青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终35号
上诉人（原审被告）：青海新大地房地产开发有限公司，住所地：青海省西宁市城中区七一路。
法定代表人：赵成，该公司总经理。
委托代理人：张建强，该公司副总经理。
委托代理人：金福，青海泰宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘玉江，男，1966年1月11日出生，汉族，住西宁市城北区西钢家属院西区。
上诉人青海新大地房地产开发有限公司（以下简称新大地公司）与被上诉人刘玉江商品房预售合同纠纷一案，刘玉江于2015年9月6日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，要求：1、确认与新大地公司签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》合法有效；2、确认双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》具有《商品房买卖合同》的效力；3、判令新大地公司将《天骄花园住宅小区内部定房单》项下的天骄花园住宅小区1号楼1111室商品房交付给刘玉江；4、新大地公司办理《天骄花园住宅小区内部定房单》项下天骄花园住宅小区1号楼1111室商品房权属证书及土地使用证。西宁市城中区人民法院于2015年12月3日作出（2015）中民一初字第732号民事判决，宣判后，新大地公司不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人新大地公司的委托代理人张建强、金福到庭参加了诉讼，被上诉人刘玉江未到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原判认定，2013年12月14日，（买受人）刘玉江、（出卖人）新大地公司签订了《天骄花园住宅小区内部定房单》，主要约定：“新大地公司将其开发的南川西路5号天骄花园住宅小区1号楼1111室（建筑面枳116.71平方米）的商品房出售给刘玉江，该商品房的单价为每平方米3980元、总房款464506元，最终房屋的总价款在办理房屋产权证时，按政府实测面积核算，刘玉江已交房款140000元，2013年12月27日前付房款的90%为278055元，交房时付总房款的尾款（10%）46451元；对交房时间约定，由于省、市政府对胜利宾馆片区规划调整，刘玉江认购的商品房2011年3月至2012年10月停工，原定交房时间顺延，待签订《天骄花园内部购房合同》时明确交房时间、装修标准及需支付的配套款待签订《商品房买卖合同》时附后”，并特别注明：“刘玉江须于2013年12月27日前携带本人身份证原件、复印件及《天骄花园住宅小区内部定房单》到新大地公司交纳90%房款，并签订《天骄花园内部购房合同》，逾期未交清购房款者，视为刘玉江自动放弃购房，此单作废，按《退房程序》处理；刘玉江提交的《青海邮政公司在职职工单位证明》（待公章）经审查为虚假的，此单作废，按《退房程序》办理”，该定房单还约定其他权利义务。2011年3月25日，刘玉江向新大地公司交付购房款140000元，2013年12月27日刘玉江向新大地公司交付购房款78100元，2014年1月2日原告向新大地公司交付购房款200000元，已共计交款418100元。新大地公司分别于2014年8月7日、2015年7月8日取得了本案涉及的南川西路5号天骄花园2号楼、1号楼商品房预售许可证，证号分别为（2014）房预售证第141号、（2015）房预售证第113号。就本案涉及工程的验收情况，2015年12月2日，西宁市建设工程质量监督站对本案涉及1、2号楼验收情况向法院出具说明，内容为：“该项目于2014年6月6日，由建设单位新大地公司组织参建各方共同对住宅部分（子单位工程）进行了竣工验收，验收组验收结论为合格。验收中由于商业部分二次结构及装饰、安装工程未施工完成，作为甩项，到目前商业部分施工未完成，该工程竣工备案未完成。”新大地公司认可，位于西宁市南川西路5号天骄花园住宅小区1号楼、2号楼，从2014年7月开始，已向67户拆迁户交付房屋，现有55户已入住。庭审中，刘玉江对未付的10%购房款，表示按《天骄花园住宅小区内部定房单》约定履行。另，刘玉江所购买的房屋现存在，亦未向第三人销售。
另查明，2013年12月24日，新大地公司向青海省邮政实业公司出具情况说明，主要内容为：“我公司经过登记核对现将65户内部认购户基本信息报公司，根据目前登记情况，有两户不具备内部认购选房条件，我公司建议取消内部认购资格，请贵公司核查确认，一位是宋宏刚，本人已辞职不属于邮政内部职工，一位是习学雅，本人已去世。”2014年9月4日，青海省邮政实业公司与青海省邮政公司机关服务中心合并为青海省邮政公司机关服务中心，2014年9月9日，青海省邮政实业公司被青海省工商行政管理局注销登记。2015年9月28日，青海省邮政公司机关服务中心出具“天骄花园”团购户情况说明，内容为：“以下天骄花园团购户人员均为邮政职工：郭霞、谢少芳、何育光、赵玉春、康世军、宋伟、李丽华、彭玉琨、杜芝英、姚宏军、严秀兴、张玉珍、梁霄、刘玉江、王卫、李宏、任传梅、李玉花、ＸＸ、江媛、李红卫、王爱武、赵福元、魏建华、王萍、何丽萍、樊妞、郝树平、崔高峰、王春海、韩晓龙、刘全、岳云飞、丁文英、谈明俊。其中：岳云飞的父亲岳新建是邮政职工，丁文英的儿子张海宏是公司职工，团购户习学雅是邮政职工，过逝后改名儿媳谈明俊，谈明俊的爱人是邮政职工。”
原审法院认为，刘玉江与新大地公司签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，新大地公司对此不持异议，故该定房单合法有效，应受法律的保护。关于《天骄花园住宅小区内部定房单》是否具有商品房合同效力。该定房单约定了买卖双方当事人姓名、名称、商品房基本状况、商品房单价、总价款、付款时间等主要内容，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定，能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，现该定房单具备上述内容，应认定双方就合同必备条款达成了合意，且新大地公司已收取了刘玉江交付的90%购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定，《天骄花园住宅小区内部定房单》具有商品房合同效力，故刘玉江要求确认双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》具有《商品房买卖合同》效力的诉讼请求，予以支持。该定房单虽对交房时间未进行约定，但根据西宁市建设工程质量监督站出具的说明，涉案工程住宅部分经验收为合格，且新大地公司已向部分拆迁户交付房屋，并已有部分购房者已经入住，故应认定本案涉案房屋已具备向购房者交付的条件，新大地公司应当继续履行合同，向刘玉江交付房屋。关于刘玉江要求新大地公司协助办理房屋所有权证及土地使用权证的主张，该协助义务是新大地公司的合同义务，新大地公司应当履行。因此，刘玉江该诉讼请求成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决：一、刘玉江与青海新大地房地产开发有限公司于2013年12月14日签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》有效。二、刘玉江与青海新大地房地产开发有限公司于2013年12月14日签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》具有《商品房买卖合同》的效力。三、青海新大地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后六十日内向刘玉江交付位于西宁市南川西路5号天骄花园住宅小区1号楼1111室（建筑面枳116.71平方米，该面积以房产部门核准登记为准）。青海新大地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后六十日内协助刘玉江办理位于西宁市南川西路5号天骄花园住宅小区1号楼1111室的房屋所有权证及国有土地使用权证。案件受理费100元，减半收取50元，由青海新大地房地产开发有限公司负担（此款刘玉江已预交，新大地公司于本判决发生法律效力后三十日给付刘玉江）。
宣判后，新大地公司不服，向本院提起上诉，认为原判对《天骄花园住宅小区内部定房单》中双方约定的内容视而不见，导致认定案件基本事实出现严重错误，《天骄花园住宅小区内部定房单》中特别说明中第2项约定：“买受人提交的《青海邮政公司在职职工单位证明》（带公章）经审查为虚假的，此单作废，按（退房程序）办理。”刘玉江至今未提供关于青海邮政公司在职职工身份的证据，故无法确认刘玉江具备内部购房资格；双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》中对房屋的交付时间、装修标准及需支付的配套款等尚未约定，还需协商并达成合意，因此《天骄花园住宅小区内部定房单》不具备《商品房买卖合同》主要内容，无法实际履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定，双方签订的定房单约定的内容，与上述规定的内容相比，该定房单仅就少部分内容进行了约定，尚有大部分内容要进行磋商达成合意后签订《商品房买卖合同》，才能依法切实履行，故原判认定定房单具有《商品房买卖合同》的效力，严重违反了法律规定并违背当事人之间的意思表示；上诉人开发的商品房虽分项验收合格，但未经综合验收，不具备交付条件，更不具备办理产权证的条件，故原判判令上诉人向刘玉江交房、办证毫无事实根据和法律依据，请求二审法院驳回刘玉江第2、3、4项的诉讼请求。
刘玉江辩称，青海省邮政公司机关服务中心及中国邮政集团公司青海分公司出具的证明可以充分证明刘玉江具有内部购房资格，双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》不违反法律、法规的强制性规定是合法有效的，同时，该定房单具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款及内容，新大地公司也已经按约定收取了刘玉江应当交付的90%的购房款，故《天骄花园住宅小区内部定房单》己经具有了《商品房买卖合同》的实质效力，刘玉江所购房屋已具备入住条件，至于房屋产权证书办理的时间住户完全可以在具备办证条件时再申请执行，原判认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人新大地公司与被上诉人刘玉江签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。新大地公司上诉认为刘玉江不具备青海邮政公司职工内部购房资格，根据双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》，新大地公司负有核实购房人资格的义务，而至二审庭审期间新大地公司一直未能提交证据证实刘玉江不具备邮政公司职工内部购房资格，再者青海省邮政公司机关服务中心及中国邮政集团公司青海省分公司人力资源部均出具了证明证实刘玉江具备内部购房资格，新大地公司在签订定房单时也要求刘玉江出具了身份证明，其与刘玉江签订《内部定房单》及收取购房款的行为视为对刘玉江内部购房户身份证明的核准，故现提出刘玉江不具备签订内部定房单资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》中对所购房屋的基本状况、价款的确定方式及总房款、付款方式、付款时间等均做了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，刘玉江也依约交纳了90％的购房款，故原判认定《天骄花园住宅小区内部定房单》具备商品房买卖合同的效力并无不当，应予维持。新大地公司对出售给刘玉江的房屋已办理了商品房预售许可证，作为住宅部分已通过了消防验收及竣工验收，房屋已具备交房及入住条件，新大地公司以所建楼盘规划变更需增加购房款、双方对“基础增加费”及“公共设施费”等事宜需重新协商为由拒绝履行交房义务有违诚信原则，原判判令新大地公司限期交房并无不当。关于协助住户办理房屋产权证书是新大地公司应当履行的义务，原判判令其履行协助义务适当，应予维持。原判认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人青海新大地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄正涛
审判员 张敏娟
审判员 韩雪梅
二〇一六年三月十四日
书记员 马晓瑞
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百九十九条：当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条：当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。