广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初3087号
原告：陈夏容，男，1966年8月6日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
委托代理人：黄俊科、陈列樟，分别系广东香山律师事务所律师、实习律师。
被告：谢胜发，男，1964年5月18日出生，汉族，住重庆市垫江县。
委托代理人：何军昌，系中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。
被告：石华平，男，1982年5月8日出生，汉族，住浙江省象山县。
原告陈夏容诉被告谢胜发、石华平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法由审判员陆招胜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈夏容及其委托代理人黄俊科，被告谢胜发委托代理人何军昌，被告石华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈夏容诉称：原告是位于中山市火炬开发区××村永吉塘地块（门牌号：中山火炬开发区××村花士下街10号）之产权人。2012年11月27日，原被告签订《土地租赁合同》，约定原告将该物业出租给被告谢胜发合法经营使用，第三、四年租金每月6500元，每月1号至5号为交租金时间，过期交纳租金即属违约。在租期内被告不得转让、转租、分租，否则原告有权收回该土地不给予任何补偿、赔偿，并且被告不得异议无条件离开该土地。租赁合同签订之日，被告向原告缴纳了该地块租赁定金15000元。自2015年11月起，被告开始无故拖欠原告该地块租金、水电费。经原告多次催缴后，被告谢胜发仍拒不履行支付租金的义务。在原告催缴被告缴交租金过程中，原告发现该地块已经由被告石华平所占有。经询问得知，被告谢胜发未经原告同意，自2015年12月起擅自将该地块转租予被告石华平，并且收取了被告石华平租赁押金。为此，原告于2016年1月11日委托律师发函通知被告谢胜发，解除租赁合同，并要求被告谢胜发支付拖欠租金、水电费，并迁出该物业。但被告谢胜发在收到该函后并未及时偿付拖欠的费用及迁出，直至1月26日，在原告多次严厉追讨之下才缴清费用，但被告拒不迁走。根据合同法第二百二十四条之规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告迟延履行缴纳租金的义务，经原告多次催缴未果，原告提出解除合同依法合理。另外，被告非法转租涉案物业，依法原告有权解除租赁合同。被告上述行为不但违约，更是违反合同法之规定，请法院依法支持原告诉讼请求，判令被告承担违约责任并迁出该物业。鉴于被告持续占有该物业，参照该物业周边地价，租金均为5元/平方米，涉案地块占地面积3000平方米，因此在被告违约且拒不迁出之下，按市价15000元/月标准向原告支付占用费才能弥补原告实际损失。为此，原告请求法院判令：1.请求解除原被告于2012年11月27日签订的《土地出租合同》；2.两被告在15天内迁出原告名下位于中山市火炬开发区××村永吉塘地块（门牌号：中山火炬开发区××村花士下街10号）；3.被告已付租赁定金人民币15000元归原告所有；4.两被告连带向原告支付土地占用费（按15000元/月标准计收），自2016年2月5日起计至被告实际迁出租赁物业之日止；5.两被告支付本案的一切诉讼费用。
原告陈夏容提供的证据有：1.陈夏容身份证、关于谢胜发、石华平的信息登记表说明及谢胜发、石华平的信息登记表；2.土地使用权证书及图纸；3.《土地出租合同》及定金收据；4.涉案地块现状照片；5.短信截图、《律师函》、快递单及快递查询记录；6.《通知书》；7.电话录音。
被告谢胜发辩称:1.原告以被告谢胜发拖欠租金为理由解除《土地出租合同》缺乏事实依据，而且也不符合法律的规定。2.原告以被告谢胜发在承租期间未经原告同意转租的行为提出解除《土地出租合同》缺乏事实依据，请求驳回原告的请求。3.我方确实有欠租，但是不符合解除合同的条件，也没有转租的事实。
被告谢胜发提供的证据有：收款收据。
被告石华平辩称：其是帮被告谢胜发做事的，双方是雇佣关系。其也没有与被告谢胜发签订租赁合同。
被告石华平没有向本院提供证据。
诉讼期间，依陈夏容的申请，本院依法向中国电信股份有限公司中山分公司调取手机号189××××3338的机主信息，结果显示该手机号的机主为谢胜发。
经审理查明：陈夏容系坐落于中山火炬开发区××村“永吉塘”[土地证号：中府国用（2004）第150648号](现地址中山火炬开发区××村花士下街10号)面积3000平方米土地的使用权人。2012年11月27日，谢胜发与陈夏容签订《土地出租合同》一份，双方约定：陈夏容将上述土地出租给谢胜发使用；租赁期限5年，自2012年11月27日起至2017年11月27日止；第一、二年租金标准为6000元/月，第三、四年租金标准为6500元/月，第五年租金标准为6800元/月；每月5日交纳租金；陈夏容一次性向谢胜发收取合同定金15000元，如果任何一方违约，则另一方有权按照定金规则要求违约方承担责任；谢胜发故意逾期支付租金的，陈夏容有权单方解除合同并要求谢胜发继续交租、支付违约金。合同还约定了其他条款。同日，谢胜发向陈夏容交纳定金15000元。2016年1月8日至当月10日期间，陈夏容连续向谢胜发手机号189××××3338发送3条短信，催缴租期至2016年2月4日所产生的租金21500元及水电费12686元。2016年1月11日，陈夏容委托律师向谢胜发发送律师函，以谢胜发无故拖欠租金、水电费，且未经同意擅自转租为由，通知解除案涉《土地出租合同》，并要求谢胜发于收到律师函之日起3日内迁出案涉土地，支付租金、违约金、水电费及税费等。2016年1月26日，谢胜发向陈夏容交纳租金21500元及水电费12686元。其后，陈夏容要求谢胜发迁出案涉土地未果，遂诉诸本院，主张上述实体权利。
庭审中，陈夏容与谢胜发共同确认每月5日交纳租金，实际是每月5日交纳当月5日至次月4日期间租金。
本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。案涉《土地出租合同》，系谢胜发与陈夏容的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。谢胜发逾期交纳租金，构成违约，陈夏容有权要求谢胜发继续交纳租金，并没收定金15000元。租期至2016年2月4日累计产生的租金21500元，根据合同的约定，最晚应于2016年1月5日前全部结清。谢胜发逾期交纳，经陈夏容多次催告后仍拒绝交纳，该违约行为已符合合同约定的解除条件。陈夏容作为解除权人委托律师向谢胜发发送律师函通知解除案涉合同，符合法律的规定，案涉合同自通知到达谢胜发之日2016年1月11日解除。虽然谢胜发于2016年1月26日向陈夏容交纳拖欠的租金21500元及水电费12686元，但该行为在法律上属谢胜发违约后所承担的继续履行的法律责任，合同解除的法律后果已然发生，其效力不因谢胜发补交租金而受影响。合同解除后，谢胜发应当迁出案涉租赁物，并支付自2016年2月6日起参照合同约定的6500元/月标准计算至实际迁出之日的占有使用费。至于陈夏容诉请石华平承担的连带责任，因本案属合同纠纷，没有证据证明陈夏容与石华平之间存在合同关系，因此该部分诉请，应予驳回。此外，陈夏容主张按15000元/月的标准计付占有使用费，但未能提供相应的证据，本院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认陈夏容与被告谢胜发于2012年11月27日签订的《土地出租合同》于2016年1月11日解除；
二、被告谢胜发向原告陈夏容交纳的定金15000元由原告陈夏容没收；
三、被告谢胜发于本判决生效之日起三十日内迁出登记在原告陈夏容名下坐落于中山火炬开发区神涌村“永吉塘”[土地证号：中府国用（2004）第150648号](现地址为中山火炬开发区神涌村花士下街**号)的土地；
四、被告谢胜发于本判决生效之日起七日内向原告陈夏容支付占有使用费（计算方式：自2016年2月6日起按6500元/月标准计至被告谢胜发实际履行本判决第三判项确定的义务之日止）；
五、驳回原告陈夏容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费175元，减半收取88元（原告已预付）,由被告谢胜发负担（该款被告谢胜发于本判决生效之日起七日内经行支付给原告陈夏容）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陆招胜
二〇一六年五月三日
书记员 陈炜宁