广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第817号
原告：佟汉材，男，1946年4月4日出生，满族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。
被告：中国银行股份有限公司广东省分行，营业场所广州市越秀区东风西路197-199号。
负责人：白志中，行长。
委托代理人：刘海英，北京市君合（广州）律师事务所律师。
委托代理人：邢晶晶，北京市君合（广州）律师事务所律师。
原告佟汉材诉被告中国银行股份有限公司广东省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佟汉材及其委托代理人李跃，被告的委托代理人刘海英、邢晶晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告原为本市六榕路仓前街19号二楼住户，因被告拆迁于1990年3月被安置到海珠中路184号4楼居住，面积为37.185平方米。同年3月15日，原告与被告签订了关于该房屋买卖的协议书，约定被告将其出资兴建的该房屋出售给原告，同时负责为原告办妥房产证。同年4月5日，原告一次性向被告付清了购房款共16733.25元，被告也出具了收据。但此后，被告一直未为原告办理房屋产权的转移手续，在不断催问下，被告才向原告透露该地段由于在规划红线范围内而无法办理房屋权属转移等实情。至2000年9月，该房屋由市政府办公厅行政处和广州市红书房建工程公司共同征迁，2010年9月又由广州市宏仁投资有限公司通过拍卖接手了该建设项目，但至今仍然是一块烂尾地。因此，被告为原告办理该房产权属过户的义务亦一直无法履行。为维护自己的合法权益，原告多年来不断奔走于市政府有关部门进行信访反映，得到的回复是被告转让该房产的做法欠妥，被告有责任妥善解决此事，建议采取调换房屋或经济补偿方式。房屋买卖的最重要特征是解决产权的归属，现被告的行为已严重违反法律，损害了原告的应有权益，导致原告购买该房屋的目的根本无法实现，故诉请法院判令：一、解除原告与被告于1990年3月15日所签订的关于海珠中路184号4楼的《房屋买卖协议书》；二、被告向原告支付房屋补偿金855255元。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告与被告于1990年3月15日签订的关于海珠中路184号4楼的《房屋买卖协议书》符合相关法律规定。原告既无合同约定的解除权，也无法定的合同解除权，故原告无权要求解除上述协议书。二、假设原告因为房屋不能过户而享有协议书的解除权，由于协议书于1990年签订的，从协议签订时间距今已有24年时间。而且原告在本案诉讼前从未向被告提出要求解除协议，故从解除权的行使期限来看，原告已过了解除权的行使期限，已超过解除的除斥期间，故原告也丧失协议的解除权。从请求权最长20年的诉讼时效来看，原告也已超过补偿的诉讼时效，故原告无权要求解除合同及要求被告支付房屋补偿金。三、无论原告有无权利解除协议，海珠中路184号4楼房屋现已被拆除。就是说涉讼房屋的物权现已经消灭的，故原告没有解除协议的必要。海珠中路184号4楼房屋已被拆迁，原告与拆迁单位签订了《拆迁补偿协议》并领取了相关临迁费，故原告已享受了拆迁补偿的权利，不应再要求被告支付房屋补偿款。海珠中路184号4楼房屋虽然登记在被告员工李晓竹名下，但员工李晓竹已将房屋的所有权及收益权全部给予原告。另原告与拆迁单位签订的《拆迁补偿协议》中的权利义务已全部履行完毕，原告与被告签订的《房屋买卖协议书》的合同目的已达到，故不需要解除。四、不同意支付房屋补偿金855255元。如法院支持解除协议，原告依据现在的市场价要求被告补偿没有依据。解除协议的法律后果应为原告返还房屋给被告，再由被告返还购房款及利息给原告，而并非按现在的市场价向原告支付补偿款。另原告也应当支付房屋使用费及拆迁相应的各项权益给被告。
经审理查明：原告原为广州市六榕路仓前街19号二楼住户。上述房屋所在地段经广州市规划局（86）城地批字320号文核准，并经广州市房地产管理局（87）房征字第41号通告征（拨）。
1990年3月15日，中国银行广州分行基建办公室（为甲方）与原告（为乙方）签订《协议书》，内容为：经市规划局（86）城地批字320号文及市房管局（87）房征字第41号通告核准，甲方征用六榕路仓前街13-19号及文园巷2号地段；乙方是该地段19号二楼的住户；甲方提供广州市海珠中路184号四楼作为乙方搬迁安置居住的房屋，对此乙方表示同意；海珠中路184号四楼是甲方投资兴建的房屋，乙方在居住后办理该屋的业权手续，并愿意按建筑面积450元／㎡的单价计价补偿付给甲方，乙方这一要求，甲方同意；海珠中路184号四楼建筑面积为37.185㎡，乙方付给甲方补偿总款为16733.25元，本协议签订后付给甲方50%补偿款即8366元，余款在甲方为乙方办妥契证手续之日计，三天内乙方付清给甲方；乙方自搬进海珠中路184号四楼居住之日起，该住房即可作为乙方管业（免缴房租，但其他涉及该住房改建、装修、转让等事项，均应办妥转契手续之后才能进行）等。
同年3月18日，中国银行广州分行基建办公室（为甲方，用地单位）与原告（为乙方，被安置住户）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，内容为：乙方于1990年4月10日迁出上述19号二楼，甲方应于1990年3月31日前在海珠中路184号第四层产权属于甲方所有的房屋内安排二房一厅的套间给乙方回迁居住；乙方已看过现有的海珠中路184号四楼的房屋，甲方搬出原住户后空屋交给乙方永久定居，并按现有的结构标准执行。
原告依约向中国银行广州分行基建办公室支付了16733.25元，中国银行广州分行基建办公室亦于1990年4月5日向原告出具了“收到原告交来购海珠中路184号房屋款16733.25元”的收款收据。原告于1990年3月搬入广州市海珠中路184号4楼至该房屋被拆迁。
另查明，中国银行广州分行更名为中国银行广东省分行，后再更名为中国银行股份有限公司广东省分行（即本案被告），基建办公室是被告的内设机构。
1984年10月12日，被告与高要县第二建筑工程公司签订《建筑工程协议书》，由被告提供位于广州市海珠中路184号双隅平房一间交由该公司改建为四层框架结构楼房一幢。
房屋建成后，广州市海珠中路184号4楼产权登记在李晓竹名下。1994年10月31日，李晓竹签署《赠与合同》并办理了公证，将上述房产赠与原告之弟佟炳才，但未办理产权变更登记手续。2000年9月17日，李晓竹（为乙方，被拆迁人，代理人为佟炳才）与广州市人民政府办公厅行政处、广州市红书房建工程公司（为甲方，拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（于2000年9月22日经广州市房地产管理局鉴证备案）及《广州市房屋拆迁安置协议》（同日经广东省公证处公证），内容为：市国土局以穗国土建用通字（1999）11号、市规划局以（1993）城地批字第204号文决定，收回海珠中路180-184号、三元巷1-5号地段的土地，现市房地产管理局以拆许字（2000）第119号《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋；乙方同意甲方拆除越秀区海珠中路184号4楼；甲方将自有的座落在越秀区海珠中路原址回迁新楼第七层自编705单元，建筑面积43.19平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；原址房屋建筑面积37.19平方米，甲方调换（补偿）给乙方的面积43.19平方米，对比相差的房屋面积，乙方付给甲方33000元，于2003年12月30日前付清；甲方应于2003年12月30日前将自有房屋交付给乙方；乙方自行解决临时搬迁，自乙方搬出原住房之月至甲方通知乙方回迁之月，甲方每月发给乙方670元补助等。
上述协议签订之后，原告迁出广州市海珠中路184号4楼，并按每月670元领取上述协议约定的搬迁补助费。2006年5月16日，李晓竹办理了公证委托，委托原告之弟佟炳才为代理人代为办理向房管部门办理上述房屋的登记、领取房地产证手续等。2011年2月17日，佟炳才办理了公证委托，将李晓竹的授权转委托原告。
后上述房屋所在拆迁地块烂尾，广州市越秀区人民法院与广州市房地产交易登记中心于2010年8月12日发出《广州市国有建设用地使用权拍卖转让广告》，载明：原开发商与拆迁户签订的拆迁安置合同、拆迁补偿合同以及购房合同仍然有效，买受人须承担拍卖标的上拆迁户的回迁安置和承担购房小业主收楼入住安置，并按原签订的合同内容执行及负担拍卖成交后的合同义务；拍卖成交后，该拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议、购房合同所产生的一切纠纷均由买受人与相关的拆迁户、购房人（小业主）等进行解决。2010年9月14日，广州市宏仁投资有限公司经依法拍卖竞得越秀区海珠中路180-184号等地段的国有建设用地使用权。
因涉讼房屋所有权确认纠纷，原告于2013年起诉被告、李晓竹、佟炳才，要求确认原告与被告于1990年3月15日签订的关于买卖广州市海珠中路184号4楼房屋的协议真实有效，被拆迁的广州市海珠中路184号4楼房屋为原告所有。
在该案诉讼过程中，原告称：因被告未依约为原告办理房产转移登记手续，在原告不断催问下，被告才表明由于该地段在规划红线范围内而被限制办理房屋权属转移手续；该房屋在办证时借名登记在其员工李晓竹名下，并表示其将通过李晓竹办理房产赠与的方式来实现把房屋过户给原告的目的。1994年10月31日，因当时原告在国外探亲，佟炳才为原告的胞弟，李晓竹按照单位要求前往公证处办理《赠与合同》手续，把该房屋赠与给佟炳才。后又因该房屋拆除后一直多年未能回迁，李晓竹于2006年5月就有关回迁手续、产权登记、领取房产证以及缴纳税费等事项向佟炳才办理了公证委托手续，以减除日后在原告回迁环节和房屋过户等手续上的麻烦。被告称：经其查找相关档案和向有关政府部门调查核实，184号4楼系由其为安置广州国际金融大厦征地项目被拆迁户而出资建设，并安排由被告前员工李晓竹代持产权。因被告将原告原承租的19号二楼依法拆迁，被告与原告协商一致后将其安置于184号4楼，并以约定价格将184号4楼转让给原告，双方并就此签订了相应的房屋买卖协议书。184号4楼一直没有过户至原告名下，是由于在办理过户登记时，房屋已纳入拆迁红线范围内，房管部门暂停了该房产的过户手续，故未能办理过户。该案第三人佟炳才称：原告所述的情况符合客观事实。第三人与李晓竹没有利益关系，在办理房屋赠与合同手续时，由于原告在国外探亲从而委托我负责代办上述手续。2006年5月，李晓竹就有关回迁手续、产权登记、领取房产证以及缴纳税费等事项与我办理了公证委托手续，以减少日后在回迁环节和房屋过户等手续上的麻烦。因此该房屋实际上为原告所有，第三人对原告的诉请没有异议。
本院经审理认为，广州市海珠中路184号4楼被拆除后，涉案地块成为烂尾地块，产权调换补偿的705房至今也没有建成，因此，原告所主张的184号4楼房屋不是特定意义上的物，其要求将上述房屋的权属确认为其所有，于法无据，本院不予支持。遂于2013年12月12日作出（2013）穗越法民三初字第2510号民事判决：确认原告与被告于1990年3月15日签订的《协议书》真实有效，驳回原告的其他诉讼请求。该判决已于2014年2月7日发生法律效力。
因本案纠纷，原告于2014年4月1日提起诉讼。诉讼中，原告表示：涉讼的海珠中路184号4楼房屋补偿金855255元是按原告向中介机构了解所得同地段二手房屋的市场价23000元／平方米标准来计算的。
因被告对上述房屋补偿价格有异议，原告申请对广州市海珠中路184号4楼房屋在2014年4月1日的市场价值进行评估。经深圳市世联土地房地产评估有限公司广州分公司评估，上述房屋建筑面积37.185平方米，单价17000元，出让状态下的市场价值为632100元。原告向该公司支付了评估费3161元。
本院认为：原告与被告于1990年3月15日签订的《协议书》已经生效的（2013）穗越法民三初字第2510号民事判决确认为有效合同，双方应依约履行。上述协议约定，广州市海珠中路184号四楼房屋建筑面积37.185平方米，由原告向被告购买，价款为16733.25元，被告为原告办理上述房屋的产权证。协议签订后，原告已于1990年4月5日将全部购房款16733.25元支付给被告，被告也早已将房屋交付给原告使用。因上述房屋产权登记在被告员工李晓竹名下，李晓竹于1994年10月31日签署《赠与合同》并办理公证，按原告要求将上述房屋产权赠与原告之弟佟炳才。至此，被告已适当履行了其义务。虽然因上述房屋被征地拆迁，导致未能办理产权变更登记手续，但被告对此并无过错，且原告亦可在回迁后取得上述房屋因拆迁产权调换补偿的房屋，实现其合同目的。现原告要求解除上述协议，理据不足，本院不予支持。其基于协议解除而提出的其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：
驳回原告佟汉材的诉讼请求。
本案受理费12353元、评估费3161元，由原告佟汉材负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 陈 燕
人民陪审员 潘路米
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 邓鸿明