四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第5389号上诉人（原审原告）成都鑫达房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市人民南路四段**号。法定代表人宋慧洁，董事长助理。委托代理人曹骥，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）彭波。上诉人成都鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）因与被上诉人彭波买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2009）武侯民初字第2605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人鑫达公司的委托代理人曹骥到庭参加诉讼，被上诉人彭波经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2004年9月22日，鑫达公司与彭波签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定彭波以按揭方式购买鑫达公司开发的位于成都市武侯区棕树南街新希望路4号曼哈顿·自然派2幢1单元15层31号房屋一套，建筑面积47.29平方米，购房款为196537元。2004年10月18日，彭波、鑫达公司又与中国农业银行成都市总府支行（下简称农行总府支行）签订《个人住房按揭合同》一份，该合同于2006年10月19日经四川省公证处公证。在该按揭合同中约定，彭波向农行总府支行借款15万元，借款期限自2004年10月18日起至2024年10月17日止，共20年，鑫达公司作为该笔借款的保证担保人。《商品房买卖合同补充协议》第一条第3点第（4）项约定：在买受人办理了银行按揭贷款手续后，如因如下原因之一，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如银行因此解除与买受人抵押贷款合同的，除非买受人在担保人承担了保证责任后五日内向担保人支付完全部担保损失的，否则出卖人有权要求买受人在五日内付清出卖人代偿的贷款本金、利息、罚息及所产生的所有费用并承担代偿金额5％的违约金以及从代偿之日起算每日万分之四的滞纳金；或者出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人按照合同约定的不享受优惠的房屋总价款20％支付违约金。A、买受人连续三个月或累计六个月未按时如数偿还按揭贷款本息；B、买受人提供虚假资料骗取贷款……。合同签订后，彭波向鑫达公司首付购房款46537元，其余房款向农行总府支行按揭贷款支付。2007年11月，农行总府支行向成都市锦江区人民法院起诉称，截止2007年9月13日彭波已拖欠3期贷款未归还，请求判决解除农行总府支行与彭波、鑫达公司签订的《个人住房按揭合同》，彭波返还贷款本息并承担律师费等，鑫达公司与彭波承担连带责任。成都市锦江区人民法院审理后于2009年5月11日作出（2008）锦江民初字第17号民事判决书，判决解除农行总府支行与彭波、鑫达公司签订的《个人住房按揭合同》，彭波、鑫达公司连带归还农行总府支行借款本金138555.73元及利息2126.86元。鑫达公司履行判决义务后，向彭波催收上述款项未果，遂诉至原审法院。另查明，彭波购买的成都市武侯区新希望路4号2幢1单元15层31号房屋已经将房屋产权证办理在彭波名下。2008年7月3日，因彭波欠其他债务被起诉，原审法院作出（2008）武侯民初字第9号民事裁定书查封了该房屋，2010年5月12日进行了续冻。2008年10月23日，成都市锦江区人民法院作出锦江民初字第17—1号民事裁定书查封了该房屋。原审认定上述事实，有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《个人住房按揭合同》、（2004）川省公证字第16608号《公证书》、（2008）锦江民初字第17号民事判决书、中国银行进账单及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。原审法院审理认为，鑫达公司、彭波签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意恩表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。彭波采用按揭贷款的方式支付购房款，但其向农行总府支行贷款15万元后，并未按照按揭合同的约定归还按揭款，致《个人住房按揭合同》被法院判决解除。本案中，鑫达公司依据《商品房买卖合同补充协议》的约定请求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，因成都市武侯区新希望路4号2幢1单元15层31号房屋产权已经登记在彭波名下，即彭波已经取得了该房屋的物权，且该房屋还因彭波欠其他债务而被查封，故不能解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。鑫达公司可依据合同约定要求彭波支付尚欠购房款并承担违约责任。因此，原审法院对鑫达公司要求解除其与彭波之间的《商品房买卖合同》及其补充协议的诉讼请求不予支持；对鑫达公司要求彭波按照合同约定不享受优惠的房屋总价款的20％支付违约金39307.4元并赔偿鑫达公司因承担担保责任而向银行支付的利息2127元予以支持。鑫达公司在原审法院开庭审理本案后，申请变更诉讼请求，不符合法律规定，原审法院不予准许，鑫达公司可另案请求审理。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：1、在判决生效起十日内，彭波向鑫达公司支付违约金39307.4元；2、在判决生效起十日内，彭波赔偿鑫达公司向银行支付的利息2127元；3、驳回鑫达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费940元，公告费560元，保全费3020元，共计4520元，由鑫达公司负担1808元，彭波负担2712元。宣判后，鑫达公司不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1、原审判决以“双方争议的房屋产权已经过户到彭波名下”为由，驳回鑫达公司的诉讼请求，属于法律适用错误。双方当事人在合同中约定了解除合同的条件，该约定合法有效，故房屋虽然已登记至彭波名下，鑫达仍然有权依法解除合同；2、买卖关系的本质就是转移标的物的所有权，但如果所有权一发生转移就不能解除合同，这与法理是相悖的；3、原审判决以该房屋因彭波负有债务而被另案查封为由，驳回鑫达公司要求解除合同的诉讼请求，同样是法律适用错误。财产保全行为并不意味着房屋所有权已经合法转移，不能成为鑫达公司解除合同的障碍。鑫达公司认为原审判决错误，故提起上诉并请求：1、撤销原审判决第三项，改判鑫达公司与彭波间所签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除；2、由彭波承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人彭波未作出书面答辩意见。本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，鑫达公司与彭波所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务，享受权利。而从合同的履行情况看，彭波作为购买人已通过支付首付款及向银行按揭贷款的方式向鑫达公司全额支付了购房款，而鑫达公司也将房屋交付给彭波并已转移产权登记于彭波名下，故，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：债务已经按照约定履行”的规定，双方关于《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》所约定的权利义务已经履行完毕，合同的权利义务已经终止。而合同解除只是合同的权利义务终止的情形之一，在案涉合同的权利义务已因履行完毕而终止的情形下，不应再适用解除的方式去终止合同的权利义务。因此，鑫达公司要求解除其与彭波所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的请求于法无据，本院不予支持。综上，鑫达公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费940元，由上诉人成都鑫达房地产开发有限公司负担；本案一审案件受理费按照一审判决确定的方式执行。本判决为终审判决。审 判 长  张琦审 判 员  陈苹代理审判员  罗毅二〇一三年一月二十一日书 记 员  宋扬