山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奎民一初字第532号
原告颜珍。
被告山东中经置业投资集团有限公司。
委托代理人孟令国，山东鸢都英合律师事务所律师。
委托代理人王海洋，山东鸢都英合律师事务所实习律师。
原告颜珍与被告山东中经置业投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告颜珍、被告委托代理人孟令国、王海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月4日，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的世界城6号楼2102室，房屋约定建筑面积共84.61平方米，房款总价为397667元，被告应当在2012年4月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告。但被告直到2014年5月20日才将商品房交付给原告，实际建筑面积为83.67平方米，比合同约定面积少0.94平方米，并且被告直至今日仍然没有为原告办理房屋产权证书。根据双方签订的商品房预售合同，被告的行为明显违反了合同约定，被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令被告支付原告违约金94290元，诉讼费由被告负担。后增加诉讼请求，要求被告退还原告多付的购房款4418元（0.94×4700元）。
被告辩称，一、被告工程已于2013年12月31日竣工，并已通知原告于2014年1月3日交房；二、对于原告所称的房屋面积同意以实际测量面积多退少补。
经审理查明，2011年5月4日，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的潍坊市潍城区世界城6号楼2102号房屋，建筑面积为84.61平方米，单价为人民币4700元，总价款为397667元。合同第五条面积确认及面积差异处理中约定，根据房产管理部门最终实测面积结算房款，双方约定多退少补。合同第八条约定被告应当在2012年4月30日前将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如由于国家或地方政府的有关法律、法规或政策发生重大变化导致不能如期交付的等原因，被告可据实予以延期。合同第九条约定，被告逾期交房超过180日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同第十五条关于产权登记的约定中规定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意可按原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。
合同签订前，2011年4月24日，原告向被告交付房款120000元；合同签订后，2011年5月4日，原告向被告交付了房款277667元及地下室款等费用。但被告未按约定于2012年4月30日将房屋交付原告。2014年1月3日，被告向原告发出交房通知书，通知原告办理入户手续。原告现已接收了房屋。
本案庭审中，原告主张1、被告应于2012年4月30日前交房，实际交房日期为2014年5月20日，逾期交房违约金为自2012年5月1日起至2014年5月20日被告向原告交付房屋之日止（750天），按已交房款397667元的日万分之三计算，共计89475元（397667元×3/10000×750天）。2、因被告一直未办理房产证，逾期办证违约金为397元（397667元×0.1%）。3、合同约定的面积与实际测量面积相差0.94平方米，原告多付款4418元（0.94×4700元）。被告称被告实际交房日期为2014年1月3日，逾期交房有法定事由，逾期天数应予扣减。逾期办证，因被告已按合同约定出具了相关手续，故被告不承担责任。原告主张的面积差额，从合同中无法看出，且对于违约金的计算因为面积原、被告存有异议，最终计算所据的房款金额，应以最终实测面积计算的金额为准。
2015年6月1日，原告诉至本院，请求依法判令被告支付原告违约金94290元，诉讼费由被告负担。后增加诉讼请求，要求被告退还原告多付的购房款4418元（0.94×4700元）。
以上事实，有当事人陈述、原告提供的商品房预售合同一份、收据四份、被告提供的交房通知书一份在案为证。
被告为证明其逾期交房原因，提供以下证据：1、潍坊市人民政府专题会议纪要（2012）第80号文件、潍火车站办字（2012）15号文件、涉案工程监理单位青岛信达工程管理有限公司出具的证明、江苏建工集团有限公司出具的证明、潍坊市火车站广场开发管理办公室给被告、江苏顺通建设集团有限公司、江苏省建工集团有限公司下发的紧急通知，证明因潍坊市政府规划修建建设西街，致使涉案工程自2012年10月22日停工至2012年12月10日复工，停工时间为50天，该停工时间应从逾期交房的时间中予以扣除。2、2011年4月19日印发的潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2011）31号文件，载明厨房间、卫生间、阳台间的装饰、安装工程必须一次施工到位，不得甩项验收，否则不予竣工验收备案，另提供三小间墙地砖施工横道图复印件一份，证明因涉案房屋买卖合同中约定原告购买的房屋是毛坯房，但根据该文件的强制性要求，被告为原告在卫生间、厨房、阳台三小间贴了瓷砖墙砖，致使6#楼工期延长了271天，被告认为该工期应当扣除。3、2012年11月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）60号文件复印件，载明为确保冬期工程施工质量和安全生产，决定在建工程从12月底前全部停工。提供潍坊市奎文区公证处于2014年9月28日作出（2014）潍奎文证民字第1020号公证书一份，载明在昌邑市建筑工程质量安全监督站网站上通知公告页面中有“关于转发《潍坊市质量安全监督站关于2012年冬期停工事项的通知》的通知”内容，双击打后，其内容与上述潍建监字（2012）60号文件复印件载明内容完全一致。提供2012年12月26日潍坊晚报刊登的《月底前，在建工程一律停工》的报道报纸一份，证明按照潍坊市政府相关文件，要求冬季必须停工，从而导致工期延长。2010年-2012年，3年冬季停工合计271天，该天数应从逾期交房时间中扣除。4、潍坊市气象局提供的2010-2013年详细的气象资料原件一份，证明因施工过程中遇有极端恶劣天气，因而停工，累计停工142天，该不可抗力造成的停工时间应从逾期交房时间中予以扣除。综上，本案所涉6号楼共延长工期616天，该天数应从原告主张天数中扣除。原告质证后认为，对证据的真实性无异议，但证据3不能证明被告的主张，被告作为建设施工单位，应当对冬季停工作出合理的安排，该冬季停工期间不应当扣除。证据4也不能证明被告的主张，被告应当在施工工程中对该天气原因造成的停工作出合理的安排。
本院认为，原告与被告于2011年5月4日签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，故合法有效，原、被告均应按约履行。合同签订前后，原告按合同约定向被告交付了全部房款397667元，已履行了合同约定的交款义务。被告应按合同约定于2012年4月30日前向原告交付房屋，被告未按约交房致成纠纷，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。
原告主张逾期交房违约金为自合同约定的交付期限第二天2012年5月1日起至2014年5月20日被告向原告交付房屋之日止，被告逾期750天，按已交房款397667元的日万分之三计算，共计89475元（397667元×3/10000×750天）。被告主张违约金数额的计算应扣除6号楼因各种原因导致的延长工期616天。
对于被告主张的应扣减延期交房期限的理由，本院认为，第一、原告于2014年1月3日收到被告的交房通知书后，应及时收房。原告未及时收房，原告的行为导致本案损失的扩大，故2013年1月4日以后的逾期交房损失应由原告自行承担。因此，本院认定被告向原告交房延期的期限为原、被告约定的交房日期2012年4月30日次日起计算至2014年1月3日，为613天。第二、被告提供的潍坊市火车站广场开发管理办公室给被告、江苏顺通建设集团有限公司、江苏省建工集团有限公司下发的紧急通知载明内容，与潍坊市人民政府专题会议纪要（2012）第80号文件、潍火车站办字（2012）15号文件、涉案工程监理单位青岛信达工程管理有限公司出具的证明、江苏建工集团有限公司出具的证明相印证，证明根据潍坊市政府的要求，在火车站广场范围内建设街修建工程，要求被告在建设西街上的临设、机械、建材、建筑垃圾等清理原因，对被告涉案工程的完工造成了一定影响。原告对证据的真实性无异议。结合本案涉案工程施工具体情况及其他实际情况，本院认为以被告因潍坊市市政府因建设街修建工程造成涉案工程延期30日为宜，该天数应自原告主张数额中扣除。第三、被告提供的2012年11月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）60号文件复印件与潍坊市奎文区公证处于2014年9月28日作出（2014）潍奎文证民字第1020号公证书相印证，证明2012年冬天因天气特别寒冷，潍坊市建设工程质量安全监督站要求在建工程从12月底前全部停工的事实。但该文件仅针对2012年冬季，未涉及2010年冬季、2011年冬季，因此，被告以该文件主张2010年、2011年、2012年冬季因天气寒冷导致工期延长271天的主张，依法不能成立。相关建筑法律法规本身对冬季施工有明确规定，上述文件作出系因2012年冬天比其他冬季天气对工程施工更为不利，为保障工程质量要求在建工程12月底前全部停工，结合本案实际情况，本院以工程延长30日为宜，该天数应自原告主张天数中扣除。潍坊市建设工程质量安全监督站发布文件虽法律效力上不能与法律法规、部门规章相比较，但该部门系国家设立的质量安全监督部门，其在法律法规规定的权限内行使职能，被告作为建设施工单位，应予以遵守。第四、被告提供的潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2011）31号文件印发于2011年4月19日，而本案合同签订于2011年5月4日，合同签订于上述文件印发之后，在合同签订之时被告即已知道三小间不能甩项验收的事实，故被告以其为三小间贴瓷砖墙砖为由主张延期的请求，本院依法不予支持。被告提供的2010年-2013年气象资料载明潍坊市2010年、2011年、2012年天气情况，但被告作为工程建设施工单位，在建设施工前应充分了解所施工工程所在地的气象情况，对影响工程施工的天气情况应充分考虑，故被告以该证据证明2010年、2011年、2012年遇有恶劣天气导致停工142天的主张，依法不能成立。综上，应从被告延期613天内扣除的天数共计60天，延期交房天数为553天。被告应当按照合同约定支付原告延期交房违约金65972.96元（397667元×3/10000×553天）。
原告主张因被告一直未办理房产证，逾期办证违约金为397元（397667元×0.1%）。被告不予认可，认为被告已按合同约定出具了相关手续，故被告不承担责任，但未提供证据予以证明。本院认为，根据合同第十五条关于产权登记的约定中的规定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意可按原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。被告未提供证据证明非自身原因导致原告未办理房产证，故应承担逾期办证违约金397.67元（397667元×0.1%）。
原告主张按合同约定的面积与实际测量面积相差0.94平方米，原告多付款4418元（0.94×4700元），要求被告返还。被告认为应以最终实测面积计算的金额为准。本院认为，双方在合同第五条面积确认及面积差异处理中约定，根据房产管理部门最终实测面积结算房款，双方约定多退少补。但原告未提供相应证据证明房产管理部门最终实测面积，对其退回多付款的主张，本院依法不予支持。原告可待证据充分后另行主张。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条及相关民事法律法规之规定，判决如下：
一、被告山东中经置业投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告颜珍逾期交房违约金65972.96元；
二、被告山东中经置业投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告颜珍逾期办证违约金397.67元；
三、驳回原告颜珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2157元，由原告负担697元，被告负担1460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 崔心波
审 判 员 姜 浩
人民陪审员 陈 平
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 孙晓洁