贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民三终字第216号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：严运安，男，1966年4月24日出生，汉族，贵州省遵义市人。
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：胡翠平，女，1968年3月1日出生，汉族，贵州省遵义市人。
二上诉人共同委托代理人：李元蒙，遵义市汇川区董公寺镇法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中国银行股份有限公司遵义分行。
负责人：王宇清，行长。
委托代理人：杨万祥，贵州山一律师事务所律师。
上诉人严运安、胡翠平为与被上诉人中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称中国银行遵义分行）房屋租赁合�纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2013）红民商初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明，2007年9月15日，严运安与中国银行遵义分行单位员工杨小平签订《房屋租赁合同》，租用中国银行遵义分行位于遵义市内环路A号门面一间，面积98.19平方米，租期五年，即从2007年9月15日至2012年9月15日止，年租金50000元，门面转让费50000元，严运安、胡翠平按约向中国银行遵义分行交纳了租金及转让费，中国银行遵义分行也将门面交付给严运安、胡翠平使用。2009年6月至2011年6月29日期间，严运安、胡翠平与中国银行遵义分行分别签订了三次《房产租赁合同》，约定中国银行遵义分行将位于遵义市内环路A号的房屋租给严运安、胡翠平使用，租赁期限至2012年6月29日，年租金为50000元。该租赁期限届满后，严运安、胡翠平一直租赁中国银行遵义分行的房屋使用至今，双方并未签订新的租赁合同，2012年11月9日，严运安向中国银行遵义分行支付了2012年7月至12月的房租60000元，2012年12月7日，严运安向中国银行遵义分行支付了2013年1月至6月的房租60000元，后中国银行遵义分行将2013年1月至6月的房租60000元退还给严运安、胡翠平，并将收据作废。2013年10月28日，严运安又向中国银行遵义分行支付了2013年1月至9月的房租90000元。后中国银行遵义分行要求严运安、胡翠平返还门面，双方协商未果，严运安、胡翠平诉至一审法院，请求判令：一、中国银行遵义分行承担违约金2500元；二、中国银行遵义分行继续履行《房屋租赁合同》及增加的《房产租赁合同》的各项条款并承担本案诉讼费。在一审庭审过程中，严运安、胡翠平同意解除租赁合同并变更诉讼请求为：一、�国银行遵义分行要留足60日作为其另租房的时间；二、中国银行遵义分行承担违约金2500元；三、中国银行遵义分行退还其诱骗的现金100000元；四、中国银行遵义分行退还履约保证金50000元；五、中国银行遵义分行赔偿产品滞销的损失200000元并承担本案诉讼费。在本案一审审理过程中，中国银行遵义分行提起反诉，请求判令：一、严运安、胡翠平立即交还中国银行遵义分行所有的位于遵义市红花岗区内环路A号门面；二、严运安、胡翠平按每月20000元的标准支付自2013年10月1日起至交还门面时止的占用费；三、严运安、胡翠平承担本案诉讼费。
一审法院认为，严运安、胡翠平与案外人杨小平于2007年9月15日签订的《房屋租赁合同》，杨小平虽不是本案所涉房产的所有权人，但该合同在实际履行过程中得到了房产的所有权人即中国银行遵义分行的追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，该合同合法有效。对严运安、胡翠平与中国银行遵义分行双方在2009年6月至2011年6月29日期间签订的三份《房产租赁合同》，三份合同均系双方真实意思表示，合法有效。但2007年9月15日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限至2012年9月15日，而2011年6月29日签订的《房产租赁合同》约定的租赁期限至2012年6月29日，2011年6月29日签订的《房产租赁合同》作为双方后期签订的合同，其对租赁期限的变更得到了双方当事人的认可，故双方租赁期限应为2012年6月29日。严运安、胡翠平与中国银行遵义分行双方在租赁合同到期后未签订新的租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续�用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，严运安、胡翠平与中国银行遵义分行双方在租赁期间届满后系不定期租赁合同关系，因双方在庭审过程中均同意解除双方的不定期租赁合同，返还房屋，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，双方的不定期租赁合同解除，严运安、胡翠平应当返还房屋，但双方对返还房屋的期限有争议，对严运安、胡翠平要求中国银行遵义分行留60日作为其另租房时间的诉讼请求及中国银行遵义分行要求的严运安、胡翠平立即返还位于遵义市红花岗区内环路A号门面的诉讼请求，因中国银行遵义分行在2013年10月23日就已经下函通知严运安、胡翠平搬离租赁房屋，给严运安、胡翠平预留了相应的租房时间，结合本案实际情况，故酌定为三十日内返还房屋。对严运安、胡翠平要求中国银行遵义分行支付违约金2500元的诉讼请求，中国银行遵义分行作为房屋的出租方，在租赁合同到期后，要求严运安、胡翠平搬离租赁房屋的行为，系中国银行遵义分行处分自有财产的权利，并不构成违约，故对严运安、胡翠平的该诉讼请求不予支持。对严运安、胡翠平要求中国银行遵义分行退还诱骗的现金100000元的诉讼请求，2012年7月至2013年9月期间，严运安、胡翠平与中国银行遵义分行虽未签订书面的租赁合同，但双方在实际履行过程中均按月租金10000元的标准来计付租金，在双方的收据上也明确载明租金的起止时间，可视为双方对租金金额变更的认可，严运安、胡翠平要求中国银行遵义分行退还诱骗的100000元实际由以下两部分构成，其中90000元系严运安、胡翠平在2013年10月28日支付给中国银行遵义分行的从2013年1月至9�的房租，另外10000元系严运安、胡翠平在2012年11月9日支付给中国银行遵义分行的从2012年7月至12月的房租60000元中的一部分，中国银行遵义分行并未多收取严运安、胡翠平的租金，故对严运安、胡翠平的该诉讼请求不予支持。对严运安、胡翠平要求中国银行遵义分行退还履约保证金50000元的诉讼请求，在庭审中严运安、胡翠平明确表示该50000元系其在2007年交纳的门面转让费转为的履约保证金，且在双方的合同中明确约定如严运安、胡翠平拖欠租金累计满15天，中国银行遵义分行有权全额扣收履约保证金作为违约补偿，严运安、胡翠平只缴纳租金至2013年9月，现已拖欠租金逾两月，中国银行遵义分行有权扣收履约保证金，故对严运安、胡翠平的该诉讼请求不予支持。对严运安、胡翠平要求中国银行遵义分行赔偿产品滞销所造成的损失200000元的诉讼请求，严运安、胡翠平并未举出证据予以证明，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，严运安、胡翠平应当承担举证不能的不利后果，且双方合同对该部分也并无约定，故对严运安、胡翠平的该诉讼请求不予支持。严运安、胡翠平占用中国银行遵义分行的房屋未还，确实给中国银行遵义分行造成一定的损失，酌定按房屋的租金标准来计付，因双方从2012年7月至2013年9月期间，实际履行的租金标准为月租金10000元，故对中国银行遵义分行要求严运安、胡翠平按照每月20000元的标准支付从2013年10月1日起至交还房屋时为止的占用费的诉讼请求，调整为按每月10000元的�准计付该占用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第一款、第二百三十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、由严运安、胡翠平在本判决书生效后三十日内返还中国银行股份有限公司遵义分行位于遵义市红花岗区内环路A号的门面（面积98.19㎡）；二、由严运安、胡翠平支付中国银行股份有限公司遵义分行从2013年10月1日至返还房屋之日止按每月10000元计付的占用费；三、驳回严运安、胡翠平的其他诉讼请求。一审案件受理费3305元，反诉费275元，共计3580元，由严运安、胡翠平承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，严运安、胡翠平不服，向本院提起上诉称�上诉人与被上诉人在2007年9月15日签订的《房屋租赁合同》中约定的50000元门面转让费，已经双方于2010年6月签订的《房产租赁合同》变更为履约保证金，现被上诉人并未追究上诉人的违约责任，应将50000元履行保证金返还上诉人；房屋租金系每年50000元，被上诉人在2012年7月至2013年9月期间向上诉人收取了150000元租金，其应将诱骗的100000元现金返还上诉人；被上诉人违约，应向上诉人支付违约金2500元。因此，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
二审期间，被上诉人中国银行遵义分行未提交书面答辩意见。
本院认为，在2007年9月15日的《房屋租赁合同》中，明确约定了严运安应向中国银行遵义分行支付门面转让费50000元，严运安按约支付该费用的行为，应视为其对该约定予以认可。严运安、胡翠平主张该门面转让费，已经双方于2010年6月签订的《房产租赁合同》变更为履约保证金，但该《房产租赁合同》中并无将门面转让费转为履约保证金的约定，中国银行遵义分行对此也并不认可，且严运安、胡翠平也未提供相关证据证明该主张。故对严运安、胡翠平要求中国银行遵义分行退还履约保证金50000元的主张不予支持。对严运安、胡翠平所持房屋租金为每年50000元，中国银行遵义分行应退还诱骗其的100000元现金的主张，本院认为，2012年7月至2013年9月期间，双方虽未签订书面租赁合同，但在此期间严运安、胡翠平向中国银行遵义分行交纳了150000元租金，中国银行遵义分行也向严运安出具了租金收据，并在收据上载明了租金给付的起止时间及具体金额，严运安接收租金收据且并未对收据内容提出异议，可以认定从2012年7月至2013年9月期间按每月10000元的标准计算租金系双方的真实意思表示，中国银行遵义分行并未多收取严运安、胡翠平的租金，故对严运安、胡翠平的该主张不予支持。对严运安、胡翠平要求中国银行遵义分行支付违约金2500元的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，严运安、胡翠平的上诉理由不能成立，本院不予支持，予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7160元，由上诉人严运安、胡翠平承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 滔
审 判 员 蒋克勤
代理审判员 刘娟娟
二〇一四年五月十五日
书 记 员 杨恩高