杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第640号
原告：杭州龙福物业管理有限公司。
法定代表人：陈卫星。
委托代理人：李瑞德、杨海凤。
被告：杭州三盛房地产有限公司。
法定代表人：曾乐明。
委托代理人：陈丽丽、陈苗苗。
原告杭州龙福物业管理有限公司诉被告杭州三盛房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月23日受理后，依法由审判员谈国永独任审判，于2015年9月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李瑞德、杨海凤及被告委托代理人陈丽丽、陈苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年3月6日，原告与杭州大禹房地产开发有限公司（以下简称大禹公司）签订了《大禹御景城前期物业服务合同》，合同约定由原告向其所在小区提供前期物业管理服务，其中约定商铺物业管理费为1元／月／平方米，地下车位停车服务费为30元／个／月，合同期限至业委会成立时止。后原告于2014年3月1日正式撤出该小区。根据合同第6条、第9条的约定，被告还应向原告缴纳自2012年1月1日至2014年2月28日期间被告名下的6处商铺产生的物业管理费32081.92元和2009年6月1日至2014年2月28日期间地下车位产生的物业服务费51300元，共计83381.92元。合同履行期间，原告一直积极履行相关权利义务，依约对被告物业所在小区实施规范的物业管理，为业主提供了完善的物业管理服务。但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费未果。为了维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求判令被告支付6处商铺自2012年1月1日至2014年2月28日期间产生的物业管理费32081.92元；2、请求判令被告支付30个地下车位自2009年6月1日至2014年2月28日期间产生的物业管理费51300元。
为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：
1、前期物业服务合同一份，证明原告曾是大禹-御景城小区的物业服务单位，依法对该小区提供物业服务，有权向被告收取物业管理费的事实。
2、被告欠费清单一份，证明被告应缴纳的商铺物业费32081.92元、地下车位物业费51300，共计83381.92元的事实。
3、房产信息查询记录（复印件）六份，证明被告系该小区6处商铺的房屋所有权人，有义务向原告缴纳服务期间的商铺物业管理费的事实。
4、车位使用权转让协议一份，证明被告系小区30个地下车位的实际使用权人，有义务向原告缴纳服务期间的地下车位物业费的事实。
5、物业费催缴通知书七份、催缴照片五张、律师函一份、挂号信跟踪记录一份，证明原告曾向被告多次以多种形式催缴其所欠商铺物业管理费、地下车位物业管理费，被告仍不履行交费义务的事实。
6、房产信息查询记录六份，证明案涉6处商铺中有4处商铺被告已转让，但转移之前的物业费应由被告承担的事实。
被告答辩称：一、被告无需承担地下车位产生的物业管理费。截至目前，案涉30个地下车位的权属没有在被告名下，也没有归被告实际使用，所以被告没有义务承担车位的物业管理费。二、被告无需承担六处商铺移交前的物业管理费。被告从房产开发商大禹公司处取得了案涉六处商铺的所有权，但实际的交付使用时间分别为：禹航路1052号、1054号商铺于2012年12月1日交付使用，禹航路1020号商铺和御景城1幢1-9室商铺于2012年4月25日交付使用，禹航路1008号商铺于2012年5月10日前交付使用，禹航路1048号商铺于2014年5月16日交付使用。在商铺实际交付使用前所产生的物业费理应由建设单位即大禹公司承担。三、被告无需承担商铺出售后的物业管理费。截至目前，禹航路1054、1020、1052号和御景城1幢1-9室共四处商铺已转让，并于2014年1-2月间完成房产过户和移交。四、原告的诉求已超过诉讼时效，法院不应予以支持。根据前期物业服务合同第7条的约定，每年的缴费时间是每年的3月1日，而本案原告起诉立案的时间为2015年5月，原告的诉求已超出法定的二年诉讼时效，依法不应予以支持。
为证明自己的主张，被告向本院提供的证据有：
1、房屋转让合同一份，证明禹航路1054号商铺已转让，并于2014年1月21日完成移交。
2、房屋转让合同一份，证明御景城1幢1-9室商铺已转让，并于2014年1月24日完成移交。
3、房屋转让合同一份，证明禹航路1020号商铺已转让，并于2014年1月21日完成移交。
4、房屋转让合同一份，证明禹航路1052号商铺已转让，并于2014年1与21日完成移交。
5、移交清单及通知函各一份，证明案涉六处商铺的交付日期均是在2012年4月25日以后的事实。
6、执行通知书、执行裁定书、调解书各一份，证明案涉六处商铺是非正常商品房的买卖关系，房产过户是法院强制执行的，商铺的产权登记时间与实际交付时间并不一致。
对于原、被告双方审理中所提交的证据，经庭审举证、质证，被告对原告提交的6项证据，除证据2、5的真实性有异议外，其余3项证据的真实性均无异议，但对证据的证明对象有异议；原告对被告提交的6项证据的真实性均无异议，但对证据对象及证明力有异议。经审查，本院认为，原告提交的证据2系原告单方制作，对其主张不具有证明力，本院不予采信。原告提交的证据5中物业费催缴通知书和催缴照片也均系其单方制作，也无其他证据印证其张贴时间、地点等事实，故对原告的主张也无证明力，本院不予采信；对于证据5中的律师函与邮件信息跟踪记录，并无证据印证两者的关联性，故对原告的主张也无证明力，本院也不予采信。而被告所提交的6项证据，均符合有效证据的条件，本院均予以认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：2009年3月6日，原告与大禹公司签订《大禹-
御景城前期物业服务合同》，合同约定由原告对大禹公司开发建设的御景城小区提供前期物业管理服务，其中合同第六条约定商铺物业的物业服务费为1元／月／平方米；合同第七条第二款约定业主应于通知房屋交付之日起交纳物业，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因大禹公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由大禹公司全额交纳；第七条第四款约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人履行交纳义务，应在每年的三月一日前交纳当年的物业服务费用；第九条中约定地下车位的停车服务费按30元／个／月的标准交纳。合同签订后，原告依约对该小区提供物业服务，至2014年2月28日结束。在此期间，因被告与大禹公司等主体间发生经济纠纷，经杭州市西湖区人民法院调解，当事人间达成民事调解书，其中协议第二条确定大禹公司将其名下未出售的御景城1幢1-9室（建筑面积145.8平方米）及禹航路1054号（建筑面积154.45平方米）、1052号（建筑面积170平方米）、1020号（建筑面积155.77平方米）、1048号（建筑面积238.91平方米）、1008号（建筑面积368.99平方米）共六处商铺的房屋所有权及土地使用权直接转移给被告，用于作价抵偿大禹公司的欠款。后因大禹公司未按期履行办理房产权证的过户登记手续，经杭州市西湖区法院强制执行，于2012年1月16日通过房管部门协助执行方式，强制将上述六处商铺的房屋所有权过户至被告名下。2012年4月25日，被告与大禹公司就上述商铺的交付问题订立移交清单，内容包括：1、营业房租赁合同（李财宝承租的禹航路1054号、1052号商铺），不用移交钥匙，租金未移办交割；2、御景城1幢1-9室及禹航路1020号、1048号商铺三处钥匙，其中1048室商铺内有居住人，欠款问题待核实；3、禹航路1008号内工程部搬迁后再行移交，工程部于2012年5月10日前搬迁。同年12月，大禹公司还向禹航路1054号、1052号商铺的承租人李财宝发出书面通知，大禹公司确认租赁期从2011年12月1日起至2018年11月30日止，并已收取商铺第一年度租金59200元及履约保证金7000元；同时，鉴于该商铺所有权已转移给被告的事实，要求李财宝尽快与被告重新签订租赁合同，并向其缴纳后续租金。2014年1月23日，被告将禹航路1020号、1054号、1052号转让给他人。同年2月18日，被告又将御景城1幢1-9室商铺转让给他人。
另查明，2009年3月11日，被告与大禹公司曾签订《御景城车库（车位）使用权转让协议》，约定大禹公司将小区30个地下车位转让给被告，转让总价为165万元，大禹公司定于2009年5月31日前将上述车库（车位）交付给被告。但事后双方均未履行该转让协议。
本院认为，原告与大禹公司签订的《大禹-
御景城前期物业服务合同》合法有效，对御景城小区的全体业主均具有约束力。被告受让小区商铺后，有义务向原告交纳相应的物业服务费。一、关于原告主张的地下车位服务费问题。虽然被告曾有意受让地下车位，但转让协议实际未履行，故原告要求被告支付车位服务费缺乏依据，本院不予支持。二、关于被告应支付六处商铺物业服务费的起算和截止时间问题。由于该六处商铺的产权过户登记是通过法院强制执行方式办理，而实际商铺的移交在2015年4月25日后才陆续办理，故被告应承担的物业服务费应自实际移交时起算。从大禹公司与被告于2012年4月25日签订的移交清单和大禹公司向承租户李财宝的通知书可以认定，其中御景城1幢1-9室及禹航路1020号、1048号三处商铺的移交时间应为当天，禹航路1008号商铺的移交时间应为2012年5月10日，李财宝承租的禹航路1052号、1054号商铺的移交时间应为2012年12月1日。而支付物业服务费的截止时间应是在被告将商铺转让时或原告物业服务结束时。三、关于被告抗辩的诉讼时效问题。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案前期物业服务合同中约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的三月一日前交纳当年的物业服务费用。考虑到该交费方式带有预付性质，并结合物业服务合同的特点，应当认定业主或物业使用人的交费期限应是每年的12月底前，逾期即构成对原告民事权利的侵害。因此，被告欠交的2012年12月底前的物业服务费已超过二年，且审理中原告也未能提供证据证明该债权存在诉讼时效中断情形，故原告的该部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，本院应予以驳回。综上，本院认定，被告对御景城1幢1-9室、禹航路1008号、1048号三处商铺应支付14个月的物业服务费，对其余三处商铺应支付13个月的物业服务费。原告过高的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州三盛房地产有限公司支付原告杭州龙福物业管理有限公司物业服务费16794.66元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费1885元，减半收取942.50元，原告杭州龙福物业管理有限公司负担832.50元，被告杭州三盛房地产有限公司负担110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1885元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈国永
二〇一五年十月二十日
书记员 高莲珠