山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终632号
上诉人（原审被告）：张杰（系崂山区捷丽家便利店业主）。
委托诉讼代理人：罗丹卉，山东海剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜宏全，山东海剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛市崂山区张家下庄工贸中心。
法定代表人：张海亮，经理。
委托诉讼代理人：张明，男，青岛市崂山区中韩街道张家下庄居委会工作人员。
委托诉讼代理人：张云生，男，青岛市崂山区中韩街道张家下庄居委会工作人员。
原审第三人：新青港科技信息技术有限公司。
法定代表人：张念杰。
原审第三人：张国彬（系鲁中隆北方国贸业主）。
原审第三人：王海峰（系青岛今夜星光休闲会所业主）。
上诉人张杰因与被上诉人青岛市崂山区张家下庄工贸中心（以下简称张家工贸）、原审第三人新青港科技信息技术有限公司（以下简称青港科技）、原审第三人张国彬、原审第三人王海峰房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民三初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人张杰及其委托诉讼代理人罗丹卉，被上诉人张家工贸的委托诉讼代理人张明、张云生，原审第三人张国彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张�上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判张杰与张家工贸签订的《合同书》、《补充合同》继续履行，或发回重审，一二审诉讼费用由张家工贸负担。事实和理由：第一、一审判决对涉案事实认定不清。一、张家工贸不具有原告主体资格。1.从工商登记资料可以看出，张家工贸实际出资人是青岛市崂山区中韩街道张家下庄村委会（以下简称村委会），本案合同主体的另一方实际为村委会。2.张家工贸提供的证据二，未加盖村委会公章，可以说明村委会不认可张家工贸在实际中具有管理资格。同时，说明张家工贸提交的该证据系伪造的，无法证明其真实性。3.租赁合同时持续性合同，张杰缴纳的各种费用的实际享有人都是村委会，并不是工贸中心收取，实际上工贸中心只是代收。二、一审判决未查清张杰不支付租赁费的原因。1.张家工贸及村委会未履行法定义务，张杰不支付租赁费系行使同时履行抗辩权。1.本案合同是商事租赁合同，通水通电时合同出租方履行合同的附随义务。即使承租方拖欠租赁费，也不能停水停电。2.张家工贸及村委会恶意停水停电且千方百计使涨价多缴纳水电费，一审中未予以审核。3.村委会恶意停水停电，目的是获取涉案租赁物的各种经济补偿。三、一审判决未查明，张杰是否在案发时，已经到村委会缴纳租赁费，村委会拒不接受的事实。张杰与张家工贸中心、村委会争议已久，双方也未发生其他争议，一审未对有关短信、微信证据进行调取、审核，致使该关键性事实未得到核实。四、张杰夫妇与村委会协商抵顶款项，还在协商之中。张杰夫妇婚姻关系存续期间，给村委会承建的涉案建筑物，双方协商欲相互抵顶拖欠的工程款，导致租赁费缴纳迟缓。迟缓缴纳费用是双方意思表示。四、一审法院未查�张杰已经足额缴纳款项，合同恢复继续履行状态。庭审中，双方达成协议，张杰缴纳费用后，合同继续履行。五、一审判决未查明本案合同为持续性履行合同，依法应当保护张杰的法定期待利益。本案是附期限的持续履行合同，需重大投入，判决解除不当。第二、一审法院采信证据明显错误。一、违法采信催款通知单。二、肯定了违法停电停水行为。三、违法采信了未加盖公章的证明材料。四是对张杰提供的证据未认真予以调查核实。
张家工贸辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
青港科技、张国彬、王海峰未对张杰的上诉发表意见。
张家工贸向一审法院起诉请求：1、张杰支付张家工贸自2014年7月至11月的房屋租赁费170625元；2、终止张家工贸与�杰双方的房屋租赁合同；3、张家工贸由此造成的一切损失由张杰负全部责任；4、本案诉讼费由张杰承担。
一审法院认定事实：
张家工贸（甲方）与崂山区捷丽家便利店（乙方）于2010年1月9日签订合同书（合同编号20100101），约定甲方将位于张家下庄社区东侧张家农贸市场内，包括超市一、二层及三层，超市一层下面东北角地下室及东侧房屋七间，总面积为2390平方米，出租给乙方使用。该合同第二条约定使用期限：十二年，自2010年1月9日至2022年1月9日，具体计算时间以本超市完工，全部交付给乙方30日内计算，甲、乙双方另签补充合同约定。第三条约定使用条件：全部房屋使用费为叁拾玖万元人民币/年；第一年到第三年不递增，此后每三年递增5%；第10-12年递增6%（附房屋使用费明细）；乙方使用甲方房屋，乙方每年分两次将房屋使用费叁拾玖万元人民币交付给甲方，交付时间分别是每年的1月和7月份的第二个周，每次交付年度房屋使用费的50%。第八条第（3）项约定乙方如逾期30日不交给租金，每超过一日按合同总价款的日0.5‰向甲方支付违约金；如逾期60日仍未交纳或未全部交纳租金，甲方有权终止本合同；第八条第（4）项约定违约处罚：因乙方原因终止合同后，乙方应在接到甲方通知后30个工作日内腾让并交付房屋和场地，逾期甲方有权自行收回房屋、场地，乙方遗留财物、设备归甲方所有，一切损失由乙方自行承担，同时乙方已缴纳的租金，甲方不必返还。
房屋交付后，张家工贸（甲方）与崂山区捷丽家便利店（乙方）又签订《补充合同》，约定：房屋交付时间为2010年3月28日；房屋使用费的计算时间为2010年6月28日；乙方每年分两次将房屋使用费交付给甲方，交付时间分别是每年1月和7月份的第一个周，每次交付房屋使用费的50%，第一个租金的交付时间为本合同签订后5日内向甲方支付；本补充合同没有重新约定的事项依照原《合同书》执行；本补充合同与原《合同书》不一致的，以本补充合同为准。
张杰系崂山区捷丽家便利店个体工商户业主。崂山区捷丽家便利店个体工商户营业执照记载有效期至2014年5月27日，最后一次年检盖章系2011年度。崂山区捷丽家便利店食品流通许可证（编号：xx）有效期至2013年5月17日。
庭审中，张家工贸、张杰均认可张杰于2014年4月缴纳2014年1月至6月房租，张杰未拖欠张家工贸2014年6月之前的房租，2014年7月1日至2015年12月31日拖欠房租数额为624500元。2015年7月23日庭审中，张杰在被询问“今日是否愿意向张家工贸支付房租”时，陈述称：“这两年我也够了，用这种断水电的方式我接受不了，让我租也不租了，现在赔给我这两年的所有损失，我走。包括车祸人命钱”。2016年1月13日庭审中，张杰陈述称：“如果可以交，我都准备好了，同意自本次庭审结束起七日内缴纳所欠房租。逾期承担相应的法律后果。”2016年1月19日，张杰至一审法院陈述称“上次开庭确定了至2015年12月31日我还欠张家工贸租赁费624500元，现将上述款项以现金形式带至法院”。一审法院拨打张家工贸委托诉讼代理人张明电话并发送短信告知张家工贸上述情况。2016年2月26日，张家工贸至一审法院陈述是否领取上述款项称“现在不领�要等张家工贸、张杰协商一致或法院判决后领取”。张杰于2016年1月22日，将租赁费623480元交至一审法院。
另查，青岛市崂山区中韩街道张家下庄社区居民委员会于2016年1月6日出具证明，记载：为了解决保张路游散商贩占路经营的问题，街道办事处于2009年5月11日召开党政联席会议，同意增设张家下庄农贸市场。张家下庄农贸市场位于张家下庄原村委东60米空地处（7.3亩），总建筑面积8400平方米，总造价800余万元。农贸市场于2009年底建成完工，所建房屋属青岛市崂山区中韩街道张家下庄社区居民委员会集体所有，青岛市崂山区张家下庄工贸中心属青岛市崂山区中韩街道张家下庄社区居民委员会全资企业，青岛市崂山区张家下庄工贸中心对涉案的张家下庄农贸市场的房屋拥有使用权及出租权。
2015年1月28日，青岛市崂山区张家下庄社区居民委员会出具情况说明，记载：青岛市崂山区张家下庄工贸中心是青岛市崂山区中韩街道张家下庄社区居民委员会的全资企业。张家下庄农贸市场的使用权贵青岛市崂山区张家下庄工贸中心所有，青岛市崂山区中韩街道张家下庄社区居民委员会同意青岛市崂山区张家下庄工贸中心将张家下庄农贸市场对外出租。
一审法院认为：
《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”张家工贸与崂山区捷丽家便利店签订之《合同书》及《补充合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，张杰系崂山区捷丽家便利店之业主，应对崂山区捷丽家便利店之行为承担民事责任，�家工贸、张杰应按照该约定严格履行合同义务。张家工贸已依约将涉案房屋交付张杰，张杰应依约履行支付租赁费等合同义务。张家工贸要求张杰支付2014年7月至11月的房屋租赁费170625元，符合合同约定，一审法院予以支持。《补充合同》明确约定交付租金的时间，即“乙方每年分两次将房屋使用费交付给甲方，交付时间分别是每年1月和7月份的第一个周，每次交付房屋使用费的50%”。《合同书》明确约定“如乙方逾期60日仍未交纳或未全部交纳租金，甲方有权终止本合同”，张杰在2014年4月份缴纳2014年1月至6月的房租后再未向张家工贸缴纳房租，张家工贸依约要求终止租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。张杰主张张家工贸拒收房租，所提交证据均无法证明，且自2014年7月后张杰一直未向张家工贸缴纳�租，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”，故张杰的该项主张，一审法院无法采信。关于张杰主张张家工贸断水断电致涉案房屋无法使用，一审法院认为，因双方租赁合同并未约定由张家工贸为张杰供水供电，张家工贸将涉案房屋交付张杰时水电齐全，故张杰之该主张涉及供水供电责任主体的确定及张杰是否足额缴纳水电费等问题，故该主张与本案之房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系，本案不予审理。
因张家工贸未对张杰给张家工贸造成的损失提供证据证明，故张家工贸要求张杰赔偿损失的诉讼请求，一审法院无法支持。张家�贸撤回要求“监督张杰从该租赁合同建筑物内搬离”的起诉，系其对自己诉讼权利的处分，一审法院予以准许。
一审法院判决：一、张杰于判决生效之日起十日内支付张家工贸2014年7月至11月租金170625元（该款张杰已交至一审法院）；二、张家工贸与张杰就青岛市崂山区张家下庄社区东侧张家农贸市场内房屋签订的《合同书》及《补充合同》终止；三、驳回张家工贸的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。张杰主张涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。张家工贸认可建设涉案房屋未取得建设工程规划许可证，没有房产证。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，张家工贸系青岛市崂山区中韩街道�家下庄社区居民委员会全资企业，涉案房屋由张家工贸与张杰经营的崂山捷丽家便利店签订租赁合同，由张家工贸将涉案房屋出租。张杰系崂山捷丽家便利店个体工商户业主，应当对崂山捷丽家便利店的行为承担民事责任。张家工贸依据租赁合同起诉张杰，于法有据，应予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”张家工贸与张杰经营的崂山捷丽家便利店签订租赁合同出租的涉案房屋，张家工贸、张杰在诉讼中均认可未取得建设工程规划许可证，在�审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，双方之间签订的租赁合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张家工贸与张杰之间的租赁合同无效，张杰应当将租赁物返还张家工贸，诉讼中张家工贸认可已经取得涉案房屋的占有，对此本院不再处理。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”张杰经营的崂山捷丽家便利店在双方签订租赁合同后已经实际使用涉案房屋，张家工贸要求张杰支付2014年7月至11月间房屋占有使用费的诉讼请求应当予以支持。张杰主张其因张家下庄社区居民委员会断水断电而拒付租金，张家工贸主张因张杰拒交水电费而采取断水断电措施，张杰在诉讼中未提交证据证明其及时缴纳水电费的事实，亦未提交充分证据证明其拒绝缴纳水电费存在合理理由，故张杰以断水断电为由拒绝支付房屋占有使用费的理由不能支持。张杰诉讼中主张张家下庄社区居民委员欠其夫妇工程款，双方协商用租金抵顶工程款，张家工贸诉讼中并不认可张杰该主张，且即便如张杰所述双方之间存在工程款纠纷，在双方就抵顶工程款达成合意之前，张杰也无权拒绝缴付双方约定的房�租金。
综上，一审法院认定双方之间租赁合同合法有效，判决双方之间合同终止，属于适用法律错误，依法应当予以纠正。一审判决张杰支付张家工贸2014年7月至11月租金170625元，判决结果并无不当，本院予以维持。
综上所述，张杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青岛市崂山区人民法院（2015）崂民三初字第34号民事判决第一项；
二、撤销青岛市崂山区人民法院�2015）崂民三初字第34号民事判决第二、三项；
三、青岛市崂山区张家下庄工贸中心（甲方）与崂山区捷丽家便利店（乙方）于2010年1月9日签订的合同书（合同编号20100101）无效；
四、驳回青岛市崂山区张家下庄工贸中心的其他诉讼请求。
一审案件受理费3713元、二审案件受理费3713元，均由张杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明明
审 判 员 孙 琦
代理审判员 甘玉军
二〇一七年九月七日
书 记 员 王 明
书 记 员 庞连捷