新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）乌中民再字第5号
原审上诉人（一审被告）：李洁，女，汉族，1969年9月10日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托代理人：吴乃新，男，汉族，1976年12月27日出生住乌鲁木齐市沙依巴克区。
原审被上诉人（一审原告）：新疆天牧实业有限公司，
住所地乌鲁木齐市体育馆路**号。
法定代表人：李萍，新疆天牧实业有限公司经理。
委托代理人：李黎，新疆旭光律师事务所律师。
原审上诉人李洁与原审被上诉人新疆天牧实业有限公司租赁合同纠纷一案，乌鲁木齐县人民法院作出（2014）乌民一初字第22号民事判决，李洁不服提出上诉。经审理，本院于2014年12月16日作出（2014）乌中民四终字第1204号民事判决，已经发生法律效力。2015年2月16日本院作出（2015）乌中民监字第1号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原审上诉人李洁及其委托代理人吴乃新，原审被上诉人新疆天牧实业有限公司的委托代理人李黎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告天牧公司在原审法院起诉称，2012年4月28日，与李洁签订一份房屋租赁合同，约定我公司将位于乌鲁木齐县水西沟镇南溪北路124号天牧现代农业园里的宾馆楼一座、餐厅楼一座以及前后左右闲置用地总面积15000平方米出租给李洁使用。双方合同约定，李洁逾期交付租赁费，合同将自动解除，并约定违约责任等。合同签订后，我公司积极履行了义务，李洁却拖欠第二年的租赁费未付。故诉至法院，要求解除合同，并支付2013年6月至2014年6月的租赁费150000元，返还租用的房屋。
原审被告李洁辩称，我不同意解除合同，合同约定天牧公司应当对该房屋享有出租权，但天牧公司至今未提供产权证书，导致我的经营手续不能正常办理。天牧公司对所出租的房屋负有维修的义务，但其不履行其义务，我无法正常使用房屋。只有天牧公司提供房产证和履行维修义务后，我才履行支付义务。2013年的租赁费不能支付给天牧公司，因为乌鲁木齐市天山区法院通知我，要将2013年的租赁费150000元交到天山区法院，现在我方已向法院支付了100000元，下剩的50000元尚未支付。
原审法院查明，2012年4月28日，天牧公司与李洁签订一份房屋租赁合同，约定天牧公司将位于乌鲁木齐县水西沟镇南溪北路124号天牧现代农业园里的宾馆楼一座、餐厅楼一座以及前后左右闲置的用地，总面积15000平方米出租给李洁用于经营，租赁期限为2012年5月10日至2030年7月10日止，每年6月10日（提前一个月）李洁按时将本年的租金交付天牧公司，每逾期一日，天牧公司按月租金的千分之十加收违约金，逾期不超过十日，如超过属违约，合同将自动解除。合同签订后，天牧公司如约将租赁物交付李洁使用，李洁将租赁物用于经营，改建了大门及围墙，开设了养老院。李洁已经交付了2012年的租赁费。2013年的租赁费未能交付。2013年12月4日，天牧公司向李洁送达责令整改通知书，内容为“鉴于你方违约，拖欠房租，破坏公司财产，故要求限期整改，三日内回复原状，否则我方解除合同，收回租赁房屋，由此造成我方损失，由你方赔偿。”
另查明，天牧公司法定代表人李萍与鄯善县宝昌矿业有限责任公司之间有债务关系，2014年1月20日，乌鲁木齐市天山区法院给李洁送达了（2013）天执字第1144-2号第三人到期债务履行通知书，通知李洁将2013年的租赁费150000元直接向鄯善县宝昌矿业有限责任公司履行。2014年6月20日，李洁已经向天山区法院交付100000元。
原审法院认为，天牧公司与李洁在平等、自愿、合法协商一致的基础上订立租赁合同，合同对双方的权利义务终止进行了明确约定，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在合同履行中，因李洁未按合同约定的期限支付租金，天牧公司要求解除合同，《合同法》规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，承租人支付租金是其基本的合同义务，李洁迟延履行合同主要债务，经天牧公司催告后，李洁明确表示，天牧公司不履行维修义务，将不履行支付租金义务，《合同法》规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。故李洁以天牧公司未履行维修义务为抗辩理由，本院不予采纳。李洁不按期履行合同，则有可能导致合同当事人订立合同的目的无法实现，有可能给履约方当事人造成严重损失，故本院对天牧公司要求解除合同的请求予以支持。乌鲁木齐市天山区人民法院向李洁送达的第三人到期债务履行通知书，依据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》，被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知。履行通知必须直接送达第三人。（1）第三人直接向申请执行人履行其对被执行人所负债务的，不得向被执行人清偿；（2）第三人应当在收到履行通知15日内向申请执行人履行债务；（3）第三人对履行到期债权有异议的，应当在收到履行通知后的15日内向执行法院提出。本案天牧公司的法定代表人对外负有债务未能清偿，执行法院以执行被执行人到期债权的方式，将李洁应付天牧公司2013年度的租金150000元，予以执行，偿还其债务，天牧公司无权再向李洁主张2013年度的租金。故本院对天牧公司主张2013年度租金150000元的请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第三
款、第四款之规定，原审判决：一、原告新疆天牧实业有限公司与被告李洁于2012年4月28日签订的房屋租赁合同于判决生效之日予以解除，同时，被告李洁将合同中租用的宾馆楼一座、餐厅楼一座返还原告新疆天牧实业有限公司。二、驳回原告新疆天牧实业有限公司要求被告李洁支付租赁费150000元的诉讼请求。
宣判后，李洁不服一审判决向本院提出上诉。
本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。
本院二审认为，天牧公司与李洁签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，故应属合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案涉案合同系建立于天牧公司与乌鲁木齐县水西沟镇大庙村村民委员会（以下简称大庙村委员会）的土地租赁关系之上，现因天牧公司的违约行为导致其与大庙村委员会的租赁关系被人民法院解除，作为次承租人的李洁，已无继续占有使用该涉案房屋的法律依据，故对于李洁上诉主张继续履行合同的请求，本院不予支持。至于李洁因此而产生的损失费用，可通过另行诉讼方式解决。二审判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，李洁提出，依照合同约定，行使解除合同的条件不成就，合同不能解除，一、二审法院对此认定错误。因法院的执行行为阻止我按期支付租金，这不构成违约。法院判决认定我违约，并解除合同适用法律错误。本案房屋租赁关系与房屋所用之地的土地租赁合同有一定关系。但土地租赁合同解除并不必然导致房屋租赁合同解除。解除房屋租赁合同如何保障我的权益，我开办的养老院投入400多万元，百余人养老合同如何履行。故要求撤销一、二审判决，驳回天牧公司的诉讼请求。
本院再审认为，本案事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2014）乌中民四终字第1204号民事判决和乌鲁木齐县人民法院（2014）乌民一初字第22号民事判决；
二、本案发回乌鲁木齐县人民法院重审。
二审案件受理费70元（李洁已预交），本院予以退还。
审判长 达莲花
审判员 刘雪花
审判员 于 翔
二〇一五年十一月十八日
书记员 曲毅捷