北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第5399号
原告王晓娟，女，1972年9月2日出生。
委托代理人杨兆伟，北京市博维律师事务所律师。
被告北京昊远隆基房地产开发总公司，住所地北京市房山区良乡北潞春E6楼七层，注册号110111007623546。
法定代表人张宝，总经理。
委托代理人李小飞，男，1987年1月30日出生，该公司职员。
委托代理人李晴文，北京市安通律师事务所律师。
原告王晓娟与被告北京昊远隆基房地产开发总公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员栾林林担任审判长，会同人民陪审员刘焕珍、隗合群组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨兆伟，被告委托代理人李小飞、李晴文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于1996年12月15日至1997年2月28日实行有奖销售房山区良乡西潞园商品房。1997年2月原告参加了房山区良乡西潞园小区有奖销售活动，并于1997年3月7日中奖，原被告签订《西潞园小区有奖销售免交取暖费协议》（以下简称“取暖费协议”），协议约定：原告终身免交取暖费，取暖费由被告负担，本合同履行期间甲乙双方任何一方违反本合同视为违约，违约方应当向对方支付违约金五千元。取暖费协议签订后至2012年原告一直免交取暖费。2013年10月北京市房山区供暖所通知原告交纳取暖费，被告未为原告支付取暖费，原告于2013年12月16日支付取暖费1456.54元。原告认为被告未给原告交纳取暖费，违反了取暖费协议中原告终身免交取暖费的约定，已构成违约，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《西潞园小区有奖销售免交取暖费协议》，每年在供热采暖合同约定交纳采暖费的期限内按居民供热采暖政府价格主管部门指导价给原告交纳供暖费；2、判令被告赔偿原告的损失1456.54元；3、判令被告给付原告违约金5000元；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，以前的供暖是我们自己经营，依据房政容发（2012）62号文件工作实施方案将被告所拥有供暖中心全部并给市政公司北京市房山区供暖所，所以我们认为根据双方签署的西潞园小区有奖销售免交取暖费协议的第7条变更终止解释第一项约定，本合同自然终止，双方互不承担责任。市政公司为了减少碳排放，出的这个政策，从2013年7月开始，所有的供暖都由北京市房山区供暖所向外提供，我们的所有设备都向他们移交，政府要求我们签了协议，因为昊远隆基是国企的性质，政府要求我们要无条件配合，响应北京市政府的号召，我们对供暖服务中心的经营管理就彻底结束了，这是政策原因导致的，不是我公司故意所为。
经审理查明，1996年至1997年，北京市房山房地产开发总公司实行有奖销售西潞园商品房。1997年3月7日，在北京市房山区第一公证处公证下，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《西潞园小区有奖销售免交取暖费协议》，约定如下：王晓娟于1997年2月27日参加了西潞园小区有奖销售活动并经1997年3月7日摇奖，有幸中奖终身免交取暖费。甲方所购房屋位置：西潞园小区×里×号楼×单元×××房，房间号的产品人只限于中奖者王晓娟，该房产权如发生变更，变更后的产权人不享受免交取暖费的待遇。变更、中止、解除：（一）在本合同履行期间，如遇国家政策重大调整或不可抗力，致使本合同不能继续履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任；（二）本合同一经签订，任何一方不能擅自终止或解除；（三）乙方法定代表人变更，本合同不自变更。（四）甲方转让该房产，本合同自然终止；（五）甲方死亡，本合同自然终止；（六）本合同履行期间，如乙方发生变更、分立、合并、解散，由接管乙方权利的供暖单位，继续履行本合同约定的乙方义务。违约责任：（一）本合同履行期间甲乙双方任何一方违反本合同约定，视为违约，违约方应当向对方支付违约金五千元，违约金不足以补偿对方实际的损失，必须支付赔偿金。本合同自双方签字公证后生效。1997年2月28日，原告与北京市房山区小区物业管理公司签订供暖协议书，用户单位：房山区经济实业开发总公司王晓娟，供暖单位：西潞园供热服务中心。约定供暖费收费标准为每平米16元，甲方每年一次性交清本年度全冬的供暖费。但自1997年至2012年期间，原告如约享受免交取暖费待遇，未向西潞园供热服务中心缴纳取暖费。2013年12月16日，原告（甲方）与北京市房山区供暖所（乙方）签订了《北京市居民供热采暖合同》，约定每年5月1日至12月31日，甲方应当将本采暖季（当年11月15日至次年3月15日）的采暖费足额支付给乙方。当日，原告向北京房山区供暖所交纳了2013年供暖费1456.54元。
2012年4月19日，北京市房山区人民政府发布房政办发（2012）31号文件，要求组织实施区市政市容委关于《房山区集中供热工程并网工作的实施意见》，要求锅炉房改建为换热站，第一，供热单位无偿提供改建换热站所需用房，剩余资产由产权单位自行处置。第二，供热单位辖区内的热力管网等供热设施，由产权单位无偿划拨给房山区供热中心。债权债务处置：第一、供热单位的债权、债务由产权单位自行承担处置。第二、供热单位如在并网前提前收取供暖费和其他费用的，如数移交房山区供热中心。根据该文件精神，被告下属单位北京西潞供热服务中心（乙方）于2013年7月16日与北京市房山区供暖所（甲方）签订《房山区集中供热工程并网协议书》，约定乙方提供西潞园、宜春里锅炉房位置改建换热站，并网工作完成后，甲方投资建设的换热站用房、供热设施、一次管网、新建二次管网及乙方无偿划拨给甲方的二次管网等资产归甲方所有，并由甲方负责更新、维护和管理。乙方的债权债务由乙方自行承担处置。甲方自2013年-2014年供暖季开始实施冬季供暖。
另查明，2003年6月20日，北京市房山房地产开发总公司经工商局核准变更名称为北京昊远隆基房地产开发总公司。北京西潞供热服务中心系北京市房山房地产开发总公司全额投资的全民所有制经济组织。
以上事实，有原告提交的企业变更登记表、原告房屋产权证、公证书、供暖协议书、北京市居民供热采暖合同、采暖费发票，被告提交的房政容发（2012）62号文件、房政办发（2012）31号文件、房山区集中供热工程并网协议书、企业变更名称证明、工商信息查询单以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证，且经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原被告1997年3月7日签订《西潞园小区有奖销售免交取暖费协议》，被告在签订协议后直至2012年如约履行原告免交供暖费的承诺。本案的争议焦点在于2013年被告根据北京市房山区政府相关部门的文件要求，将西潞园供热服务中心的供暖设施设备无偿移交房山区供暖所，原被告签订的协议是否符合终止条件。因原被告协议中明确约定如遇国家政策重大调整或不可抗力，致使本合同不能继续履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任。2013年根据政府供热并网的政策调整及文件要求，被告下属单位西潞园供热服务中心已经实际失去了供暖的资格和条件，资产已经无偿移交给房山区供暖所。故原被告之间合同约定的上述终止条件成就，双方权利义务于2013年7月16日终止。且根据原被告合同约定，被告承诺的是原告免交供暖费，并非承诺替原告交纳供暖费。故对原告要求被告继续履行合同，每年替原告交纳供暖费的诉讼请求不予支持。因被告在合同终止之前，不存在违约行为，故对原告要求被告赔偿损失、给付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》九十一条第七项之规定，判决如下：
驳回原告王晓娟的诉讼请求。
案件受理费五十元，由原告王晓娟负担（已交纳二十五元，其余部分于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状二份，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 栾林林
人民陪审员 隗合群
人民陪审员 刘焕珍
二〇一四年九月三十日
书 记 员 李 萌