重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第03292号
上诉人（原审原告）张施娅。
委托代理人易珉，重庆巴国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层。
法定代表人廖嘉宁，职务总经理。
委托代理人黄金炤。
委托代理人张黎。
上诉人张施娅因与被上诉人恒大地产集团重庆有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第04969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年5月29日，张施娅（乙方）与恒大公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定恒大公司将其开发的位于重庆市九龙坡区杨家坪西郊支路XX号XX栋XX号房屋出售给张施娅，该房屋为装修房，建筑面积157.26平方米，总成交金额888479元。买卖双方对交房期限及交付条件、甲方逾期交房的违约责任、基础设施和公共配套建筑等合同条款有明确约定。合同第七条交房期限及交付条件：（一）本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应在2012年1月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付应符合以下条件1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2、本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定：本项目物业管理用房为294.97平方米，具体位置为18号楼商业2层。甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施（1）于2012年1月10日前通水；（2）2012年1月10日前通电；2、如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）由于甲方原因造成的，视为延期交楼。恒大公司在合同附件四中对房屋装修标准作出说明。装修标准分为两大类，包括住宅室内装修和住宅配套设施，其中又包含20个项目。
张施娅、恒大公司签订补充协议作为《商品房买卖合同》之附件五。该补充协议第十条约定：双方同意本合同第十六条补充如下：乙方在交楼日如对装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房。乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。装饰、设备质量以有权机构鉴定为准，责任方依照法律规定承担相应责任。第十五条关于通知的约定：1、乙方确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的地址为甲方向乙方发出书面通知的送到地址，乙方不填写地址的，有关书面通知则视乙方所提供的身份证地址为通讯地址。如出现乙方提供地址或身份证地址有误的，由此产生的一切责任由乙方承担。如乙方通讯地址变更，须在五日内书面通知甲方，否则，甲方按上述地址发出通知，即视为送达。2、甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务。如因乙方提供的地址有误或未及时通知地址变更造成信件退回的，由此造成的责任由乙方承担。
张施娅于2010年5月29日向恒大公司支付首期房款，余款以银行按揭贷款方式支付。2012年1月9日，恒大公司取得建竣备字（2012）001号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2011年12月31日，恒大公司按照张施娅在商品房买卖合同中确认的通讯地址，以特快专递方式向其送达了收楼提示函。恒大绿洲客户服务部于2012年8月17日发布关于更换电表停电通知，内容为重庆市九龙坡区供电局将于2012年8月17日起分批次对小区1-10栋、16-20栋进行电表更换；又于2012年8月21日发布温馨提示，内容为接供电局通知，将于2012年8月22日对B区16-20栋进行居民用电接入调试。庭审中，张施娅没有提供证据证明其在合同约定的交房日或实际接房日对房屋装饰、设备提出异议。
张施娅一审诉称：2010年5月29日，张施娅与恒大公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定恒大公司将其开发的位于重庆市九龙坡区杨家坪西郊支路XX号XX栋XX号房屋卖给张施娅，房屋建筑面积157.26平方米，总成交金额888479元，交房时间为2012年1月10日。合同签订后，张施娅支付了购房款，恒大公司却没有在约定时间交房。张施娅在验收接房时发现房屋装修存在质量问题，并且未按合同附件四的约定安装独立电表，要求恒大公司整改，导致延迟交房。张施娅接房入住后发现房屋使用的是临时用电。恒大公司采取给张施娅使用其申请的临时用电的行为，违反了《供电营业规则》第十条的规定，不具有合法性，不能达到通电的要求，没有实现《商品房买卖合同》第十七条的承诺，已经构成“视为逾期交楼”的违约责任，应根据合同的约定按已交房款每日万分之一支付违约金。故张施娅诉至法院请求：1、判令恒大公司赔偿张施娅逾期交房违约金19902元；2、本案诉讼费用由恒大公司承担。
恒大公司一审辩称：张施娅、恒大公司双方在签订的《商品房买卖合同》中约定了交房时间和条件。涉案房屋在合同约定的交房日已经具备交付条件，即1、已通过竣工验收，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；2、装修质量符合附件四关于装修标准的约定；3、交房时提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；4、基础设施、公共配套设施达到使用条件。恒大公司按照约定履行了通知收验楼义务，张施娅无正当理由迟延接房，则由合同约定的交付之日起视为已经交房。恒大公司如约完成涉案房屋的配套设施，每户设立独立电表、电线暗装，并在取得竣工验收备案登记证之前通过强电主管机构专项验收。张施娅诉称交房时强电未满足合同约定的使用条件，应有事实和法律依据，或举证证明不能达到通电的要求致使其人身、财产遭受损害的事实。即使张施娅能够证明存在损害事实，也属于另一法律关系，不能构成恒大公司逾期交房违约的合法事由。张施娅接房入住涉案房屋长达一年的实际情况与其要求恒大公司承担逾期交房违约责任的诉请也自相矛盾。如张施娅认为涉案房屋未达到交付条件，应当另行提起行政诉讼，请求撤销恒大公司取得的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。否则，张施娅要求恒大公司承担逾期交房违约责任的诉求无事实和法律依据。综上，恒大公司按照合同约定的交付时间和条件将涉案房屋交付张施娅，因张施娅个人原因迟延接房，恒大公司不承担逾期交房的违约责任，张施娅的诉讼请求应予驳回。即使法院认定恒大公司违约，违约金也应以弥补张施娅的损失为限。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。张施娅与恒大地产集团重庆有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。经法庭审理认为，本案当事人争议的焦点有三个：
1、关于涉案房屋在合同约定的最后交房日是否具备交付条件的问题。恒大公司于2012年1月9日取得建竣备字（2012）001号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并按约定的装修标准对房屋进行装修，符合合同约定的交付房屋条件。同时，张施娅、恒大公司双方约定了装修标准以及对装修异议的处理办法，如果张施娅对房屋装饰、设备提出异议，恒大公司应按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决。本案中，张施娅没有提供证据证明房屋装饰和设备与约定不符。故在合同约定的最后交房日即2012年1月10日涉案房屋已经具备合同第七条约定的交付条件。
2、关于是否存在合同约定的视为逾期交房情形的问题。合同第十七条关于基础设施和公共配套建筑的约定中，恒大公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施于2012年1月10日达到使用条件。如果在约定日期内未达到使用条件系恒大公司原因造成的，则视为延期交楼。《供电营业规则》第十二条规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用户办理”。本案中，恒大公司的恒大绿洲客户服务部于2012年8月21日发布温馨提示，内容为接供电局通知，将于2012年8月22日对B区16-20栋进行居民用电接入调试。该事实表明在2012年1月10日至2012年8月22日期间，恒大公司向张施娅交付的房屋并未接入居民用电，未纳入城市供电网络，不属于正式供电。在双方签订的商品房买卖合同中，对通电的要求系需要达到“使用条件”，结合双方订立合同的目的及日常交易习惯，该“使用条件”应理解为合法、正常的用电。对于“非正式用电”的行为，即使实际上达到通电的效果，但未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到合同约定的“使用条件”。因此，恒大公司未按合同约定于2012年1月10日前通电并达到使用条件，应视为延期交房，应承担违约责任。恒大公司在庭审中提出违约金标准过高，请求人民法院依法予以调低。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，依照合同第十七条的约定，恒大公司存在视为逾期交房的情形，应承担违约责任，但张施娅未提供证据证明因此遭受了实际损失，故双方约定的违约金明显过高。该院以张施娅的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度综合考量，酌定恒大公司支付张施娅违约金1000元。
3、恒大公司是否在合同约定的期限内交付房屋。合同约定的最后交房日为2012年1月10日，恒大公司应于确定交房日的七日前书面通知张施娅做好办理交付手续的准备。由于张施娅的原因，未能按期交付的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。根据本案查明的事实，2011年12月31日，恒大公司按张施娅确认的通讯地址向其邮寄送达收楼提示函，结合双方关于办理交付手续的相关约定，可以推定恒大公司发出收楼提示函中确定的交房日期没有超过合同约定的交房期限。张施娅诉称没有收到交房通知及因房屋装修质量问题导致延期接房的理由不能成立。恒大公司认为涉案房屋于合同约定的期限内完成交付的观点与查明的事实一致，该院予以采信。
恒大公司向张施娅交付房屋时未达到约定的通电使用条件，视为延期交房。该院综合考量后酌定恒大公司支付张施娅违约金1000元。张施娅要求恒大公司承担从约定交房日至接入居民用电之日止的逾期交房违约责任的起诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、恒大地产集团重庆有限公司于本判决生效之日起十日内向张施娅支付逾期交房违约金1000元；二、驳回张施娅的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费149元，张施娅负担99元，恒大地产集团重庆有限公司负担50元。如果恒大地产集团重庆有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，张施娅不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持张施娅一审诉讼请求。主要事实和理由：1.张施娅全面履行了合同义务，但恒大公司迟至2012年8月22日才被视为完全交付房屋。恒大公司已构成严重违约，应按照合同约定支付违约金。2.双方当事人签订的合同对违约金的约定不存在过高的情形。合同及补充协议是恒大公司单方提供的打印文本，是反复使用的格式合同。合同中张施娅的违约责任与恒大公司的违约责任是基本相当的。部分业主虽然接房，但损失仍然存在。一审法院将违约金调整的举证责任分配给张施娅，并不合理。违约金的调整要适当高于损失。
恒大公司辩称：1.恒大公司交房条件已达到，并且通知了张施娅，张施娅因其自身原因不接房，恒大公司不构成逾期交房。2.张施娅没有举示其损失的证据，一审判决主张的违约金正确。3.张施娅的入住行为和要求恒大公司承担违约责任是矛盾的。4.电表不是恒大公司安装，与恒大公司无关。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：张施娅与恒大公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
关于恒大公司交付的房屋在用电方面是否符合双方合同中对交房条件的约定，是否应承担逾期交房违约责任的问题。本院认为，根据恒大公司向张施娅寄送收楼提示函的情况，结合双方关于交付房屋手续的约定，可以推定恒大公司向张施娅交付房屋的时间没有超过合同约定。但双方签订的商品房买卖合同第十七条关于基础设施、公共配套建筑的通水通电情况进行了明确约定，如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）由于甲方原因造成的，视为延期交楼”。《供电营业规则》第十二条规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。本案中，根据恒大公司恒大绿洲客户服务部发布的相关公告，能够认定在前述合同条款约定的日期至2012年8月22日期间，恒大公司向张施娅交付的房屋未接入居民用电，未纳入城市供电网络，不属于正式供电。在双方签订的商品房买卖合同中，对通电的要求系需要达到“使用条件”，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，该“使用条件”应理解为合法、正常的用电。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的“使用条件”。因此，恒大公司并未按合同约定日期前通电并达到使用条件，应视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，依照双方合同第十七条约定，恒大公司存在视为逾期交房的情形，应承担违约责任，但恒大公司为张施娅等业主接入了临时用电以供使用，该临时用电并未造成业主多支付电费；张施娅亦未提供证据证明其因此遭受了其他损失。因此，一审法院认定双方约定的违约金明显过高，并以合同的履行情况、双方的过错程度等综合考量，酌定恒大公司向张施娅支付违约金1000元，并无不当。
综上，张施娅的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费298元，由张施娅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 周媛媛
二〇一五年八月十日
书 记 员 卢姝颖