山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1219号
上诉人（原审被告）：烟台云海置业有限责任公司。住所地：烟台市牟平开发区东华苑小区**号商铺。
法定代表人：刘敬云，该公司董事长。
委托代理人：都军基，山东宁海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾强，城镇居民。
原审第三人：烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行。住所地：烟台市牟平区正阳路***号。
负责人：张学刚，该行行长。
委托代理人：李亚静，该行职工。
上诉人烟台云海置业有限责任公司（以下简称“云海公司”）因与被上诉人曾强、原审第三人烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行（以下简称“牟平农商行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2015）牟民一初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，曾强与云海公司于2013年5月16日签订了《商品房买卖合同》。合同约定曾强购买云海公司开发的位于烟台市牟平区滨海东路586号1-2-2705号房屋，房屋总价款为462780元，其中首付款为10780元，剩余房款452000元通过按揭贷款支付。合同第八条约定：“交付期限卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和省、市的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。……”；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。……”。2013年5月17日，曾强与云海公司又签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议部分内容为：“出卖人和买受人在2013年5月16日签订的商品房买卖合同的基础上，经双方自愿协商签订本补充协议，以资各方信守。……第三条：对商品房买卖合同第八条交付期限，第十一条交接的约定1、出卖人于合同约定交房之日前将房屋交付给买受人，房屋交付条件为出卖人取得所交付房屋的工程竣工验收合格报告。……”。双方对商品房买卖合同及补充协议的真实性均无异议。但曾强主张交付的房屋应完成消防、配套设施、绿化、环保等综合验收，而《商品房买卖合同补充协议》中对交房条件的变更是没有法律效力的约定，系违法的，要求云海公司交付的房屋应达到《商品房买卖合同》中约定的交房标准。云海公司主张《商品房买卖合同补充协议》系双方在平等协商一致的情况下自愿达成的协议，并不违反法律的禁止性规定，应为有效的约定。曾强提交了其自行拍摄的音像资料，证明涉案房屋没有取得建设工程竣工验收备案表，没有通暖气和燃气，不符合正常的生活需求。云海公司对曾强提交的音像资料不予认可，主张该音像资料系曾强刻制的光碟，无法与原始数据核实，对该音像资料的内容也不予认可，并主张即使该音像资料属实，该资料所反映的暖气和燃气问题均属于市政工程，设施的施工和使用需要业主交纳费用，开通相关业务，并不是解除房屋买卖合同的理由，提交了涉案楼房的《建设工程竣工规划核实合格证》和由建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同盖章的《工程竣工验收报告》。曾强对云海公司提交的上述证据的真实性没有异议，但主张房屋交付应达到合同约定的交付条件。云海公司提交了其于2013年12月24日和2014年11月24日通过EMS向曾强邮寄的交房通知函，证明其多次通知曾强办理交房手续，系曾强拒绝收房。曾强对云海公司提交证据的真实性没有异议，认可其收到交房通知，但主张云海公司交付的房屋没有达到合同第八条约定的交房标准，故其未办理交房手续。
曾强提交了《个人购房担保借款合同》及银行卡历史交易明细，主张涉案房屋按揭贷款250000元，并以自2013年至2014年10月期间其已偿还贷款本金16477.35元、利息22552.65元累加提前还款损失3133.45元及合同约定的违约金2313.90元等，要求云海公司赔偿违约损失28000元。云海公司对曾强提交的《个人购房担保借款合同》和银行卡历史交易明细的真实性没有异议，但对曾强主张的违约损失的计算方式和计算标准不予认可，且主张其亦替曾强偿还部分贷款。剩余房款202000元，由曾强、云海公司及中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行签订《委托贷款借款合同》，委托人为云海公司的法定代表人刘敬云，受托人为中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行，借款人为曾强。云海公司主张该笔贷款通过中国工商银行办理，实际款项出借人为刘敬云。曾强对该合同的真实性没有异议，但主张该笔贷款其从未偿还，并于庭审中变更诉讼请求，对该笔贷款202000元不再主张云海公司返还，即更变后的诉讼请求为：解除曾强、云海公司双方于2013年5月16日签订的《商品房买卖合同》；要求云海公司返还房款288780元，包括其支付的首付款10780元、已还贷款本金16477.35元、已还利息22552.65元、提前还贷违约金3133.45元、贷款手续费1010元、购房违约金2313.90元、房屋所有权登记证费150元、抵押费85元及剩余贷款。第三人牟平农商行依法参加诉讼，并表示如果法院判令解除曾强、云海公司之间的商品房买卖合同，其要求解除其与曾强、云海公司之间的借款合同并判令云海公司将应返还给曾强的购房款优先偿还曾强欠付的剩余贷款本金以及至实际清偿之日形成的利息。云海公司同意就涉案房屋的贷款直接偿还给银行。
原审法院依据曾强提供的证据及双方当事人当庭陈述笔录认定上述事实。
原审法院认为，曾强与云海公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。本案双方争执的焦点是合同约定的期限届满时涉案房屋是否达到交付条件。云海公司主张应根据《商品房买卖合同补充协议》第三条约定确定房屋交付条件，其取得了工程竣工验收合格报告，已经达到约定的交付条件。但《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》第49条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条规定：城市人民政府建设行政主管部门对综合验收进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。根据上述规定，验收合格是商品房交付使用的法定条件，开发商交付给业主使用的房屋不仅要竣工验收合格，还须满足业主正常居住、生活需要，因此住宅小区等群体性房地产开发项目验收合格可以交付使用的房屋应该是完成了竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收合格的房屋。涉案房屋作为住宅小区的商品房，该工程经综合验收合格方能交付使用是保证房屋使用安全的最基本的条件，属于强制性规定。双方当事人约定的交付标准低于法律规定的标准，应当按照法定标准执行。本案中，《商品房买卖合同补充协议》约定的交付标准低于法律规定的标准，亦低于《商品房买卖合同》约定的交付标准。在合同约定的期限届满时，云海公司未取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》，未经综合验收，未达到法定标准，曾强有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。云海公司未在合同约定的期限届满日前达到交付条件，导致曾强行使合同解除权，因此云海公司存在过错，曾强有权要求赔偿损失。合同解除后，曾强不能取得涉案房屋，其向云海公司支付的房屋首付款及为购买房屋向银行贷款所支出的本金和利息，构成实际损失。合同解除的后果是恢复到双方签订合同之前的状态，即双方未签订合同时的状态，此时曾强不需贷款，不需要交纳相关费用，亦不必付出贷款本金和利息。因此，云海公司的违约行为是导致曾强取得房屋的合同目的不能实现的直接原因，亦导致曾强交纳的首付款及因贷款偿还本金及利息因得不到房屋而变得没有价值，成为曾强的实际损失。曾强要求云海公司赔偿首付款10780元及其向银行已还贷本金16477.35元、利息22552.65元，理由正当，予以支持。曾强因办理贷款交纳的手续1010元、办理房屋所有权登记证交纳150元、抵押费85元，要求云海公司赔偿，理由正当，予以支持。曾强主张提前还贷违约金3133.45元，但其并未提前还贷，该损失并未实际发生，不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1条约定：“（2）逾期超过30日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方已付款的0.5%向买方支付违约金。”曾强以此主张云海公司支付购房违约金2313.90元，理由正当，予以支持。庭审中，牟平农商行就涉案房产所产生的贷款合同提出明确请求，要求解除其与曾强、云海公司之间的借款合同并要求云海公司偿还剩余贷款，且云海公司予以同意，故由云海公司偿还第三人就涉案房屋贷款的剩余贷款本金及至实际清偿之日止期间的利息，对曾强要求云海公司返还剩余贷款的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决：一、曾强与烟台云海置业有限责任公司于2013年5月16日签订的《商品房买卖合同》解除。二、烟台云海置业有限责任公司自本判决生效之日起十日内返还曾强已支付的首付款10780元、已还贷款本金16477.35元、利息22552.65元、办理贷款交纳的手续1010元、办理房屋所有权登记证交纳的150元、抵押费85元、购房违约金2313.90元，合计53368.90元。三、曾强、烟台云海置业有限责任公司与烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行签订的《个人购房担保借款合同》解除，烟台云海置业有限责任公司自本判决生效之日起十日内偿还涉案房屋贷款的剩余本金及至实际清偿贷款之日止形成的利息。四、驳回曾强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5097元，由曾强负担55元，由烟台云海置业有限责任公司负担5042元。
宣判后，云海公司不服提起上诉称，原审法院适用法律错误，导致裁判结果失当。一、曾强无权解除双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，因为云海公司已经根据双方合同约定履行了合同义务，在约定期限之前通知曾强接收合同约定的房屋，但曾强迟迟不予接收，云海公司不存在违约情形。二、《商品房买卖合同补充协议》中有房屋交付条件的约定及该约定优先适用的约定，是双方真实意思的表示，并不违反法律强制性规定，为有效之约定，该约定也没有损害第三方的权益。三、双方当事人是基于“取得工程竣工验收合格报告”的交房条件才作出交房时间的约定，如果认定交房条件为必须通过综合验收或取得备案表，那么交房时间也应当予以调整，不应简单地认定云海公司违约。四、本案涉及的商品房已经能够满足和实现曾强的合同目的，曾强没有理由解除合同。五、从合同本身约定分析，曾强也无权解除合同，因为根据双方的《商品房买卖合同》第九条约定，只有在云海公司不交房逾期30天以上才可以解除合同，而云海公司已经在约定的时间内通知曾强交房，即使认定交付条件是取得竣工验收备案表，云海公司也是已经履行了合同主要义务，只不过是履行过程中存有瑕疵。六、曾强要求返还购房款并赔偿损失的诉求，不应当得到法律的支持，即使认定《商品房买卖合同》应予解除，曾强所谓的损失也应由其自己承担。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回曾强的诉讼请求，云海公司、曾强与牟平农商行签订的《个人购房担保借款合同》继续履行，或发回重审，诉讼费用由曾强负担。
被上诉人曾强答辩称，原审法院已经详细说明了适用法律条文，云海公司没有法律以及证明原审法院适用的法律条文不当，合同法第七条当事人订立履行合同应当遵守法律法规，不得损害公共利益，而云海公司的补充协议存在诸多违反合同法、建筑法、房产法及其他法规，是无效合同。合同法第六十一条、六十二条规定，合同生效后当事人就质量、价款或报酬、盈利没有约定，或约定不明确的可以补充协议，而云海公司的补充协议中的条款超出了法律规定的范围，内容不合法，是无效的。合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任加重对方责任，排出对方主要权利的条款无效，协议中云海公司的条款均是免除其责任的条款，买受人基本上没有任何权利存在。合同法第五十二条，违反下列规定合同无效：以合法形式掩盖违法目的的，损害社会公共利益，违反法律行政法规的强制措施，云海公司补充协议中变更了原合同第八条中后三项内容，是故意躲避法律规定行政机关对其进行的监管和验收，其本身的行为已经违反了国家的法律。综上所述，云海公司提供的补充协议自签订之日起就为无效，双方还应以原合同为准。
原审第三人牟平农商行答辩称，我们同意解除云海公司与曾强之间的商品房买卖合同，由云海公司偿还所欠我行的贷款利息及本金，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明，曾强与云海公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第9款约定：“本协议作为商品房买卖合同的补充，与双方签订的商品房买卖合同具有同等法律效力，本协议约定条款与商品房买卖合同约定条款不一致的，均以本协议约定条款为准。”
本院查明的其它案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，曾强与云海公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。《商品房买卖合同》第八条约定了交房期限及条件。《商品房买卖合同补充协议》第三条约定：“对商品房买卖合同第八条交付期限，第十一条交接的约定1、出卖人于合同约定交房之日前将房屋交付给买受人，房屋交付条件为出卖人取得所交付房屋的工程竣工验收合格报告。”明确对原来约定的交房期限及条件进行了变更，且《商品房买卖合同补充协议》第五条第9款明确约定：“本协议作为商品房买卖合同的补充，与双方签订的商品房买卖合同具有同等法律效力，本协议约定条款与商品房买卖合同约定条款不一致的，均以本协议约定条款为准。”故双方当事人应依据《商品房买卖合同补充协议》约定的交房条件及期限进行房屋交接。曾强主张《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定违反了法律法规强制性规定，没有法律依据，依法不予支持。云海公司在取得房屋的工程竣工验收合格报告后，按照《商品房买卖合同补充协议》的约定向曾强发出交房通知，曾强也在约定的期限内接到交房通知，云海公司已履行了合同义务。曾强提出解除合同，要求云海公司返还已支付的首付款10780元、已还贷款本金16477.35元、利息22552.65元、办理贷款交纳的手续1010元、办理房屋所有权登记证交纳的150元、抵押费85元、购房违约金2313.90元，既不符合合同约定，也没有法律依据和事实依据，依法不予支持。原审法院判决不当，依法应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销烟台市牟平区人民法院（2015）牟民一初字第51号民事判决；
二、驳回被上诉人曾强的诉讼请求。
一审案件受理费5097元，二审案件受理费5097元，共计10194元，由被上诉人曾强负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一五年十二月二十一日
书记员 陈蒙蒙