广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终7863号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秋云。委托诉讼代理人：黄仲民，广东鹏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：任骥远，广东鹏正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴品芬。委托诉讼代理人：陈汉奇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宏鑫，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。原审被告、反诉第三人：黄式立。上诉人陈秋云因与被上诉人吴品芬、原审被告黄式立房屋买卖合同纠纷一案�不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈秋云上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第三项；2、改判驳回吴品芬的诉讼请求；3、改判本案《深圳市二手房买卖合同》无效；4、本案一、二审诉讼费用由吴品芬承担。事实和理由：一、客观上，陈秋云在2015年5月底前确实对黄式立将本案房产出售给吴品芬一事是完全不知情的，一审法院认定“陈秋云实际知情并收取了吴品芬支付的定金”，与事实不符。（一）陈秋云在客观上并没有出售或企图出售本案房屋的行为，事实上，本案亦没有任何证据证明陈秋云有上述出售或企图出售本案房屋的行为。本案中，在2015年5月底之前，陈秋云从未见过吴品芬，从未参与或出席本案房屋买卖任一�易环节，从未签订过包括本案《深圳市二手房买卖合同》在内的任何合同、协议等文件，从未向吴品芬出具包括收据等任何文件，从未在口头上或书面上授权黄式立出售本案房屋，由此可见，陈秋云在客观上并没有出售或企图出售本案房屋的行为，事实上，本案亦没有任何证据证明陈秋云有上述出售或企图出售本案房屋的行为。（二）陈秋云客观上对其名下账户上转入转出50万元一事确实完全不知情。陈秋云在广发银行开立的卡号为62×××40的账户系在2015年3月20日应黄式立本人理财要求而开立的，所以开户当时预留的手机号码是黄式立的：号码（即135××××5253），银行密码也是黄式立设定的，此后至今，该银行卡一直由黄式立持有和使用。陈秋云从未持有并使用过上述银行卡。客观上，黄式立在收到吴品芬定金50万元后，确实于2015年4月16日将其名下建行的账户上的50万元转入到陈秋云名下广发银行卡上。客观上，黄式立确实于2015年4月17日通过网上银行的方式将陈秋云名下广发银行卡上的50万元转出到黄式立名下广发银行卡上。对此，陈秋云确实毫不知情。（三）黄式立4月16日将50万元转入陈秋云银行卡上并于4月17日随即又将该50万转回到其名下银行卡上的事实，足以印证黄式立私下出售本案房屋且不想让陈秋云知情的事实，否则的话，从逻辑和常理上，根本无法理解为什么黄式立先将50万元转入陈秋云卡上而又随即将该50万转回其自己的银行卡上的行为。二、一审法院以“因黄式立、陈秋云为夫妻关系，并无证据证明存在夫妻感情破裂等情况”为由，认定“故在处置涉案房产等重大财产时，黄式立理应取得陈秋云的同意后才做出上述承诺”，是不正确的。首先，陈秋云与黄式立夫妻感情是否破裂，与黄式立是否己取�陈秋云同意，并无必然联系。夫妻感情和睦，夫妻一方处理重大财产就理应（必然）取得另一方的同意；夫妻感情不好，夫妻一方处理重大财产就不会取得另一方的同意，这种说法肯定是不成立。其次，从逻辑上分析，如果一审法院关于“并无证据证明黄式立、陈秋云存在夫妻感情破裂等情况，故在处置涉案房产等重大财产时，黄式立理应取得陈秋云的同意后才做出上述承诺”的认定是正确的，那么，这就必然意味着夫妻感情没有破裂时，夫妻一方处理夫妻共同财产已不必征得另一方同意，因为按照一审法院这样的逻辑，在夫妻感情没有破裂时，既然夫妻一方处理重大财产时“已理应”取得另一方同意。所以，是否还要征得另一方同意，在法律上己成了不必要了。显然，这样的认定和说法是与婚姻法第十七条和婚姻法司法解释（一）第十七条的规定明显相悖的。三、陈秋云并非本案房屋买卖合同的当事人，一审法院无权要求陈秋云继续履行合同。根据本案《深圳市二手房买卖合同》显示，本案卖方为黄式立，陈秋云不是卖方，陈秋云也没有在该合同上签字，因此，陈秋云不是本案房屋买卖合同的当事人。既然如此，一审法院判决不是合同当事人的陈秋云去履行本案房屋买卖合同，没有任何法律依据。四、即使本案房屋买卖合同中记载了陈秋云为合同的卖方，本案房屋买卖合同依法应认定为无效的合同。（一）鉴于陈秋云没有在该合同上签字且黄式立无权代理的行为未经陈秋云追认，因此，本案《深圳市二手房买卖合同》依法应认定无效的合同。1、黄式立签订本案房屋买卖合同的行为属于无权代理。陈秋云在客观上并没有出售或企图出售本案房屋的行为，事实上，本案亦没有任何证据证明陈秋云有上述出售或企图出售本案房屋的行为，因此，陈秋云更不可能授权黄式立出售本案房屋。所以，黄式立跟吴品芬签订《深圳市二手房买卖合同》的行为，显属于无权代理的行为。2、陈秋云并没有对黄式立无权代理签订本案房屋买卖合同的行为。(1)本案并无证据证明陈秋云在本案《深圳市二手房买卖合同》签订后对黄式立无权代理的行为予以口头上或书面上的追认。(2)陈秋云名下广发银行卡上被转入50万元的事实不构成陈秋云对黄式立无权代理的行为的追认。A、如上所述，陈秋云客观上对其名下广发银行卡上转入转出50万元一事确实完全不知情。B、退一步来说，即使陈秋云对其名下广发银行卡上被转入50万元是知情的，鉴于陈秋云名下广发银行卡上的50万元又在第二天被转回给黄式立（假设系陈秋云本人转汇的，实际上系黄式立私下转汇的），该行为依法应视为�秋云拒绝追认黄式立的无权代理的行为。（3）即使陈秋云在本案房屋买卖合同签订之后知悉黄式立无权代理签订本案房屋买卖合同，但是，鉴于陈秋云对黄式立的行为未作表示，根据（二）本案并不存在吴品芬有理由相信黄式立的行为系陈秋云和黄式立夫妻共同意思表示的情形，且吴品芬亦非善意第三人，黄式立无权代理签订本案房屋买卖合同的行为，依法不构成表见代理。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条规定，“合同法第四十九条规定的表见�理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权”，第十四条又规定，“人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪……”。1、本案并无证据证明黄式立的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象。本案中，陈秋云从未参与或出席本案房屋买卖的任一交易环节，本案并无证据证明黄式立的无权�理行为在客观上形成具有代理权的表象。不能仅凭陈秋云与黄式立系夫妻关系以及“卖方承诺其签署出售房屋行为可全权代表配偶陈秋云之意思表示”即认为黄式立的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象。2、吴品芬主观上不具善意且有明显过失。吴品芬明知本案房屋的权利登记人是陈秋云和黄式立两人，其理应知悉本案房屋应取得陈秋云和黄式立两人一致意见方可出售，但是，吴品芬为了获得不当利益（根据短信记录，吴品芬应知悉本案房屋交易价格至比市场正常价格低30万元），甚至连房屋都未看的情况下匆忙与明知不具有代理权（或处分权）的黄式立签订了房屋买卖合同，以致严重损害陈秋云的合法权益，可见，陈秋云在签订本案《深圳市二手房买卖合同》时主观不具善意且存在严重的过失。以上可见，本案并无证据证明黄式立的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表像且吴品芬在签订本案《深圳市二手房买卖合》时主观不具善意且存在严重的过失，因此，本案的情形不构成表见代理。（三）吴品芬与黄式立签订《深圳市二手房买卖合同》，违反法律规定，因此是无效的。我国《城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，对此，广东省高级人民法院在《关于2009年度广东省法院民事审判工作若干具体问题分析的报告》第三项第6点中明确，“《城市房地产管理法》第38条第2、3、4项的规定则应理解为效力性强制规定，违反该三项规定的合同应认定为无效。至于未经其他共有人书面同意转让共有房地产的，属于无权处分行为，根据《合同法》第51条的规定，只有经其他共有人事后追认或转让人事后取得共有房地产全部产权�，转让合同才能认定有效，否则应认定无效”，此外，我国《物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案中，鉴于黄式立在未经陈秋云书面同意转让共有房屋的，属于无权处分的行为，陈秋云又不同意对予以追认，因此，根据上述规定，本案《深圳市二手房买卖合同》依法应认定无效。五、关于最高人民法院关于买卖合同纠纷案件司法解释第三条规定的适用。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无教的，人民法院不予支持”，显然，该条规定肯定不应理解为修改了《合同法�第51条规定的无权处分情形下合同效力规则，实质上，该条规定正确的理解应是指出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，此时不能一概认定合同无效，如出卖人在标的物交付时还没有取得所有权或处分权时，合同方可以认定无效。本案中，由于陈秋云不同意转让本案房屋，故黄式立自始至终没有取得本案房屋的处分权，因此，本案《深圳市二手房买卖合同》依法无效。此外，如上所述，我国《城市房地产管理法》第三十八条明确规定，未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让。因此，根据特别法优先于普通法之法律原则，即使法学界对最高人民法院上述关于买卖合同纠纷案件司法解释第三条规定的适用问题存在不同的解读，但对于房地产买卖合同的效力问题，应以我国《城市房地产管理法》第三十八条规定为准。六、即使本案房屋买卖合同有效，本案依法并不具备或符合继续履行合同之条件。首先，我国《物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全部共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，据此，本案中，陈秋云从未同意出售本案房屋，黄式立作为共有权之一对本案房屋的处分不符合上述物权法的规定之“全体共同共有人同意”的条件，继续履行合同的要求不符合上述法律规定。其次，房屋过户登记手续由房地产登记部门负责办理，而房地产登记部门办理房产转让过户审批的主要依据是我国《城市房地产管理法》。既然我国《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项己明确规定未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让，因此，在房屋未经其他共有人书面同意转让的情况下，如法院仍判决继续履行合同并要求协助办理过户手续的，房地产登记部门要么公然违反我国《城市房地产管理法》规定协助法院办理过户手续；要么就根本不理会法院的判决。可见，在本案房屋未经陈秋云书面同意转让的情况下，判决继续履行合同，既不符合法律有关规定，也与房地产登记部门的管理实践相悖。也正因为上述两个主要理由，最高人民法院民一庭在第57辑民事审判指导与参考上作出倾向性意见认为，出卖人出卖登记在其名下的共同房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或共同有约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。再次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”，由此可知，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋的，法院对另一方主张追回该房屋不予支持的前提条件有三个，且缺一不可，其第一个条件是第三人善意购买；第二个条件是支付合理对价；第三个条件是办理产权登记手续。也就是说，如果房屋未办理产权登记手续，另一个主张追回该房屋依法应是支持的。就本案而言，由于本案房屋并未办理产权登记手续，故即使法院判决继续履行合同并强行过户的，陈秋云仍有权依据上述第十条之规定主张追回房屋的。最后，吴品芬明知本案房屋的权利人为陈秋云和黄式立，且在未取得陈秋云同意的情况下与黄式立签订房屋买卖合同，有明显的过失，而陈秋云从未同意出售本案房屋，根据公平的原则和相关法律精神，确实没有理由为了保护有过错一方的合法权益而去牺牲另一个没有过错的无辜者的合法权益。综上所述，陈秋云在2015年5月底前确实对黄式立将本案房屋出售给吴品芬一事是完全不知情的，其从未授权黄式立出售本案房屋。黄式立未经陈秋云同意，无权以陈秋云的名义与吴品芬签订本案房屋买卖合同，而且，黄式立的行为明显违反我国《城市房地产管理法》的强制性规定，因此，黄式立与吴品芬签订的《深圳市二手房买卖合同》依法无效。退一步来说，即使该《深圳市二手房买卖合同》有效，由于房地产登记部门办理过户登记手续的依据是《城市房地产管理法》，因此，在陈秋云不同意出售本案房屋且明确表示不予协助办理过户登记手续的情况下，确实不宜判决继续履行合同，即使判决继续履行合同，房地产登记部门亦完全有可能依据《城市房地产管理法》的规定不协助法院执行判决的内容。可见，一审法院确实存在认定事实不清，适用法律不当之情形，其据此作出的判决依法应予以撤销。吴品芬辩称，一、本案是二审审理程序，根据二审审理程序的特点，对于本案的当事人在原审程序中的反诉意见、答辩意见以及法庭陈述，调查意见等都应作为本案的证据；二、根据原审庭审查明的事实，本案的争议焦点是：是否如陈秋云所述称的是吴品芬与黄式立恶意串通，故意损害陈秋云的利益，还是说本案的房产交易是陈秋云、黄式立经过协商共同的意思表示。因为房价上涨，黄式立故意违约而引发本案的诉讼。根据原审查明的事实，足以证明吴品芬与黄式立没有任�恶意串通、故意损害陈秋云利益的行为，而且房产的交易价格是公平的，在黄式立与吴品芬的往来的短信中也确认了在2015年4月6日双方签订合同的时候，交易房价是该小区历史最高，所以，从主观和客观上，吴品芬均没有与黄式立恶意串通的事实。结合深圳市房地产行情，在双方签订购房合同到2015年5月31日，黄式立提出不履行合同，这也是导致陈秋云与黄式立故意违约的诱引。陈秋云的上诉理由和请求是没有任何事实和法律依据的。三、陈秋云在上诉状所述称的事实和理由，和原审时的意见自相矛盾，不应予采信。对于其主张的法律依据，也是单方错误理解、错误适用法律的结果。1、陈秋云第二点上诉理由是不正确的，原审庭审笔录记载，黄式立在原审庭审时，以及陈秋云在原审反诉的时候，都是以他们夫妻双方感情破裂、闹离婚，是黄式立单方出售的，黄式立�回答法官询问时，也说是为了积累私房钱。2、关于50万元从黄式立的账户转入到陈秋云的账户，跟黄式立、陈秋云在原审时的意见是不一致的。而且，上诉状的理由也是不符合常理的，且没有法律依据。综合原审查明的事实，可以清楚确认以下事实：诉争房产完全是陈秋云、黄式立的共同决定和共同行为，所以，陈秋云的上诉理由是没有任何法律基础的。3、关于房地产管理法第三十八条，我方认为在本案中是不适用的。房地产管理法第三十八条第四项，在最新的最高院民事审判意见中，已经确认是管理性的规定，而且对于民商事合同的认定问题，最高院很明确，应该更多从司法领域去考察。我们也注意到，陈秋云引用了广东省2009年的报告，认为说如果说不符合第三十八条第四项规定的，认为无效。我们需要强调的是，广东省2009年的报告，不是任何司法性的指导�文件，仅仅对2009年度对相关民事案件审理审判实践的汇报，至于是否合法、合理，以及指导效力，我方认为是不存在的。四、本案的房产交易是买卖双方直接交易的，原因是因为由双方共同的朋友介绍的，也知道陈秋云、黄式立的情况以及出售房产的计划，出售房产的背景是因为陈秋云、黄式立的儿子或女儿要结婚，陈秋云、黄式立名下有四套房产，他们通过决定，想把涉案房产出售，因房产太大了，想换小的，在熟人的撮合下交易的。原审提交的证据六可以得到证实。签约之前以及之后，相关的案件事实可以证明，陈秋云是知情、认可的。本案买卖双方2015年4月6日签订了合同，吴品芬4月8日支付了50万元的定金，是支付到黄式立建设银行帐户。4月15日，黄式立将定金支付到陈秋云的广发银行账户，陈秋云在4月18日的时候已收到，实际有效占有还处分了50万元的定金，所以说，陈秋云事先知道房产的出售，事后也实际参与了房产的交易，最后故意违约完全是房产上涨的因素。综上，陈秋云主张的恶意串通，损害其利益的反诉主张和上诉主张，都是没有任何事实和证据依据的，请求二审法院查明事实，维持原判，驳回陈秋云的上诉。黄式立述称，一、我是通过中介把房产挂上去，吴品芬通过中介知道房产信息；二、吴品芬陈述我小孩结婚要换房子，没有事实依据；三、50万元转到陈秋云广发银行账户，当时是我用于购买理财产品，现在仍在购买理财产品。吴品芬向一审法院起诉请求：1、黄式立、陈秋云继续履行2015年4月6日与吴品芬签订的《深圳市二手房买卖合同》；2、黄式立、陈秋云承担本案全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、财产保全费、因财产保全产生的评估费、财产保全担保费、公告费、律�费等)。陈秋云向一审法院起诉请求：1、吴品芬与黄式立就某花园一期1号楼2304房签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；2、吴品芬承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于深圳市南山区后海路东、创业路南的某花园一期1号楼2304房，建筑面积为163.83平方米，于2009年3月27日登记至黄式立、陈秋云名下，二人各占50%份额。黄式立、陈秋云为夫妻关系，于1993年登记结婚。2015年4月6日，吴品芬（买方）与黄式立、陈秋云（卖方）签订《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方将涉案房产转让给买方，转让总价款为750万元，交易定金为50万元，本合同签订后3日内支付；买方须于2015年9月30日前支付除定金之外的剩余首期款175万元指双方约定的第三方监管账户；买方须于2015年9月30日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理�款审批手续；卖方应于2015年9月30日前将该房产交付买方，并共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款7%的违约金；及其它内容。该合同卖方签名处为黄式立签名。合同附件约定卖方黄式立承诺其签署、出售行为可全权代表其配偶陈秋云之意志。庭审中，吴品芬陈述因黄式立承诺陈秋云同意出售涉案房产，故吴品芬足以相信黄式立有权代表陈秋云出售涉案房产。黄式立陈述，因黄式立、陈秋云关系不好，黄式立想售房，陈秋云不想售房，故黄式立自作主张写了承诺。涉案房产的承租人王静出具了声明，放弃对涉案房产的优先购买权。2015年4月8日，吴品芬向黄式立建设银行账户转账50万元。黄式立于2015年4月27日出具收款收据，载明收�吴品芬支付的定金50万元。2015年4月15日，黄式立从其建设银行账户向陈秋云广发银行账户转账50万元。对此，陈秋云陈述黄式立拿了她的卡，她不清楚黄式立转账的情况，该定金也未用于家庭生活。黄式立陈述其转给陈秋云账户的50万元系归还借款，黄式立曾告知陈秋云转账，但没告知陈秋云是出售涉案房产的定金，也不清楚陈秋云将该款项用于何处，陈秋云未将该款项归还黄式立。另查，2015年4月17日，陈秋云广发银行账户转账50万元至黄式立滨海支行账户。陈秋云表示未使用该银行卡转账。黄式立称不清楚该转账，其后，又称是其本人使用陈秋云的卡转账。庭审中，黄式立、陈秋云陈述陈秋云对黄式立签订合同不知情，大概5月份，陈秋云在柜子里找到涉案合同，并表示不同意出售涉案房产。根据吴品芬的申请，原审法院当庭致电陈秋云，陈�云表示对吴品芬与黄式立签订合同的情况不清楚，对于怎么知道吴品芬和黄式立签订合同也记不清楚了，其反对出售涉案房产系因其想自行居住涉案房产。庭审中，吴品芬、黄式立及陈秋云均认可黄式立于2015年5月底告知吴品芬不愿意继续履行合同，吴品芬表示，黄式立要求双倍返还定金或吴品芬加价200万元；黄式立表示因黄式立、陈秋云为了涉案房产关系恶化，故要求终止合同。关于合同的继续履行，吴品芬愿意一次性付款购买涉案房产。2015年11月30日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，吴品芬家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。吴品芬提交了产权资料电脑查询结果表拟证明黄式立、陈秋云在深圳市共有或分别有共4套房产，吴品芬提交了财产保全担保财产评估费发票拟证明因违约，应承�评估费1000元。黄式立、陈秋云对上述证据的真实性认可。一审法院认为，涉案房产登记在黄式立、陈秋云名下，《深圳市二手房买卖合同》由黄式立签订，且黄式立承诺其签署、出售行为可全权代表其配偶陈秋云之意志，对于该合同的效力，原审法院分析如下：第一，黄式立在签订合同时承诺其签署、出售行为可全权代表其配偶陈秋云之意志，因黄式立、陈秋云为夫妻关系，并无证据证明黄式立、陈秋云存在夫妻感情破裂等情况，故在处置涉案房产等重大财产时，黄式立理应取得陈秋云的同意后才做出上述承诺。第二，黄式立陈述其是在陈秋云不想卖房、不知情的情况下出售涉案房产，但黄式立在收取吴品芬支付的定金50万元后于4月15日将其支付给陈秋云。黄式立陈述不清楚陈秋云将该款项用于何处，陈秋云未将该款项归还黄式立。其后，陈秋云的账户于4月17日又转账50万元至黄式立的其它账户，黄式立、陈秋云又解释上述转账行为均系黄式立个人操作。原审法院认为，黄式立对上述转账的陈述存在矛盾，且此系黄式立、陈秋云的单方言辞；黄式立将上述50万元支付给陈秋云，陈秋云又将其支付至黄式立其它账户，上述事实足以证明陈秋云实际知情并收取了吴品芬支付的定金。且陈秋云在收取定金后，并未表示不同意出售涉案房产，黄式立还于2015年4月27日向吴品芬出具定金收款收据，至5月底，黄式立才以陈秋云不同意为由不履行合同。第三，黄式立、陈秋云并未举证证明《深圳市二手房买卖合同》约定的转让总价款低于市场价，实际损害了陈秋云的利益。综上，原审法院认为，涉案的合同虽由黄式立一人签订，但该合同并未实际损害陈秋云的利益，且陈秋云实际收取了定金，应视为陈秋云知情并同意合同的履行�故吴品芬与黄式立签订的《深圳市二手房买卖合同》系吴品芬及黄式立、陈秋云的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。对于陈秋云请求确认合同无效的诉讼请求，原审法院不予支持。对于吴品芬要求继续履行合同的诉讼请求，该院予以支持。关于合同的继续履行，吴品芬可在本判决生效之日起三十日内一次性向黄式立、陈秋云支付剩余购房款700万元；黄式立、陈秋云应于吴品芬付清购房余款之日起三个工作日内配合吴品芬办理涉案房产登记至吴品芬名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由吴品芬、黄式立依照合同约定承担；黄式立、陈秋云应于涉案房产产权过户至吴品芬名下及吴品芬付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付吴品芬。至于吴品芬要求黄式立、陈秋云承担案件受理费、财产保全费，上述费用属于案件诉讼费用，原审法院将根据对诉讼请求的支持比例计算其承担；至于担保费用、财产保全评估费、律师费等由黄式立、陈秋云承担，并无法律及合同依据，故原审法院对该请求不予支持。一审法院判决：一、黄式立、陈秋云继续履行与吴品芬签订的《深圳市二手房买卖合同》，具体包括：1、吴品芬应于本判决生效之日起三十日内一次性向黄式立、陈秋云支付剩余购房款700万元；2、黄式立、陈秋云应于吴品芬付清购房余款700万元之日起三个工作日内配合吴品芬办理涉案的某花园一期1号楼2304房转移登记至吴品芬名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由吴品芬、黄式立、陈秋云依照合同约定承担；3、黄式立、陈秋云应于涉案房产产权过户至吴品芬名下及吴品芬付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付吴品芬；二、驳回吴品芬的其它诉讼请求；三、驳回陈秋云的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费64300元，保全费5000元，由黄式立、陈秋云负担；反诉受理费64300元，由陈秋云负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另，根据上诉人陈秋云、被上诉人吴品芬申请，本院依法向广发银行深圳滨海支行进行调查，该行向我院复函称，一、户名：陈秋云（身份证号码：，账号62×××40，该账户开户人为本人申请开立，预留联系电话：135××××5253，开户后联系电话并无变更记录，该账户未开通余额变动短信通知，但在开立账户时一并开立手机银行及网上银行服务。二、账户：62×××40，户名：陈秋云，于2015年4月17日转账给户名：黄式立，账号：62×××61，转账人民币金额为：500000.10元，转账方式为网银转账。三、户名：黄式立（身份证号码：，账号：62×××61，该账户开户人为黄式立本人申请开立，预留联系电话：136××××0094，开户后联系电话并无变更记录，该账户未开通余额变动短信通知，但在开立账户时一并开立手机银行及网上银行服务。本院认为，涉案房产系登记在陈秋云、黄式立夫妻双方名下，属夫妻共同共有财产。黄式立一方与吴品芬签订《二手房买卖合同》，处分其夫妻共同共有房产，应当取得配偶陈秋云一致同意。而本案现有证据，仅能够证明黄式立将其收取的定金50万元转入陈秋云名下账户，该笔款项于2日后又转至黄式立名下账户这一事实。虽然黄式立对�陈述存在前后矛盾之处，但不足以因此推定陈秋云明确知晓该50万元款项是购房定金的性质，亦无法推定陈秋云对黄式立出售房产的行为知情并同意履行合同，原审判决适用法律错误，本院予以纠正。综上，黄式立未经陈秋云同意出售涉案房产与吴品芬签订《二手房买卖合同》，属无权代理行为，吴品芬诉请黄式立、陈秋云继续履行合同并协助办理房屋权属转移登记，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。涉案合同系黄式立与吴品芬双方订立，双方意思表示真实，亦不存在合同无效的法定事由，陈秋云请求确认黄式立与吴品芬之间《二手房买卖合同》合同无效，理据不足，本院不予支持。综上所述，陈秋云的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的�释（一）》第十七条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第577号民事判决第三项；二、撤销深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第577号民事判决第一项、第二项；三、驳回吴品芬的全部诉讼请求。本案一审案件受理费本诉部分64300元、保全费5000元，由吴品芬负担，反诉部分64300元由陈秋云负担；二审案件受理费96450元，由陈秋云负担48225元，吴品芬负担48225元。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一六年十二月二十七�书 记 员 刘尹琳（兼）附法律条文：《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫�共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。