江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬广民初字第694号
原告（反诉被告）潘建敏。
原告（反诉被告）李明。
原告（反诉被告）潘梦琳。
三原告共同委托代理人顾冬如，江苏九如律师事务所律师。
三原告共同委托代理人房月梅。
被告（反诉原告）扬州金地带房地产开发有限公司，住所地在扬州市运河南路99号。
法定代表人严刚，董事长。
委托代理人洪利春，江苏唯是律师事务所律师。
原告（反诉被告）潘建敏、李明、潘梦琳与被告（反诉原告）扬州金地带房地产开发有限公司（以下简称金地带公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，依法由审判员谈文荣独任审判，金地带公司在诉讼中提起反诉，并于2014年4月25日公开开庭进行了审理。潘建敏和其与李明、潘梦琳的共同委托代理人顾冬如，金地带公司法定代表人的委托代理人洪利春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告诉称：三原告于2011年11月6日向被告购买金地带汽车博览城A3幢102室商铺一套，房价款为598780元，合同约定的房屋交付期限为2012年6月1日前。合同签订后，原告依约交付了全部房款，但被告直至2013年3月4日才向原告交房。三原告请求被告支付逾期交房违约金65027.60元（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年6月1日起计算至2013年3月3日）。其提供的证据主要有：1.商品房买卖合同及补充协议；2.商品房发票；3.陈利平签名的欠条复印件；4.借条；5.要求交房的函及律师函；6.房屋交接单。
本诉被告辩称：根据双方签订的商品房买卖合同第6条的约定，原告于合同签订之日一次性支付购房款598780元，但原告违反约定拖欠被告200000元规定，并出具欠条承诺于2011年12月31日还清欠款，且在一定条件下被告有权不交房和处理所购商品房。由于原告未支付逾期付款违约金和利息，被告为解决纠纷于2014年1月22日通知原告交房，原告于2014年3月4日才接收房屋。原告违约在先，被告有权不予交房，原告要求被告支付逾期交房违约金没有法律依据，其违约金计算标准不符合合同约定。综上，被告请求驳回原告诉讼请求。其提供的证据主要有：1.商品房买卖合同及补充协议；2.欠条；3.转账凭证；4.情况说明；5.建设工程规划许可证、工程竣工验收备案证明、商品房交付使用备案证明；6.委托书及前期物业管理委托合同。
反诉原告诉称：根据双方2011年11月6日签订的商品房买卖合同第6条的约定，三被告于合同签订之日一次性支付购房款598780元，但被告仅支付398780元，尚欠200000元于2012年1月20日才支付。故请求被告按合同约定支付逾期付款违约金19900元。
反诉被告辩称：被告于2012年1月20日支付200000元购房款系征得原告公司经理陈利平同意的，不存在逾期付款行为，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：潘建敏、李明系夫妻，潘梦琳系潘建敏、李明之女。
2011年11月6日，潘建敏等三人与金地带公司签订的商品房买卖合同及补充协议。合同约定：潘建敏等三人共同向金地带公司购买金地带汽车博览城A3幢102号商铺，房屋总金额为
598780元，于合同签订之日一次性支付。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期超过7日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条约定出卖人应当在2012年6月1日前向买受人交付符合要求（取得建设工程规划许可证、工程竣工验收备案证明、商品房交付使用备案证明）的商品房。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议第一条约定：本合同、本协议中“通知到达之日”、“收到通知之日”或相似内容的，意指出卖人通过寄挂号信或报纸公告发出书面通知后的第五日。
合同签订之日，潘建敏等三人仅按约向金地带公司支付购房款398780元，尚欠200000元。
2011年11月8日，李明向金地带公司出具欠条。欠条载明：今欠到金地带公司200000元，承诺于2011年12月31日之前还清全部欠款。如逾期未还，本人同意按下列约定向金地带公司支付罚息和违约金，逾期超过7日后，本人按日向金地带公司支付逾期应还欠款额的千分之五的违约金，且金地带公司有权不交房和处理本人所购商品房，以偿还所欠金地带公司债务，由此导致的一切后果均由本人承担。
2011年12月30日，金地带公司经理陈利平在欠条复印件上签署：2012年1月20日前送200000元。李明于2012年1月20日向金地带公司支付了尚欠的购房款200000元。
涉案房地产于2011年8月11日取得建设工程规划许可证，2012年11月19日取得工程竣工验收备案证明书，2013年2月1日取得商品房交付使用备案证明。
2014年1月15日，潘建敏向金地带公司发出关于要求按合同履行交房手续的函，要求金地带公司办理交接手续并承担违约责任。诉讼中，金地带公司承认收到该函件，但认为潘建敏等三人违约在先。
2014年1月23日，金地带公司通过其委托的扬州金地带物业服务有限公司，向潘建敏等三人发出关于业主潘建敏至今未来办交房手续情况说明。该情况说明载明：一是潘建敏等三人逾期付款，且未支付逾期违约金；二是2012年6月曾电话通知潘建敏等三人前来交房，但其未来收房。诉讼中，潘建敏等三人承认收到该情况说明，但认为：一是不存在逾期付款行为；二是2012年6月不具备交房条件。
2014年2月27日，潘建敏等三人委托律师向金地带公司发出律师函，要求金地带公司交付房屋。
2014年3月4日，潘建敏与金地带公司办理了涉案房屋的交接手续。
诉讼中，潘建敏等三人以合同约定的逾期付款违约金计算标准与逾期交房违约金计算标准不对等、自己购房系向他人高息借款为由，请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期交房违约金。
本院认为：潘建敏、李明、潘梦琳与金地带公司双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人均应按约履行合同。
根据合同约定，潘建敏、李明、潘梦琳应当在2011年11月6日向金地带公司支付房款598780元，其实际支付398780元，尚欠200000元。对尚欠的200000元，应当按照合同第七条的约定和李明在欠条上的承诺，承担逾期付款的违约责任。潘建敏等三人以陈利平2011年12月30日在欠条复印件上的签署的付款期限为由，抗辩其没有逾期付款，没有法律依据，本院不予采信。金地带公司主张逾期付款违约金19900元不超过上述计算标准，本院予以支持。
由于潘建敏等三人未按约支付全部房款，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定和李明在欠条上的承诺，金地带公司享有先履行抗辩权，但在2012年1月20日潘建敏等三人支付全部房款后，仍应当按约向潘建敏等三人交付房屋。逾期交付的，应当按照合同第九条的约定，承担逾期交房的违约责任。潘建敏等三人以合同约定的逾期付款违约金计算标准与逾期交房违约金计算标准不对等、自己购房系向他人高息借款为由，请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期交房违约金，本院认为逾期付款与逾期交房系不同违约行为，当事人约定不同违约金计算标准不违反法律规定；买受人购房资金来源也不应成为其改变违约金计算标准的理由；本院对此主张不予支持。金地带公司称在2012年6月电话通知交房，但此时并不具备交房条件，有商品房交付使用备案证明为证；潘建敏于2014年1月15日向金地带公司发出要求履行交房手续的函后，双方才于3月4日办理交接手续。金地带公司应当向潘建敏、李明、潘梦琳支付逾期交房违约金38262.04元（598780元＊0.0001＊639）
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、本诉被告金地带公司本判决生效之日起十日内向本诉原告潘建敏、李明、潘梦琳支付逾期交房违约金38262.04元；
二、反诉被告潘建敏、李明、潘梦琳向反诉原告金地带公司逾期付款违约金19900元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1426元，减半为713元（本诉原告已预交），由潘建敏、李明、潘梦琳共同负担300元，金地带公司负担413元；反诉案件受理费300元，减半为150元（反诉原告已预交），由潘建敏、李明、潘梦琳共同负担（金地带公司应负担263元于本判决生效之日起十日内直接交付给潘建敏、李明、潘梦琳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费863元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审判员 谈文荣
二〇一四年六月二十四日
书记员 付丹娜