云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保中民二终字第43号
上诉人（原审原告）康宁。
上诉人（原审原告）方幸。
上诉人（原审原告）康祖宇。
三上诉人共同委托代理人林平、李开甫，云南博凡律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）保山龙潭旅游房地产开发有限责任公司。
法定代表人李雪洲，该公司董事长。
委托代理人温建祥，云南兰城律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人康宁、方幸、康祖宇因与被上诉人保山龙潭旅游房地产开发有限责任公司（以下简称龙潭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2014）隆民二初字第00217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：被告龙潭公司开发的“怡庭雅苑”小区建设工程项目占地49.372亩，于2006年11月9日取得建设用地规划许可证，2007年8月17日取得建筑工程施工许可证，2007年8月28日取得商品房预售许可证明。2008年1月4日，原、被告签订了《商品房购销合同》，合同约定：“原告向被告购买由被告开发的'怡庭雅苑'小区'书香阁'C6号房，房价594500元。被告应于2009年9月4日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。原告在达到以下5个条件后，被告应在180日内为原告办理房屋权属证：（1）原、被告双方办理了房屋交接手续；（2）原告向被告付清全部购房款、配套设施等费用；（3）双方签订原告委托被告办理产权证的委托书；（4）原告向被告交付办理产权证的相关资料；（5）原告交清办理产权手续的相关税费及维修基金（按相关政策执行）”。合同签订后，原告于2008年5月7日付清了购房款594500元，2008年3月27日向被告交付委托公正费150元，2008年4月19日交付房产他项权登记费80元，2009年12月28日交付办证费22789元。原告至今未与被告签订办理产权证的委托书及向被告交付办理产权证的相关资料；原告与被告在2009年下半年办理了房屋交接手续，被告至今未向原告交付房屋所有权证及土地使用权证。
原审法院认为，原、被告双方自愿签订《商品房预售合同》，合同对房屋户型、价款、交房时间、及办证条件等进行了约定，此合同内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告履行了向被告交付全部购房款的合同义务，被告亦履行了向原告交付商品房的合同义务。商品房交付使用后，原告应该向被告支付办证所需的相关费用和提供办理产权证所需的相关资料及签订办证委托书，现原告未向被告提供办理产权证所需的相关资料及签订办证委托书；被告应该按合同约定在办理产权证条件成就时代原告办理产权证，被告亦没有履行此义务，原、被告双方均应继续履行合同，故原告要求被告履行办理产权证的诉讼请求符合法律规定及合同约定，予以支持。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因原告只向被告支付了办证所需的相关费用，而没有提供办理产权证所需的相关资料及签订办证委托书，原告的此项合同义务与被告代原告办理产权证的合同义务相比，属于先履行合同义务，而被告的义务是后履行合同义务，现被告未向原告交付房屋权属证，是因原告未完全履行先合同义务，故被告未履行后合同义务并未构成违约，原告的该项请求不符合法律规定和合同约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告保山龙潭旅游房地产开发有限责任公司在原告康宁、方幸、康祖宇交付办理产权证的相关资料（以办证机关所需办证资料为准）及签订办证委托书后180日内向原告康宁、方幸、康祖宇交付“怡庭雅苑”小区“书香阁”C6号房的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》；二、驳回原告康宁、方幸、康祖宇的其他诉讼请求。
原审判决宣判后，原告康宁、方幸、康祖宇不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判被上诉人龙潭公司立即为上诉人康宁、方幸、康祖宇办理两证并按上诉人一审诉求承担违约责任。其上诉的主要理由是：（一）原审认定事实错误。1、龙潭公司一审提交的“办理房产证交验证件”，证明了被上诉人违约的事实。2、一审支持了上诉人办证的请求，相应的上诉人要求龙潭公司承担违约责任的请求也应得到支持，原审驳回了违约金请求，是对事实认定矛盾和对合同约定的误读，是对办证主体的法律规定的错误理解，也是对格式合同第十二条的错误理解。3、办理两证的义务人是行政部门，被上诉人是协助提供必要的证明文件。根据上诉人提交的2008年3月27日至2009年12月28日“交款通知单及办证费收据”，被上诉人应在收款后向办证部门申请办证，而被上诉人2014年9月11日才完成交验资料。4、提交授权委托书不是上诉人的法定义务，合同十二条是格式条款，一审已认定上诉人提交了办证相关资料，故上诉人已完全履行了自己的义务。（二）原审适用法律错误。原审引用合同法第六十条和第一百零七条，但对合同哪一方不诚实、不正确履行合同，未进行合理解释，导致适用法律混乱。
被上诉人答辩称：1、龙潭公司到目前为止没有受到任何行政部门的处罚，故不存在违法。2、商品房购销合同约定了办证的5个条件，上诉人未签署授权委托书，龙潭公司未予办证不构成违约。3、上诉人交纳了办证费用不等于办证手续已经完备。银行贷款与本案无关，且说明龙潭公司并未影响上诉人办理贷款手续，龙潭公司也是担保人之一。4、开发商是代为办理房产证，按照土地登记办法，必须提交授权委托书及身份证明，故才在合同中进行约定。办证须先由上诉人申请，因上诉人未提交授权委托书，导致龙潭公司不能办证。5、只有在合同界定不明的情况下才适用商业习惯，因本案有明确的合同约定，故请求驳回上诉，维持原判。
归纳当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、上诉人购买的商品房于2009年交付，但龙潭公司于2014年9月11日完成办理房产证交验手续是否构成违约？2、上诉人未及时签署办证授权委托书是否符合合同约定或法律规定？龙潭公司能否以此作为其未予办证的抗辩？
二审中，上诉人对一审认定其未签署授权委托的事实有异议，认为办证费用已于2009年12月付清，相应的相关办证资料及授权委托书已于2009年12月交给龙潭公司。龙潭公司对一审认定的事实无异议。本院对双方无异议的一审其他事实予以确认。
双方均未向本院提交新的证据。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据该规定，本案当事人约定的办证期限是《商品房购销合同》约定的五个条件满足后的180日，该五个条件之一就是买受人应出具授权委托书。上诉人虽然主张其于2009年交纳了办证费用，相应的办证资料，包括授权委托书已在当时交给龙潭公司，但该主张仅是上诉人的一种推测，并无证据证实。因上诉人未出具授权委托书，办证的五个条件未满足，故龙潭公司未为上诉人办理产权证不构成违约。上诉人的主张不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4407元，由上诉人康宁、方幸、康祖宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 燕
审 判 员 李 平
代理审判员 吕思成
二〇一五年四月十四日
书 记 员 茶晓皎