新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2017）新40民终314号
上诉人（原审原告）：欧阳江，男，汉族，1970年3月26日出生，无固定职业，住伊宁市。
委托诉讼代理人：国宏，新疆博源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李朝建，男，汉族，1975年12月12日出生，无固定职业，住伊宁市。
委托诉讼代理人:秦启勇，伊犁佳诚法律服务所法律工作者。
上诉人欧阳江因与被上诉人李朝建租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2016）新4002民初4496号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欧阳江及其委托诉讼代理人国宏、被上诉人李朝建的委托诉讼代理人秦启勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧阳江上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求；2、本案涉诉费用由李朝建承担。事实和理由：1、双方合同约定李朝建在每年的1月29日前交清下一年度租金，基于合同法意思自治的原则，合同的解除事项应由双方协商一致，李朝建向其发出的解除通知书并未得到其的同意，因此，双方租赁合同并未解除，而原审仅以李朝建发出的解除通知书为依据，就此认为双方租赁合同构成法定解除条件，明显属于对合同法条款解读有误，导致原审法院适用法律错误。2、李朝建向其发出解除合同通知书后，至今仍在使用涉案租赁物，与原审法院认定双方合同已解除相矛盾。
李朝建辩称：双方签订的合同明确约定，每年提前60日付清房租，如不付清，出租人有权锁门并立即收回房屋，造成的损失由违约方承担。在合同履行过程中，其由于经营不善无力支付房租，已经出现了拒交房租的行为，并以书面函告欧阳江要求解除合同，这符合合同法的解除合同的条件，欧阳江收到解除函后，不顾及事实，依然要求其交纳房租，这是不可能实现的情况，房屋不能移交的原因是欧阳江拒绝办理交接手续，为了减少损失扩大，其离开了经营场所。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求：驳回上诉，维持原判。
欧阳江向原审法院起诉请求：1、李朝建支付2016年3月29日至2017年3月28日期间的剩余租金10万元；2、本案保全费1020元及诉讼费由李朝建承担。
一审法院认定事实：2012年3月29日，欧阳江（甲方）与李朝建（乙方）签订房屋租赁合同，约定欧阳江将位于伊宁市工人街四巷2号-2号楼租赁给李朝建用于餐厅使用。租赁期限自2012年3月29日至2017年3月28日止，共计五年。2012年3月29日至2013年3月28日，每年租金为9万元；2013年3月29日至2017年3月28日，每年租金为12万元。付款方式为一年一付。第一年双方自签订本协议之日起一次性付清房租款（以甲方收据为准）。以后四年每年提前60天一次性交清下一年的房租款，不管任何理由，不得拖欠租赁费，如果乙方不按时缴纳下年房租费，甲方有权锁门，立即收回所有房屋，造成损失乙方自负，乙方需另付一万元保证金。李朝建给欧阳江发出书面通知函，要求解除双方之间签订的租赁合同。2016年2月24日，欧阳江回复书面通知函，表示不同意解除该租赁合同。李朝建认可2016年的租金仅交纳2万元。欧阳江申请财产保全后，原审法院作出2016新40**财保150号民事裁定书，冻结李朝建10万元银行存款或查封、扣押等值财产。欧阳江交纳保全申请费1020元。一审法院认为，双方之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。本案争议焦点为：双方之间的租赁合同是否解除。李朝建仅交纳2016年的租金2万元，剩余租金拒不交纳，其以自己的行为明确表明在履行期限届满之前，拒不履行租赁合同的主要债务，李朝建的行为符合合同法定解除情形，此后李朝建又给欧阳江发出解除通知，根据法律规定符合法定解除条件的合同自通知到达对方时解除。本案李朝建虽未提供解除通知到达对方的具体时间，但从欧阳江回复函可确定其于2016年2月24日已收到解除通知，故认定双方之间的租赁合同于2016年2月已解除。对欧阳江要求李朝建支付2016年3月份之后的租金，不予支持。但李朝建以自己的行为明确表明不履行合同义务的，其存在违约行为，故欧阳江对李朝建应承担的违约责任可另行诉讼解决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回欧阳江的诉讼请求。案件受理费减半收取1160元，保全费1020元，由欧阳江承担。
二审中，欧阳江提交新证据1、电话录音光盘一份，拟证明为降低双方的损失其努力找新房客，但因李朝建所要转让费过高而导致房屋未租赁出去。对此，李朝建对录音的真实性认可，但录音系分段录制，缺失了部分内容，对证据证明的问题不认可，只能证明其提出转让费的意向但没有转让费过高的事情。证据2、谈话笔录，拟证明截止2016年10月20日前，餐厅仍处于营运状态，李朝建一直居住在店内至今。对此，李朝建认可笔录是其陈述内容，因欧阳江不交接，店内必须有人看，就在店里住到10月份。鉴于电话录音并不完整，对欧阳江拟证明的问题，本院不予采信。经本院审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院另查明：2016年2月5日，李朝建向欧阳江发出《书面通知函》内容：”由我李朝建（承租方）在2012年3月29日租赁的工人街四巷2号-2号楼，用于经营餐厅使用，从租赁开始经营到现在，一直是生意惨淡，特别是最近两年，国家经济结构调整，经济萎缩所致，致使餐厅无法经营下去。我本人在2016年1月29日前口头通知房东欧阳江，由于餐厅一直赔钱，无力经营了，现郑重提出书面通知，望欧阳江先生同意终止我们之间的合同，谢谢！”。2016年2月24日，欧阳江向李朝建发生《书面通知函》：”你给我发的书面通知函，今天（2016年2月24日）我才收到，关于提出解除工人街4巷2号-2餐厅租赁合同一事，我不同意解除合同。以前也从没有听你说过要解除合同。一切都按合同办事，特此告知。请尽快交纳房租，合作愉快！”。二审庭审调查过程中，李朝建陈述其已收到欧阳江的《书面通知函》。截止二审庭审时，双方仍未办理交接手续，李朝建的餐具设备仍放置租赁屋内。
本院认为，欧阳江与李朝建之间签订的租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点是：1、双方之间的房屋租赁关系是否已解除。2、欧阳江要求李朝建支付剩余租金的理由能否成立。
关于焦点1。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条规定：”因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：㈠租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；㈡租赁房屋权属有争议的；㈢租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。
首先，欧阳江已全面履行合义务，根据法律规定，在以上三种具体情形出现，导致租赁物无法使用时，承租人享有合同解除权，故本案李朝建并不享有合同解除权。其次，在合同履行过程中，欧阳江依约将租赁物交付给李朝建，而李朝建未依约及时足额支付租金，且以其经营不善为由向欧阳江发出的《书面通知函》，对此，欧阳江明确回复其没有解除合同的意愿，而是要求李朝建继续履行合同义务。基于以上两点，李朝建辩称双方合同早已终止的理由，既不符合双方合同约定，也非合同法所规定的法定解除条件，因此，李朝建所发出《书面通知函》，并不发生解除合同的效力。原审认定双方租赁合同已解除，显然不当，本院予以纠正。
焦点2。根据已查明的事实，李朝建未在合同约定的期限足额给付租金，且在庭审调查期间，李朝建明确表示不愿意补齐租金，违背了双方约定。鉴于2016年涉案房屋年租金为12万元，李朝建仅交纳2万元，故欧阳江要求李朝建支付拖欠的租金10万元，有理有据，本院予以支持。
综上，上诉人欧阳江的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销伊宁市人民法院（2016）新4002民初4496号民事判决；
二、李朝建于本判决生效之日起十五日内一次性向欧阳江支付2016年3月29日至2017年3月28日期间的剩余租金10万元及涉案保全费1020元，合计101020元。
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1160元，二审案件受理费2320元，合计3480元，由李朝建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 凤
审 判 员 芦海龙
代理审判员 杨 静
二〇一七年四月十五日
书 记 员 于 洋