浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈民初字第1127号
原告：胡连忠。
委托代理人：熊云霞。
被告：宁波宝诚置业有限公司。
法定代表人：罗慰民。
委托代理人：傅华军。
委托代理人：蒋天童。
原告胡连忠诉被告宁波宝诚置业有限公司（以下简称宝诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理，依法由审判员朱岚适用简易程序于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告胡连忠及其委托代理人熊云霞、被告宝诚公司的委托代理人蒋天童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡连忠起诉称：2010年7月30日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于慈溪市白沙路街道碧海星辰家园2幢501室房屋，9802.19元／平方米，总房价共计1516711元。原告购买房屋后，按照合同约定向被告支付购房款。由于原告购买的房屋系预售商品房，原告根据被告提供的宣传册、销售人员描述及其他宣传资料了解所购房屋及小区的具体情况。根据被告的宣传资料及销售人员的描述，碧海星辰家园小区北面有一个拥有花坛、草地及树木的花园。原告处于对这个花园的喜爱，才接受这样的价格购买了涉案商品房。原告为了确认花园的情况，特意到宁波市规划局查询，得知具有该花园的设计图在规划局有备案。综合上述情况，原告购买了涉案商品房。2012年7月11日，被告向原告发出交房通知书，通知原告到2012年8月12日之前办理交房手续。原告到小区验房时发现，小区北面只有马路和围墙，宣传册上绿树成荫的大面积公园根本没有。原告难以接受，向被告核实情况，被告告知原告，宣传册上的花园是围墙外面学校的操场。为此，原告多次与被告交涉，要求被告拿出解决方案，但被告没有给原告合理答复。1818黄金眼为此对被告进行采访，被告亦承认，花园确认不存在，甚至认为进行夸张或者不实宣传是正常的。原告对整个楼盘的判断均来自于被告的宣传，而这些材料上最具有吸引力的无疑就是这样一个绿树成荫、面积宽旷的公园。可以说，如果被告明确告知宣传册上的公园不存在，原告是不可能购买涉案房屋的。被告为了达到促销和宣传的目的，将实际为墙外学校的操场改为公园印刷在宣传册上。被告通过这种欺诈行为，促使原告签下买卖合同。原告认为，宣传册是原告了解楼盘具体情况的重要材料，也是楼盘规划和真实情况的直观反映，原告根据宣传手册及在规划局备案的材料来判断楼盘的真实情况，并不存在过错。根据法律规定，被告的该宣传资料应视为合同的一部分，被告有义务按照宣传资料的事实情况向购买者提供房屋及相关附属设施。被告将不存在的公园印刷在宣传材料上，并经规划局备案，借此提高商品房价格和达到促销的目的，严重地欺骗了购买者的利益，依法应承担违约责任，赔偿原告损失。此外，合同约定的交付时间为2012年5月28日，但被告通知原告收房的时间为2012年7月12日。原告在验房后发现了一系列问题，并书面向被告提出了意见，要求被告对相关问题作出答复。被告公司工作人员于2012年8月6日签字确认接受。根据合同约定，被告应对原告提出的异议进行解释和说明，但被告一直未给原告任何答复。2014年5月11日、14日原告两次向被告发出书面要求答复的通知，但被告至今未向原告作出答复，交房时间一拖再拖。对此，被告同样需按合同约定承担违约责任。现原告诉至法院，要求被告赔偿原告损失75835.55元；被告向原告支付逾期交房的违约金至实际交房日（暂计至2014年6月10日为112088元）。
被告宝诚公司答辩称：被告在规划局备案时既提交了碧海星辰楼盘的效果图，也提交了总平面图，总平面图未反映小区南面存在原告所述的花园，原告提供的效果图不足以反映全部事实，同时宣传册亦已载明所有内容以政府审批文件为准。因此，被告不存在虚假宣传的情形。原告的第一项诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回；涉案房屋经竣工验收备案后，被告于2012年7月11日通知交房，被告愿承担按合同约定支付逾期交房违约金。
原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供以下证据：
a1.商品房买卖合同一份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，双方约定交房时间为2012年5月28日，迟延交房应承担违约金以及在交房时若原告提出质量问题，被告应进行说明和解释的事实；
a2.宣传册、规划局备案效果图各一份，证明被告在销售该商品房时向原告承诺小区南面有公园，而非马路的事实；
a3.浙江卫视1818黄金眼栏目的采访视频光盘一份，证明被告承认小区南面实际上不存在公园，宣传资料信息与实际情况不一致，被告进行虚假宣传，而且当时煤气尚未开通，自来水也被切断；
a4.照片若干，证明原告购买的商品房存在各种质量问题，不符合交房条件的事实；
a5.2号楼501、601室房子质量问题书面意见一份，证明原告于2012年8月6日向被告提交关于房屋质量问题的书面意见，被告工作人员签收后却一直未有回复，从而导致无法顺利完成交房手续的事实；
a6.信函、ems详情单、挂号信投递信息各一份，证明原告通过ems及挂号信的方式再次要求被告对房屋质量问题做出答复的事实；
a7.证人卢某出庭证言一份，证人陈述：其系碧海星辰小区的业主；其在验收时发现房屋有渗水、水管倒倾等问题，其向被告提出书面意见，但被告未进行修复也未作出答复；其基于被告的宣传资料、备案效果图并经过实地考察，确定小区南面有公园，才购买碧海星辰的房屋；若被告明确告知小区南面不存在公园，其不会以合同约定的价格购买房屋；小区管道煤气直至2012年11月才开通；
a8.证人阮某出庭证言一份，证人陈述：其在看碧海星辰楼盘时，售楼人员向其介绍小区内有小花园，后其与原告及另一位证人卢某去规划局查看碧海星辰小区的备案资料，备案的效果图确实表明有小花园。
对原告提供的证据，被告的质证意见为：对a1无异议；对a2的真实性无异议，但对原告主张的证明对象有异议，该组证据不足以证明被告作出小区南面有花园的承诺；对a3的真实性无异议，但对原告主张的证明对象有异议；对a5的真实性无异议，但不足以证明房屋存在质量问题，且被告已对原告提出的质量问题进行了口头答复；对a6，被告未收到原告邮寄的信函；对a7、a8，被告对两证人陈述的“被告销售人员曾作出小区南面有花园的承诺”这一事实有异议，且证人陈述的购房目的系证人主观陈述。
被告宝诚公司为证明自己的抗辩理由成立，向本院提供以下证据：
b1.宣传册一份，证明被告的宣传册未表明碧海星辰小区南边有大型花园且注明图片、文字描述应当以政府最终审批文件为准的事实；
b2.总平面图一份，证明被告开发的碧海星辰小区与在规划局备案的图纸一致；
b3.工程质量监督报告办结证明、慈溪市房屋建筑工程质量监督报告各一份，证明被告按照合同约定向原告交付竣工验收合格的商品房的事实。
对被告提供的证据，原告的质证意见为：对b1的真实性无异议，但宣传册结合规划局备案的效果图可以证明被告承诺小区南面有公园的事实；对b2的真实性无异议，但对被告主张的证明对象有异议；对b3的真实性无异议，竣工验收报告并不能必然证明原告购买的房屋在交付时符合合同约定。
对原、被告提供的证据，本院结合原、被告的质证意见，认证如下：
原告提供的证据a1、a2、a3、a4、a5具有真实性、合法性，与本案具有关联性，被告亦无异议，本院予以确认；证据a6中邮件详情单无收件人签名，挂号信投递信息亦无法反映收信人身份系公司工作人员，故该组证据不足以证明被告收到原告邮寄的关于房屋质量问题信函的事实；对证据a7、a8，被告认为两证人所陈述的“售楼人员承诺小区南面有公园”这一事实有异议，同时证人所陈述的购房目的系其主观判断，且房屋交付时已具备水、电、煤气的开通条件。本院认为，两证人陈述的购房目的系其主观判断，亦不足以证明售楼人员作出“小区南面有花园”这一承诺，故本院对该两组证据不予确认。对被告提供的证据b1、b2、b3，原告对真实性无异议，本院予以确认。
根据本院确认的证据及原告、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2010年7月30日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买碧海星辰小区2号501号房屋，房屋总价款为1514711元，付款方式为合同签订日首付454711元，余款由买受人向银行办理按揭贷款手续，交付时间为2012年5月28日。此外，双方对交付条件、逾期交房的违约责任等事项作了约定。2012年7月11日，被告通知原告交房。2012年8月6日，原告向被告提出房屋存在的若干质量问题。2012年10月，浙江卫视1818黄金眼栏目就碧海星辰业主与开发商之间的纠纷进行采访。业主反映碧海星辰小区内停水、燃气未开通、小区南面无花园等问题，开发商作出相应回应。
另查明，碧海星辰小区的备案总平面图未表明小区南面存在花园。
本院认为：根据相关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。分析被告的宣传册及备案的总平面图，涉案小区规划范围内并不存在花园，原告提供的经过备案的效果图及证人证言亦不足以证明被告明确作出“小区南面有花园”的承诺。退一步讲，即使被告在销售商品房时在宣传资料上作出该方面承诺，也仅视为为要约邀请，并非合同内容的一部分，被告也无需承担违约责任。因此，原告以被告进行虚假宣传为由，要求赔偿损失75835.55元，无事实和法律依据，本院不予支持；根据商品房买卖合同，双方约定的交房时间为2012年5月28日，被告通知交房日期为2012年7月11日，故被告逾期交房44天，被告应按双方约定的逾期交房的违约责任即按日支付已交付房款万分之一的违约金。因此，被告须向原告支付逾期交房的违约金6664.73元。另，原告主张房屋存在质量问题，但其诉讼请求中未就房屋质量问题提出主张，本院在此不作分析。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宁波宝诚置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告胡连忠逾期交房违约金6664.73元；
二、驳回原告胡连忠的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司机解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费4060元，减半收取2030元，由原告胡连忠负担1963元，由被告宁波宝诚置业有限公司负担67元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 朱岚
二〇一四年十一月二十八日
代书记员 张严
附：本判决依据的法律条文及司法解释：
一、相关法律
1.《中华人民法共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
二、相关司法解释
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2．最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。