北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终727号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京携诚创耀资产管理有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十区37号楼6层601室。
法定代表人：马显亮，总经理。
委托诉讼代理人：林焜，北京英淇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王虹锟，北京市大都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙军，男，1968年11月13日出生，住河北省三河市。
委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。
上诉人北京携诚创耀资产管理有限公司（以下简称携诚创耀公司）因与被上诉人孙军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初27841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官王朔、陈茜参加的合议庭，于2018年1月10日公开开庭进行了审理。上诉人携诚创耀公司的诉讼代理人林焜、王虹锟，被上诉人孙军的诉讼代理人何宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
携诚创耀公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持携诚创耀公司一审诉讼请求或发回重审。2.本案诉讼费由孙军负担。事实和理由：一、一审法院未批准携诚创耀公司申请法院至工商局的调查取证申请，致使认定事实不清。据携诚创耀公司了解，房屋作为工商注册地址的条件是需要房屋有明确权属，或提交房屋产权证书或提供买卖合同、租赁合同、开发商原始登记凭证（开发商大房本），工商局告知“北京市通州区运河核心区IV-07地块F3其它类多功能用地1#办公、商务型公寓、商业楼3层2单元311房屋（以下简称涉案房屋）无法办理工商注册是开发商未办理大产权证的原因，但无权向携诚创耀公司出具文书，应由法院调取”。一审法院驳回该项申请，致使认定事实不清。而且一审法院未向携诚创耀公司出具驳回调查取证的通知书，属于程序违法。二、孙军的合同义务包括“保证涉案房屋能够进行工商注册及配合办理工商注册”，一审法院只认定孙军承担了配合义务，并未就其保证义务进行认定，属于认定事实不清。正因为孙军没有取得涉案房屋房产证，所以签订租赁合同时，携诚创耀公司才要求将该条款写入合同。孙军未尽到其“保证义务”，应承担违约责任。三、涉案房屋网络、空调存在问题，一审判决认定携诚创耀公司未提交证据证明这些问题是由孙军造成的，故孙军不存在违约行为。涉案房屋空调是中央空调，宽带是物业统一安装，当然不是孙军造成的，但其未保障空调设备、网络宽带适合办公环境，已经构成违约。携诚创耀公司自行配备和修缮得以再次出租，孙军应承担携诚创耀公司遭受的预期利益损失。四、一审法院适用法律错误。五、一审判决携诚创耀公司承担孙军的律师费缺乏法律依据，有失公平。
孙军辩称，同意一审判决，不同意携诚创耀公司的上诉请求。一、一审中携诚创耀公司向法院申请的调取证据与本案没有任何关联性，不属于法院查询的范围，属于携诚创耀公司自行举证的范围，一审法院的程序合法。二、携诚创耀公司与其客户解约的原因并非无法办理工商注册而是因为办公网络的问题。即使不能办理工商注册登记也不影响携诚创耀公司将涉案房屋进行转租营利。三、涉案房屋租赁合同是携诚创耀公司提供的格式合同，对于合同条文的理解应该有利于携诚创耀公司，携诚创耀公司作为专业的房屋租赁投资公司，对于房屋是否能够办理工商注册相对于孙军而言具有明显的专业和信息优势，其对房屋能否办理工商登记应该尽到更多的注意义务，在一审中携诚创耀公司也承认涉案房屋现在已经可以办理工商登记。四、签订涉案房屋租赁合同时孙军向携诚创耀公司提供了涉案房屋的商品房预售合同，该合同可以表明涉案房屋的现状及办理房屋所有权证的具体时间，因此对于涉案房屋何时能够办理工商登记携诚创耀公司应该有所预期，且其作为专业的房屋租赁公司，应当比孙军更清楚是否何时才能够办理工商注册。五、携诚创耀公司认为涉案房屋网络和空调存在问题，但却一方面将涉案房屋出租给客户，另一方面却起诉要求孙军继续履行合同，可见涉案房屋不存在任何影响使用的问题，且孙军出租给携诚创耀公司只是毛坯房，携诚创耀公司在转租时理应进行装修并提供符合办公的相应条件，因此所谓涉案房屋设备保障问题与孙军没有任何关系。六、携诚创耀公司主张律师代理费缺乏事实和法律依据，双方在合同中明确约定了律师费由败诉方承担，且携诚创耀公司在起诉时也要求孙军承担律师费，孙军反诉要求携诚创耀公司承担律师费符合合同约定。携诚创耀公司认为孙军的律师费显失公平没有任何事实依据。携诚创耀公司的诉讼标的总额424328.01元，按照北京市律师的收费办法，律师费应该是29459.68元，按照河北省的收费办法，律师费应该是27459.68元，孙军仅主张了21000元的律师费明显低于上述标准，因此孙军的律师费不存在任何显失公平的地方。
携诚创耀公司在一审中起诉称：1.判令孙军继续履行房屋租赁合同；2.孙军向携诚创耀公司支付违约金312804元；3.孙军向携诚创耀公司支付租金23255.51元及居间服务费20208.41元，以上合计43463.92元；4.孙军向携诚创耀公司赔偿房屋空置损失63122.09元；5.孙军向携诚创耀公司支付律师费4938元；6.诉讼费由孙军负担。事实和理由：2016年9月25日，携诚创耀公司与孙军签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定孙军将涉案房屋出租给携诚创耀公司，用于办公、培训、会议及经营使用。但至今该房屋一直无法办理工商注册手续，携诚创耀公司已与实际使用人办理了退租，房屋至今空置。该房屋还存在空调无法使用、电梯停运、宽带无法使用等问题，给携诚创耀公司的出租及实际使用人造成了极大的困扰及相关经济损失。
孙军在一审中答辩并反诉：要求携诚创耀公司向孙军支付律师费21000元。事实及理由：一、同意继续履行合同的诉讼请求。二、孙军不存在违约行为，不同意支付违约金、租金、居间服务费、房屋空置损失、律师费及诉讼费，携诚创耀公司要求的违约金、房屋空置损失等诉求重复，都是违约金范畴。三、租赁合同约定，败诉方承担胜诉方的诉讼费及律师费，孙军为本案支付的律师费理应由携诚创耀公司承担。
携诚创耀公司针对孙军的反诉在一审中答辩称，不同意孙军的反诉请求，本案还没有最终结果，不同意支付。
一审法院认定事实：2016年9月25日，孙军与携诚创耀公司签订了租赁合同，该合同约定，孙军将涉案房屋出租给携诚创耀公司，涉案房屋建筑面积为170.37平方米，出租状态为毛坯，房屋所有权人为孙军；房屋租赁期限自2016年9月26日至2021年3月25日，其中免租期为2016年9月26日至2017年3月25日；孙军授权携诚创耀公司出租给第三方使用，涉案房屋用途为办公、培训、会议及经营使用；孙军保证涉案房屋可办理工商登记注册，并保证积极配合携诚创耀公司或该房屋使用方办理工商登记，如孙军原因无法办理工商注册，则携诚创耀公司有权单方解除合同，孙军承担违约责任并赔偿携诚创耀公司经济损失。该合同还约定，本合同项下发生争议引发诉讼产生的诉讼费及胜诉方律师费全部由败诉方承担。该合同附件三中含有孙军与北京绿地京驰置业有限公司（以下简称绿地公司）签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），该预售合同中约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权要求退房或要求继续履行合同。租赁合同签订后，孙军依约将涉案房屋交付携诚创耀公司。
2017年1月23日，携诚创耀公司将涉案房屋转租给北京玖宏文化传播有限公司（以下简称玖宏公司），后双方于2017年3月1日签订《解约协议》，该协议约定，涉及的租赁房屋（含涉案房屋）因办公网络未达到入户条件，玖宏公司在以上房间内无法安装和使用网络，导致无法正常办公，故双方协商解除租赁合同。2017年6月5日，携诚创耀公司又将涉案房屋转租给信诚人寿保险有限公司北京分公司。现涉案房屋仍由携诚创耀公司转租使用。
另查，绿地公司系涉案房屋的开发商，绿地公司于2013年取得了建设用地规划许可证，于2015年取得了涉案房屋所在项目的国有土地使用权、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，于2016年取得了工程竣工验收备案表。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现携诚创耀公司主张因无法办理工商注册登记及无法办理网络等问题，认定孙军存在违约，要求孙军承担违约责任并赔偿损失。但根据已查明的事实，首先，本案争议焦点的涉案房屋能否进行工商注册登记的情况，对于企业住所的工商注册登记，按常理来看，出租方配合办理工商注册登记的主要义务即为提供适格的租赁房屋及房屋合法产权手续，本案中孙军已向法庭提交相关证据证明涉案房屋系合法建筑，用途为办公，涉案房屋的交易合同也已依法办理了相关网签备案手续，双方也均认可涉案房屋并没有用于其他企业的注册登记，孙军已承担涉案房屋具备办理工商登记条件的举证责任。现携诚创耀公司主张因无法办理工商注册登记及无法办理网络，导致对其使用及转租造成损失，孙军应承担违约责任，但其并未提供有效证据证明无法办理工商注册登记及网络系由孙军的原因导致的；其次，关于房屋产权证办理问题，双方签订的租赁合同附件三中就含有预售合同，有关房产证办理在预售合同中有明确的约定，携诚创耀公司在承租涉案房屋时应知晓房产证办理的相关情况；再次，携诚创耀公司主张涉案房屋网络和空调存在问题应认定孙军存在违约一节，但携诚创耀公司并未提供证据证明上述情况系由孙军造成的，同时，携诚创耀公司如主张出租人应履行维修义务，可通过合法途径与孙军协商解决或另行主张其权利。
综上，对携诚创耀公司要求孙军继续履行合同，根据已查明的事实，双方仍在继续履行合同，双方对继续履行合同不存在争议，该诉求不具有可诉性，一审法院对此不予处理；对携诚创耀公司要求支付违约金、租金、居间服务费并赔偿房屋空置损失费、律师费的请求，缺乏相关依据，一审法院对此不予支持。
对孙军反诉要求携诚创耀公司支付律师费的诉讼请求，理由正当，依据双方签订的租赁合同中已对此已有明确的约定，故一审法院予以支持，具体数额以委托协议及发票载明的金额为准。
依据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、携诚创耀公司赔偿孙军为本案支付的律师代理费21000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回携诚创耀公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，携诚创耀公司提交四组证据，用以证明可以办理工商注册登记的房屋应该具备的条件及涉案房屋因不具有房产证或开发商不具有原始登记凭证，故无法办理工商注册登记。并申请法院调查取证。经本院庭审质证，本院认为，该四组证据均不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》关于“新的证据”的规定，且与本案不具有关联性，故本院不予采信。
本院在二审期间依法补充查明：
一、作为租赁合同附件三的预售合同约定，第十二条交付条件（一）出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（上水、下水、市政双路供电、过渡性供电、供暖等）；4.出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。
二、孙军于2016年8月24日办理了入住手续。
三、携诚创耀公司营业执照中的经营范围包括：资产管理；投资管理；物业管理；出租商业用房等。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：2016年9月25日，孙军与携诚创耀公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，是有效合同。双方应按照合同约定履行各自义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案的焦点问题为以下几个，下面分别予以阐述。
一、关于涉案房屋能否办理工商注册登记与孙军是否构成违约之间的关系问题。
携诚创耀公司上诉认为“孙军的合同义务包括保证涉案房屋能够进行工商注册及配合办理工商注册，一审法院只认定孙军承担了配合义务，并未就其保证义务进行认定，属于认定事实不清”。对此本院认为，第一，孙京与携诚创耀公司签订租赁合同的同时，已经向携诚创耀公司交付其与绿地公司签订的预售合同，该合同明确约定孙军至迟可自2016年8月24日之日起的730日内取得房屋所有权证书，故携诚创耀公司对孙军不持有涉案房屋所有权证的现状是明知的，而且，有可能在两年后孙军方可取得房屋所有权证书。同时，预售合同第十二条第二款约定，商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，即具备规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、房屋面积实测技术报告书，并不包括第4项所列明的“出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明”，因此，携诚创耀公司对于绿地公司未取得涉案房屋所在楼栋的房屋权属证明亦应当是明知的。本院认为，作为经营出租商业用房的专业公司，携诚创耀公司对上述因素可能导致无法办理工商注册登记等合同履行风险应当是明知的，并应当对何时可以办理工商注册做出合理预期，现以此理由要求孙军承担违约责任，有失公平；第二，租赁合同约定“孙军保证涉案房屋可办理工商登记注册，并保证积极配合携诚创耀公司或该房屋使用方办理工商登记，如孙军原因无法办理工商注册，则携诚创耀公司有权单方解除合同，孙军承担违约责任并赔偿携诚创耀公司经济损失”，合同中虽约定有孙京保证涉案房屋可以办理工商登记，但并未约定具体可以办理的时间，在携诚创耀公司明知涉案房屋无产权证的情况下，应当理解为在房屋产权证办理完毕后能够办理工商登记。且只有在因孙军的原因无法办理工商注册时，孙军才应承担违约责任。即便如携诚创耀公司所说“涉案房屋无法办理工商注册是开发商未办理大产权证的原因”，该原因亦非孙军所致，故孙军不应承担由开发商所致无法办理工商登记的违约责任；第三，携诚创耀公司提交的证据不能证明其所受损失系因无法办理工商注册登记所致。综上所述，携诚创耀公司不能证明涉案房屋无法办理工商注册登记系因孙军所致，故孙军不应承担违约责任。
二、关于涉案房屋网络、空调存在问题与孙军是否构成违约之间的关系问题。
携诚创耀公司上诉认为“孙军未保障空调设备、网络宽带适合办公环境，已经构成违约”，对此本院认为，第一，租赁合同中并未约定应具备哪些条件才是适合办公环境的条件；第二，预售合同第十二条第二款约定，商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，并不包括第3项所列明的“满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（上水、下水、市政双路供电、过渡性供电、供暖等）”；第三，租赁合同明确约定涉案房屋交付时状态为“毛坯”，因此，携诚创耀公司对于涉案房屋交付时存在市政基础设施、其他设施不完备的现状是明知的。综上，本院认为，携诚创耀公司持该项上诉意见要求孙军承担违约责任缺乏合同依据，本院不予支持。
三、关于律师费的问题。
携诚创耀公司上诉认为“一审判决携诚创耀公司承担孙军的律师费缺乏法律依据，有失公平”，对此本院认为，租赁合同约定“本合同项下发生争议引发诉讼产生的诉讼费及胜诉方律师费全部由败诉方承担”，一审法院判决由携诚创耀公司承担孙军的律师费用具有合同依据，携诚创耀公司的该项上诉理由本院不予支持。
四、关于调查取证的问题。
携诚创耀公司上诉认为“一审法院未批准携诚创耀公司申请法院至工商局的调查取证申请，致使认定事实不清，且一审法院未出具驳回调查取证的通知书，属于程序违法”。对此本院认为，前面已经论述过办理工商注册登记与孙军违约之间的关系问题，故本院认为，携诚创耀公司申请调取的证据与本案无直接关联性，一审法院于2017年9月7日、2017年10月19日两次驳回其申请理由正当，且一审法院并未存在严重违反法定程序的情况，故本院认为，携诚创耀公司的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，携诚创耀公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15122元，由北京携诚创耀资产管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
审 判 员 王 朔
审 判 员 陈 茜
二〇一八年一月二十六日
法官助理 吴可加
书 记 员 李星月