大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初1533号
原告（反诉被告）中海物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码xxx，住所地大连高新技术产业园区汇贤园1号8层#08-12A室。
负责人常云安，系该公司经理。
委托代理人宫新立，系辽宁诺萱律师事务所律师。
被告（反诉原告）王冰，女，汉族，1984年10月17日生，公民身份证号xxx，住址大连市甘井子区。
委托代理人张晓杰（系被告配偶），男，汉族，1981年4月23日生。
原告（反诉被告）中海物业管理有限公司大连分公司【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）王冰【以下简称“被告（反诉原告）”】物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，由审判员马雯菁适用简易程序，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人宫新立律师，被告（反诉原告）及其委托代理人张晓杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原告（反诉被告）系“中海﹒紫御观邸”小区的物业服务企业，被告（反诉原告）系该小区xxx号房屋业主，该房屋建筑面积105.14平方米。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签署了《中海﹒紫御观邸前期物业服务协议》。但被告（反诉原告）自2014年10月7日起便再未缴纳过物业费，被告（反诉原告）欠缴的物业费金额为4,123.3元，根据约定，被告（反诉原告）还应当向原告（反诉被告）承担逾期缴纳物业费的滞纳金。虽经原告（反诉被告）多次电话及书面催要，被告（反诉原告）始终未履行付款义务。故诉至法院，请求：1、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付欠缴的物业费人民币4,123.3元（自2014年10月7日至2015年12月30日，每平方米2.65元）；2、判令被告（反诉原告）承担逾期支付物业费的滞纳金（按欠缴物业费的日0.3%标准�自应交之日起至实际给付之日止，暂计算至2015年9月30日为1,978.34元）；3、请求判令由被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）辩称，不同意原告（反诉被告）的诉讼请求，理由如下：因为在房屋交付后，由于原告的原因导致我方的车位无法使用已造成我方的经济损失。且原告的收费过高，故原告应出具相关收费标准。关于滞纳金，原告存在一定问题造成我方对于物业费存在异议，滞纳金应不予支付。且对于之前所交纳的物业费，也希望重新定价核算。
被告（反诉原告）诉称，2013年4月3日，我方与中海东丰地产（大连）有限公司签订了《中海﹒紫御观邸车位使用权转让协议》购得中海﹒紫御观邸xxx车位，经实地勘察该车位系公共安全通道不符合车位建设规定，属于虚假车位。同时协议规定的转让使用权期限至2081年7月10日，根据�中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故该协议存在双重欺诈行为，涉案数额巨大，被告（反诉原告）将另案起诉中海东丰地产（大连）有限公司。原告（反诉被告）与中海东丰地产（大连）有限公司有着紧密的合作关系，对该小区设施及车位等拥有知情权、管理权、代售权、代租权等，在其明知该车位是虚假车位及无产权的情况下，隐瞒信息，称车位没有产权仅有使用权，故意误导、欺骗业主购置车位长期使用权，原告（反诉被告）误导被告（反诉原告）签订《中海﹒紫御观邸停车场车位物业服务协议》，并向被告（反诉原告）收取车位管理费480元，行为已经构成欺诈，其不具备合格物业服务企业的能力和资质，原告（反诉被告）应返还已交纳的车辆管理费480元，支付欺诈赔偿金480元。原告（反诉被告）明知该车位是电梯、车库之间的唯一必经通道属于虚假车位，xxx业主均需要经由该车位进出的情况下，贪图钱财，又将该车位后方空间出租给废品收购人员，授意其非法占用、使用该车位，在车位后方大肆堆放废品等易燃物品，原告（反诉被告）的行为严重侵害了被告（反诉原告）的利益，未能尽到物业管理应有的职责。原告（反诉被告）赔偿因其行为造成的经济损失13,800元（按照当前出租车位600元/月计算，2014年5月6日至今共计23个月），同时原告（反诉被告）的行为应接受相关行政处罚。根据新物业法收费标准，最高收费标准为1元/月*平方米，原告（反诉被告）在未评定等级的情况下按照2.65元/月*平方米的标准收费，远超过其合理收费标准，同时其在车位管理上存在欺诈、侵犯被告（反诉原告）的行为，身为专业从事物业服务的企业，明知故犯，�具备合格物业服务的能力和资质，故原告（反诉被告）应退还已交物业费1,671.6元，在有关部门明确其收费标准后再重新向原告（反诉被告）交纳。故提出反诉诉请：1、判令原、被告间签订的《中海﹒紫御观邸停车场车位物业服务协议》中原告（反诉被告）存在欺诈行为，退还已交车位管理费480元，支付欺诈赔偿金480元；2、原告（反诉被告）赔偿车位使用的经济损失13,800元；3、原告（反诉被告）返还已交纳的物业费1,671元。
原告（反诉被告）辩称，不同意反诉请求。被告（反诉原告）第一项诉请中所涉及的合同系与案外人签订，与本诉并非同一法律关系。第二项诉请的经济损失被告（反诉原告）亦应向案外人中海东丰地产（大连）有限公司主张。关于第三项诉请，原告（反诉被告）具有物业企业资质及收费许可，同时我公司已按照合同约定履行了合同义务，故被告（反诉原告）应按照合同履行支付物业费及滞纳金。
经审理查明，被告（反诉原告）系“中海﹒紫御观邸”小区业主，其与开发商签订的商品房买卖合同中记载房屋面积为105.14平方米。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《中海﹒紫御观邸前期物业服务协议》，约定住宅用房物业费用标准为每月每平方米2.65元，被告（反诉原告）交纳费用的方式为按季度交纳，被告（反诉原告）应在每季度首月1-10日内预交本季度物业服务费；逾期交纳物业服务费，从逾期次日起，每日按应交纳费用的0.3%收取违约金。被告（反诉原告）已交纳2014年4月7日至2014年10月6日的物业费1,672元（四舍五入后），但自2014年10月7日起至2015年12月30日止，共计拖欠原告（反诉被告）物业费4,123元（105.14平方米*2.65元/平方米·月*14个月零24天）（四舍五入后）。
�告（反诉原告）与开发商签订了车位使用权转让协议，并与原告（反诉被告）签订了停车场车位物业服务协议。2014年5月6日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳2014年5月7日至2015年5月6日的车位管理费480元。
上述事实，有原告（反诉被告）提供的企业资质备案证书、《商品房买卖合同》、《中海﹒紫御观邸前期物业服务协议》，被告（反诉原告）提供的停车场车位物业服务协议、收据及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，关于本诉诉请，被告（反诉原告）所辩称的其不交纳物业费的理由主要包括：原告（反诉被告）收费标准不符合新物业法收费标准，且在案涉车位物业服务上存在欺诈、侵犯被告（反诉原告）合法权益的情形。首先，关于收费标准不符合新物业法收费标准一节，被告（反诉原告）所提及的新物业法收费标准并非法律法规，甚至名称中的“新物业法”亦不明确，虽然在网络上搜索该“新物业法收费标准”能得到相关链接文章，也可以搜索到原告所提及的“最高收费标准为1元/月*平方米”，但亦无法确认该“新物业法收费标准”的合法性，故本院不予采纳。同时关于被告（反诉原告）所称的案涉小区物业费标准过高，本院认为，根据《关于取消收费许可证制度加强事后事中监管的通知》【（2015）36号】的要求，物业费用标准是作于业主的被告（反诉原告）与作为物业企业的原告（反诉被告）在双方间的物业服务合同中进行约定，被告所辩称的由相关部门进行确定亦无法律依据。其次，关于其所辩称的原告（反诉被告）在案涉车位物业服务上存在欺诈、侵犯被告（反诉原告）合法权益一节，本案虽为物业服务合同纠纷，但原、被告在�中海﹒紫御观邸前期物业服务协议》中以约定车位所有权人或承租人与原告（反诉被告）另行签订书面的停车服务协议，以明确双方在车位使用及服务方面的权利义务关系，故被告以原告（反诉被告）在案涉车位物业服务上存在欺诈、侵犯被告（反诉原告）合法权益为由拒交《中海﹒紫御观邸前期物业服务协议》所约定的物业费于法无据。故对于原告（反诉被告）的本诉诉请2014年10月7日至2015年12月30日期间的物业费4,123元，本院予以支持。
关于原告（反诉被告）主张的滞纳金，本院认为，“滞纳金”在理论及实践中确有一定争议。有观点认为，“滞纳金”是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等，国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权设立，故案涉滞纳金条款不符合法律规定，应属无效；但也有观点认为，物业合同中所约定的“滞�金”究其性质实际上是双方约定当业主迟延交纳物业服务费所承担的违约金，属于民事责任承担方式的一种。而本案中，根据前期物业服务协议的约定可以明确原告（反诉被告）主张的滞纳金应为违约金。但本院同时认为，被告（反诉原告）拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但本案系物业服务合同纠纷，本着化解矛盾的宗旨，本院认为不宜支持原告（反诉被告）的滞纳金请求。原、被告应以此为契机，相互理解和包容，原告（反诉被告）应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境；被告（反诉原告）亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。
关于被告（反诉原告）的反诉请求。第一项反诉请求为确认原、被告签订的停车场车位物业服务协议存在欺诈行为，被告（反诉原告）诉称的欺诈情形系因原告（反诉被告）明知案涉车位为虚假车位却代为出售、代租及管理，但首先，原、被告间的案涉停车场车位服务协议是以被告（反诉原告）与案外人中海东丰地产（大连）有限公司间的车位使用权转让合同为基础，案涉车位是否为被告（反诉被告）所称的虚假车位，被告（反诉原告）并未另诉确认，本案无法对涉及案外人权益的相关事实进行审理。其次，被告（反诉原告）虽称原告（反诉被告）与中海东丰地产（大连）有限公司有紧密合作的关系，但原告（反诉被告）即使存在为中海东丰地产（大连）有限公司提供代为销售、租赁等服务，但在法律上，其二者是两个不同的法人主体，与被告（反诉原告）所形成的也系不同的合同关系。第三，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）间的车位服务协议签订时间为2014年5月，即使被告（反诉原告）所述的欺诈情形经�确认，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，其亦只是享有撤销权，案涉停车场车位服务协议并不当然无效。且根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，被告（反诉原告）应在知道或应当知道撤销事由之日起1年内形式撤销权。综上，被告（反诉原告）的第一项反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）的第二项反诉请求，被告（反诉原告）诉称原告（反诉被告）的行为致使其无法使用案涉车位，一为该车位系车库及电梯间的必经通道属虚假车位，二为原告（反诉被告）将该车位后方空间出租给废品收购人员既阻碍被告（反诉原告）使用又产生安全隐患。关于第一点，如上所述，本案中无法进行审理及认定。关于第二点，被告（反诉原告）虽以视频资料及照片为证，但是仅从照片及视频资料中的内容无法证明被告（反诉原告）拟证的事实。本案中，被告（反诉被告）诉请的损失期间自2014年5月至2016年4月，虽然本院认可业主在举证方面确实存在一定的现实困难，但照片及视频资料亦只能体现拍摄时间的内容，也无法证明案涉车位因原告（反诉被告）的行为致使在2014年5月至2016年4月期间内无法使用的损害结果。故对于被告（反诉原告）的第二项反诉请求，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）的第三项反诉请求，其诉请返还的系2014年4月7日至2014年10月6日期间的物业费1,672元，其理由为原告（反诉被告）存在服务不到位、欺诈、物业费超标等行为。但如上所述，欺诈及物业费超标并无事实及法律依据，被告（反诉原告）亦未举证证明原告（反诉被告）在履行《中海﹒紫御观邸前期物业服务协议》过程中存在服务不到位的问题，故对被告（反诉原告）的第三项反诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）王冰给付原告（反诉被告）中海物业管理有限公司大连分公司自2014年10月7日至2015年12月30日期间的物业费4,123元。
如果被告（反诉原告）王冰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）中海物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王冰的全部反诉请求。
本诉案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元【原告（反诉被告）已预交】，按照本诉诉请支持比例，由原告（反诉被告）中海物业管理有限公司大连分公司承担30元，由被告（反诉原告）王冰承担70元，自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）。反诉费105元（已减半收取），由被告（反诉原告）王冰自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行期限为二年。
审判员 马雯菁
二〇一六年十二月三十日
书记员 王 月
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等�约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。