贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初7041号原告：杨海，男。委托诉讼代理人：孟天明（一般代理），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟文丹（一般代理），贵州威迪律师事务所律师。被告：贵州兴国房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区小坝镇中屯村（兴国·锦绣康城）5幢1层24号。法定代表人：邓则宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓维义（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。第三人：贵阳银行股份有限公司毕节分行。住所地：贵州省毕节市七星关区南部新区七号路与碧阳大道（西）交叉路口。统一社会信用代码：91520502675414236M。法定代表人：顾波，该行行长。委托诉讼代理人：陈浩（一般代理），贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娟（一般代理），贵州锐驰律师事务所律师。原告杨海与被告贵州兴国房地产开发有限责任公司（下称兴国房开）、第三人贵阳银行股份有限公司毕节分行（下称贵阳银行毕节分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，2016年12月19日作出（2016）黔0502民初5234号民事判决书，原告杨海不服该判决上诉于毕节市中级人民法院。毕节市中级人民法院于2017年9月27日作出（2017）黔05民终1604号裁定书，以原审程序严重违法为由，裁定撤销原判，发回本院重新审理。本院2017年11月3日立案后，依法另行组成合议庭，分别于2017年12月26日、2018年1月16日公开开庭进行了审理，原告杨海委托诉讼代理人翟文丹，被告兴国房开委托诉讼代理人邓维义，第三人贵阳银行毕节分行委托诉讼代理人刘娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨海向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2012年11月24日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告的购房款436,038.00元、代收款25,936.00元、物管费506.00元、银行利息暂计算51,014.27元，违约金39,243.42元，以上共计552,737.27元；3、解除原告与第三人签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年11月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星区××村“兴国·锦绣康城”项目的第3幢第1层15号商铺。双方约定原告以按揭贷款方式购买该房屋，房屋总价为436,038.00元、代收款25,936.00元、物管费506.00元、银行利息暂计算51,014.27元，违约金39,243.42元（计算方式从2014年7月1日至今30个月，共计900天，每天按照436,038.00元的万分之一计算)，以上共计552,737.27元。被告兴国房开交付给原告的涉案商铺的套内建筑面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。另外，被告承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文件，交付给买受人即原告。但是被告至今未将办理该商铺的转移登记的有关文书交付给原告，导致原告不能正常使用该商铺，致使原告造成了重大损失，严重侵害了原告的合法权益。另外，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，将不能达到原告的贷款目的，其与第三人签订的贷款合同没有履行的必要。综上，原告认为被告的行为严重违反《商品房买卖合同》的有关约定，侵害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，提起诉讼，请求支持其诉请。被告兴国房开口头辩称，原告主张解除合同的事实及理由不成立。关于面积误差比绝对值问题，测绘报告与合同约定的面积是一致的。同时，原告主张的合同解除理由已经超过了行使合同撤销权的时效。根据双方合同约定，在180日之后的对应期限应该是2014年6月30日，那么，从2014年7月1日起，原告就应当知道依据《商品房买卖合同》的约定行使解除权，行使解除权的最后期限是2015年7月1日，根据合同法的相关规定，原告所主张合同的解除权及撤销权已经消灭，同时，原告主张要求违约金的诉讼请求，已经超过了诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人贵阳银行毕节分行口头陈述称，原告与第三人签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属有效合同，原告应当履行还款义务，且该合同解除的前提条件是原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，在原、被告之间的《商品房买卖合同》未解除的情况下，原告与第三人之间的贷款合同不能解除。原告杨海围绕其诉讼请求，依法提交了如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、借款凭证、兴国房开出具的收据三张、兴国物业管理公司出具的收据一张、《商业用房贷款借款（抵押）合同》、贵阳银行还款流水；被告兴国房开为支持其抗辩主张提交了如下证据：收楼手续办理确认表、消防安全责任书、违约金收条、《房屋测绘成果报告书》、黔（2018）毕节金海湖新区不动产权第0000001号、第0000002号《不动产权证书》；第三人为支持其陈述提交了如下证据：《房地产信贷业务合作协议书》、《商品房按揭业务担保合作协议书》、《商业用房贷款借款（抵押）合同》及通用凭证。本院组织当事人进行了质证，对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下分析与认定：被告所举《房屋测绘成果报告书》，原告认可真实性，但认为该《房屋测绘成果报告书》上没有体现商铺的面积，没有附测绘人员及测绘机构的资质证书、无测绘人员签字，仅首页盖有测绘机构公章，最后一页及其他部分都没有加盖公章，形式上不合法。第三人无异议。经本院审查，该《房屋测绘成果报告书》系被告委托毕节市永恒房地产测绘公司制作，而毕节市永恒房地产测绘公司系原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的测绘机构，且该测绘报告书的首页填写了委托人、项目名称、项目地址，加盖了测绘机构公章，对涉案商铺的面积有明确数据，符合证据的三性，本院予以采信。被告所举两本《不动产权证书》，原告认可真实性，但认为不是涉案商铺的产权证，与本案无关联性。经审查，该两本《不动产权证书》系房产部门颁发，合法有效，是涉案门面所在“兴国·锦绣康城”3幢的房屋，与本案有关联性，本院予以采信。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年8月21日，被告兴国房开（甲方）与第三人贵阳银行毕节分行（乙方）签订《商品房按揭业务担保合作协议书》，约定乙方对购买甲方销售的兴国·锦绣康城商品房的购房人提供商品房按揭贷款服务。2012年11月18日，原告杨海向被告兴国房开预交30,000.00元购房款，预定被告开发建设的位于毕节市七星关区××村兴国·锦绣康城第3幢1层15号商铺。2012年11月24日，原告杨海（买受人）与被告兴国房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买的商品房位于毕节市七星关区××村兴国·锦绣康城第3幢1层15号，建筑面积42.17平方米，套内建筑面积39.24平方米，单价为11,112.08元/平方米，总价款436,038.00元；付款方式为银行按揭贷款，签订合同当日原告需向出卖人交付首期房款226,038.00元，余款210,000.00元以银行按揭贷款方式支付；出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是毕节市永恒房地产测绘公司；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；面积差异的处理方式为：1、套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）以内，据实结算房价款；2、套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。房屋登记约定为：出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定的期限内不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起的180日以内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起的180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。同日，原告向被告支付购房首付款196,038.00元及办证等代收费25,936.00元。2013年2月28日，被告兴国房开（甲方）与第三人贵阳银行毕节分行（乙方）签订《房地产信贷业务合作协议书》，约定甲方自愿提供兴国·锦绣康城住宅房和2500平方的商业用房在乙方进行按揭贷款业务合作，乙方同意对购买甲方销售的以上商品房的购房人提供商品房按揭贷款服务。2013年4月26日，原告杨海为借款人（抵押人）、被告兴国公司为保证人，第三人贵阳银行毕节分行为贷款人，三方签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，由第三人向原告提供210,000.00元按揭贷款用于购买涉案商铺，被告公司为该笔贷款提供保证担保。2013年4月28日，第三人依约向原告履行放款义务，并根据原告的授权，将210,000.00元款项划拨到被告兴国公司在第三人处开设的银行账户上，同时办理了涉案商铺的抵押权预告登记。2014年1月2日，被告兴国房开将涉案商铺交付给原告杨海，杨海在兴国·锦绣康城收楼手续办理确认表上签名予以确认。2014年3月31日，被告兴国房开委托毕节市永恒房地产测绘有限公司对涉案商铺进行测绘，测绘结果为套内建筑面积39.24平方米。被告兴国公司于2014年6月18日向原告支付逾期交房违约金14,564.00元，扣除原告应交物管费4,048.00元，实得10,516.00元。原告认为，涉案房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3%，有权退房。另外，被告承诺于2013年12月30日前办理产权登记并交付，但至今未办理产权登记，导致其不能正常使用该门面，造成重大损失，同时认为与被告的买卖合同解除后，贷款合同没有履行的必要，遂以前述诉请，诉至本院。另查明，2018年1月15日，被告兴国房开办理了涉案商铺所在的毕节金海湖新区青龙街道办事处中屯村兴国·锦绣康城3幢2单元17层5号房、3幢2单元18层5号房的《不动产权证书》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告未按合同约定办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约，按合同约定，原告有权要求被告承担支付逾期办证违约金的违约责任。但是，原告主张的是解除该合同，退还购房款等。庭审后，经向原告释明，原告不愿变更诉讼请求，坚持要求解除合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张解除《商品房买卖合同》的理由为：1、被告交付的商铺套内建筑面积误差比绝对值超出3%；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，被告至今未办理涉案商铺的产权证，原告有权退房。但是，原告并未举证证明涉案商铺存在面积误差，而被告所举《房产测绘成果报告书》中载明的涉案商铺面积与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的面积一致，该测绘报告也是双方合同中约定的测绘机构测绘制作，故原告主张面积误差比超出3%，无证据支撑；原告所举证据也不能证明由于被告的原因，导致涉案商铺已实际无法办证，相反被告提供了两本涉案商铺所在兴国·锦绣康城第3幢楼的不动产权证书，说明被告正在办证当中，本案未办证的情形不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，故对原告主张解除《商品房买卖合同》以及基于解除合同要求退还购房款、支付违约金等的诉请，本院不予支持。对原告主张解除与第三人签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》的诉请，原告与第三人签订的合同是基于原、被告签订的《商品房买卖合同》而成立，现《商品房买卖合同》合法有效，无解除情形，而原告与第三人的《商业用房贷款借款（抵押）合同》合法有效，也不存在解除情形，故对原告的该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨海的诉讼请求。案件受理费人民币9,327.00元，由原告杨海负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  刘玉桂人民陪审员  赵明贵人民陪审员  谢忠红二〇一八年二月八日书 记 员  张婵婵