宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卫民终字第34号
上诉人（原审原告）刘娟，住宁夏回族自治区中卫市。
委托代理人王一鹏，宁夏宝中律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人（原审被告）宁夏盘古置业有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区沙坡头区。
法定代表人李学金，系该公司总经理。
委托代理人徐志强，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托代理人李华，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）中卫市宏伟房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人祝斌，系该公司总经理。
委托代理人拓静，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人刘娟为与上诉人宁夏盘古置业有限责任公司（以下简称盘古公司）、被上诉人中卫市宏伟房地产开发有限公司（以下简称宏伟房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第913号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭进行了审理，上诉人刘娟及其委托代理人王一鹏、上诉人盘古公司的委托代理人徐志强、被上诉人宏伟房产公司的委托代理人拓静到庭参加了诉讼。审理中，刘娟、盘古公司、宏伟房产公司向本院申请自行和解，期限为两个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年初盘古公司在设立期间，其法定代表人李学金开发建设本案涉案的中卫市沙坡头区公路局新世家住宅小区，因盘古公司没有成立，李学金与宏伟房产公司联合建设该工程，并以宏伟房产公司的名义预售商品房及地下室。2011年5月9日，盘古公司正式成立后，盘古公司以其公司的名义进行商品房的销售。2013年3月28日，盘古公司与宏伟房产公司签订了《关于中卫市公路局新世家项目开发建设情况确认说明》1份，盘古公司确认该项目所有售房款均由其收取，盘古公司自2011年5月接盘项目后，李学金与宏伟房产公司的联建协议解除，该项目中一切权利义务由盘古公司承继并负责。宏伟房产公司退出该项目，不再承担责任。
盘古公司成立并接收涉案项目后。2011年11月29日，刘娟与盘古公司签订了《商品房买卖合同》，约定由刘娟购买盘古公司开发建设的中卫市沙坡头区新世家7号楼1单元X号住房1套，建筑面积113.8平方米，每平方米为2900元，购房款合计330020元。合同第八条约定盘古公司于2012年6月30日前交付房屋。合同第九条约定盘古公司逾期交房超过九十日后，刘娟有权解除合同。刘娟要求盘古公司继续履行合同的，自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，盘古公司按日向刘娟支付已交购房款万分之五的违约金。合同签订后，刘娟于合同签订当日向盘古公司支付购房首付款100020元，于2011年12月23日办理住房按揭贷款支付23万元，将购房款全部付清。2011年10月21日，刘娟与宏伟房产公司签订《地下室认购协议书》1份，约定刘娟购买新世家7号楼1单元X号地下室1间，面积9.7平方米，单价888元／平方米，地下室房款8613元。认购协议签订后，刘娟于合同签订当日给盘古公司支付地下室房款8613元。涉案工程竣工后，盘古公司于2012年12月2日向中卫市住房和城乡建设局提交了涉案工程的工程竣工验收备案表，相关堪察、设计、施工及监理部门均在该验收备案表上盖章同意验收。中卫市住房和城乡建设局于2013年10月23日盖章同意备案。
涉案工程竣工后，盘古公司要求刘娟接收购买的房屋，刘娟以盘古公司没有按时交付房屋应当承担违约责任及涉案工程没有经过相关部门验收为由，不同意接收房屋。2013年7月5日，盘古公司申请中卫市公证处公证人员到场，并给刘娟打电话通知刘娟拿房屋钥匙，办理交付房屋的手续，刘娟不同意办理接收房屋的手续。
2013年7月15日，刘娟向法院起诉，请求：1.依法判决盘古公司、宏伟房产公司向刘娟连带支付迟延交房违约金55874.4元（338633元×0.0005×330天，自2012年7月1日计算至2013年5月30日，之后违约金计算至实际交房之日止）；2.本案诉讼费由盘古公司、宏伟房产公司承担。
原审法院审理认为：刘娟与盘古公司2011年11月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效。该案双方当事人争议的焦点：一是盘古公司通知刘娟交付房屋的时间如何确定；二是盘古公司是否承担逾期交付房屋的违约责任及违约金的计算方式、金额；三是宏伟房产公司对刘娟的损失是否承担连带责任。
关于盘古公司通知刘娟交付房屋的时间如何确定的问题。刘娟与盘古公司约定的交付房屋的时间为2012年6月30日前，交付房屋的条件为该商品房经验收合格。从盘古公司提供的工程竣工验收备案表看，涉案楼盘于2012年12月2日报建设主管部门验收，建设主管部门于2013年10月23日备案。盘古公司提出在2012年7月已通知刘娟交付房屋，但当时涉案房屋并未经过验收，不符合交付房屋的条件，且盘古公司没有提交证据证明2012年7月已通知刘娟交付房屋。现刘娟认可涉案房屋在2013年6月具备交付条件，且盘古公司提供的公证书证明2013年7月5日通知刘娟交付房屋，所以盘古公司实际通知刘娟交付房屋的时间应当认定为2013年7月5日。
关于盘古公司是否承担逾期交付房屋的违约责任及违约金的计算方式、金额的问题。虽然本案合同中约定交付房屋的时间为2012年6月30日前，但盘古公司在2012年6月30日前没有向刘娟交付房屋，已构成违约，应当按照合同的约定和法律规定承担逾期交付的违约责任。关于承担违约责任的期限，结合双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定及前述认定的盘古公司通知刘娟交付房屋的时间，盘古公司应当从2012年7月1日起承担违约金。盘古公司逾期交�房屋的时间应当从2012年7月1日计算至2013年6月30日较为合理。合同约定的违约金标准为日万分之五，盘古公司提出其约定的违约金明显高于给刘娟造成的损失，因盘古公司逾期交付房屋，造成刘娟的房屋租金损失，所以应当减少。结合本案的具体情况，盘古公司逾期交付房屋，给刘娟造成的损失是房屋的租金损失，结合中卫市房屋租金的价格，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，逾期交付房屋的违约金按照合同约定的50%计算较为合理。盘古公司应当承担逾期交付房屋的违约金30900元（338633元×0.00025×365天）。
盘古公司提出涉案房屋于2012年7月竣工，并通知刘娟接收房屋，刘娟不同意接收，所以盘古公司没有�期交付房屋，不承担违约责任。依据盘古公司提交的涉案工程的竣工验收备案表，盘古公司于2012年12月2日提交该工程的竣工备案表，所以盘古公司提出2012年7月通知刘娟接收房屋时，该房屋并不具备交付条件，且盘古公司没有提交通知刘娟交付房屋的证据。盘古公司提出的2012年7月竣工，并通知刘娟接收房屋的理由没有事实依据，不能成立。
刘娟要求将逾期交付房屋的违约金计算至实际交付房屋之日。因盘古公司于2013年7月5日已经通知刘娟交付房屋，刘娟以盘古公司没有支付违约金为由没有接收房屋，造成涉案房屋至今没有交付的责任并不是盘古公司的过错。所以刘娟的该项请求没有事实依据，不符合法律规定，不予支持。
关于宏伟房产公司对刘娟的损失是否承担连带责任的问题。在涉案工程的建设初期，因盘古公司没有成立，宏伟房产公司与盘古公司的法定代表人李学金联合建设该工程，2011年5月9日盘古公司成立后，盘古公司全部接收了涉案工程的建设和销售，并承继了该工程的全部权利义务。本案《商品房买卖合同》是刘娟与盘古公司签订的，宏伟房产公司并不是合同的当事人，所以刘娟要求宏伟房产公司承担该合同义务的诉讼请求，没有事实依据，不符合法律规定。虽然刘娟与宏伟房产公司签订了《地下室认购协议书》，但刘娟并没有向宏伟房产公司支付购房款，而是向盘古公司支付了地下室的房款。所以承担向刘娟交付房屋的责任主体是盘古公司，并不是宏伟房产公司，迟延交付的责任应当由盘古公司承担。故刘娟要求宏伟房产公司承担连带责任的诉讼请求，没有事实依据，不符合法律规定，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：1.盘古公司于本判决生效后5日内支付刘娟逾期交付房屋的违约金30900元；2.驳回刘娟要求宏伟房产公司承担违约金的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费1197元，由刘娟负担524元，盘古公司负担673元。
刘娟与盘古公司均不服原审法院的上述民事判决，分别向本院提起上诉。
刘娟的上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判盘古公司向刘娟支付逾期交房违约金80763.97元（338633元×0.0005×477天，自2012年7月1日计算到2013年10月23日）；3.改判宏伟房产公司与盘古公司就逾期交房违约金承担连带清偿责任；4.本案一、二审诉讼费由盘古公司与宏伟房产公司负担。事实与理由如下：1.原审判决认�的逾期交房期间及违约金计算标准错误。第一，盘古公司逾期交房期间应为2012年7月1日至2013年10月23日。《商品房买卖合同》第八条约定盘古公司应在2012年6月30日前交付房屋，交房条件为该商品房经验收合格，盘古公司于2013年10月23日才经相关部门竣工验收并备案，因此，2013年10月23日之前，房屋不具备交房条件。原审法院将逾期交房的时间从2012年7月1日计算至2013年6月30日属认定事实错误。第二，逾期交房违约金的标准应当按照已付房款按日万分之五计算，而不应当任意裁量为按日万分之二点五计算。《商品房买卖合同》第九条明确约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。该条款系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属于有效约定。盘古公司并未提出证据证明合同约定的违约金“过分高于造成的损失”，原审对违约金进行调整没有事实和法律依据。2.原审判决宏伟房产公司不承担责任适用法律不当。虽然刘娟是与盘古公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同是刘娟与宏伟房产公司签订认购书所确定买卖关系的延续，无论宏伟房产公司是出借资质还是联合开发，都存在违法行为和违约行为，应当对逾期交房承担连带责任。综上，请求依法改判支持刘娟的上诉请求。
盘古公司针对刘娟的上诉请求答辩称：刘娟上诉要求的违约金计算标准明显过高，违约期限计算过长。工程的竣工验收合格与备案验收是不同的，本合同约定的验收合格日期应确定为2012年12月2日。刘娟提出以2013年10月23日作为工程竣工验收时间并且将违约时间计算至此日期，不符合法律以及合同的相关约定。
宏伟房产公司针对刘娟的上诉请求答辩称：1.宏�房产公司与他人联建涉案的楼盘不违反法律规定；2.盘古公司成立之前，宏伟房产公司作为开发单位与购房人签订《商品房认购书》的行为是合法行为；3.宏伟房产公司在全面退出涉案楼盘之前并不存在违约行为；4.刘娟在2011年11月29日与盘古公司签订正式的买卖合同并向盘古公司支付购房款，最终由盘古公司向刘娟履行交房义务。刘娟对宏伟房产公司与李学金将涉案楼盘的权利义务概括转移给盘古公司是清楚的。综上，宏伟房产公司不存在违法和违约行为，刘娟要求宏伟房产公司承担连带责任，没有事实和法律依据。
上诉人盘古公司的上诉请求：1.依法原审判决，并予以改判；2.本案一、二审诉讼费由刘娟负担。事实及理由：1.盘古公司与刘娟签订的《商品房买卖合同》约定交房期限为2012年6月30日，2012年7月份盘古公司依约通知刘娟交房、拿钥匙，但刘娟以未办理�工验收备案为由拒绝接收房屋，造成迟延交房，该损失由刘娟自行承担，与盘古公司无关。2.退一步讲，盘古公司即便承担违约责任，原审法院认定刘娟的损失为房屋租金损失，就应当按照中卫市2012年统筹地区房屋租金进行计算，不应按照日万分之二点五的标准计算。且该工程竣工验收时间为2012年12月2日，违约金也只能计算至2012年12月2日。
刘娟针对盘古公司上诉请求的答辩意见与上诉意见一致。
宏伟房产公司针对盘古公司的上诉请求未提出答辩意见。
二审期间，刘娟向法庭提交《工程竣工验收备案表》、中卫市建设局质检站调取的整改通知书，拟证明：2013年10月23日之前该楼盘进行多次整改，并不具备竣工验收条件。盘古公司对于刘娟的证据质证认为：竣工验收备案表的登记时间是2013年10月23日，但这是竣工备案时间不是验收时间；整改通知书系复印件，无法确认真实性、合法性，对其不予认可。宏伟房产公司对于刘娟的证据质证认为：对竣工验收备案表无异议，但是备案表上只是竣工验收备案的时间，而工程实际竣工时间是2012年12月；整改通知书系复印件，对其不予认可。
盘古公司向法庭提交中卫市建设质量监督站《关于限期办理竣工验收及备案手续的通知》，拟证明：1.2012年8月10之前已实际交付业主使用；2.工程竣工验收与备案手续是分别的两个程序。刘娟对于盘古公司的证据质证认为：对该证据无异议，可以证明2012年9月24日之前该工程未通过竣工验收，主管部门已经认定其擅自投入使用的行为违法并督促盘古公司组织竣工验收；文件所援引的《建设工程质量管理条例》第58条规定的违法行为是未组织竣工验收擅自交付使用。宏伟房产公司对于盘古公司出示的证据无异议。
经组织双方当事人举证、质证，本院对�双方当事人提交的证据做如下认证：盘古公司、宏伟房产公司对于刘娟出示的《工程竣工验收备案表》无异议，对其证明效力予以确认；对于刘娟出示的整改通知书，系复印件，对其证明效力不予确认。对于盘古公司出示的《关于限期办理竣工验收及备案手续的通知》，因刘娟、宏伟房产公司无异议，对其证明效力予以确认，该证据可以证明中卫市质量监督站发现盘古公司在未申请备案验收的情况下，擅自交付使用楼房的行为违法，曾督促盘古公司办理竣工验收备案手续。
依据双方当事人一、二审陈述及一、二审确认效力的证据，对于原审查明“涉案工程竣工后，盘古公司要求刘娟接收购买的房屋，刘娟以盘古公司没有按时交付房屋应当承担违约责任及涉案工程没有经过相关部门验收为由，不同意接收房屋”的事实，本院不予确认。原审查明的其他事实，本院予以确认。
另查明：双方在《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”。合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担。”《地下室认购协议书》第六条交付期限中约定：“该地下室交付时间以该幢楼商品房交付时间约定为准，如遇特殊原因甲方延期交付，逾期三个月，甲方不承担任何违约责任，逾期超过三个月后，甲方按日向乙方支付已交地下室款万分之三的违约金，协议继续履行”。
本院认为：涉案当事人签订的商品房买卖合同、地下室认购协议合法有效，各方均应按合同的约定全面履行各自义务。本案合同在履行过程中存在以下争议：
一是盘古公司是否按照约定向刘娟交付房屋的问题。双方约定“该商品房经验收合格”交付。刘娟认为“该商品房经验收合格”应该理解为涉案商品房经过竣工验收备案登记后，属于验收合格，具备交付条件；盘古公司认为“该商品房经验收合格”应该确定为涉案商品房经过相关部门竣工验收合格后，具备交付条件。按照《城市房地产管理法》第二十六条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”；《建筑工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”；《消防法》第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。根据以上规定能够确认，双方约定的“该商品房经验收合格”交付条件是涉案商品房经由设计、施工、监理、建设、消防等部门进行验收并确认合格。本案中，盘古公司提供的《工程竣工验收备案表》能够证明，在2012年12月2日涉案商品房经由设计、施工、监理、建设、消防等部门进行验收并确认合格，符合合同约定的“该商品房经验收合格”的标准。因此，涉案商品房从2012年12月2日起具备交付条件。刘娟�诉认为涉案房屋在2013年10月23日具备交付条件的意见不能成立。
二是逾期违约责任计算期限问题。盘古公司上诉提出其于2012年7月初已向刘娟交付过涉案商品房应视为交付的意见，因盘古公司此时的交付不符合上述的交付条件，本院不予采纳。对于盘古公司上诉提出违约金应计算至2012年12月2日的意见，因盘古公司未提供证据证明其按照合同的约定向刘娟办理房屋交付手续，本院亦不予采纳。依据盘古公司出具的公证书，能够确认盘古公司在2013年7月5日通过公证机关电话通知刘娟办理交付手续，此时，盘古公司的交付行为符合合同约定的交付条件，但已超出合同约定的交付时间，构成违约，应承担违约责任。原审确定盘古公司承担逾期违约责任的期间自2012年7月1日至2013年6月30日不妥，应调整为2012年7月1日（合同约定交房日期次日）至2013年7月4日（盘古公司通过公证�式履行交房行为前一日）。
三是违约金的计算标准问题。违约金的计算方法是当事人的自愿约定，在不违背法律规定的情形下，应按照约定履行。当事人认为约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求予以适当减少。本案中，盘古公司提出违约金过高，但没有提供证据证明约定的违约金过分高于给刘娟造成的损失，因此，应按约定履行，即违约金为60888.69元（330020元×0.0005×369天，自2012年7月1日至2013年7月4日）；地下室的违约金为953.46元（8613元×0.0003×369天，自2012年7月1日至2013年7月4日）。以上共计61842.15元。原审以中卫地区房屋租金作为参考值认定过高欠妥，予以纠正。
四是宏伟房产公司是否承担连带责任的问题。涉案商品房在初期由宏伟房产公司与李学金个人联合开发，盘古公司设立后，宏伟房产公司与李学金将涉案楼盘的权利义务（包括地下室）概括转移给盘古公司，刘娟对此并无异议，并且与盘古公司签订了《商品房买卖合同》，依据合同的相对性原则，盘古公司为涉案楼盘的交付主体，宏伟房产公司已不是该合同的相对人，不应承担连带责任。虽然《地下室认购协议书》的主体为刘娟与宏伟房产公司，但地下室系刘娟购买房屋的附属，应随购房合同的变更而变更。刘娟要求宏伟房产公司连带承担逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持。
综上，原审认定基本事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第913号民事判决；
二、宁夏盘古置业有限责任公司于本判决生效后7日内向刘娟支付逾期交付房屋违约金61842.15元；
三、驳回刘娟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1197元，由宁夏盘古置业有限责任公司负担；二审案件受理费1197元，由刘娟负担299元，由宁夏盘古置业有限责任公司负担898元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐青山
代理审判员 周晓梅
代理审判员 董 瑶
二〇一四年五月八日
书 记 员 杨彤彤
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。