014年10月17日原告致函被告要求就商品房买卖
合同中的有关条款进行协商，虽然该函被告拒绝签收，但足以证明原、被告均有签订合同的意愿，但最终双方未能就其后签订的商品房买卖合同条款达成一致意见，致使合同未能订
立。原告认为新版合同加重购房者责任，因而要求与被告协商合同条款，但被告拒绝签收，由此可证实，双方未能签订商品房买卖合同，原告并不存在过错。双方在认购书签订后均履
行了自己的义务，最终未能达成一致意见签订《商品房买卖合同》，双方均不存在过错。
3、关于原、被告签订的《星光大道认购书》应否继续履行的问题；因上述原因，原、被告未能在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，亦未能在履行期限届满后达成一致意见，庭
审中，经本院调解，被告同意在2013年版合同条款基础上，加上2014年版合同中对原告有利的条款由原告进行选择，双方继续签订《商品房买卖合同》。但原告不同意和解，
坚持其主张。本院认为，双方签订的《星光大道认购书》履行期限届满，且原告不同意继续履行合同，该《星光大道认购书》己无法继续履行，应予终止。
4、关于原告诉请被告返还认购金20000元有无事实和法律依据的问题。本案的《商品房买卖合同》未能订立，是以上原因造成，而不归责于原、被告任何一方的责任，原、被
告双方均履行了协商的义务，仍未能达成一致意见，签订商品房买卖合同，双方不存在违约行为，应属于不可归责于当事人双方的事由。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同
纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合
同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原告主张被告返还认购定金人
民币20000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告在此期间还占用了该套房源，给其造成了损失，因此，即使解除双方签订《道光大道认购书》也不予退回原
告的认购金。保留原告在认购书中约定预购买的房屋是被告应履行《道光大道认购书》的合同义务之一，而原告亦履行了其合同义务，最后未能签订商品房买卖合同，原告并不存在过
错，因此，被告的理由不充分，本院不予采纳。
综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、《商品房销售管理办法》第十六条、第二十二条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品
房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第四条、第五条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告签订的《星光大道认购书》；
二、由被告百色市海龙房地产有限公司返还原告黄春明商品房认购定金人民币20000元。
案件受理费300元，减半收取150元，由被告百色市海龙房地产有限公司负担。
上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年
内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届
满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处
理。
代理审判员 农 慧
二〇一五年二月四日
书 记 员 谭雯心