安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初699号
原告：凌超，男，汉族，1983年8月15日生，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：赵宝，安徽天瑞律师事务所律师。
被告：胡玉林，男，汉族，1981年7月1日生，住安徽省肥西县。
委托代理人：张雪峰，安徽万世律师事务所律师。
被告：周晓英，女，汉族，1988年2月9日生，住安徽省肥西县。
原告凌超诉被告胡玉林、周晓英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员ＸＸ独任审判，公开开庭进行了审理。原告凌超及其委托代理人赵宝，被告胡玉林的委托代理人张雪峰到庭参加诉讼，被告周晓英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告凌超诉称：2015年12月6日，凌超在合肥辉杰地产有限公司协助下与胡玉林、周晓英签订《存量房买卖合同》、《补充协议》，约定：凌超购买胡玉林、周晓英名下位于合肥滨湖假日花园B10幢702室房屋一套，建筑面积84.31平方米，总价为835000元。同日，凌超向两被告交纳购房定金20000元，约定如房屋产权人违约，则双倍向购房人返还定金；另外，两被告向凌超出具《承诺书》，承诺其已获得另外两共有产权人合法授权，有权代办各类售房手续，如有不符，则向原告支付补偿金20000元。2015年12月14日，凌超与被告联系，希望完成过户手续，被告称其未获得其他共有产权人授权，不愿出售房屋。原告认为与被告签订的相关购房协议符合法律、法规，应为合法有效，原告已经履行了相关义务，但被告却在交易过程中谎称其取得其他共有产权人授权，并违反合同约定，不愿意继续交易，严重不诚信，故原告诉至法院，请求判令：一、两被告立即向原告赔偿定金20000元，支付补偿金20000元；二、本案受理费等相关诉讼费用由两被告负担。
被告胡玉林辩称：原告的诉请没有法律和事实依据，理由如下：一、房屋的部分产权人不清楚买卖合同这件事，也没有授权任何人签订买卖合同，所以合同无效；二、被告胡玉林收到20000元房屋预付款，在两天后已经如数退还给凌超，凌超已经接受了20000元；三、我们认为承诺书也是无效的，承诺书不是胡玉林真实意思表示，并且侵犯了其他产权人的利益，所以原告要求20000元的补偿金无法律依据；四、原告诉请一的20000元定金，被告胡玉林已经返还给原告，所以原告的诉请一无意义；五、胡玉林是基于可能说服其他产权人出卖该房屋，也并非不愿意继续交易，只是没有在后来得到其他产权人的同意。
被告周晓英未作答辩。
原告凌超为证明自己的主张，向本院举证如下：证据一、两被告身份证复印件，证明两被告身份情况。证据二、《存量房买卖合同》、《补充协议》，证明两被告已经与原告就出售上述房屋事宜达成一致，其明确承诺已达到共有人授权，且约定了违约责任的事实。证据三、《定金收据》、证明原告凌超按约定已向被告支付了定金的事实。证据四、《承诺书》，证明两被告承诺其已经取得其他共有产权人授权，并承诺如有不符则向原告支付补偿金的事实。证据五、短信打印件，证明被告通知原告不愿意履行合同，承认其未取得其他共有产权人的授权，违反合同约定的事实。
被告胡玉林质证意见：证据一，三性无异议。证据二的真实性无异议，但证明目的有异议，理由是：1、没有全部产权人的签字，该房屋买卖根本无效，作为房屋买卖合同补充协议，在主合同无效的情况下，补充协议的内容也无效；2、该房屋买卖合同是在中介的参与下进行的，作为专业房屋交易机构，对于没有产权人签字的买卖合同，应该知道是无效的，所以造成该买卖合同无效的事实，根本原因是在于中介机构。证据三，真实性无异议，但合同无效，定金罚则无依据，我们已经退还20000元定金给原告，所以原告要求再退还20000元无意义。证据四，三性均有异议，理由：1、该承诺书只有胡玉林一个人签字，并非周晓英本人签字；2、该承诺书属于一种无效承诺，并非是胡玉玲本人意思表示，胡玉玲的真实意思是将来可能得到其他产权人同意；3、该承诺违反其他产权人的利益，因为他承诺了其他产权人不愿意出卖该处房产的意愿；4、该承诺内容是未来不确定的内容，即其他产权人是否出卖该房屋，是个不确定的内容。所以该承诺书归于无效。证据五，真实性无异议，但是不能达到证明目的，理由：被告收到定金两天后，及时告知原告合同因其它产权人不愿出卖而无法履行，所以原告也没有产生任何损失的理由。
被告胡玉林未向本院提交证据。
被告周晓英既未向本院举证，亦未进行质证。
本院认证如下：原告凌超提供的证据：证据一、具有真实性，能证明两被告的身份情况。证据二，合同及补充协议系原、被告真实意思表示，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能证明原、被告就买卖案涉房产，对房屋价款、支付时间和方式、违约责任等进行了约定。证据三，具有真实性，合法性，与本案具有关联性，能证明原告于签订合同当日向两被告缴纳购房定金20000元，并约定如产权方违约，则已收取的定金双倍返还给买方。证据四，由两被告出具并签字捺印，系其真实意思表示，具有真实性，合法性，能证明两被告承诺案外人胡茂圣、王庆兰知情并同意二被告作为其代理办理出售案涉房屋，并代为签署与出售该房产相关的一切协议，如有不符，二被告向原告支付与本次交易定金数额相当的补偿金。证据五，具有真实性，与本案具有关联性，能证明被告于2015年12月14日以其父母不同意为由向原告表示拒绝出卖房屋。
根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2015年12月6日，原告凌超经合肥徽杰地产有限公司介绍，与被告胡玉林、周晓英签订《存量房买卖合同》及补充协议，主要约定：两被告（合同甲方）将坐落在合肥市滨湖新区滨湖假日花园B10幢702室的房屋卖于原告（合同乙方），该房屋权属证号11××77，建筑面积84.31平方米，存量房转让价款835000元；乙方在签订本合同时，向甲方支付购房定金20000元，过户当日定金直接转为乙方支付甲方总价款的首付款；甲、乙双方承诺：双方将按原存量房买卖合同和本补充协议约定的价格履行本次交易，若甲方出现任何违约情形，则应向乙方返还已经支付的全部款项，并向乙方支付等额于一倍定金的违约金；若乙方出现任何违约行为，则已经支付甲方的定金不予退还；2016年1月15日，乙方将首付款存入托管账户，并在当日办理存量房转移手续；《存量房买卖合同》与补充协议不一致或冲突的，以补充协议约定为准。签订合同当日，二被告向凌超出具定金收据，确认收到其缴纳的定金20000元，并在收条中注明如产权房违约，则已收取定金双倍返还给购买方。另在签订合同当日，两被告向中介公司出具承诺书，主要载明：二被告受胡茂圣、王庆兰委托办理出售合肥市滨湖假日花园B10幢702室房屋的相关手续，并代为签署与出售该房产有关的一切协议，现二被告承诺胡茂圣、王庆兰知情并同意本人作为其代理办理上述手续，如有不符，二被告自愿向合肥徽杰地产有限公司支付与本次交易佣金数额相当的补偿金，并向另一方支付与本次交易定金数额相当的补偿金。2015年12月9日，被告胡玉林返还原告凌超定金20000元。2015年12月14日，被告向原告发送短信，告知因其父母不同意和无法办理过户为由，拒绝出卖房屋，双方协商无果，故原告诉至法院，请求判如所请。
本院认为：原、被告自愿签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定，行使自己的权利，履行自己的义务。在原告依约交纳定金20000元后，被告以其父母不同意和无法办理过户手续为由，拒绝出卖房屋，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，故二被告构成根本违约，应承担违约责任。对于被告的违约责任，被告当庭自认《承诺书》里约定的补偿金系两被告违反承诺的违约金，另该补偿金数额也与补充协议里约定的违约金一致，结合原、被告的庭审意见，二者应系同一意思表示，即都是对被告违约责任的约定。除违约金外，原、被告还约定了定金，依《中华人民共和国合同法》的规定，在被告违约时，原告可选择适用违约金或定金条款。在被告已经返还原告定金20000元的情况下，本院结合案件实际情况，酌定被告再向原告支付20000元即可。原告同时要求被告赔偿定金20000元和补偿金20000元无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告胡玉林、周晓英于本判决生效之日起五日内支付原告凌超20000元；
二、驳回原告凌超其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，减半收取400元，保全费420元，合计820元，由被告胡玉林、周晓英负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 孙 健
二〇一六年四月六日
书 记 员 许子豪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。