湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初940号原告：杨春梅，女，1962年10月20日出生，汉族，住湖北省大冶市。被告：姚永忠，男，1968年6月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：李名忠，男，1962年7月8日出生，汉族，住湖北省大冶市。第三人：大冶市圣发源实业有限公司，住所地大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环经济工业小区。法定代表人：黄开凤，该公司执行董事。第三人：大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市东风路办事处新冶大道黄世升14号。法定代表人：周细香，该公司总经理。上述第三人共同委托诉讼代理人：邓国明，湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：黄石天域房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道727-30号。法定代表人：胡长青，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗忍，湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告杨春梅诉被告姚永忠、第三人李名忠、大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）执行异议之诉一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨春梅、被告姚永忠、第三人天域公司的委托诉讼代理人罗忍到庭参加了诉讼。第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春梅向本院提出诉讼请求：判令不得对（2017）鄂0203执异30号执行裁定书确定的天域·名流天地二期9栋3单元204号房屋执行并解除查封。事实和理由：因被告姚永忠申请执行第三人的财产，原告所有的天域·名流天地二期9栋3单元204号房产也被列为执行标的。原告向法院提出执行异议，法院随后作出（2017）鄂0203执异30号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告与第三人天域公司签订了《认购书》，约定购买涉案房屋，房屋总价款为387318元。2015年1月1日，原告向第三人天域公司支付了购房款47318元，天域公司也于2015年10月20日将该房屋交付给原告。现原告已对房屋进行了装修并已入住，原告是该房屋的所有权人。因原告与第三人天域公司约定的是分期付款方式，付款金额没有超过合同约定价款的百分之五十事出有因。原告后期自会陆续向第三人天域公司支付购房款。法院以原告不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项，即已支付价款超过合同约定价款的百分之五十为由，裁定驳回异议的理由不能成立。被告姚永忠辩称，一、原告杨春梅欲排除人民法院的执行查封和拍卖，依法应同时满足三个条件。根据我国对商品房预售行为的强制性法律规定，买卖双方必须签订《商品房预售合同》，且合同必须在不动产权管理部门登记备案方才成立生效。原告杨春梅与第三人天域公司签订的《认购书》为预约合同，而非正式的商品房买卖合同。原告已支付购房款没有超过合同约定价款的百分之五十。原告杨春梅名还有一套位于大冶市××大道××港湾××号住房。因原告未同时满足法律规定的三个条件，故不能排除人民法院对其房屋的执行查封和拍卖。二、涉案房屋至今未办理竣工验收，不具备法定交付条件。即使原告杨春梅与第三人天域公司办理了交付手续并占有，也不能产生占有房屋的法律效果。三、涉案房屋由于未办理商品房预售登记手续依法不能转移所有权，产权仍登记在第三人天域公司名下。四、天域公司作为抵押人转让涉案房屋时既未通知抵押权人，也未告知原告杨春梅，故天域公司的转让行为无效。综上所述，涉案房屋的权属系第三人天域公司所有，人民法院对涉案房屋的查封行为符合法律规定，应依法驳回原告杨春梅的全部诉讼请求。第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司未作陈述。第三人天域公司述称，一、天域公司开发的房屋已取得预售许可证，均可以预售且进行产权转移。二、涉案房屋的认购书具备买卖房屋合同的所有条款，只是标题定为认购书。该认购书实为房屋买卖合同。三、天域公司在签订认购书时已向原告交付钥匙，形成现实交付状态。虽然不符合法律规定，但是交付双方对此均予认可。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，原告杨春梅与第三人天域公司签订了一份《天域·名流天地二期认购书》，约定：认购形式为金融机构团购；认购房源为杭州西路与白马路交汇处9栋3单元2层204号房，暂测建筑面积为89.74㎡，单价为4316元/㎡，合计总价387318元；按揭付款，首付房款117318元（其中认购金50000元），剩余270000元须于收到天域公司通知之日起7日内与指定银行办理按揭手续，并及时供款；本认购书壹式叁份，均具有法律效力，自签署《商品房买卖合同》之日起失效。该认购书还对面积差异的处理方式和违约责任进行了约定，但对交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜等未作约定。原告杨春梅于合同签订当日向第三人天域公司支付购房款47318元，剩余购房款一直未付。原告杨春梅现已对涉案房屋进行装修。另查明，法院在执行被告姚永忠诉第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司借款合同纠纷一案过程中于2015年5月7日查封了原告杨春梅认购的涉案房屋，原告杨春梅因此向本院提出执行异议。对其异议，本院作出（2017）鄂0203执异30号执行裁定书，裁定驳回异议。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。涉案房屋系由房地产经营者天域公司开发建设的用于居住的商品房。原告杨春梅提出的执行异议若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的条件，即可排除人民法院的强制执行。该司法解释第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，原告杨春梅与第三人天域公司签订的认购书未完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如未约定房屋交付使用条件及日期，且认购书中明确约定双方需另行签订商品房买卖合同。因此，该认购书仅为双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，应认定为商品房买卖合同的预约合同。原告杨春梅未与第三人天域公司就涉案房屋签订书面的买卖合同。其次，根据认购书的约定，原告杨春梅应缴纳首付款117318元，但其实际仅支付购房款47318元，未足额缴纳认购书约定的首付款，更未达到约定总价款的百分之五十。最后，原告杨春梅名下还有其他用于居住的房屋。因此，原告杨春梅的异议主张并不符合上述司法解释规定的排除执行的条件，其提出的不得对涉案房屋执行并解除查封的诉讼请求依据不足，本院不予支持。李名忠、圣发源公司、圣山公司作为无独立请求权的第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、三百零七条、三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告杨春梅的诉讼请求。案件受理费160元，由原告杨春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判长  赵利荣审判员  吴 翔审判员  汪敬华二〇一七年九月二十八日书记员  肖 芳