上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初73949号
原告：上海高桥老街建设管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：凌仕丰，董事长。
委托诉讼代理人：徐丹，上海韩明志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周杰，上海韩明志律师事务所律师。
被告：上海赏趣实业有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：罗莉，董事长。
原告上海高桥老街建设管理有限公司(以下简称高桥老街公司)与被告上海赏趣实业有限公司(以下简称赏趣公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告高桥老街公司的委托诉讼代理人周杰，被告赏趣公司的法定代表人罗莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高桥老街公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年2月5日签订的《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)及2013年12月9日签订的《房屋租赁补充合同》(以下简称补充合同)；2.判令被告支付2010年4月1日至2016年12月31日欠付的租金及房屋使用费人民币133万元(以下币种相同，2010年4月1日至2016年12月31日期间应付租金144万元，扣除已支付的11万元)；3.判令被告支付违约金55,000元(按照月租金18,333.33元的三倍计算)；4.判令被告支付2017年1月1日至房屋实际返还之日止的房屋使用费(以年租金22万元为标准计算)；5.判令被告向原告返还上海市浦东新区高桥镇西街42、46、48号房屋(以下统称系争房屋)；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年2月5日，原、被告双方签订租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限从2010年4月1日起至2014年12月31日止，房屋租金2010年(2010年4月1日至2010年12月31日)15万元、2011年年租金20.50万元、2012年年租金21万元、2013年年租金21.50万元、2014年年租金为22万元。签约后，被告使用系争房屋，但并未按约支付租金。2012年11月9日，双方签署补充合同，就相关租金形成了还款计划表。然而，被告在签订合同之后，仍分文未付。2013年12月9日，双方再行签署补充合同一份，表示双方租赁合同有效期延长至2016年12月31日止，并约定2015年、2016年租金均为22万元，同时载明被告2013年12月31日前的租金欠费，保证在2014年中逐步还清。租赁期间，被告仅在2011年7月支付5.75万元、2014年7月支付3万元、2015年2月3日支付2.25万元。原告认为，被告承租系争房屋至今，应付租金144万元，但仅支付了11万元，原告有权依照约定解除双方的租赁合同并要求被告承担支付租金、使用费及违约金的权利。
被告赏趣实业辩称，双方的租赁合同约定租期已于2016年年底到期，被告认为不存在判决解除的前提，系争房屋目前是由被告在使用，原来是作为弘扬香文化的基地，如果可以希望能够由相关人员继续承租，减少损失，否则被告将房屋返还原告。对于原告主张欠付租金，被告不予认同，首先赏趣实业的法定代表人虽为罗莉，但实际经营并与原告发生租赁关系，经手人均为法定代表人罗莉的丈夫陈磊，陈磊在推广香文化中得到政府的扶持，原告是政府下属执行单位，被告承租系争房屋作为重要基地，期间得到原告的支持，这从相关租赁合同及补充合同中可以看出，根据当时原告的要求，要求被告进行布展，租金可以减免，双方协商通过文化对充的方式作为被告租金的抵充。陈磊因突发疾病，于2016年9月27日过世，就系争房屋租赁没有给予任何交代，被告法定代表人罗莉在陈磊在世时从未听说有欠付租金情况，如果被告拖欠四年近100万元的房租，原告不解除合同反而还延长两年的租期，租金也未明确未付金额，一笔带过，有所异常，之后也从未向被告催讨过，说明双方的合意是成立的。即使被告目前不承认租金抵充，那么被告也认为在2015年10月19日前的租金部分，原告也超过诉讼时效，不应再受到法律保护。由此不同意被告主张租金的诉讼请求。至于原告主张违约金，被告不欠付房租，没有违约，且违约金是基于解除行为主张的，由于双方租赁合同系自然到期，故也不存在解除的事实，被告不同意支付违约金，就违约金金额本身，也过高，远远超过原告的实际损失，要求法院驳回。
本院经审理认定事实如下：2010年2月5日，以原告高桥老街公司作为出租方(甲方)与被告赏趣公司作为承租方(乙方)签署租赁合同，表示甲方出租系争房屋给乙方，乙方向甲方承诺，租赁该房屋用于经营商业、服务业，双方约定房屋租赁期限自2010年4月1日起至2014年12月31日止，房屋年租金20万元，自2011年1月1日起，每年净增5,000元，即20.50万元，2012年年租金21万元，2013年21.50万元，2014年22万元；乙方承诺，从2011年1月1日起每年6月30日前和12月31日前，分两次各支付当年租金的50%，2010年租金为15万元，在2010年9月30日前一次性付清；双方约定，签订房屋租赁合同时，乙方应向甲方支付房屋租金保证金5万元，安全保证金2万元，合计7万元；双方同意租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金、安全保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期满乙方返还该房屋时，应当符合正常使用状态，否则视作乙方违约；甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约的差额部分：……6.乙方逾期支付租金超过二个月的；……。合同尾页乙方处盖有被告印章，下方签有陈磊姓名。案件审理中，原告确认收到被告2万元的租赁保证金及安全保证金，确认被告于2011年7月支付租金5.75万元。
2012年11月9日，双方形成补充合同，表示2010年2月5日签订房屋租赁及2010年3月29日签订的补充合同，由于乙方项目处于培育期，资金投入大，且老街建设缓慢，租金交纳有困难，2012年9月20日在高桥商业总公司经协商达成一致意见，现就有关事项再订补充合同如下：一、关于租赁合同第七条，每年十二月底前由乙方向甲方书面提出第二年的布展计划，……每次开展前，乙方还应向甲方提出布展申请，经甲方同意后，方可实施，但每年布展不超过三次；二、关于第八条增加第二款，如甲方需要同类型旅游商品，则在同等条件下甲方享有优先购买权；三、关于第六条调整为，双方同意房屋租赁保证金及安全保证金均为1万元，乙方已支付完毕，合计2万元；四、双方同意2012年12月31日以前的租金及2013年的正常租金按所附还款计划执行。下方由双方盖章，同时各方代表签字，被告代表由陈磊签名。该补充合同后附“还款计划表”，双方确认截止2012年底乙方应支付租金56.50万元，乙方已支付保证金2万元及租金5.75万元，尚有50.75万元租金未支付，现乙方承诺按照相关日期支付所欠租金及2013年正常租金21.50万元，于2013年1月31日前支付10万元，2013年3月30日前支付15万元，2013年6月30日之前支付15.50万元，2013年9月30日前支付15.50万元，2013年12月31日前支付15万元。
2013年12月9日，双方再行形成补充合同一份，表示双方于2010年2月5日签订租赁合同，及分别于2010年3月29日及2012年11月9日签订补充合同，双方协商就有关事项再次订立补充合同：一、乙方新成立“中国香文化研究中心”，乙方代表陈磊作为中国香文化的传承人，在香文化方面做了大量工作，现乙方将西街XXX号悬挂店牌“赏趣”；二、双方同意2010年的租赁合同有效期延长至2016年12月31日止；三、2015年以后的租金按2014年租金计算即2015年和2016年每年22万元，不再递增；四、双方同意2013年12月31日以前的租金欠费，乙方保证在2014年中逐步还清。该补充合同下方盖有双方印章，同时乙方代表处前签有陈磊姓名。2014年7月，原告确认收到租金3万元；2015年2月，确认收到租金2.25万元。
2016年10月19日，原告向本院提起本案诉讼，诉如诉请。本院根据原告提供的地址及被告的工商注册地址等送达相关诉状及诉讼文书，在均无法以相关方式送达下，于2016年12月6日通过公告方式，即于2017年2月4日视为送达。
另查，就被告提出诉讼时效的抗辩，原告对此提供了落款为2015年11月21日由上海市律和理律师事务所陈太贵律师向被告书写的律师函件，其中内容表明双方建立租赁关系，被告仅于2011年7月18日、2014年7月1日、2015年2月28日向原告分别支付57,500元、30,000元、22,500元，剩余租金至今未付，由此本律师受原告委托，要求收到律师函后一周内付清所拖欠的租金，否则追究相关法律责任。同时，原告还提供了快递编号为XXXXXXXXXXXXX的邮寄单，上面寄件人为陈太贵，收件人为陈磊，公司名称为上海赏趣实业有限公司，地址为上海市高桥镇西街XXX号，寄件人签名载有“陈”，落款为2015年12月23日；根据上海市邮政速递物流有限公司浦东新区分公司浦电路揽投部的确认，该邮件于2015年12月23日收寄揽收，收件人为陈磊，2015年12月24日邮件至外高桥，登记为“妥投”“本人收”。同时，被告确认上海赏趣实业有限公司当时在该邮寄地址进行实际经营。
以上事实，有《房屋租赁合同》、2012年11月9日《房屋租赁补充合同》及附还款计划表、2013年12月9日《房屋租赁补充合同》、2015年11月律师函及邮寄凭证等及当事人陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告订立的租赁合同及相关补充合同，双方的租赁期限至2016年12月31日到期，虽原告于2016年10月19日向本院提起要求解除租赁关系之诉，但要求解除的意思表示是在2017年2月才送到至被告，此时，双方的合同已经自动到期予以终止，故原告再要求本院确认双方的合同关系解除，本院不再对此作出确认。
双方的租赁关系终止后，原告要求被告将系争房屋予以返还，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付从2010年4月1日至2016年12月31日期间的欠付的租金133万元，被告对欠付租金的行为不予确认，同时也认为原告对租金的主张超过了诉讼时效，对此本院认为，根据双方的租赁合同及补充合同约定，租金为半年一付，于每年6月30日前及12月31日前各支付年租金的50%，其中对2012年12月31日之前的租金，在之后的补充合同中约定陆续在2013年12月31日之前付清，对2013年当年的租金也分为四次即每个季度季末前支付。随后于2013年12月9日再行订立补充合同，明确就2013年12月31日前的租金欠费，由承租人在2014年中逐步还清。同时，就2015年的租金及2016年的租金，在没有新的约定下，仍应为半年一付。本院认为，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据双方的约定，2013年12月31日之前的租金最晚支付时间应为2014年12月31日前，2015年上半年的租金11万元最晚于2015年6月30日前支付，原告确认被告在2014年7月收到租金3万元；2015年2月，收到2.25万元。原告表示除此外再未收到其他的租金，被告虽否认，但对其已经履行该支付租金义务并未提供证据予以证明，由此原告在自身的权益受到侵害应及时在诉讼时效期间内向对方主张权利。现原告提供了2015年12月的邮寄凭证，证明其当时委托律师就租金的支付向被告予以主张，被告虽否认收到具有要求支付租金内容的函件，但本院认为，首先根据邮件凭证显示，是从相关律师处在当时按照被告经营地址邮寄了邮件，且邮件当时予以签收，被告在否认收到相关内容的函件下，应当对当时收到何内容的邮件予以举证，在本庭给予的期限内，被告对此并未进一步提供证据，结合邮件的发出人、寄送日期均与邮件凭证相予以吻合，应当视为邮寄的信件即为该份律师函；同时，收件人虽为陈磊，但姓名下方注明了被告公司名称，说明并非私人信件，且结合之前合同签署情况及被告的确认，陈磊亦确实为本案租赁事宜的经办人，故该邮件到达陈磊时造成了原告向被告主张租金的时效中断，由此原告于2016年10月通过诉讼方式向被告主张租金的时效并未超过，被告以时效抗辩，本院不予采纳，故对原告主张从2010年4月1日至2016年12月31日期间被告欠付的租金133万元的请求，本院予以支持。原告依据租赁合同第十六条要求按照月租金18,333.33元的三倍计算主张违约金55,000元，本院认为，该违约金的承担是对守约方单方行使解除权的后果约定，目前在合同自动终止情况下，原告要求适用该条主张违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。另外，鉴于被告在合同终止后，一直未将系争房屋交还，故原告要求被告按照年租金22万元标准支付2017年1月1日至房屋实际返还之日止的房屋使用费，于法有据，本院亦予以支持。至于被告在租赁期间交付的租赁保证金及安全保证金，原告确认收到2万元，与双方间补充合同中记载的内容相吻合，现双方均要求在本案中一并处理，被告要求在合同终止后予以返还，原告对此不持异议，并无不可，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海赏趣实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区高桥镇西街42、46、48号房屋中迁出，并向原告上海高桥老街建设管理有限公司予以返还；
二、被告上海赏趣实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海高桥老街建设管理有限公司支付至2016年12月31日前欠付租金133万元；
三、被告上海赏趣实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内按照年租金22万元的标准向原告上海高桥老街建设管理有限公司支付自2017年1月1日至实际迁出之日止的使用费；
四、原告上海高桥老街建设管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内返回被告上海赏趣实业有限公司租赁保证金及安全保证金2万元；
五、驳回原告上海高桥老街建设管理有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16,841元，由原告上海高桥老街建设管理有限公司负担1,175元，被告上海赏趣实业有限公司负担15,666元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 盈
人民陪审员 王珠娟
人民陪审员 张良瑞
二〇一七年六月九日
书 记 员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。