上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初17307号
原告(反诉被告)：上海佳图服饰有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：陈兹利，总经理。
被告(反诉原告)：上海阳民家庭装饰有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：徐建林，总经理。
委托诉讼代理人：易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹文，上海骏丰律师事务所律师。
原告上海佳图服饰有限公司与被告上海阳民家庭装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理，并于2017年1月3日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈兹利、被告的委托诉讼代理人易瑞京和邹文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告所预付的2016年8月21日至2016年11月30日期间的使用费18,723.29元(人民币，以下币种同)；2.判令被告赔偿原告搬场费5万元、购买电线费5,075元及装修费2万元。审理中，结合被告的答辩意见，原告将上述诉请1的金额调整为15,208.20元。事实和理由：2015年11月27日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定由原告向被告承租上海市松江区易富路XXX号一、二楼合计面积265平方米的厂房，用于开展经营。2016年6月下旬，被告通知原告，租赁物面临拆违。原告无奈于2016年8月20日搬离了租赁房屋，并于当天在厂区门口将房屋钥匙交给了被告法人代表徐建林本人。由于原告将不合法的房屋租给被告，且该房屋遭遇拆违，导致被告产生了搬场费损失5万元。此外，被告不得不另租其他厂房开展经营，另租厂房后，原告购买电线花费了5,075元、装修新厂房花费了2万元，该费用均为因被告出租不合法房屋造成的损失，理应赔偿。综上，原告提起诉讼，望判如所请。
被告辩称，不同意原告的全部诉请。对于上述诉请1，首先，相关部门对租赁物的拆违行为属于情事变更，无论合同是否有效，都不可归责于被告。其次，被告向原告所发公告或通知上，从未硬性要求原告在租期届满前搬离，其自愿提前搬离，与被告无涉，亦不能将由此带来的损失强加给被告。第三，原告并未于2016年8月20日通知被告其已搬离，也未移交钥匙，更未办理任何交接手续。综上，使用费应计算至2016年11月30日，无需返还。对于上述诉请2，首先，租赁物系被告经招商引资过来后出资建造，虽无产证及合法建造手续，但被告从未刻意隐瞒，对合同无效亦无过错。其次，租赁物被拆违，被告本身亦是受害者，遭受了巨大损失，却不能获得补偿。最后，原告所提三项损失赔偿均无法律依据，且其购买电线费及装修费均是用于其他厂房的费用，不是原告的直接损失，也与本案无关。
同时，被告向本院提出反诉请求：判令原告向被告支付2016年1月1日至2016年9月30日期间的水电费3,927元。事实和理由：原告承租厂房后，从2016年1月1日起未按时支付水电费，至2016年9月，已累计欠付3,927元。
针对被告的反诉，原告辩称，因租赁物面临拆违，且被告多次要求被告立即搬离，原告无奈于2016年8月20日搬离了租赁物。至于水电费，2016年8月11日之前的，原告从未拖欠过；至于2016年8月11日至2016年8月20日期间的，因受搬厂因素影响，可能存在欠付情形。由于原告未及时抄录水电表读数，导致具体金额无法明确，但根据常态判断，即便有欠付，金额也应该在100-200元之间，故原告结合案情，仅同意向被告支付2016年8月11日至2016年8月20日期间的水电费200元。
本院经审理认定事实如下：2015年11月27日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定由原告向被告承租上海市松江区易富路XXX号一、二楼房屋(面积分别为105平方米和160平方米)用作生产。租期一年，从2015年12月1日起至2016年11月30日止，一楼以每天每平方米0.85元计租，二楼以每天每平方米0.57元计租。租金及费用一年一付。年租金为66,000元，厕所每年费用1,000元。审理中，双方确认，在上述《房屋租赁协议书》签订之前，双方之间即在该处有租赁关系，合同一年一签，该状态已持续了2、3年，上述《房屋租赁协议书》系双方之间签订的最后一份合同。
合同签订后，双方各自履行。原告向被告支付了2015年12月1日至2016年11月30日期间的房租及厕所费用共计67,000元。
审理中，被告自认系争房屋无产证及建设工程规划许可证等合法建造手续，故本院结合案情释明合同无效。
审理中，双方确认，上述租赁物遭遇拆违，且目前已被拆除。原告称，因2016年6月下旬被告持上海市松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室出具的《告知书》通知原告立即搬离，此后又多次言语威胁要求原告尽快搬离，故其于2016年8月20日最终搬离了租赁厂房，并将房屋钥匙于当天交还。为此，原告遭受了较大的经济损失。为证明自己的主张，原告提供了上述《告知书》、2016年8月15日搬厂协议及搬场费收据、购买电线的发票及付款凭证、记账凭证、银行交易凭证、增值税发票等证据。被告对《告知书》的真实性无异议，但不同意原告的证明目的，被告称，该《告知书》仅是早期的一份，上面并无要求搬离的时间节点。被告也从未要求甚至言语威胁原告尽快搬离，事实上，被告正是考虑到原告的租期即将届满，为了不影响原告的租赁使用，才与相关拆违部门协调，最终将搬离期限定在2016年11月30日之前。而原告于2016年8月20日搬离一事被告并不知情，也未在当天接到原告办理交接的请求或通知，而是在2016年9月11日被告法人代表徐建林上门抄水电表读数时，才发现原告已搬离的事实。被告认为，原告自愿提前搬离，即便有损失，也不应当归责于被告。
审理中，关于双方争议的水电费问题，被告提供了其分月制作的水电费单据八张(2016年1月的单据金额为551元、2016年3月的单据金额为740元、2016年4月的单据金额为430元、2016年5月的单据金额为389元、2016年6月的单据金额为409元、2016年7月的单据金额为420元、2016年8月的单据金额为550元、2016年9月的单据金额为438元)及整个租赁厂区(包含原告及其他承租人所租区域)的水电费发票，并解释称，整个租赁厂区有总的水电表，但各承租人无分水表和分电表，签约时，双方言明，先由被告向水电公司支付总费用，然后再由被告制作并向各承租人发出缴纳各月水电费的单据，并由各承租人完成缴费。正常的付费习惯亦是如此。原告对上述由被告所作各月水电费单据的真实性无异议，但其辩称：一则原告是有分水表和分电表的，被告所作水电费单据上的读数正是根据原告分水、电表的读数抄录的。二则，对于2016年1月至8月的水电费单据，原告均已结清水电费，至于被告所作2016年9月份的水电费单据，原告无法确认，也难以认可438元的金额，即便因原告搬厂因素可能欠付水电费，但金额也应该在100-200元之间，对此，原告坚持前述抗辩意见，只同意支付200元。
另外，关于使用费的结算问题。原告本来在诉请1中主张的金额为18,723.29元，计算方式为：一年的租金67,000元÷365天×102天。审理中，被告抗辩指出，原告的算法不合理，一则，67,000元并非全年的房租，其中有1,000元系厕所费用，二则，2016年5月14日，租赁物就遭受过一次拆违，当时有部门棚屋被拆除，为此，经原、被告双方协商并结算，被告退还了原告相应的房租6,803元。原告对被告所提已退6,803元一事表示认可，并结合被告的其他抗辩意见，将诉请1的金额调整为15,208.20元，计算方式为：一楼0.85元每天每平方米×105平方米×102天=9,103.50元；二楼0.57元每天每平方米×105平方米×102天=6,104.70元。对此，被告仍不予认可，并坚持认为被告未正式办理退房交接，使用费应正常计算至2016年11月30日，故无需退还使用费。
审理中，双方确认：被告并未向原告收取过租房押金。
上述事实，有《房屋租赁协议书》、收据、《告知书》、水电费单据及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，被告向原告出租的涉案房屋无房产证或建设工程规划许可证，故双方之间租赁合同应为无效，且被告存在主要过错。原告在承租涉案房屋时未尽到必要的注意义务，了解该房屋是否为合法建筑，亦存在次要过错。双方应根据过错情况各自承担相应的责任。
就本诉部分的使用费结算问题，本院认为，该费用原则上应根据租赁物的占有使用情况参照合同约定的租金标准据实结算。但本案中，原告称其于2016年8月20日搬离了租赁物，被告对此不予认可，并以原告未办理正式交接为由要求将使用费结算至租期届满。对此争议，本院考虑到，租赁合同中房屋占有交付、返还系合同核心义务履行之标志，不论是依据商业惯例还是生活常识，均应有完整至少是可供识别之依据，以证明租赁物已返还至或可推定返还至出租人占有、管领或控制之下。而本案中，原告无充分证据证明其已履行标的房屋的占有返还义务，亦不能证明被告在原告合理主张房屋返还情况下有怠于接受之情形，故其主张于2016年8月20日已返还租赁物，本院难以采信。然，本案特殊之处在于，双方对2016年6月份被告持《告知书》通知原告搬离一事无异议，而该份《告知书》上虽未载明因拆违要求承租户搬离的最终期限，但通过相应措辞来看，已表达了要求尽快搬离的意思。那么原告结合自身利益判断，做出于2016年8月20日搬离的举措并无不妥；况且，被告自认其在2016年9月11日发现了原告已搬离的事实，在原告无证据证明因被告向其发出《告知书》即会导致其对系争房屋占有、使用利益受损的情况下，本院统合案情，结合公平原则，判令被告向原告返还使用费12,077.10元。
至于原告主张的各项损失。首先，对于搬迁费，因原、被告仅签订了一年的合同，被告搬离时合同即将到期，且既然2016年6月下旬原告既已知晓拆违事宜，就应当对此作出合理安排，故本院结合案情，认为搬迁费用尚缺乏依据，本院不予支持。至于电线费用和装修费用，系用于其他房屋，与系争房屋无关，也超出了被告的可预见范畴，原告无证据证明其纳入损失赔偿的合理性，本院认为其缺乏合同和法律依据，故亦不予支持。
就反诉部分的水电费问题。首先，对于2016年1到8月份水电费单据上载明的金额，原告无证据证明其已向被告实际交纳了该费用，故应当支付。其次，对于2016年9月份水电费单据上载明的金额，原告自称可能产生了部分水电费，只是对被告主张的金额不予确认。对此，本院认为，原告在搬离之前未就水电费问题与被告积极办理交接，存在不妥；但被告在系争房屋被拆违之前亦未通知原告前来就水电费读数进行及时固定，现因系争房屋已被拆违，水电费的确切读数难以考证，双方对此结果均有过错。在无确切证据证明水电费金额的情况下，原告主张是100-200元，被告主张了400多元，本院结合案情，以各月水电费的平均值为参考，酌情判定2016年9月水电费单据对应的应付金额为350元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海佳图服饰有限公司与被告(反诉原告)上海阳民家庭装饰有限公司于2015年11月27日签订的《房屋租赁协议书》无效；
二、被告(反诉原告)上海阳民家庭装饰有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海佳图服饰有限公司使用费12,077.10元；
三、原告(反诉被告)上海佳图服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海阳民家庭装饰有限公司水电费3,839元;
四、驳回原告(反诉被告)上海佳图服饰有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,200元，减半收取计1,100元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费1,125元，由原告(反诉被告)上海佳图服饰有限公司负担1,074元(已付)，由被告(反诉原告)上海阳民家庭装饰有限公司负担51元(已付25元，余款26元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一七年三月一日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。