宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终805号
上诉人（原审原告）：冯运锐，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托诉讼代理人：王一鹏，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：尚美羽，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：耿永红，女，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审被告）：朱全江，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托诉讼代理人黄江峰，宁夏怀远律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：高建礼，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托诉讼代理人：黄江峰，宁夏怀远律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：洪江，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托诉讼代理人：高建礼，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区,代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：李华（曾用名李明），男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审被告）刘学忠，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原审第三人：冯淑英，女，汉族，现住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人冯运锐因与被上诉人耿永红、朱全江、高建礼、洪江、李华案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第2332号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月17日公开开庭进行了审理，上诉人冯运锐及其委托诉讼代理人王一鹏、尚美羽，被上诉人耿永红，被上诉人朱全江及其与高建礼的共同委托诉讼代理人黄江峰，原审第三人冯淑英到庭参加了诉讼。被上诉人洪江、李华、刘学忠经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯运锐上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持冯运锐的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由耿永红、朱全江、高建礼、洪江、李华承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>（2015）》第二十八条：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在人民法院查封之前，冯运锐与刘学忠、冯淑英已签订合法有效的《房屋买卖合同》，文昌镇五里村五队36号房屋自2007年8月10日已由冯运锐合法占有，全部房款已用8万元借款抵顶，没有办理过户并非冯运锐的原因所致。一审判决根据物权法第九条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，认定中卫市沙坡头区文昌镇五里村36号房屋的宅基地使用权人仍是刘学忠，显失公平。
朱全江、高建礼、耿永红针对冯运锐的上诉请求答辩称，冯运锐与刘学忠、冯淑英非同一集体经济组织内部的成员，双方以清偿债务为目的达成的房屋买卖合同，包括转让宅基地的行为，未经县级以上人民政府批准，事后也没有办理相关更名手续，该买卖协议违反了法律、行政法规关于宅基地使用权身份限制的禁止性规定，应为无效协议。刘学忠依法仍为该房屋的所有权人和该宅基地的合法使用权人，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
原审第三人冯淑英针对冯运锐的上诉请求答辩称，冯运锐的上诉请求成立，应依法予以支持。事实与理由：1.刘学忠确实曾欠朱全江、耿永红、高建礼的钱，冯淑英偿还后，曾提醒几人刘学忠在赌钱，不要再给刘学忠借钱，他们几人未听劝告仍然向刘学忠借钱；2.五里村的房子曾经想向朱全江抵顶欠款，朱全江不愿意，与冯运锐抵顶房子时，因房子价值较低，刘学忠、冯淑英还和冯运锐发生了矛盾。
洪江、李华、刘学忠经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。
冯运锐一审诉讼请求：1.判令停止对《福润苑A、B区住房项目房屋征收补偿安置协议》【签订协议第101号、拆除房屋第92号】中约定的，住房确认表中的95-100平方米安置房的强制执行；2.判令确认《福润苑A、B区住房项目房屋征收补偿安置协议》【签订协议第101号、拆除房屋第92号】项下安置权利归冯运锐所有；3.本案诉讼费用由耿永红、朱全江等负担。
一审法院审理查明：刘学忠、冯淑英原系夫妻。冯运锐与冯淑英系姐弟关系。2001年8月3日，刘学忠向冯运锐借款4万元，2001年6月8日借款23000元，2003年5月23日借款19000元。2007年8月10日，因刘学忠、冯淑英没有还款能力，冯运锐与刘学忠、冯淑英签订了《房屋买卖合同》，刘学忠、冯淑英以其位于中卫市沙坡头区文昌镇五里村五队36号的房屋作价8万元，用于向冯运锐清偿上述借款，约定若因国家政策对上述房屋及宅基地征收、征用或进行开发，所得补偿款均归冯运锐所有，由原五里村的村民李某某、刘某某作为见证人在该合同上签字。合同签订当日，冯运锐将上述三张借条原件交付给刘学忠，借条原件被撕毁。刘学忠将房屋钥匙、集体土地使用证原件交付给冯运锐，房屋由冯运锐管理。2008年1月24日，刘学忠、冯淑英协议离婚。2012年，该房屋被征收。中卫市文昌镇人民政府与冯运锐签订了《福润苑A、B区住房项目房屋征收补偿安置协议》，约定置换面积为305平方米，该协议上被征收人一栏处写有冯运锐、冯淑英、刘学忠的名字。2014年4月29日，因耿永红、朱全江、高建礼、洪江、李华分别与刘学忠、冯淑英民间借贷纠纷五案中，执行标的为320078.19元，中卫市沙坡头区人民法院据此作出（2014）沙执字第206-1号执行裁定，预查封了《福润苑A、B区住房项目房屋征收补偿安置协议》【签订协议第（101）号，拆除房屋第（92）号】、住房确认表中的95-100平方米的房屋。后冯运锐提出案外人执行异议，2015年11月5日，中卫市沙坡头区人民法院作出（2015）沙执异字第6号执行裁定，驳回了冯运锐的案外人执行异议申请。为此，冯运锐诉至法院，提出上述诉讼请求。
一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。刘学忠将其村集体经济组织土地上的房屋出卖给非本集体经济组织成员冯运锐，冯运锐与刘学忠、冯淑英虽签订了《房屋买卖合同》，交付了房屋，但该合同的签订并不能发生宅基地使用权人变更的效力，该房屋的宅基地使用权人仍是刘学忠。中卫市沙坡头区文昌镇五里村五队36号房屋之所以能够拆迁置换福润苑的房屋也是基于刘学忠系文昌镇五里村五队的村民及该房屋的集体土地使用权人的身份。拆迁补偿安置协议上的被征收人是刘学忠、冯淑英及冯运锐，补偿置换的房屋权利人系刘学忠、冯淑英及冯运锐，（2014）沙执字第206-1号执行案件中，预查封《福润苑A、B区住房项目房屋征收补偿安置协议》【签订协议第（101）号，拆除房屋第（92）号】、住房确认表中给刘学忠安置的房屋有事实依据，符合法律规定。冯运锐与刘学忠、冯淑英之间关于文昌镇五里村五队36号房屋的买卖合同不能对抗第三人，冯运锐请求判令停止对《福润苑A、B区住房项目房屋征收补偿安置协议》【签订协议第（101）号，拆除房屋第（92）号】、住房确认表中95-100平方米房屋的强制执行、确认《福润苑A、B区住房项目房屋征收补偿安置协议》【签订协议第（101）号，拆除房屋第（92）号】项下安置权利归其所有的诉讼请求均不能成立，不予支持。李华、刘学忠经公告传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百三十四条一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：驳回冯运锐的诉讼请求。案件受理费200元、公告费600元，由冯运锐负担。
二审期间，各方当事人均未向本院出示新的证据。依据各方当事人一、二审陈述及确认效力的证据，二审除不确认一审查明的”2001年8月3日，刘学忠向冯运锐借款4万元，2001年6月8日借款23000元，2003年5月23日借款19000元”，”合同签订当日，冯运锐将上述三张借条原件交付给刘学忠，借条原件被撕毁”的事实外，确认一审查明的其他事实。
本院认为，对于冯运锐提出人民法院应停止对涉案房屋的执行，并确认该房屋的安置权利归其所有的上诉意见，《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第一，冯运锐与刘学忠、冯淑英之间的民间借贷关系成立与否与本案所涉不动产的处分相关且冯运锐与刘学忠、冯淑英具有亲属关系，不能仅以当事人的自认来认定是否存在借贷关系，本案中，冯运锐未能提供其向刘学忠实际支付借款的相关证据，其认为已支付顶账房屋对价的意见因证据不足不能成立；第二、宅基地所有权属于农民集体享有，宅基地应为集体经济组织成员享有的一种福利，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或者注销登记，本案中，冯运锐与刘学忠、冯淑英处分宅基地及地上附着物时既未征得村集体同意、也未办理相关变更登记，涉案宅基地的相关权利仍应由刘学忠、冯淑英享有。人民法院查封裁定所涉房屋系由涉案宅基地及地上附作物置换而来，冯运锐提供的证据不足以证实已拆迁的涉案房屋的相关权利由其一人享有，人民法院作出的查封裁定内容并无不当，冯运锐要求确认该房屋的安置权利归其所有的上诉意见不能成立。
综上，冯运锐的上诉理由不能成立，应予驳回；一审虽认定部分事实有误，但判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条一款（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元、公告费600元，均由冯运锐负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐青山
审判员 张瑞花
审判员 董 瑶
二〇一七年二月二十日
书记员 李江宁