江西省石城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0735民初606号
原告石城县莱美游泳健身中心，住所地：石城县琴江镇赣江源南大道***号。注册号：360735610009501。
经营者张长根，男，1964年10月16日生，汉族，居民，住石城县。
委托代理人赖坤发，石城县法律援助中心律师。一般代理。
被告石城京和客家文化旅游发展有限公司，住所地：石城县琴江镇宝福塔旁。统一社会信用代码：913607353276885050。
法定代表人钟平，总经理兼执行董事。
委托代理人邱继伟、陈星，江西南芳律师事务所律师。特别授权。
原告石城县莱美游泳健身中心（下简称莱美中心）诉被告石城京和客家文化旅游发展有限公司（下简称京和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月6日、8月17日、12月11日三次公开开庭进行了审理。第一次庭审，莱美中心的委托代理人赖坤发、京和公司的委托代理人邱继伟、陈星到庭参加诉讼；第二次庭审，莱美中心的经营者张长根、京和公司的委托代理人邱继伟到庭参加诉讼；第三次庭审，莱美中心的经营者张长根及委托代理人赖坤发、京和公司的委托代理人邱继伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莱美中心诉称，莱美中心从事健身行业多年，准备再开设一家游泳健身一体的健身馆。自2016年5月起，莱美中心与京和公司股东多次进行协商，后双方达成一致。京和公司同意将其向石城旅游文化发展有限公司（下简称旅发公司）承租的雍和文园4号馆3楼、地下室及一楼部分门面房出租给莱美中心作为游泳池和健身房使用，其中地下室作为游泳池、三楼作为健身房、一楼门面房作为接待大厅。双方对租赁用途、租赁价格、付款时间、租赁期限、装修期限等事项达成一致后，京和公司同意莱美中心先动工改造，租赁合同等京和公司拟好后双方再签订。莱美中心自2016年6月22日起动工改建。2016年6月24日京和公司提供了拟好的《石城雍和文园租赁合同》（合同编号：2016A08）后，双方在雍和文园莱美公司办公室签订了该合同。同日，莱美中心向京和公司股东钟文支付了第一至三年的租金561600元、履约保证金3万元、当年物业管理费1万元，合计601600元。后京和公司向莱美中心出具了收据。自2016年6月22日莱美中心开始施工后，京和公司未提出任何异议。2016年7月5日，旅发公司派人到现场要求莱美中心立即停止施工，其理由是在雍和文园建游泳池和健身房违反了租赁经营协议约定。2016年7月13日，石城城乡规划建设局又以京和公司未经规划审批擅自改变规划确定的功能性质、将地下停车场改变为游泳池为由，向京和公司下发了《限期整改违法（章）行为通知书》。停建后，莱美中心多次要求京和公司两位股东（钟文、钟平）尽快与旅发公司协商解决，京和公司股东一再表示会尽快处理，使合同能够顺利履行。但莱美中心等待几个月之后京和公司并未协调好。后经莱美中心了解，京和公司承租的雍和文园仅作旅游文化方面用途，京和公司将其出租给莱美中心作为健身房和游泳池使用，不符合其租赁合同的约定以及房屋设计规划。莱美中心认为，京和公司违反其与旅发公司的合同约定，改变其承租的雍和文园用途及规划转租给莱美中心作为游泳池及健身房使用，遭旅发公司及建设局制止。京和公司的违约行为导致莱美中心与其签订的租赁合同无法履行，莱美中心的合同目的无法实现，造成了莱美中心重大的经济损失。莱美中心有权解除合同并要求京和公司返还财产、赔偿损失。双方经多次协商未果，莱美中心特提起诉讼，诉请如下：1、解除莱美中心与京和公司签订的《石城雍和文园租赁合同》（合同编号：2016A08），责令京和公司返还莱美中心交纳的物业管理费1万元、保证金3万元、房屋租金561600元，合计601600元，并承担2016年6月24日至款清之日按银行贷款利率计算的利息；2、依法责令京和公司赔偿莱美中心经济损失共计1024955元；3、诉讼费由京和公司负担。
京和公司辩称，一、莱美中心的损失完全是其未按约定事先提交装修方案、装修方案未经相关部门审定同意就擅自施工、导致相关部门认为存在重大安全隐患被叫停所造成的，应当由莱美中心自行承担。石城雍和文园项目是石城县人民政府打造的旅游名片，是石城重点对外旅游接待窗口，政府规定装修方案必须经过相关部门的审定方可施工。所以，京和公司与莱美中心在双方签订的《石城雍和文园租赁合同》第8条第1点中明确约定“乙方装修改造方案必须符合整体规划，消防安全，取得甲方书面同意后方可进行”。按照约定，莱美中心应先提交装修方案和图纸，由京和公司协助递交政府相关部门审定同意后施工。但莱美中心在2016年6月24日签订协议后第2天不顾京和公司劝阻就擅自施工，根本未按约定提交施工方案和图纸，施工当天就被政府叫停，并认为存在漏水、漏电等重大安全隐患（边上就是变电房），但莱美中心仍然继续施工。2016年7月，石城城乡规划建设局下发整改通知，莱美中心仍不停止施工，最后政府部门要求京和公司强行锁门阻止莱美中心施工。但莱美中心仍在宣传造势、招募人员、吸纳会员办理会员卡、收取会费、继续购进设备等。二、双方之间签订的租赁协议并未违反京和公司与旅发公司之间签订的《租赁经营协议书》。京和公司作为石城县人民政府重点招商引资企业，负责投资运营管理石城雍和文园项目。京和公司与旅发公司所签订的《租赁经营协议书》中明确约定了雍和文园不得经营以下行业：洗头业、美容业、理发业、沐足业、按摩业、烧烤业、建材业、畜禽业、修理业、餐饮业。莱美中心的文化健身休闲项目并不属于禁止经营的行业。三、莱美中心作为经营者应当承担办理经营施工所需审批手续的责任，京和公司作为出租人只提供场地，并没有义务替莱美中心办理经营施工的审批手续。石城城乡规划建设局以“未经规划审批擅自改变规划确定的功能性质，将地下停车场改变为游泳池”为由下达整改通知，要求停止施工，恢复原状。京和公司认为，莱美中心作为健身游泳项目的经营人，理应清楚经营和建设游泳池应经哪些审批程序，并有责任主动到相关部门办理相关审批手续。京和公司作为场地出租人，仅依约提供场地，当然可以为莱美中心办理相关审批手续提供配合和协助，但京和公司并没有义务和责任为莱美中心办理经营所需的审批手续，双方的租赁合同也没有约定京和公司有此义务。莱美中心将整改通知归咎于京和公司是错误的，没有任何事实和法律依据。四、莱美中心经过充分考察论证后多次找到京和公司要求签订租赁合同，京和公司没有任何隐瞒或欺诈，也依约履行合同，不存在任何违约和过错行为，不应承担莱美中心的损失。莱美中心事先已研究了京和公司与旅发公司所签订的《租赁经营协议书》，多次察看过现场，经过充分论证认为可行后托人与京和公司股东钟文联系，最后以6元/㎡的极低价格承租场地，而京和公司对外租赁至少20元/㎡。如莱美中心要求解除租赁合同，应按合同支付租金并承担违约金。现地下室因整改通知暂时不能履行，但莱美中心承租的三楼和一楼可以履行。合同的部分不能履行不影响其他可履行部分的继续履行。故莱美中心要求解除整个租赁合同没有事实依据。
莱美中心为支持其诉请，向法庭提交了以下证据：
1、申请证人范某、张某、陈某出庭作证。用于证明自莱美中心看到停工整改通知，莱美中心改造工程就停止施工，后续基本没有产生费用等事实。范某陈述的主要内容为：我是张长根喊来做事的小工；我根据张长根的施工要求自2016年6月22日上午起开始施工，施工内容主要是负责拆除雍和文园东侧栋房3楼天花板，再将拆除下来的材料运至地下室，并在地下室进行了运土、拆墙等作业；我一个人做不完，还应张长根的要求多叫了几个人，我们一共做工8天；我提交记工单一份。张某陈述的主要内容为：我是张长根喊来做事的泥工；我在雍和文园地下停车场施工，每天8点进场施工，每天工资200元，具体施工日期及工期不记得了；我开始施工没几天，他们就采取拉闸停电等形式不让施工，我停工了好些天老板又让我过去施工，然后又停工，又停了好些天老板又让我过去施工，这种情况前后有三四次。陈某陈述的主要内容为：我是张长根喊来负责装饰装修的木工，施工地点在雍和文园3楼；刚开始拆除3楼的龙骨花了3天时间，因张长根未提供施工图纸，我就停工了；后张长根提供了施工图纸，我在现场摆线和做造型花了2天时间，之后隔了1天的上午我带人正式施工，负责木工的装饰装修，时间好像是8月底或9月初，当天下午我再去施工现场时就发现施工工具被锁在里面，现场整个被锁了，被锁的施工工具1个月后才取回来。莱美中心对证人范某、张某、陈某的陈述没有意见。京和公司对证人范某、张某、陈某的陈述质证后认为，关于范某的陈述，记工单不是完整的，不能准确记录工作时间，现有证据中没有范某领取工资的记录，仅凭范某的陈述不能达到莱美中心的证明对象；关于张某的陈述，对其陈述有意见，莱美中心申请张某出庭作证已超过举证期限，不符合法律规定，且其陈述施工没几天就被叫停，证明莱美中心反复施工导致有扩大损失的事实；关于陈某的陈述，对其陈述有意见，莱美中心申请陈某出庭作证已超过举证期限，不符合法律规定，且其陈述8月底或9月初还在施工，证明莱美中心根本没有停工，客观上有扩大损失。
2、2016年6月24日，莱美中心与京和公司签订的《石城雍和文园租赁合同》（合同编号：2016A08）、《商品质量保证协议》、《治安消防协议》、《商户装修协议》；金额561600元的租金收据、金额3万元的押金收据、金额1万元的物业费收据及金额601600元的银行转账凭证复印件一份。用于证明莱美中心与京和公司签订了租赁合同，莱美中心向京和公司支付了管理费、保证金、房屋租金。京和公司质证后无异议。
3、莱美中心支出明细报表及其凭证，包括装修设计费36500元、广告宣传费11450元、销售员员工工资100005元、员工工服7600元、员工培训费2000元、刻销售公章1160元、办公用品电脑耗材等6750元、健身器材定金173652元、泳池恒温设备定金256000元、承建工程预付款256000元、调查问卷130元、办理微信公众号开户费300元、3楼健身房天花板拆卸费3460元、地下室铁门修理费及气泵租金910元、3楼健身房天花板内墙漆15738元、地下室铝合金材料及制作费7440元、装水表及装电等材料及工资3800元、装电表工资120元、灌装泳池小工聚餐费1480元、地下室拆墙及切地板瓷砖费13840元、地下室泥水工资及铁斗车租金9970元、3楼薄膜和胶带1260元、健身房小工工资5160元、地下室木工材料及工资23100元、地下室建泳池沙石及运费8900元、地下室建泳池的沙和砖及石粉10700元、地下室建泳池的钢筋16900元、地下室建泳池的水泥13650元、地下室倒水泥工人工资及机械租金6700元、3楼健身房板材材料款3800元、板材搬运费1080元、3楼健身房喷漆工资及贴膜工资6900元、凿壁和切槽及打钢筋孔工资18500元。用于证明莱美中心的各项经济损失。京和公司质证后认为，对该组证据的真实性均有异议，载明上述费用的票据均不是正规发票，而是收据、白条及领条；莱美中心在其他地方仍在正常营业，广告费、人员工资、工服、拓展培训费、健身器材、电脑等办公用品是莱美中心本身经营所需，故对莱美中心主张的各项费用与本案的关联性持有异议；目前仅在地下室改建游泳池被叫停，3楼改建健身房是可以履行的，故莱美中心主张的与改建健身房相关的费用不能认定为损失；莱美中心在政府部门叫停施工后自行扩大了损失，且莱美中心主张的各项损失大部分是政府部门叫停施工后发生的，故相关费用均应由莱美中心自行负担。
4、石城城乡规划建设局向京和公司作出的《限期整改违法（章）行为通知书》，主要内容为：经查，你单位2016年7月13日在琴江镇雍和文园地下室因未经规划审批擅自改变规划确定的功能性质、将地下停车场改变为游泳池的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条及《江西省城乡规划条例》第六十三条的规定，现要求你单位于2016年7月20日前自行拆除在雍和文园地下停车场擅自建设的游泳池，恢复原状。石城城乡规划建设局向旅发公司作出的《责令改正通知书》，主要内容为：“根据《城乡规划法》第四十三条、《江西省城乡规划条例》第六十三条的规定，本机关于2016年12月19日对你单位进行了检查，发现存在以下问题：未经规划审批，擅自改变建设工程规划许可确定的使用性质，将特文化展览馆工艺制作用房改建为游泳池。依据《城乡规划法》第六十四条、《江西省城乡规划条例》第七十一条的规定，现责令你单位对以上问题在7日内予以改正”。用于证明改建行为被终止，本案合同无法履行。京和公司质证后认为，对该组证据的真实性没有意见，该组证据也证明莱美中心未按照规定擅自施工，双方合同只是部分不能履行，3楼的改建是可以履行的。
5、北京雍和文园文化发展有限公司（乙方，下简称雍和公司）与旅发公司（甲方）签订的《租赁经营协议书》，其中约定有“不得经营以下行业：洗头业、美容业、理发业、沐足业、按摩业、烧烤业、建材业、畜禽业、修理业、餐饮业”、“不得随意改变有关功能布局和经营范围，确保凸显文化展馆的品味和质量。如确需更改有关功能布局和经营范围，应书面报甲方审定同意”、“出现下列违约情形之一，违约方除赔偿对方损失外，还应按损失额的30%承担违约责任，并终止本协议。1、乙方在未书面征得甲方的同意下，自行改变布局和应当经营的约定范围，或经营本协议约定不得经营的项目，经催告拒不改正的（催告之日起30内）”等内容。用于证明京和公司违约的事实。京和公司质证后认为，对该证据的真实性没有异议，对其关联性有异议；莱美中心事先已研究过该份合同，后才与京和公司洽谈；莱美中心应提交装修方案和图纸并经审定后才能装修，但莱美中心为赶工期不听京和公司劝阻就先行开工；该证据不能证明京和公司违约。
6、施工现场照片、张长根的合伙人陈华平与京和公司股东钟文之间的短信聊天记录打印件。用于证明本案相关事实。京和公司质证后认为，莱美中心提交该组证据已超过举证期限，不符合法律规定；对短信聊天记录打印件的真实性、关联性及证明对象均有异议，无法证明该短信沟通的对象是谁，无法证明与本案有关联，不能达到莱美中心的证明对象。
京和公司为证明其主张，向法庭提交了莱美中心与其签订的《石城雍和文园租赁合同》。用于证明京和公司作为出租人只负责提供场地，并没有义务和责任替莱美中心办理经营施工的审批手续。莱美中心质证后认为，该份证据与莱美中心举证中的《石城雍和文园租赁合同》一致，对其真实性没有意见；京和公司知晓并允许莱美中心在合同签订前开始施工。
为查明本案争议事实，本院依职权调取了以下证据：
1、本院依法向熊垂根作了调查询问。熊垂根陈述的主要内容为：我原系旅发公司办公室主任兼石城雍和文园项目负责人，2016年下半年调至石城赣江源农业发展有限公司担任副总经理；雍和公司经石城县人民政府以招商引资方式引进，旅发公司与其签订了《租赁经营协议书》，由雍和公司作为石城雍和文园项目的运营商，并在石城注册成立具有法人资格的京和公司；《租赁经营协议书》明确应当运营与旅游相关联的事项，并且协议约定对布局、装修、业态应当符合旅发公司的要求，特别还强调了布局、改变结构必须书面报旅发公司同意；《租赁经营协议书》签订后，雍和公司对于协议约定的保证金30万元拖延至2016年年底、2017年年初才支付给旅发公司；拖欠时间大概一年半；运营开始后，雍和公司在业态布局、运营等方面与协议约定的相差很大；旅发公司发过催告函，口头催告则至少十余次；在莱美中心与京和公司房屋租赁合同纠纷前，雍和公司就在展馆布局和装修方案方面出现过未经旅发公司审定的情况发生；对于莱美中心与京和公司之间的纠纷，双方签订协议时未告知旅发公司，动工时也未告知旅发公司；4号馆地下室原来规划设定是灯彩工艺坊；具体到该案纠纷，2016年6月28日或29日旅发公司得知4号馆地下室在动工，就马上告知京和公司动工行为严重违反协议约定，应当立即停止，并且当天到了施工现场，口头明确告知京和公司和施工方、施工人员不得动工；在数次告知仍无效的情况下，京和公司受送达了限期整改违法行为通知书；通知送达后，施工并未完全停止，仍然陆续在进行，后来纠纷双方存在互相锁门的情况发生，纠纷一直未协调好。
2、2015年9月23日，旅发公司向雍和公司作出的催告函，载明有如下催告内容：场地利用率及外地品牌引入差距较大、展馆布局及装修方案未经我方审定、时至今日仍未向我方缴纳履约保证金。
3、2015年12月2日，旅发公司第二次向雍和公司作出的催告函，载明有如下催告内容：场地利用率及外地品牌引入差距较大、关于特色文化展馆门前广场的使用、关于特色文化展馆的使用性质、关于展览馆内标识标牌问题、关于履约保证金缴纳的问题。
4、2016年7月5日，旅发公司第三次向雍和公司作出的催告函，载明有如下催告内容：场地利用率及外地品牌引入差距较大；关于特色文化展馆门前广场的使用；关于特色文化展馆的使用性质；关于展览馆内标识标牌问题；展览布局及装修方案未经我方审定；目前，你公司又在未报经我方同意的情况下，对4号馆地下室进行大幅度的拆墙及改造建设，自行改变布局，造成较大安全隐患；关于履约保证金缴纳的问题。
5、2016年9月2日，旅发公司向京和公司作出的函告，载明有如下函告内容：“收悉贵公司提交的《关于莱美健身文化中心入驻石城雍和文园申请书》《莱美健身装修设计施工效果图》，我公司分别于2016年8月23日14:46时、9月1日9:28时电话复告贵公司管理人员钟平（150××××2883），为确保我方与北京雍和文园文化发展有限公司关于石城特色文化展览馆的《租赁经营协议书》有效履行，避免双方在旅游过程中责任回避，具体答复意见将在缴纳履约保证金到位后启动。因此产生的一切后果均由北京雍和文园文化发展有限公司承担。截止目前，北京雍和文园文化发展有限公司应在2015年4月30日前应向我方缴纳的30万元履约保证仍未到账，综合16个月以来我公司对该公司履约催告情况，为确保我方正当权益和石城特色文化展览馆设计功能与业态符合城市规划，现我方再次敦促贵方并通过贵方转告北京雍和文园文化发展有限公司，本着诚实信用的原则，合法经营，规范运行，切实履行双方《租赁经营协议书》有关规定的条约。同时要求在未书面批复同意申请事项前，停止在石城特色文化发展展览馆内的所有施工建设、装饰装修等行为”。
6、2015年12月8日，京和公司针对旅发公司的前两次催告函作出的复函。
7、旅发公司工作人员于2016年7月5日拍摄的地下一层施工情况照片、石城城乡规划建设局工作人员于2016年12月20日拍摄的地下一层施工情况照片。
8、《责令改正通知书》，与莱美中心举证中《责令改正通知书》一致。
对本院依职权调取的上述证据，莱美中心质证后对熊垂根陈述中关于2016年6月28日或29日旅发公司得知动工并要求停工的时间点的内容有意见，对熊垂根的其他陈述及其余证据均无异议；京和公司从未向莱美中心出示或告知关于旅发公司向其催告的相关事实。京和公司质证后认为，对熊垂根的陈述没有异议，能够证明莱美中心未按要求停工，存在继续施工、扩大损失的事实；对催告函、复函及函告与本案的关联性持有异议，对施工照片的真实性没有异议，相反能够证明莱美中心在相关部门要求停工后仍在继续施工的事实；对《责令改正通知书》没有异议。
本案审理期间，莱美中心以查清其在承租地点改建游泳池及健身房的费用为由，申请对施工费用（工程造价）进行鉴定。莱美中心与京和公司经协商选定江西赣州司法鉴定中心进行鉴定。本院依法委托该中心对位于石城雍和文园的莱美中心所施工3楼健身房及地下游泳池改造工程造价进行司法鉴定。该中心组织技术人员进行了现场勘查，作出了司法鉴定意见书，评定：“石城莱美健身游泳中心所施工三楼健身房与地下室游泳池改造工程造价为80610元”。对该鉴定意见书，莱美中心与京和公司质证后均无异议；京和公司并提出工程量大部分是下达停工通知后形成的，对于扩大损失由莱美中心自负。
本院对上述证据认证如下：对当事人质证无异议的证据予以采信；对当事人持有异议的证据，鉴于本案案情，本院亦将其作为参考，并作综合认定。
根据以上当事人陈述、举证、质证、证据认证及庭审情况，本院认定如下事实：
雍和公司经石城县人民政府招商引资方式引进。2015年6月29日，旅发公司（甲方）与雍和公司（乙方）签订了《租赁经营协议书》。协议约定：1、租赁标的物为甲方所有的坐落在石城县城区宝福塔旁边的“石城特色文化展馆”，挂名为“石城雍和文园”，具体范围为1号展馆、3号展馆、4号展馆及各馆对应的地下负一层，1号馆和4号馆之间的地面空坪，特色文化展馆前面的广场；2、租赁经营期限自2015年3月1日至2035年2月28日止；3、甲方的权利和义务，监督乙方遵照本协议所规定的条款进行功能布局和运营，审定乙方提供的展馆布局及装修方案；4、乙方的权利和义务，2015年4月30日前向甲方缴纳履约保证金30万元，按照甲方审定的布局、装修及方案进行装修和布展，在石城注册成立具有法人资格的“石城京和客家文化旅游发展有限公司”，在该展馆内布置和经营以下项目：展销经营石城砚台、石城毛笔、石城灯彩产品，运用相关优惠措施吸引石城砚台、石城毛笔、石城灯彩产品经营者入馆经营；布置一个150㎡的展示石城砚台、石城毛笔、石城灯彩文化的展厅，以图文并茂的文化展板和声光电相结合的技术进行布展；展销经营外地砚台、外地毛笔产品，不得经营洗头业、美容业、理发业、沐足业、按摩业、烧烤业、建材业、畜禽业、修理业、餐饮业，装修布展应当在不改变建筑外观和安全的情况下进行，在不影响整体感观的前提下，为提升展馆的形象和旅游功能需增加建筑物，乙方应向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可建设，不得随意改变有关功能布局和经营范围，确保凸显文化展馆的品味和质量，如确需更改有关功能布局和经营范围，应书面报甲方审定同意。协议还对违约责任等事项进行了约定。
2015年1月初，旅发公司将“石城特色文化展馆”及其设施移交给了雍和公司运营，随即雍和公司开始开展经营活动。2015年2月12日，京和公司在石城经工商行政主管部门批准注册成立。
2016年6月24日，京和公司（甲方）与莱美中心（乙方）签订《石城雍和文园租赁合同》（合同编号：2016A08）。合同约定：1、乙方租赁的甲方投资运营项目“石城雍和文园”商铺位置坐落石城雍和文园4号馆3楼和地下室及一楼门面60㎡营业场所，乙方租赁甲方商铺总面积为2600㎡（均含公用部分及分摊面积）；2、乙方租赁甲方的商铺仅限于乙方经营健身房和游泳馆，不得用作其他用途；3、乙方租赁甲方商铺时间为10年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止；甲方同意给予乙方装修筹备免租期为90天，自2016年7月1日起至2016年9月30日止；4、乙方商铺第一年至第三年（2016年10月1日至2019年9月28日）租金为6元/㎡?月，租金一次性付清561600元；第四年至第六年（2019年9月27日至2022年9月25日）租金为11元/㎡?月，一年一次性缴每年的租金为343200元；第七年至第十年（2022年9月24日至2026年9月20日）租金为13元/㎡?月，一年一次性缴每年的租金为405600元；5、本合同签订当天，乙方应一次性向甲方缴纳3万元，作为履行租赁合同的保证金，乙方履约保证金不计息；该履约保证金不作为乙方预付的租金，租赁关系终止时，若乙方无违约行为，该履约保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的各项费用外，无顾客索赔、投诉等问题且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴费用，甲方将履约金60天无息返还乙方；6、租赁期间，乙方使用该商铺的物业管理费为1万元/年，前三年一年一付，第四年开始物业费根据市场物价水平而定（不低于1万元/年）；7、甲方的责任权利和义务。甲方有权对乙方所承租的商铺使用情况进行监督检查，以防租赁商铺物业受损；甲方负责整个石城雍和文园项目的运营管理；甲方负责对外宣传广告和营业现场美化布置，负责审定乙方经营装修设计图；8、乙方的责任权利和义务。乙方可以对该商铺进行装修、装饰、改善或添置新物；乙方装修改造方案必须符合整体规划，消防安全，取得甲方书面同意后方可进行；9、本合同附件，租赁商铺建筑平面图；乙方的营业执照、法定代表人身份证复印件（加盖公章）；《商铺质量保证协议》；《治安消防协议》；《商户装修协议》；《租赁经营协议书》。合同还对违约责任等事项进行了约定。
《石城雍和文园租赁合同》签订当日，莱美中心按约向京和公司支付了第一年至第三年的租金561600元、物业费1万元、履约保证金3万元，合计601600元。莱美中心于2016年6月下旬进场开始改造施工。旅发公司于2016年6月28日或29日得知4号馆的施工情况，立即告知京和公司该施工行为严重违反协议约定，应当停止，并到场明确要求京和公司及莱美中心不得动工。但施工并未立即完全停止。2016年7月13日，石城城乡规划建设局向京和作出并送达《限期整改违法（章）行为通知书》，要求限期自行拆除在雍和文园地下停车场擅自建设的游泳池、恢复原状。此后，施工仍在陆续进行，京和公司与莱美中心因本案纠纷还发生了相互锁门等争执。现莱美中心诉至本院，请求依法支持其诉请。
另查明，2015年9月23日，因场地利用率及外地品牌引入差距较大、展馆布局及装修方案未经审定、未缴纳履约保证金，旅发公司第一次向雍和公司作出催告函。2015年12月2日，因场地利用率及外地品牌引入差距较大、未缴纳履约保证金等问题，旅发公司第二次向雍和公司作出催告函。2015年12月8日，京和公司针对前两次催告函作出复函。2016年7月5日，因场地利用率及外地品牌引入差距较大、展览布局及装修方案未经审定、未报经同意自行改变布局对4号馆地下室进行大幅度的拆墙及改造建设造成较大安全隐患、未缴纳履约保证金等问题，旅发公司第三次向雍和公司作出催告函。2016年9月2日，旅发公司向京和公司作出函告，要求在未书面批复同意申请事项前，停止展馆内的所有施工建设、装饰装修等行为。本案审理期间，赣州司法鉴定中心对莱美中心所施工3楼健身房及地下游泳池改造造价进行了司法鉴定，评定该工程造价为80610元。
本院认为，综合双方当事人的陈述、举证及质证，本案争议焦点为：1、本案《石城雍和文园租赁合同》是否应予解除；2、本案违约责任主体及其违约事实如何认定；3、莱美中心已向京和公司交纳款项的处理；4、莱美中心在本案中可主张损失的具体金额。对此，本院分述如下：
一、关于本案《石城雍和文园租赁合同》是否应予解除的问题。
京和公司与莱美中心签订的《石城雍和文园租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。《租赁经营协议书》对石城雍和文园项目定位进行了明确的约定，即特色文化产品的展销集散中心和文化旅游景点。《石城雍和文园租赁合同》则约定京和公司将4号馆3楼和地下室及一楼门面60㎡营业场所租赁给莱美中心用于经营健身房和游泳馆。该经营项目均已明显超出石城雍和文园项目定位，旅发公司作为业主亦以书面形式对此作出否定性评价，且至本案法庭辩论终结前该经营项目仍未获得旅发公司审定同意。故应当认定本案《石城雍和文园租赁合同》的合同目的无法实现，依法应予解除。京和公司关于本案《石城雍和文园租赁合同》能够部分履行、不应整体解除的抗辩，缺乏法律和事实依据，不予支持。
二、关于本案违约责任主体及其违约事实如何认定的问题。
京和公司在石城注册成立，符合雍和公司与旅发公司之间签订的《租赁经营协议书》的约定。鉴于京和公司已实际负责整个石城雍和文园项目的运营管理，且在其答辩状中认可与旅发公司签订《租赁经营协议书》的事实，根据权利义务相一致的原则，京和公司在项目运营管理中亦应遵照《租赁经营协议书》的各项约定。租赁合同的主要目的就是要让承租人使用、收益租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。因此，出租人首先必须将租赁物交付给承租人，并且要使租赁物能够适于承租人使用、收益的目的。这是出租人的首要义务。如出租人不能按时交付租赁物或者交付租赁物不适于约定的使用收益目的的，则应承担违约责任。本案中，2016年6月24日，京和公司与莱美中心签订了《石城雍和文园租赁合同》。同日，莱美中心向京和公司支付了各项约定费用。从莱美中心陈述的对租赁物进场改造施工的起始时间点来看，京和公司已事实上即时将租赁物交付给了莱美中心。如前所述，除按时交付租赁物之外，出租人交付的租赁物还要能适于合同约定的使用、收益的目的。如不能适于合同约定的使用、收益目的，则承租人的合同目的无法实现，实与未交付无异。本案《石城雍和文园租赁合同》已明确约定以经营健身房和游泳馆为目的而为房屋租赁，京和公司虽然形式上将租赁物交付给了莱美中心改造施工，但因该租赁物的合同约定用途明显超出石城雍和文园项目定位，至今未能获得业主审定同意，不能实现莱美中心订立合同的经营目的。且旅发公司在本案合同签订前即进行了多次催告，其催告内容包括展馆布局及装修方案未经审定的事实。因此，京和公司在本案中违约事实清楚，对本案合同解除负有较大过错，应依法承担主要的民事责任。又因《石城雍和文园租赁合同》明确约定合同附件已包括《租赁经营协议书》，因此，莱美中心在签订《石城雍和文园租赁合同》时已明知或应当知道《租赁经营协议书》的事实清楚，莱美中心亦应履行合理审慎义务。莱美中心明知或应当知道其经营目的因超出石城雍和文园项目定位存在无法实现的风险，仍与京和公司订立本案合同，违反合理审慎义务，对本案合同解除亦存在一定过错。此外，《石城雍和文园租赁合同》约定莱美中心装修改造方案必须符合整体规划，消防安全，取得京和公司书面同意后方可进行。莱美中心在其装修改造方案尚未取得京和公司书面同意即进场改造施工，构成违约。莱美中心因其过错和违约事实，亦应依法承担相应的民事责任。
三、关于莱美中心已向京和公司交纳款项的处理的问题。
莱美中心诉请京和公司返还房屋租金、物业管理费、保证金，并赔偿租金、物业管理费、保证金的利息损失，以及各项经济损失。本院认为，本案合同解除主要是基于京和公司未能提供适于莱美中心经营收益的租赁物的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。涉诉租赁物未完成改造施工，莱美中心至今未开始租赁经营活动。因此，合同解除后，应由京和公司全额返还房屋租金561600元、物业管理费1万元。关于履约保证金3万元，鉴于该款的作用在于担保合同实现，因京和公司与莱美中心在本案中均存在过错和违约事实，而京和公司在本案中的过错更大，本院酌定京和公司应返还莱美中心履约保证金21000元。
四、关于莱美中心在本案中可主张损失的具体金额的问题。
赣州司法鉴定中心评定莱美中心所施工3楼健身房及地下游泳池改造工程造价为80610元，莱美中心与京和公司对此均不持异议，本院予以确认。虽然莱美中心的装修改造方案未取得京和公司书面同意，确属违约，但莱美中心能够进行较为稳定的改造施工，京和公司也曾向旅发公司提交了《关于莱美健身文化中心入驻石城雍和文园申请书》、《莱美健身装修设计施工效果图》，且京和公司亦未能提供证据证明其对于莱美中心开始改造施工持有异议，因此，应认定京和公司默许了莱美中心的开始改造施工的行为。双方后续互相锁门等行为，不影响京和公司同意莱美中心开始改造施工行为的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。京和公司与莱美中心对本案合同解除均有过错，参照该规定，并鉴于本案改造施工开始后，旅发公司和建设执法部门即通过口头和书面的形式要求立即停止施工，但客观上施工仍在陆续进行，该改造工程费用损失中确实存在因继续施工导致损失扩大的事实，本院酌定该改造工程费用损失80610元由京和公司与莱美中心各负担一半。关于莱美中心主张的其他经济损失，京和公司均不予认可，现莱美中心未提供正式票据予以证实，亦未能举证证明相应经济损失与本案的必要性和合理性，而所主张的相应经济损失中又存在属于莱美中心自主决策行为的情形，在本案中无法认定为合同不能履行的直接损失。因此，莱美中心要求京和公司赔偿其他经济损失的诉请，因证据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告石城县莱美游泳健身中心与被告石城京和客家文化旅游发展有限公司签订的《石城雍和文园租赁合同》；
二、被告石城京和客家文化旅游发展有限公司应当在本判决生效之日起20日内返还给原告石城县莱美游泳健身中心房屋租金561600元、物业管理费1万元、履约保证金21000元，合计592600元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率计付自2017年5月3日起至款清之日止的利息；
三、被告石城京和客家文化旅游发展有限公司应当在本判决生效之日起20日内赔偿给原告石城县莱美游泳健身中心改造工程费用损失40305元；
四、驳回原告石城县莱美游泳健身中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19434元（原告石城县莱美游泳健身中心已预交），由原告石城县莱美游泳健身中心负担9305元，被告石城京和客家文化旅游发展有限公司负担10129元。鉴定费13000元（原告石城县莱美游泳健身中心已预交），由原、被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 陈 宾
审 判 员 黄国君
人民陪审员 刘卫华
二〇一八年一月十九日
书 记 员 王颖川