北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初11928号
原告李国锋，男，1988年1月15日出生，汉族.。
委托代理人刘留，男，1986年1月15日出生，汉族，北京诚正德法律咨询有限公司法务主任，住北京市顺义区。
被告乔金玉，女，1976年11月15日出生，汉族。
委托代理人刘显宾（乔金玉之夫），1976年9月23日出生，汉族。
第三人北京顺都君宇房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇裕龙花园四区25号楼25-13，统一社会信用代码×××。
法定代表人张君宇，董事长。
委托代理人龚楠，男，1990年3月4日出生，汉族，北京顺都君宇房地产经纪有限公司职员。
委托代理人马英杰，男，1995年2月12日出生，汉族，北京顺都君宇房地产经纪有限公司职员。
原告李国锋与被告乔金玉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国锋及其委托代理人刘留，被告乔金玉及其委托代理人刘显宾、第三人北京顺都君宇房地产经纪有限公司（以下简称顺都君宇公司）之委托代理人龚楠、马英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国锋诉称：
原告与被告于2016年4月21日经过中介方（顺都君宇公司）签订了书面房屋买卖合同及补充协议，协议中双方约定了权利及义务，但被告未依法履行。原告于2016年8月5日依法告知与被告解除了双方的合同关系，故此原告要求被告按合同约定支付违约金、中介费及退还房屋定金。根据以上事实与理由，为保护原告的合法权益，故诉至法院，要求：1.判令被告立即返还购买房屋定金2万元；2.判令被告立即给付购买房屋中介费2万元；3.判令被告立即给付违约金44075元；4.案件受理费由被告负担。
被告乔金玉辩称：原告的诉讼请求缺少事实和法律依据。被告不认可。
（一）本案的事实情况。
本案原告李国锋与被告乔金玉之间通过顺都君宇公司居间签订了房屋买卖合同，签订日期为2016年4月21日。双方就房屋买卖达成了一致意见。因为被告房屋还有银行贷款没有偿还完毕，需要解除抵押后才能办理相关过户手续。于是在居间人顺都君宇的见证下，原告口头承诺2016年4月25日前给乔金玉支付80万用于房屋解押，被告在收到解押款后于2016年6月30日完成房屋的解押手续。但截至2016年4月25日原告并未按照约定履行支付房屋解押款的承诺。2016年6月30日解押日前，被告多次找原告沟通房屋解押及合同履行的情况。在此期间乔金玉多次通过中介与原告沟通要求原告履行买卖合同。而原告以本房屋不能办理营业执照为由要求我方到所属工商局、住建委、房管局等咨询，一再拖延支付解押款时间。2016年5月4日，被告到顺都君宇公司与负责人龚店长及销售人员小马就合同履行情况进行沟通。当日上午11点通过中介约原告李国锋及其父亲到中介处三方共同当面沟通。沟通中原告李国锋及其父亲多次明确表态拒绝购买该房屋，但对中介提出的三方共同签署解约协议的要求拒绝签字。
（二）原告违约行为在先，被告不应承担法律责任。
1.原告没有按照三方的约定在2016年4月25日前给乔金玉支付80万用于房屋解押，在被告的多次催促下，原告依然没有履行相关支付义务，从而导致合同无法继续履行。2.能办理营业执照不是双方签订买卖合同的前提条件。双方在签订买卖合同时，被告从未向原告承诺该房屋可以办理营业执照，只是说能够当门面房进行使用。原告在签订买卖合同前，既没有向被告确认能否办理营业执照，也没有将能够办理营业执照作为签订买卖合同的一条件。3.原告明确拒绝履行买卖合同。在顺都君宇公司的见证下，双方进行了沟通，2016年5月4日，原告向被告和顺都君宇公司明确表示将不再履行合同，要求解除。但拒绝办理相关解除手续。4.被告未办理解押手续是因为原告已经在双方约定的解押日之前违约造成的。一是，在2016年4月25日前，原告没有支付解押款，从而导致被告无法解押；二是，2016年6月30日之前，原告已经明确表示拒绝履行合同，被告已经没有解押的必要。
综上所述，依据《补充协议》第四条第3款第（2）点的约定，原告已构成根本违约。原告违约在先，导致合同无法继续正常履行，原告主张被告违约不符合事实。根据合同法的相关规定，原告无权要求被告退还定金。原告的起诉理由不成立。
顺都君宇公司辩称：我公司没有答辩意见。
经审理查明：
2016年4月21日，李国锋与乔金玉签署《北京市存量房屋买卖合同》。同日，李国锋、乔金玉、顺都君宇公司签署《补充协议》、《居间服务合同》。
《北京市存量房屋买卖合同》约定出卖人所售房屋为楼房，坐落为：顺义区石园北区×号楼×层甲×号（以下简称涉诉房屋）。该房屋规划涉及用途为住宅。房屋成交价格为2150000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价850000元。出卖人应于2016年6月30前办理抵押注销手续。
《补充协议》第2条第1款约定乙方（李国锋）于4月21日前向乔金玉支付定金人民币20000元。第2条第2款约定甲方（乔金玉）应在2016年6月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。第4条第1款约定甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第4条第2款约定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……逾期履行本补充协议第2条约定的义务超过15日的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方（顺都君宇公司）收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第4条第3款约定乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……拒绝购买该房屋的……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。
李国锋提交有乔金玉签字的定金收据一张，证明其已经按照《补充协议》约定于2016年4月21日支付乔金玉定金20000元，乔金玉与顺都君宇公司对此予以认可。李国锋提交北京顺都君宇收费专用收据一张，证明其已经向顺都君宇公司支付居间服务费20000元，顺都君宇公司对此予以认可，乔金玉称该中介费收据真实性无法核实，但是认可李国锋的证明目的。
李国锋提交《解除房屋买卖合同告知书》、快递单及快递查询单以证明其以乔金玉未按《补充协议》第2条第2款约定【甲方（乔金玉）应在2016年6月30日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续】履行义务，其依据《补充协议》第4条第2款主张乔金玉已经构成根本违约，故李国锋以书面通知的方式解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。乔金玉与顺都君宇公司对《解除房屋买卖合同告知书》、快递单及快递查询单真实性均认可，并且乔金玉表示已经于2016年8月6日收到《解除房屋买卖合同告知书》，但是乔金玉不认可李国锋通过邮寄《解除房屋买卖合同告知书》的方式单方解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，而是认为双方应该通过顺都君宇公司签订正式的解除协议。
乔金玉主张双方在签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的时候，在居间方顺都君宇公司的见证下，李国锋口头承诺于2016年4月25日前支付乔金玉80万元用于办理涉诉房屋的解押手续，但直至2016年6月30日李国锋并未按照约定给付乔金玉80万元，并且在2016年5月4日双方在顺都君宇公司店铺内的谈话过程中，李国锋方明确表明拒绝购买涉诉房屋。乔金玉主张由于李国锋未在2016年4月25日之前支付其80万元用于办理涉诉房屋的解押，故李国锋违约在先，并且由于李国锋在2016年5月4日明确表示拒绝购买涉诉房屋，故李国锋已经构成根本违约。乔金玉就其主张提交2016年5月4日9时51分乔金玉、刘显宾与顺都君宇公司工作人员龚楠、马英杰的当面谈话录音一份，以及2016年5月4日11时5分乔金玉、刘显宾与李国锋之父、顺都君宇公司工作人员龚楠、马英杰的当面谈话录音一份。乔金玉称由于李国锋未在双方约定的2016年4月25日支付其80万元用于办理涉诉房屋解押手续，双方就此交涉之时，李国锋父亲提出涉诉房屋必须能够用于办理工商营业执照，李国锋本人对于其父亲该主张并无异议。由于涉诉房屋所有权证书登记的房屋规划用途为住宅，故2016年5月4日11时5分的谈话中乔金玉向李国锋父亲表示涉诉房屋无法办理工商营业执照登记，李国锋父亲当即表示拒绝购买涉诉房屋。顺都君宇公司认可二份录音真实性及录音的谈话内容，认可2016年4月21日买卖双方第一次见面之时以及签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之时，李国锋提出其会尽快给付乔金玉80万元用于办理涉诉房屋的解押手续，但顺都君宇公司称李国锋未明确给付时间，只是承诺尽快给付乔金玉80万元。李国锋不认可录音真实性，并以2016年5月4日11时5分录音所体现的被录音人并非是其本人为由主张该段录音不具备合法性。李国锋称其并未授权其父亲与顺都君宇公司、乔金玉洽谈房屋买卖事宜。对于乔金玉主张的李国锋口头承诺于2016年4月25日前支付其80万元用于办理涉诉房屋的解押手续一事，李国锋称双方就此并无任何口头或者书面约定。
经本院询问，李国锋表示不知道其父亲出面协商购买涉诉房屋事宜亦未就此给予其父亲书面授权，其父亲的意思表示不是李国锋本人真实意思的表达。乔金玉表示自始至终都是李国锋和其父亲同时参与涉诉房屋买卖事宜，第一次双方见面之时李国锋父亲称用出售自己一套房屋的钱款为李国锋购买涉诉房屋，因而双方商谈涉诉房屋买卖事宜之时李国锋方几乎都是李国锋的父亲发言，李国锋本人并未多有言语也从未反驳过其父亲说的话，因而乔金玉认为李国锋父亲的意见就是李国锋本人的意见。顺都君宇公司表示2016年4月21日买卖双方第一次见面，商谈房屋价款、给付时间等合同主要条款时原告和其父亲都在场，李国锋父亲经常就涉诉房屋购买事宜与顺都君宇公司工作人员进行电话沟通。
庭审中，李国锋与乔金玉均认可《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，但双方对于解除时间不能达成一致。
上述事实，有庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、定金收据、北京顺都君宇收费专用收据、《解除房屋买卖合同告知书》、快递单、快递查询单、房屋所有权证书以及录音等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，李国锋和乔金玉签署的《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》系双方真实意思的表示，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。鉴于李国锋与乔金玉均认可《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，本院不持异议。
虽然《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》对于涉诉房屋办理解除抵押事宜只约定乔金玉应在2016年6月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，并未约定办理解除抵押款项是由乔金玉自行支付还是由李国锋先期支付给乔金玉用于解除抵押，但结合乔金玉与第三人顺都君宇公司的陈述，并以乔金玉提交的录音为佐证，本院认定李国锋与乔金玉在签署《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》之时，就李国锋应在2016年6月30日之前的一段合理期限内向乔金玉支付80万元用于涉诉房屋办理解除抵押一事达成口头协议。综上，本院认定乔金玉未能在2016年6月30日前办理完毕涉诉房屋解除抵押手续的原因在于李国锋未能按照双方约定在2016年6月30日之前的一段合理期限内履行支付乔金玉80万元的义务，本院认为系李国锋违约在先。故，对于李国锋要求乔金玉立即返还购买房屋定金2万元、立即给付购买房屋中介费2万元、给付违约金44075的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告李国锋的全部诉讼请求。
案件受理费一千七百六十八元，由原告李国锋负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 倪晓铭
人民陪审员 李秀兰
人民陪审员 孙家法
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 范春艳