山东省淄博市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鲁03民终3242号上诉人（原审被告）：桓台县新城家和家美沙发厂。住所地：山东省桓台县新城镇城西村。组织机构代码：L5545834-5。负责人：王磊，厂长。委托诉讼代理人：柴建民，山东天矩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省桓台县社会福利有机化工厂。住所地：山东省桓台县新城镇。组织机构代码：16440199-4。法定代表人：伊茂亮，经理。委托诉讼代理人：祝超，山东法德利律师事务所律师。原审第三人：桓台县新城镇城西村村民委员会。住所地：山东省桓台县新城镇城西村。法定代表人：吴树峰，主任。上诉人桓台县新城家和家美沙发厂因与被上诉人山东省桓台县社会福利有机化工厂、原审第三人桓台县新城镇城西村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2016）鲁0321民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。桓台县新城家和家美沙发厂上诉请求：撤销一审判决，在查清案件事实的基础上依法改判，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，本案是经过淄博市中级人民法院发回原审桓台县人民法院重新审理的案件，尽管在原审中被上诉人承认其与桓台县新城镇城西村村民委员会之间系租赁关系并且这种关系得到了重审法庭的认定，重审法庭在审理的过程中也依法追加了桓台县新城镇城西村村民委员会为第三人，但在重审的过程中，法庭却对第三人所阐述的已经向被上诉人收回土地并出租给了上诉人的客观事实不予以确认，尤其是第三人在庭审的过程中明确表示出和被上诉人已经履行了通知程序并有相关的证人及村委会的决议可以证实，其与被上诉人已经依法解除了土地租赁合同，已经于2015年初收回了土地并且拒绝接收被上诉人缴纳的2015年之后的租金（在原审中被上诉人一直强调其所缴纳给第三人签署时间为2015年1月11的53200元款项是其2015年度的土地租赁费，而实际上是其拖欠第三人2014年度以前的土地租赁费），对该部分重要客观事实重审法庭不进行核实亦未在判决中予以确认的做法明显错误。其次，该重审判决在对事实认定的部分中，仅对同一份合同中上诉人应当承担违约责任的原因及后果进行了认定，而对被上诉人应当承担违约责任的原因及后果却不予认定的做法明显有失公允，正是因为被上诉人所出租的厂房已经被拍卖，所转租的土地亦已经被第三人收回，上诉人才与第三人签订了新的土地租赁合同并将2015年度的土地的租金支付给了第三人，重审法庭完全忽略了是被上诉人在既没有土地亦没有厂房先行违约的情况下上诉人才不支付给被上诉人租金的，上诉人不是未交租金而是将租金交付给了第三人，更何况上诉人是完全依照合同所约定的内容与被上诉人终止了租赁合同的，然而重审法庭却认定是上诉人不交租金违约并向被上诉人赔偿10000元的违约金明显错误，令人费解。具体来说，上诉人签订合同的目的就是要利用厂房以从事沙发产品的生产经营，因此，双方在《租赁合同》第八条违约责任项明确约定，被上诉人未按时交土地和房屋承租权应当视为违约行为并赔偿1万元的违约金，甚至在第九条的免责条款中进一步明确农行如若收回房屋的抵押权合同将终止，双方互不承担责任。被上诉人所承租的土地已经在2015年度被第三人收回，显然不能继续转租给上诉人，房屋也在2015年1月9日农行为了实现抵押权而被拍卖，因此，被上诉人的事实违约行为完全符合第八条所约定内容，其在既没有土地又没有厂房的情况下应当依约赔偿给上诉人1万元违约金本无需争辩，然而重审法庭却做出了让上诉人赔偿给被上诉人1万元的违约金这一与客观事实完全相反的判决，该错误亟待二审法庭予以纠正。再次，由于不能继续转租和出租给上诉人土地及厂房，被上诉人的根本违约行为已成事实，根据《合同法》第九十四条第一项和第四项规定内容（有下列情形之一的当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的），上诉人完全可以解除合同，况且双方已经在免责条款中明确约定了农行收回抵押权是合同终止的条件，因此，上诉人认为双方的合同在被上诉人所出租的房屋于2015年1月9日由于农行主张抵押权被拍卖确认之际就已经得到了事实上的解除，双方的权利义务已经终止，更何况上诉人的法人王磊已经口头多次就解除合同的事项通知过被上诉人的法人伊茂亮，因为拍卖标的的买受人正是王磊的配偶。但被上诉人却置之不理，无奈上诉人于后期又进行了多次的通知行为。根据双方约定的合同终止的条件以及被上诉人没房没地可出租的客观事实，双方的合同于2015年1月9日拍卖确认之际就已经获得了事实上的解除，上诉人完全没有履行通知的必要，因为法院通知拍卖房屋的行为完全能够起到通知的效果，双方对农行主张抵押权对房屋进行拍卖的后果完全都是明知的，否则于法理不通，亦与立法本意相违背。对于以上客观事实重审法庭没有依法查清并予以认定明显错误。最后，由于被上诉人所出租给上诉人的厂房及地上附属物经法院依法拍卖，城西村委就通知了被上诉人村里在下一年度不再与其合作投资办厂，村里将收回土地。当初城西村委将土地廉价优惠的承包给被上诉人就是希望与被上诉人合作办厂，带动城西村的经济发展，然而由于被上诉人的经营不善导致连厂房最后都被拍卖，被上诉人已经丧失了与桓台县新城镇城西村村委会继续合作办厂的基础，其长期以优惠的价格租赁着村里的土地却不能为村里创造经济效益，甚至用来转租盈利的做法使得村民意见很大；由于村委会出租给被上诉人涉案土地没有租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定内容，作为出租人的村委会是完全可以随时解除合同收回土地的，因此村委会在2015年1月份收取上一年度租金的时候就通知了被上诉人收回土地的决定，由于被上诉人拒不配合村委的决定，村委会甚至将该决定于2015年5月13日在村民代表会议上形成书面决议，在村党支部会议上也多次重申该项内容，并且安排村委会的两个专门人员上门通知被上诉人，将解除土地租赁合同的通知贴到了被上诉人的门上，显然被上诉人在2015年度即已经丧失了将涉案土地转租给上诉人的权利，以上客观事实恳请二审法庭能够依法查清并予以确认。综上，上诉人认为重审法院存在明显的认定事实不清，证据不足，适用法律错误等诸多缺陷，进而导致了错误的判决，二审法庭应当在查清事实的基础上依法予以改判以维护上诉人的合法利益，以做出具有良好社会效果和法律效果的公平判决。山东省桓台县社会福利有机化工厂辩称，一审判决认定事实清楚。请求予以维持。桓台县新城镇城西村村民委员会述称，涉案土地原来淄博市中级人民法院拍卖地上厂房时，我村已经知道，第三方评估认定土地性质为集体土地，不是国有土地，我们村与被上诉人签订合作协议是1992年，被上诉人期间更换几个法人，但是现在的被上诉人没有和我们续签协议，村委可以随时与被上诉人解除合同，村委、村民代表会、党员会、支部村委会多次开会决定与被上诉人终止合同，我们村委的章都由镇政府管理并需要镇政府签字，镇上同意后我们才与上诉人签的协议，期间与被上诉人终止协议时已经多次找被上诉人的法定代表人，我们还打了通知文件贴到被上诉人门上。地上附属物已经拍卖，没有必要和被上诉人履行合同，我方收回土地。山东省桓台县社会福利有机化工厂向一审法院起诉请求：被告桓台县新城家和家美沙发厂支付其土地租金36167元、违约金10000元，共计46167元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：自2009年开始，山东省桓台县社会福利有机化工厂（简称化工厂）与桓台县新城家和家美沙发厂（简称沙发厂）之间一直存在租赁合同关系。2013年11月1日，化工厂与沙发厂签订租赁合同一份，约定:化工厂将位于山东省桓台县新城镇张北路万森门业北邻壹拾叁点捌贰亩土地及地上房屋租赁给沙发厂使用；租赁期限为贰年，自2013年11月1日起至2015年10月31日止；年租金为72000元，其中土地租金每年62000元、房屋租金每年10000元，一次缴纳，先交后租；违约责任：化工厂未按时交土地、房屋承租权，负责赔偿违约金10000元；沙发厂逾期交付的租金除仍应原数实交外，应支付给化工厂违约金10000元。合同签订后，沙发厂于2014年6月19日支付自2013年11月1日至2014年10月31日期间的租金72000元；2014年12月15日，沙发厂通过银行转账支付租金30000元，尚欠租金32000元未付。2015年1月9日，因山东淄博万象化工有限公司欠中国农业银行桓台县支行贷款未还，中国农业银行桓台县支行行使抵押权，淄博市中级人民法院委托淄博金昆仑拍卖有限公司将山东淄博万象化工有限公司所有的坐落于淄博市桓台县新城镇张田路城西村的产权证号为00974号下现存房产11幢进行拍卖，买受人王淑萍以139.2万元的最高价竟得。2015年5月18日，城西村委与沙发厂签订土地租赁协议一份，约定将位于张田路西（原有机化工厂西厂）计土地12.1亩出租给沙发厂，租赁期限为20年。2015年5月29日，沙发厂向城西村委交纳了2015年-2016年的土地租金26800元。另，化工厂在原审中认可其与城西村委之间系租赁关系。重审中，城西村委亦认可其与化工厂之间自1991年至2015年年初系租赁关系。一审法院认为，城西村委与化工厂之间以及化工厂与沙发厂之间签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，应认定合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。重审中，化工厂提交了淄博市土地管理局和淄博市人民政府的文件，用以证实涉案土地为国家所有，其为涉案土地的合法使用权人，对此，城西村委不予认可，经审查：淄土管征字（1991）48号文件载明批准化工厂使用城西村耕地六亩四分五厘；淄土管（征）字（1992）124号文件载明桓台县土地管理局将征用的新城镇城西村5.22亩土地出让给淄博新世纪化工有限公司;淄政土管（补办）（1996）19号文件将土地使用权划拨给桓台县有机化工总厂；上述文件记载的用地主体、土地面积与本案均不具有关联性，故，对化工厂提交的上述证据，均不予采信。原审中化工厂承认与城西村委之间系租赁关系，对此，予以确认。庭审中，城西村委陈述其已经于2015年年初与化工厂解除了双方签订的土地租赁合同，对此，化工厂不予认可，城西村委亦无证据证实其已将解除合同事宜通知了化工厂，因此，对城西村委的该述称意见，不予采纳。化工厂作为涉案土地的合法使用权人，其将自己合法使用的土地再行转租，不违反法律规定，且该转租行为已经持续多年，城西村委对此亦未提出异议，应视为同意化工厂转租。沙发厂主张其与化工厂的租赁合同因地上房屋被拍卖而自然解除，一审法院认为，农行行使的仅是对地上房屋的抵押权，涉案土地并未抵押，且双方之间的合同对房屋和土地作了分别约定，农行行使房屋的抵押权并不必然导致涉及土地部分合同的解除，因此，沙发厂关于与化工厂之间的租赁合同自然解除的主张不能成立。沙发厂在无证据证实其与化工厂已经解除合同的情况下，仍应按合同约定履行缴纳剩余租金32000元的义务。沙发厂未按约定支付租金，构成违约，化工厂诉求沙发厂支付违约金10000元，符合合同约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条规定，判决：一、被告桓台县新城家和家美沙发厂于本判决生效后十日内支付原告山东省桓台县社会福利有机化工厂租金32000元。二、被告桓台县新城家和家美沙发厂于本判决生效后十日内赔偿原告山东省桓台县社会福利有机化工厂违约金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理954元，由被告桓台县新城家和家美沙发厂承担。本院二审查明：2015年5月18日，桓台县新城镇城西村村民委员会就涉案土地与桓台县新城家和家美沙发厂签订了土地租赁协议，桓台县新城家和家美沙发厂向桓台县新城镇城西村村民委员会租赁了涉案土地。山东省桓台县社会福利有机化工厂主张依据淄博市土地管理局及淄博市人民政府的相关批复文件，其对涉案土地享有使用权。本院二审查明的其他事实与原审判决认定事实一致。本院认为，本案三方当事人就涉案土地相互之间均存在有土地租赁合同。现山东省桓台县社会福利有机化工厂依据其与桓台县新城家和家美沙发厂签订的土地租赁合同诉求桓台县新城家和家美沙发厂支付租赁费，并主张依据淄博市土地管理局、淄博市人民政府的批复其依法对涉案土地享有使用权，而桓台县新城家和家美沙发厂与桓台县新城镇城西村村民委员会均主张涉案土地为集体土地，双方已就涉案土地签订租赁合同且桓台县新城家和家美沙发厂已向桓台县新城镇城西村村民委员会支付相应的租赁费。即本案中各方当事人就涉案土地实质上存在土地性质和土地使用权争议，故本案的处理需以土地使用权争议的解决为前提，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，因土地使用权发生争议的，应当由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。一审法院受理本案并作出民事判决，不符合上述规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销山东省桓台县人民法院（2016）鲁0321民初2482号民事判决；二、驳回被上诉人山东省桓台县社会福利有机化工厂的起诉。一审案件受理费954元，退还上诉人桓台县新城家和家美沙发厂（如未结算则退还被上诉人山东省桓台县社会福利有机化工厂）；上诉人桓台县新城家和家美沙发厂预交的二审案件受理费850元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  冯伟杰审 判 员  徐连宏代理审判员  姜修娟二〇一六年十二月二十八日书 记 员  彭倩倩