石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0102民初7600号原告：吕某某，男，1969年10月10日出生，汉族，住石家庄市。被告：石家庄某某房地产经纪有限公司，住所地：石家庄市长安区丰收路18号尚乘源小区商业居住公寓楼1322。法定代表人：朱玉凤，董事长。委托诉讼代理人：张伟伟，河北恩为律师事务所律师。被告：杜某某，男，1987年6月26日出生，汉族，住石家庄市裕华区。原告吕某某诉被告石家庄某某房地产经纪有限公司（以下简称某某经纪公司）、杜某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕某某，被告某某经纪公司的委托诉讼代理人张伟伟、被告杜某某已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告更名费、定金和赔偿25000元；2、判令被告支付逾期违约金（逾期违约金按日息1‰计算，计至还清全部款项之日止，暂计至2017年5月5日）8550元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月6日原告通过被告中介公司与被告杜某某签订了购房协议，原告将2万元定金和更名费6万元交给了被告中介公司。后被告杜某某违约不再卖房，经原被告三方协商，于2016年11月26日，又签订了《解除购房协议》，该协议约定：被告杜某某退还原告定金2万元赔偿原告损失5000元，被告中介公司退还原告更名费6万元。还约定：被告中介于2016年12月3日前将上述85000元退还原告，每逾一日支付滞纳金千分之一。签订协议后，被告中介公司退还原告款6万元，还欠25000元没有退还。为维护原告的合法权益，特向你院起诉，请依法裁决。被告某某经纪公司辩称：1、我公司并没有与原告、被告杜某某签订解除购房协议，法定代表人朱玉凤并不知道此协议，我公司并未在该协议书盖章，仅是甄毅军个人的行为，事后并未得到我公司的追认；2、2016年9月6日原告与二被告签订房屋买卖合同，定金2万元，也并没有交给中介，中介没有出具收到条，关于6万元的更名费，原告在诉状中称我方已退还6万元的更名费；3、原告主张逾期违约金计算期限不明确，因更名费已退还相应的计算方法应该予以区分。应驳回对我公司的诉请。被告杜某某辩称：我欠原告定金1万元，当时被告某某经纪公司压了我1万元定金，我当时答应退给原告1.5万元，另外1万元应由某某经纪公司退还给原告。现在并未给付原告1.5万元。另外1万元某某经纪公司是否退还原告，我不清楚。本院经审理查明认定事实如下：2016年9月6日，被告杜某某（甲方）与原告吕某某（乙方）及被告某某经纪公司签订《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方将位于石家庄市现代城1-1-1704房产出售给乙方，因房产不具备上市交易买卖过户条件，故双方先行房产买卖进行约定，房屋成交价为6200000元，乙方的全部房款分三次付清：1、第一次2016年9月6日乙方付给甲方购房定金贰万元；2、第二次：变更开发商购房收款收据当日付款捌万元整；3、第三次：签订备案合同前一日付清剩余房款伍拾贰万元整。费用承担：1、乙方承担房产交易的全部更名费用。由见证方负责办理更名费，更名费陆万元整。2、乙方支付中介费用：壹万元整。十、违约责任：1、如乙方违约未按时交付全款甲方可以收回房屋，定金不予退还。2、甲方中途违约三日内双倍赔偿已收乙方定金及已收房款，乙方中途违约甲方已收定金及房款不予退还。庭审中，原告提交杜某某（甲方）、吕某某（乙方）、某某经纪公司（丙方）于2016年11月26日签订《解除购房协议》的复印件，约定：三方经协商，现决定解除乙方购买甲方现代城1号楼1单元1704房屋买卖协议，并达成如下条款：1、甲方退还乙方购房定金贰万元整（其中，壹万元存于丙方）；2、甲方自愿赔偿乙方伍仟元整；3、丙方退还乙方更名费陆万元整（60000元）；4、丙方负责将上述款项收齐于一周内（2016年12月31日前）将人民币捌万伍仟元整退还乙方；5、甲乙双方履行本协议后将所有原合同和相关票据交还丙方，三方互不追究责任。6、所有钱、物（手续）交割完毕后，本协议生效，原合同即告解除，三方再无任何利益纠纷。7、如一周内丙方不能将上述款项如期交付乙方，每逾期一日支付滞纳金千分之一。该协议后文甲方处有杜某某签字并摁手印，乙方处有吕某某的签字并摁手印，丙方处有甄毅军的签字并摁手印。某某经纪公司称上述协议未盖其公司公章，故对其不发生法律效力，但认可甄毅军系该公司员工，若原告撤回对其公司的投诉，其同意返还将杜某某交纳的质保金10000元返还原告。被告杜某某对上述协议的真实性无异议，因原告未向其主张返还定金并赔偿损失，现仅同意返还原告10000元定金，其他事宜与其无关。某某经纪公司于2017年1月22日返还原告更名费20000元，于2017年2月25日返还原告剩余更名费40000元。另查明，购房定金另10000元现在被告杜某某处，现原告诉至法院，要求二被告退还其更名费、定金和赔偿25000元并支付逾期违约金。以上事实，有原、被告陈述、《房屋买卖合同》、《解除购房协议》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后被代理权名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。原告吕某某与被告杜某某签订的《解除购房协议》中，虽无被告某某经纪公司的公章，但经该公司员工甄毅军签字确认，且在双方原房屋买卖过程中，系由甄毅军负责房屋协商事宜，原告有理由相信甄毅军有代理权，其相关法律后果应由被代理人承担，故原、被告三方之间签订的解除购房协议有效，本院予以确认。依照该合同约定，被告杜某某在原购房合同解除后，应退还原告购房定金20000元并赔偿原告损失5000元，被告杜某某以被某某经纪公司忽悠为由拒绝赔偿原告损失5000元，无证据证实，本院不予支持；因另10000元在某某经纪公司处，应由该公司向原告返还，该公司同意返还但要求原告撤回对其投诉，于法无据，本院不予支持。关于原告主张逾期违约金即合同约定的滞纳金一节，依照解除协议约定，某某经纪公司负责将上述款项收齐于一周内（2016年12月31日前）将85000元退还原告，如一周内该公司不能将上述款项如期交付原告，每逾期一日支付滞纳金千分之一，因滞纳金约定过高，本院酌定滞纳金参照民间借贷的相关规定按月利率2%计算。某某经纪公司于2017年1月22日返还原告更名费20000元，于2017年2月25日返还原告剩余更名费40000元，尚余25000元未还，故某某经纪公司应按合同约定承担违约责任，应自2016年12月31日起至2017年1月22日止，按未返还款项85000元向原告支付滞纳金即1285元；自2017年1月23日起至2017年2月25日止，按未返还款项65000元向原告支付滞纳金即1453元；上述行为后，某某经纪公司仅占有杜某某质保金10000元，应自2017年2月26日起至向原告返还被告杜某某10000元质保金之日止，以10000元为基数向原告支付滞纳金。杜某某应以15000元为基数，自2017年2月26日起向原告支付滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第二十六条之规定，判决如下：一、被告石家庄某某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吕某某购房定金（质保金）10000元并支付滞纳金（其中，自2016年12月31日起计算至2017年2月25日止的滞纳金共计2738元；自2017年2月26日起计算至付清之日止，以10000元为基数，按月利率2%计算）；二、被告杜某某于本判决生效之日起十日内向原告吕某某返还购房定金10000元、赔偿原告吕某某损失5000元并支付滞纳金（自2017年2月26日起计算至付清之日止，以15000元为基数，按月利率2%计算）；三、驳回原告吕某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费639元，由被告杜某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费639元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周雪霞审 判 员  苏丽娜人民陪审员  肖亚杰二〇一七年十二月十四日书 记 员  张 冉