江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终978号
上诉人（原审原告）:余亚玲，女，1974年10月10日生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：何治中，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:南京新城创隆房地产有限公司，住所地南京市江宁经济开发区长亭街53号。
法定代理人：唐某，公司董事长。
委托诉讼代理人：张超，该公司员工。
委托诉讼代理人：陶立元，该公司员工。
上诉人余亚玲因与被上诉人南京新城创隆房地产有限公司（以下简称新城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初7357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人余亚玲上诉请求：被上诉人赔偿2015年12月7日至2016年7月15日的租金，按每月4000元计算，共计29064元。事实和理由如下：1、国务院《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》均规定，“已竣工但尚未售出或者交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。”该条款表明，物业未交付买受人之前，买受人没有交付物业费的义务。一审法院认为法律并未强制规定交付物业和收取物业费的先后顺序系理解错误；2、“先付物业费后交房”条款明显与国务院《物业管理条例》的规定相冲突，应属无效条款，一审对此条款效力的认定错误；3、一审判决逻辑错误，在没有交付房屋的情况下，无法计算物业费的起算时间；4、只有被上诉人先交付房屋，上诉人才有检查验收所买房屋的机会，才有可能知道房屋质量是否合格，是否存在安全隐患，是否达到交付标准。如果先交物业费后交付房屋，当上诉人购买的房屋存在安全隐患不具备交付条件时，上诉人将承担物业费的损失，一审判决对格式条款效力认定错误。
被上诉人新城公司辩称：1、上诉人称《物业管理条例》表明“物业未交付买受人之前，买受人没有交付物业费的义务”，是其个人对法规的错误理解，混淆了“物业费的起算时间”和“何时缴纳物业费”这两个概念，根据《前期物业合同》和《商品房买卖合同补充协议》的约定，上诉人应在办理房屋交付使用手续时预交物业费，而非交付后；具体到交付手续环节，应当先进行物业费结算，再行房屋查验。2、上诉人认为“先付物业费后交房”条款违反《物业管理条例》系对法规的理解有误，该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效约定，双方均应遵守。3、一审判决并未认定“先付物业费后交房”条款违反了《江苏省物业管理条例》，上诉人对一审判决存在误读，且混淆了概念，物业费的起算时间是房屋交付之日的次月，缴纳物业费的时间则是在办理房屋交付手续时，而非交付后。4、上诉人称“先付物业费后交房”为格式条款理由不成立。该条款经过双方协商并签字认可，不符合格式合同构成要件，且并未侵害上诉人权益，并没有免除提供格式条款一方责任，加重对方责任或排除对方主要权利的后果。一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
余亚玲向一审法院起诉请求：1、新城公司支付未交付房屋期间的租金，自2015年12月7日计算至判决之日，按每月3500元计算；2、新城公司承担律师费5000元。
一审认定事实：2014年4月30日，新城公司（甲方）与余亚玲（乙方）签订商品房预售合同，甲方向乙方出售位于江宁区秣陵街道××花园××室。建筑面积88.02平方米。甲方应当于2016年6月30日前向乙方交付该商品房。合同第十四条前期物业服务条款约定本合同签订前，甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业江苏新城物业服务有限公司（以下简称新城物业公司）签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》。《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》详见附件10-1和附件10-2。乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》，同时已签订了《业主临时管理规约》，并承诺按其规定行使权利、履行义务。商品房买卖补充协议第六条第（四）项交付、交接程序中约定：房屋交付时，买受人应按有关部门的规定缴纳契税、产权登记费、公共部位维修资金、物业服务费等相关费用。房屋交付时，依次按业主身份确认、房屋面积差费用结算、物业服务费结算、物业类手续办理、房屋查验及售后服务流程进行办理。买受人在办理房屋交接手续的同时须付清面积差价款、物业维修资金和物业管理费、代收的装修垃圾清运费、电表开通费、水费、有线电视初装费等相关入户费用，并遵守出卖人的交房流程，否则出卖人有权不予办理相关手续，由此造成的逾期交房责任由买受人承担。补充协议第八条第（三）项约定物业服务费自交付通知书通知的交付日期的次月起由买受人支付。
2015年11月27日，新城公司向余亚玲发送《交付通知书》，通知余亚玲于2015年12月6日10时00分至11时00分办理入住手续。12月6日，余亚玲前往办理收房手续。余亚玲陈述，新城公司委托物业公司办理收房手续，其根据交付流程表的顺序逐步办理，已经走完了第一步身份验证和第二步交纳房屋面积补差款，第三步是物业费的缴纳，因为工作人员要求其先交物业费才能拿钥匙，其认为应先交钥匙才能交物业费，双方发生纠纷。余亚玲的委托诉讼代理人何冶中是其前夫，当时曾陪同收房。
余亚玲提交的交付流程表载明房屋入住手续办理顺序为（一）身份验证（二）房产财务收费（三）物业财务收费（四）物业签约区（五）验房，余亚玲完成了第（一）、（二）步，从第（三）步起未完成。
2016年7月15日庭审过程中，新城公司向余亚玲交付两把钥匙。
对于商品房买卖补充协议第六条第（四）项交付、交接程序的约定是否为霸王条款、是否违反了法律、法规强制性规定。余亚玲认为：1、新城公司不是收取物业费的主体，不应将交房与物业费捆绑在一起。2、《江苏省物业管理条例》(以下简称《条例》)第三十四条第二款规定已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。该规定证明物业交付在前，物业费收取在后，所以本案合同约定违反了这一规定。3、《条例》第三十四条第一款规定，前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同的约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。本案合同没有约定物业费的收费标准，也没有成立业主大会选聘物业公司。因此物业费应当由新城公司自行承担。4、商品房买卖补充协议第八条第（三）项物业服务费自交付通知书通知的交付日期的次月起由买受人支付。与补充协议第六条第（四）项矛盾。5、《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第二十六条规定经营者不得以格式条款的形式排除或限制消费者权利，该交房流程对消费者来说明显不公平不合理，违反了法律规定，所以无效。对此，新城公司认为1、其并非收取物业费的主体，本案也不是物业服务合同纠纷，其认为应先交物业费后交房是基于合同约定，余亚玲该理由与本案无关。2、《江苏省物业管理条例》第三十四条第二款规定与余亚玲的证明目的无关。3、《前期物业服务合同》上明确约定了物业费收费标准。
新城公司提交1、合同附件10-1《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》由新城公司与新城物业公司于2014年4月30日签订，约定新城公司选聘新城物业公司对珑湾花园多层、高层住宅及商业物业等提供前期物业管理服务，并具体约定了小区各类物业每月每平方米物业服务费价格。第七条约定本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由新城公司承担，房屋交付之日的次月发生的物业服务费用由业主承担。新城物业公司可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业管理服务费和分摊公共能耗费（预收费用不超过6个月）。第三十条约定合同期限自2013年10月15日起至业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。2、提交合同附件10-2《临时管理规约》。《临时管理规约》由新城公司与余亚玲于2014年4月30日签订，第五条第（三）项约定业主应按照前期物业合同的约定按时足额交纳物业服务费用以及物业管理企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费。余亚玲在《临时管理规约》上签字。
一审法院认为，双方房屋买卖合同补充协议第六条第（四）项明确约定买受人应当遵循出卖人的交房流程，先付物业费后验房。在交房现场，买受人余亚玲不认可该项约定，认为应当先交房再付物业费，双方为此发生纠纷，中断了收房手续。本案的争议焦点在于合同补充协议第六条第（四）项的约定是否约束双方当事人。第一、该约定没有违反法律、法规强制性规定。该条款中约定房屋交付时，买受人应遵循出卖人的交房流程，依次按业主身份确认、房屋面积差费用结算、物业服务费结算、物业类手续办理、房屋查验及售后服务流程进行办理。根据该条款的表述“买受人在办理房屋交接手续的同时须付清面积差价款、物业维修资金和物业管理费……”，说明该条款的本意是在交付房屋的同时，结清与交房相关的所有费用。法律并未强制规定交付房屋时缴纳物业费和交付钥匙的先后顺序，单就该条款而言，是新城公司为了便于物业管理和服务，与业主基于相互理解和信赖达成的协议，并未违反法律、行政法规强制规定。余亚玲认为该条款违反了《条例》第三十四条第二款规定。首先该《条例》是地方法规，并非法律、行政法规，即使合同约定违反了《条例》规定，也不能产生合同无效或相关合同条款无效的法律后果；其次《条例》规定的是建筑物已竣工但尚未出售或尚未交付给买受人的情况下，物业费的负担主体，与本案诉争的交房流程无关，故该意见与本案无关联性。余亚玲认为该约定违反了《消法》第二十六条规定经营者不得以格式条款的形式排除或限制消费者权利，认为合同约定不公平。业主于房屋交付当天缴纳物业服务费，先交费后收房、与先收房后交费之争并无实质意义，也不会导致利益明显失衡，故该条款的表述和含义并没有显失公平之处。故一审法院对余亚玲认为该约定违反了法律、法规强制规定的意见不予采纳。第二、该约定与补充协议第八条第（三）项约定并不冲突。补充协议第八条第（三）项约定物业服务费自交付通知书通知的交付日期的次月起由买受人支付，符合《前期物业服务合同》第七条约定的业主承担物业服务费的起算时间，即自《前期物业服务合同》生效当月2013年10月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由新城公司承担，房屋交付之日的次月发生的物业服务费用由业主承担。故涉案房屋物业费的起算日期应该是房屋交付之日的次月。新城公司通知的交付之日是2015年12月6日，余亚玲物业费的起算日期应为2016年1月。综上，补充协议第八条第（三）项是关于物业费交纳时间及起算时间的约定，而第六条第（四）项是关于房屋交付过程的各项顺序的约定，二者并不矛盾，前者是对后者的补充和完善。余亚玲认为该补充协议第八条第（三）项约定与第六条第（四）项冲突，无事实依据，一审法院不予采纳。第三、该约定不属于霸王条款。法律规定，格式条款具有合同法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。余亚玲认为新城公司非收取物业费的主体，不应将收房与物业费捆绑，属于霸王条款。《前期物业服务合同》约定新城物业公司可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业管理服务费，所以在交房当天，新城物业公司有权向业主预收物业服务费。尽管物业服务合同与房屋买卖合同是两个不同的法律关系，但补充协议第六条第（四）项为了便于物业费的收取，将房屋买受人交纳物业管理服务费和接收房屋的义务以收房流程的形式写入了同一条款。故该条款结合了两个法律关系中的业主义务，没有侵害业主的权益，而对于交纳物业费与交房的先后顺序，合同的约定没有违反法律、法规强制性规定，属于有效约定，双方均应遵守。且在同一天内，先交纳物业费后收房也不会造成业主实质的损失，并没有免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、或排除对方主要权利的后果。故余亚玲认为收房捆绑了物业费故为霸王条款的意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。至于余亚玲称其没有收到《前期物业管理合同》故本案合同没有约定物业费的收费标准，因此物业费应当由新城公司自行承担。首先余亚玲在现场拒绝收房的理由并不是认为其不应当交物业费，而是对交纳物业费与收房的先后顺序有异议，该意见与争议焦点没有关联性。其次《条例》第三十三、三十四条要求建设单位与买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容，如没有约定，则由建设单位自担物业费。本案《前期物业服务合同》作为商品房预售合同的附件明确约定了物业费收取标准，不属于《条例》第三十四条第一款所指“买卖合同未约定”的情形，余亚玲认为其没有收到就是合同没有约定，不符合事实，一审法院不予采信。再次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。新城公司与余亚玲签订的《业主临时管理规约》第五条第（三）项明确约定了业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业费用的义务。故余亚玲通过签订《业主临时管理规约》也应当知道有前期物业服务合同及物业费标准的存在，且业主收房后是物业服务的实际接受者，业主应当依约交纳物业费。故一审法院对余亚玲认为其不应交纳物业费的意见不予采纳。综上，合同明确约定先交物业费后查验房屋，不违反法律、法规强制规定，也未损害业主利益，属于有效约定，对双方当事人具有约束力。在现场操作中，工作人员要求先收物业费后交钥匙，属于约定的流程，余亚玲应当予以配合。余亚玲不愿意按约履行，违反了约定，故房屋延迟交付的责任在于其未及时接收房屋。余亚玲要求新城公司承担逾期交付房屋的租金及律师费，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回余亚玲的诉讼请求。案件应收案件受理费400元，由余亚玲负担。
二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同补充协议第六条第（四）项明确约定了买房人应当遵循的交付有关流程，该约定并未违反法律、法规的强制性规定，是被上诉人为了便于物业管理和服务，与业主基于互相理解和信任而达成的协议，其实质是为了便于物业费的收取，与《江苏省物业管理条例》的相关规定亦不存在冲突，且业主在房屋交付时缴纳物业费和收房的先后顺序不影响上诉人作为消费者的权利，并未导致利益明显失衡。补充协议的格式文本虽然由被上诉人提供，但该条款并未造成上诉人损失，亦未免除提供格式条款一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利，同时，该约定与补充协议第八条第（三）项约定并不矛盾，前者是关于房屋交付过程中各项流程顺序的约定，而后者是关于业主承担物业费起算时间及缴纳时间的约定。关于上诉人认为如果先交物业费后交付房屋，在房屋不具备交付条件时会导致上诉人承担物业费损失的观点，本院认为，如确因房屋存在严重质量问题致交付条件不成就，迟延交付的相关损失应由违约方承担，在双方已在合同中明确约定交付流程的情况下，该理由不能成为其对抗合同义务的依据。综上，双方合同中关于“先交物业费后交房”的相关约定，内容合法有效，对双方均有拘束力。上诉人不愿履行合同约定的交付流程中关于物业费缴纳的义务，致使房屋延迟交付，相应法律后果应由其自行承担。上诉人要求被上诉人承担逾期交房期间的租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人余亚玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人余亚玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年三月二十二日
书记员 戴 苗