浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0603民初5248号
原告（执行案外人）：翁永英，女，1973年9月6日出生，汉族，户籍所在地杭州市上城区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：王松、谢彩娣，浙江明显律师事务所律师。
被告（申请执行人）：杭州坤盛资产管理有限公司，住所地杭州市下城区白石巷318号北楼705室，统一社会信用代码：91330103328297856Y。
法定代表人：叶进武。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈灿涛，浙江聚腾律师事务所律师。
第三人（被执行人）：茅文尧，男，1972年12月11日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。
原告翁永英诉被告杭州坤盛资产管理有限公司（以下简称坤盛公司）、第三人茅文尧案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月19日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刁学伟担任审判长，与代理审判员孔宏伟、人民陪审员周正羊组成合议庭，于2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告翁永英委托代理人王松、被告坤盛公司委托代理人陈灿涛到庭参加诉讼。第三人茅文尧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翁永英诉称，原告为绍兴市柯桥区湖中园桃花苑3号房屋的实际使用人，且已支付租金。因第三人茅文尧拖欠原告款项120万元，经双方协商后，决定以房屋租金冲抵、偿还欠款，故双方于2009年9月15日签订租房协议一份，约定茅文尧将位于绍兴市柯桥区湖中园桃花苑3号的房屋租给原告使用，租期为20年，自2009年9月15日起至2029年9月14日止，年租金6万元，合计120万元为一次性付清。此后，原告占有、使用上述房屋。2014年6月，中国工商银行股份有限公司绍兴支行与茅文尧签订了《最高额抵押合同》一份，约定茅文尧将涉案房屋进行抵押，并办理抵押登记手续。根据《物权法》第190条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”在先的租赁权优先受法律保护。其次，原告依法可不予交付涉案房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”况且现执行的依据是绍兴市柯桥区人民法院做出的(2016)浙0603民初5098号判决书，但判决书中并没有要求案外人把房屋交付给申请执行人。综上所述，法院应当依法保护案外人的合法租赁权，原告起诉请求法院不得执行第三人（被执行人）茅文尧名下的位于绍兴市柯桥街道××桃花××房产，并请求确认原告（案外人）合法租赁权，裁定原告有权对上述房地产租赁至2029年9月14日止。
被告坤盛公司答辩称，第三人茅文尧已将涉案房屋进行抵押，坤盛公司依法可以申请执行。对原告所主张的不予执行涉案房屋以及确认原告租赁权，坤盛公司不予认可，理由如下：一、原告与第三人茅文尧之间签订的房屋租赁合同是无效合同。根据绍兴市柯桥区人民法院执行法官在调查涉案房屋租赁情况时，物业人员陈述的情况可知，涉案房屋在2016年以前处于空置状态，原告一直在湖中园租用其他房屋。直到2016年年底，因原告原先租用的房屋要另行出售，故原告租用了涉案房屋。同时，在执行异议听证时，原告陈述是2016年9月开始实际占有使用涉案房屋的，这与原告所提供的租赁合同相矛盾。二、原告未提供足够的证据来证明其与第三人茅文尧之间存在合法的债权债务关系。根据《浙江省高级人民法院办公室印发<关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答>的通知》规定，若承租人用债权冲抵租金，承租人应当提供足够的证据证明债权真实存在，而原告并未提供足够的证据，据此判断原告主张以债权冲抵租金的情况与事实不符。
第三人茅文尧未到庭参加诉讼，也未向法院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
原告翁永英为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、租房协议书一份，证明原告与第三人茅文尧就租赁涉案房屋的租金、租赁期限等权利义务进行了约定;
2、欠条一份，证明第三人茅文尧自愿以涉案房屋的租金冲抵其欠原告的120万元欠款；
3、发票三份、收据一份，证明原告在查封前已经由其支付涉案房屋水费、物业管理费；
4、（2017）浙0603执异30号执行裁定书一份，证明原告已向法院提出执行异议，并被驳回。
原告提交的证据，被告坤盛公司质证认为：对证据1的三性均有异议，该租房协议书并非签订于2009年9月15日。对证据2的三性均有异议，该份欠条不能充分证明原告与第三人之间真实存在120万元的债权债务关系；即使真实存在债权债务关系，也无法体现欠款形成的时间与原因,该欠条的形成不符合常理。对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，该组证据并不能证明涉案房屋的水费、物业管理费由原告支付。对证据4的三性均无异议。
为查明案件事实，本院依职权调取如下证据：
5、（2016）浙0603民初5098号民事判决书一份，证明原执行案件的执行依据。
本院调取的证据5，原、被告质证认为，对其三性均无异议。
第三人茅文尧未到庭参加诉讼，也未向法院提交证据材料，视为放弃相应的举证和质证权利。
根据以上举证、质证，本院认证如下：
对于原告提交的证据1、2，被告坤盛公司对其三性均有异议，原告未能提供其他有效证据加以佐证，故不能作为本案的定案依据；证据3，被告坤盛公司对其真实性无异议，但对关联性有异议，该组证据并未显示是由原告支付涉案房屋的水费和物业管理费，故无法达到原告的证明目的，不能作为本案的定案依据；证据4，被告对其三性均无异议，且与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据；对于本院调取的证据5，原、被告双方对其三性均无异议，且与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。
根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：
2014年6月11日，中国工商银行股份有限公司绍兴支行与茅文尧签订《最高额抵押合同》一份，约定茅文尧以其名下位于绍兴市柯桥区××街道××别墅（颂××、柯桥街道××桃花××、××桥××路××号日月潭花园（明辉苑）11幢121室、122室，在1650万元的最高额内，为绍兴县海煌纺织品有限公司与中国工商银行股份有限公司绍兴支行在2014年6月11日至2016年6月10日期间内签订的各类融资合同提供抵押担保。2014年6月12日，双方办理抵押登记手续。后因绍兴县海皇纺织品有限公司未按约归还借款本息，中国工商银行股份有限公司绍兴支行于2016年5月13日向本院起诉。立案后，本院根据中国工商银行股份有限公司绍兴支行申请作出（2016）浙0603民初字5098号财产保全的民事裁定，对涉案房屋进行轮候查封。经审理，本院于2016年6月28日作出（2016）浙0603民初5098号民事判决书，确定中国工商银行股份有限公司绍兴支行有权就茅文尧名下位于绍兴市柯桥区××街道××别墅（颂××、柯桥街道××桃花××、××桥××路××号日月潭花园（明辉苑）11幢121室、122室，以1650万元为限依法定程序优先受偿。判决生效后，第三人茅文尧未能自觉履行相应义务。后中国工商银行股份有限公司绍兴支行将上述债权转让给坤盛公司。本院依坤盛公司申请立案执行，拟对涉案抵押房屋进行拍卖、变卖，并张贴腾退公告。原告翁永英依据租赁合同及相关材料向本院提出执行异议。经审查，本院于2017年5月22日作出（2017）浙0603执异30号执行裁定书，裁定驳回翁永英的执行异议请求。翁永英不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，原告翁永英请求保护其租赁权，应当提供充分证据证明租赁合同的真实性，以及租赁合同签订于涉案房屋抵押前且在抵押前已依据合同合法占有涉案房屋至今。审理过程中，原告虽提交了租房协议书及欠条，但没有提交其他证据佐证租房协议书的真实性，也没有提交相应证据证明欠款的形成以及交付情况，故不能形成完整的证据链，无法达到民事证据规则高度盖然性的要求。同时，在庭审过程中，原告自认从2016年9月开始实际占有使用涉案房屋，该时间晚于涉案房屋抵押登记的时间，不符合执行中应当保护的租赁权的构成要件。综上所述，原告主张的租赁权不能对抗人民法院的执行，本院对涉案房屋进行的执行措施符合法律规定。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。第三人茅文尧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证、抗辩权利，并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：
驳回原告翁永英的诉讼请求。
案件受理费15,600元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 刁学伟
代理审判员 孔宏伟
人民陪审员 周宗芳
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 徐栋飞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。