上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初23994号
原告：中国光大银行股份有限公司上海松江支行,住所地上海市松江区人民北路XXX弄XXX号。
负责人：马霞光，行长。
委托诉讼代理人：诸骥平，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。
被告：费文娟，女，汉族，1970年4月9日出生，住上海市。
被告：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市静安区。
法定代表人：孙勇，董事长。
委托诉讼代理人：陆颖，女。
委托诉讼代理人：梁博雯，女。
原告中国光大银行股份有限公司上海松江支行诉被告费文娟、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房担保公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，原告向本院提起财产保全申请，同日(10月13日)，本院作出民事裁定，冻结被告费文娟银行存款182,081.49元，或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益，该裁定并已执行。后因被告费文娟下落不明，无法送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料，本院依法适用普通程序。于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人诸骥平，被告费文娟，被告住房担保公司委托诉讼代理人梁博雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告费文娟归还原告借款本金172,726.53元，支付原告截止2016年8月1日的利息8,538.18元、逾期利息816.78元，自2016年8月2日起至实际清偿之日止按《个人住房担保借款合同》约定的利率计付逾期利息；2.依法处分抵押物优先受偿；3.被告住房担保公司对前述抵押权处分所得价款不足以清偿欠款剩余本金的20%承担连带保证责任；4.诉讼费、保全费由两被告共同负担。事实和理由：2006年2月27日，原告与两被告签订《个人住房担保借款合同》，被告费文娟向原告借款256,000元，借款期限240个月，自2006年4月11日至2026年4月11日，借款利率为5.508%，被告费文娟将其所购的位于上海市松江区冬梅路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押给原告，被告住房担保公司作为保证人。同年4月11日，原告向被告费文娟放贷256,000元。但被告费文娟未依约偿还债务。原告遂起诉至法院。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1.《个人住房担保借款合同》，证明原、被告之间借款、抵押、担保法律关系；
2.上海市房地产登记证明，证明被告费文娟已经将其所有的位于上海市松江区冬梅路XXX弄XXX号XXX室房屋办理抵押登记。
3.借款借据，证明原告依约发放了贷款；
4.提前收贷通知函，证明原告已提前向被告费文娟发放通知，要求其归还欠款；
5.贷款利息清单，证明被告费文娟所欠本息金额；
6.《银企合作协议》及补充协议，证明原告与被告住房担保公司之间对于担保责任的认定。
被告费文娟辩称，对原告诉称的事实及金额无异议，其未向法庭出示证据。
被告住房担保公司辩称，保证责任应从处置抵押物后起始，诉讼费不应由其承担。被告住房担保公司未向法庭出示证据。
两被告对原告向法庭出示的上述证据经质证，对证据真实性无异议。
经庭审质证，原告提供的证据真实合法，可以证明本案的事实，本院予以采纳。
经审理查明，2006年2月，原告与被告费文娟、被告住房担保公司签订《个人住房担保借款合同》，约定被告费文娟向原告借款256,000元；借款期限240个月，自2006年4月11日至2026年4月11日止；借款日期以实际放款日为起始日期，其后日期相应顺延；借款年利率5.508%，实际发放贷款时，遇中国人民银行调整利率，执行中国人民银行规定的利率，不再书面通知被告费文娟；还款方式为月等额本息还款法；借款逾期，按中国人民银行的规定承担逾期利息。并约定，被告费文娟将位于上海市松江区冬梅路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押给原告，并由被告住房担保公司就抵押物处分所得价款不足以清偿住房商业性贷款剩余本息和违约金部分提供保证，以此作为被告费文娟偿还住房商业性贷款的担保。处分抵押物所得价款在支付有关税款和实现债权所需费用(包括但不限于诉讼、仲裁、财产保全、司法执行、评估、拍卖等费用)后，由被告住房担保公司与原告分别按照承担住房公积金贷款保证责任的金额和住房商业性贷款的本息余额受偿。2006年3月18日，被告费文娟将上述抵押房屋办理了房地产登记手续，抵押权利人为原告及被告上海市住房置业担保有限公司。合同同时对违约责任作了约定。同年4月11日，原告按约向被告费文娟放款256,000元。后被告费文娟未按约偿还借款，截至2016年8月1日，被告费文娟尚欠原告借款本金172,726.53元、利息8,538.18元、逾期利息816.78元。
另查，2004年3月、2007年11月，中国光大银行上海分行与被告住房担保公司签订《银企合作协议》及补充协议，约定自2007年10月1日起，被告住房担保公司为上述贷款承担处置借款人抵押物后不足清偿剩余贷款本金20%的保证责任。
以上事实，有原告提供的上述证据及原、被告庭审陈述为证，并经庭审质证查实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《个人住房担保借款合同》、《银企合作协议》及补充协议系当事人的真实意思表示，合法有效，各方理应恪守。原告按约履行放贷义务后，被告费文娟未按约偿还借款，显属违约，被告费文娟应当承担相应的违约责任，并支付原告实现债权的费用。原告亦有权行使抵押权，依法处置抵押物，将抵押物折价或以拍卖、变卖该财产的价款按照《个人住房担保借款合同》约定优先受偿。被告住房担保公司应当对处置前述抵押物后不足清偿剩余贷款本金20%承担保证责任。据此，为维护社会正常经济秩序，保护当事人的权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条规定，判决如下：
一、被告费文娟应于本判决生效之日起十日内归还原告中国光大银行股份有限公司上海松江支行借款本金172,726.53元，支付截至2016年8月1日的利息8,538.18元、逾期利息816.78元，并按《个人住房担保借款合同》约定的利率支付原告自2016年8月2日起至贷款实际清偿之日止的逾期利息；
二、被告费文娟届期未履行上述付款义务的，原告中国光大银行股份有限公司上海松江支行与被告费文娟协议，以座落于上海市松江区冬梅路XXX弄XXX号XXX室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款按《个人住房担保借款合同》约定优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告费文娟所有，不足部分由被告费文娟继续清偿；
三、被告上海市住房置业担保有限公司对处置前款抵押物后不足清偿剩余借款本金20%承担连带清偿保证责任；被告上海市住房置业担保有限公司承担保证责任后，有权向被告费文娟追偿。
案件受理费3,942元，保全费1,430元，合计5,372元，由被告费文娟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李伟民
审 判 员 唐星芝
人民陪审员 何华章
二〇一七年二月十五日
书 记 员 徐健敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。