浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0381民初4024号
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路587号。
负责人王益盛，支行长。
委托代理人（特别授权）蔡剑，男，1981年9月7日出生，汉族，住瑞安市，系原告职员。
委托代理人（特别授权）蒋欢欢，女，1984年5月19日出生，汉族，住瑞安市，系原告职员。
被告木东梅，女，1981年1月11日出生，汉族，住瑞安市。
被告吕申修，男，1981年2月4日出生，汉族，住瑞安市。
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行与被告木东梅、吕申修、中房集团瑞安房地产开发有限公司（以下简称中房公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2017年4月13日向本院提起诉讼，请求判令：一、被告木东梅、吕申修立即偿还编号为33020120140083907号《个人购房担保借款合同》项下的欠款本金390833.25元、正常利息5489.16元、罚息与复利30.04元，及自2017年2月3日起逾期利息及复利以396322.41元为基数，按逾期利率9.825%计算至清偿之日止；二、若被告木东梅、吕申修不按约履行上述第一项债务时，原告有权以登记在被告木东梅和吕申修名下的坐落于瑞安市瑞祥新区水岸蓝庭x幢x单元x室房产【产权证号：瑞房预瑞安字第x号】折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、确认原告对被告中房公司享有担保债权本金396322.41、利息725.27元；四、本案诉讼费由被告负担。本院于当日以简易程序受理后，于2017年5月18日公开开庭进行审理。原告的委托代理人蒋欢欢到庭参加诉讼，被告木东梅、吕申修、中房公司经本院依法传唤后均无正当理由未到庭参加诉讼。原告在本案审理过程撤回对被告中房公司的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。
本院经审理认定：2014年8月18日，被告木东梅向原告出具《个人购房贷款申请书》，申请贷款金额42万元，用途为购房，贷款期限为360个月，还款方式为等额本金，借款利率为浮动利率，以所购房屋作抵押担保，由中房公司提供保证担保，被告吕申修作为借款人配偶签字确认。2014年8月27日，被告木东梅、吕申修及中房公司与原告签订编号为33020120140083907号《个人购房担保借款合同》，约定：1、借款金额为42万元；2、被告木东梅、吕申修以其购买的坐落于瑞安市××新区水岸××单元××室房产设定抵押担保，并约定借款同时存在两个以上物的担保人的（含借款人提供物的担保），贷款人有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权；3、本借款采用等本递减还款法，以一个月为还款周期，还款总期数为360期；4、借款执行利率以借款发放日中国人民银行公布的人民币贷款同期限档次基准利率确定，借款发放后，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起确定新的借款执行利率；5、未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起直至本息清偿之日止，按借款利率上浮50%计收罚息；6、逾期期间，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；7、对应付未付利息计收复利，其中借款期内按借款利率计算，借款到期之日起按逾期借款利率计算；8、借款未按约按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款并宣布合同提前到期；9、保证人中房公司在借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，对本合同项下借款提供连带责任保证担保，担保范围包括本金、利息、罚息、复利等。合同还约定了其他事项。
2014年8月28日，上述抵押房产办理抵押权预告登记。
2014年9月1日，原告发放贷款42万元，约定执行利率为年利率6.55%，还款日为每月1日，到期日为2044年8月31日。借款后，被告木东梅支付至2016年9月30日共计25个月的等额本金1166.67元（合计29166.75元）及每月的应还利息，后于2016年11月4日支付利息865.86元。
另查明：1、被告木东梅与吕申修于2003年8月18日登记结婚；2、2014年11月22日，中国人民银行同期人民币贷款基准年利率调整为6.15%（五年以上），2015年3月1日，中国人民银行同期人民币贷款基准年利率调整为5.9%（五年以上），2015年5月11日，中国人民银行同期人民币贷款基准年利率调整为5.65%（五年以上），2015年6月28日，中国人民银行同期人民币贷款基准年利率调整为5.4%（五年以上），2015年8月26日，中国人民银行同期人民币贷款基准年利率调整为5.15%（五年以上），2015年10月24日，中国人民银行同期人民币贷款基准年利率调整为4.9%（五年以上）；3、中房公司于2016年11月4日被本院裁定受理破产清算申请。
本院认为，编号为33020120140083907号《个人购房担保借款合同》规定，借款未按约按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款并宣布合同提前到期，由于原告没有通过合适的方式向被告木东梅送达宣布合同提前到期的通知，故本院确认被告木东梅收到本院应诉通知的时间即2017年4月27日为该借款合同的提前到期日。因逾期罚息本身已具备惩罚性质，原告诉请对逾期利息计收复利于法无据，本院不予支持。涉案借款发生在被告木东梅、吕申修夫妻关系存息期间，应承担共同偿还责任。被告木东梅、吕申修尚欠原告借款本金390833.25元（420000元-29166.75元）、期内利息10102.51元[2016年10月份拖欠利息为以390833.25元为基数从2016年10月1日起按年利率4.9%计算至2016年10月31日止，共计1649.1元，扣减865.86元后为783.24元；以本金389666.58元（390833.25元-1166.67元）为基数自2016年11月1日起按年利率4.9%计算至2016年11月30日止，共计1591.14元；以本金388499.91元（389666.58元-1166.67）为基数自2016年12月1日起按年利率4.9%计算至2016年12月31日止，共计1639.25元；以本金387333.24元（388499.91元-1166.67元）为基数自2017年1月1日起按年利率4.9%计算至2017年1月31日止，共计1634.33元；以本金386166.57元（387333.24元-1166.67元）为基数自2017年2月1日起按年利率4.9%计算至2017年2月28日止，共计1471.72元；以本金384999.9元（386166.57元-1166.67元）为基数自2017年3月1日起按年利率4.9%计算至2017年3月31日止，共计1624.49元；以本金383833.23元（384999.9元-1166.67元）为基数自2017年4月1日起按年利率4.9%计算至2017年4月27日止，共计1358.34元]、逾期利息（以本金390833.25元为基数自2017年4月28日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止）、复利（分别以借款期限内产生的每笔期内欠息为基数，自每笔期内欠息逾期之日起按年利率4.9%计算至2017年4月27日止、自2017年4月28日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止）。虽然被告木东梅、吕申修与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告木东梅、吕申修于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行编号33020120140083907号《个人购房担保借款合同》项下借款本金390833.25元、期内利息10102.51元、逾期利息（以本金390833.25元为基数自2017年4月28日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止）、复利（分别以借款期限内产生的每笔期内欠息为基数，自每笔期内欠息逾期之日起按年利率4.9%计算至2017年4月27日止、自2017年4月28日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止）；
二、被告木东梅、吕申修不履行本判决第一项义务，原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行有权对登记在被告木东梅、吕申修名下的坐落于瑞安市瑞祥水岸蓝庭x幢x单元x室房产（产权证号：瑞房预瑞安字第××号）的折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7245元，减半收取3623元，由被告木东梅、吕申修共同负担（被告木东梅、吕申修定于判决生效之日起十五日内向本院缴纳；原告已预缴受理费7245元，于本判决生效之后退回7245元）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
代理审判员 余 谍
二〇一七年七月五日
代书 记员 叶葱聪