山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第581号
上诉人（原审原告、反诉被告）李日强。
委托代理人张永辉，荣成明天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨润香。
委托代理人曲卫东，山东荣顺律师事务所律师。
上诉人李日强因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣民初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告系荣成市寻山街道办事处清河村（以下简称清河村）村民，被告的户籍所在地为内蒙古牙克石市工业大街建通巷2排36栋5号。2009年8月22日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告将其位于荣成市寻山街道办事处清河村房屋四间(土地使用证号为荣集用(2005)字第14280054号)转让给被告，原、被告分别依约交付了房屋及购房款。2014年12月18日，原告以双方买卖房屋行为不符合国家有关规定为由诉至原审法院，诉请确认涉案房屋买卖合同无效并要求被告返还该房屋。被告提起反诉，要求原告返还购房款70000元并赔偿被告购买房屋后的房屋增值款159026元。
另查明，清河村村民委员会与被告签订的房屋拆迁补偿安置方案约定，原告的拆迁利益按照土地使用证登记面积114.3平方米，每平方米2600元计算。清河村的集体户口性质现仍为农村户口，土地性质仍为集体所有。
原审诉讼中，原告针对被告的反诉主张，涉案房屋购房款应为50000元，且被告要求赔偿诉争房屋增值款的70％没有法律依据，其赔偿的年限应计算至原告于2014年8月5日第一次主张房屋买卖合同无效时止。为证实其主张，原告提交房屋买卖协议书一份，载明房屋价款为“伍万元”，但该部分内容有涂改痕迹，系“柒万元”改动成“伍万元”。被告主张涉案房屋的价格为70000元并提供房屋买卖中间人柏坤勇出具的证明及收条，载明柏坤勇收取被告支付的购房款70000元，柏坤勇证实当时的购房款为70000元。
另查，原告曾于2014年8月5日向陈秀云主张房屋合同无效诉至原审法院。陈秀云系被告委托办理涉案房屋拆迁事宜的管理人。
原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖协议、拆迁协议、户籍证明等在案为凭。
原审法院认为，依法律规定，宅基地之所有权人为农村集体经济组织，其使用权人为该集体经济组织的成员，即宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的、与其特定的村民身份相联系的一项用益物权，其具有极强的福利和保障性质，其主体仅限于本集体经济组织成员，本集体经济组织之外的人不可能也不允许成为宅基地使用权之权利人，因此转让宅基地使用权有严格的法律限制。而在目前房地一体的格局下，农村村民在自行转让房屋的同时必然也转让了宅基地使用权，如果因转让而导致宅基地使用权流转到本集体经济组织成员外，则与宅基地使用权上述特有的专属原则相背离，从而损害了本集体经济组织的权益，因此法律明确规定不允许将宅基地使用权及该宗土地上的房屋转让给本集体经济组织成员之外的人，否则转让行为无效。本案中，清河村属于典型的农村集体经济组织，原告系该集体经济组织的成员，诉争房屋上的宅基地使用权本是原告作为村民而享有的具有福利和保障性质的用益物权，而被告系外地户口，原告将诉争房屋卖予被告之行为明显违反了法律关于转让宅基地使用权的禁止性规定，当属无效行为。因此原、被告之间签订的买卖房屋之契约属于无效合同，原告诉请被告返还诉争房屋，理由正当，应予支持。
本案争议焦点是该农村房屋买卖合同无效之后的补偿。依法律规定，合同无效后，当事人因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，依据原、被告双方提供的房屋买卖合同中记载的房款价格，原告提供的房屋买卖协议书中记载的房款价格50000元有改动痕迹，证据有瑕疵，被告提供的房屋买卖合同符合证据形式要件，对此证据予以采信。另原告虽于2014年8月5日主张涉案房屋买卖合同无效，但其并非向本案的被告主张。故被告购买原告房屋距离原告主张买卖合同无效提起诉讼已达五年三个月之久，并且还有增值，该增值部分理应分割。双方关于宅基地的转让行为违反了国家法律规定，双方均有过错，原告卖房后又反悔，有违诚信原则。房屋增值是基于原告作为本村村民所享有的宅基地产生，结合考虑该房从购买之日到起诉之日的年限，按双方过错程度，以原告给付被告房屋增值部分价值的65％补偿为宜。房屋增值部分的价值可以村委的拆迁补偿安置方案为依据。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条之规定，判决：一、原、被告签订的买卖位于荣成市寻山街道办事处清河村房屋四间[土地使用证号为荣集用（2005）字第14280054号]之合同无效；二、被告于判决生效之日起一个月内将上述房产返还原告；三、原告于判决生效之日起一个月内支付被告购房款70000元、房屋增值款147667元[（114.3㎡×2600元/㎡-70000元）×65％]，共计217667元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告杨润香负担；反诉案件受理费4565元，原告李日强负担4300元，被告杨润香负担265元。
上诉人李日强不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案房屋买卖合同约定的价款为50000元而非70000元，上诉人只收取了50000元，原审认定涉案购房款为70000元有误；上诉人自2014年8月5日已主张涉案合同无效，此时房屋买卖尚未超过5年，故原审判决认定的赔偿比例65%过高，应当按照55%-60%为宜。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人杨润香答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，上诉人在二审中提交上诉人与被上诉人于2009年8月24日签订的房屋买卖协议书复印件一份，该协议书由上诉人自清河村村民委员会调取，并由清河村村民委员会加盖公章。该协议书中的房屋价款部分原书写为70000元，后人为改为50000元，相应的大写亦由“柒万元”改为“伍万元”。经质证，被上诉人对该证据的真实性有异议，认为该协议中房屋价款经过人为修改，不足以证实上诉人的主张。被上诉人在二审中认可其原持有的房屋买卖合同已经交给清河村村民委员会，但其主张在提交村民委员会时合同未经修改，其现也无法提供相关合同。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，根据相关法律规定，农村宅基地土地使用权禁止在本集体经济组织外进行流转，上诉人与被上诉人虽然签订了房屋买卖合同，但因被上诉人并非该村村民，其购买涉案房屋的行为导致农村土地使用权流转至该集体经济组织外，侵害了集体利益，故双方签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，上诉人应当返还已收购房款。对于已付购房款数额问题，被上诉人主张其持有的房屋买卖合同因已交给清河村村民委员会而无法提供，对此上诉人自清河村村民委员会调取了涉案房屋买卖合同，该合同与上诉人持有的合同在房屋价款部分均经过了人为修改且内容一致，被上诉人虽对修改部分有异议，但未能提供反驳证据，故本院认定上诉人与被上诉人持有的房屋买卖合同均已经过人为修改且内容一致，足以说明修改后的内容系双方当事人的共同意思表示，据此本院认定双方当事人约定的房屋价款为50000元。被上诉人提交的案外人柏昆勇出具的证明及收据，只能证实案外人柏昆勇自被上诉人处收取了70000元，不能证实上诉人实际收款70000元之事实，且双方已将房屋价款由70000元改为50000元，被上诉人仍然支付70000元购房款明显与常理不符。综上本院认定，上诉人应返还给被上诉人已付购房款数额为50000元，原审判决认定已付购房款数额为70000元有误，本院予以纠正。涉案房屋买卖合同被认定为无效，上诉人与被上诉人作为合同主体，对此均有过错，上诉人应当根据其过错赔偿被上诉人的涉案房屋增值利益损失。至上诉人提起本次诉讼，涉案房屋买卖行为已过五年之久，原审判决根据双方的过错程度，确定上诉人的赔偿比例为65%并无不当，上诉人要求按照55%-60%比例赔偿，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持荣成市人民法院（2015）荣民初字第22号民事判决第一、二项，即（一）上诉人李日强与被上诉人杨润香签订的位于荣成市寻山街道办事处清河村房屋四间[土地使用证号为荣集用（2005）字第14280054号]之房屋买卖合同无效，（二）被上诉人杨润香于本判决生效之日起一个月内将上述房产返还上诉人李日强；
二、变更荣成市人民法院（2015）荣民初字第22号民事判决第三项为：上诉人李日强于本判决生效之日起一个月内返还被上诉人杨润香购房款50000元，并赔偿房屋增值款160667元[（114.3㎡×2600元/㎡-50000元）×65％]，合计210667元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由被上诉人杨润香负担；反诉案件受理费4565元，上诉人李日强负担4199元，被上诉人杨润香负担366元；二审案件受理费4565元，上诉人李日强负担4199元，被上诉人杨润香负担366元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一五年八月十三日
书 记 员 刘双双