福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初4802号原告：安溪弘桥房地产开发有限公司，住所地：安溪县官桥镇官桥村贸兴路。法定代表人：林志强,任公司董事长兼总裁。委托诉讼代理人:胡金宝，福建铭群律师事务所律师。被告：林良顺，男，1983年5月30日出生，汉族，住福建省安溪县。原告安溪弘桥房地产开发有限公司（以下简称弘桥房地产公司）与被告林良顺商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘桥房地产公司的委托诉讼代理人胡金宝到庭参加诉讼，被告林良顺经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘桥房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除弘桥房地产公司与林良顺于2013年4月13日签订的合同编号为0416568和0416569的《商品房买卖合同》及附件（包括《合同补充协议》）；2.判决林良顺协助、配合弘桥房地产公司办理址在安溪县官桥井亭片区商住区A块地“弘桥花园”第4幢16层××号和××号房的注销备案登记及退税手续；3.判决林良顺支付给弘桥房地产公司违约金181,336.5元（直接从林良顺已付的房款中扣除）；4.由林良顺负担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月13日，林良顺向弘桥房地产公司购买位于安溪县官桥井亭片区商住区A块地“弘桥花园”第4幢16层××号房和××号房，其中××号房价款565,095元，××号房价款39,360元。双方分别签订合同编号为0416568和0416569的《商品房买卖合同》及附件，并在安溪县房地产交易管理所办理备案登记。双方约定林良顺一次性付清××号房款；林良顺向弘桥房地产公司支付××号房首期购房款175,095元，余款390,000元由林良顺向银行申请按揭贷款支付。附件六《合同补充协议》第二条第3项中约定：贷款的具体金额及按揭年限以贷款银行最后审批为准，若因买受人资信原因造成银行不批准或批准金额小于申请金额，买受人同意按以下方式处理：买受人应在接到出卖人或银行通知七日内向出卖人补足申请贷款金额与批准贷款金额的差额，逾期补足的，按本条款第1、2项相关条例执行。《合同补充协议》第二条第2项中约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的百分之30向出卖人支付违约金（直接从买受人已交付的房款中扣）……同时，林良顺向弘桥房地产公司提出申请，考虑日后居住需要，申请在施工过程中将上述两套房产内部格局（包括房屋内部墙体）、水电设施等相关配套均按一套房的需要处理。“弘桥花园”第4幢16层××号房和××号房现在已成为不可分割的一套房屋。合同签订后，林良顺按照约定一次性付清××号房购房款并支付××号房首期款175,095元，余款390,000元向中国工商银行股份有限公司安溪支行申请按揭贷款。2015年11月16日，中国工商银行股份有限公司安溪支行通知弘桥房地产公司，因林良顺收入偿债比未能达到贷款标准、不符合办理个人住房按揭贷款条件而予以退件。弘桥房地产公司多次电话通知林良顺协商处理或者一次性付清余款，但林良顺却不予理睬。2015年12月8日弘桥房地产公司在《泉州晚报》刊登《通知》，通知林良顺因其无法办理按揭贷款，要求其联系公司协商处理或一次性付清余款，否则弘桥房地产公司将按约定解除合同并依法追究林良顺的法律责任。综上所述，林良顺因个人原因无法办理按揭贷款，经弘桥房地产公司通知后没有在约定时间内付清余款，其行为已经构成违约。根据双方合同约定，逾期超过30日后，弘桥房地产公司有权解除合同并要求林良顺按总房价的30%支付违约金。被告林良顺未作答辩，也未提交任何书面证据。本院经审理认定事实如下：2013年4月13日，林良顺与弘桥房地产公司签订两份《商品房买卖合同》及相关合同附件（合同编号：MF-2007-01-No.0416568、MF-2007-01-No.0416569），约定林良顺向弘桥房地产公司购买位于安溪县官桥井亭片区商住区A块地“弘桥花园”第4幢16层××号房和××号房，其中××号房价款为565,095元、××号房价款为39,360元。同日，该两份合同在安溪县房地产交易管理所办理备案登记。合同约定：林良顺应一次性付清××号房款；林良顺应向弘桥房地产公司支付××号房首期购房款175,095元，余款390,000元由林良顺向银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同》第七条对买受人逾期付款的违约责任进行了约定。附件六《合同补充协议》对办理按揭贷款等事项进行了约定。2013年4月13日，林良顺向弘桥房地产公司提出申请，考虑日后居住需要，申请在施工过程中将上述两套房产内部格局（包括房屋内部墙体）、水电设施等相关配套均按一套房的需要处理。弘桥房地产公司在施工时已按照林良顺的要求进行建设，“弘桥花园”第4幢16层××号房和××号房已成为不可分割的一套房屋。2013年5月17日，林良顺支付了××号房首期购房款175,095元。2013年6月17日支付了××号房购房款39,360元。××号房余款390,000元由林良顺向中国工商银行股份有限公司安溪支行申请按揭贷款。2015年11月16日，中国工商银行股份有限公司安溪支行通知弘桥房地产公司，因林良顺收入偿债比未能达到银行贷款标准、不符合办理个人住房按揭贷款条件而予以退件。2015年12月8日，弘桥房地产公司在《泉州晚报》刊登《通知》，通知林良顺因其无法办理按揭贷款，要求其联系公司协商处理或一次性付清余款，否则公司将按约定解除合同并依法追究林良顺的法律责任。截至2016年8月25日，林良顺尚欠购房款390,000元。另查，截至2017年1月24日，涉案房屋未被司法机关采取查封冻结等措施。上述事实，有弘桥房地产公司提交的营业执照、居民身份证复印件、合同编号为0416568和0416569的《商品房买卖合同》及附件（包括《合同补充协议》）、林良顺书写的申请书、中国工商银行股份有限公司安溪支行出具的《通知》、《泉州晚报》通知各1份、销售不动产统一发票2份及本院依法调取的由安溪县不动产登记中心出具的《证明》1份等作为佐证。林良顺经公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证等相应的诉讼权利。经审查，上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案的事实相关联，本院依法均予以采信。本院认为，涉案的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同签订后，林良顺虽然依约向弘桥房地产公司支付了××号房首付款175,095元，但因其本人自身原因导致不能办理按揭贷款，经公司通知后仍尚欠弘桥房地产公司购房款390,000元。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，林良顺的行为已构成违约。鉴于“弘桥花园”第4幢16层××号房和××号房已根据林良顺的申请建设施工成为不可分割的一套房，弘桥房地产公司请求解除涉案两份《商品房买卖合同》及相关合同附件（合同编号：MF-2007-01-No.0416568、MF-2007-01-No.0416569），并要求林良顺协助弘桥房地产公司办理该合同的登记备案注销及退税手续，有事实及合同依据，本院予以支持。弘桥房地产公司主张按《合同补充协议》第二条的约定即按总房价的30%计算违约金，缺乏依据，应按《商品房买卖合同》第七条的约定即按累计应付款的1.5%支付违约金，故林良顺应支付弘桥房地产违约金5,850元（390,000元*1.5%=5,850元）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，合同解除后，弘桥房地产公司应返还林良顺已支付的购房款214,455元。林良顺经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除安溪弘桥房地产开发有限公司与林良顺于2013年4月13日签订的《商品房买卖合同》及附件（包括《合同补充协议》）（合同编号：MF-2007-01-No.0416568、MF-2007-01-No.0416569）;二、林良顺应于本判决生效之日起10日内协助安溪弘桥房地产开发有限公司到办理合同编号为MF-2007-01-No.0416568、MF-2007-01-No.0416569的《商品房买卖合同》（包括附件六：《合同补充协议》）的登记备案注销及退税手续；三、林良顺应支付安溪弘桥房地产开发有限公司违约金5,850元；四、安溪弘桥房地产开发有限公司应返还林良顺购房款214,455元；五、上述三、四项对抵后，安溪弘桥房地产开发有限公司实际应返还林良顺购房款208,605元。款项限于本判决生效之日起10日支付。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,845元，由林良顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  吴瑜虹人民陪审员  苏燕来人民陪审员  林明元二〇一七年二月十七日书 记 员  曾秋华附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。