苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎商初字第0684号
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地苏州高新区商业街11号。
负责人周文军，该行行长。
委托代理人张智峰，江苏华海中天律师事务所律师。
被告许海波。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行与被告许海波金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员张伟明独任审判，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张智峰到庭参加诉讼。被告许海波经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月12日，原告与被告许海波及苏州旭辉兴腾置业有限公司（以下简称旭辉公司）签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定被告郑辉向原告借款75万元用于购买住房，贷款期限自2012年9月13日起至2042年9月12日止。合同还约定被告许海波将其用借款购买的位于苏州朗香花园2幢XXX室的房屋向原告方提供抵押担保。原告按约发放了贷款。现房屋他项权证已经办理。后被告许海波未能按约履行还款义务。原告催收无果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告归还借款本金人民币738172.44元及直至判决之日的全部利息损失（利息按借款合同约定的逾期贷款利率计算，暂计至2014年4月13日，金额为14480.84元）；并承担原告为诉讼而支付的律师费人民币36909元；2、原告对被告的抵押物（位于苏州朗香花园2幢XXX室房屋）优先受偿；3、诉讼费用由被告承担。
在庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告归还借款本金人民币734868.8元及直至判决给付之日的全部利息损失（利息按借款合同约定的逾期贷款利率计算，暂计至2014年7月22日，金额为10946.66元）；并承担原告为诉讼而支付的律师费人民币36909元；2、判令原告对被告的抵押物（位于苏州朗香花园2幢XXX室房屋）优先受偿；3、判令诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据：
1、原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》、房地产抵押清单、房地产他项权证各1份，证明被告作为借款人及抵押人与原告签订的合同，该房地产已经办理了抵押登记手续，原告的抵押权依法设立；
2、个人借款凭证、欠息明细单各1份，证明原告按约向被告发放贷款，被告未能履行还本付息的义务；
3、聘请律师合同、发票、收款回单各1份，证明原告为了实现债权，委托律师代为诉讼，一审支出的律师费用。
被告许海波未作答辩。
本院认证意见：原告提交的证据可作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明：
2012年9月12日，原告（贷款人、抵押权人）与被告许海波（借款人、抵押人）、旭辉公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告许海波向原告借款75万元，用于购买位于苏州新区朗香花园2幢XXX室房产；借款期限自2012年9月13日起至2042年9月12日止；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；还款方式采用按月等额本息还款法；借款人未按双方合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息，逾期期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；由旭辉公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；被告以其所购苏州新区朗香花园2幢XXX室房屋提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。
签约后，原告于2012年9月13日向被告发放了贷款75万元。双方并就被告提供的抵押物苏州新区朗香花园2幢XXX室房屋（房屋所有权证号为：苏房权证新区字第002086**号）办理了抵押登记。
合同履行过程中，被告许海波未能按约还本付息。至2014年7月22日，被告许海波剩余未还借款本金为734868.80元，结欠利息、罚息、复利为10946.66元。
2014年4月24日，原告委托律师向被告许海波发出律师函，单方面宣布双方借款合同提前到期，并要求被告一次性归还全部借款本息。但被告许海波未按照合同约定及律师函的要求偿还贷款本息。
原告为提起本案诉讼，特聘请江苏华海中天律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师费36909元。
以上事实由经庭审质证、认证的证据及庭审笔录所证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格按约履行。原告履行合同义务后，被告未能按约还本付息，系属违约，被告对此应承担还本付息的民事责任。本院对于原告要求被告许海波还本付息的诉讼请求，予以支持。原告主张为实现债权而支出的律师费，因借款合同中有明确约定，且该费用未超出有关律师收费标准，应予支持。被告提供的抵押物已办理了抵押登记手续，原告的抵押权已依法设立，原告要求就抵押物行使优先受偿权，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告许海波应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行归还本金734868.8元，支付利息、罚息、复利10946.66元（计算至2014年7月22日，此后按照《个人购房担保借款合同》的约定计算至本判决确定的给付之日止）。
二、被告许海波应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行支付律师费36909元。
三、如被告许海波到期未履行上述第一、第二项付款义务，原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权以被告许海波所有的座落于苏州高新区朗香花园2幢XXX室的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12146元，减半收取6073元，由被告许海波负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告预交的案件受理费，本院不再退还。
（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。
审判员 张伟明
二〇一四年七月二十三日
书记员 谈 琳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。