河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初6363号
原告侯某，男，汉族，1982年出生，住郑州市管城回族区。
委托代理人曹臣、霍朋杰，河南悦盛律师事务所律师。
被告河南某有限公司，住所郑州市金水区。
法定代表人刘某，总经理。
委托代理人徐震、徐鹤，河南中州律师事务所律师。
第三人郑州某学校，住所郑州金水区。
法定代表人于某。
委托代理人常正纲，河南辰中律师事务所律师。
原告侯某诉被告河南某有限公司、第三人郑州某学校（以下分别简称河南某有限公司、郑州某学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告侯某及其委托代理人霍朋杰、被告河南某有限公司委托代理人徐鹤、第三人委托代理人常正纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年x月xx日，原告与被告签订了一份《场地租赁合同》，合同约定：被告将位于郑州市红旗路XXX房屋（面积：210平米）租赁给原告，被告承诺对上述房屋拥有合法的出租权和收益权；租赁期限为二年半，即自2016年9月1日起至2019年2月28日止，房屋年租金为192000元；同时约定了物业管理、违约责任等条款。合同签订后，原告依约支付了被告租赁保证金16000元，并按约定按时支付了被告自2016年9月至2017年1月房屋租金。但在2016年12月28日，原告收到第三人出具的《关于限期搬离的郑州某学校实习楼的通知》，该《通知》明确显示：原告占用的商铺系郑州某学校实验楼，被告属于非法占用、出租，经金水区法院裁决，该栋楼物权、产权、所有权××××某学校所有，限原告于2016年12月31日24点前搬离该楼；《通知》下方还附有郑州市金水区人民法院判决书。收到通知后，原告多次找被告交涉此事，但被告始终不予解决处理，并被第三人强行从涉案房屋赶出，导致原告装修及经营损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，恳请依法判如所请。诉讼请求：1、判令被告退还原告租赁保证金16000元；2、判令被告向原告支付违约金及损失134000元，以上两项共计150000元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，一、被告与河南某公司有限公司存在承包关系。本案涉及的房产是河南某公司经土地使用人第三人郑州某学校同意建设的，被告与河南某公司存在承包关系。二、原告侯某的损失不是被告造成的，责任应由第三人郑州某学校承担。1、被告与原告侯某签订场地租赁合同后，没有提出提前解除租赁合同的要求；2、租赁合同被终止原因在于第三人郑州某学校采用非法手段，用沙土堆积在租赁物前，严重影响了租赁物使用，并最终强行将原告侯某赶出，造成租赁合同终止。被告与第三人郑州某学校之间存在租赁物使用权纠纷，本应通过法律途径解决，但是，一审判决尚未生效，第三人郑州某学校却至法律于不顾，在判决书未生效情况下即发出要求商户撤离通知，并采取打砸手段，致使原告侯某租赁事实终止。所以，原告侯某的损失并不是被告造成的，而是由第三人郑州某学校造成的，责任应由第三人郑州某学校承担。综上所述，原告对被告的诉讼请求依法应由郑州某学校全部承担。
第三人辩称，1、房屋并非第三人租赁给原告的，与第三人无关；2、被告租赁给原告的房屋的期限远远超出了承租本房屋最长租赁期限，所有的责任由被告承担。
经审理查明，一、2016年8月26日，被告河南某有限公司与原告侯某签订《场地租赁合同》一份，主要约定：“本租赁物名称为贵府酒楼，被告依约拥有合法的出租权和收益权。被告出租给原告的租赁物范围为：郑州市红旗路某酒店—楼东侧。租赁期限自2016年3月1日至2019年2月28日止。租赁物实际交付时间以被告书面通知原告。租赁保证金总计人民币16000元。原告应于本合同签订时支付给被告。2016年3月1日至2017年2月28日：一楼店铺年租金为192000元，以下按逐年递增计算房租。租赁期内，凡涉及该租赁物权属争议概由被告负责解决。被告的违约责任：被告如不能履行使租赁物、附属场地、设施设备、正常使用义务，使原告不能正常营业，超过30天，原告可要求解除合同，并要求被告赔偿三个月租金的违约金及经济损失。被告与租赁物业主或出租方的租赁合同因不可抗拒原因被解除，本合同自然终止，原被告互不承担违约责任。”合同签订当日，原告向被告支付租赁保证金16000元，并支付了2016年9月6日至2016年12月31日的租金61333元。2016年9月2日，原告与开封市智者空间装饰工程有限公司签订装修合同，对上述租赁房屋进行装修，工期12天，自2016年9月3日至2016年9月15日，工程造价为63613元。2016年12月28日，第三人向原告发出《关于限期搬离的郑州某学校实习楼的通知》，限原告于2016年12月31日24点前清理完原告所有物品并办理该楼，如因超期未搬离所造成的一切后果由原告完全负责。2016年12月31日期限届满后，原告未主动搬离，不久第三人将原告撵走。
二、2016年7月27日，郑州某学校作为原告以物权保护为由，起诉河南某公司及河南某有限公司。本院于2016年12月7日出具（XXX）豫0105民初XXX号民事判决书，该判决查明合同2015年12月31日到期后，河南某有限公司未将租赁房屋交付给郑州某学校，违反合同约定，视为其继续占用，判决：一、被告河南某有限公司应于判决书生效之日起20日内将占用金水区红旗路西段原告郑州某学校的综合实验楼和锅炉房、职工食堂、发电机楼及设备返还原告。二、被告河南某有限公司应于本判决书生效后10日内支付拖欠原告郑州某学校房屋租金160750元及占用费（2016年1月起至实际返还财产之日止，按年租金330750元计算），被告河南某公司对上述债务付连带归还责任。
三、本案庭审中，原告侯某提交的证据显示，原告租赁上述房屋系经营饭店，原告因饭店基础装修，于2016年9月2日、9月15日两次合计支出装修费63613元。至2016年12月31日，第三人通知原告限期搬离，原告已实际使用了3.5个月，从2016年9月15日起至租赁合同期满2019年2月28日止，剩余租赁期限为29.5月，扣除折旧7545元〔63613元×（3.5月÷29.5月）〕，原告装修实际损失为56068元（63613元-7545元）。
本院认为：被告河南某有限公司并非产权人，被告河南某有限公司能够使用第三人房屋是基于河南某公司与二职专（第三人前身）的联营协议书、补充协议书及承包经营协议书，而河南某公司与第三人之间的系列协议最后期限为2015年12月31日止。被告河南某有限公司在承包经营协议书期满后对第三人房屋无处分权，被告河南某有限公司明知该情况下，仍于2016年8月28日与原告签订租赁合同，违反法律规定，该租赁合同应属无效。被告河南某有限公司收取原告侯某的保证金16000元应予退还；原告基础装修折旧后损失56068元，是原告实际损失，被告应予赔偿。原告请求违约金48000元，无法律依据，本院依法不予支持；原告请求赔偿损失过高部分，证据不力，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南某有限公司应当于本判决书生效后10日内退还原告侯某租赁保证金16000元。
二、被告河南某有限公司应当于本判决书生效后10日内赔偿原告侯某装修损失56068元。
三、驳回原告侯某其它诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，原告侯某负担1650元，被告河南某有限公司负担1650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 安淑云
人民陪审员 张素萍
人民陪审员 ＸＸ郑
二〇一七年六月三十日
代理书记员 昝晓敏