山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁09民终287号上诉人（原审被告）：肥城市老城街道办事处张屯村民委员会，住所地：山东省肥城市老城街道办事处张屯村驻地。法定代表人：王光铭，村主任。委托诉讼代理人：方永国，男，该村民委员会会计。委托诉讼代理人：吴乃苓，山东泰山蓝天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田衍新，男，1963年7月28日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：赵传军，山东成康律师事务所律师。委托诉讼代理人：田虎，男，1986年10月2日出生，汉族，住肥城市。系上诉人田衍新之子。被上诉人（原审原告）：贾立闽，男，1967年7月16日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：刘成刚，山东秉真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王士卿，男，1967年1月1日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：钱军，肥城老城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：尹衍东，男，1970年5月4日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：钱军，肥城老城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：徐占友，男，1969年2月2日出生，汉族，住安徽省蒙城县。原审被告：苏玉红，女，1973年10月20日出生，汉族，住肥城市新城街道办事处市。上诉人肥城市老城街道办事处张屯村民委员会（以下简称张屯村委会）、田衍新因与被上诉人贾立闽、王士卿、徐占友、尹衍东及原审被告苏玉红房屋买卖合同纠纷一案，不服肥城市人民法院(2017)鲁0983民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张屯村委会上诉请求：一、撤销（2017）鲁0983民初96号民事判决书第四项。二、改判（2017）鲁0983民初96号民事判决书第五项为：驳回原告对被告张屯村委会、苏玉红、王士卿、徐占友、尹衍东的诉讼请求。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决书认定事实错误，适用法律错误，判令上诉人与田衍新承担连带责任没有法律依据，判决对上诉人不公，请求二审法院查明事实后依法改判。一、一审判决认定被上诉人田衍新以上诉人名义与贾立闽签订《山水名居房屋买卖合同》系认定事实错误，且与判决书的其他认定相互矛盾。不管是名义上的还是实际上的，上诉人自始至终都不是涉案房屋的出售人。1、从《山水名居买卖合同》本身看，合同上首部的出售人是“山水名居”尾部的出售人是“新农村建设专用章”，无论是合同的首部还是尾部均没有上诉人的印章或代表签字，田衍新并不是以上诉人的名义与贾立闽签订的合同。2、从一审法院的认定看，贾立闽系无权代理。一审认定张屯村委会曾于2013年6月在村委会门口、售房部等多地张贴公告，明确表示不同意田衍新对外售房，故田衍新使用“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章”于2013年8月以张屯村委会的名义对外售房的行为应属于无权代理。3、本案不构成表见代理。即便田衍新企图让人“误认为”出售人是上诉人，买受人贾立闽也从未有过错误认识。从贾立闽个人的认识看，从没有“错误认识”的认为出卖人是上诉人，贾立闽与田衍新签订《山水名居房屋买卖合同》不构成对上诉人的表见代理。虽然“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章”的名称与上诉人有高度相似，容易引起混淆，且按照田衍新的说法该章的合法授权来源于所谓上诉人的授权书，但本案贾立闽与田衍新签订的合同并不是基于上诉人授权书的影响。在本案发回重审后的庭审中，贾立闽依然主张其在与田衍新签订的《山水名居房屋买卖合同》时不知道所谓授权书的事，直到开庭前没有见过所谓授权书，说明贾立闽不是基于上诉人的所谓授权书而签订的房屋买卖合同。二、一审法院认为“被告张屯村委会为田衍新出具授权书，对授权的内容约定不明，存在管理不善，故对房屋买卖合同无效存在过错，应承担相应的连带责任”没有事实依据，系认定事实错误，适用法律错误，责任分担没有法律依据。1、一审法院认定上诉人是为田衍新个人出具的授权书没有事实依据。即便一审法院认定存在多处疑点的授权书落款处的印章是上诉人曾经使用过的印章，上诉人对于印章的管理存在管理不善的过错，也不能认定“上诉人是为田衍新出具的授权书”。虽然作为授权书的证据本身是田衍新出具的，是田衍新拿出来的，但授权书的内容并没有显示被授权人为田衍新，相反，授权书的内容显示的授权基础为“根据双方合作协议”，而上诉人从未与田衍新个人进行过合作，仅与包括田衍新在内的王士卿、徐占友、尹衍东四人进行过合作，所以，一审法院认定上诉人是为田衍新个人出具的授权书没有任何事实依据，是错误的。2、一审法院认定上诉人对房屋买卖合同无效存在过错没有事实依据。退一步讲，即便上诉人存在对公章管理不善的过错，导致出现了本案的授权书，也不能认定上诉人对房屋买卖合同无效存在过错。（1）上诉人管理不善与签订买卖合同没有关系。如前所述，贾立闽在签订买卖协议时不知道存在所谓的授权书，签订买卖协议时田衍新也没有向贾立闽出示授权书，签订房屋买卖合同与该授权书没有关系，因此，上诉人管理不善的过错与房屋买卖合同的签订没有关系。（2）上诉人管理不善的过错与房屋买卖合同无效没有关系。一审判决认定合同无效的理由是田衍新无权代理后未得到上诉人追认所致，而非因授权书导致的，因此，上诉人即便有错，也不是对合同无效的错。3、一审法院认定针对上诉人的管理不善应承担“相应的连带责任”没有法律依据。连带责任是严格责任，必须有法律的明确规定才能适用。一审法院明确上诉人的过错是“对授权书内容约定不明，存在管理不善”的管理过错，却判决对该过错承担连带责任没有法律依据。综上，本案没有证据证实涉案买卖行为以及收取房款的行为与上诉人有关系，本案上诉人与王士卿、徐占友、尹衍东一样，对该行为不知情且不追认。虽然上诉人在授权书的管理上存在管理不善的过错，但该管理行为与买卖行为没有法律上的因果关系，不应承担责任。请二审法院依法查明事实，予以改判。田衍新上诉请求：一、依法撤销（2017）鲁0983民初95号民事判决书，发回重审或查明事实后依法改判，驳回被上诉人贾立闽对上诉人的诉求；改判肥城市老城街道办事处张屯村民委员会返还贾立闽购房款。二、本案的一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实不清、证据不足，认定事实错误。（一）关于涉案房屋买卖合同的主体。1、一审法院认为“2013年6月25日，被告田衍新以张屯村委会的名义与原告贾立闽签订《山水名居房屋买卖合同》一份”，属认定事实错误。（1）张屯村明确授权张屯村新社区建设项目部在“村民搬迁后的其它房屋建设、出售问题等方面，代表张屯村开展工作”，并由张屯村刻制提供“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章”一枚对外开展工作。涉案售房合同加盖“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章”所实施售房的行为即为张屯村的行为。(2）涉案房屋买卖合同的标的物系张屯村与田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东四人合作建设；各合作人共同成立张屯社区建设项目部；张屯社区建设项目部经合作各方同意并签字制定了项目部各项管理制度，项目部以张屯村的名义于2013年5月3日与济南华鼎房地产营销策划有限公司签订“肥城市张屯新农村建设（山水名居）项目整体营销代理合同书”，华鼎公司对张屯村社区（即山水名居）建设的楼盘以张屯村的名义统一对外销售；售房合同签订后，由项目部聘用的会计苏玉红统一收取房款、开具售房收据；售房款项由项目部聘任的会计苏玉红收支并管理。总之，涉案售房合同系张屯项目部以张屯村的名义与贾立闽签订，并加盖肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章，而不是田衍新的个人行为，系各合作人的共同行为。2、一审法院认为“涉案购房款系进入被告田衍新账户，处于田衍新的控制之下”，属认定事实错误。上诉人从未控制管理涉案银行卡，上诉人从未收取或经手购房人贾立闽的任何款项，也未把任何售房款用于个人支出。苏玉红系张屯社区项目部聘任的会计，代表张屯社区项目部处理财务账务，从事的是职务行为。她以张屯村售房名义收取的购房款存入以田衍新名义在中国农业银行开设的农业银行账户，该银行卡由苏玉红（管理银行卡密码）、曾庆佳（管理银行卡）共同代表项目部管理，所有进出银行卡的款项均由其经手。在苏玉红书写的售房部房款明细单中明确记载了售房款的收支情况，其中记明由合作人尹衍东借支20万元。故田衍新的银行卡由苏玉红实际控制，款项收支由苏玉红办理。可见上诉人田衍新并不控制涉案银行卡，更控制不了售房款的收支。如若因银行卡的控制使用承担责任的话，应该由张屯社区项目部承担责任，否则由银行卡的实际控制人苏玉红承担责任。(二）一审法院认为“被告张屯村委会曾于2013年6月在村委会门口、售房部等多地张贴公告，明确表示不同意田衍新卖房”，属认定事实错误。首先，售房系张屯社区项目部委托济南华鼎公司统一对外售房，系张屯社区项目部的行为，而不是田衍新个人行为。其次，包括王士卿、徐占友、尹衍东在内的各合作人对于张屯村的公告均不知情，也不认可，项目部聘用的会计苏玉红也不知道。可见,所谓的公告照片是不属实的，系张屯村单方证据且无相关证据印证，不能作为定案的依据。再次，该所谓的“公告”与张屯村提供的2013年10月13日“解除合作建设通知函”及2013年10月11日“泰山晚报公告”在时间上相矛盾。最后，本案中的购房人贾立闽及其他购房人自2013年6月看到售房宣传，到签订售房合同、交纳房款一直没有看到张屯村的所谓“公告”，也没有收到张屯村委会的告知或者受到制止。总之，张屯村单方自2013年10月13日向上诉人及其他合作人发出解除合同函，至上诉人及其他合作人收到解除函时止才能视为代理合同的终止。故2013年6月25日张屯村与合作人的合同尚未解除，项目部向贾立闽售房的行为仍系各合作人共同实施的委托代理行为。(三）一审法院认为“被告田衍新与被告张屯村委会之间的合作纠纷已经泰安市中级人民法院调解处理完毕”，属认定事实错误。上诉人与张屯村及各合作人之间的合作纠纷尚未处理，（2014）泰民一初字第88号民事调解书所解决的仅是张屯村尚欠田衍新垫付的土地款337万元，该民事调解书与2011年4月26日张屯村与田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东签订的《旧村改造项目合作建设合同书》约定的合作人之间的合作与投资无关。一审庭审中其他合作人王士卿、徐占友、尹衍东均认可合伙合同解除后的投资事宜尚未处理。(四）关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。1、涉案房屋是建设在农村集体所有土地上的农民住宅，因一审原告贾立闽并非是张屯村委会村民。根据土地管理法的相关规定，宅基地属于农民集体所有，由村级集体组织或村民委员会经营、管理。贾立闽与张屯村签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，导致涉案房屋买卖合同无效。2、一审法院“以…2013年6月25日以被告张屯村民委员会的名义对外售房的行为属于无权代理”，来认定涉案房屋买卖合同无效，属于牵强附会的结论。在合同未解除、授权未撤销的情况下，代理人的行为仍系代表被代理人的行为。(五）关于各被告是否应承担还款责任的问题。1、根据张屯村与田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东四人签订的《旧村改造项目合作建设合同书》的约定，以及张屯村出具给合作人的授权书，足以认定田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东四人与张屯村之间是代理与被代理的关系。涉案房屋买卖合同签订及收取购房款的行为即为张屯社区项目部代表张屯村的代理行为，由此产生的权利与义务亦应由张屯村委会承担。2、即使因“无权代理”、“授权不明”需要由合作人承担责任的话，也应是各合作人田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东四人共同承担责任。2011年4月26日张屯村与田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东签订的《旧村改造项目合作建设合同书》为共同合作人；项目部至2013年10月合作合同解除前，涉案房屋买卖合同的标的物进行合作建设，其中23#、24#、25#、26#住宅楼已完工，27#、34#、35#住宅楼正在施工建设中；项目部委托华鼎售房公司统一对外售房；售房款项由项目部聘任的会计苏玉红统一管理、支配；一审庭审中田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东均认可合作期间的债权债务尚未清算。综上，根据合同的相对性，张屯村作为房屋买卖合同的出卖方理应承担返还购房款的民事责任。即使在房屋售卖过程中张屯社区项目部存有过错的话，也应系各合作人的共同过错，各合作人均承担相应的民事责任。二、一审判决适用法律错误。1、根据《旧村改造项目合作建设合同书》和“授权书”约定，上诉人与其他合作人投资建房、售房的行为属于委托代理行为，张屯村对代理人的代理行为承担责任；即使张屯村因授权不明承担责任的话，也应当向第三人承担直接民事责任，代理人承担连带责任。2、田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东与张屯村合作进行新社区建设属于合伙关系。根据《合作建设合同》，共同成立张屯村新农村建设项目部；各合伙人进行了明确分工；共同聘任了财务人员苏玉红、曾庆佳管理财务；共同委托了济南华鼎售房公司对外宣传、销售房屋；2013年10月张屯村单方强行与上诉人解除合同时未进行合作清算；一审庭审中其他合作人王士卿、徐占友、尹衍东均认可合伙合同解除后的投资事宜尚未处理。综上，本案涉案房屋买卖所欠购房款假设由代理人承担责任的话也应该系合伙债务，各合伙人均承担连带民事责任。3、一审中，上诉人提供的证据能真实地反映出在项目部合作运营的真实财务状况及售卖房屋的具体收支情况，足以证实张屯社区项目部统一对外宣传、售房是各合作人明知并同意的，售房款的收支情况，及售房款用于张屯村新农村建设项目的事实。一审庭审中，上诉人请求人民法院要求一审被告张屯村及王士卿、徐占友、尹衍东、苏玉红等证据持有人向法庭提交该证据，而对方当事人无正当理由拒不提供上述内容不利于证据持有人的证据，法院应推定上诉人的主张成立。三、一审判决程序违法。为查明案件事实，上诉人于一审庭审前向法庭提交了调取证据申请书，请求人民法院依法调取被告苏玉红、王士卿、尹衍东、徐占友保管的张屯村旧村改造项目合作建设合同履行期间的项目部的全部账务、项目部以田衍新名义在中国农业银行开办的账户62×××72的款项收支及业务办理凭证、要求被告苏玉红说明该银行卡款项的收支及用途。一审法院既未进行调查取证，也未予以答复，属程序违法。针对张屯村委会的上诉，田衍新辩称，一审判决认定事实不清，证据不足，上诉人张屯村委会所诉理由不能成立，请求二审人民法院依法驳回上诉人张屯村委会的上诉请求，并改判由张屯村委会返还贾立闽购房款，并承担一、二审全部诉讼费用。针对田衍新的上诉，张屯村委会辩称，答辩意见同上诉意见。针对张屯村委会、田衍新的上诉，贾立闽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。针对张屯村委会、田衍新的上诉，王士卿、尹衍东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。徐占友未作答辩。苏玉红未作陈述。贾立闽向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原、被告双方签订的《山水名居房屋买卖合同》；2、请求法院判令被告立即返还原告已缴纳的购房款202000元，按照合同约定支付违约金并赔偿原告的一切损失；3、本案诉讼费全部由被告承担。诉讼过程中，原告明确其第二项诉讼请求为，要求全部被告立即返还购房款，并按照房款价格的万分之一计算支付违约金，自交付房款之日起至退回房款之日止；按照购房款自交款之日起按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告损失。一审法院认定事实：2010年，被告田衍新与被告张屯村委会就张屯村旧村改造项目进行协商，被告张屯村委会于2010年11月7日出具授权书一份，内容为：“授权书根据双方合作协议，为解决投资方在完成我村村民搬迁后的其他房屋建设、出售问题，现我村特将老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章，提供给你方使用，此章仅限用于本次新农村改造项目使用，因此章造成的所有后果，由你方承担，待项目结束后，此章由村民委员收回。特此授权。授权方：肥城市老城镇张屯村村民委员会2010年11月7日”，此授权书落款授权方处加盖“肥城市老城镇张屯村村民委员会”印章。2011年4月26日，被告张屯村委会（甲方、建设单位）与被告田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东（乙方、投资及建设实施人）签订《旧村改造项目合作建设合同书》一份，合同约定，甲方进行的旧村改造工程由市规划局统一规划，乙方具体负责实施；在该地域建设住宅楼按村民需求栋属甲方所有，剩余土地建成住宅楼属乙方所有，价格由乙方自定、销售；甲方有权按照每平方米50元向乙方收取自建部分住宅费用，此费用不包括公建设施、储藏室、车库；甲方付清全部房款后，乙方将房屋交予甲方，由甲方向村民分配房屋，双方约定于2010年5月30日前张屯实有户头建设新房；乙方负责本项目工程建设土地、工程的投资，负责组织有资质的施工企业承包施工；乙方有权自主发包工程和组织施工，工程建设中有关施工过程的一切事宜，甲方不得干涉；住宅楼完工交付时甲方应全额交付房款，否则乙方有权拒绝交房，如逾期两个月，乙方有权售予他人。被告张屯村委会原村主任刘伟在代表人处签名并在甲方处加盖公章，被告田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东在乙方处签名并捺手印。2013年10月，被告张屯村委会就2011年4月26日其与被告田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东签订的旧村改造项目合作建设合同事宜，出具《老城街道办事处张屯村民委员会关于解除与投资人合作建设合同的通知函》一份，该通知函的内容为：“田衍新、徐占友、尹衍东先生……鉴于目前现状，张屯村民委员会郑重向你们三位依法送达本解除合同通知函，自本通知函送达后，你方与张屯村委会原签订的合作开发建设合同及相关补充协议、合同附件自行解除废止；张屯村民委会对本工程另行建设，经村民会议讨论通过后，重新与他方签订合法合同”。2013年10月，被告田衍新收到该通知函。2013年6月25日，被告田衍新以被告张屯村委会的名义与原告贾立闽签订《山水名居房屋买卖合同》一份，合同约定，房屋出卖人为肥城市张屯社区山水名居，买受人为原告贾立闽；房屋位于金牛山大街与创业路交汇处，使用功能为住宅；买受人所购房屋为山水名居35号楼1单元2层202室10号地下室，房屋建筑面积119平方米，储藏室建筑面积28.67平方米；该房屋单价为每平方米2666元，金额317254元，地下室单价为每平方米2966元，金额85035元，以上总价款402289元；付款方式为分期付款，合同签订交款，2013年6月25日前交付全部房款的50%计人民币202000元；出卖人在房屋达到验收合格，并达到使用条件后，由出卖人通知买受人，办理交接手续；出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，如逾期未退，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一比例的违约金。原告贾立闽在买受人处签字捺手印手印，原告贾立闽在出卖人处加盖“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章”。合同签订当日，原告贾立闽支付购房款202000元，被告苏玉红为原告出具加盖有“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章”的收据一份，载明：“收据No.0076785日期：2013年6月25日交款单位贾立闽收款方式现金人民币（大写）贰拾万零贰仟元整￥202000.00收款事由：房款2013年6月25日”，被告苏玉红在收据下方财务主管处签名。苏玉红收到该款后，按照被告田衍新的指示将涉案房款202000元存入被告田衍新在中国农业银行开设的银行账户中。现涉案房屋由张屯村委会村民居住使用至今，后原被告因协商未果，原告于2015年2月9日诉至本院。案经开庭审理，因原、被告各执己见，致法庭调解未能达成一致意见。另查明，原告贾立闽并非张屯村委会村民。肥城市老城镇张屯村民委员会于2010年7月变更名称为肥城市老城街道办事处张屯村民委员会，2010年10月，被告张屯村委会刻制“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会”印章。涉案“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章”未在肥城市公安局治安警察大队备案。2013年10月11日，被告张屯村委会在泰山晚报刊登公告，内容为：“自即日起，‘肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章’因本村无此机构，不具备法律效力，所形成的文件、合同、协议、借条、收据等各类文件全部作废，今后如再发现一律无效。特此公告。肥城市老城街道办事处张屯村民委员会2013年10月11日”。再查明，2014年1月，被告田衍新以合资、合作开发房地产纠纷为由将被告张屯村委会、肥城市人民政府老城街道办事处诉至泰安市中级人民法院，经法院调解，泰安市中级人民法院于2014年9月22日作出（2014）泰民一初字第88号民事调解书，双方达成如下调解协议：一、张屯村委会尚欠田衍新垫付的三屯社区土地款2898600元，违约金401000元，合计3299600元；二、对上述款项，张屯村委会于2014年9月25日前支付田衍新19557**元，于2014年11月20日前支付1000000元，余款343820元于2014年12月30日前一次性付清；三、律师代理费和其他损失128399.5元，由张屯村委会承担，于2014年12月30日前一次性付清；四、对于第二、三项及诉讼费、保全费等款项，由肥城市人民政府老城街道办事处承担连带清偿责任；五、如张屯村委会、肥城市人民政府老城街道办事处不按照上述协议履行，对于剩余全部款项从2014年9月25日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金，田衍新有权向泰安市中级人民法院申请强制执行。还查明，原告贾立闽的购房款没有存入张屯村委会在肥城市老城街道办事处经管站的账户中。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、各被告是否应当承担还款责任；三、原告主张的各项损失是否应予支持。关于焦点一，本院认为，肥城市老城镇张屯村民委员会虽于2010年7月更名为肥城市老城街道办事处张屯村民委员会，并于2010年10月份刻制了“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会”的新章，但前后仅是名称变更，主体并未发生变化，在本院就公章的真实性是否申请司法鉴定进行示明后，张屯村委会亦未提出司法鉴定申请。综上，张屯村委会提交的证据不足以证明自2010年10月份之后“肥城市老城镇张屯村民委员会”的公章不再使用或该公章不真实，故对加盖有“老城镇张屯村民委员会”公章的委托书，本院予以认定。本案中，被告张屯村委会曾于2013年6月6日在村委会门口、售房部等多地张贴公告，明确表示不同意被告田衍新对外售房，故被告田衍新使用“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章”的印章于2013年6月25日以被告张屯村委会的名义对外售房的行为应属于无权代理，且事后亦未得到张屯村委会追认，故其以张屯村委会的名义与原告签订的房屋买卖合同的行为应为无效合同。关于焦点二，本院认为，根据被告张屯村委会与被告田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东签订的合作合同及庭审中当事人的陈述，被告张屯村委会与被告田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东之间于2011年4月起系合作关系。2013年10月被告田衍新与被告张屯村委会解除合作关系，被告田衍新与被告张屯委会之间的合作纠纷已经泰安市中级人民法院调解处理完毕。涉案购房款系进入被告田衍新账户，处于田衍新控制之下，诉讼过程中，被告田衍新主张该账户系共管账户，购房款已用于张屯社区新农村建设，但提交的证据不足以证实其主张，同时被告王士卿、徐占友、尹衍东对此均不认可，结合经办人苏玉红主张的涉案购房款未作账务处理，未进入合伙共管账户，其他合伙人不知情的事实，可以认定涉案购房款由被告田衍新收取，因此关于被告田衍新的其对外售房，所收房款均用于张屯村委会新农村建设项目且系职务行为的辩解意见，不予采纳。因合同无效造成的法律后果，应由被告田衍新承担。被告张屯村委会为被告田衍新出具授权书，对授权的内容约定不明，存在管理不善问题，故对房屋买卖合同无效负有过错，应承担相应的连带责任。被告王士卿、徐占友、尹衍东虽与被告田衍新系合伙关系，但根据现有证据，无法证实涉案房屋买卖行为及收取房款的行为系合伙行为，亦无法证实被告王士卿、徐占友、尹衍东对该行为知情并同意，故原告要求被告王士卿、徐占友、尹衍东承担责任，证据不足，本院不予支持。关于焦点三，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告贾立闽与被告田衍新以被告张屯村委会名义签订的房屋买卖合同系无效合同，原告有权要求返还因购买房屋支付的房款，故原告要求被告田衍新返还房款202000元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原被告双方在签订合同时，被告田衍新未将所售房屋的情况对原告作详细说明，其存在过错；但原告在购房时未对被告的售房行为进行合理的审查，自身也存在过错。比较两者的过错程度，被告作为出售者过错较大。按照公平原则，被告应当给予原告适当的补偿。故对原告主张的以缴纳购房款为基数，自交款之日起按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告损失的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的按照合同约定自交款之日起按照房款的万分之一计算违约金的诉讼请求，因房屋买卖合同无效，该违约金的约定亦无法律依据，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的按照购房款自交款之日起按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告损失，本院确定自原告起诉之日即2015年2月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告贾立闽与被告肥城市老城街道办事处张屯村民委员会于2013年6月25日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告田衍新于本判决生效之日起十日内，返还原告贾立闽购房款202000元；三、被告田衍新于本判决生效之日起十日内，赔偿原告贾立闽损失（以本金202000元为基数，自2015年2月9日起至实际履行之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算支付）；四、被告肥城市老城街道办事处张屯村民委员会对本判决第二、三项承担连带责任；五、驳回原告对被告苏玉红、王士卿、徐占友、尹衍东的诉讼请求；六、驳回原告贾立闽的其他诉讼请求。如果未能按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元，由被告田衍新、肥城市老城街道办事处张屯村民委员会共同负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人田衍新提交证据一、银行业务回单5份。证明：1、苏玉红是张屯村民委员会新农村建设项目部聘用的会计，其管理银行卡密码及售房款的收入与支出，其签订售房合同、收取售房款、支出款项等行为均代表张屯村民委员会新农村建设项目部的职务行为。2、一审原告贾立闽的购房款由苏玉红收取，并由苏玉红存入其个人与曾庆佳管理的项目部专用账户（田衍新农行账户：62×××72）。该银行卡属项目部专用账户，账户款项由苏玉红与曾庆佳共同管理其收支。田衍新无权管理控制该账户资金，也从未经手售房款的收入与支出。3、原一审中，苏玉红也承认该专用账户收取的购房款均用于张屯村民委员会新农村建设工地项目支出，与原一审中田衍新提供的证据“苏玉红制作的支出台账相吻合、相一致。证据二、冉鹏证明1份。证明：1、冉鹏任张屯村民委员会新农村建设项目部办公室主任；2、冉鹏系受田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东四位投资人的安排担任项目部办公室主任；3、2013.5项目部召开售楼专用共管账户会议，决定使用田衍新身份证号办理银行卡一张（即田衍新农行账户：62×××72），由苏玉红会计管理银行卡，出纳曾庆佳管理银行卡密码。证据三、农业银行账户明细单1份。证明：在合作期间，张屯村民委员会新农村建设项目部所开设的账户（田衍新农行账户：62×××72）的收支明细（包括贾立闽、贾立闽、杨金梅等购房人交纳的购房款，该购房款用于新农村建设项目的支出）。证据四、农业银行取款凭条一宗5份。1、2013.7.26支付老城办事处承包费20万元（会计苏玉红办理）。2、2013.8.17转支曾庆佳20万元（会计苏玉红办理）。3、2013.10.10转支王士卿妻子孙秀芳30万元（会计苏玉红办理）。4、2013.10.21转支刘秋华99800元（会计苏玉红办理）。5、2013.10.21转支刘秋华40904元（会计苏玉红办理，田衍新名为苏玉红代签）。证明：1、田衍新农行账户：62×××72系张屯村民委员会新农村建设项目部共管账户。2、该专用账户收取的购房款均用于张屯村民委员会新农村建设工地项目支出。3、以上840704元售房款支出均由会计苏玉红经手办理，苏玉红陈述均用于张屯村新农村建设支出。4、田衍新无权管理控制该账户资金，也从未经手售房款的收入与支出。5、苏玉红的行为系代表张屯村民委员会新农村建设项目部的职务行为。上诉人张屯村委会质证认为，对证据一5份回单不是二审新证据，对真实性没有异议，但是对证明目的有异议，该5份回单恰恰能够证实涉案房款的资金是流入了田衍新的个人账户。对证据二证据形式有异议，证人应当出庭作证，接受上诉人及被上诉人的质询。对该证据真实性及证明内容均有异议，村委从来没有成立过项目部，本案的冉鹏所陈述的情况不存在，另外通过冉鹏陈述的内容来看，第一句就是受四位投资人的安排，能够说明涉案陈述的内容与张屯村没有任何关系。对证据三的真实性、合法性及与本案的关联性、证明目的均有异议，第一是因为是复印件，没有原件可以核对，无法核实其真实性；第二，其所标注的所谓的资金流向在该明细清单中无法发现，其个人标注的行为是单方意见，没有证明力。证据均是复印件，对真实性有异议，这几宗单据均没有张屯村委会的盖章，不能证实上诉人的证明目的，其中个人结算业务申请书显示的是进入的公共账户，与本案张屯村委会之间没有因果关系，取款凭单更不能证实与张屯村委会有关系。被上诉人贾立闽质证认为，证据一、二、四与被上诉人贾立闽无关，贾立闽不了解相关情况，不发表质证意见。对证据三真实性无异议，能够证明贾立闽已缴纳房款234830元。被上诉人王士卿、尹衍东质证认为，对证据一真实性没有异议，但是对于证明目的有异议，该证据能够证明购房款进入了上诉人田衍新账户。对于证据二冉鹏的证言有异议，该证据形式上不合法，根据证据规则，证人应当出庭作证，其所证明的内容，我方也不予认可。对证据三、四因为是复印件，该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年5月3日，肥城市老城办事处张屯村新农村建设（投资方）与济南华鼎房地产营销策划有限公司签订的肥城市张屯村民委员会新农村建设（山水名居）项目整体营销代理合同书中，甲方处加盖了“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章”，投资方代表人处王士卿签字，授权委托人处田衍新签字。老城办事处张屯村新农村建设施工合同中，甲方处加盖了“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章”，田衍新、王士卿、徐占友、尹衍东签字。2013年7月24日的“费用报销程序”单中，徐占友、尹衍东、王士卿、田衍新签字。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是：谁应当承担返还贾立闽购房款的责任，两上诉人是否应承担连带责任。从查明的事实看，2011年4月26日，张屯村委会与田衍新、徐占友、尹衍东签订旧村改造项目合作建设合同书，约定张屯村委会的旧村改造工程由田衍新、徐占友、尹衍东具体负责实施，在该地域建设住宅楼按村民需求栋属张屯村委会所有，剩余土地建成住宅楼属田衍新、徐占友、尹衍东所有，价格由田衍新、徐占友、尹衍东自定、销售，故张屯村委会与田衍新、徐占友、尹衍东之间系合作关系。2010年10月，张屯村委会刻制“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会”印章，于2010年11月7日出具一份授权书，明确根据双方合作协议，为解决投资方在完成我村村民搬迁后的其他房屋建设、出售问题，特将老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章，提供给投资方使用，此章仅限用于本次新农村改造项目使用。2013年10月8日，田衍新以张屯村委会的名义与贾立闽签订《山水名居房屋买卖合同》，出卖人处加盖“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章”，为贾立闽出具的收款收据上也加盖有“肥城市老城街道办事处张屯村民委员会新农村建设专用章”，故本案的房屋买卖合同的双方应为张屯村委会与贾立闽。因本案所涉房屋为新农村建设楼房，贾立闽不是张屯村委会集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张屯村委会系房屋买卖合同的出卖人，故张屯村委会应承担返还贾立闽购房款的责任。肥城市张屯村民委员会新农村建设（山水名居）项目整体营销代理合同书中，王士卿作为投资方代表人签字，张屯村新农村建设施工合同中、“费用报销程序”单中，徐占友、尹衍东、王士卿、田衍新均予以签字，故应当认定徐占友、尹衍东、王士卿、田衍新作为投资方共同负责张屯村委会的旧村改造项目。张屯村委会与投资方签订的合作合同中约定，剩余土地建成住宅楼属田衍新、徐占友、尹衍东所有，徐占友、尹衍东、王士卿、田衍新均实际参与张屯村委会旧村改造项目的实施、管理，故徐占友、尹衍东、王士卿、田衍新应共同承担责任。收取的购房款虽存入户名为田衍新的账户，但是不能证明系田衍新个人收款，徐占友、尹衍东、王士卿、田衍新作为张屯村委会的旧村改造项目的投资方，与张屯村委会系合作关系，且实际占用、支配购房款，应当与张屯村委会共同承担还款责任。综上所述，张屯村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；田衍新的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销肥城市人民法院(2017)鲁0983民初96号民事判决；二、上诉人肥城市老城街道办事处张屯村民委员会、田衍新、被上诉人王士卿、徐占友、尹衍东于本判决生效之日起十日内共同返还被上诉人贾立闽购房款202000元；三、上诉人肥城市老城街道办事处张屯村民委员会、田衍新、被上诉人王士卿、徐占友、尹衍东于本判决生效之日起十日内共同赔偿被上诉人贾立闽损失（以本金202000元为基数，自2015年2月9日起至实际履行之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算支付）；四、驳回原审原告贾立闽的其他诉讼请求。如果未能按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4330元，由上诉人肥城市老城街道办事处张屯村民委员会、田衍新、被上诉人王士卿、徐占友、尹衍东共同负担。二审案件受理费4330元，由上诉人肥城市老城街道办事处张屯村民委员会、田衍新共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭明娜审判员  王 芳审判员  井 慧二〇一八年六月二十五日书记员  李丹丹