河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初13937号
原告李明月，女，汉族，1983年12月27日出生，住址郑州市中原区。
原告胡杰，男，汉族，1988年5月12日出生，住址河南省通许县。
委托代理人张希上，王艳艳（实习），河南举直律师事务所律师。
被告徐萍，女，汉族，1974年7月15日出生，住址河南省信阳市潢川县。
被告吕中新，男，汉族，1975年9月30日出生，住址河南省信阳市潢川县。
第三人中国民生银行股份有限公司郑州农业路支行，住所地郑州市金水区农业路与花园路交叉口向东100米路北3号楼1-2层,统一社会信用代码91410100068936956A。
负责人杨俊林，行长。
委托代理人魏军光，男，汉族，1989年9月5日出生，住址武汉市洪山区，系公司员工。
第三人河南尚洲房地产策划有限公司，住所地郑州市金水区青年路145号5号楼裙房1层13号,统一社会信用代码914101055908018432。
法定代表人王艳磊。
原告李明月、胡杰诉被告徐萍、吕中新、第三人中国民生银行股份有限公司农业路支行、第三人河南尚洲房地产策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告胡杰，原告李明月、胡杰委托代理人张希上，第三人中国民生银行股份有限公司农业路支行委托代理人魏军光到庭参加诉讼，被告徐萍、吕中新、第三人河南尚洲房地产策划有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称，二原告与二被告均系夫妻关系，通过河南尚洲房地产策划有限公司于2016年9月27日签订一份《房屋买卖合同》，由原告购买被告私有房产一套。合同约定：房产位于郑州市××区货栈街××楼××号；建筑面积139.07平方米；房屋成交价185万元人民币，银行按揭贷款支付；房屋有抵押，原告支付首付款为银行贷款解押，剩余解押款由被告方补足；任何一方违反合同约定支付房屋成交价格的10%作为违约金；如发生争议依法向房屋所在地人民法院起诉。原告按照协议约定履行了自己的合同约定义务，分四次支付7万元、5万元、25万元及23万元，共给付被告房价款60万元，并通过中国建设银行股份有限公司郑州直属支行的贷款审批，贷款125万元。被告却迟迟未按协议约定办理解押手续，原告于2017年3月14日向被告邮寄送达催告函，督促其在一定期限内办理完解押手续，否则视为单方面违约，被告未在催告宽限期内解押，已构成违约。后于2016年3月21日，在中介方的见证下，被告向原告声明承诺，2017年4月25日之前完成此房屋的贷款注销手续并按照合同约定完成过户手续，否则视为被告方违约，但至原告起诉之日被告也未办理解押，已构成严重违约。被告多次违反协议及补充协议的约定，不予配合办理房屋解押及房屋过户手续。原告认为，被告怠于履行约定义务已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，因此诉至法院。河南尚洲房地产策划有限公司系房屋买卖的居间方及补充协议的见证人，中国民生银行股份有限公司郑州农业路支行系诉争房屋的抵押权人，中国建设银行股份有限公司郑州直属支行为审批通过原告方按揭贷款的银行，为查明案件事实及更好的履行合同，请求追加为第三人。请求判令：一、依法确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，判令二被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房屋过户手续；二、被告立即支付原告违约金185000元人民币；三、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用等。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、原被告双方身份证复印件及结婚证复印件各一份；
2、《房屋买卖合同》、房产证复印件各一份；
3、中介佣金收据、个人取款凭条复印件各一份；
4、银行转账凭证及收据复印件五份；
5、办理商业银行贷款阶段性担保通知单复印件一份；
6、催告函及顺丰快递邮寄单复印件一份；
7、《声明》复印件一份；
8、郑州市个人房屋权属信息查询证明两份。
第三人中国民生银行股份有限公司郑州农业路支行发表意见称，徐萍在我行的贷款已经全部结清，我行已向徐萍出具过抵押权注销的相关材料，本案与我行没有任何利害关系，不应将我行作为第三人起诉。
第三人中国民生银行股份有限公司郑州农业路支行向法院提交以下证据：
1、结清证明一份。
被告徐萍、吕中新、第三人河南尚洲房地产策划有限公司未到庭，未发表答辩意见，亦未举证。
经审理查明：2016年9月27日，原告胡杰与被告徐萍签订《房屋买卖合同》一份，该合同主要约定被告徐萍自愿将其名下位于金水区货栈街××楼××号的房产卖予原告胡杰。双方协商房屋实际成交价格为185万元，过户的相关费用由原告胡杰承担。合同第三条约定，乙方（原告胡杰）向甲方（被告徐萍）支付定金7万元，甲方同意将其中2万元交由第三人河南尚洲房地产策划有限公司保管。合同第四条约定，付款方式为银行按揭贷款。另外，双方对办理过户的期限、交付房屋的期限及中介佣金等做出约定。该合同第八条第3款约定，如双方任何一方违反合同约定或者拒绝履行合同，致使合同解除，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋实际成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。自2016年9月27日至2016年11月29日，原告胡杰陆续向被告徐萍及吕中新转账共支付首付款60万元。后原告李明月向中国建设银行股份有限公司郑州直属支行就购买本案所涉房屋申请贷款，上述银行经初审同意发放贷款，金额为1250000元。后被告徐萍未协助原告办理涉案房屋的解押手续，二原告于2017年3月14日向二被告邮寄《催告函》一份，书面催告二被告办理房屋解押手续及继续履行其他合同义务。2017年3月21日，原、被告共同出具《声明》一份，二被告承诺于2017年4月25日之前完成房屋的贷款注销手续并按照买卖合同完成过户手续，并承诺于2017年4月30日前办理网签并于当天腾出该房屋交付原告。后二被告仍未履行合同义务。2017年5月2日，二原告提起本诉。
另查明，二原告之间系夫妻关系，原告胡杰户籍地为河南省××县，原告李明月户籍地为河南省，二原告属于本市户籍居民家庭，二原告现共同共有房产一套，符合郑州市购房条件。
又查明，二被告系夫妻关系。
再查明，本案涉案房屋的抵押权人系中国民生银行股份有限公司郑州分行，该行在庭审时向本院提交《结清证明》一份，认可该抵押权所涉的贷款已于2017年6月14日全部结清。第三人中国民生银行股份有限公司郑州农业路支行陈述，其认可抵押所涉主债权已消灭，并已将注销抵押登记所涉手续交付被告徐萍。
诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院作出（2017）豫0105财保60号民事裁定书，查封了被告徐萍名下位于金水区货栈街××楼××号的房产。
本院认为：合同应当履行，原告胡杰与被告徐萍签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面、诚实地履行合同义务。现原告胡杰按照合同约定向被告徐萍支付了首付款60万元，已经履行了部分合同义务。被告徐萍应当配合原告胡杰对涉案房屋的抵押权进行注销登记。现查明涉案房屋的贷款已经清偿完毕，但被告徐萍拒不办理注销抵押登记手续，也不配合原告办理房屋过户手续并且交付房屋，其行为构成违约，应当承担继续履行的义务，即协助原告办理抵押权注销登记、办理过户手续及交付房屋，并应向原告支付违约金。故原告诉讼请求第一项符合法律规定，本院予以支持。同时，因合同继续履行，原告也须承担全额支付房款的义务。关于违约金的数额，合同约定如在合同解除的情况下违约金应当按照房屋总价款的10%计算，现原告主张合同继续履行，不适用该条约定。由于被告的违约行为，使原告胡杰无法通过银行按揭贷款的形式购买房屋而须一次性付清房款，客观上给原告胡杰造成一定损失，本院酌定违约金为10万元，对超出部分本院不予支持。原告李明月虽为原告胡杰配偶且在房屋买卖过程中办理了申请银行贷款等事宜，但非合同当事人，本院对原告李明月的诉讼请求不予支持；同理，被告吕中新虽为被告徐萍配偶且实际接收房款，但亦非合同当事人，原告要求被告吕中新承担责任，无法律依据，本院不予支持。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证及答辩权利，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告胡杰与被告徐萍于2016年9月27日签订的《房屋买卖合同》有效，该合同继续履行。
二、原告胡杰于本判决生效后十日内支付被告徐萍剩余购房款125万元。
三、被告徐萍于原告胡杰履行完本判决第二项确定的义务后五日内办理金水区货栈街172号1号楼24层2401号房屋（郑房权证字第××号）的抵押权注销登记手续，并协助原告胡杰办理上述房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告胡杰名下并向原告胡杰交付上述房屋。
四、被告徐萍于本判决生效后十日内支付原告胡杰违约金100000元。
五、驳回原告李明月的诉讼请求，驳回原告胡杰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23080元，适用简易程序减半收取11540元，由被告徐萍负担11240元，由原告胡杰负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
代理审判员 李世达
二〇一七年八月七日
书 记 员 程 雯