湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0302民初959号
原告：刘大斌，男，1970年1月26日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：杜晶晶，湖北路力律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：十堰市和泽置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区。
法定代表人：鄢贤成，该公司董事长。
原告刘大斌与被告十堰市和泽置业有限公司（以下简称和泽公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘大斌及其委托诉讼代理人杜晶晶到庭参加诉讼。被告和泽公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘大斌向本院提出诉讼请求:1、请求确认原被告双方签订的编号为：12-1401的《商品房买卖合同》（××一期××栋××号）有效；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月13日，被告和泽公司因开发道和天下房地产项目需要资金向原告刘大斌借款500000元。2015年9月28日，被告还款100000元，尚欠借款本金400000元整。2016年4月26日，因被告和泽公司资金紧张无力偿还剩余本金，原被告与和泽公司另一债权人任艳丽达成以房抵债协议一份：《借款抵房协议》，上述三方约定以××一期××栋××号房产（面积××平方米，按照每平方米5000元的单价）进行抵账，房款共计705900元，除去本金400000元后，剩余305900元从和泽公司欠任艳丽的借款本息中抵扣（抵扣利息120000元，抵扣本金185900元）。由此，原告于2016年3月1日在管理该套房产的物业公司缴纳了物业费2541元，业主装修保证金500元，装修期间垃圾清运费424元，有限电视初装费350元，燃气初装费2200元，预交电费200元，上述费用共计6215元整。2016年4月27日，原被告及《借款抵房协议》的另一方任艳丽共同至被告和泽公司完善了上述房屋的抵款手续并签订了《商品房买卖合同》。原告已支付全部房款，后因被告和泽公司与其他债权人的债务原因没能办理产权登记手续。2017年8月底，原告离异后无房居住，因此对房屋进行了简单装修已入住，数月实际占有该争议房产。就在这时，该房因被告和泽公司与另一债权人崔正学之间的民间借贷纠纷而被法院查封。原告于2017年9月5日向茅箭区人民法院提出了查封异议。2017年11月3日，法院驳回了原告的执行异议请求。原告于2017年11月28日向茅箭区人民法院提起了民事诉讼。原告得知茅箭区人民法院于2018年1月19日作出了（2017）鄂0302执0094-1号执行裁定书，准备拍卖和泽公司的15套房产偿还另一债权人崔正学之债，其中就包括原告已经签订合同并全款支付的××一期××栋××号房产。原告与和泽公司签订《商品房买卖合同》在崔正学起诉之前，也在茅箭区人民法院出具执行裁定书、协助执行通知书之前。原告已经支付了全部房款、物业费、各种初装费，并对房屋进行了装修，已经实际占有了该房产。涉案房产未办理产权过户登记手续的责任完全在和泽公司，并非原告怠于办理或人为拖延，原告没有过错。现在原告无处居住，不得已临时借住在单位招待所，严重影响了原告的正常生活，造成生活成本的居高不下，无法再婚组织家庭。请求支持原告的诉讼请求。
被告和泽公司向本院提交书面答辩状辩称：1、和泽公司和原告以房抵债，是为实现债权债务清偿之目的积极行为，双方签订购房合同是真实意思表示。因和泽公司当时开发道和天下房地产项目短期资金周转需要，向原告借款，原告于2015年5月13日转入500000元。其后，原告要求还款，和泽公司于2015年9月28日还款了100000元。由于和泽公司二期开发面积大，还欠建筑单位大量工程款待支付，难以偿还刘大斌的剩余400000元借款，并且原告本人也有购房意愿。2016年4月26日，和泽公司、任艳丽，刘大斌三方完善了手续，签订抵房协议，将由原任艳丽所抵的道和天下一期12栋1401号房抵给原告，作价705900元。任艳丽自愿将和泽公司欠其的部分本息305900元（其中利息120000元，本金185900元）作为原告的房款。经过三方的协议约定，原告购房后，和泽公司抵消欠原告的借款400000元，抵消欠任艳丽的借款本息305900元。原告在和泽公司财务也办理了抵款手续，财务于2016年4月27日开房款收据，其中编号为7198150收据520000元，包括原告的400000元及任艳丽的120000元利息，7198151号收据185900元为任艳丽的本金。2、2016年4月27日，原告与和泽公司签订商品房买卖合同之后，该房产因和泽公司与其他债权人的纠纷而被法院查封，致使无法过户至原告名下，这并不能否认合同的效力。和泽公司认为，在查封之前，已经签订合同并交付房屋，签订购房合同是双方真实意思表示。和泽公司了结债务，刘大斌本人已经实质上占用了房屋，也实现了债权，双方以房抵债的目的均已经实现，和泽公司也交付了房屋，刘大斌后来也在对该房屋进行了装修。和泽公司未能将房屋向刘大斌办理产权过户存在过错，基于现在的具体情况，原告已经对房屋进行了装修，退房也不现实，和泽公司愿意按购房合同第十五条关于产权约定第2款承担原告不退房的违约金。综上所述，和泽公司与刘大斌均为具有民事权利能力和民事行为能力的适格主体，双方意思表示真实，未违反法律或社会公共利益，且具备法律规定合同生效的必要形式要件。和泽公司认为刘大斌的诉讼请求合法合理，予以认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月13日，和泽公司向刘大斌借款500000元。2015年9月28日，和泽公司通过罗桂琴向刘大斌偿还借款100000元。后和泽公司无力向刘大斌偿还剩余400000元借款本金。经协商，2016年4月26日，和泽公司、刘大斌、任艳丽达成《借款抵房协议》，约定以和泽公司欠刘大斌的400000元借款本金，以及和泽公司欠任艳丽的305900元借款本息抵顶刘大斌购买涉案房产的购房款（其中抵顶任艳丽借款利息120000元，抵顶任艳丽借款本金185900元）。2016年4月27日，刘大斌与和泽公司签订“和泽道和天下”认购书，约定刘大斌认购和泽公司开发建设的位于十堰市××区××路××号××住宅小区××幢××单元××号房产（该房产面积为××㎡），优惠后单价为5000元／㎡，总房款为705900元等。2016年4月27日，刘大斌与和泽公司签订《商品房买卖合同》，约定刘大斌购买和泽公司开发建设的位于十堰市××区××路××号××住宅小区××幢××单元××号房产（该房产面积为××㎡，单价为5000元／㎡），并约定刘大斌一次性付款（2015年5月13日，刘大斌转入500000元，2015年9月28日还款100000元，余400000元转作房款，从和泽公司借任艳丽的本息1120000中转作房款305900元）等。和泽公司于2016年4月27日分别出具了关于涉案房产购房款的收据，收款金额分别注明为185900元、520000元，交款单位均注明为罗桂琴（刘大斌）。2016年3月1日，刘大斌开始交纳与涉案房产相关的物业费、有线电视初装费燃气初装费等费用。
另查明：和泽公司在销售涉案房产时，已取得十堰市房地产管理局核发的《湖北省商品房预售许可证书》【鄂十房预售字（2013）072号】。本院于2016年6月8日在十堰市不动产登记中心查封了和泽公司开发建设的位于十堰市××区××路××号××住宅小区××幢××单元××号房产等。
本院认为：本案中，虽然刘大斌与和泽公司在签订本案《商品房买卖合同》之前，刘大斌与和泽公司之间确实存在着借款合同关系，但是刘大斌与和泽公司通过签订关于涉案房产的《商品房买卖合同》，并经协商，将刘大斌、任艳丽分别向和泽公司出借的借款本金及利息转为刘大斌的已付购房款，刘大斌与和泽公司之间建立了商品房买卖合同关系，上述房屋买卖行为不违反法律法规的强制性规定，应属有效。在涉案房产被查封之前，刘大斌与和泽公司于2016年4月27日签订了关于涉案房产的《商品房买卖合同》，上述合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定。刘大斌请求确认上述合同有效，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，判决如下：
确认原告刘大斌与被告十堰市和泽置业有限公司于2016年4月27日签订的关于十堰市××区××路××号××住宅小区××幢××单元××号房产的《商品房买卖合同》有效。
案件受理费80元，由被告十堰市和泽置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理通知书）。
审判员 陈 双
二〇一八年七月二日
书记员 陈方芳