四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广民初字第4号原告曾廷富，男，生于1970年9月23日，汉族。委托代理人徐兰芳，四川力发律师事务所律师。委托代理人徐佳，四川力发律师事务所实习律师。被告四川昊阳房地产开发有限公司。住所地剑阁县普安镇河东街**号。负责人肖刚，该公司监事。委托代理人赵先希，该公司副总经理。原告曾廷富诉被告四川昊阳房地产开发有限公司（以下简称昊阳房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2014年12月16日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月10日公开开庭审理了本案。原告曾廷富的委托代理人徐兰芳、被告昊阳房产公司的委托代理人赵先希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾廷富诉称，2013年9月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，将被告开发的“剑门府”10间商业用房出售给原告。合同约定：被告将“剑门府”项目第一期第一幢第一层的10间商业用房（1至10号）出售给原告，总面积为852平方米（1至9号面积均为93㎡，10号面积为15㎡），单价均为5000元/㎡，总价款为426万元；付款方式为一次性付清房款（其中以现金方式支付126万元，转账支付300万元整）；被告保证该商品房（门市）的土地使用权及在建工程均未设定抵押；而且《商品房买卖合同》第十六条约定：如有违约行为，违约方向守约方支付购房总价款30%违约金。签订合同当日，原告按照合同约定，通过其妻子蒋春霞建设银行账户向被告的法定代表人刘小平账户汇入了300万元，以现金方式支付了126万元，总共支付了合同约定的价款426万元整，同时被告出具了收据。2013年12月10日，原、被告双方再次签订《商品房买卖合同》，合同约定：将住房12套出售给原告，单价2110元/㎡，总价款1924320元。楼号为：1单元第6层601、602、603号；第7层701、702、703号；第8层801、802、803号；第9层901、902、903号。同时被告仍然保证该商品房没有产权纠纷。原告按合同约定，向被告支付了全部购房款，其中100万元转账，现金支付924320元整后，原告发现被告早已将销售给原告的房屋和土地使用权进行了抵押。被告的行为已严重违约，侵犯了原告的合法权利。请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款6184320元并赔偿原告损失150多万元（按购房款同期同档银行贷款利率四倍利率计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告昊阳房产公司答辩称，1、公司与原告是民间借贷关系，不是商品房买卖关系，签合同只是个借款名义，以合法的形式隐瞒了借款的事实，我们的正式合同都是统一的，有编号，所以与原告方签订的合同应属无效；2、对方借钱的手续是真实的，但是我们已归还了部分款项，有我们公司的会计出纳作证，原告请求返还618万元是没有依据的。请求法院查明事实依法判决。原告为证明自己的诉讼主张向本院提交以下五组证据：第一组证据2份，拟证明原、被告是本案适格的当事人。曾廷富身份证复印件；2、四川昊阳房地产开发有限公司工商登记档案。第二组证据2份，拟证明：原、被告双方两次签订了商品房买卖合同，属于商品房买卖合同关系。1、2013年9月10日签订的《商品房买卖合同》；2、2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》。第三组证据5份，拟证明原告已完全按照合同的约定履行完毕。1、2013年9月10日收据；2、转款凭证1份；3、银行流水单2份，及取款凭证4张；4、2013年12月10日收条；5、结婚证。第四组证据1份，即剑住建通（2015）第03号准予预售通告，拟证明双方签订商品房买卖合同时未取得预售许可证，被告在2015年2月3日才取得该证。第五组证据1份，即国土局出具的证明，内容是被告在2013年12月3日将剑国用（2013）第00169号土地使用权抵押给广安信泰融资理财信息咨询有限公司。拟证明被告抵押行为违反合同约定，致使合同不能履行，应予解除。被告质证认为，第一组证据真实，双方身份是对的；第二组到第五组证据都是真实的，签订的合同和办理的手续、收款收据都是真实的，但不是房屋买卖关系，是借房屋买卖的名，是以合法的形式隐瞒了另外的事实，掩盖的是借贷关系，合同应无效，实际上是民间借贷关系；其他证据也是真的，但不影响案件的处理，因为我们没有卖房给曾廷富。原告提交的证据证明的事实，是不真实的。本院认证认为，原告提交的五组证据，经质证，其真实性无异议，本院予以采信。但其证明力和证明目的需与其他证据结合认定。庭审中，被告提交三组证据拟证明双方之间是民间借贷关系。第一组证据3份，拟证明双方签订房屋买卖合同时工程远未开工修建，只能说明是借款。工程开工令；建筑工程施工许可证；商品房预售许可证。第二组证据4份，均为取款凭证复印件，拟证明公司五次取款偿还曾廷富现金共155万元，但未打收条。1、2013年12月10日，刘小平工商银行卡取款20万元取款单，该取款单上写有“贰拾壹万元正，剑阁公园给现金，九妹在场”；2、2014年3月18日，刘小平工商银行卡取款30万元取款单和程绍莲借支费用壹万元的借支单。取款单上写有“取现金30万元，程绍莲，刘总电话通知给别人贰拾玖万元正，王雪松、赵伟2人作证。程绍莲打借条支费用（壹万元正）合计（叁拾万元正）；3、2014年6月16日，刘小平工商银行卡取款50万元取款单和写有刘小平要求将50万由绍莲交他人字样的字条，该取款单上写有“取现金程绍莲（伍拾万元正），给别人拿走（姓曾），王雪松在场见证；4、2014年7月22日，刘小平农业银行卡取款20万元业务回单，该单据上写有“支付曾廷富20万元”。第三组证据2份录音资料，拟证明刘小平与曾廷富之间存在民间借贷关系，不存在商品房买卖关系。刘小平、曾廷富电话录音；昊阳房产公司副总经理杨泉碧与曾廷富的谈话录音。原告曾廷富质证认为，第一组证据中开工令和施工许可证的真实性有异议。开工令是不是由项目部颁发不清楚，先开工后办证不符合逻辑，且建筑工程施工许可证是复印件，证号与双方签订的合同上载明的证号不一致；对预售许可证的真实性无异议，但不能达到证明目的。第二组证据四份取款凭据的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，只能证明刘小平取款，不能够证明付款，不符合只付款不打条子的逻辑。第三组证据录音的真实性不能确定，对合法性和关联性都有异议，不要求播放录音，就文字资料质证，录音是刘小平说利息的事，但不是曾廷富说利息的事。录音内容不能证明是借贷关系，反而证明是房屋买卖关系。本院认证认为，第一组证据工程开工令与商品房售房许可证具有真实性，本院予以认可，但其证明力较弱并不能达到工程开工前不能签订房屋买卖合同的目的。而建筑工程施工许可证是复印件，不具有证据的形式要件，本院不予采信；第二组证据即四份刘小平个人取款凭证复印件不具有证据的法定形式要件，且与本案无关联，取款凭证上所写内容为公司人员所写不具有证据效力，本院不予采信；第三组证据录音资料，原告质证认可书面录音资料，其真实性、关联性和合法性，本院予以认可，其证明力需与其他证据结合分析认定。经审理查明：2013年9月10日，原告曾廷富为买受人与被告昊阳房产公司为出卖人在剑阁公园签订《商品房买卖合同》，该合同第一条载明项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于“剑阁县普安镇河东街”地块的国有土地使用权，国有土地使用证号为“剑国用（2003）00169号”，土地使用权面积为“8687.66平方米”,建设的商品房暂定名为“剑门府”。第二条买受人所购商品房的基本情况为：该商品房所在地上第一层第一期第一幢用途为商业（门市），层高为4.5米，该商品房为预售商品房，套内建筑面积1号至9号门市均为93平方米，10门市为15平方米，10间门市共计852平方米。第三条抵押情况约定，出卖人保证买受人购买该商品房（门市）的土地使用权及在建工程均未设定抵押。第五条付款方式，买受人采取一次性付清购房总价款426万元（其中以现金方式支付126万元，转账支付300万元整）。第十六条双方约定，双方签订合同6个月以后5日内，出卖人一次性将该商品房购房总价款人民币426万元退还买受人，出卖人并根据该商品房的总价款按人民银行公布5年期以上贷款利率4倍每月结算利息付给买受人，本合同无效。第十六条违约责任，如有违约责任，违约方向守约方支付购房总价款的30%支付违约金。同日，原告曾廷富之妻蒋春霞向被告昊阳房产公司法定代表人刘小平的农业银行账号转款300万元，用途为购房款。被告昊阳房产公司出具收据，收据载明“收到曾廷富人民币肆佰贰拾陆万元（购房款）”，经手人刘小平，加盖公司印章。2013年12月10日，双方签订第二份《商品房买卖合同》，第一条载明项目建设依据。第三条买受人所购商品房的基本情况，该商品房为第一条规定项目中的第一期建设第1幢地面第6、7、8、9层601、602、603、701、702、703、801、802、803、901、902、903号。第四条抵押情况为该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。第六条付款方式，买受人采取分二次付清购房总价款人民币小写1924320元，第一次银行转帐100万元整（购房款），付现金624320元，第二次银行转帐30万元整。第七条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。同日，刘小平出具收条“今收到曾廷富人民币壹佰玖拾贰万肆仟叁佰贰拾元整，其中转账壹佰万元整，现金玖拾贰万肆仟叁佰贰拾元整），加盖公司印章。2013年12月11日，原告曾廷富之妻蒋春霞通过华蓥市农村信用合作社向刘小平个人账号转入壹佰万元整。2013年12月3日，被告昊阳房产公司因向广安信泰融资理财信息咨询有限公司借款将本案争议房产项目土地使用权进行了抵押，办理他项权证号为剑他项（2013）第00437号。2015年2月3日，剑阁县城乡规划建设和住房保障局作出剑住建通（2015）第03号关于剑门府开发项目准予预售的通告。2014年12月16日，原告曾廷富向本院提起诉讼，请求解除房屋买卖合同返还购房款。2015年1月14日，刘小平在生病住院期间与曾廷富电话协商解决双方纠纷，刘小平谈到付利息问题并承诺一月份回来后处理好事情。2015年2月14日，原告曾廷富与被告昊阳房产公司副总经理杨泉碧谈话协商解决退款事宜未达成一致意见。本院认为，本案争议的焦点是原被告之间是民间借贷法律关系还是商品房买卖法律关系；被告应当承担偿还借款还是返还购房款并赔偿损失的民事责任。第一，本案法律关系性质问题。由于民间借贷与商品房买卖关系中均存在给付款物的事实，确定当事人之间法律关系性质关键在于通过双方提供的有效证据，探寻当事人的真实合意。本案中，原告曾廷富就其主张的房屋买卖关系提交了《商品房买卖合同》以及支付购房款的转账单和被告昊阳房产公司出具的购房收款收据，形成了直接的证据锁链，证明了双方的买卖合意以及原告曾廷富按照约定履行完付款义务。被告昊阳房产公司虽主张双方是民间借贷关系，但未提出有关双方借款合意的反证，其虽提交了开工令和售房许可证予以反驳，但证明力较弱，开工令和售房许可证仅能证明建房时间以及预售许可证取得时间决定着房屋买卖合同的效力，并不能否定双方买卖房屋的意思表示。被告提交的录音资料内容涉及双方对纠纷的协商处理，虽提到支付利息、一房二卖和退款等，但并不能明确双方有借款方面的合意。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告所举证据直接证明了双方构成商品房买卖法律关系，原告曾廷富主张双方存在商品房买卖法律关系，本院予以确认，被告昊阳房产公司关于双方存在民间借贷关系的辩解主张因证据不足，本院不予支持。第二，被告是承担偿还欠款还是退还购房款并赔偿损失的民事责任问题。根据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方未在两份《商品房买卖合同》中约定合同解除事项，不存在约定解除情形。被告昊阳房产公司在签订第一份合同后将本案所涉房产抵押给第三人，并隐瞒抵押事实签订第二份合同，符合法定解除合同情形。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，原告曾廷富关于解除合同返还购房款及赔偿利息损失的请求，本院予以支持。被告应承担返还购房款并赔偿损失的民事责任。对于购房款部分，原告曾廷富按照合同约定支付了6184320元，而被告主张已偿还部分但没有有效证据证明，其关于曾廷富多次收钱不打条据的辩解理由既没有证据证明又不符合生活常识，本院不予扣减，被告应全额退还。对于原告关于赔偿同期银行贷款利率四倍利息计算损失的请求，是基于民间借贷类案件计算四倍利息的法律规定，与本案法律关系性质不符，因此，本院对按照同期银行贷款利率计算利息损失部分予以支持，超出部分无法律依据，本院不予支持。综上，原告曾廷富与被告昊阳房产公司双方之间商品房买卖法律关系成立，被告将本案争议房产土地使用权对外抵押严重违约，事实清楚，证据确实充分，原告诉讼请求合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告曾廷富与被告四川昊阳房地产开发有限公司分别于2013年9月10日和2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告四川昊阳房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内返还原告曾廷富购房款6184320元并赔偿利息损失（利息从购房款分别交付之日起按照中国人民银行同期同档贷款利率计算至付清时止）；三、驳回原告曾廷富的其他诉讼请求。案件受理费55090元，诉讼保全费5000元，共计60090元，由原告曾廷富负担5000元，由被告四川昊阳房地产开发有限公司负担55090元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  陈 燕代理审判员  李建林人民陪审员  吴显月二〇一五年六月八日书 记 员  王麒霁