山西省长治市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民重字第64号
原告靳小丽，女，1984年5月16日出生，汉族，山西省平顺县人。
诉讼代表人贾元平，男，1961年6月7日出生，汉族，山西省沁源县人，自由职业。
诉讼代表人彭才有，男，1954年9月29日出生，汉族山西省壶关县人。
诉讼代表人崔成斌，男，1967年3月15日出生，汉族，山西省平顺县人。
被告长治市鸿鑫房地产开发有限公司,住所地长治市解放东路北石槽段。
法定代表人郭书明，职务董事长。
委托代理人邢杰平,系北京市京诚律师事务所律师。
原告靳小丽诉被告长治市鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称“鸿鑫房地产”）商�房买卖合同纠纷一案，2014年7月28日本院作出（2013）城民二初字第325号民事判决书，原告靳小丽不服提起上诉，2015年1月6日长治市中级人民法院以（2014）长民终字第01349号民事裁定书发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告靳小丽及其诉讼代表人贾元平、彭才有、崔成斌，被告鸿鑫房地产的特别授权代理人邢杰平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2009年12月13日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告金合家苑某房，房款为416769元；出卖人应在2010年10月31日前交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定期限交房，自合同第8条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款2‱的违约金；出卖人应在商品房交付使用后180日内办理房地产权属登记证书，如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金。被告直至2012年6月才通知原告入住并收取公共维修基金及配套费等费用，被告存在严重违约，被告至今未办理房地产权属证书，故诉请法院判令被告支付原告逾期交房违约金47725元，逾期办证违约金1250元，合计48975元。
为支持其诉讼请求，原告提交了以下证据材料：
1、商品房买卖合同一份，证明双方存在合同关系及对权利义务、房屋价款、面积、违约责任等进行了明确约定。
2、入住通知书一份，证明被告通知原告的入住时间，没有按约定交付房屋。
3、付款凭证三支，证明原告已按约支付了房款及相关配套费用。
经质证，被告提出如下质证意见：
1、对证据1、2的真实性认可，而对被告未按期交付房屋及办理房屋产权证的原因是由于政府行为所致，该行为属于不可抗力，责任不在被告。
2、证据3认可，但延期交房时被告已告知了原告，原告并没有提出异议。
被告辩称：被告逾期交房是不可抗力因素产生的，且被告依据合同的约定及时进行公告，故被告不存在违约行为，不应支付原告延期交房违约金；原告无法按时取得房地产权属证书的原因在于政府办证部门而非被告，原告要求被告支付逾期办证违约金没有事实和法律依据；原告未在举证期限内变更诉讼请求，故原告主张的变更诉讼请求不应得到支持。
为支持其主张，被告提供了如下证�材料：
1、商品房买卖合同一份，证明按合同约定，如遇不可抗力，被告可据实予以延期，合同第十五条约定被告的义务是按时向产权登记机关备案，发证机关是房地产管理部门，所以被告不存在违约行为。
2、竣工验收证明书一份，证明本案所涉房屋已于2010年9月27日具备了验收条件，且已通过验收，如市政配套工程到位，被告则可按期交付房屋。
3、长治市鸿鑫房地产开发有限公司关于尽快完善金合家苑小区集中供热和煤气配套的紧急报告一份、延期交房告知函一份以及照片三张，证明其延迟交房系政府行为所致，属于不可抗力，且被告也明确告知了各业主，业主也没有提出意见。
4、长治市人民政府办公厅关于长治市主城区拆除燃煤锅炉实�集中供热的实施方案的通知和关于印发进一步加强县（市）建成区环境基础设施综合整治工作的实施方案的通知，证明长治市市政配套设施滞后，直到2010年仍处于综合整治过程中，被告因无法供气、供暧而延期交房属于不可抗力。
5、被告向长治市住建局发出的申请三份，证明被告多次向长治市住建局申请要求尽快落实争议房屋配套设施，并得到了住建局长的批准，故被告延期交房的原因系不可抗力，不存在违约。
6、商品房买卖合同备案登记表，证明被告已依约向房地产管理部门提交了备案，原告未取得房屋产权证的原因不在被告。
经质证，原告提出如下质证意见：
1、证据1的真实性认可，但对证明目的不认可，从约定可以看出被告确实存在违约行为。
2、证据2不认可，争议房屋的消防设施现仍在施工，施工未结束也不可能取得验收合格报告。
3、证据3系事后形成，不认可。
4、证据4的文件是2005年下发的，而2005年争议房屋才开始施工，所以被告理由不成立。
5、证据5的申请时间在被告违约交房之后，且本原告无关，不予认可。
6、证据6的登记系被告的义务，原告不知情，不予认可。
经审理查明：2009年12月13日原、被告签订《商品房买卖合同》。约定原告购买商品房为金合家苑某房，该商品房建筑面积共138.48平方米，总金额416769元。第八条约定被告应在2010年10月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同约定期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款2‱的违约金。第十五条约定被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金。合同附件四第九条补充约定：购房合同及补充协议中规定的不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素，出卖人应当在合理期限内提供证明，证明单位可以是公证机关、政府部门及其他能证明不可抗力存在或发生的单位。
金和家苑小区于2008年开工建设，2010年竣工。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告支付被告购房款416769元。2010年10月31日被告因供热和煤气配套设施不到位导致逾期交房。被告逾期交房575天。原告购买的该套房屋至今未办理房产证。
本院认为:原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合�有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内向原告交付房屋，其行为已构成违约。关于被告称因供热和煤气配套设施不到位导致被告方逾期交房,并非出自被告本身,而是由于政府的不可抗力因素及其它政府行为导致。对此，原告不予认可。本院认为供热和煤气配套设施的建设并非政府行为，而是企业行为，此类设施建设不符合不能预见、不能避免并不能克服的情形，故本院对被告的该项辩解不予采纳。对于被告称原告无法按时取得房地产权属证书的原因在于政府办证部门而非被告，对此，被告亦未提供相应的证据予以证明，故本院对其抗辩主张不予采信。综上被告应按照合同约定向原告支付逾期交房违约金416769元*2‱*575天=47928元；支付逾期办证违约金416769元*0.3%=1250元。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一�零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告长治市鸿鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告靳小丽支付逾期交房及逾期办证违约金共计49178元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1024元，由被告长治市鸿鑫房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审 判 长 韦庆彪
审 判 员 王琼琼
人民陪审员 赵 艳
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 侯 超