徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初1112号
原告：杜某某。
被告：某某百货有限公司。
法定代表人：魏某。
委托诉讼代理人：王某某。
被告：某某房地产发展有限公司。
法定代表人农某某。
委托诉讼代理人：陈某。
原告杜某某与被告某某百货有限公司（以下简称“某某公司”）、某某房地产发展有限公司（以下简称“某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，本院适用普通程序，并依法组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理，原告杜某某、被告某某公司的代理人王某某、被告某公司的代理人陈某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告杜某某向本院提出诉讼请求：要求被告支付拖欠租金233769元、违约金25000元，并要求被告承担诉讼费。事实和理由：2005年12月17日，原告杜某某购买被告某公司开发销售的富景广场1幢1单元236号、1幢1单元237号商业用房，总房款分别均为233769.5元。购买商铺同时，被告某公司附加了返租合同，要求原告杜某某十年内必须返租给被告某某公司经营，被告某公司提供担保。被告某某公司于2007年10月退出经营，但作为担保方的某公司拒不履行担保责任，现诉争商铺由被告某公司控制下的隆盛公司霸占且经营。综上，请求依法支持原告杜某某诉请。
被告某某公司辩称：1、我公司不应当承担支付租金的义务，我公司因严重亏损，于2007年10月份经与徐州富景广场业主委员会协商解除了与全体业主的《预约委托出租合同》。由于业主人数较多并且分散，无法一一告知，业主委员会又可以代表业主行使权利，被告某某公司就向徐州富景广场业主委员会告知解除合同，并送达了解除出租合同的通知；2、2008年1月之后，我公司将商铺以交还业主委员会的形式返还业主，之后业主委员会先将商铺出租给徐州富景百货有限公司，徐州富景百货有限公司自主营业开业几次未能成功，后又将商铺转租他人，因其未按约定给付租金，所有业主阻止徐州富景百货有限公司经营，收回了商铺，又以业主委员会名义对外出租商铺。因此，在2008年1月份后，无论谁经营都与被告某某公司无关，被告不应承担租赁费；3、原告的诉请超过诉讼时效，不应支持。综上，原告杜某某对我公司的诉请不应当得到支持，请求依法驳回。
被告某公司辩称：原告杜某某的诉讼请求与事实不符，我公司不应当承担给付租金的责任，理由如下：1、原告杜某某明知担保合同不符合担保条件，担保合同无效，担保人不应承担担保责任。涉案主合同是原告杜某某与被告某某公司签定的《预约委托出租合同》，担保方为香港某发展公司，担保内容是：香港某发展公司同意将以下属公司“某某房地产发展有限公司名义开发建设的富景二期2900㎡土地及其9737㎡的地面建筑作为富景广场《预约委托出租合同》中担保方的担保资产，并保证在甲乙双方合同履行前不转让其产权”，该担保合同无效：第一、香港某公司与某某房地产发展有限公司为两家法人，香港某公司虽是出资方，但无权以某某房地产发展有限公司财产作担保；第二、担保物是土地及未建房屋，根据《担保法》第三十七条，土地所有权，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。该房屋未办理抵押登记，抵押合同无效。签订合同时原告作为债权人，明知抵押物不存在，在该担保合同中具有明显的过错，对此担保人不应承担担保责任。2、被告某某公司与原告杜某某之间主合同已经解除，作为从合同的担保合同当然解除，我公司不应当承担主合同解除后的担保责任。2008年以后主债务因合同的解除，主债务人仅对2008年之前的债务承担责任，被告作为担保人也仅对2008年之前的债务承担担保责任。3、原告的诉讼请求超过法定的诉讼时效，其胜诉权不应当得到支持，根据《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，抵押权人应当在一年内向主债务人或抵押人索要租金或实现抵押权，显然原告杜某某怠于行使诉权，其胜诉权不应当得到支持。4、原告杜某某超时效起诉，其胜诉权不应得到支持。综上，请求依法驳回原告杜某某的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：
2005年12月17日，原告杜某某签订《预约委托出租合同》一份，甲方（委托方）为原告杜某某，乙方（受托方）为被告某某公司、丙方（担保方）为香港某发展公司。合同第一条约定：原告杜某某将其购买的香港某发展公司投资建设的“徐州彭城富景综合楼”二层36号、37号铺位委托被告某某公司代为对外出租，被告某某公司接受原告杜某某之委托；委托期限为10年，自2005年12月31日至2015年12月30日止；在委托出租期限内，原告杜某某不得自营或自行将铺位出租给第三方或委托第三方出租该铺位。合同第二条约定：委托出租期限内，被告某某公司保证原告杜某某获得购买该铺位房款总额一定比例的租金；租金自原告杜某某按《商品房买卖合同》中全部房款付清之日始开始计算；租金按年、分期计付，每年元月十日、七月十日分两次支付。合同第三条约定：被告某某公司承担铺位租赁风险（租赁是否成功风险），并应如期向原告杜某某支付租金，若逾期二十个工作日内未支付上述款项，原告杜某某有权按同期银行贷款利率向某某公司收取滞纳金；逾期二十个工作日后，原告杜某某有权要求某某公司支付同期银行贷款利率两倍的滞纳金。该合同的《委托出租协议附表》载明，二层36号、37号在2005年12月31日至2006年12月30日租金回报率为8%，2006年12月31日至2007年12月30日租金回报率为8%，2007年12月31日至2008年12月30日的租金回报率为8%，2008年12月31日至2009年12月30日的租金回报率为8%，2009年12月31日至2010年12月30日的租金回报率为8%，2010年12月31日至2011年12月30日的租金回报率为8.2%，2011年12月31日至2012年12月30日的租金回报率为8.4%，2012年12月31日至2013年12月30日的租金回报率为8.6%，2013年12月31日至2014年12月30日的租金回报率为8.8%，2014年12月31日至2015年12月30日的租金回报率为9%。同时，该合同附件约定：香港某发展公司同意将以下属公司“某某房地产发展公司”名义开发建设的富景二期2900㎡土地及其9737㎡的地面建筑作为富景广场《预约委托出租合同》中担保方的担保资产，并保证在原告杜某某与被告某某公司双方合同履行结束前不转让其产权。该附件上有香港某发展公司以及被告某公司的盖章确认。
另查明，2005年12月31日至2015年12月31日，原告依据《预约委托出租合同》的约定应收租金数额为388057.37元，原告已经收取租金数额为154288.37元，尚有233769元未收取，原告依据《预约委托出租合同》中关于逾期支付租金的违约条款的约定原告应收违约金不低于25000元，被告某某公司、某公司对原告未收取的租金数额及应收的违约金数额无异议，但均认为其不应当承担以上费用。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。2005年12月17日，原告杜某某与被告某某公司签订的《预约委托出租合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立并有效。
关于《预约委托出租合同》是否解除的问题，本院认为，对于发生法律效力的合同，当法定或者约定的解除条件成就时，当事人可以解除合同。双方当事人协商一致，也可以解除合同。但主张合同解除的一方当事人应对其主张的解除事实承担举证责任。本案中，被告某某公司、某公司虽主张预约委托出租合同解除，但首先，被告某某公司仅提供了《某某百货有限公司致徐州富景广场全体出租户解除租赁函》的复印件，未能提供证据原件，本院对其真实性无法核对；其次，即使该函客观真实，被告某某公司未有证据证明该函已经向原告杜某某送达；再次，被告某某公司未能提供证据证明其出具函件时已具备法定或约定的合同解除条件，亦未能证明其与原告杜某某达成合同解除的合意。被告某某公司虽主张其与徐州富景广场业主委员会达成解除合同的合意，并向该业委会送达了解除合同的函件，但其并未提供证据证明徐州富景广场业主委员会解除《预约委托出租合同》的行为系经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦未提供证据证明徐州富景广场业主委员会能够代表原告杜某某或者取得原告杜某某的授权。《预约委托出租合同》由原告杜某某本人签署，原告杜某某系该合同当事人、出租人，被告某某公司向徐州富景广场业主委员会致函通知并不导致其与原告杜某某之间的合同关系解除，其原告未能提供证据证明其向原告返还了诉争房屋或者其他案外主体有权代表原告有效接收了诉争房屋。综上，本院认定被告某某公司、某公司主张《预约委托出租合同》已经解除，证据不足，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告杜某某要求被告某某公司支付租金233769元的诉请，本院认为，被告某某公司应当依据《预约委托出租合同》的约定向原告杜某某支付租金，故原告杜某某要求被告某某公司支付2005年12月31日至2015年12月30日租金的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《委托出租协议附表》载明的租金回报率，2005年12月31日至2015年12月30日被告某某公司应付租金为388057.37元，扣除已支付租金154288.37元，被告某某公司还应支付原告杜某某租金233769元，对原告杜某某的该项诉请本院予以支持。
关于原告杜某某要求被告某某公司支付租金的违约金25000元的诉请，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《预约委托出租合同》第二条、第三条的规定，涉案房屋租金按年计付、分期支付，每年元月十日、七月十日分两次支付；逾期二十个工作日内未支付租金的，原告杜某某有权按同期银行贷款利率向被告某某公司收取滞纳金；逾期二十个工作日后，原告杜某某有权按照同期银行贷款利率的两倍收取滞纳金。现被告某某公司已逾期支付租金超过二十天，应按合同约定支付滞纳金，以此作为因其违约给原告造成的损失，但原告杜某某仅向被告某某公司主张违约金25000元，不违反法律规定，且被告某某公司对该数额无异议，故被告某某公司应向原告杜某某支付违约金25000元。
关于被告某公司是否应当承担担保责任问题，本院认为，在《预约委托出租合同》中，被告某公司认可担保的事实，且认可合同附件内容的真实性及其公司盖章的真实性，因此原告杜某某主张某公司承担担保责任具有事实和法律依据，被告某公司应当对被告某某公司欠付租金及违约金承担担保责任。
关于被告某某公司、某公司抗辩原告杜某某的主张已经超过诉讼时效的问题，本院认为，虽然本案立案时间靠后，但富景广场的业主多年来一直通过多种渠道向有关机关反映，寻求权利救济，本院认定原告杜某某的主张不超过诉讼时效，对被告某某公司、某公司关于时效的抗辩，本院不予支持。
因双方分歧较大，至本案无法调解。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
被告某某百货有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告杜某某支付租金233769元、违约金25000元；被告某某房地产发展有限公司对上述款项的支付承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5650元（原告预交），由被告某某百货有限公司负担（该款于本判决生效后十日内一次性支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐32×××0202；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 林某某
审判员 王 某
审判员 蒋 某
二〇一六年十二月十四日
书记员 戴 某