辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01113号
上诉人（原审原告）：李光伟，男，1956年1月23日出生，汉族，住址内蒙古通辽市科尔沁区。
委托代理人李白，男，1981年11月24日出生，蒙古族。
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人应建仁，系该公司董事长。
委托代理人杨帆，系该公司员工。
委托代理人赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。
上诉人李光伟、沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称沈阳国际纺织服装城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第02574号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
李光伟在一审中诉称，李光伟与沈阳国际纺织服装城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李光伟购买沈阳国际纺织服装城公司开发的沈阳国际纺织服装城产权档口一处，建筑面积19.20平方米。房屋交付后，李光伟发现实际建筑面积比约定少3.21平方米，故请求法院判令：1、沈阳国际纺织服装城公司向李光伟返还因面积差导致的多收房款23555元及该款自2008年1月30日起至起诉日2014年11月11日止按人民银行同期贷款利率计算的利息12470.01元；2、沈阳国际纺织服装城公司承担诉讼费用。
沈阳国际纺织服装城公司在一审中辩称，一、双方签订了备案合同，备案合同约定以套计价，不存在面积差问题。李光伟提供的原始合同确系双方签订，但在备案过程中，发现与沈阳市房产局下发的《商品房预售许可证》相关内容（按套预售）不符，无法备案，我公司责成销售人员通过电话与李光伟联系，在双方真实意思表示的情况下，将原始合同与《商品房预售许可证》约定不符的内容进行了变更，且我公司将变更后的合同在沈阳市房产局备案。二、李光伟主张的赔偿经济损失没有事实依据和法律依据。三、如果法院判令采纳原始合同，否定备案合同将使备案合同无效，无效的合同不能作为合法的备案合同。李光伟应拿生效文书去取消备案。原始合同作为唯一有效合同，因与预售许可证严重不符，无法备案，无合法的备案合同，则房产局没有颁发房产证的合法依据，导致无法办理房产所有权登记。为维护沈阳国际纺织服装城公司权益，恳请法院驳回李光伟诉讼请求。
一审法院审理查明，李光伟、沈阳国际纺织服装城公司双方签订《商品房买卖合同》原始合同一份。李光伟购买沈阳国际纺织服装城公司开发的房屋座落于沈阳市铁西区北一中路19号B1-207。沈阳国际纺织服装城公司述称涉案房屋地址现已变更为沈阳市铁西区北一中路19-6号B1-207，李光伟对此没有异议。合同第三条约定：“该商品房合同约定建筑面积共19.20平方米。”第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7338元，总金额人民币140894元。”第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；1，双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算。”合同签订后李光伟付清全部房款。
另查明，沈阳国际纺织服装城公司在办理合同备案前，将其手中的《商品房买卖合同》部分纸张予以更换，改变了部分合同条款，并用更换后的合同办理了备案。法庭审理中沈阳国际纺织服装城公司提供了备案的《商品房买卖合同》（以下简称备案合同），该备案合同第三条约定：“该商品房建筑面积共＿平方米，其中，套内建筑面积9.60平方米。”第四条约定：“出卖人与买受人定按第3种方式计算该商品房价款：3，按套计算，该商品房总价款为140894元。”第五条关于面积确认及面积差异处理条款未进行选择和约定。
再查明，李光伟出具的《沈阳市房产测绘中心信访行风诉求转办单》彩印件载明，涉案房屋的实际建筑面积为15.99平方米。
一审法院认为，李光伟提交的《商品房买卖合同》原始合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
关于沈阳国际纺织服装城公司提出的经李光伟同意对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现李光伟对沈阳国际纺织服装城公司主张的变更合同事宜予以否认，沈阳国际纺织服装城公司亦未能提供有效证据证明其更换合同的行为取得了李光伟的同意，故对沈阳国际纺织服装城公司提出的合同变更的抗辩主张，本院不予采纳，以李光伟提交的原始合同为准。
关于面积差额款问题。原始合同约定建筑面积为19.20平方米，单价为每平方米7338元，产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积（建筑面积）发生差异，房款差额据实结算。现《沈阳市房产测绘中心信访行风诉求转办单》载明该房屋的实际建筑面积为15.99平方米，比合同约定建筑面积少3.21平方米，故沈阳国际纺织服装城公司应给付李光伟面积差额款23554.98元（7338元／平方米×3.21平方米）。
关于李光伟主张沈阳国际纺织服装城公司应向其支付多收房款利息的问题，因李光伟、纺织服装城公司双方在《商品房买卖合同》原始合同中对面积差额款的给付时间和利息均没有约定，沈阳国际纺织服装城公司应自李光伟起诉之日起向李光伟给付面积差额款23554.98元的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告李光伟面积差额款23554.98元；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告李光伟面积差额款23554.98元的利息，自2014年11月11日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告李光伟的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费701元，减半收取351，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担194元（原告已预交，由被告直接给付原告），由原告承担157元。
宣判后，李光伟、沈阳国际纺织服装城公司均不服一审法院判决，向本院提出上诉。
李光伟请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判，并由沈阳国际纺织服装城公司承担本案一、二审诉讼费用，其理由：一、由于沈阳国际纺织服装城公司违反了双方达成的合同约定，最终造成了房屋面积差额款，且误差比远远大于法律规定范围，故沈阳国际纺织服装城公司应承担由此给李光伟造成的本金及利息损失。二、沈阳国际纺织服装城公司返还的面积差额款实质为上诉人李光伟的购房本金，并不具有经济补偿性质，所以应当返还本金。
沈阳国际纺织服装城公司请求二审法院依法撤销原审判决，判令由李光伟承担一、二审诉讼费用。其理由：一、原审适用原始合同的判决是错误的，原审合同订立时尚未取得商品房预售许可证，原审合同应为无效合同，应适用备案合同；二、李光伟在一审法院提交的原审合同中关于面积差问题的处理已经明确载明“房款差额据实结算”，因此约定并不存在利息。
上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》原始合同、《沈阳市房产测绘中心信访行风诉求转办单》彩印件、《民事判决书》等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为涉案原始合同是否合法、有效，即涉案原始合同的效力问题。
关于上诉人沈阳国际纺织服装城公司提出原始合同订立时尚未取得商品房预售许可证，原审合同应为无效合同，后双方确立了备案合同，因此，备案合同才为合法、有效，但原审法院适用原始合同判决是错误的上诉主张，本院认为，因庭审中，上诉人李光伟就上诉人沈阳国际纺织服装城公司关于双方于事后又重新变更了原始合同，确立了备案合同的这一主张予以否认，且上诉人沈阳国际纺织服装城公司就其该项主张亦未提供相关证据予以证明，故涉案的原始合同及补充协议应是双方的真实意思表示，应为有效合同。关于上诉人李光伟主张的面积差额款的问题，原审法院据此判决上诉人沈阳国际纺织服装城公司支付上诉人李光伟面积差额款23，554.98元并无不当，本院对上诉人沈阳国际纺织服装城公司该项主张不予支持。因双方在合同中对差额款给付时间和利息均没有约定，故原审判决从上诉人李光伟起诉之日起按中国人民银行同期存款利率支付差额款的利息并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1402元，由上诉人李光伟、沈阳国际纺织服装城公司各自负担701元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一五年四月十六日
书 记 员 张 莹
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。