黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0602民初755号
原告：大庆日月长物业管理有限公司。住所地：大庆市萨尔图区万峰综合大市场****室。
法定代表人：梁国彬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。
被告：郝顺义，女，住大庆市萨尔图区。
委托诉讼代理人：聂立峰，男，住大庆市萨尔图区。
原告大庆日月长物业管理有限公司与被告郝顺义物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大庆日月长物业管理有限公司的法定代表人梁国彬及委托诉讼代理人阚留成、被告郝顺义及委托诉讼代理人聂立峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大庆日月长物业管理有限公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告立即给付物业费898.30元（1.21元/月/平方米×92.80平方米×8个月）；2.判令被告立即给付跨年度的5%的滞纳金269.49元（1.21元/月/平方米×92.80平方米×8个月×5%×6个月）；3.由被告承担本案的其他诉讼费用。事实与理由：被告系萨尔图区奔二村SJ-1-2-402室的产权人，其应按照物业服务合同中的定价标准和有关滞纳金的约定正常缴纳物业服务费。从2016年5月1日起至2016年12月31日时止，共拖欠物业服务费898.30元，欠费产生了滞纳金269.49元。原告多次向被告催缴物业服务费，其均以各种理由拖欠不缴，故原告诉至法院。
被告郝顺义辩称，物业服务委托合同书不合法，该合同只有一名业主委员签名，其余四名都没有签字。对选聘原告没有召开业主大会表决，对收费定价没有公示过程，招标过程不透明；物业企业无权收取滞纳金；物业收费过高，服务非常差。列举如下：综合服务方面，SJ小区无管理处，看不到服务人员进行业务接待，打电话也不接；公共区域清洁卫生方面，无专门的保洁人员而是由门卫兼职，打扫不到位、不彻底；公共区域秩序维护服务方面，门岗由一位老人担任，不是专职保安，还兼做保洁，无巡逻岗，车辆乱停无人管理，电子巡更看不倒人；公共区域绿化方面，绿地面积与实际相差五倍，达不到一级标准；污水疏通清掏排放方面，没有污水泵站运行成本，仅有疏通清掏服务；公共部位、公共设施保养维修服务方面，小区多处道板不平、下雨积水，楼顶漏雨，墙皮脱落、一直不修；避雷系统方面，没有看见原告对其检查保养及维修，避雷系统布满各种电线，物业也不清理；消防系统方面，无消防泵、消防栓、消防水带，仅门卫有几个灭火器；公共照明方面，楼道自行承担电费，应减掉；弱电方面，仅有监视系统，没有楼宇对讲系统，住户报警等系统达不到一级标准。SJ-1-2-402室是顶楼，该房屋西侧卧室自2016年5月发现一处漏雨，找原告维修，原告只是简单处理，仍然漏雨，业主再找到物业梁经理，其说屋顶漏雨不归他们负责，就这样该卧室从2016年5月至10月每次下雨都有不同程度的漏雨，造成卧室内墙部分装修剥落粉化，内墙剥落面积为5.8平方米左右，内墙漏雨处发霉长毛、散发难闻的发霉气味，无法入住。屋顶零星维修应该由物业服务企业负责，导致业主财产受到损失，物业服务企业应该承担相应的法律责任。被告要求原告作到：1.把屋顶漏点修好；2.赔偿漏雨造成室内装修损失1000元，具体包括材料费300元（内墙漆、腻子粉等）、人工费700元（包括抢平剥落处、刮2-3遍腻子、2-3遍漆等）；3.赔偿因漏雨造成该房屋不能正常入住的损失费7000元；4.降低物业收费价格，之后再交物业费。
在举证期限内和庭审过程中，原告大庆日月长物业管理有限公司举证如下：
证据一、关于退出萨尔图区星辰园蔬菜小区物业服务项目说明复印件一份（与原件核对无异议），证明：2015年1月10日原兴兴物业从星辰园小区正式退出，从今日起小区没有物业公司进行服务。被告质证无异议。本院对该证据予以确认。
证据二、萨区星辰园蔬菜小区物业服务现状的反映复印件一份（与原件核对无异议），证明：10位业主代表向萨尔图区城管局物业办写的反映，要求聘请新的物业公司。被告质证无异议。本院对该证据予以确认。
证据三、证明复印件一份（与原件核对无异议），证明：萨尔图区铁人社区工作站奔腾居民委员会出具的证明，2016年1月25日时小区还没有成立业主委员会。被告质证无异议。本院对该证据予以确认。
证据四、申请、关于萨尔图区铁人社区工作站辖区的星辰园蔬菜物业小区服务情况说明复印件各一份（均与原件核对无异议），证明：业主代表给萨区城管局物业办的申请，因为当时社区没有业主委员会，业主和奔腾居委会铁人社区把这种情况向萨区城管局报告，城管局根据小区的建筑面积不超过3万平方米，小区的实际面积是1.87万平方米，可以通过所有业主自行选定服务较好舍得为小区投资口碑较好的物业服务企业选聘进来，但是选聘的过程必须按照中华人民共和国物业管理条例2007年504号第11条第4款的规定进行选聘，进驻的选聘的物业企业可以直接向小区全体业主进行书面摸底调查或召开全体业主大会，当时由于人员分散不齐，小区业主代表和物业采取了安家走访的调查，前后走访一周左右，在走访的166户业主中有134户业主签字，业主签字是根据物业对小区的服务承诺15项改造来进行的，同时物业承诺价格照原来的物业公司只减不增，服务项目按照大庆市人民政府庆政发63号文件十大项服务进行执行，这些服务项目是国家硬性规定的，在小区必须有，按照摸底走访134户超过物业管理条例第11条第4款占总面积过半且总人数过半的法律规定，同时也符合大庆市人民政府规定了占总面积三分之二，总人数三分之二的规定，因为134户超过了三分之二。被告质证认为：只有业主大会才能正式选聘物业公司，摸底不能代表业主大会。本院对该证据予以确认。
证据五、通知2份4页、摸底调查表11页均为复印件（均与原件核对无异议），证明：第一134户业主签字是根据我的15项承诺同意聘用我进驻小区签的字，同时对我提出的价格的认可，而且服务项目多了，同意选聘原告大庆日月长物业管理有限公司，摸底调查表上有聂立峰的签字。被告质证认为：只能是一个摸底调查表，不代表正式签订合同，只是同意物业入驻，当时也没有说明价格。本院对该证据予以确认。
证据六、情况说明复印件一份（与原件核对无异议），证明：结合摸底调查符合物业条例第11条第4款的规定，萨尔图区城管局正式批准原告大庆日月长物业管理有限公司进驻星辰园SJ小区，是政府行为。被告质证认为：无异议，但是城管局只有监督、协调的职责，没有权利要求业主选定物业公司。本院对该证据予以确认。
证据七、关于萨尔图区星辰园物业小区物业服务、收费标准备案的报告复印件一份（与原件核对无异议），证明：向大庆市城管委物业办、萨尔图区城管局物业办申请要求签订物业合同进行备案，因为摸底调查和承诺符合法律规定，经过区里批准签订物业服务合同，小区业主代表与物业公司共同签字的报告。被告质证认为：我认为这些人签字都是没有用的，只是一个报告，代表不了业主。本院对该证据予以确认。
证据八、物业服务委托合同书复印件一份7页（与原件核对无异议）、楼道业主代表签字1页，证明：业主委员会没有成立前根据萨区城管局的要求有134户业主代表签字，同时又要求该三栋楼13个楼道的楼道代表分别签字，此合同就形成了，合同中的小区的1.87万平方米包括了星辰园SJ小区3栋楼的整体面积，是一个不可分割的整体，物业公司是以实际服务取得全体业主的信任，自愿交钱，服务的总共是166户，其中商服是44户，住户是122户，包括被告，2015年10月1日到2018年9月30日，收费标准是每月每平方米1.21元，合同的第七条对夸年度不交物业费的业主按月收取5%的滞纳金。被告质证认为：合同签字时应该成立业主大会了，但是没有召开业主大会，五个业主委员会代表知道有三个以上业主委员会代表签字才有效，我认为存在暗箱操作，不合法，我认为合同不成立。本院对该证据予以确认。
证据九、业主委员会备案情况表复印件一份、星辰园小区首届业主委员会选举情况说明复印件一份，证明：2016年7月25日业主委员会正式成立完毕，由铁人社区组织，会战城管办监督与指导，全程程序符合标准，例行了一个月时间，是由铁人街道工作站监督，奔腾居委会组织实施的，在小区里按照市里的有关规定，成立的业主委员会，包括公告阶段、摸底阶段、成立筹备组阶段，业主委员会已经成立，并合法备案，备案的最终时间是2016年7月25日。被告质证无异议。本院对该证据予以确认。
证据十、大庆市住宅物业服务内容监督记录复印件9页（与原件核对无异议），证明：经过萨区城管局、大庆市城管委亲临现场检查，服务标准与事实相符，进行的批示。被告质证认为：首先没有业主大会、也没有业主委员会，我认为合同就不合法，所以后期的事项无效。本院对该证据予以确认。
证据十一、档案查档证明一份2页，证明：萨尔图区西宾路奔二村SJ-1-2-402室所有权人为郝顺义、聂立峰，2016年5月7日购买房产，建筑面积是92.80平方米。被告质证无异议。本院对该证据予以确认。
证据十二、通知复印件一份，证明：2016年10月10日星辰园SJ小区业主委员会通知小区全体业主向日月长物业公司缴纳物业费的通知。被告质证无异议。本院对该证据予以确认。
证据十三、温馨提示一份，证明：物业公司为全体业主提供了所有服务企业的热线及举报电话，公司总经理的手机号向全体业主公告，对服务不到位可以随时向总经理举报。被告质证认为：电话打不通，服务承诺没有一项落实在实际上。本院对该证据予以确认。
证据十四、防雷检测报告复印件一份（与原件核对无异议），证明：星辰园楼和SJ1、2两栋楼都是通过日月长物业每年检测一次防雷，被告也是享受人。被告质证认为：我不承认这个检测报告。本院对该证据予以确认。
证据十五、照片复印件28页，证明：向被告提供了物业服务。被告质证认为：我认为这些都是物业公司应该做的事，而且应该做好，但是物业公司做的远远不够。本院对该证据予以确认。
证据十六、SJ小区业主委员会出具的证明复印件两份（均与原件核对无异议），证明：原告对小区住宅楼消防系统配套公共消防设施全部进行检查、保养、配齐，达到正常运行状态，我公司进驻小区后舍得投资，小区各项环境、设施得到彻底改观，特别是SJ楼投资变化最大，并经市、区主管部门考核验收合格，小区内个别业主由于以前惯例不交物业服务费，原告公司入驻以后依然不交物业费，其他业主反映非常强烈，认为个别不交物业费的业主损害了其他业主的权益。被告质证认为：消防栓、消防泵、消防水袋都不具备，非常不齐全，而且按照规定首次配备灭火器不计入本年费中，小区仅有灭火器，我们小区有46户业主，但是有将近40户业主现在反对物业公司。本院对该证据予以确认。
在举证期限内和庭审过程中，被告郝顺义举证如下：
证据一、小区业主签名复印件三页（与原件核对无异议），证明：业主对物业公司的服务不满，收费价格过高。原告质证认为：对真实性和证明的问题均有异议，反映的问题与业主委员会出具的证明不相符，业主委员会是代表全体业主，是依法成立的，所有的业主与被告有利害关系。本院对该证据予以确认。
证据二、照片12张，证明：卫生不合格、维修不到位、安保不合格、避雷系统达不到标准。原告质证认为：对真实性与证明的问题均有异议，证明不了被告想要证明的问题，物业服务不包括进门服务。本院对该证据予以确认。
证据三、小区绿化草图2页（自绘），证明：小区绿化面积和实际面积相差五倍。原告质证认为：被告所述都是不属实的，星辰园小区的绿化面积是按5-7月份绿化的面积正投影的面积计算的，被告的计算错误。本院对该证据予以确认。
证据四、照片复印件4张，证明：萨尔图区奔二村SJ-1-2-402室房屋的室内情况。原告质证认为：被告屋里漏水是真实的，但是房屋漏雨不是我公司进驻时就漏的，被告的房屋只是一个代表性的，在我物业公司没进驻星辰园小区之前顶层漏雨不是被告一户，而是多户，在2015年10月1日我公司进驻小区后，首先对报修的业主房盖进行了维修，同时发现顶层房盖有裂痕的同时用防水涂料和三油两丝进行了防水处理，防止冬季下雪，雪水融化再次造成小区业主顶层房盖往室内漏雨，为了防止漏雨，在2016年正月初六梁国彬亲自率领6名员工到房盖清雪，保证雪水不往业主家渗漏，关于被告SJ1-2-402室房屋漏雨问题是2016年5月7日购买该住宅楼，买此住宅楼没有通过物业公司进行信息移交，产权物业服务等各项内容递交，当2016年10月份收取物业费时，被告提出房屋漏雨，小区管理处经理曾经三次上房盖给予做防水，包括二单元401室，都做了防水，但是也没有完全做好，后期法定代表人亲自带领管理处经理和SJ小区卫生员兼保安员曹兰勋共同上楼给被告做的防水，这张照片是我当时进驻时看到的，小区在我公司没进驻之前原来的物业根本就不管。本院对该证据予以确认。
依据上述证据及庭审中双方当事人的陈述，可确认本案法律事实如下：
原告大庆日月长物业管理有限公司系大庆市萨尔图区奔腾居委会星辰园SJ小区的物业服务企业，被告郝顺义系大庆市萨尔图区西宾路SJ-1-2-402室房屋的所有权人。2016年10月25日，原告与大庆市萨尔图区奔腾居委会星辰园SJ小区业主委员会签定了《物业服务委托合同书》。在合同书中约定：物业类型为商服、住宅物业管理；坐落位置为大庆市让胡路区西杨路北侧，四置为东至沁园春、西至菜库路、南至西宾路、北至辐射中心；住户166户，包括商服46户、住宅120户；委托服务事项为房屋建筑本体公共部位的零星维修和维修面积小于1平方米的维修、房屋建筑本体公共设施设备、本物业规划内附属物业管理范围的市政公用室外的平时养护和维修及管理、公共卫生的清洁卫生和垃圾的收集及清运服务；协助当地公安机关进行小区安全监控和治安巡视等工作、社区文化娱乐活动、物业及物业服务管理档案和小区资料、物业的日常服务与管理、健全物业档案、法规和政策规定及业主授权物业服务管理的其他事项；小区住宅物业服务费为每月每平方米1.21元，收缴时间一般在每年9-12月进行；委托时间从2015年10月1日至2018年9月30日，时间为三年；依法向法院起诉的，对跨年度不交物业费的业主按月收取百分之五的滞纳金。现原告以多次向被告催要拖欠的物业费未果为由诉至本院，要求被告缴纳2016年5月1日时起至2016年12月31日时止的物业费898.30元、给付滞纳金269.49元，共计1167.79元并承担本案的诉讼费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告大庆日月长物业管理有限公司与被告郝顺义居住的大庆市萨尔图区奔腾居委会星辰园SJ小区业主委员会签订《物业服务委托合同书》并就物业管理类型、委托服务事项、委托服务形式、物业费收费标准、住宅及商服部位共用设施、设备维修基金的使用、物业服务委托时间、不可抗力的处理、双方的权利和义务、争议的解决及滞纳金的收取等事项所作的约定是双方真实意思表示，该合同书不仅对原告及业主委员会有约束力，其效力也及于包括被告在内的该小区的全体业主。原告对被告所在小区已基本履行其物业管理和服务职责，被告在接受原告的物业管理、服务后就应承担相应的民事义务。在庭审中，被告认可其未交纳2016年5月1日至2016年12月31日共8个月的物业服务费属实，大庆市萨尔图区西宾路SJ-1-2-402室房屋的建筑面积92.80平方米，即被告应缴纳的物业服务费应为898.30元（1.21元/月/平方米×92.80平方米×8个月），故本院对原告要求被告缴纳物业服务费898.30元的诉讼请求予以支持；因《物业服务委托合同书》中已约定对跨年度不交物业服务费的业主可按月收取5%的滞纳金，即被告应给付自2017年1月1日时起至原告起诉时2017年2月24日时止的滞纳金30.31元（1.21元/月/平方米×92.80平方米×3个月×5%×1个月+1.21元/月/平方米×92.80平方米×3个月×5%×1个月÷30天×24天），故本院对原告要求被告给付滞纳金269.49元的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、第八十二条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第六十七条的规定，判决如下：
一、被告郝顺义于本判决书生效后立即给付原告大庆日月长物业管理有限公司物业服务费898.30元、滞纳金30.31元，共计928.61元；
二、驳回原告大庆日月长物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告郝顺义负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 刘增华
人民陪审员 冯吉庆
人民陪审员 程瑞娟
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 杨冬岩