辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽06民终1161号
上诉人（原审被告）：李庆志，男，1966年6月11日出生，住凤城市河畔*期。
被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司，住所地凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区9号楼。
法定代表人：汪希波，该公司经理。
委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。
上诉人李庆志因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2016）辽0682民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李庆志上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由如下：被上诉人没有出示使用维修基金维修供暖管道的证据，未向上诉人提供良好的物业服务，且本案已超过诉讼时效。
凤城市明光物业服务有限公司辩称，原判正确，应予维持，本案未超过诉讼时效，被上诉人动用维修基金经由凤城市城建局物业科、业主委员会、住宅基金使用办公室的同意，且履行相关上报审批手续，程序合法，上诉人可以自行到城建局查询相关手续。
凤城市明光物业服务有限公司向一审法院起诉请求：原告于2011年1月1日通过公开竞聘取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务，根据原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告每年6月1日至30日收取全年的物业服务费，被告从2013年、2014年、2015年至今，经原告多次催要，被告无正当理由拒不交纳物业费，原告诉至法院，请求判令被告立即给付拖欠2013年、2014年、2015年至今的物业服务费1647元，违约金494元，合计2141元，并承担诉讼费。
一审法院认定事实，2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二〇一一年一月一日起至二〇一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。该合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。
2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照，则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。
2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。
2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条）。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。
被告李庆志为凤城市河畔三期香铺街57＃3单元302室业主，其住宅为多层住宅，建筑面积为91.58平方米，每月每平方米0.5元，每年物业费为549元。
现原告凤城市明光物业服务有限公司为向被告李庆志索要2013年、2014年、2015年物业服务费总计1647元及违约金494元，合计2141元而诉至该院。
一审法院认为，原告明光物业服务有限公司已实际为被告李庆志所居住的河畔小区提供物业服务，被告李庆志亦居住在该小区，双方已实际建立物业服务合同关系。
关于被告李庆志提出的本案超过诉讼时效问题，在庭审中被告李庆志认可物业公司收费员上门收取物业费并明确表示房屋存在问题不解决就不能交纳物业费。证明原告收费员上门收取物业费形式，属于法定的诉讼时效中断情形，故原告明光物业服务有限公司请求被告李庆志交纳2013年至2015年的物业服务费并没有超过法定的诉讼时效。
关于被告李庆志提出的房屋及小区存在问题，物业未能及时解决问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。被告已告知物业费收费员方式告知房屋存在问题，物业未给与及时回应，庭审中原告向被告释明了房屋保修程序，被告可按照原告释明的保修程序填写申请使房屋得到维护保养。且原告明光物业服务有限公司按物业服务合同的规定提供了相应的服务，被告李庆志以物业服务不到位，不予交纳物业费，没有法律依据。业主有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行交费义务与向物业公司追究违约责任属于不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约责任而拒绝交纳物业管理费，为此，被告以上述问题作为抗辩理由不交纳物业管理费，本院不予支持。同时也建议业主在缴纳物业费同时行使业主权利，在房屋或小区出现问题时积极与物业工作人员联系，使得其所有房屋尽早得到修护，物业公司和业主共同努力营造一个舒适安全的居住环境。
在2014年至2015年的物业服务合同中第十九条（六）项约定，业主有证据并经过河畔业委会核查属实明光物业确实降低了约定的服务质量和服务标准的，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠。另物业服务合同第三十六条约定，业主在约定的收费时间内拒绝交纳物业相关费用，导致明光物业无法按合同约定标注提供管理服务和降低服务标准的，不得追究明光物业的责任。被告李庆志2013年、2014年、2015年拒绝交纳物业服务费，不享有在2014年和2015年物业服务费每年减免一个月的权利。
关于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金，但因其自身服务一定瑕疵造成被告拒交服务费，其自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，本院不予支持。
鉴于此，明光物业服务有限公司应当立即提高物业服务质量，改变服务态度，真心实意为业主服务。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《物业管理条例》第十二条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李庆志给付原告明光物业服务有限公司物业服务费1647元，于本判决生效后10日内支付；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李庆志承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人李庆志与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司签订物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应据此履行各自权利义务。
合同签订后，被上诉人凤城市明光物业服务有限公司已实际为被上诉人李庆志提供物业服务，上诉人李庆志亦应按照合同约定，履行交纳物业费的义务。
关于上诉人李庆志主张本案超过诉讼时效，凤城市明光物业服务有限公司未向其提供良好物业服务，其不予交纳物业服务费一节，因李庆志在一审中自认凤城市明光物业服务有限公司收费员上门催费，可以证明诉讼时效存在中断的情形，且凤城市明光物业服务有限公司已向李庆志释明了房屋保修程序，其可按照保修程序填写申请，使房屋得到维护保养，因凤城市明光物业服务有限公司已按物业服务合同的约定，向李庆志提供了相应的服务，故李庆志以物业服务不到位，不予交纳物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人李庆志要求被上诉人凤城市明光物业服务有限公司出示动用维修基金相关证据一节，因此项诉讼请求与业主应否履行交费义务属于不同法律关系，且被上诉人凤城市明光物业服务有限公司已向其释明，业主可自行到凤城市城建局等单位查询相关手续，故上诉人李庆志此项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，李庆志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李庆志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于国兴
代理审判员 刘 云
代理审判员 王 蕾
二〇一七年七月二十日
书 记 员 张东明