安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2101号
上诉人（原审被告）：葛宏琴，女，1974年8月6日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：何宗友，安徽天瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍志纯，安徽天瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李敏，女，1969年11月20日出生，汉族，住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：董葳蕤，北京京师（合肥）律师事务所律师。
上诉人葛宏琴因与被上诉人李敏房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初4759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
葛宏琴上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判双方继续履行《综合楼租赁合同》，葛宏琴不承担支付租金、物业费、水电费、电梯费的义务，直到可以正常使用涉案房屋才由葛宏琴支付，本案一、二审诉讼费用由李敏承担。
事实和理由：一、因本案的裁判结果与（2016）皖0111民初3834号案件判决结果直接相关，因另案已对涉案房屋的漏水原因进行鉴定，本案应中止审理。二、李敏要求解除合同的条件未成就。双方签订的合同期限到2020年6月30日止。葛宏琴不是有意拖欠房租，而是李敏的房屋存在漏水问题，导致葛宏琴无法经营，给葛宏琴造成巨大经济损失，李敏应当履行房屋的维修义务，葛宏琴没有过错。三、李敏应当履行对租赁物的维修义务。葛宏琴在使用过程中发现房屋大量出现了漏水、渗水情况。在2013年的10月、11月、12月、2014年6月等多个时间段，葛宏琴不得不针对漏水及渗水损害的房屋进行维修，严重影响了葛宏琴的宾馆业务。葛宏琴曾多次向李敏反映该情况，但李敏都不予理睬。现在已严重影响到葛宏琴的经营，且给葛宏琴带来巨大的损失。四、葛宏琴无需支付48000元物业费。因涉案租赁物无法正常使用，李敏应当履行维修的义务，达到葛宏琴租赁的用途，且葛宏琴未使用涉案房屋。五、葛宏琴无需支付7775元水电费及1660元电梯年检费。葛宏琴未使用涉案房屋，且李敏停了涉案房屋的水电，因涉案租赁物无法正常使用，李敏构成违约，直至今日涉案房屋一直由李敏将门锁上。
李敏辩称，一、一审法院已查明葛宏琴未交租金的事实存在，自2016年1月1日至今，葛宏琴已拖欠超过2年的房租，属于严重违约，根据双方签订的租赁合同，李敏有权解除合同收回房屋。葛宏琴拖欠的物业费、水电费、电梯年检费均应依法予以承担。二、关于违约行为，葛宏琴在一审时未举证亦未提出反诉，而是向法院另行起诉，且包河区法院也另案受理，该案件应当另案处理，与本案无关。三、因为葛宏琴一直未缴纳水电费，李敏向葛宏琴送达过催缴通知，葛宏琴却拒之不理，所以才停了水电。李敏起诉租金系计算至2016年6月30日，关于加锁应当是在2016年6月30日之后，所以李敏也未起诉此后的房租。综上所述，葛宏琴严重违约，拖欠租金两年多，且还拖欠水电费、物业费及电梯检测费等数额较大，李敏完全有权解除合同，并且要求葛宏琴腾空房屋。
李敏向一审法院起诉请求：一、解除房屋租赁合同，即对双方2011年4月11日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、葛宏琴将位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋及一楼大厅、楼顶恢复原状（包括设备、设施等）并返还房屋；三、葛宏琴支付租金222000元（租金要求计算至葛宏琴实际返还房屋之日止，暂从2016年1月1日至2016年6月30日的租金为222000元，从2016年7月1日至2017年6月30日按月租金41000元计算，2017年7月1日至2018年6月30日按月租金45000元计算，2018年7月1日至2019年6月30日按月租金49000元计算，2019年7月1日至2020年6月30日按月租金53000元计算）；四、葛宏琴支付房屋物业费48000元（物业费要求葛宏琴支付至实际返还房屋之日止，从2015年7月1日至2016年6月30日的物业费为48000元，从2016年7月1日按月支付物业费4000元）；五、葛宏琴支付水电费7775元（水电费要求葛宏琴支付至实际返还房屋之日止，水电费暂计算至2016年4月16日为10866元）；六、葛宏琴支付华中汽配大市场综合楼A1楼电梯年检检测费用1660元；七、本案诉讼等费用全部由葛宏琴承担。
一审法院认定事实：2011年4月11日，李敏（出租方）与葛宏琴（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定内容如下：（1）出租方将位于安徽华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层，建筑面积为2000平方米房屋租赁给葛宏琴从事宾馆经营；（2）租赁期限为9年，即自2011年4月1日起至2020年6月30日止；（3）2011年4月1日至2015年6月30日年租金为384000元，2015年7月1日至2016年6月30日月租金为每平米18元；（4）付款方式：租金按半年结算，在每年6月30日前交付半年租金。（5）乙方应及时交纳房屋租金、水电费等相关费用，逾期未缴，甲方有权收回房屋使用权，并赔付甲方相应的损失。合同还对其他权利义务做出了约定。合同签订后李敏依约将房屋交付给葛宏琴使用，葛宏琴也在租赁期间内交纳了部分租金，按合同约定葛宏琴应于2015年6月30日前交纳租赁房屋的半年租金216000元及一楼大厅一年租金12000元，然到期后并经李敏书面催交的情况下，仍未交纳租金。2015年7月1日至2016年6月30日葛宏琴承租房屋物业费合计48000元，华中汽配大市场综合楼A1楼电梯年检检测费用1660元，葛宏琴承租范围水电费为7775元，李敏作为原告于2015年7月27日起诉至合肥市包河区人民法院，法院作出（2015）包民一初字第03207号判决，葛宏琴于2015年6月30日之前交纳2015年7月1日至2015年12月30日半年租金216000元及一楼大厅一年租金12000元，合计228000元，因葛宏琴以房屋漏水为由，不予支付租金，经多次协商未果，李敏诉至一审法院。
另查明，案涉房屋系李敏单独所有。
一审法院认为，李敏与葛宏琴签订的租赁协议是双方的真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。在合同履行过程中双方均应按合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定葛宏琴未按约及时交纳租金及相关费用，李敏有权解除租赁合同，收回房屋。现葛宏琴欠付租金，李敏要求解除租赁合同符合合同约定及法律规定，故对李敏要求解除租赁合同及收回房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于李敏请求恢复承租房租的原状，因李敏未提供证据证明房屋出租之前的状况，故对该项诉请，该院不予支持。
葛宏琴理应按照合同约定及时交纳租金及相关费用，现葛宏琴拖欠李敏租金222000元（暂计算2016年1月1日至2016年6月30日，后续租金以合同约定，计算至葛宏琴实际返还房屋之日止），物业费48000元（暂计算2015年7月1日至2016年6月30日，后续物业费计算至葛宏琴实际返还房屋之日止）、水电费7775元（暂计算至2016年4月16日，后续水电费计算至葛宏琴实际返还房屋之日止）、电梯检测费1660元。葛宏琴辩称因涉案房屋漏水致使无法正常使用并造成损失，现葛宏琴已另案诉讼，该院另案处理。故李敏要求葛宏琴支付上述相关费用的诉请，该院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除李敏与葛宏琴签订的房租租赁合同；二、葛宏琴于判决生效后十日内返还李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋；三、葛宏琴于判决生效后十日内支付承租李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋租金222000元及后续租金（从2016年1月1日计算至2016年6月30日租金为222000元，后续租金从2016年7月1日至2017年6月30日按月租金41000元计算，2017年7月1日至2018年6月30日按月租金45000元计算，2018年7月1日至2019年6月30日按月租金49000元计算，2019年7月1日至2020年6月30日按月租金53000元计算，计算至葛宏琴实际返还房屋之日止）；四、葛宏琴于判决生效后十日内支付承租李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋物业费48000元（暂计算2015年7月1日至2016年6月30日，后续物业费计算至葛宏琴实际返还房屋之日止）；五、葛宏琴于判决生效后十日内支付承租李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋水电费7775元（暂计算至2016年4月16日，后续水电费计算至葛宏琴实际返还房屋之日止）；六、葛宏琴于判决生效后十日内支付承租李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋电梯检测费1660元；七、驳回李敏的其他诉讼请求。本案一审案件受理费16416元，由葛宏琴承担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，李敏表示其只主张2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金222000元，后续租金放弃主张；水电费只主张至2016年4月16日前葛宏琴欠付的7775元，后续水电费放弃主张；物业费只主张2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业费48000元，后续物业管理费放弃主张；放弃对房屋电梯检测费1660元的主张。
本院认为，2011年4月11日，李敏与葛宏琴签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案现已查明的事实来看，葛宏琴存在未按约交纳租金及相关费用的情形，根据双方合同约定，李敏有权解除租赁合同并收回房屋，葛宏琴认为解除合同条件未成就，依据不足，不予采信。葛宏琴认为涉案房屋漏水致使其无法正常使用并造成损失，因该损失葛宏琴已另案诉讼，葛宏琴认为本案应中止审理，于法无据，不予采信。根据双方合同约定，葛宏琴应及时交纳房屋租金、水电费等相关费用，葛宏琴认为李敏未履行相关维修义务，故其无需支付物业费、水电费、电梯年检费，于法无据，不予支持。二审审理期间，李敏陈述在本案中其放弃向葛宏琴主张2016年6月30日之后的后续房屋租金及物业费，放弃向葛宏琴主张2016年4月16日后的水电费及电梯年检检测相关费用，本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，李敏对相关权利的放弃系其对自身权利的处分，本院依法予以准许。
综上所述，结合二审李敏对相关权利的处分行为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初4759号民事判决第一、二项，即“解除李敏与葛宏琴签订的房租租赁合同”；“葛宏琴于判决生效后十日内返还李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋”；
二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初4759号民事判决第三、四、五、六、七项，即“葛宏琴于判决生效后十日内支付承租李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋租金222000元及后续租金（从2016年1月1日计算至2016年6月30日租金为222000元，后续租金从2016年7月1日至2017年6月30日按月租金41000元计算，2017年7月1日至2018年6月30日按月租金45000元计算，2018年7月1日至2019年6月30日按月租金49000元计算，2019年7月1日至2020年6月30日按月租金53000元计算，计算至葛宏琴实际返还房屋之日止）”；“葛宏琴于判决生效后十日内支付承租李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋物业费48000元（暂计算2015年7月1日至2016年6月30日，后续物业费计算至葛宏琴实际返还房屋之日止）”；“葛宏琴于判决生效后十日内支付承租李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋水电费7775元（暂计算至2016年4月16日，后续水电费计算至葛宏琴实际返还房屋之日止）”；“葛宏琴于判决生效后十日内支付承租李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋电梯检测费1660元”；“驳回李敏的其他诉讼请求”。
三、葛宏琴于判决生效后十日内支付承租李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋从2016年1月1日至2016年6月30日租金222000元；
四、葛宏琴于判决生效后十日内支付承租李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋2015年7月1日至2016年6月30日的物业费48000元；
五、葛宏琴于判决生效后十日内支付承租李敏位于华中汽配大市场综合楼A1楼3、4、5、6层房屋2016年4月16日前的水电费7775元；
六、驳回李敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16416元，由葛宏琴负担；二审案件受理费16416元，由葛宏琴负担16000元，李敏负担416元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年五月二十八日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。