广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终58号上诉人（原审被告）：唐玉坤，男，1971年10月10日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：田华山，广东競秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨赞，女，1980年11月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张玉香，广东中元律师事务所律师。原审第三人：邵桂宜，女，1975年3月3日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。原审第三人：中山市康居房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：梁伟明。委托诉讼代理人：陈静，女，该公司员工。上诉人唐玉坤因与被上诉人杨赞及原审第三人邵桂宜、中山市康居房地产经纪有限公司（以下简称康居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初7555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。唐玉坤上诉请求：对一审判决第二项进行改判，改判唐玉坤向杨赞返还定金50000元。事实和理由：一、涉案房产系唐玉坤与邵桂宜婚姻存续期间所共同购买，属于夫妻共同财产。唐玉坤处分涉案房产并未征得邵桂宜的同意，根据相关法律的规定，唐玉坤与杨赞签订的房地产买卖合同及附件属于无效合同。二、涉案房屋买卖合同约定购房款为700000元，杨赞仅支付了50000元，只占购房款的7%左右，同时，杨赞与中介对涉案合同无效均有过错。三、双方签订合同后，杨赞拖延未办理相关贷款手续。一审判决认定杨赞于2016年1月前申请了贷款，但杨赞并未提供相应的证据佐证。杨赞直到2016年2月底才申请办理银行贷款手续，且没有按照合同附件二的约定在递件成功的当天向唐玉坤支付首期款170000元。杨赞辩称，唐玉坤的上诉请求没有事实和法律依据。唐玉坤上诉既主张涉案合同无效又主张杨赞违约，其上诉理由自相矛盾。杨赞支付首期款的时间系双方到国土局办理递件手续之时，并非签订购房抵押贷款合同时支付。合同履行过程中，杨赞完全按照双方合同约定履行自己的义务，并不存在违约行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。康居公司辩称，其同意杨赞的答辩意见。邵桂宜既未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。杨赞向一审法院起诉请求：唐玉坤向杨赞双倍返还购房定金共100000元。一审法院认定事实：邵桂宜与唐玉坤系夫妻关系。唐玉坤名下拥有一套位于中山市火炬开发区××路段××家园××房[土地证号：中府国用（2009）第易1526**号；房产证号：中府字第××号]的房地产。2016年1月2日，唐玉坤（卖方），康居公司（经纪方），杨赞（买方）共同签订《房地产买卖合同》一份，约定：卖方将位于中山市火炬开发区××路段××家园××房的房地产出售给买方；转让款700000元，定金50000元于合同签订之日支付，除定金外的首付款170000元于买卖双方办理递件过户手续当天支付，余款480000元以银行按揭贷款的方式支付；买方需于2016年1月20日前申请银行按揭，卖方须提供协助；在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内，买卖双方到房屋登记机关办理过户手续；若买方或卖方违反本合同约定，拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关买卖手续、逾期交付房产、逾期支付购房款等超过10天的，守约方有权解除合同，并没收定金或双倍返还定金。同日，杨赞向唐玉坤交付购房定金50000元。2016年2月26日，交通银行中山锦城支行审批通过杨赞的银行按揭贷款申请。同年3月18日，杨赞委托律师向唐玉坤的身份证住址和工作单位地址各邮寄一份《关于尽快履行的律师函》，要求唐玉坤于2016年3月23日前会同杨赞到中山市国土部门办理房屋转让过户手续，否则杨赞将于2016年3月24日解除《房地产买卖合同》，并追究唐玉坤的违约责任。唐玉坤收到函件后仍拒绝履行协助过户义务，杨赞遂诉诸一审法院，主张上述实体权利。一审诉讼期间，依杨赞的申请，一审法院依法查封了案涉房地产。一审法院认为，涉案《房地产买卖合同》由卖方、经纪方、买方共同签署，内容包含有卖方与买方之间的商品房买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案《房地产买卖合同》中的买卖合同条款。虽然案涉房屋由唐玉坤于夫妻关系存续期间购买，唐玉坤可能没有完全的处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解除》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，即便唐玉坤没有完全的处分权，但并不影响合同的效力。因此，案涉《房地产买卖合同》并没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合法有效的合同具有法律拘束力，唐玉坤作为出卖人应当积极促成合同的履行。唐玉坤抗辩杨赞逾期申请银行按揭，并逾期支付首期款构成违约在先。对此，一审法院认为，对于前者，按揭贷款银行审批的时间为2016年2月26日，合同约定的2016年1月20日为申请按揭贷款的时间，审批和申请并非同一概念，根据常理审批一般都会比申请延后一段时间，仅凭审批的时间无法证实杨赞逾期申请贷款，相反，结合为按揭贷款提供居间服务的康居公司的陈述，可以印证杨赞申请贷款的时间符合合同的约定；对于后者，除定金外的首期款170000元的付款时间，合同约定为双方办理过户递件的同时，唐玉坤拒绝履行协助过户的义务，无权要求杨赞提前付款。据此，唐玉坤拒绝履行协助过户义务构成违约，理应承担相应法律责任。因唐玉坤没有案涉房屋的完全处分权，本案在法律上无法强制执行，法律责任的承担上不适合继续履行的方式。但是杨赞依约诉请解除合同，并要求唐玉坤双倍返还定金，符合法律的规定，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条款第一款规定，判决：一、解除杨赞与唐玉坤于2016年1月2日签订的《房地产买卖合同》；二、唐玉坤于一审判决生效之日起七日内向杨赞双倍返还定金共计100000元。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，诉讼保全费1020元，合计2170元（杨赞已预付），由唐玉坤负担（该款唐玉坤于一审判决生效之日起七日内径行支付给杨赞）。二审期间，唐玉坤、邵桂宜、康居公司均未向本院提交新的证据。杨赞围绕其上诉请求向本院提供证据如下：1.收入证明；2.银行流水；3.交通银行个人授信义务申请表；4.唐玉坤和邵桂宜的户口本复印件。经庭审质证，唐玉坤对证据1、2、4的真实性、合法性及关联性均确认，对证据3的真实性不确认。康居公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均确认。本院另查明：杨赞提交的交通银行个人授信义务申请表载明贷款申请人为杨赞，贷款金额为480000元，贷款申请人落款时间为2016年1月20日。杨赞提交的银行流水显示，杨赞曾于2016年1月20日打印其卡号为43×××83的银行卡2015年7月1日至2016年1月20日的银行流水。康居公司的员工陈静于2016年7月21日出具情况说明称，涉案合同签订后，杨赞于2016年1月20日前将所需的贷款申请资料交到银行，唐玉坤在开庭前从未向康居公司或杨赞提及杨赞逾期贷款的问题。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点主要有二：一是涉案房屋买卖合同是否有效；二是涉案合同未能及时履行究竟系谁的原因所致。关于争议一，涉案房屋买卖合同是否有效的问题。唐玉坤主张，涉案房屋属于其与邵桂宜的夫妻共同财产，其处分涉案房屋并未征得邵桂宜的同意，故其与杨赞签订的房屋买卖合同无效。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解除》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故唐玉坤的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，即涉案合同未能履行究竟系谁的原因所致的问题。唐玉坤主张，杨赞未在双方合同约定的时间（2016年1月20日前）向银行贷款，杨赞违约在先，涉案合同未能履行系因杨赞的过错所致。对此，本院作如下分析：虽然交通银行中山锦城支行审批通过杨赞的银行按揭贷款申请的时间为2016年2月26日，但杨赞提交的交通银行个人授信义务申请表载明杨赞向交通银行申请贷款的时间为2016年1月20日。杨赞提交的银行流水亦显示，杨赞曾于2016年1月20日打印其名下银行账户的银行流水情况。同时，康居公司的员工陈静亦证实杨赞于2016年1月20日前将所需的贷款申请资料交到按揭贷款银行。杨赞提交的上述证据及康居公司员工提供的证言均表明杨赞于2016年1月20日即到银行申请按揭贷款。唐玉坤虽然主张杨赞逾期向按揭银行申请贷款，但其并未提供证据佐证。故一审法院认定杨赞已在2016年1月20日前向按揭银行申请贷款并无不当，本院予以确认。此外，双方合同明确约定，杨赞于双方办理递件过户手续当天向唐玉坤支付除定金以外的首付款170000元。本案中，杨赞于2016年2月26日按揭银行审批通过其按揭贷款申请后，已通过发送律师函等方式要求唐玉坤办理涉案房屋的过户义务，但唐玉坤收到律师函后并未及时办理相关过户手续。因此，唐玉坤未及时按照双方约定办理涉案房屋的过户手续，其行为已构成违约。唐玉坤在涉案房屋未办理过户手续前无权要求杨赞支付首付款170000元。一审法院认定涉案房屋买卖合同未能及时履行的原因系唐玉坤的违约行为所致，并无不当，本院亦予以确认。综上所述，上诉人唐玉坤的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（唐玉坤已预交），由唐玉坤负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 马燕清二〇一七年三月三十一日书 记 员 易嘉璇