湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终737号
上诉人（原审被告）:唐太生，居民。
委托诉讼代理人：王当正，湖南民浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐建华，个体户。
被上诉人（原审原告）：唐艳桃，个体户。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖成河，湖南嘉明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐艳芳，教师。
委托诉讼代理人：欧雪勇，湖南嘉明律师事务所律师。
原审第三人：彭建，居民，现在湖南省湘南监狱五监区服刑。
上诉人唐太生因与被上诉人唐建华、唐艳桃、唐艳芳及原审第三人彭建案外人执行异议之诉一案，不服湖南省嘉禾县人民法院(2015)嘉民特字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐太生及其委托诉讼代理人王当正，被上诉人唐艳桃及唐艳桃、唐建华的委托诉讼代理人肖成河，被上诉人唐艳芳的委托诉讼代理人欧雪勇到庭参加诉讼。原审第三人彭建经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐太生上诉请求：1、依法撤销（2015）嘉民特字第10号民事判决，改判驳回唐建华、唐艳桃、唐艳芳的执行异议；2、本案一、二审诉讼费由唐建华、唐艳桃、唐艳芳负担。事实与理由：1、唐太生与彭建、唐艳芳的民间借贷纠纷正在诉讼过程中，此时彭建将涉案房屋转让给唐建华的行为，系恶意逃避债务的行为。2、根据《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。彭建转让涉案房屋给唐建华，没有其他共有人的书面同意，其转让行为无效。涉案房屋在房产局的作废登记也并不意味着彭建、唐艳芳对涉案房屋所有权的丧失。3、一审判决将彭建于2011年11月3日支付给唐太生的50000元认定为彭建的卖房款，从而认定唐太生知道彭建卖房还款的事实，系事实认定错误。
唐建华、唐艳桃辩称，1、唐太生起诉彭建民间借贷纠纷的时间是2012年11月6日，而不是其所称的2012年10月，彭建和唐艳芳离婚及卖房的时间是2012年10月18日和10月19日，所以卖房是在唐太生起诉彭建之前。2、彭建在2012年10月19日收到卖房款后于2012年11月3日偿还唐太生50000元，并非唐太生所陈述的2011年还款50000元。3、虽然唐艳芳没有在卖房协议上签字，但唐艳芳在房产局的房屋所有权证作废登记台账中的签名说明唐艳芳对该协议的认可，且唐艳芳也收取了购房款，因此该协议是真实有效的。综上所述，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
唐艳芳辩称，1、彭建欠唐太生的债务系彭建犯罪行为产生的个人债务，唐艳芳对此毫不知情。涉案房屋转让在唐太生起诉民间借贷纠纷之前，不存在唐艳芳与彭建恶意逃避债务的行为。2、涉案房屋转让协议真实有效，唐艳芳虽未在协议上签字，但在之后手续办理过程中一直参与，同意转让。唐建华、唐艳桃已支付唐艳芳、彭建购房款。彭建及时搬出涉案房屋，唐艳芳为照顾唐艳桃、唐建华的小孩继续住在涉案房屋。至此房屋转让双方已完成了交付，虽未能完成过户，但不影响转让协议的效力。彭建收到其应得房款后偿还了唐太生50000元，也说明彭建是在卖房还债。综上所述，一审判决正确，请求二审法院予以维持。
唐建华、唐艳桃、唐艳芳向一审法院起诉请求：1、排除对嘉禾县珠泉镇珠泉东路东塔小区一栋401号房产的强制执行；2、确认位于嘉禾县珠泉镇珠泉东路东塔小区一栋401号房产为唐建华、唐艳桃所有。
一审法院认定事实：唐建华与唐艳桃系夫妻关系，唐艳桃系唐艳芳的姐姐。2012年10月17日，唐艳芳与彭建离婚，双方协议婚生小孩由唐艳芳监护抚养，将位于嘉禾县珠泉镇珠泉东路东塔小区1栋401室予以变卖，所得房款平均分成三份，彭建一份、唐艳芳一份、小孩一份，并注明小孩那份作为抚养费由唐艳芳保管。同年10月18日，唐建华即与彭建签订房产转让协议，以180080元将房产转让给唐建华。协议签订的当天，彭建、唐艳芳、唐建华、唐艳桃四人前往嘉禾县房产管理局对该房产进行所有权转移登记申请，申请书载明的成交金额为108000元。嘉禾县房产局于同日在房屋所有权证作废登记台账将该房的房产证予以登记，台账载明作废日期为2012年10月18日，作废原因为彭建转唐建华。彭建与唐艳芳在该台账上签名确认。同年10月24日，唐建华向嘉禾县房产管理局出具在嘉禾县没有购买任何房产的说明。嘉禾县房产管理局开具房产档案证明，证明该局房产档案无唐建华、唐艳桃及其二子女的住房产权资料。随后嘉禾县地方税务局委托嘉禾县价格认证中心对该套房屋进行价格认定，为税收征管提供课税依据。同年11月1日，嘉禾县价格认证中心以2012年10月26日为价格鉴定基准日对该套房屋的价格进行认定，最终认定其价格为159000元。2012年10月19日，唐艳桃将存于中国邮政储蓄银行的两笔定期存款取出，于同日支付彭建购房款65000元。同年11月3日彭建支付唐太生50000元用于归还唐太生向李春的借款，唐太生出具的收条中载明“从彭建借叁拾万玖仟中减伍万元整”。同年11月6日，唐建华、唐艳桃将购房款115000元支付给唐艳芳。同日唐太生以与彭建、唐艳芳的民间借贷纠纷为由，向法院申请查封位于嘉禾县珠泉镇珠泉东路东塔小区一栋401号房产，法院于2012年11月7日作出查封裁定。2012年11月8日该套房产被查封。2012年11月13日，唐建华、唐艳桃提出书面异议，以彭建已将该套房屋出卖给二人为由，要求解除查封。2012年12月3日，法院作出（2012）嘉民保字第75－1号民事裁定，驳回了唐建华、唐艳桃的异议。2012年11月13日，一审法院受理了唐太生诉彭建、唐艳芳民间借贷纠纷一案。因涉嫌犯诈骗罪，彭建于2013年5月30日被抓获归案。2014年7月30日，一审法院作出(2014)嘉刑初字第9号刑事判决，认为彭建以非法占有为目的，采取虚构事实的手段，以借为名，多次骗取唐太生钱款共计339000元，构成诈骗罪，遂判决彭建犯诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金人民币三万元。同年10月13日，唐太生以法院生效判决确定彭建的诈骗事实与唐艳芳无关为由，申请撤回对唐艳芳的起诉，并申请变更诉讼请求为由彭建返还唐太生339000元，一审法院同日作出裁定予以准许。2015年1月20日一审法院作出（2012）嘉民二初字第650号民事判决，认为彭建采取虚构事实、隐瞒真相，以低价出售地皮骗取他人信任，收取唐太生地皮款339000元，获取不正当利益，依法应当返还给唐太生，遂判决由彭建返还唐太生339000元。2015年3月9日，唐太生持生效的（2012）嘉民二初字第650号民事判决书申请执行。在执行过程中，法院于2015年5月6日发出腾房公告，责令唐艳芳腾房。唐艳芳于2015年6月1日对执行标的提出书面异议，要求一审法院终止执行，解除对该房产的查封。一审法院于同年6月11日作出(2015)嘉执异字第6号执行裁定，驳回唐艳芳要求认定嘉禾县珠泉镇珠泉东路东塔小区1栋401房为其所有，终止对该房的执行并解除查封的异议。2015年6月30日，唐建华、唐艳芳、唐艳桃向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明彭建于2012年10月18日即搬离嘉禾县珠泉镇珠泉东路东塔小区1栋401房，现该房由唐艳芳母子及唐建华、唐艳桃的小孩唐卓巧共同居住。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、彭建与唐艳芳离婚是否是恶意逃避债务。2012年10月17日彭建与唐艳芳离婚，双方约定儿子彭贵东由唐艳芳抚养，将房产变卖所得房款一分为三，其中其儿子那份作为抚养费归监护人(唐艳芳)保管，婚姻期间各自的债权、债务由各自负责。彭贵东在彭建与唐艳芳离婚时11周岁，婚姻法规定，离婚后，父母对未成年子女仍有抚养义务，不直接抚养子女的一方应负担必要的抚养费，负担的费用的多少和期限的长短，由双方协议。彭建与唐艳芳协议将卖房款中的一部分作为抚养费并无不当。唐太生于2012年11月6日以与彭建、唐艳芳民间借贷纠纷为由向一审法院申请财产保全，同年11月13日一审法院受理该案，一审法院于2014年7月30日作出刑事判决认定彭建以借为名骗取唐太生的钱财，犯诈骗罪，并科以刑罚。2015年1月20日一审法院作出的民事判决，认定彭建骗取唐太生的339000元，系不当得利，应由彭建返还唐太生。本案中，彭建、唐艳芳离婚发生在唐太生与彭建的纠纷之前，唐太生没有证据证明彭建与唐艳芳有转移财产的故意，也没有证据证明彭建骗取其的339000元系用于家庭生活，系夫妻共同债务。因此，彭建与唐艳芳在离婚协议中约定的夫妻财产的分割及各自债务各自负责并无不当。
二、彭建与唐建华签订的房产转让协议是否有效。合同自依法成立时生效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，唐艳芳与彭建签订离婚协议书时明确约定变卖位于珠泉镇珠泉东路东塔小区一栋401房。离婚的次日，彭建即与唐建华签订房产转让协议书。并在签订协议的当日，彭建与唐艳芳、唐建华、唐艳桃共同前往嘉禾县房产管理局进行房产转移登记。在房屋所有权转移登记（询问）申请书及房屋所有权证作废登记台账中彭建、唐艳芳均有签名。唐艳芳的签字应视为唐艳芳对房产转让协议进行了追认，该房产转让协议有效。至于协议在履行过程中发生的未按协议一次性付清房款，而是分两次付清房款，是双方在履行过程中对协议的一个变更，并不影响协议的效力。三、该套房产是否发生物权变动。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，彭建、唐艳芳、唐建华、唐艳桃于2012年10月18日共同前往嘉禾县房产管理局申请房屋所有权转移登记，并在申请书上签名确认，嘉禾县房产管理局在房屋所有权证作废登记台账中对城关镇珠泉东塔小区权证号为嘉房字第号的作废时间登记为2012年10月18日，作废原因为彭建转唐建华，彭建、唐艳芳均签名。因此自2012年10月18日彭建、唐艳芳在作废登记簿上签名时起，彭建、唐艳芳对该套房产的所有权已消灭。房屋所有权转移登记(询问)申请书、唐建华的房屋情况说明、嘉禾县房产档案证明、及嘉禾县地方税务局委托嘉禾县价格认证中心对该套房屋进行价格认定，均是办理房产过户登记手续的必经程序。一审法院于2012年11月7日裁定查封该房产及在唐太生申请强制执行后对该房产采取执行措施的依据是不动产权属证书记载的事项而非不动产登记簿，与法律规定不符，应予以纠正。唐建华、唐艳桃可以依协议继续办理房产过户手续。唐建华、唐艳桃以180000元购买了该套房产，超过嘉禾县价格认证中心认定的159000元，二人以合理的价格受让了该套房产，并且处于办理房产过户登记中，唐太生没有证据证明唐建华受让该房产时不是善意的。对该房屋是否实际居住并不构成排除善意的理由。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下：“一、解除对湖南省嘉禾县人民法院据(2012)嘉民二初字第650号民事判决书对嘉禾县珠泉镇珠泉东路东塔小区1栋401号房产的强制执行。二、驳回原告唐建华、唐艳桃、唐艳芳的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告唐建华、唐艳桃、唐艳芳负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人唐建华、唐艳桃提交的唐太生起诉彭建、唐艳芳民间借贷纠纷的民事起诉状，唐太生对其真实性无异议，可以证明上述民间借贷纠纷的起诉时间是2012年11月6日。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为是否应停止对嘉禾县珠泉镇珠泉东路东塔小区1栋401号房产的强制执行。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院应判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现唐建华、唐艳桃、唐艳芳请求对涉案房产停止执行，依据上述规定，如同时满足以下四个要件：一、查封前签订了合法有效的买卖合同；二、已经支付全部价款；三、有占有事实；四、对未办理产权过户无过错。则唐建华、唐艳桃、唐艳芳的请求可以得到支持。具体到本案中：
其一，关于买卖合同的签订及效力。彭建与唐建华于2012年10月18日签订房产转让协议，唐太生于2012年11月6日以与彭建、唐艳芳存在民间借贷纠纷为由申请对涉案房产进行财产保全，故本案房产转让协议签订在法院查封之前。唐艳芳虽然没有在转让协议中签名，但协议签订当日，唐艳芳与彭建、唐建华、唐艳桃共同前往嘉禾县房产管理局进行房产转移登记，并在房屋所有权转移登记（询问）申请书及房屋所有权证作废登记台账上签名。唐艳芳对房产转让一事已明知，其上述签字行为亦说明其对房产转让协议进行了追认，故该房产转让协议合法有效。
其二，关于房款的支付。唐建华、唐艳桃于2012年10月19日向彭建支付房款65000元，于2012年11月6日向唐艳芳支付房款115000元，两次共支付房款180000元。虽然房产转让协议约定的价格为180080元，但嘉禾县价格认证中心认定的价格为159000元，故唐建华、唐艳桃系以合理的价格受让涉案房产，且可以认定唐建华、唐艳桃已支付全部房款。
其三，关于唐建华、唐艳桃对房产的占有。占有，是指人对物的实际掌握或控制。唐建华、唐艳桃虽未住进涉案房屋，但其夫妻二人为方便其小孩读书，通过安排其小孩住在涉案房屋，实现对涉案房屋的掌握或控制。唐建华、唐艳桃为照顾其小孩的学习、生活，允许唐艳芳住在涉案房屋，系唐建华、唐艳桃对其占有权的支配，不影响唐建华、唐艳桃对涉案房屋占有的事实。
其四，关于未办理产权过户登记的过错问题。唐建华、唐艳桃在签订转让协议当日便在嘉禾县房产管理局对该房产进行所有权转移登记申请，嘉禾县房产管理局当即在房屋所有权证作废登记台账对该房的房产证予以登记。尔后，唐建华、唐艳桃向嘉禾县房产管理局申请开具无房证明，通过嘉禾县地方税务局委托嘉禾县价格认证中心对该房进行价格认定。上述行为均说明了唐建华、唐艳桃在积极的为办理产权过户做准备。唐建华、唐艳桃主观上是追求过户结果的发生，客观上亦没有实施影响过户的行为，故唐建华、唐艳桃对于涉案房产未办理产权过户登记无过错。
综上所述，唐建华、唐艳桃虽未取得涉案房产的权属证书，但其与彭建签订的房产转让协议真实合法有效，唐建华、唐艳桃已支付全部房款并实际占有诉争房产，且对未办理产权过户登记无过错，故其请求对诉争房产停止执行有事实和法律依据，予以支持。唐太生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人唐太生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋向京
代理审判员 刘 扬
代理审判员 欧阳懿
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。