天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第1473号上诉人（原审被告）孙凤霞。被上诉人（原审原告）天津阳光壹佰物业服务有限公司，住所地天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园6号楼。法定代表人黎辉，董事长。委托代理人王××，该公司法务专员。委托代理人纪××，该公司东园经理。上诉人孙凤霞因与被上诉人天津阳光壹佰物业服务有限公司（以下简称阳光壹佰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第5970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2004年12月16日，天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园的开发建设单位天津阳光壹佰房地产开发有限公司与原天津万怡物业管理有限责任公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，并提交天津市房地产管理局备案。合同约定由原天津万怡物业管理有限责任公司对天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园7、9、11号楼进行前期物业管理服务，期限为2004年12月17日至上述物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日。双方在前期物业管理服务合同中约定的物业管理服务事项包括：一、房屋共用部位的维护、养护和管理；二、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；三、物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；四、共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护和管理；五、公共环境卫生的清洁卫生、垃圾收集清运、四害消杀；六、车辆行驶与停放秩序；七、公共秩序维护；八、物业管理有关文件、资料和业主情况管理等并约定了相应的服务标准。《天津市前期物业管理服务合同》还约定了物业管理服务的费用标准，即住宅房屋按建筑面积计算，每月每平方米1.00元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的，运行、维护、管理费按建筑面积计算，每月每平方米0.50元，上述两项费用由业主于每月10日前交纳。孙凤霞为天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园7号楼3门802号房屋的所有权人，该楼配备有电梯、消防、二次供水等机电设施，建筑面积129.02平方米。按照上述合同确定的费用标准，物业管理服务费及机电设施运行、维护、管理费（以下统称“物业服务费”）每月合计为193.50元。自2007年8月1日至2015年7月31日共计96个月，孙凤霞未交纳物业服务费，欠缴数额为18576元。庭审中，阳光壹佰物业公司自认其在物业管理服务方面存在瑕疵，表示正在逐步完善中。对孙凤霞提出的房屋存在的质量问题则认为解决房屋质量问题不属于其物业管理服务范围，不应成为孙凤霞拒绝交纳物业服务费的理由。原审法院另查明，一、原天津万怡物业管理有限责任公司经天津市工商行政管理局核准，于2007年11月9日变更名称为“天津万怡物业服务有限公司”，2008年4月28日再次变更名称为“天津阳光壹佰物业服务有限公司”，即本案阳光壹佰物业公司；二、天津阳光壹佰房地产开发有限公司与原天津万怡物业管理有限责任公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》已于2004年12月20日提交天津市房地产管理局备案；三、2004年12月24日，孙凤霞签署确认书，对上述《天津市前期物业管理服务合同》条款内容予以确认；四、天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园7、9、11号楼尚未成立业主委员会。为维护合法权益不受侵害，阳光壹佰物业公司诉至法院要求孙凤霞交纳自2007年8月1日至2015年7月31日物业费18576元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。天津阳光壹佰房地产开发有限公司与原天津万怡物业管理有限责任公司对天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园7、9、11号楼签订的《天津市前期物业管理服务合同》系依法成立并提交物业主管部门备案，应认定合法有效。该合同虽由建设单位与阳光壹佰物业公司签订，但根据相关法律规定，对天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园7、9、11号楼全体业主具有约束力。上述前期物业管理服务合同对物业管理服务内容及物业服务费标准等事项均有明确约定，阳光壹佰物业公司已按照合同约定履行了对物业管理服务的义务，作为接受物业管理服务的孙凤霞，亦应依照合同约定交纳物业服务费。由于阳光壹佰物业公司自认在提供物业管理服务方面尚不完全符合合同约定的管理服务标准，故应酌情减收孙凤霞应交物业服务费的数额。根据阳光壹佰物业公司提供物业管理服务的情况，法院予以酌情减收5%，由孙凤霞按照欠缴总额95%的比例向阳光壹佰物业公司交纳物业服务费17647.20元[193.50(元/月)×96(月)×95%]。孙凤霞抗辩理由中的房屋质量问题并不在前期物业管理服务合同约定的物业管理服务范围，其以此作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，法院不予采纳。其他抗辩理由因有违法律规定的诚实信用原则，法院亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决：孙凤霞向天津阳光壹佰物业服务有限公司交纳2007年8月1日至2015年7月31日期间物业服务费17647.20元。判决生效后十五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元减半收取，余款116元由天津阳光壹佰物业服务有限公司负担16元，孙凤霞负担100元。孙凤霞负担的部分于判决生效后十五日内交付原审法院。上诉人孙凤霞不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回阳光壹佰物业公司诉讼请求。事实和理由：上诉人造成欠费的原因系阳光壹佰物业公司购买的房屋存在质量问题以及阳光壹佰物业公司提供物业服务方面存在违约，如物业、保安服务不到位、小区环境破坏严重、楼宇对讲门损坏无人维修以及失窃现象时有发生等问题。由于上述问题长期得不到有效解决，故上诉人不同意向被上诉人支付物业费。被上诉人阳光壹佰物业公司二审辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回孙凤霞上诉请求，维持一审法院判决。孙凤霞与阳光壹佰物业公司在本院二审期间均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审相同，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，孙凤霞作为天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园7号楼3门802号房屋的业主，享受到阳光壹佰物业公司提供的物业服务，应当依照合同约定及法律规定向阳光壹佰物业公司按时足额缴纳物业管理服务费。由于阳光壹佰物业公司在提供物业服务中存有瑕疵，一审法院据此事实对孙凤霞应当缴纳的物业管理服务费予以适当酌减，符合事实及法律规定，并无不当。孙凤霞上诉主ＸＸ光壹佰物业公司未尽物业服务义务，证据不足，本院不予支持。综上，孙凤霞的上诉请求，缺乏事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费241元，由上诉人孙凤霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷 焱代理审判员  张炳正代理审判员  陈 豪二〇一五年十月二十九日书 记 员  姜腾飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……