江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3301号
上诉人（原审被告）张华，男，1977年5月5日生，汉族。
被上诉人（原审原告）合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市秦淮区大明路266号。
法定代表人王生财，该公司总经理。
委托代理人任志胜，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人张华因与被上诉人合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司（以下简称龙禹公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙禹公司原审诉称，龙禹公司是具有物业二级管理资质的物业服务企业，受星晟花园业委会委托，对位于文范路9号康桥圣菲小区进行管理。物业服务合�约定，物业管理费按建筑面积每平方米1.8元的标准收取，逾期不交纳的，按每日万分之三的标准收取滞纳金。张华系小区09幢201室业主，该房屋建筑面积140.47平米。龙禹公司一直按照约定履行物业管理义务，但张华自2013年9月1日起即开始拖欠物业管理费，导致龙禹公司正常运营困难，严重损害了龙禹公司及其他业主利益。经龙禹公司多次催讨，张华仍拒不支付。故为维护龙禹公司合法权益，督促张华履行支付物业管理费的义务，特诉至法院，请求判令：1、张华交纳2013年9月1日至2014年11月30日拖欠的物业费3792.69元（140.47平方米×1.8元／月／㎡×15个月）、公摊水电费375元（25元／月×15个月），共计4167.69元；2、张华按照每日万分之三的标准支付滞纳金至实际支付之日止，暂主张420元；3、张华负担诉讼费用。后龙禹公司撤回对张华主张滞纳金的诉讼请求。
张华原审辩称，龙禹公司的物业费其拒绝缴纳：1、龙禹公司不具备独立的法人资格，不是本案适格的原告；2、龙禹公司入驻康桥圣菲小区未经业主大会开会有投票权的三分之二以上业主的同意，龙禹公司是非法管理的单位，无权收取物业费。3、2015年1月19日早晨7：00左右，张华的父亲因为门禁的原因无法出门，门卫不给开门，其父亲自己爬大铁门，在寒风中被困在大铁门上，后来被江苏省消防总队和110搭救，龙禹公司的管理和服务不负责；4、对公摊水电费，在龙禹公司没有告知张华实际用量的情况下，龙禹公司无权收取，且龙禹公司的职工还非法使用小区的公摊水电。故请求法院驳回龙禹公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年8月29日，星晟花园业主委员会（甲方）和合肥市龙禹物业管理有限公司（乙方）签订星晟花园物业服务合同（以下简称物业合同）。物业合同载�甲方选聘乙方对康桥圣菲小区提供物业管理服务，合同第五条约定的物业服务费用标准为：花园洋房每月每平方米1.8元、电梯花园洋房每月每平方米1.5元、商业用房每月每平方米2.5元，物业管理服务费由乙方每六个月向业主收取一次；第十二条约定，乙方向业主和交费义务人收取物业服务费，逾期不交纳的，乙方有权采取公示、收取滞纳金（万分之三／日）等措施依法追缴，直至起诉；第三十四条约定，考虑小区目前的物业公司提出撤场的实际情况，本合同暂定三个月的临时管理期，自2013年9月1日起至2016年8月31日止，具体以进场时间为准，三个月期满后小区业主书面反对意见未出现面积和户数双过半的情况下，本合同自动转成正式合同（未尽事宜，双方可另行签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力），正式合同期限为三年。2013年9月1日，星晟花园业�委员会向合肥市龙禹物业管理有限公司出具关于公摊水电费预收的通知函，明确表示小区公摊水电费用可参照物业管理合同预收6个月为限，建议每户每月按25-30元预收，不足部分在公共收益中补贴。2014年11月11日，龙禹公司与星晟花园业主委员会签订物业服务合同，期限自2014年12月21日起至2017年12月20日止，并约定，双方在2013年8月29日签订的合同自本合同生效时自动作废，但双方的权利义务追溯至2013年9月1日进驻小区之日起。
张华的物业为康桥圣菲09幢201室，系花园洋房住宅，建筑面积为140.47平方米。张华未向龙禹公司交纳2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业服务费和公摊水电费。星晟花园与康桥圣菲小区系同一楼盘。
原审庭审中，张华提交栖霞区物业办与仙林街道物业办联合出具的指导意见书，证明龙禹南京分公司参加选聘，但未达有关规定的票数，不是合法的物业服务公司。经质证，龙禹公司表示对指导意见书的真实性无法核实，但指导意见书的内容与星晟花园业主委员会发出的告知书内容相符合，告知书已经明确告知小区业主因三家物业公司得票均低于有关规定要求，故小区业委会于2013年8月29日与龙禹公司签订的物业服务合同约定前三个月是临时管理期，三个月期满后小区业主书面反对未出现面积和户数双过半的情况下，该合同自动转为正式物业服务合同，现该合同已经生效并实际履行，龙禹公司自合同签订后一直在小区内提供物业服务至今，该证据不能作为张华拒绝缴纳物业费的依据。
原审法院认为，星晟花园业主委员会作为星晟花园业主大会的执行机构与龙禹公司签订星晟花园物业服务合同，约定由龙禹公司为星晟花园小区提供物业管理服务，并就物业服务的内容收费标准及管理服务事项进行约定，该合同已经成立并生效，依法对小区业主具有约束力。龙禹公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。
关于张华辩称龙禹公司系合肥市龙禹物业管理有限公司的分公司，分公司不具备独立的法人资格，无权提起诉讼的问题。《中国人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定，依法设立并领取营业执照的分支机构是民诉法第四十条规定的其他组织。龙禹公司为合肥市龙禹物业管理有限公司依法设立的分支机构，合肥市龙禹物业管理有限公司授权其代表该公司在康桥圣菲小区从事物业服务管理工作，并处理有关物业服务过程中所涉及的一切事宜，含纠纷处理等，故龙禹公司是本案适格的诉讼主体，张华的该项抗辩理由�成立，原审法院不予采纳。
关于张华所抗辩的龙禹公司为康桥圣菲小区提供物业服务，但未经业主大会有投票权的三分之二以上的业主同意，龙禹公司不是小区合法物业服务机构的意见。原审法院经审查认为，康桥圣菲小区原物业服务合同到期选聘新的物业服务公司时，三家物业公司参加选聘，但未有一家物业公司通过法定票数，顺利接管该小区，但此时如无物业公司为小区提供物业管理服务，必然对小区广大业主的生活环境质量和财产安全产生严重不利，故小区业主委员会与龙禹公司签订了物业管理合同，同时约定了三个月的临时管理期，三个月期满后小区业主书面反对意见未出现面积和户数双过半的情况下，该合同自动转成正式合同。张华并未举证证明三个月临时管理期满后，小区业主书面反对意见出现面积和户数双过半，该合同已经合法解除的事实。故张�的抗辩理由不成立，原审法院不予采信。
关于张华所抗辩的，物业公司从未将公摊水电费的用途公示于业主，公摊水电费不应预收，而应当按实际水电费支出为标准收取的意见。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此张华就其辩称的要求龙禹公司公示水电费用途的意见，可依据证据和相关合同规定，向龙禹公司另行主张，但据此不予支付物业服务费缺乏法律依据和合同依据。公摊水电费的收费标准是依据星晟花园业主委员会向龙禹公司所发出的通知函，该通知函对全体业主均有约束力，龙禹公司亦应按此合同履行交费义务，故张华的此项抗辩理由不成立，原审法院不予支持。关于张华抗辩的龙禹公司的职工非法使用公摊水电的问题，因涉及第三人侵权，张华可另行向第三人主张权利。
关于张华所抗辩的物业管理服务存在相应问题。原审法院认为张华所主张的这些问题即便客观真实，属于物业管理服务的瑕疵，但物业服务过程中的不尽人意之处不足以构成小区业主得以拒交物业服务费的理由。本案所涉物业服务合同关于违约责任的章节中，也并未约定原告未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费和公摊水电费。基于物业服务合同的特殊性，除非物业服务企业不履行合同义务，或者履行合同存在重大瑕疵，对应当交纳的物业管理费不宜减免。物业公司和业主之间应当建立和谐和良性关系，业主按照物业合同约定向物业公司支付物业费以保证物业公司的正常运营，有能力提供日常物业管理服务；同时物业公司应当�断提高物业管理服务水平，及时处理、解决业主提出的合理问题。故张华提出的此抗辩意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。因此，龙禹公司主张的物业管理服务费及公摊水电费的请求，合法有据，原审法院予以支持。张华的房屋建筑面积为140.47平方米，按照每月每平方米1.8元计算，张华2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业管理服务费为3792.69元（140.47平方米×1.8元／月／㎡×15个月）；龙禹公司主张此期间15个月的公摊水电费为375元（25元／月×15个月），共计4167.69元。因龙禹公司未提供证据证明，其已经向张华书面催交物业费，故本案诉讼费应当由龙禹公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，原审法院判决：张华于判决生效之日起五日内支付合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业服务费3792.69元、公摊水电费375元，合计4167.69元。案件受理费50元，减半收取25元，由合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司负担。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张华不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销原判，确认康桥圣菲小区星晟花园业主会与龙禹公司签订的合同无效；龙禹公司就门禁侵权问题向业主公开道歉，关闭门禁，解除对业主出入的违法限制；判决康桥圣菲小区公摊水电费实摊实销，撤出小区地下室，足额缴纳私用水电费，并赔偿张华误工费等费用2000元，承担本案诉讼费。事实与理由如下：一、2013年康桥圣菲小区与南京市源业物业公司服务合同到期后，双方没有再续约。2013年11月小区业委会�织召开业主大会选聘物业公司，在未获得业主大会投票通过的情况下，业委会违反业主大会决定，于2013年8月29日与龙禹公司签订了物业服务合同。张华等业主在向业委会抗诉未果的情况下，向社区和街道、区物业办公室反映该小区业委会的违法行为，栖霞区物业办、仙林街道物业办针对该问题出具了《指导意见书》要求业委会更正，但业委会一直未予以处理。因此，业委会与龙禹公司签订的物业服务合同为无效合同。二、关于公摊水电费的收费问题，龙禹公司所发出的通知函不是业主大会的决定，也不是业主大会授权作出的决定，故业主无须执行。三、原审庭审中，龙禹公司对于指导意见的真实性持有异议，上诉人曾要求原审法院向栖霞区物业办和仙林街道进行核实，原审法院给予龙禹公司5天时间予以核实，但龙禹公司并未去相关部门核实，原审法院在龙禹公司没有核实的情况下，将指导意见无法核实的责任归于上诉人，作出错误判决。四、张华曾质疑龙禹公司二级物业资质的有效性和合法性，在南京开展物业服务是否合法的问题，原审法院未予以处理。原审法院在送达起诉材料时即未敲门也未电话通知，而是直接张贴在门上，侵犯了张华的隐私权。
被上诉人龙禹公司辩称，原判决符合法律规定，依法应予维持。关于上诉人提出的赔偿等上诉请求，超出了原审法院的审理范围，二审法院不应予以处理。
二审中，上诉人张华对原审查明的事实提出以下异议：1、其对于康桥圣菲小区与龙禹公司签订物业合同的事实不清楚，在小区选聘物业公司的时候，龙禹公司未当选。2、其未在物业服务合同上签字，对合同细节不清楚。3、其不清楚合同约定的三个月管理日期。4、其不清楚关于公摊水电费的通知函的情况。5、2014年11月11日重新签订的新合同，其也不清楚。6、其不认同小区业委会签订的临时管理合同。
二审中，被上诉人龙禹公司向本院提交以下证据：1、2014年11月11日其与星晟花园业主委员会签订《星晟花园小区物业服务合同》一份及2014年8月20日星晟花园业主委员会对龙禹公司的服务满意度测评表13份，证明龙禹公司的服务质量满意度获得了住户和住宅面积双过半的情况下才签订了正式的物业服务合同；2、中国建设银行客户专用回单两份，证明龙禹公司服务质量好，仙林办事处给其公司奖励10万元；3、微信通话记录三份，证明龙禹公司是在街道物业办的指导下开展工作。龙禹公司还对原审中的《指导意见书》和《告知书》补充质证意见如下：对《指导意见书》和《告知书》的真实性无异议，其公司当时确实未通过小区业主大会的选聘。对此上诉人认为：1、对2014年11月11日签订的物业服务合同及测评表上签字的真实性均不认可，龙禹公司未经过广大业主三分之二以上的同意，其与小区业主委员会签订的合同无效，测评表上的签名可能是伪造，且签名表仅仅是对服务满意度的调查，不是业主大会授权业主委员会与物业公司签订物业服务合同；2、中国建设银行的回单和微信通话记录都不能证明案涉物业服务合同是有效的；3、《指导意见书》是真实的，但《告知书》的内容直到一审时才见到，其真实性不予认可。
二审另查明，原审查明的星晟花园业主委员会和合肥市龙禹物业管理有限公司签订星晟花园小区物业服务合同的时间有误，应为2013年8月29日。案涉小区于2013年11月30日上午在社区办公室对小区选聘物业服务企业进行业主投票统计，因参加投票业主总户数未超过半数，包括龙禹公司在内的三家竞聘企业均未当选。当日，星晟花园业主委员会在小区内发布《告知书》，将小区选聘新物业服务公司的情况告知业主，表明本次业主投票选取物业服务公司无效，按其与合肥市龙禹物业管理有限公司签订的临时代管合同中的条款，龙禹公司正式成为本小区物业管理公司。龙禹公司预收的公摊水电费尚未与星晟花园业主委员会进行过核算。
二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力。本案中，被上诉人龙禹公司与案涉小区业主委员会签订的《星晟花园小区物业服务合同》未经小区业主大会认可，该合同不能对小区全体业主发生法律效力。但被上诉人实际在案涉小区内为小区的环境卫生和业主的财产安全提供了服务，上诉人虽然认为被上诉人提供的服务存在瑕疵，但被上诉人实际付出了劳动，业主在小区内生活也事实上接受了被上诉人提供的物业服务，故从公平原则考虑，本院酌定上诉人参照2014年11月11日物业服务合同约定的收费标准的六折向龙禹公司支付服务费用。因公摊水电费系被上诉人向供水、供电部门实际支出的费用，由被上诉人向业主预收，预收标准为小区业主委员会确认，在小区业主委员会未与被上诉人核算前，原审判决上诉人全额预支并无不当。据此，上诉人张华应当支付2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业管理服务费为2275.61元（140.47平方米×1.8元／月／㎡×15个月×0.6）；此期间公摊水电费为375元（25元／月×15个月），共计2650.61元。关于上诉人提出的要求被上诉人赔偿其损失等上诉请求，因其未在原审中提出反诉，不属于本院审理范围，本院不予理涉。综上，依照《中华�民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第2638号民事判决为：张华于本判决生效之日起五日内支付合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司2013年9月1日至2014年11月30日期间的物业服务费2275.61元、公摊水电费375元，合计2650.61元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费减半收取25元，由合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司负担；二审案件受理费50元，由合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司负担25元，张华负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 罗程允