广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终2386号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广东国经物资有限公司，住所地广东省广州市越秀区白云路111号1819房（部位：自编B房），组织机构代码727844028。
法定代表人：郭建峰，总经理。
委托诉讼代理人：丁系明，广东华之杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马盛，广东华之杰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：何永有，男，1975年8月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯键鹏，男，1988年12月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。
上诉人广东国经物资有限公司（以下简称国经公司）因与被上诉人何永有、冯键鹏租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
国经公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判国经公司无需向何永有、冯键鹏支付占用费，且何永有、冯键鹏应返还国经公司租金828895元，维持其他判项；2.一审、二审诉讼费由何永有、冯键鹏承担。事实和理由：（一）一审法院认定国经公司与何永有、冯键鹏签订的《租赁合同》无效，但是对于合同无效的原因以及造成合同无效的责任划分未作审理，一审判决部分内容缺乏事实和法律依据。1.一审法院遗漏因何永有、冯键鹏过错导致租赁合同无效的法律事实。国经公司与何永有、冯键鹏签订的《租赁合同》第一条约定“该土地为建设用地”，第六条约定“乙方（国经公司）可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物”，事实上何永有、冯键鹏交付的土地性质为绿化和道路用地，不可用于增建、改建建筑物。何永有、冯键鹏作为出租人，对出租标的物的合法来源及合法性、真实性负有保证义务。何永有、冯键鹏从上一手广州东雄商贸有限公司（以下简称东雄公司）以极低价格租得土地，明知土地性质为绿化用地，却对国经公司隐瞒了土地真正的性质，对国经公司存在误导、欺骗，导致《租赁合同》无效。何永有、冯键鹏对合同无效具有重大过错。2.一审法院未予审理认定合同无效后的过错划分和责任承担，判令国经公司向何永有、冯键鹏支付土地占用费缺乏法律依据，对国经公司显失公平。合同无效的过错主要在于何永有、冯键鹏，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，有过错的何永有、冯键鹏应当承担责任。3.《租赁合同》约定案涉土地租金为每月6.3元/平方米，该土地可用来增建、改建建筑物。实际上案涉土地为绿化和道路用地，不可用于增建、改建建筑物，对于国经公司无使用价值，根本无法实现增建、改建建筑物的合同目的。一审判决按照建设用地租金标准要求国经公司支付占用费缺乏事实依据。4.一审法院认为案涉土地租赁面积82300平方米，认定事实不清。一审法院在另案中认定东雄公司从广州市东新高速公路有限公司承租的土地面积为61524平方米，东雄公司转租给何永有、冯键鹏，何永有、冯键鹏再转租给国经公司之后案涉租赁土地面积变成了82300平方米。案涉土地面积是82300平方米，还是61524平方米，一审法院并未查清。
（二）何永有、冯键鹏没有遭受实际损失，一审判决国经公司向无任何权利的何永有、冯键鹏支付巨额占用费，何永有、冯键鹏因非法行为受益，违反了民法的诚实信用及公平原则。1.（2015）佛中法民三终字第746号民事判决确认何永有、冯键鹏与东雄公司签订的租赁合同无效，无效合同自始至终无效，何永有、冯键鹏既不是案涉土地所有权人，也不是用益物权人，无权出租。如果认为国经公司占有使用案涉土地，应该由真正的权利人以侵权行为向占用人主张权利，而非判令国经公司向无任何权利的何永有、冯键鹏支付占用费。2.（2015）佛中法民三终字第746号民事判决认定东雄公司对租赁合同无效负有责任，并未判令何永有、冯键鹏向东雄公司支付租金或占用费，一审判决国经公司向何永有、冯键鹏支付占用费缺乏依据。有重大过错的何永有、冯键鹏在无损失的情况下仍然获得巨大利益，违背了民法的诚实信用原则和公平原则。国经公司因案涉合同无效而造成投资损失高达384万元，建造的建筑物面临被拆除的命运，损失巨大。
（三）一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》判令国经公司支付占用费，适用法律错误。该司法解释第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”，表明适用对象仅仅是城镇房屋，本案租赁的对象是土地并非房屋；租赁土地面积为61524平方米，房屋建筑物面积是非常小的一部分，可忽略不计。一审法院不区分土地和房屋，一律按照房屋租金标准要求国经公司支付占用费，适用法律错误。
何永有、冯键鹏辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院予以维持。（一）国经公司关于建筑投资款的诉讼主张已经在一审时自行撤回，一审法院对此没有作出处理是正确的。（二）案涉合同对于是否能够加建以及加建必须要办理好报建手续已经有相关约定，国经公司没有按照合同约定和法律规定报建就进行加建，责任由其承担。（三）（2015）佛中法民三终字第746号民事案件，东雄公司没有提出租金、占用费的诉讼主张，所以该民事判决对此没有作出处理是正确的。国经公司上诉主张该案未判决何永有、冯键鹏向东雄公司支付租金或占用费，一审判决国经公司向何永有、冯键鹏支付占用费不合理，理由不成立。何永有、冯键鹏有损失，案外人东雄公司已经向何永有、冯键鹏发出律师函主张土地占用费。（四）一审法院向国经公司进行释明，要求国经公司将租赁场地交还给何永有、冯键鹏，但是国经公司没有交还，由此造成的损失由国经公司承担。
国经公司向一审法院起诉请求：1.确认国经公司与何永有、冯键鹏签订的《租赁合同》依法无效；2.何永有、冯键鹏立即向国经公司退还收取的合同保证金1555470元及租金828895元；3.何永有、冯键鹏赔偿国经公司投资建筑款3848000元；4.诉讼费由何永有、冯键鹏承担。在诉讼过程中，国经公司撤回第3项诉讼请求。
何永有、冯键鹏向一审法院反诉请求：1.解除何永有、冯键鹏与国经公司在2014年5月28日签订的《租赁合同》，即时返还租赁土地及附上建筑物；2.国经公司向何永有、冯键鹏支付拖欠的租金（按每月518490元的租金约定为标准，自2014年11月份起计至国经公司返还租赁土地之日止）；3.国经公司向何永有、冯键鹏支付逾期滞纳金（以每一天欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，自应付之日计算至款项全部付清之日止）；4.何永有、冯键鹏没收国经公司交付的1555470元租赁保证金；5.国经公司赔偿何永有、冯键鹏2500000元；6.国经公司向何永有、冯键鹏交付租赁土地移交前租赁场地内产生的水费、电费等；7.诉讼费由国经公司承担。在诉讼过程中，何永有、冯键鹏放弃第6项反诉请求有关水电费的主张。
一审法院认定事实：2013年4月22日大良街道办事处房屋拆迁管理办公室出具证明反映，粤房地证字第××号《房地产权证》登记座落大良顺番公路五沙段1号的房地产，原权属顺德科技工业园开发中心，属东新高速公路顺德段用地征收范围。大良街道办事处房屋拆迁管理办公室受广州市东新高速公路有限公司委托，就上述房地产的征收补偿问题，于2009年4月15日与顺德科技工业园开发中心签订了编号为（2009）良拆字00033号《征拆房屋补偿协议书》。房地产征收补偿款已根据协议约定全部支付完毕，该房地产已移交广州市东新高速公路有限公司使用，现广州市东新高速公路有限公司正在办理该房地产权资料的变更登记手续。
2011年4月26日广州市东新高速公路有限公司与广州市荔湾区铧美园艺场签订《土地租赁协议》，约定广州市东新高速公路有限公司把广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，共约46004平方米租赁给广州市荔湾区铧美园艺场，该土地可用做绿化。
2014年5月20日广州市东新高速公路有限公司与东雄公司签订《补充合同》一份，约定乙方（广州市荔湾区铧美园艺场）更名为东雄公司，增加租用广州市东新高速公路有限公司地块15520平方米，合共61524平方米。
2014年5月7日何永有、冯键鹏与东雄公司签订了《租赁合同》（编号：HC20140427），约定：东雄公司将座落地址为广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，租赁给何永有、冯键鹏合法投资经营，面积82300平方米，该土地为建设用地，租赁期限自2014年4月1日起至2031年4月30日。何永有、冯键鹏在签订合同的当天向东雄公司支付人民币708800元作为租赁保证金。租赁期内何永有、冯键鹏可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物。如何永有、冯键鹏在建筑中遇到不可抗力的事情导致不能自建，东雄公司只能协助调解，不视作东雄公司违约处理。合同签订后，东雄公司于2014年5月8日收取了何永有、冯键鹏交来的保证金708800元。
2014年5月28日何永有、冯键鹏与国经公司签订《租赁合同》，约定：何永有、冯键鹏将座落地址为广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，租赁给国经公司合法投资经营，面积82300平方米，该土地为建设用地，国经公司使用该土地及现有的建筑物，需向何永有、冯键鹏支付租金。租赁期限自2014年6月1日起至2031年4月30日，租金每月518490元（2014年9月1日2017年8月31日）。国经公司在签订合同的当天向何永有、冯键鹏支付人民币1555470元作为租赁保证金。租赁期内国经公司可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物。如国经公司在建筑中遇到不可抗力的事情导致不能自建，何永有、冯键鹏只能协助调解，不视作何永有、冯键鹏违约处理。合同签订后，何永有、冯键鹏收取了国经公司交来的保证金1555470元及2014年10月前（含10月）的租金828895元。
国经公司称于2014年6月开始在案涉土地上动工进行三通一平、地基及建设地上建筑物。2014年10月，顺德区环境运输和城市管理局发出《责令改正（停止）违法行为通知书》，认为该公司未取得建设工程规划许可证进行建设，责令该公司立即停止违法行为。
2015年3月3日佛山市顺德区发展规划和统计局发出的答复称：经核实，顺番公路五沙段一号地块（宗地号：123130100，总用地面积：43862.02平方米）在《佛山市顺德区大良街道五沙村名村建设规划》中为规划防护绿地和道路用地。
何永有、冯键鹏与东雄公司因租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，案号为（2015）佛顺法民一初字第179号。经审理，一审法院确认案涉合同解除，东雄公司向何永有、冯键鹏返还保证金。东雄公司不服提起上诉，案号为（2015）佛中法民三终字第746号，佛山市中级人民法院经审理，改判确认《租赁合同》（编号：HC20140427）无效，东雄公司向何永有、冯键鹏返还保证金。
在本案一审诉讼过程中，国经公司申请就其所建的地上建筑物的价值等进行鉴定，后国经公司拒绝缴交鉴定费并撤回相关诉求，鉴定程序无法进行。另在诉讼过程中，一审法院询问国经公司是否可把案涉土地交还何永有、冯键鹏，但国经公司拒绝，称要等终审判决作出后才可交还。
一审法院认为，国经公司与何永有、冯键鹏在诉讼过程中放弃部分诉讼请求，是其对自身诉讼权利的处分，没有违反法律规定，应予准许。对当事人撤回及放弃的诉讼请求，一审法院不予审理。
本案争议的焦点是，一、案涉合同的效力；二、合同无效的处理。围绕上述争议焦点分析如下：
一、案涉合同的效力。
佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第746号判决为生效判决，依法具有既判力。据该判决认为，东雄公司对案涉土地不具有出租权，另案涉合同违反《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条的规定，应认定为无效合同。据此，何永有、冯键鹏的出租权来源于东雄公司，东雄公司不具有出租权，即何永有、冯键鹏亦不具有出租权。案涉租赁合同与《租赁合同》（编号：HC20140427）所涉及的土地相同，为绿化地，故依（2015）佛中法民三终字第746号判决认定，本案《租赁合同》亦为无效合同。
二、合同无效的处理。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
1.案涉土地及原地上建筑物。
案涉合同无效，国经公司依据案涉合同取得的土地及建筑物（国经公司承租前已存在的，非其自建的建筑物）依法律规定，应当返还何永有、冯键鹏。何永有、冯键鹏要求国经公司返还土地及原地上建筑物，合法有理，一审法院予以支持。
2.保证金。
如前所述，案涉合同无效，何永有、冯键鹏依据合同约定收取的保证金依法应当退还国经公司。国经公司要求何永有、冯键鹏退还保证金，合法有理，一审法院予以支持。
3.租金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经庭审询问，国经公司至本案辩论结束前仍然占用案涉土地。在本案诉讼过程中，一审法院询问国经公司是否可把案涉土地交还何永有、冯键鹏，但国经公司拒绝，称要等终审判决作出后才可交还。案涉合同为无效，国经公司故意占用案涉土地拒不交还何永有、冯键鹏，依上述规定，应当参照原合同租金约定给付占用期间的占用费。国经公司要求何永有、冯键鹏退还已收取的租金，于法无据，一审法院不予支持。案涉土地是何永有、冯键鹏交给国经公司使用的，故国经公司应把占用费交给何永有、冯键鹏。若何永有、冯键鹏确不享有案涉土地的出租权，属无权处分，其获得的利益应由其与土地的所有权人之间另行处理。但国经公司不能以何永有、冯键鹏没有出租权为由，拒绝向何永有、冯键鹏支付占用费，从而使其无偿使用案涉土地，获取不当利益。综上，占用费计算为：从2014年11月起至交还租赁物之日止，按每月518490元计算。
4.滞纳金、赔偿金。
何永有、冯键鹏要求国经公司给付滞纳金、赔偿金依据的是案涉合同的约定。但案涉合同为无效合同，故该合同自始对国经公司和何永有、冯键鹏均不具有约束力。何永有、冯键鹏以合同约定为由要求国经公司给付滞纳金、赔偿金，于法无据，一审法院不予支持。
国经公司和何永有、冯键鹏主张合法有理部分，一审法院予以支持。国经公司和何永有、冯键鹏主张超出法律规定部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认国经公司与何永有、冯键鹏于2014年5月28日签订的《租赁合同》无效；二、何永有、冯键鹏应在判决发生法律效力之日起十日内返还国经公司保证金1555470元；三、国经公司应在判决发生法律效力之日起十日内向何永有、冯键鹏返还位于广东省广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地（详见合同约定）及地上建筑物（国经公司承租前已存在的，非其自建的建筑物）；四、国经公司应在判决发生法律效力之日起十日内向何永有、冯键鹏给付占用费（计算方式：从2014年11月起至交还租赁物之日止，按每月518490元计算）；五、驳回国经公司的其他诉讼请求；六、驳回何永有、冯键鹏的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费27713.28元（已减半收费），由国经公司负担20000元，何永有、冯键鹏负担7713.28元；反诉受理费27608.76元（已减半收费），由何永有、冯键鹏负担16000元，国经公司负担11608.76元。
本院二审期间，国经公司提交了通知一份，系东雄公司于2016年3月9日邮寄给国经公司，国经公司于2016年3月10日收到，内容是“东雄公司出租给何永有、冯键鹏，位于广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，因租赁合同无效，已于2016年元月31日由东雄公司收回。现书面告知国经公司”，拟证明东雄公司与何永有、冯键鹏签订的土地租赁合同无效，何永有、冯键鹏无权占有、处分案涉土地，现案涉土地已经由东雄公司收回。何永有、冯键鹏提交了以下证据：1.请求返还场地通知书（落款日期为2016年2月3日）、EMS邮寄快递单、邮寄快递查询情况、2016年2月5日案涉租赁现场拍摄照片、2016年5月28日案涉租赁现场拍摄照片，拟证明国经公司一直占用案涉土地以及房屋，拒绝交还给何永有、冯键鹏；2.（2016）粤0606民初9425号的应诉通知书一份、民事起诉状一份，拟证明东雄公司于2016年6月22日起诉何永有、冯键鹏，诉请何永有、冯键鹏返还案涉土地，即国经公司二审提交的东雄公司邮寄给其的通知真实性存疑，根据合同相对性原则，该通知亦对何永有、冯键鹏不产生法律效力，与本案并无关联性，结合案涉场地大面积钢结构棚架的现状，国经公司一直占用案涉土地及房屋，拒绝交还给何永有、冯键鹏。本院组织了证据交换和质证。对上述证据，本院认定如下：国经公司提交的通知，何永有、冯键鹏提交的请求返还场地通知书（落款日期为2016年2月3日）、EMS邮寄快递单、邮寄快递查询情况、2016年2月5日以及2016年5月28日案涉租赁现场拍摄照片均不能证明其拟证明的事实，本院不予采信。何永有、冯键鹏提交的（2016）粤0606民初9425号的应诉通知书一份、民事起诉状一份，与本案相关联，本院予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，东雄公司于2016年6月起诉何永有、冯键鹏，诉请何永有、冯键鹏返还位于广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用82300平方米土地并支付土地占用费（从2015年3月1日起计至实际交付土地之日止，参照2015年3月1日至2017年3月31日期间每月租金237020元的标准计算），案号为（2016）粤0606民初9425号。国经公司于2016年8月12日提交中止审理申请书一份，以本案的法律事实必须以尚未审结的（2016）粤0606民初9425号案的审理结果为依据为由，申请中止本案审理。
本院认为，根据国经公司的上诉请求和何永有、冯键鹏的答辩意见归纳本案二审的两个争议焦点为：第一，国经公司应否向何永有、冯键鹏支付从2014年11月起至交还案涉租赁物之日止的占用费；第二，何永有、冯键鹏应否向国经公司返还租金828895元。
关于第一个争议焦点。本院作出的（2015）佛中法民三终字第746号民事判决认定东雄公司与何永有、冯键鹏签订的租赁合同因东雄公司对案涉土地不具有出租权，另租赁合同违反《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条的规定，故双方签订的租赁合同无效，该民事判决已经发生法律效力。本案中，何永有、冯键鹏从东雄公司承租案涉租赁物后转租给国经公司，依据上述生效民事判决书的认定，国经公司与何永有、冯键鹏于2014年5月28日签订的《租赁合同》亦为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，国经公司应将案涉租赁物返还给何永有、冯键鹏。何永有、冯键鹏诉请国经公司支付从2014年11月起至交还案涉租赁物之日止的占用费，实际上是要求国经公司赔偿何永有、冯键鹏因租赁合同无效而造成的损失，因本案中何永有、冯键鹏未举证证实其损失数额，故本院对何永有、冯键鹏要求国经公司支付从2014年11月起至交还案涉租赁物之日止的占用费的诉请不予支持，何永有、冯键鹏如有损失的证据可另行主张。一审判决国经公司从2014年11月起至交还租赁物之日止按每月518490元向何永有、冯键鹏给付占用费，处理不当，本院予以纠正。
关于国经公司申请中止本案审理的问题。国经公司申请中止审理的理由是本案的法律事实必须以尚未审结的（2016）粤0606民初9425号案的审理结果为依据，而该案尚未审结。经审查，本案中，国经公司起诉请求确认国经公司与何永有、冯键鹏签订的《租赁合同》依法无效，何永有、冯键鹏立即向国经公司退还收取的合同保证金1555470元及租金828895元；何永有、冯键鹏反诉请求解除双方签订的《租赁合同》并由国经公司返还租赁土地及附上建筑物，何永有、冯键鹏没收国经公司交付的1555470元租赁保证金等，上述诉请与（2016）粤0606民初9425号案的诉请不同，两案互相独立，各自属于不同的法律关系，国经公司的该项申请缺乏依据，本院不予准许。
关于第二个争议焦点。国经公司履行合同时在案涉土地上动工进行三通一平、地基及建设地上建筑物，其在占用使用案涉租赁物期间向何永有、冯键鹏支付了2014年10月前（含10月）的租金828895元，系其因占有使用行为自愿付出的对价且付款行为已经履行完毕。国经公司上诉主张何永有、冯键鹏向其返还828895元，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，国经公司的上诉请求，部分有理，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第30号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第30号民事判决第四项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费23386.16元，由上诉人广东国经物资有限公司负担11693.08元，被上诉人何永有、冯键鹏负担11693.08元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 覃心怡