上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终907号
上诉人（原审原告）：上海潮河物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇大沟村西李家宅85号。
法定代表人：薛美芳，执行董事。
委托诉讼代理人：王雷，上海汇银律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会，地址上海市浦东新区祝桥镇大沟村西李家宅83号。
负责人：杨秋华，主任。
被上诉人（原审被告）：上海浦东机场镇临空企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区川南奉公路1785号。
法定代表人：张为仁。
被上诉人（原审被告）：上海浦东机场镇资产投资经营管理中心，住所地上海市浦东新区川南奉公路****号。
法定代表人：顾振军，总经理。
三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：周龙泉，上海博济律师事务所律师。
三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：周宇，上海博济律师事务所律师。
上诉人上海潮河物业管理有限公司（以下简称“潮河公司”）与被上诉人上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会（以下简称“大沟村委会”）、上海浦东机场镇临空企业发展有限公司（以下简称“临空公司”）、上海浦东机场镇资产投资经营管理中心（以下简称“资管中心”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潮河公司的委托诉讼代理人王雷，被上诉人大沟村委会、临空公司、资管中心的共同委托诉讼代理人周龙泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人潮河公司上诉请求：撤销一审判决主文第一项，改判资管中心向上诉人支付补偿款人民币800,000（以下币种均为人民币）。
事实和理由：一审法律适用错误；大沟村委会与资管中心之间存在委托关系，资管中心为委托人，大沟村委会为受托人，大沟村委会对外以自己的名义从事签约等民事活动，符合我国合同法上间接委托的特征；上诉人在与大沟村委会订立房屋租赁合同前，大沟村委会向上诉人出示过相关的托管文件，故上诉人当时已经知晓资管中心与大沟村委会之间的委托关系，在此情况下，房屋租赁合同应直接约束上诉人与资管中心，上诉人亦有权向资管中心主张权利。
被上诉人大沟村委会、临空公司、资管中心共同辩称，房屋租赁合同中明确约定由大沟村委会履行一切合同义务，说明该合同只约束大沟村委会和上诉人，与临空公司和资管中心均无关；临空公司和资管中心只是允许大沟村委会出租房屋、收取租金，此系当地政府安排的一种对大沟村进行财政支持的手段，并非真正意义上的委托管理；上诉人无需担忧大沟村委会的给付能力；综上，一审判决正确，二审应维持原判。
潮河公司向一审法院起诉，请求判令：1.大沟村委会、临空公司、资管中心返还潮河公司已支付的租金636,000元；2.判令大沟村委会、临空公司、资管中心赔偿潮河公司扩建损失1,946,544.88元、已支出的诉讼成本（包括诉讼费、保全费、工程审价费、鉴定费）133,471元，共计2,080,015.88元，并对潮河公司进行安置；3.大沟村委会、临空公司、资管中心返还潮河公司已支出的墓地迁移补偿费、青苗补偿费共计6,100元；4.大沟村委、临空公司、资管中心双倍返还定金40,000元；5.大沟村委会、临空公司、资管中心承担本案诉讼费。关于上述第2项诉求，潮河公司称系依据相关判决书及调解书确定。
一审法院认定事实：上海市浦东新区祝桥镇XX村XX宅XX号房屋（以下简称“系争房屋”）系资管中心旗下的资产，产权原登记在临空公司名下，土地权属性质为集体，系工业用房。因大沟村系镇政府协调扶持村，故临空公司将该房屋自2001年起交潮河公司使用，并于2007年9月8日出具《托管证明》，全权委托大沟村委会管理该房屋，权限为按照房屋租赁合同履行一切合约义务。2007年9月19日，大沟村委会作为出租方（甲方）与潮河公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。合同第三条约定，租赁期限自2007年9月19日起至2010年9月18日止，租金为每年200,000元，首期租金为50,000元，剩下三期各为50,000元，租金按三个月结算，由乙方于每前一个星期交付给甲方。合同第六条约定，双方签订本合同当日，乙方已对该房屋的现状及土地、设施等充分了解并予以确认。对于合同的解除，双方约定如乙方有拖欠租金累计达三个月等情形，甲方有权解除合同并收回房屋。2007年11月3日，潮河公司（乙方）与大沟村委会（甲方）就上述租赁合同签订《补充协议》。就房屋用途的改变，协议第2条约定了该房屋目前为工业用途，乙方将做酒店、旅馆使用，性质为商业用途，有关该房屋用途性质的改变由甲方负责办理，如甲方没有将房屋的用途性质改变，导致乙方无法实现本合同目的，甲方需赔偿乙方的全部经济损失；就租赁期限及租金，双方在协议第4条中予以补充，约定将租赁期限调整为2007年11月19日至2028年11月18日，租金每三年递增一次，递增率为前一次房租的5%；对于改扩建，协议第6条约定了该房屋经营面积增扩建投资由乙方负责投入，所增扩建面积的归属权归甲方拥有，甲方出具该房屋的增扩建书面同意书，乙方改建的施工实施在前，有关改建手续的办理在后，有关改建手续的办理继续由甲方负责。2007年11月3日，大沟村委会就系争房屋改扩建出具《该房屋改扩建同意书》，同意潮河公司在原有三层楼建筑面积1,308.40平方米的基础上增扩建建筑面积2,458.10平方米，有关改扩建手续由大沟村委会办理。双方签订上述租赁合同及补充协议后，大沟村委会将系争房屋交付潮河公司。2008年1月15日，系争房屋原产权人即临空公司出具书面证明，对上述《房屋租赁合同》予以确认。
2008年2月3日，在未办理合法建设手续情况下，潮河公司与案外人上海XX公司（以下简称“XX公司”）签订建设工程施工合同，对系争房屋进行改扩建。2008年9月1日，系争房屋改扩建工程主体结构完成，但大沟村委会未能就系争房屋办出相关报建手续。就改扩建的相关工程费用，2010年12月22日，原审法院作出（2009）浦民一（民）初字第4567号判决，认定潮河公司与XX公司之间就系争房屋签订的建设工程施工合同无效，潮河公司应支付XX公司工程款1,875,739元。后潮河公司起诉XX公司要求赔偿系争房屋改扩建工程修复费等费用，2011年11月28日，原审法院作出（2010）浦民一（民）初字第29005号判决，判令XX公司赔偿潮河公司工程修复费用261,202.56元及支付水电费14,404元。上述两案法院均委托相关鉴定部门对潮河公司改扩建工程的造价、修复费用等进行司法鉴定。上述判决现均已生效。2012年5月4日，原审法院作出（2012）浦民一（民）初字第14043号民事调解书，潮河公司与XX公司达成如下调解协议：“……潮河公司支付XX公司工程余款346,412.44元……”对于该份调解书中的工程余款，潮河公司当庭表示不清楚如何计算，亦不能确定对应的具体工程。潮河公司主张的扩建损失，即上述第一份判决书及调解书所确定的工程款相加，扣除第二份判决书的工程修复费用及水电费得出主张的扩建损失1,946,544.88元。诉讼成本133,471元即上述三案所产生的诉讼费、保全费、工程审价费及鉴定费。
临空公司被吊销营业执照后，2014年8月5日，资管中心为维持原有托管关系及强化对资产的监管，与大沟村委会就系争房屋签订《资产托管协议》，继续由大沟村委会托管系争房屋。
关于租金支付方面，潮河公司于2007年8月24日支付大沟村委会租赁定金20,000元，2008年2月份支付租金30,000元，2011年2月份支付租金200,000元，其中定金20,000元以现金支付。2011年1月7日，大沟村委会向潮河公司开具一张金额为580,000元、品目为租金2007.11.19—2010.11.18的统一发票。对于已付租金数额，大沟村委会认为潮河公司仅支付了250,000元（含定金20,000元），即潮河公司事实上仅支付了2007年11月19日至2009年2月18日期间的租金。潮河公司则认为，自2007年8月至2011年11月其陆续支付了636,000元租金，按合同约定应为每年200,000元，但大沟村委会交付的标的物不符合合同约定，合同履行中未按该租金标准支付，已付租金应以开具的发票数额580,000元以及统一收据56,000元为准。
一审法院另查明，潮河公司与大沟村委会就系争房屋之间的租赁关系，法院于2015年10月22日作出（2015）浦民一（民）初字第8632号判决，认定大沟村委会负责办理系争房屋工用转商用手续及该扩建手续，但其至今未能办出上述手续，系大沟村委会违约。……涉案合同目的不能实现，若再继续履行，损失将进一步扩大，故双方合同以解除为宜，并判决解除双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，潮河公司将系争房屋返还给大沟村委会。该判决现已生效。
一审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案主要所涉以下几个方面：
一、关于潮河公司向大沟村委会、临空公司、资管中心共同主张权利的问题。《房屋租赁合同》及《补充协议》的当事人系潮河公司及大沟村委会，临空公司及资管中心并非合同当事人，合同权利义务均受限于潮河公司与大沟村委会。根据合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同的效力仅及于合同当事人，即合同相对性原则，潮河公司向临空公司及资管中心主张权利，缺乏法律依据，法院不予支持。
二、关于潮河公司主张返还租金及定金的问题。其一，金额问题。对于潮河公司已支付的租金250,000元（含定金）无异议，但潮河公司认为应按大沟村委会开具的发票金额58万元作为认定租金数额依据。对此，法院认为，因大沟村委会否认收到58万元，根据一般交易习惯，仅提供发票并非当然证明已支付款项，潮河公司应提供支付凭证等补强证据，现潮河公司未能进一步佐证该节事实，故对租金的认定，法院采纳大沟村委会的意见。其二，返还问题。因潮河公司曾实际占有使用系争房屋，潮河公司要求返还已付租金，显然缺乏事实及法律依据。对于2万元定金，因已转化为双方确认的租金，潮河公司再行主张双倍返还，于法无据。故潮河公司向大沟村委会主张返还租金及双倍返还定金的主张，法院不予支持。
三、关于扩建损失及诉讼成本的问题。其一，大沟村委会是否应当承担赔偿责任。根据双方在合同中的约定以及法院生效判决的认定，大沟村委会在合同履行中的确存在违约行为，应当赔偿潮河公司相应损失。其二，扩建损失如何计算。潮河公司与案外人XX公司就系争房屋改扩建签订的施工合同虽然无效，但潮河公司仍应支付XX公司工程款，该项费用扣除XX公司应赔偿潮河公司的工程修复费及水电费，实际应为1,600,132.44元。由于该部分费用在诉讼中经委托相关鉴定部门进行过司法鉴定而得出，且的确指向系本案系争房屋，并经法院判决，故可作为计算扩建部分损失的参考依据。对于调解案件中确认的工程款，大沟村委会予以否定，潮河公司也未充分举证与本案系争房屋所涉工程的关联性，以及具体计算方法，故潮河公司将此部分款项计入损失，法院无法采纳。扩建部分虽未有相关部门审批手续，系违章建筑，但扩建部分面积较大且存在多年，潮河公司也予以认可，对于该违章建筑的形成双方均有责任。合同已依法解除，但潮河公司实际扩建部分尚有一定的利用价值，从公平角度看，大沟村委会基于受益而应承担相应扩建费用，该费用法院结合对扩建部分的折旧情况、潮河公司可利用价值，以及合同效力、双方履行情况、各自过错等酌定为800,000元，此款项大沟村委会应当补偿潮河公司。其三，诉讼成本能否主张。该部分主张无合同约定，也缺乏法律依据，法院不予支持。
四、关于拆迁安置以及墓地迁移费、青苗费的补偿问题。对于潮河公司要求大沟村委会进行拆迁安置的主张，并非法院处理的范畴，本案不作处理，潮河公司可通过其他方式另行主张。对于潮河公司已付墓地迁移费、青苗费的主张，一则大沟村委会否认由其承担；二则现有证据不足以证实其已支付；三则由大沟村委会支付该部分费也缺乏依据，故潮河公司的该部分主张，法院亦不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，于二〇一六年八月三十日作出判决：一、大沟村委会于判决生效之日起十日内支付潮河公司补偿款800,000元；二、驳回潮河公司其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34,916元，减半收取计17,458元，由潮河公司负担11,800元，大沟村委会负担5,658元。
二审中，各方当事人均没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，虽然上诉人在与大沟村委会签订房屋租赁合同时已知晓资管中心与大沟村委会之间的托管事项，但该合同第一条第五项载明“业主全权委托大沟村委会托管该房屋，对该房屋履行一切合约业务”，据此约定，该份房屋租赁合同项下的履约主体显然只限于上诉人和大沟村委会。上诉人有关原审适用法律错误之主张，缺乏相应的事实依据，本院无法支持。
综上所述，上诉人潮河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,800元，由上诉人上海潮河物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 刘 佳
二〇一七年三月十六日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……