成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）武侯民初字第2414号
原告杨玉环，女，1986年8月22日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托代理人谢明凯，男，1979年10月22日出生，住重庆市江北区。
被告范娟，女，1984年10月27日出生，汉族，住四川省垫江市。
委托代理人蒋波，四川广力律师事务所律师。
委托代理人秦欣，男，1986年4月17日出生，汉族，住成都市锦江区。
被告成都大业兴房地产经纪有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人蒋文武。
委托代理人蒋波，四川广力律师事务所律师。
委托代理人秦欣，男，1986年4月17日出生，汉族，住成都市锦江区。
原告杨玉环诉被告范娟、第三人成都大业兴房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2011年8月18日公开开庭进行了审理，因案情需要，本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2012年2月16日公开开庭进行了审理。原告杨玉环及其委托代理人谢明凯，被告范娟、第三人成都大业兴房地产经纪有限公司的委托代理人蒋波、秦欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨玉环诉称，2011年4月5日，原被告签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定原告购买被告位于成都市武侯区龙腾西路3号丽晶华庭5栋1单元4楼3号房产，价值34万元。合同约定，原告需在合同签订后当天支付定金1万元予被告，同时双方委托第三人成都大业兴房地产经纪有限公司代为办理按揭贷款等手续，并支付中介服务费，相关手续应在2011年5月5日之前办理完成，如有延误由延误方承担违约责任，如因人力不可抗拒因素导致合同不能履行，则合同自动解除，三方免责。合同签订后，原告按照合同约定支付定金及中介服务费，并准备好办理按揭贷款的一切资料，但第三人成都大业兴房地产经纪有限公司未能在合同约定的2011年5月5日之前办理完成相关手续，合同不能履行，导致原告合同目的不能达到，成都大业兴房地产经纪有限公司解除双方之间的合同关系，返还原告部分费用，后原告要求被告返还定金1万元，被告拒不返还。原告认为，双方买卖合同关系已经实际上解除，原告对此无过错，被告应当返还定金1万元，故原告诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告之间签订的《房地产买卖及经纪合同》；2.被告向原告返还定金10000元及利息48.75元（庭审中增加为97.5元）；3.被告承担本案诉讼费用。
被告范娟辩称，原告起诉所称与事实不符，原告未按合同约定支付费用并未提交按揭资料，违约在先，请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人成都大业兴房地产经纪有限公司陈述称，与被告范娟答辩意见一致。
经审理查明，2011年4月5日，原告杨玉环、被告范娟、第三人成都大业兴房地产经纪有限公司签订《房地产买卖及经纪合同》，约定原告杨玉环向被告范娟购买位于成都市武侯区龙腾西路3号丽晶华庭5栋1单元4楼3号房产，价值34万元。合同约定的付款方式为：1.合同签署日原告向被告支付定金10000元；2.原告于“过户当时（当天）”向被告支付100000元；3.原告向银行申请个人二手房商业按揭贷款230000元支付被告作为第三部分房款，买卖双方须于2011年5月5日前备齐个人二手房商业按揭贷款所需相关资料及费用，并到场办理过户及按揭等相关一切手续，同时须提供相应合法证件，若以上事宜出现延误，由延误方承担责任；4.在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在贷款合同审核通过三日内到房管局现场办理房屋产权转移登记手续；5.买方自行承担办理按揭相关费用及经纪方代为办理按揭的服务费，于合同签订时向经纪方支付前述费用计4000元。合同第七条第3款约定“如因人力不可抗拒因素导致本合同不能履行，则本合同自动解除，三方免责”。
以上合同签订当日，原告向被告支付定金10000元，被告向原告出具《收条》；次日，原告向第三人支付中介费2500元，第三人向原告出具《收据》。
2011年5月20日，成都市武侯区工商行政管理局12315消费者申诉举报指挥中心收到原告投诉，并召集原告杨玉环的委托代理人谢明凯、第三人成都大业兴房地产经纪有限公司委托代理人秦欣签订《消费者申诉调解协议书》，该协议书记载：申诉方杨玉环以成都大业兴房地产经纪有限公司未能在2011年5月5日前办理相关手续为由，要求退还中介费1500元、退还定金10000元；成都大业兴房地产经纪有限公司委托代理人秦欣答复：“1.尽最大努力把申诉方交给买方10000元定金追回；2.尽力为申诉方退回1000元中介服务费”。
庭审中，原告陈述称，原告曾配合第三人向多家银行申请贷款，但因当时贷款政策影响，多家银行拒绝办理50平方米以下房产的贷款。对此原告提交了多家网页新闻资料以证据其陈述。
上述事实有《房地产买卖及经纪合同》、《收条》、《收据》、《消费者申诉调解协议书》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，原告杨玉环、被告范娟、第三人成都大业兴房地产经纪有限公司之间的《房地产买卖及经纪合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订之初，原告已按照合同约定支付被告定金10000元；此外，虽然原告未按照约定向第三人足额支付居间费用及代办贷款费用，但从第三人委托代理人秦欣在《消费者申诉调解协议书》中的陈述表明，原告与第三人对此费用的支付与合同约定已发生实际的变更。
依据《房地产买卖及经纪合同》的约定，原告在支付定金10000元后，其余义务均应当以贷款审批完成为前提（第五条第1款），且按照该合同约定，申请银行贷款事务由原告与第三人协助完成。从双方所提交证据显示，首先第三人的委托代理人秦欣没有在《消费者申诉调解协议书》中对未能办理贷款的原因进行陈述，也未以本案庭审中所称的原告未足额支付代理费为拒绝办理的依据，从此方面来看，双方在合同履行过程中未能实际办理房屋贷款手续的客观原因并非如第三人庭审所言；其次，参考原告所提交的多份新闻资料可知，在双方合同履行过程中，我国多个城市及多家银行均对小户型房产的贷款有所收紧。在以上情况之下，原告确已出现无法继续履行合同的情况，且被告及第三人并未提交证据证明该情况系由于原告自身原因或单方过错造成，故本院认为，按照《房地产买卖及经纪合同》第七条第3款约定“如因人力不可抗拒因素导致本合同不能履行，则本合同自动解除，三方免责”，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，上述情况以构成“人力不可抗拒因素”，故本院对原告要求确认解除合同的诉讼请求予以支持，且被告范娟应向原告退还10000元定金，在合同履行过程中所产生的损失，由原告杨玉环、被告范娟、第三方成都大业兴房地产经纪有限公司自行承担，故本院对原告要求被告范娟承担利息及诉讼费用的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告杨玉环、被告范娟、第三人成都大业兴房地产经纪有限公司于2011年4月5日签订的《房地产买卖及经纪合同》；
二、被告范娟于本判决生效之日起五日内向原告杨玉环退还定金10000元；
三、驳回原告杨玉环其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由原告杨玉环自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 沈璟晶
人民陪审员 丁社军
人民陪审员 蒋海宜
二〇一二年五月八日
书 记 员 杨长懿