内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿左民一初字2179号
原告胡生富，系个体工商户，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托代理人李文丹，内蒙古北杰律师事务所律师。
被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。
法定代表人张志刚，系该公司董事长。
委托代理人任振华，系该公司法律顾问。
原告胡生富诉被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理。依法由审判员王立东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡生富及其诉讼代理人李文丹与被告国力公司的诉讼代理人任振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡生富诉称，2012年10月25日，原、被告双方订立了《商品房认购书》，约定原告购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区xx室及车库，房屋及车库总价款为303000元。原告在与被告签订认购书时向被告一次性支付了303000元的购房款。2015年6月，原告发现自己所购房屋已经出售于他人，经和被告协商，又将原告所购房屋更换为xx室。现该小区已经具备交付条件。被告也给部分购房者办理交房手续，却对原告购买的房屋不予承认，不和原告签订网签合同，也不办理交房手续。综上，原告认为被告的行为构成违约，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间签订的《商品房认购协议》合法有效；2、原、被告签订《商品房买卖合同》并交付原告所购房屋；3、被告协助原告办理所购房屋的房屋所有权证至原告名下；4、本案的全部诉讼费用由被告方承担。
被告国力公司辩称，一、原告起诉被告国力公司主体设置错误，被告从未与原告签订《商品房认购书》，合同所加盖的印章并非本公司的，被告并非本案当事人。二、原告要求确认《商品房认购书》有效，缺乏事实和法律依据。合同是否有效应当以合同成立为前提，被告从未与原告签订《商品房认购书》，原告要求确认认购书有效无从谈起。三、原告要求被告为之办理涉案房屋所有权证书缺乏事实和法律依据。原告从未与被告签订《商品房认购书》，被告从未将子龙门小区xx室出售给原告，被告也从未收到原告的购房款。综上，原告向被告主张的诉请缺乏事实依据。应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，原告通过抵顶工程款的形式，于2012年10月25日与冯富荣达成一致意见，冯富荣用位于子龙门小区xx室及车库，抵顶了原告303000元的工程款，双方于当日签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。因被告抵顶给原告的房屋出售与他人，冯富荣于2015年9月22日将位于子龙门小区的xx室换给原告。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书，称其自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。现原告因为被告未能交房，即诉至本院。
上述事实有原、被告的陈述，《商品房认购书》，收据，承诺书，《房屋销售登记表》，说明等证据在卷证明，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，即委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。
其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。本案中原告按约定用工程款抵顶了房款，被告应当按照合同的约定向原告交付房屋。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条之规定，判决如下：
一、原告与被告于2012年10月25日签订的《商品房认购书》合法、有效；
二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告胡生富交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区xxx室及车库，并协助办理相关房屋产权手续；
三、驳回原告胡生富的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2922.5元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 王立东
二〇一五年十二月十四日
书记员 和建明