四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐民终字第179号
上诉人（原审原告）：钟建，男，1975年8月31日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）：四川仁寿三友房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市岷东新区管委会办公楼三楼312室，组织机构代码74004460-7。
法定代表人：李言清，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：严宽，男，公司员工。
上诉人钟建为与被上诉人四川仁寿三友房地产开发有限公司（以下简称：三友房开司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院作出的（2014）乐中民初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟建，被上诉人三友房开司的委托代理人严宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：爱丁堡项目系经相关部门批准，采用的是三友房开司与乐山天主教统一规划、统一开发、整体打造、分清产权、各自办证的合作模式。在三友房开司印发的宣传资料中载明：总建筑面积约15万平方米、总户数1306、车位数685（地下627，地面58）、综合容积率4.25、建筑密度≤35%、绿地率≥30%；小区内园林规划有34个景观；入口静矗乐山婚礼教堂等。宣传资料最后一页上印有温馨提示：本图册资料仅供参考，所有图片及文字均以政府部门最终审批及正式法律文书为准。本图册为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。因为设计、施工技术及政府部门政策的调整需要，本公司保留对本图册修改的权利，敬请留意最新资料。
2011年1月21日，钟建与三友房开司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：爱丁堡商品房的竣工日期为2012年12月31日；钟建购买三友房开司开发的爱丁堡商品房项目中的4幢1单元21层4-1-21-2号商品房，总价款497，070.00元；第八条关于规划变更的约定：三友房开司应当按照规划行政主管部门核发的建设工程许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第九条关于设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起十日内书面通知买受人。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十一条关于交付条件的约定：出卖人应当在2013年1月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当具备以下条件：（1）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十三条关于逾期交房责任的约定为：逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后钟建按约支付了首付款并办理了银行按揭。爱丁堡工程一期（4、6、7号楼）于2013年1月19日完成了竣工验收；工程二期（1、3、5、8号楼）于2013年8月19日完成了竣工验收。
2013年1月28日，三友房开司向爱丁堡业主发送短信，载明：公司临时决定延期交房，具体时间节后另行通知，如有业主于原定时间收房，公司也可办理交房事宜。2013年1月29日，三友房开司再次向爱丁堡业主发送短信，载明：公司临时决定延期交房，具体时间节后另行通知（节前暂不办理）。三友房开司于2013年3月13日在《乐山三江都市报》刊登了《爱丁堡交房公告》，载明爱丁堡一期定于2013年3月15日至3月17日集中交房。2013年8月22日在《乐山三江都市报》刊登了《爱丁堡交房公告》，载明爱丁堡二期定于2013年8月24日至8月28日集中交房。
乐山市工商局针对爱丁堡项目是否存在虚假宣传的问题于2013年5月22日向市信访局出具一份《调查情况》，证明在爱丁堡项目中关于建筑规模、容积率、七大科技不构成虚假宣传。2013年8月5日，经乐山市风景园林局现场确认，爱丁堡项目的绿地指标符合城市绿化相关政策的规定，准予交付使用。在《乐山市城市园林绿地指标确认证》上载明绿地率为31.49%。三友房开司在2014年7月20日的《通知》中载明：我公司在地下车库中保留60个车位供原需地面停车位的小区业主停车使用。2013年6月4日，乐山市住房保障局和房地产管理局在其信息网上发布《关于暂停办理爱丁堡项目商品房销售各相关业务手续的通知》，载明：你公司开发的爱丁堡项目因涉嫌虚假宣传、土地性质、容积率等问题，近期引起群众投诉、上访。从3月底至今，我局在市群工委、市住建局的指导下，多次参与你公司信访问题的协调工作，但针对群众投诉、上访的问题，你公司至今仍未能提出有效的整改措施，且行动迟缓，影响恶劣。经研究，为维护社会稳定，保障群众的合法权益，我局决定从即日起暂停你公司在我市的爱丁堡项目销售并停止办理其相关业务。2013年10月18日，乐山市住房保障局和房地产管理局对熊欣同志的申诉事宜函复如下：一、爱丁堡小区绿化、景观、停车位等与2010年8月审批通过的总平方案有一些变化，但我局未进行过规划变更；二、该项目在规划核实时，对违规部分已由市城市管理行政执法局依法进行了行政处罚。2014年3月31日，钟建诉至原审法院，请求判令：1、解除钟建与三友房开司签订的《商品房买卖合同》；2、本案全部诉讼费用由三友房开司承担。
原审法院审理认为：钟建与三友房开司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当确认合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”的规定，虽然三友房开司在销售宣传广告图册中有关于小区园林规划和景观效果图、乐山婚礼教堂等宣传内容，但在宣传广告上注明了本图册为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。再者，三友房开司未对上述内容进行具体明确的说明和允诺，双方也未将广告内容订入合同，钟建也未举证证明宣传资料上的宣传内容对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。故三友房开司在销售房屋时的广告宣传内容仅是要约邀请，对双方不具有约束力。根据《中华人民共和国广告法》第六条：“县级以上人民政府工商行政管理部门是广告监督管理机关”的规定，乐山市工商局于2013年5月22日出具一份《调查情况》，证明在爱丁堡项目中关于建筑规模、容积率、七大科技不构成虚假宣传。虽然爱丁堡项目的总平方案有一些变化，三友房开司未按照规划预留地面停车位，对业主停放车辆有一定的影响，但其承诺在地下保留相应数量的停车位供业主使用，也足以实现停车的目的，不影响购房者的合同目的。三友房开司开发的爱丁堡小区一期和二期工程均已通过验收并备案，符合双方在合同中第十一条约定的交房条件，并且三友房开司已登报告知钟建收房的时间。钟建诉请解除合同所依据的事实和理由，不符合《中华人民共和国合同法》规定的解除合同的情形，应予以驳回。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：驳回钟建的诉讼请求。本案受理费100.00元（钟建预交），由钟建负担。
上诉人钟建不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现三友房开司的宣传资料上标明的婚礼教堂而实际为乐山天主教爱国会教堂，故一审判决认定三友房开司未违约系认定错误。二、三友房开司的爱丁堡项目未按照规划预留地面停车位，按双方签订的商品房买卖合同第九条约定，出卖人未在设计审查单位批准变更之日起十日内通知买受人的，买受人有权退房。同时，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。鉴于三友房开司存在前述违约行为，上诉人提出解除商品房买卖合同既符合双方合同的约定，也符合《中华人民共和国合同法》的立法宗旨。三、三友房开司的法定代表人于2013年4月6日出具的《承诺书》载明：“爱丁堡一期全体业主（4号楼）：我公司爱丁堡项目小区绿地等权属问题不具备交房资格，公司承诺三个月内将土地权属问题落实（绿地、大门等相关产权权属属爱丁堡全体业主属有）交房时间另行通知，违约金计算时间从2013.1.31—交房三月止，赔偿计算方法按合同约定执行。”，该承诺书是开发商对购房合同的补充，其出具的时间在合同约定的交房时间60日之后，买受人按合同约定可以选择退房。三友房开司辩称该承诺书的出具系其法定代表人受业主胁迫所为，不具有法律效力，但并未提供相应的证据予以佐证。因此，一审判决未采纳该份《承诺书》系认定错误。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、支持钟建的一审诉讼请求；3、本案诉讼费用由三友房开司承担。
被上诉人三友房开司答辩称：虽然三友房开司在履行与钟建签订的《商品房买卖合同》中存在有一定的瑕疵，但钟建就此提出解除合同，并不符合合同约定或法律规定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人三友房开司提交了如下证据：1、乐山市自来水有限公司与乐山市天燃气有限责任公司分别出具的两份函、《建设工程规划核实合格证》、《竣工验收备案书》、《房产面积测绘实测报告》，拟证明在合同约定期限内，本案涉诉房屋已具备交房条件；2、《限期整改通知书》、《行政处罚决定书》，拟证明被上诉人未按规划审批方案修建小区大门和停车位，已受到了行政处罚；3、乐建（2008）26号文件，拟证明本案涉诉小区由三友房开司与乐山天主教按“统一规划、统一开发、整体打造、分清产权、各自办证”的模式进行打造；4、《关于加强中、高考期间噪声管制的通知》，拟证明从2011年开始，每年有一个月的禁噪期，对爱丁堡的工程进度有一定影响，而按《商品房买卖合同》第十三条的约定，因此造成的逾期交房责任，出卖方不承担违约责任。上诉人钟建的质证意见为：《建设工程规划核实合格证》不能证明整个小区的规划没有改变；《关于加强中、高考期间噪声管制的通知》不能证明被上诉人延期交房是因禁噪导致的；对乐建（2008）26号文件的真实性无异议，但在买受人购房时公司并未告知，买受人对此并不知情；对其余证据的真实性、合法性和关联性没有异议。
本院认证：被上诉人三友房开司提交的4组证据符合证据真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信。
本院二审查明：三友房开司于2012年11月2日取得了本案诉争房屋的商品房面积实测技术报告书，2013年1月22日取得建设建设规划核实合格证，2013年1月29日取得竣工验收备案书，2013年1月8日自来水设施竣工，2013年1月15日天燃气设施竣工。2013年3月16日，三友房开司用短信通知钟建办理所购房屋的交接手续。
本院对原审法院查明的其余事实予以确认。
本院认为：关于钟建提出解除合同是否符合合同约定的问题。钟建与三友房开司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反有关法律的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力。钟建上诉称由于三友房开司变更停车位的规划设计后未在合同约定的时间内通知业主，且三友房开司的法定代表人在合同约定的交付时间两个月后出具的承诺书中也称本案涉诉房尚不具备交付条件，故按双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十三条的约定，钟建有权解除合同。但从本案查明的事实来看，三友房开司将原规划的地上停车位变更为地下停车位，并未影响到钟建所购商品房的质量和使用功能，且公司承诺在地下保留相应数量的停车位供业主使用，能保证停车目的，故本案并不符合《商品房买卖合同》第九条约定的解除情形。另外，三友房开司提交的证据能够证明在《商品房买卖合同》约定的交付时间2013年1月31日前，本案涉诉房屋已具备合同第十一条约定的交付条件。三友房开司的法定代表人出具的《承诺书》与本院查明的事实不符，原审法院未采信《承诺书》，并无不当。三友房开司2013年3月13日在《三江都市报》以公告的形式及2013年3月16日以短信的方式通知钟建办理所购房屋的交接手续，虽然三友房开司存在逾期交房的行为，但并未超过60日，故本案也不符合《商品房买卖合同》第十三条约定的解除条件。
关于钟建提出解除合同是否符合法律规定的问题。钟建称，三友房开司的宣传资料上关于婚礼教堂的宣传对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按相关法律规定，婚礼教堂宣传应当视为要约，亦应当视为合同内容。因此，三友房开司将该婚礼教堂变更为乐山天主教堂的行为属违约行为，钟建有权依照法律规定提出解除《商品房买卖合同》。从本案查明的事实来看，三友房开司宣传图册已载明有“本图册为要约邀请”及“买卖双方的权利义务以合同为准”等相关内容，故钟建据此提出解除合同，亦不符合法律规定。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，钟建的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人钟建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 玲
审 判 员 黎 琳
代理审判员 周建玲
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 沈晓琴
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。