陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0881民初2372号
原告：中国农业银行股份有限公司神木县支行，住所地：陕西省神木市神木镇东兴街二中路1号。
负责人：王峰，该支行行长。
委托诉讼代理人：李广武，陕西韬达律师事务所律师。
被告：任振斌，男，1976年3月25日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。
被告：祁小莉，女，1976年1月6日出生，汉族，陕西省神木市人，被告任振斌之妻，现住址同上。
被告：陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司，住所地：神木市神木镇杏花小区10号。
法定代表人：张军义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李瑞霞，陕西英培律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏波，陕西英培律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司神木市支行诉被告任振斌、祁小莉、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司神木市支行委托诉讼代理人李广武、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司委托诉讼代理人李瑞霞、苏波、被告任振斌到庭参加诉讼，祁小莉经依法传票传唤无故未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司神木市支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告任振斌、祁小莉立即偿还所欠原告逾期借款本金114803.35元及逾期利息、罚息、复利（截至2018年5月19日止），逾期借款本金是114803.35元，利息156978.37元，罚息10270.8元，复利15585.14元；从2018年5月20日起至借款本金偿还完毕之日止的利息、罚息和复利按合同约定计算，如遇人民银行调整，按调整后计算）；2.原告对被告任振斌、祁小莉提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.由被告金海煤业对上述债务承担连带偿还责任；4.本案的诉讼费用由三被告负担。事实与理由：2013年3月5日，被告任振斌、祁小莉因购房需要向原告申请借款119万元，并自愿以其购买的位于神木市神木镇麟州南路麟州华府小区2幢2单元602号房屋作抵押，被告金海煤业集团神木房地产开发有限公司自愿承诺在办理正式的抵押登记前承担连带保证责任。2013年11月4日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为119万元，借款期限为240个月，约定了借款利率及罚息、复利计算方式，还款方式为等额本息还款法，按月还本�息。合同还约定，若借款人未按合同约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的借款。2013年11月4日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约发放了借款，借款人未按约定偿本付息，保证人亦未承担保证责任，被告祁小莉亦未履行还款责任，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告任振斌借款时间及金额均属实，不还贷款是因为被告金海煤业不按合同约定交房，金海煤业违约在先，因此就不还款了。合同约定2016年4月26日前交房，但至今未交，现在正在诉讼中。
被告祁小莉未到庭答辩，亦未以任何形式提出异议。
被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司辩称：一、本被告为涉诉借款提供保证担保属实，但对偿还情况不知情，请法院依法核实。二、原告并未请求解除借款合同，故合同继续有效，原告各项主张均应以解除合同为前提，故无权要求被告任振斌、祁小莉一次性偿还借款，也无权要求其承担保证责任。三、被告任振斌、祁小莉以所购房屋为借款做了抵押担保，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，本被告仅对实现房屋抵押权外的债务承担保证责任。四、被告任振斌、祁小莉与本被告之间的买卖合同效力问题与本案系不同法律关系，与本案无关。五、原告主张的借款利息、罚息、复利与当前市场环境不相符合，其偿还借款能力本就弱，若再判决其承担利息、罚息、复利等额外债务，将不利于实现债权，对二被告也有失公平。
当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院认证如下：对原告提交的借款人身份证、结婚证、贷款申请、个人购房担保借款合同、同意抵押承诺书、抵押权预告登记证、阶段性担保承诺书、个人借款凭证、欠款明细记录、个人购房贷款资金划转授权委托书、民事裁定书各一份，被告任振斌、被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司无异议，祁小莉未到庭质证，系对自身权利的处分，经审查，上述证据内容真实，来源合法，且与本案有关联性，本院予以认定。
本院经审理查明以下事实：
被告任振斌为了购买陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司开发的位于神木市麟州南路麟州华府小区12号楼一单元702号房屋，于2013年11月4日申请向原告中国农业银行股份有限公司神木市支行借款119万元。2013年11月4日，被告任振斌、祁小莉、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司与原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定借款人为被告任振斌、祁小莉，贷款人为原告，保证人为被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司，抵押人为被告任振斌、祁小莉，抵押房屋为被告任振斌所购房屋；借款金额为119万元，借款期限为240个月。借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准率；还款方式为等额本息还款法。合同第十二条12.1款约定“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调”。合�第十二条12.3款约定“对应付未付利息，代扣款人依据中国人民银行规定计收复利...”。合同同时约定用所购房屋为该笔借款提供抵押担保，并于合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司为上述借款提供担保，保证方式为阶段性保证+抵押，保证期间为从借款之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年。2013年3月5日，被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司给原告出具了阶段性担保承诺书，承诺为该笔借款提供阶段性担保，即在该笔贷款对应的商品住房办妥合法有效的抵押手续前，为该笔贷款提供连带责任保证。合同签订后，经被告任振斌授权，原告按约定将119万元支付给被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司在原告处开设的26010101040008850账户内。截至2018年5月19�，被告任振斌拖欠原告本金114803.35元及逾期利息156978.37元，逾期罚息10270.8元，逾期复利15585.14元，共计297637.66元。
另查，2013年11月4日，原、被告就被告任振斌、祁小莉所购买的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。
本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，是合同双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告按合同约定提供借款119万元后，借款人未按约定偿还借款本息剩余借款本金及其利息未按约定偿还，已构成违约。因合同中明确约定借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准率，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上�浮百分之伍拾计收罚息，对应付未付利息也有权依据中国人民银行规定计收复利。所以原告要求被告任振斌偿还截止2018年5月19日的借款本金、利息、罚息、复利的请求，既符合合同约定，又符合法律规定，予以支持。被告祁小莉与被告任振斌系夫妻，该笔借款产生于婚姻存续期间，用于二人购买房屋，故被告祁小莉应共同偿还上述借款本息。
合同约定担保人的保证方式为阶段性保证+抵押，保证期间为从借款之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年，因借款人与原告未办理抵押登记手续，在借款人不履行债务时，原告有权要求担保人承担偿还责任。故原告要求被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担连带偿还责任的请求予以支持。对于被告任振斌、祁小莉购买的房屋，因原、被告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并非对所预告登记房屋享有现实的抵押权，故原告主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、限被告任振斌、祁小莉于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份�限公司神木市支行截止2018年5月19日所欠的借款本金114803.35元，逾期利息156978.37元，罚息10270.8元，复利15585.14元，共计297637.66元。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担连带偿还责任。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2877元，由被告任振斌、祁小莉、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向榆林市中级人民法院上诉。
审判员 解光勤
二〇一八年六月二十一日
书记员 苏美霞