浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1023民初4468号
原告：浙江天台农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91331000148073695C,住所地浙江省天台县赤城街道飞鹤路358号。
法定代表人：陈达友，董事长。
委托诉讼代理人：裴星星，系原告员工。
委托诉讼代理人：陈通，系原告员工。
被告：洪昌淼，男，1956年7月27日出生，汉族，住浙江省天台县。
被告：洪水芬，女，1955年10月20日出生，汉族，住浙江省天台县。
被告：天台县金源五金加工厂，组织机构代码L4955978-0，住所地浙江省天台县赤城街道百步洋村。
经营者：洪昌淼。
被告：洪锷锋，男，1982年2月25日出生，汉族，住浙江省天台县。
上述四被告的共同委托诉讼代理人：卢进，男，1960年2月8日出生，汉族，住浙江省临海市，系被告洪水芬的妹夫。
原告浙江天台农村商业银行股份有限公司与被告洪昌淼、洪水芬、天台县金源五金加工厂、洪锷锋金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，根据原告的申请于同年8月23日裁定对被告天台县金源五金加工厂的财产采取保全措施。后依法适用简易程序于同年8月16日、8月28日两次公开开庭进行审理。原告浙江天台农村商业银行股份有限公司的诉讼代理人裴星星、陈通，被告洪昌淼、洪水芬、天台县金源五金加工厂、洪锷锋的共同委托诉讼代理人卢进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江天台农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告洪昌淼、洪水芬立即偿还原告借款本金776574.88元及利息（截至2017年8月28日尚欠借款利息145395.17元，之后按合同约定利率支付至款项履行完毕之日止）；2.原告对被告天台县金源五金加工厂所有的坐落于天台县赤城街道百步洋的土地的折价或者拍卖、变卖所得款项在第一项款项范围内享有优先受偿权；3.被告洪锷锋对上述款项承担连带清偿责任；4.本案的保全申请费及诉讼费用由四被告负担。事实与理由：被告洪昌淼与被告洪水芬系夫妻关系。2014年6月16日，原告与被告洪昌淼、洪水芬、天台县金源五金加工厂签订了合同号为9681120140015486号个人最高额抵押借款合同，最高额贷款限额为180万元，实际被告洪昌淼向原告借款人民币80万元，借款期限自2014年6月16日至2016年6月10日止，借款利率按月利率9.99‰计算，如逾期归还本金，从逾期之日起按约定加收50%的罚息计收利息，若未按期偿付利息的，按罚息利率计收复息。被告洪水芬作为被告洪昌淼的配偶在该合同上签字认可承担共同还款责任。被告天台县金源五金加工厂以坐落于天台县××街道××村的土地为该笔借款提供担保，并办理了抵押登记手续。2014年6月12日，被告洪锷锋向原告出具保证函一份，自愿作为保证人为上述借款提供连带保证责任，保证期间为债务履行期限届满之日起两年，保证范围为贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用，实现债权的费用包括律师代理费、催讨差旅费和其他合理费用。借款期限届满后，被告仅于2016年6月20日偿还借款本金3848.8元，于2016年9月15日偿还借款本金19576.32元。2016年11月24日，原告从被告洪水芬账户扣划了利息30299.54元。后经原告多次催讨，截至2017年8月28日，被告尚欠借款本金776574.88元及利息145395.17元。
被告洪昌淼、洪水芬、天台县金源五金加工厂、洪锷锋答辩称，对原告起诉状上诉称的借款及担保属实无异议，希望能够延期还款。另外，借款合同中约定的罚息过高，关于复利的约定不符合合同签订时的法律规定，应属无效约定。
为证明诉称的事实，原告向本院提交原告的营业执照、四被告身份证明、个人最高额抵押借款合同及其补充合同、保证函、抵押承诺书、借款借据、放贷账户明细、贷款还本付息打印件、房屋出租补充协议、房屋他项权证、土地使用权证、房产证各一份。对原告提交的证据，被告洪昌淼、洪水芬、天台县金源五金加工厂、洪锷锋均无异议。本院经审查认为，原告提供的上述证据能够证明原告主张的事实，本院依法予以认定。
本院经审理查明事实与原告诉称的一致。另查明，浙江天台农村合作银行于2014年12月19日变更为浙江天台农村商业银行股份有限公司，原浙江天台农村合作银行的债权债务由浙江天台农村商业银行股份有限公司享有和承担。
本院认为，浙江天台农村合作银行与被告洪昌淼、洪水芬、天台县金源五金加工厂签订的最高额抵押借款合同、抵质押借款合同补充合同及被告洪锷锋出具的保证函均合法有效，各方均应按照合同约定全面履行义务。现借款期限已经届满，被告洪昌淼拖欠借款未还，原告要求被告洪昌淼归还借款本金并按合同约定支付借款利息及保全申请费，符合法律规定，本院依法予以支持。被告洪水芬自愿作为共同还款责任人在最高额抵押借款合同签字捺印，故原告要求被告洪水芬对上述款项承担共同还款责任，本院也依法予以支持。被告天台县金源五金加工厂自愿将其所有的坐落在天台县××街道××村的土地作为抵押，并依法办理了抵押登记，故原告要求对该抵押土地折价或变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院依法予以支持。同时，被告洪锷锋向原告出具了保证函一份，自愿对上述债务承担连带保证责任，且债务尚在保证期限内，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务，债权人应当先就该物的担保实现债权。故本案原告应先就被告天台县金源五金加工厂所有的坐落于天台县××街道××村土地的抵押权实现债权，无法实现或实现后不足部分由被告洪锷锋承担连带清偿责任。至于被告方辩称的复利无效、罚息过高，缺乏法律及事实依据，故对其辩称的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，判决如下：
一、限被告洪昌淼、洪水芬在本判决生效之日起十日内偿还原告浙江天台农村商业银行股份有限公司借款本金776547.88元，并支付利息（截至2017年8月28日尚欠借款利息145395.17元，之后按合同约定计算至本判决履行完毕之日止）；
二、限被告洪昌淼、洪水芬在本判决生效之日起十日内支付原告浙江天台农村商业银行股份有限公司保全申请费5000元；
三、原告浙江天台农村商业银行股份有限公司对被告天台县金源五金加工厂所有的坐落于天台县赤城街道百步洋村的土地折价或拍卖、变卖所得价款在上述第一项款项范围内享有优先受偿权；
四、在上述第三项无法实现或实现后不足部分由被告洪锷锋对第一项及第二项款项承担连带清偿责任。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13180元，减半收取6590元，由被告洪昌淼、洪水芬、天台县金源五金加工厂、洪锷锋负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院（上诉案件受理费13180元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局。帐号：19-900001040000225089001。开户行：台州市农行。）
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。执行期间本院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，本院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 员 陈启暖
二〇一七年八月二十九日
代书记员 张宇生