山西省吕梁市离石区人民法院
p t ; ” > 民 事 裁 定 书
（2017）晋1102民特7号
申请人瑞华国银投资管理有限公司，住所地：青岛市即墨市青岛蓝色硅谷核心区滨海公路169号。
法定代表人张毅明,男,职务执行董事。
委托代理人崔承宇，山西太初律师事务所律师。
委托代理人刘芳芳，山西太初律师事务所律师。
被申请人车永明，男，汉族，住山西省吕梁市。
被申请人雒卫雪，女，汉族，住山西省吕梁市。
申请人瑞华国银投资管理有限公司与被申请人车永明、雒卫雪实现担保物权一案，本院立案后依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人瑞华国银投资管理有限公司称，一、请求将二被申请人所有的位于吕梁市离石区龙凤南大街西侧、中三路南侧（龙凤嘉园）第二幢，房屋产权号为吕房权证2014字第XX**号、第XXXX号、第XX**号的抵押房产予以拍卖；二、请求在拍卖款中优先受偿申请人的贷款本金2200万元人民币，利息33.490355万元（利息从2015年3月21日计算至2015年6月24日），罚息366.05473万元（罚息从2015年6月25计算至2017年2月24日），并请求从2017年2月25日起至实际执行之日止的全部利息、以及按照合同约定贷款利率上浮50%计算的对应罚息；优先支付由被申请人承担评估费、拍卖费、律师费等相关实现债权的费用。事实与理由：2014年6月24日，吕梁市佳美影城影视有限公司与中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行签署了合同编号为05090255-2014年（永宁）字0013号的《网贷通循环借款合同》（以下简称借款合同），借款合同约定：”吕梁市佳美影城影视有限公司向中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行借款人民币2200万元，并约定了借款用途、期限和利息”。2014年6月27日，中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行依约向吕梁市佳美影城影视有限公司提供2200万元贷款，完成了发放贷款义务。
2014年6月24日，被申请人车永明、雒卫雪与中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行签署了合同编号为05090255-2014年永宁（抵）字0013号《最高额抵押合同》，合同约定”二被申请人以其所有的位于吕梁市离石区龙凤南大街西侧、中三路南侧（龙凤嘉园）第二幢，房屋产权号为吕房权证2014字第XX**号、第XXXX号、第XX**号的房产，在2200万元最高余额内，对上述贷款提供抵押担保，并于2014年6月25日办理了编号为吕房他证2014字第1**号《房屋他项权利证》。另，《最高额抵押合同》约定，实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，不包括在抵押物担保的最高限额内”。
2015年12月14日，中国工商银行股份有限公司山西省分行（以下简称”工行山西省分行”）与中国华融资产管理股份有限公司（以下简称”华融资产管理公司”）签署《资产转让协议》，约定将包括吕梁市佳美影城影视有限公司在内的14项不良资产的全部债权包括利息、罚息转让给华融资产管理公司，并依法通知吕梁市佳美影城影视有限公司。2016年1月22日，华融资产管理公司与申请人签订《资产转让协议》，约定将包括吕梁市佳美影城影视有限公司在内的14项不良资产的全部债权包括利息、罚息再次转让给申请人，并依法通知吕梁市佳美影城影视有限公司。
现借款已到期，吕梁市佳美影城影视有限公司仍无偿还借款本息的意愿。依据上述《最高额抵押合同》第10.1条的约定以及《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条的规定，申请人依法取得抵押权。基于以上事实，现依据有关法律规定，申请法院裁定拍卖担保财产，实现抵押担保物权。
被申请人车永明称：2014年王燕飞的公司要向工商银行吕梁永宁支行贷款2200万，我给他提供的抵押担保，抵押物为房屋（吕房权证2014字第XX**号、第XXXX号、第XX**号）所在地：吕梁市离石区龙凤南大街西侧、中三路南侧（龙凤嘉园）第2幢1层、2层、3层2570.14平方米，评估价约3179万元。2014年6月25日吕梁市房地产管理局吕房他证2014字第1**号作了他项权登记。当时提供抵押担保是我本人真实意思表示，对申请人实现担保物权处分抵押物无异议。
被申请人雒卫雪称，2014年吕梁市佳美影城影视有限公司要向工商银行吕梁永宁支行贷款2200万，我给提供的抵押担保，抵押物为房屋（吕房权证2014字第XX**号、第XXXX号、第XX**号）所在地：吕梁市离石区龙凤南大街西侧、中三路南侧（龙凤嘉园）第2幢1层、2层、3层2570.14平方米作抵押。2014年6月25日吕梁市房地产管理局吕房他证2014字第1**号作了他项权登记。当时提供抵押担保是我本人真实意思表示，对申请人实现担保物权处分抵押物无异议。
吕梁市佳美影城影视有限公司法定代表人王燕飞称，2014年6月24日，吕梁市佳美影城影视有限公司（法人是我）要向工商银行吕梁永宁支行贷款2200万，车永明以其吕梁市离石区龙凤南大街西侧、中三路南侧（龙凤嘉园）第2幢1层、2层、3层（吕房权证2014字第XX**号、第XXXX号、第XX**号）房产抵押担保，并办理了抵押登记。贷款期限为一年。从贷款之日起只还利息半年左右，具体金额及还款时间记不清了，本金一直未还。对实现担保物权无异议，现已无力还款。
经审查，2014年6月24日，吕梁市佳美影城影视有限公司与中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行签署了合同编号为05090255-2014年（永宁）字0013号《网贷通循环借款合同》（以下简称借款合同），合同约定：”吕梁市佳美影城影视有限公司向中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行借款人民币2200万元，期限自本合同生效之日起至2015年6月24日止。合同还约定了借款用途及借款利率。同日，车永明与中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行签署了合同编号为05090255-2014年永宁（抵）字0013号《最高额抵押合同》，合同约定被申请人以其所有的位于吕梁市离石区龙凤南大街西侧、中三路南侧（龙凤嘉园）第2幢，房屋产权号为吕房权证2014字第XX**号、第XXXX号、第XX**号的房产，在2200万元最高余额内，对上述贷款提供抵押担保。抵押担保范围包括债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，不包括在最高余额内。抵押物共有人雒卫雪签字确认。2014年6月25日中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行与被申请人在吕梁市房地产管理局办理了编号为吕房他证2014字第1**号《房屋他项权利证》。2014年6月27日，中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行依约向吕梁市佳美影城影视有限公司提供2200万元贷款，完成了发放贷款义务。贷款到期后，吕梁市佳美影城影视有限公司未依约还款。
2015年12月14日，中国工商银行股份有限公司山西省分行（以下简称”工行山西省分行”）与中国华融资产管理股份有限公司（以下简称”华融资产管理公司”）签署《资产转让协议》，约定将包括吕梁市佳美影城影视有限公司在内的14项不良资产的全部债权包括本金、利息转让给华融资产管理公司。2016年1月22日，中国华融资产管理股份有限公司与瑞华国银投资管理有限公司签订《资产转让协议》，约定将包括吕梁市佳美影城影视有限公司在内的14项不良资产的全部债权包括本息次转让给瑞华国银投资管理有限公司。
借款到期后，吕梁市佳美影城影视有限公司未偿还借款
本金,申请人瑞华国银投资管理有限公司向本院提出实现担保物权申请。
另查明，2013年11月11日，车永明授权王燕飞与晋城银行股份有限公司签订房屋租赁协议，将位于山西省吕梁市离石区龙凤南大街西侧，中三路南侧，建筑面积2570.14平方米的房屋出租给晋城银行股份有限公司，房屋租赁期共10年，自2014年1月1日起至2024年5月31日止（包含五个月免租费期）。2014年6月25日，晋城银行股份有限公司太原分行出具承诺书一份，承诺：”如吕梁市佳美影城影视有限公司不能按时归还中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行贷款本息时，我行同意无条件搬出抵押物车永明房产证吕房权证2014字第XX**号、第XXXX号、第XX**号的房屋，并积极配合中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行处置，并放弃优先购买权。”现该抵押物为晋城银行股份有限公司吕梁分行租赁并实际占用。
本院认为，中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行与被申请人对吕梁市佳美影城影视有限公司贷款担保办理了房屋抵押登记，抵押权依法设立。中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行与吕梁市佳美影城影视有限公司间签订的《网贷通循环借款合同》为双方意思表示，合同成立。中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行与被申请人车永明、雒卫雪签订《最高额抵押合同》为双方真实意思表示，合同有效。中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行依约向吕梁市佳美影城影视有限公司发放贷款，但吕梁市佳美影城影视有限公司未按照合同约定还款，已构成违约。中国工商银行股份有限公司山西省分行已将该不良资产转让给中国华融资产管理股份有限公司，中国华融资产管理公司又转给瑞华国银投资管理有限公司。现申请人瑞华国银投资管理有限公司申请对抵押物行使抵押权，申请人、被申请人以及中国工商银行股份有限公司吕梁永宁支行均无争议，本院予以确认。根据合同约定，抵押担保范围包括债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，不包括在最高余额内。故申请人对被申请人抵押房屋享有优先受偿权的债权包括：本金2200万元、利息33.490355万元（利息从2015年3月21日计算至2015年6月24日），罚息366.05473万元（罚息从2015年6月25计算至2017年2月24日），从2017年2月25日起至实际执行之日止的全部利息、以及按照合同约定贷款利率上浮50%计算的对应罚息。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项之规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人车永明、雒卫雪所有的位于吕梁市离石区龙凤南大街西侧、中三路南侧（龙凤嘉园）第2幢，房屋产权号为吕房权证2014字第XX**号、第XXXX号、第XX**号的房屋；拍卖变卖所得价款由申请人瑞华国银投资管理有限公司优先受偿贷款本金2200万元及至借款实际归还之日止的利息及逾期罚息以及实现担保物权的评估费、拍卖费、律师费等相关费用。
申请费171777元，由被申请人车永明、雒卫雪负担。
被申请人如不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判员李小军
二0一七年八月二十五日
书记员侯亮亮