新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新0104民初5511号
原告（反诉被告）：新疆双庆投资有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：唐世国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孔鹤霏，新疆金桐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张秉华，新疆金桐律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江苏荣德建设有限公司，住所地江苏省徐州市。
法定代表人：刘永涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵年，新疆仕诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）新疆双庆投资有限公司（以下简称双庆公司）与被告（反诉原告）江苏荣德建设有限公司（以下简称荣德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月31日公开开庭审理了本案，原告双庆公司委托诉讼代理人孔鹤霏和张秉华、被告荣德公司委托诉讼代理人邵年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双庆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金
1155616.44元；2.判令被告支付违约金130万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月22日，原、被告签订租赁经营合同约定，原告将位于乌鲁木齐市新市区北京南路76号环球国际大酒店二层SPA馆及一层美容美发厅的房屋租赁给被告从事SPA、美容美发以及关联项目的经营、使用，第一年、第二年租金为190万元，第三年为199.50万元。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。被告未按合同约定交付2016年度租金190万元，经原告多次催告，被告仍未履行。原告于2017年2月28日依约向被告发送了书面的合同解除通知，同时要求被告交付租金，随后双方办理了交接手续。被告搬离租赁房屋后至今仍未交付拖欠的租金，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告荣德公司辩称，原告应承担消防义务，其提供的格式合同中免除己方责任的条款未作合理说明，并不生效。原告交付的标的物在消防以及通风、下水管道异味、冬季SPA馆温度等方面长期存在问题，而不予解决和处理，导致被告无法正常经营。被告非故意拖欠租金，而是行使先履行抗辩权，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。即使被告逾期交纳租金违约，原告也应当采取适当措施防止损失扩大，即按合同约定解除合同，被告最多也只承担60日的租金，原告主张的违约金明显过高。
被告荣德公司向本院提出反诉请求：1.判令原告返还保证金130万元；2.判令原告返还租金100万元；3.判令原告支付利息112125元；4.反诉诉讼费用由原告承担。撤回第2项反诉请求，变更第3项反诉请求的利息为76050元。事实和理由：双方于2014年签订租赁经营合同，被告向原告一次性交纳租赁经营保证金130万元，第一年租金为190万元。被告在租赁经营期间发现原告提供的租赁标的不具备基本经营条件，2015年1月30日因消防不合格被乌鲁木齐市公安消防支队查封，之后消防始终不合格，不能正常开展经营。并且，SPA馆内温度达不到经营需要的要求，排污、通风系统由于原告最初的设计、施工等问题，造成馆内下水道异味严重影响被告正常经营。美容美发厅由于无独立消毒间及异味问题，自租赁之日就无法正常开业经营。被告自2015年3月就多次要求协商解决，原告一直不予理睬。2016年7月15日被告要求终止合同并退还保证金，原告拒不支付。请求依法裁决。
原告双庆公司对反诉辩称，被告作为承租方及公共娱乐场所的经营者应当在装修完成后向消防部门报备，经检查合格后才能正式营业，这是被告的合同义务也是其法定义务。在被告装修期内，原告、业主方多次口头及2014年10月书面告知被告的负责人员，依法前往消防部门报备，但被告置之不理，擅自投入使用后被消防部门临时查封并罚款。原告为防止损失扩大，积极为被告交纳了3万元罚款，按消防部门的要求进行相应整改，并与被告达成补充协议，对其装修期延长半年，免收相应的租金，原告作为出租方积极协助被告解决问题、确保其正常经营，承担了本应由被告负担的法律责任。被告所述的其他事实也不存在，其正常使用租赁房屋直至双方合同解除、搬离时止。请求驳回被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2014年10月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁经营合同，主要内容为，一、租赁标的、位置、界限：甲方将位于乌鲁木齐市新市区北京南路76号环球国际大酒店二层SPA馆（面积约为858m2）及一层美容美发厅（面积约为191m2）的房屋租赁给乙方从事SPA、美容美发以及关联项目的经营、使用，具体坐落位置详见《环球国际大酒店区域规划平面图》。二、租赁用途：乙方租赁上述场所从事SPA、美容美发项目的经营、使用，并遵守国家和乌鲁木齐市有关房屋租赁和SPA、美容美发及其关联行业管理的有关规定；乙方在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上述使用用途。三、租赁期限：租赁期限为三年，自2014年10月22日始至2017年10月21日止，2014年10月22日至2015年1月21日为乙方的装修期（或房屋交接期）不计算在租赁期内，装修期（或房屋交接期）间甲方不收取租金。四、租赁费及交纳方式：第一年、第二年每年租赁费为190万元，第三年租赁费为199.5万元，上述租赁费均为完税后数额；本合同签订后3日内乙方需一次向甲方支付第一年的租赁费190万元，从第二年开始乙方须在上个租赁年度到期前30日缴纳下一年度的租赁费；自租赁场地交接之日起，甲方同意给予乙方免收物业管理费优惠6个月（含装修期或交接期）。五、逾期交纳租赁费的法律责任：乙方逾期交纳租赁费时，除按本合同规定足额补交所欠租赁费外，还应当向甲方支付违约金，违约金计算方法为：每逾期一天应支付应付款项1%的违约金；乙方逾期交纳租赁费超过60日时，除依照上述约定承担相应责任以外，甲方有权书面通知乙方解除、终止合同；乙方因特殊原因需要延迟交纳或分期交纳租赁费时，必须经甲方书面同意且应当在甲方限定的期限内足额予以交纳，否则应参照上述约定承担相应责任。六、租赁经营的保证金：本合同签订当日，乙方须一次性向甲方交纳租赁经营保证金130万元；该合同解除或终止并且双方之间的债权债务全部处理完毕后，甲方在30日内一次性退还保证金（不计利息）给乙方。七、租赁场所的交接：本合同生效后3日内，甲乙双方应当对租赁区域进行交接，交接应当签订书面交接手续，同时制作交接清单，一并作为本合同附件。
上述租赁经营合同中还对租赁标的的改造、修缮，广告牌匾设置及管理，依法经营及税费负担，消防、安全保卫、房屋设施修缮、计生管理，合同的变更、解除及财产处理，免责条件，违约责任以及双方认为需要规定的其他事项等作出约定。其中，
消防方面的约定有：本合同履行期间，乙方应当按照国家规定配备相应的消防器材、设备及系统；乙方进行的室内外装饰、装修均应当依法办理相应的消防方面的批准或备案手续，并符合国家消防规范的要求，取得相应的许可证书。如果由于乙方的原因导致消防或其他职能部门对其装饰、装修部分不予验收，致使乙方无法经营的，所产生的法律后果均由乙方自行承担，由此而给甲方造成损失的，损失部分由乙方予以赔偿。
违约责任的约定有：（一）乙方拖欠租赁费超过本合同规定的交款期限60日未足额予以交纳的，甲方有权以书面通知解除、终止合同，收回乙方的租赁标的，已收取的租赁费甲方不予退还，租赁经营保证金作为违约金予以罚没。（二）甲方构成严重背信、违约的，乙方有权以书面通知解除、终止合同，甲方应当双倍返还租赁经营保证金。（三）合同履行期间，如果甲乙双方任何一方无故提前解除合同，违约方应当向守约方支付该合同租赁费总额20%的违约金；同时，如果甲方违约，应当退还已收取的尚未履行期间的租赁费，乙方违约，甲方已收取的租赁费及保证金不予退还。
上述租赁经营合同签订后，被告交纳了租赁经营保证金130万元，并支付了第一年的租金190万元。原告将租赁场所交付被告。
2015年1月30日，乌鲁木齐市公安消防支队向被告经营的丰泽水疗中心下达《重大火灾隐患整改通知书》和《临时查封决定书》。火灾隐患为安全出口数量不符合《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.1条之规定，责令于2015年3月15日前整改，查封期限为2015年1月30日11时至2015年2月28日11时。2015年2月9日，乌鲁木齐市公安消防支队作出《行政处罚决定书》，对丰泽水疗中心存在未经消防安全检查擅自投入使用、营业的消防安全违法行为处以罚款3万元。该罚款3万元由原告缴纳。
2015年3月及4月，原告将新疆环球酒店三层桑拿维修零星工程发包给案外人，支付桑拿消防通道整改工程劳务费11277.58元、桑拿增加消防强排烟风道工程劳务费11560.32元。
2015年12月3日，原、被告签订补充协议约定：一、租赁经营合同第三条租赁期限中约定的乙方装修期，改为2014年10月22日至2015年7月21日，即甲方计取租金时间为2015年7月22日，该条款其他内容不变；二、租赁经营期间，甲方应向乙方提供三个免费停车位，其他乙方顾客停车应按照甲方与乙方约定的收费标准每次停车收费6元（不限时）；三、合同其余条款保持不变，继续按原条款执行。
2016年8月及9月，原告向被告发出催款通知，催收2016年度租金190万元，并通知被告除补交足额的房屋租金费，还需支付违约金，于7月23日开始收取每逾期一天支付应付款项1%的违约金。
2017年2月28日，原告书面通知被告解除双方签订的租赁经营合同，三日内安排人员完成租赁场地的移交工作，三日内将拖欠的租金汇入指定账户。2017年3月10日，双方进行了交接，被告结清了截止当日的冷热水费、收视费、电话费、洗涤费以及物品赔偿费用。
本院认为，本案原、被告签订的租赁经营合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制规定，合法有效。被告为租赁经营而非承包经营，该租赁经营合同非格式合同，被告作为SPA、美容美发的经营者及租赁场所的使用人，在投入使用、营业前，负有向所在地的公安机关消防机构申请消防安全检查的法定义务，合同中也约定由被告申请消防安全检查，故被告对合同中有关消防方面的约定为格式条款而不生效的抗辩，无事实及法律依据，本院不予采信。
《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人按此规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原、被告租赁经营合同的约定，被告须在上个租赁年度到期前30日缴纳下一年度的租赁费，被告拖欠租赁费超过合同规定的交款期限60日未足额予以交纳的，原告有权以书面通知解除合同。根据双方租赁经营合同及补充协议的约定，被告应于2016年6月22日前交纳第二年度的租金190万元，其经原告催告后仍未交纳第二年度的租金，原告于2017年2月28日书面通知被告解除合同，符合合同约定及相关法律规定，故本案租赁经营合同的解除为被告违约所致。
租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。先履行抗辩权是指，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案原、被告约定合同签订后3日内被告支付第一年的租金、双方对租赁区域进行交接，第二年的租金被告须在第一年度到期前30日交纳，故双方各自所负的合同义务在第一年租期并无先后履行顺序，而第二年租期开始前被告负有先支付租金的合同义务，被告作为先履行一方提出行使先履行抗辩权，无事实及法律依据，本院不予采纳。
被告开始经营后因存在安全出口数量不符合规范要求的火灾隐患以及未经消防安全检查擅自投入使用、营业的消防安全违法行为，被临时查封、责令限期整改以及罚款，原告出资进行了消防整改并缴纳了罚款。在此之后至被告搬离的期间内，消防安全检查仍不合格而导致不能正常经营，被告未提供证据证明。对于存在通风、异味、温度等问题严重影响正常经营，被告未提供证据证明。仅以被告提供的录音资料也无法认定租赁标的物不具备基本经营条件造成无法正常经营的事实。被告所称因消防等问题多次向原告提出解除合同，但根据补充协议，双方并未解除合同，而是延长了装修期，即免租期达9个月。如果原告交付的租赁物不符合约定用途，被告可以向其主张违约责任，被告以此抗辩自己无违约行为、不承担违约责任不能成立。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。按第二年年租金190万元计算，2016年7月22日至2017年2月28日期间222天的租金为1155616.44元，原告主张被告支付该租金的请求符合法律规定，本院予以支持。原、被告合同约定，逾期交纳租赁费的除按合同规定足额补交所欠租赁费外，每逾期一天，还应支付应付款项1%的违约金；还约定，任何一方无故提前解除合同，违约方应当向守约方支付该合同租赁费总额20%的违约金。自2016年6月22日起被告逾期支付第二年租金至2017年2月28日合同解除，逾期天数为230天，被告仅承担60日的违约金的抗辩不能成立。按逾期天数230天计算的违约金为437万元，原告现主张130万元，被告虽认为该违约金仍过高但也无证据证明过分高于造成的损失。综合考虑合同约定的租期及免租期、合同解除的原因以及当事人的预期利益等因素，本院按双方约定的租金总额的20%确定违约金，即115.9万元。原、被告合同约定，被告拖欠租金超过规定期限导致合同解除的，租赁经营保证金作为违约金予以罚没；被告违约，原告已收取的保证金不予退还。被告反诉主张返还保证金130万元、支付利息76050元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）江苏荣德建设有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）新疆双庆投资有限公司租金
1155616.44元；
二、被告（反诉原告）江苏荣德建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）新疆双庆投资有限公司违约金115.9万元；
三、驳回被告（反诉原告）江苏荣德建设有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉诉讼标的额2455616.44元，确认给付额2314616.44元，确认给付额占诉讼标的额的94%。本诉案件受理费13222.47元（已减半收取、原告预交）由原告负担6%即793.35元，被告应负担94%即12429.12元；邮寄送达费40元（原告预交）由被告负担。
被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。被告变更反诉标的额为1376050元，应缴纳减半计收的案件受理费8592.23元，被告预交13048.50元，退还被告4456.27元，反诉案件受理费8592.23元由被告自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判员 郭荣
二〇一七年九月八日
书记员 李珂