四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第803号
上诉人（原审原告）：曾容。
委托代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗永忠。
原审被告：罗勇。
上诉人曾容因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院（2014）兴古民初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，原告曾容系兴文县古宋镇博望街四-2小区5幢1-4号房屋的所有权人，该房屋用于经营茶房，取名茗城茶苑。2010年2月1日，原告曾容与被告罗勇签订租赁协议，协议约定：甲方（曾容）将位于兴文县古宋镇步行街僰都广场的茗城茶苑租赁给乙方经营，承租时间为2010年2月1日至2015年1月30日止，前三年全年租金120000元，先付租金后经营，以后两年租金随行就市；租赁期内，乙方应交30000元保证金给甲方，用于确保茶苑财物的完好及安全。租赁期满财物无损毁，甲方将保证金无息退还给乙方。在五年租赁期内，乙方无故终止租赁协议（政策性限制除外），甲方不退还保证金，甲方无故终止租赁协议，则由甲方加倍退给乙方。2010年2月2日，原告曾容将茗城茶苑的财物清点后移交给被告罗勇，双方签订了财物移交清单。被告罗勇与被告罗永忠系合伙关系共同经营茗城茶苑，后罗勇退伙，由罗永忠继续经营茗城茶苑。庭审中，原告曾容对已收取保证金30000元，罗永忠现为茗城茶苑的实际经营者，第四年（2013年2月1日至2014年1月30日）的租金由罗永忠交纳200000元的事实予以确认。原告曾容也向本院明确表示，诉请的违约金30000元即为保证金，因被告违约，原告不退还保证金。2014年，合同约定的第�年租赁期届满前，因原告曾容与被告罗永忠为其租金金额发生分歧，双方协商一致同意提前解除房屋租赁合同。2014年1月29日下午，原告曾容、被告罗永忠对茗城茶苑的设施设备等财物进行了检查清点准备移交房屋时，因原告曾容以租赁期限未满为由拒绝退还保证金。被告罗永忠遂将已交还的茶苑钥匙及水、电、气卡收回保管。2014年2月14日，原告曾容以EMS邮政特快专递方式向被告罗勇、罗永忠发出书面通知，通知二被告在2014年2月底前按2013年度租金200000元交纳租金。二被告接此通知后未交纳租金，也未将茶苑钥匙及水、电、气卡交还原告。诉讼中，经本院征求原、被告意见，双方均同意提前解除房屋租赁协议，本院遂要求原告曾容、被告罗永忠先行处理房屋移交事宜。2014年4月28日，原告曾容与被告罗永忠对茗城茶苑的财物进行了清点，被告罗永忠将茶苑钥匙及水、电、气卡交还给了原告曾容。原告曾容向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告于2010年2月1日签订的租赁协议；2、被告支付原告2014年2月至3月的房租33400元；3、被告承担违约责任30000元；4、诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：被告支付原告2014年2月至3月的房租33400元，并继续按16666元／月承担租金直至被告返还原告房屋为止。
一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告曾容与被告罗勇之间的房屋租赁合同是在平等自愿的基础上签订，其内容不违反国家法律、行政法规，应受法律保护。被告罗勇、罗永忠共同经营茗城茶苑，系合伙关系，被告罗勇退伙后，由被告罗永忠承接合伙事务。原告曾容对被告罗永忠为茗城茶苑的实际承租人和经营管理者的事实无异议。故本院认为，茗城茶苑的权利义务关系应由被告罗永忠�接承担。原告诉请提前解除本案的房屋租赁协议，被告罗永忠在庭审中明确表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院对原告该诉讼请求予以支持。原告诉请被告支付2014年2月至3月的房租33400元，并诉请被告继续按16666元／月承担租金直至返还房屋为止。经审理查明，协议约定的第四年租赁期限（2014年2月1日）届满前，原告曾容与被告罗永忠虽然口头协商一致同意提前解除租赁协议，但因保证金的退还发生争议，被告罗永忠并未将茗城茶苑的钥匙及水、电、气卡交还原告。在诉讼中的2014年4月28日，双方才对茗城茶苑的财物进行了清点并完成了房屋移交手续。故本院认为，自2014年2月1日至2014年4月27日，茗城茶苑一直由被告罗永忠实际占有，理当支付相应的房屋使用费。按照原、被告第四年的房租200000元／年标准计算，本院确定被告罗永忠支付2014年2月1日至4月27日共计86天的房屋使用费47123元。经本院法律释明后，原告曾容明确表示诉请的违约金30000元即保证金，认为被告有违约行为，主张原告不退还被告保证金30000元。被告辩称，因原告收取的租金过高，被告无法继续经营，双方协商一致同意提前解除租赁协议，被告没有违约行为，原告应该退还保证金。经审理查明，原、被告对第四年、第五年的房租约定为随行就市。在被告罗永忠交纳第四年房租200000元后，因生意状况恶化出现亏损。第四年租赁期限届满前，双方为其第五年租金金额发生分歧，口头协商一致提前解除租赁协议。按照原、被告之间签订的租赁协议约定，保证金30000元的用途是用于确保茶苑内财物的完好及安全，租赁期满财物无损毁，出租方应将保证金无息退还给承租方。原告曾容向本院起诉时并未对茶苑财物主张权利，在诉讼中收回租赁房屋后也未对茶苑财物状况提出异议，故原告曾容应按照约定将保证金无息退还被告罗永忠。租赁协议第六条约定“承租方无故终止租赁协议（政策性限制除外），出租方不退还保证金，出租方无故终止租赁协议，则由出租方加倍退给承租方。”是对租赁双方无故提前终止租赁协议的惩罚性约定，实质上就是对双方违约责任的约定。原告曾容与被告罗永忠自行协商均同意提前解除租赁协议，系双方真实意思表示，协议第六条的约定不适用本案实际情况。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，原、被告协商一致同意解除租赁协议，双方的权利义�终止，保证金失去保证意义，按照协议约定和交易习惯，原告理当退还被告罗永忠保证金30000元。故本院对原告主张不退还被告保证金30000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告曾容与被告罗勇于2010年2月1日签订的房屋租赁协议；二、被告罗永忠限于本判决生效后三日内支付原告曾容2014年2月1日至4月27日的房屋使用费47123元；三、原告曾容退还被告罗永忠保证金30000元；四、驳回原告曾容的其他诉讼请求。品迭上述二至三项后，被告罗永忠限于本判决生效后三日内支付原告曾容17123元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务�息。案件受理费1385元，由原告曾容承担685元，被告罗永忠承担700元。此款原告曾容已预交，由被告罗永忠直接支付原告曾容700元。
宣判后，曾容不服，向本院提起上诉称，被上诉人罗永忠以生意不好做为由，拒不按期缴纳房租属违约行为。同时，被上诉人移交房屋时，财物损毁严重，其损毁的财物价值明显大于保证金。故被上诉人依法应当承担违约责任，保证金不予退还。被上诉人在本案中没有提起反诉，也没有对保证金另行提起诉讼，原审法院超出诉讼请求判决原告向被告退还保证金属于程序错误。
被上诉人罗永忠答辩称，原判事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
罗勇未予答辩。
本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点一是罗永忠是否违约，保证金3万元是否应予退还；二是原审法院是否超出诉讼请求作出判决。本�双方租赁协议约定：先付租金后经营；第四、第五年的租金随行就市。罗永忠应于2014年2月1日前按租赁协议交纳第五年即2014年度租金。罗永忠自认因曾容收取的租金过高，自己在缴纳第四年租金20万元后出现严重亏损，无法继续经营而拒绝交纳租金，要求提前解除租赁协议。同年2月14日，曾容以书面通知形式催告罗永忠交付租金，但其仍未向曾容支付租金，导致双方所签订的租赁合同目的不能实现。因此曾容要求解除租赁协议的理由成立。2014年1月29日，双方虽然口头协商同意解除租赁协议，并对财物进行了清点，但因曾容拒绝向罗永忠退还保证金发生争议，故双方对协议解除后责任的分担等问题没有形成一致意见，原审法院认定双方协商一致同意提前解除租赁协议错误。一审诉讼中，经法院向曾容询问，曾容表示其诉请的违约金3万元即为租赁协议约定的保证金3万元，认为罗永忠有违约行为，主张自己不退还被告交付的保证金3万元。根据租赁协议第六条约定：在五年租赁期内，乙方（承租人）无故终止租赁协议，甲方（出租人）不退还保证金。本案罗永忠属无故终止租赁协议的情形，曾容主张自己不退还罗永忠向其交付的3万元保证金的理由成立，本院予以支持。一审中，罗永忠要求曾容退还其保证金3万元而提出抗辩，但并没有提起反诉，原审法院超出原告曾容的诉讼请求判决由其向罗永忠退还保证金3万元错误，应予以撤销。原判认定事实错误，适用法律不当。上诉人曾容的上诉人理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持兴文县人民法院（2014）兴古民初字第150号民事判决第一、二项，即：解除原告曾容与被告罗勇于2010年2月1日签订的房屋租赁协议；被告罗永忠于本判决生效后三日内支付原告曾容2014年2月1日至4月27日的房屋使用费47123元；
二、撤销兴文县人民法院（2014）兴古民初字第150号民事判决第三、四项，即：原告曾容退还被告罗永忠保证金30000元和品迭上述二至三项后，被告罗永忠限于本判决生效后五日内支付原告曾容17123元；驳回原告曾容的其他诉讼请求；
三、被告承担违约责任30000元（原告曾容收取被告罗永忠的保证金30000元不予退还）。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1385元，二审案件受理费1385元，共计2770元，由被上诉人罗永忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 军
审 判 员 梅兴艳
代理审判员 李 荷
二〇一四年七月三十�日
书 记 员 刘 琼