江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1329号
上诉人（原审被告）：江苏鑫大宁云商网络科技有限公司。
委托诉讼代理人：苏军，江苏六典律所事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余嫦娥。
委托诉讼代理人：李荣武，陕西理衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：昆山花桥苏沪物业管理有限公司。
被上诉人（原审被告）：西安饭蝶变餐饮管理有限公司。
上诉人江苏鑫大宁云商网络科技有限公司（原昆山鑫大宁购物广场有限公司，以下简称鑫大宁公司）因与被上诉人余嫦娥、昆山花桥苏沪物业管理有限公司（以下简称苏沪物业公司）、西安饭蝶变餐饮管理有限公司（以下简称饭蝶变公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆花民初字第1148号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人鑫大宁公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人不是租赁房屋的产权人，对租赁房屋存在不可租赁的情况并不知情，上诉人也是受害人，不应由上诉人承担责任。余嫦娥支付的租金由饭蝶变公司收取，与上诉人无关。余嫦娥提出的装修损失，不能仅凭鉴定意见书作为依据。租赁物业的装修大部分是苏沪物业公司或饭蝶变公司完成的，与余嫦娥无关。
被上诉人余嫦娥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人昆山花桥苏沪物业管理有限公司、西安饭蝶变餐饮管理有限公司二审未作答辩。
原审原告余嫦娥向一审法院起诉请求：1、判令《租赁协议》解除，原审被告向余嫦娥返还房屋租金95833元；2、判令原审被告赔偿余嫦娥装修费用损失187084元，货品损失130000元。后变更诉请为：1、判令《租赁协议》解除，原审被告向余嫦娥返还房屋租金95833元；2、判令原审被告赔偿余嫦娥装修费用损失74794.96元。
一审法院认定事实：2015年5月5日，饭蝶变公司以“饭蝶变美食广场花桥店”（甲方）的名义与余嫦娥（乙方）签署《租赁协议》，约定将花桥大宁购物中心花桥鑫隆广场分店负一层（位于昆山市花桥××楼××室）餐饮区中一铺位（面积162㎡）（以下简称“涉案承租房屋”）出租给余嫦娥用于饰品类商品经营，租赁期限自2015年6月1日至2019年5月31日，第一个租赁年度的租金为115000元/年。2015年5月15日，苏沪物业公司出具“同意转租证明”一份，其上载明苏沪物业公司同意饭蝶变公司将其店内建筑面积162平方米的铺位转租给余嫦娥。2015年6月29日，余嫦娥支付饭蝶变公司租金115000元。
另查明：2015年8月1日，昆山市公安消防大队向苏沪物业公司发出公告，该公告载明，2014年6月5日，公安消防大队消防监督员在核查举报时发现，昆山花桥苏沪物业管理有限公司管理的花桥镇花溪路168号下沉式商场二次装修未经消防安全检查擅自投入使用，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，决定给予昆山花桥苏沪物业管理有限公司责令停止使用下沉式商场，并处罚款人民币叁万元整的处罚。2015年8月5日，苏沪物业公司与鑫大宁公司共同出具《苏沪淘宝城关闭安置方案》，其上载明苏沪物业公司根据昆山市公安局消防大队公告决定关闭苏沪淘宝城，对因此产生的商户经济损失，提出如下安置方案：1、对于已经按照合同约定及时足额交纳房屋租金的商户，退还自2015年8月1日至合同期限届满之日已经交纳的房屋租金和管理费。2、对于商户交纳的房屋租赁押金，全部予以退还。3、预付费电卡，按商户实际使用后的剩余金额予以退还。4、向每家商户赔偿过渡安置费和违约金，过渡安置费的标准为按每家商户自身的房屋租赁合同的月租金，计算3个月；违约金的标准为按每家商户自身的房屋租赁合同的月租金，计算1个月。5、对于确有存放库存物品需要，且无法自行解决的商户，苏沪公司免费提供场地供商户存放物品，存放期限为3个月，自2015年8月8日开始计算，若提前存放的以提前存放日期为起始日期。6.对未经事宜，双方另行协商解决。
再查明：余嫦娥向一审法院申请对涉案承租房屋的装修造价进行鉴定，2016年5月12日，苏州中海工程项目管理有限公司出具中海价鉴（2016）03号工程造价鉴定意见书，涉案承租房屋的装修总造价为78046.92元；余嫦娥对该鉴定意见书没有异议；鑫大宁公司对该鉴定意见书没有异议，但认为与其无关；饭蝶变公司对该鉴定意见书没有异议，但认为与其无关。
又查明：一审法院调取了包含涉案承租房屋在内的鑫大宁公司（甲方）与苏沪物业公司（乙方）签订的租赁合同，该合同载明甲方出租给乙方的房屋位于昆山市花桥××楼××室，出租房屋面积共约1000平方米，其中1号楼74室面积约1000平方米，租赁期自2011年9月1日至2016年8月31日，租赁合同签订日期为2011年5月11日。饭蝶变公司陈述，其从苏沪物业公司处承租部分面积的铺位（包括涉案承租房屋）用于经营餐饮，并将涉案承租房屋出租给余嫦娥。
上述事实，有2015年5月5日租赁协议、同意转租证明、收据、公告、苏沪淘宝城关闭安置方案、工程造价鉴定意见书、2011年5月11日租赁合同及一审法院庭审笔录予以证实。
一审法院认为：鑫大宁公司将位于昆山市花桥××楼××室(面积1000平方米，含涉案承租房屋)出租给苏沪物业公司，苏沪物业公司再将花溪路168号1号楼74室中的部分铺位出租给饭蝶变公司，饭蝶变公司再将涉案承租房屋转租给余嫦娥，现昆山市花桥镇花溪路168号下沉式商场（即花溪路168号1号楼74室）因二次装修未经消防安全检查擅自投入使用被昆山市公安消防大队责令停止使用，可知花溪路168号下沉式商场并不符合消防要求，不能作为商铺出租，因此饭蝶变公司将未经消防安全检查的房屋出租给余嫦娥，违反了法律法规的强制性规定，因此余嫦娥与饭蝶变公司签订的租赁协议无效。现余嫦娥无法使用涉案承租房屋，因产生租金损失、装修损失而诉至一审法院。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
关于余嫦娥要求饭蝶变公司返还房屋租金95833元的请求，余嫦娥与饭蝶变公司签订的租赁协议中租期从2015年6月1日开始，余嫦娥已支付房租115000元，租赁协议无效后，饭蝶变公司应当返还2015年8月1日起至第一年租赁年度届满的房屋租金即95833元。关于余嫦娥要求饭蝶变公司承担装修损失74794.96元的请求，涉案承租房屋经鉴定机构出具工程造价鉴定意见书可知，涉案承租房屋装修工程造价为78046.92元，租赁协议约定的租赁期限为48个月，而余嫦娥仅经营使用2个月，饭蝶变公司向余嫦娥出租的房屋应当保证其能正常经营使用，现涉案承租房屋因不符合消防要求而不能使用，饭蝶变公司理应补偿余嫦娥的装修损失，故余嫦娥主张饭蝶变公司赔偿余嫦娥装修费用损失74794.96元（78046.92元/48个月*46个月）的请求一审法院予以支持。
关于余嫦娥要求鑫大宁公司对饭蝶变公司应对余嫦娥承担的返还房屋租金和赔偿装修费损失而承担连带赔偿责任的请求，鑫大宁公司作为出租人应对花溪路168号1号楼74室的使用安全承担保证责任，同时也应对花溪路168号1号楼74室的承租用途进行掌控，现花溪路168号1号楼74室因苏沪物业公司作为下沉式商场未经消防安全检查而擅自投入使用，被消防主管部门责令停止使用，导致余嫦娥与饭蝶变公司签订的租赁协议无效，鑫大宁公司应当对此承担责任；加之鑫大宁公司与苏沪物业公司共同出具《苏沪淘宝城关闭安置方案》，该安置方案承诺“退还自2015年8月1日至合同期限届满之日已经缴纳的房屋租金和管理费”；关于鑫大宁公司称其只是在《苏沪淘宝城关闭安置方案》加盖公章，并未作出任何实质性承诺，其不应承担连带赔偿责任的观点，一审法院不予采纳；综上，一审法院对余嫦娥要求鑫大宁公司对饭蝶变公司应对余嫦娥承担的返还租金和赔偿装修费用承担连带赔偿责任的请求予以支持。
关于要求苏沪物业公司对饭蝶变公司应对余嫦娥承担的返还房屋租金和赔偿装修费损失而承担连带赔偿责任的请求，苏沪物业公司作为该下沉式商场的管理人，且饭蝶变公司系从苏沪物业公司处承租部分铺位（含涉案承租房屋），因此苏沪物业公司应对包括涉案承租房屋在内的下沉式商场符合消防安全规范承担责任；同时鑫大宁公司与苏沪物业公司共同出具《苏沪淘宝城关闭安置方案》，该安置方案承诺“退还自2015年8月1日至合同期限届满之日已经缴纳的房屋租金和管理费”，故一审法院对余嫦娥要求苏沪物业公司对饭蝶变公司应对余嫦娥承担的返还租金和赔偿装修费用承担连带赔偿责任的请求予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、西安饭蝶变餐饮管理有限公司返还余嫦娥房屋租金95833元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、西安饭蝶变餐饮管理有限公司赔偿余嫦娥装修费损失74794.96元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、江苏鑫大宁云商网络科技有限公司对西安饭蝶变餐饮管理有限公司的上述二项付款义务承担连带责任；四、昆山花桥苏沪物业管理有限公司对西安饭蝶变餐饮管理有限公司的上述二项付款义务承担连带责任。案件受理费3713元，公告费690元，鉴定费3000元，共计7403元，由西安饭蝶变餐饮管理有限公司、江苏鑫大宁云商网络科技有限公司、昆山花桥苏沪物业管理有限公司负担。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
二审中，鑫大宁公司提供了一张2015年8月14日余嫦娥出具的收条，内容为：“因昆山花桥镇苏沪淘宝城关闭，余嫦娥在该淘宝城从事商铺经营。余嫦娥根据自身实际情况，愿意先收取部分赔偿70000元，其余损失以后通过法律程序另行主张”。
余嫦娥质证认为，对该份证据的真实性予以认可，但与本案无关。余嫦娥承租了上诉人两处商铺，收条所涉70000元是另一处商铺的安置费用，另一处商铺的诉讼正在二审审理中，对此，余嫦娥提供了（2015）昆花民初字第1149号民事判决书一份。该判决书显示，该案为原告余嫦娥诉被告鑫大宁公司、苏沪物业公司房屋租赁合同纠纷，余嫦娥的诉讼请求为：1、判令余嫦娥与被告苏沪物业公司之间的租赁合同解除，被告向原告返还租金16750元；2、判令被告赔偿原告装修费用损失23073.09元；3、判令被告返还房屋租金的押金12000元。该案判决主文为：一、苏沪物业公司返还余嫦娥租金16750元、租赁保证金12000元，合计25750元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、苏沪物业公司赔偿余嫦娥装修费损失7691.03元，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、鑫大宁公司对苏沪物业公司的上述二项付款义务承担连带责任。四、驳回余嫦娥的其他诉讼请求。鑫大宁公司则认为，另一处商铺关于赔偿损失的案件正在审理中，该案中余嫦娥的起诉金额不足7万元。收条所涉7万元是针对本案商铺支付的，要求在本案中抵扣。
上述事实，由鑫大宁公司提供的收条、余嫦娥提供的（2015）昆花民初字第1149号民事判决书以及双方当事人陈述予以证明。
本院认为，鑫大宁公司将位昆山市花桥××楼××室室房屋出租给苏沪物业公司，苏沪物业公司又将其中部分铺位出租给饭蝶变公司，饭蝶变公司再将涉案房屋转租给余嫦娥。因涉案房屋所在的下沉式商场未经过消防安全检查，存在重大火灾隐患，损害社会公共利益，故饭蝶变公司与余嫦娥之间的租赁合同应认定为无效。涉案下沉式商场被昆山市公安消防大队责令停止使用后，鑫大宁公司与苏沪物业公司共同出具的《苏沪淘宝城关闭安置方案》，系两公司真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。从安置方案内容来看，除有向商户退还租金、押金、管理费、赔偿过渡安置费和违约金等内容外，还在最后一条约定“对未经事宜，双方另行协商解决”，故可视为鑫大宁公司与苏沪物业公司自愿对苏沪淘宝城关闭事宜向经营商户承担赔偿责任。关于余嫦娥主张的装修损失，一审中经过司法鉴定，承租房屋装修工程造价为78046.92元，扣除余嫦娥已经营使用2个月的价值部分为74794.96元。鑫大宁公司虽主张部分装修为苏沪物业公司和饭蝶变公司投入，但未提供证据证明，本院不予采纳。因此，本案中鑫大宁公司的上诉理由，不能成立。但二审中鑫大宁公司提供的收条证明，余嫦娥已收取苏沪物业公司赔偿款7万元。余嫦娥虽主张该7万元为另一处商铺的赔偿款，但收条中对此未有明确指向，且从余嫦娥提供的另一案民事判决书来看，余嫦娥的起诉金额尚不足7万元，也未提到已收到7万元赔偿款，故对余嫦娥的主张，本院不予采纳。鑫大宁公司要求在本案中抵扣该7万元，本院予以准许。
综上，基于二审中鑫大宁公司提供的新证据，本院对一审判决作相应变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2015）昆花民初字第1148号民事判决主文第一项即：西安饭蝶变餐饮管理有限公司返还余嫦娥房屋租金95833元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、变更江苏省昆山市人民法院（2015）昆花民初字第1148号民事判决主文第二项为：西安饭蝶变餐饮管理有限公司赔偿余嫦娥装修费损失4794.96元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、撤销江苏省昆山市人民法院（2015）昆花民初字第1148号民事判决主文第三、四项。
四、江苏鑫大宁云商网络科技有限公司对西安饭蝶变餐饮管理有限公司上述第一、二项付款义务承担连带责任；
五、昆山花桥苏沪物业管理有限公司对西安饭蝶变餐饮管理有限公司上述第一、二项付款义务承担连带责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3713元、公告费690元、鉴定费3000元，共计7403元，由西安饭蝶变餐饮管理有限公司、江苏鑫大宁云商网络科技有限公司、昆山花桥苏沪物业管理有限公司负担。二审案件受理费3717元，由江苏鑫大宁云商网络科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一七年五月二日
书记员 王文君