上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第5132号
原告周雪英。
原告傅龙华。
原告顾建明。
原告王钱佩。
原告顾吉尔。
法定代理人顾建明。
法定代理人王钱佩。
上列五原告共同委托代理人张敏俊，上海市公民律师事务所律师。
上列五原告共同委托代理人叶露，上海市公民律师事务所律师。
被告上海典鹏实业有限公司。
法定代表人王志红。
第三人上海市浦东新区川沙新镇人民政府。
法定代表人谢根明。
委托代理人孙颖，上海市金石律师事务所律师。
委托代理人杜骏，上海市金石律师事务所律师。
原告周雪英、傅龙华、顾建明、王钱佩、顾吉尔诉被告上海典鹏实业有限公司（以下简称典鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，适用简易程序，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭进行了审理。之后准予原告申请，追加上海市浦东新区川沙新镇人民政府（以下简称川沙新镇政府）为第三人参加诉讼，于2014年11月4日、2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告顾建明及其委托代理人叶露、第三人委托代理人杜骏均到庭参加诉讼；被告典鹏公司经本院依法传唤，未于2015年3月9日到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周雪英、傅龙华、顾建明、王钱佩、顾吉尔诉称，2009年11月27日，原告与拆迁方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，原告补偿款总额为人民币（以下币种相同）739，000元，扣除购房款393，357元及预留160平方米房款320，000元，原告收到补偿款25，643元。2009年11月28日，原告向被告订购了位于上海市浦东新区川沙新镇（原为六灶镇）XX路XX弄《六灶-
爱家新城一期B区》XX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积125.27平方米。因房屋实测面积为123.34平方米，2010年8月8日，被告将系争房屋交付原告，双方就房屋面积差价款等进行了结算。此后，原告多次要求被告办理系争房屋房地产权证，但被告均予以推拖。根据建设部《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告应在自2010年8月8日起60日内办理出大产证，随后即应协助原告办理小产证。现原告要求：一、判令被告支付原告逾期办理房地产权证（小产证）违约金（以房款385，444元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为标准，自2010年10月9日起计算至原告办出小产权证之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。
被告典鹏公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告起诉的房屋属于爱家华城B地块，系第三人委托被告开发，之后由第三人回购，该回购协议已被高院确认为房屋买卖合同。被告收到第三人的回购款，没有收取过原告的购房款。因此，被告是将系争房屋出售给第三人，与原告没有房屋买卖关系。第三人向原告开具五联单，被告按第三人要求将系争房屋交付给原告。第三人在交房时向原告承诺办理房地产权证，被告仅是予以协助，所有诉讼房屋买卖中涉及的善后工作均由第三人负责。系争房屋是配套商品房，不应该适用最高院审理商品房买卖合同司法解释及建设部商品房销售管理办法。
第三人川沙新镇政府述称，本案是预售合同纠纷，第三人不是合同相对方，不清楚合同履行情况。不应当承担相应的责任。被告是办理房地产权证的义务人，被告强调款项的结算和房屋交付的问题，即使被告所述属实，第三人亦属代为履行，合同义务最终还是应由被告承担。
经审理查明，2010年8月8日，原告顾建明、王钱佩、顾吉尔（乙方）与被告典鹏公司（原为上海爱家实业有限公司〈以下简称爱家实业公司〉，甲方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定为385，444元；房屋交付时必须取得了《住宅交付使用许可证》；甲方定于2010年9月8日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。《预售合同》第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）”。合同附件一约定，鉴于该房屋为六灶镇政府统一回购的配套商品房，因此该房屋的房价款全部应由六灶镇政府直接支付给甲方。附件五第七条约定，本房屋所属的《爱家新城》项目是政府配套商品房项目，根据爱家实业公司与六灶镇政府签订的《上海南汇区配套商品房六灶镇地块建设项目协议书》（以下简称《建设项目协议书》）的规定，《爱家新城》项目由爱家实业公司开发建设，由六灶镇政府向爱家实业公司回购后安置给购买人，并由六灶镇政府负责大产证等手续的办理。补充条款约定，鉴于乙方购买的房屋所属小区《爱家新城》系政府配套商品房项目，根据甲方与六灶镇政府签订的《建设项目协议书》，“爱家新城”项目由甲方开发建设，六灶镇政府向甲方整体回购后再行安置。根据六灶镇政府委托，甲方与乙方（系六灶镇政府指定的安置对象）签署“爱家新城”《预售合同》，为明确双方的权利义务关系，经甲、乙双方协商一致，就《预售合同》订立下列补充条款：第三条，修订并补充《预售合同》第六条：1、鉴于该房屋为六灶镇政府统一回购的配套商品房，上述第二条中的该房屋总房价款（即《预售合同》约定的房屋总房价款），由乙方向六灶镇政府直接支付，乙方、六灶镇政府如存在费用结算，由双方另行约定，与甲方无关。甲方就该总房价款向乙方出具发票。2、根据六灶镇政府与甲方签订的《建设项目协议书》约定，六灶镇政府向甲方回购该房屋并按《建设项目协议书》的约定向甲方支付回购款及相关费用，六灶镇政府支付的回购款与“爱家新城”所有《预售合同》的总价之间的价差部分的发票，由甲方另行直接向六灶镇政府开具。第六条，补充《预售合同》第十四条：1、由六灶镇政府负责办理新建商品房房地产初始登记手续，甲方仅提供建设单位相关资料予以协助，相关费用按照建设项目协议书约定执行。若因六灶镇政府原因导致无法取得新建商品房房地产权证（大产证）的，一切责任均由六灶镇政府承担，乙方不得向甲方主张任何权利或费用。2、房屋交易过户手续、申领房屋所有权证（小产证）及相关手续由乙方负责办理，甲方给予协助，涉及的图则费、办理产权转移的手续费、登记费、契税及政府有关部门规定的税项、规费等均由乙方承担。第七条，补充《预售合同》第十五条：1、鉴于本房屋为配套商品房，因此该房屋的交付由六灶镇政府委托甲方实施，具体由六灶镇政府组织落实乙方到甲方处进行交房，因此甲方不再向乙方发出任何书面交房通知。如乙方未按约定的日期办理该房屋验收交接手续，亦由六灶镇政府向乙方发出书面催告书。2、……。
2010年1月13日，上海鹿韵拆迁有限公司向原告出具预留系争房屋购房款393，357元的收据。2010年8月8日，原告就系争房屋购房款与六灶镇政府进行了结算，系争房屋按实测面积实际购房款为385，444元。被告于2010年6月28日取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，载明的建设单位为爱家实业公司。同年8月8日，被告将系争房屋交付于原告。被告于2014年9月26日取得系争房屋的大产证。
另查明，2010年7月29日，六灶镇政府（甲方）与爱家实业公司（乙方）签订《备忘录》：“……四、甲方委托乙方就本备忘录附件二《六灶爱家华城配套商品房项目交房清单》中约定的房屋与甲方指定业主签订《预售合同》。签订《预售合同》前，甲方向乙方出具加盖甲方公章的每套房屋对应业主的五联单（标明房号、业主姓名）及加盖甲方公章的房屋房价表（须标明每套房屋的单价和根据房屋实测面积计算的总价），乙方凭甲方出具的五联单与业主签约（预售合同第三条约定的房屋单价和总价按照甲方提供的房价表填写）及办理房屋交付手续。乙方按照预售合同约定的房屋总价向业主开具购房发票，该房价总价与《建设项目协议书》约定的回购款之间的价差部分的发票，由乙方另行向甲方开具。……六、甲乙双方同意自2010年8月3日开始办理六灶爱家华城配套商品房项目房屋的签约及交付工作，交完为止。七、因甲方委托乙方开发建设六灶爱家华城项目，故该项目大产证由甲乙双方相互支持共同办理，相关费用以《建设项目协议书》的约定以及相关规定依法执行。……”。2013年5月20日，双方再次签订《备忘录》：“……五、……乙方在2013年6月15日之前足额缴纳爱家华城小区维修基金，在2013年6月25日之前配合甲方对已安置房开始交房。待甲乙双方共同配合并办理出大产证后10个工作日内乙方配合与已安置小业主签订商品房买卖合同及开具相应发票。……”。
审理中，第三人确认原告已付清购房款385，444元；被告表示与第三人的回购款已经结清，第三人对原告的购房款无异议，被告也无异议。
再查明，2014年5月29日，经上海市工商行政管理局核准，爱家实业公司变更为上海典鹏实业有限公司。
以上事实，有《预售合同》、收据、结算清单、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《上海市房地产权证》、备忘录、企业名称准予变更登记通知书及原告、被告、第三人的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，原、被告双方均应按约履行自己的义务。《预售合同》系爱家实业公司与原告订立，系争房屋的开发建设单位明确登记为爱家实业公司，大产证只能由爱家实业公司办理，爱家实业公司在《预售合同》中与原告约定由第三人六灶镇政府办理大产证及承担相应法律责任等涉及六灶镇政府承担合同义务的条款，由于未经第三方六灶镇政府确认，根据合同法的相关规定，合同当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务的，由债务人向债权人承担违约责任。爱家实业公司未能及时办理系争房屋大产证，导致原告不能办理取得小产证，爱家实业公司应承担违约责任。
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。由于系争房屋登记开发主体为爱家实业公司，本案诉争的办理大产证及协助办理小产证的合同义务只能是爱家实业公司承担的义务，不属六灶镇政府的事务，故六灶镇政府在《备忘录》中表述“甲方委托乙方就本备忘录附件二《六灶爱家华城配套商品房项目交房清单》中约定的房屋与甲方指定业主签订《预售合同》。”并非出于委托爱家实业公司代为签订预售合同而由六灶镇政府作为委托人承担合同责任的意思，原告与爱家实业公司系《预售合同》的双方当事人，原告向被告主张合同违约责任符合合同相对性，爱家实业公司辩称该责任应由合同当事人之外的第三人承担不符合合同相对性。被告辩称本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，缺乏依据，不予采纳。
《预售合同》对办理小产证的时间约定为取得大产证后的195天内，但对大产证取得时间未作约定，故根据合同法相关规定，由人民法院根据合同有关条款及交易习惯对取得大产证的合理时间进行合同解释予以确定。建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而《预售合同》约定被告应于2010年9月8日前交付系争房屋，综合原、被告的合同约定及房屋权属证书办理的相关规定及实践办理的一般情况，本院确认2010年9月8日起60日内为被告应取得大产证的合理期限，因此，小产证办理的合理期限应为此后195天内即2011年3月22日之前。被告应承担逾期办理小产证的违约金，违约金的起算日期为2011年3月23日，截止日期以本案一审判决之日为宜。关于违约金的计算标准，《预售合同》对逾期办理小产证的违约金未作约定，故根据相关司法解释的规定，该违约金的计算标准可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为计算标准计算并无不当，本院予以准许。鉴于讼争《预售合同》由原告顾建明、王钱佩、顾吉尔签订，周雪英、傅龙华并非合同相对人，故顾建明、王钱佩、顾吉尔有权主张相应违约金。
现爱家实业公司名称变更为上海典鹏实业有限公司，故其相应的责任应由被告即典鹏公司承担。
被告典鹏公司无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告上海典鹏实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顾建明、王钱佩、顾吉尔逾期办理房地产权证（小产证）违约金（以385，444元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准自2011年3月23日起计算至2015年4月20日止）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，346元，由被告上海典鹏实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
审 判 员 全炜琦
人民陪审员 梅丽华
二〇一五年四月二十日
书 记 员 沈 嬿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。