湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04266号
上诉人（原审被告）童明智。
委托代理人车兵，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托代理人童明慧。
被上诉人（原审原告）陈须生。
原审第三人陈刚，现羁押于湖南省岳阳监狱。
上诉人童明智因与被上诉人陈须生、原审第三人陈刚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民重字第00806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈须生系长沙卷烟厂员工，在该厂分得了位于长沙市雨花区劳动东路125号A栋214A房。2002年12月23日，陈须生、童明智签订了一份《协议》，约定：“经双方协商，陈须生同意将一室一厅（2104）租给童明智暂居。具体协议如下：一、陈须生将一室一厅佃租给童明智后，童明智必须遵守公安部门关于房屋佃租及物业公司关于住房管理的规定；二、童明智租房后可以根据自身要求进行装修，但必须到物业公司办理相关手续；三、陈须生按期与童明智结算房租及水、电、气、空调等相关费用，如长期拒交，陈须生有权收回住房，同时，童明智必须承担佃租期间的安全责任及房屋设施的维修费用；四、童明智必须处理好邻居关系，保证楼面的安定团结；五、因客观原因或政策发生变化，双方协商解决，但童明智违反有关规定造成处罚则由童明智承担�六、本协议一式二份，双方各执壹份”。合同签订后，因双方约定的2104（即214）房为陈须生儿子陈刚居住，且陈刚之妻刚生育小孩，故童明智于2004年3月1日搬进214房，居住至今。期间，自2005年10月至2012年5月，童明智用去电费5000元、冷水费726元、热水费1452元、空调费2100元、物业管理费3558.2元，共计用去各项费用12836.2元。上述费用由长沙市嘉沙实业有限公司物业分公司从陈须生工资中直接扣划，童明智未予支付。2010年6月3日214房经房屋产权部门登记为陈须生及蒋巍（陈须生之妻）共同共有。陈须生向童明智催讨房屋租金未果，于2012年6月1日向原审法院提出诉讼。在案件审理过程中，童明智提交了《房屋买卖暂定协议》1份、收条2份及《投资入股协议》1份，主张童明智已从陈刚买下214房，即将214房卖给了童明智，童明智已交纳2万元购房款，故童明智对该房屋具有所有权，不应交纳房租；童明智之所以与陈须生签订租房《协议》是为了应付长沙卷烟厂保卫检查。其中，《房屋买卖暂定协议》为童明智及何桂芝（案外人）与陈刚于2002年11月30日签订，内容为：“经双方协定，甲方（陈刚）愿将长烟A栋2104房屋以肆万元价格卖给乙方（童明智及何桂芝），两人各半人民币贰万元整。因甲方房产证尚未办好，双方不能及时成交，乙方要求甲方在未能拿到房产证之前，甲方不能收取房租，到房产证办好成交。如因特殊情况，不能成交，甲方应退还乙方人民币肆万元整，另在未成交之前，甲方向乙方收取水、电、煤气、空调、电梯物业费，按厂物业办收取费是多少付多少，不得以任何理由拒绝交费”。2012年12月2日，陈刚与童明智还签订了内容为由童明智投资6万元给陈刚经营、陈刚每月给童明智红利的《投资入股协议》。陈刚于2002年11月30日向童明智出具收取童明智购房款2万元的收条，于2002年12月2日向童明智出具收取童明智入股资金6万元的收条。陈须生对童明智提交的上述证据质证认为，陈须生未经手，对证据的真实性、合法性有异议，且投资入股协议及房屋买卖协议与本案房屋租赁无关，并称此前一直委托陈刚向童明智收取房租，对陈刚已将房屋出售的事情一无所知，直至陈刚2008年7月因刑事犯罪被监禁。在本案原审理过程中，陈须生要求对房屋租金标准进行评估，后又撤回了评估申请，在重审期间陈须生未就房屋租金标准提出评估申请。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈须生系214房所有权人，对214房具有占有、使用、收益、处分的权利。陈须生、童明智之间签订了《协议》明确约定陈须生将214房租赁给童明智居住。该协议不违反法律的规定，合法有效，陈须生、童明智之间构成租赁合同关系。关于童明智否认与陈须生的租赁关系，主张已自陈刚之手购买214房，陈刚并非214房的房屋所有权人或其他对214房具有合法处分权利的人，也非以陈须生的名义与童明智签订房屋买卖协议，童明智与陈刚签订的《房屋买卖暂定协议》也未得到房屋所有权人的认可或追认，且该买卖协议因案外人何桂芝的退出并未实际履行完毕，因此，童明智提交的《房屋买卖暂定协议》不能对抗陈须生对214房所享有的排他所有权，童明智主张对214房具有所有权依据不足，原审法院不予支持。童明智向陈刚支付的6万元系双方之间的投资款，并非本案处理范围。在陈须生、童明智签订的租赁《协议》中，双方对租金数额、租赁期限等未作约定，根据合同法的相关规定，可由当事人协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现双方当事人不能达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，陈须生、童明智对房屋租赁期限未作约定，该租赁《协议》可视为不定期租赁合同，当事人可随时解除合同，陈须生要求解除双方于2002年12月23日签订的《协议》并要求童明智腾房的诉讼请求，原审法院予以支持。根据《协议》，童明智租赁期间的水、电、气、空调等相关费用应由童明智自行承担，现陈须生举证证明自2005年10月至2012年5月，陈须生为童明智垫付各项费用共计12836.2元，陈须生要求童明智支付，原审法院予以支持。陈须生、童明智在租赁《协议》中未约定房屋租金的具体数额，陈须生主张双方口头约定每月租金为800元，童明智予以否认，陈须生未提供证据证明，对于其要求支付租金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《�华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除陈须生与童明智于2002年12月23日签订的《协议》；二、童明智于本判决生效后30日内腾空位于长沙市劳动东路125号A栋214A房，将该房屋返还给陈须生；三、童明智于本判决生效后7日内支付陈须生垫付的各项费用12836.2元；四、驳回陈须生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2261元，由陈须生负担452元，童明智负担1809元。
上诉人童明智不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定陈须生系214A房屋所有权人，要求童明智退还房屋，系认定事实错误。涉案房屋是房�时以陈刚的名义争取到的第二套房，陈刚出卖房屋是对家庭共同财产的处理。童明智与陈刚签订的《房屋买卖暂定协议》和童明智与陈须生签订的《协议》是一个有机整体，不应拆分。二、陈须生与陈刚之间构成表见代理关系，鉴于陈刚与陈须生的特殊关系，童明智有充分理由相信陈刚是有代理权的。三、我们既要遵守法律业已确定的行为规则，又应在法律的框架下尊崇合理的人情世故。童明智在2002年业已对房屋支付四万元合理的对价，并与陈须生一家毗邻而居长达八年的时间，陈须生从未就《协议》中未约定房屋租金和租期提出过质疑。综上所述，请求撤销原判，改判童明智与陈须生买卖关系成立，童明智无须返还涉案房屋，由陈须生承担本案诉讼费用。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：本案诉争所涉214房所有权�记为陈须生和蒋巍共同共有，陈须生和蒋巍对214房享有占有、使用、收益、处分的权利。陈须生与童明智于2012年12月23日签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈须生与童明智之间形成房屋租赁合同关系。该《协议》未对租金数额、租赁期限进行约定，可视为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可随时解除合同，故原审判决对陈须生要求解除《协议》并要求童明智腾房的诉讼请求予以支持正确。童明智与陈刚于2012年11月30日签订了《房屋买卖暂定协议》，因陈刚并非214房的房屋所有权人，也未得到房屋所有权人的认可或追认，陈刚与陈须生之间亦未构成表见代理关系，且该《房屋买卖暂定协议》约定由童明智和案外人何桂芝共同购买，事实上何桂芝至今并未实际履行�因此，童明智依据该《房屋买卖暂定协议》主张对214房享有所有权的依据不足；至于童明智向陈刚支付的2万元房款及6万元投资款，不属本案审理范围，当事人可另行主张权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当，应予维持。上诉人童明智的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2261元，由上诉人童明智负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年八月二十一日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十�第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。