上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦民一（民）初字第35535号
原告陆宇翔。
委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。
被告姬兴阳。
委托代理人李硕，上海申浩律师事务所律师。
被告陈边华。
被告上海海堂房地产经纪有限公司。
法定代表人钱忠海。
委托代理人李硕，上海申浩律师事务所律师。
第三人满在勇。
第三人朱林。
原告陆宇翔与被告姬兴阳、陈边华、上海海堂房地产经纪有限公司（以下简称海棠公司）及第三人满在勇、朱林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月29日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序进行审理。本院分别于2013年3月13日、2013年7月5日、2014年1月2日、2014年4月22日公开开庭进行了审理，原告陆宇翔及其委托代理人唐建，被告姬兴阳，被告陈边华，海堂公司的委托代理人李硕（即被告姬兴阳的委托代理人），第三人满在勇，第三人朱林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆宇翔诉称：上海市浦东新区东沟七村XXX号XXX室房屋（以下简称601室房屋）、上海市浦东新区振兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称402室房屋）原产权人都是原告。2011年8月份，原告向满在勇、姬兴阳和朱林共计借款150万元，实际拿到手120万元。朱林、姬兴阳、满在勇是共同的债权人，原告承诺将601室房屋和402室房屋抵押。满在勇要求原告将办理抵押事宜委托给姬兴阳办理，原告答应了满在勇的要求。2011年8月10日，经满在勇联系，原告与姬兴阳一起办理了公证，将系争房屋办理抵押事宜委托给了姬兴阳。当天下午，满在勇让姬兴阳将60万元汇入原告账户，随后原告归还了15万元。2012年8月，原告欲对402室房屋进行装修，但突然有人出来阻止，声称房屋产权已是他的，原告遂报警。在派出所里，那人拿出产权证，原告当即去房产交易中心查询，发现402室房屋和601室房屋的产权已经过户至他人名下。原告诉讼请求：确认原告陆宇翔与被告陈边华关于402室房屋的买卖合同无效，将402室房屋产权恢复至原告名下。
姬兴阳、海棠公司均辩称：不同意陆宇翔的诉讼请求，姬兴阳有权处分402室房屋和601室房屋。2011年8月，陆宇翔向朱林提出借款150万元，朱林当时钱不够。朱林就与姬兴阳两人一起共同通过银行转账和现金的方式共同借款给陆宇翔150万元，期限2个月。陆宇翔通过公证委托姬兴阳处分601室房屋及402室房屋，办理公证委托的目的就是对借款进行担保。陆宇翔说过，如果到期还不了钱，房子就由姬兴阳处理。之后，陆宇翔借款到期不偿还，姬兴阳多次催讨无果后，为实现债权，通过海棠公司居间介绍将601室房屋和402室房屋出售给了陈百昂和陈边华。
被告陈边华辩称：2011年8月，朱林找到陈边华，说陆宇翔向朱林借款150万元，借款期限2个月，以两套房屋做抵押。朱林问陈边华，如果陆宇翔到期无法偿还借款陈边华是否愿意购买该两套房屋。朱林告知，陆宇翔委托姬兴阳办理了委托手续，姬兴阳有权处分房屋。2011年8月10日，陆宇翔与陈边华就402室房屋签订了买卖合同。当时没有去海棠公司，朱林提供的合同写了居间方为海棠公司。2012年2月，姬兴阳问陈边华601室房屋要不要，陈边华觉得房子还可以，就让父亲陈百昂买下来了，具体操办都是由陈边华做的。签订购买两套房屋的相关买卖合同前，陈边华、陈百昂均未进户看房，未办理过正式交接手续。
第三人满在勇述称，原、被告房屋买卖的情况不清楚，与满在勇无关。
第三人朱林述称，朱林和姬兴阳是朋友。2011年8月，满在勇找到朱林和姬兴阳称，原告要借150万元，两个月内返还。为了资金安全，就将原告的两套房设定了抵押。陈边华之前说过要买房，就告知陈边华相关情况。因此，原告、陈边华、姬兴阳、朱林四方谈好，由姬兴阳和朱林共同借钱给原告，原告将两套房屋抵押给朱林，同时原告办理公证委托，委托姬兴阳出售房屋，并约定如果两个月内原告不还钱，就由姬兴阳将房子卖给陈边华。
经审理查明，陈边华系陈百昂儿子。2004年11月26日，601室房屋的产权核准登记在陆宇翔名下。2005年1月25日，402室房屋的产权核准登记在陆宇翔名下。
2011年8月，陆宇翔需要借钱周转。陆宇翔、姬兴阳、朱林协商，由姬兴阳和朱林借钱给陆宇翔，借款时间2个月，陆宇翔将402室房屋和601室房屋抵押给朱林，同时陆宇翔办理公证委托，委托姬兴阳出售402室房屋和601室房屋作为借款的担保。各方约定，如果陆宇翔能够在两个月内按时还钱，就把房子还给陆宇翔。姬兴阳是陈边华的朋友。当时，陈边华知悉陆宇翔委托姬兴阳卖房作为借款担保的相关情况。
2011年8月10日，经上海市金山公证处公证，陆宇翔与姬兴阳办理了公证委托，陆宇翔委托姬兴阳办理402室房屋和601室房屋的相关抵押、房屋买卖、房款收取、税费缴纳等事宜。
2011年8月10日，姬兴阳转账给陆宇翔60万元。当日，陆宇翔转账给满在勇15万元（满在勇称是归还其之前的债务，与本案无关）。陆宇翔向朱林出具借条一份称，陆宇翔向朱林借到150万元，时间二个月。同时，原告陆宇翔向朱林出具收条一份称，收到朱林人民币150万元。2011年8月11日，朱林转账给陆宇翔75万元。
2011年8月10日，陆宇翔与陈边华签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定陈边华向陆宇翔购买402室房屋，价款120万元；过户时间为2011年10月20日前；交房时间为2011年10月31日前。合同约定的居间方为海棠公司。另外，姬兴阳代表陆宇翔与陈边华也签订了《上海市房地产买卖合同》，约定陈边华向陆宇翔购买402室房屋，价款120万元。该《上海市房地产买卖合同》对应的合同内容与陆宇翔直接与陈边华签订的《上海市房地产买卖合同》合同内容是相同的。陈边华签订《上海市房地产买卖合同》购买402室房屋前，没有进户看过该房屋。
朱林与陆宇翔于2011年8月11日签订两份房地产抵押借款合同。其中一份合同约定陆宇翔向朱林借款50万元，借款期限从2011年8月10日至2011年10月7日，陆宇翔将601室房屋抵押给了朱林；另外一份合同约定陆宇翔向朱林借款100万元，借款期限从2011年8月10日至2011年10月7日，陆宇翔将402室房屋抵押给了朱林。2011年8月17日，朱林与陆宇翔分别办理了601室房屋的抵押登记（对应债权数额50万元）和402室房屋的抵押登记（对应债权数额100万元）。
陆宇翔未能按照约定在两个月内偿还借款。
2012年1月10日，抵押权人朱林以抵押人的债务还清为由申请涤除了402室房屋的抵押登记。当日，姬兴阳以陆宇翔的委托代理人名义与陈边华申请将402室的产权变更登记于陈边华名下。2012年1月17日，402室房屋产权核准登记于陈边华名下。
2012年2月2日，姬兴阳代表陆宇翔与陈百昂（系陈边华的父亲）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定陆宇翔将601室房屋出售给陈百昂，房屋价款70万元；过户时间为2012年4月1日前；交房时间为2012年4月1日前。陈百昂购买601室房屋前，陈边华、陈百昂均没有进户看过该房屋。
2012年2月27日，抵押权人朱林以抵押人的债务还清为由申请涤除了601室房屋的抵押登记。当日，姬兴阳以陆宇翔的委托代理人名义与陈百昂申请将601室的产权变更登记于陈百昂名下。2012年3月8日，601室房屋产权核准登记于陈百昂名下。
402室房屋原由陈春芳在使用。2012年7、8月份，陈春芳装修房屋的时候，陈边华以产权人名义上门理论，产生了纠纷。之后，陈边华强行进入了402室房屋。陈边华对402室房屋也进行装修，花费数万元。后来，原告又从陈边华处收回了402室房屋。
审理中，陈边华表示两套房屋的房款分多次支付给了姬兴阳与朱林两人，没有按照合同约定的付款时间及方式进行付款，有银行转账方式，也有现金方式（现金收条已经找不到了），190万元房款已经付清。姬兴阳与朱林表示402室房屋和601室房屋共计190万元房款已经付清，190万元房款没有交给陆宇翔，而是用来抵债了。
陈边华称装修402室房屋花费6.50万元。陆宇翔称如果法院判决合同无效，陆宇翔自愿给陈边华装修补偿款6.50万元。
姬兴阳称2个月的借款期限届满后，其出售601室房屋和402室房屋以及办理相应过户手续均没有和陆宇翔联系过，理由是当时找不到陆宇翔了。
被告陈边华认为若法院判决房屋买卖合同无效，要求原告返还房款及利息并承担中介费损失。
另查明，陈春芳及女儿周义于1998年10月22日迁入402室房屋，户籍至今在402室房屋内。陆宇翔与陈春芳曾签订租赁协议，将402室房屋租给陈春芳，租期从2008年1月1日至2028年12月31日止，租金为每年6000元。相关租赁合同，陆宇翔无法提供原件。
402室房屋及601室房屋现在均由陆宇翔控制。
以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、《房地产抵押借款合同》、上海市房地产登记申请书、陆宇翔的委托书、上海市金山公证处的公证书、上海市房地产权证、陆宇翔银行账户交易明细、上海市浦东新区三林镇北街居民委员会证明、户籍登记簿、房屋租赁合同、借条、收条等证据以及当事人在案陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于402室房屋买卖合同的效力。402室房屋系对应的100万元借款的抵押物，根据我国《担保法》的相关规定，在债务履行期限届满后朱林作为抵押权人未受清偿的，可以与抵押人陆宇翔协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；若协议不成，则朱林可就此提起诉讼。姬兴阳与朱林是共同借款人，姬兴阳与朱林为了实现债权，未与陆宇翔协商，直接以陆宇翔的名义将402室房屋予以出售并办理过户手续，没有法律依据。姬兴阳代为出售402室房屋的行为并未获得陆宇翔追认。陆宇翔通过公证委托姬兴阳出售402室房屋并办理过户登记实际是为借款进行担保。陈边华对该事实是明知的。因此，出售402室房屋不是陆宇翔的真实意思表示，房屋购买人陈边华也并非善意，陆宇翔要求确认关于402室房屋的买卖合同无效，于法有据，本院予以支持。合同被确认无效后，姬兴阳、朱林向陈边华收取的房款120万元应当退还；陈边华应当将402室房屋产权恢复登记至陆宇翔名下，设定在该房屋上的朱林的抵押权应当予以恢复。陈边华并非善意，其支付的购房款由姬兴阳、朱林退还，陈边华要求陆宇翔退还120万元房款及利息并承担中介费损失，缺乏依据，本院不予支持。关于402室房屋的装修损失，陆宇翔自愿补偿陈边华6.50万元，于法不悖，本院予以准许。至于，陆宇翔与姬兴阳、朱林等人之间的房产抵押借款合同纠纷不属于本案处理范围。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决如下：
一、确认原告陆宇翔与被告陈边华关于上海市浦东新区振兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告陈边华于本判决生效之日起十日内协助原告陆宇翔将上海市浦东新区振兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复至原告陆宇翔名下；
三、原告陆宇翔于本判决生效之日起十日内协助第三人朱林恢复抵押登记，在上海市浦东新区振兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定以第三人朱林为抵押权人、债权金额为100万元的他项权利。
四、被告姬兴阳、第三人朱林于本判决生效之日起十日内将120万元房款退还被告陈边华；
五、原告陆宇翔于本判决生效之日起十日内支付被告陈边华装修补偿款6.50万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15，780元，由被告姬兴阳、陈边华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 杰
代理审判员 杨立转
人民陪审员 马顺山
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 李 烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。