江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终442号
上诉人（原审原告、反诉被告）：洪泽盛浦房地产开发有限公司。
法定代表人：张才良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄健，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏欢乐买商贸股份有限公司。
法定代表人：周恒昶，该公司总经理。
委托诉讼代理人：戴家正，江苏知缘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周恒华，该公司法务室主任。
上诉人洪泽盛浦房地产开发有限公司（以下简称盛浦公司）因与上诉人江苏欢乐买商贸股份有限公司（以下简称欢乐买）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2016）苏0829民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人盛浦公司的法定代表人张良才及其委托诉讼代理人黄健，上诉人欢乐买的委托诉讼代理人戴家正、周恒华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
盛浦公司上诉请求：判决支持盛浦公司关于滞纳金196.81万，可得利益损失1380万以及屋面防水工程维修费21.5万元，校方设备维修费8.85万的诉讼请求。事实和理由：1、盛浦公司主张租金延迟交付的滞纳金有事实根据和合同依据，应当得到支持。双方租赁合同第十六条第2项明确约定了滞纳金的计算方法，即承租方如不能按时向出租方缴纳房屋租金，时间超过10天，经出租方催讨，自第11天起，每延迟一天按该次应付租金额的千分之一向出租方缴纳滞纳金。根据滞纳金计算方法，欢乐买应承担的滞纳金应为196.81万元，该部分滞纳金与盛浦公司诉讼请求中的500万元违约金和1380万元可得利益损失并不冲突，前者针对的是欢乐买延迟支付租金的违约行为，后者针对的是欢乐买单方要求解除合同的违约行为。2、盛浦公司主张的1380万元系500万元违约金不足以弥补的可得利益损失，该主张有事实根据、合同和法律依据，应当得到支持。双方在租赁合同第十六条第3项、第4项明确约定：“在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法律法规及相关规定造成解除、终止本合同，即为违约。”“以上违约方须向对方支付500万元的违约金及赔偿对方受到的损失。”《合同法》第213条规定，合同一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因欢乐买单方违约，导致合同解除，根据合同约定的履行期间，盛浦公司预期可得租金额为6723.0671万元，虽然盛浦公司又将房屋出租给他人，但由于年租金只有340万元，剩余租期内的租金损失达到3000万元，此外，基于15年的长期合同，盛浦公司才让出了长达1年的免租让利期，在欢乐买只租赁了4年多的情况下，其不应当获得1年多的免租期，盛浦公司的免租期租金损失也达到了375万元，一审认定的500万元根本不足以弥补上诉人损失。因此，除500万违约金外，盛浦公司又主张了违约金不足以弥补的损失1380万元；3、盛浦公司主张屋面防水工程维修费21.5万元，消防设备维修费8.85万元有事实根据和法律依据，应当得到支持。根据法律规定，欢乐买作为承租人在租赁关系终止后，返还给盛浦公司的房屋及设施设备应当符合正常使用的状态。但通过2016年7月8日双方签字的交接记录可以看出，欢乐买返还的房屋存在五楼屋面防水部分损坏、消防设施多处损坏的情况。对于屋面防水损失的原因，盛浦公司已提供证据证明，欢乐买将已经完工的屋顶混凝土楼板多处打孔以安装中央空调的冷却剂等设施以及排油烟机通风口，是导致房屋严重漏水的原因，故屋面维修费应当由欢乐买承担。至于消防设施维修费，当初盛浦公司提供的房屋消防设施是完好的，现在欢乐买返还的消防设施存在损坏，依法应当由其承担修复费。
欢乐买辩称：１、关于盛浦公司主张的滞纳金和可得利益损失问题，我方认为双方的租赁合同因对方存在违约行为，而由我方于2015年10月17日通知对方予以解除，我方不存在违约情形，对方主张我们应承担违约责任没有事实依据；2、关于对方主张的屋面防水和消防的维修费用问题，一方面我方不存在违约情形，另一方面对方也不能证明是否存在所述的问题及其责任的主体，因此对其请求我们不予认可。综上，请求驳回对方的上诉请求。
欢乐买上诉请求：１、撤销一审法院500万元违约金、464.8万元租金及13.4万元电梯维修费用的判项；2、判令盛浦公司返还我方装修过程中的材料价款折合9466476.45元；3、判令盛浦公司承担上诉费用。事实和理由：1、一审法院认定欢乐买解除合同存在违约行为是错误的。欢乐买已于2015年10月17日因盛浦公司严重违约书面通知盛浦公司解除合同，同时闭店离场。盛浦公司因消防设施不能及时验收合格、不能按时提供房屋租赁许可证等行为，导致欢乐买延期营业、经营环境恶劣、经营一直处于亏损状态，欢乐买解除合同符合法律规定；2、一审法院认定双方《租赁合同》解除的时间为2016年7月8日错误的，主要理由为：欢乐买已于2015年10月17日因盛浦公司违约造成欢乐买经营一直处于严重亏损状态，无法继续经营的原因，向盛浦公司正式发出书面解除合同的通知书，盛浦公司并没有对解除合同事宜提出异议，并已和欢乐买就设备的交换事宜经过多次会谈，盛浦公司仅因对欢乐买装饰的独立部分和可移动部分设备设施如何交付的问题未达成一致意见，而拒绝接受欢乐买交付租赁的房屋，盛浦公司没有在欢乐买发出解除通知后三个月内提出异议，应视为其对2015年10月17日解除合同无异议；3、一审法院认定电梯的维修费用是错误的，欢乐买在解除合同后，闭店离场时电梯的运行情况是正常的，盛浦公司在没有履行通知的情况下，擅自认定电梯存在问题并自行维修，该费用不应由上诉人承担；4、一审法院认定欢乐买承担500万元违约责任错误，因盛浦公司违约，上诉人向其发出解除通知，盛浦公司未在三个月内提出诉讼，违约责任应由其承担。退一步讲，即使上诉人存在违约责任，违约责任高于损失，可以要求降低。根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款的规定，赔偿损失最长不应超过6个月的租金，根据双方合同的约定，6个月的租金为256万元，违约金500万元明显过高；5、一审法院认定上诉人在一审时提出的价值约947万元的装饰设备、设施均是属于固定的不能移动的是错误的。上诉人在承租盛浦公司的房屋时，该房屋是毛坯房屋，并且处于施工状态中，当时为了能及时开业经营，也经双方友好协商，上诉人在涉案房屋不具备交付条件时，就进行装修、装饰，和盛浦公司交叉施工，盛浦公司也相应给与欢乐买免租期。该房屋在内的大部分设施均为我方安装，欢乐买投入了资金为2500万元，在这些设备中，约有1298万元是独立于房屋之外的，一审法院没有进行现场勘验，仅凭2016年7月8日双方交接协议，忽略上述设施、设备的客观存在和双方为这些设施、设备如何交付经过多次交涉的客观事实，就认定上诉人主张的折价返还设备、设施是固定不能移动的，明显不符合客观情况，事实上，上诉人装饰的这些设备、设施是房屋具备经营的必备条件，盛浦公司当初也是同意利用这些设备、设施并从中获利的，上诉人当初也是为了尽可能的减少损失，在离场时才没有拆除这些设备、设施。
盛浦公司辩称：1、盛浦公司不存在违约行为，欢乐买主张无事实根据；2、本案不具备法定解除或约定解除的条件，欢乐买属于单方违约解除合同，不适用《中华人民合同法》第九十六的规定，其解除合同的通知到达盛浦公司时并不产生合同解除的效力，双方此后也没有办理任何解除合同的手续，合同始终处于有效状态，直到2016年7月8日，双乐买公司才将租赁房屋向盛浦公司代作返还交接，一审法院认定2016年7月8日合同解除，符合本案事实；3、双乐买商场交接记录、出租方内电扶梯检查内容记录，清楚说明欢乐买返还的电梯已经损坏，需要维修；4、500万元违约金的判决有合同及法律依据，而且本案的实际损失远远超过500万元。5、根据双方签订的《租赁合同》第19条第2款约定合同关系终止后固定不能移动的设施设备归出租人所有，出租人不存在支付折价款的问题，可移动设备则由承租人拆卸带走，不可移动的设施设备归出租人所有，欢乐买主张的设备、设施折旧费无合同依据。同时，在2016年7月8日双方的交接过程中，欢乐买一直也没有主张设备折旧费，盛浦公司也从未阻止欢乐买将设备拆除，欢乐买主张的中央空调设备属于不可移动的设备，拆除以后的修复费用大于拆除所得利益，故欢乐买主张的折旧费用都是不可移动的设备。6、盛浦公司并没有因为欢乐买的这些设备设施得益，反而因为欢乐买的违约，造成巨大租金损失，欢乐买要求盛浦支付折旧费违背公平原则。
盛浦公司一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付截止2016年7月8日的租金732.16万元；2、判令被告向原告支付欠付的电费8.33万元；3、判令被告向原告支付欠付租金的滞纳金196.81万元；4、判令被告向原告支付违约金500万元；5、判令被告赔偿原告(租金减少和免租期分摊)可得利益损失1380万元；6、判令被告赔偿原告出租房屋及设施设备修复费用71.99万元。
欢乐买向一审法院反诉请求：1、返还装修租赁房屋中产生的可拆除部分的设备、装饰装修材料等，折合价款为人民币9466476.45元；2、要求反诉被告返还电费押金20万元(如果有实际发生的电费，同意从中扣除，以扣除后的数额为准)；3、反诉被告承担反诉费用。
一审法院查明事实：2010年10月29日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定原告将位于洪泽区东风路幸福广场A座的商业用房出租给被告用于商业经营。租赁房屋总建筑面积21587平方米，分5个楼层，租期为15年，自2011年1月1日至2026年12月31日，免租金期为12个月。2012年1月1日至2014年12月31日年租金为5121515元，2015年1月1日至2018年12月31日年租金为5791252元，自2013年开始，按季度支付租金，每季度首月的20日前支付。在违约责任部分，合同约定：承租方如不能按时向出租方缴纳房屋租金，时间超过10天，经出租方催讨，自第11天起，每延迟一天按该次应付租金额的千分之一向出租方缴纳滞纳金，逾期交纳租金超过一个月的，视为承租方违约。违约方须向对方支付500万元的违约金及赔偿对方受到的具体损失。合同签订后，原告将出租房交与被告经营，被告开设了欢乐买商场。2012年1月10日，原、被告签订《补充协议》一份，约定原合同起租日期改为2011年5月16日，原合同约定的所有相关日期均以此为基准日相应顺延。
2015年4月19日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：截止2015年5月15日，被告共欠原告租金299.28万元，被告分两期支付230万元，2015年4月25日前付100万元，于2015年5月20日前付130万元，这两笔钱付清后，视为2015年5月15日前租金全部结清；2015年5月16日至2015年11月15日的租金原为289.56万元，原告同意减免50%，被告只需支付144.78万元，且可在每季度末交付；如果被告不按时交纳房租，本协议自动终止。《补充协议》签订后，被告分别于2015年4月24日支付租金100万元，2015年5月20日支付租金130万元，之后的租金被告未能按照协议约定支付。
2015年10月17日，被告向原告发出《通知书》一份，通知原告要求解除租赁合同；同月24日，原告向被告发出《通知书》，表示不同意解除合同。2016年7月8日，原、被告双方对商场进行交接，并签定了《欢乐买商场交接记录》一份，约定被告不再租赁该房屋，双方根据合同约定，办理了被告的出场手续，被告将承租房屋和钥匙、商场内的设备设施及相关证件资料向原告进行了返还交接。
2015年9月14日，被告租赁房屋电表读数为：T1表14471，T2表10376；2016年双方的交接记录上记载的电表读数为：T1表14775.6，T2表10373.6。2012年9月26日，被告向原告交纳电费押金20万元。
租赁房屋交接后，原告对租赁房屋及相关设备进行了维修，维修内容和金额为：1、屋面防水工程维修，费用为21.5万元；2、电梯(扶梯，不含观光电梯)维修，费用为13.34万元；3、消防设备维修，费用为8.85万元；4、空调维修，费用为28.3万元。
被告提起反诉要求原告给付折价款的明细如下：1、观光电梯44.6万元、观光电梯安装6.6万元、观光电梯纲结构29.8万元；2、钢制防火门1.05万元、燃气报警工程7万元、天燃气管道工程37.5万元；3、空调主机110万元、热水锅炉27万元、开式冷却塔11.4万元；4、中央空调安装工程288万元、中央空调安装及机房安装工程67.8万元、中央空调增补工程33.84万元；5、商场总体规划设计费62万元、消防改造11.81万元、办公室装饰工程32.59万元；6、水电安装工程300万元；7、锅炉烟卤等工程3.2万元、屋面防水工程9.8万元、配电室加固工程1.51万元；8、室内装饰工程990万元。上述费用共计12967912.94元，被告在折算后主张9466576.45元。
另，在本案一审诉讼过程中，原告向法院申请查封了被告的银行账户，在被告向原告支付了200万元后，原告又申请对被告银行账户予以解封；2016年7月18日，原告将涉案房屋的1-3层租给案外人李志军、滕开建，年租金为340万元。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、《租赁合同》于何时解除？二、被告欠付原告租金的具体数额？三、电费8.33万元应否支持？四、租金滞纳金、违约金、可得利益损失是否应当支持？如支持，支持的具体数额？五、原告主张的房屋及设备维修费用是否应当支持？六、被告反诉要求原告给付设备折价款9466576.45元是否应当支持？电费押金是否应当返还？针对第一个争议焦点：一审法院认为，被告欢乐买于2015年10月向原告发的解除合同通知书，并不能视为双方解除合同的时间，被告解除合同并不符合法定的解除条件，也未与原告协议解除，被告擅自提出解除合同于法无据，且在此期间，被告一直未将房屋交付给原告，被告提出是原告不肯接受房屋，未能提供充分证据予以证明，且原告在双方未协议解除合同前，有权拒绝收回房屋要求被告继续履行合同，2016年7月8日，双方达成一致意见，对租赁房屋进行了交接，应当视为租赁合同于当日解除。
针对第二个争议焦点：双方的租赁合同于2016年7月8日解除，原告主张租金计算至该日，予以支持。2015年4月19日，双方签订了《补充协议》，对租金的数额及支付作了变更，但该协议中明确约定被告不按时交纳租金的，协议自动终止。被告在签订协议后，仅按约支付了2015年5月15日前的租金，对2015年5月16日的租金未按时支付，因此应当认定该协议已经终止。终止并非自始无效，对于终止前已经履行的部分仍应有效，2015年5月15日前的租金被告已按约支付了230万元，故被告再主张剩余的69.28万元租金于法无据；对2015年5月16日之后的租金因《补充协议》终止，应按原合同计算，原合同约定的年租金为5791252元，故2015年5月16日至2016年7月8日的租金应为：5791252元/年÷365天×419天=664.8万元，扣除在诉讼过程中被告支付的200万元，被告尚应给付租金464.8万元。
针对第三个争议焦点：对于电费，被告在离场时并未交纳，最后一次交纳时间为2015年9月，故对交接前的电费应当由被告交纳，现有交接时的电表读数予以证明，故对该诉讼请求，予以支持。
针对第四个争议焦点：被告擅自离场要求解除合同，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告双方在租赁合同中对滞纳金、违约金和可得利益损失均进行了约定，但滞纳金、违约金和可得利益损失均是承担违约责任的表现形式。原告于2016年7月将涉案房屋中的一部分租给了案外人，年租金为340万元。在一审庭审中，被告认为违约金数额较高，要求法院予以调整。结合本案及原告房屋后期租赁情况，法院酌情支持被告赔偿原告滞纳金、违约金和可得利益损失合计500万元。
针对第五个争议焦点：原告主张的电梯(扶梯)修复费用，电梯系在被告使用期间损坏，故该笔费用13.34万元，予以支持；对于屋面防水及消防维修费用，损坏原因、修复责任主体无法查清，对这两笔费用，不予支持；对于空调维修费用，因为空调系被告安装，故该费用让被告承担于法无据，不予支持。
针对第六个争议焦点：被告主张的设备及装饰折价款，法院认为，该部分设备及装饰均属于固定不能移动的，按照双方《租赁合同》第二十条第2款的约定，合同终止后，固定不能移动的设备和装修归原告所有，且在2016年7月8日双方对租赁房屋进行交接时，被告将这些设备及装饰均交付给了原告，同时也未提出要求原告进行补偿，被告如认为该部分设备属于可移动的，那应当在交接时将这些设备全部拆走。被告提供的2015年11月2日的会议纪要，并不足以证明原告曾同意对这些设备、装饰折价补偿，故被告要求原告承担设备、装饰折价款的反诉请求，不予支持。对于被告主张的电费押金20万元，原告予以认可，扣除被告尚应支付的租金8.33万元，原告还应返还被告电费押金11.67万元，该笔款项可以从被告欠原告的租金中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告江苏欢乐买商贸股份有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内给付原告洪泽盛浦房地产开发有限公司租金464.8万元；二、被告江苏欢乐买商贸股份有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内给付原告洪泽盛浦房地产开发有限公司违约损失500万元；三、被告江苏欢乐买商贸股份有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内给付原告洪泽盛浦房地产开发有限公司维修费13.34万元；四、驳回原告洪泽盛浦房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、反诉被告洪泽盛浦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内给付反诉原告江苏欢乐买商贸股份有限公司电费押金11.67万元(该款项可以从第一项租金中予以抵扣)；六、驳回反诉原告江苏欢乐买商贸股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184552元，保全费5000元，合计189552元，由原告洪泽盛浦房地产开发有限公司负担104552元，被告江苏欢乐买商贸股份有限公司负担85000元，于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；反诉案件受理费39033元由反诉原告江苏欢乐买商贸股份有限公司负担。
二审中，盛浦公司提交消防验收合格意见书复印件一份，该意见书载明涉案房屋在2012年3月25日通过消防验收合格，证明盛浦公司已经经过消防验收合格，欢乐买被消防处罚的原因不是由盛浦公司导致。
欢乐买对该证据的真实性不表异议，但其认为该证据可以证明其2011年的消防处罚是因盛浦公司原因造成。
本院认为，该证据虽为复印件，但欢乐买对其真实性予以认可，故该证据可以作为本案证据使用。
二审查明事实与一审判决认定事实相同。
二审另查明，2015年10月17日，欢乐买向盛浦公司发送通知书，该通知书载明因盛浦公司在物业维护方面的不足，造成四、五楼一直漏水无法正常招商经营，店内踏步电梯经常不能正常运作，地下停车场一直未予交付使用，给其经营造成重大影响，并长期亏损，故决定闭店不再经营，盛浦公司于2010年10月24日发送给欢乐买的通知书中载明其于2015年10月20日收到该通知书。
欢乐买提交的由盛浦公司法定代表人张良才签字的2015年11月2日的会议纪要第７条载明：由欢乐买分别列出盛浦公司原物业资产清单，对于欢乐买自建或投资的配电房、中央空调、观光电梯、锅炉房等，一并交付盛浦公司，双方以后协商作价商谈。
二审又查明：双方于2010年10月29日签订的《租赁合同》第二条第１款规定：“甲方（盛浦公司）应取得政府及相关部门营业性用房土建、消防、防雷验收合格证等相关证件，如甲方不能及时提供上述证件而导致乙方（欢乐买）不能办理营业执照或其它因甲方原因致使乙方不能正常开业，则乙方可选择顺延起租时间及本合同规定的有关时间约定，并按甲方每逾期一天补偿乙方经济损失1万元。”洪泽消防大队对欢乐买作出的洪公（消）决字［2011］第0097号公安行政处罚决定书载明，欢乐买被处罚的原因为该场所未经消防安全检查擅自投入营业。欢乐买提交的江苏省罚没款专用收据上罚没事由一栏填写的处罚事由为未经消防安全检查擅自投入营业或消防设施未保持完好有效。
《租赁合同》第二条第4款规定，甲方在2011年1月1日前，将土建合格的物业交付乙方，由乙方对该物业进行装修。
《租赁合同》第六条第5款规定：“如甲方（盛浦）的房屋产权证和租赁许可证在房屋验收时不能及时办理，必须在2011年12月前办理好，并交乙方备案，否则，视同甲方违约。”
《租赁合同》第十六条违约责任第1款约定：“合同执行过程中，甲方无正当理由，不得影响乙方正常营运，否则视为甲方违约。”第2款约定：“乙方如不能按时向甲方缴纳房屋租金，时间超过10天，经甲方催讨，自第11天起，每延迟一天按该次应付租金额1‰向甲方缴纳滞纳金（10天允许期为考虑假日或人为疏失）。逾期缴纳租金超过一个月的，视为乙方违约。第3款约定：“本合同执行过程中，由于乙方违反本合同的约定或违反国家有关法律法规及相关规定造成解除、终止本合同，即为违约。”第4款约定：“以上违约方须向对方支付500万元的违约金及赔偿对方受到的具体损失。”
二审再查明，2011年8月2日，歌山建设集团幸福广场项目部出具给盛浦公司的工作联系单载明欢乐买的商场装潢队在屋面随意施工，任意开洞，导致项目部屋面工程无法进行施工，请求盛浦公司将后开洞处理好，将防水层修补好，以便项目部安排刚性防水层施工，否则以后五层屋面出现渗、漏水现象，项目部不负责，该联系单并附照片7张，照片上显示屋面打洞情况。同日，盛浦公司出具给欢乐买工作联系单一份，该联系单上明确载明欢乐买在商场屋面冷却塔基及其管道施工，随意在屋面打洞，严重破坏防水层，盛浦公司要求其将防水层修补到位，否则出现屋面漏水现象有欢乐买自行负责。2016年7月8日，盛浦公司与欢乐买的交接记录上显示空调机房、冷却塔漏水。另外，2015年11月3日盛浦公司与欢乐买共同签字确认的电扶梯检查内容显示扶梯存在损坏。
二审还查明，《租赁合同》第7条约定：甲方提供给乙方的设施、设备在保修期内由甲方负责与设备供应商联系维修，甲方在接到设施、设备故障报告后应立即通知供应商维修，如甲方未能及时维修，则乙方可以自行维修，产生的费用乙方可在租金中直接扣除，在租赁期内甲方提供的大型设备设施达到实用期限并属于强制报废的由乙方负责更换。因设施、设备本身的质量问题，甲方负责维修、更换，更换之新设施、设备应不低于现有设施、设备的标准；保修期满，乙方负责维护、维修。
二审庭审中，欢乐买陈述：“我方解除合同没有合同约定依据，解除的法定依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定。根据该规定，在盛浦公司违约导致合同目的不能实现的情况下，欢乐买有权解除合同。”
本院认为，一、关于合同解除的时间如何认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据上述条款规定，本案双方当事人并未约定解除合同异议期，盛浦公司亦认可2015年10月20日收到欢乐买的解除通知，其在2016年3月才向法院提起诉讼对欢乐买的单方解除的效力提出异议，已经超过了法定的3个月异议提出期，故应认定双方的合同解除时间为欢乐买的解除通知送达至盛浦公司之日，即2015年10月20日，双方的租赁合同解除。
二、关于欢乐买解除合同是否违约的问题。对此，本院认为，欢乐买依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，主张因盛浦公司违约导致合同目的无法实现，其解除合同符合法律规定的理由不成立，欢乐买在导致合同解除的责任上属于单方违约。理由如下：
第一，欢乐买提出的屋面漏水事实的发生责任不在盛浦公司。欢乐买在2015年10月17日解除函中将因四、五楼漏水作为盛浦违约导致其难以经营的原因之一，但是根据盛浦公司提交的2011年8月2日出具的两份工作联系单及双方2016年7月8日的交接记录显示，屋面漏水的原因系欢乐买自行在屋面打洞造成。在盛浦公司明确告知其修复，其在交接时仍未修复并导致漏水事实一直存在的情况下，盛浦公司对屋面漏水不存在过错，欢乐买以此为由主张盛浦公司违约无法律依据。
第二，对于踏步电梯经常不能正常运作，盛浦公司存在违约的事实，欢乐买未能举证。根据盛浦公司自认，踏步梯由其安装好后在2011年交付给欢乐买，双方《租赁合同》第七条中对由盛浦提供的设备的相关维修问题作出了明确约定，欢乐买主张电梯不能正常运作的责任在盛浦公司，但其未能提交电梯是否仍在保修期的任何证据，如在保修期内，欢乐买未能提交证据证明其要求盛浦维护被拒或者其自行修理的事实，如不在保修期内，电梯的维修维护责任本身就在欢乐买，其主张亦违反合同约定。
第三，关于地下停车场的问题，欢乐买主张盛浦公司未能提供地下停车场，盛浦公司抗辩地下停车场一直都免费给欢乐买使用，对此欢乐买未能提交其因无车位使用而另租车位的证据，亦无任何因未能使用地下停车场而自行发生车位负担费用的相关证据，故对其该主张不应予以支持。
第四，欢乐买以其被消防处罚为由，主张盛浦违约导致合同目的不能实现的理由不成立。根据洪泽消防大队处罚决定书记载，欢乐买被处罚的原因为该场所未经消防安全检查擅自投入营业。欢乐买主张其因盛浦公司未能通过土建消防验收导致其被消防部门处罚，但根据双方签订的《租赁合同》第二条第１款约定，其在盛浦公司未取得土建消防合格证的情况下，完全可以选择不营业并依据合同向盛浦公司主张违约责任，但欢乐买在明知盛浦公司未取得相关证件的情况还进行营业，亦没有及时通知消防部门进行营业前的消防安全检查，同时，根据其提交的罚没款专用收据，对其因消防设施未保持完好有效而被处罚的责任也明显不在盛浦公司，故欢乐买以此主张解除合同理由不成立。另外，根据盛浦提交的消防验收意见书，在2012年3月25日以后，欢乐买已经不存在任何因盛浦公司原因被消防处罚的风险，故对其2015年10月以被消防处罚为由主张合同目的不能实现，解除合同合法的上诉理由，本院不予支持。
第五，对延期营业的问题，根据双方2012年1月10日签订的补充协议约定，该补充协议生效后，双方互不追究延期交房和延期交租金的责任，故对欢乐买以该理由主张解除合法的主张，本院不予支持。
第六、对于房屋产权证和租赁许可证问题，对此，盛浦公司明确承认确实没有办理租赁许可证，根据《租赁合同》第六条第5款的约定，盛浦公司存在违约事实。但本院认为，该违约事实并不足以导致租赁合同目的不能实现，也未对欢乐买的实际经营造成影响，故对欢乐买以此主张解除合同的理由，本院不予支持。
三、关于合同解除后，欠付租金数额及违约责任如何认定的问题。
第一、关于欢乐买欠付租金数额的认定问题。根据双方于2015年4月19日签订《补充协议》第一条约定，如欢乐买根据该条约定支付了230万元，则2015年5月15日租金全部结清。欢乐买依约履行了230万元的给付义务，故应认定2015年5月15日前的租金双方已结算完毕。该协议第二条对2015年5月16日至2015年11月15日的租金作了约定，协议最后亦载明如乙方不按时缴纳房租，则本协议自动终止。因欢乐买未按协议第二条约定支付房租，故双方就2015年5月16日之后的房租形成的约定终止，不应适用，欢乐买应根据《租赁合同》的约定支付欠付租金。根据《租赁合同》约定，2015年5月16日至2018年12月31日期间的租金收取标准为5791252元每年，故拖欠租金的计算标准应以此数额为准，从2015年5月16日起算。对于租金给付的截止日期，如前所述，双方租赁合同的解除时间为2015年10月20日，2015年5月16日至2015年10月20日总计157天，拖欠租金总额为5791252÷365×157=249.1万元。扣除欢乐买在一审诉讼过程中给付的200万元租金，欢乐买应给付盛浦公司的租金数额为49.1万元。
第二、关于欢乐买应承担的违约责任如何确定的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”即赔偿损失与其他违约责任方式可以并用。而该法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这里的“合同履行后可以获得利益”即包括直接损失，亦包括间接损失，且应当是以违约方可预见为前提。本案中，欢乐买在解除合同时应预见到盛浦公司将因合同解除遭受房屋闲置及免租期的租金损失，也应预见到盛浦公司基于《租赁合同》约定所取得的预期租金利益将受到损害。本案所涉合同解除的后果系欢乐买单方违约造成，其行为导致年租金高达570多万、租期15年期的租赁合同在履行不足5年的时间内解除，而一审酌定的盛浦公司损失数额500万元却不足合同约定的一年租金数额，从欢乐买过错、合同约定的年租金数额及盛浦公司的预期租金利益等因素权衡，一审该酌定数额明显过低。对此，根据双方签订的《租赁合同》第十六条违约责任的约定，欢乐买对其违约应承担500万元违约金及损失赔偿责任，本院认为，对违约金与损害赔偿金之总额在预期利益和可得利益范围内的，应予以支持。对于具体欢乐买应承担的违约赔偿数额，本院认定如下：
首先，关于盛浦公司主张的免租期内损失应予支持。本院认为，本案所涉《租赁合同》约定履行期限为15年，免租期1年，但从2011年5月16日至2016年1月17日，合同履行时间不足5年，欢乐买在解除合同时亦应该预见其不应完全按照15年租期享受免租获益，同时，如认定盛浦公司仍按《租赁合同》约定给予欢乐买1年免租期有悖公平原则，故对盛浦公司提出的免租期内损失应予支持。对于具体数额，按照承租时间与约定承租时间的比例计算，欢乐买只应享有4个月免租期，对其余8个月的免租期应给付租金。根据《租赁合同》中关于租金的约定，2012年1月1日至2026年12月31日期间年平均租金为5904574元每年，以该数额为标准计算免租期内租金损失为：5904574元÷12×8=3936382.7元。现盛浦公司主张该部分租金损失375万元未超过上述金额，应予支持。
其次，关于租赁合同解除后，房屋闲置期间的租金损失欢乐买应予支付。本院认为，虽依法认定欢乐买租金给付的截止日期为2015年10月20日，但是因欢乐买违约行为导致房屋租赁合同解除的，欢乐买应赔偿盛浦公司房屋闲置期间的租金损失，对闲置期间本院酌定为4个月，该期间欢乐买应支付的租金损失为5791252÷12×4=193.04万元。
最后，对剩余租期的预期可得利益损失，本院认为，根据双方签订的《租赁合同》第十六条违约责任中约定，欢乐买对其单方违约导致合同无法继续履行的行为应向盛浦公司给付500万元违约金。在欢乐买承担违约金给付责任并就违约解除合同承担涉案房屋闲置期间租金损失后，盛浦公司就剩余租期的可得利益损失已得到弥补。同时，盛浦公司在2016年7月18日已与案外人重新签订租期为十年的租赁合同，新租赁合同中关于租金数额的约定系盛浦公司与案外人自愿达成，新合同约定的租金高低与欢乐买无任何关系，盛浦公司主张的剩余租期租金差额损失无事实和法律依据，故对其该主张，本院不予支持。
第三、关于盛浦公司主张的延付租金滞纳金问题。虽然《租赁合同》第十六条第2款明确约定了延期给付租金的滞纳金，但在该条款中亦载明逾期缴纳超过一个月的，视为违约。欢乐买事实上已经逾期缴纳租金超过一个月，其行为应视为违约。根据《租赁合同》十六条第4款约定，对违约的最终承担方式以承担500万元违约金及赔偿损失为限，故在欢乐买已经承担500万元违约金并赔偿损失的情况下，盛浦公司再主张滞纳金明显与合同约定不符，对此不应予支持。
综上，本院认定欢乐买向盛浦公司承担欠付租金49.1万元的给付责任，同时就其违约行为向盛浦公司支付免租期及房屋闲置期间租金损失、违约金合计1068.04万元。
四、关于合同解除后，屋面防水工程维修费、消防设备维修费、电梯维修费的承担主体如何认定问题。
第一、21.5万元屋面防水工程维修费应由欢乐买承担。如前所述，欢乐买提出的屋面漏水事实的发生责任并不在盛浦公司，屋面漏水的原因系欢乐买自行在屋面打洞导致防水层受损造成。在双方交接后欢乐买仍未修复防水层的情况下，欢乐买应承担该部分维修费用。
第二、关于消防设备维修费用，因盛浦公司未能举证证明该部分设备系其购买安装给欢乐买使用后，被欢乐买损坏的事实，故对其该部分费用主张，本院不予支持。
第三、关于电梯维修费用，电梯系盛浦公司安装交付给欢乐买使用，在欢乐买使用期间损坏，盛浦公司委托第三方进行维修后，欢乐买应承担该部分的维修费用。
五、关于合同解除后，欢乐买主张的947万元装饰设备损失应否得到支持的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。
本案中，盛浦公司一直主张欢乐买现存的装饰设备属于固定不可移动的物品，虽然《租赁合同》第二十条第二款约定了如双方不再续约，则乙方投资的属固定不能移动的装修装饰等归甲方所有，但对不再续约的理解应建立在合同终止的基础上，而本案双方当事人之间系解除合同，故该约定在本案中不能适用，应视为双方当事人对承租人违约后的附合装饰装修物没有约定。2015年11月2日的会议纪要虽不足以证明盛浦公司同意对设备、装饰折价补偿的事实，但从该会议纪要可以反映欢乐买在承租涉案房屋的过程中，确实存在装饰及添附的部分，另外，从盛浦公司提交的其与案外人签订的租赁合同，可以认定盛浦公司在新的租赁合同关系中，存在使用欢乐买此前在涉案房屋中增加的设备及装饰的事实。故根据上述条文规定，盛浦公司应在其利用价值范围内给予欢乐买适当补偿。但是，就补偿的数额方面，欢乐买计算的设备价值大多以工程造价为标准计算，从其在本案诉讼中的举证看，其举证并不足以查清设备及装饰部分是否形成附合、设备装饰等部分现存价值、盛浦公司的使用范围等事实，故对欢乐买要求补偿的主张在本案中暂不予支持，待欢乐买补充相关证据后，可另行主张。
综上所述，盛浦公司及欢乐买的上诉请求均部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持淮安市洪泽区人民法院（2016）苏0829民初788号民事判决第三、第五项；
二、撤销淮安市洪泽区人民法院（2016）苏0829民初788号民事判决第一、二、四、六项；
三、欢乐买于本判决发生法律效力之日起一个月内给付盛浦公司租金49.1万元；
四、欢乐买于本判决发生法律效力之日起一个月内支付盛浦公司违约金并赔偿损失1068.04万元；
五、欢乐买于本判决发生法律效力之日起一个月内支付盛浦公司屋面防水费用21.5万元。
六、驳回盛浦公司的其他诉讼请求；
七、驳回欢乐买的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费184552元，保全费5000元，合计189552元，由盛浦公司负担104552元，欢乐买负担85000元；盛浦公司缴纳的二审案件受理费104550元，由盛浦公司负担，欢乐买缴纳的二审案件受理费124033元，由欢乐买负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈加雷
审 判 员 孙 洁
代理审判员 丁 然
二〇一七年九月十一日
书 记 员 徐 海