安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终479号上诉人（原审被告）：合肥中翔房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路743号，组织机构代码76081007-3。法定代表人：狄秀斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。委托诉讼代理人：马文杨，安徽元贞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈新华，女，1959年12月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，委托诉讼代理人：仇学志，安徽皖北律师事务所律师。上诉人合肥中翔房地产开发有限公司（以下简称中翔房地产公司）因与被上诉人陈新华商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中翔房地产公司的委托诉讼代理人石飞龙、被上诉人陈新华的委托诉讼代理人仇学志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中翔房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈新华的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由陈新华承担。事实和理由：1、本公司对陈新华购买的396号商铺不予办理不动产权属证书于法有据。陈新华至今尚未交清396号商铺的房屋价款。《商品房买卖合同》第六条第一款第一项规定，买受人于签订本合同时一次性付清总房款。合同约定396号商铺的总价款为299598元，而陈新华未全部支付。考虑到陈新华已经支付了大部分房款，本公司就将房屋交付给了陈新华使用，未办理不动产权属证书是基于陈新华应当先付清房款，然后再办理权属证书的约定，系合同法规定的行使先履行抗辩权。一审法院仅以陈新华提供的发票作为定案依据，推定陈新华全额付款，依据不足。陈新华没有提供任何支付凭证，不能证明已经付款的事实。2、本公司无违约行为，不应当承担违约责任。3、本公司在法定期限内要求提起反诉，要求陈新华支付剩余房款，但一审法院不予理睬，不符合规定。陈新华辩称：合同签订后，陈新华支付了房款，中翔房地产公司开具了发票。双方的合同约定，是在一定条件下，办理产权的登记手续。中翔房地产公司以部分未履行，不提供手续为陈新华办理过户手续是没有法律依据的。另外，在签订合同且交付房款后，中翔房地产公司也已将房屋交付。中翔房地产公司主张陈新华没有缴清房款只是口头之说，并没有任何证据予以佐证。陈新华向一审法院起诉请求：1、中翔房地产公司即为陈新华办理涉诉房产即位于合肥长江东路义乌中国小商品城商396号商铺的不动产权属证书；2、中翔房地产公司向陈新华支付逾期办理房产证的违约金1497.9元。一审法院认定事实：陈新华（买受人）与中翔房地产公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，约定陈新华向中翔房地产公司购买位于安徽省合肥市长江东路义乌中国小商品城商396号房屋。房款按建筑面积计算为299598付款方式为一次性付款。陈新华逾期付款的，由于陈新华的原因致使银行按揭手续不能在本合同7日内办妥的，则每延误一日买受人需向出卖人按日支付总房款万分之零点五的违约金；逾期超过三十日出卖人有权解除合同，并没收房屋定金，同时收回该物业另行出售。中翔房地产公司应当在2011年10月1日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付陈新华使用。合同第十五条关于产权登记的约定如下：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。”2011年10月，中翔房地产公司向陈新华交付房屋，陈新华依约履行了付款义务。2011年12月12日，中翔房地产公司向陈新华开具安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票一份，载明面积为29.59平方米，单价为10124.97元，开票总金额为299598元。除本案诉争房产外，陈新华还另行向中翔房地产公司购买了25套房屋。2012年3月17日，中翔房地产公司向陈新华收取了425188元，收款事由为代办房产证费用（该费用为案涉房屋在内的26套房屋的办证费用）。中翔房地产公司至今仍未为陈新华办理不动产权属证书。双方均未向法庭说明合同签订日期，在房地产管理相关部门披露信息的合肥家园网公开查询可知该房产交易备案日期为2010年12月9日，竣工日期为2011年7月12日，交付日期为2011年10月30日。一审法院认为，本案双方的争议焦点为：中翔房地产公司为陈新华办理房屋权属证书的条件是否已经成就。陈新华与中翔房地产公司之间的商品房预售合同合法有效，双方均应依约定善意行使权利，以有利于实现合同目的的方式履行义务。陈新华要求翔房地产公司继续履行合同，为其办理房屋权属证书。关于产权登记的约定主要反映在双方商品房买卖合同第十五条中，从该条约定上看，并未设置以完全给付房款或办理房产证费用作为办理房产证的前提条件。双方约定逾期付款的违约责任为支付违约金，超过30日中翔房地产公司可以没收定金，解除合同，而非不予办理房产证。中翔房地产公司并未要求解除合同而是主张陈新华继续履行给付房款义务，而陈新华提供的购房发票，明确地载明了该房的面积、单价及总价，能够证明陈新华已经完全履行了付款义务。从反面来看，在陈新华未付清房款的情况下，中翔房地产公司即向陈新华收取425188元办证费用、向陈新华交付房屋且多年不催缴房款，明显不符合一般交易惯例及常理。在此种情况下，中翔房地产公司辩称陈新华提供购房款发票反映情况不属实，尚欠房款20000元至今未付，但其未提供相应证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果，故对该辩解该院不予采信。双方对办理房地产权属证书并未约定明确的期限。陈新华所主张的60日内，实为中翔房地产公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的期限，不能作为取得房地产权属证书的期限。在双方就期限没有明确约定的情况下，应当适用法律的规定，中翔房地产公司应当在房屋交付使用之日起90日内即2012年1月30日之前使陈新华取得房屋权属证书。可见，中翔房地产公司办理房屋产权证书的条件已经完全齐备，其却拖延至今，故需承担继续履行的义务。至于办理房屋权属证书的费用，中翔房地产公司已经收取了陈新华此项费用425188元（26套房屋的办证费用）。具体办证时应由中翔房地产公司在陈新华已向其交付的425188元费用限额内支付，若累计总额超过该425188元的部分，应由陈新华自行负担。如中翔房地产公司拒绝支付该部分费用，陈新华有权要求其返还。中翔房地产公司至今未为陈新华办理房屋权属证书，经该院送达诉讼文书后仍不履行，已经陷于迟延，构成对合同义务的违反，应当依约定承担违约责任。由于房屋买卖合同至今因未履行完毕而未终结，中翔房地产公司处于持续违约状态。双方在合同中约定了产权登记违约金的计算方法，并没有约定该违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人陈新华可以随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”。故关于违约金的请求权，并未超过诉讼时效。根据双方约定，违约金应按照已付的房款299598元×0.5%计算，现陈新华主张违约金1497.9元，不违反法律规定及双方约定，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥中翔房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为陈新华办理位于安徽省合肥市长江东路义乌中国小商品城商396号商铺的不动产权属证书；二、合肥中翔房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付陈新华违约金1497.9元；三、驳回陈新华的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，其他诉讼费用25元，合计50元，由合肥中翔房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，陈新华与中翔房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。因中翔房地产公司未能如约在陈新华购房后为其办理房屋不动产权属证书，一审法院判决其予以办理并无不当，本院予以维持。中翔房地产公司上诉主张陈新华没有足额支付购房款，其未为陈新华办理权属证书系行使抗辩权的意见，本院认为，双方在上述《商品房买卖合同》中约定，对于未能及时支付购房款，而双方又不主张解除合同的情形下，陈新华应承担支付违约金的违约责任，合同并未约定中翔房地产公司可据此不予办理房屋权属证书，故中翔房地产公司的该节上诉意见，并无合同依据，本院不予支持。且中翔房地产公司早在2011年就向陈新华出具收取购房款的发票并交付房屋，另收取了425188元的办证费用，以上事实也反映出中翔房地产公司主张的陈新华没有足额支付购房款的意见，与一般商品房交易习惯相悖，在中翔房地产公司对此不能提供充分有效证据加以证实的情形下，对其该节上诉意见，本院难以采信。双方在上述《商品房买卖合同》中就未能如约办理房屋权属证书的违约责任进行了明确的约定，一审法院据此判决中翔房地产公司支付违约金，具有事实及法律依据，本院予以维持。中翔房地产公司的该节上诉意见，本院不予支持。中翔房地产公司在本案一审中并没有提出具体明确的反诉请求，一审法院未予受理并无不当。现其以一审法院未支持其反诉请求提出异议，本院不予采信。综上所述，中翔房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中翔房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年四月十六日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。