沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈铁西民二初字第01874号
原告冯桂秀，女，1952年2月21日出生，汉族，住址辽宁省盘锦市兴隆台区××。
委托代理人李家和、李远新，系辽宁法源律师事务所律师。
被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人应建仁，系该公司董事长。
委托代理人韩明君，女，1982年1月9日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区塔湾街22号5-6-3。
委托代理人赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。
原告冯桂秀与被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王薇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李家和、李远新及被告委托代理人韩明君、赵庆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的沈阳国际纺织服装城产权档口一处，原告按约定支付了全部价款，被告却未按合同约定时间为原告办理房屋产权证书。另外，被告在销售广告中均对档口的面积和单价作出明确规定，但是在合同中只写了套内面积而没有公摊面积，违法挤占图纸设计的公摊面积，造成备案合同的公摊面积为零，以至于无法按照广告宣传面积给原告颁发产权证书，所差面积3.21平方米。故根据相关司法解释，请求法院判令：1、被告向原告给付房屋面积差额款××元及利息××元；2、被告向原告支付延期办理房屋产权证违约金××元；3、被告承担诉讼费用。
被告辩称，一、针对逾期办证，该诉讼请求已经超过诉讼时效；二、关于面积差，我方不同意原告诉讼请求，双方应当按照备案合同的约定进行处理。
经审理查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》原始合同一份。约定原告购买被告开发的房屋坐落于沈阳市铁西区××，建筑面积××平方米，被告应当在2009年10月1日前向原告交付涉案房屋。第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米××元，总金额人民币××元。”第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；1，双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3，按政府相关部门规定执行。”原、被告又签订《补充协议》一份，第一条约定：“沈阳国际纺织服装城项目一期统一开业时间为2009年10月1日。”双方约定该日期也是委托经营期限的起始日期，从该日期开始，被告向原告支付委托经营收益。合同签订后原告付清全部房款，并按约将该商铺委托被告经营。原告在法庭规定的期限内并未对该《补充协议》上原告签名及捺印的真实性提出异议。2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明，载明该房屋的建筑面积为15.99平方米。
另查明，原告对被告提供的《商品房买卖合同》备案合同不予认可，被告亦未对同一日签订的原始合同与备案合同内容不一致做出合理解释，故本院只对原告提供的《商品房买卖合同》原始合同予以确认。
上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》原始合同、《补充协议》、《沈阳市房屋所有权初始登记证明》等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告提交的《商品房买卖合同》原始合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《补充协议》，从2009年10月1日起，原告已通过占有改定的方式实现了对房屋的间接占有，故2009年10月1日应视为房屋交付之日。关于原告要求被告向其支付逾期办证违约金的诉讼请求。依据《商品房买卖合同》原始合同第十五条约定，被告应于房屋交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2013年10月21日方完成涉案房屋的所有权初始登记备案，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。
关于被告辩称原告起诉已经超过诉讼时效的主张。法律规定，原告请求人民法院保护其民事权利的诉讼时效期间为两年。本案于2015年9月14日受理，向前追溯两年，2013年9月14日前的违约金已过诉讼时效期间，且原告未能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故本院只对2013年9月14日至2013年10月20日期间的违约金予以支持。对于违约金的数额，根据规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原始合同第十五条违约责任约定“按政府相关部门规定执行”属合同没有约定违约金的情形，故本案逾期办证违约金可以按照原告所主张的中国人民银行同期存款利率标准进行计算。关于购房款总额，因本案已经判令被告向原告返还面积差额款××元，故本次计算违约金的基数应为××元减去××元，即××元。
关于面积差额款问题。原始合同约定建筑面积为19.20平方米，单价为每平方米××元，产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积（建筑面积）发生差异，房款差额据实结算。现《沈阳市房屋所有权初始登记证明》载明该房屋的实际建筑面积为15.99平方米，比合同约定建筑面积少3.21平方米，故被告应给付原告面积差额款××元（××元／平方米×3.21平方米）。关于原告所主张的面积差额款利息问题，因原、被告双方在《商品房买卖合同》原始合同中对面积差额款的给付时间和利息均没有约定，被告应自原告起诉之日起向原告给付面积差额款的利息，按照同期银行贷款利率的标准计算至本判决确定的给付之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：
一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告冯桂秀房屋面积差额款××元；
二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告冯桂秀房屋面积差额款××元的利息，自2015年9月14日起至本判决第一项确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；
三、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告冯桂秀逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2013年9月14日至2013年10月20日，按照原告冯桂秀已付购房款××元，参照中国人民银行发布的同期存款利率标准计算；
四、驳回原告冯桂秀的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费××元，减半收取××元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 薇
二〇一五年十一月二十五日
书记员 左洁文
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定当事人协商一致，可以变更合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥
若干问题的意见》第一百五十三条规定当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。