广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初327号原告（反诉被告）：珠海市乐盈照明器材有限公司，住所地珠海市吉大情侣中路68号4、5栋二层202-1号商场。法定代表人：张继军，总经理。委托诉讼代理人：胡泉，男，1969年3月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系公司员工。被告（反诉原告）：张丽，女，1973年8月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告珠海市乐盈照明器材有限公司（以下简称乐盈公司）诉被告张丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，被告张丽依法提起反诉，本院依法受理反诉，与本诉合并审理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐盈公司的法定代表人张继军及其委托诉讼代理人胡泉，被告张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐盈公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告无条件退还原告全部押金7000元。2、要求被告支付自2016年11月23日起计算的未退还押金的利息。3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2012年9月23日原告与被告签订《商铺租赁合同，详见附件一》，租赁被告位于珠海市翠屏路××号商铺作为仓库使用，并交付押金人民币7000元，之后陆续租赁其商铺至2016年9月23日（合计四年）。2、原告到期前，决定不再续租，并于2016年9月2日告知被告。经过双方协商，原告同意再续租二个月，以给被告充足时间招租，同时签订《商铺租赁合同补充协议，详见附件二》，被告承诺如果在2016年11月22日还没有找到租客，将无条件解除合同，退还押金，其他责任按2015年9月18日签订的执行。3、原告提前于2016年11月20日搬走了自己全部的物品，并清洁、无损坏设备完好（自然折旧除外）准备交付被告。2016年11月23日，原告通知被告到商铺验收并同时办理交接手续，被告到场后提出商铺内有几小块墙面有霉斑及墙皮剥落，要求修补原样才退押金，并单方面提出还要在修补期间按天数继续扣租金，原告认为墙面出现问题，属自然折旧产生的问题，并当场一一指出问题产生的原因，是天气，地势低渗水及白蚁导致墙体出现问题。依据原告及被告签订的（商铺租赁合同，详见附件一）的第五条第四点的约定：租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁商铺内的全部无损坏设备，设施清洁完好的（自然折旧除外）交给甲方。商铺内自然折旧的产生原因如下：（1）一面1平方米左右的墙面是由于白蚁的侵蚀蚁酸导致的墙面发黄，墙皮有点剥落，产生的原因时隔壁商户的白蚁串入，原告已进行消杀，并保留了除白蚁公司的收费收据。（2）铺内后面靠窗处底小部分墙体发霉及有水印痕迹，原因为其商铺外墙小区绿化带土面高于其商铺月30cm左右，长期雨水浸泡造成，导致墙面小面积发黑及有霉点（属于自然折旧）。（3）铺面内大门左上角有1.5平方米墙体表皮有少许剥离，自然风化（属于自然折旧）。（4）铺内隔层楼上有小部分墙面有轻微斑点，原因是其铺面长期潮湿，其铺面地板高度低于大门外马路，曾经有2次台风雨水及大暴雨涌进仓库，造成铺内积水达8公分，我方处理及时，才没有造成影响。以上事实清楚简单，原告认为被告提出的要求不符合附件一及附件二的条款，是属于无理要求，原告为维护自身合法权益，追回被告扣留的押金，根据2015年签订的《商铺租赁合同》及2016年9月30日签订的《商铺租赁合同补充协议》，向人民法院提出诉讼，恳请人民法院依法支持原告的合理诉讼请求。被告张丽答辩并提起反诉称：张丽与乐盈公司于2012年签订《商铺租赁合同》，租金每月3400元，租期至2016年9月22日止。合同期满，乐盈公司向张丽请求续租一年，张丽同意，双方约定租金每月3680元。2016年9月30日，双方准备签订续期合同时，乐盈公司又提出生意不好，不再租用，于是双方签订《商铺租赁合同补充协议》，约定租期为二个月，租金每月3680元。二个月期满后，乐盈公司搬走了其物品，但未将商铺恢复原貌，就要求张丽退还押金。张丽告诉乐盈公司应当将商铺恢复原貌后，将商铺及商铺锁匙交还张丽时，张丽即退还押金。但乐盈公司不从，一气之下，将商铺上锁，带走商铺锁匙，直到现在张丽也没法进入商铺。对于商铺内的损坏状况，完全是由于乐盈公司在使用过程中造成的。在四年的租期使用中，产生一些损坏属正常现象，张丽并没有怪责乐盈公司，仅仅要求乐盈公司恢复原貌。即使有些是自然损坏，按合同法的规定作为承租人也有维修、维护、修复的义务。乐盈公司的行为属不守诚信、不负责的行为，将商铺锁匙带走的行为更是损害张丽合法权益。从2016年11月23日至现在，张丽都没法进入商铺，商铺被乐盈公司控制。为此，乐盈公司应承担相应租金。暂从2016年11月24日计至2017年2月8日共2.5个月，租金为9200元（3680×2.5）。为维护张丽的合法利益，特答辩如上，并提出反诉请求：1、请求法院判决原告从2016年11月24日起向被告支付商铺租金计至2017年2月15日，按每月3680元计算，共计10058元；2、要求原告对案涉商铺恢复原貌，铁门要拆掉、补地板砖、墙壁重新抹灰补上、厨房的门要修复（大约需要1万元）；3、原告承担全部诉讼费用。原告乐盈公司对被告张丽的反诉答辩称，我方认为被告的反诉事实与理由不能成立，原告认为本案最大争议点，被告陈述铁门、墙壁装修问题，我方对这一事实做一陈述。在2016年9月23日，因租赁合同到期，原告觉得不再续租，终止本案商铺租赁合同，被告提出1、要求原告续租两个月，以便被告找到新租客，2、要求修复以下被白蚁侵蚀的墙体部分3、留下拉闸门及铁丝网。被告未有其他明确主张，经双方协商，原被告签订续租两个月的补充合同，对于白蚁侵蚀墙虽不是原告责任，但也同意修缮，同意留下原属于原告的拉闸门及铁丝网。在此期间，被告多次带新租客上门看房，原告都无条件且无限次的协助被告带客开门看房。二、2016年11月23日，原告依据合同约定搬走及清除所有自己物品，并打扫干净商铺，通知被告来进行房屋交接，并要求被告退还7000元押金。三、在商品交接过程中，被告提出1、白蚁侵蚀墙修缮标准不行，要求进行修复；2、其他墙体虽属明显自然折旧问题，亦要求原告修缮；3、要求拆除拉闸门及铁丝网、恢复原状。要求恢复拉闸门施工钻孔的地砖，也需按原式样购买同样材料修复；4、二楼几个钉子也要拆除，并恢复原样；5、多次向原告强调，修缮期间也要计算租金，且从押金中扣除；6、修缮标准以被告验收为准。四、原告认为被告所提要求极不合理，交房标准前后矛盾，在协商中原告为早日解决此事明确告知被告1、白蚁侵蚀墙体，原告已尽力修缮，白蚁引起原因详见诉状。在协商中原告同意再次请人修缮这面白蚁墙，且在有剩余材料的情况下会要求装修工人修复其他墙体问题；2、同意拆除拉闸门及铁丝网，并修复地砖，但不能保证能购买到同样式的地砖，接近就可以；3、二楼钉子在工人进场后亦可拔去修复；4、不同意在修复期间被告提出继续扣租金的无理要求；5、不同意白蚁墙修缮后的标准，本不属于原告的责任，不能由被告单方决定。五、由于双方协商不成，原告认为被告要求不可以决定起诉，为保留现场证据，原告未将钥匙交还被告。六、被告于2016年11月24日已对该商铺进行处置，将该商铺停水停电处理。原告乐盈公司为其本诉诉称和反诉辩称向本院提交如下证据：1、押金收据；2、商铺租赁合同；3、商铺租赁合同补充协议；4、招商银行转账汇款电子回单2份；5、商铺白蚁防治费收据；6、管理费收据及发票；7、商铺租赁后拍下的图片若干（9张）；8、产权证复印件；9、管理处停电停水证明。被告张丽为其本诉辩称和反诉诉称向本院提交如下证据：1、照片一组8张。本院经审理认定事实如下：张丽系珠海市翠屏路××号（××花园）（以下简称案涉商铺）的产权登记人。2015年9月18日，张丽（出租方、甲方）与乐盈公司（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，套内面积为65平方米，租用期限一年（自2015年9月23日至2016年9月22日），本合同签订之日，乙方交甲方人民币7000元（其中5000元作为租赁押金，2000元为水电费押金）；合同第五条第2项，乙方造成租赁商铺及其设备的损毁，应负责恢复原状；合同第五条第4项，租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁商铺内全部无损坏设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给甲方；合同第六条第1项，甲方向乙方提供合格的租赁商铺，并保证商铺内的水、电两通。合同还约定了其他事宜。合同落款处，甲方由张丽本人签名、乙方由乐盈公司加盖公章。2016年9月30日，张丽（甲方）与乐盈公司（乙方）签订了《商铺租金合同补充协议》，约定在甲乙双方2015年9月18签订的《商铺租赁合同》的基础上，因乙方于2016年7月份已同意每月3680元租金续租一年，后因其它原因不再续租，同意续租两个月，以给甲方充足的时间去招租。续租期间，如甲方找到租客，乙方必须于3天之内搬走所有物品，把商铺恢复原貌交给甲方。如甲方到2016年11月23日还没有找到租客，将无条件解除合同，退还乙方押金。其它责任按2015年9月18日签订的合同执行。协议落款处有张丽丈夫蓝海朴代张丽签名，庭审中张丽确认该代签有效。乐盈公司分别于2016年9月29日、2016年10月24日向张丽支付续租案涉商铺的租金，每笔3680元。合同期满后，双方于2016年11月23日准备交接案涉商铺，但当日张丽发现商铺墙皮脱落、有霉点等问题，要求乐盈公司恢复原貌后再交还商铺否则不退还押金，而乐盈公司则认为墙面的问题属于自然折旧不应由其修补，要求张丽退还押金否则不退还商铺钥匙，因双方交接时产生分歧，张丽没有将押金退还给乐盈公司，乐盈公司亦未交还商铺钥匙，双方没有完成交接手续。2016年11月24日，张丽通知案涉商铺所在的管理处对案涉商铺进行停水电处理，有珠海格力物业管理有限公司棕榈假日服务部出具的《证明》。2016年11月28日，乐盈公司结清了案涉商铺的管理费及水电费。乐盈公司主张自2012年9月23日至2016年11月23日承租了案涉商铺，并向张丽交纳了租赁合同押金7000元，张丽认可乐盈公司在上述期间租赁案涉商铺并确认已收到上述押金。乐盈公司主张2015年7月9日为案涉商铺防治白蚁支付了防治费300元，提交了珠海市爱工白蚁防治中心开具的《收据》佐证，张丽不认可其真实性。双方分别提交了商铺照片显示商铺墙面受损情况，乐盈公司主张墙面受损属于自然折损，而张丽则认为墙皮脱落应由原告负责修缮。2017年2月15日，本院组织双方到案涉商铺进行现场勘查，并就案涉商铺进行现场交付。勘查过程中，张丽认为卷闸门后面一扇钢丝防盗门、一扇不锈钢推拉门要求拆除，墙粉脱落部分要求重新粉刷，对此乐盈公司确认卷闸门后的铁丝网、防盗门均是其安装的，但防盗门经张丽的丈夫同意不需要拆除；从现场勘查情况看，案涉商铺不存在擅自变动房屋建筑主体和承重结构、扩建或未正当使用的情况。庭审中，乐盈公司确认自2015年11月23日至本院组织交付商铺之日期间没有再主动联系张丽交还商铺钥匙，并认为保留钥匙为了保留现场证据，同时表示愿意以1000元折抵案涉商铺受损状况，由张丽自行安排修缮。张丽确认乐盈公司已缴清案涉商铺水电费。本院认为，乐盈公司与张丽签订的《商铺租赁合同》（2015年9月18日）、《商铺租金合同补充协议》（2016年9月30日）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效，双方应恪守履行。本院结合当事人的举证、陈述依法对乐盈公司和张丽的本反诉请求作出如下分析：一、关于押金及押金利息的问题。双方《补充协议》中约定“如甲方到2016年11月23日还没有找到租客，将无条件解除合同，退还乙方押金”，本案中，张丽以乐盈公司没有将商铺恢复原状为由拒绝退还押金没有合同依据，同时，乐盈公司在租赁期间已足额支付租金及水电费不存在需要抵扣押金的情形，故按照双方约定张丽应于2016年11月23日退还乐盈公司押金，张丽的行为已构成违约，据此，本院予以支持张丽退还乐盈公司商铺押金7000元。关于乐盈公司请求的押金利息，因张丽违约应于2016年11月23日退押金而未退，故本院支持张丽向乐盈公司支付以押金7000元为本金，自2016年11月24日起，按中国人民银行发布的同期银行活期存款利率计至判决生效之日止的利息。二、关于商铺恢复原貌的问题。双方《租赁合同》中约定“租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁商铺内全部无损坏设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给甲方；乙方造成租赁商铺及其设备的损毁，应负责恢复原状”，张丽据此主张乐盈公司应对案涉商铺恢复原貌（铁门要拆掉、补地板砖、墙壁重新抹灰补上、厨房的门要修复），并提供了多张现场商铺墙面受损照片及铁丝门、推拉门未拆图片予以佐证。现场勘查过程中，乐盈公司确认在租赁案涉商铺期间安装了铁丝门、推拉门，且张丽明确表示不同意继续利用；乐盈公司表示愿意以1000元折抵案涉商铺受损状况，由张丽自行安排修缮，故结合本案的实际情况以及案涉商铺已由张丽收回的事实，本院确认乐盈公司向张丽支付1000元用以拆除案涉商铺的铁丝门及推拉门。关于张丽举证墙面受损等其他修复问题，从现场勘查情况及张丽提供的证据来看，均不足以证明墙面受损等其他需修复的问题是因承租人使用不当所造成的，故根据《合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或租赁的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”的规定及双方对商铺自然折旧无需修复的约定，张丽的该部分的反诉请求，本院不予支持。三、关于商铺占用费的问题。虽然案涉商铺未能于2016年11月23日完成交接的直接原因系张丽未按约退还押金，但乐盈公司此后亦没有主动交还商铺钥匙的行为也确实造成张丽商铺租金损失的扩大，根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”的规定，乐盈公司对造成案涉商铺租金损失亦存在一定的过错，故对于张丽请求自2016年11月24日起至2017年2月15日的商铺租金10058元，本院考虑张丽违约的过错程度、乐盈公司未采取措施防止损失扩大的情节及结合案涉商铺已于2016年11月24日被停水电的实际情况和商铺预期利益等综合因素，本院酌定乐盈公司向张丽支付商铺占用使用费4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条，之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市乐盈照明器材有限公司返还商铺押金人民币7000元；二、被告（反诉原告）张丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市乐盈照明器材有限公司支付以押金人民币7000元为本金，自2016年11月24日起，按中国人民银行发布的同期银行活期存款利率计至本判决生效之日止的利息；三、原告（反诉被告）珠海市乐盈照明器材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）张丽支付2016年11月24日至2017年2月15日止的商铺占用使用费人民币4000元；四、原告（反诉被告）珠海市乐盈照明器材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）张丽支付拆除案涉商铺铁丝门及推拉门费用人民币1000元；五、驳回被告（反诉原告）张丽的其他反诉请求。如果付有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币25元，反诉受理费人民币150.5元，合计人民币175.5元，由被告（反诉原告）张丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  王 敏二〇一七年三月八日法官助理  陈绮琦书 记 员  朱梦春张炯尉