广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2107号
上诉人（原审被告）广州市住宅建设发展有限公司，住所地。
法定代表人崔浩江，职务董事长。
委托代理人江仲明、陆倩婷，该公司职员，通讯地址。
被上诉人（原审原告）钟迢，女，1976年6月15日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人广州市住宅建设发展有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月14日，钟迢（乙方）与广州市住宅建设发展有限公司（甲方，以下简称住宅建设公司）签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买金东环大厦（A1栋）18层1806房，总金额1562623元；甲方应当在2010年1月31日前将房屋交付乙方使用；第二十一条产权登记约定甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方产权人的房地产权证交付乙方；如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。同日，钟迢（乙方）与住宅建设公司（甲方）签订《补充协议》，约定《买卖合同》第二十一条产权登记中“甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”变更为甲方应当在商品房交付使用后730日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。《买卖合同》第二十二条“延迟办理产权登记的违约责任”变更为甲方不能在商品房交付使用后730日内为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方的，应自最后办证期限的第二日起至实际办妥房地产权证之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.005%的违约金，合同继续履行，违约金累计最高金额以总房价款1%为限等。签订合同后，钟迢向住宅建设公司支付了全部购房款1562623元。住宅建设公司于2010年2月2日将涉讼房屋交付钟迢使用。2012年6月13日，广州市房地产交易中心受理了涉讼房屋即广州市环市东路476号之二1806房的产权登记资料。同年8月8日，广州市国土资源和房屋管理局出具该1806房的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。
钟迢于2013年8月30日向原审法院起诉，请求判令：住宅建设公司支付逾期办证违约金15626.23元（从2012年2月2日至2012年8月31日止每日按1562623元的0.005%计算）。
原审法院认为：钟迢、住宅建设公司自愿签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。住宅建设公司为钟迢办理涉讼房屋的产权登记是合同约定的义务，上述补充协议明确约定住宅建设公司办理涉讼房屋的期限，住宅建设公司于2010年2月2日将房屋交付钟迢，按约定住宅建设公司应在2012年2月1日前将房地产权证办妥并交付钟迢，但住宅建设公司于2012年6月13日才到房管部门办理涉讼房屋产权过户登记手续，其行为已构成违约，理应按约定承担违约责任。故住宅建设公司应按约定向钟迢支付逾期办证违约金，至于违约金的截止期限，钟迢、住宅建设公司主张不一致，而根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，由于住宅建设公司没有提供证据证明将房地产权证交付钟迢的时间，故按上述规定，对钟迢主张住宅建设公司支付违约金的期限计至2012年8月31日的请求，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，于2014年3月20日作出判决：住宅建设公司自判决发生法律效力之日起15日内，向钟迢支付逾期办证违约金2012年2月2日至2012年8月31日止的逾期办证违约金（每日按1562623元的0.005%计算）。案件受理费50元。由住宅建设公司负担。
判后，上诉人住宅建设公司不服原判，向本院上诉称，一审法院认定事实错误。一审法院对于延迟办理产权登记违约金的截止时间和关于产权登记时间认定有误。住宅建设公司于2012年6月13日向广州市房地产交易登记中心提交材料申请办理房屋登记，房管局于2012年8月8日向住宅建设公司核发了涉案房屋《房地产权证》，钟迢于当年8月31日通过住宅建设公司领取了房产证。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如果是出卖人原因导致买受人未在约定期限取得《房地产证》则应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。根据《房屋登记管理办法》第23条的规定，国有土地范围内房屋登记权为30个工作日。结合本案，房管局应当在收件30个工作日即2012年7月25日前核发该房的房产证。也就是说，从2012年7月26日至2012年8月8日期间，一审法院判定住宅建设公司承担这期间的违约责任是不公平的，因为这明显不是住宅建设公司的责任造成的。2、根据《物权法》第十四条的规定，物权自记载于不动产登记薄时发生效力。本案房产登记机关在2012年8月8日向钟迢做出了该房的产权登记行为。一审法院判定2012年8月8日至2012年8月31日的违约责任没有事实和法律依据。3、双方约定的是产权登记时间，而不是《房地产证》交付时间，一审法院认定将《房产证》实际交付时间作为住宅建设公司违约时间与事实和法律规定不符。根据双方签订的《补充协议》第5条明确约定在房屋交付后730日内“办妥产权登记”“自最后办证期限第二日起至实际办妥房地产权证之日止……违约金累计以总房价1%为限。”双方没有约定逾期证书交付责任，只是约定了延期办妥产权登记的责任，双方对违约责任的起止日期是非常明确的。双方约定住宅建设公司办妥产权登记，应该是办理好房屋记载于登记薄，而不是实际交接房地产权证等书面文件。也就是说，住宅建设公司按照相关规定将产权登记资料交给登记机关后，产权登记机关作出了产权登记记载，这时候住宅建设公司就已经完成了合同约定的“办妥房产权证”，而一审法院错误的认为证书交接，既与双方约定不符，也与法律规定不符。双方约定了要将证书交给钟迢，但没有约定证书逾期交接的违约责任。给付违约金的时段为交楼后第731日即2012年2月2日起至房管部门核发钟迢的《房地产权证》之日即2012年8月8日止。二、一审法院适用法律错误，法院判决的违约金即超过合同约定，也超过钟迢的诉讼请求。《补充协议》第五条约定违约金累计最高金额应以总房价款的1%为限。然而一审法院判定的数额为16563.8元，明显超过了钟迢的诉讼请求。请求判令：1、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2377号民事判决；2、裁定发回重审。
被上诉人钟迢答辩称：住宅建设公司说一审认定事实错误，理由不能成立，根据买卖合同与补充协议，规定在房屋交付730天以内住宅建设公司要办好产权证，并将产权证交给钟迢，住宅建设公司的行为已经违约，其推说是房管局的原因不能成立，住宅建设公司说办妥房产证的时间是指产权登记时间不是交证时间，但合同中有明确的规定，是房屋交付730天以内办妥并把房产证交给我方。因此一审判决认定事实清楚，依法有据。住宅建设公司称一审法院适用法律错误也不能成立，一审法院是按补充协议的条款来认定的。
住宅建设公司、钟迢对原审查明事实无异议，本院予以确认。
本院认为：住宅建设公司与钟迢签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规，原审认定有效正确，本院予以维持。钟迢已依约向住宅建设公司支付了涉案房屋的全部购房款，住宅建设公司于2010年2月2日将房屋交付钟迢使用。根据《补充协议》第二十二条“延迟办理产权登记违约责任变更为：甲方不能在商品房交付使用日后730日内为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方的，应自最后办证期限的第二日起至实际办妥房地产权证之日止”的约定，住宅建设公司应于2012年2月1日前办妥涉案房屋的房地产权证并交付给钟迢，但住宅建设公司在2012年6月13日才向广州市房地产交易中心递交产权登记资料，可见是住宅建设公司自身未依约履行义务，原审法院认定住宅建设公司应承担逾期办证违约责任正确。故住宅公司认为是广州市国土资源和房屋管理局的过错导致延期办证的上诉理由，理据不足，本院不予采纳。
至于住宅公司应承担逾期办证违约金计算的截止期限，根据上述《补充协议》第二十二条的约定，可知计算违约金的截止日期为住宅建设公司办妥房产证之日，而并非住宅建设公司将房产证交付给钟迢之日。广州市国土资源和房屋管理局于2012年8月8日核发了权属人为钟迢的涉案房屋《房地产权证》，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，故本案住宅建设公司延迟办证违约金应计至2012年8月8日，原审认为违约金计算截止日期应为8月31日有误，本院予以纠正。
至于违约金的计算数额，应从2012年2月2日计至2012年8月8日，每日按1562623元的0.005%计算，因双方《补充协议》中约定“违约金累计最高金额以总房价1%为限”，该约定是双方当事人真实意思表示，理应约束钟迢与住宅建设公司，故原审法院对此不予认定不当，本院予以纠正。
综上所述，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。