江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第0983号
原告无锡正大畜禽有限公司，住所地无锡市新区梅村工业园群兴路51号。
法定代表人周政，该公司董事长。
委托代理人戴波、倪一华（受无锡正大畜禽有限公司的特别授权委托），江苏行德律师事务所律师。
被告钱浩杰（无锡市浩杰宾馆个体业主），男，
原告无锡正大畜禽有限公司（以下简称正大畜禽公司）与被告钱浩杰房屋租赁纠纷一案，本院于2013年8月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正大畜禽公司的委托代理人戴波，被告钱浩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正大畜禽公司诉称，钱浩杰承租的锡澄路281号房屋租期已满，但钱浩杰拒绝搬迁，现要求：1、钱浩杰搬出锡澄路281号房屋。2、钱浩杰支付2013年3月30日止期间的欠租58665元，并以该欠租为基数，自2012年10月11日起至判决应给付之日止，按银行同期贷款利率的标准计付违约金。3、自2013年3月31日起至实际搬迁之日按年租金15万元的标准支付房屋使用费。
被告钱浩杰辩称，双方签订的租赁期限为八年，在租赁期限内，因租赁房屋涉及被拆迁，正大畜禽公司并未按约定处理；租赁协议中约定的出租房屋面积与产权证确定面积存在较大差异，造成其实际损失；其在租期内均按约支付租金，由于正大畜禽公司提出提前解除而造成租金未付情形；如终止双方的租赁关系，则需按拆迁评估标准赔偿其装修损失200万元。
经审理查明，房产管理部门于2000年4月核发的无锡市锡澄路281号房屋所有权证载明：该房屋所有权人登记为原告正大畜禽公司，总建筑面积为667.1平方米，由平房（面积52.3平方米）及二层楼房（面积614.8平方米）各一幢组成。2005年3月9日，正大畜禽公司与被告钱浩杰签订该房屋的租赁合同，合同载明：1、租赁期限为八年，自2005年4月10日起至2013年3月30日止，建筑面积为750平方米，租赁期满时若双方有意继续合作，应提前三个月续签租赁合同。2、年租金为15万元，首付2万元，2005年3月30日再付3万元，2005年6月30日前再付10万元，第二年的房租于2006年4月10日的前10日支付，先付后租。3、如延期付款，则按欠租的0.3%支付滞纳金，欠租达一个月以上，出租方有权终止合同，承租方应无条件迁出。4、出租方承诺年租金二年内不变，第三年可根据情形由双方协商调整租金。5、该房屋的内部及门面装修由承租方负责；合同期内如遇动迁、土地征用等情形，双方互不承担责任；如有对装修、营业方面补偿的，应归承租方所有。6、双方须遵守合同，如一方违约，则应赔偿对方违约金，违约金标准按半年租金标准计付。7、合同终止及拆迁时承租方撤离，承租方在不破坏房屋结构的前提下将装修及可移动设施带走。8、租赁合同中另有手写的“改从2005、6、10收租金”的字样。此后，钱浩杰以该房屋为经营场所开设了无锡市浩杰宾馆。
2013年3月8日，正大畜禽公司向钱浩杰发出的书面通知载明：“因你承租的锡澄路281号房屋已列入拆迁范围，故从3月16日起，公司对此房屋终止对外租赁，请你在十天之内结清房租后搬出，经核实，自2012年6月15日至2013年3月15日，应交房租112500元，已交60000元，还欠52500元，望予以谅解和配合，尽快前来补交欠款，特此通知。”
诉讼中，正大畜禽公司作如下陈述：1、双方签订的租赁期限至2013年3月30日，装修期、免租期仍属该租期内。2、该房屋出租时，其已在二层楼房上搭建了第三层房屋并由钱浩杰全部实际使用，故产权证确定的面积与合同商定的面积相差了80多平方米；虽此后尚未补办搭建部分的相关手续，但搭建部分的房屋面积远大于80多平方米，钱浩杰也应支付相应的使用费。3、按先付后租的约定，钱浩杰逾期支付已达到了解除情形，在获知该地块被列入拆迁范围时，故其于2013年3月8日向钱浩杰发出了通知书。4、钱浩杰本应按合同约定支付逾期付款违约金，其现仅主张按银行贷款利率的标准计付违约金。4、该地块也仅是可能将被拆迁，并非钱浩杰所说的已经进入拆迁程序，如在2014年7月底前该房屋被确定拆迁，属钱浩杰装修的设施而所涉及的相应拆迁补偿款，其仍愿归属于钱浩杰所得。5、其并不知晓也未认可钱浩杰将其中的部分房屋已转租于他人的情形，故钱浩杰负有支付全部欠租及使用费的义务；至于对其他房屋使用人，其将另行依法主张相应权利。
钱浩杰作如下陈述：1、租赁合同的房屋面积与产权证确定的面积存在差异，但租赁时确已有第三层房屋并由其实际使用；按合同约定租期应当至2013年6月。2、其为开设宾馆而出资进行了装修，承租当初生意清淡，刚有起色即面临搬迁，造成其巨大损失。3、虽合同约定租期八年，但当初口头约定到期还可续签。4、其承租后均按约支付房租，后得知该房屋将被拆迁，且已初步评估装修补偿款达200万元，故与正大畜禽公司就装修补偿款归属事宜产生争议而拖欠了部分房租。截止2013年3月15日，其欠租数额确为52500元。5、其将部分承租房屋已转租于他人并收取租金。6、在承租房屋以外的场地处，其自行搭建的一处二层楼房也出租于他人使用。
本院至租赁房屋处予以了勘察。经勘察：锡澄路281号房屋的现状为三层，底层房屋除有部分系他人作经营场所外，其余部分均由浩杰宾馆实际使用。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、营业执照、通知书、本院现场勘察照片及双方当事人的陈述等予以证实。
本院认为，正大畜禽公司与钱浩杰签订的房屋租赁合同，属双方自愿。由于租赁合同中将部分无证建筑作为出租房屋的面积计算，根据有关规定，双方于2005年3月9日签订的租赁合同为部分有效、部分无效的协议，即对产权证确定的总建筑面积为667.1平方米房屋的租赁合同部分属合法有效，超出的82.9平方米房屋的租赁合同部分属无效。基于钱浩杰也实际使用该部分无证建筑的情形，虽该部分的协议约定属无效，但钱浩杰仍应按约定的租金标准支付相应使用费。
关于租期的争议，合同明确约定至2013年3月30日，装修期、免租期的约定，并未予以租期的变更，故本院对钱浩杰该辩称意见不予采纳。关于租期内的欠租数额，双方对截止2013年3月15日尚欠52500元均予确认，故本院予以采纳。鉴此，截止租期届满之日的3月30日，按原约定的年租金15万元的标准计算租金及使用费数额，应合计为58664元（52500元＋6164元）。关于逾期付款违约金的主张，虽双方在合同中予以了约定，但基于正大畜禽公司在3月8日的通知书中已表示仅需在十天内结清房租，且在诉讼中又作出了按银行贷款利率标准计付的让步意见，故本院确认违约金应自2013年3月19日起至本判决应给付之日止，以58664元为基数按银行同期同类贷款利率的标准予以计付。
关于租期届满后的使用费，钱浩杰则应按原约定年租金15万元的标准，自2013年3月31日起至实际搬迁之日止予以计付。钱浩杰虽已将部分承租房屋转租于他人，但由其收取了相应房租，且正大畜禽公司表示对其他房屋使用人另行权利主张，故本案中不理涉转租的效力事宜，但钱浩杰应负有向正大畜禽公司支付全部承租房屋的实际使用费义务。关于装修补偿款争议，双方约定的租期已届满，合同中也未有期满后需由出租人支付承租人装修补偿款的约定，故本院对钱浩杰的该辩称意见，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、第十二条之规定，判决如下：
一、终止无锡正大畜禽有限公司与钱浩杰的房屋租赁关系。
二、钱浩杰于本判决发生法律效力之日起十日内，搬出无锡市锡澄路281号房屋。
三、钱浩杰于本判决发生法律效力之日起十日内，支付无锡正大畜禽有限公司租赁期限内的房屋租金及使用费58664元；并自2013年3月19日起至本判决应给付之日止，以58664元为基数，按银行同期同类贷款利率的标准计付相应违约金。
四、钱浩杰于本判决发生法律效力之日起十日内，按年租金15万元的标准，向无锡正大畜禽有限公司支付自2013年3月31日起至实际搬迁之日止期间的房屋使用费。
五、驳回无锡正大畜禽有限公司的本案其他诉讼请求。
案件受理费3770元，由无锡正大畜禽有限公司负担770元，由钱浩杰负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 高 鑫
审 判 员 曹 芸
人民陪审员 徐惠玲
二〇一四年二月十二日
书 记 员 周怡洁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出
租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。