广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初25495号
原告（反诉被告）：杨某，女，汉族，1982年6月19日出生，住址天津市河西区。
委托代理人：王偕林，雅尔德曾陈胡（前海）联营律师所律师。
委托代理人：陈树文，广东雅尔德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李某某，男，汉族，1966年9月26日出生，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人：林富良，广东华商律师事务所律师。
第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885。
法定代表人：吴军强。
原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月13日受理后，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司作为第三人参加诉讼。后被告在法定期间内提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月16日将本诉与反诉合并开庭进行了审理。原告的委托代理人王偕林、陈树文，被告的委托代理人林富良到庭参加诉讼。第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为子女教育学位之刚性需求，拟购买被告所持有的位于福田区房屋，在中介方撮合双方交易过程中，双方议定的标的房屋成交总价为1075万元，同时被告已知悉原告所在的家庭已在深圳持有一套房产。根据当时适用的2016年3月25日《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（深府办[2016]12号，下简称“12号文”），原告申请贷款的首付比例为40%，即原告应支付430万作为首付款，剩余部分将通过银行按揭贷款方式支付，因此，原告在衡量首付比例对应金额及自身经济能力后，拟选定的购房付款方式为银行按揭贷款。基于上述共识，双方于2016年9月8日在中介方协助下，就涉案房屋买卖事宜签订了《二手房买卖合同》（编号：1542147）。《二手房买卖合同》签订后，原告在2016年9月8日向被告交付定金50万元，并积极履行调配首付款以及申请银行按揭贷款之手续，但在买卖合同约定的首付款支付期限届满前，深圳市于2016年10月4日出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（下简称“《若干措施》”），其中明确，在原告所在的家庭已在深圳持有一套房产的情况下，如通过银行按揭贷款方式购房的，原告贷款首付比例不得低于70%。由于双方均无法预知的房产限购新政之《若干措施》出台，原告的首付款比例在签约仅一个月的时间内，大幅度上升了30%，增长的金额达到3225000元，增幅之巨大，已经远远超出了原被告双方在《二手房买卖合同》签订时所能预见之情况，也远远超出了原告的经济支付能力，也正因为《若干措施》的出台，导致原告贷款申请无法获得通过，无法与银行就本次购房事宜签署按揭贷款合同。鉴于前述情况，原告已多次与被告沟通，并通过微信及正式发函的方式，告知由于前述情况导致《二手房买卖合同》无法继续履行，非双方原因导致，希望能解除合同并应退还50万元定金，但被告拒绝解约亦拒不退还定金。因此，原告只能向贵院提起诉讼以维护自身合法权益，请求判令：1、解除《二手房买卖合同》；2、被告向原告全额退还定金50万元3、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，一、被告按照合同约定积极履行合同义务，原告却在支付定金后违约拒绝继续履行合同义务。2016年9月8日，原告在第三人的居间下，与被告签订了《二手房买卖合同》（编号：1542147）。合同签订后，被告积极履行了合同义务，按合同约定将房产证原件交予居间方。然而，原告在支付定金后，因房产巿场的行情变化，以各种理由推脱、拒绝履行合同义务，并函发被告明确告知不再履行合同义务。本着诚实信用和依合同履行义务原则，被告于2016年10月20日函告原告，要求继续履行合同，但原告置之不理。为推进合同的履行，被告还于2016年11月15日向原告发函催告履约，限定其在2016年11月30日前完成落实首期款的支付和资金监管等相关工作，并将原告履约情况通报居间方，但原告仍然置之不理。二、原告不具备解除合同并退还定金的法定条件和约定条件，其理由依法依约均不成立。合同签订当日，原告将购房定金500000元通过银行转账的方式支付给被告。但在合同履行过程中，由于房产市场的行情变化，原告以2016年10月4日《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》政策变化导致其首付款比例增加，远远超出签订合同时所能预见的情况和经济支付能力为借口，要求解除合同。原告解除合同的理由依法依约均不能成立。首先，涉案合同属于双方平等自愿、友好协商一致的结果，已依法成立和生效，受法律保护，且在合同履行过程中未出现合同法定解除的条件。其次，合同明确约定了涉案房产交易总价为10750000元，首期款金额以银行贷款承诺函为准，并约定在原告无法取得银行贷款承诺额或银行贷款承诺额不足以支付房款的，应于知道事实后十日内补足应付房款。即，原告在签订合同时就已充分预见和理解其具有无法取得银行贷款承诺额或银行贷款承诺额不足以支付房款的风险，且在出现该风险的情况下原告应于知道事实后十日内补足应付房款。第三，按照《深圳市场利率定价自律机制关于2016年10月4日差别化住房信贷政策的实施细则》第六条第（三）项的相关规定，本次房产交易对于原告来说仍可按2016年10月4日之前的住房信贷政策执行，但原告却不顾被告的善意提醒和履约催告，一意孤行地拒绝履行合同义务。第四，原告要求解除合同并退还定金的理由，亦不符合合同约定的条件。三、原告违法解除合同的行为已构成根本违约，应依法依约承担不利法律后果，其诉讼请求应依法予以全部驳回。综观合同履行过程，被告一直积极履行合同义务，但原告置双方合同约定和法律规定于不顾，拒不履行合同义务，不仅严重违背了诚实信用原则，丧失基本的契约精神，而且违反了法律规定，已构成根本违约，由此造成的不利法律后果依法依约均应由其自身承担。
被告反诉称，2016年9月8日，原告在第三人的居间下，与被告签订了《二手房买卖合同》（编号：1542147），约定被告将位于深圳市福田区的房产（房地产证号码为：)以10750000元的转让成交价出售给原告，原告应于签订合同时支付本次房产交易定金500000元，并应于签署合同之日起55日（含当日）内付清首期款，首期款金额以银行贷款承诺函为准，并应于上述日期届满之日起三日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，被告须无条件配合提交相关文件。原告无法取得银行贷款承诺额或银行贷款承诺额不足以支付房款的，应于知道事实后十日内补足应付房款，首期款交由原告指定银行监管，原告须在前述约定的期限内将需监管的资金存入监管帐户（双方特别约定，做资金监管的日期最后期限为2016年11月1日前)。被告应于签署合同之日起2日内（含当日）将房地产证原件交予居间方。合同签订后，被告积极履行了合同义务，原告也于合同签订当日将本次房产交易定金500000元以银行转账方式向被告支付。然而，因房产市场的行情变化，原告以各种理由推脱、拒绝履行合同义务，并函发被告明确告知不再履行合同义务。本着诚实信用和依合同履行义务原则，被告于2016年10月20日函告原告，要求继续履行合同，并明确告知双方之间的房产交易仍按合同签订时的有关政策要求和条件执行，但原告置之不理。为推进合同的履行，被告还于2016年11月15日向原告发函催告履约，限定其在2016年11月30日前完成落实首期款的支付和资金监管等相关工作，并将被告履约情况通报第三人，但原告仍然置之不理。鉴于原告拒不履行合同义务导致本次交易无法继续的情况，被告按照合同约定和法律规定，于2016年12月8日通知原告解除双方之间的《二手房买卖合同》（编号：1542147），并将相关情况向第三人通报。原告拒绝履行合同义务的行为不仅严重违背了诚实信用原则和合同约定，而且违反了法律规定，已构成根本违约。依据法律规定和合同约定，被告有权解除合同，原告应按照《二手房买卖合同》的约定承担相应的违约责任，立即向被告支付违约金2150000元，并由原告承担交易过程中发生的一切费用。被告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求判令：1、确认解除原告与被告于2016年9月8日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：1542147）2、原告按涉案房产转让成交价的20%向被告支付违约金2150000元；3、原告承担本案全部诉讼费用。
原告答辩称，一、《二手房买卖合同》已于2016年10月19日解除。由于深圳本地房屋限贷限购政策的重大变更，原告应付首付款金额较《二手房买卖合同》签订时大幅上涨，导致原告未能与银行订立按揭贷款合同，该《二手房买卖合同》已无法继续履行，原告有权请求解除合同，该解除通知以律师函的形式于2016年10月19日送达被告，双方合同自该日解除。二、原告不应向被告支付涉案房产转让成交价20%之违约金。1.《二手房买卖合同》无法继续履行的原因不在于原告。《二手房买卖合同》无法继续履行的原因在于深圳本地房屋限购限贷政策在短短半年的时间内进行了调整，且导致答辩人承担的首付金额上涨达300余万元，原告无力承担该首付款，进而无法与银行订立按揭合同，而该情况并不应归责于原告，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉的理解与适用》第二十三条，广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》【粤高法（2012）240号】第11条，《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》第二十条之规定，原告有权要求解除合同，不承担违约责任，并要求被告退还已收取定金。2.原告购房为子女入学刚需，且解除《二手房买卖合同》的原因不是因为市场原因。原告购房的目的是为了给子女做学位安排之刚性需求，并不是出于炒房投资等目的，导致原告解除该合同的原因亦是因为不应归责于原告的政策变更原因，而不是被告所称的市场行情变化，而且被告也未提交任何证据证明涉案房产在本次交易前后有明显的价格波动。且原告亦在与被告的沟通中明确表示了希望延期交易的同时，原告愿意承担市场波动所造成的价格上调，进一步证明了原告解除二手房买卖合同的原因并不是因为市场波动。3.二手房买卖合同的约定为格式化条款，且违约金约定明显过高。二手房买卖合同为中介方提供的统一格式化条款，其中关于补足银行贷款的约定是与现实交易情况脱节的，涉案房屋总价1075万元，如银行完全不批发任何贷款的情况下，作为仅为工薪阶层的原告或者任何一名收入正常的购房者而言，都是不具备自行补足全部购房款的能力的。因此，该条款并不是原告的真实意思表示，原告也无法预见在签约后一个月的时间内其应承担的首付款即会因为政策变动的原因上浮300余万之巨。同时，对于该合同约定的违约责任部分，根据《合同法》第一百一十六条，被告应选择使用违约金或者定金条款，两者不可同时适用，而在被告按照该格式化条款选择了按照涉案房产20%违约金，即向原告主张高达200万元的违约金，该违约金是明显过高的，其没有提供任何证据证明其在本次交易中存在任何损失，因为事实上原告在发现存在不可归责于双方之原因导致合同无法继续履行的情况后，及时向被告进行了磋商并告知解除合同，被告不存在任何损失。且勿论原告不应承担违约金的赔偿责任，即使需要承担相应违约金，该合同约定的过高违约金理应按照合同法司法解释第二十七条，二十九条予以减少。综上，原告有权依法解除《二手房买卖合同》，且不应承担该合同约定的违约金责任，请法院依法驳回被告的全部诉讼请求。
第三人答辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，而第三人与原、被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系。第三人并非本案适格当事人。二、2016年9月8日，在第三人的居间撮合下，原告与被告签订了《二手房买卖合同》，约定被告将深圳市福田区物业出售给原告，并对涉案房屋的交易事宜作了相应的约定。经了解，9月8日，原告将定金500000元通过银行转账方式支付至被告。三、10月18日，原告委托广东雅尔德律师事务所就解除二手房买卖合同并返还定金事宜向被告送达律师函。10月20日，被告就继续履行二手房买卖合同事宜向原告送达函件。11月18日，被告向第三人送达关于《二手房买卖合同》履行情况的通报。在10月4日最新限购限贷政策出台后，第三人一直积极协助原、被告双方就涉案房产交易事宜及合同如何履行的情况进行协商，但原、被告双方一直未能就上述情况达成一致意见，以至于该房屋买卖合同纠纷已到由贵院审判裁决的地步。四、第三人作为居间方，积极撮合原告与被告签订了《二手房买卖合同》，已经促成了合同的成立，全面履行了居间义务，根据《中华人民共和国合同法》第426条规定，第三人有权利向接受服务方主张相应的居间报酬。
经审理查明，2016年9月8日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》约定，原告向被告购买位于深圳市福田区房（下称涉案房产），转让成交价为1075万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金50万元；买方应于签署本合同之日起55日内付清首期款约以银行贷款承诺函为准（如未填写具体金额的，根据银行的贷款额确定），并于前述日期届满之日起三日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料；买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，卖方需无条件配合办理监管手续，否则视为违约；首期款均交由买方指定银行监管；该物业没有设定抵押及其他权利负担；卖方应于签署本合同之日起2日内将房地产证原件交予居间方；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。合同备注约定，资金监管的日期最后期限为2016年11月1日前，卖方承诺学位未占用，如有使用学位合同自动解除并无条件退还定金给买家。
同日，原告向被告转账支付了50万元，被告亦向原告开具了同等金额的定金《收款收据》。
同日，被告将涉案房产的房地产权证书原件交由第三人，第三人开具了《收据》。
2016年10年9日至11日，原告的配偶与被告的配偶通过微信沟通合同履行事宜，原告配偶称其购买涉案房产是为孩子读书，因政策突发的改变，导致贷款首付比例由三成变成了五成，原告无法在短期内备齐首付，遂请求被告延迟合同履行期限。被告的配偶则称其出售涉案房产是为了置换其他房产，其不同意延期履行合同。
2016年10月18日，原告委托广东雅尔德律师事务所向被告寄发《律师函》称，深圳市于2016年10月4日出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》明确，在原告在深圳市已有一套住房的情况下，其通过银行按揭贷款方式购房的，贷款首付比例不得低于70%。该措施出台后，原告的首付比例大幅度上升了30%。基于此，原告依法主张解除买卖合同，被告收到函件后3日内，向原告退还定金50万元。该邮件于次日妥投。
2016年10月20日，被告向原告寄发《关于继续履行<二手房买卖合同>的函》称，原告不具备解除合同的任何合法理由和条件，鉴于此，要求原告继续履行合同，否则，被告将根据合同要求原告支付转让成交价20%的违约金。
2016年11月15日、11月18日，被告向原告寄发《关于继续履行<二手房买卖合同>的催告函》及《关于<二手房买卖合同>履行情况的通报》称，原告未在合同约定的期限即2016年11月1日前办理资金监管，限原告在2016年11月30日前完成落实上述全部工作。
2016年12月9日，被告向原告寄发《关于解除<二手房买卖合同>的通知》称，原告在不具备任何约定或法定解除合同条件的情况下函告被告解除合同，且置被告的寄发的关于催告履行合同的函件于不顾，仍然拒绝履行合同，严重违反了合同约定和相关法律规定，原告已构成根本违约。鉴于此，即日起解除双方于2016年9月8日签订的《二手房买卖合同》。该邮件于2016年12月11日妥投。被告同时将该通报邮寄给了第三人。
原告为证实其无力支付70%的首付款，向本院提交了其2016年度的个人所得税完税证明及公司开具的税前年收入为48万元的《收入证明》予以佐证。被告为证实2016年10月4日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》不影响原告申请按揭贷款向本院提交了其在腾讯网、今日头条、搜狐网上打印的《关于2016年10月4日差别化住房信贷政策的实施细则》予以佐证，原告对该实施细则不予认可。
另查，原告签署涉案合同时其配偶周道名下在深圳市已购买了一套住房，且处于抵押状态。
再查，2016年3月25日，深圳市人民政府发布了《深圳市关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，第三条规定对购房人家庭名下在本市无房，但近两年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房，但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成。
2016年10月4日，深圳市人民政府发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》规定，购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。合同约定的付款方式为按揭贷款，尽管深圳市人民政府于2016年10月4日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》将购买二套住房的首付款比例从四成提高到七成，但涉案合同未明确约定首付款的金额，即双方并未约定涉案房产首付款为四成，且合同亦约定原告无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道后10日内补足应付房款。综上，《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的发布导致原告购买涉案房产的首付比例由四成变为七成，并不构成不可抗力。原告主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，系指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的二手房买卖合同并不在该解释适用的范围之内。原告未在合同约定的期限内办理首期款资金监管并发函被告解除涉案合同，原告已构成根本违约，被告有权解除涉案合同，涉案合同应自原告收到被告寄发的解除通知之日起即2016年12月11日解除。被告提交的各网站发布的《关于2016年10月4日差别化住房信贷政策的实施细则》虽记载涉案合同贷款首付比例不受2016年10月4日发布的措施的影响，但网页上载明该实际细则的发布主体为深圳市场利率定价自律机制，无证据显示深圳市人民政府就首付比例事宜发布了补充通知或实施细则，本院对被告提交的该实施细则不予采信。如上所述，涉案房产虽未明确约定首期款的比例，但《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》出台后，家庭二套住房贷款的首付比例由四成提高到七成，势必会影响原告的履行涉案合同时的支付能力，且原告亦在措施出台后第一时间与被告协商延期履行事宜。原告未能履行合同主观恶意小，合同未能实际履行未对被告造成其他的损失，结合违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，本院酌定被告有权没收原告已支付的定金50万元，对被告主张违约金过高的部分，本院不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告杨某与被告李某某于2016年9月8日签订的《二手房买卖合同》于2016年12月11日解除；
二、被告李某某有权没收原告杨某支付的定金50万元；
三、驳回原告杨某的其他诉讼请求；
四、驳回被告李某某的其他诉讼请求。
当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8800元、保全费3020元（均已由原告预交），均由原告负担；反诉受理费12000元（已由被告预交），由原告负担2791元，被告负担9209元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一七年三月二十日
本件与原件核对无异
书 记 员 李锐珊
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。