新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵八民二终字第262号
上诉人（原审原告）：王红兵，男，1972年10月12日出生，汉族，无固定职业，住石河子市14小区**栋楼房***号。
委托代理人：韩旭，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：石河子宏鼎置业房地产开发有限公司，住所地：石河子市33小区64栋。
法定代表人：刘卫国，该公司总经理。
委托代理人：刘天真，该公司职员。
委托代理人：刘永琴，新疆双信律师事务所律师。
上诉人王红兵为与被上诉人石河子宏鼎置业房地产开发有限公司（以下简称宏鼎置业房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2015）石民初字第385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日受理后，依法组成由审判员娄战英担任审判长、审判员孟令海、代理审判员朱秀梅参加的合议庭，于同年9月21日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人韩旭、被上诉人委托代理人刘永琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年4月2日，原告与被告签订三份商品房买卖合同。双方约定：原告购买被告开发的位于石河子市33小区88栋111号、231号和89栋121号房屋，单价分别为5480元／平方米、5180元／平方米和5380元／平方米，房屋总价款分别为580003.20元、554570.40元和541154.60元。以上三套房屋价款共计为1675728.20元；原告用被告欠付的工程款折抵购房款，最终以石河子市政工程有限责任公司工程决算价为准，多退少补；被告应当于2011年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告。双方还对其他事项作出约定。合同订立后，被告未按约履行交付房屋的合同义务。
另查明：1、2012年6月19日，被告与案外人魏某某签订一份商品房预售合同，约定被告将石河子市33小区88栋231号房屋出售给案外人魏某某。此前，案外人魏某某已将购房款275574元给付被告。2013年3月5日，案外人魏某某以被告违约为由分别向该院提起诉讼，要求被告协助办理石河子市33小区88栋231号房屋的产权证书。2013年3月17日，该院作出（2013）石民初字第0898号民事判决，判令被告协助魏某某办理石河子市33小区88栋231号房屋的产权证书。
2、2012年6月21日，被告与案外人李某某、安某某（李某某之妻）签订一份商品房预售合同，约定被告将石河子市33小区88栋231号房屋出售给案外人李某某、安某某。此前，案外人李某某、安某某已将购房款191556元给付被告。2013年3月5日，案外人李某某、安某某以被告违约为由向该院提起诉讼，要求被告协助办理石河子市33小区88栋111号房屋的产权证书。2013年3月17日，该院作出（2013）石民初字第0909号民事判决，判令被告协助李某某、安某某办理石河子市33小区88栋111号房屋的产权证书。以上两份民事判决已经发生法律效力。
3、2012年3月17日，被告与案外人李某签订一份认购协议书，约定案外人李某购买被告开发的位于石河子市33小区89栋121号房屋，总价款为185688元。案外人李某在签订本认购协议时给付被告定金20000元。2012年8月2日，被告与案外人李某签定一份商品房预售合同。其后，被告将石河子市89栋121号房屋交付案外人李某使用。2015年6月5日，案外人李某向被告交纳了全部购房款。2015年6月10日，案外人李某以其子袁某的名义交纳住宅专项维修基金5158元。同日，案外人李某向税务机关交纳契税6189.60元。
原告王红兵于2013年1月14日向原审法院提起诉讼称：2012年4月2日，原告与被告签订三份商品房买卖合同，约定被告将位于石河子市33小区88栋111号、231号和89栋121号房屋出售给原告，付款方式为工程款抵房款，被告于2011年12月30日前向原告交付房屋。其后，被告未按约履行合同义务。现原告诉至法院，请求判令被告继续履行合同，向原告交付石河子市33小区88栋111号、231号和89栋121号房屋，本案诉讼费、送达费由被告承担。
被告宏鼎置业房产公司答辩称：对原告为我公司开发的住宅楼工程进行施工的事实认可，但双方至今未进行决算。原告诉称的三套房屋被告已经出售给案外人李某、李某某和魏某某，三套房屋的产权证书目前正在办理过程中。因此，原被告签订的商品房买卖合同无法继续履行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理认为：原、被告经过协商，约定被告采用“以房抵款”方式将石河子市33小区88栋111号、232号和89栋121号房屋出售给原告，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当严格按照合同履行各自的义务。合同订立后，被告又将涉案三套房屋另行出售给他人，构成违约。由于被告已将石河子市33小区88栋231号和111号房屋出售给案外人魏某某和李某某、安某某，且该院（2013）石民初字第0898号、第0909号民事判决已经发生法律效力，故原、被告针对石河子市33小区88栋231号和111号房屋签订的商品房买卖合同客观上无法继续履行。因被告已将石河子市33小区89栋121号房屋交付案外人李某使用，且案外人李某已向被告全额交纳购房款，并向相关部门交纳了契税、房屋维修基金等相关费用，故原、被告针对石河子市33小区89栋121号房屋签订的商品房买卖合同同样无法继续履行。对此，被告主观上存在过错。经原审法院释明，原告坚持其诉讼请求。鉴于此，对于原告要求被告协助办理石河子市33小区88栋111号、231号和89栋121号房屋的产权转移登记手续的请求该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告王红兵的诉讼请求。
本案受理费70元，送达费90元，合计160元（原告已预交），由被告石河子宏鼎置业房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起五日内给付原告王红兵。
上诉人王红兵不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：2012年4月2日，上诉人与被上诉人签订了3份商品房买卖合同，约定2012年12月30日前交付房屋。合同签定后，被上诉人又与他人就该三套房屋订立了3份购房合同，将该三套房屋卖给他人，被上诉人构成违约。虽然这三套房屋无法交付，但被上诉人还有其他房屋及财产应当向上诉人清偿。故请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人履行合同。
被上诉人宏鼎置业房产公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：上诉人与被上诉人之间是承包合同关系，双方建筑施工合同在先，应先算工程款。上诉人签订的顶房协议是在三份买卖合同之后，属无效合同。请求二审法院维持原判。
本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，双方当事人亦无异议。
另查明：2012年6月21日，被上诉人与案外人李某某、安某某签订一份商品房预售合同，约定将石河子市33小区88栋111号房屋出售给案外人李某某、安某某。原审查明叙述此房房号系231属笔误，应予以纠正。
本院认为：案外人善意取得涉案的三套房屋，并在本案一审诉讼前就在办理房屋产权手续。上诉人与被上诉人签订的“以房抵款”合同虽然有效，因被上诉人的违约致使合同不能履行。一、二法院均向上诉人释明其纠纷可通过其他诉讼解决，上诉人坚持其请求。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元（上诉人已预交），由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 娄战英
审 判 员 孟令海
代理审判员 朱秀梅
二〇一五年十月十五日
书 记 员 文黎霞