广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1341号
上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地佛山市禅城区佛山。
负责人米晋湘。
委托代理人王为樟。
委托代理人胡敏芝。
被上诉人（原审原告）区建昭，男，汉族，住佛山市顺德区，公民身份号码2377。
委托代理人李平。
被上诉人（原审被告）区建权，男，汉族，住佛山市顺德区，公民身份号码2355。
上诉人中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建行佛山分行）因与被上诉人区建昭、区建权案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2089号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月30日、5月5日进行了法庭调查，上诉人建行佛山分行的委托代理人王为樟、胡敏芝、被上诉人区建昭的委托代理人李平到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。
一审法院查明：建行佛山分行诉区建权等人金融借款合同纠纷一案，案号（2015）佛城法民三初字第2386号，案件审理过程中一审法院依建行佛山分行的财产保全申请作出（2015）佛城法民三初字第2386-1号民事裁定，并据此裁定于2015年8月3日查封了登记在区建权名下的涉案房产。后区建昭向一审法院提出异议，经审查，一审法院作出（2015）佛城法民三初字第2386-2号民事裁定，驳回区建昭的异议。区建昭于2015年10月28日收到上述异议裁定后，在法定期限内向一审法院提起本次诉讼。2015年8月31日，一审法院作出（2015）佛城法民三初字第2386号民事判决，判令佛山市顺德区骏豪轩贸易有限公司（以下简称骏豪公司）在指定期限内向建行佛山分行偿还贷款本金3359672.75元及利息、律师费116786元；区建权等保证人对骏豪公司上述债务承担连带清偿责任。
另查明：2015年3月10日区建权与区建昭签订《房屋买卖合同》，主要约定：区建权将涉案房产出售予区建昭，转让价格为76万元；区建昭在签订合同之日起三日内将价款付清；区建权在收到购房款后三日内交付区建昭使用；区建权当积极配合区建昭办理房屋过户手续，过户费用由区建昭负担；房屋交付后，涉及房屋的所有权益（包括但不限于征地补偿、拆迁补偿等）归区建昭所有；在房屋交付之日起，房屋一切事宜与区建权无关，区建权不得妨碍或侵犯区建昭基于合同约定而对房屋享有的占有使用、收益和处分权利。2015年3月12日，大都村委会及大都股份合作经济社联合出具《证明》，上载：区建权在我股份社拥有座落于（原址）顺德市2号（新址）佛山市顺德区2号的房地产（产权证号为Cx**），现我股份社同意其将该房地产转让给本股份社村民区建昭，维持该房地产集体土地性质。同日，大都村委会出具《地址证明》，证实涉案房产新编地址为佛山市顺德区2号。2015年3月13日，区建昭从其名下账户转账支付76万元至区建权名下账户。2015年6月，涉案房产申办验证换证手续，注销旧房地产权（粤房地证字第Cxx3）。据涉案房产旧房地产权证所载，权属人为区建权，房地座落于顺德市2号，建基面积80平方米，建筑面积304平方米。2015年7月3日，涉案房产颁发新房地产权证（粤房地权证03**），证载房屋权属人为区建权，房屋座落于佛山市顺德区2号，土地自用面积80.98平方米，建筑面积为310.12平方米。2015年8月25日，大都村委会出具《证明》，证实区建昭自2015年3月至今在涉案房产内居住。
诉讼中，区建昭陈述：区建昭与区建权为亲兄弟关系，区建昭与区建权之间不存在民间借贷等经济往来；因区建权当时经济紧张，故将涉案房产出售予区建昭，区建昭支付予区建权的76万元是购买涉案房产的购房款；区建昭与区建权签署房屋买卖合同时并不清楚涉案房产须换领新证才能过户，直至到村委会盖章时才知道；区建权取得涉案房产新的房地产权证是在2015年7月中旬，区建昭因事务繁忙至2015年8月中旬才与区建权去办理过户手续，此时才发现涉案房产已被查封；涉案房产现由区建昭居住使用，涉案房产的水电费系以区建昭父亲区钜帮的名义去缴纳，费用由区建昭支付。
一审法院认为，区建昭作为（2015）佛城法民三初字第2386号案外人对该案保全标的主张权利，并据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条之规定，区建昭起诉符合法律规定。另据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条之规定，区建昭对其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
据一审法院查明事实，区建昭在一审法院在对涉案房产实施保全措施前已与区建权签订《房屋买卖合同》，区建昭购房资格及向区建权购房事实业经涉案房产所在村民组织认可并出具相关证明证实，故一审法院确认区建昭与区建权之间存在真实的房屋买卖合同关系。因无充分证据证实涉案房屋买卖合同存在无效情形，故应认定为有效合同。另据一审法院查明事实，区建昭已全额支付购房款予区建权，涉案房产所在村民组织亦证实区建昭自2015年3月始在涉案房产内居住，可确认区建昭已依约履行房屋买卖合同相应义务并实际占有使用涉案房产的事实。虽涉案房产仍登记在区建权名下，但从本案证据显示，区建昭与区建权的房屋买卖合同履行过程中经历了涉案房产换领新证程序，且从新旧房地产权证证载内容比对，在房屋座落、土地自用面积及建筑面积方面均有变更，故一审法院采纳区建昭相关意见。而涉案房产新证核发后一个月内，涉案房产即被一审法院查封，此间区建昭虽未办理产权过户登记手续，但时间间隔较短，不能据此认为区建昭存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，区建昭对涉案房产享有的民事权益得以排除一审法院执行措施。建行佛山分行相关抗辩并无充分证据证实，一审法院不予支持。
因一审法院判令不得执行涉案房产，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十四条第一款之规定，（2015）佛城法民三初字第2386-2号民事裁定书失效。另因本案诉讼系因区建权涉诉所致，故一审法院决定诉讼费用由区建权负担。
综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项之规定，缺席判决不得对座落于佛山市顺德区2号（粤房地权证佛字第）的房地产采取执行措施。本案适用普通程序审理，案件受理费11400元，由区建权负担。
上诉人建行佛山分行上诉称：一、涉案房产登记在区建权名下，区建昭未占有涉案房产，一审法院认定事实错误。（一）涉案房产登记在区建权名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权采用登记公示原则。涉案房产登记在区建权名下，其为涉案房产的所有权人。骏豪公司拖欠建行佛山分行贷款本息未偿还，区建权也未依约承担相应的担保责任。一审法院根据建行佛山分行的申请，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定对涉案房产进行查封，该查封合法、有效，应予维持。（二）区建昭未实际占有涉案房产。区建昭称在付款当日收房入住至今，即2015年3月13日入住。但其没能提交使用涉案房屋并缴纳水电费、网络通讯费等直接证据证明其主张。其仅提交大都村委会出具的《证明》证明其在涉案房屋居住。区建昭作为大都村的村民，从大都村委会取得相关证明是比较容易的。大都村委会与区建昭有利害关系，其证明内容虚假。且《证明》属于证人证言，在一审中大都村委会没有派人出庭作证接受质询，该《证明》不具有证明力，不能证明区建昭在一审法院查封之前有实际占有涉案房产。二、区建昭与区建权之间不存在真实的房屋买卖合同关系，一审法院认定事实错误。（一）区建昭无购房资格。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》第三条第（一）项的规定，农民一户只能拥有一处宅基地，区建昭在陈村镇大都禾渚村已有宅基地，区建昭无权在该村购买宅基地。一审法院认定区建昭有购房资格是错误的。（二）《房屋买卖合同》虚假，是恶意逃债行为。区建昭提交的《房屋买卖合同》条款表述严谨专业、格式规范，但其内容与其主张的履行情况等存在诸多不合常理之处，双方关于涉案房产的买卖虚假。主要体现在：1.涉案房屋买卖双方为区建权、区建昭，双方是亲兄弟，其具备恶意串通制造虚假交易的条件。2.该合同第三条专门对涉案房产的权属状况、卖方区建权的处分权利、不存在第三方买卖协议、个人或家庭债务、抵押状况等进行了约定。说明买方对涉案房产权属及过户问题非常重视，但其却未明确约定办理过户的时间，显然不合常理。3.合同约定付款时间为签订合同后3天，交付房屋的时间为付款后3天。可见，双方对合同的履行要求是非常紧凑的，但对于房产过户这一买方非常重视的问题，反而没有约定任何时间，同样不合常理。4.从履行上看，区建昭称双方在2015年3月10日签约，但至8月3日一审法院查封时，长达5个月时间其均未申请办理过户手续。其称因区建权旧证换新证导致8月才申请办理过户，但若其交易真实，按付款及交付房屋的紧凑安排，即使旧证换新证也不必等到5个月后才申请办理过户。可见，所谓2015年3月10日签约交易是虚假的。5.该合同在紧凑约定付款时间、房屋交付时间及违约责任的情况下，不但对过户时间不作任何约定，且没有约定过户方面的违约责任，显然前后不一。6.从合同表述可以看出，该合同出自法律专业人士之手。合同总共9个条款，用了3个条款进行了房屋交付方面的约定，且用了2个条款强调交付后区建昭享有涉案房屋的所有权益等。撇开重要的过户问题不约定，舍本逐末约定交付后的权益，其目的明显是为了本案诉讼。合同显然是涉案房产被查封后，为本案诉讼而伪造的。7.从合同价款看，该合同约定的房屋转让单价为2500元／平方米，远远低于7000-9000元／平方米的市场价格，转让价格虚假。8.从合同约定的付款方式看，区建昭在区建权交付房屋及办理过户手续前，一次性付清了全部房款，不符合日常经验法则。这也与其在合同第三条重视房屋产权及处分权的审慎态度严重相悖。9.区建昭提供的付款凭证，并未注明其所转让的76万元用途为支付购房款，鉴于双方是亲兄弟，该款项可能是其他用途。三、即使交易真实，区建昭所享有的权利也不能排除法院执行，一审法院理解和适用法律错误。1.一审法院错误理解和适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。首先，涉案房产登记在区建权名下，依据物权公示原则，涉案房产物权归区建权所有。在《房屋买卖合同》未履行完毕、涉案房产未过户至区建昭名下的情况下，区建昭仅对区建权享有债权，而不享有对涉案房产的物权。因此，区建昭不享有上述法律规定的“能排除执行”的权利。一审法院对此完全不予审查，严重错误。其次，签订《房屋买卖合同》后，长达5个月没有办理房产过户手续，而涉案房产换发新证后，其长达1个月没有办理过户手续。且在查封异议听证庭审中，区建昭代理人明确陈述，其是在知道法院查封后，才去申请办理过户手续的，但因法院查封而无法办理。可见，区建昭不存在上述法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，其异议依法不能成立。2.一审法院错误理解和适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。第一，区建昭和区建权是亲兄弟，区建昭并不能证明其支付的款项属本案购房款，且区建昭无任何有效证据证明其实际占有涉案房产，区建昭无权以此主张对涉案房产享有权利。第二，据顺德区房地产交易登记中心行政办事规定，旧版房地产证换新证的，20个工作日办结。区建权办理的新房产证记载涉案房产于2015年6月申办变更产权登记（验证换证），2015年7月3日换发新证。《房屋买卖合同》于2015年3月10日签订，3月12日已付完房款，若交易属实，区建权及时办证过户，房产早已登记在区建昭名下，不可能被一审法院于8月3日查封。因此，即使区建昭所述交易属实，其未积极办理过户手续，存在过错。第三，据顺德区房地产交易登记中心行政办事规定，二手房买卖10个工作日办结。本案区建权的新房产证于2015年7月3日颁发，若区建昭积极申请过户，也早已登记在区建昭名下，不可能被一审法院查封。因此，本案交易虚假。即使交易真实，区建昭未积极办理过户手续，也存在过错。四、请求依法改判驳回区建昭诉请，并追究其相关法律责任。本案区建权在拖欠建行佛山分行巨额债务无法偿还，却与其亲兄弟区建昭恶意串通转移涉案房产，逃避债务，拒不执行法院生效判决，其行为已涉嫌构成拒不执行判决、裁定罪，依法应追究其法律责任。一审判决认定事实错误、适用法律错误、判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回区建昭全部诉讼请求；二审诉讼费由区建昭、区建权共同承担。
上诉人建行佛山分行在二审中提交如下证据：
佛山市顺德区档案馆于2016年3月23日出具的《证明》1份，证明根据农民一户只能拥有一处宅基地的规定，区建昭在陈村镇大都禾渚村已有宅基地，区建昭无权在该村购买宅基地，大都村委会于2015年3月12日出具的《证明》违法，8月25日大都村委会出具区建昭在大都村委会居住的《证明》也无证明力，一审法院认定区建昭有购房资格是错误的，区建昭与区建权之间买卖虚假。
经质证，被上诉人区建昭发表如下意见：对证据的真实性无异议，对证明内容有异议。《中华人民共和国土地管理法》虽然有一户一宅的规定，但顺德区自2001年起作为试点推行农村经济体制改革，特别是农村集体土地管理体制的改革。根据该改革，同一集体经济组织内部，互相转让宅基地不受限制，无论集体经济组织成员名下有无宅基地，只要不卖给外村人都不受限制，因此大都村委会和村集体组织有权审核区建昭与区建权之间买卖合同相关的购房资格，出具的《证明》并不违法。同样，更没有任何证据证明大都村委会出具的居住证明有任何违法情形。
经审查，被上诉人区建昭对上诉人建行佛山分行提供的证据真实性无异议，本院予以确认。
被上诉人区建昭辩称：不同意建行佛山分行的上诉意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人区建昭在二审期间未向本院提交证据。
被上诉人区建权未作答辩亦未向本院提交证据。
二审期间，上诉人建行佛山分行向本院申请调查区建昭在中国农业银行股份有限公司顺德大华支行开立的账户6278以及区建权在广东顺德农村商业银行股份有限公司乐从支行开立的账户8038分别自开立之日起至2016年3月24日期间的银行流水记录，本院根据其申请调取了上述两账户的交易明细资料。
经质证，上诉人建行佛山分行对证据的真实性无异议。认为区建权、区建昭兄弟之间有频繁的款项往来，区建昭转账予区建权的76万元只是众多款项中的一笔，不能够确认为支付购房款，区建权与区建昭为转移财产串通签订《房屋买卖合同》，以其中一笔款项作为购房款，系串通转移财产。交易流水从2014年7月至2015年6月区建权与区建昭相互有支付，可以看出其财产混同，属于家庭共同财产。区建昭于2015年3月13日转给区建权76万元之后，区建权又于2015年4月1日、4月8日、4月10日、4月15日先后转回区建昭5000元、200000元、500000元和52000元，76万元并不代表支付购房款。
被上诉人区建昭对证据的真实性、合法性、关联性无异议。中国农业银行股份有限公司顺德大华支行的交易明细资料证明区建昭自身资金充裕，完全有能力向区建权支付购房款。广东顺德农村商业银行股份有限公司乐从支行的账户交易明细资料反映区建权与区建昭两人之间的账户往来情况，区建昭支付予区建权的款项大于区建权支付予区建昭的款项，包括2015年3月13日的76万元的购房款在内区建昭支付予区建权的款项为5568600元，区建权支付予区建昭的款项为2375300元，两者之间相差300多万元。这些款项基本发生在2015年3月至6月之间，之后没有。这几个月有这么多往来，是因为区建权在此期间经济情况恶化，才提出将涉案房屋转让予区建昭，大额的资金流转在2015年3月13日才开始，在此之后由于76万元的购房款远不能解决区建权的经济情况，区建权才向区建昭借了大量款项，也有陆续偿还部分，至今还未偿还完毕，尚有200多万元未偿还，这是两兄弟在此期间有大量款项往来的原因。
上诉人建行佛山分行与被上诉人区建昭对本院收集的证据真实性无异议，本院予以确认。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，本院根据建行佛山分行的申请分别调查收集了区建昭在中国农业银行股份有限公司顺德大华支行开立的账户6278从开户之日2015年2月12日起至2016年4月15日止，以及区建权在广东顺德农村商业银行股份有限公司乐从支行开立的账户8038从开户之日2014年6月13日起至2015年6月28日止的账户流水资料。其中区建昭的账户显示区建昭于2015年4月10日至2016年2月23日间共向区建权转账4笔合计655700元；区建权的账户显示区建权于2014年7月2日至2015年6月28日间向区建昭转账22笔合计2375300元，区建昭于2015年3月13日至2015年6月10日间向区建权转账31笔合计5568600元。
本院认为，本案争议的焦点是被上诉人区建昭对涉案房产是否享有实体权利，并据此排除法院的强制执行。对于该争议焦点，本院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判断。首先，关于《房屋买卖合同》的效力问题。区建权与区建昭在执行法院对涉案房产采取查封措施之前签订了《房屋买卖合同》，约定区建权将涉案房产转让予区建昭。我国《中华人民共和国土地管理法》虽然规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，但顺德区现行对农村宅基地流转的政策为本农民集体成员或直系亲属之间的赠与、转让等，并未限制村民一户只能拥有一处宅基地，区建权转让涉案房产已经其户籍所在的大都村委会同意，因此，区建昭具备购买涉案房产的主体资格，其与区建权签订的《房屋买卖合同》不存在无效的情形，本院认定为有效合同。建行佛山分行称村民一户只能拥有一处宅基地，区建昭已拥有宅基地，其对涉案房产没有购房资格没有事实和法律依据，本院不予采信。至于涉案房产的转让单价是否明显低于市场价格，建行佛山分行对其主张一直未能举证证明，本院不予采信。其次，关于区建昭是否已支付全部价款的问题。区建权与区建昭于2015年3月10日签订《房屋买卖合同》后，区建昭于3月13日将76万元转账予区建权。该76万元的转账凭证虽未注明款项用途，但根据本院收集的证据显示，区建权在广东顺德农村商业银行股份有限公司乐从支行开立的账户，区建昭于2015年3月13日至2015年6月10日间向区建权转账了5568600元，而区建权于2014年7月2日至2015年6月28日间转账予区建昭的款项为2375300元，即区建昭转账予区建权的款项远远高于区建权向其转账的款项，因此，本院认定该76万元是购房款。建行佛山分行认为该款项可能是其他用途的主张没有事实和法律依据，本院不予采信。再者，区建昭是否实际占有涉案房产的问题。大都村委会于2015年8月25日出具《证明》，证明区建昭自2015年3月至今在涉案房产内居住。大都村委会是涉案房产所在辖区的基层组织，大都村委会出具的《证明》与上述区建昭已支付购房款的证据互相印证，形成完整的证据链，本院认定区建昭已实际占有涉案房产。最后，区建昭未办理涉案房产的过户登记是否存在主观过错的问题。如一审法院所述，区建昭与区建权在履行《房屋买卖合同》过程中经历了涉案房产换领新证的程序，且从新旧房地产权证记载的内容比对，在房屋座落、土地自用面积及建筑面积方面均有变更，而涉案房产新证核发后一个月内，涉案房产即被一审法院查封，此间区建昭虽未办理产权过户登记手续，但时间间隔较短，因此，本院采信一审法院的观点不能据此认定区建昭存在主观过错。
综上所述，建行佛山分行的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11400元，由上诉人中国建设银行股份有限公司佛山市分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王滑明
审 判 员 李蔚婕
代理审判员 黄健超
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 陈秋莲