湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第1013号
原告施美艳，女，1975年11月28日出生，汉族。
委托代理人聂绍武，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别代理。
被告永州市银海房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路803-4号三楼。
法定代表人谭显明，该公司董事长。
委托代理人杨楚雄，男，1988年8月11日出生，汉族，该公司法律顾问，代理权限为特别代理。
委托代理人杨新勇，男，1963年6月15日出生，汉族，该公司法律顾问，代理权限为一般代理。
原告施美艳与被告永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员郭丽萍担任审判长，审判员金小兰、人民陪审员唐旭参加的合议庭，于2014年9月4日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员梁丽萍担任法庭记录。原告施美艳的委托代理人聂绍武，被告银海房地产公司的委托代理人杨楚雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施美艳诉称：2011年2月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告位于冷水滩区凤凰园湘跃路的＊＊轩＊＊居＊＊＊号房；2.房屋总价款238000元，原告以银行按揭的方式支付；3.交房时间为2012年9月30日；4.被告在房屋交付后360个工作日内将房屋产权证和土地使用证办好给原告，逾期未办理的，被告应按日向原告支付已交纳房款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，但被告至今未为原告办理房屋产权证、土地使用权证。根据合同约定，交房之日后360个工作日应为2014年3月13日。至2014年6月30日，被告已逾期办证109天。因此，被告应向原告支付违约金12971元。原告多次与被告协商不成，特诉请法院判令：1.被告支付违约金12971元；2.被告自2014年7月1日起按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金（119元／天）至房屋产权证和土地使用权证均交付给原告之日止；3.被告承担本案诉讼费用。
原告施美艳为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证实原、被告之间存在合同关系，合同合法有效，合同约定了违约责任和违约金的计算方法；
证据二、销售不动产统一发票一张，拟证实原告已支付购房款
238000元，已经完全履行合同义务；
证据三、收据一张，拟证实被告在2012年3月23日收取了原告办理产权证的各项费用计10323元。
被告银海房地产公司对原告施美艳提交的证据一、二、三的真实性均无异议。
被告银海房地产公司辩称：1.合同约定的交房日期与实际交房日期不一致。根据合同第八条的约定，交付日期应为2012年9月30日，而实际交付日期为2012年11月6日，故办证时间应从2012年11月6日起算；2.未能办理土地使用权证的过错责任应由原告承担。原告至今未向被告交纳办理房产证的相关证明文件和手续，故被告认为办理二证的时间节点应从原告向被告交纳办理房产证相关证明文件和手续的时间起算。同时希望原告能尽快向被告交纳办证资料。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告银海房地产公司为支持其辩称主张，在举证期限内向本院提交了交房费用明细清单，拟证实原告的交房日期为2012年11月6日。
原告施美艳对被告银海房地产公司提交的交房费用明细清单的真实性无异议。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：对原告施美艳提交的证据一、二、三及被告银海房地产公司提交的证据，对方对其真实性均无异议，以上证据均来源合法、与本案相关联，均依法确认为有效证据。
根据以上采信的证据和原、被告当庭所作陈述，本院认定如下事实：2011年2月25日，原告施美艳与被告银海房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于冷水滩区凤凰园湘跃路段银海花园＊＊轩＊＊居＊＊＊号房屋一套，建筑面积为127.56平方米，单价为1865.79元／平方米，购房款总计238000元，采用银行按揭的方式付款，即原告签订合同时交纳全部房款的30%即72000元，剩余购房款166000元通过银行按揭支付；被告应在2012年9月30日前将房屋交付给原告使用。逾期不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交纳房价款万分之三的违约金，合同继续履行；原告的房屋产权证和土地使用权证，由被告在交房之日起360个工作日内向当地的产权登记部门申请登记并发放给原告，办理证件所需的税、费均由原告承担。逾期未办理的，被告按日向原告支付已交纳房价款万分之五的违约金。经测量，房屋面积为125.82平方米。合同签订后，原告依约分别于合同签订当日和2014年3月26日向被告交纳了购房款72000元、162754元，共计交纳全部购房款234754元，并于2012年3月23日交纳了产权登记所需的相关税、费10323元。被告于2012年11月6日将该房屋交付给原告使用。因被告至今未为原告办妥房屋所有权证和土地使用权证，双方遂酿成此纠纷。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告依约在合同签订后向被告交纳了全部购房款，被告也应按约定在2012年9月30日将该房屋交付给原告使用，但被告至2012年11月6日才将房屋交付给原告使用，逾期交房36天，已构成违约。对于逾期交房的违约责任，原告在本案中未主张权利，本院在本案中不作处理。按照合同约定，被告应于合同约定的交房日即2012年9月30日后的360个工作日内即2014年3月13日前为原告办妥房屋所有权证和土地使用权证。被告至今未为原告办妥房屋所有权证和土地使用权证的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告认为应按实际交房时间计算办证时间的辩称观点，与合同约定相悖，本院不予采纳。被告认为其未能按合同的约定办妥房屋所有权证和土地使用权证的原因在于原告至今未向其交纳相关证明文件和办理相关手续，证据不足，对该辩称观点，本院不予采纳。考虑到原告未提供有效证据证实被告逾期办证给其造成了实际损失，根据相关法律的规定，当事人约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院调低违约金，故本院在本案中对此违约金依法予以核减。因本案被告逾期办证有违诚实信用的原则，根据违约金兼顾惩罚性质的立法原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定由被告向原告支付2014年3月13日至2014年6月30日的违约金5000元。对于原告主张的2014年7月1日以后的违约金，因违约金额不确定，部分为尚未产生的损失，本院在本案中不作处理。原告可在损失实际发生和违约金额确定后另行主张权利。
综上，对于原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告永州市银海房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告施美艳支付2014年3月13日至2014年6月30日逾期办证的违约金5000元；
二、驳回原告施美艳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费124元，由被告永州市银海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 郭丽萍
审 判 员 金小兰
人民陪审员 唐 旭
二〇一四年九月四日
代理书记员 梁丽萍
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。