浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0381民初9618号原告：ＸＸ水，男，1955年3月29日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人（特别授权）:孔祥娥、夏茜茜，浙江瑞大律师事务所律师。被告：胡永安，男，1974年3月29日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告：林秀娇，女，1977年7月23日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告ＸＸ水与被告胡永安、林秀娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，适用普通程序并依法组成合议庭，分别于2017年3月14日、4月6日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ水及其委托代理人孔祥娥到庭参加诉讼，被告胡永安、林秀娇经公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告ＸＸ水向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告于2002年6月20日签订的《协议书》；2.依法判令被告双倍返还原告定金共计20000元；3.依法判令被告返还原告购房款63000元并赔偿利息损失（从2002年6月20日起至判决确定履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；4.赔偿房屋差价损失600000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告胡永安与被告林秀娇系夫妻关系，双方于1998年6月30日登记结婚。原告与被告胡永安商定将被告所有的坐落于瑞安市汀田街道汀八村移民联建房1单元501室房屋（在建）出卖给原告。2002年6月20日，被告林秀娇与原告签订《协议书》,双方约定购房款为63000元，原告先行支付定金10000元，建房款以后由原告同其他人统一付，房屋建完成（后）现金全部付清等内容。2003年初，该房屋建成竣工，原告按约支付了全部款项并居住使用至今。2004年5月12日，被告胡永安将涉案房屋办理产权登记至其名下，2004年6月8日被告胡永安办理了涉案房屋的土地使用权登记，使用权类型为国有划拨。原告得知上述情形后，多次要求被告协助办理产权过户手续，但被告均以各种理由搪塞推脱。被告胡永安、林秀娥作为另案债务人被申请执行，法院于2015年1月20日查封了涉案房屋。原告随即提起执行异议，经（2015）温瑞执异字第34号民事裁定书裁定驳回执行异议。在该案中查明，被告胡永安、林秀娥作为债务人另有涉案，涉案房屋已于2013年3月14日抵押予浙江瑞安农村合作商业银行股份有限公司；经（2014）温瑞商初字第4324号民事判决，债权人浙江瑞安农村商业银行股份有限公司有权对涉案房屋的折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。原告提起执行异议之诉，经（2015）温瑞执异字第19号民事裁定书，裁定驳回起诉；原告提起上诉经温州市中级人民法院作出（2015）浙温执异终字第69号民事裁定书，裁定驳回原告上诉，维持原裁定。2016年8月10日，原告提起再审，请求依法撤销（2014）温瑞商初字第4324号民事判决书第二项判决并依法改判以涉案房屋为抵押物的《最高额抵押合同》（编号8581320130001684）无效或发回重审。经审理认为，原告诉求不符合再审事由，遂作出（2016）浙0381民申15号民事裁定书，裁定驳回原告的再审申请。综上，被告未履行协助办理房屋过户登记义务，且将已出卖的房屋自行抵押予银行，现导致房屋买卖协议目的根本不能实现，对原告造成巨大损失，故诉至法院。被告胡永安、林秀娇未作答辩，在本院指定的举证期限内亦未提供证据。原告ＸＸ水围绕诉讼请求依法提交了身份证、户籍证明、结婚登记申请书、汀八村证明书、产权证明书、土地使用权登记情况查询说明、协议书、用水用电信息表、执行裁定书、民事裁定书、同地段同期的房地产评估报告（涉案房屋所在地同幢301室）作为证据。两被告均未到庭，又未提出抗辩意见，视为自动放弃质证的权利，并承担举证不能的法律后果。对上述证据本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告胡永安与被告林秀娇系夫妻关系，双方于1998年6月30日登记结婚。2002年6月20日，被告林秀娇与原告签订《协议书》一份，协议载明，被告胡永安将其所有坐落于瑞安市汀田街道汀八村移民联建房1单元501室房屋（在建）出卖给原告。购房款为63000元，原告先行支付定金10000元，建房款以后由原告同其他人统一付，房屋建完成（后）现金全部付清等内容。2003年初，该房屋建成竣工，原告按约支付了全部款项并居住使用至今。2004年5月12日，被告胡永安将涉案房屋办理产权登记至其名下。同年6月8日，被告胡永安办理了涉案房屋的土地使用权登记，使用权类型为国有划拨。涉案房屋于2013年3月14日抵押予浙江瑞安农村合作商业银行股份有限公司。经法院（2014）温瑞商初字第4324号民事判决，债权人浙江瑞安农村商业银行股份有限公司有权对涉案房屋的折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。法院于2015年1月20日查封了涉案房屋。原告随即因此提起执行异议、案外人执行异议之诉及再审请求，均被法院驳回。综上，被告将已出卖的房屋抵押予银行的行为，导致房屋买卖目的不能根本实现，给原告造成巨大损失，故诉至法院。另被告胡永安另有案件在本院执行。2017年5月20日，其名下坐落于瑞安市汀田街道××移民××单元××室房屋经司法拍卖，拍卖成交价为507000元。该房屋与本案所涉房屋位于同幢同单元。本院认为，原、被告已签订关于房屋买卖的协议书，且涉案房屋所在地村委亦出具证明材料，证明原、被告之间存在房屋买卖的事实，故本院认为原、被告之间形成的房屋买卖合同关系合法有效。原告已按约支付款项，且自涉案房屋建成之际一直由原告居住使用。被告胡永安将涉案房屋的权属证书办理登记至其名下后，未将房屋过户登记至原告名下，甚至将房屋抵押予银行，现该房屋已被法院查封并进入执行阶段，被告的行为已构成根本违约，原告要求解除双方签订的《协议书》符合法律规定，应予以支持。根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失。在合同签订后，原告已向被告支付了购房款63000元，被告应当予以返还。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，按照法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。可得利益即指合同守约方可预见且可实现的利益。就本案而言即指房屋买受后，通过市场活动，原告可获得房屋增值的利益。现因被告根本违约，涉案房屋将被司法处置，原告将面临丧失基于房屋所有权的相关权利，被告的违约行为确实对原告的可得利益造成损害。本院参照同幢同单元、不同楼层房屋的近期拍卖成交价，酌定涉案房屋现有市场价值为500000元，原告的可得利益损失即房屋差价为437000元。原告的第四项诉讼请求已然涵盖了定金罚则赔偿和购房款利息损失部分，故对于原告重复提出的赔偿主张，本院不予支持。两被告系夫妻关系，虽然房屋买卖协议系原告与被告林秀娇签订，但涉案房屋自建成一直由原告居住至今，亦有村委证明房屋买卖事实经过，显而易见涉案房屋买卖是被告胡永安、林秀娇的共同意思表示，故上述违约赔偿及款项返还应由两被告共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ水与被告胡永安、林秀娇于2002年6月20日签订的《协议书》；二、被告胡永安、林秀娇于本判决生效之日起十日内共同返还原告ＸＸ水购房款63000元；三、被告胡永安、林秀娇于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告ＸＸ水可得利益损失437000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11105元，由原告负担1105元，由被告胡永安、林秀娇负担10000元（定于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费11105元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理］。审  判  长 林振宇人民 陪 审员 董学辉人民 陪 审员 陈荣华二〇一七年七月十二日（代）书记员 陈晓华法条索引《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条：【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条：【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。法官提醒：一、执行依据及管辖发生法律效力的民事判决、裁定，当事人可选择与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。二、申请执行期限申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、拒执入刑对下列拒不执行判决、裁定的行为，依照刑法第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪论处。（一）被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产、致使判决、裁定无法执行的；（二）担保人或者被执行人隐藏、转移、故意毁损或者转让已向人民法院提供担保的财产，致使判决、裁定无法执行的；（三）协助执行义务人接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助执行，致使判决、裁定无法执行的；（四）被执行人、担保人、协助执行义务人与国家机关工作人员通谋，利用国家机关工作人员的职权妨害执行，致使判决、裁定无法执行的；（五）其他有能力执行而拒不执行，情节严重的情形。更多司法公开内容，请关注：掌上法庭·民心终端