四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绵民终字第1064号
上诉人（原审被告，反诉原告）：绵阳怡海实业集团有限公司，住所地：绵阳市涪城区长虹大道126号。
法定代表人：李晓芳，该公司董事长。
委托代理人：郑碧茂，四川道融民舟律师（成都）事务所律师。
委托代理人：吴良广，四川道融民舟律师（成都）事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：王娜，女，生于1978年8月31日，汉族，四川省江油市人，住绵阳市涪城区南河路附***号。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：匡华，男，生于1975年8月28日，汉族，上海市人，住上海市普陀区光复西路复兴村**号。
二被上诉人之委托代理人：林晓琴，女，生于1968年8月31日，四川省江油市人，住江油市三合镇诗城路东段***号*幢*单元***号，系王娜、匡华之侄女。
绵阳怡海实业集团有限公司（以下简称怡海公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2010）涪民初字第2087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人怡海公司之委托代理人郑碧茂，被上诉人王娜、匡华的委托代理人林晓琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2005年5月20日，匡华、王娜和怡海公司（原四川绵阳怡海房地产有限公司）签订了《商品房买卖合同》，购买怡海明珠房产2层253、254、255、256号商铺（建筑面积36.78平方米，套内面积19.94平方米），按套内面积计算每平方米13944.70元，合同总价款为278057元。《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据为“买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房的批准机关为绵阳市房产管理局，商品房预售许可证号为（2004）房预售证第35号”。第六条付款方式，约定签订合同当日首付139057元，余款139000元，由买受人在银行办理按揭款支付。双方于2005年5月20日还签订了一份《委托管理协议书》，约定：由甲方（匡华、王娜）将所购买的怡海明珠房产2层253、254、255、256号商铺委托给乙方（怡海公司）管理代理，即对外出租，委托期限为10年，即2005年5月21日起至2015年5月20日止；乙方每年按照总房款的8.75﹪向甲方结算年收益（房租），扣除应缴税费1.75﹪后，纯收益为7﹪；同时约定，甲方应获收益的前提条件是“严格遵守《商品房买卖合同》的约定，按时足额交清全部房款；如果甲方违约，乙方有权即刻终止向甲方支付收益；乙方按照总收益的8‰向甲方支付委托管理费。2005年5月19日，双方又签订了一份《补充协议》，约定：1、匡华、王娜在签约时按照购房款总金额278056.8元的20﹪，一次性支付首付款55611元；2、购房款总金额的50﹪按揭贷款，按揭期限为十年，由怡海公司协助匡华、王娜办理按揭贷款相关手续；3、剩余的30﹪购房款即83417元，乙方在三年内付清（不计利息），支付方式为：甲方每年从乙方所购商铺的收益（租金）中扣除，第三年底多退少补一次性结清；4、甲方承诺：保证乙方10年内每年实现购房款总额7﹪的纯收益（租金）。7﹪纯收益的计算日期从2005年6月30日起按购房总额全额计算（若因买受人原因未办理按揭除外）；此补充协议作为《商品房买卖合同》和《委托管理协议书》的附件，与正式合同和协议具有同等法律效力。
匡华、王娜按照补充协议的约定，向怡海公司交付了购房首付款55611元。2006年10月22日，匡华、王娜又向怡海公司交纳购房款20000元，共计支付购房款75611元。因用于支付购房余款的银行按揭贷款未能办理，匡华、王娜未再交付余款。双方当事人对谁负有办理按揭贷款的义务存在争议。
另查明：从查询绵阳市房管局档案显示，案涉商铺已设置抵押，抵押权人为绵阳市商业银行，权利价值28084100元，抵押面积为7347.26平方米，债务人为怡海公司，抵押约定期限注明为2008年3月10日至2009年3月10日，该抵押尚未涤除。
怡海公司提供的（2004）房预售证第35号《商品房预售许可证》显示，该《商品房预售许可证》系2004年7月2日发证；权利限制情况写明“1、在建抵押于商业银行城西支行；2、该幢房屋的公共配套设施不属预售范围”；该证右上角用红色文字注明，“该商品房在建工程已贷款抵押给商业银行城西支行，请购房人将房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护”。
2006年5月22日，经四川省绵阳市工商行政管理局核准，怡海公司的企业名称由“四川绵阳怡海房地产有限公司”变更为“绵阳怡海实业集团有限公司”。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《商品房买卖合同》及《委托管理协议书》、《补充协议》、《商品房预售许可证》、收据等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为：原告和被告怡海公司之间就怡海明珠房产2层253、254、255、256号商铺签订有《商品房买卖合同》及《补充协议》、《委托管理协议书》，现原告方要求解除合同，被告方同意解除合同，即原被告双方解除合同的理由虽不一致，但均要求解除合同的意思真实一致，本院予以准许。
原告按照本合同标的相邻房产项目的现价计算，要求被告方赔偿经济损失604663.2元；还要求被告方承担已付房款一倍（原告方主张为139057元）的赔偿责任。原告依据的法律条款为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定。该司法解释第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原告方主张被告怡海公司有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的情形。依据谁主张，谁举证的原则，原告应当举证证明被告怡海公司具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的情形，但原告没有举出相关证据。相反，被告怡海公司举出了《商品房预售许可证》，以该《商品房预售许可证》右上角所载明的红色文字“该商品房在建工程已贷款抵押给商业银行城西支行”来证明自己没有隐瞒所售房屋已经抵押的事实；原告认可看见了该《商品房预售许可证》。故原告关于被告怡海公司在和原告签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的主张，和本院审理中查明的事实不符，被告怡海公司在签订《商品房买卖合同》时，没有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。故原告要求被告怡海公司赔偿经济损失604663.2元；还要求被告怡海公司承担已付房款一倍（原告方主张为139057元）的赔偿责任的诉求，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，本院不予支持。
原告要求被告怡海公司退还已经收取的购房款并给付利息，被告怡海公司予以同意，故该项请求，本院予以支持；双方当事人对应当退还的购房款之利息如何计算没有明确，可以按照银行贷款利息计算；但原被告双方对被告怡海公司已经收取的购房款的具体数额存在争议。原告方主张，被告怡海公司已经收取的购房款为139057元。而被告方主张，原告方已经交纳的购房款即首付款，为55611元。原被告双方所主张的数额之所以存在如此大的差距，根本分歧点在于，原告方主张，年收益按照总房款的7﹪计算，而被告方主张，年收益按照已付房款即55611元的7﹪计算。
原告和被告怡海公司签订《商品房买卖合同》、《委托管理协议书》的签约时间为2005年5月20日，但2005年5月19日却签订了作为《商品房买卖合同》和《委托管理协议书》的附件的《补充协议》。虽然原被告双方签订合同的顺序不符合先签订合同正本，后签订补充协议的一般性交易习惯，但原告方在随后按照《补充协议》的约定向被告方交纳首付款55611元，被告方予以接受，表明签订在前的《补充协议》，实际是对签订在后的《商品房买卖合同》及《委托管理协议书》中相应条款的更正，《商品房买卖合同》及《委托管理协议书》中的约定和《补充协议》不一致的，应当以《补充协议》为准。
该《补充协议》第4条约定，被告怡海公司保证原告在10年内每年实现购房款总额7﹪纯收益（租金）。虽然双方对原告方享有年收益还约定了限制性条款，即“若因买受人原因未办理按揭除外”，但众所周知，买受人向房产开发商购买商品房，若需通过办理按揭贷款来支付购房款的话，一般程序是先由房产开发商和某银行达成由某银行为房产开发商的某个楼盘提供按揭贷款服务的协议，然后根据某银行办理按揭贷款的相关规定，来要求买受人提供已经交纳首付款的收据、身份信息、收入证明、是否结婚的证明、查房证明、银行信用记录等资料，经某银行审查合格后，由某银行或房产开发商通知买受人前往某银行办理按揭贷款。无证据证明被告怡海公司向原告告知了其应当在哪个银行办理按揭贷款，故未办理按揭贷款，不是本案原告方的原因。对被告方关于原告方未按照合同约定办理按揭贷款，存在违约行为的主张，本院不予采纳。对反诉原告怡海公司要求反诉被告承担违约责任，支付违约金的主张，本院不予支持。按照《补充协议》第4条的约定，被告怡海公司应当按购房款总额278057元的7﹪，每年向原告方支付收益（租金）19464元。
双方约定，年收益从2005年6月30日起算，计算至今已经7年，故年收益应当为19464元／年×7年=136248元。原告方主张将其中的83417元作为购房款，符合双方关于“剩余的30﹪购房款即83417元，甲方每年从乙方所购商铺的收益（租金）中扣除，第三年底多退少补一次性结清”的约定，故原告方已经支付的购房款应为55611元＋83417元＝139028元，对原告方关于已经支付的购房款按照139057元计算的主张，其中139028元的合理部分本院予以采纳。但被告方应当承担的利息，所依据的本金不能按照139028元计算，而应当以55611元为基数，按照每年增加19464元计算，即2005年6月30日至2006年6月30日，本金按照55611元＋19464元=75075元计算，2006年6月30日至2007年6月30日，本金按照75075元＋19464元=94539元计算，以此类推，至本金累计为139028元止。此外，原告请求退还的前述购房款金额并不包括其于2006年10月22日交纳的20000元房款，但其在诉讼中亦举证证明该笔款项，并无放弃之意思，为减少当事人讼累，加之被告虽对收益抵房款存有争议，但对收取的该笔款项并无异议，同意退还已收取购房款，故被告应将该笔款项一并退还原告，并从2006年10月23日起承担该20000元款项的资金利息。
扣减作为房款的83417元年收益后，尚余52831元，原告只要求被告方支付41172.44元，是对自己权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以采纳。
原、被告双方还约定，原告方按照总收益的8‰向被告方支付委托管理费，故，被告方可以在向原告方支付年收益时予以扣除。因原告方主张的收益为41172.44元，故其总收益为124589.44元，故委托管理费为124589.44元×8‰=996.71元。
综上所述，为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）匡华、王娜和被告（反诉原告）绵阳怡海实业集团有限公司所签订的《商品房买卖合同》、《委托管理协议书》及《补充协议》从本判决生效之日起终止履行；二、被告绵阳怡海实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告匡华、王娜退还购房款159057元，并按同期银行贷款利率承担其中20000元的资金利息（从2006年10月23日起至本金付清时止），同时承担其余139057元从2005年6月30日起至款付清之日止、按照银行贷款利率计算的利息（计算利息的本金，以55611元为基数，按照每年增加19464元收益计算，至本金满139057元）；三、被告绵阳怡海实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告匡华、王娜支付收益41172.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回本、反诉原告的其他诉讼请求。本案本诉受理费2700元，反诉受理费170元，合计2870元，由原告承担300元，由被告绵阳怡海实业集团有限公司承担2570元。
宣判后，怡海公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院判决双方所签订的合同从判决生效之日起终止履行，无视双方在诉讼过程中已经达成合意解除了合同，从而导致实体处理错误；2、被上诉人未按照约定付清全部房款已构成违约，应承担违约责任；3、原判将未办理按揭的责任全部归结到上诉人是错误的，办理按揭的主体是被上诉人，上诉人只有协助义务，即使无法办理按揭，也可以采取现金支付的方式履行合同；4、原审判决上诉人退还房款并承担从被上诉人付款之日起的资金利息超出原审原告的诉讼请求，与本案基本事实不符，有2万元购房款被上诉人并没有要求返还，且双方明确约定了违约责任，应按违约条款处理；5、因被上诉人未付清房款，按照《委托管理协议书》的约定，上诉人不应该支付收益款。综上，请求撤销原判，依法改判由上诉人支付已付购房款55611元，由被上诉人承担逾期付款的违约金22245元和全部诉讼费。
匡华、王娜答辩称：一、上诉人称双方已于2010年8月18日协商一致解除了合同不符合事实且毫无根据。被上诉人是在上诉人将房屋产权抵押而不能办理房屋产权证的情况下，无奈地请求法院以法律形式判令解除，并非同意上诉人在反诉请求中提出的解除合同。二、上诉人称被上诉人未按合同约定付清全部房款，其行为构成违约，应承担违约责任与事实不符。合同约定三个月办理房产过户手续，而上诉人连起码的到房管部门办理登记备案手续都没履行。双方在补充协议中约定，房款的30%在三年后结算，上诉人也未按协议履行，且从未对按揭贷款之事提出新的措施和要求。本案实际是因为房价上涨，上诉人根本就不想履行合同。三、被上诉人在一审中提到6条诉讼请求，上诉人称一审法院判决上诉人退还被上诉人购房款并承担资金利息超出被上诉人的请求范围与事实不符。综上，请求法院驳回上诉，维持原判，否则，被上诉人要求上诉人继续履行合同，办理房屋产权证。
本院认为：本案争议焦点在于：一、到底是谁的过错导致违约；二、因违约导致的违约责任应如何认定。分述如下：
一、到底是谁的过错导致违约。上诉人称未办理按揭付款的过错在被上诉人匡华、王娜，应由其承担未及时付款的违约责任；被上诉人匡华、王娜称因为上诉人的原因未能办理按揭付款。对此，本院认为，双方合同约定“首付50%，贷款50%（在签约之日起7日内向银行办理）”，即是以银行按揭贷款作为尾款的支付方式。银行按揭指购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。但从本案查明事实看，怡海公司将讼争房屋先行办理了抵押，在该抵押未涤除前，匡华、王娜并不能将该房用于按揭抵押，因此，本案没有办理按揭的责任在怡海公司。前期，怡海公司同意用房屋出租收益款抵房款，后期双方并没有就尾款的变更支付方式达成一致，故本案认定违约方为怡海公司。
二、因违约导致的违约责任应如何认定。由于双方解除合同是在诉讼中达成的合意，一审法院在判决时予以确认并无不当。合同解除后，匡华、王娜应返还房屋，怡海公司应返还全部购房款及支付资金利息，一审判决对此处理并无不当。双方争议较大的是应否按购房款全额计算租金收益问题。双方签订的《补充协议》明确约定，只要不是因购房人的原因造成不能办理按揭，则按购房全款支付租金收益。现有事实查明是怡海公司的原因造成不能办理按揭和办理产权证，鉴于解除合同后，怡海公司从房价上涨中获取了巨大的利益，如果仅以已付款计算租金损失，不足以弥补被上诉人所受到的损失。因此，原判在未将房屋成本收益作为损失计算的情形下，酌定按照房屋总价款计算房屋租金收益，是对本案违约损失的调整。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1746元由上诉人绵阳怡海实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李川华
审判员 蒲德俊
审判员 陈兴旺
二〇一三年十一月二十日
书记员 孙家琼