苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第1271号
原告苏州工业园区生物产业发展有限公司，住苏州工业园区星湖街218号。
法定代表人庞俊勇，总经理。
委托代理人谢飞，北京观韬（苏州）律师事务所律师。
委托代理人丁彬，北京观韬（苏州）律师事务所实习律师。
被告苏州市乐摩卡菲餐饮管理有限公司，住苏州工业园区星湖街218号A1楼北座101、102、103单元。
法定代表人孙源，总经理。
本院于2015年4月9日受理了原告苏州工业园区生物产业发展有限公司（以下简称“生物公司”）诉被告苏州市乐摩卡菲餐饮管理有限公司（以下简称“乐摩公司”）房屋租赁合同纠纷一案。本案由代理审判员刘虎适用简易程序，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员叶五男、周慧明依组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告生物公司委托代理人谢飞、丁彬、被告乐摩公司法定代表人孙源到庭参加两次诉讼。现本案已经审理终结。
原告生物公司诉称：被告承租原告位于苏州工业园区生物纳米园A1楼北座101、102、103d房屋，双方于2012年12月20日签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》，于2013年10月11日签订《补充协议》。根据约定，2013年8月16日至2014年8月15日为优惠期，该期限内租金免收；2013年8月16日至2018年8月15日，被告应当按照税前营业收入的16%支付租金，按照每月3250元支付空调费、并据实支付水电费。后双方协商，2014年8月16日至2014年11月15日也免收租金。自2014年8月开始，被告拖欠水电费；自2014年11月开始，被告开始拖欠空调费及租金。原告多次催促被告均未给付，原告按照约定2015年2月16日书面通知被告解除合同。双方于2015年2月16日清点原告投入的固定资产，并确定厨房设施已经损坏。截止2015年2月16日，被告拖欠原告租金48459.51元、水费3591元、电费45884.42元、空调费8871.37元。根据租赁合同，被告违约的，应当支付延期付款违约金及相当于半年租金的解除合同违约金，并赔偿原告为诉讼支出的律师费，并承担损坏的厨房设备维修费。原告现起诉至法院，请求法院判令：1、确认原告、被告签订的租赁合同及补充协议解除；2、被告支付拖欠的租金48459.51元、水费3591元、电费45884.32元、空调费8871.37元：3、被告支付拖欠租金、水费、电费、空调费的延期付款违约金（每逾期一日金额的万分之五为标准，自逾期之日起支付至实际付清之日；4、被告支付解除合同违约金96919.02元；5、被告支付设备维修费20000元；6、被告支付律师费20000元；7、本案诉讼费由被告承担。后原告调整设备维修费金额为15350元。
被告乐摩公司辩称：1、对于租赁事实无异议，确认双方之间已于2015年2月16日解除合同，房屋也相应归还给原告；2、对于原告诉请的从2014年11月截止2015年2月6日欠付租金48459.51元无异议，但对于是否应当支付不认可；对于原告诉请的欠付水费、电费、空调费金额无异议；3、乐摩公司法定代表人确实签字确认厨房设备已损坏，但不能确认是谁损坏的；对设备维修费用也不认可，在该时间内的设备损坏不应由被告赔偿；4、被告于2014年8月与原告协商达成协议，给予3个月的考察期，可以调整合作的形式。因双发一直在协商新的合作方式，故被告认为己方不存在严重违约。从2014年8月到2015年2月，原告从未催缴违约金，也可以证明确实处于协商过程；5、原告通过一卡通直接收取原告的部分营业款，支付被告从2014年12月至2015年2月的营业款计33433.8元，加上有被告采购价为40087.4元的资产在原告处由原告封存，相关金额应当抵扣或赔偿。
经审理查明：位于苏州工业园区星湖街218号A1楼北座101、102、103单元产权人为原告生物公司。2012年12月20日，原告（出租方，甲方）、被告（承租方，乙方）签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告，租赁面积为650平方米，租期为60个月，为2013年3月1日至2018年2月28日。租赁期限内，双方约定以营业额分成的形式合作，乙方将在上述租赁场所的全天候营业所得款按照约定比例作为租金支付给甲方，双方按照事先约定每月同时期结款、同时期付款。甲方有权就乙方营业额进行监控，如随时查看营业额报表，安装点菜电子系统等，乙方应全力配合。租赁期间甲方免除乙方每月每平方米15元的物业管理费，乙方需要支付每平方米5元的空调费，空调费按照实际运营之日起开始支付。租金支付方式为按月相甲方支付营业额提成租金，乙方在每月结束后的下个月份的10月提供上个月份音格尔报表，在每月的20日或之前将上月提成部分租金汇入甲方账户。物业费于每个日历月的第一个工作日之前缴付。若乙方未能按照合同约定向甲方或其委托的物业公司交付租金或其余费用，甲方或其委托的物业公司有权向乙方按照所欠缴付费用的日万分之五收取违约金，直至乙方全数付清应付租金及其余费用为止。若乙方欠缴租金达到14天的，甲方除有权在保证金中扣减欠款和延期付款违约金外，可派员至承租场所收取乙方每日营业额抵扣乙方拖欠甲方的所有欠缴金额及违约金，直至欠缴付清为止；若乙方拖欠上述费用达到30天，甲方还有权终端承租场所的水电等供应并可终止本合同，没收保证金，并向乙方追究由此所致损失。无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨，乙方的损失由其自行承担。保证金金额确定为70380元，在签署本合同时一次性给付甲方。租赁期限内，若乙方拖欠加房租金、其他费用和税款以及其延期付款违约金，或因乙方违反本合同或由乙方过失／过错造成甲方损失，甲方有权终止合同，活在无需预先通知乙方的情况下即时从承租保证金中扣除一笔相等于该欠缴款项或甲方所蒙受损失的赔偿，同时甲方有权终止合同。乙方在甲方提出书面要求后14天内交付承租保证金或提供额外担保以补足所扣除部分，本合同继续履行。未能在上述期限内补足扣除部分，甲方有权即时终止合同并收回承租场所，乙方须赔偿甲方所蒙受的损失。保证金由甲方无息保管，租期届满或合同提前终止处，50%作为乙方商品或服务质量赔偿备用金，甲方保管，期满一年扣除实际费用后返还。关于设备维护，约定甲方负责承租场所内部结构和公共场所及设施的管理及维修保养，费用甲方承担。但若因为乙方或其雇员的行为、过失、过错而对承租场所内部结构破坏的，乙方承担责任；承租场所内部装修及乙方安装配备的设备由乙方维修保养及承担费用。乙方需保持承租场所及其设施处于良好状态，并须承担任何因承租场所失修或损毁造成的人身、财产损坏。合同被提前终止时，乙方需将承租场所及其设施恢复至交付使用时的原貌，保持完好无损并交还甲方。双方亦可同意保留在承租场所内的任何内部装修、装修或附属物，而甲方无须向乙方支付人和补偿或赔偿。若乙方未能在合同提前终止后三十天内将承租场所恢复原貌及交回承租场所，每逾期一天须向甲方交纳滞纳金（相当于2倍的日租金及管理费）。此外乙方将被视为是自动放弃承租场所内的设施或装修的所有权，包括所有的设备何物品，甲方有权作出处理，乙方不得提出任何异议，乙方须向甲方赔偿任何清除上述物件的开支及费用，不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要去甲方收购承租场所内的装修和各种设备，也不的要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费。甲方按约向乙方发出提前解约或提前终止的书面通知，表明甲方已经充分行使了合同赋予其提前回收承租场所的权利，甲方无需以实际进入承租场所的行为作为行使该权利的标志。乙方在承租期间对逾期违约行为、过失或过错对甲方造成的一切损失，包括租金、损害赔偿、诉讼费、律师费等承担责任。合同另对双方权利、义务有约定。合同下方，原被告均加盖公章。另根据合同附件，双方对保证金、租赁期限、租金及其余费用的支付、双方合作模式进行细化约定，其中第五条约定，乙方负责固定资产的使用和维护，以保证固定资产的正常使用，对于固定资产的损耗及报废进行正常更新及报备，由此产生的费用由乙方承担。
2013年10月11日，原被告签订《补充协议》，对原合同做部分更改：1、租赁期限更改为2013年8月16日至2018年8月15日；2、在物业管理费及其他费用方面，增加空调、水电费按照2013年8月16日开始支付；3、租赁期限计算时间更改为自2013年8月16日至2018年8月15日；4、合同第一年计算时间更改为2013年8月16日至2014年8月15日。双方约定，与原合同不一致的，以补充协议为准，未涉及部分按照原合同。该合同上，原被告均加盖印章。
被告承租房屋后，开设“贝壳餐厅”并经营。经营期限内，原被告对被告所经营餐厅按照营业额提成后的费用、水电费、空调费等定期结算并制作《结算单》。因被告欠付费用，2015年2月16日，原告向被告发《租赁合同解除告知函》，通知被告：根据合同约定，被告应按期支付租金等费用，但被告欠付费用，原告多次催缴，截止2015年2月16日累计拖欠租金、空调费、水电费等达105850.8元。此外根据约定，被告应于合同签订时交付保证金，但截止发函被告仍未缴纳，被告行为已经构成严重违约。根据租赁合同的约定，原告现通知被告该合同自函件送达至被告之日起解除，原告将采取措施收回房屋，被告应于函件送达后3天内交清拖欠的租金、空调费、水电费及相应滞纳金，原告保留以法律途径向被告追究欠款及违约责任的权利，由此产生的后果由被告承担。原告诉称该函件为当面交接，被告对于函件本身及收取函件不持异议。
2015年2月16日，原被告进行物品清点交接，原告发现部分设备损坏。原告提交一份由苏州市东风自动化餐饮设备厂（以下简称“东风设备厂”）报价、确认损坏部位、维修内容及维修估价的《贝壳餐厅厨房设备维修费》清单，显示包括电磁单头炒灶、电热炉等多处部位损坏，其中维修报价为18700元。该清单上，孙源签字确认“该设备确已损坏，孙源，2015年2月16日”。庭审中，原告另提交与东风设备厂签订的《贝壳餐厅厨房设备维修合同》及2015年4月15日及4月23日开具的两张付款发票，证明原告委托东风设备厂就以上损坏部位进行维修，并支出维修费合计15350元（因部分维修项目免费）。原告诉称，多次催促被告，被告拒绝维修，原告则自行修缮。原告另提交一份《2015年度生物公司诉讼常年法律顾问合同》，约定生物公司聘请上海市建纬律师事务所提供法律服务，律师费采取固定收费模式，就租赁类案件，以租金及水电费总金额（扣除保证金、已到帐房租补贴）为标的，按照江苏省现行律师收费标准（涉及比例取中位数）计算的金额为律师费，如金额低于2万元，以2万元为准。根据伤害时间为律师事务所的《报价单》，按照江苏省收费标准中位比例，律师费核算为7336.42元。根据双方上述约定，调整为20000元，原告故按20000元审核批准。原告据此提交金额为20000元的律师费发票。
庭审原、被告一致确认，一卡通内金额剩余15846.8元，双方同意在本案中一并处理；双方一致确认租赁合同于2015年2月16日已经解除，房屋在该时间已由原告收回，双方均确认本案不涉及房屋交还问题，原告确认于2015年4月15日已经另行对外出租。原告另确认扣押被告部分物品，并同意在被告结清费用承担相应违约责任的情况下返还。
庭审中，被告提交加盖其公章的部分《营业日分析表》、《分成推迟申请》，用以证明其在经营初期因资金压力较大，申请重新协商合作分成方案并一直与原告交涉。庭审原告诉称上述方案并未经得己方确认。
以上事实，有租赁合同、汇款凭证、邮件、联系函、证人证言等及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：原被告之间签订的《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认。根据现有证据及当事人庭审陈述，系因被告欠付租金并未按约交纳相关费用，原告以此为由通知解除合同。本院认为，一方面，承租方欠付租金构成根本违约，出租方可以依法行使合同解除权；另一方面，根据约定，被告欠付租金及费用达到30天，原告有权终止合同。现原告行使合同解除权符合法律规定及合同约定，原告通知被告后，被告对此也不持异议，本院确认原被告签订的《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年2月16日已经解除。关于欠付租金48459.51元、水费3591元、电费45884.32元、空调费8871.37元，因被告对于欠付事实及金额均无异议，本院予以确认。关于违约金，本院认为，根据约定，逾期支付费用的，按照每日万分之五的标准计算，因被告不认可违约且不愿支付，而相关约定明显过高。因被告系分阶段付款，参照原告的计算，本院对于截止2015年3月18日的逾期付款违约金支持为900元，对此后的逾期付款利息，以欠付金额为本金，按照同期银行贷款利率的1.3倍进行支持。至于被告辩称因双方一致协商新的合作方式，故不存在违约。本院认为，被告虽就合作方式重新协商进行申请，但并未取得原告认可，故合同下的合作方式及相应权利义务并未变更，被告上述意见，本院不予支持。关于解约违约金，本案合同解除，违约责任在于被告，被告应当按约支付解约违约金。根据约定，被告违约的应当交付半年租金的金额作为违约金。本院认为，因被告对此不予认可，故本院按照原告的损失及被告的过错程度相一致的原则支持解约违约金。根据规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的损失，但最长不超过六个月。本案中，原告庭审确认涉案房屋已于2015年4月15日另行出租，故原告已经及时避免损失扩大。本案原被告租金金额与营业额挂钩，本院参照此前2个月租金标准，酌情支持解除合同违约金30000元。关于设备维修费，被告辩称使用阶段发生故障并向原告保修，但不能举证证明。一方面，租赁期间内设备由被告控制并使用，被告搬离交接之时即刻进行清点，双方均确认设备处于损坏状态，相关责任应归于被告；另一方面，根据约定，固定资产损耗及报废所致的更新及报备，均由被告承担费用。现在维修项目一致的情况下，原告实际维修及主张的金额低于被告签字确认的维修金额，被告也不能举证证实原告维修行为存在不必要或不合理而扩大损失，本院支持设备维修费15350元由被告承担。关于律师费，因合同对于律师费的承担有约定，本院予以支持；原告与其委托人之间法律顾问关系的维护及费用的支出取决于多种因素，原告虽与其代理律师协商增加律师费，但不能据此增加被告的义务，本院按照法定标准支持律师费7336.42元。原告持有的一卡通内的款项15846.8元，系由被告经营所得，双方庭审中一致同意抵扣，本院根据双方的合意及合意时间，在欠付租金处扣减，即租金欠付金额为32612.71元。欠付款项核算为90959.4元。至于被告辩称的扣押设备抵偿租金，与合同约定不符，原告对此也未认可，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、原被告签订的《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年2月16日已经解除；
二、被告苏州市乐摩卡菲餐饮管理有限公司与本判决生效之日起10日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司欠付租金32612.71元、水费3591元、电费45884.32元、空调费8871.37元、截止2015年3月18日的逾期付款利息900元，并赔偿原告从2015年3月19日至实际付款之日的利息损失（以90959.4元为本金、按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）；
三、被告苏州市乐摩卡菲餐饮管理有限公司与本判决生效之日起10日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司解除合同违约金30000元；
四、被告苏州市乐摩卡菲餐饮管理有限公司与本判决生效之日起10日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司律师费7336.42元；
五、被告苏州市乐摩卡菲餐饮管理有限公司与本判决生效之日起10日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司设备维修费15350元；
六、驳回原告苏州工业园区生物产业发展有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取4984元，由原告负担984元，被告负担4000元。被告应当负担之款项已由原告预交，本院不再退还，被告在给付上述款项时将该款直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 叶五男
人民陪审员 周慧明
二〇一五年十一月十日
书 记 员 张 欢