成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第2930号
原告武侯区武青嘉苑第二届业主委员会。住所地：成都市武侯区武兴一路。
负责人胡信芳，主任。
委托代理人曾俊华，北京康达（成都）律师事务所律师。
被告四川省永合实业有限公司。住所地：成都市武侯区佳灵路。
法定代表人李英明，董事长。
委托代理人吕瑞，泰和泰律师事务所律师。
被告何廷，女，汉族，住成都市武侯区聚萃街。
委托代理人曾荣康，男，汉族，住成都市锦江区桂王桥西街，何廷所在社区推荐其作为何廷的代理人。
被告成都宝之诚珠宝有限公司。住所地：成都市武侯区科华街。
法定代表人罗恒，总经理。
委托代理人赵静，女，汉族，住四川省泸州市纳溪区，该公司员工。
原告武侯区武青嘉苑第二届业主委员会（以下简称武青嘉苑业委会）与被告四川省永合实业有限公司（以下简称永合公司）、何廷、成都宝之诚珠宝有限公司（以下简称宝之诚公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苏晓莉适用简易程序独任审判，于2015年5月20日公开开庭审理了本案。原告武青嘉苑业委会负责人胡信芳及其委托代理人曾俊华、被告永合公司委托代理人吕瑞、被告何廷及其委托代理人曾荣康、被告宝之诚公司委托代理人赵静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武青嘉苑业委会诉称，武青嘉苑项目系成都市政府对旧城改造的拆迁安置房，开发建设单位为被告永合公司，2005年被告永合公司向武青嘉苑业主交付了安置房。交房后，原告及业主代表多次要求被告永合公司移交物业用房、社区用房和支付房屋占用费。被告永合公司告知其已将物业用房和社区用房拿给被告何廷使用，被告何廷又将该两处房屋租赁给被告宝之诚公司。为此，原告多次要求三被告返还房屋和支付费用，三被告均予以拒绝。根据被侵占的房屋所在地段商业用楼租金标准，原告主张从2006年1月1日起至2012年12月31日止的房屋占有损失标准为每平方米10元，之后至实际搬离之日止占用损失为每月每平方米30元。同时，原告申请法院对租金损失进行鉴定。综上，原告武青嘉苑业委会认为物业用房和社区用房应为武青嘉苑全体业主共有和使用，三被告非法侵占房屋至今拒不搬离，该行为已侵犯了全体业主的合法权益。为维护全体业主的合法权益，故原告武青嘉苑业委会诉至法院，请求判决三被告：一、立即从位于武侯区武兴一路8（号）10栋4层5号和6号房屋搬离；二、向原告赔偿从2006年1月1日起至实际搬离房屋之日止房屋占用损失，至2015年3月31日止的房屋占用损失为647717.4元。庭审后，原告武青嘉苑业委会向本院申请撤回三被告从武侯区武兴一路8（号）10栋4层5号搬离并赔偿相应的房屋占用费281936.4元的诉讼请求。
被告永合公司辩称，1、永合公司并未占用房屋，诉争房屋系本案其他被告所占用，永合公司曾多次要求被告何廷向原告返还房屋。2、原告主张的占用损失没有事实与法律依据。即使被告存在占用行为，也未对原告造成损失。永合公司已经向原告提供了物业用房进行使用，原告的权利并未受到损害。3、原告在收房时应当知道其权利受到损害，从收房之日起至原告起诉之日，已经超过了2年的诉讼时效。故原告主张返还及要求损害赔偿均已过诉讼时效。4、原告主张的房屋系位于武侯区武兴一路8（号）10栋4层5号、6号房屋，其中5号房屋的性质是社区用房，该房屋的产权属于政府，6号房屋的性质是物业用房，原告只能主张6号房屋的相关权利。5、在计算原告损失时，也应当扣除被告实际支付的租金2.7万元。综上，被告永合公司请求法院驳回原告武青嘉苑业委会的诉讼请求。
被告何廷辩称，1、被告何廷于2006年1月向被告永合公司合法购买4、5、6、7号共4间房屋，房屋使用权限为40年。被告何廷只与永合公司发生购房关系，与业主委员会至今没有任何关系。2、原告的起诉主体错误。被告何廷从合法购房至今，没有任何错误处分行为，不是本案适格被告。3、被告何廷将诉争房屋合法租赁给被告宝之诚公司，原告起诉损失赔偿没有法律依据。被告何廷请求法院驳回原告武青嘉苑业委会的诉讼请求。
被告宝之诚公司辩称，宝之诚公司从何廷处租赁本案诉争的5号、6号房屋进行经营，宝之诚公司作为租赁方，按照租赁合同的约定按时缴纳房租，宝之诚公司没有过错，不应承担责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告武青嘉苑业委会在成都市武侯区人民政府机投桥街道办事处办理了换届备案记录，原告武青嘉苑业委会任期为2014年11月22日至2019年11月21日。
一、关于诉争房屋的产权情况
《新建商品房初始登记》载明，永合公司名下位于武侯区武兴一路8号10栋4层房屋设计用途为“其他”，建筑面积409.38平方米，“其他”为物管用房231.33平方米，社区用房178.05平方米。
《房屋信息摘要3》载明，位于武侯区武兴一路8号10栋4层6号房屋规划用途为物管用房，建筑面积231.33平方米，因公产分割从被告永合公司处转移登记为全体业主所有。
另查明，2014年7月2日，成都市房屋产权登记中心在《关于“武青嘉苑”物管、社区用房信访事项答复意见书》中证实该物管用房于2012年6月6日登记于业主名下。
二、原告武青嘉苑业委会与被告永合公司之间关于物管用房协商的情况
2011年12月23日，武青嘉苑业主委员会与被告永合公司签订《协议书》一份，载明：双方就小区的物管用房的相关事宜达成协议如下，一、武青商务楼四楼6号物业管理用房231.33平方米，在未办理武青嘉苑物业管理用房产权转移之前，永合公司从2012年1月1日起，按每平方米/10元的租金向武青嘉苑业委会支付，每月支付租金2313.3元。该房屋的租金按年度支付。二、房屋租期为一年，到期后双方具体面谈，续签协议。三、永合公司应尽快办理该物业管理用房的产权相关手续。四、本协议一式五份。双方各持一份，武侯区信访局、机投桥街道办事处及机投桥街道司法所各备案一份。本协议经双方签字盖章后生效。武青嘉苑首届业主委员会和被告永合公司在协议上盖章。
同日，武青嘉苑业主委员会出具《情况说明》一份，载明因武青嘉苑开发商未将物业管理用房交付业委会一事区信访局进行调解，会议决定由开发商向业委会再次支付1500元工作经费。武青嘉苑业主委员会出具《收条》一份，载明收到前述款项。
2012年1月12日，武青嘉苑首届业主委员会向被告永合公司出具《委托书》一份，载明武青嘉苑首届业主委员会委托郑永红收取2012年全年物管用房的租金27759.76元。同日，郑永红出具《收条》一份，对其收到永合公司前述租金予以证明。
被告永合公司提供照片五张，拟证明照片中位于小区入口处搭建的平房系被告永合公司向原告武青嘉苑业委会提供的物业用房，以替代本案诉争房屋使用。原告武青嘉苑业委会对真实性无异议，对关联性和合法性不认可，认为该房屋系违章建筑且并未向全体业主或原告进行交付。
三、被告永合公司与被告何廷之间关于诉争房屋使用的相关情况
2006年1月5日，被告永合公司与被告何廷签订《商品房买卖合同》一份，该合同备案表载明：被告何廷向被告永合公司购买武青嘉苑10幢4层1号商业房1套，建筑面积266.47平方米，总价681723元。
同日，被告永合公司与被告何廷签订《补充协议》一份，载明：双方就何廷购买武青嘉苑综合楼4楼4、5、6、7房一事达成协议，何廷购买的实际建筑面积为252.49平方米，总价为681723元；剩余302平方米为小区的配套用房，何廷享有该302平方米房屋的使用权，享有使用年限为40年；补充协议作为何廷的购房附件，与正式购房合同具有同等法律效力。
2006年8月28日，被告永合公司与被告何廷签订《补充协议》一份，载明：永合公司由于产权处面积测量报告核定原因，不能办理合同规定的产权面积，双方就2006年1月5日签订协议中何廷购买252.49平方米房屋面积达成如下协议；办理产权面积为145.11平方米，不能办理产权证面积107.38平方米，永合公司退还何廷289926元，该107.38平方米房屋何廷享有使用权，使用权限和正式购房合同一致。
2005年12月31日，被告永合公司出具《收款收据》一份，载明收到“何廷单价2700元/㎡交来武青嘉苑10#楼4楼4#5#6#7#定金合计554.49㎡，其中302㎡赠送使用权”，金额为8万元。
2006年1月5日，被告永合公司出具《收款收据》一份，载明收到何廷交来“购武青嘉苑商务楼4楼252.49㎡房款，房号为4#5#6#7#，合计554.4㎡，其中302㎡赠送使用权”，金额为601723元。
2011年11月25日，被告永合公司向被告何廷作出《通知书》一份，载明何廷使用位于武青嘉苑小区10幢四楼5、6号房屋，面积为409.38平方米系该武青嘉苑小区的社区物管用房，现该小区成立了业主委员会，请何廷于2012年1月1日前将前述物管用房移交给武青嘉苑小区的业主委员会。该通知书向被告何廷进行了邮寄送达。
2014年6月，被告永合公司向被告何廷作出《关于立即腾空并移交房屋的函》一份，载明双方于2006年签订的两份补充协议约定由何廷无偿使用武青嘉苑项目综合楼4楼5、6号房屋，建筑面积共计409.38㎡。由于5号房性质为社区用房，产权属于政府，6号房性质为物管用房，产权属于全体业主共有。《补充协议》中关于无偿使用房屋的内容属于无效约定。永合公司已于2011年11月25日向何廷发出《通知书》，要求何廷于2012年1月1日前进行移交，但何廷至今未履行移交义务。永合公司再次要求何廷于收到函件之日起10日内腾空5、6号房屋并向相关产权人办理移交手续。
四、被告何廷与被告宝之诚公司关于诉争房屋租赁的情况
2014年8月2日，被告何廷与成都百年宝城商贸有限公司（以下简称百年宝城公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定百年宝城公司向被告何廷租赁位于武侯区武兴一路8号房屋，租赁面积约600平方米，租赁期从2014年8月8日起至2019年8月8日止，租金标准为22万元/年，支付方式为每季度结算一次，下一次房租在租金到期前十五天内一次性付清，每季度房屋租金为5.5万元，押金1万元。被告何廷在出租方签名，百年宝城公司在承租方盖章。
诉讼中，百年宝城公司出具《情况说明》一份，载明“就百年宝城公司从何廷处租赁的武青商务楼办公室，实际使用人为被告宝之诚公司”。百年宝城公司、被告宝之诚公司在情况说明上盖章。
2015年4月12日，原告武青嘉苑业委会向被告宝之诚公司邮寄了《宝之诚公司应向业委会支付房屋占用费的函》，载明诉争的5号、6号房屋系全体业主共有的物业用房和小区用房，宝之诚公司作为实际占有人应当向业委会支付占用费用，并停止向他人支付租金或占用费用。
庭审中，被告何廷、宝之诚公司均确认诉争房屋系被告宝之诚公司实际使用并按约支付了租赁费、物管费。宝之诚公司确认其从2014年8月至2015年4月向被告何廷支付租金16.5万元，押金1万元，因本案纠纷的原因，其余租金待法院判决明确后再行支付。
另查明，被告宝之诚公司、百年宝城公司法定代表人均为罗恒。
以上事实有营业执照、工商登记信息、房屋所有权证、房屋信息摘要、协议书、收条、委托书、照片、买卖合同、收款收据、补充协议、通知、情况说明、函、答复、租赁合同及双方当事人的庭审陈述记录等证据收集在案，予以佐证。
本院认为，原告武青嘉苑业委会以位于武侯区武兴一路8（号）10栋4层5号和6号房屋系小区所有业主共有，该房屋被三被告侵占为由诉至法院，庭审后，原告武青嘉苑业委会申请撤回对其中5号房屋的相关诉讼请求，该申请并不违反法律规定，本院予以准许，故本案的诉争房屋系前述6号房屋。该房屋登记于武青嘉苑全体业主名下，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，故诉争的6号房屋的相关物权应当由武青嘉苑全体业主行使。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款的规定，业主大会和业委会“对损害他人合法权益的行为”，“有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第一款第四项的规定，“（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”属于“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’”,原告武青嘉苑业委会对于侵占业主共有部分的行为，有权向行为人主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，被告永合公司作为商品房开发单位，明知诉争的6号房屋系业主共有的物管用房，未经业主同意，擅自与被告何廷签订协议，将诉争的6号房屋的使用权约定给被告何廷享有并予以交付，被告永合公司的行为属于无权处分，协议的该项内容不发生法律效力。被告何廷明知诉争的6号房屋登记在他人名下，在接到被告永合公司要求腾退的通知之后，仍然将诉争的6号房屋租赁给被告宝之诚公司使用并收取租金，被告何廷就诉争的6号房屋作出的租赁行为也属于无权处分，不发生法律效力。故宝之诚公司使用诉争的6号房屋的行为属于无权占有，原告武青嘉苑业委会要求宝之诚公司予以搬离，符合法律规定，本院予以支持。被告宝之诚公司应当办理诉争的6号房屋，并支付相应的占用费用，对已发生的租赁行为，被告宝之诚公司系依租赁合同约定使用房屋并支付了租赁费用，其并无过错，不承担赔偿责任。对由于无权处分行为给原告造成的相关占用费用的赔偿，被告永合公司、被告何廷应就各自的过错行为承担相应的赔偿责任。
关于被告永合公司辩称的物权保护和占用费用请求权诉讼时效的问题，本案原告主张的返还原物请求系基于物权产生的请求权，物权侵占事实存在，权利人就有权请求返还。故被告永合公司该项辩解，本院不予采纳。原告武青嘉苑业委会主张从2006年至房屋返还之日的占有损失，该损失请求权系债权，应当具有诉讼时效，从原告知道或应当知道其权利受到侵害之日起算，本案中，武青嘉苑业主委员会从成立以来一直在向被告永合公司、被告何廷主张物业用房的权利，并且向政府相关部门反映情况、要求协调处理，已经构成诉讼时效的中断，其关于损害赔偿的请求权并未因诉讼时效而消灭。被告永合公司的辩解理由，本院不予采纳。原告武青嘉苑业委会请求从2006年起至搬离之日的占用费用，符合法律规定，本院予以支持。关于被告永合公司辩称的其已提供物业的替代用房的问题，被告永合公司擅自处分业主共有的房屋，无论其是否提供相应替代用房，均不能改变其无权处分行为的性质，更不能免除其所应承担的返还及赔偿责任。且被告永合公司并未提供证据证明其与原告就替代用房达成了协议或者原告接受了该替代用房的事实。故被告永合公司的该项辩解，本院不予采纳。
关于诉争的6号房屋被占用期间的占用费用计算及支付主体的问题，原告武青嘉苑业委会主张按照同地段商业用房的租金标准予以计算，并申请进行鉴定。诉争的6号房屋系物管用房，主要用于小区物业管理和小区业主委员会活动用房，故房屋性质并非商业用房，按照商业用房标准计算房屋占用损失与法律规定不符，故本院对原告的鉴定申请不予同意，对原告请求按照商业租金予以计算的主张不予支持。具体计算分为三个时间段：一、2006年1月1日起至2014年8月7日止，原告武青嘉苑业委会并未提供证据证明诉争的6号房屋由他人进行经营的事实，也未证明被告何廷实际获利所得的事实及金额，且小区业主委员会与被告永合公司曾经就2012年使用诉争房屋的费用签订协议书并实际履行，以该协议中约定的费用2313.3元/月进行计算较为适宜。被告永合公司作为房屋的开发单位，明知诉争的6号房屋系规划的物管用房，应当属于全体业主共有，擅自将该房屋的使用权约定给被告何廷使用，对原告武青嘉苑业委会的损失，即2006年1月起至2011年12月止的占用费166557.6元(12个月*6年*2313.3元/月)应当承担赔偿责任。2012年的占用费用已经由业主委员会与被告永合公司达成一致并履行，原告武青嘉苑业委会对该段费用的请求，本院不予支持。被告永合公司于2011年11月25日向被告何廷发出通知，告知诉争的6号房屋属于业主共有，应当向业主委员会予以交付。并且该房屋在2012年6月已经登记在全体业主名下，故被告何廷应当知道该房屋的产权属于他人所有，仍然占用房屋不予搬离，其对扩大的损失应当承担赔偿责任，即2013年1月起至2014年7月期间的占用费43952.7元（19个月*2313.3元/月）。二、2014年8月8日至2015年4月8日期间，被告宝之诚公司向被告何廷租赁包含诉争的6号房屋在内的房屋进行经营，并向被告何廷交纳了租金16.5万元，其中63615.75元（231.33平方米/600平方米*165000元）属于诉争的6号房屋的租赁所得，应当由被告何廷向原告武青嘉苑业委会予以返还。三、从2015年4月9日起算至搬离之日止，由被告宝之诚公司向原告武青嘉苑业委会支付占用费用，费用标准为84821元/年（231.33平方米/600平方米*22万元/年）】。综上，被告何廷应当支付的房屋占用费用为107568.45元（43952.7元+63615.75元）。
据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八之规定，判决如下：
一、被告被告成都宝之诚珠宝有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于武侯区武兴一路8号10栋4层6号的房屋；
二、被告四川省永合实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告武侯区武青嘉苑第二届业主委员会支付房屋占用费用166557.6元；
三、被告何廷于本判决生效之日起十五日内向原告武侯区武青嘉苑第二届业主委员会支付房屋占用费用107568.45元；
四、被告成都宝之诚珠宝有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告武侯区武青嘉苑第二届业主委员会支付房屋占用费用（时间从2014年4月9日起算至搬离之日止，费用标准为84821元/年）；
五、驳回原告武侯区武青嘉苑第二届业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7679元，减半收取3839.5元，由原告武侯区武青嘉苑第二届业主委员会负担539.5元，被告四川省永合实业有限公司、被告何廷各负担1650元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 苏晓莉
二〇一五年八月二十七日
书记员 张继林