海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1625号
原告（反诉被告）陆灿莹。
委托代理人程方遒。
被告（反诉原告）张乃惠。
委托代理人李光茂，海南海地律师事务所律师。
被告海南录德房地产经纪有限公司。
法定代表人邱廷录，总经理。
委托代理人汤逵，该司经理。
原告陆灿莹与被告张乃惠、海南录德房地产经纪有限公司（以下简称录德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆灿莹及其委托代理人程方遒、被告张乃惠及其委托代理人李光茂、被告录德公司的委托代理人汤逵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆灿莹诉称，2013年9月，原告丈夫张晓勇接到录德公司国贸店业务员唐永成电话（因之前需要买房有过接触），告知他们受委托有一套华海路东海小区的二手房出售，房龄为1995年左右，可以办理20年按揭。之后，原告在搜房网找到录德公司所发布的东海小区的相关信息，并现场看了房，对房子的位置、装修比较满意，因此与被告张乃惠（卖方）、被告录德公司（居间方）签订了房屋买卖合同，决定购买被告张乃惠为房屋所有权人的海口市华海路东海房屋住宅区XXX房，并由原告交了20000元押金，被告张乃惠收下押金并写了收据。签订合同时，原告看到录德公司提供的合同文本上没有对按揭贷款年限20年予以明确约定，于是要求加上这一条款，录德公司经办人说标准合同无法更改，但他再三保证可以办理20年按揭，因此原告没有再坚持。合同签订后，原告偶然询问东海小区物业管理处保安，保安告知该小区的建筑年代为1989年，因此原告家人、亲友纷纷表示反对，认为这么旧的房子不能买，于是原告向被告张乃惠提出，因房龄太老，家中老人不同意，希望能够撤销购房合同，退回押金，但被告张乃惠没有同意，原告只好继续购买。接下来，原告开始与被告录德公司国贸店经理易勇办理银行按揭贷款手续。先是到位于国贸大道银通国际中心的交通银行，但交通银行表示只办理房龄为2000年以后的二手房的按揭贷款。接着到中国银行海口龙珠支行个人金融部申请按揭，中行经办人告诉我们，中行内部规定房龄加贷款年限不能超过30年，按此推算，1989年的房子只能办理6年期按揭。即使如被告所称的房龄，也只能办理10年期左右按揭。由于本人承受不了这么短期的还款压力，因此不再办理按揭手续，向被告张乃惠要求中止购房合同，并要求被告张乃惠退还20000元押金。但被告张乃惠以合同没有约定20年按揭、中介公司不同意退还等理由，拒不退款。2014年5月，原告向12315消费者权益保护热线投诉，12315建议原告搜集证据以证明有重大误解行为或被告有欺诈行为，之后原告搜集或保全了相关证据。证据齐全后，原告与二被告分别于6月7日、6月25日举行了两次协商调解会，均告失败。二被告在诱使原告签订《房屋买卖合同》时，均提供了虚假的房屋年代信息，使原告误认为所购买的房屋建成时间为1995年、1996年，而实际建成时间为1989-1990年。即使被告是在自己也不知情的情况提供了不真实的信息，客观上也使原告订立合同前在房龄问题上产生重大误解。被告录德公司为诱使原告签订《房屋买卖合同》，在口头上再三承诺可以办理20年按揭贷款，按实际房龄只能办理6年。即使按其谎称的房龄为1995、1996年，也只能办理10年左右按揭。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以诈欺、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、撤销原告与二被告签订的房屋买卖合同，判令被告张乃惠将因该合同取得的20000元押金返还给原告；2、原告因保全网络证据而产生的公证费800元由二被告承担；3、本案诉讼费用由二被告承担。
被告张乃惠答辩并反诉称，2013年9月15日，被告张乃惠（卖方）、原告陆灿莹（买方）、被告录德公司（居间方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同第一条写明出售房产情况为海口市华海路东海小区XXX房，建筑面积88.3平方米，房产所有权人为张乃惠；合同第二条约定房产实际成交价为455000元；合同第三条房款支付规定：1、现款支付，（1）签订本合同时，买方须在2013年10月1日前支付首付款人民币205000元（含定金20000元）；2、银行按揭，（2）买方计划向银行按揭贷款人民币250000元，于办理完过户登记和抵押登记手续后由贷款银行直接发放给卖方。若因买方原因导致贷款金额不足或者贷款未批的，买方同意在银行明确贷款额度之日起30个工作日内以现款支付卖方剩余房款；合同第六条第2项明确规定，卖方以该房产现状售予买方，出售前买方对其现状已做了充分的实地考察，对房产质量、现价格均无异议，卖方按房产现状交房；合同第九条关于违约责任，1、如买方违约，（1）买方已付定金的，卖方所收定金不予退还；合同第十条关于合同生效，3、本合同如有与以往的协议、声明、承诺不一致的，应以本合同为准。合同签订当日被告依约收取了原告20000元定金（押金），之后被告依约将房产产权证等相关证件交付被告录德公司（居间方）保管，被告依约履行了自己的合同义务，但原告没有依约履行自己的付房款义务。现原告起诉称，由于卖方、居间方提供虚假的房屋建筑年代信息，不能办理20年按揭贷款，因此使其订立合同前在房龄问题上产生重大误解，请求撤销合同。显然，原告的诉讼请求不能成立，合同第一条关于出售房产情况并没有关于房龄问题约定，合同第六条第2项明确规定，卖方以该房产现状售予买方，出售前买方对其现状已做了充分的实地考察，对房产质量、现价格均无异议，所以，房龄问题不是区分本案标的物或标的物质量的标准，所谓产生重大误解无从谈起。同时，按揭贷款仅是买方支付房款的一种方式，是买方的一种支付房款计划，贷款额度及期限由银行确定，不是卖方或居间方的义务，按揭贷款成功与否，与本案买卖合同效力无关。本案买卖合同是买方、卖方、居间方三方真实意思的表示，内容合法，主体合格，是一份有效合同，被告依约履行了自己的合同义务，本案应按合同第九条规定处理，解除本合同，“买方已付定金的，卖方所收定金不予退还”。为此，请依法判令：1、驳回原告的全部诉讼请求；2、解除本案房屋买卖合同，判决被告已收20000元押金作为买方已付定金不予退还原告；3、本案全部诉讼费用由原告承担。
被告录德公司辩称，一、原告诉称“被告录德公司为诱使原告签订《房屋买卖合同》，在口头上再三承诺可以办理20年按揭贷款”与事实不符且没有法律依据。被告从未对原告承诺和担保一定能为其办理20年的银行按揭贷款。被告一直告诉原告：银行按揭尽量为其办理20年的银行按揭贷款，但房贷的年限除了与房子的年限有关外，还与贷款人的收入，银行现金流水账，社保缴纳等多方面因素有关，尽可能的为其申请20年的年限，但一切以银行审批结果为准，被告不提供任何担保。并且在其与该房屋所有权人张乃惠所签订的《房产买卖合同》第三条第2点中明确的以书面文字告知了原告：“买方计划向银行按揭贷款人民币250000元整，于办理完过户登记和抵押登记手续后由贷款银行直接发给卖方。若因买方原因导致贷款金额不足或者贷款未批的，买方同意在银行明确贷款额度之日起30个工作日内以现款支付卖方剩余房款”。这也再次说明被告不可能对原告承诺可以为其办理银行按揭20年，一切以银行按揭贷款审批结果为准。并且被告在该《房屋买卖合同》第十条第3点中强调“本合同如有与以往的协议、声明、承诺不一致的，应以本合同为准。”原告并未提出贷款年限的多少作为该《房屋买卖合同》生效的附加条件，以此为借口要求要撤销合同的真正原因是原告不想继续履行其合同义务。其所称的观点与事实不符且没有法律依据。二、原告宣称的从搜房网上了解该房屋的相关信息（包括建房年限），但被告的业务员是带着原告与其丈夫现场实际看房，对房子进行了全面的了解。且被告也在该《房屋买卖合同》第六条第2点中明确提醒原告“卖方以该房现状售予买方，出售前买方对其现状已做了充分的实地考察，对房屋质量、现价格均无异议，卖方按房产现状交房。若该房产带有家私家电，则另附房产交接清单”。原告不是直接在搜房网上看了我公司的房屋信息后就马上直接交易的，而是对房产进行过实勘，对房子进行过全面的了解后才进行交易的。按照原告的说法，我们有理由相信原告在交易已经知晓了房子的实际建房年限，但是其还是继续与房屋所有权人张乃惠继续交易，说明原告以默示的方式认可了该房的建房年限。并不存在像原告所称的在房屋年限上有重大误解。这只是原告不想继续履行合同义务的借口。另原告提供的关于互联网站上登载的相关内容进行公证保全的证据，其所提供的公证内容是2014年5月26日的情况，但该房屋买卖的交易实际情况是发生在2013年9月。我公司认为该证据没有明显的实效性，无法成为该合同纠纷的有效证据。综上，原告所述与事实不符且没有法律依据，不能证明原告主张。原告的各项诉讼请求均应予以驳回。
反诉被告陆灿莹辩称，被告张乃惠诉称合同没有房龄和按揭的约定，是二被告对合同法的理解有误。被告张乃惠是房主，知道房屋的真实房龄，二被告均虚报房龄，实际房龄是在1990年左右。如果合同中约定房龄是被告张乃惠所说的1993年，或被告录德公司所说的1996年，那么根据法律规定，应追究被告张乃惠违约责任，要求被告张乃惠双倍返还押金。
经审理查明，被告录德公司系经营房地产销售代理、房产中介、房地产信息咨询等业务的有限责任公司。位于海口市华海路东海房屋住宅区XXX房屋的所有权人为被告张乃惠，被告录德公司曾将涉案房屋的出售及相关信息发布在搜房网等网站上，其中涉案房屋的建筑年代为1996年。2013年9月，原告通过被告录德公司的介绍到涉案房屋进行现场看房。2013年9月15日，原告（买方）与被告张乃惠（卖方）、被告录德公司（居间方）签订了一份《房产买卖合同》，约定被告张乃惠将其所有的位于海口市华海路东海房屋住宅区XXX房以455000元的价格出售给原告，签订本合同时，原告须在2013年10月1日前向被告张乃惠支付首付款205000元（含定金20000元），被告张乃惠将房产产权证等相关证件交付被告录德公司保管。原告计划向银行按揭贷款250000元，于办理完过户登记和抵押登记手续后由贷款银行直接发放给被告张乃惠。若因原告原因导致贷款金额不足或者贷款未批的，原告同意在银行明确贷款额度之日起30个工作日内以现款支付卖方剩余房款。另，合同第九条违约责任约定，如买方违约，买方已付定金的，卖方所收定金不予退还，其中定金的50%支付给居间方作为中介服务费；如卖方违约，买方已付定金的，卖方需退还双倍定金给买方，其中定金的50%支付给居间方作为中介服务费。合同签订后，被告张乃惠于同日向原告出具收条一张，其主要内容为：今收到陆灿莹交来的购房押金20000元。
另查，根据建筑安装工程《工程交工验收证明书》，东海商品住宅楼的验收时间为1990年8月31日。
又查，证号为海房字第XXX房屋权属证书的房屋所有权人是张乃惠，房屋坐落于海口市华海路东海房屋住宅区，该房屋权属证书的填发日期为2000年4月18日。
以上事实有《房产买卖合同》、收据、《工程交工验收证明书》、房产证（海房字第HK007XXX**号）、当事人的陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点在于涉案的《房产买卖合同》是否为可撤销合同。原告诉称因与二被告签订《房产买卖合同》时对房龄问题产生重大误解而要求撤销该合同，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第71条的规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。本案中，不论是被告录德公司所发布的房屋信息还是涉案房产的房屋权属证书填发的时间，均晚于涉案房屋的实际建造日期，这对作为普通购房者的原告来说，仅通过看房是无法准确判断出房屋的建造日期的，且房龄是足以影响到原告是否选择按合同价格购买涉案房屋或者是否购买涉案房屋的重要信息。因此，原告以重大误解为由请求撤销与二被告签订的《房产买卖合同》有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告请求被告张乃惠将收取的购房押金20000元返还原告，符合法律规定，本院予以支持。原告请求二被告承担因保全网络证据而产生的公证费800元无法律依据，本院不予支持。关于被告张乃惠反诉请求解除《房产买卖合同》并不予退还已收取的20000元押金，因该《房产买卖合同》属可撤销合同，故被告的上述请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条的规定，判决如下：
一、撤销原告陆灿莹与被告张乃惠、海南录德房地产经纪有限公司于2013年9月15日签订的《房产买卖合同》；
二、限被告张乃惠于本判决生效之日起十日内返还原告陆灿莹购房押金20000元；
三、驳回原告陆灿莹的其他诉讼请求；
四、驳回被告张乃惠的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费320元，由原告陆灿莹负担50元，被告张乃惠负担270元；反诉受理费150元，由被告张乃惠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 冯平山
审 判 员 冯 琳
人民陪审员 许登萍
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 罗明茜