黑龙江省双城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双民初字第1790号
原告：张某某，现住双城市。身份证号为：232101195804290226
委托代理人：栾志勤，男，1953年12月16日出生，汉族，现住双城市双城镇奋斗街二委**组。
被告：郜某某。身份证号×××
委托代理人：姜春杰，女，黑龙江天一律师事务所律师。
被告：刘艳秋，现住双城市。
身份证号：×××
被告：韩加富，男，1973年5月20日出生，汉族，农民，现住双城市联兴乡安家村寇家屯。
身份证号：×××
被告刘艳秋、韩加富共同委托代理人：郭京伟，黑龙江京伟律师事务所律师。
原告张某某与被告郜某某、刘艳秋、韩加富买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人栾志勤、被告郜某某的委托代理人姜春杰、被告刘艳秋、韩加富及其委托代理人郭京伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张某某诉称：郜某某、刘艳秋、韩加富三人相互串通以隐瞒和欺骗的手段令张某某分别于2009年2月25日、2009年3月9日同郜某某签订两份房屋买卖协议，骗取张某某购房款人民币550，000.00元。现请求法院判令房屋买卖协议无效，由郜某某、刘艳秋、韩加富返还人民币550，000.00元并赔偿经济损失596，292.50元。事实经过：张某某与刘艳秋系非常要好的佛友，刘艳秋与韩加富系夫妻，郜某某系韩加富的姐夫。2009年，刘艳秋利用张某某对她的信任，隐瞒了与韩加富、郜某某之间的身份关系，编造了其“朋友”郜某某在北京因赌博钱欠债急于低价出卖房地产还债且该房地产在近二年的规划拆迁范围内，须秘密买卖，否则以550，000.00元无法买到的谎言，多次介绍和撮合张某某购买。基于对刘艳秋的信任，张某某分别在2009年2月25日、2009年3月9日与郜某某签订了两份购房协议，协议约定：郜某某将其自有的房产和畜禽养殖地卖给张某某，两次合计价款550，000.00元。张某某按协议约定付清了房屋及土地价款550，000.00元后投资100，000.00元购买了奶牛在所受让的养殖地饲养。在饲养过程中，由于郜某某、刘艳秋的多次刁难而赔钱卖掉。后刘艳秋、郜某某以房、地产闲置为由提出返租15年，租金15，000.00元，并由他们在该场地建筑牛舍，租赁期满则所建牛舍作为租金归张某某所有，张某某信以为真与郜某某、刘艳秋签订了返租协议。而郜某某、刘艳秋的实际目的是以规范化牛场名义每年从政府领取70余万元的政府补贴。在两次的买卖活动中，郜某某谎称两处房产的产权证及土地使用证在外地，过几日取回，所以未向张某某出示并交付买卖房屋及土地的权属证书。2014年7月，张某某偶然从他人处得知：郜某某不是两处房地产的所有权人，便找到郜某某和刘艳秋要求提供所购房屋的产权证书及土地使用证，郜某某和刘艳秋向张某某提供了编号为“双城房权证联兴乡字第35-B0000**号”的房产证，但该产权证体现的产权人为韩加富，房产用途为：畜禽养殖地，土地使用权证上体现的使用权人亦为韩加富，面积为9500平方米。对此，张某某提出质疑：因为出卖人郜某某不是房产所有人和土地使用权人、证照上所体现的面积与张某某所购房屋及受让土地面积亦不符，并且刘艳秋与郜某某刻意隐瞒了郜某某与韩加富系近亲属关系的事实，所以多次与郜某某、刘艳秋、韩加富交涉，要求合同无效，返还购置款550，000.00元或重新与韩加富、刘艳秋签订购房协议，郜某某、刘艳秋以韩加富是法律上的产权人而实际产权人系郜某某为由狡辩同时拒绝作为产权人重新签署协议。故起诉至法院，要求判决两份购房协议无效并由刘艳秋、郜某某、韩加富返还购房款550，000.00元，赔偿经济损失利息596，292.50元（其中230，000.00元本金的利息是以民间借贷利率2.5%计算，220，000.00元本金的利息是按照银行贷款利率8.7‰计算的）同时承担本案的诉讼费用。
被告郜某某辩称：一、2009年2月25日、2009年3月9日与张某某签订的两份购房协议及其价款属实；二、郜某某在签订两份购房协议后实际收到房价款并不是55万元而是50万元，其中5万元系返租房租金，此款在张某某的购房款中直接扣除；三、郜某某所出卖的房屋及转让的土地系与韩加富、刘艳秋三人共同共有。对此有2014年8月18日张某某与韩加富、刘艳秋签订的协议书及2014年8月23日土地使用权确认图可以证明。综上，郜某某并未与刘艳秋、韩加富恶意串通，购房协议是双方在平等、自愿的基础上签订的，建议法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告韩加富、刘艳秋辩称：（一）、张某某是在对韩加富与郜某某的合伙关系知情并认可的前提下与郜某某签署的两份购房协议，不存在隐瞒和欺骗情形。两份购房协议的签订经过是：自2000年起，郜某某与韩加富合伙养殖奶牛。于2008年从联兴乡安强村民手中受让取得面积为8745平方米的土地使用权，依法申请办理了三项用地审批手续后在该地上建造了面积为144平方米的厂房，后韩加富以其个人名义向相关行政机关申领了土地使用权证和房屋产权所有权证。2009年初，因合伙养牛需要追加投资，郜某某经与韩加富协商将其享有的厂房所用权和土地使用权的部分份额转让给了韩加富，后因韩加富亦缺少资金周转，其妻子刘艳秋便向张某某借款，张某某得知这一情况后提出由其出资购买作为一个投资项目。刘艳秋向郜某某说明了该情况后，郜某某亦同意转让，但提出张某某购买后须将所购房屋及受让土地回租，使他可以继续与韩加富合伙养牛。在刘艳秋的多次撮合下，张某某与郜某某于2009年2月25日签订了购房协议，同时签订了租房协议一份，协议约定：张某某将所购房屋及受让土地反租给郜某某，期限为五年，每年租金5，000.00元。协议签订后，双方按协议履行了合同。因当时奶牛行情看涨，合伙双方预定追加资金不足，郜某某提出再行转让其享有的厂房和土地份额，考虑到先前已经转让给张某某部分份额，便优先征求了张某某的意见，张某某表示同意购买，于是2009年3月9日，双方签订了第二份购房协议，同时口头达成反租协议：张某某将所购房屋及受让土地反租给郜某某，期限为五年，每年租金5，000.00元。协议达成后，双方均按约履行了合同。2012年8月18日，张某某与郜某某重新签订了租房协议，将租期调整为15年，租金合计150，000.00元，并约定租用期满后，土地上的建筑物归张某某所有，同时约定双方于2009年2月25日签订的租房协议作废。由于郜某某在与张某某签订购房协议之前，韩加富已经以其名义申领了房屋所有权证和土地使用证，所以韩加富在2009年9月和2010年3月份领取两证之前向张某某告知：其可直接申请办理过户登记手续，但张某某不愿负担过户费用，称相信韩加富夫妇，要求直接登记于韩加富名下即可；（二）、两份购房协议合法有效，应受法律保护。签订两份购房协议是张某某与郜某某的真实意思表示，内容不违反法律，法规的强制性规定，且双方已经实际履行；（三）、韩加富与刘艳秋同意并愿意配合张某某办理相关的产权过户手续，张某某的利益并没有受到损害，所以其诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。
原告张某某为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：
证据一、“购房协议”二份，意在证明被告郜某某伙同被告刘艳秋以房地产的所有人和中间人的身份与原告签订两份“购房协议”以及原告二次共交付购房款55万元的事实。2009年2月25日签订的“购房协议”内容是：甲方（郜某某）将自有房产土地面积（1500）平方米，房屋面积79.2平方米卖给乙方（张某某），房照、土地使用证齐全，双方协商价格为425，000元人民币（周围设施不动）。2009年2月25日，房款一次性付清，自付款之日起房地产权归乙方（张某某）名下为业，恐后无凭，立字为证，中间人：刘艳秋；2009年2月9日签订的“购房协议”内容为：甲方（郜某某）将自有房产土地面积400平方米，房屋面积21.2平方米卖给张某某所有，房照、土地使用证齐全，价格125，000元人民币，2009年3月9日房款一次性付清，自付款之日起房地产权归乙方（张某某）名下为业，恐后无凭，立字为证。中间人：刘艳秋，东邻：刘某甲；
证据二、产权证复印件（原件在证人刘某甲处），来源于被告郜某某，意在证明郜某某出卖给原告的房屋产权人是被告韩加富，而该产权证所体现的面积亦与郜某某出卖给原告的房屋面积不符；
证据三、土地使用证（1347）。意在证明被告郜某某不是其所转让的畜禽饲养地的土地使用权人，实际使用权人为被告韩加富，且该土地使用证所体现的土地使用面积8745平方米、不是两份“购房协议”上约定的1800平方米；
证据四、土地分割图2份。该图上标注土地使用权证持有人是刘艳秋，见证人是郜某某。意在证明三被告以此图欺骗原告的事实；
证据五、土地使用证复印件一份，来源于证人刘某甲，该土地使用证体现的土地使用权人系被告韩加富，面积为9500平方米，意在被告郜某某以使用权人的名义与原告签订土地转让协议的同时又与案外人刘某甲签订了土地转让协议的事实；
证据六、2014年8月18日的协议书一份，意在证明被告刘艳秋、韩加富拒绝在该协议书上签字，三被告共同欺骗原告的事实；
证据七、牛舍养殖场地照片六张，意在证明三被告以牛舍养殖场地为道具，串通欺骗原告的事实。
证据八、音像资料（光盘、录音摘录），意在证明被告刘艳秋、韩加富拒绝在2014年8月18日协议书上签字以及原告所购买房屋及受让土地的面积情况；
证据九、还款协议一份，意在证明原告因受被告的欺骗遭受经济损失的事实；
证据十、房地产档案、查询证明、畜禽饲养地和设施农业用地养殖水面用地使用合同复印件一份。意在证明两份购房协议上所体现的房屋产所有人及土地使用权人系被告韩加富，不是郜某某的事实；
证据十一、租房协议复印件二份，意在证明协议约定租期年限与韩加富取得使用权的年限一致，到期后该块土地将被村委会收回，原告将无法实际取得租金和使用的权利，所以协议存在明显的欺诈行为；
证据十二、被告刘艳秋、韩加富作为出卖方，第三人刘某甲作为买方，被告郜某某作中间人签订的购房协议复印件二份，证据来源于刘某甲，意在证明该两份协议与原告和郜某某所签订的购房协议所体现的系同一片土地、同一座房屋，而产权人却不同，所以三被告存在欺骗行为；
证据十三、证人黄某某出庭作证，证言的主要内容为：原告因养牛用款于2009年2月22日向其借款23万元，约定月利率2.5%，此款至今未偿还。意在证明原告因向被告郜某某购买房屋和受让土地搞养殖而举债的事实；
证据十四、证人刘某乙出庭作证，证言的主要内容为：（一）、证人于2009年2月曾陪同原告去债权人黄某某处取借款23万元；（二）、2014年8月18日，证人陪同原告去刘艳秋家签订买房补充协议时韩加富不在场，只有刘艳秋与郜某某在协议书上签了字。意在证明原告向刘艳丽借款以及2014年8月18日的协议书韩加富没有签字的事实；
证据十五、证人刘某甲出庭作证，证言的主要内容是：（一）2009年经刘艳秋联系，证人与郜某某签订了买卖协议，面积是500平方米，约定价款14.5万元，实际交付给郜某某购房款13.1万元，余下1.4万元用以抵郜某某5年的返租租金，当时刘艳秋亦从郜某某处购买了500平方米；2010年证人又从刘艳秋处购买了580平方米房地产，支付给刘艳秋20.08万元购置款。两次买卖时韩加富及刘艳秋给其出示的产权证及使用权证的所有人和使用权人名字都是韩加富，因证照上所体现的面积大于证人所某某，证人当某某，刘艳秋称：因韩加富办营业执照土地面积不够与郜某某商量后，郜某某同意将他的土地权属变更为韩加富的名字；（三）、自郜某某处买房时郜某某交给证人房照复印件时告知原件在韩加富处。2014年夏天某日，因本案原告张某某白天找郜某某补手续，郜某某当晚打电话告知证人去其住处取走房照原件，意图是由证人代某某。而郜某某提供的土地使用证复印件，经与土地部门核实没有登记。（四）、证人与原告张某某所购买的房屋及土地面积包含在同一个房照和同一个土地使用权证的面积之内。
被告郜某某为证实其主张的事实成立，向法院提交了如下证据并当庭举示：
证据一、2009年2月25日、2009年3月9日郜某某与原告张某某签订的购房协议复印件二份。意在证明被告郜某某与原告张某某于2009年两次签订购房协议，而且实际履行的事实；
证据二、租房协议二份。意在证明被告郜某某与原告签订两份购房协议的当日，原告又将所卖房屋回租给郜某某并已实际履行的事实；
证据三、2014年8月18日协议书复印件一份。意在证明原告明知郜某某所卖的房屋及土地登记在被告韩加富名下的事实。
被告韩加富、刘艳秋为证实其主张的事实成立，向法院提交了如下证据并当庭举示：
证据一、被告韩加富、刘艳秋身份证复印件各一份。用于证明被告韩加富、刘艳秋的身份情况；
证据二、购房协议复印件二份。意在证明原告分别于2009年2月25日和2009年3月9日与被告郜某某签订《购房协议》，分两次购买被告郜某某自有的建筑面积共计100.4平方米的房产和使用面积共计1820平方米的土地使用权，转让价款共计人民币550，000.00元一次性付清等事实；
证据三、集体土地使用权证和房屋所有权证复印件各一份。意在证明被告韩加富于2009年9月2日领取集体土地使用权证，于2010年3月2日领取房屋所有权证，以及原告向被告郜某某购买的诉争房屋所有权和土地使用权登记在被告韩加富名下的事实；
证据四、租房协议复印件二份。意在证明被告郜某某分两次将诉争房屋所有权和土地使用权转让给原告后，双方又签订租房协议，原告将诉争房屋及房屋占用范围内的土地使用权回租给被告郜某某使用，被告郜某某以在该地块上建造的牛舍作为租金，租期届满后土地上所有建造物归原告所有等事实；
证据五、2014年8月18日，张某某与韩加富、刘艳秋签订的协议书一份，意在证明原告于2014年8月18日与被告韩加富、刘艳秋签订协议确认可能性份额的事实，进而证明原告已经明确认可从被告郜某某处购买房屋及受让土地登记在被告韩加富名下的的事实。协议主要内容：登记在韩加富名下的建筑面积为144平方米的房屋中（产权证号为：双城房权联兴乡字第35-B00000**），有100.4平方米归张某某所有，登记在韩加富名下的8745平方米的土地使用证【证号为：双集用（09）第1347号】中，有1820平方米的使用权人为张某某，韩加富并未在上述房屋及土地上出资，只是名义上的产权人，不享有任何权利，实际权利人为张某某。2014年8月23日，张某某绘制了一份土地使用面积确认图，韩加富、刘艳秋等相关人员分别签字确认各自拥有的土地使用面积；
证据六、土地使用面积确认图照片一幅（该图由原告自行绘制，图上文字由其女儿书写）。意在证明原告于2014年8月23日绘制确认图确认其拥有土地使用面积1820平方米，该土地登记在韩加富名下的土地使用权证上并由相关权利人签字确认的事实；
证据七、证人王某某出庭作证。证言的内容是：（一）、证人与张某某、刘某丙的朋友。2009年2月的一天，刘艳秋、张某某、刘艳萍和证人在佛店聊天，刘艳秋说郜某某因资金紧张想出售一块土地，张某某想卖这块土地作投资（这块地是郜某某与韩加富从村民手里购买，以韩加富名义申办的使用证）。第二天，张某某找到刘艳秋后又找到郜某某，张某某与郜某某当面商谈了价格，购买的房屋面积大约70多平方米、土地面积约1500多平方米，共计价款42.5万元（支付了40万元，2.5万元作为转包给郜某某的承包费）过了段时间张某某又从郜某某手里买了一块土地，此次购买房屋面积20多平方米，土地使用面积400平方米，共计价款12.5万元（支付了10万元，剩下的2.5万元作为转包给郜某某的承包费），先后两次都是在佛店签订的合同，证人皆在场。后来，曾有人以每平方米2000-3000元的价格向张某某购买房屋、转让土地；（二）、韩加富、刘艳秋在2009年9月至2010年申办房照及土地使用证期间，曾告知张某某办理过户手续，张某某不愿花费过户费用，称相信韩加富、刘艳秋夫妇，所以其购买的房屋及土地办理在韩加富名下；（三）、听韩加富、刘艳秋、告艳河说他们三人在经办养牛场时合伙购买的土地，是合伙关系；（四）、张某某在2009年购买了房屋及土地后没有在该场地养牛。
经庭审质证，被告郜某某对原告提供的证据的质证意见如下：对证据一、证据二、证据三的质证意见是：对证据的真实性没有异议，但该证据不能证明被告有欺骗行为。因三被告系合伙养牛，虽然申办土地使用权以及房屋所有权的审批手续均系韩加富名字，但有郜某某份额在内，该证据体现的郜某某所出售的房屋及转让的土地系郜某某的份额，故不存在欺诈；对证据四的质证意见是：对没有郜某某签字的分割图不予质证。对有郜某某签字的分割图的真实性没有异议，对证据旨向有异议：2014年8月23日，郜某某对该地块已经没有使用份额，在此之前郜某某已将自己土地使用权份额扣除转让给张某某的面积之外的部分全部转让给合伙人韩加富夫妇，因而以见证人身份在该确认图上签字，故不存在欺诈行为；对证据五的质证意见是：因原告提供的是复印件，不能确定其真实性，所以不予质证；对证据六的质证意见是：对协议书真实性没有异议，对证据旨向有异议：第一，韩加富对该协议内容同意并认可，该协议上没有韩加富、刘艳秋签字是因为此协议由原告打印后找韩加富签字时，韩加富不在家而不是拒绝签字，当时已经约定韩加富回来后即签字；第二、该协议已经说明甲方系张某某、乙方系刘艳秋、韩加富，协议第一条、第二条及第三条均明确房屋的部分实际所有人及土地的部分实际使用权人为张某某，亦明确写明因张某某购买的房屋及土地均与郜某某出卖给韩加富、刘艳秋的房屋、土地坐落于同一地块，无法办理各自产权证照，故皆包含在韩加富名下的证、照内；对证据七的质证意见是：对照片的真实性没有异议，但该组照片不能证明被告存在欺诈的事实，却反证了三被告确实拥有牛场、房屋以及郜某某反租牛场后建造了牛舍的事实；对证据八的质证意见是：有异议，原告当庭播放的音像资料与其提交的录音摘录不是同一内容。音像资料所体现的是签订租房协议的问题而非录音摘录所体现的2014年8月14日关于在协议书上签字的问题，所以该证据对原告的主张不具有证明效力；对证据九的质证意见是：有异议，此还款协议系2014年8月1日签订的，不能证实原告于2009年3月9日及2009年2月25日的购房款来源为借款；对证据十的质证意见是：对证据的真实性无异议，对证据旨向有异议：该组证据中所体现的发证、登记、使用时间不能证明三被告存在串通欺骗行为；对证据十一的质证意见是：对该证据真实性无异议，对旨向有异议：张某某系完全民事行为能力人，与郜某某签订租房协议是她真实的意思表示，此租房协议不能证明郜某某具有欺诈行为；对证据十二的质证意见是：对证据真实性无异议，对证据旨向有异议：2009年4月20日的购房协议所体现的土地使用面积及房屋面积均与郜某某出卖和转让给张某某房屋面积和土地面积不一致，且2010年8月17日的购房协议上已经标明西邻是张某某，所以不存在同一房屋、同一地块两次出卖的情形；对证据十三的质证意见是：有异议，证人陈述的借款时间与事实、常规相违背，不属实；对证据十四的质证意见是：第一、对证人关于张某某向黄某某借款问题的陈述有异议，证人的证词回避了有关借款利息及是否出具欠据等关键问题；第二、对证人就2014年8月18日签订协议的陈述没有异议，该证言恰恰证实了签订协议时韩加富不在场的事实；对证据十五的质证意见是：证人关于郜某某给她土地使用证复印件的陈述不属实，因当时土地使用证没有批下来。
经庭审质证，被告刘艳秋、韩加富对原告提供的证据的质证意见如下：对证据一的质证意见是：对证据的真实性没有异议，对证据旨向有异议：但该证据不能证明被告有欺骗行为。因三被告系合伙养牛，虽然申办土地使用权以及房屋所有权的审批手续均系韩加富名字，但有郜某某份额在内，该证据体现的郜某某所出售的房屋及转让的土地系郜某某份额，故不存在欺诈；对证据二、证据三的质证意见是：对该证据真实性无异议，但该证据不能证明三被告之间存在欺诈及恶意串通的行为。因郜某某与韩加富系合伙关系，二人将合伙财产登记在其中一人名下符合法律规定，不能以此否定郜某某享有财产份额的事实；对证据三的质证意见是：对证据旨向有异议，因郜某某转让给原告的土地使用权份额只是合伙财产的一部分，故不存在独立办理土地使用权证的事实；对证据四的质证意见是：对证据旨向有异议。第一、刘艳秋在2014年8月23日确认图中以持有人身份签字是基于与被告韩加富是夫妻关系，所以代表韩加富在确认图上签字确认。第二、在签订2014年8月23日确认图时，郜某某已将其合伙的份额转让给韩加富，所以在该协议中是以见证人身某某。第三、该两份证据可以证明张某某对其购买的土地使用登记在韩加富名下的事实是明确予以认可的，至少在2009年3月9日（第二次买房之前）已经知道该事实的存在；对证据五的质证意见是：此证据系复印件，无法确定其客观真实性，如果该证据是客观真实的，则可以证明原告对其购买的土地使用权登记在韩加富名下知悉的事实；对证据六的质证意见是：对该证据真实性没有异议，对证据旨向有异议：第一、刘艳秋、韩加富对协议内容认可不存在拒绝在协议上签字的行为，原告手中持有另外一份刘艳秋、韩加富签字的协议却不出示，目的难测；第二、该协议已经明确韩加富只是法律上的产权人，而实际权利人为张某某，由此看出张某某对其从郜某某处购买的房屋及土地登记在韩加富名下的事实是知情并认可的；第三、该份证据恰恰证明了房屋及土地办理在韩加富名下的原由；第四、整个协议内容反映了从张某某与郜某某购买房屋的经过到登记在韩加富名下的原因以及后来权属份额确认的经过，充分证明了原告诉称2014年7月知悉上当后要求合同无效返还购房款及赔偿损失的事实不成立；对证据七的质证意见是：对照片没有异议，但该证据不能证明三被告之间存在恶意欺诈的事实；对证据八的质证意见是：第一、该证据与本案不具有关联性。张某某投资购买房、地的资金来源不在本案审理范围内，投资的盈亏与三被告亦没有关联；第二、若张某某欲证明2009年2月22日向黄某某借款事实存在，应向法庭提供出借资金来源证据；对证据十的质证意见是：对档案真实性没有异议，对证据旨向有异议。该份证据反映了韩加富从村民手中受让取得土地使用权，然后与村委会签订三项用地土地使用权合同并在土地管理部门办理了三项用地审批手续，最后申领了土地使用权证的过程，体现出韩加富在法律上是本案诉争地块的使用权人；对证据十一的质证意见是：真实性无异议，旨向有异议。第一、该协议（2012年8月18日）约定的租期截止日2027年8月18日与档案所体现的使用期至2027年12月有间隔，即使协议日期与档案日期一致，亦可以按照法律规定办理继续使用的审批手续；第二、该协议恰恰证明了张某某购买房屋及受让土地目的是投资，具体反映在：协议中约定，如果国家征地、占用，乙方（郜某某）无权干涉，土地上一切补偿款均归甲方（张某某）所有，该条款没有约定返还租金的事项，也就是说如果郜某某第一年投资建牛舍被征用，补偿金全部归张某某所有，租金不予退还；对证据十二的质证意见是：对两份证据真实性没有异议，但该两份购房协议不能证明张某某与郜某某签订的协议具有同一性，却互相印证了郜某某与韩加富是合伙关系同时反证了刘某甲所买地块与张某某所买地块不存在重合的事实。另外，该两协议与张某某提供的证据四亦相互印证了郜某某与韩加富是合伙关系以及刘某甲与张某某所买地块不存在重合的事实；对证据十三的质证意见是：证人证言旨向与本案不具有关联性，证人关于出借资金来源的陈述缺乏真实性；对证据十四的质证意见是：对证人关于2014年8月签订协议经过的陈述没有异议，该证言恰恰证明了韩加富当时不在场，而不是拒绝在协议上签字，同时证明了双方当事人发生口角，刘艳秋在情绪激动下说出气话，二人事后在协议书上补签名字的做法与原告签订协议书的行为形成合意；对证据十五的质证意见是：证人关于郜某某提供给其土地使用证复印件的陈述不属实，因当时土地使用证没有批下来，并且证人陈述第一次购房合同的签订经过与张某某向法庭提供的证据十二所反映的内容不符，所以不属实。
经庭审质证，原告张某某对被告郜某某提供的证据的质证意见如下：对证据一、证据二的质证意见是：真实性无异议，对旨向有异议：郜某某不是房地产所有权人，却以所有权人名义出卖房地产，违反了法律规定；对证据三的质证意见是：因该证据是复印件，所以不同意质证。
经庭审质证，被告刘艳秋、韩加富对郜某某提供的证据的质证意见是：对证据一至证据三皆无异议。
经庭审质证，原告张某某对被告刘艳秋、韩加富提供的证据的质证意见如下：对证据一的质证意见是：与本案无关；对证据二的质证意见是：对证据指向有异议：因为该房产不是郜某某的，所以其无权出卖，该证据却证明了原告已经支付了全额房价款的事实；对证据三的质证意见是：真实性无异议，旨向有异议：该证据反证了郜某某不是其所出卖和转让的房屋和土地的权利人的事实；对证据四的质证意见是：真实性无异议，但该协议不能证明郜某某在该土地上建筑牛舍的事实；对证据五的质证意见是：对韩加富、刘艳秋签字时间有异议，要求对该证据进行保全，同时对韩加富、刘艳秋伪签字时间进行鉴定，如系伪签字将依法追究韩加富、刘艳秋伪造证据的责任；对证据六的质证意见是：真实性无异议，该平面图是三份不是一份。郜某某对其不具有使用权的土地进行转让的行为无效，韩加富、刘艳秋对集体使用的养殖土地亦无权转让。根据法律规定，房地产销售必须以登记机关的登记过户为准，三被告以自制的地图作为出卖房产及转让土地的依据不成立；对证据七的质证意见是：证人证言自相矛盾，不属实。
经庭审质证，被告郜某某对刘艳秋、韩加富提供的证据一至证据七皆无异议。
本院对原告提供的证据的认证意见是：证据一、证据十一系原、被告共同签署，反映的内容客观真实，且协议已实际履行，能够证明原、被告达成合意并已交付购房款的事实，为有效证据，本院予以采信；证据二、证据三与原告申请法庭自房产处和国土资源局调取并提供的证据九所记载的内容一致，证明了原告所购买房屋的产权人及受让的土地使用权人系被告韩加富的事实，为有效证据，本院予以采信；证据四系原告绘制，反映了原告及案外人刘某甲与被告刘艳秋、郜某某对所购买房屋及受让土地面积及位置边界的确认和划分，与原告所提供的证据六所反映的相关内容可互相印证，系有效证据，本院予以采信；证据五系复印件，不能确定其来源和真实性，不是有效证据，本院不予采信；证据六与被告刘艳秋、韩加富所提供的证据五所反映的内容完全一致，只是原告所提供的协议书的落款处没有刘艳秋、韩加富的签名而刘艳秋、韩加富所提供的协议书中落款处有刘艳秋和韩加富的签名（庭审中，原告提出对刘艳秋、韩加富所提供的协议书中落款处刘艳秋和韩加富签名的书写时间进行鉴定，庭后在法庭规定时间内却未提出相应的申请，应视为对签定申请的放弃）。原告在协议书上签名的行为是对协议内容的认可、被告即使是后补的签名亦是对协议内容的追认，所以该协议内容是原、被告双方共同认可的，证明了原告所购买房屋及受让土地面积及位置边界的确认、划分，同时该证据与证据四互相印证了原告知道其所购房屋及受让土地的权属登记在韩加富名下的事实，系有效证据，本院予以采信；证据七系牛场养殖地的牛舍及厂房实景照片，证明了被告建筑牛舍的事实，系有效证据，本院予以采信；证据八系在被告不知情的情况下取得，所反映的内容亦不是录音摘录所表述内容，所以不是有效证据，本院不予采信；证据九与证据十三、证据十四互相印证了原告因购买房屋和受让土地而举债的事实，同时证据十四的刘某乙关于2014年8月18日郜某某带领原告找韩加富签字时，韩加富不在场的陈述亦客观真实，所以证据九、证据十三、证据十四皆系有效证据，本院予以采信；证据十二与证据十五的证人刘某甲关于其所购买的房屋及受让的土地登记在韩加富名下的事实相吻合，系有效证据，本院予以采信；证据十五的证人刘某甲关于关于其所购买的房屋及受让的土地登记在韩加富名下的陈述有效，其他陈述因缺少佐证，本院不予采信。
本院对被告郜某某提供的证据的认证意见：证据一与原告所举示的证据一相同，系有效证据，本院予以采信；证据二与原告所举示的证据十一相同，系有效证据，本院予以采信；证据三与原告所举示的证据六及被告刘艳秋、韩加富所举示的证据五内容相同，系有效证据，本院予以采信。
本院对被告韩加富、刘艳秋提供的证据的认证意见是：证据一客观、真实系有效证据，本院予以采信；证据二与原告举示的证据一相同，内容客观、真实，系有效证据，本院予以采信；证据三与本院调取的土地档案中所体现的内容一致，客观、真实，系有效证据，予以采信；证据四与原告举示的证据十一相同，内容客观、真实，系有效证据，本院予以采信；证据五与原告举示的证据六内容一致，系有效证据，本院予以采信；证据六与原告举示的证据四中2014年8月23日的分割图相同，系有效证据，本院予以采信；证据七的证人关于原告与被告郜某某签订买房协议及钱款交付金额的陈述客观、真实，此部分证言有效，本院予以采信，而证人的其他陈述因缺乏法律和事实依据，本院不予采信。
经审理查明：一、刘艳秋与韩加富系夫妻，郜某某系韩加富的姐夫。2009年2月25日，原告张某某与被告郜某某签订了一份“购房协议”，协议内容为：“甲方（郜某某）将其自有的房产土地面积1500平方米，房屋面积79.2平方米卖给乙方（张某某）所有，房产、土地使用证齐全（周围设施不动），双方协商价格为425，000.00元人民币。2009年房款一次性付清，自付款之日起房地产权归乙方名下为业，恐后无凭，立字为据，此协议一式三份。甲方：郜某某，乙方：张某某，中间人：刘艳秋。”，同日，张某某与郜某某又签订了“租房协议”一份，原告张某某将其购买于郜某某的房屋及受让土地又返租给了被告郜某某，租期为五年，租金为每年5，000.00元共25，000.00元。购房协议及租房协议签订后，张某某交付给郜某某购房款400，000.00元，租金款25，000.00元直接从原告的购房款中扣除，合同签定后被告郜某某没有向原告交付房屋产权证和土地使用证。2009年3月9日，原告又与被告郜某某签订“购房协议”一份，内容为：“甲方（郜某某）将其自有的房产土地面积400平方米，房屋面积21.2平方米卖给乙方（张某某）所有，房产、土地使用证齐全，双方协商价格为125，000.00元人民币。（周围设施不动）2009年3月9日，房款一次性付清，自付款之日起房地产权归乙方名下为业，恐后无凭，丽字为据，此协议一式三份。甲方：郜某某，乙方：张某某，中间人：刘艳秋”，同日，张某某与郜某某又口头达成了租房协议，原告张某某将其当日购买于郜某某的房屋及受让土地回租给了被告郜某某，租期为五年，租金为每年5，000.00元，共25，000.00元，购房协议及租房协议达成后，张某某当日交付给郜某某购房款100，000.00元，租金25，000.00元直接从原告的购房款中扣除。合同签定后被告郜某某没有向原告交付房屋产权证和土地使用证。2012年8月18日，原告张某某与被告郜某某重新签订了一份租房协议，协议约定：被告郜某某继续租用原告所购买的房屋和土地，同时可以在原告受让的土地上建筑牛舍，租期为15年即：自2012年8月18日至2027年8月18日，所建牛舍作为租金15万，租期届满后归原告所有，同时约定之前的租房协议作废。协议签订后，该土地上建造了牛舍。至此，被告郜某某始终没有向原告交付房屋产权证和土地使用证。二、张某某与郜某某签订买房协议所体现的房屋面积包含在双城房权证联兴乡字第35-B0000**号房屋的面积之内，该房屋系禽畜养殖的厂房，建筑面积为144平方米，土地使用权为集体，产权人系被告韩加富，登记时间为2010年3月2日；张某某所受让的土地面积包含在双集用（09）第1347号土地面积之内，该土地的地类用途系畜禽饲养地，使用权类别为三项用地，使用期限至2027年12月，使用总面积为8745平方米，土地使用权人系被告韩加富，发证时间为2009年9月2日，该土地系被告韩加富与寇胜彦、赵雪峰受让于联兴乡安强村村民徐朝忠的承包田，2003年10月10日，韩加富在申批三项用地时，以保证书的形式承诺：“在使用期满后，将依照国家的法律规定要求进行复垦”；三、被告刘艳秋、韩加富作为所有权人（卖方）分别于2009年4月20日、2010年8月17日与案外人刘某甲（买方）签订购房协议，两次协议所出卖的房屋面积亦包含在双城房权证联兴乡字第35-B0000**号房屋的面积之内，所转让的土地面积亦包含在双集用（09）第1347号土地面积之内；四、2014年8月23日，原告找被告对所购买房屋和受让土地的面积和界线予以确定时已经知道其所购房屋的所有权人和受让土地的使用权人皆登记在韩加富名下，但始终不知道其所购买的房屋及受让土地的使用年限至2027年12月；五、原告张某某因向郜某某购买上述房屋及受让土地而举债；六、三被告自认系合伙关系，经庭后调取工商登记档案查明：韩加富于2007年4月5日办理了个体养牛场执照，名称为双城市联兴乡天合牧业养殖场、组成形式为个体经营、从业人数为1人、资金数额为5万元，2011年9月2日更名为双城联兴乡兴牧奶牛养殖场，组成形式为个体经营，从业人数为1人，资金数额为400万，经营期限为2015年9月2日，经营面积为3400平方米；七、庭审中，被告韩加富、刘艳秋自认：韩加富名下的双城房权证联兴乡字第35-B0000**号房屋为二人共同所有，对双集用（09）第1347号土地二人系共同使用权人。
根据双方当事人的诉、辩主张，本案争议焦点为：一、原、被告所签订的两份“购房协议”及“租房协议”的效力；二、原告关于要求被告赔偿损失的主张应否得到支持。
（一）、关于原、被告所签订的两份“购房协议”及“租房协议”的效力问题，本院认为：本案原告所购买的房屋系用于养殖奶牛的厂房，属于临时性建筑，所受让的土地性质为集体所有，系三项用地，具有使用年限的限制，土地到期后按照法律规定必须复耕，地上的建筑物应无条件拆除。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中原告所受让的土地系集体所有土地，其上的建筑物也系临时性建筑，所以此房屋买卖和土地转让违反了法律规定。另外，原、被告所签订的“租房协议”中的一条重要条款就是被告以所建牛舍作为租金，租期届满，牛舍归原告所有，双方所约定的租期2027年也是韩加富对该土地的使用年限，期满后牛舍将无条件拆除，此合同目的无法实现。而且原告所购房屋系整体房屋的一部分、所受让土地也只是韩加富所经营的养殖场的一部分，被告关于可办理独立房照和土地使用证的抗辩事由亦不可能实现。所以，原、被告之间所签定的买卖协议和租房协议既违反了法律规定又不能实现合同目的，即：原、被告所签订的两份“购房协议”及“租房协议无效；
（二）、原告关于要求被告赔偿损失的主张应否得到支持。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十二条
当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：1、假借订立合同，恶意进行磋商；2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3、有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，三被告故意隐瞒与订立合同有关的房屋系临时性建筑及土地期满后复垦的重大事实，违背了诚实信用原则，令原告在认为其所购买的房屋和受让的土地可以长期使用的前提下签订合同，原告因此造成的利息损失属于信赖利益损失，三被告应依法予以赔偿。由于原告向他人借款时约定的月利率2.5%超过了银行同期贷款利率的四倍，违反了相关法律规定，所以对于其超出部分不予保护，应按照1999年中国人民银行贷款的基准月利率4.95‰的四倍1.98%计算。对于原告自有资金的部分则应按照中国人民银行同期贷款的利率计付利息。
综上，本院认为：虽然原告签署协议的直接相对人系被告郜某某，但被告韩加富、刘艳秋作为原告所购卖房屋和受让土地的所有权人和使用权人对被告郜某某的出卖和转让行为予以追认，而原告在得知产权人和使用权人系被告韩加富的情况后，亦同意买受房屋和受让土地的行为是对合同的主体韩加富、刘艳秋的认可，所以“买房协议”和“租房协议”的相对人实际上系三被告，三被告对此合同后果应共同承担责任。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条的规定，判决如下：
一、被告张某某与被告郜某某签订的购房协议合同和租房协议无效；
二、被告郜某某、韩加富、刘艳秋返还原告张某某人民币500，000.00元；
三、被告郜某某、韩加富、刘艳秋赔偿原告张某某利息损失：其中以23万为本金的部分利息按照月利率1.98%计息，自2009年2月23日起至判决书确定的给付期限内实际履行之日止；以27万为本金的部分按照1999年的人民银行贷款基准月利率4.95‰计息，自2009年2月25日起至判决书确定的给付期限内实际履行之日止。
上述二、三项于判决生效后十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理9，300.00元、保全费5，000.00元由被告郜某某、韩加富、刘艳秋共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 赵冬梅
审判员 于纯新
审判员 于 红
二〇一五年二月二十五日
书记员 黄慧明