上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0118民初681号
原告(反诉被告)：上海市青浦区赵巷镇农业综合服务中心，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周利明，主任。
委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海基鑫金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周海花，经理。
委托诉讼代理人：陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。
原告上海市青浦区赵巷镇农业综合服务中心诉被告上海基鑫金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，原告申请保全，本院依法采取了保全措施。审理中，被告提出反诉，本院依法于2018年2月27日受理。本案于2018年4月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人蔡新、被告的法定代表人周海花及委托诉讼代理人陈玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市青浦区赵巷镇农业综合服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令原被告于2006年12月5日签订的房屋租借合同于2016年12月31日终止；2、判令被告支付原告自2017年1月1日起计算至2018年1月19日止的使某费人民币(以下币种均为人民币)101,517.80元(按房屋租借合同约定的2016年的租金标准97,000元/年计算)。事实和理由：2006年12月5日，原被告签订《房屋租借合同》,约定原告将上海市青浦区赵巷镇318国道(沪青平公路XXX号)原农业公司的办公楼、仓库及围墙、场地全部租给被告使某,计700平方米,租赁期限10年,即2007年1月1日起至2016年12月31日止；每年租金82,000元,每三年递增5,000元，分二期付款,即每年1月份支付50%,6月份支付50%。被告根据生产发展需要,在原有旧房上加楼(二层500平方米)及西面老房改造,其投资全部由被告自负,使某期限根据协议时间,到期产权归原告所有(其不动产)。合同签订后,原告将房屋交付被告使某,被告也能支付租金。合同到期前,原告口头通知被告合同到期不再续租,然被告一拖再拖。2017年11月17日原告委托律师发函给被告,告知其租赁合同已于2016年12月31日期满终止,终止后不再签订新的租赁合同,并要求立即腾退、支付使某费。但被告对律师函置之不理,一意孤行，故原告诉至法院作如上诉请。
被告上海基鑫金属制品有限公司辩称：本案系争合同已经中止了，腾退之前双方是不定期的租赁合同。被告在2017年1月3日起配合政府的拆违工作，已经不用系争厂房了。对于租金，只同意支付2017年1月1日到2017年1月2日两天的租金，因为1月3日开始房屋无法使某。系争房屋部分违章，部分是违法的。拆违时拆除了合法部分的屋顶，拆违结束后，原告承诺若被告修好屋顶，场地还租给被告使某。但是现在原告把房屋出租给了案外人，原告应赔偿被告修复屋顶和水泥地的费用，故被告提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告751,843元，具体包括1、用电工程业扩27,765元；2、配电板3件1,140元；3、代交电费12,573元；4、工程及材料款1,368元；5、电表400元；6、20CM水泥地236,857元(2,173平方米*109元/平方米)；7、围墙、现浇顶、室内外涂装186,000元；8、西面房重建207,200元；9、全自动伸缩门24,300元；10、电容量54,240元。
审理中，被告表示撤回第7项另案主张，变更诉请为要求原告赔偿565,843元。被告明确，反诉诉请明细中的第1、2、4、5、10项系针对电力扩容支出的费用。第6、8项的金额是参照之前赵巷镇政府减量化的单价计算的，第6项是整个厂房及道路都由被告浇筑了水泥地，第8项原本有泥土结构的房屋，后来自然倒掉后被告用砖和钢架重做了，没有作为违建处理。第9项是被告之前的承租户安装的大门，由被告赔偿钱款给了之前租户。第10项是被告将用电从220伏扩到了380伏。
原告针对被告的反诉辩称：不同意反诉诉请。原被告之间的租赁合同已经在2016年12月31日到期，原告已明确不再续租，不存在被告提出的反诉请求。系争房屋2018年1月17日已经交还给了原告，被告2018年1月31日出具承诺书，明确租赁厂房、围墙、场地的相关事宜不再向原告提出任何要求，因此反诉诉请不应该得到支持。对于拆违部分，原告保留诉权。
经开庭审理查明，原被告双方自2002年1月1日起建立租赁关系。2006年12月5日，原被告签订《房屋租借合同》,约定原告将青浦区赵巷镇318国道(沪青平公路XXX号)原农业公司的办公楼、仓库及围墙、场地全部租给被告使某,计700平方米,租赁期限10年,即2007年1月1日起至2016年12月31日止；租金及支付方法：每年租金82,000元,每三年递增5,000元，即2007年-2009年为82,000元,2010年-2012年为87,000元,2013年-2015年为92,000元,2016年为97,000元，分二期付款,即每年1月份支付50%,6月份支付50%；被告因生产需要对用电量进行的增容部分，如遇国家或地方政府动迁，该部分赔偿归被告所有；被告在房屋租借期间必需保证房屋的维修和完整，如有损坏，被告自行修理；被告根据生产发展需要,在原有旧房上加楼(二层500平方米)，及西面老房改造,其投资全部由被告自负,使某期限根据协议时间,到期产权归原告所有(其不动产)。原告租赁给被告的房屋及场地，建筑面积约700平方米，场地约1,600平方米。
合同签订后，原告按照上述租借合同约定的租金标准支付租金至2016年12月31日。
另查明，租赁期间，2006年，被告经原告同意，对系争房屋进行屋面翻修，原告为此向镇规划科提交书面维修申请，赵巷规划科予以同意，并说明“不能擅自扩大建筑面积与移位，反之后果自负”。2008年，被告向原告提出关于基建维修的审判报告，申请对彩钢棚等进行加固维修改造，原告盖章确认。
后被告对系争房屋进行维修，还在租赁的仓库上加建，使原有仓库从一层变为两层，并在租赁的场地上搭造彩钢棚。
又查明，2017年1月3日，系争房屋所在地的赵巷镇人民政府发布《2017年度赵巷镇创建无违村(居)实施方案(讨论稿)》，被告因此获得补偿款676,397.50元。该补偿款现已全部支付至被告账户。
再查明，因原告替被告代付了部分装修工程款，2009年，原告(甲方)与被告(乙方)签署意向书，内容为“双方经协商后，对原双方在2006年12月5日签订的房屋租赁合同进行中止。具体意向如下：一、甲乙双方同意对乙方在租赁范围内自建和修建部分的不动产，主要是房屋建筑聘请有资质的评估机构进行评估……二、在评估报告甲乙双方共同认可的基础上，对原2006年12月5日签订的合同进行中止。双方都不承担合同违约责任。但中止之日前合同上发生经济内容继续履行。三、乙方继续租赁北面占地约700平方米的房屋及楼房，具体测量后双方重签协议。签订协议时间初定为二年。”但此后，原被告双方未曾进行过评估，也未再重新签订其他协议。
还查明，2016年10月31日，案外人上海赵巷资产经营管理有限公司(以下称“资产公司”)与被告的法定代表人开碰头会并形成会议纪要，资产公司告知被告合同到期后不再续租，且“对于房屋到期后归资产公司所有，建筑面积为2,751.50平方米，基鑫公司周海花、王德彪均表示认可确认”。被告法定代表人当日在该会议纪要上签字确认。
2017年11月17日，原告委托律师向被告发函，告知被告“房屋租赁合同已于2016年12月31日期满终止，终止后不再签订新的租赁合同”，并要求被告腾退、支付使某费。
还查明，2018年1月17日，被告法定代表人向原告出具书面说明，证明被告于2018年1月17日将租赁的系争房屋及场地正式归还给原告，并将被告所有物品全部搬空，确认该处自2018年1月17日起正式清空，交接给原告。
2018年1月31日，被告向资产公司签署承诺书，承诺“就位于沪青平公路XXX号(原农业公司办公楼、种子仓库处)的厂房及围墙、场地的《房屋租借合同》相关事宜不再向原告提出任何要求”。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租借合同、律师函及邮寄凭证、承诺书、情况说明、关于维修种子仓库的申请、关于基建维修的审批报告、2017年度赵巷镇创建无违村(居)实施方案、赵巷镇违法建筑拆除旧材料回购补偿验收确认表、意向书、会议纪要等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示，意向书只是意向，没有实际履行，原被告间履行的是2006年的合同。合同到期后原告一直口头催促被告搬走，双方是占有使某关系，否则按照合同，应该先付后用。被告做的电力方面的工程，工程及材料款、电表、西面房、伸缩门等，属于不动产，按照合同约定到期应归原告所有。电容扩容是被告为了自己的需要扩的，租给被告的原本也是有电的。被告支付的电费与其无关，且2002年被告已经开始使某系争厂房。交接时被告也承诺过不再就租借合同事宜要求原告补偿。资产公司与原告的关系是，系争房屋收取租金及交接由资产公司处理。
被告表示，意向书中被告欠付原告的钱全部履行了，意向书已经生效并履行，2006年的租借合同中止且未再恢复，除租金外，原租借合同的条款不再适用。意向书签订后原被告间是不定期租赁关系，至2017年1月3日之后双方的租赁关系就不存在了。2017年5月翻建房屋是因为跟原告说好会再租给被告，否则被告不会翻建。承诺书仅指不再提出租赁房屋的要求。电表、水泥地等，现由原告租给案外人使某，故需支付对价。被告提供：1、2002年预算书及发票，针对反诉诉请明细第1项，证明用电工程业扩费用为27,765元；2、电力付款凭证，针对反诉诉请明细第2、4、5项，证明被告支付配电板费用1,140元、工程及材料款1,368元、电表费用400元，电表户头现还在被告名下；3、电费发票，针对反诉诉请明细第3项，是接手时之前租户欠的电费，原告代交了12,573元；4、照片，系针对水泥地；5、防水涂料检验报告，证明做过屋顶防水。原告对被告的上述证据均不认可，认为即使存在也是不动产，按照合同应归属于原告所有，且相关款项是2002年支付，发生于2006年双方租借合同之前。
根据庭审查明的事实，本院认为，关于原被告之间的租赁关系，本院有理由相信适用2006年的房屋租借合同，理由有三，一是2009年的意向书虽提及租借合同中止，但亦明确，是“在评估报告甲乙双方共同认可的基础上”，但实际并未评估，原合同中止的基础条件未成就；二是从内容上看，意向书本身不具备租赁合同的形式要件，此后双方未签订新的合同，双方间的权利义务仍受原合同约束；三是被告一直按照2006年租借合同约定的标准支付租金，其按照意向书偿还原告代付的装修款及支付钱款，亦与租借合同中约定的义务一致，故双方实际履行的仍是2006年的租借合同。该租借合同是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同到期后，被告应按期搬离。被告称原告口头答应续租，但未提供证据证明，本院不予采信。2017年之后被告使某系争房屋但未支付任何钱款，原被告之间未形成不定期租赁关系，而是占有使某关系。原告主张按照2016年的租金标准支付使某费，支付至被告书面确认的搬离之日，于法无悖，本院予以支持。被告主张原告赔偿租赁期内其为电力扩容支出的费用、在场地内做水泥路、伸缩门等的添附费用，但2006年租借合同中并未约定该部分费用由原告承担，且租赁期结束后相关添附视为已经折旧完毕，被告的该项主张无事实与法律依据，本院不予支持。被告认为其所做的电力及添附现由他人使某，可将之恢复至原告交付给其时的原状。关于被告2002年9月支付的电费，因被告至少自2002年1月起即与原告建立起租赁关系，故对于被告所称2002年9月的电费系代他人支付而要求原告偿还的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海市青浦区赵巷镇农业综合服务中心与被告上海基鑫金属制品有限公司于2006年12月5日签订的房屋租借合同于2016年12月31日终止；
二、被告上海基鑫金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市青浦区赵巷镇农业综合服务中心房屋占有使某费101,517.80元；
三、反诉原告上海基鑫金属制品有限公司的诉讼请求不予支持。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2,330.36元，减半收取计1,165.18元，由被告负担；反诉受理费4,729.22元，由被告负担；保全费990元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 汪宇婧
二〇一八年四月二十八日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。