江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2106号
上诉人（原审原告）：胡达维，男，汉族，1932年5月6日生，住南昌市东湖区。
上诉人（原审原告）：王云霞，女，汉族，1980年11月16日生，住南昌市东湖区。
以上两上诉人委托诉讼代理人：解小平，江西宏正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江西威尔置业有限公司。住所地：南昌市青山湖区。
法定代表人：邹和强，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：高翔，江西人民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡欣，江西人民律师事务所律师。
上诉人胡达维、王云霞与上诉人江西威尔置业有限公司（以下简称威尔置业公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2015）湖民三初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
胡达维、王云霞的上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判威尔置业公司支付其从2014年1月1日起至2015年5月25日止（16个月25天）延期交房违约金34395.38元（计算方法：2043.29元×16月+2043.29元×25天∕30天=34395.38元）；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对违约交房的事实、违约交房时间认定不清。双方签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，威尔置业公司应于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付给上诉人，但威尔置业公司在所涉房屋未获得验收合格的情况下于2014年6月通知上诉人收房，该收房通知不符合法律、法规相关规定，也不符合双方合同约定，收房通知应属无效；上诉人在验房进发现房屋存在屋面防水层整体破损漏水、墙面大面积渗漏、飘窗漏水等严重质量问题导致房屋无法正常使用，2015年5月25日才在一审法院得知威尔置业公司于2014年12月9日取得建设工程竣工验收备案表，此后威尔置业公司未按合同约定书面上诉人办理房屋产付手续，故本案房屋应视为至今未交付。2、民事责任遵循“损失补偿原则”，一审法院违背实际损失已然确定的事实，以低于实际损失判赔违反民法基本原则，判决结果不公。一审法院对涉案房屋的月租金进行了司法鉴定，一审法院在无法认定实际损失的情况下适用酌情“日万分之一”损失标准没问题，但是既然同意了鉴定申请，鉴定又合法有效的情况下，且威尔置业公司全责的情况下酌定损失为11523.6元不当。3.一审法院同意鉴定又不采纳鉴定，让胡达维、王云霞承担50%鉴定费用的分配不合理。4.实际损失确定后，法院对违约金过高的自由裁量权应限制在超过实际损失的130%之外至约定违约金之间的范围，即月租金不低于2043.29元∕月。
威尔置业公司答辩意见同上诉主张，其上诉请求：依法撤销一审判决第一项，依法改判扣除上诉人垫付的电视初装费、煤气初装费、物业费等费用。事实和理由：一审法院没有将上诉人垫付的电视初装费、煤气初装费、物业费等费用扣除是错误的，本案成诉前，双方就逾期交房的补偿问题协商过多次，正是针对补偿业主逾期交房的“损失”，上诉人才垫付前述费用，上诉人垫付费用与逾期交房违约金是同一法律事实和法律关系，应属于本案一并查清和处理的范围，故请求二审法院将前述相关费用予以扣减。
胡达维、王云霞答辩称：根据不告不理原则，本案是合同之债，双方是合同关系，不当得利和合同之债是不同的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胡达维、王云霞向一审法院的起诉请求：1、上诉人支付被上诉人逾期交房违约金51401.64元（违约金计算自2014年1月1日起至2015年5月25日共计510天）及判决生效之日止的违约金；2、上诉人承担本案的各项诉讼费用。
一审法院经审理查明：2009年威尔置业公司开发坐落于南昌市××阳光××住宅区的房屋，并与“洪银嘉园”商品房团购委员会达成了团购协议。2013年1月16日胡达维、王云霞与威尔置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：胡达维、王云霞购买威尔置业公司开发的阳光嘉苑3#一单元1102室房屋一套，面积130.98平方米，单价2700元/平方米，总价为：353646元整；买受人在签订合同当日付清总房款的95%，即人民币335964元，剩余总房款的5%，即人民币17682元于买受人取得《房屋所有权证》时付清；出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付买受人；逾期交房不超过60日，出卖人按日向买卖人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。2012年1月11日胡达维、王云霞向威尔置业公司支付购房款335964元。2015年3月胡达维、王云霞以威尔置业公司延迟交房为由诉至法院。
本案在审理过程中，一审法院依威尔置业公司的申请，委托江西中审房地产评估有限公司对南昌市京安路269号阳光嘉苑3#一单元1102室房屋的租赁平均市场价格进行鉴定，2016年1月4日江西中审房地产评估有限公司出具的房地产估价报告为：阳光嘉苑3#一单元1102室月租金价格为1678元/月。
一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容也不违法法律规定，合法有效，故双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，威尔置业公司应在2013年12月31日之前交房，威尔置业公司取得竣工验收备案登记表的时间为2014年12月9日，威尔置业公司在此之前通知交房，一审法院不予认定，故逾期交房时间应为2014年1月1日至2014年12月9日，共计343天，胡达维、王云霞已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，威尔置业公司逾期交房343天，应承担逾期交房的违约责任，故胡达维、王云霞主张要求威尔置业公司支付逾期交付违约金的诉请一审法院予以支持。关于违约金的计算，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，本案中，双方签订的商品房买卖合同明确约定了逾期交房违约金的计算方式，故本案不应按照逾期时间同期本案房屋市场租赁价格计算违约金。威尔置业公司辩称支付的电视初装费、煤气初装费等费用，不属于本案审理范围，相关当事人可以另行起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，威尔置业公司主张约定的违约金过分高于损失的，可以请求法院调整，一审法院综合合同的履行情况及预期利息等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定按照日万分之一调整，故威尔置业公司应当向胡达维、王云霞支付的逾期交房违约金为11523.5元（335964×0.01%×343天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：“一、江西威尔置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向胡达维、王云霞支付逾期交房违约金11523.5元；二、驳回胡达维、王云霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费863元（胡达维、王云霞已预付），鉴定费5000元（威尔置业公司已预付），共计6308元，由胡达维、王云霞承担3154元，江西威尔置业有限公司承担3154元。”
双方当事人在二审均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。上诉人胡达维、王云霞在上诉状中陈述威尔置业公司在所涉房屋未获得验收合格的情况下于2014年6月通知其收房，其在验房时发现房屋有严重质量问题，要求威尔置业公司尽快完成房屋维修，认为威尔置业公司的收房通知无效。上诉人胡达维、王云霞未提交房屋存在质量问题致使其未收房的相关证据。
本院认为，关于违约交房时间问题，双方合同约定上诉人威尔置业公司应于2013年12月31日之前交房，威尔置业公司取得竣工验收备案登记表的时间为2014年12月9日，虽威尔置业公司在2014年6月通知上诉人胡达维、王云霞收房，但一审法院并未认定，在上诉人胡达维、王云霞未提供证据证明涉案房屋存在严重问题导致房屋无法正常使用的情况下，一审法院认定逾期交房时间为2014年1月1日至2014年12月9日并无不当，应予维持。关于逾期交房违约金的计算问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，是在合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下的参照标准，而双方签订的合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，本案中上诉人胡达维、王云霞未提交证据证明实际损失情况，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定并无不当。关于鉴定费的问题，鉴定费系本案审理过程中发生的费用，一审法院根据一审审理情况在当事人中予以分担并无不当，故胡达维、王云霞的上诉理由，本院不予采信。威尔置业公司上诉主张其代为垫付的电视初装费、煤气初装费、物业费等费用与本案中李建成主张的逾期交房违约金是两个法律关系，威尔置业公司主张予以扣减没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费748元（胡达维、王云霞预交660元，江西威尔置业有限公司预交88元），由胡达维、王云霞负担660元，江西威尔置业有限公司负担88元。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年十一月十日
书记员 万志新