北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第6646号
原告（反诉被告）王晓艳，女，1985年10月10日出生。
委托代理人马威，北京市清华源律师事务所律师。
被告（反诉第三人）北京市易合房地产经纪有限责任公司，住北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1—2）。
法定代表人陈宁，总经理。
委托代理人宗全军，男，1982年2月28日出生，该公司经理。
委托代理人孙俊芳，女，1971年2月23日出生，该公司店长。
被告（反诉原告）王建华，女，1970年6月28日出生。
被告（反诉原告）李柱，男，1968年4月28日出生，汉族。
原告（反诉被告）王晓艳与被告（反诉第三人）北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）、被告（反诉原告）王建华、被告（反诉原告）李柱房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王晓艳及其委托代理人马威，被告（反诉第三人）易合公司的委托代理人宗全军、孙俊芳，被告（反诉原告）王建华、被告（反诉原告）李柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王晓艳诉称：王晓艳于2013年3月12日与易合公司、王建华共同签订《房屋买卖居间合同》，购买王建华所有的位于昌平区的房屋，房屋所有权权证号为京房权证昌私移字第×号，土地使用权号证为×，房屋性质为已购买成本价公有住房，房本面积62.94平米，成交价格为109.5万元。《房屋买卖居间合同》签订过程中，易合公司的国泰店店长孙俊芳在履行居间人责任期间违反居间人如实报告义务，隐瞒王建华所属单位（十三陵特区）无法开具《已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表》的事实，诱导王晓艳做低网签价格，通过隐瞒真实交易价格，欺瞒政府的方式逃避缴纳部分税款，在王晓艳拒绝逃税后，为达到恶意促成交易的目的，该店长再次违反居间人如实报告义务，告知王晓艳本合同履行过程中需缴纳个人所得税和契税共2.19万元。合同履行过程中，易合公司为弥补其隐瞒王建华所属单位（十三陵特区）无法开具《已购公有住房经济适用住房出售征询意见表》的事实，在未告知王晓艳涉税影响的前提下，擅自与王建华一起到北京市昌平区住建委变更房屋性质，将买卖标的物由已购成本价公房转为商品房。《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营（2005）345号）第一条第三款“首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。”依照此款规定及合同约定，王晓艳所购买房屋本应按销售普通住房优惠缴税标准，分别缴纳房屋总价款1%的契税和1%的个人所得税，由于易合公司、王建华在签订合同后擅自改变房屋权属性质，导致房屋由成本价公房转为商品房，丧失享受普通住房缴税优惠资格，进而大大增加营业税、契税等缴纳税额的损失，易合公司、王建华均拒绝承担新增税费损失。依据《中华人民共和国合同法》第425条（居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任）规定和第406条（有偿的委托合同，因受委托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受委托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失）规定，按照《房屋买卖居间合同》第九条（居间人提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情询问；买卖双方共同委托易合公司办理该套房产的产权过户和贷款手续）的约定，请求贵法院支持王晓艳的诉讼请求，判令易合公司返还王晓艳已支付的佣金15000元，同时继续履行合同，无条件协助王晓艳办理房屋过户手续，并与王建华共同承担王晓艳执行合同过程中产生的税费损失。另外，买卖合同过程中，王建华违反合同约定拒不提供《已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表》，且与中介一起变更房屋性质。依据《中华人民共和国合同法》第107条和《房屋买卖居间合同》第十条的约定，故王晓艳诉至昌平区人民法院，请求：1、请求贵法院判令易合公司返还王晓艳已支付的佣金15000元。2、请求贵法院判令易合公司、王建华继续履行合同，要求易合公司、王建华无条件协助王晓艳办理房屋过户手续。3、请求贵法院判令王建华依合同约定向王晓艳支付违约金109500元。4、请求贵法院判令一切诉讼费用由易合公司、王建华、李柱承担。
被告（反诉第三人）易合公司辩称：不同意王晓艳的诉讼请求。我们同意继续履行合同，但请王晓艳补齐剩余的佣金。根据国家的规定，税费由买卖双方承担，中间人没有义务承担。关于盖章表这件事情当时已经通知王晓艳了，成本价房转成商品房这件事是履行合同必要的，而且转商的过程中王晓艳已经支付了相应的费用。王晓艳在起诉书中提到中介公司诱导王晓艳做低网签价格是不符合事实的，网签的价格是真实的成交价。房屋性质发生变化后，对王晓艳来说税费确实有影响，但是当初已经和王晓艳明示，作为买方如果税费增加可以不购买这套房子，如果想履行只能承担这笔费用。另外，转商对税费的影响表现在营业税，如果是原房屋性质是没有营业税的，如果这套房屋是成本价的房屋必须提供出售征询意见表才能过户，这套房屋原产权单位属于十三陵特区，十三陵特区不给员工出具盖章表，故如果不变更房屋性质则建委不能过户。
被告（反诉原告）王建华、李柱辩称：不同意王晓艳的诉讼请求。当时签订买卖合同的时候已经说好所有的费用都由买方负担，我们拿到的是房屋净得价。关于成本价房转商品房的事情王晓艳是知道的，而且是她支付的相关转商费用。
被告（反诉原告）王建华、李柱反诉称：2013年3月12日，易合公司居间介绍，王建华、李柱与王晓艳签订《房屋买卖居间合同》，约定将王建华、李柱自有的位于昌平区单元房出售给王晓艳。一、关于两次办理公积金初审手续的说明：第一次易合客服徐雅楠手机短信通知3月28日办理公积金初审手续，当天当事人都到齐，但由于徐雅楠将材料准备有误，致使第一次手续无法办理。第二次易合客服经理冯金宝于4月10日通知4月16日再次办理公积金初审手续。当天王晓艳没有到场，当晚我们从王晓艳处获悉，由于房屋单价超过北京规定，产生了营业税，故其不到场，造成第二次办理公积金初审手续没能完成。故造成公积金手续无法办理的全部责任完全不在我方。二、关于成本价转为商品价变更房本的说明：我们本意上不愿意变更房屋的性质，但是中介说不改房本性质就无法上市交易，必须要改。同时，易合公司的业务刘亚伟和王晓艳沟通了关于成本房转为商品房的事情，王晓艳同意了，我们才按照中介的要求在建委办理了相关的手续。当时由于王晓艳有事没有到场，业务员刘亚伟在电话中征求了王晓艳同意后替她垫付了手续费（每平方米12.9元），之后王晓艳将钱还给了刘亚伟。三、需要强调的几点：1、本合同第四条第三款规定，双方至迟于2013年3月30日办理该套房的公积金预审手续，并集齐贷款所需证件，待公积金管理中心通知可办理该套房屋的初审手续后3日内，办理该套房产的公积金初审及产权过户手续，过户当日买受人向出卖人一次性支付购房首付款，剩余房款由银行直接打入出卖人账户。而时至今日我方只收到2万定金。按照合同第十条规定，逾期付款超过三十日，出卖人有权解除合同。2、由我单位开具的同意成本价房转商品价房的表可以替代《已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表》，不影响手续的办理。3、合同约定出卖人不承担任何税费。营业税是因为单位平米房价超过17280元才产生的，不是本合同履行过程中因政策原因需要交纳的新税费，买受人承担的税费主要有但不限于合同约定的种类。按照二手房买卖交易约定成俗的规定，全部由买方承担。综上，王晓艳没有严格按照合同履行义务，导致合同无法得到履行，故反诉要求：1、解除王建华、李柱、王晓艳、易合公司于2013年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》；2、支付赔偿违约金（定金）2万元；3、王晓艳承担本案全部诉讼费。
原告（反诉被告）王晓艳针对反诉辩称：不同意王建华、李柱的全部反诉请求，请法院全部驳回。一、两次办理公积金贷款事项起因是王建华、李柱违反合同约定义务，未能提供《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，违反交易流程提前办理成本价转商品房手续，在买卖双方未能就后续新增纳税事项协商一致，买卖双方产生争议导致的。二、房屋性质变更是在中介公司未履行告知义务，未对额外增加的税费进行明示并妥善处理的前提下进行的，其根源还是王建华、李柱违反合同约定未提供售房表格，王建华、李柱应承担相应的责任。三、买卖及中介三方没有对房屋产权性质变更导致的新增税费承担达成一致，进而产生争议是后续合同未能继续履行的真正原因，并非王晓艳不履行合同，王晓艳的真实意图是在解决税费承担的前提下继续履行合同。合同约定的贷款及过户条款与实际履行出现矛盾，属于条款约定不清。因为王建华违反约定，没有提供适格的售房表格，致使合同无法履行，后在中介的误导下，在未告知变更房屋性质的新增税费的情况下，违反正常交易流程，提前办理成本价公房转商品房手续，使交易产生障碍，后又不配合消除障碍，拖延交易手续的办理，三方就该新增税费的具体承担未能协商一致，基于合同的诚实信用原则，按照合同的实际履行及交易流程，本合同的继续履行应当得到法律的保护，请求法院驳回王建华、李柱的全部反诉请求。
被告（反诉第三人）易合公司辩称：我们希望履行合同，如果履行不了，违约方应向我公司支付佣金。
经审理查明：2013年3月12日，王建华作为卖方，王晓艳作为买方，与易合公司共同签订《房屋买卖居间合同》，合同约定出卖人王建华将北京市昌平区房屋出售于买受人王晓艳；合同约定，该房屋的性质为已购公有住房（若为可上市央产房或有约定的已购公有住房出卖人应提供《已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表》）；房屋成交价格为1095000元，买受人在签订本合同的同时向王建华支付定金2万元；买受人采取公积金贷款的方式付款，出卖人与买受人约定，至迟于2013年3月30日办理该套房屋的公积金预审手续，并集齐贷款所需证件，待公积金管理中心通知可办理该套房产的初审手续后3日内，办理该套房产的公积金初审及产权过户手续，过户当日买受人向出卖人一次性支付购房首付款，剩余房款由银行直接打入出卖人账户；出卖人和买受人承担税费的具体约定：（一）出卖人承担的税费主要有但不限于以下种类：×；（二）买受人承担的税费主要有但不限于以下种类：所得税、印花税、契税、土地出让金、发证费、权证费1000元、贷款代办费：贷款额1%、评估抵押2000元；（三）本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳；佣金支付的数额、方式和时间：佣金共计17520元，其中出卖人支付人民币×元，买受人支付人民币17520元；逾期付款责任：买受人未按约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理：1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的滞纳金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付滞纳金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人违约。同日，双方签订补充协议，约定如此房产交易过程中须缴纳个人所得税20%，出卖人承诺和爱人办理离婚手续。确保唯一一套房产，如不履行出卖人承担违约。签订上述合同当日，王建华收到王晓艳交来的定金2万元。
签订上述合同后，双方签订了房屋性质为公房的网签合同。由于王建华不能提供《已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表》），无法办理房屋过户手续，故2013年3月21日，王建华办理了该套房屋的成本房转商品房的手续，并且由王晓艳缴纳了已购公有住房上市出售补缴土地收益811.93元。对于办理该套房屋转为商品房的手续，易合公司称其已经征得王建华和王晓艳的同意，王建华表示认可，王晓艳称其并不知情。2013年3月28日，易合公司通知双方办理公积金的初审手续，后因房屋性质已经变更为商品房，原成本价公房的房产证被收回，故公积金初审无法办理。2013年3月29日，双方撤销了第一次签订的房屋性质为公房的网签合同，重新签订了编号为C749616的房屋性质为商品房的网签合同，当日，王建华取得了变更后的房屋性质为商品房的房产证。2013年4月10日，易合公司通知双方于4月16日办理公积金初审手续。2013年4月15日，王晓艳因该套房屋已经变为商品房且单价超过地区指导价，面临交纳营业税的问题与易合公司工作人员进行协商。2013年4月16日，王晓艳称其因税费问题未能解决且担心公积金资信受影响，故未到场办理公积金初审手续。之后，王晓艳与易合公司、李柱多次商量税费的问题未果。
另查，王晓艳共向易合公司支付了居间服务费15000元。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、收条、录音及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王建华、王晓艳、易合公司所签订的《房屋买卖居间合同》，为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。根据本案查明事实，双方在签订《房屋买卖居间合同》后，卖方王建华未能按照合同约定提供该套房屋的《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，为了保证交易的进行，故将房屋性质由公房变更为商品房，对于房屋性质的变更是否征求了王晓艳的同意这一事实，根据三方的陈述及电话录音可知，王晓艳认可转商的费用是由其支付的，另外，王晓艳在得知该房性质变更之后亦未提出异议且要求继续履行房屋买卖合同，只是对其产生的营业税提出异议，要求王建华配合重新做低网签价格以避税，故本院对易合公司和王建华陈述的将该套房屋转商王晓艳是明知且同意的说法予以采信，对王晓艳辩称自己对该套房屋转商不知情的说法不予采信。根据通话录音及三方陈述，易合公司通知双方于2013年4月16日办理公积金初审手续，双方应当按照合同约定到公积金贷款部门签署相关文件，而在此前一天即4月15日，王晓艳与易合公司工作人员通话，对营业税的问题提出疑问，王晓艳在未能确定是否需要交纳营业税、需要缴纳多少营业税，应当由谁缴纳营业税的情况下拒绝办理公积金初审手续，导致后续的交纳首付款、办理公积金贷款、交纳税费等程序无法办理，合同履行流程停滞，现涉案房屋房价已经大幅上涨，合同约定的履行基础已经丧失，故合同应当解除，合同解除后，王建华应返还王晓艳代为缴纳的已购公有住房上市出售补缴土地收益811.93元和已经支付的定金2万元；对于王晓艳要求继续履行合同，要求易合公司、王建华无条件协助其办理房屋过户手续、请求王建华支付违约金109500元的诉讼请求，本院不予支持；对于王建华要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；对王建华要求王晓艳支付赔偿违约金2万元的诉讼请求，本院不予支持；对于王晓艳要求易合公司返还其已支付的佣金15000元一节，房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。易合公司在向王晓艳、王建华居间介绍买卖房屋过程中，未能向买卖双方明确涉案房屋具备交易条件，未能向买卖双方明确涉案房屋转商后是否应当缴纳营业税、交纳多少营业税，而在未对营业税的相关情况进行释明的前提下即组织双方将涉案房屋转为商品房，导致双方当事人对营业税的承担产生争议，造成涉案房屋买卖合同无法继续履行。据此，易合公司在居间服务过程中未能忠实、勤勉履行居间义务，导致王晓艳订立居间合同的目的不能实现，故王晓艳请求易合公司退还居间服务费的诉讼请求合法有据，本院予以支持；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、解除王建华、王晓艳、北京市易合房地产经纪有限责任公司于二〇一三年三月十二日签订的《房屋买卖居间合同》。
二、王建华于本判决生效后七日内返还王晓艳定金二万元。
三、王建华于本判决生效后七日内返还王晓艳已购公有住房上市出售补缴土地收益款八百一十一元九角三分。
四、北京市易合房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还王晓艳居间服务费一万五千元。
五、驳回王晓艳的其他诉讼请求。
六、驳回王建华、李柱的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千七百九十元，由原告（反诉被告）王晓艳负担二千六百一十五元，已交纳；由被告（反诉第三人）北京市易合房地产经纪有限责任公司负担一百七十五元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三百元，由被告（反诉原告）王建华、李柱负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 琳
人民陪审员 韩玉海
人民陪审员 艾亚军
二〇一四年三月十四日
书 记 员 娄月娇