新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民事判决书
（2014）兵八民一终字第4号
上诉人（原审原告）：严成，男，1941年6月29日出生。
委托代理人：严红军（系严成之子），男，1970年7月23日出生。
委托代理人：周旭，石河子市司法局红山法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王永，男，1962年11月1日出生。
委托代理人：何德刚，新疆田原律师事务所律师。
上诉人严成为与被上诉人王永缔约过失责任纠纷一案，不服下野地垦区人民法院（2013）下民初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人严红军、周旭、被上诉人王永及其委托代理人何德刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年11月7日，经原、被告协商，双方于当日达成购买121团18连平房一栋的房屋买卖协议，房屋价款为10600元，原告于当年将全部购房款支付给被告。并由被告王永出具证明一张，内容为：“兹有19连严红军购得19连顾新玲在121团十八连买的平房一栋，付现金壹万零陆佰元正（10600元）。现两人一人交钱一个交房，自此以后产生的一切经济房产纠纷都与购房方严红军无关，特此证明。证件已给。卖方：ＸＸ，2006.11.7。”严红军与原告严成系父子关系，顾新玲与被告王永系夫妻关系。2011年9月28日该房产权登记人赵新莲将被告王永诉至法院，后经农八师中级人民法院审理作出（2012）兵八民一终字第199号民事判决，认定被告王永与原告严成于2006年9月达成的房屋买卖合同无效。在第八师中级人民法院审理（2012）兵八民一终字第199号民事案件时，位于121团18连平房一套已被121团拆迁办拆除，该房屋实际已不存在。
原告严成于2013年8月6日向原审法院提起诉讼称：2006年11月7日，被告王永称其购买顾秀玲的121团18连平房一栋需要出售。经原、被告协商，双方于当日达成买卖协议，由原告出资10600元购买位于121团18连平房一栋，后原告分两次向被告支付房款。2012年5月24日，因121团职工危旧房改造需要，原告与121团达成拆迁协议，由121团拆除原告所购买的平房，并由121团赔偿新住宅楼第二层54.74平方米。该房产权登记人赵新莲得知后，遂将被告王永诉至法院，后经农八师中级人民法院审理作出（2012）兵八民一终字第199号民事判决，认定被告王永与原告严成于2006年9月达成的房屋买卖合同无效。原告认为：被告故意隐瞒真实情况，致使该合同无效，造成原告经济利益损失，被告应该承担缔约过失责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求：一、依法判令被告返还原告购房款10600元；二、依法判令被告赔偿原告损失82458元（54.74平方米×1500元／平方米＋拆迁安置费900元），并由被告承担本案诉讼费。
被告辩称：原告诉状所述不属实，首先我没有购买过顾新玲的房屋；其次原、被告双方之间就121团18连平房一栋的买卖属实；再次我进行房屋买卖行为时不存在故意隐瞒真实的情况，房屋买卖合同被认定为无效并非我的过错，原告诉求缔约过失责任不能成立；最后，我愿意退还原告的购房款，但我不承担赔偿责任。
原审法院审理后认为：本案的争议焦点是：（一）原、被告双方是否存在缔约过失责任；（二）被告是否应当承担缔约过失责任及具体的赔偿数额。
针对争议焦点一：依据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”缔约过失责任是在合同订立过程中，一方因违背其根据诚实信用原则所应负的义务而致另一方信赖利益的损失，并应承担民事责任。缔约过失责任又称为前契约责任，是指合同生效前的义务的违反而产生的责任。违反先合同义务的，即构成缔约过失。因缔约过失行为而导致合同不成立、不生效、无效或者被变更、撤销的，则缔约过失行为人应对合理信赖合同能够有效成立的对方当事人赔偿基于此项信赖而发生的损害。本案中，被告王永将位于121团18连平房一栋出售给原告严成，原、被告双方达成协议，约定房屋价款为10600元，并且原告于当年将全部购房款支付给被告，被告将该房屋交付原告。经第八师中级人民法院作出的（2012）兵八民一终字第199号民事判决书判决王永与严成于2006年9月达成的房屋买卖合同无效。该判决书认定：被告王永作为无权处分人，其与原告严成于2006年9月签订房屋买卖合同，将位于121团18连平房一栋出售给原告严成，应为无权处分，该房屋买卖合同效力待定。原告严成在受让该房屋时虽支付了合理价款，但转让不动产应办理登记，虽团场停止对包括该房屋在内的平房办理房屋产权交易手续，但原告严成在购买该房屋时理应查实所购房屋的产权归属情况。原告严成在购房时未取得该房屋的产权凭证，也未到相关房产登记部门查实该房屋所有权人情况，即与被告王永签订房屋买卖合同，其具有过错，不应认定原告严成系善意取得。原告严成购买该房屋时不属于善意取得，故被告王永与原告严成之间签订的房屋买卖合同无效。
导致缔约过失责任的构成要件有以下四个：1、缔约一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为。2、该违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了信赖利益的损失。3、违反法定附随义务或先合同义务一方缔约人在主观上必须存在过错。4、缔约人一方当事人违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失之间必须存在因果关系。以上四个要件缺一不可，否则就不能产生缔约过失责任。同时四要件之间又是彼此联系的有机整体，缔约过失责任的认定必须严格按照这四个构成要件来进行。本案中原、被告双方签订房屋买卖合同后，双方均履行了合同义务，在合同履行8年后被判决该买卖合同无效。致原、被告之间房屋买卖合同无效的原因是：被告王永无权处分，原告严成非善意取得。原、被告双方均违反了先合同义务，原、被告双方均存在过错。且原告诉称的损失不是预期可得利益，所谓预期可得利益是指当事人在订约时能够合理预见到的利益。本案中原、被告在订立买卖合同时并不能预见8年后该房屋会因职工危旧住房改造而拆迁。原告严成受到的损失与原、被告的过错并无因果关系，故应当认定原、被告双方之间不存在缔约过失责任。
针对争议焦点二：因原、被告双方之间不存在缔约过失责任，故被告不应承担缔约过失责任。原告诉称原告的损失依据该房屋可以获得拆迁后新址第二层54.74平方米房屋，按照每平方米1500元的价格计算，加上拆迁安置费900元，该合同无效导致原告产生损失82458元。该损失不属于原、被告双方在订立合同时能够合理预见到的利益。若原、被告双方能够合理预见该房屋在出卖8年后进行拆迁，原、被告双方也不会订立该买卖合同。对于原告请求被告赔偿原告损失82458元的诉讼请求，该院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告间买卖合同即被判决为无效合同，被告就应当返还原告购房款10600元。导致房屋买卖合同无效的后果，原、被告双方均存在过错，故双方应当承担相应的责任。原告严成2006年将购房款全部交付被告王永，现被告王永应当支付王永购房款本金10600的利息。利息的计算按照同期银行贷款利率6.65%计算，被告王永应当支付原告严成利息4934元（10600元×6.65%×7年）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条之规定，判决：
被告王永于判决生效后十五日内返还原告严成购房款10600元；
被告王永于判决生效后十五日内支付原告严成购房款利息4934元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2126元，减半收取1063元（原告已预交），由原告严成负担400元，被告王永负担663元（给付日期同上）。
上诉人严成不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、造成上诉人与被上诉人所签订房屋买卖合同无效的过错在被上诉人，被上诉人无权处分是导致买卖合同无效的直接原因。被上诉人在处分房屋时隐瞒了其未实际获得房屋处分权的实际情况。造成上诉人对该房屋错误判断，其过错显而易见。在上诉人所提供的收条中，王永写明“相应经济责任与严成无关”，也证实被上诉人与上诉人建立买卖合同时对相应过错责任做出自愿承担的承诺。原审判决时却未考量该承诺与本案的关联性，对该份证据认定有误。2、上诉人购买房屋的目的不是单纯居住，房屋买卖既具有使用性也具有投资性。房屋拆迁补偿收益是房屋收益权的一部分，本案所涉及的拆迁补偿权益是对原房屋使用权的补充，不带有经济收益性。在购买房屋时，双方完全有理由相信和预见该房屋拆迁收益。不要说城市房屋，即使是在团场和集体用地房屋都完全可以预见到。因此，房屋拆迁补偿收益应作为上诉人的损失。本案所涉及房屋建立的拆迁补偿协议是在（2012）兵八民一终字第l99号案件审理前即已由上诉人与拆迁单位签订，正是由于该案的生效判决致使上诉人无法获得拆迁补偿利益，造成财产损失，现该案原房主赵新莲基于同一拆迁补偿协议而获得本属于上诉人的拆迁补偿利益，这种损失应视为直接损失，是由被上诉人无权处分行为造成的，故原审法院未支持上诉人关于损失的请求错误。3、从合同法以及民法通则的立法本意来看，法律对当事人的行为应起到调整、指导作用，对于社会应通过具体案例起到指引、教育和规范的作用。本案中，上诉人在长达7年的时间内投入一笔资金，最终仅仅获得返还的结果，而作为过错方的被上诉人却未从该行为中受到任何惩罚，也未在该项交易中受到任何损失，这样的判决既没有体现法律的公平、正义，也不利于社会主义法制的健康发展，更无法体现法律对于社会交易行为应起到的教育规范作用。综上，原审适用法律错误，恳请二审法院依法改判，支持上诉人原审全部诉讼请求。
被上诉人王永未向本院提供书面答辩意见，口头辩称：上诉人所提出的三点理由均不符合法律规定，完全是曲解合同法对缔约过失责任的理解，扩张了缔约过失责任的范围，不符合合同法确立缔约过失责任的本意，其上诉理由不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为：本案的争议焦点是：上诉人要求被上诉人赔偿房屋拆迁利益损失82458元有无事实及法律依据。根据查明的事实，上诉人与被上诉人在签订房屋买卖合同过程中，被上诉人因违反诚实信用原则，致使双方订立的合同在履行七年后被人民法院确认无效，上诉人以此要求被上诉人承担缔约过失责任，符合法律规定。由于缔约过失行为所造成的损失一般都是信赖利益的损失，在合同无效的情况下，此种信赖利益的损失是指无过错的一方当事人信赖合同有效，而在订立和履行合同中支出了一定的费用和代价，从而在合同被确认无效以后，当事人蒙受的损失。信赖利益不同于期待利益。期待利益是当事人通过合同履行所获得的利益，又称可得利益，主要包括履行利益及利润收入。而信赖利益则是当事人信赖合同有效和对方为履行合同而支付的费用和对价，包括为了订约赴实地考察所支付的费用和实际履约所支付的费用及其他合理损失，但并不包括可得利益的损失。上诉人因信赖与被上诉人签订的房屋买卖合同，为履行合同义务所支付的房屋价款10600元及利息损失，作为上诉人的信赖利益，被上诉人应当予以赔偿。上诉人主张被上诉人应赔偿其购买房屋七年后，该房屋面临拆迁应得房屋拆迁补偿款82458元。因该房屋补偿款并非双方当事人订立合同时所产生的信赖利益损失。即便双方在签订合同之时，对于该房屋在买卖七年后面临拆迁的期待利益也是无法预见的。故上诉人要求被上诉人赔偿房屋拆迁利益损失82458元的上诉请求于法无据，本院不予支持。原审认定被上诉人不构成缔约过失责任有误，但实体处理正确，本院予以维持。
综上，原审认事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1861元，由上诉人严成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘丽美
审 判 员 赵 政
代理审判员 管仁石
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 贺丹妮