上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第3685号
原告吴佳颖。
委托代理人吴子平。
被告谢萍。
被告常炀。
委托代理人常枢。
原告吴佳颖与被告谢萍、常炀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月26日受理后，依法适用简易程序。于2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告吴佳颖的委托代理人吴子平、被告谢萍、被告常炀的委托代理人常枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴佳颖诉称，2013年11月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），双方约定将上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）中两被告各享有的六分之一的产权份额转让给原告。双方约定，买卖合同签订后一周内，原告向被告支付首付款人民币30万元（以下币种相同），被告收到原告的首付款后一周内，共同办理房屋产权转让手续，剩余的房款原告应在被告2013年12月内购买新房时付清。买卖合同签订后，原告按约支付了房款30万元，并在被告的要求下又行支付25万元，合计55万元。然而，被告收到原告的房款后，并未依照合同履行过户义务，在原告多次催告下，被告竟然提出要求原告付清所有房款后再办理产权转让手续。原告认为，被告的行为已经违反了合同的约定，侵害了原告的权益，由此原告提起诉讼，要求：1、两被告继续履行买卖合同，将系争房屋中其名下的三分之一房屋产权（两被告各拥有六分之一产权份额）转让过户给原告；2、两被告向原告支付逾期过户违约金（从2013年11月22日起至判决生效之日止，按照已经支付房款55万为本金，以日千分之一的标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告谢萍辩称，对于原告要求办理过户的请求被告谢萍同意，被告谢萍在整个交易中也是秉着积极配合的态度，原告确实向被告支付了55万元的房款，收到房款后，被告将系争房屋上的银行贷款还清，并与原告一同去相关部门办理了注销抵押手续，房屋也根据合同约定实际交付原告，房屋出售时是出租的状态，之后的租金等都是原告收取。两被告为夫妻关系，原告与被告常炀系表兄妹关系，由于两被告之间的感情破裂，故双方准备离婚，现离婚纠纷正在诉讼期间。系争房屋确实逾期过户，买卖双方在合同中没有明确约定过户时间，由于被告谢萍担心之后房款的支付问题，故要求先与原告协商房款支付再行办理过户，双方就系争房屋的实际交易价格应为130万元，原告还应向被告支付75万元，对于买卖合同中记载为80万元，是鉴于当时原告与被告协商，为规避税费的支付做低价格的。现原告要求被告承担违约责任，被告认为没有道理，原告目前没有任何损失，根据双方2013年10月22日签订的合同，原告支付房款的时间延迟了，系原告违约在先，另外对于违约金的计算构成及标准被告谢萍也存有异议，原告没有什么实际损失，该违约金过高。
被告常炀辩称，被告常炀对原告的诉讼请求均同意，认为被告是违反了合同的基本准则，违约责任应该承担，就原告主张的违约金的计算构成没有异议。被告是收到了原告的房款55万元，但被告收款后将所有房款均交由被告谢萍，由谢萍归还银行贷款等手续，除此外应当还有剩余。另外，双方就系争房屋的交易价到底多少，被告常炀因都听从被告谢萍的意见，故协商均是谢萍进行的，被告常炀仅在合同上签字，就具体多少钱成交，被告常炀也不很清楚，但根据双方签署的买卖合同上，显示的交易价应为80万元。系争房屋逾期过户完全是人为拖延导致，被告常炀多次向被告谢萍提出，共同去交易中心办理系争房屋过户手续，原告也向被告常炀发函表示尽快履行合同，但因为被告谢萍不到场导致双方过户迟迟未予办理。关于原、被告之间的关系，以及两被告就婚姻问题正在诉讼审理中相关事实，被告常炀均无异议。
原告吴佳颖再称，就系争房屋双方确实曾于2013年10月22日协商过并在相关合同上签字，当时合同上显示为130万元，但该份合同已经失效，被后面双方签署的买卖合同所覆盖。就价格问题实际是鉴于大家有争议发生变化。当时在购买系争房屋时，系争房屋的购买价为182万余元，被告没有出过钱款，仅是提供过60万元的银行贷款，因考虑亲戚因素，两被告的份额是原告父女转让给他们的，之后的贷款虽也由被告予以归还，但他们得到的回报高于了被告的付出，由此之后双方将系争房屋份额转让款协商到了80万元，该价款是买卖双方的真实意思表示。
经审理查明，系争房屋当时以182万余元的价格购买，房屋的权利人登记为吴子平、吴月萍、常枢、谢萍、常炀、吴佳颖六人，其中谢萍与常炀通过贷款的方式支付房款60万元，之后银行贷款也由贷款人予以归还。案件审理中，所有权利人均到庭确认各人对系争房屋享有六分之一的产权份额，并对原、被告之间的买卖不持异议。吴子平与吴佳颖为父女关系，常枢与吴月萍及常炀与谢萍为公婆及子媳关系，吴月萍与吴子平是姐弟关系。
2013年11月13日，原告吴佳颖作为乙方（买受人）与被告谢萍、常炀作为甲方（卖售人）就系争房屋相关权利份额转让签订买卖合同，约定转让价款为80万元，甲、乙双方签约一周内，乙方向甲方支付房款30万元，甲方收到乙方30万元首付款后一周内，办理房产产权过户手续；乙方应付甲方剩余房款即2013年12月内甲方购新房时付清；买卖合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年2月13日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；买卖合同补充条款（一）约定，转让三分之一产权，非房屋总价，新产权证：吴佳颖二分之一，吴子平、吴月萍、常枢各六分之一；甲方收到乙方首付款30万元之后一周内，双方共同向房产交易中心办理房产产权转让过户手续；由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，致使乙方不能办理房产产权转让过户，乙方按照买卖合同第十条第（一）款追究甲方的违约责任，即每逾期一日，甲方应向乙方支付已付款千分之一的违约金，合同继续履行；……。2013年11月11日，原告通过银行转账形式向被告支付30万元，次日又通过转账支付25万元，同年11月14日，两被告向原告出具收条，表示收到原告关于系争房屋的房款合计55万元。系争房屋上所设定的抵押已于2013年12月4日被登记注销。2013年12月8日，原告向两被告分别发送函件，表示原告在支付了款项后，依约被告应当办理房产转让过户手续，现催告被告尽快办理相关手续，要求被告在收到函件三天内给予答复。被告常炀确认收到该信函。2013年12月11日，发给被告谢萍的信函由被告谢萍父亲予以签收。因双方至今未予办理系争房屋产权变更转移登记手续，故原告提起诉讼，诉如所请。
另查，2013年10月22日，以两被告作为出卖人（甲方）与吴子平、原告吴佳颖作为买受人（乙方）签署《房屋买卖合同》一份，约定乙方受让甲方关于系争房屋三分之一部分，双方协商一致，同意房屋转让款为130万元，乙方的付款方式和付款期限及房屋过户办理由双方在付款协议中约定明确；合同生效后，甲、乙双方应按国家和上海市的有关规定缴纳各自承担的税费；乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，……合同继续履行，甲方逾期未交付房地产，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款千分之一的违约金，合同继续履行；……。当日，双方还签署《补充协议》一份，约定甲乙双方签约一周内，乙方向甲方付款30万元；常炀、谢萍收到乙方的首付款后一周内，甲、乙双方办理房产过户手续；乙方应付常炀、谢萍余款100万元在2013年12月内，常炀、谢萍购新房时一并付清。
再查，2013年11月被告谢萍与原告的委托代理人吴子平在被告谢萍车内交谈中有如下内容：被告谢萍表示“我现在就和你说一下，现在我们两个人的份，共同财产不是130万吗？”，吴子平表示“哎”，谢萍表示“你已经支付了55万元对吗？”，吴子平表示“哎”，谢萍又表示“还有75万元对吗？”，吴子平表示“哎”；之后吴子平表示“55万，事实上我已经多付了25万；……第二步，过户，这个一周里面要过掉的；……因为你要付公积金的，时间耽误掉了，那我们暂且不论；……过户过掉，我要付给你们第三笔钱”，谢萍表示“嗯，还有75万”，吴子平表示“那你们要自己去商量，这个钱怎么去付法，我不能帮你们拿主意的，你说对吗？你们商量好，……只要你们两个人有个东西给我，我就操作”。当月双方另一次交谈中，吴子平表示“……比如说现在再给你（谢萍）10万，你看看好像房款当中，我130万我拿了65万，好像很有道理的，你大概现在就这么想的，很有道理的。……你现在得到了多少？缺口是多少？应该给你多少？这其中房款呢还有75万你还可以拿多少？你懂我意思么？”。根据上述交谈内容，应系发生在原告已经付款之后，结合系争房屋中存在银行的抵押情况，双方交谈中也涉及到因银行贷款尚未注销下致使未能按照合同约定期限内过户双方就此的协商。另外双方在交谈中所谈及的协议及补充协议即为被告谢萍在案件审理中所提供的，原、被告双方于2013年10月22日签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》。
以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、收条、银行转账凭条、上海市房地产权证、函件及挂号回执、《房屋买卖合同》、《补充协议》、录音材料等及当事人陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。鉴于系争房屋的所有权利人均确认系争房屋的产权由各权利人各享有六分之一的产权份额，对于原、被告之间的买卖，各权利人均不持异议，由此原、被告双方就系争房屋中所确认拥有的产权份额转移达成一致意思，应为合法有效。根据相关约定，被告应于收到原告30万元房款一周内办理相关权利转移变更手续，否则需承担违约责任，本案中，原告已于2013年11月11日向被告支付房款30万元，但被告并未依照合同约定的时间在之后的一周内办理相应的过户手续，虽房屋中存在银行抵押，在办理过户前应当先行予以涤除，但基于双方如此的约定，作为履行过户义务的被告应当预计好办理相关手续办理的时间，基于此才做出相关的约定，被告应当严格遵守。另外被告谢萍提出，双方在2013年10月22日签署《房屋买卖合同》及补充协议，原告应在该合同签署后一周内支付30万元，原告违约在先，对此本院认为，原告付款是否迟延并不能作为被告对抗履行其合同主要义务的理由，被告在确认收到原告支付的房款55万元下，应当及时行使过户义务，但直至本案开庭时被告尚未行使相关义务，其行为已构成违约，现原告要求两被告配合其办理过户手续，于法有据，本院予以支持。另外鉴于被告逾期办理过户，原告要求被告依照合同约定承担以已支付房款55万元为本金，从2013年11月22日起至判决生效之日止，以日千分之一的标准计算的违约金，对此被告常炀虽不持异议，但被告谢萍认为原告没有什么实际损失，该违约金过高，对此本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，鉴于原告已行支付了房款55万元，该款的日千分之一的标准确显属偏高，故对被告谢萍认为违约金过高的意见，本院予以采纳，本院将依据被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定。就原告所主张的违约金起算及截止时间，尚在合同约定的范畴之内，符合合同约定，本院予以支持。
现原告要求被告将系争房屋产权份额过户给原告，但考虑到房屋交易的权利对等原则，在系争房屋产权份额过户于原告的同时，原告亦应提供相应履行付款能力的证明，在本院向原告释明下，原告也同意依照本院认定的房款金额将款项解入法院的代管款账户，并在本案中过户时一并予以处理。就房屋产权转让份额的款项金额，双方存在争议，原告认为根据2013年11月13日双方签署的买卖合同，约定房款为80万元，系双方的真实意思表示，被告谢萍则认为2013年10月22日双方签署的《房屋买卖合同》及补充协议所约定的房款130万元才为双方的真实意思表示，买卖合同中80万元仅是双方为办理交易过户减少税费缴纳所签署，对此本院认为，第一，根据原告委托代理人吴子平与被告谢萍于2013年11月的交谈录音内容反映，该发生在双方2013年11月13日已行签署买卖合同支付相关房款之后，但双方交谈的内容中所涉及的合同仍围绕在双方2013年10月22日签署的《房屋买卖合同》、补充协议及相关履行上，同时被告谢萍在多次围绕130万元房款的支付的表述中，原告虽提出对此并未直接应答，但其中也并未予以纠正或反驳，甚至在其自行打比方时也以130万元房款如何支付予以陈述，该反应与其就《房屋买卖合同》、补充协议已于2013年11月13日签署买卖合同所失效的表述，相互违背且不合常理；第二、双方于2013年10月22日所约定的房款价格更符合相关市场价值，原告虽表示对此价格双方存有争议，并对房价降低至80万元作出解释，对此认为，即使依照80万元，也低于原告所认为的该房屋市值，结合双方当时买卖系争房屋产权份额的目的是为被告另行购置房屋，被告将系争房屋的产权份额款项大幅度的降低，不合常理，同时被告在当时购置房屋中通过贷款的方式出资60万元，近房屋总价的三分之一，原告认为被告得到的回报高于其付出，该解释也不具有说服力；综上，就双方对系争房屋价款的真实意思表示应为130万元，之后就房屋价格的条款并未被之后签署的买卖合同所替代覆盖，因而原告应继续向两被告支付剩余房款即75万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告谢萍、常炀应在本判决生效之日起十日内协助原告吴佳颖将上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋中两被告各享有的六分之一产权份额转让给原告吴佳颖，与此同时，原告吴佳颖向被告谢萍、常炀支付上述房屋剩余房款75万元；
二、被告谢萍、常炀应在本判决生效之日起十日内向原告吴佳颖支付从2013年11月22日起至判决生效之日止（双方在判决生效之日前办理过户的，算以实际办理过户之日止）以55万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算的逾期过户违约金。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，163元，减半收取计6，081.50元，由被告谢萍、常炀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 盈
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。