广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第197号原告：广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。法定代表人：陈宇辉。委托代理人：江雪、曹娟，该公司员工。被告：钟锡维。原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司诉被告钟锡维物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司的委托代理人江雪、曹娟，被告钟锡维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司诉称：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。钟锡维享有所有权的位于新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤凰苑16街01号的房屋正处于该物业管理服务区域内。2006年5月9日，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司与钟锡维双方签订《碧桂园前期物业服务协议》一份，约定钟锡维按房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收物业管理费。逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应付物业管理费的0.5%交纳违约金。同时，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司按照《碧桂园前期物业服务协议》的约定为钟锡维代付了水某、电费、污水处理费、有线电视服务费等费用。钟锡维自2009年8月起开始拖欠物业管理费及广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司代付的水某、电费、污水处理费、有线电视服务费等费用，虽经广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司多次催促，发催交函催收，钟锡维至今仍未交纳所拖欠的物业管理费、违约金、水某、电费、污水处理费、有线电视服务费等费用。为此，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司特诉至法院，请求判令，一、钟锡维向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付自2009年8月起至2014年10月止共63个月的物业管理费166943.83元；二、钟锡维向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付其逾期支付物业管理费所产生的违约金166943.83元（违约金以每月所拖欠的物业管理费为基数，按每日0.5%为标准，暂计至2014年11月25日止违约金为797646.58元，自动将该违约金金额调整为与上述物业管理费金额一致）；三、钟锡维向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付自2009年8月起至2014年10月止的水某15495.3元及利息2660.77元（利息按中国人民银行同期贷款利率从欠费之日起计至起诉之日止）；四、钟锡维向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付自2009年8月起至2014年10月止的污水处理费5673.71元及利息530.5元（利息按中国人民银行同期贷款利率从欠费之日起计至起诉之日止）；五、钟锡维向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付自2009年8月起至2014年10月止的电费94367.98元及利息13425.57元（利息按中国人民银行同期贷款利率从欠费之日起计至起诉之日止）；六、钟锡维向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付自2009年8月起至2011年12月止的有线电视服务费406元及利息103.64元（利息按中国人民银行同期贷款利率从欠费之日起计至起诉之日止）；七、钟锡维向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付2011年8月的临时服务费120元；八、钟锡维向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付居民用户卫生费10元及利息1.54元（利息按中国人民银行同期贷款利率从欠费之日起计至起诉之日止）；九、钟锡维承担本案的全部诉讼费用。被告钟锡维辩称：一、钟锡维入住以后，涉案房屋出现工程问题，天花板漏水，洗手间墙壁渗水，房屋网线不通，且因房子漏水导致其衣柜损坏，下水道没有入管，阳台存在裂缝，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司没有对涉案房屋的外墙进行清洗，也没有对涉案房屋进行维修。二、广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司纵容涉案房屋的隔壁房屋违建，导致涉案房屋出现安全隐患。隔壁房屋在涉案房屋的游泳池两三米的附近搭建了一个类似观望台的建筑。隔壁房屋在晚上9点和11点还在施工，对此永新派出所民警也处理过。隔壁房屋的违建扩建行为严重影响钟锡维的居住，对钟锡维的居住隐私造成非常不良的影响。三、因为隔壁房屋在钟锡维家附近加建建筑物，因此钟锡维经得广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司的相关人员同意后，在钟锡维房屋搭建了建筑来挡住隔壁房屋的围墙。经审理查明：位于增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤凰苑16街1号房屋登记在钟锡维名下。2006年4月21日，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司（乙方）与增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）签订一份《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定“……就甲方选聘乙方对碧桂园凤凰城（以下简称本物业）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。……第一条物业基本情况：1、物业名称：碧桂园凤凰城（……凤凰苑……）……”。2006年5月9日，钟锡维、朱玉英（买受人）与增城市碧桂园物业发展有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况……第凤凰苑16街1号房。该商品房合同约定建筑面积共686.9平方米……”，2006年5月9日，钟锡维、朱某（甲方、业主）和增城市碧桂园物业管理有限公司（乙方、物业管理公司）签订一份《碧桂园前期物业服务协议》，该协议载明“根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方已购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称开发公司）负责开发建设的增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城物业（以下简称本物业）中的凤凰苑16街1号A17-2商品房（以下简称该商品房）交付使用后乙方提供物业管理服务的有关问题达成一致意见，特订立本协议，双方共同遵守。第一条甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本物业实施前期物业管理服务。……第七条乙方按以下标准向甲方收取物业管理费：1、甲方所购该商品房若为住宅的，物业管理费收取标准为：该商品房的房屋建筑面积每月每平方米贰元，花园面积每月每平方米零点伍元……甲方所购该商品房的房屋建筑面积为……总和686.9平方米，花园面积为2655.1平方米。……第八条甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业管理费，物业管理费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳。……第二十二条甲方逾期交纳物业管理费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业管理费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可向人民法院起诉……第三十五条本协议为一式叁份，均具有同等法律效力。甲、乙双方各执一份，一份由乙方送有关部门备案……”。2006年11月9日，钟锡维接收涉案房屋，并依约缴纳物业管理费，但从2009年8月起不予缴交物业管理费、水某、电费、污水某以及有限电视服务费。另查明，2006年7月14日，增城市碧桂园物业管理有限公司召开股东会决议，内容为同意广东碧桂园物业管理有限公司吸收合并增城市碧桂园物业管理有限公司自合并并生效之日起，增城市碧桂园物业管理有限公司的所有权利、义务、债权、债务由广东碧桂园物业管理有限公司承继，并同意注销增城市碧桂园物业管理有限公司登记。2012年10月25日，佛山市顺德区市场安全监管局核准广东碧桂园物业管理有限公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司。2012年12月10日，广州市工商行政管理局核准广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。本案在审理过程中，一、经本院释明，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司表示不追加朱某为本案被告，并表示放弃要求其承担本案责任。二、广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司提供一份加盖广东碧桂园物业服务有限公司印章的授权委托书，委托书载明“委托人广东碧桂园物业服务有限公司……受托人广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司……鉴于广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司为我单位依法设立的合法分支机构，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司受我单位委托为碧桂园凤凰城小区提供前期物业服务，并具体履行我单位与碧桂园凤凰城凤凰苑16街01号（以下称为‘该物业’）业主钟锡维、朱某签订的《碧桂园前期物业服务协议》的权利义务。现由于该物业拖欠我单位物业管理费、水某、电费、污水处理费、有线电视服务费等费用，我单位委托广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司代为向法院提起诉讼，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司在该诉讼活动中的民事责任由我单位承担”。三、钟锡维对广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司主张涉案房屋每月的物业管理费为2701.35元不持异议，但认为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司未依照《碧桂园前期物业服务协议》的约定履行职责，具体是其未阻止钟锡维隔壁房屋的违建施工，导致涉案房屋存有安全隐患以及未解决涉案房屋存在的漏水、网线等问题，所以钟锡维拒绝交纳物业管理费。四、广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司就其主张的水某、污水某以及有线电视服务费、居民用户卫生费，提供了《关于印发的通知》、《关于我市城市污水处理费收费标准有关问题的通知》、《委托凤凰城物业服务中心代收水费的协议书》、《关于碧桂园凤凰城有线电视联网协议》、《碧桂园凤凰城有线电视光纤联网预算》、《关于委托增城市清源自来水厂有限公司代收居民住户卫生费的函》、《凤凰苑16街1号水电费底数》以及增城市清源自来水厂有限公司出具的2015年3月19日的《证明》等证据，《证明》的内容为“兹有广东碧桂园凤凰城凤凰苑16街1号自2009年8月至今水某及污水某共23006.36元，已由广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司向增城市清源自来水厂有限公司代缴完毕”，对于其主张的临时服务费，未提供证据证明；钟锡维认为，其确实未支付水某、污水某以及有线电视服务费，是因为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司对上述费用与物业管理费是一并扣费的，由于钟锡维对广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司物业管理有异议，不同意支付物业管理费，故未一并支付上述费用。五、法庭辩论结束后，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司撤回其要求钟锡维支付电费及利息的诉讼请求。本院认为：增城市碧桂园物业管理有限公司与钟锡维、朱某签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定由增城市碧桂园物业管理有限公司为钟锡维购买的涉案房屋提供物业管理服务，由钟锡维、朱某按月支付物业管理费。《碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。增城市碧桂园物业管理有限公司已由变更名称后的广东碧桂园物业服务有限公司所吸收，而广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司系广东碧桂园物业服务有限公司的分公司，且经得其授权由广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司为涉案房屋提供物业服务，故钟锡维、朱某作为物业服务的受益人应向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司交纳物业管理费。广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司明确放弃要求朱某承担责任，并无不妥，至于钟锡维与朱某之间是何种关系，两人之间如何承担涉案房屋的相关费用，本院在此不予调处。钟锡维对广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司主张每月物业费为2701.35元不持异议，钟锡维欠付的2009年8月至2014年10月的物业管理费为170185.05元（2701.35元×63个月），广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司要求钟锡维支付上述期间的物业管理费166943.83元，低于上述物业管理费的数额，不违反法律法规的规定，本院予以支持。由于钟锡维欠付物业管理费，按照《碧桂园前期物业服务协议》的约定，违约金以钟锡维每日拖欠的物业管理费金额的0.5%计算，故广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司要求逾期违约金的诉讼请求有事实依据，本院予以支持，但每月违约金的金额不得超过当月应付的物业管理费2701.35元，且违约金总额不得超过166943.83元。钟锡维抗辩称广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司不履行物业服务义务，允许涉案房屋的隔壁房屋违建并对涉案房屋造成安全隐患，以及未为涉案房屋处理漏水、网线等问题，但并未提供相关证据予以证实，且抗辩的事由与涉案物业管理服务无涉，本院不予采纳。关于广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司主张的水某、污水某的问题。广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司提供了增城市清源自来水厂有限公司出具的《证明》，该《证明》予以证明广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司已代钟锡维缴纳了涉案房屋的2009年8月至2015年3月19日期间的水某及污水某共23006.36元。由于广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司主张的2009年8月至2014年10月的水某15495.3元以及2009年8月至2014年10月的污水某5673.71元未超过上述金额，故广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司的该两项诉讼请求有事实依据，本院予以支持。关于广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司主张的有线电视服务费、临时服务费、居民用户卫生费以及水某、污水某、有线电视费和居民用户卫生费的利息的问题。广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司未能提供证据证明其已代钟锡维缴纳上述有线电视服务费、临时服务费和居民用户卫生费的费用金额，故其主张要求钟锡维支付上述费用以及相关利息的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司主张要求钟锡维支付从欠费之日起至起诉之日止的水某、污水某的利息并无事实依据，本院不予支持。广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司自愿撤回要求钟锡维支付电费及利息的诉讼请求，是其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告钟锡维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付2009年8月至2014年10月的物业管理费166943.83元以及违约金（2009年8月至2014年10月期间每个月的违约金从每月6日起以每月应缴的物业管理费2701.35元为本金，按每日0.5%计算至2014年11月25日止，但每月物业管理费的违约金均不得超过2701.35元，且违约金总额不得超过166943.83元）；二、被告钟锡维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付水费15495.3元以及污水费5673.71元；三、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8300元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司负担1675元，被告钟锡维负担6625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  卢艳晖审 判 员  赖雯丽人民陪审员  罗巧宜二〇一五年六月九日书 记 员  彭美英法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。