湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄冈中民一终字第00205号
上诉人（原审被告）郑美胜，男，1949年11月28日出生，汉族，宜昌市葛洲坝一公司退休职工，住宜昌市西陵区光明路2-601路。
上诉人（原审被告）郑畅，1979年2月14日出生，汉族，工人，住宜昌市西陵区南正下街**号，系上诉人郑美胜女儿。
二上诉人的共同委托代理人李书平，湖北建和律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）郑寿仁，男，1935年10月7日出生，汉族，武穴市粮食局退休职工，住武穴市永宁大道西148号74室。
被上诉人（原审原告）郑赛楠，1988年10月3日出生，汉族，武穴市供电公司职工，住武穴市永宁大道西148号74室，系郑寿仁女儿。
上诉人郑美胜、郑畅为与被上诉人郑寿仁、郑赛楠赠与合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2013）鄂武穴民初字第00166号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月25日立案后，依法组成由审判员林俊担任审判长，审判员廖刚、宋顺国参加的合议庭，并分别于2014年4月22日、2015年1月6日两次公开开庭审理了本案。上诉人郑美胜及其与郑畅的共同委托代理人李书平，被上诉人郑寿仁两次开庭均到庭参加诉讼，被上诉人郑赛楠经本院传票传唤无正当理由两次开庭均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，郑寿仁与郑美胜系叔侄关系。双方原在武穴市刘家巷共有一栋一进两重砖木结构的祖上遗留瓦房三间。1989年3月，郑寿仁、郑美胜共同拆除旧屋，建成新屋即刘家巷106号。1990年3月，郑寿仁因与郑美胜就上述房屋的产权发生争议而具状诉至武穴市人民法院。1990年8月31日，武穴市人民法院作出（1990）武法民初字第34号民事判决书，判决刘家巷106号一栋一进两重三层楼房前重三层的全部和后重二层三层及一到三层的楼梯间都归郑寿仁所有，后重底层归郑美胜所有。1990年11月23日，郑美胜与郑寿仁签订一份《正式签约》，双方约定郑美胜将刘家巷106号后重底层连二型36.58平方米房屋以7010元的价格卖给郑寿仁。至1993年，郑寿仁将上述购房款付清。2011年10月3日，郑寿仁及其女儿郑赛楠作为甲方与郑美胜及其女儿郑畅作为乙方签订一份协议，约定郑寿仁位于武穴市刘家巷106号房屋三层，每层面积88平方米，总计264平方米，房屋开发商在还264平方米面积的基础上按所有房屋面积264平方米的30﹪补贴，还房面积为100平方米左右，所还补贴的面积房屋产权全部归郑美胜和郑畅所有。2011年11月15日，郑寿仁在给郑美胜的去信中提到新房子需要等2年左右时间。2012年8月16日，郑寿仁与湖北刊江房地产开发有限公司签订协议，约定将刘家巷106号房屋交给该公司改造翻建，该公司按武穴市人民政府相关文件精神确定的比例置换新房给郑寿仁。2012年9月2日，郑寿仁与郑美胜签订协议，约定在郑寿仁还建的房屋面积内拨付100平方米到郑美胜名下，湖北刊江房地产开发有限公司拆迁负责人也在协议上签字证明。2013年1月，郑寿仁、郑赛楠具状诉至法院，要求撤销与郑美胜、郑畅之间所签订的房屋赠与协议。
原审另查明，上述刘家巷106号房屋已被湖北刊江房地产开发有限公司拆除，至原审判决时，新建置换房屋尚未动工兴建。
原审认为，虽然郑寿仁、郑赛楠与郑美胜、郑畅约定将武穴市刘家巷106号房屋拆迁还建的100平方米房屋赠与郑美胜、郑畅，双方之间的赠与合同成立；但是，由于赠与的房屋尚未建成，房屋的所有权没有发生转移，故郑寿仁、郑赛楠有权撤销该赠与。郑美胜、郑畅辩称的涉案协议不是赠与合同，而是房屋分配协议、补偿协议，且协议已经履行不能撤销，是其认识错误。故判决：撤销郑寿仁、郑赛楠与郑美胜、郑畅于2011年10月3日签订的房屋赠与合同。
上诉人郑美胜、郑畅不服原审法院的上述判决，上诉提出：一、原审认定事实错误：武穴市人民法院作出（1990）武法民初字第34号民事判决确认了刘家巷106号房屋后重底层归郑美胜所有，但没有确认后重底层房屋的面积，本案原审也没有查清上述房屋的面积。双方当事人于2011年10月3日签订的协议书中明确：刘家巷106号房屋面积，每层为88平方米，总计三层楼，总计面积为264平方米，另外还有未计入的面积，足以证明该房屋每层面积超过88平方米，郑美胜所有的房屋面积超过36.58平方米。虽然上诉人在1990年约定将36.58平方米房屋卖给被上诉人，但依据该房屋实际面积还保留了一间居室，因此，超过36.58平方米的房屋仍属上诉人所有。二、原审适用法律错误。双方当事人于2011年10月3日签订的《协议书》的性质是房屋拆迁补偿分配方案，而不是赠与合同。协议中约定的房屋已被拆除，该“房屋”不可能发生所有权转移事项，而由开发商建成后直接置换。置换房屋由开发商与上诉人直接办理登记手续，不需要在本案双方当事人之间办理所有权登记手续。因此，双方已将分配方案交给武穴市刊江房地产开发有限公司履行，该协议已履行完毕，被上诉人无权撤销该协议。故请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人郑美胜、郑畅为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
《武穴市房屋产权证附图》（附图上载明房屋产权人为郑美胜、幢号刘家巷106号，坐落为武穴市刘家巷106号、产权面积为58.54平方米，附图尾部注明制作单位为武穴市房地产测绘队，出图日期为2012年9月12日）一份。拟证明郑美胜对武穴市刘家巷106号房屋享有58.54平方米的产权。
被上诉人郑寿仁辩称：尽管武穴市人民法院（1990）武法民初字第34号民事判决没有确定武穴市刘家巷106号房屋的面积，但该判决确定郑美胜的房屋产权范围与郑美胜和郑寿仁之间于1990年11月份签订的《正式契约》中约定的“后重底层房屋”是一致的。上述《正式契约》中约定由郑美胜将刘家巷106号房屋“后重底层连二型36.58平方米卖给郑寿仁”，该36.58平方米房屋就是后重底层房屋的全部，否则，契约中应写明后重底层“中的”36.58平方米房屋卖给郑寿仁。同时，刘家巷106号房屋产权证所附平面图中，已注明后重底层房屋面积为6.15米×5.60＝34.44平方米，还小于36.58平方米。二、刘家巷106号房屋的产权全部归被上诉人所有，还建房屋与郑美胜毫无关系，因此双方当事人于2011年10月3日签订的《协议书》明显是房屋赠予协议。据此，上诉人认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人郑寿仁为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、房屋情况附页复印件一份。拟证明武穴市刘家巷106号房屋后重底层面积只有34.44平方米。
证据二、《武穴市基本建设委员会建筑物红线图》一份。拟证明涉案房屋向房产公房后面后退了两米。
被上诉人郑赛楠未在法定答辩期内提交答辩状，亦未到庭陈述答辩意见。
经当庭质证，被上诉人郑寿仁对上诉人郑美胜、郑畅提交的证据有异议，认为房屋所有权证附图上注明刘家巷106号房屋后重底层面积只有34.44平方米，而上诉人提交的《武穴市房屋产权证附图》记载的内容与此不符。上诉人郑美胜、郑畅对被上诉人郑寿仁提交的证据一的真实性、合法性有异议，认为证据系复印件，同时认为房屋情况附页并没有注明郑美胜与郑寿仁之间的房屋产权界限，且与自己提供的《武穴市房屋产权证附图》标明的情况不一致，应以时间在后面的证据材料内容为准；对证据二的真实性无异议，但认为房屋建设情况应以“实际竣工验收的房屋”为准，而不是以红线图为准，该证据不能达到郑寿仁的证明目的。
对上诉人郑美胜、郑畅提交的证据---《武穴市房屋产权证附图》，因该附图上注明房屋产权人为“郑美胜”，坐落为“武穴市刘家巷106号”，而郑美胜、郑畅并未提交产权人为“郑美胜”的房屋所有权证与之印证，故本院在第一次庭审后向武穴市房地产局和该附图上注明的制作单位
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武穴市房地产测绘队就该证据的真实性进行了核实。对此，武穴市房地产局档案室于2015年1月27日向本院出具了内容为“经查电子档，郑美胜，男，生于一九四九年十一月二十八日，身份证号为420500194911280095。此人在我室无商品房、集资房、房改房的房屋产权登记记录，特此证明。（本证明只限武穴城区内的房屋产权登记）”的证明一份；同时，武穴市房地产测绘队于2015年1月28日亦向本院出具了内容为“经查微机档案、郑美胜位于武穴市刘家巷106号，房屋产权证附图，占地面积60.54㎡，产权面积58.54㎡，出图日期2012年9月12日，系伪造我单位房屋测量证附图（此证明限武穴市城区和黄冈法院提供产权证附图复印件）。”的证明一份。对上述两份证明，被上诉人郑寿仁无异议；上诉人郑美胜、郑畅对武穴市房地产局档案室出具的证明无异议，自认武穴市刘家巷106号房屋是登记在郑寿仁名下。本院对该证明予以采信。
上诉人郑美胜、郑畅认为武穴市房地产测绘队不能武断地作出上诉人提交的证据“系伪造”的结论，之所以出现这种情况，应该是武穴市房地产测绘队的内部没有协调好。本院认为，该证明是房地产测绘专业机构依法定职责和法定程序向本院出具的书证，本院予以采信；据此，结合上诉人郑美胜、郑畅提交的《武穴市房屋产权证附图》上记载“房屋产权人为郑美胜，坐落为武穴市刘家巷106号”的内容与武穴市房地产局档案室出具的“郑美胜在武穴城区内无房屋产权登记”的证明内容明显不一致的情况，本院对上诉人郑美胜、郑畅提交的证据不予采信。
对被上诉人郑寿仁提交的证据一，因证据系复印件，举证方没有提供原件核对，且对方当事人不予认可，本院不予采信。对被上诉人郑寿仁提交的证据二，因上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但房屋建设情况应以经过竣工验收的房屋实际情况和《房屋所有权证》记载的相关内容为准，而不是以红线图记载的内容为准，上诉人郑美胜、郑畅对该证据所提的异议成立，该证据不能达到被上诉人郑寿仁的举证目的。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。
根据原审已质证的证据，本院另查明，郑美胜与郑寿仁于1990年11月23日签订的《正式签约》（原文中间没有标点符号）中载明：“……郑美胜今因家住宜昌市，但武穴市的房屋居住不便，情愿将刘家巷106号房屋（该屋在1990年新建，后重底层连二型36.58平方米）郑美胜卖给堂叔郑寿仁名下为业，比即卖得时值价人民币柒仟零壹拾元正……”。《正式签约》的尾部注明，“原产权证在郑寿仁手中，再不重新过户。”2011年10月3日，本案上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）签订的协议书中约定，“为了搞好亲情关系，避免再次发生矛盾，搞好亲情团结，对以往任何矛盾从此再不重演和伤害任何一方，此协商如下：甲方郑寿仁位于湖北省武穴市刘家巷原门牌号码106号的房屋，房屋面积每层88平方米，共计三层楼，总计面积264平方米，另外还有未计入的面积，房屋开发商在还264平方米面积的基础上按所有房屋面积264平方米的30﹪补贴，还房面积为100平方米左右，所还补贴的面积房屋产权全部归郑美胜和郑畅拥有，建成之后办理两证：中华人民共和国房屋所有权证、中华人民共和国国有土地使用证，署名为郑美胜和郑畅两人……”
同时查明，郑寿仁、郑美胜于1989年3月，共同拆除旧屋、建成新屋（即武穴市刘家巷106号房屋）之后，同年12月20日经武穴市房产登记行政管理部门登记该房屋权属人为郑寿仁；此后，至2013年1月郑寿仁、郑赛楠提起本案诉讼之时该房屋没有办理所有权变更登记手续。武穴市刘家巷106号房屋在2012年7月份之后2013年1月份之前被拆除。在本案诉讼过程中，本案双方当事人均未提交新建置换房屋已由房产登记行政管理部门将产权登记在上诉人郑美胜和郑畅名下的证据。
本院认为，本案争议的焦点有两点：一、1990年11月，郑美胜向郑寿仁转让的是武穴市刘家巷106号房屋后重底层的全部产权还是部分产权；二、本案双方当事人于2011年10月3日签订的协议是赠与合同还是拆迁补偿分配协议，郑寿仁、郑赛楠能否撤销。针对上述争议焦点，本院作如下评判：
对争议焦点一，关键在于对郑美胜与郑寿仁于1990年11月23日签订的《正式契约》的理解问题。对此：其一，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”郑美胜与郑寿仁在契约中载明郑美胜因“家住宜昌市，但武穴市的房屋居住不便”，而“卖给堂叔郑寿仁名下为业。”，契约载明了买卖标的物的基本情况为“后重底层连二型36.58平方米”，从契约所使用的词句、契约的上下文条款、双方订立契约的目的分析，双方约定买卖的标的应当是郑美胜享有的武穴市刘家巷106号后重底层房屋的全部产权。其二，从人们的交易习惯分析，因郑美胜对武穴市刘家巷106号一进两重房屋享有的只是较少一部分产权，如果郑美胜出卖的只是其享有的房屋产权中的一部分，应在协议中注明已买的部分和未卖的部分，或者是注明其享有的总面积和已卖的面积。其三，郑美胜未提交有力证据证明其对武穴市刘家巷106号房屋除上述《正式契约》约定的买卖标的物---“后重底层连二型36.58平方米”房屋之外还享有其他产权。其四，结合本案双方当事人于2011年10月3日签订的协议书中载明的“甲方郑寿仁位于湖北省武穴市刘家巷原门牌号码106号的房屋”等内容综合分析，可以印证郑美胜与郑寿仁订立的《正式契约》内容的真实意思是郑美胜将其享有的武穴市刘家巷106号房屋后重底层的全部产权以7010元的价款转让给郑寿仁。
对争议焦点二，在郑美胜将其享有的武穴市刘家巷106号房屋后重底层的全部产权转让给郑寿仁之后，郑寿仁取得了武穴市刘家巷106号房屋的全部产权。对上述房屋改造翻建补偿取得的全部利益应归所有权人享有；而郑寿仁、郑赛楠与郑美胜、郑畅约定将获得补偿的部分房屋无偿让与给郑美胜、郑畅，符合赠与的法律特征。因此，双方当事人于2011年10月3日签订的协议的性质是赠与合同而不是拆迁补偿分配协议。
郑寿仁、郑赛楠与郑美胜、郑畅于2011年10月3日签订的赠与合同，是郑寿仁、郑赛楠的真实意思表示，是对其所有的财产的处分，该赠与合同合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，郑寿仁、郑赛楠向郑美胜、郑畅赠与的财产系改造翻建补偿的房屋，系不动产。当事人未提交赠与房屋的产权登记在被赠与人郑美胜、郑畅名下的证据，因此赠与合同标的物没有发生物权变更效力，视为未交付，财产权利未发生转移，依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”的规定，郑寿仁、郑赛楠撤销赠与合同的请求合法，应予支持。
综上，上诉人郑美胜、郑畅的上诉理由均不成立，其上诉请求依法不予支持。原审认定基本事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郑美胜、郑畅负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 俊
审判员 廖 刚
审判员 宋顺国
二〇一五年三月六日
书记员 董 欢