天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终1988号
上诉人（原审被告）王惠明，个体工商户。
被上诉人（原审原告）天津同裕晟商贸有限公司，住所地天津津南经济开发区（西区）兴业创意园1号楼-1002室。
法定代表人倪向阳，经理。
委托代理人王诚，天津华盛理律师事务所律师。
原审第三人天津路野春辉商贸有限公司，住所地天津市红桥区勤俭道22号内一间。
法定代表人刘菊英，经理。
委托代理人王诚，天津华盛理律师事务所律师。
上诉人王惠明因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2015）红民初字第3003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，坐落天津市红桥区勤俭道22号内厂房原系灯泡二厂企业产。2013年4月23日，原告与灯泡二厂签订《产权交易合同》，购买天津市红桥区丁字沽勤俭道房产及其附属设施、设备资产。2015年8月3日，原告取得上述房地产权登记证书。2014年3月24日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租的房屋坐落天津市红桥区丁字沽勤俭道22号内，房屋套内面积双方认可并确认共730平方米，现有装修及设备设施情况为现状，仅作被告自用。租期一年，自2014年4月1日起至2015年3月31日止，年租金120000元。第四条第4款约定，租赁期满，原告有权收回该房屋，被告亦应如期交还。如被告要求继续租赁，则必须在租赁期满贰个月之前书面通知原告，经原告同意后，在同等条件下，被告享有优先承租权，并重新签订租赁合同。第十二条第3款第4项约定，租赁期满，每逾期一天归还涉诉房屋，被告应向原告支付原日租金贰倍的滞纳金，同时被告还应承担因逾期给原告造成的一切经济损失。合同签订后，原告将涉诉房屋按现状交付被告使用，被告亦依约交纳了房屋租金。合同到期后，双方未续订租赁合同。2015年5月20日，原告向被告寄送律师函，提出因租赁期满，要求收回上述房屋。
2015年8月6日，原告将天津市红桥区勤俭道22号房产售予第三人天津路野春辉商贸有限公司，2015年8月24日，第三人取得上述房产的产权登记证书。
案件审理过程中，现场进行勘验，经确认，涉诉房屋坐落原灯泡二厂院内，门前横幅载为露文大众健身房，正面有大门两扇，左侧（面向）门进入为舞厅，右侧门进入为通道，通道尽头为卫生间，通道左侧共有房屋六间。被告陈述该六间房屋为案外人王连英使用，但找不到王连英，原告对此不予认可，勘验现场未看到王连英使用涉诉房屋。涉诉房屋内物品为被告所有。
原告天津同裕晟商贸有限公司诉称，天津市红桥区丁字沽勤俭道22号房屋及土地使用权原属天津市灯泡二厂（简称灯泡二厂）所有。2013年4月，经依法转让，原告成为该处房地产的合法权利人。2014年3月24日，原、被告签订房屋租赁合同，将该处房地产中的730㎡（原灯泡二厂院内）出租给被告使用，租期1年，自2014年4月1日至2015年3月31日，年租金120000元。合同第4条约定，租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期交还。第十二条第4项约定，租赁期满，每逾期一天归还该房屋，被告应向原告支付原日租金两倍的滞纳金，同时被告还应承担因逾期归还给原告造成的一切经济损失。在租赁期内，被告未交纳租金，租期届满后，被告亦未按约定交还租赁房屋，经原告督促无果。2015年8月6日，原告将涉诉房屋转让予第三人天津路野春辉商贸有限公司，并已于8月24日变更产权至第三人名下，同意将涉诉房屋返还第三人。现原告诉至法院，请求判令：1、被告按原日租金328元的两倍标准向原告支付自2015年4月1日至2015年8月23日期间的滞纳金95120元；2、诉讼费由被告承担。
被告王惠明辩称，原、被告签订房屋租赁合同时，原告尚未取得涉诉房屋产权证，且租赁面积内有241平方米是原告与灯泡二厂住户间存在争议的房产，被告认为原告构成欺诈，租赁合同不合法，依法不能成立。租赁期限内，原告应对涉诉房屋进行修理和养护，但原告不闻不问，房屋均由被告自行修缮，且原告曾承诺被告至少可以租赁三至五年，所以被告对涉诉房屋进行了装修，上述费用原告均应付给被告。此外，被告对第三人的诉讼身份表示怀疑，原告与第三人签订的房屋买卖协议权利义务约定不清，也没有看到有关房屋抵押及租赁情况的附件，协议约定了原告保证该房产交付时无产权和债权债务纠纷，如存在上述纠纷，由原告承担全部责任。综上，不同意原告及第三人的全部诉讼请求。
第三人路野春辉公司述称，2015年8月24日，第三人取得了天津市红桥区丁字沽勤俭道22号的房屋所有权及土地使用权，因此要求被告将涉诉房屋腾空并返还第三人，同时，按日租金328元的两倍标准向第三人支付自2015年8月24日至实际返还涉诉房屋之日止的滞纳金，诉讼费由被告承担。同意原告的诉讼请求。
一审法院认为，关于原、被告签订的《租赁合同》是否依法有效的问题，被告抗辩称，签订租赁合同时原告尚未取得涉诉房屋产权证，无权与其签订租赁合同，租赁合同依法不能成立。原告自案外人灯泡二厂处购买涉诉房屋，签订租赁合同时虽尚未取得房屋产权证明，但应对涉诉房屋享有使用收益的权利,故认定双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照该合同约定履行各自的权利义务。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人继续占有租赁物的，应当支付房屋占有使用费，参照双方的租金，以每日329元（120000÷365）为宜，计算145天（2015年4月1日至2015年8月23日），共计47705元（329×145）。
第三人现为涉诉房屋所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现原、被告租赁合同期满，且双方未再续订，被告继续占有使用涉诉房屋，属无权占有，故对第三人主张被告将涉诉房屋腾空并返还的诉讼请求，予以支持。被告占有他人不动产，应当支付占有使用费。第三人主张按日租金328元两倍标准支付，于法无据，参照原、被告的租金标准，以每日329元为宜。
一审法院判决：一、被告王惠明于本判决生效之日起三十日内，将坐落本市红桥区勤俭道22号内涉诉房屋腾空并交与第三人天津路野春辉商贸有限公司，逾期则由第三人在外环线内代为提供一处地点作为被告存放物品处，相关费用由第三人垫付，被告负担；二、被告王惠明于本判决生效之日起十五日内，一次性给付原告天津同裕晟商贸有限公司自2015年4月1日起至2015年8月23日止的房屋占有使用费人民币47705元；三、被告王惠明于腾房之日起五日内按每日329元标准，一次性给付第三人天津路野春辉商贸有限公司自2015年8月24日至实际腾房之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告天津同裕晟商贸有限公司及第三人天津路野春辉商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，由被告王惠明负担。
一审判决后，上诉人王惠明不服一审判决，提出上诉。请求：由被上诉人给上诉人补偿两次装修费用613804元，可以折旧商量。修房款24570元。合同是730平米，其中有241平米没有解决，多收的39524元应退还给上诉人。
其上诉的主要理由是：730平米合同面积中就有241平米是与灯泡二厂未解决的遗留问题，应退给上诉人241平米的房租。上诉人投资了613804元，折旧了，也应赔偿上诉人一部分。连门窗、房顶子漏水，修了几次共花了24570元，这钱应由被上诉人承担。起诉后上诉人才明白，这里有未解决的遗漏问题，多收我39524元，又有欺诈的成分，房子不符合租赁要件，反而把房子租赁给上诉人。
被上诉人天津同裕晟商贸有限公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审人民法院判决。
其答辩的主要理由是：上诉人提出的诉讼请求均不成立。双方租赁面积合同上已有约定，且已交付上诉人使用，不存在房屋面积误差。装饰装修损失问题，上诉人没有这么多装饰装修，并且合同约定租赁期满后合同自然终止，房屋的装饰装修归出租方所有，不存在赔偿装修费的问题。修门窗、房顶花了24000多元被上诉人不知道，上诉人也没有通知被上诉人。
原审第三人天津路野春辉商贸有限公司的答辩理由与被上诉人天津同裕晟商贸有限公司相同。
经审理查明，一审判决认定事实无误，有当事人的陈述及相关书证证明属实，本院予以确认。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，2013年4月23日被上诉人与案外人天津市灯泡二厂签订的产权交易合同中约定，产权转让后，被上诉人成为该产权的合法权利人，继受与该产权有关的全部权利、义务。2013年5月7日天津市产权交易鉴证书记载，该宗产权转让业经天津市产权交易中心登记、挂牌、签约、结算，双方产权转让的交易行为符合法定程序，予以鉴证。2014年3月24日被上诉人与上诉人签订租赁合同时虽被上诉人未取得房屋产权登记证明，但被上诉人与案外人天津市灯泡二厂签订的产权交易合同已经履行，且本案一审法庭辩论的时间为2015年11月11日，被上诉人的房屋产权证明系在一审法庭辩论终结前取得的，应认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同有效。因此，上诉人所提房子不符合租赁要件的理由，不能成立。
上诉人与被上诉人签订的合同约定房屋套内面积730平方米，被上诉人交付房屋后上诉人已经使用至租期届满，上诉人未能提供应退给上诉人241平方米租金的相关证据，因此，上诉人所提应退给上诉人241平米的房租的理由，不能成立。上诉人所提门窗、房顶子漏水，修了几次共花了24570元的理由，因上诉人在一审审理期间并未提出该项主张，故上诉人要求被上诉人给付其两次装修费用613804元，以及修房款24570元，退还多收的39524元的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。一审法院判决认定的基本事实清楚，适用法律并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1116元，由上诉人王惠明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
审 判 员 张秀云
代理审判员 张玉洁
二〇一六年四月二十日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；