福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2788号
上诉人（原审被告）厦门泰玮生物环保科技有限公司，住所地厦门市湖里区蔡塘工业区8号厂房1层。
法定代表人林孝宗，总经理。
委托代理人苏宁套、谢阿有，福建信海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会，住所地厦门市湖里区江头街道蔡塘村。
代表人曾敬礼，书记。
委托代理人蔡郁榛、翁唐仁，福建凌一律师事务所律师。
上诉人厦门泰玮生物环保科技有限公司（下简称泰玮公司）因与被上诉人厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会（下简称蔡塘居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第2096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡塘居委会原审请求判令：1、蔡塘居委会与泰玮公司2013年5月5日签订的《厂房租赁合同》于2014年4月4日解除；2、泰玮公司立即向蔡塘居委会支付拖欠2013年11月5日至2014年4月4日的租金80000元；3、蔡塘居委会有权没收履约保证金16000元；4、泰玮公司支付违约金（2013年11月5日至2014年2月4日租金48000元自2013年11月10日起算，2014年2月5日至2014年4月4日的租金32000元自2014年2月10日起算，暂计至起诉之日合计为22560元）；5、泰玮公司支付搬迁费6000元。
原审法院查明，2013年5月5日，蔡塘居委会与泰玮公司签订一份《厂房租赁合同》，约定：蔡塘居委会将址于厦门市湖里区蔡塘工业区8号厂房1层出租给泰玮公司作为生产及办公使用，面积800平方米；租赁期限自2013年5月5日至2016年5月4日；租金每月每平方米20元，第1层租金每月16000元，每季度合计48000元，泰玮公司应于每季度头月10日之前支付该季度租金，其中第1层部分场地313平方米由原承租厦门厦威防火设备有限公司继续使用至2013年8月5日，使用期限届满后由泰玮公司使用（泰玮公司第一季度租赁面积487平方米，应付租金29220元）；合同签订时，泰玮公司应交纳履约保证金为16000元，待租赁期限届满泰玮公司交清全部租金及产生的一切费用，并按约定交还租赁房屋后的15日内，蔡塘居委会无息退还履约保证金；租赁期间，若泰玮公司中途因故终止合同，应提前两个月通知蔡塘居委会，并赔偿蔡塘居委会两个月的租金损失且履约保证金不予退还，若蔡塘居委会中途因故终止合同，应赔偿泰玮公司两个月的租金损失并退还履约保证金；泰玮公司应按约定交纳租金，逾期除应补交租金外，每逾期一日按应付款的千分之二支付违约金；泰玮公司拖欠租金累计达一个月或故意损坏承租房屋的，蔡塘居委会有权采用停水停电的措施，且可终止合同收回租赁房屋，由此产生的一切费用由泰玮公司承担；合同履行中发生争议的，双方协商解决，协商不成的可向厦门市湖里区人民法院提起诉讼；等等。合同签订后，双方依约开始履行合同。2014年1月8日，蔡塘居委会向泰玮公司出具一份《催收厂房租金通知书》，要求泰玮公司在收到通知3日内，交纳2013年11月5日至2014年2月4日的租金，如逾期未交纳，蔡塘居委会有权依约收取违约金、解除合同、收回房屋，及追究泰玮公司的其他违约责任。2014年1月16日，蔡塘居委会因泰玮公司未按要求交纳租金，再次向泰玮公司出具一份《关于“收回厦门市湖里区蔡塘工业区8号厂房1层”的函》，要求泰玮公司在接到函件的3日内与蔡塘居委会工作人员到场清点现场，并一次性足额付清所欠的租金及相关费用。2014年1月22日，泰玮公司向蔡塘居委会出具一份承诺函，称其资金周转困难，并承诺其于2014年2月15日前交清2013年11月5日至2014年2月4日的租金，如无法续租将于2014年3月5日前搬出讼争厂房并结清所有房租，否则由此产生的后果由泰玮公司自负，留在讼争厂房内的所有资产蔡塘居委会有权处理，厂房归还蔡塘居委会。此后，因泰玮公司未如期交纳租金，亦未如期搬离讼争厂房，蔡塘居委会遂于2014年4月3日与厦门市蔡塘物业管理有限公司签订一份《搬运承揽合同》，由厦门市蔡塘物业管理有限公司安排搬运工及货车将讼争厂房内的所有物品搬至蔡塘居委会指定的地点。蔡塘居委会由此支出搬运费6000元。
诉讼中，泰玮公司向本院提供一份其与厦门例洁化工有限公司（法定代表人曾桂瑛）签订的《厂房租赁合同》和一份厦门例洁化工有限公司出具的《证明》，以此证明泰玮公司原从第三方处租赁厂房并进行装修，在迫不得已的情况下与蔡塘居委会签订了租赁合同等事实。蔡塘居委会以泰玮公司未能提供证据原件为由，对泰玮公司提供证据的真实性不予认可。
原审法院认为，泰玮公司辩称其系在迫不得已的情况下与蔡塘居委会签订了《厂房租赁合同》，但其提供的证据不足以证明其主张，故对泰玮公司的该抗辩，依据不足，本院不予采纳。原、泰玮公司签订的《厂房租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。泰玮公司辩称，蔡塘居委会未依合同约定，将讼争厂房中的313平方米交付泰玮公司使用，其不应支付该部分租金。因泰玮公司就其抗辩的事实在2013年8月6日约定的交付日后的合理期限内未向蔡塘居委会提出异议，且在蔡塘居委会于2014年1月发出催收租金通知书、收回租赁物函和泰玮公司出具承诺函时，泰玮公司亦未提出异议，泰玮公司仅至向原审法院提交书面答辩状时方提出异议，明显有违常理和交易习惯，没有事实和法律依据，对泰玮公司的该抗辩，原审法院不予采纳。根据蔡塘居委会提供的催收租金通知书和泰玮公司出具的承诺函等证据，可以证明泰玮公司未如期向蔡塘居委会交纳自2013年11月5日至2014年4月4日租金80000元的事实。依据合同约定，泰玮公司逾期交纳租金达一个月，蔡塘居委会有权解除合同并收回租赁物。蔡塘居委会已于2014年4月4日依合同约定行使了相应权利，并清理了讼争厂房，故其请求确认原、泰玮公司双方于2013年5月5日签订的《厂房租赁合同》自2014年4月4日解除，有事实和法律依据，予以支持。泰玮公司辩称蔡塘居委会于2014年1月15日开始切断讼争厂房的电源，致使其无法使用讼争厂房，故其不应支付自2014年1月15日后的租金。但泰玮公司对其主张未能提供证据予以证明，故对泰玮公司的该抗辩，不予采纳。泰玮公司所欠2013年11月5日至2014年4月4日的租金80000元，泰玮公司理应依约于每季度的头10日内向蔡塘居委会支付（即2013年11月5日至2014年2月4日的租金48000元于2013年11月14日前支付，2014年2月5日至2014年4月4日的租金32000元于2014年2月14日前支付），但泰玮公司未依约支付，故蔡塘居委会请求泰玮公司支付该期间的租金80000元及其违约金，理由充分，予以支持。另因泰玮公司辩称按日千分之二计算的违约金过高，故依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，并自应付款之日始（即48000元自2013年11月15日始计，32000元自2014年2月15日始计）计至本判决确定的付款之日止。泰玮公司因其自身原因未能依约履行合同，依据约定，泰玮公司无权要求蔡塘居委会返还履约保证金16000元，予以确认。至于蔡塘居委会因泰玮公司未能诚信履约导致讼争厂房被收回产生的搬运费6000元，泰玮公司已为此支付了履约保证金16000元，蔡塘居委会再请求泰玮公司支付搬运费6000元，理由不充分，不予支持。关于泰玮公司所主张的蔡塘居委会在清扣泰玮公司财产时并未通知泰玮公司，亦未登记造册，给泰玮公司造成了损失的事实，泰玮公司未依法提起反诉，其可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会与厦门泰玮生物环保科技有限公司2013年5月5日签订的《厂房租赁合同》于2014年4月4日解除。二、厦门泰玮生物环保科技有限公司应于判决生效之日起十日内，向厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会支付2013年11月5日至2014年4月4日的租金80000元。三、厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会有权没收厦门泰玮生物环保科技有限公司支付的履约保证金16000元。四、厦门泰玮生物环保科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会支付按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的违约金（48000元自2013年11月15日始计，32000元自2014年2月15日始计，均计至上述第二项判决确定的付款之日止）。五、驳回厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费1396元，由厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会负担60元，厦门泰玮生物环保科技有限公司负担1336元。
宣判后，泰玮公司不服，向本院提起上诉。
上诉人泰玮公司上诉称，1、2013年5月5日前，蔡塘居委会与泰玮公司无权签订《厂房租赁合同》，当时的承租人是厦门例洁化工有限公司。2013年5月5日，蔡塘居委会强行将工业园8号厂房的用电断掉。当时泰玮公司装修安装已经投入10多万元。接下来，蔡塘居委会于2013年5月7日强行从厦门市例洁化工有限公司收回《厂房租赁合同》，并要求泰玮公司租赁整栋厂房或一层整层厂房，不然就要把泰玮公司赶出去。泰玮公司不得已才与蔡塘居委会签订租赁合同。2、泰玮公司不应支付蔡塘居委会2013年11月5日至2014年4月4日租金，在2014年1月16日后，泰玮公司多次打电话给蔡塘居委会要求接电开门，进去拿相关资料。蔡塘居委会的相关负责人均未到场。所以泰玮公司在没有办法的情况下，于2014年1月22日向蔡塘居委会出示了承诺函，主要目的是为了拿回公司的相关资料。但是蔡塘居委会仍未接电，由此造成2014年2月4日前租金仍未缴纳。最后泰玮公司无奈只能同意于2014年3月5日前搬出厂房。2014年2月中旬以后泰玮公司多次联系蔡塘居委会进行清点，但蔡塘居委会仍未接电并派出相关负责人进行清点。到2014年3月上旬，蔡塘居委会就打电话告诉泰玮公司已经将东西搬完。3、蔡塘居委会与泰玮公司2013年3月5日签订的《厂房租赁合同》执行过程中蔡塘居委会存在违约行为，根据合同中相关规定，2013年8月6日蔡塘居委会就应当将313平方米的厂房交付给泰玮公司，但直至2013年11月份之前，蔡塘居委会仍未交付，在此期间，厂房仍有租借者使用。4、蔡塘居委会于2014年1月15日将讼争厂房断电，使得泰玮公司的员工无法进出。5、该判决尚未说明如何清点归回泰玮公司的相关资料及公司财产。综上，请求撤销原审判决，改判驳回蔡塘居委会原审全部诉讼请求。
被上诉人蔡塘居委会答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实除泰玮公司认为其未收到蔡塘居委会的所有函件、泰玮公司仅承租487平方米及蔡塘居委会于2014年1月15日切断讼争房产电源外，对其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，在原审庭审中，泰玮公司的法定代表人林孝宗认可收到蔡塘居委会的所有函件。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院认为，泰玮公司并无证据证明其在与蔡塘居委会签订合同时受到欺诈或胁迫，其与蔡塘居委会签订的合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同。1、根据双方合同约定及履约情形，泰玮公司自2013年11月5日起就未再向蔡塘居委会支付租金，蔡塘居委会多次向泰玮公司催讨租金，但泰玮公司虽多次承诺要支付租金，但却一直未支付。从双方往来函件可知，蔡塘居委会主张的租金为每季度48000元，泰玮公司对此未提出异议，而只是声称自己资金周转困难，要求延期支付，并承诺如未支付将承担相应后果。由此，虽泰玮公司在本案庭审中对租金标准提出异议，但该异议显然与其对蔡塘居委会的回复自相矛盾，其也无法提供证据证明自己的主张，原审法院结合合同及双方往来函件，认定自2013年11月5日起每季度租金为48000元并无不当，本院予以维持。2、泰玮公司主张蔡塘居委会存在停电的行为，导致其无法使用厂房，泰玮公司无须支付租金。本院认为，泰玮公司未能提供证据证明存在停电行为，从双方往来函件中，泰玮公司也从未提出这一点，故泰玮公司应当承担相应的举证责任，应当支付租金至蔡塘居委会将其物品搬离讼争房产止。且因泰玮公司拒不支付租金，导致合同解除，泰玮公司应当承担根本违约责任，蔡塘居委会有权依约没收租赁保证金，并要求泰玮公司支付相应的逾期付款违约金。原审法院对此判决正确，本院予以维持。3、至于泰玮公司上诉称相关物品未取出，因其一审对此未提出反诉，该项上诉请求本院二审不予审理，双方可另行协商处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。泰玮公司的上诉没有事实与法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人厦门泰玮生物环保科技有限公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2200元，由上诉人厦门泰玮生物环保科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年十一月二十日
代书 记员 彭丽月
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。