重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1584号
上诉人（原审原告）：李楹，女，1985年1月6日出生，汉族，职业不详，住重庆市南岸区，现住重庆市九龙坡区，
委托诉讼代理人：邹中贵，重庆市九龙坡区渝州法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：李大碧，女，1956年8月11日出生，汉族，职业不详，住重庆市潼南区，现住重庆市沙坪坝区，
委托诉讼代理人：张玉婷，重庆国彦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓万青，重庆国彦律师事务所律师。
上诉人李楹因与被上诉人李大碧房屋租赁合同一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2016)渝0106民初5509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月23日对本案进行了审理。上诉人李楹及其委托诉讼代理人邹中贵，被上诉人李大碧的委托诉讼代理人张玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李楹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定事实不清，由于被上诉人将不得转租的涉案房屋转租给上诉人构成欺诈，且转租合同又明确约定上诉人在合同期内可以转让，转让执行剩余合同条款，被上诉人不得干预。一审法院未对涉案商铺不能转租条款进行论证，也未让被上诉人承担欺诈后果。涉案商铺不能转租转让，造成上诉人巨大损失，一审法院判决驳回上诉人诉讼请求不公平。2.一审法院适用法律部分错误，于法无据。涉案租赁合同解除后不应再缴纳费用，被上诉人应承担其以欺诈诱骗的方式与上诉人签订租赁合同而构成的违约责任。3.一审法院存在程序问题，请予以纠正。法庭拖延评估时间，且任意更换评估单位，变相加大本案损失，审判人员在审理中存在偏向性、提示性的行为，有违剧中裁判的原则。
李大碧辩称：一审认定事实清楚、适用法律准确，依法应予维持。
李楹向一审法院起诉请求：1.李大碧退还李楹房租59200元、物管费9344元、门面保证金29800元、物管保证金3192元；2.李大碧赔偿李楹装修损失209300元。
一审法院认定事实:涉案房屋系重庆市城投公租房建设有限公司开发建设的公租房项目。李大碧通过与重庆市城投公租房建设有限公司签订租赁合同的方式承租了涉案商铺房屋，租赁期限为2014年11月1日至2016年10月30日；合同约定，在租赁期限内，如未经重庆市城投公租房建设有限公司同意，李大碧不得擅自将房屋转租、转让、转借或部分转租、转让、转借给他人。2014年10月15日，李楹与李大碧签订《商铺租赁合同》，约定李大碧将位于重庆市××康居西城康城南路2号附44号商铺（清水商铺，面积212平方米）租赁给李楹经营使用，租赁期从2014年11月1日起至2016年10月31日止，月租金为9800元，每年递增5%，其中2014年11月1日至2014年12月31日为免租期，2016年1月1日至2016年10月31日期间的租金为10290元/月，租金每三个月交一次，第一次租金29400元于合同生效后三日内交纳，以后交付方式以此类推。如无故拖欠租金，李大碧给予李楹14天的宽限期，从第15天开始李大碧有权向李楹每天按实欠租金1%加收滞纳金。如李楹逾期交纳租金，经李大碧限期交纳后仍拒不交纳的，李大碧有权解除合同。物业费和垃圾处理费由李楹自行向物业管理公司交纳，使用商铺的其他费用均由李楹自行承担和交纳。合同期满后柜台的改善或增设他物的可移动设备设施由李楹自行处理。李楹需向李大碧交纳押金（保证金）29400元，此款在合同期满或终止，李楹交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，由李大碧无息退还。合同第七条第6项约定，李楹对租用的商铺只有使用权，没有所有权，合同期内可以转租，转让执行剩余合同条款，李大碧不得干预，但需提前15日以书面形式通知李大碧。合同第十一条第2项约定，若李楹拖欠租金45天以上，视为李楹违约，李大碧有权终止合同，李楹从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的1%作为违约金支付给李大碧。合同第十八条还特别约定，在合同期内若因李大碧转租造成房屋产权方要收回租赁权，且给李楹造成损失的，由李大碧承担赔偿责任。合同签订后，李大碧按约向李楹交付了商铺，李楹按约向李大碧交纳了押金29400元、接收了涉案租赁房屋并经装修后于2015年4月1日经工商行政管理机关核准登记注册了个体工商户——沙坪坝区金贝贝百货超市，经营百货、儿童用品等。之后，由于双方就租金交纳等问题发生争议，李楹遂诉至法院，要求判如所请。
另查明，李楹在申请上述个体工商户注册登记时提供给工商行政管理机关的租赁合同显示出租人为重庆市城投公租房建设有限公司、承租人为李楹、刘小娟，该合同也明确记载，在租赁期限内，承租人不得擅自将房屋转租、转让、转借或部分转租、转让、转借给他人，但该份租赁合同复印件经法院到重庆市城投公租房建设有限公司核实，重庆市城投公租房建设有限公司否认该合同的真实性，同时表示从未将房屋出租给李楹。另外，李楹申办工商注册登记时提交给工商行政管理机关的“证明”也明确记载：“该项目产权属重庆市城投公租房建设有限公司，已于2011年9月至2011年12月陆续竣工并交付使用。因康居西城公租房项目系分期建设，房屋产权证正在办理中”。针对李大碧的转租行为，重庆市城投公租房建设有限公司要求李大碧予以整改，并保留采取进一步措施的权利，但至今并无证据显示重庆市城投公租房建设有限公司采取了有关要求与李大碧解除租赁合同、腾退房屋等进一步措施。
还查明，与本案合并审理的一审法院（2016）渝0106民初3343号关于李大碧诉李楹房屋租赁合同纠纷一案中，一审法院认定双方之间的租赁合同因李楹未按期交纳租金而解除，且根据双方的要求，对李楹交纳的保证金29400元已经进行了抵扣处理。
审理中，双方均提出司法鉴定申请，李大碧申请对涉案租赁房屋装饰装修物拆除并恢复原状的费用进行司法鉴定，李楹申请对涉案租赁房屋装饰装修物的总造价和残值进行司法鉴定，双方于2016年7月20日选定的评估机构为重庆华川土地房地产估价与资产评估有限公司和重庆天廷工程咨询有限公司，但经本院函询，该两家评估机构均表示无相应的资质和能力对拟评估事项进行司法评估。之后，经征询双方当事人同意，双方于2016年9月5日再次选择评估机构，并确定由重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对拟评估事项进行司法评估，一审法院遂依法出具了评估鉴定委托。2016年11月2日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出谛威资产评报字（2016）第293号资产评估报告，认定涉案房屋拆除装饰装修物并恢复原状的费用为15130元；李大碧垫付了评估费5000元。2016年11月8日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出谛威资产评报字（2016）第299号资产评估报告，认定涉案房屋装饰装修物重置原值20.93万元（含装修主材部分17.66万元、物资部分3.27万元）、评估净值14.65万元（含装修主材部分12.36万元、物资部分2.29万元），其中物资部分包括空调、壁扇、椅子、机麻等；李楹垫付了评估费15000元。双方确认李楹方租金交至2015年6月30日，之后的租金至今未按期交纳。李楹同时坚持要求判如所请，李大碧坚持不同意李楹的诉讼请求。由于双方分歧较大，一审法院调解未成。
一审法院认为，李楹与李大碧双方于2014年10月15日签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约定享受权利和履行义务。本案李楹至今未将涉案租赁房屋交还李大碧，并且双方约定物管费等其他费用均由李楹自行交纳和负担，因此，李楹要求李大碧退还房租、物管费、物管保证金，无事实和法律依据，本院依法不予支持。至于李楹要求退还保证金29800元的诉讼请求，鉴于双方约定的保证金仅为29400元，且双方在庭审中均表示对保证金在判决时一并抵扣，因此，根据双方合同约定和双方的庭审陈述，在李大碧起诉李楹并与本案合并审理的本院（2016）渝0106民初3343号案中已经依法予以抵扣，李楹不得再行要求退还,一审法院对李楹的该项请求依法不予支持。
关于李楹主张的要求李大碧赔偿装修损失的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条规定，如未经出租人同意进行装修，相应的装修损失由承租人自行负担，即使经出租人同意进行装修，因承租人违约导致合同解除，承租人要求赔偿装饰装修物残值损失的，也应当不予支持。本案中，李大碧出租给李楹的房屋为清水房，只有装修才能达到经营使用的目的，李大碧称李楹装修未经其同意，不符合常理，一审法院不予支持。但是，即便装修经过了李大碧的同意，本案李楹逾期未交纳租金导致李大碧先于李楹诉至法院要求解除租赁合同，李楹依法也无权要求李大碧赔偿装饰装修物残值及其他损失。至于李楹所称的李大碧存在欺诈和隐瞒房屋不得转租的主张。首先，涉案房屋位于重庆市××康居西城，康居西城属于公租房项目是众所周知的事实；其次，根据李楹在办理工商注册登记时提交的资料来看，李楹对涉案房屋系公租房且李大碧不是产权人已是明知，并不存在李大碧欺骗和隐瞒涉案房屋不得转租的事实；最后，至于李楹提到的无法再行转租的问题，实属经营风险，理应由李楹自行承担，与李大碧无关，并且，即便无法再行转租，李楹也仍然可以自己继续经营，并不必然会产生损失或其他可归责于李大碧的损失或不利后果。因此，一审法院对李楹要求李大碧赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回李楹的诉讼请求。案件受理费6228元，减半交纳3114元、司法评估费15000元，合计18114元（李楹已预交），由李楹负担。
二审中，当事人没有提交与本案相关的新证据,本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，第一，关于涉案租赁合同的解除问题。按照2014年10月15日李大碧与李楹签订的《商铺租赁合同》第十一条第2项约定，若李楹拖欠租金45天以上，视为李楹违约，李大碧有权终止合同，李楹从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的1%作为违约金支付给李大碧。李楹自从2015年7月1日起至一审法院2016年3月10日受理案件时止，未再向李大碧交纳涉案商铺租金，李楹拖欠租金的时间已经远远超过45天以上，因此，按照双方合同约定李大碧有权终止涉案租赁合同，故李大碧以李楹拖欠租金已经构成违约为由要求解除涉案租赁合同于法有据，应予支持。本案中，一审法院以2016年5月11日组织李大碧与李楹进行证据交换的时作为双方租赁合同解除的时间并无不当。
第二，关于涉案租赁合同的转租问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，直至二审法庭辩论终结，针对李大碧的转租行为，重庆市城投公租房建设有限公司仅要求李大碧予以整改，无证据显示其要求与李大碧解除合同或者认定涉案转租合同无效。可见，本案李大碧与李楹之间的转租合同并未因出租人重庆市城投公租房建设有限公司请求认定转租合同无效而受到影响，故本案转租合同有效，对签约双方李大碧与李楹均具有约束力。
至于李楹上诉认为一审法院存在拖延评估时间等程序问题，因本案一审诉讼中首次委托鉴定的机构不具备相应鉴定资质，一审法院依法另行委托具备相应鉴定资质的机构进行鉴定，并不构成拖延评估时间的程序瑕疵，李楹的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，李楹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6228元，由李楹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
审 判 员 闫信良
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 余 培