湖南省资兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1081民初379号
原告：黄平香。
委托代理人：欧斌华，系原告之子。
被告：李智东。
被告：谢细田。
两被告共同委托代理人：张丙杰，湖南沤源律师事务所律师。特别授权。
原告黄平香诉被告李智东、谢细田合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序于2017年5月26日、2017年8月18日两次公开开庭进行了审理。第二次开庭时，原告委托了其子欧斌华作为其诉讼代理人，原告黄平香及其委托代理人欧斌华，两被告的委托代理人张丙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄平香向本院提出诉讼请求：1、判决两被告限期内办理好房产证、土地使用证等相关证件；2、判决两被告限期内办理好本栋1楼杂房交接；3、判决两被告连带赔偿原告房屋租金21600元（400元/月×54月）；4、判决两被告连带赔偿原告逾期交房违约金43800元（30元/天×1460天）；5、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年两被告以开发为由，希望将原告位于兴宁镇政府对面居住多年的房屋拆除重建并提出按照之前原告房屋面积进行置换，置换的房屋面积为125-130平方米的四室两厅及9平米的杂房。后双方于2011年1月10日签订了拆迁补偿合同。合同约定2011年12月31日前交房，且在交房后一年内办理房产证、土地证。但是两被告截止到原告起诉之日不仅未能按约定交房也未能办理好房产证及土地证。原告多次向两被告催促办理房产证，但是两被告均以各种理由回避。两被告未能按合同约定履行，显然已违反合同的约定，导致原告签订该拆迁补偿合同的目的无法实现，现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：
1、拆迁补偿合同，拟证明两被告未按合同约定交付杂房和办理房产证、土地使用权证；
2、原告原房产证，拟证明原告原房产证明；
3、购买杂房收条，拟证明原告购买杂房的事实；
4、租房租金收条，拟证明原告在外租房付租金的事实。
被告李智东、谢细田辩称：一、被告与原告所签订的拆迁补偿合同因违反相关法律规定，从签订起就是无效合同，双方对签订这个无效合同有均等过错，应共同承担无效合同所带来的不良后果。根据法律规定：城镇建设首先应取得城镇建设或旧城改造规划许可，建设用地必须取得建设用地许可证，建设工程必须取得建设工程规划许可证；从事开发商品房出售必须具有房地产开发资质；出售商品房必须取得商品预售许可证。本案中，被告什么证都没有，原告是成年人，签订合同时本应查验核准被告是否有这些手续才可以签订合同，自始至终被告都没有这些东西，原告也是在完全自愿状态下与被告签订的合同，是在双方都明知不合法的情况下签订的无效合同，双方具有同等过错责任；二、原、被告都是兴宁政府误导行为的受害者。2010年前后，兴宁政府因旧城改造的需要，为盘活闲置空地，改变旧城面貌，当时在政府资金极度缺乏的情况下，鼓励企业和个人参与投资旧城改造，被告也是在政府的鼓励、支持下参与旧城改造的，在改造中，政府出面做了很多工作，包括原告的拆迁事宜，也是政府多次出面做工作，且让原告享受了很多优惠政策，原告是自愿拆迁的，谁都没有去强拆，同时如果当时兴宁政府明确告诉被告，没有手续就不能建房，禁止居民购买违建、乱建的房屋，就不会有原、被告之间的矛盾；三、无效的合同自签订时就无法律约束力，原告诉请要求被告按合同办理房产证无法律依据；四、原、被告应共同承担因同等过错责任签订无效合同所带来的不良后果，共同协商，出谋划策尽快办好房产证，原告本应凭公平合理的原则，补交部分办证费用，来协助被告办证，现反而要求两被告支付违约金，无法律依据；五、原告要求被告赔偿租金，则更毫无道理，2012年12月份原告就已经领取了房屋钥匙，被告就交房了，原告的租金从何而来；六、退一步讲，假设原、被告签订的合同有效，也是原告违反了合同约定，造成至今不能办证，因合同约定是拆一补一，被告2012年12月份交给原告的住房为136平米，而原告原来的房子是85平米，补杂房9平米，原告应补42平米的房款给被告，按市场价1680元每平米，即是70560元，原告至今分文未补；七、两被告当时改造该地段旧房和闲置空地，当时按政策本已交清全部土地出让金，但由于购房户和原告不愿及时交清购房尾款和补偿房屋的差价款，未能及时办证。后政策变化，现在办证需要交纳巨额土地出让金和巨额补证罚款。综上所述，被告恳请原告合理审视该案，以合理的房价来确定现已入住的房屋，适当出资一部分办证的钱，及时交清应补的住房差价，与被告共同出资出力，尽快补办好建房手续，办好房产证。
两被告未向本院提交证据。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：
原告提交的第一份证据：拆迁补偿合同，拟证明两被告未按合同约定交付杂房和办理房产证、土地使用权证，被告对证据的真实性无异议，对该证据的关联性、合法性有异议，认为该合同是无效合同。本院认为，该证据可以证明原、被告之间就拆迁补偿事项签订了拆迁补偿合同，以及在履行该合同时产生纠纷的事实，本院予以采信；原告提交的第二份证据：原房屋的房产证，被告对该证据的真实性、合法性无异议，对该证据的关联性有异议，认为原告原来的房子为85平米，两被告现在补给原告的房子为136平米，原告应补交四十平米房款给两被告。本院认为，该证据可以证明两被告拆除了原告原85平米房屋的事实，对该证据予以采信；第三份证据：购买杂房的收条，被告对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，该证据可以证明2000年2月23日原告以3000元从案外人何少贤处购买了杂房的事实；第四份证据：租金收条，被告对该证据的三性有异议。本院认为，原告未提交租房合同，仅凭租金收条，本院无法核实该收条的真实性，因此对该证据不予采信。
根据原、被告举证、质证和本院认证的情况，结合庭审中原、被告的陈述，本院查明案件事实如下：被告李智东、谢细田欲将原兴宁镇政府家属楼以及原告的住房、杂房拆除进行房产开发。2011年1月10日两被告与原告签订了拆迁补偿合同，合同约定如下：为了盘活土地，提高土地利用率，充分发挥土地经济效益，甲方（李智东、谢细田）准备将乙方（黄平香）的住房拆除重建，利用乙方所占的土地进行房地产开发，依据国家有关方针、政策，本着“平等互利，共同发展”的原则，经双方共同协商，就有关事项达成如下协议：一、拆迁补偿安置原则。甲方将乙方现有的住房拆除，按照“拆一补一”的原则，补偿新住房一套，位置位于该土地开发上临河一栋二楼，房屋建筑面积为125-130㎡(四室两厅，由乙方挑选户型)，杂房使用面积为9㎡以上（杂房位置位于一栋一楼）。二、甲乙双方的权利与义务：1、甲方需在交房后一年内全权负责办理“土地使用证、房产证、契证”，发生的一切费用均由甲方负责，与乙方无关。为了保证乙方利益，如甲方未在双方协商的时间范围内办理好“土地使用证、房产证、契证”，甲方需对乙方进行经济赔偿，赔偿金额为：贰拾伍万元整；2、甲方需在该房验收合格后方可交付乙方使用，当该房达到交付使用条件后，甲方需书面通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，甲方应当向乙方提供《住宅质量保证书》和《房屋验收合格证明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；……5、甲方交房时间为2011年12月31日前（须符合上述第2条条件后方可交付），如甲方不能按期交房，每延后一天需赔偿乙方30元；6、甲方在拆除乙方住宅房屋之前，必须按乙方现有的同等住宅条件要求提供临时住宅一套供乙方使用，到甲方交付乙方房后，待乙方装修好房屋搬进使用后，再将临时住宅交还给甲方……。合同签订后，两被告将原告的房屋、杂房拆除后开发建设了云景明居住宅楼，并对外进行销售。房屋建好后，2012年被告预留一套住房用于补偿原告，双方因房屋办证问题以及杂房补偿事项协商未果产生纠纷。原告诉至本院。本案在审理过程中，查明原、被告签订的拆迁补偿合同可能存在无效的情形，依法向原告进行了释明，释明后，原告撤回了第一项要求判决两被告限期内办理好房产证、土地使用证等相关证件的诉请，但认为与被告签订的合同是合法有效的，其他诉请，被告应按合同履行义务。
另查明：1、两被告拆除原告房屋、杂房进行房产开发时未取得房屋拆迁许可证；2、原、被告合同中约定补偿给原告的住房、杂房位于兴宁镇云景明居住宅楼（原兴宁政府家属楼），该住宅楼至今未办理相关证件手续；3、两被告拆除原告的原住房的房产证为：资房权证私字第174**号，建筑面积为85平米，杂房系原告以3000元从案外人何少贤处购买的。
本院认为，本案争议的焦点是：原、被告之间签订的拆迁补偿合同是否合法有效。根据2011年1月21日之前适用的《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”，第六条“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”以及2011年1月21日国务院颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定，两被告与原告签订拆迁补偿合同，以公民个人名义从事房屋拆迁开发房产项目，且至今未办理相应的房屋拆迁手续，不具备从事房屋拆迁的资质，因此两被告与原告签订的拆迁补偿合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，属于无效合同，且本院依法向原告进行了释明，原告认为与被告签订的合同是合法有效的，两被告应按合同履行相应义务，未变更诉讼请求。因此，原告的诉请于法无据，本院依法不予支持。因合同无效而造成的损失，原告可以另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项，《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款、第六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：
驳回原告黄平香的诉讼请求。
案件受理费1400元，由原告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于郴州市中级人民法院。
审 判 长 曾永雄
人民陪审员 黄国益
人民陪审员 欧阳乐
二〇一七年九月十八日
书 记 员 李 巍
附本判决书所适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《城市房屋拆迁管理条例》
第四条:拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第六条:拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。