江西省吉安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民小字第41号
原告吉安华源物业服务有限公司，住所地吉安市吉州区。
法定代表人施国华，总经理。
委托代理人彭美君，公司副经理。
被告刘足桂，男，1971年12月27日生，汉族，住吉安县。
被告胡兰娇，女，1976年10月23日生，汉族，住吉安县。
原告吉安华源物业服务有限公司诉被告刘足桂、胡兰娇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法由审判员肖光海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人施国华及其委托代理人彭美君，被告刘足桂、胡兰娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告刘足桂、胡兰娇系望族名家小区业主，原告受吉安市弘丰置业有限公司的委托为业主提供前期物业服务，双方签订了前期物业服务协议，原告按约定为望�名家小区业主提供了相应等级的物业服务，而被告却未及时支付物业费，诉至法院，请求判令：1、被告支付所拖欠的住宅物业费832元、车库物业费444元；2、被告支付拖欠的住宅物业费的滞纳金106元、车库物业费滞纳金212元；3、本案诉讼费由被告承担；4、本案特快专递费50元由被告承担。
被告辩称，对物业费的金额有异议，对小区的卫生没有异议，但现在质量下降了，以前卫生每天搞，现在几个星期才搞一次。单元门坏了也没有修理。我家楼下是售楼部，钢化玻璃装的较高，玻璃前面还装了一个铁皮棚子，下雨给我家造成严重影响，而且还装了一个反射光线的紫外线罩，使得我家温度升高，人在阳台时很刺眼。小区管理混乱，路灯坏了没有进行更换，监控设备很多是坏的。很多人家将车库改做卫生间、厨房，物业没有制止，物业公司工作人员工作态度简�、粗暴，没有耐心，有时还和业主吵口、打架，物业来我家收物业费直接录像，侵犯了我们的权利。
原告为支持其诉称，在本院指定的期限内，向本院提交了以下证据：1、公司变更通知书、资质证书，证明原告具有物业管理的合格资质；2、《前期物业管理服务合同》、被告签署的《前期物业管理服务承诺书》、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方存在物业服务关系；3、吉安县物价局《关于核定吉安县“望族名家小区”物业管理服务收费标准的通知》【吉价字（2009）36号】、《关于核定望族名家小区物业管理服务收费标准的通知》【吉价字（2012）40号】，证明原告的收费标准系物价部门依法核定的；4、原告针对该小区存在的问题进行管理的通知及催交物业费通告等证据，证明原告进行物业管理的情况及向被告催交了物业费�
被告对原告提交的证据没有异议。原告提交的证据，来源合法，内容真实，与本案有关联，被告无异议，本院依法予以采信。
被告提交图片24张，证明在原告物业服务过程中小区内的装修垃圾没有及时清运的事实，被告住宅楼下住户违章搭建事实，监控设备较长时间不能正常使用，小区单元门长时间坏掉及小区车库门口经常有乱停车影响通行的情况。原告对被告提交的证据没有异议，但提出，装修垃圾现已经清理，违章搭建已经上报相关行政部门，监控设备及单元门的修复已经申请了维修基金。被告提交收据复印件二张，证明被告已经交了2013年全年的住宅物业费571元和2012年1月1日至2013年12月31日两年的车库物业费160元。
被告所提交的证据，原告未提出异议，来源合法、真实，与本案有关联，本院予以采信。
通过对以上证据�分析与认定，综合庭审情况，本院确认以下法律事实：原告吉安华源物业服务有限公司原名吉安清华坊物业管理有限公司，2008年1月4日经工商核准登记变更为现名。2007年9月22日，吉安清华坊物业管理有限公司与吉安弘丰置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定，吉安弘丰置业有限公司聘请吉安清华坊物业管理有限公司对望族名家小区的物业进行管理服务，期限五年（自2007年10月31日起至2012年9月30日止），物业服务费按季收取。业主应在每季第一个月5日前履行交纳义务，业主未按时足额交纳则以所欠费用按每日万分之五支付违约金。合同签订后，吉安华源物业服务有限公司按合同约定在望族名家小区进行物业管理服务至今。合同履行期间，经物价部门审核，2009年11月起，望族名家小区物业管理服务收费按用户实际建筑面积每平方米0.35元／月收取，2012年12月1日起调整为每平方米0.38元／月。被告刘足桂、胡兰娇系望族名家小区7栋1单元301室物业业主，该物业住宅建筑面积为136.78平方米，2014年1月至2015年4月被告欠住宅物业费16个月，欠住宅物业费金额832元。车库面积19.08平方米，被告2012年1月至2013年12月已交纳车库物业费160元，2014年1月至2015年4月欠车库物业费16个月，（按0.38元每平方米计算），欠车库物业费116元。按合同约定计算，所欠住宅物业费的滞纳金为106元，欠车库物业费滞纳金53元。经原告多次催收未果，原告诉至法院要求被告支付住宅物业费832元、车库物业费444元及滞纳金318元。另查明，被告所居住房屋的下一楼住户违章搭建玻璃雨棚对被告家庭日常生活有较大影响，小区部分车库前存在违章搭建，小区部分单元门锁以及部分监控设备年久失修，装修垃圾未及时清理，车库门前车辆乱停放影响通行属实。
本院认为，原告吉安华源物业服务有限公司及前身吉安清华坊物业管理有限公司经有关部门审核取得了相应的物业管理资质。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释﹥》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故原吉安清华坊物业管理有限公司与吉安市弘丰置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》为有效合同。该合同对望族名家小区的全部业主均有约束力，且被告在入住时也书面承诺承认该协议的效力，双方均应按协议履行相应义务。原告在合同签订后在望族名家小区进行物业服务管理至今，被告刘�桂、胡兰娇作为该小区业主也实际享受到原告的物业服务。原告基本履行了其物业服务管理义务，则有权要求被告按合同约定支付物业费。因原告的物业服务有瑕疵，对服务对象日常生活造成不良影响，尤其是被告住宅的楼下住户违章搭建雨棚，对被告家庭日常生活造成较大影响，原告对违章搭建行为没有采取有效措施予以制止，应当承担一定的责任，本院酌情核减被告物业费300元，被告应交纳住宅物业费为532元。被告已交纳2012年1月至2013年12月两年车库物业费160元，鉴于后两年车库物业费已交纳，此前2010年、2011年两年的车库物业费按常理亦应认定为已交纳，故被告欠车库物业费为2014年1月至2015年4月16个月车库物业费为116元。被告应交纳物业费为648元。滞纳金不予支持。本案原告未支出邮寄费，故要求被告承担邮寄费的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民�和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告刘足桂、胡兰娇于本判决生效后三日内向原告吉安华源物业服务有限公司支付物业服务费648元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘足桂、胡兰娇承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判�肖光海
二〇一五年七月十七日
书记员 曾笑梅
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担责任。对违约责任没有约定的或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
2、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服�费用；
3、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释﹥》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。