济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初3373号
原告（反诉被告）：李玉秀，女，1986年1月9日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区二环西路**号齐鲁汽配城**号南5。
原告（反诉被告）：庞太兵，男，1984年8月27日出生，汉族，户籍所在地山东省肥城市，现住济南市槐荫区二环西路**号齐鲁汽配城**号南5。
以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张东站，山东泉舜律师事务所律师。
以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈燕，山东泉舜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：栾彩云，女，1985年10月22日出生，汉族，户籍所在地山东省齐河县，现住济南市槐荫区泉城花园**号楼*单元***室。
委托诉讼代理人：王丰，北京德和衡（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉涵，女，1993年2月10日出生，汉族，济南市中正荣凯法律维权协会会员，户籍所在地济南市，现住济南市市中区馆驿新区1号楼2单元903号。
第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人：蒋保凯，男，1988年1月22日出生，汉族，该公司职工，户籍所在地山东省阳谷县，现住济南市槐荫区匡山小区66号楼1单元603号。
委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。
原告李玉秀、原告庞太兵与被告栾彩云、第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案。诉讼过程中，原告李玉秀、原告庞太兵向本院提出申请，要求保全被告栾彩云的财产并向本院提供了担保，本院审查后作出（2016）鲁0104民初3373号民事裁定书，采取了相应的保全措施。被告栾彩云提出反诉请求，经审查，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李玉秀、原告（反诉被告）庞太兵的共同委托诉讼代理人张东站、陈燕，被告（反诉原告）栾彩云及其委托诉讼代理人王丰、张玉涵，第三人链家公司的委托诉讼代理人蒋保凯、高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李玉秀、庞太兵向本院提出诉讼请求：1.判令栾彩云返还定金10000元、房屋首付款25000元；2.判令栾彩云赔偿其违约金155000元；3.判令栾彩云赔偿其经济损失（律师费、房屋中介费）24875元；4.案件受理、保全费由栾彩云承担。
事实和理由：2016年4月29日，原、被告双方通过第三人的居间介绍，签订了《存量房屋买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：1.原告购买被告位于济南市槐荫区幸福街25、27、29号泉城花园37号楼4-101室住宅一套及该房屋的附属房屋；2.房屋总价款为775000元；3.原告于合同签订的当日向被告支付定金10000元；4.原告于贷款审批通过后三日内，将第一笔购房款225000元以自行支付的方式支付给被告等其他相关内容。合同签订当日原告按照约定向被告支付了10000元定金，为此原告向链家交纳居间服务费、评估费、金融服务费共计19875元。
2016年7月1日，经原、被告及第三人协商一致，就房屋过户和腾房时间细节达成《补充协议二》，约定：被告办理完毕抵押注销手续后，原告提前支付部分房屋首付款25000元，剩余首付款20万元于2016年7月4日房屋产权转移当日一次性付清，被告承诺于2016年7月4日去办理房屋产权过户，并且原告当天付清首付款，任意一方未履行此条款赔偿对方房屋20%作为违约金。原告支付给被告部分房屋首付款25000元。
2016年7月4日，原告按照《补充协议二》的约定提取现金人民币200000元用于支付给被告剩余首付款，并同第三人工作人员一起至济南市不动产登记中心抽取号码后，等待被告前来办理房屋产权过户，但被告并未如约而至。经原告多次催促，被告拒不办理房屋产权过户，也不退还原告交付费用。
综上原告认为，己方为履行合同约定，于约定日期携带首付款至济南市不动产登记中心等待被告共同办理房屋过户手续，已经尽到了合同约定义务，但被告至今未能履约，致使原告购买房屋的合同目的不能实现。被告以自己的行为表明了拒绝将房屋出售给原告的行为，已经构成合同第八条约定的根本违约。为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，诉至本院，要求判如所请。
栾彩云辩称，本案的基本事实是2016年4月29日我作为出售方与李玉秀、庞太兵及第三人签订《存量房屋买卖合同》，并对房屋状况、成交方式、成交价格、付款方式及违约责任等进行了约定。合同签订后，因我的家庭变故于2016年6月5日三方达成《补充协议》，约定我应当于2016年6月22日前办理房屋抵押注销手续。协议签订后，我依约履行了相关义务，但李玉秀和庞太兵迟迟未履行支付首付款的义务。
根据《存量房屋买卖合同》第三条第（一）款第3项约定：“买受人于贷款审批通过后三日内（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款225000元整，包含前期支付全部定金以自行支付的方式支付出卖人。”李玉秀和庞太兵已经于2016年5月取得了贷款审批，但时至今日仍未履行支付首付款的义务。另根据《存量房屋买卖合同》第八条第（三）款第4项约定：“逾期履行本合同约定的义务超过三十日的，买受人构成根本违约。”故李玉秀和庞太兵已经构成根本违约，我可以行使合同解除权，但经多次协商，且在李玉秀和庞太兵口头承诺尽快支付首付款的情况下，我才与李玉秀和庞太兵签订了补充协议二。之所以未办理过户手续是基于先履行抗辩权，并不是以自己的行为表明拒绝将房屋出售给李玉秀和庞太兵，故不存在李玉秀和庞太兵所称的违约行为，我无需承担任何违约责任。
另外，我认为违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。具体到本案我认为违约金约定过高，应当适当予以减少。况且，本案所涉《存量房屋买卖合同》之所以无法正常履行，并非我存在过错，而是李玉秀和庞太兵未履行支付首付款的义务导致，故恳请法院能够查明事实驳回李玉秀和庞太兵的诉讼请求。
第三人链家公司述称，原告所诉属实，请求法院依法裁判。
栾彩云向本院提出反诉请求：1.请求撤销2016年7月1日其与李玉秀和庞太兵及链家公司签订的《补充协议二》；2.判令李玉秀和庞太兵支付违约金155000元；3.判令李玉秀和庞太兵承担全部诉讼费用。
事实和理由：2016年4月29日反诉人作为出售方与李玉秀、庞太兵及第三人签订《存量房屋买卖合同》，并对房屋状况、成交方式、成交价格、付款方式及违约责任等进行了约定。合同签订后，因反诉人的家庭变故于2016年6月5日三方达成《补充协议》，约定我应当于2016年6月22日前办理房屋抵押注销手续。协议签订后，我依约履行了相关义务，但李玉秀和庞太兵迟迟未履行支付首付款的义务。
后经协商，三方又于2016年7月1日签订《补充协议二》约定2016年7月4日办理房屋过户手续，并于当天付清首付款。但2016年7月4日被反诉人要求反诉人先办理过户手续后付剩余首付款。反诉人认为根据协议约定应当由被反诉人支付全部首付款后，再办理过户手续，最终双方协议未果。故反诉人及被反诉人对《补充协议二》的签订均构成重大误解，应当依法予以撤销。
综上反诉人认为被反诉人至今未履行交付首付款的义务，根据《存量房屋买卖合同》第三条第（一）款第3项及第八条第（三）款第4项之约定已构成根本违约，且被反诉人已将争议诉至法院并明确表明不再履行《存量房屋买卖合同》故被反诉人为维护自己合法权益，特提出反诉请求，望判如所请。
李玉秀和庞太兵针对反诉辩称，1.《补充协议二》是三方就房屋过户和腾房时间细节作出的合同变更，内容具体明确，是三方的真实意思表示，不存重大误解的理由。所谓重大误解是指当事人基于重大错误认识而实施的意思表示。鉴于本案涉案房屋已经设定了抵押，解除抵押是办理过户的前提条件。我们与反诉人在《存量房屋买卖合同》中明确约定：反诉人（出卖人）应于2016年5月20日前办理抵押注销手续，但直到6月5日反诉人仍以种种借口，不去办理抵押注销手续，为此，三方专门于6月5日就解押和腾房作了《补充协议》，反诉人承诺于6月22日前去办理房屋解押，遗憾的是直到2016年7月1日，反诉人才去办理了房屋抵押注销手续。
在已经解除房屋过户障碍的情况下，为了促成交易，落实房屋过户和腾房具体细节问题，经第三人链家公司协调，三方于2016年7月1日签订了《补充协议二》，该协议明确指出反诉人承诺于2016年7月4日去办理房屋产权过户，并且我们当天付清首付款。反诉人作为完全民事行为能力人，应当根据社会经验对其本协议中约定的行为性质、目的及后果有明确的认识，因此反诉人称存在重大误解没有事实和法律依据。
2.我们已经全面履行了合同约定义务，而反诉人屡次违反合同约定，拖延解押手续导致房屋过户迟迟不能进行，因此，反诉人是本案真正违约者。
《存量房屋买卖合同》第三条第一款第3项虽然约定了我们于贷款审批通过后三日内将第一笔购房款225000元支付给反诉人，同时该合同第七条第一项也约定了反诉人与我们应当于贷款审批通过后三日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。由此可见，双方约定的交易时间应是同时进行的，并且我们交付首付款的前提是房屋符合过户条件，但是反诉人并没有按照合同约定的时间（即5月20日）完成房屋抵押注销手续，在反诉人不履行房屋权属转移登记手续的情况下，基于同时履行抗辩权，反诉人无权向我们要求支付首付款，否则，如何保证我们的购房款安全？
另外，2016年7月1日双方通过《补充协议二》的约定，明确了反诉人于7月4日去办理房屋产权过户，并且答辩人当天付清首付款，很明显办理过户在先，付款在后。2016年7月4日当天，我们履行约定，在第三人的陪同下，携带20万元现金亲自到反诉人家中商议过户事宜，但是反诉人仍拒绝前往办理过户事宜，为充分表达诚意，我们与第三人共同前往济南市房管局抽取号码，等待反诉人共同办理，但反诉人一直没有出面配合。所以，反诉人以自己的行为表明了拒绝将房屋出售给我们的行为，已经构成了合同第八条约定的根本违约。
综上，反诉人自房屋买卖合同签订收到我们的定金后，始终怠于履行合同约定，一再拖延办理房屋抵押注销手续，致使房屋过户受到限制，过户付款无法正常进行，我们为促成交易，一再妥协并携带现金，明确表示在办理过户的同时将款项交予反诉人，但反诉人仍拒不配合，明显具有拒绝出卖房屋的意思，所以，其行为已经构成根本违约，因此，恳请法院依法驳回反诉人的全部诉讼请求。
第三人链家公司针对反诉述称，第一，补充协议并没有违反合同法第54条的规定不应当被撤销；第二，根据济南市房产交易流程，先网签、后支付首付款，根据《补充协议二》反诉被告在合同约定的时间到不动产交易大厅抽号等待网签，但是反诉原告没有到场，是反诉原告违约，其第二项反诉请求不应当得到支持。
当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对下列事实当事人没有异议且有相应的证据予以佐证，本院予以确认：
栾彩云与王丙全原系夫妻关系，两人因感情不合于2015年8月27日协议离婚，离婚协议约定夫妻共同财产归栾彩云所有。2009年4月25日，栾彩云与济南四建集团房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了该公司开发建设的济南市槐荫区幸福街25、27、29号泉城花园37号楼4单元101室房屋（以下简称101室房屋）一套。2010年5月15日该房屋登记为栾彩云个人所有，房产证号为济房权证槐字第1260**号。栾彩云向本院说明该房屋为其个人所有财产，王丙全对该房屋不享有所有权。
2016年4月29日，经链家公司居间介绍，栾彩云和王丙全作为出售方（甲方），李玉秀和庞太兵作为共同买受人（乙方），双方签订《存量房屋买卖合同》一份，约定甲方将其所有的101室房屋以及地下室一个，以775000元的价格卖予乙方。因上述房屋设有抵押，双方约定甲方于2016年5月20日前办理完毕抵押注销手续。合同第三条约定：“（一）房款约定：……2.买受人于2016年4月29日前向甲方支付定金10000元……3.买受人于贷款审批通过三日内（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款225000元（不含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付给出卖人，该笔首付款不用于出卖人办理还贷解押手续。……（二）关于房款支付方式的约定，买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于合同签订后十五日内（请约定时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按照其规定将该部分房款直接支付给出卖人：买受人拟贷款金额为540000元。……”第五条约定：“房屋的交付：（一）出卖人应当于银行放款且房主收到全款三日内（请约定支付时间或条件）将该房屋交付给买受人。”第七条约定：“权属转移登记（一）出卖人与买受人双方应于贷款审批通过后三日内（请约定时间或条件），共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和/或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理……”第八条约定：“违约责任（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情况之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；4.拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的。5.将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。（三）买收入若出现下列情况之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2.拒绝购买该房屋的；……4.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”上述合同还对税、费的承担、争议解决方式等问题进行了约定。
签订上述合同的同时，栾彩云和王丙全作为甲方、李玉秀和庞太兵作为乙方，链家公司作为丙方，三方签订《居间服务合同》一份，约定，甲、乙双方共同委托丙方作为交易居间人，双方签订《存量房屋买卖合同》时，居间行为完成。本次交易由乙方向丙方支付居间服务费15500元。丙方提供延伸服务包括：（1）协助出卖人办理抵押登记注销手续；（2）协助买受人办理购房贷款申请手续；（3）协助交易双方办理过户手续；（4）协助交易双方办理交房手续；（5）协助交易双方办理与本次房屋交易有关的其他事项。为此，乙方向丙方支付评估费500元、金融服务费3875元。该合同第五条违约责任第3款约定，甲方或乙方违反买卖合同或本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。以上合同还约定了其他内容。
签订上述合同当天，李玉秀向栾彩云交付了定金10000元。2016年4月30日，李玉秀和庞太兵向链家公司支付了居间服务费15500元、评估费500元及金融服务费3875元。
本案诉讼过程中，李玉秀和庞太兵向本院说明，虽然房屋买卖合同及居间服务合同中记载的出卖方为栾彩云和王丙全，但涉案房屋登记为栾彩云单独所有，且两人已经离婚，居间人链家公司在签合同时为了保险起见才让王丙全在合同中签字，因王丙全并非正在的合同一方当事人且无房屋处分权，故其不要求追加王丙全参加诉讼，放弃对其责任的追究。栾彩云及链家公司对李玉秀和庞太兵的上述说明予以认可。经本院向王丙全调查，王丙全向本院说明其虽然在上述合同中签字，但涉案房屋并非其所有，其也并非上述合同的当事人，其是在栾彩云和链家公司的要求下去签的字，其并明确主张不参加本次诉讼。
2016年6月5日，栾彩云作为甲方、李玉秀作为乙方、链家公司作为丙方，三方签订《补充协议》一份，约定：“三方于2016年4月29日签订房屋买卖合同，合同编号为100000098139，就解押和腾房时间做一下补充协议：第一，甲方承诺于2016年6月22日前去办理房屋解押，无故拖延视为违约，依据合同条款承担相应责任。第二，甲乙双方同意，甲方收到银行结清材料后两日内办理房屋过户，任意一方不得无故拖延。第三，双方协商一致乙方办理完毕房屋抵押两日内，甲方同意腾房。第四，甲乙双方任意乙方（一方）故意拖延五日以上，另一方可以提起诉讼，丙方必须作为见证方配合该事宜。”栾彩云、李玉秀及链家公司经办人蒋保凯分别在上述合同落款处签名捺印。
2016年7月1日，上述三方签订《补充协议二》一份，约定：“第一，甲方承诺于2016年7月4日去办理房屋产权过户，并且乙方当天付清首付款。任意一方未履行此条款赔偿对方房屋20%作为违约金。第二，乙方同意房管局出证后两个工作日内领取新房产证并去银行签字，不得无故拖延。第三，甲乙双方协商一致，甲方同意最晚于2016年7月15日腾房，结清所有欠费，乙方进行验收并且接收钥匙。第四，甲方办理完毕抵押注销手续后，乙方同意提前支付部分房屋首付款，支付金额为人民币大写两万五千元整，剩余首付款贰拾万于2016年7月4日房屋产权转移当日一次性付清。第五，甲方保证名下此房产（济南市槐荫区泉城花园37号楼4-101室）无任何民间借贷或他押情况，若因此产生任何纠纷，甲方全权负责。”栾彩云、李玉秀及链家公司经办人蒋保凯分别在上述合同落款处签名捺印。签订该协议当天，庞太兵向栾彩云支付了25000元首付款。
以上事实有李玉秀和庞太兵提交的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋买卖定金收条》、《链家公司专用收据》、《补充协议》、《补充协议二》、《收条》、《房屋权属状况信息》，栾彩云提交的《离婚证》、《离婚协议书》、《商品房买卖合同》等证据及各方当事人和王丙全的陈述为凭。
签订上述补充协议后，栾彩云偿还了涉案房屋的抵押贷款，办理完毕了抵押登记注销手续。李玉秀和庞太兵称，抵押登记注销后，其于2016年7月4日一早与链家公司的经办人蒋保凯一起到栾彩云家中，要求一同去办理过户手续，但栾彩云坚持要先付剩余首付款200000元才去办理过户手续，在此情况下其赶到民生银行取款200000元后再次通知栾彩云去房管部门办理过户手续，但栾彩云仍然坚持先付款的意见，无奈其与蒋保凯一同前往济南市不动产登记中心，先行排队取号等待栾彩云的到来，但栾彩云未能赴约。其称按照《补充协议二》的约定，其应当先与栾彩云去房管部门去办理过户手续，即先签订网签合同启动房屋过户手续，再同时向栾彩云支付剩余200000元首付款，但栾彩云坚持付款后再去网签，栾彩云的行为违反了双方在《补充协议二》中的约定，构成了根本违约，应当承担违约责任，按照上述协议向其支付总房款的20%作为违约金，且其已经通知栾彩云解除了双方之间的合同关系。为证明上述主张，其向本院提交如下证据：证据一、客户请求号为000005340620160704093302204的《中国民生银行业务受理单》一份，显示李玉秀2016年7月4日取款200000元。证据二、《济南市不动产登记中心业务受理单》一份，显示李玉秀于2016年7月4日10：39分于该中心取号排队。证据三、《委托代理合同》一份及律师费发票一份，显示其委托山东泉舜律师事务所张东站律师、陈燕律师为其一审委托诉讼代理人并支付了5000元律师费。证据四、《山东泉舜律师事务所律师函》一份及该律师的EMS回执一份，显示其委托律师告知栾彩云拒不配合办理过户手续的行为，表明了拒绝售房的意思，使其合同目的无法实现，栾彩云的行为构成根本违约，其要求该函送达之日双方签订的《存量房屋买卖合同》解除，若拒绝签收该律师函，则在收到本院传票之日视为上述合同的解除之日。回执显示2016年7月26日栾彩云本人签收了上述律师函。
栾彩云称李玉秀和庞太兵及蒋保凯在2016年7月4日早8点30以前到达其家中，当时其要求先付款，再去办理过户手续，在被拒绝后其就去上班了，确实没有再去房管部门。其对上述证据质证认为：证据一《中国民生银行业务受理单》客户请求号显示取款时间为9点33分，显示为从其家中走后取款，故李玉秀和庞太兵到其家中时并未带现金，无法证明具有付款的诚意。而且按照《补充协议二》的约定，过户与付款应当同时进行，此处的同时应当为付款后再签订网签备案合同启动过户程序，是李玉秀和庞太兵先拒绝了付款，其才未去办理过户手续，故应当是李玉秀和庞太兵违约。即使其存在违约行为，上述协议约定的违约金过高，要求本院予以调整。证据二存在后期补正的可能，不代表李玉秀和庞太兵已经履行了合同。证据三的真实性没有异议，但合同并未约定违约应当承担律师费。证据四中的地址和电话均属实，但回执上的签名并非其本人所签，没有收到过该律师函。
为证明先付款后办理过户手续的事实，栾彩云向本院提交如下证据：证据一2016年6月24日与蒋保凯之间的手机短信一条：“栾姐，客户首付款在民生银行，如果你放心咱们过户完毕去张庄路民生银行给你转账，如果你不放心咱们过户前一天就是周三去张庄路把钱转给你也行。还有就是你的结清材料都带好，正常应该要过户前解押完毕，过户当天解押我怕影响时间，你如果周二或者周三有空我可以陪你去趟天桥南解押。”证据二、2016年7月4日之后其与蒋保凯之间的通话录音一份，在录音中其坚称应当先付款再网签，蒋保凯则坚称应当先网签再当场付款，否则违反程序。栾彩云并向本院说明，通过原、被告双方对《补充协议二》中约定的“2016年7月4日去办理房屋产权过户，并且乙方当天付清首付款”解释可知，双方对付款时间的理解存在根本分歧，故其签订该协议时存在重大误解，该协议应当予以撤销。
李玉秀和庞太兵对上述短信的真实性认可，但称之后双方又进行了协商，应以之后协商的先网签再付款的约定为准，录音并不能证明栾彩云的主张。
链家公司对李玉秀和庞太兵提交的证据及陈述的事实予以认可，并称《补充协议二》中约定的过户当天付清首付款即先网签再付清首付款，这是二手房买卖的交易惯例，只有这样才能保证购房人的资金安全，并且也能保证房屋不会再被出售；对栾彩云提交的手机短信的真实性认可，但其主张之后双方又就付款事宜进行了沟通，录音不能证明先付款的约定。
链家公司向本院提交2016年7月3日蒋保凯向栾彩云发送的手机短信一条：“第一，人家本身就是给你打完首付在（再）过户，是你一直不想去，你还有理？第二，没有房管局网签就给你打首付款属于程序性错误，你也不用较劲。还是那句话，你们怎么闹我都可以作见证，但我还真不想打个三个月半年官司，心理都受不了。你就想想如果真到了那个地步让你对象出庭旁证，提供出事证明，医院证明，你就愿意这个局面？不上班不顾家了？都是成年人，多考虑还有家人需要照顾。”
栾彩云承认收到了上述短信，但否认先网签再付款的约定。李玉秀和庞太兵对上述短信的真实性及证明目的予以认可。
以上事实有李玉秀和庞太兵提交的《中国民生银行业务受理单》、《济南市不动产登记中心业务受理单》、《委托代理合同》、律师费发票、《山东泉舜律师事务所律师函》一份及该律师的EMS回执，栾彩云提交的短信记录、电话录音；链家公司提交的短信记录等证据及双方当事人陈述等证据为凭。
本院认为，民事合同关系应当建立在当事人真实意思表示达成一致的基础之上。王丙全虽然在《存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》中均作为出卖人在合同文本中签名捺印，但本案当事人及王丙全本人均称其并非上述合同的一方当事人，即王丙全并无与李玉秀、庞太兵以及链家公司建立房屋买卖合同关系及居间服务合同关系的真实意思表示，故本院认定王丙全与李玉秀、庞太兵以及链家公司之间均不存在合同关系，李玉秀、庞太兵以栾彩云一人作为被告起诉符合民事诉讼的程序要求。
经各方当事人举证、质证，本院认为《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》以及《补充协议》和《补充协议二》均系栾彩云与李玉秀、庞太兵以及链家公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同均合法有效。虽然《存量房屋买卖合同》对支付首付款的时间约定为“买受人于贷款审批通过后三日内（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款225000元整，包含前期支付全部定金以自行支付的方式支付出卖人。”但各方当事人已经通过《补充协议二》将付款时间变更为“甲方承诺于2016年7月4日去办理房屋产权过户，并且乙方当天付清首付款。”该变更系各方当事人意思自治的表现，应当对各方当事人具有约束力。
经审理，本院认为各方当事人争议的焦点问题主要在于《补充协议二》中约定的第二笔200000元首付款交付时间应当如何理解。李玉秀和庞太兵及链家公司均主张办理过户手续的当天交付200000元首付款，因过户手续包含多个环节，故具体而言应当为2016年7月4日先办理网签手续后付款。栾彩云则称应当先付款再去办理网签手续，且其称其签订该补充协议时存在重大误解，请求撤销该协议。本院认为，上述协议对房款交付时间的具体约定为：“甲方承诺于2016年7月4日去办理房屋产权过户，并且乙方当天付清首付款。”该约定根据字面意思理解应为，首先各方当事人应当有一起去房管部门的行为，再有在房管部门办理过户手续的过程，然后才存在同时付款的条件。上述约定具体明确，栾彩云作为完全民事行为能力人，应当可以对上述约定作出正确的理解。房屋所有权的转移登记手续具有法定的程序性约束，按照二手房交易流程，应当首先在房管部门办理房屋买卖合同的网签备案手续，才可以启动整个所有权转移登记的手续。故双方约定的“2016年7月4日去办理产权过户”必然包括当日去办理网签备案手续的约定，而办理网签手续又必然要求房屋买卖合同双方当事人或其委托人到房管部门现场办理。但从查明的案件事实看，在李玉秀和庞太兵及链家公司于7月4日要求栾彩云一同按照协议约定前往房管部门时，栾彩云拒绝前往房管部门办理过户手续，在李玉秀和庞太兵已经取出200000元现金，具备履行条件且到达了房管部门排队取号的情况下，其仍然未依约到达房管部门。既然根本就没有到达房管部门，也就无法办理网签手续，启动房屋所有权转移登记的流程，该流程不启动，也就丧失了同时交付首付款的条件。因此，栾彩云于约定时间拒不到房管部门办理房屋所有权转移登记手续的行为构成违约，李玉秀和庞太兵有权基于同时履行抗辩权，拒绝支付200000元首付款。栾彩云主张其对付款约定存在重大误解，要求撤销《补充协议二》的反诉请求，无理无据，本院不予支持。
李玉秀和庞太兵称因栾彩云拒不协助其办理过户手续的行为表明了栾彩云不再履行合同，导致其购房的合同目的无法实现，其有权解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及相关的补充协议。其于2016年7月26日向栾彩云送达了《律师函》，表明了解除合同的意思，故双方之间的房屋买卖合同关系于该日解除。本院认为，虽然栾彩云于2016年7月4日未依约与李玉秀和庞太兵办理房屋的所有权转移登记手续，但根据证据显示，双方在之后的交流中，栾彩云仍然持有继续履行合同的意愿，只是要求李玉秀和庞太兵应先向其支付200000元首付款，此时其仅是怠于履行合同义务，故不能仅以7月4日未去办理过户手续直接认定为栾彩云拒绝售房，导致李玉秀和庞太兵购房目的无法实现。按照双方《存量房屋买卖合同》第八条第3款的约定，在栾彩云逾期履行合同义务超过三十日的情况下，李玉秀和庞太兵才享有合同解除权。故李玉秀和庞太向栾彩云发出的《律师函》不发生合同解除的法律效果。其还称应以本院诉状送达之日作为合同解除日期，但诉状送达时间早于上述《律师函》的送达时间，故也不具备解除合同的法律后果。截止2016年8月3日，栾彩云仍未再与李玉秀和庞太兵去办理房屋产权过户手续，此时，按照合同约定，李玉秀和庞太兵享有合同解除权。合同解除权作为形成权，其自解除合同的意思表示到达对方时发生法律效力。李玉秀和庞太兵在2016年8月18日第一次开庭时再次表明了解除合同的意思表示，故双方之间的《存量房屋买卖合同》以及相关补充协议应于该日解除。鉴于双方房屋买卖合同关系已经解除，李玉秀和庞太兵要求栾彩云向其返还定金10000元及购房款25000元的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。按照《居间服务合同》第五条第3款的约定，在栾彩云违约导致合同不能履行的情况下，李玉秀和庞太兵支付给链家公司的居间代理费15500元，应当由栾彩云对李玉秀和庞太兵予以赔偿。李玉秀和庞太兵支付给链家公司的评估费500元及金融服务费3875元，虽然合同未约定违约时的处理，但在合同无法履行的情况下，李玉秀和庞太兵所支出的该两项费用为栾彩云签订合同时可预见的违约损失，对该两项费用，栾彩云亦应当向李玉秀和庞太兵进行赔偿。关于律师费，虽然李玉秀和庞太兵为本案支出了律师费5000元，但双方在房屋买卖合同及之后的补充协议中均未对违约时产生的律师费的承担问题进行约定，律师费并非诉讼必然支出的费用，属于栾彩云不可预见的损失，故对于李玉秀和庞太兵要求栾彩云向其赔偿律师费5000元的诉讼请求，本院不予支持。
李玉秀和庞太兵还要求栾彩云按照《存量房屋买卖合同》第八条及《补充协议二》第一条的约定，按照总房款的20%向其支付违约金155000元。栾彩云则辩称该违约金约定过高，请求本院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”
由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。关于损失，李玉秀和庞太兵主张，栾彩云的行为给其造成了房屋价格上涨的差价损失、房屋中介相关费用损失、定金和首付款的利息损失等损失。李玉秀和庞太兵基于合同能够继续履行的预期，已经向栾彩云支付了定金及部分购房款，也向链家公司支付了中介相关费用，该部分费用的支出，必然产生利息损失。除该项能够确定的利息损失外，李玉秀和庞太兵未能举证其他损失的存在，155000元的违约金明显高于上述可确定的损失金额。
但栾彩云在本案中提出反诉，其反诉请求中除要求撤销《补充协议二》外，还要求李玉秀及庞太兵向其支付违约金155000元，其要求的该项违约金实际也是按双方合同中约定的违约金标准计算，由此说明其一方面针对李玉秀、庞太兵的本诉辩称合同约定违约金过高，要求人民法院予以调整；其另一方面又实际接受该约定违约金标准，并以此作为依据要求李玉秀及庞太兵向其支付，其自己在针对本诉的答辩和反诉的陈述中已经出现相反意见。栾彩云从其签约履约的过程到诉讼中所作出的陈述，明显有失诚信。鉴于此，虽然按约定违约金标准计算确实数额较大，应当对违约金标准进行调整，但也考虑到其违约的主观过错较大，在可证实的损失之上，结合双方仅履行到了支付定金的程序，但本院酌定其向李玉秀、庞太兵支付违约金为30000元。
另因本院已经认定栾彩云的行为构成违约，其要求李玉秀和庞太兵向其支付违约金的反诉请求，无理无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第二十五条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）栾彩云于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李玉秀、原告（反诉被告）庞太兵返还购房定金10000元；
二、被告（反诉原告）栾彩云于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李玉秀、原告（反诉被告）庞太兵返还购房款25000元；
三、被告（反诉原告）栾彩云于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李玉秀、原告（反诉被告）庞太兵赔偿居间服务费15500元；
四、被告（反诉原告）栾彩云于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李玉秀、原告（反诉被告）庞太兵赔偿评估费500元及金融服务费3875元；
五、被告（反诉原告）栾彩云于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李玉秀、原告（反诉被告）庞太兵支付违约金30000元；
六、驳回原告（反诉被告）李玉秀、原告（反诉被告）庞太兵的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）栾彩云的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4523元，减半收取计2261.50元，由原告（反诉被告）、原告（反诉被告）庞太兵负担1261.50元，由被告（反诉原告）栾彩云负担1000元；反诉案件受理费1750元、财产保全费1520元均由被告（反诉原告）栾彩云负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张斌
二〇一七年二月二十四日
书记员 官静