云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民四终字第34号
上诉人（原审被告）尹俊丽，女，1971年4月5日出生，汉族。
委托代理人奉青，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）昆明五房物业服务有限公司
住所：昆明市钱局街**号。
法定代表人杨晓萍，经理。
委托代理人赵平，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人尹俊丽因与被上诉人昆明五房物业服�有限公司（以下简称五房公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理确认以下事实：2006年3月7日、2011年2月26日昆明九方房地产开发有限公司与五房公司签订物业管理委托合同，约定由五房公司对文林街文化巷39-49号文华苑商住楼进行物业管理，多层住宅按0.75元／月／平方米计收物业服务费，垃圾清运费每户每月为5元，业主交款时间为半年和一年交纳物业服务费用。委托管理期限自2006年3月7日至2011年3月6日。2011年2月26日昆明九方房地产开发有限公司与五房公司签订物业管理委托合同，约定由五房公司对文林街文化巷39-49号文华苑商住楼进行物业管理，多层住宅按1元／月／平方米计收物业服务费，�圾清运费每户每月为10元，业主交款时间为半年和一年交纳物业服务费用。委托管理期限自2006年3月8日至2019年3月7日。昆明市五华区文化巷39号文华苑商住楼804室由尹俊丽居住使用，建筑面积为123.93平方米。五房公司自签订物业管理委托合同后一直对尹俊丽居住的小区进行物业管理。尹俊丽自2009年1月1日至今未交纳物管费和垃圾清运费。尹俊丽已经缴纳2008年安装对讲门铃费165元；更新水泵费用55元。2009年单元门禁系统保养及维修费60元；修水泵费用35元；水泵房报警器维修费80元；2009年全年电梯费360元；更换单车顶棚、电梯配件及水泵房配件费用35元。2011年清洗水箱费35元；维修水泵、电梯费1524.54元。因五房公司多次催收物管费及垃圾清运费均被拒绝，五房公司遂诉至原审法院，请求判令：一、尹俊丽向五房公司支付物管费1844.60元及2009年至2012年6月垃圾清运费每年120元，之后的垃圾清运费含在水电费中，共计7781.2元、滞纳金1199.33元；二、本案诉讼费由尹俊丽承担。
原审法院认为，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，原审法院评判如下：本案系物业服务合同而引发的纠纷，尹俊丽居住的小区至今未成立业主委员会，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于尹俊丽辩称的由于五房公司未全面履行服务义务，所以拒绝缴纳物业管理费。庭审中五房公司不予认可，尹俊丽并未提交相关证据予以证明。根据《最高人民法院关�民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，尹俊丽应该承担举证不能的法律后果。尹俊丽辩解理由不能成立，原审法院不予采纳。尹俊丽房屋建筑面积为123.93平方米，2009年1月1日至2011年12月30日的物管费为4368.17元（123.93平方米×0.75元／平方米×36个月=3346.11元）；2012年1月1日至2013年12月30日的物管费为2974.32元（123.93平方米×1元／平方米×24个月=2974.32元），共计6320.43元。关于垃圾清运费为285元（5元×27个月）＋（10元×15个月）=285元。由于尹俊丽2009年至今未交纳物管费导致了该纠纷的发生，为此尹俊丽应承担相应责任。故五房公司诉请判令尹俊丽承担2009年1月1日至2013年6月30日的物管费及垃圾清运费于法有据，原审法院依法予以支持。关于五房公司主张的滞纳金，因《中华人民共和国合同法》规定的违约责任承担方式中无滞纳金，因此此项请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、尹俊丽于本判决生效后三日内支付五房公司2009年1月1日至2013年12月30日的物业服务费人民币6320.43元及2009年1月1日至2012年6月30日的垃圾清运费人民币285元；二、驳回五房公司其他诉讼请求。原审案件受理费50元，由尹俊丽承担。
原审判决宣判后，原审被告尹俊丽不服，向本院提起上诉，请求撤销云南省昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第611号民事判决书第一项，依法改判驳回五房公司原审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由五房公司承担。主要上诉事实和理由是：一、原审法院认定五房公司与昆明九方房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同》为尹俊丽居住小区的前期物业服务合同对业主具有约束力明显违反合同相对性原则，系法律适用错误；二、本案当事人双方虽然建立了实际的物业服务关系，但双方未就相关的服务内容和服务费用进行明确约定，所以应该按照五房公司实际提供的服务标准收取相应的物业管理费，本案中尹俊丽已经提交足够证据证明五房公司各方面的管理服务不到位，因此尹俊丽完全有理由拒绝缴纳如此不合理的物业管理费；三、原审法院已经认定尹俊丽在2009年以后缴纳过部分的费用，根据合同约定及相关规定，上述已经缴纳的费用应包含在物管费中，在计算时应予以扣除。综上，请求二审法院查清事实依法改判。
针对尹俊丽的上诉，五�公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。昆明九方房地产开发有限公司与五房公司签订的物业管理服务合同中已经约定小区公共部分维修产生的费用由业主共同承担，故尹俊丽主张其2009年以后缴纳的相关费用应从五房公司主张的物管费用中扣除没有相应法律依据，不应得到支持。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中，上诉人尹俊丽与被上诉人五房公司对原审法院已经认定的事实均无异议，本院二审依法予以确认，不再赘述。
本院认为，根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中五房公司与昆明九方房�产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同》对尹俊丽均具有约束力，尹俊丽以合同违背合同相对性原则主张《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同》对其不产生约束力的上诉理由不能成立，本院二审不予采纳。本案中尹俊丽自2009年1月以来，以五房公司未尽物管义务为由拒绝交纳物业管理服务费，其所称的“未尽物管义务”的事项包括“公共水箱和管道污垢沉积”、“路灯无人维修”、“太阳能漏水导致窗台和墙面发生渗漏”等，对此本院认为，尹俊丽所提上述事项均属于物业管理服务质量问题，因每个业主对物业服务质量好坏的认定标准不一致，故各业主或业主委员会应当及时与五房公司进行沟通，要求其进行改善，只有当五房公司服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态时，才能由业主代表或业主委员会依法集体行使拒交物业管理费的先履行抗辩权利，故本案中尹俊丽作为单个业主以物管质量服务不达标进而不缴纳物管费用的主张不能成立，本院不予支持。针对尹俊丽提出其2009年以后缴纳的费用（2009年单元门禁系统保养及维修费60元；修水泵费用35元；水泵房报警器维修费80元；2009年全年电梯费360元；更换单车顶棚、电梯配件及水泵房配件费用35元。2011年清洗水箱费35元；维修水泵、电梯费1524.54元）应从物管费用中进行扣除的主张。本院认为，根据《物业管理服务合同》第九条第（18）项“此商住楼开发商未收公共维修基金，如有公共部分维修、养护由业主公共分摊费用”之约定，因单元门禁系统、水泵、单车顶棚、电梯、水箱均属小区公共部分，故上述公共部分的维修、养护费用应由业主公共分摊，尹俊丽主张已经缴纳的上述费用应在物管费用中进行扣除无事�及法律依据，本院二审不予支持。另，《物业管理服务合同》已明确约定电梯使用费包含在物业服务费中，故五房公司收取的2009年全年电梯费360元应从本案主张的物业服务费中予以扣除。经核算，尹俊丽自2009年1月1日起至2013年12月30日止尚欠五房公司物业服务费为6320.43元，自2009年1月1日起至2012年6月30日止尚欠五房公司垃圾清运费285元，扣除2009年全年电梯费360元，尹俊丽须向五房公司支付尚欠的2009年1月1日起至2013年12月30日止物业服务费5960.43元及自2009年1月1日起至2012年6月30日止的垃圾清运费285元。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，本院二审纠正后依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第611号民事判决书第二项；
二、变更昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第611号民事判决书第一项内容为“尹俊丽于本判决生效后三日内支付昆明五房物业服务有限公司2009年1月1日至2013年12月30日的物业服务费5960.43元及2009年1月1日至2012年6月30日的垃圾清运费285元”。
本判决为终审判决。
二审案件受理费50元，由尹俊丽承担。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 孙 建
代理审判员 朱吉文
代理审判员 陈 锐
二〇一四年三月十八日
书 记 员 罗 冉