江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第03649号上诉人（原审原告）娄海燕。上诉人（原审被告）昆山世贸联华商业经营管理有限公司。被上诉人（原审被告）昆山温莎堡假日广场有限公司。被上诉人（原审被告）昆山市华懋房地产开发有限公司。上诉人娄海燕、上诉人昆山世贸联华商业经营管理有限公司（以下简称世贸公司）因与被上诉人昆山温莎堡假日广场有限公司（以下简称温莎堡公司）、被上诉人昆山市华懋房地产开发有限公司（以下简称华懋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第0543号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年11月2日，娄海燕与世贸公司签订《委托租赁经营协议》1份，约定：1、娄海燕的商铺坐落于昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦第2层50号，建筑面积16.62平方米，购房总价款为340790元，娄海燕委托世贸公司出租经营该商铺可作商业经营用房使用，包括了公共部位的使用权，并不再另行计价，娄海燕同意承租人可对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工以及其他房屋合并使用的改造；2、娄海燕与世贸公司同意，在本协议约定的各委托期限内，世贸公司出租经营所得租金等收益，若超出本协议规定的，其余额作为娄海燕委托世贸公司的代理报酬费用，若不足由世贸公司赔偿补足；3、娄海燕应在开发商取得《商品房交付使用备案证书》后并通知办理交房手续之日的次日将该房屋交付世贸公司；4、该房屋委托期为十个年度，自2009年1月1日至2018年12月31日；5、世贸公司无需支付第一年度至第四年度四个年度委托租赁经营的租金，第五年度至第八年度每年租金为35873元，第九年度至第十年度每年租金为40357元；租金按季度支付，每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推，若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二；6、第五年度起，因该房屋设施及设备质量问题造成世贸公司或承租人不能正常使用该房屋的，娄海燕应该相应减免租金，但因世贸公司使用不当造成的情况除外；因意外事件（如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等）致使世贸公司无法正常经营的，娄海燕应减免该期间租金，世贸公司应书面告知娄海燕；7、本合同委托期限内，若由于不可抗力引起房屋损毁并导致世贸公司无法正常经营的，娄海燕同意在该房屋修复完毕前世贸公司无须承担本合同约定的租金支付和其他任何违约责任。娄海燕将上述租赁房屋交付世贸公司后，世贸公司依约支付了2013年1月1日至2013年11月15日期间的租金，尚欠2013年第四季度一半租金及2014年第一季度、第二季度租金。另查明，娄海燕于2008年11月2日与华懋公司签订《昆山市商品房购销合同》1份，约定娄海燕向华懋公司购买温莎堡假日广场1#楼50号房，房价为340789.94元，付款方式为2008年11月2日签订合同当日支付170790元，余款170000元于合同签订当日起娄海燕应于七日内到银行分理处办理按揭并支付到账。娄海燕与华懋公司在该合同的附件五《商品房物业管理协议》中约定：业主应当遵守和经营管理公司签署的《委托租赁经营协议》，当委托租赁经营协议有关条款与《业主公约》相抵触处，以《委托租赁经营协议》有关条款为准。再查明，2008年10月30日，苏州市公安消防支队向华懋公司出具了《建筑工程消防验收意见书》，载明“已对位于昆山市北门路388号的华懋大厦工程进行了消防抽查验收，验收结论为合格，该工程在消防方面具备使用条件”等内容。2013年7月16日，昆山市公安消防大队接受世贸公司向其提交的新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件、消防设计文件等材料，并决定受理温莎堡广场1号楼内装修建设工程消防设计备案检查。2013年8月29日，昆山高新区规划建设局作出《关于温莎堡假日广场改造工程设计方案申请的批复》，载明“根据温莎堡公司申请，因原有的商业业态已不能满足现有的市场及生活节奏，拟对1#楼进行商业业态改造，回复如下：根据消防部门的意见，拟同意在1#楼北侧增设一部消防疏散楼梯及观光垂直楼梯，原1#楼里侧的自动扶梯位置保持不变”等内容。世贸公司还提交了《建设工程设计合同》、《改造工程设计方案》、《建筑装饰工程施工合同》等证据，用以证明世贸公司为尽快恢复物业的可租赁性所采取的积极措施，娄海燕认为这些证据与本案无关。又查明，世贸公司为法人独资有限公司，其股东为温莎堡公司，设立时间为2007年9月29日；华懋公司亦为法人独资有限公司，其股东为温莎堡公司，设立时间为2004年2月9日；温莎堡公司亦为法人独资有限公司，股东为鸿发商行，设立时间为1996年5月17日。上述事实有昆山市商品房购销合同、委托租赁经营协议、工商登记信息表、批复、建设工程消防验收意见书、建设工程消防设计备案检查材料受理凭证、建设工程设计合同、改造工程设计方案、建筑装饰工程施工合同及双方在庭审中的陈述等证据予以证实。原审原告娄海燕的诉讼请求为：1、世贸公司、温莎堡公司、华懋公司连带向娄海燕支付租金22420.63元；2、世贸公司、温莎堡公司、华懋公司连带给付娄海燕欠租金之日至法律文书确定给付之日期间按日万分之二计算的违约金（租金4484.13元自2013年10月11日起算，租金8968.25元自2014年1月11日起算，租金8968.25元自2014年4月11日起算），逾期支付迟延履行金；3、本案的诉讼费用均由世贸公司、温莎堡公司、华懋公司承担。原审法院认为，娄海燕与世贸公司签订的《委托租赁经营协议》系双方真实意思表示，合法有效，对合同双方具有法律约束力。根据庭审中双方的诉辩观点，本案争议焦点为：一、消防疏散宽度改造能否成为世贸公司暂停支付租金的抗辩事由；二、世贸公司尚欠租金及违约金如何计算；三、温莎堡公司、华懋公司是否应对世贸公司的租金承担连带赔付责任。一、消防疏散宽度改造能否成为世贸公司暂停支付租金的抗辩事由。原审法院认为：1、根据世贸公司所举证据可以确认经消防部门同意已对涉案商铺所在1#楼进行消防改造，但该消防改造并不符合委托租赁经营协议约定减免租金的情形（如：房屋设施质量问题、意外事件、不可抗力导致房屋损毁），世贸公司以消防改造进行抗辩无合同依据。2、本案委托租赁经营协议约定华懋公司向娄海燕交房次日，娄海燕就应当向世贸公司交付租赁房屋，而在华懋公司交房之初涉案商铺消防验收已合格，可见娄海燕实际并未占有使用涉案商铺，娄海燕对消防是否符合新规范难以知情，也不存在过错，不应对涉案商铺的租金损失承担责任。3、本案委托租赁经营协议约定自2009年1月1日开始委托租赁，但根据世贸公司提交的证据显示2013年才开始消防改造审批、设计、施工等事项，可见委托租赁前四年世贸公司已出租涉案商铺并投入使用，世贸公司拒付租金无事实依据，另在委托租赁之初，世贸公司所述的《商业建筑设计防火规定》已实施，世贸公司在2013年再以上述规定实施必须进行消防改造为由进行抗辩，无合理充分理由，原审法院不予采信。二、世贸公司尚欠租金及违约金如何计算。本案双方一致确认世贸公司租金付至2013年11月15日，根据协议约定每季度首日起10天内支付25%年租金，可确认：1、2013年11月15日至2013年12月31日租金为4484.13元（35873元×25%×1／2），应付时间为2013年10月10日前；2、2014年1月1日至2014年3月31日租金8968.25元（35873元×25%），应付时间为2014年1月10日前；3、2014年4月1日至2014年6月30日租金8968.25元（35873元×25%），应付时间为2014年4月10日前，故世贸公司尚欠租金共计22420.63元。娄海燕与世贸公司约定违约金按应付而未付租金的日万分之二计算，经核算，该约定并不违反法律规定，原审法院予以支持，具体明细计算如下：1、2013年11月15日至2013年12月31日租金4484.13元，自2013年10月11日起计算；2、2014年1月1日至2014年3月31日租金8968.25元，自2014年1月11日起计算；3、2014年4月1日至2014年6月30日租金8968.25元，自2014年4月11日起计算，以上三段违约金均按每日万分之二之标准计算至判决生效之日。三、温莎堡公司、华懋公司是否应对世贸公司的租金承担连带赔付责任。原审法院认为，依法成立的合同对合同双方具有法律约束力，本案中娄海燕依据委托租赁经营协议主张租金及违约金，世贸公司作为合同相对方应承担相应的合同义务。虽然温莎堡公司为世贸公司之股东，但并无证据证明其滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务、损害娄海燕利益之情形。华懋公司作为涉案商铺的开发商，已履行合同义务，本案证据未能证实其财务与世贸公司混同。故娄海燕要求世贸公司、温莎堡公司、华懋公司连带给付租金及违约金，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、昆山世贸联华商业经营管理有限公司于判决生效后十日内支付娄海燕2013年11月15日至2014年6月30日期间的租金22420.63元，并偿付违约金（违约金计算方法：以4484.13元为基数，自2013年10月11日起计算；以8968.25元为基数，自2014年1月11日起计算；以8968.25元为基数，自2014年4月11日起计算，以上三段违约金均按每日万分之二之标准计算至判决生效之日止）。二、驳回娄海燕要求昆山温莎堡假日广场有限公司、昆山市华懋房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求。如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元、财产保全费320元，两项合计462元，由昆山世贸联华商业经营管理有限公司负担，于判决生效后十日内支付娄海燕。娄海燕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。本案中世贸公司、温莎堡公司、华懋公司存在人格混同，三家公司组织机构混同，业务混同，财产混同。二、温莎堡公司不能证明世贸公司、华懋公司的财产独立于其财产，依法应对世贸公司的债务承担连带责任。三、世贸公司、温莎堡公司、华懋公司共同进行售后包租、捆绑商铺销售与租赁。基于以上三点中任何一点，世贸公司、温莎堡公司、华懋公司都应当承担连带责任。请求二审法院撤销原审判决第二项，改判华懋公司、温莎堡公司对世贸公司的债务承担连带责任；撤销原审判决不退还诉讼费之内容，改判原审法院将预收的诉讼费退还上诉人。针对娄海燕的上诉，世贸公司答辩认为，世贸公司、华懋公司、温莎堡公司都是经过工商登记的独立法人，法人之间是否存在人格混同关键是看财务是否混同，本案中有证据显示三家公司的财产相互独立，公司之间人员的借用、资金的代付等是正常的经济往来，不能以此认定三家公司人格混同。请求二审法院驳回娄海燕的上诉。针对娄海燕的上诉，温莎堡公司、华懋公司答辩认为，原审判决是依据事实和法律作出的，温莎堡公司、华懋公司不应当承担连带责任。世贸公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。世贸公司进行消防改造是基于法律强制性规定，也是基于业主的授权，符合双方签订的《委托租赁经营协议》的合同本义和相关条款的约定，减免租金有事实和法律依据。二、原审判决对本案的合同定性错误。世贸公司与娄海燕签订的是《委托租赁经营协议》，双方之间是委托关系而不是租赁关系。世贸公司作为受托人，在委托权限内为娄海燕处理所委托的事项，除合同另有专门约定外，一切后果应由委托人承担。世贸公司对合同约定的房屋进行消防改造，既是基于娄海燕委托目的的需要，也是基于法律的强制性规定和政府消防部门的强制性要求，且消防设施所有权属于娄海燕，基于消防建设过程中占用时间导致房屋不能出租所产生的损失，应由娄海燕承担，娄海燕还应当补偿世贸公司的经济损失。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回娄海燕的诉讼请求。针对世贸公司的上诉，娄海燕答辩认为，原审判决认定世贸公司拒付租金无事实和法律依据是正确的。江苏省《商业建筑设计防火规范》是2008年6月1日实施的，该规范明确适用于新建、改建和扩建的商业建筑，而诉争商铺经过验收合格且未进行改建和扩建，不适用该规范。消防部门从未要求诉争商铺进行消防改造，世贸公司也未提供任何证明消防部门要求诉争商铺进行消防改造的证据。昆山高新区规划建设局的《批复》证明温莎堡公司申请批准的项目及政府批准的项目都是商业业态改造，而非消防改造。消防改造的建设单位是温莎堡公司，世贸公司的诉讼主体资格不适格。根据《委托租赁经营协议》的约定，前四年租金由世贸公司养铺，增加消防设施属于养铺费用支出范畴。世贸公司打破商铺外墙增设钢梯及观光电梯的行为没有经过娄海燕的授权，世贸公司的行为属于违约或侵权行为。请求驳回世贸公司的上诉请求。针对世贸公司的上诉，温莎堡公司、华懋公司表示认可世贸公司的上诉意见。本院二审查明事实与原审查明事实一致。二审另查明，娄海燕与世贸公司签订的《委托租赁经营协议》第3.5条约定，在委托租赁经营期限内，世贸公司有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主地使用该房屋现有及增添的相关配套设施、设备，向有关单位申请必要执照、批文等手续，相关费用、造价及维护由世贸公司或承租人承担。本案二审争议焦点：一、世贸公司以对涉案商铺所在大楼进行消防改造为由拒付租金能否成立？世贸公司上诉认为，根据2008年《江苏省商业防火规范》，涉案商铺所在大楼的消防设计不符合规定，客观上造成了世贸公司无法合法履行房屋出租的义务，无法正常使用涉案房屋，需要进行改建，而消防法规的变更是合同当事人都无法预料的，而且是强制性规定，属于意外事件，世贸公司依约享有被减免租金的义务。娄海燕则认为，《江苏省商业防火规范》从2008年6月1日起实施，涉案商铺不属于新建、改建或扩建的商业建筑，不适用该规范。二、温莎堡公司作为世贸公司和华懋公司唯一股东，其财产是否独立于世贸公司？娄海燕认为，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，温莎堡公司作为世贸公司、华懋公司的唯一股东，应当证明世贸公司、华懋公司的财产独立于温莎堡公司，不能举证证明的，应当承担连带责任。世贸公司在二审中提供了温莎堡公司、世贸公司、华懋公司2013年度企业所得税年度纳税申报表，其中温莎堡公司2013年度利润总额-4700579.27元，华懋公司2013年度利润总额-911876.37元，世贸公司2013年度利润总额510257.27元。世贸公司还提供了三家公司2013年度、2014年1-8月的财务审计报告。世贸公司2013年度审计报告显示：该公司2013年度资产总计14385923.36元，其中流动资产12351065.61元，包括向温莎堡公司的应收款9669181.95元；固定资产25691.55元；长期待摊费用2034857.75元，包括美食广场装修工程款1483219.92元，广场消防改造费用551537.83元；以及应付华懋公司借款8432458.72元，应付谢乐民借款5094286.73元；以及其他预收账款、应付工资等。世贸公司2014年1-8月资产总计3631447.49元，其中流动资产1049034.33元，包括向温莎堡公司的应收借款利息195479.22元；长期待摊费用2582413.16元，包括美食广场装修工程款2160598.26元，广场消防改造费用421814.90元；以及应付华懋公司2995897.49元等。华懋公司2013年度审计报告显示：该公司2013年度资产总计110632736.45元，其中流动资产104056074.62元，包括向温莎堡公司的应收款6352166.61元；向世贸公司的应收款8432458.72元；待摊费用房租1155元，固定资产净值6576661.83元，以及应付谢乐民款项582760.93元等。华懋公司2014年1-8月审计报告显示资产总计109629759.87元，其中流动资产102732791.26元，包括向温莎堡公司的应收款3163472元；固定资产净值6896968.61元。温莎堡公司2013年度审计报告显示：该公司2013年度资产总计90466325.70元，其中流动资产5683104.60元，包括向谢乐民的应收款5050592.16元；非流动资产84783221.10元；向世贸公司的应付款10079892.01元，向华懋公司的应付款9306044.59元等。温莎堡公司2014年1-8月审计报告显示：资产总计99321530.31元，其中流动资产15993422.69元，长期投资51257750元，固定资产30914711.03元，无形及其他资产合计1155646.59元。三、华懋公司、温莎堡公司与世贸公司是否存在人格混同？娄海燕认为：1、世贸公司、温莎堡公司、华懋公司的组织机构混同，温莎堡公司是世贸公司和华懋公司的独资股东，谢乐民是温莎堡公司和华懋公司的法定代表人，颜德明（应为“顾德明”笔误）是世贸公司和华懋公司的负责人；三家公司的经营场所均系昆山市北门路388号，华懋公司和世贸公司工商登记的是同一个电话号码5716****；三家公司与娄海燕签订《房屋认购书补充条款》、《购房合同》、《委托租赁经营协议》等合同是同一代表在同一场所、同一时间进行；三家公司提交法院的《合同评审表》业务部门是世贸公司，部门负责人是颜德明，公司领导是谢乐民。2、世贸公司、温莎堡公司、华懋公司的业务混同，三家公司广告资料和宣传资料混同，向政府申报项目，以温莎堡公司名义进行；对外发包工程以世贸公司名义进行，工程签证、验收、结算以华懋公司名义进行。3、世贸公司、温莎堡公司、华懋公司财产混同，针对消防改造项目，世贸公司对外发包工程，华懋公司账户付款；三家公司在向一审法院提交的财务报表中，均包含了三家公司的报销票据，均由谢乐民签字。世贸公司认为，世贸公司借用华懋公司员工顾德明取得技术层面的支持，同时世贸公司在消防改造中存在资金不足的情况，因此又向华懋公司借款，借款在账目中有体现。世贸公司为证明其与华懋公司、温莎堡公司各自主体独立、财务独立、经营独立提供了下列证据：1、世贸公司、华懋公司、温莎堡公司的营业执照、税务登记证、工商信息、法定代表人身份证明。2、世贸公司聘用夏侯春兰负责财务管理、华懋公司和温莎堡公司聘用昆山市昊骏企业管理顾问有限公司负责财务管理的服务合同、支付凭证。3、华懋公司为职工顾德明缴纳养老保险、医疗保险的证明。4、世贸公司、华懋公司、温莎堡公司的年度纳税申报表。5、世贸公司支付消防改造工程款明细。6、华懋公司签订设计合同并支付设计费用的凭证。7、温莎堡公司1#、2#、5#扶梯平台搭建工程明细表及相关发票、支付凭证等。8、世贸公司、华懋公司、温莎堡公司的2013年度、2014年1-8月财务审计报告。本院认为，娄海燕向华懋公司购买涉案商铺后与世贸公司签订的《委托租赁经营协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方委托关系依法成立。根据协议约定，世贸公司应按约定按时支付租金。世贸公司于2013年10月20日向娄海燕等业主发函，以商铺需要进行消防改造为由暂停支付改造期间的租赁费。世贸公司上诉认为消防改造是因为商铺不符合2008年4月17日江苏省建设厅、公安厅消防局发布的《商业建筑设计防火规范》。对此，本院认为，涉案商铺所在的华懋大厦已经于2008年10月30日通过了苏州市公安消防支队的消防抽查验收，2013年8月温莎堡公司向规划部门申请进行商业业态改造，世贸公司与娄海燕的《委托租赁经营协议》中并未约定该事项属于娄海燕应当减免租金的范围。因此，世贸公司认为消防改造是基于法律的强制性规定和政府消防部门的强制性要求的上诉理由不能成立，其要求减免消防改造期间的租金无合同依据和法律依据，本院不予支持。娄海燕上诉认为世贸公司、华懋公司、温莎堡公司共同进行售后包租、捆绑商铺销售与租赁，应承担连带责任。对此，本院认为，娄海燕与华懋公司签订了《昆山市商品房购销合同》，与世贸公司签订了《委托租赁经营协议》，两份合同属于两个不同的法律关系，世贸公司与华懋公司依据各自的合同享有不同的合同权利，各自履行相应的合同义务。娄海燕的该上诉理由证据不足，不能成立。娄海燕上诉提出温莎堡公司作为世贸公司、华懋公司的唯一股东，不能证明自己的财产独立于世贸公司和华懋公司，应当依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定承担连带责任。对此，世贸公司在二审中提供了三家公司在2013年度、2014年1-8月的财务审计报告。上述审计报告显示，三家公司的流动资产、固定资产各不相同，应收款账目和应付款账目也不相同，相互间有借款往来，据此足以证明世贸公司、华懋公司与温莎堡公司的财产各自独立，故娄海燕的该上诉理由也不能成立。娄海燕上诉还提出世贸公司、华懋公司、温莎堡公司存在人格混同，也应当承担连带责任。对此，本院认为，娄海燕在二审中整理汇总世贸公司的证据试图证明世贸公司、华懋公司、温莎堡公司存在人格混同，但上述证据只能证明三家公司的经营场所相同，其中华懋公司和温莎堡公司的法定代表人相同，共同聘请同一家财务管理公司。而世贸公司、华懋公司、温莎堡公司的财产各自独立，华懋公司的工作人员顾德明代表世贸公司对外签订合同，对此世贸公司已经作出了合理解释。即使世贸公司、华懋公司、温莎堡公司在假日广场改造项目中存在合同交叉履行，但娄海燕不是上述工程所涉合同的相对人，其与世贸公司之间存在委托租赁合同关系，而目前并无证据证明华懋公司、温莎堡公司共同参与了该份合同的履行，而存在滥用公司独立人格，故意逃避世贸公司应向娄海燕支付租金义务的情形，因此娄海燕认为三家公司人格混同应承担连带责任的依据不足，本院不予支持。综上，娄海燕与世贸公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。但原审判决案件受理费及财产保全费462元由娄海燕与世贸公司自行结算不符合相关规定，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费142元、财产保全费320元，合计462元由昆山世贸联华商业经营管理有限公司负担，于本判决生效后十日内向江苏省昆山市人民法院交纳，娄海燕预交的462元退还本人。二审案件受理费284元，由娄海燕负担142元，昆山世贸联华商业经营管理有限公司负担142元。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年十二月二日书 记 员  王文君