成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第3114号
原告成都华达物业管理有限公司。
法定代表人郑锡涛，董事长。
委托代理人何岷，男
被告四川新世纪通信工程有限公司。
法定代表人徐人杰，董事长。
委托代理人陈敏进，四川致高守民律师事务所律师。
原告成都华达物业管理有限公司（以下简称华达物管公司）与被告四川新世纪通信工程有限公司（以下简称新世纪公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2013年7月31日、8月22日公开开庭进行了审理。原告成都华达物业管理有限公司的委托代理人何岷，被告四川新世纪通信工程有限公司的委托代理人陈敏进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都华达物业管理有限公司诉称，2000年4月19日，原、被告签订《物业管理合同》，约定由原告向被告提供物业服务，被告按月支付物业服务费6621.35元，并约定若逾期则按每天加收欠费总额3‰的滞纳金。合同履行期间，原告全面履行了合同义务，然而从2010年10月1日起至原告本案起诉时，被告累计欠交物业服务费长达32个月。期间原告数次向被告发出书面催款通知，被告一直置之不理。故请求判令被告支付原告所欠的物业服务费211884.80元（2010年10月1日至2013年5月30日）并按合同约定标准承担违约金314582.4元。
被告四川新世纪通信工程有限公司辩称：1.原告的物业管理资质是三级，没有达到管理整个华达商城的资质，同时，原告未向被告提供高效优质的物业服务，还甚至采取非法的管理方式，给被告造成了损失，应当扣减相应的物管费。2.原、被告签订的物管合同属于前期物业服务合同，已有10多年，合同约定的面积与实际面积不一致。被告并非故意拖欠物管费，是原告拒绝按被告实际面积计算物管费，坚持要求按物管合同中有错的面积收费，因此，过错不在被告，不应支付违约金，且双方合同约定的违约金明显过高。请求依法判决驳回原告不合理的诉讼请求部分。
经审理查明：被告四川新世纪通信工程有限公司系成都市武侯区武侯祠大街266号华达商城16楼1601号房屋的业主，房屋面积为1000.17平方米，房屋设计用途为办公。
2000年4月19日，原、被告签订《物业管理合同》，该合同载明：“二、业主或物业使用人的权利、义务：3、从与华达商城有限公司签订购房合同后，签字验收十六层房屋开始，每月按购房合同中确定的1655.34㎡的建筑面积向管理公司缴纳物业管理费，标准暂为4元/㎡·月，月物业管理费为6621.35元。物业管理费的支付方式为按月支付。5、以后物业管理费标准的调整以物价部门核定为准。三、甲方的责任和权利：9、按规定向房屋业主，承租人收取管理费，对逾期不交纳者每天加收欠费总额3‰的滞纳金，对拒交或无理取闹者，甲方将进行书面追缴，直至采取停水、停电、停电话等措施”。该协议对双方的其他权利、义务进行了约定。
之后，原、被告双方为物业服务发生纠纷，被告未支付原告2008年7月1日至2010年9月30日期间的物管费，原告诉至本院，本院作出（2010）武侯民初字第3958号民事判决，判决被告支付原告上述期间的物业管理费及滞纳金。被告不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2012年6月28日作出（2012）成民终字第2573号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因被告未向原告交纳2010年10月1日起至2013年5月30日的物业管理费，故发生本案诉讼。
上述事实有营业执照、《资质证书》、《物业管理合同》、《成都市商品房买卖（预售）合同》、产权证、（2010）武侯民初字第3958号民事判决书、（2012）成民终字第2573号民事判决书、庭审笔录等证据在案为证，因双方当事人对上述证据材料的真实性、关联性、合法性均无异议，能够证明原被告签订物管合同，并发生争议的事实，故本院对上述证据材料的三性证明力予以采信。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，原告是否为被告提供高效优质的物业服务，是否不履行或未完全履行物业合同约定或法律、法规规定，以及相关行业规范确定的物管义务，物管费是否应当扣减，不属于本案审理范围，被告应当另案向人民法院主张，故原告提交双方发生争议前被告交纳的物管费发票、及原告聘请清洁工、签订消防系统保养合同等，被告提交证明卫生差的照片、清洁承包合同并支付费用等相关证据材料不能证明与本案诉争的相关联，故本院不予采信。同样，原告是否阻扰被告安装空调，并给其造成损失，也不属于本案审理的范围，故被告提交的关于其空调安装及损失的证据材料不能证明与本案的关联性，本院不予采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行各自的义务。”原、被告签订的《物业管理合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方均应当按照《物业管理合同》的约定全面履行各自的义务。被告应当按照其物业的建筑面积1000.17平方米向原告支付《物业管理合同》约定的物业服务费。由于被告至今未支付原告2010年10月1日至2013年5月30日期间的物业管理费，其应当承担相应的违约责任。
通过本案查明的事实，被告的物业建筑面积为1000.17平方米，《物业管理合同》中约定按建筑面积1655.34计算物业管理费不当，本院确定按1000.17平方米计算物业管理费。即按合同约定，每平方米每月4元，共计每月应交纳物业管理费4000.68元。2010年10月1日至2013年5月30日期间，被告共拖欠原告32个月的物业管理费，拖欠金额为128021.76元。
原告要求被告支付拖欠物管费的滞纳金符合法律规定和合同约定，由于《物业管理合同》约定的滞纳金约定过高，本院酌情予以调整，按每日万分之五计算。即2010年10月的物管费滞纳金为4000.68×0.0005×30×32≈1920元；2010年11月的滞纳金为1860元；2010年12月的滞纳金为1800元；2011年1月的滞纳金为1740元；2011年2月的滞纳金为1680元；2011年3月的滞纳金为1620元；2011年4月的滞纳金为1560元；2011年5月的滞纳金为1500元；2011年6月的滞纳金为1440元；2011年7月的滞纳金为1380元；2011年8月的滞纳金为1320元；2011年9月的滞纳金为1260元；2011年10月的滞纳金为1200元；2011年11月的滞纳金为1140元；2011年12月的滞纳金为1080元；2012年1月的滞纳金为1020元；2012年2月的滞纳金为960元；2012年3月的滞纳金为900元；2012年4月的滞纳金为840元；2012年5月的滞纳金为780元；2012年6月的滞纳金为720元；2012年7月的滞纳金为660元；2012年8月的滞纳金为600元；2012年9月的滞纳金为540元；2012年10月的滞纳金480元；2012年11月的滞纳金为420元；2012年12月的滞纳金为360元；2013年1月的滞纳金为300元；2013年2月的滞纳金为240元；2013年3月的滞纳金为180元；2013年4月的滞纳金为120元；2013年5月的滞纳金为60元。以上滞纳金共计为31680元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告四川新世纪通信工程有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告成都华达物业管理有限公司2010年10月1日至2013年5月30日的物业管理服务费128021.76元及滞纳金31680元；
二、驳回原告成都华达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9065元，因适用简易程序，减半收取4532.5元，由被告四川新世纪通信工程有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李佳梅
二〇一三年八月二十八日
书记员 匡婷婷