江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8867号
上诉人(原审被告，反诉原告）：马穆罕默德，男，1990年2月1日出生，回族，户籍地甘肃省临夏县，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：赵云维，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周敏，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：杨保,男,1979年2月13日出生,汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：刘芳，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人马穆罕默德因与被上诉人杨保租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初4587号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马穆罕默德的委托诉讼代理人赵云维，被上诉人杨保的委托诉讼代理人刘芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马穆罕默德上诉请求：1.依法撤销原审判决第二、四、六项，驳回被上诉人的全部诉讼请求并支付房屋租金35000元，违约金26000元；2.一、二审上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，在合同有效期内，被上诉人因为自身原因不履行合同，应当承担违约责任，其已经支付的租金和押金不应退还。在承租人己明确表示不能继续履行租赁合同的前提下，出租人同意解除合同，承租人应当承担的违约责任并不能免除。一审判决认定出租人既然同意解除合同就应当退还押金，即不符合法律规定和合同约定，也不符合房屋租赁的市场惯例和准则。一审己查明的证据显示，对于杨保要求违约退租的行为，出租人马穆罕默德不同意退租，但允许承租人杨保转租，以减少杨保的违约损失，这是一种善意行为，但这种善意并不因此而导致违约方可以将过错及损失转嫁给守约方。杨保如果转租出去，其违约损失可以减少，如果转租不出去，出租方也不可能退租金，出租方还有权依据合同的约定要求承租人赔偿损失，用押金弥补损失等等，这完全符合法律规定、合同约定及租赁市场的交易惯例。根据双方合同的约定，如果承租人违约，出租人有权收回房屋，承租人另支付合同租金的20%作为违约金，若支付的违约金不足以弥补出租方的损失，承租人还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。因杨保的违约行为，出租房屋空置，造成出租方实际的经济损失可以明确看到，出租方不仅不应退还己收的押金和房租，还有权要求其支付违约金及赔偿所有损失。2.一审案件事实认定不清。被上诉人在一审中诉请解除合同，一审法院未查明被上诉人的诉讼请求是否构成正当要求还是违法要求解除合同。被上诉人的一审诉讼请求所依据的事实与理由不能成立，因此被上诉人构成违约。3.一审法院判决适用法律错误。一审法院在判决中适用合同法第九十七条、一百零七条之规定，但一审法院并未查明可以适用该两条规定的案件事实。因此，该两条法律的适用明显不当。综上，请求二审法院依法改判。
杨保辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.被上诉人要求解除合同的原因是涉案房屋经南京市浦口区市场监督管理局现场核查后，认定涉案房屋不符合餐饮标准，不能办理食品经营许可证。而被上诉人在上诉人签订涉案房屋的租赁合同时，明确告知被上诉人将从事餐饮经营，上诉人在签订合同时承诺该房屋能够办理经营餐饮所需的相关证件。因涉案房屋不能办理相关证件，导致被上诉人签订租赁合同的目的无法实现，是本案中被上诉人要求解除租赁合同的根本原因。2.被上诉人交纳半年的房租是双方协商一致的结果，经过上诉人的同意，被上诉人不存在违约的情形。3.被上诉人已于2016年6月12日将涉案房屋交付给上诉人，被上诉人交付房屋也经过上诉人的许可。综上，请求维持一审判决。
杨保向一审法院诉讼请求：1.判令解除双方的房屋租赁合同；2.判令马穆罕默德返还租金30000元、押金5000元；3.判令马穆罕默德赔偿装修损失7630元；4.判令马穆罕默德承担诉讼费。
马穆罕默德向一审法院反诉请求：1.判令解除双方的房屋租赁合同。2.判令杨保给付租金35000元、水电费590元、物业费713元。3.判令杨保支付违约金26000元。4.判令杨保承担反诉费。
一审法院认定事实：2017年3月25日，杨保（乙方）与马穆罕默德（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市××区××东路××水城××街区××（××东路××北外滩水城2栋106-3）房屋出租给乙方使用。租期二年，自2017年4月1日起至2019年3月30日止。租金65000元/年，按年付款，每年提前一个月付款，另付押金5000元，共计70000元（房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还给乙方，不计利息）。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可对房屋进行装修装饰。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金的20%的违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……拖欠房租累计达一个月以上的。其他说明：租赁期内水电费用由乙方承担。合同签订后，杨保支付房租30000元、押金5000元，共计35000元。2017年6月1日，杨保短信告知马穆罕默德，“因为办不了证，损失惨重，你把房租全退给我。”，马穆罕默德短信回复“……那好，从今天开始我们按合同走，我限你7月1日前把欠我的35000元房租补齐……”。同年6月11日，杨保短信告知马穆罕默德，“我东西搬完了，钥匙给谁”，马穆罕默德短信回复“你自己拿着也行，如果我们店里人给放的话先放到我们店里也可以，方便别人看房，你在上面贴个出租写上你的电话把房子租掉了告诉我一声”。
一审另查明，杨保申请办理《食品经营许可证》，2017年5月26日，南京市浦口区市场监督管理局以房屋地址不符合餐饮行业要求，不予办理。租赁期间，杨保拖欠水电费共计590元。
一审庭审中，杨保陈述马穆罕默德在签订合同时承诺涉案房屋能办理经营餐饮的相关证照。双方签订合同后达成口头协议，租金在半年到期后提前一个月交付，其不存在违约行为。后其对房屋进行装修支出7630元。马穆罕默德表示自己未承诺能办到证，只答应协助办理。关于租金其仅同意宽限到5月25日前交纳，其不清楚装修的事。
一审法院认为，杨保与马穆罕默德签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。一审庭审中，双方协商一致解除租赁合同，一审法院予以支持。杨保要求退还租金30000元、押金5000元，一审法院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方协商一致解除合同，且杨保已于2017年6月11日搬出房屋，故马穆罕默德应当退还押金5000元及2017年6月12日以后的租金17181.3元。杨保要求赔偿装修损失7630元，一审法院认为杨保此项诉请无事实和法律依据，不予支持。马穆罕默德要求支付租金35000元，一审法院认为合同签订后，杨保交纳30000元租金，但其已于2017年6月11日搬走，现双方协议解除合同，杨保不存在拖欠租金情况，对此诉请不予支持。马穆罕默德要求支付水电费590元，杨保无异议，予以支持。马穆罕默德要求支付物业费713元，一审法院认为合同约定杨保仅承担水电费，故该项诉请无事实和法律依据，不予支持。马穆罕默德要求支付违约金26000元，杨保表示双方在合同签订后口头约定租金在半年到期后提前一个月交付，其不存在违约行为，马穆罕默德表示其仅同意租金宽限到5月25日前交纳，一审法院认为合同约定拖欠房租累计达一个月以上的，构成违约。本案中马穆罕默德自认同意租金宽限到5月25日前交纳，而6月11日杨保经马穆罕默德同意搬出涉案房屋，故杨保不存在违约行为，对此诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除杨保与马穆罕默德签订的房屋租赁合同；二、马穆罕默德于判决生效之日起五日内返还杨保租金17181.3元、押金5000元，合计22181.3元；三、杨保于判决生效之日起五日内给付马穆罕默德水电费590元；四、上述第二、三项给付款项相抵扣，马穆罕默德实际给付杨保21591.3元；五、驳回杨保的其他诉讼请求；六、驳回马穆罕默德的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3052元,减半收取1526元，由杨保负担733元，马穆罕默德负担793元；一审反诉案件受理费1723元，由马穆罕默德负担1706元，杨保负担17元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.上诉人提交房屋图片一份，房屋图片证明案涉房屋目前处于空置状态，已经产生了相应损失。被上诉人对房屋图片的真实性没有异议，但对于上诉人的证明目的不予认可，被上诉人已于2017年6月11日将案涉房屋交付给上诉人，合同解除是因为案涉房屋不能办理食品经营许可证导致被上诉人签订合同的目的无法实现。本院经审查认定，被上诉人对房屋图片无异议，能够证明房屋的空置状态。
2.上诉人和被上诉人各提供微信截图一份，上诉人提供的微信截图证明在案涉纠纷产生时，上诉人并未同意解除案涉合同以及被上诉人退租，只是同意由被上诉人进行转租。被上诉人对微信截图的真实性有异议，认为上诉人仅提交了部分的微信聊天内容，截图内容有删减。被上诉人提供的微信截图证明，双方之前就解除合同的相关事宜已经进行了协商，上诉人同意解除合同并退租退款，只是上诉人当时提出其身边没有这么多钱，上诉人要求被上诉人帮忙出租房屋。上诉人对该证据的真实性没有异议，对其证明目的不予认可，认为其对话是指让被上诉人去转租房屋，上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系应当继续履行。经查：双方当事人提供的系同一段微信截图，被上诉人提供的内容位于上诉人提供的内容之后，内容原文为：2017年6月11日，杨保：我东西搬完了，钥匙给谁？2017年6月12日，马穆罕默德：你自己拿着也行如果我们店里人给放的话先放倒我们店里也可以方便别人看房，你在上面贴个出租写上你的电话把房子租掉了告诉我一声；杨保：我留你的电话；马穆罕默德：不要留我电话；杨保：留你电话，你谈，还要签合同，我不懂；马穆罕默德：就按你那个合同一模一样就行了，我忙没时间天天接电话；杨保：签合同提供证件我那有；马穆罕默德：合同到时候我叫人给你。本院经审查认定，从微信中双方的对话内容来看，杨保要求将房屋交还马穆罕默德，马穆罕默德所述内容系让杨保自行出租，无法得出马穆罕默德同意解除合同的意思表示，本院对马穆罕默德主张其同意杨保转租的主张予以采信。
3.被上诉人一审中还提交以下微信内容：2017年5月25日杨保：当初你承诺能办证，现在无论怎么做都不能办证，只靠堂吃不行的。马穆罕默德：我什么时候承诺你了？你不按我教的方法走，现在把事搞砸了又来找我。你耍小聪明自己想办法吧。杨保：你教的方法106你办一个营业执照在营业，不可能在办，房产证上106是一家，而核名你写106-3，他们检查没有通知直接到店里检查。你说过这店可以办以前都办别人经营都办过证。我这里上面纯居民楼不能办理。2017年6月1日，杨保：这次你把我害惨了，为了店我又装修，买设备花了那么多钱而因为办不了证关门，损失惨重，你把房租全退给我。马穆罕默德：当初人家做炸鸡排的要房子你偏要跟人家抢，要不是因为你我早把房子租给他了。你个窝囊废自己没能力还不听我的话把事情搞砸了现在又说我骗你。那好，从今天开始我们按合同走，我限你7月1日前把欠我的三万五千元房租补齐不然老子立马让你滚蛋。
4.双方合同约定，杨保向马穆罕默德承诺，租赁该房屋仅作为门面房使用。二审中，上诉人陈述：被上诉人说要做小吃，我也没有承诺被上诉人可以办到营业执照，我只是答应协助被上诉人办证提供相应的证件，且涉案房屋之前租给别人的时候办过餐饮经营的相关证件，所以我并不知道涉案房屋不能经营餐饮，后来可能行政部门的规定改了，所以不能再经营小吃，但是我并不清楚。
对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人马穆罕默德与被上诉人杨保签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方合同约定租赁房屋系按门面房使用，上诉人认可被上诉人在签约时告知其要做小吃，其亦答应协助被上诉人办理经营的相关证照，故上诉人出租的房屋应当符合经营小吃的使用用途，现案涉房屋因房屋地址不符合餐饮行业要求，无法办理《食品经营许可证》，系出租人租赁的房屋不符合使用用途，致使承租人无法实现合同目的，故出租人存在过错。上诉人虽主张案涉房屋之前亦用于餐饮经营，其并不知案涉房屋现在不能经营餐饮。但从双方的微信记录来看，上诉人两次提到被上诉人未按其教的方法走，结果把事情搞砸了的事实，说明上诉人对案涉房屋能否用于经营餐饮系明知，只是企图以其他方式规避检查，故上诉人认为其不知案涉房屋不能经营餐饮，依据不足。而被上诉人作为经营人亦应当对承租的房屋尽到审慎审查义务，上诉人建议的方法明显有悖常理，其依然愿意承租，其行为亦存在过错。虽双方均存在过错，但上诉人的过错明显大于被上诉人，故在被上诉人得知无法办理《食品经营许可证》，合同目的已经无法实现的情况下，向上诉人要求解除合同，符合法律规定，案涉房屋租赁合同应当自被上诉人解除通知到达上诉人时解除。被上诉人通过微信于2017年6月1日向上诉人请求退还房租，应视为作出了解除合同的意思表示，故案涉租赁合同应当自2017年6月1日起解除。一审法院认定双方于2017年6月11日协商解除合同，依据不足，本院予以纠正。又因双方对合同解除均有责任，本院认定双方对自己的损失自行承担。杨保于2017年6月11日才搬清物品交还钥匙，一审法院认定上诉人应当退还押金及2017年6月12日以后的租金，并无不当。上诉人在明知被上诉人已经无法经营的情况下，只同意转租而不同意解除合同，无事实和法律依据，故2017年6月12日以后的房屋空置损失应自行承担，其认为房屋租赁合同并未解除，被上诉人应当向其支付租金和违约金的上诉意见，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实和适用法律虽有错误，但裁判结果正确，故对马穆罕默德的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1018元，由上诉人马穆罕默德负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年十一月二十八日
书记员 汪海燕