四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）都江民初字第1073号
原告杨洪良。
委托代理人刘清，四川瑞鑫律师事务所律师。
被告都江堰市统建发展有限公司。住所地：都江堰市蒲阳路瓷厂巷碧城苑。
法定代表人罗仕伟，系该公司经理。
委托代理人徐伦平，都江堰市高新律师事务所律师。
第三人都江堰市灌口镇平义村五组。住所地：都江堰市灌口镇平义村第五农业合作社。
法定代表人刘相斌，系该组组长。
委托代理人汪涛，四川都江律师事务所律师。
原告杨洪良与被告都江堰市统建发展有限公司（以下简称统建公司）、第三人都江堰市灌口镇平义村五组（以下简称：平义村五组）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年3月31日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘忠明独任审判。统建公司于2012年4月9日申请追加平义村五组为本案第三人参加诉讼，本院审查后于2012年4月17日依法追加都江堰市灌口镇平义村五组为本案第三人参加诉讼。本院于2012年5月15日对该案公开开庭进行了审理。因工作变动，本案由代理审判员陈莉独任审判，并于2012年6月19日再次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2012年9月11日转为普通程序，由审判员马明林担任审判长，与代理审判员陈莉、人民陪审员李天平组成合议庭。因工作变动，本案由审判员陈晓红担任审判长，与审判员陈莉、人民陪审员刘杰组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。因案件疑难复杂，本案依法延长审限6个月。原告杨洪良及其委托代理人刘清、被告统建公司的委托代理人徐伦平、第三人平义村五组的委托代理人汪涛均到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告杨洪良诉称，2004年6月28日，原、被告双方签订了一份《房屋拆迁安置协议书》。该协议书约定：原告杨洪良将自己547.87平方米的住宅交给被告拆除，并自找过渡房，过渡期3个月，过渡期由被告每月每户支付200元过渡费。拆迁安装方式为：安置住房两套，铺面236.89平方米。2007年元月，原、被告双方对安置的铺面又达成了补充协议。《房屋拆迁安置协议书》及其补充协议对违约责任均有约定。协议生效后，被告统建公司虽交付了两套住房，但不履行已交付住房的办证义务。铺面至今也未交付给原告杨洪良。故诉请判令：1、被告履行双方签订的《房屋拆迁安置协议书》及补充协议中的全部义务（即办理已交付住房的房屋产权证和国有土地使用权证，交付236.89平方米的铺面）；2、被告承担5万元的违约金，并承担给原告造成的损失10万元（截止到起诉时止）；3、被告承担本案的全部诉讼费。庭审中，原告杨洪良明确不要求第三人平义村五组承担责任；已交付两套住房具体位置是：都江堰市观景路847号（面积169平方米）住房一套；位于都江堰市外北街408号（面积142平方米）住房一套。
被告统建公司辩称，1、统建公司不具有征地拆迁法律关系的主体资格。2、《安置协议书》及《补充协议》的内容及程序均违反法律法规的强制性规定。3、统建公司在该两份协议中，遭受原告杨洪良与第三人平义村五组的恶意串通而利益受损，两份协议同样应依法认定为无效协议。4、杨洪良应当按照都办发（2004）191号，（2005）105号文件规定，向平义村五组主张铺面安置，并按照统一办理房屋产权证的时间要求办证，不应再主张违约金及损失赔偿。
第三人平义村五组述称，第一，本案中杨洪良所提交的《安置协议》和《补充协议》均为无效协议，原告杨洪良是平义村五组村民，其补偿安置义务依法应由平义村五组进行补偿安置，不能由用地单位统建公司直接补偿安置，因此杨洪良与统建公司不能构成拆迁安置补偿法律关系。事实上，《安置协议》和《补充协议》中的住房面积、铺面面积与事实严重不符，而杨洪良的住房面积、铺面面积是多少，没有合法依据证明。第三人平义村五组为了向统建公司及时履行义务，只好背着统建公司与杨家院子的搬迁户签订了一些不合法的协议。这些协议因违反了《村民委员会组织法》和其他有关征地拆迁法律、政策的规定而无效。第二，对原告杨洪良的铺面如何安置，应由第三人平义村五组依法进行，原告杨洪良不能避开第三人平义村五组找其他人进行违法安置，原告杨洪良的安置问题与被告统建公司无关。
经审理查明，一、2004年6月8日，作为甲方的被告统建公司与作为乙方的第三人平义村五组签订了《拆迁安置补偿协议》一份，载明：（一）杨家院子现有住房3320平方米，门面500平方米，住户共15户，人口67人。（二）拆迁原则。1、住房拆一还一每户按一套住房归还，其原有住房多余的面积由甲方按每平方米900元的价额购买；不要住房的由甲方按每平方米950元向乙方购买。安置房地点：在城北中学侧观景路下段或玉华山庄对面。2、门面按原有面积在平义小区入口道路一侧还给住房。住户每平方米向甲方交纳更新费400元。门面返还超出面积在2平方米以内，由住户按每平方米1200元价额购买，超过2平方米的面积按每平方米3000元价额向甲方购买。3、拆迁范围内的附着物按国土部门和灌口镇的相关标准进行补偿。（三）甲方全权委托乙方包干负责拆迁安置及补偿事宜，甲方支付乙方包干拆迁费360万元（不含门面），腾出空地供甲方开发建设。（四）资金支付。1、甲、乙双方签订协议后，甲方预付拆迁费10万元。2、乙方与搬迁村民和房主签完所有协议后，甲方支付乙方包干拆迁费总额的30%。3、原住宅腾空后甲方支付给乙方包干拆迁费的30%。4、拆迁安置全部完成后，甲方出资由乙方打围，无遗留问题，甲方支付完余款。5、未尽事宜，另行协商补充。（五）本协议一式六份，甲、乙双方各执两份，平义社区两份，具有同等法律效力，签字、盖章后生效。
二、2004年6月28日，作为甲方的被告统建公司与作为乙方的原告杨洪良签订了一份《房屋拆迁安置协议书》（以下简称：《安置协议》）。载明：（一）乙方自愿将住宅547.87平方米于2004年7月30日前交给甲方拆除，并自找过渡房。由甲方按每月每户承担过渡费200元。时间为3个月之内，在玉华附2号还安置住房约169平方米，在化工厂1号6楼返安置住房约142平方米。待本协议签订后，甲方付给乙方剩余平方米总数额的30%，待乙方搬进新房后，一月内付清余款。返还安置房按下表结算（注：有前述关于住房的赔付外）尚有“铺面积188㎡（注：188㎡被划掉改为236.87㎡并捺印。庭审中，原告认为此处的修改系第三人平义村五组的组长即该协议签订的经办人刘相斌所改，第三人平义村五组认为系原告自行修改）以小区进口第一间开始计算，楼上二楼在计算之内。（楼下铺面以3间计算）”。（二）违约责任。1、双方签字后具有法律效力，如果单方违约，将向另一方赔偿5倍的经济损失。2、甲方负责给乙方办好房产证。3、若乙方的拆迁房发生产权争议，概由乙方自己承担责任，自己协商，与甲方无关。（三）本协议一式三份，拆迁人、被拆迁人、平义村五组各执一份，具有同等法律效力。2007年元月22日，原、被告双方对安置的铺面又达成了《房屋拆迁安置协议书补充协议》（以下简称：《补充协议》）。载明：2004年6月28日，甲、乙方双方签订了《房屋拆迁安置协议书》，现经双方协商一致，达成以下补充协议。（一）将原协议第一条约定的“待本协议签订后，甲方付给乙方剩余平方总金额的30%，待乙方搬迁进新房后，一月内付清余款。”修改为“甲方另返还乙方铺面房236.89平方米，铺面房位置在杨兰前面”。第一条其余内容不变。（二）甲方应当在2008年底前将铺面房交付给乙方。（三）逾期交付铺面房的违约责任适用本条特别约定：如甲方未按时交付铺面房，应承担违约金5万元。（四）原协议未修改条款仍然有效。（五）本协议一式三份，甲、乙双方、平义村五组各持一份，具有同等法律效力。协议签订后，统建公司在“拆迁人”栏加盖公章；平义村五组的组长“刘相斌”在“经办人”栏签名。庭审中，原告杨洪良、被告统建公司与第三人均认可原告杨洪良实际已经按约接收了两套住房，分别是：位于都江堰市观景路847号1栋14号（面积169平方米）住房一套；位于都江堰市外北街408号C栋1单元6楼6号（面积142平方米）住房一套。对于约定的铺面由原告杨洪良强制占据了3间。另外，2012年11月20日，第三人平义村五组组长刘相斌在接受本院询问时称：1、《安置协议》和《补充协议》均是在受到原告杨洪良胁迫的情况下签订的；2、补偿铺面的面积也是在受到原告杨洪良的胁迫下随便写的；3、原告杨洪良拆迁之前的住房没有办理宅基地使用权证。该户没有铺面，只是在其得知要拆迁了，搭建了违章建筑。杨洪良的妹妹杨洪仙为此还被规划局处罚过。
三、《国土使用权证都国用（2005）第04386号》中载：“土地使用权人，都江堰市统建发展有限责任公司；座落灌口镇平义村五、六组”时间是2005年7月21日，盖有都江堰市人民政府土地登记专用章。
四、2007年11月26日，都江堰市灌口镇纪委和财政所组织工作人员组成审计小组作出《关于灌口镇平义社区五组2002年至2007年10月财务收支的审计报告》载明：五组组长刘相斌在与统建公司签订协议后未把协议内容告之社员代表和拆迁农户，也未根据国家有关拆迁安置政策拟定搬迁方案，全凭主观意愿和搬迁户签订了房屋拆迁安置协议。在拆迁工作中主要存在以下问题：1、五组搬迁赔偿面积与统建公司签订的拆迁安置补偿协议中核定的赔偿面积有误。协议中明确杨家院子现有住房3320㎡、门面500㎡，而五组与搬迁户签订的拆迁安置协议应还铺面960.32㎡，住房3194.085㎡（其中有12257.615㎡，货币安置1170570元），造成需要多还铺面面积460.32㎡。2、经审查，五组按照与搬迁房签订的安置协议计算超分房86.1㎡，超付搬迁补偿费578793元；若按照191号文件计算超分房536.47㎡，超分铺面304.357㎡，超付搬迁补偿费1102933元；3、五组搬迁杨家院子共支付竹木赔偿款、青苗费、拆迁补助以及天然气初装费合计316864元，支付2372561.2元购14套住房换房给12户拆迁户，因赔偿标准不统一，造成搬迁户反映意见大。
五、诉讼中，本院于2012年10月23日前往都江堰市国土局调取了如下材料：
1、海南民丰科技实业开发总公司于2001年10月15日出具的《自愿放弃书》载明：都江堰市国土局，我公司于1993年2月从都江堰市农金职工经营公司转让的灌口镇平义村五社、六社的200亩土地，由于贵市因城关中学的扩建，在都江堰市市委、市政府的协调下，多次与灌口镇政府协商，为了支持教育事业的发展，我公司自愿将该200亩土地放弃。海南民丰科技实业开发总公司在该份《自愿放弃书》上加盖公司公章；
2、2001年12月18日，被告统建公司（作为乙方）与都江堰市人民政府（作为甲方）签订《供地意向性协议书》一份，载明：（1）用地位置位于都江堰市灌口镇平义村六组。（2）甲方根据都江堰市土地总体利用规划和乙方的建设用地计划，同意提供约140亩的土地供乙方建设使用。（3）甲方同意将该宗土地提供给乙方用于平义小区商品房项目建设用地，土地用途确定为住宅用地。（4）本协议签订后十日内，乙方向甲方支付地价款800万元，作为项目供地的启动资金，甲方在收到款后应立即责成相关部门开展土地移交的相关工作。土地价款的具体支付办法以及土地移交的具体办法由都江堰市国土资源局与乙方另行商定。（5）甲方负责协调本协议下的项目建设上设计地方的有关问题，并在政策允许的范围内给予优惠，具体事宜另行协商。乙方按照协议要求及时支付土地款和办理用地手续时所需的资料。乙方独立享有本项目用地的开发建设经营权，保证在合同约定的期限内动工建设。（6）本协议为意向协议，有关供地涉及的具体细节问题以乙方和都江堰市国土局正式签订的《国有土地使用权出让合同》为准；
3、都江堰市国土资源局与被告统建公司签订《国有土地使用权出让合同》一份，约定：将位于灌口镇平义村五组，宗地面积8706.4平方米，其中出让土地面积6973.6平方米出让给被告统建公司；本合同项下的土地使用权的出让年限为70年，出让年限自合同签订之日起算（注：在该《国有土地使用权出让合同》中未见本合同的签订时间）。《都江堰市国有土地使用权出让合同审批登记表》载明：受让单位是都江堰市统建发展有限责任公司。地块位置灌口镇平义村五、六组。供地方式为“协议”。出让面积为6973.6㎡。出让年限为70年。出让地价491元／㎡。应缴总额684807.5元。供地依据为川国土资发（2003）106号。承办人审查意见为“符合川国土资（2003）106号文件要求，建议按协议方式出让，请审核”。部门领导审查意见为同意呈报。审核人签名和时间栏载明的时间为2003年6月25日。在该审批登记表分管局长审查意见、局长审查意见、市领导审查意见栏均有相应的领导的意见和签名。
4、被告统建公司于2004年10月27日向都江堰市国土局提交的《申请》一份，载明：我公司所征灌口镇平义社区五组、六组的土地共约140亩（九二年成都市农经公司征地指标），现有五组范围内土地约13亩，已拆迁安置完毕，且该宗土地独立为一宗地块，与其他土地不相连，为了尽快实施开发、利用，特申请贵局对该宗土地的出让手续等先予办理。都江堰人民政府于2005年7月21日作出的《土地登记审批表》，载明：单位名称为都江堰市统建发展有限责任公司；土地坐落灌口镇平义村五、六组；基本情况调查结果为农村集体土地所有权或国有土地农业用地使用权面积；独自使用面积为6973.6平方米；土地用途为住宅用地；共有使用权权属性质为国有土地使用权；使用权类型为出让；使用期限为70年；终止日期为2073年6月25日；审查人员初审意见“该宗土地为国有土地，根据都江堰市国有土地使用权出让合同审批登记表和关于都江堰市统建发展有限责任公司申请确认国有土地使用权的批复、国有土地使用权出让供地方案及合同呈报审批表，都江堰市统建发展有限责任公司于2003年6月26日，以出让方式取得该宗国有土地使用权。经人民政府批准用途为住宅用地，出让期限为70年，本宗地出让金为684807.5元，出让金已于2004年11月10日预交600万元。根据地籍调查并经初步审查该宗地实际界址清楚，土地面积与出让面积一致，为6973.6平方米，土地使用权出让手续符合法律规定，批准文件有效。根据土地登记有关规定，建议为都江堰市统建发展有限责任公司办理出让国有土地使用权登记”；土地管理机关审核意见为“初审过程符合要求，初审结果正确。同意报请批准土地登记”；发证机关批准意见为“准予注册登记颁发证书”。
上述事实，杨洪良提供了以下证据：统建公司与杨洪良2004年6月28日签订的《房屋拆迁安置协议书》一份、统建公司、杨洪良、平义村五组于2007年元月22日签订的《房屋拆迁安置协议书补充协议》。统建公司提供了以下证据：统建公司与平义村五组于2004年6月8日签订的《拆迁安置补偿协议》、国土使用权证（都国用（2005）第04386号）、都江堰市国土资源局与统建公司签订《国有土地使用权出让合同》都江堰市灌口镇纪委和财政所组织工作人员组成审计小组于2007年11月26日作出的《关于灌口镇平义社区五组2002年至2007年10月财务收支的审计报告》，本院于2012年10月23日前往都江堰市国土局调取的证据如下：海南民丰科技实业开发总公司于2001年10月15日出具《自愿放弃书》、统建公司与都江堰市人民政府于2001年12月18日签订的《供地意向性协议书》、都江堰市国土资源局与统建公司签订《国有土地使用权出让合同》、统建公司于2004年10月27日向都江堰市国土局提交的《申请》、都江堰人民政府于2005年7月21日作出的《土地登记审批表》，以及当事人各方的当庭陈述等。以上证据，具有真实性、合法性、关联性和证明力，本院对上述证据和事实予以确认。
本院认为，根据查明的事实，统建公司于2003年6月26日，以出让方式取得该宗国有土地使用权。经都江堰市人民政府批准用途为住宅用地，出让期限为70年，且于2005年7月21日，取得该宗土地的国有土地使用权证（即都国用（2005）第04386号。因此，案涉房屋所对应的土地系统建公司享有使用权的国有土地。统建公司作为该宗土地的合法使用权人，其有权与杨洪良签订《安置协议》。同时，刘相斌作为平义村五组的组长在“拆迁经办人”处签名，视为平义村五组对该《安置协议》约定内容的确认。因此，《安置协议》系三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2007年1月22日，杨洪良、统建公司、平义村五组签订的《补充协议》系对前述《安置协议》的补充约定，未进行修改变更的条款仍然适用《安置协议》的约定，因此，《补充协议》也系签约三方的真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”和第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，平义村五组的组长刘相斌认为“《安置协议》和《补充协议》均是在受到原告杨洪良胁迫的情况下签订的；补偿铺面的面积也是在受到原告杨洪良的胁迫下随便写的”的陈述，因未提供证据予以证明，本院不予采信。统建公司认为“其不具有征地拆迁法律关系的主体资格；《安置协议书》及《补充协议》的内容及程序均违反法律法规的强制性规定，协议依法应认定为无效”的抗辩理由不成立，本院不予支持。如前所述，统建公司作为该宗土地的合法使用权人，其所作出的拆迁补偿安置行为均是合法行为，其与杨洪良签订的《安置协议》与《补充协议》均系平等主体之间的合法民事行为。据此，平义村五组认为“原告杨洪良是平义村五组村民，其补偿安置义务依法应由平义村五组进行补偿安置，不能由用地单位统建公司直接补偿安置，因此杨洪良与统建公司不能构成拆迁安置补偿法律关系。本案中杨洪良所提交的《安置协议》和《补充协议》因违反村委会组织法均为无效协议”的抗辩理由不成立，本院不予支持。
关于统建公司应否为杨洪良办理已经交付两套住房产权证的问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定，杨洪良按照《安置协议》的约定实际取得了两套住房，应当办理该两套住房的所有权登记。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，以及《安置协议》中“甲方负责给乙方办好房产证”的约定，统建公司应当协助杨洪良办理两套住房的所有权证，而非承担办理产权证的主要义务。因此，统建公司应当协助杨洪良办理位于都江堰市观景路847号1栋14号（面积169平方米）住房一套；位于都江堰市外北街408号C栋1单元6楼6号（面积142平方米）住房一套，共计两套住房的房屋所有权证和国有土地使用权证。
关于统建公司应否将三间铺面房（面积236.89平方米）交付给杨洪良的问题。如前所述，《安置协议》和《补充协议》合法有效，统建公司应当按约将案涉的三间铺面房（面积236.89平方米）交付给杨洪良。对杨洪良要求统建公司向其交付三间铺面房（面积236.89平方米）的主张成立，本院予以支持。
关于杨洪良要求统建公司支付违约金5万元的主张是否成立的问题。根据《补充协议》中“逾期交付铺面房的违约责任适用本条特别约定：如甲方未按时交付铺面房，应承担违约金5万元”的约定，以及《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，统建公司未按约向杨洪良交付铺面，已经构成违约，应当承担违约责任。我国对违约金采取以“补偿性为主，惩罚性为辅”的制度设计。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，统建公司认为不应承担违约责任，且杨洪良没有举证证明统建公司的违约行为给其造成损失具体金额的情况下，本院综合统建公司的违约程度和本案实际情况，将违约金调减至15000元（50000元×30％）。
关于杨洪良要求统建公司支付损失的主张是否成立的问题。由于违约金的损失填补和替代履行作用与损害赔偿请求权指向的是同一损害，故杨洪良要求统建公司支付违约金和损失的要求，属重复主张，本院在已经支持了杨洪良关于违约金主张的情况下，对其主张的损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告都江堰市统建发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨洪良支付违约金15000元；
二、被告都江堰市统建发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告杨洪良办理位于都江堰市观景路847号1栋14号（面积169平方米）住房一套；位于都江堰市外北街408号C栋1单元6楼6号（面积142平方米）住房一套，共计两套住房的房屋所有权证和国有土地使用权证；
三、被告都江堰市统建发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨洪良交付铺面房三间（面积236.89平方米）。
四、驳回原告杨洪良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3400元，由被告都江堰市统建发展有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 陈晓红
审 判 员 陈 莉
人民陪审员 刘 杰
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 龙 莉