广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2012）深中法执外异字第104号
案外异议人：齐孝虎，X，19XX年X月X日出生，住所地XX省XX市XX区XX街**号X苑**号，身份证号码XXX。
委托代理人：杨X、胡XX，均为XX律师事务所律师。
申请执行人：林乐洪，X，19XX年X月X日出生，住所地XX省XX市XX区XX大厦XX，身份证号码XXX。
委托代理人：庄XX、李X，均为XXX律师事务所律师。
被执行人：ＸＸ，X，19XX年X月XX日出生，住所地XX省XX市XX区XX村X街**号，身份证号码XXX。
被执行人：山西鑫茂实业发展有限公司，住所地XX省XX市XX路XX号。
法定代表人：陈X。
委托代理人：田XX，该司职员。
被执行人：山西世贸中心（有限公司），住所地XX省XX市XX路XX号X层。
法定代表人：陈XX。
委托代理人：田XX，该司职员。
被执行人：陈建国，X，19XX年XX月XX日出生，住所地XX省XX市XX区XX街**号*户，身份证号码XXX。
申请执行人林乐洪与被执行人ＸＸ、山西鑫茂实业发展有限公司（以下简称鑫茂公司）、山西世贸中心（有限公司）（以下简称世贸中心公司）、陈建国借款合同纠纷一案，本院（2011）深中法民二初字第14号民事调解书已经发生法律效力。由于被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2011）深中法执字第1287号。在执行过程中，本院于2011年12月1日查封了被执行人鑫茂公司名下位于XX省XX市XX路XX号XX中心X幢X座XX房。案外异议人齐孝虎不服上述查封措施，向本院提出异议，本院已立案受理，并另行组成合议庭进行了公开听证。案外异议人齐孝虎的委托代理人胡XX，申请执行人林乐洪的委托代理人庄XX及被执行人鑫茂公司、世贸中心公司的委托代理人王XX到庭参加听证，被执行人ＸＸ、陈建国经本院依法送达听证传票无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查完毕。
案外异议人齐孝虎提出异议称：其于2004年向鑫茂公司购买位于XX省XX市XX路XX号XX中心X幢X座XX房，并已付清房款且实际使用至今，涉案房产实际归其所有。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求中止对涉案房产的执行，并解除对涉案房产的查封，以维护其合法权益。
案外异议人齐孝虎提供了下列证据材料：一、商品房买卖合同原件一份，证明其于2004年11月21日与鑫茂公司签订合同，购买涉案房产；二、鑫茂公司出具的购房款收据原件共五张，证明其分四次付清全部购房款人民币1861617元，鑫茂公司分别出具四张收据，并在其付清全部款项后出具了一张总价款的收据，以替代之前的四张收据；三、房屋订购单原件一份及户口本复印件一份，证明在签订购房合同之前，其父亲齐XX于2004年10月26日与鑫茂公司就涉案房产签订订购单；四、入住手续书原件一份及钥匙领取通知单复印件一份，证明其已于2007年8月接收涉案房产；五、物业费发票及证明原件各一张，证明涉案房产现由其为股东的山西XX装饰工程有限公司（以下简称XX公司）实际使用；六、鑫茂公司出具的购房证明原件一份，确认该司已将涉案房产出售给齐孝虎，但由于该司的原因，未能给齐孝虎办妥房产证；七、深圳市中级人民法院（2012）深中法执异字第24、25号民事裁定书复印件，证明本院先前对同类型的案外人异议案件已作出中止执行的裁定。
申请执行人林乐洪答辩称对购房合同的真实性无异议，对其余证据的真实性不予认可。其认为：一、涉案房产登记在鑫茂公司名下，法院查封涉案房产符合法律规定。根据物权法的规定，案外异议人对涉案房产不享有所有权，其如果与鑫茂公司存在房产买卖关系，应另行向鑫茂公司主张债权，而无权主张物权。《物权法》第九条的规定应优先于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定适用于本案；二、涉案房产的买卖属于大额交易，但案外异议人仅提供购房款收据，未能提供相应的银行汇款凭证予以印证，而且鑫茂公司出具的总收据的落款时间为2005年2月6日，但最后一次付款的分收据的落款时间为2005年4月14日，在时间顺序上存在矛盾，故对案外异议人所称的以总收据换取分收据的说法及付款事实不予认可；三、案外异议人不能证明其对涉案房产未能办理登记手续不存在过错，本案不构成最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封之情形。综上，请求驳回案外异议人齐孝虎的异议请求。
被执行人鑫茂公司、世贸中心答辩称对案外异议人齐孝虎所提交的证据的真实性无异议，对案外异议人的异议请求及理由均表示认可。
就申请执行人答辩所称的付款问题，案外异议人齐孝虎说明称其购买涉案房产即为供其参与经营的XX公司使用，购房合同约定分四期付清款项，其亦按照合同中的约定方式分四次支付，在2005年4月14日付清最后一笔款项后，由于XX公司做账需要，其将四张收据交至鑫茂公司，要求换取总收据，并要求鑫茂公司将总收据的时间写为2005年2月6日，因此方出现总收据时间早于最后一张分收据时间的情况。其为举证证明整个实际付款过程，方从鑫茂公司要出四张分收据予以佐证，无必要出具对己方不利的互相矛盾之证据材料。而在付款过程中有现金方式、亦有银行转账方式，但由于时间较久远，银行转账凭证现已无法提供。但根据鑫茂公司出具的收款收据，结合入住手续书、物业费发票等证据，足以证明案外异议人实际上付清房款。
本院查明，案外异议人齐孝虎与鑫茂公司于2004年11月21日签订《商品房买卖合同》，约定以人民币1861617元的价格购买位于XX省XX市XX路XX号XX中心X幢X座XX房产，付款方式为当日交付房款人民币2万元，2004年11月30日之前支付人民币50万元，2004年12月31日之前支付人民币40万元，2005年2月1日之前支付余款人民币941617元。在签订购房合同之前，案外异议人齐孝虎的父亲齐XX于2004年10月26日与鑫茂公司就涉案房产签订了订购单，并按定购单中约定支付了定金人民币2万元。鑫茂公司出具落款日期为2004年10月30日的收据一份，载明收到齐XX支付的人民币2万元；后又先后出具落款日期为2004年12月9日、2005年1月14日及2005年4月14日的收据三份，分别载明收到齐孝虎支付的人民币50万元、40万元及941617元。另，鑫茂公司出具了一份落款日期为2005年2月6日的收据，载明收到齐孝虎支付的总房款人民币1861617元，该收据上注明了四次付款的日期及金额。齐孝虎于2007年8月接收涉案房产，并由其作为股东的XX公司实际使用至今。
另查明，XX市XX路XX号XX中心X幢X座XX房房产登记在被执行人鑫茂公司名下，本院于2011年12月1日查封了涉案房产。
本院认为，案外异议人与被执行人鑫茂公司签订的购房合同约定，由案外异议人分四次支付全部购房款，而四份购房款分收据所显示的付款情况与合同的约定虽在时间上有所延迟，但付款次数与金额均能一一对应，且总收据上亦注明了四次付款的时间与金额，与四份分收据所载明的日期及金额均能对应。因此，对案外异议人所主张的分四次付清款项，并在付清款项后以分收据换取总收据之主张，本院予以采纳。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案外异议人齐孝虎向鑫茂公司购买位于XX省XX市XX路XX号XX中心X幢X座XX房产，付清了购房款并实际占有、使用涉案房屋至今。涉案房产登记在被执行人鑫茂公司名下，尚未过户至齐孝虎名下，并非案外异议人齐孝虎的过错。案外异议人齐孝虎的情形符合上述规定，对其异议主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，裁定如下：
中止对位于XX省XX市XX路XX号XX中心X幢X座XX房（房产证号：X**）的执行。
如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 时春蕾
代理审判员 卢艳贝
代理审判员 张文佳
二〇一二年十二月十一日
书 记 员 郑爱玲