湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第1219号
原告（反诉被告）李果，男，汉族，1982年8月29日出生，湘潭市人。
原告（反诉被告）虢小霞，女，汉族，1983年1月6日出生，江西省永修县人，系李果之妻。
两原告（反诉被告）共同委托代理人易军，湖南湘晋律师事务所律师。
被告（反诉原告）湘潭宏通置业有限公司，住所地湘潭县易俗河镇凤凰中路宏通名居9栋5号门面。
法定代表人朱丽叶，该公司董事长。
委托代理人沈宏，湖南中兴律师事务所律师。
原告（反诉被告）李果、虢小霞与被告（反诉原告）湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理。在法定期限内，被告（反诉原告）宏通公司提起反诉，本院受理后，依法组成由审判员刘献文担任审判长，审判员许艳红、人民陪审员赖文辉参加的合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了合并审理，书记员刘婧担任庭审记录。原告（反诉被告）李果、虢小霞的共同委托代理人易军、被告（反诉原告）宏通公司的委托代理人沈宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李果、虢小霞诉称：2012年11月20日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的岳塘区五里堆街道金耐社区宏通毕加索1302004号房屋，建筑面积61.61平方米，总价215635元，被告应当在2013年12月30日前交房，被告逾期交房30日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。合同签订后，原告如约向被告支付了首付款129635元、银行按揭贷款86000元以及办证费3000元，原告已经全部履行合同付款义务，但被告却严重违反按期交房的合同约定，至今没有交房。原告曾于2014年5月16日以律师函的方式向被告送达了解除《商品房买卖合同》的书面通知，依约行使了单方解除权，被告予以了签收，《商品房买卖合同》在该通知送达之日已经解除，但被告没有退还已付房款及赔偿相关损失，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决：1、被告退还原告为购房已支付的全部款项218635元；2、被告就218635元购房款按中国人民银行同期贷款利率支付违约金至给付之日。
被告（反诉原告）宏通公司答辩并反诉称：根据合同约定，反诉被告应于2012年11月20日前将首付款129635元存入指定监管账户，余款86000元于2012年12月20日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户，两反诉被告违约在先，没有按期办理银行按揭，如期支付购房款，请求依法判决两反诉被告支付违约金1703元。
原告（反诉被告）李果、虢小霞对反诉答辩称：一、《商品房买卖合同》第八条是格式文本，未考虑到办理按揭贷款存在的各种情况，双方于2012年11月20日签订合同，要求在2012年12月20日之前办理按揭，并将按揭款存入指定账户，显失公平；二、办理按揭属于开发商提供的服务，反诉被告已经提交了全部用于房屋贷款的相关资料，且该贷款牵涉到反诉原告作为保证人的合同一方当事人，银行放款时间的延迟责任不可归结于两反诉被告；三、反诉原告在答辩过程中主张两反诉被告违约在先，那么反诉原告完全可以根据合同规定依法解除合同，而不是再三延期交付房屋，严重侵害两反诉被告权益。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）李果、虢小霞为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：
证据一、原、被告身份信息、工商登记信息，拟证明原、被告主体适格；
证据二、《商品房买卖合同》，拟证明原告购买被告所开发的岳塘区五里堆街道金耐社区宏通毕加索1302004号房屋，建筑面积61.61平方米，总价215635元，被告应当在2013年12月30日前交房，被告逾期交房30日，原告有权解除合同，并且解除合同通知到达之日起30日内被告应退还全部已付款的事实；
证据三、收款收据三份，拟证明原告按约支付了购房首付款129635元及办证费用3000元的事实；
证据四、《个人住房／商业用房贷款合同》及贷款明细，拟证明原告向中国银行湘潭市城东支行贷款86000元用于支付购房款给被告，以及两原告每月的还款本金及利息的事实；
证据五、律师函、顺丰速运投递单，拟证明原告于2014年5月16日向被告发出解除合同通知，该通知于2014年5月17日到达被告的事实。
被告（反诉原告）宏通公司为支持其辩解意见及反诉主张，向法院提交如下证据：
证据六、《银行贷款明细单》，拟证明两原告于2013年4月12日才向银行申请到贷款，因此，两原告向被告支付购房款的日期已经违反双方购房合同约定的事实。
经法院组织质证，被告对原告提供的证据一、二、三无异议；对证据四的真实性无异议，但认为该份证据的内容恰好证明两原告违约在先，没有按期办理银行按揭，并向被告如期支付购房款；对证据五有异议，认为被告公司并未收到该份律师函，快递回执上的联络人和签收人均不是被告公司员工，被告公司未收到该份快递。原告对被告提供的证据六的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该证据所涉及房屋贷款所需要资料两原告已经全部提供给被告，被告是否向银行提交相关资料，两原告并不知晓，不能达到被告的证明目的，且办理银行按揭的事项应该由房屋开发商负责办理。
本院对原、被告提交的证据认证如下：对双方当事人均无异议的证据一、二、三，予以认定；证据四，被告对真实性无异议，予以采信；证据五，因顺丰速运投递单上有被告签收，予以采信；证据六，因原告对其真实性、合法性没有异议，予以采信。
根据以上认定的证据及当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年11月20日，原告（反诉被告）李果、虢小霞与被告（反诉原告）宏通公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发建设的岳塘区五里堆街道金耐社区宏通毕加索1302004号房屋，建筑面积61.61平方米，总价215635元；原告（反诉被告）应于2012年11月20日前将首付款129635元存入指定监管账户，余款86000元于2012年12月20日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户，如逾期付款超过30天后，则被告（反诉原告）有权解除合同，双方同意继续履行合同的，原告（反诉被告）应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之一的违约金；被告（反诉原告）应当在2013年12月30日之前将经竣工验收合格且符合合同约定的商品房交付原告（反诉被告）使用，如果被告（反诉原告）逾期交付超过30天后，则原告（反诉被告）有权解除合同，原告（反诉被告）解除合同的，被告（反诉原告）应当自原告（反诉被告）解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告（反诉被告）累计已付款的1%向原告（反诉被告）支付违约金；商品房达到交付使用条件后，被告（反诉原告）应当电话通知原告（反诉被告）办理交付手续，双方进行验收交接时，被告（反诉原告）应当出示该房屋经竣工验收合格的证明文件以及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等，被告（反诉原告）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告（反诉被告）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告（反诉原告）承担。合同签订后，原告（反诉被告）于2012年11月20日向被告（反诉原告）支付了购房首付款129635元和办证费3000元，被告（反诉原告）均出具了收款凭据。同日，原告（反诉被告）还将办理按揭所需所有相关资料交给了被告（反诉原告）方的购房经理，因为两原告（反诉被告）在外地工作，2012年12月17日，根据被告（反诉原告）通知，又补交了相关收入证明。为支付剩余购房款，原告（反诉被告）李果于2013年3月24日与中国银行股份有限公司湘潭市城东支行签订了一份《个人住房／商业用房贷款合同》，原告（反诉被告）虢小霞作为共同借款人在合同上签字，合同约定原告（反诉被告）向中国银行股份有限公司湘潭市城东支行贷款86000元用于购买上述房屋，被告（反诉原告）作为保证人在合同上盖章，2013年4月12日该银行发放了86000元贷款到指定监管账户。交房期限到期后，被告（反诉原告）电话通知原告（反诉被告）办理交付手续，双方进行验收交接时，被告（反诉原告）未出示该房屋经竣工验收合格的证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，原告（反诉被告）拒绝交接。2014年5月16日，原告（反诉被告）委托湖南湘晋律师事务所向被告（反诉原告）邮寄了一份编号为（2014）晋律字第0516号的《律师函》，要求与被告（反诉原告）解除《商品房买卖合同》，并办理解约退款等事宜。顺丰速运投递单证明，该快件被两次拒收后于2014年6月27日由被告（反诉原告）签收。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还购房款，协商未果，原告（反诉被告）遂起诉至本院，提出如诉称所述之请求。被告（反诉原告）则认为原告（反诉被告）没有按期办理银行按揭，违约在先，提出如反诉所述之请求。
另查明：被告（反诉原告）在庭审中称涉案房屋已经达到收房条件，只是因为政府相关部门的原因导致相关证件未能如期办理，截止到庭审之日已经办理了达到收房条件的相关文件。法庭当庭要求被告（反诉原告）在庭后提交证明房屋达到收房标准的相关文件，被告（反诉原告）至今未向法庭提交。
再查明：被告（反诉原告）在庭审中称办理按揭的流程原则上是由购房者与银行签订贷款合同，被告（反诉原告）相关工作人员负责协助购房者办理按揭贷款相关手续，负责帮助购房者收集整理相关资料，完善手续。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，真实有效，对双方均具有约束力，双方均应按约定履行各自义务。原告（反诉被告）依据约定支付了购房款，但被告（反诉原告）却没有依约在2013年12月30日前交付房屋已构成违约。按照合同约定，双方进行验收交接时，被告（反诉原告）应当出示该房屋经竣工验收合格的证明文件以及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等，被告（反诉原告）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告（反诉被告）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）提出其已经办理了达到收房条件的相关文件的辩称意见，但法庭当庭要求被告（反诉原告）在庭后提交证明房屋达到收房标准的相关文件，被告（反诉原告）至今未向法庭提交，应承担举证不能的法律后果，故被告（反诉原告）的该辩称意见，本院不予支持。依据合同约定，被告（反诉原告）逾期交房超过30天后，原告（反诉被告）有权解除合同，被告（反诉原告）逾期交房已经超过30天，原告（反诉被告）已于2014年5月16日通过快递方式向被告（反诉原告）送达了《律师函》，通知被告（反诉原告）解除合同，行使了单方解除权，该合同自通知到达被告（反诉原告）时解除，本院予以确认。根据合同约定，被告（反诉原告）应当自原告（反诉被告）解除合同通知到达之日也即2014年6月27日起30天内退还全部已付款，但被告（反诉原告）没有退还，构成违约，应承担相应的违约责任，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还购房款215635元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告在收到该退款后，应当妥善处理与银行的按揭贷款事宜。
根据合同约定，被告（反诉原告）逾期交付超过30天后，原告（反诉被告）解除合同的，被告（反诉原告）应当按原告（反诉被告）累计已付款的1%向原告（反诉被告）支付违约金，按照该标准计算的违约金为2156.35元。原告（反诉被告）提出约定的违约金低于造成的损失，应按中国人民银行同期贷款利率支付的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持，违约金应以215635元购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率从违约之日也即2013年12月31日起计算至判决指定给付之日止。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿代收办证费3000元的请求，因该费用系原告（反诉被告）在购房过程中实际产生，且有相关票据证明，本院对该诉请予以支持。被告（反诉原告）关于原告（反诉被告）没有按期办理银行按揭，违约在先的反诉意见，因办理银行按揭是由被告（反诉原告）相关工作人员负责协助购房者办理按揭贷款相关手续，负责帮助购房者收集整理相关资料，完善手续，且被告（反诉原告）为该银行抵押贷款的保证人，经查原告（反诉被告）已按期将办理按揭所需的相关资料交给了被告（反诉原告），没有证据证明银行贷款逾期支付的责任在原告（反诉被告），故被告（反诉原告）的该反诉意见不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湘潭宏通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李果、虢小霞购房款215635元并支付违约金（违约金以215635元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年12月31日起计算至判决指定给付之日止）；
二、被告（反诉原告）湘潭宏通置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿向原告（反诉被告）李果、虢小霞代收的办证费3000元；
三、驳回被告（反诉原告）湘潭宏通置业有限公司的反诉请求；
四、驳回原告（反诉被告）李果、虢小霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费4580元，反诉费减半收取2290元，共计6870元，由被告（反诉原告）湘潭宏通置业有限公司承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
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审 判 长 刘献文
审 判 员 许艳红
人民陪审员 赖文辉
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 刘 婧
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。