河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终958号
上诉人（原审被告）河北保隆德房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区大梁庄乡拐角村。组织机构代码66659602-3。
法定代表人王海云，系该公司执行董事。
委托代理人王东力，河北ＸＸ律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王海奎，男，汉族，1965年8月10日出生，现住邢台市桥东区。
原审被告邢台市桥东区拐角社区居民委员会，住所地邢台市桥东区拐角东路。
负责人李凤祥，该居委会主任。
上诉人河北保隆德房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服河北省桥东区人民法院（2015）东民初字第2050号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明，2009年11月13日，原告与二被告签订了房屋拆迁补偿安置协议，约定原告在拐角社区土地证面积306.31㎡，可兑换房屋面积367.57㎡，过渡期三年，过渡费每月按221.4㎡、每平方米8元计算，置换房屋为8号楼12003C3、11802C4、13号楼2101B3，兑换差异房屋面积12.93㎡由原告自购。协议签订后，被告河北保隆德房地产开发有限公司将过渡费、搬家费给付原告。2011年10月原告所置换的13号楼房屋已交付。三年过渡期满后，被告河北保隆德房地产开发有限公司已将2013年1月至2015年6月期间8号楼剩余过渡面积38.1㎡的安置费按每平方米10元给付了原告。现原告置换的8号楼房屋尚未交付。
另查明，被告河北保隆德房地产开发有限公司在庭审中承认本案所诉争的拐角社区8号楼尚未进行竣工验收。原告诉请的支付逾期交房部分的损失指的是置换后房屋面积与给付过渡费房屋面积之差、再加上自购部分面积的损失。
原审认为，原、被告双方签订的房屋拆迁补偿安置协议，系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。房屋拆迁补偿安置协议明确约定过渡期为三年，过渡费按建筑面积221.4㎡、每平方米8元计算，2011年10月13号楼房屋已交付，尚剩余过渡面积38.1㎡，依据当时房屋拆迁实施细则第三十九条、第四十条第一款的规定，过渡期内由拆迁人按原拆迁面积每月每平方米五元的标准给付被拆迁人临时安置补助费；因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，从逾期之日起，以每月每平方米五元临时安置补偿费的标准为基数，增加临时安置补助费，逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满两年的增加百分之七十五，逾期满两年以上的增加百分之百，双方当事人在签订补偿安置协议时约定过渡期内临时安置补偿费每月每平方米8元，按照上述规定，被告河北保隆德房地产开发有限公司自2013年1月至2015年6月应给付原告临时安置补偿费15087.6元，扣除已给付原告11430元，应再给付原告临时安置补偿费3657.6元。根据我国法律法规的规定，建筑工程竣工验收合格后，房屋可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，庭审中被告河北保隆德房地产开发有限公司承认其所开发建设的拐角社区8号楼未进行竣工验收，原告可在有效接收房屋时要求被告河北保隆德房地产开发有限公司提供《住房质量保证书》等相关资料，现原告诉请提供《住房质量保证书》等相关资料，理由不能成立，本院不予支持。根据现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》及之前实施的《城市房屋拆迁管理条例》均规定选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，应当按被拆迁房屋面积向被拆迁人支付临时安置费，但法律法规没有规定在延长过渡期间内对给付过渡费房屋面积以外的置换面积进行赔偿，故原告诉请被告支付逾期交房部分的损失，理由不能成立，本院不予支持。对于原告诉请被告赔偿其自购房屋部分的逾期交房损失可在房屋有效交付后，再另行主张其权利。原告与二被告签订的房屋拆迁补偿安置协议中未约定被告邢台市桥东区拐角社区居民委员会在本协议中应享有的权利和承担的义务，故邢台市桥东区拐角社区居民委员会不承担任何民事责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《邢台市房屋拆迁实施细则》第三十九条，第四十条的规定，原审判决：一、判决生效后十日内，被告河北保隆德房地产开发有限公司给付原告临时安置补偿费3657.6元（截止到2015年6月30日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，由被告河北保隆德房地产开发有限公司负担。
上诉人河北保隆德房地产开发有限公司上诉主要称，请求：依法判决撤销邢台市桥东区人民法院作出的（2015）东民初字第2050号民事判决，并直接改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。一、原审判决对过渡期后的临时安置补偿费适用标准错误，应当依双方约定进行计算。《邢台市房屋拆迁实施细则》中的标准为，过渡期内按原拆迁面积每月每平方米5元临时安置补偿费，从逾期之日起，以每月每平方米五元临时安置补偿费的标准为基数，增加临时安置补助费，逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满两年的增加百分之七十五，逾期满两年以上的增加百分之百。而双方约定且履行的是：在过渡期内按原拆迁面积每月每平方米8元计算，过渡期后，由于开发商的原因导致逾期交房时，按原拆迁面积每月每平方米10元计算。约定是双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，原审判决在计算过渡期后的临时安置补偿费时，一方面用约定的高于地方文件基数的8元做基数，另一方面又以地方文件的比例进行计算数额，显然违反法律规定且矛盾。二、原审判决未认定逾期交房非开发商的原因是错误的，开发商只承担该房屋于2015年6月2日前具备具备了实际交付房屋条件的责任，而对于非开发商原因形成的手续不完备的问题，根据合同法规定应当免除上诉人的责任。故对于2015年6月2日之后的违约责任依法依约上诉人都不应承担责任。三、原审判决认定自购部分的逾期交房损失可在房屋交付后，另行主张权利是错误的。因为被上诉人自购部分不同于一般的商品房买卖，被上诉人自购价格远低于市场价，应按双方合同约定，合同未约定视为被上诉人放弃了该权利，而不能适用一般商品房买卖的相关法律。
被上诉人王海奎答辩称，一、一审判决认定的事实清楚，采用的证据确实充分，适用法律正确，判决结果公平公正，程序合法，应予维持，应当给付被上诉人3657.6元临时安置补偿费和保留自购房屋逾期交房损失另案起诉主张的权利。二、上诉人的上诉与本案的事实不符，依法应予驳回。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，2003年12月1日起施行的《邢台市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条规定：“对被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人的安置用房不能一次解决的，可以采取过渡方式，过渡期限一般为一年，最长不得超过二年。过渡期内由拆迁人按原拆迁面积每月每平方米五元的标准给付被拆迁人临时安置补助费。”第四十条规定：“拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任使被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人延长过渡期限的，依照下列规定处理：（一）被拆迁人或者承租人自行或者由其所在单位安排住处的，从逾期之月起，以每月每平方米五元临时安置补助费的标准为基数，增加临时安置补助费，逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期满半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满二年的增加百分之七十五，逾期满二年以上的增加百分之百。（二）被拆迁人或者房屋承租人使用由拆迁人提供的周转房的，从逾期之月起，以临时安置补助费的标准为基数，付临时安置补助费，逾期不满一年的付给百分之二十五，逾期满一年不满二年的付给百分之五十，逾期二年以上的付给百分之七十五。”《拐角社区城中村改造方案解读》规定，过渡费按每月每平方米8元计算，因开发商的责任延长过渡期限的，自逾期之日起，按每月每平方米10元支付。
本院认为，王海奎与河北保隆德房地产开发有限公司、拐角社区居委会签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系三方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。王海奎和河北保隆德房地产开发有限公司均认可《拐角社区城中村改造方案解读》也是双方拆迁安置补偿的依据，故上述协议和解读应视为一个整体作为拆迁安置补偿的依据，当事人均应全面履行。关于临时安置补偿费（即过渡费）的标准问题。《房屋拆迁补偿安置协议》和《拐角社区城中村改造方案解读》中均约定过渡费的标准为每月每平方米8元，《拐角社区城中村改造方案解读》载明，因开发商的责任，延长过渡期限的，开发商自逾期之日起按每月每平方米10元支付过渡费。双方在签订拆迁补偿协议时，已就延长过渡期限的过渡费作出了约定，该约定不违反相关法律法规规定，双方应依该约定履行。根据上述约定，河北保隆德房地产开发有限公司已经按每月每平方米10元支付了王海奎自2013年1月至2015年6月期间剩余过渡面积38.1平方米的过渡费。《邢台市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条、第四十条规定的临时安置补助费是以每月每平方米五元的标准为基数，按逾期时间逐渐递增，在逾期二年以上时的标准才达到每月每平方米10元。由此可见，本案当事人之间约定的过渡费标准不低于拆迁协议签订时邢台市的文件规定的标准。故一审法院在当事人对逾期过渡费有明确约定，在约定的标准基数每月每平方米8元与政府文件规定的标准基数每月每平方米5元不一致的情况下，适用双方约定的每月每平方米8元的标准，有选择性的套用政府文件规定的逾期增加幅度部分予以判决不当，河北保隆德房地产开发有限公司对此要求纠正，本院予以支持。关于逾期交房的责任问题。建设工程竣工验收合格后，房屋可交付使用，河北保隆德房地产开发有限公司主张非因其公司自身原因形成开发的手续不完备，但该公司提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。本案系房屋拆迁安置补偿协议纠纷，超出置换面积之外，王海奎自购部分的房屋与置换的房屋性质不同，故原审判决认定自购部分的逾期交房损失可在房屋交付后，另行主张权利并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第2050号民事判决。
二、驳回王海奎的诉讼请求。
一审案件受理142元，二审案件受理费142元，均由王海奎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
审 判 员 郝 诚
代理审判员 王小英
二〇一六年五月十六日
书 记 员 高蔚龙