福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终3239号
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1975年9月20日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托诉讼代理人：郑志强，福建兴惠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠安行知教育培训中心，住所地福建省惠安县螺城镇科山路*号。
法定代表人：苏宁，校长。
委托诉讼代理人：张景华，上海柏年（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈佩汉，上海柏年（泉州）律师事务所律师。
原审被告：王奕礼，男，1975年11月6日出生，汉族，住福建省惠安县。
上诉人ＸＸ因与被上诉人惠安行知教育培训中心、原审被告王奕礼租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2016）闽0521民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月19日公开开庭进行审理，上诉人ＸＸ的委托诉讼代理人郑志强，被上诉人惠安行知教育培训中心的委托诉讼代理人张景华、陈佩汉到庭参加诉讼，原审被告王奕礼经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或在查明事实的基础上驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审未予认定被上诉人重大违约事实，严重侵害了上诉人的合法权益。1、上诉人在一审提供了大量证据证实在租赁期间，被上诉人纠集社会闲杂人员恶意阻碍上诉人的正常经营。被上诉人未能提供合同的建筑手续及权属证书供上诉人办理相关经营证书，而且见上诉人对租赁物投入巨资改造后经营效益良好，便蓄谋收回自营，一再设法阻挠上诉人对租赁物的合法使用，企图将上诉人赶走。2、一审未就租赁合同是否解除对上诉人进行释明，导致上诉人无法及时提出反诉，追究被上诉人的违约责任，要求被上诉人赔偿上诉人对租赁物投入的巨额资金损失。二、一审未对被上诉人的主体资格进行审查。1、上诉人与被上诉人的法定代表人签订本案租赁合同，未加盖被上诉人的公章，一审时被上诉人也未提供任何授权或者追认的法律文书。2、被上诉人一审提供的材料表明，惠国用（2000）字第170020号《国有土地使用证》、房权证惠螺字第××号、第××号《房屋所有权证》体现的权利人系惠安县成教中心高教自考辅导学校，仅凭被上诉人出具的说明就认定部分财产属于被上诉人所有依法无据。三、一审认定本案租赁合同有效是错误的。1、本案租赁房屋有大部分未办理批建手续。2、被上诉人租赁惠安商业职工学校场地，转租给上诉人未经原业主同意。四、一审认定上诉人与被上诉人的合同解除日期为2016年4月13日，超过被上诉人一审的诉讼请求范围。五、上诉人在一审提出本案存在大量的次承租人，但一审对此未予审查，也未追加次承租人作为第三人参加诉讼，程序违法。六、一审判决的逾期违约金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%缺乏依据。
惠安行知教育培训中心辩称：1、上诉人拖欠被上诉人租金，系上诉人一方违约，被上诉人在租赁期限内没有阻止过上诉人使用租赁物。2、被上诉人主体系惠安县成教中心变更的，苏宁作为被上诉人的代表与上诉人签署租赁合同，目前也是被上诉人的法定代表人，故被上诉人作为本案出租主体适格。3、本案租赁物所有权权责清楚，被上诉人在一审已提供相应的财产权证予以证明。4、本案租赁合同目前已经处于解除状态，被上诉人已通过邮寄方式向上诉人发出解除租赁合同的通知。5、上诉人从未向被上诉人告知存在次承租人，未经被上诉人同意对租赁物进行转租，故上诉人主张应追加次承租人，没有任何的事实和法律依据。6、根据双方租赁合同第八条第四项约定。如果上诉人逾期支付租金，应当承担的违约责任清楚，被上诉人主张逾期支付租金的违约金计算方式合情合理。综上，应驳回上诉，维持原判。
原审被告王奕礼未提交书面陈述意见。
惠安行知教育培训中心向一审法院起诉请求：1、惠安行知教育培训中心与王奕礼、ＸＸ于2013年11月20日签订的《租赁合同》于2014年11月1日解除。2、王奕礼、ＸＸ立即将租赁物（详见租赁合同列明的建筑物及附属设施）按现状腾空交付给惠安行知教育培训中心。3、王奕礼、ＸＸ立即支付惠安行知教育培训中心自解除之日起至实际腾房之日止的使用费（自2015年3月1日起至2016年8月31日止按年租金250000元计算，自2016年9月1日起至2019年8月31日止按年租金280000元计算），并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付逾期支付租金的违约金。4、王奕礼、ＸＸ支付的履约保证金100000元归惠安行知教育培训中心所有。
一审法院认定事实：2010年9月1日，惠安陶行知实验中学与惠安县商业总公司签订《租赁协议书》1份，主要约定惠安县商业总公司惠安县科山路其名下的教学楼、膳厅、周边场地等租赁给惠安陶行知实验中学，租赁期限自2010年9月1日至2015年8月31日。2012年7月21日，双方又签订《补充协议书》1份，主要约定惠安县商业总公司同意在双方原签订的《租赁协议书》约定的租赁期限届满后延长五年，即自2015年9月1日起至2020年8月31日止。2013年11月20日，惠安陶行知实验中学（甲方）与王奕礼、ＸＸ（乙方）签订《租赁合同》1份，主要约定甲方将位于惠安县螺城镇科山路房屋{A幢（房权证惠螺字第××号）、B幢（房权证惠螺字第××号、第四层除外）、C幢[惠国用（2000）字第170008号]、D幢（除壹间车库外）}、与上述房屋一并与在校区内的C幢、D幢、A幢地下室、B幢加层、厨房以及南面加筑安全围墙内空地、校内外三口深水井和惠安陶行知实验中学租赁的惠安商业职学校场地出租给乙方。租赁期限自2013年11月9日起至2023年8月31日，租金自2013年11月9日起至2016年8月31日止每年250000元[其中租金220000元用于补乙方对道路的改建]，自2016年9月1日起至2019年8月31日止每年280000元，自2019年9月1日起至2020年8月31日止每年313600元，自2020年9月1日起至2022年8月31日止每年280600元，自2022年9月1日起至2023年8月31日止每年314272元；第一期租金应于2013年11月30日前付清，其他当期年度的租金应于每年9月10日前一次性付清；若乙方逾期支付甲方租金，每逾期一日应按年度租金总额的千分之一支付违约金，逾期超过2个月，甲方有权随时解除本合同；乙方应于协议签订之日一次性支付甲方履约保证金100000元，若乙方存在违约，甲方有权不予退还保证金；甲方应于2013年11月30日将上述租赁物交给乙方。双方还对各自的权利和义务作了具体的约定。合同签订后，惠安陶行知实验中学依约将上述租赁物交由王奕礼、ＸＸ使用，王奕礼、ＸＸ交付惠安陶行知实验中学保证金100000元。此后，王奕礼、ＸＸ支付第一期租金30000元，王奕礼于2014年10月22日支付自2014年9月1日起至2015年8月31日止的租金125000元，尚欠该年度租金125000元及之后的租金王奕礼、ＸＸ未能支付。另查，惠安陶行知实验中学于2016年3月8日更名为惠安行知教育培训中心。
一审法院认为，惠安行知教育培训中心与王奕礼、ＸＸ签订的《租赁合同》，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。王奕礼、ＸＸ未按时支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。惠安行知教育培训中心请求解除双方签订的《租赁合同》，并要求王奕礼、ＸＸ将位于惠安县科山花园的租赁物交付给惠安行知教育培训中心，符合法律规定和双方约定，应予支持。双方签订的《租赁合同》解除日可确认为2016年4月13日即王奕礼、ＸＸ最后一个收到本案的诉讼材料之日。惠安行知教育培训中心请求王奕礼、ＸＸ按双方约定的租金标准支付拖欠的租金及逾期交房占有使用费，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付至付清租金之日止按拖欠租金或逾期交房占有使用费的总额计算的逾期支付租金和逾期交房占有使用费的违约金，符合法律规定和双方约定，应予支持。但起算之日应调整自2014年9月11日逾期之日。即王奕礼、ＸＸ应支付惠安行知教育培训中心自2014年9月1日起至2015年8月31日止拖欠的租金125000元，自2015年9月1日起至2016年4月13日止的租金按每年250000元的标准支付；自2016年4月14日起至实际交付租赁物之日止按双方约定的租金标准支付逾期交房占有使用费（其中自2016年4月14日起至2016年8月31日止按每年租金250000元计算；自2016年9月1日起至2019年8月31日止按每年租金280000元计算；自2019年9月1日起至2020年8月31日止按每年租金313600元计算；自2020年9月1日起至2022年8月31日止按每年租金280600元计算；自2022年9月1日起至2023年8月31日止按每年314272元计算；若至2023年9月1日之日前仍未实际交付，租金按每年314272元计算）。惠安行知教育培训中心请求王奕礼、ＸＸ交付的押金100000元不予退还，符合法律规定和双方约定，应予采纳。惠安行知教育培训中心诉讼请求合理的部分予以支持，不合理部分予以驳回。王奕礼、ＸＸ主张双方签订的《租赁合同》无效及惠安行知教育培训中心无故阻碍其正常经营，但未能提供充分的证据加以证明，不予采纳。王奕礼（第二次开庭）、ＸＸ经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告惠安行知教育培训中心与被告王奕礼、ＸＸ于2013年11月20日签订的《租赁合同》。二、被告王奕礼、ＸＸ应于判决生效之日起十五日内将位于惠安县螺城镇科山路的租赁物即位于惠安县螺城镇科山路房屋{A幢（房权证惠螺字第××号）、B幢（房权证惠螺字第××号、第四层除外）、C幢[惠国用（2000）字第170008号]、D幢（除壹间车库外）}及与上述房屋一并在校区内的C幢、D幢、A幢地下室、B幢加层、厨房以及南面加筑安全围墙内空地、校内外三口深水井、原告向惠安商业职学校租赁的场地腾空交付给原告惠安行知教育培训中心。三、被告王奕礼、ＸＸ应于判决生效之日起十五日内支付原告租金（自2014年9月1日起至2015年8月31日止租金125000元，自2015年9月1日起至2016年4月13日止的租金按每年250000元的标准支付）、逾期交付租赁物占有使用费[自2016年4月14日起至实际交付租赁物之日止按双方约定的租金标准支付（其中自2016年4月14日起至2016年8月31日止按每年租金250000元计算；自2016年9月1日起至2019年8月31日止按每年租金280000元计算；自2019年9月1日起至2020年8月31日止按每年租金313600元计算；自2020年9月1日起至2022年8月31日止按每年租金280600元计算；自2022年9月1日起至2023年8月31日止按每年314272元计算；若至2023年9月1日前仍未实际交付，租金按每年314272元计算），并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付自2014年9月11日起至付清租金之日止相应期间拖欠的租金、逾期交付租赁物占有使用费数额计算的逾期违约金。四、被告王奕礼、ＸＸ交付给原告惠安行知教育培训中心的100000元保证金不予退回。五、驳回原告惠安行知教育培训中心的其他诉讼请求。案件受理费6650元，由被告王奕礼、ＸＸ负担。
本院在二审期间，上诉人ＸＸ、被上诉人惠安行知教育培训中心对一审查明的主要事实，除上诉人对出租主体有异议外，双方均不持异议。对此，本院对双方不持异议部分，予以确认。
二审中，上诉人提供《王奕礼、ＸＸ在经营和引进的单位和项目单》、费用报支凭证（44单）、照片（17张），以证明本案租赁房屋部分自己使用、与他人合作经营及被上诉人介绍引进的；上诉人投资了400多万元；被上诉人堵车影响其经营。
被上诉人质证认为，被上诉人一开始不清楚上诉人转租情况；费用报支凭证是单方证据，一审也没有提起反诉，与本案无关；堵车照片一审已提供，只能证明两部车相遇，无法证明与影响经营有关。
二审双方争议焦点为：一、被上诉人惠安行知教育培训中心作为本案原告的诉讼主体是否适格。二、本案租赁合同是否有效及解除合同的时间、责任归属。三、应否追加次承租人参加诉讼。对此，本院予以分析、认定如下：
本院认为，一、关于惠安行知教育培训中心作为本案原告的诉讼主体是否适格问题。本案讼争《租赁合同》主体虽然是苏宁（甲方，出租方代表）与王奕礼、ＸＸ（乙方、承租方）签订的，但该《租赁合同》第一条明确载明“本合同租赁物系惠安陶行知实验中学名下财产，苏宁（甲方）经惠安陶行知实验中学及其举办者、法定代表人苏国端授权，与乙方达成本合同”。且惠安陶行知实验中学已于2016年3月8日变更为惠安行知教育培训中心。因此，惠安行知教育培训中心作为本案原告的诉讼主体适格。二、关于本案租赁合同是否有效及解除合同的时间、责任归属问题。1、惠安行知教育培训中心对本案租赁物拥有所有权或使用权，有权出租涉案租赁房屋，且ＸＸ、王奕礼在双方签订的合同中已注明清楚本案租赁物的相关情况，该《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定有效。一审法院查明并认定本案租赁物除空地（只占租赁物很少部分），其余部分的租赁物惠安行知教育培训中心均拥有所有权或使用权，鉴于王奕礼已向有关部门反映，空地部分应由有关部门进行查处是妥当的。2、被上诉人惠安行知教育培训中心虽于2014年11月1日通过邮寄方式通知ＸＸ、王奕礼解除双方签订的《租赁合同》，但双方并没有实际解除合同，ＸＸ、王奕礼至今仍在使用、转租该租赁房屋，上诉人ＸＸ在二审庭审中自己也未能确定解除合同日期，并称由二审法院认定。据此，一审法院认定双方签订的《租赁合同》解除日可确认为2016年4月13日即ＸＸ、王奕礼最后一个收到本案的诉讼材料之日是正确的。3、上诉人ＸＸ对一审认定截止2015年8月31日尚欠被上诉人惠安行知教育培训中心租金125000元及之后的租金均未支付，不持异议。ＸＸ、王奕礼未能及时支付租金已违反双方租赁合同约定，故解除合同的责任在于ＸＸ、王奕礼。ＸＸ在二审提供的照片尚不能证明惠安行知教育培训中心存在堵车影响其经营的情形，ＸＸ所称租赁后投入巨资的损失，但在二审庭审中经法庭建议，上诉人向被上诉人支付尚欠的租金，双方仍继续履行租赁关系，对此上诉人ＸＸ不予回复。因此，双方未能继续履行合同，责任在于ＸＸ、王奕礼。一审法院判决解除本案租赁合同并支付尚未支付的租金是正确的。三、关于本案应否追加次承租人参加诉讼问题。本案审理的是惠安行知教育培训中心与ＸＸ、王奕礼双方之间的租赁合同纠纷，ＸＸ、王奕礼将租赁房屋部分转租次承租人，并未经惠安行知教育培训中心的许可，因此，本案无需追加次承租人。
综上所述，ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6650元，由ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丰 兰
审 判 员 郑泽阳
代理审判员 吴钟毅
二〇一七年八月十七日
书 记 员 杨 扬
一、附引用主要法律条文内容
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。