广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0205民初857号
原告覃庆凤，女，1964年11月12日生，汉族,住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。
委托代理人陈雄伟，广西鱼峰律师事务所律师。
被告杨瑞，男，1952年5月22日生，汉族，户籍地广西壮族自治区平南县，现住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。
委托代理人朱芳忠，男，1951年9月2日生，汉族，户籍地广西壮族自治区柳州市柳南区，现住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。
被告覃兆祥，男，1931年7月13日生，汉族，广西壮族自治区岑溪县人，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。
委托代理人覃振富（系被告覃兆祥之子），男，1963年3月11日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。
原告覃庆凤诉被告杨瑞、覃兆祥合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法组成由代理审判员潘春霞担任审判长，人民陪审员林文姣、李珠参加的合议庭，于2016年4月29日公开开庭审理了本案。书记员黄婧担任记录。原告覃庆凤的委托代理人陈雄伟，被告杨瑞的委托代理人朱芳忠，被告覃兆祥的委托代理人覃振富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是柳州市柳北区农民，被告覃兆祥是原告的父亲，原告位于柳州市柳北区马鞍山脚的房屋（以下简称“涉案房屋”）由被告覃兆祥居住管理。1996年12月2日，两被告在原告不知情的情况下签订了1份《房屋转让书》，由被告覃兆祥代原告签字捺印，把涉案房屋转让给不是本农村集体的被告杨瑞，该《房屋转让书》违反法律规定，应当是无效的协议。故原告诉至法院，请求判决：1、确认两被告于1996年12月2日签订的《房屋转让书》无效；2、被告杨瑞将位于柳州市柳北区马鞍山脚的房屋归还原告；3、本案诉讼费由被告杨瑞承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：
1、《房屋转让书》，拟证明涉案房屋为原告所有，《房屋转让书》签订时原告不在场，其上签名及手印均不是原告所为，原告对转让事实不知情；
2、土地登记卡，拟证明涉案房屋与土地的权利人是原告，该土地的权属性质为集体土地使用权，使用权类型为拨用宅基地。
被告杨瑞辩称，一、原告本身就不是涉案房屋所在农村集体的村民，其不能以被告杨瑞不是该农村集体村民而主张《房屋转让书》无效；二、被告杨瑞通过转让的方式得到涉案房屋宅基地使用权，并已向原告支付了转让价款，是善意取得；三、《房屋转让书》是转让方与受让方的真实意思表示，该转让书上原告的签名确实为被告覃兆祥代签，但当时原告在旁边清点房屋转让价款，案外人杨寿荣作为证人在《房屋转让书》上签字，其可以作证，原告不申请杨寿荣出庭作证应承担举证不能的责任；四、《房屋转让书》签订后被告杨瑞就一直在涉案房屋居住至今，且原告于2003年5月15日办理改建房屋手续时应当知道转让房屋的行为以及涉案房屋由被告杨瑞居住使用的情形，但原告没有在诉讼时效内向被告主张权利，现原告才诉至法院已超过诉讼时效。
被告杨瑞为其辩解提供的证据有：
1、土地使用证；
2、房产证，证据1、2拟共同证明涉案房屋转让后，被告杨瑞对房屋进行了改建，并委托原告办理房屋改建相关手续，原告将土地使用权证和房屋所有权证原件交给被告杨瑞收执，原告于2003年5月15日已经知道房屋转让的事实，本案已超过诉讼时效。
被告覃兆祥辩称，当时签订《房屋转让书》只有两被告及证人在场，原告当时在广东。
被告覃兆祥未提供证据。
经过开庭质证，两被告对原告提供的证据的真实性均无异议，原告和被告覃兆祥对被告杨瑞提供的证据的真实性均无异议。本院认为原告与被告杨瑞提供的证据客观真实，来源合法，与案件有关联性，故本院对原告、被告杨瑞提供的证据的证明力予以确认。
综合全案证据，本院确认以下案件事实：被告覃兆祥与原告是父女关系。被告杨瑞系广西壮族自治区平南县大洲镇蓝垌村村民，现居住在涉案房屋内。1988年10月，原告在其位于柳州市马鞍山脚的宅基地上搭建砖混房。1996年12月2日，被告覃兆祥与杨瑞签订一份《房屋转让书》，约定将原告位于上述地址的私房三房一厅、厨房二间共85.85平方米，连同围院、空地一起以38300元转让给被告杨瑞，双方永不反悔，房屋永远属于买主即被告杨瑞私有财产，款项一概付清。被告覃兆祥作为卖主在落款处签名捺印，被告杨瑞在买主处签名捺印，同时案外人杨寿荣作为证人签字。原告本人未在该转让书上签名捺印，系被告覃兆祥代原告签名捺印。2003年5月15日及6月30日，原告分别到国土和房产管理部门办理集体土地使用权证及房屋所有权证，证书上记载座落于柳州市柳北区马鞍山脚的土地使用者为原告，坐落于柳州市马鞍山脚13号的混合砖木结构房屋所有权人为原告，上述证书的原件均由被告杨瑞收执。另查明，涉案房屋的转让未经长塘镇鹧鸪江村民集体组织同意，也未办理审批或备案登记等手续。
本院认为，双方当事人签订合同应以不违反法律、行政法规的强制性规定为前提，否则为无效合同。《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖宅基地上所建住宅，但根据“房地一体”原则，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，由于只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地，因此，本集体经济组织以外的个人并不是农村房屋买卖合法的购买方。就本案而言，被告杨瑞并不是涉案房屋所在的集体经济组织成员，不符合在该集体经济组织申请建房用地的条件，依法不具备购买原告涉案房屋的主体资格。且原告并未在《房屋转让书》上签字捺印，被告杨瑞辩称当时原告在场并认可转让房屋的行为，但其对此未能提供证据予以证明。为此，本案的《房屋转让书》因违反法律的强制性规定而无效，被告杨瑞应向原告返还位于柳州市柳北区马鞍山脚的房屋。至于因合同无效造成的其他损失，双方当事人可在证据充分的情况下，另行起诉主张权利。
关于确认合同无效的诉讼时效问题。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本院认为，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。确认合同无效是形成权，并非请求权，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，故当事人请求确认合同无效不应受诉讼时效的限制，而合同经确认无效后当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，《房屋转让书》被确认无效后，原告才享有财产返还的请求权，故被告杨瑞主张原告要求确认《房屋转让书》无效已过诉讼时效的观点，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认被告杨瑞与被告覃兆祥于1996年12月2日签订的《房屋转让书》无效；
二、被告杨瑞于本案判决生效之日起十日内向原告覃庆凤返还位于柳州市柳北区马鞍山脚的房屋。
案件受理费3732元（原告覃庆凤已预交）,由被告杨瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 潘春霞
人民陪审员 林文姣
人民陪审员 李 珠
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 黄 婧
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。