江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张金民初字第00029号
原告李靖清。
原告沈天西。
上述两原告委托代理人李金良。
被告张洪才。
被告朱秀琴。
上述两被告的共同委托代理人黄志良。
被告陆震。
被告黄兰娣。
委托代理人陆震，系黄兰娣丈夫，自然情况同被告陆震。
被告秦杰。
被告赵迎。
委托代理人秦杰，系赵迎丈夫，自然情况同被告秦杰。
原告李靖清、沈天西诉被告张洪才、朱秀琴、陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法由审判员唐奇英独任审判，于2015年3月9日公开开庭进行了审理，原告李靖清、沈天西及两人的委托代理人李金良，被告朱秀琴，被告陆震、被告黄兰娣的委托代理人陆震，被告秦杰、被告赵迎的委托代理人秦杰到庭参加诉讼，被告张洪才经本院传票传唤无正当理由未到庭。后依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理，原告李靖清、沈天西及两人的委托代理人李金良，被告朱秀琴及被告张洪才、朱秀琴两人的委托代理人黄志良，被告陆震、被告黄兰娣的委托代理人陆震，被告秦杰、被告赵迎的委托代理人秦杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李靖清、沈天西诉称：2002年10月原告与被告张洪才、朱秀琴口头商定，约定由被告张洪才、朱秀琴将拆迁安置所得的位于金港镇中港新村3幢305室（门牌号为××室）及28#车库的房屋转让给原告，2002年10月13日原告支付给被告张洪才、朱秀琴购房定金8000元。2002年12月10日原告李靖清和被告张洪才签订房屋转让协议1份，约定转让价款为128000元，协议中注明：2002年10月13日付定金8000元，2003年1月1日付房屋转让款60000元，支付该款后两原告可入住该房，办理土地证、产权证后付清余款。2002年12月10日原告支付了被告张洪才60000元。随后原告对该房装修后一直居住至今。2014年5月9日原告得知被告张洪才办理了该房的房产证、土地证后要求其办理过户手续，但被告张洪才不予理睬。原告遂于2014年8月诉讼来院要求被告张洪才、朱秀琴办理过户，诉讼中原告得知被告张洪才、朱秀琴于2014年8月15日将该房又以290000元卖给了被告陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎，并办理了过户手续。原告认为，原告和被告张洪才、朱秀琴间的房屋转让协议系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效。而被告张洪才、朱秀琴在原告要求其履行合同义务的情况下又将该房以背离市场行情的价格卖给被告陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎，且被告陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎购房时不查看房屋现状等反常行为表明，六被告间的买卖系恶意串通故意损害原告利益的行为，违反了法律规定，应属无效。为此请求法院确认六被告之间签订的房屋买卖无效，并由六被告承担诉讼费。
被告张洪才、朱秀琴辩称：对原告所诉没有异议，希望法院能够尽量调解，如调解不成，请求依法判决。
被告陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎辩称：我们和被告张洪才、朱秀琴从前并不认识，更不是亲戚朋友，是通过中介介绍认识。该房屋出售给我们时的价格是经过房管所、物价局认定的，我们购买时已对该房产的地段、楼层、套型等作了充分了解，当时该房并无他项权和限制权利信息，在经过房产交易中心登记、网签、公示的过程中，原告并没有提出异议，整个交易过程是符合法定程序的，所以我们对该房屋享有合法的所有权。原告和被告张洪才的买卖合同没有办理过户登记，意味着原告尚未取得所有权，而仅仅享有对张洪才的债权，该债权不能对抗第三人。原告的合同无法履行，可要求被告张洪才赔偿经济损失，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：李靖清和沈天西、张洪才和朱秀琴、陆震和黄兰娣、秦杰和赵迎分别系夫妻关系。2002年10月李靖清与张洪才口头商定，约定由张洪才将拆迁安置所得的位于金港镇中港新村3幢305室（门牌号为××室）及28#车库的房屋转让给李靖清，2002年10月13日李靖清支付给张洪才购房定金8000元，并由张洪才出具收条1份给李靖清，该收条内容为：“现有张家港市港区镇中港新村张洪才中套房子××室卖给张家港市德积镇军民村捌队李靖清，合计人民币壹拾贰万捌仟元正（128000）正。现收定金捌仟元正（8000元正）。房产证过费由张洪才承担，包括车库在内”。2002年12月10日张洪才作为甲方和李靖清作为乙方签订《房屋转让协议》1份，约定：1、甲方将安置的中套房中港新村3栋3单元××号计105平方米及车库转让给乙方，总价壹拾贰万捌仟元整。2、乙方于2002年10月13日付给甲方定金捌仟元整，再于2003年元月1号付给甲方现金陆万元，即可搬入新房居住、装修，剩余陆万元待甲方为乙方办好土地使用证及房产证后一并付清（办理房产证及转让相关费用均由甲方承担）。3、乙方住进新房后，若因甲方与村或建管所之间有经济纠纷，由甲方负责处理，与乙方无关。4、本协议自甲、乙双方签字后生效，如有一方违约则应支付另一方违约金伍万元整，此协议待双方拿到房产证及土地使用证后，自动失效。协议签订当日，李靖清支付了张洪才购房款60000元，并由张洪才出具收条1份。随后李靖清、沈天西对该房装修后一直居住至今，并交纳了相应的水电费。2014年5月9日李靖清得知张洪才办理了该房的房产证、土地证后，多次要求张洪才办理相关过户手续未果，又分别于2014年5月31日和6月3日两次邮寄通知给张洪才，要求其办理过户手续，但张洪才不予理睬。李靖清遂于2014年8月28日诉讼来院要求张洪才、朱秀琴办理过户，诉讼中李靖清、沈天西得知张洪才、朱秀琴于2014年8月13日将该房又以290000元卖给了陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎，并于2014年8月15日办理了过户手续。后李靖清、沈天西撤回起诉，并于2014年12月24日重新起诉，要求确认六被告的房屋买卖无效。
另查明，陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎于2014年8月6日向张洪才、朱秀琴购买上述讼争房屋，约定购房总价为290000元，当日陆震支付定金55000元，由张洪才出具收条1份，内容为：“今收到陆震购中港新村3幢305室和28#自行车库，定金伍万伍仟元整，总价贰拾玖万元整”。双方在买卖上述房屋时，陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎从未到该房屋内去实地看过，双方经中介机构介绍交易，为此被告陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎支付中介费5800元。双方于2014年8月13日签订了1份《存量房买卖契约》，在该契约中对房屋价款支付方式约定：2014年8月13日前首付50000元，其余房款240000元贷款后于2014年10月13日前付清；对房屋交付约定：出卖方应当于2014年10月13日前腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收。在2014年8月15日双方办理完毕房产证的过户手续，8月18日又办理完毕土地证的过户手续，陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎为此支付了相关的过户费用共计28340元，对上述房屋，房产证和土地证中注明了陆震、黄兰娣占90%，秦杰、赵迎占10%。2014年9月12日陆震又支付给张洪才购房款10000元，张洪才出具了收条1份给陆震。随后，陆震重新办理了水电缴费卡，但至今从未缴纳过水电费。对于剩余房款，陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎至今也未支付给张洪才、朱秀琴。
以上事实，有张洪才出具给李靖清的《收条》、李靖清和张洪才签订的《房屋转让协议》、李靖清缴纳的水电费票据、李靖清寄给张洪才的《通知》、张洪才出具给陆震的《收条》、张洪才和朱秀琴与陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎签订的《存量房买卖契约》、陆震、秦杰支付的过户费用及中介费票据、房产证、土地证、户名为陆震的水电缴费卡及庭审笔录等予以佐证。
审理中，因双方意见不一，故调解未成。
本院认为，原告和被告张洪才签订的《房屋转让协议》系双方真实意思的表示，内容合法有效，依法应受保护。被告张洪才、朱秀琴和被告陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎签订的《存量房买卖契约》的内容虽然不违反法律规定，但双方在交易过程中的交易行为有违常规，存在一系列不合常理的因素。被告张洪才、朱秀琴明知已将讼争房屋卖给了原告，又故意将此房卖给被告陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎，主观恶意非常明显。而被告陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎既未到现场去实地看房，且房屋价格明显低于市场价格，同时绝大部分的房款至今尚未付清，房屋也未实际交付使用，再者还是四人共有，由此可以推定六被告间恶意串通，其买卖行为明显损害了第三人即原告的利益，故六被告间的买卖行为应认定无效。对于原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告张洪才、朱秀琴与被告陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎之间就位于张家港市金港镇中港新村3幢305室（原编号为205室）及28#车库的房屋买卖无效。
案件受理费2860元，由被告张洪才、朱秀琴、陆震、黄兰娣、秦杰、赵迎负担。此款原告已预交，本院不再退还，由被告于判决生效后10日内直接给付原告。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费2860元。苏州市中级人民法院开户行：苏州市农业银行工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 唐奇英
人民陪审员 黄栋成
人民陪审员 刘国萃
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 包 宏