江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初5092号
原告（反诉被告）：张丽萍，1990年5月3日生，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：宋皓钰，1991年12月25日生，住址同上。
委托诉讼代理人：申磊，江苏普善律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沈娟，1989年10月1日生，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：王志国、陶杼豪,江苏志国律师事务所律师。
第三人：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。
法定代表人：史立斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林晨，1980年6月4日生，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：陈海利，1990年7月26日生，住江苏省邳州市。
原告（反诉被告）张丽萍诉被告（反诉原告）沈娟、第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张丽萍的委托诉讼代理人宋皓钰、申磊，沈娟及其委托诉讼代理人王志国，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人林晨、陈海利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张丽萍在第一次庭审时向本院提出诉讼请求：1、沈娟继续履行房地产买卖中介合同约定的义务；2、若沈娟拒绝继续履行卖房的义务，则要求沈娟返还购房定金100000元，支付违约金132000万元并承担中介费28512元；3、沈娟承担本案的诉讼费。在第二次庭审时，张丽萍申请将第一项诉讼请求变更为解除双方签订的房地产买卖中介合同，将第二项诉讼请求确定为沈娟返还购房定金100000元，支付违约金132000万元并承担中介费28512元。事实和理由：通过中介我爱我家公司的介绍，原、被告于2016年8月21日签订房地产买卖中介合同一份，约定沈娟将其名下位于南京市雨花台区新湖大道8号金地自在城第x街区x幢xx室房屋出售给张丽萍。合同签订的当日，张丽萍向沈娟支付了购房定金100000元，向我爱我家公司支付中介费28512元。张丽萍根据贷款所需材料清单准备好贷款材料后，原、被告及第三人三方约定2016年8月26日上午前往中国银行办理购房贷款及房屋解押等相关手续。银行工作人员初步审核张丽萍提交的材料后，发现张丽萍尚有车贷没有还清，故要求张丽萍先将车贷还清并开具贷款结清证明，作为申请购房贷款的材料补充提交。因为我爱我家公司提供给张丽萍的贷款所需材料清单中没有提及要将张丽萍名下其他贷款全部还清才能申请房贷，所以张丽萍事先不知道需要准备上述材料。在银行工作人员提出补充材料的要求后，张丽萍于2016年8月29日前往江苏华海荣达汽车销售服务有限公司办理贷款结清手续，2016年8月30日扣款成功，2016年9月1日江苏华海荣达汽车销售服务有限公司从上海将贷款结清证明寄出至南京，2016年9月4日张丽萍收到了贷款结清证明。2016年9月5日张丽萍将所有补充材料提交至中国银行。在张丽萍积极准备贷款材料，履行合同义务的同时，沈娟在2016年8月29日单方向张丽萍提出解除合同，不愿再履行合同义务。张丽萍为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。
被告（反诉原告）沈娟辩称，沈娟不与张丽萍履行合同并不是沈娟违约，而是张丽萍违约在先。首先，原、被告口头约定张丽萍应在2016年8月29日前向沈娟支付280000元首付款，该约定沈娟与张丽萍的丈夫及我爱我家公司工作人员都进行过确认，但张丽萍没有在约定时间内向沈娟支付首付款。其次，原、被告的书面合同中约定双方2016年8月30日去贷款银行办理贷款手续，按银行要求提供相关资料。如果一方未及时提供相应材料影响交易进程的，应承担相应的责任。而张丽萍在2016年8月30日前没有按照贷款银行的要求提供完备的资料，影响了交易进程，应承担相应违约责任。综上，张丽萍在合同履行中存在两处违约行为，损害了沈娟的合法利益，故请求法院依法驳回张丽萍的诉请。
被告（反诉原告）沈娟向本院提出反诉请求称：1、解除张丽萍与沈娟签订的房地产买卖中介合同；2、张丽萍向沈娟支付的100000元定金作为违约责任不予退还；3、本案全部诉讼费用由张丽萍承担。事实和理由：原、被告于2016年8月21日签订房地产买卖中介合同一份，约定沈娟将其名下位于南京市雨花台区新湖大道8号金地自在城第x街区x幢xx室房屋出售给张丽萍。合同约定双方应于2016年8月30日共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供贷款材料。后原、被告于2016年8月29日前往银行办理贷款时，发现张丽萍缺少其他贷款的结清证明，直至2016年8月30日仍未补齐该份证明。另外，原、被告约定张丽萍应在2016年8月29日向沈娟支付280000元首付款，但沈娟至今没有收到张丽萍的首付款。沈娟卖房的房款本打算另外购置一套改善住房，因为张丽萍在首付和贷款上都有迟延，给沈娟另行购房造成了巨大的损害，应当承担违约赔偿责任。综上，张丽萍存在严重的违约行为，故沈娟特向法院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。
原告（反诉被告）张丽萍针对反诉请求辩称，首先，张丽萍虽然没有在2016年8月30日前向贷款提供所有贷款所需资料，但该责任不可归责于张丽萍。因为我爱我家公司没有告知张丽萍需要准备车贷结清的证明，当张丽萍知晓这一要求后，已经积极办理车贷结清事项。即使张丽萍备齐贷款资料的时间有所迟延，尚未构成根本违约也不同意与沈娟解除合同，沈娟无权单方解除合同，不再履行合同义务。其次，双方在合同中约定贷款预审通过后张丽萍再付首付款，并没有约定张丽萍在2016年8月29日前支付首付款，况且首付款是专门用来解押的，在张丽萍贷款是否获批不确定的情况下即付首付款，存在一定风险。故沈娟主张张丽萍未按时支付首付款，缺乏事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回沈娟的反诉请求。
第三人我爱我家公司针对原、被告的本诉及反诉辩称，首先，贷款所需材料清单是我爱我家公司根据担保公司的要求对房贷需要的资料进行的列举，仅仅罗列了一般情况下需要准备的资料，每一单需要视具体情况而定，因此并不代表我爱我家公司在提醒张丽萍贷款资料准备上有疏漏。其次，原、被告在书面合同中没有约定2016年8月29日前需要支付首付款，至于原、被告事后有没有达成口头协议，我爱我家公司作为中介方并不知情。对于原、被告举证的房屋买卖合同、我爱我家公司收取的中介费金额等事实均予以认可。
经审理查明，2016年8月21日，在我爱我家公司的居间介绍下，原、被告签订房地产买卖中介合同，约定沈娟将其名下位于南京市雨花台区新湖大道8号金地自在城第x街区x幢xx室房屋出售给张丽萍。合同第八条第二款第一项约定，张丽萍需向我爱我家公司支付中介费30000元。第九条第三款第二项约定，无正当理由不履行合同的，违约方以总房价10%作为违约金支付给守约方。第十三条第四款约定，张丽萍办理商业贷款920000元，所需相关费用由张丽萍自行交纳。原、被告应于2016年8月30日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由原、被告各自承当相关责任。张丽萍承诺，如经银行审核，张丽萍不能贷款或不能足额贷款，张丽萍在接到中介方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款。第十三条第五款约定，张丽萍借给沈娟280000元，于贷款预审通过后三日内，由中介方陪同原、被告共同前往房产局查询房屋权属状况，在确认该房屋无其他影响交易的权利限制后，三方共同到银行办理还款解押手续，此款在送件当日转为房款。合同签订当日，张丽萍向沈娟支付了购房定金100000元，另向我爱我家公司支付中介费28512元。
原、被告及我爱我家公司在2016年8月26日前往中国银行办理购房贷款及房屋解押等相关手续时，因张丽萍尚有车贷没有还清，故银行工作人员要求张丽萍先将车贷还清并补充提交贷款结清证明。2016年8月29日，张丽萍向上海汽车集团财务有限公司申请提前还清贷款，2016年8月30日张丽萍的车贷结清，上海汽车集团财务有限公司在2016年9月1日向张丽萍发出贷款结清证明，张丽萍在2016年9月4日收到贷款结清证明。
沈娟在诉讼中提交其与张丽萍发送的短信，其中2016年9月7日张丽萍通知沈娟银行贷款的资料全部准备齐全，只等沈娟需要提供的资料。沈娟回复8月29日已经说不卖房了，9月7日再次告知张丽萍和中介不卖房了，并且阐明张丽萍存在两点违约行为，一是8月29日应当付款的280000元未按时付到，二是银行贷款材料到9月2日还未补齐。另外，沈娟提供其与贷款银行工作人员的对话，证明沈娟没有交齐的资料并不影响张丽萍贷款的申请。
在第二次庭审中，张丽萍认为根据市场变化和未来的预期，认为原约定的房价过高，在沈娟根本违约的情况下不愿再买房，要求解除合同。而沈娟在第二次庭审中表示，愿意与张丽萍对首付、解押、贷款、交房等约定作出变更后继续履行合同。
以上事实有原被告的陈述、房地产买卖合同、加急调档申请、贷款结清证明、定金收据、中介费收据、短息记录等予以证实。
本院认为，张丽萍与沈娟签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张丽萍在诉讼中明确了要求解除合同的诉讼请求，在张丽萍作为买房人不愿履行合同、支付房款的情况下，本案事实上也不能履行。同时沈娟在反诉中也要求解除合同，故本院认为原、被告对合同解除的问题已经达成一致意见，本院依法解除双方签订的房地产买卖合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张丽萍认为其在合同履行中并没有根本违约行为，在此情况下沈娟不愿卖房已经根本违约，应返还购房定金并承担违约金和中介费的损失。沈娟认为张丽萍存在逾期支付首付款和提提交贷款资料的违约行为，故沈娟有理由不再卖房，并要求张丽萍承担解除合同情况下定金没收的违约责任。关于原、被告各自是否违约，应当如何承担违约责任的问题。首先，双方签订的书面合同中约定，沈娟解押的280000元由张丽萍支付，在张丽萍预审通过且房屋权属没有瑕疵的情况下，张丽萍和沈娟才办理解押手续。而沈娟所称张丽萍需要在2016年8月29日前向沈娟支付280000元系对合同条款的变更，在沈娟提供的其与中介公司工作人员的短息及与被告丈夫的通话中，并不能充分证明双方一致同意对首付款的时间作出了变更。因此，沈娟主张张丽萍支付首付款逾期违约，本院依法不予采纳。其次，原、被告在合同中约定了前往银行提交贷款资料的时间，张丽萍因名下还有其他贷款没有还清，故在备齐贷款资料的时间上有所延迟。张丽萍在得知需要提交车贷结清证明后，已经积极还清贷款补充资料，其在贷款资料提交上的延迟并不足以导致贷款不能发放，即沈娟获得房款的合同目的不能实现。因此，沈娟主张张丽萍办理贷款逾期违约，已经通知与张丽萍解除合同且合同确已解除，本院依法不予采纳。据此，本院认为张丽萍在备齐贷款资料的手续上有所瑕疵，客观上会影响到贷款的进程，其也是引发双方矛盾的主要原因，应承担履行瑕疵的责任，但尚未构成根本违约。而沈娟拒绝与张丽萍履行合同，系构成违约，应承担违约责任。至于责任的承担，本院主要考虑以下几个因素：1、一方面本案合同前期张丽萍有履行瑕疵，但之后不能顺利履行的主要责任在于沈娟，另一方面沈娟同意对合同条款作出变更后，张丽萍不愿再履行合同；2、解除合同后，张丽萍的中介费损失28512元、重新购房的房价与本案相当；3、沈娟目前占有张丽萍的购房定金为100000元。本院综合认定张丽萍和沈娟各自承担本案中介费的50%，另外沈娟返还张丽萍定金100000元，并自收取之日起按银行同期贷款利息作为违约赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张丽萍与被告（反诉原告）沈娟签订的房地产买卖中介合同；
二、被告（反诉原告）沈娟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）张丽萍中介费14256元、购房定金100000元及利息（自2016年8月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；
三、驳回原告（反诉被告）张丽萍的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）沈娟的其他诉讼请求。
本案诉讼费4728元，由张丽萍负担2364元，沈娟负担2364元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4728元（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 薛 鹏
人民陪审员 贾安居
人民陪审员 陈国琴
二〇一七年三月十日
见习书记员 吴 瑕