广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终410号
上诉人（原审被告）：清远市合创泰富房地产开发有限公司。
法定代表人：马军。
委托代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。
委托代理人：陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江颖莹，女，汉族，住清远市清新区。
委托代理人：何慧文，广东新北江律师事务所律师。
上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人江颖莹商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
合创公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人开发的恒信嘉园项目因市政规划原因未能在合同约定的时间内完成竣工验收，但并不影响被上诉人正常使用房屋，涉案房屋迟延交付不属于上诉人的过错，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。由于市政规划及自来水公司转制交接问题，导致上诉人开发的项目在竣工后较长一段时间内，未能按照计划拉设居民楼永久用水管道。另一方面，管道燃气公司拖延施工耗时一年多，导致整体项目在2017年才完成验收。以上因素并非上诉人可控的风险范围，故迟延交付的过错不能完全归责于上诉人。实际上，涉案项目早在约定的交付时间之前已经具备交付条件，且约有一二百户在2016年已收房入住，被上诉人完全可以在约定的交房时间前来接收房屋。
江颖莹辩称：一、上诉人因第三方的行为导致逾期交房、逾期办证，根据合同相对性原则，上诉人对被上诉人仍应承担违约责任。二、合同约定的竣工验收合格是指竣工验收备案，其中1栋备案的时间为2017年7月12日，3-6栋备案时间为2017年4月24日，并非上诉人主张的时间。三、涉案房屋已经交付的以实际交付时间为准，未实际交付的按竣工验收备案后书面通知被上诉人的十天后，如未按照合同约定的地址通知被上诉人，被上诉人也未实际收房的，应视为至今未交付房屋。四、被上诉人没有拖延接收房屋，本案是由于上诉人迟延竣工验收备案所致，责任在上诉人，故应当由其承担违约责任。
江颖莹向一审法院起诉请求：1、合创公司支付逾期交房违约金(从2016年7月1日起至实际交房日止，按日万分之三及已付房价款440102元计算,至2017年6月5日为44758元)；2、合创公司支付逾期办证违约金(从2016年9月30日起至报登记机关办证备案日止，按中国人民银行规定的逾期贷款利率及已付房款440102元计算,至2017年6月5日为18014元);3、本案诉讼费用由合创公司承担。
一审法院认定事实：2014年10月9日，江颖莹与合创公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，江颖莹购买位于清远市清新区太和镇新城路中1号之二恒信嘉园××幢××房屋，房屋总金额440102元；合创公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付江颖莹使用；合创公司如未按合同规定的期限将该商品房交付江颖莹使用，逾期超过90日后，江颖莹要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，合创公司按日向江颖莹支付已交付房价款万分之三的违约金；在商品房交付使用后90日内，报产权登记机关备案，并办理房地产权属证书；因合创公司的责任导致江颖莹不能在合同规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，合创公司应按江颖莹已付房款的万分之一向江颖莹支付违约金，直至取得该商品房的房地产权证。合同签订后，江颖莹按约定支付合创公司购房款440102元。2017年2月25日，合创公司将房屋交付江颖莹。2017年4月24日，房屋验收合格备案。至今，合创公司没有办理房屋产权(不动产权)登记。
一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。合创公司与江颖莹签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交房违约金。合创公司未能于2016年6月30日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。合创公司应支付江颖莹逾期交房违约金31687.34元（440102×0.0003×240）。三、逾期办证违约金。合创公司没有依约为江颖莹办理房地产权登记（不动产权登记），是合创公司的责任，合创公司应承担违约责任。合创公司支付江颖莹逾期办证违约金（从2017年5月26日起以440102元为基数按日万分之一计付至办理产权登记日止）。江颖莹请求从2016年9月30日起按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算逾期办证违约金，不符合约定及部分与计算逾期交房违约金的时间重合，应不予支持。判决：一、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付江颖莹的逾期交房违约金31687.34元，于判决生效之日起10日内付清。二、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付江颖莹的逾期办证违约金（从2017年5月26日起以440102元为基数按日万分之一计付至办理产权登记日止），于判决生效之日起10日内支付应付部分，以后每6个月支付一次。三、驳回江颖莹的其他诉讼请求。案件受理费1368元，折半收取684元，江颖莹负担339元，清远市合创泰富房地产开发有限公司负担345元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、上诉人提出的免责事由能否成立；2、逾期交房违约金的截止期限如何认定。
关于第一个争议焦点。上诉人未在合同约定的期限届满前向被上诉人交付涉案房屋，上诉人认为其不应当承担违约责任并提出两个免责事由。其一是自来水公司转制交接导致未能按期拉设居民楼永久用水管道，其二是燃气公司拖延施工导致验收迟延。根据涉案合同的约定，上诉人可以延期交付的理由仅包括不可抗力、政府行为及买受人违约。上诉人提出的自来水公司及燃气公司迟延的问题均属于上诉人与案外人之间的合同关系，并非合同约定的三种可以延期的理由，上诉人据此要求不承担违约责任，理由不成立。
关于第二个争议焦点。根据涉案合同第八条的约定，上诉人交付房屋的期限为2016年6月30日前，交付的标准是商品房经清新区住房和城乡建设局工程竣工验收合格。涉案合同同时约定，商品房达到交付条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交接手续。对于合同约定的经清新区住房和城乡建设局工程竣工验收合格应当理解为经主管机关竣工验收备案。本案被上诉人于2017年2月25日接收涉案房屋时，涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件，被上诉人的收房行为视为其对自身权利的处分，一审判决将违约金计算至被上诉人实际收房之日止并无不妥。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1368元，由上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一八年五月二十一日
法官助理 黄 敏
书 记 员 钟婉超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。