大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0212民初1305号
原告：大连农村商业银行股份有限公司旅顺支行。
负责人：周喜国，系该支行行长。
委托代理人：赵大庆。
被告：大连市瑞帮置业发展有限公司。
法定代表人：王军，系该公司经理。
委托代理人：宋娟娟。
被告：大连市旅顺口区瑞帮福利院。
法定代表人：王军，系该福利院经理。
委托代理人：宋娟娟。
委托代理人：周游，系辽宁罗力彦律师事务所律师。
原告大连农村商业银行股份有限公司旅顺支行诉被告大连市瑞帮置业发展有限公司、大连市旅顺口区瑞帮福利院金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连农村商业银行股份有限公司旅顺支行的委托代理人赵大庆，被告大连市瑞帮置业发展有限公司的委托代理人宋娟娟、被告大连市旅顺口区瑞帮福利院的委托代理人宋娟娟、周游到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月27日，原、被告双方签订借款合同（合同编号：201503270000849号）约定：被告大连市瑞帮置业发展有限公司向原告借款人民币2000万元，期限12个月，从2015年3月27日起到2016年3月26日止，年利率6.955%。同时，原告与被告大连市旅顺口区瑞帮福利院签订最高额抵押合同，被告大连市旅顺口区瑞帮福利院以自己所有的位于旅顺口区光荣街道友谊路的国有出让土地为借款作抵押担保（详见抵押物清单）。抵押担保范围包括借款本金、利息及实现债权的费用等。借款合同生效后，原告于2015年4月2日依约将借款本金2000万元打入被告帐户。至目前被告未按借款合同约定支付借款本息，为此原告提起诉讼，1、要求被告大连市瑞帮置业发展有限公司偿还借款本金20000000元及截止2016年5月12日的借款欠息1350429.19元，合计21350429.19元。（合同期内按年息6.955%计息，合同到期后从2016年3月27日起按年息10.4325%计息直到借款本金还清时止）；2、要求被告大连市瑞帮置业发展有限公司承担案件受理费、律师费及实现债权的其他费用；3、要求在抵押财产价值范围内优先受偿上述款项；4、要求被告大连市旅顺口区瑞帮福利院对上述债务、费用等承担连带清偿责任。
被告大连市瑞帮置业发展有限公司辩称，原告起诉的贷款本金和利息有误。第一，被告瑞帮置业公司于2016年7月、10月归还了14万元、10万元两笔贷款本金共计24万元。第二，根据被告瑞帮置业的银行对帐单，原告于2015年4月2日发放给被告的2000万元贷款，于当日又以还贷方式归还于原告。在贷款合同中约定此次贷款用途为借新还旧，在原告不能证明旧贷存在的情况下，原告不能据此向被告主张归还贷款的请求，福利院也不应承担抵押担保责任。第三，原告主张被告承担逾期还款的罚息，也就是要求被告给付10.4325%的罚息不成立。本案的贷款是发生在2015年4月，此时，二被告的法人代表人王军已被刑事立案关押，公司经营已经陷入困境，这点原告是明知的。另外，借款合同约定被告偿还贷款的资金来源为销售收入，被告作为房地产开发商，销售商品房是其唯一的销售收入，是被告偿还贷款的经济来源，而原告却将被告可以销售的商品房全部在房地产交易所登记为限制销售，导致被告无法销售商品房，没有资金来源，致使被告无法履行还款义务，这是原告限制被告销售商品房所导致的，原告在明知被告经营困难，还款资金不足，且限制被告销售房屋，因此逾期还款的责任不在被告，被告对此没有过错。根据借款合同第4.3.1.6条：“借款人发生信用状况下降、不按合同约定支付借款等情形的，贷款人可与借款人协商补充借款发放和支付条件，或停止借款发放和支付”的规定，被告不应承担逾期还款的罚息，请求法院驳回原告主张的10.4325%罚息的诉讼请求。另外，我公司目前尚欠原告银行借款本金应为1976万元。所以我公司现在同意偿还原告借款本金1976万元，原告应该提供贷款是借新还旧的证据，通过现有的证据无法证明我公司还欠原告银行的贷款。
被告大连市旅顺口区瑞帮福利院辩称，同意被告大连市瑞帮置业发展有限公司的答辩意见。
经审理查明，2015年3月27日原告大连农村商业银行股份有限公司旅顺支行与被告大连市瑞帮置业发展有限公司签订借款合同（合同编号：MCON201503270000849），合同约定，被告大连市瑞帮置业发展有限公司向原告借款人民币20000000元，期限12个月，自2015年3月27日起至2016年3月26日止，实际放款日与到期日以借据为准，年利率为6.955%，借款自实际提款日起依据实际借款天数按日计息，按月结息，结息日为每月的20日，借款到期，利随本清；被告大连市瑞帮置业发展有限公司应按合同约定按时足额支付利息，到期一次偿还借款本金；如被告到期不偿还借款本金及利息，原告有权对逾期借款按合同利率加收50%的利率计收罚息，并对未支付利息按合同利率加收50%的利率计收复利；如借期内被告不能按期支付的利息按本合同约定的利率计收复利，借款逾期后改按合同利率加收50%的利率计收复利。同日，原告与被告大连市旅顺口区瑞帮福利院签订了最高额抵押合同，该抵押合同约定被告大连市旅顺口区瑞帮福利院以其所有的位于旅顺口区光荣街道友谊路土地使用权（土地使用权证号为：0404018号）为被告大连市瑞帮置业发展有限公司在原告处所借上述款项提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、抵押财产的保管费用、抵押权人实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等），并于2015年4月1日办理了抵押登记【土地他项权利证号为：旅顺口他项（2015）第085TD号】。借款合同及最高额抵押合同签订后，原告于2015年4月2日依约将借款本金20000000元打入被告大连市瑞帮置业发展有限公司帐户，被告借款期满未能按约偿还本息，截至2016年5月12日，被告大连市瑞帮置业发展有限公司仍欠原告借款本金20000000元，利息合计1350429.19元，为此原告诉至本院。
另查明，本案在诉讼中，被告大连市瑞帮置业发展有限公司于2016年7月15日和10月31日分别向原告偿还借款本金140000元和100000元，合计偿还本金240000元，尚欠本金19760000.00元，对此原告亦认可被告偿还了240000元本金，原告当庭变更第一项诉讼请求，要求被告大连市瑞帮置业发展有限公司偿还借款本金19760000元，其他诉讼请求不变。
上述事实，有借款合同（MCON201503270000849）、最高额抵押合同（SUBC201503270000476）、土地他项权证[旅顺口他项（2015）第085TD号]、借款凭证、利息计算表打印件、收贷收息凭证、对帐单及当事人陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为，原告与被告大连市瑞帮置业发展有限公司签订的《借款合同》及与被告大连市旅顺口区瑞帮福利院签订的《最高额抵押合同》均系双方当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方理应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定履行了放款义务，被告大连市瑞帮置业发展有限公司未按约定履行还款义务，违反了双方的约定，被告大连市瑞帮置业发展有限公司应按约定向原告偿还借款本金及利息（包括罚息和复利）；因被告大连市旅顺口区瑞帮福利院以其所有的位于旅顺口区光荣街道友谊路的土地使用权（土地使用权证号为：0404018号）为被告大连市瑞帮置业发展有限公司所借贷款提供抵押担保，所以原告对该抵押物折价或者以拍卖、变卖该土地使用权的价款享有优先受偿权,故对原告的诉讼请求因符合法律规定应予支持。关于被告大连市瑞帮置业发展有限公司提出的按照借款合同第4.3.1.6条：“借款人发生信用状况下降、不按合同约定支付借款等情形的，贷款人可与借款人协商补充借款发放和支付条件，或停止借款发放和支付”的规定，被告不应承担逾期还款的罚息，请求法院驳回原告主张的10.4325%罚息的诉讼请求的主张，因该条约定的是指贷款人可以与借款人协商，而不是必须免除罚息的相关约定，现原告主张由被告按合同约定支付罚息，并不违反双方的约定，故对被告主张免除罚息的观点，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：
一、被告大连市瑞帮置业发展有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大连农村商业银行股份有限公司旅顺支行借款本金19760000元；
二、被告大连市瑞帮置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告大连农村商业银行股份有限公司旅顺支行利息1350429.19元（截止2016年5月12日）；
三、被告大连市瑞帮置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告大连农村商业银行股份有限公司旅顺支行自2016年5月13日起至实际还清借款日止的利息、罚息及复利（按双方签订的借款合同约定予以计算）；
四、原告大连农村商业银行股份有限公司旅顺支行对被告大连市旅顺口区瑞帮福利院所有的位于旅顺口区光荣街道友谊路的土地使用权（土地使用权证号为：0404018号）折价或者以拍卖、变卖该土地使用权的价款享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费148552元，其他诉讼费100元，保全费5000元，共计153652元，由二被告负担（此款原告已预交，被告在执行时一并交给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 赵燕杰
人民陪审员 吴高平
人民陪审员 陈 萍
二〇一七年三月十三日
书 记 员 隋晓鸥
附：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。