黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第235号
上诉人（原审被告）惠振朋，男，1943年3月3日出生，汉族，原绥芬河市义乌小商品批发城总经理。
委托代理人朱国林，黑龙江大正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭福茄，男，1962年5月9日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告）吴英（系郭福茄之妻），女，1969年2月27日出生，汉族，绥芬河市东辰义乌商品城业主。
二被上诉人委托代理人王超，黑龙江建纲律师事务所律师。
二被上诉人委托代理人李彩云，黑龙江建纲律师事务所实习律师。
原审被告黄建兴，男，1964年2月19日出生，汉族，原绥芬河市义乌商品批发城业主。
原审被告潘晓波（系黄建兴之妻），女，1969年11月3日出生，汉族，无职业。
上诉人惠振朋因与被上诉人郭福茄、吴英、原审被告黄建兴、潘晓波确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2014）绥民初字第120号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭审理了此案。上诉人惠振朋及其委托代理人朱国林、被上诉人郭福茄、吴英的委托代理人王超、李彩云到庭参加诉讼，原审被告黄建兴、潘晓波经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）郭福茄、吴英在一审中诉称：2010年7月12日，黄建兴、潘晓波与被告惠振朋签订租赁合同，将位于绥芬河市步行街18号，房照号为43056号（770.96平方米），有照面积2067.96平方米，含没有办理房照的房屋面积共计5607.49平方米的绥芬河市义乌小商品城租赁给被告惠振朋，租期为10年。2010年7月12日，黄建兴与惠振朋签订一份授权委托书，将绥芬河市义乌小商品城厅、位等一切资产的租赁自主权和资金使用权及商品城的全部经营自主权全权委托惠振朋行使，授权期限为10年。二原告于2011年5月31日向牡丹江市中级人民法院申请查封黄建兴的房屋，牡丹江市中级人民法院于2011年5月31日作出（2011）牡商初字第18－1号民事裁定书，查封了绥芬河市三合林小区3号楼2层1号绥房权字第506**号，面积为1297平方米的私有房屋。2011年7月18日，黄建兴与被告惠振朋协商解除了2010年7月12日所签订的租赁合同，同时声明保留授权委托书的内容。2011年10月1日，黄建兴与惠振朋重新签订租赁合同。2011年，二原告申请执行（2011）牡商初字第18号民事判决书，牡丹江市中级人民法院于2013年11月12日作出（2012）牡法执字第35－2号执行裁定书，裁定将黄建兴、潘晓波所有的座落于绥芬河市义乌小商品，产权证号50684号，建筑面积1297平方米房屋和产权证号43056号，建筑面积770.96平方米中的241.90平方米资产，抵债给二原告所有。二原告于2014年2月25日向绥芬河市房产局申请办理了房屋所有权证。二原告认为，在2011年5月31日绥房权字第506**号房屋已经被牡丹江市中级人民法院查封的情况下，黄建兴与惠振朋签订租赁合同，损害了二原告的合法权益。从黄建兴与惠振朋几次签订的协议书看，黄建兴与惠振朋存在恶意串通的行为，故应认定黄建兴与惠振朋于2011年10月1日签订的合同是无效的。二原告起诉要求：1.依法确认惠振朋与黄建兴于2011年10月1日所签订的协议书无效；2.要求被告惠振朋返还绥房权字第506**号房屋；3.要求被告惠振朋返还绥芬河市义乌小商品批发城的经营权；4.要求被告惠振朋返还其收取的绥芬河市义乌小商品批发城2012年7月1日至2014年10月10日的摊位租金980000元；5.本案诉讼费用由被告惠振朋承担。
上诉人(原审被告)惠振朋在一审中辩称：自2008年12月始，黄建兴因绥芬河市义乌小商品批发城改造陆续向其借款，至2010年7月3日，借款金额为5395110元。由于黄建兴经营管理不善，导致绥芬河市义乌小商品批发城频临倒闭。黄建兴便与惠振朋商议，将绥芬河市义乌小商品批发城租赁给惠振朋管理、自主经营10年。2010年7月12日，黄建兴与惠振朋签订了以租金抵偿借款的绥芬河市义乌小商品批发城租赁合同。为了方便惠振朋对外经营，黄建兴为惠振朋出具了授权委托书。2010年7月至10月，惠振朋又分别替黄建兴偿还欠款2670700元。至此，黄建兴欠惠振朋款项累计达822万余元。惠振朋承租黄建兴的房屋为善意的，并非二原告所述是为了侵犯他人的权益。再者，二原告的债权发生时间为2010年7月16日，抵押权设立时间为2010年7月19日，晚于惠振朋与黄建兴签订租赁合同的2010年7月12日；且惠振朋就牡丹江市中级人民法院执行绥房权字第506**号房屋提出异议后，牡丹江市中级人民法院虽以（2012）牡法执字第35－1号执行裁定书驳回了惠振朋的执行异议，但该裁定书同时载明“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。故被告惠振朋认为，其有权继续使用绥房权字第506**号房屋至租赁期限届满。被告惠振朋请求驳回二原告的诉讼请求。
原审被告黄建兴、潘晓波未出庭亦未答辩。
原审判决认定事实：2010年7月12日，惠振朋与黄建兴、潘晓波及黄建兴分别签订租赁合同和授权委托书，惠振朋承租了包括绥房权证绥芬河字第506**号房屋在内的绥芬河市义乌小商品批发城建筑面积为5607.49平方米房屋，并取得了绥芬河市义乌小商品批发城的自主经营权。2010年7月16日，黄建兴向原告郭福茄借款5088000元，黄建兴以绥房权证绥芬河字第506**号房屋作抵押，2010年7月19日，郭福茄到绥芬河市房产局办理了抵押登记并取得了绥房他证绥芬河字第00243**号房屋他项权利证。因黄建兴没有按时偿还借款，2011年4月1日，郭福茄、吴英以黄建兴、潘晓波为被告，向牡丹江市中级人民法院提起诉讼。诉讼过程中，牡丹江市中级人民法院依郭福茄、吴英的申请，于2011年5月31日查封了绥房权证绥芬河字506**号房屋。2011年7月18日，黄建兴与惠振朋签订协议书，内容为：“经甲（黄建兴）、乙（惠振朋）双方协商，同意从2011年7月18日起只解除2010年7月12日所签订的《租赁合同》，声明废止。同时保留《授权委托书”。2011年10月1日，黄建兴又与惠振朋签订一份协议书，内容为：“经甲（黄建兴）乙（惠振朋）双方协商，为了稳定义乌商品批发城的正常管理和经营秩序，2011年7月18日解除新签订的租赁合同是错误的，甲、乙双方决定废止，同时恢复2010年7月12日所签订的《租赁合同》，即双方签订的《租赁合同》依然有效，特此声明，本协议一式两份”。在牡丹江市中级人民法院执行绥房权证绥芬河字506**号房屋过程中，被告惠振朋于2013年5月24日提出异议，认为其与黄建兴、潘晓波于2010年7月12日签订的以租金抵债租赁合同尚未到期，请求中止对绥房权证绥芬河字506**号房屋的强制执行。2013年6月20日，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡法执字第35－1号执行裁定书，牡丹江市中级人民法院认为，“异议人惠振朋提出的异议理由不能成立，本院（牡丹江市中级人民法院）拍卖被执行人黄建兴的两户房屋的执行行为没有违法，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”，遂裁定驳回异议人惠振朋的异议申请。2013年11月12日，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡法执字第35－2号执行裁定书，裁定将黄建兴、潘晓波所有的，座落在绥芬河市义乌小商品批发城，产权证号50684，建筑面积1297平方米房产和产权证号43056，建筑面积770.96平方米中的241.90平方米部分房产，抵债给郭福茄、吴英，抵偿借款本息及执行费用7307931.38元。2014年2月25日，二原告办理了绥房权证绥芬河字506**号、50684－1号房屋所有权证书。另查明：2012年10月16日，牡丹江市中级人民法院工作人员在对惠振朋制作调查笔录时，询问“你（惠振朋）现在经营的商场已抵押给申请执行人（郭福茄、吴英），你知道吧”时，惠振朋称“知道”。“现通知你（惠振朋）该商场查封的面积商户不允许签订租赁合同和收取租金，如违反上述规定，依法追究你法律责任，你听清了吗”，惠振朋回答：“听清”。“每年共计收取租金多少元”，惠振朋回答：“每年200万元租金”。“现通知你将法院查封的2067.96平方米的房屋清出，逾期依法强制执行，清出业户时间从2012年10月16日至2012年11月30日止，你听清了吧”，惠振朋回答：“听清了”。2013年1月22日，牡丹江市中级人民法院工作人员在对惠振朋制作调查笔录时，询问“法院通知你（惠振朋）不允许你收取租赁费，你收没收个体户的租金”，惠振朋回答：“我收了，2013年租金我收了”。“我们（牡丹江市中级人民法院）再次通知你（惠振朋）不允许收取个体户租金，如你收了，将租金交到法院，不交租金，在（原文如下，应为再）收取个体户的租金，一切损失由你承担，你听清了”，惠振朋回答：“我还要收租金，承担责任”。绥芬河市义乌小商品批发城自2010年7月12日起至今，一直由被告惠振朋使用和管理，惠振朋未按照牡丹江市中级人民法院的要求，自绥房权证绥芬河字506**号房屋内迁出，牡丹江市中级人民法院也未强制将惠振朋及承租业户迁出，将绥房权证绥芬河字506**号房屋交付给二原告。绥芬河市义乌小商品批发城所属绥房权证绥芬河字506**号房屋共有业户28户，因二原告与被告惠振朋对惠振朋收取的租金金额未进行核对，庭审中，二原告与被告惠振朋协商同意按月租金33000元计算。被告惠振朋承认其收取了28户业户2014年10月10日前的租金。按上述标准计算，被告惠振朋收取的绥房权证绥芬河字506**号房屋内28户业户2013年11月12日至2014年10月10日租金为360800元。2011年10月1日，在与黄建兴签订协议书时，被告惠振朋没有核实绥房权证绥芬河字506**号房屋是否设有他人的抵押权或者被人民法院查封的这一情况。二原告未提供证据证实，此时惠振朋对绥房权证绥芬河字506**号房屋设有抵押权且被牡丹江市中级人民法院查封一事系明知的。被告惠振朋未提供证据证实绥房权证绥芬河字506**号房屋在整个绥芬河市义乌小商品批发城中每月分摊的费用（如水、电、取暖等）为多少元。
原审法院认为：虽然被告惠振朋与黄建兴、潘晓波于2010年7月12日签订租赁合同，取得了包含绥房权证绥芬河字506**号房屋在内的绥芬河市义乌小商品批发城的使用管理权，但是，2011年7月18日，惠振朋又与黄建兴协议解除了租赁合同。2011年10月1日，惠振朋与黄建兴协议恢复2010年7月12日所签订的租赁合同，系为惠振朋与黄建兴重新确立了租赁关系，只不过双方均同意各自的权利、义务按2010年7月12日的租赁合同约定执行。2011年10月1日，惠振朋与黄建兴签订的（租赁）协议，系惠振朋与黄建兴的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，在二原告没有提供证据证明，此时惠振朋明知绥房权证绥芬河字506**号房屋已经设有抵押权且已被牡丹江市中级人民法院查封，惠振朋与黄建兴恶意串通签订（租赁）协议，侵害了二原告合法权益的情况下，该（租赁）协议具有法律效力，原告诉请要求确认惠振朋与黄建兴于2011年10月1日所签订的（租赁）协议无效的证据不足，本院不予支持。但是由于2011年10月1日，惠振朋在与黄建兴签订（租赁）协议时，未尽到审查承租房屋是否设有他人的抵押权及被人民法院查封的谨慎注意义务，承租了权利存有瑕疵的绥房权证绥芬河字506**号房屋，对此，惠振朋应依法承担未尽谨慎注意义务的法律责任。该责任即为当抵押权人实现抵押权或者人民法院强制执行致使房屋所有权发生变动时，惠振朋不得以其承租权对抗所有权，即惠振朋无权要求新的房屋所有权人继续履行其与黄建兴所签订的原（租赁）协议。2011年7月18日，惠振朋在与黄建兴签订解除租赁合同的协议时，其就应当知道签订此协议所将承担的法律后果。因此，二原告诉请要求被告惠振朋返还绥房权证绥芬河字506**号房屋的理由成立，本院予以支持。牡丹江市中级人民法院（2012）牡法执第35－2号执行裁定书，只是裁定将绥房权证绥芬河字506**号房屋抵债给二原告，二原告据此得到的仅是绥房权证绥芬河字506**号房屋的所有权，而不应是绥芬河市义乌小商品批发城的经营权，且绥芬河市义乌小商品批发城所使用的经营场所除了绥房权证绥芬河字506**号房屋外，还有其他四处房屋，故二原告诉请要求被告惠振朋返还绥芬河市义乌小商品批发城经营权的理由不成立，本院不予支持。2013年11月12日，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡法执字第35－2号执行裁定书，将绥房权证绥芬河字506**号房屋抵债给二原告，该裁定一经送达即发生法律效力。因此，自2013年11月12日起，二原告即有权取得绥房权证绥芬河字506**号房屋的所有权，并依所有权取得对绥房权证绥芬河字506**号房屋的占有、使用、收益、处分的权利。此前，牡丹江市中级人民法院曾于2012年10月16日、2013年1月22日两次告知被告惠振朋，不允许其再收取绥房权证绥芬河字506**号房屋内28户业户的摊位租金，惠振朋拒不听从法院的劝告，仍然收取租金，惠振朋收取的绥房权证绥芬河字506**号房屋内28户业户2013年11月12日至2014年10月10日的360800元摊位租金，没有合同或者法律依据，依法应返还给房屋所有权人即本案二原告。二原告诉请要求被告惠振朋返还2012年7月1日至2013年11月11日的租金，因（2012）牡法执字第35－2号执行裁定书在裁定以房低债时，已经将此前黄建兴所欠二原告的债务本金、利息、执行费用一并计算在抵债房屋的价款内，因此，二原告无权主张绥房权证绥芬河字506**号房屋2012年7月1日至2013年11月11日的租金。二原告的超出部分诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。根据权责一致的原则，被告惠振朋在返还二原告360800元摊位租金时，有权要求二原告承担绥房权证绥芬河字506**号房屋2013年11月12日至2014年10月10日的经营管理性支出（如水、电、取暖费用等），因本案被告惠振朋未提供能够证明经营管理性支出的费用金额及明细，故本案中，在被告惠振朋返还的摊位租金中不予抵扣，惠振朋可在取得相关证据后，另行向二原告主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告惠振朋于本判决发生法律效力之日起十五日内将绥房权证绥芬河字506**号房屋交付给原告郭福茄、吴英；二、被告惠振朋于本判决发生法律效力之日起五日内将其收取的绥房权证绥芬河字506**号房屋28户业户2013年11月12日至2014年10月10日摊位租金360800元，返还给原告郭福茄、吴英；三、驳回原告郭福茄、吴英的其他诉讼请求。案件受理费13600元，由原告郭福茄、吴英承担6888元，由被告惠振朋承担6712元；诉前财产保全费7770元，由原告郭福茄、吴英承担5446元，由被告惠振朋承担2324元。
一审宣判后，原审被告惠振朋不服，向本院提出上诉。
上诉人惠振朋上诉称：（一）原审认定“2011年10月1日，惠振朋与黄建兴协议恢复2010年7月12日所签订的租赁合同，系为惠振朋与黄建兴重新确立了租赁关系，只不过双方均同意各自的权利、义务按2010年7月12日的租赁合同约定执行”的事实错误。1.上诉人与黄建兴之间的2011年7月18日签订的《解除租赁合同协议书》并未实际履行。上诉人一直未离开过诉争房屋，2011年7月18日的《解除租赁合同》，是因黄建兴称在外面办事需要而签订，10月1日的《协议书》并不是重新建立租赁关系，而是原有租赁合同的继续，是双方对该协议达成的一致书面声明。2.一审认定2011年10月1日所签订的协议书系为上诉人与黄建兴重新确立了租赁关系，缺少证据及法律依据。该《协议书》的全部内容为“2011年7月18日签订的解除租赁合同是错误的，甲、乙双方决定废止，同时恢复2010年7月12日所签订的《租赁合同》，即双方签订的《租赁合同》依然有效。”可见《协议书》从文意解释上看，就是原有合同的继续。而原审法院认定：“是重新确定租赁关系”是其审判人员的主观臆断，根本没有事实证据及法律规定支持。所以，上诉人与黄建兴之间的房屋租赁关系发生在被上诉人与黄建兴债权债务关系之前，发生在被上诉人取得诉争财产所有权之前。房屋租赁的用益物权可以对抗被上诉人的所有权。依据我国《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，上诉人与黄建兴的《房屋租赁合同》依然对被上诉人有效。即本案应适用传统的买卖不破租赁的规定与交易习惯认定。同时（2012）牡法执字第35-1号执行裁定书对此亦确认了，黄建兴与上诉人的租赁合同合法有效，并认定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。”所以，产权证为50684号义乌商品城的经营用房屋的使用权仍应该由上诉人租赁使用，至2020年方能结束。（二）原审判决认定事实错误，适用法律必然错误。一审中被上诉人为了主张上诉人与黄建兴2010年7月12日签订的《租赁合同》已经解除，向法院提交了上诉人与黄建兴2011年7月18日签订的解除租赁合同协议书的复印件，既没有说明该复印件的来源，也没有说明其原件所在何处或被上诉人从何处获得的协议书复印件，不仅能够证明上诉人与黄建兴2011年7月18日签订的《解除租赁合同协议书》是黄建兴采取欺骗手段让上诉人签的字，该解除协议是无效的，还能查出与之相关的其他问题，而原审不做调查令人费解。但是一审对此并未重视，并没有查清、查明这个事实。综上所述，黄建兴将房屋租赁给上诉人是因欠上诉人款项数额较大，偿还比较困难，义乌商品城因其管理不善，已经面临倒闭。面临着商品城倒闭和欠债需要偿还的两难问题，黄建兴选择了将自己经营不善的房屋（义乌商品城）租赁给上诉人经营管理，以抵偿其欠款。而解除租赁协议是上诉人受到黄建兴欺骗，为其“在外面办事需要”而在黄建兴事先准备好的协议上签名而已。实际上“解除租赁协议”上诉人与黄建兴之间并没有实际履行，在解除协议签字后和声明恢复前，仍然一直由上诉人占有使用该诉争的房屋，并且2011年10月1日黄建兴与上诉人已经以《协议书》声明的形式恢复了2010年7月12日的租赁关系。该协议从文意上均表明的是原租赁合同的延续，而不是重新签订租赁合同。即黄建兴与上诉人之间的2010年7月10日签订的《租赁合同》合法有效，应受到法律的保护。上诉人对诉争房屋的租赁的用益物权可以对抗被上诉人的所有权。请求判令撤销一审判决第一、二项并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；判令被告承担本案的诉讼费用。
被上诉人郭福茄、吴英答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。2011年10月1日重新签订的这份租赁协议，此时租赁标的物已被黄建兴抵押给被上诉人，并被中级法院查封，该租赁协议是抵押查封在先租赁在后。
原审被告黄建兴、潘晓波未到庭亦未陈述意见。
本案争议的焦点：1.上诉人与原审被告黄建兴于2011年7月18日、2011年10月1日所签订的两份协议书应如何认定；2.原审认定事实是否清楚，适用法律是否正确。
二审中，当事人均未提交新的证据。
根据当事人陈述、结合一审诉辩主张、一审认证证据及二审审理情况，本院二审查明事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，本案一审庭审中，上诉人惠振朋在对被上诉人举示的第三组证据进行质证时称这组证据中的3份协议书是其与黄建兴签订的，上诉人并未提供该3份协议书来源非法的相关证据，并且在上诉人举示的其与原审被告黄建兴于2011年10月1日签订的协议书中亦提及2011年7月18日其与原审被告黄建兴签订了解除租赁合同的协议，此外上诉人亦多次自认其与原审被告黄建兴于2011年7月18日签订了解除租赁合同的协议，故一审判决采信被上诉人举示的3份协议书并无不当，上诉人主张对于被上诉人举示的2011年7月18日上诉人与原审被告黄建兴签订的《协议书》不应采信的理由不成立，本院不予支持。上诉人主张其是受到原审被告黄建兴的欺骗而签订的2011年7月18日的《协议书》，但并未举示相关证据证实其该项主张，故本院对其该项主张不予支持。上诉人与原审被告黄建兴于2011年10月1日签订的《协议书》中约定废止2011年7月18日双方签订的《协议书》、同时恢复2010年7月12日所签订的租赁合同，本院认为，该约定并非否定2011年7月18日双方签订的《协议书》的效力，而是约定解除该协议，双方的租赁合同是在2011年7月18日的协议解除后恢复的，因此2010年7月12日的租赁合同的效力并非一直在延续，故原审关于上诉人与原审被告黄建兴于2011年10月1日签订的《协议书》系重新确立了租赁关系的认定并无不当，上诉人关于其与原审被告黄建兴于2011年10月1日签订的《协议书》表明的是原租赁合同的延续、而不是重新签订租赁合同的主张不成立，本院不予支持。在上诉人与原审被告黄建兴于2011年10月1日签订《协议书》重新确立租赁关系时，诉争房屋已被人民法院查封，上诉人未尽谨慎注意义务而承租了具有权利瑕疵的房屋，因此当抵押权人实现抵押权或者人民法院强制执行致使房屋所有权发生变动时，上诉人的承租权不能对抗所有权，上诉人关于其与原审被告黄建兴之间的房屋租赁合同依然对被上诉人有效的主张不成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人惠振朋上诉的理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6712元，由上诉人惠振朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑春梅
审 判 员 孙庆喜
代理审判员 李慧宇
二〇一五年九月十五日
书 记 员 李莎莎