湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘03民终1652号上诉人（原审被告）：郭炎。委托诉讼代理人：ＸＸ华，湖南绥之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐俊。被上诉人（原审被告）：湘乡市水利局，住所地湘乡市东风广场16号。法定代表人：刘定宇，职务局长。委托诉讼代理人：彭光明，湖南玉宇律师事务所律师。上诉人郭炎因与被上诉人唐俊、湘乡市水利局房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2016）湘0381民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭炎上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人唐俊对上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1.上诉人不是适格的被告。根据合同相对性原则，合同只对合同当事人双方产生约束力。上诉人郭炎与被上诉人唐俊之间从未就湘乡市望春门办事处东风路云门寺1号1栋702号房屋的产权签订任何转让协议，被上诉人唐俊亦从未要求上诉人将房屋转移登记至其名下，故上诉人没有义务协助他人履行合同，一审将上诉人列为被告错误。2.一审判决认定上诉人郭炎与被上诉人湘乡市水利局构成事实上的房屋买卖合同关系错误。上诉人郭炎与被上诉人湘乡市水利局之间既没有约定房屋转让事宜，也没有就房屋的价格达成合意，更未签订书面转让合同，同时上诉人从未授权被上诉人湘乡市水利局处置上诉人的房产。被上诉人湘乡市水利局出具的两份证据不足以认定上诉人与湘乡市水利局存在事实上的合同关系。3.一审判决认定上诉人郭炎未按期行使撤销权错误。撤销权的行使是以合同成立生效为前提，根据现有证据，不能证实二被上诉人之间的房屋买卖合同成立并生效。二被上诉人没有向上诉人提出要求协助办理转移登记，也未向法庭提交书面买卖合同，上诉人没有明确证据证实自己的权益受到侵犯。4.一审判决认定被上诉人唐俊构成善意取得与客观事实不符。被上诉人唐俊在明知案涉房屋的产权属于上诉人郭炎而不属于被上诉人湘乡市水利局的情况下，并未履行审查义务，唐俊在受让时并非善意。该房屋在2001年，上诉人郭炎与他人商谈时就达到了59000元的价值，在时隔三年之后的2004年，被上诉人唐俊以43600元的价款购买该房屋明显低于市场价格，不符合善意取得的条件。根据物权法的相关规定，不动产的所有权以登记为生效要件，而案涉房屋至今仍然登记在上诉人名下，故被上诉人唐俊不构成善意取得。二、一审判决适用法律错误。1.上诉人郭炎与被上诉人唐俊、湘乡市水利局均不存在事实上的合同关系，一审适用《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条错误。2.一审法院认定被上诉人唐俊对案涉房屋适用善意取得，即意味着被上诉人湘乡市水利局对该房屋系无权处分，因为善意取得是以无权处分为前提，那么对本案的法律适用应该是《中华人民共和国物权法》而非《中华人民共和国合同法》。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人可以追回”。唐俊辩称：一、唐俊在2004年已从湘乡市水利局出资购买案涉房屋，一审时唐俊已提交了买卖房屋的相关票据为证。二、郭炎当时是湘乡市水利局的在编在岗职工，其分别于2001年、2002年在湘乡市水利局领到了房款，并在财务领据上注明了“住房回收”。唐俊在2003年从湘乡市水利局发布的公告中得知办公院内集资楼702#出售，才报名参与购买。湘乡市水利局出具的证据显示，因为集资楼是建立在办公院内，具备福利性质，当时是党组开会研究后作出的决定。在2005年以前，湘乡市房地产产业尚在起步阶段，市场上的房屋平均价格在400多元一平米左右，且案涉房屋位于7楼，湘乡市水利局在2002年、2003年曾安排一些年轻干部在房内居住，后来又将该房用于存放报废办公用品，由于人为损坏，与2002年郭炎交房给湘乡市水利局时相比，房屋设施多处损坏，所以唐俊购买的价格比郭炎出售的价格少了两千多元，故不存在交易价格明显低于市场价格一说。三、请求二审法院判令湘乡市水利局承担唐俊办理产权过户手续的一切费用。综上，请求驳回上诉。湘乡市水利局辩称：唐俊购买的房屋是湘乡市水利局的单位集资房，当年水利局内部政策规定如果转让必须出卖给水利局内部员工。湘乡市水利局以46000元为对价把郭炎的房子买回来，郭炎将房产证交给了水利局。唐俊的父亲是水利局的员工，符合购买的条件。唐俊交付了43600元购房款给湘乡市水利局后，湘乡市水利局将郭炎的房产证给了唐俊，买卖合同已经履行完毕，只是没有将产权过户，请求法院依法判决。唐俊向一审法院起诉请求：被告立即为原告办理房屋产权证以及承担逾期十多年办理产权证上涨的费用。一审法院认定事实：被告郭炎是湘乡市水利局职工，其名下的湘乡市望春门办事处东风路云门寺1号1栋702号房屋为水利局集资房。2001年，郭炎因急需资金欲出售该房屋。被告湘乡市水利局以单位集资房不得出卖给水利系统以外的人为由禁止被告郭炎对外出售。2001年-2002年，被告郭炎分两次从湘乡市水利局处领取房款46000元，在领据上签了字，并注明“住房回收”，后将房产证原件交付给了湘乡市水利局，双方未签订书面协议。后湘乡市水利局在公示栏贴出出售该房屋的公告，2004年，在水利系统工作的唐俊以43600元的价格与被告湘乡市水利局达成买卖协议，并交付房款，湘乡市水利局将房产证原件交付给了原告，双方未签订买卖合同。原告唐俊自2004年起一直占有、使用该房屋。此后，原告唐俊多次找湘乡市水利局，要求协助办理过户手续，均未果。被告郭炎自2006年起知道原告唐俊购买、占有该房屋的事实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。被告郭炎作为湘乡市望春门办事处东风路云门寺1号1栋702号房屋的所有权人，共分两次从湘乡市水利局领走46000元房款并在领据上注明“住房回收”，同时交付房产证原件给湘乡市水利局，两被告虽没有签订书面的房屋买卖合同，但从上述事实可以认定两被告达成了房屋回购的协议并已实际履行。被告郭炎辩称没有与湘乡市水利局成立买卖合同关系与客观事实不符，本院依法不予采纳。被告郭炎认为湘乡市水利局利用地位上的优势限制了其权利，明显低于市场价格，显失公平，应自知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。被告郭炎自认2006年起就已经知道原告唐俊购买、占有、使用房屋的事实，并未行使撤销权，故两被告之间的合同为有效合同，被告郭炎的理由不成立。被告湘乡市水利局将房屋转卖给原告唐俊，原告唐俊作为善意买受人，按约支付了房款，故被告湘乡市水利局作为房屋出卖人、被告郭炎作为房屋登记权人，均有义务协助原告办理过户手续。原告唐俊与被告湘乡市水利局在成立买卖合同关系时未对过户费进行明确约定，所支付的购房款又略低于被告湘乡市水利局支付给被告郭炎的价款，原告唐俊对房屋产权没有尽到全面的审查义务，本身有一定责任，故办理房屋过户手续产生的费用自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条之规定，判决：被告湘乡市水利局、被告郭炎协助原告唐俊到湘乡市房产局办理房屋产权过户手续，亦可由原告唐俊持本判决自己到湘乡市房产局办理有关手续，由此产生的费用原告唐俊自行负担。上述判决内容限在本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间协助原告办理过户手续，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。本案受理费80元，由被告湘乡市水利局负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是被上诉人唐俊是否有权请求上诉人郭炎协助办理房屋产权过户手续。本案实际包含两个房屋买卖合同关系：第一是郭炎与湘乡市水利局之间的房屋买卖合同关系，双方虽未订立书面的买卖合同，但从现有证据看，郭炎已经收取了湘乡市水利局支付的房款，并将房产证原件及房屋钥匙均交付给了湘乡市水利局，该房屋在湘乡市水利局另行转让前，一直由湘乡市水利局管理和使用。由此可见双方对于房屋买卖的意思表示一致，未违反法律和行政法规的强制性规定，并且双方均以实际行为履行了该口头合同，仅剩房屋未办理过户手续。上诉人认为其与湘乡市水利局不存在事实上的房屋买卖合同关系的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。第二是湘乡市水利局与唐俊之间的房屋买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，合法有效，唐俊基于该合同有权要求湘乡市水利局办理房屋过户手续，而湘乡市水利局有权要求郭炎办理房屋过户手续。为避免当事人诉累，一审支持唐俊要求郭炎及湘乡市水利局配合协助办理房屋产权过户手续的诉请并无不当。上诉人郭炎认为根据合同相对性原则，其不是适格的被告的上诉理由不成立，本院不予采纳。此外，因上诉人郭炎在本案一审时并未提出反诉，故对其提出的撤销权问题，本院不予审理。综上所述，郭炎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人郭炎负担。本判决为终审判决。审 判 长  任 莉审 判 员  曾波毅审 判 员  周 尧二〇一七年二月二十日代理书记员  陈 石附适用的法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……