云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2622民初627号原告：文山和居物业服务有限公司。住所地原为云南省文山市卧龙街道攀枝花社区环北路金玉名园小区***号，现为云南省文山市卧龙街道华龙北路壮乡苗岭和居物业服务中心。法定代表人：陈中会，公司董事长。委托诉讼代理人：王正梅，云南七乡律师事务所执业律师。特别授权。委托诉讼代理人：王丽，云南七乡律师事务所执业律师。特别授权。被告：马芬，女，约50岁，汉族，云南省砚山县人，居民。原告文山和居物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告马芬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序于2017年6月21日对该案及原告同时起诉的被告何卫清、罗自友、王从迁物业服务合同纠纷共四件案件公开开庭进行了合并审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王正梅到庭参加诉讼，被告马芬经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：判令马芬支付所欠的物业服务费6480.00元（A1-1号房屋：180元/宗.月×36个月）及承担违约金20412.00元，两项合计：26892.00元。事实及理由：2012年12月26日，物业公司与马芬所在的业主委员会签订了《七乡花园物业管理服务合同》，合同第六条约定：一、业主或物业使用人应于每年第一季度最后一个月末缴纳当年度物业服务费，如第一季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰（千分之五）向欠费业主收取违约金。二、物业管理费按《七乡花园物业管理服务合同》约定标准执行。1、住宅：别墅按照购买土地宗数180元/宗.月计算，但如购买一宗半土地建筑一栋别墅按照200元/月计算，但如购买两宗土地建筑一栋别墅按照250元/月计算，购买三宗土地建筑一栋别墅按照300元/月计算（以上不包含物业公共设施设备公摊水电费）。三、物业服务费自2013年1月1日起开始计收。四、因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业服务费。五、业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任。第十六条、本合同管理服务期限为3年。自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，原告为被告提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务。2015年12月31日，物业公司又与马芬所在的业主委员会续签了《七乡花园A区物业管理服务合同》，由该公司继续为七乡花园A区提供物业服务，合同期限从2016年1月1日起至2016年12月31日止，服务费计算方式与之前所签订的合同标准一致。但马芬却无故拖欠应支付给物业公司从2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。经物业公司多次催要，马芬并无付款之意，总是以种种理由搪塞，所欠款项至今未付。为此，物业公司向法院起诉。被告马芬未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见和证据。物业公司对其诉讼主张向法庭提交了下列证据：第一组：《物业管理服务合同》二份，以证明：1.2012年12月26日，物业公司与马芬所居住小区的业主委员会签订了本合同的事实；2.业主或物业使用人应于每年第一季度最后一个月末缴纳当年度物业服务费，如第一季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰（千分之五）向欠费业主收取违约金的事实。3.住宅：别墅按照购买土地宗数180元/宗·月计算，但如购买一宗半土地建筑一栋别墅按照200元/月计算，但如购买两宗土地建筑一栋别墅按照250元/月计算，购买三宗土地建筑一栋别墅按照300元/月计算（以上不包含物业公共设施设备公摊水电费）的事实。4.服务期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止的事实。5.2015年12月31日，物业公司与七乡花园业主委员会续签了《七乡花园A区物业管理服务合同》，由该公司继续为七乡花园A区进行物业管理服务，合同期限从2016年1月1日起至2016年12月31日止，服务费收取标准与2012年12月26日所签订的合同标准一致的事实。第二组：《限期缴款函》一份、《快递回执单》一份，以证实物业公司的代理人于2017年2月18日通过快递方式向马芬发送了限期缴款函，告知马芬缴纳尚欠物业公司的物业管理费6480.00元，届时未缴纳将按合同约定的欠费金额每日加收5‰滞纳金的事实。第三组：《照片》4张，以证明物业公司职工在为马芬所居住的七乡花园A区提供物业服务的事实。第四组：（2016）云2622民初263号《民事判决书》及（2016）云26民终980号《民事判决书》各一份，以证实经一审、二审判决确认物业公司与七乡花园业主委员会所签订的《物业管理服务合同》属合法、有效合同，马芬应当按合同约定向物业公司支付所欠物业服务费的事实。第五组：云南七乡律师事务所协助查询（回执）一份，以证明马芬是七乡花园业主的事实。马芬对物业公司提交证据未到庭质证，本院视为其自愿放弃对上列证据进行质证的权利。本院认为物业公司所提交的第一组证据即《物业管理服务合同》及《七乡花园A区物业管理服务合同》，证实了物业公司与马芬所居住的七乡花园业主委员会于2012年12月26日签订物业管理服务合同，该物业公司对马芬所在的七乡花园小区（后续为A区）提供物业管理服务，该“合同”客观真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；对物业公司所提交的第二组证据，因公司所提交的“中通快递详情单”无马芬的亲自签名，不能证明物业公司已将“限期缴款函”直接送达给了马芬，故对物业公司就该证据欲以证明的观点，本院不予认定；对物业公司所提交的第三组证据，证实了物业公司与马芬所居住小区业主委员会签订《物业管理服务合同》后，安排员工为小区业主提供物业服务的事实，该证据真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；对物业公司所提交的第四组证据，该组证据系法院作出的生效法律文书，具有客观、真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。第五组证据证实了马芬系七乡花园的业主，对其真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定法律事实如下：2012年12月26日，马芬所居住的砚山七乡花园业主委员会（甲方）与物业公司（乙方）签订了一份《七乡花园物业管理服务合同》，在合同上作为砚山七乡花园业主委员会代表人签名的有：胡天忠、商桂翠、王丽勋、王杰甘、吴永会。该合同对双方的权利、义务作了明确约定，其中第六条约定为：“一、业主或物业使用人应于每年第一季度最后一个月末缴纳当年度物业服务费，如第一季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰（千分之五）向欠费业主收取违约金。二、物业管理费按《七乡花园物业管理服务合同》约定标准执行。1、住宅：别墅按照购买土地宗数180元/宗·月计算，但如购买一宗半土地建筑一栋别墅按照200元/月计算，但如购买两宗土地建筑一栋别墅按照250元/月计算，购买三宗土地建筑一栋别墅按照300元/月计算（以上不包含物业公共设施设备公摊水电费）。三、物业服务费自2013年1月1日起开始计收。四、因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业服务费；五、业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任。”第十六条约定本合同管理服务期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，物业公司按合同约定对马芬所在的七乡花园进行了物业服务。2015年12月31日，马芬所在的砚山七乡花园业主委员会（甲方）与物业公司（乙方）又续签了一份《七乡花园A区物业管理服务合同》，合同约定条款与2012年12月26日所签订的《七乡花园物业管理服务合同》一致，服务期限为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同签订后，该公司继续为七乡花园A区提供物业服务。物业公司在进行物业服务的过程中，七乡花园的部分业主不按合同约定按时缴纳物业管理费，包括马芬在内。同时查明，马芬所居住的户型系A1-1号户，按合同约定每月的物业管理费为180.00元，马芬从2014年1月1日起至2016年12月31日止共36个月未支付物业公司物业管理服务费合计6480.00元。本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案物业公司与马芬所属的砚山七乡花园业主委员会于2012年12月26日签订《七乡花园物业管理服务合同》，2015年12月31日又续签了[七乡花园A区]《物业管理服务合同》，这两份合同对双方的权利、义务都作了明确约定，该约定对所有七乡花园的业主和物业公司均具有法律约束力，所有业主和物业公司均应当履行其义务。物业公司已按合同约定对七乡花园提供了服务，马芬作为七乡花园的业主之一，未按合同约定支付物业服务费，其行为已违反了合同约定，对物业公司要求马芬支付6480.00元物业服务费的诉讼请求，符合法律及合同约定，本院予以支持。但对物业公司要求马芬承担20412.00元违约金的诉讼请求，因按合同约定，物业管理费定于每年第一个季度最后一月末缴纳当年的物业管理费，马芬未按约定缴纳，物业公司应按时进行催收，因物业公司未按时催收，且所投递的《限期缴款函》快递是否已直接送达给马芬，本院无法查实，故对其主张的违约金，本院不予支持。马芬经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，对物业公司的诉讼请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由马芬于本判决生效之日起二十日内支付文山和居物业服务有限公司物业服务费6480.00元。二、驳回文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472.00元，减半收取计236.00元，由文山和居物业服务有限公司负担180.00元，马芬负担56.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  胡存焕二〇一七年七月十一日书记员  唐明泽