广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第913号
原告（反诉被告）梁鸿初，男，汉族，现住佛山市南海区，系香港居民，港澳证件号码：E90752（）。
委托代理人曾东汉、胡正国，均系广东至简律师事务所律师。
被告（反诉原告）李振威，男，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区，公民身份号码：×××1030。
委托代理人付辉，系广东永祺律师事务所律师。
第三人彭源利，男，汉族，住湖南省衡阳县，公民身份号码：×××8478。
第三人高前彪，男，汉族，住江苏省泗阳县，公民身份号码：×××3955。
第三人何宗乐，男，汉族，住重庆市永川市，公民身份号码：×××6255。
第三人许世珍，男，汉族，住福建省宁德市蕉城区，公民身份号码：×××5410。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理后，被告提起反诉，本院依法决定将反诉与本案合并审理，后依法追加彭源利、高前彪、何宗乐、许世珍为第三人参与诉讼，并组成合议庭于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾东汉、被告的委托代理人付辉、第三人高前彪、何宗乐到庭参加诉讼，第三人彭源利、许世珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告将佛山市南海区和顺和桂工业园A区1号厂房、土地出租给被告开办工厂使用，此后，原、被告双于2013年7月20日和2014年1月15日签订补充协议。合同签订后，被告长期拖欠租金，2014年7、8月份租金经催告后仍不交纳，被告已构成根本违约。另外，被告未经原告同意擅自将厂房分租给多个分租户，也违反合同约定，故起诉请求法院判令：1、解除原、被告于2013年7月16日签订的厂房租赁合同、于2013年7月2日和2014年1月15日签订的补充协议；2、被告将租赁厂房腾空并返还给原告；3、被告支付自2014年7月1日起至实际返还租赁厂房之日止按每月130000元的标准计算的租金，并以每月应付租金为本金从每月26日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；4、被告交付保证金390000元归原告所有；5、诉讼费由被告负担。
被告答辩并反诉称：一、原告出租的厂房登记权属人为伍彩幸，原告并未得到权属人授权与被告签订租赁合同及补充协议，因此原、被告签订的租赁合同及补充协议无效。二、原告出租的租赁物中250平方米的钢架结构厂房、1800平方米的二层车间（二）、2200平方米的宿舍第五层、250平方米的锅炉房、700平方米原饭堂属违法建筑，因此原、被告签订的租赁合同及补充协议也为无效合同。三、原告出租的厂房存在严重漏水现象，主体结构也存在安全隐患，被告承租厂房时原告也清楚是用于转租，现因厂房存在质量问题导致大部分厂房未能转租，被告损失惨重，故被告2014年7月1日后租金无需交纳，且该租金也应由次承租人交纳。故反诉请求法院判令：1、确认原、被告于2013年7月16日签订的厂房租赁合同和2013年7月20日及2014年1月15日签订的补充协议无效；2、原告返还合同保证金390000元给被告；3、原告赔偿经济损失320000元及其利息损失；4、原告向被告出具1560000元的租赁费用发票；5、全部诉讼费用由原告承担。
针对被告反诉，原告辩称：原告与伍彩幸为夫妻关系，伍彩幸现仍居住在香港，现双方已离婚，并约定涉讼厂房归原告所有。被告提出厂房存在质量问题后，原告已找人维修，维修后经被告授权人签名确认，故被告反诉理由不能成立。
第三人高前彪、何宗乐共同述称：我方从被告处承租厂房，现租期并未届满，被告转租厂房时，已经得到原告的书面授权，但在承租约一个月后，天下雨时厂房有漏水，导致我方无法正常使用厂房。对原告主张返还厂房无异议，但双方应赔偿搬迁费。
第三人彭源利、许世珍未到庭，视为其放弃陈述权利。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证、港澳居民来往内地通行证，证明原告诉讼主体资格。
2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。
3、厂房租赁合同，证明原、被告存在租赁合同关系，原告已将租赁物交付给被告使用，合同约定被告违约的情况下，原告享有合同解除权，被告构成根本违约时，被告向原告交付的押金，原告有权没收。
4、合同补充协议、厂房租赁合同补充协议（2），证明约定在被告违约的情况下，原告享有合同解除权。
5、中国农业银行借记卡明细查询7份、中国农业银行金穗借记卡明细对账单，证明被告通过银行转账的方式向原告交纳租金，2014年7月1日后的租金被告没有交纳。
6、工程验收报告，工程报价单，证明原告依双方补充协议，对涉诉租赁物履行了修缮义务，租赁物符合约定的使用标准。
7、房地产权证5份，证明租赁物已经办理了房产证。
诉讼中，被告举证如下：
1、照片10张，证明涉诉厂房存在危及承租人安全隐患和漏水、地面塌陷、隔热层塌陷、屋顶塌陷的质量问题。
2、平面图4份，证明涉诉厂房内存在违法建筑，250平方米的钢架结构、1800平方米的二层车间、200平方米的五楼宿舍、250平方米的锅炉房、饭堂的前面一层、水处理房均是违法建筑。
3、收据，证明被告向原告交纳了押金390000元。
诉讼中，第三人高前彪举证如下：
1、高前彪的身份证，证明第三人诉讼主体资格。
2、厂房租赁合同，证明被告将涉诉厂房转租第三人。
3、照片6张，证明涉诉厂房漏水严重。
诉讼中，第三人何宗乐举证如下：
1、何宗乐的身份证，证明第三人诉讼主体资格。
2、租赁合同书，证明第三人向被告承租厂房，签订租赁合同时，第三人并不清楚厂房存在转租的情况。
诉讼中，第三人彭源利提交如下书面证据：彭源利身份证复印件、厂房（仓库）租赁合同复印件、厂房租赁协议复印件、收据复印件、租赁履约情况告知书复印件、个人委托书复印件、李森身份证复印件。第三人许世珍提交如下书面证据：许世珍身份证复印件、租赁合同书复印件。
第三人彭源利、许世珍未到庭，视为其放弃当庭质证权利。经质证，第三人何宗乐对原告提供的证据1-7均无异议；第三人高前彪对原告提供的证据1-5、7无异议，对证据6真实性无异议，证明内容有异议，认为原告修缮厂房后，并没有改善厂房漏水情况；被告对原告提供证据1、2无异议。对原告提供的证据3真实性、关联性无异议，合法性有异议，认为原告不是房产的产权人，未获得产权人授权，不能作为租赁合同一方当事人，租赁物中的相当一部分建筑物属于违章建筑，租赁合同为无效合同。对证据4真实性无异议，合法性有异议，认为原告负责第一年的维护保养，该一年的期限指修缮至正常使用之日后一年，原告应当承担修缮义务。对证据5无异议，但认为可证明租金支付时间双方已实际变更，原告默认被告可在下个月支付租金。对证据6真实性有异议，被告不清楚该证据的存在，也不知道相关情况。对证据7无异议，认为可证明涉诉租赁物存在违法建筑的部分，其中宿舍房产证显示为4层，但出租为5层。经审查，原告提供的证据1-5、7真实性各方当事人均无异议，本院确认其真实性。原告提供的证据6甲方签名人员为补充协议中约定被告委托代理人，被告质证理由不能成立，本院确认此证据的真实性。第三人高前彪、何宗乐对被告提供的证据1-3无异议；原告对被告提供的证据1有异议，认为该证据在原告起诉后形成。原告对被告提供的证据2有异议，认为平面图未经测绘部门审核，且平面图标明的方位和大小不真实。原告对被告提供的证据3真实性无异议。经审查，原告虽否认被告提供的证据1照片的真实性，但原告并未提供反驳证据，本院确认照片真实性。原告对被告提供的证据2质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。当事人对被告提供的证据3无异议，本院确认其真实性。被告及第三人何宗乐对第三人高前彪提供的证据1-3无异议；原告对第三人高前彪提供的证据1无异议，对证据2真实性无异议，合法性有异议，认为并未授权被告转租，对证据3有异议，认为无法反映厂房漏水情况。经审查，本院确认第三人高前彪提供的证据1、2真实性。原告虽对第三人高前彪提供的证据3有异议，但并未提供反驳证据，本院也确认此证据的真实性。被告及第三人高前彪对第三人何宗乐提供的证据1、2无异议；原告对第三人何宗乐提供的证据1无异议，对证据2真实性无异议，合法性有异议，认为并未授权被告转租。经审查，本院确认第三人何宗乐提供的证据1、2真实性。原告对第三人彭源利、许世珍提供的证据真实性无异议，对租赁协议及收据合法性有异议；被告对第三人彭源利、许世珍提供的证据除收据不予确认外，其他证据真实性均无异议；第三人高前彪、何宗乐对第三人彭源利、许世珍提供的证据均无异议。经审查，第三人彭源利、许世珍提供的证据除收据为复印件其真实性本院不予确认外，其余证据的真实性本院均予以确认。
根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
位于佛山市南海区和顺镇和桂工业园和桂路1号建筑物于2007年6月6日办理五份房地产权证，其中宿舍（粤房地证字第C2822570号）登记建筑面积为1471.92平方米、厂房B（粤房地证字第C5482025号）登记建筑面积为420平方米、饭堂（粤房地证字第C2822572号）登记建筑面积为900平方米、厂房和办公楼（粤房地证字第C2822571号）登记建筑面积为6758平方米、厂房A（粤房地证字第C5482026号）登记建筑面积为1301.4平方米，登记权属人为伍彩幸。
2013年7月16日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将佛山市南海区和顺和桂工业园A区1号厂房、土地出租给被告开办工厂使用，其中厂房建筑面积约9000平方米、宿舍建筑面积约2000平方米、空地面积约6600平方米，每月租金130000元，第三年递增10%，租期15年，从2013年10月1日起至2028年10月1日止，签订合同时被告支付390000元作为保证金，被告应于每月5日前缴纳当月租金，逾期交租超过10天，原告有权终止合同，逾期交租超过30天，原告有权解除合同，不退保证金并追收所欠租金及水电费、保洁费，租赁期内，被告如需将物业转租给其他人承租，须经原告书面同意，得到原告同意方可办理有关转租手续。同年7月19日，原告出具收据，确认收到被告交纳的保证金390000元。
2013年7月20日，原、被告签订《合同补充协议》，约定租赁期内，需要将物业转租，须经原告书面同意，原告配合办理相关手续，因厂房房产证持有人并非原告，合同期内房产产生争议给被告生产造成一切损失，由原告负责。
2014年1月15日，原、被告签订《厂房租赁合同补充协议（2）》，约定被告提出须修缮维护项目由原告委托双方认可的第三方负责修缮维护，双方共同监督第三方于2014年3月15日前完成并交付给被告使用，每迟延一天原告向被告赔偿1000元直至正常使用，并可直接从租金中扣减，双方确认被告每月25日一次性缴清当月租金，被告委托李森为履行租赁合同管理代表。
2014年3月28日，李森签名确认厂房、宿舍维修已全部完成并交付使用，经验收合格。
另查明，2013年9月28日，被告与第三人高前彪签订《厂房租赁合同》，被告将1650平方米厂房、1500平方米空地租给第三人高前彪，每月租金30000元，租期从2013年10月15日至2021年10月14日。2014年6月4日，被告与第三人彭源利签订《厂房（仓库）租赁合同》，被告将5200平方米厂房、1500平方米空地租给第三人彭源利使用，每月租金70000元，租期从2014年6月4日至2028年9月30日。同日，彭源利与第三人何宗乐签订《租赁合同书》，彭源利将1500平方米厂房租给第三人何宗乐，每月租金23000元，租期从2014年7月1日至2020年6月30日。2014年7月2日，彭源利与第三人许世珍签订《租赁合同书》，约定彭源利将1600平方米厂房和6间宿舍租给被告许世珍，每月租金23900元，租期从2014年7月3日至2020年7月3日。
2014年8月29日，原告提起本案诉讼。经本院张贴书面通知，彭源利、高前彪、何宗乐、许世珍申请作为第三人参与本案诉讼。诉讼中，原、被告确认2014年7月1日后租金被告未交纳。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告于2013年7月16日签订的《厂房租赁合同》约定出租的建筑物面积与原告提供的五份房产证载明建筑物面积基本相当，原、被告签订的《厂房租赁合同》、《合同补充协议》、《厂房租赁合同补充协议（2）》均系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有法律约束力。被告在2013年7月20日与原告签订《合同补充协议》时已知悉出租的建筑物登记权属人并非原告，被告也未提供证据证明登记权属人对原告签订租赁合同及补充协议持异议，现被告以原告无权出租租赁物及租赁物有部分为违章建筑为由主张租赁合同及补充协议无效依据不足，本院不予支持。
2014年3月28日，被告确认涉讼厂房、宿舍经维修后验收合格，被告并未提供证据证明此后再次通知原告维修或因质量问题导致无法正常使用租赁物，被告以租赁物存在质量问题为由拒交租金的抗辩不能成立。2014年7月1日后租金被告一直未交纳，已构成根本违约，原告起诉请求解除原、被告签订的《厂房租赁合同》、《合同补充协议》、《厂房租赁合同补充协议（2）》合法合理，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告腾退租赁物符合法律规定，本院依法予以支持。原告依照合同约定请求被告支付自2014年7月1日起至实际返还租赁物时止按每月130000元标准计算的租金及逾期付款利息理据充分，本院予以支持。
合同因被告违约解除，依照合同约定，原告有权没收保证金390000元，本院对原告此项诉讼请求予以支持，并对被告反诉请求原告退回保证金390000元不予支持。被告要求原告赔偿损失320000元及利息没有任何依据，本院对其该项反诉请求不予支持。租赁合同及补充协议并未约定原告收取租金时需开具发票，被告反诉请求原告开具金额为1560000元租赁物发票的反诉请求理据不足，本院也不予支持。
第三人彭源利、许世珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）梁鸿初与被告（反诉原告）李振威于2013年7月16日签订的《厂房租赁合同》、于2013年7月20日签订的《合同补充协议》、于2014年1月15日签订的《厂房租赁合同补充协议（2）》。
二、被告（反诉原告）李振威应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退上述租赁合同项下位于佛山市南海区和顺和桂工业园A区1号租赁物并返还予原告（反诉被告）梁鸿初。
三、被告（反诉原告）李振威应于本判决发生法律效力之日起十日支付从2014年7月1日起至实际返还租赁物时止按每月130000元计算的租金及以每月应付租金130000元为本金从当月26日起至判决确定付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告（反诉被告）梁鸿初。
四、被告（反诉原告）李振威向原告（反诉被告）梁鸿初交纳的保证金390000元归原告（反诉被告）梁鸿初所有。
五、驳回被告（反诉原告）李振威全部反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费10306.26元（原告已预交），由被告负担，被告应于上述付款的同期迳付还原告，本院不另收退。反诉受理费5450元（被告已预交10900元），由被告负担。
被告多预交的反诉费5450元，在判决生效后，经被告申请，本院予以退还。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 朱道春
审 判 员 周泽权
人民陪审员 叶嫣仪
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 谭国敏