湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终8338号
上诉人（原审被告）：朱少魁，男，1970年11月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：欧卫军，湖南麓和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴永惠，男，1931年11月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：尹成林，湖南天地人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈美英，湖南天地人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴巨光，男，1956年8月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：尹成林，湖南天地人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈美英，湖南天地人律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：王全震，男，1970年2月19日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：欧阳文，湖南高天律师事务所律师。
上诉人朱少魁因与被上诉人吴永惠、吴巨光、王全震房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2016）湘0111民初2043民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱少魁上诉请求：1、撤销原审判决；2、将本案发回重审，或者依法进行改判，改判为王全震于判决生效之日起10日内向吴永惠支付租金与占有使用费（以3500元/月标准，从2016年1月15日计算至其出租房屋的实际腾退之日），向吴巨光支付租金与占有使用费（以8000元/月标准，从2016年1月15日计算至其出租房屋的实际腾退之日）；3、判令吴永惠、吴巨光、王全震负担全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。朱少魁就本案涉案房屋转租一事征求过吴永惠、吴巨光的意见，吴永惠、吴巨光虽然当时不同意，但是随即之后就知晓本案涉案房屋被转租的事实，却未提出异议。按照司法解释的规定，吴永惠、吴巨光6个月内未提出异议，应视为已经同意转租。二、一审判决适用法律错误。一审判决判令朱少魁与吴永惠、吴巨光之间的房屋租赁合同于2016年4月26日解除，故双方的房屋租赁关系已于该日终止，朱少魁已经丧失了对房屋的使用权，因此应由实际占有人王全震来支付逾期腾房的占有使用费。
被上诉人吴永惠、吴巨光辩称，一、朱少魁称一再强调其转租经得了吴永惠、吴巨光的同意，但是朱少魁并未有任何证据证明。二、房屋租赁合同已经明确约定朱少魁转租需征得吴永惠、吴巨光书面同意，否则将承担相应的违约责任。三、司法解释中是说逾期腾房的房屋占用费由次承租人承担，且本案中朱少魁的转租并未经得吴永惠、吴巨光同意，不存在次承租人承担费用的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王全震辩称，一、朱少魁擅自将房屋转租给王全震，朱少魁应该要承担全部违约责任。二、朱少魁的转租行为对王全震也构成根本违约，王全震已经在雨花区人民法院另行起诉。三、王全震对腾房没有异议，是朱少魁的不配合清点导致本案涉案房屋无法腾退。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
吴永惠、吴巨光向一审法院起诉请求：一、判令解除朱少魁与吴永惠、吴巨光之间的租赁合同；二、判令朱少魁立即腾空本案涉案房屋；三、判令朱少魁向吴永惠、吴巨光支付拖欠的租金每月11500元（从2015年6月至腾空之日止）；四、判令朱少魁向吴永惠、吴巨光支付违约金33800元；五、判令朱少魁承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明，吴巨光系长沙市雨花区洞井商贸城9区13号101、201、301、501号房屋的所有权人，建筑面积分别为86.94㎡、303.22㎡、71.38㎡、155.36㎡；吴永惠（吴巨光之父）系毗邻102、302号房屋的所有权人，建筑面积分别为43.46㎡、106.03㎡。2014年5月31日，吴巨光与朱少魁签订《房屋租赁合同》，将其所有的101、201、301、501号房屋出租给朱少魁，用于开办诊所，约定租期五年，自2014年7月15日至2019年7月14日，月租金8000元，押金10000元。2014年8月，吴永惠亦将其所有的102号、302号房屋出租给朱少魁，并委托其女吴南萍与朱少魁签订了《房屋租赁合同》，约定租期五年，自2014年8月16日至2019年7月14日，月租金3500元，押金2000元。二份《房屋租赁合同》的其他内容相同，其中约定租金每半年结算一次，需每半年提前10天支付；第五条第2款约定：“未经甲方（即吴永惠、吴巨光，下同）同意，乙方（即朱少魁，下同）不得转租、转借承租房屋”；第六条第2款约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）乙方如转让、转租、转借房屋需提前告知甲方，在不影响甲方权益情况下，甲方同意;…（7）拖欠房租累计一个月以上的”；第八条约定：“1、租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方按照合同当年租金的10%向甲方支付违约金…：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的;…（4）拖欠房租累计一个月以上的…。2、如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方按日加收100元的滞纳金”；第十二条约定：房屋物品押金为2000元，合同到期后，如无乙方原因导致房屋或设备损坏，则押金将于租赁期满后甲方全数返还。上述合同签订后，吴巨光收取了当年6个月租金48000元、押金10000元，吴南萍经手代吴永惠收取了当年5个月房租17500元、押金2000元。2015年1月15日，吴南萍代吴永惠向朱少魁收取至2015年7月15日的房租21000元；次日，吴巨光向朱少魁收取了至2015年7月15日的房租48000元。2015年7月5日，朱少魁（甲方）与王全震（乙方）签订《门诊部转让协议》，将其租赁涉案房屋经营的“雨花区常康门诊部”转让给王全震，约定：转让范围为门诊部所有权（甲方将门诊部证照法人代表变更为乙方法人代表）、经营权和现有设备、设施及药品（原房东物品归原房东所有）；转让价格为366000元（包括证照法人代表变更时所产生的费用和门诊部内现有设备、设施和药品）；合同签订时乙方支付首付100000元，待甲方将门诊部证照法人代表变更为乙方法人代表、办理完经营场地与房东的租用延用协议及门诊部内物品核对后，乙方支付余款266000元；甲方将门诊部交给乙方之日起(具体为甲将门诊部证照法人代表变更为乙方法人代表后的交接时间)，该门诊部发生的经营费用与债权债务由乙方承担，此前由甲方承担；甲方必须协助乙方与房东签订五年以上的房屋租赁合同。当日，王全震支付了转让款100000元；2016年8月18日，该门诊部《医疗机构执行许可证》的法定代表人由陈梦军（系朱少魁之妻）变更为王全震；2016年8月20日，王全震向朱少魁支付了转让款216000元，剩余款项是否支付双方存在争议。2015年7月14日，朱少魁与王全震签订《房屋租赁合同》二份，除租赁开始日期为“2015年7月15日”外，其他合同内容均与此前吴永惠、吴巨光签订的两份《房屋租赁合同》一致。当日，朱少魁收取王全震的半年租金69000元、押金12000元。2015年8月10日，朱少魁将租金69000元转账支付给了吴永惠、吴巨光，租金截止日期为2016年1月14日。2015年8月20日，朱少魁向王全震实际交付了租赁房屋。后王全震因故未向朱少魁支付2016年1月后的租金，朱少魁亦未再向吴永惠、吴巨光支付租金。另查明：1、吴永惠、吴巨光称朱少魁曾就门诊部转让与房屋转租事宜征求过其意见，但已明确表示不同意，告诉如要转租就得先解除合同再与第三方直接谈，后于2016年1月去收租时才发现已转让给了王全震，期间一直没有跟王全震打过交道。朱少魁称吴永惠、吴巨光当初拒绝原因是希望重谈租金并涨租50%以上，王全震得知该情况后不同意涨租，就说先双方签合同，待原租赁到期后再重新与房东谈租金。王全震称未见过原始租赁合同，不知道不能转租，已说好朱少魁协助其与房东签订合同，但朱少魁一直说房东不同意，后来签订租赁合同时以为其已获得房东授权（后称朱少魁明确声称有吴永惠、吴巨光授权）。2、门诊部于2016年春节后停止经营，王全震称系因吴永惠、吴巨光对房屋转租提出异议，影响其装修、广告等后续经营决策；朱少魁称实为王全震自己经营不善；吴永惠、吴巨光称虽对转租有异议但从没有干扰过王全震的经营活动。3、王全震另案以房屋租赁合同纠纷起诉朱少魁，要求解除双方的《房屋租赁合同》、返还押金与赔偿损失，朱少魁于该案提起反诉，要求解除双方《房屋租赁合同》、腾空房屋与支付违约金。4、王全震还另案以合同纠纷起诉朱少魁，要求解除双方的《门诊部转让协议》、返还转让费与赔偿损失，朱少魁于该案提起反诉，要求支付剩余转让款与违约金。5、吴永惠、吴巨光请求按各自《房屋租赁合同》约定对诉讼请求分别判决。
原审法院认为，吴永惠、吴巨光与朱少魁签订的两份《房屋租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行。嗣后朱少魁虽就房屋转租事宜征求过吴永惠、吴巨光的意见，但未获同意，在王全震停付租金后亦停止向吴永惠、吴巨光支付租金，其行为已构成对吴永惠、吴巨光的违约，吴永惠、吴巨光请求解除其与朱少魁签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定与法律规定，且朱少魁与王全震均表示同意，故原审法院予以支持，合同解除时间为本案起诉状副本送达之日即2016年4月26日。合同解除后，租赁房屋应予腾空并返还给吴永惠、吴巨光，根据涉案房屋由王全震管理控制的客观事实及其同意腾退的意思表示，故由王全震履行相应腾退义务，因双方同时存在门诊部转让合同纠纷，可能涉及物品清点、现场检视等事务，朱少魁须予协助配合。吴永惠、吴巨光主张2015年6月后欠付租金，但经查明租金已实际交至2016年1月14日，基于吴永惠、吴巨光请求，根据合同相对性原则，应由朱少魁承担至合同解除之日的租金支付义务；此后租赁房屋未及时返还，应当参照合同约定的租金标准支付至实际腾房之日的占有使用费，虽然实际占用人为王全震，但吴永惠、吴巨光选择只对朱少魁主张权利，故朱少魁作为合同相对人亦应承担占有使用费的支付义务。朱少魁请求以押金抵付租金，但该押金系针对房屋或设备损坏情形而设立，现房屋尚未腾退，相应情况不明，故本案不予处理，双方可自行协调处理或另行起诉。吴永惠、吴巨光还请求朱少魁支付违约金33800元，综合考虑纠纷源起与发展经过、欠租金额与期限长短、实际损失与后续处理等因素，原审法院酌情将违约金数额调整为一个月租金。朱少魁请求王全震直接向吴永惠、吴巨光承担租金与违约金支付责任，不符合合同相对性原则，且已另案起诉主张，故原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、吴永惠、吴巨光与朱少魁签订的《房屋租赁合同》于2016年4月26日解除；二、王全震于判决生效之日起10日内将位于长沙市雨花区洞井商贸城9区13号的102、302号房屋腾退给吴永惠，将位于长沙市雨花区洞井商贸城9区13号的101、201、301、501号房屋腾退给吴巨光；三、朱少魁于判决生效之日起10日内向吴永惠支付租金与占有使用费（以3500元/月标准，从2016年1月15日计算至其出租房屋的实际腾退之日），向吴巨光支付租金与占有使用费（以8000元/月标准，从2016年1月15日计算至其出租房屋的实际腾退之日）；四、朱少魁于判决生效之日起10日内向吴永惠支付违约金3500元，向吴巨光支付违约金8000元；五、驳回吴永惠、吴巨光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费933元，由朱少魁负担。
在二审中，当事人没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，吴永惠、吴巨光与朱少魁签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效，现双方因合同履行酿成纠纷，诉至法院，一审判决后，朱少魁对于一审判决中其他内容均无异议，仅认为其不应向吴永惠、吴巨光支付从2016年1月15日起至本案涉案房屋实际腾退之日止的租金与占有使用费，该笔费用应由王全震承担，本院认为，因吴永惠、吴巨光所签订的《房屋租赁合同》的合同相对人为朱少魁，且吴永惠、吴巨光未向王全震提出诉请，朱少魁亦在另案中向王全震提出了反诉请求，要求王全震向其支付从2016年1月15日起至本案涉案房屋实际腾退之日止的租金，本院认为，朱少魁应向吴永惠、吴巨光支付从2016年1月15日起至本案涉案房屋实际腾退之日止的租金与占有使用费，至于朱少魁认为该笔租金与占有使用费应由王全震承担的问题，朱少魁已经在另案中提出了诉请，本案不宜一并进行处理。综上，朱少魁的上诉请求并无法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费933元，由朱少魁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。