江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2984号
上诉人（原审被告）王雯雯，女，1983年2月5日生，个体工商户，汉族。
委托代理人王永全，男，1959年9月23日生。
被上诉人（原审原告）南京华新物业管理有限公司，住所地南京市建邺区河西大街230号（6-2B-01-02-03）。
法定代表人潘文虎，该公司董事长。
委托代理人索明瑜、胡典，江苏天豪律师事务所律师。
上诉人王雯雯因与被上诉人南京华新物业管理有限公司（以下简称华新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第5038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月29日公开开庭审理了本案。上诉人王雯雯及其委托代理人王永全，被上诉人华新公司的委托代理人索明瑜、胡典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华新公司原审诉称，王雯雯自2013年向华新公司承租涉案商铺，双方为此签有租赁协议书，但王雯雯至今欠缴2014年2月1日至2014年12月31日期间的租金217107元及2014年2月1日至2014年11月30日期间的部分物业费16746元，合计233853元，华新公司催缴未果，故诉请解除双方租赁协议收回商铺，并要求王雯雯支付欠缴费用233853元及相应滞纳金（自2014年2月起，按每日万分之五计算至付清之日），同时要求王雯雯承担华新公司为诉讼支出的律师费40000元并按6个月租金总额承担租赁协议解除后产生的违约赔偿金118422元，此外要求王雯雯按租金标准（19737元/月）给付租赁协议解除后的商铺占用费。
王雯雯原审辩称，王雯雯向华新公司承租涉案商铺时，华新公司曾向王雯雯承诺保证在商铺所在“华灯坊”商业片区内不会出现与王雯雯经营业务相同的商家，但在王雯雯承租涉案商铺后，华新公司却违反承诺将其他商铺出租给与王雯雯经营业务相同的商家，导致“华灯坊”商业片区内出现同业竞争，增加了王雯雯的经营压力和难度，此外，王雯雯承租的商铺套内建筑面积仅为253.73平方米，并未达到租赁协议中约定的承租面积259.7平方米，华新公司在此问题上对王雯雯存在欺诈违约之举，其每月租金应相应扣减453.52元。基于上述情形，由于华新公司违约在先，导致王雯雯延付租金及部分物业费，故王雯雯不同意华新公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，华新公司与王雯雯于2013年签订《华灯坊商铺租赁协议书》，约定：王雯雯向华新公司承租江东中路236号“华灯坊”C-L301号商铺（以附件一图中红线部分为准）用于美容服务经营，商铺承租面积为259.7平方米，具体详见附件一红线范围内，租期自2013年10月1日至2019年9月30日，租期内2013年10月1日至2015年9月30日期间的租金为19737元/月，租期内物业管理费为5194元/月，王雯雯须于每月5日前支付该月租金等费用给华新公司，如王雯雯逾期付款，须缴付滞纳金，按每日万分之五计算，王雯雯还须承担华新公司为催讨应收款而产生的合理费用和开支（包括合理的律师费、公证费、诉讼费等）。协议书签订后，华新公司将商铺交由王雯雯使用经营，王雯雯一直未支付租金，但在2014年5月曾支付物业费30000元。2014年9月，华新公司接连两次向王雯雯发出催缴函，函中声称王雯雯自2014年3月1日起欠缴物业管理费，且自2014年7月1日起欠缴租金，故催促王雯雯尽快履行缴付义务。审理中，王雯雯称自己并未收到过上述两份催缴函，同时称华新公司主张的律师费过高，超出合理范围，并称自己为应对本案诉讼而支出的律师费仅为15000元。华新公司则称“华灯坊”商业片区内不存在其他商家与王雯雯同业竞争的情形，并称自己从未向王雯雯作过关于“华灯坊”商业片区内不会出现其他商家与王雯雯同业竞争的承诺保证。
原审法院认为，根据双方在租赁协议中的约定，涉案商铺承租面积应以协议附件一图中红线部分为准，而非以商铺套内建筑面积为准，红线部分面积与套内建筑面积并非同一概念，亦非同一标准，王雯雯并无证据证明红线部分面积实际少于协议中载明的商铺承租面积259.7平方米，其以套内建筑面积作为比对标准从而认为商铺承租面积实际未达到协议中载明的259.7平方米，此观点缺少事实依据，理由不当，不能成立。王雯雯据此观点而认为华新公司存在欺诈违约之举并主张扣减租金的抗辩意见，不能得到采纳。而王雯雯关于承租商铺期间存在同业竞争及华新公司曾向其承诺保证不会出现同业竞争的说法，未得到华新公司认可，亦无证据加以证实，不能得到采信。王雯雯基于上述说法而认为华新公司在履行租赁协议中违约在先，其观点不能成立。华新公司在两次催缴函中均明确表明王雯雯自2014年3月1日起欠缴物业费及自2014年7月1日起欠缴租金，而对2014年3月1日前发生的物业费及2014年7月1日前发生的租金均未提出欠缴之说，亦未提出催缴主张，由此应视为华新公司对王雯雯欠缴租金及物业费的起始日期的最终确认和界定，亦应视为华新公司对其确认的欠缴起始日期之前王雯雯所负租金及物业费缴付义务的免除，故华新公司向王雯雯主张欠缴的租金及物业费，应从华新公司自认的王雯雯欠缴起始日期开始计算。自2014年7月1日至2014年12月31日，王雯雯欠缴租金计118422元，自2014年3月1日至2014年11月30日共产生物业费46746元，王雯雯已支付其中30000元，尚欠物业费16746元，上述欠缴费用计135168元及相应滞纳金和华新公司为催讨欠费而支出的合理律师费应由王雯雯予以承担。但华新公司主张的滞纳金计算标准过高，应调整为按银行同期贷款利率计算为宜，且滞纳金应自华新公司主张的王雯雯欠费总额（135168元）最终形成确定之时（2014年12月5日）开始起算为宜。至于华新公司主张的律师费用，根据本案诉讼标的金额，并结合王雯雯自认支出的律师费用，原审法院对华新公司的合理律师费酌定为20000元。鉴于王雯雯在承租商铺后就承租面积是否符合协议约定、商铺所在商业片区内是否存在同业竞争、华新公司是否向王雯雯承诺保证过不会出现同业竞争等问题一直与华新公司存有分歧和争议，王雯雯因此延付租金及部分物业费，此举系出于维护自身权益所为，虽有欠妥之处，但并非无故拒绝履行合同义务的根本违约之举。在此情形下，华新公司诉请解除租赁协议收回商铺并主张协议解除后所产生的违约赔偿金及商铺占用费，理由尚不充分，双方租赁协议仍以继续履行为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，原审法院判决：一、王雯雯于判决生效之日起十日内向南京华新物业管理有限公司给付欠缴租金、物业费计135168元及相应滞纳金（自2014年12月5日起至至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、王雯雯于判决生效之日起十日内给付南京华新物业管理有限公司律师费20000元；三、驳回南京华新物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费7431元，减半收取3715元，保全费2520元，合计6235元，由南京华新物业管理有限公司负担4087元，王雯雯负担2148元。
上诉人王雯雯不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人当庭增加诉讼请求要求我方支付物业费，一审法院未征求我方意见即纳入庭审范围，没有给予我方答辩期；二、我方在原审中当庭表示有新证据提交，但原审法院并未给予我方答辩期，我方在2015年2月10日将证据提交法院，原审法院未作任何处理即仓促下判；三、2014年11月18日被上诉人私自切断电路影响我方经营，我方报警派出所将各方组织在一起调解双方矛盾，被上诉人方招商经理王磊现场承认当年招商时承诺涉案场地不会出现与上诉人重复的业态；四、被上诉人已经口头承诺业态不重复，违约在先，我方享有先履行抗辩权，有权暂停支付租金。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人华新公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。双方自2013年10月1日签订租赁合同至今，王雯雯一分钱的租金没有付，严重违反合同的诚实信用基本原则，我方要求王雯雯支付相应的房租和物业费。王雯雯在原审以及原审判决之后，迟延缴纳上诉费用，申请减免上诉费用，在二审中申请延期举证，无非是故意拖延时间，以达到不交租金的目的，其上诉事实和理由没有事实依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人王雯雯提交证据如下：一、两份录音和相应的《接处警工作登记表》证据，分别系被上诉人原招商部职员刘亦良和招商总监王磊的谈话，证明被上诉人原招商部职员刘亦良和招商总监王磊均向上诉人承诺涉案场地业态不重复；二、会议纪要复印件，证明双方就涉案物业费协商一致，上诉人王雯雯先交30000元，再交6358元；三、物业费发票，证明上诉人所交的物业费。被上诉人质证称，对上诉人王雯雯提交的录音证据和《接处警工作登记表》，双方确实发生了纠纷，但王磊已离开单位，刘亦良的情况不太清楚，该证据不能证明我方当作出过承诺；关于会议纪要，该证据系复印件，真实性无法确认；关于王雯雯提交的物业费发票，对其中我方于2014年12月5日出具的金额为6358元的物业费发票予以认可，该费用系上诉人王雯雯支付的涉案房屋2014年3月1日至2014年11月30日期间的物业费，上诉人王雯雯提交的其他发票不予认可，与本案无关。
二审中另查明，原审卷宗载明，被上诉人华新公司原审在起诉状中要求判令上诉人王雯雯支付233853元租金，2015年2月4日庭审中变更为要求判令上诉人王雯雯支付217107元租金与16746元物业费，上诉人王雯雯代理人要求回去核实，后原审法院在2015年2月9日出具判决书，次日向双方送达。
以上事实，由两份存储有录音的光盘、《接处警工作登记表》、会议纪要复印件、物业费发票若干张、庭审笔录、谈话笔录等在卷证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于上诉人提出的被上诉人当庭增加诉讼请求要求其支付物业费的情况，从原审卷宗看，被上诉人华新公司在庭审中变更了诉讼请求，上诉人王雯雯要求回去核实相关情况，原审法院在未经核实的情况下宣判，确有不当，但二审中上诉人对此提供了相应证据，亦做了相应的陈述和答辩，故上诉人王雯雯上诉主张的该事实并未影响其权利；关于上诉人王雯雯提出的其在原审中未能提供新证据的情况，从原审卷宗看，上诉人王雯雯并未在审理期间向原审法院提出有证据需庭后提交，也未在原审法院宣判前提交证据，其认为原审法院未给予与其举证期限依据不足。综上，上诉人王雯雯以此为由要求二审法院变更原审法院判决依据不足。
上诉人王雯雯主张，被上诉人华新公司在招商时承诺业态不重复，违约在先，故其享有先履行抗辩权，有权暂停支付租金。对此本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中即使被上诉人华新公司存在以上违约行为，上诉人王雯雯可以另行主张其权利，其对此所享有的债权与其应交租金的义务并不构成有先后履行顺序的债权债务关系，换言之，即使被上诉人华新公司存在违约行为，上诉人王雯雯也并不因此享有暂不支付租金的权利。因此，上诉人王雯雯以此主张其有权暂停支付租金，依据不足。
因上诉人王雯雯以上主张均不成立，故其应当按照合同约定向被上诉人支付租金和物业费。关于其应当支付的租金数额，原审法院认定为118422元，符合双方合同约定，本院予以维持；关于其应当支付的物业费，因二审中被上诉人华新公司认可其在2014年12月5日交纳了6358元，故上诉人王雯雯应当支付的物业费为10388元（16746-6358元），以上合计128810元。上诉人王雯雯在二审中提供的新证据致原审法院认定该事实有误，本院依法予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第5038号民事判决第二、三项；
二、变更南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第5038号民事判决第一项为：上诉人王雯雯于判决生效之日起十日内向被上诉人南京华新物业管理有限公司给付欠缴租金、物业费计128810及相应滞纳金（自2014年12月5日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取3715元，保全费2520元，合计6235元，由上诉人王雯雯负担2148元，由被上诉人南京华新物业管理有限公司负担4087元；二审案件受理费3403元，由上诉人王雯雯负担3243元，被上诉人南京华新物业管理有限公司负担160元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 朱亚芳