上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3303号
上诉人（原审被告）：田建涛，男，1983年5月1日出生，汉族，住河南省柘城县张桥乡。
委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚艳，上海国年律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐佳安，男，1963年8月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：宣玉妹，女，1965年4月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：徐宇，男，1988年10月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：孙胜强，上海必和律师事务所律师。
上诉人田建涛与被上诉人徐佳安、宣玉妹、徐宇因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初67693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》。
事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中第7条第7.5款关于转租的约定中有“同意转租、不同意转租”两个选项，被上诉人并未选择不同意转租，而且第13条手写条款约定“乙方（上诉人）不得将房屋分隔、不得群租、不得合租”，但是没有约定不得转租。被上诉人在合同中已经明确提到是否同意转租的情况下没有表示不同意转租，而仅约定不得群租和合租，因此被上诉人实际上对转租是默认同意的。此外，上诉人早在2014年9月27日就与案外人吴某签订转租合同，被上诉人其实是知道的，但被上诉人在长达一年半的时间内都未提出异议，推定其是同意转租的。
被上诉人辩称，双方在合同中没有写明同意转租，在条款中也没有对是否同意转租进行选择应视为未约定。同时对于上诉人转租房屋的事实直到2016年4月才刚刚知晓，并马上要求解除合同，因此，一审判决正确，要求维持原判。
徐佳安、宣玉妹、徐宇诉至一审法院，请求判令：1、判令解除徐佳安与田建涛签订的房屋租赁合同；2、判令田建涛赔偿徐佳安违约金人民币（以下币种相同）12,000元；3、判令田建涛搬离位于上海市浦东新区周浦镇XX路XX弄XX号XX室的出租房屋。
一审法院认定事实：位于上海市浦东新区周浦镇XX路XX弄XX号XX室的系争房屋登记的权利人为徐佳安、宣玉妹、徐宇。
2014年9月，徐佳安（甲方）与田建涛（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室之物业出租给乙方。该房屋的建筑面积总计86.77平方米。房屋类型为公寓，房屋用途为居住。租赁期限为6年，自2014年9月25日起至2020年9月24日止。月租金为1,200元，前两年1,200元不变，后四年每年递增100元。租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年8月23日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前。合同第5条约定：乙方需支付给甲方租赁保证金共计1,200元。……除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日，甲方将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。合同第9条约定：本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的10倍。若甲方违约，且乙方已按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费的数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同第13条其他约定：1、乙方不得将房屋分隔，不得群租，不得合租，房屋居住不得超过5人；……
2014年9月27日，田建涛（甲方）与案外人吴某（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室之物业出租给乙方，租赁期限为叁年，自2014年9月27日起至2017年9月26日止。租金每月2,400元，自2015年起每年租金递增100元。
2016年4月23日，上海市浦东新区周浦镇汇腾居委人民调解委员会出具了一份人民调解协议书，内容为：房东徐佳安壹套位于周浦镇XX路XX弄XX号XX室的房屋，于2014年9月25日租赁给田建涛，合同期限为六年，2020年9月24日到期。2016年4月14日徐佳安到XX弄XX号XX室的房屋内查看，发现里面的租客不是田建涛，他感觉不对，就问租客，得知现在的租客是吴先生，他立即与田建涛联系，田建涛对转租供认不讳，之后，他就拨打了110报警。然后到汇腾居委反映此事，汇腾居委约双方当事人于2016年4月23日下午协商调解，经双方协商，无法达成一致，调解不成。（注：田建涛没有签名）
2016年8月17日，徐佳安、宣玉妹、徐宇起诉来院，诉请如前。
庭审中，双方一致确认，田建涛与案外人吴某签订房屋租赁合同时并未告知过徐佳安、宣玉妹、徐宇，现案外人吴某已于2016年5、6月份搬离了系争房屋。另，田建涛已向徐佳安、宣玉妹、徐宇支付了截止至2016年12月24日的租金和租赁保证金1,200元，之后未付。关于租赁保证金的处理，徐佳安、宣玉妹、徐宇自愿同意将租赁保证金退还给田建涛，田建涛则要求履行至合同约定的租赁期限届满后由徐佳安、宣玉妹、徐宇予以返还。关于合同解除日，徐佳安、宣玉妹、徐宇自愿同意以田建涛收到法院诉状副本之日作为合同解除日。经法院释明合同解除的后果，田建涛要求徐佳安、宣玉妹、徐宇赔偿装修损失13万元并支付违约金12,000元。
以上事实由徐佳安、宣玉妹、徐宇提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、人民调解协议书以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：徐佳安与田建涛签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。现田建涛未经徐佳安同意擅自将系争房屋转租给案外人，徐佳安、宣玉妹、徐宇要求解除双方签订的房屋租赁合同，于法有据，法院予以支持。徐佳安、宣玉妹、徐宇自愿同意以田建涛收到法院诉状副本之日（即2016年10月1日）作为合同解除日，于法不悖，法院予以准许。田建涛辩称双方签订的房屋租赁合同第13条明确约定“乙方（指田建涛）不得将房屋分隔，不得群租，不得合租，房屋居住不得超过5人”。该项约定表明徐佳安、宣玉妹、徐宇是同意田建涛转租的。现田建涛将系争房屋转租给案外人吴某不构成违约。鉴于房屋租赁合同的该项约定无法表明徐佳安、宣玉妹、徐宇同意田建涛转租，且田建涛与案外人吴某签订房屋租赁合同时并未告知过徐佳安、宣玉妹、徐宇，现徐佳安、宣玉妹、徐宇明确表示不同意田建涛转租，田建涛亦未能提供充分证据证明徐佳安、宣玉妹、徐宇同意田建涛转租，故法院对此抗辩意见不予采纳。合同解除后，田建涛已无合同及法律依据继续使用系争房屋，理应迁出，将系争房屋返还给徐佳安。双方签订的房屋租赁合同因田建涛未经徐佳安、宣玉妹、徐宇同意擅自将系争房屋转租给案外人而解除，徐佳安、宣玉妹、徐宇要求田建涛支付违约金12,000元，具有合同及法律依据，法院对此予以支持。关于田建涛所交付的租赁保证金1,200元，徐佳安、宣玉妹、徐宇自愿同意将租赁保证金退还给田建涛，于法不悖，法院予以准许。田建涛要求徐佳安、宣玉妹、徐宇赔偿合同解除情况下的装修损失13万元并支付违约金12,000元，无合同及法律依据，法院对田建涛该要求不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条之规定,于二〇一六年十一月十八日作出判决，判决如下：一、徐佳安与田建涛签订的关于上海市浦东新区周浦镇XX路XX弄XX号XX室房屋的房屋租赁合同于2016年10月1日解除；二、田建涛应于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区周浦镇XX路XX弄XX号XX室房屋，并将该房屋返还给徐佳安；三、田建涛应于判决生效之日起十五日内向徐佳安支付违约金12,000元；四、徐佳安应于判决生效之日起十五日内返还田建涛租赁保证金1,200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由田建涛负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，被上诉人徐佳安与上诉人田建涛签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方当事人在合同条款中没有明确写明出租人是否同意承租人转租，应当认定双方对承租人是否可以转租没有约定。按照法律规定，承租人转租房屋应该征得出租人同意。上诉人田建涛的转租行为无证据证明取得被上诉人徐佳安同意，其行为已经构成违约。其主张被上诉人在转租期间已经知晓转租行为的抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。被上诉人徐佳安要求解除合同，于法有据。合同解除后，被上诉人徐佳安、宣玉妹、徐宇要求上诉人田建涛支付违约金12,000元，具有合同及法律依据，本院应予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人田建涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
审 判 员 刘 佳
代理审判员 王振伟
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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