上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1357号
上诉人（原审原告）上海旗龙置业有限公司。
被上诉人（原审被告）陈敏。
上诉人上海旗龙置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日受理后，依法组成合议庭于2015年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人上海旗龙置业有限公司之委托代理人李平、奚征宇，被上诉人陈敏之委托代理人刘畅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2013年6月24日，上海旗龙置业有限公司（以下简称旗龙公司，甲方、出售方）与陈敏（乙方、买受方）签订《上海市商品房预售合同》一份，由陈敏购买旗龙公司名下位于上海市某某区某某路＊＊＊弄《＊＊＊》＊＊号＊层全幢房屋。房屋总价款（人民币，下同）10，000，000元。陈敏于合同列明住所为“某某市某某＊＊区＊＊＊＊期＊＊-＊＊＊＊室”。该预售合同第七条就违约责任进行了约定，并以补充条款一第四条补充约定，“删除预售合同第七条项下的全部内容，并替换为以下文字：乙方超过本合同约定的时间支付本合同项下应付款项即为逾期付款，则应当向甲方支付逾期违约金，逾期违约金的数额根据逾期应付款额按每日万分之一计算。计算期间为自本合同规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止。‘实际付款日’是指乙方将有关的逾期应付款及其利息和其他有关的应付款项全额支付给甲方的当日。乙方逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内甲方有权选择继续履行本合同或者以书面形式通知乙方立即解除本合同而无需另行催告乙方。……若甲方选择解除本合同，则乙方应按总房价款的百分之十支付违约金给甲方，并且甲方有权将该房屋转售他人。若该违约金不足以弥补甲方因乙方违约而遭受的损失，则该不足部分由乙方在甲方通知乙方后三十日内赔偿给甲方。若甲方选择解除本合同，乙方应按甲方的要求向有关的公证部门或房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，乙方已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由甲方在有关部门注销本合同登记备案后三十日内不计利息退还给乙方。”合同附件一约定，首期房款为总房价款之20%，即2，000，000元，须于签订＊＊＊《上海市商品房预售合同》当日缴付，剩余80%的房款，即8，000，000元，须于签订＊＊＊《上海市商品房预售合同》之日起六十天内缴付。合同补充条款一之“承诺与保证”部分列明，“乙方承诺并保证乙方购买该房屋符合中国法律法规及政策……任何一方应自收到对方书面解除合同通知之日起十日内签订解除本合同的协议并办理解除本合同的所有注销登记和注销备案手续。”合同补充条款一第二十四条约定，“依据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照甲乙双方在本合同列明的地址发出。若采用传真方式发送，传真发出的当日即视为收讫；挂号信件或经登记的信件，发出七日后视为收讫。任何一方地址如有变更，应及时以挂号信件或经登记的信件书面通知另一方。否则，依据本合同所发出的任何通知送达在本合同中列明的地址，视为已履行通知义务。任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。”合同补充条款二约定，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为1，000，000元。合同签订后，陈敏向旗龙公司支付首期房款2，000，000元。同年7月19日，旗龙公司向陈敏出具编号为＊＊＊＊＊＊＊＊的发票。
2014年2月14日，旗龙公司委托代理人向陈敏发送《律师函》，告知陈敏第二期购房款8，000，000元的付款日期为2013年10月15日，但至今未能支付。故要求陈敏立即支付购房款，并承担应付之日起至实际付款日止的逾期违约金。
2014年3月28日，旗龙公司在上海市某某路某某号邮政局，通过国内标准专递（EMS）向陈敏发送《关于：解除＊＊＊＊＊号房屋﹤上海市商品房预售合同﹥的通知》，声明：1、根据预售合同补充条款第四条的规定，陈敏收到本通知书之日或者预售合同补充条款一第二十四条约定的收讫之日（以较早之日为准）起，解除预售合同，并由旗龙公司收取该房屋总房价款的百分之十，即1，000，000元作为违约金；2、请陈敏在收到本通知书之日起的十个工作日内配合我司办理注销预售合同的备案登记手续；3、上述违约金直接在陈敏已支付的该房屋购房款中扣除，剩余房款旗龙公司将于双方解除预售合同备案后的三十日内不计利息退还给陈敏。该通知邮寄至某某市某某＊＊区＊＊＊＊期＊＊-＊＊＊＊室。上海市某某公证处对旗龙公司邮寄该通知的过程进行了公证。
原审另查明，包括陈敏在内的小业主于2013年分别与旗龙公司签订预售合同与定金合同。2014年年初，某某公司与＊＊＊＊＊公司开始对“＊＊＊”项目股权转让事宜进行商谈。
旗龙公司诉称，2013年6月24日，其与陈敏签订《上海市商品房预售合同》一份及相关附件，约定陈敏购买其名下的系争房屋，房屋总价款10，000，000元，陈敏应当于2013年6月24日前支付首付款2，000，000元，2013年10月15日前支付余款8，000，000元。但陈敏向其支付购房款2，000，000元后，未再向其支付剩余购房款，经其多次催讨仍未依约履行合同。其认为，根据预售合同补充条款第四条之约定，陈敏签约后迟延支付购房款的行为已构成违约，侵害了其的合法权益。故其诉至法院，要求判令：1、确认其和陈敏签订的《上海市商品房预售合同》解除；2、陈敏协助其办理关于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊＊＊号全幢房屋的《上海市商品房预售合同》备案登记手续；3、陈敏向其支付逾期付款违约金1，000，000元；4、陈敏向其返还购房款发票原件。
陈敏辩称，同意解除合同，但不是因为其违约而导致合同解除，故不同意支付违约金，同时，违约金条款也是格式条款，旗龙公司没有特别说明或标明，违约金条款本身无效。合同解除后，旗龙公司应当返还全部购房款，其也同意协助旗龙公司注销《上海市商品房预售合同》备案登记手续并退还购房发票原件。但在旗龙公司提起本案诉讼之前，其没有收到任何旗龙公司的解除函，而且旗龙公司明知其在上海属于限购对象，其对合同不能继续履行是明知的，由此产生的结果与责任应当由其自行承担。另外，其购买本案系争房屋是基于所在的前海固御股权投资基金（深圳）股份公司（以下简称某某公司）的股权收购行为，因此，购房款的付款方式，是由包括其在内的公司股东共同负担的，以购房预付款总价，按照购房人数进行分摊，通过信用卡划账支付的。同时，双方股权收购行为已经终止了预售合同，合同终止是双方协商一致的结果。退一步而言，即使其构成违约，合同约定按总房价款10%的比例计算支付违约金的标准也过高，超出旗龙公司的实际损失。
本案原审审理期间，上海市某某公证处出具《证明》说明，旗龙公司与包括陈敏在内的其他购房人，共同于2013年5月起至2014年9月止，就旗龙公司委托律师向购房人告知有关购房事宜，并由购房人签署《购房人家庭成员及名下住房情况申请表》之行为办理保全证据公证。期间，共受理公证47件，其中，13件材料齐全，公证处出具了公证书。另包括陈敏在内的34件材料，主要因购房人未在六个月内提供其有效身份证件，旗龙公司未提供盖有开发商印章的《购房人家庭成员及名下住房情况申请表》原件，而由公证处终止公证。
原审认为，旗龙公司和陈敏签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。旗龙公司与陈敏均应按合同约定与承诺履行，并承担相应的合同责任。依据双方签订的合同所约定的付款方式，除首付款2，000，000元外，陈敏应于预售合同签订之日，即2013年6月24日起六十天内缴付。但陈敏至今仍未付款，逾期付款时间已经超过九十天，旗龙公司依约享有预售合同解除权。关于陈敏提出，其实际为案外人某某公司的股东，因某某公司与＊＊＊＊＊公司洽谈股权收购事宜，故其以个人身份签订预售合同购买本案系争房屋，其目的仅仅是为了确保股权收购的顺利进行，而不是真正为了购买系争房屋，旗龙公司对此也是知晓，且已经确认以股权收购的方式终止双方之间的《上海市商品房预售合同》，故陈敏不构成违约之抗辩理由，原审认为，陈敏购买旗龙公司名下的本案系争房屋，与某某公司与＊＊＊＊＊公司洽谈＊＊＊项目股权收购事宜，系两个不同的法律关系，在陈敏未能提供足够证据证明两者之间有必然因果关系或其他关联，也无法提供证据证明旗龙公司已经确认以某某公司与＊＊＊＊＊公司或旗龙公司之股权收购行为来终止双方合同，并承诺免除其相关责任的情况下，上述抗辩理由缺乏事实与法律依据，不予采信。因此，旗龙公司要求解除双方签订的《上海市商品房预售合同》之诉讼请求，于法有据，予以支持。关于预售合同的解除时间，依据预售合同补充条款一第二十四条之约定，依据预售合同所发出的任何通知送达预售合同中列明的地址，视为已履行通知义务。以挂号信件或经登记的信件之形式发送的，发出七日后即视为收讫。陈敏于预售合同列明的地址为“某某市某某区某某区某某期某某-
某某室”，旗龙公司于2014年3月28日以EMS形式向陈敏上述预售合同列明地址发送了书面解除通知，该书面解除通知应于2014年4月4日视为送达。故双方签订的《上海市商品房预售合同》应于书面解除通知送达之日，即2014年4月4日解除。鉴于陈敏迟延付款之违约行为导致双方预售合同解除，旗龙公司要求依据双方签订的预售合同，由陈敏支付以总房价款的10%，即1，000，000元计算的迟延付款违约金。对此，陈敏认为，并非其违约而导致合同解除，故不同意支付违约金，且违约金条款是格式条款，应属无效，应视作陈敏对预售合同违约金约定存有异议。原审认为，旗龙公司和陈敏已在预售合同中对违约金计算的具体标准作出约定，应当尊重合同自治原则与当事人真实意思表示，但亦应考虑到违约金的本质属性兼具填补损失与违约惩罚的功能。因此，在尊重双方当事人违约金金额1，000，000元约定的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾旗龙公司和陈敏之间权利义务的对等性，以及考虑旗龙公司实际损失，双方约定违约金确属过高等客观情况，酌情将违约金调整为200，000元。预售合同解除后，旗龙公司要求陈敏注销《上海市商品房预售合同》备案登记手续，并返还购房发票原件，系合同解除后陈敏之附随协助义务，且陈敏在庭审中表示愿意配合返还，系陈敏对其权利的合法处分，予以确认。故旗龙公司要求陈敏协助办理关于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊＊＊号全幢房屋的《上海市商品房预售合同》备案登记手续，并返还购房款发票原件的诉讼请求，于法有据，予以支持。同时，依据双方“已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由甲方在有关部门注销本合同登记备案后三十日内不计利息退还给乙方”之约定，系争房屋预售合同登记备案注销后三十日内，旗龙公司应在陈敏已付房价款2，000，000元内，直接扣除违约金200，000元后，将剩余已付购房款1，800，000元（2，000，000元-200，000元=1，800，000元）返还给陈敏。
关于陈敏提出，旗龙公司在知晓其限购的情况下，仍与其签订预售合同，并承诺不予追究相应违约责任，因而其并不违约，不应承担相应责任的抗辩理由，一方面，对于作为购房人的陈敏而言，了解相关房地产政策，并诚信提供已有房屋与限购情况，系其应当负有的相应合同义务，未能如实告知的相关风险与责任应当由其自行承担；另一方面，双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款二已作出明确约定，乙方未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等，应承担违约责任，且约定违约金为1，000，000元，系双方真实意思表示，可视为陈敏对于未能如实提供情况的风险责任与不利后果应当知晓。因此，另结合旗龙公司和陈敏确已申请对住房情况予以告知与签署相关承诺的公证之事实，在陈敏未能进一步提供证据对其抗辩理由加以证明的情况下，其上述抗辩理由缺乏事实与法律依据，不予采纳。关于案件受理费，因陈敏之违约行为引起本案纠纷与诉讼的发生，由此产生的相应责任与后果，理应由陈敏承担。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一五年三月二十三日作出判决：一、确认上海旗龙置业有限公司与陈敏2013年6月24日签订的《上海市商品房预售合同》于2014年4月4日解除；二、陈敏于判决生效之日起十日内协助上海旗龙置业有限公司注销上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊＊＊号全幢房屋《上海市商品房预售合同》的备案登记；三、陈敏于判决生效之日起十日内向上海旗龙置业有限公司支付违约金200，000元；四、上海旗龙置业有限公司于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊＊＊号全幢房屋《上海市商品房预售合同》的备案登记注销后三十日内返还陈敏购房款人民币2，000，000元。上述第三项、第四项款项经折抵，上海旗龙置业有限公司于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊＊＊号全幢房屋《上海市商品房预售合同》的备案登记注销后三十日内返还陈敏人民币1，800，000元。五、陈敏于上海旗龙置业有限公司返还陈敏人民币1，800，000元后十日内，返还上海旗龙置业有限公司发票号码＊＊＊＊＊＊＊＊、发票金额2，000，000元的《销售不动产统一发票（自开）》。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币13，800元，由陈敏负担。
判决后，旗龙公司不服，向本院提起上诉称，被上诉人无任何免责事由，存在违约行为，被上诉人应承担合同约定的房价总额10%违约金，以维护契约精神及法律原则。被上诉人所购房屋的房价在近两年内下跌了7%，原审所判的违约金过低，无法补偿上诉人的实际损失。被上诉人应优先返还上诉人购房款发票，上诉人在收到购房款发票且被上诉人配合办理备案登记注销后再返还被上诉人购房款。综上，请求二审撤销原判第三、四、五项，改判被上诉人向上诉人支付违约金100万元，被上诉人配合办理备案登记注销并返还上诉人购房发票后，上诉人退还被上诉人购房款。
被上诉人陈敏辩称，本案涉及群体诉讼，本案不是单纯的商品房预售合同纠纷，而是涉及股权收购和资产收购的商业行为，上诉人的上诉请求改变了其原审诉请。被上诉人及其他43个案件的关联人员是某某公司的人员，接受指派以后收购上诉人的股权，在与上诉人进行股权收购的谈判过程中，双方已经终止了前期资产收购的方式，故上诉人始终清楚本案房产交易时不可能真实发生的，被上诉人不应承担违约责任。但被上诉人尊重原审法院的判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被上诉人逾期付款已经超过90天，上诉人根据合同约定有权解除合同并要求被上诉人支付相应的违约金。本案二审的争议焦点是原审酌定的违约金是否合理。
我国《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，即违约金的数额首先要以双方约定为依据，此系充分尊重当事人意思自治民事原则的体现。法律同时规定当双方约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，这是违约金兼具填补损失及惩戒功能的体现。具体到本案中，首先，上诉人与被上诉人在预售合同中对解除合同违约金标准已经作出了明确约定，即房屋总价的10%，此系双方当事人真实意思的体现；其次，上诉人因被上诉人的逾期付款行为而无法及时回笼资金，也无法将房屋另行出售，由此必然会产生一定的损失；再次，考虑到本案的纠纷背景，被上诉人并非恶意违约，上诉人也未能充分举证证明其实际损失的数额。综上，原审根据被上诉人的抗辩对违约金进行减少，并无不妥，但原审酌定的违约金过低，本院酌情将违约金调整至30万元。
原审法院确认合同解除并判令上诉人返还购房款、被上诉人支付违约金并协助上诉人注销备案登记、返还购房发票，于法不悖，本院予以维持，但判决双方履行义务的顺序不妥，本院作出相应调整。上诉人上诉请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2210号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2210号民事判决第三、四、五项；
三、被上诉人陈敏于本判决生效之日起十日内向上诉人上海旗龙置业有限公司支付违约金300，000元；
四、上诉人上海旗龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人陈敏购房款人民币2，000，000元；
五、被上诉人陈敏于本判决生效之日起十日内返还上诉人上海旗龙置业有限公司发票号码＊＊＊＊＊＊＊＊、发票金额2，000，000元的《销售不动产统一发票（自开）》。
负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币13，800元，由被上诉人陈敏负担；二审案件受理费人民币11，800元，由上诉人上海旗龙置业有限公司负担10，325元，被上诉人陈敏负担1，475元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年八月七日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条
当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
四、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。