上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终445号
上诉人(原审原告、反诉被告)：周莉莉，女，1955年9月14日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：吴义治，男，1970年11月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市。
委托诉讼代理人：朱云尉，上海泰吉十方律师事务所律师。
上诉人周莉莉因与被上诉人吴义治房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周莉莉上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判支持周莉莉一审中的诉讼请求，即要求吴义治支付定金利息及赔偿金，不同意支付使用费。事实和理由：周莉莉与吴义治所签协议至2015年2月12日到期，吴义治应帮助周莉莉从2月13日就开始续租，现吴义治没有帮周莉莉续租成功，故应赔偿人民币(以下币种均为人民币)5,000元，定金在协议到期后就应该计算利息。房屋使用费应支付给出租人(部队)，不应支付给吴义治，一审法院认定事实错误，适用法律不当，所作判决应予以纠正。
吴义治辩称，不同意周莉莉的上诉请求，周莉莉在协议到期后即2015年2月12日后按期归还租赁的房屋，吴义治已经向出租人(大房东)补交了租金，吴义治存在损失，一审法院认定事实清楚，请维持原判。
周莉莉向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴义治归还定金5,000元并支付以5,000元为基数，自2015年2月13日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.判令吴义治支付赔偿金5,000元。
吴义治提出反诉请求：判令周莉莉赔偿因逾期交还房屋对吴义治造成的损失4,109元。一审诉讼过程中，吴义治变更反诉请求为：判令周莉莉支付2015年2月13日至3月19日期间的房屋使用费5,000元。
一审法院认定事实：上海市赤峰路XXX号房地产权证记载房屋权利人为案外人中国人民解放军总后勤部、上海邮电房屋建设公司，中国人民解放军总后勤部占全部建筑面积的80%，上海邮电房屋建设公司占20%，中国人民解放军总后勤部下属使用单位为中国人民解放军南京军区空军房地产管理处。
2014年1月2日，中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处(为甲方)与吴义治任法定代表人的上海添实利贸易有限公司(为乙方，以下简称“添实利公司”)签订《军队房地产租赁合同》，主要约定甲方将上海市赤峰路XXX号2303室房屋(以下简称“系争房屋”，建筑面积164平方米)出租给乙方使用，租赁用途为办公，租赁期限自2014年2月13日至2015年2月12日止，年租金为72,000元，乙方于每季的前十日支付租金。合同未约定租赁保证金。
2014年11月14日，吴义治出具收条1份，载明收取周莉莉租赁系争房屋定金5,000元。2014年11月16日，吴义治(为甲方)与周莉莉(为乙方)签订《合作协议》1份，约定：“一、自2014年11月21日至2015年2月12日，甲方向乙方租借系争房屋一套，面积约160余平方米，总计租金17,300元，物业管理费750元，水电费由使用方承担。乙方于2014年11月14日已支付甲方定金5,000元，若因单方原因造成毁约，毁约方须加一倍赔偿对方；二、2015年2月13日前，甲方协同乙方与房屋所有权方续签系争房屋租赁合同，租金在6,500元/月以下(争取6,200元/月)。续签合同签署后，乙方购置由甲方置办在2303室内的空调设施及办公家具等(见附件)，总计金额20,000元整。……”协议附件载明：房屋内所有装修(原来是毛坯房)、立式空调1台、挂壁式空调2台、办公桌9个、椅子9把、沙发2张、美容床1张。协议签订后，周莉莉支付吴义治租金17,300元及物业管理费750元，吴义治将系争房屋(除一间房间外)交付周莉莉使用，剩余的一间房间随后交付周莉莉使用。周莉莉在使用过程中更换了系争房屋门锁。周莉莉未向吴义治购买协议附件中约定的空调设施及办公家具等物品。
2015年2月12日后，周莉莉未将系争房屋交还吴义治。2015年2月16日前后，吴义治更换了系争房屋门锁。2015年3月1日，吴义治发短信给周莉莉，主要内容为：“我们的房租已到期，部队要求清空退房，请配合，并在下周搬走你需要的物件。”周莉莉回复：“……你违反咱俩的约定，是楼(楼姓工作人员)一手造成的：你带给我协议的第二天，我就把盖好章的租赁协议给楼(楼姓工作人员)了。他说公章太淡要我重盖；重盖了又说用你的名义签协议才能六千租金、又说领导开过会租金涨价了……”。“……2月3日自己再次发信息约你，你回信‘与部队没得谈’。……2月12号前再次亲自去物业，那人对我说：你去物业问合同签了没有，他对你说：‘合同签不签管你什么事！’……2月16日我们又去物业，……”。吴义治于2015年3月5日再次发信息给周莉莉，告知：“部队要求我们今天清空，你们如果不需要搬东西，我就这样交房了！”周莉莉当日回复：“……公民的财产受法律保护神圣不可侵犯，我们不允许任何人侵犯我们的财产，……”。吴义治回复：“请拿走属于你，且你要的东西，如果不来搬走，说明你已经不需要了，就做废品处理，……”。周莉莉回复：“我们2月16日发现2303室的门锁被非法调换，就即时去物业告知了他们，……”。吴义治短信告知周莉莉：“钥匙就在物业，你们什么时候搬走需要的东西？或者交每天300元的储存费用”。“你们已经故意拖延近一个月，超过本周，视为你们自动放弃，做废品处理！”
2015年3月19日左右，吴义治清空、收回了系争房屋。吴义治于2015年3月19日发信息给周莉莉：“友情提醒：你们已经默认房间的东西都已不需要，已经清理出房间，清理费用你自己交给物业吧！”周莉莉当日回复：“你是谁？你说哪个房间的物品？……中国每个公民的物品受国家法律保护，谁敢违法承担一切法律后果！”此后，周莉莉向公安机关报警。2015年4月7日，吴义治在上海市公安局虹口公安分局曲阳路派出所(以下简称“曲阳派出所”)所做询问笔录中陈述：“民警打电话告诉我说有人报警说我盗窃，让我到派出所接受调查。……2014年11月21日左右，我和周莉莉合租了位于赤峰路XXX号2303室的部队房子。后来因为周莉莉和当地的物业没有搞好关系，部队就不租房子给周莉莉。之后我就决定不再续租这套房子，于是我就发短消息通知她，让她搬走她的物品。但是周莉莉一直回避，故意拖着。我又连续发了好几次短消息告诉她让她尽快搬走房子里的东西，并且警告她如果再拖延的话，里面属于她的物品就视作废品处理。(后来)周莉莉仍然是拖着没有回音。在2015年3月中旬左右，我和物业的清洁阿姨就到赤峰路XXX号2303室内把属于周莉莉的物品都搬到这幢楼23层的露台里。……物业的工作人员告诉我要收房子，并且说我有房子的使用权让我把锁换掉。于是我就通过物业工作人员请了开锁匠把房门锁换了。我是在年前换的锁，换完锁之后我就把房子的钥匙交给物业人员，并且通知周莉莉搬东西，但是她没有理我。等到年后我看她一直拖着，物业工作人员又一直催我交房子，实在没有办法的情况下我就把她的物品都搬出来了。”
2015年4月8日，周莉莉发信息给吴义治：“你在2014.11.21就把2303内的东西卖给我了，我也付了你五千元定金并签了协议，我多次找你你不露面，……眼下你撬门、卷款、把手机号停掉，我不报警你就逃跑了”。吴义治随后要求周莉莉至物业进行商谈，周莉莉未同意。
2015年4月8日，周莉莉任法定代表人的上海乾乃坤文化传播有限公司(以下简称“乾乃坤公司”)与中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处(以下简称“空军办事处”)就系争房屋签订《军队房地产租赁合同》，约定房屋租赁用途为办公，租期自2015年4月17日至2016年4月16日止，年租金为75,000元。租期届满后，双方未续签合同。因乾乃坤公司未向空军办事处返还系争房屋，空军办事处遂诉至法院，要求乾乃坤公司交还系争房屋并支付房屋使用费[案号为(2016)沪0109民初13036号]。在该案审理中，周莉莉到庭参加诉讼，乾乃坤公司称2014年11月21日至2015年2月12日期间，系由案外人将系争房屋违规转租给乾乃坤公司，空军办事处在该期间把两年期的租赁合同交给乾乃坤公司并同意乾乃坤公司将物品放在系争房屋内，该期间乾乃坤公司系空军办事处待核准的承租户。
2016年11月9日，周莉莉向吴义治发出催告函，内容为：2014年11月14日晚，中介带周莉莉至系争房屋，吴义治称系争房屋是其买下，决定出租，并将房内家具、家电等折价20,000元出卖，周莉莉即预先支付定金5,000元，约定次日签订租赁协议；次日，吴义治又告知系争房屋并非其所有，其剩余不到三个月的租期，周莉莉仍旧与吴义治签订了《合作协议》，预付的定金沿用于吴义治须协助周莉莉成功续签租赁合同，续租合同签订后，周莉莉付清购买室内物品的余款15,000元；若未能续签成功，则吴义治构成违约，应退还定金并另行赔偿周莉莉5,000元；租期届满后，吴义治未协助周莉莉成功续签租赁合同，甚至撬开系争房屋门锁，处分了房内所有办公家具；故要求吴义治收函后3日内退还周莉莉5,000元并另行赔偿5,000元及利息。
一审审理中，吴义治提供中国人民解放军有偿服务收费专用票据2张，付款单位均为添实利公司，收费单位一栏盖有南京军区空军上海房地产管理处财务专用章，日期分别为2017年1月10日、1月19日，分别载明：2015年2月13日至2015年3月4日房屋出租费3,945元、营区管理费、物业费164元。
一审法院认为，周莉莉与吴义治签订的《合作协议》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。周莉莉向吴义治租赁系争房屋，且在签订协议时已知晓系争房屋系吴义治转租，为此协议第一条约定了双方之间租赁关系内容，第二条约定吴义治应在租期届满前协助周莉莉与系争房屋所有权人签订租赁合同。周莉莉在协议签订前预先支付吴义治定金5,000元，该定金实为履行租赁合同的担保，现协议约定的租期已届满，双方租赁关系已终止，吴义治应当将定金退还给周莉莉。因双方之间存在房屋使用费问题的争议，吴义治未及时退还定金情有可原，周莉莉要求吴义治支付定金的利息损失的诉讼请求，法院不予支持。
关于周莉莉主张的赔偿金5,000元，协议中“若因单方原因造成毁约，毁约方须加一倍赔偿对方”的约定是包含在协议第一条关于双方之间租赁关系的条款中，并非针对吴义治协助周莉莉与房屋所有权人签订租赁合同的义务。周莉莉于2015年3月1日回复吴义治的短信中，亦自认吴义治曾将新的租赁合同交给周莉莉签字，说明就订立新的租赁合同吴义治履行过协助义务。但是，新的租赁合同的签订取决于周莉莉与房屋所有权人能否协商一致，吴义治对于合同的订立只有协助的义务，并无决定权。周莉莉主张吴义治未能帮助其与房屋所有权人成功签订租赁合同构成违约的意见，法院不予采纳。周莉莉要求吴义治支付其赔偿金5,000元的诉请，缺乏依据，法院不予支持。
关于吴义治反诉主张的房屋使用费，根据双方之间的短信记录等证据可以认定，吴义治在租期届满前已告知周莉莉其未能与房屋所有权人重新签订租赁合同，但租期届满后，周莉莉未及时将系争房屋交还吴义治，且在吴义治多次要求其搬离并交还系争房屋的情况下拒绝配合的做法实属不当。而吴义治在周莉莉仍在使用系争房屋的情况下擅自更换门锁并自行清空、收回系争房屋的做法亦属不妥。因双方各自的做法均有不当之处，故法院综合考虑房屋的实际使用、收回情况及合同约定的租金标准等，酌情概括确定房屋使用费金额为2,000元。判决：一、自判决生效之日起10日内，吴义治退还周莉莉定金5,000元；二、自判决生效之日起10日内，周莉莉支付吴义治房屋使用费2,000元；三、周莉莉的其余诉讼请求，不予支持。
一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。
本院二审期间，周莉莉提供证人书面陈述一份，证明吴义治在签订协议当日就将系争房屋全部钥匙交给周莉莉，在2015年2月14日周莉莉就发现吴义治换了系争房屋的钥匙，周莉莉无法进入系争房屋。吴义治对周莉莉提供的证人书面陈述的真实性及关联性都不认可。本院认为，周莉莉提供的证人书面陈述不符合证据的要求，不具有证明力，本院不予采信。
本院认为，根据周莉莉自己陈述，吴义治确有协助周莉莉与出租人签订新的租赁合同的行为，周莉莉上诉以吴义治未能帮助周莉莉与出租人成功签订租赁合同为由，要求吴义治支付赔偿金5,000元，缺乏相应依据，一审法院不予支持，并无不妥。由于周莉莉在约定的租赁期限届满后没有及时返还房屋，而吴义治也有擅自更换门锁等的行为，一审法院据此认定双方均有不当之处，基于吴义治已经实际支付了相应使用费，一审法院综合考虑本案实际情况，酌情确定周莉莉应承担的房屋使用费金额，尚属合理。周莉莉上诉不同意支付房屋使用费理由不能成立，本院不予支持。租赁期限届满后，由于双方发生争议，定金返还问题至本案诉讼才得以解决，在此情况下，一审法院对周莉莉要求吴义治支付定金利息的诉讼请求不予支持，亦无不妥。综上，周莉莉的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人周莉莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年二月十三日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……