安徽省临泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1221民初4000号
原告：董双涛，男，1990年4月14日出生，汉族，市民，住安徽省阜阳市颖东区，
委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁国振，安徽皖北律师事务所律师。
被告：韩雪冬，女，1983年6月12日出生，汉族，农民，住安徽省临泉县，
委托诉讼代理人：李子宽，安徽志豪律师事务所律师。
原告董双涛与被告韩雪冬合同纠纷一案，本院于2016年7月26日以简易程序立案受理，并于2016年9月2日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法裁定转为普通程序审理，并组成合议庭，于2016年11月26日公开开庭进行了审理。原告董双涛及其委托诉讼诉讼代理人何胜，被告韩雪冬及其委托诉讼代理人李子宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董双涛诉称：被告韩雪冬于2012年与李建道签订《房屋租赁合同》，租赁期限2012年8月1日至2022年8月1日，被告承租房屋用于经营临泉县老集镇崔庄行政村张庄幼儿园，被告于2015年7月10日与原告签订《幼儿园转让协议书》，约定被告将位于临泉县老集镇崔庄行政村张庄幼儿园转让给乙方经营，同时向原告保证将被告《房屋租赁合同》的全部权利义务转让给原告，于是原告就分三次向被告支付了50万元的转让费。但是，原告接手经营幼儿园半年多，房东李建道就阻止原告经营，并通过锁门等方式强行收回房屋，致使合同目的无法实现。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为此，原告诉至本院，请求：1、依法解除原被告双方于2015年7月10日签订的《幼儿园转让协议书》；2、判令被告返还转让费50万元，并向原告支付违约金5万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
原告董双涛为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、原告身份证一份，据以表明原告具有合法的诉讼主体资格;
2、收条三份，据以表明原告按照约定分三次向被告支付了50万元的转让费，付款方式和2015年7月10号签订的转让协议一样，分三次付清，而不是向被告提供的协议所述一次付清的，实际双方履行协议是2015年7月10号的协议;
3、房屋租赁协议，据以表明被告与房主李建道签订《房屋租赁协议》。约定承租房屋经营幼儿园，租赁期限为10年，自2012年8月1号到2022年8月1号;
4、幼儿园转让协议，据以表明被告于2015年7月10号与原告签订《幼儿园转让协议书》，约定被告将位于临泉县老集镇崔庄行政村张庄幼儿园转让给乙方经营，同时向原告保证将被告《房屋租赁合同》的全部权利与义务转让给原告（也就是原告可以经营至2022年8月1日）;
5、光盘及短信（接收号码189××××4688；发出号码139××××6752；即起诉状中原、被告双方的联系方式）各一份，据以表明一、被告于2015年7月10号与原告签订《幼儿园转让协议书》，约定被告将位于临泉县老集镇崔庄行政村张庄幼儿园转让给乙方经营，同时向原告保证将被告《房屋租赁合同》的全部权利与义务转让给原告（也就是原告可以经营至2022年8月1日）；二、证明原告按照约定分三次向被告支付了50万元的转让费。三、证明被告和原房主没有协调好，致使原告现在无法经营幼儿园，录音的内容证明了双方履行了2015年7月10号的协议，被告因为房屋租赁问题也多次和原房东沟通;
6、证人李某出庭作证，证明被告和原房主没有协调好，致使原告现在无法经营幼儿园（幼儿园大门被锁）;
7、证明复印件一份，据以表明2015年7月3号原、被告签订的协议并不是正式的协议，是作为教育局备案使用，当时只书写了一份，由被告带走;
8、货物清单及收条各一份，据以表明原告为装修智慧岛幼儿园，购买双层圆钢床30架，单价240元，共计7200元；加厚草坪240平方米，每平方米单价90元，共计21600元；监测器材一套，花费2320元；加固门楼花费1500元及2015年8月15日维修厕所、格墙等花费2600元;
被告韩雪冬辩称：第一、老集镇智慧岛幼儿看护点，是被告2012年依法举办。2015年7月，原告有举办幼儿看护点与办学意愿，经协商双方签订了《幼儿园转让协议书》。2015年9月初，到教育部门办理有关变更手续时，由于原被告签订的《幼儿园转让协议书》不符合教育部门的规范要求，双方又签订了《老集镇智慧岛幼儿看护点转让协议书》，并明确约定原协议作废。当时为了把时间与变更举办者申请资料时间吻合，将该协议写为2015年7月3日。第二、在协议签订后，被告韩雪冬按照协议约定履行了资产交付、变更举办者等义务，原告至2015年9月9日，先后将协议约定的转让费50万元支付完毕。至此，合同约定的权利义务终结。所以，不存在被告违约之事。在双方权利义务履行完毕后，原告也正常教学，并通过教育部门年检。现原告又起诉解除协议和返还转让费，明显违背诚实信用原则。第三、在协议签订时，原告就知道该幼儿看护点使用的房屋是租赁而来，后期的房屋租赁费由原告支付。双方协议约定的转让费50万元，是该幼儿看护点办学资产（资产清单）和办学许可证，并不包括房屋。关于原告诉状中所称与房东之间的纠纷，那是原告与房东的另一层法律关系，依法应另行解决。第四、根据合同法第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。然而在本案诉讼前，原告从未通知过被告要求解除合同。所以，原告的该解除诉讼不符合法律规定。综上，被告认为，原被告签订的协议是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。该协议约定的权力义务早已履行完毕而终结，原告诉讼请求违背诚实信用原则，不符合法律规定，应予以驳回。
被告韩雪冬为支持其抗辩主张，向本院提交下列证据：
1、身份证原件1份，据以表明被告具有合法的诉讼主体资格；
2、《老集智慧岛幼儿园看护点转让协议》及资产简明登记表，据以表明一、双方签订了《老集智慧岛幼儿看护点转让协议》，该协议是双方真实的意思表示；二、被告转让给原告的是幼儿看护点办学所有资产（资产清单）和办学许可证件；
3、老集智慧岛幼儿看护点变更举办者的申请资料及价格评估报告、移交财物清单、关于老集镇幼儿看护点年检结果报告，据以表明一、被告已履行协议预定的权利义务，不存在违约行为；二、原告接收幼儿看护点后已经进行办学，并于2016年4月份通过教育部门年检，其合同目的已经实现；
4、从教育局管理办公室复印智慧岛幼儿园在2012年办学申请材料，据以表明一智慧岛幼儿园是依法设立的组织，被告韩雪冬仅是该组织的负责人；2、李建道的房屋是租赁给智慧岛幼儿园使用，有当地村民委员会出具的证明证实；
5、证人韩某的出庭证言，据以表明2015年7月3号转让协议是在9月份开学以后签订的。
经审理查明：被告韩雪冬于2012年举办老集镇智慧岛幼儿看护点，后因故不再经营，并与原告董双涛于2015年7月10日签订幼儿园转让协议，该协议约定：一、甲方（本案被告韩雪冬）同意将甲方自己位于临泉县老集镇崔庄行政村张庄的幼儿园（名为：老集镇智慧岛幼儿看护点）转让给乙方（本案原告董双涛）经营，建筑面积约为3000平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权力与义务。二、甲方已签订了租赁合同，租期、年租金详见租赁合同，租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至房东。幼儿园转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有幼儿园租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后幼儿园现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方。四、乙方在2015年9月1日前三次性向甲方支付转让费共计人民币50万元整，签订合同时，支付订金10万元，过户完成时支付20万元，余款20万元在2015年9月1日前支付。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、……。六、……，如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同意承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。七、……。八、……。涉案的幼儿看护点的经营场所为租赁李建道的房屋。原告董双涛在和被告签订幼儿园转让协议时，已经明知该幼儿园的经营场所为租赁李建道的房屋。被告以该幼儿园的名义和李建道于2015年6月补签了房屋租赁协议，协议约定房屋的租期为10年，自2012年8月1日至2022年8月1日，年租金1万元，按每年百分之七年租金进行增长。后因房屋的出租人李建道以原、被告之间转让涉案幼儿园没经过其同意为由，不让原告继续经营，原告于2016年上学期结束后不再在该地点经营该幼儿园。为此原告诉至本院，请求1、依法解除原被告双方于2015年7月10日签订的《幼儿园转让协议书》；2、判令被告赔偿损失50万元，并向原告支付违约金5万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
上述事实，有本院认定的原、被告所举证据以及双方当事人及委托代理人的庭审陈述在卷佐证。
本院认为:双方当事人争议的焦点为：双方提供的两份协议哪一份才是本案实际履行的协议，确定实际履行的协议后该涉案协议的效力以及协议是否应当解除，如果协议解除
该如何处理物品的返还及损失的赔偿。
关于原、被告双方争议的实际履行的是落款日期为2015年7月3日的老集镇智慧岛幼儿园看护点转让协议书还是落款日期为2015年7月10日幼儿园转让协议书的问题，本院认为，2015年7月3日原、被告签订的协议上的见证人陈某明确表示该协议签订的时间为2015年7月3日，且该协议只是作为转让幼儿园时教育局的备案合同，只作为教育局转让法人备案用，当时只签订了1份，由被告韩雪冬带走。因陈某作为见证人在该协议上签名，其出具的证明及询问笔录的效力本院予以采信。且2015年7月10日原、被告签订的幼儿园转让协议书时间在后，后协议应优于先协议。故本院确认原、被告双方实际履行的为2015年7月10日签订
的幼儿园转让协议书。
关于该协议的效力问题，根据双方提供的证据和审理的情况分析，双方所实施的民事法律行为包括两个民事法律关系，一是幼儿园转让即经营权转让行为，二是房屋转让的租赁行为。关于幼儿园转让的问题，该行为实际是经营权的转让，即包括经营权的转让，也包括场所设施的转让，而不是单一的设备物品的买卖。因双方的行为系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。
然而原告取得幼儿园经营权的目的是利用原幼儿园使用的房屋、执照及设备继续经营，房屋转租、经营权转让行为是相互联系，不可分割的，系为实现同一合同目的而产生的。关于房屋的转让的租赁问题，房屋转租或者是承租权转让，是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式，从法律行为有效的前提条件来看，承租人无论是转租房屋，还是转让房屋的承租权，均需取得出租人的书面同意。若承租人没有取得出租人的书面同意，转租中出租人可以直接解除与承租人之间的本租合同；而承租权转让中，出租人只有权宣告承租人将承租权转让给第三人的行为无效，但无权以此为由解除他
与承租人之间的本租合同。本案中，被告在其与李建道的租赁合同期内，与原告签订幼儿园转让协议，如前所述，在房屋的转让的租赁行为中，事后房屋所有权人李建道未对原、被告双方签订的转让协议予以追认，并让原告停止经营。并且，被告在对出租人李建道是否同意其转让该承租房屋不明的情况下，轻许保证原告享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权力与义务，原告基于相信房屋能承租而与被告签订转让幼儿园协议，现涉案幼儿园经营场所的出租人李建道不同意让原告继续使用其房屋经营幼儿园，致使原告不能按双方所签协议的约定使用该房屋进行经营，投入的资金难以收回，对被告而言显失公平。现房屋所有权人让原告停止经营，合同目的不能实现，无继续履行可能，故对双方所签订的幼儿园转让协议应予解除。
关于协议解除后如何处理的问题，合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果不表现为违约责任，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。《中华人民共和国合同法》第97条对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，对原告要求支付违约金的主张，本院不予支持。对于原告的赔偿请求，被告将其用承租的房屋经营幼儿园转让给原告，依法负有保证原告对经营幼儿园的房屋享有占有、使用、收益的义务，因被告对出租人李建道是否同意其转让该承租房屋不明的情况下，轻许保证原告享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权力与义务，致出租人李建道将原告正用于经营中的幼儿园封锁，凸显出被告向原告提供的经营场所存在权利瑕疵，该权利瑕疵的存在，直接影响到原告能否正常经营，同时也是双方达成的协议不能得以履行的根本原因，因此，被告应依法对原告承担瑕疵担保责任和主要过失责任，即依法应对原告为实现合同目的而造成的损失，承担主要民事责任；原告在明知被告尚未实际取得涉案房屋转租权的情况下，即与被告订立该幼儿园转让协议，并积极付诸履行，也是促成该幼儿园转让协议不能履行的另一原因，未能尽到一定的注意义务，故原告也存在过失责任，依法应对协议不能履行承担次要民事责任。合同不履行后也会给被告造成一定损失。综合考虑本案的实际情况及履行合同的情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告赔偿原告损失334857元。经释明，被告坚持认为合同已经履行完毕，不存在返还设施、办公用具及赔偿问题，因此，因原，被告双方合同解除后，有关双方签订合同时的幼儿园内设施及办公用具的返还问题，被告可以另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条,二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
解除原告董双涛与被告韩雪冬签订的《幼儿园转让协议书》；
二、被告韩雪冬于本判决生效之日起十日内赔偿原告董双涛损失334857元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9300元，由原告董双涛负担2971元，被告韩雪冬负担6329元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 杨子全
审 判 员 段鸣涛
人民陪审员 水万洋
二〇一七年六月十九日
书 记 员 陈佳佳
附：本判决书适用的法律
《中华人民共和国民法通则》
一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。