贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终1671号
上诉人（原审原告）：吴文强，男，苗族，1984年11月19日出生，住贵州省贵阳市白云区。
委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万思，贵州贵正律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。
法定代表人：熊敏，系公司董事长。
委托诉讼代理人：王热，贵州钝初律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘飘，贵州钝初律师事务所律师。
上诉人吴文强因与被上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称贵阳新世界公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初3003号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2018年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人唐羽生、万思,被上诉人委托诉讼代理人王热、刘飘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴文强上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定部分事实不清，适用法律错误。1、被上诉人在向上诉人发出的《收楼通知书》中未按合同第十四条的约定如实告知房屋的真实情况，故意隐瞒了交付房屋时未取得全部合格证明文件、消防验收合格证明文件等情况，误导上诉人收楼，其行为既违反了合同法、建筑法、城市房地产管理法以及消防法等法律的禁止性规定，又违反了合同的约定，应当依法承担违约责任。上诉人在被误导的情况下作出违背自己真实意思表示的收房行为，其过错责任应当由被上诉人承担。2、被上诉人故意隐瞒交付房屋的真实情况，误导上诉人收房，其目的在于避免支付违约金，依照合同法第四十五条第二款的规定，被上诉人不正当促成条件成就的行为应当视为交付条件尚未成就，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任；3、房屋的合法交付既要包含房屋本身的交付，也要确保房屋达到合同约定的交付条件。本案中，被上诉人仅完成了第一个层面的交付，但不满足第二个层面的交付，应当视为逾期交付。原判决对于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定的理解有误；4、被上诉人分别在贵阳市××与城乡建设局于2016年12月13日要求其停止碧潭园组团交房、进行整改期间，其于2017年5月8日向业主出具的书面《回复》中，以及其与刘正飞等34户碧潭园业主的诉讼庭审中均表示愿意依照相关法律法规及合同第十三条的约定承担违约责任，应当视为双方就被上诉人违规交房的违约责任承担达成了新的约定。一审法院以双方未达成新的约定为由进行判决应属错误。
被上诉人贵阳新世界公司答辩称，贵阳新世界公司并不存在误导上诉人收楼的行为。2017年5月8日出具的书面《回复》并未就违约责任作出新的约定，且该回复仅是针对新世界嘉院组团部分业主。上诉人提到的刘正飞等34户业主与贵阳新世界公司的诉讼纠纷系通过调解方式结案，上述调解书对本案没有既判力，也与本案无关联性。本案中，涉案房屋及其相关设施设备已经达到合同约定的要求，且上诉人已经实际受领房屋，故贵阳新世界公司此后不存在逾期交房的违约行为。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
吴文强向一审法院起诉请求：判决被告向原告支付违约金44,180.64元（从2016年12月20日至2017年07月25日止，按每日204.54元标准计算）及2017年07月25日至被告向原告实际交付商品房相关合格证明文件之前的违约金（按每日204.54元标准计算）。
一审法院查明：2014年08月14日，原告以681,827.00元向被告购买被告开发的位于观山湖区××新世界××商品房××套。双方在合同第十一条约定了交付时间和条件，第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按约定支付了购房款，但被告未按约定在2016年12月20日前向原告交付房屋。2016年12月25日，在该房屋达不到双方约定的交付条件的情形下，原、被告双方完成了房屋交接。2017年05月02日，购买“金阳新世界”楼盘的部分业主联名向被告发出《通知》，提出被告交付的房屋不符合约定的交付条件。2017年05月08日，被告对此作出《回复》，内容为：“尊敬的业主们：我司于2017年05月02日收到你们签名的通知，通知中表明了你们的诉求，……，但未能出具‘经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书’。为了保证广大业主的合法利益，维护我司的品牌形象，我司将会按合同第十三条约定的相关违约条款承担相应的责任。另关于广大业主反应的园林绿化品质太低的问题，我司……。特此回复”。原告等1045户买受人不同意被告的回复,遂向法院提起诉讼，提出如前诉请。另查明，政府部门发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价为每月6.00元/㎡--16.00元/㎡。
一审法院认为，本案争议焦点：一、商品房屋是否实际交付。二、逾期交房违约金的计算期间及标准。三、商品房实际交付后的违约金是否支持。一、关于商品房屋是否实际交付的问题。在商品房买卖法律关系中，对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2016年12月25日，原、被告在交接房屋时，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为商品房已于2016年12月25日实际交付。二、关于逾期交房违约金的计算期间及标准的问题。根据双方在《商品房买卖合同》第十三条中的约定，逾期交房违约金从约定的交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止。从2016年12月21日至2016年12月25日，被告共逾期交房5日，被告应当依照《商品房买卖合同》第十三条第1（1）项向原告支付违约金681,827.00元×2?/日×5日≈682元。这与政府部门发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中最高价上浮30%相比较，并不明显过高，故对被告提出的调整违约金的主张，不予支持。由于被告逾期交房共5日，依约定违约金的计算比率为已付房价款万分之二，原告请求按已付房价款万分之三，不符合约定，不予支持。三、关于商品房实际交付后的违约金是否支持的问题。买受人明知商品房达不到双方约定的交房条件而接收房屋的，除买卖双方有特别约定外，视为房屋已实际交付，买受人不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金。本案中，2016年12月25日，原告明知被告交付的商品房不符合约定的交付条件而予以接收，虽然事后双方为交房不符合条件发生纠纷，但双方就被告交房不符约定条件的违约行为及逾期交房应负的法律责任未达成新的约定，故原告主张的违约金只能计算至实际交房之日，原告依《商品房买卖合同》第十三条主张2016年12月25日之后至被告交付商品房相关合格证明文件之前的违约金，无法律依据和合同依据，不予支持。综上，对原告诉请的违约金，法院支持682元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告吴文强支付违约金682元；二、驳回原告吴文强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904.00元，由原告吴文强负担854.00元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担50.00元。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人向本院提交如下证据材料：1、被上诉人贵阳新世界公司发出的《贵阳恒大金阳新世界收楼通知书》，用以证明被上诉人在收楼通知中未如实告知房屋的真实情况，误导上诉人收楼；2、刘正飞等34户业主与贵阳新世界公司商品房预售合同纠纷系列案庭审笔录（复印件），用以证明被上诉人在上述案件审理中承认存在违约行为，要求对违约金标准进行调整；3、贵阳市住房和城乡建设局于2018年3月21日出具的关于上诉人委托诉讼代理人唐羽生申请对贵阳新世界公司违规交房下达整改通知情况进行信息公开的《登记回执》，用以证明贵阳市××与城乡建设局曾对被上诉人的违规交房行为下达整改通知，被上诉人承认存在违约情况；4、《楼宇情况反馈表》复印件一份，用以证明ＸＸ等业主认为房屋未达到交付条件拒绝收房。被上诉人贵阳新世界公司经庭审质证后认为：上述证据材料均不属于新的证据。证据材料1系被上诉人按照合同约定要求进行的通知，并不存在误导。证据材料2与本案并无关联性，且被上诉人并未承认违约。证据材料3系上诉人委托代理人向政府部门申请信息公开的申请书回执，该材料本身并不能证明上诉人主张的事实，不属于证据范畴。对证据材料4的真实性有异议。
本案二审开庭后，上诉人又向本院提交了贵阳市××与城乡建设局于2018年4月8日向其委托诉讼代理人唐羽生出具的《政府信息告知书》，用以证明：贵阳市××与城乡建设局以其下达的整改通知书为履行行政职权的行为，不对买卖双方依据商品房买卖合同的民事行为产生法律效力为由拒绝公开相关信息，故需申请法院依职权调取。被上诉人对该份证据材料的真实性不持异议，但不认可其证明目的。
另查明，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”中约定，逾期交房时间的计算自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。
本院认为，本案中，上诉人系以要求贵阳新世界公司承担逾期交房违约责任为由向法院提出诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，逾期交房违约责任的承担是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。本案中，上诉人于2016年12月25日接收了本案房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为贵阳新世界公司已于2016年12月25日完成了本案房屋的交付。虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，上诉人此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。上诉人一、二审中也均未提出有效证据对此予以证明。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定:逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，上诉人要求贵阳新世界公司在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，一审法院对此不予支持符合法律规定，本院依法予以维持。
至于上诉人提出的贵阳新世界公司曾在贵阳市××与城乡建设局责令其整改期间、在2017年5月8日向业主出具的书面《回复》中以及其与刘正飞等34户业主的诉讼庭审中均承诺愿意承担违约责任的上诉理由，从上诉人为此提交的相关证据材料来看，首先，上诉人二审提交的《登记回执》仅能证明其委托诉讼代理人向政府部门申请信息公开的事实，而无法证实贵阳新世界公司是否作出其主张的相关承诺以及承诺的具体内容，故无法达到其证明目的。至于上诉人要求法院依职权调查取证的主张，因贵阳市××与城乡建设局在其出具的《政府信息告知书》中已明确表示：其下达的整改通知书为其履行行政职权的行为，不对本案双方商品房买卖合同的民事行为产生法律效力。并且，本案一、二审法院均已查明涉案房屋确未完全达到合同约定的交付条件。因此，上诉人申请调查收集的证据与本案的关联性、必要性不足，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”的规定，本院对其调查取证的申请不予准许。其次，贵阳新世界公司出具的书面《回复》中表示“会按合同第十三条约定的相关违约条款承担相应的责任”，而合同第十三条约定的逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止，因此，仅凭该《回复》无法证实贵阳新世界公司作出过愿意在上诉人收房后继续承担相关责任的承诺。最后，上诉人二审提交的刘正飞等34案庭审笔录，因该笔录中贵阳新世界公司并未作出愿意承担本案上诉人收房后的违约责任的相关陈述，且其陈述仅针对上述34案，与本案的关联性不足，无法达到上诉人的证明目的。综上，上诉人提交的证据材料不足以证实其该项上诉主张，本院对此不予采信。
至于上诉人提出的房屋存在漏水等质量问题的意见，因房屋质量问题属于贵阳新世界公司依法依约应当承担的质量瑕疵担保责任，并不属于本案诉请项下的审理范围，上诉人有权通过协商或者另诉等方式主张其合法权益。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费904元，由上诉人吴文强负担。本判决为终审判决。
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审 判 长 雷 蕾
审 判 员 唐 有 临
审 判 员 田 勇
二〇一八年四月二十日
法官助理 程奕书记员万炫兵