福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽民再94号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：福建永安物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区六一北路558金三桥大厦2号楼5层。
法定代表人：林常青，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：许俊成，福建世好律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶秋渊，福建世好律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福州亚锝电子有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区软件大道89号福州软件园三期ACTEC研发楼三楼。
法定代表人:YINYIN，该公司总经理。
委托诉讼代理人：余建兴，北京大成（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卞莹，北京大成（福州）律师事务所律师。
再审申请人福建永安物业管理有限公司（以下简称永安物业公司）因与被申请人福州亚锝电子有限公司（以下简称亚锝公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第5587号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月13日作出（2017）闽民申2825号民事裁定提审本案，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永安物业公司再审诉称：（一）原判认定《福州软件园前期物业服务合同》对亚锝公司不具有约束力，是错误的。1．包括亚锝公司权属区域在内的整个软件园为一个建筑区划，只能形成一个物业管理区域。2．亚锝公司参与招聘新物业服务企业的专题决策，应当受会议决议及《福州软件园前期物业服务合同》约束。3．亚锝公司参与议定了“新物业收费价格不能超过1.5元/平方米”等。（二）《福州软件园前期物业服务合同》系普通物业服务合同，永安物业公司系经软件园业主大会选聘，服务范围及于软件园整体，该合同对亚锝公司有约束力。1．普通物业服务合同的服务企业依法应当由业主或业主大会选聘。2．永安物业公司在入驻时就与软件园区绝大部分业主分别直接签订服务合同，且业主数量及其面积总和均超过三分之二，这一事实的法律效力已经涵盖了业主大会授权业主委员会代理签订合同的代表或代理行为，直接形成普通物业服务合同关系，效力及于全体业主。（三）原审认定永安物业公司仅就大楼的外围向亚锝公司提供服务并酌定其按照《福州软件园前期物业服务合同》项下标准的30％缴纳物业服务费，是错误的。（四）即使《福州软件园前期物业服务合同》对亚锝公司没有约束力，亚锝公司也应当参照该合同标准支付物业服务费。综上，请求撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。
亚锝公司辩称，（一）福州软件园是福州市人民政府设立的独立行政区域，但不是一个物业管理区域。（二）《福州软件园前期物业服务合同》对亚锝公司没有约束力。（三）上述合同未取得全体业主双过半数通过。（四）永安物业公司提供的物业服务不在亚锝公司物业小区内。原判认定的收费标准合理。根据《用地协议》，提供相关服务是福州软件园产业基地开业有限公司(以下简称软件园开发公司)的义务，相关费用不应由亚锝公司交纳。综上，请求驳回永安物业公司的再审请求。
永安物业公司向一审法院起诉请求判令：亚锝公司支付从2011年4月至2012年6月的物业管理费155376元，并按日万分之五支付违约金直至付清款项止，律师费4858.03元，暂合计179179.54元。
一审法院认定事实：福州市软件园东起铜盘路，西至洪甘路，至今未成立业主委员会。软件园开发公司系福州市软件园的开发建设单位，其与福州欣安物业有限公司（以下简称欣安物业公司）签订的关于福州软件园物业服务委托合同于2011年1月1日到期终止。2010年12月7日，软件园开发公司向福建省物业管理协会发函，委托其组织邀请招投标工作，以引进一家具有一级资质的物业公司入驻园区从事物业服务工作。2011年1月6日，软件园开发公司复函同意福建省物业管理协会2010年12月22日关于推荐永安物业公司、伯恩（福建）物业管理有限公司、海纳（福州）物业管理服务有限公司三家具有国家一级资质等级的物业服务公司参加竞标的推荐。2011年1月10日，福建省物业管理协会向永安物业公司发出《投标邀请函》。2011年1月13日，在软件园管委会大楼一层大会议室召开的关于引进新物业公司有关事项的专题会议中，包括亚锝公司等业主均有派代表出席参加会议。会议议定：鼓楼区物价局核定软件园物业服务费是每平方米1.5元，中标价不能高于这一价格；物业收费项目须经半数以上业主同意。2011年1月28日，软件园开发公司向永安物业公司发出《中标通知书》，内容为：“2011年1月23日开标后，经评标委员会评定，确定你单位为中标单位，中标价每月每平方米物业管理费为1.3元”。2011年3月4日，软件园开发公司向园区内各开发单位、业主、入驻企业发出《通告》，告知其中标结果及永安物业公司于2011年4月1日全面进驻园区提供物业服务，并收取物业服务费。
2011年3月31日，永安物业公司与软件园开发公司签订《福州软件园前期物业服务合同》，约定软件园开发公司以邀请招标方式选聘永安物业公司提供前期物业服务，永安物业公司提供服务的受益人为软件园的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同的权利义务；前期物业服务期限为三年，自2011年4月1日至2014年3月31日止；物业服务收费为包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳；业主未按时交费的，应每日按欠费金额的万分之五向永安物业公司支付违约金，并赔偿永安物业公司因催收物业服务费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费等。该合同第二部分“物业服务内容”第三条约定，永安物业公司入驻后物业服务的范围主要包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理，保障供水、供电正常；物业共用设施的日常维修养护、运行和管理；绿化服务、清洁服务、秩序维护、安全防范和突发事故的救助工作、消防服务等。2011年11月8日，福州市鼓楼区房地产管理局出具上述物业服务合同的备案证明。2011年12月15日，软件园开发公司出具《证明》，证明永安物业公司自2011年4月1日接管福州软件园物业以来，在客服、安防、工程、保洁和绿化等方面投入大量的人力、物力和财力，能够按照物业服务合同的约定和收费标准的规定提供物业服务。
另查，亚锝公司所使用的物业位于软件园B区37#、38#楼，建筑面积为7968平方米，系福州亿鸿电子科技有限公司自建所有（亚锝公司与案外人福州亿鸿电子科技有限公司为关联公司，管理层一致），是处于福州市软件园内部的独立封闭式园区，建筑物内的保洁、清扫等由亚锝公司负责。亚锝公司自2007年1月1日至2011年3月31日与欣安物业公司签订物业服务协议，物业费收费标准为每月人民币1300元或1600元，同时亚锝公司自2010年7月份开始陆续自行聘请安保人员和卫生保洁人员对其管辖范围内的区域进行服务。
另，一审法院曾于2012年10月17日向福州市软件园管委会作调查笔录，其负责人称“永安物业管理有限公司是软件园开发公司委托福建省物业管理协会进行招投标，中标后进驻。软件园开发公司与福州市软件园管理委员会是市区两级开办单位，即一个企业管理，一个为行政管理。目前，永安物业管理有限公司，每平方米的物业费1.3元，是过半业主同意，这些过半业主到会都有签到档案依据。永安物业管理有限公司物业服务范围为整个软件园。”因亚锝公司的申请，关于软件园区内道路是否列入市政管理，其道路维护、路面清扫、路灯维修保养等由谁负责等问题，一审法院另向多部门发函询问。福州市政工程管理处回函称软件园大门至洪甘路的道路、路灯等设施为软件园管委会自行管养。福州市鼓楼区环境卫生管理处回复称东起软件园大门西至洪甘路的软件大道的道路路面清扫、垃圾清运等不属于其管辖范围。福州市软件园管理委员会复函称福州软件园园区内的道路、水电、管网、绿化等均由软件园开发公司自筹资金建设，并委托聘用物业服务公司负责其日常维护管养及园区保洁、垃圾清运等工作。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”签订前期物业服务合同的一方须为物业的建设单位，亚锝公司的办公楼系其自建，故软件园开发公司签订的前期物业服务合同对亚锝公司无约束力。
从是否提供物业服务角度，虽然亚锝公司未占用园区的分摊面积，但仍享受了园区的道路、环境等基础设施服务，永安物业公司亦有对园区的道路、水电、管网、绿化、安防等配套设施进行日常维护管养，故亚锝公司应当支付相应的物业费。关于物业费的数额，因永安物业公司仅提供亚锝公司园区或楼外的外围服务，根据公平原则，其物业服务费应当少于其他接受楼内物业服务的业主。《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》规定：每月每平方米一级物业0.95元-2.15元，二级物业0.7元-1.7元，三级物业0.5元-1.35元，四级物业0.5元-1.15元；参考前期物业服务合同1.3元的标准，结合永安物业公司一级物业的资质、永安物业公司提供物业服务的内容以及亚锝公司办公楼内外物业管理量等因素，亚锝公司每月物业服务费标准酌定为前期物业服务合同标准的30％，即1.3元/平方米×0.3=0.39元/平方米。
关于物业服务费的数额，亚锝公司的办公楼的建筑面积为7968平方米，按照0.39元的标准，亚锝公司从2011年4月至2012年6月期间的物业管理费应当为0.39元/平方米每月×7968平方米×15个月=46612.8元。
根据《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》的相关规定，永安物业公司作为一级物业，其提供的不是完整的物业服务。亚锝公司提供的相关证据亦能证明永安物业公司的物业服务存在一定瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，亚锝公司以永安物业公司未完全履行物业服务合同约定的义务为由拒缴物业费，不能谓于法无据。结合本案具体情况，对于永安物业公司主张亚锝公司支付违约金、律师费的诉讼请求，不予支持。综上，经审判委员会研究，一审法院作出（2014）鼓民初字第4383号民事判决：一、亚锝公司于判决生效之日起十日内向永安物业公司支付从2011年4月至2012年6月期间的物业管理费46612.8元；二、驳回永安物业公司的其他诉讼请求。
永安物业公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判支持其一审的诉讼请求。
二审法院对一审查明的事实予以认定。
二审法院认为，本案争议焦点首先在于永安物业公司与软件园开发公司2011年3月31日签订的讼争《福州软件园前期物业服务合同》对亚锝公司是否具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《福建省物业管理条例》第二十七条第一款有关规定，前期物业服务合同应是指新建物业出售前，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同。本案讼争物业系亚锝公司关联企业所有的自建产业，软件园开发公司并非建设单位，且上述《福州软件园前期物业服务合同》是在讼争物业投入使用多年后签订，无论是签订时间还是签订主体，均不符合法律规定的前期物业服务。在此之前，尽管软件园开发公司作为软件园其他非自建产业的开发建设单位，与欣安物业公司有签订物业服务委托合同，但亚锝公司自2007年起有与欣安物业公司另行签订物业服务协议。软件园开发公司与永安物业公司签订物业服务合同也并非由业主委员会或业主大会授权。而亚锝公司出席2011年1月13日关于引进新物业公司有关事项的专题会议，并不意味着其对永安物业公司与软件园开发公司所签订物业服务合同的认同。因此，讼争《福州软件园前期物业服务合同》对亚锝公司并不具有约束力。
尽管讼争《福州软件园前期物业服务合同》对亚锝公司不具有约束力，但亚锝公司仍实际享受了永安物业公司针对园区公共的道路、水电、管网、绿化和安防等设施提供的服务，应支付相应的物业服务费。双方争议焦点还在于物业服务费的标准问题。永安物业公司仅就大楼的外围向亚锝公司提供服务，明显少于其他接受楼内服务的业主。且亚锝公司与原欣安物业公司约定的物业服务费标准仅为1300元/月或1600元/月。因此，原审法院酌定亚锝公司应缴纳的物业服务费为讼争《福州软件园前期物业服务合同》标准的30％（4095元/月），已充分考虑本案具体实际情况，公平合理，二审予以维持。
关于亚锝公司是否应支付永安物业公司违约金、律师费的问题。讼争《福州软件园前期物业服务合同》对亚锝公司并不具有约束力，永安物业公司以该合同中有关业主未按时交费的违约条款诉请亚锝公司支付违约金、律师费，依据不足。且双方对亚锝公司是否应支付物业服务费及费用的标准长期存在分歧，亚锝公司未及时交纳费用，情有可原。因此，原审法院对违约金、律师费未予支持，并无不当。综上，永安物业公司的上诉请求，没有事实和法律依据。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
当事人对原审查明的事实均无异议，本院再审予以确认。
再审期间，永安物业公司向本院提交中共福州市委机构编制委员会《关于设立福州市软件园建设领导小组办公室的通知》（榕委编[2014]14号）一份，拟证明福州市软件园管委会受福州市人民政府委托统一管理软件园，有资格选聘软件园共有区域提供统一物业服务的企业，亚锝公司作为园区中的企业应受软件园园区的统一约束。亚锝公司质证认为，软件园开发公司履行该文件项下的行政管理服务内容，而永安物业公司提供的服务是软件园开发公司应该提供的服务内容。亚锝公司向本院提供以下两份证据：证据一《用地协议书》，拟证明永安物业公司列明的物业服务，是该协议书中第五条约定的软件园开发公司应履行的基础配套设施义务；证据二《现场情况图》，拟证明软件园是开放区域，永安物业公司所提供的服务是软件园开发公司履行行政服务内容，应该由政府财政负担，不应由业主负担；永安物业公司没有对这些市政大道提供任何物业服务；所谓的公共区域并非是亚锝公司的共有区域。永安物业公司质证认为，证据一并非是亚锝公司签订的，且第五条约定的是建设之前出让方的义务，本案涉及设施建设好后的物业服务；证据二无法认定相关道路是市政大道，也无法证明软件园是否开放区域，更无法证明永安物业公司未提供物业服务，永安物业公司有对园区道路提供进行安保、绿化等服务。本院审查认为，永安物业公司提供的证据与本案待证事实即亚锝公司应否向永安物业公司交纳物业服务费无关。亚锝公司提供的证据一签约主体是软件园开发公司，该协议与永安物业公司无关；亚锝公司提供的证据二，无法证明福州软件园是否为独立的物业管理区域，与其是否应缴纳物业服务费的待证事实亦无关。因此，本院对双方提供的上述证据均不予采纳。
另查明：《福州软件园前期物业服务合同》第三条第二点约定“物业共用部分的日常维修、养护和管理，保障供水、供电正常。共用部位明细见附件三”，附件三则载明“物业共用部位明细：单幢建筑红线以外的共用部位”。第十一条约定：“乙方可对业主专有部分物业提供维修养护等有偿服务或特约服务，并按乙方在物业区域内公示的有偿服务收费标准或按双方的约定收取费用。”
根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：亚锝公司是否应受《福州软件园前期物业服务合同》约束；亚锝公司是否应向永安物业公司交纳物业服务费及违约金、律师费。
本院再审认为，（一）亚锝公司是否应受《福州软件园前期物业服务合同》约束。首先，根据福州市软件园管委会向一审法院出具的复函内容，福州软件园园区内的道路、水电、管网、绿化等均由软件园开发公司自筹资金建设，并由其委托聘用物业服务公司负责日常维护管养及园区保洁、垃圾清运等工作。另根据一审法院向福州市政工程管理处等部门发函询问的回复内容，软件园大门至洪甘路的道路、路灯等设施由软件园管委会自行管养，东起软件园大门西至洪甘路的软件大道的道路路面清扫、垃圾清运等不属于环卫部门管辖范围。因此，福州软件园属于一个独立的物业管理区域，亚锝公司关于软件园不是一个物业管理区域的主张不成立。其次，软件园开发公司委托福建省物业管理协会邀请招投标过程中，亚锝公司亦派员参加，并对选聘永安物业公司及签订《福州软件园前期物业服务合同》未提异议。再次，虽然亚锝公司所使用的物业系其自建，但软件园开发公司是园区公共区域的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，对亚锝公司具有相应约束力。
（二）亚锝公司是否应向永安物业公司交纳物业服务费及违约金、律师费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据2011年12月15日软件园开发公司出具的《证明》，永安物业公司自2011年4月1日接管福州软件园物业以来，在客服、安防、工程、保洁和绿化等方面投入大量的人力、物力和财力，能够按照物业服务合同的约定和收费标准的规定提供物业服务。原审亦认定“永安物业公司仅就大楼的外围向亚锝公司提供服务”、“亚锝公司仍实际享受了永安物业公司针对园区公共的道路、水电、管网、绿化和安防等设施提供的服务，应支付相应的物业服务费”。因此，亚锝公司应按照《福州软件园前期物业服务合同》约定的标准向永安物业公司交纳物业服务费，即亚锝公司应支付2011年4月至2012年6月的物业服务费155376元（7968平方米*1.3元/平方米*15个月=155376元）。原审酌定亚锝公司按照该合同标准的30%缴纳物业服务费，缺乏事实与法律依据。鉴于亚锝公司未交纳物业服务费的原因系双方对《福州软件园前期物业服务合同》的效力存在争议，故本院对永安物业公司主张的违约金及律师费不予支持。
综上，永安物业公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第5587号民事判决；
二、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4383号民事判决第二项；
三、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4383号民事判决第一项为：福州亚锝电子有限公司于本判决生效之日起十日内向福建永安物业管理有限公司支付从2011年4月至2012年6月期间的物业服务费155376元。
如果福州亚锝电子有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3884元，由福州亚锝电子有限公司负担3000元，由福建永安物业管理有限公司负担884元；二审案件受理费3884元，由福州亚锝电子有限公司负担3000元，由福建永安物业管理有限公司负担884元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄庭岗
审 判 员 陈 蔚
代理审判员 刘振宇
二〇一八年五月二十九日
法官 助理 丁艳波
书 记 员 陈熙隆