杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第1025号
原告（反诉被告）：姚亦庆。
委托代理人：陈强，北京京大（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：李孝娟。
被告（反诉原告）：杭州吴山地区开发建设指挥部。
法定代表人：徐一栋，副总指挥。
委托代理人：张轶群，浙江浙元律师事务所律师。
委托代理人：牛金卓，浙江浙元律师事务所律师。
姚亦庆诉杭州吴山地区开发建设指挥部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由审判员苏仲文适用简易程序独任审判。在举证期限内，杭州吴山地区开发建设指挥部提起反诉，本院依法受理后，于2015年7月29日就本反诉合并公开开庭进行了审理。姚亦庆及其委托代理人陈强、李孝娟，杭州吴山地区开发建设指挥部的委托代理人张轶群、牛金卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚亦庆起诉称：2014年6月19日，姚亦庆与杭州吴山地区开发建设指挥部签订《房屋租赁合同》，约定承租位于杭州市上城区中山南路396号房屋（建筑面积暂定464平方米，最终以产权证、测绘图所确认的面积为准）用于经营餐饮，租赁期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止。双方对租金、保证金的缴纳及双方的权利义务等在合同中作了约定。姚亦庆在合同签订后按约缴纳了第一期租金及保证金，并投入了大量资金装修及购买经营设备，招聘厨师、服务员，用于经营餐饮行业。在2014年12月、2015年4月，杭州市上城区人民政府、杭州吴山地区开发建设指挥部相继发来《强制拆除违章建筑的公告》、《通知》，告知讼争房屋存在部分违章建筑，需要拆除。现在该部分违章建筑已被拆除。且姚亦庆在事后得知，讼争房屋没有办理权属证书，即未办理工程竣工验收、消防验收。为此，姚亦庆曾多次向杭州吴山地区开发建设指挥部发函，要求解除《房屋租赁合同》，退还已收取的租金、保证金并赔偿装饰装修、购买经营设备的损失，但杭州吴山地区开发建设指挥部均置之不理。故诉至本院，诉讼请求为：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、杭州吴山地区开发建设指挥部立即归还所收的房屋租金211700元、保证金106000元；3、杭州吴山地区开发建设指挥部赔偿装修装饰损失及购买经营设备损失共计1000000元；4、本案的诉讼费用由杭州吴山地区开发建设指挥部承担。
杭州吴山地区开发建设指挥部答辩称：姚亦庆违约在先，未在2014年12月15日前按照合同约定支付租金及后续租金。姚亦庆所述与事实不符，被告对讼争房屋拥有所有权，相关工程规划、消防均已经取得验收，从本案当中并未看到姚亦庆申请办理相关手续但无法办理的情况。根据双方均提供的租赁合同第6.4条的约定，装修应当取得杭州吴山地区开发建设指挥部的书面认可，并报政府相关部门审批同意后方可实施，姚亦庆装修费用应由其自行承担。根据相关部门规划验收显示，杭州吴山地区开发建设指挥部向承租人交付讼争房屋时并没有违章建筑，姚亦庆系从西安饮食有限公司、西安饭庄处接手讼争房屋，无法证明违章系杭州吴山地区开发建设指挥部所为，且该违章建筑并未在租赁合同所涉及的464平方米之内，姚亦庆在签署合同时应该明确不利后果应该由其自行承担。请求驳回姚亦庆的全部诉讼请求。
杭州吴山地区开发建设指挥部反诉称：2014年6月19日，姚亦庆与杭州吴山地区开发建设指挥部签订《房屋租赁合同》，约定姚亦庆承租位于杭州市上城区中山南路396号房屋，双方确认的建筑面积为464平方米，租赁期共5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止，并约定了租金及支付方式。合同签订后，杭州吴山地区开发建设指挥部依约履行了合同的义务将讼争房屋交付给姚亦庆，但姚亦庆却并没有按照合同约定履行义务，拖欠租金至今。杭州吴山地区开发建设指挥部多次催缴租金未果，故诉至法院。反诉请求：1、解除双方于2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》，姚亦庆立即腾退杭州市上城区中山南路396号商铺返还原告，并按每月35283元计算房屋使用费（从起诉之日起计算至房屋实际腾退之日止）；2、租赁房屋内的装修归反诉杭州吴山地区开发建设指挥部所有；3、姚亦庆支付拖欠的租金423400元（自2015年1月1日起按35283元／月的标准暂计至2015年12月31日），此后继续按此标准计算至合同解除之日止；并支付违约金45727.2元（自2014年12月15日起按千分之一／日的标准暂计至2015年7月1日），此后继续按此标准计算至付清之日止；4、本案诉讼费用由姚亦庆承担。
姚亦庆就反诉答辩称：租赁合同的解除责任在杭州吴山地区开发建设指挥部。杭州吴山地区开发建设指挥部在出租讼争房屋时，隐瞒了标的物存在违章建筑的情况，影响了姚亦庆的决定。承租讼争房屋的时候，姚亦庆对当时房屋的状况是较为满意的。讼争房屋在此前由西安饭庄承租，西安饭庄与杭州吴山地区开发建设指挥部的租赁关系结束后，杭州吴山地区开发建设指挥部将房屋出租给姚亦庆。即使不能排除违章建筑为西安饭庄搭建的情况，杭州吴山地区开发建设指挥部对房屋存在违章建筑的情况也应该是知情的。姚亦庆从接收物业到办出营业执照等证照前后将近三个月，是由于讼争房屋没有办理权属证书，即未办理工程竣工验收、消防验收造成的。综上，导致租赁解除的后果应该由杭州吴山地区开发建设指挥部承担。租赁合同关于合同解除后装修装饰归属的条款为格式条款，明显存在不公。姚亦庆在看到上城区政府发布的拆除违章建筑的公告后，于2014年12月、2015年1月先后两次向杭州吴山地区开发建设指挥部邮寄了函件，要求解除《房屋租赁合同》，退还已收取的租金、保证金并赔偿原告装饰装修、购买经营设备的损失，但杭州吴山地区开发建设指挥部置之不理，导致损失扩大。即使姚亦庆存在违约行为，杭州吴山地区开发建设指挥部也不能就扩大部分的损失进行主张。违约金的主张标准过高，租金与使用费的时间段存在重合之处，姚亦庆已缴纳的保证金也未做处理。
姚亦庆为证明自己的本诉诉称意见和反诉答辩意见，向本院提交如下证据材料：
1、《房屋租赁合同》，拟证明杭州吴山地区开发建设指挥部将讼争房屋出租给姚亦庆；
2、地税发票、结算票据，拟证明姚亦庆依约缴纳了第一期房屋租金、保证金；
3、解除《房屋租赁合同》及物业交接说明，拟证明姚亦庆于2014年6月16日接收讼争房屋；
4、强制拆除违章建筑公告、通知，拟证明讼争房屋存在违章建筑需予以拆除，姚亦庆对此并不知情；
5、建筑装饰工程施工合同、转让协议书、西安饭庄收款收据，拟证明姚亦庆接手后投入装修装饰及设备；
6、网上下单、EMS邮寄凭证、告知函，拟证明姚亦庆在得知杭州吴山地区开发建设指挥部的违约情况后发出函件，杭州吴山地区开发建设指挥部均没有回应；
7、消防设计审核备案办事须知，拟证明姚亦庆无法办理消防相关手续；
8、光盘，拟证明讼争房屋的违章建筑部分已经拆除。
杭州吴山地区开发建设指挥部为证明自己的本诉辩称意见和反诉诉称意见，向本院提交如下证据材料：
9、房屋租赁合同，拟证明租赁期限、租金标准、支付时限、违约金计算标准、保证金和装修约定；
10、缴费通知单，拟证明杭州吴山地区开发建设指挥部曾向姚亦庆催缴租金；
11、建设工程规划许可证，拟证明杭州吴山地区开发建设指挥部为讼争房屋合法产权人；
12、杭州市发改委文件149、256号、建设项目选址意见书及附件、国有土地使用权批准通知书、建设用地批准书、建筑工程施工许可证、建设工程规划核实确认书及附件、标准地名门牌使用证，拟证明杭州吴山地区开发建设指挥部对讼争拥有合法产权及房屋验收交付时无违章建筑；
13、建设工程竣工验收消防备案情况登记表，拟证明讼争房屋交付时消防验收合格；
14、与西安饮食股份有限公司西安饭庄签订的《房屋租赁合同》，拟证明讼争房屋交付给西安饮食股份有限公司西安饭庄时无违章建筑存在。
当事人对上述证据在庭审中进行了质证，质证意见如下：杭州吴山地区开发建设指挥部对证据1质证认为系复印件，应以杭州吴山地区开发建设指挥部提交的原件为准；对证据2的真实性无异议；对证据3认为系复印件，不予质证；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告对于违章建筑的问题应该是知情的；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，认为即使合同真实也无法证明已经履行；对证据6的三性无法确认，认为无法确认是否妥投，即便已经送达给被告，也无法证明原告的证明目的；对证据7认为无法反映证据来源，不符合证据的三性；对证据8的证明目的无异议。姚亦庆对证据9的真实性无异议；对证据10的三性均有异议，认为未收到过催款通知；对证据11至12的真实性无异议，认为无法证明讼争房屋竣工验收及消防验收合格；对证据13的真实性无法确认；对证据14的证明目的有异议，认为无法证明姚亦庆对讼争房屋存在违章建筑的情况知情。
经庭审质证，结合各方当事人的质证意见，本院对证据认证如下：证据1、9能证明姚亦庆向杭州吴山地区开发建设指挥部承租诉讼房屋的事实，予以认定；证据2能证明姚亦庆缴纳了第一期的房屋租金、保证金，予以认定；证据3、5相互印证，能证明姚亦庆从西安饮食股份有限公司西安饭庄处承接租赁讼争房屋的事实，对该事实予以认定；证据4、8相互印证，能证明讼争房屋存在违章建筑且该违章建筑已经拆除的事实，对该事实予以认定；证据5能证明姚亦庆向西安饮食股份有限公司西安饭庄支付装饰设施设备转让款150000元的事实，对该事实予以认定；证据6能证明姚亦庆曾向杭州清河坊资产管理有限公司发函要求退还已付租金并赔偿损失1000000元的事实，对该事实予以认定；证据7与本案缺乏直接关联性，不予认定；证据10缺乏相应的送达依据，不予认定；证据11、12相互印证，能证明杭州吴山地区开发建设指挥部为讼争房屋建设单位的事实，对该事实予以认定；证据13能证明讼争房屋已经竣工验收消防备案登记的事实，对该事实予以认定；证据14能证明杭州吴山地区开发建设指挥部与姚亦庆、与西安饮食股份有限公司西安饭庄先后签订的《房屋租赁合同》中关于讼争房屋的面积约定一致，其中不包括违章建筑的事实，对该事实予以认定。
根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：2010年10月20日，杭州吴山地区开发建设指挥部（作为甲方、出租人）与西安饮食股份有限公司西安饭庄（作为乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于杭州市上城区中山南路东边街天庆馆的房屋（建筑面积暂定464平方米）出租给乙方使用。租赁期限为5年，自2011年2月1日起至2016年1月31日止。该合同还对其他相关事项进行了约定。2014年6月16日，杭州吴山地区开发建设指挥部（作为甲方、出租人）与西安饮食股份有限公司西安饭庄（作为乙方、原承租人）、姚亦庆（丙方、新承租人）签订《解除〈房屋租赁合同〉及物业交接说明》，约定甲方双方解除于2010年10月20日签订的原《房屋租赁合同》，由丙方接受承接该物业，与甲方签订新的《房屋租赁合同》。丙方接手时间为2014年6月16日。乙、丙双方自行负责交接物业内的水、电、煤气费，乙方在经营期限间的债权债务与甲方、丙方无关，由乙方自行负责。该说明还对其他相关事项进行了约定。2014年6月17日，姚亦庆支付西安饮食股份有限公司西安饭庄装饰设施设备转让款150000元。2014年6月19日，杭州吴山地区开发建设指挥部（作为甲方）与姚亦庆（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于杭州市上城区中山南路396号的房屋（建筑面积464平方米）出租给乙方使用。租赁期限为5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止。第一、二年的租金为423400元／年，日租金为每天2.5元／平方米。第三至五年的租金为508080元／年，日租金为每天3元／平方米。房屋租金每半年支付一次，先付后用。第一期租金211700元于合同签订后3日内支付，此后每期租金乙方需提前15日支付。乙方于合同签订之日向甲方缴纳租赁保证金106000元。如乙方有违约行为，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金，以补偿甲方因乙方该行为而造成的损失或损害。在合同期限内，乙方根据业务需要，在不影响房屋结构安全和消防安全的原则下，可以对房屋进行装修、改动。但装修、改动方案必须先经甲方书面认可，且装修、改造、修改及其他改进应报杭州市政府有关部门审批同意方可实施，相关费用由乙方承担。合同结束（不论基于何种原因，包括但不限于提前解除、终止或租赁期限届满），甲方有权要求乙方按下述方式交还租赁标的物：乙方自费将租赁标的物内的由其出资添置的可移动设备、用具等物品搬离该商铺，租赁标的物交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间内的状况一致；对于不可移动的装修装潢以及其他设施、设备无偿归甲方所有，双方均无需补偿。乙方逾期支付房屋租金的，按照当年租金总额千分之一／天的标准向甲方支付违约金，直至付清为止。乙方未按时足额支付租金、物业管理费或者其他费用，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，无条件收回房屋，没收乙方保证金并追究乙方的违约责任。该合同还对其他相关事项进行了约定。2014年6月25日，姚亦庆向杭州吴山地区开发建设指挥部缴纳第一期房屋211700元、保证金106000元。2014年12月12日，杭州市上城区人民政府向杭州吴山地区开发建设指挥部发出《强制拆除违法建筑公告》，称位于上城区中山南路440-460号擅自搭建的建筑物违反法律法规的规定，属违法建筑，将由区政府实施强制拆除。2014年12月、1月，姚亦庆两次向杭州清河坊资产管理有限公司发函称其承租的讼争房屋未办出房屋所有权证，且存在违章建筑，要求退还已付租金211700元，赔偿损失1000000元。2015年4月9日，杭州吴山地区开发建设指挥部向姚亦庆发出《通知》，称近期将对中山南路违法建筑违法部分依法全面拆除，要求积极配合相关部门的拆违工作。
另查明，讼争房屋内的违章建筑为在二楼搭建的厕所，该厕所已于2015年4月25日被拆除。杭州吴山地区开发建设指挥部与姚亦庆、与西安饮食股份有限公司西安饭庄先后签订的《房屋租赁合同》中关于讼争房屋的面积约定一致，其中不包括该违章建筑。
本院认为，姚亦庆与杭州吴山地区开发建设指挥部签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。姚亦庆诉请解除《房屋租赁合同》，杭州吴山地区开发建设指挥部亦表示同意，本院对该项诉请予以支持。姚亦庆诉请杭州吴山地区开发建设指挥部归还所收的房屋租金211700元、保证金106000元，理由为讼争房屋内存在违章建筑、讼争房屋未办理工程竣工验收、消防验收，对此，本院认为，姚亦庆在签订《房屋租赁合同》对讼争房屋进行过实地查看，对讼争房屋的实际情况应当较为了解。且讼争房屋内的违章建筑为在二楼搭建的厕所，其面积也不在《房屋租赁合同》之内，拆除并不影响姚亦庆对讼争房屋的经营、使用。讼争房屋交付姚亦庆前已办理竣工验收消防备案登记，交付使用后姚亦庆也办理出工商营业执照，实际从事餐饮经营。故对该项诉请，本院不予支持。姚亦庆诉请杭州吴山地区开发建设指挥部赔偿装修装饰损失及购买经营设备损失共计1000000元，根据合同约定，合同结束（不论基于何种原因，包括但不限于提前解除、终止或租赁期限届满），由姚亦庆自费将讼争房屋内的由其出资添置的可移动设备、用具等物品搬离，不可移动的装修装潢以及其他设施、设备无偿归杭州吴山地区开发建设指挥部所有，故对该项诉请，本院不予支持。姚亦庆自2015年1月1日起欠付房屋租金至今，杭州吴山地区开发建设指挥部诉请解除《房屋租赁合同》、姚亦庆腾退讼争房屋、讼争房屋内装修归杭州吴山地区开发建设指挥部所有，符合合同的约定，本院予以支持。杭州吴山地区开发建设指挥部诉请姚亦庆支付房屋租金423400元（自2015年1月1日起暂计至2015年7月1日），自2015年7月2日起按35283元／月的标准计算至合同解除之日止，并按35283元／月的标准计算房屋使用费（从起诉之日计算至房屋实际腾退之日止；其计算有错误，本院调整为房屋租金211700元（自2015年1月1日起暂计至2015年6月30日），自2015年7月1日起按423400元／年的标准计算至合同解除之日止，并按423400元／年的标准计算房屋使用费（从合同解除次日起计算至房屋实际腾退之日止）。杭州吴山地区开发建设指挥部诉请姚亦庆支付违约金45727.2元（自2014年12月15日暂计至2015年7月1日），实际按千分之一／日的标准计算至付清之日止，姚亦庆抗辩该标准过高，本院依法调整为8732元（暂计至2015年6月30日），并以未付房屋租金、使用费为基数，自2015年7月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、姚亦庆与杭州吴山地区开发建设指挥部于2014年6月19日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除；
二、姚亦庆于本判决生效之日起10日内腾退座落于杭州市上城区中山南路396号的房屋（建筑面积464平方米），并将上述房屋返还杭州吴山地区开发建设指挥部，上述房屋内的装修归杭州吴山地区开发建设指挥部所有；
三、姚亦庆于本判决生效之日起10日内支付杭州吴山地区开发建设指挥部房屋租金211700元（自2015年1月1日起暂计至2015年6月30日），自2015年7月1日起按423400元／年的标准计算租金至合同解除之日止，并自合同解除次日起按423400元／年的标准计算使用费至实际腾退之日止；
四、姚亦庆于本判决生效之日起10日内支付杭州吴山地区开发建设指挥部违约金8732元（暂计至2015年6月30日），并自2015年7月1日起以未付租金、使用费为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清之日止；
五、驳回姚亦庆的其他诉讼请求；
六、驳回杭州吴山地区开发建设指挥部的其他反诉请求。
预收案件受理费16659元，减半收取8329.5元，由姚亦庆负担。反诉案件受理费16969元，由姚亦庆负担15975元，由杭州吴山地区开发建设指挥部负担994元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审判员 苏仲文
二〇一五年八月二十三日
书记员 康 毅