辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终01583号
上诉人（原审原告）：路红苏（身份证号：2107821990********），男，1990年4月14日出生，满族，住辽宁省北镇市富屯乡。
被上诉人（原审被告）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区文体路6甲4号，组织机构代码66251760-7。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人路红苏与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房预售合同纠纷一案不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第2141号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
路红苏诉称：2013年5月27日，路红苏与沈阳星辰公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于和平区文体路五里河交汇处京城中心2号楼2单元8楼4号59.17平方米商品房一套，合同约定交房日期为2014年3月31日前，至今沈阳星辰公司没能交房，也确定不了交房日期，致使路红苏不能按期入住，而且给路红苏造成财产损失和精神损失（外面租赁房屋住，担心成为烂尾楼面临钱房都没有的精神压力）；购房时，售楼人员告诉我说房子备案等一个月内办理，至今也未办理，请求予以赔偿。欠款购房至今未开发票，请求开发票，依法纳税人人有责；沈阳星辰公司未告知房子已经被抵押给信达公司，由于沈阳星辰公司购买的房子抵押给第三方，使得路红苏面临住不上房子、损失购房款的风险，属于隐瞒房屋事实的欺骗购买行为，让路红苏面临房产权属问题的担忧。诉讼请求：1、路红苏请求判定路红苏与沈阳星辰公司签订商品房买卖合同（协议）合法有效，房子归路红苏所有，并且路红苏保留有退房的权利；2、购房全款未备案，请求备案，并按照房款的日万分之0.5（按合同的交款日期后的一个月后算起直到备案为止）赔偿，现按2013.6.27—2015.7.1计算赔偿金额为：734天×503，667元×0.00005=18，485元；3、购房全款至今未给开发票，请求开发票；4、求判定沈阳星辰公司给付路红苏违约赔偿金交付款的日万分之三（按合同约定从交款之日起计算到交房或者退房款给路红苏为止）2014.4.1—2015.7.1，计算赔偿金额：457天×503，667元×0.0003=69，053元；5、判定沈阳星辰公司因违约给路红苏造成的财产损失。租房：1，800元每月，从应交房日期算到交房为止，即：2014.4.1—2015.7.30期间，15个月×1，800元每月=27，000元；6、请求判定沈阳星辰公司承担本次案件诉讼费用；7、判决履行期内沈阳星辰公司应进行赔偿，如未履行赔偿，应追加迟延履行金。
沈阳星辰公司辩称：合同没有约定逾期备案违约金，其主张没有事实和法律依据。逾期交房的事情，业主是知情并同意的，是出于不可抗力的原因，并非由沈阳星辰公司原因造成的。路红苏主张的逾期交房违约金数额过高。对于路红苏主张的租房损失不同意赔偿，租房损失与本案不属同一法律关系，而且双方对此也没有约定，无法律依据。
原审法院经审理查明，2013年5月27日，路红苏（买受人）与沈阳星辰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定路红苏以503，667元购买沈阳星辰公司开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-2号第2幢2-8-4号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为59.17平方米。其中第六条约定，2013年5月27日前一次性付清购房款项人民币503，667元；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。合同签订后，路红苏依约将全部房款支付给沈阳星辰公司，沈阳星辰公司为路红苏出具了收款收据。诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付路红苏。
另查，诉争房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、银行凭单、原审法院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，该院予以确认。
原审法院认为：路红苏、沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。对路红苏要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，该院予以支持。
对于路红苏要求确认涉诉房屋所有权的诉讼请求，因该涉案房屋尚未竣工验收、亦未办理初始登记批复。且依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律有规定的除外。”的规定，涉案房屋现尚未办理物权登记，故未产生相应物权效力，故对路红苏该项诉讼请求，该院暂不予支持。待条件具备时，路红苏可另行主张。
对于路红苏主张的保留有退房的权利的诉讼请求，因是否主张退房系路红苏自主行为，法律、行政法规未限制公民的合法诉权，故对该项诉讼请求，该院无需处理。
对于路红苏要求沈阳星辰公司办理备案登记的诉讼请求，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对路红苏该项诉讼请求，该院不予处理。待条件具备时，路红苏可另行主张。
对于路红苏要求沈阳星辰公司合同未备案的违约金的诉讼请求，因合同中并未约定沈阳星辰公司未备案时应支付违约金，且路红苏亦为举证证明其因合同为本案而产生了直接损失，故对路红苏该诉讼请求，该院不予支持。
对于路红苏要求开具发票的诉讼请求。因路红苏已经支付全部房款，沈阳星辰公司作为开发商应当开具相应正式发票，故对路红苏该项诉讼请求，该院予以支持。
对于路红苏诉请沈阳星辰公司约定给付逾期交房违约金的诉讼请求，因沈阳星辰公司至今未依约向路红苏交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因路红苏、沈阳星辰公司已在合同第九条中明确约定，故从其约定。沈阳星辰公司应从2014年4月1日起给付，至路红苏主张的2015年7月1日止，共计逾期457天。
对于路红苏要求沈阳星辰公司赔偿其未交付房屋而产生租房损失的诉讼请求，因合同对逾期交房的违约责任进行了约定，并且路红苏已经主张，路红苏再主张赔偿损失缺乏法律依据，故对路红苏该诉讼请求，该院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条（二）项、第一百一十四条一款，《中华人民共和国物权法》第九之规定判决如下：一、确认路红苏与沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年5月27日就位于沈阳市和平区文兴路41-2号2-8-4号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；二、沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付路红苏20**年4月1日至2015年7月1日的逾期交房违约金23，017.58元；三、沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给路红苏开具503，667元的正式发票；如果沈阳星辰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。四、驳回路红苏其他诉讼请求。案件受理费2，591元（路红苏已预交），由沈阳星辰房地产开发有限公司负担；公告费400元，由沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
宣判后，路红苏不服一审判决，向本院提出上诉，诉讼请求：1、请求商品房合同备案；2、请求调整合同违约金赔偿，按延期交房日万分之三赔偿，即：2014年4月1日至2015年7月1日的逾期交房违约金为：734天×503，667元×0.0003＝69，053元；3、上诉费用由被上诉人承担。理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中关于延期交房违约金赔偿约定为日万分之一，但此赔偿金约定明显低于国家当时的银行贷款利率、存款利率，因此上诉人要求适当提高违约金数额。
被上诉人沈阳星辰公司答辩称，同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：上诉人路红苏与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真是意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效。一审法院认定事实准确，本院予以支持。
关于路红苏要求沈阳星辰公司办理备案登记的主张，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对该主张，本院不予支持。
关于路红苏要求调整违约金计算标准的的主张，因双方已在合同中第九条中明确约定，故应从其约定。因路红苏对其实际损失主张缺乏有效证据加以证明，故对于该主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，526元，由上诉人路红苏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年三月十四日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。