浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0624民初2793号
原告：杭州盛塘物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区古运大厦14层1423室。
法定代表人：陈风伟，该公司总经理。
委托代理人：魏瑛，该公司职工。
被告：石元东。
原告杭州盛塘物业管理有限公司（以下简称盛塘公司）与被告石元东物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛塘公司的委托代理人魏瑛、被告石元东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州盛塘物业管理有限公司诉称：东南嘉苑原物业服务单位浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司于2009年5月26日与开发商签订前期物业服务协议，约定服务期限从2010年6月30日起至新昌东南嘉苑小区业主委员会正式成立，物业管理费按照每月每平方米0.6元收取，一年一付，车棚每年60元收取，逾期缴纳的可按每天应交物管费的千分之三收取滞纳金。2013年6月27日，浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司与东南嘉苑业主委员会续签物业服务协议，物业管理费按每月每平方米0.8元收取，一年一付，车棚每年60元收取，逾期缴纳的可按每天应交物管费的千分之三收取滞纳金。因经营需要，浙江建宇物业管理有限公司于2014年11月11日与杭州盛塘物业管理有限公司协商转让事宜，将所属浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司在东南嘉苑债权及物业管理转让给杭州盛塘物业管理有限公司，原告杭州盛塘物业管理有限公司履行了自己的义务。被告所有的东南嘉苑和谐园8幢242室住房面积为88.88平方米，车棚一个。被告尚欠2013年7月1日至2015年6月30日的物业管理费1826元，原告多次上门催缴，被告都置之不理。现诉请被告支付原告物业管理费1826元，并按日千分之三支付违约金至付清日止。原告为了证明其所主张的事实成立，向本院提供了下列证据：
1、杭州盛塘物业管理有限公司营业执照副本、组织机构代码证复印件（与原件核对无异）各一份，证明杭州盛塘物业管理有限公司是独立的法人主体，具有原告资格的事实。被告认为只能代表公司，不能代表原告在东南嘉苑服务；
2、证明函二份，证明公司法人代表为陈风伟，代理人魏瑛系公司职工的事实。被告无异议；
3、2013年6月27日浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司与东南嘉苑业主委员会签订物业服务合同复印件（与原件核对无异）一份，证明第二十二条第一款约定物业服务费为每月每平方米0.8元及违约金按日千分之三计算，车棚60元/年的事实。被告认为，无异议；
4、2014年12月1日，东南嘉苑业主委员会与原告签订物业服务合同复印件（与原件核对无异）一份，证明2015年1月1日起由原告负责东南嘉苑物业管理，合同第二十二条规定约定物业服务费为每月每平方米0.8元及违约金按日千分之三计算，车棚按60元/年的事实。被告认为东南嘉苑业主委员会与原告签订的合同，公章是真的，但在什么情况下签订的，表示质疑；
5、合作协议复印件（与原件核对无异）一份，证明浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司东南嘉苑的物业管理及债权转让给原告杭州盛塘物业管理有限公司的事实。被告认为未经过业主委员会同意；
6、更名函一份（复印件），证明所属浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司的东南嘉苑债权委托杭州盛塘物业管理有限公司全权处理，这份合同是由业主委员会签字的事实。被告认为，需要去了解过；
7、催缴挂号信回执单一份，证明原告已经对被告进行催讨的事实。被告认为不知道这个情况；
8、房屋登记证明一份，证明新昌县城南乡东南嘉苑和谐园8幢242室面积为88.88平方米及被告所有的事实。被告无异议。
被告石元东辩称：东南嘉苑和谐园8幢242室面积为88.88平方米及车棚一个为其所有属实。2013年7月1日至至2015年6月30日未交物业费也是事实。东南嘉苑业主委员会与原告签订的物业服务合同，因无双方代表人签字，也无日期，且业委会等人对该合同又不认可，为此对合同的真实性持有异议，该合同无效。浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司与原告之间的协议未经过业主委员会的同意，且原告盛塘物业公司未在东南嘉苑服务，现认可浙江建宇物业有限公司新昌县分公司，愿意交物业费给浙江建宇物业有限公司新昌分公司。其为证明主张成立，向本院提供了下列证据：
9、新昌××东南嘉苑业主委员会与原告的签订的物业服务合同复印件一份，证明这份合同的有效性，合同上没有双方代表人签字，也无日期。原告认为，被告提供的这份合同复印件为何无日期、无签字，其也不清楚。
上述双方所举证据，经庭审质证，结合双方的陈述、答辩，本院认证如下：证据1、2能够证明原告的主体资格及陈风伟为法定代表人，魏瑛系原告单位职工的事实，本院予以认定；证据3、4、6，能够证明2013年6月27日浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司、2014年12月1日杭州盛塘物业管理有限公司分别与新昌××东南嘉苑业主委员会签订的物业服务合同的事实，本院予以认定；证据5，该证据能够证明浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司与杭州盛塘物业管理有限公司即原告就被告所居小区新昌××东南嘉苑小区物业管理服务的相关权利、义务转让达成协议，协议第四条明确约定东南嘉苑小区债权包括拖欠的物业管理服务费、车棚费、应收水费等共计31万元及其他押金转让给原告处理，双方之间债权债务双清的事实本院予以认定；证据7，原告就被告所欠物业费进行催讨的事实，本院予以认定；证据8，被告无异议，本院予以认定；证据9，系复印件，且其证明目的不能成立，本院不予认定。
综上，本院认定：2013年6月27日，浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司与新昌××东南嘉苑业主委员会签订物业服务合同，约定：原告为东南嘉苑业主和物业使用人提供服务，东南嘉苑业主和物业使用人对合同履行承担相应责任；委托管理期限自2013年7月1日起至2016年12月30日止；本物业的管理服务费，由业主或物业使用人按收费标准向物业管理人交纳、多层住宅每月每平方米0.8元；管理区域收费标准按业主或物业使用人的建筑面积向物业管理人交纳；业主、物业使用人逾期未交纳物业管理费，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；车棚每个每月5元。2014年12月1日杭州盛塘物业管理有限公司与新昌××东南嘉苑业主委员会签订物业服务合同，委托管理期限自2015年1月1日起至2016年12月30日止；其他合同条款与2013年6月27日签订的合同内容基本一致。被告石元东所有的新昌县东南××室房屋建筑面积为88.88平方米，车棚一个。合同签订后，浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司、杭州盛塘物业管理有限公司按照合同约定履行相关的物业管理义务，被告在新昌××东南嘉苑小区享有物业管理利益，但被告自2013年7月1日起至2015年6月30日的物业管理费1826元（88.88㎡×0.8元/㎡.月×24月+60元×2年），经原告催交，被告拒不给付。另查明，2015年1月25日浙江建宇物业管理有限公司因经营需要与杭州盛塘物业管理有限公司即原告就被告所居小区新昌××东南嘉苑小区物业管理服务的相关权利、义务转让达成书面协议，约定：因浙江建宇物业管理有限公司经营战略调整，将新昌××东南嘉苑小区物业管理服务权转让给原告；东南嘉苑小区债权包括拖欠的物业管理服务费、车棚费、应收水费等共计31万元及共他押金等权利转让给原告杭州盛塘物业管理有限公司处理，双方之间债权债务双清。2016年8月1日原告盛塘公司诉请被告石元东立即支付2013年7月1日起至2015年6月30日的物业管理费1826元，并支付按每日3‰计算的逾期违约金至付清日止。案经本院调解无果。
本院认为：物业服务合同是物业服务企业按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理维护的义务的合同。业主按照合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的收费标准向物业管理企业履行缴纳物业管理费的义务。业主经书面催缴，无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。依法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，除法律规定的除外。本案中，浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司及原告与新昌××东南嘉苑小区的业主委员会签订书面的物业服务合同合法有效，依法受法律保护，各方应遵守和履行各自的权利、义务。被告虽未与浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司及原告签订书面的物业服务合同，但被告所在的新昌××东南嘉苑小区的业主委员会与原告及浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司签订物业服务合同，依照法律规定，对被告具有约束力，上述物业管理企业按约定履行物业服务义务，被告在小区内享受原告及浙江建宇物业管理有限公司新昌分公司所提供的物业管理服务，依法应当履行交纳物业服务费的义务，原告在依法取得浙江建宇物业管理有限公司在新昌××东南嘉苑小区债权转让权利及其实际提供服务后，原告依法享有向被告收取物业服务合同中约定物业服务费的权利，故原告诉请被告缴纳物业费1826元，并支付逾期缴纳物业费的违约金合理、合法，本院予以支持。但物业服务合同中约定的违约金按日3‰计算，依照法律的规定，综合考虑原告在被告违约中所造成的经济损失及对物业管理服务行业中物业费逾期缴纳对物业管理费产生的影响等因素，原告诉请按日3‰计算的逾期违约金过高，本院确定被告逾期支付物业管理违约金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算较为合理，故对原告诉请的过高部分违约金本院不予支持。被告辩称东南嘉苑业主委员会与原告之间物业服务合同无效及原告未在东南嘉苑小区服务，与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告石元东支付原告杭州盛塘物业管理有限公司2013年7月1日至2014年6月30日物业管理费913元、2014年7月1日至2015年6月30日物业管理费913元，合计1826元，并分别支付上述款项自2014年7月1日起、2015年7月1日起至该款项付清日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的违约金，限于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告杭州盛塘物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告石元东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告石元东负担，限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 俞永放
二〇一六年八月十六日
书记员 唐浏冰