江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终2798号
上诉人（原审原告）：赵大宇，男，1983年7月29日生，汉族，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：陈世健，江苏渟泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴洁，江苏渟泓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚现艾，男，1975年8月20日生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。
委托诉讼代理人：赵国际，江苏腾泽律师事务所律师。
上诉人赵大宇因与被上诉人姚现艾房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初15517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
赵大宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持赵大宇的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由姚现艾承担。事实和理由：关于我方何时知道姚现艾擅自搬离涉案房屋的时间，一审中，我方一直陈述为2015年11月向姚现艾索要房租时才知晓，一审法院却认定我方陈述前后矛盾，属于认定事实错误。关于我方出具的29万元借条，姚现艾陈述前后不一，一审判决认定该借条包含有我方同意退还的押金及剩余租金之意，属于认定事实错误。
姚现艾辩称，一审判决认定事实正确，适用法律适当。对方上诉缺乏法律依据，请二审法院查明事实，驳回上诉。
赵大宇向一审法院起诉请求：姚现艾支付赵大宇赔偿金106849元、赵大宇垫付的电费2256元并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年9月21日，双方当事人签订房屋租赁合同一份，约定赵大宇将位于昆山市陆家镇友谊路53#、54#、55#建筑面积为300平方米的房屋出租给姚现艾，年租金300000元，租赁期限为三年。实际交房日期为2014年10月23日，房屋装修免租期为自房屋交付之日起30天。双方约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由姚现艾承担。合同第七条“违约责任”约定：任何一方不得终止合同，若一方中止合同，须向另一方支付30万元作为赔偿金。合同第八条“股权条款”约定：姚现艾占合作店面股权的90%，人员、品牌、经营、管理由姚现艾负责；赵大宇占股权的10%，分红日期为正式营业后每个月的员工工资日（五天内）。合同签订后，姚现艾在涉案房屋上经营“东方名剪”理发店，并已支付赵大宇第一年租金300000元。
一审另查明：庭审中，赵大宇先是称2015年7月下旬姚现艾向其提出房子不想租了，但其因为有损失没有同意，姚现艾表示他负责找下家来接手这个店，其他租赁条件保持不变，后来赵大宇知道2015年8月下旬姚现艾搬离了该店，房屋就一直空置到2016年3月。姚现艾对此予以否认，称双方协议的解除是赵大宇多次与其协商后一致同意解除，赵大宇同意将押金和剩余租期的租金100000元退还姚现艾，因赵大宇为了延长租期需提前支付房东房租故向姚现艾借款190000元，连同其同意退还的100000元租金一起于2016年7月30日向姚现艾出具了290000元的借条。姚现艾实际搬离涉案房屋的日期是2016年7月31日，双方当日进行了交接，姚现艾将门锁及三把钥匙全部交还赵大宇。为此，姚现艾向一审法院提交赵大宇于2016年7月30日向其出具的借条并申请证人许某、谷某出庭作证。其中，借条载明：“今借姚现艾人民币290000元整，于2个月内还清。”对此，赵大宇认可该张借条的真实性，但称实际只发生借款50000元且已还清，且该借条与本案房屋租赁无关。经核实，姚现艾于2016年4月20日向淮安市淮安区人民法院起诉赵大宇，要求其归还借款290000元，该案尚在审理中。
证人许某到庭陈述：其是与姚现艾一起租赵大宇的房子合作开店的，占5%的股份。姚现艾并非单方违约强行终止合同，如果是单方违约，赵大宇怎么会退押金和剩余房租，而且赵大宇还帮忙将客户办的卡转到别的店去使用。当时赵大宇找到其让其劝姚现艾将房屋退出来转租给移动公司或网吧，因为姚现艾是大股东而且当时确实经营不好，就劝姚现艾，具体是赵大宇和姚现艾谈，其不在现场，后来赵大宇要借姚现艾的钱来还他房东的钱，赵大宇出具借条时就在店里打的，其在场且当时还有其他人在场，借条好像打的是150000元。打完借条的第二天就搬离涉案房屋了。对于证人许某的上述陈述，赵大宇不予认可。
证人谷某到庭陈述：姚现艾以前是其老板，当时赵大宇、姚现艾在店里谈好了，由赵大宇将房屋提前收回，并同意退换违约金，赵大宇打借条那天其在现场，赵大宇还同意负责将店里客户所办的卡内余额转到陆家美在尚美容美发店继续使用。谈的时候双方没有发生争吵或者不愉快，打完借条第二天其与其他员工就搬走了。对于证人谷某的陈述，赵大宇亦不予认可。
庭审中，赵大宇变更其先前陈述，称其并非是在2015年8月下旬知道姚现艾搬离涉案房屋的，而是在2015年11月第一年租期届满索要第二年的房租时姚现艾拒付，赵大宇去涉案房屋处看了才知道房屋空了，赵大宇手中本来就有店里的钥匙，就收回了房屋。至本案起诉前，其有向姚现艾主张过违约责任，但因双方是朋友，碍于情面本想此事不再追究，但因姚现艾在淮安区法院以未实际发生的借款起诉赵大宇，所以赵大宇决定依法维护自己的权利。
一审再查明：涉案房屋所有权登记在案外人李静名下，赵大宇出租给姚现艾的涉案房屋系其从案外人李静处承租而来。赵大宇与李静于2014年3月10日签订有一份房屋租赁合同，租期为5年，从2014年3月10日起至2019年3月9日止，第一年租金为300000元，第二年租金为320000元，第三年租金为330000元，第四年租金为340000元，第五年租金为350000元，租金于每年2月10日前一次性付清。
赵大宇称姚现艾单方违约搬离涉案房屋后，房屋一直空置，直至2016年3月赵大宇才将涉案房屋分别出租给案外人张青文和颜国金。为此导致其各项经济损失合计106849元。
一审又查明：赵大宇称其为姚现艾垫付2016年8月之前的电费2256元，并提交缴纳电费的发票一张，显示：本期抄表时间为2015年8月2日。对此，姚现艾称双方协议已于2015年7月30日解除，该笔电费与其无关。
现因赵大宇向姚现艾追索单方违约造成的经济损失及垫付的电费，诉至一审法院。
以上事实有房屋租赁合同、电费发票、房屋租赁协议、房产证复印件、借条复印件、淮安市淮安区人民法院传票、证人证言以及当事人的陈述予以证实。
一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。该份合同中明确约定任何一方不得擅自解除合同。赵大宇认为姚现艾单方违约拒绝履行合同并擅自搬离涉案房屋，致使合同无法继续履行；姚现艾则认为合同系双方协商达成一致而解除，其并不存在违约情形。对此，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，赵大宇应当举证证明姚现艾确实存在单方违约擅自搬离涉案房屋的事实，但其对于姚现艾擅自搬离房屋所作的陈述并未能提供其他基础证据予以证明，且其在庭审中对于何时知晓姚现艾擅自搬离涉案房屋的先后陈述存在矛盾。相反，姚现艾对其主张的双方就解除合同达成合意的陈述提供了当时由赵大宇出具的包含有赵大宇同意退还押金及剩余租金的借条予以证明，且两名证人也陈述双方确有协商解除合同的过程。两相比较，姚现艾为其主张提交的证据的证明力显然要高于赵大宇。另外，按赵大宇自认的知晓姚现艾单方搬离涉案房屋的时间算起至其起诉时止，赵大宇也未能提供在此期间确曾向姚现艾主张过违约责任的任何证据。根据赵大宇庭审中的自认，其之所以提起本次诉讼是因姚现艾在淮安区法院起诉其主张返还前述借条所涉的借款。因此，赵大宇主张姚现艾单方违约擅自搬离房屋，证据不足，一审法院不予支持。对于其主张的房屋空置期间的租金损失，亦不予支持。对于其主张的代姚现艾垫付的电费，一审法院认为，从电费缴费发票上显示的时间来看，2256元系涉案房屋2016年8月之前的电费，尚处在姚现艾实际承租涉案房屋期间，该笔电费理应由姚现艾承担。因此，姚现艾应当返还赵大宇代付的电费2256元。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、姚现艾返还赵大宇电费2256元，于判决生效后十日内支付完毕。二、驳回赵大宇的其他诉讼请求。案件受理费2482元，减半收取1241元，由赵大宇承担1216元，由姚现艾承担25元。
二审中，赵大宇围绕上诉请求向本院提交淮安市淮安区人民法院民间借贷纠纷案件庭审笔录两份，用以证明姚现艾在之前起诉的民间借贷纠纷案件中关于借款29万元的组成以及交付情况、借条的出具时间的陈述存在前后不一致，姚现艾认为借条所涉29万元中包含本案中协商退还的10万元租金的观点不能成立。姚现艾对上述证据质证认为，两份笔录上没有当事人的签字，真实性无法确认，我方在民间借贷纠纷审理中关于10万元租金转化为借款的陈述没有矛盾，赵大宇对借条的异议与本案房屋租赁合同纠纷无关。双方在二审2017年4月20日调查时明确在淮安市淮安区人民法院的民间借贷纠纷案件尚未审理终结。
二审另查明，证人谷某一审出庭作证时陈述其未参与赵大宇、姚现艾退房的事情。
二审中，赵大宇明确，涉案房屋其分别于2016年3月1日及3月12日另行出租，为便于计算，其主张的租金损失从2015年11月22日起计算至2016年2月29日，共计100天；涉案房屋原来协商租金为39万元每年，其中9万元折算成10%的股份，现因姚现艾单方违约，其不再减免租金，按照39万元每年计算，涉案房屋空置期间的损失为106849元。姚现艾认可签订租赁合同时赵大宇降低了房租总价，故以10%的股权弥补降低的房租。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，赵大宇与姚现艾签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，涉案房屋租期3年，任何一方不得擅自解除合同。赵大宇认为姚现艾擅自提前搬离涉案房屋构成违约，主张赔偿相应损失。现双方明确姚现艾于2015年8月租期尚未满一年时搬离涉案房屋，姚现艾认为双方已经协商一致解除合同，不存在违约，应由姚现艾举证证明。姚现艾一审中提供赵大宇出具的29万元借条一份，认为借款29万元中包含双方协商解除合同时赵大宇承诺退还的未到期租金10万元，但借条内容并未明确29万元的组成，不能证明赵大宇有同意解除租赁合同退还租金的意思表示。姚现艾另提供两位证人予以佐证，但证人许某陈述赵大宇出具借条的金额为15万元，与事实情况不符；证人谷某未直接参与赵大宇与姚现艾的协商，上述证人证言不足以证明赵大宇与姚现艾已经协商一致解除房屋租赁合同。故对姚现艾的抗辩，本院不予采信。姚现艾在租赁期限未满时提前搬离涉案房屋，构成违约，导致房屋租赁合同无法继续履行，赵大宇主张房屋空置期间的租金损失应予支持。
双方在合同中约定实际交房日期为2014年10月23日，有30天免租期，故实际起租时间为2014年11月21日。姚现艾已经支付一年房屋租金，赵大宇主张空置损失自2015年11月22日起计算至房屋另行出租之前的2016年2月29日共计100天有相应依据，本院予以支持。对于空置损失计算标准，赵大宇认为原双方协商租金为39万元，9万元转化为姚现艾经营的理发店内股份，因姚现艾违约，故要求按照原协商的39万元每年租金标准计算。本院认为，空置损失按照原合同约定租金标准计算于法有据，但赵大宇认为原协商租金39万元没有证据证明，且根据赵大宇陈述，9万元已经转化为股份，故不应再作为租金计入，空置损失应按原合同约定年租金30万元计算。综上，姚现艾应向赵大宇支付涉案房屋空置损失82191.8元（300000元/365天*100天）。
综上所述，上诉人赵大宇的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实不清，实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初15517号民事判决；
二、姚现艾支付赵大宇房屋空置损失82191.8元，返还赵大宇垫付的电费2256元，于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2482元，减半收取1241元，由赵大宇负担281元，由姚现艾负担960元。二审案件受理费2482元，由赵大宇负担562元，由姚现艾负担1920元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年六月十三日
书 记 员 朱冰丽