重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初7156号原告：陈明芳，女，汉族，1963年11月9日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：张国初，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者，特别授权。被告：重庆荣坤房地产开发有限责任公司，住所地重庆市合川区合阳办青龙街158号门市，组织机构代码75007423－6。法定代表人：李洪渊，董事长。委托诉讼代理人：邹井荣、吴波，重庆兴众律师事务所律师，特别授权。原告陈明芳诉被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司提出管辖异议而中止审理，现该管辖异议申请已被依法裁定驳回，本案继续审理。依法由审判员晏侣偲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张国初、被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司的委托代理人邹井荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明芳诉称：2013年9月2日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道758号鼎山丽景1幢1－9－2号房屋，房屋总价为350125元。同时，该合同还约定交房期限及交房条件、办理合同登记备案、办理产权，以及逾期交房、未按时办理合同登记备案及产权登记的违约责任等。合同签订后，被告于2014年6月6日才取得本商品房预购商品房合同登记受理单；于2015年6月4日才取得本商品房权属转移登记备案登记受理单。被告违反合同约定构成违约，应依约定承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，请求依法判决：1、被告支付原告迟延办理合同登记备案违约金15125元；2、被告支付原告逾期办理产权登记备案违约金19396元；3、本案诉讼费由被告承担。被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司辩称：1、根据双方签订《商品房买卖合同》补充协议第八条第一款内容可知，因政府部门导致被告迟延办理合同登记、产权登记或不能取得权属证书的，被告免责。本案被告之所以迟延办理合同登记、产权登记或不能取得权属证书的，是因江津区国土资源和房屋管理局迟迟不给被告办理涉案房屋所在土地的国有土地使用权证的违法行为所致。据此，被告于2016年4月22日正式提起行政诉讼，请求确认重庆市国土资源和房屋管理局办证行政行为（行政不作为）违法。正因该案与本案有法律上的因果关系，本案应中止审理；2、商品房只要经验收合格就可以交付使用，是否进行备案登记不影响房屋的交付使用。而备案登记只是履行审批手续，不是房屋交付的必备条件；3、被告所销售的商品房于2013年9月29日经验收合格并于2014年4月25日进行了备案登记，而正式签发给被告的房屋备案登记证却是2014年10月10日，因房屋管理部门的原因造成登记时间拖延近一年，此责任在于登记部门，办证期间所耽误的期间不能计算为迟延办证时间；4、原告起诉要求被告因同一行为或有关联违约行为承担多项违约责任，没有法律依据，且我国的法律规定的违约金属于补偿性的，而非惩罚性的，违约金应以违约行为造成的实际损失为参考标准。本案中因房屋管理部门的原因导致鼎山丽景的土地证迟迟没有办理，基于这一事实行为才导致被告合同登记备案、产权转移登记等事项延后，即使被告构成了违约，也只能承担一项违约责任，并要参考损失大小来计算。经审理查明：2013年9月2日，被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司（甲方）与原告陈明芳（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道758号鼎山丽景1幢1－9－2号房屋一套，建筑面积为86.03平方米，房屋总价为350125元。其中，该合同第五条第（二）款第（1）项约定：乙方在签订合同时一次性付清房款350125元。第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2013年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十二条第1项规定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第3项（2）规定：逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.50的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条第2项规定：预售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第4项（2）规定：逾期超过360日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方于当日签订《合同补充协议》，该协议第八条第1项约定：乙方取得房地产权属证书时,应当以完善包括此合同规定之各项购房手续为前提。如由于乙方的原因或由于政府的行为而导致合同登记或产权登记的延迟，与甲方无关，甲方无需承担任何责任。被告于2014年6月5日向原告出具了350125元购房款的发票。2013年9月2日，被告将涉案房屋交付原告使用。被告于2014年6月26日取得江津区国土资源和房屋管理局作出的涉案房屋预售合同登记备案业务受理通知书；于2015年6月4日取得江津区国土资源和房屋管理局作出的涉案房屋预售后权属登记业务受理通知书。另查明：被告系具有房地产开发三级资质的企业，分别于2011年7月7日、2012年2月13日取得东部新城E2-1地块鼎山丽景小区的建设工程规划许可证。2013年5月6日，被告取得鼎山丽景1、4、5、7号楼的商品房预售（预租）许可证。2013年9月29日，鼎山丽景小区进行了竣工验收。2014年10月10日，鼎山丽景（一期）1、4、5、7号楼及地下车库取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字［2014］73号）。以上事实，有双方当事人陈述、重庆市商品房买卖合同、购房款发票、业务受理通知书、产权证、资质证书、建设工程规划许可证、江津区商品房预售（预租）许可证、重庆市建设工程竣工验收备案登记证等证据，经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原告与被告于2013年9月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于迟延办理合同登记备案违约金问题。合同约定，合同签订后十日内，被告应按合同约定期限向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。而被告未按期办理登记的，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告出示的购房发票时间为2014年6月5日，但被告已在2013年9月2日将涉案房屋交付原告使用，结合双方合同第五条第（二）款第（1）项约定，本院认定原告在双方合同签订时已向被告缴清购房款。关于逾期办理合同登记备案的期间，2013年9月2日双方签订合同，从2013年9月12日起至2014年6月26日被告取得房管部门出具涉案房屋合同备案的《江津区国土资源和房屋管理局业务受理通知书》止，被告迟延288天，应按原告已付房价款支付迟延办理合同登记备案的违约金15125元（350125元×1.5/10000×288天）。关于逾期办理房地产权登记违约金问题，双方约定应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告未按合同约定办理房地产权登记，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。2013年9月2日，涉案房屋交付使用。逾期办理房地产权登记的期间，原告主张从2013年9月29日起，至2015年6月4日取得江津区国土资源和房屋管理局的涉案房屋权属登记业务受理通知书，共计614日，扣去合同约定的办证期间60日，主张554日的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告应按原告已付房价款支付逾期办理房地产权登记的违约金19396元（350125元×1/10000×554天）。原告诉讼请求中超出上述金额部分，本院不予支持。被告提出的因政府原因导致违约和本案应中止审理的辩论意见，因被告并未举示证据证明其延迟办理合同备案登记以及使其办理房屋产权登记系因政府部门的原因导致，且双方合同明确约定合同备案登记以及产权登记均以被告取得受理通知单为准。同时，根据本案证据材料能够认定被告存在违约，无须以被告提起行政诉讼的审理结果为依据，故被告上述辩称理由，本院不予采纳。被告辩称存在多项违约责任时，只应承担一项违约责任以及应调低违约金金额的问题，本院认为，根据双方合同载明的内容，逾期办理合同登记与逾期办理房地产权证均有明确的单项违约责任的约定，且系不同性质的违约行为，在两项违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。被告违反合同的约定，应承担相应的违约责任，而双方签订的合同系被告提供，双方协商确定以利率日万分之一以及日万分之一点五作为违约金的计算方式并不存在违约金过高的情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈明芳迟延办理合同登记备案的违约金15125元。二、被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈明芳逾期办理房地产权登记的违约金19396元。如果被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费664元，减半收取332元，财产保全费400元，合计732元，由被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司负担（其中案件受理费332元，限被告在本判决生效后七日内向本院缴纳；财产保全费400元，原告已实际缴纳，由被告在履行上述判决义务款时支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  晏侣偲二〇一六年十二月十五日书记员  侯倩玲