北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初7848号
原告（反诉被告）：北京屹云林贸易发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区樱花园东街6、8号楼院南平房3幢3号，统一社会信用代码91110105681241984R。
法定代表人：陈小明，总经理。
委托诉讼代理人：鲍立，北京鲍立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武浩，北京鲍立律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈效萱，女，1965年4月27日出生。
委托诉讼代理人：陈凤先（被告之父），男，1937年9月16日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：崔芳震，北京市君永律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司（以下简称屹云林公司）与被告（反诉原告）陈效萱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）屹云林公司的委托诉讼代理人武浩，被告（反诉原告）陈效萱及其委托诉讼代理人陈凤先、崔芳震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）屹云林公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除屹云林公司与陈效萱订立的房屋租赁合同；2、要求陈效萱返还已支付的租金160500元；3、要求陈效萱返还押金133750元；4、要求陈效萱赔偿装修损失77648元；5、要求陈效萱返还损失赔偿金60000元。事实与理由：2015年10月15日，屹云林公司与陈效萱就北京市东城区东四北大街×××号门脸房（以下简称涉案房屋）约150平方米订立房屋租赁合同。合同约定，租赁期限五年，自2015年11月15日至2020年11月14日，租金前两年每年32.1万元，从第三年开始每年35万元。合同中未对涉案房屋的用途进行约定，但陈效萱口头表示涉案房屋只能用于经营药店。合同订立后，屹云林公司共交纳了截止至2016年5月14日的房屋租金及押金共计294250元。陈效萱将房屋钥匙交予屹云林公司，由屹云林公司对涉案房屋进行了装修。装修过程中，因拆除室内楼梯等向陈效萱支付赔偿金60000元。后屹云林公司向行政管理机构申办经营药店的执照时，被告知因法定范围内已经存在另外一家药店的执照，故无法办理相关证照。屹云林公司遂与陈效萱协商调整经营方向，但陈效萱表示涉案房屋仅能用于经营药店。2016年3月，陈效萱将房屋又加装一把锁，未交付钥匙，导致屹云林公司无法正常使用房屋。自订立合同后，屹云林公司未利用涉案房屋进行经营。屹云林公司认为，根据相关法律规定，因承租房屋在使用上存在行政管理限制致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，出租人应承担违约责任，故起诉至法院，诉如所请。
被告（反诉原告）陈效萱答辩并提出反诉称：认可双方订立合同情况及收取押金、租金情况。订立合同时，屹云林公司称其拟经营药店，陈效萱已经将附近有药店执照、再行办理执照存在困难的情况告知屹云林公司。屹云林公司称可以想办法让已存在的药店执照注销，陈效萱因此降低了租金标准并将涉案房屋出租给屹云林公司。订立合同过后，陈效萱将涉案房屋钥匙交给屹云林公司，由其对房屋进行简单装修。装修过程中对涉案房屋原装饰物等进行了损坏，屹云林公司自愿支付了赔偿金。装修后，屹云林公司将涉案房屋换锁，共加装了两把锁，因涉案房屋内安置有陈效萱所有的其他房屋总电闸，故屹云林公司将两把钥匙一并交给陈效萱备用，屹云林公司持有涉案房屋两把钥匙。2016年4月12日，屹云林公司因无法办理经营药店的相关证照向陈效萱发送《征询函》，陈效萱回函如果改变经营方向需要重新协商。陈效萱认为，双方协商一致拟利用涉案房屋经营药店，陈效萱已经将客观情况如实告知屹云林公司，屹云林公司明知且愿意承担经营风险，且合同中约定办理相关证照的义务在于承租人，故屹云林公司自订立合同后未经营系其自身的过错，陈效萱无需退还押金；陈效萱未将涉案房屋加装锁，亦未阻止屹云林公司进入房屋，现屹云林公司仍占用涉案房屋并拖欠租金，故除解除双方之间租赁合同外，陈效萱不同意屹云林公司的其他诉讼请求，并认为屹云林公司系根本违约，提出反诉请求：1、要求解除双方之间的租赁合同；2、要求屹云林公司按现状腾退涉案房屋交还陈效萱；3、要求屹云林公司支付2016年5月15日至屹云林公司腾退涉案房屋之日止的房屋租金（按照年租金32.1万元计算）；4、要求屹云林公司自2016年5月15日始按照每日500元的标准支付违约金至屹云林公司腾退涉案房屋之日止。
原告（反诉被告）屹云林公司针对反诉的答辩称：屹云林公司同意解除合同，因陈效萱将涉案房屋上锁，不存在腾房的事实基础，同意双方解除合同后腾退房屋。因陈效萱存在违约，故不同意支付租金及违约金的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：屹云林公司出具照片三张，显示涉案房屋有两把锁，证明陈效萱将涉案房屋上锁，屹云林公司无法正常使用房屋。经质证，陈效萱认可照片的真实性，但称该锁均系屹云林公司自行购买并加装，屹云林公司交给陈效萱钥匙两把。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区东四北大街×××号房屋登记在陈效萱名下。2015年10月15日，陈效萱与屹云林公司订立《房屋租赁合同》，陈效萱将涉案房屋（约150平方米，楼下约100平方米、楼上约50平方米）出租给屹云林公司，租赁期限自2015年11月15日至2020年11月14日，租金标准为前两年每年32.1万元，从第三年开始每年35万元。屹云林公司每六个月向陈效萱支付租金，每次提前15天支付，如果迟付每天向陈效萱交违约金500元。屹云林公司首次向陈效萱支付11个月房屋租金，其中包括5个月的房屋租赁押金，此押金在租赁期限终止时清算，同时撤销营业执照。如果屹云林公司提前终止合同按屹云林公司违约，陈效萱不退还屹云林公司交纳的全部房屋租赁金及全部押金。屹云林公司有权进行装修，费用自担。因总电闸、总水闸在屹云林公司承租的房屋内，为安全起见，需在隔断墙近大门处预留小门。涉案房屋现有的卷帘门、大门、空调、楼梯、上下水设备等，都完好正常，屹云林公司需精心维护和保养。楼梯等一切设备设施除正常磨损外，屹云林公司应杜绝一切非正常损坏，否则须照价赔偿。屹云林公司单独办理营业执照，独立经营、自负盈亏。房屋租赁期限终止之日，屹云林公司除腾空房屋外，不得擅自拆动一切装修装饰物，保持完好无偿留给陈效萱。订立合同后，屹云林公司向陈效萱支付了押金133750元及截至2016年5月14日的租金160500元。2015年10月21日，双方又订立补充协议，陈效萱将涉案房屋西侧一隔断小间（约6平方米）出租给屹云林公司，年租金9000元，半年一付。屹云林公司已向陈效萱支付半年租金4500元。装修过程中，因屹云林公司拆除了空调、楼梯等原有设施，故自愿补偿陈效萱60000元。2016年4月13日，屹云林公司向陈效萱送达《关于房屋租赁征询函》，称双方订立关于涉案房屋的租赁合同，口头约定房屋用途为开设药店。后在申办营业执照过程中发现在规定行政范围内，存在另外一家药店的营业执照，因此不能申请同类营业执照。屹云林公司据此准备调整经营方向，将房屋调整其他用途，特此征询陈效萱有无异议。2016年4月15日，陈效萱答复称其在双方订立租赁合同时已明确告知屹云林公司本区域内还存在另一家药店，可能影响办照，屹云林公司说没关系，可以出钱活动，想办法让那家药店营业执照注销。因此陈效萱才同意以低于预期的房屋租赁价格将涉案房屋出租。现屹云林公司未按照约定开办药店却享受了低价格租金，无法办理药店执照的责任不在陈效萱。如果屹云林公司提出变更租赁房屋用途，与合同约定的不符，需要重新协商。
诉讼中，本院向北京市东城区食品药品监督管理局调查涉案房屋无法办理经营药品相关证照的问题，该局回复称因涉案房屋周边不足350米范围内存在其他房屋登记有《药品经营许可证》，因此根据相关规定涉案房屋地址不能办理《药品经营许可证》。
经屹云林公司申请，本院委托国宏信价格评估有限公司对涉案房屋内的装修现值进行评估。该鉴定机构出具报告，评估结论为77648元。双方均认可上述鉴定结论。
关于屹云林公司是否能在诉讼中腾退涉案房屋交还陈效萱问题，本院已于2016年9月28日向其释明腾退房屋、减少损失的必要性及可能的诉讼风险，屹云林公司称需要陈效萱先付钱才同意腾退房屋。2016年10月14日，本院再次向屹云林公司释明拒绝交接房屋的风险，屹云林公司称应先解除合同再腾退房屋。现双方均认可屹云林公司不存在拖欠水、电费等情况。
经本院现场勘验查明，涉案房屋室内西侧部分面积呈二层结构，屹云林公司及陈效萱均认可交付涉案房屋时即存在该二层结构，且《房屋租赁合同》中由屹云林公司承租的门脸房与其后达成补充协议承租的西侧隔断小间已在装修中混同。现涉案房屋内遗留有屹云林公司吧台1个、柜台10个、货柜27个、货架6个、双面货架8个、保险柜1个、体重秤1个、折叠木桌1个、折叠床1张、折叠椅3把、落地电扇2台、文件柜1个、木质写字桌1张、大理石写字桌1张、验钞机1台、收款专用纸1箱（已拆封）、药品指示牌15个、LED显示屏1个、大货架1个。屹云林公司及陈效萱均表示本诉及反诉请求中关于租金的请求均不主张西侧隔断小间的租金，但其余本诉及反诉请求包含该小间面积。
本院认为，屹云林公司与陈效萱就涉案房屋订立的《房屋租赁合同》及之后针对隔断小间达成的补充协议系双方真实意思表示，合法有效。现屹云林公司称应陈效萱的要求利用涉案房屋开设药店，但其未提交相应的证据，本院对此不予采信。根据双方的往来函件，可看出双方订立合同之初系协商一致利用涉案房屋开设药店。现涉案房屋因行政管理限制无法办理《药品经营许可证》，造成合同目的无法实现，双方当事人对此均存在过错，但屹云林公司作为承租方应对拟经营的项目及选址限制进行充分的考察、了解，理应知道租赁房屋存在行政管理方面的限制，因此造成双方合同目的无法实现的主要责任在于屹云林公司，作为产权人的陈效萱负有次要责任。陈效萱虽称已将涉案房屋关于开设药店的行政管理限制告知屹云林公司，但未能提交相应的证据，故本院对此不予采信。屹云林公司称陈效萱将涉案房屋上锁，致使其无法使用房屋一节，屹云林公司认可陈效萱已向其交付了房屋钥匙，现涉案房屋加装两把锁，双方均未对系对方加装举证加以证明，结合承租人承租房屋后理应占有涉案房屋并进行装修等租赁惯例，现屹云林公司未能就陈效萱加装锁进行举证，且陈效萱对其持有房屋钥匙做出了合理解释，故本院对屹云林公司称陈效萱加装锁致使其无法使用涉案房屋的意见，不予采信。现双方均主张因合同目的无法实现要求解除租赁合同，并于2016年10月14日最终达成解除的合意，因此本院认定双方于该日解除租赁合同关系。屹云林公司要求返还押金的诉讼请求及陈效萱要求屹云林公司现状腾退房屋的反诉请求，理由正当，本院予以支持。屹云林公司要求返还租金的诉讼请求，虽然其因涉案房屋无法办理相关证照造成屹云林公司不能利用租赁房屋进行经营，但其实际占用了涉案房屋至今，故本院根据双方过错程度对2015年11月15日至2016年5月14日期间陈效萱应返还屹云林公司的租金予以酌定。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。屹云林公司要求陈效萱赔偿装修损失，理由正当，本院根据双方的过错程度酌定具体赔偿数额。屹云林公司要求陈效萱返还赔偿金的诉讼请求，因该赔偿金系双方已协商一致达成的事项并已履行完毕，因此屹云林该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。因屹云林公司至今仍占用涉案房屋，因此陈效萱反诉要求屹云林公司支付自2016年5月15日始至其实际腾退房屋的租金或占有使用费的请求，理由正当，本院予以支持。关于租金或占有使用费的具体标准问题，自2016年5月15日至2016年9月28日期间，本院根据双方的过错程度予以酌定。自2016年9月29日始，法院已明确告知屹云林公司继续占用涉案房屋的风险，其仍然拒绝在诉讼中交接房屋，扩大了对陈效萱造成的损失，因此陈效萱要求按照年租金32.1万元支付房租或占有使用费的请求，理由正当，本院予以支持。陈效萱要求屹云林公司支付违约金的反诉请求，因双方的过错造成合同目的无法实现，屹云林公司未支付租金非属恶意违约，因此陈效萱的上述反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司与被告（反诉原告）陈效萱之间的房屋租赁合同关系于二〇一六年十月十四日解除；
二、被告（反诉原告）陈效萱于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司房屋押金十三万三千七百五十元；
三、被告（反诉原告）陈效萱于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司自二〇一五年十一月十五日至二〇一六年五月十四日期间的房屋租金四万八千一百五十元；
四、被告（反诉原告）陈效萱于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司装修损失二万三千二百九十四元四角；
五、原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司于本判决生效后七日内现状腾退位于北京市东城区东四北大街×××号承租的门面房（包含其承租的西侧隔断小间，约六平方米，现已与承租的门面房混同）交还被告（反诉原告）陈效萱；
六、原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）陈效萱支付自二〇一六年五月十五日始至二〇一六年十月十四日期间的租金九万七千五百八十九元；
七、原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）陈效萱支付自二〇一六年十月十五日始至其实际腾退房屋之日止的占有使用费（标准为每年三十二万一千元）；
八、驳回原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司的其他诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）陈效萱的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7778元，由原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司负担4083元（已交纳）、由被告（反诉原告）陈效萱负担3695元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2223元，由原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司负担886元（于本判决生效之日起七日内交纳）、由被告（反诉原告）陈效萱负担1337元（已交纳）；鉴定费5500元，由原告（反诉被告）北京屹云林贸易发展有限责任公司负担3850元（已交纳），被告（反诉原告）陈效萱负担1650元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅兵
审 判 员 龙 琨
人民陪审员 杨鹏勋
二〇一六年十一月一日
书 记 员 康 婧