北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01164号
上诉人（原审被告）刘巧琴，女，1969年8月25日出生。
委托代理人黄警卫，北京中今律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘国琴，女，1951年7月15日出生。
被上诉人（原审原告）刘玉来，男，1954年7月7日出生。
被上诉人（原审原告）刘京琴（兼刘国琴、刘玉来委托代理人），女，1959年3月10日出生。
被上诉人（原审被告）北京房修一物业管理有限公司，住所地北京市西城区葱店胡同2号院7号楼2单元001号。
法定代表人于宁，总经理。
委托代理人庞习禹，男，1980年10月1日出生，北京房修一物业管理有限公司三分公司经理。
上诉人刘巧琴因确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第24984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘国琴、刘玉来、刘京琴在原审法院起诉称：我们是刘巧琴的哥哥、姐姐。102号房屋是我们的母亲徐秀珍拆迁安置所得，其去世前一直在此居住。2014年，刘巧琴向我们出示了一份她与北京房修一物业管理有限公司（以下简称房修一物业公司）签订的公房租赁合同，说她是这个房屋的承租人。但在拆迁时，拆迁单位给刘巧琴安置了602号房屋，我们对我母亲那套房屋的租赁合同感到奇怪。后经我们向产权单位北京地百商贸有限公司（原名称为北京地百商贸股份有限公司，以下简称地百公司）了解，该房屋登记的承租人就是我们的母亲徐秀珍，他们对刘巧琴的租赁合同不认可。我们认为刘巧琴通过非法手段获得的102号房屋租赁合同侵犯了我们的权益，故起诉要求确认刘巧琴与房修一物业公司在2006年签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效，诉讼费由刘巧琴承担。
刘巧琴在原审法院答辩称：当时拆迁安置的是马家堡的房屋，后来换到了永泰东里。拆迁时，我母亲让我照顾她，并同意在办理手续时都写我的名字，我到拆迁办说明了两套房屋都写我的名字。1997年10月7日，丰盛房管所给我办的准租证，写的是我的名字，次日就办理了房本，也是我的名字。2006年，我到房修一物业公司换的新房本。从1997年开始，这套房屋就是写的我的名字，如果没有正式的手续，是不可能办理的。对方强占了这套房屋，法院已在强制执行，故我不同意其诉讼请求。
房修一物业公司在原审法院答辩称：2007年，我公司受产权单位地百公司委托对该小区进行物业管理，之前的房本和资料存档，更换了新的房本。丰盛房管所掌握原有的准租证，并办理了房本，我公司掌握的是丰盛房管所出具的准租证。2013年，地百公司说这套房屋有争议，收回了我公司保留的丰盛房管所的原始资料，不让我公司插手，对之前丰盛房管所如何办理的准租证和房本，我公司也无法确认。我公司接手的资料都是真实的，我公司同意刘国琴、刘玉来、刘京琴要求确认无效的请求。
原审法院审理查明：徐秀珍育有一子三女，分别是刘玉来、刘国琴、刘京琴、刘巧琴。1997年5月25日，地百公司与徐秀珍、刘玉来（刘京琴、刘巧琴）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称《拆迁协议》），地百公司依据（97）008号房屋拆迁许可证对徐秀珍、刘玉来居住的6号旁门内正式住房2间（居住面积21平方米）进行拆迁。在该地址上有正式户口6人，应安置人口8人，分别是本人68、之女38、之女28、之婿27、外孙9；本人43、妻43、子16。地百公司为徐秀珍等安置201号（一居室）、102号（三居室）、602号（二居室）、401号（一居室）。
同年10月7日，地百公司与徐秀珍、刘巧琴签署《补充协议书》，双方约定取消原协议中安置的401号、201号两套一居室，重新安置602号房屋、102号房屋。《补充协议书》签订当日，地百公司向刘巧琴（徐秀珍）发出602号房屋的准住证；当月9日，地百公司向徐秀珍发出102号房屋的准住证。上述两套房屋准住证均由刘巧琴办理，且上述准住证均未标注起租日期，并标注“本证无本局公章及经办人章均属无效”，地百公司发放上述两准住证的经手人均为崔明辉，并均加盖有地百公司印章。
审理中，地百公司基建办项目经理程国屏出庭，就安置房屋办理准住证、公房租赁合同及房屋管理等流程事宜接受询问。程国屏陈述，被安置房屋所有权系地百公司，地百公司向被安置人开具准住证，该准住证一式两联，一联为存根，一联给住户；被安置人持地百公司出具的准住证，向委托代管单位办理公房租赁合同并入住；本案诉争的102号房屋在地百公司留存的准住证档案中显示为徐秀珍；该房屋的首任代管单位为北京市西城区房屋土地管理局丰盛管理所（以下简称丰盛管理所），2006年以后，地百公司委托房修一物业公司进行代管；自诉争房屋发生纠纷后，地百公司于2013年2月5日向房修一物业公司发出冻结并停止办理102号房屋相关手续的通知，并向房修一物业公司收回了102号房屋的档案，档案中有一张非地百公司开具的准住证复印件。同时，程国屏代表地百公司明确102号房屋权属人应为徐秀珍，并向法院出具了其保管的102号房屋档案资料，其中包括房屋所有权证、《拆迁协议》、《补充协议书》、安置方案变更审批表、044号和047号准住证、《房屋委托代管协议书》（以下简称《代管协议》）、通知。其中，《代管协议》系由地百公司与丰盛管理所签订，其内容为地百公司所购住宅楼1、2、3、6单元、3979.29平方米产权归地百公司所有，地百公司对该楼房居住权享有第一次分配权力，丰盛管理所享有完全管理权，其权利内容包括办理房屋进住手续及订立房屋租赁合同等。通知中明确102号房屋权利人为徐秀珍，因家庭内部对权属产生争议，请房修一物业公司从2013年2月5日起冻结该房屋，在未得到地百公司通知前，不再办理房屋的任何换房、买卖等相关手续。同时，地百公司还向法院出具其自房修一物业公司收回102号房屋的准住证复印件和《北京市公有住宅租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。其中，该准住证复印件显示，被安置人为刘巧琴，起租日期为1997年10月1日，经手人为王秀玉，加盖的印章为北京市西城区丰盛房管所房管站，且没有编号，地百公司否认经手人系其单位职工，出具时间为1997年10月8日；《租赁合同》显示租期起始日为1997年10月1日。双方当事人对地百公司程国屏的陈述及提交的相关档案材料均无异议。
庭审中，刘巧琴称地百公司就102号房屋开具准住证中的入住人就是自己，其持准住证向丰盛管理所办理的《租赁合同》并入住，后向房修一物业公司换签了第二份《租赁合同》。刘巧琴就102号房屋准住证中的入住人系其自己一节未提供证据。房修一物业公司称其在接收丰盛管理所关于102号房屋的档案资料中仅有一张刘巧琴为入住人的准住证复印件及《租赁合同》，上述档案资料已由地百公司收回。
另查，徐秀珍生前居住在102号房屋，并于2012年1月4日去世。2013年12月6日，刘国琴、刘京琴搬入102号房屋。2014年，刘巧琴持102号房屋《租赁合同》向法院起诉要求刘国琴、刘京琴腾退102号房屋，法院于同年2月19日作出判决，支持了刘巧琴的诉讼请求。刘国琴、刘京琴不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于同年5月28日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。因地百公司就102号房屋提出异议，该腾退案件执行工作现已中止。另，刘巧琴自述其602号房屋已置换，并在其母去世后将102号房屋出售周媛媛。法院在向地百公司核实后得知，该房屋不能进行买卖，故刘巧琴与周媛媛就102号房屋买卖达成解除合同等相关调解内容。
上述事实，有双方当事人陈述、公安机关证明信、地百公司授权程国屏出庭作证的证言及相关房屋档案材料等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：真实的意思表示是民事法律行为成立与否的关键条件。本案中，地百公司系诉争房屋的所有权人，其对该房屋享有排他的、绝对的权利。通过地百公司到庭陈述，安置房屋的流程为：由拆迁人地百公司与被拆迁人签订相关的拆迁协议，地百公司向被拆迁人提供安置房屋，并向被拆迁人出具一式两联的准住证，该准住证上所记载的人即为与地百公司委托代管方签署租赁合同的承租人，其持地百公司的准住证与地百公司的委托代管方签订正式的租赁合同，并办理入住手续。简而言之，就是委托代管方签署的租赁合同来源于产权方出具的准住证。
从地百公司到庭陈述及提交102号房屋的档案资料分析，地百公司在徐秀珍更换两套安置房屋时，是与徐秀珍和刘巧琴签署的《补充协议书》，而地百公司留存的两套更换房屋的准住证底联显示，分别是开具给刘巧琴的602号房屋和开具给徐秀珍的102号房屋，故留存在委托代管方关于102号房屋档案中的准住证复印件就存在诸多疑点。首先，该准住证填发的经手人，经地百公司确认非其单位职工；其次，准住证上的印章非地百公司印章，通过辨别，印章名称为“北京市西城区丰盛房管所房管站”。以上两点与准住证备注一栏中限定的“本证无本局公章及经手人章均属无效”内容明显不符。再次，地百公司留存的准住证底联均不填写起租日期，其目的是为了便于委托代管方在签署租赁合同时确定正式的起租日；而留存在首任委托代管方丰盛房管所的准住证上却标明了起租日期为1997年10月1日，该起租日明显早于该准住证的签发日1997年10月8日，于常理明显不符。最后，留存在丰盛房管所、后移交给房修一物业公司的准住证为复印件，该复印件不为刘国琴、刘玉来、刘京琴及产权单位地百公司所确认，其不具有证实102号房屋权利人的证明效力，且亦无法与地百公司留存的102号房屋准住证底联原始件的效力相对抗。综上，原留存在丰盛房管所、后移交给房修一物业公司关于102号房屋的准住证复印件存在明显的瑕疵，其效力亦不为产权单位地百公司确认，故其效力法院不予确认。
地百公司作为102号房屋的所有权人，现其已明确102号房屋被安置的相对方为徐秀珍，且否认委托代管方留存的准住证复印件，故102号房屋的实际被安置承租人应为徐秀珍。刘巧琴自述地百公司就102号房屋系向自己开具的准住证，但对此未提供证据，且原在委托代管方留存的准住证复印件与地百公司留存的准住证底联原件明显不符，地百公司对该准住证复印件亦不予认可。故法院据此认定刘巧琴所持102号房屋准住证复印件存在重大瑕疵，非产权方的意思表示，刘巧琴据以签订102号房屋《租赁合同》的行为亦非产权单位及委托代管单位的真实意思表示，应属无效。现刘国琴、刘玉来、刘京琴所述之诉请，于法有据，法院支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决：确认北京房修一物业管理有限公司与刘巧琴于二○○六年十二月十一日就一○二号房屋签署的《北京市公有住宅租赁合同》无效。
刘巧琴不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判驳回刘国琴、刘玉来、刘京琴的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由刘国琴、刘玉来、刘京琴承担。上诉理由是：1、一审判决认定事实错误。地百公司为我开具了准住证并加盖了地百公司的公章，我据此与丰盛房管所签订公房租赁合同并入住，该合同是双方的真实意思表示，应认定合法有效。2、一审法院违反法定程序，没有接受我方提交的证据，剥夺了我方举证的权利，并对我方提交的调查取证申请置之不理。
刘国琴、刘玉来、刘京琴服从原审法院判决，针对刘巧琴的上诉理由答辩称：我们同意一审判决，请求二审法院予以维持。
房修一物业公司表示服从原审法院判决，不发表其他意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：民事法律行为应以当事人的意思表示真实为必要条件。本案诉争的102号房屋系由所有权人地百公司安置给徐秀珍使用的。通过留存在地百公司的准住证底联显示，102号房屋的准住证是向徐秀珍开具的，地百公司并未向刘巧琴开具102号房屋的准住证，亦否认委托代管方留存的准住证复印件的效力。刘巧琴虽称地百公司向其开具了102号房屋的准住证，但在原审法院及本院审理过程中均未对此提供证据予以证明，故本院不予采信。由于在委托代管方留存的102号房屋的准住证复印件与地百公司留存的该房屋的准住证底联原件明显不符，故刘巧琴所持102号房屋准住证复印件并非地百公司的真实意思表示，刘巧琴据以签订102号房屋《租赁合同》的行为亦非产权单位及委托代管单位的真实意思表示，应属无效。原审法院据此所做判决正确，本院予以确认。刘巧琴的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由刘巧琴负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由刘巧琴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 时 玲
代理审判员 朱文君
二〇一五年一月三十日
书 记 员 田 星