连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初7016号
原告：王杨，男，1989年7月12日出生，汉族，住江苏省灌云县。
被告：名郡东方置业有限公司，住所地连云港高新技术产业区昌意路1号。
法定代表人：杨友芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。
原告王杨与被告名郡东方置业有限公司（以下简称名郡东方公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王杨、被告名郡东方公司的委托诉讼代理人刘世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王杨向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告自2015年6月1日起至2016年11月9日止的违约金83809元（按房屋总价日万分之三计算）及2016年11月10日至实际交房之日止的违约金（按房屋总价日万分之五计算）；2、判令被告赔偿原告2015年6月1日起至2016年11月1日止共计17个月的租房费用42500元（2500×17）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年3月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，双方在合同中约定出卖人应当在2015年5月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人如未按规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之二的违约金。被告至今未交付房屋，原告多次与被告协商支付违约金等事宜，被告均拒不履行。为此，原告诉至法院，请求判如所请。
被告名郡东方公司辩称：1、原、被告签订的商品房买卖合同就合同的付款事宜及交房期限等作了约定，原告以被告逾期交房为由，主张按日万分之三和日万分之五计算逾期交房违约金及支付租房损失没有事实和合同依据，违约金和损失依法不能一并主张。2、双方合同虽约定于2015年5月31日前交房，但被告存在约定的免责事由，即合同第八条第二款第二项遇到政府有关部门批准的规划设计，政策、法规变更不能按期交房的，被告可据实予以顺延。2012年7月31日第19次及2013年8月6日第47次连云港市规划委员会会议审议要求对连云港市范围内的规划进行优化，被告开发的涉案房产项目也在此列。被告在2013年8月13日接到连云港市规划局的相关通知，并要求被告全面优化设计方案，工程全面停工，直至2014年7月16日连云港市城乡建设局才对被告作出连建总[2014]309号关于调整初步设计审查的批复，期间历时近11个月，规划设计在政府部门的批复后，被告按照规划部门的要求进行施工。被告认为，根据上述规划变更应按照合同第八条约定的交房时间据实予以顺延，原告要求被告按日万分之三和日万分之五支付逾期交房违约金没有事实和合同依据，合同约定的违约金计算标准为日万分之二。另，2016年7月1日，被告委托物业公司给付原告逾期交房违约金2000余元，又于2016年2月5日向原告支付违约金1940.20元。3、原告也存在逾期付款的情形，依照合同约定，原告实际违约114天，应当承担逾期付款违约金7296元，在本案中依法应当予以冲减。综上，请求法院依法查清事实，作出公正裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、首付款发票、贷款发票、契税发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2013年3月30日，王杨与连云港凯捷利房地产有限公司（以下简称凯捷利公司）签订《商品房买卖合同》，双方约定：1、凯捷利公司将其开发的位于宋跳高新区新港城大道西、东港学院东暂定名东方之珠第11幢无单元801室出售给王杨，房屋建筑面积117.99平方米，房屋总价530105元。2、买受人于2013年3月30日已付购房款210105元，余款320000元须在签订本合同之日起15个工作日内办理完毕按揭手续。3、合同第八条约定出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将依法组织验收完成并获得竣工，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇政府有关部门批准的规划设计，政策，法规变更等不能按期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。4、除合同约定的出卖人可据实予以顺延交房期限的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，但最高不超过合同总价的万分之一赔偿违约金。双方同时对其他事项进行了约定。合同签订后，原告王杨分别于2013年4月1日、2013年9月10日给付被告购房款210105元、320000元，合计给付被告购房款530105元。
2016年5月31日，被告向原告送达《告业主书》，载明：“在您即将入住之际，我公司希望就延期交房事宜能够得到您的信任与谅解，由此给您带来的不便我们表示诚挚的歉意。请各位业主放心，我公司是重合同守信用的企业，我们不会把外部客观条件作为导致我们延误交房的申辩，对于9-11号楼的延迟交房，我公司不会推卸责任，我公司将按照与您签订的《商品房买卖合同》中的有关约定，根据实际交房时间向各位受影响的业主作出相应的逾期交房补偿，对于2016年5月28日前的逾期交房违约金我司于2016年6月30日前支付50%，2016年8月31日前支付剩余的50%。我公司将加紧后期正式电供电和各项验收进度，争取及早完成竣工备案，让您早日入住新居。正式交房日期拟定于2017年春节前（届时我司将书面告知，敬请等候交房通知）。”被告分别于2016年2月5日、7月1日向原告支付1940.20元、2000元。此后，因被告再未向原告支付违约金，原告诉至本院。
另查明，2013年8月13日，连云港市规划局作出连规建函[2013]231号《关于尽快完成东方之珠二期优化方案的通知》，陈述已多次沟通和督促，现根据2012年7月31日第19次以及2013年8月6日第47次市规委会审议意见，再次通知凯捷利公司对东方之珠项目二期规划方案优化。2013年12月30日，连云港市建设施工图审查中心对被告报送的东方之珠9号、10号楼规划调整重审项目作出《江苏省房屋建筑工程施工图设计文件审查意见书》。2014年5月9日，连云港市规划局作出连规东方[2010]第144号及[2011]第112号补《关于连规东方[2010]区未批地块新建工程及A、C区已批地块局部调整工程的设计方案给出审议意见，其中涉及C区的9号、10号楼的局部调整。2014年7月16日，连云港市城乡建设局作出连建总[2014]309号《关于东方之珠三期工程（C区）调整初步设计审查的批复》。
再查明，2015年7月21日，连云港凯捷利房地产有限公司变更公司名称为名郡东方置业有限公司。
在本案诉讼过程中，原告认为双方合同约定的日万分之二的逾期交房违约金计算标准不足以弥补其损失，要求法院予以调整为日万分之三，被告陈述合同约定的违约金为日万分之二。原告另提供一份租房合同，证明其2015年5月10日与他人签订房屋租赁合同，每月支出房屋租金2500元，要求被告支付其2015年6月1日起至2016年11月1日止17个月的租金损失，被告对此不予认可，被告认为损失与违约金不能一并主张。
本案庭审结束后，原告王杨申请撤回了2016年10月9日起至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉求。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方有约束力。原告支付了全部购房款，被告应当按照约定期限交付房屋，被告至今未能交付房屋，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于被告提出的因政府规划调整应当据实顺延交房期限的抗辩理由，根据被告提供的规划调整的相关证据，涉案房屋所在的11号楼并未调整，且被告在2016年5月31日向原告送达的《告业主书》中并未提及扣减因规划优化调整据实顺延交付房屋的期间，同时被告主动承诺承担逾期交房违约金，且部分履行了支付逾期交房违约金的义务，故对被告的该抗辩，本院不予采信。关于逾期交房违约金的计算标准，因双方合同约定被告逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，但最高不超过合同总价的万分之一赔偿违约金，原告认为约定的违约金过低，要求调整为日万分之三，被告认为合同约定的违约金标准为日万分之二，根据原、被告的意见，并结合原告的实际损失，原告要求违约金计算标准按日万分之三没有法律依据，本院不予支持，本院确定涉案房屋逾期交房违约金计算标准为日万分之二，即被告名郡东方公司按原告已付购房款日万分之二的标准支付原告自2015年6月1日起至2016年10月8日止的逾期交房违约金52480.40元（530105×2÷10000×495），扣除被告已经支付的3940.20元，被告还应支付原告逾期交房违约金48540.20元。被告提出原告逾期付款违约金作相应扣减的意见，因原告不予认可，本院不予处理。
关于原告要求被告赔偿自2015年6月1日起至2016年11月1日止17个月的租房费用42500元的诉求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中，被告未按照约定的期限交付房屋，已经构成违约，原告有权要求被告支付逾期交房违约金，原告同时要求被告支付租房损失，应是基于合同违约而主张被告承担的违约责任，根据法律规定，违约金的调整是以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告的行为给原告造成的直接经济损失为原告的租房损失，因违约金带有惩罚性质，损失应被违约金吸收，故本案被告仅应当支付违约金，原告的该项诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告名郡东方置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王杨逾期交房违约金48540.20元；
二、驳回原告王杨的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1010元，由被告名郡东方置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。
审判员 宋敏捷
二〇一六年十一月二十九日
书记员 沈 笑
法律条文和上诉须知
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。