北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第20068号
原告王惠民（曾用名王慧敏），女，1953年1月6日出生。
原告王慧川，女，1955年1月6日出生。
原告王慧君，女，1959年7月21日出生。
三原告的委托代理人王长江，北京济和律师事务所律师。
被告王泽方（曾用名王泽芳），男，1926年8月23日出生。
法定代理人王会鹏，男，1956年12月16日出生，北京市供电局朝阳供电公司职工，住本市。
委托代理人范文彦，北京中书律师事务所律师。
被告王峥，男，1985年9月16日出生。
委托代理人智艳军，北京市京都律师事务所律师。
委托代理人范文彦，北京中书律师事务所律师。
第三人王会鹏（曾用名王慧鹏），男，1956年12月16日出生。
原告王惠民、王慧川、王慧君诉被告王泽方、王峥及第三人王会鹏确认合同无效纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理。本案依法由审判员范欠歌担任审判长，与代理审判员金滨、人民陪审员熊艳组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告及其委托代理人王长江，被告王泽方的法定代理人王会鹏、委托代理人范文彦，被告王峥的委托代理人智艳军，第三人王会鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王惠民、王慧川、王慧君诉称：王泽方与张宝华系夫妻关系，二人共育有4个子女，分别为原告王惠民、王慧川、王慧君及第三人王会鹏。王泽方系北京市供电局工程处退休职工。王泽方与张宝华婚姻关系存续期间分得位于本市东城区×××号楼×××单元×××号公房。2002年8月5日，王泽方因单位房改购买了上述房屋，并于2002年10月10日取得房屋所有权证书。之后，原告王惠民与父母共同生活。2012年12月3日，张宝华去世。张宝华去世后，继承人并未对上述房屋进行继承分配。2015年11月，三原告获悉王会鹏将房屋转移至王会鹏之子王峥名下。2015年12月18日，三原告得知王会鹏未经过其他子女同意的情况下，通过与王泽方签订虚假买卖合同的方式于2014年7月将上述房屋转移至王峥名下。为维护自己合法权益，三原告诉至法院，请求依法判令：确认被告王泽方与王峥之间关于本市东城区×××号楼×××单元×××号房屋签订的《房屋买卖合同》无效，案件受理费由二被告承担。
被告王泽方辩称：二被告签订的房屋买卖合同为有效合同。诉争房屋登记在王泽方名下，为其单独所有。诉争房屋过户至王峥名下，是王泽方和张宝华的真实意思表示。张宝华在世时，多次表示将诉争房屋过户给王峥。被告王峥也愿意与爷爷王泽方签订房屋买卖合同，房屋买卖手续合法，并已经政府部门的批准过户。虽双方签订房屋买卖合同，
但王泽方并未要求王峥支付购房款，该房屋买卖合同的性质应为赠与合同的性质。原告王惠民并未与父母共同生活并照顾父母。故不同意三原告的诉讼请求。
被告王峥辩称：不同意三原告的诉讼请求。诉争房屋的权利人王泽方尚在世，该房屋并非遗产，仅有王泽方妻子的部分属于遗产。王泽方仍为诉争房屋的产权人，有权处分其财产。三原告若主张诉争房屋部分的共有权，应另案处理。本案以买卖合同的方式进行的赠与，不存在优先购买权的问题。宣告王泽方为限制行为能力的判决在2016年作出，该判决不能说明王泽方在签订房屋买卖合同时为限制行为能力人。王泽方在2014年处分其房屋是其真实意思表示，无任何证据予以否定，其所签订的合同为有效合同。另，根据最高院的解释，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
第三人王会鹏述称：同王泽方及王峥的意见一致。
经审理查明：被告王泽方与张宝华（于2012年12月3日去世）系夫妻关系，育有原告王惠民、王慧川、王慧君及第三人王会鹏共四个子女。第三人王会鹏与被告王峥系父子关系。
2002年8月5日，被告王泽方与北京供电局签订《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》，被告王泽方购得位于本市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋（建筑面积58.40平方米，以下简称诉争房屋），并于2002年10月10日取得涉诉房屋的所有权证书。
2014年7月18日，被告王泽方与王峥签订《存量房屋买卖合同》，该合同约定被告王泽方以146万元的价格将涉诉房屋出售给被告王峥。第三人王会鹏作为被告王峥的委托代理人签署上述合同。上述合同除房屋基本情况、权属情况及成交价格、付款方式及资金划转方式条款外，其他条款均为空白。被告王峥未支付上述合同款项，并取得诉争房屋的房屋所有权证。
另查，2013年1月15日、2015年11月3日、2016年1月15日，被告王泽方书写遗嘱，内容为王泽方去世后，诉争房屋均分给其四个子女。
2014年5月20日，被告王泽方书写《赠与书》。该赠与书的内容为：我名下的房产坐落在本市东城区×××号楼×××单元×××号房屋，遵照我老伴张宝华生前的意愿和我的愿望，我愿意将房屋的所有权及我名下的其他财产全部无偿赠与我唯一的孙子王峥，属于他的个人财产，任何人无权干涉；这是我的真实的处分财产行为，女儿王惠民、王慧川、王慧君和儿子王会鹏一定要实现我的愿望，均不能违背我的意愿，不得与王峥争夺财产；特立此书，自签字之日起生效，本赠与书由儿子王会鹏留存。
案件审理过程中，原告王惠民申请王泽方为限制民事行为能力人。经法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定，被告王泽方被评定为限制民事行为能力人。2016年5月10日，本院出具（2016）京0101民特66号民事判决书，宣告王泽方为限制民事行为能力人。本院依法指定王会鹏作为王泽方在本案中的法定代理人。
庭审中，二被告持2014年5月20日王泽方书写的《赠与书》称，虽被告王峥与王泽方签订《存量房屋买卖合同》，被告王峥与被告王泽方间并未有付款行为，该合同仅为完成《赠与书》的内容，在房管局办理过户，故《存量房屋买卖合同》名为买卖实为赠与。三原告称，《存量房屋买卖合同》不符合赠与合同的构成要件和实质要件，并非赠与合同的性质；诉争房屋原系王泽方与张宝华的夫妻共同财产，张宝华去世后，家庭未进行继承分割，诉争房屋当由王泽方、王惠民、王慧川、王会鹏及王慧君共同共有；被告王泽方签订《存量房屋买卖合同》时不具有民事行为能力，三原告对该合同不予追认，《存量房屋买卖合同》当为无效合同；即便被告王泽方签订合同时具有民事行为能力，被告王泽方与王峥恶意串通损害第三人利益，二被告所签《存量房屋买卖合同》亦为无效合同；再假如王泽方签订《存量房屋买卖合同》时有民事行为能力，被告王泽方及第三人王会鹏处分自己份额部分有效，但被告王泽方及第三人王会鹏的出售行为侵犯了三原告作为共有权人的优先购买权，因此，《存量房屋买卖合同》仍为无效合同。
二被告持王峥的姥姥王×××和胡×××的证人证言称，张宝华生前曾立口头遗嘱，死后将诉争房屋赠与被告王峥。对此，三原告不予认可。证人胡×××在证人证言中称，其旁听过本案的审理。
上述事实，有当事人当庭陈述，《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》，《存量房屋买卖合同》，证明信，户口本，遗嘱，《赠与书》，证人证言等证据在案佐证。
本院认为：无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据查明事实，诉争房屋原系登记在被告王泽方名下的被告王泽方和张宝华的夫妻共同财产。张宝华去世后，家庭未对诉争房屋进行继承分割，故诉争房屋当由王泽方、王惠民、王慧川、王会鹏及王慧君共同共有。二被告持王×××、胡×××的证人证言称，张宝华生前口头遗嘱将诉争房屋赠与给被告王峥。对于该二人的证人证言，三原告不予认可。因证人王×××与被告王峥有亲戚关系，证人胡×××因旁听案件审理失去证人资格，故本院对该两份证人证言均不予采信。本案诉争《房屋买卖合同》虽名为买卖，但未支付购房款而办理过户，加之王泽方书写的《赠与书》，故本院认定该《房屋买卖合同》实质为赠与合同的性质。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。但本案中赠与的标的物为诉争房屋，而诉争房屋并非被告王泽方个人财产，而是由王泽方、王惠民、王慧川、王会鹏及王慧君共同共有的财产。根据物权法规定，处分共同共有财产，应当经全体共有人同意。被告王泽方处分诉争房屋并未经三原告同意，之后亦未得到三原告的追认，故王泽方书写《赠与书》当为无效民事法律行为。因此，赠与合同性质的《房屋买卖合同》亦当为无效合同。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：
确认被告王泽方与被告王峥于二〇一四年七月十八日关于北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋签订《存量房屋买卖合同》为无效合同。
案件受理费17940元及保全费5000元，由被告王泽方、王峥负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范欠歌
代理审判员
金滨
人民陪审员
熊艳
二〇一六年十一月三日
书 记 员 武景格