安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）田民一初字第00209号
原告：张侠，女，1972年2月10日出生，汉族，无业，住安徽省淮南市八公山区。
委托代理人：陈康，安徽陈康律师事务所律师。
委托代理人：庄宗星，安徽陈康律师事务所律师。
被告：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。
法定代表人：曹健，该公司董事长。
委托代理人：夏海峰，该公司员工。
委托代理人：冯卫平，安徽冯卫平律师事务所律师。
原告张侠诉被告安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）侵权纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理后依法组成合议庭进行审理。2014年2月18日被告旭日公司向本院提出申请要求追加淮南家乐福时代广场一、二层业主理事会（以下简称理事会）为共同被告或第三人参加诉讼，后于同月19日向本院提出撤销追加该理事会为共同被告或第三人的申请。2014年2月21日本院第1次公开开庭审理了本案。原告张侠及其委托代理人陈康、庄宗星，被告旭日公司委托代理人冯卫平到庭参加诉讼，证人张某出庭接受质询。被告旭日公司法定代表人曹健经本院传票传唤未到庭参加诉讼。2014年5月23日本院第2次公开开庭审理了本案。原告张侠及其委托代理人陈康、庄宗星，被告旭日公司委托代理人冯卫平、夏海峰到庭参加诉讼。被告旭日公司法定代表人曹健经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张侠诉称：2009年1月14日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买商铺一套，同时，双方就该商铺的经营事宜签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定：原告将所购买的商铺交给被告统一经营管理，租赁期为三年，该期限自家乐福时代广场正式开业之日开始计算经营收益，合同期内被告按照每月8473元的标准向原告支付经营收益等。家乐福时代广场已于2010年2月9日对外正式营业，开始计收租金。《商铺委托经营管理合同》到期后，被告既不向原告返还房屋，也不向原告支付房屋占用费，而是继续非法占用。其后，家乐福时代广场广大业主曾推举代表与被告就继续签订商铺委托经营事宜进行谈判未果。原告遂到被告处要求其归还房屋，但是被告均予以拒绝并且占用房屋至今。理事会无权代表原告决定经营管理模式并签订委托经营管理合同，被告不能据此对原告财产进行处分；案外的某些业主同意某种经营管理模式，不代表这种经营管理模式是公平公正的，也不代表本案原告应当按照这种模式把商铺交给淮南旭家商业经营管理有限公司（以下简称旭家公司）经营管理；被告现在占有使用原告商铺的行为属于侵权行为，应当承担法律责任。请求判令被告支付房屋占有使用费107458.8元（自2013年2月9日暂计算至2014年2月8日；2014年2月9日以后每月的房屋占用费，在上个月房屋占用费的基础上按1%／月的比率增长，直至被告返还房屋为止）。
原告张侠为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、原告身份证复印件，证明原告的主体资格。被告没有异议。本院经审查予以确认。
证据二、被告企业基本信息网络打印件，证明被告情况及企业名称。被告没有异议。本院经审查予以确认。
证据三、《商品房买卖合同》复印件、房产证复印件，证明原告从被告处购买商铺的事实及原告为涉案房屋的业主。被告没有异议。本院经审查予以确认。
证据四、《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》复印件，证明原告将从被告处购买的商铺委托被告经营管理的事实；委托经营管理的期限为三年，期限自2010年2月9日开始计算；合同期内被告应每月支付原告张侠经营收益为8473元／月。被告质证意见：没有异议，但是签订合同时三年的经营收益已经从原告商铺购房款中扣除，另根据合同中第八条第四项关于合同纠纷协商不成由双方选择仲裁机构仲裁的约定，原告要求延续合同的收益是按照原合同计算应当选择仲裁。本院经审查对该证据真实性予以确认。
证据五、《关于家乐福时代广场收铺及开业日期确定通知书》复印件，证明原委托经营管理合同的履行期限是2010年2月9日-2013年2月8日，自2013年2月9日开始计算房屋占有使用费。被告质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明观点中委托管理的起止时间没有异议，但是对原告主张的自2013年2月9日起非法占用有异议，被告不是非法占用。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
被告旭日公司辩称：一、淮南家乐福时代广场负一层和一、二层是本公司开发以返租方式出售的室内分割式产权商铺。2009年原、被告签订《商品房买卖合同》及《家乐福时代广场商铺委托经营合同》各一份。合同签订之日，前三年的经营收益即时从原告购房款中一次性扣除支付。原期限为三年的委托经营管理关系已经结束。原告以此合同主张权益，没有事实依据和法律依据。二、2013年2月8日三年返租期届满，旭日公司没有精力与所有业主逐一沟通，要求建立理事会统一管理。鉴于淮南家乐福时代广场负一层、一层、二层业主已成立理事会，其《淮南时代广场业主理事会章程》（以下简称《章程》）规定由理事会代表业主决定商场未来统一经营模式及收益分配方案，95%以上的业主签订理事会《章程》，参加了选举，选举结果公示，对理事会存在的合法性没有任何异议。原告将其享有产权的商铺的经营模式和收益分配权利让渡给理事会，其签署了理事会《章程》，同意理事会作为业主代表行使业主权利。本公司认为理事会享有代表业主选择经营管理模式的权利，理事会在选择过程中征求了广大业主的意见，业主最后选择了统一经营管理的模式，本公司尊重大多数业主的意见。理事会合法存在，并享有代表业主决定商场统一经营模式及收益分配的权利。所以2013年2月3日本公司致函理事会，针对即将到期的返租商铺下步如何走向提出三个方案供理事会选择，一是由业主各自经营，二是由理事会重选第三方统一经营，三是由理事会征求业主意见继续由本公司聘请专业团队经营。2013年2月8日理事会复函给本公司，决定采用第三种方案，正式委托本公司聘请专业团队对一、二层商场统一运营管理，并要求本公司在三个月内给出统一运营具体方案。2013年4月27日本公司再次致函理事会，除报送三年运营方案及收益分配之外，同时要求理事会两个月内必须明确是否继续委托运营管理；三、2013年8月14日理事会致函本公司，称已征求66%业主同意继续委托本公司统一运营管理家乐福时代广场一、二层商场。2013年8月23日本公司复函理事会，决定接受其代表业主将家乐福时代广场一、二层商场委托给本公司统一运营管理。理事会和旭日公司之间的委托经营关系成立。综上所述，原、被告之间原三年返租期满，双方之间的法律关系已经不复存在。虽本公司目前仍然在管理使用原告享有产权的商铺，但委托主体已发生变化，且有合法依据，不是非法使用。原告关于非法占用商铺的主张没有事实依据，直接起诉本公司侵权并据此索要占用费没有法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。若法院按合同纠纷处理本案，则双方在合同中已选择仲裁，法院应驳回原告的起诉。
被告旭日公司为支持其辩称意见，向本院提交以下证据：
证据一、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体资格。原告没有异议。本院经审查予以确认。
证据二、1、2013年2月3日旭日公司《致理事会函》，2、2013年2月8日理事会《关于“致理事会函”的复函》，3、2013年4月27日旭日公司《致理事会的函》，4、2013年8月14日理事会《致旭日公司的函》，5、2013年8月23日旭日公司《关于“理事会2013-8-14来函”的复函》，证明旭日公司的经营管理是受业主推选出来的代表即理事会的委托，理事会是业主自选的代表业主权益的群众性自治组织，本公司不是非法占用原告享有产权的商铺，而是合法使用。1、原告对2013年2月3日旭日公司《致理事会函》的质证意见：对真实性没有异议，且被告与理事会商讨如何处分原告的财产不具有合法性。该函中第一种方案与第二种方案是对合同履行完毕之时合同附随义务的履行方法。而第三种方案最多只能属于要约邀请；2、原告对2013年2月8日理事会《关于“致理事会函”的复函》的质证意见：对合法性有异议，2月3日《致理事会函》仅属于要约邀请的性质，原告并未签署《章程》、也未授权理事会代为提出要约或要约邀请或者作出承诺或作出任何其他答复；3、原告对2013年4月27日旭日公司《致理事会的函》的质证意见：原告并未同意该文件内容，也未予以承诺，故与本案没有关联性，不能作为厘定本案权利义务的依据；4、原告对2013年8月14日理事会《致旭日公司的函》的质证意见：原告并未签《章程》授权理事会处分原告的商铺，其次《物业管理条例》第十九条第一款明确规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。因此“少数服从多数的原则”不适用于对“少数人财产的处分行为”。在物业管理范畴之外，理事会的任何行为或决定必须得到业主的明确授权，否则便属于简单的无权代理行为。同时，这个表态也不能对原告形成表见代理，该证据称“赞同的业主超过66%”，被告对尚有约34%的业主明确反对这个事实是明确知晓的。因此，也属于被告与理事会恶意串通，损害被代理人利益的违法行为。该证据明确提出了业主的投资收益率，属于新的要约。但理事会无权代表原告提出要约。时至2013年8月13日，被告与广大业主之间并无任何协议，业主的商铺是处于被告非法占有的被侵权状态。5、原告对2013年8月23日旭日公司《关于“理事会2013-8-14来函”的复函》的质证意见：虽然该函第一条声称决定接受理事会委托进行运营管理，但是鉴于被告在该函中提出了以往从未涉及的逐年收回垫付资金的问题，因此，该函不属于承诺，而是属于新要约。本院经审查对证据二的真实性予以确认。
证据三、一、二层295位业主签字同意的《章程》295份，证明原告在《章程》上签字，说明原告同意《章程》，并同意理事会按照《章程》代表广大业主决定一、二层商场统一经营模式和收益分配方案，《章程》有90%以上的业主签字。原告质证意见：张侠在章程上签了名字，但该《章程》里面授权不明，不能作为理事会与被告签订相关协议的依据。《章程》只能是理事会才应该有的，结合本案的基本事实，原告认为被告与理事会之间有恶意串通、损害业主合法权益的行为，提供的其他几百份签字的章程不能够证明原告的证明观点，即使几百人都被蒙蔽，也不代表被蒙蔽的就是对的。本院经审查对该证据真实性予以确认。
证据四、一、二层业主会议签到单及理事会候选人确认单复印件、理事选举选票，证明参加理事会选举的业主人数超过半数以上。原告质证意见：对签到单和确认单真实性有异议，对选票没有异议，对证明观点有异议，理事会选举合法，原告并不否认，但是原告认为理事会无权代表业主行使物权行为。本院经审查认为：原告虽对签到单和确认单真实性有异议，但没有提供相反证据予以证明，异议不成立。本院经审查对该证据真实性予以确认。
证据五、2013年2月4日淮河早报上刊登了理事会选举结果公示，公示期为2013年2月5日-2013年2月9日，期间无人提出异议，证明理事会的选举是合法的，经过普选代表民意的且经过公示，公示后没有异议。原告质证意见：对真实性没有异议，但是对证明观点有异议，公示结果与本案无关联性，公示后无人提出异议，也不代表理事会有权依据《章程》中的第六条第三项不明确的授权代表业主签约。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
证据六、业主同意理事会继续委托旭日公司经营确认书复印件，证明一、二层大多数业主同意理事会的运营方案，理事会就有权继续委托经营。原告质证意见：原告并未签字，其他的人同意不代表原告同意运营方案，理事会并没有权利代表业主签约。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
证据七、证人张某证言，证明淮南家乐福时代广场一、二层商场概况，理事会的成立过程、商场经营模式选择过程及征求业主意见过程、结果。原告质证意见：证人在事实的描述中与事实不符，开会应当有相应的会议记录，证人证言中对原告不利的部分都不具有真实性。本院经审查对该证人证言中与被告提交的证据二、三、四、五、六一致部分的予以采信。
证据八、从淮南市房地产管理局调取的家乐福时代广场一、二层已办理产权证的约449户业主产权明细表，另有约40户没办产权证，证明家乐福时代广场一、二层一共有将近450户有产权的业主，原告是其中的成员之一，但是占的比例较小，商场不管采用何种模式经营涉及数百户业主的利益，在经营模式的选择上应该尊重大多数业主的选择，而不是少数人可以确定大多数人的命运。原告质证意见：对真实性没有异议，但是对关联性及证明观点有异议。被告的证明观点不能成立，无论采用何种模式，都要征得业主的同意。他们采用何种模式是他们的权利，原告充分尊重；但不能以此强令要求原告按照他们的模式经营。即使99%的人同意，也不代表原告必须同意。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
证据九、一、二层商场三年期业主各种情况统计的明细表及淮南时代广场一、二层三年期业主比率统计，明细表是被告配合理事会统计制作，说明三年期业主在选择经营模式中的动态表现，包括他们的铺号、返租年限、姓名、联系方式、对已签《章程》的确认、对候选人确认单、选票情况、确认书是否签字的情况、发告知函的情况，一、二层签了三年期的户数为250户，对理事会《章程》加以签字确认的为237户，比例占94.8%；签署《章程》后进行理事会候选人确认签字的有235户，比例为94%；对候选人确认后参加选举的有178户，占71.2%，超过三分之二；理事会选举有了结果之后也在报纸上发表公告，要求征询意见，期间无异议，之后理事会代表业主与旭日公司洽谈经营方式，依然授权旭日公司统一经营，随后理事会向业主发出《确认书》，有154户签字，占61.6%；旭日公司对已经签署或事实认可《确认书》的业主已经支付了2013年上半年的收益，下半年的收益因诉讼未支付，已经支付的为157户，所占比例为62.8%；对于统一经营确认书未进行确认的业主，理事会对业主发出了旭日公司统一经营的通知书，共96户，比例为38.4%。证明业主各种动态情况的统计显示理事会享有代表业主决定统一经营模式的权利，同时理事会也征求了大多数业主的同意，授权旭日公司负责统一经营管理家乐福一、二层商场。旭日公司现在使用是有合法依据，而不是非法使用。原告质证意见：对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，对证明观点也有异议。被告所述统计表中的理事会候选人的确认、动态这些事实与本案无关，不能证明理事会有权代表原告与旭日公司签订相关的管理合同，该证据中没有任何证据说明理事会有权代表原告与旭日公司确定所谓的经营模式；征求业主意见是事实，但是不代表业主，特别是本案原告同意这种经营模式，所以被告的总结性证明观点认为旭日公司现在使用是有合法依据的，这是没有任何合法依据的，即使99%的人同意，也不代表本案原告必须同意。关于对自己商铺的处理是一种市场行为，应当由拥有产权的业主自行决定，没有任何机构有权在没有业主明确授权的情况下代表业主决定商铺的经营使用模式，也没有任何法律规定理事会有权代表业主行使上述权利。本院经审查认为：该证据虽系被告单方制作，但结合本案中《章程》、理事会候选人确认单、理事会理事选举选票、业主签署的《确认书》、淮南时代广场一、二层业主产权登记明细表、旭家公司发放收益的支付凭证等证据，本院对该证据予以确认，并确认三年期商铺中有237个商铺的业主签订《章程》，有235个商铺的业主在候选人确认单上签字，有178个商铺业主在理事会理事选举选票上签字，有148个商铺业主签署确认书，旭家公司已向147个商铺的业主支付了2013年上半年收益。原告对该证据真实性虽有异议，但没有提供相反证据予以证明，异议不成立。
证据十、家乐福时代广场一、二层商场所有业主产权分布图及产权人明细，可以和证据八相对应。证明室内分割式的产权状态，统一经营管理是唯一的方式，应当尊重大多数业主的选择，统一经营是大多数业主的选择方式。原告质证意见：对真实性、合法性无异议，对关联性及证明观点有异议。该产权分布图只能够反映各位业主所购铺面的具体位置，无法从任何一点可以看出统一经营管理是唯一的方式，业主本人而不是理事会有权选择接受经营收益是多少。从该证据无法看出大多数业主是怎么选择的，原告尊重大多数业主的选择，但不能据此要求原告做出和大多数业主一样的选择。结合被告提交的证据八即从淮南市房地产管理局调取的家乐福时代广场一、二层已办理产权证业主产权明细表，本院经审查对该证据真实性予以确认。
证据十一、旭家公司对淮南时代广场一、二层商场统一运营管理的情况说明，证明旭日公司和理事会协商后，经理事会同意，旭日公司授权由旭家公司负责时代广场一、二层商铺的统一运营管理。原告质证意见：对该证据真实性、合法性、关联性及证明观点均有异议，情况说明是由被告作出的，相当于当事人陈述，不能作为直接认定事实的证据存在，同时不能够反映被告有权对原告的商铺进行经营管理。结合被告提交的证据二中的2013年8月14日理事会给旭日公司的函和证据十三旭家公司发放收益的支付凭证，本院对该证据予以确认。
证据十二、旭家公司的营业执照和组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明旭家公司具有商业经营管理的资质，可以对商场进行统一经营管理。原告质证意见：对该证据真实性、合法性、关联性及证明观点无异议，但是具备经营管理资质并不意味有权对本案涉及的商铺进行经营管理。本院经审查对该证据真实性予以确认。
证据十三、旭家公司发放收益的支付凭证（含收条），支付收益仅限于2013年的上半年，下半年的收益因诉讼未发放，证明占原三年期的62.8%共157户业主不仅同意这种统一经营的模式而且领取了收益。原告质证意见：对真实性无异议，对关联性和证明观点有异议，首先支付凭证是银行转账凭单，只能证明向某人转账的事实，不能证明某人同意以这种标准进行结算或者同意这种经营管理模式；至于发放的达到了62.8%，即便这都是同意这种经营管理模式的，也不能由此证明剩下的约38%的业主也同意这种经营管理模式，更不代表约38%的人应该同意这种经营管理模式。本院经审查对该证据真实性予以确认，并确认旭家公司已向一、二层共147个商铺业主发放了2013年上半年收益。
经庭审调查，原、被告举证、质证，本院根据采信的证据，认定以下事实：
淮南家乐福时代广场楼盘系旭日公司开发建设。该公司将该楼盘负一层、一、二层分割成面积不等的若干商铺对外销售。
2009年1月14日张侠（买受人）与旭日公司（出卖人）经协商签订《商品房买卖合同》一份，张侠购得旭日公司开发的淮南家乐福时代广场1层1124号建筑面积34.24平方米商铺……同日张侠（甲方）与旭日公司（乙方）签订《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》，约定：现就甲方委托乙方对其所有的商铺进行统一经营管理事宜，经双方充分协商，达成如下一致条款，以资共同信守。一、委托标的：甲方自愿将其所有的位于安徽省淮南市朝阳中路家乐福时代广场1层1124号的产权面积为34.24平方米的商铺委托给乙方进行统一经营管理。二、委托期限：甲方委托乙方经营管理的期限为3年，该期限甲方同意自家乐福时代广场正式开业之日当天起计算经营收益。三、乙方对甲方经营收益的支付：该商铺委托经营管理期限内，第一、二、三年经营收益均以每年101681元（即月经营收益8473元）计算，前三年经营收益共305044元已一次性在甲方（个人）支付的销售总价中扣除……
家乐福时代广场交铺日期为2009年12月31日，装修期40天，家乐福时代广场于2010年2月9日对外正式营业，开始计收租金。
2012年年底，淮南家乐福时代广场一、二层商铺业主共签署295份《章程》，其中三年期商铺中有237个商铺业主签署了该《章程》，2012年12月19日张侠签署了该《章程》。该《章程》载明：第一条组织名称、地址，名称：淮南市时代广场业主理事会，地址：淮南市田家庵区商贸文化广场C2办公楼5楼旭日公司会议室，所辖区域范围：淮南家乐福时代广场一层和二层商铺。第二条淮南时代广场理事会是淮南市时代广场一层二层业主为参与对该物业的统一运营管理和决定未来发展方向，而自发选举产生的群众性自治组织。第六条理事会的权利：（一）行使维护全体业主的合法权益：（二）代表广大业主对运营管理公司拟招商对象进行考察、把关，确保招商对象为优质商家；（三）代表广大业主决定一、二层商场未来的统一经营模式和收益分配方案；（四）对一、二层统一经营的商业有参与经营管理权和财务监督权；第七条理事会的义务：（一）接受业主的监督……本人已认真阅读以上章程，同意本章程内容，认同本小组选举产生的及其他小组选举产生的业主代表及其决定。
淮南家乐福时代广场一、二层三年期商铺中有235个商铺业主签署理事会候选人确认单、178个商铺业主在理事会理事选举选票上签字。
2013年2月5日淮河早报刊载了淮南家乐福时代广场一、二楼业主理事会选举结果公示，公示载明：根据淮南家乐福时代广场一、二楼理事会《章程》，在淮南市正诚公证处全程监督下和广大业主积极参与下，经选举产生6位同志为理事会成员，成员选票均已过半数，经公证处公证选举程序合法有效，现将理事会成员名单公示如下：刘振华、张某、吴克道、刘仁凤、王根生、孙丽。公示时间：2013年2月5日至2013年2月9日等。
2013年2月3日旭日公司致理事会函，载明：淮南时代广场一、二层业主三年返期即将到期，鉴于目前商场刚刚重新调整，正在试运营中，下一步如何运营需要明确，现将房屋移交方案和经营方式呈报给你们：第一种方案：业主选择各自单独经营，我司负责将房屋分隔后，逐户移交给业主；第二种方案：理事会代表业主自主统一经营或另行委托其他第三方经营商场，我司将目前现有的商场装修，商户及管理人员和组织架构全盘移交；第三种方案：由理事会征求业主意见，全权委托我司或我司聘请的专业运营团队继续经营。以上三种方案请理事会研讨，并于2013年2月9日前将商讨结果函告我司。2013年2月8日，张某等六名理事会成员在该函上签字并注明“经和部分业主一起协商，同意采用第三种方案。”
2013年2月8日理事会致旭日公司复函载明：贵司2013年2月3日“致理事会函”收悉。经我会认真研究并广泛征求了业主的意见，同意采用第三种方案：维持现状，即把淮南时代广场一、二层的经营管理全权委托给贵司，由贵司聘请的专业化团队继续运作、经营。
2013年4月27日旭日公司致理事会函载明：现就有关事宜向你会做出如下解释和承诺：我公司为商场升级改造共投入4293万元……特别是钢桥的架通大大提高了商场的人气量……我们投入了很大资金提升人气。光一、二层商场推广宣传就花费了303.36万元。为了促销活动，向供应商让利167万元……2013年鉴于商场第一年培养期基本没有利润，我公司额外拿出550万元，补贴给一、二层业主，由理事会根据业主投资比例分配给业主。2014、2015年鉴于商场的初步成长期，2014年我公司再拿250万元补贴给一、二层业主。2015年我公司再拿出100万元补贴给一、二层业主……五、我公司承诺4年之内不参与一、二层业主分成。六、我公司接受委托运营已有一段时间，今后是否继续委托运营，就我公司提出的条件，请理事会尽快或在2个月内给予准确的答复。七、旭日公司补偿三年的资金，在业主回报达到6个点以后，分3-4年逐步返还旭日公司。
2013年5月1日理事会制作《淮南时代广场一、二层运营管理模式及其说明》，其中原三年期商铺中有148个商铺业主在背面《确认书》上签署“本人同意淮南时代广场一、二层商场运营管理模式及其说明”。该《淮南时代广场一、二层运营管理模式及其说明》载明：经和旭日公司有关领导反复沟通、协商确定了淮南时代广场一、二层的运营模式：由旭家公司（系旭日公司的子公司）对一、二层商场进行统一运营管理……
2013年8月14日理事会致旭日公司函载明：接到贵司2013年4月27日《致理事会的函》后，……我会会同贵司起草了《淮南时代广场一、二层运营管理模式及其说明》及《淮南时代广场一、二层业主对商场运营管理模式的确认书》，邀请业主前来就我会和贵公司初步商定的“淮南时代广场一、二层的运营模式：由旭家公司（系旭日公司的子公司）对一、二层商场进行统一运营管理”的事宜进行沟通和确认。目前，赞同一、二层商场由旭家公司进行统一运营管理并签署《确认书》的业主已超过66%。根据《章程》第二章第六条第三款的规定和少数服从多数的原则，特函复贵司：一、根据大多数业主的意见，我会决定将淮南时代广场一、二层商场委托贵司进行统一运营管理。……三、要求贵公司确保在统一运营管理后的前三年即2013、2014和2015年，每年给予业主的投资收益不低于3%，2014年和2015年的收益率应高于3%……
2013年8月23日旭日公司致理事会复函载明：我司于2013年8月15日收到贵会致我司的函件，根据贵会在函中提出的几点意见，我司经研究形成以下决定：一、根据贵会所代表的业主的利益，我司决定接受贵会将淮南时代广场一、二层商场委托我司进行统一运营管理。……三、在接受贵会的经营管理后的前三年即2013、2014和2015年，我司将给予业主的投资收益不低于3%，2014和2015年的收益高于3%。另外，每年年终审计高于3%的利润也全部归业主。四、待商场运营好转，商场经营利润达到6个点后，我司按照与贵会商讨的付款办法，与贵会商讨逐年收回我司垫付的非商场盈利的垫付资金。
自2013年8月起旭家公司陆续向淮南家乐福时代广场一、二层原三年期商铺中共147个商铺的业主转账或现金支付了2013年上半年的收益。
2014年10月8日张侠取得田家庵区朝阳街道家乐福时代广场商业1124号商铺房产证，房地产权利人为张侠。
根据原、被告的诉辩主张及举证、质证，结合庭审情况，本院归纳本案争议的焦点为：理事会与被告旭日公司之间约定的管理模式对原告张侠是否有约束力以及被告旭日公司占有管理使用原告张侠商铺是否构成非法占用。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
原告张侠与被告旭日公司签订的《家乐福时代广场商铺委托经营管理合同》履行期限已届满。鉴于本案张侠的商铺只是旭日公司开发销售的淮南家乐福时代广场一、二层众多分割式商铺中的一个商铺，张侠对该商铺享有的权利不能等同于独立商铺，包括张侠在内的各业主行使权利必须符合淮南家乐福时代广场一、二层商铺整体利益。又鉴于淮南家乐福时代广场一、二层商铺众多业主按照《章程》选举理事会代表成立理事会，故理事会有权按照《章程》代表广大业主决定一、二层商场未来的统一经营模式，且理事会在选择过程中也征求了广大业主的意见。理事会和旭日公司经过多次函件商定：由旭日公司接受理事会委托对淮南家乐福时代广场一、二层原三年期商铺进行统一经营管理；后经理事会同意，旭日公司授权由旭家公司负责淮南家乐福时代广场一、二层商铺的统一运营管理。上述内容对张侠在内的所有原三年期商铺业主均有约束力。148个商铺的业主签署《淮南时代广场一、二层运营管理模式及其说明》背面的《确认书》以及147个商铺的业主领取2013年上半年收益对此予以认可。原告张侠关于被告旭日公司非法占用其商铺的主张不成立，原告张侠据此要求被告旭日公司支付占有使用费，没有依据，本院依法不予支持。被告旭日公司关于其是合法占有使用张侠商铺的辩称意见，合法有据，本院依法予以采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张侠的诉讼请求。
案件受理费2449元，由原告张侠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判长 陆根源
审判员 周桂芳
审判员 陈 静
二〇一四年十一月六日
书记员 林 晨
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。