广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1179号
上诉人（原审被告）：陈华英。
委托代理人：刘海林。
被上诉人（原审原告）：广州康都物业管理服务有限公司。
法定代表人：孔燕冰，职务：。
委托代理人：秦琦然，联系地址。
上诉人陈华英因与被上诉人广州康都物业管理服务有限公司（以下简称康都公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月30日，陈华英作为业主签署了《新城市•逢源轩收楼确认表》，记载单元号为B903。同日，陈华英（甲方、业主）与广州新城市物业管理服务有限公司（乙方、物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；乙方所购房屋基本情况为类型住宅，建筑面积132.46平方米（以房管部门最终实测面积为准）；甲方的权利义务……按照本合同约定，接受乙方提供的物业管理服务；甲方依据本合同约定向乙方交纳物业管理服务费用，并承担因违反约定缴纳违约金；乙方的权利义务……对本物业内房屋建筑及共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行日常维护、修缮、整治、服务与管理；本物业业主大会选聘物业服务企业后，本协议终止日起30日内，现有物业服务企业与业主大会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；甲方每月向乙方支付的物业管理服务费按住宅房屋建筑面积3.8元／平方米的标准；物业管理服务费、水电费按月结算，甲方应于每月5日前将应向乙方缴付的当月物业管理服务费和上月水电费等费用足额存入上述银行划扣账户；甲方不能按本合同约定的缴费标准和时间向乙方按时缴付物业管理服务费或代收代缴费用（无论是否给乙方造成损失），均视为甲方违约，甲方每逾期一日，应按欠费总额的千分之二的标准向乙方按日支付违约金，乙方并有权暂�或终止部分或全部物业服务，直至甲方缴清全部应缴费用等等。协议签订后，康某公司对新城市•逢源轩大厦的物业进行管理工作，陈华英按每月每平方米3.80元的标准向某都公司支付物业管理服务费至2012年7月。陈华英未向某都公司支付2012年8月至2013年12月的物业管理服务费。
2014年9月11日，康某公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈华英向某都公司支付2012年8月至2013年12月欠交的逢源轩B栋903房的物业管理服务费8551元及迟延缴纳管理费的违约金（按每日千分之二计算，以每月欠缴的管理费为本金，从当月第6日开始计算至陈华英缴清之日）；2、本案诉讼费用由陈华英承担。
陈华英原审辩称：一、康某公司有意制造事端对200户业主施加压力，起诉状故意以《前期物业服务合同》为由对抗政府政策法规违规收费：第一、广州市物价局明文规定：前期物业服务合同一般不超过3年【（2007）穗国房字第580】。从2008年7月25日起逢源轩前期物业合同早已超过三年，每月按3.8元／平米违规收费超过三年。广州市物价局（2010）穗价99号文件规定：“住宅物业小区已依法成立业委会的，物业收费由业主大会选聘或续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定”。而逢源轩首届业主委员会早在2012年2月21日合法成立后多次通知康某公司履行签约。2012年10月8日业委会专门发函《关于拟签逢源轩物业服务合同的函》商讨物业收费问题，康某公司一直不理、不睬，不承认业委会的合法地位，拒绝签订合约。2013年2月21日业委会向全体业主发出《通知》，按广州市住宅物业管理一级服务最高收费每月2.8元／平米。后来逢源轩业主委员会大会表决按2.7元／平米执行，而业主去交款时康某公司不接受。第二、广州市物价局荔湾分局“荔价函（2014）16l号”、《广州市荔湾区物价局关于荔湾区逢源轩物业管理费等信访问题的复函》“……被选聘对新城市逢源轩进行前期物业管理服务，其中住宅物业服务收费中标价格为每月每平方米3.80元／平米，开发商公司与中标物业公司期限为3年……”“我局在复函中也明确了收费标准的时效性，”即“小区业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业商定物业管理服务收费标准，本最高收费标准停止执行。”第三、广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局“荔国房群字（2011）278号”、“二、处理意见”（六）按照广州市国土房管局《关于进一步规范前期物业管理招投标活动的通知》（穗国房字（2007）5**号）、第七款规定：“前期物业服务合同一般不超过三年”。逢源轩前期物业服务合同已届满三年，我局要求逢源轩开发商在合同到期后要重新进行招投标（业主大会，业主委员会未成立情况下）。二、根据广州市住宅物业管理一级服务最高收费每月每平方米2.8元／平米，其服务应具备小区完善的规范配套，例如包括：小区有花园、会所、娱乐场所、游泳池等等的服务，才能达到一级每月每平方米2.8元／平米的最高收费。而逢源轩小区除了保安和清洁服务，其它享受一无所有，而且康某公司是没有“提供超过一级物业服务等级的物业服务”。管理人员长期不到位，不断更换管理人员，一盘散沙，经常与业主吵闹、甚至打业主。安保人员频频换人，小区安全没有保障，曾经出现两宗盗窃案。卫生搞不好，晚上收集垃圾电梯间经常污水横流，垃圾没人清理。自业委会成立以来，康某公司长期向业主散布谣言、煽动业主到处张贴派发传单、破坏业主与业委会的对抗，激发矛盾。逢源轩业主为了维权主动联名向区物价局提出对每月每平方3.8元�平米的抗议。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号文）的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应给予支持”。“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在以上事实的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”综上所述，“康某物业公司”是违规收费。逢源轩的前期物业服务合同已超过3年期限，是无效合同，起诉依据是无效的。逢源轩每月每平方米3.8元的前期物业收费已在2012年6月21日起停止执行。因此，陈华英不存在拖欠物业管理费，更不应该承担任何违约责任。
原审庭审中，康某公�及陈华英均确认涉案房屋所在大厦已经成立业主委员会，但业主委员会并未与其它物业管理公司签订物业管理合同，现涉案房屋所在大厦仍是康某公司在进行物业管理。
为证明曾催促陈华英支付物业管理费及违约金，康某公司提供三份其于2013年12月及2014年4月分别某都公司寄发敦促支付管理费及违约金律师函的快递单作为证据。陈华英对上述快递单不予确认。
陈华英为证明康某公司违规收费，提供2011年7月28日广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局发出荔国房群字（2011）278号信访复函、《关于拟签订逢源轩物业服务收费合同等有关问题的函》、广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会于2013年2月21日发出的《通知》、两份广州市荔湾区物价局的答复作为证据。陈华英不能提供上述证据的原件，康某公司对上述证据不予确认。
陈华英为证明康某公司没有提供超过一级�业服务等级的物业服务等，提供报警回执、Q群业主的聊天记录、康某公司张贴和派发的传单、业主联名致荔湾区物价局的信及康某公司发出的催缴物业管理费通知、投标书内容等作为证据。除报警回执外，陈华英不能提供其它证据的原件。康某公司对上述证据所要证明的事实不予认可。
原审另查，广州新城市物业管理服务有限公司已于2011年1月10日经核准变更名称为广州康某物业管理服务有限公司，即本案康某公司。康某公司是资质等级为三级的物业管理公司。
原审法院认为：康某公司与陈华英签订的《前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应依约履行。合同约定了陈华英应在每月5日前按建筑面积3.8元／平方米的标准向某都公司支付当月的物业管理服务费，每逾期一日，应按欠费总额的千分�二的标准按日支付违约金。本案中，双方确认陈华英欠付2012年8月至2013年12月的物业管理服务费的事实，现康某公司要求陈华英支付欠缴的物业管理服务费及迟延支付物业管理服务费的违约金，符合合同约定，予以支持。
陈华英答辩认为《前期物业服务合同》已超过3年期限，是无效合同，《前期物业服务合同》的权利义务已终止。但根据《前期物业服务合同》的约定，前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务，现康某公司及陈华英均确认涉案房屋所在大厦的业主委员会并未与物业服务企业签订《物业服务合同》，即《前期物业服务合同》并未超过双方约定的履行期限，合同约定的权利义务尚未终止。且陈华英提供的证据不能证明该合同存在法律规定合同无效的情形，故陈华英该答辩意见，不予采纳。另陈华英认为康某公司没有提供超过一级的物业服务、与收费不匹配，但陈华英提供的证据不足以证明其意见，故其意见原审法院不予采信。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年12月10日作出如下判决：一、陈华英自本判决发生法律效力之日起10日内，向某都公司支付从2012年8月1日起至2013年12月31日止的物业管理服务费（按每月503元计算）；二、陈华英自本判决发生法律效力之日起10日内，向某都公司支付从2012年8月1日起至2013年12月31日止物业管理服务费的违约金（违约金以当月所欠物业管理服务费为本金，从当月第六日起按每日千分之二的标准计算至支付当月物业管理服务费之日止，每期违约金总额以当月所欠的物业管理服务费本金为限）。如果陈华英未按本判决指定的期间履行给�金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费116元，由陈华英负担。
判后，上诉人陈华英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《前期物业服务合同》是康某公司提供社涉案小区所有住户的格式合同，该合同条款在费用标准、违约责任及期限等方面存在严重不公，应当认定为无效。二、《前期物业服务合同》早已期满终止，不应对双方再产生法律约束力。康某公司不应当再按照该合同进行收费，陈华英也不需要按照该合同缴费。三、康某公司按照3.8元每平方米的标准收取相应的物业管理费用没有事实与法律依据。康某公司属于三级物业公司，其不应按照超过一级的物业服务标准进行收费，其也没有提供任何超标准服务。四、康某公司要求支付违约金没有事实与法律基础。五、一审法院忽视我方与康某公司签订前期物业服务合同的基础是康某公司要跟建设单位签订的物业服务合同有期限规定，期限要符合广州市的法律法规的规定，不能超过三年，而且在业委会成立后为止。一审法院遗漏查明康某公司阻挠业主成立业委会招聘新的物业公司或重新确定物业管理费用的标准的事实。六、一审法院对涉案小区收费标准的法律定性错误，定性为双方意思表示，这违反法律规定，涉案小区物业管理收费标准属于政府指导性定价，根据物价局2007-56号文，业委会成立之前是按指导价，成立之后是按市场调节价。七、我方不是完全不肯交管理费，只是认为不能确定标准，只同意按每平方米2.8元的标准交物业管理费。故上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项并改判；2、由康某公司承担本案所有诉讼费用。
被上诉人康某公司答辩认为：一、《前期物业服务合同》没有违反法律或行政法规的强制性规定，是合法有效的。从该合同中约定的合同期限看，也是从合同签订起到涉案小区业委会选聘新的物业公司进驻涉案小区止，作为合同双方当事人，其签订合同是建立在自由平等协商一致的基础上，当事双方就应当按照合同履行自己的义务。二、陈华英提到我方阻挠涉案小区业委会选聘新的物业公司或者不与业委会重新协商物业收费标准，这不符合事实，实际上，我方在2014年涉案小区业委会选聘新的物业公司进行招投标活动期间，曾积极与业委会进行过协商沟通，但是业委会由于受个别业主的操控，单方面取消了向我方发出的招标邀请函，涉案小区业委会根本没有真正的落实与我方协商新的收费问题的措施。三、在合同中有明确约定，收费标准不仅是双方的约定，也是经过相关政府部门的批准，相关证据我方在一审已提交，陈华英认为收费标准应当按照三级物业服务简单以物业公司资质确定物业收费标准，这是没有依据的。四、陈华英称其拒交管理费也证实我方与涉案小区业委会之间就物业收费新标准的事项从来没有经过双方协商达成过一致意见，而在原有合同继续有效而新的标准没有产生的情况下，陈华英单方要求降低物业管理费是违反合同约定，陈华英的上诉请求不合理，请求二审法院予以驳回，维持原判。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，陈华英提交如下证据：1、收件回执及穗国房函（2013）2158号文，拟证明涉案小区首届业委会于2012年6月21日成立；2、逢源轩首届业委会通知14份，拟证明涉案小区业委会一直要求重新签订物业管理合同或者撤场；3、物价局批复5份，拟证明康某公司收高额的物业费没有依据；4、康某公司工商资料及复函、投标涉案小区�业管理时的部分投标资料，拟证明康某公司拖延退场，其服务与投标承诺书不符；5、荔国房法（2015）11号文，拟证明康某公司无故拖延退场；6、陈华英的存折，拟证明康某公司可以自行划扣收取管理费，其不划扣，不能收取滞纳金；7、（2014）穗荔法民三初字第457号民事判决，拟证明同案不同判，一审不公。康某公司质证后认为，除了证据5和证据7，其他证据均不属于新证据，应不予采纳；确认证据5和证据7的真实性，但认为与本案无关。
本院认为：陈华英与康某公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，原审法院认定该合同有效，并无不当，本院予以维持。陈华英以合同条款存在严重不公为由主张合同无效，理据不足，本院不予支持。
关于陈华英主张涉案《前期物业服务合同》已经期满终止的问题。双方签订的《前期物业服务合同》约定，前期物业服务是指房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务，故在涉案小区的业主委员会并未与物业服务企业签订《物业服务合同》的情况下，涉案《前期物业服务合同》并未期满终止，依然对签约各方具有约束力，陈华英仍应按照该合同约定支付物业服务费。
关于陈华英主张康某公司无权按照每平方米3.8元的标准收取物业管理服务费的问题。因双方签订《前期物业服务合同》约定涉案小区的物业管理服务费是每平方米3.8元，在陈华英未能提供证据证实康某公司提供的物业服务与《前期物业服务合同》的约定不符的情况下，陈华英要求调整物业服务收费标准，理据不足，本院不予支持。物业管理服务费的收费标准仅与物业管理公司提供的物业服务水平有关，与物业管理公司的资�并无必然联系，故陈华英以康某公司是三级物业管理公司为由要求调整物业管理服务费的收费标准，理据不足，本院不予支持。
关于逾期支付物业管理服务费的违约金标准问题。原审法院以当月欠费金额为本金，按每日千分之二的标准计算违约金符合《前期物业服务合同》约定，并对违约金总额进行了限定，本院予以维持。
陈华英在二审中提交的部分证据因不属于一审开庭后形成的新证据，且康某公司不同意质证，本院不予接纳。陈华英提交的一审庭后形成的新证据，因与案件处理结果无关，本院亦不予接纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人陈华英的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费232�，由上诉人陈华英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年四月十四日
书 记 员 邹文芳