广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法金民终字第989号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司增城支行。住所地：广东省广州市。
负责人：梅元比，该行行长。
委托代理人：郑育欢，系该行职员。
委托代理人：李伟雄，系该行职员。
被上诉人（原审被告）：朱梓成，身份证住址：广东省罗定市。
上诉人中国建设银行股份有限公司增城支行因与被上诉人朱梓成金融借款合同纠纷一�，不服广东省增城市人民法院（2015）穗增法民二初字第754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：朱梓成因购买位于增城市新塘镇汇美金都路3号7座1603房资金不足，向中国建设银行股份有限公司增城支行借款，双方于2013年12月16日签订编号为440541100-2022-20130574122的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为90万元，借款期限为360个月（即2013年12月16日至2043年12月16日），借款划入王永东在建设银行广东省分行的账号43×××32，贷款利率为在基准利率水平上上浮5%，借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款人以其所购房屋作抵押，债权数额为90万元，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其�应付款项的，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。……
签订合同后，中国建设银行股份有限公司增城支行与朱梓成于2014年1月8日办理了抵押登记，中国建设银行股份有限公司增城支行取得《房地产他项权证》，房地产他项权利人为中国建设银行股份有限公司增城支行，债权数额为90万元。
2014年3月13日，中国建设银行股份�限公司增城支行将借款90万元划入上述借款合同约定的收款账户。中国建设银行股份有限公司增城支行主张朱梓成依约偿还了8期款项后，从2014年12月13日开始拖欠贷款本息。根据中国建设银行股份有限公司增城支行提供的账户管理一览表显示，截止2015年4月13日，朱梓成拖欠利息20040.46元、拖欠本金罚息69.34元，拖欠利息复利365.72元。另中国建设银行股份有限公司增城支行提供的个人贷款对账单显示，截止2015年4月20日，朱梓成拖欠借款本金893831.44元。中国建设银行股份有限公司增城支行主张曾以挂号信的方式于2015年1月6日、2月9日向朱梓成分别发出《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》。
关于中国建设银行股份有限公司增城支行诉请的公告费及中国建设银行股份有限公司增城支行为实现债权而支出的所有费用，中国建设银行股份有限公司增城支行庭审时表示上述费用并未实际发生。
另中国建设银行股份有限公司增城支行主张起诉后朱梓成于2015年3月13日向其支付了4200元利息。
原审法院认为：中国建设银行股份有限公司增城支行主张朱梓成向其借款90万元并提供房屋作抵押的事实，有借款合同、借款借据及抵押登记凭证等予以佐证，朱梓成未到庭，视为放弃抗辩的权利，故原审法院对朱梓成向中国建设银行股份有限公司增城支行借款及提供抵押担保的事实予以确认。由于朱梓成从2014年12月13日开始未按期还款，构成违约，依据合同约定，中国建设银行股份有限公司增城支行有权单方解除合同，并宣布贷款立即到期，要求朱梓成立即清偿本息及相关费用。根据中国建设银行股份有限公司增城支行提供的账户管理一览表和个人贷款对账单，朱梓成尚欠借款本金893831.44元，截止2015年4月13日，朱梓成拖欠利息20040.46元、拖欠本金罚息69.34元，拖欠利息复利365.72元。依照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款利率为在基准利率水平上上浮5%，借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；朱梓成未按时还清的任意一期借款本金和利息，中国建设银行股份有限公司增城支行有权解除合同，要求朱梓成立即清偿借款本息和相关费用，并自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。因此，中国建设银行股份有限公司增城支行要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，朱梓成向中国建设银行股份有限公司增城支行返还借款本金893831.44元并支付利息、罚息及复利，证据充分，予以支持。朱梓成在本案起诉后支付的4200元应予以扣减。至于中国建设银行股份有限公司增城支行主张的公告费及中国建设银行股份有限公司增城支行为实现债权而支出的所有费用，因没有实际发生，故不予支持。
关于抵押物的优先受偿权问题。中国建设银行股份有限公司增城支行与朱梓成签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定朱梓成提供位于增城市新塘镇汇美金都路3号7座1603房作抵押，抵押合同关系合法有效，且办理了抵押登记，故抵押权自登记时设立。因此，中国建设银行股份有限公司增城支行请求对抵押物享有优先受偿权于法有据，予以支持。
朱梓成经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和�物权法》第一百七十九条、第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、解除中国建设银行股份有限公司增城支行与朱梓成签订的合同编号为440541100-2022-20130574122《个人住房（商业用房）借款合同》。二、朱梓成向中国建设银行股份有限公司增城支行偿还借款本金893831.44元、利息20040.46元、罚息69.34元及复利365.72元，合计914306.96元（已支付的4200元利息予以扣减）；自2015年4月14日起至还清款日止的利息、罚息及复利，由朱梓成按合同约定的计算规则计付给中国建设银行股份有限公司增城支行。三、朱梓成不履行上述债务时，中国建设银行股份有限公司增城支行有权以位于增城市新塘镇汇美金都路3号7座1603房折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在债权数额90万元范围内优�受偿。四、驳回中国建设银行股份有限公司增城支行的其他诉讼请求。本案受理费6420元，由朱梓成负担。
判后，中国建设银行股份有限公司增城支行不服，向本院提起上诉称，一、原审法院对本案存在事实认定上的错误。2013年12月16日，我方与朱梓成签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定我方向朱梓成提供房屋贷款，借款金额为本金90万元及相应的利息，朱梓成提供其位于增城市新塘镇汇美金都路3号7座1603室的房产为上述债务提供抵押担保，抵押合同关系合法有效，且办理了抵押登记，故抵押权自登记时设立，如朱梓成未能适当履行合同约定的还款义务，则我方在主债权范围内对抵押物享有优先受偿权。双方约定，该抵押担保的主债权范围，包括借款本金、利息，违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权�发生的相关费用。但房管部门在登记时因无法确定相关的利息、违约金等其他金额，因此仅就主债权中的一部分即债权本金90万元进行了登记，但依据担保的原理，抵押物担保的主债权未受全部清偿前，抵押权人可以就抵押物的全部行使抵押权，原审法院认为该担保仅限于担保债权本金90万元，显然属事实认定错误。二、原审法院在适用法律上也存在错误。双方约定，贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖中费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。同时依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第七十一条的规定，原审法院认为我方仅能在抵押登记的金额范围内受偿，适用法律错误。故上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判我方中国建设银行股份有限公司增城支行有权对合同项下全部债权以朱�成位于增城市新塘镇汇美金都路3号7座1603房屋折价或对拍卖、变卖该财产的价款享有有限受偿权；2、朱梓成承担本案一、二审诉讼费。
朱梓成没有到庭答辩。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
二审另查明，粤房地他项权证押字第8018923号证书显示，房地产他项权利人：中国建设银行股份有限公司增城支行，房地产权属人：朱梓成，他项权利范围：全部，他项权利种类：抵押，债权数额：900000元。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对中国建设银行股份有限公司增城支行的上诉，本院评析如下：
中国建设银行股份有限公司增城支行上诉提出，当朱梓成不履行原审判决第一项确定�债务时，中国建设银行股份有限公司增城支行有权将位于增城市新塘镇汇美金都路3号7座1603房折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，而不应当仅在90万元的范围内优先受偿。对此，本院认为，粤房地他项权证押字第8018923号证书显示，他项权利范围为全部，故中国建设银行股份有限公司增城支行上述主张有理，本院予以支持。原审法院认定在债权数额90万元范围内优先受偿不当，本院对此予以纠正。综上，中国建设银行股份有限公司增城支行的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省增城市人民法院（2015）穗增法民二初字第754号民事判决第一、二、四项；
二、变更广东省增城市人民法院（2015）穗增法民二初字第754号民事判决第三项为：朱梓成不履行�述债务时，中国建设银行股份有限公司增城支行有权以位于增城市新塘镇汇美金都路3号7座1603房折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
本案二审案件受理费100元，由朱梓成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 丽
代理审判员 佘朝阳
代理审判员 茹艳飞
二〇一五年十月二十四日
书 记 员 杨佩霞