南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1264号
原告南京品德科技有限责任公司，住所�南京经济技术开发区（鼓楼区定淮门12号世界之窗科技软件园12楼东区202室）。
法定代表人陈洪，总经理。
委托代理人赵辉娟，江苏泓远律师事务所律师。
被告南京顺天实业有限公司，住所地本市鼓楼区定淮门12号。
法定代表人张宇权，总经理。
委托代理人张丽萍，南京顺天实业有限公司法务。
被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司，住所地本市鼓楼区定淮门12号。
法定代表人张宇权，总经理。
原告南京品德科技有限责任公司（以下简称品德公司）诉被告南京顺天实业有限公司（以下简称顺天实业公司）、南京世界之窗科技软件园有限责任公司（以下简称世界之窗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱玉梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告品德公司的委托代理人赵辉娟，被告顺天实业公司的委托代理人张丽萍到庭参加诉讼。被告世界之窗公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告品德公司诉称，原告与被告世界之窗公司于2012年5月8日签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告世界之窗公司将南京世界之窗科技软件园12号楼东区部分房屋（建筑面积303平方米）出租给原告使用，租赁期限自2012年5月16日起至2015年5月15日止，房屋年租金为178500元。合同另约定原告应支付被告世界之窗公司履约保证金14875元、设备使用押金17850元，保证金在合同终止后全额退还原告，押金在合同解除或终止后10个工作日全额退还原告。如有一方违约，必须支付合同总价的10%违约金给另一方等等。
上述合同签订后，原告按约履行了付款义务，并实际承租使用房屋。2014年5月，在承租房屋的产权人熊猫电子集团有限公司（以下简称熊猫集团公司）的要求下，原告与其重新签订了合同。此时原告才得知承租的房屋系被告顺天实业公司从熊猫集团公司处租赁而来，被告世界之窗公司系由被告顺天实业公司授权负责本市定淮门12号院内房屋租赁事宜。因被告顺天实业公司拖欠熊猫集团公司租金，熊猫集团公司另案诉至法院，要求与被告顺天实业公司解除合同。2013年10月14日，南京市中级人民法院对该案作出终审判决，判决解除熊猫集团公司与被告顺天实业公司之间签订的《租赁合同》。被告世界之窗公司的行为系被告顺天实业公司授权行使出租经营，该行为所产生的法律后果应由被告顺天实业公司承担。被告顺天实业公司与熊猫集团公司之间的租赁关系解除后，顺天实业公司合法出租的权利终止，被告世界之窗公司基于被告顺天实业公司的授权和指示所取得的权利亦随之消灭，被告世界之窗公司与原告签订的房屋租赁合同无法继续履行，必然导致终止。根据双方合同约定，被告方应退还履约保证金、设施使用押金。原告多次催要，两被告均未按约履行。现原告诉至法院，请求判令：1、两被告连带向原告返还保证金14875元、房屋设备使用押金850元共计15725元及该款的逾期付款利息（自2013年10月14日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；2、两被告支付违约金17850元。
被告顺天实业公司辩称，其一，房屋租赁合同系由被告世界之窗公司与原告签订，根据合同的约定，应由被告世界之窗公司承担返还履约保证金和押金的责任，与被告顺天实业公司无关；其二，被告顺天实业公司并未授权被告世界之窗公司签订合同，也未委托其签订合同，故不应由被告顺天实业公司承担责任；其三，原告主张的违约金起算时间有误，应予调整。综上，请求法院依法判决。
被告世界之窗公司未答辩�
经审理查明，坐落于南京市鼓楼区定淮门12号的国有土地使用权人为熊猫集团公司。2003年8月29日，被告顺天实业公司（乙方）与熊猫集团公司（甲方）、南京市鼓楼区人民政府（丙方）签订一份《租赁协议》，协议约定：乙方租用甲方位于南京市定淮门12号原熊猫集团南京家用电器厂范围内全部土地房屋等物业，计有土地面积约32000平方米，房屋建筑面积21000平方米，水电管网和通讯等；租赁合作期十年，自2003年9月1日至2013年8月31日等等。
被告顺天实业公司承租上述房屋后，同意被告世界之窗公司以自己的名义将上述房屋对外转租。2012年5月8日，原告品德公司（乙方）与被告世界之窗公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将本市定淮门12号南京世界之窗科技软件园12号楼东区房屋（建筑面积303平方米）出租给乙方办公、经营使用，租期三年，期限自2012年5月16日至2015年5月15日；该房屋全年费用为178500元，采取先付款后租赁原则，乙方按半年分期支付；乙方在签订合同之日支付首期房租89250元，以后每期须提前15天付清；乙方向甲方支付履约保证金，金额为首年的一个月租金，计14875元，若乙方有违约行为或应向甲方承担赔偿责任时，甲方有权直接从履约保证金中扣除相应费用，本合同终止后，乙方交纳的履约保证金在乙方无违约行为或无须向甲方承担赔偿责任的情况下，经甲方确认后全额退还乙方（不计利息）；合同签订时乙方还须另行交纳房屋设备使用押金，押金按全年费用的10%收取，乙方押金款为17850元，合同解除或终止后，经双方共同检查确认房屋设备无毁损的情况下，甲方在十个工作日内全额退还该押金给乙方（不计利息）；双方若有违约、退租，须支付本合同总价的10%违约金给另一方等等。上述合同签订后，原告品德公司向被告世界之窗公司支付了履约保证金14875元、房屋设备使用押金850元。被告世界之窗公司亦将相关房屋交付原告使用。
2013年1月，熊猫集团公司以顺天实业公司为被告另案向本院提起诉讼，要求解除双方之间签订的《租赁协议》，支付拖欠的租金877.47万元等。2013年6月19日，本院作出（2013）鼓民初字第791号民事判决书，判决解除熊猫集团公司与顺天实业公司于2003年8月29日签订的《租赁协议》，顺天实业公司从本市定淮门12号土地及房屋上迁出，并交还熊猫集团公司，顺天实业公司支付熊猫集团公司租金5714531元（截止2013年6月30日）及租金、房屋占用使用费（自2013年7月1日起至实际交还房屋之日止）等等。该案判决后，顺天实业公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉。2013年10月14日，该院作出（2013）宁民终字第2652号民事判决，维持�院（2013）鼓民初字第791号民事判决第一、二项，变更该判决第三项，即顺天实业公司支付熊猫集团公司租金558.903015万元（租金计算截止2013年9月30日），2013年10月1日起至实际交还租赁物之日止的房屋使用费，按2013年租金标准计算等等。
上述终审判决生效后，因顺天实业公司未按判决履行，熊猫集团公司曾向本院申请强制执行。执行过程中，双方于2014年4月22日达成执行和解协议，约定：顺天实业公司在协议签订后两日内给付熊猫集团公司550万元；两日内全部撤离定淮门12号，定淮门12号红线内全部建筑物、设备设施及景观绿化移交熊猫集团公司；顺天实业公司将收取的2014年4月30日之前的租赁户租赁费返还熊猫集团公司等等。
2014年1月4日，顺天实业公司在另案中出具证明，其内容为：同意由世界之窗公司对定淮门12号院内的全部物业进行出租经营，并由其直接与客�签订房屋租赁合同，如果发生租赁纠纷，由被告世界之窗公司提出诉讼，主张权利。
另查明，原告持续使用涉案房屋，并于2014年7月10日与熊猫集团公司重新签订了《房屋租赁合同》。2015年2月5日原告诉至本院，要求判如所请。
2014年1月，世界之窗公司曾以案外人南京银三角投资集团有限公司（以下简称银三角公司）为被告另案向本院提起诉讼，要求判令与银三角公司解除租赁合同，银三角公司向其支付租金、房屋使用费等。2014年8月1日，本院作出（2014）鼓民初字第572号民事判决，认为根据双方庭审中出示的证据，应认定世界之窗公司受顺天实业公司指示，并经熊猫集团公司同意，有权对外出租本市定淮门12号房屋，遂判决银三角公司向世界之窗公司支付水、电费及房屋使用费等，该判决现已生效。
因原、被告意见分歧较大，致使本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收据、本院（2014）鼓民初字第572号民事判决书、本院（2013）鼓民初字第791号民事判决书、南京市中级人民法院（2013）宁民终字第2652号民事判决书、执行和解协议等证据予以证实。
本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，原告品德公司与被告世界之窗公司签订的《房屋租赁合同》虽系双方真实意思表示，但该租赁合同的租赁期限自2012年5月16日起至2015年5月15日止，熊猫集团公司与顺天实业公司之间租赁合同中约定的租赁期限至2013年8月31日止。熊猫集团公司另案以顺天实业公司为被告提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同。该案经生效判决确认，顺天实业公司应向熊猫集团公司支付至2013年9月30日前的房屋租金及此后的房屋占用使用费，据此应认定熊猫集团公司与顺天实业公司之间的房屋租赁合同自2013年10月1日起终止。故原告与被告世界之窗公司之间约定的部分租赁期限，超过了熊猫集团公司与顺天实业公司之间的租赁期限，被告方亦未提供证据证明其事后得到熊猫集团公司的追认，故该超出租赁期限的合同内容应属无效。
关于被告世界之窗公司是否系被告顺天实业公司代理人的问题。原告认为根据被告顺天实业公司的说明，被告世界之窗公司系顺天实业公司的委托代理人，被告顺天实业公司对此不予认可。本院认为，从被告顺天实业公司2014年1月4日出具的证明内容看，该证明未言明被告世界之窗公司系被告顺天实业公司的委托代理人，亦未言明被告世界之窗公司出租涉案房屋的民事责任由顺天实业公司承担，该证明内容仅说明世界之窗公司的权利来源，即被告顺天实业公司同意被告世界之窗公司对外出租涉案房屋。原告未提供充分证据证明两被告之间存在委托代理法律关系，故对其主张被告顺天实业公司承担合同责任的请求，本院不予支持。原告应根据合同相对性原则，向被告世界之窗公司主张合同权利。
关于原告主张返还保证金、房屋设备使用押金共计15725元的问题。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于原告与被告世界之窗公司之间的租赁合同自2013年10月1日起归于无效，故被告世界之窗公司依法应向原告返还依据该合同取得的相关财产。原告提供的收据，可证明其实际已向被告世界之窗公司缴纳了履约保证金、房屋设备使用押金合计15725元，本院对此予以确认。故被告世界之窗公司应向原告返还履约保证金、房屋设备使用押金共计15725元。
�于原告主张前述款项逾期付款利息问题。双方合同无效后，被告世界之窗公司应及时向原告返还履约保证金、房屋设备使用押金。现其迟延返还前述款项，造成原告法定孳息损失。故对原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，实为主张法定孳息损失，本院予以支持。
关于原告主张的违约金问题。违约金应以弥补实际损失为主。原告已主张了实际利息损失，不得再重复主张违约金，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
被告世界之窗公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担不利后果。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国�事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京品德科技有限责任公司履约保证金、房屋设备使用押金共计15725元，并承担该款自2013年10月14日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息。
二、驳回原告南京品德科技有限责任公司的其他诉讼请求。
如被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费779元，减半收取389元，由原告南京品德科技有限责任公司负担206元，被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司负担183元（此款原告已预交，被告负担部分在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 朱玉梅
二〇一五年五月五日
见习书记员 杨 艳