新疆生产建设兵团第五师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵五民终字第00009号
上诉人（原审被告）李红英，女，汉族，1979年9月23日出生。
委托代理人赵剑平，新疆亚桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谭义慧，女，汉族，1970年2月9日出生。
委托代理人刘兵，新疆爱博律师事务所律师。
原审第三人邱信成，男，汉族，1969年9月9日出生。
上诉人李红英因房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2013）博垦民初字第405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李红英及委托代理人赵剑平，被上诉人谭义慧及委托代理人刘兵，原审第三人邱信成到庭参加诉讼。本案现审理终结。
原审法院审理查明，2011年7月22日，案外人彭某某将其位于博乐市天山路山宏苑一区21号门面房出售于付志国，双方签订房屋买卖合同，但未办理过户手续。2012年7月25日，付某某将该房屋租赁给被告李红英，双方签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限三年，自2012年7月25日起至2015年7月25日止，三年租金合计20000元一次性付清，同时双方另约定，在合同期内，可将房屋转让于第三方。2013年4月22日，付某某将房屋出售于原告谭义慧，由彭某某与原告签订门面房买卖合同一份，原告于2013年5月2日以其女儿刘某某的名义签定了房地产买卖契约，同月8日办理了私房产权证。同年6月，原告以房屋所有权发生变更为由向本院提起诉讼，后撤回诉讼。2013年9月30日，被告李红英前往博乐市团结路293号卉卉发艺店与原告商量，欲将该房屋转租与第三人邱信成，但原告表示考虑后再作答复，被告见原告未反对，便将该房屋内相关物品作价2000元，又以每年10000元价款转租于第三人。
原审认为，原告谭义慧要求解除被告李红英房屋租赁合同的理由成立，首先原告谭义慧购买该房屋后，依法成为房屋所有权人，虽然取得房屋所有权时，被告对该房屋已经承租，但原告享有对房屋出租的继受权；其次，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但需要转租的，应征得出租人同意，虽然被告在转租前征询过原告，但并不表明原告同意转租的事实；再次，被告将房屋转租后，收取的租赁费与支付的租金不对等；最后，买卖不破租赁关系在约定不明的情况下，仅限于承租人自己使用租赁物，不能违反转租的法律规定，故其主张本院予以支持。被告辩称，可将第三人支付的租金退还，并将第三人出资购置的桌椅板凳购买，要求继续履行合同的理由不能成立，被告李红英将房屋转租给第三人的行为已经发生，并且第三人已经营达二月之久，至于被告收购第三人麻将馆独自经营，属被告与第三人之间的买卖关系，如果原告同意被告继续租赁，属原、被告之间所发生的新租赁关系，并不影响原告要求解除合同的权利，故其辩称本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第九十一条第（二）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除被告李红英与付志国于2012年7月25日所订立的房屋租赁合同，于本判决生效后五日内返还租赁物；二、原告谭义慧于本判决生效后五日内支付被告李红英所交付的租金，每月555.56元，扣除已承租的期间的租赁费，以实际交付之日起计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由被告李红英承担。
宣判后，原审被告李红英不服一审判决，向本院提起上诉，认为，其承租房屋在前，被上诉人买房在后，根据买卖不破租赁原则，被上诉人仍应继续履行上诉人与原房主签订的“房屋租赁合同”，而且该合同约定上诉人可以将房屋转让第三人，甲方不予干涉。故原审法院以上诉人转租为由判决解除房屋租赁合同明显错误。另外，上诉人转租房屋也是经原房主和被上诉人同意的，有第三人邱信成、案外人彭某某等证人证明，但原审法院对此关键事实却未认定。所以上诉请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人谭义慧的诉讼请求。
被上诉人谭义慧辩称，上诉人与前手出租人之间的合同约定，对后手出租人不能构成法律约束，上诉人承租房屋后，不得违反法律的强制性规定，新的房主即被上诉人没有书面承诺允许上诉人可以自由转租房屋，上诉人擅自转租的行为违反了合同法第224条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人邱信成陈述称，我当时从上诉人李红英手中租房时，看过原始合同（付某某与李红英订立的房屋租赁合同），该合同明确约定该房可以转租，而且被上诉人谭义慧也曾口头允许转让。我同意上诉人李红英的观点，该转租行为合法有效。
二审审理中，各方当事人均未提供新的证据，且均认可一审法院审理查明的案件事实，本院予以确认。
本院另查明，2012年7月25日，付某某与上诉人李红英订立房屋租赁合同，该合同第四条约定：乙方在房屋合同期间，可以将房屋转让给第三方，甲方不予干涉。第八条约定：在合同期内甲方如对房屋进行出售，要告知乙方，但并不影响本合同的履行，购房人必须将本合同执行完，才可行使其权力。
2013年4月22日，付某某将该房屋出售给被上诉人谭义慧，因彭某某将房屋出售给付某某时未办理过户登记手续，故仍由彭某某与被上诉人谭义慧签订门面房买卖合同，该合同第七条约定：本门面房已与李红英签订了三年的租赁合同（合同期为2012年7月25日至2015年7月25日），乙方（谭义慧）同意购买该门面房后租赁合同依然有效，并继续执行租赁合同内规定的内容。合同期内的租赁费已从房款中扣除，甲方不承担任何费用。
2013年9月30日，上诉人李红英与原审第三人邱信成订立房屋转租合同，将其承租的门面房转租给原审第三人邱信成，租金20000元，租赁期间为2013年9月30日起至2015年7月25日止。
本院认为，2011年7月22日，彭某某将其位于博乐市天山路山宏苑一区21号门面房出卖给付某某，虽未办理过户手续，但付某某已是该门面房的实际所有人。2012年7月25日，付某某与上诉人李红英订立的房屋租赁合同，系合同双方当事人真实意思的表示，是有效合同。该合同明确约定，允许承租人转租房屋，且出租人不予干涉。此条约定属于出租人事先授权承租人可将租赁物转租给第三人的行为，符合我国《合同法》第二百二十四条的规定。2013年4月22日，付某某将该房屋出售给被上诉人谭义慧，由彭某某与谭义慧签订了门面房买卖合同，双方就该门面房已经出租给上诉人李红英，房屋所有权转移后租赁合同依然有效，并继续履行等问题进行了专项约定。另外，被上诉人谭义慧在购买该门面房时，已在其订立的门面房买卖合同中认可上诉人李红英与付某某签订的租赁合同，并同意继续履行该租赁合同。根据我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。故上诉人李红英依据其与付某某订立的租赁合同，将该门面房转租给原审第三人邱信成的行为并不违反当事人的合同约定和法律规定，是合法的转租行为。因此，上诉人李红英的上诉请求成立，本院应予支持。原审认为上诉人的转租行为违反了法律规定，应解除上诉人李红英与付某某订立的房屋租赁合同的认识有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百二十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2013）博垦民初字第405号民事判决。
二、驳回被上诉人谭义慧的一审诉讼请求。
本案一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，由被上诉人谭义慧承担。
本判决为终审判决。
审判长 萧万峰
审判员 宋桂英
审判员 孙涛志
二〇一四年四月十日
书记员 闫保生