广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终1736号
上诉人(原审被告）：陈志昌，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：何钜嘉，广东理恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市番禺区洛浦街南浦西二村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人：李窝松，主任。
委托诉讼代理人：王鲁，广东华誉律师事务所律师。
上诉人陈志昌因与被上诉人广州市番禺区洛浦街南浦西二村股份合作经济社（以下简称西二村经济社）土地租赁合同纠纷一案，上诉人陈志昌不服广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初4180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈志昌上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案土地上现建有大量的房屋等建筑物并种有树木等青苗，鱼塘里养有大量鱼苗等，上述均由上诉人出资并占有使用，属于上诉人所有，现该地上附着物与涉案土地是紧密相连的统一整体，根本无法分离，不应当单独分离处理，而且上诉人已经多次明确表示有继续按照原合同承租经营的强烈意愿。若被上诉人强行收回涉案土地，无疑是对上诉人财产权益的侵犯，对上诉人极其不公平，也不合理。2.涉讼土地上的相关�筑是否属于违章建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于法院的受理范围，法院不应当通过民事审判的方式变相为本案建筑物的权利归属及内容进行确认。3.上诉人在合同签订时已预交了一年的租金人民币110000元，并在合同履行过程中，再向被上诉人交付了一年的租金人民币110000元。因此，上诉人已实际向被上诉人足额交付了2015年和2016年的租金，且上诉人一直同意续租并按照原合同约定交付租金，只是被上诉人拒绝接受而已，不存在上诉人恶意拖欠被上诉人租金或使用费的情况。被上诉人要求上诉人支付租金或者占有使用费的诉请与土地交还问题存在关联，不属于法院的受理范围，应当待行政部门对涉案土地的地上建筑物进行处理后，再寻求法律途径解决。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人西二村经济社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人西二村经济社向一审法院起诉请求：1.陈志昌立即向西二村经济社返还承租的新合益面积约7亩的农用耕地；2.陈志昌向西二村经济社支付拖欠2015年的租金110000元及违约金（违约金以110000元为本金，以逾期每天千分之一的标准自2015年1月16日起暂计至2016年5月31日共502天为55220元，直计至本金清偿之日止）；3.陈志昌支付的押金110000元归西二村经济社所有；4.陈志昌向西二村经济社支付自2016年1月1日起至返还鱼塘之日止的占有使用费（以每月9166.66元的标准计，暂计至2016年5月15日为55220元）；5.本案诉讼费用由陈志昌承担。一审审理期间，西二村经济社将第二项诉讼请求调整为要求陈志昌支付以110000元为本金，按每天千分�一的标准从2015年1月16日起计至2016年8月26日止的合同违约金共591天为65010元。
一审法院查明事实如下：2012年3月，广州市番禺区洛浦街南浦西二村经济合作社（合同为出租方、甲方）与陈志昌（合同为承租方、乙方）签订了《农村土地租赁合同》，其中合同约定甲方自愿将位于西二村新合益（农田地名）面积约7亩（具体位置以合同附图为准）农用耕地出租给乙方使用。附图已经甲乙双方签字确认；土地用途为农业种植，乙方不得擅自改变土地的用途，否则甲方有权单方解除本合同，收回土地；甲方以现有自然状况的耕地开投发包，不再投放劳动力、资金等一切对耕地的修补；乙方在耕作期内，不得擅自毁坏原耕地面积；不得挖原耕作农田坭土出售或其他用途，不得填余坭和钻浆泥等杂物在耕作地上：不得饲养生猪、三鸟；不准擅自改变耕地的土地使用性质，否则按政府有关法律法规进行处理；土地承租经营期限：自2012年3月31日至2015年12月31日止。该土地的租金每年人民币110000元（不含税），第一年（即2012年）不足一年按一年租金收取，每年1月15日前，乙方应向甲方全额交纳本年度的租金；乙方在签订本合同之日交清本年度租金，并按一年的租金标准向甲方交纳押金110000元（不计算利息）；合同期满乙方必须交清所有费用，并于合同期满后十五天内将耕作地上的农作物及堆放的杂物等一切地上附着物全部清理干净，甲方验收合格后无息返还押金给乙方；乙方在合同期满后十五天内未将耕作地上的农作物及堆放的杂物等一切地上附着物清走的，作自动放弃处理，由甲方安排处理，处理费用由乙方负责，乙方不得以任何理由向甲方索赔；违约责任：乙方在合同履行期间，违反本合同的约定，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同，乙方所交押金由甲方没收，并按照解除合同前一个月的租金标准赔偿甲方三个月租金的经济损失；乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期交租金的，应按所欠租金总额每天干分之一的标准支付违约金给甲方。乙方逾期超过三个月未交清租金的，则甲方有权解除本合同，收回土地，乙方所交押金由甲方没收，乙方并应按照解除合同前一个月的租金标准赔偿甲方三个月租金的经济损失，乙方在该土地上的青苗及地上附着物无偿归甲方所有。合同签订后，陈志昌在2012年4月10日支付了110000元押金给西二村经济社并接收土地使用至今。陈志昌认为，上述合同表示西二村经济社同意陈志昌在土地上进行种植和养殖经营，实际上赋予了陈志昌合同的续租权，因此陈志昌不同意搬离涉讼土地；陈志昌按期向西二村经济社交纳2015�的租金，但西二村经济社拒绝收取，违约的责任在于西二村经济社，另外陈志昌已支付相当于一年租金的押金给西二村经济社，并没有拖欠西二村经济社的租金。另查明，广州市番禺区洛浦街南浦西二村经济合作社于2012年1月1日名称变更为广州市番禺区洛浦街南浦西二村股份合作经济社。诉讼中，西二村经济社确认陈志昌在2016年8月26日向西二村经济社支付了2015年的土地租金。
一审法院认为：西二村经济社、陈志昌签订的《农村土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律、法规的禁止性规范，应为合法有效，双方当事人应恪守履行。西二村经济社按照合同的约定将涉讼土地交付给陈志昌使用，陈志昌应按合同的约定支付租金给西二村经济社。《农村土地租赁合同》约定，自2012年3月31日至2015年12月31日止。该土地的租金每年人民币110000元（不含税），……，每年1月15日前，乙方应向甲方全额交纳本年度的租金；乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期交租金的，应按所欠租金总额每天干分之一的标准支付违约金给甲方。陈志昌在合同期限履行期间，没有按约定的时间在2015年1月15日前支付2015年度的土地租金给西二村经济社，根据上述约定，其行为已构成违约。陈志昌提出其在期限内向西二村经济社交纳2015年的土地租金，但西二村经济社拒绝收取的事实主张，没有相关的证据证明，一审法院不予认定。西二村经济社确认陈志昌在2016年8月26日支付了2015年的土地租金，请求陈志昌支付以110000元为本金，从2015年1月16日起按每日1‰计至2016年8月26日止的逾期付款违约金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。《农村土地租赁合同》约定，乙方在合同履行期间，违反本合同的约定，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同，乙方所交押金由甲方没收，并按照解除合同前一个月的租金标准赔偿甲方三个月租金的经济损失；乙方逾期超过三个月未交清租金的，则甲方有权解除本合同，收回土地，乙方所交押金由甲方没收，乙方并应按照解除合同前一个月的租金标准赔偿甲方三个月租金的经济损失，乙方在该土地上的青苗及地上附着物无偿归甲方所有。因陈志昌逾期没有支付土地租金，其行为已构成违约，根据上述合同的约定，其支付的110000元的押金应属西二村经济社所有。
《农村土地租赁合同》明确约定，土地租赁期限从2012年3月31日起至2015年12月31日止。土地租赁期届满后，双方对陈志昌能否继续租赁涉讼土地属于西二村经济社、陈志昌双方需要协商的事项。现土地租赁期满，西二村经济社不同意陈志昌继续租赁使用涉讼土地，双方无法就涉讼土地租赁问题达成一致意见的情况下，西二村经济社作为土地出租人有权主张收回涉讼土地，陈志昌应有义务交还土地。现西二村经济社要求陈志昌交还租赁的土地给其管业，符合合同和法律的规定，一审法院予以支持。结合《农村土地租赁合同》条款内容，陈志昌以合同赋予其优先续租的权利不同意搬离涉讼土地，要求继续租赁土地，缺乏理据，一审法院不予支持。诉讼中，陈志昌确认《农村土地租赁合同》签订后在涉讼土地建设了建筑物，但没有取得国家建设工程规划许可，因此当事人应向相关的行政主管部门申请处理。《农村土地租赁合同》约定涉讼土地每年的土地租金为110000元即每月为9166.66元（110000元/年÷12个月），陈志昌一直使用涉讼土地取得经济利益，根据等价有偿、公平合理原则，其应支付从2016年1月1日起，按9166.66元为标准计至涉讼土地交给西二村经济社管业之日止的使用费。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：“一、被告陈志昌于本判决发生法律效力之日起十日内将其承租的位于广州市番禺区洛浦街西二村新合益（农田地名）面积约7亩[具体位置以《农村土地租赁合同》附图为准]交回给原告广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社管业；二、被告陈志昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社支付逾期支付土地租违约金（以110000元为本金，从2015年1月16日起按每日1‰计至2016年8月26日止）；三、被告陈志昌支付的合同押金110000元归原告广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社所有；四、被告陈志昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社支付土地使用费（从2016年1月1日起，按9166.66元/月为标准计至上述第一项土地交回原告管业之日止）。”一审案件受理费6216元，由陈志昌负担。
经审理查明，一审判决查明的事实属实且各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，西二村经济社、陈志昌签订的涉案《农村土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于上诉人是否应支付逾期付款违约金的问题。涉案《农村土地租赁合�》明确约定了涉案土地的租金为每年11000元，租金支付期限为每年的1月15日前，同时对逾期付款的违约责任亦作了明确约定。而上诉人在合同履行期内未能于2015年1月15日前支付2015年的租金，已构成违约，应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。至于上诉人提出的其在合同签订时已预交了一年的租金故不构成违约的上诉理由。本院认为，虽上诉人在合同签订时按照合同约定缴纳了相当于一年租金的押金110000元，但根据该合同中“乙方逾期超过三个月未交清租金的，则甲方有权解除本合同，收回土地，乙方所交押金由甲方没收”的约定，该押金并非属于租金预付款，不能直接抵扣租金，故上诉人认为其已预交一年的租金不构成违约的上诉理由缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。
关于上诉人已支付的110000元押金是否应归被上诉人所有的问题。因涉案合同明确约定“乙方逾期超过三个月未交清租金的，则甲方有权解除本合同，收回土地，乙方所交押金由甲方没收”，而上诉人并未在2015年1月15日之前缴纳2015年的租金，其直至2016年8月26日才支付，已超过合同约定的期限三个月以上，故按照合同约定，被上诉人有权没收上诉人已支付的押金110000元。一审法院判决该押金归属于被上诉人并无不当，本院予以支持。
关于上诉人是否应将涉案土地交回给被上诉人并支付土地使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，因上诉人与被上诉人签订的涉案《农村土地租赁合同》已明确约定了合同履行期自2012年3月31日至2015年12月31日止。而至被上诉人起诉时，合同约定的土地租赁期已届满，且因上诉人未能与被上诉人就涉案土地的续租问题达成一致意见，故上诉人继续占有使用涉案土地已无合同和法律依据，上诉人应将涉案土地交回给被上诉人。且根据等价有偿、公平合理的原则，上诉人应支付自租赁期届满后至土地实际交回之日的使用费。上诉人以其在涉案土地上建有房屋及种植树木等为由认为其无须交回土地且无需支付使用费的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人陈志昌的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6216元，由上诉人陈志昌负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 琦
审判员 庞志雄
审判员 刘 欢
二〇一七年三月二十七日
书记员 戴巧利