陕西省安康市汉滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安汉民初字第01311号
原告（反诉被告）李某某，男，汉族，1972年7月6日出生，安康市汉滨区人，住本建民办事处。
委托代理人何少鹏、陈鑫涛，陕西融德律师事务所律师。
被告（反诉原告）陕西安康某某农业生态科技有限公司（以下简称某某公司）。
住所地：安康市汉滨区建民办事处联合村。
法定代表人柳安财，经理。
委托代理人刘晓恩、何国文，陕西睿诚律师事务所律师。
被告安康市高新技术产业开发区管理委员会（以下简称安康市高新区管委会）。
住所地：安康市高新区钻石路*号。
法定代表人黄勇，管委会主任。
委托代理人严海燕，该单位干部。
委托代理人李平，陕西理衡律师事务所律师。
原告李某某与被告某某公司、安康市高新区管委会及被告某某公司反诉原告李某某土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，原告李某某及其委托代理人何少鹏、陈鑫涛，被告某某公司的委托代理人刘晓恩、何国文，安康市高新区管委会的委托代理人严海燕、李平到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告李某某诉称，原告与被告某某公司于2011年12月10日签订《租地合同书》，合同约定，原告租用被告某某公司位于建民镇联合村农业示范园大棚两栋及大棚周边土地养鸡，租赁期限为2011年12月10日至2014年12月10日，并向被告按年支付租金�每年租金3000元，合同生效后，原告按合同约定按时支付租金，并按照合同约定的用途投入巨额资金修建圈舍，购买各种生产工具及附属设施、设备进行养鸡。2013年3月8日，原告接到被告的通知，告知原告所租赁土地被被告高新区管委会征用，要求终止双方签订的土地租赁合同，并强行要求原告迁走。此后，原告也看到高新管委会的拆迁公告，通知该地区土地已被管委会征用土地一事，对此原告并无异议，但就拆迁补偿问题多次与两被告交涉，终无结果，无奈，特诉至法院，请求判令两被告承担原告拆迁补偿款573800元。
原告李某某为支持其主张，向本院提供以下证据：
1、身份证复印件，证明原告的主体资格。
2、土地租地合同，证明合同明确约定地上附着物归原告所有，补偿款应归原告所有。
3、某某公司函，证明某某公司对合同及土地附着物归原告所有认可。
4、原告给某某公司的函，证明原告积极要求某某公司支付补偿款的事实。
5、高新区征地公告，证明租用地被征用的事实。
6、原告致高新管委会的申请书，证明高新管委会知道原告要求对地上附着物补偿的事实。
7、照片，证明地上附着物现状。
8、评估报告，证明原告财产价值为573800元。
被告某某公司答辩并反诉称，一、本案不属于拆迁补偿纠纷，而是租赁纠纷，原告将本案定性错误。（一）如按原告所诉依法不属于法院受案范围。1.本诉原告故意混淆拆迁人与被拆迁人的概念，本诉原告不是被拆迁人，不是拆迁纠纷的主体。答辩人不是拆迁人，是被拆迁人，而本诉原告只是土地临时使用的承租人，双方的纠纷应是租赁合同纠纷。2.答辩人从土地所在村组办理了土地�包经营权流转手续，是合法的土地使用权人，为被征收、被拆迁人。3.根据拆迁补偿协议的内容，作为拆迁补偿的受偿主体，应是答辩人。如因拆迁补偿产生纠纷，争议的主体也是答辩人，被答辩人并非拆迁纠纷中的适格主体。4.依据我国土地管理法实施条例规定，对拆迁补偿有争议的，由县级以上人民政府协调，不属于法院受案范围。（二）被答辩人与答辩人之间的纠纷属于租赁合同纠纷。被答辩人与答辩人签订了租地合同书，在合同期内，因国家政策调整，当地政府征收了答辩人依法流转的全部土地，其中有被答辩人从答辩人处租赁用地。根据合同第四条乙方（被答辩人）权利义务第二款约定，“乙方在经营期间如遇政府统征、统规甲方土地，乙方须无条件退回所租土地”，被答辩人本应当退回土地，这是其作为承租人的法律义务，由此双方产生的纠纷也是出�人与承租人间的土地租赁合同。二、被答辩人违反合同约定义务，造成答辩人经济损失应当由其赔偿。在被答辩人接到答辩人有关政府征收通知后，本应由被答辩人搬离、交还土地，被答辩人未搬离，一直违约至今，导致了答辩人经济损失，被答辩人应予赔偿，具体如下：1.违约占有土地期间的土地租金损失2096元，依照双方签订的租地合同书约定，故2013年3月28日后至答辩人提起反诉时止的违约占有期间，应由被答辩人承担的经济损失核算为2096元（2013年3月29日至2013年11月10日，计255天）。2.根据答辩人与安康市高新管委会签订的拆迁补偿协议书第二条第二款约定，乙方按期、全面履行合同义务后，甲方给乙方400万元的奖励资金，乙方迟延履行义务，甲方不给乙方奖励，第六条第二款约定，乙方未在第三条所约定的时间内向甲方办理资产移交手续，从逾期之日起，每�按补偿总额的万分之一计算违约金，乙方迟延履行义务不再享有400万元的奖励资金，并承担违约责任。根据合同第三条约定，乙方应在2013年3月28日前搬离，并向甲方移交已列入征收补偿范围的全部资产，但由于被答辩人在租赁期届满后的非法占有行为，答辩人至今仍无法向高新管委会履行移交义务，导致了答辩人产生经济损失。三、被答辩人与答辩人签订租赁合同后，被答辩人在租赁期内仅付租金至2012年12月10日，故被答辩人应向答辩人支付未付租金888元（2012年12月10日-2013年3月28日，共108天），另外被答辩人还应赔偿未及时支付答辩人租金的经济损失，具体金额应根据同期人民银行贷款利率的四倍予以核算。四、依据答辩人与被答辩人之间的合同约定，被答辩人应当将恢复原状的土地交回答辩人。答辩人依照合同约定无须向被答辩人承担任何法律责任。五、依据�地合同约定，被答辩人应当将恢复原状的土地交给答辩人。六、被答辩人违约占用土地导致答辩人无法履行拆迁补偿协议约定的义务，被拆迁人至今未收到拆迁补偿款共计约1200万，谈何支付被答辩人补偿费用。2013年3月8日，答辩人以书面形式通知被答辩人务必于2013年3月28日前搬离，但被答辩人至今未搬，答辩人无法按照拆迁补偿协议约定履行义务，相应补偿费用也被延付至今。综上，人民法院应当驳回原告的诉讼请求，并责令其立即恢复原状、移交占用的土地，并赔偿答辩人由此造成的经济损失。
某某公司为支持其答辩及反诉请求，向本院提供以下证据：
1、租地合同书，证明原告未按合同的约定支付租金已构成违约，其应向某某公司支付租金，同时该合同应该终止，原告应无条件退回土地，某某公司不承担任何经济（补偿）责任，大棚及水�电等设施为某某公司所有，有关补偿也应归某某公司所有。
2、拆迁补偿协议书，证明某某公司应在2013年3月28日前搬走评估范围外物品并办理移交手续，原告在知道征地拆迁情况后仍未交回土地，导致某某公司无法按拆迁补偿协议履行义务而违约，造成某某公司无法享有400万元奖励资金，原告应承担30万元。
3、告示，证明原告已了解租用土地被征用拆迁的事实，双方合同终止，原告应交回土地，但原告仍占有该土地，其未产生实际损失，给某某公司造成了实际损失，原告应予赔偿，同时还应赔付某某公司2013年3月29日至2013年11月10日的租金损失2096元。
4、工作联系函及陕西安康某某公司拟拆迁项目资产评估报告书，证明鸡场范围内的资产评估为116531元，其中包括某某公司自有部分财产。
被告安康市高新区管委会辩称，一、享�拆迁补偿主体问题，某某公司租用高新区联合村560亩土地建蔬菜基地，因该地属于安康高新区开发建设范围，某某公司为支持高新区建设自愿迁出。2013年2月5日安康市人民政府土地统征储备中心高新办公室与某某公司签订了拆迁补偿协议，第二条约定：土地储备中心补偿某某公司农业用地地上附着物等补偿价值属于一次性、全部性补偿，甲方不再承担乙方其他任何费用。某某公司与任何第三方的债权债务及其他关系由某某公司自行负责。政府要征用的上述土地是村集体土地，某某公司是租用集体土地的主体，其作为租用土地人主张租用土地上添加物的物权在法律上是成立的，至于某某公司再次转租土地形成与第三人关系由其自行解决也符合解决问题的实际情况。故享有拆迁补偿的主体只能是某某公司，原告不应向答辩人主张拆迁补偿问题。二、某某公司与土地储备中心拆迁补偿费用是对所有租用土地上附着物及资金成本等价值一次性、全部性补偿，政府补偿费计算是公开、透明、公正的。拆迁补偿合同签订后，政府已按照合同约定履行了前期义务，但拆迁至今迟迟不到位，高新区开发建设受得了严重影响。如果本案原告与某某公司转租合同成立且不违法，希望双方尽快达成解决问题的方案，某某公司尽快向答辩人履行交付土地的义务。
被告安康市高新区管委会向本院提供以下证据：
1、（2013）安中民三初字第00028号民事判决书一份，证明本案不是拆迁补偿纠纷，应是土地租赁合同纠纷。
反诉被告李某某对反诉原告某某公司的反诉辩称，被告反诉无事实和法律依据，不予认可。被告要求终止合同，原告同意，但不同意支付租金，2013年3月28日该土地已被高新管委会征用，不存在租金问题。原告同意返还土地，但应就地上附着物补偿问题予以解决，30万赔偿金无依据，高新管委会对其奖励是两被告之间的协议，与原告无关，原告与被告之间没有达成拆迁协议，不存在违约。
经当庭举证、质证，本院对双方的证据认定如下：
被告某某公司对原告的证据1、2、3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同约定大棚基础设施归某某公司，双方租赁关系终止，某某公司告知了按期搬迁及后果；对原告的证据4的真实性和证明目的存疑，某某公司未收到该函，且落款时间为2013年3月29日，是在某某公司限定的期限外作出，说明其自身存在过错；对原告的证据5认为不具有完整性，不予质证；对原告的证据6的真实性和证明目的不认可，认为管委会不属于一方当事人，申请是否收到存疑；原告的证据7没有原件及时间，不能反映土地附着物现状，不认可�原告的证据8为原告单方制作，不符合程序及要求，不予认可。被告安康市高新区管委会对原告的证据1无异议，对原告的证据2、3、4表示不知情，对其真实性不予认定，认为原告的证据5无原件，不予认定，对原告的证据6表示未收到，对证据7、8的质证意见同第一被告。
原告对被告某某公司的证据1、2、3的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为合同到期后并没有非法占有土地，应就地上附着物补偿，对归还土地无异议，赔偿金与合同无关联，两被告签订的补偿协议只能约束两被告，与原告无关，某某公司的函系单方行为，对原告无约束力；对某某公司的证据4的真实性无异议，但认为评估数额过低，有些可搬离的物品搬离后价值降低，要求法院综合认定，不申请重新鉴定。被告安康市高新区管委会对被告某某公司的证据1、3，认为与其无关，不发表意见�对证据2、4无异议。
原告对被告安康市高新区管委会的证据1，认为与本案无关。被告某某公司对该证据真实性无异议，但提出该判决并未生效。
原告的证据1证明原告的主体资格，应认定为有效证据；原告的证据2及被告某某公司的证据1，系双方签订的土地转租合同，对双方权利义务进行约定，双方均无异议，应认定为有效证据；原告的证据3、4、6系原、被告在高新区管委会决定征用土地后，双方就征地补偿事宜进行交涉的往来书函，对该证据的真实性予以认定；原告的证据5系高新区管委会拆迁公告，虽然不完整，但证明了所租用土地需要征用的事实，故对该证据的真实性予以认定；原告的证据7反映租用地的地上附着物现状，但原告未提供照片原件，无法认定其真实性，对本组证据不予认定；原告的证据8系原告自己对其财产的统计，被告对此�认可，因该证据不具有法律效力，故本院不予认定。被告某某公司的证据2系征地拆迁补偿协议，该证据应认定为有效证据；原告对被告某某公司的证据3的真实性无异议，对该证据予以认定；原告对某某公司的证据4的真实性无异议，认为评估数额过低，要求法院综合认定，该评估报告鉴定程序未违反法律规定，原告也未申请重新鉴定，应认定为有效证据。
经审理查明，2011年12月10日原告李某某与被告某某公司订立《租地合同书》，合同载明：一、乙方（李某某）因生产经营需要，租用甲方（某某公司）位于汉滨区建民镇联合村生态农业示范园内大棚两栋及其大棚周边土地（学校围墙后第六号和第七号棚），养鸡，租期从2011年12月10日至2014年12月10日。二、土地租金每棚每年1500元，两棚三年总计需9000元，乙方以每年3000元的支付方式支付甲方，每年先支付租金后用地。三、甲方权利及义务：（1）甲方负责向乙方提供水、电、路等基础设施，保证乙方正常使用，水电费由乙方按实际用量支付。（2）乙方在经营过程中必须按甲方规划项目独立开展经营活动，实行独立核算，自主经营，自负盈亏，如需调整经营项目须征得甲方同意。（3）乙方在经营过程中，不得私自向外转租土地，不得改变土地用途。否则甲方有权收回土地经营权，并追究其给甲方带来的经济损失和名誉损失。（4）甲方必须履行职责，维护乙方的合法权益，同时协助乙方提供信息技术、法律、维权的服务，乙方承担甲方期间的费用。（5）乙方在对外经营活动中，须向相关部门申报立项等事项，甲方应提供相关的服务，但乙方需支付一定比例的项目管理费。四、乙方权利及义务：（1）甲方在园区建设中，按规划需占用乙方所租用土地，应和乙方协商经乙�同意，因此造成的直接及其间接损失由甲乙双方协商解决。（2）乙方如因市场或经营情况要求终止租赁合同，必须在半年前通知甲方，办理结清相关经济手续后，方可终止合同。乙方负责恢复土地原貌，并不得影响甲方经营。租赁期满，乙方如需续租，在同等条件下优租。（3）乙方在经营范围内搞好环境卫生，各种杂物堆放整洁，给来园的贵宾留下好的影响，否则根据情况给予一定的经济处罚。（4）乙方在租用期间，甲方单方面终止租用关系，赔偿乙方所造成的直接及间接经济损失。（5）如遇国家政策调整及不可抗拒的自然因素而终止合同关系时，双方均不承担任何经济责任。（6）本合同未尽事宜，双方协商解决，协商不成，请求当地司法部门裁定。五、其他约定。六、本合同自2011年12月10日起开始执行，自双方代表签字后生效。本合同一式两份，双方各执一�。合同签订后，原告李某某向被告某某公司交付一年租金3000元，同时开始养鸡。
2012年7月31日，被告安康市高新区管委会及被告某某公司共同委托陕西大成资产评估有限公司，对被告某某公司位于安康市汉滨区建民镇联合村1至6组的农业用地上附着物及停业损失（资金成本）进行了评估，作出陕大成评报字（2012）第45-1号资产评估报告书，其中原告的鸡场拆迁补偿值为116531元。2013年2月5日被告安康市高新区管委会与被告某某公司签订了拆迁补偿协议书，对拆迁事宜达成了协议，要求被告某某公司于2013年3月28日前迁出，并向该公司支付了拆迁补偿款总数的80%,余款因被告某某公司未完善交付土地手续未支付。
2013年3月8日，被告某某公司书面通知原告李某某，因高新区管委会对该宗土地进行征用，双方签订的合同终止，限原告公司必须于2013年3月28日前将公司所有财产全部迁走。2013年3月20日，被告某某公司向李某某发出《告示》载明，贵公司于2011年12月10日与我公司订立土地租用合同。现因国家土地征用，我公司土地已被高新区征用，贵公司与我公司订立的土地租赁合同也自然终止。依据你我双方订立的合同相关规定，请贵公司于2013年3月28日前自行撤离。若逾期不搬迁，所造成的一切损失由贵公司自行承担。
此后，原告李某某多次与两被告协商地上附着物补偿事宜未果，遂于2013年7月向本院提起诉讼，要求给付其补偿款573800元。本案在审理过程中，被告某某公司提出反诉，要求驳回原告的诉请，并支付土地租金2984元、赔偿其经济损失30万元。
本院认为，原告因生产经营需要，与被告某某公司达成协议，租赁被告位于汉滨区建民镇联合村生态农业示范园内大棚两栋及其大棚周边土地，双方之间形成土地租赁合同关系。被告安康市高新区管委会因建设需要，与被告某某公司签订了拆迁补偿协议，征用原告租赁被告某某公司的土地，被告某某公司与被告安康市高新区管委会之间形成拆迁补偿合同关系。上述两份协议均为双方当事人平等协商，自愿达成的协议，不损害他人的合法权益，该协议应为有效合同，双方应全面履行合同义务。被告安康市高新区管委会因建设需要，需征用该宗土地，并对该地上附着物及停业损失（资金成本）委托评估机构进行了评估，并向被告某某公司支付了拆迁补偿款，故原告李某某与被告某某公司签订的土地租用合同已无法实际履行，该合同应予终止。合同终止后，双方应按合同约定履行各自义务，原告应将租用土地交与被告某某公司，被告某某公司应将该地地上附着物补偿款给付原告。现原告要求被告按照自己制作的财�统计报告给付其补偿款573800元，缺乏事实依据和法律依据，应按二被告委托评估机构作出的评估报告为依据，即由被告某某公司给付原告地上附着物补偿款116531元。原告要求被告安康市高新区管委会共同支付补偿款，根据合同的相对性原则，因被告安康市高新区管委会不是原告与被告某某公司土地租赁合同的当事人，且被告安康市高新区管委会已将拆迁补偿款给付被告某某公司，故原告该请求本院不予支持。被告某某公司反诉要求原告李某某支付2012年12月10日至2013年11月10日的租金损失2984元，因原告在2012年12月16日至2013年3月28日实际占用并使用该租用土地，且其租金只交付至2012年12月10日，故原告应支付此期间的土地租赁费用，计算为888元；对于被告某某公司要求原告支付2013年3月29日至2013年11月10日的租金损失，因双方签订的土地租用合同在被告安康市高新区管委�于2013年3月28日要求征用土地时终止，且原告因索要地上附着物补偿款而未交付土地，故被告该反诉请求于法无据，本院不予支持。被告某某公司要求原告按同期银行贷款利率的四倍承担迟延支付土地租金的利息，因双方在合同中对此未进行约定，故对其该请求不予支持。被告某某公司反诉要求原告赔偿损失30万元，该损失实际为安康市高新区管委会对其拆迁补偿的奖励资金，因被告某某公司未能按期履行其与安康市高新区管委会签订的拆迁补偿协议，且被告某某公司亦未向原告兑付地上附着物补偿款，导致原告未能按期交回土地，原告对此并无过错，故其要求原告赔偿该损失，于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第二款、第四款、《中华人民共和国民法�则》第七十五条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告陕西安康某某农业生态科技有限公司给付原告李某某租赁土地地上附着物补偿款116531元。
二、由原告李某某支付被告陕西安康某某农业生态科技有限公司土地租金888元。
三、驳回原告的其他诉讼请求和被告的其他反诉请求。
四、上述一、二项合并后，限被告陕西安康某某农业生态科技有限公司在本判决生效后十日内给付原告李某某补偿款115643元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9550元，由被告陕西安康某某农业生�科技有限公司负担1940元，原告李某某负担7610元；反诉费2922元，由反诉被告李某某负担50元，由反诉原告陕西安康某某农业生态科技有限公司负担2872元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 唐 恒
审 判 员 周 杰
代理审判员 党琰君
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 姜知燕