北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初22103号
原告：强某，男，1979年5月9日出生，住北京市通州区。
原告：吴某，女，1981年5月1日出生，住北京市通州区。
被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。
法定代表人：杨维旺，董事长。
委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。
原告强某、吴某诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告强某、吴某，被告实地公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告强某、吴某向本院提出诉讼请求：1.判令实地公司给付赔偿金320580元（截止起诉之日止）；违约金21624元（截止起诉之日止）。2.判令实地公司向强某、吴某交付产权登记证书；3.诉讼费由实地公司承担；4.判令大连意美企业管理服务有限责任公司北京分公司退还物业费4866元。事实与理由：强某、吴某于2013年8月3日与实地公司签订商品房预售合同，购买座落于通州区新华大街南，中山大街北侧、商业办公综合楼x层xxxx商铺，该商品房的用途为商用。约定在2013年10月15日前，向强某、吴某交付符合交付条件的该商品房，并委托实地公司为强某、吴某办理房屋产权证书。2013年12月28日，实地公司向强某、吴某以快递方式送达了入住通知书，要求强某、吴某收房，并且办理入住。2014年3月24日强某、吴某办理了收房手续，并与实地公司指定的物业公司，签订了物业管理协议和商场管理协议。2016年11月13日，实地公司电话通知强某、吴某领取房屋产权证书，但强某、吴某到达现场后，实地公司却要求强某、吴某签订承诺书，内容为放弃追究实地公司一切违约责任，称这是行业规则，建委认可的，否则就认定为强某、吴某自己不领取产权证书，实地公司已完全履行完毕购房合同义务。涉案商铺所在楼层自2014年3月24日收房之日起至起诉日止，始终未开业经营，致使强某、吴某无法实现正常的经营目的。根据周边商铺租金调查结果，结合涉案商铺地理位置及周边商业环境，该商铺价位远高于周边商铺销售价格的客观事实，租金应最低定位在20元/平方米/天。赔偿金支付标准（截止起诉日止）：20元×13.7平方米×30天×39个月＝320580元。另，依合同约定，2016年10月23日前应取得房屋产权证书，实地公司应履行办理和交付的义务，实地公司违背合同约定，应支付违约金。违约金给付标准（截止起诉日止）：854392（购房款）×0.0001×260天＝22214.192元。2017年8月1日，强某、吴某申请变更诉讼请求为：1.实地公司给付强某、吴某赔偿金320580元，违约金21624元。2.判令实地公司向强某、吴某交付产权登记证书。3.诉讼费用由实地公司承担。4.申请撤销对于大连意美企业管理服务有限责任公司北京分公司退还物业费4866元的诉讼请求。
被告实地公司辩称，不同意强某、吴某的第一项、第二项、第三项诉讼请求。本案的事实是，2013年8月3日实地公司与强某、吴某签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1513604），约定强某、吴某购买实地公司开发的位于通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼x层xxxx号房屋。合同签订后，实地公司依约履行合同，向强某、吴某交付了xxxx号房屋、办理了入住手续。2014年11月2日，强某、吴某向实地公司交纳了全部购房款和办理不动产权证书的全部费用及资料，2016年10月19日，实地公司按照合同附件十9-3条的约定，在强某、吴某向实地公司缴清全部房款且实际办理入住之日起720日内取得不动产权证，强某、吴某没有前来领取。因此，实地公司没有违约行为，不应向强某、吴某支付赔偿金和违约金。同时，根据谁主张谁举证的原则，强某、吴某应对起受到实际损失承担举证责任；故强某、吴某要求实地公司给付赔偿金320580元和违约金21624元的诉请没有事实依据和法律依据，人民法院不应支持其诉讼请求，请法院判决驳回强某、吴某的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：实地公司（出卖人）与强某、吴某（买受人）于2013年8月3日签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1513604），合同第三条基本情况：该商品房房屋座落为通州区新华大街南，中山大街北侧商业、办公综合楼x层xxxx，该商品房的用途为商业。第五条计价方式与价款：房屋总价款848035元。第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合：3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：1.市政基础设施：上水、下水、市政双路供电、过渡性供电于2013年11月15日达到正常使用；供暖于2013年11月15日达到2+2风机盘管系统（附件六）；电话通信线于2013年11月15日交付。如果在约定期限内未达到条件，双方同意出卖人采用其他方式满足买受人使用需要。2.其他设施：购物中心于2013年12月28日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意出卖人采用其他方式满足买受人使用需要。第二十二条产权登记：（二）转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。
合同附件六装饰和设备标准的约定：主体结构为现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构；外墙采用铝板及砌块；电梯厅地面由设计师按装饰风格在高档石材、地砖中选用；采暖制冷系统为2+2风机盘管系统；供电为设有分级过载保护，插座带漏电保护；保安系统为24小时封闭管理，并设有巡更记录系统。首层大楼、电梯轿厢、地下停车场、24小时摄像监控；泊车管制系统为智能化地下停车场管理系统。电梯直达地下停车场，停车场内设置消防报警连动控制系统、自动喷淋灭火系统及紧急压扣装置。消防设备按国家有关规定安装消防设施；微蜂窝为地下停车场、电梯厢及易产生收讯死角处，设置手机信号增强设备。备注：上开表列之各项建材设备，出卖人视市场供需及建筑细部设计需要，得采用同级品或更高级品施做。同级品：系指品质、价位相当或超越者。
合同附件十补充协议第9条对商品房预售合同第二十二条的修改和补充9-3约定：将二十二条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后以此补齐或更换之日起算。”
庭审中，强某、吴某与实地公司共同确认：实地公司于2014年3月24日向强某、吴某交付涉案房屋；强某、吴某于2014年11月2日向实地公司支付印花税、合同税、测绘费、产权登记费、手续费共计2038.22元，公共维修基金2744元，契税25631.76元。涉案房屋[京（2016）通州区不动产权第xxxxxxx号不动产权证书,持证人强某；京（2016）通州区不动产权第xxxxxxx号不动产权证书,持证人吴某]已于2016年10月19日办理转移登记至强某、吴某名下，不动产权证书现在实地公司处，但实地公司未将上述不动产权证书交付强某、吴某。
强某、吴某申请撤销对于大连意美企业管理服务有限责任公司北京分公司退还物业费4866元的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、北京市地方税务局通用机打发票、实地公司收款专用收据若干张、京（2016）通州区不动产权第0048948号不动产权证书、京（2016）通州区不动产权第xxxxxxx号不动产权证书及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点：一、实地公司是否给付强某、吴某预期经营损失赔偿金；二、实地公司逾期交付不动产权证书是否构成违约行为。
实地公司是否给付强某、吴某预期经营损失赔偿金一节。基于强某、吴某与实地公司的真实意思表示且未违反强制性规定，故合同依法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案诉讼中，强某、吴某主张实地公司给付预期经营损失赔偿金，理由是商场一直未正常营业，导致强某、吴某办理了相关手续，交纳了全部费用，却未能经营，未能获得一定的租金收益。另，强某、吴某主张根据周边商铺租金调查结果等因素确定租金最低在20元/平方米/天。实地公司辩称，商场属于商业用房，买受人应承担相应经营风险。本院认为，《北京市商品房预售合同》中约定的“购物中心于2013年12月28日达到使用条件”不完全等同于“购物中心开业经营”,“购物中心达到使用条件”应理解为“购物中心已经竣工验收可以开业经营”。现购物中心已经竣工验收而未能开业经营，应属于强某、吴某正常经营风险。故强某、吴某主张预期经营损失赔偿金，缺乏依据，本院不予支持。
实地公司逾期交付不动产权证书是否构成违约行为一节。强某、吴某与实地公司签订的预售合同附件十补充协议第9条约定：将产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后以此补齐或更换之日起算。”该条款约定的产权转移登记应于提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得。本院认为，该补充协议第9条约定源于《北京市商品房预售合同》第二十二条中的（二）转移登记。2014年11月2日，强某、吴某向实地公司交纳了契税、公共维修基金等费用，实地公司应从次日起720日内取得涉案房屋转移登记。涉案房屋产权于2016年10月19日转移登记至强某、吴某，实地公司依约履行了该项条款义务，并未违约。故强某、吴某主张实地公司支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。
强某、吴某主张实地公司交付不动产权登记证书一节，本院认为，实地公司已代强某、吴某办理房屋登记转移手续并取得了不动产产权证书，实地公司应向强某、吴某交付不动产权登记证书，故本院对强某、吴某主张实地公司交付不动产权登记证书的请求予以支持。办理完毕房屋登记转移手续标志着物权的取得，这不同于不动产权证书的交付。双方对于实地公司拒绝将不动产权证书交付强某、吴某情形处置，缺乏合同违约金条款约定，故强某、吴某套用实地公司逾期办理房屋登记转移手续的违约金条款主张实地公司支付拒绝将不动产权证书交付的违约金854392（购房款）×0.0001×260天＝22214.192元，缺乏依据，本院不予支持。强某、吴某可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定另行主张相关权益。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京实地房地产开发有限责任公司向原告强某、吴某交付不动产权证书（[京（2016）通州区不动产权第xxxxxxx号不动产权证书,持证人强某；京（2016）通州区不动产权第xxxxxxx号不动产权证书,持证人吴某]；），于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告强某、吴某的其他诉讼请求。
案件受理费3253元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决书生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 金 曦
二〇一七年十月十日
书记员 田琳瑜