江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终299号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘金华，女，汉族，1982年11月9日生，住江西省吉安市青原区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：李本亮，汉族，男，1981年12月19日生，住江西省吉安市青原区。
上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：李海军，江西青源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吉安信和实业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区下后街9-11号门面，统一社会信用代码91360800746058719U。
法定代表人：刘春光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄辉华，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：马彦彦，江西赣中律师事务所律师。
上诉人刘金华、李本亮因与被上诉人吉安信和实业有限公司（以下简称信和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2017)赣0802民初2611号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李本亮、刘金华上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持刘金华、李本亮的诉讼请求，驳回信和公司的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由信和公司承担。事实与理由：1、合同并未约定办好银行按揭贷款的具体时间，根据公平合理原则，办理按揭贷款的合理时间应该认定为交房时间2018年6月前；2、办理银行按揭贷款并非刘金华、李本亮单方的义务，需要信和公司配合、指导，根据《商品房买卖合同》附件中补充协议第一条第1项、第三条的约定，信和公司有先行通知、协助办理按揭贷款的义务，信和公司依约必须以书面形式，明确通知刘金华、李本亮提交办理按揭贷款的资料，但信和公司未以书面形式明确通知；3、双方约定了按揭贷款付款方式，一审判决认为刘金华、李本亮可以一次性付款，没有事实依据；4、刘金华、李本亮并未认可两次通知记录的真实性，也不确认通话内容，根本谈不上承认通知内容是催款，而且补充协议第三条约定信和公司履行通知义务应该选择书面通知，主叫电话号码822×××8也并非合同约定的联系方式，根据补充协议，不能视为有效通知；5、合同解除需要符合约定或法定条件，信和公司解除合同没有充分事实和法律依据，信和公司要求解除合同时离约定的交房时间还有9个多月，双方完全可以继续履行，信和公司不同意继续履行不利于维护市场交易的基本秩序。
被上诉人吉安信和实业有限公司答辩称：1、虽然双方签订的《商品房买卖合同》未约定办理按揭款的具体时间，但信和公司曾于2017年4月12日和2017年7月21日致电李本亮要求其办理按揭手续，刘金华、李本亮庭审中也认可为催款，根据《合同法》第62条第四款的规定，信和公司要求刘金华、李本亮履行付款义务，至起诉解除合同已给对方必要的准备时间，同时根据《合同法》第94条第三款的规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》有理有据。2、办理银行按揭贷款是刘金华、李本亮的主要义务，信和公司仅负有代为联络按揭银行和按银行要求为买受人办理贷款手续提供必要协助义务，刘金华、李本亮以没有书面通知为借口，拒不履行合同付款义务，信和公司有权依照合同约定解除合同。3、一审法院依据合同第七条的约定，认定刘金华、李本亮逾期30天不予办理按揭或不予履行付款义务，处理正确。
上诉人刘金华、李本亮向一审法院起诉请求：判令继续履行刘金华、李本亮与信和公司于2016年11月9日签订的《紫荆河畔首付分期付款协议书》第二条、第三条，即继续履行在2017年12月1日前支付首付款42000元，在2018年6月1日前支付剩余首付款41002元。
被上诉人信和公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除刘金华、李本亮与信和公司于2016年11月9日签订的《商品房买卖合同》；2、判令刘金华、李本亮向信和公司支付违约金3700元。
一审法院认定的事实：2016年11月6日，刘金华与信和公司紫荆河畔项目部签订《认购商品房协议书》。该协议约定，刘金华认购的商品房位于紫荆河畔房地产项目1单元301房，该商品房建筑面积暂定为84.95平方米，单价为5568元，总价为473006元。刘金华因上述认购，应在协议签订时向信和公司支付定金5000元，作为认购该商品房及订立《商品房买卖合同》的担保。当日，刘金华缴纳5000元购房款，信和公司紫荆河畔项目部向刘金华出具一张收据，载明刘金华交来购买紫荆河畔1单元301房购房现金5000元。2016年11月9日，刘金华、李本亮与信和公司紫荆河畔项目部签订《紫荆河畔首付分期付款协议书》。该协议约定，刘金华、李本亮于2016年11月6日缴纳定金5000元购买信和公司开发的紫荆河畔项目1单元301室，面积为84.95平方米，折后单价为5568元/平方米，总房款为473002元。现刘金华、李本亮签订该房《商品房买卖合同》，为按揭付款，首付款为103002元，按揭贷款37万元。因刘金华、李本亮个人原因导致签订该房《商品房买卖合同》时首付款无法全部付清，经信和公司紫荆河畔项目部同意，刘金华、李本亮申请首付款分期付款，具体付款方式如下：1、2016年11月9日签订该房《商品房买卖合同》，首期付款（含定金），即20000元。剩余首付款83002元向信和公司紫荆河畔项目部借款。2、2017年12月1日前支付首付款的40%，即42000元。3、2018年6月1日前支付剩余首付款，即41002元（本协议为该房《商品房买卖合同》的附加协议，生效时间以签订该房《商品房买卖合同》为准）。签订该协议书后，刘金华、李本亮缴纳15000元购房首付款，信和公司紫荆河畔项目部向刘金华、李本亮出具一张收据，载明刘金华、李本亮交来购买紫荆河畔1单元301房房款（首付款）15000元。当日，刘金华、李本亮与信和公司签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20161100798）。合同约定，刘金华、李本亮购买信和公司开发的位于吉州后河中下游A10-7地块紫荆河畔1单元301房，建筑面积84.95平方米，购房金额473002元。合同第六条约定，买受人在签订《商品房买卖合同》时应交纳房款103002元，余额款370000元办理银行按揭。资金监管银行：中国建设银行股份有限公司吉安城南支行，账号：36×××14。合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。2017年4月12日，信和公司电话0796-82××××8致电李本亮（手机号186××××5677），通话时间4分23秒。2017年7月21日，信和公司再次致李本亮（手机号186××××5677），通话时间58秒。刘金华、李本亮在庭审中认可通话内容为信和公司催款，刘金华、李本亮向信和公司咨询看能否将付款方式改为一次性付款。2017年9月初，信和公司电话告知刘金华、李本亮，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。
一审法院认为：刘金华、李本亮与信和公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行自己的义务。根据合同第六条约定，余款370000元办理银行按揭。虽然合同没有明确约定按揭贷款的时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。从该条可以看出，对于履行期限不明确的，一是债务人可以随时履行，二是债权人在给对方必要的准备时间的条件下可以随时要求履行。刘金华、李本亮在庭审中自认向信和公司咨询能否将付款方式改为一次性付款，且合同第六条中约定了信和公司的资金监管账户，刘金华、李本亮可以随时向信和公司支付剩余房款370000元。另外，信和公司于2017年4月12日、2017年7月21日两次致电李本亮，通话内容为向刘金华、李本亮催款，到刘金华、李本亮起诉时2017年9月15日，刘金华、李本亮或未将有关材料带至信和公司处办理银行按揭手续，或未向信和公司一次性付清剩余房款。由此可见，刘金华、李本亮构成违约。根据合同第七条的约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，信和公司于2017年9月初电话告知刘金华、李本亮，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，为此，刘金华、李本亮与信和公司于2016年11月9日签订的《商品房买卖合同》予以解除。按照合同约定，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，刘金华、李本亮应向信和公司支付3700元违约金。对信和公司的反诉请求，应予以支持；刘金华、李本亮的诉请，没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）刘金华、李本亮与被告（反诉原告）吉安信和实业有限公司于2016年11月9日签订的《商品房买卖合同》；二、原告（反诉被告）刘金华、李本亮支付被告（反诉原告）吉安信和实业有限公司违约金3700元；三、驳回原告刘金华、李本亮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告刘金华、李本亮负担；反诉费4225元，由反诉被告刘金华、李本亮负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：刘金华、李本亮与信和公司于2016年11月9日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按合同约定履行各自的义务。合同约定，余款370000元办理银行按揭贷款，刘金华、李本亮理应按约定办理余款的银行按揭贷款手续。刘金华、李本亮上诉认为，合同没有明确约定办理银行按揭贷款的具体时间，应以合同约定的商品房交付时间认定办理银行按揭贷款的合理时间。本院认为，根据相关法律规定，合同对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，刘金华、李本亮的该上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予采纳，信和公司可以按照法律规定，随时要求刘金华、李本亮办理银行按揭贷款手续，但应当给其二人必要的准备时间。信和公司已于2017年4月12日和7月21日分别电话通知李本亮要求履行合同义务，但刘金华、李本亮至今未按合同约定办理银行按揭贷款手续，已超过合同约定的30日合同解除的期间，信和公司有权依据合同约定主张解除合同，并要求刘金华、李本亮按合同约定支付违约金。合同并未约定必须以书面的形式通知对方履行义务，信和公司电话联系李本亮，要求其履行办理银行按揭贷款的合同义务并无不妥，故刘金华、李本亮关于应当书面通知的上诉理由不充分，本院依法不予采纳。
综上，刘金华、李本亮的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4325元，由上诉人刘金华、李本亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖永兰
审判员 胡 婧
审判员 李国红
二〇一八年三月二十八日
书记员 郭 琴