山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终909号
上诉人（原审被告）乳山华凯投资有限公司，住所地山东省乳山市徐家镇驻地。
法定代表人林秀芹，董事长。
委托代理人于吉军，山东泰成律师事务所律师。
委托代理人初洪章，山东泰成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶婷艳。
委托代理人叶声尧。
原审被告乳山市金鼎房产咨询有限公司，住所地山东省乳山市银滩爱琴海景20号3-106号。
法定代表人尹徽徽，董事长。
原审被告乳山市金鼎房产咨询有限公司赣州分公司，住所地江西省赣州市章贡区八一四大道8号金钻广场10栋南座906室。
负责人林光辉，经理。
上诉人乳山华凯投资有限公司（以下简称华凯公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2013）乳滨民初字第402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年4月21日（原审误写为11月21日，本院予以纠正），叶声尧代其女儿（即原告）与被告华凯公司签订《乳山银滩假日港湾小区认购书》，拟购买被告华凯公司开发的位于山东省乳山市银滩旅游度假区假日港湾小区41号楼2单元103室房产，面积76.62平方米，每平方米5380元，总价款为412215.60元；同时约定：定金已付5000元，尚欠定金45000元限于三日内补齐，否则此房产认购无效；首付款212215.60元整（含定金）须于2013年5月15日前付清，贷款200000元整，于五日内办理银行按揭贷款，相关事宜按银行有关规定执行。当日，原告向被告华凯公司交付定金50000元，被告华凯公司分别为原告出具了5000元和45000元的收据，其中5000元以银行转账的方式支付，45000元以叶声尧向被告乳山市金鼎房产咨询有限公司（以下简称金鼎公司）赣州分公司（以下简称金鼎公司赣州分公司）借款的方式支付。2013年4月24日，叶声尧将45000元借款偿还给了被告金鼎公司赣州分公司。后，原、被告没有签订商品房买卖合同，原告也没有支付其他款项及办理银行按揭贷款。
原告于2013年11月1日诉至原审法院称，2013年4月中旬，案外人陈远新邀请叶声尧跟随被告金鼎公司赣州分公司到乳山市看房，叶声尧在其工作人员纠缠下刷卡支付8800元及现金1200元，并在工作人员写好的借款条上签字（假借）45000元，代原告签署了认购书，2013年4月24日，叶声尧支付40000元；被告金鼎公司赣州分公司向原告提供的“五证”模糊不清，且与其提供的合同样本中的房产不符，原告察觉到被骗；三被告为侵占原告购房款的目的，竟不择手段的设圈套让叶声尧认购其海景房，且提供给原告有疑问的“五证”，足以证明其欺骗原告企图达到非法获利的事实；原告及案外人陈远新两个家庭为此遭受沉重打击，均有××，原告曾向公安机关报案，未被受理；原告多次与被告交涉，要求退还购房款未果，故要求判决原告与被告华凯公司签订的认购协议无效，三被告归还原告购房款5万元。
被告华凯公司、金鼎公司、金鼎公司赣州分公司辩称，三被告对涉案房屋不存在设立圈套、扣押证件、限制自由等强迫买卖行为；叶声尧在了解房屋现状后，在真实、自愿的基础上与被告华凯公司签订了认购书，并按约定交付定金50000元，其中的45000元系在认购书签订后三天叶声尧回到赣州后交付的，与原告所谓的强迫交易相互矛盾；因被告华凯公司开发的楼盘较多，各个楼盘的批文并非一套，2013年5月16日被告金鼎公司赣州分公司向原告提供的商品房买卖批文因混淆导致失误，但涉案房屋手续齐全、依法备案，不存在欺诈企图；原告曾向公安机关报案，公安机关经审查没有原告所称的强迫买卖、非法获利的行为而未予立案；因原告未按照认购书的约定支付购房款、签订商品房买卖合同，属严重违约，被告已致函原告解除该认购书，定金不应退还，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，提交了宣传广告单，主要列明假日港湾1期，配套篇、规划设计篇、户型图等。拟证明被告金鼎公司赣州分公司散发虚假广告，被告认为仅是宣传使用，无法确认具体楼盘产权。
同时，原告提交《商品房买卖合同（商品房预售文本）》，该合同没有原、被告签字，合同项目建设依据约定：“出卖人以出让方式取得位于乳山市徐家镇驻地、编号为乳山-01-2008-0003号地块的国有土地使用权；土地使用权出让合同号为乳银国用2008第651号，面积为53333平方米，商品房现定名为银滩假日港湾，建设工程规划许可证号为建字第3710832010C0022号，施工许可证号为20110223001。”提交被告金鼎公司赣州分公司于2013年5月16日向其提供的被告华凯公司具有的“五证”:1、《土地使用权证》，证号为乳银国用（2012）第0010号，座落银滩旅游度假区东南寨村西，使用面积10176㎡；2、《建设用地规划许可证》，证号为地字第3710832010C0015号，项目名称为银滩假日港湾一期用地，用地位置银滩旅游度假区，面积53333㎡，建设规模18587㎡；3、《建设工程规划许可证》，证号为建字第3710832011C0049号，项目名称为银滩假日港湾18-21#高层住宅楼及地下，建设位置为银滩旅游度假区，建设规模65644㎡；4、《建筑工程施工许可证》，证号因系复印件模糊无法辨认，名称为假日港湾18#、19#住宅楼，建设地址为银滩旅游度假区，建设规模32822㎡；5、《商品房预售许可证》，因系复印件，内容模糊不清。提交其在江西省赣州市公安局章贡分局调取的被告金鼎公司赣州分公司于2013年8月1日向该分局提供的“五证”：1、《土地使用权证》，证号为乳银国用（2008）第651号，座落银滩旅游度假区，使用面积为53333㎡；2、《建设用地规划许可证》，因系复印件，内容模糊不清；3、《建设工程规划许可证》，证号为建字第3710832010C0022号，名称银滩假日港湾一期5-11#、13#，建设位置银滩旅游度假区，建设规模18587㎡；4、《建设工程施工许可证》，因系复印件，内容模糊不清；5、《商品房预售许可证》，证号为乳房售字第20110013号，其他内容因系复印件模糊不清。
原告提交上述《商品房买卖合同》、两组“五证”，拟证明被告华凯公司向其提供了没有加盖公章的合同，合同项目建设依据与被告金鼎公司赣州分公司提供给原告的“五证”内容不相符。三被告对以上证据的质证意见为：合同没有双方的签章，没有作为正式合同的证明效力；对两组“五证”真实性没有异议，该证同为被告华凯公司名下开发的楼盘，因被告华凯公司名下开发的楼盘过多，各个楼盘之间五证批文并非一套，提供给业主时可能造成混淆，但均在理解和接受的范围内。
原告还提交江西省赣州市房产管理局于2013年11月28日出具的证明，内容为：“兹证明山东省乳山市金鼎房产咨询有限公司赣州分公司至今未向我局提交房地产经纪机构备案申报材料”。三被告对该份证据的质证意见为：对真实性无异议，被告金鼎公司赣州分公司已向工商部门申请营业执照，办理备案登记。
原告提交其母赖月英在赣南医学院第一附属医院的疾病证明书，诊断为右侧基底节区脑梗死急性期，高血压病（2级很高危组）。拟证实原告受骗上当后，其母伤心引发生病的事实。三被告认为该证据与本案无关，不予质证。
原告另提交乳山市银滩假日港湾50#、56#楼《商品房预售许可证》，证号为乳房售字第2011053号，拟证实许可证没有印章，预售楼盘与涉案楼房不相符，涉案楼房没有《商品房预售许可证》。三被告认为该许可证是50#、56#楼的，不是涉案房屋，不能证明涉案楼房无《商品房预售许可证》，因涉案楼房已经成为现房，《商品房预售许可证》已经收回。
三被告提交了《国有土地使用权证》（证号为乳银国用2008第651号）、《建设用地规划许可证》（证号为地字第3710832010C0015号）、《建设工程规划许可证》（证号为建字第3710832010C0022号）、《建设工程施工许可证》（证号为20110223001）。拟证明被告所售房屋审批手续齐全，合法有效，并不存在欺诈行为。经质证，原告对《建设用地规划许可证》与本案的关联性有异议，因原告提供的合同中无《建设用地规划许可证》编号；对其他“三证”，因与被告提供给原告的“五证”不一致，对关联性有异议，且与合同记载不相符，土地使用面积和工程名称也不相符。
三被告另提交涉案楼房认购书、原告付款收据两份，拟证明原告交款50000元，叶声尧在充分了解所购房屋现状后、代原告购买涉案房屋的真实意愿，2013年4月24日叶声尧在赣州向被告缴纳定金余款并出具收款凭证的行为，更说明三被告无欺骗原告非法获利的企图。经质证，原告对认购书的合法性、真实性、关联性无异议，但对证明对象有异议，认为并不是叶声尧的真实意思，认购书是事先填写好的，填写的是叶声尧的名字，并写明定金50000元，且在叶声尧没有思想准备的情况下接收到该认购书，原告要求改为叶婷艳的名字，因现金不够，定金改为5000元；对收据的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，认为不是正式凭证。
三被告还提交《涉案楼房竣工验收备案证》（证号为2013010号）、《竣工规划验收合格证》（证号为验字第37（2013）乳规验C0017号）、乳山市公安局预编号登记证明、假日港湾小区楼号对照表、包含涉案楼房在内的小区总平面图图纸。拟证明涉案房屋存在规划编号与公安编号的差异，行政部门规划编号为6号楼、公安户籍部门编号为41号楼系同一栋楼房，原告所认购房屋位于该栋楼内；涉案楼房已经通过规划验收及竣工验收备案，系已经建成的商品房，足以证明涉案房屋手续齐备，符合法定销售条件；原告所称涉案房屋不具备合法的销售手续，系为故意毁约找借口。经质证，原告对证据的合法性、真实性无异议，竣工验收的楼盘是假日港湾5-11#、13#楼，与原告购买的41#楼无关，目前涉案楼房还在建设中；三被告有权利提交证据，但在原告购房时，被告金鼎公司赣州分公司提供给原告的“五证”是伪造的，原告代理人没有追究其伪造证据的责任。
原审法院认定以上事实，有原、被告双方陈述，原告提交的宣传广告单、《乳山银滩假日港湾小区认购书》、借条、收条、付款收据、《商品房买卖合同》、被告金鼎公司赣州分公司提供给原告的“五证”及提供给江西省赣州市公安局章贡分局的“五证”、赣州市房地产管理局证明，三被告提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、乳山银滩假日港湾小区认购书、收款收据、《涉案楼房竣工验收备案证》、《竣工规划验收合格证》、乳山市公安局预编号登记证明、假日港湾小区楼号对照表、包含涉案楼房在内的小区总平面图图纸等证据在案为证。
原审法院认为，关于原告要求确认其与被告华凯公司所签订的认购书无效的诉讼请求。经查，原告提交的两组“五证”以及三被告提交的“四证”均是真实有效的，都是被告华凯公司名下的开发项目，是被告金鼎公司赣州分公司错将其他楼房的相关开发手续当做涉案楼房的手续提供给原告，诉讼中被告也提供了涉案楼房的合法手续，其行为不能认定是欺诈。原告主张叶声尧系在被胁迫的情形下签订的认购书，但原告未能提供充分证据予以证实，且三被告对此均不予认可，对原告的该项主张，不予采信。故对原告要求确认其与被告华凯公司所签订的认购书无效的诉讼请求，不予支持。
原、被告之间的认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，只表明了双方关于商品房买卖的初步意向，不应视为双方已经签订了商品房买卖合同，现双方已经没有继续履行该认购书的意向，原告也没有按照认购协议履行付款义务，没有办理银行按揭贷款，该认购书已失去继续履行的必要，应予解除，当事人依据该认购协议所收取的款项依法应当返还。故原告要求被告华凯公司退还购房款50000元的诉讼请求，予以支持。
被告金鼎公司赣州分公司系被告金鼎公司的分支机构，二者在工商部门注册登记，有其独立的财产，与被告华凯公司系两个独立的法人，原告未能证实被告金鼎公司及其赣州分公司收取了其50000元购房款，故原告要求该二被告返还购房款50000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告主张被告金鼎公司赣州分公司未在开设地办理备案登记手续，系相关行政机关的行政管理职责，不属于民事案件应当审理的范围。被告关于原告存在严重违约，已经通知原告解除涉案认购协议，定金50000元不予退还的主张，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，于2015年10月16日判决：一、解除原告叶婷艳与被告乳山华凯投资有限公司于2013年4月21日签订的《乳山银滩假日港湾小区认购书》；二、被告乳山华凯投资有限公司于判决生效之日起十日内返还原告叶婷艳人民币50000元；三、驳回原告叶婷艳要求确认其于2013年4月21日与被告乳山华凯投资有限公司签订的《乳山银滩假日港湾小区认购书》无效的诉讼请求；四、驳回原告叶婷艳要求被告乳山市金鼎房产咨询有限公司赣州分公司、乳山市金鼎房产咨询有限公司返还购房款50000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告乳山华凯投资有限公司负担。
上诉人乳山华凯投资有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定上诉人收取被上诉人购房款50000元与事实不符，双方签订合同已明确约定定金50000元，故该50000元应认定为定金；双方签订的合同有效，根据相关法律规定，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按照定金规则处理。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人叶婷艳答辩称，涉案房屋当初并无《商品房预售许可证》，上诉人与原审被告金鼎公司及其赣州分公司向被上诉人提供的“五证”系伪造或混淆的，导致商品房预售合同未能订立的责任在于上诉人。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告乳山市金鼎房产咨询有限公司及赣州分公司未提出答辩。
本院二审查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《乳山银滩假日港湾小区认购书》是预约合同，并非正式的商品房预售合同。认购书签订后，原审被告金鼎公司赣州分公司分别向被上诉人、江西省赣州市公安局章贡分局提供了上诉人具有的“五证”，虽经法院查证，该证件都是真实有效的，均是上诉人开发的相关项目，诉讼中上诉人也提供了涉案楼房的合法手续。但是，因原审被告金鼎公司赣州分公司错将其他楼房的相关开发手续当做涉案楼房的手续予以提供，该“五证”及《商品房买卖合同》打印件所记载的项目内容多处不一致，且《商品房预售许可证》等证件的内容模糊不清，致使当初被上诉人对上诉人是否具有商品房销售条件产生合理怀疑，不同意与上诉人签订《商品房买卖合同》，过错不在被上诉人，上诉人关于未能订立商品房买卖合同系被上诉人的原因，应按照定金罚则不予退还50000元的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，被上诉人要求退回其交纳的款项50000元的理由正当，本院予以支持。故，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费525元，由上诉人乳山华凯投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨秀萍
代理审判员 宋 杨
代理审判员 李佳忆
二〇一六年六月六日
书 记 员 孟丽丽