湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0105民初2541号原告：张弦，女，1982年9月1日出生，汉族，住武汉市武昌区，现住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李青，男，1983年4月21日出生，汉族，住武汉市汉阳区，系原告张弦所在单位推荐委托诉讼代理人，特别授权代理。被告：陈静，女，1979年2月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区，现住武汉市汉阳区。被告：程浩（陈静之夫），1977年8月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区，现住武汉市汉阳区。原告张弦与被告张静、被告程浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序于2016年8月10日、9月26日两次公开开庭进行了审理，本案审理过程中本院依职权追加被告陈静之夫程浩作为本案被告。原告张弦、被告陈静及被告程浩到庭参加诉讼。原、被告双方当事人均书面同意本案继续使用简易程序审理。本案现已审理终结。原告张弦诉称：2015年7月8日，原告张弦与被告陈静签订《商铺租赁协议》，约定原告承租被告所有的座落于汉阳人信汇临街商铺10-15号，面积为117平方米，租赁期限为5年，即从2015年8月8日起到2020年8月7日止，其中2015年7月8日至2015年8月7日为装修免租期，每月租金10,500元，按半年度缴纳租金。2015年7月13日原告向被告支付73,500元，其中包括押金10,500元及半年租金63,000元（2015年8月8日至2016年2月7日）。2015年7月16日，原告经被告同意以刷卡方式向人信汇物业缴纳装修保证金5,000元，并于2016年1月27日按照协议现向被告支付了3个月租金31,500元（2016年2月8日至2016年5月8日）。2015年12月原被告就转租商铺事宜达成一致，被告同意原告将其商铺转租。2016年4月1日，原、被告及第三方胡某达成口头商铺转让协议，原告以70,000元将商铺转让给第三方胡某（不包括租金、押金及部分设备）.胡某当日向被告陈静支付了租赁押金5,000元，并向原告张弦支付转让押金5,000元。2016年4月5日，被告与胡某签订新的租赁协议。原告多次打电话、发消息要求与被告解除商铺租赁协议，并返还商铺租赁押金、退还商铺租金及装修保证金等事宜，被告均不予退还。请求判令：1、原被告之间的商铺租赁合同于2016年4月1日解除；2、被告向原告返还商铺租赁押金10,500元；3、被告退还商铺租金12,250元（2016年4月2日至2016年5月7日共计35天，10,500元/30日×35天）；4、被告返还原告装修保证金5,000元；5、本案案件诉讼费由被告承担。被告陈静辩称：原告所述不符合事实，合同约定商铺是不能转让的，但是后来因为原告的个人情况被告陈静同意了。在半年租期满的时候，被告陈静要求原告支付半年租金，但原告只支付了三个月租金，原告的行为已经违约。装修保证金并非被告陈静收取，是人信汇的物业收取的。转让商铺虽然是经过被告陈静同意，但是原告转让的具体情况被告陈静并不清楚。请求驳回原告全部诉讼请求。被告程浩辩称：被告程浩是被告陈静之夫，涉案商铺是被告程浩通过人信汇招商购买，写的是被告程浩的名字，产权证还未办理，但是有购房合同。被告陈静与与原告签订商铺租赁合同被告程浩是知道的，其他答辩意见同被告陈静。请求驳回原告全部诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，提交如下证据：证据一、商铺租赁协议，证明原、被告在2015年7月8日成立商铺租赁关系；证据二、收条三份、收据两份，证明原告按合同约定履行了付款义务，向被告支付了上半年租金，代被告缴纳了商铺装修保证金和垃圾清运费；证据三、与被告陈静的微信记录截图及转账截图，证明被告同意原告将其商铺转租给新的承租人，2016年1月27日原告向被告支付三个月租金31,500元；证据四、协议书一份，证明原告与新的承租人办理了交接手续，原、被告之间的商铺租金关系已经解除。两被告为支持其答辩意见，提交如下证据：武汉市商品房买卖合同一份，证明两被告是涉案商铺汉阳人信汇10栋1-2层15号商铺实际所有人。庭审质证情况：被告对原告提交的证据一至证据四的真实性均无异议，但对证明目的有异议，原告只支付了2015年8月8日至2016年2月8日半年的房租以及2016年2月8日至2016年5月8日的房租，原告第二次交纳房租并未交纳半年而只支付了三个月的房租，证据四只能证明原告与第三人的转让情况，被告对此并不清楚。原告对被告提交证据即房屋买卖合同的真实性及证明目的均无异议。本院对原、被告提交的证据认证意见为：对原告提交的证据及被告提交的证据的真实性予以确认，该五组证据均可以证明案件基本事实，本院确认其均具有证明效力。经审理查明：2013年11月8日，被告程浩与湖北人信房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（编号：阳130104095）一份，购买座落于武汉市汉阳区人信汇F地块一期商品房10幢1-2层15号商铺（建筑面积116.35平方米）。被告陈静与被告程浩系夫妻关系（2001年办理结婚登记）。2015年7月8日，原告被告陈静（甲方）与原告张弦（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同主要约定，乙方承租甲方所有的座落于武汉市汉阳区人信汇临街10-15号商铺，租期5年，自2015年8月8日至2020年8月7日止，双方约定其中2015年7月8日至2015年8月7日的30日为装修免租期，乙方承租该商铺用于经营面馆；第一、第二合同年度租金为每月人民币10,500元（以下金额均为人民币），第三合同年度租金为每月11,550元，第四、第五合同年度按上年度租金随行就市上调，协商不成合同终止；租金支付方式为半年支付，即一次支付六个月租金，先付后用，乙方需在租金到期日前15日支付；租赁押金为1个月租金，房屋腾退时如无其他欠缴情况即退还；水电费由乙方缴纳，物业管理费由乙方与租金一并支付给甲方，甲方代为缴纳，使用该房屋进行商业活动产生的各项费用均由乙方缴纳（包括但不限于乙方申请连接的带能源、电话、宽带、有线电视等费用），以甲方名义开户由乙方缴费的，乙方应保管相关凭证，可由甲方查验；乙方不得以任何理由转让、转租、转借承租商铺的使用权。该合同约定的变更、解除与终止条件为：双方协商变更或终止合同；甲方不能提供房屋或提供的房屋不符合约定条件；乙方转让、转租、转借商铺或破坏房屋、利用承租房屋进行违法活动、逾期未按约交纳应由乙方缴纳的费用给甲方造成严重损害；拖欠房租累计达30日；合同期满或不可抗力导致合同无法履行；一方延迟主要合同义务经催告在合理期限内仍未履行等。该合同还约定了续租、优先购买权、房屋交付、不可抗力免责条件、争议处理方式等事项。被告陈浩表示对于被告陈静出租该商铺是知晓的。2015年7月13日，被告陈静向原告张弦出具收条一张，该收条载明被告陈静已收到原告半年租金63,000元、押金10,500元及半年物业费3,370元。2015年7月16日，原告张弦以被告程浩名义向涉案商铺物业管理公司武汉和信物业管理有限公司汉阳分公司交纳垃圾清运费1,162.8元及装修保证金5,000元,该公司开具付款方为被告程浩的收据两张。2015年12月至2016年3月，原告张弦与被告陈静多次通过微信联系就转租商铺事宜进行协商。原告张弦陈述被告陈静在2016年1月即同意原告将商铺转租，被告陈静对此表示认可。2016年1月22日，被告陈静给原告发微信要求原告支付半年房租，并表示原告退出商铺后该退的租金会退还给原告。2016年1月26日，原告张弦与被告陈静通过微信联系表示先支付三个月租金，剩余租金在年前支付，被告陈静表示同意。2016年1月27日，原告张弦向被告陈静支付三个月房租31,500元。2016年4月1日，原告张弦与案外人胡建平签订《协议》一份，约定原告张弦将利用涉案商铺经营的面馆转让给案外人胡建平，双方约定转让费为70,000元，该协议还就面馆物品的转让进行了约定。2016年4月5日，被告陈静与案外人胡建平签订《商铺租赁合同》一份，约定租期为2016年4月15日至2019年4月15日。2016年4月至5月期间，原告张弦多次通过微信联系被告陈静，要求退还多付的房屋租金及押金，但被告陈静未予回复。因原告张弦要求两被告退还租金、押金及装修保证金未果，遂引起本诉讼。本案经本院主持调解，双方未能达成一致意见。本院认为：原告张弦与被告陈静签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该涉案商铺系被告程浩购买，因被告程浩与被告陈静系夫妻关系，被告陈静出租该涉案商铺已经取得被告程浩的同意，故原告与被告陈静签订的商铺租赁协议应属合法有效。本案的争议焦点在于：原告张弦是否存在违约情形，被告陈静及被告程浩是否应向原告退还多收取的租金、押金及装修保证金的问题。关于原告张弦是否在履行《商铺租赁协议》的过程中存在违约情形的问题。根据已查明的事实，原告张弦与被告陈静签订的《商铺租赁协议》第三条第3项约定，租金支付方式按半年支付，先付后用，乙方需在租金到期日前15天支付。原告张弦在2015年7月13日支付了2015年8月8日至2016年2月7日的租金63,000元，则原告第二次支付租金按照约定应在2016年1月23日前向被告支付半年租金，原告实际于2016年1月27日向被告陈静支付了三个月房租31，500元（2016年2月8日至2016年5月7日的租金），已超过约定期限且不符合预付六个月租金的合同约定。虽被告陈静在2016年1月26日通过微信表示同意原告先付三个月房租，剩余房租在年前支付，可视为原、被告对合同付款方式的补充约定，但原告也并未按约定在年前支付剩余三个月房租，故原告张弦在履行合同过程中存在违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告应当承担向被告补交剩余三个月商铺租金的合同义务，在被告存在损失的情况下还应赔偿损失。另因原告与案外人胡建平在2016年4月1日签订面馆转让协议，被告陈静与案外人胡建平在2016年4月5日就涉案商铺签订了新的《商铺租赁协议》（租期自2016年4月15日至2019年4月15日止），而原告第二次向被告支付了2016年2月8日至2016年5月7日的租金，即原告向被告支付的租金已超过实际租赁期限，在此情形下被告要求原告承担违约责任向被告支付剩余三个月租金已无实际必要，且被告因与案外人胡建平签订了新的租赁协议亦未因原告未预付三个月租金而产生实际损失。同时原、被告之间的《商铺租赁合同》并未约定如承租方预付租金不符合合同约定时的违约责任，仅约定如拖欠房租累计达30日的，被告可以单方面解除合同，但被告并未行使合同解除权，同时该合同约定租赁押金在房屋腾退时如未欠缴其他欠缴情况应退还，而原告向被告支付的租金已超过实际租赁期限，被告亦未举证证明原告欠缴其他费用，故对于被告仅以原告少预付三个月租金为由要求不再返还原告多交的租金及租房押金的抗辩理由，没有合同及法律依据，亦有违公平原则，对被告该项抗辩理由本院不予采纳。关于原告要求被告返还自2016年4月2日至2016年5月7日期间的租金12,250元及押金10,500元的诉讼请求，因原告并未举证证明原、被告双方口头或书面约定2016年4月1日解除商铺租赁合同，被告陈静虽于2016年4月5日与案外人胡建平签订新的《商铺租赁合同》，但该合同约定的租赁期限自2016年4月15日至2019年4月15日，且被告为持续收取商铺租金提前与案外人胡建平签订新的商铺租赁合同也属合理，故不能认定原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2016年4月1日已解除，原、被告双方签订的租赁合同应于2016年4月14日实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应将原告多付的自2016年4月15日至2016年5月7日的租金8,050元（10,500元/30日×23天）及押金10,500元退还给原告，原告该项诉讼请求本院予以部分支持。关于原告诉请的要求被告退还装修保证金5,000元的诉讼请求，此项费用在原、被告签订的《商铺租赁合同》中并未约定由原告交纳，装修保证金的交纳主体应为房屋所有权人而非承租方，原告为使用涉案商铺经营面馆而以被告陈浩名义向涉案商铺的物业管理公司武汉和信物业管理有限汉阳分公司交纳装修保证金5,000元，该公司开具的收据载明的付款方为被告程浩，故退款方亦应为被告程浩，两被告辩称要求原告自行办理退费缺乏实际可能，为减轻当事人诉累，此款项本院予以一并处理，被告将装修保证金5,000元退还原告，原告将装修保证金付款收据交还给两被告由两被告自行办理退款。本案涉案商铺系被告程浩在其与被告陈静双方婚姻存续期间购买，两被告并未举证证明存在涉案商铺属夫妻一方所有且原告知晓的情形，故两被告应共同承担退款责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张弦与被告陈静签订的《商铺租赁协议》于2016年4月14日解除；二、被告陈静、被告程浩向原告张弦返还租金8,050元，该款于本判决生效之日起十日内付清；三、被告陈静、被告程浩向原告张弦返还押金10,500元，该款于本判决生效之日起十日内付清；四、被告陈静、被告程浩向原告张弦返还装修保证金5,000元，该款于本判决生效之日起十日内付清，原告张弦将装修保证金收据原件交还被告陈静、被告程浩；五、驳回原告张弦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费494元，使用简易程序减半收取247元（此款原告已预交），由被告陈静、被告程浩负担，两被告应将247元于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘跃昌二〇一六年十月十八日法官助理 朱 果书 记 员 许 泽