杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第1590号
原告叶振华。
原告：叶娇弟。
委托代理人：裘红伟、葛金杰。
被告：杭州国润房地产有限公司。
法定代表人：蔡福益。
委托代理人：徐鑫红。
原告叶振华、叶娇弟为与被告杭州国润房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2012年9月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2012年10月24日公开开庭进行了审理。原告叶振华及两原告的委托代理人葛金杰、被告杭州国润房地产有限公司委托代理人徐鑫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶振华、叶娇弟起诉称，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告出资购买被告开发的座落于杭州市下城区华润翠庭楼盘房屋一套，并约定由被告在规定时间内将商品房交付给原告。虽然被告向原告交付了房屋，但是其房屋存在设计和施工等多种问题。后原告就该问题向杭州市建委举报，市建委发现了上述问题，并责令被告和施工单位进行整改，至今该房屋未整改完毕，也未能验收。据此，被告未能按期交房。原告随即向被告发解除合同通知书，要求解除销售合同，并由被告返还购房款和支付相应利息，但是被告至今未归还购房款。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。诉讼请求：1.判令原告于2012年7月17日向被告送达的解除合同通知书有效；2.判令被告立即支付原告购房款1244919元以及利息（利息按照银行房屋贷款利率计算）；3.判令被告支付原告违约金186737.85元；4.判令由被告承担本案的诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.商品房买卖合同，欲证明原、被告之间成立商品房买卖关系，以及双方在合同中对于权利和义务的约定。
2.购房发票，欲证明原告已按合同约定向被告支付了购房款的事实。
3.市建委投诉情况回复，欲证明涉案的华润翠庭楼盘存在诸多问题，房屋不能交付的事实。
4.责令整改通知书，欲证明截止到2012年7月18日，涉案华润翠庭的楼盘存在消防不合格，杭州市下城区公安分局消防大队下令被告整改的事实。
5.解除合同通知书，
6.EMS回单，
7.邮件查询单，
证据5-7，欲共同证明原告已按照合同约定行使解除权，并将解除合同通知书通过EMS邮寄给被告的事实。
8.答复，
9.整改意见，
10.设计联系单，
11.工作联系单，
12.视频（当庭播放），欲证明被告开发的华润翠庭楼盘，在交付截止日之后几个月内仍然存在严重的质量问题，完全不符合交付房屋的条件。
13.协商会议纪要，欲证明被告所开发的华润翠庭楼盘存在质量问题，其法定代表人和委托代理人童晓波在信访部门的主持下，与业主进行协商的事实。
被告杭州国润房地产有限公司答辩称，一、原告所购商品房已于2012年1月10日满足交付条件。根据原告与答辩人于2010年9月13日签订的《商品房买卖合同》第九条之约定，答辩人所交付的商品房应当满足下列条件：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告所购的华润翠庭3幢1单元302室商品房，经被告组织设计、施工、监理等单位，已于2011年12月31日前经完成了竣工验收，并经规划、消防、环保等部门专项验收合格，同时，用水、用电、用气、道路、排污等，也已经具备商品房正常使用的基本条件。因此，该房屋完全符合法律法规规定及双方合同约定的交付条件。二、答辩人已于2012年1月16日以书面形式通知原告办理房屋交接手续。2012年1月16日，答辩人通过EMS以书面形式向原告寄送《华润•翠庭入伙通知书》，明确于2012年1月18日开始办理原告所购商品房的入伙手续，同时还告知了办理入伙交接手续的地点、预约电话、办公时间等，但原告至今未与答辩人联系收房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条之约定，买受人未在出卖人通知规定的收房时间内办理收房手续导致出卖人不能按约定交房的，其责任由买受人承担（包括承担交房期届满之日起商品房毁损的风险责任），且该商品房按已交付的商品房进行相同管理，由此产生的费用由买受人承担。因此，在答辩人已经按照约定通知原告，但原告未能及时收房的情况下，应当认定答辩人已经履行了交房义务，由此产生的逾期收房的责任应由原告自行承担。答辩人并不存在如原告所称的“逾期交房已经超过90天”的情形。三、原告不享有解除《商品房买卖合同》的权利。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条之约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金。如前所述，本案并非答辩人逾期交房，相反，答辩人早就在2012年1月16日通过EMS以书面形式通知原告收房，是原告至今未能行履行收房义务而已。根据双方约定，答辩人的交房义务已经履行完毕，并不存在“逾期交房超过90日”的情形。由于原告单方解除《商品房买卖合同》以答辩人“逾期交房超过90日”为前提，因此，在答辩人并不存在此种违约行为的情况下，原告无权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，也无权要求答辩人返还购房款、支付违约金，原告的单方解除行为无效。综上，请法庭查明事实，依法驳回原告的诉求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.竣工验收备案表，欲证明原告所购商品房经竣工验收合格，并取得备案证明，满足交房条件。
2.建设工程规划验收确认意见书，欲证明原告所购商品房经规划部门验收，取得双方约定的条件。
3.消防验收单，欲证明原告所购商品房经消防部门验收，系验收合格。
4.配套设施确认分项意见书，欲证明原告所购商品房具备用水、用电、用气等正常使用的基本条件。
5.城市排污许可证，欲证明原告所购商品房具备排污等正常使用的基本条件。
6.住宅使用说明书，欲证明原告所购商品房已满足双方约定的基本条件。
7.质量保证书，欲证明原告所购商品房已满足双方约定的交付条件。
8.入伙通知书、EMS详情单，欲证明被告已于2012年1月16日通知原告收房，因此被告并不存在逾期交房90日的行为。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的十三组证据，被告对证据1、2的三性及证明对象均无异议。对证据3、8、9、10、11的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，市建委并不是专门的房屋质量鉴定机构，房屋质量是否存在问题，并不影响房屋的交付。对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，整个华润翠庭的楼盘于2011年11月28日经消防验收合格，消防检查过程中所发现的问题，并不说明消防整体验收不合格。对证据5、6、7的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，原告并不享受解除合同的权利，该行为违法。对证据12的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，该视频所采访的对象是童总，并不是被告的法定代表人。证据8－12不能证明被告逾期交房超过90日的事实。对证据13的三性无异议，对证明对象有异议，原告方一直在混淆一个问题，即质量问题和逾期交房，被告承认房屋有部分质量问题，但是无法证明被告存在逾期交房90日的事实，故无权解除合同。本院对原告提交的十三组证据的真实性均予以确认。对证据1、2的证据对象予以确认。对证据3、4、8、9、10、11、12、13的证明对象不予确认，即使房屋存在一些质量瑕疵，并不能证明房屋不符合交付条件，也不能证明被告逾期交房。对证据5、6、7的证明对象不予确认，原告根据合同法第九十六条向被告发出解除合同通知书，必须具备法定或约定的解除条件，否则不享有单方解除合同的权利，即使解除合同通知书到达对方，也不产生解除合同的法律效力。
被告提交的八组证据，原告对证据1、2、3的真实性无异议，对合法性有异议。被告完成的竣工验收备案，是在隐瞒房屋存在严重质量问题的前提下骗取了相关部门的备案，该备案是无效的。
对证据4的真实性无异议，虽然该楼盘已通气、通电，但是其煤气管道的安装存在安全隐瞒，该问题在建委的回复中可以体现，因此不满足交付条件。对证据5的真实性无异议，该证据无法证明本案所涉房屋已满足交房条件。对证据6、7的三性均有异议，该证据系被告单方制作，而且原告从未收到过该份证据，无法证明楼盘满足交付条件。对证据8的真实性无异议，但提醒法庭注意，根据EMS邮件详情单，被告在向原告邮寄该份通知书的同时，应同时邮寄两个附件（附件1：入伙须知；附件2：翠庭验房指南），但是原告至今未收到该两份附件，请被告当庭提供。本院对证据1－5的证据效力予以确认，原告称备案无效，并无相关证据证明，故对其抗辩不予采信。证据6、7虽系被告方制作，但与入伙通知相印证，证明被告交房的时间及房屋相关情况，故对其证据效力予以确认。证据8已向原告有效送达，证明被告已书面通知原告办理收房手续，故本院予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2010年9月13日，原告叶振华、叶娇弟与被告杭州国润房地产有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买杭州市下城区翠庭3幢1单元302室房屋一套，建筑面积86.96平方米，该房屋单价为每平方米14316元，房屋总价款为1244919元。合同签署当日，原告支付首付款254919元，余款990000元通过贷款方式支付。合同第九条约定：出卖人应当在2011年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路、排污等，商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房由出卖人承担。
截止2012年1月10日，华润翠庭工程取得建设工程竣工验收备案证明、建设工程规划验收确认意见书、消防竣工验收合格证明、排污许可证明，具备用水、用电、用气、道路、排污等基本使用条件。2012年1月16日，被告向原告送达入伙通知书，通知原告于2012年1月18日开始办理涉案房屋的入伙手续。原告收到通知书后，未前往办理房屋入伙手续。
2012年2月23日，杭州市建设委员会作出《关于华润翠庭楼盘部分业主投诉情况的回复》，针对华润翠庭楼盘部分业主就该楼盘建造时存在的一些问题所进行的上访作出答复，对房屋存在的部分问题要求开发商或施工单位予以整改。2012年7月18日，杭州市下城区公安分局消防大队向被告送达《责令改正通知书》，认为小区1幢2单元地下室楼梯间墙面厚度小于6厘米，存在火灾隐患，责令其立即整改。
2012年7月18日，原告向被告邮寄送达一份《解除合同通知书》，认为被告逾期90日未交付符合条件的商品房，故根据合同第十条规定，通知被告解除双方所签订的商品房买卖合同，要求被告在接到本通知后3日内退还全部购买款及利息，并按合同支付15%的违约金，如逾期将提起诉讼。被告收到原告的解除合同通知书后，未予答复。原告为此诉至本院。
本院认为，原、被告之间所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，故合法有效。该合同对签约双方均具有约束力。本案中双方争议的焦点是：一、原告所购商品房是否符合约定的交付条件，被告是否存在逾期交房90日的情形。根据被告提交的证据，被告所开发建造的华润翠庭楼盘，已于2012年1月10日完成了竣工验收并取得备案证明，并经规划、消防、环保等部门验收合格，在用水、用气、用电、道路、排污等具备了房屋正常使用的基本条件，故该楼盘房屋符合法律规定及合同约定的交付条件。虽然房屋在建造时存在一些问题，但原告并无证据证明该房屋不具备交付条件。2012年1月16日，被告以书面形式通知原告办理房屋交接手续，但原告未按被告通知的时间、地点办理收房手续。由于涉案房屋已具备交付条件，被告也书面通知原告办理收房手续，故应认定被告至2012年1月16日已履行了交房义务。根据合同第九条的约定，被告虽然存在逾期交房的情形，但逾期交房未超过90日。二、原告单方通知被告解除双方签订的商品房买卖合同的行为，是否合法有效。《合同法司法解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《合同法》第九十三条第二款、第九十四条对合同解除的约定和法定条件作了规定，按照这两条的规定，当事人一方如不经对方同意，只向对方作出解除合同的意思表示，合同即可以解除的前提条件是：合同约定的解除条件已经成就或者存在法定解除的事由。不具备上述条件，一方当事人不能解除合同。原、被告在合同中约定原告可以解除合同的前提条件是被告逾期交房超过90日，但根据前述理由，被告不存在该情形，故合同约定的解除条件不具备。对照合同解除的法定事由，被告同样不存在法律规定的五种情形，故法定解除的条件亦不具备。因此，本案中即使原告已将解除合同的通知书送达至被告，也未产生合同解除的效力，也就是说，原告单方解除合同的通知书并不具备解除合同的法律效力。三、原告的各项诉请是否具有相应的事实和法律依据。综上所述，原告的第一项、第二项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的违约金，本院认为，根据合同约定，被告应在2011年12月31日前交房，被告至2012年1月16日才通知原告于1月18日办理交房手续，应按合同约定承担违约责任。违约金应从2012年1月1月起每日按全部房款的万分之二计算至2012年1月18日，共计4481.7元。原告主张按总房价的15%计算违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州国润房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶振华、叶娇弟支付违约金4481.7元；
二、驳回原告叶振华、叶娇弟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17685元，减半收取8842.5元，由原告叶振华、叶娇弟负担8812.5元，被告杭州国润房地产有限公司负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费17685元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇一二年十二月十七日
书记员 王忠可