北京市大兴区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）京0115行初7号
原告郭峰，男。
委托代理人邓洪杰，北京市恒顿律师事务所律师。
被告北京市国土资源局，住所地北京市东城区和平里北街2号。
法定代表人魏成林，局长。
委托代理人付希贤，男，北京市国土资源局干部。
委托代理人海阳，北京市名谦律师事务所律师。
第三人刘全旺，男。
委托代理人贾向军，北京市世纪律师事务所律师。
第三人邱素梅，女，职业不详。
原告郭峰不服北京市住房和城乡建设委员会[以下简称市住建委，其关于房屋权属登记的职权现由被告北京市国土资源局（以下简称：市国土局）行使]房屋行政登记一案，于2016年1月6日向本院提起行政诉讼。本院于2016年1月6日立案后，依法于2016年1月7日向被告市国土局送达了起诉书副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年6月16日公开开庭审理了本案。原告郭峰及其委托代理人邓洪杰，被告市国土局的委托代理人付希贤、海阳，第三人刘全旺及其委托代理人贾向军到庭参加诉讼。第三人邱素梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2012年12月10日，市住建委根据第三人邱素梅、刘全旺申请，在坐落于北京经济技术开发区天华园二里二区52号楼2层A单元201室房屋（以下简称：涉案房屋）上设立一般抵押权登记，并向第三人刘全旺颁发X京房他证开字第0067**号《房屋他项权证》。
原告郭峰诉称，2012年6月16日，我与第三人邱素梅在中介方鑫尊地产的促成下签订了《北京市存量房买卖合同》，合同约定，我购买邱素梅涉案房屋，总价款为228万元。合同签订后，我累计支付购房款158万元，2012年10月15日，邱素梅将涉案房屋交付给我。2012年11月29日，涉案房屋办理了存量房屋网上签约手续（网签合同号为C661450）。此后，邱素梅以各种借口拒绝配合我办理上述房屋的过户手续。我现才获知早在2012年12月10日，邱素梅将已出售给我并办理了网签手续的房屋抵押给了刘全旺，并办理了抵押登记，市住建委为刘全旺颁发了X京房他证开字第0067**号他项权利证书。
我与邱素梅就涉案房屋签订了买卖合同，并办理了存量房买卖合同网上签约手续，对这一重要事实，市住建委在进行抵押权登记申请时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售给原告的事实，在涉案房屋存在财产争议的情况下，未对该事实进行必要的进一步的核查就作出涉案抵押登记行为，依据《房屋登记办法》第四十三条规定“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料”，《物权法》第一百八十四条规定“下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”，进行网上签约是本市因房屋买卖引起的权属转移登记的必要的前置环节，进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前，是否存在出售的事实成为房屋登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，房屋登记机构对此类房屋有能力也有义务就该事项进行审查，在未履行上述审查义务的情况下为刘全旺办理X京房他证开字第0067**号他项权利证书严重侵害了我的合法权益，故诉至法院，恳请：1、撤销市住建委颁发的X京房他证开字第0067**号他项权利证书。2、诉讼费用由被告承担。
在举证期限内，原告郭峰向本院提交如下证据材料：
1、《北京市存量房屋买卖合同》，证明2012年6月16日，原告郭峰从邱素梅处购买了涉案房屋及成交价格；
2、《存量房屋买卖合同》（合同编号为C661450）及公证书，证明涉案房屋于2012年11月29日办理了存量房网上签约手续；
3、郭峰支付购房款的凭证，证明郭峰已实际支付购房款158万元；
4、北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第2487号民事判决书，证明郭峰与邱素梅于2012年6月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及于2012年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号为C661450）有效及邱素梅于2012年10月15日将涉案房屋交付给郭峰；
5、X京房他证字第0067**号他项权利证书，证明2012年12月10日，邱素梅将已出售给原告并办理了网签手续的房屋抵押给第三人刘全旺，被告为其颁发了X京房他证开字第0067**号他项权利证；
6、庭审笔录，证明第三人刘全旺在执行异议之诉庭审过程中承认其去房屋现场查看的基本事实，第三人当时应当知晓已经出售给原告；
7、报案接收回执单，证明原告在交付给邱素梅158万房款之时，原告曾向公安机关报警求助。
被告市国土局辩称，一、市国土局是本案的适格被告。根据我国《物权法》的规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。根据《不动产登记暂行条例》的规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。市国土局是北京市政府组成部门，负责不动产登记工作、及因不动产登记引起的行政诉讼的处理工作。
二、被告将本案所涉房屋抵押权登记至刘全旺名下的过程，有充分的事实依据，且证据确凿。
涉案房屋的房屋所有权证书（京房权证开私字第00113**号）于2008年7月17日填发，房屋所有权人为邱素梅。申请人邱素梅、刘全旺于2012年12月3日提交了房屋抵押权设立登记申请表等相关材料，从其提供的申请资料显示，邱素梅与刘全旺于2012年12月3日签订《房屋抵押借款合同》，因资金周转出借借款，邱素梅将本案涉案房屋抵押给刘全旺。被告受理了上述申请，进行了相应的审核程序，依据申请人提交的资料，通过邱素梅提交的涉案房屋所有权证等材料，确认了邱素梅、刘全旺为涉案房屋抵押权登记申请人的身份，在申请材料齐全符合登记要求的情况下，被告对上述房屋办理了抵押权登记，房屋他项权利人为刘全旺（X京房他证开字第0067**号）。上述全部登记过程，被告均有登记审核的书面证明材料，事实充分，证据确凿。
三、被告依法办理该房屋的抵押权登记，适用法律正确，程序合法合规。
依据《房屋登记办法》以及当时施行的《房屋登记工作规范（试行）》办理涉案房屋的抵押登记，适用法律正确，所有登记过程中程序合法，并无违法违规情形。《房屋登记办法》第四十二条规定“以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记”。第四十三条规定“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”《房屋登记工作规范（试行）》3.2.1.1房屋抵押权设立登记规定“房屋所有权证、共有权证注记抵押情况后退还申请人。需要材料：（1）登记申请书原件；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证书（原件及复印件），共有的房屋还须提交共有权证（原件及复印件）、共有人同意抵押的书面意见原件（共有人共同签订抵押合同的除外）；按份共有的房屋，以其所有份额设定抵押的，可不提供其他共有权人的共有权证及共有人同意抵押的书面证明；（4）国有土地使用证（整宗房地产）；（5）主债权合同原件、抵押合同原件；（6）未办理抵押权预告登记的，申请房屋转移登记和抵押登记一并办理的，提交抵押权人签署的领取房屋他项权证后向借贷人放款的具结原件；（7）以已购住房抵押的，提交原购房合同，其中央产已购公有住房抵押的，提交央产房上市出售确认表原件；（8）抵押当事人认定的已销售和办理转移登记房屋的清单原件（房地产开发项目）。
被告在进行涉案房屋抵押权登记过程中，依法审查了申请人提交的申请书、申请人身份证明、房屋所有权证、抵押合同等合法性的证明材料，并就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示进行了询问。经审查，该涉案房屋申请办理抵押权登记材料齐全，被告据此办理房屋抵押权登记符合法律法规的规定。综上，被告将邱素梅为房屋所有权人的涉案房屋抵押权登记到刘全旺名下，证据确实充分，法律适用正确，程序合法合规，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
在举证期限内，被告市国土局提交了《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》和《房屋登记工作规范（试行）》作为其作出被诉行政行为的法律依据，并提交如下证据材料：
1、房屋抵押登记审核意见，证明抵押登记符合相关规定；
2、领证凭证，证明申请人领取了他项权证；
3、房屋抵押权设立登记申请表，证明邱素梅自愿将其所有的房屋抵押给刘全旺，是申请人真实意思表示，申请人并承诺材料真实合法；
4、房屋抵押借款合同，证明进行房屋抵押登记的依据；
5、房屋登记询问笔录，证明被告按照规定对申请人办理抵押登记是否是真实意思表示、提交材料是否合法等问题履行询问程序；
6、房屋登记受理通知书，证明根据申请人提交的材料被告予以受理；
7、身份证明材料，证明申请人身份情况；
8、房屋所有权证，证明邱素梅为涉案房屋的合法所有权人，有权申请办理抵押登记；
9、办件实照，证明抵押人、抵押权人亲自办理抵押登记，是其真实意思表示；
第三人刘全旺述称，第一，原告没有诉讼主体资格，原告与邱素梅之间虽然签订了房屋买卖合同，但大兴法院只是判决了房屋有效，并没有要求对方协助过户，所以原告的权利不完整，没有权利来提起诉讼；第二，刘全旺与邱素梅之间签订的抵押合同按照法定程序签订，是有效的；第三，关于邱素梅与郭峰签订买卖合同，原告在丰台法院提起了好几个诉讼。我方发现买卖合同关于付款约定不合常理，购买价格低于市场价格、网签时涉案房屋有多个抵押登记，种种迹象表明这不是正常的房屋买卖合同，所以我方认为郭峰无权提起诉讼，所以请求驳回原告诉讼请求。
在举证期限内，第三人刘全旺向本院提交如下证据材料：
1、北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第09445号，证明邱素梅与刘全旺之间的债权债务关系已经法院确认；
2、房屋所有权证书，证明：涉案房屋为邱素梅所有，并没有发生权属变更；证书已经记载了抵押的事实。
第三人邱素梅未参加庭审，亦未提交书面陈述意见。
经庭审质证，对于原告郭峰提交的证据材料，被告市国土局对证据1不认可，第三人没有向被告提交过这份合同；对证据2真实性认可，但该合同没有双方签字，且网签合同只要是双方同意可以撤销，对其证明目的不认可；认为证据3、6、7与其无关，不发表质证意见；对证据4、5真实性认可，但是证明目的不认可。第三人刘全旺对证据1真实性有异议，合同没有签订日期，成交价低于市场价，付款约定不合常理；证据2没有双方签字，合同载明的抵押情况与客观事实不符；对证据3中支付房款的客观事实没有异议，但不符合正常的房屋买卖交易流程；对证据4真实性没有异议，但判决书中载明有其他抵押，判决主文是确认房屋买卖有效，并不是确认房屋属于郭峰所有，故原告无权提出诉讼；对证据5真实性没有异议，证明目的不认可；证据6真实性没有异议，证明目的有异议，其并不知情房屋已经出卖；对证据7真实性没有异议，认为与本案无关。
对被告市国土局提交的证据，原告郭峰对证据的真实性没有异议，但认为被告对房屋有权属争议未查清。第三人刘全旺对上述证据没有异议。
对第三人刘全旺提交的证据，原告郭峰对证据1有异议，认为只是对刘全旺与邱素梅之间的债权债务关系进行的一个确认，对抵押权未作处理，与本案没有关联性；对证据2本身没有异议，但认为只能证明出售前产权登记状况，但邱素梅出售了房屋就不再享有产权人的充分权利。被告市国土局认为证据1与被告无关，对证据2真实性和证明目的认可。
本院对上述证据认证如下：原告郭峰提交的证据1-4，具有真实性、合法性和关联性，能达到其证明目的，本院予以采纳；证据5为本案被诉行政行为，不能作为证据使用；证据6、7与本案不具有关联性，本院不予采纳。被告市国土局提交的证据虽然具有真实性，合法性和关联性，但不足以证明市住建委尽到了合理审慎的审查义务。第三人刘全旺提交的证据，具有真实性、合法性和关联性，能达到其证明目的，本院予以采纳。
经审理查明，第三人邱素梅于2008年7月17日取得涉案房屋的房屋所有权证书。2012年6月16日，原告郭峰与第三人邱素梅签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定邱素梅将涉案房屋出售给原告郭峰，价款为228万元。后原告郭峰向邱素梅支付房款158万元，并入住该房屋。2012年11月29日，原告郭峰与第三人邱素梅办理涉案房屋买卖合同的网上签约手续。2012年12月3日，第三人邱素梅、刘全旺向市住建委提交了房屋抵押权设立登记申请表、房屋抵押借款合同等材料申请一般抵押权设立登记。市住建委于同日受理上述申请，对邱素梅、刘全旺制作房屋登记询问笔录。2012年12月10日，市住建委经审核后，将申请事项载于登记簿册，并向刘全旺颁发X京房他证开字第0067**号房屋他项权证。
本院认为，人民法院审理行政案件，审查被诉行政行为的合法性。本案审查的焦点问题即原告郭峰是否具备本案原告主体资格及市住建委向第三人刘全旺颁发X京房他证开字第0067**号房屋他项权证是否合法。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，原告郭峰作为与涉案房屋产权人邱素梅签订房屋买卖合同并按照市住建委的有关规定进行网签的一方当事人，被诉登记行为导致其无法履行《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》，影响其民事权利的行使。因此，原告郭峰与被诉房屋权属登记行为具有利害关系，依法可以作为原告提起本次行政诉讼。
《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。可见，根据不同登记申请就申请登记事项进行核查是登记机构依法应履行的义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。据此，房屋是否存在财产争议应是登记机构进行抵押权登记时应审查的重要事项。《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》中明确规定：自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。可见，进行网上签约是本市因房屋买卖引起的权属转移登记的必要的前置环节。进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前，是否存在出售的事实成为房屋登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，房屋登记机构对此类房屋有能力也有义务对该事项进行审查。市住建委于2012年7月16日印发的《北京市国有土地上的房屋登记业务分级办理规定及岗位职责》亦明确规定受理岗位负有查看申请房屋是否存在网签的职责。如出现申请登记的房屋在此前已出售的情形，房屋登记机构应高度注意，为维护房屋交易的安全，保证房屋交易的正常秩序，应对该事实进行进一步核查。
本案中，原告郭峰与第三人邱素梅就涉案房屋签订了买卖合同，并办理存量房买卖合同网上签约手续。对这一事实，市住建委在进行抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，在涉案房屋存在财产争议的情况下，未对该事实进行必要的进一步的核查，迳行作出被诉抵押登记行为，该行为违反了《中华人民共和国物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》对登记机构应尽的审查职责的规定，本院应予纠正。
综上，对于原告郭峰要求撤销涉案房屋抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。同时本院需指出，第三人邱素梅在已将房屋出卖与原告郭峰、收取大部分房款、交付房屋并进行网上签约的情形下又将房屋设定抵押权，其行为是否具有主观恶意应另行通过其他途径予以定性，第三人刘全旺的民事权益的维护亦应通过其他途径予以实现。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：
撤销北京市住房和城乡建设委员会于二〇一二年十二月十日在坐落于北京经济技术开发区天华园二里二区52号楼2层A单元201室房屋上设立一般抵押权登记并向第三人刘全旺颁发X京房他证开字第0067**号《房屋他项权证》的行政行为。
案件受理费五十元，由被告北京市国土资源局负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数，提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 李 彬
人民陪审员 张渝江
人民陪审员 赵亚玲
二〇一六年六月三十日
书 记 员 马伊祎