江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终508号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱精荣。
委托诉讼代理人：刘勇，上海市凌云永然律师事务所。
委托诉讼代理人：李钦伟，上海市浦南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹健宁。
委托诉讼代理人：吴栋梁，江苏公大律师事务所律师。
原审第三人：昆山市上上资产管理有限公司。
委托诉讼代理人：李敬德。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司昆山分行。
委托诉讼代理人：杨建刚。
上诉人朱精荣因与被上诉人曹健宁、原审第三人昆山市上上资产管理有限公司、中国农业银行股份有限公司昆山分行房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5344号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱精荣的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审反诉请求，驳回曹健宁一审本诉请求；2、由曹健宁承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与曹健宁签订的房屋买卖合同存在重大误解，应予撤销。1、合同签订时中介方告知上诉人所签合同为意向书，签订后还可以修改，上诉人在未看清合同内容的情况下签的字。2、双方确认的房屋总价为净到手价85万元，是指上诉人不承担未清偿的银行贷款余额和房屋买卖税费的价格。3、曹健宁未按合同约定支付购房款给上诉人，存在违约行为，合同应予解除。二、一审法院裁判内容超出曹健宁的诉讼请求。一审中曹健宁提交过两份诉状，一份诉讼请求为：要求朱精荣按照房价20%赔偿违约金，共计17万元；还有一份诉讼请求为：要求朱精荣继续履行合同，否则按合同约定赔偿房价20%的违约金，共计17万元。这表明曹健宁的诉讼请求为继续履行合同或赔偿违约金，而非同时主张两项请求。一审法院作出支持两项请求的判决错误。三、如果法院判决支持继续履行合同，则曹健宁没有任何损失，违约金约定数额明显过高，应该酌减，曹健宁所主张的违约金不应支持。
被上诉人曹健宁辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
原审第三人昆山市上上资产管理有限公司辩称，认可一审判决。
原审第三人中国农业银行股份有限公司辩称，尊重法院的判决。
原审原告曹健宁的起诉请求：1、依法判令朱精荣继续履行双方于2016年2月25日签订的房屋买卖合同即办理昆山市开发区××郡花园××楼××室房屋的产权证、土地证过户手续并交付房屋；2、依法判令朱精荣按照合同约定赔偿曹健宁违约金17万元；2、本案的诉讼费用由朱精荣承担。
反诉原告朱精荣的反诉请求：1、请求判令撤销双方于2016年2月25日签订的房屋买卖合同；2、本案的本诉及反诉诉讼费用由曹健宁承担。
一审法院认定事实：2016年2月25日，曹健宁、朱精荣签订房屋买卖合同一份，该合同约定：朱精荣同意将坐落于昆山市开发区××郡花园××楼××室房屋以85万元出售给曹健宁，在该合同签订之时，曹健宁支付2万元作为购房定金，朱精荣同时提供身份证复印件由第三人昆山市上上资产管理有限公司代为保管。双方同意在合同生效之日起十五日内，曹健宁将首付款17万元支付给朱精荣，购房定金在付款时冲抵，若逾期则按房屋总成交价×万分之五×逾期天数收取滞纳金。双方同意在贷款审批完后3个工作日内办理过户手续。曹健宁需贷款，贷款金额为68万元，由第三人昆山市上上资产管理有限公司代曹健宁办理贷款手续。双方必须积极配合第三人昆山市上上资产管理有限公司办理房屋交易事项（包括房屋评估、银行贷款审批、办理过户手续、房屋交接手续等），不得有意拖延、躲避等以各种理由推脱各自在房屋交易时所应承担的责任和义务。若双方任何一方在第三人昆山市上上资产管理有限公司以电话、短信、邮件等方式通知的情况下，仍不配合第三人昆山市上上资产管理有限公司办理房屋交易手续的，任何一方在逾期达7个工作日或造成此合同不能正常履行的则视为违约，即可按违约责任论处即赔付房屋成交总价的20%。补充约定：此价格为朱精荣净到手之价格；过户费用均由曹健宁承担。该合同由双方签字及第三人昆山市上上资产管理有限公司盖章确认。在签订该合同的当天，曹健宁支付朱精荣购房定金2万元。2016年3月4日，朱精荣向第三人提交《关于终止售房通知书》，该通知书载明：本人坐落在昆山市开发区××郡花园××楼××室房屋，现经家人商议，决定终止出售，留作自用。请尽快通知曹建（健）宁先生。
另查明，昆山开发区东城蓝郡花园18号楼206室房屋的所有权人为朱精荣。上述房屋在第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行处抵押贷款，截止2016年7月，现结欠贷款本金金额475290元，无逾期。
上述事实，由房屋买卖合同、收条、房屋权属登记信息、通知书及各方当事人的庭审陈述予以证实。
一审法院认为，曹健宁、朱精荣签订的房屋买卖合同真实有效，双方应当按照合同约定履行义务。朱精荣在合同签订后明确表示不再履行合同，明显违约，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故一审法院对于曹健宁要求朱精荣继续履行该房屋买卖合同及要求朱精荣支付违约金17万元的诉讼请求予以支持。因涉诉房屋向第三人抵押贷款，尚有贷款未还清，曹健宁应按照合同约定向第三人支付贷款，剩余房款支付给朱精荣。关于反诉部分，本案中的房屋买卖合同不符合法律规定的可撤销的情形，故一审法院对于朱精荣要求撤销该房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、曹健宁于本判决生效后十日内向第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行支付贷款本金475290元（以实际支付日尚欠数额为准）。二、朱精荣于曹健宁完成本判决第一项内容后十日内协助曹健宁办理昆山市开发区××郡花园××楼××室的房屋所有权、土地使用权过户手续并将上述房屋交付曹健宁。三、曹健宁于本判决生效后十日内支付朱精荣购房余款（总价85万元-
支付银行贷款数额）。四、朱精荣于本判决生效后十日内支付曹健宁违约金17万元。五、驳回朱精荣要求撤销双方于2016年2月25日签订的房屋买卖合同的诉讼请求。本诉案件受理费3700元，由朱精荣负担；反诉案件受理费3700元，由朱精荣负担。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
二审中，上诉人朱精荣陈述，签订合同当日他和曹健宁、中介一起去中国银行打印贷款查询单。因为他还有另外一套房屋是在中国银行贷款的，他搞混了，以为出卖的是在中国银行贷款的房屋。当时中国银行已经快要下班，匆忙打印了贷款查询单，显示贷款余额还有31万元，他没有仔细核对，就以中国银行的贷款查询单为依据签订了本案合同。当时他认为房屋价款85万元，扣除剩余贷款31万元，还余50多万元，是不亏的，所以同意出售房屋。回家后他才发现打印的贷款查询单不是他名下的，是陈军名下的，应该是中国银行打印错了。涉案房屋的贷款余额实际是48万余元，这样算下来，以85万元出售房屋就亏了，他根本不会出售房屋。合同签订后第二天他就打电话给中介，告知中介贷款查询单有误。后来他咨询了律师，律师认为签订的合同是无名文本，不是正式合同，且他未收到首付款，所以他就发了《终止售房通知书》。
被上诉人曹健宁陈述，他过了好几天后才知道贷款查询单有误，但他认为不影响交易。中介又召集双方谈了一次，由于查询错误引发的贷款差额10万元，他为了交易继续愿意垫付，但朱精荣称一分钱都拿不出来，让他一次性归还剩余贷款，双方就没有谈拢。
原审第三人昆山市上上资产管理有限公司陈述，贷款查询有误后，中介方通知双方到中介处协商，朱精荣不愿意拿钱出来补差额，曹健宁称可以垫付差额，但朱精荣还是不愿意。过了几天后，朱精荣就发了《终止售房通知书》。
本院认为，朱精荣、曹健宁在昆山市上上资产管理有限公司居间下签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行。关于朱精荣主张该合同为意向书，签订后可以修改，其未看清合同内容，本院认为，朱精荣系完全民事行为能力人，应对自己从事的民事行为承担法律责任。关于朱精荣主张合同约定的净到手价85万元是指其不承担未清偿的银行贷款余额和房屋买卖税费，本院认为，结合合同中“此价格为甲方净到手之价格，过户的费用均由乙方承担”的文义表述和房屋买卖的交易惯例，以及各方陈述的房屋买卖过程，应合理理解为朱精荣可以获取的全部价款为85万元，房屋原有贷款由朱精荣自行偿还。关于朱精荣主张因签订合同前的贷款查询有误，导致其签订合同存在重大误解，要求撤销房屋买卖合同，本院认为，朱精荣作为涉案房屋所有权人，对房屋贷款情况应当是明知的，即使朱精荣查询的贷款信息有误，也非曹健宁和居间方的过错所致，应由朱精荣自行承担责任，故朱精荣以重大误解为由要求撤销房屋买卖合同，不能成立。关于朱精荣主张曹健宁未按约支付首付款，本院认为，2016年2月25日签订的合同约定，在合同生效之日起15日内曹健宁将首付款17万元支付给朱精荣，但在2016年3月4日朱精荣即向居间方提交《关于终止售房通知书》，此时曹健宁支付首付款的期限尚未届至，而该通知书载明的终止售房理由为:“现经家人商议，决定终止出售，留作自用”，并未提及贷款查询有误以及曹健宁未支付首付款的问题。故本院认为，本案房屋买卖合同未能继续履行系朱精荣违约所致，朱精荣应承担相应的违约责任。曹健宁要求朱精荣继续履行合同的诉讼请求，应予支持。
关于朱精荣上诉提出的一审法院裁判内容超出曹健宁诉讼请求的问题，经审查，曹健宁于2016年4月7日提交的民事诉状中诉讼请求为：要求朱精荣按照房价20%赔付违约金共计17万元；2016年5月25日一审庭审中，曹健宁当庭明确诉讼请求为：要求朱精荣继续履行房屋买卖合同，并且要求朱精荣按照房价20%赔付违约金共计17万元，故一审法院的审理并未超出曹健宁的诉讼请求范围。
关于曹健宁要求朱精荣按照房价20%赔付违约金17万元的诉讼请求，本院认为，双方合同约定“任何一方在逾期达7个工作日或造成此合同不能正常履行的则视为违约，即可按违约责任论处（赔付房屋成交总价的20%）”，该条对应的合同正常履行应理解为双方按照合同约定自觉全面履行。现曹健宁通过诉讼方式要求继续履行，应视为合同未能正常履行，故曹健宁有权要求朱精荣承担违约金。但因本院已支持合同继续履行，曹健宁不存在因房屋价格上涨导致的差价损失，故按房屋成交总价20%计算的违约金明显过高，考虑到违约金兼具惩罚性功能，以及曹健宁通过诉讼主张合同继续履行的必要成本，本院酌定朱精荣赔偿曹健宁违约金3万元。
另，一审法院判决曹健宁应支付朱精荣的购房余款中未扣除曹健宁已支付的定金2万元有误，本院一并予以更正。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有不当之处，导致部分实体处理有误，应予更正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5344号民事判决主文第一、二、五项。
二、变更江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5344号民事判决主文第三项为：“曹健宁于本判决生效后十日内支付朱精荣购房余款（总价85万元-
已付房款2万元-支付银行贷款数额）”。
三、变更江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5344号民事判决主文第四项为：“朱精荣于本判决生效后十日内支付曹健宁违约金3万元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3700元、反诉案件受理费3700元，均由朱精荣负担。二审案件受理费7400元，由朱精荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一七年三月二十三日
书记员 王文君