浙江省兰溪市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0781执异14号
案外人徐东飞。
委托代理人陈国荣，兰溪市长安法律服务所法律工作者。
申请执行人童振明。
申请执行人孙旭军。
申请执行人姚建平。
申请执行人张庭禄。
申请执行人陈一芳。
申请执行人陈寿根。
申请执行人何爱花。
申请执行人李秋英。
申请执行人童建跃。
申请执行人周望林。
申请执行人毛伟军。
申请执行人徐志良。
共同委托代理人姜国根，浙江××律师事务所律师。
被执行人浙江大坤房地产开发有限公司，住所地浙江省兰溪市。
法定代表人温永彬，执行董事。
被执行人大足县永宏房地产开发有限责任公司，住所地重庆市大足县棠香街道办事处宏声商业广场6区A01、A05、A07号门市。
法定代表人温永彬，执行董事。
被执行人重庆市大足区上坤房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区。
法定代表人温永彬，执行董事。
被执行人温永彬。
被执行人赵景琦。
本院在执行申请执行人童振明、孙旭军、姚建平、张庭禄、陈一芳、陈寿根、何爱花、李秋英、童建跃、周望林、毛伟军、徐志良与被执行人浙江大坤房地产开发有限公司、大足县永宏房地产开发有限责任公司、重庆市大足区上坤房地产开发有限公司、温永彬、赵景琦民间借贷纠纷一案中，案外人徐东飞向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭公开进行听证。案外人徐东飞的委托代理人陈国荣、申请执行人童振明等12名共同委托代理人姜国根到庭参加听证，被执行人浙江大坤房地产开发有限公司、大足县永宏房地产开发有限责任公司、重庆市大足区上坤房地产开发有限公司、温永彬、赵景琦经合法传唤未到庭参加听证。本案现已审理终结。
案外人徐东飞称，2014年11月26日，案外人与浙江大坤房地产开发有限公司签订了《房地产买卖契约》六份。协议约定：浙江大坤房地产开发有限公司将坐落在兰溪市车站东路86号、90号、92号、94号、96号及兰溪市龙山路23号房产，转让总价款为6218175元；转让款为浙江大坤房地产开发有限公司所欠异议人全部借款中的部分借款：计660万元及相应利息。协议签订后，双方当事人根据协议的约定如期到兰溪市房地产管理处办理了房地产预登记手续并进行交接。根据法律规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有规定的除外；《物权法》也规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。案外人已支付了全部价款并已实际占有管理和使用，之所以不动产发票之所以开在法院查封后，是因为大坤公司自2014年年底因负税及欠养老保险金等原因没有领取销售不动产统一发票，所以案外人没有过错，故法院不能对涉案房屋进行查封、执行拍卖。综上，请求法院依法解除查封并终止执行案外人所有的兰溪市车站东路86号、90号、92号、94号、96号及兰溪市龙山路23号房产，将上述房产归还给案外人。
案外人徐东飞向本院提交的证据是：1、案外人徐东飞的复印件，结婚证复印件；证明异议人的主体资格；2、股东会决议、委托书，证明大坤公司将涉案的房屋以抵扣借款、利息的形式，转让给徐东飞；3、借款合同二份、银行转账凭条三份、个人活期明细一份、现金交款单1份、银行本票申请书1份、收款收据2份，证明案外人徐东飞丈夫徐剑弘借款给大坤公司人民币660万元及大坤公司收到徐剑弘借款660万元的事实；4、《房屋所有权登记询问笔录》、《兰溪市房屋登记申请表》六份，证明涉案的房产及土地已经登记机关登记在案外人徐东飞名下的事实；5、《房地产买卖契约》、销售不动产统一发票，证明案外人与大坤公司已经完成房屋转让及交付的全部手续；6、门牌证六份，证明涉案房屋已经全部登记在案外人名下的事实。
申请执行人童振明等12人称，1、案外人没有进行预登记，其没有提供任何证据能够证明其已经进行了预登记；2、案外人没有支付过房屋买卖的一分钱，没有相应的抵债协议，双方只是存在借款的债权。异议人所提供的销售发票是5月4日，是用来故意对抗本案原告的，因为本案申请执行人是在4月份起诉的，同时在开具销售发票以后没有付过一分钱，也没有抵债协议，在买卖契约当中也没有约定借款拿来抵债；3、异议人与大坤公司只存在借款的债权，异议人没有实际占有，至今本案所涉及的房产除了租给幼儿园之外都空闲着，根据《物权法》规定，不动产变更必须经依法登记才发生效力；4、本案当中法院查封是2015年4月29日，异议人所取得的销售发票是2015年5月4日，是在法院查封之后。
被执行人浙江大坤房地产开发有限公司、大足县永宏房地产开发有限责任公司、重庆市大足区上坤房地产开发有限公司、温永彬、赵景琦未到庭，亦未提供出面意见。
经审理查明，本院于2015年4月15日立案受理了童振明、孙旭军、姚建平、张庭禄、陈一芳、陈寿根、何爱花、李秋英、童建跃、周望林、毛伟军、徐志良起诉浙江大坤房地产开发有限公司、大足县永宏房地产开发有限责任公司、重庆市大足区上坤房地产开发有限公司、温永彬、赵景琦民间借贷纠纷一案，经申请人财产保全申请，本院于2015年4月29日对登记在浙江坤房地产开发有限公司名下的坐落于兰溪市车站东路86号、90号、92号、94号、96号及兰溪市龙山路23号房屋产权进行查封保全。2015年7月15日本院作出（2015）金兰商初字第765号民事判决书，判决：被告浙江大坤房地产开发有限公司、大足县永宏房地产开发有限责任公司、重庆市大足区上坤房地产开发有限公司、温永彬于本判决生效后十日内归还原告童振明、孙旭军、姚建平、张庭禄、陈一芳、陈寿根、何爱花、李秋英、童建跃、周望林、毛伟军、徐志良借款本金人民币460万元及利息（利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍自2013年5月15日开始计算至实际履行完毕为止，被告人已支付的230万元扣除2011年2月22日开始至2013年5月14日的利息），由被告赵景琪承担连带责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条止规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35581元（已减半收取）、保全费5000元，合计人民币40581元，由原告童振明、孙旭军、姚建平、张庭禄、陈一芳、陈寿根、何爱花、李秋英、童建跃、周望林、毛伟军、徐志良负担16232元，被告浙江大坤房地产开发有限公司、大足县永宏房地产开发有限责任公司、重庆市大足区上坤房地产开发有限公司、温永彬负担24349元。
判决生效后，申请执行人童振明、孙旭军、姚建平、张庭禄、陈一芳、陈寿根、何爱花、李秋英、童建跃、周望林、毛伟军、徐志良于2015年10月28日向本院申请强制执行，本院于同日予以执行立案。在执行过程中，案外人徐东飞提起上述执行异议。
另查明，案外人徐东飞于2014年11月26日与浙江大坤房地产开发有限公司签订了兰溪市车站东路86号、90号、92号、94号、96号及兰溪市龙山路23号房屋的《房地产买卖契约》，同日并填写了《房屋所有权登记询问笔录》及《兰溪市房屋登记申请表》，于2015年5月4日开具出涉案房屋的《销售不动产统一发票》。
另查明，兰溪市车站东路86号、90号、92号、94号、96号及兰溪市龙山路23号房屋土地使用权原系登记在兰溪市永盛房地产开发有限公司名下，2010年9月28日经股东会决议，兰溪市永盛房地产开发有限公司名称变更为浙江大坤房地产开发有限公司，兰溪市龙山路23号房屋于2012年1月4日登记在浙江大坤房地产开发有限公司名下，兰溪市车站东路86号、90号、92号、94号、96号房屋于2012年9月27日登记在浙江大坤房地产开发有限公司名下。
另查明，浙江大坤房地产开发有限公司于2011年3月16日出具给徐剑弘510万元的借款合同，该借款合同有法定代表人温永彬签字，没有加盖公司印章，徐剑弘在2011年2月20日至2011年4月7日期间分五次共汇款浙江大坤房地产开发有限公司账户500万元。浙江大坤房地产开发有限公司于2014年11月12日出具给徐剑弘150万元的收款收据；2012年3月20日徐剑弘汇款给温永彬150万元。案外人徐东飞与徐剑弘系夫妻关系。
本院认为，涉案的兰溪市车站东路86号、90号、92号、94号、96号及兰溪市龙山路23号房屋系登记在被执行人浙江大坤房地产开发有限公司名下，本院于2015年4月29日就对涉案房屋进行查封。而案外人虽于2014年11月26日填写了涉案房屋的《房屋所有权登记询问笔录》及《兰溪市房屋登记询问笔录》，但并未办理房屋预告登记手续，更未办理二手房过户登记手续，其提供的《销售不动产统一发票》也系在法院查封之后才开具的。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
同时，本案并非普通的房屋买卖，而是以物抵债；案外人提供的六份《房地产买卖契约》，付款方式均为一次性付款，购房款全部为已付清，案外人提供了二份借款合同及相应的银行汇款凭条，用以证明购买房屋款系抵扣债务，但对于借款合同的真实性未经法院确认，其中2014年11月12日出具的借款合同及收款收据，缺少相应的汇款凭证；出借人系徐剑弘，购买房屋人系徐东飞，虽徐剑弘与徐东飞系夫妻关系，但主体并不一致，而涉案房屋又是以物抵债，案外人徐东飞及丈夫徐剑弘并未与被执行人浙江大坤房地产开发有限公司签订以物抵债的协议，与常理不符；案外人徐东飞亦未提供证据证明在法院查封之前，其已经合法占有涉案不动产。
综上，对于案外人徐东飞提出的兰溪市车站东路86号、90号、92号、94号、96号及兰溪市龙山路23号房屋产权系其所有、要求中止执行的异议，不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人徐东飞的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 唐肖琴
代理审判员 董璐佩
代理审判员 郑 倩
二〇一六年四月十八日
代书 记员 陈 斐