湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00160号
上诉人（原审被告）母社英。
委托代理人李栋伟，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑泉平。
委托代理人李顺民、李燕南，湖北真武律师事务所律师。
上诉人母社英因与被上诉人郑泉平房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2015年1月14日作出的（2014）鄂樊城定民初字第00351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员陈瑞芳、代理审判员余以祥参加的合议庭，并于2015年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人母社英及委托代理人李栋伟，被上诉人郑泉平的委托代理人李顺民、李燕南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告郑泉平一审诉讼请求为：请求人民法院依法解除郑泉平与母社英双方之间的租赁合同；判令母社英向郑泉平支付所欠租金175671元（截至2014年10月20日）；判令母社英向郑泉平支付自2014年10月20日起至母社英向郑泉平交还房屋之日期间所产生的租金；判令母社英按照合同约定向郑泉平支付违约金50000元。本案诉讼费由母社英负担。
原审判决认定：2013年4月17日，母社英向郑泉平之妻林小红银行账户汇款251357元。同年4月19日，郑泉平与母社英签订一份租赁合同，约定郑泉平（甲方）将其所有的位于樊城区人民路138号宁港人和秀景1栋1
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101号门面房租给母社英（乙方）用做茶室。双方约定，月租金每月每平米223元（人民币），以后每两年递增一次，递增幅度按8%递增，不含公摊电费、物业管理服务费、水电费、税收及其他相关费用等。第一年、第二年的每月租金为20946元，即每年租金251352元，第一年租金于2013年4月16日前付清，第二年租金于2014年4月5日前付清。乙方应付合同保证金50000元。租赁期限为6年，自2013年4月20日起至2019年4月19日止。乙方如有违反下列任何一项约定，甲方有权解除合同，乙方应及时无条件腾退房屋，并缴清所有应缴费用，赔偿提前解除合同给甲方造成的全部损失，同时甲方将没收乙方所交的合同保证金及乙方向甲方支付一个月的租金作为违约金。1、乙方不按双方约定时间缴纳租金或者其他应缴费用，经甲方催告后仍拒不缴纳的；租金逾期超过壹个月……双方还约定，租赁期间，乙方若逾期支付租金，每日将承担所欠租金百分之五的违约金。同日，母社英出具一份欠条，内容为：“本人承租位于风华路门面1
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101号房屋，第1年租金为贰拾伍万壹仟叁佰伍拾贰元（￥251352）实付贰拾万壹仟叁佰伍拾贰元整（￥201352）。因本人资金没到位，欠宁港公司伍万元整（￥50000），于2013年6月19日前付清，逾期付款，将承担每日百分之五的违约金付给宁港公司，本人无任何异议。”2014年4月前后，母社英将租赁房屋钥匙交给物业公司左少勇经理，请左少勇经理帮忙对外转租。后因母社英的转让费要价过高，房屋转租一事无果。
现郑泉平认为母社英未按合同的约定支付房屋租金，存在违约行为，请求原审法院解除双方签订的租赁合同，判令母社英支付合同解除前的租金，并支付违约金。母社英则认为其已告知郑泉平要解除租赁合同，其不欠租金。
以上事实有租赁合同、商品房买卖合同、银行交易凭证、结婚证、双方当事人及证人陈述等在卷证实。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按照合同约定及法律规定享受权利、承担义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依据原审法院查明的事实，郑泉平与母社英签订的房屋租赁合同期限为6年，即从2013年4月20日起至2019年4月9日止。母社英仅于2013年4月17日交纳了第一年的部分房屋租赁费后，未按约定交纳其欠缴的租金50000元，亦未按合同约定交纳第二年的房屋租赁费，现郑泉平主张解除其与母社英签订的房屋租赁合同，符合法律规定，原审法院予以支持。依据原审法院查明的事实，母社英于2013年4月17日向郑泉平付款251357元，该笔款项包括租金201352元和合同保证金50000元。故母社英尚应支付郑泉平的租金包括：2013年4月20日至2014年4月19日，母社英欠缴的租金50000元；2014年4月20日至房屋租赁合同解除腾退房屋之日的租金（按每月20946元计算）。郑泉平与母社英签订的租赁合同还约定，母社英逾期缴纳租金超过壹个月的，郑泉平有权解除合同，母社英应无条件，及时腾退房屋，缴清欠缴费用，赔偿提前解除合同给郑泉平造成的损失，同时郑泉平将不退还母社英交纳的保证金，母社英还应支付一个月的租金作为违约金。故郑泉平主张违约金，理由充分。母社英应支付郑泉平违约金20946元，但郑泉平要求母社英支付违约金50000元，依据不足，原审法院不予支持。母社英抗辩称其已通过物业公司与郑泉平解除租赁合同，与原审法院查明的事实不符，故对母社英该抗辩理由，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第（一）款、第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款的规定，判决如下：一、解除原告郑泉平与被告母社英的关于襄阳市樊城区人民路138号宁港人和秀景1
--101号门面房的房屋租赁合同；二、被告母社英于本判决生效之日起十五日内腾退襄阳市樊城区人民路138号宁港人和秀景1--
101号门面房，交付给原告郑泉平；三、被告母社英于判决生效之日起十五日内支付原告郑泉平违约金20946元和2013年4月20日至2014年4月19日期间欠缴的租金50000元，共计70946元；四、被告母社英于本判决生效之日起十五日内支付原告郑泉平2014年4月20日至实际腾退房屋之时的租金（按每月20946元计算）；五、驳回原告郑泉平的其他诉讼请求。逾期履行义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费3810元，由被告母社英负担。
上诉人母社英不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：（一）上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同在2014年4月份以前就已经解除。在房屋租赁过程中，上诉人都只是跟物业公司左少勇经理沟通，未与被上诉人见过面，所有手续都是在物业公司办理的，所以上诉人通知物业公司要求解除合同并由其向被上诉人通知，应当视为上诉人已经履行了解除合同的通知义务。在2014年4月前后，上诉人将房屋钥匙还给了物业公司左少勇经理，告知其解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，上诉人有权解除合同，租赁合同自通知到达被上诉人时解除。双方签订的房屋租赁合同已经解除。（二）根据合同约定，上诉人不按约定时间缴纳租金或者其他应缴费用，经被上诉人催告后仍拒不缴纳的；租金逾期超过壹个月的，被上诉人有权解除合同。因此，如果被上诉人认为上诉人2014年4月份以后未及时缴纳租金，应当及时催缴房租或发出解除合同的通知。但被上诉人既未及时催缴租金，更未及时解除合同，说明其认可了上诉人已经通知解除合同并将钥匙交还物业公司的事实；即使被上诉人主张解除合同，也应当及时主张，不得将违约损失任意扩大。被上诉直到2014年10月底才起诉，明显是怠于行使解除权，严重侵害了上诉人的合法权益。综上，一审认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法撤销原判；改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人郑泉平辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人母社英与被上诉人郑泉平双方之间签订的房屋《租赁合同》在2014年4月份是否已经解除是本案争议的问题。上诉人母社英上诉称其已通知物业公司，要求解除合同，并将诉争房屋钥匙交还物业公司左少勇，双方之间签订的房屋租赁合同在2014年4月份已经解除。为了证明其主张，母社英一审提交了一份其与左少勇的电话录音，郑泉平质证称电话录音听不太清，并且只能证明左少勇在帮母社英转租，而不是将钥匙退还郑泉平。本案一审法院找左少勇作质证笔录时，左少勇证明母社英派人将钥匙交给他，委托他代为转租，后因转让费过高，没有转出去。因左少勇不是合同相对方，被上诉人郑泉平不认可收到了任何形式的要求解除合同的通知，左少勇也证明母社英是委托他转租，上诉人母社英提供的证据不能证明其与被上诉人郑泉平之间的房屋租赁合同在2014年4月份已经解除，且在上诉人母社英与被上诉人郑泉平签订房屋租赁合同后，郑泉平已将房屋交付给母社英使用，履行了其作为出租人的义务，上诉人母社英却未按合同约定足额支付租赁费，违反了合同约定，其不具有任意解除合同的权利，对此项上诉主张，本院不予认可。上诉人母社英与被上诉人郑泉平签订的《租赁合同》约定的租赁期限为6年，自2013年4月20日起至2019年4月19日，母社英没有按约定交纳其欠缴的租金50000元，也没按期交纳第二年房租，属于违约。根据合同约定和法律规定，郑泉平有权解除合同并要求母社英承担相应责任。上诉人母社英上诉称，郑泉平怠于行使解除权，严重侵害了上诉人的合法权益，没有事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，上诉人母社英的上诉理由均不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1574元，由上诉人母社英负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 陈瑞芳代理审判员余以祥二O一五年九月十五日书记员张诗怡