山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）即民初字第370号
原告鲁元。
委托代理人宋举，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
委托代理人王增慧，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
被告青岛长基置业有限公司。住所地即墨市温泉镇。
法定代表人孟祥照，董事长。
委托代理人张玉环。公司职工。
委托代理人仲崇允。系公司合同部经理。
原告鲁元与被告青岛长基置业有限公司（以下简称长基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋举、王增慧及被告委托代理人张玉环、仲崇允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年7月27日签订《商品房预售合同》。原告购买被告长基公司开发的即墨市温泉镇岭海西路32号71号楼239号单元1-3层，房款共计1210000元，原告支付了全部房款。约定交房日期为2012年5月31日，被告直至2013年1月9日才取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，具备合同约定房屋的交付条件。2012年6月4日，被告在该房屋未经验收合格的情况下，与原告签订了《房屋交接书》，根据合同约定，原、被告在签署《房屋交接书》之日起180日内，由被告提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但由于被告原因，原告至今未能取得房地产权证书。被告的行为损害了原告的合法权益，故诉请判令：1、被告向原告支付违约交房违约金26983元；2、被告向原告支付逾期办理《房地产权证》违约金40535元；3、诉讼费用由被告承担。
被告长基公司答辩称，1、被告在合同约定时间将房屋交付给原告，原告接收了涉案房屋，双方的行为系双方的真实意思表示，行为合法有效，原告要求被告支付违约交房违约金26983元，缺乏事实根据。2、被告与原告签订《房屋交接书》后，多次通知原告办理房权证事宜，原告未按照合同约定履行通知义务，被告于2013年11月4日通过邮寄形式向原告出具《关于办理房地产权证通知函》，要求被告尽快办理房权证，原告至今仍未办理。被告向原告主张逾期办理《房地产权证》违约金40535元，证据不足。3、原告向被告主张违约交房、逾期办理《房地产权证》违约金数额计算依据与双方所签订的预售合同相违背，应予减少。
经审理查明：2011年7月27日，原告鲁元（合同乙方）与被告长基公司（合同甲方）签订《青岛市商品房预售合同》。合同约定：1、原告购买被告长基公司开发的位于即墨市温泉镇岭海西路32号《青岛迪亚湾小区》71号楼栋239单元1层1-3层户房屋一处，政府批准的规划用途为住宅。2、被告暂测该房屋建筑面积为164.26平方米，其中套内建筑面积为154.60平房米，公用分摊面积为9.66平方米，该房屋建筑层高为3米。3、原告购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为7366.37元，房屋总价款为1210000元。原告于2011年7月27日向被告支付全部房价款，计人民币1210000元整。3、该房屋交付必须符合下列贰种方案所列条件：壹、办理房屋所有权初始登记，被告对该房屋的抵押已注销；被告已按规定交纳了物业维修基金。贰、该商品房经验收合格。4、被告定于2012年5月31日前将房屋交付原告，除不可抗力外。该房屋符合合同约定的交付条件后，被告应在交付之日前30天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起30天内，会同被告对该房屋进行验收交接。该房屋交付的标志为具体约定以本合同《补充条款》为准。5、被告如未在约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权选择单方面解除合同，或者原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。6、在被告取得了房地产权属登记证明后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。原、被告在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由被告转移给原告。如原告未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，被告应当发出书面催告书一次。原告未按催告书规定的日起办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日至第二日起该房屋的风险责任转移由原告承担。7、原告若未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，被告有权选择单方面解除合同，或合同继续履行，自本合同的应付款期限之第二天起算之实际付款之日止，原告每日应按逾期未付款额的日万分之十向被告支付违约金。合同继续履行的，在商品房交付前，原告应向被告足额付清违约金，否则被告有权拒绝交房且不承担违约责任。《青岛市商品房预售合同》附件六第十二条约定，被告应当在商品房交付后180日内，将需要由被告提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告在约定日期内未取得房地产权属证书，且经原告书面催告后30日内被告方仍未履约的，双方同意按以下方式处理：就延迟期间，被告方按已付房价款的日万分之一向原告方支付违约金。
原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》附件六第十二条约定，被告应当在商品房交付后180日内，将需要由被告提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告在约定日期内未取得房地产权属证书，且经原告书面催告后30日内被告方仍未履约的，双方同意按以下方式处理：就延迟期间，被告方按已付房价款的日万分之一向原告方支付违约金。
约定合同签订后，原告于2011年7月27日给付被告房款1210000，给原告出具青岛市房地产业预收款专用收据一张。2011年12月，被告向原告发出交房邀请书，定于2012年5月30日起开始办理手续，原告购买的71号楼239户可以交付使用，从2012年6月1日至6月10日按时间表分批办理入住手续，集中办理时间6月4日。物业费从2012年7月1日起计收。2012年6月4日，原告与被告签订《房屋交接书》，原告接收房屋，未缴纳物业费。被告未取得涉案房屋的房地产权属登记证明。
本院在（2013）即民初字第3034号民事判决书中查明，被告开发的位于即墨市温泉镇岭海西路32号迪亚湾住宅小区51号楼153户1层13户，于2012年5月31日取得《建设工程消防竣工验收备案结果通知书》，2012年6月4日取得《即墨市建设项目绿化配套竣工验收表》，2012年6月12日取得《即墨市建设项目环卫配套竣工验收表》，2012年11月26日取得《建设工程竣工规划验收合格证》，2012年11月28日竣工验收，2013年1月9日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。被告与原告签订《房屋交接书》时，被告仅取得《建设工程消防竣工验收备案结果通知书》、《即墨市建设项目绿化配套竣工验收表》。被告对上述查明的事实无异议，认为即墨市温泉镇岭海西路32号迪亚湾住宅小区各个楼座的施工单位不同，竣工时间不同，验收时间不相同。本院在（2013）即民初字第3034号民事判决书中查明的事实不适用涉案的房屋。
上述事实，有原、被告陈述、辩论记录在案，有原告提交《商品房预售合同》及合同附件、青岛市房地产业预收款专用收据一张、交房邀请书一份、（2013）即民初字第3034号民事判决书，经开庭双方当事人质证，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告双方签订商品房合预售合同，原告给付被告房款，被告将房屋交付给原告，系双方当事人的真实意思表示，原、被告的商品房合预售合同未违反法律、法规的强制性规定，因此，本院依法确认原、被告的买卖合同成立、有效，双方当事人均应恪守。《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用”。涉案商品房未通过工程竣工综合验收，亦未办理房屋所有权初始登记，原、被告自愿办理房屋交接手续，原告接收房屋，系双方真实意思表示，事后被告取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，涉案房屋质量合格。《中华人共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条规定：“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法”。原、被告在合同中约定，“被告如未在约定期限内将该房屋交付原告，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告应于2012年5月31日前将房屋交付原告，2012年6月4日，原、被告办理交付房屋手续，原告接收房屋。被告未按合同约定时间内将房屋交付原告，其行为构成违约，违约金的计算应自2012年6月1日起至6月4日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原、被告在《青岛市商品房预售合同》附件约定，因被告的责任，原告在约定日期内未取得房地产权属证书，且经原告书面催告后30日内被告方仍未履约的，就延迟期间，被告应按已付房价款的日万分之一向原告方支付违约金。由于原告未能提供证据证明按照合同约定书面催告被告，故，原告请求被告支付逾期办理《房地权证》的违约金，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、被告青岛长基置业有限公司于本判决生效后十日内，给付原告鲁元自2012年6月1日起至2012年6月4日止的违约金，以1210000元为基数，按照日万分之一计算，以不超过原告鲁元诉讼请求26983元为限。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告鲁元的其它诉讼请求。
案件受理费1488元（原告已预交），由被告青岛长基置业有限公司承担50元，原告鲁元承担1438元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 宋金修
审判员 兰振福
审判员 毛咏梅
二〇一四年六月十二日
书记员 孙全勇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条：房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。存在