辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1729号
上诉人（原审被告）：辽宁长安房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区滂江街117号。
法定代表人：王福宁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王滨，女，1965年1月24日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：庄历，男，1953年9月5日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人:齐凤（庄历妻子），女，1960年4月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：齐凤，女，1960年4月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
上诉人辽宁长安房地产开发有限公司（以下简称长安公司）因与被上诉人庄历、齐凤房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初10652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
长安公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的借款协议及承诺书，未约定商品房销售事项。前案判决房屋交付完毕，本案判决于法无据。法院不应强制签订合同，无约定事项需协商解决。该楼盘没有煤气，无法为二被上诉人单独设立。二被上诉人不是产权人，与上诉人没有合同约定，法院不应判决。二、双方没有签订租赁合同，不应支付租金。三、前案判决在房款数额上显失公平，二被上诉人未支付全部房款。117号房屋已交付，115号房屋高雨竹提出第三人撤销之诉，上诉人有权将房屋交给支付全额购房款的人入住。四、115号房屋具备水、电、供暖系统，法院不应再判决办理。五、补充：前案判决错误。不具备初始登记条件，应按现状处理，产权登记应由买受人自行负责。本案不适用交付房屋，只适用承担违约责任，不允许强迫签订合同。不存在买卖合同，判决租金没有依据。上诉人没有入住通知书，业主入住前需交纳3,000元物业费后领取钥匙入住，二被上诉人通过法院拿到钥匙占有房屋。
庄历、齐凤辩称，案件事实和证据在法院已经作出的生效民事判决书中已经充分体现，不再过多陈述，同意本案一审判决。
庄历、齐凤向一审法院起诉请求：1.判令长安公司为庄历、齐凤所有的位于沈阳市和平区长白六路115号房屋和117号房屋办理房屋初始登记；2.确认两套房屋归庄历、齐凤所有，长安公司配合其办理房屋所有权证（房价总额1,104,177.20元）；3.判令长安公司配合庄历、齐凤办理入住手续，并为其开栓（水、电、煤气、供暖），保证其能够正常居住。一审庭审中，庄历、齐凤增加一项诉讼请求为要求长安公司赔偿两套房屋2015年4月13日至2016年9月20日的租金损失15万元。
一审法院认定事实：2010年12月22日，庄历、齐凤曾向一审法院起诉长安公司，要求判令继续履行合同，长安公司向庄历、齐凤交付沈阳市和平区长白六路115、117号房屋，庄历、齐凤向长安公司缴纳购房余款575,220元；请求依法判令合同约定的位于沈阳市和平区长白六路115号和117号楼房所有权归庄历、齐凤所有（现两套房庄历、齐凤已保全查封）；诉讼费用、鉴定费、保全费由长安公司承担；判令长安公司支付庄历、齐凤违约金272,160元（907,200×30%）。一审法院经审理后，于2013年9月27日作出（2011）沈和民二初字第00069号民事判决，判决“一、本判决生效后十日内，庄历、齐凤给付长安公司购房余款724,177.20元（如沈阳市房产局测绘大队测量后面积发生变化，实行多退少补）；二、本判决生效后十日内，长安公司向庄历、齐凤交付位于沈阳市和平区长白六路115号房屋和位于沈阳市和平区长白六路117号房屋；三、驳回庄历、齐凤其他诉讼请求。”。宣判后，长安公司不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，该院经审理后，于2015年4月13日作出（2014）沈中民二终字第570号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。
上述（2011）沈和民二初字第00069号民事判决和（2014）沈中民二终字第570号民事判决均查明“庄历、齐凤系夫妻关系。2004年4月27日，庄历、齐凤与长安公司签订协议书一份，约定甲方（长安公司）向乙方（庄历、齐凤）借人民币401,156元，待长白新村小区建成后（2005年5月1日前），甲方以价位为401,156元，一层网点，面积143.27平方米的新建住宅，作为向乙方借款的偿还。协议第二条约定，如果经房产局市场办核定的房屋面积与此协议所签面积不等，则以房产局市场办核定数为准，并对乙方多退少补；第四条约定，如果甲方未能如期兑现乙方住宅，则甲方在还给乙方全部借款的同时，另加银行同期活期存款利率双倍的利息返还乙方。并标注要4号楼11-14轴网点，先交6万元，余款于2004年5月31日前交齐，否则，甲方有权处理并将原交房款如数退回。同日，庄历、齐凤向长安公司交付现金6万元，长安公司为庄历、齐凤出具收据，标明收款事由‘借款’。庄历、齐凤又于2004年6月1日交现金10万元，2004年9月6日交现金4万元，总计20万元。2004年9月6日，长安公司为庄历、齐凤出具承诺书，载明：庄历、齐凤向长安公司首期付款20万元，购买长安公司二期工程网点一套（4号楼11—14轴），面积143.27平方米，价款为401,156元，待竣工进住时交齐全款。并承诺此间该网点长安公司绝不另卖，即已定给庄历、齐凤。2005年6月1日，庄历、齐凤交付长安公司现金10万元，同年6月13日庄历、齐凤交款8万元，总计庄历、齐凤交付长安公司18万元。2005年8月18日，长安公司再次为庄历、齐凤出具承诺书，载明：庄历、齐凤向长安公司首期支付20万元（已交18万元，于九月中旬再交2万元），购买长安公司二期工程网点一套（5号楼一层网点，43—45轴），面积107.11平方米，价款为30万元，其它款于工程竣工时交齐。并承诺此间该网点长安公司绝不另卖，即已定给庄历、齐凤。长安公司为庄历、齐凤出具的上述收据，收款事由均载明为‘借款’。2008年5月12日，长安公司为庄历、齐凤出具了书面材料，载明‘因开发楼盘规划变动，经双方协商，将上述4号楼11—14轴，面积143.27平方米网点、5号楼18号43—45轴，面积107.11平方米网点改为3号楼1门（18号）和3号楼2门（19号），面积分别为130.6平方米和193.4平方米’。上述3号楼1门（18号）和3号楼2门（19号）房屋，经沈阳市和平区地名办公室编码审批后门牌号为3号楼1门（18号）为沈阳市和平区长白六路115号；3号楼2门（19号）为沈阳市和平区长白六路117号。沈阳市房产局出具的商品房销售面积（预测）审核分层分户表载明该两处房产的建筑面积分别为135.86平方米、205.29平方米。依据庄历、齐凤的财产保全申请，一审法院于2011年1月24日作出（2011）沈和民二初字第00069号民事裁定书，裁定查封上述沈阳市和平区长白六路115号和117号房屋......再查明，涉案房屋尚未取得房屋所有权初始登记。长安公司于2009年5月31日取得土地使用权证，2009年12月17日取得建设工程规划许可证，2010年3月15日取得建筑工程施工许可证，2010年5月14日取得商品房预售许可证。”。
另查，庄历、齐凤于2015年9月9日和2015年9月10日分两次向一审法院交付执行回款共计71万元，即按照（2011）沈和民二初字第00069号民事判决和（2014）沈中民二终字第570号民事判决履行了给付长安公司购房余款的义务。
又查，2015年9月16日和2016年9月10日一审法院执行局分别对沈阳市和平区长白六路117号和115号房屋进行了强制执行，将案涉房屋腾空并交付给作为申请执行人的庄历、齐凤。
案件审理过程中，经一审法院赴沈阳市房产局查询，案涉房屋亦未办理初始登记。
以上事实，有（2011）沈和民二初字第00069号民事判决书、（2014）沈中民二终字第570号民事判决书、收款收据及当事人当庭陈述笔录等证据经庭审审查与质证，一审法院予以确认，在卷佐证。
一审法院认为，虽（2011）沈和民二初字第00069号民事判决和（2014）沈中民二终字第570号民事判决确定长安公司向庄历、齐凤交付案涉房屋，但因不动产物权的设立须经依法登记，方可发生效力，未经登记，不产生设立物权的效力。因房屋的初始登记系相关行政机关依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定所进行的行政行为，故一审法院在本案中亦不宜处理涉及相关行政机关行政职权范围内的有关房屋初始的行政行为。虽（2011）沈和民二初字第00069号民事判决和（2014）沈中民二终字第570号民事判决确定长安公司向庄历、齐凤交付案涉房屋，但因不动产物权的设立须经依法登记，方可发生效力，未经登记，不产生设立物权的效力。现案涉房屋未进行初始登记，进而无法确定案涉房屋的合法性及权属问题，故亦不宜确认案涉房屋的权利归属，对庄历、齐凤要求确认案涉房屋所有权及要求长安公司协助办理产权证书的诉讼请求，一审法院亦不予支持，庄历、齐凤认可在具备办理产权证书的条件时另行主张权利。
对于庄历、齐凤要求长安公司为其办理入住手续即开具入住通知单的诉讼请求，因案涉房屋已经生效判决确认交付给庄历、齐凤，且已经执行完毕，庄历、齐凤作为合法占有人，有权享有正常使用案涉房屋的权利，长安公司未向庄历、齐凤开具案涉房屋入住通知单的行为妨害了庄历、齐凤对案涉房屋的正常使用，系属侵权行为，应当承担侵权责任，故对庄历、齐凤该诉讼请求，一审法院予以支持。同时对庄历、齐凤主张的对水、电、煤气、供暖进行开栓的诉讼请求，长安公司亦应配合办理相关手续。
对于庄历、齐凤要求长安公司赔偿案涉房屋2015年4月13日至2016年9月20日的租金损失的诉讼请求，因庄历、齐凤系经生效判决确定的合法占有人，故其有权对案涉房屋行使收益的权利，长安公司未按照在生效判决确定的交付时间履行，显系侵权，应当承担赔偿责任，故对庄历、齐凤的该项诉讼请求一审法院予以支持。2015年度的赔偿标准参照沈阳市物价局和沈阳市房产局联合下发的《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知》中的标准予以确定，即25元/月·平方米。2016年度的赔偿标准因相关部门没有发布相关指导文件，故亦参照2015年度的标准确定为宜。因（2011）沈和民二初字第00069号民事判决和（2014）沈中民二终字第570号民事判决判令双方互负履行义务，即在庄历、齐凤履行给付剩余房款的同时，长安公司始承担交付房屋的义务，故租金损失期间应从庄历、齐凤交清全部剩余房款的2015年9月10日起计算至案涉房屋被交付至庄历、齐凤的时间，即沈阳市和平区长白六路115号房屋的交付时间为2016年9月10日，沈阳市和平区长白六路117号房屋的交付时间为2015年9月16日。沈阳市和平区长白六路115号房屋的租金损失为40860元（135.86平方米×25元/月·平方米×12.03个月），沈阳市和平区长白六路117号房屋的租金损失为1198元（205.29平方米×25元/月·平方米×7天/30天）。判决：一、本判决生效之日起十日内，长安公司向庄历、齐凤开具沈阳市和平区长白六路115号房屋入住通知书面材料（包括但不限于入住通知书等）；二、本判决生效之日起十日内，长安公司向庄历、齐凤开具沈阳市和平区长白六路117号房屋入住通知书面材料（包括但不限于入住通知书等）；三、本判决生效之日起三十日内，长安公司协助庄历、齐凤办理开通沈阳市和平区长白六路115号房屋和沈阳市和平区长白六路117号房屋水、电、煤气及供暖设施相关手续；四、本判决生效之日起十日内，长安公司赔偿庄历、齐凤沈阳市和平区长白六路115号房屋2015年9月10日至2016年9月10日的租金损失40860元；五、本判决生效之日起十日内，长安公司赔偿庄历、齐凤沈阳市和平区长白六路117号房屋2015年9月10日至2015年9月16日的租金损失1198元；六、驳回庄历、齐凤其他诉讼请求。如长安公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取8,044元（庄历、齐凤已预交），由庄历、齐凤共同负担4,022元，长安公司负担4,022元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交其他业主办理入住时缴纳物业费的收据和领取钥匙的收条各两份，主张证明业主办理入住应交纳物业费后领取钥匙，并无入住通知书。二被上诉人提出因上诉人不给出具入住手续，所以房屋不能通水、电，找过物业负责人，告知需要到上诉人处开具入住通知书，并交纳3,000元，与上诉人负责人联系，告知房屋并没有给付，不能开具入住通知书，当房屋实际交付后，上诉人仍不同意开具入住通知书，二被上诉人才提起本案诉讼。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，长安公司对于前案生效民事判决书认定事实及裁判结果提出的异议主张，可按照法定程序通过审判监督程序主张自己的权利，在前案生效民事判决书未经再审改判前，仍具有生效法律文书的效力。长安公司主张涉案115号房屋由高雨竹另案提出第三人撤销之诉，尚无生效判决支持高雨竹诉请，现不具有对抗前案生效民事判决的法律效力。因此，长安公司不能以上述理由拒绝履行出卖人应尽的义务。
关于长安公司应否向庄历、齐凤开具房屋入住材料，协助办理设施开通手续的问题。根据前案生效民事判决书认定意见，长安公司和庄历、齐凤形成房屋买卖关系，在庄历、齐凤给付购房余款的同时，长安公司应将涉案房屋交付给庄历、齐凤。据此，在前案经强制执行履行，即庄历、齐凤交付剩余购房款，并已取得涉案房屋的情况下，庄历、齐凤要求长安公司履行出卖人义务，为其开具房屋入住材料，并协助办理设施开通手续，使其享有与其他买受人同等权利的诉请主张，应当得到支持，一审判决正确。对于长安公司提出楼宇并未安装煤气管线的问题，庄历、齐凤二审予以认可，故不应判决长安公司协助办理开通煤气手续，一审此项判决不当，本院应予纠正。
关于长安公司应否赔偿庄历、齐凤损失的问题。根据前案生效民事判决，庄历、齐凤给付剩余房款的同时，长安公司即应交付房屋。庄历、齐凤通过执行程序于2015年9月10日付清房款，115号房屋于2016年9月10日交付，117号房屋于2015年9月16日交付，此段期间因房屋未能交付给庄历、齐凤造成的经济损失，长安公司负有赔偿义务。一审法院参照政府指导当地租金标准，判决长安公司给付庄历、齐凤损失，并无不当，应予维持。
综上所述，长安公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初10652号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初10652号民事判决第六项；
三、变更沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初10652号民事判决第三项为本判决生效之日起三十日内，辽宁长安房地产开发有限公司协助庄历、齐凤办理开通沈阳市和平区长白六路115号房屋和沈阳市和平区长白六路117号房屋水、电及供暖设施相关手续；
一审案件受理费8,044元（庄历、齐凤已预交），由庄历、齐凤共同负担4,022元，辽宁长安房地产开发有限公司负担4,022元。
二审案件受理费16,088元，由上诉人辽宁长安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 卓
审判员 王 虹
审判员 单 立
二〇一七年二月二十三日
书记员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；