广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（一）字第231号
原告何广龙，男，汉族。
委托代理人莫智茂，柳州市正明法律服务所法律工作者。（特别授权）
委托代理人覃杰，柳州市正明法律服务所法律工作者。（特别授权）
被告覃柳芳，女，壮族。
被告邓志刚，汉族。
原告何广龙诉被告覃柳芳、邓志刚房屋买卖合同纠纷一案。本院于2013年1月21日受理后，由柳州市柳南区人民法院审判员左荷担任审判长，与人民陪审员潘俊峰、谭惠文组成合议庭，于2013年3月26日公开开庭进行审理，书记员戴卫云担任法庭记录。原告何广龙的委托代理人莫智茂、覃杰，被告覃柳芳、邓志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告何广龙诉称，2012年9月份，原告何广龙经朋友介绍与被告覃柳芳认识，2012年9月14日被告覃柳芳将权属于自己所有的位于柳州市柳南区航银路16号25栋4单元601室房屋以人民币340000元卖给原告何广龙，被告并于当日向原告何广龙收取了购房定金人民币10000元整。被告方并于当日向原告出具了壹份《收据》并由双方签订了壹份《房地产买卖协议》，双方并约定了房屋买卖合同双方的权利和义务，当日被告也向原告出具过相关该房屋的合法有效的房屋登记证书和国有土地登记证书给原告收执，以致双方签订了壹份《房地产买卖协议》。事后经原告多次向被告催办以上房屋过户手续时，而被告却将以上房屋另卖给他人，以致双方签订的《房地产买卖协议》。综上所述，原告认为民事活动应当本着诚实信用，公平公开公正、合法的经营理念，被告明知自己一房两卖的行为违法而故意实施，而向原告所收取了购房定金人民币10000元却拒不返还，并构成严重合同违约，其行为已严重地侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，依法诉至贵院，请求贵院判决：1、被告覃柳芳向原告何广龙返还购房定金人民币10000元整，并向原告何广龙支付购房违约金人民币10000元整。合计20000元。二、本案一切费用由被告覃柳芳承担。后原告于庭审中变更诉讼请求为要求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，要求被告返还定金10000元，不要求被告支付违约金。
被告覃柳芳、邓志刚共同辩称，我的房子要转卖，何广龙以中介的身份来找我，说以34万元要帮我卖房子，并和我签订了合同，约定先给房款后，我才与原告去过户，但原告一直没有把房款给我，我没有违约，是原告违约，不同意原告的全部诉请。
原告何广龙在举证期限内向法院提交如下证据：1、房屋买卖协议复印件一份（与原件核对一致）；2、收条复印件一份（与原件核对一致），以上证据证明原、被告签订房屋买卖协议及被告收到原告的定金情况。
被告覃柳芳、邓志刚在举证期限内共同向法院提交如下证据：1、房屋所有权证复印件1份（与原件核对一致）；2、个人住房档案复印件1份（与原件核对一致）；3、土地证复印件1份（与原件核对一致），以上证据证明被告没有一房两卖；4、委托书原件1份，证明卖房子是经被告邓志刚授权的，我有权出售这套房子。5、通话清单打印件14张，证明原告是中介及我与原告通话的情况。当庭提交户口本复印件1份（与原件核对一致）及结婚证复印件1份（与原件核对一致）。
经庭审质证，被告覃柳芳、邓志刚对原告提交的证据的真实性没有异议，原告对两被告提交的证据1-3、5-7的真实性没有异议，本院对以上当事人均无异议的证据予以采纳。原告对两被告提交的证据4的真实性有异议，但未申请鉴定也未提交相反的证据，本院对该证据予以采纳。
经审理查明，位于柳州市银山小区25栋4单元6-1号的本案讼争房屋在个人住房档案上登记所有权人为被告邓志刚，共有人为被告覃柳芳。该房屋在房产证上登记的所有权人为被告邓志刚，土地使用权类型为划拨。被告覃柳芳与被告邓志刚系夫妻关系，被告邓志刚于2012年8月10日出具委托书委托被告覃柳芳与原告签订上述房屋的买卖协议。2012年9月14日，被告覃柳芳（甲方）与原告何广龙（乙方）签订一份房地产买卖协议，约定：甲方将坐落于柳南区航银路16号25栋4单元601室以340000元的价格出售给乙方，乙方于签约当日向甲方支付10000元作为购房定金，剩余购房款330000元由乙方于签订合同次日起30个工作日内付清。若乙方交纳购房定金后借故不买，甲方则不退还乙方已付购房定金10000元，若甲方借故不卖和擅自提高或改动价格须向乙方赔偿违约金20000元。同日，原告向被告覃柳芳支付了购房定金10000元。2013年1月21日，原告以被告一房二卖为由诉至本院，要求被告返还购房定金10000元并支付违约金10000元。庭审中，原告变更诉讼请求为要求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，要求被告返还定金10000元，不要求被告支付违约金。原告主张因在签订房屋买卖协议时并未经房屋所有权人的确认，签订协议后原告多次致电被告要求办理过户手续，被告都不予配合，现因被告一房二卖，房屋买卖协议不能履行，被告应承担违约责任。被告覃柳芳表示在签订合同时原告未要求其出具被告邓志刚的委托书，其也一直未向原告出示，但口头告知过原告买卖的房屋系被告邓志刚所有。被告邓志刚自认单位在统一办理房产证时没有列被告覃柳芳为共有人，其知晓并同意被告覃柳芳与原告买卖本案讼争房屋。本院于庭审后向柳州市房屋登记管理中心查询本案讼争房屋柳州市银山小区25栋4单元6-1号房屋是否可以上市交易。该中心于2013年5月24日出具书面情况说明一份，载明：经查，银山小区25栋4单元6-1号房屋性质为房改私产，需提供相关房改房转移手续可以上市交易。
本院认为，原告与被告覃柳芳签订的房地产买卖协议系双方真实意思表示，本案讼争房屋虽登记在被告邓志刚名下，但在原告与被告覃柳芳签订房地产买卖协议前，被告邓志刚已出具授权委托书委托被告覃柳芳买卖本案讼争房屋，该委托书系被告邓志刚真实意思表示，且被告邓志刚在庭审时明确表示知晓并同意被告覃柳芳与原告签订房地产买卖协议的情况。故被告覃柳芳虽以自己的名义与原告签订房屋买卖协议，但被告覃柳芳的该行为已获得被告邓志刚的授权，并未导致原告买卖房屋的目的不能实现，故对原告主张房地产买卖合同在签订时没有房屋所有人的确认导致合同不能履行完毕，本院不予支持。原告主张该房屋土地性质为划拨，不能上市交易，故签订的房地产买卖协议无效，但房屋登记管理中心向本院出具的情况说明载明该房屋提供相关房改房转移手续后可以上市交易，且争议房屋仍然登记在被告名下，未有转让给第三人，故原告买卖房屋的目的仍可以实现，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对原告主张与被告覃柳芳签订的房地产买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告返还定金10000元，根据合同法第一百一十五条的规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告与被告覃柳芳签订的房地产买卖协议中约定原告应于签订该协议的次日起30日个工作日内付清剩余的购房款330000元，现原告未向被告支付剩余的购房款，也并未提交证据证明系被告的原因导致合同无法履行，故原告未按约定给付购房款，无权要求被告返还定金，故对原告的该诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十五条之规定，判决如下：
驳回原告何广龙的全部诉讼请求。
案件受理费300元（原告已预交），由原告何广龙自行承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 左 荷
人民陪审员 潘俊峰
人民陪审员 谭惠文
二〇一三年六月十九日
书 记 员 戴卫云
附法律依据：
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。