北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16164号
上诉人（原审原告，原审反诉被告）牛林泉，女，1986年12月1日出生。
上诉人（原审原告，原审反诉被告）薛康，男，1986年7月22日出生。
以上二上诉人共同委托代理人刘强，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
以上二上诉人共同委托代理人袁慧，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
上诉人（原审被告，原审反诉原告）周吴刚，男，1976年6月3日出生。
委托代理人辛玉成，吉林浩原律师事务所律师。
上诉人牛林泉、薛康与上诉人周吴刚房屋租赁合同纠纷一案，牛林泉、薛康与周吴刚均不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第15062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2015年7月，牛林泉、薛康诉至原审法院称：2014年12月7日，牛林泉、薛康为经营特色牛杂餐饮店，与周吴刚签订了《通州北苑项目三方租赁协议》（以下简称租赁协议），并向周吴刚一次性支付了6个月租金和1个月押金，共计人民币
84843元。2015年1月25日，牛林泉、薛康与北京佳顺惠德餐饮管理有限公司签订了加盟协议，并向对方支付了1万元履约保证金和13600元加盟管理费。2015年6月6日，周吴刚在租赁房屋完全不符合交割条件的情况下，通知牛林泉、薛康办理了房屋交割手续。2015年6月7日，牛林泉、薛康与装修公司签订了装饰装修施工合同，拟对租赁房屋进行装修后开始营业。但将装修图纸交大连一方物业公司审验时，周吴刚知租赁房屋的燃气尚未开通，且电压并非380V而是220V，电量限量为8000W，完全未达到开设餐饮公司的基本配置和要求。且周吴刚至今从未向牛林泉、薛康出示过租赁房屋的消防验收合格手续，房屋使用权人的人身安全无任何保障。牛林泉、薛康在得知租赁房屋完全不符合合同约定的使用条件后，于2015年6月19日通过手机短信通知周吴刚，房屋不符合交房条件，要求解除合同。鉴于周吴刚对牛林泉、薛康的要求未给予正面回复，牛林泉、薛康于2015年7月9日再次以书面形式向周吴刚郑重声明，要求与周吴刚解除房屋租赁合同。同时，将租赁房屋钥匙返还给居间人物业公司。现周吴刚交付房屋不满足开店要求已构成根本违约，牛林泉、薛康有权依照租赁协议的约定解除合同，并要求周吴刚返还租金、押金、物业取暖等费用，要求周吴刚支付违约金并赔偿全部损失。故诉至法院，请求：1、解除牛林泉、薛康与周吴刚之间签订的租赁协议；2、周吴刚返还牛林泉、薛康已支付的房屋租金72723元、押金12120元，以及物业费、供暖费4151.4元，共计人民币88994.4元；3、周吴刚向牛林泉、薛康支付违约金12120元，并赔偿牛林泉、薛-康直接损失50559元；4、由周吴刚承担本案诉讼费用。
周吴刚在原审法院辩称：不同意牛林泉、薛康的全部诉讼请求。牛林泉、薛康起诉书陈述的事实理由部分均没有构成合同约定的解除合同的相关条款，没有法律依据，请求法院依法驳回牛林泉、薛康的诉讼请求。
周吴刚在原审法院反诉称：请求法院判令：1、牛林泉、薛康支付周吴刚租金（自2015年6月6日起至实际交付房屋之日）；2、牛林泉、薛康支付周吴刚违约金12120元；3、牛林泉、薛康支付周吴刚中介费12120元；4、牛林泉、薛康承担诉讼费用。
牛林泉、薛康在原审法院针对周吴刚的反诉辩称：我方坚持认为是反诉方违约，而并不是我们违约，在我们起诉的房屋租赁诉讼当中已经事实清楚，我们提供的证据已经形成一个完成的证据链证明反诉方违约在先。
原审法院经审理查明，2014年12月7日，周吴刚（出租人）与牛林泉、薛康（承租人）、大连一方物业管理有限公司北京分公司（居间人）签订《通州北苑项目三方租赁协议》（以下简称租赁协议），约定：周吴刚将坐落于北京市通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地1#商业楼2层288号房屋（以下简称涉案房屋）出租给牛林泉、薛康，用于经营特色牛杂店，建筑面积为23.44平方米，房屋租赁期自2015年6月1日至2018年6月10日，共计3年零10天，免租期10天，周吴刚应于2015年6月1日前将房屋按约定交付给牛林泉、薛康。《房屋交割清单》经牛林泉、薛康与周吴刚双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租金标准为每半年72723元，押金为12120元，押一付六。租赁期内的水、电、供暖、燃气、物业管理费由牛林泉、薛康承担。合同签订即日，周吴刚应向居间人支付12120元作为佣金。合同签订后，牛林泉、薛康向周吴刚支付6个月租金72723元、1个月押金12120元、物业费3096.72元、供暖费1054.68元。
2015年6月6日，周吴刚将涉案房屋交付牛林泉、薛康使用，双方签订《房屋交割清单》。2015年7月10日，牛林泉、薛康向周吴刚送达《解除合同告知函》，载明：“2015年6月7日，我方与装修公司签订了装饰装修施工合同，拟对租赁房屋进行装修后开始营业。但将装修图纸交大连一方物业公司审验时，周吴刚知租赁房屋的燃气尚未开通，且电压并非380V而是220V，电量限量为8000W，完全未达到开设餐饮公司的基本配置和要求。……我方于2015年6月9日已通过手机短信通知周吴刚先生，房屋不符合交房条件，后要求解除合同。现我方再次郑重声明，因周吴刚先生之根本违约行为，我方作为守约方现要求贵方退还我方已交付的所有费用并承担违约责任，同时赔偿给我方造成的全部经济损失。”2015年8月18日，牛林泉、薛康与周吴刚双方对涉案房屋完成交接。
庭审中，牛林泉、薛康提供“京城第一杂”加盟合同书，保证金、加盟费、管理费收据，装修合同、定金收据等，用以佐证因周吴刚的违约行为给牛林泉、薛康造成的各项经济损失，周吴刚对此不予认可，无法核实真实性且认为与本案无关，上述经济损失均属于正常的商业风险。
原审法院认定上述事实，有《通州北苑项目三方租赁协议》、收据、交接单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
根据查明的事实，牛林泉、薛康与周吴刚签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。牛林泉、薛康与周吴刚在诉讼中完成房屋交接手续，租赁协议实际已解除，故对牛林泉、薛康要求解除租赁协议的诉讼请求，法院予以支持。关于牛林泉、薛康要求周吴刚退还房屋租金、押金、物业费及供暖费的诉讼请求，现牛林泉、薛康与周吴刚签订的租赁协议已解除，周吴刚理应退还牛林泉、薛康押金、物业费、供暖费及未实际使用房屋期间的租金；关于牛林泉、薛康已实际使用期间的房屋租金，鉴于周吴刚提供的房屋未通燃气、电压为220V，合同中约定的经营目的为特色牛杂店，周吴刚提供的上述房屋条件确有不妥之处，牛林泉、薛康表示上述条件无法经营餐饮，但牛林泉、薛康并未在租赁合同中对燃气、电压进行具体约定，且在收房时未尽到谨慎验房的义务，故牛林泉、薛康与周吴刚双方对租赁协议的解除负有同等责任，双方应共同负担实际使用期间的房屋租金，故法院对牛林泉、薛康要求退还押金、物业费、供暖费及房屋租金中的合理部分予以支持。关于牛林泉、薛康要求周吴刚赔偿直接损失的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。关于周吴刚要求牛林泉、薛康支付实际使用期间的房屋租金的反诉请求，牛林泉、薛康已向周吴刚支付上述期间的房屋租金，该项诉讼请求无实际履行内容，故法院不予支持。关于周吴刚要求牛林泉、薛康支付中介费的反诉请求，租赁协议中明确约定周吴刚为支付中介费的责任人，且无论租赁合同发生解除、中止等情况，周吴刚仍应支付中介费，故周吴刚的此项反诉请求，依据不足，法院不予支持。关于牛林泉、薛康要求周吴刚支付一个月租金作为违约金的诉讼请求和周吴刚要求牛林泉、薛康支付一个月租金作为违约金的反诉请求，鉴于牛林泉、薛康与周吴刚对租赁协议的解除负有同等责任，过错相抵，故法院均不予支持。据此，原审法院于2015年10月判决：一、解除牛林泉、薛康与周吴刚周吴刚签订的《通州北苑项目三方租赁协议》；二、周吴刚返还牛林泉、薛康房屋租金人民币五万八千一百七十九元、房屋押金人民币一万二千一百二十元及物业、供暖费人民币四千一百五十一元四角，以上共计七万四千四百五十元四角，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回牛林泉、薛康的其他诉讼请求；四、驳回周吴刚的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，牛林泉、薛康与周吴刚均不服原审判决，上诉至本院。牛林泉、薛康之上诉请求为：1、依法撤销北京市通州区人民法院作出的（2015）通民初字第15062号民事判决第二项、第三项；2、依法改判周吴刚返还牛林泉、薛康已支付的房屋租金72723元、押金12120元以及物业费、供暖费4151.4元（合计：88994.4元）。3、依法改判周吴刚向牛林泉、薛康支付违约金12120元并赔偿牛林泉、薛康直接经济损失19559元；4、本案一、二审诉讼费由周吴刚承担。周吴刚之上诉请求为：1、依法撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第15062号民事判决第二项、第四项；2、依法改判驳回牛林泉、薛康的诉讼请求或者将本案发回重审；3、依法改判牛林泉、薛康向周吴刚支付租金（自2015年6月6日至2015年8月18日）；4、依法改判牛林泉、薛康支付周吴刚违约金12120元；5、本案一、二审诉讼费均由牛林泉、薛康负担。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方之间的租赁协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立。双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。根据本案查明情况，双方在原审中已完成房屋交接手续，故租赁协议已经实际解除，故原审法院对牛林泉、薛康要求解除租赁协议的诉讼请求予以支持，符合法律规定，本院予以确认。双方在合同中约定经营目的为特色牛杂店，而周吴刚提供的租赁房屋未通燃气、电压为220V，同时双方在租赁合同中未具体约定燃气及电压要求，且牛林泉、薛康未在收房时审慎验房，故原审法院认定双方对租赁协议的解除负有同等责任，并无不当。在此前提下，原审法院对牛林泉、薛康要求退还押金、物业费、供暖费及房屋租金中合理部分予以支持，亦无不妥。牛林泉、薛康之上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，周吴刚之上诉主张本院亦无法支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费1667元，由牛林泉、薛康负担833.5元（已交纳），由被告周吴刚负担833.5元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审反诉案件受理费657.5元，由周吴刚负担（已交纳）。
二审案件受理费3333.5元，由牛林泉、薛康负担1672.5元（已交纳）；由周吴刚负担1661元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 吴 越