山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终2123号
上诉人(原审被告)：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任进丽，女，住济南市。
委托诉讼代理人：刘国平，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业公司）因与被上诉人任进丽商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
东拓置业公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法将本案发回重审或改判。事实与理由：由于任进丽违反合同约定，擅自封闭阳台，导致涉案房屋不能办理房屋产权登记证书，后果应当由任进丽自己承担。东拓置业公司不存在违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。
任进丽辩称，依据双方签订的《商品房买卖合同》。东拓置业公司应当如期交付房屋，在交付后270日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并书面通知任进丽向房管部门申请办理房屋所有权证。而事实情况是本案涉案房屋所在的楼座至今未取得房屋产权大证，才导致了任进丽至今无法取得不动产所有权证。东拓置业公司提出因任进丽原因导致无法办理房屋产权大证，但在法定举证期限内未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，其抗辩理由无事实及证据依据，不应得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。
任进丽向一审法院起诉请求：1.依法判令东拓置业公司支付逾期办证违约金42423元（2014年7月10日至2015年6月26日）；2.依法判令东拓置业公司支付逾期办证违约金（自2015年6月26日至实际办证之日）；3.本案全部诉讼费用由东拓置业公司承担；
一审法院认定事实：2011年6月12日,任进丽（买受人）与东拓置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。由任进丽购买东拓置业公司开发建设的房屋一套，房屋建筑面积为155.75平方米，房屋总价款为1208620元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政府配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人的原因造成工期延长的。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
东拓置业公司于2013年10月13日向任进丽交付了房屋，双方签署了《房产及车位交接单》，任进丽向东拓置业公司支付了全部购房款。
任进丽主张东拓置业公司应在交房后270日内协助任进丽办证，即应在2014年7月10日之前通知。但实际上涉案房屋至今尚未取得初始登记，并不具备办证条件，并且至今未得到过东拓置业公司的任何办证通知，东拓置业公司行为违反合同约定，应当向任进丽承担违约责任。东拓置业公司应当按照合同约定支付违约金。故要求东拓置业公司支付逾期办证违约金42423元（以1208620元为基数，自2014年7月10日起至2015年6月26日止按日万分之一计算）。东拓置业公司称已依据合同约定在上述商品房交付任进丽后270天内将资料报产权登记机关，并通过书面张贴公告的形式通知了任进丽，因此不存在逾期的情况。东拓置业公司未提供证据证实上述主张。
一审法院认为，任进丽与东拓置业公司于2011年6月12日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，任进丽、东拓置业公司双方均应本着诚实守信的原则全面履行各自的义务。任进丽依约向东拓置业公司交纳了购房款，东拓置业公司理应依合同约定于双方交付房屋之日（2013年10月13日）270日(2014年7月10日)内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知任进丽向房管部门申请办理房屋所有权证。而东拓置业公司至今未通知任进丽办理房产证，已构成违约。东拓置业公司抗辩已依合同约定在房屋交付任进丽后270天内将资料报产权登记机关，并通过书面张贴公告的形式通知了任进丽，但未提供证据证实上述主张，一审法院不予采信。对任进丽的违约金主张，一审法院依法支持以任进丽购房款1208620元为基数，自2014年7月10日起至判决生效之日止，按每天万分之一的标准计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告任进丽支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金42422.6元（以总房款1208620元为基数，自2014年7月10日起至2015年6月26日止共计42422.56元，按每天万分之一的标准支付逾期办证违约金）。二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告任进丽支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金（以总房款1208620元为基数，自2015年6月26日起至判决生效之日止，按每天万分之一的标准支付逾期办证违约金）。
本院二审期间，东拓置业公司围绕其上诉请求向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东拓置业公司主张，未能办理涉案房屋所有权登记手续的原因系任进丽存在违法建设的情形所致。为此，东拓置业公司提交了由济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）、收件回执以及办证进度查询和2017年4月11日拍摄的涉案小区照片一宗。任进丽质证称上述证据不符合二审中新证据的规定，且超过了举证期限，不能作为认定案件事实的依据。高管办发【2014】32号文件属于对民事法律关系的行政干预，且文件告知单位是建设局，不是济南市房产管理局，故该份文件不能证明是任进丽的原因导致无法办理初始登记。另外，任进丽的实际交房时间是2013年10月13日，东拓置业公司依约应当在2015年4月6日前办理初始登记，若东拓置业公司依约履行了义务，该份文件不会对产权证书造成任何影响，东拓置业公司应承担违约责任。对东拓置业公司提交的收件回执及办证进度查询，任进丽对其真实性不予认可，且材料中没有显示接收单位、递交时间、回执时间等内容，且显示的房屋坐落不是涉案房屋，该份证据与本案无关。东拓置业公司提交的照片一宗，任进丽认为不能证明拍摄地点在涉案小区，拍摄时间也不确定，无法证明拍摄的房屋系涉案房产。且封闭阳台是阳台设计存在安全隐患的情况下，在业主及物业公司统一安排下，由统一施工单位，按统一标准进行施工，并统一收费，故未能办理产权证并非任进丽自身原因，东拓置业公司不存在免责事由。诉讼中，任进丽对其南侧露台封闭的事实予以认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：任进丽对东拓置业公司提交的济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）文件的真实性并无异议，该文件系济南高新区管委会办公室所出具，与本案争议的事项具有关联性，依法应作为有效证据予以采信。由此可以印证，2014年10月10日之后因涉案房屋的业主存在违法建设的情形，政府有关部门通知暂停办理房屋所有权登记手续。对此，本院予以确认。一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为：涉案房屋逾期办理房屋产权登记手续所产生的违约责任是否应由东拓置业公司承担。针对上述争议焦点，本院认为，东拓置业公司与任进丽于2011年6月12日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。任进丽依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业公司理应依合同约定于双方交付房屋之日270日内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知任进丽向房管部门申请办理房屋所有权证。而东拓置业公司未在规定期限内通知任进丽办理房屋产权登记，已构成违约,应承担违约责任。东拓置业公司在二审中提交的济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）文件显示，涉案房屋因业主存在违法建设的情形，被政府有关部门发文暂停办理房屋产权登记手续。因此，东拓置业公司应按照合同约定承担2014年7月11日至2014年10月9日期间因未办理房屋产权登记手续的违约责任。2014年10月10日后仍不能办理涉案房屋的所有权登记手续的原因系任进丽存在违法建设的情形所致，在该情形消除之前，任进丽将涉案房屋不能办理所有权登记手续的原因全部归责于东拓置业公司与事实不符，本院不予支持。
综上所述，东拓置业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1881号民事判决；
二、上诉人济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人任进丽逾期办理房屋产权初始登记的违约金10998（以1208620元为基数，自2014年7月11日起至2014年10月9日止，按照日万分之一的标准计算）元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费861元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担223元，由被上诉人任进丽负担638元。二审案件受理费861元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担223元，由被上诉人任进丽负担638元。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 赵建军
代理审判员 尹伊君
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 刘 红