广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5202号上诉人（原审被告）：广州市天马河房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区新华镇风神大道天马河国际公馆主楼*层。法定代表人：杨忠平。委托诉讼代理人：李丽贤，该公司员工。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司广东省分行。住所地：广州市越秀区东风中路***号。负责人：刘军。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（原称中国建设银行股份有限公司广州东山支行）。住所地：广州市越秀区东华南路*******号首层、夹层****层。负责人：林继源。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。原审被告：江晓莎，女，1991年2月9日出生，汉族，住广州市花都区。原审被告：江文威，男，1987年10月22日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人广州市天马河房地产开发有限公司（下称天马河公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司广东省分行（下称建行省分行）、中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（建行越秀支行）、原审被告江晓莎、江文威金融借款合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初6328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。天马河公司上诉请求：撤销（2016）粤0104民初6328号民事判决第三项，即天马河公司对江晓莎的债务不承担连带清偿责任。事实和理由：首先，建行越秀支行与天马河公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，系建行越秀支行单方制定的格式合同，加重了天马河公司的责任，显失公平，不能作为判定天马河公司承担连带清偿责任的合同依据。其次，建行越秀支行应该在抵押权不能满足其全部债权时才可以要求天马河公司承担补充保证责任，所以一审法院判决天马河公司承担连带清偿责任没有法律依据。建行省分行、建行越秀支行共同辩称：第一，抵押贷款合作协议并非格式合同，是双方协商一致自愿签订的。是双方对该楼盘保证责任的约定。第二，根据合同的约定，天马河公司承担的连带保证责任是有明确的约定的，天马河公司要求承担补充保证责任没有合同和法律依据。江晓莎、江文威均未到庭亦未提交书面答辩意见。建行省分行、建行越秀支行向一审法院起诉请求：1、解除建行省分行与江晓莎签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、江晓莎、江文威立即向建行越秀支行偿还住房抵押贷款的本金385443.81元及利息（含罚息、复利，计至2016年8月10日，利息为12101.84元、罚息为254.56元、复利为284.94元；从2016年8月11日起至贷款清偿之日止，按合同约定的贷款利率的水平上浮50%计付罚息和复利）；3、建行越秀支行对江晓莎所有的位于广州市花都区新华街望亭路15号中房天马丽苑（自编19栋）1404房的抵押房产享有优先受偿权；4、天马河公司对江晓莎、江文威的上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由江晓莎、江文威、天马河公司承担。一审法院认定事实：2010年7月23日，中国建设银行股份有限公司广州东山支行（抵押贷款银行，现建行越秀支行，下同）与天马河公司（发展商、保证人）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定：双方就天马河公司依法开发建设并销售的座落于广州花都区的经批准命名为天马丽苑商品楼宇进行抵押贷款合作；对购买该楼宇的购房人，天马河公司有义务推荐其向建行越秀支行申请贷款，建行越秀支行对天马河公司推荐申请抵押贷款的购房人，经审查，决定是否发放贷款。对符合条件的购房人，建行越秀支行与其签订《个人住房借款合同》或《个人住房公积金借款合同》（统称《借款合同》）后，向其提供贷款，作为购房人向天马河公司支付的部分房价款。在楼宇销售期间，天马河公司对建行越秀支行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在建行越秀支行最高贷款额度限额内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，建行越秀支行才向购房人发放贷款的情况下，天马河公司的保证期限自建行越秀支行将贷款资金划入天马河公司的银行账户之日起至天马河公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交建行越秀支行保管之日止。天马河公司保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、付息、违约金等）；（三）建行越秀支行为实现债权而发生有关费用。2013年1月9日，建行省分行（贷款人）与江晓莎（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：江晓莎向建行省分行借款420000元，用于购买广州市花都区新华街望亭路15号中房天马丽苑（自编19栋）1404房，借款期限贰佰肆拾个月，自2013年1月10日起至2033年1月10日；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；逾期还款的罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有催款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；江晓莎采用等额本息还款法还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为2983.62元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；江晓莎未按时还款的，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；江晓莎不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建行省分行有权解除与江晓莎的借贷关系，要求江晓莎立即清偿借款本息及相关费用；江晓莎以贷款所购房产作抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）等；贷款经办单位为建行越秀支行，合同项下贷款发放后，建行省分行将合同项下的债权及抵押权交由建行越秀支行行使，建行越秀支行有权以自己的名义负责合同的实际履行、债务催收、提起诉讼、申请执行，江晓莎同意建行省分行的该项行为。上述抵押房产在房地产管理部门办理了抵押预告登记，预告登记义务人为江晓莎，预告登记权利人为建行省分行。建行省分行、建行越秀支行共同陈述，截止诉讼时，因该抵押房屋的房产证尚未颁发，故未就上述抵押房产办理正式的抵押登记。2013年1月10日，建行省分行向江晓莎发放了贷款420000元。江晓莎借款后未依约还款，截至2016年8月10日，江晓莎拖欠借款本金余额385443.81元、利息12101.84元、罚息254.56元、复利284.94元。遂于2016年5月11日提起诉讼。2016年5月27日，本院向江晓莎、江文威、天马河公司公告送达了建行省分行、建行越秀支行的起诉状副本等应诉材料，公告期为60日。一审法院另查明：江晓莎与江文威于2011年2月25日登记结为夫妻关系。一审法院认为，建行省分行与江晓莎签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、建行越秀支行与天马河公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》是各方当事人协商一致形成的合意，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。借款合同约定建行省分行将合同项下的债权及抵押权交由建行越秀支行行使，建行越秀支行是本案适格的原告。建行省分行向江晓莎发放贷款，履行了合同义务，依法享有按时收回贷款本息的权利。江晓莎在借款期内未依约按期还款，显属违约，应承担违约责任。建行越秀支行主张解除借款合同，并要求江晓莎清偿全部借款本息，符合合同约定，一审法院予以支持。江晓莎与江文威在夫妻关系存续期间向建行省分行借款用于购买房屋，属于家庭生活共同开支，由此产生的债务属于夫妻共同债务，江文威应与江晓莎共同承担向建行越秀支行还款的责任。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据本案公告送达起诉状副本的时间，江晓莎于2016年7月26日收到建行省分行要求解除借款合同的起诉状副本，未提出异议，故一审法院确认《个人住房（商业用房）借款合同》于2016年7月26日解除。江晓莎提供其名下房产为上述借款提供担保，办理了抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，在办理正式的抵押权登记之前，双方约定的抵押房产的抵押权尚未设立，建行越秀支行依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故建行越秀支行要求对江晓莎名下的案涉抵押房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。因天马河公司与建行越秀支行签署《楼宇抵押贷款合作协议》，承诺为江晓莎的债务承担连带保证责任，故天马河公司应对江晓莎的债务承担连带清偿责任。天马河公司承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定有权向江晓莎追偿。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、确认中国建设银行股份有限公司广东省分行与江晓莎签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2016年7月26日解除。二、在判决发生法律效力之日起10日内，江晓莎、江文威向中国建设银行股份有限公司广州越秀支行偿还借款本金385443.81元和利息（含罚息、复利，计至2016年8月10日止的利息12101.84元、罚息254.56元、复利284.94元；从2016年8月11日起计至款项还清之日止的罚息、复利按照合同约定的逾期贷款利率标准计算）。三、广州市天马河房地产开发有限公司对江晓莎的上述债务承担连带清偿责任。广州市天马河房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向江晓莎追偿。四、驳回中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州越秀支行其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费7182元、财产保全费2481元，由江晓莎、江文威、广州市天马河房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点是天马河公司是否应对涉案债务承担连带清偿责任。对此，根据本案查明的事实，首先，天马河公司是从事经济活动的商事主体，其与建行越秀支行在平等、自愿、诚信的基础上签署的《楼宇抵押贷款合作协议》，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应视为合同双方的真实意思表示，天马河公司关于涉案合同是被上诉人农行花都支行单方制定的格式合同，加重其责任显失公平，不能作为判定其承担连带清偿责任的合同依据的上诉意见不成立，本院不予采纳；其次，《楼宇抵押贷款合作协议》约定天马河公司提供无条件、不可撤销的连带保证，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，债权既有物的担保又有人的担保，债权人应按照约定实现债权，建行省分行、建行越秀支行诉请天马河公司承担连带清偿责任有合同依据，涉案合同并未有天马河公司在物的担保之外承担补充保证责任的约定，天马河公司上诉主张建行越秀支行应该在抵押权不能满足其债权时才可以要求其承担补充保证责任，理据不足，不予采纳；最后，《楼宇抵押贷款合作协议》约定天马河公司的保证期限自建行越秀支行将贷款资金划入天马河公司的银行账户之日起至天马河公司办妥《房地产权证》和《他权利证》交建行越秀支行保管之日止,现涉案房屋尚未办理抵押登记手续，保证期间尚未届满，建行省分行、建行越秀支行诉请天马河公司就上述债务承担连带清偿责任有合同依据和法律依据，一审法院予以支持正确，应予以维持。综上所述，天马河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7271元，由广州市天马河房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  庄晓峰审判员  林 萍审判员  王泳涌二〇一七年八月十五日书记员  徐施阮肖乔