山东省德州市德城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1402民初931号
原告：王森，男，1962年8月8日出生，汉族，住德州市德城区。
原告：张淑芳，女，1962年3月31日出生，汉族，住德州市德城区。
两原告委托诉讼代理人：李军，山东德联邦律师事务所律师，特别授权代理。
两原告委托诉讼代理人：仇斌，山东德联邦律师事务所律师，一般授权代理。
被告：德州市房地产开发总公司。地址德州市青龙街*号。
法定代表人：刘永新，董事长。
委托诉讼代理人：张风月，山东众成清泰（德州）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘晓瑞，山东众成清泰（德州）律师事务所律师，一般授权代理。
原告王森、张淑芳与被告德州市房地产开发总公司（以下简称开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王森、张淑芳的委托诉讼代理人李军、仇斌，被告德州市房地产开发总公司委托诉讼代理人张风月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋入住手续。1、判令被告依约将超证面积按2400元每平方米计算。3、判令被告负担因情势变更（由多层变为高层）而造成大于原合同的公摊面积。4、判令被告按市价补偿所拆原告71.08平方米院落款或安置相同面积的房屋。5、判令被告退回原告缴纳的天然气及暖气开口费10794.9元。6、判令被告负担交房前的所有临时安置费用。6、判令被告负担诉讼费用。事实与理由：2009年5月20日，原、被告签订《湖滨家园小区回迁安置协议书》，协议书约定拆迁原告房屋155.17平方米，补偿金额229247.10元，同时选取回迁安置房两套，证内面积按每平方米1150元计算，证外面积按每平方米2400元计算，并计收原告天然气及暖气开口费10794.9元。协议签订后，基于被告的申请，德州市人民政府对建设规划进行了变更，被告所建楼房由6层多层变为18层高层楼房。房屋建成后被告承诺原告作为回迁户优先选房，原告依约选取了新建成的湖滨家园小区2号楼15层东户、西户两户楼房，然而房屋选定后被告又书面告知原告重新签订协议，将增大的证外面积按每平方米5600元计价。被告将多层变为高层，本身获取了更大的经济利益，因情势变更而造成的证外面积同样应该按每平方米2400元计算，同样造成的大于原合同的公摊面积也应由被告承担。另外，当初被告在拆迁原告房屋时并未对原告71.08平方米的院落进行任何补偿，根据最高人民法院（2012）行他字第16号文件，被告应该对原告的院落空地在拆迁时一并按市场价格进行补偿。再有依据《2001年发改委585号》文件之规定，开口费也应免交，被告收取的10794.9元开口费应予返还。
被告开发公司辩称，一、原被告签订回迁安置协议后因德州市整体规划的要求原回迁安置房由多层变为高层，现双方并没有达成高层楼房的安置协议，被告无法为原告办理安置手续。二、因多层变高层，原回迁协议关于超证单价的约定已不复存在，同时因变更势必增加建筑成本，不同意按原超证单价。三、若原被告签订高层安置协议被告同意在回迁面积的基础上承担百分之十二的公摊面积并退还相关开口费用。四、原回迁安置协议并没有对平房院落的补偿作出约定，原告现提出院落补偿没有意义。五、因被告开发的高层房屋已具备入住条件，大部分业主已入住，因原告未能与被告签订协议而产生的临时安置费用不应再由被告承担。六、若原被告无法达成回迁安置协议，被告可按原告的拆迁房屋面积给予货币补偿而不再予以安置。
原告为证明自己主张，提交证据一《湖滨家园小区回迁安置协议书》两份，编号为013、014号(下称013、014协议书)，证明1、被告对原告位于德城区马庄的房屋进行拆迁，2009年5月20日达成回迁安置协议。证据二土地查询登记表，证明原告被征收拆迁房屋房产证号10××68、土地证号（99）05356、土地面积226.**平方米，房屋面积155.17平方米。证据三入住通知，证明被告于2016年2月22日通知涉湖滨家园小区的拆迁安置户办理入住手续。
被告对原告提供的证据的真实性无异议，但认为第一，原被告签订013、014号协议书后，双方应该依据该协议履行；现013、014号协议书涉及安置的楼房由于政府规划的原因发生变更，符合安置协议第五条的约定，对原告的安置也只能在013、014号协议书的基础上进行重新协商，重新签订安置协议。关于院落占地问题已在安置协议中包括，不应再补偿。第二，原告未与被告就多层变高层签订新的安置协议，无法满足原告要求。
被告为证明自己主张，提交证据1“市政府第56次常务会议纪要”复印件一份，证明被告开发的马庄社区（湖滨家园小区）拆迁安置工程经市政府会议决定由原来的多次楼房变更为高层楼房；证据2为该项目建设工程规划许可证复印件，证明多层变高层决议经合法手续予以批准。证据3为被告给所有拆迁户的通知，通知其重新签订高层安置协议，最后只有五户此次涉诉的拆迁户没有签订二次协议，其它回迁户都已签订协议且现在已经入住。证据4湖滨家园楼房销控表，证明原告虽然没有签订高层安置协议，但选定了2号楼1单元1501、1504两套房产，因至今没有签订协议，被告已将该房产另行出售。被告并提交关于原告等人因拆迁问题多次上访的文件记录。
原告对被告证据的真实性没有异议，不认可多层安置协议内容包括院落的补偿。
根据双方举证、质证意见及庭审陈述，本院查明事实如下：2009年5月20日，两原告与被告签订013、014号拆迁安置协议书。014号协议书约定：甲方（被告）经德州市建设管理部门批准建设湖滨家园，为妥善安置该区域内的回迁户，经双方协商一致，特制定该协议。第一条：回迁户拆迁房屋基本情况,回迁户持证人王森，房产证号鲁德10××68号，拆迁房屋面积155.17㎡，补偿金额229247.10元。第二条，回迁安置房价格构成：楼层号A6-4-201，房屋证内面积70.17㎡，单价1150元，总额80695.50元；超证面积20.13㎡，超证单价10㎡×2400元/㎡，10.13㎡×2420元/㎡，计款48514.60元，天然气开口费2300元、暖气开口费2979.90元、有线电视开口费205元，以上共计134695元。第三条：回迁安置房屋价格的确定方法1、以上代收费用如有变动，按当时政府有关部门收费标准执行。2、回迁安置房大于原拆迁房屋面积部分使用超证单价。第五条：回迁安置房屋面积及设计变更的处理办法。为了满足回迁户的需求，甲方实际交付房屋的户型、面积、结构及位置如发生变更，以政府有关部门批准的规划为准，甲方应及时告知乙方。如面积发生变更，以实际交付房屋时政府有关部门实际测量为准，按第三条的规定重新确定房屋总价款，对乙方已交纳的房价款进行多退少补。…。
同日，两原告与被告还签订013号协议书，第二条约定，回迁安置房价格构成：楼层号A6-5-401，房屋证内面积85㎡，单价1000元，总额85000元；天然气开口费2300元、暖气开口费2805元、有线电视开口费205元，以上共计90310元。其他条款与014号协议书一致。
原被告双方都认可安置费发放至2016年3月9日，发放按拆迁面积155.17平方米、每平方米每月12元标准计算；燃气、暖气、有线电视开口费原告并没有实际缴纳，只是计算在总拆迁补偿款中。
德州市政府针对德州市中心城区已出让地块规划建设问题召开市政府第56次常务会议，并形成《市政府第56次常务会议纪要》。该纪要明确除规划许可，中心城区不允许建多层楼房，故两原告与被告所签订的013、014号协议书所涉及的多层安置楼房未能建设；后被告于2013年2月6日取得建字第371400201300015号建设工程规划许可证建设577号湖滨家园小区，规划由原来的多层楼房变更为高层楼房。被告陆续与大部分拆迁户签订高层回迁协议，2014年5月4日被告通知没有签订高层协议的拆迁户在6月1日前签订协议，二次回迁协议超证面积按5600元每平方米计算。2016年2月22日被告所建安置房具备入住条件，被告向被安置群众进行了公告张贴，同时也向原告进行了书面材料的邮寄。通知书称湖滨家园小区已达入住条件，请被拆迁户15日内办理二次安置协议，自2016年3月31日后安置费不再发放。现大部分被拆迁户已接受被告的安置。原告没有与被告达成一致意见，没有签订二次协议，但参与了选房，选定2号楼1单元1501（119.69平方米）、1504（129.29平方米）房产，被告后来因双方未签订协议而将该两套房产另行出售。原告经多次上访不能解决，提起本案诉讼。
诉讼中，被告提供德州市湖滨南大道577号湖滨家园小区剩余房源安置表供原告选择，原告另选1号楼1单元601（119.69平方米）、2号楼1单元804（121.29平方米）作为首选安置房，并同意在原回迁面积的基础上赠送12%的公摊面积；每套房屋再照顾8㎡，该8㎡价格按2450元／㎡，剩余的面积按4450元／㎡计算。原告接受被告的赠送、照顾条件。
经双方当事人确认本案的争议焦点为，一、013、014号协议书是否有效并执行；二、原告院落的占地面积是否还应予补偿；三、开口费是否应该退还；四、安置费是否给付。
本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。原、被告所签订的013、014号协议书是双方真实意思表示，该协议第三条所涉及的多层安置房发生了变更，双方协商就二次安置达成一致，内容不违反法律规定，双方均应遵守，并全面履行。
本案原告最终选择的高层安置楼房为德州市湖滨南大道577号湖滨家园小区1号楼1单元601（119.69平方米）、2号楼1单元804（121.29平方米），两套房总计240.98平方米。被告在此基础上赠送12%的公摊面积为21.04㎡；每套楼房再照顾8㎡，两套照顾16㎡，照顾面积的价格按2450元计算，计款39200元，剩余的面积按4450元计算。双方已签订的013、014号协议书安置房两套，面积为175.3㎡，加上赠送、照顾的面积，合计为212.34㎡（175.3㎡＋21.04㎡＋16㎡）。超出面积240.98-212.34=28.64平方米按4450元每平方米计价，计款127448元。扣除原告账面留存15037元，应免除的三项开口费10794.9元，原告应补缴房款140816.10元。原告另选择1-2-05号16.13平方米、2-2-15号17.16平方米储藏室两个，价格按每平方米1500元计算。
关于争议焦点二，涉案013、014号协议书是原被告对原告王森、张淑芳鲁德第10××68号的房屋拆迁的总体补偿协议。如果原告认为该协议书在订立时原告有重大误解或显失公平的情形存在，可行使撤销权，但在该协议未撤销之前双方签订的协议书是有效的。故原告关于院落占地补偿的再请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，天然气、暖气、有线电视开口费10794.9元，被告不再收取，计算结果已自原告应交房款中扣除该款。
关于争议焦点四，被告承诺安置费发放至2016年3月31日，故原告要求的安置费在2016年4月1日应予停发。原告的该项请求部分予以支持。
综上，013、014号协议书在安置房由多层变高层后，双方就安置房位置、价格达成一致，故双方应全面履行013、014号协议书；院落补偿证据不足，不应支持；开口费被告免收；安置费应部分给付。原告的诉讼请求，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告德州市房地产开发总公司以其开发的德州市湖滨南大道577号湖滨家园小区1号楼1单元601号、2号楼1单元804号作为原告王森、张淑芳的安置房，两原告补交房款140816.10元。两原告另选择1-2-05号面积为16.13平方米、2-2-15号17.16平方米储藏室两个，价格按每平方米1500元计算另行交纳。原告选定房产被告不得另行处置，于判决生效后十日内执行。
二、被告德州市房地产开发总公司支付原告王森、张淑芳安置费1365.50元（自2016年3月10日至2016年3月31日，按拆迁面积155.17平方米、每平方米每月12元标准计算）。于判决生效后十日内执行。
如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告王森、张淑芳的其他诉讼请求。
案件受理费4945元，原告负担1945元，被告各负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审 判 长 高学华
审 判 员 胡新和
人民陪审员 闫朝晖
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 李红娟