福建省安溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0524执异18号
案外人：周志宏，男，1969年11月1日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：李柏家，福建一心律师事务所律师。
申请执行人：福建省安溪县佳信小额贷款有限公司。住所地福建省安溪县金融行政服务中心*#*幢1401-1413。
法定代表人：高雪冬，任董事长。
被执行人：苏树勋，男，1979年5月12日出生，汉族，安溪县人，住福建省永春县。
被执行人：潘丹萍，女，1982年4月15日出生，汉族，安溪县人，住福建省永春县。
被执行人：许瑞昆，男，1988年8月15日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
本院在执行申请执行人福建省安溪县佳信小额贷款有限公司（以下简称佳信公司）申请执行被执行人苏树勋、潘丹萍、许瑞昆小额借款合同纠纷一案中，案外人周志宏于2017年10月17日对本院查封的址在安溪县凤城镇中山街135号阳光城2幢1603号房产（以下简称讼争房产）提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
周志宏称：2011年周志宏与苏树勋、潘丹萍订立房屋买卖合同。苏树勋、潘丹萍将讼争房产出卖给周志宏。周志宏按合同约定于2011年3月27日支付给苏树勋、潘丹萍购房款人民币9万元。从2011年3月至2017年9月支付银行按揭款79201.83元，尚欠银行按揭款28398.17元。2011年4月份苏树勋、潘丹萍已经将讼争房产交付周志宏装修并使用。周志宏以本人名义缴纳水电费和物业管理费。因讼争房产有按揭贷款，房产证由银行保管。2015年，安溪法院作出（2015）安执保字第43号民事裁定书，裁定查封讼争房产。周志宏向法院提出执行异议，安溪法院于2016年4月28日作出答复函，称“你方可在该案判决生效后且以上房产进入执行程序时，另行提出执行异议。”综上，周志宏在查封房产之前已购买，并支付相应购房款和按时支付按揭贷款，该房产已交付使用至今六年多。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求法院解除对讼争房产的查封。
周志宏提供以下证据证明其异议主张：
1.周志宏身份证复印件，证明案外人的主体资格。
2.苏树勋、潘丹萍身份证复印件，证明被执行人主体资格。
3.房屋买卖合同和收条复印件，证明周志宏与苏树勋、潘丹萍在2011年3月13日签订房屋买卖合同，周志宏按合同约定于2011年3月27日支付给苏树勋、潘丹萍首付购房款人民币9万元。
4.贷款账户基本信息、中国建设银行存款凭条、个人贷款还款凭证复印件，证明周志宏从2011年3月至2017年9月支付银行按揭款79201.83元，尚欠银行按揭款28398.17元。
5.证明、委托合同书复印件，证明周志宏在2011年4月对该房屋进行装修并委托周刚铸出租至今。
6.收款收据、工程预决算报告单、货物运输统一派车单、收费收据、水费查询缴费卡、银行刷单、电费单复印件，证明2011年4月份，苏树勋、潘丹萍已将讼争房产交付周志宏装修并居住使用，周志宏以本人名义缴纳水电费和物业管理费。
7.安溪县人民法院的函以及周志宏的执行异议申请书，证明周志宏在诉讼保全阶段向法院提出执行异议。
8.安溪县人民法院（2017）闽0524执3185号之一执行裁定书，证明法院要变卖、拍卖该房产。
佳信公司未提出书面答辩意见。
本院查明：本院在审理佳信公司与苏树勋、潘丹萍小额借款合同纠纷一案时，经佳信公司申请财产保全，于2015年11月4日裁定停止办理潘丹萍所有的讼争房产的权属变更、转移登记手续。2016年4月11日，周志宏提出书面异议。本院函告周志宏该裁定系对保全标的物的处分作出司法限制，并不涉及所有权处理，周志宏可在执行程序另行提出执行异议。本院于2017年2月3日作出（2015）安民初字第6635号民事判决，判决“一、苏树勋、潘丹萍应于本判决生效之日起十日内返还福建省安溪县佳信小额贷款有限公司借款549118.48元及逾期利息（自2015年11月5日起按月利率1.5%计算至还清本金之日止）；二、苏树勋、潘丹萍应于本判决生效之日起十日内支付福建省安溪县佳信小额贷款有限公司利息8755.67元；三、许瑞昆对上述借款本息承担连带清偿责任；四、许瑞昆承担连带清偿责任后，有权向苏树勋、潘丹萍追偿。五、驳回福建省安溪县佳信小额贷款有限公司的其他诉讼请求。”
因苏树勋、潘丹萍、许瑞昆未能履行生效法律文书确定的义务，佳信公司申请强制执行，本院于2017年7月5日立案。
本院于2017年10月9日作出（2017）闽0524执3185号之一执行裁定，裁定拍卖、变卖讼争房产。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，周志宏提交的房屋买卖合同可以认定，周志宏在本院对讼争房产采取诉讼保全措施之前已与苏树勋、潘丹萍就讼争房产签订合法有效的房产买卖合同。其次，周志宏提交的证据5、6可以证明，周志宏在2015年11月4日之前对讼争房产进行装修、出租，即在本院对讼争房产采取诉讼保全措施之前已合法占有讼争房产。第三，周志宏提交的收条与证据4可以证明其已按合同约定支付购房款9万元。剩余的购房款属银行按揭余额，周志宏按月支付银行按揭款的行为系承担了原产权人就讼争房产所负全部银行债务的清偿责任。周志宏按合同约定支付购房款和对房屋按揭款偿还义务的承担应视为支付全部价款。最后，因讼争房产有按揭贷款，且在本院对讼争房产作出保全措施之后，周志宏即提出书面异议，可见，周志宏并不存在怠于办理过户登记的情形。周志宏无法办理过户登记非因自身原因。综上所述，周志宏对讼争房产享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对址在安溪县凤城镇中山街135号阳光城2幢1603号房产的执行。
本裁定送达后即发生法律效力。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈 志 生
审 判 员 吴 进 生
代理审判员 施 路 云
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 上官志坚
相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
…….
（十一）其他需要裁定解决的事项。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。