北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00667号
上诉人（原审被告）毛莉丽，女，1981年7月2日出生。
被上诉人（原审原告）王福利，男，1957年12月19日出生。
被上诉人（原审被告）北京燕山星城物业管理公司，住所地北京市房山区燕山北庄路6号。
法定代表人范建新，经理。
委托代理人夏凤，女，1956年2月27日出生。
上诉人毛莉丽因财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第04154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人毛莉丽，被上诉人王福利，被上诉人北京燕山星城物业管理公司（以下简称星城物业公司）之委托代理人夏凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月，王福利向原审法院起诉称：2012年7月21日普降大雨。北京市房山区×××602号房屋（以下简称602号房屋）露台下水道堵塞，造成露台20厘米深的积水无处排泄。积水顺着露台反流入602号房屋内，又由602号房屋渗透到了我位于北京市房山区×××502号房屋（以下简称502号房屋）内，造成502号屋顶大面积漏水，屋顶和地板被积水浸泡。我多次要求毛莉丽、星城物业公司修复我的屋顶，毛莉丽、星城物业公司却不予解决，互相指责对方过错。我认为星城物业公司工作疏忽，没有按照购房合同条款执行其工作责任，没有定期排查安全隐患，物业地址和电话变更没有及时通知业主，处理突发事件不及时，依法应当承担责任。毛莉丽的房屋长期无人居住，天台使用不当，造成下水道堵塞且不能及时赶回处理问题，依法应当承担责任。故我起诉要求：1.毛莉丽、星城物业公司赔偿房屋修复损失5534元，2、毛莉丽、星城物业公司支付两个月的租金4500元。诉讼费和评估费由毛莉丽、星城物业公司承担。
星城物业公司辩称：王福利家进水的情况属实。我公司去王福利家现场看了，也去楼顶的露台查看过。当时露台的下水道口是被大量的淤泥、树叶等杂物堵塞，我公司对露台无法进行管理。下雨后，我公司积极协调帮助王福利解决问题，但王福利的损失不是我公司造成的，不同意承担赔偿责任。
毛莉丽辩称：王福利房屋被水浸泡是因为当天发生了北京有天气记载以来的最大降雨，露台排水口未能将水及时排出，导致雨水倒灌入602号房屋，再渗入502号房屋。造成雨水积存的露台有全楼共用的排水管，此排水管将楼顶的所有雨水都排到露台，而该露台仅有一个排水口，此排水口在水量过大时不能完全承担排水任务。但王福利家进水的损失不应由我承担。从房产证看，露台不是602号房屋的专属面积；露台有连接至楼顶的排水管道，也同样证明露台属于全楼的共管区域。露台的排水责任应由星城物业公司全权负责。我自领取钥匙后一直未在此处居住，未对房屋进行装修，也未改变过房屋格局和结构，更没有在露台上堆放任何物品影响其排水，不存在使用不当的情况，不应当承担下水堵塞的责任。我长期在北京城区内工作和生活。7月21日的暴雨后，我因外界不可抗力导致不能在当晚赶回处理相关问题。在不能赶回的情况下，我采取了积极有效的措施，并授权王福利有权让星城物业公司打开602号房屋的房门，承担了应尽的责任。星城物业公司的不作为才是造成本次王福利房屋浸水的主要原因。
原审法院经审理查明：毛莉丽系602号房屋的业主。王福利居住使用502号房屋。星城物业公司负责王福利和毛莉丽房屋所在小区的物业服务工作。
2012年7月21日，北京市普降特大暴雨，房山区为重灾区。由于602号房屋外露台的下水道口被大量杂物堵塞，雨水无法顺畅排出。部分雨水进入602号房屋内，进而继续流入502号房屋。王福利向星城物业公司反映情况并报警。当晚，王福利、星城物业公司工作人员等在电话征得毛莉丽同意后进入602号房屋，并进入露台清理了位于排水口处的杂物。房屋进水导致502号房屋的天花板、灯具损坏。
2013年10月15日，法院组织当事人进行现场勘验。经勘验：602号房屋位于顶层，内部为复式二层结构，房屋未经装修，无人居住使用；602号房屋内二层的阁楼有一道门与室外的露台相连；露台南墙上有一个竖直的排水管与该单元楼顶的排水口相连；露台的东南角有一个排水口，该排水口与单元楼的排水管相连。
原审中，王福利申请对502号房屋的装修损失和房屋租金进行评估。法院依法委托北京科正资产评估有限责任公司对王福利的申请事项进行了评估。2013年10月24日，北京科正资产评估有限责任公司出具评估报告书。鉴定意见为：502号房屋的装修损失（即天花板和灯具的损失）评估值为5534元，2个月租房费用的评估值为4500元。王福利支付评估费3000元。
原审法院认为：民事主体的合法权益受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权利，应当承担侵权责任。毛莉丽为602号房屋的业主。2012年7月21日，因大量杂物堵塞602号房屋外露台的下水口，雨水无法顺利通过排水管道排出，部分雨水进入602号房屋而最终导致502号房屋内进水。依据查明的事实，该露台在客观上只有通过602号房屋才能够进入。毛莉丽对包括该露台、下水口及位于露台的排水管在内的设施负有部分的管理和注意义务，且该义务不因毛莉丽未对房屋进行实际使用而得以免除。露台下水口堵塞是导致此次事故的直接原因，毛莉丽未尽到相应的管理和注意义务而应在其过错程度内对王福利的合理损失承担赔偿责任。星城物业公司作为小区的物业服务单位，有义务对排水管道进行定期的检查和维护，发现可能存在的问题并及时进行维修，以保证排水管功能的正常发挥。星城物业公司未尽到物业服务的职责和义务，亦应当在其过错程度内对王福利的合理损失承担赔偿责任。法院依据对室内装修损失的鉴定意见，对王福利的房屋修复损失5534元予以确认。星城物业公司和毛莉丽依据各自的过错程度，对王福利的该部分损失承担赔偿责任。王福利要求毛莉丽、星城物业公司赔偿装修期间房租损失的诉讼请求，因该费用尚未实际发生，法院对该项诉讼请求不予支持。王福利诉讼请求的合理部分，法院予以支持；对不合理部分，法院不予支持。
据此，原审法院于2013月11判决：一、北京燕山星城物业管理公司于判决生效之日起十日内赔偿王福利房屋修复损失二千七百六十七元。二、毛莉丽于判决生效之日起十日内赔偿王福利房屋修复损失二千七百六十七元。三、驳回王福利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，毛莉丽不服，以该露台及排水口并非其房屋的专有部分，其对于露台和排水口不负有管理和注意义务为由上诉至本院，要求撤销原判，依法改判其不承担赔偿责任。王福利、星城物业公司均同意原判。
本院在审理过程中各方当事人未提供其他新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有各方当事人陈述、照片、录像、评估报告书、发票、房屋所有权证、照片、现场勘验笔录以及原审法院庭审笔录等材料在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点在于毛莉丽对于602号房屋外的露台及排水口是否具有相应的管理与注意义务。
根据法律规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案中，602号房屋外的露台必须通过602号房屋才能进入，毛莉丽作为602号房屋的业主，客观上对该露台具有排他使用的便利。虽然该露台并不属于602号房屋的专有部分，但根据权利义务相一致原则，毛莉丽应对该露台及排水口承担相应的管理与注意义务。毛莉丽的上诉意见，缺乏相应事实与法律依据，本院难于采信；对其上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费3000元，由北京燕山星城物业管理公司负担1500元（于本判决生效后7日内交纳），由毛莉丽负担1500元（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费50元，由王福利负担21元（已交纳），由北京燕山星城物业管理公司负担14.5元（于本判决生效后7日内交纳），由毛莉丽负担14.5元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费50元，由毛莉丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 侯晨阳
代理审判员 刘 洁
二〇一四年三月十四日
书 记 员 张 静