福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0203民初3150号原告：汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路海光大厦12层，统一社会信用代码：91350200260157266R。法定代表人：乔海侠，董事长。委托代理人：岳云，公司职员。被告：周志顺，男，1977年7月15日出生，汉族，住厦门市思明区。原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉物业公司）与被告周志顺物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人岳云、被告周志顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇嘉物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令周志顺立即向汇嘉物业公司支付其欠缴的物业管理费3796.8元、应交纳的房屋公共维修金570元、自用水费291.2元、公摊水费29.2元、公摊电费226.9元及逾期缴交物业管理费滞纳金暂计768.85元，以上各项合计5682.95元。2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年8月24日，厦门市思明区领秀城第一届业主委员会（以下简称领秀城业委会）与汇嘉物业公司签订《领秀城物业服务合同》，领秀城业委会将坐落于厦门市思明区文曾路与机场交叉北侧，金榜公园西大门南侧的小区（以下简称领秀城小区）委托给汇嘉物业公司管理，合同对委托管理项目、双方的权利义务、物业管理服务费用、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限、违约责任等内容进行约定，汇嘉物业公司根据合同约定提供了物业管理服务。周志顺作为该小区的业主，应依据合同的约定及时缴纳2017年1月至2017年12月的物业管理费3796.8元、房屋公共维修金570元，2017年7月至2017年11月的公摊电费226.9元，2017年5月15日至2017年11月15日的水费291.2元及公摊水费29.2元，但周志顺未按时缴纳上述费用，已经欠缴上述费用累计4914.1元。同时，依据《领秀城物业服务合同》第七条约定逾期缴纳应缴费用的按欠费总额日千分之三收取滞纳金，周志顺已产生滞纳金暂计768.85元，以上共计5682.95元。周志顺辩称：小区物业服务不到位。1.曾因小区停车问题，物业保安态度恶劣，动手打人。2.家中入户阳台公共下水管道漏水，多次向物业提出维修要求，但物业没有解决，最后是自己聘请专业维修公司前来维修。3.物业没有做好灭鼠消杀工作，其发现老鼠入户现象自行灭鼠后将老鼠尸体打包至物业，却遭到物业主任及保安队长等人非法禁锢，抢走手机等，最后经报警后才讨回手机。4.其车辆在小区停车遭剐蹭，物业未能提供监控录像，导致其无法报警理赔。物业对车辆管理不到位。5.小区绿化管理严重不足，因物业养护不当，乔木灌木多处死亡，小区多处草地也从绿油油变成黄土裸露。6.小区公共卫生没有达到物业合同要求，垃圾没有及时清运、垃圾乱堆放。7.小区15-17号楼架空层是非居住用房，但被非法分隔搭盖，作为小区保安保洁工的住所，并且违章用水用电。8.小区11-17号楼二次供水水泵更换过程中，因物业公示费用过高，业主制止了该项公维金支出。物业却因此中止了故障水泵的更换，用水安全无法保障，公维金支出混乱。9.小区公维金支出明细未及时公示。10.公摊水电费2015、2016、2017年差额悬殊，对此物业没有任何说明，且没有公示计算方法。11.物业日常工作中保安严重不足，脱岗无人经常出现，对公共设施及路面疏于管理维护。本院经审理认定事实如下：2016年8月24日，领秀城业委会与汇嘉物业公司签订《领秀城物业服务合同》，合同约定领秀城业委会将领秀城小区委托汇嘉物业公司进行物业管理，物业服务期限为2016年9月1日至2019年4月30日。汇嘉物业公司按照《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》相关服务等级标准执行，其中：基础服务、清洁卫生、秩序维护、绿化养护服务参照市优的物业服务标准；共用部分、共用设施设备日常运行、保养、维护按二类标准。物业服务费标准为高层住宅2元/月·平方米；房屋公共维修金：0.3元/月·平方米。物业服务费和房屋公共维修金按月收取，于每月15日前收取本月物业服务费，逾期未缴交的业主超过三个月在下季度首月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向汇嘉物业公司支付违约金。周志顺于2016年1月27日购买厦门市思明区XXXX，套内面积为128.52平方米，建筑面积为158.31平方米。周志顺未缴交自2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费、房屋公共维修金，未缴交2017年7月至2017年11月的公摊电费、2017年5月15日至2017年11月15日的公摊水费。因周志顺未缴交上述费用，汇嘉物业公司通过邮政特快专递（4068851299225）向周志顺邮寄律师函。以上事实，有汇嘉物业公司提交的《领秀城物业服务合同》、催费快递、《厦门市房地产转让及权属登记申请表》、《土地房屋产籍调查表》及双方当事人的庭审陈述为证。本院对上述没有争议的事实予以确认。本案的争议焦点在于：（一）汇嘉物业公司提供的物业管理服务是否存在瑕疵？（二）公摊水电费计算是否存在错误？（一）汇嘉物业公司提供的物业管理服务是否存在瑕疵？周志顺抗辩称，汇嘉物业公司的物业管理不到位，并提交视频证据、多组照片、领秀城业委会出具的多份函件、《思明区建设局关于2016年思明区住宅小区物业服务监督检查情况的通报》等作为证据，拟证明小区保安殴打住户；物业公司对公用部位维护差，消杀工作、绿化养护、日常保洁等服务不到位；公维金管理支出混乱；违章搭盖作为物业工作人员宿舍等。汇嘉物业公司对上述证据的真实性予以认可，但对关联性和证明对象均有异议。针对保安殴打住户的视频证据，认为从证据中无法认定保安殴打他人，只能认定双方争吵，而且相关工作人员已就此事向周志顺道歉。针对公共部位维护差的照片证据，认为周志顺的照片是家中管道墙面并非小区共用部位。针对小区保洁工作不到位的照片证据其他公共部分保洁只是特殊时间段的表现，无法证明小区保洁工作差。针对老鼠消杀工作不到位的照片证据，认为根据周志顺对该证据的陈述可证明物业公司已在楼层放置灭鼠药，已尽到服务职责。针对绿化养护工作的照片证据，认为草木存在季节性更替现象。针对违章搭盖的证据，认为不存在非法搭盖，且该场地系提供给现场服务人员的员工宿舍。针对公维金管理支出混乱的证据，认为仅从更换水泵事宜无法证明公维金管理支出混乱。结合双方的举证质证，本院分析认为，从周志顺提交的证据可形成较完整的证据链证明小区存在绿化养护工作不足、日常保洁服务不到位的情形，领秀城业委会也多次就汇嘉物业公司停车收费、对15-17号楼进行搭盖作为员工宿舍、小区绿化养护、保洁工作等问题发函汇嘉物业公司要求整改，汇嘉物业公司虽对此不予确认，但未提交反驳证据佐证。故本院认定，汇嘉物业公司的物业管理存在瑕疵。（二）公摊水电费是否存在错误。汇嘉物业公司为证明周志顺应缴交的公摊水电费提供了公摊水电费计算方法及明细、水电费代缴证明、2017年7月至2017年12月每月公摊电费明细。周志顺质证意见认为：公摊水电费应提供业主所居住楼分表明细，且对公摊水电费进行公示。周志顺为证明公摊水电费较原物业公司管理差额悬殊，提供厦门鲁安物业服务公司2015年1月14日打印的收费通知单。汇嘉物业公司质证对该证据真实性、关联性及证明对象均有异议。本院分析认为，周志顺提供的厦门鲁安物业服务公司2015年1月14日打印的收费通知单，系领秀城X号楼X室2014年12月的物业相关费用，与本案无直接关联性，无法证明汇嘉物业公司计算的公摊水电费存在错误。因无相反证据证明公摊水电费计算错误，本院对汇嘉物业公司的公摊水电费的相关证据予以采纳。综上，本院认为：领秀城业委会与汇嘉物业公司签订的《领秀城物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，汇嘉物业公司、业主、物业使用人应依约履行。周志顺作为领秀城小区业主之一，接受了汇嘉物业公司提供的物业管理服务，应当交纳物业管理服务费。现汇嘉物业公司要求周志顺以建筑面积158.18平方米交纳物业管理服务费，本院予以支持。周志顺应交纳的2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费为3796.32元（2元/月·平方米×158.18平方米×12月）。因汇嘉物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故其要求周志顺支付物业服务费违约金的诉讼请求本院不予支持。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修，期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。故汇嘉物业公司诉请周志顺支付2017年1月1日至2017年12月31日的房屋公共维修金主张于法有据，本院予以支持。周志顺应交纳的2017年1月1日至2017年12月31日的房屋公共维修金为569.45元（0.3元/月·平方米×158.18平方米×12月）。公摊水电费是物业公共绿化养护和管理、物业公共设施设备运行所必须的，物业管理企业垫付水电费后，有权向业主主张。汇嘉物业公司提供了2017年1月至2017年11月期间的历月水费、电费明细、公摊计算公式及明细等证据，证明其为周志顺垫付了自2017年7月至2017年11月的公摊电费226.9元、2017年5月15日至2017年11月15日的公摊水费29.2元，故汇嘉物业公司要求周志顺支付公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。自用水费系业主个人应向水务公司缴交的用水费用，汇嘉物业公司未提供其为周志顺垫付自用水费的相关证据，故本院对汇嘉物业公司诉请周志顺缴交自用水费291.2元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1被告周志顺应于本判决生效之日起七日内支付给原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司自2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费为3796.32元；自2017年1月1日至2017年12月31日的房屋公共维修金569.45元；自2017年7月至2017年11月的公摊电费226.9元、2017年5月15日至2017年11月15日的公摊水费29.2元；以上合计4621.87元；2驳回原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司负担5元，被告周志顺负担20元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 刘亚乐二〇一八年五月三日法官助理 张 栎代书记员 尤丽端附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。