陕西省榆林市榆阳区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）陕0802执异153号
案外人：马锁成，男，生于1967年5月27日，榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区，无固定职业，
申请执行人:陈涛，男，汉族，生于1967年12月13日，现住榆阳区，个体,
被执行人：郭阳，男，汉族，生于1979年12月26日，现住榆阳区，个体，
被执行人崔艳梅，女，汉族，生于1980年12月10日，现住榆阳区，个体，
在本院执行申请执行人陈涛与被执行人郭阳、崔艳梅民间借贷纠纷一案中，案外人马锁成对本院于2017年4月19日作出（2017）陕0802执1831号执行裁定书，裁定查封被执行人郭阳、崔艳梅名下所有的榆林市榆阳区东沙金沙路东金沙馨富园小区3幢2单元304室（房产证号：01××06号）房产一处提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人马锁成称，2015年7月16日，被执行人郭阳、崔艳梅因下欠案外人万树生的130万元债务无法偿还，双方经协商签订《以物抵债合同》一份，约定，将郭阳、崔艳梅名下预告登记所有的榆林市榆阳区东沙金沙路××小区××单元××室（房产证号：01××06号）房屋以物抵债给万树生，因为当时房屋所有权证未办理下来，故双方一直未办理过户登记手续。2015年8月13日，案外人马锁成与万树生通过榆林市星光房地产代理有限公司居间服务，协商一致签订《房屋买卖合同》，合同约定：万树生将榆林市榆阳区东沙金沙路××小区××单元××室（房产证号：01××06号）房屋出售于案外人马锁成，房屋总价款61万元。合同签订后，案外人于2015年8月23日向万树生支付房屋价款56万元，付款后万树生将房屋钥匙等交于案外人，案外人随即入住该房屋。2016年4月案外人又向万树生付清剩余房款5万元。2015年12月5日，该房屋由预购商品房登记转为房屋所有权证，登记在崔艳梅名下，郭阳为共有人。2016年4月19日，案外人预将房屋产权变更登记在儿子马龙名下，马龙与登记所有人崔艳梅向榆林市房地产交易管理所提交《转移过户申请人表》，并经榆林市房地产交易管理所申请同意办理。后因诸多客观因素影响，导致变更登记一直未办理完毕。直到2017年10月9日，案外人缴纳了个人所得税、印花税、契税等税费准备办理变更登记时，被告知该房屋已被法院查封，无法办理，为此，案外人特提出执行异议，请求解除对榆林市榆阳区东沙金沙路××小区××单元××室（房产证号：01××06号）的保全措施，中止对该房屋的执行。
案外人马锁成向本院提交了以下证据：
第一组：《以物抵债合同》复印件一份，用于证明：2015年7月16日，崔艳梅、郭阳将自己所有的榆林市榆阳区东沙金沙路××小区××单元××室（房产证号：01××06号）房产一套以物抵债给万树生，用于抵消崔艳梅、郭阳所欠万树生借款130万元的事实。
第二组：《房屋买卖居间合同》复印件一份、《房屋买卖合同》（经济成交版）复印件一份，用于证明：万树生与马锁成在榆林市星光房地产代理有限公司签订了房屋买卖合同，约定万树生将榆林市榆阳区东沙金沙路××小区××单元××室（房产证号：01××06号）房产一套出售于马锁成，成交价61万元，合同履行过程中的税费全部由万树生承担的事实。
第三组：收条复印件两支、银行流水查询单回执复印件一份，用于证明：合同约定房价61万元，已全部付清万树生，其中40万元转入万树生女儿万雪娇账户（账号：62×××64）中，剩余21万元给万树生现金。
第四组：《榆林市房屋买卖合同》复印件一份，转移过户审批表复印件一份、个人房屋交易征免税申报审核表（二）复印件一份、增值税发票复印件一份、契税、印花税、个人所得税发票复印件各一份，房屋转让手续费票据复印件一份，用于证明：1、2016年4月19日，马龙缴纳房地产转让手续费760元，2017年10月9日，马龙缴纳契税6750元、个人所得税4500元，印花税5元的事实。
第五组：物业管理收费票据9支，用于证明：案外人大儿子马龙在该房屋居住期间缴纳物业费、电梯费、垃圾费、采暖费的事实，另，案外人接收该房的时候物业处还有欠付的物业费，都是马龙垫付缴纳的。
第六组：1、原房产证复印件一份、住宅质量保证书复印件一份、业主手册复印件一份、住宅使用说明书复印件一份、集体土地证复印件一份，用于证明：万树生收到案外人付的全部房款后，将钥匙、房产证等材料交给案外人的事实。2、收款收据复印件五支、还款凭证复印件一支，现金缴款单复印件一份，用于证明：为了顺利过户，万树生将崔艳梅、郭阳的房屋抵押贷款偿还完毕，银行将房产证解押交给万树生，万树生将房本及上述票据交给案外人的事实。
本院查明，陈涛与郭阳、崔艳梅民间借贷纠纷一案，本院经审理，于2016年11月22日作出(2016)陕0802民初9793号民事判决书。该判决已经发生法律效力，因被执行人未能履行上述判决书所确定的法律义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院受理后，在执行过程中，本院于2017年4月19日作出（2017）陕0802执1831号执行裁定书，裁定查封了被执行人郭阳、崔艳梅名下所有的位于榆林市榆阳区东沙金沙路××小区××单元××室（房产证号：01××06号），查封期限三年。案外人马锁成不服，于2017年10月24日向本院提出书面执行异议申请，理由及请求如前所述。异议审查过程中，案外人向本院提供了上述证据。
本院认为，本案争议焦点为：案外人马锁成提出的异议理由是否成立，即其的异议请求是否应当予以支持的认定问题。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据上述当事人陈述及所提供的证据，经审查，其一，案外人称，2015年7月16日，万树生与被执行人崔艳梅、郭阳签订《以物抵债合同》，约定将郭阳、崔艳梅名下预告登记所有的榆林市榆阳区东沙金沙路××小区××单元××室（房产证号：01××06号）房屋以物抵债给万树生，因为当时房屋所有权证未办理下来，故双方一直未办理过户登记手续，2015年8月13日案外人马锁成与万树生签订《房屋买卖合同》（经济成交版），万树生将该房出售于案外人，房屋总价款61万元。2015年12月5日，该房屋由预购商品房登记转为房屋所有权证，登记在崔艳梅名下，郭阳为共有人。2016年4月19日案外人预将产权变更登记在大儿子马龙名下，大儿子马龙、儿媳闫满香与被执行人崔艳梅、郭阳签订《榆林市房屋买卖合同》。案外人所举《以物抵债合同》、《房屋买卖合同》、《榆林市房屋买卖合同》均未进行公证，截止法院查封该房之前，案外人也未办理完成房屋过户手续，故不能证明其所要证明的事实。其二，案外人虽提供了银行打款凭证，但收款人为万雪娇，不能证明案外人系支付涉案购房款的事实。其三，虽然案外人提供了物业办出具的收款收据，用户名为马龙，但不能证明案外人是以权利人的身份实际占有使用涉案房屋的事实。其四，案外人称该房于2015年9月10日由自己占有使用，本院于2017年4月19日裁定对该房予以查封，案外人称自己于2016年8月份知道房屋被查封的事实，并于2017年10月9日缴纳了契税、个人所得税及印花税，案外人在占有该房的期间未办理房屋过户登记，未对房屋买卖合同进行公证,亦未提供证据证明非因其自身原因未能办理过户登记手续的事实。综上，案外人所提供证据不能证明其系《物权法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条所规定的涉案房产的权利人，亦不能证明其购买涉案房屋符合该规定第二十八条所规定的情形，其所提出的执行异议不能排除对涉案标的物的执行。据此，案外人的异议理由不能成立，其异议请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人马锁成的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 康建军
人民陪审员 刘红艳
人民陪审员 高永义
二〇一七年十二月一日
书 记 员 李 媛