山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰山商初字第167号
原告中国建设银行股份有限公司泰安分行，住所地泰安市。
负责人张岱山，该行行长。
委托代理人张营培，山东圣卓恒律师事务所律师。
委托代理人孙宁国，山东圣卓恒律师事务所律师。
被告梁京龙，男，1977年出生，汉族，住泰安市岱岳区。
被告赵方菊，女，1977年出生，汉族，住泰安市岱岳区。系被告梁京龙之妻。
被告山东大安建业地产开发集团有限公司，住所地泰安市。
法定代表人高建喜，董事长。
委托代理人徐东田，山东锦春律师事务所律师。
委托代理人焦平春，山东锦春律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司泰安分行与被告梁京龙、赵方菊、山东大安建业地产开发集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司泰安分行的委托代理人张营培、孙宁国，被告山东大安建业地产开发集团有限公司的委托代理人徐东田、焦平春到庭参加诉讼，被告梁京龙、赵方菊经本庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司泰安分行诉称，2013年11月29日，原告与被告梁京龙、赵方菊签订了个人住房借款合同，贷款额度为48万元整，期限为240个月，被告山东大安建业地产开发集团有限公司为该笔借款提供连带责任保证。之后，原告按照合同约定支付被告梁京龙、赵方菊48万元整。自2014年11月起被告一直未按合同约定按时足额偿还贷款，保证人也未履行保证责任。至起诉日，其尚欠贷款本金余额470028.62元及利息、罚息、复利未付，根据借款合同第12条、第16条第1款、第17条第2款、第21条、第41条、第42条的规定，原告要求解除合同，被告梁京龙、赵方菊立即偿还尚欠的本金余额、利息、罚息及原告为实现债权支付的律师费用，被告山东大安建业地产开发集团有限公司为上述债务承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、解除编号为370696008-2012-20130648375号借款合同；2、被告梁京龙、赵方菊偿还原告贷款本金余额470028.62元及拖欠的利息、罚息、复利2470.93元（计算至2015年2月10日，之后利息、罚息、复利计算至实际清偿日），共计495499.55元；3、被告梁京龙、赵方菊偿还原告为实现债权支付的律师费用23000元；4、被告山东大安建业地产开发集团有限公司为上述债务承担连带保证责任；5、由被告承担诉讼的各项费用。
被告梁京龙、赵方菊未到庭亦未答辩。
被告山东大安建业地产开发集团有限公司辩称，借款人已经自己提供物的担保，原告应当先就该物的担保实现债权，不足的部分由担保人大安公司承担。原告主张的利息、罚息、复息不能重复计算，应当就原告的损失利息部分主张权利。
经审理查明，2013年11月29日被告梁京龙、赵方菊与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同编号：370696008-2012-20130648375，合同约定原告向梁京龙、赵方菊提供贷款，借款金额为48万元，借款期限为240个月。本合同项下的贷款利率为年利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中贷款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币3592.89元。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的情况，构成违约。出现违约情形后，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
同日，被告山东大安建业地产开发集团有限公司及法定代表人高建喜在该《个人住房（商业用房）借款合同》中保证人一栏签字。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本交由贷款人核对无误、收执之日止。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。
同日，被告梁京龙、赵方菊在该《个人住房（商业用房）借款合同》中抵押人一栏签字，同意以被告梁京龙位于泰安市泰山区上高办事处大安.绿视界21号楼2单元502室的房产提供抵押。原告认为该房产只办理了预告登记，尚未办理正式的房产证，该涉案房屋也只在泰安市房管局办理了预抵押，而预抵押不是正式抵押，不能作为他项权证的有效凭证。被告山东大安建业地产开发集团有限公司辩称，该预告登记是对房产证书的预告登记并非是对抵押的预告登记，在抵押方面不存在预告登记和正式的登记之说。根据法律规定，只要债权人、担保权人不放弃对物的担保，那么就应当在物的担保范围内优先实现债权，如果原告放弃对物的担保，那么担保人在债权人放弃的范围内免除保证责任。
2014年2月21日，原告向被告梁京龙、赵方菊发放借款48万元，被告梁京龙、赵方菊未按约定期限支付该笔借款的本金及利息，被告山东大安建业地产开发集团有限公司亦未履行保证人义务。根据原告提供的中国建设银行股份有限公司泰安分行被告梁京龙、赵方菊个人贷款对账单显示，被告梁京龙、赵方菊尚欠本金余额465747.90元，利息、罚息5.39元，总计465753.29元，构成违约。
另查明，原告中国建设银行股份有限公司泰安分行为行使权利委托山东圣卓恒律师事务所派律师为其代理诉讼，双方于2015年3月2日签订委托代理协议，山东圣卓恒律师事务所于2015年5月12日向原告出具发票，原告收取代理费23000元。关于律师服务费的收取标准，《山东省律师服务收费管理实施办法》规定，原告中国建设银行股份有限公司泰安分行支付的律师代理费未高于有关部门规定的范围。
因被告梁京龙、赵方菊均未到庭参加诉讼，致使本案调解无法进行。
上述事实，由原告提交的经过庭审认证的下列证据予以证实：
1、原告与被告梁京龙、赵方菊签订的编号为370696008-2012-20130648375号的《个人住房（商业用房）借款合同》一份；
2、2014年2月21日中国建设银行股份有限公司泰安分行个人贷款支付凭证一份；
3、中国建设银行股份有限公司泰安分行出具的被告梁京龙、赵方菊个人贷款对账单两份；
4、被告梁京龙、赵方菊的身份证、户口本、户籍证明、结婚证复印件各一份；
5、2015年5月7日泰安市房产交易中心提供的查档证明一份；
6、原告与山东圣卓恒律师事务所签订的《委托代理协议》一份、代理费发票一份。
本院认为，2013年11月29日被告梁京龙、赵方菊、山东大安建业地产开发集团有限公司与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。合同签订后，各方均应按照约定履行自己的义务，被告不按时还款属于合同约定的违约情形，出现违约后，原告中国建设银行股份有限公司泰安分行按照合同约定，要求判令解除原告与被告梁京龙、赵方菊签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院予以支持；要求被告梁京龙、赵方菊共同偿还原告借款本金465747.90元及利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定，依法亦予支持。
关于被告山东大安建业地产开发集团有限公司要求在物的担保范围之内免除保证责任的辩称。原告与被告梁京龙、赵方菊约定以涉案房屋设定抵押权，但因涉案房屋尚未办理房产证，故此仅办理了抵押权预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”依据该条规定，预告登记的目的为“保障将来实现物权”，即设立预告登记并不于设立时取得物权；预告登记的效力为“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，即预告登记权利人就第三人对已设定预告登记的物所主张的物上请求权具有排他效力。设定抵押权预告登记后，权利人所享有的并非抵押物权，而是设定抵押物权的优先权；且该优先权具有时效性，即“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案涉案房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押登记，故此，原告仅享有办理抵押登记的优先权，而不享有对抵押物的优先受偿权，对被告要求在物的担保范围之内免除保证责任的辩称，本院不予支持。
因被告梁京龙、赵方菊不按时还款，原告为实现其债权而支出的代理服务费23000元，属于合同约定的应由被告承担的费用，原告要求被告梁京龙、赵方菊承担该费用的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。
被告山东大安建业地产开发集团有限公司作为保证人，应按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定对被告梁京龙、赵方菊欠原告的借款本息及实现债权费用承担连带清偿责任。被告山东大安建业地产开发集团有限公司承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，可向被告梁京龙、赵方菊追偿。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告与被告梁京龙、赵方菊签订的编号为370696008-2012-20130648375号的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告梁京龙、赵方菊在本判决生效后十日内，共同支付原告中国建设银行股份有限公司泰安分行借款本金465747.90元；
三、被告梁京龙、赵方菊在本判决生效后十日内，共同支付原告中国建设银行股份有限公司泰安分行借款本金465747.90元的相应利息、罚息（按合同约定的利息、罚息的利率及计算方式，至本判决确定的还款日止）；
四、被告梁京龙、赵方菊在本判决生效后十日内，共同支付原告中国建设银行股份有限公司泰安分行诉讼代理费23000元；
五、被告山东大安建业地产开发集团有限公司对本判决确定的上述债务承担连带清偿责任；
六、被告山东大安建业地产开发集团有限公司承担保证责任后，可向被告梁京龙、赵方菊行使追偿权；
七、驳回原告中国建设银行股份有限公司泰安分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8740元，财产保全费3020元，由被告梁京龙、赵方菊、山东大安建业地产开发集团有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 韩 晔
人民陪审员 张继美
人民陪审员 吴干军
二〇一五年五月十八日
书 记 员 王 静