湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0302民初1359号
原告：湘潭美佳物业管理有限公司，住所地湘潭县易俗河镇金羚路南侧200号。
法定代表人：周伏香，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李克驭，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：ＸＸ，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。
被告：王祥林，男，汉族，湘潭县人。
原告湘潭美佳物业管理有限公司（以下简称“美佳物业公司”）与被告王祥林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，于2017年6月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭于2017年10月31日公开开庭进行了审理。原告美佳物业公司的委托诉讼代理人李克驭、ＸＸ两次开庭均到庭参加诉讼，被告王祥林第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告美佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费3115.2元；2、判令被告按欠缴物业管理费的30％向原告支付从2015年1月1日起至2017年3月31日止的违约金合计934.56元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与湘潭嘉乐置业有限公司于2011年签订《前期物业管理委托合同》，合同约定原告为被告所居住的小区提供统一、专业的物业管理服务，同时合同还对原告每月所收取物业管理费、停车费等条款进行了明确约定。自2015年1月1日起，被告开始欠缴物业管理费，直至原告与小区的业主管理委员会重新签订《物业管理合同》前，被告已欠缴物业管理费3115.2元，按照合同约定，被告欠缴物业管理费还需向原告支付违约金。经原告多次催收未果，故诉至法院。
被告王祥林辩称：1、被告业主没有与原告发生任何关系，原告美佳物业系开发商指派的承担前期物业，业主并未委托美佳物业公司，也未与美佳物业签订合同；2、原告美佳物业在物业管理期间，服务有瑕疵，未履行职责和义务，导致小区一片混乱，垃圾也未及时清理3、对于小区违章建筑，原告并未禁止，部分业主乱搭飘窗，导致外墙进水；4、被告将前期物业费用已经缴纳，对于2014年至2016年的物业费用，被告有权拒绝；5、房屋存在严重质量问题，开发商未按图纸施工，擅自取消国家强制性节能玻璃隔断推拉门，公摊面积、绿化面积不符合商品房的有关规定。
本院经审理认定事实如下：2013年6月14日，被告与案外人湘潭嘉乐置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买湘潭九华示范区吉利西路10号华美丽都小区1#楼1单元1601002号房，建筑面积101.56平方米。在《商品房买卖合同》第十九条约定“前期物业服务”：1、出卖人（注：湘潭嘉乐置业有限公司）依法选聘的物业管理企业为湘潭美佳物业管理有限公司，资质证号为：潭物管证字（2011）36号；2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.28/月.平方米（建筑面积），由物业管理企业按照年收取；3、买受人（注：被告王祥林）同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2011年9月5日，原告与案外人湘潭嘉乐置业有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方（注：湘潭嘉乐置业有限公司）将华美丽都小区委托给乙方（注：美佳物业公司）实行统一、专业化物业管理。
另查明，被告王祥林系涉案房屋的产权人，湘潭市不动产登记中心出具的档案产权出证查询单载明湘潭市九华经开区吉利西路10号华美丽都小区1号楼1单元1601002号房建筑面积为101.38平方米。被告于交房后仅预交了两年的物业管理服务费，自2015年7月1日之后未再交纳任何物业服务费用。现被告尚欠2015年7月1日至2016年12月31日物业管理服务费合计2335.8（101.38㎡×1.28元×18个月）元。
上述事实有《商品房买卖合同》、《前期物业管理委托合同》及原、被告的庭审陈述等证据证实。
本院认为：物业公司和小区业主发生纠纷的原因是多方面的，既有开发商遗留的房屋质量的问题，也有物业公司在服务过程中存在瑕疵的问题，也存在小部分业主对“服务收费”的理念没有得到更新的问题等等。要想建立和谐小区，物业公司和小区业主均应当信守合约，全面履行各自的义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，………，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在小区没有召开业主大会、成立业主委员会、由业主委员会选聘物业服务企业之前，由湘潭嘉乐置业有限公司选聘的原告美佳物业公司为华美丽都小区提供的前期物业服务，湘潭嘉乐置业有限公司与原告美佳物业公司签订的《前期物业管理委托合同》对被告具有约束力。被告应当按照合同的约定向原告缴纳相应的物业服务费用。因原告美佳物业公司在向小区业主提供前期物业服务过程中，的确存在小区绿化杂草丛生未及时剪除、小区基础设施未及时维护等问题，因此，被告作为业主可酌情按照90%的标准向原告缴纳物业服务费。故被告应支付自2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费为2102.2元（2335.8元×90%）。原告美佳物业公司请求判令被告支付滞纳金934.56元，因原告提供的物业服务存有瑕疵，考虑到业主拒付物业费系对物业服务质量不满意，属事出有因，故原告美佳物业公司提出的此项诉请，本院不予支持。
至于小区业主提出的房屋渗水、墙体开裂需要维修、房屋面积不足、实际配套设施与合同约定不一致等问题，并以其作为不缴纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。因为，这些问题系业主与开发商之间的纠纷，业主可向开发商主张权利。当然，原告美佳物业公司也有协助业主向开发商维权的义务，但是业主不能将开发商的义务与物业企业的义务混淆等同，以开发商的遗留问题未解决作为拒缴物业服务费的理由不能成立。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告王祥林在本判决生效后十日内向原告湘潭美佳物业管理有限公司支付物业服务费用2102.2元；
二、驳回原告湘潭美佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告王祥林负担45元，原告湘潭美佳物业管理有限公司负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 王喜申
审 判 员 罗 贝
人民陪审员 郭 里
二〇一七年十月三十一日
代理书记员 蔡 芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:
…(五)按时交纳物业服务费用;…。