镇江经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1191民初482号
原告中国农业银行股份有限公司镇江新区支行，地址镇江市新区大港街道兴港西路11号主楼。
负责人何光霞，该支行行长。
委托代理人王卿，男，该支行信贷管理部副总经理，住镇江市。
被告陈其平，男，1969年3月12日生，汉族，高中文化，镇江市齐盛物资有限责任公司业务员，户籍地镇江市，现住镇江市。
被告无锡红豆置业有限公司镇江江南府邸分公司，地址镇江市中山北路6号。
负责人闵杰，该分公司总经理。
委托代理人孙丽，女，该分公司职员，现住镇江市润州区中山北路77号镇江。
委托代理人王剑彬，江苏金荣恒顺律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司镇江新区支行（以下简称农业银行新区支行）诉被告陈其平、无锡红豆置业有限公司镇江江南府邸分公司（以下简称红豆镇江分公司）借款合同纠纷一案，原告于2016年1月22日申请诉前保全，本院于2016年1月27日作出诉前保全裁定并对两被告房产进行了查封。本院于2016年2月15日立案受理后，依法由代理审判员陈泽鑫与人民陪审员孔国平、夏咏华组成合议庭于2014年6月27日开庭进行审理，原告委托代理人王卿、被告红豆镇江分公司委托代理人孙丽、王剑彬到庭参加诉讼，被告陈其平经本院传票传唤无正当理由未到庭。后由审判员陈宁与人民陪审员孔国平、夏咏华重新组成合议庭于2016年12月13日公开开庭进行审理，原告委托代理人王卿、被告陈其平、被告红豆镇江分公司委托代理人孙丽、王剑彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月29日，两被告签订一份商品房买卖合同，被告陈其平向被告红豆镇江分公司购买位于镇江市新区丁卯街道的江南府邸17幢101室非普通住房一套，总价524.2万元。被告陈其平首付174.2万元后向原告按揭贷款350万元。原告按约履行放款义务。被告陈其平截止2015年12月23日后连续四期未归还贷款本息。该笔贷款由被告红豆镇江分公司提供阶段性担保。目前，原告仅就涉案房产办理了预抵押登记手续，未办理正式抵押。综上，原告请求法院判令：1、被告陈其平立即归还原告住房按揭贷款本金3311105.91元及利息（从2015年9月1日至2015年12月23日利息58368.64元，自2015年12月24日至贷款实际还清之日的利息以2013年9月4日贷款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%计付利息金额）；2、被告红豆镇江分公司对上述债务承担连带保证责任；3、两被告共同承担诉讼费用。
被告陈其平辩称：对贷款事实、原告主张的归还贷款本金和所有利息金额没有异议，但仅是本人现在没有经济偿还能力。
被告红豆镇江分公司辩称：被告陈其平系主债务人，本分公司仅承担阶段性连带担保责任。原告与被告陈其平已办理预抵押登记，但原告未按约定及时办理正式抵押转换手续、也未督促被告陈其平积极合作办理，导致该房产被其他法院查封，原告失去对抵押物的优先受偿权，本分公司不应当对因原告过错导致抵押物失去优先受偿权的部分承担担保责任，本分公司只应在该抵押物不足以受偿的剩余部分承担相关责任。
经审理查明：2013年9月4日，被告陈其平（借款人）与原告（贷款人）、被告红豆镇江分公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，主要约定：“第25条：借款金额350万元。第26条：借款用途是借款人购买房产，房产位于镇江市（新区丁卯街道）江南府邸17幢101室，建筑面积236.76平方米，套内建筑面积223.59平方米。第27条：借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第28条：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第3种方式进行浮动（第3种方式是自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整）。第12条：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；发生借款人未按约定按期足额偿还借款等7种情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。第30条：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告红豆镇江分公司账户。第31条：还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月。第33条：担保方式为阶段性保证+抵押：由阶段性保证人即被告红豆镇江分公司按10.1和10.3约定提供保证担保（第10.1条：保证：保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼仲裁费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。第10.3条：阶段性保证担保+抵押：借款人以本合同第三十四条项约定房产做抵押的，由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保；除阶段性保证人按第三十七条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1、10.2约定执行）。第37条：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”等内容。
2013年9月4日，原告按照前述合同约定将350万元贷款代被告陈其平直接支付给被告红豆镇江分公司，并出具了一张个人借款凭证，凭证上载明：“借款用途为购买住房；借款日期2013年9月4日；到期日期2033年9月3日；还款方式为等额本息还款；还款日为每月4日；执行利率5.89500%；逾期利率8.84250%”。被告陈其平从2013年10月4日至2015年10月31日期间共归还贷款本金188894.09元、支付（正常）利息382219.89元。被告陈其平尚欠原告贷款本金3311105.91元。被告陈其平从2015年9月5日起再未按月足额支付利息。
另查明：2013年10月31日，原告与被告陈其平共同在镇江市房产登记管理中心为上述房产办理了抵押预告登记手续。2014年6月下旬，被告红豆镇江分公司通知被告陈其平办理入住手续。被告陈其平因资金短缺至今未办理入户手续。两被告至今未为上述房产办理不动产权属证书。原告与被告陈其平至今未为上述房产办理抵押登记手续。
再查明：被告红豆镇江分公司于2014年5月13日领取营业执照。
以上事实，有个人购房担保借款合同、个人借款凭证、归还贷款本息统计表、商品房预告登记证明书、房屋初始登记证、业主入住通知书、营业执照及当事人陈述等证据予以证明。
本院认为：被告红豆镇江分公司系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，其可以作为被告参加本案诉讼。原、被告三方签订的个人购房担保借款合同合法有效。两被告均认可被告陈其平尚欠原告贷款本金3311105.91元的事实，本院予以确认。截止2015年12月23日，被告陈其平尚欠原告借款利息58368.64元的事实，本院予以确认。原告与被告陈其平双方合同约定被告未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提起收回已发放借款，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。被告未按约定偿还贷款本息，已构成违约，原告主张的利息标准在双方合同约定限额之内，但应以实时中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率作为利率计算基数，故对原告要求被告立即归还借款本金3311105.91元及利息58368.64元（自2015年12月24日起至贷款实际还清之日止以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%计付利息）的请求，本院予以支持。
原告与被告陈其平共同办理房产抵押的前提条件是被告陈其平必须先取得房地产权属证书，因原告自身资金短缺无法办理房地产权属证书，过错不在原告，故对被告红豆镇江分公司辩称原告存在过错未及时办理房产抵押手续的意见，本院不予采信。被告陈其平的上述违约行为发生在被告红豆镇江分公司承担阶段性保证期间，被告红豆镇江分公司应对被告陈其平的上述违约行为承担连带保证责任。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告陈其平于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司镇江新区支行借款本金3311105.91元及利息58368.64元（自2015年12月24日起至贷款实际还清之日止以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%计付利息）；
二、被告无锡红豆置业有限公司镇江江南府邸分公司对被告陈其平的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司镇江新区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33756元、保全费5000元，合计38756元，由被告陈其平、无锡红豆置业有限公司镇江江南府邸分公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈 宁
人民陪审员 孔国平
人民陪审员 夏咏华
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 吴 丹
附：1、援引的相关法律法规规定
2、上诉须知
援引的相关法律法规规定：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条……
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。……
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……
（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；
……