山东省菏泽市牡丹区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏牡民初字第1438号
原告：菏泽市锦阳房地产开发有限公司，
法定代表人：黄付朋，该公司董事长。
委托代理人：李斌，男，1973年11月27日出生，汉族，菏泽市锦阳房地产开发有限公司职工，住菏泽市牡丹区。
被告：潘海洲，男，1975年2月15日出生，汉族，市民，住曹县。
委托代理人：侯美旭，山东九州苑律师事务所律师。
被告：许素梅，女，1979年5月10日出生，汉族，市民，住址同上。
原告菏泽市锦阳房地产开发有限公司与被告潘海洲、许素梅追偿权纠纷一案，本院于2014年5月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告菏泽市锦阳房地产开发有限公司的委托代理人李斌、被告潘海洲及其委托代理人侯美旭、被告许素梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告菏泽市锦阳房地产开发有限公司诉称：2007年8月25日，我公司与被告潘海洲签订《商品房买卖合同》一份，合同约定我公司将位于菏泽市高平路锦绣花城5号楼1单元502室卖给被告潘海洲。2007年9月19日，中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行作为贷款人、被告潘海洲作为借款人、我公司作为保证人签订了《个人购房借款担保合同》，合同约定中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行向被告潘海洲发放贷款16万元用于购买锦绣花城5号楼1单元502室。因被告潘海洲长期不归还银行贷款，截止2013年11月6日，中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行共计扣我们保证金63038.5元。为了维护我公司的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令两被告支付我公司63038.5元及利息，诉讼费由被告承担。
被告潘海洲辨称：原告菏泽市锦阳房地产开发有限公司现已注销，其诉讼主体资格已丧失，菏泽市锦阳房地产开发有限公司作为原告的主体不当。作为被告延期偿还中国工商银行股份有限公司东关支行按揭贷款仅有3万余元，该银行是否因被告长期未归还银行贷款而扣原告保证金63038.50元尚需进一步核实。本案原告至今未为被告办理房产证，存在严重违约，给被告方造成了损失，故被告不欠原告方的款。被告于2011年9月29日已交付给原告公司的工作人员于某30000元，在收到条上注明收到的是银行按揭欠款。此外在2013年12月25日支付给原告公司人员庄某某5000元。当时庄某某答应为许海滨办理该房屋的房产证，该房屋实际由本案被告转卖给许某某，涉案房屋现由许某某居住。
被告许素梅辩称：答辩意见同被告潘海洲。
原告菏泽市锦阳房地产开发有限公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据一、营业执照、组织机构代码证，证明原告具有诉讼主体资格。
证据二、2007年8月25日原告与被告潘海洲签订的商品房买卖合同一份
证据三、2007年9月19日中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行作为贷款人，被告潘海洲作为借款人、许素梅作为共同借款人，原告作为保证人签的个人购房借款／担保合同一份。
证据四、2013年11月6日中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行出具的扣原告保证金63038.5元证明一份。
以上证据证明被告潘海洲、许素梅不归还银行贷款，截止2013年11月6日中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行共计扣除原告保证金63038.5元。被告潘海洲、许素梅应支付原告63038.5元及利息。
被告潘海洲、许素梅对以上述证据质证意见为：对证据一有异议，没有年检记录，即使提供了该证据也不能证明其公司未被注销；对证据二、三真实性没有异议；对证据四有异议，未有出具证明经办人的签字，所加盖的公章仅是东关支行的个人信贷业务合同专用章，不具备出具证明的资格，另外如该银行代扣原告保证金63038.5元属实，原告应提供相应的明细账目，而且代扣63038.5元应包括欠款本金利息及罚息。
被告潘海洲、许素梅为支持其主张，向本院提交以下证据：
证据一、2011年9月29日证明一份，证明原告公司工作人员于某于2011年9月29日收到被告交付的银行按揭欠款3万元。
证据二、2013年12月25日收到条一份，证明原告公司工作人员庄某某于2013年12月25日收到被告交付的银行按揭欠款5000元。
原告对以上证据质证意见为：对上述证据没有异议，2011年9月29日于新收到被告的3万元和2013年12月25日庄某某收到被告的5000元均属实。
根据原、被告的举证、质证，本院确认以下法律事实：
2007年8月25日，原告（出卖人）与被告潘海洲（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由被告潘海洲购买原告建设的位于菏泽市高平路锦绣花城小区第5幢1单元502室楼房一套及储存室，楼房价款为233500元，储存室价款为24168元。被告的付款方式为于2007年8月25日首付73500元，贷款16万元应于2007年9月25日前到账。双方在合同中还约定了房屋的交付期限记违约责任。2007年9月19日，被告潘海洲作为借款人、被告许素梅作为共同借款人、原告作为保证人与贷款人中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行签订个人购房借款担保合同一份，合同约定：由贷款人中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行向被告潘海洲发放个人购置住房贷款16万元，用于购买高平路锦绣花城的房屋，贷款期限为15年；被告潘海洲按月等额本息还款法偿还贷款本息；原告作为保证人对涉案借款向贷款人中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行提供连带责任保证。2013年11月6日，中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行出具证明一份，该证明内容为：“潘海洲于2007年9月19日购买山东省菏泽市高平路西锦绣花城5号楼1单元502号住房，向中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行贷款壹拾陆万元整（160000元）。因潘海洲长期未归还我行贷款，截止2013年11月6日我行扣菏泽锦阳房地产开发有限公司保证金陆万叁仟零叁拾捌元五角（63038.50）”。2011年9月29日，原告的工作人员于新收到被告潘海洲3万元，并给其出具证明一份，该证明内容为：“今收到潘海洲银行按揭欠款叁万元正（30000.00），于某，2011.9.29号”；2013年12月25日，原告的工作人员庄某某收到被告潘海洲5000元，并给其出具收到条一份，该收条内容为：“今收到人民币伍仟元（5000.00元），说明还款，庄某某，2013年12月25日”。
另查明：原告菏泽市锦阳房地产开发有限公司公司类型为有限责任公司，成立日期2003年3月5日，营业期限长期。
本院认为：2007年8月25日，被告潘海洲与原告签订《商品房买卖共同》一份，合同约定被告潘海洲购买原告建设的楼房一套。同年9月19日，被告潘海洲、许素梅作为共同借款人、原告作为连带责任的保证人向贷款人中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行办理按揭贷款16万元这一事实，本院予以认定。因被告潘海洲、许素梅未按借款担保合同的约定归还中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行的贷款，2013年11月6日，中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行扣原告保证金63038.5元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因原告已收到被告潘海洲还35000元，该款应予以扣减。故原告要求被告潘海洲、许素梅支付代偿款28038.5元及利息的诉讼请求，本院应予支持。利息应自2014年5月16日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算。被告潘海洲、许素梅辨称：因原告未按购房合同的约定办理房产登记，属违约在先，涉案款项不应偿还。对此本院认为，关于原、被告因房屋买卖合同纠纷，一方可另案处理。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：
限被告潘海洲、许素梅于本判决生效后十日内偿付原告菏泽市锦阳房地产开发有限公司人民币28038.5元及利息（自2014年5月16日起至生效判决书规定的履行期间的最后一日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。被告潘海洲、许素梅互负连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1376元，由原告菏泽市锦阳房地产开发有限公司承担764元；被告潘海洲、许素梅共同负担612元，并互负连带责任；诉讼保全费650元，由被告潘海洲、许素梅共同负担，并互负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判长 刘燕平
审判员 沙素梅
审判员 魏东风
二〇一四年九月二十九日
书记员 辛本玲