浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第304号
上诉人（原审被告）：朱超超。
委托代理人：李叶青，浙江五豪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：朱唐生。
上诉人（原审被告）：金永兰。
委托代理人：朱唐生，系金永兰丈夫。
上诉人（原审被告）：朱某。
法定代理人：朱唐生，系朱某之父。
被上诉人（原审原告）：陈力苗。
被上诉人（原审原告）：梅青红。
以上两被上诉人委托代理人陈延升，浙江万申佳律师事务所律师。
上诉人朱超超、朱唐生、金永兰、朱某为与被上诉人陈力苗、梅青红房屋买卖合同纠纷一案，不服景宁县人民法院（2015）丽景民初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人朱超超及其委托代理人李叶青、上诉人朱唐生，被上诉人陈力苗及其与梅青红共同委托代理人陈延升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：被告朱唐生、金永兰、朱超超、朱某系滩坑库区移民，根据滩坑电站移民的政策规定，可在景宁县城滩坑库区移民安置小区购买移民安置房一套。2006年11月25日，原告陈力苗与被告朱唐生签订《房产转让协议》，约定被告朱唐生将其订购的移民安置房以移民政策规定的价格转让给原告陈力苗所有，移民购房户享有的购房补贴款由陈力苗支付给朱唐生。同时约定了付款方式、房产过户、违约责任等事项，并由在场见证人徐某签字。2007年8月1日，被告朱唐生、金永兰与景宁畲族自治县城市建设发展有限公司签订《滩坑水电站移民安置房销售合同》，购买景宁畲族自治县鹤溪小区B区3幢1单元601室房屋一套及附属用房一间。同日，朱唐生向景宁畲族自治县城市建设发展有限公司支付购房款214700.11元。2007年8月9日，被告朱唐生、金永兰与原告陈力苗、梅青红签订《房产买卖契约》，约定将前述房屋作价人民币244700元整，永久转让给原告所有。同时明确，购房款在立契约时已如数结清，办理过户手续的费用由原告自理。契约签订后，原告对涉案房屋进行装修并搬入居住至今。2009年4月，四被告办理了涉案房屋的土地使用权证及房屋所有权证，并将该两证交由原告方保管。2012年，被告朱唐生与原告陈力苗协商，以涉案房屋作为抵押，曾向景宁县农村信用联社贷款人民币35万元。2014年4月，根据景宁县政府移民政策，涉案房屋可正常办理过户手续，原、被告双方因办理产权过户手续等问题产生纠纷，原告于2015年4月23日向原审法院提起诉讼。
上述事实，有原告提供的身份证、房屋买卖契约、房屋转让协议、销售结算清单、发票、土地使用权证、宗地图、安置房相关文件、合作贷款协议、抵押物借款合同、滩坑电站移民安置房销售合同、被告朱唐生提供的房屋契证以及各方当事人当庭陈述、证人徐某证言等为证。
原审法院认定：一、关于本案《房产转让协议》、《房产买卖契约》的效力。原告陈力苗与被告朱唐生签订的《房产转让协议》以及原告陈力苗、梅青红与被告朱唐生、金永兰签订的《房产买卖契约》，对买卖房屋的基本状况、房屋价款的确定及交付、权属证书的过户等重要内容予以约定。虽然在签订该两份合同时，涉案房屋尚未取得权属证书，但并未违反效力性强制规定，不属于合同无效的情形。被告朱超超提出朱唐生、金永兰出售房屋前未经过其同意，事后也未追认朱唐生、金永兰的售房行为，房屋买卖合同无效的意见。原审法院认为，虽然四被告均为滩坑电站移民对象，但与景宁县城市建设发展有限公司签订移民安置房买卖合同的系被告朱唐生一人，且原、被告之间签订《房屋买卖契约》时，未有权属证书体现房屋共有情况，同时，被告朱超超也未在原告方占有使用房屋期间对买卖合同提出异议，原告方有理由相信朱唐生、金永兰夫妻具有处分该房屋的权利。被告方提出原告方明知朱唐生、金永兰并非为维护未成人共有人朱某权益而处分该房产的意见。因该房屋的交易价格，相对合理，原告方不构成对朱某的权益的侵犯，不属于合同无效的情形。综上，涉案房屋转让协议及买卖契约，系合同双方的真实意思表示，合法有效，对原、被告均有法律约束力。
二、关于合同是否继续履行即涉案房屋是否应办理过户登记手续的问题。被告朱唐生认为，原告方至今尚有购房款30000元未付清，所以拒绝协助办理过户登记手续。因《房屋买卖契约》中明确了购房款在立契约时已如数结清，被告对自己的主张应承担举证责任，但其未提供相应证据予以证明原告未付清购房款，应认定原告已经全部付清购房款。原审法院认为，原告方按约履行了交付房款的义务，占有、使用涉案房屋至今，且涉案房屋的相关权属证书也可以办理，各被告应配合原告协助办理房屋过户手续，履行合同义务。被告朱某系未成年人，客观上不具备协助办理过户手续的条件，其父母朱唐生、金永兰作为其监护人，可以代为履行合同义务。倘若被告朱超超认为房屋买卖行为侵害了其合法权益，可另行主张赔偿权利，但其不应阻碍合同的履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告朱唐生、金永兰、朱超超、朱某于判决生效之日起十五日内协助原告陈力苗、梅青红办理位于景宁县鹤溪小区B区3幢601室房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证的过户手续。本案案件受理费2845元，由被告朱唐生、金永兰承担。
上诉人朱超超、朱唐生、金永兰、朱某不服原审判决，上诉称：一、案涉房屋系四上诉人共同共有。正如原审判决所查明，朱唐生、金永兰、朱某、朱超超系滩坑库区移民，根据滩坑电站移民政策规定，可在景宁县城滩坑库区移民安置小区购买移民安置房一套，即于2007年8月1日由朱唐生、金永兰与景宁县城市建设发展有限公司签订《滩坑水电站移民安置房销售合同》，购买了景宁县鹤溪小区B区3幢1单元601室房屋一套及附属用房一间，并于2009年4月以朱唐生、金永兰、朱超超、朱某四人名义办理了涉案房屋的《土地使用证》及《房屋所有权证》。根据《物权法》之规定，案涉房屋是朱唐生、金永兰、朱超超、朱某四人共同共有。二、上诉人朱唐生、金永兰与被上诉人陈力苗、梅青红之间签订的《房产转让协议》、《房产买卖契约》，不符合共有物处分的条件规定。根据《物权法》第九十七条的规定，案涉房屋出卖人朱唐生、金永兰在未经其他共有人（即上诉人朱超超）同意的情况下所实施的房屋买卖行为，属于无权处分共有物的行为。三、被上诉人陈力苗、梅青红买受案涉房屋不属于善意。两被上诉人与上诉人朱唐生、金永兰夫妻签订《房产转让协议》、《房产买卖契约》时，对案涉房屋系朱唐生、金永兰、朱超超、朱某四人所共同共有的事实状态是明知的。在2006年11月25日的《房产转让协议》中就明确载明“立协议人朱唐生系本县金钟乡金钟村人，家庭人口四人，均属滩坑电站库区移民”。两被上诉人在2009年4月接收出卖人朱唐生、金永兰交付的房屋两证时，对房屋的共有状况更明确。两被上诉人在起诉要求办理房屋过户手续之前，在已经知道买卖房屋存在其他共有人的情况下，均未积极要求获得其他共有人的追认，难以推定其为善意。四、原审认定的“原告方有理由相信朱唐生、金永兰夫妻具有处分该房屋的权利，被告朱超超也未在原告方占有使用房屋期间对买卖合同提出异议”不能成立。1、案涉房屋出卖人朱唐生、金永兰二人所实施的房屋买卖行为，不符合共有物处分的条件规定，属于无权处分共有物行为。2、上诉人朱超超属于独立生活的成年子女，具有完全的民事权利和行为能力。案涉房屋售卖仅是朱唐生、金永兰二人以本人的名义进行，不具备表见代理的构成条件和情形。3、上诉人朱超超直至2015年4月接到本案应诉通知时，方知自己为涉案房屋的共有人，其在原告方占有使用房屋期间不具备对买卖合同提出异议的主客观条件。五、未取得其他共有人同意，案涉房屋的买卖合同构成法律上是履行不能，原审判令协助办理过户手续错误。1、本案诉讼过程中，房屋共有人朱超超明确表示不同意出售涉案房屋，两被上诉人主张继续履行合同、办理房屋过户手续不符合物权法规定的共有房屋物权变动条件，不能实现物权变动。2、协助办理房屋过户手续属于房屋买卖的一项合同义务或房屋买卖合同的附随义务，上诉人朱超超未参与签订房屋买卖合同，不是本案房屋买卖当事人，不具有履行合同的义务。综上，原审判决存在认定事实错误与适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人陈力苗、梅青红答辩称：一、四上诉人虽系同一户家庭成员，属于滩坑电站库区移民，但涉案房屋的权属具有对外公示效力的时间是2009年4月30日以后。在此之间，案涉房屋一直以上诉人朱唐生的名义办理相关对外对接事务（如以朱唐生的名义与景宁县城市建设发展有限公司办理房屋销售结算、签订房屋买卖合同、交付购房款等）。被上诉人陈力苗与上诉人朱唐生在2006年11月25日签订《房产转让协议》，并邀请见证人在场对房屋买卖事宜作了初步约定。后来在安置房屋的面积、楼层等情况较为明显的情形时，又于2007年8月9日与上诉人朱唐生、金永兰夫妇签订了《房产买卖契约》，进一步细化了房屋买卖事宜。二、虽然《物权法》第九十七条对不动产的处分作出了规定，但是对一个事件或者行为的认定及法律的适用并不能单一地去看待。同时，法律框架内的同意可以以书面、口头、电话等多种形式表示。在房屋买卖行为中，如果彻底贯彻所有权绝对原则，受让人就得时刻小心，务必查明出卖人是否真正具有处分权，这势必加大交易成本和费用，无益于促进交易和保障安全。根据《民法通则意见》第六十六条规定，上诉人朱超超虽然现在否认其未对房屋出售事宜明确表示意见，但其在客观上的行为已经表明其同意出售，可以直接认定对于出售已经默示表示。三、被上诉人购买涉案房屋系善意取得。被上诉人作为购买者已多次与出卖人进行协商，在出卖人明确其已在景宁县城另外拥有住房无需购买案涉房屋的情形下，双方约定了合理的对价。通过该次交易行为，上诉人额外获得3万元的优惠价款，被上诉人则解决了无房居住的困境。从2007年8月9日被上诉人交付全部房款后，上诉人便向被上诉人交付了房屋，上诉人在办理了房产证和土地证后也将两证交于被上诉人保存。被上诉人支付了房屋的对价，且实际占有房屋长达8年之久。四、上诉人朱超超陈述其于2015年4月接到本案的应诉通知时方知本人也系案涉房屋的共有人，该陈述与事实不符。1、滩坑电站移民安置涉及面广，政府部门进行搬迁安置前向社会做了大量的宣传、调查工作。2、除涉案房屋之外，被安置人员还有其他多种费用补偿，这些补偿均已发放给朱超超，其应知道自己是受安置人员。3、朱超超结婚办理婚宴时，被上诉人受邀赴宴，在朱唐生的介绍下与在酒店门口迎宾的朱超超作了短暂交谈，朱唐生明确告知朱超超案涉房屋即被上诉人购得。4、2009年4月，在办理案涉房屋的房屋产权证和土地使用证时，朱超超提供了其本人的身份证件。5、2012年3月，朱唐生用案涉房屋的房产证办理房屋抵押贷款时，朱超超作为房屋共有人与朱唐生、金永兰一起在抵押贷款合同上签字并同意房屋抵押。五、案涉房屋实际交由被上诉人居住、使用长达8年，从2014年开始，案涉房屋可以办理过户手续，从事实和法律两个层面而言，案涉房屋归被上诉人所有不存在任何障碍。综上所述，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审维持原判，驳回上诉。
二审中，双方当事人均未提供证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人朱超超与上诉人朱唐生、金永兰之间并无委托代理关系，其也未对售房行为进行追认，故上诉人朱唐生、金永兰的行为不能构成有权代理行为。案涉房屋属于不动产，对于不动产的买卖应注意审查不动产的权属登记情况。本案房屋买卖发生时，案涉房屋尚未办理权属登记，作为买受人的陈力苗、梅青红应谨慎审查案涉房屋的权属来源。被上诉人陈力苗在与上诉人朱唐生签订《房产转让协议》时就知晓该房屋的移民安置性质以及朱唐生的家庭人口情况，且朱超超是具有完全民事行为能力的成年人，两被上诉人仅以朱唐生作为家庭成员代表与景宁县畲族自治县城市建设发展有限公司签订房屋买卖合同并交纳购房款，就认为朱唐生、金永兰具有处分案涉房屋的权利，该信赖缺乏法律上的正当性，故上诉人朱唐生、金永兰的行为不构成表见代理。上诉人朱超超并非《房产转让协议》、《房屋买卖契约》的合同当事人，上述两合同对其不发生法律效力。上诉人朱唐生、金永兰、朱某虽基于案涉《房产转让协议》、《房屋买卖契约》对两被上诉人负有办理房屋过户登记手续的义务。但上诉人朱超超并非上述合同的当事人，两被上诉人无权要求上诉人朱超超协助其办理房屋过户登记手续。因物权转移需所有物权人的一致同意，因上诉人朱超超的不认可，被上诉人陈力苗、梅青红要求四上诉人协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求无法实现，本院不予支持。综上，上诉人朱超超、朱唐生、金永兰、朱某的上诉请求，本院予以支持。原判法律适用错误，实体处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销景宁县人民法院（2015）丽景民初字第150号民事判决；
二、驳回被上诉人陈力苗、梅青红的诉讼请求。
一审案件受理费2845元，由被上诉人陈力苗、梅青红负担；二审案件受理费2850元，由被上诉人陈力苗、梅青红。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
审 判 员 苏伟清
代理审判员 张 玲
二〇一五年十月十二日
代书 记员 郑丽珍