北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初16977号
原告：北京中企汇鑫投资有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：薛杰，董事长。
委托诉讼代理人：王宇，北京市嘉诚泰和律师事务所律师。
被告：钻石女人（北京）美容管理咨询有限公司，住所地北京市石景山区。
法定代表人：李勤，经理。
委托诉讼代理人：谭荣，女，1969年1月5日出生，汉族，钻石女人（北京）美容管理咨询有限公司总经理，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：高原，北京市君永律师事务所律师。
原告北京中企汇鑫投资有限公司（以下称原告）与被告钻石女人（北京）美容管理咨询有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王宇及被告委托诉讼代理人谭荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的租金45万元；2、被告以欠付的45万元租金为基数，按照月千分之三的标准支付2016年3月1日至2016年3月31日的滞纳金；3、被告腾退租赁房屋，并将注册地址自租赁房屋中迁出；4、被告按照每日5000元的标准支付2016年4月1日至2016年6月30日的房屋使用费，按照每日5550元的标准支付2016年7月1日至实际腾退之日止的房屋使用费；5、被告支付装修期租金542465元；6、被告支付我公司为减少损失采取措施产生的费用51467元。事实和理由：2015年3月20日，我公司和被告签订《房屋装修补偿及租赁合同》，约定我公司将北京市朝阳区高碑店村陶家湾X号X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租赁期限为2015年7月1日至2020年6月30日（不包含装修期）。合同签订后，被告依约向我公司支付了2015年7月1日至2016年2月28日的租金，我公司亦依据合同履行了约定义务。根据合同约定，被告应于2016年3月1日支付下期房租45万元，但被告一直未支付。2016年3月30日，我公司通过快递方式向被告送达了《解约通知书》，合同当日已经解除，但被告至今仍占用涉案房屋，并拖欠各项费用未付，故我公司诉至法院，望支持我公司的诉讼请求。
被告辩称，2015年3月20日，我公司与薛岩指定的签约人迟玉坤签订房屋租赁合同，承租涉案房屋，用于开办北京钻石女人医疗美容诊所，并按照合同约定向迟玉坤支付了至2016年3月30日的租金。2016年3月25日上午9点左右，自称张雷和薛总的人带着15人左右到我公司强行封门，声称是房主收房，张贴署名为东辰名族艺术大厦物业部的文件，并对我公司断水断电，致使我公司无法正常经营，遭受了巨大的经济损失。2016年8月，我公司收到贵院民事传票，才得知被原告起诉。我公司之前从未接触过原告，从房租的洽谈到签署租赁合同均是和迟玉坤办理，故合同相对方应为迟玉坤。2016年3月30日之后我公司未交租金的原因是听说涉案房屋要出售，故我公司等待向新房主交租。我公司认为双方租赁合同尚未解除，故不同意腾退房屋，同意交纳房租继续使用涉案房屋，但要求抵扣因断水断电给我公司造成的经营损失。不交房租不是我公司的原因，故不同意支付滞纳金及装修期租金，为减少双方损失采取措施而产生的费用也不同意支付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月20日，被告（乙方）与迟玉坤（甲方）签署《房屋装修补偿及租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋用于办公经营，租赁期限5年，自2015年7月1日至2020年6月30日，装修期110天，自2015年3月13日至2015年6月30日。第一年租金为180万元，第2-3年200万元，第4-5年22万元。付款时间为2015年3月20日、4月30日、7月1日各付款50万元整，2016年3月1日付款45万元，2016年6月1日付款100万元……乙方违反前款规定逾期支付租金的，应按每日3‰向甲方支付滞纳金，乙方逾期支付租金超过15日的，自甲方的通知送达乙方之日本合同解除。本合同解除不影响甲方向乙方主张支付租金及滞纳金的权利。本合同签订之日，乙方向甲方交纳押金相当于1个月房屋租金15万元，房屋押金的担保范围包括但不限于乙方应付租金、应承担水、电等各项费用，乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、仲裁费、律师代理费等费用。无论因本合同履行期限届满甲方收回房屋或是因乙方违约甲方解除合同并要求乙方腾退承租房屋，在承租房屋交接手续完成之前，乙方仍应负担实际占用期间的房租、公用设施管理以及本合同载明的其他费用。若乙方在本合同规定或甲方指定的时间内不办理交接手续或不腾退承租房屋的，甲方可以在相关独立第三方监督下腾空租赁房屋，由此产生的搬迁费、见证或公证费、保管费等相关费用均由乙方承担。对租赁房屋内属于乙方的财产由甲方异地保管并通知乙方保管地点及领取期限，领取期限届满之日起十日内乙方未领取甲方保管的物品，视为乙方放弃上述物品，甲方有权按照自己认定适当的方式处置该遗弃财产，处置后所得款项用于支付乙方欠付甲方的款项及甲方代垫的搬迁费、公证费、保管费、评估费等费用。乙方遗弃财产处置所得款项不足清偿上述债务时，甲方有权向乙方继续追偿。合同关于违约责任的约定为：甲、乙双方任一方有下列违约行为的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金：……本合同解除后，乙方须在一个自然月内办理迁址手续未履行的……因乙方违约，乙方应按第一年的租金标准支付已享用的天装修期租金542465元。鉴于乙方为房屋承租人，在合同有效期内，如乙方拒绝接受甲方的书面通知的，甲方可以将通知贴在乙方承租的房屋大门外，并留存张贴照片，张贴日期视为送达日期。双方在本合同上的签字人，应是登记证件上的法定代表人，双方如拟委托其他代理人作为签字人时，应提供法定代表人签发的书面委托书。本条所述登记证件的副本之复印件、委托书原件均作为本合同的附件，由双方各自保存，所有的合同附件均应加盖双方公章。本合同补充协议一为授权书，补充协议二为房屋内设施、设备现有装修清单。迟玉坤作为甲方在合同落款处签字，乙方签章处由被告盖章，委托代表人处由王桂华签字。
庭审中，原告提交的合同原件后附被告营业执照副本复印件、王桂华身份证复印件，原告盖章的内容为“北京中企汇鑫投资有限公司授权迟玉坤与钻石女人（北京）美容管理咨询有限公司签订北京市朝阳区高碑店村陶家湾X号X户的房屋装修补偿及租赁合同”的授权书及迟玉坤、王桂华签字的6-2清单。被告提交的合同原件无任何后附内容，被告主张迟玉坤当时并未出具授权书，故认为是与迟玉坤个人签订租赁合同。就此，本院传唤迟玉坤到庭说明情况，迟玉坤表示是原告授权其与被告的会计王桂华签订合同，签合同时出示了授权书，王桂华表示认可；并表示其是原告的员工，作为委托代理人与被告签订合同，收到租金后转给了原告，合同由原、被告履行。
2015年3月20日及2015年7月6日，被告向迟玉坤支付各50万元，2015年4月30日，被告通过案外人北京天极力达技术开发有限责任公司向原告开具转账支票支付50万元。
2016年3月30日，原告向被告发送《催款函》、《收房通知》及《解约通知书》，认为被告逾期30天未缴纳房屋租金已经构成严重违约，通知被告解除合同，缴清房租欠款45万元，滞纳金40500元、装修期租金542465元、违约金45万元及押金15万元，并要求被告于2016年4月1日上午9时前离开涉案房屋。
此后，原告在报纸刊登《限期搬迁腾房公告》，要求被告自该公告见报之日起七日内按合同约定条件搬迁腾空涉案房屋，花费公告费1200元。2016年8月4日，原告进入涉案房屋，对屋内物品进行确认、整理和封存。庭审中，原告陈述当日聘请北京小红帽顺通搬家有限公司进行物品搬运，支付搬运费800元；聘请北京亚东文化传播中心全程摄像，支付摄像费1500元；聘请北京友恒律师事务所律师现场见证，支付律师费30000元；聘请北京军弘保安服务有限公司提供2016年8月4日至9月3日临时保安服务，支付保安服务费17967元。就此，原告提交与上述单位签署的相关合同、单位营业执照复印件及支付费用发票予以证明。被告对上述证据均不认可，认为原告随意撬门损坏公司财产已经造成了其损失，不同意支付上述费用，但就损失部分未提供任何证据证明。
另查，2016年8月4日原告对涉案房屋物品进行整理封存后，被告又自村委会取得涉案房屋钥匙开始使用涉案房屋。庭审中，被告自认重新占有使用涉案房屋的时间为2016年10月25日。
本案第二次庭审时，被告提交《庭外和解协议书》一份，甲方为原告，乙方为被告，内容为双方因房屋租赁合同纠纷一案，甲方向北京市朝阳区人民法院起诉，在该案诉讼中双方达成如下协议：1、经双方友好协商，乙方已于2016年9月28日一次性支付人民币10万元给甲方作为本案诉讼费用甲方撤回对乙方的起诉，双方就房屋租赁合同纠纷一案中所发生的经济损失由甲乙双方自行承担；2、甲方确定于协议签订之日起三日内，向北京市朝阳区人民法院自动申请撤回起诉；3、本协议自甲、乙双方履行完毕后，就本次房屋租赁合同纠纷一案，双方再无任何纠纷。该协议书下方甲方盖章处加盖被告公章，并由授权代表谭荣签字，乙方盖章处无盖章，授权代表处有“迟玉坤”字样。原告对此协议书不予认可，称从未授权迟玉坤与被告和解，亦未收到被告支付的款项，该协议对公司不发生法律效力。
再查，涉案房屋所在楼栋由与原告与案外人北京市高聚实业公司签署《合作协议》兴建。原告提供北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会出具的《证明》，载明北京市高聚实业公司为高碑店村民委员会下属集体经济组织，负责高碑店村集体经济管理，包括土地对外合作、出租及经营管理。庭审中，原告陈述双方合作模式为村里出租村集体土地，公司在地上盖房，盖房之后由公司出租，每年向村里付钱，由村里的实体经济机构收取并管理，房屋的建造没有规划验收和竣工备案手续。
本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案诉争的租赁合同虽由被告与迟玉坤签署，但合同正文中明确约定了签字人应为登记证件上的法定代表人，如拟委托其他代理人作为签字人，应提供授权委托书，且明确合同补充协议一为授权书，被告称签订合同时并无授权书，也不清楚迟玉坤的身份与合同约定明显不符。同时，2015年4月30日被告通过第三方交纳租金的收取方为原告，迟玉坤亦到庭说明受委托签署合同的情况，可以认定合同相对方为原告与被告，被告以原告并非合同相对方抗辩与事实不符，本院不予采信。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，原告建设涉案房屋未取得建设工程规划许可证，其与被告签署的租赁合同应属无效。合同无效后，被告应当向原告返还涉案房屋，因被告实际使用了涉案房屋，故原告有权要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。关于被告提供的《庭外和解协议书》，该协议书以原告名义签订，但原告并未盖章确认，被告亦未提供原告的授权委托书，被告在双方有争议、迟玉坤的身份已经遭受质疑的情况下仍未确认迟玉坤的代理权限即签订协议书，原告对迟玉坤的代理行为又未追认，故该协议对原告不发生法律效力，被告仍应当按照合同约定的租金标准向原告支付房屋使用费。
关于房屋使用费的具体数额，因合同无效，被告应当支付其占用期间包括装修期在内的全部房屋使用费，但2016年8月4日原告以整理封存房屋内物品的行为收回了涉案房屋，故该日至10月24日期间被告并未实际使用涉案房屋，在此期间的房屋使用费被告不应支付。被告主张因原告封存涉案房屋内物品的行为给其造成损失并要求以损失抵扣使用费，但未就损失部分提供任何证据证明，本院不予支持。原告主张的滞纳金因合同无效本院不予支持。
关于注册地址迁出一节，现无证据表明被告注册地址在涉案房屋中，原告要求被告迁出没有事实依据，本院不予支持。
关于原告主张的为减少双方损失而支付的费用，该部分费用系原告为主张债权、减少损失而支出的成本，原告支付上述费用后，被告未经原告允许再次使用涉案房屋，故该费用中的合理部分被告应予支付。原告主张的各项费用中，公告费、律师费、搬运费、摄像费均为2016年8月4日当天发生，提供的证据能够证明其合理性，本院予以支持；保安服务费部分，原告在封存涉案房屋物品当天聘请保安维持现场秩序属合理支出，但聘请保安一个月明显过长，无法证明与本案的关联性，故本院对按照合同约定的费用标准对8月4日当天的费用予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告钻石女人（北京）美容管理咨询有限公司于本判决生效后七日内将北京市朝阳区高碑店村陶家湾X号X号房屋腾空并交还给原告北京中企汇鑫投资有限公司；
二、被告钻石女人（北京）美容管理咨询有限公司于本判决生效后七日内向原告北京中企汇鑫投资有限公司支付二〇一五年三月十三日至二〇一五年六月三十日的房屋使用费五十四万二千四百六十五元；
三、被告钻石女人（北京）美容管理咨询有限公司于本判决生效后七日内向原告北京中企汇鑫投资有限公司支付二〇一五年七月一日至二〇一六年六月三十日的房屋使用费三十万元；
四、被告钻石女人（北京）美容管理咨询有限公司于本判决生效后七日内向原告北京中企汇鑫投资有限公司支付二〇一六年七月一日至二〇一六年八月三日的房屋使用费十八万六千三百零一元；
五、被告钻石女人（北京）美容管理咨询有限公司于本判决生效后七日内按照每年二百万元的标准向原告北京中企汇鑫投资有限公司支付二〇一六年十月二十五日至实际腾房之日的房屋使用费；
六、被告钻石女人（北京）美容管理咨询有限公司于本判决生效后七日内向原告北京中企汇鑫投资有限公司支付公告费一千二百元、律师费三万元、保安服务费一千一百六十七元、搬运费八百元及摄像费一千五百元；
七、驳回原告北京中企汇鑫投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14573元，由原告北京中企汇鑫投资有限公司负担2186元（已交纳），由被告钻石女人（北京）美容管理咨询有限公司负担12387元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 杜月霞
人民陪审员 洪 光
二〇一七年五月二十日
书 记 员 张 一