江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2270号
上诉人（原审被告）：沭阳县坤恒房地产开发有限公司，住所地沭阳县迎宾大道北侧（浙江商城C1幢四层）。
法定代表人：孙井红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘海浪，江苏名典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑洪浩，江苏名典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程罗。
委托诉讼代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。
上诉人沭阳县坤恒房地产开发有限公司（以下简称坤恒房产公司）因与被上诉人程罗商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初18879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人坤恒房产公司的上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回程罗的原审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定坤恒房产公司已将涉案房屋抵充欠宿迁翔宇机电设备有限公司（以下简称翔宇公司）的电梯款有误。坤恒房产公司与翔宇公司结算时并未将涉案房屋抵给翔宇公司，且坤恒房产公司并不差欠翔宇公司电梯款，故涉案房屋不属于抵款房屋，翔宇公司无权将该房屋处分给他人。二、一审判决认定翔宇公司将抵得的房屋转售给程罗以冲抵劳务费有误。程罗并未能提供证据证明其与翔宇公司关于劳务费的结算依据，更未提供证据证明其与翔宇公司之间关于以房抵款的约定，故一审判决作出上述认定依据不足。三、一审判决以坤恒房产公司开具不动产发票为由认定坤恒房产公司将涉案房屋出售给程罗应视为对翔宇公司将房屋转售给程罗的认可有误。1．坤恒房产公司与翔宇公司李治国结算前准备将该房屋抵给翔宇公司，李治国准备将其抵给程罗，当时坤恒房产公司对房屋进行清算，所以应李治国要求暂时预开在程罗名下，留待以后与李治国结算再作处理。后坤恒房产公司与李治国结算，因李治国未完成全部事务，且多领工程款，故涉案房屋并未抵给翔宇公司。2．翔宇公司李治国没有该房屋以房抵款的手续，程罗与李治国之间也没有以房抵款的手续，如以房抵款属实，应签订协议确定，并办理相关手续。没有其他合同手续，仅开具或持有发票，这在商品房销售中并不正常，充分说明仅有发票不能证明存在买卖合同关系。3．虽然坤恒房产公司开具销售不动产统一发票，但并不能证明坤恒房产公司直接将房屋出售给程罗。如果在与李治国结算之后开具发票，则说明存在以房抵款的事实，而本案中涉案房屋发票是在与李治国结算前开具，故不能作为实际已经以房抵款的依据。四、程罗主张协助办理不动产权属证书的依据不足。程罗虽持有不动产发票。但没有实际付款给坤恒房产公司，坤恒房产公司也未将房屋抵给翔宇公司，程罗也没有与翔宇公司结算以及以房抵款的依据，且程罗仅系一名安装工人，不可能获得如此高的劳务报酬，不能仅凭发票就主张完整房屋权利，故其要求办理不动产权属证书的依据不足。五、坤恒房产公司与李治国结算明细表中没有抵付涉案房屋。涉案房屋并未抵给翔宇公司，如抵工程款，则应在结算时向李治国出具房款收据，且在款项形式中注明“抵款”。如抵给程罗，也应出具房款收据并注明抵款字样，但本案中程罗并未提供房款收据。因开票在前，结算在后，结算时发现李治国已多领款项，且超额领取的款项金额343095元远大于涉案房屋价值257919元，故坤恒房产公司不可能将涉案房屋抵给翔宇公司或李治国。六、本案遗漏翔宇公司或李治国作为当事人。程罗并未能提供李治国抵房的证据，不能直接认定涉案房屋是坤恒房产公司抵给翔宇公司或李治国，也不能直接认定由翔宇公司或李治国抵给程罗，如翔宇公司或李治国未参加本案诉讼，不利于事实查明，直接损害坤恒房产公司及翔宇公司或李治国的合法权益。如按一审判决执行，坤恒房产公司将起诉翔宇公司或李治国返还超额领取的款项，除了结算表上的343095元，还有本案房屋的损失。而翔宇公司或李治国将额外负担涉案房屋的损失，如坤恒房产公司从翔宇公司或李治国处无法追回涉案房屋的损失，则坤恒房产公司将承担巨大损失。
被上诉人程罗辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿充分，请求驳回上诉，维持原判。其主要答辩理由如下：一、坤恒房产公司否认将涉案房屋出售给程罗的理由不能成立。程罗一审中提供的证据能够证明双方商品房买卖合同关系的成立，坤恒房产公司向程罗开具的销售不动产统一发票可以证明坤恒房产公司、程罗及翔宇公司三方之间抵冲事实的存在。坤恒房产公司虽否认双方之间存在商品房买卖合同关系，但并未提供相应证据推翻其向程罗开具房票并交付涉案房屋的行为。二、坤恒房产公司在上诉状中承认存在三方抵冲事实，但主张是准备三方抵冲，只是应翔宇公司法定代表人李治国的要求“暂时”将涉案房屋开具在程罗名下的理由不能成立。涉案小区是分期开发建设的，历时长达几年时间，坤恒房产公司与翔宇公司的电梯款也是分期结算的。坤恒房产公司如未与翔宇公司就前期的电梯款结算完毕，并认可将涉案房屋出售给程罗，其不可能向程罗开具并交付不动产统一发票。如坤恒房产公司因房屋清算才开具房票，则房票应保存于坤恒房产公司，而不应出具给程罗，更不会将涉案房屋交付给程罗居住使用多年却从未主张权利。坤恒房产公司作为一家运营成熟的房地产企业，理应清楚其向程罗开具不动产发票所应承担的责任和义务，房票也能够证明坤恒房产公司认可程罗已支付全部购房款257919元的事实。至于涉案小区后期开发过程中，坤恒房产公司与翔宇公司的工程款如何结算、是否结清，与程罗无关。三、程罗作为一名专业的电梯安装技术人员，与翔宇公司存在多年合作关系，翔宇公司在沭阳的多个小区销售的电梯都是由程罗负责安装，在三方抵冲之前，翔宇公司欠付程罗多达几十万的劳务款。坤恒房产公司以程罗不应获得高额劳务报酬为由否认三方抵冲行为的主张不能成立，且与本案无关联性。故坤恒房产公司有义务协助程罗办理涉案房屋的产权登记手续。四、本案不应追加翔宇公司和李治国参加诉讼。因坤恒房产公司承认三方抵款行为的存在，且坤恒房产公司向程罗开具发票的行为能够证明坤恒房产公司认可将涉案房屋转售给程罗，故本案无需追加案外人参加诉讼。
程罗向一审法院起诉请求：1．确认程罗与坤恒房产公司之间的商品房买卖合同成立，责令坤恒房产公司与程罗签订沭阳县新江南小区33号楼3单元901室商品房买卖合同并办理备案登记手续；2．责令坤恒房产公司协助程罗办理沭阳县新江南小区33号楼3单元901室的产权登记证书；3．本案的诉讼费用由坤恒房产公司负担。
一审法院认定事实：2014年5月12日，坤恒房产公司向程罗开具销售不动产统一发票一张，该发票载明不动项目产名称为新江南小区、不动产项目编号3213020100002336321300000001、销售的不动产楼牌号为33-3-901、建筑面积（单位：㎡）为126.86、单价（单位：元/㎡）为2033.1、金额（元）为257919.00、款项性质为购房款等内容。目前，涉案房屋由程罗占有、使用。
坤恒房产公司因购买案外人翔宇公司电梯，双方协商坤恒房产公司将其开发的涉案小区33号楼3单元901室房屋以工程款的形式抵充欠翔宇公司电梯款。程罗为翔宇公司提供电梯安装劳务，2014年5月12日，经程罗、坤恒房产公司及翔宇公司三方共同协议，翔宇公司将坤恒房产公司抵给其的涉案房屋转售给程罗以冲抵其欠程罗的劳务款，并由坤恒房产公司直接将涉案房屋出售给程罗，并向程罗开具销售不动产统一发票一份，对上述房屋的房号、单价、面积、总价等作出了约定。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，坤恒房产公司将涉案房屋通过以房抵付电梯款的方式抵给案外人翔宇公司，该行为不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。翔宇公司将涉案房屋出售给程罗以抵冲双方之间的到期债权债务，并由坤恒房产公司直接向程罗开具销售不动产统一发票，表明坤恒房产公司同意将涉案房屋直接出售给程罗以抵冲双方及翔宇公司三方之间的债权、债务。程罗所持有的坤恒房产公司开具的销售不动产统一发票，该发票载明了购房人、房号、房屋面积、单价和总价等事项，具备了商品房买卖合同的主要内容，故程罗与坤恒房产公司之间就涉诉房屋形成了商品房买卖合同关系。关于程罗要求坤恒房产公司与其签订书面的商品房买卖合同并进行备案登记的主张，因是否签订书面的商品房买卖合同及备案登记系相关职能部门对房地产开发企业的行政管理行为，不属于民事诉讼的调整范围，故对程罗要求坤恒房产公司与其签订书面的商品房买卖合同及备案登记的主张，不予理涉。涉案房屋已具备办理产权登记手续的条件，故程罗要求坤恒房产公司协助办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。坤恒房产公司辩称其与程罗之间没有成立商品房买卖合同关系，与本案查明的事实不符，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、程罗与坤恒房产公司之间就沭阳县新江南小区33号楼3单元901室的商品房买卖合同关系成立；二、坤恒房产公司应于判决发生法律效力之日起三十日内协助程罗办理沭阳县新江南小区33号楼3单元901室房屋产权登记手续；三、驳回程罗的其他诉讼请求。案件受理费5169元，已减半收取2585元，由坤恒房产公司承担。
二审中，上诉人坤恒房产公司为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1．2015年1月5日坤恒房产公司与翔宇公司法定代表人李治国形成的结算清单一份。旨在证明坤恒房产公司与翔宇公司结算确认翔宇公司的电梯款共计3718000元，翔宇公司多领款项343095元，在该份结算单据中翔宇公司明确表示电梯款已全部结清，且343095元系多领款项，故坤恒房产公司与翔宇公司已结清的款项中并未包含涉案房屋，按双方此前约定，应视为取消对涉案房屋的抵押。
被上诉人程罗对上述证据质证认为，对证据1的真实性无异议，从该结算单中可以看出涉案小区的电梯款已全部结清，结算时间发生于三方发生抵冲行为之后。即便坤恒房产公司与翔宇公司的电梯工程款未结算完毕，也与本案无关。且结算单中一期到三期电梯款并不是针对涉案小区的电梯款进行结算，故无法达到坤恒房产公司的证明目的。
被上诉人程罗为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
2．2014年9月15日坤恒房产公司出具的天然气安装费收据一份。旨在证明坤恒房产公司向程罗开具房票后亦收取天然气初装费。
上诉人坤恒房产公司对上述证据质证认为，证据2仅能证明程罗占有使用涉案房屋，并不能证明坤恒房产公司与程罗之间存在商品房买卖合同关系，也不能证明程罗对涉案房屋享有所有权。
本院对上述证据认证如下：鉴于双方当事人对证据1、2的真实性均无异议，本院对此予以确认。其中，证据1是坤恒房产公司与李治国之间就电梯款形成的结算清单，与本案无关联性，故本院对证据1的证据效力不予认定。证据2系程罗向坤恒房产公司交纳天然气安装费形成的收据，能够证明程罗对涉案房屋占有使用的事实，且坤恒房产公司对此不持异议，故本院对证据2的证据效力予以确认。
二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本案二审中的争议焦点是：1．程罗主张以房抵款行为已完成并据此要求坤恒房产公司协助办理不动产权属证书的理由能否成立；2．本案应否追加翔宇公司及李治国参加诉讼。
关于第1争议焦点。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，程罗主张其与翔宇公司、坤恒房产公司三方针对以房抵款行为已完成，原审中提供坤恒房产公司向程罗出具的销售不动产统一发票（办证联、发票联）、物业费及电梯费收据、天然气缴费发票、天然气缴费卡等证据加以证明，坤恒房产公司对上述证据的真实性均不持异议，本院对此予以确认。程罗与坤恒房产公司之间虽未签订商品房买卖合同，但因坤恒房产公司向程罗开具的销售不动产统一发票，已载明购房人、房号、单价、面积、总价等商品房买卖合同应当明确的关键信息，且讼争房屋已实际交由程罗居住使用，能够证明坤恒房产公司基于以房抵款的事实与程罗之间成立商品房买卖合同关系且已实际履行。审理中，坤恒房产公司认可其向程罗出具销售不动产统一发票是拟将涉案房屋抵给翔宇公司的法定代表人李治国，并受李治国指定将发票开具至程罗名下。坤恒房产公司的上述辩解与程罗主张的三方抵款事实基本吻合，唯一争议在于以房抵款行为是否已完成。现坤恒房产公司以其已超额支付翔宇公司电梯款为由主张以房抵款行为未完成，鉴于二审中坤恒房产公司提供的结算清单形成时间在后，以房抵款行为发生在前，即便坤恒房产公司与翔宇公司之间针对电梯款存有争议，其系另一层法律关系，坤恒房产公司可另案主张权利，而不能以此否定履行在先的以房抵款行为。故坤恒房产公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于第2争议焦点。本院认为，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼；对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同其有法律上利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。本案中，坤恒房产公司虽主张应追加翔宇公司及李治国参加本案诉讼，但基于本院对第1争议焦点的审理，因三方协议的以房抵款行为已实际履行，而坤恒房产公司与翔宇公司及李治国之间因履行购销合同发生的争议，可另案诉讼解决，并不损害各方利益，故坤恒房产公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人坤恒房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5169元，由上诉人沭阳县坤恒房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙芳远
审判员 庄业富
审判员 王冬冬
二〇一七年九月十九日
书记员 冯 邻
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