河北省馆陶县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0433民初480号
原告（执行案外人）：房春记，男，1965年1月22日出生，汉族，馆陶县人，住馆陶县。
被告（申请执行人）：董献珂，男，1980年6月20日出生，汉族，住馆陶县。
委托诉讼代理人：张鑫海，河北联想律师事务所律师。
第三人（被执行人）：牛朝东，男，1967年3月5日出生，汉族，教师，住馆陶县。
原告房春记与被告董献珂、第三人牛朝东执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房春记、被告董献珂及委托诉讼代理人张鑫海、第三人牛朝东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告房春记向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告房春记与第三人牛朝东签订的商品房买卖协议合法有效，馆陶县温泉花园××楼××单元××西户的房产归原告所有。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年3月23日，原告房春记与第三人牛朝东签订了商品房买卖协议，约定第三人将位于馆陶县温泉花园××楼××单元××西户的房产以17万元的价格出售给原告，原告先付7万元，剩余房贷款10万元由原告每月偿还，贷款还清后第三人办理房产过户手续。协议签订后，原告分五次向第三人支付房款7万元，并于每月底向第三人牛朝东在工商银行的存折中存款800元用于偿还房贷。第三人将该房产交付原告使用，原告于2008年8月份装修后，一直居住至今。2016年6月24日，原告归还房贷款时，得知该房产被法院查封，后向法院提出执行异议被驳回。为此，提起执行异议之诉，要求确认房屋的所有权。诉讼过程中，原告要求解除对馆陶县温泉花园××楼××单元××西户房产的查封。
被告董献珂辩称，原告与第三人之间的买卖关系不真实，即使第三人已经将房产交付原告使用，但原告未支付全部价款，也未办理过户手续，故应当驳回原告的诉讼请求。
第三人牛朝东称，其已经于2008年将该房产出售给了原告，并实际交付给原告使用，也收到了原告支付的首付款7万元，剩余贷款一直由原告偿还，因贷款尚未还清，所以一直未办理过户手续。
当事人围绕本案争议焦点：原告是否享有馆陶县温泉花园××楼××单元××西户房产的所有权及是否享有足以排除强制执行的民事权益进行了举证和质证。原告为支持其诉讼主张向法庭提交了证据。经庭审质证，被告及第三人对原告提交的没有争议的证据予以确认。原告提交了其与牛朝东签订的商品房买卖协议书和牛朝东出具的收到条，被告提出原告与第三人恶意串通事后所签，但未提交证据予以证实，故本院对该证据予以确认。原告还提交的牛朝东在工商银行归还房贷的存折复印件及还款流水，证明该房贷款由原告每月月底还款800元，被告不予认可，但第三人和原告的转账流水可以证明由原告实际偿还该房屋的银行贷款。原告还提交了馆陶县温泉花园物业公司出具的证明、购电记录查询报表及耿玉文、韩朝军、李浩群及吴金合的证言，被告提出该小区自2008至今并非同一家物业公司，而现在的物业公司也不能证明原告一直在该小区居住，且证人均未出庭作证，其证言不能作为证据使用，但对其质证意见未提交相关的证据证实。原告提交证据及证人证言相互印证，形成有效的证据链，能够证明原告在该房产居住，故本院予以确认。
经审理查明，2008年3月23日，原告房春记与第三人牛朝东签订了商品房买卖协议，约定第三人将位于馆陶县温泉花园××楼××单元××西户的房产以17万元的价格出售给原告，原告先付7万元，剩余房贷款10万元由原告每月偿还，贷款还清后第三人办理房产过户手续。协议签订后，原告给付第三人牛朝东房款5000元，后于2008年7月3日前分四次给付第三人房款65000元，共计支付房款70000元。并于每月底向第三人牛朝东在工商银行的存折中存款800元用于偿还房贷。第三人将该房产收据两张、维修基金收据、房产手续费、2008年10月-2009年9月的物业费收据及房产证交付给原告房春记，原告于2008年8月份装修后，居住至今。
另查明，本院在审理董献珂与牛朝东民间借贷纠纷一案中，于2015年3月6日作出（2015）馆民初字第332号民事裁定书，将登记在牛朝东名下位于馆陶县温泉花园××楼××单元××西户的房产查封。2016年7月14日，原告房春记对该房产提出书面异议，本院受理后于2016年7月26日作出（2016）冀0433执异7号执行裁定书，裁定驳回异议人房春记的异议。后房春记提起执行异议之诉。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案争议焦点问题在于，房春记对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。一，关于房春记对案涉房屋是否享有所有权的问题。房春记主张其从牛朝东处因买卖而受让物权。所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只能在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，案涉房屋一直登记在被执行人牛朝东名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，房春记不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认案涉房屋所有权之诉求，依法不能支持。二、房春记对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的物之物权期待权进行保护，概其原因在于，物权期待权从性质虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案中原告房春记与第三人牛朝东在本院查封之前已签订合法有效的商品房买卖协议，双方存在真实的买卖合同关系。合同签订后，原告按约定向第三人支付了房价款，并按月向银行归还房屋抵押贷款，履行了全部合同义务。房产被查封前，第三人已经将该房产及相关手续交付原告，由原告合法占有并使用该房屋多年。因房屋抵押贷款未全还清，故仍登记在第三人牛朝东的名下，未将所有权变更到原告名下。该房产未办理过户手续，并非因买受人自身的原因所致，故原告对该房产享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：
不得执行登记在第三人牛朝东名下的位于馆陶县温泉花园15号楼1单元5层西户的房产。
案件受理费3700元，由被告董献珂负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 郭晓东
审 判 员 武庆才
人民陪审员 孟祥祥
二〇一七年八月十一日
书 记 员 杨广姣
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。