湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第04755号
原告湖南大森林药业有限责任公司。
法定代表人唐清知，该公司董事长。
委托代理人刘文斌，系该公司总经理（特别授权）。
委托代理人彭仲立，湖南宏声律师事务所律师（一般代理）。
被告汤辉。
本院于2014年10月9日立案受理原告湖南大森林药业有限责任公司诉被告汤辉房屋租赁合同纠纷一案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘文斌、彭仲立、被告汤辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月17日，原告与宁乡县横市镇大热门超市签订《房屋租赁合同书》，约定租期自2012年7月15日至2015年12月31日。2014年初，因宁乡县横市镇大热门超市经营不善，在没有告知原告的情况下提前与房屋所有人解除了合同。2014年2月，房屋所有人告知宁乡县横市镇大热门超市已提前解除房屋租赁合同，要对所有租赁房屋进行拆除、改建要求原告搬走，以致原告的药店无法经营，给原告造成了重大经济损失。因宁乡县横市镇大热门超市的行为构成了根本性违约，该超市属于个人独资企企业，其法人代表为被告汤辉，为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求判令：1、被告支付原告违约金82500元；2、被告赔偿原告超出违约金的损失207716元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告汤辉辩称：1、被告经营的大热门超市横市店与湖南大森林连锁药堂有限公司签订《房屋租赁合同书》，即合同相对方为湖南大森林连锁药堂有限公司，而非本案原告，故本案原告并非适格诉讼主体。2、原告未能按照合同约定提前支付租金且拖欠两个月应付租金，根据《房屋租赁合同书》第九条9-3规定，被告有权解除《房屋租赁合同书》。3、鉴于因大热门超市经营性歇业，被告与房屋所有人唐国明兄弟四人签订《解除房屋租赁合同协议书》，该协议书就转租给湖南大森林连锁药堂有限公司的两空门面作了特别约定：房屋所有人唐国明同意由湖南大森林连锁药堂有限公司继续租经营至2015年12月31日，租金由被告负责收取后交付房屋所有人唐国明。同时被告已获得房屋所有人同意的转租权。湖南大森林连锁药堂有限公司一直拖欠租金，被告也从未作出与湖南大森林连锁药堂有限公司解除合同的意思表示，同时要求继续履行与湖南大森林连锁药堂有限公司签订的《房屋租赁合同》。4、原告在2014年3月6日私自与房屋所有人唐国明另行签订租赁协议，又于2014年4月11日与房屋所有人唐国明签订租赁终止协议，应视为已主动终止与被告签订的原合同。5、被告在整个合同履行中没有任何违约行为，没有任何证据证实湖南大森林药业连锁药堂有限公司离场是被告的要求或是房屋所有人的要求。原告所主张的所谓损失也就与被告没有关联。综上，被告请求依法驳回原告起诉或全部诉讼请求，同时要求湖南大森林连锁连锁药堂有限公司继续履行合同支付租金。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、房屋租赁合同书，拟证明原、被告双方是合法的租赁关系；
证据2、付款凭证，电子回单及收条，拟证明原告履行了合同义务，通过湖南大森林药业有限责任公司的账户支付从2012年7月14日到2013年12月15日的租金；
证据3、劳动用工协议书及付款凭证，拟证明原告依据劳动法的规定给予湖南大森林责任有限公司无故解除劳动合同员工的补偿，共计38700元；
证据4、费用清单、付款凭证、发货单、发票，拟证明原告为筹建店面的费用支出共计123424元；
证据5、药品清单，拟证明原告店面药品的损失为12.8092万元；
证据6、（2014）宁民初字第03111号民事裁定书及送达回证，拟证明原告对被告汤辉有合法的诉权；
证据7、证明，拟证明原告是适格主体；
证据8、转让协议书，拟证明原告当时即将被收购；
证据9、门面租赁合同、租赁终止协议，拟证明原告迫于无奈与房东签订租赁合同，还是无法避免损失；
证据10、房屋装修的费用，拟证明房屋店内所花销的费用。
被告汤辉对原告提交证据的质证意见为：对证据1真实性、合法性无异议，对关联性有异议，我是跟大森林连锁药堂而并非原告签的合同；对证据2三性无异议；对证据3三性均有异议，清单不应由原告出具；对证据4三性均有异议，属于原告单方自书材料，不能达到证明的目的；对证据5三性均有异议，不能证明药品的去向；对证据6、7三性均无异议，证据8与本案无关；对证据9对于此事我不知情，到现在为止我与原告还没有解除合同；对证据10三性均无异议。
被告汤辉为支持自己的抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据1、房屋租赁合同书，拟证明原告非本案适格主体、大热门超市横市店与湖南大森林连锁药堂有限公司签订房屋租赁合同书并约定权利义务的事实；
证据2、付款申请单，拟证明原告仅支付租金至2013年12月15日，后段租金未再支付的违约事实；
证据3、解除房屋租赁合同协议书，拟证明大热门超市横市店与房屋所有人就本案所涉转租门面进行特别约定，大热门超市横市店以及房屋所有人均同意由原告继续经营的事实；
证据4、租赁终止协议，拟证明原告私自与房屋所有人签订租赁合同以及自愿解除租赁关系、原告主动终止与大热门超市横市店房屋租赁合同的事实。
原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1三性无异议，但对证明目的有异议，我方提交的证据2中，被告已认可湖南大森林有限责任公司作为承租方，我方证据6中，被告在湖南大森林有限责任公司诉湖南大热门超市横市店该诉讼中没有提出相应的主体异议，说明被告认可我们的主体资格，且我方证据2中是通过湖南大森林药业有限责任公司的账户支付的租金，被告没有异议，说明被告认可我方主体资格；我方证据7中，湖南大森林药业有限责任公司与湖南大森林连锁药堂责任有限公司系同一主体，说明湖南大森林是资格主体；对证据2的三性无异议，但对证明目的有异议，按合同的约定我们没有约定哪一年的具体付款时间，比如我们2012年7月14日至2013年12月15日，我们的付款日期是2013年9月2日付的，根据以往的交易习惯，2013年7月14日到2014年7月14日这段时间也应是2014年9月来支付，所以我方一直在积极履行合同的义务，并没有违约；对证据3真实性有异议，原告从未见过此份证据，对相关的内容有异议，合法性有异议，该份协议书是被告与甲方私自签订与原告的义务转给甲方，并未通过原告，也未得到原告认可，程序不合法，关联性有异议，与本案无关；对证据4三性无异议，但对证明目的有异议，该份证据并没有证明原告与大热门超市横市店主动终止了房屋租赁合同，而恰恰证明了大热门横市店是被告私自撤走，原告迫于无奈与房东签订合同租赁另一间门面挽回损失，但最终还是房屋被拆，收购未能顺利进行造成损失的事实。
经被告申请，本院向证人唐国明进行了调查，形成证言，内容如下：被告经营的大热门超市租赁了唐国明家四兄弟位于横市镇宁横路上一楼东西走向的九间门面，其中最东边的两间为唐国元所有，东边的第三、第四间为唐国明所有。租期十年，自2005年12月18日至2015年12月18日。2012年，被告将最东边的三间门面（唐国元的两间，唐国明的一间）临街的三分之一转租给原告。被告于2014年2月20日与唐国明四兄弟签订了《解除租赁合同协议书》（即被告提交的证据3）。因最东边唐国元的两间门面无法继续使用，准备予以拆除，原告找到唐国明，双方于2014年3月6日签订门面租赁合同，租赁东边第三、第四间唐国明门面的一部分作为经营场所，租期五年，唐国明出资修建了该场所的三面围墙。原告在原来最东边的三间门面内经营至2014年3月10日左右，后将店内的全部物品带走和转移，一直未在唐国明的两间门面内进行装修和营业。2014年4月11日，原告与唐国明签订租赁终止协议。
原告对本院依申请调取的证据有如下意见：证人唐国明明确说明了之前大热门超市转租给原告的一间门面已经有一部分被拆掉，意味着原告无房可租，大热门超市的行为已经构成根本性违约。证言中陈述的原告的损失与事实不相符，除了其所描述的之外，还有大量的办公用品在门面内，而且被告与唐国明兄弟私底下达成的《解除租赁合同协议书》并没有通知原告，也没有给原告合理的经营期限来减少损失，所以我们在诉状中陈述的损失理应由被告承担。对该笔录其他内容没有异议。
被告对本院依申请调取的证据有如下意见：对该调查笔录的三性均没有异议，被告在和唐国明兄弟签《解除租赁合同协议书》时没有通知原告到场，原告之所以经营不下去是因为原告经营不善而非被告的过错。
经合议庭合议，本院对原告提交的证据认证如下：对原告提交的证据1，被告对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为自己是跟大森林连锁药堂而并非原告签的合同，该证据即被告提交的证据1，本院结合其他证据，确认为合法有效的证据予以采信；对原告提交的证据2，被告对其三性无异议，本院确认原告已向被告支付2012年7月14日至2013年12月15日房租的事实；对原告提交的证据3，被告对其三性均有异议，认为该证据不应由原告出具，因该证据系原告单方面出具，不能证明该项费用已实际产生，不能达到原告的证明目的；对原告提交的证据4，被告对其三性均有异议，认为属于原告单方自书材料，不能达到原告的证明目的，且未提交其他证据证明该证据与本案的关联性，本院不予采信；对原告提交的证据5，被告对其三性均有异议，认为不能证明药品的去向，该证据由原告自行出具，且未提交其他证据证明该证据与本案的关联性，且在庭审中明确该证明目的与本案无关，本院不予采信；对原告提交的证据6、7，被告对其三性均无异议，该证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院确认为合法有效的证据予以采信；对原告提交的证据8，被告认为与本案无关，原告未提交其他证据证明该证据与本案的关联性，本院不予采信；对原告提交的证据9，被告表示不知情，认为还未与原告解除合同，本院结合其他证据，确认原告与房东唐国明就宁乡县横市镇南轩路唐国明所有的门面内110平方米的场所签订了门面租赁合同，后又因未被收购，终止了该租赁合同的事实；对原告提交的证据10，被告对其三性均无异议，因原告未提交其他证据证明该证据与本案的关联性，本院不予采信。
本院对被告提交的证据认证如下：对被告提交的证据1，原告对其三性无异议，但对证明目的有异议，认为原告提交的证据2中，被告对于湖南大森林药业有限责任公司的账户支付的租金没有异议，说明被告已认可湖南大森林有限责任公司作为承租方，即认可原告在本案中的主体资格，原告提交的证据6中，被告在湖南大森林有限责任公司诉湖南大热门超市横市店该诉讼中没有提出相应的主体异议，说明被告认可原告的主体资格，原告提交的证据7中，湖南大森林药业有限责任公司与湖南大森林连锁药堂责任有限公司系同一主体，说明原告主体适格，该证据即原告提交的证据1，因在原告提交的证据2及被告提交的证据2中，原告以户名为原告法定代表人的账户向被告履行支付租金的义务，本院对原告与宁乡县横市镇大热门超市的租赁关系予以确认；对被告提交的证据2，原告对其三性无异议，但对证明目的有异议，认为合同未约定具体付款时间，根据以往的交易习惯，原告一直在积极履行合同的义务，并没有违约，该证据即原告提交的证据2，本院结合其他证据，确认原告已向被告支付至2013年12月15日为止的房屋租金的事实；对被告提交的证据3，原告对其真实性、合法性、关联性及相关的内容有异议，原告称对该证据不知情，系被告与房东私自签订，未经原告同意将对原告的义务转给房东，因证人唐国明在证言中对该证据的真实性予以认可，本院对被告与唐国元、唐国明等四名房东签订《解除房屋租赁合同协议书》的事实予以确认；对被告提交的证据4，原告对其三性无异议，但对证明目的有异议，认为该份证据并没有证明原告与大热门超市横市店主动终止了房屋租赁合同，而恰恰证明了大热门横市店是被告私自撤走，原告迫于无奈与房东签订合同租赁另一间门面挽回损失，但最终还是房屋被拆，收购未能顺利进行造成损失的事实，该证据即原告提交的证据9中的《租赁终止协议》，结合其他证据，本院确认原告与唐国明签订《租赁终止协议》的事实。
本院依据上述采信的证据和当事人在庭审中的陈述，确认如下案件事实：湖南大森林连锁药堂有限公司系原告湖南大森林药业有限责任公司筹建时所用名称。宁乡县横市镇大热门超市又名大热门超市横市店，为个人独资企业，被告汤辉系该超市投资人，现该超市已办理工商注销登记。被告经营的大热门超市租赁了唐国明、唐国元等四兄弟位于横市镇南轩路上一楼东西走向的九间门面，其中最东边的两间为唐国元所有，东边的第三、第四间为唐国明所有，租期十年，自2005年12月18日至2015年12月18日。2012年10月17日，宁乡县横市镇大热门超市作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定：“一、出租房屋情况：1-1甲方出租的房屋座落在长沙市宁乡县横市镇南轩路大热门超市内。该房屋出租给乙方产权面积为75平方米……三、租赁期限3-1甲乙双方约定，房屋租赁期自2012年7月15日至2015年12月31日止，租赁期约3年。……四、租金、支付方式和装修期4-1甲、乙双方约定：从2012年7月15日起计算租金。该房屋每月租金为人民币3750元。4-2甲、乙双方同意，乙方租金应按合同约定的金额，每一年预付一次。……十、违约责任10-3租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。”原告以宁乡县横市镇大热门超市最东边的三间门面（其中有两间为唐国元所的，一间为唐国明所有）临街的三分之一作为经营场所进行营业。2014年2月20日，唐国明、唐国元等四兄弟作为甲方，宁乡县横市镇大热门超市作为乙方签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定：“一、甲、乙双方同意解除2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》，甲方确认乙方已支付租金至2014年2月28日；二、因在租赁期间乙方将所租赁的房屋门面两空（唐国明所有）转租给湖南省大森林连锁药堂有限公司，甲方同意该房屋门面继续由湖南省大森林连锁药堂有限公司租赁经营至2015年12月31日，租金为3750／月，租金由乙方负责收取并于每月20号之前交付甲方门面所有人唐国明”。2014年2月28日，宁乡县横市镇大热门超市不再经营，原告在原来最东边的三间门面内经营至2014年3月10日左右。因唐国元要对自家的门面进行改建，原告所租赁的最东边的两间门面无法继续使用，唐国明作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），于2014年3月6日签订门面租赁合同，约定“一、出租房屋情况1-1甲方出租给乙方的房屋坐落在长沙市宁乡县横市镇南轩路104号部分门面。该房屋出租给乙方产权面积为110平方米……三、租赁期限3-1甲、乙双方约定，房屋租赁期自2014年3月6日至2019年3月21止”；双方又于2014年4月11日签订《租赁终止协议》，约定“因湖南老百姓大药房零售连锁有限公司不愿意收购乙方位于该地址的药房，导致甲、乙双方（于2014年3月6日签订的租赁协议）不能执行，因此甲乙双方一致同意终止该租赁协议”。原告一直未在2014年3月6日向唐国明租赁的两间门面内进行装修和营业。
原、被告双方在庭审中确认，原告已向被告支付了截至2013年12月15日的房租，尚欠2014年1月至2月的房租7500元（3750元×2个月）。
在案件审理过程中，被告自愿对原告尚欠的房租予以免除并补偿原告四万元（该款已交至本院财务账户）。
本院认为，宁乡县横市镇大热门超市将从唐国明、唐国元等四兄弟处承租的房屋转租给原告湖南大森林药业有限责任公司，双方应当按照租赁合同的约定履行相应义务。宁乡县横市镇大热门超市为个人独资企业，现已注销工商登记，原投资人汤辉应对该超市存续期间的债务承担偿还责任。本案的争议焦点在于宁乡县横市镇大热门超市的行为是否构成违约。双方在2012年10月17日签订的租赁合同中约定，合同标的为位于“长沙市宁乡县横市镇南轩路大热门超市内”的房屋，“产权面积为75平方米”，“租赁期自2012年7月15日至2015年12月31日”。后被告与唐国明、唐国元等四兄弟在解除了宁乡县横市镇大热门超市租赁的9间门面，同时仍与唐国明约定对唐国明所有的两间房屋继续进行租赁并继续转租给原告。原告未提交证据证明被告转租给原告的唐国明所有的两间房屋不符合宁乡县横市镇大热门超市与原告租赁合同的约定，故被告的行为未构成违约，宁乡县横市镇大热门超市与原告应当按照双方在2012年10月17日签订的合同履行各自的义务。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告于2014年4月11日与唐国明签订的《租赁终止协议》中明确约定“因湖南老百姓大药房零售连锁有限公司不愿意收购乙方位于该地址的药房，导致甲、乙双方（于2014年3月6日签订的租赁协议）不能执行”，且原告未提交证据证明其主张的损失系由宁乡县横市镇大热门超市或被告造成，故对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。被告自愿对原告尚欠的房租予以免除并补偿原告四万元，符合法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条之规定，判决如下：
一、由被告汤辉自本判决生效之日起十日内支付原告湖南大森林药业有限责任公司40000元；
二、驳回原告湖南大森林药业有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5654元，由原告湖南大森林药业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陆依兰
人民陪审员 谢凤翔
人民陪审员 周华军
二〇一五年二月九日
代理书记员 彭 艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。