河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0191民初7707号
原告徐淑静，女，1964年11月29日出生，汉族，住郑州高新技术产业开发区。
委托代理人李勇，河南坤厚律师事务所律师。
委托代理人高晓宾，河南坤厚律师事务所实习律师。
被告河南永茂建设开发有限公司，住所地郑州市金水区建业路建业城市花园。
法定代表人路晋义。
委托代理人张星耀，河南经东律师事务所律师。
原告徐淑静与被告河南永茂建设开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐淑静及其委托代理人李勇、高晓宾，被告委托代理人张星耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为郑州高新区五龙口综合加工厂（以下简称加工厂）的业主，2008年1月8日，加工厂与被告签订《土地使用权转让协议》，约定将�厂拥有使用权的位于郑州市桐柏路西、五龙口南路南的土地转让给被告，土地面积6.83亩，转让费每亩150万元，土地使用权编号为郑国用（2001）字第0362号。2011年1月27日，双方又签订《补充协议》，对原合同的权利义务进行了补充和变更。补充协议约定被告应当在打桩之日起30个月内向原告交付不低于120平方米的住房两套，面积不低于200平方米的门面房两间，并办好房屋的相关手续。原告已履行转让土地使用权的合同义务，被告在2015年就具备了交付房屋的条件，但至今只向原告交付一套住房，其他房屋则以种种理由拒不交付，被告的行为已经严重违约，根据合同约定的违约责任，应当按照商品房市场价的三倍赔偿原告。被告本应当在2015年6月10日前交付房屋，由于被告的违约行为，原告至今未能取得不低于120平方米的住房一套，面积不低于200平方米的门面房两间，被告应承担因此给原告造成的损失99万元（自2015年11月7日起暂计算至2016年5月7日，应计算至被告实际支付赔偿金之日）。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告：1、按照协议约定向原告交付住房二套（每套使用面积不低于120平方米），并为原告办理房屋产权证（产生的税费由被告承担），如不能交付则向原告支付与房屋同等价值的款项940万元；2、支付违约金4157200元。
被告辩称：1、原告起诉主体不适格。签订《土地使用权转让协议》的合同相对方为加工厂与被告，而不是本案原告，徐淑静不是合同权利义务的相对方，根据合同的相对性原则，徐淑静作为原告起诉，不符合法律规定，依法应驳回其起诉。2、本案被告并不存在违约行为，原告也不存在损失，依法不应当支持原告的诉请。被告开发的房地产项目工程于2015年6月15日经郑州高新技�开发区管理委员会竣工验收备案，通知了全部业主进行收房，也通知了原告来售楼部选择给其预留的房屋，原告的一系列行为致使房屋无法交付，被告从未违反无偿赠与原告房屋的约定，从始至终没有不履行赠与协议内容或者将其选定的房屋卖给他人的违约行为，不构成违约；对于原告请求的赔偿损失，更是无从谈起，租金收益权是基于房屋所有权而延伸出的权利，原告在没有获得房屋所有权的情况下怎可能会有租金收益权，且商业房产至今空置，何来租金收益，依法不应当予以支持。3、原告多收取被告土地出让金1158000元，没有事实及法律依据，依法应当退还被告。协议约定转让面积为6.83亩，实际转让面积为6.058亩，按照每亩150万元的转让价款，原告多收取被告土地转让款1158000元，应依法退还被告。4、原告收取被告土地出让金后，不给被告开具发票的行为已经�反《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，原告应依法向被告开具发票，被告也将保留向相关部门举报原告逃税的违法行为。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1、个体工商户营业执照二份，证明原告徐淑静诉讼主体适格。证据2、国有土地使用权证（复印件）一份，证明涉案土地的使用权原为原告，涉案土地使用证号为郑国用（2001）字第0362号，登记日期2001年7月，土地使用权面积5172平方米（折合7.758,亩），道路面积1180.2平方米（折合1.77亩）。证据3、《土地使用权转让协议》及《补充协议》各一份，证明2008年1月8日，原、被告签订土地使用权转让协议约定，土地使用权面积为6.83亩，转让费每亩150万元。2011年1月27日双方签订补充协议，详细约定了被告应支付给原告的房屋情况及违约责任。证据4、郑州市土地管理局土地定界图、五龙口�及桐柏路补偿面积表、被告实际测量地面图各一份，证明原告转让给被告时的土地使用面积为6.926亩。原土地面积9.528亩，政府修路占用土地2.602亩，后被告经测量涉案土地面积为6.83亩。
被告对原告提交的上述证据发表如下质证意见：证据1真实性、合法性无异议，但营业执照显示名称为郑州高新区五龙口综合加工厂，和本案被告签订土地使用权转让协议的也是加工厂，依法应当由合同相对方加工厂提起诉讼。证据2因没有提交证据原件，不予质证。证据3真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。根据两份协议，不能证明本案被告构成违约，因为被告在具备交房的条件下，已经通知了原告接房，系原告原因不予接房，责任不在被告。证据4与本案没有关联性。
经审查，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据：证据1、《工程竣工验收备案表》一份，证明被告开发的项目工程已于2015年6月15日经郑州高新技术产业开发区管理委员会竣工验收备案，已经具备交房条件，被告不存在工程没有竣工，交付不能导致违约的行为。证据2、2007年5月6日签订的《土地使用权过户转让协议》一份，证明双方签订土地使用权过户转让协议，约定加工厂将位于桐柏路西、五龙口南路南，使用面积为4554.4平方米（折合6.83亩）土地使用权过户给被告，没有约定土地出让金，只是约定被告开发工程建成后，给五龙口综合加工厂十套面积不小于100平方米的住宅用房。证据3、2007年5月10日签订《土地使用权转让协议》一份，证明协议中约定转让的土地使用权面积以转让时实际面积认定，具体面积以土地变更用途后的郑州市土地管理局定界图为准，协议第五条第�项约定“甲方将现状土地管理局实际测量的该宗土地证实有面积（不含道路面积）收取每亩100万元人民币”。证据4、2008年1月8日签订的《土地使用权转让协议》一份，证明此协议又约定将每亩土地交易价格调整为150万元。证据5、郑国用（2011）第0249号土地使用证，证明2011年将土地所有权变更为被告后，郑州市国土资源局经过测绘加工厂转让给被告的土地使用权面积为4038.9平方米，折合6.058亩，土地面积减少了0.772亩，按照双方2007年5月10日的约定“具体面积以土地变更用途后的郑州市土地局定界图为准”，加工厂多收取的土地出让款1158000元构成不当得利，依法应当返还被告。证据6、收据一份，证明原告已经收到被告土地出让金共计10705000元，但并未向被告出具发票，原告不向被告出具发票不仅存在逃税的违法行为，也导致被告无法进行税款的抵扣，多缴纳几百万税款。证据7、郑州市住房保障和房地产管理局文件复印件一份，证明郑州市住房保障和房地产管理局2012年8月2日对被告关于永茂绿园项目2012年底房地产开发建设目标明确住房结构比例的请示予以批复，批复此开发项目商业用房为5275.18平方米。证据8、证人证言一份，证明因郑州市政府要求郑州学习杭州经验，商住不能混建，导致被告不能按照原有规划的商业面积进行施工，商业面积由原来的5275.18平方米减少为1043.82平方米，致使赠送给原告的商业由1层变更为1-2层，原告当时也是予以确认的。证据9、《郑州高新区房屋面积测绘报告书》一份，证明郑州高新区房地产交易中心经过测绘1-2层规划用途为商业服务，面积共计1043.82平方米，单独一层无法单独办理产权证，1-2层不能分割，系政府行为，属于不可抗力。
原告对被告提交的上述证据发表如下质证意见：证�1真实性无异议，证明内容有异议，根据该备案表推断，涉案工程的备案文件于2015年6月10日交相关机关备案，故被告应在此日期之前向原告交付房屋。证据2真实性无异议，证明内容有异议，该协议的签订原因为在国土资源局备案时用，且该协议约定的土地面积为6.83亩，另2008年及2011年的两份土地转让协议已改变了该协议的相关约定，该协议与本案诉讼争议无关。证据3真实性无异议，证明内容有异议，该协议中第一条和第五条的约定相互矛盾，且该协议经2008年及2011年的两份协议，变更了相关内容，与本案不具有关联性。证据4真实性无异议，该协议约定转让面积为6.83亩，该协议中约定的被告交付原告的房屋并不是赠与的性质，因土地转让款过低，被告当时经济能力有限，故以土地价值补充土地转让款价。证据5真实性无异议，该土地证为变更后被告取得的，且在双方签订转让协议之后，同时证明原告履行了转让土地使用权的义务。证据6真实性无异议，该收据证明土地转让款及土地转让价款一致。证据7真实性有异议，系复印件，不予质证。证据8中的证人高某是双方土地转让的中间人，其向原告通知交房不能证实被告履行了通知交房义务，该证人通知原告去要房的时间发生在双方产生纠纷之后；证人刘某证明的内容与本案不具有关联性。证据9真实性无异议，证明内容有异议，不能证明本案被告的违约系因不可抗力引起。
经审查，被告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明：原告系加工厂的实际经营者。郑国用（2001）字第0362号中华人民共和国国有土地使用证显示涉案土地的使用者为加工厂。
2008年1月8日，加工厂（甲方）与被告（乙方）签订了《土地使用权转让协�》，约定土地使用权转让面积为6.83亩，每亩土地转让费为150万元，该价款为永久价，不论发生任何变化，甲方不能再有价格变动及条件。甲方保证该宗土地不存在担保、抵押和产权纠纷等；甲方把该宗土地过户到乙方名下后，如因过去的周围关系纠纷，甲方应负责协调解决；该宗土地在办理过户手续时，甲方应配合现有土地手续和印章，乙方应在120个工作日内将该宗土地过户手续办妥；乙方应保证在该宗土地的地面建筑物上无偿给甲方提供住房一套，面积120㎡左右（正负百分之十以内），门面房一间，在一层最南端，面积100㎡（以上均为使用面积，证件齐全）；该宗土地转让过户中，甲乙双方需交纳的一切税费由乙方承担。该协议同时约定了土地款的支付方式。加工厂及被告分别在该协议上盖章，同时加工厂的实际经营者徐淑静在该协议上签字。
2011年1月27日，加工厂（甲方）与被告（乙方）就2008年1月8日签订的协议作出了《补充协议》，该协议约定因120日内因故未办妥全部过户手续，因此乙方向甲方交纳的46万元定金归甲方所有，不再冲抵地款。因近两年房价成倍增长，原协议乙方无偿给甲方的住房一套，门面房一间，现经双方协商变更为：乙方无偿给甲方住房两套，每套面积不低于120平方米；门面房两间，面积不低于200平方米的产权面积，门面房为地面一层，证件齐全。乙方给予房屋应在工程打桩之日起30个月内给予甲方使用，并办好房屋的相关手续，房屋位置由甲方首选。如门面房面积多出几十平方米，甲方不承担费用。如乙方违约应按违约时商品房的市场价三倍赔偿甲方。甲乙双方及其负责人分别在该协议上签字盖章。
编号为134081的收据显示，2011年1月29日徐淑静收到永茂公司人民币壹仟零柒拾�伍仟元整，且加盖有加工厂的印章。房屋在实际建造过程中，因政府规划变更，商业用房实际建成的是1-2层，1-2层不能分割。
本院受理该案后，经多次调解未果。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，该加工厂系个体工商户，原告又系该个体工商户的经营者，故原告是本案适格主体。2008年及2011年的两份协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方应全面适当履行合同义务。原告作为加工厂的经营者已将土地转让给被告，故被告也应按协议的约定，不仅向原告支付约定的转让价款，还应将约定的无偿提供给原告的住宅及商铺交付至原告，并办理相关手续。对于原告主张的交付房屋的面积应为使用面积，被告对此有异议，且称应为建筑面积，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确，推定为未变更。”2008年签订的协议将交付面积约定为使用面积，而2011年签订的协议中对交付的面积并未明确约定，故视为2011年签订的补充协议对2008年签订的协议中关于交付面积的约定并未变更，故被告应交付的所有房屋面积应为使用面积。另原告称被告所建住宅中符合协议约定条件的房屋为3号1栋3层1号及4层8号，且被告称3号1栋3层1号已交付原告，故在被告已经具备了交付条件的情况下，被告应按协议约定将上述房屋交付原告。对原告主张的地面一层不低于200平方米的商品房两间的诉请，综合证人证言及庭审情况，被告因政府规划的原因导致商业建筑面积大量减少，且商业用房也由原来规划的1层变更为1-2层连体商业，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条之规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”综合本案案情，兼顾公平原则和诚实信用原则的相关规定，被告在合同的履行过程中，发生了双方当事人在订立协议时无法预料的情况，被告如果继续按照协议的约定履行所确定的义务，将遭受重大经济损失，致使自己的合同目的根本不能实现，基于客观情形的重大变化，被告将提供给原告的商业用房由地面1层变更为地面1-2层，并不违反合同及法律的规定，本院予以确认。鉴于地面2层的商品房价值会低于地面1层，故兼顾公平原则，应对原告予以一定的补偿，故本院酌定由被告提供给原告的商业用房使用面积由200平方米增加至260平方米（地面1-2层）。鉴于双方未明确约定办理产权证时产生的税费的承担主体，根据补充协议中约定的被告为原告办好房屋的相关手续的约定，故该费用应由被告承担。
对原告主张的违约金，原、被告之间没有完成约定房屋的交付，并不是因为任何一�的主观意愿故意造成，系基于情势变更产生的纠纷，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告应退还多收取土地出让金及未向被告开具发票的主张，鉴于被告在本案中未依法提起反诉，故其要求返还出让金的主张本院不予在本案中审查，如被告坚持主张，可另行通过合法途径解决。对于发票事宜，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是发票主管机关，未按规定开具发票，应由税务机关处理，这也是民事法律关系和税收行政法律关系的区别之所在，对此法院不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南永茂建设开发有限公司于本判决生效后�日内向原告徐淑静交付位于郑州市桐柏路西、五龙口路南永茂绿园项目中的住宅两套（3号1栋3层1号、3号1栋4层8号）及商业用房1-2层共两间（使用面积不低于260平方米），并为原告徐淑静办理房屋产权证（办理产权证所产生的税费由被告河南永茂建设开发有限公司承担）；
二、驳回原告徐淑静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费103143元，诉讼保全费5000元，由被告河南永茂建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长 李建涛
审判员 胡向楠
审判员 刘红丽
二〇一七年四月二十七日
书记员 刘 宁