江西省上饶市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）赣11执异38号
案外人：浙江海盛建筑设备有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区南山路52号。
法定代表人：何晶晶，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶海娇，女，该公司工作人员。
申请执行人：玉山县农村信用合作联社，住所地江西省上饶市玉山县冰溪镇人民大道***号。
法定代表人：王斌，该联社理事长。
被执行人：周迎春，男，1971年12月14日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。
被执行人：汪慧明，女，1973年10月22日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。
被执行人：上饶市鑫达房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市信州区带湖路66-68号。
法定代表人：廖怀军，该公司执行董事。
在本院执行申请执行人玉山县农村信用合作联社（以下简称玉山县农信社）与被执行人周迎春、汪慧明、上饶市鑫达房地产开发有限公司（以下简称上饶鑫达公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人浙江海盛建筑设备有限公司（以下简称浙江海盛公司）对执行位于上饶县武夷山大道16号的10幢401室、501室、601室、602室、702室、901室等六套商品房（以下简称涉案六套房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人浙江海盛公司称，贵院因玉山县农信社与周迎春、汪慧明、上饶鑫达公司金融借款合同纠纷强制执行一案，查封了上饶旭日工业园上分线以东饶县20030928-2、饶县20030928-3、饶县20030928-4地块上建设的商品房锦绣年华10幢1单元401号房、10幢1单元501号房、10幢1单元601号房、10幢1单元602号房、10幢1单元702号房、10幢1单元901号房。案外人认为，一、上述涉案六套房产的所有权归属于案外人，且案外人已实际占有该房屋。案外人于2010年5月7日与上饶鑫达公司签订了合同编号分别为00017802、000017854、000017855、000017860、000017863、000017864的六份《商品房买卖合同》，约定由案外人购买锦绣年华10幢1单元401号、501号、601号、602号、702号、901号六套商品房，当日案外人支付合计1984890元购房款，上饶鑫达公司开具号码为10267846、10267842、10267840、10267839、10267844、10267841的六份《江西省销售不动产预收款专用收据》交付给案外人。2010年9月7日，上饶鑫达公司将六套房屋相关的住宅使用说明书、住宅质量保证书、业户手册、房屋钥匙交付给案外人，向案外人实际交付房屋。案外人已经购买该房屋且完成购房款的支付义务，享有该房屋的所有权，且案外人也实际占有了该房屋。二、案外人于2010年5月7日与上饶鑫达公司签订六份《商品房买卖合同》，当日由上饶县房地产管理局在合同上加盖上饶县房地产管理局《三书》监制专用章，对六份合同的效力予以确认，案外人按照合同约定支付了购房款。后案外人多次要求上饶鑫达公司办理产权登记手续，但因上饶鑫达公司的各种原因，至今未能协助案外人办理房屋产权的登记手续。案外人未能办理涉案六套房产的产权登记手续过错在于上饶鑫达公司，而非案外人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条的规定，案外人已经支付全额购房款且实际占有该房屋，在合同履行过程中不存在任何的过错，涉案六套房产不应被查封，案外人对涉案六套房产享有所有权、使用权及其他权益。三、综合本案的实际情况，案外人于2010年5月7日与上饶鑫达公司签订《商品房买卖合同》并于当日付清所有购房款，于同年9月份占有该不动产，因上饶鑫达公司的原因未能办理产权登记手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该涉案六套房产应该予以解封。为此，特向本院提出书面执行异议，请求法院撤销（2014）饶中执字第24号执行裁定书，解除对涉案六套房产的查封。
案外人浙江海盛公司为支持其异议请求，向本院提交的证据有：1、浙江海盛公司营业执照复印件一份；2、涉案六套房产的江西省销售不动产预收款专用收据复印件各一份；3、涉案六套房产的《商品房买卖合同》复印件各一份；4、涉案六套房产的钥匙照片复印件。
玉山农信社称，第一，我单位申请查封的涉案六套房产的产权人是上饶鑫达公司；第二，案外人浙江海盛公司提供的涉案六套房产买卖合同及支付购房款收据时间均为2010年，至今未在上饶县房地产管理局办理过房产交易备案登记。综上，我单位申请查封是合理合法的，应受法律保护。
本院查明，玉山县农信社与周迎春、汪慧明、上饶鑫达公司金融借款合同纠纷一案，本院于2013年6月17日作出（2013）饶中民二初字第7号民事判决书，内容为：一、周迎春于本判决生效之日立即偿还玉山县农信社借款4000000元和利息717919.08元及按合同约定支付自2012年11月22日起至还清本金止的利息（包括复利）；二、玉山县农信社对上饶鑫达公司坐落在上饶县武夷山大道16号4幢101商铺作抵押的房产，享有优先受偿权；三、汪慧明对周迎春所欠借款4000000元及利息承担共同清偿连带责任；四、周迎春于本判决生效之日立即支付玉山县农信社律师费3.8万元。该判决生效后，因周迎春、汪慧明、上饶鑫达公司未能自觉履行生效判决书确定的义务，玉山县农信社向本院申请强制执行，本院于2014年2月14日立案执行。在该案执行过程中，因被执行人上饶鑫达公司位于上饶县武夷山大道16号4幢101号的抵押房产经三次拍卖、变卖不成，申请执行人玉山县农信社向本院提出以物抵债的申请，2015年7月20日，本院经审查后裁定将该抵押物以第三次拍卖保留价416万元作价后交付申请执行人玉山县农信社抵偿欠款，并继续执行剩余欠款。2015年10月20日，被执行人上饶鑫达公司向本院出具保证书，为被执行人周迎春、汪慧明向本院提供执行担保。2015年11月17日，因被执行人周迎春、汪慧明仍未履行法律文书确定的义务，本院作出（2014）饶中执字第24号执行裁定书，并于2015年11月27日向上饶县房地产管理局送达了该执行裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人上饶鑫达公司开发建设的位于上饶县武夷山大道16号的10幢401室、501室、601室、602室、702室、901室等六套房产，查封期限为三年。
另查明：2010年5月7日，上饶鑫达公司与浙江海盛公司签订了合同编号分别为00017802、000017854、000017855、000017860、000017863、000017864的六份《商品房买卖合同》，约定上饶鑫达公司将其位于上饶县锦绣年华小区10幢1单元401号、501号、601号、602号、702号、901号的六套商品房以每套136.25平方米、单价每平方米2428元出售给浙江海盛公司，浙江海盛公司于签约时一次性付款330815元（每套商品房），上饶鑫达公司于2010年6月30日前将合同约定的商品房交付浙江海盛公司使用，合同对双方的其他权利义务作了约定。2010年5月7日，上饶鑫达公司向浙江海盛公司开具浙江海盛公司交纳锦绣年华三期10栋1单元401号、501号、601号、602号、702号、901号房购房款收据，每张收据金额均为330815元。2010年9月7日，上饶鑫达公司将涉案六套房产相关的住宅使用说明书、住宅质量保证书、业户手册、房屋钥匙交付给浙江海盛公司，向案外人浙江海盛公司交付房屋。
再查明：上饶鑫达公司于2010年5月7日将涉案六套房产出售给浙江海盛公司实质是用于抵偿浙江海盛公司在锦绣年华（三期）工程项目建设中的工程款收入。2014年9月29日，被执行人上饶鑫达公司将上述涉案六套房产在上饶县房地产管理局办理了产权登记。
上述事实，有（2013）饶中民二初字第7号民事判决书、（2014）饶中执字第24号执行裁定书、（2014）饶中执字第24号协助执行通知书、涉案六套房产的《商品房买卖合同》及房款收据、涉案六套房产的产权证，上饶鑫达公司执行担保书、上饶鑫达公司情况报告等证据在卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案六套房产现登记在被执行人上饶鑫达公司名下，案外人浙江海盛公司在本院查封涉案六套房产之前，已与被执行人上饶鑫达公司签订了涉案六套房产的商品房买卖合同，并支付了全部价款，且在本院查封之前案外人已合法占有了该六套房产，也没有证据证明系因案外人自身原因未办理涉案六套房产的过户登记。因此，案外人浙江海盛公司对涉案六套房产享有的权利能够排除本院执行，其要求解除对涉案六套房产查封的异议请求成立，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于上饶县武夷山大道16号的10幢401室、501室、601室、602室、702室、901室等六套房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 郑 彬
审判员 程晓斌
审判员 周富华
二〇一六年十二月九日
书记员 邱厚城