南京市玄武区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）玄行初字第50号
原告马某甲，女，1974年7月10日生，汉族。
法定代理人马爱国。
委托代理人于燕弟，江苏首开律师事务所律师。
被告南京市住房和城乡建设委员会，住所地在南京市华侨路35号。
法定代表人周金良，南京市住房和城乡建设委员会主任。
委托代理人刘新，南京市住房和城乡建设委员会职工。
委托代理人彭永刚，南京市住房和城乡建设委员会职工。
第三人雷先顺，男，1974年9月9日生，汉族。
委托代理人刘国林，江苏永兆律师事务所律师。
原告马某甲不服被告南京市住房和城乡建设委员会（以下简称南京市住建委）于2012年4月19日将玄武区xx花园x幢2单元504室（以下简称xx花园504室）房屋的产权由原告一人所有更正登记为原告与第三人雷先顺共同共有的行为，于2015年7月8日向本院提起行政诉讼。本院于2015年7月17日立案受理后，于2015年8月2日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭审理了本案，原告的法定代理人马爱国及委托代理人于燕弟，被告南京市住建委的委托代理人刘新、彭永刚，第三人雷先顺及其委托代理人刘国林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年4月19日，被告南京市住建委根据受理的房屋更正登记申请材料，经形式审查，认为材料齐全，申请符合法律规定的更正登记情形，故将xx花园504室房屋由原告一人所有更正登记为与第三人共同共有，并发放宁房权证玄变字第××号、第××号房屋所有权证。
原告马某甲诉称，请求撤销被告于2012年4月19日作出的xx花园504室房屋的产权更正登记。主要事实和理由为：原告是三级智力残疾人，为限制民事行为能力人，其父亲马爱国是原告的监护人，第三人雷先顺是原告的丈夫。2010年初，马爱国一人出资，为原告购买了xx花园504室房屋并登记在原告一人名下，系马爱国对原告个人的赠与，故xx花园504室房屋为原告的个人财产。2012年4月18日，第三人未经马爱国同意，利用原告智力残疾、认知不全，私自带原告去南京市房地产交易登记中心（被告的分支机构）申请将xx花园504室房屋产权更正登记为原告与第三人共同共有。被告在未仔细审查申请人资格的前提下，将xx花园504室房屋更正登记，该行政行为违反法定程序，应予撤销。为证明其主张，原告提交的证据为：1、上海浦东发展银行本票申请书原件1份，日期为2010年4月27日，是购买涉案房屋时，由马爱国向银行存入20万元，银行出具本票，再由马爱国将本票交到拆迁办，证明涉案房屋由马爱国出资购买。2、房屋产权证复印件1份，证明涉案房屋原本登记在原告一人名下，系马爱国对原告一人的赠与。3、残疾证复印件1份，原件在第三人手中，证明原告智力残疾三级，监护人为马爱国，本案由马爱国代理起诉符合法律规定，第三人与原告签订的夫妻约定没有监护人的签名，是无效的。
被告南京市住建委辩称，xx花园504室房屋系原告婚姻存续期间所得，2010年9月以原告一方名义办理了权属登记。婚姻法对婚姻存续期间所得财产的所有形式规定主要有：共有制、特有制、约定制三种形式，因此，已记载的房屋权利状态与事实权利状态会有不一致情况，故登记人有权就房屋登记簿中记载的物权与真实权利不一致的情况要求房屋登记机构予以更正登记。2012年4月，原告及第三人共同持约定书、婚姻关系证明、身份证明等材料向被告申请更正登记为共同共有。被告受理申请后，就申请人申请时所提交的申请材料是否齐全、是否符合法定形式、是否存有《房屋登记办法》规定的不予办理的情形予以了审查，已尽登记职责范围内的审查义务。其后，被告根据《房屋登记办法》第74条等规定，就xx花园504室房屋向第三人核发了宁房权证玄变字第××号房屋所有权证，向原告核发了宁房权证玄变字第××号房屋所有权证，该行政行为并无不当。
本案中，原告称xx花园504室房屋是其父出资购买、属其个人所有，但婚姻法同样允许以书面形式约定婚姻存续期间个人财产属夫妻共同共有。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，原告若对共同共有约定书的合法性有异议，应先行解决民事争议。因此，在原告与第三人就xx花园504室房屋签署的共同共有约定书未被依法认定为无效的情况下，原告的诉请无事实和法律依据。
综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告南京市住建委提供的证据为：1、南京市房屋权属登记申请书（转移类）1份，系原告与业之恒公司共同提交的，通过该份证据可以看到原告的签字，无法反映原告是限制民事行为能力人，购房登记办理一直是原告本人办理。2、南京市经济适用住房购买通知书1份，证明该房屋是在婚姻关系存续期间取得购买审批。3、南京市房屋权属登记申请书（非转移类）1份，由原告与第三人共同提交，证明双方有办理相应更正登记手续的共同意愿。4、编号为玄变字38××81号的房屋所有权证1份，证明该房屋原本以原告一人名义登记。5、夫妻双方约定1份，系原告与第三人签署，约定xx花园504室房屋为双方共同所有，且该约定发生于婚姻关系存续期间。6、申请人身份证、结婚证复印件各一份，由原告与第三人向被告提交，证明双方的婚姻关系。7、房产分层分户平面图1份，证明房屋标的的自然情况。8、南京市房屋所有权登记审核表1份，证明根据原告及第三人的申请，被告作出更正登记行为。9、南京市房屋权利证书颁发记录1份，证明原告及第三人领取了更正登记后所颁发的权利证书。10、建设部房屋登记办法，主要是第74条，为法律依据。
第三人雷先顺述称，一、xx花园504室房屋是以一家三口的名义申请的经济适用房，并成功购买，房款交付由于第三人一直在外打工，故委托马爱国代为办理，并非是马爱国的行为。二，本案起诉书由马爱国签署，该诉讼原告有可能至今也未知，原告具有一定文化知识，可以签署本人姓名，可以正常交流沟通，本案的言辞是马爱国的操作。因此，本诉不应成立。第三，原告是智力残疾三级，但不等同于限制民事行为能力人。其他同被告答辩意见。第三人提交的证据材料为：1、（2014）玄锁民初字第256号民事判决书1份，证明马爱国之前谎称原告与第三人已离婚、涉案房屋为原告一人，向案外人周某低价出售该房屋，目的是为马爱国妻子治病，同时，在该份判决书第五页，已明确涉案房产是夫妻共同财产。2、南京市住房保障申请表1份（复印件，加盖南京市住房制度改革办公室公章），证明xx花园504室房屋系原告与第三人及双方子女雷某一家三口以无房的名义申请的经济保障住房，并非马爱国所称的赠与，在该证据的第二页注明该家庭房屋面积无平方，人均建筑面积无平方。
经庭审质证，对南京市住建委提交的证据，原告发表质证意见如下：对证据1无异议，该证据系涉案房屋的初始登记，在办理该登记时是原告与马爱国一起到场，只是没有让马爱国签字，业之恒公司也可以作证；对证据2无异议；证据3系被告的格式文本，按照房屋登记办法第18条规定，在登记时应进行询问并备案，但被告提交的证据中没有询问记录，我方认为当时并未进行询问；对证据4真实性无异议，但是这并不是初始的权属证书，初始的权属证书一直在马爱国手中，第三人到登记部门谎称产权证遗失，并进行了补办，补办的相关材料被告并未提供，故对该证据的合法性有异议；对证据5的真实性、合法性有异议，因为原告系三级智力残疾，残疾证上显示有监护人，故原告是限制民事行为人，第三人也知道，故约定无效；对证据6、7、8、9无异议。
对南京市住建委提交的证据，第三人发表质证意见如下：对被告的证据和证明目的无异议，在被告提交的证据1、3、5中均有原告本人的签字，证实马某甲是具备一定的文化，可以签字，本案之诉不成立。在被告提交的证据2中，明确载明原告及第三人是以家庭名义购买的涉案房屋。
对于上述质证意见，被告称：对于证据3原告所说的询问事宜，证据3中明确记载，已当面询问回答；对于证据4原告所说的补证事宜，本身就是一个单独的具体行政行为，与本案无关，无需提交与补证行为相关的材料；对于证据5，原告称该证据无效，但未能提供证据证明。
对原告提交的证据，被告发表质证意见如下：证据1与本案无关，原告主张的是民事权利，并不属于行政审查的范围；对证据2无异议，对证明目的不认可，房屋所有权证虽然是权利凭证，但并非不能改变；对证据3的真实性无异议，但原告无权对民事协议书是否有效作出判断，应当由有权机关作出认定，对于马爱国代理原告起诉无异议，对原告认为夫妻约定无效不认可。
对原告提交的证据，第三人发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但该证据的申请人是原告而非马爱国，不能证明购房款是马爱国支付的，即使该款项由马爱国代办，也不能证明其资金来源就是马爱国本人，房屋权属以产权登记为准，不能凭本票申请书确认；对证据2的真实性无异议，对证明目的不认可；对证据3不认可，要求提交原件。
对于上述质证意见，原告称：因为房款是要交到拆迁办，以原告的名义购买房屋，所以申请人写的是原告，不能因此否认房款是马爱国支付的；原告的残疾证原件在第三人手中，相关材料可至残联调取。
对第三人提交的证据，原告发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但是第三人所述的马爱国虚构事实与本案无关联性，不能以此判决书认定涉案房屋系原告与第三人的夫妻共同财产，该案件不是确认房屋权属的诉讼，法院也没有在判决部分对该房屋的权属作出明确的判决，同时也并非法院经审理查明的事实，只是在没有任何证据的情况下提到的，不具有既判力；对证据2的证明目的不认可，从该证据可以看出，涉案房屋系因拆迁沈阳村58-1号分配的保障住房，而沈阳村58-1号是马爱国的房屋，涉案房屋来源于马爱国的住房，而不是第三人以家庭为单位申请的。
对第三人提交的证据，被告发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性不认可，根据该证据中反映的原告、周某及马爱国之间的协商可以说明，原告具有与人交往的能力，被告在办理本案所涉更正登记时对原告行为能力作出的判断符合法律规定；对证据2关联性不认可。
对于上述质证意见，第三人称：证据1判决书第1页显示，原告未到庭，故判决书中原告所有陈述均为马爱国的陈述。原告补充意见称：由第三人的陈述可见，判决书中的描述并不能反映原告有沟通能力，同时，该判决书经审理查明部分确认了原告为智力残疾三级，监护人为马爱国。
本院对以上证据作如下确认：原告提供的证据1与本案具体行政行为无关联性，不能作为本案证据使用，原告提供的其他证据可以作为本案的证据使用。被告提供的证据系在行政行为过程中形成的，与本案的事实相关联，可以作为证明案件事实的证据使用。第三人提供的证据1与本案事实有关联，可以作为本案的证据使用，证据2与本案具体行政行为无关联性，不能作为本案证据使用。
经审理查明，1996年10月3日，原告马某甲与第三人雷先顺登记结婚。2010年9月3日，原告与案外人南京业之恒房地产开发有限公司签订了《经济适用住房买卖契约》，约定由原告购买xx花园504室房屋。2010年9月15日，xx花园504室房屋登记至原告名下。
2012年4月18日，原告与第三人向被告南京市住建委提交《南京市房屋权属登记申请书（非转移类）》1份、xx花园504室房屋原房屋所有权证1份（所有权人为原告）及《夫妻双方约定》1份。上述《南京市房屋权属登记申请书（非转移类）》中载明：房屋坐落为xx花园504室；申请人为原告与第三人；共有形式为共同共有。在该申请书中“申请人须在登记机构工作人员面前签字确认下列内容”项下，内容为：“1、申请办理上述房屋更正登记。2、凡申请中提交的登记材料和本申请书填写的内容真实、合法，签字盖章属实。否则，概由申请人承担法律责任。3、上述事项受理人员已当面询问。”其下申请人处，有原告及第三人签名。《夫妻双方约定》中约定：xx花园504室房产于2012年由原告1人申领了号码为玄变38××81号的房屋产权证，因原告与第三人系夫妻关系，现经双方协商，该房产归原告与第三人两人共有。该约定由原告与第三人签名，并附有双方身份证复印件及结婚证复印件。2012年4月19日，被告将xx花园504室房屋更正登记为原告与第三人共同共有。2012年5月8日，原告与第三人领取了更正登记后的房屋产权证。
本院认为，本案的争议焦点为被告将xx花园504室房屋更正登记为原告与第三人共同共有的行为是否合法。根据《房屋登记办法》第74条之规定，权利人认为房屋登记簿记载事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正。本案中，原告与第三人共同向被告提交了涉案房屋权属更正登记申请书及相关材料，材料齐全且符合法定形式，原告本人也到场办理更正登记事宜，并能签名确认，被告无从得知原告系智力残疾三级、监护人为马爱国，被告在受理该更正登记时已经尽到审慎的审查义务，就此作出的更正登记程序合法，并无不当，本院予以确认。原告主张，被告在受理更正登记时应当进行询问并备案，但被告并未提交询问记录，违反《房屋登记办法》第18条之规定，程序违法。根据《房屋登记办法》第18条之规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。本案中，《南京市房屋权属登记申请书（非转移类）》中载明被告的受理人员已当面询问，并由原告签字确认，符合法定程序，原告主张无事实及法律依据，本院不予采信。本案中，虽然原告系智力残疾三级，但并不导致其本人签署的文件必然无效，若原告对其本人签署的文件效力有异议，应另行主张。
综上，原告的诉讼请求和辩解理由不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告马某甲的诉讼请求。
本案案件受理费50元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 窦 开
人民陪审员 竺春燕
人民陪审员 单凌波
二〇一五年十二月十七日
见习书记员 任县风