湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长县民初字第1347号
原告：长沙市星盛物业服务有限责任公司，住所地：长沙县星沙街道板仓北路以西（湖南星沙律师事务所414-415房）。
法定代表人李光磊，总经理。
委托代理人：刘腊梅，湖南众铭律师事务所律师。
委托代理人：张莉，湖南众铭律师事务所律师。
被告：陈建。
原告长沙市星盛物业服务有限责任公司（星盛物业公司）与被告陈建物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告请求判令：1、被告向原告支付物业服务费4480.5元；及违约金1008.11元（暂算至2013年12月31日）；2、被告承担本院全部诉讼费用及追索物业服务费产生的其他费用。
被告陈建答辩要点：原告未按合约约定为被告提供相应服务，被告多次反映相关情况没有得到答复和解决，原告存在严重管理不到位和工作严重失职。原告没有公示相关管理规定、制度，聘用没有取得职业资格证书的人员上岗，造成管理服务质量低下，以上事实有星沙新闻网的报道证实。湖南景上置业发展有限责任公司与星盛物业公司签订的《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限是到2011年11月30日止，合同现已失效。原告曾到被告处交纳物业服务费被拒绝。因为被告没有履行条约的责任，致使原告不能如期履行义务。被告保留反诉的权利，请求驳回原告的全部诉讼请求，并赔偿给被告带来的财产、精神损失。
本院查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实：
1、凯丰·景上鑫苑系湖南景上置业发展有限责任公司，2008年12月10日星盛物业公司与湖南景上置业发展有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，委托方为湖南景上置业发展有限责任公司（甲方），受托方为星盛物业公司（乙方），合同约定星盛物业公司为凯丰·景上鑫苑提供物业管理服务，委托管理期限为三年，合同还约定了委托管理事项及双方权利义务，物业管理服务费用收取标准及违约责任。陈建购买了该小区A栋306号商品房。
2、陈建自2011年8月1日起至2013年12月31日止，共欠缴29个月物业服务费，原告请求按照154.5元／月标准计算物业服务费，被告无异议。
二、双方当事人有争议的事实：
1、星盛物业公司是否履行合同约定义务，被告是否应当缴纳物业服务费及违约金。陈建主张星盛物业公司未按合同约定为被告提供相应服务，公共配套设施如监控设备、公共照明、电梯等基本无法使用，小区常发生车辆被盗、被损事件，公共绿化及卫生脏乱差、下雨天路面积水严重，噪音扰民。交房时房屋主卧楼板开裂存在质量问题，阳台回水造成物件损失，这些问题被告多次反映，但至今没有得到积极答复和妥善解决，认为星盛物业公司管理严重不到位，工作严重失职。同时，被告主动去物业公司缴纳物业服务费，被物业公司多次拒绝。故被告不缴纳物业服务费是因为原告未完全履行合同约定的义务，星盛物业公司拒收其物业服务费，其本身并无过错，不应当支付逾期缴纳物业服务费的违约金。
星盛物业公司主张关于小区基础设施存在的问题，是因为该小区维修资金被开发商挪用，现开发商法定代表人已判刑处理，公司已于2014年6月12日在小区张贴“致景上鑫苑广大业主朋友的公开信”作出解释及澄清，现政府部门也作出承诺年内将维修资金追缴到位，待到位后，原告将对小区的公共设施进行整改。关于被盗、汽车被损现象，原告职责是维护公共秩序安全及区域内安全防范工作，并不是保证财产绝对不被盗。陈建汽车被损、被划与物业公司没有关联，陈建应该找侵权人索赔。关于电梯问题，该属于特种设备安装改造项目，现政府承诺将投资更多资金对电梯进行维护。物业公司没有收取陈建物业服务费原因分别是陈建只同意缴纳部分物业服务费、双方就争议事实未协商妥当和案件已经进入审理阶段。
本院认为，星盛物业公司确实存在不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，但事出有因，且业主拒缴物业服务费对其他依约缴纳物业服务费的业主不公平，亦不利于物业公司正常运作、及对小区公共设施的维护、维修、管理，对于以上问题，业主可以另寻合法途径请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。故陈建关于物业服务费的抗辩，不能对抗原告的主张。
关于陈建是否应该向星盛物业公司支付物业服务费违约金的问题，作为房屋业主，其以拖欠物业服务费的方式表达自己的诉求，方式不可取，但情有可原，且星盛物业公司存在拒收陈建缴纳物业服务费的事实，陈建本身并无过错。故陈建关于违约金的抗辩，本院予以支持。
2、《前期物业管理委托合同》委托期限届满是否影响原告和被告之间的物业服务合同关系。
陈建主张该协议到2011年11月30日已失效，否认该合同效力。星盛物业公司主张被告2013年6月15日主动去原告处缴纳了2011年1月1日到7月31日的物业服务费，证明被告接受了原告的服务，存在事实上的合同关系，因此原告应依合同约定缴纳物业服务费。
本院认为，虽然星盛物业公司与湖南景上置业发展有限责任公司签订的三年委托管理期限已届满，但星盛物业公司作为凯丰·景上鑫苑小区前期物业管理受托方，至今一直在履行凯丰·景上鑫苑小区物业管理的义务，且该小区至今未经合法程序成立业主委员会，未另行聘请新的物业管理公司，故原告在凯丰·景上鑫苑小区小区的物业服务主体资质应继续有效。
判决理由与结果
本院认为，原告星盛物业公司与湖南景上置业发展有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》，以及被告与湖南景上置业发展有限公司签订的《景上鑫苑临时管理公约》，该两份合同符合我国有关物业管理的法律法规的规定，合法有效，陈建系凯丰·景上鑫苑小区×栋×房业主，该两份合同对其均具有约束力。星盛物业公司与陈建分别作为物业管理受托方和业主应依合同分别履行物业管理和缴纳物业服务费的义务。故星盛物业公司请求陈建支付2011年8月1日至2013年12月31日物业服务费4480.5元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十二条、第三十六条、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一款、第三条、第六条之规定，判决如下：
一、限被告陈建在本判决生效之日起五日内向原告长沙市星盛物业服务有限责任公司支付从2011年8月1日至2013年12月31日期间物业服务费4480.5元。
二、驳回原告长沙市星盛物业服务有限责任公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告陈建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨英
二〇一四年六月三十日
书记员 易良
附：本民事判决书所适用的法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。