湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5806号上诉人（原审原告）：武汉银博经贸发展（集团）有限公司，住所地武汉市江岸区二七路106号。法定代表人：刘建中，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡智泉，湖北山河律师事务所律师。上诉人（原审原告）：武汉艾菲尔酒店管理有限公司，住所地武汉市江汉区青年路276号。法定代表人：刘建中，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡智泉，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉生产资料市场经营服务公司，住所地武汉市江汉区青年路60号。法定代表人：欧阳灿，该公司经理。委托诉讼代理人：胡立才，湖北天明（汉南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文来，湖北天明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉电器集团公司，住所地江汉区青年路60号。法定代表人：王剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡立才，湖北天明（汉南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文来，湖北天明律师事务所律师。原审第三人：武汉市江汉区城区改造和房屋征收管理办公室，住所地武汉市江汉区新华小路***号。法定代表人：乔晓虹，办公室主任。上诉人武汉银博经贸发展（集团）有限公司（以下简称银博公司）、武汉艾菲尔酒店管理有限公司（以下简称艾菲尔酒店）因与被上诉人武汉生产资料市场经营服务公司（以下简称服务公司）、武汉电器集团公司（以下简称电器公司）、原审第三人武汉市江汉区城区改造和房屋征收管理办公室（以下简称城区改造办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初5777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2017年9月18日公开开庭对本案进行了审理，上诉人银博公司、艾菲尔酒店的共同委托诉讼代理人胡智泉，被上诉人服务公司、电器公司的共同委托诉讼代理人胡立才、张文来到庭参加诉讼，原审第三人城区改造办公室经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。上诉人银博公司、艾菲尔酒店上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项、第四项，改判服务公司、电器公司向银博公司、艾菲尔酒店支付补偿款28780044.67元；本案全部诉讼费用由服务公司、电器公司承担。事实及理由：1、案涉房屋拆迁补偿款与上诉人实际经营场地及实际投入密切相关，按期签约搬迁奖励费、搬迁补偿费、附属设施补偿费、装饰装修价值补偿费、未登记建筑物与构筑物补偿费（即无证房屋补偿费）、停产停业损失补偿费等因上诉人的经营和投入产生，相应补偿费用应当由上诉人所得。2、一审判决仅判令被上诉人支付装饰装修价值补偿费、附属设施补偿费属事实认定错误，且判决金额亦错误，二审应当予以改判。被上诉人服务公司、电器公司辩称，上诉人对双方《房屋租赁合同》第七条第四款理解有误，上诉人不是被拆迁人。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，虽一审判决在事实认定和法律适用中均存在错误和不当，但双方尚有另案未决，且考虑到方方面面的因素，请求驳回上诉，维持原判。银博公司、艾菲尔酒店一审诉讼请求：1、解除2007年6月1日签订的案涉房屋租赁合同；2、服务公司、电器公司向银博公司、艾菲尔酒店支付补偿款共计人民币2300万元；3、诉讼费由服务公司、电器公司承担。事实与理由：2007年6月1日，银博公司与服务公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定服务公司将其坐落于武汉市青年路276号（建筑面积5210平方米）房屋出租给银博公司作酒店，租期自2007年12月15日至2017年12月14日，期限十年。合同履行期间一直由电器公司收取租金。2015年2月28日，武汉市江汉区人民政府下达了房屋征收决定书，银博公司经营的艾菲尔酒店在征收范围内，已不能正常经营，但服务公司、电器公司一直拒绝商量补偿事宜。因不能使用酒店，故依法中止支付租金，并要求解除合同，支付补偿款。一审审理中，增加诉讼请求金额，要求服务公司、电器公司支付补偿款为28780044.67元。服务公司一审辩称，一、要求解除合同的诉请不存在，2016年8月1日已向发函，告知15日内必须缴清所欠租金，否则解除合同。后银博公司、艾菲尔酒店未在限定期限内缴纳租金，故双方的租赁关系在2016年8月16日解除；二、虽然下发了《征收通知书》，但银博公司、艾菲尔酒店持续占有房屋，应依约交纳房租；三、补偿款是由政府发放给被拆迁人的，与银博公司、艾菲尔酒店无关。艾菲尔酒店与电器公司不是房屋租赁合同当事人，应退出诉讼。电器公司一审辩称，电器公司与银博公司、艾菲尔酒店没有合同关系，且没有收取租金，不应承担相应的责任。城区改造办公室一审述称，城区改造办公室系房屋征收部门，依法组织江汉区域内的房屋征收工作，不是本案适格的当事人。一审法院经审理查明：2007年6月1日，银博公司与服务公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲方（服务公司）将坐落于武汉市青年路276号（原青年路60号）2号楼（约4960平方米）的房屋出租给乙方（银博公司）作酒店使用，租赁期10年，自2007年12月15日至2017年12月14日；租赁保证金20万元；2007年12月15日至2012年12月14日，年租金216万元，2012年12月15日至2017年12月14日年租金227万元；自2008年12月份起，乙方每三个月付一次租金，先付后租，即每三个月的第一个月的前五日支付该三个月租金54万元，2012年12月起每三个月付一次租金56.75万元；该房屋因占用范围内的土地使用权依法提前收回或社会公共利益被依法征用的或城市建设需要被依法拆迁等原因致本合同终止的，甲方接到正式通知后，十日内书面通知乙方，甲、乙双方互不承担责任，按政策规定，由有关部门补偿；乙方迟延支付租金及水电费等30日经甲方书面通知催款后15日，仍未付款的视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，甲方有权单方无偿收回该房屋及附属的装修及设施，并有权追回乙方所欠房租及其他费用。2008年1月11日、25日，银博公司、艾菲尔酒店与服务公司签订《补充协议》（一）、（二），约定停车场（预算38万元，由服务公司出资192000元，余款及超出费用由银博公司投入，建成后银博公司每月交纳停车管理费）和泵房（由银博公司建，面积42平方米，产权由服务公司所有，建设资金抵租金）的使用。同年4月2日，双方又签订《补充协议》（三），约定双方在甲方的大院3号楼第3层顶上加一层，建筑面积300平方米，加层房屋产权由服务公司所有，银博公司投资后拥有使用权，使用年限与租赁年限同步，加层费用充抵租金。2009年9月3日，双方还签订《补充协议》（四），约定服务公司将250平方米的房屋提供给银博公司作厨房餐厅使用，前三年不收取租金，三年后房租由双方协商。合同签订后，服务公司将房屋交付给银博公司使用，银博公司装修后，用于艾菲尔酒店的经营。2015年2月28日，武汉市江汉区人民政府下发《房屋征收决定书》（江汉房征决字[2015]第2号），要求征收江汉区青年路沿线、万松园路等。2015年4月27日，房屋征收指挥部发出《告知书》，告知各征收人近期将进行全封闭围墙施工。2016年2月26日，服务公司向银博公司发函，要求银博公司、艾菲尔酒店支付2015年2月至2016年2月的房租214万元。2016年3月4日，艾菲尔酒店回函称由于拆迁，导致企业困难，无力支付。2016年8月1日，服务公司再次发函，催缴284万元租金，15日不交则终止双方的《房屋租赁合同》。2016年8月10日，银博公司回函，要求服务公司协商租金及补偿事宜，并要求免除全部租金。2016年8月17日，银博公司通过公证，对酒店的装修设施进行了证据保全。2016年8月19日，武汉国新房地产咨询报告对房屋无证面积的市场价值、停产停业损失及室内装饰装修进行评估，确定价值为2740.35万元。另查明，青年路60号原系武汉皮件厂的场地，后武汉皮件厂并入电器公司。服务公司将上述场地曾租赁给奥星电脑学校使用，案涉房屋租赁合同签订后，服务公司将该场地交给银博公司、艾菲尔酒店使用，艾菲尔酒店向服务公司交纳租金，由电器公司开具发票。2016年6月14日，电器公司与城区改造办公室签订了《电器集团新旧城项目房屋征收补偿协议》，约定位于武汉市青年路60号的房屋由甲方（城区改造办公室）征收，给予乙方（电器公司）货币补偿324791093元（以登记面积9180.42平方米、未登记面积2578.6平方米计算），其中房屋价值补偿费88193837元、按期签约搬迁奖励费9180420元、经营性房屋停产停业损失补偿费4409692元、搬迁补偿费11759020元、装饰装修价值补偿费11759020元（9180.42平方米×1000元、2578.6平方米×1000元）、未登记建筑物、构筑物补偿费25054211元、住宅房屋改变房屋用途的经营性补助费171195625元、附属设施补偿费144072元、非住宅房屋无法恢复使用的设备补偿费3095196元。城市改造办公室已向电器公司支付了部分补偿款。一审法院还查明，《电器集团片旧城改建房屋征收项目宣传服务手册》中对装修补偿是根据被征收房屋的实际装修情况，按每平方米200-500元标准给予被征收人补偿，实际装修每平方米超过500元的，由依法选定具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估，确定装修补偿。一审法院认为，银博公司、艾菲尔酒店与服务公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议（一）、（二）、（三）、（四），系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。双方合同中约定“该房屋因占用范围内的土地使用权依法提前收回或社会公共利益被依法征用的或城市建设需要被依法拆迁等原因致本合同终止的，甲方接到正式通知后，十日内书面通知乙方，甲、乙双方互不承担责任，按政策规定，由有关部门补偿”。2015年2月28日，租赁房屋已纳入拆迁范围，同年4月27日开始，房屋征收指挥部将该房屋进行全封闭围墙施工，双方签订的《房屋租赁合同》及四份补充协议因客观情况不能履行，应予解除。双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议因房屋征收原因终止，服务公司、电器公司应按合同约定向银博公司、艾菲尔酒店履行通知义务，服务公司、电器公司以银博公司、艾菲尔酒店不支付房屋租金为由，要求解除合同，不符合合同的约定。双方签订的《房屋租赁合同》中对依法拆迁导致合同终止的法律后果作出了约定，即“按政策规定，由有关部门补偿”。该条款对非合同相对方的城区改造办公室即拆迁人设定了义务，而双方订立合同时未经城区改造办公室即拆迁人的同意，事后也未经城区改造办公室追认，故该条款对城区改造办公室没有法律约定力。根据合同相对性原则，该义务仍应由合同相对人服务公司、电器公司履行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。城区改造办公室与电器公司签订《电器集团新旧城项目房屋征收补偿协议》，向电器公司支付补偿款，是对被征收房屋所有权人的补偿。银博公司、艾菲尔酒店以《电器集团新旧城项目房屋征收补偿协议》为标准，以自行委托的评估结论为依据，要求服务公司、电器公司支付该协议项下的按期签约奖励费5210000元、未登记建筑物构筑补偿款7202670.7元、搬迁补偿费5954770元、生产经营性房屋停产停业损失费2500800元，无合同约定及法律规定，不予支持。双方在《房屋租赁合同》中约定对依法拆迁导致合同终止的双方互不担责，该条款是排除双方因拆迁发生违约责任的承担，并非服务公司、电器公司不承担法律规定项下义务的依据。根据《最高人民法院》第十条第（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”故对银博公司、艾菲尔酒店诉讼主张的装饰装修补偿费及附属设备设施费用，应由双方按照公平原则予以分担。拆迁协议给予的装饰装修补偿标准为1000元/平方米，考虑双方的装修投入，应以6：4比例为宜，银博公司、艾菲尔酒店主张租赁面积5210（含无证面积）平方米，计算后装饰装修补偿金额为3126000元；主张附属设施补偿费1957034元，结合银博公司、艾菲尔酒店实际投入事实，对该金额予以认可。上述两项费用合计5083034元，应由服务公司、电器公司取得补偿款后支付给银博公司、艾菲尔酒店。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第十条第（四）项，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉银博经贸发展（集团）有限公司与武汉生产资料市场经营服务公司于2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月27日解除；二、武汉生产资料市场经营服务公司、武汉电器集团公司向武汉银博经贸发展（集团）有限公司、武汉艾菲尔酒店管理有限公司支付装饰装修补偿款3126000元；三、武汉生产资料市场经营服务公司、武汉电器集团公司向武汉银博经贸发展（集团）有限公司、武汉艾菲尔酒店管理有限公司支付附属设施设备款1957034元；四、驳回武汉银博经贸发展（集团）有限公司、武汉艾菲尔酒店管理有限公司的其他诉讼请求。上述义务于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行付款义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181800元，诉讼保全费5000元，合计186800元，由武汉银博经贸发展（集团）有限公司、武汉艾菲尔酒店管理有限公司负担148796元（已付），武汉生产资料市场经营服务公司、武汉电器集团公司负担38004元。本院经审理查明：一审判决查明事实属实。本院另查明如下事实：1、艾菲尔酒店已搬迁，未影响拆迁日程。2、银博公司、艾菲尔酒店主张租赁案涉房屋面积5210平方米、建成拆迁协议中载明的未登记面积744.77平方米。服务公司、电器公司对银博公司、艾菲尔酒店主张共建成拆迁协议中载明的未登记面积744.77平方米不予认可，但未提交证据予以证明。本院结合双方租赁合同、补充协议、无证房屋明细及测绘图、国新咨字[2016]ZX201600039号评估咨询报告、调查笔录（谢某某）等证据，予以确认。3、根据《电器集团片旧城项目房屋征收补偿方案》、《电器集团新旧城项目房屋征收补偿协议》、电器项目房屋征收补偿计算表，案涉《电器集团新旧城项目房屋征收补偿协议》计算标准(部分)为：①按期签约搬迁奖励费：登记面积×1000元/平方米②搬迁补偿费：全部面积×1000元/平方米③附属设施补偿费：核算④装饰装修价值补偿费：全部面积×1000元/平方米⑤未登记建筑物与构筑物补偿费：未登记面积×10180元/平方米×95%⑥停产停业损失补偿费：办公面积×10180元/平方米×5%+其他面积×9600元/平方米×5%本院认为，银博公司、艾菲尔酒店与服务公司签订的案涉《房屋租赁合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，因租赁房屋纳入拆迁范围，致使履行不能，一审判决对案涉《房屋租赁合同》及补充协议予以解除有事实和法律依据。双方签订的《房屋租赁合同》中对依法拆迁导致合同终止的法律后果作出了约定，即“按政策规定，由有关部门补偿”。银博公司、艾菲尔酒店依据其租赁房屋5210平方米、建成未登记面积744.77平方米，要求服务公司、电器公司支付案涉拆迁协议项下的按期签约搬迁奖励费、未登记建筑物构筑补偿款、搬迁补偿费、生产经营性房屋停产停业损失费、装饰装修补偿费、附属设施补偿费，有事实和法律依据。关于银博公司、艾菲尔酒店上诉主张服务公司、电器公司应支付案涉拆迁协议项下的装饰装修补偿费5954770元、附属设施补偿费1957034元的问题。一审判决根据本案实际情况，结合银博公司、艾菲尔酒店的实际投入，判令服务公司、电器公司取得拆迁补偿款后支付给银博公司、艾菲尔酒店装饰装修补偿费3126000元、附属设施补偿费1957034元，并无不当，银博公司、艾菲尔酒店该项上诉请求本院不予支持。关于银博公司、艾菲尔酒店上诉主张服务公司、电器公司应支付案涉拆迁协议项下的按期签约搬迁奖励费5210000元的问题。银博公司、艾菲尔酒店并非案涉房屋被拆迁人，不具有签订拆迁补偿协议的主体资格，但根据案涉《电器集团片旧城项目房屋征收补偿方案》，该项奖励费涉及限期签约和按期搬迁，艾菲尔酒店搬迁并未影响拆迁日程，故银博公司、艾菲尔酒店的该项上诉主张本院酌定在1563000元（即30%）范围内予以支持。关于银博公司、艾菲尔酒店上诉主张服务公司、电器公司应支付案涉拆迁协议项下的未登记建筑物构筑补偿款7202670.67元的问题。因拆迁案涉租赁合同未能履行完毕，致使银博公司、艾菲尔酒店产生了新建投入、装饰装修及停业等损失，依双方合同约定和公平原则应当获得相应的补偿。服务公司、电器公司因银博公司、艾菲尔酒店的投入取得未登记建筑物构筑补偿款7202670.67元，结合双方合同约定、合同履行期限及本案实际情况，对银博公司、艾菲尔酒店的该项上诉请求，本院在4321602元（即60%）范围内予以支持。关于银博公司、艾菲尔酒店上诉主张服务公司、电器公司应支付案涉拆迁协议项下的搬迁补偿费5954770元、生产经营性房屋停产停业损失费2500800元的问题，服务公司、电器公司因银博公司、艾菲尔酒店承租的面积、投入建成的面积及配合拆迁按期搬离，取得的搬迁补偿费5954770元、生产经营性房屋停产停业损失费2500800元，根据合同约定及公平原则应当支付给银博公司、艾菲尔酒店，银博公司、艾菲尔酒店的该项上诉请求本院予以支持。综上，银博公司、艾菲尔酒店的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理存在不当，本院予以更正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初5777号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初5777号民事判决第四项；三、武汉生产资料市场经营服务公司、武汉电器集团公司向武汉银博经贸发展（集团）有限公司、武汉艾菲尔酒店管理有限公司支付《电器集团新旧城项目房屋征收补偿协议》项下的按期签约搬迁奖励费1563000元、未登记建筑物构筑补偿款4321602元、搬迁补偿费5954770元、生产经营性房屋停产停业损失费2500800元；四、驳回武汉银博经贸发展（集团）有限公司、武汉艾菲尔酒店管理有限公司的其他诉讼请求。上述义务于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行付款义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费181800元，诉讼保全费5000元，合计186800元，由武汉银博经贸发展（集团）有限公司、武汉艾菲尔酒店管理有限公司负担65000元，武汉生产资料市场经营服务公司、武汉电器集团公司负担121800元。二审案件受理费185700元，由武汉银博经贸发展（集团）有限公司、武汉艾菲尔酒店管理有限公司负担61281元，武汉生产资料市场经营服务公司、武汉电器集团公司负担124419元。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李斌成审判员  骆朝辉二〇一七年十月十六日书记员  申光伟