广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂06民终919号
上诉人（原审被告）：广西龙叶贸易有限公司，住所地防城港市防城区防城镇群星路319号盛景苑F栋第六单元第十一层。
法定代表人：禤耿德，董事长。
委托诉讼代理人：韦华超,广西作一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋秋强，男，1961年12月29日出生，汉族，无业，住广西南宁市兴宁区。
委托诉讼代理人：朱广新，广西兴元律师事务所律师。
上诉人广西龙叶贸易有限公司（以下简称“龙叶公司”）因与被上诉人宋秋强商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人龙叶公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回宋秋强的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由宋秋强承担。事实与理由：一、龙叶公司交付的房屋符合《商品房买卖合同》第8条第5项约定的条件，即龙叶公司交付的该商品房已经过建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字验收合格，不存在达不到交付标准的情形，不需要整改。并且，按照《商品房买卖合同》第13条的约定，宋秋强在发现房屋不符合交付条件要求整改的，应当在发现后15日内提出，但宋秋强并未提出，丧失了整改的权利。二、龙叶公司交付的房屋已验收合格，宋秋强要求整改已超出合同内容。宋秋强为了自身利益要求整改的，龙叶公司可以配合，但是整改费用应由其自行承担。三、龙叶公司已按照《商品房买卖合同》第17条第7项的约定在《防城港日报》上刊登了交房公告，龙叶公司的工作人员也已电话通知了包括宋秋强在内的客户交付房屋以及入伙。除因在建设期间出现了《商品房买卖合同》第8条约定的予以延期的不可抗力的原因，造成了合理延误外，龙叶公司不存在任何逾期交付房屋的情形。四、龙叶公司已按照《商品房买卖合同》约定在商品房交付使用后720日内向产权登记机关提供了需由龙叶公司提供的办理权属登记的资料并备案。在龙叶公司履行完上述义务后，宋秋强未能在法定期限取得房地产权属证书，龙叶公司不承担责任。而且，《商品房买卖合同》中未约定龙叶公司负有办理房地产权属证书的义务，因此，龙叶公司不存在逾期办证违约金问题。综上，龙叶公司请求二审法院在查明本案事实的基础上，依法作出公正判决！
被上诉人宋秋强辩称，一、龙叶公司所称宋秋强没有在合理期限内向其提出要求房屋整改并非事实。宋秋强在接到交房通知后，即到现场查看了房屋，发现有多处不符合规定的地方后拒绝接受了房屋。房屋钥匙一直在物业处保存。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
宋秋强向一审法院起诉请求：1、判令龙叶公司对其房屋进行整改，并于2017年9月1日前整改完毕，整改后须达到合同约定的交付标准：（1）卫生间：PVC给排水管接到位；（2）供水系统：一户一表，厨房卫生间提供接水口；2、判令龙叶公司对其与左右隔壁的共用窗户进行整改，加建隔离墙，保持各自的独立性，于2017年9月1日前整改完毕；3、判令龙叶公司向其支付延期交付房屋违约金（违约金计算方式如下：自2015年1月1日起按每日万分之0.3计算，按宋秋强实际所交房款总额471347元为基准，计算至龙叶公司按合同约定标准交付之日止，暂计至2017年5月31日，已累计逾期882天，违约金12471.8元）；4、判令龙叶公司向其支付逾期办理房产权证违约金4713.47元（违约金计算方式：以宋秋强实际所交房款总额471347元为基准按合同约定的1％计算违约金）；5、本案诉讼费用、律师费用由龙叶公司承担。
一审法院查明的事实：2014年3月初，宋秋强向龙叶公司订购位于防城港市防城区商品房。2014年3月16日，宋秋强向龙叶公司交付了购房定金20000元。2014年3月21日，宋秋强共交付房款174347元，其中，龙叶公司出具收到房款99530元的收据，南宁市荣申博营销策划有限公司出具代收房款74817元的收据。2014年9月26日，宋秋强向龙叶公司交付房款277000元。2014年9月28日，宋秋强作为买受人与龙叶公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HF116)，并于2014年10月8日备案。合同第三条约定：宋秋强购买的商品房为第1栋第13层1313号公寓，用途为住宅，建筑面积83.13平方米，其中套内面积68.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.73平方米（最终以政府相关主管部门商品房测绘结果报告书为准。有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。合同第四条约定计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4770元，总价396530元。合同第六条约定：买受人按一次性付款方式按期付款。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字验收合格。建设期间如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实（或凭监理单位或政府部门等证明材料）予以延期：1、遭遇不可抗力。如地震、台风、泥石流、暴雨等原因。2、气象部门记录日降雨量为中雨及中雨以上的。3、因供水、供电连续停水、停电累计日均为四小时以上的。4、不可预见的异常施工困难和重大施工问题。5、其他非出卖人能控制因素（如政府部门有关庆典或交通管制、施工时间限制等活动），造成工期延误。6、出卖人将竣工资料报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或测量所需的时间。合同第九条约定出卖逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达并办理完退房手续之日起30天内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。合同第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：…2、买受人应在交房后15天内书面通知出卖人，经双方确认属实后，出卖人在90天内进行整改达到合同附件三约定的标准。合同第十五条约定关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书和并按规定备案。在前款期限内，出卖人已向产权登记机关提供了资料申请办理房地产权属证书，但买受人未能在法定期限取得房地产权属证书，出卖人不承担责任。如因出卖人不在上述期限向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使买受人未能在法定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。因买受人未及时提供办证所需证明材料，逾期支付购房款及合同约定其他费用的，出卖人办证时间顺延，不承担违约责任。由于房屋权属证书办证机关的责任等原因导致延误的，出卖人不承担责任。合同第十七条约定：……7、为便于买受人及时得到通知，出卖人在发送变更地址、装饰房或告知买受人其他特别事项等时，出卖人可以通过采取在《防城港日报》上发布通知、公告等形式告知买受人。合同还约定其他相关事项。合同附件三约定装饰、设备标准：……三、室内装饰部分：1、地面：现浇砼地面；2、内墙面：混合砂浆抺灰；3、天花：混合砂浆抺灰；4、入户门：一层入户门；不设户内门；5、门窗：采用铝合金钢化白玻璃门窗；6、卫生间：PVC给排水管接到位；7、厨房：无其他配置；8、阳台：方铁栏杆或不锈钢栏杆。四、配套设施：……2、供水系统：一户一表，厨房卫生间提供接水口。2015年4月3日，龙叶公司在《防城港日报》上刊登商铺交房公告，告知买受人商铺已具备交付条件，定于2015年4月8日至4月10日正式办理房屋交付手续。2015年5月9日，龙叶公司工作人员电话通知宋秋强可以交房。2015年4月17日，恒富商业广场1号楼经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字同意验收。2015年8月12日，竣工验收备案文件提交齐全并备案。涉案房屋卫生间无PVC给排水管接到位；供水系统无一户一表，厨房卫生间未提供接水口。涉案房屋与两边墙体衔接的窗户与隔壁房屋连通并共用。
另查明，南宁市荣申博营销策划有限公司与龙叶公司系代理销售关系，南宁市荣申博营销策划有限公司代理龙叶公司销售恒富商业广场项目。
一审法院认为，宋秋强与龙叶公司于2014年9月28日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效。双方应按合同约定履行义务。若一方违约，应按合同约定承担违约责任。
一、关于宋秋强要求龙叶公司对房屋进行整改问题。宋秋强已按合同约定履行了付款义务，龙叶公司理应按合同约定的期限将符合合同约定的交付标准的房屋交付宋秋强。合同附件三约定：室内装饰部分，卫生间PVC给排水管接到位。配套设施，供水系统一户一表，厨房卫生间提供接水口。而涉案房屋未符合上述标准，被告应对房屋在合理期限内进行整改，使房屋符合合同约定的标准。因此，宋秋强要求房屋卫生间PVC给排水管接到位；供水系统一户一表，厨房卫生间提供接水口的请求，该院予以支持。整改时间为本判决生效之日起90天内完成。对涉案房屋与左右隔壁共用窗户整改问题，合同对窗户的设置情况虽然没有明确约定，但从窗户的使用性能及用户使用的安全角度考虑，两户人共用一个窗户确实不安全，因此，宋秋强要求对窗户进行整改在合理范围，龙叶公司应对涉案房屋与左右隔壁共用窗户整改成各用户独立使用。
二、关于宋秋强主张龙叶公司支付延期交房违约金问题。按合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。建设期间如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实（或凭监理单位或政府部门等证明材料）予以延期：1、遭遇不可抗力。如地震、台风、泥石流、暴雨等原因。2、气象部门记录日降雨量为中雨及中雨以上的。3、因供水、供电连续停水、停电累计日均为四小时以上的。4、不可预见的异常施工困难和重大施工问题。5、其他非出卖人能控制因素（如政府部门有关庆典或交通管制、施工时间限制等活动），造成工期延误。6、出卖人将竣工资料报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或测量所需的时间。龙叶公司没有提供证据证明具有上述可延期交房的情形，因此，龙叶公司应交房时间为2014年12月31日。龙叶公司虽然于2015年4月3日，在《防城港日报》上刊登商铺交房公告及于2015年5月9日电话通知宋秋强可以交房，但涉案房屋竣工验收备案时间为2015年8月12日，且不符合合同附件三的约定，之前的交房通知称具备交付条件，事实上不符合合同约定的交付条件，故应认定龙叶公司仍未交房。龙叶公司应承担逾期交房的违约责任。合同第九条约定，出卖逾期交房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。按此约定，龙叶公司应以已交房款为基数，按日万分之0.3，从2015年1月1日起计至龙叶公司交付符合合同约定标准的房屋给宋秋强之日止的违约金给宋秋强。宋秋强交付房款的数额，南宁市荣申博营销策划有限公司作为代销单位，其代收的74817元应作为宋秋强交付的购房款，宋秋强交付的房款共应为471347元。违约金应以471347元计算。
三、关于逾期办证违约金问题。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书和并按规定备案。在前款期限内，出卖人已向产权登记机关提供了资料申请办理房地产权属证书，但买受人未能在法定期限取得房地产权属证书，出卖人不承担责任。如因出卖人不在上述期限向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使买受人未能在法定期限取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。因买受人未及时提供办证所需证明材料，逾期支付购房款及合同约定其他费用的，出卖人办证时间顺延，不承担违约责任。从龙叶公司应交房时间至现在，已超过720日。龙叶公司未提供证据证明其已向产权登记机关提供了资料申请办理房地产权属证书，也没有证据证明其具有免责的情形，因此，龙叶公司没有依约履行办证义务，应承担违约责任。违约责任应按合同约定按已付房价的1%向宋秋强支付违约金，即4713.47元（471347×1%）。
四、关于宋秋强主张由龙叶公司承担律师费用问题，因无事实依据，该院不予支持。
综上，判决：一、广西龙叶贸易有限公司在本判决生效之日起90日内对宋秋强购买的恒富商业广场1号楼13层1313号商品房整改完成卫生间PVC给排水管接到位，供水系统达到一户一表，厨房卫生间提供接水口；二、广西龙叶贸易有限公司在本判决生效之日起90日内对宋秋强购买的恒富商业广场1号楼13层1313号商品房与左右隔壁共用窗户整改成为各用户独立使用；三、广西龙叶贸易有限公司向宋秋强支付以471347元为基数，按日万分之0.3，从2015年1月1日起计至广西龙叶贸易有限公司交付符合合同约定标准的房屋给宋秋强之日止的延期交房违约金；四、广西龙叶贸易有限公司向宋秋强支付逾期办理房屋产权证违约金4713.47元。五、驳回宋秋强的其他诉讼请求。案件受理费230元，减半收取115元，由广西龙叶贸易有限公司负担。
二审中，上诉人龙叶公司向本院提交证据：1、总平面图和建筑立面设计方案批前公示；2、施工图审查报告；3、房屋所有权证；4、竣工验收备案表；5、竣工图。上述证据拟共同证明龙叶公司所交付的房屋经竣工验收，完全符合交付条件，不存在不符合合同约定的情形。
被上诉人宋秋强没有证据提交，其质证意见为，对证据三性均无异议，但是对其所要证明的事实有异议。同时，证据2第九页有说明，建筑设计及建筑防火各违反强制性标准2条，结构设计违反强制性标准3条。证据5恰恰证明了宋秋强要求整改的内容确实是合同中约定的内容。该证据明确备注，厨房集中式排气道楼板预留洞，卫生间集中式排气道楼板预留洞，空调线管预留洞，所有卫生间同层排水，消防栓为半暗装洞，防排烟的预留风口，以上龙叶公司均未完成。
本院认为，龙叶公司提交的证据因宋秋强对其三性无异议，本院予以采信，但是否能到达其证明目的，本院将在下文中予以具体阐述。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉商品房是否符合交付条件，宋秋强请求龙叶公司进行整改是否应予以支持；二、宋秋强请求龙叶公司支付逾期交房违约金是否应予以支持；三、宋秋强请求龙叶公司支付逾期办证违约金是否应予以支持。
关于焦点一，根据双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，案涉商品房交付使用的条件是该商品房经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字验收合格。本案中，涉案商品房于2015年8月12日竣工验收备案文件提交齐全并备案，已符合合同约定的商品房交付条件，故本院认定涉案商品房于2015年8月12日符合合同约定的交付条件，因此，一审判决认定案涉商品房不符合交付条件不当，本院予以纠正。但是该房屋卫生间无PVC给排水管接到位；供水系统无一户一表，厨房卫生间未提供接水口是客观存在的事实，即交付的商品房装饰、设备标准不符合合同附件三约定的标准，属于瑕疵交付。根据合同第十三条的约定，达不到约定标准的，龙叶公司应在90天内按合同所约定的标准进行整改。龙叶公司同时引用该条约定主张整改要求应当在发现后15日内提出，但宋秋强并未提出，丧失了整改的权利。因房屋未达到合同约定的标准是客观存在的事实，宋秋强享有的整改权利并不因未在15日内书面通知龙叶公司而灭失。而对涉案房屋与左右隔壁共用窗户整改问题，基于窗户的使用性能及用户使用的安全角度，龙叶公司亦应对涉案房屋与左右隔壁共用窗户整改成各用户独立使用。综上，龙叶公司主张案涉房屋已经验收合格无需整改的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于焦点二，根据合同的约定，龙叶公司应交房的时间为2014年12月31日，其虽然于2015年4月3日在《防城港日报》上刊登商铺交房公告，并于2015年5月9日电话通知宋秋强可以交房，但直至2015年8月12日涉案房屋才竣工验收备案，即符合合同约定的商品房交付条件，故本院认定案涉商品房正式交付时间为2015年8月12日。龙叶公司应承担逾期交房违约金的时间为2015年1月1日至2015年8月11日止，以471347元为基数，按日万分之0.3计算为3153.31元。一审判决计算逾期交房违约金错误，本院予以纠正。
关于焦点三，根据合同约定，龙叶公司应在交付该商品房之日起720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关申请办理房地产权属证书并按规定备案；如因龙叶公司不在上述期限内向产权登记机关提供资料申请办理房地产权属证书，致使宋秋强未能在法定期限取得房地产权属证书的，龙叶公司承担应负的法律责任，该合同条款规定龙叶公司负有办证的义务。因此，根据双方合同约定，龙叶公司应承担为宋秋强办理讼争商品房产权证书的主要义务，其所承担的办证责任并不止于向权属登记部门提供权属登记材料，还包括办理权属登记的通知义务。但在本案中，龙叶公司至今没有提交证据证实其取得权属登记部门权属登记的主件收据，违反了合同所约定的于交房720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料向权属登记部门办理权属登记的义务，同时亦没有通知买受人即宋秋强将办理权属登记需由买受人提供的资料提交以办理权属证书，故宋秋强要求龙叶公司承担逾期办证违约责任有合同依据。由于造成宋秋强未能办理权属登记的责任在龙叶公司，根据宋秋强的请求和合同约定，龙叶公司应按已付房价的1%向宋秋强支付违约金，即4713.47元（471347×1%）。
综上，龙叶公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但计算逾期交房违约金错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初773号民事判决第一、二、四项。
二、撤销防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初773号民事判决第五项。
三、变更防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初773号民事判决第三项为上诉人广西龙叶贸易有限公司向被上诉人宋秋强支付逾期交房违约金3153.31元。
四、驳回被上诉人宋秋强的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件230元，减半收取115元，由上诉人广西龙叶贸易有限公司负担100元，被上诉人宋秋强负担15元；二审案件受理费230元，由上诉人广西龙叶贸易有限公司负担200元，被上诉人宋秋强负担30元。
本判决为终审判决。
审判长 蒙志相
审判员 黄大亮
审判员 李启宁
二〇一七年十一月十五日
书记员 臧雅迪