安徽省铜陵市铜官区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0705民初723号
原告:铜陵华安建设有限公司，住所地安徽省铜陵市学院路239号。
法定代表人：吴平志，该公司执行董事。
委托代理人：吴庚法，安徽徽风律师事务所律师。
被告：铜陵正明五松置业有限公司，住所地安徽省铜陵市北京路花园村16-17商业网点。
清算组负责人：许华满，该清算组组长。
委托代理人：王代德，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：黄旭，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
第三人：吴平志。
第三人：李伟。
原告铜陵华安建设有限公司（以下简称华安公司）与被告铜陵正明五松置业有限公司（以下简称正明公司）、第三人吴平志、李伟合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华安公司的法定代表人吴平志及其委托代理人吴庚法，被告正明公司委托代理人王代德，第三人吴平志、李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华安公司向本院提出诉讼请求：1、判令正明公司履行《天香牡丹园商品房认购协议书》、《以房屋抵付工程款合同》，并将天香牡丹园1栋1601室、2201室、2401室、3301室房产权办理登记在吴平志名下，将天香牡丹园1栋2001室房产权办理登记在李伟名下；2、判决正明公司给付华安公司以房抵款多出的工程款405376.52元（总工程款7115445.52元－已支付的285万元－五套房款价值4060069元＋定金20万元）；3、本案诉讼费由正明公司承担。
事实和理由：华安公司与正明公司于2012年5月18日、2013年11月17日先后签订《水电安装工程质量监督协议》、《天香牡丹园供电工程承包合同》，华安公司按照协议、合同履行约定的义务，由于正明公司经营管理不善，资金出现严重短缺，无力支付工程款。华安公司多次催讨，双方多次协商，华安公司与正明公司于2015年5月2日，签订《以房屋抵付工程款合同》，约定华安公司指定的购买者与正明公司签订《商品房预售合同》并办理房屋产权登记，正明公司保证该项目拥有以下四套商品房：天香牡丹园1栋1601室、2001室、2201室、2401室抵付给华安公司部分工程款3229789元等条款，2015年9月27日，第三人吴平志与正明公司签订1601、2201、2401室《商品房认购协议书》；2016年1月27日，正明公司以“签办单”的形式确认：1、天香牡丹园1栋2001室房钥匙已交给李伟；2、吴平志交20万元购房定金即可拿走1601、2201、2401室三户房子的钥匙。正明公司向吴平志、李伟交付了商品房钥匙，是正明公司的房屋交付行为。2015年年底至2016年年初，正明公司实际控制人刘克立（曾用名刘振华）重病在身直至病故，这一变故至正明公司不能履行合同义务，不能给吴平志、李伟办理房产产权登记手续。上述四户房款3229789元仍不足以抵付尚欠的工程款4265445.52元，经双方协商，增加一户（1栋3301室）冲抵工程款，2016年2月2日，华安公司与正明公司再次签订《以房屋抵付工程款合同》约定，正明公司保证该项目拥有以下商品房天香牡丹园1栋3301室抵付华安公司部分工程款830280元，尚有工程款结算款余额按照原合同《天香牡丹园供电工程承包合同》支付。
华安公司与正明公司工程款与房价款两比，一、1、华安公司、正明公司于2012年5月18日签订的《水电安装工程质量监督协议》约定，合同价款为水电安装工程合同总价的7%，工程竣工验收合格后与被监督施工单位同步结算监督费尾款，工程总价款为5915432.48元。现工程已竣工并交付使用。具备支付全部款项条件，正明公司前期仅支付20万元，尚欠214080元未支付。2、华安公司依据2013年11月14日签订的《供电工程承包合同》施工完毕，经双方决算工程款为7115115.52元，正明公司仅支付285万元，尚欠4265445.52元未支付。3、2016年1月27日，吴平志支付购房订金20万元，上述三项合计4679525.52元。二、五套房价款：1栋1601室为788766元，1栋2201室为813674元，1栋2401室为821977元，1栋2201室为805372元，1栋3301室为830280元，上述五套房款合计4060069元。上述一、二项相比，正明公司应付给华安公司工程款619456.52元。华安公司撤回2012年5月18日签订《水电安装工程质量监督协议》中，尚欠的工程款214080元。现仅主张405376.52元。
正明公司辩称：1、2016年6月30日，正明公司股东会决议解散公司并成立清算组，清算组负责人许华满为组长；2、供电工程结算价款7115445.52元，正明公司已经支付305万元，以天香牡丹园1号楼五套房屋抵冲4060069元，尚欠工程款5376.52元；3、用于抵工程款的五套房屋因为工程竣工验收备案没有完成，且房屋也被施工单位南通四建公司查封，目前无法办理产权登记，暂不具备过户条件，同时2001室和3301室房屋没有签订购房协议，若抵房协议能够履行两套房屋只能登记在华安公司名下；4、华安公司要求支付的剩余工程款405376.52元总额里面包含吴平志支付的购房定金20万元，该20万元不属于工程款范畴，若要主张权利只能由吴平志依据购房协议的约定予以返还；5、本案吴平志和李伟第三人主体不适格。
吴平志、李伟未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2012年5月18日，正明公司（甲方、建设方）与华安公司（乙方、质量监督方）签订一份《水电安装工程质量监督协议》，约定：1、为打造天香牡丹园高品质的建筑品牌，结合本工程的具体情况，根据工程需要外聘华安公司参与天香牡丹园水电安装工程质量监督检查，本工程开工日期根据施工要求，竣工日期随主体水电安装总承包单位合同工期同步完工，质量监督检查价款为水电安装工程合同总价的7%，2、乙方必须严格按照施工图纸、说明文件和国家颁发的有关规范、规程进行施工质量监督检查工作；3、付款方式，按被监督施工单位水电安装施工方工程形象进度款同步同比例方法结算，工程竣工验收合格后与被监督施工单位同步结清监督费尾款。4、合同执行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成时，可向当地仲裁机构申请仲裁。上述合同签订后，正明公司于2012年11月6日和2013年1月14日向华安公司汇款20万元。
2013年11月14日，华安公司(乙方)与正明公司（甲方）签订《天香牡丹园供电工程承包合同》，约定：1、乙方承包甲方的铜陵天香牡丹园小区供电工程，承包范围为铜陵天香牡丹园小区供电设计图纸中包含所有供电工程内容，施工方自行采购的设备、材料需经甲方、监理确认后方可采购；2、总包干价650万元，工程施工结束并经供电部门验收合格通电后，始付工程款，自通电之日起两年内甲方付清所有工程款，如发生争议由法院裁决；该合同签订后，华安公司履行了合同义务，正明公司确认工程款为7115445.52元，正明公司支付了工程款285万元。
2015年5月2日，正明公司（甲方）与华安公司（乙方）签订《以房屋抵付工程款合同》，约定：1、甲、乙双方签订《天香牡丹园供电工程承包合同》，原工程合同所涉工程已竣工；2、乙方同意甲方以天香牡丹园1栋1601室、2001室、2201室、2401室四套房屋抵付甲方工程款3229789元，乙方指定的购买者与甲方签订《商品房预售合同》，并办理房屋产权登记；3、甲方向乙指定的购房者开具购房发票，同时乙方向甲方开具收款凭证；4、甲乙双方确认，甲方以上述房屋抵扣应付工程款3229789元，尚有工程结算余额按照原合同支付。
2015年9月27日，正明公司与吴平志签订三份《商品房认购协议书》，分别约定吴平志认购正明公司们位于天香牡丹园1栋1601室房屋、2201室房屋、2401室房屋。2016年1月27日，吴平志将20万元购房定金通过银行转账支付正明公司，并拿到上述房屋的钥匙。后正明公司以签办单的形式按华安公司要求将铜陵市天香牡丹园1栋2001室房屋钥匙交付给李伟。
2016年2月2日，正明公司与华安公司签订《以房抵付工程款合同》，约定正明公司将天香牡丹园1栋3301室房屋抵付给华安公司工程款830280元。
综上，正明公司欠华安公司工程款为405376.52元（总工程款7115445.52元－已支付的285万元－五套房款价值4060069元＋定金20万元）。
在庭审中，对吴平志转账支付的20万元定金，吴平志表示吴平志系华安公司法定代表人并同意由华安公司主张该20万元的相关权利。涉案天香牡丹园1栋1601室、2001室、2201室、2401室、3301五套房屋，未竣工验收，双方在庭审中均认为现暂不具备办理产权登记条件，上述五套房屋均已交付。
以上事实，有当事人陈述，《水电安装工程质量监督协议》、《天香牡丹园供电工程承包合同》、结算汇总表、《以房屋抵付工程款合同》、《商品房认购协议书》等证据附卷，且经庭审质证，予以确认。
本院认为，原被告所签订的《天香牡丹园供电工程承包合同》、《以房屋抵付工程款合同》、《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当严格依约履行义务。上述合同签订后，根据《天香牡丹园供电工程承包合同》约定及汇总结算表，双方对总工程款7115445.52元，已付工程款285万元和以五套房作价4060069元以抵工程款的事实均认可，吴平志表示支付的定金20万元，由华安公司主张相关权利。华安公司要求正明公司支付工程款405376.52元（总工程款7115445.52元－已支付的285万元－五套房款价值4060069元＋定金20万元）的诉讼请求，符合法律和合同约定，本院予以支持。虽然案涉五套房屋现尚不具备合同约定的交付条件，但被告已经将房屋交付给原告使用，原告也已接受房屋，且实际入住至今，故本案应当认定被告履行合同约定的交付房屋义务。现案涉房屋所在工程项目未能办理工程竣工验收手续，原告无法办理产权登记手续，根据被告当庭陈述，案涉房屋尚不具备办证条件，且原告也未举证证明案涉房屋已经具备法定的办证条件，对于原告要求被告办理产权登记的请求，被告客观上尚不具备履行能力，故对原告的该项诉讼请求不予支持。若案涉房屋符合办证条件后，被告仍不予协助办理，原告可就此另行主张权利。被告辩称被告于2012年11月6日、2013年1月14日共计汇款20万元给原告，应当在工程款中扣除，而该汇款的20万元发生在《水电安装工程质量监督协议》签订后，并在《天香牡丹园供电工程承包合同》签订之前，双方对该《水电安装工程质量监督协议》是如何履行存在重大争议，该协议约定解决纠纷方式为仲裁，对汇款的20万元，双方可另行处理，本案中不予处理。被告又辩称支付的定金20万元是吴平志个人支付，仅能由吴平志主张，而在庭审中吴平志本人表示吴平志系华安公司的法定代表人，同意将该款直接退还给华安公司，该辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告铜陵正明五松置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告铜陵华安建设有限公司工程款405376.52元；
二、驳回原告铜陵华安建设有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22118元（已减半），由原告铜陵华安建设有限公司负担7118元，被告铜陵正明五松置业有限公司负担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 丁爱平
二〇一七年六月二十日
书记员 王 维
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