安徽省淮北市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）淮民特字第00007号
申请人：刘玉前，男，汉族，1963年7月20日出生，安徽久兴批发购物中心业主，住淮北市相山区。
委托代理人：王广运，男，汉族，1937年3月2日出生，退休工人，住淮北市东山路。
委托代理人：查献成，安徽金华安律师事务所律师。
被申请人：安徽省久兴置业有限公司，住所地淮北市相山区。
法定代表人：徐志远，该公司董事长。
委托代理人：赵玉宏，安徽北方之光律师事务所律师。
申请人刘玉前与被申请人安徽省久兴置业有限公司（简称久兴公司）因商品房买卖合同发生争议，刘玉前不服淮北仲裁委员会2011年10月31日作出的（2008）淮仲裁字第188号仲裁裁决，向本院提出撤销仲裁裁决的申请。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月19日公开开庭进行了问话。申请人刘玉前的委托代理人查献成、王广运，被申请人久兴公司的委托代理人赵玉宏到庭参与问话。本案现已审理终结。
申请人刘玉前申请仲裁称：2007年6月29日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同书》及合同附件，合同及附件约定了双方购销商品房的权利义务，在合同履行过程中，被申请人严重侵犯了申请人的合法权益。被申请人违反合同第八条约定，未在2007年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将“经验收合格”并符合合同约定的商品房交付申请人使用，因此，依照约定被申请人应向申请人支付自2008年1月1日起至约定条件交房之日的违约金。由于本合同所涉房屋至今未验收合格，因此，被申请人违反了合同第十五条约定，至今没有将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使申请人至今未能取得房地产权证书，按照约定被申请人应按已付房价款的10%向申请人支付违约金。被申请人违反《合同法》、《建筑法》等相关法律、法规及合同第八条、第十一条之规定，采取欺骗手段谎称房屋验收合格，于2007年底2008年初要求申请人签订“房屋交接书”，事后得知该房并未通过验收。被申请人早在开工建设前就散发宣传资料承诺给所有回迁的老商户10%的优惠；购房所交定金1万元直接抵3万元购房款等等。实际上至今也没有兑现承诺，违背了诚实信用原则。综上所述，被申请人的行为违反《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》等法律法规，同时违反了合同约定及诚实信用原则，严重损害了申请人的合法利益，依据双方在合同中达成的仲裁条款，故请求仲裁庭裁决：（一）被申请人给付申请人因少交房屋面积的差价41202元（差价按照商品房买卖合同中约定的每平方米单价计算），支付差价利息12113元（自申请人付款之日起计算至2011年4月30日，以后直至付清之日止）；（二）被申请人支付交付不合格商品房逾期交房的违约金28283元（从2008年1月1日计算至2008年11月7日，每日按已交房价款日万分之十计算）；（三）被申请人支付因逾期向产权登记机关提供办理权属登记所需资料而致申请人未能在约定期限内取得房地产权证书的违约金9156元（按已付房价款的10%计算）；（四）由被申请人承担本案的仲裁费用。
被申请人久兴公司辩称：申请人申请撤销仲裁裁决理由不能成立，请求依法驳回申请人的全部申请事项。其理由如下：一、申请人所称的被申请人违反《商品房买卖合同》约定义务的事情是不存在的。二、被申请人依法不应承担给付违约金的民事法律责任。三、申请人的仲裁申请依法应予驳回。
针对申请人重新仲裁后所提出的“被申请人给付申请人因少交房屋面积的差价41202元，支付差价利息12113元”仲裁请求，被申请人补充答辩认为，一、申请人“增加仲裁请求申请书”提出的仲裁请求事项超出本案重新仲裁裁决的争议事项，仲裁庭只能对原仲裁申请书申请的仲裁请求事项进行审理、裁决；二、该项仲裁请求没有事实和法律依据，被申请人没有违反合同约定少交房屋面积。
在仲裁审理中，申请人、被申请人各自进行了举证，并对对方举证的证据材料进行了质证。
仲裁庭查明：2007年6月29日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》，合同约定申请人购买被申请人开发的久兴批发购物中心448号房，建筑面积为21.80㎡，房屋总价为91560元。合同第八条约定出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后6个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。合同同时约定在履行过程中发生的争议，提交淮北仲裁委仲裁。合同签订后，申请人按合同约定履行了付款义务。被申请人（甲方）于2007年12月13日与申请人（乙方）办理了房屋交接。2007年12月29日，久兴批发购物中心竣工，同日建设单位组织监理单位、施工单位、勘察、设计单位对工程质量进行验收，验收结论为质量合格。其后在2008年10月17日之前，陆续取得各行政主管部门的认可。2008年11月7日，淮北市建设工程质量监督机关同意竣工验收备案，2008年11月17日，久兴公司将办理权属登记资料提交给房地产权登记机关。
同时查明，2006年5月23日，久兴公司取得本案房屋国有土地使用证，2006年5月25日，取得建设用地规划许可证，2006年6月10日，取得建设工程规划许可证，2006年9月30日，取得建筑工程施工许可证，2007年4月28日，取得商品房预售许可证等相关许可证，2007年6月，淮北市建设工程质量检测中心关于淮北市久兴批发购物中心的结构实体检测报告记载：混凝土结构，砌体结构合格。2008年1月，池州市华泰环境技术有限责任公司等机构接受被申请人委托对久兴批发购物中心室内空气、外墙保温系统，防雷装置进行检验，检验结果为合格。
仲裁庭认为：一、申请人与被申请人之间签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，双方约定的付款方式及期限、交付期限、关于产权登记及争议解决方式等条款也不违反法律法规的规定，应为有效条款，双方均应如约履行。二、被申请人交付的房屋实际面积是否符合合同约定。被申请人主张申请人的该项请求超出仲裁事项，仲裁庭不应在重新仲裁中予以审查。仲裁庭经评议认为，该仲裁请求系申请人在重新仲裁过程中，基于同一涉案合同增加的请求，应予合并审理。涉案房屋尚未颁发房屋使用权证，但淮北市房地产测绘队的《建筑面积计算书》证明被申请人所交付给申请人的商品房建筑面积21.75平方米（其中套内面积12平方米，分摊面积9.75平方米），该测绘结论与合同约定面积的误差并未超过±1%。申请人虽主张交付的房屋实际面积不符合合同约定，但对此并未举证证明。对申请人提出的重新测绘及现场勘查的申请不予支持。综上，仲裁庭对于申请人请求被申请人赔偿少交房屋实际建筑面积差价的仲裁请求不予支持。三、被申请人是否存在逾期交房的违约行为及是否应当承担逾期交房的违约责任。本案中，被申请人在合同约定的交付期限内按照《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收结论为合格。虽然被申请人在房屋经过竣工验收后，未及时取得规划、公安消防、环保等部门的认可，也未能及时向建设行政主管部门报备案，但是在2008年10月17日完成了全部专项验收，2008年11月7日，完成了备案程序。仲裁庭认为依据国家规定，房屋竣工验收的组织工作是建设单位的权利和义务。监理单位、施工单位、勘察、设计单位对商品房作出的验收合格的结论应当予以尊重。当然，备案机关有权否决。备案机关如果否定了建设单位组织的验收合格的结论，并责令建设单位重新组织验收的，应当以重新验收合格日期为准；备案肯定竣工验收行为的，应以当初的竣工验收合格日期为准。本案中所涉房屋虽在备案前淮北市建设工程质量监督站下达《关于久兴批发市场竣工验收存在问题的监督整改通知》，要求作8项整改，但备案机关并没有要求重新组织验收而即予以备案，此说明备案机关对2008年12月29日竣工验收合格是肯定的。被申请人在交付商品房时虽然缺少专项验收和备案程序，但是在仲裁过程中，通过了各项专项验收，结论均为合格，并且完成了备案程序，因此应当确认房屋在实际交付时是合格的。被申请人已在合同约定的交付期限内将合格的房屋交付给申请人，申请人也已接收占有该房屋，被申请人不存在逾期交房的违约行为。故对申请人要求被申请人承担逾期交房违约责任的请求仲裁庭不予支持。四、被申请人是否存在逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约行为。仲裁庭认为承担违约责任的前提是因被申请人的责任，使申请人不能在规定的期限内取得房地产权属证书。本案中，被申请人没有将办证资料在合同约定的6个月内交付产权登记机关备案，违反了合同第十五条的约定，被申请人虽然主张是因第三人的原因，导致其不能将办证资料在6个月内交付产权登记机关备案，故其不应当承担违约责任。但是对此主张被申请人未能提供证据证明，仲裁庭不予支持。被申请人逾期提交办证备案资料的行为正是导致申请人未在规定期限内“取得房产证”的直接原因，故被申请人应当承担违约责任。五、关于被申请人逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书违约金如何计算的问题。申请人和被申请人在合同中约定因出卖人的原因买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的10%向买受人支付违约金。被申请人在仲裁过程中申请将违约金降至1%。仲裁庭认为：我国对违约金的适用，是一种补偿原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条已经明确规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”由于被申请人违反合同第十五条约定的行为给申请人造成的损失额难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方当事人在合同中约定，被申请人应当在2008年6月30日之前将权属资料向房地产权机关报备案，而被申请人实际报备案时间为2008年11月17日，逾期137天。据此依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算方法，考虑到本案被申请人在向房地产权登记机关报备案前，一直为久兴批发市场业主办理合同更名手续，对久兴批发市场业主房地产权益行使造成的影响较小等实际情况，仲裁庭根据实际情况酌定将违约金确定为已付购房款的3.7%。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，仲裁庭裁决如下：一、被申请人久兴公司于本裁决送达之日起十五日内支付申请人刘玉前逾期将办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金3388元；如果被申请人久兴公司未按本裁决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务债务。二、驳回申请人刘玉前的其他仲裁请求；
三、本案仲裁费3549元（已由申请人预交），由申请人刘玉前承担3417元，被申请人久兴公司承担132元。被申请人在支付本裁决第一项款项时，一并支付给申请人。
刘玉前不服淮北仲裁委员会的仲裁裁决，向本院提出申请撤销（2008）淮仲裁字第188号裁决，其理由是：一、仲裁庭有严重的枉法裁判行为，所作出的裁决结果严重违背事实和法律，依法应予撤销。首先，仲裁庭驳回申请人要求被申请人返还面积差价及利息的请求没有事实和法律依据，属于枉法裁判。其次，仲裁庭认定被申请人交付的房屋在实际交付时是合格的，从而驳回申请人要求被申请人赔偿交付不合格商品房违约金的行为，属于枉法裁判。再次，仲裁庭在认定被申请人构成逾期办证，应当承担违约责任的情况下，却将合同约定的10%的违约金任意的下调到3.7%的行为，属于严重的枉法裁判行为。二、仲裁庭对于房屋面积的认定明显违反法定程序，应当予以撤销。在仲裁过程中，就争议的房屋面积是否足额问题，申请人申请仲裁庭进行现场勘查；仲裁庭却在未查明事实的情况下直接驳回了申请人的仲裁请求，程序违法。三、淮北仲裁委的裁决结果严重违背社会公共利益，应当予以撤销。申请人虽然以个人的形式向淮北仲裁委提起了仲裁，但申请人的胜败关系到的是整个久兴批发市场广大业主的公共利益。淮北仲裁委滥用职权，损害了久兴批发市场广大业主的公共利益。申请人的委托代理人当庭补充第四条，申请人与被申请人没有共同选定莫海鹰为仲裁庭的首席仲裁员，属于仲裁庭的组成和组成程序违法，应当撤销仲裁裁决。
久兴公司辩称：一、《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定是判定申请人撤销仲裁裁决的申请能否支持的唯一法律依据。二、申请人没有提供一份能够证明（2008）淮仲裁字第188号裁决存在可以撤销的法定形式的证据。三、淮北仲裁委（2008）淮仲裁字第188号裁决并不符合依法应当裁定撤销的任何一种法定情形，不应予以撤销。四、申请人申请撤销（2008）淮仲裁字第188号裁决的事实和理由均不成立。首先，仲裁庭没有严重的枉法裁决行为，所作出的裁决结果也没有严重违背事实和法律。其次，申请人关于“仲裁庭有严重的枉法裁决行为，所作出的裁决结果严重违背事实和法律”的“事实”是虚假的，“理由”依法不能成立。主要表现在，其一，案涉《商品房买卖合同》约定的双方买卖的商品房面积是建筑面积，而不是套内建筑面积；合同第五条“面积确认及面积差异处理”中明确约定“产权登记面积与合同约定面积发生差异”时“按测绘部门测量的面积为准”；淮北市房地产测绘队的《建筑面积计算书》证明被申请人所交付给申请人的商品房建筑面积21.75平方米（其中套内面积12.00平方米，分摊面积9.75平方米），该测绘结论与合同约定面积的误差并未超过±1%。其二，案涉《商品房买卖合同》约定，被申请人于2007年12月31日前将“经验收合格”的“商品房交付买受人使用”；申请人认为“经验收合格”为“综合验收合格”，被申请人认为“经验收合格”为“竣工验收合格”；申请人提出撤销仲裁裁决的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第17条第2款“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门接到竣工验收申请之日起30日内，对涉及生产安全的内容，组织公安、规划、消防、人防等部门或单位进行验收。”但是，2002年11月1日，国务院《关于取消第一批行政审批项目的规定》已经明令取消了该条例第17条规定的“房地产开发项目竣工验收”的行政审批决定，综合验收已不再是房屋交付的强制性条件。针对国务院的这一决定，建设部2003年8月5日《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》明确指出，“国发（2002）24号文取消第一批行政审批项目第323项‘取消房地产开发项目竣工验收’是指《城市房地产开发经营管理条例》第17条所规定的内容…房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定。”即，该条例16条规定的“建设单位收到建设工程竣工验收后，应当组织设计、施工、工程监理等有关部门进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案中，2007年12月13日，被申请人将涉案商品房交付给申请人，双方签订了《房屋交接书》、《商铺验收表》，申请人接收了该商品房；2007年12月29日，久兴批发购物中心工程经过建筑单位、设计单位、施工单位、监理单位进行了竣工验收，验收结论是工程合格。故被申请人交付的商品房是验收合格的商品房，仲裁裁决驳回申请人要求被申请人赔偿交付不合格商品房违约金的仲裁请求是正确的。其三，申请人认为仲裁庭将合同约定的10%的逾期办证违约金任意的下调到3.7%的行为，属于严重的枉法裁决行为，应当撤销该仲裁裁决。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在仲裁过程中，被申请人认为合同约定的10%的逾期办证违约金过分高于可能造成的经济损失，请求仲裁庭依法予以减少；仲裁庭依法予以酌情下调，不属于任意下调。其四，申请人认为“淮北仲裁委的裁决结果严重违背社会公共利益”的“事实和理由”也不成立。久兴批发购物中心虽然涉及到逾千户购房者，但每一位购房者都是各自独立的商品房买卖合同民事法律关系主体，且彼此之间没有法律上的利害关系。违背社会公共利益之说，无事实和法律依据。
对申请人当庭提出的其没有与被申请人共同选任莫海鹰为仲裁庭首席仲裁员的诉求，被申请人质证认为，莫海鹰是双方共同选定的多名仲裁员中唯一共同交集人员，是双方共同认可的首席仲裁员，申请人陈述错误。
经审查查明：2007年6月9日，申请人与被申请人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定申请人购买被申请人开发的久兴批发购物中心448号房，建筑面积为21.80㎡，房屋总价为91560元。合同第八条约定出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。即出卖人逾期交房不超过10日的，逾期期间由出卖人按已交房款万分之五向买受人支付违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过10日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的25%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，自约定交房次日至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之十的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后6个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交淮北仲裁委员会仲裁。
本院认为：当事人申请撤销仲裁裁决，应当符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的法定事由。
对刘玉前申请撤销仲裁裁决的第一个理由即“仲裁庭有严重的枉法裁决行为，所作出的裁决结果严重违背事实和法律，依法应予撤销。”申请人认为淮北仲裁委的裁决书中对申请人的仲裁请求作出了驳回申请人关于要求被申请人返还面积差价及利息、支付交付不合格商品房违约金的裁决；同时，对于申请人关于要求被申请人支付逾期办证违约金的仲裁请求在明确被申请人违约的情况下却下调为3.7%，严重损害了申请人的合法权益。申请人无证据证明仲裁庭上述行为系枉法裁判，申请人的此项请求，属于仲裁庭自由裁量范畴，不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的撤销事由；对申请人的此项申请撤销仲裁裁决请求，本院不予支持。
对刘玉前申请撤销仲裁裁决的第二个理由即“仲裁庭对于房屋面积的认定明显违反法定程序，应当予以撤销。”关于房屋面积的认定属于仲裁庭对于案件事实的认定问题，仲裁庭采信淮北市房地产测量队的《建筑面积计算书》，认定被申请人所交付给申请人的商品房建筑面积21.75平方米（其中套内面积12平方米，分摊面积9.75平方米），不存在“明显违反法定程序”的行为。申请人对仲裁庭认定的房屋面积有异议，不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的撤销事由，对申请人的此项申请撤销仲裁裁决请求，本院不予支持。
对刘玉前申请撤销仲裁裁决的第三个理由即“淮北仲裁委的裁决结果严重违背社会公共利益，应当予以撤销。”经审查，本案商品房买卖合同的双方主体是特定的，淮北仲裁委的仲裁裁决并未严重违背社会公共利益，对申请人的此项申请撤销仲裁裁决请求，本院不予支持。
对申请人当庭提出的申请撤销仲裁裁决的第四个理由即“莫海鹰不是双方共同选定的首席仲裁员、仲裁庭的组成不合法，仲裁裁决违反法定程序、依法应予撤销。”经查，在仲裁过程中，申请人选定於恒强为仲裁员，被申请人选定刘道宇为仲裁员；对于首席仲裁员人选，双方约定各自圈定15名候选人，其中交集之人为首席仲裁员，在双方各自圈定的15名候选人中，只有莫海鹰为双方共同候选之人，按照双方约定，淮北仲裁委确定莫海鹰为首席仲裁员，并把仲裁庭组成人员通知书和仲裁风险告知书通过特快专递送达给申请人的委托代理人廖青云；仲裁过程中，双方对仲裁庭的组成均无异议，故仲裁庭首席仲裁员的选任是申请人与被申请人双方的真实意思表示，不违反法定程序。对申请人的此项撤销仲裁裁决请求，本院不予支持。
综上，申请人刘玉前请求撤销仲裁裁决的事由不符合仲裁法第五十八条规定的法定事由，其撤销仲裁裁决的请求，依法予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条之规定，裁定如下：
驳回申请人刘玉前请求撤销淮北仲裁委员会（2008）淮仲裁字第188号裁决的申请。
申请费400元，由申请人刘玉前负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘夫军
审 判 员 王永进
代理审判员 张文超
二〇一四年十二月三日
书 记 员 孙莉珠
附相关法律条文：
《中华人民共和国仲裁法》第五十八条当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：
（一）没有仲裁协议的；
（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；
（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；
（四）裁决所根据的证据是伪造的；
（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；
（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。
人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。
人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。
第六十条人民法院应当在受理撤销裁决之日起二个月内作出撤销裁决或者驳回申请的裁定。