江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终713号上诉人（原审原告）：傅兰英，女，1954年8月4日生，汉族，居民，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：张仕美，江苏德佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏业达置业有限公司，住所地建湖县近湖街道秀夫路148号。法定代表人：陈吉，该公司经理。委托诉讼代理人：赵文进，建湖县鼎盛法律服务所法律工作者。原审第三人：周永良，男，1959年5月1日生，汉族，居民，户籍地建湖县，现住建湖县。委托代理人赵文进，男，建湖县鼎盛法律服务所法律工作者，住建湖县近湖街道冠华路。原审第三人：方建新，男，1949年8月1日生，汉族，居民，户籍地上海市普陀区，现住上海市普陀区。上诉人傅兰英因与被上诉人江苏业达置业有限公司（以下简称业达公司），原审第三人周永良、方建新商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2014）建民初字第0390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。傅兰英上诉请求：请求二审依法撤销一审错误判决，并依法改判支持傅兰英的一审诉讼请求。事实与理由：1、讼争商品房是由傅兰英的丈夫即第三人方建新与第三人周永良合伙挂靠业达公司进行开发的，而方建新与周永良在合伙结账过程中，已经对该双方之间的投资和收益以及各自以10万元价款拿一套商品房都进行了结算，故一审以本案与周永良无关为由，对该事实不予认定，是错误的；2、既然傅兰英的丈夫方建新与周永良之间的合伙开发账目已经很清楚地表明，周永良除各自拿一套商品房之外，其还差欠方建新几十万元，那么周永良还有什么理由和借口催要购房款？3、一审已经查明：2008年10月18日傅兰英与业达公司补签了一份商品房买卖合同‥…，2008年9月6日业达公司委托第三人周永良将案涉房屋出售给案外人吴祥‥…，2010年5月24日业达公司向傅兰英催要购房款并在案涉房屋处张贴催告通知书。据此，业达公司早在和傅兰英补签案涉商品房买卖合同前就已经将案涉房屋出售给了案外人吴祥，故一审认定傅兰英至今未能缴纳剩余房款存在过错，并判决傅兰英还要承担50%的违约责任，无事实与法律依据；4、一审判决第三人周永良在本案中不承担责任，无法律依据，因为周永良是案涉房屋买卖的直接当事人，且是利益继受者。业达公司与周永良共同答辩和陈述：本案审理的是商品房买卖合同纠纷，傅兰英与业达公司签订商品房买卖合同，按合同相对性原则，该法律关系发生于业达公司与傅兰英之间，一审将两名第三人追加进行诉讼是为了查明买卖的情况，所以应该遵循合同相对性原则进行处理。傅兰英上诉认为业达公司在未签订合同之前该房就卖给吴祥了，对此一审对此认定上有笔误，实际卖给吴祥的时间是2010年7月28日，有一审法院作出的（2011）建颜民初字第0010号生效民事判决予以确认。傅兰英上诉认为周永良应该承担责任的理由不充分，因为周永良不是业达公司的投资人，也不是法人代表，只是借用了业达公司的开发资质，如果合伙人之间有什么权利义务关系，与本案并无关联，故傅兰英要求周永良承担责任明显不当。请求二审驳回上诉，维持原判。方建新陈述：我与傅兰英是夫妻，我与周永良合伙开发时商量各自拿一套房子，周永良拿了一套给张金銮（系其岳母），我拿了一套给傅兰英，张金銮与傅兰英均来业达公司签订了合同。我们商量付成本费10万元，且我与周永良在合伙结算时对该房款进行了扣除，并算到成本中了。傅兰英向一审法院起诉请求：依法判令业达公司返还购房款10万元；业达公司与第三人周永良共同赔偿因房屋不能交付给傅兰英造成的购买时和现在同时段、同楼层面积的市场差价441759元；本案的诉讼费用由业达公司负担。一审法院认定事实：2004年3月23日，傅兰英的丈夫即第三人方建新与第三人周永良借用业达公司资质合伙开发汇文公寓。2005年10月16日，第三人周永良以业达公司名义对外销售合伙开发的汇文公寓商品房。2006年4月，傅兰英、业达公司商定业达公司将汇文公寓2号楼501室出售给傅兰英，同年4月16日，傅兰英交纳了6万元的购房款。2008年10月18日，该双方补签了一份商品房买卖合同，该协议约定房屋建筑面积为125.64平方米，房屋价款为10万元，但业达公司一直未将购买的套房交付给傅兰英。2008年9月6日，业达公司委托第三人周永良将汇文公寓2号楼501室以201024元的价格出售给案外人吴祥（该房款由第三人周永良收取），现吴祥已对该房装潢，并入住该房。2010年5月24日，业达公司向傅兰英催要房款并在涉案房屋处张贴催告通知书。该通知书主要载明：“傅兰英于2008年10月18日与我公司房屋买卖合同签订后，至今未来我公司结清房款（分文未交）。现限你自公告之日起三个月内来我公司交清所有房款，逾期我公司将有权结清与你签订的房屋买卖合同。（编号：GF-2000-0171）特此催告！”。2010年12月21日，傅兰英、业达公司就房屋交付和过户等问题发生纠纷，傅兰英遂向一审法院提起诉讼，诉称其于2010年6月份发现第三人已将汇文公寓2号楼501室出售给案外人吴祥，请求判决业达公司交付争议房屋。因傅兰英、业达公司之间的合同已无法继续履行，一审法院在对傅兰英进行法律释明后其仍拒绝变更诉讼请求的情况下，于2011年5月16日作出（2011）建颜民初字第0010号民事判决，依法驳回了傅兰英的诉讼请求。傅兰英不服上诉，后于2011年8月16日撤回上诉，盐城市中级人民法院于当日作出（2011）盐民终字第1327号民事裁定，准许傅兰英撤回上诉。2011年8月1日，傅兰英向一审法院提起诉讼，一审法院于2013年7月20日作出（2011）建民初字第1071号民事判决，判决业达公司返还傅兰英购房款10万元并赔偿傅兰英损失441759元，合计541759元。业达公司不服上诉，盐城市中级人民法院于2014年2月8日作出（2013）盐民终字第1860号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清，撤销原审判决，发回重审。一审法院于2014年4月4日立案受理。一审另查明：业达公司曾于2010年9月7日向一审法院提起解除傅兰英、业达公司双方于2008年10月18日签订的商品房买卖合同，后于2010年10月8日撤回了诉讼，一审法院作出（2010）建民初字第1186号民事裁定，准许业达公司撤回对傅兰英的起诉。一审又查明：本案原审时争议房屋，经鉴定部门鉴定，在价格鉴证基准日（2011年8月8日）的价格为541759元。一审法院司法鉴定科于2015年10月19日向鉴定部门发出司法评估征询意见函，要求鉴定部门按照修正后的价格鉴证基准日（2010年6月30日）确定鉴证意见。鉴定部门于2015年11月23日出具争议房屋在价格鉴证基准日（2010年6月30日）的价格为529950元，单位价格为4218元/平方米。在傅兰英向一审法院提交的调取至税务部门的汇文公寓售房收入汇总表和汇文公寓2号楼501室房款契税凭证中，均显示傅兰英交纳购房款10万元。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、傅兰英与业达公司发生纠纷的起因是合伙利润分配还是商品房买卖问题以及双方签订的商品房买卖合同是否合法有效问题？2、傅兰英有无履行涉案房屋价款的支付义务？如未完成，实际支付房屋价款为多少？3、傅兰英与业达公司签订的商品房买卖合同是否已经解除，业达公司于2010年5月24日作出的催告通知书（即解除函）是否有效？4、本案中，傅兰英与业达公司、第三人周永良是否存在违约行为、责任如何分担以及傅兰英的损失如何确定？关于争议焦点一、傅兰英与业达公司发生纠纷的起因是合伙利润分配还是商品房买卖问题以及双方签订的商品房买卖合同是否合法有效问题。一审法院认为，关于傅兰英、业达公司双方发生纠纷的起因是合伙利润分配还是商品房买卖问题，经查，本案双方当事人发生纠纷的起因是商品房买卖合同履行过程中发生的纠纷。虽然傅兰英的丈夫即第三人方建新与第三人周永良借用业达公司的资质合伙开发汇文公寓地块，傅兰英以明显低于市场价的价格与业达公司签订商品房买卖合同，但该合同的签订未违反法律、行政法规强制性的规定，也未损害社会公共利益及第三人的利益，而且业达公司也补缴了涉案房屋的契税差价，故应认定本案系商品房买卖合同引起的纠纷。傅兰英与业达公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均有约束力。关于争议焦点二、傅兰英有无履行涉案房屋价款的支付义务问题。如未完成，实际支付房屋价款为多少？一审法院认为，傅兰英尚未完全履行房屋价款的支付义务。虽然傅兰英提交了汇文公寓售房收入汇总表和涉案房屋房款契税凭证，但仅是证明契税部门按照合同约定价或符合市场行情的房屋销售价征收了相应契税，不能独立证明傅兰英的付款情况，故应以（2011）颜民初字第0010号判决书认定傅兰英支付了6万元购房款。关于争议焦点三、傅兰英与业达公司签订的商品房买卖合同是否已经解除，业达公司于2010年5月24日作出的催告通知书（即解除函）是否有效问题。一审法院认为，傅兰英、业达公司之间签订的商品房买卖合同尚未解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定了法定解除的条件。本案中，双方当事人在合同中未约定解除条款，事后也未就合同解除协商一致，业达公司在此情况下向傅兰英送达催告通知书（即解除函）要求傅兰英限期交纳购房款，如逾期不交解除合同的单方通知，既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件，故双方签订的商品房买卖合同尚未解除，业达公司对傅兰英发出的催告通知书无效，对傅兰英不产生法律约束力。关于争议焦点四、本案中，傅兰英与业达公司、第三人周永良是否存在违约行为、责任如何分担以及傅兰英的损失如何确定？一审法院认为，虽然业达公司对傅兰英发出的催告通知书无效，对傅兰英不产生法律效力，但可认定业达公司向傅兰英催要购房款的事实存在。由于傅兰英至今未能缴纳剩余购房款，存在过错。业达公司在商品房买卖合同签订前已将涉案房屋出卖给案外人吴祥，致使傅兰英合同目的不能实现，合同无法继续履行，也存在违约行为。故结合傅兰英、业达公司双方在本案中的违约程度，认定傅兰英、业达公司双方各承担傅兰英主张的合理损失中50%的违约责任。本案为商品房买卖合同纠纷，根据合同相对性原理，本案仅审查合同相对人的权利和义务，而第三人周永良、方建新之间的合伙纠纷以及合伙人借用业达公司资质开发、出售房屋的纠纷，与本案不属于同一法律关系，故不予理涉。傅兰英要求第三人周永良承担违约赔偿责任的诉讼请求，不予支持。傅兰英要求业达公司赔偿因房屋不能交付给傅兰英造成的购买时和现在同时段、同楼层面积的市场差价441759元的诉讼请求，一审法院认为，傅兰英主张业达公司赔偿损失起算时间应为傅兰英知道或应当知道其权利受到侵害之日即傅兰英诉称其发现争议房屋已出售给案外人吴祥的日期作为本案争议房屋价格评估的基准日（2010年6月30日）进行争议房屋的价格鉴证，应以鉴定部门函复的争议房屋在该基准日的价格529950元为基础，减去合同约定的房款后，结合傅兰英对房屋价款的履行情况及傅兰英、业达公司双方在本案中的违约程度，认定傅兰英因业达公司不能交付房屋造成的损失257970元，由业达公司赔偿傅兰英因不能交付房屋造成的损失128985元。综上，本案中，傅兰英已付购房款6万元应由业达公司予以返还，并由业达公司赔偿傅兰英因不能交付房屋造成的损失128985元，合计188985元。据此，一审法院经审判委员会讨论决定，并依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第三百九十六条，最高人民法院《关于适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、江苏业达置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还傅兰英购房款6万元并赔偿傅兰英损失128985元，合计188985元。二、驳回傅兰英对第三人周永良的诉讼请求。三、驳回傅兰英的其余诉讼请求。案件受理费9218元，由江苏业达置业有限公司负担4060元，由傅兰英负担5158元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明，一审法院认定业达公司于2008年9月6日委托第三人周永良将案涉房屋以201024元价格出售给案外人吴祥。该事实认定在委托出售时间上“2008年9月6日”存在错误，业达公司实际委托周永良出售案涉房屋的时间应为2010年7月28日，对此二审中双方当事人均一致认可。其余二审查明的事实与一审相同。二审另查明：2008年10月18日，业达公司与傅兰英补签的《商品房买卖合同》中第六条约定买受人付款方式及期限为，一次性付款。本院认为，依法成立的合同受法律保护。傅兰英与业达公司2008年10月18日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益及第三人的利益，应认定合法有效，双方当事人均应按约全面履行。根据双方商品房买卖合同的约定，买房人傅兰英应当一次性向业达公司付清购房款10万元，但傅兰英除于2006年4月16日交纳6万元购房款之外，其余4万元房款并未能按约付清，对此傅兰英存有一定过错并违约在先。同时，业达公司在傅兰英未能按约一次性交清房款的情况下，虽然于2010年5月24日向傅兰英发出过催款通知，限傅兰英三个月内交清房款，但业达公司却于三个月尚未届满之时的2010年7月28日即将案涉房屋出售给案外人吴祥，故业达公司也存在一定的过错和违约。由于傅兰英、业达公司双方的过错及违约行为，致案涉商品房买卖合同客观上已无法履行，故一审法院根据查明的事实，判决业达公司向傅兰英返还已交纳的购房款，并对傅兰英所主张的因房屋不能交付而产生的购房损失作出相应的处理，符合有关法律规定。关于傅兰英的上诉理由。1、傅兰英认为讼争商品房是其丈夫方建新与第三人周永良合伙挂靠业达公司进行开发的，而方建新与周永良在合伙结账过程中，已经对该双方之间的投资和收益以及各自以10万元价款拿一套商品房都进行了结算，但经审查，傅兰英已经向业达公司交纳购房款6万元，有相关证据予以证实，依法应予认定，而关于傅兰英剩余4万元购房款是否通过方建新与周永良二人合伙结算的方式进行了实际交纳的问题，方建新与周永良之间虽存在合伙关系，且也曾对合伙开发账目进行过结算，但因该双方之间就合伙结算问题仍存在争议并引发诉讼直至目前尚未形成最终的结论，同时无相关有效证据证明该合伙双方之间在结算过程中，关于傅兰英购买案涉商品房价款的交纳问题，形成过以方建新少收取4万元合伙利润来抵算傅兰英剩余4万元房款的明确具体约定，因此傅兰英主张其所有购房款10万元已经通过方建新与周永良之间的合伙利润结算进行了交纳，依据不足。至于周永良与方建新之间经合伙结算后，周永良是否还差欠方建新几十万元，周永良是否应承担相应的民事责任，属于该双方之间的合伙纠纷范围，与本案傅兰英与业达公司之间的商品房买卖合同纠纷并不属同一法律关系，可另行处理。2、一审认定事实部分关于业达公司委托第三人周永良将案涉房屋出售给案外人吴祥的时间问题（一审判决书为2008年9月6日），存在错误，经二审查证其实际时间为2010年7月28日，依法应予纠正，因此，根据二审查明的该事实，傅兰英主张业达公司早在和傅兰英于2008年10月18日补签案涉商品房买卖合同之前就已经将案涉房屋出售给了案外人吴祥，并以此为由主张傅兰英在履行合同过程中不存在过错，其不应承担相应的违约责任，并无事实依据。3、由于案涉商品房买卖合同在履行过程中，因买房人傅兰英至今未能按约付清房款，其行为已违约在先，并存在过错，同时，业达公司在傅兰英虽未按约付清房款但双方合同尚未依法解除的情况下，将房屋另行出售，其行为也存在一定过错。据此，一审在判决业达公司返还购房款的同时，根据傅兰英履行房款的情况（实际支付60%的房款），按超出案涉房屋实际出售价格的司法鉴定价计算傅兰英因不能取得房屋而产生的损失，并判决傅兰英对自己的损失应承担50%的责任，该处理综合了合同双方当事人在履约过程中的过错及违约程度、案涉房屋的鉴定价格、由业达公司实际出售给他人的价格等，在赔偿数额的认定上并未超出公平合理的范畴。综上，一审认定事实部分有误，应予纠正，但判决结果并无不当，应予维持。上诉人傅兰英的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。案经本院调解未果，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9218元，由上诉人傅兰英负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙曙光代理审判员  胡廷霞代理审判员  刘 淼二〇一六年十二月十五日书 记 员  程 菲