河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0103民初8177号
原告：刘志国，男，汉族，1977年8月6日生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：孙希成、张翼，河南讯迪律师事务所律师。
被告：河南广兴置业有限公司，住所地郑州市二七区代庄街洁云花园内。
法定代表人：郭广庆，总经理。
委托诉讼代理人：张力伟、袁满满，河南学新律师事务所律师。
原告刘志国与被告河南广兴置业有限公司（以下简称广兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张翼，被告广兴公司的委托代理人张力伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告返还原告房屋差价款13540元，并以此为基数按银行同期存款利率支付利息至实际给付完毕日止；二、依法判决被告支付原告逾期产权初始登记备案违约金7539元（2016年8月30日至2017年7月10日），剩余违约金仍以240091元为基数按日0.01％的标准计算至被告完成产权初始登记备案日止；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月19日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容有：原告购买的为预售商品房，性质为经济适用房。商品房预售许可证号为3494；该商品房位于郑州市××、××北××单元××号，合同总价款为240091元；合同附件四第五条关于产权登记的约定1.产权初始登记出卖人应当在2016年8月30日前，将需由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01％的违约金。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，缴纳了契税并交存了房屋维修基金。而被告在将上述房屋交付原告使用后，至今未在产权登记机关办理产权初始登记备案手续，致使原告的房屋权属证书未能办理。因涉案房屋为经济适用房，双方在签订正式合同前签订的《广兴.长江花园经济适用房购房协议》中约定了购房的总价款为253631元，原告也按此金额向被告支付了购房款，2015年8月19日被告向原告出具合同签约清单一份，注明原房源位置、面积、单价、总价，现房源位置、面积、单价、总价等事项，其中房屋差价款为13540元。原告因逾期产权初始登记备案违约金及房屋差价款问题多次与被告协商，被告以种种理由推托不予解决。原告认为，被告的行为严重违反了合同的约定，属于违约，原告有权要求被告支付逾期备案登记违约金至完成产权初始登记日，并退还房屋差价款。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告辩称，一、原告的第一项诉讼请求不应得到支持的法律和事实理由。首先，原被告之间的《商品房买卖合同》第五条约定了房屋面积误差处理原则，明确约定的是产权登记面积和合同约定面积之间的误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。其次，原被告之间的《商品房买卖合同》说明第7条明确约定：本合同所指建筑面积及分摊面积的计算依据是郑州市人民政府郑政[2001]20号文件关于《郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则》的通知。而上述规则第一条中关于“房屋的产权面积”明确规定“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）房产行政主管部门登记确权认定”。而本案房屋的产权面积目前尚未由房产行政主管部门登记确权认定。再次，原被告之间的合同签约清单上约定的很清楚，原告交的购房款待实测面积即房管部门登记的产权面积出来后多退少补。因此，在原告房屋产权面积尚未经过郑州市房产行政主管部门登记确权认定的情况下，原告要求按照交房时原被告双方测量的面积与合同原约定的面积误差要求退房款显然是违背原被告之间的明确约定的。根据合同约定，原告所主张的房屋差价款应当待房屋的产权面积登记确权后再做退补处理。二、原告主张的逾期产权初始登记违约金不应得到支持。首先，被告在2016年8月之前多次向郑州市住房保障和房地产管理局报送了齐全的办理房屋权属初始登记的资料，但该部门不受理，理由是郑州市人民政府相关职能部门对被告另一项目的补缴土地出让金的金额计算错误导致郑州市人民政府下文要求房管局停办了被告所有项目的一切手续。被告目前未能办理完成房屋权属初始登记的原因是政府不当行为导致的，但开发商追究政府责任不太可能，让开发商为政府不当行为完全承担责任也有失公平。因此在裁判时，可考虑我国国情，依照公平和诚实信用原则酌情予以免责。其次，发生此事件，被告主观上不具有过错，客观上也不能预见、不能克服也不能避免，属于不可抗力，因此，被告不应承担违约责任。再次，在经济适用房买卖合同这一法律关系中，原告没有提供任何实际受损失的证据，而违约金主要就是损害补偿功能，因此从此方面来讲原告的违约金主张没有任何事实基础，不应支持。对于原告房屋的登记事宜，被告一直是在积极与相关政府部门沟通以图尽快解决的。因房屋系经济适用房，原告对房屋仅有有限产权，且在2015年7月签订《合同签约清单》后被告即将房屋交付原告使用了，鉴于未影响到原告正常居住使用这一客观事实，因此希望原告能够谅解，被告定会竭力尽早解决房屋权属初始登记事宜。
另补充，原被告合同签约清单上注明很清楚，面积与单价存在差异的以实测面积为准，多退少补，据实结算，且根据该约定，原告交付了原面积房款，因此原告的房屋面积差异导致的房款差额按照上述约定在房屋产权面积出来之后再做退补处理。而且在本项目上有很多业主根据交付时的面积和原约定的面积算的应当向被告补交房款的也均是根据合同的约定，待房屋产权面积之后再作出处理的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定以240091元的价格购买被告开发的位于郑州市××、××单元××号房屋，该合同第六条第3项约定，原告应于2015年8月19日向原告交纳购房款现金50091元，剩余房款190000元整以公积金贷款方式支付，约定付款时间为2015年10月19日。合同第八条约定，被告应当在2016年5月31日前，将验收合格的房屋交付原告使用。合同附件四第五条第一款约定，出卖人应当在2016年8月30日前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01％的违约金。该合同的实际履行中，原告于2015年11月4日向被告交付购房款50091元，于2016年4月1日向被告交付房款余额190000元。后因房屋的产权初始登记备案和差价款问题与被告发生纠纷，并诉至本院。
另查明，一、被告于2016年1月28日已将涉案房屋交付原告使用。二、本案证据未显示被告将房屋产权初始登记备案的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。三、涉案房屋为经济适用房。被告为办理房屋备案登记提起了行政诉讼。
本院认为，一、关于《商品房买卖合同》的效力。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同成立，其符合法律规定的约定内容应为有效，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同中已生效的内容全面履行各自的义务。二、关于原告主张的第一项诉讼请求。合同签约清单上显示了房屋的原面积和现面积，并根据房屋的原面积和现面积载明了房屋的原总价和现总价。但房屋面积的确认要履行相关程序，需经专业机构测量后作出。故原告依据合同签约清单要求被告支付房屋差价款，并以此为基数按银行同期存款利率支付利息至实际给付完毕日止的诉讼请求，本院不予支持。对于购房差价款问题，双方可待房屋专业机构对房屋面积测量后另行处理。三、关于原告主张的第二项诉讼请求。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。作为房屋的出售方，被告虽将房屋交付被告使用，但未在2016年8月30日前将办理房屋初始登记的资料报送房屋管理机关，没有履行《商品房买卖合同》附件四第五条第一款的约定，构成违约。但原告出示的证据未显示因被告迟延报送房屋初始登记资料已造成其损失，本案其他证据也无法证明原告实际损失的存在。本案证据还显示，原告虽在签订合同前已接受被告交付的房屋，但未按照《商品房买卖合同》第六条第1项的约定支付购房款，也构成违约。且原告已提起了相关行政诉讼，为办理房屋首次登记积极开展工作。故对原告要求被告支付逾期办理产权初始登记违约金的第二项诉讼请求，本院也不予支持。被告虽不再承担本案逾期办理房屋初始登记的违约金，但报送房屋资料并协助房屋管理机关办理房屋的初始登记（首次登记）是其销售房屋应尽的附随义务，也是《商品房买卖合同》约定的合同义务，故被告应尽快将房屋资料报送房屋管理机关，并协助办理房屋产权的初始登记（首次登记）手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告刘志国的诉讼请求。
案件受理费163元，由原告刘志国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 郭洪涛
人民陪审员 苏志美
人民陪审员 张庆玲
二〇一七年十二月四日
书 记 员 郭笑成