湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第00744号原告：武汉金冠物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区开明路5号。法定代表人：彭红娟，总经理。委托代理人：刘维，公司员工。委托代理人：万晓丹，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。被告：郭汉安，男，1972年1月10日出生。原告武汉金冠物业管理有限公司（以下简称金冠物业公司）诉被告郭汉安物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案后，依法由审判员李永明适用简易程序独任审判，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告金冠物业公司的委托代理人刘维、万晓丹，被告郭汉安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金冠物业公司诉称，被告郭汉安购买武昌区临江大道“某某国际城”小区2-1-202高层住宅一套，建筑面积122.84㎡，并于2007年8月31日完成收房手续，被告郭汉安系原告金冠物业公司管理的“某某国际城”小区的业主。原告金冠物业公司与业主于收房时签订《武汉市前期物业管理服务协议》，另与武汉市某某国际城业主委员会于2010年7月10日签订《物业服务合同》，两合同均约定物业服务费收费标准为高层住宅1.98元／㎡·月。合同签订后，原告金冠物业公司依约积极全面履行合同约定义务，提供完善的物业管理服务，但被告郭汉安未依约向原告金冠物业公司缴纳物业服务费。自2008年10月1日至2014年6月30日（共计69个月），被告拖欠的物业服务费为人民币16，782元（122.84㎡×1.98元／㎡·月×69个月），此期间原告金冠物业公司多次对被告进行书面及上门催缴，被告郭汉安均拒绝缴纳。被告郭汉安不缴纳物业服务费的行为已严重违反了原告金冠物业公司与业主签订的《武汉市前期物业管理服务协议》及原告金冠物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》，并侵犯了原告金冠物业公司及其他业主的合法权益。为此，原告金冠物业公司向法院起诉，请求判令被告郭汉安支付原告金冠物业公司2008年10月至2014年6月的物业管理费16，782元（暂计算至2014年6月30日）；判令被告郭汉安支付原告金冠物业公司迟延履行缴纳物业服务费的违约金4，619元（暂计算至2014年6月30日）；判令被告郭汉安承担本案的全部诉讼费用。原告金冠物业公司为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：证据一、营业执照，拟证明原告金冠物业公司为适格的主体；证据二、被告郭汉安的身份证复印件，拟证明被告的身份信息；证据三、《物业服务合同》，拟证明原、被告之间的物业服务关系，被告郭汉安应当按时交纳物业管理费；证据四、《房屋移交凭证》，拟证明被告郭汉安于2007年8月31日收房及原告金冠物业公司收取物业费的起始时间；证据五、《武汉市服务业统一发票》，拟证明被告郭汉安最后一次缴纳物业管理费的时间为2008年6月28日至2008年9月30日，缴纳物业管理费3，262元；证据六、被告郭汉安欠缴物业费的明细，拟证明被告郭汉安欠费16，782元；证据七、原告金冠物业公司催促被告郭汉安缴纳物业管理费的各项通知及文件，拟证明原告金冠物业公司向被告郭汉安主张权利的情况。被告郭汉安辩称，对原、被告之间的物业服务合同无异议，之所以没有缴纳物业费是因为原告金冠物业公司没有解决被告郭汉安所居住的楼层厨房污水管道存在的问题，厨房的污水经常漫出来，造成被告郭汉安家中被污水侵泡，并且为疏通污水管道支付部分费用，希望原告金冠物业公司解决污水管道的问题。被告郭汉安未向法庭提交证据。经庭审举证、质证，被告郭汉安对原告金冠物业公司提供的证据均无异议。本院对双方无异议的证据的证明效力予以确认。经审理查明：被告郭汉安与武汉天实房地产开发有限公司签订了购房合同。2007年8月31日，武汉天实房地产开发有限公司将房屋（建筑面积为122.84㎡）移交给被告郭汉安。2007年8月31日，原告金冠物业公司与被告郭汉安签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定原告为某某国际城小区的物业管理企业，前期物业管理为房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。双方对房屋外观、设备运行、共用部位与共用设施设备的维护和完善、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安及消防等的物业服务质量进行了约定；物业管理服务费按每月每平方米1.98元收取，被告应每三个月交纳一次，逾期按千分之五支付违约金。2010年7月10日，武汉市某某国际城业主委员会与原告金冠物业公司签订《物业服务合同》，约定武汉市某某国际城业主委员会将某某国际城小区委托给原告金冠物业公司实行物业服务，委托服务期限自2010年7月10日起至下一次成功召开业主大会并选聘出物业服务公司或决定由业主自治为止。其物业服务包括订立物业服务工作计划并组织、管理与物业相关的档案资料，制定物业服务的各项制度；建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放的服务和管理；维持公共秩序，做好治安和安全；电梯的运行和日常维护等。双方约定住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应要求。高层住宅按照每月每平方米1.98元的标准交纳物业服务费用。业主可选择按季、按年交纳物业服务费，应于每个应缴费季度的前半个月交纳。合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地房地局及所在地社区等政府主管部门申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下方式解决：1、报请政府主管部门调解或申请仲裁；2、向某某国际城小区所在地人民法院提起诉讼。2008年6月28日，被告郭汉安向原告金冠物业公司缴纳至2008年9月30日止的物业费3，262元，后因家中污水管道的问题遂停止向原告金冠物业公司缴纳物业费，并且多次向原告金冠物业公司反映此问题。截止2014年6月30日，被告郭汉安尚欠原告金冠物业公司物业费16，782元，原告金冠物业公司多次向被告郭汉安催缴物业费未果，为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告金冠物业公司陈述认可被告郭汉安家中厨房污水管道存在问题，但认为污水管道漫溢是开发商的设计问题，与物业管理无关。本案经本院主持调解，原、被告双方未能达成一致意见。本院认为，原、被告签订的《武汉市前期物业管理服务协议》以及原告金冠物业公司与武汉市某某国际城业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告均应当全面履行自己的义务，任何一方未履行义务的，均应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，原告金冠物业公司作为某某国际城的物业管理公司，应当对污水管道定期清理，进行疏通，保证业主的污水及时排除。原告金冠物业公司并未并未全面履行自己的义务，导致被告郭汉安家中多次被污水倒灌，应当承担相应的责任。被告郭汉安未按时交纳物业管理服务费事出有因，本院对原告金冠物业公司要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。但原告金冠物业公司作为锦江国际城的物业管理公司，对物业的环境、安保等工作进行了维护，被告郭汉安应当履行缴纳物业管理费的义务。考虑到原告金冠物业公司的管理存在问题，故本院酌情认定被告郭汉安支付70%的物业费，即11，747.4元（16，782元×70%），暂计至2014年6月30日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告郭汉安于本判决书生效之日起十日内支付原告武汉金冠物业管理有限公司物业管理费11，747.4元；二、驳回原告武汉金冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费336元，减半收取168元，由被告郭汉安承担117.6元（168元×70%），由原告武汉金冠物业管理有限公司承担50.4元（168元×30%）（此款原告武汉金冠物业管理有限公司已垫付，被告郭汉安连同上述款项一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员李永明二〇一五年七月十五日书记员徐齐