南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0117民初字6170号
原告：范宏志，男，1949年6月13日出生，汉族，退休职工，住南京市溧水区。
被告：张成钢，男，1982年9月2日出生，汉族，住南京市溧水区。
第三人：秦巧云，女，1955年3月26日出生，汉族，个体，住南京市溧水区。
原告范宏志与被告张成钢，第三人秦巧云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范宏志，被告张成钢，第三人秦巧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范宏志向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁协议;2、判令被告及第三人立即从宏远大厦203、204及其楼梯、通道搬离腾空，将该房屋恢复原状交还原告;3、承担本案违约金12000元;4、交付2017年11月16日起至交还租赁房屋止的房屋占用费（按每年6万元）计算。事实和理由：2014年5月15日，被告张成钢因经营婚纱摄影需要承租了原告位于宏远大厦203、204二套室及单独楼梯通道及水电卫生设施，双方签订了租房协议。协议约定租期5年即自2014年5月16日起至2019年5月15日止，年租金6万元（含一楼过道楼梯），一年一付，提前一月一次性付清，先付后用。2017年5月被告未按约支付房租，仅付半年租金，现在半年已到期，房屋仍由被告占用。2017年10月31日，原告张贴、向被告邮寄了限期腾房通知书并多次催收租金，被告仍未支付租金也未退房，双方协商未果。原告认为被告及第三人上述行为已构成侵权，故诉至法院，请求查明事实，判如所请。
被告张成钢辩称，被告于2017年12月16日打电话给原告，将房屋钥匙放在了另外一个房东那里，房屋已退还给了原告。超过期限的房租我会给原告，水电费用也会跟他结清。1万元的押金已经支付给了原告，如果涉及到违约我可以不要。我没有把房子租给第三人，也没有和第三人签订合同，第三人与我无关。
第三人秦巧云述称，我与原告是老邻居。2013年我与原告签订了3年的房屋租赁合同，后被告出高价，原告就将房屋租赁给了被告，我与原告的租赁合同就终止了。之后原告将房屋的通道租赁给我，每年租金1万元，双方签订了5年的租赁合同，自2015年5月16日至2019年5月15日止，每年的租金我都支付给原告本人。2017年10月31日，原告在房屋外走廊张贴通知，要求我在15日内腾空房屋。我和原告说店里货物多，腾空房屋需要时间，而且租赁合同至2019年才到期，如果原告违约，应该赔偿我损失，原告只愿意赔偿我2000元，但是我要求原告赔偿1万元损失。我还安装了卷帘门、自来水等设施。我和被告都是租的原告的房子，我不是租的被告的房子。
本院经审理认定事实如下：2014年5月16日，原告范宏志与被告张成钢签订租赁协议，约定原告将位于南京市溧水区永阳街道珍珠路宏远大厦203、204商用楼，含单独楼梯、通道、卫生设施、水电齐全，出租给被告从事照像服务；租赁时间5年，自2014年5月16日起至2019年5月15日止；年租金6万元（含一楼过道楼梯），一年一付，提前一月一次性付清，先付后用；签约时被告向原告交付保证金1万元，作为原告对房屋、附属设施、经营及产生相关费用的担保；被告如需内部装修整改，需与原告共同协商，方可实施；被告不得擅自转租、转让、割让，必须经双方协商后，方可实施，否则，原告有权提高租金，终止合同，收回房屋；双方协商同意，在此期间，一楼过道租给原旅社秦巧云使用，租金每年1万元；以上条款双方不得违约，任何一方违约需按年租金20%作为违约金给予补偿。
被告承租原告房屋的同时还承租了他人的房屋，被告承租期间通过他人的通道进出203、204室房屋而不使用第三人承租的通道及楼梯。
协议签订时，被告向原告支付了保证金1万元，原告将宏远大厦203、204房屋交付给被告经营金色米兰婚纱影楼、将通往203、204房屋的过道及楼梯交付给第三人经营水果便利店，被告每年向原告支付租金5万元，第三人向原告支付租金1万元。2017年4月，被告因生意不好向原告提出再交半年的租金25000元，以后就不再租赁涉案房屋，原告表示同意。2017年5月24日，原告收取第三人租金5000元。
2017年10月31日，原告向被告及第三人发出限期腾房通知书：因贵影楼未按租赁合同先付后用的规定支付宏远大厦203、204室及通道楼梯租金，多次催收仍未支付，经协商未果，本人决定收回宏远大厦203、204室及通道楼梯。希望影楼老板张成刚，水果店老板秦巧云务必在2017年11月15日前将出租房腾空，逾期不腾将后果自负。
2017年12月16日，被告电话通知原告203、204房屋已腾空并将房屋钥匙放在另一位房东处。
以上事实，有租赁协议、收条、限期腾房通知书、庭审笔录等证据证明。
本院认为，原告范宏志与被告张成刚所签订的租赁协议，是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，协议合法有效。原告的第一项诉讼请求是要求与被告解除租赁协议，被告与第三人认为两人之间不存在租赁关系，均认为是双方各自直接与原告之间发生租赁关系，理由是被告与第三人之间既未签订租赁合同，且第三人也是直接将租金支付给原告，因此本案的争议焦点是原告范宏志与第三人秦巧云之间是租赁关系还是转租关系，即第三人是承租人还是次承租人。对此焦点，本院认为，从房屋结构看，第三人所使用的过道及楼梯是通往203、204室的必经通道、与203、204室是一个整体，具有不可分割性；另从原、被告所签订的租赁协议来看，原告是将包含过道、楼梯在内的全部租赁物整体出租给被告，原告与第三人之间也未另行签订书面的租赁协议，再结合协议第四条第7款约定：双方协商同意，在此期间，一楼过道租给原旅社秦巧云使用来看，本案应认定为原告同意被告将通道及楼梯转租给第三人使用，另外，原、被告约定的租金6万元中包含了第三人所使用部分的租金1万元，事实上被告每年向原告支付租金数额为5万元，因此原告收取第三人租金是代收行为。关于原告的诉讼请求1、2和4，本院认为，因被告未按约定的时间支付租金，原告于2017年10月31日向被告和第三人发出限期腾房通知书之后，被告在限定的期限内既未向原告支付租金也未向原告交还房屋，因此原告具有法定的解除权，房屋租赁协议应于2017年11月15日解除，合同解除后，被告及第三人应从所租赁的房屋搬离并向原告交付房屋。另外，被告虽于2017年12月16日将其使用的203、204室交还给了原告，但是第三人没有履行交还通道及楼梯的义务，不能视为被告已完成向原告交房的义务，原告因此要求被告支付自2017年11月16日起至交还房屋时止的房屋占用费的请求，本院也予以支持。关于原告要求被告将房屋恢复原状的请求，本院认为，被告承租房屋已经过了较长时间，被告是否进行过装修或改变房屋结构，原告应当明知，原、被告在协议中也没有约定合同终止时被告需将房屋恢复原状，原告的该项诉请本院不予支持;关于原告的第3项诉请，本院认为，原、被告在协议第六条约定了违约情形及违约的数额，本院综合考虑被告的违约情形以及被告在庭审中陈述的适当减少违约金的意思表示，酬定被告向原告支付违约金1万元，因被告尚有1万元押金在原告处，两项折抵，原、被告互不支付。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、确认原告范宏志与被告张成刚于2014年5月16日签订的租赁协议于2017年5月15日解除；
二、被告张成刚向原告范宏志支付违约金1万元，原告范宏志向被告张成刚支付押金1万元，两项折抵后互不支付。
三、被告张成刚于本判决生效之日起十五日内将第三人秦巧云租赁使用的通往宏远大厦203、204室房屋的楼梯、通道搬离腾空并交付给原告范宏志，第三人秦巧云予以协助;
四、被告张成刚自2017年11月16日起至实际向原告交还全部租赁房屋时止，按每年6万元的标准向原告范宏志支付房屋占有使用费；
五、驳回原告范宏志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2340元，减半收取1670元，由被告张成刚负担（此款已由原告预交，被告应予本判决发生法律效力后十五日内返还原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 任天保
二〇一八年二月二日
书记员 郑长玲