江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第31号
上诉人（原审原告）张某某。
委托代理人陈耀华，江西华瑞律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审被告）鹰潭市建设房地产开发有限公司。住所地：瑞金市象湖镇八一路。
法定代表人徐兆平，公司董事长。
委托代理人刘克俊，江西洪都律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人张某某因与被上诉人鹰潭市建设房地产开发有限公司（下称“鹰潭开发公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2014）瑞民一初字第632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年5月24日，张某某与鹰潭开发公司签订了《商品房买卖合同》，根据该合同第四条：“计价方式与价款。类别铺位房号105＃计价方式建筑面积（㎡）26.48套内建筑面积（㎡）20.39套（幢）壹个成交单价（元／㎡）24304成交金额（元）643570……”约定，张某某以643570元的价款购买鹰潭开发公司开发的位于瑞金市八一南路（原红都影剧院）编号01-01-03-0002国有土地使用证上名称为“金瑞明珠”的第一层105号商铺。另外，该合同中附有包含张某某购买商铺的第一层商场的房屋平面图和合同附件等合同文本，房屋平面图中标识的张某某购买的105号商铺的四至界址二面为粗实线另二面为细线，而附件三：装饰、设备标准为“金瑞明珠商场内交铺装饰、设备标准1、背靠外墙铺位分户墙用砖砌间隔：该门面两面为透明玻璃可作为橱窗，透明玻璃上门框架。2、地面：公共走廊铺高级抛光耐磨地砖，图案华丽堂皇，所有铺位内水泥沙浆找平。3、内墙：墙面刷上等乳胶漆，光洁明亮。……”同日，双方还签订了《金瑞明珠商铺委托经营合同》，约定张某某从2008年10月1日起至2013年9月30日止将购买的105号商铺委托鹰潭开发公司经营管理，鹰潭开发公司向张某某支付接受委托期间相应的租金。其中该合同第十条规定“合同的解除存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；2、本合同有效期届满；3、经双方同意的其他情况。”双方当事人签订了《商品房买卖合同》和《金瑞明珠商铺委托经营合同》后，鹰潭开发公司将105号商铺交付给张某某所有，张某某在收验105号商铺后又将该商铺委托鹰潭开发公司经营管理，双方根据《金瑞明珠商铺委托经营合同》的约定享受了权利和履行了义务。2010年8月20日，金瑞明珠105号商铺登记在沈华庆、张某某名下，沈华庆、张某某领取了瑞房权证象湖镇字第0100082-**号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》附记栏为“结构：钢混产权来源：购买东：共墙南：共墙西：共墙北：共墙”。2013年7月13日，鹰潭开发公司召开所有购买金瑞明珠商铺的业主就“《金瑞明珠商铺委托经营合同》快要到期，要求业主按合同规定作好接手转租和管理的事宜……”等内容的会议，张某某接到通知后委托其堂妹张六娇参会，并且知道租赁合同已经到期。2014年3月11日，瑞金市房地产管理局以瑞房字（2014）12号“关于‘金瑞明珠小区’申请成立业主委员会的批复”同意成立金瑞明珠小区业主委员会，其后金瑞明珠小区业主选举了业主委员会，并报瑞金市房地产管理局备案，2014年4月25日，鹰潭开发公司与金瑞明珠小区业主委员会办理了《瑞金市新建商品房项目共用物业和资料移交备案表》，鹰潭开发公司将小区共用物业等项目移交给了金瑞明珠小区业主委员会。但在鹰潭开发公司向金瑞明珠小区业主委员会移交财物之前，因商场内有许多设施、设备等财物需要看管，所以商场大门锁着由鹰潭开发公司雇请的保安看管，而金瑞明珠小区业主委员会成立以后商场大门的门白天打开，晚上锁着，仍然由鹰潭开发公司的保安负责看管。在《金瑞明珠商铺委托经营合同》到期后，张某某曾十多次到金瑞明珠商场，要求鹰潭开发公司将已经锁着的商场大门打开，以便于将105号商铺出租，鹰潭开发公司雇请的保安也曾几次按张某某要求打开了商场大门。另查明，金瑞明珠商场系5层楼大型商场，仅一层商场即有近百个铺位，在鹰潭开发公司与各商铺业主签订的《金瑞明珠商铺委托经营合同》到期后，金瑞明珠商场95%的业主才在2014年10月15日将商铺出租给浙商小商品批发城，但张某某未与浙商小商品批发城签订租赁合同。
原审法院认为：双方当事人于2008年5月24日签订的《商品房买卖合同》和《金瑞明珠商铺委托经营合同》均系双方真实意思表示，合法有效，并且双方当事人在二合同签订后也按照合同的约定享受了权利和履行了义务。诉讼中，张某某陈述鹰潭开发公司没有按照《商品房买卖合同》附件三的约定向其交付符合装饰、设备标准的商铺，要求鹰潭开发公司向其交付用墙体隔离开来的独立的105号商铺。1、根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件一“房屋平面图”、附件三“装饰、设备标准”及原审法院现场勘验，可以确认房屋平面图中界定各业主商铺位置及整幢楼墙体状况的线条标识：粗虚线为共墙线、粗实线为整幢商场的外墙线、细线为各业主铺位间的铺位界址线、黑实方框为整幢商场的柱子线等，各种不同线条的标识可以确定出该图中商场是由各细线条标出的各个铺位组成的开放性商场，即细线条标识的商铺界址实际上是为一个开放性的铺位，而不是一个可以用墙体隔离开来的独立的商铺，因此，从张某某所购买的105号商铺的地理位置所标识的南边为粗虚线，西边为粗实线，东边及北边均为细线来看，该商铺靠南、西边有墙体，东、北边只有确定商铺面积的位置界线，即105号商铺在双方签订《商品房买卖合同》时，就已经确定了是一个开放性商铺；2、从现场105号商铺实际状况看，鹰潭开发公司向张某某交付的105号商铺符合双方签订的《商品房买卖合同》附件三约定的交铺装饰、设备标准；3、在双方当事人签订的《商品房买卖合同》生效后，从鹰潭开发公司向张某某交付商铺时起至2013年9月30日委托经营合同期满时止，张某某从未向鹰潭开发公司提出过商铺交付不符合《商品房买卖合同》附件三约定的交铺装饰、设备标准；4、张某某所有的105号商铺的位置正好在金瑞明珠商场一进大门的边上，如果张某某将105号商铺四面砌墙隔离形成一个独立房间，不仅改变了整个商场的设计结构，而且还将对商场内其他业主的利益产生严重的损害。综上所述，原审法院对张某某要求判决鹰潭开发公司履行《商品房买卖合同》附件三约定的交铺装饰、设备标准的诉讼请求不予支持。关于张某某陈述双方签订的委托经营合同期满后，鹰潭开发公司没有向其交回105号商铺的问题，原审法院认为，根据张某某、鹰潭开发公司签订的《金瑞明珠商铺委托经营合同》第十条“合同的解除存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；2、本合同有效期届满；3、经双方同意的其他情况。”的约定，张某某、鹰潭开发公司的委托经营期在2013年9月30日到期，2013年7月13日，张某某在得知鹰潭开发公司召开所有购买金瑞明珠商铺的业主就《金瑞明珠商铺委托经营合同》快要到期，要求业主按合同规定作好接手转租和管理的事宜……”等内容的会议时，委托了其堂妹张六娇参加会议，并且张某某在庭审中也陈述自己曾多次找鹰潭开发公司的工作人员要求开门出租商铺，这表明张某某对鹰潭开发公司委托期限届满已向各商铺业主交回商铺是知情的，并且，根据金瑞明珠小区业主委员会提交的有张某某签名的会议记录，也可以证明鹰潭开发公司已经向张某某交回了105号商铺。因此，张某某在诉讼中陈述委托经营合同期限届满后，鹰潭开发公司没有向其交回商铺事实不成立，原审法院对张某某的该主张不予采纳。而对于《金瑞明珠商铺委托经营合同》到期后，鹰潭开发公司雇请的保安将金瑞明珠商场的大门锁住，是否造成张某某租金损失问题，原审法院认为，金瑞明珠商场是一大型商场，它不仅有张某某的105号商铺在内，还包含有其他业主的许多商铺，在商场没有经营期间，商场内部仍有许多需要使用的物品，为了保证这些物品不被丢失，鹰潭开发公司雇请保安看管这些财产并没有过错，并且鹰潭开发公司雇请保安看管商场在金瑞明珠小区业主委员会成立后也是得到委员会的认可，况且，张某某在到商场要求鹰潭开发公司将锁着的大门打开时，鹰潭开发公司也基本予以了配合，而诉讼中，张某某对105号商铺没有出租出去造成其经济损失是鹰潭开发公司阻止其出租所致，也没有提交证据予以证明，为此，原审法院对张某某要求鹰潭开发公司赔偿租金损失64357元的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：驳回张某某的诉讼请求。案件受理费1408元，由张某某承担。
张某某上诉称：一审判决不尊重客观事实和证据。根据案涉房屋房产证所登记的案涉105号商铺的四至界址均为共墙，说明案涉105号商铺均应有墙体。故鹰潭开发公司应为105号商铺以砖砌体的方式予以间隔，并安装水电，交付钥匙。《金瑞明珠商铺委托经营合同》到期后，鹰潭开发公司不但没有向张某某交付符合标准的105号商铺，且一直将商铺锁着基本不让张某某进入，造成张某某无法实现对105号商铺的权利，构成侵权，应赔偿租金损失。一审判决认为张某某的105号商铺用砖砌体隔开会损害其他业主的利益，是毫无根据的。事实上，商场内其他业主进行了隔开。一审判决以粗虚线、细线为依据从而界定张某某105号商铺为开放性商铺是没有法律依据的。一审判决认为双方当事人一旦签订了《商品房买卖合同》即确定了105号商铺是一个开放性商铺，是无任何事实和法律依据的。鹰潭开发公司交付商品房时必须由买受人签验收单，但直至现在鹰潭开发公司也没有叫张某某签验收单，鹰潭开发公司逾期未对商铺质量提出异议的主张不能成立。故，请求二审法院依法撤销原审法院判决，依法判决鹰潭开发公司立即向张某某交付符合《商品房买卖合同》附件三、附件四约定的达到交铺装饰、设备标准的105号商铺，依法判决鹰潭开发公司赔偿张某某的租金损失计人民币64357元，一审、二审诉讼费由鹰潭开发公司承担。
鹰潭开发公司答辩称：原审法院判决驳回张某某的诉讼请求是有充分事实根据和法律依据的，完全正确。一审法院认定鹰潭开发公司交付给张某某的“金瑞明珠”105号商铺是完全符合2008年5月24日签订的《商品房买卖合同》中“附件三”关于装饰、设备九条标准之约定的。张某某购买的商铺是开发性商铺。《商品房买卖合同》附件三第一条约定背靠外墙铺位可分户墙用砖砌体间隔，内墙不能间隔，张某某购买的是内墙铺位，且是大门边上开发性铺位，依合同不能间隔，其他业主也不会同意。从建筑金瑞明珠的建筑平面图也可以看出，105号商铺东北边只有确定商铺面积的位置界线，张某某购买的是开发性商铺。张某某房屋所有权证所标明的是面积不是墙体。张某某从2008年5月24日购买到2014年诉讼有六、七年之久，张某某从未就商铺结构问题提出异议，其他业主也未提出异议。张某某讲鹰潭开发公司未按合同附件三安装电表是瞎说的，鹰潭开发公司一审时提交了照片，召集了双方到现场查看，105店铺的电表在墙上，也有电源插座。双方当事人签订的《金瑞明珠商铺委托经营合同》已经履行完毕，委托租赁合同已经终止。鹰潭开发公司既没续租也没有实际使用张某某的店铺，所以其提出赔偿其店租的诉求是没有事实和法律依据的。委托租赁期间，鹰潭开发公司分文不少付清了张某某商铺租金，不存在欠租问题。合同到期，鹰潭开发公司没有续租张某某的商铺，也未接受其委托代为出租，案涉租赁合同明确约定合同期满，合同即行终止，不存在付租金的问题。鹰潭开发公司既没有锁张某某的商铺，也没有阻挠过张某某出租商铺。鹰潭开发公司将商铺交给业主后，公司为了商场公共设施、设备的安全，不得已还要花钱雇人看管商场和打扫卫生，但丝毫不会影响商铺业主租赁商铺。在业主委员会接管金瑞明珠公共设备、设施和公用物业，已经行使对商铺物业的管理职权，张某某积极参与了业主委员会的选举和人员推荐。2014年10月业主委员会已经将金瑞明珠商铺全部租给了浙江商户，公司已经将店铺交回商铺户。请求二审法院维持一审判决。
二审期间，张某某向法庭提交了以下证据：一、照片，欲证明很多商铺是隔开的，鹰潭开发公司主张全部商铺都是开放的是不能成立的；“金瑞明珠”的公共设施（电梯改位、厕所改成了仓库、地下停车场被拍卖）被开发商更改，造成业主无法正常使用公共设施。二、照片，欲证明委托经营合同期满后，鹰潭开发公司没有向张某某交付商铺，一直占用商铺，造成张某某损失。三、居民供用电合同、税费发票复印件，欲证明鹰潭开发公司没有按合同为张某某水电立户，鹰潭开发公司存在违约行为。鹰潭开发公司质证认为，对第一组证据所涉照片的“三性”均持有异议，其中一张照片是店铺的，该照片无法反映店铺是“金瑞明珠”的商铺，实际上整栋楼的商铺都是不能间隔的。对第二组证据所涉照片的“三性”均持有异议，照片是2014年拍摄的，而“金瑞明珠”在2013年7月已被业主委员会接管，业主委员会将“金瑞明珠”整体出租给了浙江老板经营，从时间段可以看出，公共设施的更改不是鹰潭开发公司的行为，不存在鹰潭开发公司侵犯张某某权利的行为。对第三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性持有异议，张某某提交的第三组证据不能证明鹰潭开发公司没有为张某某水电立户，商铺在2008年对外出租时，105商铺就是自己交电费，不存在鹰潭开发公司没有为张某某立电户的问题。本院认为，张某某提交的第一组证据所涉照片中只有一张是拍摄商铺的，且无法确认所涉商铺是否位于“金瑞明珠”内，此外，即使该商铺位于“金瑞明珠”内，他人间隔商铺的行为与本案无关，无法达到其主张案涉105号商铺不是开放性商铺、可以间隔的证明目的，本院对该组证据的“三性”不予确认。对于张某某提交的第二组证据所涉照片，其中2张照片上显示拍摄时间，其他照片未显示拍摄时间，其提交的该组照片无法证明是鹰潭开发公司占用了案涉105号商铺，无法达到其主张的鹰潭开发公司未向其交付商铺的证明目的，本院对该组证据的“三性”均不予确认。对于张某某提交的第三组证据所涉的《居民供用电合同》及电力安装收款发票，显示张某某为电力安装向有关单位付款607元，但该组证据无法证明张某某向有关单位付的该笔款项是用于位于“金瑞明珠”内的105号商铺的电力安装，故本院对该组证据的关联性及证明目的不予确认。鹰潭开发公司未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，关于张某某要求鹰潭开发公司履行《商品房买卖合同》附件三约定的交铺装饰、设备标准的问题。张某某向本院递交的《民事上诉状》中载明的第二项上诉请求为依法判决鹰潭开发公司立即向张某某交付符合《商品房买卖合同》附件三、附件四约定的达到交铺装饰、设备标准的105号商铺，其向原审法院递交的《民事起诉状》中载明的第一项诉讼请求为依法判决鹰潭开发公司履行《商品房买卖合同》附件三约定的交铺装饰、设备标准。相较可以看出，张某某二审提出的上诉请求超出其一审提出的诉讼请求的范围，超出一审诉讼请求范围的部分不属于二审审理范围，故本院对案涉105号商铺是否符合案涉《商品房买卖合同》附件四的装饰、设备标准的问题不予审查，只对案涉105号商铺的装饰、设备标准是否符合案涉《商品房买卖合同》附件三的约定进行审查。
张某某主张鹰潭开发公司交付的商铺不符合《商品房买卖合同》附件三关于交铺装饰、设备标准的约定，要求鹰潭开发公司对案涉105号商铺进行整改，将其改造成独立的商铺，并要求鹰潭开发公司履行用电立户手续。关于张某某认为鹰潭开发公司应将案涉105号商铺改造成独立商铺的问题。本院认为，首先，在张某某委托鹰潭开发公司经营案涉商铺长达5年之久的期间内，张某某未就案涉商铺不符合案涉《商品房买卖合同》附件三约定的装饰、设备标准提出任何异议。其次，张某某主张因其取得的案涉商铺的房屋所有权证上载明案涉105号商铺四面共墙，所以推导出案涉105号商铺应四面有墙体，而不是开放性商铺。关于该问题，本院认为，因张某某所提诉讼请求，是要求鹰潭开发公司根据案涉《商品房买卖合同》附件三约定的装饰、设备标准进行整改，那么案涉105号商铺是否符合鹰潭开发公司承诺的装饰、设备标准，在本案中，审查的唯一依据应是双方当事人签订的《商品房买卖合同》。案涉《商品房买卖合同》才是双方当事人之间关于商铺买卖以及商铺装饰、设备标准等事项的真实意思表示。审查双方当事人是否严格履行义务的依据应是双方当事人之间就商铺买卖以及商铺装饰、设备标准达成一致意思表示的商品房买卖合同。房屋所有权证是国家有关机关对房屋权属登记后向权利人出示的权利凭证，其功能不在于确定作为开发商的鹰潭开发公司履行义务的内容和标准。故，本院认为，张某某依据房屋所有权证记载的事项，认为作为开发商的鹰潭开发公司履行的义务不符合房屋所有权证的记载内容，进而认为鹰潭开发公司履行义务不符合案涉合同约定的主张依据不足。第三，案涉《商品房买卖合同》附件三第1条约定：背靠外墙铺位分户墙用砖砌体间隔；该门面两面为透明玻璃可作橱窗，透明玻璃上门头提供框架。第2条约定：内墙：墙面刷上等乳胶漆，光洁明亮。以上合同条款，对外墙和内墙的装饰、设备标准进行了约定。从案涉店铺的情况，可以看出，案涉105号商铺目前靠南、西边有墙体，对于现有的墙体，张某某未提出不符合案涉《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准的问题，只是认为，案涉105号商铺东、北边没有墙体，故认为不符合案涉合同附件三的约定。但是，本院认为，仅从以上条款不能推导出，案涉105号商铺应四面有墙体的事实，以上条款只是对现有墙体的装饰、设备标准的约定。最后，在一审期间，“金瑞明珠”业主委员会代表及多名业主至原审法院表示，张某某所有的案涉105号商铺不是独立的商铺，如若案涉的105号商铺间隔成独立商铺的话，会影响整个商场的使用，会损害他人的利益。故，本院认为，张某某认为案涉105号商铺依据案涉《商品房买卖合同》附件三应四面有墙体的主张依据不足，本院不予支持。
关于鹰潭开发公司是否为案涉105号商铺开立电户的问题。案涉《商品房买卖合同》附件三第4条约定：每铺内设电表、220V电插座各1个。张某某认为鹰潭开发公司没有依据该约定，为其开立电户。并且，张某某二审期间主张其自行前往相关单位办理了电力安装的事项，提供了《居民供电合同》及收款发票，欲以此证明鹰潭开发公司未为其开立电户的事实。就此问题，本院认为，首先，一审案卷中，附有拍摄“金瑞明珠”商场内各户电表的照片，照片内确实显示标有“105”的电表，且在张某某委托鹰潭开发公司代为经营案涉105号店铺的5年时间内，未就没有开立电户的问题提出过异议；其次，张某某提供的《居民供电合同》及收款发票也无法证明是其为案涉105号商铺进行的电力安装。故，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，本院认为，张某某提供的证据不足以证明其主张，张某某认为鹰潭开发公司未为其开立电户的主张，本院不予采信。
结合以上分析，本院认为，张某某认为案涉105号商铺不符合案涉《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准的约定，要求鹰潭开发公司履行《商品房买卖合同》附件三约定的交铺装饰、设备标准的上诉请求，本院不予支持。
关于张某某要求鹰潭开发公司赔偿其租金损失64357元的问题。张某某认为，在双方当事人签订的案涉《金瑞明珠商铺委托经营合同》5年期满之后，鹰潭开发公司未将案涉店铺交还给张某某，应承担期满后即2013年10月1日起至张某某向原审法院起诉之日止按《金瑞明珠商铺委托经营合同》约定的租金标准向张某某支付64357元的租金损失的赔偿责任。关于此问题，原审法院认定，在案涉委托经营合同到期前，鹰潭开发公司于2013年7月13日召集业主开会，要求业主按合同规定作好接手转租和管理的事宜，张某某委托他人参加了该会议，知晓该会议内容；并且积极参与了“金瑞明珠”相关业主针对“金瑞明珠”小区的管理及公共设施、设备、商铺交接等事宜的会议，并在会议记录上签名确认；此外，在案涉委托经营合同到期后，多次到商场要求保安开门出租商铺；鹰潭开发公司因商场内保卫工作需要雇请保安看管商铺的行为得到了“金瑞明珠”业主委员会的认可，且，张某某未提交证据证实是因为鹰潭开发公司阻止其出租而导致案涉105号商铺未出租出去而造成租金损失的。原审法院根据以上事实，不支持张某某要求鹰潭开发公司赔偿其租金损失的诉讼请求。本院认为，原审法院关于此问题的认定正确，应予维持。
综上所述，上诉人张某某的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1408元由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一五年三月四日
书 记 员 王佳
代理书记员 陈萍