安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1502民初1188号
原告:潘樾,男,1971年9月12日生,汉族,硕士研究生，六安市裕安区人，教师，住安徽省六安市裕安区。
委托代理人（特别授权）：王方宝,安徽英锐律师事务所律师。
被告:吴大山,男,1968年9月18日生,汉族,高中文化，六安市金安区人，个体工商户，住六安市金安区。
委托代理人：桑言文,安徽智星律师事务所律师。
第三人:李华兵,男,1967年5月5日生,汉族,初中文化，个体工商户，六安市裕安区人，住安徽省六安市裕安区。
第三人:汪帮群,女,1966年8月26日生,汉族,初中文化，无业，六安市裕安区人，住安徽省六安市裕安区。
原告潘樾与被告吴大山，第三人李华兵、汪帮群执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘樾及其委托代理人王方宝到庭参加诉讼，被告吴大山及其委托代理人桑言文出庭应诉，第三人李华兵出庭参加诉讼，第三人汪帮群经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
潘樾诉称：原告潘樾与第三人李华兵于2013年7月25日签订《房屋买卖合同》，双方约定出卖人将位于六安市裕安区××小区××＃楼××室房屋出卖给原告，协议签订时，原告立即支付了首期房款2万元，次日第三人李华兵将房屋实际交付给原告。原告至2015年8月15日也将380000元房款全部付清。原告在拿到房屋后对此房进行了简单装修，并出租给他人租住，在此期间，原告也多次催促第三人办理房屋过户手续，但由于该小区均未办理房产证，致使买受人所买房屋未能办理过户。2015年3月20日，被告吴大山与第三人李华兵、王帮群等因民间借贷纠纷一案涉诉，六安市金安区人民法院作出民事判决由李华兵、王帮群等偿还吴大山借款本金1253762元及相应利息，随后该院于2016年1月13日作出（2015）六金执字第00632-1号执行裁定书，裁定将原告购买的位于六安市裕安区××小区××＃楼××室房屋予以查封。2016年1月25日，原告潘樾依法向六安市金安区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2016年2月24日，六安市金安区人民法院作出（2016）皖1502执异5号执行裁定书，裁定驳回原告潘樾的异议，并明确告知可在15日内向安徽省六安市金安区人民法院提起诉讼。综上，原告认为：原告潘樾与第三人李华兵、王帮群于2013年7月25日签订达成的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并实际占有标的物至今，且非原告自身原因未办理过户登记。六安市金安区人民法院作出（2016）皖1502执异5号执行裁定书在没有查清事实的情况下错误适用法律，为此，原告恳请贵院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，特提起诉讼，请求判令：1、立即停止对原告购买的位于六安市裕安区××小区××＃楼××室房屋的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、确认原告潘樾与李华兵于2013年7月25日签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于六安市裕安区××小区××＃楼××室房屋归原告所有；3、本案的案件受理费用由被告承担。
原告为支持诉讼主张提供证据如下：
证据1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；证据2、被告身份信息查询表，证明被告主体适格；证据3、身份证复印件两份，证明第三人主体身份信息；证据4、六安市金安区人民法院执行裁定书两份，证明被告向金安区人民法院申请执行情况及原告向金安区人民法院申请执行异议情况；证据5、房屋买卖合同、收条四份，证明原告与第三人签订房屋买卖合同的事实及房款全部付清；证据6、天然气开户费一份、房屋租赁合同、房屋租金收条三份，证明该房屋已在原告名下并由其实际占有使用的事实；证据7、证明和情况说明各一份，证明原告购买第三人房屋的相关事实情况；证据8、周照龙证言，证明原告与第三人之间的房屋买卖之后第三人将房屋实际交付给原告，并由原告实际占有的情况；证据9、尹中晋证言，证明原告与第三人之间的房屋在签订买卖合同之后由第三人实际交付给原告，并由原告进行出租的事实；证据10、证明原告购买第三人房屋的事实情况。
吴大山辩称：被告认为原告各项诉请均无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉请，理由如下：第一、案涉房屋所有权属于李华兵，而原告并不是该房屋的产权人，其与诉争房屋无任何关系，根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第25条对案外人的异议人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，其中第一条规定，已登记的不动产按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设备按照土地使用权登记簿、建设工程施工许可等相关证据判断，因此被告认为案涉房屋的权属不存在任何争议，法院完全可以对该房屋采取强制执行措施，以实现申请执行人即本案被告吴大山的债权;第二、在原告申请保全异议听证时原告已当庭确认与李华兵系连襟关系，因此本案不排除债务人恶意转移财产与受让人做虚假交易的可能，恳请法庭对此进行调查核实，同时被告保留依法追究相关责任人的权利;第三、案涉房屋的拆迁、补偿安置协议书是2013年6月20日签订，而本案原告于2013年7月25日就与李华兵签订这份所谓的房屋买卖合同，并于2013年10月20日就将该房屋出租给他人，这显然是不合情理，更不符合客观事实，拆迁补偿安置协议书是李华兵与拆迁办公室签订的;第四、案涉房屋所有权属是李华兵，且案涉房屋存在其他共有人，另外案涉房屋属于拆迁安置房屋，尚未取得权属证书，根据城市管理法第38条规定，下列房地产是不得转让的，依据第四项和第六项，另根据物权法第9条规定不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，可见本案案涉房屋根据上述法律是不得转让的，案涉房屋所有权仍然属于李华兵。综上请求法院依法驳回原告全部诉请，并依法拍卖处置该房屋以维护被告的合法权益。
吴大山为支持其答辩理由向本院提交证据如下：
证据、房屋拆迁补偿安置协议书，证明案涉房屋所有权属于李华兵，且原告潘樾与诉争房屋无任何关系，并不是该房屋的产权人，还有诉争房屋的权属不存在任何争议，法院完全可以依法拍卖处置该诉争房屋，以实现申请执行人的债权。
李华兵辩称：涉案房屋回迁后一个月左右我就卖给了原告，我卖给他的时候我们双方签订了书面协议书，至于真伪可以鉴定，我将房屋卖给潘樾是事实。
李华兵未向本院提交证据。
汪帮群未予答辩也未向本院提交证据。
被告吴大山对原告提供的证据质证意见为：
对证据1真实性、合法性不持异议，关联性持有异议，其不是案涉房屋的产权人，其与案涉房屋无任何关系，不是适格原告；对证据2、3、4“三性”不持异议，但说明一下，该两份裁定书同时证明了金安区人民法院依法查封被执行人李华兵名下的本案案涉房屋有充分的事实和法律依据，维护申请执行人的合法权益，同时也证明了本案原告对执行标的不享有足以排除强制执行的权益；对证据5关于房屋买卖合同“三性”均持有异议，对合同签署时间有异议，其次村委会的见证不符合法律规定，不具有法律效力，另外村委会的印章无法核实，达不到原告的证明目的，关于收条“三性”均持有异议，该收条不管是从形式上还是内容上看均不具有真实性，首先几笔款项为大额交易，全部为现金支付不符合常理，其次房屋买卖合同关于首期房款支付的约定与收条不能相互印证，不能客观反映出房屋交易的真实性，不排除伪造的可能，达不到原告的证明目的；对证据6、关于天然气开户发票“三性”均持有异议，该发票存在涂改，不排除伪造的可能，也与本案不具有关联性，达不到原告的证明目的，关于房屋租赁合同及租金收条“三性”均持有异议，根据承租人的当庭回答可以看出承租人对房屋产权人并不知情，在这种情况下租赁涉案房屋并向所谓出租人支付租金也不符合常理；对证据7、8、9、10关于证明“三性”均持有异议，因为证人出庭时候并没有向法庭提供证据进一步证明其原告之间有装修的合同关系，所以其单纯的口头陈述不能证明存在装修的事实，因为没有其他证据相互印证，对于情况说明结合证人的回答可以看出证人赵某出具的情况说明等同于原告的单方陈述，其作出的情况说明全部是听说的，所以这两份证据达不到原告的证明目的，另外补充一点，情况说明中说购买房屋的时候已经简装，而装修的证明是房屋购买后简装的，这两点是相互矛盾的。
李华兵对原告提供的证据不持异议。
原告对被告吴大山提供的证据质证意见为：对该份证据真实性不持异议，但对其证明目的持有异议，在该份证据中涉案房屋确实是属于李华兵的，但是该协议书中与原被告后来进行买卖之间并不相矛盾的，更不能证明该房屋就一定能够作为法院执行的依据。
李华兵对被告吴大山提供的证据不持异议。
经当庭举证、质证，本院对原、被告提供的证据分析认证如下：
对原告提供的证据1、2、3、4，符合证据的“三性”本院予以认证；证据5的房屋买卖合同虽是原告与第三人李华兵签订，但该房屋是回迁房，第三人李华兵是否享有处分权，尚需其他证据予以佐证，其合同的效力也待证据支持后才能予以认定；对房款的交付，第三人李华兵虽对原告出具的收条及事实予以认可，但原告与第三人李华兵系（连襟）亲戚关系，双方具有利害关系，双方交付的款项未有通过第三者（银行的转账记录等）予以证明，其陈述已收房款的事实仍尚需提供其他证据予以支持，本院不作认定。证据6天然气“建安费”的名称有改动，证据内容上存在瑕疵，欲达其证明目的，尚需其他证据支持；证据7、8、9、10情况说明及证人证言，因其证人分别系原告单方提供的装潢工、承租人及同事，其三人均与原告存在利害关系，其提供的证词、出具的收条未有经相对公认的第三方（如建设施工部门、房产登记备案部门、小区物业部门等）予以证明，不能排除其证据的存疑性，欲达此组证据证明之目的，仍尚需提供其他证据予佐证，本院不予认定；对被告吴大山提交的证据的“三性”，原告虽提出异议，但其提供的证据，尚不足以予以推翻，故本院对此证据予以认证。
根据当庭举证、质证，及当事人陈述，查明事实如下：
2015年3月20日，被告吴大山与第三人李华兵、王帮群等因民间借贷纠纷一案涉诉，经本院作出民事判决，由李华兵、王帮群等偿还吴大山借款本金1253762元及相应利息，判决生效后，本院于2016年1月13日作出（2015）六金执字第00632-1号执行裁定书，裁定将李华兵名下的房屋（位于六安市裕安区××小区××＃楼××室）予以查封。2016年1月25日，原告潘樾依法向本院提出书面执行异议，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2016年2月24日，本院作出（2016）皖1502执异5号执行裁定书，裁定驳回原告潘樾的异议。潘樾于收到裁定书后15日内向本院提起执行异议之诉，认为其与第三人李华兵已于2013年7月25日签订《房屋买卖合同》，双方已按约定完成了出卖房屋（位于六安市裕安区××小区××＃楼××室）的交付并至2015年8月15日已付清全部购房款。双方虽未办理房屋过户手续，并非本人原因所致，故原告已取得了所购房屋的物权，被告吴大山依据债权申请金安区法院对已转让了的第三人李华兵名下的房产予以查封，侵害了案外人潘樾的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。
本院认为：案外人提出执行异议之诉，其成立条件是以案外人享有该物的所有权为前提条件的。房屋的物权变动，有登记的按登记确定物权所有权人，未登记的则应依据买卖合同的效力、购房款和房屋的实际交付和占有、未办理过户手续的过错原因三个方面综合考量物权的变动有无。本案中原告所购争议的房屋并未发生物权的变动，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其提起执行异议之诉的理由不成立，本院不予支持。其原因如下：首先，原告与第三人李华兵并未就转让的房屋进行登记。其未有登记并非完全归责于他人，原告虽主张未办证的原因不是出于自身，而是因整个小区均未办证。但其未有提供相应的证据予以证明；其次，原告虽与第三人李华兵就本院正在执行的房产签订了《房屋买卖合同》，但该房产系回迁房，虽在拆迁部门登记于李华兵名下，但李华兵是否系该房完整的所有权主体及是否享有处分权，原告及第三人李华兵、汪帮群均未有提供证据予以佐证，故对其（李华兵）与原告所签订的《房屋买卖合同》的效力尚不能予以确定，在此前提下，原告主张其已取得了房屋的所有权，缺乏必要的前提的条件；再次，原告提供该购买的房屋已交付和占有的证据均还尚需其他证据予以印证，其证明力不足，难以予以认定。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告潘越的诉讼请求。
案件受理费2000元，由原告潘越承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 祁卫东
审 判 员 张先东
人民陪审员 张 红
二〇一六年九月一日
书 记 员 陈养勇
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。