重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0113民初13497号原告：张健波，男，1996年11月15日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：邹专勇，男，1981年8月8日出生，汉族，住重庆市垫江县。第三人：重庆和发房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区界石镇富城路88号附16号，统一社会信用代码9150011378421513XH。法定代表人：郑春，经理。委托诉讼代理人：姚荣朝，重庆泰洪瑞律师事务所律师。原告张健波与被告巴南区汉邦超市、邹专勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员吴继超独任审理。审理中，因发现案情复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2016年12月13日依法裁定转为适用普通程序，由代理审判员吴继超任审判长，与人民陪审员穆礼芬、人民陪审员刘思碧组成合议庭负责审理，之后，于2017年1月9日依法变更由审判员李庆祥任审判长，与人民陪审员穆礼芬、人民陪审员刘思碧组成合议庭负责审理。本院于2017年1月10日依据原告张健波申请追加案外人重庆和发房地产开发有限公司（以下简称和发房地产公司）为第三人。于2017年4月24日公开开庭进行了审理，原告张健波、第三人和发房地产公司委托诉讼代理人姚荣朝到庭参加了诉讼，被告巴南区汉邦超市、被告邹专勇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。原告张健波于2017年4月24日自愿申请撤回对被告巴南区汉邦超市的起诉，本院依法裁定予以准许。现已审理终结。原告张健波向本院提出诉讼请求：１、要求解除原告张健波与被告邹专勇于2016年5月11日签订的《租赁合同》；2、要求被告邹专勇退还门面转让费18000元、租金8700元、履约保证金3000元、物管费945元，合计30645元；3、要求被告邹专勇支付以30645元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的自支付之日至付清之日的资金占用费。事实和理由：原告张健波与被告邹专勇于2016年5月11日签订了《租赁合同》，约定被告邹专勇将位于重庆市巴南区界石镇界美路111号的门面房屋（以下简称111号房屋）出租给原告张健波，租金为2900元/月；约定原告张健波支付履约保证金3000元、门面转让费18000元；并约定原告张健波负担物管费。履行过程中，原告张健波支付了被告邹专勇门面转让费18000元、租金8700元、履约保证金3000元、物管费945元，合计30645元，并对租赁房屋进行了装�，但装修快完工时，巴南区汉邦超市阻止原告张健波继续装修。经多方协商未果，原告张健波遂向本院提起诉讼。被告邹专勇未到庭，未作答辩。第三人和发房地产公司述称，其未将111号房屋出租给原告张健波。受第三人和发房地产公司委托，案外人重庆丽湾物业管理有限公司（以下简称丽湾物管公司）于2015年12月5日将包括111号房屋在内的房屋合计4538.3平方米出租给了被告邹专勇。之后，被告邹专勇于2016年3月17日将其全部租赁权利与义务概括转让给了案外人高绮，高绮用于经营巴南区汉邦超市。之后，高绮再次将其全部租赁权利与义务概括转让给了案外人梁国庆和巴南区汉邦超市。履行过程中，丽湾物管公司与梁国庆、巴南区汉邦超市于2016年8月5日解除了租赁合同，第三人和发房地产公司已经于2016年8月9日收回了全部租赁房屋，并已经将111�房屋出租给了案外他人。第三人和发房地产公司并不知道被告邹专勇将111号房屋转租给原告张健波的事实，亦不清楚原告张健波是否装修了111号房屋。不认可原告张健波与被告邹专勇签订的《租赁合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：1、原告张健波举示的《租赁合同》、房地产权证、证明、收据、汇款凭证、邹专勇身份证复印件，经审查，本院均予以确认；2、第三人和发房地产公司举示的丽湾物管公司与邹专勇签订的《房屋租赁合同》、丽湾物管公司与邹专勇和高绮签订的《合同主体变更协议》、丽湾物管公司与梁国庆和巴南区汉邦超市签订的《解除租赁合同协议书》、丽湾物管公司与高绮签订的《房屋租赁合同》、丽湾物管公司的情况说明，经审查，本院均予以�认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张健波与被告邹专勇于2016年5月11日签订了《租赁合同》，约定被告邹专勇将位于重庆市巴南区界石镇界美路111号的门面房屋出租给原告张健波，租金为2900元/月，按季度支付，提前10天支付；约定原告张健波支付履约保证金3000元；约定原告张健波支付门面转让费18000元，除电脑外，其余设备归原告张健波所有；并约定物管费由原告张健波负担。履行过程中，原告张健波于2016年5月11日支付了被告邹专勇门面转让费、租金和履约保证金29500元，于2016年5月15日支付了被告邹专勇物管费945元，累计支付30445元，并对111号房屋进行了装修，但装修过程中，巴南区汉邦超市阻止了原告张健波继续装修。被告邹专勇将111号房屋出租给原告张健波未征得第三人和发房地产公司的同意。另查明，受第三人和�房地产公司委托，案外人丽湾物管公司与被告邹专勇于2015年12月5日签订了《房屋租赁合同》，约定将包括111号房屋在内的第一层房屋合计4538.3平方米出租给被告邹专勇，并明确约定转租需要征得出租人同意。之后，丽湾物管公司、被告邹专勇与案外人高绮于2016年3月17日签订了《合同主体变更协议》，约定高绮概括继受被告邹专勇在《房屋租赁合同》中的全部权利与义务。履行过程中，高绮再次将其在《房屋租赁合同》中的全部权利与义务概括转让给了案外人梁国庆和巴南区汉邦超市，丽湾物管公司与梁国庆和巴南区汉邦超市于2016年8月5日签订了《解除租赁合同协议书》，约定解除原《房屋租赁合同》，并在签订协议之日起5日内归还第一层门面房屋。第三人和发房地产公司已经于2016年8月9日收回了第一层门面房屋，并已经另行出租给了案外人。原、被告产生纠纷，经协商未果，原告张健波遂向本院提起诉讼。审理中，原告张健波坚持其诉讼请求，被告邹专勇未到庭参加诉讼，第三人和发房地产公司认为与其无关。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，原告张健波与被告邹专勇签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意义表示，依法成立，但原告张健波在签订合同时知道被告邹专勇并非111号房屋的所有权人，亦未征得第三人和发房地产公司的同意，《租赁合同》系无效合同，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告邹专勇应当返还原告张健波支付的门面转让费、租金、履约保证金和物管费。综上所述，对于原告张健波要求解除原告张健波与被告邹专勇于2016年5月11日签订的《租赁合同》的诉讼请求，因《租赁合同》系无效合同，无需解除，该请求于法无据，本院不予支持。对于原告张健波要求被告邹专勇退还门面转让费18000元、租金8700元、履约保证金3000元、物管费945元，合计30645元的诉讼请求，本院予以支持30445元，超出部分，于法无据，本院不予支持。对于原告张健波要求被告邹专勇支付以30645元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的自支付之日至付清之日的资金占用费的诉讼请求，本院予以主张以30445元为基数按中国人民银行同其同类贷款利率的1.3部计算的自支付之日至付清之日的资金占用费，超出部分不予支持。被告邹专勇经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，应当承担拒不到庭参加诉讼的法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邹专勇在本判决生效后七日内退还原告张健波门面转让费、租金、履约保证金和物管费等合计30445元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付以29500元为基数计算的自2016年5月11日至付清之日的资金占用费、以945元为基数计算的自2016年5月15日至付清之日的资金占用费；二、驳回原告张健波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，公告费300元，合计860元，由被告邹专勇负担（此款原告张健波已经垫付，被告邹专勇在本判决生效后七日内支付原告张健波860元，本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费560元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李庆祥人民陪审员  穆礼芬人民陪审员  刘思碧二〇一七年四月二十四日书 记 员  杨小燕