北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）密民初字第3845号
原告刘志武，男，1976年8月23日出生。
委托代理人朱曼子，北京市泽文律师事务所律师。
被告李如军，男，1962年10月30日出生。
委托代理人杨华民，北京市檀州律师事务所律师。
原告刘志武与被告李如军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员代祖勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘志武之委托代理人朱曼子与被告李如军之委托代理人杨华民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志武诉称：2011年，原告刘志武准备在北京租赁库房，经人介绍和被告李如军接洽。李如军租有北京市密云县x镇x村200多亩土地，租赁期50年（1999年至2040年），其上建有养鸡场和2万余平方米的库房。李如军称：其准备加建库房，建成后愿意租赁给刘志武，并保证所建库房为合法建筑。李如军又称其建设库房及配套路面，面临资金短缺问题，因此向刘志武提出希望刘志武能够帮忙垫资建设库房。刘志武为能顺利的租赁符合自己要求的库房，同意为其垫付资金用于建设库房和配套路面。经双方协商，刘志武和李如军双方于2011年4月18日签订《租赁合同》，约定：李如军保证在2011年提供2000平方米以上的库房，2012年5月前提供不低于6000平方米的库房。从2011年4月至2012年9月之间，刘志武一共支付给李如军5年的租赁费50万元，一共借给李如军182万元的垫资工程款，其中181万元通过银行转账或汇款（转入和汇入的账户为李如军提供的账户：户主为徐绿波，账号为：x），1万元为现金。有收条或借条的一共为171.5万元，还有10.5万元李如军没有给刘志武打收条。根据双方签订的《租赁合同》第三条第4款和第四条第6款约定，李如军需按刘志武垫资金额的1.2倍返还给刘志武，即218.4万元。2013年5月，李如军告知刘志武所建库房被政府拆除。2012年5月11日，原告刘志武和高显朝签订库房租赁合同，约定将租赁的库房转租给高显朝，期限是5年（2012年9月1日至2017年8月31日）。库房被拆除后，高显朝要求刘志武提供其他库房至2013年8月31日用来暂时存放这些物品。因刘志武本人不在北京，便委托于丁代为办理租赁库房事宜。于丁代刘志武分别租赁肖春福和常瑞华的库房，租金分别为5万元和3万元，共计8万元。刘志武和高显朝签订的租赁合同第五条第2条约定，库房因政府占用拆迁等原因造成合同无法履行的，甲方应退还乙方剩余房租，如果是在两年内出现该情况，甲方应多退还乙方一个月的房租，作为给乙方的补偿。根据此合同约定，1个月的房租为4.165万元。原告刘志武主动和被告李如军进行协商沟通，但被告不同意协商，也不愿返还原告垫资款和租赁费等。因原告为维护自己权利委托了律师代为起诉，律师费用为5万元，费用额度合理，且有正式委托协议书和发票。据此，原告要求李如军承担原告的5万元合理支出。现要求：1、判令被告返还剩余租金35万元；2、判令被告返还218.4万元垫资款；3、判令被告赔偿损失12.165万元；4、判令被告承担原告5万元律师费；5、案件受理费由被告负担。
被告李如军辩称：2011年，刘志武想租库房，其经人介绍认识了李如军，李如军在x镇x村东有一个大院，西院墙外不远是开发区四期，刘志武到李如军院内看了之后，表示他愿意租赁院西侧的土地，并且提出他可以出资在这里建设库房，当时李如军告诉他这个场地是养殖场，不让建大型的非农业设施，但是刘志武表示他出资后能用多少年就是多少年。刘志武不是本地人，他建设库房自己在这里直接施工不方便，他表示可以把钱打给李如军，让李如军找人包工包料施工，建设完库房归刘志武所有。李如军提出这个院是我的院，如果赶上国家占地，我不能没有补偿，刘志武同意地上物补偿款可以给李如军，跟经营有关的损失给刘志武。如果赶上国家拆迁，要求李如军退还场地租赁费。刘志武是租地，自己建设库房，合同期内乙方有权改扩建。现在李如军收原告垫资款，实际上就是施工费、工程款，为原告建设的库房。原告诉状所说的要求返还垫资款，说的是国家正式拆迁占地的条款，刘志武建设的库房不是农业设施，是一个存放汽车配件的工业产房，并且在使用过程中把建设好的仓库转租给别人。在x镇政府检查过程中，发现了建设的非农业设施。2013年是北京市全市拆违打非，5月份政府给拆了，库房是原告建设的，所以李如军把刘志武叫到现场，让其在处罚协议上签字。当初刘志武建设库房和李如军签订的协议只是场地租赁协议，建设非农用设施库房是刘志武自己要求建设的，而且还不履行报批手续。现在由于刘志武转租给第三人，库房拆除后接受转租的人仍然占用这个土地。李如军找过刘志武多次，要求其腾退土地、解除合同，现在依然没有解决，租赁合同仍在继续，协议写的是租赁，实际上是以租代征。所以原告的诉讼请求被告不能完全同意，原告说只租赁了一年半不对，第三方占用也是原告在占用，他要求我们返还三年半的租金没有依据，我们要求租金一直计算到原告返还场地之日止。第二项诉讼请求双方没有约定，合同里只约定了遇到国家拆迁占用土地，不是遇到国家征占地。从没有约定李如军偿还的情况看出，库房是刘志武出资建设的，实际上是工程款。第三项要求赔偿损失，损失是原告坚持要在养殖场内建设工业用的库房，才导致的被拆除，损失应该由原告自己承担。第四项律师费损失，合同没有约定，法律没有依据，所以不同意。我们请求法院做原告工作要求原告返还场地，双方解除合同，我们可以把退还之日以后的租金返还给原告。
经审理查明：2011年4月18日，李如军（甲方、出租方）与刘志武（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同主要内容为：“一、租赁范围：甲方将位于密云县x镇x村x院内的场地（x变电所北200米路东院内，西起西院墙，往东85米，南至南院墙，往北160米，共计20亩）自愿租赁给乙方使用，乙方同意租赁。二、租赁期限：租赁期为39（29）年，自2011年4月18日起至2040年4月17日止，租赁的免租期为半年（2011年4月18日起至2011年10月31日止），租赁费自免租日之后计算（即自2011年11月1日起计算）。三、租赁金额及付款方式：1、每年租赁费为10万元，2011年4月18日至2016年10月31日的房租于合同签订后即交付30万元，2012年5月1日前交付20万元。2、合同履行满五年后，考虑到国家征用等因素，租费一年一交，自2016年10月31日前交付第二年的租费10万元整，以后每次在租费到期日前交付租赁费。3、为缓解甲方建设库房资金压力，乙方替甲方垫付部分资金（以下简称乙方垫资），（双方商定标准，以甲方提供的仓库面积计算补偿金额，实际垫付金额以甲方出具的收条为准）。4、因政府占用、拆迁等不可抗力原因造成租赁合同终止的，如履行合同在五年以内（2016年10月31日之前），甲方需按原乙方垫资金额的1.2倍返还给乙方；如履行合同在五年以上，十年以内（2021年10月31日之前），甲方需按原乙方垫资金额的1倍返还给乙方；如履行合同在十年以上的（2021年10月31日之后），则甲方需按原乙方垫资金额的0.8倍返还给乙方。5、租赁费的支付，以实际使用的期限计算，如合同提前终止，甲方需将多收租赁费退还给乙方。”
双方当事人还在权利与义务中约定：“甲方保证对所出租物业有完全处置权，将本物业以本合同的约定进行出租不存在任何事实与法律上的障碍，并保障乙方及使用单位在本合同有效期内能够持续有效的使用上述物业；甲方保障在2011年提供2000平米以上库房，2012年5月前提供不低于6000平米的库房；如合同履行期满，乙方所租赁场地内仓库建筑物归乙方所有，如合同履行期间因国家拆迁、占用、仓库赔偿款归甲方所有，甲方按照合同要求标准返还乙方垫资款；乙方可以对所承租的库房或场地对外招租，可以根据出租或使用需要对库房进行改建或扩建，乙方对外转租合同期不得超过乙方与甲方的租赁合同期”等内容。
双方当事人签订《租赁合同》后，刘志武支付李如军182万元用于建设库房和配套路面。2011年4月至2012年9月，刘志武共支付李如军5年的租赁费50万元。
因未依法取得乡村建设规划许可证，2013年5月3日，密云县x镇人民政府向李如军发出《限期拆除决定书》，并于同月将库房强制拆除。庭审中，原告刘志武称因李如军建设的库房被拆除，导致其与高显朝签订的《租赁合同》不能继续履行，造成损失12.165万元。为证明其主张，刘志武向本院提供了《租赁合同》等证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、收条、汇款说明、京密西限拆字（2013）第003号限期拆除决定书等证据材料在案佐证。
本院认为：李如军与刘志武签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点在于被拆除的库房是否包含在租赁范围之内。根据双方签订的《租赁合同》，租赁范围系密云县x镇x村东x院内的场地（x变电所北200米路东院内，西起西院墙，往东85米，南至南院墙，往北160米，共计20亩），因此库房并不包括在租赁范围内。虽然合同其他条款有关于李如军如何提供库房、是否可以转租等约定，同时合同也约定由刘志武负责垫资、李如军负责建设，且刘志武垫资及李如军建设时间均在租赁土地期间内，因此不能依据此类条款认定原告刘志武关于库房系李如军单方建设、刘志武系资金出借方的主张，库房应认定为二人共同建设。《租赁合同》的租赁期限系从2011年4月18日起计算，此后李如军开始在刘志武租赁的土地内建设库房，二人对建设的库房均应具有保证其为合法建筑的义务，原告刘志武与被告李如军应对库房因违反相关规定被强制拆除承担同等责任，故被告李如军应退还原告刘志武一半垫资款。《租赁合同》终止原因系库房建设违反法律规定，并非不可抗力，因此原告刘志武要求被告李如军按合同约定返还1.2倍垫资款的诉讼请求，本院不予支持。因库房被强制拆除导致合同不能继续履行，故本院确认双方签订的《租赁合同》已于2013年5月3日解除。合同解除后，被告李如军应将未履行期间的租金退还给原告刘志武。故原告刘志武要求被告李如军返还租金的诉讼请求，本院予以支持，具体数额本院结合实际履行期间确定。原告刘志武将库房转租给案外人使用时，其应充分注意库房的合法性，现因库房未取得规划许可证被强制拆除造成转租合同不能继续履行，刘志武应当自行承担责任，故原告刘志武要求被告李如军赔偿经济损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告刘志武要求被告李如军赔偿律师费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。因案外人高显朝在库房被拆除后仍占用场地，与本案不属同一法律关系，故被告李如军提出在库房被拆除后高显朝仍占有场地，租金应计算至其实际腾退之日的辩解，本院不予采纳。综上，本院为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告李如军于本判决生效后十日内向原告刘志武返还租金三十五万元。
二、被告李如军于本判决生效后十日内退还原告刘志武垫资款九十一万元。
三、驳回原告刘志武的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千二百二十三元，由原告刘志武负担六千一百五十三元（已交纳），由被告李如军负担八千零七十元（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 代祖勇
二〇一四年八月十九日
书 记 员 孙 洋