河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀04民终2617号
上诉人（原审第三人）：李大鹏，男，1980年10月8日出生，汉族，户籍所在地邯郸市。因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被羁押于邯郸县看守所。
委托诉讼代理人：陈献国，河北鼓山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邯郸市宏达房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区陵园路152号。
法定代表人：郭红，邯郸市宏达房地产开发有限公司董事长。
委托诉讼代理人：韩海平，邯郸市宏达房地产开发有限公司办公室主任。
委托诉讼代理人：李晓亮，北京华贸硅谷律师事务所邯郸分所律师。
被上诉人（原审被告）：连金金，男，1982年9月10日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。
被上诉人（原审被告）：刘文廷，男，1974年4月9日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。
上诉人李大鹏因与被上诉人河北宏达房地产开发有限公司（简称宏达公司）、被上诉人连金金、被上诉人刘文廷租赁合同纠纷一案，不服邯郸县人民法院（2015）邯县民初字第1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月28日立案后，依法组成合议庭，经征询当事人同意，不开庭审理了本案，上诉人委托诉讼代理人陈献国、被上诉人邯郸市宏达房地产开发有限公司委托诉讼代理人韩海平、被上诉人连金金、刘文廷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李大鹏上诉请求：1、依法撤销邯郸县人民法院（2015）邯县民初字第1523号民事判决书；2、查清事实后依法改判或者发还重审。事实和理由：1、我是魏都大酒店（邯郸市锦汉快捷酒店有限公司）的实际承租人，承租后我对租赁物进行了装修，连同电脑、冰箱、空调等物品共投入了约800万元。因涉嫌刑事犯罪我被邯郸县公安局刑事拘留，酒店也被查封，并非我故意违约，系按合同能继续履行，案外人徐明新同意交纳房租继续经营，宏达公司拒绝接受，在合同未到期且能够继续履行情况下法院判决解除合同无法律依据。2、我投资的800万元和交纳的保证金60万元，一审法院在合同解除时应判被上诉人赔偿或返还，一审法院对我的合法权益未作表述明显不公。3、我已将酒店以抵债方式转让给徐明新，徐明新现在是魏都大酒店实际控制人，一审法院应追加徐明新为共同被告或第三人参与诉讼。
被上诉人邯郸市宏达房地产开发有限公司辩称：1、上诉人未正常交房租和水电费；2、上诉人东西价值多少，我们不想要他的东西，腾清房，按合同支付租金和违约金后，东西上诉人可以拉走，鉴于现在经济形势不好，我们不再租给上诉人了，要求解除合同。
被上诉人连金金、刘文廷述称：1、因为李大鹏未按期交房租，导致合同解除，所以责任在李大鹏，应由李大鹏偿还房租，我们是担保人，不应由我们承担还款责任。我们交的保证金是50万元，不是40万元，我们同意解除合同，租金由李大鹏承担，并要求追回50万元保证金。
邯郸市宏达房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判令解除原、被告于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》，被告连金金赔偿原告下一年度租金损失983454元，并按每天年房租的2%向原告缴纳滞纳金直至收回全部租赁物。同时支付拖欠的水电费14024元、违约金50万元。二、判令被告和第三人向原告交还全部租赁物。三、被告刘文廷对连金金上述债务承担连带保证偿还责任。四、本案诉讼费全部由被告承担。
一审法院认定事实：自2010年开始，被告连金金租赁原告位于邯郸县高新技术园区309国道北侧2号综合楼（包括电梯一部，一层局部、二至七层，建筑面积约为5926.14平方米）用于经营宾馆。2012年8月28日，原告（甲方）作为出租方与承租方被告连金金（乙方）、担保方被告刘文廷（丙方）签订房屋租赁合同。主要约定：租期为10年，自2010年8月11日起至2019年8月10日；年租金为90万元，从第四年开始每年在上年租金基础上递增3%。每年提前一个月交纳下年度租金。拖延30日不交房租，除支付应交的房租外，每天按年房租的2%交滞纳金。拖延60日不交房租，视为违约，合同自动终止并承担违约责任；水、电费按表计量，由原告代收。被告连金金向原告交纳房租、水、电保证金10万元，于合同正常履行终止后全款返还；被告刘文廷自愿为连金金承担经济连带责任。2013年3月2日，原、被告经协商签订了补充协议书，约定原告和被告刘文廷同意被告连金金将房屋转租给第三人李大鹏。转租期间，二被告应继续履行房屋租赁合同，不因房屋转租发生任何权利义务变更。对因李大鹏原因引起的拖欠房租、水电费、房屋损坏以及违反房屋租赁合同约定的任何条款的行为承担连带责任保证；被告刘文廷保证连金金正常履行合同，自愿向原告交纳100万元保证金。原告按月利率2.5分计息，三个月结息一次。合同签订后，原告收取被告刘文廷和李大鹏保证金分别为40万元和60万元。在履行合同过程中，被告连金金未能在2015年7月10日至8月10日期间向原告交纳下一年度租金983454元。经原告多次催要未果。另外，截止2015年6月，被告连金金拖欠电费14024元。
一审法院认为：原、被告于2012年8月28日和2013年3月2日签订的房屋租赁合同及补充协议书系双方真实的意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，当属有效。原、被告作为合同当事人应按合同约定履行各自义务。被告连金金作为承租人未按合同约定的期间向原告交纳下年度租金，第三人李大鹏作为次承租人亦未请求代为支付拖欠租金和违约金以抗辩原告的合同解除权。故原告要求解除合同的诉请符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定及合同约定，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告连金金应向原告交还承租房屋、支付电费14024元和拖欠的2015年8月11日至2016年3月22日的租金598155.77元（983454元／年÷365日／年X222日）。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定了次承租人负有腾房义务，对原告要求第三人李大鹏交还全部租赁物的诉请予以支持。鉴于合同约定的违约金条款不适用承租人拖欠租金导致解除合同的情形，约定的滞纳金实为逾期支付租金的违约金，但标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定的公平原则和诚实信用原则以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对原告要求按每天年房租的2%交纳滞纳金和违约金50万元的诉请纠正为按拖欠租金的20%支付违约金，即为119631元（598155.77元X20%）。根据房屋租赁合同的性质，对原告要求被告连金金赔偿下年度的租金损失纠正为被告连金金按照合同约定的租金标准赔偿逾期腾房占有使用费，直至交还承租房屋之日止。被告刘文廷作为担保人对上述款项承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后，向被告连金金追偿。
判决：一、依法解除原告邯郸市宏达房地产开发有限公司与被告连金金、刘文廷于2012年8月28日签订的房屋租赁合同。二、被告连金金和第三人李大鹏将承租的位于邯郸县高新技术园区309国道北侧2号综合楼（包括电梯一部，一层局部、二至七层，建筑面积约为5926.14平方米）腾清后交还给原告邯郸市宏达房地产开发有限公司。三、被告连金金向原告邯郸市宏达房地产开发有限公司支付拖欠的租金598155.77元及违约金119631元。四、被告连金金向原告邯郸市宏达房地产开发有限公司支付拖欠的电费14024元。五、被告连金金按照合同约定的租金标准赔偿原告逾期腾房占有使用费，直至交还承租房屋之日止。六、被告刘文廷对上述第三、四、五项确定的应付款项承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后，向被告连金金追偿。七、驳回原告的其他诉讼请求。上述履行事项，自本判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18277元，由被告连金金负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，宏达公司向本院提交一组邯郸市锦汉快捷酒店有限公司的工商登记，共24页，系宏达公司向邯郸县工商局调取。证明目的为：1、我方开具的写邯郸市锦汉快捷酒店有限公司名称的发票和李大鹏是一回事，因为李大鹏是该酒店的法人代表；2、证明李大鹏没有将股权转让给徐明新，是李大鹏个人想隐匿财产的一种做法。李大鹏方质证意见为：1、我方认为是邯郸市锦汉快捷酒店在实际履行合同，理由是连金金在2012年8月份就租赁了该楼房，宏达公司同意连金金开办锦汉快捷酒店，并出具了场地租赁证明。此后均是锦汉快捷酒店在交纳租赁费，后宏达公司同意连金金将该房屋转租给李大鹏，在李大鹏租赁期间，宏达公司开具的租赁费收据均显示为锦汉快捷酒店，由此可看出是锦汉快捷酒店在租赁该楼房，宏达公司是明知的；2、股权转让虽未在工商局变更，但不影响股权转让的法律效力。股权转让协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，且实际履行，徐明新已做好随时经营酒店的准备，愿意交纳租赁费，尽快经营。连金金质证意见为：该证据与我无关联性，我在李大鹏接手后实际是担保人。
上诉人李大鹏在二审中亦向本院提交了在邯郸县工商局查询的企业登记材料共计六页，包含三项内容：1、锦汉快捷酒店在2012年10月22日名称被工商局预先核准，名称保留期到2013年4月22日；2、房屋租赁合同，合同签订时间是名称核准之后的2012年10月26日，该合同可以证明承租方是锦汉快捷酒店；3、宏达公司给锦汉快捷酒店出具的房产证复印件，证明宏达公司同意快捷酒店的设立。宏达公司质证意见为：对证据一没有异议；对证据二房屋租赁合同没有异议，但只是为方便连金金办理锦汉酒店营业执照，两份租赁合同如有冲突，按主合同即2012年8月28日合同为准，这是我方理解的，证据二合同不作为履行合同的依据；对证据三没有异议。连金金质证意见为：三份证据是真实的，我的意见同宏达公司的意见。经询问宏达公司和连金金，两方均表示证据二的房屋租赁合同没有实际履行，双方实际按2012年8月28日房屋租赁合同履行，证据二中写承租方为锦汉快捷酒店是为了起营业执照和方便以后经营使用。
本院认定如下：对宏达公司二审中所提交证据的真实性双方当事人认可，但关联性双方当事人存有争议，故该证据在本院认为部分予以评判。关于李大鹏所提交证据的真实性双方当事人认可，宏达公司和连金金对该证据与本案的关联性均不予认可，故对该证据与本案的关联性本院不予确认。
经二审查明，本院对原审法院已查明的事实予以确认。另查明，宏达公司与连金金、刘文廷所签《房屋租赁合同》中明确约定连金金不得转租出租房产。邯郸市锦汉快捷酒店成立日期为2012年12月7日，类型为有限责任公司，法定代表人为连金金。连金金拥有该酒店100%的股份。2013年3月2日，邯郸市宏达房地产开发有限公司与连金金、刘文廷经协商签订了补充协议书，约定连金金可将租赁宏达公司房屋转租给李大鹏，转租期间连金金、刘文廷应继续履行与宏达公司于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》，不因房屋转租发生任何权利义务变更。其后，2013年3月2日连金金与李大鹏、袁清红（李大鹏妻子）签订股权转让协议书，约定连金金将邯郸市锦汉快捷酒店股权转让给李大鹏夫妻，并约定李大鹏占有该酒店80%的股份，袁清红占该酒店20%的股份。后双方在工商部门办理了变更手续，李大鹏担任该公司法定代表人。2013年度和2014年度的房租系李大鹏持自己的银行卡转账，向邯郸市宏达房地产开发有限公司交纳房租，邯郸市宏达房地产开发有限公司收到租金后，以李大鹏夫妻所有的邯郸市锦汉快捷酒店名义开具发票。对于双方当事人为何以酒店名义开具发票，李大鹏方认为实际是邯郸市锦汉快捷酒店交纳的承包费，该酒店应为实际承租人。宏达公司认为是李大鹏交纳房租，李大鹏以涉及到经营记账为由，要求把交租赁费的发票开具为酒店的名称。
还查明，2015年1月28日，李大鹏夫妻因欠案外人徐明新夫妻借款497万元不能偿还，在未告知宏达公司的情况下与徐明新夫妻签订了股权转让协议一份，协议约定李大鹏夫妻将邯郸市锦汉快捷酒店有限公司100%的股权以497万元的价格顶账转让给徐明新夫妻，邯郸市锦汉快捷酒店有限公司的全部资产也均归徐明新夫妻所有。双方签订协议后，徐明新并未变更工商登记手续，徐明新在邯郸县公安局查封该酒店前也未实际经营，该酒店在此期间仍由李大鹏妻子及其工作人员经营。2015年1月16日李大鹏因涉嫌非法吸收公众存款、在外尚有其他欠款等原因被邯郸县公安局传唤，其后李大鹏在与徐明新签订协议一个月后离开该酒店，2015年5月27日，邯郸县公安局将邯郸市锦汉快捷酒店有限公司查封，查封时由李大鹏工作人员将酒店前门从内部锁住，邯郸县公安局在酒店前门外部贴上封条，后门保持通行。2015年10月邯郸县公安局将该酒店予以解封。因查封期间需预交下一年度租金，徐明新找邯郸市宏达房地产开发有限公司多次要求交纳租金继续经营，邯郸市宏达房地产开发有限公司以不认识徐明新，不同意让其租房为由，未同意徐明新交纳房屋租赁费。邯郸县公安局解封当日，宏达公司以无人经营为由将该酒店后门锁住。李大鹏于2015年12月28日被邯郸县公安局刑事拘留。
本案经本院审判委员会研究决定，本案存在如下争议焦点：1、本案所涉宏达公司房屋的次承租人是李大鹏还是邯郸市锦汉快捷酒店有限公司；2、李大鹏夫妻和徐明新夫妻所签股权转让协议如何认定，能否依股权转让协议认定徐明新夫妻享有该酒店的承租权；3、李大鹏先期对酒店的投入与本案是否有关，应如何处理；4、一审法院未处理的保证金应如何解决；5、2015年10月以后的租金应由谁承担。
针对本案第一个争议焦点，本院认为，2012年8月28日租赁合同的当事人为出租人宏达公司、承租人连金金，担保人为刘文廷，2013年3月2日宏达公司与连金金、刘文廷签订补充协议书，约定宏达公司和刘文廷同意连金金将承租宏达公司的房屋转租给李大鹏，故从该补充协议书可以看出李大鹏为本案所涉宏达公司房屋次承租人，李大鹏二审中提交的2012年10月26日的甲方为宏达公司，乙方为邯郸市锦汉快捷酒店的房屋租赁合同因宏达公司和连金金均表示未实际履行，故不能对抗2012年8月28日宏达公司和连金金、刘文廷签订的房屋租赁合同。故上诉人李大鹏所称次承租人实际为邯郸市锦汉快捷酒店的理由不能成立，本院不予支持。
针对本案第二个争议焦点，因次承租人李大鹏与案外人徐明新夫妻之间签订的股权转让协议未提前告知房屋所有权人宏达公司并经宏达公司同意，宏达公司不同意李大鹏将房屋转租，且2012年8月28日租赁合同中有明确约定房屋不得转租，补充协议书中也约定转租期间连金金、刘文廷应继续履行与宏达公司于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》，不因房屋转租发生任何权利义务变更，故李大鹏在未经宏达公司同意的前提下将本案所涉房屋转租给徐明新夫妻的行为无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”的规定，徐明新夫妇向宏达公司缴纳2015年度租赁费的行为不能抗辩宏达公司的合同解除权；在本案租赁合同的履行过程中李大鹏由于涉嫌非法吸收公众存款致使邯郸市锦汉快捷酒店前门被邯郸县公安局查封，并导致李大鹏未及时向宏达公司预交2015年度租赁费，连金金也未按租赁合同和补充协议书的约定向宏达公司预交2015年的房屋租赁费，故李大鹏和连金金存在违约，因此一审法院判决解除2012年2月28日宏达公司和连金金、刘文廷所签租赁合同并无不当，应予确认。因该租赁合同为主合同，解除主合同的同时从合同亦应解除，即2013年3月2日宏达公司与连金金、刘文廷签订补充协议书亦应一并解除。一审法院未判决解除2013年3月2日的补充协议书，应予纠正。
针对本案第三个争议焦点，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：······（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中李大鹏对酒店先期投入了800万元物品及装修，因导致合同解除的原因在李大鹏，宏达公司对装饰装修残值又不予利用，故李大鹏只能将所租赁房屋内的物品腾清并恢复原状后返还给出租人宏达公司。
针对本案第四个争议焦点，本案双方租赁合同解除后，根据合同规定，宏达公司基于租赁合同收取的李大鹏、刘文廷100万元保证金及连金金10万元水电保证金应予返还。一审法院已认定100万元保证金系李大鹏交纳60万元，刘文廷交纳40万元，连金金交纳水电保证金10万元，故宏达公司均应予以分别返还，一审判决对此未予处理，应予纠正。
针对本案第五个争议焦点，因邯郸县公安局对邯郸市锦汉快捷酒店进行查封是基于李大鹏涉嫌非法吸收公众存款罪，故因此造成的涉案房屋的租金损失应由李大鹏承担，而邯郸县公安局对邯郸市锦汉快捷酒店解封之后的损失，因2015年10月邯郸县公安局解封邯郸市锦汉快捷酒店当日，宏达公司即将邯郸市锦汉快捷酒店后门锁住并起诉至一审法院，导致李大鹏无法继续使用该房屋经营酒店，故此后所产生的租金损失应由宏达公司自行负担。因双方对邯郸县公安局解封的时间为具体哪一日均无法说清，本院酌定2015年10月31日为宏达公司锁门时间。依照一审法院计算方法，拖欠的2015年8月11日至2015年10月30日的租金为215551.56元（983454／年÷365日／年×80日）。宏达公司要求支付的违约金纠正为43110.31元（215551.56元×20%）。
综上所述，李大鹏的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持邯郸县人民法院（2015）邯县民初字第1523号民事判决的第一、第四、第七项，即：依法解除邯郸市宏达房地产开发有限公司与连金金、刘文廷于2012年8月28日签订的房屋租赁合同；连金金向邯郸市宏达房地产开发有限公司支付拖欠的电费14024元；驳回邯郸市宏达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
二、撤销邯郸县人民法院（2015）邯县民初字第1523号民事判决的第五项，即：连金金按照合同约定的租金标准赔偿邯郸市宏达房地产开发有限公司逾期腾房占有使用费，直至交还承租房屋之日止。
三、变更邯郸县人民法院（2015）邯县民初字第1523号民事判决的第二项为：连金金和李大鹏将承租的位于邯郸县高新技术园区309国道北侧2号综合楼（包括电梯一部，一层局部、二至七层，建筑面积约为5926.14平方米）腾清并恢复原状后返还给邯郸市宏达房地产开发有限公司。
四、变更邯郸县人民法院（2015）邯县民初字第1523号民事判决的第三项为：连金金向邯郸市宏达房地产开发有限公司支付拖欠的租金215551.56元及违约金43110.31元；
五、变更邯郸县人民法院（2015）邯县民初字第1523号民事判决的第六项为：刘文廷对上述的本院维持一审法院判决的第四项和本院判决的第四项确定的应付款项承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后，向连金金追偿。
六、依法解除邯郸市宏达房地产开发有限公司与连金金、刘文廷于2013年3月2日签订的补充协议书。
七、邯郸市宏达房地产开发有限公司退还李大鹏所交保证金60万元、刘文廷所交保证金40万元、连金金所交水电保证金10万元。
上述所涉履行事项，自本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18277元，由连金金负担8277元，由邯郸市宏达房地产开发有限公司负担10000元；二审案件受理费18275元，由李大鹏负担8275元，由邯郸市宏达房地产开发有限公司负担10000元。鉴于李大鹏在上诉时缓缴上述二审诉讼费用，在执行中予以扣除。
本判决为终审判决。
审 判 长 王志平
审 判 员 宋世忠
代理审判员 张增民
二〇一六年八月十五日
书 记 员 王 琨