黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绥中法民一民终字第325号
上诉人（原审被告）于雷，男。
上诉人（原审被告）于永，男。
共同委托代理人张泉，黑龙江釜民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张洪玲，女。
委托代理人张兵，男。（系被上诉人哥哥）
委托代理人王庆祥，黑龙江名远律师事务所律师。
上诉人于雷、于永因占有物返还纠纷一案，不服庆安县人民法院（2015）庆法民初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受案后，依法组成合议庭，于2015年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人于雷、于永的委托代理人张泉，被上诉人张洪玲的委托代理人张兵、王庆祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2014年12月15日，原告张洪玲与刘某某签订协议书一份，协议约定：一、刘某某夫妻同意将坐落于天一首府名苑南楼1单元1703室，面积135平方米楼房，抵押给张洪玲；二、刘某某夫妻同意如60日内还不上欠款723＋000.00元，自愿将此房抵押给张洪玲；三、如到期还不上，可由张洪玲到银行把剩余贷款还清，把房照抽回，房屋产权归张洪玲所有。约定到期后，刘某某没有按照约定的期限给付原告张洪玲欠款。刘某某以房屋买卖的形式将抵押房屋卖给原告张洪玲，双方为办理产权过户手续，于2015年3月24日签订房屋买卖合同，约定房屋价款为160＋000.00元。2015年3月23日原告张洪玲偿还了该房屋在中国工商银行庆安支行的贷款171＋600.00元。2015年4月1日刘某某将该房屋的产权及土地使用权手续过户至原告张洪玲名下，过户手续费用及税费均由原告张洪玲缴纳。另查明，2015年1月15日刘某某在被告于雷处借款200＋000.00元；2015年1月28日刘某某又在被告于雷处借款50＋000.00元，刘某某分别给被告于雷出具了借款单据。2015年2月1日刘某某及李薇（刘某某妻子）与被告于雷签订房屋买卖合同，将双方争议的房屋出卖给被告于雷，房屋价格为150＋000.00元，以借款的形式抵顶了一部分购楼款，签订买卖合同后，刘某某将争议房屋的原始购买协议书、收款收据、抵押贷款手续、原始房照、刘某某及李薇的身份证复印件交给被告于雷。2015年2月13日，刘某某又给被告于雷出具了补充协议书复印件（无原件），约定自合同签订起20日内将房屋交给于磊（雷）使用过户，此房屋有银行贷款160000.00元由刘某某负责还款。2015年4月1日，原告张洪玲与刘某某办理产权过户手续后，即将对过户房屋使用时，发现被告于永、于雷已经入住该房屋。现原告诉至法院，要求二被告立即返还原告所有的房屋，并赔偿原告经济损失7＋900.00元。上述事实有原告的当庭陈述及原告举证到庭的2014年12月15日签订的协议书、2015年3月24日签订的房屋买卖合同、房屋所有权证书、土地使用权证书、完税证明、中国工商银行庆安支行的还款凭证复印件；被告于雷的当庭陈述及被告举示的刘某某在2012年房屋原始购买协议书复印件、收款收据复印件、抵押贷款手续复印件、原始房照复印件、刘某某及李薇的身份证复印件、2015年2月13日刘某某出具的补充协议书复印件在卷证实。
原审法院判决认为，原告张洪玲、被告于雷与刘某某之间的房屋买卖关系均系借贷抵押关系产生。原告张洪玲与刘某某之间的抵押借贷关系发生在先，且其已经偿还了该房屋在银行的贷款，并用借款抵顶了一部分购房款，该房屋的产权已经过户至原告张洪玲名下。原告张洪玲与刘某某之间基于借贷抵押关系而形成的买卖关系应认定为合法有效，原告张洪玲已经实际取得了双方争议房屋的产权，原告是双方争议产权的合法所有权人。而被告于雷与刘某某之间的抵押借贷关系发生在后，且双方未办理产权过户手续，被告于雷、于永虽然入住双方争议的房屋，但二被告未取得该房屋的实际产权。故被告于雷与刘某某之间基于借贷抵押关系形成的房屋买卖关系虽然有效，但未履行必要的产权变更手续，故其不享有争议房屋的所有权。预估张洪玲主张因未及时入住该房屋而产生的租赁费及搬家费，因其提供的证人证言中证人未出庭接受质询，且该损失是间接损失，故其请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告张洪玲与刘某某之间的买卖合同合法有效，原、被告争议的房屋归原告张洪玲所有；二、被告于雷、于永于判决生效后十日内搬出双方争议的房屋；三、驳回原告张洪玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告于永、于雷负担。
判后，被告于雷、于永不服判决，向本院提起上诉。其上诉理由为：1、原审法院判决认定上诉人、被上诉人与案外人刘某某签订的房屋买卖协议都是有效协议，但却判决被上诉人取得所有权错误。上诉人已经实际入住，案外人刘某某已将此房的手续交给上诉人。因此，庆安县人民政府为被上诉人下发的庆安字第47300号房屋所有权证是违法的；2、在此房的不动产发票上体现该房交易价格为29万余元，与事实不符。实际上被上诉人没有向刘某某交付任何房款。房产工作人员在颁发证照前没有到现场进行评估；3、原审程序违法。应当追加被告刘某某而没有追加、原告没有主张合同有效而判决有效，超过原告诉请判决。
本院二审查明，2015年3月24日，张洪玲与案外人刘某某签订房屋买卖合同后，没有按照合同约定给付160＋000.00元的房屋价款。而是代替刘某某偿还了该房屋在中国工商银行庆安支行贷款171＋600.00之外，用刘某某欠上诉人的部分欠款顶低房款。
另查明，2015年2月1日，上诉人于雷与案外人刘某某签订的房屋买卖合同约定，刘某某、李微自愿将天一首府1号楼1单元1703室以15万元价格卖给于雷，此款自签字一次交清，由刘某某、李微协助于雷到售楼处签订正式售楼合同，以后一切相关事宜按售楼处的合同履行。合同签订后，上诉人于雷没有按照合同约定交付售楼款、案外人刘某某、李微亦没有依据约定协助上诉人办理售楼手续。
再查明，2015年4月8日案外人刘某某将该房屋的土地使用权手续过户至被上诉人张洪玲名下，被上诉人张洪玲取得案涉房屋土地使用权证。
除上述事实，本院二审确认前述原审法院判决认定的事实。
本院认为，处理本案双方当事人争议主要解决以下二个问题。一是原审是否存在程序违法问题；二是在被上诉人张洪玲已经取争议房屋产权证、土地使用权证的前提下，上诉人于雷、于永是否应当从占有房屋中迁出。
一、关于原审是否存在程序违法的问题。上诉人主张原审判决存在三点程序违法问题。一是原审超过当事人诉讼请求判决问题。《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。民事诉讼中的处分原则充分体现了当事人意识自治的法律价值观。民法上的意思自治要求法院严格遵循“不告不理”原则。本案被上诉人张洪玲向原审法院递交的起诉状中诉讼请求只有两项。即要求二上诉人从侵占的房屋中退出；要求上诉人承担租房损失及诉讼费。而原审法院判决主文第一项为“原告张洪玲与刘某某之间的买卖合同合法有效，原、被告争议的房屋归原告张洪玲所有”。这一判项显而易见的超出了张洪玲的诉讼请求范围，违反了不告不理的法律原则，应当予以纠正。二是上诉人在原审提出追加刘某某为本案被告原审法院没有答复问题。上诉人在原审庭审口头答辩时申请追加刘某某为本案第三人参加诉讼。在上诉状中则称自己一直请求追加刘某某为本案被告。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第七十三条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院依照《民事诉讼法》第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。那么无论上诉人在原审法院主张的是追加被告还是追加第三人，其前提条件必须是“必要共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的。”而根据《民法通则》规定，共同共有、共同继承、共同承担连带责任、共同侵权、合伙等产生必要的共同诉讼。本案被上诉人张洪玲主张侵权的对象是占有其房屋的上诉人，上诉人是侵权主体，与案外人刘某某没有法律上的利害关系，刘某某不是本案必要共同诉讼参加人，上诉人的主张既无法律依据又无事实依据，原审法院未予支持并无不当。三是适用简易程序审理本案是否得当问题。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百五十七条规定了七种不适用简易程序的情形，即起诉时被告下落不明的；发回重审的；当事人一方人数众多的；适用审判监督程序的；涉及国家利益和社会公共利益的；第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的。本案不属于上述法律规定的七种不适用简易程序案件，且案件基本事实清楚，故原审法院适用简易程序审理此案并无不当。
二、关于被上诉人张洪玲在已经取争议房屋产权证、土地使用权证的前提下，上诉人于雷、于永是否应当从占有房屋中迁出问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记不发生效力。但法律另有规定的除外。”这一规定明确了房屋买卖合同合法有效的前提下，只有办理转移登记手续，房屋所有权才发生流转。转让人就同一房屋签订数份合法有效的买卖合同，各买受人均提出权利主张的，应当按照以下原则处理。即已经办理转移登记，但恶意办理的除外；均未办理转移登记的，按照买卖合同约定已经合法占有房屋；均未办理转移登记，亦未实际占有房屋，买卖合同时间在先的。本案上诉人于永、于雷与被上诉人张洪玲分别与案外人刘某某签订的“房屋买卖合同”均是基于借贷关系产生的。刘某某先后向张洪玲、于永、于雷借款。从双方当事人提供的借贷手续看，张洪玲出借给刘某某的723，000元款项，约定还款期限60天，到期后未偿还。经协商被上诉人张洪玲偿还案涉房屋在中国工商银行171，000.00元贷款后，刘某某将案涉房屋卖给刘某某抵账。此后刘某某与被上诉人张洪玲签订了房屋买卖合同并协助张洪玲办理了该房屋的转籍手续，张洪玲取得了案涉房屋的所有权证和土地使用权证。符合物权法规定的物权变动生效条件。于雷分两次借给刘某某的25万元借款没有约定借款期限。双方签订房屋买卖合同后，刘某某虽然将案涉房屋交给于雷居住，但是没有依约协助上诉人办理正式售楼合同及其他手续。其占有行为不能对抗被上诉人张洪玲的产权证照。上诉人与刘某某签订的房屋买卖合同目的不能实现，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，请求返还房款或赔偿损失。上诉人以原审认定其与刘某某签订的买卖合同有效，主张确认其对案涉房屋享有所有权的请求无法律依据，不予支持。原审判决以其不享有房屋所有权，判决其从争议房屋中迁出并无不当，其此项上诉请求不予支持。
关于上诉人当庭主张的于雷并没有在案涉房屋中居住，不应当判决于雷从该房中迁出、于雷在案涉房屋中装修花费十几万元等问题，因上诉人的请求不仅在原审没有主张，在法定上诉期限内亦没有提出上诉请求。根据法律规定，第二审程序是对上诉请求的第一审的有关事实和适用法律进行审查，因此对于上诉人的这一主张，本院不予审理。
综上，原审法院判决对上诉人应当退出占有的案涉房屋这一基本事实认定清楚，但是判决结果超出了被上诉人张洪玲的诉讼请求范围，应当纠正。上诉人关于原审判决超过诉讼请求的上诉理由成立，予以支持。依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决：
一、维持（2015）庆法民初字第178号判决第二项、第三项；
二、撤销（2015）庆法民初字第178号判决第一项。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 敏
代理审判员 杜雪红
代理审判员 付振铎
二〇一五年九月十一日
书 记 员 郭 旭