北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第05697号
原告刘月娥，女，1988年6月17日出生。
委托代理人陈大伟。
被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。
法定代表人黄喜庆，经理。
委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。
第三人北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。
法定代表人李贵杰，总经理。
委托代理人郑磊，男，1982年7月31日出生，汉族，北京华亿安顺企业管理有限公司职员，住北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层公司宿舍
原告刘月娥（以下简称原告）与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称被告）、第三人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑瑞涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈大伟、被告的委托代理人吴奂、第三人的委托代理人郑磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我与被告于2013年12月13日签订《租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街×号世纪天乐潮青汇富一楼来淘宝女人街×号商铺（以下简称涉案摊位）租赁给我使用，用于经营美甲，租赁期限自2013年12月28日至2014年12月27日。合同签订后，我向被告支付了六个月租金24418.5元、综合管理费4069.8元和保证金8100元，并出资28000元对涉案摊位进行了装修。2014年1月开始，被告与第三人发生纠纷，第三人开始陆续腾退涉案摊位所在大楼内一至六层的商户，涉案摊位所在的区域则被被告打出“闭店改造，全场甩货”的告示，造成我经营困难。2014年3月15日，第三人关闭整个大楼并停电，造成我无法继续经营。此后，我就赔偿问题与被告多次交涉，但均未果，故诉请法院判决被告：1、退还2014年3月16日至2014年6月27日的租金13837.15元；2、退还保证金8100元；3、退还2014年3月16日至2014年6月27日的综合管理费2306.19元；4、退还装修补贴4683元及全勤奖3000元；5、赔偿装修损失28000元；6、赔偿违约金4883.7元。
被告辩称：我公司从第三人租赁摊位，因第三人从2014年3月16日对租赁标的进行闭店装修，故我公司同意退还保证金和2014年3月16日起的租金及综合管理费。对于原告主张的违约金，我公司不同意支付，合同约定是由于我方提前收回商铺才支付违约金。我方不同意支付装修补贴和全勤奖，装修损失应看原告的票据，原告装修未经我公司的验收，对于全勤奖原告需举证证明全勤。原告主张的装修超过合理装修的费用，且装修损失和装修补贴存在重复计算。原告的损失是由于第三人的闭店所致，应当由第三人赔偿。
第三人述称：原告起诉系依据合同约定，根据合同相对性原则，我公司不应当承担就合同产生的责任。装修闭店系二层以上的部分，不包括商场的一层，也不影响原告的经营。商业经营本身就是风险，如果装修影响原告可与装修队进行协商，且装修只是暂时性。
经审理查明：2013年12月13日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告向原告出租涉案摊位用于经营美甲，使用面积约为15.61平方米，租赁期限为一年，自2013年12月28日至2014年12月27日，租金每月4069.75元，于合同签订当日支付前六个月的租金，并于2014年3月12日前支付后六个月的租金；保证金8100元，于合同签订当日支付；每月综合管理费678.29元，于合同签订当日支付前六个月的综合管理费，并于2014年3月12日前支付后六个月的综合管理费；被告于2013年12月13日前将涉案摊位交付原告，并由原告在2013年12月20日前完成装修；原告须在2013年12月28日正式营业，如因被告原因导致开业时间延迟，则租期顺延，如因原告原因导致逾期营业，每逾期一日向被告支付违约金300元；被告在协议期限内不得无故提前收回涉案摊位，否则按违约处理，原告有权解除合同并要求被告返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求被告支付相当于涉案摊位一年租金10%的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了六个月租金24418.5元、保证金8100元及综合管理费4069.8元。被告将涉案摊位交付原告。此后，原告开始使用涉案摊位进行经营直至2014年3月16日。
另查，涉案摊位所在的北京市朝阳区朝阳路兴隆西街×号世纪天乐潮青汇商业楼（简称商业楼）系第三人所有。被告与第三人之间签订有租赁合同，向第三人承租了涉案摊位所在楼层的部分区域用于经营来淘宝女人街。2014年3月16日，第三人开始对商业楼内部分区域进行装修。
原告称其自2014年3月15日以后无法继续在涉案摊位经营，被告对此予以认可，称自2014年3月16日起，由于第三人对商业楼进行装修，导致包括涉案摊位在内的全部来淘宝女人街均停止营业。原告称被告曾承诺支付其装修补贴及全勤奖，但并未兑现；被告称装修补贴需要原告的装修经过验收，全勤奖需要原告每天都经营，但实际上原告的装修并无审核记录，全勤奖亦未提交相应证据，因此不同意支付该两项款项。针对其主张，原告向本院提交了被告张贴的海报照片，显示被告承诺装修补贴300元／平方米，开业尊享六个月每月全勤奖励1000元。被告则未就其主张的支付相应款项所需的附加条件进行举证，亦未就其主张的原告经营不连续的情况进行举证。原告主张其在承租涉案摊位后，出资28000元对摊位进行了装修，并就此提交了装饰装修工程施工合同及装修费收据予以佐证。
因原告和被告签订的《租赁合同》已到期，现原告要求被告返还自2014年3月16日至2014年6月27日期间的租金、综合管理费及保证金，被告同意退还2014年3月16日之后已交纳的租金、综合管理费及保证金。原告还要求被告支付其装修补贴、全勤奖并赔偿其装修损失，被告对此均不予认可。原告要求被告支付违约金，被告对此亦不予认可，称原告不能继续经营是第三人装修行为所致，责任应当由第三人承担，第三人对此不予认可，称其与原告无合同关系，且其装修行为亦未对涉案摊位的经营造成实际影响。
上述事实，有《租赁合同》、收据、装饰装修工程施工合同、照片、海报等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应当依约履行义务。在合同履行过程中，第三人对涉案摊位所在的商业楼进行装修，在客观上严重影响原告对涉案摊位的正常使用与经营，导致合同目的不能实现，因双方的《租赁合同》现已到期，故本院不再另行予以解除，但被告应将所收取的原告未实际经营期间的租金、综合管理费及保证金退还原告。
原告依照被告张贴海报的承诺进场装修并经营，被告应当依照约定支付原告装修补贴及全勤奖，被告否认原告具备申领款项的条件，但既未能举证证明相关条件的依据，亦未能举证证明原告违背了相关条件，故对被告之辩解，本院不予采信。原告与被告签订《租赁合同》后，被告有义务保障原告在遵守合同的情况下连续、稳定地使用涉案摊位进行经营，现该经营行为受到干扰，致使合同目的不能实现，被告应当根据合同约定承担违约责任，故对原告要求被告依据合同支付违约金之请求，本院亦予以支持。原告接收涉案摊位后，出资对涉案摊位进行了装修，现原告无法继续经营，被告应当对装修残值进行赔偿，具体数额由本院结合装修实际支出、租赁合同履行情况及被告赔偿原告违约金的情况予以酌情判定。
被告以第三人的装修行为造成其与原告的合同无法继续为由，认为应由第三人对原告承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对被告该辩解，本院不予支持，被告可基于其与第三人之间的合同关系对此另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告刘月娥租金一万三千八百三十七元一角五分、综合管理费二千三百零六元一角九分、保证金八千一百元；
二、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告刘月娥装修补贴四千六百八十三元、全勤奖三千元、违约金四千八百八十三元七角；
三、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告刘月娥装修损失九千元；
四、驳回原告刘月娥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费815元，由原告刘月娥负担342元（已交纳）、由被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担473元（原告刘月娥已预交，被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告刘月娥）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 郑瑞涛
二〇一五年三月三日
书记员 祁文然