湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初3029号原告长沙高鑫房地产开发有限公司，住湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道609号。法定代表人熊海涛，该公司董事长。委托代理人罗丽，女，1985年12月11日出生，汉族，公司法务，住湖南省衡阳市珠晖区。被告刘磊，男，1986年4月23日出生，汉族，住湖南省沅江市。第三人：中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，地址长沙市开福区芙蓉中路一段456号。负责人：陈志峰，行长。委托代理人殷卓，湖南淡远律师事务所律师。委托代理人雷玲琳，湖南淡远律师事务所律师。原告长沙高鑫房地产开发有限公司（以下简称“高鑫公司”）诉被告刘磊、第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行（以下简称“中国银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法由审判员陈志胜担任审判长、与人民陪审员张永玲、唐丽君组成合议庭进行了公开开庭审理。书记员杨婷安担任记录。原告的委托代理人罗丽、杨敏，第三人的委托代理人殷卓、雷玲琳到庭参加诉讼。被告刘磊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告高鑫公司向本院提出的诉讼请求为：（一）确认原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号XD1304342103）及其附件已于2017年3月3日解除；（二）被告支付原告代偿贷款本金之外的利息、罚息等损失截至到2017年3月30日暂为988.83元（最终损失额以银行最终办结时实际数据为准）；（三）被告在判决生效之日起5日内办理银行贷款结清手续，由此产生的利息、罚息、违约金均由被告自行承担；判决被告在判决书生效之日起15日内，配合原告到有关政府部门办理合同备案登记、预告登记、网签等相关撤销手续；如逾期办理，则被告应按房款总额千分之一每日向原告支付违约金；（四）被告向原告支付代其还贷违约金45640元；（五）被告支付原告支付的律师费10000；（六）由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年1月14日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（编号XD1304342103）及其附件（包括《补充协议》）。合同约定，原告将自己开发的位于长沙市岳麓区雷锋大道609号天麓小区第四期第1栋N单元2103号房屋出卖给被告，总房价为456406元，被告交付首付款146406元后，余款310000元申请贷款，还约定在履行合同过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。2014年1月15日，被告、中国银行股份有限公司松桂园支行（以下中国银行，与原告三方签订了《个人一手住房贷款合同》，中国银行同意向被告发放31万元贷款，被告同意并授权中国银行将贷款直接划账至原告账户，被告采取等额本金还款法，每月10日为还款日，被告将其贷款购买的房屋抵押给中国银行，同时，原告为被告提供阶段性连带责任保证。被告在履行《个人一手住房贷款合同》时，未能按合同约定的时间履行其付贷还息的义务，到2017年3月20日止，致使中国银行从原告保证金账户中扣划了相应的款项，即原告依约履行了连带保证责任。原告向被告发出《催款通知函》，被告没有偿还。原告依法依约于2017年2月28日向被告发出《解除商品房买卖合同》的通知，并要求被告配合办理合同解除等相关手续，但被告没有反应。原告认为：购房合同之《补充协议》第二条“银行按揭”第3条约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理产权证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金”。被告已致使银行要求原告履行了担保责任，原告按照约定有权解除原被告签订的《商品房买卖合同》，被告须承担原告代其支付银行的贷款本息及其他款项，并且还应支付原告因此支付的诉讼费、律师费，以及因其违约行为应承担的违约金。第三人中国银行陈述：没有意见，我方只用把贷款还清，不管原、被告的纠纷。被告刘磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。经审理查明：2014年1月14日，原告高鑫公司与被告签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1304342103）及其附件（包括《补充协议》），合同约定，原告将自己开发的位于长沙市岳麓区雷锋大道609号天麓小区第四期第1栋N单元2103号房屋出卖给被告，被告交付首付款146406元后，余款310000元申请贷款。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第二条关于银行按揭的补充约定第3项约定：“3、出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，或致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理房产证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。”第七条第2项约定：“2、无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在合同解除后15日内配合出卖人到有关政府部门办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续并将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，买受人应按照房款总款千分之一每日的标准向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。且由此产生的诉讼费、律师费、撤销手续费等相关费用均由买受人承担。”2014年1月15日，原告、被告、第三人三方签订了《个人一手住房贷款合同》，被告向中国银行贷款31万元用于向原告支付购房款，原告为被告提供阶段性连带责任保证。因被告未按时偿还银行按揭贷款，中国银行将被告刘磊起诉至长沙市开福区人民法院，该案现在审理中。因被告无力还款，现该贷款仍由原告代偿支付中。原告于2017年2月22日向被告提供的地址邮寄了《催款通知书》，于2017年2月28日向被告邮寄了《解除（XD1304342103）通知书》，该邮件于2017年3月3日退回。另查明，2017年4月10日，原告与湖南言顺律师事务所签订委托代理合同，原告就该案向该律师事务所支付代理费10000元。上述事实有原告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议、《个人一手住房贷款合同》、两份《催款通知函》、《解除（XD1304342103）通知书》及邮递单、《委托代理合同》及代理费发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同行使己方的权利和履行义务。第一、根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第二条的约定，被告未按时归还银行贷款，原告承担相应的担保责任后，原告享有合同解除权。本案中被告亦同意解除双方签订的商品房买卖合同，故原告诉请解除与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件，理由正当，本院予以支持，合同具体解除的时间为原告向被告邮寄《解除（XD1304342103）通知书》，而该邮件被退回之日即2017年3月3日。第二、对于原告作为担保人代被告偿还的贷款本金之外的利息、罚息、违约金等损失，根据双方在商品房买卖合同补充协议第二条第3项的约定，被告须向原告承担该支付义务，故原告诉请被告支付代其偿还的银行本金以外的利息、罚息、违约金等损失截至2017年3月30日为988.83元，理由正当，本院予以支持。第三、对于原告主张的被告在判决生效之日起5日内办理银行贷款结清手续，由此产生的利息、罚息、违约金均由被告自行承担，因《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议的解除，被告自判决生效之日起15日内办理银行贷款结清手续；至于由此产生的利息、罚息、违约金的承担，因还未实际发生，且无事实和法律依据，故本院对此不予支持。第四、对于原告所主张的第(四)、（五）项请求，双方在补充协议第二条第3项对于因被告逾期支付银行按揭贷款导致解除合同的违约金的负担有明确的约定，但本案中，原告在与被告签订商品房买卖合同时，并未严格按照相关政策规定，要求被告在签订商品房买卖合同时足额支付购房首付款，对于被告违约的发生原告自身有一定的过错，现对于原告诉请被告支付违约金45640元、律师费10000元，本院综合考虑原、被告的约定、双方的过错程度、房屋的市场价格变动及被告违约可能给原告造成的损失，对此两项予以支持。同时，合同解除后，原告需向被告退还已付购房款，被告需向原告支付的费用可在原告需向被告退还的购房款中作相应的冲抵。第五、根据原、被告签订的合同补充协议第七条第2项约定合同解除后，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销，故原告诉请被告在判决书生效之日起15日内配合办理合同备案登记、预告登记、网签等手续的注销，理由正当，本院予以支持。另原告诉请被告如逾期办理前述备案登记等注销手续，则从逾期之日起按房款总额的千分之一每日向原告支付违约金，对此，本院认为，现并未出现被告拒绝配合办理上述手续的情况，若被告有逾期拒不履行的情形，本院将根据双方的约定以及本案的实际情况予以约束。被告刘磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告长沙高鑫房地产开发有限公司与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1304342103）及其附件自2017年3月3日起解除；二、被告刘磊在本判决生效之日起十五日内向原告长沙高鑫房地产开发有限公司一次性支付原告长沙高鑫房地产开发有限公司代被告陈进华支付的律师费10000元、违约金45640元，合计55640元（该款项可以在原告应退还给被告的购房款中予以抵扣）；三、被告刘磊在本判决生效后十五日内协助原告长沙高鑫房地产开发有限公司办理注销双方于2014年1月14日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1304342103）的备案预告登记；若被告刘磊未在上述期限内履行协助义务，则从逾期之日起按每日43元的标准向原告长沙高鑫房地产开发有限公司支付延迟履行金至注销办理完毕之日止；四、驳回原告长沙高鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费收取1191元，公告费560元，两项共计1751元，由被告刘磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈志胜人民陪审员  张永玲人民陪审员  唐丽君二〇一七年十月三十日书 记 员  杨婷安