吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2939号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周晓玲，女，1978年1月15日生，汉族，住长春市绿园区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：祝一玮，女，2001年11月29日生，满族，住长春市绿园区。
上诉人周晓玲因与被上诉人祝一玮房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院于2018年3月16日作出的（2018）吉0106民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
祝一玮一审诉称：原、被告于2017年2月23日在绿园区万盛理想国5期香郡B14栋3门205室内签订关于此房屋的买卖协议，同时原告将此房屋开发商下发的购房合同及发票交给被告，被告出具收条，按协议之约定被告如期付清第一批首付款后，由于此房屋没有办理产权证，被告自愿给付3万元给原告，委托原告在开发商及产权处作撤销原告的原买卖合同及备案并重新在开发商处把房屋网签至其儿子名下，关于在开发商下更名产生的费用双方已签订补充协议，此协议于2017年3月28日签订，签订后，被告如约支付给原告第二批房款50万元。7月3日开发商处工作人员陪同原告及被告共同到产权处办理了撤销原告的备案合同一事，同时被告自愿将房屋购房合同及发票提供给产权处配合产权处撤销备案用，就此事双方已签订补充协议，其余事项按原房屋买卖合同继续履行。撤销备案产权处需要十个工作日，在产权处系统消档后7月18日开发商通知被告重新网签其儿子名下，根据双方房屋买卖合同第三项第1条约定，在更名前被告必须将第三批房款20万元给付原告，但被告网签前拒绝支付，故迟迟未办网签，直至合同约定期限已过，被告仍以各种理由拒绝支付，被告行为违反补充协议。故诉至法院，请求判令：1.被告按原房屋买卖合同履行给付原告第三批200000元房款义务；2.被告按房屋买卖合同约定支付原告违约金135000元；3.诉讼费由被告负担。
周晓玲一审辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由：被告一直如约付款，充分履行了合同，但由于合同在履行过程中针对于更名一事双方进行了变更，2017年7月5日双方签订了一份书面协议，明确约定：双方同意将合同及发票交还产权处退档办理重新更名至陈洺语名下，被告已经履行了将合同及发票交还产权处退档的义务，但原告并未办理重新更名至陈洺语名下的义务，双方并未对付款时间进行变更，依据房屋买卖合同第三条第一款约定，被告于2017年10月31日前付第三批20万元即可，但原告要求先支付25万元才进行办理房屋的更名事宜，此行为违反了双方的约定，应承担违约责任。关于本案，由于双方对于更名一事进行了变更，双方针对于付款的条件并没有达成一致，应依据主合同的约定，且目前为止合同履行的顺序应为三方即原、被告及开发商签署一份三方协议，明确将属于原告名下的房产更名给被告，并对于房款一事明确说明，不清楚钱如何支付，但原告明确要求必须支付25万元才能带我们见开发商签订合同，我们认为是原告对于房屋买卖合同的变更，但却未与我方协商一致，是原告的违约行为在先，那么依据第4条第2款，原告不得以任何的理由延期更名过户，因原告的原因造成无法更名过户属于原告违约，被告有权要求退还全部房款，房款计息按国家规定同时赔偿被告房款总价的10%作为赔偿，即135000元。目前为止，原告庭审前提供的情况等于现在合同的履行情况又发生了变更，不是被告的原因，被告一直同意完整履行合同，135万元的合同款我们已经支付了110万元，足以证明被告履行合同的一个决心，目前为止，我们没有办法履行合同是因为房屋又回到原告名下，等于原来房屋签订的所有变更和补充又不能履行了，如果原告想要继续履行合同，双方应针对继续履行的付款时间重新达成补充协议，被告是没有过错的，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
周晓玲一审反诉称：双方在履行合同过程中存下以下几种违约情形：1.被反诉人违反合同第二条约定，将窗帘等物品带走，后双方协商彼此不再追究；2.合同第四条约定房屋购买时契税由甲方承担，产权更名所有税费由乙方负担（契税需在交易后2月内由甲方交齐），但被反诉人至今未交纳契税，导致涉案房屋无法更名。根据合同约定，被反诉人不得以任何理由延期更名过户，过户时依据乙方时间，甲方及甲方监护人给配合，因甲方原因及监护人原因造成无法更名过户，属于甲方违约，乙方有权要求退还全部房款，计息按国家规定，同时赔偿乙方房款总价10%作为违约金赔偿；3.由于涉案房屋没有产权证，被反诉人认为流程麻烦，提出变更更名事宜，由其在开发商处撤销原房屋买卖合同备案并重新在开发商处把房屋更名至反诉人儿子名下，并要求反诉人支付3万元更名费。2017年3月28日，双方约定如在2017年10月末办理不了，如数返还3万元更名过户费，后反诉人未办理成功，2017年5月将3万元退还反诉人，反诉人2次催促其缴纳契税但其以各种理由拒绝缴纳契税，7月和反诉人说可以办理更名过户了，又索要3万元，2017年7月3日，双方签署收条，写明更名过户费如办理不了如数返还。2017年7月18日，陈艳娟约反诉人去售楼处签署合同，但要求反诉人支付剩余房款才安排签署，但双方在2017年7月5日约定的是将合同及发票交还产权处退档办理重新更名，此约定中，反诉人已履行自己义务，但办理重新更名至反诉人儿子名下，系被反诉人义务双方并未对付款条件进行变更，被反诉人提出要求反诉人支付剩余全部款项的要求没有任何依据，且关于契税没有缴纳的问题没有协商一致，但被反诉人不理会反诉人建议，说反诉人不懂不明白，因此当日没有签署合同，后双方协商多次未果。反诉人在履行合同过程中，已如约支付110万元，一直积极履行合同，但被反诉人屡屡违约，要求反诉人必须以他的条件为准，现请求法院判令：1.被反诉人依据房屋交付协议、收条的约定退还更名费3万元；2.被反诉人依据房屋买卖合同第四条第二款及第七条第二款支付违约金135000元；3.诉讼费由被反诉人承担。
祝一玮一审辩称：我们作了退档处理后对付款日期没有明确作出协议，但是我们有一个补充协议，上面写了按原合同继续履行执行。按原合同理由也是在房屋更名到陈洺语名下前应将135万元给付到原告祝一玮名下，关于被告周晓玲说的原告要求被告给付25万元的时间，我一直也是要求被告给付20万元，如果7月份能更名过户到被告指定的人名下，10月份再给付20万元不合理，因为合同都转移到被告名下了。我们不存在违约行为。原、被告双方协商重新网签，只有在135万元全部给付给我后，才能更名到被告名下，所以不应向被告支付违约金。关于被告表明退款的问题，我们当时协商的是内部更名，退档后到售楼处进行网签，所以不涉及开发商给我们退款的问题，只是走个手续。
一审法院查明：2017年2月23日，祝一玮与周晓玲签订一份《房屋买卖合同》，祝一玮将其从开发商处购买的长春市绿园区万盛理想国5期香郡B14栋3门205室房屋（商品房买卖合同已备案）出卖给周晓玲，房屋建筑面积134.04㎡，价格1350000元，合同第三条第1项约定：本合签署时首批乙方（周晓玲）付600000元，2017年4月30日前付500000元，2017年10月31日前付200000元……；第4项约定：由于此房屋现无产权证，押款50000元，于甲方（祝一玮）不动产证下发后，配合乙方办理更名后给付。合同还就房屋附加设施、交付、契税承担、费用清查与结算、双方权利义务、违约责任、担保约定等进行了约定。合同签订当日，周晓玲依约交纳了房款600000元。后双方就房屋更名事宜另行商议，先撤销祝一玮与开发商（长春万盛禹实置业有限责任公司）的商品房买卖合同及备案，再由周晓玲与开发商重新签订商品房买卖合同并备案，并由周晓玲交付给祝一玮30000元用于办理更名事宜。2017年3月28日祝一玮将房屋交付给周晓玲，双方签订一份《房屋交付协议》，除确认交付房屋事宜外，还约定继续履行原有房屋买卖协议，双方任何一方不存在违约，更名过户事宜继续办理，如在2017年10月末办理不了，甲方如数返还乙方30000元更名过户费。2017年4月30日周晓玲如约支付给祝一玮第二批房款500000元。2017年7月3日祝一玮的法定代理人、周晓玲及开发商工作人员一同到房地产管理部门办理了撤销购房人为祝一玮的备案商品房买卖合同（未办理房款退还），周晓玲亦配合将房屋购房合同及发票原件提供给房地产管理部门。在将房屋买卖合同重新签至周晓玲儿子名下及备案前，双方因是否给付第三批房款20万元发生争议，致使周晓玲一直未与开发商签订商品房买卖合同及备案。2018年1月28日祝一玮重新就争议房屋与开发商签订了备案商品房买卖合同。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”祝一玮与周晓玲签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行各自义务。周晓玲按约交付了大部分购房款1100000元，祝一玮亦将房屋交付给周晓玲，双方发生争议前均按约定积极履行了各自义务。但在办理与开发商买卖合同备案变更事宜过程中，双方就是否支付第三批房款发生争议，因以更改备案合同方式作为双方当事人房屋买卖更名方式，属双方在原房屋买卖合同之外的约定，对于第三批款项的给付时间，双方未达成一致意见，故双方均不存在违约行为。但至2017年10月31日，按《房屋买卖合同》约定周晓玲应当支付祝一玮第三批房款200000元。周晓玲庭审中主张未支付系行使的不安抗辩权，本院认为，综合周晓玲已实际取得房屋，购买房屋时对房屋未办理产权证是明知的，其一同与祝一玮法定代理人办理撤销备案等实际情况，且其未能提供证据证明祝一玮有合同法第六十八条规定的不安抗辩权行使情形，故其未在2017年10月31日支付第三笔房款200000元行为，不符合行使不安抗辩权的条件，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”祝一玮要求周晓玲给付200000元房款的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本院认为双方《房屋买卖合同》中约定的违约金13500元过高，本院酌情予以调整，为自2017年11月1日起以200000为基数，按年利率24%计算至实际给付之日止。关于周晓玲反诉祝一玮退还更名费30000元的主张，因属双方当事人的委托合同纠纷，与本案不属同一案由，周晓玲可另行主张。关于周晓玲主张祝一玮要求其提前交纳第三笔房款系违约行为，本院认为，依房屋买卖合同约定，交纳房款系周晓玲的合同义务，而非祝一玮的合同义务，周晓玲当时明确拒绝缴纳该笔款项，双方就第三批款项的给付时间，未达成一致意见，而非任何一方构成违约行为。至本案开庭时，按更名备案合同方式办理过户已无法实现，双方应本着相互信任、诚信的态度按原房屋买卖合同继续履行。关于契税问题，该费用应在房产办理更名过户时由税收管理部门收取，周晓玲主张祝一玮存在违约行为，但未提供相应证据，且庭审中祝一玮对契税由其负担无异议，故对周晓玲该主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周晓玲于本判决生效后立即支付原告（反诉被告）祝一玮第三批房款200000元及相应违约金（以200000元为基数，自2017年11月1日起按年利率24%计算至实际给付之日止）；二、驳回原告（反诉被告）祝一玮的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周晓玲的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6335元，由原告祝一玮承担2213元，被告周晓玲承担4122元；反诉费3000元，由反诉原告周晓玲承担。
周晓玲上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判被上诉人退还3万元更名费用，被上诉人支付违约金13.5万元；判令被上诉人支付律师费1万元，并承担诉讼费用。主要理由：1.一审认定事实错误，判决结果不公。首先，在合同履行过程中，双方对更名一事于2017年7月5日签订书面协议，明确约定双方同意将合同及发票交还产权处退档办理重新更名至陈洺语名下，但被上诉人未履行重新更名的义务，属于违约行为之一；其次，按照《房屋买卖合同》第三条第一项约定，第三批付款为20万元，但被上诉人要求支付25万元才进行更名，此系违约行为之一；第三，被上诉人违反《房屋买卖合同》第四条约定，即契税由被上诉人负担，需在交易后2月内交齐，但被上诉人一直未缴纳，此系违约行为之三。一审认为交纳房款系上诉人的合同义务，被上诉人不存在违约，那么同理，交纳契税是被上诉人的义务，其应当在2月内交纳，不需上诉人催促，且其未交纳是事实，无需上诉人举证。因此被上诉人存在未在2月内交纳契税、要求支付全部房款、不得以任何理由延期更名过户，实际直到今日更名过户未完成等违约行为，被上诉人应当支付房款10%的违约金。2.一审认为上诉人要求退还3万元更名费用不属于反诉没有法律依据。更名费用的产生基于《房屋买卖合同》明确约定的更名义务，双方也对此进行了变更并约定了费用，被上诉人在2017年10月末未办理更名过户，应当如数返还上诉人更名费用。一审认定双方系委托合同纠纷错误。3.一审证据运用存在瑕疵。上诉人提交了2017年7月5日双方签字的说明证据，与被上诉人提交的该份证据明显不同，其中有部分为后增加内容，系伪造证据，上诉人在一审中已经提出异议，但一审法院未予说明，程序违法。
祝一玮经法庭传票传唤后未到庭参加二审庭审，亦未提交书面答辩意见。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：祝一玮与周晓玲于2017年2月23日签订的《房屋买卖合同》虽然约定周晓玲应于2017年10月31日前支付第三批购房款20万元，但因双方已于2017年7月3日协商变更了合同履行方式且未能达成一致意思表示（祝一玮要求周晓玲在合同更名前支付全部剩余房款25万元，而周晓玲要求祝一玮先办理合同更名，其后支付剩余房款），不宜认定周晓玲构成合同违约。在双方对于更名及付款方式协商未果的情况下，周晓玲虽然未向祝一玮及时支付剩余购房款25万元，但系因祝一玮未及时将合同再更回自己名下而使周晓玲产生不安抗辩的结果，祝一玮虽然于2018年1月28日将合同更回自己名下，但并无证据证明已及时通知周晓玲，亦不宜认定周晓玲构成合同违约，故一审认定周晓玲构成合同违约并判其按照年利率24%标准给付祝一玮违约金不当，应予纠正。周晓玲虽然主张祝一玮未依合同约定交纳契税、未及时办理更名手续构成违约，但此系双方协商变更合同履行方式所致，不应认定祝一玮构成合同违约，故周晓玲要求祝一玮承担合同总价款10%的违约金亦缺乏事实依据，本院不予支持。周晓玲依双方约定给付祝一玮3万元的合同更名费用系基于委托关系产生，与本案房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，一审释明其另案解决并无不当，周晓玲上诉主张祝一玮返还3万元更名费用本院亦不予审理。至于周晓玲主张祝一玮支付的律师费因缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决对部分案件事实认定不当，依法应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款（四）项、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（一）项、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初84号民事判决第三项；
二、撤销长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初84号民事判决第二项；
三、变更长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初84号民事判决第一项为：上诉人周晓玲于本判决生效后立即给付被上诉人祝一玮第三批房款人民币200000.00元；
四、驳回被上诉人祝一玮其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费、反诉费，共计13135.00元，由上诉人周晓玲负担9943.00元，被上诉人祝一玮负担3192.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 林星辰