中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申1215号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：江西新星房地产开发有限公司。住所地：江西省赣州市南康区芙蓉大道苏馨园小区。法定代表人：陈新民，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭贤勇，广东明思律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：温华安，男，1975年7月3日生，汉族，住江西省赣州市石城县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：尼玉平，男，1960年5月12日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：徐黎阳，男，1972年4月3日生，汉族，住江西省上饶市上饶县。再审申请人江西新星房地产开发有限公司（以下简称新星公司）因与被申请人温华安、尼玉平、徐黎阳商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院（2016）赣民终535号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。新星公司申请再审称，一、业已生效的判决确认的事实和新证据足以推翻原判决。1、江西省高级人民法院（2015）赣民一终字第159号民事判决认定新星公司与尼玉平、温华安签订的《转让合同》兼具土地使用权转让合同和挂靠开发房地产合同性质，据此可认定具有相同签约背景及目的的《转让合同补充协议》兼具商品房转让合同及挂靠销售商品房合同性质，并非商品房委托代理销售合同。2、2014年10月9日徐黎阳与定华公司签订的《借款合同》已将定华公司拖欠的1206.09万元购房款转化成对徐黎阳的借款，故应由徐黎阳而非新星公司负责追收。二、原审判决认定案涉《转让合同补充协议》属商品房委托代理销售合同缺乏证据证明，且与合同约定不符。两份协议均约定新星公司将未售商品房和商铺打包转让给温华安、尼玉平、徐黎阳，由于三人没有商品房预售资质故挂靠新星公司以新星公司名义对外销售，并约定转让后关于房屋质量、手续、纠纷处理等实体责任均由三人承担，鉴于三人不能一次性付款故约定以销售款作为转让款的还款来源。原审判决仅以合同中存在销售约定为由认定双方是委托代理销售，是断章取义。三、原审判决适用法律错误。1、适用商品房委托代理销售合同的有关法律规定裁判本案错误。2、划分民事责任适用法律错误。根据合同约定，无论温华安、尼玉平、徐黎阳销售及回款情况如何，均应当在两年内向新星公司归还转让金。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，已经销售的140套房屋温华安、尼玉平、徐黎阳无法返还，故应当按照房屋实际销售价款赔偿，未收回的1206.09万元也应当一并由三人支付。原审判决由定华公司向新星公司支付欠付的1206.09万元购房款，对已收销售款按新星公司60%、温华安、尼玉平、徐黎阳三人40%进行分配错误，违背合同约定及法律关于合同解除法律后果的规定。根据合同约定，在转让款没有全部收回前温华安、尼玉平、徐黎阳无权申请分配收益。在合同解除的情况下，温华安、尼玉平、徐黎阳无权要求分配销售款。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定，请求依法再审本案。本院经审查认为，关于新星公司与温华安、尼玉平、徐黎阳签订的两份《转让合同补充协议》的合同性质问题。根据原审查明的事实，2012年12月14日双方签订的《转让合同补充协议》中约定：“甲方(新星公司)前期开发尚有约26320.58平方米的商品房和商铺未销售，现双方同意打包转让给乙方(温华安、尼玉平、徐黎阳)……双方同意按甲方现行公布销售价的50％转让给乙方”，“乙方在转让土地所建工程未开盘前未经甲方同意不得随意变动销售价格，以免影响销售，但乙方必须采取强有效措施尽快促销……在双方确认的转让价款范围内(未售商品房和商铺现行销售总价款的50％)税费由甲方承担，销售溢价部分的税费由乙方负担；甲方除了销售单价有权控制外，其他措施甲方不得干预；转让后工地所发生的任何纠纷由乙方负责协调解决……乙方应对转让后销售的商品房和商铺负责……尤其是按揭购房的手续办理，特别约定由于销售环节所引起纠纷概由乙方负责”；2012年12月23日的《转让合同补充协议》约定，“乙方必须组织强有力的销售团队，全力抓好商品房和商铺的促销工作……”。由此可见，虽然案涉协议中称将商品房和商铺转让给温华安、尼玉平、徐黎阳，但销售房屋的定价权仍由新星公司掌控，温华安、尼玉平、徐黎阳对销售房屋最为关键的销售单价并无决定权，其主要的合同义务是组织销售团队对外销售房屋，以及处理因销售环节引发的纠纷，结合温华安、尼玉平、徐黎阳已经对外销售的140套商品房、商铺、车库的购房合同均是以新星公司名义签订的事实，原审法院根据双方签订案涉《转让合同补充协议》的目的以及履行情况认定其性质属于商品房委托代理销售合同，符合本案客观情况。申请人新星公司认为合同性质为商品房转让合同及商品房挂靠销售合同的申请理由，缺乏事实依据，本院不予支持。关于江西省高级人民法院（2015）赣民一终字第159号案件对认定案涉《转让合同补充协议》的性质是否有影响的问题。经本院审查，在（2015）赣民一终字第159号案件中，双方争议的《转让合同》的标的物是新星公司尚未开发的部分土地使用权，而在本案中，双方争议的《转让合同补充协议》的标的物是新星公司前期开发、尚未销售的商品房和商铺，两份协议的内容并无关联性。申请人新星公司以原审法院在另案中认定《转让合同》兼具土地使用权转让合同和挂靠开发房地产合同性质为由，主张本案《转让合同补充协议》兼具商品房转让合同和挂靠销售商品房合同的申请理由，与事实不符，本院不予支持。关于定华公司所欠购房款1206.09万元是否应由徐黎阳负责追收的问题。从新星公司申请再审所提供的该份《借款合同》的内容来看，双方约定2014年10月9日定华公司因购房需要向徐黎阳借款1206.09万元，待房屋产权证办理完毕后一次性还清。因该份《借款合同》系在《转让合同补充协议》的履行期间内签订，徐黎阳作为代理销售商品房一方向购房人催收房款，其行为应认定为履行代理合同义务的行为，相应的后果依法应由新星公司承受。故《借款合同》所约定的定华公司所欠1206.09万元购房款转化为对徐黎阳的债务，应当认定为转化为对新星公司的借款。因案涉房屋买卖合同关系存在于定华公司和新星公司之间，且申请人新星公司并未提供证据证明定华公司已经向徐黎阳实际清偿了该款项，在《转让合同补充协议》已解除的情况下，当然应由新星公司作为出卖方直接向购房人定华公司催要欠款。故原审法院根据合同相对性原则认为应由新星公司向定华公司另案主张1206.09万元购房款，事实和法律依据充分。申请人新星公司认为该款项应由徐黎阳催收及享有的申请理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原审按照6：4的比例分配实收销售款是否恰当的问题。根据案涉《转让合同补充协议》的约定，新星公司应得款项为房屋现行（签订合同当时）公布销售价的50%，并应承担该部分销售款的税费，销售溢价部分的税费由温华安、尼玉平、徐黎阳负担。但由于《转让合同补充协议》未全部履行完毕即宣告解除，已售商品房及商铺的价款亦未能全部收回，故原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判令由新星公司向定华公司追索欠付的购房款，并根据房屋实际销售过程中的价格浮动及税费负担等因素酌定由新星公司获得实收销售款2707.7655万元的60%，温华安、尼玉平、徐黎阳获得40%，充分考虑了案件的实际情况，并无不当。申请人新星公司认为该分配方案违反合同约定及合同解除法律规定的申请理由，不能成立。此外，考虑到原审判决已经以温华安、尼玉平、徐黎阳违约为由判令其向新星公司支付违约金1000万元，新星公司的经济损失已经得到补偿，故申请人新星公司关于三被申请人无权分配销售款的申请理由不能成立，本院不予支持。综上，新星公司的再审申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回江西新星房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 周伦军审 判 员 张爱珍审 判 员 汪 军二〇一七年四月二十七日法官助理 李 洁书 记 员 钱 莹