湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终171号
上诉人（原审被告）襄阳市诚联商贸有限公司（以下简称襄阳诚联商贸公司）。住所地：襄阳市襄州区光彩市场金属材料区**栋*单元**号。
法定代表人刘爽，襄阳诚联商贸公司总经理。
委托代理人王俊、蒋晶，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖北百盟投资集团有限公司（以下简称湖北百盟投资公司）。住所地：襄阳市襄州区邓城大道*号。
法定代表人李家俊，湖北百盟投资公司董事长。
委托代理人王鑫，湖北真武律师事务所律师。
上诉人襄阳诚联商贸公司因与被上诉人湖北百盟投资公司租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院于2015年11月11日作出的（2015）鄂襄州张湾民初字第00256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长，审判员陈瑞芳、刘雯莉参加评议的合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。上诉人襄阳诚联商贸公司法定代表人刘爽及委托代理人王俊，被上诉人湖北百盟投资公司委托代理人王鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告湖北百盟投资公司一审诉讼请求为：1.判令被告襄阳诚联商贸公司立即将华中光彩大市场钢材公共堆场4-1号场地上附着物、附属物拆除清空并将场地返还原告；2.判令被告按照每日514元的标准向原告支付自2014年6月15日起至实际将场地返还之日止的占有使用费；3.判令被告按照每日2570元的标准向原告支付自2014年6月15日起至实际将场地返还之日止的违约金。
原审判决认定：原告湖北百盟投资公司是进行投资开发大型市场、商贸物流中心、商贸物流中心物业管理、仓储建设投资及经营等的公司，该公司拥有襄阳市襄州区春园北路一宗80659.77平方米的土地使用权，原告在该宗土地上建设的市场取名华中光彩大市场。被告襄阳诚联商贸公司租赁原告部分场地经营钢材加工销售业务，缴纳了履约保证金8634元，并于2013年7月2日向原告交付租金100000元。2013年12月20日，被告与原告补签场地租赁管理合同一份，合同内容分为一般条款和特别签订条款两部分。一般条款部分约定了合同的组成及效力、声明及保证、租赁场地的交接、双方权利、义务、合同终止、违约责任、争议解释及诉讼等内容。其中第三条租赁场地的交接部分3.4.1条款约定，承租方必须在租赁期满或解除合同以及合同终止之日自行搬出租赁场地内的个人或公司财物、固定附着物、装置及附加设备等全部物品并负担搬运费用。第六条合同终止部分6.8条款约定，在租赁期满或本合同终止、解除后，承租方应按本合同约定将租赁场地交还出租方；未经出租方的书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，在占用期间承租方除按日支付相当于本合同约定的日租金、运营管理费及其他保证金的占用费外，还需按日支付相当于本合同约定的日租金，运营管理费及各项保证金5倍的违约金给出租方。特别签订条款部分约定被告租赁原告市场钢材公共堆场4-1号874平方米的场地，租赁期限自2013年6月15日起至2014年6月14日止，租金为187734元。特别条款4.5履约保证金部分约定出租方于合同签订的同时缴纳履约保证金8634元，保证金在承租方无任何违约情形时，于退场后1年后无息返还。4.5.6条款第（3）项还约定，当本合同终止时（包括但不限于合同期限届满、一方解除本合同、双方协商一致解除本合同等情形），承租方应当按照本合同的约定及时将租赁场地恢复原状并返还承租方；否则承租方应当向出租方支付相当于本合同履约保证金数额的违约金，该违约金可直接用履约保证金冲抵。合同签订后，被告于2013年12月24日交付租金87734元。合同约定的租赁期限届满后，被告未与原告续签场地租赁合同。2015年6月10日，原告向被告发出通知书，通知被告在接到通知书后三日内自行将场地上的建筑物、构筑物拆除清空后返还原告，还要求被告按每日611元的标准支付占用费及按每日3055元的标准支付违约金至将场地返还之日止。被告在接到通知书后，至今未将租赁场地上的附着物及堆放物清空返还原告，也未与原告续签合同，引起诉讼。
原审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原、被告于2013年12月20日签订的《房屋租赁合同书》，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。场地租赁合同约定的租赁期限为2013年6月15日起至2014年6月14日止，被告应当在合同期限届满后将场地上的附着物和堆放物清空向原告返还租赁的场地。被告继续占用原告场地，违反《中华人民共和国合同法》的规定和合同约定，应当承担将场地清空并返还给原告的违约责任。被告在租赁期限届满后，继续占用原告场地至今，依照合同一般条款部分6.8条款的约定，被告应当依514元／天（187734元／365天）的标准支付自2014年6月15日起的占有使用费。原告还诉请判令被告按照每日2570元的标准向原告支付自2014年6月15日起至实际将场地返还之日止的违约金。原告的该项请求是要求被告按照每日租金的5倍承担违约责任。原审法院审理认为，违约金是具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。原告在庭审中仅主张了占用费损失，实际也就是租金损失，并没有主张存在其他损失，原告主张每日租金5倍的违约金，虽有合同约定，但考虑合同条款的形式、原被告缔约地位、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合判断认为，违约金标准为每日租金5倍显然过高，原审法院酌情将违约金标准确定为每日租金的一倍，即514元／天。原告请求中超过该标准的部分不予支持。因被告交纳了履约保证金8634元，且合同约定可以冲抵违约金，故在计算被告应付原告违约金时应扣减8634元。被告经原审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告襄阳市诚联商贸有限公司于判决生效之日起五日内将华中光彩大市场钢材公共堆场4-1号场地上附着物、附属物拆除清空后将场地返还给原告湖北百盟投资集团有限公司；二、被告襄阳市诚联商贸有限公司按照每日514元的标准向原告湖北百盟投资集团有限公司支付自2014年6月15日起至实际返还场地之日止的场地占用费；三、被告襄阳市诚联商贸有限公司按照每日514元的标准向原告湖北百盟投资集团有限公司支付自2014年6月15日起至实际返还场地之日止的违约金（执行时扣减被告已交纳的8634元履约保证金）；四、驳回原告湖北百盟投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16060元，由原告湖北百盟投资集团有限公司负担4060元，被告襄阳市诚联商贸有限公司负担12000元。
上诉人襄阳诚联商贸公司不服原审上述判决，向本院提出上诉称：1.被上诉人在一审中提交的《场地租赁管理合同》是伪造的，场地的实际租金是9.8元／㎡／月，原审法院依据《场地租赁管理合同》确认租金18元／㎡／月是错误的。2.2015年6月10日，被上诉人才向上诉人送达了《通知书》，被上诉人在此之前认可将场地继续出租给上诉人，双方一直在为场地的租金协商，故违约金的起算时间应为2015年6月10日而不是原审法院认定的2014年6月14日。同时，原审法院判决的违约金过高，超过了租赁合同标的额的30%。3.原审判决未认定上诉人在租赁合同期满后的优先承租权。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人湖北百盟投资公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。襄阳诚联商贸公司上诉称湖北百盟投资公司在一审中提交的《场地租赁管理合同》是伪造的，但不能提供任何证据证实其主张，应当根据湖北百盟投资公司在一审中提交的《场地租赁管理合同》来确定双方当事人的权利义务。该《场地租赁管理合同》明确约定了租金标准即年租金187734元，襄阳诚联商贸公司也在租期内向湖北百盟投资公司实际支付了187734元租金，故襄阳诚联商贸公司认为实际租金是9.8元／㎡／月无事实依据，其这一上诉理由不能成立。
同时，双方在其签订的《场地租赁管理合同》“特别签订条款”3.2条约定：“本合同租赁期限届满，合同自动终止，出租方有权收回该场地。在承租方于租赁期限内遵守本合同约定并符合出租方的市场整体布局规划和经营要求的前提下，若承租方有意继续承租的，可以在租赁期限届满前不少于提前二个月以书面形式向出租方提出续租要求，如果双方在租期届满前一个月不能达成协议或者重新签订租赁合同并全额缴纳续租租金、运营管理费及各项保证金或承租方未能于本合同租赁期届满前提前二个月以书面形式提出续租要求的，承租方将丧失同等条件下的优先租赁权，本合同到期自行终止，出租方有权在本合同到期后将此场地另行出租。”由于双方《场地租赁管理合同》约定的租赁期限为2013年6月15日起至2014年6月14日止，襄阳诚联商贸公司在不能提供证据证实其在租赁期限届满前二个月以书面形式提出续租要求并与湖北百盟投资公司就续租达成协议的情况下，其在租赁合同租期届满后继续占用租赁场地已构成违约，原审法院自租赁期限届满之日的次日即2013年6月15日起算违约金并无不当；对襄阳诚联商贸公司主张的优先承租权亦不能支持。
关于违约金标准问题。襄阳诚联商贸公司与湖北百盟投资公司在《场地租赁管理合同》中约定按照日租金的5倍承担违约责任，一审法院以双方约定的违约金明显过高为由进行了调整，确定违约金标准为日租金的1倍，但襄阳诚联商贸公司上诉提出原审法院确定的违约金标准超过了租赁合同标的额的30%，仍然过高。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金标准的确定应当以当事人实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素。本案租赁合同到期后，襄阳诚联商贸公司继续占用租赁场地，对于湖北百盟投资公司而言其主要损失即为租金及利息损失，原审法院已按照双方合同约定的租金标准判决由襄阳诚联商贸公司向湖北百盟投资公司支付相应的场地占用费，此时再以日租金的1倍计算违约金属于“过分高于造成的损失”，本院酌情予以减少，确定违约金标准为日租金的30%，即由襄阳诚联商贸公司按照每日154.2元的标准向湖北百盟投资公司支付自2014年6月15日起至实际返还场地之日止的违约金。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持襄阳市襄州区人民法院（2015）鄂襄州张湾民初字第00256号民事判决第一项，即被告襄阳市诚联商贸有限公司于本判决生效之日起五日内将华中光彩大市场钢材公共堆场4-1号场地上附着物、附属物拆除清空后将场地返还给原告湖北百盟投资集团有限公司。第二项，即被告襄阳市诚联商贸有限公司按照每日514元的标准向原告湖北百盟投资集团有限公司支付自2014年6月15日起至实际返还场地之日止的场地占用费。
二、撤销襄阳市襄州区人民法院（2015）鄂襄州张湾民初字第00256号民事判决第三项，即被告襄阳市诚联商贸有限公司按照每日514元的标准向原告湖北百盟投资集团有限公司支付自2014年6月15日起至实际返还场地之日止的违约金（执行时扣减被告已交纳的8634元履约保证金）。第四项，即驳回原告湖北百盟投资集团有限公司的其他诉讼请求。
三、襄阳市诚联商贸有限公司按照每日154.2元的标准向原告湖北百盟投资集团有限公司支付自2014年6月15日起至实际返还场地之日止的违约金（执行时扣减襄阳市诚联商贸有限公司已交纳的8634元履约保证金）。
四、驳回湖北百盟投资集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16060元，二审案件受理费8204元，合计24264元，由上诉人襄阳市诚联商贸有限公司负担19000元，被上诉人湖北百盟投资集团有限公司5264元。
本判决为终审判决。
审判长 张耀明
审判员 陈瑞芳
审判员 刘雯莉
二〇一六年三月三日
书记员 吴晓丽