青海省西宁市城西区人民法院	民 事 判 决 书	（2017）青0104民初183号	原告（反诉被告）：刘逊,男，汉族，1976年1月1日出生，海南州水利水电工程建筑安装总公司总经理，住西宁市城西区。	委托诉讼代理人：李军梅，青海磬瑞律师事务所律师。	被告（反诉原告）：青海省畅想房地产开发有限公司。	法定代表人：陈晓枫，该公司董事长。	委托诉讼代理人：田宪周，青海竞帆律师事务所律师。	原告刘逊与被告青海省畅想房地产开发有限公司（以下简称畅想房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，被告畅想房地产公司提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告刘逊及其委托诉讼代理人李军梅、被告畅想房地产公司委托诉讼代理人田宪周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	刘逊向本院提出诉讼请求反诉辩称：1.被告立即为原告办理位于西宁市城西区新宁路32号丁香家园**房屋的不动产权证书，并依合同约定支付违约金1271.88元；2.被告支付面积差异处理约定所多收房款43182.8元（与实测面积差12.13平方米）、承担多收房款逾期利息24203.2元（2009年10月21日至2016年10月20日，按银行同期贷款利率年4.9%计为14811元；2016年10月21日至2017年4月21日按银行同期贷款利率年4.35%计为9392.2元）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2009年10月21日与被告签订了《商品房买卖合同书》，向被告购买位于丁香家园小区**房屋一套。原告依约在当日一次性交付完全部款项，2010年4月16日取得正式发票一张。合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2009年收楼入住，入住期间发现购房合同面积为119.09平方米、实际房屋面积106.96平方米，相差12.13平方米，就此问题原告多次与被告协商无果，无奈起诉法院。	畅想房地产公司辩称及提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告于2009年10月21日签订的坐落于西宁市城西区新宁路32号丁香家园**房屋的《商品房买卖合同》无效；2.反诉被告将坐落于西宁市城西区新宁路32号丁香家园**房屋退还给反诉原告；3.反诉被告支付反诉原告房屋占用使用费133500元（自2009年11月起至2017年3月，每月按照1500元计算，直至计算到反诉被告实际退还房屋时止）；4.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告在新宁路32号开发建设“丁香家园综合楼”时，其施工单位为扬州市第五建筑安装工程有限公司青海分公司（以下简称：扬州五建青海分公司）。因反诉原告拖欠扬州五建青海分公司工程款，2009年1月5日，反诉原告与扬州五建青海分公司签订了《抵账协议》。根据协议约定，反诉原告以开发建设的“丁香家园综合楼”十三层整层共计四套商品房（房号为：**、**、**和**号）抵顶给扬州五建青海分公司，冲抵工程总额为2103148.00元。同时，根据《抵账协议》的约定，为了节约过户带来的不必要的支出，反诉原告受扬州五建青海分公司委托，将《商品房买卖合同》签署到个人名下。2009年10月16日，扬州五建青海分公司给反诉原告出具《委托书》，要求将**号和**号两套房屋转让给反诉被告刘逊。反诉原告根据《抵账协议》和《委托书》，2009年10月21日与反诉被告签订了两份《商品房买卖合同》。根据上述事实经过，反诉原告认为与反诉被告签订《商品房买卖合同》无效的主要理由如下：（一）未取得房屋权属证书的转让行为无效。反诉原告将开发建设的商品房给扬州五建青海分公司抵账拖欠的工程款后，扬州五建青海分公司并未办理房屋所有权转移登记而取得《房屋所有权证》，因此再转让给反诉被告时应为无效。主要法律依据为：《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]第5号）第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。该司法解释虽然是针对国有土地使用权转让的规定，但国有土地使用权与房屋均属于不动产，其法律规定及原则是相同的。因此，扬州五建青海分公司在未取得《房屋所有权证》的情况下，再次转让给反诉被告刘逊的行为是无效的。（二）反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的最终损害了国家利益，根据《合同法》第五十二条的规定应当为无效合同。本案中反诉原告、扬州五建青海分公司和反诉被告三方之间转让诉争房屋的合法程序应当是扬州五建青海分公司取得《房屋所有权证》后，再由扬州五建青海分公司按照二手房买卖（或者抵账）转让给反诉被告。如此，扬州五建青海分公司办理房屋所有权证时，因属于房屋买受人而应当依法缴纳契税。扬州五建青海分公司再转让给刘逊时，因不满5年（当时政策）而应当缴纳的营业税，以及依法应当缴纳企业所得税等。《抵账协议》第三条约定：为了节约过户带来的不必要的支出，甲方受乙方委托将《商品房买卖合同》签署到个人名下。此处约定的“节约过户带来的不必要的支出”实际上就是指扬州五建青海分公司依法应当缴纳的契税、营业税和企业所得税等相关税费。扬州五建青海分公司为了达到少缴纳税金的目的，于是让反诉原告直接与第三方签订《商品房买卖合同》。因此，反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》表面上看是合法的，但从根本上却是掩盖了非法目的，最终损害了国家利益，故根据《合同法》第五十二条的规定，当然属于无效合同。原告诉求不能成立，应当驳回，诉讼费也应该由原告承担。	本院经审理认定事实如下：西宁市城西区新宁路32号“丁香家园综合楼”由畅想房地产公司开发建设，施工单位为扬州市第五建筑安装工程有限公司青海分公司（以下简称扬州五建青海分公司）。因畅想房地产公司欠付扬州五建青海分公司工程款，2009年1月5日，畅想房地产公司与扬州五建青海分公司签订了《抵账协议》，约定：畅想房地产公司以开发建设的“丁香家园综合楼”十三层整层共计四套商品房（房号为：**、**、**、**）抵顶给扬州五建青海分公司，冲抵工程总额为2103148.00元，“以上房屋最终以产权部门测绘在建筑面积为准进行价款调整”。同时，第三条约定“以上工程款相抵后，最终以‘丁香家园综合楼’工程项目决算价，据实结算，多退少补。为了节约过户带来的不必要的支出，甲方受乙方委托将《商品房买卖合同》签署到个人名下，办理产权手续费用由双方根据房产部门相关规定各自承担。”2009年10月16日，扬州五建青海分公司给畅想房地产公司出具《委托书》，告知**1号和**号两套房屋转让给刘逊名下，要求畅想房地产公司和刘逊签订《商品房买卖合同》。2009年10月21日，刘逊与畅想房地产公司签订了《商品房买卖合同》，刘逊从畅想房地产公司处购买位于西宁市城西区丁香家园小区**室建筑面积119.9平方米、单价每平方米3560元、总价为423960元的住宅一套。合同第五条面积确认及面积差异处理约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）最终以产权部门审核确定的面积，作为结算房价总款的面积（多退少补），并仍执行第四条约定的单价。2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%的房价款由出卖人双倍返还买受人。”合同第六条约定“买受人于2009年10月21日前一次性付清全部房款423960元。”合同第十二条“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷约定。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%赔偿买受人支付违约金。”合同签订当日刘逊一次性向扬州五建青海分公司交付全部房价款423960元、维修基金1786.35元，畅想房地产公司出具发票及收据。刘逊于2009年收楼入住。2010年6月17日，西宁市房屋测绘所出具的《房屋面积计算成果报告》表明，城西区新宁路丁香花园1号综合楼1131室建筑面积为106.96平方米。因购房合同面积和实际房屋面积相差12.13平方米，刘逊要求畅想房地产公司依照合同还多收款项，双方多次协商无果，纠纷产生。	当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人无异议的证据2009年1月5日《抵账协议》、2009年10月16日《委托书》、2009年10月21日《商品房买卖合同》、2009年10月21日维修基金《收据》、2010年4月16日房款发票、2010年6月17日西宁市房屋测绘所出具的《房屋面积计算成果报告》予以确认并在案佐证。	本院认为，畅想房地产公司与扬州五建青海分公司为抵顶工程款签订了《抵账协议》，扬州五建青海分公司又给畅想房地产公司出具了《委托书》将《商品房买卖合同》签署到刘逊个人名下，由有销售资质的畅想房地产公司将房屋出售，使扬州五建青海分公司收取售房款，抵顶工程款。双方在《抵账协议》中约定了以房屋当时认定的面积及单价计算冲抵的工程款数额，现面积出现不符，应当由抵顶双方进行结算，与第三人无关，双方的约定不能对抗第三人即刘逊，畅想房地产公司抗辩及反诉所称的合同无效的理由均不能成立。刘逊与畅想房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。刘逊按合同约定按时全额交付房款，履行了义务；畅想房地产公司虽然交付了房屋，但房屋实测面积和合同约定不符，依法应当按合同约定将多收面积的钱款退还原告。刘逊要求畅想房地产公司立即为其办理位于西宁市城西区新宁路32号丁香家园**室不动产权证书，按合同约定支付违约金1271.88元；支付面积差异处理约定所多收房款43182.8元、承担多收房款逾期利息24203.2元，共计68657.88元的诉求有事实和法律依据，应当予以支持。畅想房地产公司认为双方签订的《商品房买卖合同》无效的抗辩理由均不能成立，其要求确认《商品房买卖合同》无效；刘逊将坐落于西宁市城西区新宁路32号丁香家园第1幢**号房屋退还给畅想房地产公司；刘逊支付畅想房地产公司房屋占用使用费133500元的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。为维护正常经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款之规定，判决如下：	一、被告（反诉原告）青海省畅想房地产开发有限公司协助原告（反诉被告）刘逊办理位于西宁市城西区新宁路32号丁香家园**室不动产权证书。于判决生效后一个月内履行；	二、被告（反诉原告）青海省畅想房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）刘逊违约金1271.88元、退还房款43182.8元及逾期利息24203.2元，共计68657.88元。于判决生效后十日内履行；	三、驳回被告（反诉原告）青海省畅想房地产开发有限公司的全部反诉请求。	如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案本诉诉讼费2088元，减半收取1044元，由被告（反诉原告）青海省畅想房地产开发有限公司负担；反诉诉讼费1485元，已减半收取，由被告（反诉原告）青海省畅想房地产开发有限公司负担。	如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。	审判员 刘 云			二〇一七年六月六日	书记员 薛世蕾	附：	《中华人民共和国合同法》	第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。	依法成立的合同受法律保护。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。	第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。	第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。	第一百四十八条第一、三款人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。	宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。