福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第1718号
上诉人（原审被告、反诉原告）泉州市临江房地产开发有限公司，住泉州市鲤城区西湖小区星湖苑B-803。
法定代表人陈晓华，董事。
委托代理人林丽惠，福建致一律师事务所律师。
委托代理人邱小芳，福建致一律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）程海滨。
上诉人泉州市临江房地产开发有限公司（以下简称临江公司）因与被上诉人程海滨商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2014）鲤民初字第3214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2012年10月11日，原、被告签订本案《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。合同约定原告向被告购买鲤城区开元西城商厦2号楼201号房，购房金额为936559元，被告应于2013年5月31日前向原告交房。原告于2013年1月28日付清全部房款。诉争房屋于2013年12月3日交付给原告。诉争房屋专项维修资金于交房时由被告代收。本案《商品房买卖合同》对诉争房屋的位置、价款、房款交付时间、房屋交付条件及相关违约责任进行了明确的约定。2014年8月28日，原告诉至法院，请求判令：1.被告支付原告因违约交房的违约金人民币500元（房屋未达交付条件）及逾期交房的违约金人民币8710元（自2013年6月1日起至2014年12月3日止，共186天）；2.被告支付原告因被告原因未能取得房屋权属证书的违约金（自2014年3月3日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，按已付购房款的每日0.005%的标准计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。临江公司提起反诉，请求判令程海滨向临江公司支付逾期付款违约金10560元，本案诉讼费用由程海滨承担。
另查明，双方均认为诉争房屋现尚不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。
上述事实，除双方当事人的陈述外，还有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票及个人贷款支付凭证、西城商厦房（铺）验收确认书、交接书，被告提供的《合同补充协议》等证据为证，予以认定。
本案争议焦点在于：一、双方在合同中约定的可以据实延期交房的时间是多少？二、被告是否存在逾期交房和逾期办证违约行为？三、如被告存在逾期交房和逾期办证违约行为，违约金计算标准如何确定？四、原告是否存在逾期支付购房款违约行为？如存在，相应的违约金标准如何计算？
原审法院认为：一、关于双方在合同中约定的可以据实延期交房的时间是多少的问题。双方在《合同补充协议》第六条对出卖人可据实予以延期的情形进行了约定，临江公司主张其中的“高考停水”属于笔误，应是“高考、停水”，该主张合理，予以采纳。从本案双方提供的证据来看，可引为据实延期的情形只有天气原因和高考原因。从法院依法从泉州市气象信息服务中心调取的《天气证明》可以认定，自合同签订日起至合同约定的房屋交付期限止共遇见中雨及中雨以上天气19天，该时间符合合同的约定，应在逾期交房时间中扣除，临江公司据此可以顺延交房。顺延期间，临江公司共遇见中雨及中雨以上天气2天，高考2天，共计4天，临江公司可据此再延长交房时间，因此，临江公司可据此延长交房时间23天至2013年6月23日。至于双方签订合同之前发生的政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等情形，临江公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，临江公司不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。而至《商品房买卖合同》约定的交付期限，临江公司即应履行交付房屋的义务，否则应承担相应的违约责任。《合同补充协议》约定“以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延”，该约定明显加重了原告的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，故本案计算顺延交房的情形应按上述分析进行认定。
另外，临江公司主张原告存在逾期交纳专项维修资金违约行为，亦可据实延期交房。原审认为，根据本案《商品房买卖合同》第十八条第二款约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，……于2013年5月31日前缴交……”，但双方在《合同补充协议》第七条约定：“……专项维修资金买受人应于办理交房前交清，由于买受人延交专项维修资金，出卖人可以顺延交房时间，由此引起的延期交房责任由买受人承担”。说明双方当事人在《合同补充协议》中对专项维修资金交付时间进行了重新约定，该交付时间的重新约定不存在减轻或免除应当由出卖人承担的责任或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，合法有效。本案中原告于交房时交清专项维修资金，与临江公司交房时间相同，故原告不存在逾期交纳专项维修资金的情形。临江公司主张原告逾期交纳专项维修资金应顺延交房时间，没有事实依据，不予支持。
二、关于临江公司是否存在逾期交房和逾期办证违约行为的问题。按照对争议焦点一的分析，本案临江公司交房时间可延长至2013年6月23日，但临江公司于2013年12月3日才交付诉争商品房，逾期天数达到163天，明显属于逾期交房违约行为。根据本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。……”根据上述约定，临江公司应于2014年3月3日前办理初始登记并通知原告，现有证据不能证明临江公司已履行上述义务，临江公司属于逾期办证违约，应从2014年3月4日起承担逾期办证违约责任。
三、关于本案逾期交房、逾期办证违约行为的违约金计算标准如何确定的问题。1.关于逾期交房违约金。本案《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。”根据该约定，适用该“500元违约金”有两个前提条件，其一是“在规定日期内”，该时间指临江公司符合合同约定的交房时间之前（包含顺延期间）。其二为“未达到上述条件”，即未达到合同约定的交付条件。本案实际交房时间并不符合“在规定日期内”的前提条件，故本案逾期交房违约金的计算不适用“500元违约金”。本案《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”上述“特殊情况”应理解为适用“500元违约金”的情况，而本案并不适用该特殊情况，临江公司应按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房违约责任。逾期天数为163天，已超过90天，逾期交房违约金应为7633元（936559元×0.00005×163）。2.关于逾期办证违约金。本案《商品房买卖合同》第十四条的约定：“……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”。另外，《合同补充协议》第十条约定：“4、……买受人同意对本合同第十四条款规定的时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”该约定与《商品房买卖合同》第二十二条：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定相悖，因此，对临江公司关于6个月的逾期办证免责期限的主张不予支持。而原告并未逾期交纳专项维修资金，临江公司关于原告存在逾期交纳专项维修资金并应顺延办证的主张，不予采纳。综上所述，临江公司应从2014年3月4日起按每日46.8元（936559元×0.00005）计算至临江公司对诉争房屋履行完毕协助办证义务（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）之日止的逾期办证违约金。
四、关于原告是否存在逾期支付购房款的违约行为及相应违约金如何计算的问题。从实践中看，在办理贷款按揭时，不论是商业性贷款、公积金贷款或组合贷款，均需向贷款机构提供经房地产行政主管部门备案的书面《商品房买卖合同》和已付房款发票。具体到本案中，原审依法向中国建设银行股份有限公司泉州分行调取了《关于陈萍等12人个人按揭贷款情况的反馈》（下简称“《反馈》”）等资料。《反馈》中明确“个人信用报告查询的时间，就是我行个贷经办人员初步受理个人按揭贷款的时间；……出具个人住房贷款调查报告的时间，就是我行个贷经办人员收集客户资料基本完成，向上级申报贷款的时间。”由此可以认定，在本案中，银行工作人员出具《个人住房贷款调查报告》时，银行办理贷款按揭手续所需的资料才收集完成。在本案中，临江公司并未举证是何时把办理按揭款手续的备案合同、已付房款发票交付给原告。在此情况下，临江公司直接约定“二十个工作日”明显加重了买受人即原告的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，临江公司不能据此要求原告承担逾期付款责任。另外，临江公司未举证证明其何时将应由其提供的贷款所需材料交付给原告供其办理贷款按揭手续，也未举证在原告办理贷款手续后20天内未收齐全部总价款时的催告行为。对此，临江公司应承担举证不能的不利后果，其主张原告逾期付款且可据此顺延交房时间，证据不足，不予采纳。
原审判决认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。现临江公司存在逾期交房、逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。关于《合同补充协议》部分条款的效力问题，对双方争议焦点的分析已经予以明确。原告的诉讼主张部分成立，予以部分采纳，对其诉讼请求予以部分支持。临江公司的反诉主张，不予采纳，对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告程海滨支付逾期交房违约金人民币7633元；二、被告泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告程海滨支付自2014年3月4日起按每日46.8元计算至被告泉州市临江房地产开发有限公司对址在鲤城区开元西城商厦第2号楼2层201号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金；三、驳回原告程海滨的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告泉州市临江房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元，由原告程海滨负担22元，被告泉州市临江房地产开发有限公司负担200元。反诉受理费64元，减半收取为32元，由被告泉州市临江房地产开发有限公司负担。
宣判后，被告临江公司不服，向本院提起上诉。
上诉人临江公司上诉称，《补充协议》对专项维修资金的约定并不属于对专项维修资金交付时间的重新约定，而是对于双方交房与交专项维修资金先后顺序的补充约定。且不论《补充协议》对专项维修资金交付时间的约定是否属于重新约定，仅就该约定而言，原审既然认定该约定有效，那么，根据该约定，被上诉人交付专项维修资金义务在先，上诉人交房义务在后。原审却颠倒了先后履行顺序，该错误认定应予纠正。如果《补充协议》对专项维修资金的约定系对专项维修资金交付时间的重新约定，那么，根据该条款约定的完整性以及公平公正原则，也应认定双方对于交房时间进行了重新约定，即“被上诉人应当在交房前交付专项维修资金”，“上诉人应当在被上诉人交付专项维修资金后交房”。上诉人在被上诉人交清专项维修资金的当天即交房，不存在逾期交房的行为。根据合同第十八条的约定，被上诉人交付专项维修资金的时间为2013年5月31日前。被上诉人未按时交付专项维修资金。原审认定被上诉人不存在逾期交付专项维修资金的行为，认定事实错误。上诉人享有后履行抗辩权，在被上诉人履行交付专项维修资金前，上诉人可顺延交房且不承担逾期交房违约责任。原审认定上诉人逾期交房，判决上诉人承担逾期交房违约责任错误，应予改判。上诉人可据实予以延期交房情形应自开工之日起算。原审认定上诉人可延期交房情形自合同签订之日起算明显不符合合同约定，违背了当事人意思自治原则，也不符合法律规定。根据合同第八条第二款约定，如果在规定日期未达到交房条件，被上诉人应当根据合同约定接收房屋，不得拒绝交房。如果上诉人违约，也只是承担支付500元违约金的责任。该约定合法有效，对双方均有约束力，应予信守。本案违约责任不适用合同第九条的约定。根据补充协议约定，“……买受人同意对本合同第十四条规定的时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任”，该条款是被上诉人的真实意思表示，系其对自己权利的处分，合法有效。依该约定，上诉人协助办证时间应为交房后90天再加6个月。即被上诉人要求上诉人支付违约金的起算时间应为2014年9月4日。付款义务人是被上诉人，应由被上诉人对依约履行付款义务负举证责任，并承担举证不能的法律责任。原审认定由上诉人承担举证不能的责任，与法相悖。被上诉人逾期付款118天，上诉人可以顺延交房时间，且被上诉人应向上诉人支付逾期付款违约金10560元。原审驳回上诉人的反诉请求是错误的。综上，原审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，判决错误。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人程海滨辩称，补充协议已对交纳专项维修资金的期限进行重新约定。被上诉人交纳专项维修资金和交房系同一天，并未违反补充协议约定，也未违反《泉州市住宅专项维修资金管理规定》规定。被上诉人是否按时交纳专项维修资金和上诉人延期交房没有法律上的因果关系。被上诉人交纳专项维修资金时，诉争房屋尚未达到合同约定的条件。上诉人逾期交房并不是被上诉人逾期交纳专项维修资金所导致。上诉人要求将交纳专项维修资金作为其延期交房的理由，与法律规定不相符，也违背客观事实。上诉人主张合同签订前发生的高考、天气等各情形应据实顺延交房时间。该主张违反公平、公正原则。原审认定不得作为顺延交房的事由是正确的。本案同时存在违约交房和逾期交房两种情形。被上诉人应同时向被上诉人支付违约交房违约金和逾期交房违约金。上诉人称若其违约，也只应支付500元违约金，这是上诉人故意曲解合同条款。上诉人主张逾期办证违约金起算时间应按《补充协议》第十条第4款约定。但该条款依法属无效条款，不应采纳。被上诉人并未逾期支付购房款。原审驳回上诉人的反诉请求是正确的。上诉人的上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.上诉人是否应当承担逾期交房、逾期办证的违约责任；如构成违约，违约金的数额应如何确定。2.被上诉人是否存在逾期付款的违约行为，是否应承担逾期付款的违约责任。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议，本院对无争议的事实予以确认。
二审中，上诉人临江公司向本院提交如下证据：1.西城商厦合同、发票签收表，证明被上诉人领取合同、发票的时间；2.收条；3.（2014）鲤民初字第3320号民事调解书；4.与本案相关的商品房预售合同纠纷系列案件实际交房时间表，证据2、证据3、证据4共同证明诉争工程各业主自2012年8月23日开始陆续办理交房入住，被上诉人迟于合同约定时间交房是由于其未按时支付专项维修基金导致，对此，上诉人不应承担逾期交房责任。证据5.福建省住房和城乡建设厅关于转发住房城乡建设部工商总局《商品房买卖合同示范文本》的通知（闽建房（2014）19号）；证据6.住房城乡建设部和工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知（建房（2014）53号）；证据7.《商品房买卖合同示范文本（GF-2014-0171）》，证据5、证据6、证据7共同证明工商总局和住房建设行政主管部门对《商品房买卖合同文本》的相关条款进行调整，其中合同第二十二条（二）规定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起日内取得该商品房的房屋所有权证书的”，据此，关于办证期间，系属于当事人可以自由约定的事项，这也是建设行政主管部门认可的，故本案中当事人在补充协议中约定在主合同约定的期限上再加6个月，属于当事人的意思自治表示，不存在违反法律法规强制性规定，应认定有效。被上诉人质证称，对上诉人提供的证据真实性均无异议。证据1体现上诉人拖延开具发票的时间，证据2及证据3系案外人的调解书，与本案无关；证据5、证据6及证据7的通知及合同示范文本均是2014年之后出台的，而本案合同系2013年签订的，故上述三份证据均与本案不具有关联性。
本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的证据真实性均无异议，对上诉人提交的证据真实性均予以确认。证据1体现被上诉人于2012年11月3日领取购房合同；证据2及证据3系案外人王琅琅出具的收房收条及其与上诉人商品房预售合同纠纷的民事调解书，仅表明诉争楼盘其他业主办理房屋交接并就逾期交房、逾期办证事宜与上诉人进行调解，与本案不具有关联性。证据5、证据6及证据7系住房城乡建设部等部门下发的《商品房买卖合同示范文本》的通知及《商品房买卖合同示范文本》，这仅表明2014年4月之后，商品房买卖使用新的合同文本，并不能证明本案补充协议中关于6个月的逾期办证免责期限有效。本案补充协议中关于6个月的逾期办证免责期限减轻了本合同中约定应当由出卖人承担的责任，排除买受人主要权利，依法应认定为无效条款。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》主体适格，双方当事人意思表示真实，合同主要内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方之间的商品房买卖合同关系有效。根据《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应在2013年5月31日前交房。自合同签订之日起至合同约定的交房时间2013年5月31日止因中雨及中雨以上天气因素影响施工应顺延交房19天，顺延期间因中雨及中雨以上天气因素及高考影响施工应顺延交房4天，上诉人按合同约定应于2013年6月23日交房。上诉人于2013年12月3日才交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。上诉人主张合同签订之前发生的政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等情形亦应顺延交房时间，因上诉人在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交房时间作相应调整。《合同补充协议》第六条第3款约定政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等“以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延”，该约定的起止时间明显含有减轻或免除出卖人责任，排除买受人主要权利的内容，应认定无效。对上诉人该抗辩理由依法不予采纳。双方在《合同补充协议》第七条已对专项维修资金的交纳时间进行了重新约定，被上诉人在交房的当日交清专项维修资金，符合该约定，不存在逾期交纳专项维修资金的问题。上诉人主张被上诉人逾期交纳专项维修资金应顺延交房时间的主张，缺乏依据，不予采纳。办理银行按揭贷款需上诉人予以配合。上诉人未能举证证明其在被上诉人办理银行按揭贷款手续前何时将办理按揭贷款手续所需的已付款发票等材料交给被上诉人，也未举证证明存在被上诉人办理贷款手续后20天内上诉人未收齐全部价款，上诉人通知被上诉人一次性补足全部房价款而被上诉人拒不付款的情形，故被上诉人并不存在逾期付款的违约行为，上诉人主张被上诉人逾期付款应顺延交房时间，缺乏依据，不予采纳。《商品房买卖合同》第八条第二款约定的上诉人支付500元违约金的情形适用于在规定日期内诉争商品房未达到约定交房条件买受人同意接收的情形，本案并非在规定时间内交房，不适用该条款的约定，而应适用《商品房买卖合同》第九条约定计算违约金。上诉人主张其如逾期交房仅应支付500元违约金，缺乏依据，不予采纳。上诉人未在约定时间内协助被上诉人办证，应承担逾期协助办证的违约责任。《合同补充协议》第十条关于上诉人有6个月逾期办证免责期的约定明显含有减轻或免除出卖人责任，排除买受人主要权利的内容，且与《商品房买卖合同》第二十二约定相抵触，应认定无效。对上诉人关于享有6个月逾期办证免责期的主张亦不予采纳。如上所述，被上诉人并不存在逾期付款的违约行为，上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金，依据不足，不予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，不予支持。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币264元，由上诉人泉州市临江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 张 萍
二〇一五年六月十九日
书 记 员 杨凌珊
速 录 员 许珊珊
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。