山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1181号
上诉人（原审原告）：王菲，无固定职业。
委托代理人：温韬，山东博旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牟若梅，无固定职业。
委托代理人：张有能，山东同济律师事务所律师。
上诉人王菲因房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第425号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人温韬，被上诉人的委托代理人张有能到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年4月6日，原告作为买方、被告作为卖方，元盛公司作为居间方，在签订的《房地产居间合同》中约定：经元盛公司居间服务，被告同意将涉案房屋（建筑面积为100.06平方米）的房屋产权转让给原告，原、被告共同委托元盛公司代收、代转房款，代办房屋产权过户手续；合同委托期限为自委托双方所需提供的相关手续、文件、款项完备并置于代理方处20个工作日内，代理方将委托事项办理完毕；原告委托报酬10650元，在合同签订之日支付给元盛公司，被告委托报酬于房屋交接之日从房款中扣除；房屋售价为1065000元，房屋产权过户所需的税费由原、被告按国家规定各自承担；在合同签订之日，原告将购房定金20000元暂交由元盛公司保管，待办出原告房屋产权证，被告将房屋交付原告之日由元盛公司一次性支付给被告；原告采取现金一次性付款，在合同签订之日起7个工作日内，原告须将购房款扣除已交定金后的余款1045000元备齐交元盛公司，于房屋产权过户之日一次性支付给被告；原告确认此房内户口迁出后交房款于元盛公司于房屋产权过户之日一次性支付给被告，交款当日过户；被告最迟于2013年6月15日之前将房屋完整交付原告；被告在签订合同的3日内将办理该房屋过户所需的相关手续备齐；原告保证向元盛公司出具的办理房屋权属过户所需的相关文件真实、合法、有效，并于签订合同3日内将所需手续送交元盛公司；原告不按期支付房款或被告不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方按房款总额的1‰支付违约金，元盛公司负责从订金中扣取；原、被告有其他违约行为的，应向对方按房款总额的10%支付违约金；原、被告擅自终止合同，应向对方按房款总额的20%支付违约金。当日，原告向元盛公司缴纳了定金20000元。
合同签订后，原、被告就合同的履行产生争议。2013年5月19日，被告出具《终止合同声明》，内容为：原、被告签订的《房地产居间合同》已无法履行，被告特提出终止合同，元盛公司将代为保管的房屋所有权证退还本人，终止合同后与原告产生的纠纷，由被告自行解决。当日，元盛公司将涉案房屋的房产证退还被告。2013年5月24日，元盛公司将定金20000元退还原告。
现原、被告均表示不同意继续履行《房地产居间合同》。
本案争议的焦点为：一、原、被告是否依约履行了《房地产居间合同》。对此，原告认为，《房地产居间合同》约定双方的主要义务是被告3日内办理相关手续，原告7个工作日内将房款交给元盛公司，元盛公司催被告交办理手续，被告一直推脱，提前一天催被告，被告说开会、上午不能办了，下午被告母亲就到元盛公司告知不能办了、不卖房了。被告母亲一直参与了涉案房屋买卖的相关事宜，被告母亲有表见代理权。对此，原告提供了下列证据予以证明：
1、2013年5月22元盛公司出具的证明一份，证明合同签订后原告和元盛公司一致催促被告履行合同义务，但被告以种种理由推脱，并于2013年4月15日下午通过其母亲通知元盛公司要求单方面终止合同。该证明载明：《房地产居间合同》签订前，元盛公司销售人员一直与被告母亲沟通卖房相关事项，但是签订合同时是由被告本人签字确认并摁手印。合同签订后，元盛公司工作人员于4月8日联系原告王菲办理查档手续，原告告知其在外地出差，4月10日能够回来。元盛公司工作人员4月10日几次联系被告确定查档时间，被告以其工作繁忙为由，一直没有定下双方都确定的时间。经元盛公司工作人员沟通，原被告最终定为4月15日上午办理查档。4月14日被告告知其周一（即4月15日）上午有会议不能办理查档手续。元盛公司工作人员即通知原告延后。4月15日上午，原告告知元盛公司销售人员要求被告下午办理查档手续，被告告知下午也要开会，无法办理。4月15日下午，被告母亲到元盛公司总部要求单方面终止合同，并取走元盛公司代为保管的房产证，元盛公司未予办理。元盛公司于4月20日给被告发出《关于限期履行房地产居间合同》的函，要求被告在收到之日起3个工作日内配合办理查档手续。被告于4月21日收到此函，并于4月24日复函，指出是元盛公司与原告违约在先。从4月24日至5月18日期间，元盛公司工作人员一直沟通原被告，希望就合同履行事宜达成一致意见。被告于5月6日明确告知，如果想继续履行合同，要求将房价提高至1120000元。元盛公司即与原告沟通，原告不同意提高购房款，并指出被告违约在先，要求被告承担违约责任。原被告经元盛公司多次居间协商不成，被告于5月19日至元盛公司处单方面终止合同，并取走代为保管的房产证。元盛公司即告知原告，由于被告已单方面终止合同，原告可以随时来公司取走代为保管的定金20000元。
被告质证后提出异议，认为该证据系证人证言，元盛公司与被告取房证时发生过争执，双方有冲突，存在利害关系，证明中对原告未按期支付房款只字未提，有所偏袒。在本庭限期内，原告没有提供证人出庭作证。
2、2013年4月20日原告向被告发出的《关于限期履行﹤房地产居间合同﹥的函》一份，证明元盛公司要求原告发函督促被告继续履行合同。该函载明：《房地产居间合同》签订后，原告按合同约定备齐全款，而被告通过被告母亲明确告知不卖，不再履行合同。被告的行为构成违约。特告知被告自收到本函起3个工作日内，致电元盛公司并配合进行查档过户等相关继续履约合同事宜，逾期，原告将解除合同并通过诉讼程序按照《房地产居间合同》第八条追究被告的违约责任，被告需承担由此引起的诉讼费、律师费及其他相关费用。
被告质证后认可收到该函，但认为原告自述是元盛公司要求原告发的，不代表原告的真实意思表示，该函中也没有体现被告母亲4月15日到元盛公司了解到原告未如期打款后才表示不卖房的意思。
被告认为，原告存在违约情形。理由是根据《房地产居间合同》约定，原告应在7个工作日内将购房款交与第三方，4月6日周六签订了合同，元盛公司4月7日周日不休班，周六、周日都是工作日，即2013年4月15日前原告应将购房款余额1045000元交给中介公司，但原告没有交付款项，构成违约，被告有权提出终止合同。因之前涉案房屋买卖的相关事宜被告母亲都参与，故4月15日下午被告母亲代被告到元盛公司询问原告付款情况，得知原告没有将房款交到元盛公司，被告母亲以为原告以自己的行动表示不履行义务，故向元盛公司表示解除《房地产居间合同》。被告是通过原告发函才了解到房款未付，故于5月19日出具解除合同声明，并取走房产证。
对此，被告提交向原告出具的《关于限期履行﹤房地产居间合同﹥的函》的复函一份，载明：原告应按《房地产居间合同》约定于合同签订后的7个工作日内将房款扣除已交定金后的购房余款交元盛公司，但原告没有履行以上合同约定，违约在先。被告没有通过被告母亲告知原告不想履行合同了，此事不能作为原告违约的借口。被告也没有授权被告母亲告知原告不同意继续履行合同；房子的所有权是被告的，合同是被告签的，只有被告有权利决定房子卖还是不卖。合同不能履行主要是因为原告没有按期将购房款交到元盛公司，故应由被告承担违约责任，并承担由此产生的费用。
原告认可收到该复函，但认为合同中约定的7个工作日应该是在4月16日到期，被告在原告付款条件成就前的4月15日已提出终止合同，故原告不可能再履行付款义务。根据《房地产居间合同》第五条第3项约定，被告应在签订合同的3日内将办理该房屋过户所需的相关手续备齐，即除了交付房产证、土地证，还应到房管局查档，但被告一直拖延不配合查档，在被告先违约的情况下，原告可以主张先履行抗辩权，拒绝付款。
被告则认为，《房地产居间合同》第五条第3项约定的相关手续备齐，是指交付房产证、土地证，原告和元盛公司可以自行去查档，原告和元盛公司曾要求4月10日查档，但原告要出差，4月11日元盛公司电话通知12日去，但被告不能去，又约定4月15日办理，但15日被告开会。
二、原告的实际损失。原告提交了案外人姜美华与原告的配偶董兴文于2013年8月19日签订的房屋买卖合同一份（原告自姜美华处购买坐落于芝罘区南沟街54号内12号房屋）、姜美华出具的总金额为1468000元的收条两张、姜美华与王菲于2013年12月30日签订的房屋买卖交接书一份、房屋所有权证一份（芝罘区南沟街54号内12号房屋于2013年9月12日登记在董兴文名下）、董兴文与王菲结婚证一份，证明因被告单方违约解除合同，原告无奈在涉案房屋附近地段以1468000元购买了另一套学区房，多花费了403000元，给原告造成了损失。涉案房屋双方交易的单价约为每平方米10643元，原告购买的芝罘区南沟街54号内12号房屋每平方米单价约为11764元，多出的部分是因被告单方解除合同导致原告多支出的购房费用。
被告质证认为房屋买卖合同、收条、房屋交接书的真实性无法落实，且日期在本案起诉之后，与本案无关；对房屋所有权证、结婚证真实性没有异议，但与本案无关。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《房地产居间合同》、收据、《关于限期履行﹤房地产居间合同﹥的函》、《终止合同声明》、收条、被告提供的《关于限期履行﹤房地产居间合同﹥的函》的复函等为证，还有庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为凭。上述证据均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。
原审认为，原、被告于2013年4月6日签订的《房地产居间合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应恪守履行。原、被告在合同中约定，在合同签订之日起7个工作日内，原告须将购房款扣除已交定金后的购房余款1045000元备齐交元盛公司。根据惯例，工作日通常是指周一至周五，在合同中没有特别约定的情况下，原告应最晚于2013年4月16日将购房款余款1045000交元盛公司。被告关于元盛公司周六、周日上班、原告应在4月15日前付清房款的辩解，于约不符，本院不予支持。但被告之母辛洪凤于2013年4月15日下午向元盛公司明确表示要求解除《房地产居间合同》，庭审中，原、被告认可一致辛洪凤一直参与本案涉案房屋的买卖事宜，同时，辛洪凤作为被告之母，与被告具有亲密的血缘关系，故原告有理由相信辛洪凤就涉案房屋的买卖事宜享有代理被告的代理权，辛洪凤的行为应视为被告所作的行为。2013年4月15日当日原告付款期限尚未届满，被告因原告未付款于当日提出解除《房地产居间合同》，构成违约，对此给原告造成的损失，被告应予以赔偿。被告的抗辩主张缺乏依据，本院不予支持。原告主张按照《房地产居间合同》第八条第3款之约定按房款总额的20%支付违约金213000元。因原告实际支付的仅是2013年4月6日的定金20000元，该20000元已于同年5月24日退回原告。《房地产居间合同》对违约金的约定过分高于被告给原告造成的实际损失，现被告要求调低，于法相合，本院予以采信，被告应以20000元为基数，按照银行同期逾期贷款利率的130%，赔偿2013年4月6日至5月24日的利息给原告。对原告的过高要求，本院不予支持。原告关于其购买芝罘区南沟街54号内12号房屋多支出的购房费用为其损失的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告牟若梅于本判决生效之日起10日内以20000元为基数，按照银行同期逾期贷款利率的130%，赔偿2013年4月6日至5月24日的利息291.19元给原告王菲。二、驳回原告王菲的其他诉讼请求。
如被告牟若梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4495元，由原告王菲负担2000元，被告牟若梅负担2495元。
宣判后，上诉人不服提起上诉称，原审认定的赔偿数额过低，不仅远低于上诉人与被上诉人约定的违约金数额，也远低于上诉人所受到的实际损失。请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人承担合同约定的总房款20%的违约金。
被上诉人辩称，原审判决正确，要求维持原判。
本院审理查明的案件事实同原审。
本院认为，依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在二审期间提出了自己的上诉主张，认为一审法院所作判决认定的赔偿数额过低，远低于上诉人所受到的实际损失，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，也无证据反驳或推翻原审法院对于违约金的有关认定及处理。原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4495元，由上诉人王菲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一五年十二月三日
书 记 员 辛婷婷