上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4993号原告：伍海春，男，1979年4月7日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：颜培卿，上海君拓律师事务所律师。被告：徐晓嬿，女，1975年4月7日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：张滨，上海丰进立和律师事务所律师。原告伍海春与被告徐晓嬿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告伍海春及其委托诉讼代理人颜培卿、被告徐晓嬿的委托诉讼代理人张滨到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告伍海春向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年10月26日签订的房地产买卖协议；2.判令被告向原告返还定金50万元。事实与理由：2016年10月26日，原、被告签订《房地产买卖协议》一份，约定原告向被告购买位于本区古楼公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积436平方米，总价985万元，首付款296万元(房屋总价的30%)，余下689万元向银行申请贷款支付，双方于2016年12月10日前共赴中介处签署房地产买卖合同。合同签订后，原告按约向被告支付了50万元定金。虽然原告原有一套房屋，但原告于2016年8月与案外人签订了买卖合同，并已于2016年10月30日过户给案外人了，所以涉案房屋属于原告的首套房屋，原告本来可以享受首付30%的政策。但是，2016年11月28日，上海市发布了最新的购房政策，规定在本市无住房但有商业性住房贷款记录，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%，即新政策要求原告支付首付款689万元。对此，原告没有能力继续履行，且这不是原告个人原因导致。依照合同法第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。原告催促被告一起去中介处和平解约，但被告不同意，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告徐晓嬿辩称：不同意原告的诉请。1.根据居间协议的序言、买卖协议第4条，双方均知晓国家及本市的限购规定，而根据本市2016年3月25日的购房政策，对于拥有一套住房的居民为了改善住房条件购买非普通住房的，首付款比例就已经规定为不低于70%，本案中，涉案房屋不属于普通住宅，根据2016年11月28日的购房政策原告仍然应该支付不低于70%的首付款，故购房政策对原告的首付比例没有影响。2.合同第3.2.4条约定若申请贷款不足部分应当在7日内以现金补足，且原告有经济能力支付70%的首付，故不存在2016年11月28日的购房政策导致原告不能购房的情形。综上，原告具有过错，根据定金罚则，原告的定金不应返还。经审理查明：2013年7月23日，原告与案外人交通银行股份有限公司上海虹口支行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定原告为购买本区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，贷款金额142万元，贷款期限360个月。2015年3月16日，涉案房屋登记于被告名下，建筑面积436平方米，房屋类型花园住宅。2016年10月26日，原告(乙方)、被告(甲方)及案外人上海汉宇房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定双方在签订本协议前，应当知晓国家和上海市住房限售规定，转让房屋应当符合限售规定，并认可通过丙方作为居间方达成本次房地产买卖交易；乙方向甲方购买涉案房屋，成交总价款985万元，乙方通过丙方向甲方支付意向金50万元，待甲方签收后转为定金，双方于2016年10月26日前共赴丙方签约中心办理签署该房地产《上海市房地产买卖合同》(网签版)；双方签订买卖合同后当日，乙方应支付甲方首付款246万元(含定金)，乙方通过银行贷款支付甲方688万元，双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后(若有)的当日，乙方支付甲方1万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《房地产买卖协议》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，成交总价985万元；乙方于双方签订《上海市房地产买卖合同》后当日向甲方支付首期房价款246万元；乙方通过银行贷款支付甲方688万元，于签订买卖合同后7个工作日内向贷款银行申请并提交齐全所需全部资料，若乙方申请金额未获通过或者通过的额度不足其申请金额的，则乙方应在贷款银行作出前述决定后二十个工作日内将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付甲方；乙方于双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日支付尾款1万元；双方在签订本买卖协议前，应当知晓国家和上海市住房限售规定；双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2016年12月10日前(含当日)共赴中介处签署该房地产的买卖合同(网签版)；双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，影响守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告与案外人上海汉宇房地产经纪有限公司签订《佣金确认书》一份，约定原告于过户前支付佣金7万元。合同签订后，原告向被告支付了定金50万元，被告出具了相应的定金收据。2016年11月29日施行的新购房政策颁布后，原告向被告发送告知函表示因为新的购房政策，故合同无法履行。另查明，2014年11月13日，《关于调整本市普通住房标准的通知》(沪房管规范市[2014]6号)规定，自2014年11月20日起外环线以外的不低于230万元/套的住房属于非普通住房。2016年3月24日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》(沪府办发[2016]11号)规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。2016年11月29日起施行的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》(沪建房管联[2016]1062号)规定，在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。审理中，被告提交工商信息、名片、照片、联系地址，拟证明原告夫妻有经济实力支付房价70%的首付款。原告对证据的真实性没有异议，但认为公司财产和个人财产不能混同，即使原告夫妻开办公司，但不能证明原告有能力筹集那么多房款。同时，虽然居间协议和买卖协议约定的签署网签合同时间不一致，但双方均认可应当于2016年12月10日前签订网签合同。被告认可原告于2016年11月8日将其原有房屋过户给了案外人。以上事实，由房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、定金收据复印件、快递凭单复印件、上海市房地产登记簿复印件、佣金确认书复印件、贷款合同原件、关于本市贯彻的事实意见、关于调整本市普通住房标准的通知、关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知、关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于，买卖协议未能履行的责任在于哪一方。根据双方2016年10月26日签订的买卖协议，首付款为246万元。居间协议签订后，2016年11月29日本市施行了新的政策，规定在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的居民家庭申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。新的政策的出台导致首付款比例大幅提升，对于原告家庭而言，首付款的大幅增加导致原告自称无力购房的意见，尚属合理，而且该涉及首付款比例的新政策的出台原告在订约时无法预料，新政的执行客观上造成原告支付首付款困难，致使最终未能签订上海市房地产买卖合同亦并非原告的主观原因，该责任不可归于原告，原告对此并无过错。被告辩称原告存在过错，故定金不应返还的意见，本院不予支持。合同事实上已无法履行，故原告诉请合同解除，符合法律的规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还原告相应定金，故对相应诉请本院亦予以支持。被告辩称，根据2016年3月25日、2016年11月29日的购房政策，原告的首付款比例均不低于70%，故购房政策对原告并无影响，本院认为，原告原有的房屋已经在2016年11月29日之前出售并过户给案外人，故其在过户给他人之后并不适用首付比例为70%的2016年3月25日的购房政策，而2016年11月29日的购房政策规定首付比例不低于70%，新政策对原告确实有影响，被告的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。被告辩称原告贷款不足应现金补足，且其有经济实力支付70%的首付款，但根据合同约定，现金补足的前提是双方签订上海市房地产买卖合同后，被告以该合同申请贷款，贷款未获通过或通过的额度不足时才现金补足，现双方并且签署《上海市房地产买卖合同》，且未能签署的过错不在于原告，故原告现金补足缺乏前提条件，对原告的经济能力被告也未能提供充分证据对此予以证明，故对被告的抗辩意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条第(一)项、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：一、解除原告伍海春与被告徐晓嬿于2016年10月26日签订的《房地产买卖协议》；二、被告徐晓嬿于本判决生效之日起十日内返还原告伍海春定金500,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,880元，减半收取计4,440元，由被告徐晓嬿负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年九月三十日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。