浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1081民初2376号原告：郑先友，男，1964年11月25日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。被告：温岭市城西街道螺屿村村民委员会，住所地：温岭市城西街道螺屿村。负责人：陈军卫。委托诉讼代理人：李文勇，浙江明权律师事务所律师。委托诉讼代理人：江海勇，浙江明权律师事务所律师。第三人：温岭市人民政府城西街道办事处，住所地：温岭市九龙大道800号。法定代表人：姜圣斌。委托诉讼代理人：叶长青，浙江明权律师事务所律师。第三人：温岭工业园区管理委员会，住所地：温岭市九龙大道166号。法定代表人：林国华。委托诉讼代理人：柳正晞，浙江台温律师事务所律师。原告郑先友与被告温岭市城西街道螺屿村村民委员会（以下简称螺屿村村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑先友的特别授权诉讼代理人沈华连、殷子坚、被告螺屿村村委会的负责人陈军卫及其特别授权诉讼代理人李文勇、江海勇到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，本院予以准许。因双方未达成和解协议，本院于2017年6月3日恢复审理。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序进行审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。审理中，本院书面通知温岭市人民政府城西街道办事处（以下简称城西街道办事处）、温岭工业园区管理委员会（以下简称工业园区管委会）作为第三人参加本案诉讼。本案于2018年4月2日第二次公开开庭进行了审理，原告郑先友的特别授权诉讼代理人沈华连、被告螺屿村村委会的特别授权诉讼代理人李文勇、城西街道办事处的特别授权诉讼代理人叶长青、工业园区管委会的特别授权诉讼代理人柳正晞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑先友向本院提出诉讼请求：1.被告返还给原告租金17700元；2.被告赔偿给原告租赁地块上的房屋建造损失142662元（其中被告直接收取的款项为52662元）；3.被告赔偿给原告生产设施设备搬迁损失21700元；4.被告赔偿给原告停产停业损失30000元；5.被告赔偿给原告扩容电缆损失58123元。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：被告返还给原告租金20900元。事实与理由：2013年5月28日，第三人工业园区管委会与被村村委会签订《土地租赁协议书》，约定第三人工业园区管委会将已征收为国有的吴岙村村留地北侧与双桥河之间的土地共计20.71亩整体出租给被告。随后，原告与被告签订《租赁合同》，约定由原告向被告支付70362元作为承租上述地块内北边第三排西往东第五间第一期租金、加钢架边、临时房造价、厂房及路等其他造价及零星材料款，原告并一直按约支付租金。2016年3月20日，被告对原告承租的房屋采取了停水停电措施。2016年4月27日，被告张贴《通知》，要求原告在5日内自行搬迁拆除减少损失，否则街道组织实施强制拆除。2016年5月17日，第三人城西街道办事处与被告组织人员将原告及其他承租人的房屋全部拆除。期间，原告多次与被告协商处理，均遭到被告的拒绝。被村村委会辩称，1.被村村委会不存在违约行为。本案租赁地块上的厂房于2016年3月19日发生火灾，存在安全隐患，政府部门要求对厂房进行强制拆除。被告在接到拆除通知后于2016年4月27日已书面通知各承租人，厂房于2016年5月被拆除。被告在当初发布的土地出租招投标须知中已作出了明确告知，现被告已提前一个月向承租人告知搬迁，故不存在违约行为；2.鉴于原告已向被告支付了三年的租金，且原告确实存在一定的损失，被告同意返还给原告六个月的租金，并补偿给原告厂房初建造价的六分之一；3.原告实际缴纳的租金高于合同约定的租金，系实际租赁面积有所增加所致，故原告按照每年17700元的标准向被告支付租金并无不当；4.驳回原告的其他诉讼请求。第三人城西街道办事处述称，第三人工业园区管委会将本案系争土地出租给被告，被告又将上述土地出租给本村村民作为临时厂房。因厂房发生火灾，且未办理相关建房手续，故要求拆除。被告通知承租人后，承租人已自行搬离了厂房内的物品。按照本案的租赁合同，出租人为被告，与第三人城西街道办事处并无任何关系。对原告的厂房予以拆除，系其厂房为违章建筑，第三人城西街道办事处的拆除行为系行政行为，与本案并无任何关系。第三人工业园区管委会述称，第三人工业园区管委会确实将土地出租给被告，但本案系原告与被告因租赁发生的纠纷，与第三人工业园区管委会并无关系。且原告主张的各项损失是否存在，与第三人工业园区管委会亦无关系。本院认定案件事实如下：2013年5月28日，第三人工业园区管委会与被告签订《土地租赁协议书》一份，协议约定第三人工业园区管委会将已征收为国有的吴岙村村留地北侧与双桥河之间的土地共计20.71亩整体租用给被告，由被告自行合理安排，用于临时过渡安置。租赁期限为3年，自2013年8月1日起至2016年8月1日止，年租金为20000元/亩。协议并约定被告负责该地块临时过渡房屋的建设及后期管理工作，被告在建设过程及租赁期间所发生的一切费用及安全问题均由被告承担。2013年8月12日，被告发布村马公桥横泾岸地块出租招投标须知》，须知第5条：“本地块第一期租赁期限暂定为3年，期满后可续租（除政府建设外）”；第8条：“第一期租赁期满后，如上级政府暂不收回该地块，原租赁户可续租，第二年租期3年……，但无论在哪一期租赁期限内，上级政府需收回该地块时，村集体将提前一个月通知租赁户对地上建筑物自行拆除，如租赁户在一个月期限内未拆除的，视作放弃处理，地上建筑物归村集体所有”。2013年8月16日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定原告租赁的地块为位村马公桥横泾岸厂区区块内北边第三排西往东第五间，其中建筑占地面积0.235亩，空地分摊面积0.057亩，总面积为0.292亩。租赁期限暂定为3年，租金起算时间为2013年9月10日，投标价为55000元/年/亩，第一期租金为16100元/年。合同并约定前期由被告代建的厂区整体框架和生活用房、道路硬化费用及给排水费用待工程结算后，按实际从押金中扣除，多还少补。第一期或第二期期满后，在政府不收回可续租情况下，如原告不再续租的，地上建筑物（包括生活区房屋）归被告所有。合同另约定隔墙等室内建筑由原告自理，但必须符合消防安全等要求，水、电等管路由被告负责接到门口。合同签订后，原、被告经过结算，原告实际建筑占地面积0.242亩，公摊面积0.08亩，总面积0.322亩，按照中标价55000元/年/亩的标准，向被告支付了第一年的租金17700元，并同时向被告支付了钢架边加、临时房造价、厂房及路等其他造价、材料零星款等共计52662元。租赁期间，原告连同其他承租人因用电需求，铺设电缆共花费58123元。后原告均按约向被告支付了第二、三年的租金。2016年3月20日，被告对原告租赁地块上的建筑物采取了停水停电措施。2016年4月27日，被告发布书面通知，要求原告在2016年5月5日前自行拆除建筑物，否则将予以强拆。2016年5月17日，原告租赁地块上的建筑物被强制拆除。另查明，原告尚欠被告电费7790元。本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、本案原、被告签订的《租赁合同》系土地租赁合同还是房屋租赁合同；二、原告在租赁期限内应向被告支付的年租金标准；三、原告主张返还的租金及各项损失是否合理。一、原、被告签订的《租赁合同》系土地租赁合同还是房屋租赁合同本案原、被告对双方签订的租赁合同系土地租赁合同还是房屋租赁合同存有争议，原告认为双方签订的租赁合同为房屋租赁合同，被告则认为是土地租赁合同。本院认为，原、被告签订的租赁合同虽约定租赁土地上的地上建筑物系被告代建，并由原告向被告支付代建费。但根据合同中约定的内容及庭审中查明的事实，被告在与原告签订租赁合同时已将租赁土地上的地上建筑物建造完毕。且被告在建设房屋时既未取得建设工程规划许可证，又未经有关部门的批准，其建设的房屋为违章建筑，结合租赁合同中关于租赁期限届满后地上建筑物归被告所有的约定，本院认定被告为掩盖其出租违章建筑的非法目的，与原告签订租赁标的物为土地使用权的租赁合同，其实质应为房屋租赁合同。二、原告在租赁期限内应向被告支付的年租金标准本案原、被告签订的租赁合同约定年租金为16100元，因原告实际占地面积发生变化，故原、被告经过结算后，确定原告按照每年17700元的标准向被告支付租金，上述事实经原告在第一次庭审中予以确认。现原告对其第一次庭审中的陈述予以推翻，但并未作出合理说明，故本院不予支持，并确认原告应向被告支付的年租金为17700元。三、原告主张返还的租金及各项损失是否合理1.原告主张返还的土地租金20900元。因被告用于出租的房地产既未取得建设工程规划许可证，又未经有关部门的批准，故其与原告签订的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告基于租赁合同取得的土地租金应当返还给原告，但鉴于原告已实际占有使用土地两年六个月零九天，故上述期间的租金无需返还。对于剩余不到半年期间的租金，原告可以基于不当得利请求权要求被告返还。现被告同意返还给原告半年的土地租金，本院予以认可，确定由被告返还给原告土地租金8850元。2.原告主张地上建筑物的建造损失142662元。原告主张的该项损失实际为原告向被告支付的建筑物代建费52662元及装饰装修物损失90000元。（1）对于建筑物代建费52662元，因原、被告签订的租赁合同实质为房屋租赁合同，故原告支付的代建费实质为租赁期间的房屋租金。因租赁合同约定的租赁期限为3年，且招投标须知对于收回房地产存在的风险已作出了明确的告知，故本院确定52662元为3年的房屋租金。对于剩余不到半年期间的房屋租金，应由被告予以返还。现被告同意按照52662元的六分之一返还给原告，本院予以认可，确定由被告返还给原告房屋租金8777元。（2）对于装饰装修物损失90000元，已形成附合的装饰装修物，应由原、被告各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案审理中，原告未能举证证明装饰装修物的现值损失，且地上建筑物已被强制拆除，亦无法通过造价审计鉴定的方法予以确定。但基于原告承租用于生产经营及生活居住的基本事实，应推定原告实际产生了装饰装修费用。综合租赁房屋面积等因素，并按照满足基本的生产经营及生活居住的标准，本院酌情确定装饰装修物的现值损失为30000元。3.原告主张的生产设施设备搬迁损失。原、被告签订的租赁合同约定的租赁期限为3年，截止被告对原告承租的房屋停水停电，租赁合同已履行了两年六个月零九天，剩余租赁期限尚不足半年。租赁期间原告并非没有获得收益，且原告亦会因租赁期限届满导致搬迁而产生搬迁费，故原告主张的搬迁损失属于必然发生的费用，对原告的该项诉请，本院不予支持。4.原告主张的停产停业损失。原、被告签订的租赁合同因租赁物系违章建筑导致合同无效，原告因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任承担赔偿责任。但上述损失仅限于信赖利益，包括直接损失和间接损失，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。现原告主张的停产停业损失，系属于通过履行合同可获得的利益，并不属于信赖利益，故对原告的该项诉请，本院不予支持。5.原告主张的扩容电缆损失58123元。原告因生产经营所需铺设电缆所产生的费用，系为履行租赁合同而支出，当然属于信赖利益。本案原告主张的扩容电缆损失58123元系原告在内的六户半承租人共同产生，现原告仅就一间房屋提起诉讼，结合铺设的电缆已使用较长时间及原告在拆除房屋时亦未采取适当措施防止损失扩大等因素，本院酌情确定原告的扩容电缆损失为1500元。综上，被告返还给原告的土地租金、房屋租金共计17627元。原告因租赁合同无效受到的损失为31500元，因租赁房屋系被告建设，被告在明知租赁房屋系违章建筑的情况下仍出租给原告，存在较大的过错。原告在承租房屋时未尽到审慎义务，亦存在一定的过错，本院确定由原告承担40%的责任，被告承担60%的责任。故被告应按照60%的责任比例赔偿给原告损失18900元，加之被告需返还的租金17627元，被告应共需向原告支付36527元。因原告尚欠被告电费7790元，且同意在被告支付的款项中直接扣除，故被告尚需支付给原告28737元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条第二款的规定，判决如下：一、被告温岭市城西街道螺屿村村民委员会于本判决生效后十日内支付给原告郑先友28737元；二、驳回原告郑先友的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5353元，由原告郑先友负担4784元，被告温岭市城西街道螺屿村村民委员会负担569元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  郭军标人民陪审员  张孝成人民陪审员  叶伶俐二〇一八年四月十六日代书 记员  张念平?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-1-?