广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0703民初2524号原告：中信银行股份有限公司钦州分行，住所地钦州市永福西大街10号”幸福苑·时代名城”南楼第一层至第三层。代表人：郭东明，该分行行长。委托诉讼代理人：刘志荣，广西同望律师事务所律师。委托诉讼代理人：简佳桂，广西同望律师事务所律师。被告：陆南南，男，1992年4月22日出生，壮族，住广西大新县。被告：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司，住所地钦州市扬帆北大道二号。法定代表人：陈东，该公司总经理。委托诉讼代理人：马莉嘉，该公司员工。原告中信银行股份有限公司钦州分行与被告陆南南、广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月26日公开开庭进行了审理，原告中信银行股份有限公司钦州分行的委托诉讼代理人刘志荣、简佳桂、被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司的委托诉讼代理人马莉嘉到庭参加诉讼，被告陆南南经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中信银行股份有限公司钦州分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告陆南南、广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司于2013年5月18日签订的编号为（2013）桂银房贷字第130592号《中信银行个人购买借款合同》；2、判决被告陆南南偿还原告借款本金147006.9元，利息9436.16元（利息包括逾期利息、应还罚息、应还复利，暂计至2017年9月20日，自2017年9月21日起至借款还清之日止，按合同约定的执行利率计算）；3、判决被告陆南南支付原告为实现本案债权而支出的律师代理费7745元；4、本案诉讼费3536元、保全费1324元、公告费350元，由被告陆南南承担；5、判决确认原告对债权项下抵押担保物享有抵押优先权；如被告陆南南不履行上述三项债务，原告对被告陆南南所有的钦州市XX房屋以协议折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6、判决被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司对被告陆南南的以上全部债务承担连带清偿责任。事实与理由：2013年5月18日，被告陆南南因购买房屋居住需要，与原告签订《中信银行个人购房借款合同》，约定：被告陆南南向原告贷款15.3万元，贷款期限为360个月，自2013年5月31日起至2043年5月31日止；被告陆南南以其贷款所购买的位于钦州市XX房屋作为抵押物，2015年5月28日，被告陆南南与被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司到钦州市房产部门办理了预购商品房贷款抵押登记手续；被告陆南南违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，即构成违约，原告有权采取包括但不限于停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告陆南南立即偿还全部贷款及相应利息、解除合同等多种措施；原告因实现合同项下债权及担保权利所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等）均由被告陆南南承担。原告为此支付了律师代理费7745元；履行合同中发生争议协商不成，任何一方有权向原告所在地法院提起诉讼。合同签订后，原告依约于2013年5月31日向被告陆南南发放了贷款15.3万元，但被告陆南南于2016年7月20日起不能按约偿还到期借款本息，截止到2017年9月20日一共逾期15期，被告陆南南已偿还本金5993.1元、利息28350.46元、罚息12.95元、复利36.6元，合计34393.11元，尚欠借款本金147006.9元，利息9436.16元，原告多次催收无果。另约定，被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司作为担保人提供阶段性连带责任保证；担保范围包括合同项下的贷款本息及相关费用（包括但不限于由于借款人、担保人违约造成的支出律师费等）。被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司担保阶段自合同生效之日起至被告陆南南取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交被告陆南南持有之日止。本案中，被告陆南南尚未取得房屋所有权证，亦未办妥《房屋他项权证》，因此被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司应对被告陆南南的债务承担连带清偿责任。被告陆南南拒不还款的行为，已属违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，为维护原告利益，特诉至法院。广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司辨称，对原告主张的事实不持异议，但律师费、公告费、保全费、诉讼费应该由被告陆南南承担。陆南南不作答辩。陆南南、广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司均未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭组织了质证，广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司对原告提交的证据没有异议；陆南南经本院合法传唤不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等诉讼权利。原告提交的证据经本院审查核实，内容真实、来源合法、对本案待证事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月18日，以陆南南为借款人（甲方）、原告为贷款人（乙方）、广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司为保证人（丙方），三方共同签订了一份《中信银行个人购房借款合同》，合同约定，被告陆南南向原告贷款15.3万元，年利率6.55%，贷款期限为360个月，自2013年5月31日起至2043年5月31日止，用途为购买房屋；还款方式采按月等额本息还款法，分360期归还贷款本息；陆南南以其贷款所购买的位于钦州市XX房屋作为抵押物；违约责任条款约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，即构成违约，乙方有权采取按合同约定计收罚息和复利，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息等多种措施；乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等）均由甲方承担。广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司为合同项下的贷款及实现债权与担保权利的费用提供阶段性连带责任保证，担保阶段自合同生效之日起至甲方取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止。2015年5月28日，陆南南到钦州市房产部门办理了预购商品房贷款抵押登记手续，取得了《预购商品房贷款抵押登记证明》，但未办理正式的抵押登记，至今尚未取得房屋他项权证。合同签订后，原告于2013年5月31日向陆南南发放了贷款15.3万元，但陆南南自2016年7月20日起不能按约偿还到期借款本息，共逾期15期；截至2017年9月20日，陆南南已偿还本金5993.1元、利息28350.46元、罚息12.95元、复利36.6元，合计34393.11元，尚欠借款本金147006.9元，利息9436.16元，广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司亦未履行保证责任。另，原告与广西同望律师事务所于2017年10月23日签订委托代理合同，由该所指派律师代理本案诉讼，原告为此支付了律师代理费7745元。2017年10月26日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。在案件审理过程中，原告申请财产保全，为此支出了保全费1324元。本院认为，原告与二被告签订的《中信银行个人购房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定行使合同权利、履行合同义务。本案中，原告依约发放了贷款，被告陆南南自2016年7月20日起不按时足额还款，其行为已构成违约，应承担逾期还款的违约责任，原告有权依照法律规定以及合同约定解除合同并提前收回贷款本息。原告请求解除与二被告签订的《中信银行个人购房借款合同》，并由被告陆南南偿还原告截至2017年9月20日的借款本金147006.9元，以及相应利息9436.16元（含逾期利息、罚息、复利），符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持，至于2017年9月20日之后的利息、罚息、复利，应按借款合同的约定计算至实际清偿之日止。关于一审诉讼阶段律师代理费的问题。委托合同为诺成性合同，双方签订即发生法律效力，广西同望律师事务所依据与原告签订的委托代理合同，指派律师代理本案诉讼，已经履行了代理职责，原告请求由被告承担原告为实现债权支出的律师费，具有合同和事实依据，本院予以支持。但委托代理合同约定的律师费7745元，高于《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的上限标准，根据起诉时确定的争议标的以及该实施办法规定的收费标准上限计算，律师费应确定为7040元，超出部份，本院不予支持。关于案涉抵押物优先受偿权的问题。原、被告对合同约定的抵押物，即位于钦州市xx房屋，虽然办理了预告抵押登记，但预告登记并不等同于物权登记，由于双方至今未办理正式的抵押登记，原告也未取得房屋他项权证，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条”以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，不动产抵押未经登记不发生物权效力，故本案抵押权并未依法设立。原告请求对被告提供的抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。关于保证人应否对律师费、公告费、保全费、诉讼费承担保证责任的问题。被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司自愿为贷款本金、利息、罚息、复利以及贷款人实现债权与担保权利的费用提供阶段性连带责任保证，担保阶段系自合同生效之日起至取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止。至今陆南南尚未取得房屋所有权证，亦未办妥《房屋他项权证》，因此被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司应对陆南南的上述债务在保证担保范围内承担连带保证责任，原告请求被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司对律师费、公告费、保全费、诉讼费承担保证责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司在承担保证责任后，有权向被告陆南南追偿。被告陆南南经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃民事诉讼权利，不利后果应自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中信银行股份有限公司钦州分行与被告陆南南、广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司于2013年5月18日签订的编号为（2013）桂银房贷字第130592号《中信银行个人购房借款合同》；二、被告陆南南偿还原告中信银行股份有限公司钦州分行借款本金147006.9元及相应利息9436.16元（计至2017年9月20日），并按借款合同的约定支付自2017年9月21日起的利息、罚息、复利至实际清偿之日止；三、被告陆南南赔偿原告中信银行股份有限公司钦州分行为实现本案债权而支出的一审诉讼阶段律师费7040元；四、被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告陆南南追偿；五、驳回原告中信银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费3536元、保全费1324元、公告费350元，合计5210元，由被告陆南南、广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审 判 长  陈国庆人民陪审员  黄妙娣人民陪审员  袁大淞二〇一八年四月二十三日书 记 员  邓朝惠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。