广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0881民初1460号原告：廖焕禄，男，1985年2月3日出生，汉族，住桂平市。原告：徐海兰，女，1983年12月1日出生，汉族，住桂平市。上述原告的共同委托诉讼代理人：谢有校，广西理维律师事务所律师。被告：桂平市金晟房地产开发有限公司，住所地:桂平市西山镇大成路尾。法定代表人：覃炳炎，董事长。委托诉讼代理人：蒋柏满，广西桂力律师事务所律师。原告廖焕禄、徐海兰与被告桂平市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序,于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告廖焕禄、徐海兰及其共同委托诉讼代理人谢有校，被告金晟公司的委托诉讼代理人蒋柏满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖焕禄、徐海兰向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告签订的位于桂平市凤凰新区A幢1单元401号房的《商品房买卖合同》（预售），被告应返还原告购房定金、首付购房款、购房税、房地产抵押登记代理服务费共计106698.24元，及从2015年10月8日起至2017年2月8日的银行按揭款人民币30085.06元（2017年3月至还清欠款时止的按揭款另外计算）,以及以上款项的中国人民银行同期同类贷款的利息，以及因被告违约应向原告赔偿商品房买卖合同总价格5%的合同违约金16540.8元；2.判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年8月12日，原告与被告在桂平市桂平市金晟房地产开发有限公司售楼部签订了一份《商品房买卖合同》（预售），在合同中被告将位于桂平市凤凰新区A幢1单元401号房的商品房出售给原告，合同约定该商品房的交房日期在2016年12月31日，在合同履行期间，原告于2015年8月向被告交付购房定金、首付购房款、购房税、房地产抵押登记代理服务费共计l06698.24元，并于2015年10月8日始向工商银行桂平市支行办理了购房贷款按揭，至2017年2月，原告共向银行还了供房按揭贷款共计30085.06元，但在原告签订合同及交付以上购房款至今，被告没有按合同约定的交房时间向原告交房，原告多次向被告要求交房无果。被告的以上行为己构成了严重违约，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任的约定，原告有权解除合同，并可要求被告按照全部房价款的5％支付违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，依据我国有关法律及司法解释的规定，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告金晟公司辩称，一、原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》（预售）(合同编号：5608)没有事实和法律依据。金晟公司与原告签订的《商品房买卖合同》(预售)属于双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，且双方当事人己实际履行，因此，金晟公司不同意解除合同。原告引用《商品房买卖合同》(预售)第十二条第一款第2点的规定要求解除合同，没有事实依据。该合同第十一条约定金晟公司于2016年12月31日前向买受人交付商品房，第十二条第一款第2点“逾期超过60日后买受人有权解除合同……出卖人应当自解合同通知送达之日起15日内退还……”，原告并没有通知被告金晟公司解除合同，而直接于2017年4月10日向桂平市人民法院起诉。原告的起诉行为不符合合同约定，原告行为已构成违约在先。银行按揭贷款到账时间、天气原因，可以作为顺延交房的时间，本案中原告向工行桂平支行贷款23万元，2015年8月12日签订《商品房买卖合同》(预售)，2016年2月12日银行贷款到金晟公司账户，迟延182天，天气原因不能正常开工50天，两项共迟延232天，扣除232天后金晟公司并没有违约。原告于2017年4月10日向桂平市人民法院起诉要求解除《商品房买卖合同》(预售)，显然不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，因此，被告金晟公司不同意解除合同。二、原告与被告金晟公司签订的合同己实际履行，且涉案商品房所有权权利己转移到原告名下，解除《商品房买卖合同》(预售)违反法律规定。被告金晟公司与原告签订的合同属于商品房买卖合同，该合同实际履行完毕，表现在：(1)、原告已交清购房款。交纳了各种税，且原告己享有涉案商品房的所有权利，即涉案商品房己属原告所有。被告金晟公司也把涉案商品预售登记证、房产所有权备案登记等手续办理完成，而且原告也用涉案商品房抵押贷款。因此，原告与被告金晟公司签订的合同己履行完毕；(2)、原告购房款由首付款、银行按揭贷款两部分构成，银行按揭贷款是原告用涉案商品房抵押贷款，涉案商品房的所有权利己登记于原告名下，视为涉案商品房所有权己转移到原告。根据《中华人民共和国合同法》以及司法解除保护交易安全原则和最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地地产纠纷案件审判工作的指导意见》〈法发[2009]42号〉第七条之规定。本案中原告与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》(预售)，也与银行签订有按揭贷款合同。如果解除与被告金晟公司签订的《商品房买卖合同》(预售)将会引起一系列的社会问题：①抵押登记问题；②按揭贷款问题；③涉案商品房的所有权利问题；④办理涉案商品房的所有税费问题。从以上各种问题可知原告与被告金晟公司签订的合同是不可解除的。因此，解除合同违反法律规定。三、原告要求被告金晟公司返还合计153324元没有依据，被告金晟公司不同意返还。根据以下事实，被告金晟公司不同意支付153324元给原告，理由：(1)被告金晟公司没有违约；(2)涉案商品房所有权权利己登记到原告名下，合同己履行完毕；(3)原告向中国工商银行贷款与被告金晟公司没有任何法律上的关系；(4)原告向银行贷款所支付的本息与被告金晟公司无关；(5)违约金不予认可；(6)预约金不应计算利息，也不应返还；(7)购房税、房地产抵押登记代理服务费不属于被告金晟公司收取，与被告金晟公司无关，不应由被告金晟公司返还。综上所述，原告起诉要求解除《商品房买卖合同》(预售)并要求被告金晟公司支付合计153324元没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2015年8月12日，原告与金晟公司签订了《商品房买卖合同》（预售）(合同编号：5608)，合同约定原告购买被告金晟公司在桂平市房屋，房屋单价3200元/平方米，总价款330816元，首付款100816元，余款230000元向中国工商银行股份有限公司桂平市支行申请贷款支付。金晟公司应于2016年12月31日前向原告交付该商品房。该合同第十二条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付给买受人的，第（2）约定：“逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款(含己付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价的5%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告于2015年8月12日向金晟公司支付了合计100816元的购房首付款。上述合同签订后，原告作为借款人与中国工商银行股份有限公司桂平市支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定:原告向该行贷款金额为230000元，贷款期限为20年，自2015年10月8日起至2035年10月8日止；借款用途为购置“桂平市凤凰新区综合市场”A幢-1-401号房屋。该贷款已于2015年10月8日达到被告的账户。原告并于2015年11月4日向桂平市房地产交易中心支付房地产抵押登记代理服务费920元，向桂平市财政局支付房屋登记费80元，2015年8月25日向桂平市地方税务局交税款4962.24元。原告从2015年10月8日起至2017年2月8日支付了上述按揭贷款银行的贷款本金和利息合计30085.06元（其中本金15333.28元，利息14751.78元，具体还款如下：1、于2015年11月10日还款本金958.33元和利息1052.89元共2011.22元；2、2015年12月10日还款本金958.33元和利息982.97元共1941.3元；3、2016年1月10日还款本金958.33元和利息964.60元共1922.93元；4、2016年2月10日还款本金958.33元和利息927.43元1885.76元；5、2016年3月10日还款本金958.33元和利息923.51元共1881.84元；6、2016年4月10日还款本金958.33元和利息919.60元共1877.93元；7、2016年5月10日还款本金958.33元和利息915.69元共1874.02元；8、2016年6月10日还款本金958.33元和利息911.77元共1780.1元；9、2016年7月10日还款本金958.33元和利息907.86元共1866.19元；10、2016年8月10日还款本金958.33元和利息903.95元共1862.28元；11、2016年9月10日还款本金958.33元和利息900.03元共1858.36元；12、2016年10月10日还款本金958.33元和利息896.12元共1850.45元；13、2016年11月10日还款本金958.33元和利息892.21元共1850.54元；14、2016年12月10日还款本金958.33元和利息888.30元共1846.63元；15、2017年1月10日还款本金958.33元和利息884.38元共1842.71元；16、2017年2月10日还款本金958.33元和利息880.47元共1838.8元）。至今，被告没有将原告所购房交付给原告。2017年3月22日，原告委托广西桂力律师事务所律师黄赞阳以出具律师函的方式书面通知了金晟公司要求解除合同《商品房买卖合同》（预售)。被告于2015年6月29日取得涉案商品房的商品房预售许可证。另查明，原告首付款100816元、房地产抵押登记代理服务费80元、房屋登记费920元、税款4962.24元，合计106778.24元。本院认为，原告与金晟公司于2015年8月12日签订的《商品房买卖合同》（预售）合法有效，双方当事人均应遵守合同约定，依约承担义务、享受权利。该合同约定被告金晟公司应于2016年12月31日前向原告交付“桂平市凤凰新区综合市场”A幢1单元4层401号房屋，但金晟公司至今仍未向原告交付，已逾期超过60日，显属违约，应依照合同约定承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条第（2）对逾期交房责任已有明确约定，即：“除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付给买受人的，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款(含己付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价的5%向买受人支付违约金”。根据该条约定，被告金晟公司作为违约方应承担以下几项违约责任：1、解除合同；2、退还买受人己付全部房款(含己付贷款部分)；3、按照银行同期贷款基准利率计算给付利息；4、按照全部房价的5%向买受人支付违约金。原告支付的房地产抵押登记代理服务费、房屋登记费均是原告的实际损失，因为被告的违约，应当由被告予以赔偿。原告已经通过律师发函的方式给被告，要求解除合同，履行了解除合同的通知义务。综上所述，原告请求本院判决解除原告与被告金晟公司签订的《商品房买卖合同》(预售)，符合合同与法律的规定，本院予以支持；原告请求判令被告金晟公司返还原告首付款、房地产抵押登记代理服务费、房屋登记费106698.24元，不超出被告应当支付的106778.24元，符合合同约定，本院予以支持；原告请求判令被告金晟公司返还按揭贷款30085.06元，符合合同约定，本院予以支持；原告请求判令被告金晟公司支付按揭贷款30085.06元的利息，符合合同约定，本院予以支持。原告没有提供2017年3月之后归还贷款的证据证实还款已经发生，故本案不予处理。原告请求判令被告金晟公司向原告支付违约金16799.25元，符合合同约定，本院予以支持。被告金晟公司辩称降雨、贷款未到帐可顺延交房期限，因《商品房买卖合同》（预售）仅约定出现不可抗力事由可顺延交房，而降雨、贷款未到帐并非不可抗力，与事实和法律规定不符，本院对被告金晟公司的抗辩意见不予采纳。被告金晟公司辩称原告要求解除双方签订的合同没有事实和法律依据，解除合同违反法律规定，原告要求被告金晟公司支付合计153324元没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。与事实和法律规定不符，本院对被告金晟公司的抗辩意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告廖焕禄、徐海兰与被告桂平市金晟房地产开发有限公司于2015年8月12日签订的《商品房买卖合同》（预售）；二、被告桂平市金晟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后10日内返还首付款100816元给原告廖焕禄、徐海兰；三、被告桂平市金晟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后10日内支付房屋登记费、房地产抵押登记代理服务费、税款合计5882.24元给原告廖焕禄、徐海兰；四、被告桂平市金晟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后10日内支付按揭贷款30085.06元给原告廖焕禄、徐海兰；五、被告桂平市金晟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后10日内支付按揭贷款30085.06元的利息（其中：1、以2011.22元为基数，从于2015年11月10日起算；2、以1941.3元为基数，从2015年12月10日起算；3、以1922.93元为基数，从2016年1月10日起算；4、以1885.76元为基数，从2016年2月10日起算；5、以1881.84元为基数，从2016年3月10日起算；6、以1877.93元为基数，从2016年4月10日起算；7、以1874.02元为基数，从2016年5月10日起算；8、以1780.1元为基数，从2016年6月10日起算；9、以1866.19元为基数，从2016年7月10日起算；10、以1862.28元为基数，从2016年8月10日起算；11、以1858.36元为基数，从2016年9月10日起算；12、以1850.45元为基数，从2016年10月10日起算；13、以1850.54元为基数，从2016年11月10日起算；14、以1846.63元为基数，从2016年12月10日起算；15、以1842.71元为基数，从2017年1月10日起算；16、以1838.8元为基数，从2017年2月10日起算。上述1-16的利息计算从确定的各起算之日至清偿为止的利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）给原告廖焕禄、徐海兰；六、被告桂平市金晟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后10日内支付违约金16540.8元给原告廖焕禄、徐海兰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决发生法律效力后二年内向本院申请强制执行。案件受理费1683元（立案时按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平市金晟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3366元。款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨榜春二〇一七年七月十四日书记员  曾荣增