广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第682号
上诉人（原审被告）：颜永金。
上诉人（原审被告）：广西南宁品茶师茶业有限公司。
法定代表人：颜永金。
两上诉人共同委托代理人：宋文俊。
被上诉人（原审原告）：蒋华龙。
被上诉人（原审原告）：吴光红。
上诉人颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司因与被上诉人蒋华龙租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月25日受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月30日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人颜永金及其与广西南宁品茶师茶业有限公司的共同委托代理人宋文俊，被上诉人蒋华龙、吴光红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2005年10月21日，蒋华龙、吴光红与南宁市国凯实业有限责任公司签订《商品房买卖合同》两份，购买了南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道×栋第×号、第×号商铺。2010年1月1日，蒋华龙、吴光红（出租方、甲方）与颜永金（承租方、乙方）订《房屋租赁协议合同》，将10＋1商业大道27栋第8号、第9号商铺出租给颜永金使用。合同主要约定，租期为三年六个月租金为每月7209．60元，先付款后使用，按季度付款，在每季最后五天支付下季度租金；乙方交21000元押金（违约金）给方，即签订合同时乙方交押金（违约金）给甲方，租期期满后甲方必须退还押金给乙方；房屋税等一切费用由乙方负责交清。合同签订后，双方开始履行。在租赁期限末，蒋华龙与颜永金就续租事宜进行了协商，但未能达成一致意见。租赁期限届满，颜永金和广西南宁品茶师茶业有限公司未从承租的商铺中搬离。2013年7月12日，蒋华龙、吴光红带人到商铺，双方发生冲突，颜永金拨打110，警察把双方带到派出所进行调查。2013年7月17日，蒋华龙对商铺断水断电。2013年8月，蒋华龙、吴光红诉至一审法院，请求判令：一、颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司返还（搬离）南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道×栋×、×号铺；二、颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司交纳租赁期间所欠水电费3741.62元；三、颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司缴纳租赁期间应付税费34852.64元；四、颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司支付逾期非法占用原告商铺租金22000元（从2013年7月11日起暂算至同年8月1日止共22天，按每天1000元计算）；五、颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司支付因其拒搬商铺造成原告违约而支付给新租户的违约金16000元（从2013年7月15日起暂算至同年7月30日止共16日，按每日1000元计算）；六、颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司支付因其长时间霸占、拒绝搬离商铺造成原告的食宿费用2368元（其中12日的住宿费2008元、12天的餐费每天30元即360元）；七、本案诉讼、保全费用由颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司承担。
一审法院经审理认为：签订《房屋租赁协议合同》系蒋华龙、吴光红与颜永金真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。颜永金是广西南宁品茶师茶业有限公司的法定代表人，广西南宁品茶师茶业有限公司的住所地就是颜永金向蒋华龙、吴光红租用的商铺，颜永金认可广西南宁品茶师茶业有限公司也是本租赁合同的当事人，故可认定颜永金和广西南宁品茶师茶业有限公司为本案租赁合同的承租人。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁期限2013年6月30日届满，颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司应返还商铺给蒋华龙、吴光红。颜永金和广西南宁品茶师茶业有限公司有义务提供证据证明自己何时返还商铺给蒋华龙、吴光红，但颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司未提供证据，无法证明自己的主张，无法否定蒋华龙及吴光红提出的颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司于2013年8月3日才从商铺搬离的主张。本案审理过程中蒋华龙、吴光红已收回商铺，其第一项诉讼请求已实现，不需要法院再进行判决。租赁期限届满后颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司占用蒋华龙、吴光红的商铺34天（从2013年7月1日至2013年8月3日），应向蒋华龙、吴光红支付此期间的租金和尚欠的2013年7月17日前的水电费。蒋华龙、吴光红要求按每天1000元计算租赁期限届满后的租金没有合同依据和法律依据，租赁期限届满后的租金应参照合同约定的每月209．60元计算。每月按30天计，则34天的租金为8170．88元。根据南宁市江南区地方税务局的核定，10＋1商业大道27栋第8号、第9号商铺非住宅房产税（房屋出租）应纳税额为34852．64元。根据合同中“房屋税等一切费用由乙方负责交清”的约定，蒋华龙、吴光红要求颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司承担该税费，予以支持。蒋华龙与黄潇签订的《房屋租赁合同》与颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司无关，蒋华龙、吴光红因该合同的履行所遭受的损失，也不是颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司在与蒋华龙、吴光红签订合同时能够预见到的，蒋华龙、吴光红要求颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司赔偿该损失，不符合法律规定，不予支持。蒋华龙、吴光红要求颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司支付食宿费用，缺乏合同依据，不予支持。颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司在答辩状中要求蒋华龙、吴光红退还押金，不构成反诉。颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司称已交付押金给蒋华龙、吴光红，蒋华龙、吴光红不认可，而颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司未能提供交付押金的凭证，故押金问题不宜在本案中一并处理，颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司可另行提起诉讼。根据《发票管理办法》的相关规定，发票的印制、领购、开具、取得和保管等活动均属国家税务机关统一管理，任何单位和个人都可向国家税务机关举报任何违反发票管理法规的行为，违反发票管理法规的行为应由国家税务机关受理审查，不属于民事法律关系。颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司要求蒋华龙、吴光红开具租金发票的请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第—百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三五条之规定，判决：一、颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司应支付租赁期限届满后占用商铺的租金8170．88元给蒋华龙、吴光红；二、颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司应支付水费600元、电费2562．44元给蒋华龙、吴光红；三、颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司应支付税费34852．64元给蒋华龙、吴光红；四、驳回蒋华龙、吴光红要求颜永金及西南宁品茶师茶业有限公司赔偿违约金损失16000元和支付食宿费用2368元的诉讼请求。案件受理费1774元，财产保全费809元，合计2583元，蒋华龙、吴光红负担1072元，颜永金及广西南宁品茶师茶业有限公司负担1511元。
上诉人颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司上诉称：一、上诉人与被上诉人于2010年1月1日签订《房屋租赁协议合同》，租期3年6个月，每月租金为7209．6元人民币，每季度先付租金后用房，承租方在签订协议合同时，必须交房屋押金21000元，另交2个月水电押金1000元，押在出租方处，租赁期满后，出租方必须退还押金给承租方。尽管该份协议有许多条款不利承租方，尽管当时租赁该房时是毛坯房，共花了装修款30多万元才可以开业，承租方还是忍痛接受。承租方是从福建来广西做茶叶生意的，一直持续租赁了3年半时间，共交租金302803元。租期准备到期时，双方协商好继续承租下去，但出租方硬要承租人交转让费30万元以及交8万元税款为由逼迫承租方接受此条件才可以续租，承租方一再强调说自己装修房屋花了很多钱，做生意不容易，请求续租，但出租方一口咬定要30万元转让费，在数十次协商无果的情况下，承租方无奈要求退还押金即刻退出该房屋，但出租方此时已经反悔，不退租房押金反而说承租方欠8万元，在这样情况下，承租方说不退押金就不搬出房屋，直到2013年7月17日，出租方拆掉水电表，断水断电，承租人才被迫搬出。2013年8月2日晚，被上诉人以租赁方欠8万多元各种费用为由，申请江南法院扣押租赁方用于生产的价值30多万元的小车一部，扣押时间长达67天，承租方不得已每天以400元价格租车来用于跑业务，承租方的损失惨重。承租方己收集材料准备在本案结案后起诉出租方要求赔偿扣车损失26800元租车费，出租人的所作所为给租赁方造成极大损失，使租赁方无法做生意，生意一亏再亏、血本无归。出租方的做法可谓是用心良苦、颇有心计，像这种斤斤计较的人，租房能不收押金吗二、一审法院认定事实有误、该判决颠倒黑白：1、“占用蒋华龙商铺34天（2013年7月1日至8月3日）”，这个认定有误，2013年7月17日出租方已经断水断电，把水电表拆走，并把承租方的货物全部搬到街上，有江南派出所出警记录为证。2、“支付水费600元给承租方”，这个认定有误，因为蒋华龙、吴光红所交纳给绿城水务公司水费收款凭证是预收2013年7月15日以后发生的水费，而之前产生的水费，承租方己在2013年7月17日交纳83．70元，物业费109元也交清。3、“支付税费34852．64元给原告蒋华龙、吴光红”，该判决有误，《中华人民共和国个人所得税法》第二条：下列各项个人所得应纳个人所得税：（八）财产租赁所得，税率为20％；第八条：个人所得税，以所得人为纳税义务人，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。在本案中，《房屋租赁协议合同》的出租人及受益人是蒋华龙、吴光红，按《个人所得税法》规定，出租财产所得为纳税义务人，蒋华龙、吴光红两人就是纳税义务人，应按国家税法规定依法申报纳税。而一审判决把国家的税款判给本应该交税给国家的人，可以说，该判决判反了，应予以纠正。蒋华龙、吴光红在三年的出租财产收益得款302803元，应依法纳税，而不是把国家的税款判归个人所得。据江南地税局出具的证明得知，蒋华龙、吴光红2010年1月1日至2013年6月30日没有依法向税务机关申报纳税。4、综合该租赁合同的3年半的履行过程，被上诉人应该立即退还押金22000元给上诉人，一审法院认为被上诉人否定收取押金，要上诉人出具收条，另行起诉，这是不对的，按照租赁市场的基本规律，先付押金后用房，这是铁定的规律。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条（一）、（二）、（三）点之规定，租房交押金已经形成证据链，租房合同证明承租方实际上已经交纳押金才能租到房，租赁合同第二条已经明文规定要交纳22000元押金才能签订租赁合同，按出租方的做事风格及为人，不可能不收押金，而且是租两间门面，不给押金能租房吗这样的判决谁都不服，租房必须有押金，这是一条千古定律。在长达3年半时间里，合同规定要交纳押金，如承租方没有交纳押金，出租方能让承租方在自己门面做生意吗早就被出租方赶出门面了。承租人是老老实实的生意人，出租方背信弃义，在租赁市场最不景气的时候是承租方辛辛苦苦打拼了几年才渐渐红火，看到一年比一年门面租金在上涨，出租方想尽一切办法把承租人赶走，好另外转租要转让费30万元，这是一种不道德的商业行为，这种行为必须受到社会的谴责。也请求审理此案的法官到10＋1商业大道调查，没有押金能租房吗综上所述，一审法院审理此案没有认真审查案情，使本案简单的租赁案件，由于被上诉人的反常行为及制造种种假合同，出具许多编造的、人为加大租房损失，利用自己是房东的有利位置，置承租人于死地。特请求上级人民法院重事实、讲法律、讲道理，依法公平、公正重新审理此案，依法改判，以保护外来投资者的合法权益不受侵害。上诉人请求二审法院：撤销一审判决第三项；改判第一项为上诉人支付被上诉人到2013年7月17日的场地占用费4088元；改判第二项为上诉人支付被上诉人电费2562.44元；判令被上诉人立即退还租房押金及水电押金共22000元；一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。
被上诉人蒋华龙、吴光红辩称：一、被上诉人2005年10月购买了南宁市国凯实业有限责任公司亭洪路×栋×号、×号铺面、租赁给南宁市拾加壹商务有限公司，2009年12月31日与南宁市拾加壹商务有限公司解除了商铺租赁合同。2005年前上诉人是承租南宁市拾加壹商务有限公司的亭洪路×栋×号、×号商铺。2009年5月20日，被上诉人与上诉人签订了给他提前装修亭洪路×栋×号、×号商铺协议书。到了2010年1月1日，双方签订了2010年1月1日的房屋租赁协议合同，当时上诉人丈着他已装修的理由，只给—口价：每平方米月租60元，双方没有商量余地。被上诉人按市场价要价，上诉人就提出要被上诉人赔偿30万元装修费，被上诉人被迫租给颜永金。至于押金，水电费他不是不愿意交，理由是：刚装修完亭洪路×号、×争商铺，资金紧张，以后再补交，所以一直拖到现在，不交押金、水电费、税金。如果他真的交了押金、水电费、税金，上诉人肯定有收据发票。二、上诉人称被上诉人硬要其交转让费30万元以及交8万元税款为由，逼迫其接受此条件才可以续租，更是无事实依据，请看蒋华龙从2013年5月30日至2013年9月日发给颜永金的短信，看了短信就知道谁说假话。2013年7月2日被上诉人在商铺墙柱贴出通知，租赁期限届满，限被上诉人于2013年7月10号前把商铺交还给，并交纳完所欠水电费，税费等费用后与上诉人结算。2013年7月12日，被上诉人的兄弟十几人来搬他的东西，他也不肯搬离。2013年7月17日停水、停电他也坚持不肯搬离。在无奈的情况下，被上诉人才决定起诉到南宁市江南区人民法院，2013年8月2日晚，江南区人民法院将上诉人的小车财产保全，当晚上诉人连夜搬走。上面事实证明，上诉人是自己要吃霸王餐造成的后果，自己非法霸占被上诉人的商铺造成经济损失，应该由上诉人全部承担。请求二审法院维持一审判决。
当事人争议的焦点是：1、上诉人应否向被上诉人支付占用商铺的场地占用费、水费及税费？2、上诉人要求被上诉人返还押金是否合法有据？
二审期间，上诉人向法院提交如下证据：1、南宁市江南区地方税务局出具的证明，证明被上诉人于2010年1月1日至2013年6月30日没有在税务局申请缴纳税费；2、水费清单，证明上诉人已交清水费；3、询问笔录两份，证明附近铺面收取押金及租金的情况。被上诉人经质证认为，对证据1没有异议，被上诉人确实没有去申报房产税，按照合同约定房屋出租房产税应该是上诉人缴纳；对证据2不清楚，水费都是上诉人自己去交的，也是上诉人自己用的，被上诉人没有去交过；证据3与本案无关。
被上诉人向本院提交如下证据：1、商铺租赁合同解除协议，证明上诉人2010年1月1日前是租赁南宁拾加壹商务有限公司的×栋×、×号商铺；2、协议书，证明被上诉人的×栋×、×号商铺在2010年9月30日前是租赁给南宁拾加壹商务有限公司，解除租赁后，2010年1月1日租赁给颜永金，颜永金2009年5月20日提前装修商铺；3、2013年5月30日至2013年9月6日蒋华龙发短信给颜永金的记录，证明蒋华龙没有逼迫颜永金支付转让费30万元及8万元税款；4、商铺房屋租赁合同，证明蒋华龙收取颜永金的商铺租金合理、便宜；5、邀请见证书、开锁发票，证明2013年8月15日被上诉人撬锁时，请派出所和居委会去见证。上诉人经质证认为，证据1与本案无关；证据2真实性没有异议，但与本案无关，上诉人原来签过这个协议，但双方之后签订了正式的租赁合同，以租赁合同为准，这份协议已经作废；证据3不予认可，也与本案无关；证据4是被上诉人与别人签的，与上诉人无关。
对于双方二审期间提交的证据，本院将综合其他证据对其证明力予以确认。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明：2013年7月22日，经南宁市江南区地税局核定，2010年1月1日至2013年6月30日期间亭洪路×栋×号、×号铺面的房屋出租税为34852.64元，至今尚未支付。
2013年7月15日，蒋华龙、吴光红向广西绿城水务股份有限公司申请拆除亭洪路×栋×号、×号商铺的水表，并预存该两间铺面的水费600元，广西绿城水务股份有限公司出具的收款凭证上显示的结存数额未有扣除款项。
2013年7月17日，亭洪路×栋×号商铺的水费清单显示7月的水费为70.2元，×号商铺的水费清单显示7月的水费为13.5元。该两份水费清单“温馨提醒”处均写明2013年7月水费已于2013年7月17日在预存款上扣费成功。
二审审理期间，上诉人陈述其于2013年7月17日搬离商铺，因联系不上被上诉人，所以钥匙没有交还给被上诉人，是被上诉人自行撬门收回的。
本院认为：对于一审判决上诉人支付被上诉人电费2562.44元，以及驳回被上诉人要求上诉人赔偿违约金损失16000元和支付食宿费用2368元的诉讼请求，双方当事人均无异议，本院予以维持。
关于占用商铺的租金问题。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，双方租赁期限于2013年6月30日届满，上诉人应将铺面返还给被上诉人。上诉人主张其已于2013年7月17日搬离铺面，但未能提供充足证据予以证明，且其自认并未交还钥匙给被上诉人，无法否定被上诉人提出的于2013年8月3日才搬离的主张，故对上诉人的主张本院不予采信。一审法院关于商铺占用期间的租金计算并无不当，本院予以维持。
关于水费的问题。2013年7月15日，被上诉人向广西绿城水务股份有限公司预存讼争两间商铺的水费600元，且水费收款凭证上显示的结存数额未有扣除款项，而上诉人提供的2013年7月17日的水费清单显示，2013年7月水费已于2013年7月17日在预存款上扣费成功。因上诉人并未有证据证明其缴纳了2013年7月的水费，故2013年7月的水费应系从被上诉人预存的水费中扣除。根据2013年7月17日的水费清单，讼争两间铺面7月份的水费为83.7元，上诉人应支付给被上诉人。对于被上诉人主张水费超出的部分，因未有证据证实系上诉人使用，故本院不予支持。一审对于水费的判决部分不当，本院予以纠正。
关于房屋税的问题。对于合同约定的“房屋税等一切费用由乙方负责交清”，在二审审理期间，上诉人认为该房屋税指的是其应交的营业税，被上诉人则认为是房屋出租税。本院认为，双方签订的系房屋租赁合同，约定的内容必然系与房屋租赁相关的内容，上诉人承租铺面用于经营而产生的营业税，系根据其经营状况而产生的税费，与被上诉人租赁房屋并不存在利益关系，而本案因房屋租赁而产生的房屋出租税系与房屋租赁紧密相关的事项，涉及双方利益，故被上诉人主张合同约定的房屋税为房屋出租税，符合常理，本院予以采信。据此，上诉人应按合同约定支付房屋出租税，一审判决上诉人支付被上诉人税费正确，本院予以维持。
关于押金的问题。上诉人主张被上诉人返还押金22000元，因上诉人没有证据证实其已交付了押金，故其主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1674号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1674号民事判决第二项为：上诉人颜永金、广西南宁品茶师茶业有限公司应支付水费83.7元、电费2562.44元给被上诉人蒋华龙、吴光红。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1774元，由上诉人广西南宁品茶师茶业有限公司、颜永金负担。
上述义务，义务人应于本判决规定的期限内履行完毕。如逾期不履行的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 萌
审 判 员 高翔宇
代理审判员 覃若鹏
二〇一四年十月十日
书 记 员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。