北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2308号
上诉人（原审原告）刘素红，女，1966年11月1日出生。
委托代理人董文斗，北京市惠康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京锦绣大地农业股份有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街35号。
法定代表人于洋，董事长。
委托代理人王冰，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人刘素红因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第41179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人刘素红之委托代理人董文斗，被上诉人北京锦绣大地农业股份有限公司（以下简称锦绣大地有限公司）之委托代理人王冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘素红在原审法院起诉称：我于2005年11月18日与锦绣大地有限公司签订了商品房预售合同，购买了由其出卖的锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程地上2层3A109号商铺，总房款342732元。双方签订的合同第二十条第一款中对产权证的办理做了明确规定：出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于60日内向买受人支付。而锦绣大地有限公司直至2009年10月29日才将我的产权证办理完成，比合同约定的日期共计延迟了667天，故诉至法院，请求判令锦绣大地有限公司支付违约金11430.11元。
锦绣大地有限公司在原审法院答辩称：根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十一条：“出卖人应当在2006年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书。”第二十条第（一）款：“出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第二十条第（二）款：“商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。”就办理房屋所有权证一事，双方又单独签订了《代办商铺产权协议书》。该协议书第二条约定：“乙方承诺自甲方入住之日起24个月内，在甲方履行本协议第三条、第四条义务的前提下，为甲方办理完毕房屋所有权证。因乙方原因不能按期办理完房屋所有权证，每延期一日，乙方按总房款的每日万分之零点五向甲方支付违约金”。2006年5月16日商品房建筑工程竣工验收备案，同年7月20日商品房面积实测技术报告书备案，大产权证及商品房实际交付日期为同年7月31日。因此，我方履行房屋交付及初始登记义务不存在迟延，而关于转移登记，我方为刘素红办理房屋所有权证的最后期限为2008年7月31日（商品房交付之日起730天内，即入住之日起24个月内）。刘素红所购买的商铺实际取得房屋所有权证的日期为2009年10月29日，作为按日计付的逾期办证违约金，应按日分别单独适用诉讼时效，即便是最后一天的违约金，从《房屋所有权证》登记日期的次日起算诉讼时效，至起诉之日也远远超过两年，而刘素红在此期间并未向我方主张过权利，也没有向法院提供存在时效中断的证据。因此本案起诉已超过两年的诉讼时效，其请求不应得到支持，请求法院驳回刘素红的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2005年11月18日，出卖人锦绣大地有限公司与买受人刘素红签订合同编号：Y148172《北京市商品房预售合同》。合同约定，刘素红购买北京锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程023A109号（该房号为暂定编号）。商品房预测建筑面积22.36平方米，其中套内建筑面积10.5平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.86平方米。商品房单价为每平方米15328元，总价款人民币342732元。合同第十一条交付条件约定，（一）出卖人应当在2006年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第二十条产权登记约定，（一）初始登记，出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付；（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照合同签订当日中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。
同日，刘素红（甲方）与锦绣大地有限公司（乙方）签订《代办商铺产权协议书》，协议书第二条约定：乙方承诺自甲方入住之日起24个月内，在甲方履行本协议第三、第四条义务的前提下，为甲方办理完毕房屋所有权证。因乙方原因不能按期办理完房屋所有权证，每延期一日，乙方按总房款的每日万分之零点五向甲方支付违约金。
同日，刘素红（甲方）与北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司（以下简称锦绣大地批发市场有限公司）（乙方）签订商铺租赁合同，刘素红将其购买的锦绣大地物流港一期023A109号商铺出租给乙方，租赁期限自甲方向开发商付清购买商铺的全部款项之次日起开始计算至2015年10月29日止。乙方承租该商铺用于对外经营使用，如要改变用途，甲方同意无需通知。乙方按月向甲方支付租金，每年支付12次，于每月25日前以银行转账方式支付。首期租金按实际天数支付。甲方同意由乙方代为办理银行开户手续。甲方应于本合同签订同时向乙方提供办理银行开户所需的相关资料。乙方在依约代为扣除甲方应当缴纳的税费后，将上述租金直接划入甲方开立的账户。同时约定，自承租期届满4年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方转让商铺，乙方承诺随时可以按如下方式购买：（1）租期第五年至第七年内，按原价购买；（2）租期第八年至第十年内，按原价上浮5%购买。
锦绣大地有限公司于2006年5月16日取得所出售商品房的北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，同年7月20日取得房屋土地测绘技术报告书，同年7月31日取得北京市建设委员会办法的京房权证海其字第00824**号房屋所有权证。刘素红的房屋所有权证填发日期为2009年10月29日。
2006年7月31日锦绣大地批发市场有限公司给锦绣大地有限公司出具商铺移交确认函，确认批发市场接受移交，正式接管北京锦绣大地物流港一期各商铺。
2015年11月11日刘素红向法院提起诉讼。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、代办商铺产权协议书、房屋所有权证、北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、商铺租赁合同、商铺移交确认函等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。刘素红与锦绣大地有限公司于2005年11月18日签订的《北京市商品房预售合同》及《代办商铺产权协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。关于产权转移登记双方在《商品房预售合同》中约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。”锦绣大地有限公司于2006年7月31日取得北京市建设委员会办法的京房权证海其字第00824**号房屋所有权证，刘素红的房屋所有权证登记时间为2009年10月29日，该日期法院认定为刘素红取得房屋所有权证的日期。锦绣大地有限公司未在合同约定的期限内为刘素红办理完毕房屋所有权证，已构成违约。
关于违约金诉讼时效的认定，约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。本案中，双方合同约定应办理转移登记的时间为房屋交付之日起730日内，未能在上述期限取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。因此，本案计算违约金是按日计算继续性违约金。刘素红于2015年11月11日向法院提起诉讼，本案审理中，刘素红未提供产生诉讼时效中断的有效证据，故刘素红主张违约金的诉讼时效已超过两年，其诉讼请求法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决：驳回刘素红全部诉讼请求。
刘素红不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判支持我方的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由锦绣大地有限公司承担。上诉理由：1、诉讼时效应当从知道或应当知道权利受侵害时起算，我知道2015年才领取产权证，并未超过诉讼时效。2、我一直在向锦绣大地有限公司主张违约金，不存在诉讼时效届满的问题。3、一审判决适用法律错误。
锦绣大地有限公司服从原审法院判决，针对刘素红的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明：本院于2016年4月11日对本案诉争商铺的现状进行了现场勘查，现场的大厦目前已经清空并采取封闭式管理，由物业公司控制，双方对此均予以认可。
上述事实有照片、双方当事人的陈述等证据在案佐证。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。刘素红与锦绣大地有限公司签订的《北京市商品房预售合同》、《代办商铺产权协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照上述合同履行。
本案的争议焦点主要为：一、锦绣大地有限公司是否履行了交付商铺的义务；二、逾期办证违约金的起止时间如何确定；三、是否发生诉讼时效中断的事实。
针对上述争议焦点一，双方在《商品房预售合同》中明确约定买受人应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，但同日刘素红与锦绣大地批发市场有限公司签订《商铺租赁合同》，刘素红将诉争商铺出租给锦绣大地批发市场有限公司，故诉争商铺实际上并未直接向刘素红进行交付，而是在经过刘素红同意的情况下，以签订租赁协议的方式向第三方指示交付。2006年7月31日锦绣大地批发市场有限公司与锦绣大地有限公司办理了诉争商铺的移交手续。刘素红对上述交付方式应当是知情并同意的，锦绣大地有限公司实际上已经履行了交付商铺的义务。
针对上述争议焦点二，刘素红作为诉争商铺的产权人，其应当知晓其享有的合同权利，合同签订后其一直按月收取商铺租金，应当视为其对诉争商铺的使用情况的知晓和认可。按照双方合同约定，刘素红应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，锦绣大地有限公司已于2006年7月31日向锦绣大地批发市场有限公司交付了诉争商铺，故锦绣大地有限公司应当在2008年7月31日前为刘素红办理产权证，自2008年8月1日起，刘素红即应当知晓自己的权利受到了侵害，其可以向锦绣大地有限公司主张相应的违约责任。刘素红主张应当按照自己实际取得产权证的时间作为知道自己的权利受到侵害的起算时间，显然与物权登记的公示、公信原则不相一致，故其主张违约责任计算的截止时间应当为产权证的登记时间，即2009年10月29日。
针对上述争议焦点三，约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。按照上述分析，刘素红于2015年11月11日才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效，其亦未能提供产生诉讼时效中断的有效证据，故原审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以确认。
综上所述，刘素红的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四十三元，由刘素红负担（已交纳）。
二审案件受理费八十六元，由刘素红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 郭仁鑫
代理审判员 朱文君
二〇一六年五月二十日
书 记 员 明 玥