西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）拉民二终字第114号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘瑞华（曾用名刘芮华），女，1970年5月5日出生，汉族，经商，四川省南部县人，现住拉萨市城关区。
委托代理人米玛卓嘎，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。
委托代理人格列，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）西藏永源酒店管理有限公司，住所地拉萨市扎基路。
法定代表人徐舰艇，该公司董事长。
委托代理人李明波，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。
委托代理人杨婧，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。
上诉人刘瑞华因与被上诉人西藏永源酒店管理有限公司（以下简称西藏永源酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2014）城民二初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月31日公开开庭进行了审理。刘瑞华的委托代理人米玛卓嘎，西藏永源酒店的法定代表人徐舰艇及其委托代理人李明波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘瑞华在一审中起诉要求：一、西藏永源酒店向刘瑞华支付拖欠的租金68527.2元及违约金20558.16元，共计89085.36元；二、解除刘瑞华与西藏永源酒店之间签订的《房屋租赁合同》中关于大厅部分的租赁关系；三、本案诉讼费由西藏永源酒店承担。
西藏永源酒店在一审中答辩称：西藏永源酒店承租的门厅部分与楼上部分是不可分割的，刘瑞华要求解除门厅部分的租赁关系不合理；刘瑞华称西藏永源酒店未交门厅超出部分的租金与事实不符，西藏永源酒店未违约。
西藏永源酒店在一审中反诉要求：一、刘瑞华继续履行双方签订的房屋租赁合同；二、刘瑞华以市场价41.04元∕平方米向西藏永源酒店收取门厅租金。
刘瑞华对西藏永源酒店的反诉答辩称：西藏永源酒店自2014年1月1日开始并未向刘瑞华交纳租金。
一审法院经审理查明，2012年4月11日，刘瑞华（合同甲方）与西藏永源酒店（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，上载明：“甲方将位于拉萨市扎基路9号的临街商品房2-3楼（面积2307平方米），楼面提供600平方米作为安装太阳能使用，含1楼门厅面积32平方米（门厅面积超出部分按市场价计算）、后院3层砖混结构楼房1楼（面积1382平方米），本栋东边1楼6间归甲方使用，此楼西边楼面由乙方使用及后院东南角库房（面积69平方米），以上房屋租赁总面积约为3792平方米。院内停车场（面积677平方米的80%）出租给乙方作商业使用。租赁期共十二年，甲方从2011年12月18日起将出租房屋交付乙方使用，至2023年12月18日；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋；1、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、拖欠租金长达30日的，以第一次交纳租金时间起；本合同中“门厅”系指甲方所有的拉萨市扎基路9号区农牧工商出租门面房24-28号，目前尚由第三人郑文清承租，租赁期限截止2012年1月10日，甲方向乙方出具《授权委托书》，由乙方协助甲方收回该房屋，相关风险及费用由甲方自行承担”。该合同还约定了其他内容。合同签订后，西藏永源酒店取得了租赁房屋，并将租赁房屋经营成汉庭酒店。2013年2月1日，西藏永源酒店向刘瑞华交纳了酒店门厅从2012年12月1日至2013年3月30日期间的房租18600元。2013年9月4日，西藏永源酒店向刘瑞华交纳了酒店门厅从2013年4月1日至2013年12月30日的房租41850元。2014年，刘瑞华通知西藏永源酒店按60元∕平方米的标准交付门厅部分的租金，但西藏永源酒店并未按60元∕平方米向刘瑞华交纳。2014年8月29日，西藏永源酒店与与刘瑞华在汉庭酒店内因停水发生争执。2014年8月31日，西藏法鉴律师事务所律师刘业富以刘瑞华委托人的名义通过邮政特快专递向西藏永源酒店法定代表人徐舰艇发出律师函，上载明：“自2014年1月1日起与本合同所涉标的物相邻处的租金标准均由之前的38元∕平方米涨至60元∕平方米。根据上述约定，截止2014年8月31日，贵公司拖欠委托人租金达58736.84元，因此而产生的违约金达285361.05元。请贵公司在接函后一日内主动向委托人交清已拖欠的房租58736.84元，并及时交付2014年9月1日以后的租金，以免再次出现拖欠租金的情形；如贵公司没有认真履行函告事项，委托人将视事件的发展态势适时解除《房屋租赁合同》并向贵公司索赔，由此产生的相关费用（诉讼费、律师费等）将由贵公司全部承担。”西藏永源酒店法定代表人徐舰艇于2014年9月1日收到该邮件。另在本案一审庭审中，刘瑞华提出对本案涉及的门面房进行市场租金评估申请，一审法院依法予以同意，并查找了相应的评估机构，在组织双方确定评估机构之前，刘瑞华明确表示不愿意支付评估费用，一审法院依法视为其自愿撤回评估申请。
一审法院判决认为，刘瑞华与西藏永源酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。房屋租赁合同中约定1楼门厅超过32平方米的部分按市场价进行计算，双方在履行合同中对此产生争议，市场价格如何确定应是本案争议焦点之一。关于市场价格，刘瑞华提出应按照其在该处的门面房对外出租的价格进行确定，西藏永源酒店提出应按照周边其余租户的租金（不包含刘瑞华对外出租的房屋）价格进行确定。关于刘瑞华提出的方案，因刘瑞华本身作为房屋出租人，有权对自己的房屋进行定价，以自身对租赁房屋的定价来确定本案争议的酒店门厅的市场租赁价格，显然不合理，该定价无法代表市场价格。关于西藏永源公司提出的方案，因周边房屋与本案诉争房屋存在位置差异，且周边房屋与本案诉争房屋并不属于同一幢建筑，周边房屋与本案诉争房屋本身存在相应的差异，周边房屋的定价不能代表本案诉争的酒店门厅的市场租赁价格。关于能否比照刘瑞华和西藏永源酒店提供的标准直接核算市场租赁价格的问题。一审法院认为，对外租赁行为本身就是市场行为，出租人如何定价也属当事人的意思自治，市场价格的确定也并无相应法律依据，在双方无法针对市场价格的确定依据达成一致意见的情况下，由法院直接干涉市场行为并不妥当，一审法院无法确认该门厅的市场租赁价格。西藏永源酒店自2014年1月1日开始未向刘瑞华支付酒店门厅超出面积部分的租金，西藏永源酒店与刘瑞华关于该未付租金的行为的说法不一。是否构成违约也属本案的关键，一审法院确认未付租金行为是否构成违约为本案的争议焦点之一。按照双方合同约定，租赁价格是按市场价格确定，并非由刘瑞华一人确定。刘瑞华提出自2014年1月1日开始租金上涨至60元∕平方米，在原先38元∕平方米的基础上上涨了57.9%。西藏永源酒店在与刘瑞华协商未果情况下不交租金，应属于合理行为，本身也并不存在违约的主观恶意，一审法院认定西藏永源酒店从2014年1月1日开始未交租金的行为不属于违约行为。刘瑞华以此主张西藏永源酒店存在违约而要求解除门厅部分租赁关系的诉讼请求，无相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。因租赁关系未解除，一审法院对刘瑞华要求返还租赁房屋的诉讼请求也不予支持。对于西藏永源酒店要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院予以支持。因租金标准无法确定，刘瑞华主张西藏永源酒店按照60元∕平方米支付租金68527.2的诉讼请求，无相应的事实依据，一审法院依法不予支持。因拖欠租金的违约行为不存在，故一审法院对刘瑞华要求西藏永源酒店支付违约金20558.16元的诉讼请求不予支持。因西藏永源酒店的举证无法证明市场价格，一审法院对西藏永源酒店要求刘瑞华以市场价41.04元∕平方米向其收取门厅租金的诉讼请求也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘瑞华继续履行与西藏永源酒店于2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回刘瑞华的全部诉讼请求；三、驳回西藏永源酒店的其他反诉请求。
刘瑞华不服一审判决，向本院提出上诉。一、请求撤销（2014）城民二初字第333号民事判决，依法改判，支持刘瑞华一审中的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由西藏永源酒店承担。其理由如下：一、一审法院以“法院直接干涉市场行为不妥当”为由，未彻底解决本案争议，反而致使刘瑞华的权利持续受到损害。二、一审判决未适用《中华人民共和国合同法》第六十一条，一审中刘瑞华提供了涉案门厅同一位置、同一房屋质量、同一房屋形态，且获得合同相对方明确同意现实实践的租金标准，但一审法院未采纳刘瑞华的交易习惯主张。三、一审法院认定西藏永源酒店未交纳租金的行为不属于违约行为显失公平。在本案中双方签订合同之后，西藏永源酒店确实履行了2013年的租金支付义务，且对此租金支付方式双方均以承认。基于此背景，西藏永源酒店应当将2014年的租金起码应按照2013年的标准进行履行，且双方之间的租金交付一直是银行转账方式完成，不存在刘瑞华不接受租金的情况。
西藏永源酒店辩称：一、一审判决正确，应予以维持。二、刘瑞华未提供西藏永源酒店拒付租金涨至60元∕平方米的证据。三、本案应按原合同38元／平方米履行，应驳回刘瑞华的诉讼请求。四、本案涉及的市场价格是多少的举证责任在于刘瑞华。五、西藏永源公司欠付的租金是刘瑞华拒收导致的。
在二审举证期限内，刘瑞华提交了第三人的房屋租赁合同复印件一份，证明刘瑞华与西藏永源酒店签订合同中38元／平方米就是当时的市场价。
西藏永源酒店对上述证据的质证意见为：该证据不属于二审中新证据，对该合同的真实性、合法性、关联性均不认可。
二审举证期限内，西藏永源酒店未提交新证据。
本院补充查明，2012年4月11日，刘瑞华（合同甲方）与西藏永源酒店（合同乙方）签订的《房屋租赁合同》第三条第二款约定：“甲（刘瑞华）、乙方（西藏永源酒店）双方约定年租金第一年、第二年均为800000元（人民币），第一年、第二年租金每半年交纳一次，时间为：合同签订时交纳半年租金。从第三年（2014年）初开始，租金每两年在上年基础上递增8%。”
另查明，西藏永源酒店从2014年1月1日至今未向刘瑞华支付房租；双方争议的门厅面积超出部分为122.37平方米。
再查明，本院向西藏永源酒店董事长徐舰艇确认，与其签订房屋租赁合同的“刘芮华”与身份证上显示的“刘瑞华”属于同一人。故本院为不增加当事人诉累，在二审中将上诉人刘芮华直接更改为刘瑞华。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
以上事实有房屋租赁合同、收据、询问笔录、律师函、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，涉案的房屋租赁合同未违反法律、法规的禁止性规定，一审法院认定合同有效正确，本院予以确认。根据本案当事人上诉和答辩要点，经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》与门厅面积超出部分的关系；二、门厅面积超出部分市场价的认定及欠付租金的数额；三、西藏永源酒店是否存在违约，涉案合同是否解除。
关于涉案《房屋租赁合同》与门厅面积超出部分的关系。西藏永源酒店认为因涉案合同第七条的特别约定，门厅面积超出部分不属于涉案《房屋租赁合同》，门厅面积超出部分应为单独的不定期租赁合同。刘瑞华认为因涉案合同第七条的特别约定，对门厅面积超出部分是附条件的合同，门厅面积超出部分受涉案《房屋租赁合同》约束。本院认为，涉案《房屋租赁合同》标的中包括门厅面积超出部分，只是门厅面积超出部分交付给西藏永源酒店的时间迟于涉案房屋租赁合同的时间，双方通过合同第七条特别约定对此已达成一致意见，故门厅面积超出部分应属于涉案《房屋租赁合同》的一部分。对西藏永源酒店认为门厅面积超出部分为不定期合同的意见，本院不予采纳。
关于门厅面积超出部分市场价的认定及欠付租金的数额问题。本院认为，刘瑞华作为主张门厅面积超出部分应按市场价的一方，对合同中约定的市场价负有举证责任。一审中因刘瑞华不愿支付评估费而未能对合同中的市场价进行专业的评估。二审法院针对合同中约定的“门厅面积超出部分按市场价”进行了多次释明和调解，双方无法达成调解方案。本院通过实地查看，门厅超出部分面积为西藏永源酒店大厅的一部分，无法将门厅面积超出部分与酒店其他租赁房屋分割开，且双方签订的《房屋租赁合同》的截止期为2023年12月18日。综合考虑，为使当事人不产生诉累，依据公平原则，本院对双方争议的门厅面积超出部分市场价参照适用合同对租金上涨的约定即“每两年在上年基础上递增8%。”方法计算。故刘瑞华主张的门厅面积超出部分每月应为5022元即122.37平方米×38元／平方米×（1+8%）≈5022元。2014年1月1日起至2014年10月10日（起诉日）共10个月9天。故西藏永源酒店应向刘瑞华支付房租51727元（即5022元×10+5022元÷30天×9天=51727元。）
关于西藏永源酒店欠付租金的行为是否违约及涉案合同是否解除的问题。依据查明的事实，刘瑞华从2012年12月1日至2013年12月30日，对门厅面积超出部分均以38元／平方米收取租金。从2014年1月1日开始，刘瑞华提出对门厅面积超出部分以60元／平方米收取租金。西藏永源酒店对此有异议，双方未能协商一致，导致西藏永源酒店未付2014年1月1日以来的租金。本院认为，引起本案争议的原因是双方对合同中约定的“门厅面积超出部分按市场价”对其中市场价的确定意见不一致，导致西藏永源酒店自2014年1月1日起未向刘瑞华支付租金。西藏永源酒店对欠付的租金没有主观拖欠的故意。故西藏永源酒店欠付刘瑞华租金的行为不应认定为违约。刘瑞华以西藏永源酒店欠付租金为由要求解除合同，因欠付租金的行为不构成违约且双方合同中没有欠付租金解除合同的约定，故刘瑞华要求解除涉案房屋租赁合同没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持（2014）城民二初字第333号民事判决的第一、三项即刘瑞华应继续履行与西藏永源酒店管理有限公司于2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》；驳回西藏永源酒店管理有限公司的其他反诉请求。
二、撤销（2014）城民二初字第333号民事判决的第二项即驳回刘瑞华的全部诉讼请求。
三、西藏永源酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘瑞华支付房租51727元。
四、驳回刘瑞华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2027.13元（刘瑞华已预交），由西藏永源酒店管理有限公司承担1177元；由刘瑞华承担850.13元。
二审案件受理费2027.13元（刘瑞华已预交），由西藏永源酒店管理有限公司承担1177元；由刘瑞华承担850.13元。
本判决为终审判决。
审判长 索朗多吉
审判员 格 珠
审判员 李 静
二〇一五年八月二十二日
书记员 彭 美 玉