重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00617号
上诉人（原审原告、反诉被告）ＸＸ，女，1968年7月25日出生，汉族，重庆奉节人。
委托代理人ＸＸ，男，1975年2月28日生，汉族，系ＸＸ之弟，重庆奉节人。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄作凤，女，1946年5月1日出生，汉族，重庆奉节人。
委托代理人陈庆云，男，1952年6月9日生，汉族，系黄作凤之夫。
委托代理人肖友辉，男，1965年1月12日生，汉族，系黄作凤所在社区推荐。
上诉人ＸＸ因租赁合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2013）奉法民初字第02780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年3月6日，黄作凤与ＸＸ签订干洗店转让协议，约定将位于奉节县施家梁竹枝路325号干洗店门市转让给ＸＸ，双方达成如下协议：一、转让价款119800元，其中包括所有设施设备及2010年3月6日至2010年9月1日的门市租金。二、门市租期从签订协议之日起至2018年9月1日。三、2010年3月6日至2010年9月1日的租金在签订本协议时付清，2010年9月1日至2011年9月1日年租金为30000元，之后随行就市（一年一付）。四、双方如有一方违约，违约方支付30000元违约金。另查明，ＸＸ已给付转让价款并实际给付租金至2012年5月30日（其中，2010年9月1日之后按年给付一年的租金，2011年9月1日之后按月给付，每月2500元），2012年5月30日之后，ＸＸ继续占有该门市至2012年10月。
还查明，2012年6月1日，奉节县人民政府发布关于城西出口道路工程项目国有土地上房屋征收的公告，黄作凤位于奉节县施家梁竹枝路325号门市在征收范围内。奉节县国土资源和房屋管理局一次性给予ＸＸ机械搬迁、安装及损失费用共计30000元。奉节县国土资源和房屋管理局与黄作凤签订房屋装饰装修及附属物补偿协议，补偿被征收门市的装修、装饰物和附属设施的补偿费共计36212元；补偿因门市征收安置补偿费用共计87253.80元。2012年11月27日，重庆宏安投资（集团）有限公司与黄作凤签订门市租赁合同，租赁期限自2012年9月1日起至2014年8月31日止，租金为148000元。
ＸＸ在一审中诉称：我通过邓明与被告于2010年3月6日签订《干洗店转让协议》，我转让租赁被告位于施家梁竹枝路325号的干洗店门市，支付转让费及2010年3月6日至2010年9月1日的租金共计119800元，合同租期至2018年9月1日。2012年6月1日该门市因城西道路改造，被政府征收拆迁，被告获得相应补偿，但我因不能租赁经营，造成较大损失，故诉请判决解除前述与被告签订的《干洗店转让协议》，被告退还转让费77028元并承担相应损失的赔偿责任，并由其承担诉讼费用。
黄作凤在一审中辩称：转让协议系有效合同，协议的解除系政府搬迁所致，房租损失不应该由我承担，干洗店的机器设备现仍然存在，原告可以在其它场所经营，不存在我退还转让费及赔偿损失的理由，原告计算转让费的方式不科学，不可能按照平均比例计算，对于机器设备，需要相应的评估机构对剩余价值进行评估。原告于2012年7月份以后就违约没有支付被告房屋租金，原告现应该支付我房屋租金12500元，我依法提出反诉，要求ＸＸ支付房屋租金12500元及给付违约金30000元。
ＸＸ在一审中对于黄作凤的反诉答辩称：其反诉不成立，2012年6月1日起就没有履行合同，且非承租人的原因，承租人不应该承担给付房屋租金的义务。
一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。双方当事人签订的干洗店转让协议系其真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有法律效力。双方在履行合同过程中，因政府征收需要拆迁该干洗店门市，导致合同无法继续履行，系因不可抗力的因素，与双方当事人无关，双方当事人均不存在违约的行为，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故对ＸＸ要求解除合同的请求予以支持；黄作凤反诉ＸＸ未按协议约定支付房屋租金，要求其给付欠付的租金，依法予以支持；但要求ＸＸ承担违约责任的请求不予支持，因系政府征收行为导致合同无法继续履行，合同当事人双方没有任何过错；奉节县国土资源和房屋管理局与被告黄作凤签订房屋装饰装修及附属物补偿协议，补偿被征收门市（该干洗店）的装修、装饰物和附属设施的补偿费共计36212元，该补偿费的项目包括装修、装饰物和附属设施，干洗店的正常经营会投入不同于一般门市经营的装修，黄作凤转让干洗店门市时，其转让价款中应当包含对干洗店投入的必要的装修装饰，故对奉节县国土资源和房屋管理局补偿黄作凤的干洗店的装修、装饰物和附属设施的补偿费应当酌情予以退还ＸＸ。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第一项之规定，判决：一、解除ＸＸ与黄作凤于2010年3月6日签订的干洗店转让协议。二、黄作凤退还ＸＸ干洗店装修补偿费15000元。三、ＸＸ给付黄作凤门市租金共计12500元。四、驳回ＸＸ其他诉讼请求。五、驳回反诉原告黄作凤其他诉讼请求。案件受理费1725元（原告已预交），减半交纳862.5元，由被告黄作凤负担。反诉案件受理费862.5元，减半交纳431.25元，由被反诉人ＸＸ负担。
ＸＸ不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销（2013）奉法民初字第02780号民事判决，改判被上诉人退还转让费77028元并赔偿相应损失，并由其承担全部诉讼费用。主要事实及理由为：1、一审判决我给付5个月的租金是错误的，租赁房屋被拆迁部门的重庆宏安投资（集团）有限公司从2012年9月1日起至2014年8月31日止作了租赁安置，给付了租金148000元，黄作凤不应从2012年9月1日起收取两份租金；2、我在2012年6月1日后没交租金的原因是政府征收房屋导致无法正常经营，虽然我还占有该房屋，但仅仅是等待政府安置的过程，不应认定是我还在经营，故不应在支付租金12500元；3、我支付的门市转让款104800元包括干洗店的设备、设施和相应的装修，故奉节县国土局对黄作凤装饰装修补偿的36212元应该退还给我；4、合同租赁期为102个月，我实际经营26个月，被上诉人没有任何理由获得76个月的转让费，一审未查明此事实，故而判决有误。
黄作凤答辩称：1、上诉人没有按约定支付租金，明显属于违约，应当按合同约定支付租金；2、上诉人一直在使用租赁门市进行经营至2013年1月，有水费收据为证；3、上诉人主张的门市装修费是政府补偿给业主的，我们之间的协议中并没有约定转让的内容包括了装饰装修；4、我对于一审判决我退还ＸＸ15000元是不服的，但考虑到和谐处理纠纷故而没有对此上诉，上诉人的理由均不能成立。
本案在二审审理过程中，黄作凤提供了一份奉节县自来水有限公司的水费收据，以证明ＸＸ一直在租赁门市内进行经营至2012年11月，故其应当支付房屋租金。
上诉人质证认为：该证据即便真实，也不能达到被上诉人的证明目的，干洗店早就不能经营了，但干洗店内还有机器设备要人照看，同样可能用水。
本院审查认为：水费收据内容真实、形式合法，与本案的审理亦有一定的关联，但不能达到被上诉人的证明目的。
双方当事人对于一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，ＸＸ与黄作凤于2010年3月6日签订的《干洗店转让协议》包含了两部分的内容，既有所有设施、设备的物权变动，也有房屋的租赁使用，其中对于“所有设施、设备”具体包括哪些物品并无明确约定，现双方当事人对此产生争议，应视为合同约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”双方当事人之间并无转让门市房屋所有权的意思表示，而从房屋租赁关系而言，出租人应为承租人提供一定的满足承租人对租赁房屋进行使用、收益的条件，其中必然包括对房屋必要的装饰、装修，如无特别约定，承租人对这部分装饰、装修仅仅享有在租赁期内的使用权。根据当事人的合同目的，黄作凤转让的不仅仅是经营干洗店所需的机器设备，还包括了相应的设施及装饰装修投入，故拆迁安置部门对黄作凤房屋的装修、装饰物和附属设施的补偿涵盖了ＸＸ
应得的部分。因双方当事人对此并无具体明确约定，一审根据公平原则平衡双方当事人利益酌情予以分配并无不当。关于2012年6月1日至2012年10月期间的租金问题，就房屋租赁关系而言，其基本特征是出租人交付房屋给承租人使用，承租人按约定给付租金。即便因为政府征收原因而不能实现合同目的，ＸＸ在未与黄作凤协商解除合同或依法解除合同之前的实际占有房屋期间亦应给付相应的租金，并且基于合同的相对性原则，黄作凤就租赁房屋从他人处收取另外一份租金的事实并不能作为免除ＸＸ向黄作凤给付租金义务的理由。此外，政府拆迁安置部门已分别对黄作凤和ＸＸ依法进行了补偿，双方当事人如认为政府拆迁安置部门给付补偿款对象不当，亦属另一法律关系。
综上，上诉人的上诉请求及其事实理由不能成立，一审事实认定清楚，法律适用正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1725元，由上诉人ＸＸ承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜抗洪
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 胡相龙