北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京01执异57号
案外人珠海鑫江山融资担保有限公司，住所地广东省珠海市香洲区吉大光大国际贸易中心912室。
法定代表人李松森，总经理。
委托代理人张琳，广东凯邦律师事务所律师。
申请执行人安泰国际贸易有限公司，住所地北京市海淀区学院南路76号。
法定代表人高宏斌，总经理。
委托代理人许青林，北京六明律师事务所律师。
委托代理人须磊，安泰国际贸易有限公司副总经理。
被执行人珠海金峰航电源科技有限公司，住所地广东省珠海市高新区科技创新海岸金峰北路166号精细车间。
法定代表人刘华福。
被执行人刘华福，男，1965年6月26日出生。
被执行人崔秀华，女，1965年7月27日出生。
被执行人北京宏福源科技有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号B座1811室。
法定代表人刘华福。
被执行人广州盛源投资有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路103号自编4801-2房。
法定代表人刘华福。
被执行人珠海擎源金属材料有限公司，住所地广东省珠海市高新区科技创新海岸金峰北路166号精细车间五楼503室。
法定代表人刘华福。
被执行人李延龄，男，1942年10月15日出生。
被执行人王荷敏，女，1960年6月7日出生。
被执行人王登洲，男，1945年4月13日出生。
本院在执行安泰国际贸易有限公司（以下简称安泰公司）与珠海金峰航电源科技有限公司（以下简称金峰航公司）、刘华福、崔秀华、北京宏福源科技有限公司、广州盛源投资有限公司、珠海擎源金属材料有限公司、李延龄、王荷敏、王登洲合同纠纷一案[执行依据：（2011）一中民初字第15435号民事判决书；执行案号：（2013）一中执字第1087号]过程中，轮候查封了位于广东省珠海市香洲区柠溪路国信大厦338号Ⅰ段18层房产(产权证号为：F0100014024；以下简称18层房产），后由轮候查封转为查封。案外人珠海鑫江山融资担保有限公司（以下简称珠海鑫江山公司）就此向本院提出案外人异议。本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查完毕。
珠海鑫江山公司述称：2011年8月16日，珠海鑫江山公司与金峰航公司签订《珠海市房地产买卖合同》，约定：金峰航公司将18层房产转让给珠海鑫江山公司，转让价格为555.996万元。金峰航公司同意于2011年9月3日将18层房产交付给珠海鑫江山公司。2011年9月2日，珠海鑫江山公司通过银行转账的方式向金峰航公司支付购房款500万元。次日，金峰航公司将18层房产交付给珠海鑫江山公司。2011年9月6日，珠海鑫江山公司以代缴税费的方式付清全部余款。同日，在办理过户手续的过程中，因平安银行股份有限公司珠海分行（以下简称平安银行珠海分行）提出保全申请，该房产被广东省珠海市中级人民法院（以下简称珠海中院）以财产保全的方式查封，2011年10月23日，贵院进行了轮候查封。珠海鑫江山公司通过案外人异议及案外人异议之诉的方式取得了发生法律效力的（2014）粤高法民二终字第62号民事判决书。依据该民事判决，珠海中院解除了对18层房产的查封，贵院的轮候查封自动转为查封。珠海鑫江山公司认为珠海鑫江山公司与金峰航公司签订的《珠海市房地产买卖合同》合法有效，珠海鑫江山公司已支付全部房款并实际占有18层房产，珠海鑫江山公司对该房产没有办理过户登记手续并无过错，且上述事实已被生效民事判决确认，故珠海鑫江山公司请求法院中止对18层房产的执行，解除对18层房产的查封。
安泰公司辩称：珠海中院、广东省高级人民法院（以下简称广东高院）分别作出的（2013）珠中法执外异字第27号执行裁定书、（2013）珠中法民三初字第52号民事判决书、（2014）粤高法民二终字第62号民事判决书对法律的理解有问题。一、珠海鑫江山公司最后付契税的时间与珠海中院查封的时间是同一天，契税就是房屋对价款，本案不符合最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形；二、法院查封的时间是2011年9月6日，而珠海鑫江山公司是从2011年10月份开始收房租的，其实际占有使用的时间在法院查封之后。综上，请求法院驳回珠海鑫江山公司的案外人异议。
本院经审查查明：
本院在审理安泰公司与金峰航公司、刘华福、崔秀华、北京宏福源科技有限公司、广州盛源投资有限公司、珠海擎源金属材料有限公司、李延龄、王荷敏、王登洲合同纠纷一案过程中，依据安泰公司的财产保全申请，于2011年11月16日轮候查封了18层房产。
2013年5月24日，本院作出（2011）一中民初字第15435号民事判决书，判决金峰航公司对安泰公司负有债务四亿五千九百九十四万五千六百二十九元三角二分及相应的利息。该判决发生法律效力后，安泰公司向本院申请执行，执行案号为（2013）一中执字第1087号。执行中，该轮候查封转为查封。
另查明：2011年8月16日，珠海鑫江山公司与金峰航公司签订《房地产买卖合同》，约定金峰航公司以555.996万元的价格将18层房产转让给珠海鑫江山公司，18层房产面积为926.66平方米，金峰航公司于2011年9月3日前将上述房产交付给珠海鑫江山公司使用。
2011年9月2日，珠海鑫江山公司向金峰航公司转账支付500万元。当日，金峰航公司向珠海鑫江山公司出具收据，确认收到购房款500万元，并表明余款用金峰航公司应负担的房产过户税金抵扣。同日，珠海鑫江山公司向金峰航公司出具收据，确认收到金峰航公司交来18层房产的《房地产权证》。
2011年9月3日，珠海鑫江山公司与金峰航公司签订《房地产移交协议书》，约定金峰航公司于2011年9月3日将18层房产移交珠海鑫江山公司，珠海鑫江山公司承接金峰航公司与珠海市高地文化传播有限公司、唐毅所签订的《房产租赁合同》中金峰航公司的权利义务，从2011年10月起由珠海鑫江山公司收取全部租金。
2011年9月5日，珠海鑫江山公司向珠海市地方税务局交纳契税166798.8元。2011年9月6日，珠海鑫江山公司代金峰航公司向珠海市地方税务局征收分局交纳营业税、土地增值税、印花税等共592436.57元。
2011年9月6日，珠海中院向珠海市房地产登记中心发出了（2011）珠中法立保字第1号协助执行通知书，查封了金峰航公司名下的18层房产。
再查明：珠海鑫江山公司针对珠海中院查封18层房产提出案外人异议，珠海中院经审查作出（2013）珠中法执外异字第27号执行裁定书，裁定：一、在本院（2012）珠中法执字第382号案中，中止对金峰航公司名下18层房产的执行；二、驳回珠海鑫江山公司的其他异议请求。该案申请执行人平安银行珠海分行不服该裁定，依法向珠海中院提起准予执行之诉。珠海中院于2014年5月26日作出（2013）珠中法民三初字第52号民事判决书，判决：驳回平安银行珠海分行的诉讼请求。平安银行珠海分行不服该判决，向广东高院提出上诉。广东高院于2014年11月15日作出（2014）粤高法民二终字第62号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，珠海鑫江山公司与金峰航公司签订《房地产买卖合同》的时间及依据《房地产移交协议书》占有18层房产的时间均在人民法院查封之前，且已支付了全部价款，珠海鑫江山公司对未办理18层房产过户登记手续无过错，故珠海鑫江山公司的主张符合上述法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
珠海鑫江山融资担保有限公司所提案外人异议成立；
二、本案中止对位于广东省珠海市香洲区柠溪路国信大厦338号Ⅰ段18层房产的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 冯更新
审 判 员 张 悦
代理审判员 王 阳
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 王新子