烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱山民三初字第183号
原告王晶，女，1989年3月23日出生，汉族，烟台微风经贸有限公司经理，住烟台市芝罘区。
委托代理人董学全，山东鑫希望律师事务所律师。
委托代理人曲靖，女，1990年6月19日出生，汉族，烟台微风经贸有限公司员工，住烟台市芝罘区。
被告烟台凤山置业有限公司。地址，烟台市莱山区。
法定代表人王德亮，董事长。
委托代理人吴帅，山东海峰律师事务所律师。
委托代理人肖家强，山东海峰律师事务所律师。
原告王晶与被告烟台凤山置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张纯山独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董学全、曲靖，被告的委托代理人吴帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告买受被告开发的汤墅大街1区9幢一单元一层1101号房屋，建筑面积98.18㎡，单价3500元／㎡，房款为343630元；9-10号车库53.51㎡，单价3500元／㎡，车库款为187285元，合计530915元。合同订立后，原告一次性给付了被告房款530915元。而被告却违反合同约定，至今未为原告办理房屋所有权证、土地使用权证。现依照《商品房买卖合同》的约定，请求判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证、土地使用权证；2、被告支付原告逾期交房违约金266625.5元（以房款和车库款总额530915元为基数，按照合同约定的日万分之三的标准，自2010年6月1日起计算至2014年12月31日止）。本案审理过程中，原告撤回第1项诉讼请求，并增加一项诉讼请求，要求被告支付逾期办证的违约金17129.16元（以房款和车库款总额530915元为基数，按照年利率6.955%，自2015年3月2日暂计算至2015年8月14日）。
被告辩称，1、原告主张逾期交房违约金没有法律依据，车库没有约定交付时间，计算逾期交房违约金时不应把车库款包括在计算基数里。2、原告主张2010年6月1日至2012年12月31日期间的逾期交房违约金已超过诉讼时效，2013年1月1日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金请法院依法判决。3、因车库不能办理产权证书，故逾期办证违约金的计算基数不应包括车库款。根据合同第十五条的约定，逾期办证违约金应按已付房价款的0.1%计算，原告主张的逾期办证违约金计算方式没有法律依据。现在无法办证的原因是2015年7月7日被告的公章被公安机关扣押，即使应按原告主张的计算方式计算违约金，也应截至2015年7月7日。
经审理查明，2009年2月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于烟台市莱山区院格庄街道崖前村的汤墅王朝1区9幢一单元一层1101号房屋，建筑面积98.18㎡，单价3500元／㎡，房款为343630元；1区9号楼东9号、10号车库，分别为31.11㎡、22.4㎡，合计53.51㎡，单价3500元／㎡，车库款为187285元；以上合计530915元。合同第六条“付款方式及期限”约定原告一次性付清房款530915元。第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2010年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的；2、买受人联系方式变更无法通知买受人交房的。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由买受人承担全部责任。”第十五条“关于产权登记的约定”：“出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。”合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，原告向被告交付了房款及车库款530915元。
关于涉案房屋的交付时间问题。原告主张，2014年12月31日，原告到被告处主动要求被告交付了涉案房屋的钥匙。被告对原告的主张不予认可，并辩称，涉案房屋达到合同约定的交付条件后，被告按照合同载明的地址向原告发出通知告知其交付房屋，但因原告变更联系方式及地址没有告知被告，导致被告无法通知到原告。其他购房人均到被告处接收了房屋并办理了备案手续，被告主张以第一位购房人在房管局备案的时间为被告向原告交付涉案房屋的时间。原告对被告的抗辩主张不予认可，被告亦未提供证据证实其主张。
庭审中，原告称，合同约定的房屋交付日期届满后，因被告一直未交付房屋和车库，所以原告一直催促其交付，但没有主张过逾期交房违约金。原告认为，诉讼时效应从2010年6月1日起算，但应按照最长诉讼时效20年计算。
另查，涉案房屋属于汤墅王朝二期工程，该期工程于2011年4月29日办理了竣工验收备案手续。2015年4月7日，原告向本院递交起诉状，要求被告为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，并支付逾期交房违约金。2015年7月7日，烟台市公安局莱山分局经侦大队扣押了被告的公章。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、竣工验收备案表等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。
本院认为，2009年2月18日原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约履行了向被告支付房款的义务，但被告未在合同约定的交付期限届满前将符合交付条件的房屋交付原告，应当承担违约责任。
2011年4月29日，涉案房屋所属的汤墅王朝二期工程办理了竣工验收备案手续，达到了合同约定的交付条件。被告主张，涉案房屋达到合同约定的交付条件后，其按照合同载明的地址向原告发出了交房通知，但因原告变更联系方式及地址没有告知被告，导致被告无法通知到原告。原告对被告的上述主张不予认可，被告亦未提供证据证实，故对被告的抗辩主张，本院不予采信。原告自认于2014年12月31日接收了涉案房屋，本院予以确认。
被告未能按照合同约定于2010年5月31日前将符合交付条件的房屋交付原告，原告自2010年6月1日起即应当知道其权利受到侵害。2015年4月7日原告向本院起诉前，未向被告主张过逾期交房违约金，故被告提出2010年6月1日至2012年12月31日期间逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩主张成立，本院予以采纳，原告要求被告支付2010年6月1日至2012年12月31日期间的逾期交房违约金，本院不予支持；原告要求被告支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金，本院予以支持。
关于计算逾期交房违约金的基数问题。本院认为，原、被签订的《商品房买卖合同》明确约定原告购买被告开发建设的房屋一套及车库两个，并约定了房屋、车库的单价、总价款及总价款的付款时间，故被告应当按照合同约定的交付时间将房屋和车库一同交付原告，但被告既未按期交付房屋，也未按期交付车库，均应承担违约责任。因此，车库款应当计入逾期交房违约金的计算基数。被告提出车库款不应计入逾期交房违约金的计算基数的抗辩主张，本院不予采纳。
2014年12月31日原告接收涉案房屋后，被告未按合同约定的期限协助原告办理涉案房屋的房地产权属登记证书手续，导致原告至今未能取得房地产权属登记证书，被告的行为已构成违约，应当承担逾期办理房地产权属登记证书的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属登记证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》明确约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，被告按原告已付房价款的0.1％向原告支付违约金，而《商品房买卖合同》约定的总房款530915元中包含了车库款。因此，被告应当支付原告逾期办理房地产权属登记证书违约金530.92元。原告主张的逾期办理房地产权属登记证书违约金过高部分，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告烟台凤山置业有限公司支付原告王晶2013年1月1日至2014年12月31日期间逾期交房违约金116270.39元（以房款和车库款总额530915元为基数，每日按照总房款万分之三的标准，自2013年1月1日起计算至2014年12月31日止）；
二、被告烟台凤山置业有限公司支付原告王晶逾期办理房地产权属登记证书违约金530.92元（530915元×0.1%）；
上述一、二项，合计116801.31元，被告烟台凤山置业有限公司于本判决生效之日起十日内履行；
三、驳回原告王晶的其他诉讼请求。
如果被告烟台凤山置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5556元，减半收取2778元，原告王晶负担1634元，被告烟台凤山置业有限公司负担1144元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 张纯山
二〇一五年九月十五日
书记员 贺彩云