贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初500号
原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号。
负责人：黄宏波，系该分行行长。
委托诉讼代理人：姚勇，男，1962年11月23日生，土家族，系中国建设银行股份有限公司黔西南州分行工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。
委托诉讼代理人：龙迪，男，1992年7月6日生，汉族，系中国建设银行股份有限公司黔西南州分行工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。
被告：李丹丹，女，1989年4月5日生，汉族，户籍地贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：黄胜琼，女，1963年4月11日生，水族，住云南省曲靖市富源县，系被告李丹丹之母，一般授权代理。
被告：黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东街道办事处栖霞路宝泰幸福花园。
�定代表人：王鑫，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：欧阳静，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称建行黔西南分行）与被告李丹丹、黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司（以下简称宝泰房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行黔西南分行的委托诉讼代理人姚勇、龙迪，被告李丹丹的委托诉讼代理人黄胜琼，宝泰房开公司的委托诉讼代理人欧阳静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、提前解除原、被告签订的个人住房（商业用房）借款合同；2、二被告偿还所欠原告贷款本金232557.07元及利息、复息、罚息，被告宝泰房开公司承担连带保证责任；3、�告对李丹丹购买的位于贵州省兴义市××办事处现代××花园小区××单元××号房屋享有优先受偿权；4、一切费用由二被告承担。事实及理由：2014年1月17日，李丹丹与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：被告向原告借款248000元，用于购买贵州省兴义市××办事处现代××花园小区××单元××号房屋并以该房屋为抵押物；借款期限为2014年1月17日至2034年1月17日，利率为基准利率；被告不按期还款原告有权解除借款关系，被告立即一次性偿还剩余借款本息及实现债权和抵押权的相关费用；被告宝泰房开公司对上述款项提供连带责任保证；二被告承担的责任范围包括借款合同项下的借款本息及实现债权的相关费用。原告与被告宝泰房开公司于2013年6月17日签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定：被告宝泰房开公司对购买兴义市坪东街道办事处幸福小�幸福花园项目住房与原告发生借贷关系的全部债务人承担最高额保证责任，保证最高额为贰亿零柒拾万元，保证方式为连带责任保证，担保债权包括贷款本金、利息及实现债权及抵押权的一切费用等。合同签订后，原告于2014年2月14日足额向被告李丹丹发放借款248000元。但是李丹丹长期拖欠贷款本息，截止2016年2月至今，有6期不按期偿还借款本息，严重损害原告利益。为维护原告合法权益，特诉至法院。
被告李丹丹辩称，向原告借款是事实。李丹丹因身患疾病，所以不能按期还款，出现了违约行为。李丹丹用于抵押的房屋还没有办理房产证。要求继续履行合同。
被告宝泰房开公司辩称，我公司对李丹丹的该笔贷款承担保证金质押及连带保证责任。我公司按照约定按每笔贷款金额的5%交纳保证金，李丹丹所借的该笔贷款的保证金为12400元，因被�李丹丹不按期还款，原告扣取了我公司的保证金18214.34元为被告李丹丹偿还借款本息。被告李丹丹用其自有住房作为抵押物，并办理了抵押预告登记手续，至今还没有办理房屋所有权证和他项权证。应先处置李丹丹的抵押物清偿债务，处置抵押物尚不足以清偿的债务，才由我公司承担保证责任。
经审理本院认定事实如下：2013年6月17日，原告与被告宝泰房开公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：为保障乙方（建行黔西南分行）债权的实现，甲方（宝泰房开公司）愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称债务人是指因购置座落于贵州省兴义市坪东街道办事处幸福小区幸福花园项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；最高额保证所担保的债权是指自2013年6月17日至2023年6月17日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币贰亿零柒拾万元整；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分笔计算，自乙方与债务人签订的单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户。被告李丹丹因购买位于贵州省兴义�××办事处现代××花园小区××单元××号房屋，向原告申请贷款。2014年1月17日原告与被告李丹丹签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款本金为238000元，借款期限为2014年1月17日至2034年1月17日，借款利率为浮动利率，利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人一次性将款项划入账户名称为黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司、开户行为兴义市沙井支行、账号为52×××45的银行账户内；采用按月还本付息还款法；借款人不按本合同约定按时偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用�解除与借款人的借贷关系；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告用位于贵州省兴义市××办事处现代××花园小区××单元××号房屋作为该笔贷款的抵押物。2014年2月14日，原告按照合同约定发放了贷款。后被告偿还了部分贷款本息后，从2016年6月起多次未按期还款，原告分别于2015年9月29日扣取被告宝泰房开公司的保证金1162.47元、于2015年12月29日扣取被告宝泰房开公司的保证金1747.44元、于2016年12月15日扣取被告宝泰房开公司的保证金15304.43元，共计扣取保证金18214.34元。截止2017年2月24日，被告已经偿还借款本金21735.69元、利息42136.60元，尚欠借款本金226264.31元。被告李丹丹用于抵押的房屋，至今尚未办理房屋所有权证和他项权证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告李丹丹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，合同有效。合同签订后，原告按照约定向被告发放了贷款，被告应当按照约定向原告履行还款义务。被告多次未按期向原告还款，构成违约。原、被告双方在合同中约定：借款人不按本合同约定按时偿还借款本息，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息。故对于原告要求解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行。被告应当向原告偿还借款本息。原、被告在合同中约定：借款人未按时还清的任意一期借�本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。故被告应当按照罚息利率向原告支付罚息和复利。被告李丹丹用于抵押的房屋，仅办理了抵押预告登记，但该房屋至今并未办理正式的抵押权登记手续而取得抵押权他项权证。预告登记是当事人签订了不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记仅具有物权排他效力和对抗他人的效力，使债权请求权获得对抗第三人的法律效力，但仍然没有取得物权。抵押权预告登记并非抵押权登记，抵押权�未设立，原告没有取得该房屋的抵押权，故对于原告要求对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告宝泰房开公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，宝泰房开公司愿意为原告与因购置座落于兴义市坪东街道办事处幸福小区幸福花园项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；对自2013年6月17日至2023年6月17日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押财产取得他项权证并交贷款人之日，期间债务人尚未偿还的借款本息，宝泰房开公司承担连带保证责任。被告李丹丹因向被告宝泰房开公司购买位于贵州省兴义市坪东街道办事处幸福小区幸福花园项目所属的住房而于2014年1月17日与原告签�了借款合同，向原告借款。而至今被告李丹丹用于抵押的房屋尚未办理房屋所有权证和他项权证。故被告宝泰房开公司对被告李丹丹尚未偿还的借款本息承担连带保证责任。宝泰房开公司承担连带保证责任后，有权向被告李丹丹追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与被告李丹丹于2014年1月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、由被告李丹丹在本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行�份有限公司黔西南州分行截止2017年2月24日尚欠的借款本金226264.31元，并以226264.31元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮50%后所确定的年利率支付2017年2月25日起至本判决确定的履行期限届满之日止的罚息和复利。
三、若被告李丹丹不按上述期限履行义务，被告黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司就被告李丹丹所欠的上述债务向原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行承担连带保证责任。被告黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司承担保证责任后，可以向被告李丹丹追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4878元，减半收取2439元，由被告李丹丹、黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 邢成进
二○二○一七年三月一日
书记员 杨珊珊