江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终4219号
上诉人（原审原告）：连云港康云置业有限公司，住所地灌云县。
法定代表人：杨伟胤，该公司经理。
委托诉讼代理人：袁必超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：程海兵，江苏顺维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：封伟中，男，1954年1月6日生，汉族，住灌云县。
被上诉人（原审被告）：张广祥，男，1962年2月28日生，汉族，住灌云县。
委托诉�代理人：朱铁军，江苏法哲律师事务所律师。
上诉人连云港康云置业有限公司（以下简称康云公司）因与被上诉人封伟中、张广祥确认合同无效纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初6302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
康云公司上诉请求：撤销灌云法院(2016）苏0723民初6302号民事判决，依法改判或发回重审，判决被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，康云公司与封伟中签订的是借款协议，在借款到期不能偿还的情况下，将房子设定抵押，而非以房抵债行为，封伟中无权将涉案房产出售，其出售行为无效，康云公司与封伟中签订的抵押协议也属无效合同；2.一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法�问题的解释》第三条第一款错误。
张广祥辩称，涉案房屋的买卖合同并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋转让合法有效；康云公司原法定代表人袁必超书面告知我方营业楼二楼自东向西第八间房屋出售给我方，可以认定康云公司对涉案房屋的转让协议是知情并认可的，只因涉案房屋被多家法院保全，无法办理过户手续，所以至今没有过户。
被上诉人封伟中未作答辩。
康云公司向一审法院起诉请求：1.判令两被告之间房屋买卖行为无效；2.本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：请求确认两被告之间关于连云港康云置业有限公司院内营业楼二楼自东向西第7、8、9（包括楼梯后半间）三间半房屋转让协议无效。
一、2004年10月24日，连云港康云物业管理有限公司（甲方）与被告封伟中（乙方）签订借款抵押协议。甲方因业务需要，向乙方融资借款，以现房抵押，经双方协商，达成如下协议：一、甲方向乙方拆借资金225000元，月息2%。从2004年10月25日至2005年10月25日止，成本利息合计274000元，到期一次性还清。二、甲方将公司营业楼从东向西1、2、6、7上下共八间（楼梯间小屋赠送），约320平方米抵押给乙方，甲方逾期无法还清欠款，此房由乙方自行处理。以后按850元/平方米和甲方结算。三、甲方应为乙方或者第三方办理房屋过户手续，乙方在接到房产权同时，将房款与甲方结清。（期间利息按总价2%月息，重新计息）。四、甲方在欠款未还之前，乙方可将此房抵押给第三方，经甲方同意，乙方还可以将此房出售，所得房款，优先扣除给乙方所借款项。五、其他未尽事宜，由双方协商解决。六、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，经签字盖章�具有法律效力。落款甲方代表有袁必超签名及连云港康云物业管理有限公司印章，乙方代表有被告封伟中签名。
2004年10月25日，连云港康云物业管理有限公司袁必超向被告封伟中出具收条，今收到封伟中房款225000元。
2006年7月24日，原连云港康云物业管理有限公司变更登记为连云港康云置业有限公司。
2007年9月22日，连云港康云物业管理有限公司（甲方）与被告封伟中（乙方）签订房屋转让协议，约定甲方在原日杂公司院内有二层营业楼一幢，原将二层楼上第六、七两间转让给乙方，现因房屋调整，将第六间与第七间对调，即第八间调给封伟中，第六间退还给公司。双方互不找补。
二、2007年11月20日，原告公司袁必超书面告知被告张广祥，关于我公司院内二层营业楼楼上自东向西第八间已出售给你，房屋过户手续正在办理中，现公司委托你代为清理。如有问题，可代表我公司报请公安机关介入处理。
三、2007年11月22日，被告封伟中（甲方）与被告张广祥（乙方）签订房屋转让协议，约定甲方在连云港市康云物业管理有限公司院内二层营业楼二楼由东向西六、七两间半（包括楼梯后半间）现转让给乙方。经双方协商，达成如下协议：一、两间半房价为118000元，协议签订时交定金18000元，年底交50000元，余款在房屋交付使用后付清，此房屋在2008年元月18日交付使用。二、房屋过户费用双方各半（甲方费用由甲方找公司负责）。三、此协议双方签字后即发生法律效力。四、甲方必须按期交房，过期每天赔付给乙方50元。五、乙方按协议兑现如违约，每天付给甲方50元。
四、2008年3月28日，被告封伟中向被告张广祥出具承诺书，兹有康云公司转让给本人二楼自东向西7、8、9三间�，现转让给张广祥，计162000元。本人承诺：一、由公司统一办理房屋转让手续。二、过户费用如公司承担，我本人不负责。三、款到位后，在24小时内将房屋交付给对方使用。以上三条由本人负责。特此承诺（原转让协议作废）。
2008年3月28日，被告封伟中向被告张广祥出具收据，兹收到张广祥房款162000元（营业楼二层自东向西7、8、9三间半）。之后，被告封伟中将上述房屋交由被告张广祥居住使用。
五、连云港康云置业有限公司院内营业楼二楼自东向西第7、8、9（包括楼梯后半间）三间半房屋所有权人为连云港康云物业管理有限公司（灌房权证伊字第××号），房屋坐落土地使用者为连云港康云物业管理有限公司[灌国用（2004）字第0021号]。被告封伟中与被告张广祥签订房屋转让协议后，涉案土地被多家法院保全。2016年10月26日，涉案房屋被灌云县人民政府征收。
一审法院认为：2004年10月24日，原告康云公司与被告封伟中签订的借款抵押协议是（债务人）原告与（债权人）被告封伟中约定以原告所有的连云港康云物业管理有限公司院内营业楼从东向西第1、2、6、7间上下共八间（楼梯间小屋赠送），约320平方米涉案房屋归被告封伟中所有，用以清偿225000元债务的以房抵债行为。2007年11月20日，原告公司袁必超书面告知被告张广祥，康云公司院内营业楼二楼自东向西第8间房屋已出售给你。2007年11月22日，被告封伟中与被告张广祥签订房屋转让协议。结合上述事实，原告对两被告签订涉案房屋转让协议是知情并认可的。2008年3月28日，被告封伟中向被告张广祥出具承诺书称，将原告转让给被告封伟中的康云公司院内营业楼二楼自东向西第7、8、9（包括楼梯后半间）三间半房屋转让被告张广祥，房屋价款�162000元。另注明，2007年11月22日，被告封伟中与被告张广祥签订的房屋转让协议作废。同日，被告张广祥向被告封伟中支付购房款162000元。被告封伟中将涉案房屋交付被告张广祥居住使用。两被告已按照约定全面履行了各自的义务。因涉案房屋坐落土地被法院保全，至征收前，涉案房屋所有权人为原告，未变更登记为被告张广祥。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告主张被告封伟中将康云公司院内营业楼二楼自东向西第7、8、9（包括楼梯后半间）三间半房屋售与被告张广祥属于无权处分，该买卖合同无效。灌云法院认为，被告封伟中对上述房屋没有所有权或者处分权并不导致两被告之间的房屋买卖合同无效。遂判决驳回原告康云公司的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证�。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。康云公司主张其与封伟中签订的抵押协议属无效合同，封伟中无权将涉案房产出售，一审法院适用法律错误。一方面，康云公司并未提交证据证明封伟中与张广祥恶意串通并损害其合法利益，封伟中与张广祥签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同；另一方面，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。不论封伟中是否有权处分涉案房产均不影响合同效力，其与张广祥签订的房屋买卖合同属有效合同，故一审法院适用法律正确。
综�所述，康云公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人连云港康云置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王和明
审 判 员 严伟晏
审 判 员 程 艳
二〇一八年六月二十一日
法官助理 乔永礼
书 记 员 武 圣
法律条文附录
一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的�所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人�起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。