广西壮族自治区田阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳民二初字第862号
原告（反诉被告）农美香，广西田阳县人。
委托代理人陆毅，广西凌盛律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
被告（反诉原告）黄飞锦，广西田阳县人。
委托代理人黄旭，广西龙翔律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
原告农美香与被告黄飞锦租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，被告于同年9月24日提起反诉，本院依法受理了被告的反诉，并依法由审判员罗少东适用简易程序，于2014年11月7日和11月24日二次公开开庭进行了合并审理，书记员杨清担任法庭担任记录。原告农美香及其委托代理人陆毅、被告黄飞锦的委托代理人黄旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告农美香诉称，2009年7月18日，被告黄飞锦向原告农美香借款50000元，并出具了一张《借条》。2013年4月29日，原告农美香（甲方）和被告黄飞锦（乙方）共同签订《宾馆出租协议书》，协议约定：甲方把自己经营的百和宾馆出租给乙方经营；每年租金25000元，乙方必须于每月15日前把租金打到甲方的银行帐号，每年1至11月份每月支付2000元，余下租金于12月份付清；出租期限7年；乙方于2009年7月18日欠甲方的50000元，在乙方履行协议条款后自动失效；乙方必须退还甲方已交给22号房的租金25000元。签订合同后，从2013年5月至11月份，被告共经营宾馆7个月，但仅支付5个月的宾馆租金（支付至2013年9月份），尚未支付10、11月份两个月的宾馆租金4000元和退还原告已经垫付给22号房租金25000元；从2013年12月份起，被告把宾馆钥匙交给服务员，不再经营宾馆，被告的单方违约行为，造成原告的各种损失，原告保留其他诉权。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、解除原告和被告签订的《宾馆出租协议书》；2、被告向原告偿还借款50000元。3、被告退还原告垫付22号房的租金25000元；4、被告向原告支付宾馆租金4000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告及被告的《居民身份证》复印件，证明原告及被告的身份；2、《宾馆出租协议书》，证明原、被告双方存在合同关系；3、《借条》，证明被告向原告借款50000元；4、《通知》照片，证明原、被告双方已解除合同；5、宾馆《营业执照》，证明宾馆是原告投资经营；5、宾馆服务员农美兰的《证言》，证明被告不经营宾馆的时间。
被告黄飞锦答辩并反诉称，1、原告要求被告偿还借款50000元、支付租金4000元和退还其垫付给22号房主的租金25000元，没有事实和法律依据，应予驳回原告的诉讼请求。主要理由是：被告履行宾馆出租协议至2013年9月份，即：2013年5月至9月被告向原告支付了5个月的宾馆租金，因原告要求被告履行协议书第7条，即退还其垫付22号房租金25000元，被告当时无能力履行，为此，双方口头约定：从2013年10月至2014年6月共9个月，由原告自行经营宾馆，以冲抵其垫付22号房的租金25000元，并免除期间被告每月应交宾馆租金。双方达成口头协议后，原告接管了宾馆自行经营，但是，2014年7月口头达成的协议期满后，原告擅自变卖宾馆24号房的资产，不再让原告继续经营宾馆，并于2014年8月28日在宾馆门口张贴通知，单方解除双方签订的《宾馆出租协议书》。因原告单方解除《宾馆出租协议书》，不正当阻止被告履行协议，根据《合同法》第四十五条关于“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就，视为条件成就”的规定，协议第6条约定的附条件已经视为成就，被告应当不用偿还原告借款50000元。2、百和宾馆是租用解放中路粮油批发市场22号和24号天地楼作为经营场所，被告已经向24号房房主交纳了2013年6月至2014年6月租金25000元，由于原告单方解除《宾馆出租协议书》，不让被告经营宾馆，造成被告已交的24号房租金损失，被告反诉要求原告赔偿24号房租金损失25000元。
被告为其辩解及反诉在举证期限内提供的证据有：1、《收据》，证明被告向24号房房主交纳了2013年6月至2014年6月租金25000元；2、《通知》，证明原告单方解除《宾馆出租协议书》，不让被告经营宾馆。
原告对被告的反诉辩称，被告的反诉请求，没有事实和法律依据，应依法驳回其反诉请求，支持原告的诉讼请求。
原告对被告反诉进行辩解在举证期限内没有提供证据。
本案主要争议焦点：1、原告的诉讼请求，是否有事实和法律依据？是否应予以支持？2、被告的反诉请求，是否有事实和法律依据？是否应予以支持？
经过开庭质证，双方当事人质证意见如下：
被告对原告举出的1、2、3、4、5证据以及原告对被告举出的证据1、2的真实性无异议；被告对原告举出的证据6《证言》有异议，认为原告举出该项证据已超过举证期限，证人也没有出庭作证，无法查清证人的身份以及对案件事实是否是知情人。
本院结合双方当事人举证和质证，认证如下：被告对原告举出的1、2、3、4、5证据以及原告对被告举出的1、2证据的真实性无异议；原告举出的证据6《证言》，证言内容客观真实；双方所举出的证据，本院予以认定作为查清案件事实的依据。
综合全案证据和双方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
2009年7月18日，被告黄飞锦向原告农美香出具了一张《借条》，内容为：因工厂资金周转困难，故借农美香现金50000元。
2013年4月29日，原告农美香（甲方）和被告黄飞锦（乙方）共同签订《宾馆出租协议书》，协议主要内容有：1、甲方把自己经营的百和宾馆出租给乙方，地址是解放中路粮油批发市场22号和24号天地楼；2、每年租金25000元，乙方必须于每月15日前把租金打到甲方的银行帐号，每年1至11月份每月支付2000元，余下租金于12月份付清；3、宾馆的投资资金全部是甲方支付，包括24号天地楼的装修、客房内电器等；4、乙方负责经营期间所有费用；5、出租期限7年（2013年5月1日至2020年5月1日）；6、乙方于2009年7月18日欠甲方的50000元，在乙方履行完上述条款后才自动失效；7、乙方必须退还甲方已交给22号房主的租金25000元。
签订合同后，从2013年5月1日起至11月30日止，被告实际经营百和宾馆7个月时间，从2013年12月份起，被告把百和宾馆钥匙交给服务员，表示不再经营宾馆，有宾馆服务员提供的证言材料证实。原、被告共同认可被告从2013年5月份起至2013年9月份止支付了5个月的宾馆租金。2014年8月28日，原告在宾馆张帖《通知》，内容为：黄飞锦从2013年10月份起就不履行宾馆出租合同，故我决定解除你我签订的宾馆合同。2014年8月27日，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告和被告签订的《宾馆出租协议书》；2、被告向原告偿还借款50000元。3、被告退还原告垫付22号房的租金25000元；4、被告向原告支付宾馆租金4000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。
百和宾馆是租用解放中路粮油批发市场22号房和24号房（天地楼）作为经营场所，被告已经交纳24号房2013年6月至2014年6月租金25000元。被告以原告单方解除协议造成其所交的24号房租金损失为由而提起反诉，要求原告向被告赔偿24号房租金损失25000元。
本院认为，2009年7月18日，被告黄飞锦向原告农美香借款人民币50000元，被告黄飞锦没有异议，双方的借贷关系，本院予以确认。2013年4月29日，原告农美香和被告黄飞锦共同签订《宾馆出租协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力。原、被告双方的借贷行为和共同签订的宾馆出租协议虽属两个法律关系，但当事人要求合并审理，且双方在宾馆出租协议中对借贷行为设置了附条件；在诉讼中，被告提起反诉请求；二者均符合法律规定，本院予以合并审理。一、关于原告的诉讼请求是否有事实和法律依据、是否应予以支持问题。1、双方在履行合同过程中，被告把百和宾馆钥匙交给宾馆服务员，表示不再经营宾馆，被告实际经营宾馆的时间为2013年5月1日起至11月30日止共7个月时间，有宾馆服务员的证言材料证实，本院确认双方签订的协议于2013年12月份起已实际解除；被告黄飞锦提出关于“双方口头约定从2013年10月至2014年6月，共计9个月，由原告自行经营宾馆，以冲抵原告垫付22号房租金25000元，并免除期间被告每月应交宾馆租金”的辩解，没有证据证实，本院不予采纳。2、被告把百和宾馆钥匙交给宾馆服务员，表明不再经营宾馆，原告行使解除合同，是正当行为。合同已经解除，合同约定被告不承担偿还借款50000元的附条件不成就，被告应向原告偿还借款50000元。原告要求被告偿还借款50000元的诉讼请求，本院予以支持；被告提出原告不正当阻止附条件成就，被告不应向原告偿还借款的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。3、原告垫付22号房的年租金25000元，双方认可22号房约平均每月租金2083元，被告实际经营宾馆7个月（2013年5月1日至11月30日），按照双方合同约定，被告除应支付宾馆租金外，还应支付22号房租金，因此，被告实际经营期间应向原告支付原告垫付22号房的部分租金14851元（2083元×7个月）；从2013年12月份起，即合同解除后，原告按管了宾馆，被告不应承担合同解除后22号房的租金；原告提出由被告支付22号房租金25000元的主张，本院部分予以支持。4、被告认可向原告支付宾馆租金5个月（2013年5月至9月份），依据前述，被告实际经营宾馆7个月，尚未向原告支付2个月（2013年10月至11月）的宾馆租金4000元，被告应履行支付义务。原告要求被告支付尚欠宾馆租金4000元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于被告的反诉请求是否有事实和法律依据、是否应予以支持问题。百和宾馆是租用解放中路粮油批发市场22号房和24号房（天地楼）作为经营场所，被告已经向24号房房主交纳了2013年6月至2014年6月租金25000元，有24号房房主的收据证实，本院予以确认。双方认可24号房约平均每月租金2083元，合同解除后，被告不能经营宾馆，被告已支付24号房租金，确实造成了损失，从2013年12月份被告不经营宾馆起至24号房租金于2014年6月份期满止共7个月，原告应退还被告租金14851元（2083元×7个月）；被告经营宾馆期间，应自行承担24号房的部分租金；被告提起反诉，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五第二款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百零八条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、确认原告农美香和被告黄飞锦共同签订的《宾馆出租协议书》于2013年12月1日起解除；
二、被告黄飞锦向原告农美香偿还借款人民币50000元；
三、被告黄飞锦向原告农美香支付2013年10、11月百和宾馆租金4000元；
四、被告黄飞锦向原告农美香支付22号房租金14581元；
五、原告农美香向被告黄飞锦支付24号房租金14581元；
六、驳回原告农美香的其他诉讼请求；
七、驳回被告黄飞锦的其他反诉请求。
本诉案件受理费888元（原告已预交），反诉案件受理费213元（被告已预交），二项合计1101元，由原告农美香承担213元，被告黄飞锦承担888元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起30日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的数额确定，收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：605101012001397，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。
审判员 罗少东
二〇一四年十一月二十五日
书记员 杨 清