北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）一中执异字第469号
案外人代荣芹，女，1970年1月4日出生。
委托代理人刘铁，北京市瑞中律师事务所律师。
申请执行人中国农业银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市西城区复兴门内大街28号。
负责人求夏雨，总经理。
委托代理人周劲龙，北京天睿（天津）律师事务所律师。
委托代理人李志亮，北京天睿律师事务所律师。
被执行人中机电集团有限公司，住所地北京市东城区东打磨厂街7号宝鼎中心6层。
法定代表人张纪伟。
被执行人中泰信用担保有限公司，住所地北京市海淀区太月园1号楼三层。
法定代表人刘霞。
被执行人北京泰跃房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区太月圆1号楼六层。
法定代表人刘汉元，董事长。
委托代理人吕峰，北京市昌久律师事务所律师。
委托代理人田丽艳，北京泰跃房地产开发有限责任公司职员。
本院在执行中国农业银行股份有限公司总行营业部（以下简称农总行营业部）与中机电集团有限公司（以下简称中机电公司）、中泰信用担保有限公司（以下简称中泰公司）、北京泰跃房地产开发有限责任公司（以下简称泰跃公司）借款合同纠纷一案［执行依据：（2006）一中民初字第10205号民事判决书；执行案号：（2007）一中执字第295号］过程中，查封了位于北京市海淀区褐石园9号楼2单元201、202、203、3单元203、6单元201、202、203的七套房产，案外人代荣芹就此向本院提出书面异议。本院依法组成由审判员阎军担任审判长，代理审判员林少波、人民陪审员王丽参加的合议庭，以公开听证的方式进行了审查。案外人代荣芹的委托代理人刘铁，申请执行人农总行营业部的委托代理人周劲龙、李志亮，被执行人泰跃公司的委托代理人吕峰、田丽艳参加了听证。本案现已审查终结。
代荣芹述称：代荣芹与泰跃公司于2007年12月28日签订借款协议，约定代荣芹将3600万元借给泰跃公司使用，借款期限为2007年12月28日至2009年12月27日，借款利息按照中国人民银行同期贷款利率计算。代荣芹于借款协议签订当日支付给泰跃公司3600万元借款。后泰跃公司经营出现风险，双方于2008年4月30日签订以房抵债协议，约定泰跃公司将其位于北京市海淀区褐石园9号楼9-2-201、9-2-202、9-2-203、9-6-201、9-6-202、9-6-203、9-3-203的七套共计632.52平方米房产作价632.52万元，转让给代荣芹，用于抵偿代荣芹借款632.52万元。双方还约定，在9号楼竣工后15日内泰跃公司向代荣芹交付上述七套房产。在代荣芹办理完毕收房手续后，如该房产达到办理产权证条件时，双方应尽快办理房屋产权手续。9号楼竣工后，泰跃公司将七套房屋交付代荣芹使用。但由于审批等原因，七套房屋至今尚未办理产权手续。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”泰跃公司以上述七套房产抵偿代荣芹的债款，泰跃公司交付了房产，代荣芹交付的房款为被抵偿的632.52万元债款。符合上述规定中第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的情况。请求法院解除对上述七套房产的查封。
代荣芹为证明其主张成立，向本院提交证据材料如下：
1、代荣芹与泰跃公司签订的借款协议，主要内容为：代荣芹向泰跃公司出借人民币3600万元，借款期限自2007年12月28日至2009年12月27日，借款利息依照中国人民银行同期贷款利率计算，用以证明代荣芹与泰跃公司签订了借款协议。
2、银行汇兑凭证复印件，主要内容为：北京中新沃克建筑装饰工程有限公司（以下简称中新公司）向泰跃公司汇款人民币6000万元，用以证明代荣芹指令中新公司将应支付给代荣芹及郑向丽的股权转让款人民币6000万元汇入泰跃公司账户。
3、代荣芹、郑向丽、泰跃公司三方确认书复印件，主要内容为：三方确认2007年12月28日中新公司将股权转让款6000万元汇入代荣芹、郑向丽指定的泰跃公司账户，其中3600万元作为代荣芹向泰跃公司的借款，2400万元作为郑向丽向泰跃公司的借款，用以证明泰跃公司收到了代荣芹的3600万元借款。
4、代荣芹与泰跃公司签订的以房抵债协议，主要内容为：因泰跃公司经营出现风险，双方协商一致提前还款，泰跃公司以其拥有产权的北京市海淀区褐石园9号楼9-2-201、9-2-202、9-2-203、9-6-201、9-6-202、9-6-203、9-3-203七套房产共计632.52平方米，作价632.52万元抵偿代荣芹相应的借款，剩余2967.48万元借款的偿还双方另行协商解决，用以证明泰跃公司与代荣芹以房抵债事项。
农总行营业部辩称：
一、代荣芹主张的事实缺乏证据证明，依法不应予以认定。首先，没有证据证明代荣芹与中新公司发生过股权转让交易以及中新公司接受代荣芹指令转移支付给泰跃公司6000万元股权转让款；也没有证据证明泰跃公司向代荣芹交付过涉案房产以及代荣芹在2008年6月法院查封涉案房产前代荣芹已实际占有涉案房产。其次，代荣芹提交的证据存在重大问题，借款协议和以房抵债协议存在文本各页之间无关联性，借款金额大小写不一致，借款期限存在涂改，无签订日期等问题，真实性无法确认。汇兑凭证和确认书没有原件无法确认其真实性。第三，代荣芹与泰跃公司存在关联关系，代荣芹是北京晨华宇宏科技发展有限公司的股东和法定代表人，该公司与泰跃公司的住所地为同一地点，且该公司是本案另一被执行人中机电公司的股东。代荣芹与本案执行人存在关联关系，其提交的证据不具有可信度。
二、代荣芹不能援引《查封规定》第十七条主张权利。首先，本案发生在《中华人民共和物权法》（以下简称《物权法》）施行之后，应适用《物权法》的规定。《物权法》确定了物权登记生效的法律原则和物权善意取得制度。涉案房屋规划为物业用房，根据《物权法》第七十三条规定，属于业主共有。泰跃公司无权处分该房屋，其与代荣芹以远低于市场价格的价格抵债，且一直没有办理过户手续，代荣芹不属于善意取得，不能对抗法院查封。其次，《查封规定》第十七条仅适用于房屋买卖关系，即买房以支付房款为对价取得房屋所有权的行为，但代荣芹提交的证据显示其与泰跃公司不是房屋买卖关系，而是借款债务抵偿关系，即以转移房屋所有权为对价消灭债权债务关系的行为。二者是不同的法律关系。第三，《查封规定》第十七条规定的构成要件看，本案中未发生过代荣芹支付购买房屋价款的行为；代荣芹在法院查封房屋之前并未实际占有房屋，代荣芹承认是在2010年7月接受的房产，但此时法院已将房屋查封了两年余；代荣芹与泰跃公司关系密切，不可能不知道泰跃公司多起案件当时已进入司法程序，其不通过正式司法程序主张权利，而是私下与泰跃公司签订协议，涉嫌构成恶意串通、干扰正常司法活动，存在明显过错。而且从其双方明显低于市价的抵债价格看，也很难看出代荣芹的善意。
综上，代荣芹所提异议不但缺乏事实基础，而且在法律关系和法律要件上均不符合法律规定，请求予以驳回。
农总行营业部为证明其主张成立，向本院提交证据材料如下：
北京晨华宇宏科技发展有限公司登记信息；
中机电公司工商登记材料。
泰跃公司述称：一、代荣芹提供的借款合同没有骑缝章，其正文内借款数额大小写不一致，借款日期有手写改动且未经双方确认，无签订日期和签订地点，泰跃公司无法进行核实，且并无生效判决对该债权进行认定。农总行营业部对泰跃公司的债权是经过生效判决确定的。二、代荣芹提供的银行汇兑凭证和泰跃公司的确认书没有原件，其真实性泰跃公司无法核实。三、代荣芹提供的以房抵债协议没有骑缝章，对其真实性、完整性泰跃公司无法核实。
本院经审查查明：
2006年12月19日，本院对农总行营业部与中机电公司、中泰公司借款合同纠纷一案作出（2006）一中民初字第10205号民事判决书，判决：一、中机电公司于本判决生效后十日内向农总行营业部返还借款本金三千万元及至二○○六年六月二十日止的利息二百一十四万二千四百二十元；二、中机电公司于本判决生效后十日内向农总行营业部偿付三千万元借款本金自二○○六年六月二十一日至借款还清之日止的利息（按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算）；三、中机电公司于本判决生效后十日内向农总行营业部偿付律师代理费一万零四元；四、中泰公司对上述三项所涉债务承担连带清偿责任；五、中泰公司承担保证责任后，有权向中机电公司追偿；六、驳回农总行营业部其它诉讼请求。判决生效后，中机电公司、中泰公司未履行判决所确定的义务，农总行营业部向本院申请强制执行。
执行中，农总行营业部于2008年5月29日向本院申请追加泰跃公司为本案的被执行人，并申请对泰跃公司财产进行保全。本院于2008年6月6日作出（2008）一中执异字第889-894号民事裁定书，裁定冻结、查封泰跃公司银行存款人民币三亿元或相应价值的财产。2008年6月18日，本院查封泰跃公司名下位于北京市海淀区褐石园，包括本案所涉9号楼9-2-201、9-2-202、9-2-203、9-6-201、9-6-202、9-6-203、9-3-203等七套房产在内的未售房产。2008年8月19日，本院作出（2008）一中执异字第890号民事裁定书，裁定：一、追加泰跃公司为本案被执行人；二、泰跃公司应在抽逃注册资金人民币三亿元范围内对农总行营业部承担责任。泰跃公司不服该裁定，向北京市高级人民法院申请复议。北京市高级人民法院作出（2008）高执复字第61号民事裁定书，裁定驳回复议，维持原裁定。
本院认为，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依照该规定，不动产物权以登记生效为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述例外情形均建立在案外人与被执行人就所涉房产签订了合法有效的书面买卖合同的基础之上。本案中，案外人代荣芹对本院执行的泰跃公司名下房产提出异议，一方面其所主张对涉案房产享有的权利在相关部门并无登记，另一方面其所提出的证据材料亦未能证明其与被执行人泰跃公司签订了合法有效的书面买卖合同。因此，代荣芹对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回代荣芹的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 阎 军
代理审判员 林少波
人民陪审员 王 丽
二〇一五年六月八日
书 记 员 王新子