福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终3942号
上诉人（原审被告）：万象（福建）置业发展有限公司，住所地福建省福州市台江区西环中路691号负一层。
法定代表人：黄振明，董事长。
委托诉讼代理人：张晓燕，女，1989年12月28日出生，汉族，住福建省沙县，系公司职员。
被上诉人（原审原告）：游学基，男，1949年8月18日出生，汉族，住福州市台江区。
被上诉人（原审原告）：李瑞珠，女，1951年10月3日出生，汉族，住福州市台江区
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：陈宇，福建熹龙律师事务所执业律师。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：陈希，福建熹龙律师事务所执业律师。
上诉人万象（福建）置业发展有限公司（以下简称万象置业公司）因与被上诉人游学基、李瑞珠房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
万象（福建）置业发展有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判驳回游学基、李瑞珠的原审诉讼请求；3、判令游学基、李瑞珠承担本案诉讼费用。事实和理由：一、当事人约定返还讼争商铺无效。讼争商铺系投资型商铺，此类商铺只能与其他类似商铺联合起来整体经营，并不具备独立经营的条件及独立使用的价值，原审判决判令返还讼争商铺必然将损害其他商铺及万象商业广场项目的整体利益。二、关于租金的计算标准，应按商铺的实际收益扣除上诉人的管理成本（每月每平方米46元的综合管理费）后确定。
游学基、李瑞珠辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下:一、游学基、李瑞珠对讼争商铺拥有完整的产权，有权进行处分。并且每间商铺都是方方正正的，间隔十分明确，完全可以区分出来，也可以用墙壁隔开，具备独立经营的条件，并非必须与其他商铺联合才能经营。《房屋委托出租协议书》第六条也约定，委托期满游学基、李瑞珠可以保留产权并自行决定处理方式。二、万象置业公司所谓“返还讼争商铺必然将损害其他大多数商铺业主的集体权益”纯属借口。万象城建成至今，一直不间断与业主进行诉讼，这足以说明万象置业公司与业主矛盾对立，万象置业公司关心的不是业主的集体利益，而是自身利益。万象置业公司提出的续租方案先是月租金每平方米80元，后又降至年租金为购房款总价款的6%，计算下来月租金不足每平方米70元，比10年前的租金还低，也远低于周边商铺，显失公平。三、目前，四楼1000多户业主都因万象置业公司的苛刻条件全部拒绝续租。万象置业公司代表不了其他业主，它只不过是万象城一个业主，没有权利凌驾在其他业主之上。四、关于46元综合管理费的问题。据游学基、李瑞珠了解，地段更好的宝龙广场一楼店面的综合管理费为每平方米12元，而万象置业公司却要求万象城四楼要缴纳每平方米46元，相当于宝龙广场一楼的4倍，没有任何依据。
游学基、李瑞珠向一审法院起诉请求：1、万象置业公司腾空并向游学基、李瑞珠返还其非法侵占的福州市台江区西环中路691号万象商业广场4层159铺位商铺（面积为12.24平方米）；2、万象置业公司向游学基、李瑞珠赔偿自2015年9月1日起至其向游学基、李瑞珠返还讼争商铺之日止的占用费（按每平方米200元/月计算，暂计至2016年1月15日止为11016元）。
一审法院认定事实：位于福州市台江区西环中路691号万象商业广场4层159商铺为游学基、李瑞珠所有，建筑面积12.24平方米，系游学基、李瑞珠向案外人唐福珍、吴小俤购买所得。2005年3月7日以案外人唐福珍、吴小俤为甲方，福建万象城物业管理有限公司为乙方，双方签订《房屋委托出租协议书》，约定甲方同意将其于2004年3月7日向福建泛华房地产开发有限公司购买的座落于福建省福州市台江区西二环路与工业路交叉口378号“万象城”四层159商铺，全权委托乙方代理出租。标的物暂测建筑面积为12.38平方米（实际面积以福州市房地产管理局测量颁发的产权证为准），购房总价暂以甲方与福建泛华房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》人民币16万元整为准，购房总价若因实测面积而有增减则按实际金额计算租金。甲方委托乙方代理出租标的物的期限为十年（从乙方接收委托标的物之日起计算）。从乙方接收标的物起五年内，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的7%，即2005年9月1日起至2010年8月31日，暂定为11900元/年，从乙方接收标的物起五年后到十年内间，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的9%即2010年9月1日起至2015年8月31日止，暂定为15300元/年。乙方承诺确保委托出租的标的物在委托期内支付给甲方的租金标准为按年租金计算。即自起租计算起点起，乙方应在每3个月的前五日向甲方支付租金一次，每次支付的租金金额为年租金总额的25%。协议书还对委托期满的处理作了约定：委托期满双方可采用下列方式之一处理：3、……甲方保留产权并自行决定处理方式。合同中双方还对其他权利义务作了约定。2006年12月31日，福建万象城物业管理有限公司、福建泛华房地产开发有限公司与案外人唐福珍、吴小俤签订三方《协议书》，约定福建万象城物业管理有限公司将上述《房屋委托出租协议书》的权利、义务转让给福建泛华房地产开发有限公司，案外人唐福珍、吴小俤同意上述转让。2010年11月11日，福建泛华房地产公司变更为被告万象置业公司。2015年8月31日，双方的委托出租期满终止。2015年7月22日，游学基、李瑞珠委托律师向被告发出《律师函》，不接受万象置业公司提出的80元/平方米/月的续租条件，四层商铺租金每平方米不得低于200元，若双方未能达成一致意见，则要求万象置业公司在《房屋委托出租协议书》到期之日归还商铺，并有权要求万象置业公司按200元/平方米/月的租金金额向游学基、李瑞珠支付占用费。2016年1月12日，游学基、李瑞珠委托律师向万象置业公司发出《律师函》，提出租期届满不再和万象置业公司续租，万象置业公司应于2016年1月15日前腾空并向业主返还商铺。万象置业公司确认有收到上述函件。另查明，万象置业公司向游学基、李瑞珠支付讼争商铺租金至2015年8月31日。
诉讼中，双方均确认商铺具体位置以讼争商铺产权证以及商品房买卖合同上所附的图纸为准。万象置业公司称讼争商铺属于空置的状态，但双方并未办理交接手续。万象置业公司认为其将讼争商铺腾空即视为向游学基、李瑞珠履行了返还商铺的义务，但游学基、李瑞珠称万象置业公司并未将商铺返还给其。另，游学基、李瑞珠称根据市场行情，其计算出讼争商铺的占用费按每月每平方米200元计算，原审法院依法向游学基、李瑞珠释明其应对占用费申请评估，游学基、李瑞珠明确表示不申请评估。
一审法院认为，案外人唐福珍、吴小俤与福建万象城物业管理有限公司订立的《房屋委托出租协议书》以及案外人唐福珍、吴小俤与福建万象城物业管理有限公司、万象置业公司订立的《协议书》系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力。游学基、李瑞珠向案外人唐福珍、吴小俤购买讼争商铺，根据买卖不破租赁之原则，上述俩份协议书亦对游学基、李瑞珠发生法律效力。而万象置业公司又承受了福建万象城物业管理有限公司在《房屋委托出租协议书》中的权利义务，故双方应依约履行。《房屋委托出租协议书》约定的租赁期限自2005年9月1日起至2015年8月31日止，故协议书约定的租赁期限已经届满，双方对续租租金金额未能达成一致意见，游学基、李瑞珠不同意继续租赁给万象置业公司，因此对于游学基、李瑞珠要求万象置业公司腾空并向游学基、李瑞珠返还台江区西环中路691号万象商业广场4层159商铺的诉讼请求符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。对于万象置业公司提出其将商铺腾空即视为向游学基、李瑞珠履行了返还商铺的义务的辩解，因游学基、李瑞珠对此不予确认，且双方未办理商铺的交接手续，故对于万象置业公司的上述辩解不予采信。因游学基、李瑞珠未就占用费金额申请评估，视为其举证不能，故其要求按200元/平方米/月计算占用费缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，因万象置业公司已向游学基、李瑞珠支付租金至2015年8月31日，因此万象置业公司应参照原合同的租金标准每月1275元（15300元÷12个月），向游学基、李瑞珠支付从2015年9月起至万象置业公司返还讼争商铺之日止的占用费。对于万象置业公司提出其向游学基、李瑞珠支付的占用费要扣除游学基、李瑞珠应向福建万象生活城商业管理有限责任公司按每月每平方米46元标准支付综合管理费的辩解，因缺乏依据，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、万象（福建）置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于福州市台江区西环中路691号万象商业广场4层159商铺腾空并交还游学基、李瑞珠。二、万象（福建）置业发展有限公司向游学基、李瑞珠交还店面的同时向游学基、李瑞珠支付自2015年9月1日起至万象（福建）置业发展有限公司向游学基、李瑞珠交还商铺之日止的占用费（商铺占用费按每月1275元人民币计算）。三、驳回游学基、李瑞珠的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费734元，由游学基、李瑞珠负担50元，万象（福建）置业发展有限公司负担684元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。根据现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《房屋委托出租协议书》约定讼争店铺的委托出租期限为2005年9月1日至2015年8月31日止，现委托出租期已满，游学基、李瑞珠作为讼争店铺的所有人与万象置业公司达不成续租协议，要求收回店铺，符合法律规定和合同约定，应予支持。万象置业公司关于讼争店铺不具备独立经营的条件及独立使用价值，只能整体经营的主张，不能对抗游学基、李瑞珠行使所有权的主张。另，关于万象置业公司主张游学基、李瑞珠应当支付每月每平方米46元的综合管理费的问题，因万象置业公司无法举证证明该综合管理费的构成及由来，一审法院判决万象置业公司承担举证不能的不利后果，符合法律规定，应予维持。
综上，万象置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费734元，由万象（福建）置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一六年十二月一日
法官助理 刘 奕
书 记 员 段 薇