安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民三终字第00044号
上诉人（原审原告，反诉被告）：吴冬生，男，1968年1月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：刘文俊，系吴冬生亲戚。
委托代理人：吴庚法，安徽徽风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：何宗霞，女，1978年11月18日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：陈峰，系何宗霞丈夫。
委托代理人：夏海涛，铜陵市狮子山区东郊法律服务所法律工作者。
上诉人吴冬生因与被上诉人何宗霞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院2014年11月18日作出的（2014）铜官民二初字第00403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人吴冬生的委托代理人刘文俊、吴庚法，被上诉人何宗霞的委托代理人陈峰、夏海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吴冬生原审诉称：2012年3月24日双方经口头约定，吴冬生将自己所有的本市铜庄二区21号网点房租赁给何宗霞经营使用，年租金12000元，另门面转让金26000元（客源），租金一年一付，付款时间为每年的3月24日。当日何宗霞在支付第一年的房屋租金后就搬进居住和实际经营。2012年4月24日双方补签了“转让、租赁合同”，书面明确相关权利和义务。何宗霞依照合同约定履行了前2年的租金给付义务，到达第三年租赁期间，何宗霞违反合同约定，未交付第三年的房屋租金12000元。吴冬生采取打电话、发信息和当面催要等方式多次要求何宗霞支付，何宗霞找借口拖延，一会说马上支付，一会说立即汇款到吴冬生银行账号内，但至今仍拒不支付房租。吴冬生、何宗霞之间订立的合同合法有效，任何一方均应诚实守信，并依合同约定履行义务。但何宗霞拒不支付房租，损害吴冬生合法权益。据此，诉至法院，请求判令何宗霞立即支付房屋租金12000元（2014年3月24日至2015年3月24日期间的租金），并承担本案诉讼费用。
原审被告（反诉原告）何宗霞反诉及答辩称：2012年4月24日，双方签订了《商铺使用转让租赁合同》，该合同的第五条约定“何宗霞在2012年4月24日前一次性向吴冬生支付转让费共计人民币26000元，在一年内如果因拆迁、道路改造等原因造成无法正常经营该商铺，吴冬生必须向何宗霞赔偿所有转让费26000元，如在五年内因拆迁、道路改造等原因造成何宗霞无法正常经营该商铺，吴冬生必须向何宗霞赔偿13000元”。第六条同时约定“在何宗霞使用权期间，何宗霞如需办理工商营业执照、卫生许可证、烟草专卖许可证等相关证件的审查、审核手续或者过户手续，吴冬生应该无条件协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证、烟草专卖许可证等相关证件的审核或者过户手续”。合同签订后，何宗霞履行了合同的付款义务，向吴冬生及时交付了转让费26000元，但第二年该房屋就遇道路改造、拆迁；同时，吴冬生一直未能办理烟草等许可证过户，给何宗霞造成诸多不便，无法经营。为此，何宗霞多次找到吴冬生，但吴冬生置之不理。为维护合法权益，特依法提起反诉，要求解除双方签订的《商铺使用转让租赁合同》，判令吴冬生返还转租费13000元，本案诉讼费由吴冬生承担。
原审法院经审理查明：2012年3月24日吴冬生与何宗霞经口头约定，吴冬生将自己所有的本市铜庄二区21号网点房租赁给何宗霞经营使用，年租金12000元，另门面转让金26000元（客源），租金一年一付。当日何宗霞在支付第一年的房屋租金后搬进经营。2012年4月24日，吴冬生与被告何宗霞签订了《商铺使用转让租赁合同》，该合同约定：“甲方（吴冬生）将位于铜庄二区21号网点房转让乙方（何宗霞）使用，转让期为拾年，年租金12000元，租金为每年交付一次。”“乙方在2012年4月24日前一次性向甲方支付转让费共计人民币26000元，在一年内如果因拆迁、道路改造等原因造成乙方无法正常经营该商铺，甲方必须向乙方赔偿所有转让费26000元，如在五年内因拆迁、道路改造等原因造成乙方无法正常经营该商铺，甲方必须向乙方赔偿13000元”；“在乙方使用权期间，乙方如需办理工商营业执照、卫生许可证、烟草专卖许可证等相关证件的审查、审核手续或者过户手续，甲方应该无条件协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证、烟草专卖许可证等相关证件的审核或者过户手续”等条款。合同签订后，何宗霞向吴冬生交付了转让费26000元并依照合同约定履行了前2年的租金给付义务。2014年租赁期间，铜庄二区21号网点房房屋边上的老少年宫拆迁影响到何宗霞正常经营，何宗霞通知吴冬生要求解除房屋租赁合同。另查，烟草专卖许可证上的名字至今是吴冬生名字，一直未办理变更手续。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人订立的房屋租赁合同，系其真实意思的表示，依法成立并有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。鉴于租赁房屋边上老少年宫拆迁改造影响何宗霞正常经营且烟草专卖许可证上的名字一直是吴冬生名字未办理变更手续，亦也影响何宗霞的经营，导致合同目的不能完全实现。故对何宗霞要求解除双方签订的《商铺使用转让租赁合同》的主张，本院予以支持，对何宗霞要求返还其转租费13000元的主张，基于以上原因，吴冬生应酌情返还何宗霞转租费6000元。对吴冬生诉称，租金一年一付，付款时间为每年的3月24日，要求何宗霞支付2014年3月24日至2015年3月24日期间的租金12000元的主张，因双方订立的房屋租赁合同约定每年交付租金一次，但是没有约定具体交付日期，故何宗霞应给付其2014年3月24日至其租赁的房屋搬出交付给吴冬生时止的租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：1.解除吴冬生与何宗霞的《商铺使用转让租赁合同》；2.何宗霞于实际交房之日起三日内给付吴冬生自2014年3月24日起至实际交房之日止按每日32.87元的标准计算的房屋租金；3.吴冬生于本判决生效之日起三日内返还何宗霞转租费6000元；4.驳回吴冬生和何宗霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费125元，合计225元，吴冬生承担100元，何宗霞承担125元。
上诉人吴冬生不服一审判决，上诉称：1.一审认定事实不清，证据不足。老少年宫拆迁改造没有影响到何宗霞的正常经营，如果存在影响，何宗霞不会还在租赁的网点房隔壁购置了网点门面。烟草专卖许可证的变更首先应符合国家法律、行政法规的规定并依法办理。吴冬生曾多次积极配合何宗霞办理，但因何宗霞个人原因及不符合烟草专卖主管机关的规定要求造成变更未果，其原因和责任应当归何宗霞本人。且租赁合同关于该证件的变更是否实现的条款约定也不属于转让费赔偿事由；2.一审法院适用法律错误，解除合同的判决没有法律依据。何宗霞解除合同没有提前通知吴冬生，吴冬生没有违反合同，相反何宗霞拖延支付租金直至最后单方违反合同要求解除，解除合同无效，吴冬生有权选择合同违约条款追究何宗霞的违约责任或者要求其继续履行合同并支付租金。租赁期内的前两年，何宗霞每年度的起始日期即为3月24日支付租金，故第三年也应当在3月24日支付租金；3.一审法院审理期限超过简易程序规定的期限，程序明显违法。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审，一、二审诉讼费用由何宗霞承担。
被上诉人何宗霞答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
对于原审所提交的证据，上诉人吴冬生认为，在双方签订的转租协议第6条，其中包含两个内容，一是吴冬生协助何宗霞，吴是起辅助地位而非主导地位；二是吴冬生协助何宗霞申办工商营业执照等证件或者办理证件过户，也就是说证件过户不是唯一条件。何宗霞可以自己办证，事实上，其自己已经办证，在争议的21号网点隔壁从事商业经营活动。
另外二审中，上诉人吴冬生申请两个证人禇某、汤某出庭作证，证明老少年宫和本案争议中的网点房相距甚远，中间间隔了诸多建筑物，其改造对何宗霞的正常经营没有影响。周围其他网点也都在正常经营。
被上诉人何宗霞质证认为：证人只是证明其他商户在正常营业，但是不能证明是否对经营有影响，证人也证明了老少年宫的拆迁改造是确实存在的。
本院对上述证人证言的真实性、合法性及关联性予以确认。
被上诉人何宗霞二审没有新的证据向法院提供，对于原审所提交的证据坚持原来的证明观点和质证意见。
对于原审法院经审理查明的事实何宗霞没有异议，吴冬生认为老少年宫拆迁没有影响到何宗霞的正常经营，何宗霞也没有通知吴冬生要求解除房屋租赁合同。
本院在二审期间，吴冬生变更诉讼请求，同意解除双方签订的《商铺使用权转让租赁合同》，同时要求何宗霞承担2014年3月至2016年3月两年的房屋租金合计24000元及因何宗霞违约造成的违约金7800元。就该增加的请求本院征询何宗霞意见，其同意由本院一并审理。
另，本院现场核实，少年宫拆迁、改造离双方争议商铺距离遥远。
本院认为：1.双方当事人于2012年4月24日签订的《商铺使用转让租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同第2条约定双方确定租赁关系，租期从2012年3月24日开始计算，年租金为12000元，租金每年交付一次。合同签订后，何宗霞按照合同约定交付了两年租金，现在合同因何宗霞不愿继续履行而解除，何宗霞应当支付自2014年3月开始至生效判决确定合同解除之日期间的房屋租金；2.双方当事人签订的是商铺使用权转让，确定的是租赁关系，即通过契约关系赋予何宗霞对该商铺合法的利用权利。吴冬生按照合同约定将商铺使用权交给何宗霞，已完成了合同约定的义务。而何宗霞主张无法办证等原因不能对抗合同约定的双方权利义务。何宗霞关于道路拆迁、改造等原因造成无法正常经营商铺，应当退还部分转让费的主张，根据本院现场核实，少年宫拆迁、改造离双方争议商铺距离遥远，何宗霞的主张没有事实依据。根据双方合同第8条的约定，合同有效期内，任何一方擅自解除合同，应当承担转让费总额30%的违约金。现合同因何宗霞拒绝继续履行而解除，何宗霞应当给付吴冬生违约金损失7800元。
综上，案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第00403号判决第一项，即“解除吴冬生与何宗霞的《商铺使用转让租赁合同》”；
二、撤销安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第00403号判决第二项、第三项，即“何宗霞于实际交房之日起三日内给付吴冬生自2014年3月24日起至实际交房之日止，按每日32.87元的标准计算的房屋租金”、“吴冬生于本判决生效之日起三日内返还何宗霞转租费6000元”；
三、何宗霞于本判决生效后三日内支付吴冬生房屋租金（自2014年3月24日起至本判决生效之日止，按每日32.87元的标准计算该期间的租金）；
四、何宗霞于本判决生效后三日内支付吴冬生违约金损失7800元。
五、驳回双方当事人其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费225元，吴冬生负担100元，何宗霞负担125元；二审案件受理费595元，吴冬生负担225元，何宗霞负担370元。
本判决为终审判决。
审 判 长 盛丽娜
代理审判员 马海平
代理审判员 戴卢刚
二〇一五年八月六日
书 记 员 夏 芸
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有兴趣证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十八条第二款
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第（二）项
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；