江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终1961号上诉人（原审被告）：射阳洲盛商贸城有限公司，住所地江苏省射阳县解放西路188号。法定代表人：郭钰，该公司总经理。委托诉讼代理人：田同玉，江苏德佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张海洋，男，1980年10月17日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县经济开发区。被上诉人（原审原告）：黄静，女，1979年5月3日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县经济开发区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈永奎，江苏公正律师事务所律师。上诉人射阳洲盛商贸城有限公司（以下简称射阳洲盛公司）因与被上诉人张海洋、黄静合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2017）苏0924民初6467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。射阳洲盛公司上诉请求：1.案涉委托经营管理协议第三条即委托经营期限和收益标准，明确约定支付的前提条件是存在收益，但事实上并不存在收益；2.案涉委托经营管理协议并不具有法律效力，因为协议第十一条明确约定：“本协议经甲、乙双方签字盖章后生效，如本协议签订之前甲方已为商铺办理抵押手续的，本协议自抵押权人书面同意甲方出租或委托甲方经营之日起生效”，而案涉商铺在签订委托经营管理协议时，甲方张海洋、黄静已与抵押权人办理了抵押手续，故本协议生效的前提应当是自抵押权人书面同意才行，现因该协议无权签订而未生效致无法履行；3.即使案涉协议有效，那么一审按合同总价款的8%计算收益和按年利率6%认定实际损失也无事实与法律依据，因为张海洋、黄静并无证据证明其存在实际损失；4.射阳洲盛公司与盐城洲盛置业发展有限公司（以下简称盐城洲盛公司）是两个独立的法人企业，是各自独立承担法律责任的，现一审法院认定射阳洲盛公司参与了案涉商铺的交接并取得收益而承担责任，不符合事实。张海洋、黄静辩称，1.双方签订的委托经营协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议所指的经营收益不以射阳洲盛公司是否获得收益为支付前提，而是依据协议的约定到期就应当给付的收益；2.关于协议效力问题，案涉协议是射阳洲盛公司提供的格式合同，张海洋、黄静的房产证颁发时间是在2013年11月份，而双方当事人签订委托经营协议的时间是当年的4月份，显然委托经营协议在前而抵押在后，故不违背该协议生效的条件；3.关于收益标准及损失赔偿的问题，由于射阳洲盛公司逾期未给付案涉委托经营协议约定的收益致张海洋、黄静产生资金被占用的损失，故张海洋、黄静主张按民间借贷逾期未还款的法定利率要求射阳洲盛公司赔偿损失有法律依据。请求二审维持原判。张海洋、黄静向一审法院起诉请求：判令射阳洲盛公司给付2016年委托经营收益14439.44元（房屋总价款180493元×8%），并赔偿损失（自2017年8月23日至实际给付之日，以14439.44元为本金基数，按照年利率6%计算）。一审法院认定事实：张海洋、黄静于2012年12月11日与盐城洲盛公司签订编号1032081620121210《商品房买卖合同》，向其购买射阳洲盛商贸城第23幢第3层3002号房，房款180493元，约定买受人于2012年12月10日前付首付款90493元，余款9万元采用银行按揭方式，出卖人应当在2012年12月31日前，具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等内容。2013年1月15日，中国建设银行股份有限公司射阳支行（合同称贷款人，以下简称射阳建行）与张海洋、黄静（合同称借款人、抵押人）、盐城洲盛公司（合同称保证人）签订借款抵押合同，借款金额9万元，款项汇入盐城洲盛公司在射阳建行开设的32001737436059888000账户，抵押财产为上述3002号房屋。2013年4月5日，射阳建行将9万元按约汇至盐城洲盛公司账户。2013年8月22日，盐城洲盛公司开具销售不动产统一发票，载明付款方张海洋、黄静，收款方盐城洲盛公司，购房款金额180493元。2013年11月21日，案涉房屋办理房屋权属登记，射房权证县城字第××号产权证书载明：房屋所有权人张海洋、黄静，房屋坐落于位于县城射阳洲盛商贸城23号楼3002室，附记处记载该房屋于2013年1月15日设立抵押登记等内容。2013年12月30日，办理土地使用权权属登记，产权证号射国用（2013）第607944号，土地使用权人张海洋、黄静。2013年4月11日，张海洋、黄静（合同称甲方、委托方）与射阳洲盛公司（合同称乙方、受委托方）签订《射阳·洲盛商贸城委托经营管理协议》，将上述商铺委托乙方进行经营管理，协议第三条约定：1.甲方委托生效的条件是：甲方与射阳洲盛商贸城开发商盐城洲盛公司签订《商品房买卖合同》须履行了一次性付款手续；如果甲方采用银行按揭方式付款或者分期付款的，则甲方的按揭款或者剩余分期购房尾款需到达盐城洲盛公司指定账户。该商铺的委托经营期自2012年1月1日起至2022年12月31日止，共计十年（如商品房买卖合同的总价款到达盐城洲盛公司指定账户的时间晚于本协议规定的委托经营起算日期的，按照商品房买卖合同确定的总价款实际到达指定账户的时间扣减委托期限），在此期间，商铺由乙方全权管理和经营，经营收益也归乙方所有。2.第一、二、三年的收益乙方不再支付，即自2013年1月1日至2015年12月31日，甲方签订《商品房买卖合同》时已享受三年上述铺位的委托经营收益，故乙方不再向甲方支付任何收益。3.第四、五、六、七、八、九、十年的收益每年按商品房买卖合同总价款的8%支付，收益超出8%部分按甲、乙双方各50%分配，即自2016年1月1日起至2022年12月31日止。第四至十年收益支付时间：如甲方采用银行按揭方式或者分期付款的，则以《商品房买卖合同》确定的总价款为标准，甲方按揭款或者剩余分期购房尾款全部到达开发商账户日期的下一年度同一时间为准，以此类推（遇节假日顺延至下个正常工作日）。4.未经甲、乙双方协商一致，不得变更委托经营期限。5.甲方应于本协议签订后即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能按照本协议的规定交付的，则仍以合同规定的交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，有关经营损失由乙方直接与开发商结算；该合同商铺由开发商直接交付乙方。协议第四条约定：乙方的具体代理权限包括乙方使用该商铺但不限于经营、出租、收益和管理；直接代理甲方以乙方的名义出租该商铺并办理与第三方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜；向承租方收取该商铺的租金，且归乙方所有；委托经营期限内，甲方不能擅自变更或撤销乙方的经营代理权。协议第五条约定：委托经营期限内甲方不得向乙方主张除本协议约定的收益以外的任何形式的经营收益……。协议第七条约定，委托经营期间，经甲、乙双方协商一致的，可以提前终止协议；因不可抗力事件，致使商铺不能正常经营的，可以解除本协议。协议第八条约定，委托经营期间，一方需提前终止协议的，应提前90日通知另一方，并征得另一方的书面同意，同时按照总房款的30%向对方支付违约金。如因双方不履行本合同所约定的义务及责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失。协议第十一条约定，本协议经甲、乙双方签字盖章后生效，如本协议签订之前甲方已为商铺办理抵押手续，本协议自抵押权人书面同意甲方出租或委托甲方经营之日起生效。本协议（及附件）一式三份，其中甲方执一份，乙方执一份，开发商各执一份，具有同等法律效力。该协议下方甲方处有张海洋、黄静签名捺印，乙方处加盖射阳洲盛公司合同专用章。一审另查明，1.上述委托经营管理协议签订后，案涉房屋抵押权人未书面同意张海洋、黄静出租或委托张海洋、黄静经营；对案涉房屋的实际经营情况，张海洋、黄静表示并不清楚。2.射阳洲盛公司陈述公司仍处于吸引租户、负债经营的阶段，其法定代表人郭珏也不按本庭通知前来陈述案件事实。3.目前，射阳洲盛公司和盐城洲盛公司的法定代表人、股东、股东持股比例、工商登记住所地均相同。一审法院认为：案涉《委托经营管理协议》是为了实现产权式商铺分割销售、统一经营需要的产物。本案中，商铺被单独出售给张海洋、黄静，张海洋、黄静拥有商铺产权，但并不实际控制、使用商铺，而是通过协议约定，由开发商盐城洲盛公司直接将案涉商铺交付射阳洲盛公司进行整体规划经营，张海洋、黄静仅享有协议约定的收益。该经营模式下，开发商可快速回笼资金，受托经营方虽不享有产权、但仍可独立自主经营，实际享有经营权和经营收益，业主拥有产权、并享有可期待的固定收益，本是三方共赢的谋划，但未能准确预估市场经济经营风险和其间可能存在的法律风险，导致张海洋、黄静无法依约收取预期收益，是本起诉讼的根源。上述协议是张海洋、黄静与射阳洲盛公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议内容全面且诚实信用地履行合同的权利义务。1.关于委托效力问题。协议签订前，购房款已全部支付至盐城洲盛公司账户，根据协议第三条第（一）项约定，张海洋、黄静委托生效条件成就。2.关于交付及交付时间的认定。协议约定在本协议签订后即由盐城洲盛公司直接交付射阳洲盛公司，事实上，张海洋、黄静对案涉商铺从未实际享有控制权，其作为所有权人对所有物的经营权利，也被协议让渡给了射阳洲盛公司，仅享有协议约定的收益，经查，射阳洲盛公司和盐城洲盛公司目前的法定代表人、股东、股东持股比例、工商登记住所地均相同，故一审法院认定自协议签订之日即2013年4月11日，案涉商铺交付射阳洲盛公司。射阳洲盛公司辩解张海洋、黄静应举证证明交付事实、实际经营并取得收益的事实，与协议约定内容不符，一审法院不予采纳；又辩解协议未实际履行、已自然终止，与协议约定不符，也与射阳洲盛公司陈述公司处于吸引租户、负债经营阶段的事实不符，对该辩解意见，一审法院亦不予采纳。3.依照协议约定，射阳洲盛公司在购房款全数入盐城洲盛公司账户四年后的同一时间即2017年4月5日，应向张海洋、黄静支付2016年度收益14439.44元（房屋总价款180493元×8%）。虽经催要，射阳洲盛公司未能付款，张海洋、黄静要求其给付2016年度委托经营收益14439.44元，并自2017年8月23日按照年利率6%赔偿资金占用损失的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、第一百二十五条规定，一审法院判决：射阳洲盛公司于判决发生法律效力后十日内，向张海洋、黄静给付2016年度委托经营收益14439.44元及损失（自2017年8月23日至实际给付之日，以实际差欠收益为本金基数，按照年利率6%计算）。案件受理费161元，由射阳洲盛公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。张海洋、黄静与射阳洲盛公司签订的《射阳·洲盛商贸城委托经营管理协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故在双方当事人之间应认定为合法有效，双方均应按约全面履行。根据双方协议的约定，张海洋、黄静已经按约将购房款全部支付至盐城洲盛公司账户，同时依据现有证据及查明的事实能够认定案涉商铺已交由射阳洲盛公司实际使用。由于射阳洲盛公司未能按协议约定向张海洋、黄静支付2016年度的委托经营收益，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。关于射阳洲盛公司的上诉理由。1.由于双方签订的委托经营管理协议已经明确约定，第四年至第十年的收益每年按商品房买卖合同总价款的8%支付，且双方签订该协议的真实意思表示应为张海洋、黄静将案涉商铺交由射阳洲盛公司占有经营使用并由该公司每年向其支付约定的固定收益，故射阳洲盛公司即应当按此约定向张海洋、黄静支付相应的收益，射阳洲盛公司以其未实际经营并无收益为由拒绝支付，不符合双方协议的约定也无法律依据。2.案涉协议第三条已经对双方当事人之间委托行为生效的条件进行了约定且条件已经成就，同时案涉协议第十一条又明确约定“本协议经甲、乙双方签字盖章后生效”，对此双方当事人亦对本协议进行了签字和盖章。虽然协议第十一条中注明“如本协议签订之前甲方已为商铺办理抵押手续的，本协议自抵押权人书面同意甲方出租或委托甲方经营之日起生效”，且案涉协议签订时案涉商铺也由张海洋、黄静设定了抵押，但经审查，射阳洲盛公司对此应当是知道的，在此情况下射阳洲盛公司和张海洋、黄静双方对案涉协议仍进行了实际履行，且在此过程中双方就该协议生效条款及其经营风险问题均未提出过异议，故双方签订的案涉委托经营管理协议虽因未征得抵押权人书面同意而不得对抗抵善意押权人对抵押权的实现，但并不影响该协议在本案双方当事人之间的拘束力。因此，射阳洲盛公司认为案涉协议未征得抵押权人书面同意而未生效的主张依据不足，本院不予采信。3.案涉协议关于委托方收益方式的约定不违背法律、行政法规的强制性规定，且射阳洲盛公司未能按期支付相应的收益，对此张海洋、黄静主张按年利率6%要求该公司承担相应的收益损失，并未超出合理的范畴，且符合有关法律规定。4.射阳洲盛公司与张海洋、黄静签订的案涉协议已经对案涉商铺的交付方式及时间作了明确约定，且案涉协议已为双方实际履行，现射阳洲盛公司认为其并未参与案涉商铺的交付，且其不应承担相应责任，该主张不符合双方的约定，也无事实依据。综上，射阳洲盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费161元，由上诉人射阳洲盛商贸城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  孙曙光审判员  周 陇二〇一八年七月四日书记员  周 洋