上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第108号
原告上海信谊物业经营管理有限公司。
法定代表人张国庆。
委托代理人沈惠珠，上海恒建律师事务所律师。
委托代理人潘书鸿，上海恒建律师事务所律师。
被告上海新莹餐饮有限公司。
法定代表人李龙新。
委托代理人薛腾，上海彤泰律师事务所律师。
原告上海信谊物业经营管理有限公司与被告上海新莹餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人沈惠珠、被告法定代表人李龙新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海信谊物业经营管理有限公司诉称：原告受本市闸北区中兴路XXX号大楼的产权人集成药厂的委托，对本市闸北区中兴路XXX号大楼D1、D2、D3单元（以下简称系争房屋）享有转租和管理权。2008年7月14日原、被告签订《中兴路XXX号大楼租赁合约》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，自2008年7月15日至2013年7月14日止，每月租金为人民币37，500元（以下币种均为人民币）。2013年6月14日原告向被告发函通知被告，合同到期后不再续租，请被告做好搬迁准备，按时将房屋返还给原告。然而，被告对此不予理睬，至今仍在使用房屋，拒绝搬离。据此，现请求判令：1、被告迁出系争房屋；2、被告支付欠付的租金104，000元及滞纳金（以104，000元为基数，自2013年7月15日起算至判决生效之日止，按每日1%计算）；3、被告支付房屋使用费（自2013年7月15日起算至实际迁出之日止，按37，500元／月计算）；4、被告支付拖欠的水电费12602.4元（计算至2013年10月）。
被告上海新莹餐饮有限公司辩称：被告确实欠原告租金10.4万元，但被告已经向原告支付过7.5万元押金，而押金可以先冲抵欠租，所以被告尚有2.9万元欠租没有支付。由于原告一直没有向被告交付正规的租金发票，所以被告也没有支付剩余的2.9万元。
本市中兴路XXX号是由六幢大楼组成，原告将临街的一栋大楼称为D楼，被告承租的就是这幢楼，面积为775平方米。D1是一楼，由被告经营餐饮，D2、D3是二、三楼，转租给了次承租人，经营招待所。每月的水电费是分别向被告及次承租人收取的，餐厅的水电费被告已经全部支付了，但由于经营招待所的次承租人逃掉了，所以原告要求被告支付招待所的水电费。原来逃掉的次承租人欠付的水电费经原、被告协商每月分摊500元支付。原来经营招待所的次承租人逃掉后，被告又将招待所出租给了另一个次承租人，现在一至三楼都在正常经营。
D楼曾因本市中兴路道路拓宽拆除了部分，留有200平方米，原告引入上海丁灵木业制品有限公司（以下简称丁灵公司）资金改造修整了大楼，并新建了部分面积。丁灵公司改建修整房屋后与原告签订了租赁合同。2008年，丁灵公司将地上建筑物转让给了被告，被告支付60多万元转让费。被告从丁灵公司处取得房屋时，原告要求与被告继续签订租赁合同。
2013年3月开始本市中兴路XXX号面临动迁，大部分居民已经被拆迁了。2014年春节过后，旧改办就会对本市中兴路XXX号进行拆迁。据被告了解，原告与旧改办就动迁款金额并未达成一致。
目前被告虽然掌控房屋，但由于房屋存在漏水的情况，一楼的餐厅只开了一部分，二、三楼的招待所也只是部分出租。
原告主张的滞纳金标准过高，要求法院予以调整。
原告为证明其诉称事实，向本院提交如下证据材料：
1、房地产登记信息，证明本市中兴路XXX号房屋产权人为集成药厂。
2、租赁合同书、授权委托书，证明集成药厂将房屋出租给原告使用和管理并同意原告转租。
3、《中兴路XXX号大楼租赁合约》，证明原告将本市中兴路XXX号D楼出租给被告，每年租金为45万元，租期为2008年7月15日至2013年7月14日，合同4.5条约定被告拖欠租金的需要支付滞纳金及滞纳金标准。
4、2013年6月14日的通知、2013年7月14日的租赁终止通知、2013年8月15日的房屋归还通知书、2013年10月28日的律师函，证明合同到期前的一个月，原告通知被告不再与被告续签合同并要求被告迁出房屋。
对原告提交的上述证据材料，被告在庭审质证中认为：
对证据1真实性无异议，但是集成药厂的产证是老产证，改建后并未去申领过新产证，产证上的面积大部分因中兴路道路拓宽已经拆除，只剩下了200多平方米，丁灵公司改建后房屋面积表位1080平方米。对证据2、3、4真实性均无异议，但对证据4，认为三个通知及律师函都收到了，原告一边要求被告迁出房屋，一边又让房屋出租的业务员与被告协商补偿问题，由于被告对动迁补偿政策不清楚，所以一直对原告的补偿方案没有表态，也没有迁出房屋。
被告为证明其答辩主张，向本院提交如下证据材料：
1、2005年4月15日原告与丁灵公司签订的商品房预租合同、补充协议两份，证明系争房屋原来由丁灵公司改建并经营，产证上原来的面积为775平方米，改建后的面积为1085平方米。原告并未为丁灵公司申报改建，建造、竣工验收的费用都是丁灵公司支付的，原告并未出资。
2、照片，证明房屋改建前的情况。
3、2008年7月15日的转让协议、房租结算清单，证明丁灵公司将地上物转让给被告，被告支付给丁灵公司房屋转让费60万元，包括房屋转让费在内被告共计支付了617，600元。由于丁灵公司当时已经停止经营，丁灵公司的法定代表人又成立了上海秀雅宾馆管理有限公司（以下简称秀雅宾馆），所以被告是与秀雅宾馆的管理公司签订转让协议，丁灵公司的法定代表人也签字确认了。
4、原、被告签订的《中兴路XXX号大楼租赁合约》，证明系争房屋是被告从丁灵公司处接手的。签订租赁合约是为了让原告认可被告从丁灵公司转让房屋，被告原来是让原告在转让协议上盖章确认的，但是原告却要求与被告按照丁灵公司的租赁合同条款重新签订租赁合同。
5、证明，证明被告自吴某某处受让了店铺经营权及租赁权。
6、证人吴某某证言，证明系争房屋在动迁时曾被拆除一部分，仅剩200-300平方米左右，当时证人与原告签订租赁合同，约定由证人对系争房屋进行改扩建，之后房屋面积为1000平方米左右。后来，楼下门面由被告租赁，楼上租赁给了江西房客。最终，证人与原告协商将租赁合同项下所有权利都转移给被告。关于原、被告之间如何签约等事宜，证人不清楚。因扩建房屋时证人有出资，故被告补偿给证人100多万元。
对被告提交的上述证据材料，原告质证认为：
对证据1真实性无异议，该份租赁合同中第九条适用于合同期内终止的情形，即若因房屋被列入拆迁范围，则双方互不承担责任，原告对丁灵公司无补偿义务。根据第一份补充协议第4条，丁灵公司在租赁期内对房屋享有经营管理权，改建部分建筑物所有权与乙方无关，且原告已给予丁灵公司一定的免租期，并承诺若三年内无故停止履行合同，将给予丁灵公司所改建部分的建设损失。第二份补充协议是在前两份之后签订的，具体签订日期现无法核实，根据该份协议的约定，年租金已从52万元／年下调至45万元／年。对证据2的真实性不予认可，且与本案无关。对证据3，该证据原告直至庭审时才看到，其中的甲方与原告无任何法律关系，丁灵公司当时告诉原告以原租金标准由被告继续承租系争房屋，故原、被告继续签订了租赁合同。对房租结算清单也不清楚，但由此可见60万元的性质是转租的补偿费。对证据4真实性无异议，鉴于租期至2013年7月14日止，故被告应迁出系争房屋，并将房屋返还给原告。对证据5，认为该份证明无法印证被告对系争房屋享有任何权利，吴某某与房屋原承租人之间的关系原告无法确认。对吴某某的证言，认为原告与证人之间无任何法律关系，原告仅与丁灵公司存在租赁关系，证人无法代表丁灵公司发表任何言论，故对于证人代表丁灵公司所做的证言，原告都不认可。关于丁灵公司承租时支付的租金低于市场价一节，原告无异议。
根据原、被告的诉、辩称意见及经过庭审的举证、质证意见，本院确认如下事实：
系争房屋产权人为集成药厂。2004年7月15日，集成药厂与原告签订《租赁合同书》，将系争房屋出租给原告使用，租期自2004年8月1日起至2023年7月31日止。该合同书还约定原告可自行决定将系争房屋转租，转租的管理工作由原告负责。
2005年4月15日，原告曾与丁灵公司签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》一份，约定由丁灵公司承租系争房屋。该《补充协议》第一条载明：“本‘合同房屋’的原有建筑面积为900平方米，‘合同房屋’由乙方进行改建，改建后‘合同房屋’面积拟为1085平方米，新增面积185平方米。上述改建后的面积为暂估面积，实际测量面积如有增减，年租金的数额将按照以下公式计算：年租金（见下表）＊（改建后实际测量面积／原有建筑面积）。年租金为：
第一年，第二年第三年，
第四年第五年第六年第七年第八年
52万元53.56万元65万元68万元70万元75万元
‘合同房屋’租赁期限为8年，自二零零五年4月15日乙方工程队进场之日计算，至二零一三年4月15日止。……”第四条载明：“甲方保证乙方拥有租赁期内的本合同所指‘合同房屋’的经营管理权。乙方对‘合同房屋’改建工作完成后，其改建部分之建筑物的所有权归甲方所有。”第五条载明：“对于改造中的分工及费用承担：乙方负责项目的土建、设计及内部外部的装潢工作，承担建设工程款（含所有的材料和人工费）所有费用，竣工验收费用均由乙方承担；……”第六条载明：“自乙方施工队进场之日起算120天为免租建设及装修期：乙方施工进场日为二零零五年4月15日。二零零五年8月15日为租金起始计算之日。……”第十条载明“如果在协议生效后3年内，由于甲方无故停止履行合同，则除了应承担相当于乙方支付的当年租金的50%的金额作为赔偿金外，还须赔偿乙方对所改建房屋的建设损失。……”
之后，双方签订第二份《补充协议》，该协议载明：“由于改建情况发生变化，双方就某些事项进行了协商，并达成一致意见如下：一、装修截止日（即房屋租金起算日）以2005年9月15日为准，从2005年9月15日开始计算租金。二、租金标准为：
第一年至第四年第五年第六年第七年第八年
45万元56万元59万元61万元65万元
三、原《协议书》其他条款不作变化。……”
2007年1月1日，集成药厂又出具《委托书》载明：“中兴路XXX号集成药厂房产同意全权委托上海信谊物业经营管理有限公司对外经营租赁。”
2008年7月14日，原、被告签订《中兴路XXX号大楼租赁合约》（以下简称租赁合同），约定原告将系争房屋出租给被告使用，租期自2008年7月15日至2013年7月14日止。该合约还约定：年租金为45万元，自2011年7月15日起租金调整为56万元；如乙方逾期缴付租金，每拖延一天，乙方需按所欠租金的1%向甲方缴纳滞纳金；在签署合约后七天内，乙方需缴付一笔相当于两个月租金的押金；如乙方在租约期内违约或无故终止本合约，乙方须赔偿甲方两个月租金；日常电费须由乙方自行负责缴付；乙方在租赁期满时应于租赁期满之日将租赁物清扫干净、搬迁完毕，并将租赁物及房屋内的一切设施完好无误交还给甲方。
2008年7月15日，秀雅宾馆、吴某某与被告签订《转让协议》，协议载明：“就上海市中兴路XXX号D楼，甲方（即秀雅宾馆、吴某某）全部转让给乙方（即被告），转让费为陆拾万元，……”另有落款为同日的《中兴路XXX号D楼房租结算清单》载明：“三、应上交信谊房租：……房租标准：37，500……押金75，000元双方议定转租补偿费600，000元”。
2013年6月14日，原告向被告发出《关于不续签中兴路XXX号D楼房屋租赁合约的通知》，通知被告合同到期后不再续租，请被告做好搬迁准备，按时将房屋返还给原告。同年7月14日、8月15日、10月28日，原告又先后向被告发出《中兴路XXX号D楼房屋租赁终止通知》、《房屋归还通知书》、《律师函》，通知被告合约已到期，请被告尽快清退租户、拆除违章搭建、结清欠费并归还房屋，否则将追究被告法律责任。由于被告拒不迁出系争房屋，原告遂诉至法院。
审理中，证人吴某某到庭陈述，丁灵公司的老总是其朋友，两人合作经营，对外签订合同由丁灵公司出面，实际操作人是证人。与被告签订转让协议时已成立秀雅宾馆，所以转让协议是以秀雅宾馆名义与被告签订。丁灵公司与原告签订租赁合同后每年都支付租金，由于改建系争房屋的费用为证人一人出资，该投资需收回，故租金低于市场价。之后，证人将系争房屋租赁合同项下所有权利都转让给了被告，并收取被告60万元转让费，故被告延续了丁灵公司与原告的租赁合同，被告支付的租金也低于市场价，这是当时三方协商一致的结果，否则证人也不可能退出。此外，丁灵公司与原告签订租赁合同时，原告曾口头承诺若房屋拆迁，将给予证人一定补偿。关于系争房屋只能租赁至2013年，证人也告知过被告。
本院认为：本案争议焦点在于被告能否因系争房屋曾被改建，其曾支付过60万元转让费，而有权不迁出系争房屋。
对此，原告认为，即使丁灵公司对房屋有过扩建，原告也已给予丁灵公司租金上的优惠，被告承接了丁灵公司的合同，故也享受了租金优惠。现合同到期，被告理应迁出系争房屋。至于动迁补偿，由于原告并非系争房屋产权人，集成药厂才有权与动迁组谈判，且被告已享受优惠，故不同意给予被告补偿。被告则认为，系争房屋系经吴某某扩建，原告对房屋扩建并未有任何出资，被告出资购买后，是使用自己的房屋，仍向原告支付租金原本就不合理；且原告曾承诺过若房屋动迁，会给予被告动迁利益，现原告未兑现承诺，故不同意迁出。
本院认为，首先，从“丁灵公司出资改建”这一事实来看。一方面，丁灵公司并未因出资改建系争房屋而取得所有权。这在丁灵公司与原告的第一份补充协议中，均已有明确约定（由丁灵公司负责出资、原告负责办理手续，改建部分的所有权由原告享有、经营管理权由丁灵公司享有）。另一方面，丁灵公司也并非无法收回出资，而是通过两种方式保证了其改建投资的回收：一是享受租金优惠，二是享有三年内的建设损失赔偿请求权（若原告无故停止履行合同）。这两点亦以租赁合同的方式予以了固定。可见，“丁灵公司出资改建”这一事实发生后，丁灵公司与原告之间就系争房屋各自的权利和义务，约定清楚，并无不公。
其次，从“被告支付60万元转让费”这一事实来看，被告并未取得合同期后可继续占有系争房屋的权利。一方面，对丁灵公司来说，其提前退出与原告的租赁合同，之前的改建出资无法继续通过租金优惠来回收，故通过向作为“下家”的被告收取一次性转让费的方式保证了其投资的收回。另一方面，对被告来说，其代替丁灵公司加入到与原告的租赁合同中，受让了原合同项下的所有权利、义务。即被告有权继续享受原告给予的租金优惠，使其得以逐步收回一次性支出的60万元转让费；但只享有对系争房屋的经营管理权。这两点也以租赁合同的方式予以了固定。可见，“被告支付60万元转让费”这一事实发生后，原、被告及丁灵公司三者之间的权利和义务，同样是约定清楚，并无不公。
根据合同约定，原、被告之间的租赁关系已于2013年7月14日期满，被告理应及时迁出系争房屋。被告以原告曾承诺给予被告动迁补偿作为不迁出的抗辩理由，但包括丁灵公司在内的三方均未在租赁合同中就动迁补偿事宜进行过约定，被告亦未提供证据证明原告曾就此进行承诺，本院认为该项抗辩理由缺乏事实依据，不予采纳。
关于拖欠的租金、滞纳金和使用费，被告称原告未开具发票，所以自己未支付租金。本院认为该抗辩理由明显缺乏法律依据，且无论从租赁合同还是双方交易惯例来看，开具发票都并非支付租金的前提条件，被告理应按约支付租金。至于所拖欠的租金金额，审理中被告确认拖欠租金总额为10.4万元。现鉴于原告表示不在本案中主张没收被告曾支付的7.5万元押金，并且同意以该笔押金抵扣被告需支付的租金，故被告还需支付拖欠租金2.9万元。至于原告主张按合同约定的日1%标准收取所欠租金的滞纳金，本院认为该标准确有偏高，结合原告损失及所欠租金金额，予以调整。此外，因被告至今仍未迁出系争房屋，被告理应支付租期届满后的使用费，使用费标准参照原租赁合同标准，本院认为并无不妥，予以支持。
关于水电费，租赁合同中约定应由承租人承担。审理中被告表示，该笔欠费实为次承租人拖欠，现同意代为偿还给原告，但认为应按涉讼之前双方达成的协议，每月向原告支付500元直至付清。对此原告不予认可。鉴于被告对该每月500元的偿还方式系双方合意一节无法提供相应证据，根据证据规则，本院对该节难以确认，被告仍需一次性支付该笔欠费。
为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，兹依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告上海新莹餐饮有限公司自本判决生效之日起三十日内迁出上海市闸北区中兴路XXX号大楼D1、D2、D3单元；
二、被告上海新莹餐饮有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告上海信谊物业经营管理有限公司拖欠的租金29000元及滞纳金（以29000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年7月15日起算至本判决生效之日止）；
三、被告上海新莹餐饮有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告上海信谊物业经营管理有限公司房屋使用费（以37，500元／月为计算标准，自2013年7月15日起算至实际迁出之日止）；
四、被告上海新莹餐饮有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告上海信谊物业经营管理有限公司拖欠的水电费12，602.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，299元（原告上海信谊物业经营管理有限公司已预交），由被告上海新莹餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
审 判 员 陶伟民
人民陪审员 何柏琴
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。