四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）自民一终字第107号
上诉人（原审被告、反诉原告）吴泽秀，女，1963年9月18日出生，汉族。
委托代理人钟国丕，男，退休教师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）四川志升资产管理有限公司。住所地四川省自贡市汇东路丹桂东段泰丰大厦1区**层**号。
法定代表人王佑春，总经理。
委托代理人李佳，女，四川志升资产管理有限公司工作人员。
委托代理人钟瑛瑛，女，四川志升资产管理有限公司工作人员。
上诉人吴泽秀因物业服务合同纠纷一案，不服自贡市自流井区人民法院（2013）自流民初字第2231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人吴泽秀及委托代理人钟国丕，被上诉人四川志升资产管理有限公司（简称志升公司）的委托代理人徐李佳、钟瑛瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年6月20日，吴泽秀与四川泰丰集团有限公司签订《商品房买卖合同》，按照合同约定吴泽秀购得位于泰丰大厦12楼1号商务写字间，建筑面积101.7平方米。同年10月22日，四川泰丰集团有限公司将该房屋交付吴泽秀，交付当日吴泽秀与志升公司签订《前期物业管理服务协议》，协议载明：前期物管协议是指自房屋出售、出租之日起至业主委员会与物管企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。并约定：吴泽秀（乙方）所购写字楼位于泰丰大厦12楼1号商务写字间，建筑面积101.7平方米，志升公司（甲方）每月按2.00元／平方米收取物业管理费，电梯在11层以上的每月0.6元／平方米收取电梯费，合计乙方每月应向甲方支付物管费264.00元；乙方不按约定支付费用的按应交费用5%支付违约金等权利义务。协议生效后，志升公司履行了自己的义务，吴泽秀预交部分物业管理服务费后，于2009年1月至2012年12月累计欠交物业管理费12672元。自吴泽秀欠交物管费后，志升公司多次上门催其交费用，但因吴泽秀长期不在自贡居住，导致志升公司无法亲自送交吴泽秀本人签收《催交欠费通知》，志升公司只得分别于2010年年底、2011年年底、2012年年底在泰丰大厦12楼1号商务写字间门上张贴《催交欠费通知》，但至今吴泽秀仍未交纳物管费。该房屋因其他债务未能清偿，于2013年7月被自流井区人民法院依法拍卖，计算至2013年6月止吴泽秀已累计欠交54个月，前述款双方协商未果。
原审法院认为：关于吴泽秀辩称因双方对前期之后的物业管理没有约定，故对其不产生约束力的问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”之规定，志升公司、吴泽秀在签订《前期物业管理服务协议》时已约定“前期物管协议是指自房屋出售、出租之日起至业主委员会与物管企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理”，前期物业后，该商品大厦并未成立业主委员会，也未与其他具有物业资质的物管企业签订《物业服务合同》，志升公司对该房屋仍然按照《前期物业管理服务协议》的约定持续提供物业服务，因此，志升公司、吴泽秀的合同关系仍然是合法有效的。关于吴泽秀辩称本案已超过法定的诉讼时效期间的问题。志升公司以张贴欠费通知的方式向吴泽秀主张权利未违反法律规定，且吴泽秀答辩称其于2010年、2011年多次向志升公司交纳水电费并主张相应权利，志升公司的主张，吴泽秀属知道或应当知道的情形，构成了诉讼时效的中断，因此，志升公司的主张没有超过诉讼时效期间。吴泽秀反诉称因志升公司的阻碍导致其一直未实际占有、使用该房屋，并对其造成了相应损失，应当由志升公司承担赔偿责任等问题。吴泽秀所举示的证据不能证明其遭受损失的事实，故不予支持。至于吴泽秀称因开发商与银行欺骗办理贷款，导致该房屋被原审法院院拍卖对其造成损失的问题，因属另一法律关系，且与志升公司没有法律上的利害关系，当事人可另行主张权利。志升公司、吴泽秀双方自愿于2005年10月22日签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定不违反法律规定，合法有效，并对协议双方产生约束力。协议签订后，双方应按约定履行各自义务，该案中，志升公司作为提供物业管理服务的企业，已按照约定履行了相应的物业管理服务；吴泽秀自2009年1月起，没有按照协议约定履行交纳物业管理费的义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，吴泽秀应当承担交纳物业管理费的义务，并承担按照欠交金额5%的违约金。根据其欠交时间及收费标准计算，吴泽秀应向志升公司交纳物业管理费14256.00元【54个月×（101.7平方米×2.00元＋101.7平方米×0.60元）】、违约金712.80元（14，256.00元×5%），合计14968.80元。综上所述，因吴泽秀的违约行为，依照协议约定，应支付志升公司物业管理费及违约金14968.80元。吴泽秀的反诉请求均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第一百零七条；《物业管理条例》第二条、第二十一条、第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、吴泽秀于本判决生效之日起十日内支付志升公司本诉物业管理服务费及违约金14968.80元；二、驳回吴泽秀的全部反诉请求。一审案件本诉受理费90.54元、反诉受理费1750元、诉讼保全费205.85元，共计2046.39元。由吴泽秀负担。
宣判后，吴泽秀不服，向本院提起上诉，其主要理由：1.志升公司的诉讼请求已过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求；2.因志升公司侵权行为造成吴泽秀经济损失，应当由志升公司赔偿损失16万元及为追偿损失而支出的合理费用3万元。请求撤销原判、依法改判。
志升公司在二审中提交书面答辩意见称，一审法院认定志升公司的诉讼请求未超过诉讼时效事实清楚、证据充分。对于一审驳回吴泽秀反诉请求，事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。
在本院指定的举证期限内，上诉人吴泽秀向本院提交了以下两组证据作为其二审新的证据：
1.王惠英于2010年10月15日出具的水、电费收条（复印件，1页），拟证明志升公司拒收物业费且2011年和2012年吴泽秀本人在自贡。
2.销售楼书（复印件，12页），拟证明购房面积101.7平方米，实际买卖合同房屋面积只有50余平米，存在合同欺诈。
被上诉人志升公司对吴泽秀提交的上述证据质证认为，收条只能证明2010年10月15日吴泽秀在自贡，不能证明其长期在自贡。销售楼书仅能证明吴泽秀与开发商之间存在买卖合同关系，与本案无关联性。
根据上诉人举证和被上诉人的质证，本院认为吴泽秀提交的证据与本案不具有关联性，本院依法不予采信。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人吴泽秀与被上诉人志升公司2005年6月20日签订《商品房买卖合同》，按照合同约定吴泽秀购得位于泰丰大厦12楼1号商务写字间，同年10月22日，四川泰丰集团有限公司将该房屋交付吴泽秀，双方于当日签订《前期物业管理服务协议》。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，志升公司与吴泽秀之间存在物业服务关系。
本案二审的争议焦点为：一、吴泽秀是否应当支付志升公司物业管理服务费；二、志升公司是否对吴泽秀有侵权行为并对其造成损失。
一、关于吴泽秀是否应当支付志升公司物业管理服务费的问题。在《前期物业管理服务协议》生效后，志升公司履行了自己的义务，吴泽秀预交部分物业管理服务费后，于2009年1月至2012年12月累计欠交物业管理费12672元。志升公司多次上门催其交费用，但因吴泽秀长期不在自贡居住，志升公司分别于2010年年底、2011年年底、2012年年底在泰丰大厦12楼1号商务写字间门上张贴《催交欠费通知》。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，首先志升公司对吴泽秀怠于履行义务的行为进行了书面催交，其次志升公司催交行为构成了诉讼时效的中断。一审法院认定志升公司的主张没有超过诉讼时效期间正确，判决吴泽秀应当支付志升公司的物业管理服务费及违约金并无不当。吴泽秀关于志升公司的诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由不能成立。
二、志升公司是否对吴泽秀有侵权行为并对其造成损失的问题。吴泽秀没有提供足以证明志升公司对其房屋造成损害事实发生的证据。吴泽秀称其房屋实际面积与房产证登记不一致，属另一法律关系，与本案在法律上没有关联性，故一审判决驳回吴泽秀要求志升公司赔偿经济损失的反诉请求并无不当。吴泽秀关于志升公司应对其赔偿损失的上诉理由不能成立。
综上，上诉人吴泽秀的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3799元，由上诉人吴泽秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾昭球
代理审判员 罗 璇
代理审判员 甘语慧
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 刘剑桥