广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂10民终375号
上诉人（一审被告）：合浦县某某房地产开发有限公司，住所地：合浦县。
法定代表人：彭继福，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭超平，系合浦县某某房地产开发有限公司百色分公司采购部经理。
被上诉人（一审原告）：杨某某，男，1967年5月1日出生，汉族，广西桂平市人，现住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：陆毅，广西通旺律师事务所律师。
一审被告：合浦县某某房地产开发有限公司百色分公司，住所地：百色市。
委托诉讼代理人：彭超平，系合浦县某某房地产开发有限公司百色分公司采购部经理。
上诉人合浦县某某房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日受理后，依法组成合议庭于5月10日公开开庭审理本案，上诉人合浦县某某房地产开发有限公司、一审被告合浦县某某房地产开发有限公司百色分公司的委托诉讼代理人彭超平，被上诉人杨某某及委托诉讼代理人陆毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
合浦县某某房地产开发有限公司上诉认为：一、一审认定暴雨天气不属于不可抗力，响应政府号召创卫生城市及高考中考的停工天数不扣除是错误的。暴雨天气确实影响工程正常进行，创卫和高考中考停工的天数也应该扣除；二、逾期交房违约金应从按揭放款的日期为起始日计算。银行按揭款到账后，购房者的房款才付完，计算逾期天数应从银行发放按揭款的时间即2013年11月15日起计算。
杨某某答辩认为一审判决正确，要求维持原判。
合浦县某某房地产开发有限公司百色分公司未陈述意见。
一审法院经审理查明，对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。对有争议的证据：1、百色市气象科技服务中心出具的百色城气象资料，证明在2012年至2013年期间遇大雨、暴雨导致被告停工23天，属不可抗力事由，应扣除逾期交房天数。原告认为，大雨、暴雨不属于不可抗力事由，如实属不可抗力事由，被告也应按合同第八条的规定，“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人”，但被告并未履行告知义务，故原告对被告提供的该份证据不予认可。一审法院采纳原告的质证意见。2、原告对被告提供的《百色市人民政府办公室关于印发百色市创建国家卫生城市爱国卫生工作实施方案》的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该实施方案是2008年下发的，不能证明其公司被强行停工，故对该证据不予认可。一审法院认为，该实施方案针对的是不特定对象，被告无证据证明因该方案被责令停工。故该份证据与本案无关，对其证明力不予认定。
经庭审核实，合浦县某某房地产开发有限公司百色分公司无独立的法人资格。
一审法院经审理认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于逾期交房的问题。合同签订后，原告按约履行了向被告交付房屋价款的义务，但被告未按合同约定及时交付房屋，应承担违约责任，原告请求被告支付逾期交房违约金7719元，符合法律规定，一审法院予以支持。至于被告主张逾期交房天数应扣除不可抗力气候（大雨、暴雨）、政府行为、中考、高考停工日的抗辩问题。一审法院认为，因法律规定不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，本案被告所说的大雨、暴雨并不属于不可抗力的事由，且双方在合同中并未约定遇大雨、暴雨为延期交房事由，另外，被告无证据证明百色市创卫生城市、高考、中考期间被责令停工的事实，故被告的抗辩理由于法无据，不予支持。关于办理产权登记的问题。一审法院认为，被告未能在商品房交付原告使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约。根据合同约定，被告应按已付房款的1%向原告支付逾期办证违约金4385元，并将办理原告所购房地产权属登记所需资料报产权登记机关备案。关于原告要求被告合浦县某某房地产开发有限公司百色分公司共同承担责任的问题。一审法院认为，被告合浦县某某房地产开发有限公司百色分公司无独立的法人资格，对外不能承担民事责任，故原告要求两被告共同承担责任，不予支持。至于被告抗辩，逾期交房违约金应从银行放款的日期为起始日计算的问题。一审法院认为，合同并未约定银行放款时间为实际交房时间，故被告的抗辩理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告合浦县某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某逾期交房违约金7719元、逾期办证违约金4385元，两项共计12104元；二、被告合浦县某某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内，将办理原告所购房地产权属登记所需资料报产权登记机关备案（逾期办理的应按原告已付房款总额，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的标准计算支付利息至提交材料之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人、被上诉人、一审被告均无证据向法庭提交。
本院另查明，杨某某向银行申请按揭贷款获得批准发放的时间是2013年11月15日之外，其他案件的法律事实与一审判决查明案件的法律事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点：上诉人是否存在逾期交房、逾期办理产权登记的情况，应否承担相应的责任?
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人应按合同约定按期履行交房义务。本案中，上诉人未在合同约定的交房期限内交付房屋，属逾期履行合同义务的违约行为，应当承担违约责任。双方在商品房买卖合同中对逾期交房的违约金计算方式有明确约定，上诉人应按照合同约定支付违约金。被上诉人已支付部分购房款但因银行贷款于2013年11月15日才汇入上诉人银行账户。因此应以2013年11月15日被上诉人交完全部房款开始作为计算违约金起算点。一审法院以2013年6月30日为起算点有误，本院对此予以纠正。对于上诉人提出主张逾期交房天数应扣除不可抗力气候（大雨、暴雨）、政府创卫行为、中考、高考停工日严重影响施工进度，应当予以顺延的问题。本院认为，降雨属于正常的天气现象，并非不能预见，上诉人作为房地产开发商在签订合同时应当预见到气候因素造成施工进度的影响，合理计算工期，确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工。并且双方在合同中并未约定遇大雨、暴雨为延期交房事由。中考、高考是每年必然发生，可以预见的，创卫生城市也没有证据证实导致上诉人停工。上诉人要求误工日期应扣除这些因素的理由不能成立，本院不予支持。逾期交房违约金应计算为（从2013年11月15日至2013年12月26日，共41天，438594元×0.0001×41天=1798元）。关于办理产权登记的问题。上诉人未能按合同约定在商品房交付被上诉人使用后360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约。根据合同约定，上诉人应按已付房款的1%向被上诉人支付逾期办证违约金4385元。一审对逾期办证违约金的判决正确。
综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，但对逾期交房违约金计算有误，本院对此进行纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初2393号民事判决第二、第三项；
二、变更百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初2393号民事判决第一项为：上诉人合浦县某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人杨某某逾期交房违约金1798元、逾期办证违约金4385元，两项共计6183元；
一审案件受理费50元，由合浦县某某房地产开发有限公司负担25元，杨某某负担25元；二审案件受理费103元，由合浦县某某房地产开发有限公司负担51.50元，杨某某负担51.50元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。
本判决为终审判决。
审判长 刘 亮
审判员 凌文楼
审判员 玉 江
二〇一七年五月十八日
书记员 蒙烁羽