江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0452号
上诉人（原审原告、反诉被告）苏州工业园区家园物业管理有限公司
被上诉人（原审被告、反诉原告）苏州品阁家居有限公司
上诉人苏州工业园区家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）因与被上诉人苏州品阁家居有限公司（以下简称品阁家居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0026号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，苏州市干将路690号建筑面积1670.90平方米房屋，产权登记在苏州市平江区国有资产监督管理委员会办公室名下，系非居住自管产权房，土地性质为划拨、工业用地。
2010年4月9日，品阁家居公司（出租方、甲方）与家园物业公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同1份，约定由乙方向甲方承租苏州市干将东路690号的建筑，用于开展特色餐饮街和家纺营销经营活动，房屋总建筑面积440平方米；租赁期限3年，即自2010年4月20日至2013年9月19日止，甲方同意给予乙方免租期（2010年4月20日至2010年9月19日）供乙方装修；年租金69万元，自第2个承租年起按年4%递增，于每年9月15日支付全年租金。
2010年4月20日，品阁家居公司与家园物业公司签订补充协议1份，协议以示意图明确了租赁地点，约定第1年、第2年、第3年租金总额分别为705505元、733725.20元、763074.20元；乙方租赁期间，A001、A002、B001、B002区域用于经营特色餐饮区域，A003区域为品牌家纺经营区域，未经甲方同意不得用于其他用途。2010年5月20日，品阁家居公司与家园物业公司又签订补充协议，约定乙方承租的A009房、B012房的西幕墙往西扩移3米的院子空间内建造；乙方自主提供35平方的电缆线铺设至承租房，租赁期结束后乙方自行拆除，甲方负责将自来水管铺至乙方承租的A010房。2010年6月25日，双方再次签订房屋租赁补充协议，约定对免租期进行修改，原免租期5个月更正为6个月，即2010年4月20日至2010年10月19日。
房屋租赁合同签订后，家园物业公司于2010年4月21日向品阁家居公司支付房屋押金5万元、于2010年6月25日支付租金655505元，合计705505元。
2012年4月16日，品阁家居公司通知家园物业公司支付第2年房屋租金733725.2元，逾期则解除合同并要求家园物业公司交齐剩余房租、腾退房屋，否则视为放弃承租房屋内装修物，品阁家居公司将直接收回房屋。2012年6月21日，家园物业公司向品阁家居公司发出“关于解除《房屋租赁合同》的再次通知函”，称所交付的房屋无法用于合同约定的商业经营活动，致使合同目的无法实现，故解除与品阁家居公司签订的房屋租赁合同及补充协议，并保留主张赔偿实际损失的权利，希望品阁家居公司全额退还已付租金705505元并协商补偿损失事宜。2012年7月16日，品阁家居公司向家园物业公司发出“解除《房屋租赁合同》并腾退再次通知函”，认为双方之间的租赁合同已经解除，要求家园物业公司在收到该通知函1周内腾退并搬离承租房屋，逾期视为放弃房屋内物品及装修装饰的所有权。之后，双方对于房屋未有实际交接手续。
另查明：2011年4月6日，苏州市平江区公安消防大队向品阁家居公司出具建设工程消防设计备案检查材料受理凭证。2012年12月15日，苏州市平江区公安消防大队作出关于品阁时尚园装修工程竣工验收消防备案抽查合格意见书。
诉讼中，家园物业公司提出申请，要求对其房屋加固的费用进行鉴定。苏州华星工程造价咨询有限公司接受原审法院委托，对涉案房屋内的加固工程2011年2月至5月间的工程造价进行了司法鉴定，其于2013年5月24日出具工程造价咨询报告书，鉴定结论为：1、双方确认完成的部分鉴定造价为438923元；2、双方存在争议的部分鉴定造价为18297元；3、决算书外实际完成双方确认部分的鉴定造价为70370元。
品阁家居公司对鉴定结论提出异议，认为鉴定报告中超过决算书的工程量、单价应当以决算书为准，决算书中未涉及的部分不应计算在内；鉴定报告未考虑价格下浮部分不当；所涉工程未经验收，也未交付使用，不能假定为验收合格；鉴定范围为加固费用，但其中部分所谓加固不存在，如违规拆除承重梁柱再行施工钢结构梁柱墙等，不应视为加固，不应计取；擅自将二层改为三层、搭建的钢结构板等不符合消防规范要求，不应当计取。
苏州华星工程造价咨询有限公司于2013年7月12日对品阁家居公司的异议答复如下：1、鉴定报告的工程量是三方在现场测量并经双方签字确认的工程量，而单价则根据《2004年江苏省建筑与装饰工程计价表》、有关材料价格信息等计算的结果，请法院裁定；2、鉴定报告未考虑下浮，请法院裁定；3、鉴定报告价格以工程合格为前提计算，如未验收合格请按规定扣除费用；4、异议方将违规拆除承重梁柱再行施工钢结构梁柱等位置注明后，我公司将此费用单独列出后递交法院；5、鉴定报告是按现场实际施工的工程量计算的，是否违建不属于鉴定范畴。
本案当事人对于家园物业公司的加固工程是否得到品阁家居公司同意存在较大争议。家园物业公司主张其对房屋进行了安全结构加固工程并经过品阁家居公司同意，为此，其提交了证人李某的证言。李某在原苏州市平江区人民法院（2012）平民初字第0600号案件开庭时出庭陈述：我是苏州嘉丽达装饰工程有限公司的员工，装修原告干将东路的房屋，负责施工现场。2011年2月21日开始施工，品阁家居公司派了周总、董总和陈家友去现场看我们施工。我们施工先要听原告法定代表人的，再要听品阁家居公司的，陈家友是天天在的，周总、董总隔两、三天来看看，我们都是按照他们的意见施工。我们前期做的是安全加固，按现场情况做，施工没有图纸，做得不好的话，品阁家居公司会让我们停工。我们做了钢结构、墙面加固、墙面粉刷、地砰、外墙修补，两层隔三层，地下室与一层中间加了钢板进行加固。增加隔层的施工我们是听品阁的周经理和董总的，还有家园物业公司的朱老板。我们做增加隔层时，品阁家居公司没有提出反对意见，他们也知道的。品阁家居公司3月份派了李伯忠经理到现场，我们做的时候他喊停，我们就按照他们的指示修改，否则我们拿不到工资的。我们一直施工到8月份，品阁没有人提出不同意施工。2月21日至3月底主体施工定型，7、8月份做粉刷、地砰、防水等，真正施工是2月到4月，之后做做停停，因为朱老板没付钱，到8月下旬就彻底停工了。我们只是做了安全加固工作，还没有做进一步的装修，材料是家园物业公司提供的。
品阁家居公司主张，家园物业公司的加固工程未经其同意，证人与家园物业公司工程款尚未结算完毕，与家园物业公司存在利害关系；品阁家居公司的办公地址在出租房屋处，不存在品阁家居公司现场进行指导的情况；证人陈述2011年2月开始作前期准备，品阁家居公司的免租期是到2010年9月，是家园物业公司拖延造成后期的手续办理；证人提到是甲供材料，而决算书将材料也决算进去了，合同与决算书不真实。
2013年9月18日开庭之前，品阁家居公司已经将涉案房屋部分出租给他人，故其撤销了要求家园物业公司恢复原状、拆除违章搭建隔层的反诉请求。品阁家居公司于庭后以书面形式向原审法院表示，其虽不同意对家园物业公司的装修进行利用，但愿意补偿家园物业公司15万元装修损失。
上述事实，由双方均提交的房屋租赁合同1份、补充协议3份、家园物业公司提交的付款凭证、房屋所有权证及土地使用证、关于解除《房屋租赁合同》的再次通知函、证人笔录、品阁家居公司提交的建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书、2012年4月16日品阁家居公司的通知、2012年7月16日品阁家居公司的解除《房屋租赁合同》并腾退再次通知函、品阁家居公司给原审法院的函、家园物业公司的鉴定申请、苏州华星工程造价咨询有限公司工程造价咨询报告书、品阁家居公司的异议书、异议答复函以及当事人陈述在案证实。
原审原告家园物业公司的诉讼请求是：判令原审被告退还租金705505元，赔偿装修损失527590.77元，判令原审被告按银行同期贷款利率支付利息损失（暂算至2012年6月30日）76723.50元。
反诉原告品阁家居公司的反诉请求是：判令反诉被告支付2011年10月20日起至2012年7月23日止的租金556827元。
原审法院认为，家园物业公司与品阁家居公司于2010年4月9日签订的房屋租赁合同及之后签订的三份补充协议均成立、有效，双方应当按约履行各自的义务。根据上述协议，家园物业公司的免租期为2010年4月20日至10月19日，其已经向品阁家居公司支付的房屋押金、租金合计705505元，认定为系2010年10月20日至2011年10月19日期间的租金。
根据租赁合同的约定，家园物业公司租赁涉案房屋用于开展特色餐饮街和家纺营销经营活动。家园物业公司承租涉案房屋用于餐饮和家纺营销，其对于所承租房屋的土地用途有注意的义务，其应当知道房屋用于餐饮是否能够获得消防审批通过以及何时能够通过均存在着风险；品阁家居公司作为出租方有义务使承租人在租赁期间内能够对于租赁物为合于合同目的的使用和收益，但直到家园物业公司提出解除租赁合同，品阁家居公司一直未办理出房屋整体的工程竣工验收消防备案手续，而是到了2012年12月15日才办理出相关手续。家园物业公司主张其于2011年年底即向品阁家居公司提出解除租赁合同无事实依据，原审法院不予采信。根据家园物业公司提交的信函，其于2012年6月21日以房屋无法用于合同约定的商业经营活动、合同目的无法实现为由，向品阁家居公司提出解除租赁合同，而品阁家居公司因家园物业公司逾期支付租金在2012年4月16日的信函中也提出了逾期支付租金将解除合同的主张，故原审法院确认双方之间的租赁合同于2012年6月22日解除。
家园物业公司要求品阁家居公司全额返还其已经支付的2010年10月20日至2011年10月19日期间租金705505元的主张，缺乏依据，原审法院综合考虑双方在合同履行过程中各自应当承担的过错，酌情由家园物业公司按约定租金标准的70%向品阁家居公司支付合同解除前的租金，故对于家园物业已经支付的2010年10月20日至2011年10月19日期间的租金705505元，可由品阁家居公司返还211651.50元。基于相同的理由，对于品阁家居公司反诉要求家园物业公司承担2011年10月20日起到2012年7月23日的租金556827元（按年租金733725.20元计算）的请求，可以由家园物业公司按照约定租金标准733725.20元的70%支付至2012年6月21日止的租金，故家园物业公司应当向品阁家居公司支付租金342405.10元（733725.20元年÷12个月×8个月×70%）。
关于家园物业公司的装修，双方合同对于房屋约定了用途及免租期，家园物业公司承租房屋必然会进行装修，证人李某证明在施工过程中品阁家居公司在现场对施工进行了指导，品阁家居公司虽主张其未同意装修，但亦未提交其反对家园物业公司进行加固工程的证据，故原审法院认定家园物业公司的装修行为得到品阁家居公司的同意。品阁家居公司不同意对装修进行利用，故双方之间租赁合同解除后，对这部分已形成附合的装饰装修物在剩余租赁期内的残值损失，可根据各自的过错，由家园物业公司自行承担损失的70%，品阁家居公司承担30%。苏州华星工程造价咨询有限公司受原审法院委托，对家园物业公司加固工程在2011年2月至5月间的工程造价进行了司法鉴定，对于鉴定结论中双方现场确认的部分原审法院予以认定；对于双方有争议的部分，品阁家居公司未能提交二楼窗户等部位在家园物业公司装修前的状态，且家园物业公司在庭审中对于凿除地面地砖项目2476.03元明确予以放弃，故原审法院认定为13214.59元。因此，上述加固工程的装修造价合计认定为525114.74元，装修残值应根据剩余租赁年限予以确定。家园物业公司的装修时间为2011年2月至5月，自2011年6月1日至租赁合同期满的2013年9月19日还有27.6个月，因此，租赁合同解除后装修残值损失的计算方式为：525114.74元÷27.6个月×合同解除之日2013年6月22日至2013年9月19日租赁期满的剩余租赁期限（14.9355个月），该损失为284161元，应由双方进行分担。现品阁家居公司自愿补偿家园物业公司装修费用15万元，原审法院予以准许。家园物业公司要求全额赔偿其装修损失以及赔偿其利息损失的请求，缺乏法律依据，原审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）款的规定，判决：一、苏州品阁家居有限公司于判决生效之日起10日内返还苏州工业园区家园物业管理有限公司租金211651.50元并补偿装修损失15万元。二、驳回苏州工业园区家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、苏州工业园区家园物业管理有限公司于判决生效之日起10日内支付苏州品阁家居有限公司租金342405.10元。本诉案件受理费16588元，司法鉴定费13678元，合计30266元，苏州工业园区家园物业管理有限公司负担21186元，苏州品阁家居有限公司负担9080元；反诉案件受理费4684元，苏州品阁家居有限公司负担1405元，苏州工业园区家园物业管理有限公司负担3279元。
上诉人家园物业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、导致合同解除的原因在于被上诉人交付的房屋不符合约定，其已构成根本违约，另外诉争房屋未通过消防验收；2、被上诉人违约在先，且属根本违约，上诉人只是未尽注意义务，过错程度小于被上诉人，因此原审认定上诉人承担70%的责任并对装修残值自行承担70%的损失不当。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人品阁家居公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，上诉人家园物业公司与被上诉人品阁家居公司于2010年4月9日签订的房屋租赁合同，以及之后签订的三份补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格恪守。合同约定，上诉人家园物业公司向被上诉人品阁家居公司承租苏州市干将东路690号的建筑，用于开展特色餐饮街和家纺营销经营活动，并对房屋租金、租金支付时间、免租期等进行了约定。被上诉人有义务保障商户正常经营，上诉人则应按时交纳租金。然双方在合同履行过程中，均有过错。上诉人家园物业公司作为承租人，租赁诉争房屋用于餐饮和家纺营销，理应对合同的签订、履行以及违约可能引起的后果应当作出充分的、正确的预期与判断。首先，签约需谨慎，签约前应对合同的条款、性质应作全面、充分的了解，房屋租赁合同则特别对于所承租房屋的土地用途有注意的义务，上诉人称自合同签订至对房屋装修、占有近两年时间内对土地性质均不知情，显然缺乏依据和不合常理。其次经营有风险，上诉人应当知道诉争房屋用于餐饮，能否够通过消防审批以及何时能够通过对于经营有风险，被上诉人未能及时办理消防审批，上诉人有多种手段进行救济。但上诉人基于上述原因拒不按期交纳租金最终导致合同解除，则没有合同依据，在当前融资成本高、企业流动资金普遍紧张的情况下，这样的做法显然不利于市场经济契约精神的建立。故应承担相应的责任。被上诉人品阁家居公司作为出租人，在开展经营活动时不仅要遵守法律和行政法规中的强行性规范和倡导性规范，而且要自觉遵守商业伦理中的道德规范，自觉恪守公序良俗原则。被上诉人有义务保障承租人在租赁期间内对租赁物符合合同目的的使用和收益，虽然早就依政府部门的要求向有关部门申请消防验收备案手续，但据一审查明的事实，被上诉人直至2012年12月15日才办理出相关手续。虽然并不属于根本性违约，并不能导致合同的目的落空，但毕竟影响了上诉人的正常经营，最终导致合同无法继续履行。究其原因，固然与上诉人不按时交纳租金有关系，但不可否认，与被上诉人自身的经营管理也有着直接的关系。因此，双方在合同履行过程中均有过错，原审法院酌定由上诉人家园物业公司按约定租金标准的70%向被上诉人品阁家居公司支付合同解除前的租金，已经综合考虑双方在合同履行过程中各自的过错，以及上诉人对诉争房屋装修和实际占用的具体情况，属于司法裁量权的有效行使，且相关依据和结果并无明显不当，本院予以维持。同理，对于合同解除后装修残值损失的承担也应按此比例来确定，因被上诉人自愿补偿上诉人装修费用15万元，超过了被上诉人按标准计算应承担的份额，故原审法院按15万元计算亦无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人家园物业公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21272元，由上诉人苏州工业园区家园物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年五月二十日
书 记 员 吉宇璐