湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1251号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴骏。
委托代理人：田美，湖北广众律师事务所律师。
委托代理人：李迁迁，湖北广众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉统百资产经营管理有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。
法定代表人：张太国，该公司总经理。
委托代理人：胡律学，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人吴骏因与被上诉人武汉统百资产经营管理有限公司（以下简称统百公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月9日，统百公司诉至一审法院，请求判令：1、解除双方于2014年5月4日签订的租赁合同；2、吴骏支付统百公司商铺租金10478.60元（从2015年1月9日起算，暂计至2015年7月8日）；3、吴骏支付统百公司违约金5658.50元；4、本案的诉讼费用由吴骏承担。吴骏提起反诉，请求判令：1、统百公司返还我方租赁保证金、经营管理保证金、水电押金共计4819.20元；2、统百公司向我方支付违约金5457.60元；3、统百公司赔偿我方经济损失10457元；4、统百公司返还预交的租金10700元；5、诉讼费由统百公司承担。
一审法院经审理查明：2014年5月4日，统百公司与吴骏签订租赁合同，约定统百公司将位于幸福里商业街7栋1层107号商铺出租给吴骏用于经营服装。吴骏承租的商铺建筑面积15.16平方米（最终以房地局实测面积为准）。合同租期为2年，预计时间为2014年5月4日至2016年5月3日。第一个租赁年度租金为每平方米115.20元／月；第二个租赁年度租金每平方米124.50元／月。该商铺的物业管理费为每月72.80元。租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准，应按季度提前支付5239.30元。吴骏享有装修免租期60天。每三个月为一个计租期，吴骏应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。吴骏在签订合同同时向统百公司一次性缴纳1819.20元作为租赁保证金，若吴骏未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向吴骏追索。吴骏在合同签订同时向统百公司一次性交纳经营管理保证金2000元，作为吴骏遵守《经营管理制度》的保证金。若吴骏发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从经营管理保证金中直接扣抵，不足部分仍有权向吴骏追索。吴骏若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。商铺装修时，吴骏应将装修方案事宜先交统百公司书面审查，并缴纳装修保证金5000元，装修方案经统百公司审批同意后方可实施，统百公司在收到装修方案后7个工作日内作出书面回复，吴骏装修完毕，经统百公司审核合格验收后，统百公司于15个工作日内将装修保证金无息退还给吴骏。因吴骏违约导致合同解除的，统百公司有权立即收回商铺，不返还保证金及吴骏已交纳的其他款项，并要求吴骏赔偿不低于3个月租金的违约金，吴骏应在合同解除后7日内向统百公司支付该违约金，如未能按时支付该违约金，统百公司有权按合同第六条约定向吴骏加收逾期付款违约金。因统百公司违约导致合同解除的，租金按实际租期结算，物业管理费据实结算且退还保证金，吴骏有权要求统百公司赔偿不低于相当于三个月租金的违约金，统百公司应在合同解除后7日内向吴骏支付该违约金和相关费用。吴骏如有逾期支付租金等费用超过7日及违反《经营管理制度》，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。合同解除或终止后，吴骏须在3天内在保留该商铺墙面、天棚（含灯具）、地面装修、玻璃门或卷闸门及灯箱等固定设备完整性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物，或恢复至统百公司初始交付吴骏时商铺的状态，并将商铺交还统百公司，否则，统百公司有权自行进行上述清除工作，将商铺恢复至统百公司初始交付吴骏时的状态，并在吴骏所缴纳的保证金中扣除相关费用，吴骏无权因此向统百公司主张任何权利，并自行承担全部损失。租金结算日期应计算至吴骏将符合约定条件的商铺交还统百公司的当日为止等。租赁合同签订后，统百公司于2014年5月9日向吴骏交付了商铺，吴骏于2014年7月9日正式开始经营。
2014年5月4日，吴骏向统百公司支付商铺租金5241元、租赁保证金1820元、代收的物业服务费219元。2014年5月30日，吴骏支付经营保证金2000元、装修预收水电费1000元。2014年11月9日，吴骏支付商铺租金5240元。此后，吴骏未向统百公司支付租金。吴骏就商铺漏水、商业街环境问题与统百公司进行过协商。
一审法院认为：统百公司与吴骏签订的幸福里商业街商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据统百公司与吴骏签订的租赁合同约定，租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，合同预计时间为2014年5月4日至2016年5月3日，并给予60天的免租期，吴骏从2014年7月9日开始经营，一审法院认定吴骏的租金应从2014年7月9日开始计租。根据租赁合同约定，吴骏应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。吴骏虽与统百公司就商铺漏水、商业街环境问题与统百公司进行过协商，但吴骏并未提交证据证明商铺漏水、商业街环境让商铺无法经营，且吴骏于2014年7月开始已经在商铺内进行经营活动，其2015年1月9日之后的租金未缴纳，统百公司要求吴骏支付租金的起始时间为2015年1月9日，并无不妥，一审法院予以支持。
根据统百公司与吴骏签订的租赁合同约定，吴骏如有逾期支付租金等费用超过7日，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。统百公司在起诉时要求与吴骏解除租赁合同，双方的租赁合同应于统百公司起诉之日（2015年7月9日）解除。统百公司要求吴骏支付2015年1月9日至2015年7月8日的租金，符合法律规定与双方约定，该款为10478.59元［115.20元／㎡／月×15.16㎡×6个月］。根据统百公司与吴骏签订的租赁合同约定，若吴骏未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向吴骏追索，吴骏向统百公司支付了租赁保证金1820元，该款项应从吴骏应付租金中扣除，吴骏实际应支付统百公司租金8658.59元（10478.59元－1820元）。
吴骏与统百公司签订的租赁合同约定，吴骏若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算，统百公司要求将违约金支付至2015年7月8日，吴骏应支付统百公司违约金3520.79元［（115.20元／㎡／月×15.16㎡×3个月－1820元）×190天×0.003＋115.20元／㎡／月×15.16㎡×3个月×0.003×100天］。吴骏在签订合同同时向统百公司一次性缴纳经营保证金2000元，若吴骏发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从租赁保证金及经营保证金中直接抵扣，不足部分仍有权向吴骏追索。故吴骏应向统百公司支付违约金1520.79元（3520.79元－2000元）。
统百公司与吴骏的租赁合同因吴骏违约而解除，吴骏要求统百公司支付违约金、赔偿经济损失、返还预交的租金，于法无据，不予支持。关于装修预收水电费1000元，吴骏于2014年7月开始经营，说明其已于2014年7月前完成装修，统百公司应返还吴骏装修预收水电费1000元。吴骏支付的租赁保证金和经营保证金已在其应支付给统百公司的租金及违约金中予以扣除，对吴骏要求返还租赁保证金和经营保证金的反诉请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉统百资产经营管理有限公司与吴骏签订的租赁合同于2015年7月9日解除；二、吴骏于一审判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付2015年1月9日至2015年7月8日租金8658.59元；三、吴骏于一审判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金1520.79元；四、武汉统百资产经营管理有限公司于一审判决生效之日起十日内返还吴骏装修预收水电费1000元；五、驳回武汉统百资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回吴骏的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费203元，反诉案件受理费293元，由吴骏负担，因本诉案件受理费203元已由武汉统百资产经营管理有限公司预交，吴骏在支付上述判决款项时，将本诉案件受理费203元一并支付给武汉统百资产经营管理有限公司。
一审宣判后，吴骏不服，向本院提起上诉称：一、一审认定统百公司与上诉人的租赁合同因上诉人违约而解除，并判令上诉人承担违约金，无事实及法律依据。1、依据双方签订的《房屋租赁合同》第十条的约定，统百公司负有保持商业街经营环境以保障商业街正常运营及租户正常经营的义务。而统百公司没有履行相应的义务，致使整个商业街环境恶劣，严重影响到上诉人的正常经营，故统百公司属于违约在先。2、上诉人提供了网页报道、照片及录音录像等证据证明统百公司没有履行维护商业街的义务，致使运营环境恶劣无法正常经营，包括上诉人在内的众多商户就改善运营环境等事宜多次与统百公司协商。上诉人提供的证据完全可以证明统百公司违约在先的事实。3、上诉人不存在拖欠租金的行为及故意。上诉人不支付租金是因商业街运营环境恶劣致其无法经营所导致，而统百公司亦承认运营环境恶劣的事实，并多次就此与众租户商议，且明确告知租户待统百公司拿出缴纳租金的方案后再行通知，暂不用缴纳。故上诉人并非恶意拖欠租金，而是在按照统百公司的要求暂不缴纳租金，等待变更后的租金方案，不属于拖欠行为，更不属于违约，一审法院忽略了统百公司违约在先的事实，不仅没有减免上诉人的租金，还判处上诉人承担了过高的违约金。4、统百公司一直拒绝维护商业街的运营环境且恶劣的环境状况一直持续，上诉人享有不安抗辩权，由此导致的迟延履行，不负迟延责任。二、统百公司应当退还上诉人缴纳的预付租金。《房屋租赁合同》约定“租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准”，但上诉人至今没有收到统百公司的书面开业通知，统百公司也没有提供任何开业或书面的证据，因此租金和租期尚未开始计算，统百公司应当退还上诉人预交的租金。统百公司称上诉人以实际经营、缴纳租金的行动认可开业，没有事实和法律依据。三、统百公司违约在先，其应当返还上诉人缴纳的租赁保证金、经营保证金及水电押金、承担违约责任及给上诉人造成的损失。上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的反诉请求，驳回统百公司一审的诉讼请求；2、由统百公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人统百公司口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，吴骏认为双方合同约定的违约金过高，请求二审法院予以调整。
本院认为，统百公司与吴骏签订的幸福里商业街商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。
租赁合同中约定“租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准”，统百公司虽未书面通知吴骏商业街实际开业日期，但是租赁合同中约定的预计起租日为2014年5月4日并给予60天的免租期，且吴骏于2014年7月9日开始实际经营，一审法院认定吴骏的起租日期为2014年7月9日并无不当。吴骏认为统百公司未向其送达书面开业通知，租金和租期尚未开始计算，并要求统百公司返还预交租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。吴骏认为商业街运营环境恶劣导致其无法正常经营，统百公司没有履行维护商业街的义务属于违约在先，统百公司应向吴骏支付违约金并赔偿经济损失的上诉请求，因吴骏并未提交充分的证据予以证明，且其从2014年7月开始即在商铺内实际经营，对其该项上诉请求，本院不予支持。吴骏认为统百公司告知其待统百公司拿出缴纳租金的方案后再缴纳租金，其没有违约，不应承担违约金的上诉请求，因其未提交证据证明，本院不予支持。吴骏认为其享有不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以终止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，吴骏并未提交证据证明统百公司符合上述四种情形，且统百公司已经将诉争商铺交付给吴骏，吴骏亦在商铺内实际经营，因此，吴骏不享有不安抗辩权。吴骏未按租赁合同约定缴纳租金构成违约，统百公司有权按合同约定解除合同，吴骏应向统百公司支付2015年1月9日至2015年7月8日的租金、房屋占有使用费及支付逾期付款违约金。
关于吴骏认为合同约定的违约金过高，要求予以调整的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因双方均未举证证明统百公司的损失，本院认为统百公司的损失为逾期付款期间欠付租金及房屋占有使用费的利息损失，双方合同约定“每日按欠费总额的千分之三计算”的违约金过分高于因吴骏违约所造成的统百公司的损失。因吴骏要求对合同约定的过高的违约金予以调整，本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以欠付租金及房屋占有使用费8658.59元为本金，自2015年1月9日起计算至吴骏实际支付8658.59元止。因吴骏在签订合同时向统百公司一次性缴纳经营保证金2000元，统百公司应向吴骏返还经营保证金2000元。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于二审中上诉人吴骏认为违约金过高，请求予以调整，本院对一审判决作适当调整，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02100号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；
二、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02100号民事判决第三项为：吴骏于本判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金（以8658.59元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2015年1月9日起计算至实际支付8658.59元止）；
三、武汉统百资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴骏经营保证金2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费203元，反诉案件受理费293元，由吴骏负担。
二审案件受理费496元，由吴骏负担400元，由武汉统百资产经营管理有限公司负担96元。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年五月十九日
书记员 黄劼