浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1892号
上诉人（原审被告）：潘小虹。
委托诉讼代理人：吴泰澄，浙江方来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗兴林，浙江方来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：瑞安市港瑞商业管理有限公司，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。
法定代表人：郑统弟。
委托诉讼代理人：陈继锋，浙江玉海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈督，浙江玉海律师事务所律师。
上诉人潘小虹因与被上诉人瑞安市港瑞商业管理有限公司（以下简称港瑞公司）租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2016）浙0381初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘小虹的上诉请求：请求撤销原审判决第二、三、四项，并依据查明的事实改判。事实和理由：一、原审认定租金应当支付至商铺实际腾空之日有误，租金支付截止日期应为2015年9月份。港瑞公司在最初招商时夸大宣传，商业广场一直都未能正常经营，使得商铺承租人的合同目的落空。2015年9月，港瑞公司采取停水停电的行为使得潘小虹无法继续经营商铺而自行搬离，故租金只应计算至潘小虹实际无法正常经营时至，即计算至2015年9月份。二、港瑞公司应当退还承租保证金60463元。
港瑞公司答辩称：一、原审认定事实正确，潘小虹主张租金支付截止日期为2015年9月份没有任何依据。潘小虹没有与港瑞公司就解除合同进行协商，搬离店铺是潘小虹单方的行为，没有经过港瑞公司的同意。二、宣传广告不是合同的组成部分，不应当对港瑞公司有约束。潘小虹没有证据证明其所称的断电、锁门等情况。三、原审判决租金支付到实际腾空为止正确。潘小虹没有办理任何腾空手续，故应当支付租金至腾空之日。四、双方在意向书中明确约定在潘小虹违约的情况下没收保证金，故保证金不应当予以退还。
港瑞公司向一审起诉请求：一、判决确认潘小虹于2015年11月15日向港瑞公司发出的解除合同通知无效；二、判决港瑞公司与潘小虹签订的《新玉海广场租赁意向书（6-101.102）》依法解除，并判令潘小虹腾空商铺；三、判决潘小虹支付租金、综合管理费、能耗费共计389952元（租金从2015年1月18日起计算至潘小虹腾空商铺之日止，暂算至2015年12月18日为332552元；综合管理费、能耗费从2014年10月18日起计算至潘小虹腾空商铺之日止，暂算至2015年12月18日为57400元）；四、判决潘小虹向港瑞公司支付合同免租期的租金共计90695元（从2014年10月18日起至2015年1月18日止）。
一审法院认定事实：2014年7月26日，港瑞公司与潘小虹就瑞安市港瑞新玉海广场一层6-101、102商铺，签订《新玉海广场租赁意向书》，约定：潘小虹承租上述商铺的月租金为30232元，综合管理费与公共能耗费共计每月4100元。租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止，租金支付方式付六押二，意向书签订后3个工作日潘小虹支付承租保证金60463元，开业之日起免租三个月。潘小虹于2014年8月13日已支付承租保证金60463元。潘小虹承租的商铺已于2015年9月21日取得房屋所有权证，商铺所有权人已委托港瑞公司对该商铺进行经营管理。港瑞公司于2014年10月18日开业。
一审法院认为，港瑞公司与潘小虹之间签订的虽是租赁意向书，但潘小虹在收到商铺后进行装修并实际入驻进行经营，并已缴纳承租保证金，港瑞公司对此亦未提出异议，视为双方已按租赁意向书履行，该意向书已具备合同的必要条件，双方的租赁关系已成立。该租赁意向书系双方当事人的真实意思表示，不存在无效的情形，应认定合法有效，双方当事人应当按照约定各自履行义务。此后港瑞公司并未要求潘小虹搬出该商铺，双方亦未就意向书的解除达成一致意见，故双方签订的意向书并未解除。现港瑞公司已按约向潘小虹交付商铺，潘小虹也应按约支付租金及综合管理费、公共能耗费。在潘小虹拖欠租金及其他费用的情况下，港瑞公司提出解除双方的租赁关系及腾空商铺，予以支持。意向书中并没有为免租期设置条件，按约定，潘小虹可享有开业之日起三个月的免租期，港瑞公司于2014年10月18日开业，故潘小虹应于2015年1月19日起支付租金。潘小虹认为港瑞公司在2015年9月份强行将其商铺锁门，但无充分的证据佐证，不予采信。潘小虹于2015年11月15日向港瑞公司发出的律师函只是单方意思表示，港瑞公司对此并没有予以确认，故潘小虹认为双方的租赁关系已解除不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、确认港瑞公司与潘小虹于2014年7月26日签订的《新玉海广场租赁意向书》解除。二、潘小虹于本判决生效后十日内将坐落于瑞安市玉海街道公园路港瑞新玉海广场6-101、102号商铺腾空并交还港瑞公司。三、潘小虹于本判决生效后十日内支付港瑞公司租金（租金按每月30232元从2015年1月19日起计算至商铺实际腾空之日止）。四、潘小虹于本判决生效后十日内支付港瑞公司综合管理费、公共能耗费，按每月4100元从2015年1月19日起计算至商铺实际腾空之日止。五、驳回港瑞公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4255元（已减半收取），由港瑞公司负担1255元，潘小虹负担3000元。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核当事人向原审法院提供的证据，依法对原判决认定的事实予以确认。本院于2016年7月14日到涉案商铺进行勘察。涉案商铺无经营，商铺内经营物品已经搬离。结合双方在审理过程中陈述在潘小虹欲从商铺搬离时，港瑞公司与潘小虹员工发生冲突而报警的情况。本院认定：2015年9月17日潘小虹从涉案商铺搬离。
本院认为，关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。潘小虹称港瑞公司存在夸大宣传，使其经营目的落空，但其提供的证据不能其主张的事实。潘小虹主张港瑞公司对涉案商铺采取停水、停电的行为导致其无法正常经营，亦依据不足。故本院对其主张不予采信。因此，潘小虹不享有合同解除权，其搬离或者发函的行为不必然导致合同解除。相反，在合同履行过程中，潘小虹仅支付了承租保证金60463元，该违约行为属于迟延履行主要债务，港瑞公司依法享有合同解除权。港瑞公司于2016年1月7日向一审法院起诉要求解除合同，潘小虹于2016年1月21日签收了起诉状副本。享有合同解除权的一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故港瑞公司与潘小虹的租赁合同于2016年1月21日解除。
关于涉案商铺的实际腾空问题。港瑞公司不同于一般租赁合同中的出租人，其既是商铺的出租人，也是商铺的管理人，其除交付商铺外，还具有管理商铺、保证整个商场的正常运行等权利和义务。潘小虹在港瑞公司向原审法院起诉前已从涉案商铺搬离，港瑞公司称其不知情，不符合常理，亦与其职责不符。潘小虹在合同解除之前已经搬离涉案商铺，故涉案商铺无需腾空。
关于承租保证金问题。双方签订的《新玉海广场租赁意向书》约定，潘小虹因自身原因未按照本租赁意向书约定如期与港瑞公司签署《租赁合同》的，港瑞公司所收取本意向书下承租保证金不予退还。尽管潘小虹与港瑞公司没有签订《租赁合同》，但双方根据该意向书的约定实际建立了租赁合同关系，履行了租赁合同。现港瑞公司行使其解除权解除合同，该承租保证金应予以退还。鉴于潘小虹提出承租保证金直接抵扣租金，故承租保证金60463元在应付租金中直接抵扣。
潘小虹应向港瑞公司支付的租金、综合管理费、公共能耗费的起止日期为2015年1月19日至2016年1月21日，共368日。即潘小虹需向港瑞公司支付的租金为365766元【368日×（30232元/月×12÷365）】，扣除履约保证金60463元，潘小虹应当向港瑞公司支付租金305303元。潘小虹应向港瑞公司支付综合管理费、公共能耗费为49604元【368日×（4100元/月×12÷365）】。
综上，对潘小虹的其他上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更瑞安市人民法院（2016）浙0381初字第347号民事判决主文第一项为：确认瑞安市港瑞商业管理有限公司与潘小虹签订的《新玉海广场租赁意向书》于2016年1月21日解除。
二、撤销瑞安市人民法院（2016）浙0381初字第347号民事判决主文第二、三、四、五项及诉讼费负担部分。
三、潘小虹于本判决生效后十日内支付瑞安市港瑞商业管理有限公司租金、综合管理费、公共能耗费，共计354907元。
四、驳回瑞安市港瑞商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8510元，减半收取4255元，由瑞安市港瑞商业管理有限公司负担1319元，潘小虹负担2936元。二审案件受理费7149元，由瑞安市港瑞商业管理有限公司负担643元，潘小虹负担6506元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年九月六日
书 记 员 周婷婷