广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初12767号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞沙田分公司。住所地：东莞市沙田镇杨公洲村滨江路。统一社会信用代码为：9144190005857359XX。
法定代表人：李长江。
委托诉讼代理人：黄好星，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：钟咏梅，女，系该公司员工。
被告：李春连，女，汉族，1972年8月17日出生，住广东省东莞市南城区。
委托诉讼代理人：程昌，男，汉族，1967年9月16日出生，住广东省东莞市南城区，系被告李春连的丈夫。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞沙田分公司（以下简称碧桂园物业沙田分公司）诉被告李春连物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法由代理审判员詹杰适用简易程序独任审理，先后于2016年12月7日、2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业沙田分公司的委托诉讼代理人钟咏梅，被告李春连及其委托诉讼代理人程昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业沙田分公司诉称：2012年12月20日，东莞江畔花园建造有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告对沙田镇江畔花园（南区）提供前期物业管理服务。该合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、公用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容的物业管理服务。被告享有所有权的位于涉案小区××楼××号的房屋处于物业管理服务区域内。2014年1月13日，原、被告双方签订《沙田镇江畔花园（南区）前期物业服务协议》，约定原告按房屋建筑面积每月每平方米2.8元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应付物业服务费3‰的违约金。被告自2014年12月起至2016年1月、2016年9月的物业服务费经原告多次催收，仍未支付。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判决：1.被告向原告支付2014年12月、2016年1月、2016年9月的物业服务费5,496.71元；2.被告向原告支付逾期支付物业服务费所产生的违约金6,320.12元；3.被告承担本案诉讼费。
被告李春连答辩称：被告于2014年购买涉案的房产。在购买之前，被告尚处于考虑中，当时涉案房产的销售代表王某及经理邓峰为了让被告追加500,000元的定金，向被告承诺如果同类型房产的出售价格低于被告购买价格，就退回超出的差价，且若追加定金还赠送三年的物业服务费。事后经证实，与涉案房产同类型的一街31号房出售价格低于被告购买的涉案房产900,000元。2014年10月24日，王某通知被告收楼，被告前往现场收楼发现涉案房产存在诸多问题：1.花园所有绿化全部干枯死亡；2.室内堆满了建筑杂物及废料；3.阳台大理石破烂及变形；4.楼内主体墙壁爆裂；5.排污管道未封；6.地下化粪池未覆盖；7.墙体排线管道打烂主墙未复原；8.地下室排洪系统失灵。王某同意处理好上述问题后再通知被告收楼。但是至今仍未通知被告收楼。期间，被告多次催促，王某以已调离沙田项目为由，承诺由其他人与被告联系，但一直也没有人与被告联系。原告现要求被告支付物业服务费没有依据，理由如下：1.被告购买涉案房产时，开发商承诺赠送被告三年物业服务费，至今仍未到期；2.2014年10月24日，开发商通知被告收楼时，被告明确提出的质量问题仍未整改；3.原、被告虽然签订了物业管理合同，但该合同约定的内容不公平，在被告未收楼的情况下，仍要求被告支付物业服务费，该合同应无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。且开发商至今未交楼给被告，违反合同约定，应按照银行贷款利率支付被告违约金。
经审理查明：2012年12月20日，碧桂园物业沙田分公司与开发商东莞江畔花园建造有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定东莞江畔花园建造有限公司将沙田镇江畔花园（南区）委托给碧桂园物业沙田分公司实行物业管理，合同期限为2012年12月20日至2015年3月17日，合同期满后，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，碧桂园物业沙田分公司自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，物业管理服务费按建筑面积向业主收取，具体标准是：高层住宅2.4元/月.平方米【房屋的总层数在七层（含）以上】；别墅2.8元/月.平方米；商业物业3.0元/月.平方米。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月1日前交纳。2013年3月14日，碧桂园物业沙田分公司就上述物业服务费收费标准获得了东莞市物价局的备案。2013年3月18日，该《前期物业服务合同》在东莞市房产管理局房产管理科备案。
2014年1月13日，李春连与东莞江畔花园建造有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李春连购买东莞江畔花园建造有限公司开发的位于东莞市××镇杨公洲村××）××楼××房，该房建筑面积730.91平方米，售价为9,092,419元，东莞江畔花园建造有限公司应于2014年10月20日前将验收合格的商品房交付给李春连；该合同第三条还约定买受人在签订本合同时，应与出卖人或者其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。该合同附件五第十三条第一款对该合同第三条补充约定，“江畔花园（南区）”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责，具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《沙田镇江畔花园（南区）前期物业服务协议》及《临时管理规约》。同日，李春连与碧桂园物业沙田分公司签订了一份《沙田镇江畔花园（南区）前期物业服务协议》，双方就李春连购买东莞江畔花园建造有限公司开发的沙田镇江畔花园（南区）中17号楼一街30单位交付后由碧桂园物业沙田分公司提供的物业管理服务事宜达成本协议，约定涉案物业的建筑面积为730.91平方米，每月每平方米的物业服务费为2.8元，每月应交纳的物业服务费为2,046.55元，李春连应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论李春连是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，该物业服务费按月计收，李春连应于每月1日交纳当月物业服务费，若逾期交纳的，从应交费用之日的次月1日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。
另查，2013年12月28日、2014年1月13日、2014年6月23日，李春连与东莞江畔花园建造有限公司分别签订了四份协议书，其中2013年12月28日、2014年6月23日签订的三份协议书均约定，东莞江畔花园建造有限公司同意为李春连代付所购商品房的物业服务费，合计17,015.36元；在李春连所购商品房已达到合同约定的交楼之日的，在该协议生效之日起90日后即可使用该笔代付金额，如所购商品房尚未达到合同约定的交楼之日的，则所购商品房合同约定的交楼之日起即可使用该笔代付金额。2014年1月13日的协议书则约定东莞江畔花园建造有限公司同意为李春连代付所购商品房的物业服务费24,558.58元，于李春连所购商品房的合同约定的交楼日期起使用该代付金额。
再查，2013年11月21日，沙田镇江畔花园（南区）15至18号楼通过了东莞市住房和城乡建设局竣工验收合格备案登记，并取得了竣工验收备案证书。2014年10月17日，东莞江畔花园建造有限公司通过快递的方式向李春连发出了期楼收楼通知书，该通知书明确李春连购买的涉案房产可按照《商品房买卖合同》的约定于2014年10月20日交付给李春连，要求李春连预约时间收楼，物业服务费从2014年11月1日起计收。李春连确认其收到上述通知书，但主张其购买的涉案房产在装饰装修部分及开发商赠送的绿化部分存在质量问题，导致其至今未收楼，不应支付物业服务费，并提供了绿化部分、装修装饰部分的现场图片、李春连丈夫与涉案房产销售人员王某的往来微信、短信记录以及录音予以证明。碧桂园物业沙田分公司确认图片、微信、短信记录的真实性，不确认录音的真实性及关联性，并认为李春连的抗辩是针对东莞江畔花园建造有限公司，与其无关。
庭审中，碧桂园物业沙田分公司主张东莞江畔花园建造有限公司根据上述其与李春连签订的协议书，已经为李春连代付了涉案房产2014年11月1日至2016年6月30日以及2016年7月1日至2016年7月10日期间的物业服务费，且碧桂园物业沙田分公司免收涉案房产2014年10月20日至2014年10月31日期间的物业服务费，故其诉请的物业服务费变更为2016年7月11日至2016年12月31日期间的物业服务费11,636.46元及违约金1,907.62元（从每月应当支付违约金之日起至2016年12月14日止）。李春连则主张违约金约定过高，要求法院调低。
以上事实，有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《沙田镇江畔花园（南区）前期物业服务协议》、竣工验收备案证书、期楼收楼通知书、快递详情单、关于对沙田镇江畔花园（南区）物业服务收费标准备案的复函、截止至2016年9月6日的欠费明细、房屋建筑面积测绘成果明细表、协议书、图片、微信、短信记录、认购书、录音及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。李春连与碧桂园物业沙田分公司签订的《沙田镇江畔花园（南区）前期物业服务协议》明确约定李春连应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起交纳物业服务费，结合涉案的《商品房买卖合同》约定东莞江畔花园建造有限公司应于2014年10月20日前将竣工验收合格的房产交付给李春连以及涉案房产于2013年11月21日竣工验收合格，故李春连应从2014年10月20日起向碧桂园物业沙田分公司支付物业服务费。又因碧桂园物业沙田分公司明确不收取2014年10月20日至2014年10月31日期间的物业服务费，本院对此予以确认。又因李春连与东莞江畔花园建造有限公司签订的协议书明确约定由东莞江畔花园建造有限公司代为支付金额为41,573.94元（24,558.58元+17,015.36元=41,573.94元）的物业服务费，再结合李春连每月应支付的物业服务费为2,046.55元的事实，则上述款项可代为支付20.31个月（41,573.94元÷2,046.55元/月=20.31个月）的物业服务费。现碧桂园物业沙田分公司主张东莞江畔花园建造有限公司代李春连支付了2014年11月1日至2016年6月30日及2016年7月1日至2016年7月10日期间的物业服务费，于法有据，本院对此予以确认。又因《沙田镇江畔花园（南区）前期物业服务协议》约定李春连于每月1日交纳当月物业服务费，现碧桂园物业沙田分公司诉请李春连支付2016年7月11日至2016年12月31日期间的物业服务费，于法有据，本院予以支持，该款项应为11,619.12元（2,046.55元/月÷31天/月×21天+2,046.55元/月×5个月=11,619.12元）。碧桂园物业沙田分公司主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。
至于逾期付款违约金，根据广东省司法实践，业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付违约金。当事人约定的违约金数额超过迟延支付物业费造成的损失的百分之三十的，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。本案中，按照案涉协议书的约定，每月的物业服务费交纳日期为当月1日，因此，李春连迟延支付物业服务费导致碧桂园物业沙田分公司的损失可推定为该部分物业服务费的预期利息。案涉合同约定的违约金标准过高（每日3‰），李春连请求适当减少。本院综合考虑碧桂园物业沙田分公司以及案涉协议书对违约金的约定，酌定将案涉合同的违约金调整为以李春连拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准计算。结合碧桂园物业沙田分公司诉请的违约金截止日期为2016年12月14日，则李春连应支付的2016年7月11日至2016年7月31日物业服务费的违约金为29.21元[2,046.55元/月÷31天/月×21天×（4.35%÷365天×130%）×136天=29.21元]，2016年8月份物业服务费的违约金为33.29元[2,046.55元/月×（4.35%÷365天×130%）×105天=33.29元]，2016年9月份物业服务费的违约金为23.78元[2,046.55元/月×（4.35%÷365天×130%）×75天=23.78元]，2016年10月份物业服务费的违约金为13.95元[2,046.55元/月×（4.35%÷365天×130%）×44天=13.95元]，2016年11月物业服务费的违约金为4.44元[2,046.55元/月×（4.35%÷365天×130%）×14天=4.44元]。即李春连应支付给碧桂园物业沙田分公司的违约金为104.67元（29.21元+33.29元+23.78元+13.95元+4.44元=104.67元）。碧桂园物业沙田分公司主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告李春连于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞沙田分公司支付2016年7月11日至2016年12月31日的物业服务费11,619.12元及截至2016年12月14日的违约金104.67元；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞沙田分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费69元，由被告李春连承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 詹 杰
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 黄丽英