广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终1881号
上诉人（一审被告）：覃齐海，男，1979年9月10日出生，汉族，住玉林市德兴花园Ｂ区。
上诉人（一审被告）：谢小琴，女，1984年8月22日出生，汉族，住玉林市德兴花园Ｂ区。
两上诉人的委托代理人：梁雨液，广西业丰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：广西玉林永高房地产开发有限公司。住所地：玉林市德兴花园B区德旺苑*层。
法定代表人：卢荣发，董事长。
委托代理人：陈锐，广西振祺律师事务所律师。
上诉人覃齐海、谢小琴因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院(2013)玉区法民初字第2508号之四十五民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，与审判员邹丽娟、郑燕冰参加的合议庭，于2016年12月15日公开开庭审理了本案。书记员马思宇担任法庭记录。上诉人覃齐海、谢小琴的委托代理人梁雨液，被上诉人广西玉林永高房地产开发有限公司（以下简称永高公司）的委托代理人陈锐到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审法院查明：原告永高公司与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：永2008年德B第0680号）一份，合同约定被告购买原告永高公司位于玉林市金鸡岭德兴花园B区的房屋一套，合同约定房屋面积115.53平方米，房屋单价2123.51元。其中合同第二条约定:“乙方（即本案被告)购买的商品房为现房……”；第三条约定:“……该商品房阳台是[封闭式][非封闭式]……”；第五条约定：“面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房产证面积（包括套内及共有分摊面积）按售房单价进行多还少补，互不计算利息的面积差异结算。且双方同意面积差异不作为退房理由。”合同签订后，被告按合同约定的付款方式向原告永高公司支付购房款，原告永高公司也按约将房屋交付被告使用，并向产权登记机关提供资料进行产权登记备案及办理房产证。2011年1月18日，原告永高公司委托公司员工陈小芬到玉林市房屋产权登记交易监理所领取德兴花园B区房屋的房产证。原告永高公司领取房产证后发现被告名下房产证上登记的建筑面积数为120.69平方米，与合同约定的建筑面积数不一致，存在差异5.16平方米。原告永高公司据合同第五条的约定向被告主张补交面积差的房款10957.31元，被告拒绝补交，双方遂发生纠纷。庭审中，被告辩称本案涉及交易的是现房，交付房屋给业主时候电梯的走廊和小阳台是半封闭式，但搬迁入住后变更为全封闭式，此为导致面积增大的主要原因。被告该异议在本案立案之前没有向原告永高公司及相关部门主张。原告永高公司于1993年8月19日经玉林市工商行政管理局依法核准登记成立的，经营范围为房地产开发经营（详见《企业法人营业执照》)。
2013年7月10日，永高公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付购房欠款本金10957.31元；2、被告支付自起诉之日起至付清欠款之日止的利息损失（以10957.31元为基数，按人民银行同期同类贷款利率计算）。
一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立有效的协议，双方均应按约履行。本案是否超过诉讼时效问题。根据原告提供的《商品房权属转移登记申请审批表》显示：原告根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的第十四条规定向产权登记机关提供资料进行产权登记，领取房屋所有权证书的时间为2011年1月24日，而一审法院收到原告提交起诉状副本的时间为2013年1月7日，期间并未超过两年的诉讼时效。被告辩称本案已超过诉讼时效，异议不成立，不予采纳。原告根据《商品房买卖合同》第五条的约定是否可得请求被告支付房屋面积差房款的问题。本案中，原、被告之间房屋买卖方式为现房交易；《合同》第三条关于”……该商品房阳台是[封闭式][非封闭式]……”，该条款的确为格式条款，且为待选项；被告反映入住前电梯的走廊和小阳台是半封闭式，但搬迁入住后变更为全封闭式，以上三方面均为事实。但由上述所知：原、被告之间房屋买卖方式为现房交易，被告对商品房的阳台是封闭式或非封闭式状况理应明确，但对《合同》第三条待选项没有持异议,仍然认可《合同》第五条对面积差的处理方式：“面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”而且被告在入住商品房后，发现阳台变更为封闭式，没有持异议，也没有向相关部门提异议。法律上，对商品房买卖出现面积差的处理方法:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。综上所述，原告据《商品房买卖合同》第五条的约定请求被告支付房屋面积差房款10957.31元的主张，符合双方合同约定，没有违反法律规定，予以支持。原告要求被告支付逾期付面积差房款的利息损失的问题。根据双方认可约定的《合同》第五条：“面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房产证面积（包括套内及共有分摊面积）按售房单价进行多还少补，互不计算利息的面积差异结算。且双方同意面积差异不作为退房理由”；双方特别是原告对以后可能产生的面积差问题的处理方式是持公平、合理的原则约定，且合同中对以后逾期支付面积差房款的违约责任没有约定，因此，根据本案的实际情况，从公平、合理的原则及有利于促进社会成员的诚信度，房产市场交易的安全角度考虑，原告要求被告支付逾期付面积差房款的利息损失的主张，没有合同的约定，于理不符，不予支持。被告对房产部门测量商品房面积的数据有异议的问题。庭审中，被告根据原告提供的《房屋所有权证》附图中的数据自行计算涉案商品房的面积，非专业领域人员核准计算，未经相关资质部门鉴定，原告亦未确认，因此，被告对房产部门测量商品房面积数据所持的异议，不予采纳，且该异议不属于本案处理的范围。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、被告覃齐海、谢小琴支付房屋面积差房款10957.31元给原告广西玉林永高房地产开发有限公司；二、驳回原告广西玉林永高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费74元，由被告覃齐海、谢小琴负担。
上诉人覃齐海、谢小琴不服一审判决，上诉称：一、上诉人向被上诉人购买的商品房为现房，则房屋的面积根据现有的设计、规划是明确的，即《商品房买卖合同》第三条约定的面积，合同第五条关于面积的差异只能发生在施工不规范造成面积差异等非故意、主动造成的误差；二、《商品房买卖合同》第三条中关于阳台的结构约定为格式条款，且属于待选项，被上诉人向上诉人交付房屋时阳台为半封闭状态，应当按半面积计算阳台面积；三、被上诉人在签订合同时隐瞒变更设计的事实，而产权登记的面积是依据变更设计规划后测量、计算出来的结果，即阳台及楼梯、电梯门前的走廊由半封闭改为封闭，导致这两部分的面积由原按半面积计算变为按全面积计算，商品房面积的增加是交付房屋之后变更规划导致的，且被上诉人变更规划设计没有履行法定的通知义务，按照相关规定，被上诉人应当承担相应的违约责任，且事实上，上诉人所在楼层的电梯走廊并未实际封闭，一审判决认定电梯走廊已经封闭与事实不符；四、鉴于涉案房屋面积的增加是因被上诉人在向上诉人交房后擅自变更规划设计造成的，玉林市住房和城乡规划建设委员会也提出了不收虚增面积价款的处理意见，一审判决上诉人支付房屋面积差价款错误；五、上诉人按照涉诉商品房的《房屋所有权证》附图标注的相关数据计算出的房屋面积与产权登记的面积有差异，对上诉人提出的该项异议，一审法院未予释明也未作处理，显属错误；六、一审法院在立案时将包括上诉人在内的79个独立法律关系的纠纷作为一个案件审理，在上诉人提出反诉时，一审法院要求包括上诉人在内的32户业主按照累计的金额32万多元的标的计算诉讼费，剥夺了上诉人的反诉权，以上严重违反法定程序。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人永高公司答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉请求、事实和理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人在二审举证期限内向本院提交了以下证据：1、《关于德兴花园B区业主顾海滨等人信访事项的调查处理情况汇报》，欲证明被上诉人2009年开始变更涉案的德兴花园B区商住楼的建字第2002-070号《建设工程规划许可证》，变更行为在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之后，该汇报明确：如套内实测面积比原规划已增多部分面积（按已签订的购房合同约定）可以收取房款，套外建筑面积（公摊）增多部分尽量不收或少收；2、广西大学设计研究院《修改通知》，欲证明被上诉人于2004年9月14日前就已经要求把涉案商品房的厨房生活阳台改为封闭阳台、楼梯、电梯门前内廊改为封闭走廊，用铝合金窗封闭，但被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》对上述部分的建筑面积是按半封闭来计算的；3、建字第2002-070号《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》，欲证明被上诉人开发建设的德兴花园B区商住楼最后取得建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格的情况；4、玉林市建设工程质量安全监督站《证明》，欲证明被上诉人至今没有对本案涉案的德兴花园B区商住楼进行竣工验收、交付给上诉人的为不经验收合格的商品房；5、照片15张，欲证明楼梯、电梯门前内廊两头、中间顶部没封闭，是开放性的，被上诉人在2007年用来封闭的材料是塑料窗而非铝合金窗，被上诉人2013年才补安装消防设备等事实；6、《楼宇钥匙签收表》，欲证明除了上诉人刘力户外，被上诉人均是在变更《建设工程规划许可证》之前就已实际交付商品房给上诉人。
经组织质证，被上诉人认为上诉人提交的证据1、2没有原件，不同意质证；对证据3、4的真实性无异议，但认为与本案无关，对证据5的真实性无异议，但认为该证据不能证明上诉人的待证事实，且上诉人提交的照片没有拍摄日期；认为证据6与本案无关，该证据不能作为上诉人不交面积差房款的依据。
本院认为：上诉人提交的证据1、2为行政部门或相关单位出具，盖有出具单位的印章，虽无原件，但被上诉人对该两份证据所记载的内容的真实性并无异议，且该两份证据与本案有关联性，依法作为认定案件事实的依据；证据3、4客观真实，但被上诉人向上诉人交付涉案商品房时是否通过规划验收，或何时通过规划验收属于另一法律关系，与本案无关；证据5为涉讼房屋楼梯、电梯走廊的现状，不能证明2007年用以封闭走廊的材料是属于何种材质，从照片内容看，也无法证明楼梯、电梯门前内廊两头、中间顶部没有封闭，是开放性的事实，而被上诉人是否于2013年补安装消防设备，与本案无关，因此，证据5不能证明上诉人主张的待证事实；证据6来源合法，客观真实，且与本案有关联性，依法作为认定本案事实的依据。
经本院审理查明：一审判决查明的事实除“……。被告该异议在本案立案之前没有向原告永高公司及相关部门主张。”有误外，其余事实属实，本院予以确认。
另查明：2004年9月14日，涉讼商品房所在的德兴花园B区建筑设计单位广西大学设计研究院向建设施工方发了一份《修改通知》，内容为：“因甲方（即被上诉人）要求，对德兴花园B区建筑设计进行如下修改：1、1﹟、3﹟、5﹟、7﹟、9﹟、11﹟、13﹟、15﹟、17﹟楼三层以上（含三层）各户厨房生活阳台改为封闭阳台，用铝合金窗封闭。2、1﹟、9﹟、17﹟楼二层以上（含二层）楼梯、电梯门前内廊改为封闭走廊，用铝合金窗封闭。3、2﹟、10﹟、12﹟、18﹟楼，楼梯、电梯门前内廊改为封闭走廊，用铝合金窗封闭。”2008年1月3日，上诉人与被上诉人签订了本案的《商品房买卖合同》，购买德兴花园B区德旺苑405号房屋。该《商品房买卖合同》中并无关于电梯走廊结构的相关约定。2011年1月5日，被上诉人为上诉人办理了房屋产权登记手续。2008年10月，被上诉人向玉林市住房和城乡规划建设委员会去文要求办理德兴花园B区1﹟-17﹟楼设计变更后增加部分建筑面积的建设工程规划许可证，经审查，玉林市住房和城乡规划建设委员会于2009年5月向被上诉人重新核发了变更设计后德兴花园B区的建设工程规划许可证，并补收了相关报建费用。2010年1月，被上诉人根据测绘公司提供的报告，认为玉林市住房和城乡规划建设委员会最初核发建设工程规划许可证时面积计算有偏差，要求重新复核。经重新计算，玉林市住房和城乡规划建设委员会再次更改了建设工程规划许可证并补收了报建费用，并于2010年2月向被上诉人核发了德兴花园B区建设工程规划验收合格证。即德兴花园B区的高层住宅楼设计变更已办理了相关工程规划变更手续。2011年5月13日，针对德兴花园B区部分业主与被上诉人之间的房产纠纷问题，玉林市住房和城乡规划建设委员会召开了该委相关部门、至正测绘公司和被上诉人代表参加的会议。会议认为，德兴花园业主现反映开发商修改设计，楼梯走廊、生活阳台封闭的情况属实，但玉林市住房和城乡规划建设委员会已办理了相关建设工程规划许可证。由于商品房实际是在规划验收核实前已交付使用，因此，玉林市住房和城乡规划建设委员会在该会议上要求开发商一方面要按照购房合同约定办理相关业务，并就业主提出的各个问题进行协商；另一方面建议如套内实测建筑面积比原规划已增多部分面积（按已签订的购房合同约定）可以收取房款，套外建筑面积（公摊）增多部分尽量不收或少收，并尽快发放房产证，以平息矛盾，维护社会稳定。
再查明：涉案《商品房买卖合同》第九条关于规划、设计变更的约定：如规划、设计有所变更，甲方（被上诉人）毋须事前通知乙方（上诉人）。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。本案中，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房产证面积（包括套内及共有分摊面积）按售房单价进行多还少补，互不计算利息的面积差异计算，且双方同意面积差异不作为退房理由。需要说明的是，上诉人在本案中亦未因面积差问题要求被上诉人退房。由以上约定可见，涉案合同并未对面积差异产生原因的不同而约定有不同的处理方式，在被上诉人变更设计规划已经相关行政部门批准并验收通过的情况下，即使面积差异产生的原因确属被上诉人更改规划或设计所致，亦属该条款所约束的范围。再者，上诉人与被上诉人在签订的《商品房买卖合同》中对于阳台的结构是属于封闭式还是非封闭式仅是待选项，并无明确约定，合同中更无关于电梯或楼梯走廊是属于封闭式结构还是属于非封闭式结构的约定。虽然涉讼商品房变更设计后的规划验收是在房屋交付给上诉人之后才通过的，但是早在2004年，被上诉人就已向项目的设计单位广西大学设计研究院提出修改的要求，设计单位亦于2004年9月14日向项目施工单位发出了修改通知。虽然被上诉人未告知上诉人规划设计已经变更，但该变更并未影响商品房质量，亦未降低或改变房屋的基本使用功能。因此，一审法院依据合同的约定，按照房屋产权登记面积判决上诉人补交差额部分房款并无不当，本院依法予以维持。鉴于上诉人向被上诉人购买的是现房，结合交房时生活阳台就是封闭状态的事实来看，合同第三条对于阳台结构的约定应属于对该部位结构的描述，上诉人提出该条款属于格式条款，应当按照对被上诉人不利的解释为阳台为非封闭式，应当按照半面积计算的主张，无事实依据，本院不予采纳。上诉人主张电梯走廊实际上并未封闭，如上诉人认为测绘部门在电梯走廊并未封闭的情况下按封闭的情形计算面积，从而导致面积增加，或上诉人对房产证中所登记的房产面积计算结果有异议，可向房产登记部门提出，不属于本案的处理范围。玉林市住房和城乡规划建设委员会提出的处理意见，是在综合考虑纠纷发生及处理的各种情况后，出于调处解决双方矛盾的目的而提出，是否应当支付差额部分房款，应当根据双方合同的约定及法律的相关规定进行认定，上诉人不能以此作为不支付超出合同约定面积部分房款的抗辩理由。一审法院虽将永高公司在同一时间起诉的各业主的案件立为一件案件，但对于各案是进行分开判决的，此举并未损害上诉人的实体权利。而对于在一审本欲提出的反诉事项，上诉人仍可通过另外提起诉讼解决，上诉人因对反诉费用有异议而放弃反诉的行为，并未阻却其继续通过诉讼解决纠纷的途径。故对于上诉人主张一审法院剥夺其反诉权利的主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费74元（上诉人覃齐海、谢小琴已预交），由上诉人覃齐海、谢小琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 坚
审判员 邹丽娟
审判员 郑燕冰
二〇一七年六月八日
书记员 马思宇