上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终314号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海利嘉鞋业有限公司，注册地上海市闵行区梅陇镇莘朱路四号桥，主要营业地上海市闵行区莘朱路1015号。
法定代表人：李西戎，董事长。
委托诉讼代理人：高建中，上海容和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海汉实投资管理有限公司，住所地上海市闵行区放鹤路1088号第3幢1038室。
法定代表人：尚亚珍，董事长。
委托诉讼代理人：徐佳杰，上海市福隆律师事务所律师。
上诉人上海利嘉鞋业有限公司（以下简称利嘉公司）因与被上诉人上海汉实投资管理有限公司（以下简称汉实公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初3308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
利嘉公司上诉请求：1、原审法院认定被上诉人于2016年5月31日已搬离，双方合同已解除，明显错误。直至2016年年底被上诉人仍然收取次承租人租金。2、被上诉人自2016年4月1日起一直未付房租，按照合同约定押金不予退还。3、租金应全额支付，而不应三折支付。要求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请、支持上诉人一审反诉请求。
汉实公司辩称：1、被上诉人已于2016年5月31日全部搬离。2、上诉人明知动迁仍向被上诉人多收租金，被上诉人在履行涉案合同中没有违约，是因不可抗力致涉案合同终止，故上诉人应返还押金。3、原审法院酌情确定租金是合理的。要求维持原判。
汉实公司向一审法院起诉请求：判令利嘉公司返还租赁押金622,326元。
利嘉公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年8月16日已经解除；2、判令汉实公司支付自2016年4月1日至同年8月16日止的租金941,160元；3、判令汉实公司支付自2016年8月17日起至实际搬离之日止，按每日6,820元计算的房屋使用费。
一审法院认定，2014年5月31日，汉实公司（作为承租方，签约乙方）与李西戎（利嘉公司的法定代表人，作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区XX路XX弄XX号利嘉公司厂房仓库出租给乙方使用。经双方测量确认，房屋和仓库面积为12,400平米。房屋租赁期自2014年10月1日至2023年3月1日止（起始日以实际计租日算起）。本合同签订后，乙方向甲方支付租金和押金后五日内，甲方向乙方交付该租赁房屋，乙方需在甲方提供的房屋交付清单上签字。双方确认甲方给予乙方免租期为三个月，免租期内乙方除房屋租金外，乙方需交纳其他费用，包括水电费等。租赁房屋的价格为每平米0.55元/天X365天X面积12,400平米=年租金2,489,300元。押金叁个月共计622,326元。押三付一，即签订合约后，乙方应向甲方支付三个月押金和第一个月租金207,442元，共计829,768元。乙方每月5日前须向甲方支付租金和“第四条”中需乙方支付的所有费用（以银行到账日期为准）。本合同结束后，在乙方返还该租赁房屋后十五日内甲方退还乙方押金。在租赁期间该押金，甲方不向乙方支付任何利息。甲方所出租给乙方的房屋租金每三年环比递增百分之六，即：2014年10月1日至2017年9月30日租金价格每平米0.55元/天；2017年10月1日至2020年9月30日租金价格每平米0.583元/天；2020年10月1日至2023年3月1日租金价格每平米0.618元/天。租赁期内，甲方按本合同中约定向乙方收取水、电等费用，乙方使用该房屋产生的水、电、通讯、排油费、化粪池清理费、门前三包、清洁费、治安费等费用均由乙方按实承担（以水电气等单据结算）。如乙方逾期支付应向甲方承担逾期支付的违约金，按逾期每日的千分之三支付。甲方出租给乙方的房屋由乙方自行使用，若因特殊情况，乙方需向第三人转租，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并与第三方所签合约需向甲方备案。甲方不承担乙方同第三方签订合同所规定的任何责任。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，甲方有权利提前终止此合同，双方对此无异议。1.在租赁期间内，因拆迁、批租、市政或镇村征用：甲方会提前书面通知乙方，乙方在规定时间内向甲方返还该租赁房屋后，甲方30天内返还乙方押金。2.乙方延迟向甲方交付房屋租赁金超过30天，甲方不退换（还）乙方押金。3.乙方因严重违法经营或造成重大事故的，甲方不退换（还）乙方的押金。合同期内如因政府动、拆迁、批租、市政或镇村征用，甲方应按合同规定提前三个月书面通知乙方。乙方需准时向甲方交还全部该租赁房屋，房屋须处于甲方向乙方交付使用时正常和安全的状况。乙方在向甲方返还该租赁房屋或恢复房屋原状时，如产生任何费用甲方不予承担。甲方对乙方在租赁期对该租赁房屋投入的装修、改动和修缮费用不予以任何形式的赔偿或补偿。上述合同对双方的其他权利和义务亦作了约定。
签约后，双方各自按约履行了相关合同义务。
2015年11月16日，案外人上海XX公司（以下简称XX公司）向利嘉公司发送《通知》，称：“根据上级政府文件精神和《关于做好外环生态绿化带专项工程动迁工作的通知》要求，贵公司在此次外环生态工程动迁实施范围内，为了确保贵公司利益和生产正常有序进行和外环生态工程顺利推进，从2015年12月1日起相关动迁前期工作开始进行至2016年5月30日之前结束搬离及相关手续。外环生态工程建设量大、任务重，请各单位依法依规，望贵公司积极配合，认真执行，确保外环生态建设顺利推进。特此通知！”
同年11月23日，利嘉公司法定代表人李西戎确认收到上述通知。
2016年3月初，XX公司对外张贴《告知书》。载明：1.在2016年5月1日至10日内还未搬离的单位，将取消停产停业、速签费等补偿款。2.在2016年5月11日至20日内还未搬离的单位，将取消建筑物、装潢、附属设施、物品搬迁等补偿款。3.并将实行强制取缔、拆违等实施工作。4.被拆迁单位签订补偿协议书后起30天内，补偿款到位50%；搬离租赁区域之日起20天内，补偿款再到位50%。5.被动迁单位提供营业执照复印件、银行帐号及银行开户行信息。至此汉实公司已无法正常使用上述租赁房屋。
2016年5月24日，利嘉公司向汉实公司发送《合同终止通知》1份，1.解除贵我双方《房屋租赁合同》；2.敦请贵司于2016年5月31日之前将厂房腾空，搬离相关物资和设备，并恢复原貌；3.若贵司未在上述期限内返还厂房并继续占有的，我司将有权选择采取包括断水、断电、加封门锁、现场清场及/或对厂房内物资和设备作垃圾处理的任一项措施；同时，我司将有权依法追究贵司经济责任及法律责任，并追偿由此产生的全部损失。之后，汉实公司于2016年5月31日前已全部搬离租赁场地。
2016年7月8日，汉实公司曾起诉至一审法院要求判令：1.利嘉公司支付停产停业补偿费、速迁速搬奖励费共计806万元；2.利嘉公司支付建筑物、构筑物、装饰装修补偿款1,903,700元；3.利嘉公司支付机器设备及物品搬迁费787,480元；4.利嘉公司返还押金622,325元。期间，利嘉公司向一审法院提起反诉。后因汉实公司最终获取了相应的动迁款项后于2016年12月14日向一审法院提出撤回本诉的申请。2017年1月18日，利嘉公司同时向一审法院提出撤回反诉的申请。一审法院于2017年2月3日出具民事裁定书，准许本诉原告汉实公司撤回起诉；准许反诉原告利嘉公司撤回反诉。因汉实公司除取得了相应的动迁款项后未能收到利嘉公司返还的租赁押金，汉实公司遂起诉利嘉公司予以返还，遂成讼。
一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并按约履行。上述合同履行过程中，因汉实公司从利嘉公司处承租的涉案厂房仓库被政府列为外环生态工程动迁实施范围，致使双方合同约定的经营目的无法实现。现利嘉公司反诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年8月16日已经解除之诉请。对此，汉实公司认为其已按照政府要求于2016年5月31日搬离涉案厂房仓库，之后该厂房仓库已被拆除，故一审法院认为双方签订的《房屋租赁合同》于2016年5月31日已经解除。双方租赁合同解除后，汉实公司要求利嘉公司返还租赁押金622,326元之请求，理由正当，一审法院予以支持。利嘉公司辩称其有权对于所收押金不予退还之抗辩，理由不能成立，一审法院不予支持。鉴于案外人XX公司于2016年3月初对外张贴《告知书》，要求所有承租单位立即搬离，至5月还未搬离的将取消所有补偿并实行强制搬离取缔、拆违等工作。由此或多或少在一定程度上对汉实公司的经营带来影响，至此汉实公司自2016年4月起已处于动迁搬离准备阶段，无法正常使用上述租赁厂房。汉实公司于2016年4月1日起未再向利嘉公司支付租金存在一定的客观原因。因此，一审法院根据本案的实际情况，当事人的过错程度等综合因素，酌定汉实公司自2016年4月1日至同年5月31日按每月62,232元（207,442元X30%）的计算标准向利嘉公司支付租金124,464元。考虑到汉实公司于2016年5月31日前已搬离涉案厂房仓库，故对利嘉公司反诉要求汉实公司支付自2016年6月1日至同年8月16日止的租金及自2016年8月17日起至实际搬离之日止，按每日6,820元计算的房屋使用费之反诉请求，一审法院均不予支持。据此，判决：一、汉实公司与利嘉公司签订的《房屋租赁合同》于2016年5月31日已经解除。二、利嘉公司于本判决生效之日起十日内返还汉实公司租赁押金622,326元。三、汉实公司于本判决生效之日起十日内支付利嘉公司自2016年4月1日至同年5月31日按每月62,232元（207,442元X30%）的计算标准向利嘉公司支付租金124,464元。四、驳回利嘉公司的其余反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费5,011.63元（减半收取），由利嘉公司负担;反诉案件受理费6,580.80元（已减半收取），由汉实公司负担870.28元、利嘉公司负担5,710.52元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人利嘉公司与被上诉人汉实公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。在房屋租赁合同履行期限内，因为发生拆迁情事，使该《房屋租赁合同》无法履行，故原审法院依上诉人请求判决《房屋租赁合同》解除，也属正确。关于解除的时间，双方当事人存在争议。原审法院根据拆迁具体客观情况，确定解除时间，并无不当。上诉人主张的解除时间，因其未能依法提供充分、有效的证据，本院难以采纳。关于租赁押金退还，因本案合同解除属于拆迁的客观情事发生所致，上诉人并无不退还租赁押金的理由、根据。有关系争租金计付，原审法院依照本案实际情况，酌情确定欠付租金数额，亦无不当，本院予以确认。
综上所述，利嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21,444.30元，由上诉人上海利嘉鞋业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 严卫忠
审判员 沈 洁
二〇一八年一月三十一日
书记员 田纬瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……