广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终79号
上诉人（一审被告）：贺州市恒基房地产经纪有限公司，住所地：贺州市鞍山西路68号灵峰翠苑小区4号楼102号商铺。
法定代表人：刘丰，总经理。
委托代理人：欧海燕，广西灵丰律师事务所律师。
委托代理人：邱玉果，该公司员工。
被上诉人（一审原告）：卢荣开。
被上诉人（一审原告）：刘凤珍。
共同委托代理人：梁建安，广西贺州市法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审被告）：广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贺州市八步区三皇庙万宝街96号广厦信用小区22号门面楼。
法定代表人：陈少拨，公司董事长。
委托代理人：陈媛洁，广西灵丰律师事务所平桂分所律师。
上诉人贺州市恒基房地产经纪有限公司（以下简称“恒基公司”）因与被上诉人卢荣开、刘凤珍、广西贺州市广厦房地产开发有限公司（以下简称“广厦公司”）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第1182号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由代理审判员张依传担任审判长，代理审判员邓行奇、蒙晓华参加的合议庭审理了本案。书记员邓国敏担任法庭记录。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年12月，原告在被告恒基公司处了解到贺州市广厦信用小区l#楼606号房出售。2013年12月28日，原告向恒基公司支付132900元，恒基公司出具两张盖有本公司印章的收款收据给原告收执，分别是购房意向金l0万元和置换费32900元，收到款项后，恒基公司将购房意向金10万元交给广厦公司，置换费32900元自己支配使用。2014年7月30日，被告广厦公司出具收到原告购房意向金10万元的收据（原恒基公司出具的10万元的收据已退回），并在当天与原告签订广厦信用小区购房意向书。后原告了解到广厦信用小区l#楼至今尚未取得施工许可时，要求退款，恒基公司拒绝。因信用小区在开发建设过程中的容积率超标问题，自2014年12月24日起，在未完善土地使用条件调整手续补缴清土地出让价款前，贺州市政府相关部门不予办理报建、竣工验收、销售许可等审批手续。另查明，广厦信用小区的开发商是被告广厦公司，被告恒基公司是房地产媒介服务的机构，受开发商委托提供订立广厦信用小区1#楼63套商品房买卖合同的媒介服务，并代为收取每套房屋购房意向金l0万元。广厦信用小区1#楼至今尚未办理建设工程施工许可证等相关手续，亦未进行工程施工。
一审法院认为，本案当事人之间存在如下法律关系：广厦公司与恒基公司是委托销售合同关系，广厦公司与原告是商品房预约合同关系，恒基公司与原告是居间合同关系。从被告恒基公司代广厦公司收取原告购房意向金所形成的订购协议来看，是广厦公司与原告双方对交易房屋有关事宜初步意向的确认，订购协议属于商品房预约合同，不是商品房买卖合同。在尚未取得建设工程施工许可证之前广厦公司收取原告购房意向金10万元，缺乏事实依据和法律依据。同时，基于信用小区房地产开发项目容积率超标等问题，在未完善土地使用条件调整手续补缴清土地出让价款前，贺州市政府相关部门不予办理报建、竣工验收、销售许可等审批手续，原告预约订购的广厦信用小区l#楼606号商品房至今不存在。因此，原告请求被告返还购房意向金l0万元及利息，实际上系解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定。原告请求广厦公司返还购房意向金并赔偿损失利息，该院予以支持；但利息应按银行同期同类贷款利率计算，原告要求按银行同期同类贷款利率四倍计算没有依据，该院不予支持。原告诉请被告恒基公司返还购房置换费32900元及损失利息。因原告与广厦公司的预约合同已经解除，恒基公司与原告之间的居间合同关系不复存在，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，恒基公司收取原告购房置换费没有依据，对原告的此项请求，该院予以支持；但利息应按银行同期同类贷款利率计算，原告要求按银行同期同类贷款利率四倍计算没有依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司应返还原告卢荣开、刘凤珍l0万元（利息自2013年12月28日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）；二、被告贺州市恒基房地产经纪有限公司应返还原告卢荣开、刘凤珍32900元及利息（利息自2013年12月28日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）。案件受理费2958元（原告已预交），由被告广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司负担2226元，被告贺州市恒基房地产经纪有限公司负担732元。
上诉人恒基公司不服一审判决，上诉称：一、置换费性质是属于上诉人促成合同成立应当收取的居间报酬。二、上诉人已经促成被上诉人卢荣开、刘凤珍与广厦公司达成商品房预约合同关系，依法有权收取居间报酬。三、一审判决上诉人返还置换费并支付利息的理据不充分。请求：1、撤销一审判决，改判由广厦公司返还置换费及利息。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人卢荣开、刘凤珍答辩称一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决公平公正，上诉人的上诉请求和事实理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人广厦公司答辩称：不同意恒基公司的上诉，置换费不是广厦公司收取的，让其返还没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
各方当事人对一审查明的事实均无异议，且均无证据向法庭提交。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人主张被上诉人广厦公司返还置换费是否有法律依据。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，广厦公司与恒基公司之间是委托销售合同关系，广厦公司与卢荣开、刘凤珍之间是商品房预约合同关系。恒基公司基于与广厦公司的委托销售关系收取卢荣开、刘凤珍购房意向金及置换费并出具收款收据，恒基公司与卢荣开、刘凤珍之间并不成立居间合同关系。一审认定恒基公司与卢荣开、刘凤珍是居间合同关系不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”的规定，同时本案中委托人广厦公司并未授权被委托人即上诉人恒基公司收取置换费，一审时卢荣开、刘凤珍选择上诉人主张返还置换费有事实和法律依据，上诉人主张由广厦公司返还置换费并支付利息的上诉请求理据不足。一审判决上诉人向卢荣开、刘凤珍返还置换费并支付利息并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但实体处理结果正确，上诉人上诉请求理据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费623元由上诉人贺州市恒基房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张依传
代理审判员 邓行奇
代理审判员 蒙晓华
二〇一六年四月六日
书 记 员 邓国敏