沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大东民二初字第01887号
原告：刘杰利，女。
被告：沈阳威嘉置业有限公司，住所地：沈阳市大东区动望北街。
法定代表人：窦娟，职务：经理。
委托代理人：毛艳，女。
委托代理人：游会荣，系辽宁百联律师事务所律师。
原告刘杰利与被告沈阳威嘉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月6日受理后，依法由审判员郭福强独任审理，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告刘杰利与被告沈阳威嘉置业有限公司委托代理人毛艳、游会荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年9月在被告宝地铭门开盘搞“购房97折并赠送阳台的购房优惠活动”期间，按售楼员刘云提供的“2#楼2层-6层平面图”购买了。2015年7月2日收到被告“入住通知单”后，原告于2015年7月5日上午到楼盘现场查看时发现没有阳台，与购房时售楼员所提供的“2层-6层平面图”不一致，且与《商品房买卖合同》中“第三条”所写“该商品房阳台是非封闭式阳台”不符。通过沈阳房产网上查询方得知房比楼上2-2-1房多出3.53平方米，即比按合同约定被多收了3.53平方米的房款。
依据《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人”。即将2#楼2-1-1房交付买受人但实际情况却是被告为逃避或变相逃避交房违约责任，在不具备交房条件下强行交房（原告有照片为证）；被告在明知2#楼2-1-1房有私家绿地情况下却在距离南窗约1.5米处将本该设在公共用地处的动力电缆井设在私家绿地内；因被告违约合同“非封闭阳台”的约定，导致将本应属于位于室外的外排水管设在了客厅内。违反了住宅建筑设计规范GB50096-2011第8.1.7条关于“下列设施不应设置在住宅套内，应设置在公用空间内：1、公共功能的管道，包括给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管和配电和弱电于线（管）等，设置在开敞式阳台的雨水立管除外”的规定。
综上，根据双方合同约定及相关法律法规，原告请求判令被告完成原告的诉讼请求，返还多交的房款及利息，协助原告变更建行贷款额度，维护和保障原告的合法权益，同时判令被告承担本案的诉讼费及本人为此案所发生的调查举证、交通、误工等相关费用。诉讼请求：1、执行合同条款中“非封闭阳台”的条件，重新计取建筑面积，返还已多交部分的房款与贷款利息，并重新计算维修基金、契税、采暖费、物业费等与其相关联发生费用的计算基数，；2、因不具备交房条件，请求认定开发商交房违约并支付违约金；3、要求迁出设在私家花园内的动力电缆井；4、将设在起居室（客厅）的雨排水管迁至室外。
被告辩称：原告没有向被告多交房款，被告不应退还房款以及贷款利息，重新计算维修基金、契税、采暖费、物业费等。原告所购住宅设计规划面积由始至终没有改变过，合同约定的原告购房面积正确。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条，原告购买的诉争房屋是“大东区轩兴街一路，建筑面积是86.27平方米，套内面积65.88平方米，分摊面积20.39平方米”，附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》其中第（2）“套（单元）与公共建筑空间之的分隔墙,以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半”。此外，原、被告签订的《认购协议书》，原告购置房屋建筑面积是86.27平方米，就是说，86.27平方米是房产部门、规划部门备案测绘出来的的面积，原告所购置的赠送花园的一楼诉争房屋是没有阳台的。“非封闭式”应该登记是“无”。原告购置的房屋从使用功能上看，设计的是落地窗与门，门连接着花园，从使用功能上无法设计成阳台。一楼阳面客厅是落地窗及直通花园的门的设计，是为了直接与赠送的花园连接出入的规划设计。该设计是取得的规划部门报建许可，被告不存在私自变更设计的行为。原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》约定“甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知”。补充协议第十一条第6款约定“乙方确认，乙方在签订本主合同及本补充协议之前，已经清楚了解标的房屋、标的房屋坐在项目以及项目周边的全部情况，包括但不限于土地使用权、规划功能、公建配套等”
与原告同样该栋楼2-6楼的购房业主，是非封闭阳台，他们的《商品房买卖合同》中约定的购房建筑面积（付款面积）是不包含阳台面积的。备案合同中的销售面积全部都是是在房产部门登记备案的，不是原被告可以更改的，这些业主享受的赠送阳台的优惠策略，原告享受的是增花园的优惠策略。原告与其楼上的其他业主是不一样的户型结构与使用功能。原、被告签订的《商品房买卖合同》填写的“非封闭阳台”是工作人员计算机输入模板内容失误，由始至终原告购买的房屋就是没有阳台设计规划。据答辩人的销售策略，一楼赠送花园，二楼以上住宅赠送阳台。原告购买沈阳铭门一楼，享受赠花园的优惠，所有铭门铭郡的项目一楼没有阳台设计。
网签备案的商品房买卖合同，空白填写的内容的是设计模板打印的，是打印时输入错误导致的。关于“该商品房的阳台是非封闭”是电脑输入人员设计的模板输入错误导致。诉争房屋已经具备交付条件，被告按照合同约定时间向被告发出交付通知，被告不应支付违约金。根据补充协议第七条约定，“乙方认为标的房屋不具备交付标准或条件的，应提供政府主管部门或由资质的质量检车单位的鉴定结论，逾期不提出视为同意接受标的房屋”。关于花园的井问题。首先井是建筑设计规划要求，一楼每家的门前，都有井，该井的使用功能是用于地下电缆穿线，检查使用，因为每隔一段就需设立一个井，为了避免两个井之间距离过长，施工时不好穿线。
按照规划，是不应该填满这个井的，目前被告按照原告的强烈要求，已经将井填满，因此不存在在迁出的问题。起居室的雨排水管问题。这是楼房设计功能的问题。诉争楼房为6层，如果每一家都降阳台自行封闭，每家将自己的半封闭阳台全部封闭之后，这个雨排水管管是可以拆除的。这需要原告与楼上住户协商，被告物业应该，原告整改之后，被告下发整改处罚单，就可以。这不是诉争房屋质量问题。被告无法给予协助。综上，请求驳回诉讼请求。
经审理查明：2013年9月13日，原告刘杰利与被告的销售置业顾问签订了商品房认购协议，协议约定，原告购买被告开发的沈阳大东区“宝地铭门”室房屋建筑面积86.52平方米，认购单价8660.90元/平方米，认购总价为749341元。商品房最终实际建筑面积以实验室房地产测绘中心实测测绘报告为准。暂测建筑面积与实际建筑面积发生差异时，双方同意按签订商品房买卖合同的约定，调整房款。2013年10月27日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的沈阳市大东区轩兴一路屋建筑面积为86.27平方米。在房屋结构中载明，该商品房阳台是为非封闭式。房屋单价为8748.38元/平方米，总金额为754723元。合同附件一为商品房买卖合同附图，其标记原告购买的2-1-1房屋为封闭式阳台，长度3.50米，宽度0.70米。合同约定，原告付款方式为按揭贷款，首付款为234723元，贷款为52万元。现原告支付全部购房款，并于2015年7月5日办理房屋入住手续。
另查，原告购买的房屋位置为一楼，附有被告赠送的一个花园。原告须通过阳台位置进入花园。被告在规划设计时阳台位置设计为封闭式并取得了规划审批，实际建筑亦一楼为封闭式阳台并设有门，通过门进入花园，二楼至六楼为非封闭式。封闭式阳台的建筑面积计入房屋的整体面积之中，而非封闭式阳台不计入。原告是按照封闭式阳台购买的本案争议房屋，即按照计入阳台面积后的86.27平方米支付的购房款。
上述事实，有商品房买卖合同、入住通知书、入住汇迁单、维修基金缴款通知单、房屋预售信息、2-6层平面图、发票、贷款凭证、房源保留单、照片、认购协议书、《商品房买卖合同》及附件一至附件六及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：原告对于自己主张的事实负有举证的义务，原告主张购买房屋时被告售楼员持二楼至六楼的平面图，向原告承诺一楼与二楼至六楼一样，均为非封闭阳台，面积赠送，且商品房买卖合同中约定了“非封闭式阳台”，故被告应当扣除阳台部分后重新计算建筑面积，返还原告已多交的房款与贷款利息、维修基金、契税、采暖费、物业费等。首先，原告并未能提供证据证明被告曾承诺过原告赠送阳台面积。其次，双方在商品房买卖合同虽写明为非封闭式阳台，因被告为房屋开发单位，其在设计合同为制式合同，一楼与其他楼层均使用该样式合同，其在房屋结构处阳台误写成与二楼至六楼一样的“非封闭式”属于正常。不能因为被告的误写就认定被告承诺赠送原告阳台，且合同附件一房屋的平面图为封闭阳台与合同中房屋结构记载的非封闭阳台，属前后约定矛盾，故此，不能认定“非封闭式”阳台为双方合同的真实约定，且原告亦按照计入阳台后的面积交纳的购房款。综上，原告主张被告承诺赠送其阳台的事实，因举证不能，不能成立，故其主张被告返还原告已多交的房款与贷款利息、维修基金、契税、采暖费、物业费等的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张，被告不具备交房条件，请求被告支付违约金的诉请。原告提供的照片仅能证明园区的绿化施工未完成，并不能证明被告拒绝绿化，同时，园区的绿化未完成，不是合同约定的交付房屋的标准，且在合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，未有关于绿化的约定。故原告主张被告交房屋不具备条件，由被告承担违约责任及违约金的诉请，本院不予支持。
关于原告要求被告迁出设在私家花园内的动力电缆井及将设在客厅的雨排水管迁至室外的问题。在该小区开发规划设计之初，就规划设有动力电缆井，并且雨排水管也是原有设计位置，该两项设施均是为了保障房屋的正常使用功能及园区的配套设备完善而设计建设，故原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
驳回原告刘杰利的诉讼请求。
案件受理费2438元,减半收取1219元，由原告刘杰利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭福强
二〇一六年三月十四日
书记员 雷 旭