广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初21496号原告：中山市捌零房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城2期2幢24卡，统一社会信用代码9144200008452621XY。法定代表人：杜连枝，经理。委托诉讼代理人：吴玉玑，广东邦仁律师事务所律师。被告：王明，女，1982年4月4日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：曾祥寅，广东广之洲律师事务所律师。原告中山市捌零房地产经纪有限公司（以下简称捌零公司）与被告王明居间合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，后发现有不适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告捌零公司委托诉讼代理人吴玉玑、被告王明委托诉讼代理人曾祥寅到庭参加了诉讼。诉讼过程中，被告王明向本院提起反诉，但被告王明在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交反诉案件受理费，本院按被告王明撤回反诉处理（本院已另作民事裁定书）。本案现已审理终结。原告捌零公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付中介代理费服务费60000元并支付违约金12000元。庭审中，原告变更诉讼请求为被告向原告支付中介代理费50000元及违约金10000元。事实和理由：原告受产权人伍美婷的委托为其出售位于中山市××××号××新城××期××幢的房地产，原被告及产权人就上述房地产签订合同，合同就交易价格、价款支付方式、违约责任等进行了详细的约定。其中合同第八条约定被告在签订合同时应向原告支付中介服务费60000元，合同第九条第4款约定毁约方应向中介方支付违约金。合同签订后，被告未按合同约定履行义务，经产权人及原告多次催促后仍拒绝履行合同义务，最终导致该合同未履行，且被告拒绝支付中介服务费。由于合同约定的违约金标准过高，故违约金参照定金的限额的规定，调整为按中介费的20%计算违约金。2016年7月18日被告王明辩诉称，一、原告应当为其严重失职行为对被告承担赔偿责任。本案中，被告己明确告知原告需以银行按揭方式购买涉案房屋。原告作为专业的房屋中介机构，应当十分清楚并了解个人征信报告直接影响银行是否同意贷款及贷款时间的长短，并且直接影响房屋交易行为的成败，但原告在签署《房地产买卖合同》之前，为获取高额中介费用，却未明确告知被告需查询个人征信。被告作为购房者，出于对原告专业水平的信任，签署了涉案合同，支付了15200元的中介费用及50000元的购房定金，却因为原告的严重失职行为导致涉案合同无法履行，被没收定金。原告应当依据《合同法》第四百二十五条的规定，赔偿被告的损失。二、涉案合同系原告提供的格式合同，并不等同于居间合同。1.涉案合同并非居间合同，根据《广东省中介服务管理办法实施细则》（下称实施细则）第十二条之规定，原告应当在涉案合同中明确约定其应尽的义务和责任，而在涉案合同中，原告只约定了被告的义务，对其应尽的义务只字不提，明显是利用格式合同的便利回避其作为中介机构应尽的义务和责任，只享受收款的权利而不履行任何义务。2.涉案合同关于中介费及违约责任的条款是格式条款，原告不得依据该条款要求被告支付中介服务费及违约金，且涉案合同第八条第二款及第九条第4项均系原告提供的格式条款，该条款的约定内容加重了被告的责任，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋必须成交，否则被告必须承担全额的中介费用及高额的违约金，而原告却使自己处于无论居间行为是否成功均可获得全额报酬及高额违约金的有利地位，该约定显然与签约方应当遵循公平原则确定各方权利义务的法律规定相悖。依据《合同法》第四十条的规定，上述条款加重了被告责任，排除被告主要权利，应当属无效条款，原告不得依据上述条款，要求被告支付全额中介服务费及违约金。三、被告已支付了合理的对价。退一万步讲，即使原告认为居间行为成立，履行了部分的居间义务，但被告已支付了合理的对价。在本案中，原告虽然促成了涉案合同的签订，但涉案合同的订立并非其收取高额中介服务费的唯一条件，作为专业的中介机构，应该具有较强的专业知识，并为双方当事人提供房屋买卖过程中的相关政策、信息咨询及建议，还要通过居间人的“媒介服务”促成合同的成立，合同订立后还要通过一系列“服务”行为促使合同顺利履行。但在本案中，原告除促使合同订立外，并未提供任何证据证明其履行了相关义务，原告要求被告全额支付中介服务费，没有事实与法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应当全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月18日，案外人伍美婷（卖方）、捌零公司（经纪方）与王明（买方）签订了房地产买卖合同，约定：一、买卖双方通过经纪方出售及购入中山市××××号××新城××期××幢之物业，建筑面积160.36平方米，房产证号：字第××号，土地证号：中府国用（2013）第易2**××号。三、该房地产转让成交价为250万元，第一部分房款为定金5万元，第二部分房款为245万元；付款方式为银行按揭付款，上述第二部分房款中买方申请银行按揭贷款168万元（具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款批复》为准；如银行批准的贷款金额少于申请的贷款金额或不或批准贷款，那么二者相差金额买方必须于该房地产办理过户当天以现金的形式一次性支付给卖方；办理按揭所需费用由买方办理，否则视为买方违约，买方需于2016年8月18日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约。买卖双方最迟不得于2016年9月18日办理房地产过户手续）；买方须在过户当天将首期款（除已付定金外）77万元直接交付给卖方；八、鉴于经纪方已促成买卖双方之间合同成立，买卖双方应在签订合同当日向经纪方支付中介代理服务费，买方向经纪方支付中介代理服务费6万元，签署本合同后，若本合同取消、解除或未实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介代理服务费的权利。九、违约责任：1.如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能够顺利完成，则已付定金将由卖方没收；4.无论任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方即时支付经纪方75000元作为违约金。该合同还作了其他约定。另查，王明向捌零公司支付了10000元意向金，王明向捌零公司支付了200元查档费，王明向杜连枝支付了3500元。庭审中，王明陈述，一共向捌零公司支付了15200元中介费，其中1500元是微信转账，但该1500元并无提供证据予以佐证。捌零公司陈述，确认收到10000元中介费、200元查档费，3500元按揭所需费用由法定代表人杜连枝收取。2016年7月17日2016年7月18日2016年9月12日再查，捌零公司为自然投资或控股的有限责任公司，法定代表人为杜连枝。本院认为，王明作为买方、案外人伍美婷作为卖方、捌零公司作为经纪方签订的房地产买卖合同为复合型合同，包含房地产卖卖双方之间的房屋买卖合同关系，以及房地产买卖双方与经纪方之间的居间合同关系。该合同系各方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。捌零公司与王明签订涉案合同确立了双方居间合同法律关系，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据本案查明的事实，导致涉案房地产买卖交易迟迟未能完成的原因是王明个人征信出现问题致使不能成功办理贷款申请。王明主张捌零公司存在过错，因其在签订合同之前没有明确告知其要查询个人征信，捌零公司对此不予确认。本院认为，王明在庭审中确认其征信出现问题是因其此前曾逾期还贷所致，由此可见，王明个人征信出现问题是其此前的过失造成，对此情况王明本人理应是清楚的。另，涉案合同已约定如银行批准的贷款金额少于申请的贷款金额或不批准贷款，那么二者相差金额买方必须于该房地产办理过户当天以现金的形式一次性支付给卖方，在不能办理贷款的情况下，王明没有依约以现金方式支付款项。因此，在涉案房地产买卖交易的过程中，捌零公司并没有存在过错。庭审中，王明确认捌零公司作为中介方已促成了合同的成立，王明与涉案房屋业主的房地产买卖合同是否实际履行不影响经纪方收取中介费的权利。双方协商约定的中介费为60000元，而王明向捌零公司支付了13700元，捌零公司主张其中200元为查档费、3500元为加快办理银行贷款费用，应由王明承担承担。根据合同约定，王明需承担办理按揭所需费用，对于查档费200元属于上述费用范围，捌零公司提供了相关的单据予以证明，该200元查档费应由王明承担；但加快办理银行贷款费用的3500元，捌零公司没有提供相关证据予以佐证，故本院认定王明向捌零公司已支付中介费13500元。为此，王明应再向捌零公司支付中介费46500元。涉案合同虽然约定了买卖双方中毁约一方需支付经纪方违约金，但这应当是买卖双方在买卖合同履行过程中存在违约行为所应承担的违约责任，不属于居间合同调整的范畴，其权利人应为涉案房屋的卖方，因此，捌零公司作为居间合同的当事人不能依此追究王明在买卖合同中的违约责任。故捌零公司主张王明支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予以支持。综上所述，捌零公司的诉讼请求，理据充分的，本院予以支持，理据不足的，本院予以驳回。王明的辩解意见，理据不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、被告王明于本判决生效之日起七日内向原告中山市捌零房地产经纪有限公司支付中介代理费46500元；二、驳回原告中山市捌零房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元（原告中山市捌零房地产经纪有限公司已预交），由原告中山市捌零房地产经纪有限公司负担567元，被告王明负担1033元并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市捌零房地产经纪有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘 忠审 判 员  刘敏娟人民陪审员  张子锋二〇一七年四月七日书 记 员  余海玲吴曾