天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第495号
上诉人（原审被告）吴爱珍。
委托代理人倪宝桐，北京盈科（天津）律师事务所律师
被上诉人（原审原告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司，住所地天津市和平区大沽北路2号天津环球金融中心写字楼测绘楼41层05、06、07单元。
法定代表人邹锦标，总经理。
委托代理人杨振宇，国浩律师（天津）事务所律师。
上诉人吴爱珍因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2014年5月16日作出的（2014）滨塘民初字第903号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人吴爱珍的委托代理人倪宝桐，被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司的委托代理人杨振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告吴爱珍系天津市滨海新区中心商务区旷世国际大厦1号楼2166副1号房屋的业主，五矿置业（天津）滨海新区有限公司系该大厦的开发商，原告系该小区前期物业管理服务企业。2009年10月22日，原告与五矿置业（天津）滨海新区有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》。合同约定，原告对天津市滨海新区塘沽迎宾大道A06、A08地块即旷世国际大厦进行前期物业管理服务。服务合同期限为：自2010年11月1日开始，至该物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日止。合同对于物业服务的内容、标准及权利义务做了明确的约定。物业管理服务费用采取酬金制的形式，预收标准：商业24元／月／平米（含中央空调费）。交纳费用的时间为：业主每一个月交纳。另约定：业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之一比例交纳违约金。
2010年2月5日，被告吴爱珍与五矿置业（天津）滨海新区有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，被告购买天津市滨海新区中心商务区旷世国际大厦1号楼2166副1号房屋，该房屋建筑面积为406.50平方米。同日，被告吴爱珍与五矿置业（天津）滨海新区有限公司签订确认书一份，被告确认对《天津市前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》的条款已阅读并理解、认可条款内容，同意严格遵守。被告自2011年6月1日起未交纳物业服务费用，故原告于2014年2月20日来院起诉，要求：判令被告向原告支付自2011年6月1日至2013年12月31日的物业服务费302436元人民币；2、判决被告支付原告自2011年6月1日至2013年10月1日的滞纳金38546元人民币；3、判决被告支付原告自2013年10月2日至实际履行之日止的滞纳金；4、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为，原告系具有从事物业管理活动资质的企业，其与五矿置业（天津）滨海新区有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，且被告已通过确认书的形式确认遵守《前期物业服务合同》，该前期物业合同对被告具有约束力。被告吴爱珍主张原告系分公司，不具备签署前期物业服务合同和进行物业服务的资质，因原告营业执照载明经营范围包括从事物业管理，且已经天津市物业管理办公室备案，故原告具有相应的资质，故对被告的该主张，原审法院不予采信。被告主张旷世国际大厦未经消防验收，不具备交付条件，但根据（2012）二中民四终字第566号民事判决书，该生效判决已认定该房屋的交付合法有效，故被告的该主张不予采信。原告主张被告交纳物业费，其应提供相应证据证实其已依约履行合同义务，根据原告提供的证据，不足以证实其完全履行合同义务，故原告主张被告全额缴纳物业费及滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院将根据原告提供物业管理服务的相关证据，酌情确定被告应交纳的物业服务费的数额。原告在今后对于物业服务活动中存有的相关问题应当予以改进，妥善处理与业主的关系，被告作为业主亦应当合理反映诉求，积极配合物业公司做好物业服务工作，这样才能不断提升物业服务品质。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定判决：一、被告吴爱珍于本判决生效之日起十日内给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司2011年6月1日起至2013年12月31日止的物业服务费302436元的80%，即241948.8元。二、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6418元，减半收取3209元（原告已交纳），由原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司负担642元，被告吴爱珍负担2567元（于本判决生效之日起十日内给付原告）。
原审法院判决后，上诉人吴爱珍不服向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人所有的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由：1、认定事实错误，原审根据被上诉人提供的营业执照及经过物业办公室备案即认定被上诉人具有相应的资质。事实上物业服务公司除具备上述条件外，还要有物业收费资质、等级资质。2、适用法律错误。原审判决认定上诉人与开发商签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效与法律相悖。被上诉人不是法人实体不具有签订物业服务合同的行为能力。3、讼争房屋未经消防验收不得交付使用，被上诉人为了获取利益仍与开发商签订物业服务合同，损害了上诉人的利益，同时违反法律规定，所签合同无效。4、被上诉人20116月1日起未缴纳物业管理费，被上诉人于2014年2月起诉，显然超过诉讼时效。
被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司答辩，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新的证据。
经审理查明，本案查明的事实与原审法院查明认定的事实一致。另查，上诉人曾就本案涉诉房屋起诉开发商五矿置业（天津）滨海新区有限公司商品房销售合同一案，本院（2012）二中民四终字第566号判决生效判决认定：上诉人未按照该公司书面通知要求的时间、地点前来办理房屋交接手续，按照双方合同的约定，应认定五矿置业（天津）滨海新区有限公司已将房屋交付给上诉人。同时还认定涉诉房屋在约定的交付前不存在消防未经验收及验收不合格的情形。该判决已经发生法律效力。
本院认为，被上诉人提供的营业执照载明的经营范围包括了物业管理，且已经天津市物业管理办公室备案，其具备了从事物业管理工作的条件，故其与五矿置业（天津）滨海新区有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，上诉人通过确认书的形式确认遵守《前期物业服务合同》，该前期物业合同对上诉人同样具有约束力，因此，上诉人与被上诉人均应按照合约定履行各自的义务，被上诉人一审提供的证据不足以证实其完全履行合同义务，原审法院酌情确定上诉人应交纳物业服务费数额的80%，并驳回被上诉人主张滞纳金的诉讼请求，符合客观事实，亦符合法律规定。关于上诉人主张讼争房屋未经消防验收不得交付使用，不同意缴纳物业费的请求，因上诉人未能提供证据证明其主张的事实成立，而本院（2012）二中民四终字第566号判决生效判决认定，涉诉房屋在约定的交付前不存在消防未经验收及验收不合格的情形，故上诉人的该上诉理由亦不能成立。至于时效问题，因上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求证据不足且缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4929元，由上诉人吴爱珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 安丽霞
审判员 宋淑芬
审判员 杨宝华
二〇一四年九月十五日
书记员 武 伟
速录员 周晓琳