浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南执异初字第1号
原告：盛莉萍。
委托代理人：马建明、戚海燕，浙江天卓律师事务所律师。
被告：浙商银行股份有限公司嘉兴分行。
负责人：ＸＸ元。
委托代理人：陈剑英，浙江金品律师事务所律师。
第三人：浙江中博能源有限公司。
法定代表人：沈正其。
第三人：平湖市恒源实业有限公司。
法定代表人：沈正其。
第三人：沈正其。
上述二第三人委托代理人：ＸＸ伟，浙江金品律师事务所律师。
原告盛莉萍与被告浙商银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称浙商银行）、第三人中博能源有限公司（以下简称中博公司）、平湖市恒源实业有限公司（以下简称恒源公司）、沈正其案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭审理了本案，原告委托代理人马建明、被告委托代理人陈剑英到庭参加诉讼,第三人中博公司、恒源公司、沈正其经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告盛莉萍起诉称，原告与第三人于2013年3月10日签订房屋租赁合同一份，约定将分属于第三人的房屋共同承租给原告。该合同约定了房屋的用途，承租人有权转租，租赁时间为2013年3月10日至2033年3月9日，共计20年，总租金1270元。合同同时约定租金的支付方式、收款账号、维护维修及相关费用，并约定2014年4月30日前付清全部租金。后第三人因金融借款合同纠纷被诉，法院执行其拥有所有权的房屋，原告提出执行异议，法院作出（2014）嘉南执异字第20号执行裁定书，认为案外人与被执行人签订了租赁合同实际为借款担保合同，不能据此享有租赁优先权，裁定驳回原告异议。原告认为裁定错误，理由如下：一、原告与第三人签订的合同主体适格，内容合法，是当事人的真实意思表示，应为有效合同；二、原告与第三人均已实际履行合同；三、裁定书认定事实有误。原告在没有签订合同之际立即实际占有租赁房产，主要是因为该房产涉及装修合同，装修工程是原告委托给第三人的。同时租金没有全部到位，原告还忙于其他事物。其次，在租赁房产租金与借贷资金均存在的情况下，不能因为第三人与原告的租金支付受托人之间曾存在借贷关系而否认房产租金，继而否认租赁合同的效力；不能因为租赁合同存在书写计算错误否认租赁合同效力；不能因为租金额与第三人在银行贷款金额相当而推定租赁合同实际为借款担保合同。综上,故诉请判令：一、请求对执行标的物中止执行；二、请求确认原告与第三人之间签订的房屋租赁合同合法有效；三、诉讼费由被告承担。
被告浙商银行答辩称：一、《房屋租赁合同》未履行。原告并未在合同签订后即实际占有涉案房屋，“转租”事宜由第三人恒源公司的法人代表沈正其办理，租金也由第三人收取、保管。原告也自认2014年4月后才全面由杨某经营。在合同落款的2013年3月10日至2014年4月期间，水、电费的缴款方一直是第三人中博公司，账目也在第三人名下，说明第三人在此期间都是自主占有使用及经营房产；原告主张已支付的租金只能证明杨某、宏跃石材之间有资金往来，且应系借贷资金，并非租金。二、《房屋租赁合同》实质是为了抵偿第三人向原告所负债务，或者说是为该债务提供的担保。原告及杨某、宏跃石材与第三人之间除了有借贷关系，还存在担保关系，杨某与宏跃石材为第三人在银行共计1280万元的贷款做了担保。租赁合同的签订就是为了防范其到期不归还贷款。综上，《房屋租赁合同》不真实，原告对涉案房屋不具有成立于抵押权之前的租赁权，其主张的带租拍卖不能成立，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人中博公司、恒源公司及沈正其未作答辩。
针对自己的诉讼请求，原告向法庭提供了如下证据：
1、（2014）嘉南执异字第20号执行裁定书一份。证明本案讼争的异议经南湖区人民法院执行局裁定，驳回原告的异议。
被告质证，对真实性无异议。
2、《房屋租赁合同》一份。证明原告与第三人中博公司、恒源公司于2013年3月10日签订房屋租赁合同，约定由原告承租本案所涉房屋，总租金1270万元，租赁期限20年。
被告质证认为对真实性无法确定，租赁合同日期是倒签的。
3、付款凭证18份。证明原告依据合同向第三人支付了1270万元的租金。
被告质证，对支付金额无异议，但双方系借贷关系而非租赁关系。
4、杨某及平湖市当湖宏跃天然石材厂出具的《确认书》一份。证明其中的1080万元是杨某及平湖市当湖宏跃天然石材厂受原告委托向第三人及沈正其支付的房屋租金。
被告对该证据的真实性、关联性均有异议。
5、营业执照两份（复印件）。证明杨某是平湖市当湖宏跃天然石材厂的业主。
被告无异议。
6、付款凭证一组，总金额7173600元。证明除了1270万元的租金外，沈正其与杨某尚有借贷关系。
被告质证认为该组证据与本案没有关联性。
7、浙江平湖农村合作银行凭条一份，证明原告方在租赁合同约定的1270万元租金之外，于2012年10月5日至2013年3月8日通过合作银行向第三人支付470万元，加上通过农业银行支付的2383600元，合计支付7173600元的事实，故扣除第三人方向原告方支付的3724500元，尚欠原告方3449100元的事实。
被告质证除对2013年3月8日的凭条无异议外，对其他四份汇款单的真实性有异议，认为不排除后期补充的可能。
8、证人沈某证言一份、单身公寓租赁合同一份。证明原告从2013年9月份开始即已派人接管单身公寓，实际经营的事实。
被告质证，对这份证人证言，曾向沈某核实，真实情况是原告及原告的同居人共同要求打印好叫他签字的，沈某本人就一直在沈正其处打工，直到2014年4月份，才由原告接手，这之后杨某聘请他管理单身公寓，所以对该证明的真实性有异议，且证人没有出庭作证，在形式要件上不符合证据规则。
被告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、2014年8月6日律师向第三人沈正其所作调查笔录两份。证明《房屋租赁合同》并未实际履行，合同签订目的是以房屋使用权抵偿债务或为债务提供担保，第三人未收取原告支付租金，原告也未实际占用房屋。
原告质证，该组证据系证人证言，但是证人未出庭，该调查笔录没有证明效力。其次，该调查笔录的内容也是不真实的。
2、浙江增值税专用发票两份。证明2013年因涉案房屋发生的水电费都是第三人中博公司支付的，与租赁合同约定不符，说明该合同没有履行，原告未实际占有过房屋。
原告质证，对真实性无异议，但是水电费在供电公司、自来水公司有开户，开户后不能随便变更，任何租赁房屋都是以房屋所有人的名义缴纳的。
3、《房屋所有权登记证明》一份。证明涉案房屋于2012年12月27日从第三人中博公司变更至恒源公司名下，水电未更名。
原告质证意见同证据2的意见。
4、农业银行转账明细、农村合作银行转账凭证、嘉兴市乍浦镇新银都宾馆转账凭证、中博公司工银村镇银行转账凭证、兴业银行转账明细各一份，恒源公司付款凭证两份。证明第三人在与原告签订《房屋租赁合同》后支付给原告及杨某以及石材厂14336459.30元，双方有频繁资金往来。
原告质证，农行转账明细中第21、22、23页与前面的是重复的。其次，这个卡中每月有固定28000元的付款，这是第三人付给原告之前借款的利息。对农村合作银行的凭证，没有户名，无法确认，即使都确认的话合作银行总的金额是1524500元，取现金额无法确认。对于证据第35页新银都宾馆的付款原告认为与本案没有关系。对中博能源公司的50万元的付款无异议，但属1270万元以外的双方的借贷业务往来款。对证据第38页鲁某、盛泽镇恒佳建材经营部的付款与本案没有关系。对之后的承兑汇票，没有杨某和原告的签字，也没有石材厂的印章，属非法证据，不予认可。综上，可以确认的合法的金额为3724500元，这个资金流的金额与我们除1270万元租金外借给沈正其的资金流的金额是相互吻合的，沈正其在被告代理人的调查笔录中也确认目前为止还欠原告300多万元，故本案租赁合同的1270万元租金是完全切实履行的。
5、《最高额担保合同》两份，共1330万元。证明两份保证合同签订时间是2013年1月9日和2013年12月18日，总的额度是1330万元，总的贷款是1280万元，双方存在担保关系，杨为保证沈正其能够履行银行的还款义务，与沈正其就涉案的房屋进行虚假租赁，两份合同为最高额的保证合同，还有借款合同和承兑汇票金额共1280万元。故租赁合同的日期是倒签的，合同中所谓的租金支付时间也在2013年12月18日之后。
原告质证，对两份合同的真实性无异议，对被告要证明的目的有异议，被告以两份保证合同的签订时间来倒推认为租赁合同签订时间是倒签的是不合理的，沈正其承认租赁合同的签订时间是2013年3月10日，合同签订时原告为沈正其的担保金额为780万元，在签订租赁合同10个月之后，发生了第二笔贷款即村镇银行的500万元。因此，这两份证据的时间差异恰恰说明在订立合同时是没有可能为不存在的事实进行预设担保。
法院依职权调取了以下证据：
1、（2014）嘉南执民1974号协助执行通知书一份，证明2014年9月2日本院查封恒源实业公司于嘉兴港区沪杭路北侧，东亚物资有限公司东侧的1599平方米的房产。（2014）嘉南执民1974号公告一份，证明让恒源实业公司自行腾退。
原告质证对真实性无异议，但是要求带租拍卖。
被告无异议。
2、2014年2月9日上午本院执行局法官给第三人沈正其作的笔录一份。
原告质证，对真实性无异议，但是对笔录内容有异议，租金1270万元是确实支付了的，有付款凭证证明。
被告无异议。
第三人沈正其、中博公司、恒源公司未到庭应诉，放弃质证权利，也未提供证据。
本院认证如下：原告提供的证据1、3、5，被告对其真实性均无异议，本院予以认定；证据2、《房屋租赁合同》的真实性将在本院认定的主文中详细说明；证据4系原告单方出具的材料，无其他相应证据予以证实，本院不予认定。证据6、7的真实性本院予以认定。原告提供的证据8与被告提供的证据1均系证人证言，证人均未到庭陈述，本院不予采信，对单身公寓租赁协议的真实性予以认定。
被告提供的证据2、3、5，原告对真实性均无异议，本院予以认定；证据4，农业银行转账记录中重复部分应予扣除，对农村合作银行的对账单予以认定。对新银都宾馆的查询明细、鲁永梅和盛泽镇恒佳建材经营部的转账单以及对承兑汇表的关联性不予认定。
对本院依职权调取的证据1、2，有法院案卷材料予以印证，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2013年3月10日，原告与第三人中博公司、恒源公司签订《房屋租赁合同》一份，约定中博公司、恒源公司将其所有的坐落于乍浦滨海大道688号包括房屋所有权证号为00165996、00165997在内的房产租赁给原告使用，租赁期限自2013年3月10日至2033年3月9日止，共计20年。租金在合同签订后三日内支付定金30万元，余款850万元分次支付，另支付浴室装饰费200万元，健身房、单身公寓250万元，单身公寓250万元，合计总租金1270万元在2014年4月30日付清，支付方式为汇款汇入。账号为：平湖市恒源实业有限公司、浙江中博能源有限公司、农行沈正其账号：62×××13和62×××76。同时双方对租赁期间的维护、维修、相关费用及解除等事项作了规定。
租赁合同签订后，原告于2014年1月11日向第三人沈正其账户转账6万元，原告同居关系人杨某及其经营的平湖市当湖宏跃天然石材厂自2013年3月11日起至2014年4月30日，分12次向沈正其及恒源公司转账共计1080万元，其中2013年12月25日杨某向沈正其账户转账的30万元在转账用途一栏注明“借款”。另通过银行承兑汇票的方式分8次共计支付装潢款等130万元。
原告同居关系人杨某及其经营的平湖市当湖宏跃天然石材厂分别于2013年1月9日、2013年12月18日为第三人中博公司向浙江平湖农村合作银行钟埭支行以及平湖工银村镇银行股份有限公司提供了1280万元的贷款作了担保。最高额担保款项额度1330万元。
另查明，租赁合同签订后，房屋仍由第三人沈正其占有使用，装修亦由其进行，案外人2014年4月才正式开始占有使用租赁物。第三人沈正其、恒源公司、中博公司与杨某及其经营的平湖市当湖宏跃天然石材厂之间无生意往来关系。
又查明，恒源公司位于平湖市乍浦滨江大道688号房屋所有权证号为00165996及00165997的房产于2013年9月4日抵押给了浙商银行并于当日办理了抵押登记手续。2014年6月25日，本院依法查封了该处房产并于2014年9月12日发出公告要求第三人恒源公司及实际占有、使用人于2014年9月30日前自行腾退上诉房产。原告不服，故向本院提起执行异议要求带租拍卖。本院经听证后作出（2014）嘉南执异字第20号执行裁定，驳回了原告的异议请求。本案原告不服上述裁定，遂成讼。
本院认为，本案诉讼焦点在于原告与第三人中博公司、恒源公司之间是否存在真实的房屋租赁合同关系。
首先，关于原告是否在抵押设定前实际占有涉案房屋的问题。根据第三人沈正其在本院执行局所作证言来看，其陈述在2014年4月以前，房产均由第三人占有使用，至2014年4月以后才全面由原告的同居关系人杨某接手经营。原告对此时间亦无异议。原告并未提供证据能够证实其在2013年9月4日前，也即是第三人与被告办理抵押登记手续前占有涉案房产，其指称前期已委托第三人对涉案房产进行装修的主张亦无相关证据能够证实，故其不能主张以该租赁关系抵抗被告依法享有的抵押权。
其次，根据原、被告提供的交易明细来看，第三人沈正其及其经营的公司与杨某及其经营的公司之间的资金往来频繁，且都认可双方没有生意上的往来，存在复杂的借款关系。原告提供的所谓租金支付凭证中也有明确为“借款”用途的款项；根据租赁合同的约定，总计租金应当包括支付的定金30万元、余款850万元、另需支付的浴室装饰费200万元、健身房、单身公寓250万元，合计租金应为1330万元，而合同中明确支付总租金为1270万元，计算误差高达60万元，与常理不合。同时，根据第三人沈正其的陈述，该租赁合同的签订主要是为了日后不能偿还贷款时由杨某代为偿还贷款而签订，原告为第三人中博公司提供了最高保证额为1330万元的、贷款金额为1280万元的贷款担保，贷款金额与租金金额大致相当，与沈正其的陈述也能够相互印证。故虽然原告与第三人中博公司、恒源公司签订了《房屋租赁合同》，但是并非基于产生真实的房屋租赁关系的意思表示，对其真实性本院不予认定。
综上所述，本院认为原告与第三人之间不存在真实的房屋租赁合同关系，原告主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告盛莉萍的诉讼请求。
案件受理费78300元，由原告盛莉萍负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 陈晋伟
审 判 员 沈 晔
代理审判员 柏 军
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 于建岚
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：嘉兴市财政局财政专户，帐号39×××79，开户行农业银行嘉兴分行（具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准）。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。