广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民二初字第690号
原告：广西鸿江策划有限公司（原名称：柳州市鸿江投资咨询有限公司），住所地广西壮族自治区柳州市柳石路370－5号。
法定代表人：李韬，总经理。
委托代理人：余仕继，广西超仁律师事务所律师。
委托代理人：韦银娜，广西超仁律师事务所律师。
被告：广西柳州市资玺进出口有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市北站路130号二楼。
法定代表人：李晓红，总经理。
委托代理人：龙汉涛，广西众维律师事务所律师。
原告广西鸿江策划有限公司与被告广西柳州市资玺进出口有限责任公司委托合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法组成合议庭于同年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余仕继，被告的法定代表人李晓红及其委托代理人龙汉涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月17日，原、被告签订了《锦都华庭营销代理服务合同》，就被告委托原告对被告开发的“锦都华庭”项目的市场定位、营销策划、销售代理、广告整合服务之事宜予以拟定。合同约定：销售均价为6000元/平方米。原告收取被告销售代理费的计算方式为：按住宅销售底价乘以相应的销售面积乘以1.3%提取，收取溢价部分不计销售代理费。溢价计算方式为：溢价=（成交价—6000元）乘以销售面积。住宅溢价奖励分为两个区间：第一价格区间：若住宅销售平均价格在6000元至6500元/平方米（包括6500元/平方米）之间的价格区间成交的，则溢价按8:2分成，即被告占8成，原告占2成。第二价格区间：若住宅销售平均价格在6500元/平方米以上的价格区间成交的，则溢价部分按7:3分成，即被告占7成，原告占3成。双方共约定三个阶段的销售任务。合同签订后，原告向被告预付了150万元履约保证金。2013年12月30日，“锦都华庭”商品房住宅开始对外销售。在原告按合同完成销售进度后，根据原告的申请，被告立即返还了原告50%即75万元的履约保证金。2014年3月后，由于万达、华润、恒大等地产在柳州同时进入以及房地产市场的全面不景气，销售遇到一定的困境。此时，原告根据合同约定及时向被告发出降价销售的建议，但是被告既不予以回应也不予以配合。致使原告的销售任务无法按照合同的约定正常完成。被告为了实现销售回款的目标，被告在不同意降价的前提下，双方于2014年11月25日签订《补充协议》，希望通过《补充协议》增大原告压力加大销售力度。但由于销售价格不能与市场变化相契合，最终也未能如愿。此后，被告将所有责任都推给原告，并于2015年4月1日向原告发函单方面解除了《锦都华庭营销代理服务合同》。合同解除后，被告又采取了降价推销的方式自行销售商品房。最终，在处理合同结算问题上，原、被告对于销售代理费和溢价奖励以及保证金的返还等问题上均无法达成一致。综上，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院请求：一、判令被告支付原告代理费521675.42元，溢价奖励款124562.62元；二、判令被告返还原告履约保证金750000元；三、诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、企业变更登记通知书、营业执照。拟证明原告在起诉后于2015年9月6日变更了名称。
2、原告与被告于2013年9月17日签订的《锦都华庭营销代理服务合同》、《授权委托书》。拟证明原告独家代理销售锦都华庭整个楼盘，该楼盘从开盘至2015年4月1日前所销售的房屋均为原告所销售；合同的第三条约定了代理费的计算方式和溢价款的计算方式以及支付时间的约定；第九条约定了被告应在原告提出方案后7个工作日内予以审定；第九条第10项规定若原告未能在约定时间内完成销售任务被告同意给予原告1个月整改期。如原告超出整改期仍未完成销售任务的，被告按原告实际完成的销售面积支付销售代理费。
3、锦都1号楼销售表（5张），锦都2号楼销售表（7张）、锦都华庭销控缩略图、锦都销售提成说明（按实际销售核算）。拟证明原告按照合同约定从2014年1月至2014年12月期间共为被告销售房屋的套数、面积以及代理费的计算方式，被告应支付的总代理费金额和溢价款金额，以及被告所支付的代理费金额。
4、锦都华庭保证金请款报告。拟证明原告于2014年7月1日要求被告按合同约定退还50%的保证金75万元给原告。
5、原告与被告于2014年11月25日签订的《补充协议》。拟证明签订补充协议时原告已经完成了129套房屋的销售。
6、退款申请。拟证明2-22-2房屋的客户要求退款，因被告批复的6125元/㎡的价格与客户接受的价格差距较大。
7、被告法定代表人李晓红于2014年12月19日审批签字的《关于锦都华庭剩余房源价格表》。拟证明被告审批的对剩余房屋的售价为6290元/㎡以上。
8、电子邮件6封及邮件的附件（包括：锦都华庭营销代理服务合同2份、锦都华庭新年特惠团购活动方案、锦都华庭新年感恩回馈精装计划、关于调整锦都华庭折前价的申请、关于增加宣传广告推广活动中折扣优惠的申请）、《关于促进锦都华庭活动顺利推进的函》。拟证明被告对原告于2015年1月21日、2015年2月6日多次提出的降价销售方案、策划不予理睬；原告未能完成销售任务，被告存在一定责任。
9、《关于解除营销代理服务合同的通知》。拟证明被告违反双方签订的代理合同中第九条第10项的约定，没有给1个月的整改期，应该退还保证金75万元。
10、锦都华庭代理佣金及溢价奖励请款报告及附件销售表。拟证明原告共为被告销售房屋的套数。
11、《关于锦都华庭销售代理佣金及溢价奖励的回复》。拟证明双方对溢价金额123350.04元没有异议，只对代理费的计算方式有异议。
12、解除合同后被告降价销售房屋的现场广告照片（拍摄时间为2015年5月31日）、2015年8月11日的南国今报第24版（锦都华庭5580元/㎡起的广告）。拟证明被告对原告的降价销售方案及策划不予理睬，造成原告无法完成销售任务，在单方违约解除合同后又按照原告的销售方案进行降价销售的客观事实。
13、被告法定代表人李晓红签字的锦都华庭2号楼开盘方案、《关于锦都华庭购房赠送汽车、家电基金的请款报告》及《〈锦都华庭购房赠送汽车、家电基金请款申请〉转账信息变更报告》。拟证明被告于2015年1月9日转款的26万元是赠送给客户的汽车家电基金款项而非支付给原告的销售代理费，上面有被告的盖章及法定代表人的签字。
被告辩称：1、原告没有完成《代理服务合同》及《补充协议》约定的销售任务，构成违约，被告依法解除合同没有违约。《补充协议》约定原告应在2015年4月1日之前销售完成可售面积的75%，未能完成的，被告有权解除合同。2015年4月1日，被告依约通知原告，解除了双方的合同，但原告至今没有提出异议，解除通知已经生效；2、被告已经支付原告代理费514472.46元，预付的代理费26万元，已经多付了52万多元，原告要求被告支付代理费没有依据；3、原告主张补充协议后销售8套房屋的代理费被告认为没有事实依据，根据补充协议的第三条，原告在2015年4月1日之前没有完成销售任务，本阶段的代理佣金原告不再提取，所以要求支付这部分代理费没有事实依据；4、关于溢价奖结算，原告提出认为被告同意给付溢价奖，但是被告当时是基于对合同的理解错误而同意给付的；5、原告没有完成约定的销售任务，被告有权在合同解除后不退还履约保证金。
被告为其辩解提交的证据有：
1、原告与被告于2013年9月17日签订的《锦都华庭营销代理服务合同》、《委托书》、《补充协议》、《授权委托书》2份、《授权运营书》。拟证明原告代理销售被告开发的楼盘，双方签订的代理合同中约定了双方的权利义务。
2、《柳州市商品房预售许可证》3份、《主体结构分部工程质量验收报告》2份。拟证明1、2号楼取得预售证的时间。
3、2014年3月6日、2014年6月4日、2014年7月9日的《通知》。拟证明原告未能达到销售合同约定的销售任务。
4、关于销售代理佣金复函、2014年7月16日的关于销售代理佣金复函的回复及附表、柳州银行电子转账凭证、销售代理佣金发票；锦都华庭代理佣金请款报告及附表、中国工商银行通兑他代本客户回单；锦都华庭代理佣金请款报告及附表、业务回单（付款）、销售代理佣金发票；锦都华庭代理佣金请款报告及附表、业务回单（付款）、销售代理佣金发票2张。拟证明被告已和原告对销售代理佣金进行了结算，佣金为514472.43元，根据合同约定被告应付的佣金是245593.92元，被告已经多付了佣金268878.54元。
5、2015年1月9日的《国内支付业务付款回单》。拟证明被告应原告的口头要求预付代理费26万元。
6、关于解除营销代理服务合同的通知。拟证明被告于2015年的4月1日依照合同约定通知原告解除合同，原因是原告没有完成合同约定的销售任务。
7、锦都华庭1#销售明细表——2014年4月1日至2014年11月24日、锦都华庭1#销售明细表——2013年12月31日至2014年3月31日、锦都华庭2#销售明细表——2014年5月8日至2014年7月8日、锦都华庭2#楼销售明细表——2014年7月9日至2014年11月24日、锦都华庭1#、2#楼销售明细表——2014年11月25日至2015年4月1日、房地产测绘成果报告书、商品房买卖合同。拟拟证明1-9-6号房屋的签订合同日期、贷款合同日期时间与原告提交的证据不一致；2号楼的2-28-1、2-28-2、2-28-3这三套房屋的购房者没有与银行签订贷款合同，至今也没有付款，所以这三套房屋原告没有销售完成。其余的房号的信息和原告于2015年11月17日在庭审中出示的证据3中显示的房屋的面积、房号、价格、签合同日期、贷款合同日期是都一致，但是原告提交的证据中多了一项订购时间，被告不认可订购时间。
经过庭前交换证据及开庭质证，被告对原告提供证据1、2、5、6、7、9、11的真实性无异议，原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，本院对原、被告提供的这些证据的真实性予以认定。
被告对原告提供的证据3中载明的订购时间有异议，对1-9-6号房屋的签商品房合同日期2014年3月24日、贷款合同时间日期2014年3月29日有异议，且认为2-28-1号房屋、2-28-2号房屋、2-28-3号房屋的客户付了首付款之后没有付清房款，被告对证据3中的其余房屋的房号、面积、成交单价、总房款、客户姓名、联系方式、首付款、贷款金额、贷款渠道、签商品房合同时间、贷款合同时间、确认放款栏没有异议。本院认为，原告出具的证据3载明的2-28-1号房屋、2-28-2号房屋、2-28-3号房屋的确认放款栏处显示的是“否”，显示银行并未放款，并未载明已付清房款；因被告已提交了证据证实1-9-6号房屋的签商品房合同日期为2014年4月15日、贷款合同日期为2014年4月16日，而原告无其他证据佐证订购时间的真实性，故本院对原告提供的证据3中载明的订购时间和1-9-6号商品房合同日期、贷款合同时间日期不予认定，对证据3中载明的其余房屋的房号、面积、成交单价、总房款、客户姓名、联系方式，首付款、贷款金额、贷款渠道、签商品房合同时间、贷款合同时间、确认放款栏的信息的真实性均予以认定。
被告对原告提供的4、8、12、13有异议。本院认为，被告并无相反证据对上述证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以认定。
被告对原告提供的10的真实性没有异议，对原告计算的未结算的代理佣金有异议，认为有一部房屋不符合提取佣金的条件。本院认为，被告并未签字确认原告计算的未结算的代理佣金，故本院对原告提供的10的真实性予以认定，但对原告计算的未结算的费用的数额不予认定。
原告对被告提供的证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告确实收到了514472.43元的代理佣金，但不是多付的，是原告根据实际销售的房屋套数及放款情况向被告请款后被告才支付的代理费。本院对证据4的真实性予以认定，同时认为原告的异议有理，本院对被告关于“被告已经多付了佣金268878.54元”的证明目的不予认可。
原告对被告提交的证据5的证明目的有异议，认为这笔26万元的款项并非是销售代理费，此款注明为销售代理费是应被告的要求，被告要求将汽车基金金额12万元及家电基金金额14万元转入原告账户并由原告代为支付给汽车和家电供应商，并要求原告开具发票内容项目为锦都华庭销售代理佣金的发票给被告、但此笔费用不属于锦都华庭销售代理佣金及溢价奖励费。本院认为，因原告已提交了有被告的盖章及法定代表人签字的证据13证明了被告于2015年1月9日转款的26万元是赠送给客户的汽车、家电基金款项而非代理费。故本院认可该份证据的真实性，但对该份证据的证明目的不予认可。
原告对被告提交的证据6的真实性没有异议，但认为被告违反合同第九条第10项规定，被告没有给原告1个月整改期。本院对该份证据的真实性予以认定，同时认为原告的异议有理。
原告对被告提交的证据7中的应付佣金的计算有异议。本院认为，被告计算的代理佣金没有得到原告认可，也缺乏事实依据，故本院对被告计算的的代理佣金不予认定，对被告提供的7的房号、价格、面积、总价、签合同日期的真实性予以认定。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2013年9月17日，原、被告签订了一份《锦都华庭营销代理服务合同》，该份合同主要约定：被告委托原告销售本项目的商品房住宅；住宅销售总体平均底价为6000元/平方米；原告在本项目各阶段应完成的销售进度为：第一阶段在可售单体每期预售证获得之日起一个月内完成应售住宅面积的百分之五十以上，但若取得预售证的时间在2014年1月31日之前则第一阶段应完成的销售进度为在预售证获得之日起两个月内完成应售住宅面积的百分之五十以上。第二阶段在可售单体每期工程正式封顶之日起计算的一个月内完成应售住宅面积的百分之七十五以上。第三阶段为在每期可售单体交付使用之日起计算的一个月内完成应售住宅面积的百分之七十五以上；原告的销售代理费按住宅销售底价6000元/平方米乘以相应的销售面积乘以1.3%提取。原告在每月的5号前提交上月的代理费结算清单，被告在收到原告提交的结算清单后5个工作日内审核确认或提出异议，并在确认后5个工作日内按本合同约定将上月应结算的代理费支付给原告；溢价奖励的计算为：按本项目住宅销售平均价格实现计取，溢价分成的销售基准价为6000元/平方米计算。溢价=（成交价-6000）×销售面积；住宅溢价奖励分为两个区间：第一价格区间：若住宅销售平均价格在6000元至6500元/平方米（包括6500元/平方米）之间的价格区间成交的，则溢价按8:2分成，即被告占8成，原告占2成。第二价格区间：若住宅销售平均价格在6500元/平方米以上的价格区间成交的，则溢价部分按7:3分成，即被告占7成，原告占3成；溢价结算：在原告完成每个阶段住宅约定推售面积时，如有溢价销售情况的，经原、被告双方评估并确认后，被告在收到本阶段足额的应收房款后，应先支付该阶段溢价部分的30%的溢价奖励费用给原告，余下每个阶段70%的奖励费用则在原告完成整个项目住宅总约定推售面积的95%任务时，且被告在收到足额的应收房款后1个月内支付完毕；实现销售的认定标准为：（1）对于选择非银行贷款的客户，实现销售的认定标准是订立商品房购买合同且客户向被告付清全部房款。（2）对于选择银行按揭贷款、住房公积金贷款付款方式的客户，实现销售的认定标准是：被告与客户订立商品房买卖合同，客户向被告付清首期购房款，剩余购房款以银行按揭贷款或住房公积金贷款的方式支付，客户已办理完毕银行贷款手续。在逐期销售阶段客户所贷之款未能按销售任务足额到达被告账户之前，被告只认可原告的销售任务但不支付原告的销售佣金，原告销售佣金的提取按被告销售额实际到账情况计算并兑付。（3）客户无论何种原因取消购房，原告不得计算销售任务；被告应在收到原告提交的各种执行方案之日起7个工作日内予以审定，若被告未予答复，则视为被告已认可该执行方案并允许原告开始实施；原告需支付150万元作为履约保证金。当原告按合同完成销售进度后，在首期可售单体工程正式封顶后，被告返还原告50%履约保证金，完成合同销售任务时，被告退还原告余下的履约保证金；若原告未能在约定时间内完成销售任务的，被告同意给予原告1个月的整改期，如原告超出整改期仍未能完成销售任务的，被告按原告实际完成的销售面积并按本合同约定的条款支付销售代理费，并有权解除合同且不需返还履约保证金。如不解除合同，未完成部分原告继续销售但被告不予支付销售代理费；如被告不按期支付原告应得的代理费和溢价分成，（七天缓冲期）则每延迟一天，被告需向原告支付应得代理费的万分之五的违约金；等等。合同签订后，原告向被告交纳了150万元履约保证金。被告向原告出具了一份《授权委托书》，全权委托原告全程独家代理锦都华庭住宅、商铺、车位推广及销售一事。2013年12月31日，被告取得了1#楼114套住宅和19间商业房的商品房预售许可证。2014年5月8日，被告取得了2#楼156套住宅和11间商业房的商品房预售许可证。2014年5月8日，被告取得了1#楼、2#楼共152间车库的商品房预售许可证。2014年8月7日，被告取得了锦都华庭1#楼十一层至二十一层的《主体结构分部工程质量验收报告》。2014年9月22日，被告取得了锦都华庭2#楼二十二至二十八层的《主体结构分部工程质量验收报告》。
原告于2014年7月9日向被告出具了《关于销售代理佣金复函》，要求被告支付1#楼6-4、5-6、7-4、9-1、4-4、6-6、12-3、5-5、11-6、8-2、19-6、9-3、12-4、5-3、7-3号共计15套房屋的销售代理费112996元。被告于同月21日回复表示同意支付销售代理费112996元，并于同月28日通过转账形式向原告支付了112996元的销售代理费；原告于2014年10月30日向被告出具了《锦都华庭代理佣金请款报告》，要求被告支付2#楼10-3、6-5、10-6、14-6、16-1、17-6、12-6、11-6、8-1、12-3、9-3、8-3、5-3、5-6、4-1、7-3、9-6、18-6、4-6、6-6、8-6、7-6、18-3、25-6、20-6、17-3、13-6、13-1、12-1、5-1、24-3号共计31套房屋的销售代理费219458元。被告在请款报告上盖章表示同意支付销售代理费219458元，并于同年11月7日通过转账形式向原告支付了219458元的销售代理费；原告于2014年12月5日向被告出具了《锦都华庭代理佣金请款报告》，要求被告支付2#楼4-3、6-1、16-5、19-6、13-3、16-3、16-6、25-3、15-3、21-5、11-3、6-3、22-6、7-1、19-3、9-1、23-3、25-2、27-3、20-1号共计20套房屋的销售代理费146703.96元。被告于同月9日在请款报告上盖章表示同意支付销售代理费146703.96元，并于同月10日通过转账形式向原告支付了146703.96元的销售代理费。上述已支付了销售代理费的房屋套数总计66套、已支付的销售代理费总计514472.46元。
原告取得《授权委托书》后至2014年11月24日期间，共销售了商品房129套（其中1#楼销售了57套、2#楼销售了72套。房号分别为：1#楼6-4、5-6、7-4、9-1、4-4、6-6、12-3、5-5、11-6、8-2、19-6、9-3、12-4、5-3、7-3、4-3、12-5、10-3、8-3、9-6、14-6、13-6、6-1、12-6、11-4、10-6、8-4、16-6、9-4、8-1、16-3、8-6、4-6、5-4、7-6、4-1、13-4、11-3、20-6、10-2、10-5、17-6、16-5、13-2、15-3、15-4、10-4、15-6、17-5、12-1、11-2、5-1、18-6、16-2、1-6-3、1-21-6、1-18-3号房屋；2#楼10-3、6-5、10-6、14-6、16-1、17-6、12-6、11-6、8-1、12-3、9-3、8-3、5-3、5-6、4-1、7-3、9-6、18-6、4-6、6-6、8-6、7-6、18-3、25-6、20-6、17-3、13-6、13-1、12-1、5-1、24-3、4-3、6-1、16-5、19-6、13-3、16-3、16-6、25-3、15-3、21-5、11-3、6-3、22-6、7-1、19-3、9-1、23-3、25-2、27-3、20-1、23-6、15-1、18-1、21-3、27-6、21-6、15-6、20-3、24-6、19-1、26-3、14-3、12-5、18-5、22-1、11-1、21-1、19-5、18-2、17-5、13-5号房屋）。
这129套中，有63套房屋的佣金被告尚未支付给原告。这63套房屋分别为：1#楼的4-3、12-5、10-3、8-3、9-6、14-6、13-6、6-1、12-6、11-4、10-6、8-4、16-6、9-4、8-1、16-3、8-6、4-6、5-4、7-6、4-1、13-4、11-3、20-6、10-2、10-5、17-6、16-5、13-2、15-3、15-4、10-4、15-6、17-5、12-1、11-2、5-1、18-6、16-2、1-6-3、1-21-6、1-18-3号房屋及2#楼的23-6、15-1、18-1、21-3、27-6、21-6、15-6、20-3、24-6、19-1、26-3、14-3、12-5、18-5、22-1、11-1、21-1、19-5、18-2、17-5、13-5号房屋。上述63套房屋的面积共计为6285.44㎡。
2014年11月25日，原、被告签订了一份《补充协议》，该份《补充协议》载明：被告委托原告对锦都华庭商品房进行销售代理，由于原告未能按照双方签订的《锦都华庭营销代理服务合同》第三条的约定完成。应于2014年10月15日销售完成至75%，即202套，但实际完成了129套（已签订购房合同），仅达44.4%，原告已构成违约。原告提出希望延长本项目的销售时间。经双方再协商，就锦都华庭项目目前的销售情况，本着平等互利的原则，被告同意原告在2013年9月17日签订的《锦都华庭营销代理服务合同》的基本原则上对部分条款进行调整，并做如下补充约定，以资共同遵照执行：原告继续代理销售本项目，若在2015年4月1日前销售完成本项目可售面积的75%（即在2014年11月至2015年4月1日前销售任务为60套住宅），可依照下列条款进行补充修改：一、原告合同第五条（2）“对于选择银行按揭贷款、住房公积金贷款付款方式的客户，实现销售的认定标准是：被告与客户订立商品房买卖合同，客户向被告付清首期购房款，剩余购房款以银行按揭贷款或住房公积金贷款的方式支付，客户已办理完毕银行贷款手续”。本阶段实现销售的认定标准：客户向被告付清购房款（按揭贷款付清首付款）,被告与客户签订完商品买卖合同；二、销售代理佣金的提取：被告完成本补充协议的销售任务，且全额收到客户购房款后原告方可提取；三、如在2015年4月1日前原告完成本阶段的销售任务，被告返还原告剩余履约保证金的50%，且按已完成的实际销售任务与原告结算销售代理佣金；如至2015年4月1日前原告未能完成销售任务，本阶段的销售代理佣金原告不能再计提，且原告可按《锦都华庭营销代理服务合同》与原告解除合同；本补充协议与《锦都华庭营销代理服务合同》具有同等法律效力，与《锦都华庭营销代理服务合同》有冲突部分，以本补充协议为准，本补充协议未提及到的按2013年9月17日签订的《锦都华庭营销代理服务合同》执行。
2014年12月26日，原告向被告出具了《关于锦都华庭购房赠送汽车、家电基金的请款报告》，向被告申请汽车基金金额12万元及家电基金金额14万元，由被告转入柳州市铭扬装饰有限公司的对公账户。但被告要求将汽车基金金额12万元及家电基金金额14万元转入原告账户并由原告代为支付给汽车和家电供应商，并要求原告开具发票内容项目为锦都华庭销售代理佣金的发票给被告、但此笔费用不属于锦都华庭销售代理佣金及溢价奖励部分。2015年1月8日，在被告的要求下，原告向被告出具了《〈锦都华庭购房赠送汽车、家电基金请款申请〉转账信息变更报告》，同意被告提出的要求将汽车基金和家电基金款项共计26万元汇入原告的对公账户、由原告代为支付给汽车和家电供应商并且由原告开具发票内容项目为锦都华庭销售代理佣金的发票给被告的要求，该份报告注明了此笔费用不属于锦都华庭销售代理佣金及溢价奖励部分，被告于同月9日在该份报告上盖章确认、其法定代表人李晓红也在该份报告上签名确认。被告于同日向原告的账户汇入了26万元，原告按照被告的要求将此笔费用支付给了汽车和家电供应商。
2015年1月21日，原告通过电子邮件形式向被告发送了《锦都华庭新年特惠团购活动方案》，但未得到被告的答复。原告于2015年2月6日通过电子邮件形式向被告发送了《锦都华庭新年特惠团购活动方案》，提出了将房屋售价定为低于6000元/㎡的降价销售的方案，但未得到被告的答复。
《补充协议》签订后至2015年4月1日，原告销售了锦都华庭的1#楼的15-1号房屋、销售了锦都华庭的2#楼的17-1、10-5、28-5、28-6、28-1、28-2、28-3号房屋（其中28-1、28-2、28-3号房屋的客户并未办理完毕银行贷款手续。）
2015年4月1日，被告向原告发出了《关于解除营销代理服务合同的通知》，要求从2015年4月1日起解除与原告签订的《锦都华庭营销代理服务合同》、《补充协议》。原告于当日收到了解除合同的通知。同月3日，原告向被告出具了《锦都华庭代理佣金及溢价奖励请款报告》，要求被告支付未结算的代理佣金521676.42元和溢价奖励12562.62元。同月8日，被告向原告出具了加盖了被告公章的《关于锦都华庭销售代理佣金及溢价奖励的回复》，该回复载明经被告核算原告应得的溢价奖励为123350.04元。
被告在《锦都华庭营销代理服务合同》、《补充协议》存续期间并未采取原告提出的低于6000元/㎡的降价销售方案，但被告却在解除和原告签订的《锦都华庭营销代理服务合同》、《补充协议》后的第二个月起自行采取了5580元/㎡起的降价销售策略。原告于2015年7月29日起诉至法院，要求被告支付销售代理佣金及溢价奖励，双方引发纠纷成讼。
本院认为，民事活动中的当事人应遵循诚实信用、公平、等价有偿原则。委托合同解除或者委托事务不能全部完成的，委托人应按委托合同的约定向受托人支付相应的报酬。原告与被告之间的委托合同关系成立，且已实际履行，应受法律保护。
本案中，《锦都华庭营销代理服务合同》并未规定要完成应完成的销售进度才支付销售代理费，只是约定了提取销售佣金的认定标准（非银行贷款客户付清全部房款；贷款客户为付清首付款并办理完毕银行贷款手续。）。该合同第九条第10点明确约定了“若原告未能在约定时间内完成销售任务的，被告同意给予原告1个月的整改期，如原告超出整改期仍未能完成销售任务的，被告按原告实际完成的销售面积并按本合同约定的条款支付销售代理费。”且《补充协议》仅约定了补充协议签订后至2015年4月1日期间未能完成可售面积的75%的销售任务则补充协议签订后至2015年4月1日期间的销售代理佣金不能提取，并未约定可以不支付《补充协议》签订前的销售代理费。根据本院查明的事实，和原、被告均认可的数据，在《补充协议》签订前原告已完成了129套的房屋的销售。但被告仅向原告支付了66套的销售代理费514472.46元，故被告应将余下63套（129-66）房屋的销售代理费490264.32元（上述63套房屋的面积6285.44㎡×6000元×1.3%）向原告支付。被告关于“被告已经多付了代理费，原告要求被告支付代理费没有依据”的辩称没有证据支持，与事实不符，本院不予采信。被告关于“原告主张《补充协议》签订后销售的8套房屋的代理费没有事实依据”的辩称有合同依据，本院予以采信。
对于原告诉请的溢价奖励费，虽然《锦都华庭营销代理服务合同》约定了“在原告完成每个阶段住宅约定推售面积时，如有溢价销售情况的，经原、被告双方评估并确认后，被告在收到本阶段足额的应收房款后，应先支付该阶段溢价部分的30%的溢价奖励费用给原告，余下每个阶段70%的奖励费用则在原告完成整个项目住宅总约定推售面积的95%任务时，且被告在收到足额的应收房款后1个月内支付完毕”。本案中，虽然原告并未完成每个阶段住宅约定推售面积，但因被告已在解除合同后于2015年4月8日向原告出具了《关于锦都华庭销售代理佣金及溢价奖励的回复》，认可了原告应得的溢价奖励为123350.04元。被告以其自己的行为认可了原告应得的溢价奖励费为123350.04元。故根据诚信原则，被告应向原告支付溢价奖励费123350.04元。被告关于“被告当时是基于对合同的理解错误而同意给付溢价奖励”的辩称，没有证据支持，且与被告已对外做出的意思表示相悖，也有违诚实信用原则，故本院不予采信。
对于原告诉请返还的履约保证金。《锦都华庭营销代理服务合同》仅约定了“若原告未能在约定时间内完成销售任务的，被告同意给予原告1个月的整改期，如原告超出整改期仍未能完成销售任务的，被告按原告实际完成的销售面积并按本合同约定的条款支付销售代理费，并有权解除合同且不需返还履约保证金。”即被告不需返还履约保证金的前提是被告要给予原告1个月的整改期。另外，《补充协议》仅约定了“如在2015年4月1日前原告完成本阶段的销售任务，被告返还原告剩余履约保证金的50%，且按已完成的实际销售任务与原告结算销售代理佣金；如至2015年4月1日前原告未能完成销售任务，本阶段的销售代理佣金原告不能再计提，且原告可按《锦都华庭营销代理服务合同》与原告解除合同”，并未明确约定未完成本阶段（补充协议签订后至2015年4月1日期间）的销售任务可不退还剩余履约保证金。被告于2015年4月1日解除合同前并未按《锦都华庭营销代理服务合同》的约定给予原告一个月的整改期，且被告在《补充协议》履行期间对原告多次提出的降价至6000元/㎡销售的促销方案不予答复，却在解除和原告之间的委托合同后独自采取了降价销售的营销策略，被告的上述行为有违公平和诚实信用原则。且被告拖欠按《锦都华庭营销代理服务合同》应支付给原告的销售代理费的行为属违反了合同约定的行为。被告关于“被告依法解除合同没有违约”的辩称与事实不符，本院不予采信。综上，根据公平和诚实信用原则，本院认为被告应向原告返还剩余履约保证金。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广西柳州市资玺进出口有限责任公司偿付原告广西鸿江策划有限公司销售代理费490264.32元及溢价奖励费123350.04元；
二、被告广西柳州市资玺进出口有限责任公司退还原告广西鸿江策划有限公司履约保证金750000元。
案件受理费17366元（原告已预交），由被告负担16960元，由原告负担406元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；帐号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－269****）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎 鹂
人民陪审员 文记珍
人民陪审员 刘 璐
二〇一五年十二月九日
书 记 员 申 龙
附：
《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”
《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”