山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初10834号
原告：青岛正北泽坤房地产开发有限公司，住所地青岛胶州市。
法定代表人：匡学江，董事长。
委托诉讼代理人：刘建国，山东汇融律师事务所律师。
被告：高绪喜，男，汉族，1971年11月23日生，住吉林省靖宇县。
第三人：崔传龙，男，汉族，1978年11月4日生，住山东省胶州市。
第三人：建行青岛分行（以下简称建行青岛分行），住所地青岛市崂山区。
法定代表人：郝子健，行长。
委托诉讼代理人：张雪松，山东中苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李静，女，汉族，住山东省青岛市市南区。
原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司与被告高绪喜、第三人崔传龙、建行青岛分行合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘建国、第三人崔传龙、第三人建行青岛分行的委托诉讼代理人张雪松、李静到庭参加诉讼，被告高绪喜经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告为其垫付的借款本金及利息共264911元；2、判令被告支付违约金52000元；3、判令解除原被告之间签订的编号为201400086730《青岛市商品房预售合同》；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告及第三人崔传龙三方分别于2014年6月12日和2014年11月5共同签署借款协议两份，分别约定被告向第三人崔传龙借款人民币19万元和7万元。该两份借款协议同时约定，借款利息为年利率3%，原告为该两笔借款提供担保。如原告承担担保责任后，有权通知被告，要求被告在7日内偿还原告代为垫付的全部款项，如被告不能按时偿还，则被告承担违约责任，原告有权不给被告办理交房及产权证明等相关手续，且有权解除201400086730《青岛市商品房预售合同》，并要求被告承担商品房买卖合同金额20%的违约金。上述借款协议约定的借款期限届满后，被告未能按约向第三人崔传龙偿还借款本金及利息，崔传龙转而要求原告承担保证责任，无奈之下，原告向崔传龙支付了借款本金及利息共计264911元。之后，原告通知被告要求其按约在接到通知7日内向原告偿还为其垫付的借款本金及利息，但被告没有按时偿还，已经构成违约，故诉至法院，望判如所请。
被告高绪喜未到庭，亦未提交书面答辩意见。
第三人崔传龙述称，被告高绪喜向第三人所借的借款本金及利息均由原告代为偿付。
第三人建行青岛分行述称，涉案房产之上存在第三人的抵押权，解除原、被告房屋买卖合同会损害第三人的债权与抵押权，请求法院保护第三人的合法权益；无论原、被告房屋买卖合同是否解除，原告都应偿还第三人的借款本息及相关费用；本案原被告之间的房屋买卖合同一旦被解除直接影响第三人的债权和抵押权，该房屋买卖合同的解除不应当导致原被告及第三人三方之间的借款及担保合同的无法履行或难以履行。
原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：
一、借款协议二份，拟证实被告与第三人崔传龙之间达成借款合意。
二、青岛市房地产业预收款专用收据二份，拟证实原告收到了被告的购房款26万元。
三、代偿借款协议书一份，拟证实原告与第三人崔传龙之间达成代偿借款的协议。
四、银行汇款凭证一份，拟证实原告代被告向第三人崔传龙代偿借款本金及利息264911元。
五、第三人崔传龙出具收据二份，拟证实第三人崔传龙收到了原告代被告偿还的借款及利息264911元。
六、特快专递回单一份，拟证实原告已经按照约定通知被告，要求被告偿还原告代偿的款项。
七、商品房预售合同一份，拟证实本案借款发生的原因系被告购买原告的商品房，所签商品房合同合法有效，原告有权依约依法解除。
八、个人住房借款最高额保证合同一份，拟证实原告与第三人建行青岛分行之间签有最高额保证合同，系被告与银行借款的连带责任保证人。
第三人建行青岛分行为证明其诉讼主张，向本院提交个人住房借款合同、支付凭证、房地产预告抵押登记证及对账单各一份，拟证实被告向第三人建行青岛分行贷款40万元用于购买涉案房屋，第三人依约支付了借款，截止2017年5月11日，被告尚欠第三人借款本金373507.09元及利息。贷款期间，被告高绪喜共偿还银行按揭贷款74616.25元，其中被告高绪喜自己还款29023.05元，原告代为偿还45593.2元。
经审查，上述证据形式和内容、来源均符合法律规定，对上述证据，本院依法予以采信并在卷佐证。
根据原、被告陈述及经审查确认的证据，结合法庭调查，本院认定如下事实：
2014年6月12日，被告高绪喜与原告签署《商品房预售合同》，合同约定：被告高绪喜购买原告开发的位于胶州市福州南路77号《蔚蓝半岛北区小区》12号楼1单元1202户商品房一套；房屋建筑面积为107.24平方米，单价为每平方米6270元，总价款为672394.80元；付款方式为：2014年6月12日被告与原告签约，并付首付房款计人民币202394.80元，余款47万元于2014年7月12日前办理完毕按揭贷款。
因被告无力支付首付，其于2014年6月12日和2014年11月5日与第三人崔传龙签署《借款协议》，由崔传龙向其提供借款26万元用于支付购房首付。第三人为保证按期回款，在被告无有效财产可供抵押情况下（标的房屋须由贷款银行办理抵押），要求原告为高某的借款提供保证担保。原告为尽快销售房屋、回笼资金，同意提供担保。就此，三方共同签署《借款协议》，《借款协议》中同时约定了担保条款，约定如被告拒绝还款、原告履行保证担保责任后，原告有权向被告追偿，且原告有权拒绝为被告办理标的房屋的网签、过户手续，并有权决定单方面解除与被告的《商品房预售合同》。
后，被告向原告支付购房首付款共计272394.80元，从第三人建行青岛分行处按揭贷款40万元，月还本息金额为2900.45元，借款期限2014年11月17至2034年11月17日。被告共偿还借款本息29023.05元。后被告出现逾期还款，原告为被告垫付本息45593.2元。
2015年3月8日，被告与第三人崔传龙借款到期，被告未能偿还第三人崔传龙借款，第三人要求原告承担保证责任，2016年10月11日，原告与第三人达成还款协议书，约定原告代被告偿还第三人借款本金及利息共计264991元，原告清偿借款本金及利息后，第三人将被告的《借款协议》原件交给原告，同日，原告代被告向第三人还清全部本息共计264991元，第三人为原告出具收款收据。原告代被告清偿第三人崔传龙借款后，向被告发送特快专递，要求被告偿还原告代偿的款项，该快递因被告拒收退回。
截止2017年5月11日，被告尚欠第三人建行青岛分行借款本金373507.09元及利息。
本院认为，本案的争议焦点是：一、本案原、被告及第三人关于首付借款及担保约定是否有效；二、若该协议有效，原告是否可以行使商品房买卖合同解除权。
关于争议焦点一，本案中《借款协议》中关于首付借款及担保约定系各当事人间的自由约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。在作为主合同内容的借款约定有效情况下，原告与被告在《借款协议》中约定的相关担保条款本身是符合《担保法》及担保法司法解释规定的，原告代被告清偿借款之后，依照协议约定通知被告偿还原告代偿的款项，被告并未如约偿还，根据协议约定，原告有权要求被告向其支付代偿借款本息及符合法律规定要求的违约金。同时，担保条款中原告有权在提供担保后解除商品房买卖合同的约定也并未违反任何法律、行政法规的禁止性规定，属于当事人之间的自由意志，其合同效力同样应予以保护。
关于争议焦点二，被告与原告签订商品房预售合同后，与第三人建行青岛分行签订房产抵押合同，原告通过与第三人建行青岛分行签订的最高额保证合同为被告在第三人建行青岛分行的贷款本金及由此产生的一系列费用承担保证责任，现因被告违约，导致第三人建行青岛分行的债权难以实现，故单纯依据原被告之间《借款协议》的约定解除商品房预售合同会侵害第三人建行青岛分行的利益，在此情况下原告要求解除商品房预售合同就必须保障第三人建行青岛分行的利益，即还清被告所欠贷款本金及利息。在原告还清被告所欠第三人建行青岛分行贷款本金及利息后，原告可根据与被告在《借款协议》中的约定，要求解除商品房预售合同。根据《合同法》相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，被告已支付房款为首付款272394.80元（其中26万元系借款，原告已经代为偿还本金及利息），并已归还贷款29023.05元。原告还清第三人建行青岛分行贷款本金及利息后，有权按照约定解除合同，合同解除后，根据涉案合同性质，双方当事人应当就履行部分相互返还。
关于违约金项，系双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告高绪喜于本判决生效之日起十日内向原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司支付原告为其垫付的借款本金及利息共计264991元。
二、被告高绪喜于本判决生效之日起十日内向原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司支付违约金52000元。
三、原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告高绪喜返还购房首付款12394.8元及被告高绪喜已经支付的银行贷款29023.05元。
四、原告青岛正北泽坤房地产开发有限公司代被告高绪喜偿还第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行贷款本金及利息后，被告与原告2014年6月12日签定的《商品房预售合同》解除。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6055元，公告费600元，共计6655元，由被告高绪喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 匡德富
代理审判员 贾立超
人民陪审员 杜运飞
二〇一七年六月八日
书 记 员 王 震
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。