广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第820号
原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，住所：广东省佛山市禅城岭南大道131号9座夹层、10座首层、夹层。
负责人陈宇辉。
委托代理人柳学纯，住广东省汕头市濠江区，系该公司员工。
委托代理人洪钰云，住海南省定安县，系公司员工。
被告何敏红，女，汉族，1969年12月4日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人揭应根，广东信孚律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司诉被告何敏红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳学纯、洪钰云，被告的委托代理人揭应根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年6月24日购买涉案房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应于每月5日前向原告支付物业服务费862.90元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金，但被告于2013年8月开始拖欠原告物业服务费。后原告于2014年12月16日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今未缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付2013年8月至2015年1月的物业服务费15532.20元；2、被告向原告支付违约金（以每月862.90元为本金，从2013年9月1日起按照日5‰分段累计至被告付清物业服务费之日止，暂计至2015年2月24日为5699.47元）；3、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称：一、原告并未按照前期物业管理服务合同提供物业服务，存在诸多问题，包括小区停车位管理不到位、垃圾处理不当、安全措施不到位等，且原告无证据证明其提供与合同约定相符的物业服务，涉案房屋还存在漏水渗水等质量问题。二、涉案房屋的实际交楼时间是2014年1月20日，按照惯例，被告应从实际交楼之日起才开始缴纳物业服务费，而根据开发商与原告签订的前期物业服务合同，交楼之前的物业服务费应由开发商负担。三、原告未按照协议约定提供物业服务，构成违约，被告可以拒绝缴纳物业服务费的形式行使抗辩权，物业服务协议对违约金的约定亦属于格式条款。四、违约金是违约方给被违约方造成的实际损失，即使被告构成违约，原告主张的违约金标准也过高，实际损失应仅为银行同期存款利息。综上，原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求法院予以驳回。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格，原告曾于2012年11月29日变更工商登记名称。
2、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费许可备案表。证明原告是取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务有限公司禅城区分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。
3、广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、碧桂园城市花园前期物业服务协议、入住登记表、收楼通知书、碧桂园城市花园物业及资料移交书。证明被告是涉案房产的房屋产权人，且与原告签订前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时缴纳物业管理费，否则将承担违约责任。
4、物业服务费欠费明细、律师函、EMS邮寄底单、EMS妥投证明。证明被告长期拖欠物业服务费，经原告多次催缴后仍拒不缴纳，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
诉讼中，为查明本案事实，本院依职权调取涉案房屋的房地产登记信息查询结果。
本院认证：原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据2、3，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以采信。原告提交的证据4，被告对律师函、EMS邮寄底单、EMS妥投证明真实性无异议，本院对真实性予以确认；物业服务费欠费明细系原告单方制作，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。本院依职权调取的房地产登记信息查询结果，原、被告均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业服务内容和质量要求第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……第三章物业服务费用第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元/月.平方米计收。……2、本物业的物业服务费主要用于以下开支：……（2）本物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）本物业公共绿化养护费用；（4）本物业公共环境清洁卫生费用；（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；……（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；……第七条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……第五章甲、乙双方的权利和义务……4、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限内和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。……”。
2013年6月24日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北127号一座1002房，合同约定的物业交付期限为2013年7月24日前。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业管理服务内容第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……7、交通与车辆停放秩序的管理服务。……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……”。
2013年7月23日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司向被告发出《收楼通知书》，载明涉案商品房可按《商品房买卖合同》于2013年7月24日交付给被告。后被告于2014年1月20日签订《入住登记表》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，确认办理收楼手续。
后因被告未依约按期支付物业服务费，原告于2014年12月17日向被告发出《律师函》，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金。
诉讼中，原告陈述：原告是具有一级资质的物业服务公司，涉案房屋物业服务费标准为每月每平方米2.50元，每月5日前收取上月物业服务费，被告尚未向原告缴纳过物业服务费。被告陈述：被告确未向原告缴纳过物业服务费，但被告认为原告应自2014年2月起计收物业服务费。
另查明一，涉案佛山市禅城区岭南大道北127号一座1002房，建筑面积345.16平方米，由被告单独所有。
另查明二，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁。停车场（库）服务；2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司即本案原告；2013年12月24日，原告经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于原告主张被告交纳物业服务费的诉请。根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。关于被告认为涉案房屋存在质量问题、原告未提供完善的物业管理服务及因被告系2014年1月20日才实际收楼，故原告应自2014年2月起计收物业服务费的抗辩意见。首先，根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，原告作为涉案小区的物业服务企业，其提供的物业服务仅限于对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理服务等内容，并不包含对业主自有房屋部位的维护和管理，故被告不能以涉案房屋质量问题未维修完毕为由抗辩其依约履行交纳物业服务费的合同义务。其次，被告作为涉案房屋的产权人已实际享受原告提供的物业管理服务，其亦不能以原告提供物业管理服务过程中存在的瑕疵抗辩上述合同义务。第三，涉案《广东省商品房买卖合同》约定的物业交付期限为2013年7月24日前，故原告主张自2013年8月起计收物业服务费有合同依据。根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》第七条“物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。”的约定，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司承担缴费义务的前提应为商品房未出售或未符合交付条件。而根据案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司于2013年7月23日向被告发出的《收楼通知书》，涉案房屋已可于2013年7月24日交付予被告，应视为涉案房屋已符合交付条件。如上分析，本院对被告的上述抗辩意见均不予采纳。诉讼中，原告主张被告拖欠2013年8月至2015年1月的物业服务费，被告亦确认尚未缴纳过物业服务费，故本院对上述事实依法予以确认。依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准，被告应向原告支付2013年8月至2015年1月的物业服务费共计15532.20元（2.50元/月/平方米×345.16平方米×18个月）。原告的该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案《碧桂园城市花园前期物业服务协议》虽约定了违约金的计收方法及标准，但综合原、被告于庭审中的陈述意见及本院于（2015）佛城法民一初字第601号案等系列案件中查明的事实，原告在对涉案小区提供物业服务的过程中确存在需整改的问题，被告的相关抗辩意见有一定事实依据，其未依约按时交纳物业服务费确事出有因，并非故意违约，故对原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
1、被告何敏红于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司支付2013年8月至2015年1月的物业服务费共计15532.20元；
2、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取165元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司负担44元，由被告何敏红负担121元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一五年六月十二日
书 记 员 江幼钿
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。