山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民终字第01281号
上诉人（原审被告）王潞斌，男。
委托代理人赵强，山西长兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李继红，女。
被上诉人（原审原告）李爱红，女。
被上诉人（原审原告）李菊红，女。
上诉人王潞斌因租赁合同纠纷一案，不服长治市城区人民法院（2014）城民二字第145号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王潞斌的委托代理人赵强，被上诉人李继红、李爱红到庭参加诉讼。被上诉人李菊红经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2009年，被告王潞斌购买长治市金色家园8号楼，1-2层F198室住宅（店面）。原告李继红、李爱红、李菊红三人签订经营协议书，约定内容如下：“我们三人为姑表姐妹，经协商一起租用门面经营服装生意，由甲方李继红出资30万，乙方李爱红投资20万，丙方李菊红投资50万，总计100万，共同组织成股份制公司，公司由丙方出面负责公司经营。负责定品牌、负责进货，负责销售，负责店面的一切经营，一切经济往来都可独立做主，甲方负责打通商店经营的外围关系，乙方配合丙方做好经营，在经营活动中各尽职守，不得相互干扰。”原告李继红与被告王潞斌签订租房协议：“租期为201年7月1日至2014年6月30日，合计三年，租金为每年三十五万元，乙方应于每年的5月底前一次性以现金方式交给甲方，逾期不交每日加收2%滞纳金。”原告李继红与长治市精彩装潢有限公司签订建筑装饰工程施工合同，本工程自2011年5月29日开工，于2011年7月1日竣工，价格为251552元。长治市精彩装潢有限公司指派姜贵军为乙方驻工地代表，负责合同履行。长治市精彩装潢有限公司出具的预结算书中显示结算价格为251552元，该结算书有原告李继红的签字及长治市精彩裴潢有限公司的印章。2011年6月20日，姜贵军收到李继红装修款75000元。2011年6月21日姜贵军收到原告李继红装修款75000元。2011年7月20日原告李继红向姜贵军出具欠条一条，内容为：今欠到姜贵军装潢麸30000元。2011年6月10日山西广大通装饰工程有限公司收到李继红装修款60560元。原告承租中宏时代8#F-198店面后缴纳水电费、物业费等，花费共计5320元，庭审中，被告对此认可。原告购买两台空调，花费共计19369元，并在租赁房屋铺设了管线。原告李菊红举证证明与天津海买商贸发展有限公司签订合同书证明李菊红经天津海买商贸发展有限公司授权为DOIIOD迪斐兰狄品牌服装山西省长治市城区地区的独家经销商。授权期限为2012年3月27日至2015年3月26日止。2012年6月12日原告称天津海买商贸发展有限公司向原告发送通知：“由于您当地商铺店面租赁合同产生问题，导致迪斐兰狄专卖店无法按期正常开业，按合同规定开业时间您已违约，并且给天津海买商贸发展有限公司带来不可估量的损失，经公司开会研究决定，如您不能在7月1日前正常开业，公司将有权收回您经销商资格，并扣除品牌管理费、品牌保证金以及首批货款，违约扣款共计四十万元。”2012年12月7日天津迪斐兰狄服装服饰有限公司向原告李菊红发送通知：“贵方缴纳的25万秋冬货款全额抵扣为违约金，不予退回。”被告庭审中对上述加盟的证据不予认可。后原告一直找被告王潞斌协商赔偿事宜，原告李继红曾向被告王潞斌出具情况说明一份：“如果7月1日前能办好，损失只有20万左右，但如果再超时，我就又可能面临违约，你也知道我们老百姓确实很难，我也在努力，我希望你能放下手头所有的事先一起把我们的事办好，不然我真的承受不起，希望你能谅解。”2012年7月3日被告王潞斌退还了2011年7月1日至2012年7月1日期间的房租350000元，并赔偿了原告5万元的经济损失。2013年10月28日长治市中宏房地产开发有限公司与被告王潞斌达成调解协议，内容如下：“长治市中宏房地产开发有限公司退还王潞斌交纳’的全部购房及配套费用，并且一次性支付王潞斌172万元，作为对占有王潞斌资金及相关损失的补偿，该补偿包括但不限于诉讼费、装修保证金、代收税费、经济损失等，以上两项共计650万元，王潞斌为长治市中宏房地产开发有限公司出具收据。”
原审法院认为：原、被告双方基于各自真实意思表示签订的《租房协议》不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方均应按合同约定履行自己的义务。被告王潞斌作为出租方应当为承租方提供必要的经营条件，但由于该租赁房屋产权的变化，导致不能实现合同目的，原告无法继续经营但原告为筹备经营事宜已经投入大量财力进行装修，故被告王潞斌应当承担违约责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除房屋租赁合同纠纷时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致命同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原告李继红作为承租人，在其经营过程中，已经对该租赁房屋进行了装修，而被告王潞斌的上述违约行为导致其产生一定损失，故原告李继红、李爱红、李菊红要求被告赔偿装修相关损失的主张，原审法院予以支持。根据原告支付给长治市精彩装潢有限公司姜贵军的装修费180000元，2011年6月10曰山西广大通装饰工程有限公司装修款60560元，2012年3月28日天津海买商贸发展有限公司的装修费271950元，并有中国工商银行打款记录、李菊红与天津海买商贸发展有限公司签订合同书佐证，原审法院予以认可。共计以上装修费用是512510元，该装修费用应由被告王潞斌承担。原告提供的管理费收据中所含的水电、物业费、保证金等5320元，被告予以认可，故应由被告王潞斌承担。至于在租赁房屋内的可移动物品空调的归属或损失承担，原则上由承租人自行取回，由于本案中根据原告陈述空调线管已铺设，但主机并未安装，外挂机也未挂，由于空调并未使用且可以移动，故购买的空调属于原告所有，购买款19369元应由原告自行承担，鉴于原告确实在租赁房屋中铺设了管线，酌情认定该空调辅料损失1000元，由被告王潞斌承担。原告李继红、李爱红、李菊红《租赁合同书》并未约定租赁物用于经营的范围，也并未约定以加盟的方式经营，且被告对原告提供的地区连锁特许经营合约和收款收据的真实性不予认可，因此本案加盟费、加盟保证金、货款等是否实际发生及能否收回均不能确定。同时，原告先期支付加盟费、加盟保证金、货款等不属于被告王潞斌在签订合同时可以预见的损失范围，故原审法院对此诉请不予支持。由于原告李继红与被告王潞斌签订的租房协议，因房屋产权人的变更且被告王潞斌也将收取的租金予以退还，故该租房协议应予以解除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百零八条、第一百三十条、第一百五十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、笫二百二十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告李继红与被告王潞斌签订的《租房协议》。二、被告王潞斌于本判决生效后十日内赔偿原告李继红、李爱红、李菊红经济损失518830元。三、驳回原告继红、李爱红、李菊红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费15771元，由原告李继红、李爱红、李菊红承担7900元，由被告王潞斌承担7871元。
上诉人王潞斌不服上述原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人李爱红、李菊红主体不适格。上诉人王潞斌购买商铺后，与被上诉人李继红签订租房协议一份，被上诉人李爱红、李菊红与上诉人王潞斌不存在任何法律关系，上诉人仅应承担与被上诉人李继红因租赁合同而产生的法律后果。原审判决认定的装修费错误。上诉人一审庭审中明确认可，愿意承担李继红的装修损失。但是装修损失必须是实际发生的，而且是李继红本人因为装修租赁房屋所产生的。原审判决无限扩大了李继红的装修损失，显失公平。上诉人与被上诉人李继红因租赁房屋产生的纠纷早已处理完毕。当合同不能履行后，上诉人不仅全额退还了被上诉人李继红的全部租金，而且补偿了李继红经济损失5万元，双方因房屋租赁合同产生的纠纷已经处理完毕。被上诉人就同一事实再次提起的主张不应支持。综上，上诉人王潞斌上诉请求：1.依法撤销长治市城区人民法院（2014）城民二字第145号判决第二项，并依法改判。2.一、二审诉讼费由上诉人承担。
被上诉人李继红答辩称，实际是三个被上诉人租赁的房屋，在签订租赁合同时，王潞斌也是知情的。因为租赁房屋才产生了装修费用。上诉人给的5万元，是给的上诉人占用被上诉人所出35万元租金的利息补偿。
被上诉人李爱红答辩称。当时租房的时候就同王潞斌说过，是三个人一起租赁房屋。
本院审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，王潞斌与李继红签订的《租房协议》真实有效，双方应依约履行。由于租赁房屋产权的变化，导致该协议无法继续履行，故该租房协议应予以解除。王潞斌作为出租方应承担违约责任。《租房协议》虽由李继红一人与王潞斌签订，但实际上是由李继红、李爱红、李菊红共同出资租赁、经营。因此，对于三被上诉人为装修租赁房屋而产生的装修费应由王潞斌承担赔偿责任。被上诉人主张装修费用512510元，并提供了相关证据，上诉人王潞斌虽不予认可，但未能提供足以反驳的证据，对被上诉人主张的装修费用，本院予以确认。对原判认定被上诉人的其他损失5320元，双方均无异议，本院应予确认。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8988元，由上诉人王潞斌承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘潞攀
代理审判员 肖俊国
代理审判员 郜文青
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 高 鹏