河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）洛民终字第2720号
上诉人（原审被告）：李水耀，男，汉族。
委托代理人：关耀宗，偃师市城关法律服务所法律工作者。特别授权。
被上诉人（原审原告）：陈宏军，男，汉族。
委托代理人：郭治波，河南凯仁律师事务所律师。特别授权。
上诉人李水耀与被上诉人陈宏军因租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市（2012）偃镇民初字第315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李水耀及其委托代理人关耀宗、被上诉人陈宏军及其委托代理人郭治波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告陈宏军在偃师市城关镇洛神路南侧金地公寓有两层房产一处，一层为商业门市，二层为成套住宅。该房产原由叶明承租开办叶明小厨，一层为大厅，二层为包间，后双方解除了租赁关系。2011年3月，原、被告开始协商，后双方达成口头协议由被告李水耀从2011年3月27日起承租，每年租金60000元。被告承租后支付原告一年租金，并将房产内原叶明小厨的装修拆除，后因自身原因经营项目搁浅，该房产一直闲置。2012年3月27日一年租期届满后，原告欲收回房产，并就拆除的装修如何赔偿与被告进行协商，双方未达成一致意见。
审理过程中，原告申请对证据进行保全，2012年10月22日，原审法院工作人员及偃师市公证处工作人员前往现场，对房屋内的现状进行了录制，原告支付录制费用500元。被告经法院依法通知未到场。另根据原告申请，原审法院委托河南华诚资产评估事务所对本案诉争房产内的装修被拆除的价值进行评估，该事务所于2012年11月22日作出结论为：被拆除装修部分价值为11292元。原告支付评估费3000元。
审理过程中，原告陈宏军提交的证据有：1.原告的房屋所有权证及土地使用权证，证明房屋座落及原告为产权人。被告无异议。2.原告代理人对李光杰、李广献的调查笔录各1份，证明被告于2011年3月租赁原告房屋时装修完好、一年租金60000元及被告租赁后将原装修拆除的事实。被告质证称两名证人不认识，说的也不是事实。3.秦占清、周建民、和宏克的证人证言，证明2012年3月底租赁到期后，因原、被告有纠纷调解的情况。被告质证称以上三人我不认识，证言不认可，三人均与原告是朋友关系有利害关系。4.原、被告之间的录音资料1份，证明原、被告之间一年租金60000元及被告拆除原装修的事实。被告质证称该录音是在被告不知情的情况下私自录的，不合法，且录音不是很清楚，也反映不出被告拆除原装修的事实。5.公证处及法庭在场情况下的现场录像1份，证明房屋装修被拆除、房屋无法正常使用的事实。被告质证称法庭通知时，被告认为不是自己拆除的，去看没有意义，故该证据保全与被告无关。6.鉴定报告书及鉴定费票据，证明原告房屋装修被拆除的损失数额及支出的鉴定费用。被告质证称这与被告没有关系，不对被告产生法律效力。7.定额发票25张计500元，证明证据保全时原告支付录像费的事实。被告质证意见同上。被告李水耀未提交任何证据。
原审法院认为：被告承租原告的房产，双方构成租赁合同关系。原告负有交付房产给被告使用的义务，被告负有支付租金并在租期届满后将房产完好交还给原告的义务。原、被告口头协议达成后，原告将房产交付给了被告，被告支付原告一年租金60000元，在一年租期届满后，原告要求被告交还房产，被告无继续租赁原告房产的意思表示，双方租赁合同关系解除，被告应将房产完好的交还原告，被告在租期内将房产内的装修拆除，给房产造成了损坏，原告要求被告赔偿损失于法有据，予以支持。房产内的装修拆除部分价值经鉴定部门评估为11292元，原告无异议，被告有异议但未提供相关证据予以反驳，故对该价值予以认定，评估费用应由被告予以承担。被告辩称其已于2011年4月27日将房产钥匙交还给原告，但无相关证据予以证明，且原告予以否认，不予采信，故不视为被告已将房产交付给原告。本案审理过程中，为防止损失扩大，在2012年10月20日询问双方意思后将房产交给原告，原告予以同意，故应视2012年10月20日为房产交付日。因被告逾期交房给原告的利益造成损害，原告要求被告按原租金标准赔偿损失于法有据，予以支持，因涉及对房产内受损价值进行鉴定，逾期交房时间应从2012年3月28日起计算至2012年11月22日鉴定结论作出之日。本案审理中，原告因保全证据而支出的录制费用500元亦为原告的损失，被告应予以承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决：一、被告李水耀赔偿原告陈宏军拆除房产装修损失11292元。二、被告李水耀赔偿原告陈宏军逾期交房损失39451.20元。三、被告李水耀支付原告陈宏军评估费3000元、录制费500元。四、驳回原告陈宏军的其它诉讼请求。以上第一、二、三项于判决生效后3日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1545元，由原告陈宏军承担340元，被告李水耀承担1205元。
李水耀上诉称，1、一审判决书认定事实错误，适用法律错误，导致作出不公正的判决。第一，上诉人租赁被上诉人房屋，双方无签订书面租赁合同。双方口头约定一年租金30000元，一审法院在没有直接证据的情况下，对被上诉人所言偏听偏信，盲目地认定一年租金是60000元，纯属认定事实错误。事实是上诉人已交清了二年的租金60000元。第二，上诉人租赁房屋时，被上诉人房屋内的装修已经是被拆掉的现状，并非上诉人所为。因此，一审判决书判决上诉人赔偿被上诉人拆除房产装修损失11292元，并支付被上诉人评估费3000元，录制费500元与法律无据，与事实不符。第三，上诉人己于2011年4月27日将房产钥匙交还给被上诉人，没有影响被上诉人出租，并且己交了二年的租金60000元。但一审判决书却判决上诉人赔偿被上诉人逾期交房损失39451.20元，明显是认定事实错误，适用法律错误。综上所述，上诉人不服一审判决，特提出上诉，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的无理诉讼请求，判决上诉人不承担赔偿责任，并要求被上诉人退还上诉人房租30000元。
陈宏军答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，结果正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
此外另查明，1、二审中，李水耀提交了其单位偃师市亳源水务公司出具的证明及三份书面证言，并申请证人马玉峰、段奇峰、詹道慢出庭作证。证明内容为李水耀在2011年4月27日至2012年12月31日期间一直在公司上班没有请过长假；三份书面证言中两份证明李水耀没有在金地公寓开门市，一份证明李水耀在2011年4月24日将钥匙交给房东；证人马玉峰系李水耀同岗位同事，其称李水耀在2011年至2012年底期间没有做生意，没有开门市，对于李水耀在洛神路上租房子的事听说过，但那个房子未开门市；证人段奇峰称李水耀有装太阳能的门市，在偃师老大张的南边，2011年4月24日当日李水耀在给其装太阳能期间离开说给房东交钥匙，因害怕其去的时间长就和他一起去了，看到其将钥匙交给洛神路的房东；证人詹道慢称是段奇峰的朋友，当日也和李水耀一起去偃师，在洛神路门市南边看到房东，亲眼看见李水耀将钥匙交给房东并一起开了门市的门进去了。陈宏军质证认为水务公司的证明与本案无关，书面证言不能证明李水耀的租房情况，不认识也没有见过三个证人，对证人证言不予认可。
2、二审中李水耀称陈宏军给其一把钥匙，其又配了一把，第一把钥匙在房屋租赁一个月后的2011年4月27日就交给陈宏军了，第二把记不清什么时候给他了，但是这次是将钥匙放在车辆的引擎盖上。
3、二审中李水耀认可陈宏军原审中提交的电话录音是其与陈宏军的对话。该录音中关于房租问题，李水耀称“本来说的是5万元，我给你拿去了，你说听错了是6万元，你确实给我说的5万元”；“对，你说我了6万元，本来5万，又加了1万”。关于拆除装修问题，李水耀称“我准备装修，我把以前那拆掉了，但是，我弄了啦，我的钱不到位，我的钱叫别人骗了……”。关于归还钥匙，李水耀称“钥匙我搁到你引擎盖上了”。
本院认为：上诉人李水耀与被上诉人陈宏军达成口头租赁协议，李水耀向陈宏军缴纳租金6万元，陈宏军将房屋交付给了李水耀。根据双方的通话录音，原审认定双方约定的年租金为6万元、李水耀应支付逾期交房损失并赔偿拆除原来装修的损失并无不当。李水耀上诉主张房租为一年3万元无证据证明，其主张并未拆除原房屋装修以及已在2011年4月27日将房屋钥匙交付陈宏军的证据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1936元，由李水耀负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 磊
审判员 邢 蕾
审判员 索如意
二〇一四年三月六日
书记员 高一菲