重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终142号
上诉人（原审原告）：朱光淑，女，1949年7月16日出生，汉族，住重庆市万盛区。
委托代理人：许富中（朱光淑之子），1968年12月8日出生，汉族，住重庆市南川区。
被上�人（原审被告）：彭廷金，男，1939年9月24日出生，汉族，住重庆市南川区。
委托代理人：罗小琴，重庆市南川区南平法律服务所法律工作者。
原审被告：许仕全，男，1943年3月5日出生，汉族，住重庆市南川区。
上诉人朱光淑与被上诉人彭廷金，原审被告许仕全房屋买卖合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年9月25日作出（2015）南川法民初字第03446号民事判决。朱光淑对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：彭廷金与朱光淑原系某某乡小石村（现某某村）村民，后，朱光淑全家于2003年4月1日因居住地变化从某某乡小石村迁往万盛区某某镇某某村，许仕全、朱光淑系夫妻关系，许仕全原系南川市南平煤矿工人，为城镇居民家庭户口，朱光淑在某某乡�石村拥有房屋一套，房屋建筑用地面积198.09平方米，集体土地建设用地使用证登记名为朱光淑，集体土地建设用地使用证号为南川集建（90）字第XXXX号。2006年2月6日，许仕全向彭廷金出具一张收条，内容为“兹有许世全的房子卖根彭廷金着也他保管。拿了2000元2006年2月6号，许仕权彭廷金”。2013年7月1日，彭廷金与南川区某某乡人民政府签订农村建设用地复垦协议书，约定彭廷金将其使用的位于某某乡某某村6社349平方米农村合法建设用地交付南川区某某乡人民政府实施复垦，其中农村宅基地面积为198.09平方米，农村宅基地附属用地为150.91平方米。2014年11月27日，彭廷金与许世全在重庆市南川区某某向某某村村民委员会达成协议书，协议共计六条，第一条为甲方（彭廷金）购买乙方（许世全）的房屋一事，事实成立，就因甲方没法过户，但也得尊重历史。整个房屋面�为198.09平方米，附属地面积150.91平方米，共计349平方米。经双方协商，由甲方（彭廷金）申请复垦，甲方支付给乙方叁万元人民币整，乙方也同意，双方签字按拇印作依据。第三条付款方式…，第四条…，第五条协议自双方签字之日起生效，具有法律效力，双方不得反悔，如哪方反悔，将负起整个事件引起的全部经济责任，第六条…。以上协议由许仕全孙女许丹（许富中女儿）打印，有彭廷金、许仕全、彭廷金之子彭祯权、许仕全之儿媳董永先，某某乡某某村主任李地伦签字捺印，并加盖重庆市南川区某某乡某某村村民委员会公章。2014年12月9日，重庆市南川区某某乡人民政府对土地进行了复垦。2015年3月4日，朱光淑以房屋未过户，复垦申请应由其申请，提出复垦资金应由其领取，又要求重庆市南川区某某乡人民调解委员会调解，后重庆市南川区某某乡人民调解委�会组织双方当事人，某某村党支部书记、村主任到场调解，由于双方分歧过大，未能达成一致的调解意见。本案中的许仕全、许世全、许仕权系同一人。
朱光淑在庭审中陈述，收2000元是彭廷金和许仕全商量的，并且还说如果以后与儿子（许富中）儿媳（董永先）过不好，就搬回来，把2000元退给彭廷金，由彭廷金把房屋还给他们。
证人许世才主要证实了许仕全主动找到许世才，愿意以1500元的价格将房屋卖给他，因为双方是兄弟，所以少500元，如果是其他人，要卖2000元；但第二天许仕全就说把房子卖给了彭家（彭廷金）老头，周围的邻居、村、大队都知道许仕全把房屋卖给了彭家，实际上那个房子许世才不想买，买也没有什么用。证人杨正华为南川区某某乡某某村书记，主要证实了朱光淑其实于2003年就将房子卖给了彭廷金，只是彭廷金于2006年�打的收条，当时卖房子的时候，许仕全将集体土地使用证和林权证是交给彭廷金的，房子卖了后，彭廷金也没有在里面居住，反而是许仕全在里面居住，并种了两季庄家。村社主持调解是为了把纠纷解决下去，因为彭廷金和许仕全是亲戚关系，所以就让彭廷金让一半的钱给许仕全，协议还是许仕全的孙女许丹打的字，有许仕全、许仕全的儿媳董永先签字，是代表了他们家人的意思。证人李地伦为南川区某某乡某某村主任，主要证实了村社主持调解了几次，第一次是2013年下半年开始办复垦申请的时候，许富中说倒拿10000元给彭廷金，退2000元，加上2000元跑路费，但彭廷金不同意；第二次彭廷金说拿20000元给许富中，许富中又不同意。2014年11月27日，杨书记（杨正华）通知他们过来，当时参加调解的有李地伦，村副主任侯贞平，彭廷金，彭祯权，许仕全，许丹，董永先，当时谈到25000元，没有谈妥，他们就走了，后来杨书记又把他们喊回来，当时是许丹打的字，双方就签订了复垦费分割协议。当时李地伦的父亲是村主任，知道许仕全要卖房子搬走的事实，而且当地的群众包括他们的亲戚都说，房子卖都卖了，就不应该反悔。
朱光淑诉称：我在解放时分得住房一所，住房五间，畜圈四间，占地面积共计198.09平方米，此房坐落在南川区某某乡某某村，住房产权的登记时间是1990年12月30日，户主朱光淑。我丈夫许仕全1969年就在南平木渡煤矿上班，是城镇户口，所以住房产权证登记时就是我的名字。2003年我去给儿子许富中带小孩，家中只有许仕全一人在家居住，许仕全背着我将这所住房口头承认拿给本社社员彭廷金暂住，并出具了收条（因为收了暂住费），当时确未谈此房的买卖事宜。我的住房在彭廷金代管期间，彭廷金在亲�的教唆和指使下便捏造了房屋买卖协议，该协议不是许仕全写的。彭廷金捏造买卖协议后，就申请获得批准后把我的房屋进行了拆除复垦，后某某村委会在复垦手续批准下来后，为了掩盖对我住房复垦是合法的，召集许仕全、儿媳董永先进行了调解，对此我并不知情，我得知此事后，认为某某村2014年11月27日的调解协议是违法的，亲自找某某乡调解委员会反映解决拆除我住房的事，某某乡调解委员会于2015年4月20日做出调解无果的决定。依照相关法律的规定，特请求确认许仕全与彭廷金之间的买卖合同不成立。
彭廷金辩称：朱光淑与我之间确实没有签订买卖协议。我与朱光淑、许仕全原是一个社的人，许仕全全家户口于2003年转到万盛，并在万盛购房居住，某某的房屋闲置多年无人管理，加之房屋破旧没有价值。2003年的一天，朱光淑和我的妻子在某某乡赶�回家途中协商好房屋出卖之事后，许仕全将其土木结构的一楼一底房屋一幢及猪圈以2000元卖给我，并由许仕全于2006年出具收据一张，因为该房屋没有房产证，许仕全就将土地证拿给了我。我购买房屋后，还由许仕全耕种了两季庄家。2013年7月我将购买的房屋按政策申请了复垦，后朱光淑回到社里吃酒得知房屋要复垦，就对我的妻子说房屋卖了宅基地没有卖，我的妻子当时没有回答朱光淑，当天晚上朱光淑在我家里住宿和我妻子睡在一张床都没有说房子的事情，我认为朱光淑是说着玩的，后来于2014年11月才知道朱光淑的儿子许富中因为房子的事情到处上访。2014年11月27日，村社组织双方达成调解协议，许仕全说因为没有对购房办理产权变更，为此宅基地复垦费用协商由双方各占一半，意见统一后，协议内容由许仕全的孙女许丹打印好后由我及其儿子彭祯权、许仕全、许仕全的儿媳（许富中的妻子）董永先和某某村村长李地伦在协议上签字盖章。协议签订后，拆除了房屋，国土局已经将复垦费打了一部分在某某乡财政的账户中。协议达成房屋拆除后，许富中又翻悔双方自愿达成的调解协议，许仕全和朱光淑不讲诚实信用，违反协议，造成复垦费无法领取。
许仕全辩称：房子我没有卖，卖房协议不是我写的，我只写了一个收条，收到了彭廷金2000元，是当时彭廷金把我猪圈和晒谷房拆了，2000元作为赔偿款。我并没有将钥匙交给彭廷金，是彭廷金将我房子的门锁换了，上了一把新的锁，我根本没有拿土地证给彭廷金，是他自己在我家的柜子里把土地证找到的。村委会的调解协议上是我签的字，当时在某某乡办公室，让我们自己协商好，彭廷金喊我还他2000元，就还我房产证，当时调解协议说我和彭廷金一人30000元，协议打好后，没有念给我听，我们都走了后才喊我们回去签的字，说是签了字才拿钱，我是知道要拿30000元。
一审法院认为，诚实信用原则作为民事活动的基本原则，要求民事主体应信守诺言，不得擅自毁约，严格按照法律规定和当事人的约定履行义务。对双方的房屋买卖而言，彭廷金与朱光淑之间确实没有签订房屋买卖合同，但许仕全向彭廷金出具2000元收条的事实属实，对2000元收条的性质，许仕全称是彭廷金将其猪圈和晒谷房拆了的赔偿款，而朱光淑称是房屋的暂住或代管费，这与许仕全的意见并不一致，甚至是矛盾的。按照朱光淑的说法，2003年，其丈夫许仕全私自将房屋拿给彭廷金暂住，并出具收条，双方并没有买卖房屋，2000元只是暂住费，这其实是与常理不相符的，在2003年的物价水平下，许仕全仅仅以1500元的价格就想将房屋卖掉，彭廷金不至于花2000元�暂住其房屋，不符合常理，这从证人许世才的证言可以得到印证；而请人代管房屋从常理上来说也应该支付代管人代管费用，而不是收取代管人的费用。其实，朱光淑在庭审中自己也陈述了当时的具体情况，其陈述到：“收2000元是彭廷金和许仕全商量的，并且还说如果以后与儿子（许富中）儿媳（董永先）过不好，就搬回来，把2000元退给彭廷金，由彭廷金把房屋还给他们。”而证人许世才证实，当时许仕全、朱光淑确实要卖房屋，还主动找到许世才准备以1500元的价格卖掉，但第二天就以2000元的价格卖给了彭廷金。证人李地伦作为某某村主任，证人杨正华作为某某村书记，一直在参与解决双方关于土地复垦的争议，也能证实许仕全将房屋卖给彭廷金这一事实。再者，从许仕全向彭廷金出具的收条来看，该收条虽然不是严格意义上的买卖合同，但确能证明双方存在�卖关系，收条内容“卖根”为南川方言，实为“卖给”。这从许仕全拥有该房屋的集体土地使用证这一事实也可以印证，至于许仕全辩称“是彭廷金将其房屋钥匙换了，自己去拿的集体土地使用证”根本不具有合理性，按许仕全的说法，“收取2000元是彭廷金将其猪圈和晒谷房拆了的赔偿款”，双方也就不存在暂住或者代管行为，彭廷金也就不能进入该房屋居住或者拿走相关东西，但如果彭廷金私自占有、使用该房屋甚至将钥匙都换了，还拿走相关重要证件，从2003年起到2013年开始复垦这长达十年的时间许仕全、朱光淑都没有提出反对意见或者向村社、派出所等相关部门反映权利受到侵害，这不符合常理。所以，基于朱光淑与许仕全自相矛盾和不符合常理的辩解和证人许世才、李地伦、杨正华的证言、朱光淑家庭户口迁出证明、收条这一系列证据可以认定，当时许仕全是将房屋买给彭廷金，双方的买卖关系成立，而且是双方的真实意思表示。对于房屋买卖合同的效力，房屋虽然登记在朱光淑名下，但该房屋实为朱光淑、许仕全的夫妻共同财产，从朱光淑陈述和辩解的意见来看，可以认定朱光淑对许仕全出卖房屋是完全知情并同意的，故彭廷金与许仕全、朱光淑之间的房屋买卖合同成立并生效，至于该房屋是否办理了产权变更登记，根据物权与债权分立的原则，未办理产权变更登记不发生物权变动的效力，但并不影响合同的效力。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回朱光淑的诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由朱光淑负担。本案反诉案件受理费减半收取40元，由彭廷金负担。
朱光淑不服上述判决，向本院提起上诉，主要理由是：我在解放时分得住房一所，住房五间，畜圈四间，该房屋产权登记时间是1990年12月30日。我的丈夫许仕全从未经管我的家庭事务。2003年，我去给许富中带小孩后，夫许世全在未经我知晓的情况下，擅自将上述房屋交彭廷金代管使用，许仕全当时的口头约定是“我收你2000元钱，以后如我回家来住此房时，你就还我房子，我就退还你2000元钱”，所以该房屋至今未办理产权变更登记。2013年7月1日，彭廷金盗用我朱光淑的签名，伪造房屋买卖协议将上述复垦。对此，在一审中被上诉人已如实陈述。所以，一审判决将许仕全所写的收条视为房屋买卖合同是错误的。南川区某某乡某某村村委会调解此事而达成的调解协议虽有许仕全与董永先的签字，但他们都没有我的授权，而且我也没有在该协议上签字。因此，该调解协议违反《合同法》�四十四条、四十八条、五十二条的规定，调解内容完全无效。一审中，某某村支书的证言前后矛盾，不能作为证据；某某村主任李地伦是被上诉人的亲戚，其证言不能视为证据；证人许世才本身是盲人，他是在李地伦的要求下做的假证。综上，一审判决认定事实不清，适用法律断章取义，请求撤销原判，依法支持我的诉讼请求。
被上诉人彭廷金辩称：我与上诉人是一个社的人，2003年，上诉人一家人万盛区居住，导致房屋闲置，无人看管，且该房屋破旧失去了价值。2003年，上诉人与我之妻田应碧在赶集途中，洽谈好了房屋买卖事宜后，我将2000元拿到了上诉人家中。2006年2月6日，上诉人之夫许仕全把土地使用整和林权证交给我，并出具卖房款的收条。2013年，上诉人知道了复垦的事，才后悔两家的房屋买卖之事。上诉人之子许富中还为此多次上访。2014年11月27日，村组织主持双方达成了调解协议，后来许富中又反悔，导致我无法领取复垦费。上诉人是许仕全的妻子，她应当知道其丈夫签协议的行为。上诉人是因为房屋增值，才反悔房屋买卖行为，违背合同法的规定，请求维持原判。
原审被告许仕全述称：我与彭廷金达成的协议是他租我的房子住，租金2000元，如果我回来，他就把房屋还给我，我把钱还给他。我写的条子也是收到彭廷金2000元钱。现在，彭廷金写个假协议来威胁我，我要求把条子原件拿出来对比。
朱光淑在二审中提交了许仕才的录音，拟证明许仕才在一审中的证言不可信。
彭廷金对该证据的三性均不认可，许仕才在一审中的证言是一审法院去核实情况是形成的，而这个录音是在一审判决之后才形成。证人是否在受威胁的情况下录的音都无法确定，因此，它的来源不合法。
许仕全对该证据予以认可。
彭廷金在二审中提交了收条原件，拟证明朱光淑与一审案卷中的复印件一致。
朱光淑对该收条不认可，其认为该收条为伪造，且收条上彭廷金与许仕全的签字都是一人书写。
许仕全对该收条也不认可，认为其书写的收条上没有那么多字。
本院二审查明，收条原件与一审案卷中的收条复印件一致。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，彭廷金与朱光淑、许仕全之间的房屋买卖合同成立。理由如下：第一，朱光淑、许仕全虽然都否认彭廷金举示的收条的真实性，却也都承认收到了彭廷金支付的2000元。对于收取这2000元的原因，朱光淑、许仕全先后作了三种解释。一是彭廷金为租住诉争房屋而支付的租金，还称朱光淑、许仕全回来后，要全额返还租金。二是彭廷�代管诉争房屋而支付的费用。三是彭廷金将许仕全的猪圈和晒谷场拆了而支付的赔偿款。对于出租人在收回租赁物时还要全额返还给承租人租金的做法，不符合一般租赁习惯；代管人履行了代管职责后反而要向物主支付费用，亦违背常理；对该款系拆除猪圈赔偿款的理由，朱光淑、许世全没有举示相关的证据证明。故，朱光淑上述理由均不能成立。第二，朱光淑、许仕全对收取这2000元的陈述与证人许世才的证言相互印证，且彭廷金现持有的收条载明的收款事由亦为购房款，综上，能够认定彭廷金支付2000元为房屋买卖款。第三，2014年11月27日，许仕全与彭廷金达成的《协议书》中明确表述双方是在房屋买卖后对如何处理复垦费协商后而达成的协议，由此可以印证双方此前曾存在房屋买卖事实。第四，诉争房屋虽然登记在朱光淑名下，但该房屋为夫妻共同财产，夫妻�方均享有处置权。从2003年该房出卖到2013年双方为复垦费归属发生争议的长达10年期间里，朱光淑一直与许仕全共同生活，其对许仕全将房屋出卖给彭廷金应当知情，但其一直未提出异议，现朱光淑以不知情、未签字为由认为该合同未成立，与客观事实不符，本院对其这一上诉请求，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由朱光淑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 川
代理审判员 李银波
代理审判员 吴 聪
二〇一六年三月十八日
书 记 员 李 泓