安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民一初字第03219号
原告：丁尧胜，男，1966年8月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
被告：全世坤，男，1971年2月27日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
原告丁尧胜诉被告全世坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月25日受理后，依法由审判员郑波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁尧胜、被告全世坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁尧胜诉称：2013年5月27日，原、被告签订了一份房屋租赁合同。合同约定：被告承租原告位于包河区水阳江路4号军干阳光公寓1幢705室、面积149.29平方米的房屋一套用于公司办公，承租期限为2年（从2013年5月27日起至2015年5月26日止），租金每月2300元，按季付租，先付后用；保证金为3000元，租赁期满后，乙方交还房屋及设施，并付清应付费用后，经甲方确认无问题后将保证金无息退还乙方；乙方应按时支付租金及其他费用，乙方逾期不支付租金超过十日的，按乙方提前终止合同处理，甲方有权收回房屋。任何一方违反本合同约定的义务或提前终止本合同即构成违约，违约方应支付对方违约金2300元。若支付的违约金不足弥补对方损失的还应该承担赔偿直至达到弥补全部损失为止。2013年5月27日，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，被告交给原告一个季度租金6900元和合同保证金3000元，合同开始履行。2014年8月26日租金到期，原告提醒被告支付租金，被告先以目前资金有点紧为由，要求暂缓几天。数日后原告曾多次打电话、发短信，催促被告交租金，被告就是不愿意。9月7日原告又给被告打电话，要求支付租金，在得知被告明确拒绝支付租金后，原告要求被告在4日内搬走、结账，但被告强词夺理要求退押金才搬走，拒不搬走。9月16日被告开始搬家，9月18日被告交房，此时原告发现被告租住期间造成了房屋物品及设施不同程度的遗失、损坏，原告要求被告赔偿或修复，并结账，被告置之不理，转身就走。就在当天，原告以短信形式罗列了房屋物品及设施的遗失、损害情况，并要求被告可再次确认，被告未予理睬。本次被告之所以不付租金，其目的就是中途退租、逃避违约责任，一走了之。原告认为：被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，构成严重违约。为维护合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求如下：1、依法判令被告支付拖欠原告2014年8月27日至9月18日的房屋租金2300元（按1个月租金计算），支付拖欠原告的水、电费用431元，共计2731元；2、判决被告支付原告房屋及设施损失费1717元；3、判决被告支付原告合同违约金2300元，支付中途违约、房屋及设施损坏修复耗时给原告造成的租金损失（按1个月租金计算）2300元，合计4600元；4、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。
被告全世坤辩称：1、被告于9月12日搬离房屋，没有到一个月，合同上约定的是按照实际天数计算，所以不能按照一个月收取租金；2、水电费没有异议，属实。3、不认同房屋损失费，这是原告单方面计算，没有有力的证据证明。比如房屋内没有罗马杆之类的。墙面损坏修补，当时被告同意支付200元修补费用，但原告说要恢复一模一样，不符合情理。4、房子到期是2015年5月份，中间被告提前解除合同时已经告诉原告，而且原告已经同意。所以2300元的违约金请法院酌情考虑。至于设施损坏修复耗时给原告造成的租金损失2300元合同里没有约定，且未造成损失，故不同意支付。
经审理查明：2013年5月27日，原、被告签订了一份房屋租赁合同。合同约定：被告承租原告位于包河区水阳江路4号军干阳光公寓1幢705室、面积149.29平方米的房屋一套用于公司办公，承租期限为2年（从2013年5月27日起至2015年5月26日止），租金每月2300元，按季付租，先付后用；保证金为3000元，租赁期满后，乙方交还房屋及设施，并付清应付费用后，经原告方确认无问题后将保证金无息退还，任何一方违反本合同约定的义务或提前终止本合同即构成违约，违约方应支付对方违约金2300元。若支付的违约金不足弥补对方损失的还应该承担赔偿直至达到弥补全部损失为止。2013年5月27日，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，被告交给原告一个季度租金6900元和合同保证金3000元，合同开始履行。2014年5月26日被告向原告提出提前解除合同，同年9月18日被告将房屋交给了原告，期间被告欠水电费431元。因双方就2014年8月27日至同年9月18日的租金、损失赔偿、违约金的数额未能达成一致意见，原告诉至本院。
另查明：案涉的位于包河区水阳江路4号军干阳光公寓1幢705室系张茂燕所有，张茂燕与原告丁尧胜系夫妻关系。双方在租赁合同中及房屋交接时未涉及到客厅推拉门沙门、罗马杆一根、厨房一扇塑钢门、防盗门门锁、房间门锁、一扇门框等财产。
以上事实，有租赁合同、水电费单据、房产证、结婚证、授权书及双方当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为：被告租赁的位于包河区水阳江路4号军干阳光公寓1幢705室登记的所有权人为张茂燕，张茂燕与原告丁尧胜系夫妻关系，丁尧胜作为共有人在张茂燕授权下与被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，应受法律保护。关于房屋租金问题，被告理应按照实际使用期间缴纳租金，自2014年8月27日至同年9月18日的租金数额应为1739元（2300元×12个月÷365天×23天）。关于水电费431元，被告当庭予以认可，本院予以确认。关于设施损失问题，墙面损坏修补，被告同意支付200元修补费用，本院予以确认，对原告主张的客厅推拉门沙门、罗马杆一根、厨房一扇塑钢门、防盗门门锁、房间门锁、一扇门框等财产损失，因原告未能提供充分证据证明上述财产存在损失且被告不予认可，故本院不予支持。关于提前解除合同违约金问题，按照双方的约定提前解除合同应支付2300元的违约金，被告提出提前解除合同，考虑到原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，被告应支付2300元违约金，故对原告请求被告支付提前解除合同违约金2300元，本院予以支持。关于原告请求房屋及设施损坏修复耗时给原告造成的租金损失2300元，因原告未能提供充分证据证明设施损坏的存在及修理损坏需耗时一个月，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告收取了被告3000元押金，现双方合同已解除应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告全世坤支付原告丁尧胜房屋租金1739元、水电费用431元；
二、被告全世坤支付原告丁尧胜墙面损失200元；
三、被告全世坤支付原告丁尧胜提前解除合同违约金2300元；
四、以上各项相加共计4670元，扣除押金3000元，被告全世坤于本判决生效后十日内支付原告丁尧胜1670元；
五、驳回原告丁尧胜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元由被告全世坤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 郑波
二〇一四年十一月三日
书记员 汪觅
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。