河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第2840号
上诉人（原审被告）：河南亿兴房地产开发建设有限公司。
法定代表人：王要民，执行董事。
委托代理人：李宏杰，河南铭志律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：王应军，河南铭志律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：邓建红。
上诉人河南亿兴房地产开发建设有限公司（以下简称亿兴房地产公司）因与被上诉人邓建红商品房预售合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2014）伊六民初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人亿兴房地产公司的委托代理人王应军、被上诉人邓建红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审审理查明：2012年4月17日，原告邓建红与被告亿兴房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条项目建设依据……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名滨河明珠……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢l单元4层西南号房……第四条计款方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3433.4元，总金额参拾柒万陆千元整…….第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款2、分期付款3、其他方式买受人在签订合同当日已付清房屋首期房款即人民币壹拾伍万壹仟元整（￥151000）剩余房款即人民币贰拾贰万伍仟元整（￥225000）以银行按揭贷款方式支付办理……第八条交付期限。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用.1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同签订后，邓建红于同日向被告支付购房款151000元。2012年8月20日，邓建红、中国工商银行股份有限公司偃师市支行及河南亿兴房地产开发建设有限公司三方签订《个人购房借款／担保合同》，约定，由中国工商银行股份有限公司偃师市支行向邓建红发放个人购置住房贷款225000元，该贷款一次性划入亿兴房地产公司在中国工商银行股份有限公司偃师市支行账号为17×××56的账户内。亿兴房地产公司为该贷款提供连带责任保证。2014年8月22日，亿兴房地产公司为邓建红出据收取购房款225000元的发票。后河南亿兴房地产开发建设有限公司未在合同约定的2013年10月31日前向邓建红交房。邓建红为此向偃师市规划局、偃师市住房和城乡建设局进行信访，2014年12月4日，偃师市规划局向邓建红送达信访事项处理意见书，查明“滨河明珠延期交房问题主要在于开发商资金紧张、项目查封和存在违规建设”。2014年12月22日，偃师市住房和城乡建设局向邓建红送达信访事项处理意见书，处理意见为：“一、因邓建红购买房屋所在的3#楼至今未取得规划管理部门出具的规划核实意见书相关材料，开发单位无法组织竣工验收，我局已督促开发单位尽快组织竣工验收，同时告知其完善规划核实意见书等相关材料……”。至今亿兴房地产公司仍未向邓建红交房。
原审认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原、被告均应按合同履行。原告邓建红已按合同约定向被告付清了全部购房款。但被告在约定的时间未向原告交房，已构成违约。偃师市规划局信访事项处理意见书认定“滨河明珠延期交房问题主要在于开发商资金紧张、项目查封和存在违规建设”，不属于不可抗力，故原告按与被告所签订的《商品房买卖合同》第九条，主张违约金按每日37.6元从2013年11月1日算至2015年5月20日565天计算，不违反双方合同约定，合理合法，该院予以支持。原告所付的总房款为376000元，乘以万分之一，再乘以原告主张的逾期天数565，被告应支付的违约金为376000元×O.0001×565天＝21244元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决如下：被告河南亿兴房地产开发建设有限公司于判决生效之日起5日内向原告邓建红支付违约金21244元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费331元，由被告河南亿兴房地产开发建设有限公司承担。
亿兴房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定上诉人未按期交房的原因非不可抗力，该事实认定错误。上诉人未按期交房的原因有两个：一是因2013年6月为配合国家发射“神州十号”飞船，当地政府为防止施工破坏光纤而影响发射，在此期间禁止包括上诉人在内的一切地下设施的施工行为，因此上诉人耽误了工期；二是在上诉人正常施工的过程中，因洛阳市公安局刑事侦查需要，将上诉人公司的账户进行了查封，致使上诉人资金紧张，无法正常施工。以上两种情形均属上诉人在与邓建红签订合同时不能预见、不能避免，并且不能克服的客观情况，并非上诉人本身的过错所致，根据《民法通则》及《合同法》的相关规定应属不可抗力，应当免除上诉人不能按期交房的违约责任。综上，请求二审：1、撤销原判，改判驳回邓建红在一审中的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由邓建红承担。
邓建红答辩称：亿兴房地产公司所称未按期交房的两个原因是不成立的。一、2013年6月政府为防止施工破坏光纤而影响发射神州十号飞船禁止一切地下设施施工，但是却未禁止地面以上设施施工，2013年6月该工程主体已封顶完工，地面以上设施施工完全可以进行；二、亿兴房地产公司账户被查封是因为该公司涉嫌非法集资被查封的，是其本身的错误所致，应当承担违约责任。另据偃师市住房和城乡建设局提供的资料显示，该工程延期交房的原因是亿兴房地产公司违规建设将滨河明珠3#、5#住宅楼原图纸设计的16层楼违规建设为18层，无图纸审查机构出具的《建设工程施工图设计文件变更审查表》，属违规建设而无法进行竣工所造成的，应当承担违约造成的一切损失。综上，请二审法院依法驳回亿兴房地产公司的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为，根据我国法律的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免，并且不能克服的客观情况。亿兴房地产公司上诉所称其无法正常施工是因为公安机关查封其公司账户，致使资金紧张造成的。该情况属合同履行期间因为亿兴房地产公司主观上的原因所致，不属法律规定的不可抗力，不能作为其免除违约责任的法定事由；至于亿兴房地产公司所称的为配合国家发射“神州十号”飞船而耽误了工期，一则未提供充分证据对此予以证明，二则也与政府相关部门出具的相关证据中所载明的延期交房原因不符，且亿兴房地产公司至今也未能交房，本院对亿兴房地产公司该抗辩理由不予采信。综上，亿兴房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费331元，由河南亿兴房地产开发建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周朝晖
审 判 员 焦丽娟
代审判员 黄兴东
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 任利佳