内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第355号
上诉人（原审被告）呼伦贝尔市体育运动学校，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区
法定代表人单东钧，校长。
委托代理人左新东，内蒙古鑫隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈艳滨，女，汉族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人王侠，内蒙古羽林律师事务所律师。
委托代理人沈艳凤，女，汉族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
被上诉人（原审第三人）许国军，男，汉族，某发电厂工人，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
上诉人呼伦贝尔市体育运动学校（以下简称市体校）因与被上诉人沈艳滨、许国军买卖合同纠纷一案，不服海拉尔区人民法院（2013）海民初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月11日公开开庭进行了审理。上诉人市体校的委托代理人左新东，被上诉人沈艳滨的委托代理人王侠、沈艳凤，被上诉人许国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告市体校（前身是盟体校）根据2001年10月24日呼伦贝尔盟计划局、建设局、国土规划局等单位联合下发呼计基字（2001）340号《关于下达2001年国家经济适用住房建设投资计划的通知》，在被告市体校院内网球馆西侧单位职工集资建设经济适用住房。2002年住宅楼建成后，被告市体校将2号楼4单元201室，面积是80.25平方米的楼房出售给了不是本单位职工的原告沈艳滨，并于同年9月1日与原告沈艳滨签订了《商品房买卖合同》。因原告沈艳滨在外地工作，由其妹夫第三人许国军分三次交付了全部购房款92287.50元。房屋交付使用，一直由原告沈艳滨的妹妹沈艳凤及第三人许国军居住和使用。原告沈艳滨根据双方签订的《商品房买卖合同》中“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按照已付房价款的20%向买受人支付违约金”的约定，主张被告支付违约金18457.50元（92287.50元×20%）。审理过程中原告沈艳滨放弃判令被告市体校补足房屋面积差或者折价支付的诉讼请求。
另查明，在（2007）海民初字245号卷宗第47页有被告市体校与第三人许国军签订的《买卖房屋协议》，经询问原告沈艳滨、被告市体校及第三人许国军对该份《买卖房屋协议》真实性不予认可。
又查明，《经济适用住房管理办法》是2007年11月19日施行，而原、被告间房屋买卖行为是发生在2002年，根据《经济适用住房管理办法》附则第四十八条的规定“......已销售的经济适用住房仍按原规定执行”，本案不应适用现行《经济适用住房管理办法》的规定。
原审法院认为，原告沈艳滨与被告市体校签订《商品房买卖合同》的行为是双方的真实意思表示，且不违反当时的法律规定，符合民事法律行为成立的实质要件，因此该合同是有效的。原告沈艳滨与被告市体校应当按照合同约定全面履行自己的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，被告市体校有转移标的物所有权的义务，因此应当为原告沈艳滨出具办理房屋产权登记所需要的销售不动产发票等相关手续。关于被告市体校辩称根据《经济适用住房管理办法》第三十六条、第三十七条的规定，原告沈艳滨与被告市体校之间的房屋买卖行为无效的辩论意见，该院认为2007年11月19日前已销售的经济适用住房仍应按当时的规定执行，不应适用现行《经济适用住房管理办法》的规定，故对该辩论意见不予支持。关于原告沈艳滨根据《商品房买卖合同》约定主张违约金18457.50元，被告市体校提出违约金的约定是原告沈艳滨在被告市体校不知情的情况下自行填写的抗辩主张，该院认为被告市体校没有提出证据对自己的主张加以证明，故对原告沈艳滨该诉讼请求予以支持，对被告市体校该抗辩主张不予支持。关于原告沈艳滨主张的财产损失1650.00元的诉讼请求，因所依据的证据已经被上级法院终审判决予以撤销，且没有提供其他证据加以证明，故该院对该项诉讼请求不予支持。关于被告市体校辩称原告沈艳滨作为该案主体不适格的辩论意见，该院认为依据合同相对性的原则，原告沈艳滨与被告市体校签订《商品房买卖合同》，且原告沈艳滨以该合同所产生的法律关系作为起诉的依据，原告沈艳滨作为该案主体适格，故对被告市体校该辩论意见不予支持。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《经济适用住房管理办法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告呼伦贝尔市体育运动学校于判决生效后三十日内为原告沈艳滨办理房屋产权登记所需要的销售不动产发票及相关手续。二、被告呼伦贝尔市体育运动学校于本判决生效后十五日内给付原告沈艳滨违约金18457.50元。三、驳回原告沈艳滨的其他诉讼请求。案件受理费865.00元，由被告呼伦贝尔市体育运动学校负担。
上诉人市体校上诉称，一、一审法院认定事实错误。被上诉人沈艳滨虽然与上诉人市体校签订了《商品房买卖合同》，但并没有交纳购房款。被上诉人沈艳滨提交的购房收据，交款人是被上诉人许国军，购房收据交款人姓名与《商品房买卖合同》的合同签订人不一致，不能相互印证，一审法院认定被上诉人沈艳滨已经交纳购房款92287.50元属于认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，被上诉人沈艳滨在没有交纳房款的前提下，上诉人市体校有权利不为被上诉人沈艳滨办理产权手续。一审法院判决上诉人市体校为被上诉人沈艳滨办理房屋产权所需的不动产发票及相关手续，不具有可执行性。被上诉人沈艳滨没有其本人交纳房款的收据，如果上诉人市体校将被上诉人许国军的交款收据改成被上诉人沈艳滨的名字开具不动产发票，属于违反财经纪律，法院无权在违反财经纪律的情况下让上诉人市体校更改交款人名称开具不动产发票。根据《房屋登记办法》第二十条的规定，办理房屋登记时申请人与提交的材料记载的主体不一致，不能办理该房屋登记。一审法院应当在被上诉人沈艳滨房屋登记材料与其本人相一致的情况下，才能判决上诉人市体校为其办理登记手续。二、一审法院程序违法。被上诉人沈艳滨在2013年9月23日开庭时，明确表示放弃违约金，那么在2013年11月24日开庭时就不能再提出该项诉讼请求，其再提起同样的诉讼请求违反诚实信用原则，所变更的其它诉讼请求也属于无效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，被上诉人沈艳滨在超过举证期限情况下变更诉讼请求，一审法院维护其该项诉讼请求属于程序违法。被上诉人沈艳滨所签的《商品房买卖合同》中“20％违约金”，系被上诉人沈艳滨在未征得上诉人市体校同意的情况下私自填写的。被上诉人沈艳滨在一审开庭时已经明确表示放弃违约金的诉讼请求，所以上诉人市体校在一审时才没有要求做笔迹鉴定。现在一审法院判决上诉人市体校承担违约金，上诉人市体校为查明案件事实，申请对《商品房买卖合同》中的“20%违约金”进行笔迹鉴定。三、上诉人市体校与被上诉人沈艳滨签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。上诉人所开发的争议楼房属于经济适用房，根据《关于下达2001年国家经济适用住房建设投资计划的通知》呼计基字（2001）340号文件第六项“凡以经济适用住房名义取得的划拨土地，不得用于商业等其它用途”的规定，上诉人市体校无权向被上诉人沈艳滨出卖该房屋，所以应当认定无效。一审法院认定事实不清，程序违法，请求二审法院查清事实，撤销一审判决，驳回被上诉人沈艳滨的诉讼请求。
被上诉人沈艳滨答辩称，一、一审判决认定事实正确，应予维护。2002年9月1日，上诉人市体校与被上诉人沈艳滨签订了《商品房买卖合同》，被上诉人沈艳滨委托被上诉人许国军为其交纳购房款，履行了约定的合同义务，上诉人市体校也将房屋交付给了被上诉人沈艳滨。上诉人市体校提交的交款记账凭证和收据中，有一张收据上将“沈艳滨”的名字作为标注，用以提示虽是被上诉人许国军交款，但是实际的购房人是被上诉人沈艳滨，可以证明被上诉人沈艳滨已经交纳了购房款。上诉人市体校至今未按约定为被上诉人沈艳滨办理房屋产权手续，属于严重违约，其所述的事实和理由不成立。一审判决上诉人市体校为被上诉人沈艳滨出具办理产权所需的不动产发票及相关手续并没有违反财经纪律。上诉人市体校在一审提交的收据上方也标注着“沈艳滨”的名字，第三人许国军也当庭表示此款就是代被上诉人沈艳滨交纳的，足以证明被上诉人沈艳滨已经履行了交付购房款的义务。只有不动产发票登记到谁的名下，才能证明谁是实际购房人，上诉人市体校至今未给被上诉人沈艳滨出具不动产发票。上诉人市体校引用《房屋登记办法》第20条的规定，针对的是不动产发票的记载，而不是交款收据，这是对规定的曲解，没有任何法律依据，因此上诉人市体校出具不动产发票及相关手续并不会违反财经纪律，且具备可执行性，应依法予以维护。二、一审法院程序合法，判决应予维护。被上诉人沈艳滨在2013年9月23日开庭时，并没有表示放弃违约金，不存在变更诉讼请求的情况，这是上诉人市体校没有听清被上诉人沈艳滨的意思。上诉人市体校对于“20％违约金”要求进行笔迹鉴定在一审开庭时已经提出，后来其放弃了鉴定申请，现又在二审审理中提出，违反程序。在一审开庭时，被上诉人沈艳滨已认可此笔迹是被上诉人沈艳滨所写，无需进行笔迹鉴定。若上诉人市体校不按20％的违约责任支付违约金，可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定支付从2013年9月份至今的违约金。三、上诉人市体校与被上诉人沈艳滨签订的《商品房买卖合同》是有效合同。被上诉人沈艳滨购买上诉人市体校的楼房，是上诉人市体校出具的《商品房买卖合同》，签订时是双方真实意思的表示，被上诉人沈艳滨履行了合同约定的义务，交付了全部购房款，上诉人市体校也向被上诉人沈艳滨交付了房屋，此合同是有效的，因此上诉人市体校应当为被上诉人沈艳滨出具办理房屋产权所需的不动产发票及相关手续。应驳回上诉人市体校的上诉请求。
被上诉人许国军答辩称，答辩意见同被上诉人沈艳滨的答辩意见。
本院二审期间，上诉人市体校，被上诉人沈艳滨、许国军均无新证据出示。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，应予确认。证据如原审判决所列。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及一、二审查明的事实，本案的主要争议焦点为：一、上诉人市体校与被上诉人沈艳滨签订的《商品房买卖合同》是否属于无效合同；二、上诉人市体校是否应为被上诉人沈艳滨出具办理房屋产权登记所需的销售不动产发票及相关手续；三、一审法院判决上诉人市体校承担违约金是否属于程序违法；四、上诉人对《商品房买卖合同》中“20%违约金”申请做笔迹鉴定，是否符合鉴定条件。
关于第一个焦点问题。上诉人市体校主张根据《关于下达2001年国家经济适用住房建设投资计划的通知》呼计基字（2011）340号文件，因涉案楼房属于经济适用房，所以其与被上诉人沈艳滨签订的《商品房买卖合同》属无效合同。本院认为，2002年9月1日，上诉人市体校与被上诉人沈艳滨签订《商品房买卖合同》，上诉人市体校作为出卖人将呼伦贝尔市体育运动学校院内2号家属楼4单元2层1号职工住宅楼出售给被上诉人沈艳滨。双方签订《商品房买卖合同》的行为，是双方当事人的真实意思表示，不违反当时效力性、禁止性的法律规定，双方之间的买卖行为已经实际履行，且该涉案房屋已经交付使用多年，该买卖合同合法成立并生效。《关于下达2001年国家经济适用住房建设投资计划的通知》呼计基字（2011）340号文件，不属于效力性、禁止性法律规定，本院对上诉人市体校该项上诉主张不予支持。
关于第二个焦点问题。上诉人市体校主张被上诉人沈艳滨没有交纳购房款，其有权利不为被上诉人沈艳滨办理产权手续。因《商品房买卖合同》与交款手续记载的主体不一致，不能为被上诉人沈艳滨开具不动产发票及办理房屋登记。本院认为，依据上诉人市体校及被上诉人沈艳滨提交的交款收据，交款人虽为被上诉人许国军，但被上诉人许国军并未在上诉人市体校处购买房屋，其本人及被上诉人沈艳滨均认可其交纳的购房款是代替被上诉人沈艳滨交纳，上诉人市体校亦认可被上诉人许国军交付的购房款，就是被上诉人沈艳滨从上诉人市体校处购买的房屋，因此可以认定被上诉人沈艳滨已经交纳涉案房屋的购房款。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》，上诉人市体校应当为被上诉人沈艳滨出具办理房屋产权登记所需要的销售不动产发票等相关手续。本院对上诉人市体校该项上诉主张不予支持。
关于第三个焦点问题。上诉人市体校主张被上诉人沈艳滨在一审法院开庭审理时已明确表示放弃违约金的诉讼请求，在超过举证期限的情况下，重新主张违约金，一审法院又支持了被上诉人沈艳滨该项诉讼请求，属于程序违法。本院认为，在一审法院2013年9月23日的《开庭笔录》中，被上诉人沈艳滨表示，如果上诉人市体校认为违约金的约定存在涉嫌欺诈，可以放弃这项要求。“同意按照没有约定的合同走”，“违约金我们同意按照法律规定走。根据商品房买卖合同第十八条规定按照逾期贷款利息标准计算”。由此可以体现，被上诉人沈艳滨并没有明确表示放弃违约金的诉讼请求，一审法院支持被上诉人沈艳滨该项诉讼请求不属程序违法，本院对上诉人市体校该项上诉主张不予支持。
关于第四个焦点问题。上诉人市体校主张被上诉人沈艳滨所签的《商品房买卖合同》中“20%违约金”，系被上诉人沈艳滨在未征得上诉人市体校同意的情况下私自填写的，所以申请做笔迹鉴定。本院认为，上诉人市体校在一审法院2013年11月22日庭审过程中，已经明确表示不再要求对《商品房买卖合同》中笔迹与盖章时间先后顺序做鉴定，其在本院二审审理期间重新要求进行鉴定，不符合鉴定条件，该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，上诉人市体校未能就其上诉主张提供充分有效证据予以佐证，其上诉请求本院不予维护。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费865.00元，由上诉人呼伦贝尔市体育运动学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于怀勇
审 判 员 张静超
代理审判员 阿 润
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 谢 欣
附：本案判决所依据的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。