重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴法民初字第04211号
原告涂永，男，1973年2月8日出生，汉族，住重庆市江津区。
委托代理人曾斌，重庆钧睿律师事务所律师。
被告重庆宸琪实业发展有限公司，住所地重庆市江津区珞璜镇麻市街B区A栋2单元1号3楼，组织机构代码77488505－X。
法定代表人谭强，董事长。
委托代理人冉文俊，重庆盛全律师事务所律师。
委托代理人杨正，男，重庆宸琪实业发展有限公司职工，住重庆市九龙坡区。
原告涂永与被告重庆宸琪实业发展有限公司（以下简称宸琪实业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员胡俊独任审判。因被告宸琪实业于2014年9月5日提出管辖权异议，本案于同日中止审理，于2014年11月7日恢复审理。本案分别于2014年11月25日、2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告涂永委托代理人曾斌与被告宸琪实业委托代理人冉文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涂永诉称：2013年3月1日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同）约定，原告购买被告宸琪实业开发的位于重庆市巴南区新市街78号3-1房屋（以下简称3-1房屋）。根据合同，被告宸琪实业应于合同签订之日起30日内交房，应于合同签订之日起10日内将房屋买卖合同进行合同登记备案，应于合同签订之日起30日内提交土地房屋登记机构规定的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原告涂永依约支付了全部购房款。2014年1月6日，被告宸琪实业与原告涂永签订补充协议约定，被告应于2014年7月6日前将房地产权证办理完毕。被告宸琪实业于2014年4月21日将3-1房屋交付给原告涂永后，至今未将原告的房地产权证办理完毕，也一直未将购房合同进行合同登记备案，且被告所交付3-1房屋存在墙面漏水等质量问题。原告涂永特诉请法院判令被告宸琪实业支付迟延交房违约金6000元、迟延办理合同登记备案违约金4000元、迟延办证违约金3万元、迟延办证赔偿金20万元、房屋维修费约2万元。
被告宸琪实业辩称：原告涂永未向被告支付购房款，被告不应承担违约责任。因3-1房屋在签订购房合同时已为现售商品房，合同并未约定具体的交房时间，且不需办理合同登记备案。被告宸琪实业已于合理期限内将3-1房屋交付原告涂永。被告宸琪实业虽尚未办证完毕，但双方在补充协议中针对逾期办证的违约金约定过高，且原告涂永未举示相应的损失证据，请求法院依法调减。3-1房屋已经竣工验收合格，原告涂永也未向被告宸琪实业提出过相应的维修要求。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：2013年3月1日，原、被告签订购房合同约定，原告涂永（乙方）购买被告宸琪实业（甲方）开发的3-1房屋（该房屋为已取得竣工验收备案登记证的现售商品房），总成交金额638250元；乙方按一次性付款方式于2013年3月2日付清所有款项；现售商品房的，自合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。购房合同未就现售商品房的交房时间进行约定，且仅约定预售商品房需办理合同登记备案，而未就现售商品房是否需办理合同登记备案进行约定，被告宸琪实业亦未对购房合同办理合同登记备案。2014年3月12日，原告涂永向被告宸琪实业支付购房款638250元，购房税费及大修基金29046元。2014年1月6日，被告宸琪实业与原告涂永签订补充协议约定，被告承诺于补充协议签订之日起6个月内将3-1房屋产权证办理完毕，若被告逾期未能按约定办理房屋产权证，则按购房款的30%赔偿由此给原告造成的损失。2014年4月21日，被告宸琪实业将3-1房屋移交给原告，至今未能办理房地产权证。2014年7月25日，原告涂永以被告宸琪实业逾期交房、逾期办理合同登记备案、逾期办理房地产权证以及3-1房屋存在质量问题为由，诉至本院提出如上所诉。
上述事实，有原告涂永提交的购房合同、购房款收据、购房税费及大修基金收据、补充协议，被告宸琪实业提交的购房合同、补充协议、交房审批表、建竣备字［巴南2012）04号重庆市建设工程竣工验收备案登记证及双方当事人当庭陈述在卷为证，并经庭审质证，足以采信。
本院认为：原、被告双方签订的购房合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和法规的禁止性规定，合法有效。原、被告于2013年3月1日签订购房合同时因3-1房屋已属现售商品房，依约被告应于2013年3月31日前向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理该商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，原告涂永已支付全部购房款，而截止原、被告签订补充协议之日即2014年1月6日，被告宸琪实业未取得3-1房屋房地产权登记受理单已构成违约，应依约承担违约责任。被告宸琪实业应以原告涂永已支付购房款638250元为基数，按日万分之一向原告计付2013年4月1日至2014年1月5日期间的逾期办理房地产权证违约金17871元（638250元×0.0001／日×280日）。因原、被告于2014年1月6日在补充协议中将办理房地产权证的期限及违约金进行了重新约定，应视为双方协商变更了该日期之后的逾期办理房地产权证违约金计算方式。被告宸琪实业未于补充协议约定期限内将3-1房屋的房地产权证办妥并交付给原告涂永，其于2014年7月6日之后应按补充协议约定承担逾期办理房地产权证的违约责任。因补充协议约定的违约损失计赔标准为购房款的30%，而原告涂永并未举证证实其因逾期办证所受实际损失额，被告宸琪实业对此提出约定的违约损失赔偿过高请求予以适当减少的主张，符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，对于被告的此项抗辩，本院予以采信。因无法确认原告涂永因逾期办证所受损失额，本院认为被告宸琪实业以原告涂永已支付购房款638250元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍向原告计付2014年7月6日之后的逾期办证赔偿金。故对于原告涂永此两项诉求，本院予以部分支持。
因3-1房屋属现售商品房，购房合同未就其交房时间进行约定，原告涂永亦未举证证明其已向被告宸琪实业进行过交房催告并给予了被告合理的交房时间，被告不应承担逾期交房违约责任。故原告涂永有关逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。因购房合同未约定现售商品房需办理合同登记备案，被告宸琪实业不应对未办理购房合同登记备案承担违约责任，故原告涂永有关逾期办理合同登记备案违约金的诉求，本院不予支持。因原告涂永未举证证明其已就3-1房屋存在的问题向被告宸琪实业提出过修复请求且被告拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，原告不能径行排除被告的保修责任，而以需自行或者委托他人修复为由向被告主张修复费用。故原告涂永有关房屋维修费的诉求，本院不予支持。原、被告所举示的除上文已列举的证据外的其他证据，或与本案不具有关联性，或不足以证明本案待证事实，本院未予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告重庆宸琪实业发展有限公司支付原告涂永逾期办理房地产权证违约金17871元；
二、被告重庆宸琪实业发展有限公司以638250元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍，向原告涂永计付2014年7月6日至本院确定履行期限届满之日的逾期办证赔偿金；
三、驳回原告涂永的其他诉讼请求。
上述第一、二项，限被告重庆宸琪实业发展有限公司于本判决生效之日起15日内履行完毕，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5200元，本院减半收取2600元，由被告重庆宸琪实业发展有限公司承担。此款已由原告涂永自愿垫付，被告重庆宸琪实业发展有限公司于本判决生效之日起15日内径付原告涂永，本院预收的案件受理费不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 胡 俊
二〇一四年十二月十六日
书记员 吴强俣