海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南一中民一终字第548号
上诉人（原审原告）廖桂丹。
被上诉人（原审被告）崔云。
被上诉人（原审被告）吴世荣。
被上诉人（原审被告）黄启忠。
被上诉人（原审被告）黄启伟。
被上诉人吴世荣、黄启忠、黄启伟的共同委托代理人赖忠建、赖朝荣，均是海南顺翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南省琼中黎族苗族自治县住房保障与房产管理局。住所地：海南省琼中黎族苗族自治县虎头路。
法定代表人郑拥军，该局局长。
委托代理人吴鹏，海南如瑜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南省琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司。住所地：海南省琼中县营根镇海榆路169号。
法定代表人卓令会，该公司董事长。
委托代理人秦琳，该公司法规部副经理。
原审第三人廖金光。
原审第三人廖剑光。
上诉人廖桂丹因返还原物纠纷一案，不服海南省琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县）人民法院（2015）琼中民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日在本院公开开庭审理了本案，上诉人廖桂丹，被上诉人吴世荣、黄启忠、黄启伟的共同委托代理人赖忠建，被上诉人海南省琼中黎族苗族自治县住房保障与房产管理局（以下简称琼中县房管局）的委托代理人吴鹏，被上诉人海南省琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中县农信社）的委托代理人秦琳到庭参加诉讼。被上诉人崔云、原审第三人廖金光、廖剑光经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1990年1月12日，原告廖桂丹通过购买获得本案争议房产(位于琼中县营根镇长征与红岛交叉路口“零公里”处)。同年2月19日，原告廖桂丹到当地房管部门就以上购买所得的房产办理了产权登记，取得了房产证号为房字第私有00029号的《房屋所有权证》。同年4月25日，原告廖桂丹与被告崔云在琼中县人民法院通过（1990）琼法民字第24号《民事调解书》调解离婚，双方通过该《民事调解书》达成的调解协议内容主要有：“一、廖桂丹与崔云自愿离婚；二、长男廖金光、次男廖剑光由崔云负责抚养；三、原告（廖桂丹）同意在三亚市购置或建造两房一厅的住房套间，让被告（崔云）与两个儿子居住，定于一九九〇年底前交付使用，套间房产权及原来家庭中的家私和物件等归被告（崔云）及两个儿子使用和共有，但被告一旦改嫁，家庭财产归于两个儿子共有。”该《民事调解书》发生法律效力后，因原告廖桂丹没有履行调解书中确定的为被告崔云在三亚市购置或建造一套两房一厅的套间的义务，被告崔云申请琼中县人民法院强制执行。在执行过程中，琼中县人民法院于1990年12月30日给原告廖桂丹和被告崔云制作了一份《笔录》，主要内容为：“问：原告（廖桂丹）你先表态。答：我同意给被告（崔云）商品房（也即本案涉案房产，地址：在琼中县营根镇红岛与乘坡交叉路口处，实为琼中县营根镇营红路26号，原始房屋所有权证号为房字第私有00029号，建筑面积121.99平方米），于1990年12月30日交给被告（崔云）房产证和交付使用。原调解书的第三项规定在三亚市购置或建造两房一厅的解除。问：被告（崔云）你有何意见？答：我同意要在营根镇的商品房。还有那些家具也要拉回琼中。问：原告（廖桂丹）你有意见吗？答：我没有意见，同意将家具拉回琼中。但商品房不准给别人长住，只能给被告和两个儿子居住”。当天（1990年12月30日）原告廖桂丹将以上房产（也即本案争议房产）的房产证交给了被告崔云，被告崔云也于当天接收并入住该套坐落于琼中县营根镇“零公里”处的房产。因原告廖桂丹只交付了房产证，没有将涉案房屋的土地证、建设许可证一并交付给被告崔云，1991年12月25日，琼中县人民法院向琼中县房管局（即本案被告琼中县住房保障与房产管理局的前身单位名称）送达了一份（1991）琼法民执字第4号《协助执行通知书稿》，通知以上单位协助履行注销本案争议房产的原房产证、土地证、建设许可证，并将以上房产的房产证所有权人转移、变更为被告崔云及其两个儿子廖金光、廖剑光共有。1992年1月15日，琼中县房管局完成了以上房产产权变更登记，将涉案房产的产权证由原房字第私有00029号变更成了琼中房字第私有00058号，所有权人由廖桂丹变更为崔云、廖金光、廖剑光共有（三人各占三分之一的产权）。1993年3月2日，经征得共有权人廖金光、廖剑光同意后，被告崔云与黄玉周订立了一份《协议书》，将本案涉案房产以31500元的价款出售给了黄玉周。黄玉周买受以上房产后，于1993年3月11日，到琼中县房管局将以上房产的产权证由琼中房字第私有00058号（所有权人为崔云、廖金光、廖剑光共有）变更登记为琼中房字第私有00083号（所有权人为黄玉周）。2005年6月30日，黄玉周去世，以上涉案房产转由黄玉周的妻子（即本案被告吴世荣）与其两位儿子（即本案被告黄启忠、黄启伟）继承取得。吴世荣、黄启忠、黄启伟继承以上房产后，将琼中房字第私有00083号《房屋所有权证》上“房屋所有权人”一栏中，所有权人由黄玉周变更登记为黄启忠、黄启伟、吴世荣。2014年3月，被告黄启伟以以上继承所得的房产作为抵押担保物，向被告琼中县农信社贷款，并于2014年4月4日到被告琼中县房管局办理了琼中房他证县城字第集体01649号他项权利（抵押权）登记，担保债额为170000元。2014年1月16日，原告廖桂丹以黄玉周、崔云为被告，向琼中县人民法院提起返还原物（即返还本案涉案房产）的诉讼。因起诉时黄玉周已去世，且黄玉周身份不明确具体，同时被告崔云的身份、住址等事项均不明确，琼中县人民法院于2014年6月10日通过（2014）琼中民初字第40号《民事裁定书》裁定驳回原告廖桂丹的起诉。原告廖桂丹不服，向海南省第一中级人民法院提起上诉，海南省第一中级人民法院于2014年10月27日作出（2014）海南一中民一终字第470号《民事裁定书》，维持了琼中县人民法院的原裁定。2015年1月12日，原告廖桂丹又以被告崔云对本案争议的房产只有居住权，没有出售权，原告廖桂丹才是争议房产的真正所有权人；法院的强制执行过户行为违法；被告吴世荣、黄启忠、黄启伟的继承违法；被告琼中县房管局为崔云、黄玉周办理的房产产权登记、为被告琼中县农信社办理的房产抵押登记违法等为诉由，向琼中县人民法院提起诉讼，请求：1.判令被告吴世荣、黄启忠、黄启伟和琼中县农信社归还房屋给原告廖桂丹所有；2.依法撤销（1991）琼法民执字第4号协助执行通知稿，归还房屋给原告廖桂丹所有；3.判决确认被告崔云与死者黄玉周的房屋买卖协议无效；4.诉讼费由各被告负担。
以上事实，有原告廖桂丹提供的证据：《房地产登记资料查询申请书》、房字第私有00029号《房屋所有权证》、琼国土批字第830、946号《琼中县国土局征用土地批准书》、《说明书》、《订购商品房合同书》、《自愿离婚协议书》、（1991）琼法民执字第4号《琼中县人民法院协助执行通知书稿》、琼中房字第私有00058号《房屋所有权证》、（1990）琼法民字第24号《民事调解书》、琼中县人民法院什运法庭于1990年12月30日制作的《笔录》、《协议书》、立据人为廖剑光、廖金光的字据、琼中房字第私有00058号、00083号《房屋所有权证》、《住房用地转让审批表》、（2011）琼中证字第43号《公证书》、琼中地税房地免证字（2011）38号《土地、房产转让税收免税证明》、琼中房字第私有00083号《房屋所有权证》、琼中房他证县城字第集体01649号《他项权证书》、（2014）琼中民初字第40号《民事裁定书》、（2014）海南一中民一终字第470号《民事裁定书》；有被告崔云提交的证据：（1990）琼法民字第24号《民事调解书》、琼中县人民法院什运法庭于1990年12月30日制作的《笔录》、琼中县人民法院执行局制作的《询问笔录》以及各方当事人的庭审陈述予以证实。
原审法院经审理认为，本案争议的焦点问题是：被告崔云将本案涉案房屋出售转让给黄玉周时是否已取得所有权；被告崔云将本案争议的房屋转让给黄玉周是否合法；原告的诉讼请求是否超过法定的诉讼时效规定；原告廖桂丹请求返还原房屋所有权的诉讼请求是否应予支持；对于以上四个争议的焦点问题，从（1990）琼法民字第24号《民事调解书》确认的调解协议第三项主要内容“原告（廖桂丹）同意在三亚市购置或建造两房一厅的住房套间，让被告（崔云）与两个儿子居住，定于一九九〇年底前交付使用，套间房产权及原来家庭中的家私和物件等归被告（崔云）及两个儿子使用和共有，但被告一旦改嫁，家庭财产归于两个儿子共有。”来看，原告廖桂丹的义务是购置或建造一套房产给被告崔云与本案第三人廖金光、廖剑光，且这套房产的产权属于崔云与廖金光、廖剑光共有，即原告廖桂丹的义务是物权交付的义务。因原告廖桂丹没有按（1990）琼法民字第24号《民事调解书》确认的内容履行在三亚市购房或建房且交付房屋产权的义务，琼中县人民法院根据被告崔云的申请强制执行。在执行过程中，从琼中县人民法院于1990年12月30日制作的《笔录》的主要内容“问：原告（廖桂丹）你先表态。答：我同意给被告（崔云）商品房（地址：在琼中县营根镇红岛与乘坡交叉路口处），于1990年12月30日交给被告（崔云）房产证和交付使用。原调解书的第三项规定在三亚市购置或建造两房一厅的解除。问：被告（崔云）你有何意见？答：我同意要在营根镇的商品房。还有那些家具也要拉回琼中。问：原告（廖桂丹）你有意见吗？答：我没有意见，同意将家具拉回琼中。但商品房不准给别人长住，只能给被告和两个儿子居住”来看，原告廖桂丹与被告崔云之间达成了房屋标的物权的置换协议，即将原告廖桂丹应在三亚市购置或建造的房屋置换成本案争议的房屋。而在三亚市拟购或拟建的房屋是产权（即所有权）的交付，因此，置换成在琼中县“零公里”处的房屋同样是房屋所有权的交付，这是原告廖桂丹与被告崔云达成的物权置换交付。同时，作如上房屋置换时，原告廖桂丹已将象征房屋所有权的房产证交付给了被告崔云，这构成了物权的拟制交付，即原告廖桂丹当时应当知道并认可其交给被告崔云的是房屋的所有权，而非仅仅是居住权、使用权。原告廖桂丹以上述《笔录》写有“只能给被告崔云和两个儿子居住”字样为由，提出其并非将房屋产权交给被告崔云所有的诉讼主张，没有事实根据，其诉讼主张不能成立。因此，自1992年1月15日琼中县房管局向被告崔云颁发琼中房字第私有00058号《房屋所有权证》时起，被告崔云、第三人廖金光、廖剑光共同取得了本案涉案房屋的所有权。1993年3月2日，被告崔云经征得共有权人廖金光、廖剑光同意后，将本案涉案的房产以31500元的价款出售给黄玉周属于合法的物权处分行为。自1993年3月2日被告崔云出售涉案房产之日起，至原告廖桂丹于2014年1月16日第一次向琼中县人民法院提起返还原物之诉时，已超过我国民法规定的最长诉讼时效20年。因此，被告吴世荣、黄启忠、黄启伟提出的关于原告廖桂丹的起诉已超过法定的诉讼时效的辩驳理由成立。另外，被告崔云将本案涉案房屋转让给黄玉周时，持有所有权人登记为崔云的房产证，黄玉周也支付了合理的对价，且买入本案涉案房屋后，黄玉周又到琼中县房管局进行了产权变更登记，也即黄玉周向被告崔云买入本案涉案房产的行为完全符合《中华人民共和国物权法》中关于善意取得制度的相应规定。总的来说，琼中县人民法院根据被告崔云的申请强制将原告廖桂丹的房产过户到被告崔云的名下是合法的执行行为，被告崔云在合法取得本案涉案房屋的所有权后转让给黄玉周，被告吴世荣、黄启忠、黄启伟依法继承了本案涉案房屋的所有权，之后黄启忠又以自有房屋进行了抵押权登记都符合法律的规定，被告琼中县房管局依法为被告崔云、黄玉周、被告吴世荣、黄启忠、黄启伟、琼中县农信社办理房屋产权变更登记、抵押贷款他项权利登记的行为完全符合法律的规定。原告廖桂丹以被告崔云只有居住权而没有所有权；法院强制执行将其房屋办理过户给被告崔云的行为违法；被告琼中县房管局违法办理房屋过户手续、抵押登记手续等为诉由，请求将本案涉案房屋返还原告廖桂丹的诉讼请求，没有事实根据及法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百一十九条、第二百四十条的规定，判决：驳回原告廖桂丹的全部诉讼请求。案件受理费100元(原告廖桂丹已预缴），由原告廖桂丹负担。
上诉人廖桂丹上诉称，一、涉案房屋（房产证号：房字第私有00029号）属于上诉人廖桂丹的财产，不属于（1990）琼法民字第24号民事调解书分割和执行的财产。在琼中县人民法院什运法庭制作的笔录中双方根本没有提到要将涉案屋给被上诉人崔云和两个小孩过户和出售。但是琼中县人民法院在执行过程中违法作出（1991）琼法民执字第4号协助执行通知书，撤销上诉人的房产证、土地证、建设许可证，违法剥夺了上诉人廖桂丹的财产所有权。离婚协议书和什运法庭制作的笔录均载明，该房不准别人长住，只准给被上诉人崔云和两个小孩居住，被上诉人崔云无权将涉案房屋过户到自己名下。1993年，被上诉人崔云与黄玉周签订的房屋买卖合同无效。因此，黄玉周去世后被上诉人吴世荣、黄启忠、黄启伟对涉案房屋的继承也无效。之后，被上诉人吴世荣、黄启忠、黄启伟又将涉案房屋作为抵押向琼中县农信社借款17万元的行为也应无效。请求上级法院撤销以上无效行为将涉案房屋返还给上诉人廖桂丹。二、上诉人廖桂丹2014年10月得知房产被琼中县人民法院违法执行后，依法向该院提起诉讼，请求撤销违法执行的行为，将涉案房屋执行回转给上诉人廖桂丹。但琼中县人民法院一审作出（2015）琼中民初字第14号民事判决，判决驳回上诉人廖桂丹的全部诉讼请求，上诉人廖桂丹不服，依法向海南省第一中级人民法院提起上诉，请求：1.判令被上诉人吴世荣、黄启忠、黄启伟和琼中县农信社将涉案房屋归还给上诉人廖桂丹所有；2.依法撤销（1991）琼法民执字第4号协助执行通知稿，归还涉案房屋给上诉人廖桂丹所有；3.判决确认被上诉人崔云与死者黄玉周的房屋买卖协议无效；4.二审诉讼费由各被上诉人负担。
被上诉人吴世荣、黄启忠、黄启伟共同答辩称，涉案房屋是我方与被上诉人崔云通过合法买卖取得，其来源合法，权属清楚，手续完备。我方在购买房屋时，被上诉人崔云已取得房屋所有权，我方也支付了合理对价，并且办理了相应的房屋产权变更登记，故我方属于善意取得。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人廖桂丹要求返还涉案房屋所有权没有事实根据和法律依据，其上诉应予驳回，维持原判。
被上诉人琼中县房管局答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。我局对涉案房屋办理的一系列产权变更、过户等手续合法合规。上诉人廖桂丹现对涉案房产已无任何权利，其诉讼请求没有事实根据和法律依据。故本案应驳回上诉，维持原判。
被上诉人琼中县农信社答辩称，上诉人廖桂丹二审期间并未提出新的事实和证据，故被上诉人琼中县农信社坚持一审的答辩意见。被上诉人琼中县农信社与上诉人廖桂丹之间不具有任何法律关系，更未侵占其任何财产，故上诉人廖桂丹要求被上诉人琼中县农信社返还涉案房屋的诉求于法无据，应予驳回。
被上诉人崔云及原审第三人廖金光、廖剑光经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见。
二审查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，被上诉人崔云将涉案房屋转让给黄玉周的行为是否合法有效；上诉人廖桂丹的上诉请求是否有充分的事实根据和法律依据。本案中，依照上诉人廖桂丹与被上诉人崔云于1990年达成的离婚调解协议内容可以看出，上诉人廖桂丹应在三亚市购置或建造一套房产给被上诉人崔云和原审第三人廖金光、廖剑光，且该套房产的产权属于崔云与廖金光、廖剑光共有，故可以认定上诉人廖桂丹依据离婚调解协议所负担的义务是房屋产权交付的义务。后因上诉人廖桂丹没有按离婚调解协议内容履行在三亚市购房或建房且交付房屋产权的义务，琼中县人民法院根据被上诉人崔云的申请强制执行。在执行过程中，上诉人廖桂丹与被上诉人崔云达成了执行和解协议，即将上诉人廖桂丹应在三亚市购置或建造的房屋置换成本案争议的房屋。由于在三亚市拟购或拟建的房屋是产权的交付，因此，置换成本案的涉案房屋同样是房屋所有权的交付。协议达成后，被上诉人崔云入住涉案房屋，同时由上诉人廖桂丹将象征房屋所有权的房产证交付给了被上诉人崔云，因此上诉人廖桂丹的交付行为已构成了物权的拟制交付。之后被上诉人崔云与原审第三人廖金光、廖剑光共同向琼中县房管局就涉案房屋申请房屋所有权变更登记，琼中县房管局于1992年1月15日向三位申请人颁发了琼中房字第私有00058号《房屋所有权证》，至此被上诉人崔云及原审第三人廖金光、廖剑光共同合法取得了本案涉案房屋的所有权。1993年3月2日，被上诉人崔云征得共有权人廖金光、廖剑光同意后，将涉案房产以31500元的价款出售给黄玉周。由于被上诉人崔云在转让该房屋时已成为该房屋的共有权人，并且经过另外两位共有权人的同意，故该转让行为属于合法有效的物权处分行为。鉴于被上诉人崔云在转让本案涉案房屋时，持有所有权人登记为崔云的房产证，黄玉周也支付了合理的对价，且对该房屋进行了产权变更登记，故一审判决认定被上诉人崔云将本案涉案房屋出售给黄玉周的行为属于合法有效的物权处分行为，黄玉周向被上诉人崔云购买本案涉案房屋的行为符合善意取得制度的事实并无不妥，本院予以维持。上诉人廖桂丹关于被上诉人崔云和原审第三人廖金光、廖剑光只享有涉案房屋的使用权、居住权，被上诉人崔云将涉案房屋转让给黄玉周的行为无效等上诉主张，因缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，本院予以维持。上诉人廖桂丹的上诉理由缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人廖桂丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 中 才
审 判 员 李 秋 芸
代理审判员 李 凌 燕
二〇一五年八月十四日
书 记 员 林 龙
附:本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：林中才撰稿：林中才校对：林龙印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2015年8月14日印制
（共印20份）