安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0207民初1484号原告：汪为军，男，1980年7月23日出生，汉族，住安徽省无为县，原告：邢庭梅，女，1979年8月4日出生，汉族，住安徽省无为县，两原告共同委托诉讼代理人：吴俊洋，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。被告：张天来，男，1964年12月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区，委托诉讼代理人：许志祥，安徽天谛律师事务所律师。原告汪为军、邢庭梅与被告张天来案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年5月27日及2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告汪为军、邢庭梅及其共同委托诉讼代理人吴俊洋，被告张天来委托诉讼代理人许志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1、撤销（2017）皖0207执异00002号执行裁定；2、立即解除对弋江区国贸长江8＃楼2单元601室的保全；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月23日，原告汪为军与王俊俊签订了一份《房屋买卖合同》，约定王俊俊将其所有的位于弋江区国贸长江8＃楼2单元601室房屋出售给原告。王俊俊在合同第二条明确承诺，出售该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，并有权将该房上市交易。合同第三条约定交易房屋及装饰装修、配套设施合计价款为人民币115万元。合同第四条约定，本合同签订后，原告汪为军支付给王俊俊购房定金5万元，合同签订后30日内，向银行提供原告汪为军按揭贷款所需要的必要材料，王俊俊签订合同后30日内去银行还清贷款并办理解除抵押相关手续，办理过户当日，原告即时一次性付清首付款人民币65万元。余款50万元通过按揭贷款由银行直接发放给王俊俊提供的帐户。原告汪为军于合同当日支付给王俊俊定金5万元。因王俊俊没有资金还清银行贷款以解除该房屋的抵押权，故原告于2016年10月10日先行支付给王俊俊54.2万元用于归还该房屋在银行的抵押贷款，后该房屋抵押权被注销。但双方办理过户手续过程中，被房管部门告知房屋被芜湖市镜湖区人民法院查封。王俊俊随即前往芜湖市镜湖区人民法院履行法律文书确定的义务。芜湖市镜湖区人民法院于2016年11月3日依法作出执行裁定，解除了对该房屋的查封措施。2016年11月4日，由于之前的房屋买卖合同未经共有权人胡海霞签字，也未经共同买受人即原告邢庭梅签字，为了购房及过户需要，两原告与王俊俊、胡海霞又签订了一份《存量房买卖合同》，该买卖合同经备案登记。为减少交易成本，合同约定购房价款为63万元，但合同约定的贷款50万元与之前的合同一致。2016年11月5日，原告向银行申请了按揭贷款，并与银行签订了借款合同。但银行需要房屋先过户至原告名下并办理抵押登记手续后，才能放款。同日，双方办理了房屋的移交手续，原告占有该房屋。2016年11月7日，双方共同至房管部门办理过户手续，原告缴纳了契税、个人所得税。在上述手续办理完成后，房管部门告知原告，该房屋在一个小时前被芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207民初1038号民事裁定查封。原告基于对该房屋享有的实体权利向芜湖市鸠江区人民法院提出执行异议，要求解除对财产的查封措施。但法院作出（2017）皖0207执异00002号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议请求。由于该裁定对未对原告的理由进行实质性审查，且原告对该裁定不服，故原告为维护自身合法权益，故向法院提起执行异议之诉。被告辩称：1、原审法院采取诉讼保全措施的标的物为不动产。虽然原告与王俊俊签订了房屋买卖合同，但涉案房屋尚未办理变更登记，原审法院在依据被告的请求对涉案房屋采取保全措施时，该房产仍属王俊俊所有。原审法院对涉案房屋采取查封措施符合《中华人民共和国物权法》第十四条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，合法有据。2、根据原告提供的《房屋买卖合同》记载，该合同签订日期为2016年9月23日。原告在签订合同时，房屋仍被芜湖市镜湖区人民法院查封，即涉案房屋的产权已受到限制而不能交易。原告在合同签订后三个多月时间内一直未能办理过户手续，说明原告对这一事实是明知的。其次，从原告提供的《结案证明》看，上述被查封房产所涉及的执行案件于2017年1月3日结案，至2017年1月7日相隔4天时间，原告本有足够的时间办理房产过户手续而未办理，这足以证明原告对于涉案房产未办理过户手续负有直接责任而非“不可归责于原告”。3、原告目前不仅未能付清全部房款（售价115万元，实际付款54.2万元），且没有证据证明其已实际占有涉案房产。因王俊俊与本案有利害关系，故其与原告签署的房屋移交协议不具有证据效力；4、原告针对执行标的即诉讼保全裁定而非执行行为本身提出异议，在被依法驳回后应按审判监督程序办理而不应提起执行异议之诉。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的诉请，向本院提交了下列证据。1、身份证复印件，证明原、被告双方及房屋出售人的身份情况，被告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。2、存量房买卖合同、房屋买卖合同、产权证，证明2016年9月23日和2016年11月4日，原告与王俊俊、胡海霞先后签订了两份房屋买卖合同，合同签订于房屋被查封前。合同约定，王俊俊将涉案房屋出售给原告，原告已经按照合同约定履行了付款义务。另外，该房屋系王俊俊、胡海霞共同共有。被告对该证据的真实性无异议，但认为房屋买卖合同的签订日期是在房屋被鸠江区法院查封的三个月前，因此原告对于房屋标的被限制交易是明知的。另外根据合同约定，出卖人收到房屋全款后3日内才交付房屋，因此房屋交付条件并未成就，原告并未实际占有房屋。3、收条、客户回执、转帐凭证、收款收据、税收完税证据、发票，证明原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务。原告也已支付了契税、个人所得税、办理银行按揭贷款的手续费。被告对该证据的真实性无异议，但是房屋不能办理过户的原因并非是“不可归责于原告”。4、芜湖市不动产登记受理单、房地产交易纳税申请表，证明原告于2016年11月7日至房管部门办理过户，完成过户前的全部手续，缴纳了全部的过户费用，但因房屋当日被查封导致无法过户，并非原告的原因导致不能过户。被告对该证据的真实性无异议，但不能实现原告的证明目的。5、借款合同，证明原告已经与银行签订了借款合同，约定向银行贷款50万元用于支付剩余购房款。被告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。6、房屋移交协议，证明被告在财产保全前原告已经实际占有房屋。被告对该证据的真实性有异议，认为由于王俊俊与本案有利害关系，其与原告签署的房屋移交协议是虚假的，且该证据与房屋买卖合同第五条的约定存在明显冲突。7、结案证明、执行裁定书，证明涉案房屋于2016年11月3日被芜湖市镜湖区人民法院解除查封措施，原告与王俊俊、胡海霞签订存量房买卖合同时该房屋未被查封。被告对该证据的真实性无异议，但认为无法实现原告的证明目的。8、（2017）皖0207执异00002号执行裁定书，证明原告有权依法提起执行异议之诉。被告对该证据的真实性无异议，但认为原告针对执行裁定起诉无法律依据，执行异议之诉针对的是执行行为本身而非裁定本身。9、贷款结清通知书，证明原告于2016年10月10日支付给王俊俊54.2万元用于还清涉案房屋贷款，以解除抵押权。被告认为该证据已超过举证期限，不予质证。10、汇款凭证、收据，证明原告在本案审理期间已经将剩余购房款55.8万元交付法院用于执行，被告对该证据的真实性无异议。在本案开庭审理前，本院依职权与房屋出卖人王俊俊、胡海霞制作了调查笔录，该证据反应王俊俊、胡海霞不反对原告的异议。原告对该证据无异议，被告对该证据的真实性无异议，但认为王俊俊及胡海霞与本案有利害关系，其陈述的事实不能认定。本院对原、被告双方提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10及本院依职权制作的调查笔录均具有真实性、合法性、关联性，予以认定。依据认定证据，结合原、被告的陈述，本案查明的法律事实如下：2016年9月23日，原告汪为军与案外人王俊俊签订了一份《房屋买卖合同》，约定王俊俊将其所有的位于弋江区国贸长江8＃楼2单元601室建筑面积为120.98平方米的房屋出售给原告汪为军，双方约定总价款为115万元（含装饰装修、配套设施）。该合同第二条约定，“出卖人王俊俊承诺该房屋没有产权纠纷、未被限制转让，并有权将该房上市交易”。第四条约定“买受人先支付购房定金5万元，之后出卖人配合买受人办理银行贷款手续。办理过户手续当日，买受人支付首付款65万元。银行贷款50万元在双方办理过户手续后，根据房管局规定时间取得房产证和他项权证，银行收到他项权证后将贷款发放到出卖人提供的帐户中，买受人即支付完所有购房款”。第五条约定，“出卖人应在拿到房屋全款三日内将房屋交付买受人”。原告汪为军于合同签订当日通过银行转帐方式支付了王俊俊购房定金5万元。因涉案房屋原先贷款尚未结清，原告汪为军于2016年10月10日通过银行转帐方式支付了王俊俊购房款54.2万元，用于偿还该房屋中国银行芜湖三山支行的贷款。当日，王俊俊提前清偿了涉案房屋的按揭贷款，中国银行芜湖三山支行亦同意解除涉案房屋的抵押权。因王俊俊在芜湖市镜湖区人民法院涉民间借贷执行案件，该院在原告汪为军与王俊俊签订房屋买卖合同前查封了涉案房屋。后王俊俊履行了生效法律文书确定的义务，芜湖市镜湖区人民法院于2016年11月3日作出（2015）镜执字第01805号裁定解除对涉案房屋的查封措施。2016年11月4日，为办理过户之需，王俊俊与涉案房屋共有权人胡海霞与两原告签订了一份《存量房买卖合同》用于房管部门办理备案手续。合同约定房屋价款为63万元，买受人首付13万元，余款50万元由买受人通过银行贷款方式支付。2016年11月5日，王俊俊将涉案房屋移交给原告，双方办理了房屋移交确认手续。2016年11月7日，两原告与王俊俊、胡海霞到房管部门办理涉案房屋的转移登记手续。汪为军支付了案涉房屋的交易契税10672.15元和出卖人需缴纳的个人所得税7114.77元，房管部门已受理了两原告及王俊俊、胡海霞办理房屋过户手续的申请。2016年11月4日，本院在张天来与王俊俊的返还财产纠纷诉讼案件中，依据张天来的财产保全申请，制作了（2016）皖0207民初1038号民事裁定，裁定查封本案涉案房屋即弋江区国贸长江8＃楼2单元601室。2016年11月7日，本院在原告与王俊俊、胡海霞房屋转移登记手续尚未办理完毕前，查封了涉案房屋。2017年3月9日，原告对查封涉案房屋向本院执行局提出书面执行异议，本院于2017年3月21日作出（2017）皖0207执异00002号执行裁定书，以原告针对执行依据提出的异议不属于执行异议审查范畴，裁定驳回原告的执行异议请求。原告不服该执行裁定，遂提起诉讼。另查明：本案在审理期间，原告于2017年6月5日将剩余购房款55.8万元交至本院账户用于执行之需。本院认为：一、关于两原告是否有权提出执行异议之诉，本案中，本院对涉案房屋的查封所作出的裁定实际是张天来与案外人王俊俊在不当得利纠纷另案中，依据张天来的财产保全申请而做出的。该案张天来与王俊俊的争议与涉案房屋并无利害关系，且案件尚在审理过程中，并未作出涉及涉案房屋的生效裁判。本院依据张天来的保全申请而裁定对涉案房屋的查封属于保全过程中的执行措施，并非是基于实体裁判而对房屋进行的查封或执行，因此，原告显然无法按照审判监督程序主张相关权利。原告作为案外人提出执行异议的理由是对本院（2017）皖0207执异00002号驳回执行异议请求的执行裁定不服，认为该裁定未对原告的执行异议请求进行实质性审查。同时，原告亦认为其对于执行标的物即涉案房屋享有排除执行的实体权利，并据此要求解除对房屋的查封措施。综合以上情形，原告的诉请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定的规定，且与张天来和王俊俊不当得利纠纷案的实体审理和裁判无关，符合案外人提出执行异议之诉的条件，应依法予以受理。二、本案的另一争议焦点是执行案件的案外人汪为军、邢庭梅对执行标的即本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人购买房屋但未变更产权登记，房屋仍在出卖人名下，而该房屋因为出卖人的原因被查封执行时，买受人主张权利，应满足以下条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，原告汪为军与王俊俊在房屋被本院查封前即2016年9月23日已经签订了书面《房屋买卖合同》，且之后得到了共同购买人即原告邢庭梅以及房屋共有权人胡海霞的追认，该《房屋买卖合同》合法有效。其次，根据原告提交的房屋移交协议，2016年11月5日，王俊俊将涉案房屋移交给原告，双方办理了房屋移交确认手续，应认定在房屋被本院查封前，两原告已经实际占有涉案房屋。再次，在本院查封涉案房屋前，原告合计已经支付了王俊俊购房款59.2万元，并支付了购买房屋所需交纳的相关税费，符合合同的约定，且在本案审理期间，原告汪为军已经将剩余购房款55.8万元交付至本院账户用于日后的查封或执行。最后，原告汪为军与王俊俊在签订《房屋买卖合同》后，由于涉案房屋尚存在银行抵押贷款未归还、被芜湖市镜湖区人民法院查封、共有权人胡海霞未签字确认、原告本人需办理二手房按揭贷款等情形，导致房屋无法及时办理过户手续。故两被告与王俊俊、胡海霞一直在办理相关手续以及处理阻碍房屋过户存在的障碍。待房屋具备过户条件时，双方即于2016年11月7日共同到房管部门办理了相关房屋所有权转移登记手续，并提交了相关申请。而当日，在房屋所有权变转移登记手续尚未办结前，本院查封了该房屋，导致房屋无法完成过户登记手续。本案中，亦无证据证明是原告存在不愿或故意不配合办理房屋产权转移登记的情形。因此，涉案房屋未完成过户登记非原告自身的原因所导致。综上，本案目前的情形已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，两原告已享有对本案诉争房屋足以排除强制执行的民事权益。应依法解除对涉案房屋即芜湖市弋江区国贸长江8＃楼2单元601室的查封措施。对原告的该项诉请依法予以支持。三、根据法律规定规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行，执行异议裁定失效。关于原告在本案中要求撤销本院（2017）皖0207执异00002号执行裁定的诉请，缺乏相应法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除对芜湖市弋江区国贸长江8＃楼2单元601室的查封措施；二、驳回原告汪为军、原告邢庭梅的其他诉讼请求。案件受理费15150元，由原告汪为军、邢庭梅负担80元，被告张天来负担15070元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  周 恒人民陪审员  孙从远人民陪审员  管秀发二〇一七年七月十九日书 记 员  甘强成附适用法律条款：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十二条第一款第一项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。