广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第1119号上诉人（一审原告、反诉被告）：曾辉。被上诉人（一审被告、反诉原告）：隆雪英。上诉人曾辉因与被上诉人隆雪英租赁合同纠纷一案，不服隆安县人民法院（2013）隆民一初字第649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。上诉人曾辉到庭参加诉讼，被上诉人隆雪英经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年6月6日，曾辉与隆雪英签订了一份《房屋出租合同》。合同主要约定：甲方（曾辉）将位于隆安县城厢镇金地华府商业街一楼×号房租给乙方（隆雪英）经营服装生意，期限5年，即从2011年7月15日至2016年7月14日；2011年7月15日至2014年7月14日租金每月2600元，每半年为一期支付租金15600元，首期租金在签订合同时交付；乙方的合法经营甲方不得干预，乙方在租赁期间与他方发生的纠纷与甲方无关；乙方交押金2000元，合同期满全额返还；租赁期满后，或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有，并恢复×与×房之间的两面墙壁原状，如乙方不愿恢复，应照价赔偿。合同签订后，隆雪英向曾辉交付押金2000元，隆雪英根据经营需要，自费对×号房进行装修，铺设了地板砖，将与隔壁×号房之间的隔墙上半部砖头撬开，使两房之间隔墙上部相通。隆雪英装修后即在此销售“七匹狼”品牌服装系列。隆雪英按约付清了前三期（2011年7月15日至2013年1月14日）的租金。2013年1月26日，隆雪英通过转账付给曾辉租金7140元。2013年3月，隆雪英拆除了×号房墙壁的装修材料和吊顶，用电钻对地板瓷砖钻孔。同年4月17日，隆雪英将×号房的其中一把钥匙交给了曾辉（隆雪英尚有钥匙），几天后，曾辉更换×号房钥匙。2013年7月10日，曾辉向法院起诉，请求判令解除其与隆雪英签订的《房屋出租合同》；要求隆雪英支付拖欠2013年1月15日至7月14日尚欠的租金8460元；赔偿曾辉经济损失12091.4元（其中地板砖清理费人工费1149.4元、地板砖费用8500元、铺砖费用1341.55元、垃圾清理费300元、垃圾运输费400元、垃圾倾倒占地费400元）；并恢复×与×房之间的墙壁原状。诉讼期间曾辉向法院提出价格鉴定申请，后经双方协商，共同确认恢复×房与×房之间墙壁的原状费用为800元、恢复×号房地板砖原状费用为4500元。纠纷发生后，法院到×号房进行现场勘验，拍摄的相片显示，×号房所铺的地板砖大部分留有不规则的钻眼。现曾辉已将×号房另行出租给他人。在审理过程中，隆雪英提起反诉，提供了盖有“广西梵爵服饰有限公司”印章的《加盟合作协议书》和“广西梵爵服饰有限公司”收到“加盟保证金20000元”的《收条》作为证据，请求判令曾辉赔偿加盟保证金20000元，返还押金2000元。一审法院经审理认为：案件的争议焦点为：1、隆雪英是否拖欠曾辉租金；2、隆雪英是否应该赔偿曾辉地板砖损失；3、隆雪英反诉要求曾辉赔偿20000元及返还2000元押金的是否于法有据。关于曾辉、隆雪英签订的《房屋出租合同》，是双方平等协商自愿签订的，其内容合法，双方对合同的效力也无异议，属于有效合同，对双方具有约束力。一、关于隆雪英是否拖欠曾辉租金的问题。依《房屋出租合同》约定，隆雪英在2013年1月14日前应支付第四期（2013年1月15日至2013年7月14日）租金15600元，隆雪英实际支付了7140元（尚有8460元未支付）。隆雪英辩称，双方已口头约定每月租金从2600元降到2380元，因曾辉对此不予认可，隆雪英无证据证明，故对隆雪英的辩解，不予采信，双方每月租金应按合同原来定的每月2600元计算。2013年4月17日，曾辉、隆雪英双方交接1041号房钥匙，《房屋出租合同》自此终止履行，隆雪英只需按实际租房的时间支付租金，即支付从2013年1月15日至2013年4月17日的租金。按租金每月2600元计算，隆雪英应支付7800元。现隆雪英支付了7140元，尚应支付660元。曾辉请求隆雪英支付1月至7月份的租金，对曾辉主张其中2014年4月17日以后的租金的请求不予支持。二、关于隆雪英是否应该赔偿曾辉地板砖损失以及隆雪英反诉要求曾辉赔偿20000元是否依法有据的问题。根据《合同法》第二百二十三条规定的精神，承租人只有经过出租人同意，才可以对租赁物进行装修，否则要承担恢复原状或赔偿损失的责任。双方签订的《房屋出租合同》也规定，合同终止履行或退租的，依附于房屋的装修归曾辉所有。现隆雪英未经曾辉同意，钻坏了本应属曾辉所有的地板砖，应承担赔偿责任。故曾辉要求隆雪英赔偿被钻坏的地板砖损失的请求，符合法律规定，也符合《房屋出租合同》的约定，予以支持，隆雪英应按双方议定的地板砖损失金额赔偿曾辉4500元，支付恢复1041和1042铺面之间墙壁原状所需费用800元。隆雪英未经曾辉同意，擅自钻地板砖由此造成对自身的其他后果亦应自行承担，隆雪英仅提供《加盟合作协议书》和《收条》而无其他证据佐证，也不足以证明隆雪英损失了20000元以及该损失与曾辉有关联，故对隆雪英反诉曾辉赔偿损失20000元的诉讼请求，不予支持。三、关于隆雪英反诉请求返还2000元押金的问题。隆雪英交付的押金，是一种履约保证金，而不是违约金，当合同关系终止时，在隆雪英结清各种费用之后，如有剩余，曾辉应予返还。但在本案中，隆雪英所交付的押金2000元，尚不足以折抵其赔偿金，已无余额返还，故对隆雪英基于自身无违约而请求返还押金的该项反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，一审法院判决：一、隆雪英支付曾辉恢复1041与1042铺面墙壁之间所需费用800元；二、隆雪英支付曾辉租金660元；三、隆雪英赔偿曾辉1041号房地板损失4500元，扣减押金2000元后，尚应赔偿2500元；四、驳回曾辉请求隆雪英支付1041号房2013年4月15日至2013年7月14日租金的诉讼请求；五、驳回隆雪英的反诉请求。案件本诉受理费312元，由曾辉负担222元，隆雪英负担90元；反诉受理费350元，由隆雪英负担。上诉人曾辉不服一审判决，向本院提起上诉称：第一，一审没有查明本案租赁合同解除的时间，认为双方合同在2013年4月17日解除并判决隆雪英只支付660元租金是错误的，应当是2013年7月14日曾辉向法院提起诉讼时合同才解除，因此，隆雪英应当向曾辉支付2013年7月14日之前欠付的租金8460元；第二，解除合同的过错在于隆雪英，因此，隆雪英还应当赔偿曾辉2013年7月14日到2013年11月14日四个月租金的损失总10400元；第三，一审未查明隆雪英还欠物业费和水电费等共1559.5元未结清，判决曾辉全部返还隆雪英2000元押金是错误的。综上，请求二审法院改判隆雪英向曾辉支付恢复墙壁费用800元、地板损失4500元、租金8460元、租金损失10400元，曾辉只需向隆雪英返还押金440.5元。二审庭审中，本院向曾辉释明，其上诉请求中要求隆雪英支付物业费、水电费1559.5元及要求隆雪英赔偿2013年7月14日至2013年11月14日的租金损失10400元，其在一审的时候没有提出此诉讼请求，属于二审新增的诉讼请求，调解不成的，本院不作处理，由其另行起诉；曾辉对此表示接受，本案上诉只要求隆雪英支付2013年7月14日之前欠付的租金8460元。被上诉人隆雪英书面答辩称：第一，双方在签订租赁合同后，2013年1月，双方又口头协商将租金由原来约定的2600元／月变更为2380元／月，因此隆雪英于2013年1月26日支付了2013年1月15日至2013年4月14日的租金7140元，曾辉收到此款后并未提出异议。后隆雪英是根据经营需要，对租赁铺面进行重新装修，但受到曾辉无故阻挠，于2013年4月15日强行夺走租赁铺面钥匙并于当天更换门锁，致使隆雪英无法装修和营业，一审法院认定曾辉收回租赁铺面钥匙后双方的租赁合同自此终止履行是正确的，隆雪英只应支付实际使用期间，即2013年4月14日以前的租金；第二，双方合同没有约定隆雪英应承担物业费，隆雪英只应承担租金，水电费方面，1041号铺面水电处于封闭状态，1042号铺面水表和电表都正常使用，未欠有任何费用；第三；隆雪英只是重新装修，并非破坏地板，故不应赔偿曾辉地板损失，相反，曾辉应赔偿隆雪英因不能重新装修加盟品牌服装而产生的损失20000元。综上，请求二审法院驳回曾辉的上诉。根据诉辩双方的意见，本案二审争议为：本案租赁合同解除的时间是何时？双方当事人二审期间未提交新证据。曾辉对一审查明的如下事实有异议：对一审判决书第七页“2013年3月，被告拆除了1041号房墙壁的装修材料和吊顶，用电钻对地板瓷砖钻孔。”有异议，认为时间不对，应该是2013年4月16日，隆雪英钻孔的时候被我发现，当场打了110报警，有110的报警记录证实。对曾辉提出的异议，因其未能提供相应证据予以证实，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为：本案曾辉与隆雪英签订的《房屋出租合同》，意思表示真实，其内容不违反法律规定，合同合法有效。合同履行过程中，双方因是否可以对地板瓷砖进行钻孔发生争议协商不下，2013年4月17日，隆雪英将租赁铺面三把钥匙其中的一把交还给曾辉，应视为双方达成了解除合同的合意。但是，隆雪英并未于当天将租赁铺面及三把钥匙一并交付曾辉，其尚保留另外两把钥匙，曾辉未能实际控制租赁铺面，曾辉是于其自述的此后十来天更换租赁铺面门锁，此时，曾辉已实际控制租赁铺面，故应视为双方于2013年4月27日才正式解除合同和移交租赁铺面。一审法院认为2013年4月17日曾辉、隆雪英双方交接1041号房钥匙，《房屋出租合同》自此终止履行，隆雪英只需按实际租房的时间支付租金，即支付2013年4月17日前的租金，是错误的，本院予以纠正。从2013年1月15日至2013年4月27日，按租金每月2600元计算，隆雪英应付的租金为8840元（2600元／月×3个月＋2600元／月÷30天／月×12天=8840元），现隆雪英已支付7140元，尚应支付1700元。但曾辉上诉主张双方合同是于其2013年7月14日向法院起诉时才解除，要求隆雪英支付起诉前的租金，与其于2013年4月27日已更换租赁铺面门锁的事实不符，其上诉主张理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人曾辉要求隆雪英支付租金至其起诉前的上诉理由不成立，本院依法不予以支持。一审法院认定事实清楚，但对欠付租金的计算欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持隆安县人民法院（2013）隆民一初字第649号民事判决第一、五项；二、撤销隆安县人民法院（2013）隆民一初字第649号民事判决第四项；三、变更隆安县人民法院（2013）隆民一初字第649号民事判决第二项为：被上诉人隆雪英应向上诉人曾辉支付2013年4月27日前尚欠的租金1700元；四、变更隆安县人民法院（2013）隆民一初字第649号民事判决第三项为：被上诉人隆雪英应向上诉人曾辉支付地板损失4500元；五、上诉人曾辉与被上诉人隆雪英2011年6月6日签订的《房屋出租合同》于2013年4月27日解除；六、上诉人曾辉应向被上诉人隆雪英返还租赁押金2000元；七、驳回上诉人曾辉的其他诉讼请求；八、驳回被上诉人隆雪英的其他诉讼请求。案件一审本诉受理费312元，由上诉人曾辉负担206元，被上诉人隆雪英负担106元；反诉受理费350元，由上诉人曾辉负担32元，被上诉人隆雪英负担318元；二审案件受理费312元，由上诉人曾辉负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长黄敏俊审判员卢玉梅审判员包林辉二〇一五年七月十三日书记员梁志洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再将发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。