江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民初字第00088号
原告胡岸枞。
委托代理人栾云根，江苏诺法律师事务所律师。
委托代理人宗一多，江苏诺法律师事务所律师。
被告镇江安城房地产发展有限公司，住所地镇江市丹徒新城爱民路西1幢301室。
法定代表人黄敬凡，该公司总经理。
委托代理人顾建竹，上海市银安律师事务所律师。
委托代理人陈律，上海市银安律师事务所律师。
被告上海宇体光电有限公司，住所地上海市张江高科技园区郭守敬路351号2号楼608-14室。
法定代表人陈勇，该公司总经理。
委托代理人顾建竹，上海市银安律师事务所律师。
委托代理人陈律，上海市银安律师事务所律师。
被告陈勇。
委托代理人顾建竹，上海市银安律师事务所律师。
委托代理人陈律，上海市银安律师事务所律师。
第三人江苏省镇江市公路管理处，住所地镇江市丹徒新区谷阳大道69号。
法定代表人石小武，该处主任。
委托代理人刘铁山。
委托代理人黄友定，江苏江成律师事务所律师。
原告胡岸枞与被告镇江安城房地产发展有限公司（以下简称安城公司）、上海宇体光电有限公司（以下简称宇体公司）、陈勇以及第三人江苏省镇江市公路管理处（以下简称镇江公路处）民间借贷纠纷一案，原告于2013年12月13日向本院提起诉讼。本院受理后，于2014年2月18日公开开庭审理了本案。原告委托代理人栾云根、宗一多，三被告共同委托代理人顾建竹到庭参加了诉讼。2014年3月4日，第三人申请参加本案诉讼。2014年4月25日，本院公开开庭进行了审理。原告委托代理人栾云根，三被告共同委托代理人顾建竹，第三人委托代理人刘铁山、黄友定到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告安城公司签订了借款合同，该公司向原告借款4300万元，借期为6个月，月利率为1.86%，双方约定按月付息，不满一个月的，以一个月计。安城公司以镇江丹徒新城谷阳大道71号荣盛花园0010101室、0020101室房屋为原告提供抵押担保。被告宇体公司和被告陈勇提供了连带责任担保。现借款合同已经到期，被告安城公司未按约定返还借款本金，未支付借款利息。请求被告安城公司返还借款本金4300万元，并支付逾期利息至实际偿付借款本金之日止，支付违约金860万元；被告宇体公司、陈勇承担连带保证责任；原告对镇江丹徒新城谷阳大道71号荣盛花园0010101室、0020101室房屋优先受偿；三被告共同承担诉讼费、律师费等诉讼费用。
三被告辩称，原告与被告安城公司签订借款合同是事实，原告主张的保证、抵押事实真实。但原告仅交付借款3700万元。请求法院依法判决。三被告未提交证据。
第三人述称，原告没有按照借款合同约定将4300万元给付被告安城公司。被告安城公司在2007年9月28日与第三人签订了房屋买卖协议，将镇江丹徒新城谷阳大道71号荣盛花园0010101室、0020101室房屋出售给第三人，2012年2月安城公司将上述房屋的钥匙交给第三人，2012年3月，第三人占有使用了该房屋。根据法律规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，故原告主张的抵押合同应为无效合同，原告不享有优先受偿权。请求裁定原告与安城公司签订的抵押合同无效，驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告负担。
原告对第三人主张的事实、提出的诉讼请求答辩称，第三人不具备有独立请求权的第三人的诉讼主体资格。原告将款项出借给安城公司是善意的，第三人与安城公司之间的关系不影响借款、抵押的法律效力。第三人与安城公司之间的合作是非法的，不应受到法律保护。请求驳回第三人的诉讼请求。
三被告对第三人主张的事实、提出的诉讼请求答辩称，被告安城公司与第三人签订过房屋买卖协议，但双方并无真实的买卖意思表示，协议目的是保证第三人债权的实现。安城公司并未将涉案房屋交付给第三人。第三人不应以有独立请求权第三人的身份参加本案诉讼。
原告提交了以下证据：
1、2012年11月14日的借款合同一份。证明原告与被告安城公司之间民间借贷合同的事实。
2、2012年11月16日的借款协议之补充协议一份，证明原告与被告安城公司约定借款支付方式的事实。
3、华东三省一市银行汇票卡片复印件一份，证明原告按照约定支付借款3700万元的事实。
4、收据一份、银行本票复印件一份，证明原告按照约定支付借款600万元的事实。
5、2012年11月14日房地产抵押合同一份、房屋他项权证两本，证明原告主张的房屋抵押事实。
6、2012年11月14日、2012年11月16日保证合同各一份，证明原告主张的保证事实。
三被告共同对上述证据发表质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，该合同没有履行，合同约定的违约金标准过高。对证据2，三被告称，记不清相关事实了。三被告对原告提交的证据3无异议。对于原告提交的证据4，三被告认为，被告安城公司没有收到该600万元，原告提交的该证据不能证实被告安城公司收到了该600万元。三被告对原告提交的证据5、6无异议。
第三人对原告提交的证据发表质证意见如下：
对原告提交的证据3与本案的关联性无法确认，对原告根据该证据主张的事实不予认可；同意三被告对原告提交的证据4的质证意见；原告提交的证据1、2是原告和被告安城公司工作人员恶意串通的结果，对原告根据该证据主张的事实不予认可；认可原告提交的证据5中的他项权证。
第三人提交了以下证据：
7、2007年9月28日临街商业用房买卖协议，证明第三人与被告安城公司之间就原告主张抵押权的房屋签订了买卖合同。
8、丹徒新城管委会2013年10月15日证明一份、安城公司原总经理封旭明的证明一份、被告安城公司的工商登记资料一份，证明第三人与被告安城公司间买卖合同的真实性，以及被告安城公司开发的地块的土地款项是第三人支付，第三人用该土地款项抵作应当支付给被告安城公司的购房款。
9、2008年12月26日被告安城公司给第三人的回函，证明被告安城公司曾表示要将房屋建好后交给第三人。
10、票据一组，证明被告安城公司购买土地使用权时保证金等的付款事实。
原告对第三人提交的证据发表质证意见如下：
对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，该协议可能是后补的。签订协议时，房地产项目尚未建设，也没有销售许可证，协议无效。第三人与被告安城公司签订的协议，对善意的原告不产生对抗效力。
证据8中丹徒新城管委会的证明明显是后补的，证明的内容与证据7的内容相互矛盾，证明的内容即使真实，该事实也是违法的事实，对善意的原告不产生对抗的效力。封旭明未到庭作证，接受双方当事人的质询，其证明不具有证明力。
证据9是第三人与被告安城公司之间的函件，原告无法确定其真实性。根据函件内容，第三人与被告安城公司之间的关系一直不确定，双方之间实际是名为买卖实为借贷的关系，所谓的买卖只是出于担保的目的。
对证据10的真实性、与本案的关联性无法确定，无法根据上述票据得知所交款项对应的地块，也不能确定所交款项的缴费主体。如果第三人代被告安城公司交款，其与该公司之间就是委托代理关系。
三被告以不同意第三人参加本案诉讼为由，拒绝对第三人提交的证据发表质证意见。三被告还称，根据第三人提交的证据，第三人从未向安城公司支付过购房款，第三人代安城公司支付了土地出让金，与安城公司之间存在债权债务关系。
经审理查明，2012年11月14日，原告与被告安城公司签订借款合同一份，双方约定，安城公司向原告借款4300万元，期限为6个月，自2012年11月14日至2013年5月13日，实际借款起始日期以原告实际支付借款之日为准；借款月利率为1.86%，利息按照实际放款日按月支付；到期还本，按月付息，借款利息以实际占用月为计算单位，不满一个月的，以一个月计算；借款到期或者提前到期，安城公司未能按约定偿还借款本息的，原告有权根据逾期天数，加收原定利率50%的罚息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；此外，安城公司应另行向原告支付未归还借款20%的违约金。
2012年11月14日，原告与安城公司签订房地产抵押合同一份，双方约定，为了确保2012年11月14日借款合同的履行，安城公司以座落在镇江丹徒新城谷阳大道71号荣盛花园0010101室（001幢0101室），建筑面积为3055.8平方米的房屋，以及0020101（002幢0101室），建筑面积为6770.96平方米的房屋为原告提供抵押担保，抵押范围为借款本金4300万元，利息、违约金、损失赔偿金和用于实现债权的一切合理费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等；抵押人保证，在签署本抵押合同时，抵押物上除借款担保3700万元外，没有其他任何形式的抵押、借用、托管，也不存在任何形式的权属争议或其他权利瑕疵。
2012年11月14日，原告与被告宇体公司签订保证合同一份，双方约定，为了确保安城公司与原告间借款合同的履行，宇体公司愿意为安城公司与原告依主合同形成的债务提供连带责任担保；保证范围为借款本金4300万元、服务费、违约金、损失赔偿金和用于实现债权的一切合理费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等；保证期限为债务履行期限届满之日起两年。
2012年11月16日，原告与被告陈勇签订保证合同一份，双方约定，为了确保安城公司与原告间借款合同的履行，陈勇愿意为安城公司与原告依主合同形成的债务提供连带责任担保；保证范围为借款本金4300万元、服务费、违约金、损失赔偿金和用于实现债权的一切合理费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等；保证期限为债务履行期限届满之日起两年。
2012年11月16日，原告与被告安城公司签订借款协议之补充协议一份，双方约定，1、原告委托朋友王滇将上述借款划付给安城公司，划付方式不限于本票、汇票、转账、电汇等；2、安城公司指定原告将借款合同项下金额为3700万元的借款直接划付给方永生，方永生对该笔款项的收妥确认，即视为安城公司收到上述借款合同项下的该部分借款。
2012年11月19日，被告安城公司向原告出具收据一份，收据载明，今收到胡岸枞（委托王滇支付）（身份证号：××）借出的现金人民币600万元整，本收据作为借款合同的附件，与借款合同具有同等效力。原告提交的中国民生银行本票复印件显示，该本票的出票日期是2012年11月19日，收款人为被告安城公司，申请人为王滇，本票记载“凭票即付人民币（大写）陆佰万元整”。中国民生银行上海分行在该本票复印件上加盖了“中国民生银行上海分行营业部业务讫”的印章。
原告提交的华东三省一市银行汇票卡片复印件记载，汇票编号为0010004122506662，出票日期是2012年11月16日，收款人是方永生，出票金额是3700万元，申请人是王滇，出票行是中国民生银行上海分行营业部。中国民生银行上海分行在该复印件上加盖了“中国民生银行上海分行营业部业务讫”的印章。
2012年11月15日，原告登记取得了丹徒荣盛花园0010101室（001幢0101室），以及0020101（002幢0101室）房屋的他项权证，他项权种类为抵押权，债权数额分别为13371600和29628400。
另查明，2007年9月28日，被告安城公司与第三人签订临街商业用房买卖协议一份，主要内容是，安城公司同意将镇江市丹徒区谷阳大道南侧至镇荣公路西侧的临街商业用房出售给第三人，安城公司承诺不以任何方式和理由转售他人；房屋价格为2500元每平方米，建筑面积不少于1万平方米，暂按10370平方米计；第三人同意在签订协议后将购房款一次性支付给安城公司；房屋交付时间为2008年12月底前。双方还约定，在安城公司取得房屋预销售许可证后，签订正式房屋销售合同书（房屋单价和交付时间不可调整）。
落款处有“封旭明”字样签名的证明记载，封旭明是安城公司原总经理，其代表安城公司与第三人签订了临街商业用房买卖协议；安城公司没有支付其开发的荣盛花园房地产项目的土地出让金2610万元以及出让金契税104.4万；500万元出让保证金是第三人支付，其余出让金是第三人通过其他形式支付；双方商定，第三人以其垫付的购买土地款2610万元作为购房款，等领取房屋预售许可证后签订正式合同，按实际面积结算购房款。
落款处加盖了“镇江市丹徒区丹徒新城管理委员会”印章的证明一份，该证明记载，2006年5月，丹徒区人民政府与第三人达成国有土地使用权出让协议，其中66.48亩土地的使用权由第三人委托安城公司揭牌获得，土地使用权出让款2610万元，全部由第三人缴纳。
落款处加盖了被告安城公司印章的“关于要求加快建设镇江市公路管理处临街商业用房的回复”，该回复上记载的回复对象是第三人，回复内容有，我司商品房项目已开始建设，开始桩基工程，我司将加快工程建设；将在2009年9月1日前将临街商业用房交付贵处。
诉讼期间，原、被告共同确认，在被告安城公司向原告借款前，因该公司向案外人方永生借款，涉案房屋抵押给了方永生。安城公司向原告借款后，清偿了方永生的债务，注销了抵押权人为方永生的抵押权，重新设立了抵押权人为原告的抵押权。
本案争议的焦点是：一、原告有未按照与被告安城公司的约定，将4300万元出借给安城公司；二、原告主张的抵押权是否因第三人主张的房屋买卖事实而无效。
本院认为：原告与被告安城公司签订的借款合同是双方真实意思表示一致的结果；双方对逾期付款时，安城公司应当承担利息、罚息、复利的总和超过银行同期同类贷款基准利率四倍的部分，不受法律保护；其他约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方约定的违约金过分高于因违约给原告造成的损失的，违约金的数额可以适当调整。
关于第一个争议焦点，本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，1、原告提交的借款协议之补充协议明确约定了借款4300万元的支付方式和指定的收款人；其中3700万元的支付方式、指定的收款人，与原、被告共同确认的与案外人方永生债权的事实相互印证；该协议上加盖了被告安城公司的印章，该公司应当知道该事实，但该公司质证时称，记不清相关事实，并且未就原告主张的双方约定的付款方式和指定的付款对象事实提出任何相反的证据。所以，应当认定依照该借款协议之补充协议进行的付款即为履行借款合同的支付借款本金的行为。2、原告提交的华东三省一市银行汇票卡片复印件上加盖了“中国民生银行上海分行营业部业务讫”的印章，该汇票上记载的申请人、收款人分别是借款协议之补充协议第2条约定的委托付款人和收款人；三被告亦认可被告安城公司已经收到该3700万元；所以，应当认定原告已经按照约定在2012年11月16日将3700万元借款给付被告安城公司。3、原告提交的中国民生银行的本票复印件上加盖了“中国民生银行上海分行营业部业务讫”的印章，该本票上记载的申请人、收款人分别是借款协议之补充协议第1条约定的委托付款人和收款人；原告提交的收据与该本票相互印证；三被告否认该600万元的给付事实，但未提交任何相反的证据；所以，应当认定原告已经按照约定在2012年11月19日将600万元借款给付被告安城公司。4、第三人不是原告主张的民间借贷合同、担保合同的当事人，其对借款给付事实的了解程度应当不超过原、被告；第三人并未就原告提交的证据提出任何反证。第三人称原告所称的民间借贷关系是原、被告恶意串通的结果的意见缺乏事实依据，本院不予采信。
关于第二个争议焦点，本院认为，1、在该房屋所有权变更登记前，该房屋的所有权归被告安城公司所有。安城公司有权与他人签订买卖合同，出售该房屋，也有权在该房屋上设立抵押权。2、根据第三人主张的买卖合同事实，第三人与安城公司之间存在房屋买卖合同关系，第三人享有要求被告安城公司交付买卖合同中约定的房屋的权利，该权利是债权。3、安城公司与原告签订抵押合同，双方进行了抵押权登记，抵押权已经设立，抵押权是物权。4、债权具有相对性；物权具有排他性、绝对性、对世性，是绝对权和对世权；同一处房屋，存在因买卖关系而产生的要求所有权人交付房屋的债权请求权和因抵押合同而产生的抵押权时，抵押权不仅不因该债权请求权的存在无效，而且具有对抗债权请求权的效力。所以原告的抵押权不因第三人主张的房屋买卖事实无效。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。原告支付借款3700万元的时间是2012年11月16日，支付借款600万元的时间是2012年11月19日，根据双方约定，相应的借款期限届满的日期分别为2013年5月15日和2013年5月18日。现原告与被告安城公司约定的借款期限已经届满，原告要求该公司返还借款符合法律规定，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定，借款人应当按照约定的期限支付利息。在双方约定的借款期限内，安城公司应当按照约定的月息1.86%的利率标准，按月支付利息。逾期还款，原告要求被告安城公司按照原约定利率标准支付逾期还款的利息损失，符合法律规定，应予支持。
原告与被告安城公司约定的逾期偿还借款本息的违约金是借款金额的20%。被告安城公司认为该约定标准过高。本院认为，该标准是否过高与被告安城公司逾期还款的金额、逾期时间直接相关。鉴于双方约定的借款利率较高，参照法律规定的民间借贷利率的最高限，本院认定被告安城公司按照逾期返还借款本金每年2%的标准承担逾期还款违约金，违约金总额不超过双方约定的数额，即860万元。
被告宇体公司以及被告陈勇为原告提供连带责任保证，应当按照法律规定，对前述原告主张的被告安城公司应当承担的返还本金、支付利息、承担逾期还款的利息以及支付违约金的责任承担连带责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告镇江安城房地产发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡岸枞借款4300万元。
二、被告镇江安城房地产发展有限公司在返还上述借款时，向原告胡岸枞支付借款在约定的借款期间的利息以及逾期利息损失，数额为：1、以3700万元为基数，按照每月1.86%的利率，自2012年11月16日至还款日计算确定；2、以本金600万元为基数，按照每月1.86%的利率，自2012年11月19日至还款日算确定。
三、被告镇江安城房地产发展有限公司在返还上述借款时，向原告胡岸枞支付违约金，违约金数额为：1、以3700万元为基数，按照每年2%的标准，自2013年5月16日至还款日计算确定；2、以本金600万元为基数，按照每年1.86%的标准，自2013年5月18日至还款日计算确定；以上1、2项总额不超过860万元。
四、被告上海宇体光电有限公司、陈勇对被告镇江安城房地产发展有限公司在上述一、二、三条中对原告胡岸枞承担的债务承担连带责任。
五、原告胡岸枞对被告镇江安城房地产发展有限公司名下，位于镇江丹徒新城谷阳大道71号荣盛花园0010101室、0020101室的房屋，在4300万元的范围内，有优先受偿权。
六、驳回原告胡岸枞的其他诉讼请求。
七、驳回第三人江苏省镇江市公路管理处的诉讼请求。
案件受理费347788元，原告负担38738元，被告镇江安城房地产发展有限公司、上海宇体光电有限公司、陈勇负担309050元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
人民陪审员 王有志
二〇一四年九月三日
书 记 员 刘 静