湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘07民终412号
上诉人(原审原告)：湖南佳美建设工程有限公司，住所地湖南省常德市石门县楚江街道办事处老西门居委会澧阳中路001号。
法定代表人：易继辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘楚双，湖南前进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨其炎，湖南宏声律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：常德经济技术开发区益邦小额贷款有限公司，住所地湖南省常德经济技术开发区德山镇莲心居委会德山大道515号。
法定代表人：陈亮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：易剑，男，该公司业务经理。
委托诉讼代理人：李牧军，湖南协平律师事务所律师。
原审第三人：常德市兴广龙房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区东江乡新安村3组常德大道1888号。
法定代表人：高启典，该公司董事长。
上诉人湖南佳美建设工程有限公司（以下简称佳美公司）因与被上诉人常德经济技术开发区益邦小额贷款有限公司（以下简称益邦公司）、第三人常德市兴广龙房地产开发有限公司（以下简称兴广龙公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2016）湘0703民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人佳美公司的委托诉讼代理人刘楚双、杨其炎、被上诉人益邦公司的委托诉讼代理人李牧军、易剑到庭参加诉讼。原审第三人兴广龙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
佳美公司上诉请求：请求依法撤销一审判决,改判准许执行本案所涉标的。事实和理由：1、佳美公司与益邦公司对本案所涉商品房均享有合法的民事权益，但一审判决未提及佳美公司享有的合法民事权益，直接导致判决结果错误。益邦公司对本案所涉标的享有的民事权益只是一般债权，益邦公司与兴广龙公司之间是将原以物抵债的法律关系演变成了新的商品房买卖法律关系，后续商品房买卖合同仅是为方便备案之用。因涉案商品房未实施变更登记，益邦公司未取得物权。佳美公司对涉案商品房享有法定的建设工款价款优先权，应优先于益邦公司的民事权益。2、一审判决适用法律错误。本案不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》)第十七条错误，而应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十九条的规定。
益邦公司辩称，1、宏泽家园小区1-3号楼1幢2706、2611、2411、2111、2011、2107、2207、2307、2407、2507、2607、3011、3006、2911、2906、2811、2806、2711号共计18套商品房（以下简称18套商品房）是兴广龙公司于2014年4月出售给益邦公司，双方签订了买卖合同，并实际交付了房屋，益邦公司享有18套商品房的所有权；2、佳美公司知晓益邦公司购买了该18套商品房，并且当时是经过政府工作组批准同意，益邦公司与兴广龙公司签订的商品房买卖合同应受法律保护；3、佳美公司主张优先受偿权超过了6个月的诉讼时效，对该18套商品房不享有优先受偿权。请求驳回上诉，维持原判。
兴广龙公司未作答辩。
佳美公司向一审法院起诉请求：1、依法确认益邦公司对执行标的即（2015）常鼎执字第727号执行案件中位于“宏泽家园”小区1-3号楼1幢2706、2611、2411、2111、2011、2107、2207、2307、2407、2507、2607、3011、3006、2911、2906、2811、2806、2711号共计18套商品房不具有不动产所有权，不享有足以排除强制执行的民事权益；2、依法判决准许执行前述执行标的。
一审法院认定事实：一、2014年1月14日，经常德市鼎城区人民法院主持调解，益邦公司与第三人兴广龙公司达成调解协议，第三人兴广龙公司以本案所涉18套房屋抵偿所欠益邦公司债务本金9000000元及相应的利息。2014年1月20日，益邦公司与第三人兴广龙公司签订商品房预售合同3份，约定益邦公司向第三人购买本案所涉18套房屋中的15套，第三人于同日出具了收取房款收据。2014年4月2日，益邦公司与第三人兴广龙公司签订商品房买卖合同3份，约定益邦公司向第三人购买本案所涉18套房屋中的另外3套，第三人于2014年4月8日出具了收取房款收据。该6份合同均在房产管理部门办理了备案登记。2015年11月18日，第三人兴广龙公司向益邦公司交付本案所涉18套房屋，益邦公司缴纳物业管理费6624元。二、因第三人兴广龙公司拖欠佳美公司的工程款，根据佳美公司的申请，常德市鼎城区人民法院于2015年12月4日作出（2015）常鼎执字第727号执行裁定书，依法对第三人兴广龙公司开发的“宏泽佳园”小区1-3号楼59套房屋予以查封（包括本案所涉18套房屋，即1-3号楼1幢2706、2611、2411、2111、2011、2107、2207、2307、2407、2507、2607、3011、3006、2911、2906、2811、2806、2711号商品房）。2016年5月13日，益邦公司向常德市鼎城区人民法院提出执行异议，请求对上述18套房屋中止执行并解除查封。常德市鼎城区人民法院经审查后认为益邦公司的执行异议成立，遂于2016年5月25日作出（2016）湘0703执异21号执行裁定书，裁定中止对第三人兴广龙公司开发的“宏泽佳园”小区1-3号楼1幢2706、2611、2411、2111、2011、2107、2207、2307、2407、2507、2607、3011、3006、2911、2906、2811、2806、2711号商品房的执行。
一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，本案的争议焦点在于益邦公司对本案诉争18套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）、益邦公司对本案所涉房屋享有合法的民事权益。根据查明的案件事实，无论益邦公司与第三人之间签订的以物抵债调解协议还是房屋买卖合同，均不违反法律规定，应当认定合法有效。虽然双方未完成办理产权变更登记，但益邦公司与第三人在人民法院主持下达成以物抵债调解协议后，又通过签订房屋买卖合同将其应付购房款抵偿第三人应清偿的债务，第三人对益邦公司的债务消灭，而益邦公司则获得本案所涉房屋。由此可以看出，益邦公司已支付全部购房款并合法占有房屋，且无过错，益邦公司对诉争房屋享有合法的民事权益。（二）、益邦公司对本案所涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，益邦公司通过以物抵债协议及房屋买卖合同已合法占有诉争房屋，双方房屋买卖合同的主要义务均已全部履行，且没有证据证实益邦公司对此存在过错。此外，益邦公司对所涉房屋的占有系合法取得，且该权利亦具有物权属性。诉争房屋之所以未办理所有权变更登记（诉争房屋所在开发项目所有房屋目前均不能办理），系由于房地产开发企业即第三人兴广龙公司的原因所致，若仅仅因所涉房屋尚登记在第三人兴广龙公司名下，未办理所有权变更登记而准许对诉争房屋强制执行，则对益邦公司来说显失公平，也不利于交易的稳定，故益邦公司对本案所涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。综上，佳美公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法不予支持。第三人兴广龙公司经合法传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法承担举证、质证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回湖南佳美建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由湖南佳美建设工程有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实认定如下：2013年10月31日，佳美公司向常德市鼎城区人民法院提起诉讼，请求兴广龙公司支付其工程款及违约金，并在诉讼过程中增加对工程款享有优先受偿权的诉讼请求。常德市鼎城区人民法院于2015年9月14日，就佳美公司与兴广龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2013）常鼎民初字第01625号民事判决，判决：兴广龙公司向佳美公司支付宏泽佳园一、二期工程施工工程款的尚欠金额3369.2987万元;佳美公司对其承建的由兴广龙公司开发的宏泽佳园一、二期工程的价款享有优先受偿权。双方当事人均认可本案所涉18套商品房均属于宏泽佳园一、二期工程。对一审法院查明的其他事实予以确认。
本案争议焦点为：是否准许佳美公司对涉案18套商品房的执行？
《异议复议规定》第二十九条规定：“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情况，是对消费者作为买受人所作的特殊规定。本案中，益邦公司并非消费者，不符合第二十九条的适用条件，佳美公司认为本案应适用《异议复议规定》第二十九条的上诉理由不能成立。
常德市鼎城区人民法院于2015年9月14日作出的（2013）常鼎民初字第01625号民事判决，确认了佳美公司对其承建的由兴广龙公司开发的宏泽佳园一、二期工程的价款享有优先受偿权。双方当事人均认可本案所涉18套商品房属于宏泽佳园一、二期工程。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故佳美公司享有的工程价款优先受偿权除不能对抗消费者外，应优于抵押权和其他债权。益邦公司与兴广龙公司虽然于2014年签订以物抵债的调解协议及商品房买卖合同，并于2015年11月18日占有18套商品房，办理了备案登记，但因未办理过户登记，益邦公司对18套商品房不享有物权，而只享有债权，佳美公司享有的工程价款优先受偿权应优于益邦公司享有的以物低债及商品房买卖的一般债权。一审法院认为益邦公司对涉案18套商品房享有的权利具有物权属性，其享有的民事权益足以排除强制执行不当，本院予以纠正。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。”故应准许佳美公司执行涉案的18套商品房。佳美公司请求撤销一审判决，改判准许执行涉案的18套商品房的上诉请求，本院予以支持。
综上所述，佳美公司的上诉请求成立，应予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：
一、撤销湖南省常德市鼎城区人民法院（2016）湘0703民初1204号民事判决；
二、准许执行湖南省常德市鼎城区人民法院（2015）常鼎执字第727号执行裁定书所查封的本案所涉18套商品房，即兴广龙公司开发的“宏泽佳园”小区1-3号楼2706、2611、2411、2111、2011、2107、2207、2307、2407、2507、2607、3011、3006、2911、2906、2811、2806、2711号商品房。
一审案件受理费100元,二审案件受理费100元，共计200元，由常德经济技术开发区益邦小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙权新
审判员 张 利
审判员 杨 炎
二〇一七年七月十九日
书记员 赵丹丹
附本案引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。