广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0503民初1274号原告：矫芳德，女，1963年5月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：钟飒，河南良笛律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛新建，河南良笛律师事务所律师。被告：广西北海市坤元房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450500667025011G，住所地北海市四川南路喜相逢小区A1幢五层。法定代表人：高扬，总经理。委托诉讼代理人：朱宝春，女，系该公司员工，住北海市。原告矫芳德与被告广西北海市坤元房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人盛新建，被告的委托诉讼代理人朱宝春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告双方于2014年7月20日签订的两份《嘉和萬世》认购协议书（协议书编号：140618、140619）已解除；二、判令被告返还原告已支付购房款444475元及利息暂计80000元（自2014年12月2日起按照同期同类银行贷款利率计至清偿之日止）。事实与理由：2014年7月20日，原告与被告签订两份《嘉和萬世》认购协议书（协议书编号：140618、140619），约定原告认购被告开发的位于北海市公务员小区对面嘉和萬世6-1-301号、6-1-302号房屋，协议签订当日，原告向被告支付了两套房屋购房定金各10000元。2014年7月22日，原告向被告支付购房款40000元，2014年9月22日原告向被告支付购房款200000元，2014年12月2日原告向被告支付购房款184475元，至此，原告已付购房款444475元。之后，被告以各种理由拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，因原告不在涉案房屋所在地，消息闭塞，后才得知被告已将原告认购的6-1-301号、6-1-302号房屋另售他人。原告与被告协商要求返还已支付的购房款，被告以各种理由推脱，原告为维护其合法权益遂诉至法院。被告辩称：1、被告未收到原告要求解除认购协议书的通知，原告先行违约860天，其在违约期间提出解除认购协议书是规避其违约行为的错误主张，不符合法律规定，因此原告与被告签订的认购协议书并未解除；2、原告称被告以各种理由推脱拒绝与其签订《商品房买卖合同》并将其认购的房屋另售他人、不返还购房款等不是事实。根据认购协议书约定签订协议后20日内，原告与被告签订《商品房买卖合同》并一次性付清购房款，原告未在约定期限内付款并办理相关事宜；被告于2014年9月份起多次以短信、电话方式催促原告付款并签订《商品房买卖合同》。截止2014年12月2日原告共支付房款444475元（含定金60000元），欠款184475元，但仍未与被告签订《商品房买卖合同》；经被告多次催促并告知原告不配合被告办理购房手续按违约处理，原告一直未答复，期间其自称原告的朋友蔡萍与被告联系说原告将其认购的房屋作为抵账转让过户到蔡萍名下，因没有相关手续，被告没有同意；2017年1月13日，被告将原告认购的房屋另行出售，并继续等待原告来与被告处理此事。2017年8月25日原告与被告联系，被告告知原告房屋已按违约处理，希望原告尽快到被告处办理相关事宜。原告一直没有回复，期间自称是原告丈夫和律师的两位男子与被告联系要求处理此事，但因无法证实其身份，被告没有同意；3、被告同意按照法律规定及认购书的约定，在扣除违约金、公司收益损失和销售支出后将剩余款项返还原告。经审理查明：2014年7月20日，原告矫芳德与被告广西北海市坤元房地产开发有限公司签订NO.140618、NO.140619两份《嘉和萬世》认购协议书（以下简称：协议书），其中NO.140618号协议书约定：原告认购位于北海市公务员小区对面《嘉和萬世》6-1-302号商品房，原告向被告支付认购定金30000元后取得本套商品房认购权；该商品房预测绘建筑面积为38.82㎡，建筑面积单价为4779元/㎡，总房款为185521元整。NO.140619号协议书约定：原告认购位于北海市公务员小区对面《嘉和萬世》6-1-301号商品房，原告向被告支付认购定金30000元后取得本套商品房认购权；该商品房预测绘建筑面积为94.69㎡，建筑面积单价为4694元/㎡，总房款为444475元整。两份协议书均约定：付款方式为一次性付清；签订协议书后20日内，原告持本协议书、认购定金收据及身份证原件与被告签订《商品房买卖合同》及相关购房文件，同时支付房款；原告未在协议书约定的时间内与被告签订《商品房买卖合同》并支付购房款的，视为原告违约并自动放弃本套商品房的认购权，本协议书自动失效，被告有权将本套商品房另行销售且无须通知原告，原告所交认购定金不予退还；原告按本协议书履行相关责任和义务的，被告不得将原告已认购的商品房另售他人或转做它用，否则被告向原告双倍返还认购金。另备注：因天气原因，客户该套房实际交定金壹万元（￥10000.00），剩余贰万元定金客户须于2014年7月24日补齐。签订协议当日，原告向被告支付《嘉和萬世》6-1-302号、6-1-301号两套房屋购房定金各10000元，2014年7月22日，原告向被告支付6-1-302号、6-1-301号购房定金各20000元，上述定金的收取，被告出具相应收据给原告。原告在签订协议后20日内，即在2014年8月10日前并未到被告处签订《商品房买卖合同》。2014年9月22日，原告向被告支付6-1-302号、6-1-301号商品房购房款各100000元；2014年12月2日，原告向被告支付6-1-301号商品房购房款184475元，被告对上述购房款亦出具相应收据给原告。此后，原告尚欠被告6-1-302号商品房的购房款55521元（即：185521元－10000元－20000元－100000元）、6-1-301号商品房购房款130000元（即：444475元－10000元－20000元－100000元－184475元）没有支付，经被告催促后，原告一直没有支付余款，亦未与被告签订《商品房买卖合同》。本案在审理过程中，原告称其要求与被告解除双方签订《嘉和萬世》认购协议书（协议书编号：140618、140619），并要求返还原告已支付购房款444475元及利息的《解除合同通知书》已送达给被告，被告否认收到。原告遂将其诉讼请求“依法确认原告于2014年7月20日与被告签订的两份《嘉和萬世》认购协议书（协议书编号：NO.140618号、NO.140619）已解除”变更为“解除原告于2014年7月20日与被告签订的两份《嘉和萬世》认购协议书（协议书编号：NO.140618号、NO.140619）”，被告没有异议，亦不要求举证期限。被告承认其于2017年1月13日将涉案的两套商品房另行出售。以上查明的事实，有经过庭审举证质证，本院予以确认的以下证据证实：1.两份《嘉和萬世》认购协议书；2.《收款收据》；3.《身份证》、《国家企业信用信息》；4.原、被告短信记录及庭审笔录。本院认为：原告与被告签订的NO.140618、NO.140619两份《嘉和萬世》认购协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家的法律、行政法规的强制性规定，两份协议书合法有效，双方应按照协议书约定全面履行各自的义务。本案中原告签订协议书后未按约定在20日内（即在2014年8月10日前）向被告付清购房款，亦未签订《商品房买卖合同》，即使到2014年9月22日至今，原告尚欠被告6-1-302号商品房的购房款55521元未付；到2014年12月2日至今，原告尚欠被告6-1-301号商品房的购房款130000元未付，原告的行为已构成违约，应承担两协议书中约定的违约责任。原告主张涉案两套商品房的认购定金为各10000元，与本案事实不符，不予确认，其认购定金应为各30000元；原告主张其与被告在2014年12月2日协商只购买6-1-301号商品房，将之前支付6-1-302号商品房之购房款130000元并入6-1-301号房款，6-1-301号房购房款444475元已全部付清，其并未违约，是被告将房屋另售他人违约，导致合同不能履行，主张被告返还其购房款444475元，并按照银行同类同期贷款利率支付利息。鉴于原、被告双方并没有就此事达成一致协议，原告亦缺乏证据证实其这一主张，不予支持，且原告在未按约定付清涉案两房的购房款给被告，亦未与被告签订《商品房买卖合同》的情况下，被告将涉案房屋另售他人，没有违反协议书的约定，也没有违反法律规定。但原告主张解除双方签订的两份协议书，没有违反法律规定，予以支持。被告提出在扣除违约金、公司收益损失和销售支出后退还原告剩余房款的辩解意见，由于被告对其收益损失和销售支出并未提供相关证据证实，亦未提起反诉，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告矫芳德与被告广西北海市坤元房地产开发有限公司签订的NO.140618《嘉和萬世》认购协议书；二、被告广西北海市坤元房地产开发有限公司返还《嘉和萬世》6-1-302号商品房的购房款100000元给原告矫芳德；三、解除原告矫芳德与被告广西北海市坤元房地产开发有限公司签订的NO.140619《嘉和萬世》认购协议书；四、被告广西北海市坤元房地产开发有限公司返还《嘉和萬世》6-1-301号商品房的购房款284475元给原告矫芳德；五、驳回原告矫芳德的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案受理费5450元，由原告矫芳德负担1471元，由被告广西北海市坤元房地产开发有限公司3979元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费10900元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王宗剑二〇一七年十二月十八日法官助理 胡亚楠书 记 员 宁丽华附本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付之日起生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。