吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终1357号
上诉人（原审原告）：吉林华业房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：刘进华，董事长。
委托诉讼代理人：李金，吉林东坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李梦多，住吉林省吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：唐加丽，吉林圣诺律师事务所律师。
上诉人吉林华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）因与被上诉人李梦多房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华业公司的委托诉讼代理人李金，被上诉人李梦多的委托诉讼代理人唐加丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华业公司上诉请求：撤销一审判决,改判解除华业公司与李梦多签订的《商品房买卖合同》并判令李梦多配合办理撤销该房屋的网签备案登记手续。事实和理由：一、华业公司与吉林松花江典当有限责任公司（以下简称松花江典当行）签订的房屋买卖合同系因支付超过年利率36%部分的超额利息而产生，应为无效合同。华业公司与李梦多签订房屋买卖合同实质是为了清偿该部分利息。李梦多基于无效合同取得涉案房屋,华业公司有权不予履行并解除合同。二、李梦多并未向华业公司支付购房款,也未实际占用涉案房屋,该房产仍登记在华业公司名下,仍归华业公司所有。李梦多仅就该房屋办理了网签备案手续,并非《物权法》规定的登记或预告登记。故李梦多不符合善意第三人的条件。三、华业公司向李梦多发出了解除双方之间商品房买卖合同的通知，且已超过3个月，李梦多并未提出异议，已经发生解除效力。
李梦多辩称，华业公司的上诉主张不成立。1.华业公司与松花江典当行之间存在借贷关系，其自愿用包括涉案房屋在内的数套房屋抵顶尚欠松花江典当行的借款本金和利息并签订了以房抵债的《房屋买卖合同》。该合同是华业公司与松花江典当行自愿、真实的意思表示。2.松花江典当行自愿用涉案房屋抵顶尚欠李梦多的借款，华业公司对此认可（详见其起诉状）。而李梦多并不清楚也不知道华业公司与松花江典当行之间的债务是否存在超息支付问题。华业公司在明知松花江典当行欲将涉案房屋抵账给李梦多的情况下，自愿按松花江典当行的指示与李梦多签订《商品房买卖合同》、开具购房款收据及不动产发票、并办理了网签备案及房屋入户手续，且将房屋实际交付李梦多占有使用。依据上述行为，李梦多有理由相信松花江典当行有权处分涉案房屋，也有理由相信华业公司认可松花江典当行的处分行为，故李梦多是善意并通过对价有偿的方式取得涉案房屋。华业公司与松花江典当行以及与李梦多分别签订的《房屋买卖合同》均是合法有效合同。即使超息支付问题存在，也应由松花江典当行承担返还责任，而不是由李梦多退还房屋。双方之间的债权债务纠纷，不能影响或对抗善意第三人李梦多。3.华业公司因外债四起，违反诚实守信原则，蓄意利用新实施的民间借贷司法解释相关规定，试图将已经自愿偿还给松花江典当行的借款本息（包括钱和物）索回，其非法目的不能得到法律保护。综上，华业公司诉求解除合同的理由，无事实及法律依据，应予驳回。
华业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除华业公司与李梦多就华业国际城7号楼3单元26层310号房屋签订的商品房买卖合同；2.判令李梦多配合办理撤销该房屋的网签备案登记手续。
一审法院认定事实：2012年华业公司向松花江典当行借款，松花江典当行分四次向华业公司交付借款合计4000万元。2012年至2015年，华业公司向松花江典当行合计还款7433.94万元。后双方又签订房屋买卖合同，约定：华业公司将其建设的坐落于吉林市昌邑区嫩江街259号华业国际城五套房屋（分别是：华业国际城9-1-2901、7-2-3205、7-3-2711、7-3-2908、7-3-2608）、一个车位（C区C5158）及5号楼5号商业网点出卖给松花江典当行，总价款6939998元，截至2015年2月15日，华业公司尚欠松花江典当行借款本金及利息合计6939998元，抵顶松花江典当行购买上述房屋的购房款。
因松花江典当行与田丽萍、肖海燕、李梦多、黄彦、李凤云存在借贷关系，松花江典当行取得上述房屋后，分别抵债给田丽萍、肖海燕、李梦多、黄彦、李凤云。2015年9月16日，华业公司依松花江典当行的指示分别与田丽萍、肖海燕、李梦多、黄彦、李凤云签订商品房买卖合同，其中与李梦多签订的是华业国际城7号楼2单元26层310号《商品房买卖合同》（合同备案号：1101-20150916-0094）。2015年9月22日，华业公司为李梦多开具不动产发票，并办理了房屋备案登记。2016年7月8日，华业公司为李梦多办理了房屋入住手续，该房屋由李梦多占有使用。
2015年12月16日，华业公司提起诉讼，以其向松花江典当行支付的利息超过年利率36％上限为由，请求松花江典当行返还多支付的利息8645459.8元。2016年7月20日，一审法院作出（2015）昌民一初字第2018号民事判决，判决松花江典当行向华业公司返还多给付的利息8645459.8元。松花江典当行不服，提出上诉，但未在法院限定的期限内交纳上诉费，吉林市中级人民法院于2017年2月13日作出（2017）吉02民终400号民事裁定，裁定松花江典当行按自动撤回上诉处理。
华业公司在（2015）昌民一初字第2018号民事判决生效后，以松花江典当行、李梦多等人未实际向其交纳购房款为由，起诉要求撤销华业公司与李梦多等人签订的房屋买卖合同。一审法院作出（2016）吉0202民初2594（注：2694）号民事判决，驳回了华业公司的诉讼请求。华业公司遂向李梦多等人发出解除房屋买卖合同通知，要求解除房屋买卖合同未果，遂再次起诉。
另查明：2018年3月27日，松花江典当行出具情况说明，载明：吉林松花江典当有限责任公司与李梦多之间存在借贷关系，2015年3月31日和2015年6月16日，李梦多通过中国建设银行转账存入松花江典当有限责任公司财务人员张桂荣名下35万元和47万元，此款实际由松花江典当有限责任公司实际使用，借款利息为月息1.5分。截至2015年9月前，吉林松花江典当有限责任公司尚欠李梦多借款本金82万元，利息结清。吉林松花江典当有限责任公司为偿还李梦多借款，将从吉林华业房地产开发有限公司抹账取得的华业国际城7号楼3单元26层310号商品房屋抵给李梦多，抵顶欠李梦多的借款本金82万元。
一审法院认为，华业公司与松花江典当行及李梦多与华业公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，均为有效合同，各方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。
华业公司与松花江典当行签订房屋买卖合同后，松花江典当行对华业公司的金钱债权转化为对房屋的权利，成为上述房屋的权利人。松花江典当行基于其对李梦多欠款的事实，将该房屋抵债给李梦多，故李梦多是有偿取得涉案房屋，其将房屋价款交付给松花江典当行，对此华业公司并没有异议，并且与李梦多签订了房屋买卖合同，办理了网签备案登记。本案中，华业公司主张李梦多未交纳购房款，请求解除合同的理由不能成立。审理中，华业公司主张其已经发出解除合同通知书，因其解除合同理由不能成立，故不发生解除合同的效力。
关于华业公司以超额支付松花江典当行的借款本息为由要求解除房屋买卖合同，一审法院认为，双方签订房屋买卖合同时没有约定该房屋清偿哪部分债权，所以不能认定该房屋抵付的债权是超额给付的部分，故华业公司主张房屋抵顶超额清偿部分不能成立。同时涉案房屋已经由李梦多占有使用，李梦多受让房屋时并不知晓华业公司与松花江典当行之间存在超额给付的事实，并且支付了合理对价，李梦多构成善意，故对李梦多的权利应当予以保护。华业公司请求李梦多协助办理撤销房屋网签登记备案手续，一审法院不予支持。判决：驳回华业公司的诉讼请求。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：华业公司与松花江典当行签订的《房屋买卖合同》首页下方另有手写内容，载明：“此合同内房屋抵顶后，与蛟河龙昇远置业有限公司及吉林华业房地产开发有限公司与乙方（松花江典当行）截止（注：至）2015年9月15日借款本金及利息全部结清。”
本院认为，本案二审的争议焦点为：华业公司与李梦多签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。
首先，华业公司以李梦多未实际支付购房款为由发出的解除通知，因解除事由不成立而不发生解除效力。华业公司与松花江典当行签订《房屋买卖合同》前，双方之间存在借贷关系。在华业公司未按约定标准全额清偿借款本息的情况下，双方经协商对账，自愿签订了房屋买卖合同，将借贷关系转变为房屋买卖合同关系，用华业公司欠付的借款本息抵顶松花江典当行应付的购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。该房屋买卖合同意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效合同。随后，华业公司亦按照松花江典当行的指示与李梦多等人分别签订商品房买卖合同，开具购房款收据及不动产发票，并协助办理了网签备案手续。由此可见，涉案房屋通过抹账方式进行交易是华业公司明知并认可的，故应视为李梦多已支付涉案房屋的购房款。
其次，现有证据不能证明涉案房屋买卖合同系专为抵顶超额利息而签订。华业公司与松花江典当行签订的《房屋买卖合同》载明：“截止（注：至）2015年2月15日，华业公司尚欠松花江典当行借款本金及利息合计6939998元，抵顶松花江典当行购买上述房屋的购房款。”上述内容表明，华业公司与松花江典当行合意确定通过以房抵债方式清结的尾欠债务既包含借款本金也包含利息，且双方对涉案房屋用于抵顶哪部分债务未作约定。故华业公司在自愿将其开发建设的房屋用于抵清尾欠松花江典当行的借款本金和利息后，又主张借款本金4000万元在上述房屋买卖合同签订前已付的现金还款中先行偿还完毕，明显与事实不符。
最后，华业公司与松花江典当行之间是否存在超息支付问题，不影响其与李梦多之间房屋买卖合同的继续履行。华业公司将涉案房屋抵账给松花江典当行后，松花江典当行又将房屋抵账给李梦多，华业公司对松花江典当行的该处分行为认可并予以配合。华业公司与李梦多签订房屋买卖合同并办理网签备案手续的行为在先，向松花江典当行提起返还利息的诉讼行为在后，且于2016年7月（起诉后）还为李梦多办理了房屋入户手续。现有证据不能证明李梦多受让房屋时知晓华业公司与松花江典当行之间以房抵债的债务性质，且《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于借款人有权要求出借人返还已支付的超额利息的规定对李梦多不具有约束力。
综上所述，涉案商品房买卖合同不符合约定及法定解除条件，华业公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10643元，由吉林华业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 玖
代理审判员 李 昂
代理审判员 赵翠霞
二〇一八年七月六日
书 记 员 那译心