四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第1818号
上诉人（原审原告）：三台县喜洋洋时代广场业主委员
会，住所地：四川省三台县解放下街。
法定代表人：刘明清。
委托代理人：卿绍辉，住四川省三台县中新镇。
被上诉人（原审被告）：三台县瑞安物业管理服务有限公司，住所地：四川省三台县潼川镇。
法定代表人：廖开全。
上诉人三台县喜洋洋时代广场业主委员会（简称“喜洋洋业主委员会”）因物业服务合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2014）三民初字第3269号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员伍静担任审判长、与审判员吴莹迪、代理审判员胡义昕组成合议庭对本案进行了审理。上诉人喜洋洋业主委员会之委托代理人卿绍辉与被上诉人三台县瑞安物业管理服务有限公司（简称“瑞安物业公司”）之法定代表人廖开全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：2013年5月28日，喜洋洋业主委员会与瑞安物业公司签订《物业服务合同》一份，约定：“……一、物业费的收取标准……住户0.10元／㎡.月，总面积42142㎡，每月总金额4214.2元，年总金额50570.40元；商业用房收费标准0.30元／㎡，总面积27921㎡，每月总金额8376.30元，年总金额100515.60元……五、共用场地使用停车（汽车）收费标准：按业主委员会讨论，广场停车收费（县行政执法局与小区业委会）分配的65%，首先保证每月员工工资和业主代表配合执勤务工补贴。剩余费用用于小区共用设施、设备维修、停车收费参照梓州国际公寓的收费及县行政执法局提供县物价局收费标准，经商开店的业主800元至1000元／年，有关业务联系单位480元／年，所收的费用进行系统管理……六、本合同从2013年6月6日至2014年6月5日止，合同期满，其合同自动解除……十、违约责任，如一方违约向对方支付违约金10%……”。
2013年7月11日，瑞安物业公司向喜洋洋业主委员会出具《收据》一份，载明：收到喜洋洋业主委员会2013年6月6日-7月5日清洁工服务费2860元。
2013年7月25日，喜洋洋业主委员会与瑞安物业公司签订《补充协议》一份，约定：“2013年5月28日，甲、乙双方为共同管理喜洋洋时代广场签订了《承包合同》，在合同签订后，因部分喜洋洋时代广场业主阻扰喜洋洋时代广场治理工作，致使原《承包合同》无法正常履行。为此，经甲、乙双方共同协商决定改变原《承包合同》中部分权利义务的执行方式，一致达成如下补充协议：一、将原《承包合同》中的‘二、相关约定’修改为：1、甲方委托乙方对公益广场内的车辆临时停放收取车辆临时占道费，乙方每月5日前向甲方缴纳承包费人民币13000元（大写：壹万叁仟元），甲方向乙方提供金额为3000元的收费收据（另外10000元由执法局提供行政事业单位收费发票）；超出承包费收取的车辆临时占道费所需发票，由乙方向执法局现金申购，执法局经过财政返程序后，将超出承包费收取的车辆临时占道费全部返还到乙方指定账户；2、喜洋洋时代广场超出承包费收取的车辆临时占道费由乙方用于喜洋洋时代公益广场内的垃圾清运与保洁、下水道疏通与市政设施的维护，广场内视频监控系统与停车收费系统在质量保质期过后的维护和维修以及聘请的管理人员、清洁人员以及治安巡查人员的工资等与广场维护费等相关费用后尚有结余的，甲方应用于小区居民的公共事务开支，不得挪用他用。……5、乙方存在未及时向甲方缴纳承包费，或者在收费过程中存在不开具发票收费等行为时，原《承包合同》和本补充协议自行终止，由执法局接管喜洋洋时代公益广场内的车辆临时停放收取车辆临时占道费工作……三、原《承包合同》中规定其他甲、乙双方的权利义务不变……”。后经三台县行政执法局协商，瑞安物业公司每月交纳13000元费用降至11000元，采用人工收费。
瑞安物业公司进场后根据约定履行物业管理职责，收取广场内的车辆临时占道费，后喜洋洋时代广场小区业主未向瑞安物业公司交付小区物业管理费用，双方在第三方协调下决定瑞安公司撤离喜洋洋时代广场的物业管理范围。2013年12月下旬，瑞安物业公司最终终止了其在喜洋洋时代广场的物业管理活动。期间，瑞安物业公司每月实际向执法局缴纳8000元后，未向喜洋洋业主委员会支付每月3000元的费用。2014年4月28日，喜洋洋业主委员会起诉至原审法院，要求依法判决瑞安物业公司按合同约定支付应交款16500元（其中15000元为喜洋洋业主委员会办公经费、1500元为违约金），判决借款2860元，判决瑞安物业公司因违约造成的为罢免其人员的误工费840元，合计20200元，诉讼费由瑞安物业公司承担。
瑞安物业公司称清洁工于2013年6月进场，正式开始收取停车费的时间是2013年7月份。喜洋洋业主委员会称瑞安物业公司6月底即开始收费。一审中，喜洋洋业主委员会提交的2013年7月11日的《收据》中“收到”的“收”字被涂改为“借”。二审中，喜洋洋业主委员会与瑞安物业公司均提交了各自所持有的《收据》客户联与存根，《收据》客户联与存根内容一致，均为“收到”。喜洋洋业主委员会认为该笔费用应由瑞安物业公司支付给喜洋洋业主委员。
上述事实，有物业服务合同、补充协议、收据、通知及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为：喜洋洋业主委员会与瑞安物业公司签订物业服务合同与补充协议，约定由瑞安物业公司对喜洋洋时代广场的住宅小区及公益广场进行物业管理，系双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应该按照合同约定履行各自的义务。根据双方约定，由喜洋洋时代广场业主向瑞安公司交付物业管理费，瑞安物业公司向喜洋洋业主委员会交付停车场每月3000元的停车费。补充协议签订后，瑞安物业公司实际到喜洋洋时代广场的小区及停车场进行物业管理，小区业主至今并未向瑞安物业公司缴纳物业管理费，喜洋洋业主委员会代表业主按照物业服务合同及补充协议的约定，向瑞安公司主张停车场的应交款，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，喜洋洋时代广场业主与瑞安物业公司互负给付义务，双方应该同时履行各自义务，在喜洋洋时代广场业主未支付物业管理费时，瑞安物业公司有权拒绝喜洋洋业主委员会要求支付该费用，故原审法院依法对喜洋洋业主委员会的该项诉讼请求不予支持。喜洋洋业主委员会主张瑞安物业公司偿还借款2860元，不属于本案处理范围，故原审法院对该请求不予支持。喜洋洋业主委员会主张罢免人员误工费，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《物业管理条例》第七条第5款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，遂判决：驳回三台县喜洋洋时代广场业主委员会的诉讼请求。本案受理费302元，减半收取为151元，由喜洋洋业主委员会负担。
宣判后，喜洋洋业主委员会不服上诉，其主要上诉理由为：一、上诉人与瑞安物业公司签订《物业服务合同》后，系统收费未能实施，经三台县行政执法局与上诉人、瑞安物业公司三方协商决定同意将原服务合同中约定的瑞安物业公司每月向上诉人交纳13000元费用降至11000元，采用人工收费。二、《物业服务合同》签订后，瑞安物业公司将停车收费项目承包给案外人苏开秀夫妇经营。根据《物业服务合同》约定的第二项1-5条，保安着装、夜间巡逻、楼道路灯楼门维修……等项均未安排人员实施服务，而是只派了两名清洁工，对小区部分地段进行了清洁，故部分业主拒交物业费也在情理之中，其责任应由瑞安物业公司承担。《物业服务合同》中约定的是瑞安物业公司收取物业费，没有约定上诉人收取物业费，上诉人没有义务收取物业费，瑞安物业公司收取物业费受阻应按相关法律规定自行处理，上诉人可以配合。在经营之初，上诉人多次口头、书面催促瑞安物业公司依法收取物业费，而瑞安物业公司因服务不到位而拒绝收取，又不进入司法程序，其责任在瑞安物业公司。三、关于借款2860元支付清洁工人费用的问题，是与本案《物业服务合同》相关联的工人支付工资直接借款关系，原审法院认定“该借款不属本案处理范围”，显然不符合当今司法改革，节约司法成本、司法人性化的理念，浪费了司法资源。四、本案原审法院于2014年4月28日立案，至2014年8月27日收到判决书历时四个月，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结”的规定，违反法定程序。请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费、差旅费由瑞安物业公司承担。
被上诉人瑞安物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案的争议焦点在于承包费、违约金、借款、误工费及一审程序问题。
关于承包费的问题：2013年7月25日，喜洋洋业主委员会与瑞安物业公司在《补充协议》中约定：“甲方委托乙方对公益广场内的车辆临时停放收取车辆临时占道费，乙方每月5日前向甲方缴纳承包费人民币13000元（大写：壹万叁仟元），甲方向乙方提供金额为3000元的收费收据（另外10000元由执法局提供行政事业单位收费发票）；超出承包费收取的车辆临时占道费所需发票，由乙方向执法局现金申购，执法局经过财政返程序后，将超出承包费收取的车辆临时占道费全部返还到乙方指定账户……”，后经三台县行政执法局协商，瑞安物业公司每月交纳13000元费用降至11000元，采用人工收费。瑞安物业公司在服务期间每月向向执法局缴纳了8000元后，但未向喜洋洋业主委员会支付每月3000元的承包费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，瑞安物业公司应当每月向喜洋洋业主委员会缴纳的承包费为3000元。
瑞安物业公司进场收取广场内的车辆临时占道费，后喜洋洋时代广场小区业主未向瑞安物业公司交付小区物业管理费用，双方在第三方协调下决定瑞安公司撤离喜洋洋时代广场的物业管理范围。2013年12月下旬，瑞安物业公司最终终止了其在喜洋洋时代广场的物业管理活动。关于实际开始收取停车费的时间，喜洋洋业主委员会陈述为2013年6月底，瑞安物业公司陈述为2013年7月，至2013年12月下旬均达到了5个月的时间，故瑞安物业公司应向喜洋洋业主委员会缴纳15000元承包费。
瑞安公司在服务期间，喜洋洋时代广场小区业主未向瑞安物业公司交付小区物业管理费用，缴纳物业管理费用的义务主体为业主，瑞安物业公司可以依法另案主张自己的相关权利。瑞安物业公司是否依照《物业服务合同》提供了相应的物业服务，喜洋洋时代广场的业主是否有权利拒交物业费亦应在该案中处理。依据合同约定，收取物业管理费并非缴纳停车场承包费的前提，故原审法院之“在喜洋洋时代广场业主未支付物业管理费时，瑞安物业公司有权拒绝喜洋洋业主委员会要求支付该费用”认定不当。
关于违约金的问题：2013年5月28日，喜洋洋业主委员会与瑞安物业公司签订了《物业服务合同》，约定“十、违约责任，如一方违约向对方支付违约金10%……”，瑞安物业公司未按约定向喜洋洋业主委员会支付承包费，依照《中华人民共和国合同法》第第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，瑞安物业公司应当承担违约责任。
关于借款的问题：一审中，喜洋洋业主委员会提交的2013年7月11日的《收据》中“收到”的“收”字被涂改为“借”。二审中，喜洋洋业主委员会与瑞安物业公司均提交了各自所持有的《收据》客户联与存根，《收据》客户联与存根内容一致，均为“收到”。喜洋洋业主委员会主张该笔款项为瑞安物业公司向其借款，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于罢免瑞安物业公司人员误工费的问题：因喜洋洋业主委员会此项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。
关于一审程序的问题：喜洋洋业主委员会于2014年4月28日向原审法院提起诉讼，原审法院于2014年7月30日作出原审判决，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结”的规定。
综上，原判部分法律适用不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销四川省三台县人民法院（2014）三民初字第3269号民事判决，即“驳回三台县喜洋洋时代广场业主委员会的诉讼请求”；
二、三台县瑞安物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向三台县喜洋洋时代广场业主委员会支付承包费15000元、违约金1500元，共计16500元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回喜洋洋时代广场业主委员会的其它诉讼请求。
一审案件受理费302元，减半收取151元，由洋洋时代广场业主委员会承担31元，由三台县瑞安物业管理服务有限公司承担120元；二审案件受理费302元，由洋洋时代广场业主委员会承担62元，由三台县瑞安物业管理服务有限公司承担240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 伍 静
审 判 员 吴莹迪
代理审判员 胡义昕
二〇一五年一月六日
书 记 员 郧咏宏