安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖04民终729号
上诉人（原审原告）：王龙成，男，1942年11月27日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区，
委托诉讼代理人：毛振龙，安徽信智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万传禹，安徽信智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淮南市土地储备开发中心，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山中路中建大厦十层，办公地安徽省淮南市田家庵区淮河大道金海大厦四楼，组织机构代码79982508-8。
法定代表人：鲍传华,该单位主任。
委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽八公律师事务所律师。
原审被告：淮南中迪置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区舜耕中路南侧汽贸大厦208室，统一社会信用代码91340400592671077E（1－1）。
法定代表人：王圣伟，该公司董事长。
上诉人王龙成因与被上诉人淮南市土地储备开发中心（以下简称储备中心）和原审被告淮南中迪置业有限公司（以下简称中迪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初5577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王龙成及委托诉讼代理人万传禹，被上诉人储备中心的委托诉讼代理人潘龙敏到庭参加诉讼。原审被告中迪公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王龙成上诉请求：1、撤销原判第二项，改判被上诉人赔偿上诉人拆迁安置房损失、自建房损失（补偿费）和支付临时安置补助费合计587475.74元，即比原判决增加48556.4元；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未支持上诉人要求被上诉人赔偿上诉人自建房损失（补偿费）33374.4元的请求并不合理。因旧城改造建设的需要，上诉人与被上诉人签订房屋拆迁安置补偿协议。上诉人自建房的位置在被拆迁有产权证房屋的旁边，显然在被上诉人的拆迁范围内，而作为拆迁主体的被上诉人在拆除有产权证房屋的同时也拆除了上诉人的自建房。上诉人认为双方在签订房屋拆迁安置补偿协议是以物权为基础的，按协议的原来内容被上诉人应该原址还原上诉人一套房屋。但由于被上诉人违约，导致安置房交付遥遥无期。上诉人无奈之下，才选择解除原来的协议。但上诉人的自建房也在整体拆迁的范围内，理应获得补偿。二、原审法院在计算超出房屋面积5.89平方米时按2700元/平方米赔偿上诉人，上诉人认为不符合法律规定，也不合理。房屋拆迁安置补偿协议中，安置房面积小于被拆迁房面积，超出5.89平方米，当初约定按2700元/平方米赔偿上诉人。但这是2009年签订的协议，距离上诉人起诉时已经过了七年之久，这七年时间房地产市场已经发生巨大变化，房屋价格也是迅猛增长。超出的5.89平方米也应该按照现在的市场价格赔偿上诉人损失。而原审法院按照2700元/平方米计算损失与现实差距太大，显然不合理。综上，原审法院判决认定事实部分有误，判决部分不当。恳请二审法院在查明案件事实后依法予以改判，维护上诉人的权益。
储备中心辩称：上诉人要求增加的两项没有事实、法律依据，一审判决正确，请求维持原判。
王龙成向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告储备中心签订的房屋拆迁安置补偿协议；2、被告赔偿原告损失人民币611425.4元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1.王龙成提交的《房屋拆迁安置补偿协议》，证明：原告与被告于2009年9月5日，签订房屋拆迁补偿协议，双方约定原告将房屋交由被告拆除，被告在原地新建云景华城，还原原告一套面积为91.86平方米的房屋；被告应支付原告临时安置费、拆迁补助费等。储备中心对该证据真实性没有异议，但认为土地已移交开发商，储备中心的权利义务已转移给开发建设单位。本院认证意见：签订该协议的主体双方是储备中心和王龙成，中迪公司并不是该协议的相对方，且中迪公司虽然为云景华城项目的开发建设单位，但因拆迁人对该案案涉地块的房屋拆迁工作仍未完成，中迪公司未取得该地块的土地使用权，其对该块土地尚未取得开发的权利，故根据合同的相对性原则，该协议的权利义务不应由中迪公司享有和负担，故本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认;2.王龙成提交的自建房平面图，证明原告自建房屋面积69.53平方米，被告应支付自建房补偿33374.4元。储备中心对该证据的真实性无异议。本院认证意见：王龙成与储备中心签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中并未对自建房补偿进行约定，因储备中心对该证据的真实性无异议，故本院仅对其真实性予以确认;3.储备中心提交的2009年第35号淮南市人民政府专题会议纪要(旧城改造工作专题会议纪要)一份，证明：旧城改造项目，储备中心是项目名义拆迁人，不是拆迁实施主体。王龙成对该证据的真实性无异议，对证明观点有异议，认为储备中心仍是拆迁主体，是由其委托区政府，储备中心仍就是安置主体和义务人。本院认证意见：该证据与储备中心提交的证据2012年田家庵区人民政府《田家庵区云景华城项目协调会议纪要》能够互相印证，本院对其真实性予以确认;4.拆许字（2006）第13号房屋拆迁许可证、淮国用（2007）第030003号国有土地使用权证、淮通字（2007）第15号关于云景华城项目申请变更拆迁主体报告，证明：涉案土地已经转移给开发建设单位，按照房屋拆迁安置补偿协议第10、11条约定，权利义务已转移给开发建设单位。王龙成对该证据的真实性无异议，对观点有异议，政府机关拆迁主管部门发放拆迁许可证的主体是储备中心，未经主管部门审核，也未经合同当事人同意，拆迁主体不能变更，被告的合同权利义务不能转移。本院认证意见：本院对该证据的真实性予以认定；淮通字（2007）第15号关于云景华城项目申请变更拆迁主体报告系淮南市通达房地产开发有限责任公司向储备中心发文的申请变更报告，至于双方是否完成了拆迁主体的变更，没有证据证实，且根据原告与储备中心签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第10、11条约定，储备中心在涉案地块全部拆迁完毕，将土地移交开发建设单位并向原告公告通知，开发单位在取得预售许可证后与原告重新签订商品房买卖合同，原告在安置补偿协议中享有的权利，才能在与开发建设方签订的商品房买卖协议中继续有效。故本院对储备中心的证明观点不予采信;5.云景华城项目二期延续开发协议，2012年田家庵区人民政府会议纪要、关于云景华城项目二期拆迁情况的回复、中迪公司给拆迁户的一封信，证明：中迪公司承接了本项目开发建设权，其同时承担本项目拆迁安置补偿义务，且也承诺履行安置补偿义务。王龙成对证据的真实性没有异议，对证明观点有异议，根据储备中心提供的2012年田家庵区人民政府会议纪要看出云锦华城项目的拆迁人仍然是储备中心，区政府接受委托实施拆迁工作，可以证明协议是由储备中心以淮南市土地储备中心云锦华城项目拆迁办公室名义签订的。本院对该证据的认证意见同上一组证据;6.淮房地[2014]107号关于收回“淮南市房地产管理局城市房屋拆迁管理专用章”的通知、2016年淮南市人民政府专题会议纪要第8号文件，证明：储备中心已经没有拆迁主体资格。王龙成对该证据的真实性无异议，对证明观点有异议，房地产管理局的文件收回的是拆迁专业章，不是注销拆迁许可证，收回专用章是为规范拆迁管理行为，并非注销储备中心的拆迁主体资格。同时，根据法律不溯及既往的原则，文件只能对之后的行为产生效力，不能对之前的发生效力，不能否定被告之前取得了拆迁主体资格。即使根据市政府2006年主题会议纪要，也没有证据证明储备中心已经根据会议纪要完成拆迁主体变更。本院认证意见：王龙成对该证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。王龙成为淮南市田家庵区公园街道龙园社区政府后东楼东单元1层东房屋（房产证号××号）的所有权人。2009年9月，淮南市土地储备开发中心作为拆迁人对田家庵区云景华城旧城改造项目范围内房屋实施拆迁，王龙成的该房屋属于拆迁范围。2009年9月5日，淮南市土地储备中心云景华城项目拆迁办公室(甲方，拆迁人)与王龙成(乙方，被拆迁人)签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：乙方在拆迁范围内田家庵区公园街道龙园社区政府后东楼东单元1层东有住房一套，建筑面积84.97平方米，房产证号××号，合法产权证已交；房屋拆迁补偿为房屋产权调换；提供的安置房为云景华城7号楼8层802室，建筑面积91.86平方米(以房地产管理局测绘的面积为准)，用途为住宅，结构为框架；安置房小于被拆迁房面积计算：合法被拆迁房面积85平方米，安置房面积91.86平方米，奖励面积12.75平方米，超出面积5.89平方米×2700元=15903元，合计金额15903元；住宅搬迁补助费4元×85平方米×2次=680元；临时安置补助费8元×85平方米×24个月=16320元；临时安置费、搬迁补助费合计：壹万柒仟元整(￥17000)；应付补偿房款叁万贰仟玖佰零叁元(￥32903.8)；产权调换安置临时安置补助费自乙方交房之日起计算；乙方自甲方交付新房钥匙之时(按房地产管理局测绘的面积计算安置房房款)将房屋差价款支付甲方；协议生效后，住宅过渡期不超过30个月，因甲方原因，造成安置房交房延期，应当承担按照市政府规定的标准2倍支付租房费至交付新房为止；甲方自全部拆迁完毕，将土地移交开发建设方并向乙方公告通知，开发单位在取得预售许可证后通知乙方重新签订商品房买卖合同；乙方在本安置补偿协议中享有的权利，在与开发建设方签订的商品房买卖协议中继续有效；另外，双方在协议中还就其他权利义务等内容进行了约定。协议签订后，王龙成腾空房屋并于2009年11月6日将房屋交付淮南市土地储备中心云景华城项目拆迁办公室。上述协议中约定的安置房云景华城7号楼仍未建，王龙成至今未能取得拆迁还原的安置房。王龙成诉至法院，请求判如所诉。另查明：云景华城项目二期原由通达公司开发，2012年7月26日，通达公司与中迪公司达成协议，通达公司将该项目转让给中迪公司承接继续开发，所有的权利和义务均由中迪公司承担。并经淮南市田家庵区人民政府专题会议纪要决定，同意云景华城项目变更开发单位。再查明：淮南市中级人民法院（2016）皖04民终85号民事判决书及田家庵区人民法院（2015）田民一初字第00797号民事判决书对云景华城5号楼房屋销售均价为5277.6元/平方米的事实予以认定。本案王龙成还原安置房规划位于云景华城7号楼8层与5号楼系云景华城相邻楼盘。又查明：王龙成各项诉请主张计算明细为：1、住宅搬迁补助费：4元×85平方米×2次=680元；2、临时安置补助费：①2009年9月5日-2012年3月4日（30个月，住宅过渡期），8元×85平方米×30个月=20400元；②2012年3月5日-2016年11月5日（56个月，按每月每平方米10元标准，2倍计算）10元×85平方米×56个月×2=95200元（10元/月/平方米给予临时安置补助费依据：2011年9月1日由淮南市人民政府办公室印发的淮府办（2011）99号文件）；3、房款：5300元/平方米×97.75平方米（含超出面积5.89平方米）=518075元；4、自建房补偿：480元/平方米×69.53平方米=33374.4元；5、被告已付56304元。
一审法院认为：储备中心是云景华城项目的拆迁主体，其下设的云景华城项目拆迁办公室与王龙成签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，协议内容合法有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。王龙成作为被拆迁房人履行了自己的义务，储备中心是该协议的相对方，至今未能按协议约定履行交付安置房屋，储备中心的行为构成违约，且本案案涉安置房所在云景华城7号楼现今未能动工建设，该安置房交付时间仍无明确期限，致使不能实现合同目的，现王龙成提出解除该房屋拆迁安置补偿协议，本院对此予以支持。关于王龙成要求储备中心赔偿房款损失611425.4元是否有事实和法律依据的问题。本案中储备中心与王龙成签订的房屋拆迁安置补偿协议，内容合法有效。王龙成已按协议履行了自己的义务，储备中心是该协议的相对方，其未能按协议约定交付安置房，现双方解除合同，王龙成并无过错，储备中心依法应当承担赔偿损失的责任，故王龙成要求储备中心按照在售房屋价格赔偿安置房损失，本院予以支持。对于储备中心应赔偿的损失数额。本案中，案涉安置房所在位置是云景华城7号楼8层802室，由于至今未能动工建设，现该房屋拆迁安置补偿协议解除后，储备中心应按交付王龙成的安置房同地段的房屋价格赔偿损失。按照签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第五条约定，安置房面积为91.86平方米，储备中心应付补偿房款32903元。王龙成主张按照房屋面积97.75平方米进行房屋补偿，但是根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定安置房面积为91.86平方米，安置房拆迁损失应以91.86平方米计算。另根据淮南市中级人民法院（2016）皖04民终85号民事判决书及田家庵区人民法院（2015）田民一初字第00797号民事判决书认定云景华城5号楼房屋销售均价为5277.6元/平方米的事实，而王龙成还原安置房规划位于云景华城7号楼8层与5号楼系云景华城相邻楼盘，可以认定该平均价格为本案案涉安置房屋的市场销售价格。储备中心应赔偿王龙成房屋损失为517703.34元(91.86平方米×5277.6元/平方米+32903元)。故王龙成要求储备中心赔偿房款损失518075元的诉讼请求，合理部分517703.34元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。储备中心在承担王龙成的安置房屋损失赔偿后，本案案涉的被拆迁房屋处分和所有收益的权利由储备中心享有。关于王龙成要求储备中心支付临时安置补助费115600元（自2009年9月6日至2016年11月5日期间）是否有事实和法律依据的问题。根据房屋拆迁安置补偿协议的约定，临时安置补助费为8元/平方米，住宅过渡期为不超过30个月，因储备中心原因，造成安置房交房延期，应当承担按照市政府规定的标准2倍支付租房费至交付新房为止，故自2009年11月6日王龙成交房之日起至2016年11月5日止，临时安置补助费应为93840元(85平方米×8元/平方米/月×30个月+85平方米×8元/平方米/月×2倍×54个月)，扣除房屋拆迁安置补偿协议中王龙成应付安置房房款中抵扣的24个月临时安置补助费16320元，储备中心还应支付王龙成临时安置补助费77520元(93840元-16320元)。故王龙成要求储备中心支付临时安置补助费的诉讼请求，合理部分77520元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于王龙成要求储备中心赔偿住宅搬迁补助费680元的诉请，根据房屋拆迁安置补偿协议第五条第5款约定，住宅搬迁补助费680元已抵扣在王龙成应付安置房房款中，故王龙成再要求储备中心支付住宅搬迁补助费的诉讼请求不应支持。关于王龙文要求储备中心赔偿自建房补偿33374.4元，因双方当事人在房屋拆迁安置补偿协议中并未约定，故对于王龙文要求储备中心赔偿自建房补偿33374.4元，本院不予支持。储备中心已支付原告56304元，应从赔付款中扣除。关于储备中心认为其与王龙成签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的权利义务关系已转移给开发建设单位中迪公司，中迪公司应承担赔偿责任的辩解。本案中，储备中心与王龙成签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，签订该协议的主体双方是储备中心和王龙成，协议中储备中心是拆迁人，王龙成是被拆迁人，中迪公司并不是该协议的相对方，故根据合同的相对性原则，中迪公司在本案中不应承担赔偿责任。另根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。储备中心对于《房屋拆迁安置补偿协议》中安置义务的转移无足够证据证明经过王龙成的同意。故淮南市通达房地产开发有限责任公司与中迪公司签订《协议》将涉案土地的开发权利、义务转移给中迪公司仅对协议双方具有约束力，储备中心作为与王龙成签订《协议》的相对方仍应承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十四条、第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告淮南市土地储备开发中心与原告王龙成于2009年9月5日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》；二、被告淮南市土地储备开发中心赔偿原告王龙成拆迁安置房损失和支付临时安置补助费合计538919.34元，于本判决书生效后十五日内付清；三、驳回原告王龙成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9914元，减半收取计4957元，由被告淮南市土地储备开发中心负担4369元，由原告王龙成负担588元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审认定事实与一审判决一致。
当事人二审争议的焦点：原判决对自建房和超出房屋面积，依照合同约定赔偿是否正确。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”王龙成与储备中心签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是在自愿平等的基础上，所达成意思表示一致的协议，虽然该协议因储备中心未按约定履行协议义务，导致该协议解除，但是，协议约定的内容并不违法，也是双方真实意思的表示。对于王龙成上诉所称的自建房和超出房屋面积，在原《房屋拆迁安置补偿协议》中双方已达成合意，故原审法院依据双方所达成的原约定价款，判决储备中心赔偿王龙成被拆迁的自建房以及超出的房屋面积并无不当。
综上所述，王龙成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1014元，由王龙成负担。
本判决为终审判决。
审判长 王雪霞
审判员 卞九龙
审判员 王元元
二〇一七年八月三十一日
书记员 刘 榴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第二审人民法院对上诉案，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；