辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大审民终再字第124号
原审上诉人（一审被告）大连环球外商俱乐部有限公司，住所地大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。
法定代表人李伟建，该公司董事长。
委托代理人于德生，辽宁青松律师事务所律师�
委托代理人唐昆，辽宁青松律师事务所律师。
原审被上诉人（一审原告）大连鸿玮置业有限公司，住所地大连市金州区先进街道七里村五一路401号。
法定代表人尹利世，该公司董事长。
委托代理人罗振中，辽宁健业律师事务所律师。
一审原告大连鸿玮置业有限公司（以下简称“鸿玮公司”）与一审被告大连环球外商俱乐部有限公司（以下简称“环球公司”）租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2013年3月25日作出（2012）西民初字第356号民事判决。环球公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2013年10月21日作出（2013）大民二终字第897号民事判决。该判决发生法律效力后，本院于2014年6月17作出（2014）大立二民监字第8号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审；再审期间中止原判决的执行。再审后，本院依法另行组成合议庭，公开开�审理了本案。原审上诉人环球公司的委托代理人于德生、唐昆，原审被上诉人鸿玮公司的委托代理人罗振中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鸿玮公司一审时诉称，原、被告于2011年5月签订租房协议书，被告承租原告所有的位于大连市西岗区中山路228号的营业用房，并就双方权利义务等进行了约定。合同签订后，原告已按约定履行了合同义务，将出租房屋交付被告使用。2011年11月4日，原告收到被告委托辽宁青松律师事务所向原告发出的律师函，声明原、被告间的租房协议书立即解除。原告认为被告解除租赁合同无任何合同依据和法律依据，故诉至法院，请求判令：1、确认被告解除租赁合同无效；2、继续履行合同，判令被告支付2012年7月1日起至2013年6月30日止的房屋租金80万元、物业费5592元，取暖费1488.70元，合计807080.70元。
环球公司一审时辩称，不同意原告的诉讼请求，根据租赁协议及房屋租赁的惯例，原告作为出租方，应保证房屋及设施完好并能够满足合同约定的使用目的。现原告的房屋存在下水管道向上返水的严重问题，已经影响被告的正常经营，无法实现合同目的，对此被告已经另案起诉要求原告返还租金，赔偿装修损失等。
大连市西岗区人民法院一审查明，原、被告于2011年5月签订《租房协议书》，约定：鸿玮公司将位于大连市西岗区中山路228号、建筑面积233平方米的公建房屋一套，租赁给环球公司做售楼中心使用。房屋建筑结构三层，地上两层，地下一层。租赁期限为两年，自2011年7月1日起至2013年6月30日止。每年租金为80万元，两年租金合计160万元。环球公司在签订合同时付给鸿玮公司定金5万元，同时缴纳水电费押金1万元。第一年租金于合同签订后十日内一次性付清，鸿玮公司于收到租金同时交付钥匙�环球公司。环球公司已支付给鸿玮公司的定金5万元，在租赁期间转为押金，并且不抵作租金，待协议终止，水、电、电话、网络费等费用付清。鸿玮公司查验房屋没有损坏情况后三日内无息归还环球公司。次年房租于第一年租期到期前十日内支付给鸿玮公司。租赁本项目所需缴纳的水费、电费、物业费、采暖费、网络、电话费、煤气费、卫生检疫费、排污费等一切税费由环球公司自行承担。物业管理费用按承租方建筑面积每平方米每月两元收取，如租赁期内物业费上涨，按实际金额支付，于支付租金时按年度一次性交予鸿玮公司，支付时间与租约一致。鸿玮公司应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，环球公司应自本合同解除或终止之日起15日内将所租赁的房屋完好无损地交还鸿玮公司，逾期交还，每逾期一日应向鸿玮公司支付日租金5倍的违约金，并赔�逾期交还给鸿玮公司造成的损失。环球公司如需要对房屋进行装修改造时，装修方案必需事先得到鸿玮公司的书面同意后方可实施，在合同终止、解除时，环球公司装修或改造与房屋有关的设施全部归鸿玮公司所有。超过约定交还房屋期限，房屋内如仍有余物，视为环球公司放弃所有权，归鸿玮公司处理。合同还对其他事项做出约定。2011年5月26日，环球公司按照约定支付了第一年租金80万元、定金5万元以及水电费押金1万元。2011年6月10日，交纳了物业费5592元。同时鸿玮公司将房屋交付给环球公司。环球公司对租赁房屋进行了装修，作为售楼处使用。2011年8月16日，房屋地下室卫生间下水管返水，环球公司向大连一顺物业管理有限公司报修，该公司组织专业人员进行管道疏通，解决了返水问题。2011年11月3日、11月16日，环球公司委托辽宁青松律师事务所向鸿玮公司发�律师函，函称因房屋存在“地下水管道向上返水”的严重缺陷，导致房屋无法正常使用，要求解除租房协议，办理交接手续并返还租房定金、租金、押金，赔偿装修费、附属购置费。诉讼中，环球公司申请对房屋返水原因进行鉴定，一审法院依法委托鉴定，鉴定机构认为主要问题是外管网排水不畅所致，需由市政专业单位进行鉴定，故退回鉴定。双方均不再申请司法鉴定。环球公司现已不在房屋内办公，但屋内尚有沙盘、各层灯具、一楼屏风等物品未取走，房屋钥匙亦未归还鸿玮公司。环球公司未交纳2012年7月1日至2013年6月30日的物业费5592元、未交纳2011年11月5日至2012年4月5日的取暖费744.35元，鸿玮公司于2013年3月11日向大连热电股份有限公司交纳，交纳时已经产生滞纳金744.35元。
另查，案涉房屋是位于大连市西岗区中山路的公建，其相邻西侧房屋（中山路230号）由集安广润堂中药饮片有限公司使用，从2010年持续经营至今。其相邻东侧房屋（中山路226号）由大连酷动数码产品有限公司使用，从2008年持续经营至今。两家公司的下水管道亦偶有堵塞。
再查，2012年1月5日，环球公司向法院起诉鸿玮公司，要求返还已付80万元租金并赔偿装修损失等。
大连市西岗区人民法院一审认为，原、被告间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同签订后，环球公司向鸿玮公司支付了约定的费用，鸿玮公司向环球公司交付了房屋。环球公司取得房屋后，进行了装修并正常经营。在此期间，环球公司以房屋地下水管道向上返水为由向鸿玮公司发函，要求解除房屋租赁协议书，鸿玮公司有异议。因下水管道返水是偶发事件，已经通过管道疏通得到解决，环球公司并无证据证明房屋下水管道返水或有其它�陷达到严重影响其正常经营、合同目的无法实现的程度，且环球公司相邻房屋的使用人均多年持续正常经营，并未因房屋下水管道的偶尔不畅通而影响经营，环球公司解除合同的理由不符合合同约定，亦无法律依据。环球公司虽然提出解除合同，但至今未归还钥匙，仍有物品存放在房屋内，实际占有鸿玮公司的房屋，又因环球公司另案向鸿玮公司主张装修损失，鸿玮公司亦无法接收房屋，导致鸿玮公司租金损失。故鸿玮公司要求确认环球公司解除合同行为无效，于法有据，应予以支持。环球公司应按合同约定向鸿玮公司支付2012年7月1日至2013年6月30日的房屋租金80万元，鸿玮公司的租金请求，合理合法，应予以支持。环球公司占用房屋，应依照合同约定承担2012年7月1日至2013年6月30日的物业费5592元，鸿玮公司的此项请求，符合合同约定，应予以支持。环球公司未按照�定交纳2011年11月5日至2012年4月5日的取暖费744.35元，导致产生滞纳金744.35元，鸿玮公司已向大连热电股份有限公司交纳，此费用亦应由环球公司承担，鸿玮公司的此项请求，符合合同约定，应予以支持。
据此，大连市西岗区人民法院于2013年3月25日作出一审判决：一、确认环球公司解除租房协议书的行为无效；二、环球公司于判决生效之日起十日内给付鸿玮公司房屋租金80万元、物业费5592元、取暖费744.35元及滞纳金744.35元，合计807080.70元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11870元（鸿玮公司已预交），由环球公司负担。
环球公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回鸿玮公司的诉讼请求。其主要上诉理由为：案涉房屋存在严重返水、散发恶臭，其返水、恶臭现象频发、持续，不能满足订立合同的目的。环球公司有权通知解除合同，租赁合同已确定被解除。一审判决认定环球公司实际占有案涉房屋，从而支持鸿玮公司要求其承担第二年租金、物业费等费用错误。根据租房协议的约定，如合同解除后案涉房屋内仍有物品，视为环球公司放弃，鸿玮公司可自行处分，因此不能因案涉房屋内有环球公司的物品即视为案涉房屋仍由环球公司占有使用。
鸿玮公司表示同意一审判决。
本院二审对一审判决认定的事实予以确认。
本院二审认为，双方所签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案的焦点问题在于案涉房屋存在的返水、恶臭的情况是否导致环球公司无法实现合同目的，案涉合同是否应予解除。本案案涉租房协议属于双务合同，鸿玮公司作为出租方，其应当将符合合同约定的房屋交付给环球公司，而环球公司作为承租方，应当按照合同约定及时交付租金，此系双方的主合同义务。在房屋交付之后，案涉房屋出现了返水、恶臭等情形，环球公司主张解除合同，其应当举证证明该瑕疵情形导致案涉租赁合同目的无法实现，但依据其现有证据无法证明上述瑕疵达到导致合同目的无法实现的程度，因此其应当承担举证不能的不利后果，对于环球公司关于案涉合同应予解除的主张本院不予支持。案涉租赁协议未予解除，环球公司亦未向鸿玮公司交付房屋钥匙，因此其应当继续给付占有使用期间的租金，一审此节判令无误，应予以支持。
据此，本院二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11870元（环球公司已预交），由环球公司负担。
原审上诉人环球公司再审称，1、原审违反法定程序，本案应以另一关联案件的审理结果为依据，但另案尚未审结，本案即先行判决。2、原审认定事实错误，有证据证明案涉房屋存在严重返水返味问题；案涉房屋已经被鸿玮公司重新修缮，封堵了遗漏口，说明房屋存在的问题无法通过简单修理解决；案涉房屋内留存的物品应当视为环球公司放弃所有权，不应视为环球公司继续占有房屋。3、案涉房屋不能满足环球公司订立合同的目的，环球公司有权通知解除合同，故租赁合同应确定被解除。
原审被上诉人鸿玮公司再审辩称，不同意环球公司的意见，请求维持原审判决。理由为：1、本案与另一关联案件是同一事实、同一法律关系的两个方面，不存在先后问题，且本案是二审案件，与一审立案时间早晚无关。2、环球公司提交的返水返味的证据我公司不认可，依据一次、两次返水认定合同目的无法实现，不符合事实和法律规定。3、案涉房屋内留有物品，房屋钥匙始终在环球公司处直至合同到期。环球公司起诉要求返还第一年租金、赔偿损失，故不能适用解除合同后遗留物视为放弃的约定。4、案涉房屋新的承租人认为一个卫生间足够，所以封闭地下室卫生间，从另一个角度说明一个卫生间可以保证房屋正常使用功能。5、环球公司单方解除合同不符合合同法的相关规定。
本院再审查明的事实与原审认定的事实基本一致。
另查明：1、鸿玮公司一审起诉时间为2012年1月12日，其诉状中记载的诉讼请求为：①确认被告解除租赁合同无效，继续履行合同；②被告承担诉讼费。起诉时，鸿玮公司交纳诉讼费100元。一审法院第三次开庭时，鸿玮公司当庭表示增加诉讼请求，请求判令被告环球公司支付2012年7月1日至2013年6月30日房屋租金、物业费、取暖费等合计807080.70元。一审法官当庭询问双方当事人对增加�诉讼请求是否需要另行增加举证期限，双方均表示不需要，请求法院直接予以处理。次日，鸿玮公司补交诉讼费11770元。
2、2012年9月29日，双方当事人请求一审法院给予15天的庭外和解时间。2012年10月15日，双方再次要求一审法院给予宽限期，并表示双方还能和解。一审法官明确表示“因你们双方和解，审理期间过长，由此导致的房屋空置等后果，需由你们双方自行承担”，双方均表示“我们自行承担”。2013年2月28日，双方当事人再次到一审法院，表示“不能再调解了，请求法院依法处理”。
3、2013年3月7日，一审法院组织双方到现场进行勘察，确认涉案房屋内尚留有环球公司的沙盘、屏风和吊灯、卫生间设备等物品。在法院询问双方是否同意交接时，鸿玮公司表示需要请示领导，因双方还在就此进行协商，七日内给法院答复。
本院再审认为，�于环球公司单方解除合同是否发生法律效力的问题。合同单方解除包括单方约定解除和单方法定解除。单方约定解除是指当事人双方在合同中约定了某种解除情形，当这种情形出现时，享有解除权的一方以单方意思表示即可使合同消灭，不必征得对方同意。单方法定解除是指法律有明确规定，当某种情形出现时，享有解除权的一方可以依据法律规定直接行使解除权，达到合同解除的目的。本案中，双方当事人未在租赁合同中约定出现返水返味情形可以解除合同，因此本案不适用约定解除。在此种情况下，应审查环球公司提出的单方解除是否符合合同法规定的单方法定解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条对单方享有法定解除权的情形作了明确的规定。本院认为环球公司单方解除合同不发生合同解除的效力，理由如下：1、根据民事诉讼的举证原则，单�解除合同的一方当事人必须承担举证责任，证明行使解除权的事实已经发生。因第一东方大连物业服务有限公司（以下简称“东方物业公司”）系环球公司自行聘请的物业公司，与环球公司有一定的利害关系，环球公司提供的返水、返味的三组证据均由同一主体（东方物业公司）的工作人员制作形成，不能相互印证，还应有其他证据补强其证明力，才能作为认定案件事实的依据。故现有证据无法证实租赁物返水返味的情况达到严重影响承租人环球公司正常经营、合同目的无法实现的程度。2、现有证据虽然不足以证明房屋存在严重返水返味导致合同目的无法实现的严重程度，但能够证实案涉房屋地下室卫生间曾经出现返水、返味现象，应认定出租人鸿玮公司提供的租赁物存在一定程度的瑕疵。但环球公司并无证据证明在其发现租赁物存在瑕疵后曾通知鸿玮公�在合理期限内进行维修或者鸿玮公司拒绝维修。故即使房屋存在一定程度的瑕疵，在环球公司未主张维修的情况下，其单方向鸿玮公司发出解除合同函件，要求解除合同，证据亦不充分。综上，应认为环球公司单方解除合同不发生合同解除的效力。
关于鸿玮公司一审诉讼期间增加的诉讼请求是否应当予以审理的问题。2012年1月5日，环球公司作为原告提起另案一审民事诉讼后，鸿玮公司亦在2012年1月12日作为原告提起本案诉讼，因第一年租赁期限尚未届满，鸿玮公司当时的诉讼请求为确认环球公司单方解除合同无效，继续履行合同。因一审法院对两个案件合并审理及司法鉴定等原因，案件始终未能审结。2013年3月，一审法院第三次开庭时，鸿玮公司申请增加诉讼请求，请求环球公司给付第二年租金及物业费等共计807080.70元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若�规定》第三十四条规定：“当事人增加、变更诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出。”鸿玮公司在一审第三次开庭时增加诉讼请求虽已超过举证期限，但环球公司未对此提出异议，经一审法官询问是否需要举证期限，环球公司亦表示不需要举证期限，请求法院直接处理。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的解释第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉……可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”故一审法院在另一方当事人不持异议，鸿玮公司补交诉讼费用的情况下对鸿玮公司增加的诉讼请求予以审理并无不当。
在环球公司单方解除合同无效的情况下，鸿玮公司主张的第二年租赁期间的租金、物业费及代缴的取暖费的诉请应如何处理的问题。本院认为，在环球公司单方解除合同不发生法律效力的情况下，合同本应继续履行，但因环球公司拒绝履行租赁合同且双方间租赁合同期限已经届满，本院不宜判决继续履行合同。因环球公司拒绝履行租赁合同给鸿玮公司造成的租金、物业费、取暖费等损失，环球公司应承担赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，出租人鸿玮公司作为守约方也负有减少损失扩大的义务。结合本案，在诉讼期间，出租人鸿玮公司在明知承租人环球公司已不在承租房屋内实际经营、租赁房屋已经空置的情况下，应及时配合法院做好房屋交接，减少租金等损失。一审期间双方当事人均表示同意自行承担因和解而导致房屋空置的后果。在此种情况下，对于第二年租赁期限内的租金、物业费、取暖费等损失双方应各自承担50%的责任。因一审宣判时双方交接�屋，此时离第二年租赁期限届满尚有4天，故鸿玮公司的租金及物业费等损失不应按全年时间计算，应扣除4天。原审按照全年时间计算损失数额依据不足，本院再审予以纠正。依此标准，环球公司应向鸿玮公司支付租金损失395616.44元（计算方法为：800000元÷365天×361天×50%）、物业费2765.36元（计算方法为5592元÷365天×361天×50%）、取暖费及滞纳金744.35元（计算方法为1488.70元×50%），合计399126元。
综上，原一审适用法律不当、原二审违反法定程序，适用法律不当，本院再审予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2013）大民二终字第897号民�判决；
二、维持大连市西岗区人民法院（2012）西民初字第356号民事判决第一项，即确认原审上诉人大连环球外商俱乐部有限公司解除租房协议书的行为无效；
三、变更大连市西岗区人民法院（2012）西民初字第356号民事判决第二项为：原审上诉人大连环球外商俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内给付原审被上诉人大连鸿玮置业有限公司租金损失395616.44元、物业费2765.36元、取暖费及滞纳金744.35元，合计399126元。
四、驳回原审被上诉人大连鸿玮置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11870元（由大连鸿玮置业有限公司预交）、二审案件受理费11870元（由大连环球外商俱乐部有限公司预交），合计23740元�由大连鸿玮置业有限公司负担11870元，由大连环球外商俱乐部有限公司负担11870元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 劲
审 判 员 李 红
代理审判员 赵述云
二〇一五年九月十六日
书 记 员 宋晓娜
相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民�院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所做的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定；
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》
第三十八条人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定事实错误或者认定事实不清的，应当在查清事实后改判。