河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邢民四终字第525号
上诉人（原审原告反诉被告）张瑞娟，女，1988年3月15日出生，汉族，住河北省任县。
委托代理人李路刚，男，1981年3月18日出生，汉族。系张瑞娟丈夫。
委托代理人于党军，男，1971年12月16日出生，汉族。系张瑞娟所在单位推荐。
被上诉人（原审被告反诉原告）周胜军，男，1951年9月16日出生，汉族，住河北省任县。
委托代理人贾现军，系河北领航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡书斋，女，1951年2月16日出生，汉族，住河北省任县。
委托代理人贾现军，系河北领航律师事务所律师。
上诉人张瑞娟因与被上诉人周胜军、胡书斋房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省任县人民法院（2013）任民初字第00320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张瑞娟的委托代理人李路刚、于党军，被上诉人周胜军、胡书斋及委托代理人贾现军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，张瑞娟从原承租人王静手租赁周胜军房屋，并与周胜军于2010年12月26日签订房屋租赁协议，协议约定：室内使用面积150平方；租赁期限自2010年12月26日起至2013年12月26日；房屋租金每年40000元人民币；租用期内，乙方（张瑞娟）有下列情形之一的甲方（周胜军）可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（2）乙方无故拖欠房屋租金达60天；（3）连续3个月不付所有费用的。周胜军于2010年11月2日预收到未来半年的租金，并出具内容为：今收到房款半年20000（贰万整）的收据；半年到期后，于2011年5月2日又预收到下一未来半年的租金，并出具内容为：半年房款25000元整（贰万伍仟元整）的收据。2011年5月2日所收房款25000元中，20000元是一层租金，5000元是租二楼整层租金。至2011年11月2日，张瑞娟并未按预交房款的日期交纳下半年的房租，为此双方发生争执，2011年11月23日周胜军的妻子胡书斋将张瑞娟店内桌椅搬到马路上，将店门拉下，使张瑞娟不能正常营业。张瑞娟于2011年12月20日诉至任县法院，周胜军于2012年1月16日提出反诉。任县法院经审理后，于2012年6月5日作出（2012）任民初字第17号民事判决，宣判后，张瑞娟不服，提起上诉，邢台市中级人民法院于2012年10月31日作出（2012）邢民四终字第363号民事裁定，裁定：1、撤销任县人民法院（2012）任民初字第17号民事判决；2、发回任县人民法院重审。
一审中，张瑞娟申请对装修费用、物品损失费和营业损失费进行鉴定。经任县法院委托，邢台市物价局价格认证中心于2012年4月16日出具的邢市价鉴字（2012）第017号价格鉴定结论书，鉴定标的的装修费用价值为人民币拾万肆仟肆佰元整；一审诉讼期间，李路刚（与张瑞娟系夫妻关系）于2012年3月24日打开租赁的房屋，将房屋内的所有可移动的东西和器材，包括空调都转让给宋东超，并将钥匙放在租赁房屋的桌子上，宋东超将钥匙交予房东周胜军，当天宋东超与房东周胜军签订房屋租赁合同，宋东超承租了房东原来占的房子二间和楼上整层11间。
原审认为，原告张瑞娟与被告周胜军签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应为有效合同，但2012年3月24日李路刚（与张瑞娟系夫妻关系）将房屋内所有动产转让给宋东超并将房屋钥匙放于租赁房屋桌上，当天被告周胜军与宋东超签订房屋租赁协议，对于房屋转让行为，双方均已知道，并未提出异议，根据双方事实行为，原、被告双方租赁合同已无法继续履行，现原告要求解除合同被告同意，本院予以支持。因合同中未明确约定租金交纳时间，依照交易习惯，对被告称每年的5月2日和11月2日预交下半年房租的说法，本院予以采信；对于原告请求被告赔偿原告装修费损失、营业损失、转让费及物品损失共计16万元，因原告的行为导致合同无法继续履行，该装修费用合同中并未约定，原告是为了自己营业的需要进行的装修，对于可拆除部分，原告可以予以拆除，其余损失应由原告自行承担；营业损失在合同签订时并无约定，且因原告的违约在先使其无法继续经营，故对其主张本院不予支持；其损失费用没有约定也没有证据证明，本院不予支持。反诉人反诉要求被反诉人支付自2011年11月2日起到腾清房屋前75天的全部租金（每日按137元），合款10275元，因被反诉人预交的房款实际履行到期日是2011年12月26日，因此，反诉人请求的支付租金日应从2011年12月27日开始，到反诉立案之日（2012年1月17日）止，共计22天，每天租金按137元计算，共计3014元。据此，本院为了保护当事人的合法权益依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，原审判决：一、解除原告张瑞娟与被告周胜军的房屋租赁协议。二、自判决生效之日起3日内原告张瑞娟支付被告周胜军房屋租赁费3014元。三、驳回原告张瑞娟的诉讼请求。四、驳回反诉原告周胜军的其他诉讼请求。案件受理费3500元，鉴定费2000元，共计5500元，由原告张瑞娟负担；反诉费60元，由被告周胜军、胡书斋负担。
上诉张瑞娟上诉主要称，请求依法撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付装修损失费、营业损失费等费用共计16万元。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、双方签订的《房屋租赁协议》第三条第2款明确写明，双方的租金是每年40000元，包括一、二层。我方自开始租赁时，就一直占用了一、二层。2、双方签订协议中，并未规定何时交纳租金，依据《中华人民共和国合同法》第226条之规定，因双方未约定租金交纳时间，依法应届满一年时才需支付。其次，认定双方因未交房租而发生争议，更是荒谬。事实上是因被上诉人无故违反合同约定，先是称自己要使用本案承租房屋，后又称要涨房费，又无理到上诉人所租的房屋闹事，致使我方无法租赁经营，而只好拿起法律的武器，来维护自己的合法权益。何况，上诉人根本不欠租金，己付清一年零一个半月的租金45000元。时间是2010年12月26日至2012年2月10日的房租都已付清，而双方发生矛盾的时间是2011年11月13日，怎么可能欠租赁费。3、被上诉人超过举证期限才向法院提交的反诉状，依法不能再为其反诉立案审理。4、原审判决认定双方对被上诉人在合同期限内转让与第三人租赁，均无异议，是错误的。本案上诉人如果同意被上诉人在合同期内转让，就不会向法院起诉，且上诉人对被上诉人非法违约转让行为，根本不知情。5、上诉人在一审中向法院提交了大量证据，包括录音录像，都证明了是因本案被上诉人无故违反合同约定涨价闹事而造成本案合同无法履行的，是被上诉人违约，而非上诉人。6、上诉人根本就不拖欠被上诉人的租金。并且，依据双方的合同所规定的每年四万元租赁费计算，每日租金为109元，而非137元。7、一审法院认定本案上诉人损失费用没有证据证明，是错误的。邢台市物价局认证中心接受任县人民法院的委托，对装修价值及营业损失进行了鉴定，鉴定结论为：装修费用价值为104400元，营业损失为40250元。此外，一审法院认定上诉人的损失是上诉人的行为导致合同无法继续履行，也是错误的。这也与一审法院查明的“2011年11月23日被上诉人将上诉人店内桌椅搬到马路上，将店门拉下，使上诉人不能正常营业，该事实被上诉人胡书斋己认可”这一事实不相符。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认定预先支付租金，适用法律错误。因为，双方签订的《房屋租赁协议》中未约定支付租金时间。故应依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条来确定租金支付时间，应为租期满一年后才支付，而非先支付。2、一审判决认定双方对损失费用没有约定不予支持，适用法律错误。违反合同规定的一方，应承担履行约定一方全部的经济损失。3、一审判决由张瑞娟支付周胜军房屋租赁费3014元适用法律错误。4、一审判决反诉人胜诉，却判决让反诉人承担全部反诉费用，明显违反法律规定，说明该判决不可能是一名合格法官所作出的。5、一审反诉立案违反法律规定，反诉人数不正确，明显违反了法律的规定。三、本案超审限审理，程序违法。2013年1月9日，原二审法院以事实不清为由裁定发回原审人民法院重新审理本案，并办理了发回重审手续。原审法院一直以找不到卷宗无法开庭为由，拖延了近6个月时间，在7月10日才开庭审理，已严重超出审限。二审当庭补充上诉称，1、原判决认定系我方未按预交房款日期缴纳房租导致双方争议，并致使双方租赁合同无法继续履行的事实错误。原判决认定2012年3月24日我方将所租赁房屋转让给宋东超错误，本案是因为对方违约行为、过错行为导致我方无法继续履行，过错责任完全在对方。2、反诉立案违法。3、超审限审理，程序违法。
被上诉人周胜军、胡书斋答辩主要称，请求驳回上诉，维持一审判决。事实与理由：一、一审判决认定事实清楚。1、一审判决查明“一层租金20000元，二层租金5000元”是正确的。被答辩人与答辩人签订的书面合同，只是约定了一层楼房的租金，租赁面积150平方米，并不包括二层。被答辩人2011年5月份左右，又租用了答辩人的二层楼房，口头约定每年租金增加10000元，半年为5000元，于是被答辩人2011年5月2日交半年房租变为25000元，被答辩人2011年11月24日书写的起诉书已经写明“原告分两次交纳了一年的租金共计45000元（5000元为二楼租金）”已经认可下半年增加租赁二楼、半年房租增长5000元的事实。2、一审判决查明“至2011年11月2日，张瑞娟并未按预交房款的日期交纳下半年的房租，为此原被告发生争执”是正确的。我们签订的书面租赁合同对租金何时交纳是没有约定，但是每年分两次预交房租我们有口头约定。已经履行了两次的交易习惯，完全可以依法确定为预交房租的时间，按照此约定被答辩人应该在2011年11月2日前预交半年房租25000元，被答辩人拒绝交纳，应属违约行为。3、本案法院开始使用的是简易程序，法庭给答辩人送达了举证通知书、应诉通知书和开庭传票，后来法庭改为普通程序审理，法庭又给答辩人重新指定了举证期限，答辩人反诉是在举证期限内提起的反诉。由答辩人提交的反诉状、反诉费预售票据、卷内送达回证可以证实。4、第一次庭审时，宋东超已经到庭作证，充分证明了一审判决认定的客观事实，被答辩人的丈夫李路刚打开一层楼房门帘，将动产（器材和空调等）转卖给宋东超，李路刚将房门钥匙放在租赁房屋桌上，足以证实了被答辩人是将租赁的房屋转让给宋东超的真实意思表示。5、一审判决认定“因原告的行为导致合同无法继续履行，损失应该由原告自行承担”是正确的。一审判决已经查明被答辩人没有在2011年11月2日前预交半年房租25000元，当然属于违约行为。6、一审判决认定“反诉人请求的支付租金日应从2011年12月27日开始，到反诉立案之日止，共计22天，每天按137元计算，共计3014元”偏向了被答辩人，但是答辩人可以接受这一结果。每天要求按137元计算租金的依据是：每年租金50000元，每年为365天，每天租金为137元。7、一审判决不支持被答辩人要求赔偿损失的判决结果是正确的。被答辩人申请并作出的鉴定结论是鉴定标的的装修价值为人民币104400元，鉴定的不是现值，且鉴定时未通知答辩入到场，对鉴定的物品没有进行签字确认，依法不能作为定案依据是使用。关于营业损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定被答辩人同样无权主张营业损失，况且鉴定结论没有写明鉴定的依据。二、一审判决适用法律正确。一审反诉立案并没有违背法律规定。本案系租赁合同纠纷，答辩人周胜军和张瑞娟为当事人，一审反诉时，答辩人为反诉人，并不违法。三、一审判决没有超过法律规定的审限。一审法院对此案件重审立案后，2013年7月10日开庭，2013年9月3日作出判决没有超过法律规定的审限。
本院认为，张瑞娟与周胜军在租赁协议中虽未明确约定租金的交纳时间，但依照双方的交易习惯，双方每年的5月2日和11月2日预交下半年房租的说法成立，一审法院予以采信，并无不妥。张瑞娟在2011年11月2日应当交纳租金的时间当日未按照交易习惯及时交纳房租，违反了双方的交易习惯，构成违约。而周胜军的妻子胡书斋在张瑞娟未按时交纳租金的情况下，并未给予张瑞娟一定的宽限期，而是采取极端措施，妨碍张瑞娟的经营，存在过错，其对租赁合同的解除也应当承担一定的责任，原审判决对此认定及处理欠妥，本院予以纠正。因双方对于租赁协议的解除均存在过错，双方均应承担一定的责任。具体责任数额，一审中，原审法院对张瑞娟的装修费用及营业损失进行了评估，参照该评估数额，结合本案张娟已经使用一年的实际情况，本院酌定周胜军、胡书斋给予张瑞娟装修损失2.5万元，营业损失1万元。另外，张瑞娟预交的房款实际履行到期日是2011年12月26日，因此从2011年12月27日开始，到反诉立案之日（2012年1月17日）止的租金仍应支付，一审判决对此认定及处理并无不妥，本院予以维持。上诉人的其他上诉主张均无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省任县人民法院（2013）任民初字第00320号民事判决第一、二、四项，即：解除原告张瑞娟与被告周胜军的房屋租赁协议；自判决生效之日起3日内原告张瑞娟支付被告周胜军房屋租赁费3014元；驳回反诉原告周胜军的其他诉讼请求。
二、撤销河北省任县人民法院（2013）任民初字第00320号民事判决第三项，即：驳回原告张瑞娟的诉讼请求。
三、自本判决生效之日起十日内被上诉人周胜军、胡书斋支付上诉人张瑞娟装修损失及营业损失共计3.5万元。
四、驳回上诉人张瑞娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3500元，鉴定费2000元，反诉费60元，负担不变；二审案件受理费3500元，由张瑞娟负担1500元，周胜军、胡书斋负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李菊恋
代理审判员 郑延铎
代理审判员 乔 鹏
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 梁 冰