江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02195号
上诉人（原审被告）江苏国强置业有限公司，住所地盐城市城南新区凤凰汇广场3幢16层。
法定代表人李昀，该公司总经理。
委托代理人孙丹，江苏苏源律师事务所律师。
委托代理人杜宁，北京德恒（南京）律师事务所。
被上诉人（原审原告）廖哨，居民。
被上诉人（原审原告）顾芸畅，居民。
被上诉人（原审原告）刘红梅，居民。
被上诉人（原审原告）任杰，居民。
被上诉人（原审原告）仇辉辉，居民。
上述五被上诉人共同委托代理人仇育萍，江苏瑞信律师事务所律师。
上诉人江苏国强置业有限公司（以下至判决主文前简称国强公司）因与被上诉人廖哨、顾芸畅、刘红梅、任杰、仇辉辉商品房买卖合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2014）都民初字第01737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
廖哨、顾芸畅、刘红梅、任杰、仇辉辉一审共同诉称，2011年7月，国强公司在《盐城晚报》做广告，内容为“凤凰汇LOFT复式公寓，居家使用民用水电，节省费用每一天，民用水电，在同类产品中较少，生活成本较低，居住功能更加优越”。国强公司售楼人员也明确答复一定按民用水电收费，廖哨等五人认为该公寓虽为商办楼，房价也比同区域同类房高，但按民用水电收费划得来，遂与国强公司签订了商品房买卖合同，支付了购房款。廖哨等五人入住后，开始是按民用水电标准收费，但从2014年4月份起，又被通知按商用电交费，经多次与国强公司交涉无果。国强公司已经构成违约，故诉至一审法院，要求国强公司承担因违约造成的损失各100000元。
国强公司辩称，1.国强公司已按照双方签订的商品房买卖合同的约定履行了各项义务，向廖哨等五人交付了符合合同约定标准的房屋，并完成了房屋的产权初始登记，购房合同已经履行完毕，国强公司无违约行为。廖哨等五人的用电问题，是廖哨等五人和供电部门的供电关系，电费标准由供电部门确定，这超出了商品房买卖合同的权利义务范畴；2.国强公司在销售广告中根据当时供电部门的政策（不统一按用地性质而是按实际用途收取电费），对复式公寓的十大价值看点作了如实介绍，其中包括居家使用民用水电，而廖哨等五人也实际享受了民用电价，这也证明了国强公司广告宣传的真实性。对该项目的性质为商办用途廖哨等五人是明知的，若按民用电标准缴费，需要用户提出申请并经过供电部门的确认；3.供电部门调整电价政策，是国强公司无法预见、无法避免和无法克服的；4.根据《中华人民共和国电力法》第四十一条、《供电营业规则》第三十五条的规定，国家实行分类电价和分时电价，销售电价主要是依据行业和用途分类的，而不是依据土地性质分类的，如果是居家使用，电费就按照民用电标准收取。且在同一受电装置内，电力用途发生变化，允许办理改类手续。所以凤凰汇广场2-3幢的户主如果要按照民用电标准缴费，那要以居家使用为前提，并且由供电部门确定。据此要求驳回廖哨等五人的诉讼请求。
一审法院经审理查明，“凤凰汇广场”由国强公司投资开发建设，土地使用证号为盐都国用（2009）22000673号，建设工程规划许可证号为建字第320901201050011，施工许可证号为3209282010012200002A，商品房预售许可证号为盐市房预字（2011）第036号。
2011年7月，国强公司相继在《盐城晚报》登载了内容为凤凰汇LOFT复式公寓“创新复式，十大价值看点”的宣传广告，将“居家使用民用水电，节省费用每一天”列为第六大价值看点，并作了进一步的表述：民用水电，在同类产品中较少，生活成本较低，居住功能更加优越（商办使用除外）。廖哨等五人看到宣传广告后，作为买受人分别与出卖人国强公司签订了《商品房买卖合同》，该五份合同中均明确了该商品房的用途为“商办”。嗣后，国强公司向廖哨等五人履行了交房义务，并协助办理了房屋产权初始登记。廖哨等五人对所购房屋均用于居家使用。在入住后，供电部门起初按民用电的标准向廖哨等五人收取了一段时间电费，自2014年4月起，供电部门开始改为按照经营用电标准向廖哨等五人收取电费。廖哨等五人经与国强公司交涉无果，为此诉至一审法院。
一审法院另查明，案涉房屋的土地使用权限为40年，截止时间为2049年3月19日。凤凰汇案涉房屋无天然气管道设施。根据调查，“凤凰汇”所在的盐都区供电区域，户均年用电量为1213千瓦时，其中峰电占55%，谷电占45%，经营用电电价为0.882元/千瓦时，居民用电峰电电价为0.5583元/千瓦时，谷电电价为0.3583元/千瓦时。
在一审审理中，国强公司未能提供供电部门同意案涉房屋可以按照居住性质按居民用电收取电费的依据，亦未能提供在签订商品房买卖合同时已向廖哨等五人释明享受民用电需向供电部门申请批准的证据。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中廖哨等五人与国强公司之间签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，国强公司通过媒体所进行的宣传广告，将“居家使用民用水电，节省费用每一天”列为第六大价值看点，并作了进一步的表述：民用水电，在同类产品中较少，生活成本较低，居住功能更加优越。对消费者产生较大的诱惑力，使消费者认为将一直使用民用水电，对买卖合同的订立具有一定影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。现供电部门按照经营用电标准向廖哨等五人收取电费，国强公司的承诺不能实现，应当承担违约责任并赔偿廖哨等五人因不能享受民用电收费标准的实际损失。故对廖哨等五人要求国强公司赔偿损失的诉讼请求予以支持。就廖哨等五人的实际损失，应以经营用电与居民用电价差为计算标准，以实际用电量计算损失。考虑到居民用电量的不确定性，以凤凰汇所在盐都区供电区域户均用电量为参考，同时考虑案涉房屋无天然气管道设施，用电量较同区域其他居民户均用电量高的实际情况，一审法院酌定以2400千瓦时/年为基数计算原告的用电损失，该损失计算35年（2014年4月至2049年3月29日）。因电价政策具有可调整性，对调价因素不予考虑。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条及有关民事政策之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院判决：一、国强公司于判决生效后十日内分别赔偿廖哨等五人损失34750.8元{[2400×55%×（0.882－0.5583）＋2400×45%×（0.882－0.3583）]×35年}。二、驳回廖哨等五人的其他诉讼请求。案件受理费5750元，由国强公司负担2000元，由廖哨等五人各负担750元。
上诉人国强公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1.一审审理程序违法。首先，廖哨等五人分别与国强公司签订商品房买卖合同，且廖哨等五人均分别具状向一审法院起诉，故应列为五个案件。即使作为普通共同诉讼合并审理，判决时亦应对各当事人分别作出裁决，而非合一判决。其次，一审法院调查结果未经当事人质证即作为认定案件事实的依据，且用电量应以廖哨等五人实际发生的用电量为准，廖哨等五人亦应对其诉请所主张的损失提供相应的证据；2.国强公司在销售广告中的“居家使用民用水电，节省费用每一天”是供电部门电价执行政策的如实介绍和说明，并非要约。国强公司在交房时已按约将水电设施同期交付，电费缴纳标准不在商品房开发规划范围之内，其属于供电部门与用户之间的供电法律关系。一审法院要求国强公司承担供电部门同意按民用电标准收取电费和释明享受民用电需向供电部门申请批准的相关证据，无故加重国强公司的举证责任；3.国强公司与廖哨等五人签订的购房合同均已履行完毕，且廖哨等五人在入住后已按照居家民用电执行。供电部门调整电价执行政策，是国强公司无法预见、无法避免和无法克服的，国强公司不应承担责任；4.每户用电情况不同，产生的电费差价应根据每户实际用电量予以确定，一审法院采取“一刀切”的方式计算用电损失无任何依据。且未来35年的损失并非必然发生，供电部门可能再次调整电价执行政策又按照用民电标准收取，或廖哨等五人改变居住用途，从而导致一审判决被推翻。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回廖哨等五人原审的诉讼请求。
被上诉人廖哨等五人答辩称，1.廖哨等五人向一审法院分别提交了共同民事诉状及个人民事诉状，但是一审法院按照共同民事诉状来立案受理的。廖哨等五人的诉讼费也是按照一个案件缴纳的；2.国强公司在销售广告中的“居家使用民用水电、节省费用每一天”的内容是要约。最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；3.国强公司所称供电部门调整电价执行政策是不可抗力的说法不能成立。因为在国强公司开发房地产的时候，国家的相应政策和法律均规定商住用房按照商用电来收费，所以国强公司明知出售的商住房不可能按照民用电来收费，却在广告中给购房户虚假承诺，使廖哨等五人相信该承诺且与国强公司签订了房屋买卖合同。因此，国强公司应当承担违约责任；4.关于损失赔偿数额问题，在一审中廖哨等五人均向法庭提交了供电部门开出的供电发票及商品房买卖合同，合同约定商住房的土地使用权限为40年，所以一审法院判决赔偿35年是正确的。综上，国强公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决审理查明部分认定的事实基本相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
二审另查明，目前，盐城供电部门已与部分“凤凰汇”业主签订了《居民供用电合同》，该部分业主已按照居民用电标准交纳电费。据了解，廖哨等五人可向盐城供电部门申请并在签订《居民供用电合同》后按照居民用电标准交纳电费。
本院认为，廖哨、顾芸畅、刘红梅、任杰、仇辉辉分别与国强公司签订的商品房买卖合同均系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点为供电部门按照经营用电标准向廖哨等五人收取电费，国强公司应否承担违约责任。
首先，国强公司与廖哨等五人签订商品房买卖合同后已按约向上述五人交付商品房，廖哨等五人在交纳购房款后亦已实际居住使用。国强公司在媒体刊登的“居家使用民用水电”的宣传广告对廖哨等五人决定是否订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。案涉房屋交付使用后，廖哨等五人按照居民用电标准向供电部门交纳电费，故国强公司已全面履行了商品房买卖合同的义务。
其次，国家发展和改革委员会于2013年5月作出的《国家发展改革委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知》（发改价格〔2013〕973号）第一条第（一）项载明“将销售电价由现行主要依据行业、用途分类，逐步调整为以用电负荷特性为主分类，逐步建立结构清晰、比价合理、繁简适当的销售电价分类结构体系”，案涉合同签订时的政策规定电价类别主要是依据电力用途来确定，如居民生活使用则可按照民用电收费，如电力用途发生变化而引起电价类别改变时，允许用户办理改类手续。因此，国强公司通过媒体进行的宣传广告“居家使用民用水电”符合当时电价政策的相关规定，且廖哨等五人在入住后也已实际享受了民用电价。
第三，盐城供电部门于2014年4月起执行发改价格〔2013〕973号文件内容的规定对廖哨等五人按照经营用电收取电费，系供电部门执行电价政策时所作的调整，国强公司对此无法预见、无法避免和无法克服。目前，盐城供电部门已与部分“凤凰汇”业主签订了《居民供用电合同》，该部分业主已按照居民用电标准交纳电费。廖哨等五人亦可向盐城供电部门申请，并在签订《居民供用电合同》后仍可按照民用电标准交纳电费，故电价的变化是因电价政策的调整所致，国强公司并无违约行为。
综上所述，廖哨等五人与国强公司签订的商品房买卖合同均合法有效，国强公司已按约履行了合同义务。原审判决认为国强公司违约应赔偿廖哨等五人实际损失不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条第二款、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销盐城市盐都区人民法院（2014）都民初字第01737号民事判决；
二、驳回被上诉人廖哨、顾芸畅、刘红梅、任杰、仇辉辉原审的诉讼请求。
一审案件受理费5750元，二审案件受理费5750元，合计11500元，均由被上诉人廖哨、顾芸畅、刘红梅、任杰、仇辉辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 刘 淼
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 周亚梅
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。