湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终2809号
上诉人（原审原告）：龚文举，男，1959年12月6日出生，汉族，住保康县。
委托诉讼代理人：周清海，湖北法正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李朝海，男，1964年9月18日出生，汉族，本县号。
委托诉讼代理人：姚圣华，湖北思扬律师事务所律师。
上诉人龚文举因与被上诉人李朝海房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省保康县人民法院（2017）鄂0626民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
龚文举上诉请求：请求判决李朝海赔偿龚文举违约金5万元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审认定“延迟交付租金的责任不在李朝海”，这一事实与客观事实不符，属于认定错误。一审法院认为“龚文举在与绿生服务公司租赁合同履行过程中，拖欠绿生公司租金不交，绿生服务公司要求李朝海直接向其交纳租金，同时通过诉讼程序解除了与龚文举签订的《综合楼租赁合同》，从而影响了李朝海对租赁房屋的正常使用，即使李朝海向龚文举交付了租金，双方签订的租赁协议也无法在继续履行”，继而推定延迟交付租金的责任不在李朝海。上述认定与客观事实不符。（一）龚文举与李朝海之间的租赁合同约定的交付租金的时间是2015年11月1日前的一个月支付下一年的房屋租金，大山合公司与龚文举解除合同的时间是2016年6月15日，故李朝海应当交付租金时段，大山合公司与龚文举之间的合同在履行过程中，假设李朝海交付了租金，大山合公司与龚文举之间的合同不会被解除。故不存在李朝海向龚文举交付了租金，双方签订的租赁协议也无法继续履行的情形。（二）李朝海在租赁期间一直正常使用房屋，即便是龚文举与大山合公司诉讼期间，也没有影响李朝海租赁房屋的继续使用。（三）法院给李朝海送达协助执行通知书的时间是2016年2月4日，至今李朝海没有支付与龚文举合同期间的房屋租金。（四）李朝海与大山合公司租赁合同签订的时间是2016年6月15日，在李朝海与大山和公司签订合同后的一年多时间段内，不会存在租赁房屋不能正常使用的情形，但李朝海仍然没有支付龚文举房租，其违约的事实是非常清楚的，违约的主观故意是存在的。（五）一审诉讼期间，李朝海没有提供其缴纳租赁费后，双方无法继续履行合同的证据，这仅仅是李朝海的主观看法而已。二、本案系龚文举与李朝海之间合同纠纷，是否承担违约责任应当依照双方的合同约定。在合同履行期间，李朝海履行义务的时间在先，其不能行使不安抗辩权，李朝海如果认为其缴纳租金后双方的租赁合同无法履行，可以选择单方解除合同，腾空交付房屋，并要求龚文举承担违约责任，但李朝海没有行使合同解除权，视为李朝海对合同的履行没有异议。所以李朝海没有按照合同约定的期限支付房租应当按照合同约定承担5万元的违约责任。
李朝海辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，请求驳回上诉，维持原判。一、依据双方签订的《租房协议》第二条约定：每年的房费必须在一年到期前一个月交清。而不是在上一年度租期届满前一个月交清，因此，李朝海对2015年11月1日起一年的租金在2016年11月1日前交付即不属于延迟交付。龚文举因2015年11月1日前拖欠绿生服务公司房屋租金，致李朝海所租房屋的停电与龚文举交涉损失赔偿事宜，龚文举已构成违约。期间，保康县人民法院又于2016年2月4日已向李朝海送达了协助执行通知书，冻结了该年度应支付给龚文举的房租，李朝海不可能未经法院许可再按合同约定支付龚文举房租。龚文举拖欠绿生服务公司房屋租金576763元而被其解除《综合楼租赁合同》，这显然与李朝海无关。二、双方签订的《租房协议》约定的保证金并非等同违约金。该合同约定：到期后李朝海没有搬离的，由龚文举从李朝海的保证金中扣除，超期房租费的标准时李朝海正常房租期的二倍，保证金不够扣的，龚文举有权用其他方式或起诉至人民法院追索。如李朝海违约，龚文举有权提前收回房屋并不退还保证金。故该协议对保证金的使用作出了明确的约定，龚文举将保证金直接等同违约金没有事实及法律依据。三、按照双方约定：如龚文举违约，必须赔偿李朝海年租金20%违约金。李朝海认为，龚文举已于2016年6月15日丧失了对出租给李朝海房屋的出租权，龚文举不得不就继续使用该房屋与绿生服务公司展开协商，签订新的租房协议，影响到李朝海对该租赁房屋的正常使用，且在实际租赁期内，龚文举因拖欠绿生公司租金致使李朝海所租房屋多次停电，龚文举均构成违约，李朝海保留对龚文举主张其承担违约责任的权利。
龚文举向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令李朝海立即支付2015年11月1日至2016年6月15日拖欠龚文举房屋租赁费101965.78元，按照合同约定赔偿龚文举违约金5万元；2.由李朝海承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年5月23日，保康绿生市场服务有限公司（大山合集团公司在保康设立的一个公司，下称：绿生服务公司）与龚文举签订《综合楼租赁合同》，约定绿生服务公司将自己所有的面积为4072㎡综合楼一栋租赁给龚文举使用，租期为2012年6月15日至2024年6月14日止。后龚文举将租赁绿生服务公司的综合楼分租给李朝海等人，2012年11月1日，龚文举与李朝海协商签订了《租房协议》一份，合同约定：“乙方（承租方李朝海，下同）所租位于保康城关镇清溪南路355号一楼房一层（龚文举租赁绿生服务公司的房屋），面积827㎡，租赁期为10年，自2012年11月1日至2022年10月31日；该一楼房第一年租金为15万元整，并交纳5万元租房保证金，乙方需一次性交纳20万元，从第二年起（含第二年）每年按上年的租金上调5%，直到租赁期满为止。每年的房租费必须在一年到期前一个月交清。租房期满后，乙方未出现违约情况，甲方（出租方龚文举，下同）一次性退乙方交纳的租房保证金，同时收回一楼房;乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，装修时不得擅动房屋主体，室外装修、招牌必须按甲方统一设计要求，承租期间不得转让他人，租房期满后甲方有权无偿收回房屋。同时，与房屋不可分割的装饰装横应无偿归甲方所有，可移动的物品乙方必须保证在房屋到期后十日内全部搬离，到期后乙方没有搬离的，由甲方从乙方的保证金中扣除，超期房租费的标准是乙方正常租房期的二倍，保证金不够抵扣的，甲方有权用其它方式或起诉至人民法院追索；以上条款共同遵守，如乙方违约，甲方有权提前收回房屋并不退还保证金，如甲方违约，必须赔偿乙方年租金的20%违约金”。合同签订后，李朝海于2012年11月3日向龚文举交纳租房保证金5万元，在合同履行期间李朝海按合同约定分年度向龚文举交付了租金至2015年10月30日。此后龚文举找李朝海催要租金，李朝海以“龚文举拖欠绿生服务公司租金，导致绿生服务公司多次停李朝海的电，并要求李朝海不再向龚文举交纳租金”为由，拒绝交付租金，为此双方发生纠纷，龚文举诉至一审法院。另查明，龚文举因拖欠绿生服务公司2015年6月14日至2016年6月15日的房屋租金576763元，绿生服务公司于2015年12月7日向一审法院提起诉讼，在诉讼过程中，绿生服务公司申请对龚文举应收李朝海的房屋租赁费予以保全，一审法院于2016年2月4日给李朝海送达了协助执行通知书，将龚文举应收李朝海的房租费163145.25予以冻结。龚文举拖欠绿生服务公司的房租费已经一审法院[2015]鄂保康民三初字第00071号民事调解书所确认，并已进入强制执行程序。因龚文举没有按期履行调解书所确定的义务，绿生服务公司又于2016年6月1日向一审法院提起诉讼，要求法院依法解除与龚文举签订的《综合楼租赁合同》，经审理，一审法院于2016年8月10日作出了（2016）鄂0626民初695号民事判决书，判决绿生服务公司与龚文举所签订的《综合楼租赁合同》于2016年6月15日解除，该判决书已经发生法律效力。2016年6月14日，李朝海又与绿生服务公司协商签订了《租赁合同》一份，绿生服务公司将其位于保康县城关镇清溪南路355号一楼房一层出租给李朝海。一审法院认为，龚文举租用绿生服务公司综合楼后,将综合楼一层分租给李朝海，双方自愿协商签订的《租房协议》，属当事人的真实意思表示，协议内容并没有违反国家法律法规的强制性规定，《租赁协议》合法有效，应受国家法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，李朝海欠龚文举房租金应当给付。因龚文举在与绿生服务公司租赁合同履行过程中，拖欠绿生服务公司租金不交，绿生服务公司要求李朝海直接向其交纳租金，同时通过诉讼程序解除了与龚文举签订的《综合楼租赁合同》，从而影响了李朝海对租赁房屋的正常使用，即使李朝海向龚文举交付了租金，双方的《租房协议》也无法再继续履行，迟延交付租金的责任不在李朝海，故龚文举要求李朝海赔偿违约金的诉讼请求依法不予支持。综上所述，龚文举、李朝海双方自愿协商签订的《租房协议》合法有效，李朝海向龚文举交纳的5万元租房保证金应当抵付租金，抵付后下欠的租金应当给付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、李朝海所欠龚文举房屋租赁费101965.78元，用租房保证金5万元抵付后，下欠51965.78元，限于本判决生效之日付清。二、驳回龚文举的其他诉讼请求。案件受理费3773元，减半收取1887元，由李朝海负担，限于一审判决生效之日交纳。
二审中，双方当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，双方当事人均无异议。本院予以确认。
本院认为，关于双方争议的李朝海是否因迟延交付租金承担违约责任的问题。双方在租房协议中明确约定，每年的房租费必须在一年到期前一个月交清，从该条约定的文义上理解，即租赁房屋的年租金必须在本租赁年度届满前一个月交清。从双方的实际履行情况来看，根据双方当事人的陈述，除第一年租金是在签订租赁合同后立即交清外，之后两年的房屋租金均是在该租赁年度的上半年内交清。综合双方合同约定和交易习惯，龚文举主张李朝海应在2015年10月交清2015年11月1日至2016年6月15日的房屋租金，无事实依据，本院不予支持。因湖北省保康县人民法院于2016年2月4日向李朝海送达了协助执行通知书，将龚文举应收李朝海2015年11月1日至2016年10月30日的租金予以冻结，故李朝海按照该协助执行通知书的要求，未在合同约定的期限内向龚文举交纳房租，有正当抗辩事由，不因此承担违约责任。龚文举以李朝海迟延交付租金为由主张李朝海应承担5万元违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，龚文举的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由龚文举负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈守军
审判员 张 杨
审判员 刘媛媛
二〇一七年十一月十三日
书记员 乾 辉