黑龙江省望奎县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1221民初78号
原告：望奎县同源物业管理有限公司。
法定代表人：张宝库，职务经理。
被告：甫士兰，现住望奎县。
委托代理人关宝年，黑龙江兴望律师事务所律师。
被告：周显林，现住望奎县。
原告望奎县同源物业管理有限公司（以下简称同源物业公司）与被告甫士兰、周显林排除妨害纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同源物业公司法定代表人张宝库、被告甫士兰及其委托代理人关宝年、被告周显林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同源物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告立即停止侵害原告物业经营权的活动，从非法占用的望奎县同源润景小区物业用房和门卫房中迁出，交还原告管理使用。2、要求二被告立即停止非法物业管理活动，将同源润景小区物业管理权交还给原告。事实和理由：原告同源物业公司系依法成立并具有三级物业管理资质的物业管理企业，该公司于2014年9月3日与望奎县同源润景小区的开发企业黑龙江广中房地产开发有限公司（以下简称广中公司）签订了《同源润景小区物业移交管理合同》，双方约定将该小区的物业管理及维修、维护工作全部移交原告同源物业公司管理。之后原告即全面投入该小区的物业管理工作。2015年9月后，被告甫士兰、周显林（二人系夫妻关系）伙同于某强行占用该小区的物业用房和门卫房进行物业管理。无奈原告将于某诉至望奎县人民法院，要求于某撤出其占用的望奎县同源润景小区物业用房和门卫房；同时要求于某将该小区的物业管理权交还原告同源物业公司。一审法院判决支持了原告同源物业公司的诉讼请求，于某不服该判决依法提起了上诉，二审法院以（2016）黑12民终115号判决维持了一审判决。该判决生效后于某即退出了该小区的物业管理。而二被告却没有退出。后该小区的50户业主向望奎县人民法院起诉原告，要求终止履行原告与广中公司签订的物业移交管理合同。望奎法院一审判决支持了该小区50户业主的诉讼请求，原告同源物业公司不服依法提起了上诉，二审法院以（2016）黑12民终1204号民事裁定书裁定撤销了一审判决，同时裁定该小区50户业主诉讼主体不适格驳回起诉。现二审法院的两份法律裁决均已生效。对此原告同源物业公司认为，其与广中公司签订的物业移交管理合同合法有效，应继续履行。原告依法享有对同源润景小区的物业管理权和经营权。二被告强行占用该小区的物业用房和门卫房进行物业管理的行为已对原告构成侵权，请求判令二被告停止侵权，撤出其占有的望奎县同源润景小区物业用房和门卫房，同时将该小区的物业管理权交还给原告同源物业公司。
被告甫士兰辩称，原告与广中公司签订的该小区的物业管理移交合同是违法合同，被告行使该小区的物业管理是小区65户业主同意并签订了小区卫生安保服务合同的，被告管理小区物业有理有据、合法。
被告周显林的答辩意见与被告甫士兰的答辩意见一致。
原告同源物业公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：
绥化市中级人民法院（2016）黑12民终115号民事判决书和绥化市中级人民法院（2016）黑12民终1204号民事裁定书。证实原告与广中公司签订物业管理移交合同并未终止履行。
被告甫士兰为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、单保军等65户业主与其签订的同源润景小区卫生安保服务合同，证实其取得了该小区的物业管理权。
2、广中公司出具的同源润景小区物业移交管理合同的情况说明，证实移交管理的是后期的物业管理。
3、望奎县物业办关于解决于某上访问题的建议，证实物业办建议业主向法院提起民事诉讼。
4、业主于某的当庭证言，证实原告与广中公司签订的物业合同是后期物业合同；二被告有该小区物业管理权，另外该小区有业主委员会，县物业办及县公安局均已备案，只是没刻公章。
5、绥化市公安局印章治安管理信息系统印章准刻证明，证明县公安局已批准刻该小区业主委员会印章。
被告周显林未提交证据。
经庭审质证，二被告对原告提交的证据有异议，认为二审的两份裁决未对物业合同的效力进行确认，原告对被告甫士兰提交的证据有异议，认为这些证据与本案无关，既使业主解除原告的物业管理权也应通过诉讼程序依法解除。
本院对当事人提交的证据及双方质证意见。对证据确认如下：对原告提交的两份二审法院的裁决，因为生效法律裁决，故对这两份裁决书予以确认。对被告甫士兰提交的这些证据因不能对抗二审法院生效的裁决，这些证据也不能证实在原告物业管理合同未终止履行时，二被告取得该小区物业管理权的合法性。故对被告提交的证据均不予确认。
本院依据确认的证据认定如下事实：原告同源物业公司是2009年由职能部门批准成立的具有三级资质等级的物业管理企业。润景小区由广中公司承建并进行物业管理，2014年7月该小区工程全部竣工后，广中公司与原告签订了同源润景小区物业移交管理合同，将该小区后期的物业管理及维修、维护工作全部移交给原告。原告于是取得对该小区进行物业管理并提供服务的资格。2015年9月后，该小区业主于某、被告甫士兰占用该小区的物业用房和门卫房进行物业管理，于是原告将于某诉至法院，要求于某撤出其占用的该小区物业用房及门卫房，并要求将其物业管理权交还给原告。一审法院判决支持了原告同源物业公司的诉讼请求，于某不服提起了上诉，二审法院以（2016）黑12民终115号判决维持了一审判决。该判决生效后于某即退出该小区的物业管理。但被告甫士兰没有退出。2016年5月1日该小区召开了业主大会，会议一致同意：一、终止广中公司与原告签订的物业移交合同；二、同意被告甫士兰代表全体业主管理该小区物业；三、同意被告甫士兰与于某代表业主终止原告的合同，参加法律诉讼。于是于某与被告甫士兰代表该小区的50户业主向法院提起诉讼，要求判令原告同源物业公司与广中公司签订的物业移交管理合同终止履行。一审法院以（2016）1221民初661号民事判决书判决支持了该小区50户业主的诉讼请求。原告同源物业公司对此判决不服，依法提起了上诉，二审法院认为提起解除物业服务合同的主体、应是小区的业主委员会，未依法成立业主委员会的，应由小区的全体业主共同提起诉讼，该小区50户业主作为原告提起诉讼，诉讼主体不适格，故二审法院作出了（2016）黑12民终1204号裁定书，裁定撤销了一审法院（2016）黑1221民初661号民事判决书，同时裁定驳回了望奎县同源润景小区50户业主的起诉。
本院认为，原告同源物业公司是通过与同源润景小区的建设单位广中公司签订物业管理合同，取得的对该小区进行管理并提供服务的资格。该小区的50户业主提起诉讼要求终止原告与广中公司签订的物业管理合同，一审法院虽判决支持了该小区50户业主的诉讼请求，但二审法院却以该小区的50户业主提起诉讼主体不适格为由，裁定驳回了该小区的50户业主的起诉。致此原告同源物业公司与广中公司签订的物业管理合同并未依法终止。该合同仍然有效。被告甫士兰在原告同源物业公司与广中公司物业管理合同未依法终止的情况下，与该小区的65户业主签订卫生安保服务合同（即物业管理合同）的行为是无效的。此时被告甫士兰与其丈夫周显林进行该小区的物业管理行为侵害了原告的合法权益，应当停止侵害。对原告的诉讼请求予以支持。故本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第二款、第一百三十四条第（一）项、第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告甫士兰、周显林撤出其占有的望奎县同源润景小区物业用房和门卫房，交还原告管理使用。
二、被告甫士兰、周显林将望奎县同源润景小区的物业管理权交还给原告同源物业公司。
上述两款二被告应于本判决生效后15日内履行完毕。
案件受理费25元，由被告甫士兰、周显林共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审判员 王春阳
二〇一七年三月二十三日
书记员 邵 宇