湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民再终字第00446号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）李卫红。
委托代理人全黎明，湖南潇湘律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）王卓琦。
委托代理人李花，湖南联合创业律师事务所律师。
委托代理人薛宏志，湖南联合创业律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）李卫星。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）刘志纯。
上述两被申请人共同委托代理人左佳。
王卓琦与李卫红、李卫星、刘志纯房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2012年5月20日作出（2012）岳民初字第00280号民事判决书，王卓琦不服该判决，向本院提出上诉。本院于2013年9月10日作出（2012）长中民三终字第03083号民事判决书。李卫红不服判决，向本院申请再审，本院于2014年10月8日作出（2014）长中民监字第00082号民事裁定，决定由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明，李卫红与李卫星系弟兄关系。2001年10月至2002年10月间，双方在父亲的支持下在长沙市雷锋大道青山村路段共同兴建六层房屋一栋（门牌号为雷锋大道1XX号）。李卫红于2008年10月就上述房屋所有权归属问题向湖南省长沙市岳麓区人民法院提起确权之诉。2009年1月8日，李卫红和李卫星在法院主持下，达成调解协议，明确上述兴建房屋一至五层归李卫红所有（权证号码分别为006419XX、006640XX、0066420XX、00664XXX、0066XXXX），李卫星应在2009年3月1日前协助李卫红办理产权变更手续。调解书生效后，因李卫星未协助李卫红办理房屋过户手续，李卫红于2011年2月28日，根据岳麓区人民法院（2009）岳民初字第00067号民事调解书内容依法向该院申请强制执行。2011年8月31日，该院作出执行裁定书，裁定位于长沙市望城坡青山村雷锋大道1XX号的101号、201号、301号、401号、501号房屋归申请人李卫红所有，权证号分别为006419XX、006640XX、00642000、0064003、0066XXXX。同时裁定书还明确申请执行人李卫红持该裁定书到房地产管理部门办理产权过户手续。因上述房屋当时被李卫星办理了抵押，房产管理部门无法办理产权变更过户。2012年1月，李卫红前往房产部门查询上述房产时，发现李卫星、刘志纯将属于李卫红的第一至第三层房产（权证号码分别为006419XX、006640XX、0066420XX）变更过户到了王卓琦名下。李卫红遂于2012年1月12日诉至法院。另查明，李卫星、刘志纯通过湖南省望城县公证处公证，委托案外第三人彭灿辉办理上述房屋即10X房、20X房、30X房的抵押贷款本息还款、房屋出售、收取房款等手续。2011年11月23日，李卫星、刘志纯作为出卖人与王卓琦订立三份《长沙市二手房买卖合同》，将本案涉案的10X房、20X房和30X房转让给王卓琦，合同编号分别为ES11112324XX、ESXX11232393、ES111XX32363。双方约定的转让价格分别为157200元、228400元、228400元，同日，王卓琦将上述款项转至二手房交易资金监管账户，并按上述交易金额缴纳了契税。2011年12月1日，长沙市房屋产权登记部门向王卓琦发放上述房屋的房屋产权证，权证号码分别为：7111942XX、71XX94246、7111XXX02，登记的房屋建筑面积分别为104.74、152.26、152.26平方米。另外，王卓琦（乙方）主张与李卫星（甲方）、刘志纯的代理人彭灿辉在2011年11月23日订立了另一份《房屋买卖合同》，双方对就本案涉案房屋的买卖另行进行了约定。内容包括：对于上述房产，双方议定价格为200万元；对于付款方式，双方约定为在2011年11月23日在长沙市房地局签订编号为ES11112324XX、ESXX11232393、ES111XX32363的房屋买卖合同，并按照合同约定的价格缴付首期购房款61.4万元，以银行转账凭证为准，于2012年1月20日前乙方一次性支付完购买上述房屋的余款138.6万元；另外，双方补充约定，此房目前已出租给白云土菜馆经营，租赁期限到2014年6月30日止，约定年租金为人民币35000元整，乙方支付全部购房款后，此房屋的租金由乙方收取。2012年1月19日，王卓琦在本院领取了起诉状副本，同日，王卓琦通过中信银行将138.6万元转至彭灿辉账户上。该笔款其中80万元转来自吴浩宇的账户，彭灿辉在当天将该笔款转给了张帅，张帅最终转给了梅曼琦，王卓琦认可梅曼琦系其结识的嫂子。另查明，本案涉诉房屋一直由李卫红进行管理，从2009年3月份开始，李卫红将这些房屋全部出租给王业兵经营餐馆，取名“白云土菜馆”。2011年12月，王卓琦凭取得房屋产权证至王业兵处复印了李卫红与王业兵之间的房屋租赁合同。另外，2008年4月，李卫星、刘志纯在长沙市商业银行望城支行办理抵押贷款时，上述涉讼房屋当时的评估价值为138.42万元。在本案审理过程中，李卫星在原审法院的询问中称其将涉案房屋曾做抵押向案外人吴浩宇所在公司贷款，涉案房屋的买卖实际由该公司操作。
原审法院一审认为，本案的焦点问题包括：一、关于王卓琦对于本案涉讼房屋是否构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该院认为王卓琦对于本案涉讼房屋不构成善意取得，其理由如下：第一，李卫星的代理人彭灿辉与王卓琦另行在长沙市房屋产权登记机构存档之外签订的《房屋买卖合同书》系非客观真实的房屋买卖交易行为。其一、该合同上出现了在长沙市房产管理局存档的长沙市二手房买卖合同的编号，与交易习惯不符；其二、2011年11月23日，李卫星与王卓琦在该合同中对房屋的租赁期限和租金进行了明确的约定，事实上，王卓琦在2011年12月才凭取得的房屋产权证从房屋承租人王业兵处复印房屋租赁合同；其三、双方在该份合同中对于房屋买卖必要的合同内容没有明确约定，如房屋过户的时间、房屋交付的时间；其四、王卓琦将合同约定的余款138.6万元支付给彭灿辉后，彭灿辉并没有将该笔款给付李卫星，该笔款项经几次转手最终转入了王卓琦结识的嫂子梅曼琦名下，也即涉案房屋的买卖仍然是按照原总价61.4万元的合同履行的。第二，在王卓琦取得涉案房屋产权时，根据双方签订《长沙市二手房买卖合同》，李卫星、刘志纯与王卓琦之间对于房屋交易价格的约定明显不合理。双方转让的房屋面积总共是409.26平方米，转让价格总共为614000元，即每平方米1500.27元，该价格相对于涉案房屋所在位置的房屋的市场价值来说是明显不合理的。综上，王卓琦对涉讼房屋不构成善意取得。二、关于编号为ESXX11232393、ES111XX32363、ES11112324XX的长沙市二手房买卖合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，王卓琦不构成善意取得，对于李卫星、刘志纯与王卓琦签订的长沙市二手房买卖合同，因李卫星、刘志纯对涉讼房屋系无处分权人，现李卫红对其处分财产的行为不予追认，李卫星、刘志纯亦没有通过订立合同的方式取得财产的处分权，故李卫红现主张确认编号为ESXX11232393、ES111XX32363、ES11112324XX的长沙市二手房买卖合同无效，理由正当，该院予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：李卫星、刘志纯与王卓琦于2011年11月23日签订的合同编号为ESXX11232393、ES111XX32363、ES11112324XX的《长沙市二手房买卖合同》无效。本案案件受理费人民币100元，由李卫星、刘志纯负担，该款李卫红已经垫付，李卫星、刘志纯在本判决生效后五日内将上述受理费支付给李卫红。
王卓琦不服判决，上诉称：一审认定事实、适用法律错误。1、李卫红并未取得涉案房屋的物权，涉案房屋一直处于抵押状态，存在他物权，故长沙市岳麓区人民法院（2009）岳民初字第0067号民事调解书和（2011）岳执字第171号《执行裁定书》将登记在李卫星名下的涉案房屋确权给李卫红因违背了“一物一权”原则而无法律效力。2、长沙市岳麓区人民法院于2009年1月8日就下达了（2009）岳民初字第0067号民事调解书，但李卫红直至2011年2月26日才申请强制执行，系恶意不办理转移登记，上诉人有理由相信李卫红和李卫星利用法律知识坑害上诉人。3、原审法院认定的“2012年1月19日，王卓琦在本院领取了起诉状副本，同日，王卓琦通过中信银行将138.6万元转至彭灿辉账户上”错误，王卓琦直到2012年2月才领到起诉状副本。4、上诉人的购房款来源正当，付款对象合法。5、梅曼琪与上诉人无关，其与他人的关系更与上诉人无关。6、李卫红对涉案房屋的管理与上诉人无关，上诉人买受涉案房屋后，才知道李卫红已自己名义对外出租房屋的情况。7、李卫星向谁借款与上诉人无关。8、一审判决认定上诉人不构成善意取得系适用法律错误，李卫星的代理人彭灿辉与上诉人另行在长沙市房屋产权登记机构存档的三份《长沙市二手房买卖合同》之外签订的《房屋买卖合同书》系客观真实的房屋买卖交易合同，意图在于避税，且《房屋买卖合同书》签订在后，故其间载明《长沙市二手房买卖合同》的编号合乎情理。王卓琦向李卫星、刘志纯支付了购房款200万元，系合理对价。综上，请求判决撤销长沙市岳麓区人民法院（2012）岳民初字第00280号民事判决，改判驳回李卫红的诉讼请求。
李卫红答辩称：1、涉案房屋系李卫红私有财产，李卫红享有完全的物权。2、李卫红没有恶意不办理转移登记。2009年3月1日，李卫星未按照调解书的约定协助李卫红办理产权变更手续，按常理，李卫红应立即申请强制执行，但基于当时房屋抵押在长沙银行，无法办理变更手续，抵押期限届满日为2011年4月15日，故李卫红在抵押期限届满之前的2011年2月26日申请强制执行是合理的。3、王卓琦在2012年1月19日得知李卫红起诉后立即办理转账付款手续存在恶意。4、李卫星向吴浩宇公司借钱、王卓琦的购房款中有80万来自吴浩宇的事实可以证明王卓琦并非善意取得。5、梅曼琪与王卓琦关系密切，原审两次开庭梅曼琪都进行了旁听，第一次开庭时，涉案三套房屋的房产证都是放在梅曼琪包里，第二次开庭时，主审法官要求其出示身份证，证实其为梅曼琪。6、如王卓琦购房系善意，应该会在购房前进行实地看房。综上所述，王卓琦不构成善意取得，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
李卫星、刘志纯未发表答辩意见。
本院二审查明，2011年6月16日，章帅（出借人）与李卫星（借款人）签订《借款合同》，约定李卫星向章帅借款150万元，借款期限自2011年6月16日至2011年7月15日止，在李卫星足额支付每月45000元违约金的情况下，章帅同意将还款期限延长至2011年12月15日，李卫星以涉案三套房屋进行抵押，双方在合同中指定彭灿辉为履约代理人，在李卫星未按期还款的情况下，章帅有权要求彭灿辉将抵押房产出售用于清偿债务。双方还对其他情况进行了约定。同日，章帅与李卫星签订了《最高额抵押权合同》，在长沙市房屋产权管理局就李卫星提供抵押的涉案三套房屋办理了抵押手续。2011年11月2日，李卫星之妻刘志纯代李卫星向章帅出具了《延期还款承诺书》，承诺于2011年11月15日前按合同约定向章帅足额支付利息、违约金，如不能足额支付，章帅可终止合同并处置抵押物以偿债。另查明，一审法院于2012年1月19日电话联系了王卓琦，但王卓琦签收诉状副本的时间为2012年1月31日。
本院二审认为，本案争议焦点在于王卓琦对涉案房产是否构成善意取得及编号为ESXX11232393、ES111XX32363、ES11112324XX的长沙市二手房买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不动产的善意取得应符合以下四个要件：一、出让人对不动产无处分权；二、受让人取得不动产应基于合理对价；三、受让人需出于善意；四、已作权利的变更登记。对于出让人李卫星、刘志纯对涉案房产是否具有处分权及涉案房产是否以作权利变更登记的问题。本院认为，根据查明的事实，2009年1月8日，李卫红与李卫星在长沙市岳麓区人民法院主持调解下，约定了涉案三套房产归李卫红所有，长沙市岳麓区人民法院作出（2009）岳民初字第00067号民事调解书对该约定进行了确认。故2011年11月23日李卫星与王卓琦签订《房屋买卖合同》时，李卫星对涉案房产不具有处分权。对于王卓琦取得涉案房产是否基于合理对价的问题。本院认为，2011年11月23日，双方签订了三份编号分别为ESXX11232393、ES111XX32363、ES11112324XX的《长沙市二手房买卖合同》以及《房屋买卖合同》后，王卓琦于当日依据三份《长沙市二手房买卖合同》向二手房交易资金监管账户支付了614000元，并于2012年1月20日依照《房屋买卖合同》的约定向经公证的李卫星、刘志纯夫妇的代理人彭灿辉支付了1386000元，总计支付对价2000000元，涉案房产建筑面积为409.26平方米，单价约为4886.87元／平方米，原审判决以备案合同价作为合同对价认定有误。对于受让人王卓琦是否出于善意的问题。一审法院结合王卓琦与李卫星签订的《房屋买卖合同》上出现了在长沙市房产管理局存档的长沙市二手房买卖合同的编号，合同对房屋的租赁期限和租金进行了明确约定，该合同对房屋过户时间、房屋交付时间等内容未明确约定，王卓琦将1386000元购房款支付至李卫星的代理人彭灿辉的账户后，彭灿辉未将该款给付李卫星，而是最终转入王卓琦结识的嫂子梅曼琦名下等查明的事实，认定王卓琦不构成善意取得。本院认为，《房屋买卖合同》与存档的《长沙市二手房买卖合同》系于同日签订，《房屋买卖合同》上出现存档的长沙市二手房买卖合同的编号并未与交易习惯不符。合同对房屋的租赁期限和租金进行了明确约定，该合同对房屋过户时间、房屋交付时间等内容未明确约定等事实与王卓琦不存在善意并无直接必然联系。且在《房屋买卖合同》签订时，涉案三套房产均登记于无权处分人李卫星名下，李卫红无证据证明王卓琦对李卫星无处分权的事实处于明知状态。彭灿辉系经公证的李卫星、刘志纯夫妇出让涉案房产的代理人，李卫星、刘志纯于2011年6月16日出具的《委托书》中注明了彭灿辉有权代收房款，王卓琦向彭灿辉支付房款1386000元应视为已支付给李卫星、刘志纯，王卓琦的购房资金来源、购房款最终转至王卓琦结识的嫂子梅曼琦名下等事实与王卓琦是否善意均无直接必然联系。综上，李卫星、刘志纯并未提供直接、充分证据证实王卓琦在受让涉案房产时存在恶意或重大过失。对于编号为ESXX11232393、ES111XX32363、ES11112324XX的《长沙市二手房买卖合同》是否有效的问题。王卓琦与李卫星、刘志纯的代理就涉案三套房产的转让于2011年11月23日签订了四份合同，即用于在长沙市房产局存档的三份编号分别为ESXX11232393、ES111XX32363、ES11112324XX的《长沙市二手房买卖合同》和《房屋买卖合同》，根据《房屋买卖合同》中载明了三份《长沙市二手房买卖合同》编号的事实，可以认定《房屋买卖合同》签订在后。尽管三份《长沙市二手房买卖合同》总价款仅为614000元，非合理对价，但王卓琦依据《房屋买卖合同》的约定实际向李卫星支付了2000000元。《房屋买卖合同》对涉案房屋价款的约定取代了三份《长沙市二手房买卖合同》对涉案房屋价款的约定。双方在涉案房屋买卖过程中虽存在避税与作低房价违规行为，该避税等行为不影响房屋买卖行为的效力。综上所述，王卓琦与李卫星的房屋买卖行为合法有效，一审判决适用法律错误，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2012）岳民初字第00280号民事判决书；二、判决驳回李卫红的诉讼请求。本案一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由李卫红负担。
李卫红不服二审判决，申请再审称：1、二审判决认为王卓琦与李卫星、刘志纯签订的《房屋买卖合同》与存档的《长沙市二手房买卖合同》系同日签订，《房屋买卖合同》上出现存档的二手房买卖合同的编号并未与交易习惯不符，此认定有悖客观事实。上述合同虽然显示签订日期是同日签订，但签署却有先后顺序。从王卓琦与李卫星、刘志纯签订的《房屋买卖合同》出现存档的二手房买卖合同的编号这一事实来看，反映真实交易的《房屋买卖合同》签署在后，虚假交易的存档《长沙市二手房买卖合同》签署在前。2、王卓琦低价购买申请人房产，有关房屋买卖合同以及138.6万元房款支付均是事后为逃避法律责任而补办的，事实上王卓琦只以61.4万元低价购买申请人的房产，低价购买就是非善意的直接证据。3、王卓琦承认ESXX11232393、ES111XX32363、ES11112324XX《长沙市二手房买卖合同》是假合同，这与申请人请求认定被申请人签订的合同无效诉求相吻合。二审判决改判一审判决，实质就是违背了各方当事人都不认可上述协议的真实意思，且也是将上述虚假逃税的合同合法化，明显违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，实属典型的适用法律错误。
被申请人刘志纯、李卫星答辩称，本案是因为债务引起的，其实质并非房屋买卖，以原一、二审的答辩意见为准。
被申请人王卓琦答辩称：1、《长沙市二手房买卖合同》与《房屋买卖合同》的签订顺序既没有法律规定，也不存在与交易习惯相符的问题。不管是《房屋买卖合同》签订在前还是在后，对本案的房屋买卖行为均没有影响。2、《房屋买卖合同》的内容约定不详不影响房屋的买卖。被申请人签订的《长沙市二手房买卖合同》并不是假合同，双方买卖房屋的意思表示是真实的，被申请人首先按照《长沙市二手房买卖合同》支付了房款，长沙市房产局依据该合同办理了产权过户手续，因此不能认定该合同是假合同。而后签订的《房屋买卖合同》只是对该合同价款的一个变更，两份合同都是合法有效的。被申请人按照两份合同履行了付款义务，李卫星按照合同的约定办理了产权证，交付了房屋，房屋买卖已履行完毕。综上所述，被申请人认为取得该房产是基于善意取得。其一，被申请人在购买该房产时不知道李卫星、刘志纯是无处分权人。其二，该房屋转让价格合理。被申请人向李卫星、刘志纯支付了200万元房款。其三，该房屋转让后被申请人已经办理了过户手续，并依法进行了产权登记。
再审中，双方当事人均未提交新的证据。
再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院认为，因李卫红的诉讼请求是确认李卫星、刘志纯与王卓琦于2011年11月23日签订的合同编号为ESXX11232393、ES111XX32363、ES11112324XX《长沙市二手房买卖合同》无效，故本案的争议焦点是三份《长沙市二手房买卖合同》是否有效的问题。根据已查明事实，李卫红和李卫星在法院达成调解，确认涉案房屋归李卫红所有，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，李卫星对涉案房屋无处分权。但因为该房屋设立有抵押一直未能办理过户，故产权均登记于无权处分人李卫星名下，第三人王卓琦在于李卫星签订买卖合同时并不知情。合同签订后，王卓琦也按约定向李卫星、刘志纯支付了购房款200万元。至于李卫红主张王卓琦恶意购买的主张，因未提供相应的证据予以证明，依法不予支持。综上所述，应认定李卫星与刘志纯为无权处分人，王卓琦为善意第三人。李卫星、刘志纯与王卓琦在交易过程中虽存在避税与作低房价违规行为，但交易双方在合同签订后，交纳了二手房交易监管资金及契税，并相继到房管部门办理了房屋过户手续。因此，从交易行为的连贯性可见双方当事人之间买卖房屋的意思表示真实，并已按合同约定履行了相关义务。合同行为应当尊重当事人的意思自治，虽然有备案合同，但双方当事人自愿履行备案合同以外的其它合同，属当事人意思自治的范畴，不应认定为无效。房屋买卖过程中如存有避税与作低放假违规行为，其后果应由包括各方当事人在内的全体参与者承担，李卫红可向相关职能部门反映，但不能以此推翻或否定整个合同的效力。同时，从维护民事交易的稳定性、尊重当事人意思自治以及保护善意第三人的角度出发，对李卫红主张确认合同无效的再审请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）长中民三终字第03083号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 雅
审 判 员 王 波
代理审判员 黄学里
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 张 硕
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。