福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书鼓民初字第4570号原告黄小芬（公民身份号码xxxxxxxxxx********），女，汉族，1984年8月19日出生，住福建省宁德市蕉城区，系福州市鼓楼区西洪房地产经纪服务点的个体经营者。委托代理人钟太宣，福建华辉律师事务所律师。被告林鸿恩（公民身份号码xxxxxxxxxx********），男，汉族，1955年11月20日出生，住福州市鼓楼区。委托代理人杨建华、黄超梅，福建智君律师事务所律师。被告王瑞琨，男，汉族，1991年1月28日出生，住福建省南平市延平区。原告黄小芬与被告林鸿恩、王瑞琨居间合同纠纷一案，本院于2013年10月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟太宣、被告林鸿恩及其委托代理人杨建华到庭参加诉讼，被告王瑞琨经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，2011年8月28日，二被告经原告居间服务签订了《房产买卖合同》。该合同约定，被告林鸿恩将其坐落于福州市鼓楼区洪山镇梅峰路1980号（原166号）保福公寓安置房2#406单元房屋以945000元的价格出售给被告王瑞琨。该合同还就房屋买卖的相关事宜作了约定。为了确认原告的居间服务、佣金数额及支付时间等，三方还于2011年8月28日签订了《居间合同》。根据该合同，二被告经原告居间服务促成订立房产买卖合同，被告林鸿恩即卖方须向原告支付18900元的居间佣金，被告王瑞琨即买方须向原告支付9450元的居间佣金。以上佣金须在《房产买卖合同》依法成立时间向原告支付；未按时足额支付佣金的，除了承担支付佣金义务以外还须承担原告为实现佣金权利而产生的律师费、诉讼费。然而，签订《房产买卖合同》之后，因为被告王瑞琨违约，合同没有履行完毕，原告多次向两位被告催告要佣金却没有任何结果。现原告诉至法院，请求判令：1.被告林鸿恩向原告支付居间佣金18900元；2.判令被告王瑞琨向原告支付居间佣金9450元；3.二被告承担律师费用4000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。被告林鸿恩辩称，一、原告主体不适格。其与骊特公司签订了三份合同，三份合同是不可分割的，居间合同是房屋买卖的从合同。福州市鼓楼区西洪房地产经济服务点应为骊特房产的组成部分，中介费应由骊特公司主张。而骊特公司从未主张居间合同是由原告个人签订并主张相应权利。毕竟居间合同项下的中介费在主合同中约定由买受方承担，尤其是违约后由违约方承担。本案中原告未提交其与骊特的法律关系的相应证据。所以原告向被告林鸿恩主张中介费属主体不适格。二、根据《服务合同》第三条第四款明确约定违约方须进行赔偿；其附件其他约定中明确约定被告林鸿恩实收945000元，因此产生的中介费用与其无关，不应由其承担。另，《房产买卖合同》第六条“费用承担方式”约定被告王瑞琨承担税费；第八条“违约责任”第二点中明确约定由违约方承担佣金等其他费用。因此，即便原告主体适格，中介费也不应由被告林鸿恩承担。庭审中，原告向本院提交如下证据：A1.《房产买卖合同》，证明经过原告的居间服务，二被告签订了《房产买卖合同》；A2.居间合同，证明原告与二被告签订了《居间合同》，确认房产买卖居间服务的标的，居间佣金金额、居间佣金支付时间、违约责任等；A3.福州市中级人民法院（2013）榕民终字第2395号民事判决书，证明原告促成的《房产买卖合同》合法有效。被告向本院提交如下证据：B1.交易服务合同，证明被告林鸿恩实收945000元，所有中介费用系由买受人被告王瑞琨或交易服务方骊特公司承担。B2.实收承诺函，证明中介费用由被告王瑞琨或骊特公司承担，被告林鸿恩作为出卖方实收945000元。本院组织双方对对方提出的证据进行质证，被告林鸿恩对A1的真实性无异议，但认为证明对象有遗漏，还证明了经骊特公司居间服务二被告签订买卖合同，及该合同由《房产买卖合同》、《交易服务合同》及《居间合同》三部分组成。对A2真实性无异议，对证明对象有异议，居间合同从属于买卖合同和服务合同，中介费的承担也应受到其他两份合同的约束。对A3的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明对象有异议，不能证明原告主张的中介费应由被告林鸿恩承担。原告对对B1真实性无异议，但对关联性有异议，该合同是二被告与骊特公司在买卖合同成立后进行交易的相关事项所做约定，本案原告诉请的是原告与二被告之间房产经纪佣金的法律关系。两份合同的主体不同，法律关系也不同。B2是交易服务方作出的，且承诺函写明交易完成后被告林鸿恩实收的金额，而因被告王瑞琨违约，交易没有完成，承诺的前提没有实现。本院对上述证据分析认证如下：对对方真实性无异议的证据予以确认。B2经本院核对与原件一致，本院予以确认。根据双方当事人在审理过程中的陈述及举证、质证，本院查明如下事实：2011年8月28日，二被告签订《房产买卖合同》，约定被告林鸿恩将其名下的位于福州市鼓楼区洪山镇梅峰路180（原166）号保福公寓安置房2#楼406单元房产出卖给被告王瑞琨。同日，福州市鼓楼区西洪房地产经纪服务点（系个体工商房，经营者为原告）与二被告签订《居间合同》，约定二被告委托原告居间促成订立上述房产买卖，二被告在《房产买卖合同》依法成立时，被告林鸿恩向原告支付中介佣金18900元，被告王瑞琨向原告支付中介佣金9450元。亦是同日，二被告与福建骊特房地产综合服务有限公司（以下简称骊特公司）签订《交易服务合同》，约定二被告已签订《房产买卖合同》，鉴于房产交易的专业性和手续的繁杂性，二被告委托骊特公司为本次交易提供服务，并详细约定了服务内容，如代为办理贷款手续、产权过户手续、物业交接手续、代为保管相关材料等，并约定二被告需向其支付办理相关手续的服务费。上述三份合同《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》均于同一时段、同一地点即福州市鼓楼区杨桥中路231号星城国际G层（骊特公司处）签订，且其中的《居间合同》及《交易服务合同》内容均由同一工作人员填写。另查，《房产买卖合同》签订后，被告王瑞琨违约，被告林鸿恩以原告的身份诉至法院，要求被告王瑞琨支付违约金、骊特公司支付履约保证金。（2012）鼓民初字第279号民事判决书在法院查明事实部分载明：“原告林鸿恩与被告王瑞琨在被告骊特公司的居间介绍下，签订了《房产买卖合同》”。后被告王瑞琨不服判决结果，上诉至福州市中级人民法院。该法院以（2013）榕民终字第2395号民事判决书，确认”一审认定事实属实”。本案争议焦点是原告主体是否适格，即其与本案是否具有利害关系。原告主张其系以个体工商户的身份与二被告签订《居间合同》，其享有要求二被告应支付中介佣金的权利。被告林鸿恩则认为，其系在骊特公司的居间介绍下与被告王瑞琨签订《房产买卖合同》，应由骊特公司主张中介佣金，原告主体不适格。本院认为，（2012）鼓民初字第279号民事判决书已查明二被告系在骊特公司的居间介绍下，签订了《房产买卖合同》，二审（2013）榕民终字第2395号民事判决书确认”一审认定事实属实”。故二被告签订《房产买卖合同》的居间介绍方是骊特公司，该事实已由生效判决确认。原告提交的证据《居间合同》不足以推翻该判决确认的事实，理由如下：二被告因本次房产买卖于同一时间段、在同一地点（骊特公司处）共签订三份合同，包括《房产买卖合同》、《居间合同》及《交易服务合同》。而涉及中介佣金、服务费等内容的《居间合同》、《交易服务合同》亦是在骊特公司由同一工作人员填写，故二被告有理由相信上述两份合同的服务方“丙方”指向同一主体。而二被告与骊特公司的特别约定作为《交易服务合同》的附件，亦载明：骊特公司承诺林鸿恩实收房款与王瑞琨实付房款的差额50000元交给骊特公司，用于支付中介佣金、服务费等。且实际为二被告提供交易服务的如代管履约保证金、代管房屋产权证等亦是骊特公司。故二被告有理由相信为其房产买卖提供居间服务的系骊特公司，居间费用的支付对象也是骊特公司。原告无证据证明二被告的《房产买卖合同》系其促成订立的，且其与二被告签订《居间合同》时，有向二被告明示或二被告明知由其作为经营者的福州市鼓楼区西洪房地产经纪服务点与骊特公司系两个不同主体，二被告中介佣金的支付对象系该经纪服务点。综上，本院认定二被告的房产买卖合同系骊特公司促成订立，原告无权要求二被告支付中介佣金，原告与本案不具有直接的利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告黄小芬的起诉。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈美婷代理审判员  黄昌杰代理审判员  罗登煌二〇一四年三月二十七日书 记 员  方晓宇