南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初6053号
原告：陈蔚，男，汉族，1983年7月3日出生，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：唐可勋，江苏东域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单婷，江苏东域律师事务所律师。
被告：王建华，男，汉族，1957年8月3日出生，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：史军，江苏金港律师事务所律师。
原告陈蔚与被告王建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2016年12月1日、2017年1月3日、2017年5月9日公开开庭进行审理。原告陈蔚的委托诉讼代理人唐可勋，被告王建华的委托诉讼代理人史军到庭参加了诉讼。原告陈蔚到庭参加了第二次及第三次庭审。本案现已审理终结。
原告陈蔚诉称，2016年1月19日，原告与被告在南京顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）的居间下签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定原告购买被告所有的位于南京市栖霞区××单元××室房屋，房屋总价为人民币230万元，建筑面积为108.5平方米。根据合同要求，原告已将10万元定金支付给被告，但被告拒绝协助原告前往银行办理110万元贷款预批手续，致使原告无法办理银行贷款手续。被告最后表示不再履行合同，愿意按照其违约处理，返还原告双倍定金。之后，原告多次与被告沟通，要求被告继续履行合同并协助原告办理房产过户手续，但遭到被告拒绝。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，有违诚实信用原则，为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告继续履行双方签订的《房地产买卖中介合同》，并协助原告办理银行贷款手续及不动产过户手续，判令被告支付原告违约金23万元，判令被告承担本案诉讼费用。
被告王建华辩称，双方签订合同时，原告分别于2016年1月18日和1月19日缴纳定金共计10万元，而本案的购房款总价为230万元，根据江苏省高级人民法院以及南京市中级人民法院的审理不动产案件指导意见，原告所缴纳的定金10万元尚未达到购房总价的5%，故不能要求继续履行合同，只能变更为解除合同，按照违约责任主张违约金，故原告的第一项诉请没有法律依据应当依法驳回。应当驳回原告的第二项诉讼请求，从原告提供的录音资料，其真实性合法性关联性均不能证明被告存在违约责任；从原告提供的房地产买卖中介合同约定的付款方式看，原告应当在2016年10月25日之前支付105万元，原告不但没有按照约定时间支付，同年起诉到法院，原告存在根本违约。被告将根据庭审的结果，考虑是否提出反诉。关于原告提供的其他证据，被告在质证时发表意见。综上所述，恳请法院查明事实，驳回原告的各项诉请。
经审理查明，2016年1月19日，原告陈蔚与被告王建华及顺驰公司签订了《房地产买卖中介合同》（合同编号M-16-30818），该合同主要内容为：甲乙双方（甲方为被告王建华，乙方为原告陈蔚）在顺驰公司的居间介绍下，甲方将其位于南京市栖霞区××单元××室房屋出售给乙方，房屋面积为108.5平方米，房屋成交价为2300000元；该房屋交易中所产生的税费全部由乙方承担；乙方于2016年1月18日支付甲方定金人民币20000元整，于2016年1月19日追加定金80000元给甲方，定金待合同履行后直接冲抵房款；双方约定于2016年9月15日前办理贷款预批手续，乙方贷款人民币110000元，该款由银行直接下至房产局监管账户；待贷款审批通过后且于2016年10月25日前，乙方将首付款1050000元打入房产局监管账户，并于付款当天丙方协助双方办理过户手续，此笔房款与贷款最终由房产局一并划入甲方账户；居间佣金23000元由乙方支付；乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房屋成交价10%作为违约金，且即日起本合同解除，甲方有权将该房屋另行转让；甲方逾期交付该房屋的，每逾期一日，应向乙方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日乙方有权要求甲方支付该房屋成交价10%作为违约金；甲乙双方自行办理该房屋的贷款手续，出现任何问题与丙方无关；甲方于全款到账（除尾款外）七日内将该房屋交付给乙方，甲方同意乙方预留尾款50000元作为结清水电气等费用，并该房屋内所有户口迁出的保证金，甲方于交房前将该房屋内所有户口迁出，待甲乙双方于交房当日签署完毕《物业交验单》后，乙方一次性将尾款支付给甲方；与房屋一并转让的附属设施及家电、家具：客厅彩电1台、空调4台、热水器2台、沙发1组、固定衣柜、茶几1套、音箱1套、油烟机灶具及固定装修固定设施。合同签订的当天，原告陈蔚通过银行转账方式向被告王建华的银行账户内支付了定金100000元。
2016年9月15日，顺驰公司工作人员根据合同约定，通知原被告双方到银行办理贷款手续，但被告王建华表示人在外地，没有时间办理。此后，被告王建华表示不履行《房地产买卖中介合同》。在被告王建华表示不履行《房地产买卖中介合同》后，顺驰公司工作人员召集了原告陈蔚、被告王建华对房屋买卖事宜进行了协调，原告陈蔚也与被告王建华就合同履行及违约责任进行了协商，但均未达成一致意见。为此，原告陈伟诉至法院，要求处理。庭审中，原告陈蔚坚持其诉讼请求，并申请顺驰公司工作人员吴某,4出庭作证。顺驰公司工作人员吴某,4作证，卖方（即被告王建华）明确向其表示不履行合同，卖方的行为违约。被告王建华则认为双方签订合同后，原告陈蔚仅支付了定金10万元，本案的购房款总价为2300000元，原告陈蔚支付定金没有超过总房款价值的百分之五，合同不能继续履行，只能通过返还定金方式主张诉请，故原告陈蔚主张的第一项诉请没有法律依据；从庭审以及中介公司证人证言，能证明2016年9月15日原告陈蔚并没有办理贷款预批手续，也未将首付款打入银行监管账户，因此原告陈蔚违约在先，其无需支付违约金23万元；案涉房屋的中介费是由原告陈蔚支付的，原告陈蔚与证人吴某,4之间有利害关系，其证据效力较低，综上，请求法院查明事实，驳回原告陈蔚的诉讼请求。因双方各持己见，且在本院给予的调解期限内未能达成协议，以致调解无效。
另查明，原告陈蔚在审理中提供了《本市户籍居民家庭购房证明》，并将案涉房屋的首付款1100000元汇至本院，同时向本院出具书面承诺书一份，承诺案涉房屋的余款1100000元按照合同约定以贷款方式支付，如贷款不成，在判决生效后2个月内以现金方式支付剩余房款。
上述事实，有双方当事人陈述、《房地产买卖中介合同》、定金支付照片复印件、房产证复印件、中介公司情况说明、通话录音光盘、证人证言、《本市户籍居民家庭购房证明》、承诺书、还款凭证、本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，公民在民事活动中应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告陈蔚与被告王建华在顺驰公司的居间下签订了《房地产买卖中介合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。被告王建华在合同签订并收取了原告陈蔚定金100000元后，表示不同意出售房屋，且在中介方调解及双方自行协商后，仍表示不同意继续履行房屋买卖合同，因此，被告王建华的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告陈蔚主张继续履行双方签订的《房地产买卖中介合同》，符合法律规定，本院对此予以支持。由于该合同约定的部分履行期限已过，且原告陈蔚具有购买本市房屋资格，并将案涉房屋的首付款1100000元汇至本院，同时向本院出具书面承诺书一份，承诺案涉房屋的余款1100000元按照合同约定以贷款方式支付，如贷款不成，在判决生效后2个月内以现金方式支付剩余房款，所以，被告王建华应在收到首付款1100000元同时，协助原告陈蔚办理案涉房屋所有权转移登记手续及银行贷款手续，如原告陈蔚申请的银行贷款在权属转移登记后30日内没有发放，原告陈蔚应30日内以现金形式向被告王建华支付购房款1050000元。被告王建华在收到上述购房款后七日内将案涉房屋交付给原告陈蔚并将案涉房屋内的户口迁出，原告陈蔚在被告王建华交付房屋时支付购房尾款50000元。因合同中约定的“与房屋一并转让的附属设施及家电、家具：客厅彩电1台、空调4台、热水器2台、沙发1组、固定衣柜、茶几1套、音箱1套、油烟机灶具及固定装修固定设施”中的“客厅彩电1台、空调4台、热水器2台、沙发1组、茶几1套、音箱1套”没有约定具体品牌、型号、尺寸，难以履行，故本院认定案涉房屋的固定设施及装修遂房屋一起交付。关于原告陈蔚主张的违约金，根据法律规定，一方当事人不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；在履行义务或采取补救措施后，对方还有损失的，应当赔偿损失。本案中，考虑到原告陈蔚已要求被告王建华承担继续履行合同的违约责任，结合合同履行的实际情况、过错程度及损失状况，本院对原告陈蔚要求被告王建华支付违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告陈蔚与被告王建华继续履行双方于2016年1月19日签订的关于买卖位于南京市栖霞区某某路XX号某某雅苑XX幢X单元XXXX室房屋的《房地产买卖中介合同》（合同编号M-16-30818）（房屋价款为2300000元，原告陈蔚于本判决生效后5日内向被告王建华支付首付款1100000元，同时被告王建华协助原告陈蔚办理案涉房屋所有权转移登记手续及银行贷款手续，如原告陈蔚申请的银行贷款在权属转移登记后30日内没有发放，原告陈蔚应30日内以现金形式向被告王建华支付购房款1050000元。被告王建华在收到上述购房款后七日内将案涉房屋及附属于该房屋的固定设施交付给原告陈蔚并将案涉房屋内的户口迁出，原告陈蔚在被告王建华交付房屋时支付购房尾款50000元）；
二、驳回原告陈蔚的其他诉讼请求。
案件受理费25200元，减半收取为12600元，保全费5000元，由原告承担2375元，被告王建华承担1522元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 葛立正
二〇一七年七月二十四日
书记员 胡 娟