北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0116民初5857号原告：北京京北八旗网络科技有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人:孙冬梅，总经理。被告:林志东，男，1991年8月22日出生，住北京市海淀区。委托代理人:赵勇，北京市鑫诺律师事务所律师。被告:常九龙，男，1970年12月16日出生，住北京市怀柔区。被告:北京天地正缘工贸有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人:常九龙，总经理。委托代理人:范国顺，男，1973年10月8日出生，北京天地正缘工贸有限公司安保经理，住北京市怀柔区。第三人：王陆陆，男，1992年5月17日出生，住北京市怀柔区。委托代理人:李淑清，北京赵建宇律师事务所律师。第三人：高汉龙，男，1966年7月17日出生，住北京市怀柔区。委托代理人:赵鸿祥，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。原告北京京北八旗网络科技有限公司（以下简称“京北八旗公司”）与被告林志东、常九龙、北京天地正缘工贸有限公司（以下简称“天地正缘公司”），第三人王陆陆、高汉龙案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京北八旗公司、被告林志东委托代理人赵勇、被告天地正缘公司委托代理人范国顺、第三人王陆陆委托代理人李淑清、第三人高汉龙委托代理人赵鸿祥到庭参加了诉讼，被告常九龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。京北八旗公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院立即中止对北京怀柔区怀柔镇刘各长村445号北京天地正缘工贸有限公司土地（土地证号为京怀国【2005】第XX**号，面积为6531.09平方米）及房屋（房权证号为京房权证怀其字第XX**号，面积为2461.58平方米）的强制执行，并解除查封；2.判决确认原告与第三人王陆陆2015年3月18日签订的《租赁合同》合法有效，原告继续合法占有、使用北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号北京天地正缘工贸有限公司上述土地和房屋；3.判决依法撤销对上述土地和房产的司法拍卖；4.判令一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月1日，北京天地正缘工贸有限公司与王陆陆签订《房屋租赁合同》，将位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号1幢等2幢，房屋面积2461.58平方米，土地面积约6000平方米出租给王陆陆。月租金为12500元，年租金为15万元，租期共计20年，自2013年4月1日至2033年4月1日。该房屋租金一次性付清，共计租金300万元，于2013年4月7日前转账给北京天地正缘工贸有限公司。2013年4月5日，王陆陆将租金300万元转账至北京天地正缘工贸有限公司法定代表人常九龙名下农业银行个人账户，常九龙为王陆陆出具收条一张。2015年3月18日，王陆陆与原告签订《租赁合同》，约定王陆陆将北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号1幢等2幢，房屋面积2461.58平方米，土地面积约6000平方米出租给原告，租赁期限为2015年3月18日至2020年3月18日共计5年，年租金10万元，以现金方式支付。原告已支付王陆陆50万元租金。北京天地正缘工贸有限公司与王陆陆2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》、王陆陆与原告签订的《租赁合同》，均系双方真实意思表示，合法有效。王陆陆与原告均已按合同约定一次性付清租金。且北京市怀柔区怀柔镇刘各长445号1幢等2幢房屋及土地一直有原告合法占有使用。林志东依据01号执行证书向北京市怀柔区人民法院申请执行，北京市怀柔区人民法院于2014年12月24日依法查封北京天地正缘工贸有限公司名下位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号土地一宗的使用权（土地证号为京怀国【2005】第XX**号，面积为6531.09平方米）；于2014年12月25日依法查封北京天地正缘工贸有限公司名下位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号的房屋两幢（房权证号为京房权证怀其字第XX**号，面积为2461.58平方米），并于2015年4月24日通过淘宝网司法拍卖网络平台公开将上诉不动产进行拍卖，拍卖成交价为12780000元。2016年9月5日，北京市怀柔区人民法院发布公告，要求北京天地正缘工贸有限有限公司与2016年9月16日前迁出房屋、退出土地。原告向北京市怀柔区人民法院提起案外人执行异议申请书，因原告为涉案房屋及土地的合法承租人，已经合法占有使用涉案房屋及土地，请求法院中止对上述房屋及土地的执行。北京市怀柔区人民法院于2016年9月20日做出（2016）京0116执异27号执行裁定书，对于原告提交的王陆陆与北京天地正缘商贸有限公司之间签订的《房屋租赁合同》，认为与本案异议内容无关，不予认定。认为原告提供的证据不能证明其在本院查封之前已签订了合法有效的书面租赁合同，并在租赁期内合法占有使用上述不动产，裁定驳回原告提出的异议请求。综上，原告认为，原告向被告北京市怀柔区人民法院提交了2013年4月1日北京天地正缘工贸有限公司与王陆陆签订《房屋租赁合同》及王陆陆已于2013年3月28日一次性付清20年（2013.4.1-2033.4.7）的房屋租金300万元的银行个人业务凭证、收条。2015年3月18日，王陆陆与原告签订《租赁合同》及原告2015年11月5日付清5年租金（2015.3.18-2020.3.18）50万元、账户明细、收条。北京天地正缘工贸有限公司与王陆陆签订《房屋租赁合同》乙方权利义务约定，王陆陆有权将房屋在租赁期内转租。上述两份房屋租赁合同均为合法有效合同。北京天地正缘工贸有限公司与王陆陆签订《房屋租赁合同》时间为2013年4月1日，系在北京市怀柔区人民法院查封涉案土地及房屋之前。符合《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题的规定》地31条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定。北京市怀柔区人民法院认为北京天地正缘工贸有限公司与王陆陆签订《房屋租赁合同》与本案异议内容无关，存在严重认定事实错误。北京天地正缘工贸有限公司与王陆陆签订的《房屋租赁合同》是原告与王陆陆签订《租赁合同》，原告合法占有、使用土地及房屋的前提和依据，原告作为涉案房屋及土地的现承租人及合法占有使用人的权利应依法予以保护。故依法提起诉讼。林志东辩称，一、林志东对本案拍卖房地享有合法抵押权，且抵押权设立时间早于涉案两份房屋租赁合同的生效时间，故京北八旗公司主张的租赁关系不能对抗林志东的抵押权。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款同样规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”由此可见，当抵押权与租赁权相互冲突时，法律优先保护在先权利。本案中，林志东所签房地抵押合同的生效时间及抵押权设立时间均为2012年12月12日，而两份租赁合同中，前租赁合同即天地正缘公司与王陆陆签订租赁合同的时间为2013年4月1日，后租赁合同即王陆陆与京北八旗公司签订租赁合同的时间为2015年3月18日，时间先后顺序上均晚于林志东抵押权的设立时间，根据上述法律规定，两份租赁合同不仅不能对抗林志东的抵押权，而且在林志东实现其抵押权时，同样不具有约束抵押物受让人的效力。二、原告提起本案诉讼所援引法律规定的适用前提与本案实际情况明显不符，不能作为支持其诉求的依据。京北八旗公司提起本案诉讼时援引了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，即“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”但是该条规定中所称不动产，应当是没有设定担保物权等其他在先权利，而本案所涉租赁关系成立之前，租赁房屋上已设立抵押权，两者有明显的区别。首先，如果上述第三十一条未将已优先设立抵押权的情况排除在外，则该条内容与前述物权法、担保法司法解释的规定相互矛盾，损害了在先抵押权人的利益。其次，同样是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”据此可见，最高人民法院在制订该规定时，已考虑到本案情形，因此就保护担保物权等优先受偿权单独作出规定。而京北八旗公司采取断章取义的方式选择适用法律，其诉求不应获得支持。三、人民法院在拍卖执行标的过程中，有权决定是否“带租拍卖”，其依法享有的自由裁量权不应受到外界质疑。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”该条规定赋予人民法院在拍卖过程中是否采用带租拍卖的权力，属于人民法院的自由裁量权。如果人民法院认为租赁权影响在先担保物权的实现，则有权决定将其除去后再拍卖财产；反之，人民法院也可以作出带租拍卖的决定。本案中，且不论两份房屋租赁合同是否真实，仅就前租赁合同约定二十年的租赁期限而言，已严重影响了拍卖房地的价值，对林志东实现其抵押权造成障碍。在此种情况下，人民法院在除去租赁权后再进行拍卖，是依法行使其自由裁量权，维护了抵押权人的利益，因此任何人无权对人民法院独立行使法定职权的行为提出质疑。同理，既然人民法院在拍卖时已除去租赁权，则承租人所享有的优先购买权、“买卖不破租赁”等权利就失去了存在和主张的基础。四、王陆陆与原告签订租赁合同的时间早于京北八旗公司注册成立时间，故该租赁合同系事后伪造，缺乏合法有效的前提。京北八旗公司工商登记材料显示，其注册成立于2015年10月22日，原告自该日起取得营业执照并刻制公章，而原告与王陆陆签订租赁合同的时间为2015年3月18日，并且原告还在租赁合同上加盖了公章。京北八旗公司在其注册成立前七个月即开始使用其公章，明显不符合常理。因此我们合理推断，或者是原告在其成立前伪造公章，或者是原告在其成立后伪造合同，不论哪种情形，其与王陆陆签订的租赁合同均缺乏合法有效的前提，原告无权据此主张权利。综上所述，由于原告提起本案的诉请与事实和法律不符，因此恳请人民法院在审理查明事实的基础上，驳回其全部诉讼请求，以维护林志东的合法权益。天地正缘公司辩称，对原告的诉讼请求没有异议，我方确实将土地租给了王陆陆，但是我方对于王陆陆是否转租并不知情，直到前来应诉。我方被拍卖的仅是主楼，其他土地还没有被拍卖。王陆陆辩称，我方同意原告的全部诉讼请求，在本案中应当先撤销对争议标的的司法拍卖。根据《合同法》的规定承租人享有优先购买权，该购买权不受任何其他权利的限制，该承租权享有优先效力。但是在执行过程中执行法官没有同事承租人优先购买，承租人被剥夺了优先购买权。在司法拍卖过程汇总，法院仅拍卖了部分房产，包括地下室、门房、操作间和一个三层楼，没有评估也不再拍卖范围之内，因此在此种情况下，被拍卖人的利益也受到了侵害，根据相关司法解释的规定，天地正缘公司的权利受到了侵害，从而也间接损害了王陆陆的权利，导致出现今天这样的结果。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条和第31条的规定，我方认为应当撤销司法拍卖。高汉龙辩称，不同意原告的诉讼请求，我方是通过合法公开的司法拍卖获得的争议标的，我方已经获得了房屋和土地的所有权。两个承租权疑点甚多，包括次租赁合同签订的时间是在京北八旗公司注册之前。天地正缘和王陆陆签订的合同中所提到的租金应该是借款，王陆陆在土地上也有一个二次抵押，所以我方认为，王陆陆的租金和1300万的借款是有关联的，不可能既借钱，又租房，所以我方认为以上租赁关系均系虚假的。常九龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告京北八旗公司提交的证据为：1.2014年原告方实际使用该土地和房屋时交的电费、收条2张，用于证明原告方从2014年起在实际使用该土地和房屋；2.租赁合同1份，用于证明我方与王陆陆已经签订了租赁合同，原告方已经合法占有该房屋和土地；3.京北八旗公司证明一份，用于证明公司成立之前是孙冬梅以个人名义签订了合同，后来补的公司的章；4.卢星霖个人账户明细查询1份、借记卡账户历史明细1份，证明我方已经实际交付了租金；5.北京市怀柔区人民法院（2016）京0116执异27号执行裁定书1份，执行公告照片，用于证明我方提出执行异议之诉的依据。被告林志东提交的证据为：原告工商登记查询信息1份，用于证明原告公司成立时间远远晚于合同签订时间。第三人高汉龙提交的证据为：房屋产权证和土地使用证各1份，用于证明其对争议标的享有合法的所有权和使用权。天地正缘公司、王陆陆未向法庭提交证据。经法庭质证，对于原告提交的证据，被告林志东不认可证据1的真实性和关联性，认为该组证据均为个人出具真实性较弱，对于证据2和证据3的真实性和关联性均不认可，认为根据工商登记的相关程序，最多只能提前六个月直到公司能够核准登记，但是合同签订时间与公司成立时间相差7个月明显不合理，对于证据4认为与本案无关不予认可，对于证据5真实性认可，但是认为与本案无关。第三人高汉龙与被告林志东的质证意见一致。被告天地正缘公司、第三人王陆陆、对原告出具的证据均无异议。对于被告林志东、第三人高汉龙出具的证据，各方当事人对证据的真实性均无异议。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合以上证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：被告林志东依据已经发生法律效力的（2013）京国泰执字第01号执行证书向本院申请执行，该执行证书确认：常九龙、天地正缘公司应给付林志东人民币人民币本金13000000元、利息人民币369706元、罚息1352000元。本院于2014年3月3日立案受理。在执行过程中，本院于2014年12月24日依法查封被执行人天地正缘公司名下位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号土地一宗的使用权（土地证号为京怀国用【2005出】第XX**号，面积为6531.09平方米）；于2014年12月25日查封登记在天地正缘公司名下位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号的房屋两幢（房权证号为京房权证怀其字第XX**号，面积为2461.58平方米）。并于2015年4月24日通过淘宝网司法拍卖网络平台公开将上述不动产进行拍卖，并于当日拍卖成交价为12780000元，2016年9月5日，本院依据（2014）怀执字第00652号执行案件，向天地正缘公司送达公告，责任其于2016年9月16日前将占用的北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号土地及房屋予以退出迁出。京北八旗公司认为其对上述土地及房屋享有租赁权，已经合法占有使用上述土地及房屋，故向本院提出执行异议，请求中止对上述土地及房屋的执行。本院于2016年9月20日作出（2016）京0116执异27号执行裁定书，裁定驳回京北八旗提出的异议请求。京北八旗公司不服该裁定，于2016年9月30日向本院提起执行异议之诉。另查，京北八旗公司（乙方，承租人）与王陆陆（甲方，出租人）签订《租赁合同》一份，租赁物为位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号1幢等2幢，房屋面积2461.58平方米。租赁期间是2015年3月18日至2020年3月18日，租金每年100000元。合同乙方落款处京北八旗公司加盖公章，其法定代表人孙冬梅签字，日期为2015年3月18日。再查，京北八旗公司的成立日期为2015年10月22日。本院认为，案外人执行异议之诉的目的在于阻却对执行标的的执行，以防止案外人的合法权益受侵害。在案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，京北八旗公司提供租赁合同及收条、银行账户明细等证明其对执行标的享有租赁权且已经实际占有使用，但原告提供的证据显示其与第三人王陆陆签订《租赁合同》的时间为2015年3月18日，而本院分别于2014年12月24日、2014年12月25日依法查封被执行人位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号的土地及两幢房屋，租赁行为发生在法院查封之后，且京北八旗公司成立的时间为2015年10月22日，故原告京北八旗公司提供的证据不足以证明其与第三人王陆陆之间成立合法有效地租赁关系，且对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。另根据相关规定，承租人在法院采取执行措施之后取得租赁权的，不得以其租赁权对抗申请执行人，故原告要求对中止执行、解除查封、撤销司法拍卖以及确认其与王陆陆签订的租赁合同合法有效，其能继续合法占有使用执行标的的诉讼请求于法无据，本院不予支持。常九龙经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为其放弃答辩及质证的权利。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决如下：驳回北京京北八旗网络科技有限公司的诉讼请求。案件受理费七十元，由北京京北八旗网络科技有限公司负担（已交纳）。公告费五百六十元，由北京京北八旗网络科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴焕平代理审判员  唐玲华人民陪审员  赵凤彪二〇一七年八月七日书 记 员  张 露