广西壮族自治区宜州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民初字第511号原告梁坚毅委托代理人汤亚辉，宜州市法律事务中心法律工作者。被告周新宇第三人周新海。被告周新宇及第三人周新海共同委托代理人周玉德。第三人李俊琼原告梁坚毅与被告周新宇、李俊琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月23日作出（2014）宜民初字第907号民事判决，被告周新宇不服提出上诉，经河池市中级人民法院审理，该院于2015年1月13日作出（2014）河市民一终字第317号民事裁定，撤销本院（2014）宜民初字第907号民事判决，发回本院重新审理。在重审过程中，原告梁坚毅变更诉讼请求，本院决定将李俊琼的诉讼主体地位由被告变更为第三人，同时依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定通知周新海作为本案的第三人参加诉讼。并另行组成由审判员刘秀昌担任审判长、审判员罗敏和人民陪审员韦彩铭组成合议庭，书记员莫梦宇担任法庭记录，于2015年4月16日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案。原告梁坚毅及其诉讼代理人汤亚辉，被告周新宇、第三人周新海及其共同委托代理人周玉德，第三人李俊琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁坚毅诉称，原告梁坚毅与李俊琼于1982年5月结为夫妻，婚后生育一个女儿，名叫梁琼琼。1991年原告梁坚毅从宜州市建筑公司调到宜州市建设局与其妻在同一个单位工作。1993年12月单位实行房改，原告梁坚毅与李俊琼共同购买得本单位位于宜州市庆远镇公园东路4号2栋1单元4楼的三房一厅一卫一厨房房改房一套，建筑面积70.35平方米，1994年12月15日买断全产权，总房价26649.81元，并颁发给原告梁坚毅房屋所有权证，证号：桂房证字第6708218号。1996年12月2日，原告梁坚毅与李俊琼因夫妻感情不合，双方协议离婚。离婚后，双方对在婚姻存续期间的共同房产未分割，仍共同居住在单位的房改房至1998年1月才搬迁到宜州市庆远镇塘中路新建好的房屋居住。1998年9月7日被告周新宇与李俊琼在未经原告梁坚毅同意的情况下，签订《关于住房转让的协议书》，擅自以24554元的低价将原告梁坚毅与李俊琼共同所有的房改房出卖给被告周新宇。由于被告与李俊琼共同损害原告梁坚毅的合法利益，被告诉至法院请求履行住房转让协议时，未获支持。事后原告梁坚毅通过协商要求被告退还房屋遭到被告拒绝，现该房屋为第三人周新海居住使用，请求被告周新宇及第三人周新海搬出诉争的房屋，将该房屋交给原告和李俊琼管理使用。被告周新宇辨称，1、原告请求被告周新宇搬出诉争房屋，被告周新宇没有居住该房屋；2、本案诉争房屋系原告与李俊琼出卖给了被告，且收了卖房款，虽然原告没有在买卖协议上签字，但其是默认了房屋买卖事实。因此，不同意原告的诉讼请求。第三人周新海述称，第三人周新海不同意搬出诉争房屋，第三人李俊琼已收了卖房款，并将该房屋钥匙交给周新海，周新海装修后才入住该房屋，请求驳回原告的请求。第三人李俊琼述称，同意原告梁坚毅的诉讼请求。当时买卖房屋时没有征得原告梁坚毅的同意，侵害了原告的权利。现第三人李俊琼也要求被告和第三人周新海搬出该房屋，将该房屋交还给第三人李俊琼和原告管理使用。根据原、被告双方的诉辩和第三人的述称，本院归纳本案的庭审争议焦点为：原告的诉讼请求能否成立，被告和第三人周新海的抗辩理由是否有效。围绕庭审争议焦点，原告提交的证据材料有：1、购买房改房公证书，用以证明宜州市建委位于宜州市庆远镇公园东路4号2栋1单元4楼房改房属梁坚毅、李俊琼在婚姻存续期间共同购买，共同享有房产权。2、房屋所有权证，用以证明梁坚毅、李俊琼共同购买单位房改房并办证，房屋所有权归梁坚毅、李俊琼共同所有。3、《关于住房转让的协议书》，用以证明李俊琼、周新宇未经原告同意，擅自转让原告梁坚毅共同共有的房屋，侵犯其合法权利。4、（2003）宜民初字第737号、（2004）河市民一终字第135号民事判决书及周新宇一审民事诉状、上诉状，用以证明被告周新宇主动找第三人李俊琼买房，李俊琼、周新宇未经原告同意私下转让原告共有房屋引起纠纷，诉至法院，周新宇的诉讼请求没有得到支持。5、二份承诺书，用以证明原告得知被告的侵权行为后，原告要求李俊琼与被告周新宇终止履行无效协议，双方返还财产，和平解决纠纷。被告提交的证据材料共有22份，归纳有：1、离婚协议，用以证明原告与第三人李俊琼于1996年12月2日离婚时约定双方可自行解决婚后财产问题。2、借条、购房申请表，用以证明原告与第三人李俊琼在婚姻存续期间即离婚前筹款建房。3、建设局2002年干部花名册，用以证明原告与第三人李俊琼在2002年还以夫妻名义共同生活。4、原告与第三人李俊琼取得争议房产的材料，用以证明争议房屋是1998年12月原告与第三人李俊琼以夫妻名义共同取得全产权房改房。5、《关于住房转让的协议书》、收据、证明，用以证明①双方达成购房协议并支付购房款及代原告垫支水电费654元；②李俊琼出卖房屋，构成表见代理。6、房地产估价报告书，用以证明争议房屋评估的价格为25021元及装修费为33523.43元。7、ＸＸ文证明，用以证明周新宇为争议房屋的厨房支付无灶烟台费500元。8、（2004）河市民一终字第135号民事判决书，用以证明有关本案争议的事实等。第三人周新海没有提交证据材料，但认同被告提供的所有证据。第三人李俊琼没有提交证据材料，但认同原告提供的所有证据材料。经开庭举证、质证，被告周新宇、第三人周新海对原告梁坚毅提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，认为该承诺书是李俊琼单方作出的，不具有证据效力。原告梁坚毅和第三人李俊琼对被告周新宇提交的证据4、8的三性没有异议；对证据1、2、3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为：证据1的离婚协议约定夫妻婚姻存续期间的财产需要双方协商解决；证据2除了借条外，其他与本案无关，体现不出原告在筹钱建桂剧院旁边的房屋；证据3与本案无关；对证据5的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为李俊琼的行为不构成表见代理，房屋转让协议未经原告同意侵犯原告共有财产的权利；对证据6的真实性、合法性、关联性有异议，认为估价委托书是周新宇私下委托的，评估报告书无效；证据7的真实性、合法性无法确认，关联性与本案无关。上述证据经过庭审质证与审查，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认。综合上述有效证据，本院确认以下案件事实：本案当事人梁坚毅、周新宇、李俊琼同属宜州市建设局（现更名为宜州市住房和城乡建设局）职员。被告周新宇与第三人周新海系同胞兄弟关系。梁坚毅与李俊琼原为夫妻关系，后于1996年12月2日登记离婚。李俊琼与梁坚毅在婚姻存续期间购买了其所在单位宜州市建设局一套房改售房（三房一厅，面积为70.35平方米），即本案当事人讼争房屋宜州市庆远镇公园东路4号2栋1单元4楼（售房编号为0119），宜州市房地产管理局于1994年12月26日填发了所有权人为梁坚毅的桂房证字第6708218号《房屋所有权证》。李俊琼与梁坚毅在离婚前后就同住在这套房屋，之后于1998年1月搬迁至宜州市庆远镇塘中路新建私有房屋居住。李俊琼与梁坚毅离婚后没有对讼争房屋权属予以分割处理。1998年7月13日，李俊琼以梁坚毅之名与宜州市建设局签订《职工按成本价补交房款购买全部产权住房契约》，购买房改房全部产权。1998年9月7日，李俊琼为甲方与周新宇为乙方签订了《关于住房转让的协议书》，约定李俊琼将所购买的宜州市建设局房改售房以23920.69元价格转让给被告周新宇。协议书签订后，第三人周新海于1998年11月11日代被告周新宇交付购房款23900元给第三人李俊琼。李俊琼出具了收款收据，并另写“借条”称：“本人与周新宇自愿交易建设局房改房住房壹套，由于多原因，现本人借用原房产证在住房中心贷款陆仟元，本息由本人负责偿还。如一旦房改政策允许上市交易，本人立即偿还本息，取回房产证办理交易手续。”没有依约将房产证交给周新宇。李俊琼将房屋交给周新宇，周新宇则将该房屋交给第三人周新海，周新海对房屋进行装修后于1998年12月进住，并一直使用该房屋至今。贷款还清后，原告梁坚毅将房产证领回保管至今。1998年7月1日，被告周新宇的父亲周玉德向宜州市建设局交纳了讼争房屋从1997年9月12日至1998年6月30日水电费654元，此后，讼争房屋的水电费也一直由周玉德交纳。2003年期间，被告周新宇得知房改房已经获准上市交易，找到李俊琼要求办理讼争房屋产权变更手续，遭拒绝后遂以李俊琼作为被告，梁坚毅作为第三人，于2003年11月10日诉至本院，请求确认其与李俊琼签订的《关于住房转让的协议书》合法有效和请求李俊琼继续履行协议的部分条款，会同其向房改办等部门共同办理房屋转让的有关手续，经过开庭审理，本院于2004年1月8日作出（2003）宜民初字第737号民事判决书，判决：一、原、被告签订的《房屋转让协议书》无效，房屋买卖关系不成立。二、被告李俊琼应于判决生效后三十日内返还原告购房款23900元和垫交水、电费654元，共计24554元及支付该款利息，利息按银行同期同类贷款利率计付，购房款从1998年11月11日计至还清之日止，水、电费从1998年7月1日计至还清之日止，利随本清。三、原告应在本判决生效后三十五日内将房屋退还给被告、第三人使用。宣判后，周新宇不服提出上诉，2004年5月17日，河池市中级人民法院作出（2004）河市民一终字第135号民事判决书，认为：被上诉人李俊琼与梁坚毅在婚姻存续期间及至离婚后，购买所在单位宜州市建设局房改售房即本案讼争房屋，属于李俊琼与梁坚毅俩人的共有财产。李俊琼与被上诉人周新宇签订《关于住房转让的协议书》，将讼争房屋转让给周新宇，没有得到该房屋共有人梁坚毅的书面同意。由于李俊琼与梁坚毅在李俊琼与周新宇1998年9月7日签订协议书前，已于1996年12月2日离婚。因此，周新宇上诉请求适用《婚姻法》司法解释（一）第十七条的规定处理本案，确认《关于住房转让的协议书》有效，没有事实和法律依据，不予支持。但是原判既确认当事人双方签订的《关于住房转让的协议书》无效，又认定房屋买卖关系不成立是错误的，应当予以纠正；讼争房屋至今仍由周新宇之弟管理使用，李俊琼并没有请求周新宇退还讼争房屋，周新宇亦没有请求李俊琼退还购房款和水电费及其利息。因此，原判决对此作出审理和判决是不当的，亦应予以纠正。上诉人周新宇关于被上诉人李俊琼、梁坚毅无诉讼请求不应予以审理判决之部分理由成立，本院予以支持。判决：一、撤销宜州市人民法院（2003）宜民初字第737号民事判决；二、驳回上诉人周新宇的诉讼请求。梁坚毅收到河池中院终审判决后，多年来原告梁坚毅多次要求第三人李俊琼与被告周新宇协商解决退房事宜未果，为此原告梁坚毅于2014年4月23日向本院提起诉讼。本案重审过程中，原告变更诉讼请求，请求被告与第三人周新海搬出诉争房屋，归还给原告和李俊琼。本院认为，1、关于原告的诉讼请求能否成立问题。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，位于宜州市庆远镇公园东路4号2栋1单元4楼的房屋经法院审理，已确认第三人李俊琼与被告周新宇签订的《关于住房转让的协议书》无效。诉争房屋仍为原告和第三人李俊琼所有。原告要求被告和第三人周新海搬出该房屋，理由正当。本案第三人李俊琼因与被告周新宇房屋买卖无效，其是本案诉争房屋权利人之一，依法享有独立请求权，重审中其也要求被告和第三人周新海搬出该房屋，将该房屋交其及原告管理使用，符合法律规定。2、关于被告和第三人周新海的抗辩理由是否有效。被告及第三人周新海以原告与第三人李俊琼已经出卖了诉争房屋，且收取了卖房款等进行抗辩，不同意搬出该房屋，没有法律依据，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，原告的请求理由成立，本院予以支持。由于被告已将该房屋交给第三人周新海居住使用，应由被告与第三人周新海共同将该房屋腾空并交给原告和第三人李俊琼。被告周新宇与第三人李俊琼之间的房屋买卖合同关系，系另一法律关系。如因买卖合同无效而造成的损失，被告可以与第三人李俊琼协商解决或者另案起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条及《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：被告周新宇与第三人周新海应在本案判决生效之日起90日内将位于宜州市庆远镇公园东路4号2栋单元4楼的房屋腾空，并将房屋返还给原告梁坚毅和第三人李俊琼。案件受理费100元，由被告周新宇负担。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，预交上诉案件受理费100元，款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，帐号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长刘秀昌审判员罗敏人民陪审员韦彩铭二〇一五年四月十七日书记员莫梦宇