上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1231号
原告胡某。
委托代理人刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人张叙，上海市新华律师事务所律师。
被告潘某。
被告张某。
委托代理人林海卫，上海明伦律师事务所律师。
被告上海中房君莲置业有限公司。
法定代表人郑某。
委托代理人黄某某。
被告李某某。
委托代理人李宏，安徽郢都律师事务所律师。
原告胡某与被告潘某、张某、李某某确认合同无效纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理后，先适用简易程序，由审判员林霞独任审判。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭。期间，原告以上海中房君莲置业有限公司（以下简称中房公司）亦侵犯其权利，向法院申请追加该司为本案被告。本院经审核后，遂于2013年10月28日追加中房公司作为被告参加诉讼。后因被告潘某下落不明，本院以公告方式向其送达起诉状副本及开庭传票，并定于2014年4月25日公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托代理人张叙，被告张某的委托代理人林海卫，被告李某某及其委托代理人李宏到庭参加了诉讼。被告潘某、被告中房公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告胡某诉称，原告与潘某原系夫妻关系，后于2010年8月就离婚事宜达成一致并签订书面离婚协议书。因潘某反悔，后经法院判决解除了双方的婚姻关系。在审理离婚案件时，因潘某未到庭应诉，故法院对夫妻共同财产未作处理。2009年9月，原告与潘某居住及户口所在地的房屋进行动拆迁，同年10月外出暂借房屋居住。潘某独自参与了动迁安置的整个过程，并在获得动迁款后于2010年11月10日突然离家出走。潘某在未经原告许可，也未与原告商量的情况下擅自将动迁分得的坐落于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）在动迁安置时直接以张某名义进行登记，从而导致原告及女儿无家可归。后原告前往上海市闵行区交易中心查询获悉系争房屋已被张某以夫妻间过户的方式过户给了李某某。
原告认为，潘某擅自处分夫妻共同所有房屋，并与张某、李某某恶意串通，侵犯其合法权益，现原告基于上述理由向法院提起诉讼，要求判令：一、被告中房公司与被告张某签订的《上海市商品房预售合同》无效；二、被告张某与被告李某某之间就系争房屋的买卖行为无效；三、确认系争房屋归原告胡某及被告潘某所有。
原告胡某为证明其诉讼请求，向法院提供如下证据材料：
1、《离婚协议书》一份，上载：“本人胡某和潘某同意协议离婚。双方财产分配如下：奇瑞东方之子7人座壹辆、人民币拾万元（以下币种均为人民币）、男女双方婚戒贰枚、自动麻将机壹台归男方所有。春都路XXX弄XXX号XXX室的房子、三洋液晶电视机壹台、松下洗衣机壹台、电脑壹台、格兰仕微波炉壹台归女方胡某所有。子女分配如下：双方育有壹女，潘某某，女儿归女方所有，男方每月月底给女儿人民币叁仟元抚养费，男方每星期的其中壹天看望女儿，2010年8月21日”，此协议旨在证明原告与潘某于2010年8月签订离婚协议时对系争房屋曾有约定，即离婚后系争房屋归原告所有；
2、《配套商品房供应单》一份，旨在证明：1）潘某在原告与其婚姻关系存续期间就伪造签名擅自将系争房屋以直接分配的方式分配给张某；2）五联单上户主为潘某，故原告是本案的适格主体；
3、《上海市商品房预售合同》一份，旨在证明系争房屋应给拆迁的安置对象，中房公司在签订合同时应核查五联单及动拆迁安置协议；
4、《房屋交接书》一份，旨在证明张某于2011年1月24日领取了系争房屋；
5、《上海市房地产登记申请书》、《结婚证书》，旨在证明张某与李某某以假夫妻的方式办理了系争房屋的过户手续。
经庭审质证，张某对上述证据材料发表如下质证意见：对证据材料1的真实性及关联性不予认可，原告与潘某是经法院判决离婚，所以离婚协议未产生法律效力。对证据材料2、3、4的真实性予以认可，由此可证其是通过合法形式从潘某处取得系争房屋。对证据材料5的真实性予以认可，但对其证明内容不予以认可。对证据材料6的真实性及关联性均不予认可，其从未见过这份结婚证书。
李某某对上述证据材料发表如下质证意见：对证据材料1的真实性无法核实；对证据材料2、3的真实性没有异议，从上述证据材料并不能反映原告是动拆迁的被安置对象，反而可以证明潘某将系争房屋交由中房公司作为商品房出售给张某，相关的村委会加盖公章予以确认，由此可证系争房屋应属潘某一人所有。同时亦可证明系争房屋符合交易条件。对证据材料4的真实性没有异议。对证据材料5、6，因上述均为中介公司操作，故与其无涉。
中房公司对上述证据材料的质证意见与张某、李某某一致。
被告中房公司在预备庭审时辩称，首先，其是与《配套商品房供应单》上所确定的购房人签订《上海市商品房预售合同》，供应单上的名字、信息是其无法更改的，所以其不存在与其他被告恶意串通签订合同的事实；其次，其作为开发商，只是为动迁安置房屋办理相关手续而已，其与张某签订合同仅是为了办理系争房屋的进户手续，其与潘某、张某间均无房屋买卖关系。综上，其不同意原告的诉讼请求。
被告中房公司为证明其抗辩主张，向本院提供《配套商品房供应单》一份，旨在证明其是根据上述材料办理系争房屋的过户手续。
经庭审质证，原告、张某、李某某对上述证据材料的真实性均无异议。
被告张某辩称，首先，从其调取的《动拆迁安置协议》来看，老房动迁时，被拆迁安置人为案外人苏某某，原告并非动拆迁安置对象，故其作为原告的主体不适格；其次，其是通过朋友介绍与潘某相识。潘某称急需用款，可将名下一套动迁安置房，即系争房屋直接登记在其名下，双方经过协商后，由其继父代其向潘某支付了70万元购房款。嗣后，其取得了系争房屋的所有权。再者，其将系争房屋在中介公司挂牌出售给李某某，相关手续亦是通过中介公司办理，其对中介公司在整个买卖过程中如何操作并不清楚，故其与李某某间并无恶意串通的事实。综上，其不同意原告的诉讼请求。
被告张某为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：
1、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，旨在证明：1）老房的被拆迁人是苏某某，原告并非被安置人；2）被拆迁人对系争房屋只有申购的权利不能立即取得所有权；
2、《配套商品房（期房）认购书》一份，旨在证明被拆迁人苏某某书面同意以张某名义登记为系争房屋的产权人；
3、《承诺书》一份，旨在证明原告与潘某承诺将系争房屋登记在张某名下，故张某是通过善意的方式取得房屋的；
4、《安置名单》一份，旨在证明原告是动拆迁的安置人口，但不能证明其对涉案房屋享有所有权；
5、《收条》三份，旨在证明张某是通过给付对价的方式善意取得系争房屋；
6、银行历史明细清单及户口簿，旨在证明张某通过其家属以现金及转账的方式向潘某支付了70万元购房款。
经庭审质证，原告对上述证据材料发表如下质证意见：对证据材料1的真实性没有异议，但对关联性有异议，该动迁协议无法证明与原告无关联。老房的户主虽是苏某某，即潘某的奶奶，但动迁时是按分户处理的。虽然在该动迁协议上没有原告的名字，但不能证明系争房屋与原告无关。对证据材料2的真实性没有异议，但对证明目的有异议，苏某某只是名义上的户主，被安置对象应为原告与潘某。对证据材料3的真实性没有异议，但胡某的签字、盖章均系潘某伪造的。对证据材料4的真实性无异议，由此可证原告是系争房屋的权利人。对证据材料5中有两张可确认是潘某的签字，另一张日期为2010年2月1日的收条不是潘某所写，且三张收条上面的内容亦不是潘某所写。但为方便案件的审理，其对该收条亦予以确认。对证据材料6的真实性无异议，但原告认为该证据无法证明张某向潘某支付了相关款项。理由如下：首先，银行历史明细清单仅能证明该账户上有取款记录，但不能显示款项的去向。明细清单上所显示的取款时间及金额与张某提供的三张收条无法相对应。其次，根据张某提供的2010年1月5日由潘某出具的收条，上面写的是收到房款40万元。但根据银行历史明细清单，假设汇款记录是真实的，那么汇款时间是2010年2月5日，与潘某出具收条的日期相差了一个月，即先有收条、后付款，此行为显然不符合常理。最后，即使张某确实支付了60万元，此金额与系争房屋在2010年时的市场价值亦不相匹配。鉴此，原告有理由认为张某对系争房屋的产权存在争议是明知的，其不符合善意取得人的资格。
张某针对原告的质证意见发表如下补充意见：1、其认可《承诺书》上并非胡某的签字和盖章；2、潘某与张某并非是表兄妹关系，但因只有称相互间有亲戚关系，那么才有可能以动拆迁方式将系争房屋过户至张某名下；3、在购房时，潘某与张某对付款时间协商一致，即张某应于2010年1月5日向潘某支付购房款40万元，但当时由于张某资金周转问题，支付能力跟不上，直到2010年2月5日才向潘某给付了上述购房款，张某担心自己的行为构成违约，于是让潘某将收条的时间向前倒签了一个月，所以出现了先有收条，后付款的事实。
李某某对上述证据材料1、2、4、5、6无异议，对证据材料3的真实性不清楚。需补充说明的是，如果潘某与张某间存在恶意串通的行为，那么该行为亦与其无涉。
中房公司对上述证据材料1、2、4无异议，对证据材料3、5的真实性不清楚。中房公司对上述证据材料6未发表质证意见。
被告李某某辩称，首先，其在购买系争房屋时，为避免购房风险，曾多次就系争房屋是否存在产权争议一事向中介公司进行了咨询，中介公司均向其表示该房屋无产权争议；其次，从系争房屋的产权证可见，系争房屋是商品房，无交易限制，可以上市交易；再者，其将购买系争房屋的手续交由中介公司办理，而作为出售方的张某亦未露面，一直是由张某的父母出面与其协商相关购房事宜。直至过户当日，其才见到张某本人。在办理系争房屋产证的过程中，其曾要求中介公司在系争房屋的产权证上加上其妻子的名字，至于在交易过程中出现假结婚证一事，其并不知情；复次，原告若有证据证明潘某擅自出售夫妻共同财产，其可向潘某主张权利，与其他被告无涉；最后，原告无权代潘某主张权利，要求将系争房屋判归他们所有。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告李某某为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：
1、物业管理费发票，旨在证明系争房屋的原权利人为张某；
2、《税收通用缴款单》一份，旨在证明李某某缴税10，155元，其购房行为合法；
3、中介公司出具的《收据》一份，旨在证明中介公司收取了中介费、过户费75，000元，其系善意购房人，即便在整个购房过程中有假结婚证的出现，其亦是不知情；
4、《收据》一份，旨在证明张某收取购房款计1，415，000元，且该价格与市场价格相符；
5、《中介费确认书》、《意向金付款单》各一份，旨在证明其是通过中介公司向张某购买系争房屋；
6、《上海市商品房预售合同》一份，旨在证明其在购买房屋时系争房屋的产权是清晰的，其购房是善意的；
7、《上海市房地产权证》，旨在证明系争房屋现登记在其名下。
经庭审质证，原告对上述证据材料发表如下质证意见：对证据材料1的真实性无异议，但认为系争房屋的交房日期为2011年1月24日，而张某从2010年8月即开始支付物业管理费，更可证明张某明知系争房屋存在瑕疵，张某显然不是善意第三人。对证据材料2、3、4、5、6、7的真实性无异议。
张某对李某某提供的上述证据材料的真实性、证明目的均无异议。
中房公司对李某某提供的上述证据材料未发表质证意见。
根据对原、被告提交的证据材料的审查，综合分析各方当事人的质证意见，本院对上述证据材料发表如下认证意见：
原告提供的证据材料2、3、4、5，中房公司提供的证据材料，被告张某提供的证据材料1、2、3、4、5、6，被告李某某提供的证据材料1、2、3、4、5、6、7具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院对上述证据材料对本案的证明效力予以确认。关于原告提供的证据材料1，系原告与潘某间签订的协议，在潘某未到庭的情况下，本院难以对该证据材料作出认定，况且即使该份证据材料具有真实性，亦是原告与潘某间对涉案房屋的约定，与本案其他被告无涉，故本院对该证据材料对本案的证明效力不予确认。
根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：
2009年9月29日，拆迁人上海盛博房地产开发有限公司（签约甲方）、房屋拆迁实施单位上海光启动拆迁安置有限公司（甲方的代理人）与被拆迁人苏某某（签约乙方）签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，协议约定乙方所有的坐落于上海市宛平南路建设新村XXX号，建筑面积66平方米的私房交由甲方拆迁安置，乙方选择货币补偿的安置方式。被拆迁房屋货币补偿款计1，049，400元。乙方应当在签订本协议后7日内，即2009年10月6日前搬离原址，甲方按规定付给乙方搬家补助费及设备迁移费。甲方给予乙方各项奖励补贴费合计562，274元。乙方可向甲方申购以下三套房屋：1、上海市闵行区春都路XXX弄XXX号东单元1101室；2、上海市闵行区春都路XXX弄XXX号东单元601室；3、上海市闵行区春都路XXX弄XXX号东单元1003室。房屋总价计1，910，586元。
同日，拆迁人上海盛博房地产开发有限公司（签约甲方）与被拆迁人苏某某（签约乙方）签订了《配套商品房（期房）认购书》一份，协议约定甲、乙双方在建设新村基地动迁中，已签订了《货币补偿安置协议》，乙方自愿认购由中房公司开发建设的配套商品房（期房），甲、乙双方经协商订立本协议，乙方认购三套房屋，三套配套商品房合计1，910，586元。交房日期为2010年12月31日。房屋产权人的确定如下：1、坐落于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号东单元1101室，乙方确定产权人为潘某、胡某；2、坐落于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号东单元601室，乙方确定产权人为张先伦；3、坐落于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号东单元1003室，乙方确定产权人为张某甲。嗣后，潘某、胡某的名字被用横线划去，在横线上盖有“上海光启动拆迁安置有限公司”字样的方形图章，并在确定的产权人一栏里填写了张某的名字、身份证号码及联系电话。
2010年1月25日，潘某向动迁部门出具了《承诺书》，上载：“我是建设新村XXX号动迁居民，本次动迁安置房屋为（上海市闵行区）春都路XXX弄XXX号1102室的产权人潘某、胡某，现经我与妻子协商一致同意将该房子产权人办在我表妹张某名下，该事纯属家庭内部事宜，与动迁单位无关。一旦所引生（发）的法律（责）任由我们全权负责。”在该承诺书的下方由潘某本人签名盖章，潘某代胡某在该承诺书上签字、盖章。
2010年2月5日，由拆迁人上海盛博房地产开发有限公司，拆迁实施单位上海光启动拆迁安置有限公司、上海市徐汇区人民政府龙华街道办事处、上海市徐汇区住房保障和房屋管理局共同盖单出具了《配套商品房供应单》，上载：户主为潘某，原住房地址位于上海市建设新村XXX号的房屋的拆迁单位为上海盛博房地产开发有限公司，拆迁实施单位为上海光启动拆迁安置有限公司，现可购入房屋位于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为102.81平方米，建筑单价为6，580元／平方米，总房价为676，490元。购房人为张某。
2010年8月5日，中房公司（签约甲方）与张某（签约乙方）签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定乙方向甲方购买坐落于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积102.81平方米，房屋单价为6，580元，总房价为676，490元。2011年1月24日，双方签署了《房屋交接书》。嗣后，张某取得了上述房屋的《上海市房地产权证》。
2011年7月30日，李某某（签约甲方）与上海智恒加诚房地产经纪有限公司（签约乙方，以下简称智恒公司）签订《中介费确认书》一份，上载：甲方经乙方居间成功与出售方张某签订了买卖系争房屋的《居间合同》，并约定于2011年8月15日签订关于上述房屋的买卖合同。合同价款为1，415，000元，甲方于签订上述买卖合同当日向乙方支付15，000元的佣金作为乙方的中介服务费，并于2011年8月15日支付60，000元手续费和办理上述房屋产权过户事宜。当日，李某某通过智恒公司向张某给付意向金50，000元。2011年8月14日，李某某向智恒公司给付了过户费、中介费75，000元。2011年8月15日，张某向李某某出具了收条，上载：今收到购房款1，415，000元。
2011年8月14日，系争房屋的产权份额以夫妻间需变更份额的形式变更至李某某名下。2011年8月18日，李某某取得了系争房屋的《上海市房地产权证》。
另查明，根据从动迁部门调查所得的居民户情况安置一览表显示，上海市建筑新村XXX号房屋动迁核定面积为66平方米，安置人口为6人，分别是苏某某、张某甲、张某乙、潘某、胡某、潘某某。
又查明，案外人姜某某系张某的继父。2010年2月5日，姜某某从其在上海浦东发展银行的账户上支取了400，000万元款项。2010年2月27日，姜某某从该账户中转账200，000元给了潘某。
再查明，潘某共计向张某出具了三张收条。第一张收条上载：“今收到（上海市闵行区）青（春）都路XXX弄XXX号1102室购房款肆拾万元正，2010年1月5日，潘某，2010年1月5日。”第二张收条上载：“今收到姜某某先生购房款人民币壹拾万元正。（闵行春都路XX小区XX号XXXX室）。特此证明。收款人潘某。2010年2月1日。见证人孟某某。”第三张收条上载：“本人自愿将（上海市闵行区）春都路XXX弄XXX号XXXX（室）一套三房转让给表妹张某，房屋款人民币柒拾万元正。此房产权利归张某所有。今后所有手续由张某本人办理，房款柒拾万元人民币本人已收到。”
在本案审理过程中，本院向张某了解其向潘某购房的过程，张某向本院作如下陈述：系争房屋的买进与卖出，均由其父母一手操办，其从未曾参与。父母是开饭店的，某日，饭店的孟姓常客（具体叫什么名字不知道，父母一直称其为阿孟）来饭店称有一套动迁房很便宜，房主潘某急需用钱，需急抛房屋，故房屋的总价仅在68万元至70万元之间，问父母是否要买？父母经与阿孟协商后，最终同意以70万元的价格受让系争房屋。虽然在购房当时既未看到系争房屋，亦未见过系争房屋的相关权属凭证，但父母基于对阿孟的信任，有理由相信潘某确有一套动迁房可出售。在整个协商过程中，双方未签订过任何书面协议，只是口头约定了支付房款的时间。实际分三次付款，均为现金，第一次是10万元，第二次是40万元，第三次是20万元，每次都是父母将钱款准备好，让潘某到饭店来取钱。因为与潘某约定40万元应在2010年1月5日前给付，但因当时未能凑够钱款，故直到2010年2月5日才从银行取出40万元现款给潘某，因担心潘某追究其违约责任，故让其倒签了一张2010年1月5日的收条。钱款付清后，潘某就让父母安心等。某日，父母接到了系争房屋的交房通知，并按交房通知书所载明的日期办理了系争房屋的交房手续，缴纳了1万余元的税费，并取得了系争房屋的产权证。取得房屋后，未装修就出借给他人。出租后，父母到系争房屋只去过一次。因其要出国读书，父母并不知道系争房屋存在限购一事，就到中介公司挂牌出售房屋，中介公司找到了李某某，李某某付了房款，中介公司就将系争房屋过户至李某某名下。需重申的是，其从未参与系争房屋的买卖。2012年年初，其去国外读书。
还查明，本院于2011年1月31日受理了原告胡某与潘某离婚纠纷一案。在该案审理过程中，因潘某下落不明，本院向其公告送达了起诉状副本及传票，并于2011年8月22日公开开庭进行审理。本院经审理后，遂于2011年9月8日做出（2011）闵民一（民）初字第2205号民事判决，判决内容如下：一、准予原告胡某与被告潘某离婚；二、双方所生一女潘某某随胡某共同生活，潘某自本判决生效之月起每月支付抚育费400元，至潘某某18周岁时止。
本案争议焦点有三：一、原告是否是本案适格主体？二、被告中房公司与被告张某签订的《上海市商品房预售合同》是否有效？三、被告张某与被告李某某之间就系争房屋的买卖行为是否有效？
针对本案争议焦点一，本院认为，从动迁公司调查取得的《居民户情况安置一览表》、《配套商品房（期房）认购书》上所载明的内容可见，胡某系上海市建设新村XXX号房屋拆迁的安置对象，对上述房屋的拆迁当然地享有动迁安置利益。如若原告不是动迁安置对象，对系争房屋不享有权利，那么动迁部门在将系争房屋过户至张某名下时，就无需让潘某出具应由原告与潘某所做出的《承诺书》。鉴此，本院认为胡某作为本案原告主体适格。
针对本案争议焦点二，原告认为，潘某擅自处分夫妻共同所有的房屋，并与张某恶意串通，侵犯了原告的合法权益，故潘某与张某间就转让系争房屋的行为无效，因上述两被告间的转让行为是通过被告中房公司与被告张某签订的《上海市商品房预售合同》得以体现，故要求法院确认上述合同无效。对此，本院认为，被告中房公司与被告张某签订的《上海市商品房预售合同》为有效的债权合同，理由如下：一、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，就本案而言，潘某作为系争房屋的共有人，在未经原告同意的情况下将系争房屋转让给张某，此行为确属于出卖他人之物的行为，但根据上述司法解释的规定，本院并不能确认潘某与张某就转让系争房屋的意思表示无效。二、恶意串通订立合同是指当事人在订立合同过程中串通合谋实施的与其内心意思不一致的意思表示。根据原告目前提供的证据来看，其未能提供充分的证据证明潘某与张某就系争房屋的转让存在恶意通谋的行为，故原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，即恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益之规定，要求确认被告中房公司与被告张某签订的《上海市商品房预售合同》无效的主张也不成立。
本院需指出的是，虽然本院确认被告《中房公司》与被告张某签订的《上海市商品房预售合同》为有效的债权合同，但张某是否就此取得了系争房屋的所有权？本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。下面，本院根据上述法律规定，并结合本院查明的事实对上述问题作如下分析：一、张某就其购房过程，在整个审理过程中的陈述有不一致之处。张某先称其是通过朋友介绍认得潘某，潘某急需用钱，故称一套房屋可向其出售。后又称，系争房屋的买入与卖出其均未参与，是由其父母一手经办；二、潘某拥有系争房屋的唯一的凭证就是《配套商品房（期房）认购书》。按一般社会常理来分析，要花费高达70万元钱款购房，买受方势必会对房屋的权利凭证、房屋的现状进行审核，尤其需对出售方是否享有对房屋的处分权进行初步了解，在对出售方形成合理的信赖的基础上再进一步商谈买卖事宜。然根据张某的陈述，其父母在购买系争房屋时，从未看过系争房屋的权属凭证，也未实地去看过房屋，只是基于对饭店常客阿孟的信任，就决定购房，并向素不相识的潘某以现金方式支付了70万元购房款。张某所陈述的其父母的购房行为实在有违一般社会常理。三、众所周知，系争房屋为动迁安置房，只有动迁被安置人方能享受远低于市场的价格购买系争房屋。经查，系争房屋的建筑面积为102.81平方米，动迁单位出售给动迁被安置人的房屋单价仅为6，580元／平方米，总售价为676，490元。而按照张某的陈述，系争房屋由潘某以70万元的价格转让给其父母，那么与张某父母素不相识的潘某为何以如此低廉的价格出售了系争房屋？四、张某称其父母已将系争房屋的转让款70万元给付了潘某，并提供了潘某出具的收条及银行历史明细清单，但其中仅有20万元的银行取款凭证与收条相对应。尤其在本案审理过程中，张某对于40万元款项先有收条，后有给付行为的解释实有违常理。张某称，其父母曾与潘某口头约定需于2010年1月5日支付40万元，后因该日无力付款，故延至同年2月5日才支付，为避免潘某追究其违约责任，故让潘某倒签了一张2010年1月5日的收条。对此，本院认为，若如张某所述，双方对购房款的给付时间确有约定，而潘某对于张某延期付款的行为亦表示理解，双方完全可以书面的形式就免除张某的违约责任达成新协议，所谓“用倒签收条的方式来避免违约责任的产生”的说词令人难以信服。况且，潘某作为一名完全民事行为能力人，其完全有能力预见倒签40万元的收条可能给其本人带来一定的风险。综上，本院有理由认为，张某在受让系争房屋时，对系争房屋的权属未尽谨慎注意义务，亦未以合理的价格受让系争房屋，故其受让系争房屋的行为不构成善意，不应受到善意取得制度的保护。鉴此，根据上述法律的规定，本院认为张某并不因其已取得系争房屋的权利凭证而当然地取得系争房屋的所有权。
针对本案争议焦点三，本院虽然确认张某不应取得系争房屋的所有权，但本院亦注意到李某某是基于对物权公示效力的信任向张某购买系争房屋，其对张某如何取得系争房屋这一节事实并不知情，其亦向张某支付了合理的房屋转让价，且系争房屋现已由李某某实际占有并取得了《上海市房地产权证》。鉴此，李某某向张某受让房屋的行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定。至于原告提出张某与李某某存在恶意串通，损害其合法权益的主张，因未向本院提供相应证据予以证明，故本院对上述主张不予采信。鉴此，原告要求确认张某与李某某间的买卖行为无效的诉讼请求，本院不予支持。当然，本院亦注意到张某与李某某间在转让系争房屋过程中确实存在违规操作的行为，但此应由相关的行政管理职能部门予以处罚，双方间的买卖行为并不因此而被认定为无效民事行为。
本院认为，原告作为系争房屋的共有人，在系争房屋被他人无权处分后，其可就其损失向相关侵权行为人另行主张权利。现原告要求法院判令系争房屋归其与潘某所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另被告潘某、中房公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告胡某的诉讼请求。
案件受理费计3，200元，由原告胡某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 张 莉
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年五月二十日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
三、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。