河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0983民初6724号
原告（反诉被告）：崔文斌，男，1970年8月4日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省河间市。
委托诉讼代理人：龚学禄，河北兴骅律师事务所律师。
被告（反诉原告）：贾秀玲，女，1978年8月28日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省沧州渤海新区。
委托诉讼代理人：武洪强，河北沧港律师事务所律师。
原告崔文斌与被告贾秀玲房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年11月16日受理后，依法由审判员刘秀杰独任审判，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。被告贾秀玲当庭提起反诉，本院受理后，原告放弃答辩及举证期限，同意继续开庭，本院于2016年12月12日、2017年4月1日两次公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）崔文斌及其委托诉讼代理人龚学禄、被告（反诉原告）贾秀玲两次到庭参加诉讼，被告（反诉原告）贾秀玲的委托诉讼代理人武洪强到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）崔文斌诉（辩）称：2014年9月7日，原被告签订《房屋租赁协议》，被告租赁原告位于沧州××新区黄骅港渤海新城33号门市两间，租期5年，每年10月20日之前交纳下一年房租。被告使用此房两年后，表示不再承租。当原告要求腾出所租房屋时，被告拒绝。现被告既不交房租继续租用，也不腾房。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、解除原被告之间订立的《房屋租赁协议》；二、被告限期腾出所租赁房屋；三、被告按照274元/天的标准支付原告至实际交付房屋之日止的房租；四、诉讼费由被告承担。另外，本案的纠纷是由于反诉原告违约造成的，其反诉请求不合理，反诉被告不应承担任何费用。
被告（反诉原告）贾秀玲辩（诉）称：在第二年租房到期后，被告表示不再承租，而原告到期后没有来收房，装修费及押金也未退给被告，因此，被告无法给原告腾出房屋。由于被告不再承租房屋，也就不产生房租，在此期间所产生的租赁费及原告没有到期来收房所产生的费用应由原告自行承担。为此被告提起反诉，请求：一、反诉被告给付反诉原告装修费75，000元并退回押金10，000元；二、反诉被告按照720元/天的标准赔偿反诉原告自2016年10月20日起至今因没有收房所产生的费用。后反诉原告撤回其第二项反诉请求。
经审理查明：2013年3月，案外人秦某从他人处承租了崔文斌所有的位于沧州××新区金龙渤海新城二期G区33号门市一套两间，租赁期限自2013年9月至2018年9月，年租金60，000元。随后秦某对该套门市进行了装修，装修的事项为：地板砖、吊顶、隔断、墙面粉刷、包口，并安装了电动卷帘门、所有的门和灯。2014年9月，由于房屋租金上涨，秦某不再想继续承租。因与崔文斌就装修费用的承担未能协商一致，秦某经人介绍联系到贾秀玲。在贾秀玲给付秦某46，000元装修费用后，双方达成转租意向。
2014年9月7日，崔文斌与贾秀玲分别作为“甲方”、“乙方”订立《房屋租赁协议》，协议约定：
为明确甲乙双方的权利义务关系，经充分协商，现就房屋租赁事宜协商如下：
一、乙方自愿承租甲方名下所属渤海新城33号门市房一套两间。
……
三、此房年租金100，000元，乙方应按照甲方要求按照交纳房租，不得以任何理由拖欠，超过5日不交视为违约，甲方有权收回门市房，押金10，000元不退。
四、租赁期间自2014年10月20日至2019年10月20日。租赁期间所发生的水、电、暖、物业以及有限电视和宽带等因使用所产生的一切费用由乙方自行承担。
五、租赁期间乙方要维护室内设施完好，若有损坏本房或相邻财产，乙方须按照原价赔偿。乙方无权转租、转借和改变房屋结构，承租期满后不得更动室内固定装修设施。
……
八、租赁期满经甲方验收，如乙方未拖欠租金及室内设施完好无损，甲方应将押金结清费用后剩余退还给乙方。
九、租赁期间，甲乙双方如有特殊情况不再出租或承租时，应提前两个月通知对方，房租按实际发生收取，否则视为违约，房租不退。
……
十一、乙方自愿租房5年，每年10月20日之前续下一年的房租，房租价格不定，按照每年的房租实际价格更改。
此协议一式两份，甲乙双方各持一份，一经签订，即按照约定生效。
《房屋租赁协议》订立后，贾秀玲为经营饭店，又对该套门市进行了装修，装修的事项为：门市露出的部分进行封闭、水电改造、整体壁纸、二楼增加的隔断、包楼梯、厨房改造、牌面。
贾秀玲按照约定支付了第一年度的租金100，000元。2016年9月7日、9月8日、9月12日、9月13日、10月4日、10月21日，崔文斌通过微信与贾秀玲取得联系，要求贾秀玲交纳第二年度的租金。在贾秀玲表示因经营赔钱不再继续租赁后，崔文斌让贾秀玲为其打印出租告示并进行张贴，贾秀玲回复等房屋到期停业后再张贴，崔文斌对此予以认可，并表示10月20日来收回房屋。10月21日，崔文斌又通知贾秀玲，其子最早11月1日回来，等有消息第一时间告诉贾秀玲什么时间去收回房屋。2016年11月1日，崔文斌来到沧州××新区黄骅港，贾秀玲支付了第二年度租金100，000元后，双方因装修费用的承担等事宜发生争执，崔文斌至今未退还押金10，000元，贾秀玲亦未交付所租赁房屋。
开庭审理过程中，崔文斌表示对秦某、贾秀玲的装修事项不知情，并主张对装修费用如何承担没有约定，但是认可承租人在不破坏房屋主体结构的情况下，可以根据房屋的用途进行合理装修。依照贾秀玲的申请，本院依法委托沧州市仲天工程造价咨询事务所有限责任公司对秦某、贾秀玲装修事项的价值进行司法鉴定，该公司于2017年3月20日出具了沧仲鉴字【2017】03号《鉴定报告书》，鉴定结论为上述装修事项的装修价值为178650.91元。
另查明，为证实装修费用如何承担，贾秀玲申请证人秦某出庭作证。秦某证实：其要求崔文斌退装修费，崔文斌不退，秦某跟崔文斌说，要不退装修费，要不让以后承租的给，崔文斌就说让其找承租的。后来贾秀玲就承租了该套门市，给了秦某一半的装修费46，000元。在回答崔文斌关于收到46，000元装修费后如何对崔文斌、贾秀玲讲的问题时，秦某表示：“贾秀玲是愿意承租，46000元是自愿出的，我就让贾秀玲与崔文斌单独联系的。我们三个在一起说过这46000元的事，我退租之后，搬走了之后才在一起说的”。在回答贾秀玲关于：一、崔文斌是否同意与贾秀玲各承担一半装修费；二、2014年9月2日，崔文斌、贾秀玲、秦某三人在门市中是否就装修费的承担进行过协商；三、在贾秀玲退租时，崔文斌是否承诺退给贾秀玲一半装修费等问题时，秦某均作出肯定回答。
上述事实有当事人陈述、《房屋租赁协议》、房屋产权证、微信记录、询问笔录、证人秦某的证言、《鉴定报告书》等在案佐证。
本院认为：两案中双方的争执焦点为：一、崔文斌、贾秀玲在《房屋租赁协议》的履行及解除过程中是否存在违约行为；二、崔文斌的经济损失及贾秀玲的装修费用应如何承担。
首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。《房屋租赁协议》约定的房屋租赁期限为5年，因无法再继续经营，贾秀玲在第二个租赁年度即将届满前，于2016年9月7日通过微信与崔文斌取得联系，表示不再继续租赁房屋。虽然崔文斌当时没有明确表示同意解除合同，但是从其要求贾秀玲打印并张贴出租告示的行为可以看出，双方当日就《房屋租赁协议》的解除已经达成合意，该协议的订立及解除均系双方在平等自愿的基础上的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，本院对此予以确认。《房屋租赁协议》订立后，贾秀玲在其前手秦某装修的基础上，根据房屋的实际用途又进行了合理装修。尽管崔文斌表示对秦某、贾秀玲的装修事项不知情，然而在长达近三年的时间中，崔文斌对自己财产的重大事项表示不知情，显然与常理不符。因此，对于秦某、贾秀玲承租房屋后的装修事项应视为崔文斌知情并同意。根据案件的实际情况，双方订立的《房屋租赁协议》已于2016年9月7日协商一致而解除，贾秀玲应在10月20日前返还房屋。由于客观原因，崔文斌于11月1日到沧州××新区黄骅港解决第二年度租金收取、租赁房屋的收回等事宜，这亦给贾秀玲交付房屋提供了必要的准备时间，故贾秀玲应当于11月1日前向崔文斌返还房屋。装修费用如何承担等问题的解决与否不能成为贾秀玲至今拒不返还房屋的免责事由，其应当通过合法方式表达合理诉求。崔文斌在《房屋租赁协议》的履行及解除过程中无过错，不存在违约行为；在《房屋租赁协议》解除及返还租赁房屋必要的准备时间届满后，贾秀玲仍拒不返还所承租房屋的行为违约，依法应承担相应的违约责任。
其次，关于崔文斌的经济损失及贾秀玲的装修费用应如何承担的问题。贾秀玲的违约行为使得崔文斌至今不能对自己的合法财产进行占有、处分和收益，给崔文斌造成巨大的经济损失，贾秀玲对此应承担全部赔偿责任。参照双方约定的年租金100，000元，贾秀玲应按274元/天（100，000元÷365天）的标准赔偿崔文斌自2016年11月2日起的经济损失。贾秀玲作为秦某承租房屋的后手，其自愿承担秦某46，000元装修费用的行为符合法律规定。尽管秦某曾经作为崔文斌该套门市的实际承租人及转租事宜的参与人，可是其关于装修费如何承担的证言前后矛盾，加之贾秀玲又不能提供其他证据与秦某的证言相印证，对秦某的该部分证言，本院不予采信，故崔文斌与贾秀玲就装修费用如何承担没有书面或口头约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。……”。由于崔文斌与贾秀玲在《房屋租赁协议》中对形成附合的装饰装修物的处理没有明确约定，且因不可归责于双方的事由导致《房屋租赁协议》解除，所以，对于剩余三年租赁期内的装饰装修残值损失89325.46元（178650.91元÷6年×3年），崔文斌与贾秀玲各应承担50%即44662.73元，崔文斌所收的10，000元押金也应一并予以退还。贾秀玲自愿撤回第二项反诉请求，系对其诉讼权利的合法处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十七条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告崔文斌与被告贾秀玲于2014年9月7日订立的《房屋租赁协议》；
二、被告贾秀玲返还原告崔文斌位于沧州渤海新区金龙渤海新城二期G区33号门市一套两间；
三、被告贾秀玲按照274元/天的标准赔偿原告崔文斌自2016年11月2日起至实际交付房屋之日止的经济损失；
四、反诉被告崔文斌补偿反诉原告贾秀玲损失44662.73元，并退还反诉原告贾秀玲押金10，000元。
上述有给付内容的第二、三、四项于本判决生效之日起五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费50元、反诉费963元、鉴定费8000元，由崔文斌承担4619元（已交纳50元，其余4569元限本判决生效之日起五日内交纳），贾秀玲承担4394元。（已交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河北省沧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判员 刘秀杰
二〇一七年四月十日
书记员 徐家辉