广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第644号
上诉人（原审原告）：廖柯，男，1982年6月20日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
委托代理人：蔡志东，广东道而胜律师事务所律师。
委托代理人：雷成娟，广东道而胜律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼一楼，组织机构代码76933265-3。
法定代表人：马雄照，该公司副总经理。
委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原审第三人：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇新行政中心坦神北路95号，组织机构代码79296807-8。
法定代表人：赵瑞明，该公司董事。
委托代理人：刘开辉，该公司法务经理。
上诉人廖柯因与被上诉人中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）、原审第三人中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年11月18日，南兴公司(出卖人)与廖柯(买受人)签订一份商品房买卖合同，约定廖柯购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号的商品房，建筑面积为52.11平方米，总价款408542元；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修的情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿，并注明买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行。出卖人在任何场所所设立的样板房并非验收的参照样板。购房合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙：采用天然石材或高级外墙砖；2.内墙：采用轻质墙体；3.顶棚：天花：采用轻钢结构配石膏防火板造型天花；4.地面：采用优质地毯和天然石材；5.门窗：门：入户门采用实木大门配智能化磁卡门锁，内门采用实木门配豪华型门锁，窗：采用落地铝质节能玻璃窗，配置欧式落地窗帘及窗纱；6.厨房：全套实木橱柜及吊柜，人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；7.卫生间：墙身及地面采用天然石材或高级瓷砖、洗手台面采用天然石材或人造石面；8.阳台；9.电梯：三台豪华式西子奥的斯客用电梯、一台西子奥的斯消防电梯；10.厨具：配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；12.卫浴配套：采用国际品牌坐便厕、洗脸盆、龙头、花洒；13.电气系统：全屋入墙暗线、灯光控制为双联控制、采用国际品牌开关及插座；14.智能化系统：智能化一卡通管理，智能插卡取电；15.弱电系统：电话、宽频网络插座布于客厅及卧室或采用无线网络；16.空调系统：采作中央空调供应（费用按建筑面积分摊或独立计算）；17.直饮水系统：采用直饮水供应（费用按建筑面积分摊或独立计算）；18.热水系统：采用中央热水供应（费用按建筑面积分摊或独立计算）；19.水、电：水、电到户，一户一表；20.家用电器：配置国际品牌电视机、洗衣机；21.家具：全屋名牌家私（衣柜、睡床、床上用品、床头柜、床头灯、沙发或休闲椅、茶几；22.其他公共部分装修：首层大堂:豪华装修，墙身及地面铺贴天然大理石或优质抛光砖或优质欧式墙纸，各楼层走廊：天花轻钢石膏板乳胶漆天花，地面铺贴地毯，墙身贴高档墙纸，各消防通道梯间：地面铺贴优质防耐磨砖，墙身涂乳胶漆。后廖柯以南兴公司的装修不符合合同约定于2013年7月31日诉至原审法院，请求判令南兴公司履行中山市商品买卖合同附件三“装修、设备标准”条款约定的义务（约5万元）。在诉讼中，廖柯明确诉讼请求为：要求南兴公司按照合同附件三“装修、设备标准”条款履行装修义务。
原审法院另查明：签订商品房买卖合同当天，廖柯与皇爵公司签订一份委托经营管理合同，约定：廖柯全权委托皇爵公司对涉案物业进行经营管理，期限为十年(自2012年10月15日起至2022年9月14日止，涉案物业达到收楼条件之日起至2012年10月15日止，属于皇爵公司的装修期间)；皇爵公司享有对涉案物业的管理权(包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等)、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利(买卖和抵押除外)；委托期限十年内，皇爵公司有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，廖柯对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；廖柯并于同日出具授权委托书，委托皇爵公司办理该物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件，全权对该物业及连同该物业所在的皇爵国际公馆进行整体策划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。该物业地址现为中山皇爵卓尔巴酒店管理有限公司住所范围内，中山皇爵卓尔巴酒店管理有限公司已于2013年1月31日取得旅业服务特种行业许可证。诉讼中，南兴公司、皇爵公司均确认廖柯诉求的物品在交楼时确实没有配备，皇爵公司委托南兴公司根据皇爵公司经营需要对该物业改造装修，南兴公司从而对购房合同约定的装修做出改变。
原审法院认为：本案焦点在于南兴公司对其依据皇爵公司委托改变该物业装修的行为是否应承担购房合同项下的违约责任？本案存在三个独立的法律关系，一是廖柯与南兴公司的商品房买卖合同关系，二是皇爵公司与南兴公司之间的委托装修合同关系，三是廖柯与皇爵公司的委托经营管理合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。廖柯与南兴公司签订的购房合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行，南兴公司应按照购房合同附件装修标准装修房屋。皇爵公司与南兴公司的委托装修合同关系以及廖柯与皇爵公司之间的委托经营管理合同关系系另两个独立的法律关系，皇爵公司根据其与廖柯之间的委托合同，委托南兴公司对该物业进行改造装修，对南兴公司而言，其在委托装修合同项下的装修义务与购房合同项下的装修义务针对的合同相对人不同，两个装修义务不能混为一谈。换言之，南兴公司根据皇爵公司经营需要的委托要求进行装修的行为只是完成皇爵公司的委托，并不能视为南兴公司已经完成了购房合同约定的装修义务，南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。依据购房合同约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照如下方式处理：本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，且维修或替换的成本太高，不符合经济原则，故买受人可请求对缺失装修物品折价补偿。原审法院依法释明后，廖柯仍坚持请求南兴公司履行买卖合同附件三装修、设备标准装修的义务，根据以上论述，原审法院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：驳回廖柯的诉讼请求。案件受理费1050元(廖柯已预交)，由廖柯负担。
上诉人廖柯不服原审判决，向本院提起上诉称：1.廖柯购买涉案物业的目的是自用，涉案物业是否有厨房直接影响到其购买的意愿。在涉案物业装修期间廖柯曾去到现场查看装修情况，南兴公司销售人员再次告知廖柯在酒店公寓开业之后一定会安装独立的厨房水电等必备设施。但当酒店开业后廖柯发现在未经其同意的情况下，本应作为厨房的房间作为了工作间且没有做任何的装修处理。厨房、水电、直饮水等硬件设施是廖柯生活居住必须使用的，不能靠补偿完成其使用和购买的目的。况且南兴公司称其厨房的硬件墙内工程都是现成做好的，廖柯认为完善厨房设施、独立水电、直饮水系统等关键的生活设施并取得工程竣工验收备案是可以实现的。2.南兴公司在原审庭审中称卖酒店公寓的目的就是为了办酒店，即不是为了完成合同约定的合同目的，这是南兴公司不按合同约定履行的真正原因。3.南兴公司股东与皇爵公司的股东存在血缘关系，两者是关联公司。4.廖柯认为南兴公司及皇爵公司签订的诸合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的的情形，请求认定上述协议或相关条款无效。综上，请求撤销原审判决，判令：1.南兴公司履行中山市商品房买卖合同附件三的约定，特别是合同中约定的厨房安装、独立水电、直饮水系统等直接影响居住生活功能的设备设施直至该房产综合验收备案并且取得房产证。2.南兴公司承担本案的诉讼费用。
被上诉人南兴公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人皇爵公司答辩称：委托经营管理合同合法有效，该合同及授权委托书是双方真实意思表示，皇爵公司对涉案商品房的改造是取得廖柯委托授权后进行。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审期间，廖柯向本院提交与本案有关的证据如下：1.中山皇爵盈富投资发展有限公司组织架构、公司简介，拟证明南兴公司与皇爵公司为关联企业；2.皇爵公司、南兴公司网上宣传广告、皇爵公司成立20周年资料，公证书，拟证实广告由南兴公司发出，商品房厨房装修是一大卖点，公司由澳大利亚卓尔巴公司管理；3.2014年1月21日、2月19日中山市住房和城乡建设局的两份回复意见，拟证明皇爵假日酒店报建时有设计厨房，后取消，部分房间设计为工作间；经质证，南兴公司、皇爵公司均认为证据1、2没有证据原件，且不属于新证据，不予确认；证据3虽表明二次装修不涉及厨房，但内部设有排烟排污管道，可以作为厨房使用，证明涉案商品房设计未违反合同约定，目前为了经营需要暂时没有设计成厨房。
二审期间，南兴公司向本院提交如下证据：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证实皇爵广场五栋已于2014年3月31日在中山市住建局进行竣工验收备案登记；2.中山市建设工程验收批复书（市局）。经质证，廖柯认为，竣工验收备案登记证系南兴公司单方制作，不是综合验收登记证，不予确认；中山市建设工程验收批复书（市局）仅证明行政机关同意皇爵广场五栋规划验收，故两份证据不能证明皇爵广场五栋取得综合验收备案登记证。皇爵公司对上述证据无异议。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。关于廖柯购买的涉案商品房装修未达到约定标准、房屋结构改变是否构成违约的问题。廖柯与南兴公司签订的商品房买卖合同及其与皇爵公司签订的委托经营管理合同、授权委托书系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。廖柯上诉认为南兴公司与皇爵公司签订的诸合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的的情形，请求认定上述协议或相关条款无效属另一法律关系的范畴，且超出了原审诉讼请求的范围，本院依法不予审理。廖柯于签订商品房买卖合同及委托经营管理合同时便清楚，出资购买涉案商品房委托给皇爵公司用作酒店经营，由皇爵公司对涉案商品房及所在的皇爵国际公馆进行整体策划，包括进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，廖柯通过酒店经营收益获取分红。因此，为保证酒店整体经营效果，皇爵公司在履行合同过程中，按照合同约定有权对部分业主房屋结构进行统一设计、装修，该行为并未违反委托经营管理合同的约定。廖柯与南兴公司签订的商品房买卖合同第十三条约定装修不符合约定的，合同继续履行，由出卖人承担相应的履行瑕疵责任。即南兴公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，本合同继续履行，由南兴公司进行维修，在无法维修的情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，且维修或替换的成本太高，不符合经济原则，故廖柯可请求对缺失装修物品折价补偿。原审法院依法释明后，廖柯仍坚持请求南兴公司履行买卖合同附件三装修、设备标准装修的义务。另，委托经营管理合同第八条约定，合同期限届满后，皇爵公司应按房产证表明的结构原状将房屋交付业主。故廖柯以装修未达约定标准，房屋结构、功能改变致使其合同目的无法实现主张南兴公司违约并要求其按照双方商品房买卖合同附件三“装修、设备标准”履行装修义务没有事实和法律依据，本院不予支持。对于廖柯二审期间提出的其他超出原审诉讼请求范围的请求，本院亦不予审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持，上诉人廖柯的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元（廖柯已预交1050元），由上诉人廖柯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 谭长琴
孙翠红