广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1130号
上诉人（原审被告）朱学成，男，1984年7月18日出生，汉族。
委托代理人罗莎，广东古风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曾叶敏，男，1973年5月4日出生，汉族。
委托代理人陈章莲，广东裕信律师事务所律师。
委托代理人谢祺祥，广东裕信律师事务所律师。
上诉人朱学成因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月9日，案外人黄彩凤作为甲方（出租方）、朱学成作为乙方（承租方）签订一份《铺面租赁合同》，约定甲方将位于狮岭镇杨赤线溢盈湖对面的商铺出租给乙方使用。该合同后经曾叶敏、朱学成签字确认由黄彩凤转让给曾叶敏，交接日期为2011年1月22日。合同约定，租赁物面积经甲乙双方认可确定铺面9间共1080平方米，每月租金21000元，每半年交一次租金。租赁期限暂定为6年，如遇政府原因或地铁须正常开发使用的情况下，乙方根据情况退出，商铺里的装修由征用部门赔偿给乙方，并终止合同。租赁时间从2010年6月9日至2016年6月8日，租金每三年在上年的基础上递增10%。
2013年4月24日，曾叶敏（甲方）与朱学成（乙方）签订《协议书》，约定：现双方达成如下一致意见：一、乙方与甲方解除甲乙双方于2010年4月9日签订《铺面租赁合同》。二、甲方同意乙方自行委托广州市华盟价格事务所对所涉及商铺进行价格委托，评估费用由甲方承担。甲乙双方对评估结果必须认可。三、如甲方认可广州市华盟价格事务所所出具的评估报告，甲方（替征用部门）需按照报告书的数额赔偿给乙方。甲方将款项付给乙方如下账号：开户名：朱学成；开户行：中国农业银行花都名门支行；账号：×××2413。四、乙方收到甲方付款后90天内搬离租赁物。如乙方不搬离，甲方有权强制搬离，造成的财产损失由乙方自行承担，与甲方无关。同时甲方可向乙方追回已支付的搬迁费用和评估费用。
曾叶敏、朱学成一致确认：朱学成已支付2012年12月8日前的占有使用费。曾叶敏称需开发涉案商铺所在的土地，与朱学成进行协商并签订上述《协议书》。
曾叶敏于2013年7月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、依法确认曾叶敏与朱学成租赁合同关系于2013年4月24日解除；2、朱学成向曾叶敏支付租金、场地使用费126000元及利息（租金、场地使用费计算期间：2012年6月9日起至2013年6月8日；利息以126000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款率自2012年12月8日起计算至被告付清之日止）；3、朱学成向曾叶敏支付场地使用费及利息（利息以各月应付场地使用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自应付各月8日起计算至被告付清之日止），场地使用费按月支付，自2013年6月9日起计算至朱学成交还商铺之日止，暂计至2013年7月9日为53900元；4、朱学成将位于狮岭镇杨赤线溢盈湖对面商铺交还曾叶敏；5、诉讼费由朱学成承担。诉讼中，经原审法院行使释明权，曾叶敏申请将第1项诉讼请求变更为：确认曾叶敏、朱学成签订的租赁合同无效，将第2项诉讼请求中的“租金”变更为“场地使用费”，其他请求不变。
原审诉讼中，曾叶敏陈述：朱学成已支付2012年12月8日前的使用费，之后的使用费没有支付，当时因为过年，我方没有收取，但后来由于土地要开发就双方协商，我方有提出租金的事情，但由于要对朱学成的装修进行赔偿，想从中抵扣，就没有要求支付使用费。朱学成陈述：当时离过年还有2、3个月，其所说因为过年没有收取使用费不是事实。曾叶敏连续向我方发出两份通知只是要求我方撤场，并没有提及支付租金。在2013年5月14日再次发律师函才要求我方支付租金，该函是原告对双方签订的协议书反悔才要求我方支付租金，我方收到该函后将租金提存至广东古风律师事务所。
原审另查明，涉案商铺没有取得《建设工程规划许可证》。
原审法院认为：曾叶敏、朱学成签订《铺面租赁合同》约定曾叶敏将涉案商铺出租给朱学成使用，该合同虽然是双方真实意思的表示，但商铺的建设没有取得建设工程规划许可证。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律规定，双方签订的上述合同应为无效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因该合同无效，已依法向曾叶敏行使释明权，曾叶敏经释明后变更了诉讼请求，予以准许。
无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，朱学成应将涉案商铺返还给曾叶敏，故曾叶敏要求交还涉案商铺的请求合理合法，予以支持。
关于曾叶敏要求支付占有使用费的请求。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上述合同虽然无效，但朱学成使用了涉案商铺，所以按照上述法律规定，朱学成应向曾叶敏支付该商铺的占有使用费。故曾叶敏要求按合同约定的标准支付拖欠的该商铺的占有使用费的请求合理合法，予以支持。但由于曾叶敏需开发涉案商铺所在的土地，双方对装修物的损失等进行协商导致没有收取涉案商铺的占有使用费，朱学成将该费用交至律师事务所保存，并在诉讼中将该费用交至法院代管款帐号，并非朱学成不支付占用使用费。所以曾叶敏请求朱学成支付该款的利息没有理由和依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，于2013年11月18日作出判决：一、曾叶敏与朱学成签订的《铺面租赁合同》无效；二、朱学成于本判决发生法律效力之日起三十日内将其承租的位于广州市花都区狮岭镇杨赤线溢盈湖对面的商铺交还给曾叶敏；三、朱学成于本判决发生法律效力之日起十日内向曾叶敏支付上述商铺2012年12月8日后至交还上述商铺之日止的占有使用费（占有使用费的计算标准：按合同约定的租金标准21000元计付，每三年在上年租金的基础上递增10%）；四、驳回曾叶敏的其他诉讼请求。案件受理费3898元，由朱学成负担。
判后，上诉人朱学成不服原判，向本院上诉称：朱学成与曾叶敏签订《铺面租赁合同》时，曾叶敏隐瞒了未报建的情况，并协助朱学成办理了相应的经营手续，使朱学成有理由相信涉案商铺是有报建的，上述合同是合法有效的。后朱学成与曾叶敏签订《协议书》，约定曾叶敏需按照广州市华盟价格事务所出具的评估报告的数额赔偿给朱学成，朱学成收到付款后90天内搬离租赁物，请求法院判决：1、撤销原审判决第一项、第二项，并改判为《铺面租赁合同》于2013年4月24日解除，朱学成于曾叶敏按《协议书》赔偿后90天内搬离涉案商铺，一审、二审诉讼费由曾叶敏承担。
被上诉人曾叶敏答辩称：同意一审判决，请求驳回朱学成的上诉请求，维持原判。
上诉人朱学成与被上诉人曾叶敏对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明，朱学成向广州市花都区人民法院另案起诉要求曾叶敏、曾叶柱按照《协议书》的约定赔偿损失。广州市花都区人民法院已经立案受理，案号为（2013）穗花法民三初字第1651号。
本院认为：原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，认定曾叶敏与朱学成签订的《铺面租赁合同》无效，适用法律正确，本院予以维持。朱学成上诉认为上述合同有效并请求本院解除双方签订的《铺面租赁合同》，显无法律及事实依据，本院不予支持。因《铺面租赁合同》无效，朱学成当然负有返还涉案商铺给曾叶敏之义务，原审法院结合实际判令朱学成在判决生效之日起三十日内将承租的位于广州市花都区狮岭镇杨赤线溢盈湖对面的商铺交还给曾叶敏，并无不当，本院予以维持。至于曾叶敏是否赔偿朱学成损失，并非朱学成返还涉案商铺之前提条件。同时，朱学成请求曾叶敏赔偿涉案商铺的损失，已向广州市花都区人民法院另案起诉，可在另案中解决。故本院对朱学成上诉要求曾叶敏按《协议书》赔偿后90天内搬离涉案商铺的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由朱学成。
本判决为终审判决