河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终3929号
上诉人（原审被告）：驻马店市第一幼儿园，住所地河南省驻马店市乐山路育红巷。
法定代表人：张瑛，该园园长。
委托诉讼代理人：赵建成，北京市华联律师事务所郑州分所律师。
被上诉人（原审原告）：赵恭为，又名赵恭帷，男，汉族，1959年9月15日出生，住河南省驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人：吴彦东，河南同立律师事务所律师。
上诉人驻马店市第一幼儿园（以下简称第一幼儿园）因与被上诉人赵恭为房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人第一幼儿园的委托诉讼代理人赵建成，被上诉人赵恭为及其委托诉讼代理人吴彦东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
驻马店市第一幼儿园上诉请求：请求撤销一审法院判决，改判驳回赵恭为的诉讼请求；一、二审诉讼费由赵恭为承担。事实和理由：一审法院认定法律关系错误，其向赵恭为支付的9万元实际为转让费，一审法院判决认定其支付赵恭为45000元转租费没有事实和法律依据。
赵恭为辩称，协议约定9万元是两年转租费不是一次性转让费，实际使用超过两年的部分应当参照原转租费标准支付，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
赵恭为向一审法院起诉请求：2010年6月22日，其与驻马店市机关事务管理局签订租房协议一份，由其租赁使用其管理的位于通达小区会所二层东部的南北二间房屋，租期自2010年8月7日至2025年8月7日（十五年）。合同签订后，其申请成立了驻马店市开发区恭帷中医推拿理疗会所。2012年8月，其因有病外出治疗，需要将中医推拿理疗会所对外承包。同年8月6日，第一幼儿园以其员工李芳的名义与其签订承包协议一份，协议约定承包期限二年，自2012年8月6日至2014年8月6日，承包费用共计9万元（每年45000元)，双方均依约履行了合同。合同到期后，双方又口头约定续期一年，到2015年8月6日期满，承包费仍为45000元。2015年8月3日，第一幼儿园将房屋返还给其，但拒付第三年的承包费，故请求依法判令第一幼儿园支付承包费45000元及其利息（从2015年8月6日起计至款清之日止，利率按照中国银行公布的同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：一、2010年6月22日，驻马店市市直机关事务管理局（以下简称市直管理局）与赵恭为签订《租房协议》一份，约定市直管理局将坐落在会所二层东部南北二间房租赁给赵恭为使用；租赁自2010年8月7日至2025年8月7日；第一年租金为18000元，以后租金每年根据市场行情双方协商；未经市直管理局同意，赵恭为不能转租他人等条款。协议签订后，市直管理局便将诉争房屋交由赵恭为经营使用，赵恭为承租房屋后便成立了驻马店高新区恭帷中医推拿理疗会所”。二、2012年8月6日，赵恭为（甲方）与案外人李芳（乙方）签订《承包协议》一份，约定：1、甲方于2010年8月与市直机关事务管理局签订租房协议一份，租赁会所二层东部南北二间房屋，开设了驻马店高新区恭帷中医推拿理疗会所，现承包给乙方经营。双方就有关事宜经协商达成本协议，以资共同遵守；2、承包期限二年，自2012年8月6日至2014年8月6日；3、承包费用共计玖万元（含空调等设施费用），于本协议签订后三日内付清。4、承包期间房租、水电、税费等各项费用由乙方负担，乙方支付给甲方后由甲方向有关方交纳。具体金额和交纳时间以出租方和有关部门核定的数额和时间为准。5、承包期间，乙方不得转租转让，不得改变经营范围，不得另设经营实体，不得违法经营。否则，后果由乙方自负。6、承包期限届满后，甲方继续对外承包，则在同等条件下乙方有优先承包权。7、乙方如违反上述约定，则甲方有权随时解除合同,并要求乙方赔偿经济损失。乙方如解除合同，则己付承包费用分文不退。承包期内债权债务，由乙方享有和负担等条款。庭审中，第一幼儿园称虽然该协议的乙方一栏中显示为李芳签名，但该协议的乙方实为第一幼儿园，本案诉争房屋也系由第一幼儿园租赁使用，用途为幼儿宿舍。赵恭为对此均无异议。协议签订后，第一幼儿园便向赵恭为一次性支付项款90000元。庭审中，赵恭为称“租赁给第一幼儿园时其已把屋内的设备设施拉走了。承包费90000元包括屋内四台空调及整个装修，店内的营业执照等各种证件由其保管”，第一幼儿园则主张该90000元名为承包费，实为转让费。《承包协议》约定的两年期限到期后，双方又口头协商续期一年。续期到期后，第一幼儿园将诉争房屋交还于赵恭为。承包期内，诉争房屋的租金均由第一幼儿园向市直管理局交纳。
一审法院认为：一、2012年8月6日，赵恭为与案外人李芳签订《承包协议》一份，约定赵恭为将其租赁案外人市直管局的房屋承包给李芳。虽然该协议系由李芳签名，但本案诉争房屋一直由第一幼儿园租赁使用，承包费及租赁费也系由第一幼儿园交纳，赵恭为对此也不持异议，故该份《承包协议》形成在赵恭为与第一幼儿园之间。二、关于该《承包协议》的性质。1、赵恭为租赁案外人市直管局的房屋后，开设了驻马店高新区恭帷中医推拿理疗会所，经营期间，赵恭为将本案诉争房屋交由第一幼儿园作为幼儿宿舍使用。2、交付房屋的同时，赵恭为将其推拿理疗会所的机器设备全部拉走，会所办理的各种执照也由赵恭为保管，房屋内仅留有空调及室内装修。3、第一幼儿园使用诉争房屋期间，该房屋的租赁费均由第一幼儿园按约定向市直管理局交纳；合同约定的两年期限届满后，第一幼儿园提出再继续使用该房屋一年，赵恭为对此也无异议；一年期限届满后，第一幼儿园将房屋连同屋内设施一并返还给赵恭为。综上，虽然《承包协议》中约定赵恭为将其会所承包给第一幼儿园经营，但从双方履行的情况来看，赵恭为实际将其承租的房屋转租给第一幼儿园使用，故该份协议名为承包实为租赁。三、关于该协议的效力。根据《中华人民共和国合同法》规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，虽然赵恭为与市直管理局签订的租房协议中约定未经市直管理局同意，赵恭为不能转租他人，但第一幼儿园在使用该房屋期间，房租均以第一幼儿园的名义向市直管理局，市直管理局对此也未提出异议，故市直管理局应当知道赵恭为将诉争房屋转租给第一幼儿园的事实，且其在六个月内也未提出异议，能够推定市直管理局同意赵恭为转租，故该份协议应为有效。四、关于第一幼儿园交纳90000元的性质。协议约定“承包费90000元（含空调等设施费用），承包期间房租由第一幼儿园交纳”，故本案中产生两种费用，一种费用系第一幼儿园使用房屋及房屋内装修设施而向赵恭为交纳的费用，即协议约定的“承包费”；另一种费用系基于赵恭为与市直管局签订的租房协议而产生的租赁费。依据该约定，第一幼儿园除了要向市直管理局交纳诉争房屋的租赁费外，还应向赵恭为交纳其使用房屋及设施的费用，且约定上述费用均按年交纳。故第一幼儿园向赵恭为交纳的90000元以及向市直管理局交纳的租金应认定为该房屋及屋内设施的转租价金。五、协议约定租赁期间为2012年8月6日至2014年8月6日，期限届满后，双方又口头协商续租一年。关于第一幼儿园抗辩主张其向赵恭为交纳的90000元系转让费性质，与上述认定的事实不符，不予以采纳；关于第一幼儿园抗辩主张当时双方协商用两年送一年，因其未提交相关证据加以证明，且赵恭为对此也不予认可，故第一幼儿园的该项主张，无事实依据，不予采纳。
根据有关法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定的两年期限届满后，第一幼儿园提出再继续使用该房屋一年，赵恭为对此也无异议，但第一幼儿园仅向赵恭为支付了前两年的转租费，未支付第三年的转租费，属违约行为，现赵恭为请求第一幼儿园向其支付该笔转租费，于法有据，予以支持。该部分转租费应按原合同约定的租赁价格计算。因原合同约定的两年租期的转租费为90000元，可计算得出每年转租费数额为45000元。赵恭为请求第一幼儿园向其支付下欠转租费45000元及该款的利息损失，予以支持。关于利息，双方未约定第三年度租金从何时开始交纳，事后也未达成补充协议，故第一幼儿园应当在该租赁年度内向赵恭为交纳当年租金，即2014年8月6日至2015年8月6日期间的租金第一幼儿园最迟应于2015年8月6日前支付，故该租金的利息损失应从2015年8月7日开始计算至租金价款付清之日止，利率应按中国人民银行公布的同期贷款利率计息。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条之规定，判决：限驻马店市第一幼儿园于本判决生效后十日内向赵恭为支付租赁费45000元并赔偿利息损失（从2015年8月7日起计至租金价款付清之日止，利率按照中国银行公布的同期贷款利率计算）。如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，由驻马店市第一幼儿园负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，根据一审审理查明的事实，该承包协议虽为赵恭为与李芳所签，但第一幼儿园为实际使用人，并由第一幼儿园交纳相关费用，故赵恭为与第一幼儿园为该承包协议的合同双方。关于一审法院认定该承包协议实为租赁性质是否正确的问题。该协议系承包或租赁性质应依其内容予以确定，双方虽在协议中约定有承包期限、承包费用、同等条件优先承包权等，但该协议第三条亦约定“承包期间房租、水电、税费等各项费用由乙方负担，乙方支付给甲方后由甲方向有关方交纳，具体金额和交纳时间以出租方和有关部门核定的数额和时间为准”、第四条约定“承包期间，乙方不得转租转让”、第九条约定“本协议未尽事宜，按照原租房协议执行”，故该承包协议更符合承租人将其承租的房屋转租给第三人的情形，一审法院根据双方履行情况认定赵恭为系将其承租的房屋转租给第一幼儿园使用，双方之间为租赁合同关系，并无不当，应予维持。第一幼儿园上诉称本案承包协议实为转让，其支付的9万元为一次性支付的转让费，但从协议内容看，双方未明确约定该9万元为一次性费用，根据以上对协议性质的认定，该费用实为房屋租金，因该9万元系协议约定的两年期限租金，故第一幼儿园在两年期限届满继续使用一年后，应当向赵恭为支付相应租金。综上，原审判决认定事实正确，处理适当，应予维持；上诉人第一幼儿园的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费930元，由上诉人驻马店市第一幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘瑞霞
代理审判员 王 威
代理审判员 刘 辉
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 刘 园