广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执异304-321号
案外人：黎和弟，女，1929年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
案外人：麦映红，女，1960年12月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
案外人：黄结芳，女，1986年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
案外人：黄雪芳，女，1988年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
案外人：黄肖芳，女，1990年4月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
案外人：黄翠芳，女，1991年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
案外人：黄世坤，男，1993年4月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
上述七案外人的共同委托代理人：余慧妍，广东耀辉律师事务所律师。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行(原名称广州市鹤洞农村信用合作社)，住所地广东省广州市荔湾区花地大道中路89号。
负责人：钟仁隽，该支行行长。
委托代理人：张哲锋、付凌岳，分别为北京大成（广州）律师事务所律师、实习律师。
被执行人：佛山市南海南矿集团实业公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路十三号。
法定代表人：王雪华。
被执行人：佛山市南海区南矿集团工业公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐镇广佛一路13号。
法定代表人：王雪华。
被执行人：佛山市南海区南矿集团公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路。
法定代表人：王雪华。
上述三被执行人共同委托代理人：冯可欣、范例，分别为广东南天明律师事务所律师、实习律师。
本院在执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商行荔湾支行）和被执行人佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司、佛山市南海区南矿集团公司借款合同纠纷一案过程中，案外人黎和弟、麦映红、黄结芳、黄雪芳、黄肖芳、黄翠芳、黄世坤对本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人黎和弟、麦映红、黄结芳、黄雪芳、黄肖芳、黄翠芳、黄世坤称：黄奕棉于2011年4月30日去世，其为黄奕棉的法定继承人，黄奕棉于2004年3月5日通过拍卖取得银海花园17套房屋及一间商铺，与广东省佛山市南海拍卖行签订《拍卖成交确认书》。黄奕棉已向佛山市南海拍卖行支付拍卖佣金并向南矿实业公司支付房款。南矿实业公司于2014年将涉案房屋交予其使用，自2014年一直使用至今。请求解除（2001）穗中法执字第1629号执行裁定对位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路一号银海花园银晖阁2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611、2401、2501、2701、2801，银江阁401、810、1910共17套房屋及佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路一号银海花园一层03号商铺的查封。
黎和弟、麦映红、黄结芳、黄雪芳、黄肖芳、黄翠芳、黄世坤提供了以下证据：1、佛山市南海拍卖行委托拍卖合同及拍卖公告；2、拍卖成交确认书；3、佛山市南海拍卖行函件；4、黄奕溪情况说明；5、电费单；6、家庭情况说明。
申请执行人农商行荔湾支行答辩称：1、根据物权法第九条的规定，物权以登记为准，涉案房产在被执行人南矿实业公司名下，南矿实业公司拒不履行义务，法院裁定查封、拍卖其名下的涉案房产清偿债务符合法律规定。2、即使案外人其他的证据真实，黄奕溪也并未取得涉案房产所有权，同时根据国有资产处置相关规定，国有资产的转让应该在依法设立的产权机构进行，并应该进行合法的评估，《广东省人民政府关于国有集体资产进入产权交易市场规范交易行为的通知》第四条有详细的规定。3、南矿实业公司是全民所有制的国有企业，在处置国有资产时未遵守相关法律法规的强制性规定，未经合法评估及审计，未进入产权交易市场交易，该拍卖无效。4、南矿实业公司提交的调解书中没有明确载明以物抵债内容，即使有以物抵债协议，黄奕溪也没有办理登记，未取得涉案房产物权。故不同意案外人的异议请求。
被执行人南矿实业公司答辩称：2003年，黄奕溪以建设工程施工合同纠纷案将其司诉至法院，案号为（2003）南民三初字第415号、（2003）南民三初字第416号。其司与黄奕溪达成调解协议并经法院出具民事调解书。2004年3月16日，其司与黄奕溪根据民事调解书签订《协议书》，确认将银海花园首层3号商铺作价1737750元，银晖阁2501、2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611、23A01、2701、2801，银江阁410、810、1910共17套商品房作价2725434元以物抵债给黄奕溪，冲抵其司拖欠的工程款4463184元，双方债权债务完结。上述房产由黄奕溪自行处理，其司协助其办理房屋过户，不再承担任何责任。
被执行人佛山市南海区南矿集团工业公司、佛山市南海区南矿集团公司答辩称其两公司非本案涉诉主体，与本案无任何利害关系。
本院查明，本院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力，该判决判令：一、南矿实业公司在判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息，并按中国人民银行规定计收复利，其已付的578元利息从中抵扣；二、南海市南矿集团公司、南海市南矿集团工业公司对上述债务共同承担连带责任，等。经广州市鹤洞农村信用合作社申请，本院于2001年10月28日以(2001)穗中法执字第1629号立案执行。在执行过程中，本院作出(2001)穗中法执字第1629号执行裁定，于2015年4月9日查封了登记在被执行人南矿实业公司(原名称：南海市南矿集团实业公司)名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路一号银海花园的多套房产，其中包括：银晖阁2507房、2508房、2509房、2510房、2511房、2607房、2608房、2609房、2610房、2611房、2401房、2501房、2701房、2801房；银江阁410房、810房、1910房；银海花园一层03号商铺。
另查，广州市鹤洞农村信用合作社于2002年经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶滘农村信用合作社。广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行。
再查，关于黄奕溪诉南矿实业公司建设工程施工合同纠纷两案，广东省佛山市南海区人民法院于2003年11月20日分别作出（2003）南民三初字第415、第416号《民事调解书》。其中第415号调解书确认的和解协议内容为：一、南矿实业公司确认欠黄奕溪银海花园给水工程款2725434元；二、南矿实业公司将座落于佛山市南海区广佛路黄岐段一号银海花园银晖阁2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611、23A01、2501、2701、2801及银江阁410、810、1910共17套房的所有权抵押给黄奕溪，并由南矿实业公司到房管部门办理抵押登记手续，所需费用由南矿实业公司负责；三、南矿实业公司需在银海花园给水工程经有关部门验收合格之日起三个月内尽快回笼资金给黄奕溪，黄奕溪收到南矿实业公司的全额欠款后退回相应的房屋给南矿实业公司。若南矿实业公司在三个月内不能回笼资金给黄奕溪，则通过法院确认的评估机构评估上述房产，评估后依照法律程序拍卖，所得款项用于支付黄奕溪工程款，多退少补；四、案件受理费23637元，财产保全费14020元，合共37657元，由南矿实业公司负担。第416号调解书确认的和解协议内容为：一、南矿实业公司确认欠黄奕溪银海花园给水工程款1737750元；二、南矿实业公司将座落于佛山市南海区广佛路黄岐段一号银海花园首层3号铺作价1737750元作为上述工程款付给黄奕溪，该铺位的房产所有权归黄奕溪所有；三、南矿实业公司需在银海花园给水工程经有关部门验收合格之日起三个月内到房管部门将银海花园首层3号铺的所有权登记在黄奕溪名下。所需费用由南矿实业公司承担；四、若南矿实业公司在银海花园给水工程经有关部门验收合格之日起三个月内未能将上述铺位在房管部门办理登记手续，则需按欠款总额的银行同期贷款利息支付利息给黄奕溪，直到黄奕溪取得该铺位的所有权登记为止。五、案件受理费18699元，财产保全费9020元，合共27719元，由南矿实业公司负担。
另南矿实业公司提供的协议书显示，2004年3月2日南矿实业公司（甲方）与黄奕溪（乙方）签订《协议书》，约定双方指定由佛山市智勤会计师事务所有限公司对银海花园银晖阁2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611、23A01、2501、2701、2801、银江阁410、810、1910共17套商品房以及银海花园首层3号铺财产进行评估，指定由佛山市南海拍卖行对所评估的财产进行拍卖。2004年3月16日，双方再签订《协议书》，约定：民事调解书协定甲方抵押给乙方房产，即银海花园银晖阁2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611、23A01、2501、2701、2801及银江阁410、810、1910共17套房号及首3号铺，全部卖给乙方作为冲抵甲方欠乙方工程款4463184元，乙方不得再向甲方主张债权，双方债权债务完结等。
黄奕溪提供的报告书、佛山市南海拍卖行委托拍卖合同、拍卖成交确认书显示，南矿实业公司、黄奕溪委托佛山市智勤会计师事务所有限公司对银海花园17套涉案房产、首层3号铺进行评估，佛山市智勤会计师事务所有限公司于2004年3月8日作出佛智会评报字[2004]第010号《评估报告》，评定基准日为2004年2月29日，17套涉案房产的清算变现值为1461102.16元，3号商铺清算变现值为1140750元，合计2601852.16元。2004年3月5日，黄奕溪与佛山市南海拍卖行签订《委托拍卖合同》，委托该拍卖行拍卖南海区黄岐银海花园房产一批（详见佛智会评报字[2004]第010号《评估报告》）。2004年3月17日，佛山市南海拍卖行与黄奕棉签订《拍卖成交确认书》，确认竞买人黄奕棉成功投得南海区黄岐银海花园房产一批（建筑面积：1434.58㎡），成交价2601900元。
黄奕棉于2011年去世，案外人黎和弟、麦映红、黄结芳、黄雪芳、黄肖芳、黄翠芳、黄世坤是黄奕棉的近亲属。
在异议听证中，七案外人称黄奕棉通过支付现金和转账的方式向黄奕溪支付了全部房款，但无提供相应证据。南矿实业公司称由于事隔太久，其司找不到委托拍卖方面的资料。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，涉案的银海花园17套商品房及首层3号商铺均登记在被执行人南矿实业公司名下。虽然现有证据反映在本院查封前，南矿实业公司与黄奕溪达成和解协议，将上述17套商品房的所有权抵押、3号商铺所有权作价抵偿工程款给黄奕溪，后南矿实业公司、黄奕溪委托佛山市南海拍卖行对上述房产进行拍卖，由黄奕棉竞买成交。但委托拍卖的方式与（2003）南民三初字第415《民事调解书》确认的“通过法院确认的评估机构评估上述房产，评估后依照法律程序拍卖”、以及（2003）南民三初字第416号《民事调解书》确认的“南矿实业公司需在银海花园给水工程经有关部门验收合格之日起三个月内到房管部门将银海花园首层3号铺的所有权登记在黄奕溪名下”的内容不一致。因涉及民事调解书的执行、相关各方当事人的实体权利义务，对于南矿实业公司与黄奕溪2004年3月协议、委托拍卖合同的合法性及效力问题，需待实体审理后才能确认，而执行部门并无进行实体审查的法律授权。七案外人认为其在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的主张，依据不足。况且，七案外人也无提供黄奕棉竞买成交后支付拍卖款的凭证，其仅凭落款为黄奕溪的说明，主张已支付全部价款，依据也同样不足。
综上所述，七案外人的异议主张不符合上述司法解释第二十八条规定的情形，对其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回黎和弟、麦映红、黄结芳、黄雪芳、黄肖芳、黄翠芳、黄世坤的异议请求。
当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 赵 彤
审判员 叶洁靖
审判员 黄晓清
二〇一七年九月六日
书记员 任钟兴