甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第355号
上诉人（原审被告、反诉原告）甘肃嘉璐置业有限公司（以下简称嘉璐置业公司），住所地甘肃省兰州市城关区。
法定代表人景吉虎，该公司董事长。
委托代理人马啸，男，汉族，1978年9月21日出生，该公司办公室主任，住甘肃省兰州市七里河区。
委托代理人王斌，甘肃东方人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）石菊红，女，�族，1969年7月16日出生，住兰州市城关区。
委托代理人安晓蓉，甘肃同义律师事务所律师。
上诉人嘉璐置业公司因与被上诉人石菊红房屋置换合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉璐置业公司委托代理人马啸、王斌，被上诉人石菊红及其委托代理人安晓蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年嘉璐置业公司准备开发建设位于兰州市城关区南关十字“嘉璐大厦”（现名为“嘉璐天堡小区”）工程项目，因该工程项目拟与石菊红居住的位于兰州市城关区酒泉路191号（原甘家巷34号）306室房屋贴建，对石菊红所居住房屋的采光和通风有严重影响，嘉璐置业公司的建设规划手续无法通过审批。为此，嘉璐置业公司经与石菊红协商决定，石菊红将其居住的房屋与嘉璐置业公司准备开发建设的嘉璐天堡小区的房屋进行置换，双方于2008年12月14日签订了《房屋置换合同》，该合同约定石菊红将其居住的位于兰州市酒泉路191号（原甘家巷34号）306室，房屋建筑面积为117.5㎡拥有完全产权的房屋与嘉璐置业公司开发建设的嘉璐天堡大厦10层4号户型房屋进行置换。嘉璐置业公司将保证置换的房屋自贴建工程施工之日起30个月内交付使用，否则承担给付每日200元人民币的违约金；超过取得已批准的开工报告之日起33个月，视为合同目的不能实现，应赔偿石菊红违约金50万元；嘉璐置业公司在贴建项目符合交付使用条件后的30个工作日内，不与石菊红签订商品房买卖合同，视为本合同目的不能实现，合同解除，嘉璐置业公司赔偿石菊红违约金50万元，石菊红原有房产仍归石菊红所有。
另查明，“嘉璐天堡小区”工程项目于2010年4月1日正式开工建设，嘉璐置业公司未按照合同约定于2012年10月1日前向石菊红交付置换房屋。直至2013年9月9日嘉璐置业公司向石菊红发出了交房通知，2013年9月23日双方签订了物业管理服务合同、装修管理协议书等，双方完成了部分房屋置换手续，但双方在交房过程中，产生了分歧，未能继续完成房屋置换。2014年2月28日双方向兰州市房屋产权交易中心提交了双方签字确认的《嘉璐天堡小区项目限定销售确认表》，在该确认表中双方对拟置换房屋兰州市城关区南关十字嘉璐天堡小区10层01号房均签字认可，但在后期办理置换的过程中双方再次产生分歧，置换至今未能完成，遂石菊红状诉法院。
原审法院认为，石菊红、嘉璐置业公司于2008年12月14日签订的《房屋置换合同》是双方当事人的真实意思表示，应为有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现石菊红要求嘉璐置业公司按照合同约定向其交付置换房屋并办理置换手续。嘉璐置业公司反诉认为合同目的不能实现，合同已经解除。事实上，双方在置换合同中约定的房屋户型、天然气设备、面积等，经节能环保改造后，的确与现在拟置换房屋不符，按照置换合同约定的标准交付房屋客观上已不能实现。但在2013年9月9日嘉璐置业公司向石菊红发出交房通知后，双方于2013年9月23日办理了部分入住手续，因双方产生分歧，未完成房屋置换。后双方在2014年2月28日向兰州市房产交易中心提供《嘉璐天堡小区项目限定销售确认表》，该确认表中双方对现在已经建成的兰州市城关区南关十字嘉璐天堡10层01号房屋均同意进行置换。至此，原审法院认为，双方签订的房屋置换合同虽然约定了解除合同的条件，但约�解除系单方解除权，解除合同的条件成就时，解除权人需及时行使解除权，将解除合同的意思及时地通知对方。但在本案中，解除合同的条件成就时，双方均未及时行使解除权，而是协商继续履行合同，说明双方意思表示一致对合同解除权予以放弃，对置换协议继续履行，因此，对嘉璐置业公司反诉提出的解除合同的请求不予支持，对石菊红提出的继续履行置换合同，要求嘉璐置业公司交付置换的兰州市城关区南关十字“嘉璐天堡”10层01号房屋及办理房屋置换手续的诉请予以支持。
关于石菊红诉请嘉璐置业公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院认为双方在合同第一条第二款第三项中约定：“甲方保证置换的房屋自贴建工程施工之日起30个月内交付使用，否则承担给付每日200元人民币的违约金”本案中，嘉璐置业公司的开工日期为2010年4月1日，嘉璐置业公司的交房日期应为2012年10月1日，虽然双方至今没有办理置换房屋，嘉璐置业公司至今未向石菊红交付置换房屋，但事实上，嘉璐置业公司于2013年9月9日向石菊红发出了交房通知，双方因产生分歧未能完成置换，故结合上述事实认为，当事人在履行合同过程中，负有通知、协助等义务。合同的双方当事人不仅应当履行自己的义务，还应当协助对方履行义务，合同的履行虽然是债务人履行义务的行为，但因为债权与债务是相互对应的，因此，债务人在履行义务时，就需要债权人予以协助。如果只有债务人履行义务而没有债权人的接受履行，则合同的目的就没有办法达到。合同的双方当事人应当在合同履行的过程中团结互助，相互协作。本案嘉璐置业公司履行交房并完成置换手续是需要石菊红的协助配合方能完成，嘉璐置业公司在2013年9月9日向石菊红要求主动履行交付行为，但因双方就置换房屋产生分歧故未能完成置换。嘉璐置业公司至今未能交房的过错并不全部在于嘉璐置业公司，因此，嘉璐置业公司实际履行交房义务的时间应为2013年9月9日，迟延了344天，而非如石菊红所诉嘉璐置业公司至今未交付房屋，迟延履行的责任应当追至2014年6月30日。综上，对石菊红请求嘉璐置业公司承担638天逾期违约责任的诉请不予认可，嘉璐置业公司应承担的违约责任的逾期天数应该为344天。依据双方合同的约定嘉璐置业公司应承担的逾期交房的违约金应当为其迟延交房的天数344天乘以每天应承担的违约金200元，合计为68800元人民币。
关于石菊红诉请嘉璐置业公司向其支付装修补偿款的诉讼请求，按照合同第二条第三款第三项的约定，嘉璐置业公司应当向石菊红给付装修补偿款20000元，故对于石菊红要求嘉璐置业公司支付其装修补偿款20000元的诉讼请求予以支持。
关于石菊红诉请嘉璐置业公司向其支付房屋面积差异款的诉讼请求，依据合同第二条第三款第二项的约定，石菊红居住的房屋面积大于置换房屋面积时，差异套内建筑面积加相应的公摊面积乘以合同签订时市场销售均价由甲方支付给乙方。石菊红原居住房屋的建筑面积为117.5㎡，现在拟置换房屋的建筑面积为106.05㎡，面积差为11.45㎡，根据上述条款的约定嘉璐置业公司应当向石菊红补偿11.45㎡的面积差异款，依据石菊红提供的嘉璐置业公司给其拟置换房屋在兰州市住房保障与管理局网站上向公开发售的的价格为9800元每平米，故嘉璐置业公司应当向石菊红支付房屋差价款应当为面积差11.45㎡乘以9800元，合计为112210元，因此对石菊红要求支付面积差异款的该项诉讼请求予以支持。
关于石菊红诉请嘉璐置业公司向其支付损失的诉讼请求，如前所述，双方对现在拟置换的房屋均表示认可，石菊红明确表示愿意接受现在的房屋，且石菊红对其主张的损失未提交相关证据，故石菊红主张嘉璐置业公司向其支付损失的诉讼请求缺乏事实及法律依据不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条二款、第九十六条、第一百零七条之规定，判决：一、被告甘肃嘉璐置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告石菊红交付置换的位于兰州市城关区南关十字“嘉璐天堡”10层01号房屋一套，并办理置换手续。二、被告甘肃嘉璐置业有限公司向原告石菊红支付逾期交房的违约金68，800元、装修补偿款20，000元、置换房屋的面积差异款112，210元。以上款项合计为201，010元，于本判决生效后三十日内支付。三、驳回原告石菊红其他诉讼请求。四、驳回被告甘肃嘉璐�业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费5372元，由原告石菊红承担3322元，被告甘肃嘉璐置业有限公司承担2050元；反诉案件受理费2525元，由被告甘肃嘉璐置业有限公司承担。
宣判后，嘉璐置业公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、依法解除上诉人与被上诉人签订的《嘉璐大厦贴建建筑房屋置换合同》，判处上诉人按25万元承担相应违约责任。3、依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、双方签订的房屋置换合同明确约定在两种情况下均不再履行房屋置换义务，合同自行解除（合同第四条第二、三款），上诉人仅承担赔偿违约金的责任。本案中，不再进行房屋置换的两种情形均已全部既成事实，一审判决上诉人与被上诉人进行房屋置换并办理置换手续，无事实根据和法律依据。2、双方合同约定拟置换房屋的置换条件是按套内建筑面积1：1置换（合同第二条第一、二款），一审判决无视上诉人用于置换的新建房屋套内建筑面积（83．49平方米）明显大于被上诉人用于置换的旧房套内面积（81.17平方米）这一关键客观事实，判决由上诉人给付被上诉人置换房屋面积差价款多达12万元，有意偏袒被上诉人。3、被上诉人用于置换的房屋的产权证载明其建筑面积为60平方米，合同中被上诉人写明建筑面积为117平方米，套内建筑面积为81.76平方米。一审法院在未经质证核实、亦无权威部门重新核定的情况下，认定被上诉人用于置换的房屋面积为l17．5平方米，并据此要求上诉人支付被上诉人房屋面积差价款错误。二、一审判决显失公平，严重侵犯了上诉人的合法权益。1、一审无视双方在延期交房上互有违约的客观事实，判�上诉人承担延迟交房的违约金68800元，对被上诉人的违约责任和义务只字未提，违背合同约定及权利义务相一致原则。2、双方当事人在合同中约定了合同解除的条件，一审认定上述人已对解除权予以放弃，并判决驳回上诉人的反诉请求实属枉法裁判!三、上诉人的反诉请求合法有据，应当得到支持。根据涉案的《房屋置换合同》的约定，双方已无法继续履行房屋置换义务，一审判决上诉人办理置换手续，实质上是在判决当事人双方限期达成协议，最终签订《商品房买卖合同》。综上，请二审法院依法裁判。
被上诉人石菊红服判并答辩称，一审认定事实清楚，判决正确。上诉人的上诉请求和理由无事实和法律依据，应予以驳回。
本院经审理查明，原审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的�议焦点如下：一、上诉人要求解除与被上诉人签订的《嘉璐大厦贴建建筑房屋置换合同》有无事实和法律依据；二、上诉人与被上诉人签字确认的嘉璐天堡小区项目限定销售确认表是否为双方对原房屋置换合同的变更；三、被上诉人要求上诉人交付置换房屋并支付违约金和房屋面积差异款的请求能否成立。关于上诉人要求解除《嘉璐大厦贴建建筑房屋置换合同》的上诉请求，本院认为，《嘉璐大厦贴建建筑房屋置换合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合同依法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。法律设立合同解除制度的目的在于当发生合同不履行或不完全履行的违约行为时保护非违约方的利益，解除合同的原因出现后，合同并不当然发生解除的效力，只有当事人在有效期限内行使解除权后，合同才能因解除而终止。但无论哪一方当事人享有解除合同的权利，主张解除合同的一方当事人，必须向对方发出解除合同的意思表示，并确保此意思表示能及时送达对方，且对方收到解除合同的意思表示后无异议，才能达到解除合同的法律后果。本案中，当双方约定的解除合同的条件成就后，上诉人未向被上诉人发出解除合同的意思表示，直至被上诉人要求其继续履行交付房屋的义务时，上诉人才提起反诉要求解除合同。考虑到本案双方签订房屋置换合同的原因是上诉人拟开发建设的项目与被上诉人现居住的房屋贴建，影响被上诉人的通风及采光，无法通过建设规划审批。为此，上诉人与被上协商决定，被上诉人将其居住的房屋与上诉人准备开发建设的嘉璐天堡小区的房屋进行置换，并签订《嘉璐大厦贴建建筑房屋置换合同》。合同签订后，上诉人拟开发建设的项目通过审批，并于2010年4月1日正式�工建设。虽然双方约定的解除合同的条件现已成就，但由于上诉人未按照合同约定的时间向被上诉人交付置换房屋的行为构成违约。现上诉人以合同目的无法实现为由要求解除与被上诉人签订的房屋置换合同有违公平和诚信原则。另，2013年9月9日上诉人向被上诉人发出交房通知，2013年双方签订了物业管理服务合同、装修管理协议并收取了住宅专项维修基金、物业管理费等入住费用，上述事实说明双方都有继续履行合同的意思表示，故上诉人要求解除与被上诉人签订的《嘉璐大厦贴建建筑房屋置换合同》的上诉请求本院不予支持。
关于上诉人与被上诉人签字确认的《嘉璐天堡小区项目限定销售确认表》是否为双方对原房屋置换合同的变更的争议焦点，上诉人在嘉璐天堡小区工程项目实施过程中，对房屋进行了节能环保改造，致使上诉人承诺用于向被上诉�置换房屋的户型、面积等与双方合同约定的置换条件不符。因上诉人在房屋节能改造时，并未与被上诉人协商，因房屋节能改造导致置换房屋的户型、面积与约定不符的责任应由上诉人承担。2014年2月28日，上诉人与被上诉人等16户贴建户签订了《嘉璐天堡小区项目限定销售确认表》，该确认表上上诉人加盖了单位公章、被上诉人等16户贴建户签字认可，且庭审中上诉人也明确表示愿意按照确认表上的房屋户型向被上诉人进行交付。该确认表是双方为了实现合同目的对置换房屋房号和户型的重新确认，视为双方对原合同中置换房屋房号户型的变更。
关于上诉人主张的被上诉人房屋产权证书记载房屋面积为60平方米，一审认定被上诉人用于置换的房屋面积为117．5平方米，并判处上诉人支付被上诉人房屋面积差价款错误的上诉理由，双方在签订合同时对被上诉�用于置换的306号房屋面积应当是经过测量勘察的，虽然登记在被上诉人名下的涉案房屋的面积为60平方米，因被上诉人现居住房屋为其工作单位中国建设银行兰州市铁路支行出售的房改房，被上诉人房屋户型面积与案外人何萍的房屋户型面积一致。2006年6月29日，兰州市房地产管理局为案外人何萍颁发的兰房（城私）产字第111598号房屋使用权证载明的面积为117.5平方米，与双方合同中所约定的建筑面积基本一致，一审认定被上诉人所居住房屋面积为117.5平方米并无不当。根据双方签订的置换合同第二条第三款第（一）项的约定，“乙方（石菊红）现居住房屋面积大于甲方（嘉璐置业公司）新建房屋面积时，差异套内建筑面积加相应的公摊面积乘以本合同签订时市场销售均价由甲方支付给乙方”，一审对面积差异款的判处符合双方合同约定，上诉人的该上诉理由不能成�。
上诉人关于一审无视双方在延期交房上互有违约的客观事实，判决上诉人承担延迟交房的违约金68800元，违背合同约定及权利义务相一致原则的上诉理由，根据双方签订的置换合同第三条第四款的约定“在甲方（嘉璐置业公司）向乙方（石菊红）交付新建房屋钥匙80日内，乙方应将其居住房屋腾空并保证其设施完好无损，同时将该房屋钥匙交与甲方”根据该条约定，被上诉人只有在拿到置换房屋钥匙的80日内，才负有向上诉人交付其居住房屋钥匙的义务。因本案系房屋置换纠纷，上诉人虽向被上诉人发出了交房通知，但其实际并未将置换房屋钥匙交付被上诉人，被上诉人未交付现居住房屋的行为符合双方合同约定，上诉人的该上诉理由不能成立。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法�正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7100元，由上诉人甘肃嘉璐置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白丽娟
审 判 员 马列东
代理审判员 赵辉君
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 谷元元