中华人民共和国安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终816号上诉人（原审被告）：祝涛（ZHUTAO），加拿大公民。上诉人（原审被告）：吴军。被上诉人（原审原告）：安徽信联物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路278号财富广场101-3室，组织机构代码73494014-9。法定代表人：巫自兰，董事长。委托代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。委托代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。上诉人祝涛（ZHUTAO）、吴军因物业服务合同纠纷一案，不服合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民四初字第00014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案理已审理终结。原审经审理查明：祝涛（ZHUTAO）、吴军夫妇系栢景湾小区房屋业主，房屋建筑面积为252.88㎡。2004年1月10日，安徽省邮电物业发展有限责任公司与安徽信联物业管理有限责任公司签订《物业管理委托合同》，委托安徽信联物业管理有限责任公司向座落于合肥市庐阳区沿河路222号（栢景湾小区）的全体业主和物业使用人提供物业服务。委托管理期限自2004年1月起至2009年12月止。2005年7月8日，安徽省邮电物业发展有限责任公司企业名称变更为安徽置地投资有限公司。2009年2月5日，安徽信联物业管理有限责任公司企业名称变更为安徽信联物业服务有限公司。2004年11月8日，祝涛（ZHUTAO）与安徽信联物业管理有限责任公司分别签订了《业主公约》及《前期物业管理服务协议》，委托安徽信联物业管理有限责任公司对栢景湾小区进行前期物业管理服务，约定前期物业管理自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止。物业管理服务内容包括：1、房屋共用部位（包括主体承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间等）的维护和管理；2、房屋共用设施设备（包括共用上下水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明等）及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、保安；5、交通秩序与车辆停放；6、装饰装修管理。信联物业公司依据协议向祝涛（ZHUTAO）、吴军收取物业管理费用，物业管理费每月15日前缴纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.12元；如信联物业公司违反协议，未达到物业管理服务质量目标的，业主有权要求限期改正，逾期未改正给业主造成的损失由信联物业公司承担。业主未按约缴纳费用的，物业公司有权要求补缴，并自逾期之日起每日千分之三交纳违约金，或按业主公司或者委托管理合同的约定进行催交。安徽信联物业服务有限公司对栢景湾小区提供服务至今，祝涛（ZHUTAO）、吴军拖欠2009年1月至2015年6月的物业管理费用未缴纳。安徽信联物业服务有限公司于2012年7月27日、2014年3月13日向祝涛（ZHUTAO）发函催交费用未果，遂诉至原审法院，请求判令：祝涛（ZHUTAO）、吴军立即支付拖欠的物业费22089.6元、滞纳金5496元，合计27585.6元（上述物业费、滞纳金均自2009年1月暂计算至2015年6月）。原审诉讼过程中，安徽信联物业服务有限公司确认诉请为：1、祝涛（ZHUTAO）、吴军立即支付拖欠的物业费22089.6元（自2009年1月暂计算至2015年6月）；2、祝涛（ZHUTAO）、吴军立即支付违约金（自起诉之日起计算至物业费实际付清之日止）。原审另查明，2004年11月8日，祝涛（ZHUTAO）在安徽信联物业服务有限公司业主验楼交接表上签字。2012年安徽省物价局核准涉案住宅小区有电梯住宅综合服务费（小高层）的标准为1.12元／平方米·月。原审法院审理后认为：本案系涉外物业服务合同纠纷，当事人均选择适用中华人民共和国法律审理。安徽信联物业服务有限公司与安徽置地投资有限公司签订的《栢景湾物业管理委托合同》，安徽信联物业服务有限公司与祝涛（ZHUTAO）签订的《业主公约》、《前期物业管理服务协议》，系各方真实意思表示，签订的物业委托管理合同不违反法律规定，为有效合同，该合同对全体小区业主发生法律效力。祝涛（ZHUTAO）、吴军辩称安徽信联物业服务有限公司不具备收取物业费的合法性，因安徽信联物业服务有限公司受托为包括祝涛（ZHUTAO）、吴军在内的业主提供物业服务，双方之间的物业服务合同关系成立，安徽信联物业服务有限公司有权依据《前期物业管理服务协议》的约定收取物业服务费，故对该项抗辩事由，依法不予采信。祝涛（ZHUTAO）、吴军辩称其未缴纳物业费系由于安徽信联物业服务有限公司未尽责任导致房屋被盗、被淹，给其造成损失，祝涛（ZHUTAO）、吴军未能举证证明安徽信联物业服务有限公司就此存在过错，安徽信联物业服务有限公司亦参与楼宇修复，故对该项抗辩事由，亦不予采信。祝涛（ZHUTAO）、吴军辩称房屋交验至今未完成，该项抗辩事由与事实不符，也不予采信。如前所述，安徽信联物业服务有限公司在为栢景湾小区业提供物业服务后，作为该小区的业主应当根据合同约定支付物业服务费。安徽信联物业服务有限公司以经过安徽省物价局核准的收费价格收取物业费，即按1.12元／平方米·月的标准计算祝涛（ZHUTAO）、吴军拖欠的2009年1月至2015年6月的物业费22089.6元，不违反法律规定，应予以支持。由于祝涛（ZHUTAO）、吴军未能及时支付物业服务费，其行为属于违约，应当承担违约责任，安徽信联物业服务有限公司主张的滞纳金属违约金性质。关于违约金，合同约定从逾期交费之日起按每天千分之三计算违约金，该约定标准过高，依据公平原则，酌情自2015年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、祝涛（ZHUTAO）、吴军于判决书生效之日起十日内支付安徽信联物业服务有限公司物业费22089.6元及违约金（以22089.6元为基数，自2015年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回安徽信联物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费490元，由安徽信联物业服务有限公司负担90元，祝涛（ZHUTAO）、吴军负担400元。祝涛（ZHUTAO）不服一审判决上诉称，本人从未与安徽信联物业服务有限公司签订过《物业服务合同》，也没有与安徽置地投资有限公司发生购房合同关系，安徽信联物业服务有限公司不具有诉讼主体资格。本人所购房屋面积为223.68平方米，房屋楼层是四层，不带电梯的房屋，原审按252.88平方米，带电梯小高层的收费标准确定物业费，属事实认定不清，应予纠正。购房合同是本人与安徽邮电物业发展有限公司签订的，因房屋至今未能完全交付，本人不应承担物业费。原物业公司的委托期限至2009年12月已经终止，原物业公司的委托期限终止后，无新的物业公司与本人签署物业管理合同，也没有业主委员会的委托，被上诉人无权向本人收取物业费。本人购房时的安徽邮电物业发展有限公司经改制成为安徽置地投资有限公司，不是直接变更，两个公司无直接关系，改制后的安徽置地投资有限公司只能委托改制后再开发房产的物业，不能对此前的开发房产进行委托。本人所购房屋的房屋初验报告上明确写着一楼阳台大门需要调整，至今没有调整完好，导致家中三次被盗，且居住期间房屋被淹，显然物业公司没有按约提供服务，原审判令支付物业费不当。请求二审法院，依法撤销原判，发回重审。吴军不服一审判决上诉称，本人上诉意见基本同祝涛（ZHUTAO）的上诉，另本人不是房主，也不是合同签订人，不是本案适用的诉讼主体，原审程序错误。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，发回重审。安徽信联物业服务有限公司二审辩称，祝涛（ZHUTAO）与吴军是夫妻关系，涉案房产是他们的夫妻共同财产，拖欠的物业费也应是夫妻共同债务，原审判令两人共同承担物业费有法律依据。物业费的收费面积是按照房产证面积223.66平方米加地下室面积29.22平方米计算的，该收费面积在物业管理服务协议上有明确约定，且根据房产局的查询资料也可以反映地下室的面积，故一审按此标准确定收费面积并无不当。签订物业服务协议的主体安徽信联物业管理有限责任公司已经变更为安徽信联物业发展有限公司，有相关工商变更登记证明，主体资格符合法律规定。上诉人与被上诉人签订的业主公约和服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，原审依据双方间的约定判决正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审期间，祝涛（ZHUTAO）、吴军未提供新证据。安徽信联物业服务有限公司提供一份房屋所有权登记、转让审核表。证明该房屋是两上诉人共同所有，房屋面积是223.66＋29.22平方米。祝涛（ZHUTAO）、吴军质证认为，对于审核表的真实性无异议，但对证明目的有异议，地下室的面积是另外的，不在房产建筑面积范围内，不应收取物业费。本院认为二审期间安徽信联物业服务有限公司提供的证据真实合法，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，祝涛（ZHUTAO）、吴军系本案所涉房屋登记的共有人，在物业服务合同纠纷案件中，其等应共同参与诉讼，吴军以其未在物业服务合同上签名为由，主张其不是业主，不是本案适格诉讼主体的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。针对安徽信联物业服务有限公司的诉讼主体问题，祝涛（ZHUTAO）、吴军上诉称其等《房屋买卖合同》是与安徽邮电物业发展有限公司签订，而《前期物业管理服务协议》是与安徽信联物业管理有限责任公司签订，与安徽信联物业服务有限公司无关，安徽信联物业服务有限公司不具备诉讼主体资格。本院认为，安徽邮电物业发展有限公司经工商登记变更为安徽置地投资有限公司，安徽信联物业管理有限责任公司经工商登记变更为安徽信联物业服务有限公司，至于两公司是通过何种内部股权变动方式最终变更主体名称，是其公司内部行为，对外并不影响其法人资格，也不影响其等民事责任的承担，祝涛（ZHUTAO）、吴军上诉主张安徽信联物业服务有限公司不是本案适格的诉讼主体的理由不能成立，本院亦不予采信。祝涛（ZHUTAO）、吴军共同购买了案涉房产后，已实际入住案涉房屋，且物业服务费也已交至2008年12月，现祝涛（ZHUTAO）、吴军又以房屋存在质量问题为由，主张房屋至今未交付与事实不符，本院对于祝涛（ZHUTAO）、吴军房屋未交付不应承担物业服务费的理由不予采信。对于房屋是否存在质量问题，其应依据其与房产开发公司间签订的房屋买卖合同的相关约定向房产开发企业主张，与物业服务公司无关，不应成为其拒交物业费的理由，故对其等以房屋存在质量问题为由主张不应交纳物业服务费的理由亦不予采信。祝涛（ZHUTAO）与安徽信联物业管理有限责任公司间签订的《业主公约》、《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，原审认定上述公约及协议合法有效正确。吴军作为房产共有人，其虽未在《业主公约》、《前期物业管理服务协议》上签名，因其与祝涛（ZHUTAO）系夫妻关系，且在上述协议签订后，其与祝涛（ZHUTAO）已按协议约定履行数年，应视为其对公约和协议约定的追认，上述协议对吴军亦发生法律效力，祝涛（ZHUTAO）、吴军应共同按照公约和协议的约定履行义务。吴军仅以其未签字为由，主张其不应承担责任的理由不能成立，依法不予采信。祝涛（ZHUTAO）、吴军所购房屋房产证登记建筑面积虽然为223.66平方米，但该房产查询单上显示尚有地下室面积29.22平方米不在登记建筑面积范围内，在双方签订的《前期物业管理服务协议》中，对于建筑面积的表述则为223.66＋29.22平方米，显然签订《前期物业管理服务协议》时，祝涛（ZHUTAO）即应知晓物业收费面积为登记建筑面积＋地下室面积29.22平方米，此后其实际交纳物业费时也是按该标准交纳，现其等又以房产证上登记的建筑面积仅为223.66平方米为由，上诉主张原审确定的收费面积错误无依据，本院依法不予支持。对于案涉物业的收费标准，因该物业是别墅，属特殊类型房屋，依据物业管理收费标准的相关规定，物业费可由物业管理公司与业主在核定的相应等级收费标准的2倍以内协商收费标准，而在双方签订的《前期物业管理服务协议》中双方对于物业收费标准已有明确约定，祝涛（ZHUTAO）、吴军亦是按该标准履行数年，现其等又提出物业收费标准不当，但未提供相应证据证明，本院亦不予采信。另因双方签订的《前期物业管理服务协议》中对于物业管理的起止时间约定为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，祝涛（ZHUTAO）、吴军未能提供证据证明业主委员会已成立，且与物业管理企业另行签订的《物业管理合同》已生效，故对其等提出的安徽信联物业服务有限公司提供物业服务违法，不应收取物业服务费的理由亦不予采信。安徽信联物业服务有限公司在祝涛（ZHUTAO）、吴军居住案涉房产期间，提供了物业服务，祝涛（ZHUTAO）、吴军理应依约交纳相关物业服务费用，祝涛（ZHUTAO）、吴军主张安徽信联物业服务有限公司提供的物业不符合要求。对于房屋雨水倒灌问题，祝涛（ZHUTAO）、吴军未能提供证据证明房屋雨水倒灌是安徽信联物业服务有限公司未能尽物业服务责任所致，且在房屋进水后，祝涛（ZHUTAO）、吴军亦表示物业协助排水，故祝涛（ZHUTAO）、吴军以房屋存在雨水倒灌问题为由主张安徽信联物业服务有限公司提供的物业服务不符合要求的理由不能成立。对于住房被盗事件，祝涛（ZHUTAO）、吴军自称主要是房屋阳台门存在质量问题所致，而阳台门的质量问题与物业公司提供的物业服务无直接关系，不能因此原因而认定物业公司提供的物业服务不符合要求。综上，祝涛（ZHUTAO）、吴军提出的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352元，由祝涛（ZHUTAO）、吴军负担。本判决为终审判决。审判长 项 红审判员 汪 寒审判员 陈 思二〇一六年六月十二日书记员 丁宇琪附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。