广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第495号
上诉人（原审原告、反诉被告）廖敏，男，汉族，住所地北京市海淀区。
委托代理人康良东，北京市信利（深圳）律师事务所律师。
委托代理人陈炼华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市恒信奥特投资发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区。
法定代表人袁军，该公司董事长。
委托代理人杨彩云，该公司员工。
上诉人廖敏与上诉人深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称为恒信奥特公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1435号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：一、廖敏（承租方）与恒信奥特公司（出租方）签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，廖敏签署合同时间为2013年1月23日，恒信奥特公司签署合同时间为2012年10月15日。合同约定，恒信奥特公司将位于深圳市罗湖区x房屋出租给廖敏使用，建筑面积为294平方米；租赁房屋权利人为恒信奥特公司；廖敏租用租赁房屋的期限自2013年3月20日起至2017年12月19日止；合同还约定了双方当事人的其他权利义务。该《深圳市房屋租赁合同书》已在房屋租赁管理部门办理了备案登记。二、2012年10月15日，廖敏（承租方）与恒信奥特公司（出租方）又签订了《房屋租赁补充合同》。合同约定：恒信奥特公司将位于深圳市罗湖区东门xxucx（与“位于深圳市罗湖区东门中路x花园x商业中心”系同一地方）第x商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给廖敏使用，该商铺的建筑面积为294平方米；该商铺只供廖敏作餐饮类x码头时尚火锅商品经营之用；合同期为2012年12月20日起至2017年12月19日止，即以2012年12月20日为起租日（以开业日期为准，若开业时间顺延，则租期顺延）；交铺日期暂定为2012年10月30日，若开业时间顺延，则交铺日期顺延；自2012年12月20日起至2014年12月19日止，月租金总额为人民币14700元；廖敏自签订合同的三个工作日内交纳首月租金，此后每月5日前向恒信奥特公司支付月租金，不得有任何扣减，因租金支付所产生的费用均由廖敏负担；廖敏负责支付该商铺的智慧商城系统服务费，自起租日起计收，收费标准为每月人民币100元／平方米，月总额为人民币29400元，由恒信奥特公司代智慧商城系统服务运营公司收取，并对该公司承担代收缴付的法律责任，发票由该公司向廖敏开具；廖敏自签订合同的三个工作日连同首月租金一起交纳首月智慧商城系统服务费，此后廖敏应于当月5日前向恒信奥特公司支付当月的智慧商城系统服务费；廖敏应于当月5日前向恒信奥特公司委托的物业管理公司及时交纳物业管理费，每月人民币40元／平方米（含中央空调费），月物业管理费总额为人民币11760元，由物业管理公司开具相应发票；廖敏须自行负担与该商铺使用有关的水费、电费及其他费用，水电费用按表的读数计收；廖敏应于签署本补充合同当日向恒信奥特公司一次性交纳相当于2个月租金、智慧商城系统服务费之合计数额的保证金，即人民币88200元，该保证金是廖敏履行本补充合同的保证而不是廖敏预付的租金和智慧商城系统服务费；在租赁期限内，廖敏按规定时间缴纳租金、物业管理费、商业管理费、智慧商城系统服务费、水电费及其他有偿服务费，逾期交付任何一项费用，每逾期一天，应按上述费用的0.5%支付违约金；在租赁期限内，廖敏非因法律、法规及本合同规定的情况，中途退租的，应当提前一个月通知恒信奥特公司，恒信奥特公司有权没收廖敏交纳的租赁保证金作为补偿，未提前一个月通知的，除上述赔偿外，廖敏须额外支付解除合同前最后一个月的双倍租金作为补偿，若上述补偿不足赔偿恒信奥特公司损失的，廖敏还应负责足额赔偿；除租赁期限届满正常终止外，如廖敏或恒信奥特公司依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则廖敏应当在合同提前解除或终止之日3日内向恒信奥特公司交还该商铺；在租赁期限内，廖敏拖欠支付租金、智慧商城系统服务费、商业管理费、物业管理费及其他费用达到30日，恒信奥特公司有权单方面解除本补充合同，并依照本补充合同约定收回该商铺、没收廖敏交付的租赁保证金，恒信奥特公司因廖敏行为遭受损失的，廖敏应予以赔偿；本补充合同是双方签订的深圳市房地产租赁合同书的补充合同，与租赁合同书具有同等效力，二者的条款内容相冲突时，以本补充合同的规定为准；合同还约定了双方当事人的其他权利义务。三、恒信奥特公司系位于深圳市罗湖区东门中路x花园x商业中心sx（建筑面积为1562.86平方米）的所有权人。四、合同签订后，廖敏向恒信奥特公司支付了88200元保证金，恒信奥特公司向廖敏交付涉案房产。ucx外墙装有led大屏，商城内配有无线wifi设备和多台广告机、并提供“恒信移动电子商务平台”供商户使用。廖敏按合同约定缴纳了至2014年4月份的租金、水电费、智慧商城系统服务费，缴纳了至2014年5月份的物业管理费。2014年5月初，恒信奥特公司与廖敏就涉案商铺位置进行协商。2014年6月10日，廖敏向恒信奥特公司发函《交还3001号租赁商铺通知函》，载明“请恒信奥特公司于2014年6月13日下午2点准时前来办理3001号商铺的交接手续”。2014年6月11日，恒信奥特公司回函《解除合同及同意办理3001商铺交接手续通知函》，载明“廖敏拖欠2014年5月1日起产生的租金、智慧商城系统服务费及各项费用共计93566.90元，我司正式通知你方解除租赁合同，收回3001商铺，没收保证金，我司同意在你方约定的时间办理3001商铺的交接手续。”廖敏于2014年6月13日撤场，现涉案商铺正在进行装修改造。
廖敏在原审中诉请：1、恒信奥特公司返还保证金88200元；2、恒信奥特公司赔偿因恒信奥特公司违约造成廖敏装修损失费344091元；3、恒信奥特公司赔偿因恒信奥特公司违约造成廖敏加盟损失费105000元；4、恒信奥特公司退还智慧商城系统服务费192057.2元；5、恒信奥特公司承担本案全部诉讼费。
恒信奥特公司反诉称：1、确认恒信奥特公司与廖敏之间签署的租赁合同已解除；2、恒信奥特公司没收廖敏交纳的履约保证金88200元；3、廖敏向恒信奥特公司支付2014年5月1日至2014年6月13日租金共计21070元；4、廖敏向恒信奥特公司支付2014年5月1日至2014年6月13日智慧商城系统服务费共计42140元；5、廖敏向恒信奥特公司支付2014年6月1日至2014年6月13日物业管理费共计5096元；6、廖敏向恒信奥特公司支付2014年5月1日至2014年6月13日水费共计350.3元；7、廖敏承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：廖敏与恒信奥特公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。现廖敏已经撤场，恒信奥特公司收回涉案商铺，租赁合同实际上已经解除，恒信奥特公司诉请要求确认涉案租赁合同已经解除，廖敏在庭审中也予以认可，原审法院认为涉案租赁合同已经解除。原审法院认为，本案中恒信奥特公司因商城商业调整，故就涉案商铺位置欲进行调整与廖敏进行协商，廖敏与恒信奥特公司对商铺位置调整未达成新的协议，但廖敏认为恒信奥特公司商城商业调整导致其无法正常经营，故撤场，导致合同解除，涉案合同解除的原因为恒信奥特公司改变涉案商铺经营环境，廖敏搬离并无过错。关于廖敏未按合同约定缴纳5月份的租金，原审法院认为本案中，根据惯例恒信奥特公司会对租金进行优惠，廖敏无法确定租金的数额，且廖敏现金缴纳租金，故没有恒信奥特公司的配合，廖敏无法缴纳租金，廖敏虽未按合同约定缴纳5月份的租金，但对此并无过错。关于租赁保证金人民币88200元，原审法院认为廖敏对于合同的解除并无过错，根据合同约定恒信奥特公司应在廖敏把商铺交还给恒信奥特公司，双方就权利义务清理完毕后将保证金退还廖敏，恒信奥特公司要求没收廖敏交纳的租赁保证金的诉讼请求原审法院不予支持。关于廖敏要求恒信奥特公司赔偿装修损失费的诉讼请求，原审法院认为根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，廖敏所举的《评估报告书》是其单方委托评估，恒信奥特公司对此不予认可，原审法院不予采信，对该项诉讼请求原审法院不予支持。廖敏要求恒信奥特公司赔偿因其违约造成廖敏加盟损失费105000元的诉讼请求，原审法院认为该部分费用支出为廖敏正常商业经营活动支出，且该部分损失不属于违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，要求恒信奥特公司承担缺乏法律依据，对该项诉讼请求原审法院不予支持。廖敏要求恒信奥特公司退还智慧商城系统服务费192057.2元的诉讼请求，原审法院认为双方在《深圳市房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充合同》中对智慧商城系统服务费的缴纳进行了约定，恒信奥特公司商城提供了智慧商城软硬件服务，廖敏也缴纳了至2014年4月份的智慧商城系统服务费，现廖敏提出恒信奥特公司未提供该服务要求退回相关费用，原审法院对此不予支持。关于恒信奥特公司要求廖敏支付2014年5月1日至2014年6月13日的租金、智慧商城系统服务费、水费，2014年6月1日至2014年6月13日的物业管理费的诉讼请求，原审法院认为在此期间廖敏仍在使用涉案商铺，根据合同约定，廖敏负有交纳租金、智慧商城系统服务费、物业管理费和水费的义务，对该项诉讼请求原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认廖敏与恒信奥特公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同》解除；二、廖敏应于本判决书生效之日起十日内向恒信奥特公司支付2014年5月1日至2014年6月13日期间的租金人民币21070元；三、廖敏应于本判决书生效之日起十日内向恒信奥特公司支付2014年5月1日至2014年6月13日期间的智慧商城系统服务费人民币42140元；四、廖敏应于本判决书生效之日起十日内向恒信奥特公司支付2014年6月1日至2014年6月13日期间的物业管理费人民币5096元；五、廖敏应于本判决书生效之日起十日内向恒信奥特公司支付2014年5月1日至2014年6月13日期间的水费人民币350.3元；六、恒信奥特公司应于本判决书生效之日起十日内向廖敏返还租赁保证金人民88200元；七、驳回廖敏的其他诉讼请求。八、驳回恒信奥特公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币5547元，由廖敏负担4877元，由恒信奥特公司负担670元。案件反诉受理费人民币1719元，由廖敏负担752元，由恒信奥特公司负担967元。
恒信奥特公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第六项判决。
事实和理由：一、原审在认定重要事实和确定责任归属方面存在错误。虽然廖敏一直享有折扣优惠，但该折扣优惠是有条件的，一是要经过ucx运营管理公司，即是深圳市优一城商业管理有限公司（下称运营管理公司）的审批，二是要在每月5日前交纳。如果未满足上述条件，廖敏就不享有相应的折扣优惠，就应当按照《房屋租赁补充合同》约定的数额全额缴纳各项费用。廖敏恶意拖欠租金、智慧商城系统服务赞、物业管理费等费用，并非原审法院所认定的“对此并无过错”。二、原审适用法律错误。当事人之间的合同明确约定：拖欠租金、智慧商城系统服务费、商业管理费、物业管理费及其他费用达到30日，甲方有权解除合同，没收乙方交付的租赁保证金。原审认为廖敏“对于合同的解除并无过错”，“双方就权利义务清理完毕后将保证金退还廖敏”。原审的认定是没有事实依据及法律依据的。
廖敏答辩称：答辩意见同上诉状。
廖敏不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项、三项、四项、七项、八项判决；2、恒信奥特公司承担违约责任并赔偿上诉人的装修损失344091元；3、恒信奥特公司赔偿上诉人的加盟损失费105000元；4、恒信奥特公司退还上诉人智慧商城服务费192057.2元；5、恒信奥特公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。
事实和理由：一、一审中恒信奥特公司将涉案商铺改成韩国服装城的事实清楚、证据确凿，双方对此也无异议。众所周知，商铺的位置对于商铺的经营具有至关重要的意义，恒信奥特公司单方毁约，变相改变位置的行为是严重的违约行为。一审法院认为恒信奥特公司的行为是一种调整，未对恒信奥特公司的这种行为进行违约与否的认定，显然回避了案件的关键事实。廖敏和恒信奥特公司就涉案商铺的租赁于2013年1月23日签订租赁合同，并依法办理了登记。经过一年多的经营，涉案商铺生意日渐红火，然而2014年5月份开始，恒信奥特公司多次要求廖敏搬离，理由是：三层将改作韩国服装城，这是公司的战略调整。廖敏反对恒信奥特公司的单方毁约行为。然而整个商城已经开始施工，为防止损失进一步扩大，廖敏被迫撤场。二、一审中恒信奥特公司辩称廖敏拖欠租金，有权解除同廖敏之间的租赁合同，廖敏就此己向一审法院提交廖敏向恒信奥特公司要求缴纳租金等费用的音频和书面证据，廖敏曾多次前往恒信奥特公司处缴纳各项费用，然而恒信奥特公司采取提高各项费用、需要审批条等方式不予配合，真实的理由是要廖敏尽快撤场，以免影响整个三层施工改装的进度。恒信奥特公司以廖敏拖欠费用来抗辩自身的违约责任。一审法院虽然调查双方签订的合同，但没有核对任何一项对应的历史付款凭证，双方从未按14700元／月的租金、29400元／月的服务费、11760元／月的物业管理费缴纳过，然而一审法院却据此直接判决廖敏按从未执行过的标准支付租金、服务费、物业管理费有违事实的基本真相。廖敏每月按照合同约定缴纳各项费用，即使在2014年5月恒信奥特公司要求廖敏撤场，廖敏仍在合同约定的时间内多次前往恒信奥特公司处缴纳各项费用，然而恒信奥特公司却不予配合，不是找借口不予办理就是提高各项费用。恒信奥特公司一再通知廖敏尽快解决撤场问题。否则将按照拖欠费用情况强行解除合同。三、恒信奥特公司的单方违约行为是根本违约和现实违约，恒信奥特公司的单方违约行为已经导致合同无法履行，给廖敏造成了实际损失，这些损失包括：装修费损失人民币344091元、加盟损失费人民币100000元。另外恒信奥特公司所谓的智慧商城服务根本没有向廖敏提供，恒信奥特公司应当将此部分不当得利予以返还。一审法院驳回廖敏的所有实际损失赔偿请求没有任何事实和法律依据，恒信奥特公司的毁约行为不是一般违约，而是根本违约；不是简单的调整，而是对合同进行根本变更。
恒信奥特公司的答辩意见同其上诉状。
本院经审理查明，据廖敏提供的与陆江某装修合同和与北京x码头餐饮管理有限公司合同及相关支付凭证，廖敏支付陆江某装修费278193元，付北京x码头餐饮管理有限公司加盟管理费15万元；还据廖敏与北京x码头餐饮管理有限公司合同，加盟合同期5年，自2012年10月22日至2017年10月22日止。截止本案合同解除日2014年6月13日，该合同期尚余40个月，加盟管理费5年15万元，平均每月为2500元，40个月为100000元；又据廖敏提供的“装修施工许可证”、装修自2013年2月22日开始；再据恒信奥特公司提供“恒信奥特公司收费系统导出数据”显示，廖敏租用期间所付租金并非合同规定的金额，而是恒信奥特公司打折后有所减免的数额。
原审已查明其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，廖敏与恒信奥特公司房屋租赁合同及补充合同，合法有效。双方应诚信守约，履行各自的合同义务，维护市场商业秩序。就房屋租赁合同而言，核心内容应为出租方提供双方约定的适租物给承租人使用，而后者则应如期如数支付租金。据双方诉辩及本案案情，本案的争议焦点是违约方的确定及其应否承担违约责任的问题。本案中，合同约定的房屋租期5年，自恒信奥特公司实际交房日期起租。双方补充租赁合同于2012年10月15日签订，廖敏10月19日付保证金88200元，恒信奥特公司实际交房为2014年2月。由此可见，双方实际租期于2013年2月开始，而当廖敏经营刚过一年时，恒信奥特公司即与廖敏谈及三楼整改为韩国服装城事宜，之后双方因选址等问题未达成一致而于2014年6月解除租赁合同。
就租约的解除，廖敏诉称是恒信奥特公司单方决定改造所致，应由恒信奥特公司承担违约责任；而恒信奥特公司则认为是廖敏拖欠租金等费用超过了30天，符合合同规定的欠租超过30天，恒信奥特公司有权解除租赁合同的约定。本院认为，首先，从双方既往的履约情况看，廖敏每月的租金均非合同约定的金额，而是恒信奥特公司审批后的打折优惠租金，且是现金支付。因此，在恒信奥特公司不能举证证明其已向对方提供银行账号或书面告知廖敏租金数额的情况下，主张廖敏欠交租金而违约既无事实依据，又不符合双方过往履约习惯，本院不予采信；其次，据双方庭审陈述与廖敏提交的录音资料显示，恒信奥特公司欲将廖敏租用铺位所在的三楼改造为韩国服装城是事实。恒信奥特公司作为出租人在合同期内变更租用场地位置，属于房屋租赁合同主要内容的变更，亦是其合同主要义务的变更，应当与承租人协商解决，达成一致，否则，即违背其作为出租人依约提供租赁物给承租人使用的合同义务。恒信奥特公司在本案中改变廖敏三楼铺位的行为，违反了与廖敏租赁合同的约定，属应当承担违约责任的行为。恒信奥特公司在诉讼中主张根据其与廖敏所签补充合同9.3条的规定，如遇恒信奥特公司对商场维修改造，廖敏需配合；如不配合双方均无需承担责任。但如前所述，按照租赁合同约定提供特定位置的租赁物是出租人的主要义务。位置条款是商铺租赁合同的核心条款，租赁物位置的变更不能单方决定。恒信奥特公司主张的补充合同9.3条的内容在实质上限制廖敏的主要权利，且恒信奥特公司未予提示和说明，该约定内容对廖敏不具有约束力。恒信奥特公司以此为据主张其改造商场不需要承担责任的理由不成立，本院不予支持；再次，双方合同涉及面积294平方米，租期5年，廖敏租用仅一年有余，与廖敏所签合同中，恒信奥特公司已知对方租铺用作经营餐饮品类的“x码头时尚火锅”，而“x码头时尚火锅”则为廖敏付出15万元加盟管理费自北京引入的餐饮。恒信奥特公司作为商铺经营者在出租铺位和改变涉案商铺时应当知道给承租人造成的影响甚至损失，也应当知道在合同期内己方之所为具有违约性，将会导致违约责任。廖敏基于5年合同的投资经营以及对恒信奥特公司的合同信赖即合法的商业信赖利益必须得以保护。
综上，恒信奥特公司在合同期内改变铺位使用，致使廖敏与其租约不能履行而解除。该解除由恒信奥特公司违约所致，原审就此未予认定，本院予以纠正。根据廖敏与北京x码头餐饮管理有限公司协议，其所付加盟管理费5年15万，3个月内未从北京x码头餐饮管理有限公司进货，即视为违约，且其经营地区为深圳东门。因此，廖敏在涉案商铺使用不成的情形下，未及时另寻场地经营负有主要责任，对其主张的加盟管理费损失应自行承担60%的责任，即60000元（100000×60%），而另40%损失40000元应由违约方恒信奥特公司承担。
就装修损失而言，廖敏在诉讼中向原审法院提交了评估报告欲证实其所受损失为344091元，但该评估为其单方委托，且内含可搬移财物，该报告不能证明廖敏实际因恒信奥特公司违约而遭致的装修损失，故本院不予采信；但廖敏在诉讼中提交的与陆江某装修合同、装修许可证及相关支付凭证，已形成证据链，且为纠纷前发生的实际费用，真实可信，本院予以采纳。该装修价值应在合同期内逐月体现。根据双方5年租期合同，即应平均分摊在60个月里。廖敏提交的装修许可证显示装修期为2013年2月22日至3月31日，据此恒信奥特公司向廖敏交付租赁物业的时间应早于2月22日，因双方均不能提交证据证实交付的具体日期，为与之后双方解除合同交还铺位之日对应，本院酌定恒信奥特公司交付日为2013年2月14日。因此，自2013年2月14日至2014年6月13日，廖敏共使用16个月，应从其装修总值中减去74184.8元（278193÷60×16），其余204008.2元（278193－74184.8）应由恒信公司承担违约责任赔付给廖敏。廖敏上诉请求恒信奥特公司退还智慧商城服务费192057.20元，没有事实依据，该主张不成立，本院不予支持。恒信奥特公司上诉称廖敏拖欠租金等费用构成违约，进而应承担违约责任的主张，理据不足其上诉不成立，应予驳回。原审就廖敏所欠租金、智慧商城系统服务费、水费、管理费以及恒信奥特公司退还廖敏保证金的判处正确，应予维持。综上，廖敏上诉请求部分成立，就成立部分本院予以改判。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百七十条第一、二款之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1435号民事判决第一、二、三、四、五、六、八项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1435号民事判决第七项；
三、深圳市恒信奥特投资发展有限公司在本判决生效后十日内向廖敏支付赔偿金共计244008.2（40000＋204008.2）元；
四、驳回廖敏的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费18447元，由深圳市恒信奥特投资发展有限公司负担12912.9元，廖敏负担5534.1元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一五年四月三十日
书 记 员 陈晓莹