四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第68号
上诉人（原审被告）王国贤。
上诉人（原审被告）曾晓波。
委托代理人张丽。
委托代理人李智鹏。
被上诉人（原审原告）王晓军。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人杨本忠。
原审被告曾晓涛。
上诉人王国贤、曾晓波因与被上诉人王晓军、原审被告曾晓涛房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市高坪区人民法院（2014）高坪民初字第1674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王国贤及其委托代理人张丽、李智鹏，被上诉人王晓军及其委托代理人ＸＸ、杨本忠，原审被告曾晓涛到庭参加了诉讼；上诉人曾晓波经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，王国贤、曾晓波为夫妻，曾晓波、曾晓涛系同胞姊妹。王国贤大学毕业后被分配到原小龙氮肥厂工作，在该厂能源车间担任工长，并按分配政策在原小龙氮肥厂分得两间单身职工房屋居住。由于企业经济效益不景气，王国贤停薪留职在外经商，并从企业单身职工宿舍搬出，将案涉的两间住房交由曾晓波的妹曾晓蓉居住。2003年，原小龙氮肥厂在破产改制过程中，破产清算组确定了改制企业资产变现的处置方案，其中包括案涉房屋在内的原小龙氮肥厂单身职工宿舍楼作价公开出售，企业原住房职工优先。2003年6月16日，南充市小龙氮肥厂破产清算组（甲方）与王国贤（乙方）签订了《出售房屋买卖合同），约定甲方出售给乙方位于南充市高坪区南新路603号单身宿舍楼A、B号房屋，建筑面积49.78平方米，单价为50元／平方米，房屋价款2，249.00元。签约后，因王晓军与曾晓涛属同厂职工，王晓军便找到曾晓涛要求购买案涉房屋，曾晓涛表示同意。2003年10月16日，曾晓涛以王国贤的名义（甲方）与王晓军（乙方）订立了《出售房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋位于南充市高坪区南新路603号单身宿舍四楼A号、B号房屋，建筑面积49.78平方米，单价50元／平方米，房屋价款2，249元，乙方自行负责已购房屋维修和管理；本合同一式二份，双方签字生效。同年11月12日，王晓军以王国贤的名义向破产清算组交纳购买房款2，249元，清算组出具了收据一张。交款后，曾晓蓉从案涉房屋中搬出，曾晓涛将房屋交付给王晓军，王晓军让其妹王思玉、妹夫邓国忠在该房屋居住至今。2004年9月1日，王晓军以王国贤的名义向破产清算组交纳办证费300元，破产清算组出具收据一张。2004年10月，破产清算组分别为王国贤办理案涉房屋的房产证和土地证，王晓军一直持有各种交款手续和房地产权证原件，对王晓军究竟是如何取得案涉房屋的房地产权证，王晓军与曾晓涛各执一词。近年来，由于城市建设的需要，包括案涉房在内的原小龙氮肥厂单身职工宿舍楼被纳入征地拆迁规划范围，王晓军曾多次找曾晓涛要求办理案涉房屋的权属变更登记，曾晓涛均以出售房屋给王晓军系擅自作主，王国贤、曾晓波作为房屋所有权人不同意办理房屋过户登记为由拒绝，为此，双方多次发生冲突，经高坪区公安分局小龙派出所出面调解，双方因意见分歧较大致调解工作未取得实质进展。2014年6月12日，王国贤在南充日报刊登遗失声明，以虚构案涉房屋两证不慎遗失的事实，向南充市房地产管理局申请补办房屋产权登记，并愿承担由此产生的全部经济和法律责任。王晓军获悉消息后，即通过高坪区司法行政部门向南充市房地产管理局提出书面异议，要求房管部门停止为王国贤补办案涉房屋的产权证。同年6月18日，王晓军诉至来院。审理中，根据王晓军的申请，原审法院依法对案涉房屋进行了保全查封。
王晓军的一审诉讼请求：依法确认其与王国贤之间订立的房屋买卖合同有效，判令王国贤、曾晓波为其办理房屋权属变更登记手续并负担诉讼费用。
原审法院认为，曾晓涛以王国贤的名义与王晓军签订的《售房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规效力性规定，且签约主体适格，故该合同成立有效。本案争议的焦点在于王国贤、曾晓波夫妇在原小龙氮肥厂破产改制过程中对曾晓涛出售案涉房屋给王晓军是否知晓认可，王晓军与曾晓涛签订的售房协议是否对王国贤、曾晓波产生法律效力。王晓军在与曾晓涛洽谈购买案涉房屋过程中，虽然没有同王国贤、曾晓波夫妇接触会面，也未提供直接证据证实曾晓涛是由王国贤、曾晓波授权出售房屋或者王国贤、曾晓波对曾晓涛出售房屋事后追认，王国贤、曾晓波、曾晓涛在庭审中均认为曾晓涛将王国贤、曾晓波夫妻共有房屋出售给王晓军系擅自作主，王国贤、曾晓波对此不予认可。但综合分析在订立合同，支付房款，交付房屋以及领取房屋两证等各个环节形成的证据材料，能够探究出王国贤、曾晓波对曾晓涛出售案涉房屋给王晓军是明知的，认可的，主要有以下几个方面理由：首先，案涉房屋属原小龙氮肥厂单身职工宿舍，由王国贤在企业破产改制过程中购买，由于合同具有相对性，只有王国贤、曾晓波夫妇及其授权委托代理人才有资格与原小龙氮肥厂破产清算组就案涉房屋买卖订立售房协议，而王晓军、王国贤、曾晓波等当庭提交的证据不能证实王国贤、曾晓波委托曾晓涛或其他人与破产清算组签订售房协议，曾晓涛对此予以否认，说明与破产清算组订立售房协议的只能是王国贤、曾晓波，王国贤、曾晓波对购买案涉房屋是明知。其次，在订立售房协议后，王国贤、曾晓波应按约向破产清算组交纳购买款及相关办证费，但一直未履行付款义务，而是由王晓军以王国贤的名义交的房屋价款及相关费用，有王晓军当庭提交的票据为证，双方对此不持异议。王国贤、曾晓波想以买受方式取得房屋所有权，必须在签订售房协议后按约履行给付房屋价款的义务，对于王晓军以王国贤的名义交纳房款应当清楚，即使当时不知道，也应该在自行向破产清算组交房款时了解事实真相。王晓军交款后，王国贤、曾晓波就一直未交房款，双方形成了高度契合，王国贤称其不知道王晓军交房款，显然有悖常理。第三，案涉房屋办理房地产权属变更登记后，房屋两证只能由王国贤、曾晓波夫妇及其委托代理人向破产清算组领取，而王晓军实际一直持有案涉房屋两证，王国贤、曾晓波、曾晓涛又不能举证证实王国军是通过不正当途经获得房屋两证，由此证实王国贤、曾晓波知道并同意将房屋两证交给王国军，对曾晓涛出售房屋给王国军是认可的。第四，案涉房屋自王国贤、曾晓波夫妇搬出后，就一直交由曾晓波的妹妹曾晓蓉居住，曾晓涛将案涉房屋出售给原告王晓军，曾晓蓉也随即从房屋中搬出，由曾晓涛交付房屋给王国军。曾晓蓉经王国贤、曾晓波的同意在案涉房屋居住，是否从居住的房屋中搬出，必须征求王国贤、曾晓波的意见，曾晓蓉遵从曾晓涛的意愿从房屋中搬出，证实王国贤、曾晓波与王晓军形成售房合意。同时王国贤、曾晓波对王晓军之妹一家人在该房居住长达十多年一直未提出异议。由于王国贤、曾晓波对曾晓涛出售案涉房屋给王晓军是认同的，故王晓军与曾晓涛签订的售房协议对被告王国贤、曾晓波产生法律效力，双方应严格按照合同约定履行。王国贤、曾晓波拒不为原告办理房屋产权过户登记，其行为违反了诚实信用原则，构成违约。王晓军要求确认签订的售房协议有效，由王国贤、曾晓波办理案涉房屋过户手续的诉讼请求成立，予以支持。为维护正常经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条条以及《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，判决：一、王晓军于2003年10月16日与王国贤、曾晓波签订的《售房买卖合同》有效。二、由王国贤、曾晓波在本判决生效后一个月内为王晓军办理所购房屋（位于南充市高坪区南新路603号8幢4层建筑面积49.78平方米，房产证号：南监字第001531**号）的房屋所有权和土地使用权证，办证税费按法律规定承担。三、驳回王晓军其他诉讼请求。案件诉讼费2，300元、保全费1，020元，由王国贤、曾晓波承担。
宣判后，上诉人王国贤、曾晓波不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人王晓军的诉讼请求，事实和理由：一是案涉房屋是二上诉人的合法财产。案涉房屋系原小龙氮肥厂分配给当时作为该厂职工王国贤的福利房，且该房由已经发生法律效力的（2001）南中法经初字第25－25号民事裁定书确认的原小龙氮肥厂的破产财产分配方案确定为上诉人王国贤所有，仅是未办理产权证。2003年6月16日，原小龙氮肥厂破产清算组补签了《出售房屋买卖合同》；2003年底，南充市国土资源局、南充市房地产管理局分别为上诉人王国贤办理了两证。二是原审判决关于“原审被告曾晓涛以上诉人的名义与被上诉人签订的《出售房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性规定，且签约主体适格，故该合同成立有效”的认定无事实依据和法律依据。1.没有证据证明原审被告曾晓涛处分案涉房屋的行为取得了二上诉人的事前授权和事后追认，对此原审被告曾晓涛也对此予以认可，且原审被告曾晓涛认可其未取得授权的说法与二上诉人的陈述和相关证人的证言吻合；原审被告曾晓涛擅自处分案涉房屋的行为无效。上诉人王国贤是在2014年5月份在接到公安机关通知要求回来处理案涉房屋所引发的纠纷才知其合法财产受到侵害，此前，上诉人王国贤与上诉人曾晓波之间因为夫妻关系不好，很少回南充，亦与曾晓涛之间基本没有往来，其对案涉房屋的情况不知情符合常理。2.原审判决以推测的方式认定二上诉人明知、认可原审被告曾晓涛出售案涉房屋给被上诉人有故意歪曲事实之嫌。原审判决认定上诉人王国贤对购买案涉房屋是明知，并以此推测认定其对被上诉人王晓军购买案涉房屋亦是明知的明显不合逻辑。原审判决以被上诉人王晓军以上诉人王国贤名义交纳购房款和相关办证费作为认定《售房买卖合同》生效的要件属张冠李戴。虽然上诉人王国贤并未支付案涉房屋的购房款而由被上诉人王晓军支付，并以上诉人王国贤的名义办理权属证明，并不能导致案涉的《售房买卖合同》有效，且与上诉人王国贤与小龙氮肥厂破产清算组之间的关系属于不同的法律关系，也与被上诉人王晓军从原审被告曾晓涛处购买案涉房屋是不相关的两件事，故被上诉人王晓军与原审被告曾晓涛之间的买卖行为不受法律保护。3.原审判决以被上诉人王晓军一直持有案涉房屋“两证”的事实，而将证明被上诉人如何获得案涉房屋的举证责任强加给上诉人显属强人所难，且以推定方式认定“两证”只能由二上诉人或其委托代理人向清算组领取的结论不正确。4.原审判决关于上诉人曾晓波的妹妹从案涉房屋中搬出来是二上诉人与被上诉人形成售房合意的结论无事实依据。原审判决案涉房屋的原居住人是曾晓玲或是“曾晓蓉”，且无证据证明曾晓玲从案涉房屋搬出并交付被上诉人王晓军是得到了二上诉人的指示，原审被告曾晓涛向被上诉人王晓军的交付行为属无权处分，当属无效，且被上诉人王晓军取得案涉房屋的行为不能认定善意取得。案涉的《出售房屋买卖合同》上无王国贤本人签字，曾晓涛亦称非其本人所写，申请对前述合同上王国贤的签名进行鉴定；上诉人王国贤、被上诉人王晓军、原审被告曾晓涛均是同厂职工，被上诉人王晓军购买案涉房屋理应向上诉人王国贤本人提出，其却向原审被告曾晓涛提出，且其在长达11年的时间内不要求办理案涉房屋的过户手续，这些迹象均能表明其与原审被告曾晓涛之间的买卖故意避开了上诉人王国贤，其购买行为本身非善意。
被上诉人王晓军答辩称，案涉房屋原系单位福利房，单位在进行改制时，原居住职工有优先购买权，因为上诉人王国贤长期不在家，其所有的事情均由原审被告曾晓涛在处理，我交纳了购房款并持有相关收据和房屋“两证”，属于善意取得，不能以房产证上的权利人而认定二上诉人王国贤、曾晓波是实际权利人，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，应予驳回上诉，维持原判。
原审被告曾晓涛答辩称，王国贤在外面务工，我当时认为他们不会购买案涉房屋，所以在被上诉人王晓军找到我表示想购买案涉房子，请我吃了几顿饭并给了300元钱时，我就自作主张帮忙把房子卖给了被上诉人王晓军。
本院二审审理查明，上诉人王国贤、被上诉人王晓军、原审被告曾晓涛均是原小龙氮肥厂职工。上诉人王国贤与上诉人曾晓波系夫妻关系，原审被告曾晓涛系上诉人曾晓波之妹。上诉人王国贤在单位工作期间，其分得了福利房两间（49.78平方米），由其妻曾晓波之妹曾晓玲居住。2001年9月16日，本院作出的（2001）南中法民经初字第25－25号民事裁定书，终审裁定“对修订后的南充市小龙氮肥厂破产财产分配方案予以确认”，该民事裁定附件将分配给王国贤的案涉房屋作为企业可以处置的固定资产。2003年1月28日前后，上诉人王国贤离开原小龙氮肥厂外出经商务工。2003年6月16日，原小龙氮肥厂破产清算组与“王国贤”签订了《出售房屋买卖合同》，将案涉房屋以每平方米50元的价格出售给“王国贤”，总价款2，249元。2003年10月16日，“王国贤”与被上诉人王晓军签订了《出售房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给了被上诉人王晓军。2014年6月4日，原审被告曾晓涛向被上诉人王晓军的代理人作证称，将案涉房屋出售给被上诉人王晓军的合同上的“王国贤”的名字系其所签，但在一、二审的庭审中又否认系其书写。被上诉人王晓军和原审被告曾晓涛均认可因为案涉房屋的买卖，被上诉人王晓军曾请过原审被告曾晓涛吃过几次饭，还付给其300元现金。2003年11月11日、12日，小龙氮肥厂破产清算组收取了被上诉人王晓军以王国贤名义交纳的房屋产权证办证费100元、购房款2，249元；2004年9月1日，被上诉人王晓军又以王国贤名义向小龙氮肥厂清算组交纳办证费60元，并持有三张前述交款收据。原审原告曾晓涛亦认可购房款系由被上诉人王晓军交纳的事实。2003年11月18日，南充市国土资源局为王国贤办理了国有土地使用权证；2003年12月18日，“王国贤”向南充市房地产管理局高坪办事处申请办理房屋所有权证，并出具了一份对申报资料的真实性负责的声明。被上诉人王晓军称案涉房屋的两证系原审原告曾晓涛交给他的，但原审原告曾晓涛对此予以否认。上诉人王国贤否认前述两份合同和声明上的签名系其本人出具，并申请进行司法鉴定。被上诉人王晓军持有案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。2014年5月5日、5月7日，因为案涉房屋过户问题，原审原告曾晓涛与案涉房屋实际居住人王思玉发生纠纷，公安机关两次出警处理。上诉人王国贤称直到公安机关电话通知，才知晓其合法财产权益受到侵害。2014年5月7日，曾晓涛给王晓军出具的一份书面说明载明“2002年期间，厂里分给王国贤单身楼2间，同厂王晓军因为没有住处找到我，让我把房让给他买，我就陪他一起以王国贤的名义把钱交给厂里了，所说属实”；2014年5月9日，高坪区白塔街道办事处小龙门社区居民委员会出具证明称，案涉房屋从2003年10月一直由邓国忠、王思玉居住。2014年6月12日，上诉人王国贤在南充日报上刊登案涉房屋两证遗失的声明。2014年6月18日，被上诉人王晓军向南充市高坪区人民法院提起诉讼，请求确认其与上诉人王国贤、曾晓波、曾晓涛之间的订立房屋买卖合同有效并判令王国贤、曾晓波、曾晓涛协助办理案涉房屋权属的变更登记并负担本案的诉讼费用。
在本案二审审理中，上诉人王国贤举示了其与原小龙氮肥厂破产清算组于2003年1月28日签订的解除劳动关系协议书，其以此证明在解除劳动关系时，其在单位享有37，000余元的债权，购买案涉房屋无需另行支付房款；举示了其与有关企业签订的合同、居住证明、购车协议、维修结算单等，欲以此证明在两次买卖房屋的时间段，其不在南充本地生活、工作，不知晓案涉房屋的买卖情况；举示了其与曾晓波的离婚协议书和离婚证，以此证明其夫妻关系一直不和，其不知晓有案涉房屋存在；举示了其于2002年12月至2004年2月在北京生活期间的储蓄存款存折，以此证明其未收到2，249元的购房款；举示了被上诉人王晓军直接与小龙氮肥厂签订的其他房屋的买卖合同和办理产权证的申请书，以此证明其明知案涉房屋是上诉人王国贤的，但并未向其本人提出购买。被上诉人王晓军对以上证据与本案的关联性提出了异议，称离婚协议对共同财产的处理中都未涉及到案涉房屋，印证了案涉房屋非王国贤的家庭财产。
另查明，南充市小龙氮肥厂破产清算组于2002年12月20日再次发出了关于出售包括案涉房屋在内的部分公有住房的公告。该公告载明“售房费的收取。（1）已缴纳住房凡购买公有住房的均必须提出书面申请，并在《公有住房出售明细表》上签字；……”2003年1月28日，王国贤与小龙氮肥厂破产清算组签订解除劳动关系协议书，该协议载明“一、甲方在解除乙方的劳动合同、终止劳动关系时，由甲方支付乙方一次性安置补偿费。二、乙方应领取甲方一次性安置补偿费总额为13，869元，其中基本补偿费1，500元，工龄补偿费12，369元……工龄补偿计算的截止时间为2002年12月31日；三….四、乙方应支付甲方费用：电气改造费∕元、水、电、气费∕元，借款∕元，元，合计金额865元；五、甲乙双方结算后，实际由甲方支付乙方金额37，395元”。王国贤在二审庭审中称于2004年去单位领取了前述款项（领的存折）。
又查明，上诉人王国贤曾在2014年7月23日前以确认案涉房屋的所有权为由起诉被上诉人王晓军，但于次日撤回起诉。高坪区人民法院于当日作出了（2014）高坪民初字第1903号民事裁定书裁定准予撤回起诉。2014年7月24日，上诉人王国贤又在本案一审开庭审理时提起反诉，原审法院以其未在法定举证期限内提出，未予受理和审理。
本院认为，已经发生法律效力的本院（2001）南中法经初字第25－25号民事裁定书，只是确认了原小龙氮肥厂的破产财产分配方案，并未直接确认案涉房屋归上诉人王国贤所有，故上诉人王国贤提出的依据前述生效裁定，案涉房屋系其合法财产的上诉理由，不能成立。由于王国贤系原小龙氮肥厂的职工，案涉住房曾被分配给其居住，但从原小龙氮肥厂破产清算组关于出售部分公有住房公告内容看，王国贤在企业破产时享有对案涉住房的优先购买权，因而本案的实质性焦点问题是王国贤在企业破产出售公有住房时是否知晓或是否放弃了优先购买权，以及王晓军的一审诉讼请求是否应予支持的问题。根据日常生活经验，改制或破产企业的职工最为关注是与自身利益攸关的企业资产处置和职工安置方案。王国贤作为原小龙氮肥厂职工，其不可能不关注与其自身利益密切相关的包括企业原分配给自己的住房等在内的资产处置问题。同时，由于原小龙氮肥厂破产清算组还于2002年12月20日发布了关于出售部分公有住房的公告，应当推定上诉人王国贤对企业出售案涉房屋是知情的。2003年1月28日，王国贤与小龙氮肥厂破产清算组订立了解除劳动关系协议书，该协议书明确了上诉人王国贤应领取的一次性安置补偿费和其他费用总额为37，391元。即便是上诉人王国贤离职当时并不知晓其对案涉房屋享有优先购买权，但其在2004年实际领取前述款项时，破产清算组并未扣收案涉房屋的价款，其最迟应于此时应当知晓原分配给其居住的案涉房屋已由破产清算组另行处置，上诉人王国贤于此时仍未向有关方面就案涉房屋主张任何权利，亦可进一步推定王国贤放弃了优先购买权。加之，上诉人王国贤与上诉人曾晓波的离婚协议上亦未涉及案涉房屋，可进一步强化案涉房屋非上诉人王国贤、曾晓波购买的认定。另从原审被告曾晓涛与被上诉人王晓军均认可为案涉房屋的购买，被上诉人王晓军曾请吃过几次饭并支付了300元的事实和原审被告曾晓涛于2014年5月7日给被上诉人王晓军出具的书面说明的内容，结合被上诉人王晓军向原小龙氮肥厂交购房款、办证费并长期持有案涉房屋的“两证”情况看，应当认定被上诉人王晓军是在上诉人王国贤放弃案涉房屋优先购买权的情况下，以上诉人王国贤的名义向原小龙氮肥厂破产清算组购买案涉房屋的实际购买人并因此成为实际所有权人，因案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证登记于上诉人王国贤名下，故上诉人王国贤应予协助被上诉人王晓军办理案涉房屋的产权变更登记。虽然原审被告曾晓涛在本案一、二审均否认2003年10月16日签订的《出售房屋买卖合同》系其以王国贤名义所签，但结合其在2014年6月4日其向被上诉人王晓军的代理人作证时所称系其所签和其在本案二审陈述的其数次接受被上诉人王晓军的吃请和300元现金的事实看，应当认定落款时间为2003年10月16日的《出售房屋买卖合同》系其以王国贤的名义与被上诉人王晓军所签。由于原审被告曾晓涛与被上诉人王晓军订立该合同时无上诉人王国贤的授权，且至今未取得上诉人王国贤的追认，该《出售房屋买卖合同》对王国贤不发生效力。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持南充市高坪区人民法院（2014）高坪民初字第1674号民事判决第三项，即“驳加原告王晓军其他诉讼请求”；
二、撤销南充市高坪区人民法院（2014）高坪民初字第1674号民事判决第一项，即“原告王晓军于2003年10月16日与被告王国贤、曾晓波签订的《售房买卖合同》有效”。
三、变更南充市高坪区人民法院（2014）高坪民初字第1674号民事判决第二项即“由被告王国贤、曾晓波在本判决生效后一个月内为原告王晓军办理所购房屋（位于南充市高坪区南新路603号8幢4层建筑面积49.78平方米，房产证号：南监字第001531**号）的房屋所有权和土地使用权证，办证税费由原、被告按法律规定负担”为“由上诉人王国贤、曾晓波在本判决发生法律效力之日起三十日内协助被上诉人王晓军办理案涉房屋的房屋所有权和土地使用权证”。
一审案件受理费2，300元、保全费1，020元，二审案件受理费2，300元，共计5，620元，由上诉人王国贤、曾晓波负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一五年九月二日
书记员 彭 宣