湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民终583号
上诉人（原审原告）：皮胜兰。
委托诉讼代理人:颜孝莲，系皮胜兰丈夫。
上诉人（原审被告）：湖南福达置业有限公司。
法定代表人:黄再兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人:尹军辉，湖南法达律师事务所律师。
委托诉讼代理人:蒋笑非，北京炜恒（长沙）律师事务所律师。
原审被告：李斌。
原审被告：赵旦林。
李斌、赵旦林的共同委托诉讼代理人：戴兰英，株洲市荷塘区华法律服务所法律工作者。
上诉人皮胜兰因与上诉人湖南福达置业有限公司（以下简称福达公司）及原审被告李斌、赵旦林民间借贷纠纷一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民一初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人皮胜兰的委托诉讼代理人颜孝莲，福达公司的委托诉讼代理人尹军辉、蒋笑非，原审被告赵旦林及其与李斌的委托诉讼代理人戴兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
皮胜兰上诉请求：1.维持原判第一项、二项；2.福达公司还应向皮胜兰支付2012年11月16日至2015年6月30日的利息570.66万元；3.福达公司还应承担2012年12月至偿还利息止的逾期利息，计息基数为欠付利息，月息3分,即合同利息加计50%，按照复利计算；4.皮胜兰承担的案件受理费20381元、查封土地提供抵押物评估费1万元、2014年至抵押解除之日止的担保费每月2万元由福达公司负担；5.福达公司锦玉华庭二期项目返还皮胜兰，以抵偿皮胜兰投资；6.制止福达公司对涉案项目进行施工；7.本案诉讼费由福达公司负担。事实和理由：1.福达公司是涉案项目的法人，是本案借款委托人、受益人，李斌、赵旦林是项目负责人及福达公司代理人，皮胜兰是出借人、受害人，故福达公司应当承担全部责任；2.查封土地提供抵押物的评估费1万元及每月2万元担保费均是福达公司不及时还款造成的损失，应当由福达公司负担；3.在福达公司不还钱的情况下，根据《三方协议》的约定，锦玉华庭二期项目由皮胜兰处置，皮胜兰虽然没有开发资质，但可以请有开发资质的公司合作开发；4.根据《三方协议》的约定，如福达公司不能还钱，项目由皮胜兰处置，故应当制止福达公司继续施工，以免增加权利人对项目的处置负担。
福达公司辩称：1.福达公司不是借款的当事人，也不是委托人。皮胜兰就合作事项与李斌、赵旦林签订协议，就已经明知该协议发生的债权债务由其三人负责处理，与福达公司无关；2.依据《三方协议》，对于皮胜兰实际开销的购地资金偿还日期为2015年6月31日前。现皮胜兰在2014年11月提起诉讼，本身就是一种违约行为，其提前起诉给福达公司的项目开发造成的损失，福达公司将另案主张，皮胜兰主张的1万元评估费、每月2万元的担保费于法无据；3.因房地产开发项目不能由个人进行，必须由相应资质的企业进行，皮胜兰主张项目于法无据；4.关于项目施工问题。皮胜兰违反三方协议的约定，违约在先，且福达公司的施工行为发生在皮胜兰提起诉讼前，不存在停止施工的问题；5.关于利息问题。既然是三方合作开发，就不应存在利息的约定，该约定对福达公司没有约束力。综上，请求二审法院驳回皮胜兰的上诉请求。
原审被告李斌、赵旦林述称，923万元借款应当扣除李斌、赵旦林的投资76万元，实际借款数是847万元。应当改判原审第一项，维持第二、三项，驳回皮胜兰的上诉请求。
福达公司的上诉请求：1、撤销原判第一、二项，改判由李斌、赵旦林与福达公司连带支付皮胜兰的购地款438万元，驳回皮胜兰对福达公司的其他诉讼请求；2.一二审诉讼费由皮胜兰负担。在开庭时，福达公司将第一项上述请求该为：福达公司不承担任何还款义务。事实和理由：1.本案案由为民间借贷纠纷，但一审以“项目出资的受益人”为由判决福达公司担责显属不当；2、皮胜兰实际支付的购地款438万元，一审认定皮胜兰对锦玉华庭二期项目出资923万元进而认定福达公司受益923万元违背客观事实；3、一审判决福达公司支付“欠款付清之日的利息”且按照月息2分是错误的。
皮胜兰辩称：1.锦玉华庭二期项目部是福达公司下属的项目部，李斌、赵旦林是福达公司项目部负责人。以李斌、赵旦林为负责人的锦玉华庭二期项目部对外产生的民事行为的法律后果应由福达公司承担。福达公司在上诉中称李斌、赵旦林是挂靠关系，即使是挂靠关系，福达公司也应当承担连带责任；2.2014年3月22日，福达公司、李斌、赵旦林、皮胜兰就借款项目问题签订《三方协议》，说明福达公司对借款非常清楚，其不承担责任是不成立的；3.根据《三方协议》的约定，皮胜兰垫付923万元，福达公司明知此事并事后确认，故福达公司提出只借款438元没有依据；4.在项目用地被法院查封的情况下，福达公司目前继续开发锦玉华庭二期项目是非法的，应立即停止施工；5.皮胜兰的诉讼请求应当得到支持。
原审被告李斌、赵旦林述称，福达公司的实际投资人是李斌、赵旦林，李斌、赵旦林与福达公司是挂靠关系，其愿意承担847万元的还款责任。
皮胜兰向一审法院起诉请求：一、判决福达公司偿还皮胜兰本金923万元及利息（月息两分，计算基数为923万元，计算期为2012年11月16日至偿还日止）；二、判决福达公司的土地使用权【株国用（2013）第A0732号】归皮胜兰，按该土地使用权购入价格抵偿部分债务，因归属发生的相关费用由福达公司承担；三、判决福达公司锦玉华庭二期项目的转让权或处置权归属皮胜兰；四、判决福达公司支付按期还本付息的违约金（按每日千分之四，本金计算基数为923万元，计算期为2013年11月16日至偿还日止）；五、判决福达公司承担本案全部诉讼费用：案件受理费100381元、保全费5000元、冻结土地所用抵押物的评估费1万元、担保费每月2万元、律师费等。
一审法院认定事实：2012年11月12日，福达公司与李斌、赵旦林签订《项目开发权引进及项目开发承包合同》。合同约定：一、坐落在株洲市××路的【株国用（2009）第A0683号】建设用地使用权（4312.90平方米）及项目开发权由李斌、赵旦林全权负责转让引进，土地使用权及项目开发权转让合同、转让手续、项目工程规划报建与工程施工报建手续等一切事项福达公司均委托李斌、赵旦林办理；二、项目建设用地及项目开发权的转让费、转让过户的手续费、报建费等一切费用均由李斌、赵旦林负责承担，福达公司不承担任何费用；三、项目的开发、建设、房屋销售及办证等工作，由李斌、赵旦林具体组织实施，项目开发建设所有费用全部由李斌、赵旦林承担；四、福达公司同意成立福达公司锦玉华庭二期项目部，并刻制福达公司锦玉华庭二期项目部印鉴。项目部的人员由李斌、赵旦林聘用具备相应资质的人员组成；五、福达公司锦玉华庭二期项目的开发、建设、房屋销售等工作由李斌、赵旦林总承包，项目实行自主经营、独立核算、自负盈亏，项目开发建设过程中所产生的债权债务由李斌、赵旦林负责，福达公司不承担任何责任；六、福达公司锦玉华庭二期项目开发建设的税金由李斌、赵旦林负责交纳，李斌、赵旦林应向福达公司交纳二期项目开发、建设、房屋销售管理费158000元。2012年11月15日，福达公司与株洲安德利房地产开发有限公司签订《土地转让协议》。协议约定，株洲安德利房地产开发有限公司将坐落在株洲市××路、占地面积4312.90平方米的土地使用权以及项目开发权转让给福达公司，双方确认土地转让价格为900万元（包括株洲安德利房地产开发有限公司取得土地使用权以及项目开发权所已付的前期费用）。株洲安德利房地产开发有限公司、福达公司在协议上加盖了公章，李斌在协议上签名。2012年11月16日，皮胜兰与李斌、赵旦林签订《协议书》。协议约定：一、皮胜兰与李斌、赵旦林共同组建福达公司锦玉华庭二期项目部，合作开发锦玉华庭二期项目；二、皮胜兰出资900万元，李斌、赵旦林出资200万元；三、李斌、赵旦林按月支付皮胜兰利息，月息二分；四、从2012年11月15日起，期满12个月即2013年11月15日视同合作期满，投资延期、利息支付延期、清退投资延期按4‰计算滞退金。2012年11月19日，皮胜兰按照李斌、赵旦林指定的账户向株洲安德利房地产开发有限公司支付购地款438万元。株洲安德利房地产开发有限公司于2012年11月20日向福达公司出具了收款收据，并于2014年5月14日在收款收据上说明：皮胜兰为汇款人，汇款账号43×××40，地价原定900万元，调为438万元，价款已结清，互不相欠。2012年12月29日、2013年1月30日、2013年2月16日、2013年6月21日、2013年8月6日，皮胜兰向李斌支付人民币415万元。2013年2月8日、2013年5月9日，皮胜兰向赵旦林支付人民币70万元。上述款项合计923万元。2013年8月9日，上述土地办理了《国有土地使用证》，证号为株国用（2013）第A0732号，土地使用权人为福达公司。2014年3月22日，皮胜兰与李斌、赵旦林、福达公司签订《三方协议书》。约定：一、2012年11月12日福达公司与李斌、赵旦林签订《项目开发权引进及项目开发承包合同》、2012年11月16日皮胜兰与李斌、赵旦林签订的《协议书》继续有效，各自享有自己的权利，履行自己的义务；二、2015年6月31日为上述合同或协议到期日；三、福达公司锦玉华庭二期项目购地资金是皮胜兰垫付的资金（923万），其余的资金是李斌、赵旦林组织的。2015年6月31日前，任何一方或者两方都无权转让或处置该项目；2015年6月31日前李斌、赵旦林不能依协议归还皮胜兰本金，该项目的转让权或处置权全归皮胜兰，其他两方不得以任何理由干扰或阻止皮胜兰转让或处置该项目，配合皮胜兰做好转让或处置工作。现福达公司锦玉华庭二期项目由福达公司进行开发。
原审法院认为，本案系民间借贷纠纷。本案的争议焦点是：一、福达公司是否应偿还皮胜兰借款本金923万元及其利息；二、其他损失应如何计算；三、如福达公司、李斌、赵旦林不能偿还借款本金、利息，福达公司锦玉华庭二期项目是否应由皮胜兰处置或转让。
关于争议焦点一，本案中，李斌、赵旦林与福达公司就福达公司锦玉华庭二期项目是挂靠关系，皮胜兰与李斌、赵旦林之间签订的《协议书》系名为合伙实为借贷。根据皮胜兰与李斌、赵旦林、福达公司签订的《三方协议书》，福达公司认可皮胜兰在公司锦玉华庭二期项目出资923万元，同时注明购地资金438万元系皮胜兰垫付。但购地资金不能单纯理解为只有项目购地款，因为现实中房地产项目的开发建设除投入购地资金外，还有规划、报建以及项目的前期开发费用，且该项目也实际进行了规划报建。因福达公司已实际接受项目且其接手项目后并未与李斌、赵旦林结算或支付相应对价，故福达公司实际控制并开发涉案项目的行为可以认定福达公司是皮胜兰对项目出资的受益人。皮胜兰对项目的出资实际是借款，皮胜兰选择向项目的实际控制人主张返款义务，根据权利义务对等的原则应当予以支持。根据《三方协议书》约定的返款期限，皮胜兰主张的利息，只能从2015年6月30日开始按月息2分计算至欠款付清之日止。
关于争议焦点二，皮胜兰所主张的冻结土地评估费、担保费系皮胜兰为进行诉讼的必要开支，皮胜兰未提供其已实际支付律师代理费的证据，故其要求判决支付冻结土地评估费、担保费、律师费的诉讼请求，不予支持。
关于争议焦点三，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，房地产开发企业，应当有自己的名称和组织机构。有固定的经营场所，有符合国务院规定的注册资本，有足够的专业技术人员，同时具备法律、行政法规规定的其他条件。第六十五条规定，违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。根据上述规定，从事房地产开发必须具备一定的资质，而皮胜兰并不具备进行房地产开发的资质，故对皮胜兰要求判决福达公司锦玉华庭二期项目的转让权或处置权以及土地使用权归属其所有的诉讼请求，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第六十五条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、福达公司自判决生效之日起十日内偿还皮胜兰923万元；二、福达公司自判决生效之日起十日内按月息2分（20‰）向皮胜兰支付923万自2015年6月30日至欠款付清之日止的利息；三、驳回皮胜兰的其他诉讼请求。一审案件受理费100381元，由皮胜兰负担20381元，福达公司负担80000元。财产保全费5000元，由福达公司负担。公告费600元，由李斌负担。
本院二审期间，福达公司提交了福达公司锦玉华庭二期项目照片，拟证明涉案项目为在建工程，后续资金均为福达公司投入，不可能返还。皮胜兰对福达公司提交的证据的真实性无异议，但认为涉案土地被查封后，该工程继续施工不合法。李斌、赵旦林提交了银行汇款单，拟证明李斌、赵旦林已经向皮胜兰偿还76万元。皮胜兰质证认为，该借款是赵旦林与皮胜兰个人之间的单独借款，并没有计算到涉案923万元中，与本案款项无关。此外，福达公司还申请证人陈某出庭证明，购地款为483万元，签订三方协议时福达公司是证人，并不清楚已经给付923万元。本院对上述证据的认证意见如下：因皮胜兰对福达公司提交的证据的真实性无异议，该证据反映了涉案项目系在建工程的客观事实，本院予以采信。从李斌、赵旦林提交的银行汇款单来看，其中70万元的支付凭证的时间为2012年11月3日，而皮胜兰923万元的第一笔的支付时间为2012年11月9日，且李斌、赵旦林、福达公司、皮胜兰在2014年3月22日签订协议明确皮胜兰付款合计923万元，故李斌、赵旦林提交的证据与之后签订的协议相矛盾，不能达到其证明目的，本院不予采信。
本院二审查明：皮胜兰支付923万元的具体情况如下：2012年11月19日支付438万元；2012年12月29日支付40万元；2013年1月30日支付100万元；2013年2月8日支付60万元；2013年2月16日支付15万元；2013年5月9日支付10万元；2013年6月21日支付250万元；2013年8月6日支付10万元。
还查明，李斌、赵旦林因无力开发涉案项目，现福达公司锦玉华庭二期项目由福达公司开发，李斌、赵旦林与福达公司未就项目进行结算。
对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点如下：
一、福达公司应否由向皮胜兰支付923万元款项及利息及其他相关费用。从查明的事实来看，2012年11月12日，李斌、赵旦林与福达公司签订《项目开发权引进及项目开发承包合同》，福达公司同意成立福达公司锦玉华庭二期项目部，并约定在项目开发过程中的债权债务由李斌、赵旦林负责，福达公司不承担任何责任，李斌、赵旦林向福达公司缴纳管理费158000元。从该合同来看，李斌、赵旦林与福达公司就涉案项目建立挂靠关系。2012年11月16日，李斌、赵旦林与皮胜兰签订《协议书》，约定李斌、赵旦林与皮胜兰合作开发锦玉华庭二期项目，同时约定皮胜兰出资900万元，约定项目的投资风险由李斌、赵旦林承担，皮胜兰按照月息2分收取利息。该协议书名为合作开发，实为借贷。皮胜兰在2012年12月至2013年8月期间向李斌、赵旦林支付923万元。后福达公司实际接手了该项目，且福达公司与李斌、赵旦林并未进行结算并支付对价。2014年3月22日，福达公司作为甲方，李斌、赵旦林作为乙方，皮胜兰作为丙方签订《三方协议》，三方均认可皮胜兰垫付资金为923万元，三方约定李斌、赵旦林与皮胜兰签订的《协议书》继续有效，并约定“2015年6月31日”为上述协议书的到期日。虽然李斌、赵旦林与福达公司之前是挂靠关系，但后来项目已经由福达公司实际开发，且李斌、赵旦林并未与福达公司进行结算，福达公司也未支付相应对价，且福达公司在《三方协议书》中又明确认可皮胜兰的923万元资金已经投入项目，并约定如皮胜兰的923万元在“2015年6月31日”前不能得到归还的话，皮胜兰可以处置转让涉案项目。故一审法院以福达公司作为涉案项目的实际控制人和受益者应当归还皮胜兰的923万元并无不当，本院依法予以维持。关于923万元的利息支付问题。李斌、赵旦林与皮胜兰在《协议书》中明确约定，李斌、赵旦林从款项到账日按照月息2分的标准向皮胜兰计付利息。李斌、赵旦林、福达公司与皮胜兰在《三方协议书》中约定李斌、赵旦林与皮胜兰之前签订的《协议书》继续有效。三方协议还约定，如李斌、赵旦林在“2015年6月31日”前未归还923万元本金，则皮胜兰有权处置涉案项目。该条款仅约定皮胜兰处置项目的前提是923万元本金没有在2015年6月底前得到归还，并未重新约定涉案款项在2015年6月30日前的利息不应支付，皮胜兰也并没有作出放弃利息的明确表示。故无论从当事人签订的合同内容来看，还是从公平角度出发，该923万元款项的利息应按照资金到账日开始计息。原判仅支持2015年6月30日后的利息不当，本院依法予以纠正。该923万元的利息计算如下：1.以438万元为计算依据，按照月息2分从2012年11月19日起计算至付清之日止；2.以40万元为计算依据，按照月息2分从2012年12月29日起计算至付清之日止；3.以100万元为计算依据，按照月息2分从2013年1月30日起计算至付清之日止；4.以60万元为计算依据，按照月息2分从2013年2月8日起计算至付清之日止；5.以15万元为计算依据，按照月息2分从2013年2月16日起计算至付清之日止；6.以10万元为计算依据，按照月息2分从2013年5月9日起计算至付清之日止；7.以250万元为计算依据，按照月息2分从2013年6月21日起计算至付清之日止；8.以10万元为计算依据，按照月息2分从2013年8月6日起计算至付清之日止。皮胜兰在上诉中主张福达公司还应支付逾期利息的复利，没有法律依据，本院不予支持。至于皮胜兰主张福达公司还应向其支付本案诉讼费、抵押物评估费、担保费、律师费等其他损失，因诉讼费是法院依据本案实际情况及判决结果确定双方当事人应当承担的费用，皮胜兰主张全部由对方承担没有法律依据，不予支持。皮胜兰主张的抵押物评估费、担保费是其诉讼的必要开支，且皮胜兰没有提交相关支付律师费的证据，故对该部分主张均不予支持。
二、如福达公司不能偿还借款本息，涉案项目应否由皮胜兰处置或转让。
根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房地产开发企业必须具备一定资质，皮胜兰作为个人不具备房地产开发资质，且福达公司锦玉华庭二期项目是在建工程，皮胜兰主张福达公司应当停止对涉案项目的施工，并将涉案项目返还皮胜兰的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但关于利息计算的处理结果欠当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民一初字第15号民事判决第一项；
二、变更湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民一初字第15号民事判决第二项为：湖南福达置业有限公司在本判决生效之日起十日内按照以下标准向皮胜兰支付利息：1.以438万元为计算依据，按照月利率2%的计息标准从2012年11月19日起计算至付清之日止；2.以40万元为计算依据，按照按照月利率2%的计息标准从2012年12月29日起计算至付清之日止；3.以100万元为计算依据，按照按照月利率2%的计息标准从2013年1月30日起计算至付清之日止；4.以60万元为计算依据，按照按照月利率2%的计息标准从2013年2月8日起计算至付清之日止；5.、以15万元为计算依据，按照月利率2%的计息标准从2013年2月16日起计算至付清之日止；6.以10万元为计算依据，按照按照月利率2%的计息标准从2013年5月9日起计算至付清之日止；7.以250万元为计算依据，按照按照月利率2%的计息标准从2013年6月21日起计算至付清之日止；8.以10万元为计算依据，按照按照月利率2%的计息标准从2013年8月6日起计算至付清之日止。
三、驳回皮胜兰的其他诉讼请求。
一审案件受理费按照一审判决处理。二审案件受理费51740元，由皮胜兰负担10348元，由湖南福达置业有限公司负担41392元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱湘归
代理审判员 覃开艳
代理审判员 程似锦
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 谢昊皓