北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第06177号
原告北京市凤凌装饰装修有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇四村南侧，组织机构代码72144805-9。
法定代表人何凤玲，董事长。
委托代理人王国章，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人何东泽，男，1984年3月24日出生，北京市凤凌装饰装修有限公司职员。
被告北京天第食圣食品有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇四村高泗路7号，组织机构代码75963381-5。
法定代表人林小强，总经理。
委托代理人徐鹏，北京市荣博律师事务所律师。
委托代理人权明，男，1971年11月1日出生，北京天第食圣食品有限公司经理。
原告北京市凤凌装饰装修有限公司（以下简称凤凌公司）与被告北京天第食圣食品有限公司（以下简称天第公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凤凌公司之委托代理人王国章、何东泽，被告天第公司之委托代理人徐鹏、权明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凤凌公司诉称：原、被告于2009年12月20日签署土地租赁合同（一）［以下简称《合同（一）》］，原告将北京市顺义区高丽营镇×号的10亩土地租赁给乙方使用。合同约定本合同签字后，被告应一次性交清2010年4月1日-12月31日租金22.5万元，以后被告应于每年1月1日交纳租金30万元，2013年起年租金40万元，每年交纳租金日期为1月1日。如逾期缴纳租金超过30日，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付当年租金日千分之三的违约金。合同签订后，被告严重违背诚信原则，在合同履行过程中屡屡严重违约，既不依约履行租金交付义务，也不依约向原告及各位承租户供暖，不严格遵守安全生产经营的要求，严重损害原告、各位承租户、消费者的合法权利，具体如下：一、被告没有一年按时足额交纳土地租金，年年根本违约，原告有权依法解除合同，被告有义务向原告按照合同约定支付欠交租金及合同约定违约金。（一）2010年被告仅支付原告20万元租金，欠原告2.5万元。依合同约定，被告应承担违约金。2011年5月5日被告才将其2010年的剩余租金2.5万元交予原告，被告应承担违约金330750元。（二）2011年被告于5月5日交纳当年租金11.5万元，2011年12月5日被告才将拖欠的租赁费18.5万元缴纳。按照合同第五条约定，被告逾期30日未支付租金，除应支付欠款外应承担当年租金总额的日千分之三的违约金。被告于12月5日方足额交纳当年租金，故被告除应支付30万元租金，还应承担306000元的违约金。（三）2012年，被告于3月27日交纳房租，迟延履行应支付违约金77400元。（四）2013年被告应缴纳40万元租金，截止原告起诉之日，被告只交付房租18万元，尚欠租金22万元，同时被告应承担144000元逾期违约金。被告逾期交付租金属严重违约行为，依据双方签署的《合同（一）》第五条5.1.3款规定，原告有权解除合同。二、被告履行合同过程中，不履行合同约定安全及时供暖义务，原告有权依约解除合同。《合同（一）》第三条3.6款、第四条4.4规定，被告应当保证原告的水电暖的正常使用，原告不承担任何费用。但被告不履行合同约定义务，2012年11月15日，北京市已到规定供暖期，原告被迫通知被告及时供暖，但被告不履行供暖义务。被告的严重违约行为使原告及各位承租户整个冬天无法取暖，只能购置电暖气或用空调取暖，造成严重的经济损失，并带来巨大安全隐患。因未供暖，所有该占地（包括被告）用电取暖增多引起供电多次跳闸，致使原告多台电脑、电视、空调等遭受烧坏、损毁，严重影响了原告及其员工和其他合法住户的正常生活及经营，同时造成了经济损失8257.6元。同时未供暖使水管大量严重爆裂，给原告及其他承租户造成了极大的经济损失和麻烦。合同第四条4.6款规定乙方要依法保护环境、安全生产。被告上述行为属严重违约行为，按照合同第五条规定，甲方有权依此解除合同。三、被告不能按照合同约定进行安全生产，不听从政府三番五令切实重视安全生产的要求，网吧经营不依法安装消防安全设施，宾馆经营无安全预防措施及消防设施，原告有权解除合同。合同第四条4.6约定：“乙方要依法保护环境、安全生产，自觉接受甲方、其他上级职能部门的监督检查。”合同第五条5.1、5.3约定，如被告违反合同第四条4.6，原告有权解除合同。原告经检查发现，被告经营能容纳近150人的网吧，没有依法安装消防安全设施，无法最大程度的避免火灾事故发生，根本不能确保消费者的生命财产安全，经多次要求，被告一直不予纠正。四、被告无故一直拖欠土地使用税、房产税不予交纳，严重违反合同约定。根据双方合同第四条4.7：在合同期内由乙方交纳所承租场地的土地、房产税等相关税费。截止起诉时，被告一直没有向原告履行土地使用税、房产税费用的支付义务。根据双方合同第五条5.1、5.1.3之约定，原告有权解除合同。五、被告私自从事非法经营用产品，在无供暖许可证前提下，向他人私自收取供暖费，进行经营，违反双方合同4.2条，原告有权解除合同。故，原告依据合同法、民事诉讼法第一百一十九条之规定，向法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方于2009年12月20日签订的《合同（一）》；2.被告在判决生效后立即向原告腾退交还涉诉租赁土地及地上物；3.被告向原告支付自2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金22万元，并支付自2009年12月20日至2012年3月27日期间拖欠租金的违约金713925元，以及支付2013年拖欠租金的违约金（按每天1200元的标准自2013年1月2日计算至实际履行完毕租金之日止），被告向原告支付2010年1月1日至2013年12月31日的土地使用税及房产税6万元；4.被告向原告支付因拒不供暖导致原告实际损失8257.6元；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告天第公司辩称：被告在合同履行过程中不存在违约行为。在2009年12月20日，被告和原告签订了两份土地租赁合同。《合同（一）》租的是高丽营镇×号10亩土地。《土地租赁合同（二）［以下简称《合同（二）》］租的是高丽营镇×号的15亩土地及地上建筑物，构筑物，附着物。双方约定第一年免3个月的租金，于是2010年1月20日，被告就给原告支付了20万元的租金，包括《合同（一）》的14万元租金和《合同（二）》的6万元租金。然而原告却不履行交付出租房屋的义务，《合同（一）》的房屋10多间到2010年底才交付给被告，《合同（二）》中的临街门市房16间及饭馆用房至今不交付被告使用，而是由其再租与他人赚取租金，由此才和原告产生争议。但被告考虑到合同的当事人应本着诚实信用的原则，还是于2011年5月份及12月份付清了原告2011年的租金38万元及2010年所欠的租金8.5万元。被告迟延支付部分租金是在行使同时履行抗辩权。租赁合同属于双务合同，被告和原告在合同中未约定先后履行顺序，在原告未交付房屋之前，其无权要求被告支付全部租金，而事实上，在原告违约不交付房屋的情况下，被告还是于2011年付清了2010年及2011年的全部租金。2012年及2013年的租金都在每年的1月初就已付清，所以被告不欠原告的租金，其主张违约金及解除合同更无法律依据。被告没有履行供暖是由于原告提供的锅炉不合格无法烧造成的。在《合同（二）》第三条甲方的权利与义务第2项规定，甲方即原告为被告提供变压器250千伏安，锅炉2台，水塔1座供被告使用；第6项规定原告应保证出租给被告土地上的水、电、暖等基本设施完整。按照质监及环保部门规定，锅炉必须每年检验，而原告提供的锅炉在交付给被告时已经有两年没有检验了，没有检验证明，被告是无法烧的，致使被告自己冬天也无法供暖，从而影响了被告的生产及工人生活。至于原告主张因未供暖造成的电脑、电视、空调等损失与供暖之间没有必然的因果关系，也不是未供暖造成的直接损失，况且未能供暖是原告提供的锅炉不符合使用需要造成的，所以以此主张赔偿及解除合同没有法律依据。综上，被告认为原告在合同履行过程中不遵守公平与诚实信用原则，其在已收取被告4年租金的情况下，仍然未能将部分租赁房屋交付被告，在此情况下其主张解除合同，支付拖欠租金及违约金是没有法律依据的，请求法院依法驳回其该部分诉讼请求。土地使用税及房产税被告同意交纳，因原告没有向被告提供相关票据，如果发生了，被告同意交纳。
经审理查明：
涉诉土地座落于顺义区高泗路西侧，面积为6823.46平方米，登记的土地使用权人为凤凌公司，集体土地使用证证号为京顺集用（2002划企）字第0115号。凤凌公司享有所有权的1706.04平方米的房屋座落于该土地上，房屋所有权证号为京房权证顺股字第001**号。
2009年12月20日，凤凌公司（甲方）与天第公司（乙方）签订《合同（一）》。该合同第一条租赁土地、位置、面积及经营项目约定：甲方同意将北京市顺义区高丽营镇×号的10亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件1）提供给乙方使用，经营项目为食品加工、仓储、办公、餐饮娱乐等综合开发。第二条承租期限、承租租金约定：2.1本土地租赁合同有效期暂定为30年，自2010年1月1日起至2039年12月31日止；考虑入驻前的实际情况，如乙方设备安装、装修、改造、规划设计等，甲方对现有租房户的协调等，经双方商议，其中2010年1月1日至2010年4月1日为过渡免租期。但在过渡免租期内乙方仍有义务按实际用量交纳水暖电费等除租金以外的费用；2.2.1经甲乙双方商定，乙方承租甲方10亩地及地上建筑物，2010年-2012年，年租金计人民币30万元，2013年起每年租金40万元；2.2.2双方约定，承租租金依每满五年按百分之五的比率递增；2.2.3本合同签字后，乙方一次性交清2010年4月1日-12月31日租金22.5万元，以后乙方应于每年1月1日缴纳租金30万元，2013年年租金40万元。如逾期交纳租金超过30日，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付当年租金日千分之三的违约金。第四条乙方的权利和义务约定：4.1乙方在合同期内，对所承租的土地及地上建筑物、构筑物、附着物等拥有使用权，经甲方书面同意后，乙方根据生产经营需要可自行投资新建扩建生产设施，如需相关报批手续，可由甲方协助办理；4.4乙方按规定履行其责任义务，按期交纳租金等相关费用；4.6乙方要依法保护环境、安全生产，自觉接受甲方、其他上级职能部门的监督检查；4.7在合同期内由乙方交纳所承租场地的土地、房产契税等相关税费。第五条违约责任约定：5.1如乙方逾期30日未支付租金等费用，或者违反本合同中其他约定的，乙方除应补交所欠租金及其他费用、赔偿损失之外，还应承担以下违约责任：5.1.1乙方投资新建、扩建、装修的设施（含供水电暖设施等）的所有权无偿归甲方所有，乙方无权拆除；5.1.2乙方向甲方支付欠款并付当年租金总额的日千分之三的违约金；5.1.3甲方有权解除该合同。
2009年12月20日，凤凌公司（甲方）与天第公司（乙方）还签订《合同（二）》，约定：甲方同意将其所有的北京市顺义区高丽营镇×号的15亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等提供给乙方使用；本土地租赁合同有效期为12年，自2010年1月1日起至2021年12月31日止；2010年4月1日起年租金计人民币8万元；承租租金依每满五年按百分之五的比率递增；本合同签字后，乙方一次性交清2010年租金6万元，2011年起，每年1月1日缴纳当年租金，如逾期交纳租金超过30日，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付当年租金日千分之三的违约金。《合同（二）》所涉15亩土地上有门脸房一排（14间）及饭店一间，自《合同（二）》签订至今，由凤凌公司使用收益，凤凌公司主张该部分非《合同（二）》租赁标的物，天第公司则称该部分系《合同（二）》租赁标的物。
《合同（一）》、《合同（二）》签订后，天第公司于2010年1月20日汇款支付租金20万元。2011年5月5日，凤凌公司向天第公司出具收据1张，载明天第公司交纳房租款20万元。2011年12月5日，凤凌公司向天第公司出具收据1张，载明天第公司交纳房租款26.5万元。2012年3月27日，凤凌公司向天第公司出具收据1张，载明天第公司交纳2012年1月1日-2012年12月31日房租38万元。2013年1月6日、2013年1月8日，天第公司分别向凤凌公司汇款30万元、18万元。天第公司表示由于《合同（一）》、《合同（二）》同时履行，故其交纳的租金亦是同时履行两份合同的租金，凤凌公司开具收据有迟延，且凤凌公司至今未将《合同（二）》全部租赁物交付给天第公司，《合同（一）》的房屋10多间于2010年底才交付，因此其存在交付租金迟延。天第公司未提交证据证明凤凌公司于2010年底交付《合同（一）》所涉部分租赁标的物，凤凌公司称其于过渡免租期内交付了全部租赁标的物。凤凌公司称2013年1月8日汇款系天第公司支付的《合同（一）》租金，但2013年1月6日汇款系天第公司支付的《合同（一）》所涉逾期给付租金的违约金。天第公司对此不予认可，称均系给付的租金。
《合同（一）》签订后，天第公司在租赁土地上建造了两个小锅炉房并安装了两个锅炉。凤凌公司表示其对天第公司的建设行为知情，并书面要求天第公司停止建设，且通过电话向城管举报，但表示就此无证据提交。凤凌公司称天第公司在没有合法建造手续的情况下安装锅炉，不符合安全生产和保护环境的要求，违反《合同（一）》第4.6条的约定，其有权解除合同。
为支持其诉请，凤凌公司提交如下证据：
1.2012年11月8日通知、2012年12月24日短信、9份证人证言（证人为凤凌公司员工及租赁《合同（二）》所涉门脸房的承租人）及损失凭证1组，证明2012年至2013年冬季天第公司在凤凌公司反复催告下拒不供暖，根本违约事实属实，并给凤凌公司造成较大实际经济损失，以及凤凌公司购买供暖设施的花费。
2.电子缴税付款凭证5张，证明天第公司不履行合同义务，不缴纳土地使用税和房产税，而由凤凌公司缴纳。付款凭证显示凤凌公司缴纳了2010年1月1日至2013年12月31日期间的土地使用税和房产税共计60833.16元。
3.交费通知1组，证明凤凌公司每年均会通知天第公司交纳土地使用税和房产税，但天第公司拒不签收。凤凌公司表示其就天第公司拒不签收一节没有证据证明，并称其亦口头通知天第公司交纳。
对上述证据，天第公司的质证意见为：
1.认可损失凭证1组及张定波、尚德新部分证言的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，不认可通知、短信及其余证人证言的真实性、合法性、关联性和证明目的。天第公司称其未收到通知和短信，《合同（一）》不存在其向凤凌公司供暖的义务，认可9个证人的身份，并表示证人与凤凌公司有利害关系，证人不能证明未供暖导致损失，证人反×证实凤凌公司未将全部租赁物交付天第公司。
2.认可证据2的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称其不知晓凤凌公司发生过该项费用。
3.不认可证据3的真实性、合法性、关联性和证明目的，称其未见过该组通知。
为支持其辩解，天第公司提交如下证据：
1.《合同（一）》附件1长期使用地形图1张，证明天第公司租赁土地上全部房屋的状况。
2.2010年5月20日凤凌公司出具的《证明》，证明天第公司可以在涉诉10亩土地上建造房屋。天第公司称《证明》系凤凌公司对《合同（一）》、《合同（二）》所涉土地概括出具的。《证明》内容为：兹证明我公司与天第公司于2010年1月1日签订土地租赁合同，为维护承租方的经营权益，承租方可在现有的土地建立场房、制造食品加工、对外招商引资、合资及商铺房的出租，可提供相关的房屋产权证件，租赁有效期为：2010年1月1日至2039年12月31日止。
3.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证复印件2份，证明天第公司自凤凌公司处承租的租赁标的物由其出租给案外人经营宾馆和网吧，该宾馆和网吧均取得消防安全检查合格证，凤凌公司以宾馆、网吧经营消防安全设施不完善为由主张解除合同没有依据。天第公司称合格证原件悬挂于宾馆、网吧经营场所内。
对上述证据，凤凌公司的质证意见为：
1.认可证据1的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的，称该图确系10亩土地的平面图，但该图并非其给付天第公司，并称《合同（一）》实际未附附件1。
2.不认可证据2的真实性、合法性、关联性和证明目的，称证明上凤凌公司的公章是虚假的。
3.由于天第公司未出示原件，故不认可证据3的真实性、合法性、关联性和证明目的。
诉讼中，凤凌公司申请就2010年5月20日《证明》中凤凌公司公章的真实性进行鉴定。经北京市高级人民法院随机确定，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定。法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定中采用的样本为：2014年3月27日从北京市工商行政管理局顺义分局调取的带有“凤凌公司”印章印文的文件材料共12份。法大法庭科学技术鉴定研究所于2014年4月8日出具《司法鉴定意见书》（法大（2014）物鉴字第56号），认定：检材中的“凤凌公司”印章印文与样本（1）、（2）中的“凤凌公司”印章印文不是同一枚印章盖印；检材中的“凤凌公司”印章印文与样本（3）-（12）中“凤凌公司”印章印文是同一枚印章盖印。双方对鉴定结论均无异议。
诉讼中，凤凌公司主张其第四项诉讼请求中的实际损失是指天第公司停止供暖导致其购买供暖设施的费用以及天第公司于2013年3月将电闸合上致使其电器损坏的维修费用。天第公司称其不清楚凤凌公司所购买的供暖设施用于何处，且其并未合闸导致凤凌公司受损。
诉讼中，天第公司表示其同意给付凤凌公司主张之土地使用税及房产税6万元，但称因凤凌公司诉前未向其出具正式的交费通知且未通知其交纳，亦未向其出示正规的凤凌公司已经交纳的凭证，故此前其未给付不算违约。
上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、房屋所有权证、集体土地使用证、《合同（一）》、《合同（二）》、电汇凭证、收据、支付业务回单、对账单、《证明》、《司法鉴定意见书》、电子缴税付款凭证等证据在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。凤凌公司与天第公司签订的《合同（一）》系双方当事人的真实意思表示，租赁合同中未超过20年的部分，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。租赁合同超过20年的部分，违反了法律的强制性规定，应属无效。
天第公司虽未提交证据证明凤凌公司于2010年底交付涉诉部分租赁标的物，但双方于同日签订两份租赁合同且同时履行，鉴于双方对《合同（二）》所涉租赁标的物存有争议，而凤凌公司并未提交证据证明其在本案诉前对天第公司支付租金提出异议，凤凌公司主张天第公司于2013年1月6日汇款30万元系给付的违约金，缺乏依据，本院不予采信。根据双方的陈述，结合天第公司支付租金及汇款的情况，天第公司已经付清2013年12月31日之前《合同（一）》所涉租金，凤凌公司以天第公司未按时足额交纳租金为由主张解除《合同（一）》，并要求天第公司支付租金及违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
关于2010年5月20日出具的《证明》，在凤凌公司不认可其上所加盖的凤凌公司公章真实性的情况下，凤凌公司申请鉴定，本院亦通过合法程序委托具有鉴定资质的鉴定单位进行鉴定，鉴定程序合法，本院对《司法鉴定意见书》予以采信。根据鉴定意见，《证明》中的印章印文与凤凌公司留存于工商行政管理部门的10份文件材料中的印章印文是同一枚印章盖印，故本院认定该《证明》系凤凌公司出具。根据该《证明》，天第公司可以在涉诉租赁土地上建立厂房，故天第公司在涉诉土地上建造两个小锅炉房并安装两个锅炉并不违反双方之约定，而凤凌公司并未举证证明该锅炉对环境及安全生产构成妨害，故凤凌公司以天第公司在没有合法建造手续的情况下安装锅炉不符合安全生产和保护环境的要求为由主张解除《合同（一）》，依据不足，本院不予采纳。
凤凌公司并未提交有效证据证明天第公司未按照合同约定进行安全生产。凤凌公司主张天第公司网吧经营、宾馆经营未安装消防安全设施、无安全预防措施，在无供暖许可证的前提下向他人私自收取供暖费进行非法经营，但其就此并未提交证据证明，故本院对其该主张不予采信，凤凌公司以此为由主张解除《合同（一）》，缺乏依据，本院不予支持。
关于承租场地的土地使用税及房产税，依据《合同（一）》第四条第七款的约定，应由天第公司交纳。凤凌公司提交的电子缴税付款凭证能够证明凤凌公司已经缴纳了2010年至2013年度的土地使用税及房产税。凤凌公司提交的交费通知并无天第公司的签收手续，天第公司否认其对此知情，而凤凌公司并未提交其他有效证据证明其通知天第公司交纳该两项税费，在此情形下，凤凌公司主张天第公司无故拖欠税费，构成违约，并据此主张解除《合同（一）》，缺乏依据，本院不予支持。但天第公司仍应向凤凌公司支付该两项税费，本案中天第公司同意给付，本院不持异议，对凤凌公司要求天第公司给付土地使用税及房产税6万元的诉讼请求，本院予以支持。
《合同（一）》中并未约定天第公司具有向凤凌公司供暖的义务，故本院对凤凌公司以天第公司未依约安全及时供暖为由主张解除《合同（一）》，并赔偿其购买供暖设施费用的诉讼请求，不予支持。凤凌公司并未提交证据证明系天第公司合闸导致其电器受损，天第公司对此亦不予认可，故其要求天第公司赔偿维修费用，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，凤凌公司要求解除《合同（一）》的理由均不成立，本院对其要求解除《合同（一）》的诉讼请求，不予支持。在合同并未解除的情况下，凤凌公司要求天第公司腾退交还涉诉租赁土地及地上物的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告北京天第食圣食品有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京市凤凌装饰装修有限公司二○一○年一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的土地使用税及房产税共计六万元；
二、驳回原告北京市凤凌装饰装修有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万六千零一十六元，由原告北京市凤凌装饰装修有限公司负担一万四千七百一十六元（已交纳），由被告北京天第食圣食品有限公司负担一千三百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 益
审 判 员 于泽军
人民陪审员 周启祥
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 叶丽芳