山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第155号
原告中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人张炳林，董事长。
委托代理人张奎荣，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托代理人张广瑞，男，北京市百瑞（济南）律师事务所实习律师，住济南市。
被告龚维，男，1962年9月10日生，汉族，济南市铁路局安检办职工，住济南市
原告中铁十局集团物业管理有限公司与被告龚维物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩晓爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告中铁十局集团物业管理有限公司法定代表人张炳林的委托代理人张奎荣、张广瑞，被告龚维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中铁十局集团物业管理有限公司诉称，原、被告于2009年6月9日签订《物业管理服务协议书》，该协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告应按照建筑面积每月每平方米0.78元的标准向原告交纳物业管理服务费。原告按照协议约定为被告提供了相关物业管理服务，但被告未按照约定缴纳物业费，截至2014年6月被告仍拖欠物业管理费共计46个月，合计人民币5000.2元。按照约定，被告应当支付相应违约金。在被告拖欠物业费期间，原告多次催缴，但被告拒不缴纳，被告的行为严重侵犯了原告合法权益。为此原告诉至法院，请求判令被告支付给原告拖欠的物业费5000.2元，并向原告支付违约金1689.4元。
被告龚维辩称：我是在按时交纳物业费大约一年半的时间以后才终止支付物业费的，这是由于原告没有履行交房时的承诺和原告不作为造成，具体包括如下方面：1、2009年6月9日我与原告交接房屋时发现房屋质量问题，对这些问题原告一直没有解决，没有做到交房时的承诺，我在履行交纳物业费一年多的时间里没有享受到原告的服务，特别是2011年5月我要求原告解决物业验收交接记录表中记录的质量问题时，原告以超过质保期为由拒绝履行义务；2、我在铁路南苑小区购买地下室一间，后发现地下室有水，我要求原告查明原因，原告没有答复，后来地下室积水达5公分，影响周围地下室，原告才来查看，发现地下室墙壁向室内渗水，原告仅仅处理了地下室后墙，没有从根本上解决问题，造成地下室至今不能使用；3、我居住的房屋内电源线故障造成冰箱不能工作，导致我在冰箱内存储物品腐烂变质，后我按照原告要求将腐烂物品清单以书面方式报给原告，但原告没有答复，后经检查，发现是建筑质量问题造成；4、2014年根据原告要求我上报了房屋质量存在的问题，但一直没有回复；5、房屋内卫生间未作防水处理，造成卫生间墙体潮湿，墙皮脱落，也属房屋建筑质量问题；6、原告拒绝为我出具居住证明，不提供物业服务；7、我居住单元门损坏，至今未能修复。针对上述问题，我多次向原告反映，但原告均已需向上级请示为由推诿，拒不解决问题。我不交纳物业费是对原告提供物业服务不到位行为的一种对抗，也是一种不得已的自我保护行为，希望原告能够改变态度，解决问题，并考虑对我的实际损失进行补偿。
经审理查明，2009年6月9日，济南鲁铁物业管理有限责任公司与被告龚维签订《物业管理服务协议书》一份，双方就“铁路南苑小区小高层”前期物业管理服务达成协议，协议书载明：被告购买的房屋为“6-1-1-1004”；约定“小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元”标准缴纳物业管理服务费；在“违约责任”中，双方约定若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。上述协议签订后，被告按照139.31平方米、每月每平方米0.78元的标准交纳了2009年6月9日至2010年8月30日的物业管理服务费。此后被告未交纳物业管理服务费。涉案房屋现尚未办理房屋所有权书。
2009年6月10日，原济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为原告中铁十局集团物业管理有限公司。
现原告要求被告按照139.31平方米的标准，以每平方米每月0.78元的标准交纳自2010年8月31日至2014年6月30日、共计46个月的物业管理服务费4998.44元。被告对上述计算标准及数额无异议，但辩称房屋在交接时和后期使用过程中发现存在质量问题，但原告一直没有解决，因此不同意交纳物业管理服务费。原告主张因被告拖欠物业管理服务费，曾向被告邮寄送达催收函，被告已经收悉，为此提供邮寄回单及电脑查询回单各一份；被告辩称确实收到过催交函，但因原告提供物业服务不到位，不同意交纳物业管理服务费。
原告主张因被告逾期交纳物业管理服务费，要求被告支付违约金，由于协议中约定的违约金比例过高，原告自愿降低违约金支付比例，现要求被告自2010年8月31日起至2014年6月30日止，以原告起诉时主张的5000.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算支付违约金，共计1689.4元。被告辩称原告违约在先，不同意支付违约金。
现被告辩称原告提供的物业服务不符合协议约定，因此不应交纳物业管理服务费。被告为此提交“物业验收交接记录表”一份，证实房屋在交接时存在质量问题；提交其自行书写的房屋质量问题清单，证实原告一直没有解决其房屋质量问题；提供照片9张，证实其房屋内存在的质量问题及其冰箱中受损的物品；被告同时主张其居住的小区内环境、卫生不达标，原告未尽到物业服务企业应尽的义务。原告对物业验收交接记录表真实性无异议，但主张被告辩称的房屋质量问题与其无关。
上述事实，有物业管理服务协议书、物业验收交接记录表、照片、工商登记材料及原、被告的陈述等证据予以证实。
本院认为：国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原济南鲁铁物业管理有限责任公司与被告签订的物业管理服务协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。现根据工商登记材料，济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为原告中铁十局集团物业管理有限公司，故原告有权依照双方签订的协议书向被告主张权利。在原告中铁十局集团物业管理有限公司按照合同约定为被告所居住的小区提供了物业管理服务的情况下，被告应当按照有关标准向原告交纳物业费。关于物业费计算标准，被告对原告中铁十局集团物业管理有限公司的主张无异议，本院予以确认。关于被告主张的房屋质量问题，鉴于房屋质量问题并非原告公司造成，对房屋质量问题的修复亦非原告公司的合同义务，且被告也未能提供证据证实原告中铁十局集团物业管理有限公司对此存在过错，故亦不能作为被告拒交物业费的正当理由。关于被告辩称的原告中铁十局集团物业管理有限公司提供的物业服务不符合协议约定、因此不应交纳物业管理费的辩称意见，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告的陈述及举证内容来看，原告中铁十局集团物业管理有限公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对被告主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予采纳。现原告中铁十局集团物业管理有限公司要求被告按协议约定交纳自2010年8月31日至2014年6月30日的物业服务费4998.44元，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，根据被告提供的证据及抗辩意见，能够看出原告中铁十局集团物业管理有限公司提供的物业服务存在一般瑕疵，被告并非无故拖欠物业服务费，因此无需向原告支付违约金，对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告龚维于本判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司交纳2010年8月31日至2014年6月30日的物业管理服务费4998.44元。
二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取25元，由被告龚维负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 韩晓爽
二〇一五年四月六日
代理书记员 周炜炜