陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕05民终801号上诉人（原审原告）侯玉龙，男，1966年12月23日出生，汉族，居民。被上诉人（原审被告）渭南贸易广场开发有限公司。法定代表人蓝龙生，系该公司董事长委托代理人赵西萍，女，1962年8月16日出生，汉族，住西安市莲湖区大庆路13号，系该公司副总经理。被上诉人（原审被告）渭南龙顺国瑞物业管理有限公司。法定代表人樊树刚，该公司总经理。委托代理人张炳县，男，1958年12月2日出生，汉族，住陕西省华县赤水镇新城村河涨组。被上诉人（原审被告）陕西民生家乐商业连锁有限责任公司。法定代表人马超，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店。负责人张高全，该店经理。以上二被上诉人共同委托代理人周星，男，汉族，1984年1月13日出生，住临渭区崇业办周家村委会周家组一组，该公司员工。上诉人侯玉龙与被上诉人渭南贸易广场开发有限公司、被上诉人渭南龙顺国瑞物业管理有限公司、被上诉人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司、被上诉人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司渭南高新店租赁合同纠纷一案，上诉人侯玉龙新不服（2015）临渭民初字第00671号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭公开开庭审理本案。上诉人李民、被上诉人渭南贸易广场开发有限公司法人蓝龙生及委托代理人赵西萍、被上诉人渭南龙顺国瑞物业管理有限公司委托代理人张炳县、被上诉人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司和被上诉人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司渭南高新店的共同委托代理人周星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2003年9月23日，原告侯玉龙与第一被告签订《商品房买卖合同》，原告侯玉龙购买了该公司位于渭南东风街渭南贸易广场101号楼西座二层A13号商品房，建筑面积为12.935平方米（原告侯玉龙提供的房产证上登记面积为12.92平方米），每平方米3960元，总房款为48657元。同日，原告侯玉龙又与第二被告签订《房屋租赁合同》，原告侯玉龙将该商品房租赁给第二被告，租赁期限为2004年9月1日至2014年8月31日止，租金第一年为256.11元/月，第二年为298.80元/月，第三年至第十年租金为384.48元/月，十年租金合计为39440.94元，以上各年租金均包含税金。2008年11月7日，第一被告将包含原告侯玉龙的商品房在内的渭南贸易广场西座一层、二层、三层租赁给第三被告（原陕西晶众家乐投资有限公司）经营超市，租赁期限为十五年。该超市对原告侯玉龙在内的商铺进行整体经营，未建立独立格挡。租赁期间，第一被告付清了原告侯玉龙的租金。合同到期后，原告侯玉龙向第一被告要求返还A13号商住楼用于自己经营，双方协商未果，原告诉至本院。另查明，2004年之前，第一被告和第二被告的法定代表人均为蓝龙生。原审法院认为，原告侯玉龙所有的A13号商品房为非独立商铺，在空间上不能与其他业主的空间相区分。在租赁期间，第一被告未征得原告同意将包括原告商品房在内的渭南贸易广场西座一层、二层、三层转租给第三被告十五年，超出原告与第二被告租赁合同的期间，并由第四被告使用至今，显属不妥。原告侯玉龙所有的商铺是一个平面，没有分割墙体能够使其形成封闭、独立的三维空间，从而与他业主的专有权利在空间上相区分，其空间上专有特征并不明显。且本案第三、四被告对该商铺在内的其他商铺采取统一经营的策略，形成一个整体的商业卖场。各业主之间只有紧密联系在一起，才能保证每个业主平均利益的最大化。由此可见，如果判决本案被告为原告侯玉龙腾出商铺，会损害该商场内其他商铺的使用价值，继而损害其他业主的利益。我国民法通则第七条规定，民事活动不得损害社会公共利益。故对原告侯玉龙的腾房请求不予支持。原告侯玉龙主张由第一被告承担侵权损害赔偿损失、误工费和交通费，未提供充分证据予以佐证，亦不予支持。其主张的占用使用费一节，可通过继续租赁房屋获取出租收益，本案不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告侯玉龙的诉讼请求。一审宣判后，上诉人侯玉龙不服一审判决，向本院提出上诉。上诉人侯玉龙上诉称：一审事实认定错误，应撤销原审判决，发回重新审判或者改判。事实与理由：1、应该根据双方签订的租赁合同，判决被上诉人立即返还上诉人的商铺，2、承担逾期商铺非法占用费。被上诉人渭南贸易广场开发有限公司答辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人渭南龙顺国瑞物业管理有限公司答辩称2011年渭南龙顺国瑞物业管理有限公司已经更换法人和物业管理范围，返还诉争的A13号商铺现在归渭南贸易广场开发有限公司管理。被上诉人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店负责人答辩称目前公司正在使用经营，且是与渭南贸易广场开发有限公司管理签订的租赁合同，无法单独返还A13号商铺。二审经审理查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为：本案的争议焦点是上诉人侯玉龙要求返还商铺的诉求能否得到支持？被上诉人是否应承担商铺非法占用费？上诉人侯玉龙购买位于渭南贸易广场西座二层A13号商铺并取得权属证书，A13号商铺面积为12.935M2，上诉人侯玉龙为A13号商铺的合法所有权人，其合法权益理应受到法律保护。A13号商铺属于产权式非独立商铺并没有独立的空间，各业主在平面上紧密相连，在空间上没有分割墙体，各业主的空间权利无法区分，处于交织状态。尽管上诉人侯玉龙持有A13号商铺的权属证书，但该权属证书并未标明A13商铺的具体位置，确定A13号商铺在渭南贸易广场西座二层的具体位置应是相关行政机关的责任。2003年9月23日，上诉人侯玉龙与被上诉人渭南贸易广场开发有限公司签订《商品房买卖合同》，上诉人侯玉龙购买了该公司位于渭南东风街渭南贸易广场101号楼西座二层A13号商品房，建筑面积为12.935平方米，同日，上诉人侯玉龙又与被上诉人渭南龙顺国瑞物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，上诉人侯玉龙将该商品房租赁给被上诉人渭南龙顺国瑞物业管理有限公司，租赁期限为2004年9月1日至2014年8月31日止。渭南市高新区贸易广场由渭南贸易广场开发有限公司开发建设，渭南贸易广场开发有限公司和渭南龙顺国瑞物业管理有限公司法人均为蓝龙生。2011年渭南龙顺国瑞物业管理有限公司法人变更为樊树刚。高新区贸易广场东、西大楼物业由渭南贸易广场开发有限公司管理，高新区贸易广场东、西大楼后面的独立商铺由渭南龙顺国瑞物业管理有限公司管理。2008年11月7日，被上诉人渭南贸易广场开发有限公司将包含被上诉人侯玉龙A13商铺在内的商铺租赁给陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店（原陕西晶众家乐有限公司），租赁期限为十五年。被上诉人渭南贸易广场开发有限公司未征得上诉人侯玉龙同意将包括侯玉龙A13商铺在内的渭南贸易广场西座一层、二层、三层转租给被上诉人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司十五年，超出租赁合同的期间，并由被上诉人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店使用至今，显属不妥。但上诉人侯玉龙也仅仅是个人诉讼，由于产权式商铺的不可分割性，上诉人侯玉龙要求返还A13号商铺的诉求不能影响其他业主的利益。经过调查，贸易广场东西大楼大部分商铺的业主认可了租赁合同并领取了租金，小部分业主虽然抱怨租金不理想，但在经济下行压力下也并不希望该租赁合同无效，因为，寻求新的经营商家入驻与时间损失因素也是不可预测的，维持现状使物有所用成为当下最好的选择。目前，陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店正在经营，在此情况下，由于商铺整体经营的不可拆分性，一旦拆分将丧失整体运营价值，肯定会损害大多数业主的期待利益。上诉人侯玉龙购买涉案的商铺时应当预料到租赁合同到期后可能出现不能自主经营必须继续统一经营的现实，考虑到个人利益与整体利益的冲突与衡平、考虑到陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店的经营状况等因素，上诉人侯玉龙要求被上诉人返还A13号商铺并恢复商铺原状客观不能，其诉请本院不予支持。上诉人侯玉龙要求的房屋占用费，上诉人侯玉龙可通过继续租赁房屋获取出租收益得到满足，租金的多少亦可与各方协商解决，人民法院的裁判不能涉及由市场调节的内容，故其诉请本院亦不予支持。综上，上诉人侯玉龙的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费165元，由上诉人侯玉龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵继峰审 判 员  张效虎代理审判员  王军涛二〇一六年五月十二日书 记 员  王梦婕