浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2339号
上诉人（原审被告）：义乌万达广场投资有限公司，住所地义乌市经济开发区新科路E1号312室。
法定代表人：齐界，总经理。
委托诉讼代理人：严亮奇，浙江浙中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江琳，浙江浙中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金国平，男，1970年8月10日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：金汉操，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈冠群，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。
上诉人义乌万达广场投资有限公司（以下简称义乌万达公司）因与被上诉人金国平房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初19872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
义乌万达公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律不当。一、在义乌万达公司售楼接待中心展示沙盘处，上诉人明确进行了提醒，告知购房人“本沙盘（模型）仅做示意用途，因制作工艺、材质和比例等条件所限，实际建设结果会与模型存在一定差异，最终以实际交付为准”。被上诉人声称购买时与售楼人员确认沙盘与建成房屋保持一致，显然与事实不符。上诉人通过警示牌已明确告知购房人沙盘仅供示意，沙盘会与建成房屋存在差异。既然一审认定购买商铺是重大投资行为，那么被上诉人怎么可能没看到上诉人的书面提醒和告知。因此，一审认定被上诉人不知电梯存在不合常理，也不符合客观事实。二、沙盘并不构成双方房屋买卖合同的组成部分，在双方签订的合同补充协议第十四条中对该事项已明确说明，沙盘仅是要约邀请，非要约或承诺。一审简单以沙盘与实际不一致就撤销合同，既不符合双方意思自治约定，也不符合法律规定。合同补充协议第十四条第七款中，双方再次明确“乙方承诺不以甲方发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘等资料所示内容为依据，向甲方主张任何权利或提出任何索赔”，本着合同意思自治的原则，该约定并未侵害国家或者社会公共利益，应视为双方有效约定。被上诉人作为合同相对方，应本着诚实信用原则遵守双方的合同约定。三、在合同补充协议第一条第二款中，被上诉人确认清楚房屋所在整个项目的规划审批情况，现一审查明平面规划图与实际房屋建成一致，也可证明被上诉人对电梯存在一直是知情的。二审中补充上诉理由：一、一审法院认定“合同约定的甲方无需通知乙方，乙方不以此为由要求甲方承担违约或其他责任等类似的条款明显是免除了被告一方的责任，而加重了原告一方的责任，同时也排除了原告一方主要权利。而应当认定是无效条款”属于适用法律错误。上诉人已在合同补充协议中提醒被上诉人注意免责条款，此部分的约定并非当然无效。被上诉人撤销之诉的请求权基础是签订合同之前的欺诈行为，而非请求主张违约赔偿。故只有当被上诉人以权利受损主张权利时，法院才应审查该部分的权利义务是否对等。二、上诉人认为，退一万步讲，即便被上诉人享有合同撤销权，本案的撤销权也已消灭。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第（二）项的规定，具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权，撤销权消灭。被上诉人在交付商铺之前已实际知道商铺外电梯的存在，并且知晓电梯位于店面出口右前方的位置。在上诉人交付商铺前，被上诉人已将涉案商铺出租给第三方并已实际收益，说明被上诉人已经以自己的实际行为认可。
金国平辩称，一、被上诉人只能根据沙盘与上诉人签订合同，对商铺的情况也是根据沙盘和销售人员的介绍才能清楚，上诉人并未摆设提示牌，被上诉人在购买时不存在审查建筑设计图的可能和义务。二、购房合同中排除被上诉人主张权利和免除上诉人责任的条款系格式条款，应无效。三、上诉人项目竣工期是2016年9月，被上诉人是在项目竣工后才得知商铺位于电梯后的情况，2016年11月底上诉人发放入伙通知书，被上诉人并未接受，2016年12月被上诉人向一审法院起诉，并没有超过法律规定一年的期限。
金国平向一审法院起诉请求：1、判令撤销原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款1936266元并支付利息（自2014年10月10日起按中国人民银行同期同档次贷款利息计算至履行之日止），暂算到起诉日为216281元。
一审法院认定事实：2014年10月9日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的万达广场3幢112号店面。当日，原告已按合同约定付清全部购房款1936266元。合同附件八第六条1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。3、甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。4、双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。第七条3、乙方同意，出现下列规划及/或设计变更时甲方无需通知乙方，乙方不以此为由要求甲方承担违约或其他责任：（2）甲方对该房屋进行的优化设计（比如：窗户或门的开口尺寸及方向变化、飘窗变化、立面设计、颜色、景观变化、空调机位变化、楼梯口位置以及由于设计优化调整引起的面积、空间尺寸变化等）；（3）在本合同及补充协议生效之日前已发生的规划及/或设计变更的；（4）未影响该房屋结构形式、户型、朝向等房屋质量或使用功能的。第九条2、双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关配套设施、设备，甲方无需事先通知乙方或取得乙方同意。乙方对此无异议，且不提出任何主张。第十四条3、该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件约定为准。4、甲方所有广告、沙盘及宣传资料中景观效果、建筑物外立面、屋面绿化景观及其色彩可能会有差别或局部调整，均以实际建成为准且甲方不对乙方承担责任。第十七条3、根据建筑抗震结构和消防需要，……该房屋周边及建筑屋面局部可能设有包括但不限于室外箱式变压器、空中连廊及其他商业经营所必须的设施设备等，前述情况最终以交房实际为准，原告对此没有异议，承诺不因此向被告提出任何主张及要求。2016年9月，万达广场竣工。经现场确认，被告交付给原告的房屋格局外观与沙盘中的实景不一致，3幢112号店面门前右侧增加了一部扶手电梯，该扶手电梯部分挡住了该店面的视线。原告发现店面格局外观与沙盘实景不一致后，即与被告进行了交涉。2016年11月12日，原告委托义乌市公证处对万达广场3幢112号店面格局外观及售楼部楼盘展示沙盘的手机拍摄照片进行了公证。2016年11月23日，被告向原告邮寄了《入伙通知书》。被告将该店面进行了统一招租，租金由原告收取。另查明，该房产的平面规划图与目前房屋现状一致，与楼盘展示沙盘不一致。
一审法院认为，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》时，被告开发建设的义乌市万达广场尚未建成，原告向被告购买万达广场3幢112号店面实际上是期房。购买店面是重大投资，原告购买这间店面前，应当是认真观看了被告展示的楼盘沙盘和倾听了被告售楼人员的详细介绍，经综合判断后作出的慎重决定。楼盘沙盘上没有显示该店面右侧有一部手扶电梯，被告也没有提供证据证明售楼人员已告知原告该位置存在一部手扶电梯，为此，有理由相信原告购买该店面的前提就是确信该门面右侧不存在扶手电梯才会决定购买。被告按照设计图纸在该店面右侧建有扶手电梯，被告是明知的，也不是对设计图纸“可能会有差别或局部调整”的情形，而原告作为买受人是无法事先预知，为此，被告存在没有如实告知实情的过错。原、被告签订的商品房买卖合同是格式合同，被告作为提供格式合同条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。合同约定的“甲方无需通知乙方，乙方不以此为由要求甲方承担违约或其他责任”等类似条款明显是免除了被告一方的责任，而加重了原告一方的责任，同时也排除了原告一方主要权利，应当认定是无效条款。原告以被告违反诚实信用原则，故意隐瞒实际建筑与沙盘中的差异，告知虚假情况为由，要求撤销原、被告签订的商品房买卖合同，于法有据，依法应予支持。合同被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告要求被告返还购房款并赔偿利息损失，依法应予支持。原告因出租该店面收取的租金也应返还给被告所有，因被告未提起返还要求，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四十二条、第五十四条、第五十七条、第五十八条的规定，判决：一、原告金国平与被告义乌万达广场投资有限公司于2014年10月9日签订的《浙江省商品房买卖合同》予以撤销。二、被告义乌万达广场投资有限公司返还原告金国平购房款1936266元并支付利息（自2014年10月10日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计付至实际履行之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12010元，由被告义乌万达广场投资有限公司负担。
二审中，上诉人向本院提交了以下证据：一、涉案商铺的照片4张（打印件）、涉案商铺周边情况视频一份，证明：1.涉案商铺的侧方电梯的情况，其铺位前的右侧电梯并未遮挡铺位的门口，不影响人流的出入。2.涉案商铺门前有额外的空间，可用于经营，有利于吸引顾客。二、义乌万达广场项目沙盘模型的整体情况照片3张（打印件），证明观察涉案商铺所在的沙盘位置，正常情况下是无法观察到商铺的具体位置及商铺前的电梯情况。三、上海赛野实业有限公司《证明》、义乌万达广场营销沙盘重新制作合同6页、设置于沙盘模型中的温馨提示牌照片4张（打印件），共同证明：1.义乌万达广场在沙盘投入使用时，已在沙盘中央位置告知消费者沙盘模型仅作为示意用途，实际建成结果与模型效果存在差异，应以实际交付为准。因此对于沙盘与实际建成的差异结果，被上诉人应当有所预见。2.沙盘中温馨提示牌的大小为长45厘米、宽20厘米，并设置于沙盘醒目位置。四、入伙通知书2页、EMS邮寄面单及收寄状态网上回执（打印件）1份，证明：上诉人于2016年11月24日通知金国平办理涉案房屋的交付入伙手续，被上诉人也收到了该入伙通知书的相关材料。五、义乌万达广场广告短片设置成果证明复印件一份，证明：沙盘中的温馨提示牌在上诉人投入使用时就一直存在于沙盘中央。
被上诉人质证认为：对证据一的真实性无异议，但不能达到证明目的，由于电梯的阻挡，使路人从左侧经过时不能观察到商铺的位置，由于电梯的存在使被上诉人将商铺出租所得的租金收益比隔壁商铺租金收益少50%以上。对证据二的真实性无异议，但不能达到证明目的，被上诉人正是基于该沙盘决定购买商铺，且该组证据恰恰证明了沙盘与建设规划图不一致，误导购房者。对证据三的真实性有异议，被上诉人在购房时该提示牌并未存在，作为关键证据，上诉人在一审中并未提交，明显存在诉讼后补充的可能。对证据四的真实性无异议，正是基于被上诉人对商铺门前存在电梯有异议，且与上诉人协商不能达成一致，才一直未接受。对证据五的真实性有异议，且该证据不符合证据的形式，从证据中并不能发现有该提示牌的存在。
对上诉人的证据，本院认证如下：证据一反映的是涉案商铺现场情况，以本院现场勘查情况为准。对证据二的真实性予以确认，对于证明目的应结合本案案情综合加以认定。对证据四的真实性予以认定，可以证明义乌万达公司于2016年11月24日通知金国平办理涉案房屋的交付入伙手续。证据三、证据五不符合有效证据的构成要件，本院不予认定。
被上诉人在二审中未提供新证据。
经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，义乌万达广场规模较大，而沙盘系按1：80的比例制作，故沙盘仅能反映楼盘的整体设计效果以及相关商铺的大致位置和情况，并不能全面反映涉案商铺的全部细节。且涉案商铺处于街道的凹陷处，是否在沙盘中涉案商铺模型附近设置电梯模型，仅凭肉眼很难辨别。根据楼盘现状以及现场查看情况，自动扶梯并不会显著影响涉案商铺周边的人流以及商铺的实际经营。故有无告知自动扶梯的存在并不属于影响购买涉案商铺与否的重大因素，被上诉人请求撤销与上诉人之间的商品房买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定。综上，原审认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初19872号民事判决；
二、驳回金国平的诉讼请求。
一审案件受理费12010元（已减半收取），二审案件受理费24020元，均由金国平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼 俊
审 判 员 钱 萍
审 判 员 周楚臣
二〇一七年九月十三日
代书记员 黄佳婧