福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽05民终3320号
上诉人（原审原告）：程锦荣，男，1964年5月1日出生，香港特别行政区居民，联系地址福建省惠安县。
委托诉讼代理人：黄晓琪，北京中银（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑婉琼，北京中银（泉州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠安诚信房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区东园镇龙苍村。
法定代表人：庄旋英，该公司执行董事。
原审第三人：泉州银行股份有限公司海信支行，住所地福建省泉州市温陵南路华信大厦。
负责人：庄伟宏，该行行长。
委托诉讼代理人：林荣泽，男，该行员工。
委托诉讼代理人：傅文雄，男，泉州银行股份有限公司员工。
上诉人程锦荣因与被上诉人惠安诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信公司）及原审第三人泉州银行股份有限公司海信支行（以下简称泉州银行海信支行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2017）闽0521民初7243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程锦荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持程锦荣一审全部诉讼请求。事实和理由：一、程锦荣与诚信公司签订的《内部协议书》合法有效，应受法律保护。二、《内部协议书》签订后，程锦荣已向诚信公司支付购房款3387300元。三、诚信公司未为程锦荣办理不动产权证书已构成违约，应承担相应的违约责任。四、程锦荣是善意的买受人，诚信公司与泉州银行海信支行的贷款抵押不能对抗程锦荣的合法权利。
诚信公司辩称，一、程锦荣并未实际支付购房款，《内部协议书》应认定为无效。二、程锦荣未履行支付购房款的义务，且协议并未约定逾期办证的违约责任，程锦荣要求诚信公司办证并支付违约金是不能成立的。三、诉争店面在签订《内部协议书》前已设立了最高额抵押并办理了登记，对此一审法院在一审审理过程中已向程锦荣释明，程锦荣不同意清偿债务以消灭抵押权。
泉州银行海信支行述称，2015年4月20日，诚信公司与泉州银行海信支行签订一份《最高额抵押合同》，双方约定该合同所担保的债权为自2015年4月20日起至2020年4月20日，在5750万元的最高余额内，抵押权人依据与惠安诚信针织有限公司签订的借款合同、银行承兑协议、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权。上述最高额仅指本金，具体担保范围以第三条所述为准。抵押物位于泉州台商投资区龙商住楼房产。诉争店面均已抵押给泉州银行海信支行，泉州银行海信支行享有优先受偿权。诚信公司转让诉争店面未经泉州银行海信支行同意，受让人也未代偿债务，严重损害泉州银行海信支行的合法权益。诚信公司与程锦荣签订的《内部协议书》，因违反法律强制性规定而无效。
程锦荣向一审法院起诉请求：一、诚信公司立即为程锦荣办理泉州台商投资区店面的房屋权属证书；二、诚信公司支付程锦荣逾期办证违约金（以已付购房款3387300元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年2月2日起至实际办证之日止，暂计至起诉之日为321793.5元）。
一审法院认定事实：诚信公司系经工商登记设立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售及物业管理。2015年8月31日，程锦荣与诚信公司签订《合同书》1份，约定诚信公司将其开发的位于泉州台商投资区店面出售给程锦荣，总价款3387300元。并约定本协议签订后，程锦荣支付诚信公司3387300元，诚信公司出具收到本协议店面购房款现金（叁佰叁拾捌万柒仟叁佰元正）的收据。同日，诚信公司出具金额为3387300元的收款收据1份交给程锦荣收执，收款收据加盖诚信公司的财务专用章。泉州台商投资区龙商住楼房产已经办理房屋所有权证，登记产权人为诚信公司，其中1＃楼117、118、119、121、122、123号店面的房屋权属证号分别为惠房权证惠园字第××、01××44、01××45、01××47、01××48、01××49号。2015年4月22日，诚信公司以涉案东龙商住楼房产设立最高额抵押权登记，抵押权人为泉州银行海信支行，借款人为惠安诚信针织有限公司。2016年12月7日，泉州银行海信支行以惠安诚信针织有限公司、诚信房地产公司、庄秋民以及谢爱玲为被告，向泉州市中级人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼，案号（2016）闽05民初1887号。2017年5月16日，泉州市中级人民法院作出（2016）闽05民初1887号民事判决：一、惠安诚信针织有限公司应于判决生效后十日内偿付泉州银行海信支行借款本金100万元，并按HT93505010031160100005号《流动资金借款合同》的约定和中国人民银行的有关规定计付自2016年6月29日起至实际付款日止的利息、罚息、复利；二、惠安诚信针织有限公司应于判决生效后十日内偿付泉州银行海信支行借款本金2896万元，并按HT93505010031160600012、HT93505010031160600013号《流动资金借款合同》的约定和中国人民银行的有关规定计付自2016年6月28日起至实际付款日止的利息、罚息、复利；三、庄秋民对惠安诚信针织有限公司上述债务的清偿承担连带保证责任，庄秋民承担保证责任后，有权向惠安诚信针织有限公司追偿；四、谢爱玲对惠安诚信针织有限公司上述第二项债务的清偿承担连带保证责任，谢爱玲承担保证责任后，有权向惠安诚信针织有限公司追偿；五、若惠安诚信针织有限公司未能按期足额清偿上述债务，泉州银行海信支行有权对诚信房地产公司坐落于福建省泉州台商投资区东园镇龙苍村东龙商住楼的店面、住宅[土地使用权证号：惠国用（2002）字第110008号，房屋所有权证号：惠房权证惠园字第01026号－××号、01033号－××号、01067号－××号，房屋他项权证号：泉房他证台商投资区（台）字第201500076号]进行折价或享有上述财产拍卖、变卖后的所得价款的优先受偿权。惠安诚信针织有限公司不服判决提起上诉，福建省高级人民法院于2017年8月30日作出（2017）闽民终794号民事裁定：本案按上诉人惠安诚信针织有限公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2017年12月13日，泉州银行海信支行向泉州市中级人民法院申请执行。上述店面已被法院查封。诉讼中，程锦荣不同意代为清偿债务消灭抵押权。经法院释明，程锦荣不变更诉讼请求。
一审法院认为，涉案泉州台商投资区店面在《合同书》签订之前已经设立最高额抵押权登记，事实清楚，证据充分，足以认定。诚信公司在抵押期间转让涉案店面，未经抵押权人即泉州银行海信支行同意，现涉案店面仍处于抵押状态且被法院查封，而程锦荣又不同意代为清偿债务以消灭抵押权，故涉案店面不能办理产权转移登记。程锦荣请求诚信公司为其办理房屋权属证书并支付逾期办证违约金，不予支持。诚信公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回程锦荣的诉讼请求。受理费6127元，由程锦荣负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，诉争的泉州台商投资区店面现处于抵押状态且被法院查封，属于限制交易情形，无法办理房屋所有权转移登记，程锦荣要求诚信公司为其办理诉争店面的不动产权证书在事实上不能履行，一审法院向程锦荣释明是否变更诉讼请求，但程锦荣拒不变更诉讼请求，一审据此判决驳回其诉讼请求并无不当。程锦荣可另行主张解除合同。若今后出现诉争店面的抵押权消灭且法院解除对诉争店面查封措施的情形，程锦荣也可另行主张，要求诚信公司履行办证义务并支付逾期办证违约金。
综上所述，程锦荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6127元，由程锦荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 林海峰
审判员 戴 强
审判员 傅嘉钦
二〇一八年六月二十七日
书记员 陈文能
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
-8-