山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青法民初字第675号
原告曲小勇，男，1984年8月17日出生，汉族。
委托代理人刘成敬。
被告刘甲振，男，1975年5月13日出生，汉族。
委托代理人赵迎春，女，1979年2月18日出生，汉族。
被告赵迎春。
被告邱习伟，男，1987年4月16日出生，汉族。
被告王建琴，女，1985年11月3日出生，汉族。
被告邱习伟。
原告曲小勇诉被告刘甲振、赵迎春、邱习伟、王建琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲小勇及委托代理人刘成敬、被告赵迎春同时作为被告刘甲振的委托代理人、被告邱习伟、王建琴的委托代理人陈福明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月5日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定由原告购买被告位于青州市宝鼎小区11号楼1单元502室的房屋一处，房屋交付时间为2013年12月5日。约定如被告违约，造成合同不能履行，除全额退还乙方已付房款外，还应承担100000元违约金。原告支付房款后，被告不仅不按合同约定交付房屋，还将房屋向银行抵押贷款，致使合同无法履行，原告的购房目的落空，为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求解除双方的买卖合同。被告刘甲振作为买卖合同的当事人和房屋的产权人，负有归还房款和支付违约金的义务，被告赵迎春作为刘甲振的妻子，应承担共同还款责任。被告邱习伟、王建琴夫妇作为买卖合同的当事人，对房款和违约金应承担连带还款责任。故诉至法院，请求依法判令被告归还房款280000元（包括260000元房款和20000元定金）；2、判令被告支付违约金100000元；3、诉讼费用由被告负担。
被告刘甲振辩称，刘甲振确实在房屋买卖合同中签字，但是没有经过妻子赵迎春的同意，刘甲振擅自处分了夫妻共同财产，他的买卖是无效的。
被告赵迎春辩称，我不是本案适格的被告，请求依法驳回原告的起诉。位于青州市宝鼎小区11号楼1单元502室的房屋是刘甲振与我的夫妻共同财产，刘甲振与原告签订买卖合同，处分该财产未经我同意，对此我不知情，该房屋买卖行为无效。另该房屋在签订房屋买卖合同之前，已在银行抵押贷款，该房屋是不能买卖的。因此，刘甲振与原告签订的房屋买卖合同无效，涉案房款应由实际使用人偿还，与我和刘甲振无关。
被告邱习伟、王建琴辩称，我俩无权出卖该房屋，原、被告签订的房屋买卖合同无效，该房款应由答辩人邱习伟偿还，与刘甲振、赵迎春无关。2013年11月5日，邱习伟因归还贷款所需，经杨涛介绍向原告借款，原告让邱习伟书写了收到280000元现金的收到条，实际只交付邱习伟现金260000元，另外20000元称是利息没给。原告与被告邱习伟之间实际是民间借贷关系，利息20000元不应计入本金。原告借出款后不放心，才让刘甲振与其签订了房屋买卖合同书，该房产位于青州市宝鼎小区11号楼1单元502室，登记在刘甲振名下，是刘甲振、赵迎春的夫妻共同财产，签订该房屋买卖合同时没有经过赵迎春同意，赵迎春是在原告起诉后才知道这件事。原告与刘甲振、邱习伟、王建琴签订的房屋买卖合同书是无效的，无效合同自始无效，不存在违约金的问题。涉案房屋在签订房屋买卖合同之前，已在青州市农村商业银行抵押借款，邱习伟向原告借款时也说明了这一情况，后因邱习伟发生交通事故，才无力偿还。答辩人已经支付原告20000元，现在实际欠原告240000元未还。综上，原、被告签订的房屋买卖合同书是无效的，所欠房款应由邱习伟偿还，与刘甲振、赵迎春无关。
经审理查明，被告刘甲振与被告赵迎春、被告邱习伟与被告王建琴均是夫妻关系。2013年11月5日，原告与被告刘甲振、邱习伟、王建琴签订房屋买卖合同一份，约定由原告购买登记在被告刘甲振名下位于青州市宝鼎小区11号楼1单元502室的房屋一处（房产证号：青房权证益都字第2009010**号），房屋价款280000元，合同约定房屋交付时间为2013年12月5日。合同签订当日，原告支付被告邱习伟购房款280000元，被告邱习伟给原告出具280000元的收到条一份。后被告刘甲振、邱习伟、王建琴未按合同约定期限向原告交付房屋，并将房屋向银行抵押贷款，致使合同无法继续履行。2013年11月24日、2014年1月24日，被告邱习伟分别退还原告各10000元现金。
本案在审理过程中，2014年10月23日，原告与被告邱习伟、王建琴曾达成调解协议，由四被告返还原告现金280000元，当庭付清30000元，从法院冻结账户中划拨78500元，余款171500元于2015年1月31日之前全部付清。因被告刘甲振、赵迎春未在调解协议中签名，此调解协议未发生法律效力。原告已收到被告邱习伟支付的30000元。
本院所确认的上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、收到条、贷款还款通知单、存款凭条、个人业务转账回单、房产证复印件、照片，被告提交的收到条、调解协议、收到30000元现金收到条以及当事人陈述在案为凭。上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订房屋买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告刘甲振、邱习伟、王建琴未按合同约定的期限向原告交付房屋，并将房屋对外抵押，致使无法履行合同义务，被告刘甲振、邱习伟的行为已构成严重违约，故原告要求解除房屋买卖合同于法有据，本院予以支持。房屋买卖合同解除后，被告刘甲振、邱习伟、王建琴作为合同相对方，应返还原告相应的购房款，扣除被告邱习伟在本案诉讼之前已返还20000元及在本案审理过程中支付的30000元，尚应返还230000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告刘甲振、邱习伟、王建琴的行为已构成违约，应向原告承担一定的违约责任。原告提供的房屋买卖合同书中第八条约定的“本合同签订后，……甲方还应向乙方支付拾万元的违约金”中的“拾万”字迹，被告邱习伟否认是其本人所写，从此合同的前后笔迹来看，此“拾万”的写法、笔迹习惯明显与合同中被告邱习伟书写部分的笔迹不同，故此“拾万”应认定系原告私自添加，对被告邱习伟及其余三被告均无约束力。但被告刘甲振、邱习伟、王建琴的行为确实构成违约，也给原告造成了一定损失，考虑到原告的损失情况及同期银行贷款利率标准，本院确定由被告刘甲振、邱习伟、王建琴支付原告违约金20000元，对原告主张超出部分，本院不予支持。被告赵迎春与刘甲振是夫妻关系，本案所涉房屋是二人的夫妻共同财产，因刘甲振买卖此房屋所产生的债务应系夫妻共同债务，故被告赵迎春应承担共同的民事责任。被告邱习伟主张双方之间不是买卖合同关系，而是民间借贷关系，原告予以否认，被告邱习伟未能提供证据证实其主张，故本院不予采信。被告邱习伟另主张除给原告出具280000元的收到条之外，还出具了一份280000元的借条，原告予以否认，对此，本院无法认定。被告邱习伟主张原告实际支付其款项是260000元，而非280000元，但其为原告出具的收到条中载明的款项是280000元，被告邱习伟未能提供证据证实其主张，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及相关民事法律政策之规定，判决如下：
一、被告刘甲振、赵迎春、邱习伟、王建琴共同返还原告曲小勇购房款230000元，并支付违约金20000元，合计250000元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告曲小勇的其他诉讼请求。
若未按上述判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7000元，由原告负担1950元，由四被告负担5050元。诉讼保全费2420元，由四被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费、提交身份证明材料，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 王 江
人民陪审员 蔡相红
人民陪审员 周顺民
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 王 敏