广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3094号
上诉人（原审被告）：广东中胜置业有限公司（下称中胜公司）。住所地：惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园*号楼*幢*层***号。
法定代表人颜添河，董事长。
委托代理人江伟，该公司法务。
上诉人（原审原告）：葛荣花，女，汉族，1987年4月12日出生，住山东省巨野县，。
委托代理人何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托代理人黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
上诉人葛荣花、广东中胜置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，因上诉人不服惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
原审原告葛荣花向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交付房屋违约金，违约金计算时间从2015年11月16日起至被告取得涉案房屋《工程竣工验收备案表》且将涉案房屋交付给原告之日止，每日按已付房款528071元的万分之五计算，暂计至2016年4月10日的违约金为38813.22元。2、被告承担本案诉讼费用。
主要事实和理由：原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠阳区淡水金××大道清泉城市广场××楼××房，总房价款为528071元，并约定被告应于2015年11月15日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告依约定向被告支付了全部款项，但被告未能按约定将房屋交付给原告，其行为已构成违约。根据合同约定，被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金。为此，特向法院起诉。
原审被告广东中胜置业有限公司答辩称，一、根据双方签订的商品房买卖合同第七页第七行第三点约定，当发生其他非出卖人所能控制的因素时，构成逾期交付的免责事由，本案之所以造成逾期交付的情况，正是因为前述被告无法控制的原因所致。二、原告诉请万分之五每日的违约金过高，被告请求法院根据合同法解释二第二十九条规定予以调低。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2013年12月16日，原被告签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于惠阳区淡水金××大道清泉城市广场××楼××房，建筑面积78.71m2，房屋总价款528071元；付款方式为签订合同当日支付首期款159071元，余款369000元办理银行按揭。第八条交付期限：被告应当在2015年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的、施工中遇到重大技术问题，未能及时解决的、其他非出卖人所能控制的因素，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告于2014年1月4日支付首期购房款159071元，于2016年3月14日支付余款369000元。涉案房屋至本案法庭辩论终结时，未经建设部门办理涉案房屋竣工验收合格备案登记手续，未交付原告使用，未办理房地产权证。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原被告应当按照约定履行自己的义务。被告未能按合同约定将涉案商品房交付原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付逾期交付房屋违约金，有合同依据，符合法律规定，予以支持；因原告已付清购房款528071元，被告应按合同约定向原告支付逾期交付房屋违约金，即按已付购房款每日万分之五的标准计付。违约金计算期限本应从2015年11月16日起至被告将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用止，但现有证据证明原告在2016年3月14日才付清房款，因此，违约金应从2016年3月14日计起，计至原告诉请的暂计至2016年4月10日止，计得金额为7392.99元。被告的答辩意见因为未提交相关证据证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告广东中胜置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告葛荣花支付至2016年4月10日的逾期交楼违约金7392.99元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
受理费770元减半收取385元，由被告广东中胜置业有限公司负担25元，原告负担360元。
当事人二审意见
上诉人葛荣花不服原审判决上诉称，原审判决中上诉人于2016年3月14日付清房款的事实有误，上诉人已于2014年3月26日付清房款，被上诉人应于2015年11月15日前向上诉人交付房屋，因此被上诉人应从2015年11月16日计算逾期交楼违约金。上诉人、被上诉人和东莞银行于2014年2月20日签订《楼宇按揭抵押合同》，东莞银行于2014年3月26日放贷剩余房款369000元。上诉人已按约定付清房款，被上诉人于2016年3月14日延迟开发票的行为，不影响逾期交楼违约金的计算。因此被上诉人应当支付逾期交付房屋的违约金38813.22元。
综上，请求二审判令：1、撤销原审判决，改判一审逾期交楼违约金，每日按已付房款528071元的万分之五计算，暂计至2016年4月10日违约金为38813.22元；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人广东省中胜置业有限公司不服原审判决上诉称，一、本次纠纷在客观上存在逾期交付的免责事由，应当认定为上诉人无需承担逾期交付的违约责任。上诉人所开发的涉案综合体工程系响应惠州市政府对旧城改造的需要而承接的目前在惠州市范围内最大的三旧改造项目，其中涉及大量的征地房屋拆迁补偿、换证办证等手续。2010年3月11日，上诉人在取得了国有土地使用权证后开始投资兴建，但为了配合区政府对城市建设总体规划设计的需要，上诉人将原本不在项目占地范围内的其他不便于商业利用的零星国有土地一并在此三旧改造工程中妥善解决即另行出资进行土地盘整，同时将其与上诉人之前所取得的国有土地使用权进行合并，经过一系列的工作上诉人于2015年2月17日取得合并后的国有土地使用权证，前后两证比较，新证多出了16306平方米，恰因为此次土地使用权证的合并及换证，导致该项目已经取得的建设用地规划许可证、建设工程施工证等系列许可证需重新办理，最终令整个项目的推进速度缓慢而无法按照原计划完成施工及商品房交付。
二、上诉人通过合并国有土地使用权证后延长该证的终止时间，以弥补逾期交付而造成被上诉人无法实际使用商品房的期间，即上诉人虽逾期交付但未造成被上诉人实际利益受损。
根据双方商品房买卖合同约定，被上诉人购买商品房所占国有土地使用权期间自2007年12月5日至2077年12月5日，按双方约定上诉人需于2015年交付商品房，被上诉人实际使用国有土地的期间最多为62年，但上诉人通过土地合并盘整将整幅国有土地的使用权期间延长至2085年，此意味着如上诉人在2016年底交付商品房，则被上诉人实际使用国有土地的期间最多为69年，超出可使用年限7年之久，该部分超出的土地使用年限已由上诉人在土地盘整过程中向政府缴交地价但并未要求被上诉人另行补交超出年限的地价，由此可以看出被上诉人的实际权益并未受到损害反而另有增值，在此情形下再认定上诉人承担违约责任显然不公平。
三、即便构成逾期交付但违约金比例过高，上诉人有权依法请求调低。如前所述，本次纠纷的涉案工程具有明显服务于城市改造的社会公众性，并非单纯商业住地产的开发项目，上诉人虽将其作为商品房开发项目投资兴建，但其根本还是属于城市的“三旧改造”工程，其社会效益不仅体现在有益于惠阳区的整体经济水平提高，更是为惠阳区的其他大型三旧改造项目提供了宝贵的经验，在推进惠阳区的新城市建设进度的同时也提升了惠阳区的知名度，换言之，该项目完成后其社会整体利益及意义将远远大于上诉人的个人利益，既然如此，即便上诉人存在逾期交付商品房但无免责的情形时，亦应当充分考虑本案中逾期的客观事实。为此，上诉人认为万分之二点一每日的比例较为合理。
综上所述，恳请二审法院依法改判并认定上诉人虽逾期交付但构成免责事由。
上诉人葛荣花辩称,我方不同意对方的上诉，对方所说的不可控因素没有任何证据予以支持，存在举证不能，请求二审法院维持原判。
上诉人广东中胜置业有限公司辩称，对上诉人主张的逾期交楼违约金从2015年11月16日起算没有异议。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查，本案在二审诉讼期间，上诉人葛荣花提供了三组新证据，证据一楼宇按揭抵押合同，证据二东莞银行个人贷款借据，证据三东莞银行（个人账户）交易明细。三组证据证明内容均为上诉人葛荣花已按约定付清房款，上诉人中胜公司是延迟开发票的行为。根据该三组证据，葛荣花已于2014年3月26日付清房款
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据查明的事实及当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的焦点主要为：一是违约金起算时间；二是上诉人中胜公司是否应当承担逾期交房的违约金问题；三是违约金的标准是否过高。具体论述如下：
关于第一个焦点。根据上诉人葛荣花提供的证据可认定，上诉人葛荣花确已于2014年3月26日向上诉人中胜公司付清购房款，上诉人中胜公司于2016年3月14日迟延开发票的行为，不影响逾期交楼违约金的计算。因涉案房屋至今未取得竣工验收合格的报告，已构成违约，依约应向上诉人葛荣花支付违约金。违约金的计算期限本应从2015年11月16日起至上诉人中胜公司将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付上诉人葛荣花使用止，现上诉人葛荣花请求暂计至2016年4月10日止，本院予以准许。
关于第二个焦点。上诉人中胜公司认为根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第七页第八条第三款约定：“对于其他非出卖人所能控制的因素……出卖人可据实予以延期交房”，而本案涉案项目属于“三旧”改造，征地补偿是由政府负责的，政府没有按期完成，导致办理与工程项目相关的证照时间延长，最终导致整体项目的延期，无法如期将涉案房屋交付给上诉人葛荣花，故其不应承担逾期交房的违约责任。对此，上诉人中胜公司没有提供证据予以支持，应承担举证不能的责任，本院不予支持。
关于第三个焦点。上诉人中胜公司认为逾期交付违约金比例过高，按照万分之二点一每日的比例较为合理。对此，本院认为，上诉人葛荣花与上诉人中胜公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，是双方当事人真实的意思表示，根据合同第九条第一款第一项规定“……出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金，合同继续履行”，因此一审判决上诉人中胜公司承担上诉人葛荣花已付房款528071元每日万分之五作为违约金有合同依据，符合法律规定。因此，上诉人中胜公司调低违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实不清，本院予以纠正。依照根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1112号民事判决主文为：上诉人广东中胜置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向上诉人葛荣花支付至2016年4月10日的逾期交楼违约金38813.22元。
一审受理费385元，由上诉人葛荣花负担360元，由上诉人广东中胜置业有限公司负担25元；二审案件受理费1353.5元，由上诉人葛荣花负担583.5元，上诉人广东中胜置业有限公司负担770元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓耀辉
审 判 员 曾 莹
审 判 员 赖锦荣
二〇一六年十二月二十四日
法官助理 黄丽娴
书 记 员 黄美静
附相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款第(二)项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
2、第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
3、第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。