安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖07民终64号
上诉人(原审原告)：肖和平，男，1975年1月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
上诉人(原审原告)：肖会秀，女，1977年10月14日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：艾和平，男，1968年4月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
原审第三人：肖云花，女，1969年11月11日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
原审第三人：刘献游，男，1959年3月11日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
上诉人肖和平、肖会秀因与被上诉人艾和平，原审第三人肖云花、刘献游案外人执行异议之诉一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院(2017)皖0711民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。上诉人肖和平及其与肖会秀的共同委托诉讼代理人汪庆，被上诉人艾和平到庭参加诉讼，原审第三人肖云花、刘献游经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖和平、肖会秀上诉请求：撤销一审判决，改判立即停止对肖和平、肖会秀租赁的铜陵市5号网点房屋的强制执行，确认肖和平、肖会秀与肖云花、刘献游签订的《网点租赁协议书》合法有效，肖和平、肖会秀对租赁的房屋在租赁期限内具有使用、收益的权利。事实与理由：1.一审法院认定事实和适用法律错误。本案存在租赁在前、诉讼与执行在后的事实，肖和平、肖会秀对涉案房屋享有阻止向艾和平移交占有的租赁权。肖和平、肖会秀早在2007年4月就已经实际占有并租用涉案网点房；2012年9月15日，肖云花因购买吴明凤的酒店，向肖和平借款84万元，并出具借条，载明直接打给吴明凤，还款方式为以涉案网点房30年房租冲抵，同日签订了《网点租赁协议书》，不存在恶意串通情形；虽然法律规定租赁期限不得超过20年，但不能完全否认租赁合同的效力；肖会秀签订租赁协议后，于2013年4月17日注册成立了摩托车配件经营部，更加印证在艾和平与肖云花民间借贷纠纷一案提起诉讼前，肖和平、肖会秀实际租赁并使用房屋。2.一审法院认定肖和平向吴明凤支付的84万元为其购买铜陵市力天大酒店的资产转让金，不符合事实情况。该酒店系肖云花个人独自出资购买，履行完出资义务后，该酒店经营类型为个体工商户，业主为肖云花，经营过程中所发生的收益也归肖云花独自享有。
艾和平二审辩称：1.租赁合同中约定租期30年违反了合同法的规定，是无效合同；肖会秀在2013年4月17日注册成立经营部时应当提供房屋租赁合同，但其不能提供备案的合同。2.原审法院认定84万元为资产转让金而非房屋租金，客观公正。2012年9月14日资产转让协议上受让方为肖和平和肖云花，肖和平和肖云花于2012年9月17日分别向吴明凤账户汇款84万元和116万元，可见84万元是购买力天大酒店的资产转让金，并非房屋租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
肖云花、刘献游二审未提交答辩意见。
肖和平、肖会秀一审诉讼请求：判令停止对其所租赁的位于铜陵市铜官区花园新村69栋5号网点房屋的强制执行，确认与肖云花、刘献游签订的房屋租赁合同合法有效。
一审法院查明事实：肖和平和肖会秀系夫妻关系，肖云花和刘献游也系夫妻关系，肖和平是肖云花之弟。2012年9月15日，肖和平、肖会秀与肖云花、刘献游签订一份《网点租赁协议书》，约定:肖云花和刘献游将位于铜陵市铜官区花园新村69栋5号网点房(三层，共135.89平方米)租给肖和平、肖会秀作为三轮车销售使用；租赁期限为30年，即从2012年9月15日起至2042年9月14日止；30年租金为84万元（84万元以肖云花借款抵扣）；水电费按实际使用量，每月向肖云花和刘献游结算。当日，肖云花向肖和平出具了一张借条，借条载明：今借肖和平84万元，用途为购买吴明凤新力天大酒店，现金直接打给吴明凤，还款用铜陵市铜官区花园新村69栋5号网点30年租金抵消。铜陵市铜官区人民法院（2012）铜官民二初字第00774号民事判决书查明：2012年9月14日，铜陵市新力天餐饮有限责任公司与肖云花、肖和平签订了一份资产转让协议，约定铜陵市新力天餐饮有限责任公司将自己经营的酒店、宾馆及茶楼内所有固定资产及装修转让给肖云花和肖和平；肖云花和肖和平在转让协议公证后三日内，一次性付给铜陵市新力天餐饮有限责任公司转让费200万元，铜陵市新力天餐饮有限责任公司及其股东共同指定由法定代表人吴明凤收取转让费；同日，该份资产转让协议在铜陵市衡平公证处办理了公证；2012年9月17日，肖云花向吴明凤账户汇款116万元，肖和平向吴明凤账户汇款84万元；2012年9月20日，肖云花向铜陵市卫生局和铜陵市食品药品监督管理局申请，将铜陵市新力天餐饮有限责任公司的《卫生许可证》和《餐饮服务许可证》的企业名称变更为铜陵市铜官山区鑫豪酒店，该酒店系个体工商户，业主为肖云花。2013年4月17日，肖会秀在工商部门注册成立了铜陵市铜官山区肖会秀摩托车配件经营部，经营场所为铜陵市铜官区花园新村69栋。
艾和平诉铜陵市铜都梦巴黎娱乐会所有限公司、肖云花、刘献游民间借贷纠纷一案，铜陵市郊区人民法院查封了肖云花、刘献游所有的坐落于铜陵市铜官区花园新村69栋5号房屋和恒大绿洲8栋1202号房屋，并于2015年7月29日作出民事判决，判令：一、肖云花和刘献游于判决生效后五日内偿还艾和平借款本金120万元及利息（利息从2013年5月21日起至给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；二、铜陵市铜都梦巴黎娱乐会所有限公司对上述款项承担连带责任。铜陵市中级人民法院于2015年11月19日作出（2015）铜中民一终字第00289号民事判决，判决内容为：驳回上诉，维持原判。因肖云花、刘献游和铜陵市铜都梦巴黎娱乐会所有限公司未履行生效法律文书确定的义务，艾和平遂向铜陵市郊区人民法院申请强制执行。铜陵市郊区人民法院于2017年1月11日作出（2016）皖0711执14号《公告》，责令第三人肖云花、刘献游于2017年2月20日前迁出铜陵市铜官区花园新村69栋5号网点房屋。2017年4月25日，肖和平、肖会秀以其是铜陵市铜官区花园新村69栋5号网点房的承租人，且已实际支付租金为由，向铜陵市郊区人民法院提出执行异议，请求裁定撤销（2016）皖0711执14号《安徽省铜陵市郊区人民法院公告》，并终止公告中确定的迁出铜陵市铜官区花园新村69栋5号网点房屋的执行行为。铜陵市郊区人民法院于2017年5月9日作出（2017）皖0711执异2号执行裁定书，驳回肖和平、肖会秀的异议请求。肖和平和肖会秀不服，遂提起本案诉讼。
一审法院审理认为：肖和平、肖会秀与肖云花、刘献游签订的《网点租赁协议书》，从主体上看，肖和平系肖云花之弟，合同双方当事人存在不同于一般租赁合同主体间的密切关系；从内容上看，合同约定租赁期限为30年，违反了我国合同法第二百一十四条关于租赁期限不得超过20年的规定；从租金的支付来看，肖和平没有直接支付84万元房屋租金，而是借给肖云花84万元，然后以该借款冲抵房屋租金，与正常交易习惯不符。另外，在肖云花出具的借条上载明，肖云花向肖和平所借84万元直接汇给吴明凤，用于购买铜陵市新力天大酒店，且2012年9月14日的资产转让协议，受让方为肖和平和肖云花，所以肖和平支付的该84万元应认定为资产转让金。肖和平、肖会秀向肖云花、刘献游支付30年房屋租金缺乏事实依据。综上所述，案涉《网点租赁协议书》，并不具备出租涉案房屋的真实意思表示，通过已收取全部房屋租金的约定，使该房屋的继受权利人无法实际获得房屋的使用价值，故该合同应认定无效，肖和平、肖会秀的诉讼请求不能成立。经铜陵市郊区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回肖和平、肖会秀的诉讼请求。案件受理费100元，由肖和平、肖会秀负担。
二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据，举证质证意见同于一审。
本院认证意见同于一审。对一审查明的事实，本院予以确认。
本案二审争议焦点：肖和平、肖会秀对涉案网点房是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。根据上述规定，人民法院在执行处分被执行人的不动产财产程序中,应当对在不动产上设定的租赁合同的效力及履行情况作出实体审查。根据一、二审法院查明的事实，本院认为肖和平、肖会秀提交《网点租赁协议书》不足以排除强制执行，理由如下：
一、《网点租赁协议书》签订的时间、租金支付方式都有诸多疑点，应当认定合同项下租金没有支付。2012年9月14日，肖和平和肖云花作为受让人合伙购买了吴明凤所有的铜陵市新力天餐饮有限责任公司的资产，并办理了《资产转让协议》公证，2012年9月17日，肖和平根据《资产转让协议》的约定向吴明凤转账支付了84万元。肖和平称其自2007年起开始租赁涉案网点房，但双方一直没有签订书面租赁协议，直到2012年9月14日签订《资产转让协议》后，当晚因其妻子肖会秀反对合伙购买资产，所以第二天就和肖云花签订了《网点租赁协议书》，借款84万元给肖云花，以抵付30年的房屋租金。如肖和平所述属实，其应将该84万元直接支付给肖云花，而肖和平实际却按照《资产转让协议》的约定将84万元汇给吴明凤。肖云花一审中称2012年前每年租金为25000元，2012年以后84万元租20年免10年，肖和平二审中称2012年前涉案网点房的房租为每年15000元，2012年以后30年租金为84万元，租赁双方前后说法并不完全一致。涉案网点房2006年购买价为32万余元，肖和平2012年一次性支付84万元租金明显超过了房屋价值，也与常理不符。综合上述诸多疑点，应当认定肖和平向吴明凤转账支付的84万元系资产转让款而不是房屋租金。
二、《网点租赁协议书》不具有公示力，不能排除系事后补签规避人民法院强制执行的可能性，对其真实性和证明目的应不予认定。《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。”《个体工商户登记管理办法》第十四条规定，申请个体工商户应当提交经营场所证明。肖和平、肖会秀虽然在铜陵市从事摩托车配件经营活动，但却不能提供案涉《网点租赁协议书》在相关部门备案登记的证据材料，案涉《网点租赁协议书》不具有公示力。二审期间，经本院向铜陵市铜官区市场监督管理局查询，肖会秀经营的摩托车配件经营部的房屋提供者为傅莉，而不是肖云花和刘献游。肖和平虽然同意对《网点租赁协议书》和借条的形成时间进行鉴定，但不同意预付鉴定费用，致使本院不能确认协议和借条真实的形成时间，结合肖云花与肖和平之间的特殊身份关系，不能排除《网点租赁协议书》系事后补签的可能性。肖和平、肖会秀以《网点租赁协议书》为依据，在艾和平申请对案涉5号网点房屋进行拍卖时要求确认带租，并主张已支付了30年的租金，没有事实依据。
综上，因案涉《网点租赁协议书》约定的租金并未实际支付，对其真实性和证明目的应不予认定，肖和平、肖会秀对涉案网点房不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人肖和平、肖会秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 毅
审判员 姚爱玉
审判员 陈锦松
二〇一八年三月二十八日
书记员 陶 志
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。