山东省泰安市泰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0902执异48号
案外人:孟广荣，男，1973年7月2日出生，汉族，住泰安市岱岳区。
申请执行人:中国建设银行股份有限公司泰安青年路支行，住所地：泰安市泰山区岱宗大街156号，组织机构代码73067068-X。
主要负责人：杨建峰，行长。
被执行人:泰安振华锻压机械制造有限公司，住所地：泰安市青春创业园振华路东泰山大街南。组织机构代码74099279-7。
法定代表人：马善海，董事长。
被执行人:马善海，男，1951年10月5日出生，汉族，住泰安市。
被执行人：朱秀芹，女，1967年10月3日出生，汉族，住泰安市。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司泰安青年路支行与被执行人泰安振华锻压机械制造有限公司、马善海、朱秀芹金融借款合同纠纷一案中，案外人对执行抵押房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人孟广荣称，申请停止对“泰房权证泰字第××号”房产中一层自西向东数第五、六间，二楼经四、五间的执行。2004年9月30日，案外人与马善海签订购房协议，购买马善海位于泰山大街南侧自建楼房一层自西向东数第五、六间，二层第四、五间，面积约200平方米，价款18万元，马善海于2004年10月1日交付案外人，并将房屋所属土地使用权转移给案外人。但案外人没有办理分户手续。2015年案外人提起诉讼，泰安市岱岳区人民法院作出（2015）岱民初字第1907号民事判决书，判决房屋买卖合同有效，房屋归案外人所有。“泰房权证泰字第××号”房产总面积1824.69平方米，未办分户手续，2012年6月7日，马善海因金融借款，将涉案房产全部抵押给银行，案外人认为，涉案房产中一层自西向东数第五、六间和二楼经四、五间已被案外人购买，权利由法院作出认定，抵押在案外人购买之后，应停止执行。
申请执行人中国建设银行股份有限公司泰安青年路支行称，不动产物权转移以登记为准，案外人并未取得物权。本案中即使案外人与马善海签订了购房协议，并通过诉讼确认了合同效力，也因欠缺登记公示要求而未发生物权变动的效力，案外人的异议请求应予驳回。涉案房产所占用土地系工业用地，地上房屋未达到独立办证的条件，案外人是明知的，上述房屋设立抵押后，通过诉讼确认合同的效力，应当承担物权无法转移的后果。抵押权人作为善意的第三人，在设立抵押时房屋的产权无任何变更登记，案外人的异议理由不能成立，应予以驳回。
本院查明，2012年6月7日，申请执行人中国建设银行股份有限公司泰安青年路支行（作为乙方）与马善海（作为甲方）签订最高额抵押合同一份，合同约定，鉴于乙方为甲方连续办理授信业务而将要与乙方在2012年6月7日至2015年6月6日期间签订借款合同，甲方愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，抵押财产为位于泰安市岱岳区青春创业园的房地产，土地证号泰土国用（2008）第D-02**号，面积5899.73平方米，房产证号泰房权证泰字第××号，建筑面积1824.69平方米，抵押财产的价值718.73万元。本最高额抵押项下担保责任的最高限额为400万元，最高额抵押担保的范围包括贷款、垫款、利息、费用等。2012年7月27日，双方又签订最高额抵押合同一份，为2012年7月27日至2015年7月31日期间的借款设立最高额抵押，约定马善海以其位于泰安市岱岳区青春创业园的房地产，土地证号泰土国用（2008）第D-02**号，面积5899.73平方米，房产证号泰房权证泰字第××号，建筑面积2660.81平方米，抵押财产的价值664.60万元。本最高额抵押项下担保责任的最高限额为380万元，最高额抵押担保的范围包括贷款、垫款、利息、费用等。2015年5月27日、2015年7月17日，马善海与中国建设银行股份有限公司泰安青年路支行到泰安市房产管理局分别对上述两套房产办理了最高额抵押登记，办理了他项权证。
2014年6月4日、8月7日，中国建设银行股份有限公司泰安青年路支与泰安振华锻压机械制造有限公司分别签订借款合同，各借款350万元，两笔借款共700万元，期限均为一年，期限分别自2014年6月4日起至2015年6月1日和自2014年8月7日至2015年8月1日，利率均为年利率7.8%。两笔借款均由马善海、朱秀芹提供保证。借款到期后，各债务人没有履行还款义务，为此，中国建设银行股份有限公司泰安青年路支向本院提起诉讼，本院作出（2015）泰山商初字第868号民事调解书，泰安振华锻压机械制造有限公司于2015年11月25日前偿还借款700万元及利息，马善海、朱秀芹承担连带责任。还款到期后，各债务人没有履行法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院在执行抵押房产时，案外人向本院提出执行异议。
另查明，案外人孟广荣因房屋买卖合同一案，于2015年在泰安市岱岳区人民法院对马善海提起诉讼，要求确认双方签订的购房协议有效，房屋归孟广荣所有。泰安市岱岳区人民法院于2015年8月29日作出（2015）岱民初字第1907号民事判决书，该判决认定，2004年9月30日，孟广荣与马善海签订购房协议一份，马善海将位于青春创业开发区振华办公楼的房产出售给孟广荣，建筑面积200平方米，房产价格18万元，双方协议2004年10月1日将房屋交付，并将该房屋的土地使用权转移给买受人，马善海负责办理房产证，所需费用由马善海承担。同日孟广荣支付给马善海房款30000元，2004年10月30日支付20000元，2007年支付45000元。2005年初马善海将房屋交付给孟广荣。该判决认定，该房产位于泰安市岱岳区青春创业园振华路东泰山大街南，房屋总层数为6层，总建筑面积1824.69平方米，房屋产权证号泰房产证泰字第××号，买卖房屋在楼层1-2层，一层自该楼西数第5、6间，二层的西数第4、5间，由于该房产抵押给了银行，未能办理过户手续。该判决书判决：确认原告孟广荣与被告马善海于2004年9月30日签订的购房协议有效；该房产归原告所有。
本院认为，申请执行人中国建设银行股份有限公司泰安青年路支行与被执行人马善海签订借款合同后，马善海以其两套房产设立了最高额抵押，并到房产管理部门办理了抵押登记，双方签订的抵押合同是有效合同。在借款合同履行过程中，因借款人和担保人没有如期履行合同义务，中国建设银行股份有限公司泰安青年路支行对各债务人提起诉讼，经本院调解，双方达成了调解协议，但各债务人仍未履行法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，并申请评估拍卖抵押房产，符合法律规定。案外人称早在2004年马善海即将案涉的房产中的一层自西向东数第五、六间，二楼经四、五间出卖给了案外人，但合同签订后，双方在长达十年的时间内，没有办理产权变更手续，案外人并没有取得物权，其与马善海之间的买卖行为不能对抗对抵押物的执行。案外人虽向泰安市岱岳区人民法院提起诉讼，该院作出判决确认其与马善海之间的房屋买卖合同有效，确认该房产归案外人所有，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第二项的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前提出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，该法律文书如系就案外人与被执行人之间的债权纠纷，判决执行标的的归属于案外人的，人民法院不予支持。故泰安市岱岳区人民法院作出（2015）岱民初字第1907号民事判决书亦不能对抗本案的执行，案外人的异议理由不能成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第二项、第三款规定，裁定如下：
驳回案外人孟广荣的执行异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘法生
审判员 赵红梅
审判员 张仁岗
二〇一八年七月十四日
书记员 曹 宁