福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终890号上诉人（原审被告）：龙岩市翰林宾馆有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人：许文琦，总经理。委托诉讼代理人：陈健超，福建力涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙岩学院，住所地福建省龙岩市新罗区。法定代表人：凌启淡，校长。委托诉讼代理人：何伟，福建岩风律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱伟和，福建岩风律师事务所律师。上诉人龙岩市翰林宾馆有限公司（以下简称“翰林宾馆”）因与被上诉人龙岩学院租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翰林宾馆的委托诉讼代理人陈健超、被上诉人龙岩学院的委托诉讼代理人何伟、邱伟和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翰林宾馆上诉请求：一、撤销龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初1711号民事判决，改判依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、判决由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，且适用法律错误。首先，2004年7月31日龙岩学院与龙岩市新罗区龙津大酒店签订《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》，双方对承包期限、承包费用、违约责任等进行了约定。2005年8月5日，上诉人以龙岩学院学术交流中心大楼为企业住所地设立××龙岩市翰林宾馆有限公司，此后，上诉人实际占用了龙岩学院学术交流中心大楼，并对大楼进行了部分装修和添置相关设施，上诉人并未与被上诉人签订相关承包经营协议，亦未与被上诉人书面签订租赁合同，一审判决于2016年3月25日解除上诉人与被上诉人之间的租赁关系，没有事实和法律依据。其次，退一步而言，即使一审认定上诉人与被上诉人存在实际租赁关系，但双方并未对租金、租赁期限、违约责任等进行约定，上诉人并非系《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》一方当事人，一审判决要求上诉人承担《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》约定的违约责任，向被上诉人支付违约金100万元，明显于法无据，突破了合同相对性原则，违反了《合同法》的相关规定。再次，被上诉人在一审中诉称“2014年3月，因被上诉人累计尚欠租金高达1787100元，于2014年3月28日向上诉人出具一份《确认告知函》，上诉人向被上诉人出具一年内分期付清的付款计划书后，仅支付了部分租金，现尚欠租金1657100元未支付”显然不是事实，根据被上诉提供的银行转款凭证，自2014年4月至2014年12月始，上诉人共向被上诉人支付了1100000元，尚欠687100元未付。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人龙岩学院辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应予驳回。首先，答辩人与上诉人是依据2004年7月31日《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》形成租赁关系。2004年7月，上诉人的原始股东原是想租赁答辩人的学术交流中心大楼经营酒店，并准备将酒店的名称定为龙岩市新罗区龙津大酒店。在此情况下，上诉人的原始股东才以龙岩市新罗区龙津大酒店的名义与答辩人签订了《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》。但之后，上诉人的原始股东最终将酒店的名称注册为龙岩市翰林宾馆有限公司。之后上诉人也是依据《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》履行支付租金的义务。对于上述事实，上诉人所出具《确认告知函》中也予以了确认。同时，根据上诉人于2014年3月27日向答辩人出具的《上缴管理费付款计划书》直接向答辩人申请分期付款及也可以证实双方之间是直接形成租赁关系。因此，上诉人实际上就是《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》的合同相对人，原审判决合法有据。其次，即便上诉人否认客观存在的事实，认为并未与答辩人签订租赁合同，只是与答辩人形成实际租赁关系，但根据现有的证据，原审的判决依然是正确的。根据上诉人所出具的《确认告知函》，可以明确的是上诉人是知道《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》的存在，并且对于《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》对于租金的约定、租赁期限的约定及违约责任的约定也是熟知的。如若上诉人并不知晓《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》的内容的情况下，其不可能在该确认函上盖章，并且上诉人的法定代表人许文琦也在该确认函上签字确认。同时，从答辩人一审所提供的银行转款凭证也可以证实双方是依据《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》形成租赁关系的。上诉人在向答辩人支付租金时均有注明“承包款”或“管理费”，而该名称与《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》第六条所约定费用的名称完全一致。据此，也可以证实上诉人是知晓《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》的存在，并且也是依据《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》约定的内容履行合同义务。最后，答辩人认为原审判决上诉人支付答辩人租金1657100元是合法有据的。上诉人向答辩人出具《上缴管理费付款计划书》及《确认告知函》时，双方确认的欠款时间是截止2013年，上诉人累欠租金1787100元。答辩人提起诉讼时，加上2014年度及2015年度的租金合计120万元，合计的租金为2987100元。扣除上诉人支付的1330000元，尚欠1657100元。因此，原审判决上诉人支付答辩人至2015年的租金1657100元租金合法有据。同时，答辩人在提起诉讼时仅仅是暂时追索租金至2015年。而2016年1月起至法院确定的解除之日的租金及法院确定的解除之日起至上诉人交付房屋之日止的房屋占用费，答辩人将另行提起诉讼确定房屋交付日期及相关的费用。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求依法判决驳回上诉人的上诉请求。龙岩学院向一审法院起诉请求：1.解除龙岩学院与翰林宾馆之间的租赁关系；2.翰林宾馆将龙岩学院学术交流中心大楼返还给龙岩学院；3.翰林宾馆支付龙岩学院租金1657100元；4.翰林宾馆支付龙岩学院违约金1000000元。一审法院认定事实：2004年7月31日，龙岩学院与龙岩市新罗区龙津大酒店签订《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》，约定租赁龙岩学院所有的龙岩学院学术交流中心大楼，约定承包经营期限从2004年8月1日至2024年10月31日止，承包管理费每年年底前一次性交清；未按时足额上交承包经营费，龙岩学院可提前收回经营权，并要求支付违约金1000000元。签订合同后，翰林宾馆实际使用租赁场地，并以龙岩学院学术交流中心大楼为经营场所设立企业。翰林宾馆实际使用租赁场所后，有按约支付至2008年10止的租赁费。2014年3月，因翰林宾馆已经累计尚欠的租金高达1787100元，翰林宾馆于2014年3月27日向龙岩学院出具一份《上缴管理费付款计划书》，申请一年内付清所欠的1787100元租金。龙岩学院亦于2014年3月28日向翰林宾馆出具一份《确认告知函》，确认翰林宾馆尚欠租赁费1787100元。翰林宾馆收悉告知函，并在《确认告知函》上签章确认该事实。翰林宾馆出具付款计划书后，翰林宾馆仅支付了部分租金，现尚欠租金1657100元未支付。经龙岩学院多次催讨，翰林宾馆未能履行支付租金的义务，故龙岩学院诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，龙岩学院与龙岩市新罗区龙津大酒店签订的《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。翰林宾馆以龙岩学院学术交流中心大楼设立企业实际使用租赁场地，且按约交纳至2008年10月的租金，并与龙岩学院进行债务对账，出具《上缴管理费付款计划书》的行为，可以认定翰林宾馆实际履行租赁合同义务，翰林宾馆与龙岩学院构成租赁关系。翰林宾馆未按约支付租金，已构成违约，故龙岩学院请求解除双方的租赁关系，符合事实与法律规定，予以支持。龙岩学院未先行通知翰林宾馆即直接向法院起诉请求解除租赁关系的，龙岩学院递交起诉状并经由法院向翰林宾馆送达的行为视为向合同相对方发出了解除合同的通知，故解除的时间为起诉状副本送达至翰林宾馆之日即2016年3月25日。租赁关系解除后，翰林宾馆应当返还租赁物，故龙岩学院诉请要求翰林宾馆返还租赁物于法有据，予以支持。翰林宾馆未按约支付租金，龙岩学院要求翰林宾馆支付尚欠租金1657100元并支付违约金1000000元的主张，符合双方约定，不违反法律规定，予以支持。本案中龙岩学院与龙岩市新罗区龙津大酒店虽然签订《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》，但该合同的性质属于租赁合同，故翰林宾馆辩称龙岩学院仅能要求承包费的主张，不符合事实与法律规定，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、龙岩学院与龙岩市翰林宾馆有限公司之间的租赁关系于2016年3月25日解除；二、龙岩市翰林宾馆有限公司应于本判决生效之日起二十日内搬迁出龙岩学院学术交流中心大楼，将上述租赁物返还给龙岩学院；三、龙岩市翰林宾馆有限公司应于本判决生效之日起二十日内向龙岩学院支付租金1657100元及违约金1000000元，合计2657100元。本案案件受理费28056元，由龙岩市翰林宾馆有限公司负担。本院二审诉讼中，双方当事人均未向本院提供新的证据。上诉人对一审认定的事实提出异议认为：翰林宾馆支付的并非租金，而是场地的占用费。被上诉人对一审认定的事实无异议。对于上诉人在二审中提出的异议，本院认为，从被上诉人一审所提供的银行转款凭证可以证实上诉人在向被上诉人支付租金时系注明“承包款”或“管理费”，与合同约定一致，其二审所提异议认为是场地占用费，依据不足，不予采信。本案的争议焦点为：1、上诉人是否属于本案租赁合同的当事人？2、如果上诉人是本案租赁合同的当事人，那么上诉人尚欠被上诉人的租金应如何认定？对此，本院分析认定如下：本院认为，虽然与被上诉人龙岩学院签订《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》的落款一方当事人体现为新罗区龙津大酒店，但从上诉人多年来依据该合同向被上诉人支付租金及双方往来函件分析，系由上诉人实际承租并使用租赁物。在2014年3月28日被上诉人给上诉人的《确认告知函》中明确表述：翰林宾馆有限公司原股东以龙岩市新罗区龙津大酒店名义与龙岩学院签订《龙岩学院学术交流中心大楼承包经营合同》，翰林宾馆有限公司成立后，即替代了新罗区龙津大酒店成为该合同的履约人，与龙岩学院直接形成租赁关系。上诉人收到该函件后对此未表示任何异议并在函件中盖印予以了确认。同时，上诉人于2014年3月27日向被上诉人龙岩学院出具《上缴管理费付款计划书》，要求所欠管理费在一年内分期付清，于3月31日向被上诉人龙岩学院提出申请报告，要求尽早处理大会议室的装修及购置设备及核实南大门保卫值班室的用电量问题。也可以证实上诉人是本案租赁合同的实际承租当事人，已取代新罗区龙津大酒店与被上诉人双方之间直接形成了租赁关系，其上诉称不是本案当事人的理由不足，本院不予支持。关于上诉人尚欠被上诉人的租金应如何认定问题。上诉人向被上诉人出具的《上缴管理费付款计划书》及《确认告知函》中，双方确认上诉人所欠租金1787100元是计算至2014年以前的，而被上诉人本案所诉租金计至2015年度，加上2014年度及2015年度的租金共120万元，合计租金为2987100元，扣除上诉人已支付的1330000元，尚欠租金为1657100元。因此，一审认定上诉人支付租金1657100元正确。综上所述，翰林宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28056元，由上诉人龙岩市翰林宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑国柱审 判 员 张文池审 判 员 郭胜华二〇一七年八月七日法官助理 吴金燕书 记 员 陈笑平