甘肃省陇西县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘1122民初1516号原告（反诉被告）：杨红，女，现住陇西县巩昌镇景家桥*号楼*单元***室。委托诉讼代理人：杨飞毅（系原告杨红之夫），男，现住陇西县巩昌镇景家桥*号楼*单元***室。被告：甘肃晟大房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区雁南路279号科庆科技园3楼307室。法定代表人：朱世龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑永强，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张志梅，甘肃银衡律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：陇西晟大百货有限公司，住所地甘肃省定西市陇西县巩昌镇长安路北侧广场丽苑东侧。法定代表人：朱碧霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓默，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张志梅，甘肃银衡律师事务所专职律师。原告杨红与被告甘肃晟大房地产开发有限责任公司（以下简称晟大房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案，于2016年11月2日作出（2016）甘1122民初01110号民事判决书。宣判后原告不服，提出上诉。定西市中级人民法院审理后认为原判认定事实不清，证据不足，程序违法，于2017年6月6日作出（2017）甘11民终92号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年6月27日重新受理后，依职权追加陇西晟大百货有限公司（以下简称晟大百货公司）为被告，依法另行组成合议庭适用普通程序于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告杨红及其委托诉讼代理人杨飞毅，二被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。诉讼过程中杨红变更依法确认原被告之间签订的租赁合同有效、判令被告履行合同约定、判令被告赔偿原告经济损失8000元及诉讼费由被告承担诉讼请求为：1、请求解除原告与二被告签订的房屋租赁合同；2、请求二被告赔偿原告各项经济损失340280元；3、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2015年7月31日，原告与被告晟大房地产公司成立的甘肃晟大名都购物中心签订租赁意向书，意向书约定租赁房号：外区A1-A2，面积193.2平方米，每坪月租金65元，保证金10000元，合约期5年，涨幅约定第三年起每年5%涨浮，装修期为160天。协议签订当天被告收取原告订金10000元。2015年12月16日，被告与原告签订专柜租赁合约书，租赁房号：外区A1，面积117平方米，每坪月租金70元，原告于当日缴纳一年租金98280元。租金缴纳后二被告要求原告马上进场实施装修，装修期满后没有履行义务，以各种理由不让原告营业，原告与被告多次协商未果，因被告不履行自己的义务造成原告各项损失340280元。晟大百货公司向本院提出反诉请求：责令反诉被告杨红承担房屋占用费和装修拆除费161943元。事实和理由：2016年6月1日，甘肃晟大百货有限公司与杨红签订晟大名都购物广场合作意向书，杨红租赁甘肃晟大百货有限公司晟大名都购物广场的商铺，双方约定，意向租赁面积为117平方米，合约期5年，租金由原来的月租金每平方米70元变更为90元，杨红撤销诉讼。意向书签订后，由于杨红对房屋的公摊面积不予认可，拒绝签订正式合同。现杨红请求解除房屋租赁合同意向书，甘肃晟大百货有限公司亦同意，但其请求赔偿营业损失及装修费的理由不能成立，而由于其不接受公摊面积，长期占用房屋给甘肃晟大百货有限公司造成了财产损失。杨红对晟大百货公司的反诉辩称，二被告两次自己起草打印合同，并先后按照自己起草打印的合同收取了原告的保证金10000元，一年租金98280元。但不按合同约定履行自己的义务，反诉请求没有道理，请求法院驳回反诉请求。被告晟大房地产公司辩称意见与被告晟大百货公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的晟大名都购物中心租赁意向书复印件1份，用以证明原被告双方租赁房屋约定的事实。二被告认为，该证据仅是要约邀请，不能证明原被告双方达成租赁协议。本院认为，该证据系原告与被告晟大房地产公司签订，符合合同构成要件，系双方签订租赁合同的预约合同，因此，对该证据本院予以认定。2、原告提供装修合同一份及相关装修费用表1份，用以证明原告根据被告要求完成装修房屋及支付相关费用的事实。二被告认为，该证据无法证明被告与原告有装修关系。本院认为，该证据虽然不能证明原被告之间存在装修关系，但能够证明原告已对双方约定房屋实际装修的事实。因被告方主要经办人王剑锋出庭作证证实被告擅自将消防通道改为商业用途出租给原告，违反规划也是被告的上述决定所致，而且王剑锋也证实原告装修经过了被告方审查同意。被告方的会签记录也载明原告已向被告提交了装修图纸。该证据也能与本案其它证据相互印证，因此，对该证据本院予以认定。3、原告提供销货清单2份，用以证明自己营业损失的事实。二被告认为，该证据与本案无关。本院认为，原告在审理中自愿放弃对营业损失的请求，故本院对该证据再没有必要认定。4、原告提供《生活100》报纸1张，用以证明被告在招商时没有在租赁房屋周围设计通道的事实。二被告认为，该证据仅是轮廓图，不能反映原告证明目的。本院认为，该证据系被告所做的广告宣传，与本案相关证据相互印证，因此，对该证据本院予以认定。5、原告提供晟大名都购物广场合作意向书复印件1份，用以证明原被告签订第二次意向书，租赁面积仍为117平方米，租金变更为每月每平方米90元且装修铺面不是消防通道的事实。二被告认为，该证据载明的面积是意向面积，不能反映原告证明目的。本院认为，该证据系原告与被告签订，与本案其他证据相互印证，因此，对该证据本院予以认定。6、原告提供被告公司合同会签单复印件1份，用以证明原告装修经过被告方相关领导签字，同意与原告签订合同。二被告认为该证据不是原件，对其真实性有异议。本院认为，该证据系被告方原招商部负责人王剑锋提供并与其开庭作证陈述及本案其他证据相互印证，因此，对该证据本院予以认定。7、原告提供借款证明2份，用以证明原告为开此店支付借款利息的事实。二被告认为该证据与本案无关。本院认为，原告为开此店支付借款利息由被告负担于法无据，因此，对该证据本院不予认定。8、原告提供陇西晟大购物中心管理运营、管理制度及物业方案复印件1份，用以证明70-60元租金是经被告方主要领导批准的事实。二被告对该证据的真实性有异议，认为该证据载明价格与市场价格相比显失公平。本院认为，该证据系被告招商部负责人王剑锋提供并与其开庭作证陈述及本案其他证据相互印证，因此，对该证据本院予以认定。9、被告晟大房地产公司提供《甘肃晟大购物广场专柜租赁合约书》1份，用以证明合同未经被告签字，合同未生效且租赁面积与租赁意向书不符，原告装修未经被告审批，原告装修损失由其自行承担。原告认为该证据有效。本院认为，该证据虽没有被告签字，但该证据系被告起草打印后交由原告签字，记载内容详细明确，且与本案相关证据相互印证，因此，对该证据本院予以认定。10、被告晟大房地产公司提供效果图、通告复印件、陇西县晟大百货公司设计图各1份，用以证明原告未按管理部门批准和被告的设计装修的事实。原告认为被告存在虚假招商，原告装修是经过被告同意并由被告主动接通水电后原告才进行装修的，原告装修期间被告董事长也来过装修现场并对装修表示满意。本院认为，上述证据与原被告之间的实际行为相互矛盾且与被告原招商部负责人和实际装修人出庭作证陈述的事实不符，因此，对上述证据本院不予认定。11、被告晟大房地产公司提供他人房屋租赁合同复印件1份，用以证明双方争议房屋租赁价格过低。原告对该证据不予认可，认为双方约定的房屋租赁价格与同类市场租金相当。本院认为，该证据载明的房屋与争议房屋不在同一路段，没有可比性，因此，对该证据本院不予认定。12、被告晟大房地产公司提供内部决定复印件1份，用以证明被告对王剑锋因损害公司利益解除合同的事实。原告认为被告解除合同与原告没有关系。本院认为，被告解除其与王剑锋的合同，反向证明王剑锋在解除合同前的行为系代表被告履行职务的行为，因此对该证据本院予以认定。13、被告晟大房地产公司提供关于商业面积公摊系数的情况说明1份，用以证明意向书载明面积为意向面积，双方并未确定合同实际面积。原告认为原被告约定的面积已经包含了公摊面积，对此不予认可。本院认为，原告装修的房屋实际面积约为90平方米，双方在相关约定中记载面积为117平方米，超出实际面积27平方米，占比30%。约定面积显然已经包含了公摊面积，该证据系被告单方起草打印原告不予认可且与上述约定面积矛盾，因此对该证据本院不予认定。14、被告晟大百货公司提供商业部分销售面积计算说明1份，用以证明租赁房屋面积为134.1平方米。原告认为其只认可双方约定的117平方米，对被告单方提出的134.1平方米不予认可。本院认为，被告与原告签订相关约定时对房屋租赁面积事先应当非常清楚，且合约书载明的面积已明显大于实际面积，该证据系被告单方起草打印原告不予认可且与上述约定面积矛盾，因此对该证据本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月31日，晟大房地产公司与杨红签订《晟大名都购物中心租赁意向书》，意向书主要内容为：租赁房号外区A1-A2，面积193.2平方米，每坪月租金65元，保证金10000元，合约期5年，涨幅约定第三年起每年5%涨浮，装修期为160天。协议签订当天晟大房地产公司收取杨红订金1万元。双方成功签约《经营场所租赁合同》并将订金转作部分保证金后协议自动失效。2015年12月16日，晟大百货公司起草打印了《甘肃晟大购物广场专柜租赁合约书》，合约书主要内容为：立合约人甲方陇西晟大百货有限公司乙方杨红，柜位号外区A1，合约期间2016年4月20日-2021年4月19日，柜位面积117平方米，租金70元/平米/月，年租金98280元。每坪月租金70元，装潢设计图、效果图、灯光图、施工图须先经甲方工程部审批盖章后，方可进场施工，乙方必须按图施工。装潢施工时间为自2015年12月20日起，至2016年4月19日止。本合同自订立之日起生效，本合约签订日之前，若有其他合约与本合约有抵触者，依本合约为主。合约书落款日期为2015年12月16日，合约书上有杨红签名。同日晟大房地产公司收取杨红租金98280元。2015年12月22日，杨红与赵庆雄签订装饰合同约定：工程装修内容详见装修预算单，装修期为2015年12月26日开工至2016年1月30日，合同价款为128000元。2015年12月26日经晟大房地产公司同意后杨红进场进行装修，2016年1月31日整体完成装修。杨红因装修支出费用共计161775元。后因晟大房地产公司招商部负责人变动，杨红与二被告发生纠纷致杨红无法营业，双方协调未果后杨红于2016年5月4日向本院提起诉讼。诉讼期间，晟大百货公司于2016年6月1日起草打印了《晟大名都购物广场合作意向书》，意向书主要内容为：楼层位号：A1、A2，意向面积117平方米，保证金10000元，合约期5年，涨幅约定第三年起始上浮5%，经双方于2016年6月1日再次协商，由原来的月租金70元/㎡变更为90元/㎡，店面装修必须符合总体商业效果。后因双方对意向面积117平方米发生争议没有签订新的合同。2016年8月3日，杨红丈夫杨飞毅收到被告晟大百货公司招商部负责人李晓默通过1570932****编发的手机短信一条，具体内容如下：杨老板好!由于贵公司在签约合作意向书期间对我方意向面积的最终确定持有异议，且最终不能达成一致的意见。致双方不能持续后期合作，现通知贵公司在两天内将店内物品搬清楚，并将商铺恢复到原来的基础原貌。晟大购物广场招商部。本案争议的焦点为：一、原告与二被告之间是否存在房屋租赁合同关系；二、本案原告违约还是二被告违约；三、原被告双方是否因对方过错遭受经济损失。关于争议焦点一，本院认为，原告与二被告之间存在房屋租赁合同关系。晟大房地产公司向本院提交的证据《甘肃晟大购物广场专柜租赁合约书》载明的甲方为陇西晟大百货有限公司，乙方为杨红，合约书对厂商名、柜位号、合约期间、柜位面积、租金、装修期限、合同生效等均有明确的规定。合约书落款日期为2015年12月16日，该合约书上有杨红签名。晟大房地产公司2015年12月16日收取的杨红租金98280元与上述合约书载明的租赁面积、每平方米月租金标准相互印证。原被告双方的上述行为，不但能够证明双方之间存在房屋租赁合同关系，而且也能证明原被告双方已经履行了上述合同的部分内容。二被告辩称该合约书上没有甲方签字盖章，合同没有成立的意见与上述事实不符，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，本案二被告存在明显过错，构成违约。《甘肃晟大购物广场专柜租赁合约书》属于典型的格式合同。该合约书的主要内容尤其是对被告否认的租赁面积及租赁价格均由晟大百货公司单方起草打印后交由原告签名又收回保存。杨红按照合约书载明的租金数额履行了自己的交付租金义务，晟大房地产公司也在合约书载明的日期收取了杨红租金。但二被告在一方起草打印了合约书，另一方收取了租金的情况下，仍以合约书上被告没有签名为由辩称双方没有订立正式合同，与双方上述事实相互矛盾，明显违反了民事活动的基本诚信原则。从双方当事人的一系列实际行为来看，原告杨红守信履约，二被告失信违约。关于争议焦点三，本院认为，原告因二被告过错违约遭受了经济损失；二被告没有因原告过错违约原因遭受损失的事实。2015年12月16日，《甘肃晟大购物广场专柜租赁合约书》对租金记载为70元，租赁面积记载为117㎡。租金和面积均明确具体，不存在理解歧义。被告按照上述合约书载明的面积和租金标准收取原告一年租金后原告按照约定对租赁房屋完成了整体装修，但被告无正当理由拒不履行合同，在原告多次督促被告履行合同无果的情况下向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同。在本案诉讼期间，原告为了减少自己损失同意和被告继续协商合同履行问题并答应了被告起草打印的意向书内容，但被告对意向书载明的面积又以“意向”为由予以否认，导致双方最终未能达成新的协议。在双方合同有效期内，被告还于2016年8月3日以手机短信的方式明确表示不履行义务，致使原被告之间的合同不能履行，也致使原告遭受相应损失。二被告与原告之间唯一有效的合同仍为《甘肃晟大购物广场专柜租赁合约书》，该合同于2015年12月16日生效至今，原告致力于履行合同但因被告过错行为导致无法实现合同目的，原告因二被告过错违约遭受经济损失事实清楚，证据确凿。二被告并无因原告过错违约遭受损失的事实。综上所述，原、被告双方于2015年12月16日形成事实房屋租赁合同关系，原告杨红按照合同约定履行了自己的义务，二被告却以各种理由为借口，不履行义务，明显构成违约并导致原告杨红相应经济损失。因此，原告杨红请求解除与二被告签订的房屋租赁合同以及请求二被告赔偿原告租金、押金、装修支出、水电卡费的理由正当，本院予以支持。但对其请求由二被告支付借款利息的主张，于法无据，本院不予支持。被告晟大百货公司反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项，第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，判决如下：一、解除原告杨红与被告甘肃晟大房地产开发有限责任公司和被告陇西晟大百货有限公司签订的《甘肃晟大购物广场专柜租赁合约书》；二、被告甘肃晟大房地产开发有限责任公司和被告陇西晟大百货有限公司共同赔偿原告杨红各项经济损失272253.4元。三、驳回原告杨红的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告陇西晟大百货有限公司的诉讼请求。案件受理费6070元由被告甘肃晟大房地产开发有限责任公司和被告陇西晟大百货有限公司共同负担。反诉费3540元由被告陇西晟大百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省中级人民法院。审 判 长  赵金奎审 判 员  杨红洲人民陪审员  赵学武二〇一七年九月三十日书 记 员  焦亚萍