江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05442号
上诉人（原审被告）苏州市美斯特人力资源职介有限公司。
委托代理人陈童，江苏万拓律师事务所律师。
委托代理人郭倩，江苏万拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市吴中区木渎镇集体资产经营公司金桥物业管理部。
委托代理人李晓燕，江苏众勋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈卫东。
被上诉人（原审被告）赵蕾。
被上诉人（原审被告）苏州市沃尔斯人力资源有限公司。
上诉人苏州市美斯特人力资源职介有限公司（以下简称美斯特公司）因与被上诉人苏州市吴中区木渎镇集体资产经营公司金桥物业管理部（以下简称金桥物业部）、沈卫东、赵蕾、苏州市沃尔斯人力资源有限公司（以下简称沃尔斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴木民初字第736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月10日，金桥物业部与美斯特公司签订《木渎新市民服务中心房屋租赁合同书》一份，约定金桥物业部将位于苏州市吴中区木渎镇木胥西路9号西商业楼480㎡（以下简称商住楼）租赁给美斯特公司使用，租赁期限自2010年1月10日至2016年6月9日，租金每月5500元，支付时间为每6个月到期前三天，并约定美斯特公司不得将房屋转租或借给他人使用，若美斯特公司违反合同任何一条款或者条款以内任何一款约定，均视为违约，金桥物业部有权停水停电并终止租约、收回房屋。美斯特公司承租金桥物业部的上述房屋即商住楼现由沃尔斯公司使用。2012年5月10日，金桥物业部与美斯特公司签订《木渎新市民服务中心房屋租赁合同书》一份，约定金桥物业部将位于苏州市吴中区木渎镇木胥西路9号住宿楼53间（即4号楼）租赁给美斯特公司使用，租赁期限自2012年5月1日至2013年3月31日，租金每月每间460元，支付时间为每3个月到期前三天。2013年3月15日，案外人刘文武向金桥物业部出具借条一份，载明当日向金桥物业部借用宿舍35间。庭审中，金桥物业部、美斯特公司一致确认：1、2012年5月10日合同项下的房屋，金桥物业部实际交付26间，且与刘文武所借的上述35间一起于2013年7月31日腾空返还金桥物业部。2、2012年5月10日合同项下实际交付的26间住宿楼及刘文武所借35间均系4号楼，且房屋面积及内部设施均相同。3、涉案中的4号楼及6号楼均系住宿楼，美斯特公司原承租金桥物业部的住宿楼系6号楼，后自6号楼搬至4号楼。
另查，2012年4月16日，美斯特公司向金桥物业部提交申请书，载明：兹有我公司于2009年8月起承租贵公司6号楼及商住楼，2011年因政府体制改革多次协调要求退还宿舍楼。为配合政府工作，故2011年度宿舍楼闲置，未能入住。承租期间，我公司前期对宿舍楼进行了相关设施投入。宿舍楼、商住楼装修及广告资金近一百五十万元，故申请减免2011年度6号宿舍楼租金及合同期商住楼租金。恳请批准为感。案外人严连芳在该申请书下方书写“情况属实2012.4.16”，并加盖金桥物业部公章。2014年10月10日，严连芳出具说明，载明：兹有2012年4月美斯特人力资源公司出具申请书至我处，当时签字盖章系情况属实同意该方申请，特此说明。庭审中，美斯特公司陈述：严连芳系金桥物业部的负责人，负责处理包括涉案房屋的出租事宜，2009年-2012年期间的涉及房屋出租事宜的合同均系严连芳代表金桥物业部与美斯特公司签订的。金桥物业部认为严连芳只是金桥物业部的一般管理人员，非其公司法定代表人，无权就房屋出租管理事宜负责，且依该申请书并未能表明其同意减免美斯特公司租金，故其诉讼请求中要求美斯特公司支付2012年1月1日至2014年12月1日期间商住楼租金已在原有合同约定租金基础上自愿减少40%。
再查，美斯特公司于2010年4月14日登记设立，注册资本2000000元，沈卫东、赵蕾各认缴1000000元，但沈卫东、赵蕾只各以货币出资250000元，尚有1500000元未缴足。2012年12月27日，美斯特公司因未按规定进行2011年度年检而被相关部门吊销营业执照，目前处于吊销未注销的状态。刘文武系美斯特公司的实际经营人。
庭审中，1、关于商住楼的租金（2010年1月10日合同项下的租金），金桥物业部述：美斯特公司按照每月5500元的标准缴纳至2011年12月31日，美斯特公司认为其将商住楼的租金按约缴纳至2012年3月31日，但未提供相应证据。2、关于4号楼的租金（2012年5月10日合同项下实际交付26间的租金），金桥物业部、美斯特公司一致确认：上述租金交付至2012年7月31日；刘文武所借的35间宿舍楼自2013年3月15日至2013年7月31日期间的房租均未支付分文。3、关于2011年度6号楼的租金，金桥物业部认为美斯特公司只支付16500元，并提供住宿费发票存根联予以佐证。美斯特公司认为其已将2011年度6号楼的租金支付完毕，共470000元左右，但未提供证据证实。
以上事实，由金桥物业部提供的《木渎新市民服务中心房屋租赁合同书》、借条、发票、公司章程、验资报告、出资情况表、行政处罚决定书，美斯特公司提供的申请书、说明等证据及庭审笔录予以证实。
原审原告金桥物业部的诉讼请求为：1、金桥物业部与美斯特公司于2010年1月10日签订的房屋租赁合同于2014年12月1日起解除，美斯特公司与沃尔斯公司返还金桥物业部承租的坐落于苏州市吴中区木渎镇木胥西路9号西南商业楼三楼房屋（面积480㎡）；2、美斯特公司支付房屋租金331470元（暂计算至2014年12月1日，实际支付至美斯特公司返还承租房屋之日、按5500元／月计算）；3、美斯特公司支付水电费51573.21元（计算至2014年10月31日）；4、沈卫东、赵蕾在未出资的1500000元出资额本息范围内对美斯特公司的债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。审理中，金桥物业部明确水电费51573.21元的诉讼请求不在本案中主张。
原审法院认为，1、关于金桥物业部与美斯特公司于2010年1月10日签订的房屋租赁合同的解除及涉案房屋中的商业楼三楼房屋（面积480㎡）的返还问题。根据2010年1月10日的房租租赁合同的规定，美斯特公司不得将房屋转租或借给他人使用，若违反合同约定的任何一条款约定，均视为美斯特公司违约，当美斯特公司违约时，金桥物业部有权终止租约、收回房屋。本案中，美斯特公司在合同期间内将承租的商业楼三楼房屋交付沃尔斯公司使用的行为已违反了合同约定，金桥物业部于2014年11月5日提起诉讼，要求判令其与美斯特公司于2010年1月10日签订的房屋租赁合同于2014年12月1起解除，并要求美斯特公司及沃尔斯公司返还上述房屋的诉请应予支持。2、关于商住楼及2011年度6号楼租金的减免问题。原审法院认为，根据美斯特公司于2012年4月16日出具的减免申请书能够证实，因2011度政府体制改革，2011年度6号住宿楼闲置的情况属实，但该申请书并未明确金桥物业部同意减免美斯特公司的租金。严连方于2014年10月10日出具说明，因金桥物业部未在上述说明加盖公章予以确认，故严连方以其个人名义出具的上述说明对金桥物业部无约束力，原审法院不予确认，故原审法院对美斯特公司要求将已支付的商住楼租金在本案中结欠金桥物业部的租金中折抵的辩解不予采纳。庭审中，金桥物业部自愿将2012年1月1日至2014年12月1日期间的商住楼的租金在原有合同约定租金基础上减少40%，原审法院尊其自愿。对于6号宿舍楼的租金，因金桥物业部未在本案中主张6号宿舍楼的租金，故原审法院对6号宿舍楼的租金问题不予理涉。3、关于房屋租金的问题。根据金桥物业部提供的证据证实，针对2010年1月10日签订的合同项下的房屋租金（商住楼的租金），美斯特公司按照5500元／月的标准缴纳至2011年12月31日，美斯特公司虽辩称其缴纳至2012年3月31日，但未提供相应证据，故原审法院对美斯特公司的上述辩称不予采纳；针对2012年5月10日签订的合同项下实际交付26间的房屋租金（4号楼的租金），金桥物业部与美斯特公司一致确认交至2012年7月31日，原审法院予以确认；针对刘文武所借的35间宿舍楼（4号楼）的租金，金桥物业部与美斯特公司一致确认：自2013年3月15日至2013年7月31日期间的房租均未支付分文，美斯特公司虽辩称上述房屋系金桥物业部口头承诺无偿供刘文武使用，与美斯特公司无关，且不应支付房屋使用费，但金桥物业部对美斯特公司的上述陈述不予认可，且美斯特公司在庭审中亦自认刘文武系其公司的实际经营者，再结合美斯特公司借用上述房屋亦是用于经营，故原审法院认为刘文武向金桥物业部借35间宿舍楼的行为实际系美斯特公司向金桥物业部承租35间宿舍楼的行为。另，金桥物业部与美斯特公司均陈述上述房屋的面积及内部设施与2012年5月10日签订的合同项下的房屋一致，故金桥物业部主张上述房屋按每间、每月460元的标准计算房租亦属合理，美斯特公司应按照460元／月／间的标准支付自2013年3月15日起至2013年7月31日期间的房租。综上美斯特公司截止2014年12月1日结欠金桥物业部房租为331470元：商住楼的租金192500元＊60%即115500元（2012年1月1日-2014年12月1日）＋26间宿舍楼143520元（2012年8月1日-2013年7月31日）＋35间宿舍楼72450元（2013年3月15日-2013年7月31日）。关于合同解除后即2014年12月2日起的房屋租金，因金桥物业部与美斯特公司于2010年1月10日签订的房屋租赁合同（商住楼的合同）于2014年12月1起解除，故美斯特公司应将上述合同项下的房屋返还金桥物业部，如未返还则应支付自2014年12月2日起至实际返还之日、按每月5500元的标准计算的房屋使用费。4、关于沈卫东、赵蕾的责任问题。根据公司法的相关规定，股东未履行或者未全面履行出资义务，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。本案中，美斯特公司的注册资本为2000000元，其股东沈卫东、赵蕾各认缴1000000元，但沈卫东、赵蕾只各以货币出资250000元，尚有1500000元未缴足。故沈卫东、赵蕾在未出资的1500000元出资额本息范围内对美斯特公司的债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。综上，金桥物业部的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的解释（三）第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、苏州市吴中区木渎镇集体资产经营公司金桥物业管理部与苏州市美斯特人力资源职介有限公司于2010年1月10日签订的《木渎新市民服务中心房屋租赁合同书》自2014年12月1日起解除。二、苏州市沃尔斯人力资源有限公司腾空、迁出位于苏州市吴中区木渎镇木胥西路9号西商业楼三楼480㎡的房屋，苏州市美斯特人力资源职介有限公司将承租的位于苏州市吴中区木渎镇木胥西路9号西商业三楼480㎡的房屋返还苏州市吴中区木渎镇集体资产经营公司金桥物业管理部。三、苏州市美斯特人力资源职介有限公司支付苏州市吴中区木渎镇集体资产经营公司金桥物业管理部房屋租金人民币331470元（截至2014年12月1日）及自2014年12月2日至返还承租房屋之日止、按5500元／月计算的房屋使用费。四、沈卫东、赵蕾在未出资的1500000元出资额本息范围内对苏州市美斯特人力资源职介有限公司的上述债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。上述第二、三、四项义务均于判决生效之日起十日内履行。案件受理费人民币7182元，由苏州市美斯特人力资源职介有限公司、沈卫东、赵蕾负担。
上诉人美斯特公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、美斯特公司在2010年租赁涉案商业楼后至今，只是存在未足额支付租赁费的事实。虽然从表面看美斯特公司确实将商业楼在2013年出租给沃尔斯公司使用，但实际情况是美斯特公司与沃尔斯公司存在商业合作关系，美斯特公司的转租行为是为了继续合作经营而在法律程序上做的相关手续。而且沃尔斯公司在商业楼办公已有很长时间，金桥物业部对于美斯特公司将商业楼出租给沃尔斯公司的情形是明知的且未表示反对，美斯特公司也未收到金桥物业部要求解除合同的通知。原审法院判令租赁合同在合同到期前解除存在错误，而且该判决因沃尔斯公司继续占用房屋存在执行问题。2、美斯特公司提出了减免租金的申请后，金桥物业部已经盖章，应认定其已同意减免租金。金桥物业部以证据中未明示有“同意”的文字表示就否认减免的事实，既不尊重事实，又严重曲解原盖章行为的法律责任。美斯特公司认为减免的意思表示应是表明免除租金，加之金桥物业部主动在起诉时将租金减少40%的行为，本案的争议焦点其实是租金减少或免除的幅度问题。一审法院排除这一关键证据的效力明显不当。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人金桥物业部辩称：美斯特公司将租赁的房屋交付给沃尔斯公司是不争的事实，金桥物业部与美斯特公司之间合同解除的条件已经具备。金桥物业部此前未有过要免除美斯特公司商住楼全部租金的意思表示。美斯特公司的申请书中情况属实的签署系对美斯特公司之前租赁的宿舍楼闲置的一个描述，2014年10月10日退休职工严连方以个人名义出具的说明亦未征得金桥物业部的同意。请求驳回上诉。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：本案二审争议焦点之一在于金桥物业部是否有权要求解除合同。根据金桥物业部与美斯特公司2010年1月10日签订的房屋租赁合同的约定，美斯特公司违反合同任何一款约定，金桥物业部均有权收回房屋。合同约定美斯特不得将房屋转租或借给他人使用，并应于每6个月到期前3天支付租金。美斯特公司辩称其系基于合作关系而将房屋租给沃尔斯公司使用，未提交充分证据证明，也与一审中沃尔斯公司自述系向美斯特公司转租取得房屋的陈述存在矛盾，本院不予采信。美斯特公司主张金桥物业部知道或者应当知道美斯特公司的转租行为，亦未提交证据证明，应认定美斯特公司已违反了合同中关于禁止转租或借用的约定。美斯特公司仅支付商住楼的租金至2011年12月31日，即使考虑到可能存在减免部分租金的因素，美斯特公司仍然存在未按合同约定支付租金的情况，美斯特公司在上诉状中对此也予以确认。在一审中金桥物业部以美斯特公司转租及欠付租金为由要求解除合同合法有据。美斯特公司上诉认为合同解除的条件未成就的观点没有事实和法律依据，本院不予支持。
本案二审争议焦点之二在于商住楼及2011年度6号楼租金减免问题。美斯特公司申请减免租金的申请书上有金桥物业部工作人员严连芳签“情况属实”的字样并盖章，但这只能表明金桥物业部对申请书上陈述的事实的确认，未有同意减免租金的明确的意思表示。严连芳事后以个人名义出具的情况说明未有金桥物业部盖章确认，对金桥物业部没有约束力。况且申请书中美斯特公司并未明确要求减少还是免收租金，原审法院已按照金桥物业部的主张将2012年1月1日至2014年12月1日期间的商住楼租金在原有合同约定租金基础上减少了40%，实体处理也无不当。美斯特公司主张依据申请书免除2010年1月10日至2012年4月16日的租金没有依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人苏州市美斯特人力资源职介有限公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7182元，由上诉人苏州市美斯特人力资源职介有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 陆晓婷