上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1293号
原告上海富安酒家。
法定代表人毕元祥。
委托代理人金声涛。
被告刘建刚。
原告上海富安酒家与被告刘建刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱琼独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海富安酒家的法定代表人毕元祥及委托代理人金声涛、被告刘建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海富安酒家诉称：上海市东汉阳路XXX号底层门面、餐厅、锅炉房后面的房屋（以下简称系争场地）系原告管理使用的经营场地，自2006年9月1日起由案外人姚某某承包经营。2007年5月1日，姚某某将系争场地出租给案外人姜某某。2011年7月31日，姜某某又将系争场地给被告承包，期限至2013年7月31日。2011年8月10日，因姚某某无法取得证照，遂于原告协商终止了承包关系。为维护正常的经营，原告同意姜某某继续履行其与姚某某之间的租赁协议至合同期届满，并确认姜某某直接将租金支付给原告。但由于自2012年4月30日起姜某某不再向原告支付租金，原告便要求被告直接向其支付。原告于2013年2月26日书面通知姜某某，不再同意姜某某继续履行其与姚某某的租赁协议。嗣后，原告同意被告继续履行其与姜某某的承包协议至期满。2013年3月起，被告停止支付租金，并在系争场地内违章搭建，将系争场地分割后出租给他人居住使用。对此，原告多次催讨租金和劝阻，同时指出被告与姜某某的承包协议已期满，原告要收回系争场地，但被告无动于衷。经交涉无果，故原告诉讼至法院，要求被告搬离系争场地，并要求被告按每月4，000元的标准向原告支付自2013年3月至实际迁出之日止的租金及使用费。审理中，原告增加诉讼请求，要求自2014年7月15日起解除原、被告之间的不定期租赁合同。同时原告愿意将被告替姜某某支付的租金2.8万元返还被告。
被告刘建刚辩称：不同意解除原、被告之间的不定期租赁关系，因为原告曾经答应被告，要与被告签订租赁协议，且原告同意被告出租系争场地，但是原告现在反悔了，故不同意支付租金和房屋使用费。
经审理查明：2006年8月30日，原告与姚某某签订《富安酒家承包协议书》，约定：系争场地由姚某某承包经营；租赁期为2006年9月1日至2010年3月31日。同日，原告与姚某某签订又签订了《上海富安酒家承包补充协议书》，约定姚某某承包期满后，如无市政动迁或者无其他特殊原因，原告同意姚某某续签三年承包协议。
2007年5月1日，姚某某与姜某某签订《房屋租赁协议》，约定：姚某某系争场地出租给姜某某；租赁期为2007年5月1日至2013年3月31日。2010年9月2日，姚某某与姜某某又签订《房屋租赁（续租）协议书》，约定：续租期为2013年4月1日至2014年12月31日止。
2011年7月30日，被告与姜某某签订《承包协议》，约定：承包期限自2011年8月1日至2013年7月31日。
2011年8月10日，原告与姚某某签订《协议书》，约定原双方签订的协议书于2011年7月31日废除并终止。2011年11月起，姜某某直接将租金支付给原告。被告则向姜某某支付租金至2012年4月。自2012年4月，姜某某未向原告支付租金。2012年8月至2013年2月28日，被告按照每月4，000元的标准直接向原告支付租金。在原告向被告出具的2012年8、9、10月租金收据反面由原告注有“同意部分转租”、“租赁期限2012年5月1日起”等字样。
2013年2月26日，原告向姜某某发出《告知书》，称：“有关你姜某某与姚某某（原富安酒家承包人）于2010年9月2日签订的关于富安酒家餐厅房屋租赁（续租）协议书，因富安酒家与姚某某的承包协议于2011年8月终止后，考虑到租赁协议的顺利履行，富安酒家允许姜某某与姚某某所签订的房屋租赁协议继续生效至约定的终止时间，租赁人姜某某餐厅房屋的租赁费用自2011年11月开始直接支付于富安酒家。但租赁人姜某某自2011年11月至2012年4月支付了6个月租金合计人民币贰万肆仟元之后，不再履行协议支付房屋租赁费用，虽经我方多次催缴，并先后于2012年8月多次电话通知：如再不付清拖欠租赁费用，视为违约，我方将收回出租房屋。但姜某某至今仍无动于衷，并扬言：你们要收就收。故我方根据2010年9月2日你所签订租赁协议第七条违约责任认定，你姜某某长期恶意拖欠房屋租赁费用，已属违约！现书面告知：你姜某某与姚某某于2010年9月2日签订的有关富安酒家餐厅房屋租赁（续租）协议书自即日起我方不再认可，并同时收回出租房屋、保留通过法律程序追回拖欠款并提出索赔的权利。”但系争房屋一直由被告使用至今。在使用过程中，被告进行搭建，并将系争场地中的部分房屋拦隔后进行转租。自2013年3月起，被告未再向原告支付租金。由于原告认为被告欠付租金，并且擅自转租，故起诉来院。
另查明：上海市东汉阳路XXX号权利人为上海市住安建设发展总公司。2010年12月26日，上海市住安建设发展股份有限公司向原告出具《委托代理书》，委托原告对上海市东汉阳路XXX号房屋进行经营管理及使用，委托年限为五年，自2011年1月1日至2015年12月31日。
审理中，原告愿意将被告替姜某某支付的租金2.8万元返还被告。
上述事实，经当庭质证，由原、被告双方当事人的陈述，《上海市房地产权证》、上海市住安建设发展股份有限公司向原告出具的《委托代理书》、原告与姚某某签订的《富安酒家承包协议书》、《上海富安酒家承包补充协议书》及《协议书》、姚某某与姜某某签订《房屋租赁协议》及《房屋租赁（续租）协议书》、被告与姜某某签订《承包协议》、收据、原告向姜某某发出《告知书》、照片、民事判决书等证据佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。纵观本案，被告与姜某某就系争场地签订的《承包协议》，名为承包，实为房屋租赁。嗣后，系争场地一直由被告经营使用。原告在向姜某某发出终止租赁协议的《告知书》后，亦同意与被告建立租赁关系，但双方并未签订租赁合同，亦未约定租赁期限。由于双方的租赁关系未采用书面形式，因此，这种租赁关系可视为不定期租赁关系，不定期租赁关系双方随时可以解除。现被告未按期支付租金，原告催讨后，被告仍未按约支付欠租，构成违约，原告要求解除与被告的租赁关系，理由正当，依法应予准许。另外，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告在2014年7月15日法庭审理时通知了被告要求解除租赁关系，故双方租赁关系的解除日应确定为2014年7月15日。合同解除后，被告理应迁出系争场地，并支付租金及使用费。审理中原告愿意将被告替姜某某支付的租金2.8万元返还被告，与法不悖，可以照准。至于被告辩称的原告同意转租一节，虽然原告书面同意被告转租，但由于被告系将系争场地中的一间房屋拦隔出租多人，亦违反了相关规定，故被告的该辩称意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、原告上海富安酒家与被告刘建刚之间的租赁关系于2014年7月15日解除；
二、自本判决生效之日起10日内，被告刘建刚迁出上海市东汉阳路XXX号底层门面、餐厅、锅炉房后面的房屋；
三、自本判决生效之日起10日内，被告刘建刚支付原告上海富安酒家租金及使用费（按每月4，000元的标准自2013年3月计算至实际迁出之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1，200元，减半收取600元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 朱 琼
二〇一四年九月十五日
书记员 蔡覙静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。