广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第916号
上诉人（原审被告）：姚配灵。
委托代理人：吴书东。
被上诉人（原审原告）：广州市番禺区雅图物业管理有限公司。
法定代表人：谭锡全，该公司总经理。
委托代理人：简贤德，公司员工。
上诉人姚配灵因与被上诉人广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，雅图物业公司是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的企业法人，经营范围包括物业管理。位于广州市番禺区汇景大道汇景1、3、11座物业为广州番禺绿庭雅苑房地产有限公司挂靠广州市番禺区沙湾房地产开发公司兴建，并自行销售。2002年2月3日，广州市番禺区沙湾房地产开发公司作为甲方与本案雅图物业公司广州市番禺区雅图物业管理有限公司作为乙方签订《汇景1、3、11座物业管理委托合同》，约定甲方将广州市番禺区沙湾镇汇景大道“汇景1、3、11座”委托予乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方应维持小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆停车费、已购车位、车库管理费、装修押金、证件工本费、淤泥清运费、临时工管理费、拆墙费、有偿服务费等；物业管理服务费的收费标准为：本小区内的物业按户交纳管理费，其中住宅管理费按每月60元／户收取；约定交楼后，各业主单元不论是否空置，均需按时全额交付管理费用或其他应缴的费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之15日起按每天3‰交纳滞纳金，逾期未缴纳费用的为保护本公司合法权益将起诉至法院执行；物业委托管理的期限自2002年2月3日至业主委员会成立并聘请新的物业管理公司为止。
2002年3月31日，雅图物业公司曾就涉讼房屋与当时的业主邓肖容签订《绿庭雅苑居住公约》，约定：交楼时，各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主每月在十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、分摊费、车库管理费等；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金，同时发出催缴通知书，通知书派至业主的信箱，若在30日天内业主、住户仍未缴交应缴款及滞纳金，管理处则给予停水、电，并按应缴款的3倍罚款，若业主拖欠管理费6个月，管理处则采取法律途径向业主追讨。
姚配灵是位于广州市番禺区沙湾镇汇景大道1座2梯601房（下称“涉讼房屋”）的登记权属人，权属来源为“2004年12月向邓肖容等贰人购买”，该房屋建筑面积为68.20平方米，产权证号为3037241，发证日期为2004年12月9日。
2008年12月1日，雅图物业公司委托广东华誉律师事务所以挂号信方式向涉讼房屋前业主邓肖容寄发《律师函》（（2008）华律函字1055号），要求邓肖容于2008年12月15日前支付涉讼房屋自2007年6月至2008年10月的管理费1020元及其滞纳金771.35元共计1791.35元。经查，该函已于2009年1月11日退回给雅图物业公司。
2011年11月5日，雅图物业公司以挂号信方式向姚配灵寄发《敦促函》，要求姚配灵在2011年12月20日前支付涉讼房屋自2007年6月至2011年11月的物业管理费3240元及其滞纳金7625元，共计10865元。
2012年5月3日，雅图物业公司委托广东领烨律师事务所以挂号信的方式向姚配灵寄发《律师函》（2012领律字（96）号），要求姚配灵于2012年5月30日前支付涉讼房屋从2007年6月至2012年4月的管理费3540元及滞纳金11984元，共计13423元。经查，该函件于6月19日退回给雅图物业公司。
2014年4月15日，雅图物业公司发布《收取滞纳金的通知》，要求涉讼小区业主、住户每月10日前准时交纳当月的物业管理费，物业公司将根据《物业管理协议》、《业主公约》等相关规定，从2014年5月起收取滞纳金，凡超过每月25日未缴纳当月物业管理费的，物业公司将按约定每日1‰的标准收取滞纳金。
2014年4月2日，雅图物业公司以姚配灵欠缴物业管理费为由向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、姚配灵缴交拖欠雅图物业公司的物业管理费4920元，滞纳金641元，共计人民币5561元；2、本案诉讼费由姚配灵承担。在诉讼中，姚配灵称其于2004年10月购买涉讼房屋，并于2005年入住，居住至今从未向雅图物业公司缴纳过物业管理费，且其从未与雅图物业公司签订过《居住公约》，雅图物业公司也从未履行过作为物业管理公司的职责，不符合《居住公约》或《物业服务合同》的约定。而雅图物业公司称姚配灵在2005年入住涉讼小区后至2007年期间曾交纳过物业管理费，且雅图物业公司收取的物业管理费亦是用于支付管理人员、保安人员的工资及福利费用、共用部位的日常维护及维修、清洁及绿化、企业办公费用及固定资产的折旧，雅图物业公司提供了包括雇请保安人员维持小区治安、雇请保洁人员保持小区清洁、对设备设施进行日常维修等物业管理服务。
以上事实，有雅图物业公司提供的《汇景1、3、11座物业管理委托合同》、《房地产权情况证明》、律师函及邮件签收回单、《居住公约》、姚配灵提供的《收取滞纳金的通知》及庭审笔录予以证实。
姚配灵辩称，第一，雅图物业公司并未履行物业管理公司的职责，雅图物业公司的服务并未达到其收取物业管理费的对价，小区内多户被盗窃，小区内保安巡逻力度不足，居住在小区的内业主感觉人身、财产无法得到保障，雅图物业公司无权向姚配灵主张物业管理费；第二，雅图物业公司没有收到过雅图物业公司发来的律师函，律师函均被退件，庭前雅图物业公司提交的律师函显示雅图物业公司公司位于二楼，姚配灵至此才得知雅图物业公司的经营地址。
原审法院认为，雅图物业公司是具有物业服务资质的企业，其与广州市番禺区沙湾房地产开发公司签订的《汇景1、3、11座物业管理委托合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。而涉讼房屋的前业主邓肖容曾与雅图物业公司签订《居住公约》，在其将涉讼房屋转让给本案姚配灵之后，前期所签订的物业管理合同对购买人即姚配灵应具有同等约束力，且姚配灵亦已接受雅图物业公司作为物业管理公司提供物业服务，现雅图物业公司已为涉讼小区提供物业服务，姚配灵应依约交纳物业管理费。姚配灵提出其未与雅图物业公司签订《居住公约》不应向雅图物业公司缴纳物业管理费的抗辩，原审法院不予采纳。另，姚配灵认为，雅图物业公司并未履行其物业管理的职责，但姚配灵未提供相关证据予以证明，故对于姚配灵的该抗辩意见，原审法院不予采纳。因姚配灵在庭审中确认其自2005年起就未向雅图物业公司支付过涉讼房屋的物业管理费，因此，雅图物业公司起诉要求姚配灵支付自2007年6月起至2014年3月的物业管理费4920元（60元／月×82个月=4920元）的请求，原审法院予以支持。至于滞纳金的部分，姚配灵与雅图物业公司签订的《居住公约》约定交付管理费的日期为每月十日前由银行自动划缴，逾期未交，每逾期一天收取应付款的千分之三的滞纳金，雅图物业公司起诉要求按日收取应付款千分之一的标准计付滞纳金，从2007年6月份起至滞纳金清偿之日止，以每月管理费60元为本金，从每月11日计算至物业费清偿之日止。该项诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持，但每月滞纳金的总额应以当月管理费60元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原审法院判决：一、姚配灵于本判决发生法律效力之日起五日内向雅图物业公司支付2007年6月至2014年3月份期间的物业管理费4920元及滞纳金（从2007年6月至2014年3月份期间每月管理费的滞纳金，计付标准为：以每月管理费60元为本金，按日收取应付款千分之一的标准计付滞纳金，从每月11日计算至物业费清偿之日止，每月滞纳金的总额应以当月管理费60元为限）；二、驳回雅图物业公司的其余诉讼请求。本案一审受理费25元，由姚配灵负担。
判后，姚配灵不服原审判决，向本院提起上诉称：1、我方是在庭审过程中才得知上任业主邓肖容与广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司签订了《绿庭雅苑居住公约》及《物业管理委托合同》，并非是与广州市番禺区沙湾房地产公司签订，庭审过程中也未见沙湾房地产公司与绿庭雅苑公司两者之间是何关系的证明文件，雅图物业公司也没有出示其双方当时签订的相关协议书；2、我方没有收到对方发出的函，因其有的发给了上任业主，有的被退回，但雅图物业公司没有再次送达给我方，我方要求其提供律师函原件，同时对于雅图物业公司将函发给律师的行为不予认可；3、雅图物业公司没有尽到相应的物业服务，原审法院也没有到现场查明情况，小区的治安影响到业主的生活；4、不同意原审法院支持雅图物业公司收取滞纳金的请求。综上，原审判决认定事实错误，请求本院：1、撤销（2014）穗番法民三初字第324号民事判决；2、依法改判驳回雅图物业公司的诉讼请求。
经查，原审法院已经查明的事实无误，本院予以确认。
本院在二审中对案涉物业进行现场勘察，勘察显示：案涉物业阳台、客厅及各房间天花均有不同程度的因渗水导致的发霉痕迹。双方均确认2014年12月份雅图物业公司对天花渗水问题进行过维修，维修效果有待检测。案涉物业门禁系统可正常使用，小区入口处有安保人员，且雅图物业公司出示巡视签到表显示对案涉物业有正常巡视。双方当事人对上述勘察情况均予以确认。
本院认为，雅图物业公司作为有资质的物业管理公司，其接受广州市番禺区沙湾房地产开发公司的委托，为案涉物业提供物业服务，雅图物业公司与案涉物业前业主签订《居住公约》，姚配灵受让该物业后，雅图物业公司与前业主所签订了有关物业管理合同对姚配灵合法有效。姚配灵接受雅图物业公司为案涉物业提供的物业服务，理应向雅图物业公司支付物业管理费。姚配灵居住在案涉房屋，其自2007年6月至2014年3月长达7年时间未缴纳物业管理费，其以未收到雅图物业公司发出的催缴物业管理费的函为由主张减免物业管理费及滞纳金，依据不足，本院不予支持。经本院现场勘验，案涉物业客厅及各个房间天花存有漏水发霉痕迹，雅图物业公司与姚配灵均确认案涉物业发霉痕迹为房屋天顶漏水所致。雅图物业公司已就该问题进行维修处理，而姚配灵未能举证证明雅图物业公司未履行物业服务义务或不当履行物业服务义务。另经现场勘察，案涉物业门禁系统可正常使用，小区入口处有安保人员，且雅图物业公司出示巡视签到表显示对案涉物业有正常巡视。由此可见，姚配灵上诉称雅图物业公司没有尽到相应的物业服务义务，理据不足，本院不予采纳。
综上，姚配灵上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人姚配灵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年六月十日
书 记 员 杨仁义