福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第1839号原告孙灵瑶，女，1992年8月12日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托代理人许水清、方草，北京中银（福州）律师事务所律师。被告福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。法定代表人郑钟，总经理。委托代理人张云容、高超，系公司工作人员。原告孙灵瑶与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙灵瑶委托代理人许水清、被告福州泰禾房地产开发有限公司委托代理人张云容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年8月22日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于福州市仓山区金山街道浦上大道418号泰禾·红峪某单元房屋，建筑面积共80.2平方米，套内建筑面积52.97平方米，公共部位共有分摊建筑面积27.23平方米，该套商品房总价款为752730元，原告应支付首付款232730元，余款520000元办理按揭贷款。合同补充协议约定，当该商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，双方不论误差多少均不解除合同。产权登记套内建筑面积与合同约定套内建筑面积不符的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的多还少补，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，产权登记套内建筑面积大于合同登记套内面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人负担，产权归买受人。产权登记套内建筑面积小于合同登记套内建筑面积时，由出卖人按照本合同约定的总价除以本合同约定的套内建筑面积得来的单价为标准向买受人双倍返还房价款。面积误差比=（产权登记套内建筑面积—合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。合同签订后，原告履行了支付首付款和办理按揭贷款的义务，被告收到了所有的购房款。2013年1月被告交付了讼争房产，但套内建筑面积明显小于合同约定套内建筑面积。2014年1月份，被告向原告交付福州市房屋（购买商品房）登记申请表要求原告自行办理讼争房产登记，登记表显示，经有关部门测绘的诉争房产套内建筑面积仅有44.91平方米，共有分摊仅为21.1平方米，合计66.01平方米，远远低于合同约定的套内建筑面积52.97平方米和共有分摊的面积27.23平方米。原告因此多支付按揭贷款本息、维修基金、契税、印花税。原告与被告交涉，要求被告依约返还多收取的购房款，并赔偿损失。原、被告无法达成一致意见。故请求法院判令被告向原告返还购房款206478.58元，赔偿原告多支付的按揭贷款利息123924.27元、维修基金多支出2663.65元、契税3995.48元、印花税66.59元，共计130649.99元；本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，差价款部分：争议房产套内面积差为8.06平方米，该部分为争议房产厨房部分，实际上是存在的。只是因为测量的时候存在漏测的情形，导致该部分未能计入产权面积，但是实际上该部分功能完整，原告能够使用，不存在任何障碍。被告不是恶意违约，且原告能够完整的使用漏测的部分，原告诉请双倍返还差价款206478.58元明显过高。《合同法解释二》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。维修基金、契税部分：现原告并未交纳契税、专修维修基金等款项，该部分损失没有发生，也不会发生，原告主张契税、专项维修基金损失无事实与法律根据。贷款利息部分，原告购买了该单元商品房，就有给付全部购房款的义务，是否办理按揭贷款及按揭贷款期限和还贷方式都是原告个人行为。原告针对被告未按合同约定面积交付房产的行为仅可选择要求填补损失或按合同约定予以赔偿。现原告已经要求按合同约定补偿差价款，且原告要求的差价款已经远远超出了利息等损失总额，故原告再要求被告承担贷款利息损失无法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。庭审中，原告提交如下证据：A1、发票，证明原告已支付所有购房款752730元；A2、榕房权证R字第14037**号房产权证，证明原告向被告购买的某单元房屋，产权登记套内建筑面积为44.91平方米；A3、个人住房借款合同（特别签订条款），证明原告因购买被告开发的某单元房屋，按照合同约定贷款520000元，期限360个月，每月支付本息3390.01元，共支付利息700403.60元，多支付利息123924.27元；A4、福州市物业专项维修资金缴款凭证，证明原告只能按照《商品房买卖合同》约定售价（房价款）和缴存比例2%交纳物业专项维修资金15054.6元；A5、税收完税证明（契税），证明原告依法按照《商品房买卖合同》约定售价（房价款）和3%契税税率交纳契税22581.90元；A6、《商品房买卖合同》，证明原告与被告2012年4月9日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的某单元房屋，建筑面积共80.2平方米，其中套内建筑面积52.97平方米，公共部位共有分摊建筑面积27.23平方米，商品房总价款为752730元，原告应支付首付款232730元，余款520000元办理按揭贷款。合同补充协议约定，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，双方不解除合同。产权登记套内建筑面积与合同约定套内建筑面积不符的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的多还少补，面积误差比绝对值超过3%时，产权登记套内建筑面积小于合同登记套内建筑面积时，由出卖人按照本合同约定的总价除以本合同约定的套内建筑面积得来的单价为标准向买受人双倍返还房价款。合同签订后，原告履行了支付首付款和办理按揭贷款的义务，被告收到了所有的购房款。经质证，被告对证据A1、A2、A3的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据A3的证明对象有异议，对多支付的利息，贷款行为是原告与贷款银行之间的借款关系，原告多支付的利息是因为借款关系，与原被告双方之间的买卖关系没有法律上的因果关系，因此原告支付的利息，是个人行为与被告无关，不应由被告承担，对证据A4、A5真实性无异议，证明对象有异议；对证据A6真实性、合法性、关联性均无异议。被告未提交证据。本院认为，被告对证据A1、A2、A3、A4、A5、A6的真实性无异议，上述证据的真实性本院予以采纳，可以证实诉争合同约定内容、原告支付购房款的事实及合同标的房产的权属登记信息。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2010年8月22日原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20103200348），合同约定原告购买被告开发的位于仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）某单元，建筑面积共80.2平方米，其中套内建筑面积52.97平方米，公共部位共有分摊建筑面积27.23平方米，该套商品房总价款752730元，原告应支付首付款232730元，余款520000元办理按揭贷款。合同附件六补充协议约定，当该商品房交付后，“合同约定面积与产权登记面积发生差异的，不论误差多少双方均不解除合同。产权登记套内建筑面积与合同约定套内建筑面积不符的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的多还少补，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3%时：…产权登记套内建筑面积小于合同登记套内建筑面积时，由出卖人按照本合同约定的总价除以本合同约定的套内建筑面积得来的单价为标准向买受人双倍返还房价款。面积误差比=（产权登记套内建筑面积—合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。”合同签订后，原告依约支付购房款。2014年1月22日原告办理了房屋产权登记，房屋产权登记部门确认该商品房总建筑面积66.01平方米，套内面积44.91平方米。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20103200348），是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告作为合同的一方当事人，应按合同约定交付相应房屋，但被告未交付符合合同约定面积的商品房，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。被告所交付的房屋套内建筑面积为44.91M2，合同约定为52.97M2，减少了8.06M2，面积误差比绝对值15.22%［︱（44.91-52.97）／52.97×100%︱］，远超过约定的面积误差比3%。按合同的约定，超过3%的部分被告应按每平方米单价14210.5元／M2（752730元／52.97M2）计，双倍返还原告，故被告应返还原告购房面积差价款206478.57元［52.97M2×3%×14210.5元／M2＋（8.06M2-52.97M2×3%）×14210.5元／M2×2］。因原、被告在诉争的商品房买卖合同补充协议中已约定面积出现误差这一违约情形时的损失赔偿计算方式，原告已依此提出请求，因此原告再就贷款利息、维修基金、契税、印花税等损失提出的赔偿请求，本院不予支持。被告关于约定计算方式所计差价款过高的抗辩理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙灵瑶人民币206478.57元；二、驳回原告孙灵瑶的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费6357元，由原告孙灵瑶负担2464元，被告福州泰禾房地产开发有限公司负担3893元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，在七日内交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  蒋书敏人民陪审员  林 群人民陪审员  王延敏二〇一四年九月十九日书 记 员  王秋娜附一：本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。