四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民终字第1562号
上诉人（原审原告）陈明华，男，汉族，1941年7月出生，住四川省西昌市。
上诉人（原审原告）吕光珍，女，汉族，1943年3月出生，住四川省西昌市。
以上二上诉人共同委托代理人刘汉洲，四川静江律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）陈治碧，女，汉族，1967年11月出生，住四川金阳县。
上诉人（原审第三人）陈治君，男，汉族，1971年1月出生，住四川省西昌市。
上诉人（原审第三人）陈治丽，女，汉族，1972年11月出生，住四川省西昌市。
上诉人（原审第三人）陈治梅，女，汉族，1974年7月出生，住四川省金阳县。
上诉人（原审第三人）陈治红，女，汉族，1977年7月出生，住四川省西昌市。
以上六上诉人共同委托代理人曾开明（系第三人陈治丽之夫），男，住四川省西昌市。
被上诉人（原审被告）凌征权，男，汉族，1971年6月出生，住四川省屏山县。
被上诉人（原审被告）陈安凤，女，汉族，1974年11月，住四川省屏山县。
被上诉人（原审被告）陈志金，男，汉族，1948年6月出生，住四川省屏山县。
上诉人陈明华、吕光珍、陈治丽、陈治梅、陈治红、陈志碧、陈治君因与被上诉人凌征权、陈安凤、陈志金房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省屏山县人民法院（2014）屏山民初字第1170号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，陈明华、吕光珍系夫妻，陈治碧、陈治君、陈治丽、陈治梅、陈治红系二人子女。凌征权、陈安凤系夫妻，陈志金系陈安凤之父。
陈明华与陈志金于1998年共同出资8万余元在屏山县新市镇原前进街六组共建房屋。1999年上半年房屋建成后，陈明华与陈志金按协商一人一半划分房屋。陈明华享有的两间门面和住房，土地使用证编号为屏集建（92）字第3-35号，面积206.26平方米。
2005年8月29日，凌征权通过农业银行屏山县支行新市营业部将6.5万元存入户名为陈明华的账户。
因向家坝水电站建设，需对库区房屋及附属设施进行调查登记。2007年10月21日，新市镇人民政府将该争议房屋的原房屋登记在凌征权名下，载明：土地使用证，屏集建（92）字第3-35号；建筑面积合计206.26㎡。
2011年1月8日，凌征权、陈安凤分别与屏山县新市镇人民政府签订两份《政府统建安置房协议》，申购两套安置住房，一套位于屏山县屏山镇新市分流区D6地块×幢×单元×层0×号，另一套与他人调换后位于屏山县屏山镇新市分流区C2地块×幢×单元×楼×号。2012年6月18日，屏山县新市镇人民政府将新市分流区D9地块×、×号门面确认给凌征权，作为置换上述两间门面。陈明华在原新市镇尚有其他房屋置换有政府统建安置房一套。
另查明，2010年11月1日，吕光珍写信给陈志金，信内载明“你秀香提出问我的房租不租，女调城里了，要急房子给女，女婿住，顺口就答应住就行了，为何提出问要卖不卖呢？你的幺爷糊途没有加思考勉强说了一个‘卖’字，不是心甘情愿说的，当时我没有同意……然而你左一电又一电几天就搞定，一切火速，这是大家的财产，从来就没有问过我的儿女吗……大家为何轻易说卖就卖，一个人说了算数吗？连儿女都来不及商量，又不是你幺爷个人的钱，更不是前辈人留下的房，你们抓住时机得到了‘卖’就下狠手，就得心应手吗……”。
2010年11月25日，吕光珍又写信给陈志金，信内载明“你的幺爷老了，你们问到说出的的一个错字‘卖’，那你们就不会前、后、左、右想一想呢？你幺爷是一家支撑，但是，是我们一家凑钱修的，你从没有问过幺婶吗？如果是前辈留下的你幺爷可直接宰，而且一切都还没了断，就火速下手……”。
2010年12月30日，吕光珍再次写信给陈志金，信内载明“你们处处抓住老年人特点进行，是你找来问起而引发的，这是老人的房，就轻易夺走！连我小老幺当时打工的钱都全部投入在里面，后来老头子才觉得错了，不该卖，但是你张秀香和你女还逼你幺爷，说出卖的，请问还用得着说吗……”。
陈明华、吕光珍诉称：陈明华早年离开屏山到金阳县工作，与陈志金关系甚好。1994年陈明华与他人签订土地转让协议，取得的宅基地与陈志金的宅基地相连。1998年，双方约定以各自的土地共同出资，陈明华负责设计施工共建房屋，两家房屋的户型和面积完全一样，建房费用各自承担一半。1999年上半年房屋建成后，按照各自的土地位置确定各自的房屋。陈明华享有临街西面的两间门面及楼上楼下的房屋，陈志金享有临街东面的两间门面及楼上楼下的房屋。陈明华将其房屋的钥匙和土地使用证，房屋准建许可证及修房的结算清单交给陈志金保管，并委托其帮忙管理房屋和办理后续的相关手续。
2000年初，陈安凤、凌征权夫妇租住该房屋。2005年8月，陈志金的妻子通过电话与吕光珍联系，以6.5万元的价格求购该房屋。吕光珍当即表明不卖。几天后，凌征权与陈明华通电话，表示汇钱的事，陈明华明确表示不卖房，但可以租房直到淹没为止。又过了几天，告之已向陈明华银行汇款6.5万元，既没有提买房的事，又没有要求出具凭证，按自己的意思表示收下这笔房租。
2007年，向家坝水电站开始进行实物指标调查，陈明华、吕光珍相信陈志金一定会代办理好相关手续。2013年8月，得知陈志金将的房产登记到新屏山，才向陈志金询问，陈志金答没有为陈明华、吕光珍登记房子，叫去找政府。陈明华、吕光珍向政府询问无果后，陈志金回答该房屋已卖给凌征权、陈安凤，移民安置房登记在凌征权、陈安凤名下。其后，陈明华、吕光珍到新市镇移民办复印资料中得知，凌征权、陈安凤故意隐瞒事实，仅用陈志金个人的土地使用证就将所有的房屋登记在陈安凤和凌征权名下，后又以分家析产名义签订协议书。以此为基础向新市镇人民政府申购移民安置房。据此，请求人民法院判决：1、确认陈明华、吕光珍与凌征权、陈安凤之间的房屋买卖关系无效；2、确认陈明华、吕光珍交由陈志金管理，座落于屏山县新市镇前进街6组的房屋（经移民实物指标调查组确定面积为206.26平方米，其中门面2间面积为59.2平方米），经屏山县新市镇人民政府置换，后以凌征权名义登记于屏山镇新市分流区C6地块×幢×单元×楼×号面积为81.36平方米住宅房屋1套，D9-38号面积为87.7平方米、D9-43号面积为22.37平方米门面房屋2间；以陈安凤名义登记的D6地块×幢×单元×楼×号面积为124.6平方米住宅房屋1套归陈明华、吕光珍所有。
第三人陈治碧、陈治君、陈治丽、陈治梅、陈治红述称：其五人均是陈明华、吕光珍的子女，在父母修房时，每家出资5000元，诉争房屋是其共有财产。
一审法院认为，本案的争议焦点为争议房产所涉法律关系性质。陈明华、吕光珍开始主张是租赁关系，凌征权、陈安凤、陈志金抗辩是买卖关系。经一审法院向陈明华、吕光珍释明后，陈明华、吕光珍申请变更诉讼请求为确认房屋买卖合同关系无效，但在庭审中依然坚持其与凌征权、陈安凤的关系为租赁关系。凌征权于2005年8月29日在农业银行屏山县支行新市营业部存入户名为陈明华的账户的6.5万元是租金还是购房款？双方各持己见。一审法院认为，第一，2010年吕光珍给陈志金的前述三封信中多次表明，凌征权方提出要买的房屋，陈明华同意卖，吕光珍不同意卖，并且陈明华向凌征权提供银行帐号用于收款等内容。涉及吕光珍不同意卖房之记载部分是否是写信数年前双方协商合同时的客观重述，对方持否定意见。第二，综合考虑2005年的物价水平，本案争议房产的原房屋的造价以及所处的地理位置，如果是租金，不合情理。第三，陈明华、吕光珍在2010年要求凌征权、陈安凤退房，其间的2007年经过新市镇人民政府的实物指标调查及确认、复核等一系列移民财产登记程序，本案争议房产未登记在陈明华、吕光珍名下，陈明华、吕光珍辩称其不知情，不合常理。经查，陈明华系移民，该户在新市镇另有房产并按移民政策进行了移民实物指标调查登记并申购有政府统建安置房，且该户实物指标调查登记及申购未载明有本案诉争房产，陈明华、吕光珍又未在移民政策规定时间之内异议。基于上述情况，一审法院认为陈明华对己方当时出售本案诉争房屋不同意的辩解是不合常理的，双方的房屋买卖合同关系合法、有效，对当事人具有约束力。陈明华、吕光珍之诉讼请求系依据其主张的租赁合同关系为基础，该主张基础与本案事实相悖，对其诉讼请求，一审法院予以驳回。陈志碧、陈治君、陈治丽、陈治梅、陈治红主张本案房屋属其与陈明华、吕光珍共有的事实没有提供充足证据予以证明，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回陈明华，吕光珍的诉讼请求。案件受理费5400元，由陈明华，吕光珍承担。
一审宣判后，上诉人陈明华、吕光珍、陈志碧、陈治君、陈治丽、陈治梅、陈治红不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，编号为“屏集建（92）字第3-35号”土地使用权证为陈志金所有，陈明华的房屋是独立建筑物，有村镇规划建设许可证，证号为“川建委规建字0160415号”。陈志金使用“屏集建（92）字第3-35号”土地使用权证将他所有的270平方米的房屋登记于自己名下，又以同一土地使用证将陈明华的206.26平方米的房屋登记在凌征权名下获得了在屏山新县城的住房安置补偿。一审法院判定陈明华、吕安珍与凌征权、陈安凤之间的房屋买卖有效认定事实和适用法律均有误。首先，陈明华在凌征权来电要账号打款之前，陈明华明确表态房子不卖了，可以租，直到淹没为止。数日后，凌征权将6.5万元汇入陈明华账户，是凌征权对陈明华租房要约的承诺。且该房屋作为陈明华和吕光珍的共同财产，吕光珍一直不同意卖房，陈明华是无权处分的。更何况，五个子女也是房屋共有人，一审法院却未予采信。其次，以6.5万元作为房屋的成交价不符合实际，该房屋价值应为212131.26元。相反，6.5万元作为凌征权支付从2000年至2012年10年的租金是合理合法的。再次，凌征权和陈安凤作为城镇居民，根据我国法律的规定，是不能在农村购买土地和房屋的，且房屋位于移民拆迁区内，产权证尚无办理完毕是不能买卖和转让的。因此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判本案讼争房屋与新市镇人民政府置换的移民安置房归上诉人所有，并判决被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。
被上诉人凌征权、陈安凤、陈志金答辩称：陈明华与陈志金共建房屋均在编号为“屏集建（92）字第3-35号”土地使用证标注范围内。实物指标调查组依据该证将陈志金和凌征权夫妇各自所有的房屋进行分别予以登记，并按程序进行安置合理合法。2005年7月陈明华提出6.5万元卖房于凌征权，在陈明华的口头保证下未签订购房协议，凌征权随后将购房款打入陈明华提供的银行账户，房屋买卖关系合法有效。一审认定6.5万元的成交价符合实际，且对吕光珍主张一直不同意卖房和其子女以共有人身份主张房屋买卖关系无效，不予采信，判决客观公正。关于被上诉人户籍有无买房的权利问题，一是安置土地性质由集体土地转变为了国有土地，在2007年10月至12月实物指标调查组将房屋登记给凌征权夫妇符合移民安置政策和国家法律规定。综上，请二审法院维持一审判决，一、二审诉讼费由上诉人承担。
本院经二审审理，查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。另查明，陈志金于1992年在屏山县新市镇龙口村三组（后划分到新市镇前进街六组）取得面积为103㎡宅基地，屏山县国土局为其颁发了编号为“屏集建（92）字第3-35号”集体土地建设用地使用证。因陈明华户籍不在此处，没有宅基地，讼争的房屋所占土地一部分由陈明华从案外人邓帮明处有偿转让获得，一部分为陈志金所有，陈明华未取得讼争房屋的土地使用权证。陈安凤于2003年2月前取得新市镇前进街六组的非农业户口，2005年7月20日，凌征权由新市镇大桥村六组婚迁至新市镇前进街六组取得非农业户口。陈志金与本案的房屋买卖合同没有任何法律关系。
本院认为，买卖合同的效力适用合同生效的一般要件，即（一）、订立合同的当事人应该具有相应的民事行为能力；（二）、意思表示真实；（三）、合同不违反法律、行政法规的强制性规定或社会公共利益。本案当事人均具有相应的民事行为能力，本案房屋买卖合同是否有效争议的焦点即订立合同是否为双方真实意思表示以及是否违反法律、行政法规的强制性规定或社会公共利益。
关于合同的订立是否系双方真实意思表示。首先，6.5万元是购房款还是房屋租金，当事人双方各执一词。上诉人认为讼争的房屋当时的价值应为21.21万元，6.5万元不是购房的合理对价，但其未提供证据予以证实。上诉人主张6.5万元为凌征权夫妇支付从2000年至2012年房子淹没时的租金，结合当时的物价水平、凌征权夫妇的收入以及房屋租赁交易习惯，一次性支付10年、高达6.5万元的租金不符合常理。其次，从吕光珍的信件可以看出陈明华之前答应了卖房，只是后来反悔，且吕光珍表明不卖房屋的信件落款日期为2010年，其间陈明华在新市镇的另一套房屋已经完成了移民拆迁的一系列手续，虽是案外人陈志忠代为办理，但陈明华自述陈志忠将办理手续的信息均反馈于他，因此，陈明华、吕光珍称直至2013年才知晓讼争房屋未登记在自己名下于理不符。因此，本院认为，本案双方当事人订立房屋买卖合同系真实意思表示。
关于凌征权夫妇购买陈明华夫妇的房屋是否违反法律、行政法规的强制性规定。陈明华夫妇的户籍不在新市镇前进街六组，属城镇户口，讼争的房屋未办理土地使用权证，即陈明华夫妇也未曾取得该宗地的土地使用权，凌征权夫妇与陈明华夫妇之间的买卖系房屋所有权的转让。凌征权夫妇在房屋买卖前已经取得新市镇前进街六组的户籍，后与陈志金共用一个土地使用权证进行实物指标调查登记，移民实物指标调查组经公示后予以确认，符合移民安置政策，凌征权夫妇与新市镇人民政府签订《政府统建安置房协议》后取得安置房。因此，上诉人要求确认房屋买卖合同无效，改判本案讼争房屋与新市镇人民政府置换的移民安置房归上诉人所有没有事实和法律依据，其上诉理由不成立，本院依法不予支持。
陈志金与本案无任何法律关系，上诉人对陈志金的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。
陈志碧、陈治君、陈治丽、陈治梅、陈治红主张本案房屋属其与陈明华、吕光珍共有的事实没有提供充足证据予以证明，其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5400元，由陈明华、吕光珍、陈志碧、陈治君、陈治丽、陈治梅、陈治红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈淑玉
审 判 员 张雪萍
代理审判员 翟旭玫
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 贾琳玲