广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初4286号原告：东莞银行股份有限公司清远分行，住所地：清远市清城区锦霞路6号。负责人：陈伟明。委托代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。委托代理人：方思华，广东明典律师事务所律师。被告：张毅嫦，女，汉族，住清远市清城区，被告：麦灿辉，男，汉族，住清远市清城区，被告：清远市维佳物业租赁服务有限公司，住所地：清远市清城区新城振兴路25号恒福商务中心三楼。法定代表人：汤彩云。委托代理人：蔡国华，该公司员工。委托代理人：凌艳雯，该公司员工。原告东莞银行股份有限公司清远分行诉被告张毅嫦、麦灿辉、清远市维佳物业租赁服务有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东莞银行股份有限公司清远分行的委托代理人黄卫国及被告清远市维佳物业租赁服务有限公司的委托代理人凌艳雯到庭参加诉讼。被告张毅嫦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，被告麦灿辉经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东莞银行股份有限公司清远分行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告和被告张毅嫦、清远市维佳物业租赁服务有限公司签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》；2、被告张毅嫦归还贷款本金利息共252669.27元（其中本金248658.53元，逾期利息3928.09元，罚息49.81元，复息32.84元），利息计至2016年8月3日，以后利息按中国人民银行逾期贷款利率计算到偿还全部本息之日止；3、被告张毅嫦支付律师费12000元；4、被告麦灿辉、清远市维佳物业租赁服务有限公司对被告张毅嫦的欠款本息及律师费承担连带清偿责任；5、原告对被告张毅嫦的借款抵押物（位于清远市××××号恒福中心16层办公室12号）享有优先受偿权；6、被告共同承担本案的诉讼受理费。事实与理由：2014年5月15日，原告为贷款人和抵押权人，被告张毅嫦为借款人和抵押人，被告清远市维佳物业租赁服务有限公司为保证人签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，合同约定被告张毅嫦向原告借款290000元，借款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算，借款利率为可调整利率，即在贷款基准利率基础上上浮30%，首次利率调整日为2015年1月1日，周期为12个月调整一次利率，首周期贷款年利率为8.5150%，期满后按法定贷款基准利率上浮30%确定利率；还款方式为按月等额本息还款，当前每月还本付息3312.71元，每月2日为还款日。合同约定借款人全部债务以被告张毅嫦所购位于清远市××××号恒福中心16层办公室12号房作抵押担保，且已在房管部门办理预告抵押登记。合同还约定了借款人未按期归还贷款本息的违约处理，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（届时适用的贷款利率水平上加收50%）按日计收罚息，直至清偿本息为止，同时，原告有权解除合同、宣布合同项下贷款本息提前到期、要求借款人承担实现债权而导致的律师费等费用、行使抵押权等，被告清远市维佳物业租赁服务有限公司作为张毅嫦的保证人，自愿承担在保证期间张毅嫦一切债务的连带清偿责任。此外，被告麦灿辉与原告签订了一份《最高额保证合同》约定：被告麦灿辉为被告张毅嫦借款债务等承担最高额的连带责任保证。原告依约发放贷款，但被告并未依约按时还款，截止至2016年8月3日，被告已拖欠借款本息3期，尚欠借款本金248658.53元，暂计利息4010.74元，合计252669.27元。此外，原告为实现上述债权提起本案诉讼，向广东明典律师事务所支付了律师费12000元，现原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告清远市维佳物业租赁服务有限公司答辩称：被告张毅嫦欠答辩人购房款还没有还清，答辩人已于2015年10月向法院起诉，法院还没有判决。另外，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。请求法院在判决答辩人承担担保责任后有权向债务人追偿。被告张毅嫦、麦灿辉未答辩。本院经审理查明如下事实：因购房需要，被告张毅嫦（乙方）于2014年5月15日与东莞银行股份有限公司清远分行（甲方）、清远市维佳房地产开发有限公司（后更名为清远市维佳物业租赁服务有限公司）（丙方）签订一份《楼宇按揭抵押贷款合同》，约定：乙方向甲方借款290000元；贷款期限自2014年5月15日至2024年5月15日；贷款利率为在贷款基准利率基础上上浮30%确定，在基准利率变动时，可根据合同约定的利率调整方式按照新的同期同档次基准利率与原浮动幅度定期进行调整，甲方不另行通知乙丙双方；按照等额本息还款法归还贷款本息；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息或其他应付款项构成违约，甲方有权宣布贷款立即到期，要求乙方立即清偿贷款本息及相关费用，并解除与乙方的借贷关系。行使担保权利。以法律手段追偿贷款本息及由此产生的律师费费用由乙方承担；合同由丙方为乙方在合同项下债务向甲方提供连带保证责任担保，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方应向甲方支付的其他款项、甲方为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费等）；甲方在本合同项下债权存在物的担保的，不论该物的担保是由乙方提供还是由第三人提供，甲方有权要求丙方先承担本合同项下的保证责任或要求丙方与物的担保人同时履行担保责任，丙方承诺不因此而提出抗辩。甲方放弃、变更或丧失其他担保权益的，丙方的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。丙方对此无异议；甲方因实现本合同项下债权和抵押权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费等，均由乙方承担，丙方承担连带责任保证。同日，被告麦灿辉与原告签订一份《最高额保证合同》，被告麦灿辉承诺对被告张毅嫦与原告东莞银行股份有限公司清远分行签订的一系列融资文件所形成的债务提供最高额保证担保，保证方式为不可撤销的连带责任担保，保证范围为主合同项下的债权本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告东莞银行股份有限公司清远分行为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）。合同签订后，被告张毅嫦与原告办理了位于清远市××××号恒福商务中心16层办公室12号房屋抵押权预告登记手续，原告也依约向被告张毅嫦指定的账户发放借款290000元。刚开始被告张毅嫦均能依约每月按期偿还利息，但被告张毅嫦从2016年5月30日开始没有按期偿还借款本金及利息，至2016年11月27日，被告张毅嫦、麦灿辉拖欠原告借款本金248658.53元及利息7759.97元、罚息331.87元。另查明，清远市维佳房地产开发有限公司于2015年7月24日变更企业名称为清远市维佳物业租赁服务有限公司。本院认为，原告与被告张毅嫦及被告清远市维佳物业租赁服务有限公司签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约发放了贷款，被告张毅嫦也应当按照合同的约定按期归还每期借款本息。现被告张毅嫦未能按合同约定的时间清偿每月所应支付的借款本息，已构成违约，原告主张解除其与被告张毅嫦及被告清远市维佳物业租赁服务有限公司签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》并要求被告张毅嫦一次性清偿借款本金248658.53元及利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。计至2016年11月27日止的利息为7759.97元、罚息331.87元，之后的利息等按照合同约定计付至还清之日止。对于原告主张被告张毅嫦支付律师代理费12000元的诉讼请求，因《楼宇按揭抵押贷款合同》中已明确约定原告追收欠款产生的费用包括律师费由被告张毅嫦承担，原告也向法院提交了委托代理合同、律师费收费发票，证实原告为追偿涉案债权支出了12000元的律师费，因此，原告主张被告支付律师代理费12000元，合法有据，本院予以支持。由于被告清远市维佳物业租赁服务有限公司在《楼宇按揭抵押贷款合同》作为保证人自愿为被告张毅嫦的借款承担连带保证责任，根据法律规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，因此，原告主张被告清远市维佳物业租赁服务有限公司对被告张毅嫦的拖欠的借款本息及原告为追收欠款产生的律师代理费承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告清远市维佳物业租赁服务有限公司承担保证责任后，有权向被告张毅嫦进行追偿。此外，由于被告麦灿辉在《最高额保证合同》中作为保证人自愿对被告张毅嫦的债务承担连带责任保证，根据法律规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满前没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。因此，原告主张被告麦灿辉对被告张毅嫦的借款本息及原告支付的律师代理费承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告麦灿辉承担保证责任后，有权向被告张毅嫦进行追偿。对于原告要求确认对被告张毅嫦位于清远市××××号恒福商务中心16层办公室12号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，根据我国《物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对预告登记的房屋享有现实抵押权，即原告对未办理正式抵押权设立登记的房屋不享有优先受偿权。因此，原告要求确认其对被告张毅嫦提供抵押的位于清远市××××号恒福商务中心16层办公室12号房屋在借款合同未还本息范围内享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告东莞银行股份有限公司清远分行与被告张毅嫦、清远市维佳物业租赁服务有限公司签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》；二、被告张毅嫦于本判决生效之日起7日内向原告东莞银行股份有限公司清远分行清偿借款本金248658.53元及利息、罚息（其中利息计至2016年11月27日为7759.97元、罚息331.87元，2016年11月28日起的利息等按照合同约定计至还清之日止）；三、被告张毅嫦于本判决生效之日起7日内向原告东莞银行股份有限公司清远分行支付律师代理费12000元；四、被告清远市维佳物业租赁服务有限公司、麦灿辉对上述第二、三项判决确认的借款本息及律师代理费承担连带清偿责任。被告清远市维佳物业租赁服务有限公司、麦灿辉承担保证责任后，有权向被告张毅嫦进行追偿；五、驳回原告东莞银行股份有限公司清远分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5270元，财产保全费1845元，合共7115元，由被告张毅嫦、麦灿辉、清远市维佳物业租赁服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 李   航人民陪审员 麦   雅人民陪审员 欧 惠 娴二〇一六年十一月二十九日书 记 员 余昊（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。