上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8519号
上诉人(一审被告、反诉原告)：上海冷周末餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：黄斌，总经理。
委托诉讼代理人：姚诚，上海磐德律师事务所律师。
被上诉人(一审原告、反诉被告)：上海百联配送实业有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：俞保华，执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：周秀雄。
上诉人上海冷周末餐饮管理有限公司(以下简称“冷周末餐饮公司”)与被上诉人上海百联配送实业有限公司(以下简称“百联配送公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初5239号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冷周末餐饮公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判驳回百联配送公司关于租金及滞纳金的诉讼请求。事实和理由：2016年1月25日至2016年4月22日这段期间内，上海市国顺东路XXX号东楼401B室房屋(以下简称“系争房屋”)由于漏水无法使用，但冷周末餐饮公司仍实际支付了租金。2017年1月至3月，冷周末餐饮公司虽然实际使用了系争房屋，但是冷周末餐饮公司认为2016年漏水期间的租金应当减免，故而这三个月的租金可以与2017年1月至3月冷周末餐饮公司未支付的租金予以抵扣，以此为前提也就不存在欠付租金而产生的滞纳金。另外，双方合同约定，冷周末餐饮公司返还系争房屋后未清场的，系争房屋内的各种物品视为遗弃物，由百联配送公司处置，处置收益归百联配送公司所有，百联配送公司拖延不清场由此造成的空置损失系百联配送公司放任扩大损失的结果，相应的房屋使用费不应当由冷周末餐饮公司承担。
百联配送公司辩称，系争房屋的漏水是偶然事件，冷周末餐饮公司并无证据证明漏水严重到系争房屋无法使用，而且冷周末餐饮公司也按约支付了2016年4月至6月的租金，这也足以证明漏水对系争房屋的使用影响不大，故而冷周末餐饮公司要求用漏水期间的租金与2017年欠付的租金予以抵扣，缺乏事实和法律依据。一审判决事实清楚，证据确凿，请求二审法院维持一审法院判决。
百联配送公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年12月24日签订的房屋租赁合同；2、冷周末餐饮公司腾退、搬离系争房屋，并将系争房屋返还给百联配送公司；3、冷周末餐饮公司支付自2017年1月1日至2017年4月30日的房租人民币(以下币种均为人民币)18,476元；4、冷周末餐饮公司支付违约金3,960元；5、冷周末餐饮公司支付滞纳金，按欠款的日千分之三计算，自2016年12月25日起至冷周末餐饮公司实际付款之日。一审审理中，百联配送公司撤销第二项诉讼请求，变更第五项诉讼请求为：冷周末餐饮公司支付违约金5,681.38元。冷周末餐饮公司向一审法院提起反诉请求：百联配送公司返还租赁押金3,960元。
一审法院认定事实：系争房屋产权人为百联集团有限公司，该公司委托百联配送公司经营管理对外出租系争房屋。2014年12月24日，百联配送公司作为出租方(甲方)、冷周末餐饮公司作为承租方(乙方)签订《房地产出租合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为62平方米(含公用面积分摊)，该房屋用途为办公，租赁期共34个月，自2015年1月1日起至2017年10月31日止，租赁期满，甲方有权收回全部租赁物，乙方应如期交还。租金：2015年1月1日至2015年12月31日每月租金为3,300元；2016年1月1日至2016年12月31日租赁物每月租金(含物业管理费)为4,277元；2017年1月1日至2017年10月31日租赁物每月租金(含物业管理费)为4,619元。租金及物业管理费等先付后用，按三个月为一个支付周期。乙方在每一个周期届满5天前支付下一个周期的租金及物业管理费，逾期支付的，除仍应补交欠租及物业管理费等外，每逾期一天，须按欠款金额的3‰支付违约金。租赁押金3,960元，租赁押金于本合同终止/解除后，完成退房清场且租金、物业管理费、水、电、燃气、通讯等全部应付费用结清后7天内由甲方无息返还乙方。租赁期内，租赁物的房屋结构及公用设施由甲方负责维修并承担维修费用，除结构和公用设施以外的修缮责任及费用由乙方负担。合同第十二条约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，乙方应承担相应的违约责任：乙方拖欠租金、物业管理费、水电燃气通讯等公用事业费等任一应付费用或者补足押金逾期累计满30天等。租赁期内，乙方逾期交付水、电、燃气、电话通讯等费用，每逾期一天，应按欠费金额的3‰支付违约金。租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，乙方按租赁押金的同等金额支付甲方违约金。合同第十四条约定，因乙方违约，甲方行使合同解除权的，乙方至迟应于合同解除通知送达之日起7天内向甲方交还租赁物。乙方至迟于租赁物返还之日完成清场。逾期未清场的，租赁物内的各种物品视为遗弃物，由甲方处置，处置收益归甲方所有，处置费用由乙方承担，乙方不得就该等财产主张权利。租赁合同另对双方当事人的权利、义务作了约定。2015年1月1日，百联配送公司将系争房屋交付给冷周末餐饮公司使用。2016年1月25日，系争房屋屋顶漏水。2016年1月28日，冷周末餐饮公司向百联配送公司发出告知书，称因屋顶漏水，致使系争房屋停止使用，并决定暂停支付租赁费和物业管理费，待百联配送公司妥善处理完毕，至能正常使用之日起再行支付。后百联配送公司出资对系争房屋内渗水部分进行了维修。2016年4月22日，百联配送公司与冷周末餐饮公司开会，会议内容为：“与租赁业主，施工单位现场作401室由于消防管破裂，造成401室部分墙面、地板、房顶修复工作，期间共分3步将修复工作完成。……”2017年3月10日，百联配送公司向冷周末餐饮公司出具《关于催缴租金的函》，百联配送公司要求冷周末餐饮公司在2017年3月15日前，一次性足额付清所欠租金49,620元(2017年1月至2017年3月)，如继续拖延，百联配送公司将按照租赁合同的约定于2017年3月20日停止供应水电等。冷周末餐饮公司在该函件上注明：“敬请贵公司先赔付2016年1月至4月的租金”。2017年3月30日，百联配送公司向一审法院提起诉讼。2017年3月31日，冷周末餐饮公司将系争房屋钥匙返还给百联配送公司。2017年4月6日，百联配送公司向冷周末餐饮公司发函，内容为：“2017年3月31日下午5点左右，贵公司黄斌先生，未有任何解释便将一把钥匙放在我公司招商部，后经电话沟通，意为与我公司在2017年3月31日提前解除合同，我公司不同意贵公司用此种方式与我公司单方面解除合同。根据合同约定，中途擅自退租的应支付相等于租赁押金等金额的违约金。因贵公司无故拖欠2017年1月至6月的租金，我司已经上诉法院，法院已经立案，双方的租赁争议将有法院裁决。”2017年4月14日，冷周末餐饮公司收到起诉状副本。2017年6月底，百联配送公司自行处理了系争房屋内冷周末餐饮公司的物品。
一审法院另查明，冷周末餐饮公司于2015年12月29日向百联配送公司支付了系争房屋租赁押金3,960元并按约支付了2015年1月至2016年12月的房租，其至今未支付自2017年1月起的房租。
一审法院认为，双方当事人签订的《房地产出租合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。百联配送公司已按约将系争房屋交付冷周末餐饮公司使用，冷周末餐饮公司作为承租人理应按约支付房租。合同约定，在租赁期内，冷周末餐饮公司拖欠租金、物业管理费等任一应付费用逾期累计满30天的，百联配送公司有权解除合同，收回租赁物，冷周末餐饮公司应承担相应的违约责任。冷周末餐饮公司至今未向百联配送公司支付自2017年1月起的房租，属于违约，理应承担相应的违约责任，百联配送公司现依据合同约定要求解除租赁合同，于法有据，法院予以支持，该合同于冷周末餐饮公司收到起诉状之日即2017年4月14日解除。虽然冷周末餐饮公司于2017年3月31日将系争房屋的钥匙交还给了百联配送公司，但双方并未办理房屋交接手续，且冷周末餐饮公司仍在系争房屋内留有物品，不符合合同约定的退房条件，故法院无法认定租赁合同于2017年3月31日解除。对于百联配送公司主张的2017年1月至2017年4月的房租，考虑到冷周末餐饮公司实际于2017年3月31日将系争房屋钥匙返还给了百联配送公司，之后其并未实际使用系争房屋等，故冷周末餐饮公司应按合同约定的租金标准支付2017年1月1日至2017年3月31日的房租，2017年4月1日至2017年4月30日的房屋租金及使用费由法院酌情确定。冷周末餐饮公司违约至今未支付自2017年1月起的房租，其理应承担相应的违约责任。百联配送公司现要求冷周末餐饮公司按合同约定支付违约金5,681.38元，考虑到上述所述，法院酌情确定了2017年4月1日至2017年4月30日的房屋租金及使用费，故现酌情调整冷周末餐饮公司应支付的逾期付款违约金。对于百联配送公司以冷周末餐饮公司擅自退租为由，要求冷周末餐饮公司支付违约金3,960元。虽冷周末餐饮公司于2017年3月31日将系争房屋的钥匙交还百联配送公司，但百联配送公司并不认可租赁合同于当日解除，且以冷周末餐饮公司未付租金为由单方行使合同解除权，并要求冷周末餐饮公司支付2017年3月31日之后的租金和房屋使用费，法院已予以支持。故法院对于百联配送公司的该项请求，不予支持。对于百联配送公司抗辩系争房屋并未出现渗水，而系隔壁401A室出现渗水，因其未提供相关证据，法院就此难以采信。对于冷周末餐饮公司抗辩因系争房屋2016年1月发生漏水，致其三个月无法使用系争房屋，故以此房租冲抵2017年的房租，对此，首先，冷周末餐饮公司并未提供充足的证据证明因房屋漏水致其三个月无法使用系争房屋，其次，2016年1月系争房屋出现漏水后，冷周末餐饮公司仍按约向百联配送公司足额支付了2016年1月至2016年12月的房租，可见系争房屋虽有漏水，但百联配送公司已进行了维修，并未对冷周末餐饮公司造成实际损失，故法院对于冷周末餐饮公司的上述抗辩意见，难以采信。对于冷周末餐饮公司反诉要求百联配送公司返还租赁押金3,960元的反诉请求。租赁合同约定租赁押金于合同终止/解除后，完成退房清场且租金、物业管理费、水、电、燃气、通讯等全部应付费用结清后7天内由百联配送公司无息返还冷周末餐饮公司。现百联配送公司主张解除租赁合同并要求冷周末餐饮公司结清费用的诉请已得到法院支持，故百联配送公司应按约返还租赁保证金3,960元。判决：一、上海百联配送实业有限公司、上海冷周末餐饮管理有限公司于2014年12月24日就上海市杨浦区国顺东路XXX号东楼401B室房屋签订的《房地产出租合同》于2017年4月14日解除；二、上海冷周末餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百联配送实业有限公司自2017年1月1日起至2017年4月30日的房租及房屋使用费共计16,166.50元；三、上海冷周末餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百联配送实业有限公司逾期付款违约金5,400元；四、上海百联配送实业有限公司的其余诉请，不予支持；五、上海百联配送实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海冷周末餐饮管理有限公司租赁押金3,960元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，冷周末餐饮公司表示，2016年4月22日之前口头提出过返还先前三个月的租金及经济赔偿，百联配送公司对经济赔偿立即予以了否定，对于租金返还也没有明确答复，只是表示可以用后期的服务及租金优惠来予以补偿。后来，2017年3月10日百联配送公司向冷周末餐饮公司追缴租金时，冷周末餐饮公司以书面方式也提出了用漏水期间的租金与2017年1月至3月欠付租金予以抵扣的问题。对此，百联配送公司表示，百联配送公司于2017年3月10日发出催款函之后，冷周末餐饮公司前来协商时表示可以不归还押金，但是要求抵扣三个月的租金，百联配送公司表示抵扣租金的问题需要向上级公司请示，但后来百联配送公司拒绝了冷周末餐饮公司的抵扣请求，因为公司财务表示租金发票已经开具，无法予以抵扣。冷周末餐饮公司表示，对百联配送公司的答复不予认可，当时百联配送公司是答应这个方案的。以上事实，由本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，冷周末餐饮公司提供的证据不足以证明系争房屋于2016年发生的漏水影响实际使用，2016年1月28日冷周末餐饮公司发出的《告知书》中已表明漏水影响消除后再支付租金，但此后冷周末餐饮公司在按约支付2016年剩余三季度的租金时均未对漏水产生的影响提出异议，且冷周末餐饮公司与百联配送公司之间亦未就租金、电费抵扣问题在应付之时达成合意，冷周末餐饮公司拒付2017年1月至3月的租金构成违约，百联配送公司有权根据合同约定解除合同，一审法院据此判决冷周末餐饮公司应当支付欠付的租金及滞纳金并无不当。鉴于冷周末餐饮公司于2017年3月31日返还房屋的钥匙，但并未及时履行清场义务，冷周末餐饮公司上诉认为根据合同约定，百联配送公司有及时清场的义务，故而冷周末餐饮公司退场后因百联配送公司未及时清场而导致的空置损失不应当由冷周末餐饮公司负担。虽然租赁合同约定了百联配送公司享有对系争房屋进行清场的权利，但清场义务人始终是冷周末餐饮公司，其清场义务不因冷周末餐饮公司未按合同约定履行清场义务而发生转移，百联配送公司在合理期间内代为履行了清场工作，亦未向冷周末餐饮公司主张清场费用，故而百联配送公司不存在怠于行使权利导致损失扩大的行为，一审法院酌情确定2017年4月1日之后的租金、房屋使用费及滞纳金并无不当。现冷周末餐饮公司上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，冷周末餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币339元，由上诉人上海冷周末餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年十月十八日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……