福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初1586号原告：福建汇源投资有限公司，住所地福建省福州市台江区苍霞路13号青年会大楼，统一社会信用代码91350100786918971W。法定代表人：陈平。委托诉讼代理人：金麟、郑晓磊（实习），北京大成（福州）律师事务所律师。被告：叶志伟，男，1974年12月23日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，委托诉讼代理人：洪志明、向传金，上海锦天城（福州）律师事务所律师。原告福建汇源投资有限公司（以下简称汇源公司）与被告叶志伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇源公司的委托诉讼代理人金麟、郑晓磊，被告叶志伟的委托诉讼代理人向传金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇源公司向本院提出诉讼请求1、判令解除原告与被告之间的两份租赁合同；2、判令被告叶志伟向原告支付拖欠租金人民币129550元（至被告返还租赁房屋之日止，暂计至2017年4月7日），并按日1%标准支付自欠付租金之日起的逾期付款违约金85762.1元（至被告全部清偿拖欠租金之日止，暂计至2017年4月7日）；判令被告叶志伟向原告支付原告垫付的水电费66608元（至被告返还租赁房屋之日止，暂计至2017年4月7日）；3、判令被告于七日内（包括公共节假日）返还租赁房屋，并按合同约定支付场地恢复期间的租金；4、判令被告承担本案全部的诉讼费以及原告为实现债权所支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、调查取证费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）。事实和理由：原告与被告于2013年6月19日在双方协商一致下，签订《租赁合同书》两份，约定：原告将福州市××××号青年会大楼的112、113店铺出租给被告，装修免租期为2013年7月1日至2013年9月30日，租金租期自2013年10月1日起计算，租金分别为每月13920元与9360元，每年均有递增比例，2016年7月1日至2017年6月30日的租金分别为每月15492元与10418元。《租赁合同书》5.2.2（2）原告将于每个日历月届满前5日之内向被告提供当月的租金付款通知单。除租金付款通知单另有明确之外，被告按日历月于每个日历的首日或之前，向原告支付正常租金。10.8被告应按期足额按本合同规定支付款项，包括但不限于特定区域租金、履约保证金、其他费用、损失赔偿金以及按本合同应付的其他款项。否则，每逾期一日，被告应按所欠款项的1%向原告支付逾期付款违约金。11.4.1发生以下任何情况之一时，原告有权单方解除合同：……（2）被告违反本合同任何规定，且在原告要求其纠正违约后的二十天内未予以纠正，或者被告违反合同任何规定超过三十天未予以纠正：……11.4.2原告按合同第11.4.1条规定解除合同时，被告无权要求返还履约保证金及预付租金，亦无权要求原告支付任何违约金或赔偿损失，且仍应按照本合同规定承担违约责任和赔偿责任。12.1租赁合同期满或本合同因任何原因提前终止时，被告应于七日（包括公共节假日）内（以下简称场地恢复期）将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复原状（正常磨损除外），使场地具备良好、清洁和适用于出租的状况及条件，并将场地交还原告。原告拆除添置的设备（例如空调机）时，不得损坏场地结构。12.2被告交还特定区域时双方应对特定区域进行验收。特定区域经原告验收认可后，办理退租手续。场地恢复期内，被告仍应按本合同规定租金数额向原告支付租金。10.15乙方违反本合同任何规定，应承担甲方为追究乙方违约责任及损失赔偿责任所发生的相关费用，包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等。此外，双方还就其他事项进行了约定。2017年2月16日，因被告自2016年10月16日起未支付其应支付的房租及物业费，原告向被告发出通知函要求被告依约支付欠付租金及按所欠款项的1%支付逾期付款违约金，并告知其若在收到通知函之日起二十日内未按约支付欠付租金及违约金，原告将依双方签订的租赁合同11.4.1条单方解除合同，而被告也已于2017年2月17日收到该通知函，但并未按约支付欠付租金及违约金。因此，依据上述事实，被告应支付原告拖欠租金139680元（至被告返还租赁房屋之日止，暂计至2017年4月7日），并按日1%标准支付自欠付租金之日起的逾期付款违约金110812.8元（至被告全部清偿拖欠租金之日止，暂计至2017年4月5日）。此外，由于青年会大楼的水电费均由原告统一缴纳，而被告自2016年10月起便拒绝向原告支付原告代垫的水电费，截止至2017年3月份，已经结欠原告代垫水电费66608元。因被告的违约行为，原告有权根据合同的约定解除合同，且被告应按照合同12.1约定返还租赁物，并按合同约定支付场地恢复期间的租金。被告叶志伟辩称，1、关于要求解除租赁合同，答辩人认为合同均没有达到解除条件，原告陈述的解除依据不成立，本案原告存在丧失商业信誉和大量违法违章建筑导致相关执法部门对整栋大楼停水停电查封房产及整顿处理，导致被告无法安心经营，被告有权依法终止支付租金，且按照租赁合同约定，要每个月向被告提供租金付款通知单，但2016年10月后原告再无提供该单据，同时根据租赁合同第5.3条，租金应该支付到甲方指定的账户和另行书面通知的账户，但是双方合同附件1中并未指定任何账户，同时，原告也未另行书面通知账户，导致被告无法按照相应的约定交付租金；2、关于拖欠租金的问题，答辩人认可从2016年11月开始计算到2017年4月7日的租金，拖欠的事实虽然存在，但答辩人有中止支付的理由；关于违约金的问题，答辩人有拖欠的理由，就不存在违约金的问题，同时违约金的计算方法也无法确认；3、关于水电费的问题，之前的水电费都要查看水表，后来2016年10月后被告无法核查水电表，无法确认金额；4、关于返还房租的问题，合同解除的条件未达到，所以不存在返还房屋的问题。因此也不存在按照约定恢复期间的问题；5、原告陈述的不是事实，答辩人认为原告主体不适格，原告只是代理人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月19日，以原告汇源公司为甲方，被告叶志伟为乙方，双方签订两份《租赁合同书》，约定：原告将福州市××××号青年会大楼的112、113商铺出租给被告，112商铺建筑面积232㎡，113商铺156㎡；租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日，装修免租期自2013年7月1日至2013年9月30日；112商铺、113商铺第一租期年度（2013年7月1日至2014年6月30日）日历月租金金额分别为13920元和9360元，……，第四租期年度（2016年7月1日至2017年6月30日日历月租金金额分别为15492元与10418元，第五租期年度（2017年7月1日至2018年6月30日）日历月租金金额分别为16577元和11147元；第5.2.2条……（2）甲方将于每个日历月届满前5日之内向被告提供当月的租金付款通知单。除租金付款通知单另有明确之外，乙方按日历月于每个日历的首日或之前，向甲方支付正常租金；第10.8条乙方应按期足额按本合同规定支付款项，包括但不限于特定区域租金、履约保证金、其他费用、损失赔偿金以及按本合同应付的其他款项。否则，每逾期一日，乙方应按所欠款项的1%向甲方支付逾期付款违约金；第10.15条乙方违反本合同任何规定，应承担甲方为追究乙方违约责任及损失赔偿责任所发生的相关费用，包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等；第11.4.1条发生以下任何情况之一时，甲方有权单方解除合同：……（2）乙方违反本合同任何规定，且在甲方要求其纠正违约后的二十天内未予以纠正，或者乙方违反合同任何规定超过三十天未予以纠正：……第11.4.2条甲方按合同第11.4.1条规定解除合同时，乙方无权要求返还履约保证金及预付租金，亦无权要求甲方支付任何违约金或赔偿损失，且仍应按照本合同规定承担违约责任和赔偿责任；第12.1条租赁期满或本合同因任何原因提前终止时，乙方应于七日（包括公共节假日）内（以下简称场地恢复期）将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复原状（正常磨损除外），使场地具备良好、清洁和适用于出租的状况及条件，并将场地交还甲方。乙方拆除添置的设备（例如空调机）时，不得损坏场地结构；第12.2条乙方交还特定区域时双方应对特定区域进行验收。特定区域经甲方验收认可后，办理退租手续。场地恢复期内，乙方仍应按本合同规定租金数额向甲方支付租金；等等。上述两份《租赁合同书》的附件2为商铺平面图，对112、113商铺的位置作了标示。合同签订后，被告对原告交付的商铺进行装修（包括在112、113商铺外围搭建了部分建筑），并开始经营。2016年10月，被告在112、113商铺外围搭建的建筑被拆除，原被告双方产生纠纷，被告未再支付2016年11月1日之后的租金及物业费。2017年2月16日，原告向被告发出通知函，要求被告依约支付欠付租金及按所欠款项的1%支付逾期付款违约金，并告知被告若在收到通知函之日起二十日内未按约支付欠付租金及违约金，原告将依租赁合同约定解除合同。被告收到该通知函后，仍未支付租金等费用，原告遂诉至本院。另查明，合同签订的涉案“112、113店铺”位于福州市××××号青年会大楼内，该大楼所有权人登记为“福州市基督教三自爱国运动委员会”，福州市基督教三自爱国运动委员会于2011年4月11日与原告汇源公司签订一份《授权委托书》，授权委托原告从事对该大楼一切商业行为的管理活动。诉讼中，原告否认112、113商铺外围搭建的建筑系其所拆除，另称包括讼争112、113商铺在内的青年会大楼水电费均由其统一缴纳，其已从2016年10月起代垫应由被告支付的水电费，截至2017年3月份，已代垫水电费66608元，并提交物业公司（福州合泰物业管理有限公司）租金缴费通知单及原告向水电部门汇款缴费的银行单据予以佐证。本院认为，原告汇源公司与被告叶志伟签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。原告作为签订《租赁合同书》的出租人一方，有权提起本案房屋租赁合同纠纷诉讼，向承租人被告主张合同权利，故本院对被告提出的“原告主体不适格，原告只是代理人”的答辩意见不予采纳。被告未能举证证明“112、113商铺外围搭建的建筑”系原告所拆除，且被拆除的外围建筑亦不处于租赁合同约定的租赁物范围内，故不能作为被告拒绝支付租金的理由。被告未依约支付租金，其行为已构成根本违约，因此本院对原告要求判令解除合同、判令被告返还租赁房屋的诉讼请求予以支持，被告应按合同约定的金额向原告支付从2016年11月1日起未付的租金，合同解除后的占有使用费可参照合同约定的金额支付，并依约按日1%标准支付自欠付租金之日起的逾期付款违约金。但原告主张的“支付场地恢复期间的租金”，因合同对恢复期间未作明确约定，故其该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。被告对水电费金额不予确认，但其继续经营至今，已实际使用了水电，且自2016年10月起未缴纳水电费，而原告提交了物业公司盖章确认的通知单及原告银行汇款缴费凭证，故本院对原告要求被告支付代垫的水电费的主张予以采信，被告应向原告支付代垫的2016年10月至2017年3月水电费66608元，2017年3月之后的水电费应待原告代为支付后再予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告福建汇源投资有限公司与被告叶志伟就位于福州市××××号青年会大楼的112、113商铺所签订的两份《租赁合同书》于本判决生效之日解除；二、被告叶志伟应于判决生效之日起十日内向原告福建汇源投资有限公司支付尚欠的租金【从2016年11月1日起计至被告返还上述112、113商铺之日止。2016年11月1日至2017年6月30日，112、113商铺月租金金额分别以15492元与10418元计算；2017年7月1日至返还商铺之日的月租金（或占有使用费）金额分别以16577元和11147元计算】，并按日1%标准支付自欠付租金之日起的逾期付款违约金；三、被告叶志伟应于判决生效之日起十日内向原告福建汇源投资有限公司支付原告垫付的2016年10月至2017年3月的水电费66608元；四、被告叶志伟应于判决生效之日起七日内返还给原告租赁的上述112、113商铺；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23280元，由原告福建汇源投资有限公司负担3280元，被告叶志伟负担20000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  傅建勇人民陪审员  林洁敏人民陪审员  林秀英二〇一七年十一月六日书 记 员  郭楚楚附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。