广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终15427号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州蓝图地理信息技术有限公司，住所地广东省广州市天河区天河科技园思成路21号401房。
法定代表人：周裕丰，该司总经理。
委托代理人：徐丽娟，广东南方剑律师事务所律师。
委托代理人：唐云军，广东南方剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴建华，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：阮浩斌，广东盛博信成律师事务所律师。
上诉人广州蓝图地理信息技术有限公司（以下简称蓝图公司）因与被上诉人吴建华租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月22日，吴建华（出租人/甲方）与蓝图公司（承租人/乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市天河区高新技术开发区工业园XX路11号二楼202（作厂房，下简称案涉房产）租给乙方使用，出租厂房建筑面积为500平方米（实用率约为78%），乙方同意承租；免租期从2010年12月23日起至2011年1月5日止；租期为三年，从2011年1月6日起至2014年1月5日止；2011年1月6日起至2012年1月5日按每月租金为26750元，2012年1月6日起至2013年1月5日按每月租金为28355元，2013年1月6日起至2014年1月5日按每月租金为30056元，另每月租金发票税按14%收取，如国家调整后超出部分由乙方负责，每月管理费按每平方米2元收取；乙方必须在每月6日前缴交下月租金给甲方（遇周六日或国家法定假期可延至节后第一个工作日），否则每迟交一天按租金的3%作为滞纳金扣罚；缴纳方式采用现金支付；为保证本契约的遵守和履行，在签订本契约后，乙方向甲方交纳53500元作为合同保证金，一个月租金26750元，共计80250元，甲方应在租赁期满解除契约之日将保证金退回乙方；租赁期届满，甲乙双方未续订或解除契约的，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间的费用外，甲方还有权按月租金总额的5%收取违约金；合同期满，乙方交回厂房时，必须保证厂房原有供电、电器设备的完好、供水正常，并不得损坏楼房主体结构，包括乙方已装修门面及室内固定间隔设施；合同期满，乙方如不续订合同，在办理退还保证金手续时，必须交清租金和物业管理费、水电费、电话费等；否则，甲方有权按所欠费用的数额从保证金中扣除等。另，吴建华、蓝图公司还就案涉房产另行签订了一份《广州市房屋租赁合同》，并在广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了租赁登记备案，备案号为穗租备2011D0601500284号。
2010年12月23日，吴建华开具《收据》，确认收到蓝图公司支付的保证金53500元。
蓝图公司向原审法院提起诉讼，请求：1.吴建华立即向蓝图公司返还合同保证金53500元和重复计收的电费910元、因吴建华计算错误而多收的5005元，合计59415元；2.吴建华向蓝图公司支付上述款项的利息（以59415元为本金，自2014年1月6日起至实际返还59415元款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款率计算）；3.本案诉讼费用由吴建华承担。
吴建华则向原审法院提起反诉，请求：1.蓝图公司向吴建华支付2014年1月6日至2014年2月10日的租金35065元；2.蓝图公司承担本案诉讼费用。
诉讼过程中，蓝图公司主张吴建华重复收取了电费910元、因计算错误而多收取5005元。为予证明，蓝图公司提交了吴建华向蓝图公司发出的安排付款通知6份、银行账户流水明细表、支票存根3张作为证据。一、重复收取电费910元的问题。（一）2013年2月28日的通知中，吴建华要求蓝图公司支付2013年3月9日至4月8日管理费1000元、2013年1月25日至2月22日的电费910元、租金30056元，共计31966元，并表示电表度数为213061度，减去上月212119度，实用电为942度，电费即为942度×（1+7%）×0.903=910元。蓝图公司表示其提供的支票存根及银行账户流水明细表显示了其于2013年3月20日向吴建华支付了31966元。（二）2013年3月26日的通知中，吴建华要求蓝图公司支付2013年4月9日至5月8日管理费1000元、2013年2月23日至3月26日的电费910元、租金30056元，共计31966元，并表示电表度数为213061度，减去上月212119度，实用电为942度，电费即为942度×（1+7%）×0.903=910元。蓝图公司表示其提供的银行账户流水明细表显示了其于2013年4月16日向吴建华支付了31966元。蓝图公司表示，上述两笔款项重复计算了电费910元，吴建华应予退还。二、因计算错误而多收取5005元的问题。2012年3月27日的通知中，吴建华要求蓝图公司支付2012年4月9日至2012年5月8日管理费1000元、2012年2月29日至3月26日的电费1200元、租金28335元，共计30535元，加上上月欠管理费及电费2047元，合计37587元。蓝图公司表示上述款项合计应为32582元而并非吴建华所计算的37587元，其实际向吴建华多支付了5005元。吴建华对于蓝图公司上述证据的真实性均予以确认，对蓝图公司所主张的每一笔支付款项均予以确认；吴建华确认多收了电费910元，并表示可以向蓝图公司返还，而对于多收5005元则认为超过了2年诉讼时效。
蓝图公司主张其在合同约定的2014年1月5日租赁期限届满后就搬离了案涉房产，但吴建华称案涉房产的中央空调损坏要求蓝图公司赔偿而拒不退还租赁保证金，并一直怠于办理租赁合同终止手续，故直至拖延至2014年1月23日双方才到出租屋管理部门办理租赁合同终止手续。吴建华则主张在租赁期满后，蓝图公司向吴建华表示新的经营场地装修而不能立即交回案涉房产，要求延迟交回，具体时间需要待新的租赁场地办好交接手续；蓝图公司向吴建华表示会陆续搬离物品，故吴建华同意物业管理公司允许蓝图公司陆续搬走案涉房产的物品；但吴建华是直至春节过后的2014年2月10日到案涉房产察看才发现蓝图公司已经搬离案涉房产，故吴建华于当日收回案涉房产，吴建华收回案涉房产后还需要对中央空调的损坏以及洗手台的堵塞进行维修。为予证明其主张，蓝图公司提交了《解除、终止房屋租赁合同申请表》（穗租备2011D0601500284号），该表“申请解除、终止租赁合同的原因”一栏显示“本合同自2014年1月5日到期终止。”其下方的“出租人（签章）”处有“吴建华”、“承租人（签章）”处有加盖蓝图公司公章，中间有手写内容“租户已搬走”，并有广州市天河区天园街科韵社区居民委员会（下简称科韵社区居委会）盖章；“审查意见”一栏加盖了“广州市国土资源和房屋管理局天河区分局租赁登记备案专用章”，落款时间为2014年1月23日。吴建华对上述《解除、终止房屋租赁合同申请表》的真实性不予确认，并认为“吴建华”签名并非真实。
关于上述《解除、终止房屋租赁合同申请表》，原审法院发函向科韵社区居委会调查如下问题：一、穗租备2011D0601500284号《解除、终止房屋租赁合同申请表》是否属实？二、上述申请表中出租人吴建华签名是否其本人到你单位所签名？三、若非吴建华本人到你单位所签名，该名字是谁所代签？代签人有无相关授权委托资料？四、你单位盖章处所写“租户已搬走”是否由你单位人员所写？该情况是否已核实？科韵社区居委会向原审法院作出复函，内容为该《解除、终止房屋租赁合同申请表》属实，由于该合同备案已经在2014年1月5日到期，由系统自动终止，所以该申请表只是作为该合同到期的证明。
原审法院又向广州市天河区天园街流动人员和出租屋管理服务中心（下简称天园街出租屋管理中心）调查如下问题：一、穗租备2011D0601500284号《解除、终止房屋租赁合同申请表》是否属实？二、上述申请表中出租人吴建华签名是否其本人到你单位所签名？三、若非吴建华本人到你单位所签名，该名字是谁所代签？代签人有无相关授权委托资料？天园街出租屋管理中心函复原审法院，内容为经核查，吴建华将案涉房产出租给蓝图公司，租期为2011年1月6日至2014年1月5日，在该中心办理房屋租赁登记备案，备案编号2011D0601500284号；2014年1月23日，经广州市房地产租赁管理信息系统核查，该备案合同已于2014年1月5日（00:01:03）由系统到期自动终止，终止编号2014J0601200019，该中心出具《解除、终止房屋租赁合同申请表（穗租备2011D0601500284号）》（法院调查函所附复印件），以证实该合同登记备案已自动到期注销；此租赁合同不需双方办理申请终止程序。
后经吴建华申请，原审法院依法委托广东天正司法鉴定中心（下简称天正鉴定中心）对《解除、终止房屋租赁合同申请表》（穗租备2011D0601500284号）中“出租人（签章）”处“吴建华”签名的真实性进行鉴定。鉴定过程中，吴建华提交了编号为穗租备2012D0601500812的《解除、终止房屋租赁合同申请表》、《广州市房屋租赁合同》、《正佳广场物业管理合同》作为鉴定样本；原审法院又组织双方当事人于2016年3月24日到庭，由吴建华在蓝图公司在场确认的情况下按照鉴定要求以快速、中速、慢速签名各10个作为样本。其后，天正鉴定中心作出了《鉴定意见书》（穗司鉴16010030600070号），鉴定意见为《解除、终止房屋租赁合同申请表》（穗租备2011D0601500284号）中“出租人（签章）”处“吴建华”签名与样本上的“吴建华”签名不是同一人所写。
对于吴建华主张的2014年1月6日至2014年2月10日期间的租金35065元，蓝图公司认为已超过诉讼时效，吴建华则认为根据合同约定蓝图公司在办理退还保证金手续时必须交清租金和物业管理费等，否则吴建华有权按所欠费用的数额从保证金中扣除，由于双方一直未办理结算手续故吴建华的诉求并未超过诉讼时效。
原审法院认为：吴建华与蓝图公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。本案中，双方当事人争议的问题有二，一是蓝图公司何时交回案涉房产，二是吴建华在租赁过程中是否多收了款项，将对此二问题进行认定并进行审处。
首先，关于蓝图公司何时交回案涉房产的问题。根据合同约定，租赁期满后蓝图公司应将案涉房产交回吴建华，现蓝图公司主张其于租赁合同期满后即2014年1月5日将案涉房产交回给吴建华，吴建华对此予以否认，在此情况下，蓝图公司应举证证明其上述主张属实。蓝图公司提供了《解除、终止房屋租赁合同申请表》（穗租备2011D0601500284号）作为证据，但吴建华否认其曾与蓝图公司办理退租手续，否认该表上其签名的真实性。原审法院向科韵社区居委会、天园街出租屋管理中心的调查结果虽然显示该两单位确认该表的真实性，但其回复中均并未显示该表中“吴建华”签名为吴建华本人签名。吴建华为此申请对上述签名的真实性进行鉴定，经原审法院委托天正鉴定中心鉴定，该鉴定中心作出的鉴定意见为《解除、终止房屋租赁合同申请表》（穗租备2011D0601500284号）中“出租人（签章）”处“吴建华”签名与样本上的“吴建华”签名不是同一人所写，故对吴建华的上述抗辩予以采信。而除上述申请表以外，蓝图公司未提供证据证明其已将案涉房产交回给吴建华，故其应自行承担相应的举证不能的法律责任，对蓝图公司关于交还案涉房产的主张不予采信。吴建华主张租赁期满后蓝图公司要求迟延交回案涉房产，并确认其在2014年2月10日发现蓝图公司已搬离案涉房产后即自行收回案涉房产，对此收回案涉房产的事实予以采信。综上，在租赁期满后，吴建华已收回案涉房产，故蓝图公司要求吴建华返还租赁保证金53500元的诉讼请求合法有理，予以支持。但由于蓝图公司在租赁期满后未将案涉房产交还吴建华，导致吴建华直至2014年2月10日才自行收回案涉房产，蓝图公司应支付吴建华收回案涉房产之前的占用费，吴建华现按照租赁期满前的租金标准要求蓝图公司支付2014年1月6日至2014年2月10日期间的占用费35065元的反诉请求合法有理，予以支持。由于蓝图公司、吴建华并未办理房屋交接以及租赁费用的结算手续，蓝图公司提出的诉讼时效抗辩缺乏依据，不予采纳。
其次，对于吴建华在租赁期间是否多收款项的问题。根据蓝图公司提供的证据显示，吴建华确实向蓝图公司重复收取了电费910元，且因计算错误而向蓝图公司多收了5005元，吴建华对此亦予以确认，故对此事实予以确认。吴建华同意将多收电费910元退回蓝图公司，对蓝图公司所主张的此部分诉讼请求予以支持。而吴建华对多收5005元提出诉讼时效抗辩，同上分析，基于双方当事人并未办理房屋交接及费用结算手续，吴建华此抗辩缺乏依据，不予采纳。因此，蓝图公司要求吴建华返还多收款项合计5915元的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。
另，由于蓝图公司与吴建华并未对租赁期间的费用进行结算，蓝图公司要求吴建华支付迟延返还租赁保证金及多收款项的利息的诉讼请求缺乏依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，作出如下判决：一、吴建华自判决发生法律效力之日起十日内向蓝图公司返还租赁保证金53500元；二、吴建华自判决发生法律效力之日起十日内向蓝图公司返还多收款项5915元；三、蓝图公司自判决发生法律效力之日起十日内向吴建华支付2014年1月6日至2014年2月10日期间的占用费35065元；四、驳回蓝图公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1410元，由蓝图公司负担125元、吴建华负担1285元；一审反诉受理费338元、鉴定费用3900元，由蓝图公司负担。
判后，上诉人蓝图公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，称：一审法院认定事实适用法律错误，导致判决结果部分错误。一、其公司向原审法院提交了《解除、终止房屋租赁合同申请表》这一证据，尽管经鉴定部门鉴定其上的吴建华签名并非本人，不能直接证明双方就案涉房屋已解除租赁关系，但原审法院在吴建华没有提交任何证明双方并未办理解除租赁手续证据的情况下，仅凭吴建华的代理人在原审庭审上声称蓝图公司向吴建华请求因新租赁场地需要装修希望能延迟几天搬离，吴建华于2014年2月10日到案涉房产查看发现蓝图公司已经搬离才自行收回案涉房产，就认定蓝图公司于2014年2月10日才搬离案涉房产，认定错误。《解除、终止房屋租赁合同申请表》有广州市天河区天园街科韵社区居民委员会和广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2014年1月23日盖章确认涉案租赁合同予以注销登记备案，充分证明两部门在审查蓝图公司与吴建华确实解除租赁关系后才予以同意注销登记备案。从合法程序上看，两部门在审查蓝图公司与吴建华是否真实解除租赁关系的时候，肯定会对双方当事人或其委托代理人进行询问确认，虽然本案经鉴定在《解除、终止房屋租赁合同申请表》上不是吴建华本人签名，但从逻辑上分析也应该是吴建华本人授权他人代为办理此事并签名。二、吴建华的代理人在庭审上口头声称是2014年2月10日自行收回案涉房产，并没有提交任何证据佐证。双方都无法提交确认解除租赁合同关系的直接证据，原审法院在没有合乎情理的逻辑下认定双方解除租赁关系的时间是2014年2月10日过于草率。综上，请求二审：1.依法撤销原审判决第一项，改判吴建华向蓝图公司返还租赁保证金35466元[53500元－(30056元÷30天×18天)=35466元]，并自2014年1月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算支付逾期利息至本案判决生效之日止(逾期利息暂从2014年1月24日起算至2016年8月26日计5532.7元)；2.依法增加判决书第二项内容，判决吴建华自2014年9月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算向蓝图公司支付逾期利息至本案判决生效之目止(逾期利息暂从2014年9月8日起算至2016年8月26日计709.8元)；3.依法撤销判决书第三项，驳回吴建华的所有反诉请求。
被上诉人吴建华答辩称：我方不同意蓝图公司所提出的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。一、所谓的解除终止房屋租赁合同中吴建华的签名是虚假的，蓝图公司与吴建华之间并没有就案涉办公场地的交还办理过相关的交接手续。二、蓝图公司要交还场地必须向合同相对人办理，其向案涉场地所在的居委会办理这个手续，并非是适当的行为，不能产生相应法律效力。三、蓝图公司与向居委会等相关机关办理解除这个手续，是为了便于其办理相关的工商登记手续，其必须要拿公司的注册地址变更到新的注册场地，所以蓝图公司向居委会等机关申请办理注册登记手续，往往是在场地交接之前已经办理，这个行为与场地交接行为没有关联。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点在于蓝图公司交回房屋的时间。蓝图公司依约负有合同期满后交回房屋的义务，蓝图公司二审期间主张其已于2014年1月23日履行了交回房屋的义务，理应提交证据加以证实。蓝图公司就其主张提交的证据是2014年1月23日的《解除、终止房屋租赁合同申请表》。虽然该申请表的中间有手写的“租户已搬走”的字样，但双方当事人均不能确认该字样是何人书写的。另，出具上述申请表的天园街出租屋管理中心给原审法院的回函中称该表证实了是备案已自动到期注销，且此租赁合同不需双方办理申请终止程序。另，该申请表上吴建华的签名经鉴定为虚假签名，蓝图公司对此未能作出合理解释。故蓝图公司仅凭吴建华签名虚假的《解除、终止房屋租赁合同申请表》来证明其已于2014年1月23日履行了交回房屋的义务，举证不足，理应承担相应的法律后果，本院对其上诉请求不予支持。虽然吴建华对蓝图公司何时交还房屋没有提交证据，但由于蓝图公司才是负有此举证责任的主体，吴建华对此没有举证义务。故蓝图公司以吴建华没有举证为由要求认定其已于2014年1月23日履行了交回房屋的义务，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费463元，由上诉人广州蓝图地理信息技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一六年十二月三十日
书记员 杨 旦
林飘云