河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终1595号
上诉人（原审被告）张家付，男，1966年5月15日出生，汉族，户籍所在地：信阳市平桥区。
委托代理人李跃伟，河南裕达律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）信阳市安康房地产开发有限责任公司。
法定代表人周明虎，该公司总经理。
委托代理人张晓兵，信阳市平桥区148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）高国升，男，1946年11月3日生，汉族，住信阳市平桥区。
委托代理人张明业，河南楚天阁律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）高鹏，男，1968年2月22日生，汉族，住信阳市平桥区。
委托代理人张明业，河南楚天阁律师事务所律师。
上诉人张家付、信阳市安康房地产开发有限公司因与被上诉人高国升、高鹏拆迁合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2015）平民初第02692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张家付及其委托代理人李跃伟，上诉人信阳市安康房地产开发有限责任公司的委托代理人张晓兵，被上诉人高国升、高鹏及其委托代理人张明业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：经审理查明，2009年4月19日张家付（××）与高国升（××）签订《拆迁协议》，该协议约定：第二项、安置补偿办法（1）甲方在乙方原住小楼南相应的方位补偿给乙方一套100平方米门面楼营业房（包括一、二两层），面积多于或少于100平方米的按市场价每平方米3200元甲乙双方相互补偿。（2）甲方在乙方原居住小楼南相应的位置上补偿给乙方商住楼第三层单元住房一套，面积不得少于125平方米（三卧两厅、两卫，加南北凉台），多于或少于125平方米，按市场价补给对方。（3）院内小附属房每平方米补偿500元。（4）院内结果的果木树和成形的风景树每棵补200元，小树苗视情况补偿5—15元。（5）水井每口补偿1200元。（6）小院围墙每米长补15元。（7）小院内硬化和装饰的地坪每平方米补偿25元。（8）甲方补偿乙方搬家费400元和租房费每月400元，共计十个月计4400元，如果十个月内交付不了房屋，租房费顺延（租房时间从二00九年元月算起）第三项、甲方的责任与义务：第（2）项、甲方必须在协议签订后十个月内将单元房和门面营业房交付乙方使用，如遇自然灾害，时间可顺延；第（6）项、甲方在房屋交付乙方使用后二个月内为乙方办好房权证，办证费用由甲方负责（户主为高鹏）。合同第五项、此协议一式三份，甲方和乙方六户各持一份，双方共同遵守，如有违约，违约方应补偿对方相应的经济损失。此协议待该工程的各种手续办理完毕后开始生效，并实施兑现。另备注：甲方同意乙方以每平方米叁仟元价格购买门面房一套，两间连在一起，位于住房下方。
该协议签订后，张家付即组织人员施工，由于遭到人大家属院部分住户阻挠而停工。信阳市平桥区规划建设管理委员会办公室［信平规建办（2013）13号］文件显示：张家付开发的商品房所占土地原系平桥区人大家属院用地。2008年4月，该家属院高国升等6户住户准备拆除自己的住房，并以其宅基地置换人大家属院内临近平安大道的空地联建六层商住楼，后因不符合国家有关土地政策而未获得批准。经多方做工作，2008年12月，张家付与平桥区人大第二排住户魏铁山等人签订《平桥区人大家属院前排开发建设商住楼有关事宜协议》，2009年4月，张家付与第一排住户高国升等6户签订协议，由张家付以信阳市安康房地产开发有限责任公司的名义置换土地进行开发建设。2009年5月12日，张家付安排人员施工，准备拆除区人大家属院南院墙进行地质钻探，在拆除过程中遭到该家属院部分住户阻挠，次日，区人大派人进行调查处理，并要求张家付做好四邻工作。经市政府［信政土（2009）14号文件］批准，安康房地产开发有限责任公司分别于2009年6月、2010年3月通过国有出让方式取得了高国升等6户的宅基地（面积912.9㎡）及该6户住宅南邻平安大道的空地（面积1525㎡）的土地使用权。两宗土地面积共计2437.9平方米。2010年3月18日，安康公司委托张家付全权办理（2010）年第207号地块（即该宗土地）的相关手续。2010年11月，信阳市规划局为安康公司核发了《建设规划用地许可证》，2011年4月，信阳市规划局为安康商住楼核发了《建设工程规划许可证》，安康公司取得该宗土地后，张家付作为该工程的项目经理负责施工。现在该楼已全部竣工，由于张家付未能及时交房引起纠纷。
经法院委托信阳盛鹏房地产估价测量有限公司对双方约定应当向原告交付的门面房进行测绘，测绘结果显示，双方约定应当向原告交付的商业门面房建筑面积为114.67㎡（含分摊面积为2.31㎡），住宅房建筑面积为116.44㎡。
另查明，河南省信阳市平桥区人民法院（2012）平民初字第914号民事判决书和河南省信阳市中级人民法院（2013）信中法民终字第1058号民事判决认定“平桥区平安大道北侧平西路西段人大商住楼门面房系安康公司开发的。张家付是该项目的负责人，实际投资开发人。”且此两份判决已生效。
高国升与高鹏系父子关系。涉案房屋房权证及土地使用证办的虽然是高鹏的名字，却系高国升在信阳市平桥区人大工作期间，通过国有划拨方式取得并建成，张家付在签订协议时应当知晓该事实。高鹏对此事自始自终均知晓，并对其父高国升的整个诉讼行为均予以认可，不持任何异议。
另外，张家付在施工过程中，于2009年4月19日借120000元，并出具一份欠条，即“欠条，欠高国升壹拾贰万元整，房子建好后一次付清，张家付，2009年4月19日”。房子建好后，张家付侄子张富生收取高国升水、电增容费38000元，具体为：1、超面积原合同125㎡，现实面积为131.46㎡，131.46㎡－125㎡=6.46㎡×3400元／㎡=21964元；2、水户头2500元；3、电户头131.46㎡×103元／㎡=13540元，21964元＋2500元＋13540元=38004元。
原审认为：高国升与张家付双方经过协商后签订的《拆迁协议》，该协议不违背国家法律、法规和强制性规定，系有效协议，高鹏对高国升与张家付签订的协议亦予以认可，双方均应按合同约定履行各自义务。张家付及安康公司辩称高国升在签订该协议时存在欺诈行为，此协议系无效协议，但其没有提供相关证据予以证实，也未在法定时间内行使撤销权，故对其此项辩称，本院不予支持。《拆迁协议》约定：此协议待该工程的各种手续办理完毕后开始生效，并实施兑现。现在该工程已实际完工且已经交付使用，应视为各种手续已办理完毕。故对张家付对所附条件未成就，因此，协议未生效的辩称，本院不予支持。
涉案房屋房权证及土地使用证办的虽然是高鹏的名字，却系高国升在信阳市平桥区人大工作期间，通过国有划拨方式取得并建成，张家付在签订协议时应当知晓该事实。高鹏对此事自始自终均知晓，且不持任何异议。因此，高国升作为合同相对人继而取得高国升主体资格。高国升及高鹏有权利根据《拆迁协议》向张家付及安康公司主张权利，故张家付辩称高国升主体不适格的理由不成立，本院不予支持。
张家付辩称双方所签协议中的被拆迁物仍没有被拆除，高国升仍在内居住，其无权要求赔偿。但是张家付与高国升签订拆迁协议后，高国升及高鹏已经履行协议约定，将土地使用权变更登记至第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司名下，该公司已取得该土地使用权的处分权，有权决定诉争房屋所有权的用途。故对此辩称，本院不予认定。张家付及安康公司就应该按协议约定全面履行自己的义务即交付门面房及住房。关于张家付未按协议约定在签订《拆迁协议》十个月内交房，致使高国升门面房不能如期经营或出租造成的损失，高国升主张按每月2000元计算此项损失，但是没有提供同一门面房合同或者有对等价款参照，故对此诉请，本院不予支持。高国升可待有相关证据后另行主张。高国升主张住房按116.44㎡计算，而被告按131.46㎡计算，多收其21964元应予退还的请求，本院予以支持。由于高国升、张家付在合同中未对住房面积超出或少于125㎡的部分价格未作约定，高国升请求少于125㎡部分按2000元／㎡，即，17120元（125㎡—116.44㎡=8.56㎡×2000元／㎡）要求张家付予以赔偿，此项请求，本院应予支持。
高国升要求张家付偿还欠款120000元及利息的请求与本案本不是一个法律关系，高国升本应另行起诉，为减少累诉，本院一并审理。庭审中，张家付对该借条没有异议，故对此请求，本院予以支持。但是双方未对该借款利息进行约定，对其要求支付利息的诉请，本院不予支持。关于张家付侄子张富生收取高国升水电增容费及多收取高国升住房面积款项，庭审中，张家付对此予以认可，故此款张家付应退还给高国升。关于高国升请求张家付按《拆迁协议》约定履行另行卖给其一间门面房的诉请，由于双方在签订拆迁协议时只是达成购买意向，高国升并未交纳相应的购房定金或押金，张家付也未收取高国升购买此房的定金或押金，高国升此项要求缺乏相应的法律依据，其此项请求本院不予支持。其次依据法院的生效判决认定，张家付是该项目的负责人，实际投资开发人。因此，第三人安康公司和张家付应当承担共同责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，原审判决如下：一、张家付和信阳市安康房地产开发有限责任公司在本判决书生效后三日内将位于平桥区平安大道路北人大商住楼临街自西往东第三间一、二层门面房交付给高国升及高鹏，并办理房屋产权手续。高国升支付门面房超面积款47008元【（114.67㎡－100㎡）=14.67㎡×3200元／㎡）】。二、张家付偿还借高国升款120000及利息。三、张家付退还高国升、高鹏多收住房款21964元，下欠住房面积赔偿款17120元及水电增容费16040元，合计55124元。四、驳回高国升及高鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8000元，高国升、高鹏负担3000元，张家付、信阳市安康房地产开发有限责任公司负担5000元；财产保全费5000元，评估费500元，由张家付、信阳市安康房地产开发有限责任公司负担。
上诉人张家付上诉称，一、2009年4月19日张家付与高国升签订的《拆迁协议》违反法律、法规强制性规定，应认定无效。1、张家付作为自然人不具备在国有土地上拆迁征收房屋的主体资格。2、张家付与高国升之间的拆迁合意，没有得到有关政府主管部门的审批，没有向政府主管部门备案拆迁补偿方案，也没有发布拆迁征收公告。二、《拆迁协议》的标的房屋原登记在高鹏名下，该房屋应属于高鹏所有，故一审判决认定该房屋实际所有人为高国升没有法律依据。三、一审判决书判决张家付和安康公司承担共同责任，没有法律依据。四、张家付与高国升之间的《拆迁协议》没有实际履行。也不具备履行的条件，高国升等6人的房屋土地最终卖给了安康公司。2010年6月安康公司与高鹏签订《房地产买卖契约》高鹏将其所有的涉案房屋以25万元的价格卖给安康公司，安康公司的这一行为与张家付无关。五、张家付与高国升之间的民间借贷关系与本案无关，且本案法律关系复杂，不宜与本案一并审理。故请求1、撤销（2015）平民初字第02692号民事判决书第一、二、三项判决内容，改判驳回高国升及高鹏对张家付的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人高国升、高鹏答辩称，一、张家付称《拆迁协议》无效无法律依据。张家付从签订《拆迁协议》到楼房竣工一直作为该工程项目经理，负责具体拆迁及施工。二、房屋虽登记在高鹏名下，是高国升在工作期间通过划拨取得并建成，高国升一直使用该房屋，且张家付明知房屋登记在高鹏名下。高鹏参与了诉讼并对高国升任何法律行为均予以认可。三、被上诉人和张家付签订《拆迁协议》并协助张家付将自己土地使用权过户安康公司名下，以安康公司名义进行房地产开发。《拆迁协议》已实际履行，请法院依法驳回张家付的上诉请求。
上诉人安康公司上诉称，一、安康公司没有授权张家付与被上诉人签定协议，张家付所签《拆迁协议》与安康公司无关。原审错误认定张家付是人大商住楼的实际投资开发人。张家付作为项目经理，带班干活，其对于安康公司建成的楼房不具所有权。安康公司对被上诉人不负补偿义务。二、《拆迁协议》以联建为前提，联建最终没有成功，该协议自动终止。三、安康公司取得被上诉人房屋及宅基地的方式为购买所得。被上诉人是以25万元钱的价格将争议房屋所有权及土地使用权卖给了安康公司，该事实有双方签定的《房地产买卖契约》为证，安康公司在建成商住楼后，己经支付了一套三楼的住房给被上诉人，作为购买该房屋、宅基地的对价。这与张家付与其签定《拆迁协议》无关。四、安康公司取得被上诉人南边邻平安大道的一块空地是通过公开招拍挂的方式竟拍所得，上诉人在该地上建设成楼房，与张家付以及二被上诉人之间无任何关系，根本无需对被上诉人进行补偿。五、原审认定本案争议房屋及宅基地的所有人是被上诉人高鹏，但是判决结果却是交付门面房及租房费给高国升无事实依据与法律依据。六、对城市国有土地上房屋具有征收补偿资格的应该是有关国家行政机关，国家行政机关应履行补偿安置被拆迁户的义务。2009年8月l0日，信阳市国土资源局平桥分局与平桥区人大办公室签定的《收回国有土地协议书》约定由信阳市国土局平桥区分局负责被上诉人的拆迁安置工作。故请求撤销原判驳回高国升、高鹏对安康公司的起诉。一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人高国升、高鹏答辩称：从没有和安康公司签订《房地产买卖契约》，被上诉人房屋和土地使用权已经变更且人大商住楼已经竣工，原审判决正确，要求驳回安康公司上诉请求。
二审中张家付提供下列证据，一、信阳市平桥房产管理所出具的《房地产买卖契约》，甲方为高鹏，乙方为安康公司。该《契约》约定“甲方自愿将坐落在平桥区东方路平桥镇平桥村十三组的房地产出售给乙方，双方议定上述房地产成交价格为25万元，乙方2010年6月17日前付清给甲方”，证明高鹏将本案诉争房屋于2010年6月卖给了安康公司。高鹏质证称《契约》是其本人签名，但签订该《契约》是为了方便将土地使用权证交给张家付办理过户手续，不能反映双方真实买卖行为。按照当时情形，25万元不能拿到该两层楼房和土地使用权。《契约》未写明形成时间，上诉人应提交支付25万元的依据。安康公司称未向高鹏支付25万元，是以一套房屋抵此25万元，双方未签订书面协议。二、2008年4月20日平桥区建设项目初审表，2009年高国升等人向平桥区人大提交的《置换用地申请》，证明之前被上诉人与张家付合意进行联建，后未履行，房地现已转给安康公司。被上诉人质证称上述文件不属于新证据，不予质证。
安康公司提供下列证据，一、诉争房屋房产证，证明安康公司对土地有合法使用权。二、《房地产买卖契约》，证明安康公司通过买卖取得了被上诉人土地及房屋。被上诉人质证意见同对张家付提供此证据的质证意见。
二审查明的其他主要事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，一、张家付称与高国升签订的《拆迁协议》违反了法律、法规强制性规定应认定为无效。该《协议》签订时，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，张家付未能提出有力证据证明存在合同无效的事实，故张家付此项上诉理由不成立。二、二上诉人称争议房屋及宅基地所有权人是高鹏，不应判决门面房及房租交给高国升。根据查明事实，高鹏与高国升系父子关系，争议土地使用权及房屋所有权虽登记在高鹏名下，但却系高国升在信阳市平桥区人大工作期间，通过国有划拨方式取得并建成，且安康公司及张家付在办理房屋土地权利变更时应当知晓该事实。原审中高鹏作为第三人参与诉讼，认可高国升的诉讼行为，故高国升作为《协议》相对人可据此主张权利，二上诉人的此项上诉理由不成立。三、二上诉人称原审判决张家付不应和安康公司共同承担责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，生效裁判文书确认的事实无需当事人举证证明，原审根据生效裁判文书认定张家付为安康公司项目的负责人和实际投资开发人，二上诉人未能提出相反证据推翻该生效判决的认定。故二上诉人此项上诉理由不成立。四、二上诉人称联建没有成功，《拆迁协议》没有实际履行，自动终止。被上诉人已履行协议约定，将诉争土地房屋变更至安康公司名下，安康公司已取得相关土地使用权及房屋所有权。故二上诉人此项上诉理由不成立。五、二上诉人称高鹏已和安康公司签订《房屋买卖契约》于2010年6月将诉争房产以25万元价格卖给安康公司，安康公司在建成商住楼后已支付一套住房给被上诉人作为购买房产的对价，不应再对被上诉人进行补偿的理由。该《契约》没有写明签订时间，无法认定其与《拆迁协议》签订的先后顺序，难以证明二上诉人称在《拆迁协议》签订后又新签订此《契约》的事实。且该《契约》约定诉争房屋及土地使用权成交价为25万元，安康公司在2010年6月17日前付清给高鹏。庭审查明安康公司并未依《契约》规定时间向高鹏支付25万元，而是在2013年6月商住楼建成后交付给被上诉人一套住房。高鹏称签订此《契约》的目的是为了履行《拆迁协议》，协助张家付办理房产土地过户手续到安康公司名下，而不是买卖房产意思的表示。被上诉人以25万元出售房屋及其土地使用权低于市场价格。故结合案件查明事实及庭审情况，该《契约》不能对抗《拆迁协议》，故二上诉人上诉理由不成立。六、张家付称其与高国升之间的民间借贷和本案无关，不宜一并审理的理由。本院认为双方对借款无异议，原审法院为减少诉累一并处理并无不当，张家付此项上诉理由不成立。七、安康公司称信阳市国土资源局平桥分局与平桥区人大办公室签定的《收回国有土地协议书》约定由信阳市国土局平桥区分局负责被上诉人的拆迁安置工作，故被上诉人的拆迁安置应由国土局平桥分局负责。此约定不影响被上诉人依《拆迁协议》向二上诉人主张权利，且上诉人此项上诉理由无事实和法律依据，故本院不予支持。综上，二上诉人上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8000元，由上诉人张家付承担4000元，上诉人信阳市安康房地产开发有限责任公司承担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑鹏飞
审 判 员 李 虎
代理审判员 李 青
二〇一六年十月十四日
书 记 员 黄莹莹