江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7270号
上诉人（原审被告）王亮平，男，1965年12月17日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京市区农村信用合作联社，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路***号。
法定代表人陶正国，该合作联社理事长。
委托代理人陈爱东，江苏容川律师事务所律师。
委托代理人曹军，江苏容川律师事务所律师。
原审被告王东拉黑，男，1974年7月2日生，回族。
原审被告马以地力四，男，1987年10月1日生，回族。
原审被告马么二，男，1975年5月5日生，回族。
上诉人王亮平因与被上诉人南京市区农村信用合作联社（以下简称合作联社）、原审被告王东拉黑、马以地力四、马么二房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。上诉人王亮平、被上诉人合作联社的委托代理人陈爱东到庭参加诉讼，原审被告王东拉黑、马以地力四、马么二经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
被上诉人合作联社原审诉称，合作联社于1979年在栖霞区迈皋桥街42-1号自建房屋用于农村信用社经营。后由于变更经营场所，该房屋空置后，合作联社将该房屋对外出租。2003年，合作联社与王亮平签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给王亮平用于经营餐饮，王亮平随后在该房屋上办理了营业执照。2013年，合作联社又与王亮平续签了该房屋租赁合同，租赁期为一年，自2013年4月1日起至2014年3月31日止。后合作联社因为经营所需，需要对该房屋进行拍卖，并告知王亮平可以参与竞拍，如王亮平不想购买该房屋，需在合同到期后拍卖时将该房屋腾空。该租赁合同到期后，王亮平没有与合作联社续签，但是王亮平又续交了一年房租，房租交到2015年3月31日，并说明随时可以迁出以满足合作联社拍卖所需。随后，王亮平在合作联社不知情的情况下，将该房屋非法转租给他人。现合作联社拍卖程序正在进行，王东拉黑、马以地力四、马么二非法占用该房屋，拒不迁出，故诉至法院要求判令：1、王亮平、王东拉黑、马么二、马以地力四迁出合作联社位于栖霞区迈皋桥街42-1号（46.61平方米）房屋，并向合作联社支付从2015年4月1日起至实际迁出之日止，按每月2187元计算的租金。2、诉讼费由王亮平、王东拉黑、马么二、马以地力四承担。
王亮平原审辩称，我承租合作联社的案涉房屋后开办了饭店，后因身体原因，在2012年8月25日我将饭店整体转让给了案外人吴永兵，自那时起我就不再使用租赁物了。2014年4月，由王亮平和吴永兵一同到合作联社处由吴永兵向合作联社交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的房屋租金，合作联社是知晓并同意王亮平将房屋转租给吴永兵的。因此，合作联社现主张王亮平迁出案涉租赁物并给付租金没有法律依据。
原审被告王东拉黑原审辩称，我是马以地力四和马么二雇佣的工人，为马以地力四和马么二打工的，此案与我无关。
原审被告马以地力四和马么二原审辩称，1、王东拉黑是我的拉面馆雇佣的工人。2、案涉房屋是我们从吴永兵手上转让来的，转让的时候我们并不知道此房拍卖的事情。房屋转让时我们问吴永兵房主是谁，吴永兵说是紫金银行，他跟紫金银行领导说过转租的事，还说银行领导忙，没有时间见我们，银行领导在电话里同意将房屋转租给我们。吴永兵答应过我们跟银行重新订立房屋租赁合同。后来银行找到我们让我们搬，我们再找吴永兵找不到，他手机关机了。我们要求吴永兵到场。此外在2014年11月份我们从吴永兵处转让来此房后，吴永兵让我们继续给银行做工作餐，我们拒绝了，后来吴永兵把工作餐安排在其他地方做了。2014年12月14日，我们拉面馆开业，我们的地点就在银行办公楼的对面，银行方面从来没有人来阻止，16号才有人来说此房拍卖的事，这说明是银行和吴永兵一起欺骗的我们，我们从吴永兵处转让此房就花费30万元转让费，后来还进行了装修。我们要求法院找到吴永兵和银行一起来赔偿我们的损失，在损失没有赔偿之前我们不同意搬出案涉房屋。
原审法院经审理查明，位于南京市栖霞区迈皋桥街42-1号房屋所有权人为南京市区农村信用合作联社，建筑面积为46.61平方米。
原审法院另查明，1998年3月28日，南京市栖霞联社迈皋桥信用社（以下简称迈皋桥信用社）与王亮平订立协议一份，协议约定：“为了适应改革开放的需要，繁荣市场经济，发展第三产业，把企业推向市场，妥善安置富余人员保障社会安定，根据国家有关规定，经双方协商同意，订立以下协议：一、联营期限：1998年4月1日起至2000年4月1日止。二、甲方（迈皋桥信用社）提供联营场所迈皋桥42号，面积12M2。三、经营范围：主营小吃。四、双方责任：1、甲方提供联营场所，供乙方经营，联营费二年陆仟元整，先付后用”。合同订立后，双方按合同约定履行了合同义务。2013年4月，就上述房屋，江苏紫金农村商业银行股份有限公司迈皋桥支行又与王亮平订立一份房屋租赁合同，合同约定：“一、租赁物及范围等：乙方（王亮平）自愿承租甲方（紫金农商行迈皋桥支行）房屋，租赁房屋位于迈皋桥街42号，面积12M2。甲方保证对所出租的房屋享有出租的处分权。甲方将租赁房屋按现状交付乙方，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。二、乙方租赁该房屋的用途为经营餐饮，乙方在使用过程中如需改变房屋使用用途，须征得甲方书面同意。三、租赁期限：租赁期为1年，自2013年4月1日起至2014年3月31日止。租赁期满，如甲方继续对外出租，则乙方在同等条件下享有优先承租权。四、租金及支付方式：1、甲乙双方同意上述房屋的年租金为人民币26250元整（不含税），租金税费由乙方另外承担。支付方式为乙方在2013年8月1日前一次性付清全年租金。乙方须按时交纳房租，如逾期交纳房租，乙方自逾期交纳房租之日起每日须承担应付房租万分之三的滞纳金。十、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满30日前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。十一、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存在物品，甲方有权处置。十四、乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补甲方全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成损害的。（7）乙方有其他严重违约的行为。2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金15%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担相应赔偿责任。3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，甲方可要求乙方按每逾期一日按原日租金的300%向甲方支付租赁期满后的租金”。合同订立后，双方亦按合同约定履行了合同义务。房屋租赁合同到期后，双方未再继续签订新的房屋租赁合同。王亮平于2014年10月11日又向紫金农商行迈皋桥支行交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的房租26250元。2014年9月7日，江苏紫金农村商业银行股份有限公司（城西、城东、城中）支行通过登报刊登拍卖公告的方式，向社会公示其将委托拍卖公司于2014年9月18日对包括本案所涉房屋在内的栖霞区迈皋桥街42-1号，建筑面积362.08平方米，使用面积101.5平方米的房屋进行拍卖。拍卖获得成功后，合作联社在准备向竞买人交付本案所涉房屋时，被该房屋现占有使用人马以地力四、马么二拒绝。为此，南京市区农村信用合作联社将王亮平、马以地力四、马么二、王东拉黑诉至法院，要求其迁出。
原审法院再查明，本案原审庭审中，王亮平向原审法院提交一份2012年8月25日其和案外人吴永兵订立的饭店转让协议。协议约定：一、王亮平将其租赁的迈皋桥街42号宝敏饭店（建筑面积12平方米），转让给吴永兵，转让价格27万元人民币，并保证吴永兵同等享有王亮平在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。二、王亮平保证与房屋所有权方（南京市紫金银行迈皋桥支行）签订的房屋租赁合同真实有效（附正式房屋租赁合同），饭店转让给乙方后，由乙方（吴永兵）代替甲方（王亮平）履行原房屋租赁合同中所规定的条款，按要求交纳水电费及其他费用。三、转让饭店后现有装修、装饰、电器设备、经营性用具、用品等全部归乙方所有。王亮平当庭陈述，2014年4月1日至2015年3月31日的案涉房屋租金系吴永兵向紫金农商行交纳的。马以地力四、马么二向原审法院提交一份无签署日期的饭店转让协议，协议甲方为吴永兵，乙方为马以地力四、马么二，协议约定：“一、甲方所有的三味香饭店位于迈皋桥老街42号，房屋总体面积为12平方米。甲、乙双方同意按饭店现状进行转让。二、甲、乙双方同意，甲方（吴永兵）以总价32万元人民币（叁拾贰万元整）转让给乙方（马么二、马以地力四）。在签订本协议的同时，乙方将所有款项一次性付清。本协议一经签订，甲乙双方对合同约定期限的经营权交易即告完成，甲方不再负责调换和退款。十、甲方负责和房主紫金银行签订租赁合同”。马么二、马以地力四当庭陈述其已向吴永兵支付了饭店转让费32万元。本案所涉房屋经原审法院现场查看，现实际占有使用人为马么二、马以地力四，占有使用面积约50平方米左右，用途为经营兰州拉面馆。庭审中王亮平、马以地力四、马么二、王东拉黑均陈述现无法找到案外人吴永兵，经原审法院多次查找，亦无法寻找到案外人吴永兵。
上述事实，有房屋所有权证、土地使用权证、报警证明、房租现金缴款单、装修费用收据、病历复印件、迈皋桥信用社与王亮平签订的协议，紫金农商行迈皋桥支行与王亮平签订的房屋租赁协议、拍卖公告、现场照片及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，紫金农商行迈皋桥支行与王亮平订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。2014年3月31日租赁合同期满后，王亮平既没有和房屋产权人南京市区农村信用合作联社，也没有和紫金农商行迈皋桥支行签订新的房屋租赁合同，而是由王亮平继续使用本案所涉房屋，并仍按原房屋租赁合同约定的租金数额向紫金农商行迈皋桥支行交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的房屋租金。对此南京市区农村信用合作联社未提异议。因此南京市区农村信用合作联社与王亮平之间应属发生不定期租赁关系。根据法律规定，出租人有权随时要求承租人返还租赁物。故在2015年3月31日不定期租赁关系届满后，王亮平有义务将其租用的案涉房屋返还。王亮平辩称，合作联社完全知晓并认同其在2012年8月就将案涉房屋转租给了案外人吴永兵。对此，王亮平并未提供充分证据证明。而王亮平在2013年4月仍然以自己的名义和紫金农商行迈皋桥支行签订了书面的房屋租赁协议，并在合同到期后，又以自己的名义向紫金农商行迈皋桥支行交纳了1年（2014年4月1日至2015年3月31日）的房屋租金。在王亮平提交的饭店转让协议中也注明由吴永兵代替王亮平履行王亮平和银行签订的房屋租赁合同义务，而不是由吴永兵以自己的名义向银行交纳房屋租金。上述事实，足以说明王亮平并未告知出租方案涉房屋承租主体已变更为吴永兵。出租方亦没有同意房屋承租主体由王亮平变更为吴永兵。故南京市区农村信用合作联社要求承租人王亮平返还租赁物，于法有据，原审法院予以支持。王亮平辩称合作联社知晓并同意承租人已变更为吴永兵的意见，理由不能成立，原审法院不予采纳。王东拉黑、马以地力四、马么二占有使用南京市区农村信用合作联社的案涉房屋，既无合同依据，也无法律依据，故南京市区农村信用合作联社要求其迁出案涉房屋，理由正当，于法有据，原审法院予以支持。如其与案外人吴永兵订立的饭店转让协议真实有效，因转让方吴永兵的原因至合同无法履行，造成的相关损失可向案外人吴永兵另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、王亮平、马以地力四、马么二于判决生效之日起十日内从占用南京市区农村信用合作联社的南京市栖霞区迈皋桥街42-1号房屋中迁出，并将上述房屋返还给南京市区农村信用合作联社。二、王亮平、马以地力四、马么二于判决生效之日起十日内连带给付南京市区农村信用合作联社自2015年4月1日起至实际返还上述房屋时止的，按每月2187元计算的房屋占有使用费。三、驳回南京市区农村信用合作联社对王东拉黑的诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费130元，由王亮平、马以地力四、马么二共同承担。
上诉人王亮平不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的原审诉请，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由为，原审判决认定事实不清，案外人吴永兵应追加为被告或列为第三人。吴永兵在2014年11月初将涉案房屋转让给原审被告的，被上诉人单位就在一路之隔，被上诉人不可能对承租人变化毫不知情。原审判决未提及优先购买权，上诉人作为承租人在同等条件下有优先购买权，被上诉人没有出示相关证据。被上诉人对涉及承租人的变化是知情的。原审认定王亮平缴纳2014年4月1日至2015年3月31日的房租错误，缴款单上没有王亮平的签名。
被上诉人合作联社答辩称，被上诉人在2003年就涉案房屋签订了书面租赁合同，上诉人将该房屋用于餐饮，并且在房屋上还办理了营业执照，2013年4月份到2014年3月份书面续签了租赁合同，2014年时我方准备将房屋对外进行拍卖，在拍卖的时候进行了公告，委托了专业的拍卖公司，在报纸上也刊登了拍卖公告，上诉人如想拍卖该房屋也可以到拍卖公司参加竞拍手续。2014年3月份到2015年3月份房屋没有签订书面的租赁合同，但上诉人缴纳了一年的房租。后房屋被竞买人许加香、林得松、沈定标拍得，准备入驻时发现该房屋被原审被告王东拉黑等人占用，后通过派出所治安调解发现王亮平于2012年8月25日未得到被上诉人的许可，将房屋转租给吴永兵，并收取了吴永兵的27万元转让费。而吴永兵又在2014年12月将涉案的房屋转让给了马以地力四并且收取了32万元的转让金。因实际使用人拒不迁出房屋，导致被上诉人进行起诉。产权人许加香、林得松、沈定标等人在竞拍房屋过户以后，将房屋整体出租给迈皋桥街道指定的门面房管理企业南京迈业建设发展有限公司进行整体经营，用于迈皋桥老街的整体改造，年租金是85万元，如果没有按约交付每延期一天，按年租金85万元的日万分之二支付违约金。因整体交房在即，如果不交房会产生重大的经济损失。在此情况下，上诉人已努力与实际使用人达成协议，由实际使用人迁出。因王亮平擅自转租，导致被上诉人遭受重大损失，就该事情，被上诉人已经向栖霞区法院提起诉讼，要求王亮平、吴永兵等人进行赔偿，因此上诉人的上诉无事实依据，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告马以地力四、马么二、王东拉黑未到庭亦未答辩。
二审中，被上诉人合作联社主张南京市区农村信用合作联社与江苏紫金农村商业银行股份有限公司为同一单位，认为根据中国银行业监督管理委员会江苏监管局苏银监复（2011）119号文，2011年银监会已经批准南京市区的四所信用联社合并成立江苏紫金农村商业银行股份有限公司。合作联社因历史遗留问题未办理注销手续，但所有的对外经营业务都以紫金银行的名义进行。和解协议可以证明案外人林得松、沈定标、许加香要求其起诉以便尽快让上诉人及原审被告迁出。
本院二审另查明，涉案房屋于2015年4月24日登记在案外人林得松、沈定标、许加香名下。2015年11月17日，马么二、马以地力四与合作联社以及案外人林得松、沈定标、许加香达成和解协议，同日，马么二、马以地力四将涉案房屋交付合作联社及林得松、沈定标、许加香。
以上事实，有房屋权属证书、和解协议、银行本票、收条、房屋交接单、当事人陈述等在卷证实。
本案二审争议焦点为被上诉人的原审诉请是否能够得到支持。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
涉案房屋在2015年4月24日之前登记在被上诉人合作联社名下，合作联社是涉案房屋的原所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被上诉人合作联社虽主张其与江苏紫金农村商业银行股份有限公司为一家，但合作联社亦认可目前尚未办理注销手续，2013年4月的房屋租赁合同的当事人为江苏紫金农村商业银行股份有限公司与王亮平，租赁期自2013年4月1日起至2014年3月31日止。房屋租赁合同到期后，王亮平于2014年10月11日又向紫金农商行迈皋桥支行交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的房租。从上述情况可以看出，2013年4月后的租赁合同当事人为江苏紫金农村商业银行股份有限公司与王亮平，被上诉人合作联社并非签订该合同的当事人，其主张被上诉人与原审被告应向其支付租金，并无合同依据及法律依据，本院不予支持。被上诉人原审起诉时涉案房屋虽然还登记在被上诉人合作联社名下，但涉案房屋已于2015年4月24日登记为案外人林得松、沈定标、许加香所有，被上诉人并非涉案房屋的所有权人，并无占有、使用、收益和处分的权利。被上诉人合作联社主张涉案房屋的现所有权人林得松、沈定标、许加香要求其起诉，但其提交的证据不足以证明其主张。且在本案审理期间，涉案房屋已经清空并由实际占有人马么二、马以地力四交付合作联社及林得松、沈定标、许加香，其迁出的诉请亦无支持必要。被上诉人合作联社原审起诉请求上诉人及原审被告迁出涉案房屋并向其支付从2015年4月1日起至实际迁出之日的租金，并无合同依据及法律依据，本院均不予支持。
经本院合法传唤，原审被告马以地力四、马么二、王东拉黑未到庭答辩，应视为放弃其诉讼权利，但法院仍应按照查明的事实依法判决。
综上，因二审上诉人提交新证据，涉案房屋已于2015年4月24日登记在案外人林得松、沈定标、许加香名下，且已交付给上述案外人，导致原审查明的基本事实发生变化，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第152号民事判决；
二、驳回被上诉人南京市区农村信用合作联社的全部诉讼请求。
一审案件受理费130元，由南京市区农村信用合作联社负担，二审案件受理费130元，由南京市区农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 朱亚芳