巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴州民初字第1983号原告：张远敏，男，生于1942年，汉族，大学文化，退休干部，户籍地为南充市顺庆区，现住成都市成华区。委托（全权代理）代理人：吴传金（系原告表弟），男，生于1953年，小学文化，下岗职工，户籍地为四川省巴中市巴州区。被告：巴中市市政工程有限责任公司法定代表人：侯朝友，系该公司董事长。委托代理人：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。原告张远敏与被告巴中市市政工程有限责任公司（以下简称市政公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张远敏及其委托代理人吴传金、被告市政公司的委托代理人陈宗元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张远敏诉称：被告与原告于2002年11月11日签订“房屋拆迁产权调换协议书”，将原告在巴中市巴州区大东外街的二楼砖混结构房屋及门市拆迁，共拆迁面积222.0739平米。由原告在大东外街邻街还房规划图内选择宽度和结构合理的九号楼S7号门市一间，按门市宽度3.9米，建筑面积41平米签订合同协议。门市房地产市场评估价值为93436元，协议约定18个月的过渡期（过渡费按7元月／㎡）期满交房，超出过渡期限交新房，按巴府发（2001）28号文件和合同法规定执行。原、被告所签订协议书经巴中市公证处公证，已具有法律约束力。被告擅自单方更改设计方案后，原告协议约定的门市地点、朝向、位置、结构、宽度等全部改变。只是原告当时协议约定的合理位置，合理房间结构和宽度（3.9米）满意的“九号楼S7号”门市变成现在结构不合理，宽度不够的（3.4米）小门市“九号楼S7号”门市。原告找被告经过合理调整后，确定原告为“9号楼S2号”门市，双方达成满意协议。在2011年10月发布并张贴巴市政司2011（028）号交房文件和新房位置调整新方案图，并向拆迁户公示。公告正式确定原告为“9号楼2号”门市，面积49.66平米。现在被告时尔改口否认，原告请求法院依法判决确认新安置“九号楼S2号”的合法性。更改方案后，当时并未与原告签订新的补充协议。并且长达11年之久，不交付给原告。原告多次找被告交房，结账按10年前的文件给原告计算11年的违约补偿费万多元。现起诉要求：一、判令被告归还（漏算）少计算的拆迁面积10.5076平米。二、判令被告交付原告新安置的营业房9号楼S2号门市，营业房面积49.66平米，并请求法院判令被告即刻交房。三、判令被告因违反房屋拆迁补偿及逾期空置门市不交付使用，按合同法赔偿原告逾期违约（可得利益损失）补偿费178278.97元。四、判令被告赔偿信访资料费、电话费、交通费、误工费、误餐费、精神损失费等（共计10万元）暂请求赔偿100元以示告诫。五、本案诉讼费由被告承担。被告市政公司辩称：一、原告所诉争的事实与客观事实不符，没有漏算和少算原告的面积；二、原告和被告之间应按合同约定交付房屋，面积约41平方米，不是S2号门市，是9号楼S7号门市；三、作为被告逾期交付房屋，违反合同约定，应按相关规定计算停产停业的损失费用，计算时间截止2009年5月10日；四、原告所提的第四项诉讼请求，不符法律规定，不应支持，关于诉讼费用，应由法院确认。经审理査明：巴中市市政府办公室2001年10月20日《关于同意〈巴中市桑园坝防洪造地开发方案〉的批复》，确定巴中市市政工程有限责任公司为巴中市桑园坝防洪造地开发项目业主，负责该项目的开发建设。2002年7月11日，被告市政公司经巴中市建设局批准取得了巴中市桑园坝防洪造地开发项目的《房屋拆迁许可证》拆许字（2002）第17号，准备对该片区旧房拆迁建设。原告张远敏父亲张绍禄所有的位于巴中市大东外街42#房屋在该拆迁范围内。2002年4月6日，被告市政公司对原告张远敏父亲张绍禄的位于巴中市大东外街42#门号进行了现场勘丈，张绍禄被拆迁砖木结构房屋建筑面积为222.0739平方米。其中给原告张远敏分配了一份拆迁面积为19.7841平方米；其父亲张绍禄自留19.7841平方米；其余被拆迁面积分配给了张绍禄的其他子女及继承人。2002年11月11日，原告张远敏、张远勤（为“乙方”）与被告市政公司（为“甲方”）签订了《房屋拆迁产权调换协议书》：“甲方经巴中市建委“拆许字（2002）第35号”拆迁许可证批准，拆除乙方所有的房屋及附属物。根据国务院、四川省《城市房屋拆迁管理条例》及巴府发（2001）28号文件的有关规定，双方议定旧房拆除后实行产权调换，并达成协议如下：一、拆迁面积及补偿费。在批准的拆迁范围内，甲方需拆迁乙方砖木结构房屋1间，总计建筑面积19.7841平方米。房屋占地面积9.595平方米。按所拆乙方建筑面积计算，其房地产市场评估价值为23740.92。本条合计补偿乙方贰万叁仟柒佰肆拾玖元贰角。二、临时安置过渡方式，过渡期限及过渡费用。旧房拆除后，乙方自找房源临时过渡，过渡期限为18个月，从乙方腾空房屋，交出钥匙之日起计算。甲方按巴府发（2001）28号文件有关规定支付如下费用：1、甲方付给乙方住房18个月的临时安置补助费／元。甲方提前交新房，上述临时安置补助费按同等标准扣减，超出过渡期限交新房，按巴府发（2001）28号文件有关规定执行。2、甲方一次性付给乙方搬家费250.00元。本条合计应付乙方费用250.00元。三、优惠及奖励：……。四、安置地点、安置面积及费用结算。乙方旧房拆除后，甲方按规划在大东外街还房片区对乙方进行安置。住房安置在玖号楼S7（底层门市），建筑面积为41平方米（以上建筑面积在交房时以实际竣工面积为准办理结算）。若乙方不能按本协议约定的时间完成搬迁，导致的民事法律责任及经济损失由乙方自负。费用结算。……。2、安排乙方营业门市41.0平方米，房地产市场评估价值为93436.00元。本条用于安置乙方的门市，共计应付甲方93436.00元。五、以上各条甲、乙双方总价值品跌后，乙方应向甲方补差总额为68070.11元（大写：陆万捌仟零柒拾元壹角壹分）。甲方应付乙方的补差款，在乙方腾空房屋，交出钥匙后一次性付清。乙方应付甲方的补差款在交新安置房钥匙时一次性付清。新安置房建成后，在甲方通知乙方接房三个月内乙方仍不能将补差款一次性付清，甲方有权将安置房对外出售或自用，造成的损失由乙方自负。……。七、甲方用于安置乙方的房屋，由建设工程质量安全监督部门验收合格，乙方付清补差款后，甲方才向乙方交付安置房钥匙，其产权归乙方所有。乙方腾空后的旧房及宅基地归甲方所有、使用，乙方原房屋所有权证、土地使用证或房屋买卖契约、工商营业执照等证件，随本协议的签订而自动失效，并由甲方收回，交有关部门注销，若利用原证件导致的后果由乙方自负。……。其超面积税、费按规定各自承担。”同年11月17日，双方在巴中市公证处对《房屋拆迁产权调换协议书》进行了公证。2003年为了保护大东外街古黄桷树，政府相关部门对桑园坝详细规划作了部分调整。2004年5月20日，被告市政公司做出了巴市政司（2004）007号对被拆迁户的通知：“一、调整原则：……。大东外街拆迁还房门市原签协议16户、17个门市，除6#楼安置两户不考虑变动外，其余14户、15个门市都应变动调整，其思路主要考虑满足大多数被拆迁户先前意愿，按照被拆迁户原协议位置及新调整后门市新位置顺序相同、位置相近的原则，在临街门市重新给被拆户按照一个门市。二、调整方案：1、由于原规划中的7#与8#楼的临街门市按新规划已经取消了5个临街门市，补充调整协议其门市的位置、顺序尽量按原门市顺序、位置合理安置，通过补充协议固定下来。2、由于规划调整后，面积、进深发生变化，被迁户同意接受双方新协议的，其面积变大、进深变深的，门市前8米按原协议价执行，后8米至12米的部分按原协议价减半计算，进深超出12米的部分，按住房价格计算。3、由于新规划调整后门市面积增大，被迁户经济能力确实不能承受的，根据被迁户意愿及要求，将新门市从中隔断，其面积尽量满足被迁户要求，但隔断后的面积不得低于双方原签协议面积。以上几种处理方案，由我司与被迁户签定补充协议后，落实兑现。2011年10月8日，被告市政公司又作出了巴市政司（2011）028号《关于大东外街拆迁还房门市调整方案的通知》：“……。一、还房方案：1、新规划中的7号楼与8号楼的临街门市已取消了5个临街门市。还房时门市的位置、顺序尽量按原签协议门市顺序、位置相同或相近合理进行安置，并通过补充协议予以确定。2、新规划的门市面积增大，比原协议安置的面积增加的部分面积，比原协议安置面积增大10%以内的，增加面积按6800元／平米计算，其余超出10%的门市面积价格按7800／平方米计算。3、若个别被迁户经济能力不能承受增加门市面积资金压力的，被迁户门市我司也可按市场价格进行协商回购。以上几种处理方案，由我司与被迁户签定补充协议后，同时办理门市算账交接手续”。桑园坝规划方案调整后至今，原、被告仍未达成书面补充协议。原告认可被告市政公司于2011年10月8日通知其接房。2011年接房时，原告要求被告公司为其安置9号楼S2号门市（面积49.66㎡）。对于S2号门市超面积补差款及超期过渡费等事宜双方未达成一致意见而导致未办理交接房手续。原告张远敏从2011年6月19日开始向巴中市政府信访。2012年原告仍要求被告市政公司还9号楼S2号门市，但经被告市政公司核算扣除原双方签订《房屋拆迁产权调换协议书》中原告应向被告公司补差68070.11元后，原告还应当向被告公司支付100913.69元。因该方案原告不同意，双方又未达成一致意见。2014年2月27日，双方又协商接房，被告公司对于S2号门市超面积8.66㎡，按照2013年巴中市住建局的协调处理单价3500元／㎡计算，超期过渡费7元／月计算，经被告公司核算原告还应向被告公司缴纳补差款80836.52元。被告公司拟定了算账表，原告方不同意，双方又未达成一致意见，以致双方至今仍未办理交接房手续。同时查明：大东外街还房九号楼S7门市目前空置，建筑面积为41.17㎡；九号楼S2门市目前空置，建筑面积为49.66㎡。上述事实，有原、被告的陈述，身份证明，《房屋拆迁产权调换协议书》及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利关系的协议。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。补偿方式可以实行货币补偿，亦可以实行房屋产权调换。原、被告于2002年11月11日签订的《房屋拆迁产权调换协议书》均系双方的真实意思表示，对被告公司拆除原告的旧房、归还原告的新房位置、面积、价款、超期还房过渡费和新旧房屋价值、临时安装费、搬家费、奖金及新旧房屋价值品跌后的补差款等均进行了明确约定。协议内容和形式均不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该协议依法成立且合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。按照双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》第四条的约定，被告应向原告还房玖号楼S7门市，建筑面积为41平方米。现玖号楼S7门市已经建成。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致可以变更合同。”因桑园坝建设规划作了部分调整，从原告当庭向本院提供的被告公司（2004）007号通知和2011年10月作出的（2011）028号通知可知，被告公司对还房调整方案系按照被拆迁户原协议位置及新调整后门市新位置顺序相同、位置相近的原则，要求被拆迁户与其签订补充协议的方式补充约定，若个别被迁户同意被告公司也同意按市场价格协商回购门市。但被告公司做出通知至今，原、被告仍未达成书面的补充协议。庭审中，原告称与被告公司是口头协议调整为S2号门市的，但被告市政公司未予认可，为此原告仅向本院提供了《房屋面积测绘报告—房屋分层平面图市政公司临街门市调整新方案（预案）》的照片复印件，因房屋平面图系设计方案调整的预案并非对原、被告签订的《房屋拆迁产权调换协议书》的补充或者调整，该照片本身无法达到其与被告公司协商一致对原《房屋拆迁产权调换协议书》进行了变更的证明目的，依据《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”故现原告主张还房9号楼S2号门市的请求，本院不予支持。原告主张的第三、四项诉请系主张还房9号楼S2号门市的违约责任问题，故本院亦不予支持。对于原告诉请的第一项，原告张远敏拆迁面积为19.7841㎡，原告未向本院提供证据证明被告公司对其还房少计算了10.5076㎡，故该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条，《中华人民共和国民法通则》第七十五条之规定，判决如下：驳回原告张远敏的全部诉讼请求。本案案件受理费3860元，由原告张远敏负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  杨 青人民陪审员  王儒才人民陪审员  张清华二〇一五年十一月三十日书 记 员  赵海燕