贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔23民终1868号上诉人（原审原告、反诉被告）：龚述党，男，1969年5月7日出生，汉族，住贵州省望谟县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军贵州省望谟县人民武装部。法定代表人：何涛，系该武装部政委。委托诉讼代理人：陈晓嵩，贵州晶正律师事务所律师。委托诉讼代理人：金志娟，贵州晶正律师事务所实习律师。上诉人龚述党因与被上诉人中国人民解放军贵州省望谟县人民武装部（以下简称“望谟县武装部”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省望谟县人民法院（2017）黔2326民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚述党上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉请或者发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人单方解除合同属于违约行为，应当承担违约责任，赔偿上诉人的装饰和设备残值、经营可得利息等损失。双方2008年3月28日签订的《民兵训练基地租用合同》中对租赁范围、租赁期限、租金等进行了约定。第七条约定“甲乙双方合同期未届满之前，因不可抗力的原因（包含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行时，装修的费用损失由甲方负责”。该合同约定的条款至今没有解除，对双方仍然具有约束力。双方签订合同时的真实意思表示为12年，用途为经营宾馆，上诉人按12年的经营标准进行装饰装修，投入装修费80万元，购买设备投资40万元，经营期间，月平均收入最少3万元。一审认为被上诉人因为执行中央军委命令强制解除合同理由正当，属于不可抗力，不判决赔偿损失不当。上诉人与被上诉人2012年后每年一签的《军队房地产租赁合同》是原合同的补充，没有根本改变原合同。上诉人经营四年后，因市场变化和被上诉人方每年上报军队财产管理需要，被上诉人于2012年8月3日提出租金上涨，经协商双方签订《军队房地产租赁合同》，该合同第二条约定2012年7月1日至2013年7月1日的租金为50600元，租金是在第一次固定租金46,000元基础上增加10%，第六条约定被上诉人因军事管理需要，应当提前三个月通知上诉人，并赔偿造成的经济损失。同时，该合同第十八条附加约定下一合同的租金在上一合同租金的基础上上浮5%-10%，被上诉人安排的住宿正常价七折优惠，上诉人于2012年6月19日才在合同上签字确认。从该份合同签订的内容和履行过程来看，双方的真实意思只是确定当年租期和该租期租金上浮数额，并没有解除2008年3月28日签订的合同，上诉人也并没有放弃租赁期限的权利。此后，双方于2013年、2014年、2015年签订的租赁合同，从合同履行过程来看，亦没有解除2008年3月28日签订的合同。特别是2015年签订的租赁合同增加了两个条款，第3项约定上诉人不能私自转租，第4项约定因工作需要被上诉人需要收回门面时双方协商解决。同日，因被上诉人管理需要收回三个房间，双方还签订了补充协议，由被上诉人对上诉人的损失进行相应补偿。双方按约定履行至2017年2月2日被上诉人安排武警强占，导致上诉人无法经营，产生经营损失和装修损失。现被上诉人以军队管理需要和文件规定为由，强占上诉人投资装修的宾馆，导致上诉人按12年租赁期限装修和购买设备的投资120万元并没有按年限使用完毕，还剩余4年期限，按每年10万元损失计算，被上诉人应赔偿上诉人损失40万元。即使被上诉人因军队管理需要，也应当提前三个月通知收回房屋，现上诉人被强占三个月经营损失12万元。二、上诉人从未放弃原来合同租期12年的权利。2012年以后虽然双方每年签订租赁合同，但从合同履行内容和合同目的来看，变更的只是每年租金上浮5%-10%，没有明确约定原来签订的租赁合同解除或者哪些条款无效。每年一签合同的目的只是为了配合被上诉人收取上涨的租金管理需要，方便上诉人财务报备上级机关。但其实上一个合同与下一合同存在实质上的联系。三、一审判决程序违法，没有认定上诉人的损失，认定事实不清。上诉人的损失客观存在，在上诉人申请鉴定没有获准的情况下，应当根据双方履行情况确定损失。虽然法院没有准许鉴定，但上诉人未完全使用装修年限客观存在，可依据《八六宾馆租赁补充协议》计算每个房间损失，根据合同法中赔偿原则，由被上诉人方进行赔偿。无论根据原合同还是根据每年一签的合同，在双方存在争议的情况下，被上诉人都有协商解决的义务，被上诉人单方用军队强占上诉人经营的房屋，应当进行赔偿。一审没有准许上诉人的鉴定申请，剥夺了上诉人的权利，审判程序严重违法。望谟县武装部二审辩称，请求驳回上诉，判令上诉人支付被上诉人2016年7月1日起至2017年2月2日期间的房屋租金损失36,575元。龚述党向一审法院起诉请求：1、判令望谟县武装部支付龚述党3个月营业损失12万元；2、判令望谟县武装部赔偿龚述党剩余租赁期4年装饰装修和设备残值损失40万元；3、诉讼费用由望谟县武装部承担。望谟县武装部一审反诉请求：1、判令双方2008年3月28日签订的《民兵训练基地租赁合同》及其公证书无效。2、本诉及反诉诉讼费用由龚述党承担。一审法院认定事实：龚述党与望谟县武装部于2008年3月28日签订《民兵训练基地租赁合同》，约定：“一、甲方（望谟县武装部）将位于望谟县复兴镇团结路人武部招待所一层两个门面，面积100㎡；二层至四层总面积1300㎡出租给乙方（龚述党），租赁用途为旅馆经营，租期从2008年7月1日起至2020年6月30日止；二、每年租金固定为46,000元，采取整年支付，……；七、合同期未满之前，因不可抗拒的原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行时，装修费用损失由甲方负责。同年3月31日双方到望谟县公证处对《民兵训练基地租赁合同》进行了公证。望谟县武装部、龚述党分别于2012年5月3日、2012年6月19日签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方（望谟县武装部）将坐落在望谟县复兴镇团结路人武部大门右八号的房屋出租给乙方（龚述党）经营宾馆，年租金为50,600元，……租赁期限自2012年7月1日至2013年7月1日止，租金按年结算，甲方因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理补偿。因不可抗力（战争、自然灾害等）因素造成合同无法继续履行的，合同自行废止，租赁双方互不承担赔偿责任。另外，双方附加条款约定下一合同期的租金在上一合同期租金的基础上上浮5%-10%。2013年4月30日，双方签订《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限为2013年7月1日至2014年7月1日，租金为53,100元。2014年双方签订《军队房地产租赁合同》，租金为57,000元，租赁期限为2014年7月1日至2015年6月30日。2015年双方继续签订《军队房地产租赁合同》，租金为62，700元，租赁期限为2015年7月1日至2016年6月30日，附加条款约定：乙方不得私自转让门面，退租需将门面交给甲方；4、因工作原因甲方需收回门面时双方应协商解决。2013年至2015年双方签订的租赁合同除上述变更外，其余条款与2012年签订的《军队房地产租赁合同》一致。上述租期内双方均全面履行了合同义务。2015年4月13日双方签订《八六宾馆租赁补充协议》，约定：“依据甲方（望谟县武装部）2012年5月3日和2012年6月19日签订《八六宾馆》房地产租赁合同，……一、乙方（龚述党）义务，第一条：“将八六宾馆三楼靠近武装部办公楼一侧腾出三个房间归还甲方使用。第四条：租金仍按原签订合同执行。甲方义务，第一条：一次性补助乙方20,000元；第二条：“从签订协议之日起，每年返补乙方三个房间租金共10,000元。”第三条：每年向乙方一次性交付三台电视机收视费（按实际产生费用交付）；第四条：每年向乙方一次性交付三个房间水费2,000元。”该协议签订后，双方均全面履行了合同义务。同时查明，该协议“一、乙方义务第四条中的“租金”是指2015年至2016年的《军队房地产租赁合同》租金62,700元。扣除补充协议中约定的装修款补助20,000元、电视费700元、水费2,000元、收回三个房间租金10,000元，龚述党2015年6月30日至2016年7月1日租期内实际支付了30,000元租金给望谟县武装部。望谟县武装部于2016年4月2日以“根据上级《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，截止双方签订合同至今年到期之日不再续租并立即收回”为由发出停租通知，庭审中龚述党称2016年5月左右望谟县武装部部长马峰告知其不再续签房屋事宜，后双方因租赁事宜协商未果，龚述党占用该房屋经营宾馆至2017年2月2日时被强迫停止经营。龚述党以望谟县武装部违约为由要求赔偿损失52万元，望谟县武装部反诉要求判令《民兵训练基地租赁合同》及其公证书无效。另查明，2016年7月1日以后双方未续签房屋租赁合同，龚述党从2016年7月1日起至2017年2月2日期间的租金未支付。再查明，2003年5月13日中国人民解放军成都军区联勤部印发《成都军区空余房地产租赁管理实施细则》，其中第二十一条规定“军区空余房地产租赁租期一般不超过5年，……期满后续租的，应重新办理租赁手续。”第二十四条规定“军区各单位出租空余房地产签订租赁合同，必须使用全军统一的《租赁合同》范本。《租赁合同》由军区房管局按全军统一范本印制、编号，并委托军区地区性房管部门根据出租单位需要组织发放。”第二十六条规定“军区空余房地产《租赁合同》实行审核制度。出租单位与承租方签订《租赁合同》后，应报军区地区性房管部门审核签章，在租赁项目批准后生效。”2005年7月25日中国人民解放军总政治部、总后勤部发布《军队空余房地产租赁管理规定》第十一条第二款（一）项规定“……出租房屋租期10年以上18年以内的，报总后勤部审批。”2016年2月26日中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，其中“二、主要任务和实施步骤。第一步要求2016年6月底前对可控托底的项目立即停止。自本通知下发之日起，……凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除的军地合同协议的项目立即停止。”2016年3月29日兴义军分区下发传真电报《转发军区党委》要求望谟县武装部的出租房屋（八六宾馆）2017年6月份前关停。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《民兵训练基地租赁合同》效力问题；二、《军队房地产租赁合同》与《民兵训练基地租赁合同》之间的关系。关于争议焦点一，本案系租赁合同纠纷，《民兵训练基地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。理由为：《民兵训练基地租赁合同》第十一条约定合同经甲乙双方签字后生效，未对合同生效约定其他附加条件。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”案涉租赁合同是否需要办理批准才生效应由法律、行政法规规定，《军队空余房地产租赁管理规定》并非法律、行政法规。望谟县武装部将案涉房屋对外出租时有无履行相关审批手续系其内部管理行为，对涉案租赁合同的效力不产生影响。《军队空余房地产租赁管理规定》系发文单位为规范军队空余房地产租赁行为下发的内部管理性文件，而非法律、行政法规强制性规定，不能作为评判本案租赁协议效力的依据。案涉《民兵训练基地租赁合同》自双方当事人签字即生效，望谟县武装部诉请该合同无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。同时，双方到公证机关公证的租赁合同自双方当事人签字（签章）即生效，对望谟县武装部诉请该公证无效的诉请不予支持。关于争议焦点二，《军队房地产租赁合同》与《民兵训练基地租赁合同》所租赁的标的物系同一标的物，《民兵训练基地租赁合同》签订时间早于《军队房地产租赁合同》；《军队房地产租赁合同》对《民兵训练基地租赁合同》中的租金、租期、违约责任、续租事宜等均进行了变更；龚述党从2012年7月1日起均按照每年签订的《军队房地产租赁合同》履行合同义务，即从2012年7月至2016年6月期间支付的租金均按每年签订的《军队房地产租赁合同》约定履行，从2012年至2016年每年签订一次《军队房地产租赁合同》续租该房屋。双方于2015年4月13日签订的《八六宾馆租赁补充协议》明确约定所依据的合同是《军队房地产租赁合同》（望谟县武装部于2012年5月3日签字盖印，龚述党于2012年6月19日签字），该协议中所指的“租金”又系2015年至2016年《军队房地产租赁合同》约定的租金62,700元，双方签订该协议并全面履行合同义务是对履行《军队房地产租赁合同》的补充及认可。综述，虽双方未明确解除《民兵训练基地租赁合同》，但《军队房地产租赁合同》是对《民兵训练基地租赁合同》内容的实质性变更，合同性质属新合同，新合同取代了旧合同，旧合同权利义务关系自双方签订新合同时终止，双方当事人的权利义务关系应受《军队房地产租赁合同》的约束，亦应按照《军队房地产租赁合同》履行权利义务。关于龚述党诉请望谟县武装部赔偿装修残值及营业损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”同时，《军队房地产租赁合同》第八条中已明确约定对涉案租赁房屋进行添附、装修或增扩设备由龚述党自理，合同期满后应无偿移交给望谟县武装部。本案中，双方的合同期届满，龚述党应按合同约定无偿归还租赁物给望谟县武装部，现龚述党要求望谟县武装部赔偿装修残值的诉请无事实及法律依据，不予支持。同时，对其诉请的营业损失亦于法无据，不予支持。关于望谟县武装部不续签租赁合同是否恰当问题。中央军委作为部队的最高领导部门，所下发的通知，各级军队部门都应当遵照执行。现望谟县武装部依照2016年2月26日中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》规定不与龚述党续签租赁合同是执行中央军委命令，其不续签合同理由正当。另外，望谟县武装部执行中央军委的通知精神导致涉案房屋不能继续租赁，亦是当事人意志以外的因素，非望谟县武装部可自由选择。同时，按照合同约定租赁期限已届满，望谟县武装部不续签合同行为亦正当合法。关于龚述党称望谟县武装部违反《兴义军分区传真电报》命令问题。按照该命令要求，望谟县武装部须在2017年6月底前关闭“八六宾馆”，望谟县武装部于2017年2月2日强行关闭该宾馆系在命令规定时间范围，不存在违反该命令，故对其意见不予采纳。综上，一审根据前述法律规定及理由，判决：一、驳回原告（反诉被告）龚述党的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）中国人民解放军贵州省望谟县人民武装部的全部诉讼请求。本诉受理费9000.00元，由原告龚述党承担。反诉案件受理费60.00元，由被告中国人民解放军贵州省望谟县人民武装部承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人龚述党请求被上诉人望谟县武装部赔偿剩余租赁期4年的装饰装修和设备残值损失40万元及三个月营业损失12万元的诉请是否应得到支持；二、一审未准许上诉人龚述党的鉴定申请是否程序违法；三、被上诉人望谟县武装部答辩请求上诉人支付2016年7月1日起至2017年2月2日期间租金是否应得到支持。关于争议焦点一，上诉人龚述党请求被上诉人望谟县武装部赔偿剩余租赁期4年的装饰装修和设备残值损失40万元及三个月营业损失12万元的诉请是否应得到支持的关键在于双方2008年3月28日签订的《民兵训练基地租赁合同》与双方分别于2012年、2013年、2014年、2015年签订的《军队房地产租赁合同》关系的认定。首先，上诉人与被上诉人于2008年3月28日签订的《民兵训练基地租赁合同》以及2012年、2013年、2014年、2015年签订的《军队房地产租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，均合法有效。其次，2008年3月28日签订《民兵训练基地租赁合同》与2012年、2013年、2014年、2015年签订的《军队房地产租赁合同》所租赁的标的物系同一标的物；2012年、2013年、2014年、2015年签订的《军队房地产租赁合同》对《民兵训练基地租赁合同》中的租金、租期、违约责任、续租事宜等合同重大事项均进行了变更；龚述党从2012年7月1日起均按照每年签订的《军队房地产租赁合同》履行合同义务，即从2012年7月至2016年6月期间支付的租金均按每年签订的《军队房地产租赁合同》约定履行，且从2012年至2016年每年签订一次《军队房地产租赁合同》续租该房屋。综上，2012年、2013年、2014年、2015年签订的《军队房地产租赁合同》是对2008年签订《民兵训练基地租赁合同》内容的实质性变更，合同性质属新合同，根据新合同优于旧合同的原则，旧合同权利义务关系自双方签订新合同时终止，双方当事人的权利义务关系应受《军队房地产租赁合同》的约束，亦应按照《军队房地产租赁合同》履行权利义务。根据龚述党与望谟县武装部于2015年签订的《军队房地产租赁合同》的约定，租赁期限现已经届满，合同第八条约定“乙方不得擅自对所承租的房屋进行改、装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和填建各种永久性建筑物、构筑物。如确实需要，必须征得甲方同意并报经上级批准后方可实施，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方”，龚述党主张应按照双方于2008年签订的《民兵训练基地租赁合同》赔偿其剩余租赁期4年的装饰装修和设备残值的上诉请求不予支持。如前所述，龚述党与望谟县武装部应按照《军队房地产租赁合同》履行权利义务，双方于2015年签订的租赁合同租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日，望谟县武装部于2016年5月告知龚述党期满后不再续签房屋事宜，龚述党于2017年2月才搬出所租赁的房屋，租赁期限已满，龚述党应当根据租赁合同将所租赁的房屋返还望谟县武装部，综上，龚述党请求望谟县武装部赔偿三个月营业损失的诉请亦不予支持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”本案中，上诉人龚述党在一审举证期限届满前向望谟县人民法院提出鉴定申请，申请对案涉租赁房屋装修价值进行鉴定，一审庭审后申请对案涉租赁房屋装饰装修和全部设备残值损失进行鉴定，确定未使用年限4年的损失，因本案认定双方应按照《军队房地产租赁合同》履行权利义务，根据该合同约定及履行情况，租赁期限已满，故上诉人龚述党所提鉴定事项已无实质意义，一审未准许龚述党的上述鉴定申请并未影响本案审理及龚述党的实体权利。关于争议焦点三。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”，本案中，望谟县武装部一审未诉请要求龚述党支付2016年7月1日起至2017年2月2日期间的房屋租金损失，现在二审答辩中提出上述诉请，根据前述法律规定，望谟县武装部可另行解决，本案二审审理中对此一节不作审理。综上所述，龚述党的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4500元，由上诉人龚述党负担。本判决为终审判决。审判长 谢 娟审判员 ＸＸ敏审判员 刘金洲二〇一七年十二月二十五日书记员 王 兰