北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8957号
上诉人（原审被告、反诉原告）：顼文瑞，男，1973年12月3日出生，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：马昕，女，1977年5月13日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张志聪，黑龙江信诚律师事务所律师。
上诉人顼文瑞因与被上诉人马昕房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初9781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顼文瑞上诉请求：1.请求判令马昕赔偿违约金一个月房租9500元；2.判令马昕赔偿8月1日到8月21日的房租6435元；3.判令马昕赔偿卫生清洁费3271元；4.判令马昕支付涂刷客厅房顶2000元涂料费；5.判令一、二审诉讼费由马昕负担。事实和理由：第一、关于赔偿一个月房租，因为双方签订的房屋租赁合同第十条违约责任中的第四款约定乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月房租标准支付违约金。马昕其实已经在小区找好房屋，但是新房屋要到2017年8月20日入住，而涉案房屋于2017年7月31日便到期，期间有20日的时间，马昕还想多住20日，但并没有交这20日的房租，也一直没跟顼文瑞说，直至7月31日后才提出要搬走，按照合同约定返还房屋的时间为7月31日，故应按一个月房租支付违约金。马昕给顼文瑞的钥匙实际上是8月20日通过邮寄快递方式交付的，快递单号、快递员都能证明顼文瑞确实是8月20日拿到钥匙的，与马昕8月20号搬走后才可入住新房屋，前后逻辑一致。第二、8月1日到21日房租的问题，马昕于8月9日通过微信跟顼文瑞约验收房屋，顼文瑞当时不在北京无法前往，但紧接着在微信上说8月10号过去收房，但是马昕8月10日不在，双方约定8月14日验房，可见顼文瑞积极配合验收房屋，没有故意拖延时间。8月14号顼文瑞和马昕进入房屋验收，屋内马昕还留有箱子和其他东西，没有全部搬走，当日马昕的老公与顼文瑞有冲突，对方强行将钥匙拿走，当时有录音为证，说让顼文瑞赶紧出去。马昕提供这段录音时把最后有争执的部分剪掉了。顼文瑞认为对方抢走了钥匙自8月14日一直控制房屋至8月20日，随后通过快递将钥匙寄给顼文瑞，因此这期间房租应该判给顼文瑞。第三、清洁费的问题，房屋的沙发还有纱窗、窗帘被马昕给弄脏了，当时马昕入住时顼文瑞对房屋内物品进行了录像，有物业的签字，物件完好无损，顼文瑞认为马昕应当自行打扫，使房屋恢复入住时干净程度。马昕不打扫，顼文瑞通过家政网站使用保洁清洁，费用应当由马昕支付。第四、涂刷客厅房顶的费用，这也是在马昕入住期间弄脏的，应予赔偿。马昕作为租户，如有漏水情况有责任通知顼文瑞前往查看，且漏水也没有提供任何相关证据。
马昕辩称，认定一审判决结果，认为一审判决事实清楚，适用法律正确。针对顼文瑞提到的上述请求里面的第四项房屋刷顶的费用，一审诉讼请求数额写的是1200元，二审提到的是2000元，数额有差距。关于第一项违约金的问题，一审提交的证据材料里有双方的微信记录，马昕是在2017年5月6日通过微信的方式跟顼文瑞确认说房屋会继续承租，但是顼文瑞当时没有反应，7月27日马昕要求支付房租的时候，顼文瑞提到说要涨房租，在这种情况下，马昕要求跟他进一步沟通，顼文瑞回复说现在人在国外，要8月5日以后才能回来沟通这个事情。直到8月8日顼文瑞才联系马昕说今天必须搬走，但是一天肯定搬不走，为了配合顼文瑞的要求，马昕于8月9日搬离房屋。马昕约顼文瑞收房时，顼文瑞以各种理由不出现。最后马昕约了链家中介的工作人员进行了现场验房，因为当时租房是通过链家租的，直到8月14号顼文瑞出现进行了验房，针对这一个月的违约金我们不同意支付，顼文瑞中途随意涨租金，耽搁了时间导致马昕无法正常租赁房屋。8月9号，顼文瑞以各种理由不出现，马昕约了链家中介的人8月9日到现场。至于第二项房屋租金，顼文瑞主张期间为8月1日到8月21日，马昕8月9日已经搬离，因此只认可到8月9日。第三项保洁费用，租赁合同里面并未提及，且马昕对房屋是正常租赁使用，有合理使用耗损，不是人为故意将房屋弄脏，搬离时也提供了相片，房屋清理得特别干净，室外窗户雨水弄脏的清洗费用不应该由我们承担。第四项房屋顶的粉刷费，一审时已经提交证据材料，房屋顶的损害是由于楼上漏水所致，屋顶粉刷也是由马昕自行承担，这部分费用马昕其实是可以要求向顼文瑞主张的，马昕放弃了。基于以上，马昕不认可顼文瑞的上诉请求。
马昕向一审法院起诉请求：1.判令顼文瑞退还押金3992元；2.判令顼文瑞支付误工费12140元；3.判令顼文瑞支付修缮下水漏水费用59元；4.判令顼文瑞支付不修缮主卧和卫生间暖气的违约金9500元；5.判令顼文瑞支付修缮抽油烟机费用60元。
顼文瑞向一审法院反诉请求：1.判令马昕支付违约金9500元；2.判令马昕支付2017年8月1日至8月21日的房租6435元；3.判令马昕支付卫生清洁费3271元；4.判令马昕赔偿维修房顶费用1200元。
一审法院认定事实：经北京链家房地产经纪有限公司居间介绍，顼文瑞作为出租方（甲方）与马昕作为承租方（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为居住使用，租赁期限自2016年8月1日至2017年7月31日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金每月9500元，按年支付。押金9500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第十条约定，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的应按月租金的100%支付违约金。乙方不按照约定支付租金达十日的，欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，应按月租金100%向甲方支付违约金。
合同签订后，马昕向顼文瑞支付了押金9500元，支付租金至2017年7月31日。
2017年5月6日，马昕通过微信向顼文瑞发“合同到8月1号到期会继续租一年如有变化我会提前一个月跟您说”，7月27日发“我8月1号给你银行卡转一年房租”，顼文瑞回复“最近一年、小区房租涨了很多、再续的话应该是10000元/年付”，马昕回复了一段语音，顼文瑞回复“我现在国外、8月5日回北京、您看如何”“涨个500元太正常了吧？CPI平均每年还涨5%呢”“我没乱来、如果我说晚了、那8月5日我回去再说也行”。8月7日，顼文瑞通过微信发“你合同已到期几周、8日上午必须搬走、不搬的话通报派出所换锁头”，马昕回复“你把押金给我”“不退押金我凭什么搬”，顼文瑞回复“你没租过房吗？押金都是搬走查房验收后的流程”“明天上午搬走、明天下午查验。明天上午你没有搬家动作、我下午就报警换锁头。到要看看你怎么扯皮”。8月8日，顼文瑞发“再次催付你合同已到期几周、”，马昕回复“先验房，再退押金再搬家”“明天你来验房，没问题就退押金，然后后天我搬走。”“你几点来？”……8月9日，马昕发“合约到期你因出国在外未能回国沟通续约事宜，直至8月8日回国后才与我取得联系，并立即要求我退房，谈话过程中拒绝沟通验房退押金事宜，并以强行开锁要挟。为保证我的押金合理退还，请你于8月9日到燕莎后完成交接，验房完成当日我立即搬家。如强行开锁，屋内任何家具电器设施物品发生财产损失，你负全责。”“你今天下午过来，我家有人跟你现场验房”。顼文瑞回复“没搬走不验”“还有打扫卫生的保洁费需要你出”。马昕发“7月27日，我主动联系你转账一年房款，你坐地涨价并以出国在外为由，让我等8月回国后沟通8月8日上午9时，你回国后首次电话联系我，提出让我9号上午搬家下午过来验房的苛刻要求，并以撬锁作为威胁。8月9日，我按你的要求完成搬家约你当日验房，你却以各种理由拖延验房，同时提出让我支付清洁费等不在合同约定押金适用范围的非礼要求，蓄意克扣我支付的租赁押金。本人郑重声明，因你个人原因，无法在合同到期日完成房屋交接和押金退还手续，你已构成违约在先。之后，你又以各种借口不与我洽谈押金退回规则，无理拖延验房。目前我支付你的9500元押金已被非法占用，你没有任何合法依据继续占用我的资金。我再次要求你在2017年8月14日到燕莎后小区3单元2-103房完成验房交接，本人只支付房款到本月9号，10号起所有在押资金按银行一年定息计息。如你不同意以上要求，我保留随时民事起诉的权利。2017.8.9”。顼文瑞回复“1马昕小姐8月9日未按要求发出搬家后的空房间照片、看不到是否搬完。2搬完后我要安排保洁工进场做保洁清洗抽油烟机、请确认8月12日是否可以家中留人？”，马昕回复“已咨询律师1、搬家没有义务提供照片2、房东清洁和验房无前置关系”。顼文瑞回复“以上你扯的那些话、一切不承认！你已经未按约定时间返还房屋！”。8月10日，顼文瑞发“马昕小姐、你8月8日才告诉我房子不租了、这样做是违约的”“马昕小姐、我在以前的电话里2次告知你‘房租维持去年的价格9500元、房租没有涨钱、希望你能续租’。而你在知道房租没涨的前提下，分别于8月7日和8日的电话里告诉我、你已于7月29日30日双休日看好房子了、即然你7月30日都看好房子了、为何直到8月8日才告诉我你不租了呢？你觉得这样做合适吗？”。8月11日顼文瑞发“马小姐……现通知你于明天8月12日下午14:00点在燕莎后3-2-103房屋内验房。请告知你是否能到现场、告知我后我过去。如你不配合验房、或故意拖延验房时间和打扫卫生时间和最后的房屋交接时间、一切后果由你负责。房主”，马昕回复“我在外地出差”“上次按你约定8月9号来办理交接结果你自己各种借口拖延不来这次你以我约定的日期来验房已通知过你8月14日12:00—24:00我随时恭候你或经你委托的代理人来燕莎后验房交接但是你如果仍以扣除清洁费等非法要求不退押金作为前提你也不必来了”。
2017年8月14日，马昕与顼文瑞到涉案房屋处，马昕提出当日顼文瑞和中介公司一同对房屋进行了查验，并未提出异议，顼文瑞要求其承担清洁费，双方未达成一致意见，当日涉案房屋钥匙就放在桌上，但顼文瑞没有拿。顼文瑞称当日查验房屋时发现房屋内的设施设备需要清洗，钥匙确实放在桌子上，但马昕的爱人说钥匙不是给顼文瑞的，并催促顼文瑞走，故当日未交接。马昕提交了当日的录音，录音中顼文瑞提出打扫卫生后退房，马昕及其爱人提出8月9日中介的人员也来了，跟今天的现场一模一样。当日，马昕通过微信向顼文瑞发“8月14日13时我和你到达燕莎后3号楼2单元103进行房屋租赁交割，同时在场的还有链家中介谢某和米某。经中介专业指导，检查了水电燃气的实时数据、核算了交割金额，并且在你核验完成所有家电家具齐全无损、房况整洁的情况下，你以房间玻璃和抽油烟机不如租房时干净为由，不顾8月9日我既已按你要求完成搬家具备交割条件而你无故不来交接的事实，不承认我要求仅支付房费到本月9号的正当要求，以离席而去的方式拒不沟通房屋交接事宜……为此，我再次向你申明我的主张：1）房租交割为本月9号，我支付租赁费用（9500/31）*9=2758元，按今日抄表核算我欠你水电燃气费用1051元，三日内务必请你依法完成房屋租赁交接并退还我押金9500-2758-1051=5691元……”
2017年8月20日，马昕通过微信发“钥匙并非我硬要持有而是你不拿走。8月9日之后我既不再有替你保管钥匙的义务，没有随叫随到给你或你指定的保洁人员开门的义务。你如果不想撬锁，就留下可邮寄的地址，我发快递给你钥匙。”，顼文瑞回复“请把钥匙邮寄到燕莎后物业、写我的名字和电话”“请尽快邮寄”。马昕于当日邮寄了钥匙，顼文瑞于21日收到。
2017年8月24日,顼文瑞通过微信向马昕转账1699元。
就误工费用，马昕提出共计误工5天，包括8月9日、8月14日以及收集证据和开庭的时间，马昕还提交其收入证明证明其收入情况。
就维修漏水和维修抽油烟机的费用，马昕提交照片。顼文瑞否认马昕通知过其维修漏水、抽油烟机以及主卧、卫生间暖气，马昕就其已通知顼文瑞未向该院提交证据。
顼文瑞提出马昕未在2017年7月31日前提前一个月通知不再续租仍继续居住，未按合同约定支付租金构成违约。就顼文瑞主张的保洁费用，顼文瑞提交了照片以及订单的网页截图；就维修费用，顼文瑞提交房顶照片，并提出按照每平方米45元估算为1200元。马昕提出房顶是2017年1月6日楼上漏水导致，其一直未联系上楼上业主，故自行进行了维修。
经询，马昕与顼文瑞均认可房屋租赁合同已经解除。马昕、顼文瑞均认可马昕居住期间应负担的水电燃气费用为1051元。
一审法院认为：马昕与顼文瑞签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，现双方均认可合同已经解除，故顼文瑞收取的押金应予退还。关于应退还的具体数额，根据马昕与顼文瑞的微信沟通记录可以认定，合同到期前马昕提出继续承租一年，但双方因租金标准未能达成一致，顼文瑞通知马昕搬离涉案房屋，马昕实际于8月9日搬走并通知顼文瑞验收房屋，顼文瑞以未搬走以及要求马昕支出保洁费为由未于8月9日查验房屋。对此，该院认为双方签订的合同到期后，马昕继续使用涉案房屋，双方之间应成立不定期租赁关系，双方均可随时解除合同，顼文瑞要求马昕搬离涉案房屋应给予合理时间，且顼文瑞有义务协助查验房屋。马昕实际于8月9日搬离房屋并要求顼文瑞交接符合常理，但顼文瑞以未搬走以及承担保洁费为由未前往查验房屋，应自行承担不利后果，故马昕应支付自8月1日至9日的租金，抵扣后的剩余押金顼文瑞应予退还。对马昕主张的维修漏水、抽油烟机的费用，因无证据证明通知了顼文瑞，而顼文瑞拒绝维修，故对该诉讼请求，该院难以支持。对马昕主张的违约金，因无证据证明涉案房屋主卧、卫生间暖气存在问题并要求顼文瑞维修，顼文瑞拒绝，故对该项诉讼请求，该院不予支持。对马昕主张的误工费，缺乏依据，该院不予支持。
对顼文瑞反诉的违约金，因马昕提出继续承租一年后，双方就租金标准未达成一致意见，且顼文瑞提出其回国后再商量，后顼文瑞要求马昕搬离，故顼文瑞主张的违约金缺乏依据，该院不予支持。对顼文瑞反诉的租金，前已论述，该院认定马昕应支付至8月9日的租金，该院在顼文瑞应退还的押金中扣除相应租金，故不再判决马昕支付租金。关于保洁费用，双方之间的合同并未约定，且承租人按照通常使用方法使用房屋导致房屋及相应设备设施污损的，不应承担清洁费用，本案中，现无证据证明涉案房屋内的设备设施存在超过合理居住使用而造成的污损，亦无证据证明马昕恶意污损涉案房屋内设备设施，故该院对顼文瑞主张的保洁费用不予支持。关于房顶维修费用，现无证据证明系马昕使用房屋不当导致房顶受损，故该院对顼文瑞要求马昕承担房顶维修费用的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、顼文瑞于判决生效后七日内退还马昕押金3991.94元；二、驳回马昕的其他诉讼请求；三、驳回顼文瑞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，顼文瑞与马昕签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同到期后，双方之间形成不定期租赁合同关系。合同双方当事人可以随时解除合同，但应当给对方合理的期限。根据本案查明的事实及在案证据，在顼文瑞通知马昕搬离涉案房屋后，马昕实际于8月9日搬走并通知顼文瑞验收房屋。顼文瑞以未搬走以及承担保洁费为由未前往查验房屋，应当自行承担相应法律后果。一审法院在扣减马昕应付租金后，判决顼文瑞退还剩余押金，并无不当，本院予以维持。顼文瑞要求马昕支付违约金、租金的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，顼文瑞与马昕在租赁合同并未就保洁费用予以约定，且顼文瑞提供证据不足以证明涉案房屋内的设备设施存在超过合理居住使用而造成的污损，顼文瑞亦未提供证据证明系马昕使用房屋不当导致房顶受损，故顼文瑞要求马昕支付保洁费用、房顶维修费用的上诉主张，本院不予支持。
综上，顼文瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费330元，由顼文瑞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 林存义
审 判 员 赵 霞
二〇一八年八月十五日
法官助理 张 弘
法官助理 潘园园
书 记 员 李月明