河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终7743号
上诉人（原审原告）马守骏，男，1941年9月15日出生，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：刘继，河南绿城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任彦群，河南绿城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑州元龙房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区桐柏南路15号院1#-5#楼附1号小岗刘地块商业裙房。
法定代表人：黄建胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕金城，河南国银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔晓波，河南国银律师事务所律师。
上诉人马守骏因与上诉人郑州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初1010号民事判决。向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人马守骏的委托诉讼代理人任彦群，上诉人元龙房地产公司的委托诉讼代理人吕金城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马守骏不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定的事实错误，适用法律错误。元龙房地产公司逾期交付房屋的行为给马守骏造成严重损失，判决认定赔偿数额过低。l、原审已经查明并认定元龙房地产公司逾期交房，元龙房地产公司就应当承担逾期交房期间给马守骏造成的预期利益损失。涉案房屋面积较大，马守骏购买房屋的目的是为己方办公、居住使用或出租取得租金收益，双方虽在合同有约定，但约定明显过低，远远无法弥补马守骏的损失。2、涉案的房屋买卖合同系元龙房地产公司单方提供、制作，合同中关于该项违约责任的约定系格式条款，双方对违约责任的约定不能弥补马守骏的实际损失，应当予以调整。请求撤销原审判决，查清事实后依法改判。本案诉讼费用由元龙房地产公司承担。
元龙公司答辩称：业主上诉理由不存在实际损失或预期损失，由于房屋没有实际交付就没有实际损失，签合同时开发商无法预见到业主房屋出租，合同约定是办公使用，不存在损失。涉案合同有河南省工商局河南建设厅制作的文本，并不是开发商提供的格式，而且在合同的关键事项上均是双方协商确定的，不应认定为格式条款。
元龙房地产公司不服原审判决，向本院上诉称：原审认定事实及适用法律错误。首先，马守骏的诉讼请求为要求元龙房地产公司赔偿其损失，但原审判决却是判令元龙房地产公司支付违约金，超出了马守骏的诉讼请求。马守骏在未收到房屋之前并不存在实际损失，并且根据其所述购房是用于出租，其用途和收益不存在所谓的预期利益损失。应当驳回其诉讼请求，而非超出诉讼请求进行判决。其次，关于交付房屋的时间问题，因涉案房屋所在小区已经在之前统一进行了交付，元龙房地产公司在收到马守骏交付的购房尾款后已经尽最大努力组织相应部门对该房屋进行交付，并于2017年1月6日前完成了交付的准备工作，因元龙房地产公司急于向马守骏交付该房屋，导致未能完整办理房屋交付的书面手续，仅以口头通知的方式告知马守骏，唯一能够证明房屋交付的凭证，房屋交接表也已于2017年1月6日当日交给了马守骏，因此应当由马守骏承担相应的举证责任。请求将案件发回重审或改判元龙房地产公司不承担违约责任。
马守骏答辩称：合同约定违约金比实际损失明显过低，根据合同法规定我们有权要求按实际损失进行赔偿。对于之前的逾期交款我们也支付的有违约。
马守骏一审的诉讼请求为：判令元龙房地产公司向马守骏赔偿损失（自2016年4月2日起至实际交付房屋之日止）暂定至起诉之日为22500元。
原审法院经审理查明：2015年8月1日，马守骏作为买受人与作为出卖人的元龙房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定:买受人购买元龙房地产公司出售的郑州市中原区工人路东、汝河路北6幢2单元25层2504号房屋一套，房款总金额为825135元；买受人应当在2016年2月1日前付清全部房款，如未按约定时间付款，逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；出卖人应当在2016年4月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但若因其他非出卖人的原因造成房屋不能交付的，出卖人可据实予以延期；除合同约定的特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将房屋交付买受人使用的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；买受人同意在未向出卖人结清全部购房款及应由买受人支付的款项时，出卖人有权不予交房且不视为逾期交房，买受人同意出卖人有权将本合同第八条交房日期顺延至买受人向出卖人付清全部购房款及相关款项后30日内，并且出卖人有权按合同第七条行使相关权利。
合同签订后，马守骏于2015年8月1日支付房款415345元、于2016年9月25日支付房款409790元、于2016年9月25日支付逾期付款违约金4856元（按照逾期应付款409790元每日万分之0.5计算）。关于交房时间，元龙房地产公司称已于2017年1月6日书面通知马守骏交房，马守骏对此不予认可并称交房日期为2017年2月7日，交付房屋是元龙房地产公司的义务，元龙房地产公司负有举证责任，但是元龙房地产公司提交的证据系复印件且内容不能证明其已经履行交房义务，故该院对马守骏所称的交房时间即2017年2月7日予以认定。上述事实有《商品房买卖合同》、购房发票、收据、工作联系单及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院认为：马守骏、元龙房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。2016年9月25日马守骏付清全部房款，按照合同约定，元龙房地产公司应当于2016年10月24日前向马守骏交付房屋，元龙房地产公司于2017年2月7日履行交房义务构成违约。马守骏主张的因元龙房地产公司逾期交房产生的租金损失，因证据不足，该院不予支持。元龙房地产公司应当按照已交付房价款每日万分之0.5的标准向马守骏支付自2016年10月25日起至2017年2月7日止的违约金，共计106天，计款4373元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、元龙房地产公司自判决生效之日起十日内向马守骏支付款项4373元；二、驳回马守骏的其他诉讼请求。如果元龙房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181元，由马守骏负担146元，元龙房地产公司负担35元。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：马守骏与元龙房地产公司签订的商品房买卖合同，应是双方的真实意思表示，其内容不违反相关法律和行政法规的强制性规定，原审认定合法有效是正确的。元龙房地产公司实际向马守骏交房的日期为2017年2月7日，违反了合同约定的交付期限，原审依据双方的合同约定，认定元龙房地产公司构成违约并无不当，元龙房地产公司以此为由的上诉请求，本院不予支持。因双方在合同中约定了逾期付款和逾期交房的违约金为万分之0.5，且马守骏因逾期付款行为已按该标准支付了违约金，原审根据合同双方权利义务应一致、对等的原则，认定元龙房地产公司按照该标准向马守骏承担违约责任亦应是正确的。马守骏上诉要求元龙房地产公司赔偿其预期利益损失的理由证据不力。本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件马守骏预交的受理费292元，由马守骏负担；二审案件郑州元龙房地产开发有限公司预交的受理费366元，由郑州元龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 崔凤如
审判员 陈 赞
二〇一七年六月十九日
书记员 马 静