江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜商初字第430号
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行，住所地江苏省宜兴市宜城街道龙潭西路146号。
负责人戴伟刚，该行行长。
委托代理人陆国中，江苏孟元强律师事务所律师。
委托代理人任涛，该行职员。
被告朱祥彬，现实际居住于�苏省宜兴市万石镇一副超市。
被告张爱敏，现实际居住于江苏省宜兴市万石镇一副超市。
被告无锡市住房置业担保有限公司，住所地江苏省无锡市南长区五爱家园89号。
法定代表人张中云，该公司董事长。
委托代理人朱保忠，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行（以下简称建设银行）与被告朱祥彬、张爱敏、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，依法由审判员周馨独任审判，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人陆国中、任涛，被告住房置业担保公司的委托代理人朱保忠到庭参加诉讼，被告朱祥彬、张爱敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告建设银行诉称：朱祥彬、张爱敏向他行借款14万元用于购置房屋，并以朱祥彬、张爱敏共有的坐落于宜兴市万石镇茶亭路50号309室的房产为该笔借款提供抵押担保，由住房置业担保公司提供连带责任保证。合同签订后，他行按约向朱祥彬、张爱敏发放了贷款，但朱祥彬、张爱敏未按约定归还借款，根据合同约定，他行有权提前收回贷款，故他行诉至法院，请求判令朱祥彬、张爱敏立即归还贷款本息81894.77元，其中本金79226.02元、利息2668.75元（暂计算至2015年2月27日，自2015年2月28日起至实际给付之日止按基准利率下调25％再上浮50％计算）；朱祥彬、张爱敏支付他行因本案支出的律师费5300元；他行有权以朱祥彬、张爱敏共有的坐落于宜兴市万石镇茶亭路50号309室的房产对上述第一、二项诉讼请求及本案诉讼费优先受偿；住房置业担保公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带保证责任；本案诉讼费用由各被告承担。审理中，建设银行变更第一项诉讼请求，要求判令朱祥彬、张爱敏立即归还借款本息82547.92元，其中本金79226.02元，利息3321.9元（暂计算至2015年4月27日，自2015年4月28日起至实际给付之日止按基准利率下调25％再上浮50％计算利息）。
被告住房置业担保公司辩称：对借款和担保的事实均无异议，但要求先行处置借款人自有抵押房产，其在物的担保以外承担保证责任。同时要求在本案诉讼中明确其承担担保责任后，有权向朱祥彬、张爱敏追偿。
被告朱祥彬、张爱敏均未作答辩。
经审理查明：2004年8月6日，建设银行与住房置业担保公司签订保证合同一份，约定双方合作贷款担保种类为个人住房贷款，担保范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复息）及实现债权的费用（含诉讼费、律师费）等；若借款人连续3个月、累计6个月或者贷款到期前1-2个月没有归还贷款本息，住房�业担保公司应自收到建设银行《履行担保责任通知书》之日起十五日内，还清借款人尚欠的（包括罚息）全部借款本息，建设银行有权在住房置业担保公司的保证金账户中直接扣除。
2010年1月11日，建设银行与朱祥彬、张爱敏签订个人住房（商业用房）借款合同（以下简称借款合同）一份，约定朱祥彬、张爱敏因购房向建设银行借款14万元，借款期限为120个月，自2010年1月11日起至2020年1月11日止；借款利率为浮动利率，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮25％确定，借款逾期的，罚息利率按执行利率上浮50％确定，如遇利率调整，利率自基准利率调整次年1月1日起调整；借款人的还款方法为等额本息还款，若借款人未按合同约定按时足额归还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并行使担保权利；�款人为实现债权实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由借款人承担。合同同时约定，朱祥彬、张爱敏以朱祥彬、张爱敏共有的坐落于宜兴市万石镇茶亭路50号309室的房产（房屋所有权证号为1000036059）为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金及律师费、诉讼费等债权人实现债权的费用。双方依法办理了抵押登记手续，登记记载的债权金额为14万元。
同日，住房置业担保公司向建设银行出具《商业性贷款担保通知书》一份，同意按照与建设银行签订的保证合同的约定对朱祥彬、张爱敏的借款提供连带责任保证担保。
上述合同签订后，建设银行按约于2010年1月11日向朱祥彬、张爱敏发放贷款14万元。
2011年1月25日，建设银行与住房置业担保公司签订最高额保证合同一份，约定住房置业担保公司自愿为他公司出�《个人住房贷款担保通知书》中确定的与建设银行发生借贷关系的债务人自2002年9月19日起至2015年12月31日止，在建设银行处办理个人贷款业务所实际形成的全部债务在最高余额50亿元范围内提供最高额连带责任保证担保，保证范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复息）及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。合同同时约定，无论建设银行对主合同项下的债权是否拥有其他担保及其他担保是否由债务人自己所提供，建设银行有权直接要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任，住房置业担保公司将不提出任何异议。
朱祥彬、张爱敏取得该笔贷款后，未能按约按时还款，根据建设银行提供的对账单及结算清单显示，截至2015年4月27日，朱祥彬、张爱敏尚欠借款本息共计82547.92元（其中本金79226.02元、利息3321.9元）。据此，建设银行宣布贷款提前到期并诉至法院，同时委托江苏孟元强律师事务所参与本案诉讼，由此支付律师费5300元。
以上事实，有借款合同、他项权证、个人贷款支付凭证、保证合同、商业性贷款担保通知书、对账单、结算清单、代理协议、律师费发票及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：本案所涉借款合同、保证合同、最高额保证合同、个人住房贷款担保通知书等均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。纠纷的引起是朱祥彬、张爱敏未按约归还借款，住房置业担保公司未履行保证责任所致，责任在各被告。本案中，朱祥彬、张爱敏应当在合同约定的还款期限内及时还款，未能及时还款的，应当承担合同约定的违约责任。根据借款合同约定，朱祥彬、张爱敏未按约归还本息，建设银行有权提前收回贷款。朱祥彬、张爱敏以其共有的房产为其借款向建设银行提供抵押担保并办理了抵押登记手续，建设银行对该抵押财产依法在登记债权金额范围内享有优先受偿权。审理中，住房置业担保公司提出应先行处置朱祥彬、张爱敏提供的抵押房产的抗辩意见，本院认为，被担保的债权既有物的担保又有人的保证的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。现住房置业担保公司在最高额保证合同中已自愿放弃对建设银行选择清偿顺序的抗辩权，应受该约定的约束，根据最高额保证合同约定，住房置业担保公司应对朱祥彬、张爱敏的债务承担连带保证责任，住房置业担保公司要求先行处置朱祥彬、张爱敏自有抵押房产的抗辩意见于法无据，本院不予采信。住房置业担保公司承担保证责任后，有权向朱祥彬、张爱敏追偿。同时认为，根据合同约定，朱祥彬、张爱敏承担责�范围包括建设银行为实现债权所支出的律师费，但代理费金额应以最新江苏省律师服务收费标准为宜。经审查建设银行主张的因本次诉讼支出的律师费5300元符合标准，且江苏孟元强律师事务所也已提供相应法律服务，对建设银行主张的律师费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
朱祥彬、张爱敏于本判决发生法律效力之日起10日内归还中国建设银行股份有限公司宜兴支行借款本金79226.02元，利息3321.9元（暂计算至2015年4月27日，自2015年4月28日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮25％再上浮50％计算）。
朱祥彬、张爱敏于本判决发生法律效力之日起10日内支付中国建设银行股份有限公司宜兴支行因本案支出的律师费5300元。
三、对朱祥彬、张爱敏的上述第一、二项债务及本案应承担的诉讼费，中国建设银行股份有限公司宜兴支行有权以朱祥彬、张爱敏共有的坐落于宜兴市万石镇茶亭路50号309室的房产（房屋所有权证号为1000036059）以折价或拍卖、变卖所得价款在登记记载的债权金额14万元范围内优先受偿。
四、无锡市住房置业担保有限公司对朱祥彬、张爱敏的上述第一、第二项债务承担连带保证责任。无锡市住房置业担保有限公司承担保证责任后，有权向朱祥彬、张爱敏追偿。
各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1913元减半收取957元，由朱祥彬、张爱敏、住房置业担保公司负担（建设银行同意其预交的案件受理费由朱祥彬、张爱敏、住房置业担保公司向其直接支付，本院不再退还，由朱祥彬、张爱敏、住房置业担保公司于本判决发生法律效力之日起10日内向建设银行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。
审判员 周馨
二〇一五年四月二十七日
书记员 邹英