甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘09民终170号
上诉人（原审原告）酒泉市第一中学。
法定代表人曹平，该校校长。
委托代理人潘文彬，甘肃长治律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘金明，男，汉族，生于1980年10月15日。
被上诉人（原审被告）张红梅，女，汉族，生于1984年11月2日。
上诉人酒泉市第一中学因房屋租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民一初字第857号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人酒泉市第一中学的委托代理人潘文彬，被告刘金明、张红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年9月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告商住楼地下室，建筑面积为1000㎡，租赁期限自2008年10月30日至2014年10月30日。同时约定，房屋用途为台球、滑冰场，除双方另有约定外，被告不得任意改变房屋用途；房屋租金为40000元，于每年度5月1日前一次性交清当年租金。另约定，被告在2008年11月1日前向原告支付押金10000元，原告于本合同生效之日起1日内，将房屋交付被告；合同期内，使用该房屋所产生的费用均由被告承担，其中水电费用由被告于每月10号交与原告。合同签订后，原告将场地交付被告，被告经过装修及消防改造后在租赁场地开设“台球城”，在租赁场地另一侧开设“旱冰场”。经营期间，因原告体育馆上方防水设施不完善，雨水下漏导致被告经营的“旱冰场”被淹，经原告后勤主任确定受损面积为120㎡。2011年6月5日，被告刘金明向原告发出停止台球城营业申请，通知原告如有第三方租用场地经营其它项目，原告可另行出租。另审理中，经现场勘验，确认被告就涉案场地现仍在实际使用的超市面积为60㎡；对于被告使用的厨房、卫生间面积，经征求原告意见，原告以合同约定面积即为被告实际占有面积为由表示不进行实地测量，但二被告自认卫生间面积为36㎡、厨房面积为10㎡。同时查明，被告已向原告交纳2008年10月30日至2010年10月30日的租金共计80000元。
原审认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。合同签订后，原告按约向二被告交付了租赁场地，并由二被告开设台球城，二被告亦正常经营了2年，后虽因政策原因导致台球城无法正常经营，但租赁场地无法按约定用途使用系政策原因所致，是双方在签订合同时无法预见的，属不可抗力。根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，合同双方均享有解除权。本案中，被告刘金明于2011年6月5日向原告提出了停业申请，该行为即为被告已行使了解除合同的权利，原告学校相关工作人员在该申请上签字，即为解除通知到达原告，原告在法定期限内未对合同解除效力提出异议，故可认定双方签订的《房屋租赁合同》已于2011年6月5日解除，无需再通过法院确认解除。因此，对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请，不予支持。合同解除后，二被告继续占有使用涉案场地已无事实及法律依据，应当予以返还，故原告要求二被告返还场地合法有据，予以支持。原告诉请二被告支付拖欠的租金，因2008年10月30日至2010年10月30日期间的租金，二被告已经支付，对于2010年10月31日至合同解除之日的租金，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准认定，每日109.59元（40000元÷365日）。原告主张的占有使用费，因合同解除后，双方基于合同产生的租赁关系也归于消灭，但二被告自合同解除后至今仍在继续占有使用部分涉案场地，却未向原告支付任何费用，其应承担实际占有使用部分的占有使用费，故对原告主张的占有使用费中合法合理部分予以支持。具体计算方式，比照合同约定的租金数额，结合二被告实际使用面积按比例予以计算；其中就二被告实际使用面积的确定，虽原告提出被告曾在涉案场地南侧用于经营小电影院，但无证据证实被告经营期限，故不予采纳；对于二被告使用的超市面积，因系双方现场勘验确定的数据，予以认定；对于使用的厨房、卫生间面积，因原告不要求现场测量，故按被告自认的面积认定。被告辩称原告在签订合同时存在隐瞒行为，因双方合同明确约定租赁面积为1000㎡，其所述原告抵顶给金佛寺建筑公司的部分，本身亦不在合同约定的面积中，故其辩称无事实依据，不予采纳。对于被告提出在实际使用租赁物过程中因原告行为造成的损失及消防装修损失，因二被告未提起反诉，不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告刘金明、张红梅于本判决生效后十五日内向原告酒泉市第一中学返还占有使用场地；二、被告刘金明、张红梅承担原告酒泉市第一中学租金23781.03元[40000元/年÷365日×218日（2010年10月31日至2011年6月5日）]；三、被告刘金明、张红梅承担原告酒泉市第一中学2015年8月10日前的占有使用费17726.92元{[（40000元÷1000㎡）×106㎡×4(2011年6月6日至2015年6月5日)]+[（40000元÷1000㎡）×106㎡÷365×66（2015年6月6日至2015年8月10日）]}；四、被告刘金明、张红梅按照每日11.62元的标准，承担原告酒泉市第一中学从2015年8月11日至实际返还场地期间止的占有使用费；五、驳回原告酒泉市第一中学的其他诉讼请求。上述款项限被告刘金明、张红梅于判决生效后十五日内付清。案件受理费4240元，由原告酒泉市第一中学承担3402元，被告刘金明、张红梅承担838元。
宣判后，上诉人酒泉市第一中学上诉称：原审认定双方之间的合同已于2011年6月5日解除错误，被上诉人提出停业申请后，未向上诉人移交钥匙，表明其并无解约的意思；被上诉人未向上诉人交回钥匙，被上诉人实际占用面积应以租赁房屋的整体面积计算，原审认定的被上诉人使用面积与实际面积不符；双方为租赁合同关系，无论被上诉人停业、改建或变更其他用途，均是在使用租赁物，应当支付租金。请求改判被上诉人再向上诉人支付租金和占用费155492.05元。
被上诉人刘金明、张红梅答辩称：被上诉人租赁的场地只经营了两年就因为学校的原因停业了，被上诉人向上诉人提交了停止营业和另行出租的申请，并由上诉人的副校长签字，故此后的租赁费被上诉人不应再负担。上诉人对被上诉人安装的消防设施和将被上诉人的木地板泡坏的问题一直没有解决，导致无法交房，被上诉人只应负担现在实际使用的房屋面积的租金。请求驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，被上诉人在租赁的房屋经营台球城期间，因教育主管部门禁止学校周围经营网吧、台球城等项目，上诉人通知被上诉人停止经营，后双方协商由被上诉人经营其他项目，但协商未果。2011年6月5日，被上诉人刘金明向上诉人提交了停业申请一份，提出由上诉人将房屋另行出租，上诉人酒泉市第一中学的副校长李明在该申请上签了字，并注明情况属实。2015年7月21日，上诉人起诉要求解除双方之间的房屋租赁合同，被上诉人返还房屋并支付未付租金及延期返还房屋产生的场地占用费。经二审查明的其他事实，与原审认定无异，有房屋租赁合同、停业申请、现场勘验图、当事人陈述等证据证实。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，应为有效。本案中，合同约定房屋用途为台球、滑冰场，但在被上诉人经营台球期间，上诉人因相关政策原因要求被上诉人停止经营，致使被上诉人无法继续经营，租赁房屋的目的无法实现。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，而本案合同履行期间出现学校周围禁止经营台球的政策，系双方在签订合同时无法预见的重大变化，应属情势变更而非不可抗力。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案中，双方约定的房屋用途为经营台球、滑冰场，期间，客观情况发生重大变化，致使被上诉人的合同目的无法实现，被上诉人于2011年6月5日向上诉人提交的停业申请中虽未明确提出解除合同，但提出由上诉人将房屋另行出租，包含了解除合同的意思表示，该申请应视为解除合同的申请，上诉人的副校长在该申请上注明情况属实，证明上诉人对被上诉人在申请中所述的情势变更情况认可，本案中，情势变更的情形确实存在。依据上述法律规定和本案的实际情况，应确定双方之间的合同于2011年6月5日解除。上诉人所提原审认定双方签订的房屋租赁合同于2011年6月5日解除错误的上诉理由不能成立。但原审认定本案因不可抗力致使合同目的不能实现，且适用《中华人民共和国合同法》第九十四条不当，应予纠正。合同解除后，被上诉人无权再继续使用上诉人的房屋，被上诉人对其继续使用的房屋应当支付占有使用费。经原审法院现场勘查，确定被上诉人继续使用的房屋面积为106㎡，上诉人要求被上诉人按照合同约定的面积支付占有使用费的请求不能成立。双方因合同履行、财产损害发生纠纷后，未能妥善解决，致使房屋钥匙未能及时交付，对此双方均有过错，故对上诉人以被上诉人未交付房屋钥匙为由，主张约定的房屋面积均由被上诉人实际使用的请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3410元，由上诉人酒泉市第一中学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀泽
审 判 员 张小青
代理审判员 茹丽霞
二〇一六年四月五日
书 记 员 许建华