广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0204民初1183号
原告（反诉被告）：刘海连，女，1972年8月7日出生，汉族，广东省韶关市人，住韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：龙剑波，广东瑶台律师事务所律师。
被告（反诉原告）：钟振国，男，1989年10月25日出生，汉族，河南省开封市人，住韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：肖明，广东智成律师事务所律师。
第三人：李仪兰，女，1969年1月16日出生，汉族，住韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：蔡文薏，韶关市武江区江湾法律服务所法律工作者。
第三人：韶关市房地产管理所。住所地：韶关市浈江区风采路***号。
法定代表人：黄新才，所长。
委托诉讼代理人：廖振浩，韶关市浈江区车站法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）刘海连与被告（反诉原告）钟振国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后适用简易程序，后于2016年8月22日依法追加李仪兰、韶关市房地产管理所为本案第三人，并转为普通程序，依法组成合议庭于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告刘海连及其委托诉讼代理人龙剑波、被告钟振国及其委托诉讼代理人肖明、第三人李仪兰的委托诉讼代理人蔡文薏、第三人韶关市房地产管理所的委托诉讼代理人廖振浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘海连向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即退回租房保证金14866元，并从主张权利2016年6月17日起按年利率24%计算利息；2、要求被告返还不当得利37032元；3、要求被告承担本案的诉讼费。诉讼期间增加诉讼请求：确认原告与被告签订的协议无效和第三人李仪兰与被告签订的协议无效。事实和理由：2014年4月30日，原、被告签订了《商铺续租协议》，双方约定租赁的时间为两年，从2014年6月1日至2016年5月31日止，2014年12月31日前原告每月向被告缴纳租金4800元，2015年1月后，房管局增加部分由原告承担，合同同时约定合同保证金为20000元。合同履行到今年3月时，原告向被告说明不再续租。到今年5月31日合同终止日，原告将钥匙交还给被告，并要求被告退还合同保证金时，被告既不接收钥匙，也不退还保证金，双方产生纠纷。原告为了保护自己的合法权益，不得不报警，但被告仍不肯接收钥匙。被告出租给原告的房子，并不是被告所拥有的房屋，而是第三人李仪兰从第三人韶关市房地产管理所承租。李仪兰转租商铺的行为未经房管部门的同意，被告从李仪兰处承租再出租给原告的行为，违反了韶关市政府关于公租房的管理政策，因此被告不具备商铺出租的主体资格，原、被告签订的合同就是无效合同，尽管合同已经履行完毕，但被告从该出租行为中获得的租金收益37032元没有法律依据，属于不正当利益，应当依法返还给原告。同时，韶关市房地产管理所应履行监管职责，依法收回商铺的承租权。合同到期后，被告仍占用原告的保证金，该笔资金应从原告主张权利之日起按银行同期贷款的4倍（年利率24%）向原告支付延期付款的利息。因双方多次协商未果，请求法院判如所请。
被告（反诉原告）钟振国辩称：原告主张确认合同无效是没有法律依据，原告主张的依据是韶关市人民政府第53令，此令是过了生效的有效期。本案是非住宅，非住宅是不适用管理办法的规定。原告主张的第一项诉讼请求也没有任何法律依据，因为原告在2016年5月31日合同期满后，仍然占有被告的商铺，经多次协商于2016年8月3日才交给被告，原告交纳被告的商铺时，违反了双方约定的超过60天缴纳房租，属于直接违约，因此保证金被告有权没收。原告诉请的第二项与本案无关也无法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人李仪兰述称：1、原、被告于2014年4月30日签订的《商铺续租协议》，李仪兰不是该协议的当事人，该协议对李仪兰不具有法律约束力。本案的纠纷是基于原、被告之间的租赁合同纠纷，李仪兰未直接与原告发生权利义务关系与合同关系，故本案纠纷应由原、被告双方协商解决或由人民法院裁决。2、李仪兰于2009年12月21日与韶关市房地产管理所签订的《房屋（非住宅）租赁合同》未约定李仪兰不可转租，李仪兰将上述商铺转租给钟振国的行为未违反李仪兰与韶关市房地产管理所签订的租赁合同约定，该租赁合同没有约定李仪兰禁止转租或转租须经第三人韶关市房地产管理所同意。李仪兰没有违反合同约定，不承担违约责任及违约造成的损失。3、李仪兰于2009年12月21日与韶关市房地产管理所签订的《房屋（非住宅）租赁合同》，根据合同的相对性，商铺能不能转租应由权属人韶关市房地产管理所与合同的当事人李仪兰协商约定或合同约定，原告不是租赁物的权属人、合同当事人，无权要求韶关市房地产管理所收回商铺。韶关市房地产管理所未与本案原、被告发生法律上的关系。根据合同的相对性，韶关市房地产管理所不能以本案的当事人直接收回商铺。原告提交的证据只是对住宅的约束没有对商业公房的约束，该办法不适用于本案。请求法院依法判决。
第三人韶关市房地产管理所述称：原、被告双方签订的房屋租赁合同纠纷与第三人韶关市房管所毫无法律关系。只要与本答辩人签订合同的承租方按时交租，不欠房管所的租金，就不干涉他们的转租关系。
被告（反诉原告）钟振国向本院提出诉讼请求：1、请求判令被反诉人支付违约金15000元给反诉人。2、请求判令被反诉人支付占用商铺的费用（按5134元／月计算）从2016年5月1日计至交付商铺之日止，具体金额10610元。3、反诉诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2014年4月30日，钟振国与刘海连签订了《商铺续租协议》，双方约定租赁期自2014年6月1日至2016年5月31日止，每月租金4800元，双方约定“假如乙方不再续约，必须在合同期满前二个月通知甲方，并按甲方提出的租约条件45天内协助甲方张贴对外招租的街招，如乙方不按本协议对外招租，甲方可以视乙方违约并按违约责任处理。”在《商铺续租协议》即将到期前的45天，刘海连既不明确表示是否续租，也不允许钟振国在商铺前贴招租广告，称影响她做生意，2016年5月至今，刘海连既不交还商铺给钟振国，也不缴纳租金，严重损害了钟振国的合法权益，也违反了协议的约定，应承担相应的违约责任。依照《商铺续租协议》中“押金及违约金”的约定，刘海连应当支付15000元的违约金给钟振国，同时，刘海连至今仍占用钟振国的商铺，未履行交还手续，还应承担2016年5月至交还商铺之前的租金。请求法院依法判决。
原告（反诉被告）刘海连辩称：一、本人已按合同要求提前两个月向对方明确表示，因商铺租金过高不再续约，而对方于2016年3月22日在当地知名网站-
韶关家园网发布对外招租广告，其母亲也于4月1日发短信给本人丈夫转告本人，不再与本人续租商铺由其自行寻找新租户。以上事实均说明本人已按合同之“假如乙方不再续约，必须在合同期满前二个月通知甲方。”条款履行告知义务，对方在网站发布招租广告、通知本人不再续租、带人看铺的事实也表明，其已知悉本人不再续租商铺，进而自行招租。故本人无违约行为，无需支付违约金。二、本人于5月30日就合约到期商铺交接问题致电明确告知对方：双方于5月31日结清当月租金、退回本人交纳押金，被告未提出异议。5月31日，本人按合同约定清空商铺，要求交接商铺和钥匙，由于对方拒不接收商铺和钥匙，叫嚣你去报警、去法院告等言辞。本人委托丈夫报警尝试调解，但对方拒不接收后自行离去，导致商铺和钥匙无法进行交接。以上事实均表明本人主动履行合同，按合同履行提前告知义务，按时主动交还商铺和钥匙，没有占用商铺进行经营的行为，而是对方拒不接收商铺和钥匙导致商铺空置。故诉本人占用对方商铺、要求本人交纳商铺租金的理据不成立，本人无需交纳合同到期后的租金。3、本人无需归还非合同约定物品且无维修商铺的义务。双方就商铺物品在《商铺续租协议》之租赁内容条款之“三、甲方提供日常经营设施供乙方使用，乙方在租赁期不再另行付费。到期后，乙方须按下附清单归还经营用品及设施，并保证设施正常使用”及《商铺续租协议》之商铺设施之“一、甲方将商铺除货架、展柜、柜台外的物品：1、大冰柜壹台；2、风帘机贰台；3、扫描式收银机壹台；4、监控录像壹台；5、电子称以上物品以人民币捌仟元转让给乙方。”明确约定物品使用及归还要求，具体物品清单如下：普通台称1台、打码机1台、不锈钢架1个、四层立式货架6个、五层立式货架1个、四层货架2个。以上条款表明，本人仅需按合同约定归还对方上述物品即可，无需另行赔付非约定的物品。三、根据合同法第220条规定，本案中，双方未就商铺维修进行约定，故对方负有维修商铺、保障商铺安全使用的责任，本人无义务承担维修商铺责任。综上所述，钟振国反诉本人的事实和理由均不成立，请求法院驳回钟振国的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告是否违约的问题。原告在租赁合同期满前两个月已通知被告租赁合同期满后不再续约，2016年4月前的租金原告每月按时缴纳，2016年5月的租金以及原告通知被告于5月30日接收商铺，办理移交手续，因被告认为原告违反协议，没有协助被告张贴招租广告为由，要求原告承担违约责任，没收原告押金20000元，双方产生争议，因此双方未办理移交商铺手续，也未收取原告5月租金。本院认为，原告在本案中已经提前通知被告期满后不再续约，被告主张其要求原告在合同期满前帮其张贴招租广告和原告不同意被告在该商铺前张贴招租广告，无事实和法律依据，且原告没有拖欠被告租金，故原告不存在违约行为，被告要求原告承担违约责任，理由不充分，本院不予支持；2、被告是否退还原告押金20000元以及是否支付押金利息的问题。依前所述，原告在本案中没有违约行为，在双方合同终止后，被告应返还押金给原告，因此原告要求被告返还押金于法有据，本院予以支持，但原告主张被告支付押金利息，无法律依据，本院不予采纳；3、原、被告签订的《商铺续租协议》是否有效的问题。原、被告双方签订的《商铺续租协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，而且第三人韶关市房地产管理所对第三人李仪兰与被告签订的商铺转租协议以及原告与被告签订的商铺租赁协议没有异议，因此原、被告签订的租赁协议合法有效，双方均应严格遵守。原告诉请原、被告签订的协议是无效合同，理由不充分，本院不予采纳；4、原告要求被告返还不当得利37032元的问题。因为合同有效，原告认为原、被告签订的合同是无效合同、被告从出租行为中获得的租金收益37032元属于不当得利应返还给原告的主张，理据不足，本院不予支持；5、被告反诉要求原告支付违约金15000元的问题。依前所述，原告在本案中没有违约行为，因此被告要求原告支付违约金没有法律依据，本院不予采纳；6、被告主张原告支付占用商铺费用的问题。被告认为原告合同期满后未及时返还商铺，要求原告支付从2016年5月至交付商铺之日起的费用，对于2016年5月的租金，原告表示同意支付该月租金给被告，但对于之后的租金损失，原告认为是被告拒绝接收商铺所造成的，原告本身没有过错，不应当承担该部分的损失。本院认为，原告已提前通知被告租赁合同期满后不再续约，2016年5月31日后原告没有再经营该商铺，被告在知道且应当知道原告不再租赁商铺的情况下，应当及时收回商铺以避免商铺空置造成损失的扩大，但被告未及时收回商铺，故被告对涉案商铺空置造成扩大的损失具有过错，对此应自行承担该期间的损失。因此，被告要求原告支付2016年5月后的占用商铺的费用，依据不足，本院不予支持。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《商铺续租协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。签订租赁协议后，被告作为出租人，应向原告交付符合租赁用途的商铺；原告作为承租人，应按照协议约定向被告交付商铺租金。原告已经按照协议约定向被告交纳了2016年4月前的租金。2016年3月，原告告知被告租赁合同到期后，原告不再续租商铺，虽然被告对此予以否认，但从原告提供的被告在韶关家园网发布的该商铺对外招租广告以及被告发给原告的信息内容来看，明显可以看出被告已经知悉原告合同到期后不会再续租，其已自行寻找新租户，故被告主张原告没有提前通知其不再续租的辩解，依据不足，理由不充分，本院不予采信。对于原告是否有义务为被告张贴招租广告以及原告是否不同意被告在商铺前张贴招租广告的问题。根据原、被告签订的《商铺续租协议》约定“假如乙方不再续约，必须在合同期满前二个月通知甲方，并按甲方提出的租约条件45天内协助甲方张贴对外招租的街招，如乙方不按本协议对外招租，甲方可以视乙方违约并按违约责任处理。”，原告只是在被告招租时有义务协助被告张贴招租广告，没有义务单方面决定为被告张贴招租广告，被告以原告在合同期满前不帮其张贴招租广告为由要原告承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。至于被告辩称原告不同意被告在商铺前张贴招租广告，被告没有提供证据证实，且原告予以否认，被告应承担举证不能的法律后果。关于原告主张李仪兰与被告钟振国签订的转租合同无效的问题。该合同没有违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，故对原告该主张本院不予支持。现第三人韶关市房地产管理所对第三人李仪兰与被告签订的商铺转租协议以及原告与被告签订的商铺租赁协议没有异议，本院依法确认这两份协议合法有效。对于被告是否退还原告押金20000元以及是否支付押金利息的问题。原告在本案中没有违约行为，在双方合同终止后，被告应返还押金给原告，因此原告要求被告返还押金于法有据，本院予以支持。但原告主张被告支付押金利息，无法律依据，本院不予采纳。对于原告要求被告返还不当得利37032元的问题。原、被告双方签订的协议合法有效，原告认为原、被告签订的合同无效、被告从出租行为中获得的租金收益37032元属于不当得利应返还给原告的主张，理据不足，本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付违约金15000元和支付占用商铺费用的问题。原告在本案中没有违约行为，因此被告要求原告支付违约金没有法律依据，本院不予采纳；对于被告主张原告支付占用商铺费用的问题。被告认为原告合同期满后未及时返还商铺，要求原告支付从2016年5月至2016年8月3日即交付商铺之日起的费用，对于2016年5月的租金5134元，原告表示同意支付该月租金，但对于之后的租金损失，原告认为是被告拒绝接收商铺所造成的扩大损失，原告本身没有过错，不应当承担该部分的损失。本院认为，原告已提前通知被告在租赁合同期满后不再续约，2016年5月31日租赁合同期满后原告没有再经营该商铺，被告在知道且应当知道原告不再租赁商铺的情况下，应当及时收回商铺以避免商铺空置造成损失的扩大，但被告未及时收回商铺。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，被告对涉案商铺空置造成扩大的损失明显有过错，对此应自行承担该期间的损失。因此，被告要求原告支付2016年5月后的占用商铺的费用没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）钟振国应返还原告（反诉被告）刘海连押金20000元，原告（反诉被告）刘海连应支付2016年5月租金5134元给被告（反诉原告）钟振国，两者相抵，被告（反诉原告）钟振国应于本判决生效之日起十日内返还14866元给原告（反诉被告）刘海连。
二、驳回原告（反诉被告）刘海连的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）钟振国的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1098元，由原告刘海连负担783元，被告钟振国负担315元。反诉受理费减半收取216元，由被告钟振国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 王新科
审 判 员 黄智霄
人民陪审员 李春梅
二〇一六年十一月十日
书 记 员 谭秀华