福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）闽民申47号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：林欢灿，男，1965年3月23日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：厦门顺承置业有限公司，住所地福建省厦门市思明区。
法定代表人：颜顶开，该公司执行董事。
再审申请人林欢灿因与被申请人厦门顺承置业有限公司（以下简称顺承公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第2435号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
林欢灿申请再审称，（一）顺承公司非本案的适格主体；一、二审法院认定顺承公司是适格诉讼主体，属认定事实不清。1.顺承公司出租讼争房屋的授权依据《委托协议书》是伪造的，将《委托协议书》作为定案依据是错误的。根据“厦门市国有资产管理局文件（厦国资产权[2000]323号）”及其附件“厦门市人民政府办公厅文件（厦府办[2000]221号）”“委托协议”证明：中农信福建农业综合开发投资公司（以下简称中农信公司）已经于2000年左右被关闭清算，中农信公司的主体资格不复存在。在2014年之际，中农信公司不可能进行所谓的“出租授权”。且《委托协议书》的签署时间（2014.3.3）与授权的时间（2014.1.1）之间矛盾，因此是顺承公司伪造了《委托协议书》。2.讼争房屋的业主系中农信公司，故即使《委托协议书》真实，顺承公司在签订讼争房屋租赁合同过程以及本案的诉讼过程中，仅仅是中农信公司的代理人。因此，本案适格的诉讼主体应该是中农信公司，而非顺承公司。3.本案讼争合同的双方当事人应该是厦门国贸物业管理有限公司（以下简称国贸公司）与林欢灿。林欢灿于2008年7月28日与原出租人国贸公司签订《房屋租赁合同》，2009年4月签订《补充合同》。双方对租赁期限进行了明确约定。在租赁期限即将届满之际，国贸公司就本案讼争房屋（包括原租赁合同项下的房屋）发出招标公告；经过投标与评标，林欢灿中标。根据合同法、招标投标法的相关规定，国贸公司确认林欢灿中标之时，双方就本案讼争合同即成立生效。因此，讼争合同的双方当事人应该是国贸公司与林欢灿，而非顺承公司与林欢灿。（二）即使顺承公司诉讼主体适格，一、二审法院认定《房屋租赁合同》于2014年1月1日起生效是错误的，讼争合同应于2014年1月21日起生效。1.《房屋租赁合同》属于附生效条件的合同。因林欢灿实际缴付押金的时间是2014年1月21日，故《房屋租赁合同》应于2014年1月21日起生效。2.一、二审法院适用法律有误。（1）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁的解释》）第四条规定“当事人一方已经履行主要义务，对方接受的”的前置性条件是“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的”。而本案双方当事人约定以缴付押金作为合同的生效条件，故不能直接适用该规定。（2）法院认定顺承公司已经履行合同主要义务是错误的。①顺承公司未向林欢灿交付第二层商场，直接导致林欢灿整体使用一二层商场的目的无法实现。②本案是住宅与商场混合整体出租，故应当充分考虑到“面积”与“商业价值”双重因素。面积占比21.2％，每月租金占比高达52.7％的第二层商场，顺承公司始终没有交付给承租人使用。所以，顺承公司未履行合同的主要义务。（三）法院判决林欢灿应向顺承公司支付租金及占有使用费581827元是错误的。1.《房屋租赁合同》约定的租金数额不能作为本案确定租金及占有使用费的依据，而应考虑以下因素：（1）讼争房屋整体使用的商业价值，以及二层商场未交付使用的事实。（2）讼争房屋的出租与使用是否符合法律规定以及能否交付使用的事实。讼争房屋未经主管部门的竣工验收，未取得房屋综合验收（含消防验收），未取得产权证等，属于国家现行法律法规强制规定不得投入使用的房屋，也无法办理商场等营业场所必须的《公众聚集场所营业、使用前的消防检查合格证》。因此讼争房屋无法营业、使用，无法实现合同目的，该讼争房屋的全部租金12万余元也就不能成立，顺承公司亦构成对本合同的根本违约。(3)合同订立及履行过程中顺承公司故意隐瞒讼争房屋不具备合法产权证明等与订立合同有关重要事实的重大过错行为。（4）从总租金中应扣除二层商场的租金以及导致一层商场商业价值显著降低的因素。2.有关租金与占有使用费的计算期限，应从2014年2月21日计算至2014年2月27日，而非从2014年1月1日计算至2015年2月14日。因顺承公司构成根本违约，林欢灿依法享有法定解除权，林欢灿行使解除权合法，且顺承公司未在法定的期限内提出异议或者诉讼，《房屋租赁合同》确定于2014年2月27日起被依法解除，至此，双方在合同中的权利与义务终止。3.根据《房屋租赁合同》第三条第1款的约定，林欢灿在合同生效后享有一个月的免租金装修期。因此，计算租金的期间应该是从2014年2月21日计算至2014年2月27日。4.在合同终止之后，顺承公司应当及时收回讼争房屋，避免损失的进一步扩大。但是，顺承公司疏于管理，未及时接收讼争房屋，并由此造成损失的进一步扩大，故所谓的占用使用费不应获得支持。5.合同解除后，林欢灿未使用讼争房屋，不发生占有使用费。在二审期间，林欢灿已经与顺承公司完成交接手续。综上，请求再审，撤销一、二审民事判决，改判驳回顺承公司的诉讼请求。
本院审查查明，（一）林欢灿与顺承公司于2013年12月4日签订的《补充协议》第六条约定：本补充协议自双方签字盖章后生效。（二）国贸公司于2013年10月8日作出讼争房屋对外招租公告，标明讼争房屋按现状整体公开投标招租。
本院认为，(一)关于顺承公司的诉讼主体资格问题。虽然中农信公司被吊销营业执照，但具备民事主体资格。顺承公司举证的《委托协议书》系原件，林欢灿没有证据证明《委托协议书》系虚假，故《委托协议书》的真实性应予确认。中农信公司是讼争房屋的所有权人，根据《委托协议书》的约定，中农信公司委托顺承公司管理讼争房屋，该委托合法有效，顺承公司有权对讼争房屋进行管理。对讼争房屋的管理使用发生争议，有权以自己的名义主张权利。（二）关于合同生效时间的认定问题。《房屋租赁合同》约定“合同自双方签字盖章且顺承公司收到林欢灿押金后生效”，并约定“合同签订之日林欢灿应向顺承公司支付20万元作为押金”，在2013年11月26日，双方在《房屋租赁合同》上签字，但林欢灿并没有按约定于合同签订之日支付押金。因此，虽然《房屋租赁合同》约定了生效条件，但因林欢灿没有按照约定履行，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。”应当认定《房屋租赁合同》的生效条件已成就，在合同签订之日即发生效力。并且，双方于2013年12月4日签订的《补充协议》第六条约定：本补充协议自双方签字盖章后生效。该约定亦表明在签订《补充协议》时，已经认可《房屋租赁合同》已经生效。故《房屋租赁合同》于2013年11月26日已经生效；林欢灿关于《房屋租赁合同》于2014年1月21日其交押金时方生效的主张不能成立。国贸公司与林欢灿之间签订的租赁合同关于租期的截止时间为2013年12月31日，故林欢灿关于讼争合同双方当事人应该是国贸公司与林欢灿的主张亦不能成立。（三）关于违约责任及损失承担的认定问题。在讼争《房屋租赁合同》签订前，林欢灿已经占有讼争房屋的一层商场及14套单元房。《房屋租赁合同》生效后，林欢灿以二层商场留有杂物、渗水需要维修等问题拒绝接收二层商场。虽然《房屋租赁合同》没有关于二层商场维修责任的约定，但在讼争房屋对外招租公告中，已经明确了讼争房屋按现状整体投标招租。因此，参加招投标的承租人对讼争房屋的现状需知悉且认可，即林欢灿在参加招投标前已经或应当知悉并认可讼争房屋状况。在中标并签订《房屋租赁合同》后，林欢灿以二层商场需要修缮为由不接收二层商场缺乏合同依据，且在顺承公司表示由公司承担维修费用的情形下仍不接收，亦不合理。在《房屋租赁合同》履行过程中，林欢灿既未依约及时交付押金，也未及时缴纳租金，均构成违约。本案租赁场所部分为商业经营场所，在林欢灿发出《关于提交产权与尽快交付房屋的通知书》后，为保证出租人办理相关证照实现商业经营之合同目的，顺承公司有义务及时交付讼争房屋相关资料。因此，顺承公司亦没有完全履行《房屋租赁合同》的附随义务。即在讼争《房屋租赁合同》的履行过程中，双方均有违约行为。因此，一、二审法院以讼争房屋的整体租金作为认定顺承公司遭受损失的金额，结合林欢灿实际占有情况以及讼争合同履行过程中双方各自的违约情形，确定顺承公司与林欢灿对顺承公司损失各承担50%责任并无不当。（四）关于讼争合同解除时间与租金损失计算的截止时间的问题。2014年1月27日林欢灿向顺承公司邮寄《通知函》，表示如顺承公司不能在一个月之内根据林欢灿要求完成上述工作，顺承公司与林欢灿签订的房屋租赁合同及补充协议自动解除。如前所述，林欢灿自身亦有违约，故其不享有法定解除权；顺承公司在收到该《通知函》后，并未对该内容予以认可。故双方之间并未就讼争合同的约定解除形成合意。林欢灿关于《房屋租赁合同》于2014年2月27日被依法解除、双方合同的权利与义务终止的主张没有合同及法律依据。本案顺承公司以有权单方解除合同为由提起诉讼，一审诉讼中林欢灿于2015年2月13日向顺承公司发出《关于办理房屋交还的通知》，确认讼争合同已无法继续履行，顺承公司于2015年2月14日收到林欢灿的上述通知。故一、二审法院确定林欢灿应承担自2014年2月1日起至2015年2月14日止租金损失的相应责任正确。
综上，林欢灿的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回林欢灿的再审申请。
审 判 长 陈 敏
审 判 员 程光毅
代理审判员 陈 梁
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 张天栋
附：本案所适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。