安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）皖民四终字第00609号上诉人（原审被告）：蒋祥，男，1978年3月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：贺红军，安徽智立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：亳州市大成房地产开发有限公司，住所地亳州市魏武大道中段。法定代表人：赵执刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：张海峰，安徽公德律师事务所律师。上诉人蒋祥因与被上诉人亳州市大成房地产开发有限公司（以下简称大成房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市中级人民法院（2014）亳民一初字第00143号民事判决，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人蒋祥的委托诉讼代理人贺红军，被上诉人大成房地产公司的法定代表人赵执刚及委托诉讼代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋祥上诉请求：1、撤销原判，改判驳回大成房地产公司的全部诉请或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由大成房地产公司负担。事实与理由：首先，一审法院以大成房地产公司于2013年11月19日为蒋祥办理房屋登记为由，推定当日双方完成房屋交付，依据不足。其次，涉案103、501、601铺购房款总额为9071075元，蒋祥已付款为11992075元，已超额付款，并提供了大成房地产公司开具的发票予以佐证，原判不予采纳错误。第三，涉案《商品房买卖合同》未约定欠款利息，一审法院判决蒋祥支付欠款利息，于法无据。大成房地产公司辩称：1、大成房地产公司只有在将房产交付并经蒋祥验收无误后，才能为其办理过户手续。产权登记后，蒋祥拥有房屋所有权，原审法院以房屋产权过户时间作为交付时间正确。2、大成房地产公司为帮助蒋祥办理房产过户手续，必须先向蒋祥开具购房发票，否则，无法办理房产过户手续。3、关于利息问题，在蒋祥拒付剩余购房款的情况下，原判判令蒋祥承担月息2%的逾期付款利息，并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。大成房地产公司向一审法院起诉请求：1、蒋祥依法支付购房款1000万元及利息667.3万元（暂计算至起诉之日，以后利息计算至实际还款日）；2、本案诉讼费用由蒋祥负担。一审法院认定事实：2013年9月27日，大成房地产公司（甲方）与蒋祥（乙方）、第三方庄严签订一份《购房协议》，约定：一、大成房地产公司将其开发的位于亳州市希夷大道南段，军分区南侧、凤尾沟北侧，地上六层、地下一层，总面积7000平方米，其中面朝西的门面房102、202、301、401、501、601铺共计4568.31平方米及负一层2000平方米（最终面积以房产证为准）出售给蒋祥。其中地下负一层上面的停车场作为辅助设施共同为蒋祥所购买物业，总价16942650元。除已付4902650元外，剩余1204万元未付。二、付款方式：1、双方签订正式购房合同。蒋祥付购房款204万元。2、剩余1000万元由乙方向甲方做抵押借款手续，保证在上述房产证交付后两个月内付款，超出两个月按2%计息。”等内容。后双方又签订两份《商品房买卖合同》。第一份合同约定蒋祥购买大成房地产公司开发的位于亳州市希夷大道南段，军分区南侧、凤尾沟北侧的第一幢1、2、3、4层103铺，每平方米2825元，总金额4147100元，付款方式为分期付款。第二份合同约定蒋祥购买大成房地产公司开发的位于亳州市希夷大道南段，军分区南侧、凤尾沟北侧的第一幢5层的501、第6层的601铺，建筑面积1743平方米，每平方米2825元，总金额为4923975元，付款方式为分期付款。2013年11月19日，大成房地产公司为蒋祥办理了上述房屋的产权证，蒋祥亦将上述房屋进行抵押办理贷款手续。一审法院认为，涉案合同约定付款方式为分期付款，但未约定具体的付款日期，且双方签订了关于103、501、601铺购房合同后，大成房地产公司于2013年11月19日为蒋祥办理了房屋登记，应视为大成房地产公司在2013年11月19日完成了房屋交付，蒋祥应按约支付购房款。蒋祥辩称其已将购房款支付完毕，但其仅仅提供了大成房地产公司为其开具的购房发票，未提供银行付款凭证。大成房地产公司辩称该购房发票是为了办理房产证才开具的，蒋祥并未实际支付购房款，双方在2013年9月27日的购房协议中亦明确约定剩余购房款为1000万，由蒋祥向大成房地产公司做抵押借款手续，保证在上述房产证交付后两个月内付款。显然，双方2013年9月27日的约定与大成房地产公司的陈述相吻合，结合两个合同的购房款总金额为9071075元，该款项数额巨大，蒋祥仅提供购房发票，不足以证明其已经支付了购房款。因此，蒋祥认为其已经支付购房款的意见，不予采纳。由于103、501、601铺的购房合同中约定的购房款共计9071075元，现大成房地产公司主张的款项亦是上述103、501、601铺的购房款，因此，应认定蒋祥下欠的购房款为9071075元。大成房地产公司认为上述有关103、501、601铺的购房合同所载明的购房价款不是双方真实意思表示，实际下欠购房款为1000万元。由于其未提供充足的证据予以佐证，故不予支持。蒋祥应于2013年11月19日支付大成房地产公司购房款而未支付，应承担支付大成房地产公司逾期付款利息。现大成房地产公司要求按照月利息2%予以计算，参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的规定，该约定如果高出同期同类银行贷款利率四倍，应按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：蒋祥于判决生效之日起七日内支付大成房地产公司购房款9071075元及利息（利息自2013年11月19日起至款清之日止，按照月利率2%计息。如果月利率2%高出中国人民银行同期同类贷款利率四倍，应按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）。一审案件受理费121838元，由蒋祥负担。二审庭审中，蒋祥新提供2张转账凭证、1张收条，证明蒋祥已经支付购房款692650元，其中2013年9月29日之前汇款总额为4902650元，2013年10月30日汇款100万元，2013年11月7日汇款100万元。大成房地产公司质证意见：对上述证的真实性无异议，对其证明目的有异议，涉案《购房协议》总价款为16942650元，蒋祥付款6902650元，尚有约1000万元未付。本院认证：大成房地产公司对上述证据真实性不持异议，但对其证明目的有异议。经审查，涉案《购房协议》记载蒋祥已付款6902650元，本院予以确认。除上述证据外，双方所举证据与质证意见均与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院除对一审法院认定的事实予以确认外，二审另查明，按照大成房地产公司的当初设计，涉案房产为商办楼，整一层办公楼为101铺，整二层为201铺，整三层为301铺，整四层为401铺，整五层为501，整六层为601铺。其中101铺、201铺面朝西（希夷大道）一层、二层各一间门面由药都银行购买，其余均由蒋祥购买，经过装潢后经营KTV。蒋祥办理房产证时，将涉案房产办理了四个房产证，分别为KTV西半部（除药都银行房产外）102铺房产证、KTV东半部分一楼到四楼为103铺房产证、整五层501铺与六层601铺房产证、地下室房产证。截止2013年11月7日，蒋祥向大成房地产公司支付购房款6902650元，其中2013年10月30日汇款100万元，2013年11月7日汇款100万元，合计200万元，属于履行涉案103、501、601铺的购房合同支付的款项，本院予以确认。KTV西半部（扣除药都银行房产）102铺与地下室购房款纠纷尚未启动仲裁或诉讼程序，不属于本案审理范围。本院认为，综合双方的举证、质证及诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、蒋祥是否按约足额支付了涉案103、501、601铺的购房款；2、一审法院确定涉案商品房交付日期为2013年11月19日，并自该日起按月利率2%计算逾期付款利息是否正确。（一）蒋祥是否按约足额支付了涉案103、501、601铺的购房款。蒋祥上诉认为涉案103、501、601铺的购房款仅为9071075元，其已付款为11992075元，已超额付款，不存在拖欠购房款。大成房地产公司辩称涉案购房款总额为16942650元，大成房地产公司已付款为6902650元，尚欠1004万元未付。经审查，涉案《购房协议》载明涉案房产102、202、301、401、501、601铺共计总面积为4568.31平方米及负一层2000平方米（最终面积以房产证面积为准），总价款为16942650元，除已付款4902650元，剩余1204元未付。并约定了双方签订正式购房合同时，蒋祥支付购房款204万元。剩余款项1000万元由蒋祥向大成房地产公司办理抵押借款手续后，保证在办理房产证后两个月内付款，若超出两个月按2%计息。随后，蒋祥分两次支付了大成房地产公司总计200万元的购房款，蒋祥主张该款项属于支付涉案103、501、601铺购房款，本院予以采纳。大成房地产公司主张的103、501、601铺购房总额为9071075元，扣除已付款200万元，蒋祥尚欠大成房地产公司7071075元购房款。由于蒋祥在一审审理过程中怠于举证，导致一审法院认定事实有误，依照《最高人民法院关于的解释》第一百零二条的规定精神，因此产生的诉讼费用，应由蒋祥承担不利后果。（二）一审法院确定涉案商品房交付日期为2013年11月19日，并自该日起按月利率2%计算逾期付款利息是否正确。蒋祥上诉认为房屋产权登记与房屋实际交付是两回事，一审法院将房屋产权登记日确定为房屋实际交付日错误。大成房地产公司则辩称，房屋产权登记后产权过户到蒋祥名下，蒋祥已实际拥有产权，一审法院将产权登记过户日确定为房屋产权实际交付日期正确。经审查，当事人双方对涉案商品房的实际交付日期均未提供证据予以证实。正常情况下，在商品房实际交付前，双方应确认涉案商品房质量是否符合合同约定，经买受人确认无误后才予以接受，并在出卖人协助下办理房屋过户手续。因此，一审法院在无法查明涉案商品房实际交付时间的情况下，确定产权登记日为涉案商品房交付日期，并自涉案商品房登记之日起按月利率2%计算逾期付款利息，并无不当，本院予以维持。综上，蒋祥的上诉请求及理由部分成立，本院予以支持。原判认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省亳州市中级人民法院（2014）亳民一初字第00143号民事判决；二、蒋祥于本判决生效之日起15日内支付亳州市大成房地产开发有限公司购房款7071075元及利息（利息自2013年11月19日起至款清之日止，按月利率2%计息）；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费75297.52元，由蒋祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  张跃芳代理审判员  王依胜代理审判员  赵方超二〇一六年十一月二十五日书 记 员  唐 婷附：本案二审适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。