上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初29806号
原告：谢文绚。
原告：何英。
被告：周黎海。
被告：徐静娟。
委托诉讼代理人：周黎海。
原告谢文绚、何英与被告周黎海、徐静娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理。依法适用简易程序于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告谢文绚、何英，被告周黎海暨被告徐静娟的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢文绚、何英向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告返还已付房款人民币（币种下同）10万元；3.被告向原告支付违约金116万元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告在2016年8月20日签订《上海市房地产买卖合同》，并于当日支付了购房款10万元。原告于2016年9月23日，支付第二笔购房款前，在上海市闵行区交易中心查询系争房屋的状态，发现存在被告未告知的抵押，该抵押总额已超出购房总价，对原告购买系争房屋造成了很大的影响。此后系争房屋又因涉诈骗案于2016年8月25日被上海市公安局闵行区分局正式查封，房屋已无法继续交易，故原告以讼称事由诉至本院。
被告周黎海、徐静娟辩称，同意解除双方签订的买卖合同，也同意返还房款10万元。不同意支付违约金，现被告无力承担违约金，当时房屋上确有抵押，出售房屋系为了偿还抵押公司的欠债，抵押权人也同意被告出售房屋，协商了许久，但之后因房屋被查封无法处理。
经审理查明，上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的产权人为被告周黎海、徐静娟。
2016年8月20日，被告周黎海、徐静娟（卖售人、签约甲方）与原告谢文绚、何英（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为127.73平方米；甲乙双方经协商一致，同意房屋转让价款为580万元；甲乙双方确认，在2016年12月15日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；本次交易，根据上海市房地产登记簿显示该房产存在2个抵押信息，1）、抵押权人为A银行（中国）有限公司上海分行，债权数额为110万元，甲方应于2016年10月10日前，办妥还贷及抵押注销手续；2）、抵押权人为徐某某，债权数额为300万元，乙方对此知晓并同意购买该房产，甲方应于2016年9月30日前与抵押权人为徐某某申请预约还贷，并将抵押权人为徐某某确定的还贷日期通知乙方，乙方将还贷款项直接转入甲方还款账户，甲方将该笔款项直接转入抵押权人徐某某银行账户，若乙方还贷款项不足归还抵押权人徐某某的抵押数额，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户，甲方应于还款当日注销抵押权人徐某某对该房屋的抵押登记备案信息；乙方于签约当日，支付甲方房款10万元，乙方于2016年9月30日之前，支付甲方房款164万元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款406万元等。该买卖合同甲方处由周黎海签字，其并代徐静娟签字，被告徐静娟后在买卖合同上补签。当日，周黎海并代徐静娟（卖售人、签约甲方）与原告谢文绚、何英（买受人、签约乙方）签订《补偿协议》一份，约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方115万元，乙方于双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付房款100万元，乙方于双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款15万元；本次交易，甲方承诺该房产为其家庭名下在上海非唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付等。同日，谢文绚、何英向周黎海支付房款10万元，周黎海出具收条。
另查明，系争房屋上现有三项抵押：1、抵押权人为A银行（中国）有限公司上海分行，债权数额为110万元，期限自2009年8月31日至2024年8月30日；2、抵押权人为徐某某，债权数额为300万元，期限自2016年1月26日至2016年7月25日；3、抵押权人为张某某、俞某，债权数额为350万元，期限自2016年8月20日至2017年2月19日。
系争房屋上现有七项司法查封：1、沪公（闵）封通字（2016）1002号司法查封，期限自2016年8月25日至2018年8月25日；2、（2016）沪0112民初24852号轮候查封，期限自2016年9月7日至2019年9月7日；3、（2016）沪0112民初24851号轮候查封，期限自2016年9月8日至2019年9月8日；4、（2016）沪0112民初24784号轮候查封，期限自2016年9月9日至2019年9月8日；5、（2016）沪0112民初24811号轮候查封，期限自2016年9月8日至2019年9月8日；6、（2016）沪0112民初25792号轮候查封，期限自2016年11月2日至2019年11月2日；7、5、（2016）沪0112执8865号轮候查封，期限自2016年11月8日至2019年11月8日；
上述事实，由原告提交的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、收据、《上海市房地产登记簿》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。《补偿协议》虽独立于买卖合同签订，但其为买卖合同中交易条款的补充，与买卖合同共同组成了此次交易中双方的权利义务。依据双方的约定，原告应于2016年9月30日前支付房款164万元，在该日之前被告应涤除房屋上抵押，但于该日届满前被告不仅另行设立了新的抵押，系争房屋还因他案被司法查封。直至双方约定的过户之日即12月15日，系争房屋上三处抵押未能涤除，且另有七项司法查封，系争房屋已无法按约继续交易。对此，被告认为并非系其原因导致房屋被查封，但被告作为系争房屋的产权人，应于房屋交易过程中承担瑕疵担保责任，即保证房屋不存在影响交易的限制，现房屋抵押未涤除且因司法查封限制已无法交易过户，被告已属违约。虽原告向本院起诉时交易过户期限尚未届满，但被告在履行期限届满之前，以其自己的行为表明不履行主要债务，原告要求解除买卖合同及补偿协议的主张本院予以支持。又被告于2016年10月26日收悉了本案传票、诉状及应诉材料，本院确认双方的买卖合同及补偿协议于2016年10月26日解除。合同解除后，被告应将收取的房款10万元予以返还。
关于原告主张的违约金，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。原告于发现房屋抵押及查封事宜后即向本院起诉要求解除合同，并于庭审中陈述已于2016年10月另购他处房屋，避免了损失的扩大。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告向原告支付违约金20万元。
综上，本院确认双方签订的买卖合同与补偿协议于2016年10月26日解除，被告返还房款10万元并支付违约金20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认被告周黎海、徐静娟与原告谢文绚、何英就上海市闵行区×路×弄×号×室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》与《补偿协议》于2016年10月26日解除；
二、被告周黎海、徐静娟于本判决生效之日起十五日内向原告谢文绚、何英返还房款10万元；
三、被告周黎海、徐静娟于本判决生效之日起十五日内向原告谢文绚、何英支付违约金20万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计8,070元，由原告谢文绚、何英负担6,148.57元，由被告周黎海、徐静娟负担1,921.43元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷 雪
二〇一七年一月十二日
书记员 缪丽丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。