浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙衢民终字第170号
上诉人（原审被告）：江西××开发有限公司××司�
住所地：衢州市柯城区××楼××室。
负责人：钱某某。
委托代理人：宣某某。
被上诉人（原审原告）：徐某某。
被上诉人（原审原告）：汪某。
二被上诉人共同委托代理人：汪某某。
上诉人江西××开发有限公司××司为与被上诉人徐某
某、汪某商品房销售合同纠纷一案，不服衢州市柯城区人民法
院（2011）衢柯巡民初字第271号民事判决，向本院提起上诉
。本院依法组成合议庭，并于2012年3月21日公开开庭进行了
审理。上诉人江西××开发有限公司××司的委托代理人宣某
某、被上诉人徐某某及其委托代理人汪某某到庭参加诉讼。本
案现已审理终结。
原审法院认定：原告徐某某、汪某系夫妻关系。2009年9
月29日，二原告和被告江西××开发有限公司××司签订了《
商品房买卖合同》一份。双方约定：二原告购买被告开发的座
落于衢州市曙光路3号地块左岸公馆小区第7幢1号房，建筑层
数地上4层。建筑面积为330.59平方米，价款为1539998元。付
款方式：签订合同时支付首付款329998元，余款1210000元于2009年9月29日前办妥银行按揭贷款手续，未在上述期限内办妥
按揭贷款手续的，视为逾期付款。如因买受人原因（包括但不
限于未及时提供贷款所需资料、个人信用等问题、不能通过银
行审查等）使贷款不能发放或不能足额发放的，买受人在接到
出卖人或银行通知后15日内付清购房余款，逾期按本合同逾期
付款条款执行。如因出卖人原因不具备办贷条件，买受人与出
卖人另行约定时间为准。买受人如未按本合同规定的时间付款
，逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至
实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应
付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出
卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履
行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应
付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的
违约金。出卖人应当在2010年12月31日前，将符合下列各项条
件的商品房交付买受人使用：1、建设工程某某工验收合格，
并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规
规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准
许使用文件；3、用水、用电、用气、道路，具备商品房正常
使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除
合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗
力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、县级以
上规划、文物、环保等主管部门的原因导致开发建设时间延长
的，但最长不得超过六个月。3、买受人未能按时付清房款，
交房期限则从房款付清日始自动顺延。除合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买
受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要
求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限第二天起至实
际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之
三的违约金。出卖人承�于2011年4月1日前，取得前款规定的
土地、房某某属证书，交付给买受人。约定日期起90日以后，
买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记
证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约
金。合同签订后，二原告于2009年9月29日支付了首付款32999
8元，余款1210000元于2009年10月15日付清。被告于2011年2
月10日将竣工验收合格的房屋向行政机关某案，取得竣工验收
备案表。2011年3月19日，二原告收到被告书面交房通知书，
双方未办理房屋交付手续。被告一直未为二原告办理房屋所有
权、土地使用权等证书。
原审法院认为：原告徐某某、汪某与被告江西××开发
有限公司××司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真
实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护。合同签订后，
双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。江西××开
发有限公司××司未按合同约定期限交付房屋及办理房屋及土
地所有权证等相关证书，其行为已构成违约，应承担违约责任
。根据本案查明的事实，被告于2011年3月19日向二原告送达
交房通知时，已符合房屋交付的条件，故被告逾期交付房屋的
违约时间应从合同约定的第二日，即2011年1月1日起至2011年
3月19日，共计78天，按合同约定，被告应按日支付已交付房价款万分之三的违约金，原告已支付的房屋总价款1539998元
，故被告应支付的违约金为36035.95元（78×0.0003×153999
8）。逾期办理产权证的时间，合同约定2011年4月1日前出卖
人需将土地、房某某属证书�交付给买受人，而被告一直未按
合同约定履行，故应按合同约定自约定日期至实际交付权属证
书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之
一的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条
、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商
品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之
规定，判决：一、被告江西××开发有限公司××司于判决生
效之日起十日内支付原告徐某某、汪某逾期交付房屋的违约金
36035.9元；二、被告江西××开发有限公司××司于判决生
效之日起十日内支付原告徐某某、汪某逾期办理房某某属证书
的违约金，算至2011年12月1日为37575.95元，从2011年12月2
日起至实际交付之日止按每日153.9998元计算。如果未按判决
指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民
事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。案件受理费1314元，由被告江西××开发有限公司
××司负担。
判决后，江西××开发有限公司××司不服，向本院提
起上诉称：一、根据合同约定，被上诉人于2009年10月15日才
办妥按揭贷款手续，已逾期16天。根据《商品房屋买卖合同》
第九条的约定内容，交房期限应自动顺延16天，因此上诉人逾
期交房的违约日期应当减去顺延的16天，原判决未将被上诉人逾期付清房款的天数减去，应予改判。二、原判支持被上诉人
逾期办理房某某属证书的违约金的诉讼请求是错误的。合同虽
然约定上诉人承诺于2011年4月1日前取得土地、房某某属证书
。但办双证的前提是必须在房屋交付之后。上诉人于2011年3
月21日向被上诉人送达房屋通知后，被上诉人一直未来办理手
续，其未办理交房手续的责任应由被上诉人承担，所以上诉人
对逾期办证并未违约。故请求撤销原判，改判驳回被上诉人的
诉讼请求，并由其承担诉讼费用。
经审理，本院二审查明的案件事实与原审认定的案件事
实一致。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义
务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿
损失等违约责任。根据本案当事人双方签订的《商品房买卖合
同》第十六条第二款规定，出卖人负责办理土地使用权初始登
记，取得《土地使用权证书》或土�使用权证明。出卖人负责
申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证
》。该条第三款规定，出卖人承诺于2011年4月1日前，取得前
款规定的土地、房某某属证书，交付买受人。显然，该双证是
指在上诉人名下的初始登记的土地使用权证及房屋所有权证。
初始登记双证的办理并不需要以房屋实际交付使用为前提条件
，上诉人单方完全可以独立办理。上诉人没有任何证据证明已
经在2011年4月1日前办妥前述双证并交付，也没有证据证明其
通知被上诉人已办妥双证，可以并愿意交付的情况。故原审认
定上诉人承担逾期办理和交付双证的违约责任并无不当，上诉人的上诉理由没有合同和事实依据。
关于上诉人主张被上诉人逾期16天付购房款，交房期限
应自动顺延，因此计算上诉人逾期交房的违约日期应当减去顺
延的16天的上诉理由。本院认为，根据《商品房买卖合同》第
九条的约定内容：出卖人应当在2010年12月31日前，将符合条
件的房屋交付买受人使用。但同时约定：“买受人未能按时付
清房款，交付期限则从房款付清日始自动顺延。”该约定是对
于交房期限及条件的约定，应当理解为自交房截止日时若买受
人尚不能付清房款，交房期限相应顺延。本案双方约定上诉人
在2010年12月31日前交付房屋，被上诉人已全部付清房款，上
诉人应当按约交房，其提出顺延依据不足。因此上诉人主张计
算上诉人逾期交房的违约日期应当减去顺延的16天的上诉理由
，与事实不符，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合
法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五
十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1314元，由上诉人江西××开发有限公
司××司负担。
本判决为终审判决。
审判长 舒 伟 霞
审判员 郑尹秋代理审判员叶光辉
二〇一二年四月二十日
书记员 郑 一 珺