福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽民再356号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄凌志，男，1995年4月17日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：何金东，福建升恒律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：莆田市金高威房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道拱辰村。法定代表人：黄赛平，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴国章，福建壶兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩霞，福建壶兰律师事务所实习律师。再审申请人黄凌志因与被申请人莆田市金高威房地产开发有限公司（以下简称金高威公司）商品房销售合同纠纷一案，不服莆田市中级人民法院（2014）莆民终字第539号民事判决，向本院申请再审。本院以（2016）闽民申662号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黄凌志的委托诉讼代理人何金东，金高威公司的委托诉讼代理人吴国章、林彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄凌志再审请求：撤销一、二审判决，改判支持其一审诉讼请求。理由：被申请人承担逾期办证违约金是《商品房买卖合同》及《补充协议》约定之义务，被申请人依法应按照合同约定承担逾期办证违约金。原审按照申请人向被申请人缴纳的办证费用来计算违约金，没有法律依据。金高威公司辩称，1.双方未约定办证期限，合同第15条表示的是在交房180天内由被申请人提供登记资料备案的时间，而非申请人取得产权证的时间。2.逾期提供备案资料的责任是由于其他行政部门造成的。3.本案约定违约金标准过高，从最高院公布的案例看，最高标准也是没有超过合同价款的10%。请求维持原判。黄凌志一审起诉请求：金高威公司支付逾期办理房产证、土地证违约金283251元。（自2009年1月19日起至2012年5月7日止按日万分之五计算的违约金为566502.6元，原告只要求被告按房价款和车位款的30%即283251元支付违约金。）莆田市荔城区人民法院一审查明，2006年7月17日，原告黄凌志与被告金高威公司订立《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告以总价款844171元向被告购买浅水湾荔苑小区9幢11层C梯1102室商品房一套，以100000元购买地下车位C区98号车位。被告应在2008年9月1日前向原告交付经验收合格的商品房。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”部分约定“若被告逾期超过90日，按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”；第十五条“关于产权登记”部分约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……遵照逾期交房的违约责任。”《补充协议》第七节“关于产权登记的补充约定”的第二十七条约定“出卖人统一办理产权证”，第二十八条约定：“办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时，需缴纳的税费均由买受人承担；委托出卖人代办的，出卖人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性向买受人代收税费款，买受人须予协助。”合同签订后，原告按约向被告交付了购房款844171元及地下车位C区98号车位费100000元，并缴纳了办理房屋权属证书的相关费用共计29735元。2008年7月18日，原告与被告办理房屋交接手续。2011年7月、2012年6月5日，原告分别领取了《房屋所有权证》和《土地使用权证》。莆田市荔城区人民法院一审认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，虽已年满10周岁，但未满18周岁，属限制民事行为能力人，虽无证据证明原告的法定代理人对合同与协议有追认行为，但作为相对人的被告并未以通知的方式作出撤销，在合同不存在无效的情况下，现被告主张合同无效，该主张于法无据，不予支持。原、被告双方签订合同后，原告按约履行了付款义务，被告已交付了房屋，故合同与协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第二十七条的约定，被告应在2009年1月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告逾期报产权登记机关备案，致2010年5月26日才办理了讼争房屋及车位的《房屋所有权证》，2012年5月7日办理讼争房屋的《国有土地使用证》，被告未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，应承担违约责任。原、被告双方虽约定了违约金，但原告没有提供其存在经济损失的证据，且被告提出约定的违约金过高，请求予以减少，故本案违约金酌定调整为按原告所交纳的办证费用总额29735元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。本案双方约定逾期办理房屋权属证书的违约金是按日计付，故诉讼时效应当分别每一日单独计算。《国有土地使用证》已于2012年5月7日办理完毕，黄凌志于2013年9月6日提起诉讼，故其要求2011年9月6日之前的按日计付逾期办理房屋所有权证的违约金已超过诉讼时效，不予支持。被告应支付原告自2011年9月6日起至原告取得《国有土地使用证》之日即2012年5月7日止的违约金。原告请求合理的部分予以支持，请求不合理的部分予以驳回。据此，作出(2013)荔民初字第3724号民事判决：一、被告金高威公司应在判决生效之日起十日内支付原告黄凌志逾期办理房屋权属证书自2011年9月6日起至2012年5月7日止，以原告黄凌志所交纳的办证费用总额29735为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算的违约金；二、驳回原告黄凌志的其他诉讼请求。黄凌志不服一审判决，向莆田市中级人民法院提起上诉，请求改判支持其原审诉讼请求，并判令金高威公司承担本案一、二审诉讼费。二审认为，黄凌志与金高威公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示。合同中关于逾期办证的违约责任约定为“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”，现金高威公司主张所约定的违约金过高，请求予以减少。黄凌志没有举证证明因金高威公司逾期办证给其造成的损失，且客观上，黄凌志也自认购买该商品房是为了自己居住使用，金高威公司的逾期办证行为，也没有给黄凌志带来商品房交易方面的损失，原审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对合同中“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定予以调整，并无不当。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原审法院认定黄凌志所交纳的办证费用的利息损失，为黄凌志在逾期办证期间的损失，并据此作出判决，并无不当。黄凌志主张将该商品房的水和燃气的立户费、维修基金等费用计入办证费用，该主张缺乏法律依据，不予采纳。由于黄凌志所行使的是因金高威公司逾期办证所产生的违约之债的请求权，适用《民法通则》关于诉讼时效的规定，原审法院在金高威公司行使诉讼时效抗辩权后，对黄凌志超过诉讼时效的部分违约之债的请求权不予保护，并无不当。综上所述，黄凌志的上诉请求依据不足，不予支持；原审审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。据此，作出(2014)莆民终字第539号民事判决：驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审查明的事实均无异议，再审予以确认。再审中，双方当事人同意以《土地使用权证》登记日期的前20个工作日即2012年4月6日作为金高威公司向产权登记机关提交办理土地证资料的时间。本院再审认为，双方当事人争议焦点为金高威公司应如何承担违约责任。黄凌志与金高威公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记”部分关于“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意遵照逾期交房的违约责任”及《补充协议》第二十七条关于“出卖人统一办理产权证”的约定，金高威公司最迟应在2009年1月15日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，金高威公司迟至2012年4月6日才向产权登记机关提交办理土地证的相关资料，导致买受人无法在约定期限内取得房地产权属证书，已经构成违约，应依约承担违约责任。金高威公司的违约行为处于持续状态，且至2012年4月6日该违约责任方最终确定，故金高威公司应承担的违约责任需根据其违约行为持续发生的状况而累加计算。黄凌志主张的违约金是双方在《商品房买卖合同》中所确定的一个整体性的合同权利，而不是按照金高威公司违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。因金高威公司至2012年4月6日才履行《商品房买卖合同》约定的产权登记义务，故黄凌志于2013年9月6日提起本案诉讼主张自2009年1月15日起的违约金并未超过法定诉讼时效，金高威公司应承担自2009年1月15日至2012年4月6日止的逾期产权登记违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因《商品房买卖合同》约定金高威公司按日以黄凌志已付购房款总额的万分之五（折算为年18%）向黄凌志支付逾期履行产权登记违约金，该标准明显过高，依法应予适当调整。在黄凌志未举证证明其损失具体数额的情况下，根据公平原则，结合案件具体情况，黄凌志请求金高威公司向其支付已付购房款总额的30%即283251元（944171元×30%=283251元）作为逾期履行产权登记义务违约金，该请求应予支持。综上，金高威公司迟延履行产权登记义务，应依法承担逾期产权登记违约责任。因《商品房买卖合同》约定之违约金标准过高，在金高威公司请求对违约金标准予以调整，且黄凌志自愿请求金高威公司向其支付已付购房款总额的30%即283251元作为逾期履行产权登记义务违约金的情况下，本院对黄凌志的再审请求予以支持。原审判决适用法律错误，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销莆田市中级人民法院(2014)莆民终字第539号民事判决及莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第3724号民事判决；二、莆田市金高威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付黄凌志逾期办理产权登记违约金283251元。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共11098元，均由莆田市金高威房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李培新审 判 员  陈 蔚代理审判员  赵士旭二〇一七年六月二日书 记 员  陈 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。