长春净月高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0194民初904号原告：长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区。法定代表人：刘沛鑫，系该公司总经理。委托代理人：张琦，系该公司员工。委托代理人：岳剑，系该公司员工。被告：净月高新技术产业开发区雪蒂斯饮品净月店，系个体工商户，住所地净月高新技术产业开发区。经营者：张艳宁。委托代理人：宋阳，吉林阳光博舟律师事务所律师。委托代理人：张啸，吉林阳光博舟律师事务所律师。原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司（以下简称诺睿德投资管理公司）诉被告净月高新技术产业开发区雪蒂斯饮品净月店（以下简称雪蒂斯饮品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诺睿德投资管理公司的委托代理人张琦、岳剑，被告雪蒂斯饮品店的委托代理人宋阳、张啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诺睿德投资管理公司诉称，原、被告于2015年7月22日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于长春净月高新技术产业开发区新城大街与天富路交汇X广场A8铺位经营水吧等项目，建筑面积31.33平方米，租赁期从2015年7月22日至2020年8月31日。截止到2017年6月14日，被告尚欠原告物业费人民币（以下币种同）7356元。根据合同第八条第1项约定，被告应承担违约金7356元。另被告在经营过程中多次组织人员扰乱商街经营秩序，干扰商街正常运营，己被长春市公安局净月大街派出所记录在案，双方己无继续合作的基础。被告经营者张艳宁被列入我国失信被执行人名单，已丧失履行能力，原告亦有权根据不安抗辩权之规定，申请解除合同。故原告诉至我院，请求判令：1.解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告将承租的房屋交还原告；2.被告按合同约定向原告支付自2016年4月1日起至2017年6月14日拖欠的物业费7356元，最终支付的物业费以被告实际返还房屋之日计算。3.被告支付原告违约金7356元。4.本案诉讼费等由被告承担。被告雪蒂斯冷饮净月店辩称，1.被告不同意与原告解除《商铺租赁合同》；2.被告未拖欠原告的物业费，具体原因包括：原告无物业管理资质、原告收取物业费没有合法依据、被告承租商铺所在的X广场消防设施未达标，原告提供的经营场所和物业服务不完善，被告不应支付物业费；3.违约金约定过高，原告无实际损失，被告也未违约，故违约金不同意支付。4.原告主张的诉讼费、保全费、执行费等于法无据，被告不同意支付。5.张艳宁具有继续履行合同的能力。经审理查明，2015年7月22日，原告诺睿德投资管理公司（甲方）和张艳宁（乙方）签订《商铺租赁合同》，第一条约定：由乙方承租甲方位于长春净月高新技术产业开发区新城大街与天富路交汇X广场A8栋铺位，用于经营雪蒂斯冷饮店，租期从2015年7月22日至2020年8月31日，乙方按上打租季向甲方交纳租金，在租赁期内，甲方给乙方18个月免租期，免租期从甲方项目开业之日起计算，甲方给予乙方免租装修期60天（不含免租期）。第一租约年租金全免，第二租约年上半年免租，下半年收取标准租金50%，第三租约年收取标准租金的60%，第四租约年收取标准租金的80%，第五租约年收取标准租金的100%，第六租约年至第十租约年每年按上一租约年租金的8%递增。乙方需按季度向甲方交纳22元人民币/平方米/月的物业管理费，物业管理费的优惠政策（装修期免收物业费）是第一年收取标准费用70%，第二年收取标准费用80%，第三年收取标准费用90%，第四年及以后按照100%收取。第四条第六款约定：乙方如逾期拖欠租赁费、物业费等一切应缴范围的费用，甲方有权按欠缴费用总额的5%（天）按日收缴违约金，若乙方拒不交纳，甲方有权在乙方交纳的经营质量保证金中予以扣除，如拖欠15日（含15日）以上，甲方有权解除合同并不退还租金及保证金，如租金及保证金不足以弥补甲方的损失，甲方有权向乙方追偿。第八条第一款约定：本合同签署后，如乙方未在约定期限内足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金、租金及物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权单方解除本合同，乙方已交保证金（如有）不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付金额的违约金。2015年8月6日，长春市合众物业服务有限公司（甲方）与诺睿德投资管理公司（乙方）签订《商街物业管理服务合同》，由甲方为乙方提供物业服务，乙方向其支付物业管理服务费，合同第二条约定：乙方应安排签约商户同甲方直接签署物业合同，按照蜀水巷22/元/月/平方米，巴山街15/元/月/平方米，由甲方直接对商户进行收取，若商街商户未与甲方签署物业合同（包含未及时签署的商户），由乙方代为收取物业费。2016年1月1日，张艳宁承租的X广场的“雪蒂斯冷饮净月店”正式开街。张艳宁已交付了2016年1月1日至2016年3月31日的物业费1447元（其中965元系张艳宁交纳，剩余482元系冲抵款）。另查明，张艳宁在长春市绿园区人民法院受理的（2013）绿执字第00220号案件中因其全部未履行其债务被列为全国失信被执行人名单。上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、营业执照、开街运营证明、失信证明、视频光盘、《商街物业管理服务合同》、被告提供的民事判决书两份及庭审笔录等证据予以证实，足以认定。本院认为，诺睿德投资管理公司和张艳宁签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违法相关的法律和政策，合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于被告以物业费收取没有依据、消防设施未达标、诺睿德投资管理公司未提供完善的物业服务为由不应当交纳物业费的观点，因诺睿德投资管理公司已和合众物业公司达成物业管理服务合同，由合众物业公司提供物业服务，且《商铺租赁合同》中已约定物业收费标准，张艳宁对此亦未提出异议，并按期交纳了2016年1月至3月间的物业费，视为张艳宁对物业收费标准予以认可；消防设施虽未经验收，但张艳宁已接收并进行装修，故此不能作为不交物业费的抗辩事由；张艳宁仅提供了视频资料且并无其他证据佐证，故不能因此认定诺睿德投资管理公司未提供完善的物业服务，综上，张艳宁应按照合同约定交纳物业费。因张艳宁自2016年4月1日起不再交纳物业费，根据合同的约定，诺睿德投资管理公司有权要求解除合同,诺睿德投资管理公司的该项诉讼请求予以支持。诺睿德投资管理公司所在的“巴蜀映巷”特色商业街于2016年1月1日开业，物业费的起算时间应从2016年1月1日起算，2016年1月1日至2016年12月31日张艳宁应按照物业费收取标准的70%交纳物业费，2017年1月1日至2017年12月31日张艳宁应按照物业费收取标准的80%交纳物业费。因张艳宁已交纳2016年1月1日至2016年3月31日期间的物业费，故2016年4月1日至2017年6月14日张艳宁应交纳的物业费总额为7347.51元［31.33平方米*22元人民币/平方米/月*9个月*70%+31.33平方米*22元人民币/平方米/月*5个月14天*80%］。合同解除后，张艳宁无需再继续交纳物业费，故最终交纳的物业费应截至本判决生效之日。关于租金，因在租赁期内，诺睿德投资管理公司给张艳宁18个月免租期，因张艳宁称签订合同后其便开始装修，故租金的起算时间应为2017年7月1日。合同解除后，张艳宁无需再继续交纳租金，故最终交纳的租金应截至本判决生效之日。关于合同约定的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司与被告净月高新技术产业开发区雪蒂斯饮品净月店于2015年7月22日签订的《商铺租赁合同》，被告净月高新技术产业开发区雪蒂斯饮品净月店于判决生效后五日内将承租房屋交还原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司。二、被告净月高新技术产业开发区雪蒂斯饮品净月店向原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司支付自2016年4月1日至2017年6月14日拖欠的物业费共计人民币7347.51元及2017年6月15日至本判决生效之日的物业费（物业费计算公式为：时间×收费标准×收费比例×商铺面积。时间：具体占用月数（未足月的，按实际占用天数所占当月天数百分比计算）。收费标准：22元/平方米/月，商铺面积：31.33平方米，收费比例：自2016年4月1日至2016年12月31日支付物业费的70%，2017年度支付物业费的80%，2018度支付物业费的90%,2019年度及以后年度支付物业费的100%）三、被告净月高新技术产业开发区雪蒂斯饮品净月店向原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司支付自2017年7月1日至本判决生效之日的租金（租金计算公式为:时间×收费标准×收费比例×商铺面积。时间：具体占用天数。租金标准为：3.6元/平方米/天。商铺面积为31.33平方米。收费比例：自2017年7月1日至2017年12月31日按50%计算，2018年度按60%计算，2019年度按80%计算,2020年度按100%计算）。四、驳回原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169元，由被告净月高新技术产业开发区雪蒂斯饮品净月店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 侯 哲代理审判员 时 秋代理审判员 翟晓萌二〇一七年十一月一日书 记 员 刘 爽