广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第429号
上诉人（原审被告）：吴某。
委托代理人：谭某。
被上诉人（原审原告）：唐某。
委托代理人：文钊，广东意合律师事务所律师。
委托代理人：刘奇，广东意合律师事务所律师。
原审第三人：湛江市园林管理处。住所地：湛江市霞山区解放东路**号。
法定代表人：刘袁明，该管理处主任。
上诉人吴某因与被上诉人唐某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2013）湛霞法民二初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭于2014年5月8日公开开庭进行了审理。书记员陈俊涛担任记录。上诉人吴某的委托代理人谭某，被上诉人唐某及其委托代理人文钊、刘奇到庭参加诉讼。原审第三人湛江市园林管理处经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：位于湛江市霞山区解放东路48号的两层楼房权属湛江市园林管理处，其出租给吴某经营湛江市霞山区惠百千服装城，并同意吴某对外进行招租转租。2012年12月18日，唐某支付商铺经营保证金10000元给吴某，由吴某出具收款单据。2012年11月28日，唐某与吴某签订《商铺租赁协议书》及《关于物业维护及服务费的补充协议书》。《商铺租赁协议书》约定：唐某承租吴某位于湛江市霞山区解放东路48号第二层B3号商铺（以下简称B3号商铺）经营女装，面积约21.49平方米（含分摊）；租赁期限自2012年11月28日至2015年11月27日止，商铺年租金为7736元；签订协议时，唐某须向吴某交付10000元经营保证金。租赁期满后，在唐某遵守并履行协议条款的前提下，吴某将无息退还上述经营保证金及水电押金给唐某。租赁期未满，因唐某违约而解除协议的，则不予退还；唐某同意所承租的商铺由吴某统一管理，按每月每平方30元交付管理费（含公用水电费），商铺内用电按铺内电表实计。唐某须于每月10日前交付上月的管理费和水电费；租赁期内，吴某负责为唐某提供商铺公共设施的维修保养，以确保唐某正常使用；维护商铺秩序，制定商铺经营管理及治安消防卫生等各项规章制度，有权对唐某不遵守商铺有关规章制度的行为进行监督与处罚；吴某根据市场变化和需要，有权对整体布局或个别商铺进行调整；唐某要按时足额缴交租金、商铺管理费、水电费以及其它应缴费用。每逾期一天按应缴金额的1%计罚滞纳金，超过10天，吴某有权解除协议，没收租金和经营保证金，收回商铺另作安排；唐某应遵守吴某规定的营业时间，按时经营，未经吴某书面同意擅自连续歇业3天以上的，或一个月累计歇业5天以上的，吴某有权解除协议，没收租金和经营保证金，收回商铺另作安排；唐某不得随意改变经营项目，如需改变，需征得吴某的书面同意，服从吴某的监督管理。同时服从吴某因整体布局的需要而对商铺进行调整；唐某因违约而被吴某单方解除协议或本协议届满后，双方不续约，唐某应及时退场。如经吴某通知（可公告通知）后，仍不撤场交回商铺的，则视为唐某同意放弃商铺中的一切财产权利，同时保证决无异议。《关于物业维护及服务费的补充协议书》约定：唐某在承租吴某商铺期间内，同意每年向吴某支付设施维护及服务费20630元，该费用主要用于惠百千服装城商铺共用部分的保养和维修等。同时，双方还签署了《商铺管理公约》。上述协议签订后，唐某依约向吴某支付2013年的租金7736元和2013年维护服务费20630元，吴某亦交付B3号商铺给唐某使用经营。2013年3月5日，吴某向惠百千服装城商铺的承租户发出《意见调查表》，征求二楼租户对邀请品牌发廊进驻的意见，唐某在《意见调查表》签名表示同意，发廊进驻二楼商场进行装修经营。2013年7月11日，吴某向唐某发出《调整通知书》：“一、二楼的商户统一搬至一楼商铺经营（街铺除外）；二、每平方租金、维护及管理等费用不变；三、所选商铺面积如大于原二楼商铺的，须每月补交差额；四、如面积小于原商铺的，则按一楼租金标准计价，得出的租金数额高于原商铺的不须补交差额，如租金低于原商铺，我场将返还差额。以上优惠条件只限2013年7月13日前签订协议的商户才享有，过期不候。另：拒不配合调整的商户属违反协议第六条第8项的违约行为。本着最大的尊重个人意愿的原则，我场保证租赁期内不再对上述违约商户作出任何调整。但对此违约行为的商户，下月起将取消减免管理费的优惠。并且严格执行协议第六条3、4项和‘一年内不得转让’等约定条款。”因唐某不接受吴某的商铺调整，双方无法达成一致意见。2013年7月21日，吴某向包括唐某在内的商户发出书函，主要内容为：“关于将二楼闲置商铺调整为美食街，鉴于部分店主持不赞同意见，现拟将此计划押后至明年初实施。因近来商场，每月水电费支出均超过四万元。这笔费用如平均分摊给现有商铺，相当于每档承担的水电费1300元。即部分商铺所交的月租实际还不够我们缴交水电费！所以从本月起，商场将不再减免管理费，依据协议第五条第二项，制定并实行分层捆绑管理，即如有一档违约逾期欠交管理费，8月11日起将整层停止空调及电梯。特此敬告。”因此，唐某等商户对吴某产生抵触情绪，并拒交管理费，吴某继而对唐某经营的商铺采取停电措施，致使唐某承租的商铺不能正常经营使用而停业。经营期间，唐某已向吴某缴付电费至2013年6月止。2013年7月21日前，吴某从未要求唐某按《商铺租赁协议书》缴付管理费。2013年8月21日，吴某以唐某违反协议第六条第三、四项，向唐某发出《解除协议通知书》，决定解除协议，限唐某七天内清理物品撤场，否则视为放弃铺内财产权利，将根据协议约定作出处理。唐某收到上述通知后并未向吴某提出异议，而是于2013年9月10日向原审法院提起诉讼，请求：一、依法判决吴某于2013年8月21日发出的《解除协议通知书》无效；二、依法判决解除双方的协议；三、判令吴某立即退还经营保证金10000元、多收的租金2793.6元（2013年8月21日至同年12月31日，每月按644.6元计）、多收的设施维护及服务费7449.7元（2013年8月21日至同年12月31日，每月按1719.2元计），并赔偿档口装修费7660元，四项共计27903.3元；四、判令吴某承担全部诉讼费用。涉案的商铺已被吴某拆除，并另行安排他人经营餐饮。庭审中，唐某未能充分举证证明其与吴某达成口头协议免除全部管理费，吴某承认商铺的管理费是减免三个月，否认双方达成口头协议免除全部管理费。吴某主张于2013年8月3日、2013年8月17日分别向唐某发出《管理费、电费缴费通知单》、《催缴费公告通知》，但未能举证证明已送达给唐某。吴某提供《商户签到签退表》以主张唐某的商铺在2013年7月期间不按时营业，但该表是吴某自行制作的，未经唐某签名确认，且唐某也不予认可。唐某主张赔偿档口装修费7660元，其未能充分举证证明7660的装修费损失。案经庭审调解，因各持己见，调解未果。
另查明：经湛江市工商行政管理局霞山分局工商核准登记确认，吴某为湛江市霞山区惠百千服装城的个体工商经营户。
原审法院审理认为：本案属租赁合同纠纷。唐某、吴某签订的《商铺租赁协议书》和《关于物业维护及服务费的补充协议书》是双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合法有效，双方当事人应当依约履行自己的义务。根据唐某、吴某诉辩的事实和理由，本案争议的焦点是：导致租赁合同解除的责任如何处分；唐某的诉讼请求理据是否充分。
《商铺租赁协议书》虽然约定唐某应每月按每平方30元向吴某缴付商铺管理费，但并未约定若唐某在经营期间欠费，吴某享有采取停电措施的权利。在合同履行期间，唐某一次性缴付了一年的租金、维修服务费以及按时缴付电费，吴某虽然只承认同意免除三个月的商铺管理费，但从吴某于2013年7月11日向唐某发出《调整通知书》和2013年7月21日向各商户发出的书函所表述的内容，以及吴某在2013年7月21日前从未要求唐某缴付商铺管理费的事实，唐某承租商铺的管理费在2013年7月21日前是免交的。唐某、吴某对调整商铺未能达成共识后，吴某表示不再免除唐某所租赁商铺的管理费，并向唐某追缴，在管理费追索未果的情况下，吴某采取停电措施阻止唐某商铺继续经营，是导致合同不能继续履行的主要因素，对此，唐某、吴某均有责任。由于唐某未能充分举证证明双方口头达成协议免除全部管理费，故吴某要求唐某从2013年7月21日起缴付管理费，并无不当。2013年8月21日，吴某以唐某拒缴付管理费为由行使合同解除权，向唐某发出《解除协议通知书》，该通知到达唐某后，双方签订的《商铺租赁协议书》和《关于物业维护及服务费的补充协议书》于2013年8月21日解除。唐某请求判决吴某2013年8月21日发出的《解除协议通知书》无效，其理据不充分，不予支持。吴某据以其自行制作且未经唐某签字确认的《商户签到签退表》主张唐某违反《商铺租赁协议书》第六条第四项的约定，事实依据不充分，不予采纳。导致《商铺租赁协议书》和《关于物业维护及服务费的补充协议书》解除，唐某、吴某均负有违约责任。
《商铺租赁协议书》和《关于物业维护及服务费的补充协议书》的解除是因唐某、吴某双方的违约行为所致，应由双方根据各自的过错各承担50％责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，以及遵循公平、等价有偿的原则，吴某收取唐某的经营保证金10000元应予退还唐某，对于唐某给吴某支付2013年的7736元租金和20630元维护服务费，扣减唐某经营期间应付的租金和维护服务费后，吴某多收取的租金和维护服务费应予退还给唐某。唐某要求吴某退还租金2793.6元（2013年8月21日至同年12月31日期间的租金，每月按644.6元计）和维护服务费7449.7元（2013年8月21日至同年12月31日期间的维护服务费，每月按1719.2元计），理据充分，应予支持。唐某在收到《解除协议通知书》时，已清楚地知道应当在七天内清理物品撤场，否则视为放弃铺内财产权利，将由吴某根据协议约定作出处理。唐某在七天内未向吴某提出商铺装修物的处理，应视为唐某放弃B3商铺内的财物，以及唐某主张赔偿档口装修费7660元，未能充分举证证明，该诉讼请求理据不充分，不予支持。湛江市园林管理处经原审法院合法传唤，不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条的规定，判决：一、限吴某于判决发生法律效力之日起十日内退还经营保证金10000元给唐某；二、限吴某于判决发生法律效力之日起十日内退还租金2793.3元和维护服务费7449.7元，共计款项10243元给唐某；三、驳回唐某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费497元（唐某已预付），由唐某负担200元，吴某负担297元（在履行本判决义务时径付给唐某）。
上诉人吴某不服原审判决，向本院上诉称：一、在本案纠纷中，吴某不存在任何过错，而唐某违反《商铺租赁协议书》的约定无故歇业，并不按时缴交水电费、管理费，吴某有权根据《商铺租赁协议书》的约定，解除上述协议并没收唐某的经营保证金、水电押金及租金。原审判决确认吴某向唐某发出的《解除协议通知书》有效是正确的，但判令吴某退还经营保证金、水电押金及剩余的租金给唐某是错误的；二、2013年7月21日，吴某向全部租户发出书函，通知各租户，从该月起商场不再减免管理费，故包括唐某在内的全部商户应当从2013年7月份起缴纳管理费。原审判决认定2013年7月21日前的管理费是免缴的，属认定事实错误；三、吴某是在向唐某发出《解除协议通知书》后（2013年9月1日）才关停唐某所租商铺的电，而不是在发出上述通知前；四、即使吴某与唐某都有违约行为，各应承担50％的责任，吴某也只应退还保证金、水电押金、租费的一半给唐某。原审判决判令吴某退还全部保证金、水电押金、租费给唐某，明显与该判决认定的事实相矛盾。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回唐某的诉讼请求。
吴某在二审期间向本院提交如下证据：一、《补充说明》（在张雪诉吴某房屋租赁合同纠纷一案中，张雪于2013年12月30日向湛江市霞山区人民法院提交的书面意见），以证明吴某是在向唐某等租户发出《解除协议通知书》后，才关停唐某等租户所租商铺的电；二、湛江市霞山区惠百千服装城于2013年7月31日发出的函（在全井福诉吴某房屋租赁合同纠纷一案中，全井福向湛江市霞山区人民法院提交的证据），以证明吴某多次发公告通知租户缴交电费和管理费。唐某质证称：一、上述证据均不是新证据；二、上述证据与本案无关联性；三、吴某在向唐某发出《解除协议通知书》前，就已关停涉案商铺的电；四、唐某并不知道湛江市霞山区惠百千服装城发函通知交电费、管理费，吴某并不能提供证据证明该函已达给唐某。
被上诉人唐某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回吴某的上诉，维持原审判决。
原审第三人湛江市园林管理处未向本院提交书面意见。
对吴某在二审期间提交的证据，本院认为：一、对证据一，该证据属于在一审庭审后发现的新证据，本院予以采纳；二、对证据二，该证据不是新证据，且对本案的事实认定没有重大影响，故本院不予采纳。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人吴某上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人吴某的上诉请求和理由及被上诉人唐某的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：吴某应否返还经营保证金、租金和维护服务费给唐某。吴某作为“湛江市霞山区惠百千服装城”的出租方及管理者，因其对该商城经营的规划不足，在唐某承租涉案商铺才半年多时间，就大规模对商铺进行调整，给唐某的经营带来较大的影响。在唐某与吴某就商铺搬迁问题未能达成一致意见的情况下，吴某又以唐某不配合搬迁商铺为由，取消减免唐某所租商铺的管理费，且以强行关闭空调及电梯作为追缴管理费的手段，以致唐某产生抵触情绪，不愿意按吴某的要求缴交电费和管理费。由此可见，吴某在履行涉案合同过程中亦有过错，吴某关于其不存在任何过错的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因吴某要求唐某搬迁商铺、取消减免管理费的优惠、用强行关闭空调及电梯等手段来追缴管理费等行为是造成唐某违约的主要原因，既然吴某与唐某均要求解除双方签订的《商铺租赁协议书》和《关于物业维护及服务费的补充协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，并遵循公平、合理的原则，吴某与唐某均无需向对方承担违约责任。原审法院不支持唐某要求吴某赔偿损失的诉讼请求，亦不支持吴某要求没收经营保证金、租金的抗辩主张，判令吴某返还经营保证金、租金和维护服务费给唐某并无不当，本院予以维持。吴某关于其不应返还全部经营保证金、租金和维护服务费给唐某的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费497元，由上诉人吴某负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一四年五月二十八日
书记员 陈俊涛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。