江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00606号
上诉人（原审被告）杨善忠。
委托代理人曹亮，江苏瑞杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张克坚。
上诉人杨善忠因与被上诉人张克坚房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第01803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月1日立案受理后，依法于2015年5月14日公开开庭进行了审理，上诉人杨善忠的委托代理人曹亮到庭参加诉讼，被上诉人张克坚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
张克坚一审诉称：2011年1月10日，我与杨善忠签订房屋买卖协议。根据协议约定，杨善忠自愿将连云区安置房指挥部以房抵工程款的房屋，位于连云区西墅花园14号楼4单元1002室、1102室、跃层出售给我。我为此向杨善忠支付人民币共计1370000元（1002室509268元、1102室513375元、跃层354156元，3套房屋共计1376799元，当时杨善忠同意我只用支付1370000元）。但是至今杨善忠没有将1002室交付给我，而是将房屋又卖给了陈海泉。1002室当时单价为3820元，建筑面积为136.90平方米，当时我通过银行转账为此房屋向杨善忠支付509268元。根据法律规定杨善忠应当向我赔偿1018536元。根据买卖协议第六条约定，律师费应当由杨善忠承担，律师费计15000元。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判决杨善忠返还购房款509268元、赔偿款509268元共计1018536元。
杨善忠一审辩称：张克坚诉讼部分请求不能成立，理由如下：张克坚要求赔偿款509268元没有法律依据；张克坚在诉状中所讲我已将房屋卖给陈海泉不是事实，我与陈海泉并不认识，此房是连云区拆迁安置办公室安置给陈海泉的，并非我所卖；我与张克坚签订的房屋买卖协议属于无效协议，我根本无权出售此房屋。综上，请求法院在查明事实的基础上将此案调解结案。
原审法院审理查明：杨善忠挂靠在连云港市政工程有限公司（以下简称市政公司）名下承建连云港海润置业有限公司（以下简称海润置业，该公司开发连云区西墅花园安置房）西墅花园小区道路及排水工程，后市政公司和海润置业协商将西墅花园14号楼四单元1002室以522958元、1102室以527065元、跃层以364888元、3号楼二单元201室以478548元的价格作价冲抵应付杨善忠的工程款。2011年1月10日，张克坚和杨善忠签订了《房屋买卖协议》1份，约定了杨善忠将其中的14号楼4单元1002室、1102室、跃层出售给张克坚，3套房总价款1376799元（其中1002室房屋509268元），后杨善忠同意张克坚共支付房款1370000元。当日，张克坚即向杨善忠支付了房款1370000元。后因为14号楼4单元1002室没有签订网上售房合同，连云区安置房建设指挥部将该房屋又安置给案外人，市政公司和海润公司经协商于2014年4月将涉案房屋退回海润置业，海润置业给付市政公司房款522958元，2014年7月17日，杨善忠收到该522958元。
张克坚还向原审法院提供了其向案外人刘娟借款1370000元（约定借款利息为同期银行贷款利息的四倍、借款期限为五年）的借条1份、连云港圣乔治商贸有限公司的企业法人营业执照1份、公司章程1份，证明其向和其同为连云港圣乔治商贸有限公司的股东的刘娟借款1370000元用于购买杨善忠的涉案房屋，约定借款利息为银行贷款利率的四倍，因涉案房屋不能交付，故要求杨善忠按照银行贷款利息赔偿其已付购房款的利息，不要求法院处理房屋的增值。杨善忠对该借条的真实性不予认可，主张涉案房屋在与张克坚签订买卖协议的时候已经交付了，现拆迁办重新安置房屋也是经过张克坚同意，故其只同意从拆迁办向其返还购房款时支付张克坚利息。杨善忠对自己主张的涉案1002室房屋已经向张克坚交付的事实未能提供证据加以证明。
原审法院认为：杨善忠将其从海润公司处冲抵工程款而来的包括涉案房屋在内的房屋出售给张克坚，但是因为涉案的1002室房屋已经被拆迁部门安置给案外人，造成涉案房屋已经无法交付给张克坚，故对张克坚要求杨善忠退还该房屋购房款509268元的诉求依法予以支持。关于张克坚主张的杨善忠将1002室房屋卖给其后又将房屋出售给案外人，故要求杨善忠给付相当于购房款赔偿金的诉求，因为造成1002室房屋不能向张克坚交付的原因并不是杨善忠将该房屋一房两卖，且杨善忠也不是房地产开发企业，因而不适用最高人民法院《﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》相关规定，故张克坚该诉求缺乏事实和法律依据，原审法院对张克坚该诉求依法不予支持；但是因为张克坚早在2011年1月10日已经将涉案房屋的购房款交付给杨善忠，而杨善忠至今不能交付涉案房屋，故其应当赔偿张克坚因此所遭受的损失，张克坚的损失可以是房屋的增值，也可以是购房款的利息等，现张克坚主张银行贷款利息，应当予以支持，故原审法院判决杨善忠按照中国人民银行公布同期同类贷款利率向张克坚支付自2011年1月11日起至判决确定的给付期限之日止已付购房款的利息。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，作出如下判决：一、杨善忠于判决发生法律效力之日起十日内返还张克坚购房款509268元及利息（利息以509268元为本金，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利息自2011年1月11日起计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回张克坚的其他诉讼请求。案件受理费13970元，由杨善忠、张克坚各半承担。
上诉人杨善忠不服一审判决，上诉称：第一，原审法院漏列主体，没有将海润公司追加为本案当事人。因海润公司欠杨善忠的工程款，将14号楼4单元卖给杨善忠抵工程款，杨善忠又将其卖给张克坚，后连云区安置房建设指挥部又将此房安置给案外人，才导致本案纠纷的发生。上诉人将此房交给被上诉人长达两年之久，无权再控制该房屋，连云区安置房建设指挥部在没有办法的情况下，找市政公司、张克坚协商，才将此房退出，上诉人只是办理了相关手续，所以一审法院应将海润公司追加为本案的当事人。第二，原审法院从2011年1月11日开始计算利息，明显错误。虽然房屋买卖协议是在2011年1月10日签订，上诉人交付房屋也在2011年1月10日，但退房时间为2014年4月，退款在2014年7月，这一系列事都是张克坚同意的，否则房屋也无法返还。一审原审法院认定利息起算时间为2011年1月11日是错误的。综上，原审法院程序违法，利息起算时间错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人张克坚未答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，杨善忠与海润公司签订的冲抵工程款的合同以及杨善忠与张克坚签订的房屋买卖协议，系各方真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，均为有效合同。前述两份合同中涉及的房屋虽然相同，但两份合同本身是各自独立的，杨善忠应分别享有、履行合同中的权利、义务。本案处理的是杨善忠与张克坚之间的房屋买卖合同，与杨善忠和海润公司签订的合同无关，上诉人称由于海润公司原因导致其与张克坚的合同无法履行应将海润公司纳入诉讼没有法律依据，本院不予支持。至于利息的起算时间，张克坚于2011年1月10日即交付房款，该款杨善忠至今未退还，张克坚主张从付款之日起计算利息符合法律规定，本院对上诉人称利息起算时间错误的上诉意见不予采纳。被上诉人张克坚经本院依法传票传唤拒不到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13970元（杨善忠已缴纳），由上诉人杨善忠承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。