湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初字5292号
原告：上海保利物业酒店管理集团有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路528号北幢24层03室
法定代表人：王明礼。
原告：上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司，住所地武汉市武昌区民主路788号白玫瑰大酒店E层01房
负责人：刘强。
委托代理人：耿志宏、刘梦迪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告：胡伟峰，男，1973年9月16日，汉族，住湖北省襄樊市襄樊城区，
第三人：湖北保利置业有限公司，住所地武汉市武昌区民主路788号。
法定代表人：万宇清。
委托代理人：刘德君、黄薇，湖北楚稻律师事务所律师。
原告上海保利物业酒店管理集团有限公司(下称保利物业公司)、上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司(保利物业酒店武汉分公司)与被告胡伟峰、第三人湖北保利置业有限公司(保利置业公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后。本院依法组成合议庭于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告保利物业公司和保利物业武汉分公司共同委托代理人耿志宏、刘梦迪、第三人保利置业公司委托代理人刘德君、黄薇到庭参加诉讼，被告胡伟峰经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保利物业公司诉称：原告保利物业酒店武汉分公司系原告分公司，2012年原告保利物业公司与保利置业公司签订《武汉市物业管理前期物业服务合同》后续又签订《武汉保利广场物业管理服务委托合同》，合同约定由原告向位于武汉保利广场的业主、租户提供物业服务，业主按照28元/㎡/月的标准缴纳物业管理费。被告于2013年5月14日与保利置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》购得武汉保利广场13层1号（编号楼层16层1号）房屋为业主，房屋建筑面积560.80平方米。合同约定被告遵守业主临时规约，履行《前期物业服务合同》按期缴纳物业管理费，逾期按每日加收所欠金额1‰的违约金。
2013年5月17日，保利置业公司将房屋交付被告，当日起原告按照合同的约定履行了相应的义务，但被告从2015年11月起无故拖延缴纳物业管理服务费及能源费等相关费用，原告多次催缴，但被告至今仍拒不缴纳所拖欠物业管理费用及相关费用。为此，原告诉至本院，请求判令:1、被告支付2015年11月至2016年12月所欠物业管理服务费219833.6元，及能源费1507.09元，共计221340.69元；后期的物业管理服务费及能源费按照合同约定执行。2、被告支付逾期付款的违约金直至缴清物业管理服务费止，截至2016年12月31日为49164.21元；3、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。
原告保利物业公司对自己提出的诉讼请求所依据的事实，提供下列证据加以证明：
证据一，原、被告工商及身份信息。拟证明，原、被告主体适格。
证据二，《前期物业服务合同》、《武汉保利广场物业管理服务委托合同》各一份。拟证明，原告与第三人保利置业公司之间存在物业管理委托合同关系，原告按照合同约定向武汉保利广场的业主提供物业服务。
证据三，《武汉保利广场写字楼认购书》、《武汉市商品房买卖合同》各一份。拟证明，被告与保利置业公司之间存在买卖合同关系，原告按照合同约定提供物业服务，被告未按照合同的约定履行义务。《武汉市商品房买卖合同》的附件五《武汉保利广场业主临时管理规约》及业主承诺书明确约定被告遵守业主临时公约，履行《前期物业服务合同》按期缴纳物业管理费，逾期按每日加收所欠金额1‰的滞纳金。
证据四：《购买客户签约通知》、《武汉保利广场收楼通知书》、《武汉保利广场单元验收表》各一份。拟证明，2013年5月16日，保利置业公司将房屋交付被告。原告物业公司按照合同约定从当日起为被告提供物业服务。
证据五：保物武广司函字{2014}85号一份。拟证明，关于启用“上海保利物业管理集团有限公司武汉分公司”的事宜已函告业主的事实。
证据六:催缴费通知单一份。拟证明，原告多次催缴被告，但被告拒不缴纳物业费的事实。
第三人保利置业公司述称，同意原告的全部诉请，对原告诉称事实与理由部分无异议，请求法院支持原告的诉请。
被告胡伟峰未到庭，在法定期间内未作口头及书面答辩，亦未在举证期限内向本院提交有关证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利。
第三人保利置业公司对原告提交上述六份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
经庭审，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十四条、第六十六条进行综合审查判断。本院对原告提供的上述证据的真实性予以采信。
经审理查明：2012年1月，原告保利物业公司(甲方)与第三人保利置业公司(乙方)签订《武汉市物业管理前期物业服务合同》，该物业服务合同约定内容概括如下:1、甲方委托乙方享有对该“本物业”实施物业管理服务的权利，乙方须对其提供专业化、一体化的物业管理经营服务，并履行报告义务。乙方在合同规定管理范围内行使物业管理服务权，确保本物业按国际甲级楼宇标准运作，管理，提供优质的物业管理服务。2、物业基本情况:武汉保利广场，物业位置：武昌区民主路790号委托管理建筑面积总计:14.6万乎方米。3、自2012年1月1日起至首家业主／租户入佳日办理入住手续当日止为本物业管理的过渡期，自首家业主／租户入佳日办理入住手续次日起至2015年12月31日止为正式管理期。4、物业管理费：本物业的物业管理费由物业服务支出和乙方酬金构成，本物业管理费收取标准暂定为：写字楼28元／建筑平方米、商场38元／建筑平方米（不含推广费）。该物业服务合同还对管理者义务、委托管理等事项进行了约定。2016年6月30日，第三人保利置业公司(委托方甲方)原告保利物业公司(受委托方乙方)与签订《武汉保利广场物业管理服务委托合同》，该物业服务合同约定内容概括如下:1、委托管理建筑面积:147729.54平方米。2、物业管理服务费价格:经甲、乙双方同意，物业管理服务费价格按照本物业建筑面积收取，写字写字楼：28元／建筑平米／月：商业区：38元／建筑平米／月；库房区：该区域甲方在签署租赁协议时应注明物业管理费（一般为减半收取物业管理费）和能源费收费标准。3、业／租户逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日加收全部应缴费用的千分之一作为滞纳金。甲方如需调整物业费收费标向位于武汉保利广场的业主、租户提供物业服务，写字楼的物业费用收费标准为28元/㎡/月。4、物业服务期限：本合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。该物业服务合同还对管理者义务、服务质量要求、委托管理等事项进行了约定。
2013年4月22日，被告胡伟峰与第三人保利置业公司签订《武汉保利广场写1写字楼认购书》和《武汉市商品房买卖合同》及《武汉保利广场业主临时管理规约》一份，该《买卖合同》及《武汉保利广场业主临时管理规约》约定内容概括如下:1、被告胡伟峰购得武汉保利广场13层1号（武汉保利广场副楼电梯楼层16层1号）房屋(建筑面积560.80平方米)。2、买受人胡伟峰同意在该商品房所在楼宇的业主委员会成立之前，在不改变业主临时公约物业服务内容主要条款和物业服务标准的前提下，出卖人保利置业公司有权变更物业管理机构，但应选择与原物业管理机构具有同等或以上资质的其他物业管理机构，且应于与新的物业管理机构签署物业服务合同之日起15日内通知买受人物业管理机构变更情况。3、武汉保利广场属于商业写字楼（包括写字楼主楼、副楼、连楼、商场、停车场部分），参照《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规制定本规约。5、规约对发展商、业主和物业使用人均有约束力。4、“发展商”是指保利置业公司，“业主”是指房屋权属证书上记载的权利人及购买预售商品房未取得权属证书的，合同正文所记载的买受人胡伟峰，“物业管理公司”是指由发展商选择的上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司。5、买受人胡伟峰遵守业主临时管理规约，履行出卖人与原告签订的前期物业服务合同约定的内容。6、业主、物业使用人每月5日前缴纳当月管理费，以及上月代收代缴费、专项有偿服务。逾期按每日加收所欠金额1‰的滞纳金。如业主不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理公司将采取一切合法方式追缴。7、买受人胡伟峰承诺已详细阅读《武汉保利广场业主临时管理规约》，并予遵守；同意承担违反规约的相应责任。此后，2013年5月17日，保利置业将上述位于武汉保利广场13层1号（武汉保利广场副楼电梯楼层16层1号）房屋交付被告胡伟峰，被告胡伟峰从2013年5月至2015年10月，按照《武汉市物业管理前期物业服务合同》中约定关于物业管理费，每月28元/平方米/物业费标准向原告交纳了物业费。被告胡伟峰从2015年11月起未向原告缴纳物业费和水电费(能源费)。2017年7月，因被告胡伟峰拖欠物业服务费和水电费，原告诉至法院，请求判如所请。
本院认为，原告保利物业公司与第三人保利置业公司签订的《武汉市物业管理前期物业服务合同》、《武汉保利广场物业管理服务委托合同》和第三人保利置业公司与被告胡伟峰签订的《武汉市商品房买卖合同》及《武汉保利广场业主临时管理规约》均系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。各方均应本着诚实信用原则，全面履行合同约定的权利和义务。2013年5月17日，第三人保利置业公司将位于武汉保利广场13层1号（武汉保利广场副楼电梯楼层16层1号）房屋并交付给被告胡伟峰，原告保利物业公司依据上述《武汉市物业管理前期物业服务合同》和《武汉保利广场物业管理服务委托合同》及上述《武汉保利广场业主临时管理规约》的约定，履约向武汉保利广场的业主、租户提供了物业服务。被告胡伟峰作为武汉保利广场的业主，事实上己接受了原告保利物业公司提供的物业服务，且被告胡伟峰按上述《武汉保利广场物业管理服务委托合同》、《武汉市物业管理前期物业服务合同》中关于物业费约定的标准(物业管理费28元/平方米/每月)，如期每月向原告保利物业公司交纳了从2013年5月至2015年10月的物业费和水电费。但从2015年11月至2016年12月，被告胡伟峰至今仍拖欠原告保利物业公司物业管理服务费219833.6元及能源费1507.09元(共计221340.69元)未支付。被告胡伟峰此行为属违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定。被告胡伟峰应当按照上述合同的约定，按期交纳物业服务费用。被告胡伟峰的物业建筑面积为560.8平方米，每月应按约定交纳物业服务费用15702.4元(560.8平方米×28元/平方米=15702.4元)，故被告胡伟峰应支付原告保利物业公司从2015年11月起至清偿之日起的物业费，暂计至2016年12月为219833.6元。此外，关于原告保利物业公司要求被告胡伟峰支付代收代缴能源费（水电费）自2015年12月至今产生的能源费为1507.09元的诉请，亦符合法律的规定，本院也予以支持。
关于原告主张被告胡伟峰支付违约金的问题。被告胡伟峰违反上述合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，应当承担一定数额的违约金。根据上述《武汉保利广场临时管理规约》中“每月5日前缴纳当月管理费，以及上月代收代缴费、专项有偿服务。逾期按每日加收所欠金额1‰的滞纳金。如业主不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理公司将采取一切合法方式追缴”的约定。对原告此项诉讼请求中的合理、合法部分，本院予以部分支持。原告要求被告胡伟峰按所欠物业服务费金额的每日1‰的标准，支付逾期付款的违约金直至缴清物业管理服务费止，截至2016年12月31日为49164.21元的诉讼请求。该诉讼请求中违约金计算标准过高，故本院酌情确定，被告胡伟峰应支付原告逾期付款违约金的具体计算方法为按同期银行贷款利率计算，以所欠物业服务费合计219833.6为基数,时间自2016年12月6日起至2018年12月6日之日止计算违约金。
被告胡伟峰经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，其行为视为放弃抗辩权利，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条、第三百九十六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:
被告湖北胡伟峰于本判决生效之日起五日内支付原告上海保利物业酒店管理集团有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司物业服务费219833.6元(从2015年11月起2016年12月为219833.6元)和后期的物业服务费〔计算标准为:从2016年12月起至2018年12月31日之日止的物业费，每月按上述《武汉市物业管理前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费用15702.4元〕;
被告胡伟峰于本判决生效之日起五日内支付原告上海保利物业酒店管理集团有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司垫付的能源费1507.09元(水电费)；
三、被告胡伟峰于本判决生效之日起五日内支付原告上海保利物业酒店管理集团有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司逾期付款违约金(违约金计算方法为，按同期银行贷款利率，以所欠物业服务费、代收代缴费合计本金221340.69元为基数,时间自2016年12月6日起计算至2018年12月6日之日止);
四、驳回原告上海保利物业酒店管理集团有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司的其他诉讼请求；
本案受理费4620元、公告费560元，合计5180元，由被告胡伟峰负担（此款原告上海保利物业酒店管理集团有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉分公司已垫付，被告胡伟峰于本判决生效之日起五日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
--市中院诉讼费分户；账17×××677；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 阳 春
人民陪审员 张 俊
人民陪审员 汪汉华
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 王 蕊