广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0921民初652号原告（反诉被告）:李文伟，男，1983年8月8日生，汉族，住广西容县。原告（反诉被告）：李文壮，男，1979年1月14日生，汉族，住广西容县。原告（反诉被告）：李文广，男，1986年4月26日生，汉族，住广西容县。三原告（反诉被告）共同委托代理人：李继亮（父子关系），住广西容县黎村镇黎村街佳山队**号。原告（反诉被告）：梁承祥，男，1964年6月15日生，汉族，住广西容县。原告（反诉被告）：梁盛，男，1975年5月16日生，汉族，住广西容县。原告（反诉被告）：黄海锋，男，1991年11月26日生，汉族，住广西容县。委托代理人：黄南生（父子关系），住广西容县。原告（反诉被告）：梁钦诚，男，1950年9月14日生，汉族，住广西容县。原告（反诉被告）：黄家新，男，1968年10月24日生，汉族，住广西容县。原告（反诉被告）：韦剑明（曾用名韦军），男，1970年12月27日生，汉族，住广西容县。。九原告（反诉被告）共同委托代理人：张学清，广西钰锦律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄勇，男，1965年3月21日生，汉族，住广西容县。第三人：梁峻源（曾用名梁承清），男，1977年11月20日生，汉族，住广西容县。原告（反诉被告）李文伟、李文壮、李文广、梁承祥、梁盛、黄海锋、梁钦诚、黄家新、韦剑明与被告（反诉原告）黄勇、第三人梁峻源确认合同有效纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序于2017年7月13日第一次公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院认为本案不宜适用简易程序，于2017年8月8日裁定本案转为普通程序审理，并于2017年8月15日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁承祥、梁盛、梁钦诚、黄家新、韦剑明，原告（反诉被告）李文伟、李文壮、李文广的共同委托代理人李继亮，原告（反诉被告）黄海锋的委托代理人黄南生及九原告（反诉被告）的共同委托代理人张学清和被告（反诉原告）黄勇、第三人梁峻源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文伟、李文壮、李文广、梁承祥、梁盛、黄海锋、梁钦诚、黄家新、韦剑明向本院提出诉讼请求：1.确认原告、第三人与被告于2006年10月4日签订的《转让土地凭条》合法有效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年12月，被告黄勇将合法竞拍取得的原容县黎村镇佳山丫原饲料厂的地块分割转让给原告、第三人，并到现场对所转让的土地进行了确认。原告、第三人分别于2002年12月25日、2003年1月2日、2003年1月14日将转让款合计25万元支付给被告。之后，被告将部分土地交付原告李文伟、李文壮、李文广、黄家新、黄海锋和梁承祥使用。2006年10月4日，原告、第三人与被告补签《转让土地凭条》，约定：黄勇同意将购得原黎村饲料厂的土地，以每4.5米宽为一铺面转让10份给原告、第三人，其中李文壮、李文伟、李文广共2份，黄家新2份，梁承清、梁钦诚、梁承祥、梁盛、黄海锋、韦军各1份，每份以拍卖价均占1.9万元，黄勇差费每份1000元，办理土地过户及税费4000元（暂付款，此款实行多退少补，以发票为准，实际每份黄勇于2002年12月已收2.5万元），关于建设局规划及平整土地等费用不含4000元以内，何时规划以上用户使用土地，待规划局统一规划后而定。协议签订后，原告一直要求被告办理地块规划设计及平整土地，但被告迟迟不予办理，至今未交付土地给原告。原告认为，《转让土地凭条》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效，特提起本案诉讼。被告黄勇辩称，《转让土地凭条》是无效的，具体理由如下：1.其与原告、第三人并未正式建立合同关系，仅是意向凭条，不存在合同效力问题。2.凭条内容不符合相关法律法规规定，该宗土地性质为工业用地，未经规划不能私自转让。3.凭条内容仅说明是意向约定，转让土地需双方平等自愿。4.事实上无法履行，目前该宗地未得到主管部门同意分割转让，因我方自身原因也处于查封、抵押状态。5.我方不认识李文广、李文壮、李文伟、梁盛、黄海锋、韦剑明及第三人梁峻源，他们没有在凭条上签名，不是适格当事人。第三人梁峻源述称，对原告的诉求无异议，认可原告主张的事实，签订合同时因我不在家，委托我叔叔梁钦诚代签。反诉原告黄勇向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告、第三人签订的《转让土地凭条》；2.由反诉原告想反诉被告、第三人返还因口头协议所收取的预收款25万元。事实和理由：2002年12月，反诉原告通过竞买方式取得坐落于容县××村镇××山丫××土地使用权人为××村镇经济委员会的国有土地一宗，土地用途为工业用地，土地使用面积7185.69平方米。随后，反诉被告、第三人分别多次找到反诉原告，提出将以上地块进行分割转让给他们，反诉原告已明确告知其没有计划开发，但反诉被告担心真正开发买不到土地，在反诉被告强烈要求下反诉原告同意收取2.5万元预收款，并口头承诺：假如反诉原告开发份额转让该宗土地时，优先转让给反诉被告及第三人。同时，反诉原告当时尚未取得国有土地使用证，且该宗土地为工业用地，我方无权且工业工地不允许分割转让，所以，反诉原告在当时不可能接受反诉被告、第三人的要约，更不可能做出分割转让土地的承诺，故，双方没有形成土地使用权转让合同关系。直至2006年，反诉原告要离开容县到外地发展，告知土地在十几年不计划开发，主动提出退还土地款，但反诉被告、第三人拒收。经他们多次强烈要求下，双方签订了《土地转让凭条》，该协议真实意思是经反诉原告同意分割开发，并经政府同意符合规划条件下，即土地性质变更为住宅用地性质，在反诉原告分割转让时可依照反诉被告、第三人意向受让的份额优先转让，2.5万元为土地预付款。若土地转让，应在双方确定最终实际价款、交付时间等内容后，再签订土地使用权转让合同；若不能实现分割转让，则由反诉原告返还以上预收款。直至2009年，反诉原告取得国有土地使用证，土地使用面积6219.03米，性质为工业工地。自此，反诉原告明确告知无法分割转让，但反诉被告、第三人均拒收。2014年6月，反诉原告因资金周转向他人借款，将上述土地作为抵押物抵押他人，并于6月10日办理抵押登记。2016年10月26日，因反诉原告其他债务问题，容县人民法院对该宗土地进行了查封。反诉原告认为，该宗土地目前原告不会分割转让也不可能分割转让，反诉原告与反诉被告、第三人分别于2002年、2006年达成的土地使用权意向性《转让土地凭条》，显然已不能实现，因反诉被告、第三人多次拒收退款，特提起反诉。反诉被告李文伟、李文壮、李文广、梁承祥、梁盛、黄海锋、梁钦诚、黄家新、韦剑明辩称，原告的反诉请求不应得到支持，具体理由：1.反诉原告的诉求1是解除《转让土地凭条》，解除前提是合同有效，说明反诉原告承认合同有效。2.《转让土地凭条》是双方已经实际履行后补充签订的协议，虽标题没有明确是合同，但我方支付了相关转让款，双方均到现场确认转让的土地，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。第三人梁峻源述称，与反诉被告的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据《平面图》有异议，认为该图非其制作，仅签名，与本案无关，是原告单方意愿；对证据《证明》有异议，认为与本案无关，是我基于邻里关系借用给黄家新使用；对证据《转让土地凭条》证明内容有异议，认为是原告写好让我签字，双方协商好仅是计划依照凭条操作但并不是一定要这么做，只能说明我方收取原告、第三人每人2.5万元，里面没有土地的四至界址、面积、单价及交付时间等，仅是一种意向；对证据《照片》真实性无异议，但对证明内容有异议，我方没有答应过或交付原告使用，曾我方与他人权属纠纷时，原告也没有维权，说明土地与原告无关。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据《转让土地凭条》三性无异议，但对证明内容有异议，该合同不是意向性协议，且该合同是履行在先合同在后，对转让土地的宽度、长度已经明确；对证据《土地使用权抵押登记申请审批表》有异议，认为被告存在欺瞒行为，我方对其抵押不知情；对证据民事裁定书，认为与本案无关联性；对证据国有土地使用权证无异议，但没有明确规定工业性质的土地不得转让，仅是转让需要办理相关变更登记手续；对证据《行政复议决定书》有异议，认为双方转让土地关系在先，被告办证在后，办证时没有向有关部门说明以上转让行为，发生纠纷是被告方问题，不应以此否认双方转让行为。对证据《划拨国有土地使用权补办出让合同》、《容县人民政府关于同意原黎村镇佳山丫原饲料厂工业工地变更为商服、住宅用地的批复》、《关于容县黎村镇佳山丫黄勇地块规划设计条件的批复》真实性无异议，认为由黄勇单方办理，我方不知情，也证明本案土地具备了交付的条件，出让合同不能否认我方与被告之间签订的《转让土地凭条》。对证据《照片》有异议，认为与本案无关联。第三人的质证意见与原告（反诉被告）意见一致。本院认为，关于原告提供的证据，第三人均无异议，被告认可《平面图》、《证明》、《转让土地凭条》上“黄勇”签名系其所签，本院对其真实性予以认可；被告对照片真实性无异议，本院对其真实性予以认可。原告及第三人对被告提供的证据真实性无异议，本院对其真实性予以认可。本院据以上证据认定及各方庭审陈述，认定事实如下：2002年12月，被告黄勇通过竞买方式取得坐落于广西××村镇××山丫××土地使用权人为××村镇经济委员会的国有土地【容国用（1994）字第0707003号】一宗，土地用途为工业用地。当月，经原告、第三人与被告口头协商，黄勇同意将以上土地的部分，以每4.5米宽为一铺面共45米，分10份转让给原告、第三人。黄勇分别于2002年12月25日、2003年1月2日、2003年1月14日收到梁钦诚等人交来土地款150000元、94000元、6000元，合计25万元。另，黄勇作为甲方、梁钦诚作为乙方代表均在黎村镇经济委员会佳山饲料厂《平面图》上签名初步确认以上转让的10份土地。2006年10月4日，原告、第三人与被告签订《转让土地凭条》，约定：黄勇同意将以上土地以每4.5米宽为一铺面（深度以平整后而定）转让10份给隔离临友使用，其中李文壮、李文伟、李文广共2份，黄家新2份，梁承清、梁钦诚、梁承祥、梁盛、黄海锋、韦军各1份。经双方协商，每份以拍卖价均占1.9万元，黄勇差费每份1000元，办理土地过户及税费4000元（暂付款，此款实行多退少补办法，以发票为凭，实际每份黄勇已收2.5万元），关于建设局规划及平整等费用不含4000元内，何时规划以上用户使用土地，待城建局统一规划后而定。特立此条为凭。原告梁承祥、梁钦诚、黄家新分别在协议上签名，原告李文伟、李文壮、李文广则委托其父亲李继亮签名，原告梁盛委托其父亲梁钦坤签名，黄海锋委托其父亲黄南生签名，原告韦剑明（曾用名韦军）委托梁钦诚签名，第三人梁峻源（曾用名梁承清）委托其叔叔梁钦诚签名。2009年7月20日，黄勇与容县国土资源局签订了一份合同编号为容土出让2009[0693]号《划拨国有土地使用权补办出让合同》，明确由黄勇受让本案涉案土地，总面积为6219.030平方米，用途为工业用地，出让年期为2009年7月20日至2059年7月19日。同时第十七条约定“受让人按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用权》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列规定之一：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。”2009年7月23日，被告黄勇取得以上土地的国有土地使用证（证号：容国用（2009）第17090833号），土地用途工业，使用权面积6219.030平方米，终止日期2059年07月19日。2013年12月26日，容县人民政府做出容政函[2013]180号《容县人民政府关于同意原黎村镇佳山丫原饲料厂工业用地变更为商服、住宅用地的批复》，批复如下：“一、同意将位于黎村镇佳山丫，土地注册号为容国用（2009）第17090833号，登记面积6219.030平方米的1纵国有建设用地土地用途由工业用地变更为商服、住宅用地。二、办理变更登记手续前须经由合法资质的中介土地评估机构按原用途土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格和新批准用途土地使用条件下土地使用权市场价格进行评估；土地评估报告送县国土资源局备案，由土地使用者与国土资源局重新签订建设用地使用权出让合同，按批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格与原用途土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴土地出让金。三、接文后，到县住建局、国土资源局、房管所等有关部门办理相关手续。”2015年10月21日，容县住房和城乡建设局做出容住建规函[2015]111号《关于容县黎村镇佳山丫黄勇地块规划设计条件的批复》，对该地块提出如下规划设计条件：“一、用地概况（一）规划建设用地位置：容县黎村镇佳山丫。（二）用地界址：（详见规划条件附图）。（三）地块面积：6219.02平方米（合9.33亩）。二、用地规划要求（一）用地性质：商业服务业设施用地、二类住宅用地。（二）建筑密度：一层至三层（含三层）不大于55%，三层以上不大于30%。……”另查明，2014年6月10日，黄勇因借款507万元而将该宗土地抵押给梁志汉、柳伯宏、覃国坤，并办理了抵押登记。2016年10月26日，本院作出（2016）桂0921民初2417号民事裁定书，裁定对以上国有土地使用权进行查封，查封价值以100万元为限。再查明，2005年9月16日，黄勇出具《证明》给黄家新收执，载明“黄家新同志在2002年12月份从我处购买两间铺面，位于黎村佳山丫天堂饲料厂，每间铺面宽约4.5米。在没有办清土地使用证前，黄家新可临时使用原饲料厂的房地产作经营钢筋、水泥场所（部分空地）。若需统一规划开发该片土地时，则黄家新无条件拆除临时搭盖的遮雨棚。”同时，其他原告及第三人在支付土地款后，黄勇先后交付有仓库或房屋给他们自行使用或由他们出租使用，部分原告使用至今，且未收取过原告及第三人的任何费用。本院认为，本案的争议焦点如下：1.原告李文广、李文壮、李文伟、梁盛、黄海锋、韦剑明和第三人梁峻源是否本案适格当事人；2.原告、第三人与被告是否成立土地转让合同关系；3.《土地转让凭条》是否符合合同解除条件。关于第一个争议焦点，被告认为他们没有在合同上签名，不是本案适格当事人。本院认为，该合同为原告均已经履行支付土地转让款义务后再补充签订为书面合同的，虽然以上六原告和第三人没有在合同上签名，但其委托了其他原告或者其亲属代为签名，被告在在场原告及受委托人签名后，没有提出异议，应视为其同意原告委托他人代为签订合同的行为。故，本院依法认可以上六原告和第三人为本案适格当事人。关于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”原告及第三人认为被告已经收取了土地款，并就土地进行了使用，双方补签的《转让土地凭条》，明确了转让价款、份数及约定办理过户手续等内容，合同应合法有效。被告认为该凭条为意向性凭条，非土地转让合同，不符合合同构成要件，该凭条不能作为在国土资源局登记的合同依据。本院认为，双方除了签订以上《转让土地凭条》外，双方就该涉案土地《平面图》进行确认，虽然该《平面图》无有资质的第三方机构盖章确认，但是依据被告黄勇于2012年12月拍卖原黎村镇经济委员会佳山饲料厂时现状所制作，有原告及第三人代表梁钦诚与被告黄勇双方签名认可，该《平面图》就原告所购土地明确了宽共45米分10份，长则与宽成直角往五七队山岭延伸至界址，这与《转让土地凭条》上约定的“以每4.5米宽为一铺面（深度以平整后而定）转让十份给隔离邻友使用”相互对应，应视为双方就合同标的已经明确，且被告已经收取了原告土地转让价款每份1.9万元，并收取了土地过户及税费4000元。故，在以上合同能明确姓名、标的和数量情况下，被告辩称的凭条是意向性协议，原告和第三人仅在规划批准后依据以上协议有优先购买权，不符合合同约定，本院不予采信。又根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”被告黄勇在双方签订《转让土地凭条》时虽未取得国有土地使用权证书，但是其于2009年7月23日依法取得了出让土地使用权证书【国有土地使用权证号：容国用（2009）第17090833号】，应视为该合同合法有效。综上，原告主张原告、第三人与被告于2006年10月4日签订的《转让土地凭条》合法有效，于法有据，本院应予支持。关于第三个争议焦点，反诉原告黄勇认为涉案土地为工业用地，无法分割转让，因《转让土地凭条》为意向性协议，我方也告知反诉被告和第三人需缴纳出让金，否则无法变更土地性质，且该土地已经被抵押和查封，以上综合情形均证明该合同履行不能，请求解除合同。综合本案案情，虽然本案涉案土地为工业用地，依照《划拨国有土地使用权补办出让合同》约定首次转让时，应当符合一定投资开发条件，在无法变更土地性质前提下，未符合一定投资开发条件，确实无法转让。但是，容县人民政府于2013年12月26日作出了同意涉案土地工业用地变更为商服、住宅用地的批复，且容县住房和城乡建设局亦于2015年10月21日做出关于同意涉案土地规划设计条件的批复。由此可见，黄勇若依照批复规定差额补缴土地出让金，即可依照商业服务业设施用地、二类住宅用地的规划条件进行规划。另，反诉原告与反诉被告、第三人签订《转让土地凭条》中约定了“何时规划以上用户使用土地，待城建局统一规划后而定。”故，双方可依照当前容县住房和城乡建设局做出的批复进行确认使用土地符合反诉被告、第三人与反诉原告之间的约定。此外，反诉原告主张当前该宗土地存在查封及抵押情形，系其基于反诉原告个人其自身债务所导致，与反诉被告、第三人无关，若反诉原告黄勇履行其债务后，依法可以请求法院解除财产保全和请求债权人办理撤销抵押登记，非属于本案合同履行不能的理由。综上，因反诉原告没有提供证据足以证明反诉被告、第三人存在根本违约或其他导致合同目的根本无法履行等情形下，应就其主张承担相应不利后果。故，反诉原告请求解除《转让土地凭条》，证据不足，本院不予支持。同理，反诉原告主张向反诉被告、第三人收取的25万元，因合同尚未解除，该主张本院依法不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、原告李文伟、李文壮、李文广、梁承祥、梁盛、黄海锋、梁钦诚、黄家新、韦剑明（曾用名韦军），第三人梁峻源（曾用名梁承清）与被告黄勇于2006年10月4日签订的《转让土地凭条》合法有效；二、驳回反诉原告黄勇的反诉请求。本案本诉收取受理费50元，反诉收取受理费5050元，由被告（反诉原告）黄勇负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日预交上诉案件受理费5100元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，账户：20×××57），逾期不交也不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  覃勇坚审 判 员  覃日凤人民陪审员  李燕萍二〇一七年八月二十一日书 记 员  梁倩宁