河南省濮阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0929民初5344号
原告：濮阳县环宇商贸有限公司。住所地：濮阳县解放路与国庆路交叉口西北角。组织机构代码：68317933-6。
法定代表人：杨顺海，该公司总经理。
委托代理人：马青云，该公司法律顾问。
被告：胡志英，女，1965年2月27日出生，汉族，住濮阳县。
原告濮阳县环宇商贸有限公司（以下简称环宇公司）与被告胡志英租赁合同纠纷一案，本院受理后，经审理于2016年6月23日作出（2016）豫0928民初573号民事判决。原告环宇公司不服提出上诉。濮阳市中级人民法院经审理于2016年10月18日作出（2016）豫09民终1843号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2016年12月19日重审立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告环宇公司的法定代表人杨顺海及其委托代理人马青云、被告胡志英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告环宇公司诉称，2010年11月12日，原告与被告签订了《租赁合同》，原告将所有的濮阳县商业大楼二、三层营业场地出租给了被告使用，每年租金为51,000元，租期为2010年11月12日至2011年11月12日。期间根据市政府一创双优办公室指示精神，为提高我县整体形象，政府将我县解放大道及两侧建筑物进行全面包装，商业大楼是此次整改的一个亮点，原告将要对商业大楼进行全面整改，在整修期间为避免给商户带来不必要的损失，原告于2011年7月8日向被告等商户张贴了整体承包装修通知：“决定对现有商户的合同期满后将其终止，等大楼整体装修好后现有各租户享有优先租赁权”。2011年7月20日在被告等人均不竞标的情况下，温桂银通过竞标方式取得了原告的商业大楼整体装修和承包权，后在温桂银的实际装修过程中，其他商户均给予配合并及时从商业大楼内搬出，但被告总是以各种理由拒绝搬出，并一直使用至2015年12月，之后被告才将商业大楼二、三层钥匙交于原告。由于被告的行为致使温桂银迟迟不能对商业大楼进行装修，为此温桂银还以违约之诉向濮阳县人民法院提起诉讼，濮阳县人民法院于2012年11月26日判决原告向温桂银赔偿违约金等各项损失计款827,892.6元。现该判决已生效。期间被告的租赁合同已于2011年11月12日到期，但在合同到期后被告既不从商业大楼内搬出，也不向原告交纳租金。要求被告向原告支付租金800,000元（2011年11月12日至2016年1月18日的租金，按每年租金200,000元计算）因延迟向原告交付租赁物而给原告造成的违约金190,000元，合计990,000元；本案诉讼费由被告承担。
被告胡志英辩称，一、原告要求被告承担其与温桂银关于濮阳县商业大楼承包合同纠纷一案判令的违约金827,892.6万元，与法相悖。被告早在2008年之前就租赁了原告的濮阳县商业大楼，2008年11月11日濮阳县政府就相关濮阳县商业大楼召开专题会议〔2008〕32号第四项内容明确决定了作为租赁经营户的被告对其商业大楼有优先承租权，并承诺5年房租不变。后来县纺织品公司变更为现在的原告环宇公司，当时原告要求承租合同一年一签。由于濮阳县人民政府指导此事，觉得原告不会违背5年房租不变的承诺，所以这才同意一年一签租赁合同。最后一份合同书是2010年11月12日至2011年11月12日，在合同没有到期的情况下，2011年7月8日原告发出通知：“……公司决定对现有各商户的合同期满后将其终止，等大楼装修好后，现有各租户享有优先租赁权”。而原告违背诚实信用原则，在各商户不知情的情况下于2011年7月20日先收取了公司股东及副经理温桂银交来的投标诚意金300,000元，也说是租赁商业楼的预付订金，后来在2011年10月24日才在公司股东大会上，公司对股东说要对外承包大楼，可在2011年10月17日原告已收了温桂银800,000元承包金。温桂银与原告的承包合同中明确显示，温桂银租赁原告的商业大楼一至五楼，包含了被告已租赁的二、三层，已侵犯了被告的优先承租权。温桂银起诉要求被告赔偿其损失的诉讼请求已被法院（2012）濮民初字第894号判决驳回。且濮阳县人民法院（2015）濮民初重字第1号民事判决书中判决，被告对商业大楼二、三层享有优先租赁权。被告已于该判决下达前就已将商业大楼二、三层的钥匙交给法院，被告的行为并没有对原告造成损失，原告的损失是因其自己的过错造成的，应当自行承担，与被告无关。原告也没有证据证明其已实际产生了上述损失。二、原告要求被告交纳租金没有事实根据，温桂银已向原告交纳过租金，原告不能对同一租赁物再次向被告主张租金，被告也没有实际使用商业大楼，因为商业大楼装修漏水导致二、三层无法经营，2012年年底就不再使用。三、2011年，原告开始装修之后，房屋漏水，门窗损毁，外墙搭有脚手架，导致被告无法经营。原告的诉请与事实不符，其中有一项关于违约金，通过（2012）濮民初字第2228号民事判决书可以显示出来原告要求赔偿的违约金及损失等是原告要赔偿给案外第三人的，与被告无关。通过该判决书审理查明的事实，原告并未与濮阳市泰昌装饰有限公司达成合同。另外，赔偿给温桂银350,000元的违约金是原告自己的行为造成的，原告侵犯了被告的优先租赁权。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告环宇公司提供以下证据支持其诉请：
1、濮阳县人民法院（2012）濮民初字第2228号民事判决书一份
2、濮阳县人民法院（2015）濮民初重字第1号民事判决书一份。以上证据证，2011年7月8日，原告向被告等原商业大楼商户张贴了全面整改通知后，因被告拒绝向案外人温桂银及时交付商业大楼二、三层，造成原告的商业楼装修无法进行，致使原告违约。经濮阳县人民法院的两份判决书判决原告共赔偿温桂银租金及违约金等损失827,892.6万元，该损失应当由被告全部承担。
3、濮阳县环宇商贸有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份；
4、杨顺海身份证复印件一份。证，原告的实际情况，原告具有本次诉讼的主体资格。
5、2016年1月18日，温桂银向濮阳县法院出具的收条一张。证，被告的租赁合同与2011年11月12日到期后，被告仍然一直实际使用商业大楼二、三层，至2016年1月18日，期间被告没有向原告支付租赁费用。
6、濮阳县公安局南关派出所接处警11登记表两份。证，2011年11月12日被告的租赁合同到期后，原告于2012年4月2日派人对商业大楼进行外墙装修时，被告多次阻挠施工，2012年4月6日，原告停止施工。
被告胡志英的质证意见为：对证1真实性无异议，对判决的生效时间2015年11月28日，在（2015）濮民初重字第1号判决出来之前，被告已经将商业大楼二、三层的钥匙交给了原告，被告不存在侵权行为。对证2真实性无异议，该判决书第二项明确了被告胡志英对原告的商业大楼二、三层享有优先租赁权，而原告违反约定，将商业大楼租赁给温桂银，侵犯了被告胡志英的优先租赁权，原告有过错。之前原告的公司是国有纺织品公司，名称为濮阳县纺织品公司，为国有企业，其现在还有纺织品公司的合同。在2008年，濮阳县人民政府做出了（2008）32号文会议纪要，明确约定租赁经营户胡志英对原纺织品商业大楼享有优先租赁权。现在原告公司是租赁的纺织品的地方，至于是怎么变更成现在的私有资产不清楚。算是国有资产的流失。其和环宇公司2010年11月12日签订的合同没有到期的时候，公司于2011年7月28日下通知，说公司装修，装修后商业楼的商户还有优先租赁权。公司什么时间装修完毕没有通知被告，现在环宇公司经理杨顺海和温桂银是既是纺织品公司的经理，又是环宇的经理，温桂银是副经理。明显是正副经理恶意串通行为，给被告造成了极大损失和心理伤害。对证3、4有异议。对营业执照，政府存档的会议纪要是纺织品公司，但是公司的会议纪要变成了环宇公司，二者不符。商业楼的房产证办出来的是属于环宇公司五个股东所有。环宇公司的成立涉嫌侵吞国有资产。对证5有异议，被告使用到2011年12月底，因为原告把门窗损坏了，被告在2012年打的官司。对证6有异议，被告没有阻挠原告施工，当时正在打官司。
被告胡志英提供以下证据对抗原告诉请：
1、2010年11月12日原被告签订的租赁合同一份。证，原告将商业大楼的二、三层租赁给被告使用，每年租金是51,000元。在2008年濮阳县人民政府出面协调商业大楼事宜，当初纺织品有限公司及政府都承诺被告租赁商业楼的租金五年不变。
2、2011年7月28日原告向被告发的通知一份。证，原、被告的合同未到期时，公司称要对商业大楼进行装修整改，原告先中止合同，公司装修好，各租赁户有优先租赁权。
3、（2012）濮民初字第894号民事判决书一份。证，该判决书驳回了案外人温桂银要求胡志英搬出商业大楼二、三层的诉讼请求，确认胡志英对商业楼二、三层有优先租赁权。
4、濮阳市中级人民法院做出的（2013）濮中法民申字14号民事裁定书一份。证，终止了（2012）濮民初字第2228号民事判决书。
5、濮阳市中级人民法院做出的（2014）濮中法民三终字第00198号民事裁定书一份。证，撤销了濮阳县人民法院（2013）濮民再初字第2号民事判决书，将温桂银起诉环宇公司的商业楼的案发回重审。
6、（2015）濮民初重字第1号民事判决书一份。证，该判决书第二项又再次确认胡志英对原告商业大楼二、三层享有优先租赁权。综合以上证据说明被告胡志英对商业大楼二、三层享有优先租赁权，原告与温桂银之间的诉讼其损失应该自行承担。
7、2013年年底商业大楼几组照片（此证据在（2015）濮民初重字第1号审理的时候提交过）。证，由于原告装修商业大楼二、三层严重漏水，造成胡志英的货物及物品严重损失。
8、照片4张。证，原告施工弄脏了被告的经营场地，导致被告无法经营。
9、[2008]32号会议纪要一份。证，被告有优先承租权。
10、2011年11月16日承包合同、2012年3月8日租赁合同各一份。证，原告把房屋整体租赁给温桂银后，温桂银将第二、三层出租给刘洪强了。
11、照片1张。证，被告去公司交租金，公司不要，公司这个时候已经将房子租赁给其他人了。
12、视频资料一份及照片13张。证，商业大楼二、三楼漏水，导致一楼渗水，被告未使用二、三楼的原因就是二、三楼存在漏水情况。
原告环宇公司的质证意见为：对证1真实性无异议，该证据只能证明被告使用商业楼二、三层的租赁期限为2010年11月12日至2011年11月12日。但事实上，2011年7月28日，在原告张贴通知后，一直至2016年1月18日，被告都在使用着。对证2真实性无异议，该证据证明被告在明知商业楼需要整体装修的情况下，仍然坚持继续使用，并拒绝搬出，导致原告无法对该楼整体进行装修，被告本身具有重大过错。对证3、4、5、6，其真实性均无异议，这几份判决在原告提供的两份判决书中有体现，该证据不能证明被告方主张的证明目的。对于案外人温桂银的所有损失，均是由于被告拒绝搬出商业楼二、三层所造成的，该损失应该由被告方承担。对证7真实性有异议，该证据不能真实反映商业楼的实际状况，事实上，商业楼根本不存在被告方所主张的漏水不能使用的情况。对证8真实性有异议，照片拍摄时间及地点不明，不能证实被告方所要证明的目的，另外照片也不能反映出因原告装修造成被告不能使用租赁的二、三层房屋的事实，原告当时进行的装修只是外墙装修，因被告阻挠，四天后就停止了装修，不存在因装修影响被告使用房屋的情况。对证9无异议。对证10刘洪强的租赁合同的真实性无异议，但该合同签订后，由于被告方阻止商业楼装修，该合同未实际履行（在原告提供的两份判决书中，对该租赁合同也有阐述）。对证11有异议，照片拍摄时间及地点不明，不能证明被告所主张的证明目的。对证12，被告提供的视频资料拍摄时间不明，拍摄地点及楼层不明，不能证明被告的证明目的，也不能证明被告说的商业大楼二、三层不能正常使用。照片不能证明被告的证明目的，反而证明被告等人一直正常使用商业大楼二、三层，并使用至交付钥匙之日，照片的拍摄地点不明，也不能证明商业大楼二、三层不能正常使用。
本院依法调取以下证据：
1、本院（2015）濮民初重字第1号案件中胡志英询问笔录一份。
2、本院（2012）濮民初字第894号民事案件卷宗、（2013）濮民再初字第2号民事案件卷宗、（2015）濮民初重字第1号民事案件卷宗的相关材料各一份。
原告环宇公司的质证意见为：对以上证据均无异议。但证1不能证明被告胡志英已经在当天将涉案大楼二、三楼的钥匙交付给原告。应以实际交付时间为准。证2显示胡志英在当时审理中，仍在使用涉案大楼二、三层。
被告胡志英的质证意见为：证1属实，这是她租赁房屋时，自己安装的房屋门，这个门不是上二楼的唯一通道，其他地方都能上二楼。原告在2012年开始装修时，把外墙的玻璃损坏，房屋漏水，导致她们无法经营，当时，她们就不再使用涉案二层、三层了。2012年3月，温桂银起诉她，让她搬出房屋，那时她就不再使用房屋了。对证2认为，虽然其货架在2015年诉讼中，在涉案大楼的二、三层，但这是被告不要的货架。自原告2011年12月装修开始，原告将外墙玻璃损坏后，房屋漏水，导致被告无法继续经营，无法使用涉案大楼的二、三层，被告就把货物搬到涉案大楼后面自己的仓库里。因为货架便宜，处理货架还要花钱，就舍弃不要了。被告确实使用到2011年底。2012年3月，温桂银起诉被告时，他们就把自己的货物搬走了。原告的损失，与被告无关。原告装修期间的房租，不应由被告承担。
经审理查明，本案所涉商业大楼位于濮阳县××镇××与××交叉口西北角，该大楼产权经过几次变更。2009年1月15日，该大楼部分产权登记为原告濮阳县环宇商贸有限公司所有，濮阳县人民政府向原告环宇公司颁发了濮县房字第××号房权证。2010年11月12日，原告环宇公司与被告胡志英签订租赁合同，被告租赁该楼二层、三层营业场地，每年租金5.1万元，租期从2010年11月12日至2011年11月12日止。签订合同后，胡志英交纳了租金，双方已履行合同。2011年7月28日，环宇公司张贴通知，通知内容如下：“各租赁户：根据市政府一创双优办公室指示精神，为提升我县整体形象，政府将对我县解放大道及两侧建筑物进行全面包装，商业大楼是这次整改的一个亮点，为响应政府号召，给以后经营创造一个良好的环境，我公司将对商业大楼进行全面整改，在整修期间为避免给各商户带来不必要的经济损失，公司决定对现有各商户的合同期满后将其终止，等大楼装好后现有各租户享有优先租赁权，特此通知”。2011年7月20日，温桂银向环宇公司交纳投标诚意金300,000元。2011年10月17日，温桂银向环宇公司交纳大楼装修保证金800,000元。同年11月16日，温桂银与原告环宇公司签订了商业大楼整体承包合同，约定，温桂银租赁原告商业大楼一至五楼及院内平房和大楼西北角楼梯。租期15年，年租金550,000元，四年后租金每年递境5%，递增基数为400,000元。温桂银负责出资对商业大楼的整体外表进行包装改造，必须按照政府城市提升办的城市规划效果图进行装裱，达标为准，原告概不出资等。温桂银与原告环宇公司签订上述合同后，环宇公司将该部分款转成温桂银的租金。温桂银对商业大楼外观进行装修改造，在施工中，温桂银与被告胡志英发生争执，温桂银停止施工。2012年4月，温桂银以胡志英为被告，环宇公司为第三人诉至本院，要求确认其与环宇公司签订的承包合同有效；要求胡志英搬出其占用的商业大楼第二、三层；要求胡志英赔偿原告各项损失600,000元。本院经审理作出（2012）濮民初字第894号判决书，驳回温桂银的诉讼请求。温桂银提出上诉后，向濮阳市中级人民法院提出申请，温桂银撤回了上诉和起诉，本院（2012）濮民初字第894号判决未生效。2012年9月，温桂银又以环宇公司为被告诉至本院，仍要求确认与原告之间的承包合同有效等。本院于2012年11月26日作出（2012）濮民初字第2228号民事判决，判决，一、被告濮阳县环宇商贸有限公司于判决书生效后十日内向原告温桂银交付租赁物（濮阳县商业大楼二、三层）；二、被告濮阳县环宇商贸有限公司赔偿原告温桂银各项损失共计827,892.6元。限判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告温桂银的其他诉讼请求。判决书生效后，执行程序中，胡志英申请再审，濮阳市中级人民法院经审查，于2013年4月12日作出（2013）濮中法民申字第14号民事裁定，指令本院对本案再审。再审是，胡志英作为第三人参加诉讼。本院于2013年12月24日作出（2013）濮民再初字第2号民事判决。胡志英不服提起上诉。2014年12月4日，濮阳市中级人民法院作出（2013）濮中法民三终字第00198号民事裁定，撤销原判发回重审。本院重审后于2015年11月4日作出（2015）濮民初重字第1号民事判决，判决，一、维持濮阳县人民法院（2012）濮民初字第2228号民事判决书。二、待原告温桂银将濮阳县商业大楼装修好对外出租时，同等条件下，第三人胡志英对被告濮阳县环宇商贸有限公司拥有的商业大楼第二层、第三层享有优先租赁权。三、驳回第三人胡志英的其他诉讼请求。该判决生效后，被告胡志英于2015年12月15日到本院要求将涉案大楼二、三层钥匙交付给原告环宇公司，但未交付成功。后在执行程序中，案外人温桂银于2016年1月18日从本院执行机构收到涉案二、三层钥匙。现原告诉至本院，要求被告支付租金800,000元（2011年11月12日至2016年1月18日的租金，按每年租金200,000元计算）及因延迟向原告交付租赁物而给原告造成的违约金190,000元，合计990,000元。
关于被告占用涉案大楼二、三层的时间及租金损失，庭审中，原告称商业大楼至今未装修好，温桂银整体租赁商业大楼的租金为550,000元，其中，第一层租金为250,000元，第2、3层每层租金为100,000元，第4层租金为100,000元。每层租金的分配是原告自行确认的。原告根据温桂银通过本院执行机构收到钥匙的时间即2016年1月18日来确定被告占用房屋的时间。被告称其使用房屋至2011年12月底，之后因原告进行装修未继续使用。
另查明，本院调查相关卷宗显示，被告在（2012）濮民初字第894号民事案件卷宗中陈述其的羽绒服、货架、模特等财务在涉案大楼二、三层存放，商品价值1000多万。被告在（2013）濮民再初字第2号民事案件卷宗中陈述截止2013年7月30日庭审时仍在使用涉案大楼二、三层。被告在（2015）濮民初重字第1号民事案件卷宗中陈述截止2015年6月10日庭审时其货架仍在涉案大楼二层存放。
本院认为，被告在租赁合同到期后继续占用涉案标的物，应向原告支付占用期的费用。原、被告关于占用时间陈述不一致。根据被告在其他卷宗的陈述可证实，被告于2015年12月15日向法院要求交涉案标的物钥匙的事实，从而证明被告当时已腾出标的物自愿交付钥匙，故本院认定被告在租赁合同到期后仍占用涉案标的物的时间为2011年11月13日至2015年12月15日（4年1个月3天）。关于占用期间造成原告租赁费损失的承担问题。原告在2011年7月28日以大楼需进行装修整改为由对楼内租户发出通知，该通知是终止到期的租赁合同，并非招租通知。原告在没有通知公开招租的情况下就与第三方温桂银签订《商业大楼整体承包合同》，没有顾及被告胡志英等原租赁户享有的优先承租权。致使整体承包合同在履行过程中与被告形成纠纷，导致装修中止、诉讼不断，原告存在明显过错，故其对造成被告占用期间的租赁费损失应承担相应的责任。被告在租赁合同到期后为争取优先租赁权长期占用租赁标的物未及时搬离，也有过错。对被告占用期间造成的二、三层租金损失，原、被告均应承担相应的过错责任，本院酌定各承担50%。原告诉求每年每层租赁费为100,000元，属其自述，未提交证据予以证明，被告不予认可，本院认定应按原、被告签的租赁合同约定的租金及各自的过错责任，计算被告占用期间的费用为104,196元（51,000元×4年1个月3天×50%）。被告自认使用商业大楼二、三层至2011年12月底，提交证据证明之后因商业大楼装修导致无法经营的答辩理由，本院认为，被告提交的证明无法显示商业大楼二、三层不能经营的具体时间，且被告无法经营不能证明被告没有占用该房屋，被告的答辩意见，本院不予支持。原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，故原告的此项主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、被告胡志英于本判决生效后十日内支付原告濮阳县环宇商贸有限公司房屋占用费104,196元；
二、驳回原告濮阳县环宇商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12,079元，由原告濮阳县环宇商贸有限公司承担10,559元，被告胡志英承担1,520元。
如不服本判决可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提供对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。
审 判 长 姚胜男
助理审判员 孙社娟
人民陪审员 孙长春
二〇一七年六月六日
书 记 员 付英娜