上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初26375号
原告：上海垛田娱乐有限公司。
法定代表人：王某甲，总经理。
委托诉讼代理人：杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁潇潇，上海凯正律师事务所律师。
被告：上海风雷卫浴装置有限公司（原上海A水暖器材厂）。
法定代表人：赵某甲，董事长。
委托诉讼代理人：龚挺，上海正贯长虹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仝泽印，上海正贯长虹律师事务所实习律师。
原告上海垛田娱乐有限公司与被告上海风雷卫浴装置有限公司（以下分别简称“垛田公司”及“风雷公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案，先依法适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转入普通程序。于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告垛田公司的法定代表人王某甲及其委托诉讼代理人丁潇潇，被告风雷公司的委托诉讼代理人龚挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告垛田公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告赔偿装修款人民币（下同）1,500,000元；3.判令被告返还保证金10,000元；4.判令被告支付违约金25,500元，并赔偿造成的损失与违约金差额部分300,000元。
事实与理由：2015年，原、被告续签《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市闵行区××路××号××号楼××楼及街面房八间。合同明确约定，原告租赁该房屋的用途为KTV经营、八间街面房的用途为商业经营，租赁期自2015年9月1日起至2018年8月31日止，合计月租金为25,500元，保证金为10,000元。按照合同约定，原告经得被告同意后对该房屋进行了装修改造。但于2016年3月20日左右，原告因该房屋为工业用房不可进行商业经营而被迫停止营业，该租赁房屋被以砖块封堵，使得原告完全丧失正常经营的可能性。原告始终积极与被告协商要求解决该实际问题，但被告未采取任何补救措施导致原告至今无法正常营业。被告在签订房屋租赁合同前从未告知原告该处房屋为工业用房，在明知原告将租赁该处房屋用于商业经营用途仍与原告签订房屋租赁合同，直接导致了原告现已无法正常经营，蒙受了极大的经济损失。因被告的过失使得原告现已无法实现租赁目的，被告之行为系根本违约，且原告为开展经营对该租赁房屋进行了装修整改，故原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，由被告返还保证金并赔偿该笔装修款项。同时，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第七项第2条第（2）款之规定：被告交付的租赁房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，被告应当向另一方按月租金的100%支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分，故原告要求被告按照合同约定支付违约金并赔偿相应损失。原告为维护其合法权益，依法提起本案诉讼要求判如所请。
诉讼中，原告将上述第1项诉请变更为判令解除原、被告就位于上海市闵行区××路××号××号楼××楼及街面房八间签订的《房屋租赁合同》，将第2项诉请金额变更为1,105,188元，将第4项诉请中要求赔偿造成的损失与违约金差额部分金额变更为1,669,112元。
被告风雷公司辩称，关于诉请1，按照合同约定，双方应该是终止合同而并非解除合同。另原告陈述被告提供的房屋不符合合同约定，无法实现合同目的，该说法不符合事实。原、被告已经履行合同10余年，现在是遇到政府拆违。关于诉请2，装修事项是原告自己定的，被告不知道该装修的事情。另根据合同第六条约定，原告提出并经被告同意备案后，才能进行装修改造，但原告并未如此做，被告不知道装修的事情，故不应承担该装修补偿。关于诉请3返还租赁保证金，原告起诉意见不完整，该1万元缴纳被告后，应有被告签字的凭证。关于诉请4，被告认为不存在违约事实，也不存在需要被告支付违约金的依据，原告是否有损失，与被告无直接关系，故原告诉请标的从32.55万元多次进行变更，到今天庭审变成116万余元，但被告并未看到原告提出损失的依据，故要求驳回。关于本案诉讼费，因是原告提出本案诉讼，是歪曲了事实的进行了不当诉讼，故该诉讼费应由原告承担。2015年9月11日-2018年9月10日的租赁合同是事实，但之前原、被告存有连续10年的租赁合同，本次合同是对之前租赁关系的延续。在10多年之前，原告在2002年时看到了被告的房屋，并知晓是沿街的工厂房屋，故不存在被告从未告知房屋性质，导致原告现在无法经营。并且原告使用被告的房屋产权证注册登记了原告的公司，所以原告拿到了被告的产权证后对房屋的性质应当是明知的。现在讼争的2015年的合同第一条，就载明了甲方已向乙方出示了房屋产权证，所以原告陈述从未告知不符合事实。原告10多年租赁的是厂区的××楼办公楼和门卫室及部分街面简易房屋，原告是确认该房屋是符合其租赁目的的。现在提出房屋不符合其租赁条件和目的，也是不符合事实。包括登记注册了公司并且2008年获得消防验收基本合格的意见，得出原告租赁该房屋符合其经营目的。此外，原告现在提出无法正常经营，蒙受了经济损失，不符合事实。原告租赁系争房屋，有一个进出KTV房的大门，后来被列为政府部门治理的五违建筑，被封堵。是案外人镇政府直接进行的拆违和封堵，系政府行为，故符合双方合同第七条第一款、第（3）项的约定，属约定的双方互不承担责任。在2016年3月由政府直接进行了拆违行动。当时原告的法定代表人是在场的，所以应当知晓该事情的。综上，被告在合同履行过程中不存在违约。
原告垛田公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：
1.《房屋租赁合同》1份，以此证明原、被告于2015年续签《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市闵行区××路××号××号楼××楼及街面房八间。
2.营业执照、税务登记证、娱乐经营许可证、卫生许可证及消防验收意见书1组，以此证明原告系合法经营。
3.合同、收据、八间门面房的照片1组，以此证明原告的营业损失；原告的预期损失：××楼租金差额*22个月；八间门面房租金差额*29个月。
4.广告（已拆除）制作费发票、《KTV房间物品一览表》及KTV房间照片26张，以此证明原告的财产损失，相关物品无法搬运和利用。
上述3-4证据，证明原告的违约金损失，合同约定只有一个月的违约金。证据3与4的金额，就是原告的违约金差额。同意法院依法裁判。
经庭审质证，被告对原告提供证据1的真实性、合法性、关联性均表示无异议。对证据2的真实性亦表示无异议，同时认为原告就是租赁了被告的房屋进行经营的。对3-4证据的真实性表示不予认可，因该房屋室内的装修改造事项需得到被告的同意，故不予认可。广告制作，被告也不认可，同时认为与被告无关。
被告风雷公司为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：
1.《房屋租赁合同》1份，以此证明合同中明确说明，被告向原告出示了房屋所有权证，说明原告是知晓其承租的房屋为工业用房的。
2.闵行区××镇创意园周边区域综合整治领导小组于2016年2月25日发布的《公告》1份，以此证明原告所称被迫停止营业、房屋被砖块封堵，是因为政府区域整治，而不是因为房屋用途为工业用房。
3.《补充协议》1份，以此证明（1）被告同意原告租用街面一楼简易房及屋顶部位进行改建搭建，改建竣工的房屋所有权归被告，原告免费使用5年，5年期满则由双方另行协商约定租金，一直按约执行至如今；（2）补充协议第五条约定，原告对街面简易房改造搭建的KTV房进出通道及门面房，被政府部门因市政建设需要安排封堵，正属于补充协议约定的“不可抗力”致使不能继续履行协议的情形。
4.原告法定代表人签收被告支付给其的拆违材料回购款5万元的“收据”以及房东通过银行付款双方凭证，以此证明（1）因市政需要，××路××号改造后的街面简易房及有关屋顶等搭建物被政府部门安排拆除或筑墙封堵，其造成的后果已由双方按《补充协议》约定精神协商解决，政府部门安排的拆除违建建材回购补偿款，被告已支付给原告5万元的拆违建材补偿；（2）原告已明知租赁合同相关的街面简易房，是由政府部门需要而拆迁封堵的。
经庭审质证，原告对被告提供1、2、3、4证据的真实性均表示没有异议，但对于证据2中被告提出的3月29日的拆违时间不认可，认为应该是3月20日。对证据3提醒法庭注意与租赁合同的房间是不同的。不是KTV租赁用的房屋，是作为办公室的。与本案系争房屋拆违的地点是不同的。对证据4中补偿的是东面房屋，当时被告同意原告搭建的，所以这次拆违后，补偿了这些钱。
审理中，应原告垛田公司的申请，本院通过上海市高级人民法院电脑派对委托上海市B监理咨询有限公司对位于上海市闵行区××路××号××号楼××楼（经营KTV）房屋装修价值进行鉴定。2017年1月10日，上海市B监理咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，对于上海市闵行区××路××号××号楼××楼（经营KTV）房屋认定装修造价总费用为1,105,188元整（其中装饰专业鉴定造价为849,634元，安装专业鉴定造价为255,554元）。
经庭审质证，原告对上述鉴定报告表示没有异议。被告对鉴定报告的数额也表示没有异议，且被告已向鉴定单位提出了书面意见：（1）原告的所谓2015年装修KTV房竟连施工图纸都没有，故对其真实性表示有疑问。（2）房东对租赁人所谓2015年装修KTV房从不知情，更没有原告向房东递交涉及房屋装修的备案资料征询房东意见，故正式向鉴定公司提出书面异议意见；（3）在勘验记录单中虽有被告的签名，但并不表示承认勘验所谓装饰装修是在2015年施工或者施工的真实性，这已在反馈意见中书面明确表达。而且，勘验记录的内容，与租赁房屋结构是各自分离独立的。对于鉴定装修是否是像原告陈述，是在2015年签订租赁合同进行的装修，不予认可。
审理中，法院当庭宣读并出示了本院向上海××资产投资经营有限公司总经理许某甲所作的调查笔录及出示现场照片1组。许某甲称，××路都属于工业用地，要改性需要职能部门的同意及沟通。在公告上，我们说明：一是违章建筑。二是三合一整治。公告是发给了业主方。就经营问题，是要求他们整改后门向内，经营都可以经营，门（厂区）有一个统一的进入的门。即便证件齐全，要经营在园区内经营。因为存在破墙开店，所以要求他们进行整改，有证照的可以继续经营，无证照的要求进行退出或改进。我们是与业主方进行沟通，所有的时间节点都与他们告知清楚的。在向内门开好后，我们再统一进行了墙体搭建，所以不存在影响到他们的经营。另本次拆违相应的补偿款，我方已划入业主的相关帐号。对于经营执照我们不清楚。目前有证照的商户都可以正常经营，门向里开。都告知完毕后，我们再进行砌墙的工作。整个工程从2016年2月22日开始，在现场设立指挥部，有律师在现场，接受小业主的咨询。对于大房东我们都进行了约谈，垛田公司并非承租方，我们主要是与风雷公司进行沟通协商，但对于小业主每家都发通知到位。本次整治为两块：1.有违章搭建的，我们进行拆除，并给予补偿。2.对于破墙开店的，因为红线中规划的位置不能开墙的，我们会砌起来的，不给予补偿的。我方认为小业主与我们没有直接关系，我们现在整个园区都这样操作，统一大门进入。目前该厂区有两个门，一个××路××号，还有一个是消防门。
经庭审质证，原告对于法院调查笔录的真实性表示没有异议。但强调该调查中也说与业主方沟通并未与承租方进行沟通，对于业主收到的补偿款，原告不清楚，也没有收到任何补偿款。
被告对于法院调查笔录的真实性也没有异议。但强调门向内开都是可以经营的，只要原告门向内开，就可以经营。并且门向内开，不影响经营，只是整治破墙开店。只要改个门就可以经营。原告要继续经营，只要改个门。原来园区内有门，但是原告自己封堵大门，开墙建设通道，被本次整改进行了拆除。
上述证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。
根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
位于上海市闵行区××路××号房屋的产权人为原上海A水暖器材厂，该厂于2012年2月27日经过工商登记变更为被告风雷公司。该房屋权属集体性质，用途为制造工业用地。
2005年8月31日，原告垛田公司将闵行区××路××号2楼登记为该公司的工商注册地，同时登记王某某为该公司的法定代表人。
2015年3月，原告垛田公司（由法定代表人王某某签字）委托案外人上海C建筑装饰工程有限公司对闵行区××路××号2楼（施工面积为610平方米）租赁房屋进行装修，用于经营KTV。
2015年8月，原告垛田公司（作为承租方，签约乙方，由法定代表人王某某签字）与被告风雷公司（作为出租方，签约甲方）续签《房屋租赁合同》1份，约定由甲方出租给乙方的房屋座落在本市闵行区××路××号××号楼××楼及街面房八间。该房屋实测面积为610平方米。甲方已向乙方出示房屋所有权证。甲方作为该房屋及八间街面房权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方告知乙方该房屋未设定抵押。乙方向甲方承诺，租赁该房屋的用途为KTV经营、八间街面房的用途为商业经营。房屋租赁期自2015年9月1日起至2018年8月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋及八间街面房，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋及八间街面房的，则应于租赁期满前壹个月，向甲方提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲、乙双方约定，该房屋月租金为13,916元；八间街面房月租金为11,584元/月。两项合计月租金为25,500元整。该房屋及八间街面房租金合同期内不变。租金按季度支付。乙方应于每季未的十日前向甲方支付下季度的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的0.5%支付违约金。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋及八间街面房时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，即10,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋及八间街面房所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。乙方提出，并经甲方同意备案后，乙方可在其租赁房屋内自行装修和增设附属设施。合同结束时，乙方不得拆除已有的装潢。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（1）租赁房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（2）租赁房屋因社会公共利益被依法征用的；（3）租赁房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。甲、乙双方同意，有列列情形之一的一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的100%支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：（1）乙方未按时交付租赁房屋租金和费用，经甲方催告后一周内仍未交付的；（2）甲方交付的租赁房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的租赁房屋存在缺陷，危及乙方安全的。（3）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的。（4）甲、乙有一方违反双方约定事项的。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回租赁房屋的，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。
2016年2月25日，闵行区××镇创意园周边区域综合整治领导小组对××镇××路（××路-××路）沿线两侧的“五违”即违法用地和违法建筑、河道污染，无证照经营以及环境卫生展开综合整治。因涉案租赁房屋被认定为破墙开门，有关部门要求垛田公司将KTV娱乐场所的大门由向外开整改为向内开。而原告认为若大门整改为向内开，就会大大影响KTV娱乐场所的客源，无法正常对外营业，最终导致有关部门将娱乐场所的大门用砖块封堵，致使垛田公司被迫停止营业，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。
另查明，双方曾于2004年4月1日签订《房屋租赁合同》1份，约定由被告同意将合法拥有的上海市闵行区××路××号内办公楼××楼610平方米的房屋及23平方米的街面房1号房租赁给乙方经营。本合同有效期为10年（自2004年4月1日起至2014年3月31日止。本合同签订后在施工队进场之前，原告向被告支付押金1万元，本押金将于首期支付租金时归还。
本院认为，双方续签的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效。双方续签的租赁合同不能得以履行的原因及责任的承担，是本案的争议焦点。根据上述合同约定，原告租赁被告房屋的主要用途为KTV经营，而原告开设的KTV娱乐场所大门在此次政府对“五违”综合整治中被认定为破墙开门而要求进行整改。而原告认为若娱乐场所大门整改为向内开，就会大大影响KTV场所的客源，无法正常对外营业，最终导致有关部门将KTV场所的大门用砖块封堵，致使原告被迫停止营业。原告在无法实现租赁目的的情况下，要求与被告解除租赁合同之诉请，既有事实根据，亦有法律依据，本院予以支持。但考虑到导致双方合同不能继续履行的原因，系原告开设的KTV场所大门被政府认定为破墙开门。而原告租赁被告房屋的主要用途为KTV经营，考虑到被告出租给原告房屋的性质系工业厂房，不能用作商业用途。若原告按照政府要求将KTV场所大门整改为向内开，势必会严重影响原告的经营效益，故被告作为出租方对合同不能继续履行的过错责任显然大于原告。根据合同法的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告赔偿装修款损失之诉请，本院综合考虑双方合同的履行情况、各自存在的过错以及对原告造成的实际损失等因素，酌情确定由被告赔偿原告装修费损失80万元。另关于原告要求被告返还保证金之诉请。首先，原告未向本院提供其已向被告支付过保证金的依据。其次，根据双方于2004年4月1日签订的房屋租赁合同约定，因本合同签订后在施工队进场之前，乙方（即原告）向甲方（即被告）支付押金1万元，本押金将于首期支付租金时归还。故原告要求被告返还保证金1万元之诉请，缺乏依据，本院难以支持。原告待具备相关证据后可另行主张。此外，关于原告要求被告支付违约金25,500元并赔偿造成的损失与违约金差额部分1,669,112元之诉请。根据本案查明的事实，对造成双方合同不能继续履行的原因，系原告开设的KTV娱乐场所大门被政府认定为破墙开门，而造成此种原因的结果无法认定系由被告单方违约所致，故本院对原告的此项诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海垛田娱乐有限公司与被告上海风雷卫浴装置有限公司续签的《房屋租赁合同》予以解除。
二、被告上海风雷卫浴装置有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海垛田娱乐有限公司装修费损失80万元。
三、驳回原告上海垛田娱乐有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15,066.19元，鉴定费42,750元，合计57,816.19元，由原告上海垛田娱乐有限公司负担19,021.70元，被告上海风雷卫浴装置有限公司负担38,794.49元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
人民陪审员 石定伟
人民陪审员 董孟范
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 周 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。