福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第6334号
原告章全江（曾用名章泉江），男，1948年5月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人陈懿乾，福建乐康律师事务所律师。
被告郑高亮，男，1949年5月1日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。
委托代理人杨元卓，男，1941年8月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被告郑高华，男，1968年10月17日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
原告章全江与被告郑高亮、郑高华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告章全江及其委托代理人陈懿乾，被告郑高亮及其委托代理人杨元卓，被告郑高华�庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告章全江诉称，2007年1月12日，被告郑高亮向原告租赁位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村的房屋第三层、四层，双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同签订后，被告按约支付原告租金至2014年6月，之后，被告未再支付租金给原告，已违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，根据上述租赁合同第十条约定，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2007年1月12日签订的《房屋租赁合同》；2、被告郑高亮、郑高华立即返还原告第三层、四层租赁的房屋；3、被告郑高亮、郑高华支付原告尚欠的租金11，091元（截至2014年7-8月的租金）。
被告郑高亮辩称，被告与原告签订《房屋租赁合同》后，被告按宾馆营业标准进行装饰，房间总数27间（包括总台），花去装修费用54万元。之后，被告与原告协商四楼以上加建一�，由被告出资建洗浴池、足疗室五间、大厅一个、一个柴油锅炉房、足疗设施等，共花去建筑费用21万元，以上两项合计投资75万元。在被告经营开太宾馆五年期间按时支付租金与原告关系好，后因被告获罪坐牢，由被告弟弟管理两年多了。被告获释后才知道6月份没有支付原告租金，被告会设法支付原告租金。被告同意在滞纳金方面适当弥补原告，租赁合同应继续履行。
被告郑高华辩称，2007年8月12日，被告与郑高亮散伙，开太宾馆由郑高亮独自经营，被告已告知了原告。2012年6月19日，郑高亮获罪坐牢，开太宾馆由原告转租给饶勇文经营，改为友谊宾馆，租金每月5，000元，饶勇文向原告缴纳租金至2014年6月19日止，后因原告的房屋属违章建筑物，友谊宾馆无法继续经营。原告与郑高亮于2008年4月30日重新签订房屋租赁协议书，每月租金1，000元，被告郑高华�有与原告签订房屋租赁合同，与原告未曾发生租赁合同关系。原告的房屋于2012年11月6日已转租给饶勇文开设友谊宾馆，原告于2007年1月12日与郑高亮签订的租赁合同已经终止。根据民诉法及合同法的相关规定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年至2007年间，原告章全江未经审批在龙岩市新罗区北城街道谢洋村新村环路18号建筑了一幢4层楼房。2007年1月12日，原告章全江（甲方）与被告郑高亮、郑高华（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定原告将其建好的位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村新村环路18号楼房第三层、四层租给被告郑高亮、郑高华，用于经营宾馆浴池，租赁期限10年即自2007年5月1日起至2017年4月30日止，从2007年5月1日至2010年4月30日为每年租金50，000元，2010年5月1日至2012年4月30日为每年租金55，000元，2012年5月1日至2014年4月30日为每年租金60，500元，2014年5月1日至2017年4月30日为每年租金66，550元，租金按季结算，每季度头5天内交清。乙方向甲方支付房屋押金5，000元，租赁期满后退还。租赁期间，乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金的百分之十加收滞纳金，拖欠租金达一个月以上的，甲方有权开锁清除房屋所有物件，如有遗失物件，甲方不承担任何责任，解除合同收回房屋，并有权追回乙方所欠租金及滞纳金等内容。原告在该合同右下方出租方一栏签名，被告郑高亮在该合同左下方承租方一栏签名，被告郑高华在该合同左下方承租方一栏盖上自己的私章。合同签订后，二被告将承租来的房屋用于经营宾馆，取名开太宾馆。2007年8月12日，被告郑高亮与郑高华签订一份《协议书》，该协议书约定，被告郑高华退出合伙，开太宾馆由被告郑高亮独自经营等内容。在租赁过程中，经原告同意后，被告郑高亮于2007年底至2008年间未办理审批手续在承租的房屋第四层顶上增建一层即第五层。2008年4月30日，原告章全江（甲方）与被告郑高亮（乙方）签订了一份《房屋租赁协议书》，该协议约定，原告将其自建的位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村新村环路18号楼房第三层、四层租给被告郑高亮，租赁期限8年即自2008年5月1日起至2016年5月1日止，每月租金1000元，租金按月结算，每月5日前交清。乙方向甲方支付房屋押金2，000元，租赁期满后退还等内容。之后，被告郑高亮按约支付原告租金至2012年7月。2012年7月23日，被告郑高亮因涉嫌容留、介绍卖淫罪被判处有期徒刑五年（刑期自2012年7月23日起至2017年6月29日止），被告郑高亮被送往永安监狱服刑。被告郑高亮在服刑期间，开太宾馆由被告郑高华看管三个月。自2012年11月起至2014年6月期间，开太宾馆由饶勇文经营，饶勇文向原告直接缴交租金，租金由2012年11月的5000元增至每月5546元。2014年7月8日，被告郑高华将郑高亮承租的房屋钥匙交还给原告。被告郑高亮于2015年8月20日获释出狱。原告于2014年8月21日诉至本院，请求判如所诉。诉讼中，经本院释明后，原告将诉讼请求变更为：1、确认原告章全江与被告郑高亮、郑高华于2007年1月12日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、被告郑高亮、郑高华支付原告2014年7月和8月的租金11091元。庭审后，原告放弃了第二项诉讼请求即放弃要求被告郑高亮、郑高华支付其2014年7月份和8月份的租金11091元的诉讼请求。
以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、龙集建（91）字第139号《集体土地建设用地使用证》、章全江的户口簿；被告郑高华提供的《房屋租赁协议书》、2007年8月12日郑高亮与郑高华的《协议书》、谢洋村民委员会出具的《证明》、收款收据六张及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，原告章全江就未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准的自建房屋与被告郑高亮、郑高华于2007年1月12日订立的《房屋租赁合同》违反了上述法律规定，属于无效合同。原告与被告郑高亮于2008年4月30日订立的《房屋租赁协议书》同样违反了上述法律规定，亦属无效合同。被告郑高亮与被告郑高华达成协议，订立《协议书》退出合伙经营开太宾馆，2008年4月30日，原告与郑高亮单独签订《房屋租赁协议书》，说明了原告知道郑高华退伙，解除了与郑高华的租赁合同法律关系，被告郑高华与原告不存在租赁合同法律关系。原告诉请本院确认原、被告订立的《房屋租赁合同》为无效合同，本院予以支持。诉讼中，原告放弃要求被告郑高亮、郑高华支付其2014年7月份和8月份的租金11091元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
原告章全江与被告郑高亮、郑高华于2007年1月12日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。
本案案件受理费4070元，由原告章全江负担2035元，被告郑高亮负担2035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 陈 上 熠
人民陪审员 林 焱
人民陪审员 陈 天 仁
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 吴子烟（代）
附：一、相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第�条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给�利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）。
诉讼费缴交账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：10×××01）。
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓�。
新罗区人民法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331。