河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终17585号上诉人（原审原告）：高利，男，1960年8月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：秦海渠，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：周毅林，河南天基律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：戚付强，男，1985年4月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨树林，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：马小洁，河南豫龙律师事务所实习律师。上诉人高利与被上诉人戚付强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初9708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人高利的委托诉讼代理人秦海渠、周毅林，被上诉人戚付强及其委托诉讼代理人杨树林、马小洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人高利上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持一审全部诉请；2、上诉费由戚付强承担。事实与理由：1、高利要求解除合同有充分的事实和法律依据，一审判决适用法律错误，应依法予以纠正。2、根据法律规定，高利依法行使了合同解除权，戚付强未提出异议，说明其认可了合同解除的效力，双方之间合同已经解除，一审法院存在偏袒一方行为。3、一审法院在戚付强未交反诉费的情况下向高利送达了反诉状有违法律程序。一审法院认定事实有误，判决认定内容不能成立。戚付强辩称,1、双方签订的房屋买卖合同依法成立，系附条件的合同，现条件尚未成就，解除合同不符合双方约定及法律规定。双方约定合同的执行以立契、过户、国家现行政策为准。高利所称双方交易行为违反法律规定，没有事实及法律依据，也没有政策依据。2、高利无权单方解除合同。3、一审法院依法审判，并未有偏袒行为。高利所称关于一审开庭时，法官告知交纳反诉费的问题，是法官在行使阐释权，是行使审判职权的表现。4、高利认为双方合同合法有效，单方解除合同有悖诚信原则。5、高利作为完全行为能力人，对于双方签订合同的结果是明知的，应对其行为承担责任。6、高利认为一审判决把戚付强不同意解除合同作为判决理由错误是其理解问题，法院判决时肯定要考虑戚付强的主观愿望。高利向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2.戚付强将二七区丹××楼××房屋返还高利；3.诉讼费用由戚付强承担。一审法院认定事实：2016年1月28日，戚付强妻子赵俊红与高利的代理人高原签订房屋租赁合同一份，租赁联创佳苑5号楼14层6××号房，租赁期限3年。2016年8月9日，高利（甲方）、戚付强（乙方）以及郑州鑫湖房地产营销策划有限公司（丙方）三方签订房屋买卖合同一份，约定，乙方购买甲方拥有的位于二七区丹××单元××号房××套；房屋总价款560000元；乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费人民币贰拾伍万圆整；立契过户时间：甲乙双方应在本合同签订之日起玖拾个工作日内共同到房管局办理产权过户手续；该合同第十三条其他约定事项（如果本条款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准）：1.合同的执行以立契过户国家现行政策为准；2.乙方的付款方式以郑州资金监管条例为准；。4.契税满两年、甲乙双方应在本合同约定时间内无条件配合过户；5甲方负此房屋的全部补差价款，其余费用由乙方全部承担；6.甲乙双方协商一致，合同签订当日，乙方向甲方支付定金贰拾万圆整（￥200000），2016年12月30日前，乙方向甲方再支付伍万圆整（￥50000），余额叁拾壹万圆整（￥310000）由乙方贷款支付；。合同第十四条免责条款2.若甲方房屋不符合国家及郑州市房屋上市交易政策法规及有关规定，甲乙丙三及代理人均有权解除合同，互不承担违约责任。2016年8月17日，高利取得位于二七区丹××楼××房产的产权证书，产权证号为：郑房权证字第××号，房屋性质：经济适用房。之后，戚付强按照约定支付了首付款250000元，并自2016年1月至今居住于该房屋。2017年4月2日，高利向戚付强邮寄解除合同通知书一份，以双方交易违背了国家关于经济适用房5年内不得上市交易的规定为由通知戚付强解除双方于2016年8月9日所签《房屋买卖合同》，并要求其于接到通知后十日内腾出房屋。现因双方发生纠纷诉至该院。以上事实由高利提交的房屋买卖合同、房屋所有权证、解除合同通知、顺丰快递单、戚付强提供的租赁合同、结婚证、中介证明以及双方当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方以及中介方签订的房屋买卖合同为双方之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应遵守。本案争议焦点为高利通知解除合同的行为是符合法律规定或双方约定，双方合同是否已经解除。该院认为，本案合同未解除，合同并未终止。理由为：1.高利诉请本案三方合同终止的理由为“该房屋属于经济适用房，根据国家规定经济适用房五年内不得上市交易、五年后上市交易时，政府优先回购。”如上所述，本案合同不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同；2.高利依据合同第十四条约定通知戚付强解除合同，戚付强辩称，双方房屋买卖合同第13条、14条有冲突时，应当以第13条为准，高利主张解除合同不符合双方合同约定，应当继续履行合同；该院认为戚付强该辩称意见成立，本案中合同第13条约定为特别条款，该条款已经明确，本合同其他约定与本条款不一致的，以本条款约定内容为准，而该条款第1项即表明，本合同的执行立契过户按照国家现行政策为准，该条款约定以及高利提供的中介公司证明即表明，双方在签订合同时即知道有关经济适用房交易的相关政策，故而在特别条款中约定合同的执行以国家现行政策为准，高利同意戚付强以按揭贷款方式取得剩余房款，其所称的签订合同后才知道经济适用房5年后上市交易等政策、拿不到剩余房款、合同目的无法实现与事实不符，不予采信；3.本案合同在符合国家政策时是可以执行的，双方已经在特别条款中约定本案房屋契税满两年双方再按照合同约定办理过户手续，不存在无法实现合同目的的情形；4.戚付强不同意解除合同，要求对方继续履行合同，双方就合同的解除未达成一致意见，合同未解除；5.高利未提供其他有效证据证明双方合同已经终止。综上，其要求确认本案房屋买卖合同终止无事实和法律依据，其返还标的房屋的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:驳回高利的诉讼请求。案件受理5050元，减半收取2525元，由高利负担。本院二审期间，被上诉人戚付强向本院提交：证据一：1、戚付强郑州市居住证，2、赵俊红郑州市居住证，3、戚付强工作证明，4、戚梦媛管城回族区站马屯小学学生证，5、戚付强女儿戚梦媛河南省儿童预防接种证，6、戚付强女儿戚换换河南省儿童预防接种证。证明当事人戚付强自2006年起就在郑州工作、生活，孩子在郑州上学，一家人居住于郑州，购买该66平方米房屋是为了一家五口人居住。证据二：沈丘县卞路口乡胡庄村民委员会出具的情况证明，证明当事人戚付强与其妻子赵俊红为低收入群体。证据三：1、居民户口簿，2、结婚证。证明当事人戚付强与赵俊红为夫妻，一家五口人，生活不易。证据四：郑州市人民政府《关于进一步完善住房保障制度的通知》，证明经适房已退出市场，政府对经适房的交易持宽松的态度，契税满两年即可以上市交易。上诉人高利质证认为，所有证据均不属于新证据，且与本案无关。对证据四的通知只是说经适房已退出市场，国家不再建设经适房，但对现有经适房的管理规定没有改变，依然存在。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，《城镇经济适用住房建设管理办法》指出经济适用房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。2016年1月28日上诉人高利与被上诉人戚付强妻子赵俊红签订《房屋租赁合同》一份，上诉人将涉案房屋以租金13000元的价格出租给赵俊红，租期3年。租赁合同签订后的当月，该房屋交给赵俊红使用。2016年8月9日上诉人高利与被上诉人戚付强通过中介机构签订《房屋买卖合同》一份，双方约定房屋总价款为56万元，双方对首付款、余款均作了相应的约定。合同签订后，被上诉人依约支付了首付款25万元及4000元佣金。2016年8月17日上诉人高利取得涉案房屋的产权证书，房屋性质为经济适用房。2017年4月2日上诉人向被上诉人邮寄《解除合同通知书》一份，以双方交易违背了国家关于经济适用房5年内不得上市交易的规定为由通知被上诉人解除双方所签订的《房屋买卖合同》，并要求被上诉人于接到通知后十日内腾出房屋，所交购房款予以退回。一审法院以本案房屋买卖合同未解除，合同并未终止为由，判决驳回上诉人高利确认双方签订的房屋合同已经终止的诉请，该判决结果并无不当，本院予以维持。上诉人上诉称，其要求解除合同有充分的事实和法律依据。首先，上诉人将明知性质为经济适用房的房屋进行出租、出售，其行为已与国家建设经济适用房的目的相悖，同时也证明上诉人并不是住房困难户；其次，上诉人承认双方所签《房屋买卖合同》为有效合同，合同第13条第1项“合同的执行以立契、过户、国家现行政策为准”，同时上诉人完全认可“判决认为本合同在符合国家政策时是可以执行的”，如果双方所交易的房屋达不到国家现行政策的标准，那么就应待符合政策标准时再履行；再次，上诉人以违背有关规定为由向被上诉人发出的解除合同通知，既不符合合同法第93、94条所规定的解除情形，也不符合诚实信用原则。故上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人高利的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由高利负担。本判决为终审判决。审判长  赵玉章审判员  李 黎审判员  苟 珊二〇一七年十二月二十七日书记员  马 睿