辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终431号
上诉人（原审原告）：李振忠，男，1959年5月1日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：李永霞，辽宁凯临律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丁志生，男，1978年6月17日出生，汉族，住址：沈阳市苏家屯区。
委托代理人：王铁楠，辽宁金阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳红宇房地产开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区。
法定代表人：于世友，该公司董事长。
委托代理人：邵银珏，男，1954年7月23日出生，汉族，该公司工作人员，住址：沈阳市皇姑区。
上诉人李振忠与被上诉人丁志生、被上诉人沈阳红宇房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第05130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法由审判员刘光宇担任审判长，与审判员丁玉红、代理审判员王骞组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人李振忠及其委托代理人李永霞、被上诉人丁志生委托代理人王铁楠、被上诉人沈阳红宇房地产开发有限公司委托代理人邵银珏，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李振忠原审诉称，原告与被告沈阳红宇房地产开发有限公司欠款纠纷一案已作出生效判决并进入执行阶段。因被告丁志生提出案外人执行异议，现已中止对位于沈阳市苏家屯区乔松路36号楼3门房产的执行程序。现原告根据相关法律规定认为，被告丁志生对上述房产没有任何权利，故原告请求法院判令被告对沈阳市苏家屯区乔松路36号楼3门房产许可执行，诉讼费用由被告承担。
丁志生原审辩称，我已于2010年6月21日支付了全部购房款，并在当日办理了入住手续，领取了钥匙，实际占有了房屋。因此涉案房屋保全前已经由我实际控制并支配该房屋。涉案房屋没有备案及过户系被告沈阳红宇房地产开发有限公司造成的，我方并无过错，请求法院驳回原告诉请。
沈阳红宇房地产开发有限公司原审辩称：我公司当时在卖房子的时候未备案是因为当时销售许可证没有下来不能备案，是我们公司造成的。与被告签订合同的时间是2010年6月21日，2011年9月21日销售许可证才下来。我们已经全部收到了购房款，丁志生总共买了四套相连的房屋，房款已经全部交于我公司，但是现在被执行机关查封了，无法查账。我们给丁志生办理了入住通知单。
原审法院经审理查明，2008年8月5日，本案原告李振忠与本案被告沈阳红宇房地产开发有限公司之间存有借款法律关系。业经原审法院（2010）皇民三初字第726号生效的《民事判决书》判决，责令该案被告沈阳红宇房地产开发有限公司偿还该案原告李振忠借款372，000元及相关利息。在该次案件诉讼审理期间，本案原告李振忠申请诉讼保全，请求查封债务人沈阳红宇房地产开发有限公司名下的坐落于沈阳市苏家屯区乔松路36号3门的房屋产籍。原审法院鉴于原告申请，于2011年5月23日，作出（2010）皇民三初字第726号《民事裁定书》裁定，查封上述房屋。有关市房屋产籍管理部门于当日收到有关的民事裁定。
因本案原告对生效法律文书申请执行，故原审法院执行机关于2014年7月29日，以张贴封条方式对标的物进行现场查封。2014年8月22日，本案被告丁志生以实际购买人为由，作为案外人向原审法院执行机关提出书面异议。经原审法院执行机关于2015年10月19日，作出（2011）皇执字第1520号异1号《执行裁定书》裁定，中止对沈阳市苏家屯区乔松路36号楼3门房产﹤原址乔松路19号楼3门﹥的执行。本案原告在法定期间内向原审法院提出申请执行人执行异议之诉，原审法院于2015年11月5日立案。
原审另查，涉案房屋地址建筑时为苏家屯区乔松路19号楼3门，现为沈阳市苏家屯乔松路36号3门。被告沈阳红宇房地产开发有限公司系开发单位。对该房屋的规划建设，沈阳市规划和国土资源局与于2009年8月26日下发了《建筑工程规划许可证》通知书。在2010年1月12日，沈阳市房产局下发了《商品房预售许可证》。涉案房屋3号门系1号门至10号门之间连体商业房屋的其中一间。对于和3号门相连的1号门2号门4号门的商业房屋，被告开发商已为被告丁志生在市房产局进行合同备案。其中1门备案表中载明，订立时间：2011年5月27日签订时间：2011年5月27日；2号门备案表中载明，订立时间：2011年5月27日，签订时间：2011年5月30日；4号门订立时间：2011年5月27日，签订时间：2011年5月30日。
本案被告丁志生于2014年8月22日，在原审法院执行局提出案外人执行异议申请之后，在异议审查期间，其又于2015年8月6日以原告身份针对涉案房屋，以本案被告开发商为被告在原审法院立案，请求确认与其所签订的商品房预定协议合法有效，且要求将涉案房产判令归本人所有，并要求被告开发商立即办理房证。该案经原审法院（2015）皇民二初字第4227号《民事判决书》判决，确认原告丁志生与被告红宇房地产开发有限公司签订的商品房预定单合法有效。其判决书查明事实的段落内表述，2010年6月21日双方签订《商品房预定单》，当天原告向被告交付房款785，600元，被告向原告开具收据，2010年6月25日原告办理入住，该判决现已生效。本案庭审期间，被告丁志生提供商品房预定单及收款收据、准住通知单，其上述证据的开具时间均为2010年6月21日。
上述事实，有双方陈述、执行听证会笔录、询问笔录、等级查询表、照片、预售许可证、执行民事执行裁定、执行笔录、民事判决书、民事裁定书、建筑工程规划许可证、收款收据、商品房预定单、准住通知书等证据经庭审质证，原审法院在卷佐证。
原审法院认为，通过被告丁志生所提供的相关购房收款收据及准住通知单、商品房预定单，其时间均在2010年6月21日，均系属在原审法院查封之前，其办理备案时有法院查封而未完成备案程序。上述证据能够证明丁志生有支付价款、有效合同、对房屋受领的行为，未办理房屋过户手续非本人责任。据此，被告丁志生的权利应受法律保护。故对于原告的请求原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条一款二项，判决：驳回原告李振忠的诉讼请求。案件受理费2900元，由原告李振忠承担。
宣判后，上诉人李振忠不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定丁志生支付购房款，没有事实及法律依据。首先，丁志生虽然提供了收款收据用以证明支付了全款，但是其并没有提供资金来源的凭证。二、一审法院认为丁志生有有效合同，没有事实依据。预定单与商品房买卖合同是两个概念，预定单内容仅仅起到定金作用，没有商品房买卖合同的主要条款。三、一审法院认定丁志生对涉案房屋领受，没有事实依据。沈阳红宇房地产开发有限公司建设施工许可是2009年8月26日取得，而丁志生称2010年6月办理入住，仅仅6个月的施工期间不符合施工需要的时间。丁志生业未提交其他入住书面材料证明其已经入住，领受房屋与实际占有是两个概念。而且，涉案房屋一直处于查封状态。四、一审法院认定丁志生未办理过户手续非本人责任，没有事实依据。涉案房屋2010年2月就取得房屋预售许可证，而房屋于2011年被查封，如果丁志生购买房屋属实，未及时备案，属于行使权利有过错。五、涉案房屋不是丁志生唯一房产。综上，请求二审法院纠正一审判决错误，发回重审或依法改判许可对苏家屯区乔松路36号3门房产许可执行，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人丁志生答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
被上诉人沈阳红宇房地产开发有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实基本一致。
另查，被上诉人丁志生与被上诉人沈阳红宇房地产开发有限公司签订的《商品房预定单》载明：“本定单签约时收回”。二审庭审过程中，被上诉人丁志生与被上诉人沈阳红宇房地产开发有限公司及案外人张月华各方均承认没有签订商品房买卖合同，本案争议的位于沈阳市苏家屯乔松路36号3门房产尚未办理备案登记。
本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，只有在符合买受人与开发商在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已经支付的价款超过合同约定的总价款的50%的情形下，买受人的权利才能排除执行。被上诉人丁志生与被上诉人沈阳红宇房地产开发有限公司签订的《商品房预定单》载明：“本定单签约时收回”，根据该《商品房预定单》的形式及载明的内容，该《商品房预定单》只能表明被上诉人丁志生与被上诉人沈阳红宇房地产开发有限公司对预定房屋形成一致的意思表示，但不能直接将该《商品房预定单》等同于或定性为商品房买卖合同。二审庭审过程中，被上诉人丁志生与被上诉人沈阳红宇房地产开发有限公司及案外人张月华各方均承认没有签订商品房买卖合同的事实。因被上诉人丁志生与被上诉人沈阳红宇房地产开发有限公司之间未实际签订商品房买卖合同，并结合被上诉人丁志生名下还有其他房产的事实，本院认定被上诉人丁志生在法院查封前并未实际取得沈阳红宇房地产开发有限公司沈阳市苏家屯乔松路36号3门房产的所有权或享有其他法律规定的足以排除强制执行的民事权益。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，本院应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第一款（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第05130号民事判决；
二、准许执行坐落于沈阳市苏家屯乔松路36号3门执行标的。
一审案件受理费人民币2900元，由被上诉人沈阳红宇房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2900元，由被上诉人沈阳红宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘光宇
审 判 员 丁玉红
代理审判员 王 骞
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 唐 娜
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。