北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第05709号
上诉人（原审被告）刘广荣，女，1928年11月17日出生。
上诉人（原审被告）靳德奇，男，1966年5月16日出生。
二上诉人之委托代理人靳德义（刘广荣之子、靳德奇之兄），1958年4月28日出生。
被上诉人（原审原告）陈淑娟，女，1963年5月4日出生。
原审被告靳德柱，男，1963年2月26日出生，汉族。
原审第三人陈嫔，女，1969年1月10日出生，汉族。
上诉人刘广荣、靳德奇因排除妨害纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第2499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘广荣、靳德奇之委托代理人靳德义，被上诉人陈淑娟到庭参加了诉讼。靳德柱、陈嫔经本院传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
陈淑娟在原审法院起诉称：北京市石景山区×单元101号房屋（X京房权证石私字第0×号）房产是陈淑娟的房产，陈淑娟于2010年5月6日取得北京市石景山区住房和城乡建设委员会发放的房屋所有权证。靳德柱是北京市石景山区×单元101号的原产权人，在房屋卖给陈淑娟后，其腾空房屋给陈淑娟的承诺一直没有实现，现北京市石景山区×单元101号内有靳德柱的母亲刘广荣、靳德柱的弟弟靳德奇居住，该行为严重侵害了陈淑娟的合法权益，给陈淑娟造成了经济损失，陈淑娟曾与刘广荣等人协商此事，但至今无果。为维护陈淑娟的权益，起诉到法院。诉讼请求：1、判令靳德柱、刘广荣、靳德奇腾空并交付北京市石景山区×单元101号（X京房权证石私字第0×号）归陈淑娟；2、判令靳德柱支付2012年3月5日至实际腾房之日止，按每月3000元，支付北京市石景山区×单元101号的占有使用费；3、判令靳德柱、刘广荣、靳德奇承担本案的诉讼费用。
靳德柱在原审法院答辩称：不同意陈淑娟的诉讼请求。本案的案由系排除妨害纠纷，陈淑娟的法律依据是物权法35条，物权法35条规定，双方有约定的事实或者法定事实，权利人有容忍的义务；针对妨害特定的物和人依然存在，权利人是排除妨害的请求权的前提。权利人行使请求权可以有一定的期限。第二，本案双方有补充协议，2010年4月4日，双方约定陈嫔、陈淑娟和靳德柱约定期限是搬家是6个月，这个事情实际上已经收了两年的房租了，这是双方的约定不违反法律的行为，靳德柱已经履行了全部的义务，而且没有在诉争房屋内居住，因此靳德柱请求法院驳回陈淑娟的诉讼请求。另外，陈淑娟购买这个房子时，实际上是期权。因为买这个房子时，知道房屋内有人居住，因为这个房屋的价值，远远高于买房屋的钱。当陈淑娟买了一个很便宜的房子。请求法院驳回陈淑娟的诉讼请求。
刘广荣在原审法院答辩称：请求驳回陈淑娟的诉讼请求，原因如下：第一，陈淑娟在买这个房子时，老人已经明确说了，这个房子是×公司分给刘广荣夫妇的福利房，不能卖，如果买了，也住不进来。陈淑娟明知房屋有纠纷，还是买了房子。第二、在靳德柱和陈淑娟形成买卖合同，靳德柱是刘广荣家老六，并不是独子，刘广荣等家人都不知道，都已经办完了才和刘广荣等家人说；第三，刘广荣等家人说这个房子不能卖，如果卖，必须把老人安顿好，当时刘广荣家还有老八靳德奇，靳德柱都没有考虑这些情况，还是把房子给卖了，致使房屋打了这么多年官司，弄的其父亲靳×去世。所以从买房开始，陈淑娟就有过失；第四，陈淑娟起诉也不应该起诉刘广荣，已有终审判决判暂不予腾房，陈淑娟只和靳德柱有关系，他们之间有买卖合同，老人和其他兄弟姐妹们都不知道，和刘广荣家没有关系，综上，陈淑娟起诉刘广荣没有道理。每次接到法院的传票，刘广荣的病都严重一次，刘广荣没有生活来源，也没有其他地方住，刘广荣认为陈淑娟的起诉没有依据，陈淑娟知道所有关于房子的情况，明知房屋有纠纷，靳德柱在卖这个房子之前是和老人一起住，最后靳德柱把房子卖了。综上，不同意陈淑娟的诉讼请求。
靳德奇在原审法院答辩称：第一，不知道陈淑娟和靳德柱的买卖房屋的合同，到×公司运输部去调查这个房子，×公司运输部出了一个证明，当初是给靳德奇父亲的。第二，分这个房子时是给靳德奇父亲靳×的，也有母亲刘广荣的，刘广荣快90岁了，看见靳德柱就哆嗦。当初靳德奇和父母、还有靳德柱在一起住，可是靳德奇判了刑之后回家，这么多年没有孝顺父母很愧疚，开始很感激靳德柱，把父母照顾的很好，靳德奇没有想过要争房产。可是靳德奇回来之后，总是有人来让靳×搬出去，现在是刘广荣，天天不敢出门，晚上睡觉都得锁门，怕有人进来。所以这个房子不光是单位分给靳德奇父亲的，母亲跟他70年的夫妻肯定有份，靳德奇当初也是住在这里的，回来也要住在父母身边。靳德奇都不知道卖房的事情。他们的买卖就是不合法的，陈淑娟应该找靳德柱。靳德奇住在这里是照顾刘广荣。综上，不同意陈淑娟的诉讼请求。
第三人陈嫔经传票传唤未到庭应诉，视为放弃答辩权利。
原审法院经审理查明：2010年3月22日，甲方（出售方）靳德柱与乙方（买受方）陈淑娟、陈嫔签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），其中约定：甲方出售的房屋坐落于北京市石景山区×单元101号房屋（以下简称诉争房屋），房屋所有权人为靳德柱，房屋现状为自用。交易价格为一百万元。乙方在签订本合同时支付甲方购房定金肆万元整。乙方应在银行面签批贷后1日内，支付乙方贷款额之外的剩余房款，即首期房款（包括已付定金）。贷款部分的房款按银行规定由银行直接支付。房屋交付在双方到房屋土地管理局办理完权属过户手续之日起60个工作日内完成，甲方应保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方原因，造成该房屋不能办理产权转移登记或者发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部责任。第七条第三项，甲方应在办理完权属过户手续之日起60个工作日内将房屋交付乙方，“每逾期一日，甲方应按照乙方已付房款的0.4%向乙方支付违约金”，后此处划掉，写明以补充协议为准。买卖合同落款处有靳德柱、陈嫔、陈淑娟签字。
2010年4月4日，双方另达成补充协议，将买卖合同第七条第三项内容修改为：甲方在办理权属过户手续之日起60个工作日内如不将房屋交付给乙方，则乙方以每月2000元人民币价格租给甲方，并签订租赁合同，租期半年。补充协议落款处有靳德柱、陈淑娟、陈嫔签字。
合同签订后，陈淑娟向靳德柱支付100万元购房款。
2010年5月6日，陈淑娟取得诉争房屋的产权证书（X京房权证石字第0×号）。
靳德柱按照协议的约定向陈淑娟支付到2011年2月6日的租金。
2010年11月12日，陈淑娟起诉靳×返还原物纠纷至北京市石景山区人民法院，该院在2011年6月17日作出（2010）石民初字第5871号民事判决书，其中查明：位于北京市石景山区×单元101号的房产原系×单位公房。靳×与靳德柱系父子关系。靳×原系×总公司运输部职工，×公司运输部原分配给靳×北京市石景山区×号平房一间半，户主为靳×，共同居住人有靳×之妻刘广荣及靳德柱等。1987年5月18日，×公司运输部将北京市石景山区×号平房调换成北京市石景山区×房屋一套。1991年8月19日，因考虑到老年人上下楼不方便及家中人口众多，×总公司运输部将北京市石景山区×房屋调换成诉争的北京市石景山区×单元101号房屋。靳×退休后，靳德柱接班继续在×总公司运输部工作，2004年3月31日，靳德柱与×公司生活服务管理中心签订×公司出售公有住房合同购买了北京市石景山区×单元101号房屋，并于2004年8月取得了房屋产权证书。2010年3月22日，靳德柱与陈淑娟签订房屋买卖合同，以一百万元的价格将北京市石景山区×单元101号房屋卖与陈淑娟。2010年5月6日，陈淑娟取得京房权石字第0×号房屋产权证书。北京市石景山区×单元101号房屋现由靳×及妻子刘广荣居住。
（2010）石民初字第5871号民事判决认定，靳×对北京市石景山区×单元101号房屋内享有居住使用权，认为此种使用居住权不因靳德柱向×公司生活服务管理中心购买房屋或靳德柱将此房屋再卖与陈淑娟而改变。最后判决驳回陈淑娟要求靳×腾退房屋的诉讼请求。陈淑娟不服向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）提起上诉，一中院于2011年8月10日作出（2011）一中民终字第11923号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
后靳德柱不服二审判决向北京市高级人民法院（以下简称高院）申请再审，高院于2012年12月20日作出（2012）高民审字第03004号民事裁定书，指令一中院再审。再审过程中，靳×于2013年5月17日死亡，一中院于2014年3月6日作出（2013）一中民再终字第4988号民事裁定书，裁定本案终结诉讼。
2011年12月28日，陈淑娟、陈嫔将靳德柱以房屋买卖合同为由诉至北京市石景山区人民法院，要求靳德柱支付2011年2月6日至2012年3月5日的房屋使用费，并要求靳德柱退还130万元，陈淑娟退还靳德柱房屋。该院于2012年3月20日作出（2012）石民初字第300号民事判决书，判决靳德柱于本判决生效后十五日内支付陈淑娟自2012年3月6日至2012年3月5日的房屋使用费二万六千元，驳回其他诉讼请求。靳德柱不服提起上诉，一中院于2012年6月18日作出（2012）一中民终字第5952号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
现诉争房屋由刘广荣、靳德奇居住使用。
另查：陈嫔提交书写材料一份，称诉争房屋房款系陈淑娟交纳，过户至陈淑娟名下，房屋买卖之事与其无关。陈嫔未出庭应诉。
庭审中，靳德柱主张已搬离诉争房屋并交付陈淑娟，陈淑娟对此不予认可，靳德柱对此未提供证据。
原审法院认定上述事实，有北京市房屋买卖合同、补充协议、（2010）石民初字第5871号民事判决书、（2011）一中民终字第11923号民事判决书、（2013）一中民再终字第4988号民事裁定书、（2012）石民初字第300号民事判决书、（2012）一中民终字第5952号民事判决书、（2012）高民审字第03004号民事裁定书、房屋所有权证书、各方当事人当庭陈述等证据资料，在案佐证。
原审法院判决认为：本案争议焦点问题，在靳德柱等人是否应当腾退房屋并向陈淑娟支付房屋使用费。首先，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。靳德柱与陈淑娟、陈嫔签订房屋买卖合同及补充协议，双方应遵照买卖合同及补充协议约定履行各自的义务。陈淑娟已经向靳德柱交纳了购房款，并将诉争房屋过户至陈淑娟名下；且补充协议约定的半年租赁合同期限已届满，靳德柱应将诉争房屋交付给陈淑娟，靳德奇与刘广荣在此居住已没有事实和法律依据，故对于陈淑娟主张判令靳德柱、靳德奇、刘广荣腾空并交付北京市石景山区×单元101号的诉求，予以支持。对于靳德柱主张其已搬离诉争房屋的抗辩意见，因陈淑娟取得诉争房屋所有权是基于双方的房屋买卖合同，现靳德柱未履行完毕交付诉争房屋的义务，其搬离诉争房屋并非其履行交房义务的正当抗辩事由，故不予采纳。对于靳德柱主张陈淑娟对他人居住要有容忍义务的抗辩意见，相对人的妨害须以非法或者不正当为前提，如果妨害有法定事由或者约定事由，权利人则有容忍的义务，本案中，靳德柱出售诉争房屋与陈淑娟，陈淑娟支付约定购房款并将诉争房屋过户登记至其名下，现靳德奇、刘广荣居住在诉争房屋里，并非物权妨害的容忍义务的法定事由，约定事由期限已过，故对此抗辩意见，不予采纳。其次，依据本案查明事实，靳德柱在出售诉争房屋后并未将房屋实际交付给陈淑娟，陈淑娟将诉争房屋出租给靳德柱，在半年租赁合同期限届满后，由于靳德柱的原因而未能向陈淑娟交付诉争房屋，应由靳德柱承担相应责任。因此，靳德柱负有因未能向陈淑娟交付房屋而支付该房屋使用费的义务。故，对陈淑娟要求靳德柱支付2012年3月5日至诉争房屋腾退之日的占有使用费的诉讼请求，予以支持，但因2012年3月5日已判决支付，故应从2012年3月6日起算；关于使用费的数额，根据公平原则和诚实信用原则，参照市场价格酌情确定按照3000元／月标准计算。第三人陈嫔经合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃庭审中享有的诉讼权利，不影响本案审理。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、靳德柱、刘广荣、靳德奇于本判决生效后六个月内将北京市石景山区×单元101号房屋腾空并交付给陈淑娟；二、靳德柱于本判决生效后六个月内支付陈淑娟自2012年3月6日至实际腾退之日的房屋使用费（按每月3000元标准计算）；三、驳回陈淑娟其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘广荣、靳德奇不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判，依法改判驳回陈淑娟的诉讼请求。上诉人不同意腾退房屋的理由为：第一、涉诉房屋是首钢分配给刘广荣夫妇的，靳德柱出卖房屋没有经过其他家人同意。第二、陈淑娟明知靳德柱的父母在涉诉房屋内居住仍与靳德柱签订协议购买房屋，不能使用房屋的后果由其自己负担。第三、原判结果对刘广荣的生活造成了威胁。第四、靳德奇服刑之前一直随父母共同生活，有权居住涉诉房屋，靳德柱与陈淑娟私自买卖房屋侵害了其合法权益。请求二审法院公正处理本案。
陈淑娟同意原判，不同意上诉人刘广荣、靳德奇的上诉请求。
靳德柱不同意原判，认为原判令其给付陈淑娟房屋使用费三千元过高，只同意每月按二千元标准给付。另外陈嫔曾经说过老人可住到百年以后都可以。本人给老人找过其他住房，但是老人不同意搬走，自己也无能为力。本人表示因工作忙，拒绝参加庭审审理。
陈嫔同意原判，表示拒绝参加庭审审理。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案作证。
本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。靳德柱与陈淑娟均应按照补充协议中约定的半年租赁期限履行，在该补充协议中约定的半年租赁合同期限已经届满，亦无证据表明陈淑娟、陈嫔同意刘广荣、靳德柱可以长期在涉案房屋内居住的情况下，靳德柱有义务将涉诉房屋交予陈淑娟。陈淑娟并无为刘广荣、靳德奇提供居住涉案房屋的义务，故原审法院判令靳德柱、刘广荣、靳德奇将涉诉房屋腾空交予陈淑娟并无不妥。靳德柱、刘广荣、靳德奇不同意腾退房屋的请求没有法律依据。上诉人刘广荣、靳德奇的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原审法院根据本案的实际情况判令靳德柱向陈淑娟没有支付三千元房屋使用费并无不妥。
靳德柱、陈嫔经本院传唤，无正当理由，不到庭参加诉讼，视为放弃庭审中享有的诉讼权利。不影响本案审理。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由靳德柱负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由刘广荣、靳德奇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年七月十四日
书 记 员 赵 彤