贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0802民初2103号
原告：邓璐东。
委托代理人：马彬华，广西诚济律师事务所律师。
委托代理人：邱美萍，广西诚济律师事务所实习律师。
被告：广西贵港市恒昌贸易有限责任公司。
法定代表人罗明强，总经理。
委托代理人：李立健，广西君望律师事务所律师。
委托代理人：王明亮，广西君望律师事务所实习律师。
原告邓璐东诉被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司（以下简称恒昌公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，依法由审判员李锦义适用简易程序于2016年7月19日公开开庭进行了审理。书记员蒙美君担任法庭记录。原告邓璐东的委托代理人马彬华，被告恒昌公司的委托代理人李立健、王明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓璐东诉称，原告与被告于2013年6月19日订立了《商铺宅基地转让协议书》，约定由被告出售其拥有位于峡山农贸市场内编号为A座2号的商铺宅地一块作为农贸市场商铺使用，价格为450000元，被告在12个月内无偿将商铺宅地的国有土地使用证过户于原告名下，否则原告有权解除合同并由被告赔偿银行同期同类贷款利息给原告。原告依约于2013年6月19日分别向被告支付了定金90000元和预付款160000元，并于2013年8月17日付清了剩余价款200000元。被告没有按约定将出售给原告的宅基地规划为农贸市场，也没有将土地使用权过户至原告名下。根据合同法规定，原告有权解除合同，要求被告返还合同价款并赔偿损失。请求法院判决：1、解除原告与被告于2013年6月19日订立的《商铺宅基地转让协议书》；2、被告返还原告支付的购地款450000元并赔偿利息损失49570.62元（以450000元为基数，从2014年6月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2016年6月19日止，暂为49570.62元）；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告恒昌公司辩称，原告以被告没有依约将转让给原告的宅基地的土地使用权过户至原告名下，向法院起诉要求解除双方签订的《商铺宅基地转让协议书》、退还合同价款450000元并赔偿利息损失49570.62元，没有事实和法律依据，且违反了《商铺宅基地转让协议书》的约定。
一、被告已积极履行《商铺宅基地转让协议书》约定的主要义务，协议书的根本目的已实现。被告与原告于2013年6月19日签订的《商铺宅基地转让协议书》约定，将被告拥有国有土地使用权的宅基地（位于峡山农贸市场，编号：AX座2X号）转让给原告，协议签订后，被告已及时将该土地交付给原告使用。由此可见，被告已积极履行了合同的主要义务，原告依约获得了宅基地，实现了合同的主要目的。被告没有违反合同法规定的事实。
二、国有土地使用证过户的迟延履行责任不应由被告承担。被告与原告签订协议后，一直积极向有关部门申请办理国有土地使用证过户手续，但由于国家政策变动、有关部门迟迟没有审批，导致国有土地使用权过户的迟延履行，这是政府行为的原因造成的，属于不可预见、不可抗力的因素，《中华人民共和国民法通则》第107条之规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。”国有土地使用证过户迟延履行的责任不该由答辩人承担。国有土地使用权行使上的瑕疵并没有影响合同根本目的的实现，没有构成合同法上法定或约定的解除条件。
三、原告起诉要求被告返还土地转让款没有事实和法律依据。按照《商铺宅基地转让协议书》的约定，原告要求退款的前提条件是先把宅基地返还给被告。被告积极履行了双方签订的《商铺宅基地转让协议书》的主要债务，没有对原告造成实质损失。即使双方解除合同，按照《商铺宅基地转让协议书》第5条第1款的约定及《中华人民共和国合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告先把商铺宅基地退还给被告，然后被告再把转让款返还给原告。
四、原告要求被告赔偿利息损失49570.62元没有法律依据，并且违反《商铺宅基地转让协议书》的约定。2004年被告已取得了本案宅基地的国有土地使用权证且拥有转让的权利，由于国家政策变动导致国有土地使用权证过户的迟延履行，被告并没有过错。根据《商铺宅基地转让协议书》第七条约定：如因国家政策变动或不可预见的自然灾害所造成损失的，双方均不承担任何责任。故原告要求赔偿利息损失没有任何依据。就算计算利息损失也应该根据银行存款利率来计算，而不是根据银行贷款利率来计算。
综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院在查清事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
经审理查明，恒昌公司享有位于贵港市××大道东××南侧、城东大道西的建设用地使用权1宗。该宗建设用地使用权的面积为9311.29平方米、使用权类型为出让、终止日期为2044年9月21日。恒昌公司将该宗建设用地使用权规划成A座、B座、F座、G座、H座等多块建设用地对外转让。
2013年6月19日，恒昌公司（出卖人、甲方）与邓璐东（买受人、乙方）签订《商铺宅基地转让协议书》，协议约定：甲方现有市场内宅基地一块出让给乙方。一、宅基地位置及规格：该块宅基地位甲方峡山农贸市场内（座东向西），编号为AX座2X号，规格为8米×12米，占地面积96平方米；二、宅基地的建筑及装修要求：按城建部门批准的建筑高度为准（室内布局自定），室外按甲方提供的方案由乙方自行装修，以使得整座住宅美观协调，否则甲方有权处理并予以折除，折除费用全部由乙方负责；三、宅基地的转让总额为大写人民币肆拾伍万元正（￥450000元）；四、付款方式：乙方先付定金90000元，再付预付款160000元，余款于2013年8月20日前付清；五、双方的责任：1、甲方负责在12个月内无偿将该宅基地的国有土地使用证交给乙方，并保证该宅基地无任何纠纷，否则乙方有权退还该宅基地给甲方，甲方无条件如数退还乙方所交款项，并赔偿银行同期存款利息给乙方；2、甲方负责协调解决有关设施，四通一平（水通、电通）费用由甲方负责；3、甲方负责出资将宅基地周围街道路面硬化（街道宽度为10米）并且建好排水设施；4、乙方必须按付款方式要求如期付款，否则，甲方有权终止合同，乙方所交定金甲方不予退还；5、乙方必须积极配合有关过户建设手续的办理，否则，造成办证延期与甲方无关；6、乙方未经甲方同意而私下施工建设受到建设部门或有关主管部门处罚的，与甲方无关；7、乙方按协议规定付足转让款而要求施工建设的必须提前三天通知甲方备案，甲方则负责乙方正常施工，如在施工过程中乙方受到有关部门处罚的，由甲方负责，与乙方无关；六、本协议自双方代表签名盖章后生效；七、如因国家政策变动或不可预见的自然灾害所造成损失的，双方均不承担任何责任；八、本协议。恒昌公司在协议上盖章，罗明强、邓璐东在协议上签名，邓璐东在其签名上捺指模。日期是2013年6月19日。2013年6月19日，邓璐东向恒昌公司给付定金90000元以及宅基地预付款160000元。2013年8月17日，邓璐东向恒昌公司支付宅基地转让款200000元。
庭审中，恒昌公司提供市场移交协议书证明其已经将改建好的第一栋农贸市场（即原铁棚市场）移交给陈双、朱春萍。
2016年6月21日，本院向被告送达应诉通知书、民事起诉状副本等诉讼材料。
以上事实有商铺宅基地转让协议书、收据、国有土地使用证以及当事人的陈述证明，足以认定。
本院认为，被告将其享有的位于贵港市××大道东××南侧、城东大道西的建设用地使用权转让给原告，原告向被告支付转让款，双方构成建设用地使用权转让合同关系应予以确认。原、被告签订的商铺宅基地转让协议书是双方在平等、自愿的基础上缔结的协议，该协议是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于原告主张解除合同的问题。根据原告提供的收据应确认原告已按约定向被告给付定金90000元、支付转让款360000元的事实。协议第五、1条约定：甲方负责在12个月内无偿将该宅基地的国有土地使用证交给乙方，并保证该商铺用地无任何纠纷，否则乙方有权退还该商铺用地给甲方，甲方无条件如数退还乙方所交款项，并赔偿银行同期存款利息给乙方。该约定实质上是由被告在12个月内将建设用地使用权变更登记到原告的名下，费用由被告负担的约定。双方于2013年6月19日签订转让协议，被告应于2014年6月19日前将建设用地使用权变更登记至原告的名下并将建设用地使用权证交给原告。但是被告未能按约定将建设用地使用权变更登记至原告名下，构成违约行为，按约定原告有权主张解除合同。原告向法院提起诉讼后，本院于2016年6月21日向被告送达民事起诉状等应诉材料。按规定，原告应以书面的形式通知被告主张解除合同，但是原告提起的民事起诉状中已明确提出解除合同的诉讼请求，民事起诉状应具有通知的效果。因此，原告请求解除原、被告签订的商铺宅基地转让协议书，本院确认该协议书于2016年6月21日解除。关于返还转让款并赔偿利息损失的问题。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，原告已按约定向被告给付定金90000元、支付转让款360000元。合同法规定，合同履行后定金应当抵作价款或者收回。由于被告违约，原告主张解除合同，被告依据合同收取原告的定金、建设用地转让款共计450000元应予以返还。因此，原告请求被告返还购地款450000元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
至于赔偿利息损失的问题。合同约定利息损失按银行同期存款利息赔偿。原告主张利息计算标准按中国人民银行同期同类贷款利率不符合双方的约定。因此，原告主张以450000元为基数，从2014年6月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失的请求，本院以450000元为本金，从2014年6月19日起按中国人民银行同期存款利率计算利息损失予以支持。超出部分请求本院不予支持。
被告称，国有土地使用证过户的迟延履行是由于政府政策的变动而引起，属于不可预见的事由，按约定不应承担民事责任。被告未能提供证据证明其主张，对该抗辩理由本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十四条、第一百四十五条以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，判决如下：
一、原告邓璐东与被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司于2013年6月19日签订的《商铺宅基地转让协议书》于2016年6月21日解除；
二、被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司向原告邓璐东返还转让款450000元并赔偿利息损失（利息计算方法：以450000元为本金，从2014年6月19日起至付清转让款之日止，按中国人民银行规定的同期存款利率计付）；
三、驳回原告邓璐东的其他诉讼请求。
本案案件受理费8794元，减半收取为4397元，由原告邓璐东负担100元，由被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司负担4297元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8794元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-
诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李锦义
二〇一六年八月八日
书记员 蒙美君