海南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）琼民一初字第7号
原告王高平，自由职业。
委托代理人张军权，天津津瑞律师事务所律师。
被告海南博海投资咨询有限公司。
法定代表人郭忠，该公司董事长。
委托代理人陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人张新华，海南昌宇律师事务所律师。
第三人苏立阳，系海南尔孚投资有限公司董事长。
委托代理人李杨，系海南尔孚投资有限公司经理。
第三人张建功，自由职业。
委托代理人张迎春，系海南永钦投资有限公司经理。
第三人谢涛，自由职业。
委托代理人丁馨，海南经和纬律师事务所律师。
委托代理人邢光文，海南经和纬律师事务所律师。
第三人蓝建萍，自由职业。
委托代理人王兆冠，海南坤和律师事务所律师。
委托代理人刘瑛瑛，海南坤和律师事务所律师。
第三人吕淑珍，自由职业。
第三人赵彩云，自由职业。
委托代理人，姜明波，男，汉族，系赵彩云丈夫。
第三人王迪凯，自由职业。
第三人常洪，自由职业。
第三人唐淼，自由职业。
原告王高平与被告海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）、第三人苏立阳、张建功、谢涛、蓝建萍、吕淑珍、赵彩云、王迪凯、常洪、唐淼借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2014年10月20日立案受理后，博海公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为涉案借款的出借地、收款地均发生在山西省大同市，根据最高人民法院司法解释的规定，应由山西省高级人民法院管辖。本院于2014年12月23日作出驳回博海公司对管辖权异议的民事裁定。博海公司不服，向最高人民法院提出上诉，博海公司于2015年3月26日申请撤回上诉，最高人民法院于2015年7月23日作出准许博海公司撤回上诉的民事裁定。本院依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭审理了本案。原告王高平的委托代理人张军权、被告博海公司的委托代理人陈吉波、第三人苏立阳、第三人张建功的委托代理人张迎春、第三人谢涛的委托代理人丁馨、第三人蓝建萍的委托代理人王兆冠、第三人吕淑珍、第三人赵彩云的委托代理人姜明波、第三人王迪凯、第三人常洪、第三人唐淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王高平起诉称，2014年3月26日原告王高平与被告博海公司签订《房屋抵顶借款协议》，约定：截止2014年3月23日被告共向原告借款9800万元，此款项应当于2014年7月23日前还清，利息按月利率2%计算，若有逾期，被告按月向原告支付违约金300万元；还约定被告以所开发逸海华庭项目541套房产抵偿所欠原告部分借款，双方确定房屋价值89042476元。同日，双方又签订了《逸海华庭认购协议》。协议签订后，原告多次催促被告偿还借款并履行协议，被告均以项目正在推进等理由推脱。原告于2014年9月向本院申请诉前财产保全，申请查封被告名下541套房产，2014年9月17日，本院作出（2014）琼民保字第4号民事裁定查封了541套房屋。现原告提出下列请求：1、依法判令被告偿还原告借款本金8957524元及利息100000元；2、依法判令被告履行原、被告于2014年3月26日签订的《逸海华庭认购协议》并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭541套商品房交付原告（价值89042476元）；3、依法判令被告支付原告违约金9000000元；4、依法判令诉讼费及保全费由被告承担。之后，王高平提交了2014年10月27日的申请书，将诉讼请求明确为：1、依法判决确认原告与被告于2014年3月26日签订的《房屋抵顶借款协议》及《逸海华庭认购书》合法有效并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭541套商品房确认为原告所有并交付原告（价值89042476元）；2、依法判令被告至澄迈县住房保障和房产管理局将541套商品房办理销售备案至原告名下并为原告办理所有权预告登记；3、依法判令被告偿还原告借款本金8957524元及利息1000000元；4、依法判令诉讼费及保全费由被告承担。2015年1月5日，王高平提交《变更诉讼请求申请书》，将诉讼请求明确为：1、依法判决确认原告与被告于2014年3月26日签订的《逸海华庭认购书》合法有效并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭541套商品房交付原告（价值89042476元）并确认为原告所有；2、依法判令被告退还原告购房款8957524元（按银行贷款利息标准计算利息）；3、依法判令诉讼费及保全费由被告承担。庭审中，原告王高平将诉讼请求确定为：1、依法判决确认原告与被告于2014年3月26日签订的《逸海华庭认购书》合法有效并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭541套商品房交付原告（价值89042476元）并确认541套商品房为原告所有；2、依法判令被告归还原告购房款8957524元；3、依法判令诉讼费及保全费由被告承担。
第三人苏立阳起诉称，2014年1月17日，苏立阳与博海公司签订了28份《商品房买卖合同》，合同约定：苏立阳购买博海公司开发的逸海华庭28套商品房，房款总计500万元；还约定付款方式为苏立阳一次性付款，博海公司应在合同签订网上备案之日起30日内向澄迈县房产行政主管部门办理书面备案确认手续，如苏立阳要求办理商品房预告登记的，博海公司应于合同书面备案确认之日起90日内与苏立阳共同申请办理；博海公司在2014年6月30日前交付经综合验收合格的商品房。合同签订后，苏立阳付清了全部购房款，并将销售备案材料交给了博海公司，由该公司办理销售备案手续，博海公司也告知苏立阳已经办理了《商品房买卖合同》的销售备案登记。近日，到房管局查询得知28套房屋博海公司至今没有办理备案登记手续和预告登记手续。综上，苏立阳依约支付了全部购房款，是上述28套房屋的实际购买人，合法财产权益应当得到法律保护。王高平向法院起诉博海公司，要求博海公司将541套房产交付给王高平，而541套房产中有苏立阳购买的28套，作为王高平诉博海公司一案的利害关系人，也是有独立请求权的第三人，特提出如下请求：1、判决确认苏立阳与博海公司购买的28套房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效并确认28套房屋的所有权归苏立阳所有；2、判令博海公司限期至澄迈县住房保障和房产管理局将28套房屋办理销售备案至苏立阳名下；3、判令博海公司限期至澄迈县住房保障和房产管理局将28套房屋办理商品房预告登记，预告登记的权利人为苏立阳；4、判决驳回王高平在28套房屋范围内起诉博海公司提出的交付房屋的诉讼请求；5、本案诉讼费由博海公司承担。
第三人张建功起诉称，2014年1月17日，张建功与博海公司签订了32份《商品房买卖合同》，合同约定：张建功购买博海公司开发的逸海华庭32套商品房，房款总计600万元；还约定付款方式为张建功一次性付款，博海公司应在合同签订网上备案之日起30日内向澄迈县房产行政主管部门办理书面备案确认手续，如张建功要求办理商品房预告登记的，博海公司应于合同书面备案确认之日起90日内与张建功共同申请办理；博海公司在2014年6月30日前交付经综合验收合格的商品房。合同签订后，张建功付清了全部购房款，并将销售备案材料交给了博海公司，由该公司办理销售备案手续，博海公司也告知张建功已经办理了《商品房买卖合同》的销售备案登记。近日，到房管局查询得知32套房屋博海公司至今没有办理备案登记手续和预告登记手续。综上，张建功依约支付了全部购房款，是上述32套房屋的实际购买人，合法财产权益应当得到法律保护。王高平向法院起诉博海公司，要求博海公司将541套房产交付给王高平，而541套房产中有张建功购买的32套，作为王高平诉博海公司一案的利害关系人，也是有独立请求权的第三人，特提出如下请求：1、判决确认张建功与博海公司购买的32套房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效并确认32套房屋的所有权归张建功所有；2、判令博海公司限期至澄迈县住房保障和房产管理局将32套房屋办理销售备案至张建功名下；3、判令博海公司限期至澄迈县住房保障和房产管理局将32套房屋办理商品房预告登记，预告登记的权利人为张建功；4、判决驳回王高平在32套房屋范围内起诉博海公司提出的交付房屋的诉讼请求；5、本案诉讼费由博海公司承担。
第三人谢涛起诉称，博海公司是位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭住宅小区的开发商，谢涛自2013年8月8日起陆续与被告签订174份商品房买卖合同，并按照合同约定累计向被告支付购房款3900万元。原告与被告共同向澄迈县住房保障与房产管理局办理了商品房预售备案登记，在澄迈县住房保障与房产管理局电脑系统可以查询到房屋均已提交备案登记在谢涛名下。经查询方知谢涛名下的房屋已被法院诉前保全查封，被告在房屋预售备案后又擅自与原告签订《商品房买卖合同》，原告现已向法院提起诉讼。为充分保障谢涛的合法权益，特提出下列请求：1、确认原告与被告签订的《房屋抵顶协议》和《认购协议》无效；2、确认谢涛与被告签订的174份《商品房买卖合同》合法有效；3、判令被告在判决生效后三十日内将174套房屋的房屋产权证登记至第三人谢涛名下。
第三人蓝建萍起诉称，2013年11月3日，经与博海公司协商，向该公司团购其开发建设的逸海华庭项目房产，双方网签了149份《商品房买卖合同》，约定博海公司将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭项目的149套房产出售给蓝建萍，总房款1970万元。合同签订后，蓝建萍于11月6日通过银行转账一次性付清了149套房屋全部购房款及办证税费合计2000万元。2014年4月，博海公司提出因需用房抵偿他人债务要求蓝建萍退还部分房产，并同意退还申请人购房款及补偿损失。后经博海公司多次请求，蓝建萍同意退还所购149套房产中的96套，余下53套。综上所述，蓝建萍与博海公司签订的149份《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，且在合同签订后双方已实际履行，蓝建萍已支付全部购房款和由博海公司出具收款收据，因此案涉房产所有权应归蓝建萍所有。鉴于原告王高平诉被告博海公司纠纷案件涉及上述房产，根据我国《民事诉讼法》有关规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼，为维持自己的合法权益，特提出如下请求：1、判决确认蓝建萍与博海公司签订的澄迈县金江镇文化北路逸海华庭项目房产共53套《商品房买卖合同》合法有效，继续履行；2、判决确认蓝建萍向博海购买的53套房屋归蓝建萍所有，并判决博海公司将上述房产交付蓝建萍；3、依法解除查封蓝建萍向博海公司购买的53套房屋；4、本案诉讼费由原、被告承担。
第三人吕淑珍起诉称，2013年8月12日与被告签订了14份《商品房买卖合同书》、2014年8月22日签订了4份《商品房买卖合同书》，其中16套商品房的房款总价为5056269元，已全部付清，并向澄迈县住房保障与房产管理局提交了《商品房买卖合同》备案材料。2014年6月20日被告出具了《购房确认书》。2014年8月25日，被告办理了上述16套商品房的交房手续，将16套商品房交付给第三人实际使用，吕淑珍按约缴纳了8个月的物业管理费共计13078.9元。综上所述，吕淑珍与被告签订16份《商品房买卖合同》后支付了全部购房款，办理了商品房交付手续，且是在县房管部门规定的网上签约，向房管部门提交了备案材料，是上述16套商品房的实际购买人，应得到法律的确认和保护。鉴于原告王高平诉被告博海公司纠纷案中涉及上述房产，根据法律规定提出下列请求：1、驳回原告王高平在本案中对吕淑珍已购买的16套商品房主张权利的诉求；2、依法确认吕淑珍与博海公司签订的16套商品房的《商品房买卖合同》合法有效，继续履行；并判令被告立即到澄迈县县住房保障与房产管理局补充完善该16套商品房的房屋买卖相关材料，全面完成房屋买卖合同备案手续；3、依法解除对上述16套商品房的查封；4、诉讼费23593.58元由原告或被告承担。
第三人赵彩云起诉称，2013年8月25日与被告签订了11份《商品房买卖合同书》、2014年8月22日签订了4份《商品房买卖合同书》，其中3套商品房的房款总价为553020元，已全部付清。2014年8月25日，被告办理了上述3套商品房的交房手续，将3套商品房交付给赵彩云实际使用，赵彩云按约缴纳了8个月的物业管理费共计4866.58元。2014年8月31日被告出具了《购房确认书》，并向澄迈县住房保障与房产管理局提交了《商品房买卖合同》备案材料。综上所述，赵彩云与被告签订了3份《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，办理了商品房交付手续，且是在县房管部门规定的网上签约，向房管部门提交了备案材料，是上述3套商品房的实际购买人，应得到法律的确认和保护。鉴于原告王高平诉被告博海公司纠纷案中涉及上述房产，根据法律规定提出下列请求：1、驳回原告王高平在本案中对赵彩云已购买的3套商品房主张权利的诉求；2、依法确认赵彩云与博海公司签订的3套商品房的《商品房买卖合同》合法有效，继续履行；并判令被告立即到澄迈县住房保障与房产管理局补充完善该3套商品房的房屋买卖相关材料，全面完成房屋买卖合同备案手续；3、依法解除对上述3套商品房的查封；4、诉讼费4665.1元由原告或被告承担。
第三人王迪凯起诉称，2014年9月11日与被告签订了10份《商品房买卖合同》，于2014年6月18日和2014年7月24日转入被告账户两笔购房款，现大部分购房款已经支付完毕，被告未按合同要求履行房屋过户登记手续，造成王迪凯合法权益受到损害。鉴于原告王高平诉被告博海公司纠纷案中涉及上述房产，根据法律规定提出下列请求：1、确认王迪凯与被告于2014年9月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭17号楼10套商品房备案登记至王迪凯名下，交付王迪凯（价值1565500元）；2、依法判令被告到澄迈县住房保障和房产管理局将10套商品房办理销售备案至王迪凯名下并办理所有权预告登记；3、诉讼费用由被告承担。
第三人常洪起诉称，2014年9月19日与被告签订了7份《商品房买卖合同》，并先后于2014年6月18日和2014年7月24日转入被告账户两笔购房款，现大部分购房款已经支付完毕，被告未按合同要求履行房屋过户登记手续，造成常洪合法权益受到损害。特提出如下请求：1、确认常洪与被告于2014年9月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭17号楼7套商品房备案登记至常洪名下，交付常洪（价值1095850元）；2、依法判令被告到澄迈县住房保障和房产管理局将7套商品房办理销售备案至常洪名下并办理所有权预告登记；3、诉讼费用由被告承担。
第三人唐淼起诉称，2014年9月19日与被告签订了7份《商品房买卖合同》，于2014年6月18日和2014年7月24日转入被告账户两笔购房款，现大部分购房款已经支付完毕，被告未按合同要求履行房屋过户登记手续，造成唐淼的合法权益受到损害。鉴于原告王高平诉被告博海公司纠纷案中涉及上述房产，根据法律规定提出下列请求：1、确认唐淼与被告于2014年9月19日签订的《商品房买卖合同》合法有效并将位于澄迈县金江镇文化北路逸海华庭17号楼7套商品房备案登记至唐淼名下，交付唐淼（价值1095850元）；2、依法判令被告到澄迈县住房保障和房产管理局将7套商品房办理销售备案至唐淼名下并办理所有权预告登记；3、诉讼费用由被告承担。
本案中王高平在起诉状、庭审陈述及所附证据材料中均明确表示其主张《逸海华庭认购书》合法有效，541套房产归王高平所有及退还购房款8957524元的依据为双方之间存在商品房买卖的法律关系。本院经审查认为，王高平与博海公司之间是借款合同关系，王高平主张的商品房买卖合同关系不成立，遂于庭审中多次向王高平进行释明，询问其是否变更诉讼请求，但王高平坚持不予变更。
本院认为，本案中王高平为证明其主张提交了付款凭证、《借据》、《房屋抵顶借款协议》、《逸海华庭认购协议》等，《房屋抵顶借款协议》对借款事实进行了确认，并约定还款时间为2014年7月23日前，博海公司在约定的期间内不能用现金归还借款本息时用逸海华庭小区的房屋作价偿还借款本息，以转让的方式抵偿给王高平，买受人员的名单由王高平提供。双方签订《房屋抵顶借款协议》的同一天签订了《逸海华庭认购协议》，之后双方没有依认购协议的约定签订《商品房买卖合同》，双方之间并未真正形成商品房买卖合同关系，用房屋抵顶是对借款的一种担保方式，是通过出售博海公司抵顶的房屋获得房款作为博海公司偿还王高平的借款。因此，王高平与博海公司之间是借款合同关系而不是商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，经本院多次释明后，王高平仍未变更诉讼请求，由于王高平主张的法律关系性质与本院根据案件事实认定的不一致，故应驳回王高平的起诉。第三人苏立阳、张建功、谢涛、蓝建萍、吕淑珍、赵彩云、王迪凯、常洪、唐淼是基于王高平与博海公司之间为商品房买卖合同关系，主张对涉案部分房产享有独立请求权而加入本诉。现本院认定王高平与博海公司之间的商品房买卖关系不成立，对王高平的诉讼请求不作实体审理，故对上述第三人的起诉亦应驳回。如上述第三人认为与博海公司之间存在商品房买卖合同关系，对相应房产享有排他权利，可另行主张。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：
一、驳回原告王高平的起诉；
二、驳回第三人苏立阳的起诉；
三、驳回第三人张建功的起诉；
四、驳回第三人谢涛的起诉；
五、驳回第三人蓝建萍的起诉；
六、驳回第三人吕淑珍的起诉；
七、驳回第三人赵彩云的起诉；
八、驳回第三人王迪凯的起诉；
九、驳回第三人常洪的起诉；
十、驳回第三人唐淼的起诉。
本案王高平预交的案件受理费577300元予以退还；苏立阳预交的案件受理费46800元予以退还；张建功预交的案件受理费53800元予以退还；蓝建萍预交的案件受理费23960元予以退还；谢涛预交的案件受理费118400元予以退还；赵彩云预交的案件受理费4665.1元予以退还；吕淑珍预交的案件受理费23593.58元予以退还；王迪凯预交的案件受理费9444.75元予以退还；常洪预交的案件受理费7331.33元予以退还，唐淼预交的案件受理费7331.33元予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 贺 莺
审 判 员 唐赐伟
审 判 员 周 茹
二〇一五年十月十二日
法官助理 钟小敏
书 记 员 王宇婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。