青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第11065号
原告台勇。
委托代理人韩乃宁，山东復泰律师事务所律师。
原告张忠荣。
委托代理人韩乃宁，山东復泰律师事务所律师。
被告尚庆来。
委托代理人宋丽卿，系被告尚庆来之妻。
被告宋丽卿。
委托代理人隋鹏飞，北京市大成（青岛）律师事务所律师。
原告台勇、原告张忠荣诉被告尚庆来、被告宋丽卿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告委托代理人韩乃宁，被告尚庆来委托代理人被告宋丽卿、被告宋丽卿委托代理人隋鹏飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台勇、原告张忠荣共同诉称，原告于2013年5月24日与尚庆来、宋丽卿、中介丁浩家签订购房定金合同。合同约定由原告以138.5万元购买尚庆来、宋丽卿位于青岛市市南区瞿塘峡路49号XXX户，建筑面积132.71平方米的房屋一处。原告为此向两被告缴纳贰万元定金，其中一万元由中介保管。定金合同签订后，为签订正式购房合同及保证将来购房合同的顺利履行，原告特意向房产交易中心查询该房屋抵押、查封情况。经查询得知该房屋在青岛银行有110万元抵押。在第一、第二被告为撤押前双方根本无法过户交易。且该房屋现有人承租，至今原告未见到该承租人放弃优先购买权的声明。为防范风险，原告多次与第一、第二被告及中介交涉，要求被告先撤押及提供承租人放弃优先购买权的声明。几番交涉两被告均无法满足上述条件。在交涉过程当中，原告通知消息得知第一、第二被告有300多万的民间借贷债务正在二审当中，该房屋随时都有被法院查封的可能。9月初，原告为双方是否继续履行合同与被告联系，但被告开始拒接原告电话。原告感觉事情不对遂到房产交易中心查询，得知二被告因金融借款合同纠纷被法院采取财产保全措施，查封价值4000万元的财产，该房屋在查封范围之内。至此，房屋买卖合同已无履行的可能。原告认为，二被告在签订定金合同时，隐瞒了买卖标的存在抵押及两被告因身负巨额债务被起诉的重要事实。在该房存在抵押，有他人承租居住，因巨额债务房屋随时存在被法院查封的情况下，该房屋过户前的风险全部由原告承担，现造成合同不能履行的责任完全在被告方。在催讨定金无果的情况下，原告起诉，请求：1、判令二被告双倍返还定金4万元；2、由二被告承担查询费154元及本案诉讼费。
被告尚庆来、被告宋丽卿共同辩称，二被告不存在任何违约行为，是因为原告方违约，导致合同未能如期履行。此外，原告支付给被告定金只有一万元，且被告方无需返还，请求法庭驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2013年5月24日，原告台勇、张忠荣与被告尚庆来、宋丽卿签订《定金合同》一份，合同约定，二原告自愿购买二被告坐落于青岛市市南区瞿塘峡路49号XXX户房屋一处。被告需保证该房屋产权清晰，无产权及债务纠纷；原告支付被告定金2万元，定金由中介保管50%。若被告违约，需双倍返还定金，若原告违约，定金不退。原、被告双方均需具备涉案房屋过户材料，材料条件补齐视为违约。原告台勇、被告宋丽卿在合同上签字确认，另有四方区碧海佰家房产信息经济服务部、爱易居等三家中介及四方区碧海佰家房产信息经济服务部负责人丁浩家在合同上盖章、签字确认。同日，原告台勇向被告宋丽卿交付定金2万元。
2012年7月5日，涉案青岛市市南区瞿塘峡路49号XXX户房屋设立抵押，抵押权人为青岛银行股份有限公司南京路第二支行，抵押金额110万元。
2013年8月9日，因被告尚庆来、被告宋丽卿等与案外人中国工商银行股份有限公司青岛四方支行之间发生金融借款纠纷，案外人中国工商银行股份有限公司青岛四方支行向青岛市中级人民法院起诉，并申请查封二被告等财产4000万元。其中，涉案青岛市市南区瞿塘峡路49号XXX户房屋于2013年8月9日被青岛市中级人民法院查封，查封期限为两年。
2013年9月16日，青岛银行股份有限公司南京路第二支行在青岛市市南区人民法院起诉本案被告尚庆来、被告宋丽卿金融借款合同纠纷，起诉标的额为110万元，后因二被告未领取传票，青岛市市南区人民法院于2013年11月1日在山东法制报上发布公告，向本案二被告送达起诉状副本及开庭传票。
2013年7月22日，原告张忠荣、原告台勇向中介四方区碧海佰家房产信息经济服务部发函一份，内容包含“本人台勇与张忠荣于2013年5月24日与尚庆来和宋丽卿签订购房定金合同。但事后我方了解到卖方有300多万元民间借贷纠纷，对此卖方并未如实告知我方。且该房屋尚有110万元的银行抵押，自购房定金合同签订至今该房屋未撤押。在卖方未撤押前，我方无法办理过户手续。此外该房屋现对外出租，承租人是否放弃优先购买权，解除或终止租赁合同我方不得而知。为规避风险，我方要求卖方先办理撤押手续，提交承租人放弃优先购买权的书面声明，及其与承租人解除或终止租赁合同证明。上述手续完成并办理完过户手续当天，我方立即按照合同约定支付全部购房款。请你方尽力督促卖方在7月24日前办理完成上述事宜，否则由其承担定金合同的违约责任。签收人丁浩家。”
原告另提供发票一份，主张2013年9月2日，原告为查清涉案房屋的相关情况前往青岛市房地产交易中心，花费房屋档案证明费、复制档案工本费154元，该费用应当由被告承担。
被告亦提供《定金合同》一份，主张根据该合同，原告应当于2013年7月24日前向被告支付全部购房款，原告没有支付，因此，是原告违约在先；且原告交付的定金由中介保管1万元，因此，对被告有效的定金数额为1万元。原告质证后称给付房款应当是在签订正式购房合同之后60日，而非给付定金后60日支付。对于被告所称的由中介保管1万元定金的情况原告认为该定金1万元是被告给付中介的，因此，对被告有效的定金为2万元。
被告提供案外人梁新丽2013年5月24日出具的1万元收条一份，主张原告交付的定金由中介保管1万元，且从原告的诉状中也可以看出原告对定金由中介保管1万元是知情的。原告质证后认为该证据与本案无关。
被告另提供录音一份，主张原告方对房屋存在抵押是知情的，原告质证后认为录音中只有他人陈述，没有原告的认可，因此录音证据属于无效证据。
经被告尚庆来、被告宋丽卿申请，证人王同荣、证人梁新丽出庭作证。
证人王同荣出庭作证称，证人的继子丁浩家系四方区碧海佰家房产信息经济服务部负责人。证人称，涉案房屋买卖及定金合同共有三家中介参加，当时四方区碧海佰家房产信息经济服务部收到定金2000多元。
证人梁新丽出庭作证称，涉案定金合同是三家一起经办的，定金1万元是三家中介一起保管的，我们三家中介一家2600元左右，后三家中介每家给房东700元。当时我们已经将房屋存在抵押的情况告知原告了，当事双方曾协商让原告缴纳一部分首付款后解除抵押。
被告尚庆来、被告宋丽卿认为，通过证人证言可以证明，原告未按照约定支付购房款，违约在先；被告及中介方已经将涉案房屋的真实情况，告知原告，原告方没有提出异议，应当视为认可。三方中介从原告处按照合同约定得到1万元定金，在原告方违约的情况下，三方将1万元定自行分配。被告方实际按照定金合同所得定金实为1万元。原告对证人证言质证后认为证人的身份无法确认，且证人自己陈述将所收定金每家返还700元给被告，说明有欺诈嫌疑，所以证人证言不得采信。
上述事实有《定金合同》、定金收条、房地产他项权利登记审核表、民事裁定书、协助执行通知书、山东法制报、发函、发票联、收条、录音、证人证言及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，原告台勇、原告张忠荣与被告尚庆来、被告宋丽卿于2013年5月24日签订《定金合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同是合法有效的。原、被告应依照合同的约定行使权利、履行义务。《定金合同》明确约定：“甲方（被告）保证该房屋产权清晰，无产权及债务纠纷，乙方（原告）支付被告甲方定金2万元，其中定金1万元由中介保管。甲方违约需双倍返还定金，乙方违约定金不退。”合同签订后原告向被告支付定金2万元，其中1万元定金由中介保管。
本院认为，出卖人在签订商品房买卖合同时，应当保证其所出卖的房屋产权清晰，如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致房屋买卖合同目的不能实现的，出卖人应当承担相应的法律责任。同时，合同中应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化、有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。同时，合同中收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
本案中，原、被告双方的《定金合同》明确约定“被告要保证该房屋产权清晰，无产权及债务纠纷”，但涉案房屋在2012年7月5日已经抵押给青岛银行股份有限公司南京路第二支行，同时被告尚庆来、被告宋丽卿因债务纠纷被其债权人起诉于青岛市中级人民法院、青岛市市南区人民法院，且二被告名下财产被法院查封4000万元。因此，在此情况下原告作为房屋购买人有权行使不安抗辩权，被告作为房屋出卖人并未恢复履行能力且并未提供相关担保，因此原告一方有权解除合同，对于原告请求的双倍返还定金的诉讼请求，因原告共交付定金2万元，其中二被告保管1万元，中介保管1万元，因此二被告应当双倍返还原告定金共计2万元。
对于原告主张的请求被告返还查询费154元，本院认为该费用系原告自行花费，且在双方的定金合同中并未作出约定，因此对原告主张的请求被告返还查询费154元，于法无据，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、被告尚庆来、被告宋丽卿于本判决生效之日起十日内返还原告台勇、原告张忠荣定金共计2万元。
二、驳回原告台勇、原告张忠荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费804元，由被告尚庆来、被告宋丽卿承担。因上述费用原告台勇、原告张忠荣已预交，被告尚庆来、被告宋丽卿于本判决生效后十日内给付二原告804元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 辛双武
人民陪审员 于桂珍
人民陪审员 孙欢英
二〇一四年二月七日
书 记 员 陈松涛