浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第964号
上诉人（原审原告，反诉被告）：潘海强。
上诉人（原审原告，反诉被告）：郎华谊。
共同委托代理人：洪娟。
共同委托代理人：汪丽琰。
上诉人（原审被告，反诉原告）：朱顽军。
上诉人（原审被告，反诉原告）：李积荣。
共同委托代理人：邹毅强。
共同委托代理人：朱挺。
上诉人潘海强、郎华谊与上诉人朱顽军、李积荣建设用地转让权纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2015）金永象民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日、11月4日公开进行了审理，上诉人潘海强、郎华谊及其共同委托代理人洪娟、汪丽琰，上诉人朱顽军及其与李积荣的共同委托代理人邹毅强、朱挺到庭参加诉讼，李积荣未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）潘海强、郎华谊起诉称：2008年2月29日，原、被告双方签订一份《国有土地使用权转让合同》，约定被告方将永国用2002字第04426证号中部分土地使用权（372.4㎡中的106.4㎡）转让给原告方，转让款为150万元。合同约定，签订之日支付75万元，房屋打第一层地梁完毕支付25万元，过户前当日支付第三笔款项50万元，并约定了同时施工建房，方案报批、施工图所需费用及造价均按建筑面积比例分摊。合同签订当日，原告方即按约交付了75万元。2008年4月21日、6月11日原告方向被告方交付了配套、图纸、勘探等费用计7万元。2008年10月18日，原告方按约交付了25万元。2008年12月14日，被告方称资金紧张，故原告方提前交付了10万元。在建房过程中，双方曾发生争执，被告朱顽军以排除妨碍纠纷为由诉至法院，该案经一、二审判决，被告朱顽军均败诉。原告方认为，双方在转让与建房过程中，报批手续完备、已缴纳土地出让金，亦均按规划建造，现该房屋已实际竣工且双方均已使用该房屋，已完全具备办理过户手续的条件。当原告方通知被告方要求按约办理过户手续时，被告方却借故推拖。现原告方具状起诉，请求：一、依法确认原、被告间2008年2月29日签订的《国有土地使用权转让合同》有效；二、由被告方协助原告方办理相关的房地产过户手续；三、本案诉讼费用由被告方承担。
原审被告（反诉原告）朱顽军、李积荣答辩称：一、双方签订的国有土地使用权转让合同有效，但在履行过程中，由于原告方违约（即原告方逾期未支付第三笔转让款50万元），被告方经多次催告无果后，于2010年11月12日寄出解除合同书，单方解除该转让合同。因合同已经解除，第二项诉讼请求要求被告方协助办理过户手续，已无请求权基础。二、关于事实部分：1.原告方也承认按合同约定应在过户前当日支付第三笔款项，即原告方应先付款，被告方再协助办理过户手续。2.原告方称，2008年12月14日，被告方称资金紧张要求原告方提前交付10万元，该事实不存在。原告方并不诚信，要求被告方出具收条、但没有实际支付该10万元。3.原告方称其通知被告方按约办理过户手续，但从现有证据看，只存在被告方多次催告原告方办理过户、付清余款，而原告方拒绝付款的事实。4.原告方称被告方借故推拖不办理过户，系恶意诋毁被告方。原告方提供的测绘成果书能够证明被告方在2009年1月7日前已向原告方提交了建设工程规划许可证、土地使用权证、身份证、结婚证等相关证件，被告方已经履行了协助办理过户的应尽义务。被告方多次发函要求原告方办理过户，并要求原告方过户前交付剩余转让款50万元，但原告方一直未交付剩余款项，导致被告方单方解除转让合同。综上，请求依法驳回原告方的诉讼请求。
原审反诉原告朱顽军、李积荣起诉称：双方于2008年2月29日签订国有土地使用权转让合同一份，对坐落于九铃西路5号地块的东起两间106.4㎡的土地使用权转让事宜进行了约定。合同中，双方商定了转让价款、支付方式、支付时间、指定银行账号、送达地址、联系电话、违约责任等条款。合同签订后，反诉被告方按约分两笔支付了100万元转让款。第三笔转让款反诉被告方按约应在“建好第一层房屋时”、“过户前当日”支付给反诉原告方，但反诉被告方一直未按约支付转让款。反诉原告方多次催告未果，故于2010年11月12日向反诉被告方寄送解除合同通知书，单方解除上述合同。合同解除后，反诉原告方通过电话联系、口头告知、书面发函等方式通知反诉被告方腾退房屋、支付违约金、赔偿损失，但反诉被告方均不予理睬。为此双方发生多次纠纷，故反诉原告方依法请求：一、确认双方于2008年2月29日签订的国有土地使用权转让合同已解除；二、判令反诉被告方向反诉原告方支付违约金和赔偿损失合计202.4万元（从2008年12月1日起按已付款100万元的每日1‰计算至起诉之日止，之后损失按100万元的每日1‰另行计算）；三、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告方明确，违约金从2008年12月1日计算至2010年11月16日，损失从2010年11月17日计算至款清之日止。
原审反诉被告潘海强、郎华谊答辩称：一、本案的争议是转让合同是否可以解除。依照合同法，当事人一方迟延履行债务，导致合同目的不能实现的可以解除合同。但本案所涉房屋已经建设完毕并投入使用，反诉被告方行使了所有权的所有权利和义务，已经没有解除合同的意义。土地证现暂时在反诉原告方名下，而登记行为是履行合同的义务。按照常理，反诉被告方是属于被动的一方，我方所做的行为都是为了达到过户的目的。由于2009年4月20日所产生的争议及之后双方在肢体上的冲突，我方有理由相信就算支付了最后一笔转让款，被告方也不会配合办理过户手续，且当时仅处于预登记状态。另外，配套费明显高于计算标准，应从转让款中予以扣除，我方愿意支付剩余的转让费30多万元。二、反诉被告方不存在违约情况，不需要承担违约责任。违约金系笔误，不可能用已付款来计算违约金，且该约定过高，已经超过银行利率的30%，应按未付款的银行贷款基准利率计算。在（2009）金永民初字第1252号排除妨碍纠纷案中，反诉原告方提交的证据也认可了房屋所有权及土地使用权归反诉被告方所有。
原审法院认定：2008年2月29日，潘海强、郎华谊与朱顽军、李积荣签订了国有土地使用权转让合同。合同约定，朱顽军、李积荣将坐落于永康市九铃西路五号地块中东起两间106.4㎡的土地使用权转让给潘海强、郎华谊。总价款为人民币150万元，合同第四条约定付款方式：“分三次付款1）.本合同签订之日，乙方付给甲方第一笔款项：人民币柒拾伍万元整。2）.房屋打第一层地梁完毕，付给甲方第二笔款项：人民币贰拾伍万元整。3）.建好第一层房屋时，乙方要求过户，甲方会陪同其到房管会办理过户手续，过户前当日付给甲方第三笔款项：人民币伍拾万元整，至此全款付清。建好第一层房屋过户时，甲方通知乙方过户15天内，如果乙方不能到场过户签字，乙方也必须付清余款，甲方随时配合协助过户。”潘海强、郎华谊分别于2008年2月29日、10月18日、12月14日支付了75万元、25万元、10万元转让款，尚欠转让款40万元未付。此外，潘海强、郎华谊于2008年4月21日支付画图纸、勘探费用1万元，同年6月11日支付建房配套费用6万元。潘海强、郎华谊于2011年9月28日出租讼争房地产，并于2011年11月1日正式入住。
原审法院认为：原、被告签订的国有土地使用权转让合同，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应确认有效，并依法受法律保护，原、被告双方均应按约全面、诚信的履行合同。从保护交易安全的角度出发，潘海强、郎华谊受让讼争土地、建造房屋并已实际入住且出租，同时潘海强、郎华谊当庭表示愿意支付剩余的转让款，解除合同缺乏事实和法律依据。俗话说“远亲不如近邻”，该院希望通过调解的方式妥善解决双方之间的矛盾，无奈纠纷持续至今导致双方的损失在逐年扩大，双方之间差距甚远难以达成一致意见。朱顽军、李积荣提出要求支付违约金及赔偿损失的依据虽然不足，但考虑到潘海强、郎华谊在未付清转让款的情况下已实际受益至今，根据公平原则，并结合这一时期本地房地产产业的实际行情和本案的具体情况，酌定由潘海强、郎华谊以未付款为基数、从出租之日起按月利率1.5%补偿朱顽军、李积荣的损失。关于过户等其他费用，双方应以实际产生的费用为准，多退少补。关于建设工程款问题，双方均可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告潘海强、郎华谊与被告朱顽军、李积荣之间于2008年2月29日签订的《建设用地使用权转让合同》有效。二、由原告潘海强、郎华谊支付被告朱顽军、李积荣转让款人民币40万元并补偿损失（从2011年9月28日起按月利率1.5%计算至款清之日止），款限判决生效后一个月内履行完毕。三、由被告朱顽军、李积荣协助原告潘海强、郎华谊办理坐落于浙江省永康市九铃西路五号地块中东起两间房屋（国有土地使用权面积为106.4㎡）的房屋所有权证及国有土地使用证的过户手续，限判决生效后一个月内履行完毕。四、驳回反诉原告朱顽军、李积荣反诉的诉讼请求。如果原告潘海强、郎华谊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11400元（已减半收取），由原告潘海强、郎华谊负担5700元，由被告朱顽军、李积荣负担5700元。反诉案件受理费11496元（已减半收取），由反诉原告朱顽军、李积荣负担5748元，由反诉被告潘海强、郎华谊负担5748元。
宣判后，潘海强、郎华谊、朱顽军、李积荣均对原审判决不服，向本院提起上诉。潘海强、郎华谊上诉称：一、一审法院计算应付款项错误，潘海强方应支付朱顽军方尾款33万元。二、一审中查明了系朱顽军方违约导致本案的发生，且现在的过户费与2008年时的过户费相差40多万元，故不应由潘海强方承担转让款的利息损失。三、一审法院分配诉讼费不公，严重偏袒朱顽军方。综上，请求二审法院依法改判。
朱顽军、李积荣二审答辩称：一、本案的违约方是潘海强方，并不是朱顽军方，是潘海强方未按合同约定支付尾款。二、潘海强方认为尾款只有33万元未支付，没有任何事实和法律依据。三、涉案合同已于2010年11月16日解除。四、合同解除后，潘海强方还应支付相应的违约金，不能免除相应的违约责任。
朱顽军、李积荣上诉称：一、一审法院未认定潘海强方违约系认定事实错误，根据合同约定，应在过户当天支付尾款，但潘海强方至今未支付尾款，已构成严重违约。二、朱顽军方解除合同符合《合同法》相关规定，涉案合同应已解除。三、涉案合同违反《城市房地产管理法》、《城镇国有土地出让和转让的暂行条例》相关规定，签订合同时，土地未进行开发，不符合转让条件，合同应属无效。综上，请求二审法院依法改判。
潘海强、郎华谊二审答辩称：一、潘海强、郎华谊方不存在任何违约行为，双方在合同中约定，潘海强方支付尾款与朱顽军方办理过户手续应同日进行，事实上，当时房屋只建了第一层，根据政策规定，尚不具备过户条件，且朱顽军方要求加价20万元，导致双方不能达成一致意见，无法办理契证，故合同约定的尾款尚未达到交付条件，潘海强方不存在逾期付款的问题。二、朱顽军方以潘海强方不同意加价20万元为由，拒不协助潘海强方办理房屋预登记，其行为已构成违约。三、朱顽军方尚未达到房产证、土地证过户的前提条件，也从未催告潘海强方履行付款义务，朱顽军方不享有合同解除权。潘海强方未逾期付款，不存在迟延履行主要义务的情形，且潘海强方未收到解除合同通知书，故朱顽军方认为合同已解除没有任何事实和法律依据。四、根据现行法律规定，涉案合同合法有效。综上，请求驳回朱顽军、李积荣的上诉请求，支持潘海强、郎华谊的上诉请求。
二审中，潘海强、郎华谊向本院提交以下证据：
一、城区住宅、非住宅测绘应收证件、房屋所有权申请登记资料、四份录音资料及录音光盘，证明潘海强方办理测绘报告时，朱顽军方拒不提供相关材料，导致房屋至今无法办理契证的事实。录音材料证明，朱顽军方明确要求加价，如不满足相应的加价条件，朱顽军方不同意配合过户，故朱顽军方系违约方，应承担全部的损失。
二、证人周某的证人证言，证明在2009年4月20日，双方当事人因朱顽军方要求加价，发生争吵，最终未能办理预登记手续的事实。
朱顽军、李积荣质证意见：一、对城区住宅、非住宅测绘应收证件真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可。因录音资料没有原始载体，对真实性有异议，且录音中没有提到加价的问题，对录音资料也不予认可。二、对周某的证人证言的真实性有异议，且该证人系孤证，不能证明朱顽军违约的事实。
本院认证认为：一、对城区住宅、非住宅测绘应收证件，房屋所有权申请登记资料，该组证据不能证明朱顽军方拒不提供相应材料，不能达到举证目的。二、对录音材料及证人周某的证人证言，因潘海强方未能提供相应的书证予以佐证，故对朱顽军方要求加价才同意过户的证明目的不予认可。
二审中，朱顽军、李积荣向本院提交以下证据：
一、永康市规划局的房屋规划验收须知一份，证明涉案房产规划验收前办理契证就可办理过户手续。
二、照片二十张，证明涉案合同解除后，双方当事人多次发生纠纷，合同解除有利于社会和谐。
三、委托代理合同、银行转账凭条、起诉状，证明2011年11月21日，朱顽军曾委托律师拟起诉潘海强的事实。
潘海强、郎华谊质证认为：对证据一的证明目的有异议，潘海强方受让该土地建造房屋，目的是办理相应的房产证和土地证，且该证据证明了涉案房产无法办理房产证。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可。对证据三，与本案无关，不予认可。
本院认证意见：对证据一，因系复印件，且无加盖相单位公章，对该份证据不予认定。对证据二、三，因该两份证据与本案无关，本院不予认定。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：一、关于涉案的《国有土地使用权转让合同》是否无效的问题。经审查，该合同系双方真实意思表示，其内容也未违反相关法律规定或行政法规，故涉案合同合法有效。二、关于涉案的《国有土地使用权转让合同》是否已经解除的问题。朱顽军方提出其于2009年1月20日、4月2日、4月17日书面通知潘海强方解除涉案的《国有土地使用权转让合同》，但其未能举证证明潘海强方收到过解除合同的通知，应视为解除合同的通知未生效，合同未通知解除。潘海强方应于2009年支付尾款，其至今未支付已逾期6年，朱顽军方于原审中提出反诉要求解除涉案合同，已超过法律规定的期限，故朱顽军方主张涉案《国有土地使用权转让合同》已依法解除的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于本案潘海强方是否存在违约行为。根据双方当事人签订的《国有土地使用权转让合同》，对付款方式在合同第四项第1条明确进行了约定，根据该条款内容，潘海强方的付款义务在先，即便存在潘海强方抗辩的朱顽军方要求加价的行为，潘海强方可先履行尾款的支付义务，然后依约要求对方承担违约责任，这并不会导致双方权利义务的失衡。现潘海强方至今未支付尾款40万元，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方当事人在合同中对违约责任的约定为“任何乙方不按上述条款执行视为违约，违约方须向对方支付违约金（违约金以已付款的日千分之一计算）”，因双方对该违约金的约定超出法律规定的标准，且潘海强方要求调整过高的违约金，故本院酌定将违约金的计算标准调整为以已付款为基数从2009年4月20日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算违约金。综上，上诉人潘海强、郎华谊的上诉理由不能成立，故对其上诉请求本院不予支持，上诉人朱顽军、李积荣的上诉理由部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省永康市人民法院（2015）金永象民初字第9号民事判决第一项、第三项；
二、撤销浙江省永康市人民法院（2015）金永象民初字第9号民事判决第二项、第四项；
三、由潘海强、郎华谊于本判决生效后一个月内支付朱顽军、李积荣转让款40万元并支付违约金（以110万元为基数从2009年4月20日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算至款清之日止）；
四、驳回朱顽军、李积荣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费11400元（已减半收取），由潘海强、郎华谊负担5000元，由朱顽军、李积荣负担6400元。反诉案件受理费11496元（已减半收取），由朱顽军、李积荣负担7000元，由潘海强、郎华谊负担4496元。二审案件受理费22800元，由上诉人潘海强、郎华谊负担15200元，由上诉人朱顽军、李积荣负担7600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 叶金龙
代理审判员 骆 观
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 周 莉