江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬邗民初字第3211号
原告（反诉被告）桂玉峰。
委托代理人吴福祥，江苏征远律师事务所律师。
被告（反诉原告）周志荣。
委托代理人朱海清，江苏法之泽律师事务所律师。
原告（反诉被告）桂玉峰与被告（反诉原告）周志荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年8月21日、11月7日、12月10日公开开庭进行了审理。桂玉峰委托代理人吴福祥、周志荣委托代理人朱海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
桂玉峰诉称，2009年8月18日，桂玉峰租赁周志荣名下位于扬州市邗江区扬子江北路399号商2-商5-110房屋用于酒吧及歌厅使用，建筑面积为3558平方。根据桂玉峰、周志荣签订的《房屋租赁协议》第5条约定，桂玉峰向周志荣支付保证金及定金256176元（保证金156176元、房屋定金50000元、租房定金50000元）。2013年11月5日，桂玉峰将自己租赁房屋里面旧电脑进行调剂更新时，周志荣予以阻止并强行将桂玉峰租赁房屋锁上，导致桂玉峰无法继续经营。2013年11月8日，桂玉峰给周志荣发了通知，要求打开租赁房屋让桂玉峰继续经营，但周志荣不予理睬。桂玉峰为维护其合法权益，请求判令：1、周志荣归还桂玉峰在租赁房屋内的电脑等电器计人民币150000元；2、周志荣支付违约金200000元。庭审中，桂玉峰增加请求，要求判令确认双方之间的租赁关系于2013年11月5日解除；变更第一项诉讼请求为周志荣赔偿租赁房屋内的电脑等电器的损失138000元。后桂玉峰撤回要求确认双方之间的租赁关系于2013年11月5日解除。
桂玉峰提供的证据有：
1、房屋租赁协议，证明在2009年8月18日桂玉峰向周志荣承租了房屋，用于经营酒吧及歌厅；
2、通知两份及快递单三份，通知要求周志荣打开房屋大门及赔偿违约金20万元；
3、接处警登记表，证明周志荣阻止桂玉峰调换电脑，并将所有的电脑封存到承租房屋内，李某也在场；
4、银行对账单及转账凭证，证明桂玉峰按照合同约定支付租金截止到2013年10月底，桂玉峰并不欠周志荣租金，该对账单转账人是桂玉峰，款项收取人是周莉莉；
5、证人李某的证言，证明桂玉峰将承租房屋内的旧设备更新，并将这些设备卖给李某，后被周志荣扣留在承租房屋内，桂玉峰出卖给李某的价格为138000元。
周志荣辩称并反诉称：1、双方租赁合同合法有效，尚未到期，双方租赁合同自2009年8月1日起到2017年7月30日止，截止到2013年7月30日前的房租桂玉峰尚欠3万余元，之后桂玉峰无故没有及时按月向周志荣支付房租，后桂玉峰将自己承租周志荣房屋内所经营的麦克疯KTV设施搬空一清，人也不知所踪；2、桂玉峰应当向周志荣支付租赁未到期的房租，截止到2014年6月20日因为桂玉峰拖欠周志荣房租，根据合同约定周志荣向桂玉峰发出解除通知，至此桂玉峰应当对2013年8月1日至2014年6月20日内的租金承担给付义务；3、桂玉峰所主张周志荣对其有侵权行为且扣押财物等违约行为不符合法律规定，法院应当驳回。桂玉峰拖欠周志荣房屋租金，存在违约的行为，周志荣已按合同约定向桂玉峰发出解除合同的通知，故请求判令桂玉峰支付周志荣租金417290元（计算至起诉之日，要求支付至实际拖欠之日）。庭审中，周志荣变更要求桂玉峰支付2013年11月1日至2014年5月30日期间的租金417290元。
周志荣提供的证据有：
1、租赁合同一份，证明双方之间订有书面的租赁合同；
2、函件一份，系周志荣于2014年6月23日发给桂玉峰的，证明桂玉峰违约，周志荣要求自2014年6月20日前解除租赁关系，给付房租817290元，该函件邮件寄送的地址就是诉状中的地址。
针对周志荣的反诉，桂玉峰辩称，因周志荣于2013年11月5日强行将需更新的设备扣留并强行将桂玉峰租赁房屋锁上，导致桂玉峰无法继续经营，双方间的租赁关系已于2013年11月5日解除，后桂玉峰未再使用承租房屋，该房屋的使用权是周志荣掌控，因此周志荣无权要求桂玉峰支付租金。
经审理查明：
桂玉峰（乙方）与周志荣（甲方）于2009年8月18日签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于扬州市维扬区扬子江北路399号商2-商5-110；2、租赁期限为8年，自2009年8月1日至2017年7月30日止，甲方给予乙方3个月的免租金装修期；3、该房屋每年租金24／元／平方米／月，前四年的月租金为85392元，第五年开始递增20%至第八年，后四年的月租金为102470元，租赁期间的水、电、煤气、公摊费、电梯使用等各项费用由乙方自理；4、房屋租金支付方式如下：签订本协议时乙方交付保证金及首付3个月的租金，租金按季度支付，先付后用；5、甲方在房屋租赁期间的权利和义务，…因甲方原因造成乙方在租赁房屋期间受到干涉和影响的，由甲方负责处理，如对乙方造成损失的应予赔偿。甲方如出现上述违约行为，除对乙方造成损失的应予赔偿之外，还应当向乙方支付违约金20万元。6、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并没收保证及所有现状设施…⑹拖欠房租累计15天以上，⑺如乙方违约，并不及时接受甲方提出的处理意见时。甲方将把处理意见以挂号信等方式书面通知乙方，信件发出五日内，甲方未收到乙方回复，即视为乙方放弃所有权利，甲方有权单方面解除合同，并对该物业内一切物品进行处理和拍卖…。上述协议签订后，周志荣按约向桂玉峰交付案涉房屋，桂玉峰将案涉房屋用于经营麦克疯KTV。在租赁房屋时，桂玉峰向周志荣交纳了保证金156176元、定金100000元，共256176元，
桂玉峰交纳租金至2013年10月31日。
2013年11月5日22时41分，扬州市公安局邗江分局念四派出所《接处警登记表》记载，报警简要案情为“麦克疯有纠纷”，处警情况为“周志荣（男，××，1385270000）报警称麦克疯KTV欠其三个月房租，现负责人找不到，放在KTV里面的家具也被工人搬走。（李某，男，47岁，安徽云安县人，342422196601082310，133××××8553）”。
桂玉峰申请的证人李某当庭陈述其通过网络看到桂玉峰发布的信息说桂玉峰经营的量贩式KTV麦克疯设备需要更新，后李某联系上桂玉峰向其收购这些旧设备，2013年双方签订《旧货收购协议》一份，谈好先付50000元定金，后经过现场清点，双方确定收购价格为138000元，李某支付了138000元。后李某在麦克疯KTV装上述旧设备时，周志荣喊来好多人将设备强行扣留在麦克疯KTV。事后，因更换的旧设备被周志荣扣留，李某找到桂玉峰，桂玉峰已退还了10000元给李某。
证人李某当庭提供了2013年11月4日由桂玉峰（甲方）与李某（乙方）签订的《旧货收购协议》一份，约定：1、甲方将扬州市瘦西湖麦克疯KTV一批旧设备处理升级，乙方以以下单价收购甲方物资设备“BMB喇叭600元、国产功放300元、12寸等离子电视500元、32寸液晶电视800元、22寸液晶电视300元、点歌屏幕200元、点歌电脑150元”；2、乙方签订合同时支付定金50000元；3、甲乙双方于物品数量清点完毕签字后，乙方支付剩余物资款；4、施工期为2日，2013年11月5日凌晨施工完毕。转账凭证一份，该凭证中记载转账时间为2013年11月5日，转账金额为760000元，收款人为桂玉峰。
庭审中，桂玉峰主张周志荣扣留了需更新的旧设备并将承租房屋锁上，要求周志荣返还更新的旧设备，周志荣辩称2013年11月5日承租房屋并非周志荣锁上的，2014年6月23日周志荣向桂玉峰发出解除租赁关系的函后，于2014年7月1日打开房屋并使用房屋时并未见到桂玉峰所说的更新的旧设备。桂玉峰辩称并未收到周志荣所寄的解除租赁关系的函，周志荣未能提供相关的送达回执。
本案争议焦点为：一、桂玉峰要求周志荣支付更新设备的赔偿款是否有事实和法律依据，数额应如何认定；二、周志荣要求桂玉峰支付2013年11月1日至2014年5月31日之间的租金是否有事实和法律依据。
关于争议焦点一，本院认为，桂玉峰主张要求周志荣赔偿更新设备的损失，就此举证了证人李某的证言，证明2013年11月5日桂玉峰将承租房屋内需要更新的旧设备出卖给李某，后被周志荣扣留在承租房屋内，而桂玉峰提供的《接处警登记表》亦记载在2013年11月5日周志荣报警时李某确实在事发现场。因李某与本案无利害关系，结合接处警登记表，对李某的证言本院予以采信，故应认定在2013年11月5日，麦克疯KTV内更新的旧设备在周志荣的控制下，现因被扣留的旧设备已不在麦克疯KTV内，周志荣未尽保管的义务，桂玉峰据此有权要求周志荣赔偿相应的损失。关于赔偿的金额，虽证人李某当庭陈述向桂玉峰收购旧设备的价格为138000元，但因《旧货收购协议》中并没有约定总价款，协议中约定“签订合同时支付定金50000元，双方于物质数量清点完毕签字后，乙方支付剩余物资款”，即在2013年11月4日签订协议时应支付50000元，而2013年11月5日李某通过转账方式支付的76000应当为剩余的物资款，虽李某当庭陈述余款支付的现金，因没有其他证据予以证实，故本院依法认定为126000元，即周志荣应向桂玉峰支付赔偿款126000元。
关于争议焦点二，本院认为，周志荣主张要求桂玉峰支付2013年11月1日至2014年5月31日期间的租金，桂玉峰辩称因周志荣于2013年11月5日强行将承租房屋锁上，双方间的租赁关系已解除，对此结合《接处警登记表》中周志荣称麦克疯KTV的负责人逃跑，且其后将更新的设备扣留在承租房屋内，应认定承租房屋亦在周志荣的控制之下，而桂玉峰在2013年11月15日向本院起诉时仅要求周志荣返还更新的旧设备，可见桂玉峰并无解除租赁合同意思表示，故此时双方之间的租赁关系并未解除。因双方间的租赁关系并未解除，周志荣有权要求桂玉峰支付该期间的租金，对于因周志荣控制承租房屋、扣留设备致桂玉峰未能经营造成的损失，桂玉峰可另行主张。根据租赁合同的约定“前四年的月租金为85392元，第五年开始递增20%至第八年，后四年的月租金为102470元”，即2013年11月1日至2014年5月31日期间的租金应为717290元（102470元×7=717290元），因签订租赁合同时，桂玉峰向周志荣交纳了保证金及定金共256176元，周志荣主张作相应的扣减，本院予以确认，故余款尚有461116.8元，现周志荣仅主张417290元，此系对自身权利的处分，不违反法律的规定，本院予以支持。
关于桂玉峰主张的违约金。因违约金以补偿性为主，兼具惩罚性，违约金应当根据损失衡平确定，由于损失不确定，故本案对违约金不作处理，桂玉峰可在主张损失时一并主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、周志荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付桂玉峰赔偿款126000元；
二、桂玉峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付周志荣租金417290元；
上列一、二项冲减后，桂玉峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付周志荣租金291290元。
三、驳回桂玉峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6550元，由桂玉峰负担4050，周志荣负担2500元；反诉案件受理费7559元，由桂玉峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 李 五
人民陪审员 姚梅琴
人民陪审员 邵国庆
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 孟 婷