吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民初238号原告（执行案外人）：杨仿，住永吉县。委托诉讼代理人：于文利，吉林盛剑律师事务所律师。被告（申请执行人）：常春。委托诉讼代理人：赵志宏（系常春之妻），住永吉县。委托诉讼代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。第三人（被执行人）：吉林省大和房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区繁荣路3075C号。法定代表人：任志刚，总经理。第三人（被执行人）：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司，住所地永吉经济开发区吉桦路279号。负责人：宋爱丽，经理。委托诉讼代理人：任志刚，男，公司职员。第三人（被执行人）：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县西阳分公司，住所地永吉县西阳镇西阳街五委25-2-5-46号。负责人：国晓威，经理。第三人（被执行人）：国晓威，住永吉县。第三人（被执行人）：国映红，住永吉县。委托诉讼代理人：国晓威（系国映红之弟），住永吉县。原告杨仿与被告常春及第三人吉林省大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司）、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（以下简称大和公司国泰分公司）、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县西阳分公司（以下简称大和公司西阳分公司）、国晓威、国映红案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨仿及其委托诉讼代理人于文利，被告常春的委托诉讼代理人赵志宏、段大明，第三人大和公司的法定代表人任志刚、第三人大和公司国泰分公司的委托诉讼代理人任志刚、第三人大和公司西阳分公司的负责人、第三人国映红的委托诉讼代理人暨第三人国晓威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨仿向本院提出诉讼请求：停止执行并解除对永吉县兴华街阳光丽景小区13号楼2单元702号房屋的查封。事实和理由：2012年1月21日我与大和公司国泰分公司签订商品房买卖合同，购买其开发的永吉县兴华街阳光丽景小区13号楼2单元702号房屋，建筑面积91.95平方米，单价2848元，总价261873元，我当时交清了全部购房款。2014年13号楼竣工后，杨仿办理了入户手续，交纳了相关费用，装修入住至今，其间发生的物业费、供热费均为杨仿交纳。案涉房屋是杨仿唯一住房，未能办理产权证照的原因是开发商导致，并非杨仿的原因。在杨仿交清房屋全款后，该房屋就不属于大和公司国泰分公司财产了。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。常春与大和公司是民间借贷纠纷，法院查封时间是2012年10月15日和2012年12月4日，而在查封之前的2012年1月21日杨仿即与大和公司国泰分公司签订了商品房买卖合同，并交清了全部房款，所购住房为唯一住房。杨仿符合二十九条规定了全部条件，应依法停止执行。且本案在查封时，13号楼未完工，不具备查封条件，法院也无法向产籍部门送达保全查封文书，作为买受人也无法知道查封的事实，客观上不能起到查封保全的作用。常春辩称，杨仿没有事实和理由停止查封，请求法庭驳回诉讼请求。大和公司、大和公司国泰分公司、大和公司西阳分公司、国晓威、国映红述称，支持杨仿诉讼请求。杨仿、常春围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。杨仿围绕诉讼请求提交了如下证据：1.购房合同；购房收据；2.垫付资金收据；3.办理产权证工本费、产权交易费、契税、土地证收据、二次加压楼道灯费、电梯使用费收据、垃圾清运费收据、2016年水费发票、2014年-2017年物业费收据、2014年供热费代缴收据、2015-2016年供热费发票、2017年供热费收据、2014年-2016年电费发票10张、2016年办理水费ＩＣ卡发票、13号楼入户费用计算表；证据4.分类账3页。以上证据均证明杨仿购买时间是2012年1月20日，法院查封时间2012年10月，法院是在我购买之后查封的，房屋所有权应归我所有，我是全款购买。证据4证明杨仿购买的房款是从徐润东的工程款中抵顶，买房人是杨仿，非徐润东。常春对杨仿提交的证据发表质证意见为：证据1真实性有异议，大和公司预售房屋在房产部门有登记（常春与姜维俊、尚起晨案件中有相关的证据记载），而杨仿的商品房买卖合同在2012年1月即已签署，但在2012年无备案登记，证明此合同是虚假的，购房收据没有银行转账记录和现金凭证，不能证明其已交付了全部价款；证据2真实性有异议，杨仿没有理由在交付了全部购房款之后，又为大和公司垫付资金。证据3均在2014年之后，并且杨仿自认是在2014年之后办理入户，其在查封之后，因此应继续查封。证据4是复印件，不能证明杨仿所要证明的问题，并且涉案房屋是先顶给徐润东，然后由徐润东出售顶账给杨仿，不是由大和公司直接向杨仿出售，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。大和公司、大和公司国泰分公司、大和公司西阳分公司、国晓威、国映红对杨仿提交的证据均无异议。经审查，杨仿提供的证据1-3均为原件，常春虽对上述证据提出异议，但未能提供相反证据予以证明，故对杨仿提供的上述证据予以采信。杨仿提供的证据4为复印件，无法与原件核对，故对该证据不予采信。常春围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1、吉林市中级人民法院2012吉中民一初字第80-2号民事裁定、吉林市中级人民法院2012吉中民一初字第80-2号民事裁定送达回证2张。证明本房屋没有预售登记。杨仿对常春提交的证据发表质证意见为：裁定书不能证明房屋是否有预售登记，至于送达回证中备注栏标注内容不具有真实性、合法性，因为大和开发的楼盘尚欠税费、开发手续，不具备办理预售的前置条件，而且大和公司表示根本没有委托任何人办理上述房屋的预售登记，显然上述预售登记存在也是常春通过非法关系办理的，不具有合法性。大和公司、大和公司国泰分公司、大和公司西阳分公司、国晓威、国映红对杨仿提交的证据均无异议。经审查，常春提交的证据1为法院生效裁定及送达回证，对该证据予以采信。大和公司、大和公司国泰分公司、大和公司西阳分公司、国晓威、国映红未向法院提供证据。通过双方当事人的诉辩，结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认如下事实：常春与大和公司、大和公司国泰分公司、大和公司西阳分公司、国晓威、国映红民间借贷纠纷一案，本院于2012年12月4日作出（2012）吉中民二初字第80-2号民事裁定，查封了大和公司开发的口前镇兴华街阳光丽景小区13号楼车库和商品房50套（包括案涉房屋）。查封期限二年，自2012年12月5日至2014年12月4日止。本院于2013年4月12日作出（2012）吉中民二初字第80号民事判决，判决大和公司、大和公司国泰分公司于判决生效后十日内共同偿还常春借款本金2766万元及利息（以2766万元为基数，自2012年8月11日起算至实际给付之日止，按中国人民银行同类贷款利率四倍计算）。该判决生效后，大和公司和大和公司国泰分公司、大和公司西阳分公司、国晓威、国映红未予履行，常春向本院申请强制执行。因（2012）吉中民二初字第80-2号民事裁定查封期限届满，常春申请续行查封，本院作出（2013）吉中民执字第68号执行裁定，继续查封（2012）吉中民二初字第80-2号民事裁定所涉及的房屋及土地。杨仿因（2012）吉中民二初字第80-2号民事裁定的查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年6月15日作出（2017）吉02执异302号执行裁定，驳回了杨仿的异议请求。另查明:2011年1月21日大和公司国泰分公司与杨仿签订了商品房买卖合同，约定杨仿购买永吉县兴华街阳光丽景小区13号楼2单元702号房屋，面积为91.95平方米，单价2848元，总价为261873元。房屋价款给付方式为。2014年11月2日大和公司国泰分公司为杨仿办理了入住手续。杨仿占有使用至今。大和公司因欠缴税费导致阳光丽景小区整体无法办理产权登记手续，杨仿至今未能办理产权登记手续。本院认为,本案系申请执行人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：杨仿对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，杨仿主张停止执行永吉县兴华街阳光丽景小区13号楼2单元702号房屋，其应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，杨仿于2012年1月21日与大和公司国泰分公司签订了合法有效的商品房买卖合同；后杨仿根据双方签订的认购协议，杨仿亦按照约定支付了房屋全部价款，大和公司国泰分公司为杨仿出具了收据；杨仿于2014年11月2日办理了入住手续，合法占有使用案涉房屋至今。案涉房屋未办理产权过户登记手续是因大和公司原因导致，非买受人本人原因。杨仿名下无其他用于居住的房屋；故杨仿对于案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。综上所述，杨仿关于停止执行永吉县兴华街阳光丽景小区13号楼2单元702号房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：不得执行永吉县兴华街阳光丽景小区13号楼2单元702号房屋。原告杨仿预交的案件受理费100元，由被告常春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2017）吉02执异302号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  赵春梅代理审判员  付婷婷代理审判员  满 明二〇一七年九月二十三日代理书记员  彭 悦