河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫14民终962号上诉人（原审第三人）梁建立，男，汉族，1975年8月25日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托代理人郭峰，商丘市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）姚玲，女，汉族，1975年8月14日出生，住河南省宁陵县。委托代理人王存伟，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）商丘市长江置业有限公司。住所地：河南省宁陵县珠江北路东侧。法定代表人吴问军，系该公司经理。委托代理人校瑞莲，女，汉族，1982年12月2日出生，住河南省柘城县。系商丘市长江置业有限公司员工。上诉人梁建立与被上诉人姚玲、商丘市长江置业有限公司(以下简称长江置业公司）确认合同有效纠纷一案，姚玲于2016年12月9日向河南省宁陵县人民法院提起诉讼，请求：1、确认姚玲与长江置业公司签订的商品房买卖合同为有效合同，确认姚玲为该合同中约定的巴黎春天小区第2幢2单元6层601号住宅房的房屋所有权人；2、确认长江置业有限和梁建立签订的编号为NL2014-BCCT0871的商品房买卖合同无效；3、判令梁建立协助长江置业公司撤销编号为NL2014-BCCT0871的商品房买卖合同备案登记；4、判令长江置业公司为姚玲办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助姚玲办理完成巴黎春天小区第2幢2单元6层601号房屋所有权转移登记，将所有权登记到姚玲名下；5、诉讼费用由长江置业公司承担。河南省宁陵县人民法院于2016年12月29日作出（2016）豫1423民初2049号民事判决，并向双方当事人进行了送达。梁建立不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人梁建立的委托代理人郭峰，被上诉人姚玲的委托代理人王存伟，长江置业公司的委托代理人校瑞莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：长江置业公司在宁陵县人民路北侧、××北路东侧开发建设巴黎春天小区，姚玲于2014年6月17日向长江置业公司交纳购房款253700元，长江置业公司为姚玲出具了一份购房款收据，在2013年5月15日长江置业公司与姚玲签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：姚玲选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第2幢2单元6层01号房，建筑面积118平方米，单价2150元每平方米，总价款253700元。长江置业公司应当在2013年12月31日前将该商品房交付姚玲使用；长江置业公司逾期交房的违约责任，长江置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由长江置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因长江置业公司的责任，姚玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，姚玲不退房，长江置业公司按已付房价款的0.5%向姚玲支付违约金。双方约定买卖的商品房竣工后，2014年6月2日长江置业公司将约定的商品房交付给姚玲使用，但长江置业公司却至今不为姚玲办理房屋所有权转移登记，使姚玲至今未能取得房屋所有权证。另查明，长江置业公司之所以拖延不给姚玲办理相关手续和房屋所有权登记，是因为长江置业公司将该房用于其与梁建立的民间借贷担保，并以签订房屋买卖合同、及对该房屋买卖合同进行备案的形式登记在梁建立名下，且向姚玲隐瞒了该事实。长江置业公司早在2013年11月就通过商丘市安泰投资担保有限公司与梁建立建立理财合同关系，并向梁建立分别于2013年11月21日支付利息4600元、2013年11月21日支付利息4600元、2014年5月10日支付利息1000元、2014年5月21日支付利息2600元、2014年6月11日支付利息1800元、2014年8月1日支付利息1800元、22014年8月21日支付利息4000元、2014年8月21日支付利息4000元、2014年9月20日支付利息4000元、2014年9月20日支付利息3400元、2014年11月1日支付利息1800元，并在2014年10月24日长江置业公司与梁建立、商丘市安泰投资担保有限公司重新签订了《民间借贷合同》（含还款计划书、借款借据、收到利息证明）、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》各一份，《民间借贷合同》约定：长江置业公司向梁建立借款800000元；为保证债权债务的顺利履行，借款人自愿将其所拥有的位于宁陵县政府西侧、珠江路/泰山路东南角巴黎春天小区全部门面房产作为履约担保，此商业用门面房5000余平方。长江置业公司与梁建立签订借款合同后，未用借款合同约定的门面房进行抵押，长江置业公司与梁建立以签订编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》的形式，将巴黎春天第2幢5、6层501、502、501、502、501、502、601、602、601、602号房在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了买卖合同备案登记；梁建立没有按照双方签订编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》的约定支付购房款，长江置业公司也未将涉案房屋依照合同约定交给梁建立。原审认为：姚玲与长江置业公司签订《商品房买卖合同》，约定姚玲选购的住宅房位于宁陵县人民路北侧××春天小区××单元××房，建筑面积118平方米，单价2150元每平方米，总价款253700元，2014年6月17日姚玲依双方签订的合同中约定的一次性交清购房款，长江置业公司出具有收据；并在房屋竣工后长江置业公司将房屋交姚玲使用，姚玲与长江置业公司签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，依法成立，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同。且已经实际交付，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，长江置业公司应当协助姚玲办理商品房登记手续，姚玲要求长江置业公司履行合同、协助办理商品房登记手续的诉讼请求符合法律规定，依法应当予以支持。依照我国民法规定的基本原则：意思表示真实是确定民事法律行为的构成要件，意思表示不真实必然影响民事法律行为的效力。本案长江置业公司与梁建立签订的商品房买卖合同及备案行为，是基于长江置业公司借梁建立现金而提供担保的真实意思表示，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”的规定，长江置业公司与梁建立所签订的编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》及合同备案登记，并非双方的商品房买卖行为的真实意思表示，且梁建立在合同签订后没有履行该合同规定支付购房款的义务，买卖的意思表示不真实，买卖合同不成立；同时依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项的规定,意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件，同时依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，而本案长江置业公司与梁建立虽然签定了买卖合同，但双方签订商品房买卖合同的虚伪表示，隐藏于双方借贷抵押行为的表意中，实际是双方对借贷关系设定的抵押，且该虚假行为可能损害国家、集体或第三人利益，依照我国民法的原则，双方设定的商品房买卖行为的效力应为无效；而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条“第三人在抵押合同中约定，债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的规定及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，且本案中长江置业公司与梁建立签订的编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》及合同备案登记，系双方以合法形式掩盖其借款抵押的非买卖行为的目的，也已经实际损害了姚玲的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项的规定，长江置业公司与梁建立签订的编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》及备案登记的行为系无效法律行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始就没有法律约束力”的规定，梁建立依法具有协助长江置业公司办理涉案商品房买卖合同备案撤销登记的义务，故姚玲要求梁建立协助长江置业公司为其办理完成商品房买卖合同备案登记、长江置业公司在具备办理房产证条件时协助姚玲办理完成房屋所有权转移登记、将该房屋的所有权登记在姚玲名下的诉讼请求依法应当予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项，最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条的规定，判决如下：一、原告姚玲与被告商丘市长江置业有限公司签订的的《商品房买卖合同》有效；原告姚玲为该合同中约定的位于宁陵县城××镇××路东侧“××春天”小区××单元××房住宅房的房屋所有权人；二、被告商丘市长江置业有限公司与第三人梁建立签订的编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》无效；三、第三人梁建立协助被告商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014-BCCT0871的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助原告姚玲办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在原告姚玲名下。一审案件受理费100元，由被告商丘市长江置业有限公司负担。梁建立上诉称，1、梁建立与长江置业公司签订的商品房买卖合同已办理备案登记，合同真实有效。姚玲与长江置业公司签订的商品房买卖合同未办理备案登记，不具备合同生效条件，合同无效。2、梁建立与长江置业公司签订的商品房买卖合同中涉及多套房产，姚玲仅购买其中一套，其对整个合同提起诉讼，侵犯了梁建立的合法权益，原审判决也超出了法定范围。请求二审撤销原判或发回重审，确认梁建立与长江置业公司之间的商品房买卖合同真实、合法、有效。姚玲未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，梁建立与长江置业公司之间为民间借贷关系，并不存在商品房买卖关系，是否办理备案登记均不影响合同的效力，姚玲为实际购房人，交纳了全部房款，也已实际占有房屋，原审认定姚玲与长江置业公司签订的商品房买卖合同合法有效正确。姚玲针对重叠房屋进行起诉，原审没有超范围裁判。请求驳回上诉，维持原判。长江置业公司未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，长江置业公司与梁建立之间系民间借贷关系，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据双方当事人诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、梁建立与长江置业公司之间签订的商品房买卖合同效力应当如何认定；2、原审是否超出诉请范围进行判决。双方当事人对本院归纳的争议焦点均没有异议，并进行了论辩。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，梁建立对姚玲在原审中提交的商丘市安泰投资担保有限公司担保函、还款计划书、民间借款合同、借款借据的真实性均无异议，根据上述证据，可以认定梁建立与长江置业公司之间系民间借贷关系，其与长江置业公司之间签订的商品房买卖合同是为借款的顺利偿还设定担保，不属于购房行为，没有通过支付对价获得房屋的意思表示，不能产生商品房买卖合同的效力，且仅为债权的担保方式，办理备案登记亦不能产生对抗第三人的效力，梁建立据此主张权利不应得到支持，但不影响梁建立按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，依照民间借贷基础法律关系另行主张权利。商品房备案登记属于行政管理手段，对合同效力不产生直接影响。姚玲与长江置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方也依照合同约定履行了支付房款、交付房屋的义务，合同有效且已实际履行，原审确认其合同效力并无不当。姚玲提出的诉请是针对梁建立与长江置业公司签订的“编号为NL2014-BCCT0871”的商品房买卖合同，原审围绕该商品房买卖合同进行审理没有超出诉请范围。该商品房买卖合同为一个整体，涉及到的房屋均是为债权设定担保，原审在查明三方当事人之间存在不同法律关系的基础上，依法进行的裁判并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，梁建立的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人梁建立负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 倩审 判 员  周克风代理审判员  刘冬梅二〇一七年四月十九日书 记 员  韩 璐