广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初15057号原告：中山市安泽物业管理有限公司，住所地中山市火炬开发区孙文东路丽港城D207/A1卡，统一社会信用代码9144200028204369X5。法定代表人：李剑平，董事长。委托诉讼代理人：李霭弥，广东卓正律师事务所律师。被告：林志辉，男，1974年3月20日出生，汉族，住中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：曾令武，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雪莲，广东刘志均律师事务所实习律师。原告中山市安泽物业管理有限公司（以下简称安泽公司）诉被告林志辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法由代理审判员石慧适用简易程序于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告安泽公司的委托诉讼代理人李霭弥、被告林志辉及其委托诉讼代理人曾令武、何雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安泽公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业服务费13829.5元及滞纳金（自2009年1月起每天按应交物业服务费的千分之一计至实际付清物业服务费之日止）。诉讼过程中，原告安泽公司将诉讼请求中的物业服务费变更为：被告支付原告2009年1月至2012年10月份及2013年1月至2016年9月共91个月的物业服务费14853.02元，并明确滞纳金是指违约金。事实与理由：原告为中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城小区提供物业管理服务，被告为中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城凯德3座302房的业主，截至2016年3月，拖欠原告物业服务费13829.5元及滞纳金，虽经原告多次催收，被告至今拒不交纳。被告长期拖欠物业服务费的行为，严重损害原告的合法权益，故原告提起本诉讼。原告安泽公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.资质证书；2.律师函、快递单及快递妥投记录；3.丽港城综合管理服务费协议、中山市不动产登记资料证明表。被告林志辉辩称，一、原告安泽物业公司的主体资格不适格，前期物业管理服务协议落款处由中山市丽港城置业发展有限公司（以下简称丽港城公司）盖章，没有提及原告，原告和多位答辩人都没有签署过物业服务合同，原告没有证据证明其与答辩人之间存在物业服务合同关系，及证明其是通过招标方式选聘的具有相应资质的物业管理企业，原告的资质证书显示，其取得该证书的时间是2014年4月20日，有效期至2016年4月21日，该资质证书已经失效，原告和丽港城公司系管理企业，都是法定代表人李剑平控制的企业，没有按照国家要求实行房地产开发和管理相分离的原则，原告明显超出三级物业经营的范围，三级物业只能经营5万平方米以下的商业和20万平方以下的住宅，案涉小区已经超过了22万平方米的经营范围；二、即使原告主体适格，原告的诉求大部分已经超过诉讼时效，应不受法律保护，前期物业管理服务协议约定，业主交纳费用时间为每月10日前交纳本月物业管理费，因此每月10日，如果答辩人不交纳物业管理费，原告就应当知道其权利受到侵害，故原告主张2014年4月份之前的物业管理费已经超过诉讼时效，不应当受到法律保护；三、原告提供的前期物业管理服务协议是格式合同，违约金计算标准包括原告降低的违约金的标准也是过高，因为违约金标准并没有经过被告的确认，也没有经过业主大会的讨论决定；四、原告在提供物业管理过程中，存在诸多不履行合同和违反合同约定的行为，如多次发生车辆等财产被盗、业主房屋存在漏水得不到解决、卫生差、没有门禁、无人管理等；五、安泽公司答应在被告办理房产证之前不收取物业管理费，原告之前有履行承诺没有扣除被告的管理费，被告林志辉就其辩解向法院提交的证据有：1.银行流水、房产证；2.收楼资料物品签收表、照片、图纸。经审理查明，丽港城公司与安泽公司签订前期物业服务合同，约定：丽港城公司选聘安泽公司对丽港城小区实施前期物业服务。日常管理包括房屋建筑共用部位的维修养护和管理，共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，生活服务设施的维修养护和管理等。林志辉系丽港城5区3幢302房的业主，林志辉与安泽物业签订丽港城综合管理服务费缴费协议，约定，林志辉位于丽港城用房的建筑面积为135.58平方米，按每月每平方米1.2元的标准计算，每月须缴交综合管理服务费162.7元，林志辉向安泽公司提供其所开设的活期存折，并授权开户银行每月在其账户内取综合管理服务费至安泽公司，安泽公司每月一次划款，划款期为每月中旬，林志辉未缴足费用的按逾期天数每天加收应缴费额1‰的滞纳金，林志辉于2009年3月30日向中国建设银行中山市兴中道支行出具终止划款授权书，授权该行自2009年4月1日起终止向安泽公司划扣物业管理费事项。林志辉称从2009年5月份开始未缴物业管理费，但在2011年12月7日安泽公司扣划了三个月的物业管理费，其账户有足够的余额可以划扣，因丽港城公司没有给房产证予林志辉，安泽公司承诺不收取林志辉的物业管理费。安泽公司对此不予确认，称其没有划款是因林志辉向银行提交了终止划款授权书故无法扣款。安泽公司资质等级为三级，物业管理企业资质证书有效期至2016年4月21日，安泽公司称证书每隔两年做一次审批，起诉之时没有过期，新的资质证书还在办理之中。林志辉称物业服务费是按月在每月10日前缴纳，因安泽公司在提供物业服务的过程中没有按照合约履行义务，故其拒绝缴纳物业管理费。林志辉提供的小区规划图显示，丽港城小区合计建筑面积为402244.77平方米，中山市住房和城乡建设局于2016年9月13日向林志辉复函称，丽港城小区是分期开发，物业公司在该局分期办理前期物业服务合同备案，2003年、2007年、2009年合同备案面积为117690㎡、31252㎡、114144.5㎡。中华人民共和国建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》第八条规定：“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”。林志辉称丽港城小区住宅面积已超过20万平方米，故安泽公司没有相应资质进行管理。安泽公司于2016年3月28日向林志辉邮寄律师函催收物业服务费，该邮件显示于2016年4月5日签收。因安泽公司催收物业服务费未果，遂于2016年7月19日诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。林志辉与安泽物业签订的丽港城综合管理服务费缴费协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。安泽公司在案涉小区提供物业服务，林志辉应按照约定支付物业服务费。安泽公司物业管理企业资质证书到期并不影响双方事实上形成的物业服务合同关系。关于林志辉称安泽公司不具备管理丽港城小区的资质，即使如林志辉所述，丽港城小区的住宅面积已超过20万平方米，《物业管理企业资质管理办法》属于部门规章，该办法第八条并非行政强制措施，也不属于法律、行政法规的强制性规定，林志辉以该项抗辩拒交物业管理费理据不足，本院不予采纳。关于林志辉辩称安泽物业不履行合同义务，林志辉提供的证据不足以证实该项主张，且物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益，如果物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，故对林志辉该项抗辩不予采纳；关于林志辉称安泽公司承诺林志辉在办理房产证之前不收取物业管理费的辩解，因安泽公司对此不予确认，林志辉未提供证据予以证实，本院不予采纳。关于诉讼时效问题，林志辉表示安泽公司从未向其催缴过物业服务费，安泽公司除提供了向林志辉邮寄的律师函（于2016年4月5日妥投）之外未提供有效证据证实诉讼时效中断的情形，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本院对安泽公司2016年4月5日倒推两年之前的物业服务费不予保护，即林志辉应支付2014年4月5日之后的物业服务费4718.3元（162.7元/月×29月）。关于安泽公司主张的违约金，林志辉逾期缴纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，林志辉确认物业服务费于每月10日前交纳且有协议约定，业主林志辉未缴足费用的按逾期天数每天加收应缴费额1‰的滞纳金，林志辉称该计算标准过高，因安泽公司未提供证据证实其损失，该计算标准确属偏高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林志辉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市安泽物业管理有限公司支付2014年4月至2016年9月共29个月物业服务费4718.3元及违约金（自2014年4月的每月11日起计至付清之日止，以实际所欠物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告中山市安泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，减半收取为73元（原告已预交），由原告负担50元，被告林志辉负担23元（被告林志辉负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市安泽物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员 石 慧二〇一六年十月十七日书 记 员 黄威阳杨丽燕