北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0117民初4696号原告：徐凤芝，女，1965年10月17日出生，汉族，北京市平谷区居民，现住北京市平谷区。委托诉讼代理人：李亚楠（原告之女），1990年7月1日出生，汉族，北京市平谷区居民，现住北京市平谷区。被告：北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。法定代表人：庄海云，总经理。委托诉讼代理人：张立功，男，1956年10月27日出生，北京乾元房地产开发有限公司职员，现住该公司。委托诉讼代理人：许欣，女，1991年11月2日出生，北京乾元房地产开发有限公司职员，现住该公司。原告徐凤芝与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐凤芝到庭参加了诉讼。乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐凤芝向本院提出诉讼请求：要求被告支付迟延办理转移登记违约金136648.99元。事实和理由：2006年1月7日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于北京市平谷区×号楼×层×单元×号（现为×号楼×层×单元×号）商品房一套。合同第二十条约定，商品房交付使用后，委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，在原告不选择退房的情况下，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。但被告迟至2016年5月3日才为原告办理了房屋产权所有证。因被告至今未支付相应赔偿，故向法院起诉。被告乾元公司辩称：一、对于没有合同原件的原告，其主张没有合同依据。对于没有购房发票原件以及购房款没有依合同约定足额缴纳的原告，其未完全履行合同，存在违约行为。对于原告不是合同签订人的，不认可其为合同当事人，也不认可其为本案当事人。二、原告所在楼栋迟延交付存在不可抗力及被告过错原因，应予扣除。1、因奥运会、残奥会，政府部门要求施工单位自2008年5月起至年底停工。2、2010年5月施工单位施工时遇到小区部分楼栋居民阻扰，造成施工迟延。三、原告起诉要求赔偿初始登记违约金已经超过诉讼时效。我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告未在该时间后两年期间内主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。四、原告起诉要求赔偿转移登记违约金超过诉讼时效。出卖人应于买受人入住后一段时间内为其办理转移登记否则支付违约金，但买受人实际入住日加该段时间后所得日期至其提起诉讼的时间已超过两年诉讼时效。五、北京市商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，显失公平。初始登记与转移登记违约金的计算期间，有一部分时间段是重合的，合同的一个违约行为被分成两个违约行为，明显不合理、有悖于公平原则。六、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理产权证，计算违约金赔偿应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其进行初始登记与转移登记的赔偿，在其将小院恢复原状前，不同意为其办理产权证。七、关于转移登记：1、对于没有产权代办费收据原件的原告，其要求办理转移登记的请求没有依据。2、原告至今尚未签订委托人出卖人为其办理转移登记的委托书，也没有及时缴纳契税，致使无法为其办理转移登记。3、根据合同第二十条（二）的规定，买受人住房尚未完成转移登记，无法计算具体的赔偿期间。且依照约定，赔偿应在买受人实际取得房屋产权证以后，出卖人的赔偿有30天的履行期。因此不同意对转移登记进行赔偿。八、违约金数额过高。原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则，因此请求对违约金适当予以减少。本院经审理认定事实如下：2006年6月17日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区×住宅小区×号楼×层×单元×号（现变更为北京市平谷区×号楼×层×单元×）商品房一套。该合同第二十条约定，被告应当在2008年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任未能在前述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，在原告选择不退房的情况下，自前述期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付。合同第二十条同时约定，商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，在原告选择不退房的情况下，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订后，原告于2006年6月18日交纳房款340914元，于2006年9月14日交纳房款200000元，于办理入住手续时补交房款4202元，并交纳产权代办费400元。被告于2007年6月20日将房屋交付原告入住。2011年9月20日，被告取得涉案商品房所在楼栋的初始登记。后被告向原告退还了多收取的房款并变更了发票，实际收取房款总额为543120元。2016年5月3日，原告取得涉案房屋转移登记。另查，本院于2013年12月13日作出（2013）平民初字第5014号民事判决书，其中判决被告北京乾元房地产开发有限公司向原告徐凤芝支付逾期办理房屋权属初始登记违约金38496元。该判决已经生效。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告未在双方约定的期限内协助原告办理转移登记，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，但从取得转移登记的时间上起算，原告的诉讼在诉讼时效期间内。被告辩称迟延办理产权证系因他人原因所致，其自身不存在过错，但未能提供足够证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。被告作为出卖人存在未依合同约定逾期办理转移登记的违约行为，但原告已在另案中主张了逾期办理初始登记违约金，故对于重复期间的违约金，本院依公平原则择一予以支持，不重复计算。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整，因原告未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一款第六项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告徐凤芝支付逾期办理转移登记违约金五万四千九百四十二元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千五百一十六元，由原告徐凤芝负担九百二十九元（已交纳），由被告北京乾元房地产开发有限公司负担五百八十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  宁昀二〇一六年十一月九日书 记 员  王宏