浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终383号
上诉人（原审被告）：杭州荣安实业有限公司。
法定代表人：俞琴英。
委托代理人：毛朝臣、孙弈，浙江泽大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：应林委。
委托代理人：罗弘韬、陈丽媚，浙江金道律师事务所律师。
上诉人杭州荣安实业有限公司（以下简称荣安公司）因与被上诉人应林委房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱桥墅区人民法院（2015）杭拱民初字第2112号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
案外人叶华锋系荣安公司法定代表人俞琴英的丈夫，其曾实际参与荣安公司的管理。案外人叶夏明曾向荣安公司预定天邑国际大厦共四层房屋，双方签订了合同，叶夏明支付了部分价款，荣安公司向其开具了1500万元的收款收据。后经叶华锋、叶夏明、应林委协商，将叶夏明预定的其中一层房屋转让给应林委。2010年12月21日，叶夏明及叶华锋均在场的情况下应林委与荣安公司签订了《天邑国际大厦合同书》，约定由乙方（应林委）承租甲方（荣安公司）开发的天邑国际大厦3幢第7层房屋（建筑面积988.86平方米）。租赁期限自2012年6月30日至2032年6月29日。期满后，双方依照合同租赁条件自动续订租赁合同，期限为2032年6月30日至2048年4月1日。两个阶段的全部租金总金额为1250万元，由乙方在签订合同当日一次性付清全部租金。甲方承诺于2012年6月30日之前将合同约定的房屋交付给应林委。如甲方逾期交付房屋的，应按日支付已付租金万分之一作为违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，乙方有权解除合同，甲方除退还乙方已付租金外，还应按合同租金总额的10%向乙方支付违约金。合同签订后，应林委支付了600万元，叶夏明于当日向应林委出具《承诺书》，载明“承诺由杭州荣安实业有限公司将其已经预收的租／定金的其中共计650万元由我的名下转到应林委名下，作为应林委租赁天邑国际大厦3幢7层的房屋租金预付款。并声明放弃前期我与杭州荣安实业有限公司签订的天邑国际大厦3幢7层的房屋租赁权、同意杭州荣安实业有限公司和应林委签订天邑国际大厦3幢7层的房屋合同书”。荣安公司于同日向应林委开具了面额分别为600万元、650万元两份的收款收据，并收回了曾向叶夏明开具的收款收据。2014年5月30日，应林委发函至荣安公司，要求荣安公司及时交付房屋并就迟延交付房屋的赔偿事项进行协商。后因荣安公司仍未按约交付房屋，应林委于2015年11月4日向法院提起诉讼，请求判令：1、荣安公司立即交付天邑国际大厦3幢7层；2、确认《天邑国际大厦合同书》超过二十年租赁期限部分无效；3、判令荣安公司返还应林委就合同无效部分所支付的租金5523256元及利息1683979元（按银行贷款利率计算，从2010年12月27日起算，暂计至2015年9月7日，其后另计）；4、荣安公司支付逾期交付房屋的违约金811395元（自2012年7月1日起算，按照已付租金的万分之一暂计至2015年9月7日，应计至实际交付之日）；5、荣安公司承担诉讼费用。
原审法院认为，荣安公司经依法传唤无正当理由拒不到庭，又未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。应林委与荣安公司签订《天邑国际大厦合同书》后，应林委向荣安公司支付了600万元款项，并通过受让债权的方式履行对剩余650万元租金的支付义务。应林委已经完成了合同价款1250万元的全部支付义务。荣安公司应按合同约定及时交付涉案房屋。应林委要求荣安公司交付房屋的主张应予以支持。荣安公司未按合同约定时间交付房屋，其行为违约，应承担相应的违约责任，应林委要求其支付违约金的诉请，应予以支持。应林委与荣安公司签订的租赁合同尽管表述租期为两期，第一期为20年，后续16年为续租，但合同同时约定全部租金一次性付清，故该合同事实上约定的租期为36年。租赁期限不得超过20年，超过部分应认定无效，无效部分期间的租金荣安公司应向应林委返还。应林委主张荣安公司支付利息，对于合同无效双方均有过错，双方应当各自承担相应的责任，故应林委对利息的主张不予支持。荣安公司因逾期交房产生的违约金应以有效期间租金为基数以约定的日万分之一标准进行计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州荣安实业有限公司于判决生效之日起十日内向应林委交付天邑国际大厦3幢7层房屋；二、确认应林委与杭州荣安实业有限公司签订的《天邑国际大厦合同书》所涉房屋租赁期限自2032年6月30日至2048年4月1日的合同内容无效；三、杭州荣安实业有限公司支付应林委违约金811395元（计算至2015年9月7日，此后至实际交付之日按0.01%的标准另行计算），限于判决生效之日起十日内付清；四、杭州荣安实业有限公司返还应林委5523256元，限于判决生效之日起十日内付清；五、驳回应林委的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67930元，由杭州荣安实业有限公司承担。
宣判后，荣安公司不服，向本院提出上诉称：原审判决在基本事实还没查清的情况下，草率判决。本案应林委是否已经按合同约定支付1250万元的租金，决定着应林委是否能按合同约定要求荣安公司交付租赁房屋这项最基本的诉讼请求，是本案的基本事实。一、应林委提供的证据无法证明其已向荣安公司支付了1250万元的租金。首先，针对应林委称直接向荣安公司支付600万元租金的支持证据，其只提供了400万元的支付证明材料，应林委自己支付了2笔，共200万元，由张文良代为支付了一笔200万元的款项，还有200万元的支付没有任何证据。而且在庭审笔录显示，法庭询问应林委：“应林委主张一共支付了1250万元，但是其中200万元没有相应付款说明，应林委请说明一下？”应林委代理人回答：“当时是现场刷卡的，但是是谁的名义刷的，现在在寻找凭证。”这一方面说明了，关于这200万元是否已支付应林委没有提供任何证据。另一方面可以看出，这笔他人代为支付的200万元，绝不是一笔小数目，应林委竟然不知道是谁代付的。这事蹊跷，你不知道，代为支付的人难道不会告诉你吗？即使他送你的，也会让你知道谁送你钱了。应林委在庭审中说的这话，没有可信度。而且，应林委自己支付的200万元租金，是否是打给荣安公司账号的？单从应林委的证据是无法看出的，还需要荣安公司核对，法院不能单从这样不很确切的证据就确定相关案件基本事实，这样错判的概率就很大了。其次，针对应林委主张650万元是叶夏明已支付给荣安公司的款项债权转让转给他的，直接与荣安公司冲抵了。按其主张，其实是存在两种法律关系，一是债权转让，二是债务的抵销。从程序的角度看，不管是债权转让还是债权债务的概括转让，应林委都应该通知荣安公司，而且本案涉及的是债权债务的概括转让，还应该征得荣安公司的同意，这方面的证据也没有。应林委主张650万元债务抵销，其有没有向荣安公司主张？也没有相应的证据能证明。从实质内容看，应林委主张650万的债权转让和债务抵销，其前提是叶夏明已经向荣安公司实际支付过大于或者等于650万元的金钱。而本案就凭真实性无法得到确认的案外人“叶夏明”的一纸承诺书，就确认叶夏明对荣安公司拥有债权，明显是过于草率了。对于杨丽丽和董华东两个人的笔录，也无法证明应林委已经足额支付款项。笔录里杨丽丽、董华东对许多事情也不是很清楚，有些只是他〈她〉个人的一些猜测，而这些猜测不能作为证据使用。相反，董华东作为公司财务出纳明确说过，叶夏明租房的钱一直没有到账，但在判决认定事实时有选择性的忽略了。对于叶夏明1500万元的款项，在荣安公司财务账册上至今还是挂着欠款，而且荣安公司银行流水目录里也没有这笔租金款项进来。由此可见，叶夏明没有交钱给荣安公司，应林委与叶夏明之间也就不存在债权债务转让，应林委只能另案就其与叶夏明之间的债权债务纠纷向叶夏明主张权利。而在本案中，应林委没有履行完付款义务，荣安公司有权不向其交付房屋。二、叶华锋无法代表公司，不构成表见代理，其行为不能代表荣安公司。叶华锋的行为充其量就是帮助荣安公司介绍业务的行为。一审判决根据杨丽丽和董华东的笔录就简单认定叶华锋的行为代表荣安公司的行为，是不妥当的，也跟最高院相关司法解释相违背。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第四节明确要求，正确把握法律构成要件，稳妥认定表见代理行为。该意见第13条规定，合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。第14条规定，人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。本案应林委需对叶华锋构成表见代理承担举证责任，不仅要证明叶华锋行为具有有权代理的可观表象形式要素，还要证明应林委善意且无过失地相信叶华锋具有代理权。而从本案呈现证据来看，是远远无法满足以上证明要求的。三、本案还存在其他事实没有查清的情况。判决书中对双方合同签订的时间出现的矛盾的问题，也没有调查清楚。应林委诉称中说，2010年12月27日双方签订的合同，在法院查明事实部分，又说2010年12月21日，叶夏明及叶华锋均在场的情况下应林委与荣安公司签订合同书。那双方到底签订了几份合同？哪份是实际在履行的合同？都没有查清。应林委与叶夏明之间关于650万元的债权债务关系冲抵的事实也没有证据证明？如果几方恶意串通，捏造虚假的债权债务关系，共同坑害荣安公司，荣安公司岂不是很冤？综上，本案就应林委是否已经足额交付合同约定租金，应林委与案外人叶夏明债权债务转让是否成立，应林委是否能向荣安公司主张抵销等基本事实没有查清。为保证本案能合法公正的得到审理，请求撤销原判，查清事实后依法改判或者发回原审人民法院重审并由应林委承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人应林委辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。应林委已支付全部租金符合客观事实。荣安公司在一审中未对应林委主张及证据提出任何异议，亦未提交任何反驳证据，应视为对应林委主张及相应证据的认可，且荣安公司应自行承担放弃诉讼权利所引起的不利后果。二、荣安公司诉称“应林委提供的证据无法证明其已向荣安公司支付了1250万元租金”不符合客观实际，亦没有事实依据。（一）应林委就租金支付情况已尽到举证责任。首先，根据应林委提供的原审证据2《收据》，荣安公司在2010年12月开具现金收据二张，一张为600万元，一张为650万元，合计1250万元，该收据明确注明是3幢7层的房屋预收款项，并盖有荣安公司发票专用章字样，能证明荣安公司收到应林委1250万元房屋租赁款项的事实。荣安公司作为一个具有专业资格的房地产开发商，应能明确认识到开收据行为，是其收到应林委1250万元房屋租赁款项的自认行为。其次，根据应林委提供的原审证据4《刑事讯问笔录》，其中杨丽丽讯问笔录第5页倒数第5行，询问人员问：“你们公司收款后都是给客户开具收据的吗？”杨丽丽回答：“是的”；询问人员问：“你们公司在没有收款的情况下会开具收据给客户吗？”杨丽丽回答：“不太会”。此外，其中董华东讯问笔录第3页第10行作为荣安公司曾经的出纳董华东说：“……一般情况下，如果没有到帐的凭证，我是不会开具收据的，在我当出纳期间，我就是开过这样一次空头收据。”因此，从以上证据内容可以证明荣安公司向应林委开具1250万元的收据是基于应林委已经支付全部租金的前提事实。再次，根据应林委提供的证据1《天邑国际大厦合同书》约定，应林委应一次性在合同签订之日付清全部合同款项，但截止到至今，已经整整过去了5年，该期间荣安公司从未向应林委催讨过房款，反而是应林委多次向荣安公司要求交付房屋，并且在应林委要求交付房屋后，荣安公司也未向应林委催讨过房款。综上，应林委已经尽到交付租金的举证责任义务，荣安公司的声称不符合客观实际，仅仅是为了推脱责任的借口。（二）、应林委以受让案外人债权的形式支付650万元租金符合法律规定。1、本案并未涉及债权债务的概括转让，无须荣安公司同意。根据应林委提供的原审证据2《承诺书》，可以明确应林委仅仅受让案外人债权650万元作为应林委租赁天邑国际大厦3幢7层的房屋租金预付款，其法律性质是债权的转让＋债务抵销，而非荣安公司声称债权债务的概括转让。根据《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力……”和第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”因此，不论是债权转让还是债务抵销，均通知生效，而无须荣安公司的同意。因此，根据应林委提供的原审证据4《刑事讯问笔录》可以明确案外人叶夏明和应林委早在2010年12月签订合同时已现场通知荣安公司，案外人已将650万元的债权转让给应林委，即便荣安公司否认，应林委也已经在2015年11月向法院起诉通知，已经尽到通知义务，故案外人向应林委转让债权的行为已经生效，基于应林委在2010年12月时亦对荣安公司负有债务，故主张抵销符合法律规定。2、荣安公司已自认与案外人（叶夏明）存在债权债务关系，案外人有无向荣安公司实际支付租金应由荣安公司承担举证责任，否则应承担不利后果。根据已生效的另一案（2013）杭拱民初字第1244号民事判决书和卷宗材料以及答辩人提供的原审证据4，能明确下列事实：（1）荣安公司向叶夏明开具过1500万元的首付款收据；（2）应林委和荣安公司签订租赁合同时，荣安公司一面向应林委开具收据，一面收回了原开具给叶夏明的收据和合同的事实；（3）荣安公司的销售经理杨丽丽、出纳董华东均确认应林委应付的650万元款项系已由叶夏明原付的款项予以了折抵。综上，可以明确荣安公司已经认可案外人（叶夏明）对其享有债权，并认可债权转让的行为，荣安公司虽声称案外人（叶夏明）未能向其支付1500万元的首付款，但未出示相关证据。对荣安公司及案外人（叶夏明）之间的债权债务关系不能也不应由应林委承担举证责任，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条和第七十二条的规定，应由荣安公司承担其与案外人叶夏明债权债务关系的举证责任，若举证不能则应承担不利后果。3、退一万步，即便荣安公司认为案外人（叶夏明）未支付过款项，也构成债权债务的转让。根据应林委提供的原审证据2和证据4显示，荣安公司在叶夏明在场的情况下与答辩人签订《天邑国际合同书》，合同签订后荣安公司向答辩人分别开具了600万元和650万元的收据，同时收回了荣安公司此前向叶夏明开的收据，且在事后长达5年的时间里也从未向应林委主张要求支付剩余的租金，因此从荣安公司的行为中可以得知，荣安公司对答辩人与案外人（叶夏明）之间的债权转让关系是认可的，即便案外人（叶夏明）未支付款项于荣安公司，亦在事实上已经形成债的承担，从而构成债权债务的转让。三、原审法院对叶华锋涉及荣安公司经营活动的行为构成表见代理的认定符合事实和法律。根据已生效的另一案（2013）杭拱民初字第1244号民事判决书即（张文良和杭州荣安有限公司房屋租赁合同纠纷一案）和已生效的（2014）浙杭民终字第601号即（何建忠与杭州荣安有限公司民间借贷纠纷一案）以及答辩人提供的证据4显示：叶华锋具有特殊身份，系荣安公司法定代表人俞琴英的丈夫；叶华锋实际参与公司的经营管理，荣安公司销售经理杨丽丽和曾经的财务董华东均称“叶华锋是叶总”，叶华锋所下的指示均被荣安公司员工执行。在应林委与荣安公司磋商签订租赁过程中，叶华锋代表荣安公司参与合同协商，应林委最终签订的合同以及收到的收据均盖有荣安公司的公章。应林委与荣安公司磋商签订租赁合同的地点为叶华锋的办公室，而该办公室在荣安公司内。综上所述，应林委有理由相信叶华峰系荣安公司员工能代表公司，原审法院对叶华锋涉及荣安公司经营活动的行为构成表见代理的认定符合事实和法律。四、对于合同签订时间是2010年12月27日还是2010年12月21日的问题，原审判决虽存在笔误，误将合同签订日期认为是2010年12月21日，但该合同签订时间并不影响案件基本事实的认定，亦对案件结果没有影响。应林委与荣安公司自始至终仅签订过一份合同，并不存在事实不清的地方。综上，原审法院认定主要事实清楚，适用法律正确，应林委已经支付全部租金，而且荣安公司在一审期间未对应林委主张及所提交的证据提出过任何异议，提交过任何证据，应视为对应林委主张和证据的全面认可，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人应林委在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人荣安公司向本院提交了1、2010年12月20日至2010年12月31日银行流水单，欲证明应林委对其主张的直接支付的600万元款项没有支付完毕；2、统一收款收据，系其他楼层出租的租金收据，欲证明应林委在一审中提交的收据主张其已经支付完毕不成立，市面上买的手写收据是预收和催收的性质，在结算时，会收回普通收据，向对方开具统一收款收据。只有该种统一收款收据才能进入财务帐册。经质证，被上诉人应林委认为荣安公司在一审的时候放弃了权利，该些证据不属二审新证据，荣安公司一审放弃权利，责任自行承担。在保留前述意见的前提下，对荣安公司提交的证据1，该些证据不能证明荣安公司财务的收支全面状况，因为这是片断性的证据，仅是12月20日到12月31日，并且，一家单位不可能只有一个银行帐户，荣安公司仅提供了一个帐户的流水，因此，不能反映荣安公司全面的收支状况。并且，内容上也不能证明其未收到应林委所支付的全部租赁款，从证据上判断，在应林委一审阶段已经向法院提供了个人活期明细查询单，证明应林委通过刷卡向荣安公司支付其中一笔款项15万元，时间是2010年12月27日，该笔款项在该流水中不能反映，由此说明荣安公司的主张不能成立。其证据起不到证明力。证据2，与本案无关，这是案外人与荣安公司之间的交易关系，与本案无关。该证据也不能证明荣安公司出具给应林委的收据是无效的。本院认为荣安公司向本院提交的证据是在一审庭审结束前就已形成，但荣安公司在一审期间经依法传唤无正当理由拒不到庭，又未提交证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定，荣安公司在二审期间向本院提交的证据确不属新的证据，且荣安公司所提交的证据1，尚不足以证明应林委的款项没有支付完毕，证据2，与本案并无直接关联，故本院对荣安公司所提交的证据不予采纳。
经二审审理查明，原审法院所认定的“2010年12月21日，叶夏明及叶华锋均在场的情况下应林委与荣安公司签订了《天邑国际大厦合同书》”应为“2010年12月27日，叶夏明及叶华锋均在场的情况下应林委与荣安公司签订了《天邑国际大厦合同书》”外，其余事实正确，本院予以确认。
本院认为，应林委与荣安公司在2010年12月27日所签订的《天邑国际大厦合同书》双方意思表示真实，但该合同虽表述为租期为两期，第一期为20年，后续16年为续租，租金一次性付清，故该合同实际上约定的租期为36年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，原审法院认定租赁期限超过20年部分无效，具有事实和法律依据。在双方签订合同后，根据合同约定为签约当日一次性付清全部租金，当日，应林委向荣安公司支付了600万元款项，并通过受让债权的方式履行对剩余650万元租金的支付义务。这有荣安公司开具同日的1250万元的收据等证据佐证。荣安公司上诉认为应林委未付清全款的理由不能成立。根据合同约定，荣安公司应在2012年6月30日之前将房屋交付给应林委，逾期交付房屋的，应按日支付已付租金万分之一作为违约金，但荣安公司未按合同约定时间交付房屋，其行为显属违约，应林委要求荣安公司交付房屋支付违约金的请求，原审法院予以支持并无不当。而对于租赁期限超过20年部分无效部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审法院判决无效部分期间的租金由荣安公司返还给应林委并无不当。荣安公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67930元，由杭州荣安实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年四月五日
书 记 员 项 琳