广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法樟民一初字第3640号
原告谢广恩（反诉被告，以下简称原告），男，住广东省东莞市。
原告郭婉兰（反诉被告，下简称原告），女，住广东省东莞市。
两原告共同委托代理人周双良，广东赋诚律师事务所律师。
两原告共同委托代理人李井刚，广东赋诚律师事务所律师。
被告张顺勇（反诉原告，以下简称被告），男，住广东省丰顺县。
被告张华勤（反诉原告，以下简称被告），男，住广东省深圳市龙岗区。
被告张小勇（反诉原告，以下简称被告），男，住广东省丰顺县。
被告张德井（反诉原告，以下简称被告），男，住广东省深圳市龙岗区。
被告杨林共（反诉原告，以下简称被告），男，住广西天等县。
五被告的共同委托代理人邹俊亮、林家声，广东林德律师事务所律师及辅助人员。
原告谢广恩、原告郭婉兰诉被告张小勇、张华勤、张顺勇、张德井、杨林共以及被告张小勇、张华勤、张顺勇、张德井、杨林共反诉谢广恩、郭婉兰租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月5日立案受理后，依法由审判长吴鹏飞、人民陪审员廖兴洪、人民陪审员骆红招组成合议庭于2013年9月17日公开开庭进行了审理。后因人事调动，本案依法转为普通程序，由审判长尤中琴、人民陪审员骆红招、人民陪审员蔡雪萍于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告郭婉兰及其委托代理人周双良，被告张顺勇、张华勤、张小勇、杨林共及其共同委托代理人邹俊亮到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告谢广恩、郭婉兰诉称，二原告共同拥有东莞市黄江镇越秀街41、42号大厦物业，于2006年8月28日和被告签订了租赁合同书，合同约定原告将自有的位于东莞市黄江镇越秀街41、42号大厦出租给被告作为酒店用途使用，租赁期限为从2006年8月28日至2018年8月28日，共12年，每月租金为人民币38000元，被告应当于每月15日前向原告缴纳当月租金，逾期按照每天所欠租金的1%收取滞纳金。合同还约定，若被告逾期缴纳租金，或者拖欠租金、水电费等项目合计10万元，原告有权解除合同，被告需要补回试业免租期6个月租金共228000元，并且赔偿原告损失。合同签订后，原告依照约定将房屋交付给被告使用，后五被告以被告张顺勇的名义注册成立东莞市黄江英皇轩酒店经营，但被告并未按照合同约定如期足额缴纳租金。从2010年10月份开始，被告开始不按照约定支付租金。请求法院判令：1.解除原告和被告的租赁合同关系；2.被告支付拖欠原告的租金829000元（暂时计算至2014年7月14日，其余部分计算至法庭判决之日为止）；3.被告支付逾期缴纳租金的滞纳金829000元（暂时计算至2013年6月20日，其余部分计算至全部租金支付完毕之日为止）；4.被告解除合同之日起五日内按照合同约定移交案涉租赁物；5.被告支付自合同解除之日起至全部搬迁完毕之日的占有使用费；6.被告按照合同约定支付试业免租期的六个月租金共228000元；7.本案诉讼费用由被告承担。
被告张顺勇、张华勤、张小勇、张德井、杨林共辩称，一、原告在未通知被告的情况下擅自将涉案租赁物转让给他人，转让后继续向被告催收每月2万元的租金。在被告完全不知情的情况下向原告支付每月租金2万元直到2014年7月，而物业早在2013年9月就已经转移给案外人，傅皇政在没有收到租金的情况下对酒店进行了强制的封锁行为，造成了被告巨大的经济损失，原告在此期间一直无法联系，也不出面处理，后经确认该房屋确实已经转给傅皇政，原告也确认了，并要求我方履行支付租金的义务。二、2014年8月被告因新房东严重干扰的情况下无法进行，并与新房东终止了房屋租赁关系，按原告与被告之间约定的每月2万元的租金向傅皇政支付了2万元的租金，原告的行为违反了合同法转让租赁物应当通知承租人的规定，因此给被告造成了巨大的经济损失。
被告张顺勇、张华勤、张小勇、张德井、杨林共同时提起反诉称，2006年8月28日双方签订了租赁合同。合同签订后，被告完全履行了合同，向原告支付了100000元的保证金，并一直按时向原告支付租金。然而，原告却不守诚信，存在多次违约行为。首先，按照合同约定，原告负责安装水电总开关以及110KVA变压器给被告使用的义务，但是直至酒店开业在即，原告却称自己资金不足，拒绝安装，无奈，为酒店能够顺利开业，被告只有自行出资，但原告无法提供变压器安放位置，最后只能安装在酒店一楼的店铺内，该店铺原本被告用于出租使用，出租费用在5000元以上每个月。其次，因原告没有按照合同约定义务对该大厦的消防进行整改，致使案涉大厦的消防不合格，需要对该大厦进行消防改造，所需费用巨大，经过双方约定，原告本应出资一部分，但是原告却因资金不足，拒绝出资。再者，合同约定，租赁期内，原告不得无故解除合同，但是原告却要求解除租赁合同。被告对酒店投入共计6000000元，按照合同约定，被告使用年限为12年，至2018年8月28日才终止，从2013年8月28日起算，本应还有整整五年的租赁期限。请求法院判令：1.解除双方签订的租赁合同关系；2.原告退回保证金100000元；3.原告支付电房费120000元；4.原告赔偿损失合计2500000元；5.原告承担本案的诉讼费用。
原告的答辩意见和起诉意见一致。
经审理查明：
一、租赁合同签订情况：原告谢广恩、原告郭婉兰和被告张小勇、张华勤、张顺勇、张德井、杨林共于2006年8月28日签订租赁合同一份，约定被告租用东莞市黄江镇越秀街41、42号大厦，租赁期限从2006年8月28日至2018年8月28日为止，共计12年，每月租金为38000元。双方约定从2007年8月28日开始按照合同约定计算租金，每月15日前支付当月租金，如逾期缴交租金，需要按照欠付金额的1%支付滞纳金，并将当月租金存入指定的账户。被告应当在合同签订之日起将保证金100000元存入原告的账户，原告同意给予六个月的装修免租期，装修期满后给予六个月的试业免租期，试业期满开始按照约定支付租金。在履行合同的过程中，双方发生争议，原告于2013年6月24日向本院递交诉状，后被告亦提起反诉。
二、在诉讼过程中，二原告将案涉租赁物出让给第三人傅皇政，并于2013年12月19日完成了权属变更登记手续。2014年8月20日，五被告和新房东傅皇政签订《终止租赁关系协议》，约定双方终止租赁关系，房屋现有的一切设施归傅皇政所有。同日，五被告和案外人陈春福签订了《转让酒店剩余资产合同》，约定五被告将案涉租赁物内可移送物品以人民币180000元转让给陈春福等。2014年8月20日，五被告向案外人傅皇政缴纳了2014年7月份的租金20000元。另双方当事人确认原告于2013年9月份已经实际将案涉建筑物转让给傅皇政，但原告并未提交相应的转让协议。
三、是否拖欠租金的调查：二原告陈述从2013年6月份开始被告开始拖欠租金，要求计算至2014年7月份，理由是从2013年6月份开始被告仅按照每月20000元的标准支付租金，剩余租金差额一直未付。五被告主张不存在租金差额，双方已经协商同意租金数额从38000元变更为20000元，原告对此不予确认。被告提交了关于改造香江路建设灯管夜市商业街的批复、图片、英皇酒店的收入支出情况表等证据证明2010年商业步行街的开业导致被告酒店营业额下滑，存在降低租金的外部因素。
原告主张被告拖欠2008年至2009年3月份共计5个月的租金190000元，拖欠2010年8月份、9月份共计2个月的租金76000元，拖欠2011年1月份的租金38000元，2012年11月份的租金38000元，另拖欠2010年10月份至2013年6月份的租金差额共计182000元＋17000元＋288000元，并要求被告从2013年7月份开始支付拖欠租金的差额至2014年7月份。五被告主张从2010年10月份，双方将租金变更为每月25000元，2012年1月份变更为20000元，双方已经实际口头协商将租金数额进行了变更。另五被告主张2012年6月21日之前的租金请求已经超过了诉讼时效。原告提交了短信记录，证明自己于2012年1月4日向杨林共追讨租金的事实，被告对短信的真实性不予确认。五被告主张2008年11月份至2009年3月份的租金是由于消防不合格需要整改，因此双方约定免租，2010年8月份、9月份的租金是由于大厦需要装修需要免租，2011年1月份需要装修，双方约定免租。被告陈述2012年11月份的租金已经实际缴纳。
四、五被告在诉讼过程中申请了鉴定，要求对装修损失进行鉴定，由于被告并未提供足够的鉴定检材导致鉴定终止。
五、试业免租期租金的调查：租赁合同第六条约定“如五被告在租赁期内逾期缴交租金超过三个月或者拖欠租金、水电费等款项超过人民币10万元的，原告有权解除合同，并收回该大厦，已收租金以及保证金作为违约金不予退还，且乙方需要补回试业免租期的六个月租金共计228000元给甲方”。五被告主张自己并未违约，无需支付试业免租期的租金。
六、保证金是否予以退回的问题：双方当事人确认原告已经收取了五被告的保证金10万元。租赁合同第九条第1款约定“按照合同约定的租赁期限届满，如乙方已经缴清全部租金以及其他应缴之费用且无其他违约行为的，经甲方确认后15天内将乙方的保证金如数退回给乙方”。
七、电房费的问题：租赁合同第四条第三款约定“甲方负责做好水电总开关到首层，并安装了110KVA变压器给乙方租赁期内使用，但是租赁期内该变压器的日常维护和保养及其产生的费用由乙方负责”。被告声称至酒店开业，原告称自己资金不足，拒绝安装，为了顺利开业，被告先行垫资，导致原告无法提供变压器安装的位置，只能安装在一楼店铺，导致产生了出租损失每月5000元，为此，要求原告退回电房使用费。原告主张自己出资安装了变压器等，已经履行了相关的权利和义务，并提供了“租赁合同约定甲方做事项确认表”，确认了安装变压器到首层等事实，另外提交了收据以及收款收据，证明原告支付了变压器手续临时押金、接电费等。
以上事实有原告提供的终止租赁关系协议、租赁合同、国有土地使用证、房地产权证、银行流水清单，被告提供的存款回单、进账单、收入支出情况表等以及本院庭审笔录附案证实。
本院认为，合法的租赁关系应当受到法律保护。本案争议的焦点有以下几个方面：
第一，案涉租赁合同是否解除的问题。
原告在向本院最后一次提交书面意见中陈述案涉租赁合同是在原告转让租赁物时解除，解除的原因是原告已经将案涉租赁物转让给他人。被告最后一次陈述案涉租赁合同是因原告以被告拖欠租金为由而提出解除，租赁合同解除的时间是2014年7月14日。本院认为，二原告提起案涉诉讼后，将案涉租赁房屋进行产权转让前，双方当事人事实上一直依然在履行租赁合同，只是对于租金的数额存在争议。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据以上规定，案涉租赁物产权变更之后，租赁合同的出租方已经从二原告变更为案外人傅皇政，实际有关的租赁合同的权利和义务也由案外人傅皇政承接。原告谢广恩、原告郭婉兰和被告张小勇、张华勤、张顺勇、张德井、杨林共之间的租赁关系实际在诉讼过程中是由于出租人转让租赁物导致原租赁合同的权利义务由新房东承继而终止，终止的时间是2013年12月18日。因此，原、被告均提出要求解除租赁合同的请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。需要说明的是，新房东傅皇政和五被告之间的租赁关系也协商一致于2014年12月7日解除。
第二，五被告是否拖欠原告租金以及租金的数额。
根据原告主张拖欠的租金月份进行审查，具体如下：
1.2008年11月份至2009年3月份的租金：五被告确认并未支付该段期间的租金，并表示未支付的的理由是原告出租的大厦消防不合格，因此双方协商同意免租。本院认为，双方在合同中约定“原告同意给予六个月的装修免租期，装修期满后给予六个月的试业免租期，试业期满开始按照约定支付租金”，即合同约定的免租期是一年，案涉合同签订的时间是2006年8月28日，免租期截止的时间是2007年8月28日。五被告主张2008年11月份至2009年3月份又约定了免租期应当提供证据证明，现被告并未进行任何举证，因此，本院认定五被告拖欠了原告2008年11月份至2009年3月份的租金190000元。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。本案原告主张的2008年11月份至2009年3月份期间的租金，按照合同约定，二原告自2009年3月16日即知道被告拖欠租金未付，最迟应当从2010年3月15日之前主张自己的权利，但原告直至2013年6月24日才向本院提起诉讼，已经超过了诉讼时效，本院依法不予支持该项诉请。
2.2010年8月份、9月份的租金76000元：同样，被告并未提供证据证明双方约定了该段期间为免租期，本院确认五被告拖欠了原告2010年8月、9月份的租金76000元。按照合同约定，原告应当于2010年9月16日知道自己的权益被侵害，应当最晚于2011年9月15日主张权利，原告于2013年6月24日起诉已经超过了诉讼时效，本院依法不予支持。
3.2011年1月份的租金38000元：同样，被告并未提供证据证明双方约定了该段期间为免租期，本院确认被告拖欠原告该月的租金。按照合同约定，原告应当于2011年1月16日知道自己的权益被侵害，应当最晚于2012年1月15日主张权利，原告于2013年6月24日起诉已经超过了诉讼时效，本院依法不予支持。
4.2012年11月份的租金38000元：根据原告自行提交的银行流水以及被告的陈述，双方对此争议的焦点是2012年12月5日转账的16918元支付的是哪个月的租金，原告主张支付的是2012年12月份的租金，被告主张补缴的是2012年11月份的租金。本院认为，从早期双方的缴付租金记录可以看出，五被告一般均是在当月的最后几日缴付租金，也有下月缴付前月租金的情况，如将2012年12月5日转账的16918元认定为缴纳2012年11月份的租金更符合双方的实际交易习惯。此外，根据原告提供的对账单，也可以显示每月缴付的租金是可以一一对应的，最后一笔于2014年6月19日支付的租金是支付2014年6月份的租金，五被告实际将2014年7月份的租金20000元支付给了新房东傅皇政。
5.2010年10月份至2014年7月份的租金差额：本院认为，案涉租赁物已于2013年12月18日过户给案外人傅皇政，原告如要求收取过户之后的租金，应当提供相应的收取租金的依据。现原告虽主张和傅皇政签订了协议，但并未提供任何证据证明，本院依法不予采信，因此，原告要求被告支付2014年7月份的租金并无法律依据，本院依法不予支持。现双方当事人最大的争议是原、被告是否协商一致变更了租金数额。本院认为，民事法律行为是否成立，其关键在于其是否有意思表示，意思表示是民事法律行为的构成要件之一。意思表示是指意思表示行为人通过其与他人的交往形式表达其内心的效果意思。从意思表示的方式来说，有明示与默示两种，明示是指意思表示的行为人用语言与文字明确的表达其内心的效果意思。而默示是指意思表示的行为人以其行为表达其内心的效果意思。在审判实践中对于明示的适用范围与认定是比较容易的，因为明示的适用范围是对于一切民事行为而言，其认定因为有其通俗易懂的语言或文字。可针对默示，由于默示的隐蔽性与推定性，对他人要通过其行为或法律的规定、交易的经验习惯等等外部环境来判断其意思表示。默示的民事行为是通过行为来表达的，按行为的程度可分为积极的行为与消极的行为，所说积极的行为即是作为，默示的民事主体以积极的行为接受相对方提出或进行的民事意思表示。而消极的行为即是不作为，默示的民事主体对待相对方提出或进行的民事意思表示是不反对也不同意的消极的行为。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十六条规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。《中华人民共和国合同法》第二十二条规定，承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。本院认为，被告虽未提供书面变更租金的协议，但被告实际从2010年10月份开始每月实际缴纳租金25000元，从2012年1月份开始每月实际缴纳20000元，长期以来，双方均是实际执行该租金方案，长达两年多的时间里，被告从未明确提出书面异议，因此，被告主张双方已经实际协商变更租金数额的陈述更为可信，本院予以确认。原告要求租金差额的主张，本院不予支持。
第三，五被告是否应当支付二原告试业免租期六个月的租金228000元。
租赁合同第六条约定“如五被告在租赁期内逾期缴交租金超过三个月或者拖欠租金、水电费等款项超过人民币10万元的，原告有权解除合同，并收回该大厦，已收租金以及保证金作为违约金不予退还，且乙方需要补回试业免租期的六个月租金共计228000元给甲方”。五被告主张自己并未违约，无需支付试业免租期的租金。本院认为，如前所述，可以认定双方已经协商一致变更租金，原告以被告违约要求支付试业免租期租金228000元没有依据，且原、被告之间的租赁关系是因产权转让而终止，并非是哪一方违约而解除，因此，该项诉请本院依法不予支持。
第四，反诉被告谢广恩、郭婉兰是否应当返还保证金100000元。
双方当事人签订的租赁合同第九条第1款约定“按照合同约定的租赁期限届满，如乙方已经缴清全部租金以及其他应缴之费用且无其他违约行为的，经甲方确认后15天内将乙方的保证金如数退回给乙方”。本院认为，案涉的租赁合同的终止并非是因租赁期限届满，而是由第三人傅皇政承接，且五被告实际并未缴清全部租金（原告谢广恩、郭婉兰因诉讼时效未获实体支持），因此，五被告要求退回保证金的请求没有合同依据，本院依法不予支持。
第五，反诉被告谢广恩、郭婉兰是否应当支付电房使用费120000元以及赔偿反诉原告损失2500000元。本院认为，原告谢广恩、郭婉兰提供了事项确认表、变压器发票、收据等证据，证明原告出资安装了变压器，原告要求支付电房使用费没有事实依据，本院依法不予支持。至于反诉原告张小勇、张华勤、张顺勇、张德井、杨林共要求赔偿损失的请求，本院认为，双方当事人的租赁关系是因案外人傅皇政承接而终止，且傅皇政和张小勇、张华勤、张顺勇、张德井、杨林共之间的租赁关系也已经协议解除，反诉原告以谢广恩、郭婉兰违约解除合同没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十二条、第二百二十九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十六条的规定，判决如下：
一、驳回原告谢广恩、原告郭婉兰的诉讼请求；
二、驳回反诉原告张小勇、张华勤、张顺勇、张德井、杨林共的反诉请求。
本案受理费21774元，由原告谢广恩、郭婉兰负担；本案反诉案件受理费14280元，由张小勇、张华勤、张顺勇、张德井、杨林共负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 尤中琴
人民陪审员 骆红招
人民陪审员 蔡雪萍
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 王 观
书 记 员 郑丽萍
附本案适用法律渊源：
1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2.《中华人民共和国合同法》第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。3.《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。4.《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；5.第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。8.最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十六条一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。