吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终5314号
上诉人（原审原告）：长春四方物业管理有限公司。住所：长春市经济开发区。
法定代表人：孟方，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王爱东，该公司职员。
委托诉讼代理人：马瑞，吉林冠霖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：薛守吉，男，汉族，1963年11月26日出生。
委托诉讼代理人：付莉，女，回族，1968年8月24日出生。与薛守吉系夫妻关系。
上诉人长春四方物业管理有限公司（以下简称四方物业）与上诉人薛守吉物业合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初642号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人四方物业的委托诉讼代理人王爱东、马瑞，上诉人薛守吉的委托诉讼代理人付莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四方物业在原审中诉称：2007年6月18日，四方物业、薛守吉签订了《物业管理委托协议》，约定由四方物业向净馨家园小区业主提供物业管理服务，服务期限为2007年6月1日至2014年9月9日止。后净馨家园小区业主委员会与长春市万佳源物业服务有限公司（以下简称“万佳源物业”）签订《净馨家园小区物业服务管理合同》，约定由万佳源物业为净馨家园小区提供物业服务。2014年12月25日，金穗社区将净馨家园小区业主委员会解散，万佳源物业在告知金穗社区和永兴街道办事处，并通知净馨家园小区全体业主后停止服务。2016年6月24日，万佳源物业与四方物业签订《债权转让协议》，约定万佳源物业将净馨家园业主拖欠的物业费的债权转让给四方物业，由四方物业行使债权。四方物业向拖欠物业费的业主电话催缴，并向全体业主告知四方物业与万佳源物业的债权转让内容。薛守吉系净馨家园小区9栋1单元202室的业主，其名下房屋建筑面积为138.58平方米，按约定应向四方物业支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费人民币997.8元（0.6元/月/平方米×12个月×138.58平方米）及公共楼道灯费80元共计1077.8元。但薛守吉拒绝给付，根据协议约定每天应按交款金额3‰交纳滞纳金，四方物业考虑到业主承受滞纳金的压力很大，故四方物业主张按欠费总金额的30%收取滞纳金323.34元。因多次催收无果，故四方物业起诉请求判令：1.薛守吉支付物业费及各项费用共计1077.8元及滞纳金323.34元；2.案件受理费由薛守吉承担。
薛守吉在原审中辩称：四方物业物业服务不周到，表现为：楼道门损坏，向四方物业反映四方物业拒不维修，维修后向薛守吉索要维修费60元；下水道堵塞，四方物业置之不理；小区内9栋楼与5栋楼之间的人行道设置障碍，造成人身损伤；四方物业擅自停水。关于四方物业主张的楼道灯费，要求四方物业出具收费依据。
原审经审理查明：薛守吉系长春净月高新技术产业开发区净馨家园小区9栋1单元202室业主，其房屋建筑面积为138.58平方米。2007年6月18日，四方物业与薛守吉签订《物业管理委托协议》，约定：四方物业负责净馨家园小区园区公共场所及配套设施的清洁、卫生、管理和养护，四方物业按规定向薛守吉收取各项费用，若业主无故拖欠应交纳费用，每天按应交款额3‰交纳滞纳金。经行政部门批准，四方物业收取物业费的标准是0.6元/月/平方米。2014年5月6日，四方物业在小区内张贴公告，载明：四方物业已完成净馨家园小区的前期物业服务工作，决定将该小区的物业服务工作移交给万佳源物业。2014年9月10日，净馨家园小区业主委员会与万佳源物业签订《净馨家园小区物业服务管理合同》，约定：由万佳源物业为净馨家园小区提供物业服务，服务期限自2014年9月10日起至2017年9月9日止，物业费标准为2014年11月30日前住宅按0.6元/月/平方米计收，自2014年12月1日起住宅按0.9元/月/平方米计收。万佳源物业公司于2014年12月25日终止物业服务。2016年6月24日，万佳源物业将对净馨家园小区业主的全部债权一并转让给四方物业，并在小区内发布公告通知业主。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，四方物业与薛守吉签订《物业管理委托协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照协议约定诚实信用地履行合同义务。四方物业提供了物业服务，则薛守吉应及时交纳物业费，其逾期交纳物业费，还应按协议约定支付滞纳金。四方物业于2014年5月6日张贴公告载明完成净馨家园小区的前期物业服务工作，则在四方物业服务期间的物业费应计算至2014年5月6日，是332.59元（0.6元/月/平方米×4个月×138.58平方米），因薛守吉未按时给付物业费，还应支付滞纳金，根据四方物业主张按30%比例计算为99.78元（332.59元×30%）。净馨家园小区业主委员会与万佳源物业签订《净馨家园小区物业服务管理合同》，对业主薛守吉具有约束力。万佳源物业于2014年9月10日至2014年12月25日期间为净馨家园小区提供物业服务，并将债权转让给四方物业，以发布公告的形式通知了小区业主，则债权转让有效，四方物业有权向薛守吉主张上述期间的物业费，根据四方物业主张，按0.6元/月/平方米计算，是291.02元（0.6元/月/平方米×3.5个月×138.58平方米），关于滞纳金，根据《净馨家园小区物业服务管理合同》第二十二条之约定：“业主或物业使用人违反本合同约定，未按时足额交纳物业费的，经万佳源物业公司三次书面催交，仍不交纳的……按应交物业费的每日3‰的标准支付违约金”，因未经三次书面催交，故薛守吉无需支付违约金。至于2014年5月7日至2014年9月9日的物业费，因没有合同依据，并且四方物业也未举证在此期间提供了物业服务，故对四方物业主张的该期间的物业费不予支持。对于四方物业主张的楼道灯费，因四方物业未提供证据证明收取该费用的合法性以及已实际代缴至相关部门，故对该部分诉讼请求不予支持。综上，薛守吉需给付四方物业物业费623.61元（332.59元＋291.02元）、滞纳金99.78元，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、薛守吉自判决生效之日起十日内给付四方物业物业费623.61元、滞纳金99.78元，合计723.39元；二、驳回四方物业的其他诉讼请求。案件受理费25元，由薛守吉负担。
宣判后，四方物业、薛守吉均不服原审判决，向本院提起上诉。四方物业上诉请求：一、请求二审法院依法改判薛守吉向四方物业支付2014年1月1日至2014年12月31日物业费及公摊电费共计1077.8元及滞纳金323.34元。二、请求判令薛守吉承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原审判决没有支持我方2014年5月7日至2014年9月9日的物业费及公摊电费无事实依据。我方自净馨家园小区业主入住以来一直为小区业主提供物业服务至2014年9月9日，虽然长春四方房地产有限责任公司2014年5月3日发出公告，称四方物业退出净馨家园小区物业服务，移交给万佳源物业，但由于需要成立业主委员会，重新选聘物业服务公司等原因，万佳源物业并未在2014年5月7日为小区提供物业服务，这期间都是有四方物业对小区进行管理和服务。综上所述，我方认为一审未能查清案件事实，判决结果显失公正。
薛守吉针对四方物业上诉请求答辩称：2014年5月6日至2014年9月9日四方物业宣布退出，四方物业说提供服务了，应提交服务证据。
薛守吉上诉请求：撤销原审判决。事实和理由：一、四方物业未履行合同。四方物业自2013年以来一直不履行合同中规定的服务义务，野蛮违法拆解我家共用自来水管道，致使我家停水3天，自费200余元维修；在无任何提示情况下，擅自在人行过道安装石桩，造成我妻子付莉脚趾踢伤，花费300余元医药费；本人所住9栋楼一单元门损坏，自费60元维修费进行维修。四方物业不但无服务，还很野蛮。二、四方物业违约。本人与四方物业在2007年购房时签订物业管理服务合同，属于个人合同范畴，四方物业于2014年5月终止服务，应与本人签署终止合同，四方物业于2014年5月单方面终止合同，不进行物业管理服务，违反合同约定，属于违约行为。为此，给本人造成的经济损失，不足以抵消所谓的欠缴物业费。三、四方物业与万佳源物业债权转让没有法律依据。1.万佳源物业无物业管理服务资质；2.万佳源物业与我未签署服务合同；3.万佳源物业对净馨家园物业服务无上报给社区、区政府等相关部门备案材料；4.四方物业需要提供与万佳源物业债权转让协议书、公证书；5.万佳源物业自2014年9月10日进入净馨家园小区至2014年12月25日退出，三个月试用期未满即弃管，若试用期未满弃管，与业主约定不交物业服务费。四方物业和万佳源物业自2014年12月25日至今从未提过欠万佳源物业服务费一事，超过两年诉讼期。6.万佳源物业从2014年9月开始代收的小区水费3.4万元，于2014年12月25日弃管后携款潜逃。于是造成长春净月潭物业管理有限公司水电净月管理处给予停止供水，给业主带来了巨大伤害。至此四方物业与其自己操纵的所谓万佳源物业实质上是一家公司两个名字，利用虚假物业管理资质，骗取盘剥净馨家园小区业主的物业费，实则是损害政府管理社会秩序的声誉，恳请查清事实，四方物业赔偿在2014年间对我造成的经济损失560元，并要求赔偿精神损失2000元，合计2560元。另四方物业在2013年间，编造虚假住房维修预算，骗取政府房管部门管理住房维修基金我个人账户资金1800元，我必须向政府提出复议，追缴四方物业骗取的钱财。
四方物业针对薛守吉上诉请求答辩称：万佳源物业是具有从事物业管理活动资质的法人，与净馨家园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，与四方物业签订的债权转让协议向全体业主进行公告，因此四方物业收取万佳源物业服务期间的物业费合法有效，公摊电费是依据长春市整治“黑楼道”多交1度电费，彻底告别“黑楼道”亮化工程收取的相关费用，因此，薛守吉应和其他业主一样承担公摊电费，我单位并未发出任何停止服务的公告，薛守吉所称的公告是地产公司发出的，但实质上我公司并未撤出净馨家园，万佳源物业也并未入驻小区，2014年5月3日至9月9日，我公司提供服务可提供包括电费、自来水发票及绿化承包合同等相关证据。
二审中，四方物业提交如下证据：1.门卫、办公、泵房、9-1栋公共楼道照明电费票据（12张）；2.自来水费代收代缴发票、蓄水池清洗发票、水质检测报告（13张）；3.防水刮大白外墙维修记录（16张）；4.维修园区路灯、泵房、护坡等用款凭证（16张）；5.园区绿化承包合同；6.员工工资明细（11张）；7.员工午餐明细（5张）；8.企业交税付款凭证（4张）。上述证据均是2014年5月3日至9月9日产生的相关费用的票据。证明：在此期间我方为小区提供了物业服务，薛守吉应缴纳这期间的物业费和公共照明费用。
薛守吉发表质证意见：真实性有异议，无法辨别公章真伪。
薛守吉提交如下证据：证据一、停水通知书。证明：因万佳源物业欠缴水费造成我们停水。
证据二、维修费票据及通知。证据：维修费60元不合理，不应由我方承担。
四方物业发表质证意见：对证据一的真实性无异议。该份通知只是定于2015年4月8日9:00对小区停止供水，但通知下发之后，万佳源物业第一时间缴纳了水费，小区并未停止供水，该份通知不能证明万佳源物业未提供物业服务，也不是薛守吉不缴纳物业费的合法依据。对证据二的真实性无异议，2013年我方想启动物业维修基金，但没启动，每个楼栋应是业主齐钱维修，向我方报修，我方找人维修，薛守吉交费了证明同意维修。
本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，二审中薛守吉明确其上诉请求为：薛守吉不应支付万佳源物业公司服务部分的物业费291.02元，滞纳金99.78也不应支付，四方物业收取的楼宇门维修费60元应予退还。二审审理过程中薛守吉对于应支付99.78元的滞纳金无异议。
2014年5月6日，长春四方房地产有限责任公司发布公告：决定将本小区物业服务工作移交于万佳源物业。2014年6月25日，四方物业收取薛守吉60元楼宇门维修分摊费用。
本院认为：薛守吉对于其2014年1月1日至2014年5月6日应向四方物业支付物业费332.59元及滞纳金99.78元均无异议，本院就该部分不再赘述。
一、关于薛守吉应否向四方物业支付2014年5月7日至2014年9月9日的物业服务费问题。薛守吉主张2014年5月6日四方物业已发出公告将物业服务工作移交万佳源物业，而万佳源物业系2014年9月10日与净馨家园业主委员会签订物业服务管理合同，在此之前尚未进入小区提供物业服务，故从2014年5月7日至2014年9月9日的物业服务费，薛守吉不应当支付。四方物业主张在净馨家园业主委员会与万佳源物业签订合同之前，其一直在净馨家园小区提供物业服务，薛守吉应当交纳物业服务费。首先，2014年5月6日的公告为长春四方房地产有限责任公司发布，并非四方物业作出；其次，依据薛守吉提交的其向四方物业交纳楼宇门维修费的票据，票据出具时间为2014年6月25日，说明四方物业尚在提供服务，结合二审中四方物业提交的在此期间交纳物业用房电费及长春净月潭物业服务有限责任公司交纳水费的票据，可以认定在此期间四方物业仍在提供服务；再次，薛守吉亦认可在此期间仍有人清运垃圾。综上，足以认定四方物业仍在净馨家园小区提供物业服务，故薛守吉应向四方物业公司支付此期间的物业服务费。
二、关于薛守吉应否向四方物业支付2014年9月10日至2014年12月25日万佳源物业提供物业服务期间的物业服务费的问题。因万佳源物业与四方物业签有债权转让协议，将万佳源物业服务期间的物业费转让给四方物业，故四方物业有权向薛守吉主张万佳源物业服务期间的物业服务费。薛守吉主张万佳源物业服务不到位，试用期未满即撤出小区，卷走业主水费3.4万元，构成违约，不应支付物业服务费。虽然万佳源物业提前撤出，但万佳源物业实际提供服务期间，薛守吉仍应向万佳源物业支付物业服务费。薛守吉主张万佳源物业卷走小区业主水费，并提交了长春净月潭物业管理有限责任公司水电经营管理处作出的停止供水通知。但四方物业主张见到此通知后万佳源物业已经及时交纳水费，并未造成停水。由于薛守吉提供的证据不足以证明实际已停水，故薛守吉以此主张不交物业费，本院不予支持。虽然薛守吉还主张万佳源物业存在多处物业服务不到位，但不能提供相应证据，故本院不予支持，薛守吉仍应向四方物业支付此期间的物业费。
三、关于薛守吉应否向四方物业支付公共楼道灯电费80元的问题。四方物业主张由于开展黑楼道亮化工程，薛守吉需每年向四方物业支付公共楼道灯电费20元，薛守吉欠付4年，共应支付80元。由于四方物业并未提供就该公共部分业主应单独交纳费用的依据及该部分费用已实际发生的证据，故本院不予支持。
四、关于薛守吉应否向四方物业支付2014年5月7日后拖欠物业服务费的滞纳金问题。在2014年5月6日长春四方房地产有限责任公司发布公告，将小区物业服务工作移交于万佳源物业，容易给薛守吉造成不知谁提供物业服务及向谁交费的表象，故薛守吉未及时向四方物业交纳物业费，不宜认定为违约，四方物业主张此期间逾期交纳物业费的滞纳金，本院不予支持。从薛守吉提供的长春净月潭物业管理有限责任公司水电经营管理处作出的停止供水通知可以看出，万佳源物业未按时交纳水费，确实存在物业服务不到位之处，薛守吉未及时交纳物业费，事出有因，故四方物业主张薛守吉迟延支付万佳源物业提供服务期间的物业服务费，应支付滞纳金，本院不予支持。
五、关于四方物业应否返还薛守吉60元维修费的问题。薛守吉主张2014年6月25日四方物业收取的60元楼宇门维修分摊费用不合理，应当予以返还。四方物业主张楼宇门属于共用设施，应当启动物业维修基金予以维修，在未能启动的情况下，费用只能由共用业主分摊。由于在双方签订的物业管理委托协议中并未约定该部分费用由四方物业负担，依据《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”的规定，楼宇门作为建筑物的附属设施，因维修发生的费用，应由专有部分业主分摊，故薛守吉主张返还，本院不予支持。
综上，上诉人薛守吉应向上诉人四方物业支付2014年1月1日至2014年12月25日的物业服务费981元及滞纳金99.78元。原审判决认定部分事实不清，应予纠正。故本院依照《中华人民共和国物权法》第八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初642号民事判决；
二、上诉人薛守吉于本判决生效后立即给付上诉人长春四方物业管理有限公司物业服务费981元及滞纳金99.78元；
三、驳回上诉人长春四方物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费100元，由上诉人薛守吉负担100元，由上诉人长春四方物业管理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷 娟
代理审判员 闫 冬
代理审判员 王忠旭
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 苏 展