安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终3446号
上诉人（原审原告）：合肥市滨湖新区建设投资有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区紫云路与西藏路交口，组织机构代码79981045－X。
法定代表人：宁波，董事长。
委托诉讼代理人：鲍进，安徽元贞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周川，安徽元贞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄生礼，男，1982年10月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
被上诉人（原审被告）：叶良春，男，1968年2月27日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：姜华，安徽锦天城（合肥）律师事务所律师。
上诉人合肥市滨湖新区建设投资有限公司（以下简称合肥滨湖公司）因与被上诉人黄生礼、叶良春房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第01378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人合肥滨湖公司的委托诉讼代理人鲍进、周川，被上诉人叶良春及其委托诉讼代理人姜华到庭参加诉讼，被上诉人黄生礼经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
合肥滨湖公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判黄生礼和叶良春连带支付合肥滨湖公司房屋租金及违约金（房租自2013年4月16日至2014年4月15日按照年租金140万元计算，自2014年4月16日至2015年4月15日按照年租金147万元计算，之后年租金按涉案房屋租赁合同约定计算，计算至将房屋返还合肥滨湖公司之日止；违约金按未付租金的同期银行贷款利率，计算至房屋返还合肥滨湖公司之日止）；2、本案全部诉讼费用由黄生礼、叶良春承担。
事实和理由：1、合肥滨湖公司与黄生礼签订的《房屋租赁合同》约定“……承租方为履行合同成立项目公司的，项目公司享有合同约定的承租方权利义务、承租方与项目公司承担连带责任”，同时原审判决也确认“合肥滨湖公司依约履行了交付租赁物义务，黄生礼接收租赁物后，除使用一层部分承租面积兴办了合肥市包河区洁净汽车用品服务部外，其余部分被其与叶良春合作，兴办了合肥市包河区棠溪花园咖啡会所……性质为个体工商户，经营者为叶良春”。也就是说棠溪花园咖啡会所（外部形式表现为叶良春为业主的个体工商户）就是黄生礼为履行合同而成立的项目公司，依据合同约定叶良春应当承担承租方义务，原审法院认为叶良春无需承担支付租金明显错误。2、案涉合同有效，棠溪花园咖啡会所是黄生礼为履行合同而成立，故棠溪花园咖啡会所作为项目公司享有合同约定的承租方权利义务，应当与承租方承担连带责任，包括支付租金及违约金，而棠溪花园咖啡会所涉诉时依法应由其营业执照上登记的业主叶良春为诉讼当事人，由叶良春作为棠溪花园咖啡会所承担法律责任。原审法院依据黄生礼与叶良春签订的协议书而认定叶良春无需承担支付租金责任，是将叶良春作为一个内部协议当事人看待，忽略了叶良春是棠溪花园咖啡会所业主。叶良春承担责任并不是基于其自然人身份，而是基于其棠溪花园咖啡会所业主的身份，合肥滨湖公司实际起诉的是棠溪花园咖啡会所。棠溪花园咖啡会所实际使用了房屋，就应支付租金，不能因其内部出资人的约定，而免除棠溪花园咖啡会所（叶良春）的支付租金责任。
叶良春答辩称，1、《房屋租赁合同》是黄生礼和合肥滨湖公司签订的，叶良春并非是合同当事人，根据合同相对性原则，《房屋租赁合同》对叶良春不具有约束力。2、棠溪花园咖啡会所是由叶良春和黄生礼合作开办的，双方的合作协议约定黄生礼部分房屋（约700平方米）的房屋租金为出资，租期为10年，股权比例为50%。叶良春以对该房屋的装饰、设备为出资（不低于150万元），股权比例为50%。实际上，叶良春实际投入了300多万元。该协议是双方自愿签订，并且没有违反法律强制性规定，应合法有效，且在本案一审时，由合肥滨湖公司作为证据提交，合肥滨湖公司对该协议的效力是认可的。根据该协议约定，房屋的租金由黄生礼承担。3、棠溪花园咖啡会所业主是叶良春，并不是《房屋租赁合同》约定的项目公司，并且《房屋租赁合同》约定的项目公司是公司组织形式，并不是个体工商户的组织形式。无论是棠溪花园咖啡会所还是叶良春个人均没有义务支付租金，合肥滨湖公司要求叶良春承担连带责任，没有法律依据。4、棠溪花园咖啡会所实际使用面积是700平方米，合肥滨湖公司要求叶良春支付全部3336平方米的租金，显然没有任何事实和法律依据。5、由于黄生礼负有支付房屋租金的义务，黄生礼应对延期支付租金造成的损失承担违约责任，合肥滨湖公司请求叶良春承担违约责任，没有事实和法律依据。综上所述，一审法院的判决具有事实和法律依据，故请求二审法院依法驳回合肥滨湖公司上诉请求，维持原判。
黄生礼未作答辩。
合肥滨湖公司向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的房屋租赁合同关系，黄生礼、叶良春立即归还全部租赁房屋；2、黄生礼、叶良春立即支付拖欠房租1166666.66元并支付违约金420000元（房租及违约金暂计算至2014年2月15日，之后按合同约定继续计算至付清日止）；3、本案全部诉讼费用由黄生礼、叶良春承担。
一审法院认定事实：2011年3月11日，合肥滨湖公司与黄生礼签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定的内容如下：1、合肥滨湖公司将座落于合肥市滨湖新区西藏路与灵芝路交口以北合肥市滨湖新区社区服务中心负一层及第一层部分的房屋建筑面积3336平方米（其中负一层约1648平方米、第一层部约1688平方米）出租给黄生礼；2、租赁用途：由黄生礼用于酒店、茶楼、超市经营；3、租赁期限为十年，自2011年4月16日至2021年4月15日止；4、关于租金及支付方式：租金第一年及第二年免，第三年年租金为140万元，从第四年起每年租金按上年实际租金递增5%，租金每十二个月支付一次、先付款后使用，逾期支付的，每逾期一天需按应交租金总额的千分之一向甲方支付违约金；5、承租方为履行合同成立项目公司的，项目公司享有合同约定的承租方权利义务、承租方与项目公司承担连带责任；6、承租方有拖欠租金总额累计超过三个月以上租金的以及擅自转租、出借、转让及分租所承租房屋等情形之一的，出租方有权解除合同、收回房屋，承租方添置的装修装饰资产无偿归属出租方所有；7、承租方应缴纳50万元履约保证金，租赁期满或合同解除，如不存在扣除履约保证金情形时不计息退还。合同签订后，黄生礼缴纳了50万元履约保证金。合肥滨湖公司依约履行了交付租赁物义务，黄生礼接收租赁物后，除使用一层部分承租面积兴办了合肥市包河区洁净汽车用品服务部外，其余部分被其与叶良春合作，兴办了合肥市包河区棠溪花园咖啡会所。2011年4月16日，黄生礼与叶良春签订协议书一份，该协议书约定黄生礼以700平方米房屋的租金为出资，叶良春以该房屋的装饰、设备出资，双方各占50%的股份，成立合肥市包河区棠溪花园咖啡会所。2012年3月16日，合肥市包河区棠溪花园咖啡会所经工商管理部门登记成立，性质为个体工商户，经营者为叶良春。截止2014年2月15日，黄生礼已拖欠十个月房租计1166666.66元。因黄生礼下落不明，合肥滨湖公司遂就本案诉至原审法院。另查明，案涉房屋的所有权人为合肥滨湖公司。
一审法院认为，本案争议的焦点之一为双方解除合同的条件是否成就。按照双方的约定承租方有拖欠租金总额累计超过三个月以上的情况下，合肥滨湖公司有权解除租赁合同，收回房屋。现黄生礼累计拖欠租金数额在三个月以上，双方约定的解除合同的条件已成就，故对合肥滨湖公司要求解除与黄生礼于2011年3月11日租赁合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后黄生礼应按约支付租金并将案涉房屋返还给合肥滨湖公司。故对合肥滨湖公司要求黄生礼支付租金、返还房屋的诉讼请求，予以支持。黄生礼已支付履约保证金50万元，应从所欠租金中予以扣除。
本案争议的焦点之二叶良春是否承担返还房屋及支付租金的义务。黄生礼租赁房屋后，将其中的700平方米房屋用以与叶良春合作，开办了合肥市包河区棠溪花园咖啡会所，该会所的经营者为叶良春，作为房屋的实际使用者，叶良春无需承担支付租金，但应承担返还房屋的责任，故对合肥滨湖公司要求叶良春返还房屋的诉讼请求，予以支持。至于叶良春辩称的装潢损失可通过另案诉讼解决。
本案争议的焦点之三为违约金是否过高。按照合同约定如承租方逾期支付租金，每逾期一天需按应交租金总额的千分之一向甲方支付违约金，该约定明显过高，结合合肥滨湖公司的实际损失，原审法院认为应以未付租金的同期银行贷款利率来计算违约金，根据合同相对性原则该违约金应由黄生礼支付。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：一、解除合肥市滨湖新区建设投资有限公司与黄生礼于2011年3月11日签订的《房屋租赁合同》；二、黄生礼于判决生效后十日内支付合肥市滨湖新区建设投资有限公司房屋租金及违约金（自2013年4月16日至2014年4月15日按照年租金140万元计算，自2014年4月16日至2015年4月15日按照年租金147万元计算，计算至将房屋返还之日止，以未付租金的同期银行贷款利率来计算违约金，应扣除50万元保证金）；三、黄生礼于判决生效后三十日内将租赁房屋返还给合肥市滨湖新区建设投资有限公司；四、叶良春于判决生效后三十日内将占有使用的房屋返还给合肥市滨湖新区建设投资有限公司；五、驳回合肥市滨湖新区建设投资有限公司其他诉讼请求。本案一审案件受理费64908元，其他诉讼费用200元，公告费800元，合计65908元，由黄生礼承担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点系叶良春是否应当与黄生礼连带支付合肥滨湖公司拖欠房屋租金及违约金的问题。合肥滨湖公司认为叶良春承担连带责任的主要依据是其与黄生礼签订的《房屋租赁合同》中约定“承租方为履行合同成立项目公司的，项目公司享有合同约定的承租方权利义务、承租方与项目公司承担连带责任”。就本案查明事实反映，棠溪花园咖啡会所性质为个体工商户，经营者为叶良春。从棠溪花园咖啡会所成立时黄生礼与叶良春签订的协议来看，黄生礼以700平方米的房屋租金为出资，叶良春以该房屋的装饰、设备出资，双方各占50%股份。故从本案的现有证据来看，无法证明棠溪花园咖啡会所系黄生礼为履行合同成立的项目公司，且黄生礼从合肥滨湖公司承租的房屋面积为3336平方米，而棠溪花园咖啡会所承租的面积只有700平方米，现合肥滨湖公司依据其与黄生礼签订的《房屋租赁合同》主张叶良春连带支付案涉房屋全部租金及违约金，依据不足，不予支持。
综上所述，合肥滨湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26880元，公告费390元，均由合肥市滨湖新区建设投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 马枫蔷
审判员 董江宁
二〇一七年一月六日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。