河北省秦皇岛北戴河新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0392民初317号
原告：刘翠华，女，1963年3月1日出生，汉族，企业干部，现住黑龙江大庆市让胡路区。
委托诉讼代理人：王忠学，男，1963年8月10日出生，汉族，干部，现住黑龙江大庆市让胡路区，与原告系夫妻关系。
委托诉讼代理人：侯强，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被告：秦皇岛市海业房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市南戴河林海道2号。
法定代表人：秦海林，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张建华，男，1964年7月19日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市经济技术开发区，系该公司法律顾问。
原告刘翠华与被告秦皇岛市海业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告刘翠华的委托诉讼代理人王忠学、被告秦皇岛市海业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼，第二次庭审原告刘翠华的委托诉讼代理人王忠学、侯强、被告秦皇岛市海业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘翠华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法提高约定违约金，即按同期银行贷款利率计算违约金；2.请求被告依法赔偿原告违约金共计23623元。（200408*6.15%*23个月/12月=23623元）。3.请求被告退还原告所交付的配套费共计5000元。4.请求被告退还多收原告的公共维修基金共计1058元。5.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年11月21日原告在被告处购买由被告开发的位于抚宁县南戴河宁海道东侧地块（戴河仕嘉）2号楼-1-1602号商品房，建筑面积为49.16平方米。为此，双方先后签订了《商品房销售协议》，《商品房买卖合同》，原告按照约定如期支付了购房款共200408元人民币。依据双方所签订的上述协议明确约定，被告应在2011年5月30日之前，将具备交付条件的原告所购买的上述商品房交付给原告使用。但直至2013年4月28日，被告才应原告的请求将仍然没有通过综合验收备案手续，没有取得商品房综合验收备案表，不具备交付条件的房屋交付给原告。致使原告的合法权益收到严重侵害，给原告造成严重的经济损失。且按照协议约定的违约金无法弥补因被告违约行为给原告造成的损失。另有被告在签订商品房买卖合同时，单方收受本应由其自行承担的配套费5000元以及多收取原告公共维修基金共计1058元。对于被告违约赔偿以及退还配套费、公共维修基金等事宜，虽经原告多次与被告进行协商，但始终无法达成一致意见。无奈之余，原告为维护自身的合法权益，依据双方所签订合同的明确约定以及《中华人民共和国合同法》第114条第2款以及相关民事法律、法规的明确规定，诉至法院，望支持原告诉请。
秦皇岛市海业房地产开发有限公司辩称，1.原告起诉超过我国民法通则第137条的诉讼时效，依法应该予以驳回原告全部诉讼请求；2.被告在履行合同过程中并没有违约行为，因此不承担违约责任；3.原告收取被告的配套费和公共维修基金符合国家计委财政部关于住房建设收费的（2001）585号文件的规定，被告收取的上列费用具有足够的法律依据，并不违反相关政策和法律法规的规定，因此被告没有理由退还合法收取的上列费用；4.由于原告起诉超过法定的诉讼时效，且所有诉讼请求不具有相应的法律依据和事实依据，因此请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。
本案审理过程中，对原告主张“被告退还多收原告的公共维修基金共计1058元”的诉讼请求，被告当庭予以认可。
本院经审理认定事实如下：2009年11月21日，原、被告签订以被告为出售方（甲方）、以原告为购买方（乙方）的《商品房销售协议》，协议明确约定，“一、房屋位置：乙方自愿购买甲方开发的戴河仕嘉公寓2栋1单元1602号。二、房屋价格：公寓建筑面积为48.88m2，单价4100元/m2，金额（人民币）200408元……。三、付款方式：甲乙方双方在签订协议之日起，乙方应向甲方预付全款200408元（定金不退）……，乙方逾期付款超过3天，甲方有权出售此房。四、交房日期：甲方预计于2011年5月30日（遇不可抗拒的情况或政府行为除外）将验收合格的房屋交付乙方使用。五、违约责任：本协议经甲乙双方签订，不得单方撕毁，如有违约，甲方（遇不可抗拒的情况或政府行为除外）如未能按本协议预计时间将该商品房交付乙方使用，乙方有权追究甲方违约责任，甲方按预付款的同期银行活期存款利率支付给乙方，协议继续履行。乙方未按甲方规定的交款时间交款，甲方可另售，并在所交房款中扣除10%的手续费……”。
协议签订当日即2009年11月21日，原告交付购房全款200408元，交付配套费5000元。2010年5月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同就《商品房销售协议》中相应条款已约定的相关内容，未做新的约定。2013年4月28日，原、被告签订物业服务合同、房屋装饰装修管理协议。2013年10月8日，原告交付专项维修资金2950元，之后在政府部门办理房屋产权证等相关手续时，发现被告上交专项维修资金数额与被告向原告收取数额不符，被告多收取原告公共维修资金共计1058元，本案审理过程中，被告经核对，对多收取原告公共维修资金共计1058元的事实及数额均当庭予以认可并同意退还。
2013年2月28日、2014年5月20日、2015年4月7日、8日、2016年9月13日，原告先后分别以向被告对外邮箱多次发出信件、当面协商、手机短信联系等方式，就被告不交房、迟延交房的逾期违约金及配套费等问题，长时间进行交涉，直至诉至法院。
上述事实，有《商品房销售协议》、《商品房买卖合同》、物业服务合同、房屋装饰装修管理协议、交付购房款、配套费、专项维修资金等发票、致海业集团第一封信、第二封信及相关邮件往来的邮件截图、协商谈话录音、短信截图及原告陈述笔录等在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告签订《商品房销售协议》，就商品房买卖的主要内容进行了明确约定，并且原告按约定交付了购房款，根据上述规定，双方签订的《商品房销售协议》实际上起到了商品房买卖合同的作用，在之后签订的《商品房买卖合同》对协议中已约定条款未做新的约定的情况下，该《商品房销售协议》约定内容，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，其约定内容对双方具有约束力。协议签订后，双方当事人应当秉着诚实信用原则，切实履行自身的义务。
协议约定了交房日期即“甲方预计于2011年5月30日（遇不可抗拒的情况或政府行为除外）将验收合格的房屋交付乙方使用”及违约责任即“如有违约，甲方（遇不可抗拒的情况或政府行为除外）如未能按本协议预计时间将该商品房交付乙方使用，乙方有权追究甲方违约责任，甲方按预付款的同期银行活期存款利率支付给乙方，协议继续履行”，原告举证证明被告于2013年4月28日交房，逾期交房23个月，被告虽不予认可，但不能提供其按约交房的相关证据，被告关于其在履行合同过程中并没有违约行为的抗辩理由不能成立。自2013年2月28日原告发出“致秦皇岛海业集团的一封信”开始，先后通过多次发邮件、面谈、手机短信、电话联系等方式，就被告逾期交房违约金的问题进行交涉，原告提交的相关证据，能够形成证据链，相互印证，足以证明原告关于被告逾期交房违约金的诉请未超过法定诉讼时效，故原告关于被告逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。被告关于原告诉请给付逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
关于原告要求“提高约定违约金，即按同期银行贷款利率计算违约金”的诉请，庭审中，原告陈述要求提高违约金计算标准，因其购房款一部分是通过银行贷款支付，所需承担的同期银行贷款利率高于协议约定的同期银行活期存款利率。本案中，原告在购买1602号商品房时，于2009年11月21日签订《商品房销售协议》当日，即向被告支付了全部购房款，该房无按揭贷款。庭审中，原告举证于2010年10月19日在昆仑银行大庆分行贷款30万元，部分用于支付1602号房款。该贷款合同显示贷款用途为“房屋装修”而非用于交付购房款。而在原告同时起诉的同期购买的另一商品房销售合同纠纷中，原告于协议签订之日除交付部分首付款外，剩余房款按揭贷款并在协议中明确约定。所以，综合上述情况，即便本案涉案商品房的购房款需要贷款支付，在双方签订《商品房销售协议》时，有部分房款要通过银行贷款方式支付而且需为此承担同期银行贷款利息，对此项支出，在双方签订协议之时，原告就应早有预见。如果认为约定违约金标准过低，在协议签订之时，原告就应提出并对该款约定进行修改。原告在明知会有同期银行贷款利息需要承担的情况下，对约定违约金条款未做修改并依然与被告签订《商品房销售协议》，协议的签订是双方意思自治的结果，在没有证据证明有其他损失的情况下，原告要求提高违约金计算标准的诉请，本院不予支持。被告逾期交房违约金的计算标准，以双方协议约定的同期银行活期存款利率为计算标准，被告自2011年5月30日起至2013年4月28日止，逾期交房23个月，应给付原告逾期违约金1660.04元。
原告在《商品房销售协议》签订当日即2009年11月21日，在交付购房全款的同时，向被告交付了开具票据为“配套费”的款项5000元。庭审中，原告陈述称，在协议签订时，围绕配套费问题双方有过协商，协议中“配套费”项下所涉收费项目及金额已经划掉，认为该笔费用不应由原告负担。根据原告当庭陈述，在签订协议当日，原告就认为配套费不应由原告负担而于协议签订当日依然向被告交付5000元配套费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，原告第一次致信被告是在2013年2月28日，在原告向被告发出第一封信时，原告关于退回配套费的诉请，就已经超过诉讼时效。因此，原告关于退回配套费的诉请，本院不予支持；被告关于原告主张退回配套费的诉请已经超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持。
关于原告要求被告退还多收取的专项维修资金共计1058元的诉请，从原告办理产权证时发现到之后的多次交涉，其该项诉请未超过诉讼时效。鉴于被告对多收取原告专项维修资金共计1058元的事实及数额，均当庭予以认可并同意退还，本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告秦皇岛市海业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘翠华逾期交房违约金1660.04元（以200408元为基数，以同期银行活期存款利率为计算标准，被告给付自2011年5月30日起至2013年4月28日止的违约金）；退还给原告专项维修资金共计1058元；
二、驳回原告刘翠华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费271元，由原告刘翠华负担90元，由被告秦皇岛市海业房地产开发有限公司负担181元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 员 赵丽萍
二〇一七年六月二十九日
代书记员 兰 兰
法律链接：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。