山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0811民初6987号原告（反诉被告）：济宁某物业管理有限公司。法定代表人：魏某某，总经理。委托诉讼代理人：林淑齐，山东民桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李虎，山东民桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：常某某，男，1982年12月19日出生，汉族，户籍地济宁市任城区，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：夏宝池（特别授权代理），山东德亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏国行（特别授权代理），山东德亿律师事务所律师。原告济宁某物业管理有限公司与被告常某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，依法适用简易程序。本案在审理过程中，被告常某某提起反诉，经准许后，本院分别于2016年8月11日、2016年12月22日公开开庭审理了本案。原告济宁某物业管理有限公司的委托诉讼代理人林淑齐、李虎，被告常某某及委托诉讼代理人夏宝池、夏国行均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济宁某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告常某某立即向原告支付拖欠的房租3954930元（暂计算至2016年6月30日，实际要求计算至被告腾退房屋之日），按中国人民银行同期贷款利率支付起诉之日起至被告实际偿还之日的利息；2、依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令被告立即腾退租赁房屋；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于济宁市任城区某处面积为10057.46平方米的房屋，租赁期自2008年1月1日起至2017年12月31日止。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，双方经协商又于2009年9月16日签订补充协议一份，将租金进行了变更。被告始终未按合同约定的时间缴纳租金，截止至2016年6月30日已累计拖欠租金3954930元，经原告多次索要未果。根据《房屋租赁合同》第十一条第1款的约定，因被告不交付或者不按约定交付租金达1个月以上，原告有权解除合同并收回房屋。被告常某某辩称：至今为止，原告尚有一间门面房未交接到位，存在违约，给被告造成至少36万元的经济损失，应在租金中预先扣除。合同签订的是商业用房用地，被告在办理营业手续时方知是工业用地和用房，致被告不能办理营业手续和正常营业，该违约行为给被告造成了巨大损失。出租的所有房屋楼顶均存在常年漏雨现象，虽经多次维修仍未解决，影响了被告的正常使用，加之原告未给被告开具正式发票，仍存在违约行为。被告系按原告要求的时间将租金存入其提供的个人账户，其有时也要求被告暂缓交纳，故被告不存在不交租金的违约行为，目前实不欠原告租金。即使被告拖欠原告租金，因原告违约在先，其无权解除合同。根据双方于2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》补充修改协议（二），从2013年至原告主张的2016年6月30日，租金计3006030元，扣除被告于2015年5月31日已付的335000元、应由原告承担的费用173149元、没有交付房屋的租金36万元、维修费467900元计1336049元，再扣除房屋漏雨不能使用相对应的租金及房屋漏雨维修费用，共计300余万元，故被告不欠原告租金。反诉原告常某某向本院提出诉讼请求：1.依法判决反诉被告向反诉原告支付房屋装修费等经济损失约600万元，具体费用待评估结论作出后确定；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2008年1月1日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定由反诉被告将位于济宁市任城区某处的房屋出租给反诉原告，合同租赁期至2022年。合同履行期间，反诉原告按照租赁期限对房屋进行了全面装修。因反诉被告违约要求解除租赁合同，反诉原告所花费用扣除折旧租赁年限使用费后对应的装修损失约600余万元，应由反诉被告承担。反诉被告济宁某物业管理有限公司辩称，装修是反诉原告为谋利自行装修，与反诉被告无关。并且根据双方的租赁合同第八条“××所投设备及贵重物品能够拆除的归××所有，无法拆除的保持不动”的规定，反诉原告可以将能够拆除的贵重物品拆走，不能拆走的保持不动，并无应由反诉被告赔偿的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，本案系因反诉原告之故造成合同解除，故反诉被告不应赔偿装修损失。反诉原告所述租赁期限不实，按合同约定实际租赁期限应到2017年12月31日。应依法驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、企业登记信息一份，以证明原告身份信息，现称由济宁某外商投资服务有限公司变更而来。2、房产证二份、照片三张，以证明涉案房产归原告所有，被告所主张未交付的小房子不在租赁合同范围内,还证实被告对外转租用于了商业经营。3、《房屋租赁合同》及《修改补充协议》，以证明双方签订了房屋租赁合同，并就租赁期限、租金及支付方式、合同解除条件、违约责任等进行了约定。4、常某某租赁合同租金交付情况表一份、常某某到期租金收取对账表一份、发票及记账凭证6张，以证明被告向原告支付租金的情况，其现欠付租金3954930元。5、房屋维修款抵扣房屋租金情况表一份、抵扣协议六份，以证明原告已履行了维修义务，双方已就维修及赔偿事宜处理完毕。6、《修改补充协议二》一份，以证明2014年至2017年双方租金数额未变更，自2014年起因由原告方开始缴纳税收，所以对科目名称进行了变更。对于上述证据，被告常某某的质证意见为：对证据1的真实性无异议；对证据2中的房产证无异议，能证实未交付的房屋在双方签订房屋租赁合同范围之内，两个房产证的总面积总和达不到合同约定的总面积，说明无证房屋也一并出租给了被告，原告违约，对照片有异议；对证据3无异议，修改补充协议证实了租赁期限截止到2022年；对证据4无异议，但不能证实自2013年之后每年的租金数额，原告出具的发票仅一张是在2016年5月份，系双方发生争执之后被迫开出，在此之前都未开具发票，原告违约；对证据5无异议，抵扣租金是在2013年之前，被告并未提到2013年的没有抵扣，尚未抵扣的是2013年之后，原告未将合格的房屋交给被告，经多次维修始终未解决漏雨的问题，原告违约；对于证据6无异议，但不能证明原告观点，该协议明确写明了2014年度至2016年度的租金，原告没有实施物业管理，未投入保安、卫生、管理、维修等相关义务，对物业费无权主张。被告常某某为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，以证明原告未全部交接约定房屋，未交付约定的商业用地，而是交接的工业用地，存在违约，原告在合同期满之前解除合同应赔偿被告房屋装修费，房屋出现安全事故造成的损失应由原告承担，房屋维修费用应由原告承担并从租金中扣除。2、双方于2009年9月18日签订的《的修改补充协议》一份，以证明因涉案房屋的占地为工业用地性质，存在违约，被告在办理经营许可中因延误时间造成的经济损失，应由原告承担。3、《修改补充协议二》一份、原告开具的房租收据三份，以证明自2014年1月1日起，房屋租赁费2014年降为752160元、2015年降为774720元、2016年降为797940元、2017年降为821820元，原告收取租赁费后应向被告开具完税发票而非收据，存在违约。4、常某某到期租金收取对账表一份，以证明至2015年5月31日止原告收取的租金数额，但2014年的租金已降低为752160元。5、照片一张，结合证据1证明原告没有将经营祥龙制衣的门面房交付，存在违约。6、《维修费用抵扣租金协议》二份、《落水口改造维修工程结算》、《防水维修工程结算书》各一份，以证明涉案房屋及相关附属设施多次损坏，严重影响被告正常经营，至今没有修缮好且不能使用，原告一直未交付合格的房屋的行为违约，应将维修费用467900元抵扣租金。7、漏雨照片一组，结合证据6证明原告未交付合格房屋，房屋常年漏雨，原告违约。8、发票一张、收据二张，以证明被告于2015年5月31日之后已支付335000元租金，其中205000元已经开具发票、2015年10月29日支付10万元、2016年2月3日支付10万元、2016年2月25日支付5000元，剩余130000元由被告通过网银转账支付，原告目前还未给被告开具相应的发票。9、《给水管道维修改造工程造价结算文件》、函，以证明2015年12月10日管道维修费用44904.24元，应当从租金中扣除；因酒店外墙瓷砖脱落造成车辆损失赔付1300元、商务楼楼顶漏雨损损坏费用37200元、租赁户电器设备损坏费用86065元、东阁酒店外墙瓷砖加固花费3680元；共计173149.24元，应由原告承担。对于上述证据，原告济宁某物业管理有限公司的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但不能证实被告观点，被告按办公和商业经营两种使用方式使用了租赁房屋，未按期缴纳税款的后果应由承租人承担，其不交付或不按期交付租金达一个月以上，出租人有权解除合同，合同约定的建筑面积10057.46平方米正是房产证所附图纸面积；对证据2的真实性有异议，应以我方提供的补充协议为准，补充协议能证明原告已对被告由于延迟办商业经营许可证造成的损失予以了赔偿且双方就此达成了协议，原告已依法依约履行了合同；对证据3中的《修改补充协议二》无异议，系对租赁费用科目进行的调整，而不是降低租金，且2014年以前已经结算完毕，不能用2015年的费用倒减2014年的；对证据4的真实性无异议，但无法体现原告所陈述调整后的租金；关于证据5，龙祥制衣不在房产证图纸所标注的范围内，故不能将其租给常贵东；对证据6协议的真实性无异议，但原告已经与其结算完，对被告所列举的损失金额不认可，因已全部在协议中协商结算完毕；证据7无拍摄时间，原告已和被告协商并为被告维修赔偿完毕；关于证据8，收据是2014年的，已全部对账完毕，认可被告于2015年交了864930元租金，已开具发票，开具发票时间系收到租金时间；证据9中无双方签字盖章，且不属于合同约定内容，双方也未协商，系被告单方预算，不予认可。反诉原告常某某为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《价格评估报告》一份，以证明涉案房屋装修费用为4707743元，其中渔家风情为815047.6元、办公楼为3240963.20元、律师事务所为230350元、乡村小院为573519.2元、洋龙洗浴为807405元、宾馆为2892147.2元，总计8559532.20元×55%=4707743元，因对方提出解除合同，故该费用损失应由其承担。2、交纳水费发票三张，以证明常贵东每个季度的用水量为3820吨，金额为22156元，能推算出全年用水量为15280吨，金额为88623元，工业用水5.8元/吨，商业用水3.8元/吨，差价2元，租期9年，多支付的275040元水费损失应由对方承担。3、交纳电费发票三张，以证明常某某每个季度用电量为165309度，能推算处全年用电量为661236度，工业用电0.87元/度，非居民用电0.74元/度，差价0.13元，租期9年，多支付的773646元电费损失应由原告承担。4、平面图一份，以证明楼顶面积和房屋因漏雨不能使用的面积，作为计算原告违约没有履行维修义务应当承担的租金损失，即按2012年租金标准计算，1181700平方米除以100500元除以365天，每天每平方租金为0.3元，因有2000平方米不能使用，租期为9年，计算得出的租金损失为1971000元，应由对方承担。证据1-4以上共计7727429元，反诉原告自愿主张600万元。对于以上证据，反诉被告济宁某物业管理有限公司的质证意见为：证据1与本案无关联系，租赁合同系2008年1月1日签订的，期限10年，被告当年装修完毕后全部转租，至今已不存在剩余价值；对证据2的真实性无异议，但与本案无关联性，常某某在租赁时即知道房屋原先是厂房，其是在明知为工业用电用水的基础上签订了租赁合同，且全部对外转租，已向承租户收取了高于发票所计算的费用，2009年9月16日签订的补充协议对此也进行了降低调整，故不存在水费损失；对证据3的质证意见同证据2；证据4不能证实常某某的观点，平面图是合同的附属部分，对其真实性予以认可，能证实常某某已按照合同平面图记载的所有的建筑接收了承租房屋，对承租房屋的面积、范围予以确认，几年来房屋维修房顶漏雨维修双方均达成了协议，我方也做了补偿。关于反诉部分，反诉被告无证据提交。经审理本院认定：原告济宁某物业管理有限公司原名称为济宁某外商投资服务有限公司，于2015年12月2日变更为现称。原告于2007年12月20日取得位于济宁市任城区某辖区某处房产的房屋所有权证两份，产别均为股份企业，其中编号为中区字第200700XXXX号的房屋所有权证记载：房屋幢号1，混合结构，2层，建筑面积为676.93平方米，设计用途为综合；房屋幢号2，混合结构，1层，建筑面积为54.35平方米，设计用途为仓库；房屋幢号3，混合结构，1层，建筑面积为177.25平方米，设计用途为仓库；房屋幢号4，钢混结构，3层，建筑面积为3672.64平方米，设计用途为厂房；总建筑面积为4581.17平方米。编号为中区字第200700XXXX号的房屋所有权证记载：房屋幢号1，钢混结构，7层，建筑面积为3658.20平方米，设计用途为办公；房屋幢号2，混合结构，2层，建筑面积为324.22平方米，设计用途为办公；总建筑面积为3982.42平方米。两份房产证记载的建筑总面积为8563.59平方米。2008年1月1日，原告作为甲方（出租人），与作为乙方（承租人）的被告签订了《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋坐落在市中区某辖区某路北首东侧，建筑面积10057.46平方米，房屋质量钢混、混合；第二条租赁期限从2008年1月1日至2017年12月31日；第三条租金第一年为80万元，第二年112.35万元，第三年为117.96万元，第四年为123.85万元，第五年为130.04万元，第六年为136.54万元，第七年为143.36万元，第八年为150.52万元，第九年为158.04万元，第十年为165.94万元，（此价格为未完税价格，税款由承租人支付，未按期缴纳税款，其后果由承租方承担）；第四条租金的支付期限与方式现金或支票支付，第一年签订合同五日内支付上半年租金，7月1日支付下半年租金，以后每年元月1日支付上半年度租金，7月1日支付下半年度租金；……第六条租赁房屋的用途为用于商业经营和办公；第七条房屋主体结构、楼顶、主要电路主电盘意外的电路等归出租人维修……如出租人拒绝维修或不能及时维修，承租人可自行维修，所需费用由出租人承担，承租人可以从预交租金中直接扣留；第八条承租人根据业务和经营的需要，在不改变房屋主体结构的情况对房屋室内和室外进行装修装饰……租赁期满，承租人所投设备及贵重物品能够拆除的归承租人所有，无法拆除的保持不动……；第九条允许承租人部分对外租赁；……第十一条有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上……；……第十三条除不可抗力外出租人提前解除合同，应赔××人装修、装饰费用及租金，承租方如在合同期未满的情况下提前终止合同，应承担当年度50%的违约金××人未按时或按要求维修出租房屋造××人人身受到伤害或财的毁损的，负责赔偿损失××人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金；……。合同签订后，被告常某某租赁涉案房屋后对外进行了转租。后原、被告分别作为甲、乙方签订了《修改补充协议》，原告在庭审中向本院提交的该协议落款时间为2009年9月16日，内容为：因甲方出租房屋占用土地为工业用地，造成乙方在申请办理商业经营许可证方面延误了一定时间，乙方要求对原合同部分内容进行修改，经协商达成以下修改补充协议：一、第一年度（2008年1月1日-2009年1月1日）租金，由原来的80万元降至53.75万元；二、甲方同意原租赁合同增幅由原合同中的5%降至3%，以后每年租金分别为2009年度为108.15万元，2010年度为111.394万元，2011年度为114.734万元，2012年度为118.17万元，2013年度为121.71万元，2014年度为125.36万元，2015年度为129.12万元，2016年度为132.99万元，2017年度为136.97万元；三、乙方所欠甲方第一年租金13.75万元以及第二年度租金108.15万元，必须在本补充修改协议签订之后七日内一次性全部付清；四、本补充修改协议签订后，乙方不得再以任何事由，拒绝支付甲方租金和减少租金、延期支付租金的现象发生，否则视乙方违约，乙方同意按原《房屋租赁合同》及修改补充协议承担违约责任；五、本协议条款与原合同条款具有同等法律效力，原《房屋租赁合同》其他条款不变。被告提交的《的修改补充协议》落款时间为2009年9月18日，除对2008年至2017年的租金调整原因及数额一致外，增加了“租赁期限由原合同中的10年增至15年，到2022年12月31日”及2018年度至2022年度租金的数额内容，缺少了原告所提交落款时间为2009年9月16日的《修改补充协议》中第四条内容。原告认为应以己方所提供的补充修改协议为准，且在庭后书面回复公司未与被告签订过落款时间为2009年9月18日的《的修改补充协议》，亦不申请对该协议中所加盖“济宁某外商投资服务有限公司”的公章印鉴进行鉴定。2015年11月1日，原、被告又分别作为甲、乙方签订了《修改补充协议（二）》，内容为：双方一致同意将《房屋租赁合同》第三条中的租金“税款由承租人支付”条文，修改为“由出租人按照国家法规缴纳各项税款”，实施期限为2014年度至2017年度；乙方按年度向甲方支付的费用包含租赁费、物业费两项，年度总金额仍按2009年9月16日双方签订的《房屋租赁合同》修改补充协议执行；乙方支付的年度租赁费、物业费如下：2014年度，租赁费752160元、物业费501440元，合计1253600元；2015年度，租赁费774720元、物业费516480元，合计1291200元；2016年度，租赁费797940元、物业费531960元，合计1329900元；2017年度，租赁费821820元、物业费547880元，合计1369700元；本协议条款与《房屋租赁合同》、原修改补充协议条款具有同等法律效力，原《房屋租赁合同》其他条款不变。本院认为，关于本诉，双方争议的焦点为：谁在本案中存在违约行为？是否应解除房屋租赁合同？拖欠原告租金的违约行为、具体数额？原告的诉讼请求是否应得到本院的支持？关于争议焦点，双方均对《房屋租赁合同》、《修改补充协议（二）》予以认可，本院认为，该二份合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方认可的《修改补充协议（二）》中有“乙方按年度向甲方支付的费用包含租赁费、物业费两项，年度总金额仍按2009年9月16日双方签订的《房屋租赁合同》修改补充协议执行”的内容，应视为对《修改补充协议》的签订时间、数额等内容的再次确认，能与原告所提交落款时间为2009年9月16日的《修改补充协议》相互印证，故本院依法采信原告所提交的落款时间为2009年9月16日的《修改补充协议》，对被告所提交落款时间为2009年9月18日的《的修改补充协议》不予采信。故本院认定：原、被告所签订房屋租赁合同约定的租赁期限应从2008年1月1日起至2017年12月31日止；从2008年1月1日起至2008年12月31日止期间的租金为53.75万元，2009年度为108.15万元，2010年度为111.394万元，2011年度为114.734万元，2012年度为118.17万元，2013年度为121.71万元，2014年度为1253600元（租赁费752160元、物业费501440元），2015年度为1291200元（租赁费774720元、物业费516480元），2016年度为1329900元（租赁费797940元、物业费531960元），2017年度为1369700元（租赁费821820元、物业费547880元）；被告欠原告第一年租金13.75万元以及第二年度租金108.15万元，须在2009年9月16日签订《修改补充协议》之后七日内一次性全部付清；其他年度的租金支付方式为每年1月1日支付上半年度租金，7月1日支付下半年度租金。因本院已认定原告所提交《修改补充协议》的效力，故对双方关于2014年度至2017年度费用的交纳数额及分项予以确认。同理，双方在该协议中对签订修改补充协议的原因即出租房屋占用土地的性质、背景等因素进行了备注，并经协商达成了该协议，应视为双方对《房屋租赁合同》的进一步细化和补充，亦为当事人意思自治，并不违反法律规定，故被告关于涉案房屋性质的抗辩主张，本院依法不予采信。被告关于房屋未全部交接到位、合同约定租赁面积与房产证记载的面积不一致的抗辩主张，原告认为已按约定全部交接，被告认为尚有一间未交接使用，本院认为，双方签订的房屋租赁合同仅约定了租赁面积，并未约定具体的租赁房屋的间数，被告在合同履行过程中将所租赁房屋对外进行了转租，期间并未对此提出异议，应视为对双方交接行为的认可，故该项抗辩主张本院依法不予采信。如被告确因实际租赁面积与合同约定的租赁面积不符受到损失，其可通过合法渠道进行解决。关于原告未向被告开具发票的抗辩主张，属另一法律关系，且属有关主管部门的监管职能范围，被告亦可通过合法渠道进行解决。关于被告已经交纳及欠交租金的数额，原告提供了载明统计截止时间为2016年6月20日的常贵东租赁合同租金交付情况表、落款时间为2015年6月10日的常某某到期租金收取对账表、发票及记账凭证，被告也提供了落款时间为2015年6月10日的常某某到期租金收取对账表。其中常某某到期租金收取对账表载明：上届2008年1月1日至2010年12月31日应收租金为2732940元，已交1435000元，欠交1297940元；收取上届2008年至2010年欠交租金栏记载应收租金1297940元，已交1297940元，欠交0元；2011年应收租金1147340元，已交1147340元，欠交0元；2012年应收租金1181700元，已交1181700元，欠交0元；2013年应收租金1217100元，已交136920元，欠交1080180元；2014年应收租金1253600元，欠交1253600元；本届合计应收租金6097680元，已交3763900元，欠交2333780元；上届本届累计应收租金7532680元，已交5198900元，欠交2333780元。常某某租金交付情况表载明截止至2016年6月30日被告应交租金9488830元，已交5533900元，尚欠3954930元未交，具体为：2008年至2010年，应交租金2732940元，已交1635000元，欠交1097940元；2011年1月1日至2016年6月30日应交租金6755890元，2011年已交的数额为448000元、2012年为306950元、2013年为879020元、2014年为1280000元、2015年为864930元、2016年为120000元，总额为3898900元，欠交2856990元。发票记账联显示被告于2015年2月6日交房屋租赁费20万元、2015年10月29日交房屋租赁费10万元，发票显示被告于2016年5月9日分别交房屋租赁费费税合计69000元、物业费费税合计46000元，2016年9月29日分别交房屋租赁费费税合计72000元、物业费费税合计48000元。被告还提交了其于2015年10月29日交纳10万元房屋租赁费、2016年2月3日交纳租金1万元、2016年2月25日交纳房租5000元的发票一张、收据两张，以证明其于2015年5月31日之后交纳了租金335000元。原告当庭陈述：认可被告已交纳2015年租金的数额为864930元，其中45万元系被告交纳，415560元是抵扣维修费；被告2016年共交纳租金12万元，被告未将原告开具的14万元发票原件拿走，故后重新开具了12万元的发票。被告对以上证据无异议，认为不能证实2013年以后的每年租金数额。关于原告维修费抵扣租金及赔偿事项，原告提供了房屋维修款抵扣房屋租金情况表、抵扣协议六份，以证明：2011年12月30日更换变压器维修工程款48000元，在2011年度租金内减扣；2012年6月6日抵扣更换配电室主开关维修工厂款9200元，在租金中减扣；2012年11月2日将2008年9月和2012年9月两次房屋屋顶维修费用计97750元在租金中减扣；2013年9月5日将2013年6月夏季对南楼、北楼两次房屋屋顶维修费用计79020元在租金中减扣；2015年2月5日将2013年6月南楼漏雨事故赔偿计维修费用等计415560元在租金中减扣；2015年5月12日将2014年2月以来的房屋维修费用34370元在租金中减扣；以上共减扣租金683900元。被告也提供了2015年2月5日抵扣2013年6月南楼漏雨事故赔偿及维修费用等计415560元的协议、2015年5月12日抵扣2014年2月以来的房屋维修费用34370元的协议及《落水口改造维修工程结算》、《防水维修工程结算书》各一份。被告对此无异议，认为抵扣租金在2013年之前，2013年之后的未抵扣。被告还提交了《给水管道维修改造工程造价结算文件》、函等证据一组，以证明2015年12月10日管道维修费用44904.24元、因酒店外墙瓷砖脱落造成车辆损失赔付1300元、商务楼楼顶漏雨损损坏费用37200元、租赁户电器设备损坏费用86065元、东阁酒店外墙瓷砖加固花费3680元等损失共计173149.24元，应由原告承担。原告认为无双方签字盖章，且不属于合同约定内容，双方也未协商，系被告单方预算，不予认可。综上，本院认为，原、被告双方于2015年6月10日通过对账共同确认了被告从2008年1月1日至2014年12月31日期间的应收、已交及欠交租金数额，双方在庭审中亦无异议，故本院确认被告在2014年12月31日前欠交原告租金2333780元，双方提供的之前单据及抵扣数额应包括在内。按原告提交的单据计算被告在2015年1月1日至2016年6月30日期间交纳租金的数额为535000元，但按原告陈述2016年被告只交纳了12万元，原告认可被告已交纳2015年租金的数额为864930元（含被告交纳部分和抵扣的维修费415560元）。被告提供的单据中《给水管道维修改造工程造价结算文件》、函等证据，因系被告单方面做出，既无相应证据印证，又无被告方签字盖章认可，故本院不予认定。被告陈述于2015年5月31日之后交纳了租金335000元，按其提供的其他单据计算所得其于2015年10月29至2016年2月25日期间交纳房租的数额为115000元（2015年10月29日10万元、2016年2月3日金1万元、2016年2月25日5000元），2015年2月5日至2015年5月12日抵扣的数额为449930元。因被告对自己交纳租金的事实及数额有责任提供证据证实，即便根据其提供的证据最高额相加，也低于原告自认的864930元。因原告对被告2015年交纳租金的数额自认为864930元，对2016年交纳租金的数额自认为12万元，故本院认定，从2015年1月1日至2016年6月30日期间被告应交纳的租金总额为1956150元，原告已自认被告交纳了984930元，被告尚欠原告2015年1月1日至2016年6月30日期间的租金971220元。综上，本院认定，被告从2008年1月1日至2016年6月30日期间欠原告租金3305000元。被告未按双方约定的日期交纳租金，已经构成违约，原告有权依双方约定提前解除房屋租赁合同，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并腾退所租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。被告应向原告支付所拖欠2016年6月30日之前的房屋租金3305000元。因合同中约定了被告逾期交纳租金还应支付滞纳金，故被告应向原告支付滞纳金，因原告要求按中国人民银行同期银行贷款利率从2016年6月30日起至支付之日止的滞纳金，不违反法律规定及合同约定，本院依法予以支持。被告还应按双方变更后的租金计算标准（2016年度为1329900元、2017年度为1369700元）向原告支付2016年7月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金。因双方已经对因房屋漏水、维修以及其他维修项目达成了协议，且原告已在应收取的租金中予以扣抵，应视为双方该问题已经协商处理，故被告关于原告交付房屋不合格、存在违约的抗辩主张，依法不予采信。关于反诉部分，本院认为，双方争议的焦点为：反诉被告是否应赔偿反诉原告的诉讼请求？关于该争议焦点，反诉原告认为其在租赁期间对房屋进行了全面装修，根据价格评估报告装修部分的标的物现有市场价值4707743元，反诉被告隐瞒工业用地而多支付的用水差价为275040元，多支付的用电差价为773646元，反诉被告没有履行维修义务造成的漏雨损失为1971000元，以上共计7727429元，并自愿主张600万元。反诉被告认为装修系反诉原告为谋利自行装修，与反诉被告无关，并认为根据租赁合同第八条的规定，反诉原告可以将能够拆除的贵重物品拆走，不能拆走的保持不动，并无反诉被告应赔偿的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本院已经认定系因反诉原告违约，进而解除双方签订的房屋租赁合同，且反诉被告在本案中并未表示利用该装饰装修，故应驳回反诉原告的该项诉讼请求。关于多交水费、电费所要求的经济损失，因未提交相应的证据予以证实，视为举证不能，故本院依法不予支持。关于因房屋漏雨造成不能使用房屋部分的租金损失，同本诉部分双方就维修事项达成了相关协议的论述，本院亦依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、从即日起解除原告济宁某物业管理有限公司与被告常某某签订的《房屋租赁合同》。二、被告常某某于本判决生效后二十日内将位于济宁市任城区某辖区某处房产的房屋腾退于原告济宁某物业管理有限公司。三、被告常某于本判决生效之日起十日内向原告济宁某物业管理有限公司支付所拖欠2016年6月30日之前的房屋租金3305000元，并按中国人民银行同期银行贷款利率向原告支付从2016年6月30日起至履行之日止的滞纳金。四、被告常某某于本判决生效之日起十日内按双方变更后的租金计算标准向原告济宁某物业管理有限公司支付从2016年7月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金。五、驳回原告济宁某物业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告常某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38439元，减半收取计19219.50元，原告济宁某物业管理有限公司负担3158.50元，被告常某某负担16061元；本诉案件诉讼保全费5000元，由被告常某某负担；反诉案件受理费53800元，减半收取计26900元，由被告常某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  祝士业二〇一六年十二月二十七日书记员  杨 茜