重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第02160号
上诉人（原审被告）重庆泽京房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区南城街道办事处金佛居委会（南园路69号），组织机构代码75308873-X。
法定代表人马丽平，总经理。
委托代理人唐然，女，1987年3月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省营山县。
被上诉人（原审原告）向治红，男，1967年1月24日出生，汉族，住重庆市南�区。
被上诉人（原审原告）向小凤，女，1990年1月25日出生，汉族，住重庆市南川区。
二被上诉人共同委托代理人王合军（向小凤之夫，向治红之婿），1988年7月5日出生，汉族，住重庆市南川区。
上诉人重庆泽京房地产开发有限公司与被上诉人向治红、向小凤商品房销售合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年10月21日作出（2015）南川法民初字第04411号民事判决，重庆泽京房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭审理了本案。重庆泽京房地产开发有限公司的委托代理人唐然，向治红、向小凤的委托代理人王合军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆泽京房地产开发有限公司系重庆市南川区香格里拉西苑小区开发建设单位。向治红、向小凤�重庆泽京房地产开发有限公司于2012年7月25日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定向治红、向小凤（乙方）购买重庆泽京房地产开发有限公司（甲方）开发的重庆市南川区香格里拉西苑小区12幢1-14-3号预售商品房。该合同约定：第十三条第2款，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第3款，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。该条第4款，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，�得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，……。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。补充协议第十条第4款约定：甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款。第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。
一审法院另查明：《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，向治红、向小凤按照合同约定付清房屋总价款493697元。重庆泽京房地产开发有限公司于2013年9月30日将房屋交付向治红、向小凤使用。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年9月12日出具《业务受理通知书》（即取得房地产权登记的时间），受理了向治红、向小凤所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。
向治红、向小凤在一审诉称：2012年7月25日，我们与重庆泽京房地产开发有限公司签订《重庆商品房买卖合同》，约定由我们购买该公司开发的重庆市南川区香格里拉西苑12�1-14-3号房屋一套，房款总计493697元。合同签订后，我们按照合同约定支付了全部价款，并于2013年9月30日按照合同约定办理了接房手续。但重庆泽京房地产开发有限公司在我们接房之日起60日内，没有按照合同约定向房屋所在地的土地房屋登记机关提交办理房地产权证申请，提交相关资料并取得房产证，致使我们的房地产权证在2014年9月12日才办理下来。由于重庆泽京房地产开发有限公司的违约，应当按照与我们签订的《重庆商品房买卖合同》第十三条第2项的规定，每日按房屋总价款的万分之一支付原告违约金，请求法院判决重庆泽京房地产开发有限公司向向治红、向小凤支付逾期办证的违约金共11848元。
重庆泽京房地产开发有限公司一审辩称：1、对该案出庭人员资格有异议，请求一审法院予以核实。2、我公司不存在逾期办理房地产权证的情况，向治红、向小凤主张我公司承担逾期办证违约责任无事实和法律依据，请求一审法院予以驳回。房地产权证采用向治红、向小凤委托我公司的方式办理，但向治红、向小凤并未依约向我公司提供相关的办理产权证的资料。对于向治红、向小凤逾期提交房地产权证的委托及相关办证资料，我公司并无催告提交的义务。3、我公司在收到向治红、向小凤的资料后，按《商品房买卖合同》和补充协议的约定，我公司享有60日的办理期限和90日的免责期限，即只要我公司在向治红、向小凤委托后150日内取得了涉诉房屋的权属转移登记受理单，我公司就不应该承担任何违约责任。结合向治红、向小凤提供的办理产权证的资料和产权权属转移登记业务受理通知单的时间可知，我公司在150日内取得了业务受理通知单，不存在逾期办证的情况。4、若法院认为我公司存在违约且应承担违约责任，违约天数应为受理单出具时间-
实际接房时间（以业主物品领用表、接房验收确认表上明确的时间为准）-150天。同时，产权证办理时间的早晚对向治红、向小凤实际上并不造成任何损失，《商品房买卖合同》及补充协议中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。综上，我公司不存在逾期办理房地产权证的情况，向治红、向小凤的主张毫无事实及法律依据，故请求驳回向治红、向小凤的全部诉讼请求。
一审法院认为：一、关于重庆泽京房地产开发有限公司是否违约的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效，合同双方当事人均应当按照合同约定的内容履行义务。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3款约定，向治红、向小凤可以委托重庆泽京�地产开发有限公司办理房屋产权证登记，也可以在重庆泽京房地产开发有限公司向房屋产权登记机构提交相关资料后自行到现场取人权属登记。如果向治红、向小凤委托开发商办理，向治红、向小凤应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交房屋产权登记机构，房屋产权登记机构在向重庆泽京房地产开发有限公司出具相应的受理通知单后，由房屋产权登记机构通知向治红、向小凤前来现场确认；如果房屋产权登记机构明确要求需要重庆泽京房地产开发有限公司和向治红、向小凤同时到场提供办证所需资料才能受理的，则重庆泽京房地产开发有限公司负有及时通知向治红、向小凤到场的义务。从该案的查明案情来看，重庆泽京房地产开发有限公司并未在合同约定的时限内及时将办证所需资料提交房屋产权登记机构，同时重庆泽京房地产开发有限公司亦未举示有效证据证明房屋产权登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料以及重庆泽京房地产开发有限公司对向治红、向小凤已履行了通知义务。故，一审法院对重庆泽京房地产开发有限公司提出因向治红、向小凤出具办证委托时间迟延导致申请办证时间迟延的说法不予采信，亦足以认定，重庆泽京房地产开发有限公司对向治红、向小凤的办证存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任。
二、关于违约金的计算问题。从向治红、向小凤接房之日（2013年9月30日）到重庆泽京房地产开发有限公司取得房屋产权登记�构出具的登记受理单之日（2014年9月12日），时间为347天，扣除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定的重庆泽京房地产开发有限公司提交办理商品房房地产权证的申请期限60日和补充协议第十一条第4款约定的违约免责期限90日，重庆泽京房地产开发有限公司应承担逾期办证违约责任的期限为197天。向治红、向小凤已付房价款493697元，按照补充协议约定的按日支付已付房价款的万分之一的违约金标准，重庆泽京房地产开发有限公司应向向治红、向小凤支付的逾期办证违约金为9726元（493697元×197天×0.0001）。由于重庆泽京房地产开发有限公司提出办证迟延未对向治红、向小凤造成实际损害，当庭请求人民法院依法降低违约金，加之向治红、向小凤亦未举示证据证明其具体损失。故，一审法院酌定将上述违约金依法调整为4863元。
综上所述，�据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：一、重庆泽京房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内向向治红、向小凤支付逾期办证违约金4863元。二、驳回向治红、向小凤的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。并决定一审案件受理费96元，减半收取48元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。
重庆泽京房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，其主要事实和理由是：一审判决中，对办理房屋产权证的方式认定错误。《商品房买卖合同》第十三条第二款、第三款可知，办理房屋产权证的�式确有两种，一种是买房人委托我公司办理，一种是买房人自行办理，本案的实际情况是向治红、向小凤向我公司提交了办证授权委托书，并由我公司代为办理了产权变更登记。即双方采用的是委托办理的方式，人民法院应当尊重双方当事人的约定，双方并未变更履行方式。一审法院认定应由我公司先行提交办证手续与事实不符。同时，“土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料”系土地房屋登记机构的办证程序，是客观存在的事实，不应由我公司承担该事实的举证责任。我公司也不负有通知业主到场办理手续的义务。采取委托办理方式办理房屋产权证的，我公司负有办理义务应当从业主实际提交办证所需相关资料和办证授权委托书的时间起算，办理期限为60日。另根据补充协议约定，我公司还享有90日的免责期限。本案中，向治红、向小凤实际提交�证委托书的时间肯定是晚于委托书落款时间，而授权委托书的落款时间与取得土地房屋登记机构受理单的时间未超过150日。按照合同约定，如果向治红、向小凤委托我公司办理房屋产权证，向治红、向小凤应在签订合同7日内，将办理商品房产权登记需由自身提供的资料提供给我公司，但向治红、向小凤并未按照合同约定时间向我公司提交办理房地产权证所需的资料，最终导致我公司取得土地房屋登记机构出具的受理单时间过晚。而我公司在收到向治红、向小凤提供的办证所需相关资料和委托书后，已按合同约定的时间履行了相关的办证义务，取得了受理单。因此，我公司不存在逾期办证的违约行为，也不应承担相应的逾期办证违约责任。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回向治红、向小凤的诉讼请求，一、二审诉讼费用由向治红、向小凤承担。
向治红、向小凤答辩称：一审法院认定事实清楚，重庆泽京房地产开发有限公司的上诉请求片面错误。我们在签订合同时就提交了该《授权委托书》，交该《授权委托书》时泽京公司只让我们签了名字，没有签落款时间。其余时间我们未再交过委托书。请求驳回重庆泽京房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：重庆泽京房地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为。向治红、向小凤与重庆泽京房地产开发有限公司之间已形成了商品房买卖关系，且双方在《商品房预售合同》中对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反法律的强制性规定，依法应受保护。双方在合同签订后理应全面履行各自的义务。
重庆泽京房地产开发有限公司在庭审中辩称，该公司未能在合同约定期限内代为办理好房地产权属登记，与向治红、向小凤自身有一定的关联，向治红、向小凤迟延提交办证资料，故办证期限可以相应顺延，不存在迟延办证情况。对此，本院认为，首先，房屋取得土地房屋权属证书（总证）是办理房屋产权登记（分证）的前提条件。本院在二审中限期要求重庆泽京房地产开发有限公司提交本案所涉房屋的总证，重庆泽京房地产开发有限公司未在该期限向本院提交，因此，重庆泽京房地产开发有限公司应当承担举证不能的后果。在重庆泽京房地产开发有限公司未取得土地房屋权属证书的情况下，无论购房户是否提供委托书、申请书，该公司均不能在合同约定的实际交房之日起60日内，办理产权登记并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，造成逾期办证的根本原因在于重庆泽京房地产开发有限公司。其次，双方在合同中约定由购房者在签订合同7日内提交办理商品房产权登记需由其提供的资料，购房者主张其与重庆泽京房地产开发有限公司签订购房合同的同时，就提交了委托书和申请书；重庆泽京房地产开发有限公司主张申请书和委托书的落款时间就是购房者提交的时间。从本案的实际情况看，委托书和申请书均由重庆泽京房地产开发有限公司按统一格式提供给购房者后，由购房者签名捺印交给该公司，该公司然后再代理购房者办理产权登记。此后委托书和申请书均处于重庆泽京房地产开发有限公司的实际控制之下，在此情况下，重庆泽京房地产开发有限公司应对其主张委托书和申请书书写的时间就是购房者提交委托书、申请书的时间承担举证责任。根据诚实信用原则，重庆泽京房地产开发有限公司作为开发商有义务通知向治红、向小凤提供办证所需资料。根据合同的约定，向治红、向小凤应当在签订合同之日起7日内，即2012年8月2日前将需要的资料交给重庆泽京房地产开发有限公司，如果向治红、向小凤未在上述期限内提交委托书，该公司则应当通知向治红、向小凤提交委托书，但重庆泽京房地产开发有限公司并未提交其已经发出通知的证据。同时，重庆泽京房地产开发有限公司主张的出具委托书的时间2014年8月1日与签订合同约定的提交委托书的截止时间2012年8月2日相差近2年，明显不符合常理。结合房地产企业在签订商品房预售合同时，常常要求买房人将办理商品房产权登记的相关材料一并交付的一般做法，可以认定向治红、向小凤所称在签订合同之日就提交了委托书更符合情理。综上，重庆泽京房地产开发有限公司应当依据合同约定承担逾期办证的违约责任。一�法院根据本案的实际情况，计算重庆泽京房地产开发有限公司的逾期办证违约期间并无不当。
综上，重庆泽京房地产开发有限公司的上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 项江陵
代理审判员 张东一
代理审判员 李银波
代理审判员 王梓言
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 刘馨凌