浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0421民初3579号
原告：嘉善龙禹置业有限公司，住所地嘉善县罗星街道环西南路1188号21号楼，统一社会信用代码91330421581656453C。
法定代表人：杨立平。
委托诉讼代理人：卜一奇，浙江红船律师事务所律师。
被告：韩平平，女，1983年5月16日出生，汉族，户籍所在地江苏省如皋市，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：汪雯娟、李梅，上海东座律师事务所律师。
原告嘉善龙禹置业有限公司（以下简称龙禹公司）与被告韩平平商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卜一奇、被告韩平平及其委托诉讼代理人汪雯娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙禹公司提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年8月14日签订的《商品房买卖合同》于2017年6月29日解除；2.判令被告向原告支付违约金3350元（按照合同约定累计应付款670000元的0.5%）；3.判令被告立即履行协助原告到房屋管理部门办理撤销《商品房买卖合同》备案手续及其他相关退房手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年8月14日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发建设的嘉善县房屋，房屋总价966000元；合同约定被告于2016年8月14日前首付房款296000元，余款670000元通过银行贷款方式支付。但被告于2016年8月14日支付首付款296000元后，余款至今未付。故根据合同关于逾期120日后出卖人可以解除的约定提起本案诉讼。
被告韩平平答辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。双方约定的最后付款日期为2017年10月31日交房时一次性付清，故被告没有任何逾期违约的事实，不存在解除事由；原告从未催促被告缴款，被告在合同约定的120日内账上一直有足额的现金可以支付全部的房款，由于原告的销售工作人员表示会通知被告支付房款，到时再支付也不迟，所以被告一直在等待原告的通知办理付款，结果原告直接来函通知解除合同。在答辩中已申请由法院先行代收房款。
原告龙禹公司围绕诉讼请求依法向法院提交了《商品房买卖合同》、通知解除合同的律师函等证据，被告韩平平提交了关于解除合同律师函的回复函、银行对账单、通话录音、工作记录照片等证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告韩平平为证实其当庭陈述的卖房筹款情况，又在庭后补充提交了2016年11月29日的上海市房地产合同（网上备案专用）、浙江省社会保障参保证明。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年8月14日，原告龙禹公司与被告韩平平签订了一份《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的位于嘉善县的房屋壹套，房屋建筑面积84.35平方米，总价966000元。合同约定被告于2016年8月14日前首付房款296000元，其余房款670000元通过银行贷款方式支付，并应在合同签署之日起7天内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续。合同第八条对买受人逾期付款的违约责任作了约定，逾期不超过120日的，可继续履行并承担违约金，逾期超过120日的出卖人有权解除合同。合同附件八补充协议第六条还约定付款方式、期限变更需要另行商定并签订补充协议。被告韩平平于2016年7月29日支付定金20000元（转为首付款），于2016年8月14日支付了首付款276000元，合计支付首付款296000元。此后被告韩平平未办妥按揭贷款，并曾与原告龙禹公司销售人员联系变更付款方式和期限，但未就此签署过补充协议，余款未支付。2017年6月27日，原告龙禹公司向被告韩平平邮寄了解除商品房买卖合同的律师函，被告于6月29日签收。被告韩平平收到解除函后复函要求继续履行但未果，随后原告提起本案诉讼。
本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案双方签订的合同第八条约定了买受人逾期付款时出卖人有权解除合同。本案双方争议的焦点是原告行使合同解除权的条件是否具备，龙禹公司是否可以行使合同解除权。
首先，关于被告付款是否逾期。本案原告已付清首付款，本案争议是二期付款的部分。被告确实至今既没有办妥贷款也未以现金方式支付二期款项。被告表示其根据自身经济情况向销售人员进行协商要求变更付款方式和期限，约定于2017年10月31日交房时以现金付清余款，原告对于被告曾与销售人员存在协商的过程并不否认，但表示销售人员的意见不能直接构成对合同的变更。本院认为，销售人员的口头意见不能当然构成合同变更，但被告作为房屋买受人在处理购房事宜中一般而言只能与销售人员接洽处理，而不可能直接要求房产公司法定代表人确认，被告韩平平提出了变更合同的请求，没有得到明确否认，也没有收到书面催款通知表示拒绝，因此，被告有理由相信原告已默认同意，合同付款条件已变更。以此而言，原告主张的逾期付款事实不能成立，原告自然不能行使合同解除权。
关于原告行使合同解除权的条件是否完全具备。原告认为合同约定的条件为逾期付款超过120日，从约定的办理贷款时间起算已远远超过120日，原告即可径行行使解除权。如原告所言，购房付款方式和时间作为合同的重要事项，被告不能仅凭口头自认方式来确定。据此，即使考虑办理贷款等正常延后的时间，至原告2017年6月27日发出解除通知的时候被告仍没有付款，确实存在逾期付款的事实，且已超过120日。
本院认为，合同解除制度设置的目的在于因一方当事人的根本违约致使合同履行利益不能实现时，对方当事人为及时维护自己权益的特殊方式。基于商品房的居住属性，在解除合同方面，房产商应保持必要的善意。本案合同对于逾期付款后出卖人即龙禹公司行使合同解除权有约定，在合同第八条第⑵项规定：“逾期超过120日后，出卖人有权解除合同……。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行……买受人按日支付逾期应付款万分之零点一的违约金”；同时，该条第⑴项约定“逾期不超过120日的，买受人在承担违约金的前提下继续履行”。本院认为，合同中对逾期付款后的违约责任规定了多种情形，而非简单地约定解除合同的条件，故应当根据合同法第一百二十五条第一款规定，予以综合考量，即按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。被告认为原告不能未经催讨即行使解除，原告也未提供证据证实其在被告逾期付款后进行了催讨、协商。本院认为，合同法第六十第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在合同履行过程中催讨应收款是任何一家企业的正常财务管理活动，因此及时催促对方履行是当然的合同义务。其次，合同中约定逾期不超过120日的，买受人在承担违约金的前提下继续履行。因此原告不进行催讨、提醒，放任损失扩大，致使逾期时间继续延长，显然违反合同法第一百一十九条的规定，亦不合常理。如原告追求该结果以达到解除合同的目的，更有违诚信原则。再次，《商品房买卖》合同第八条第⑵条关于逾期120日之后的处置，也区分两种情形，可以解除，也可以根据买受人的意愿经出卖人同意后继续履行。如原告作为出卖人既不催款，也不征求买受人意愿而直接行使解除权，则第⑵项后半段关于继续履行的情形将完全落空。
综上，本院认为原告龙禹公司作为出卖人在买受人逾期付款后行使合同解除权，应当先行催告，并在核实买受人继续履行的意愿、能力等情况，核实逾期是否存在正当理由之后，才能行使合同解除权。现原告龙禹公司仅以被告韩平平实际付款时间超过合同约定的支付期限逾120日，即径行要求解除合同，并由被告协助办理退房相关手续，本院不予支持。
当然，本院认为本案出卖人行使合同解除权应当有一定的条件限制，并非对买受人逾期付款持肯定态度。本案系商品房期房预售，该制度在于解决房产地开发项目资金需求巨大、开发商自有资金不足的矛盾，如原告龙禹公司不能及时顺利地回笼资金，显然将影响正常的开发建设，最终亦将影响被告韩平平作为买受人的利益。因此，合同可以继续履行的，买受人也应按合同约定及法律规定，承担违约金及赔偿损失的责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十三条第二款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告嘉善龙禹置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告嘉善龙禹置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 钱骏
二〇一七年十月十六日
书记员 沈华