江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终30号
上诉人（原审原告）：倪捷荣，男，汉族，1967年12月11日生，住江西省泰和县。
委托诉讼代理人：黄佳俊，江西赣中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江西腾达科技有限公司，住所地江西省南昌市高新大道277号大千壹号公馆国美电器2楼，统一社会信用代码91360102332836875J。
法定代表人：黄秀虹，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：江西腾达科技有限公司泰和店，住所地江西省泰和县工农兵大道。
负责人：牛旭东。
上列两被上诉人委托代理人：祁凯，江西腾达科技有限公司法务总监。
原审被告：腾达电器有限公司，住所地江西省新余市渝水区城南卢家巷7号389号。
法定代表人：傅志杰。
诉讼代表人：腾达电器有限公司破产清算组。
委托代理人：姚晨，江西姚建律师事务所律师。
上诉人倪捷荣因与被上诉人江西腾达科技有限公司（以下简称腾达科技公司）、江西腾达科技有限公司泰和店（以下简称腾达科技泰和店）及原审被告腾达电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院（2016）赣0826民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人倪捷荣上诉请求：改判被上诉人腾达科技公司及腾达科技泰和店共同支付上诉人2015年8月1日至2016年7月30日的租金566000元。事实和理由：1、被上诉人腾达科技公司及其泰和店实际占有上诉人的店面进行经营，理应支付店面租金给上诉人。上诉人将店面出租给原审被告腾达电器有限公司经营，之后，腾达电器有限公司无力经营，面临破产。在未经上诉人同意的情况下，腾达电器有限公司将上诉人店面转租给腾达科技公司，并由腾达科技泰和店实际使用该店面，时间从2015年5月至2016年11月份。由于被上诉人未支付租金，上诉人由此多次向被上诉人主张权利，但迟迟未能得到合理答复，无奈之下，上诉人向一审法院提起诉讼。在一审诉讼过程中，腾达电器有限公司也书面致函给被上诉人腾达科技公司，要求其按双方签订的协议将使用上诉人店面的租金支付给上诉人，但被上诉人腾达科技公司拒绝支付。上诉人认为，腾达电器有限公司已将收取租金的权利转移给了上诉人，腾达科技公司及其泰和店作为店面的实际使用人，理应向上诉人支付租金566000元。
被上诉人腾达科技公司、腾达科技泰和店答辩称：1、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。按一审双方及被上诉人二审提交的证据，上诉人主张的2015年5月至2016年7月30日的租金应是516000元而不是566000元。2、根据合同的相对性原则，被上诉人是与腾达电器有限公司签订的房屋租赁合同，并取得了上诉人同意，上诉人无权向被上诉人主张权利。3、上诉人延期支付租金具有合法的合同依据。按照上诉人和腾达电器有限公司签订的租赁合同，腾达电器有限公司应该在被上诉人交租金前提供合法的税务发票，否则被上诉人有权利延期支付租金。综上，被上诉人在本案不存在过错，请求法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
原审被告腾达电器有限公司同意上诉人的上诉事实、理由及上诉请求。
倪捷荣向一审法院起诉请求：1、判决解除原告倪捷荣与被告腾达电器有限公司于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令三被告腾达电器有限公司、腾达科技公司及腾达科技泰和店支付原告2015年8月1日至2016年7月30日的租金人民币670000元及逾期利息（利息从2015年7月1日起，按人民银行同期贷款利率计算至付清之日）；3、判令被告江西腾达科技有限公司泰和店立即腾店。
一审法院认定的事实：2010年8月1日，原告倪捷荣与被告腾达电器有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其拥有的坐落于泰和县工农兵大道天弘大厦两间约90平方米的房屋（前楼）及后面约1000平米的后楼出租给被告腾达电器有限公司使用，租赁期限自2010年8月1日起至2020年1月31日止，第一至第五年的租金固定不变，前楼年租金196000元，后楼320000元，从第六年开始前楼租金按市场行情定价格，后楼年租金为370000元，房屋交付的3日内，被告腾达电器有限公司应交纳第一年的租金，以后租金每年度交一次，原告收到租金后三日内向被告开具税务发票。2011年7月15日，双方又签订了一份《补充协议》约定，支付租金在原基础上提前一个月，如被告需要税务发票，原告予以协助，税费由被告承担。合同签订后，被告按期交纳租金至2015年7月31日，其后租金一直未予支付。
2015年4月20日，被告腾达电器有限公司与被告腾达科技公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告腾达电器有限公司将涉案房屋转租给被告腾达科技公司，租赁期间自2015年5月1日起至2020年1月31日止，2015年8月1日至2020年1月31日期间，租赁费为566000元/年，租赁费用按季支付，在前一期租赁费用期满前十五日内支付下一期的费用，被告腾达电器有限公司在收取租赁费前五日向腾达科技公司提供正式发票，否则其有权延期支付租赁费用，且不承担任何责任。原告倪捷荣在2015年11月5日向被告腾达科技公司出具的《租赁费用收取确认函》中同意并认可被告转租的事实。被告腾达科技公司承租后，交由其分公司被告腾达科技公司泰和店实际使用至今。另外，2015年5月、8月及2016年1月，原告倪捷荣与被告腾达电器有限公司陆续签订了三份《房屋租赁合同的补充协议》，约定被告腾达电器有限公司将其于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务转移给被告腾达科技公司，但被告腾达科技公司不同意，并拒绝在该补充协议上盖章。
另查明，江西省新余市中级人民法院于2016年2月23日受理了胡豪对被告腾达电器有限公司的破产清算申请，并指定腾达电器有限公司破产清算组为管理人，2016年6月21日，新余中院裁定宣告腾达电器有限公司破产。
原审法院认为：本案的争议焦点有两点，一是原告倪捷荣能否解除与被告腾达电器于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》？二是原告倪捷荣主张2015年8月1日至2016年7月30日的租金数额为多少，是否应当由三被告共同承担？
根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物出租给第三人，出租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，本案原告倪捷荣与被告腾达电器有限公司签订租赁合同，将涉案房屋租赁给被告，故双方的租赁关系成立，合法有效，被告腾达电器有限公司在征得出租人倪捷荣同意的情况下将涉案房屋转租给被告腾达科技公司，故双方的转租关系亦合法有效。被告腾达科技公司自2015年8月1日起未履行合同义务交纳租金，在原告提起诉讼后仍不履行，致使原告权利受损，已构成合同法规定的违约致使合同目的无法实现之情形，原告可据此解除合同，且根据破产法的相关规定，人民法院在受理破产申请后，管理人对破产受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，视为解除合同，腾达电器未提交证据证明其管理人在二个月内通知了对方当事人即本案原告，故该合同可以解除，对原告倪捷荣要求解除与被告腾达电器的《房屋租赁合同》的诉请予以支持。因转租是以承租人租赁权存在为基础的，原告倪捷荣与被告腾达电器解除租赁合同后，租赁关系归于消灭，承租腾达电器人与次承租人腾达科技公司的转租关系也归于消灭，次承租人腾达科技公司继续占据租赁房屋就构成了侵权，原告有权要求被告腾达科技及腾达科技泰和店腾空房屋并收回房屋。
关于原告主张要求三被告支付2015年8月1日至2016年7月30日的租金67万元及利息的诉请问题。原审法院认为，根据原告与被告腾达电器有限公司于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》的约定，前楼年租金为196000万元，后楼320000元，租赁房屋从第六年即2015年8月1日起，前楼按市场行情定价格，后楼租金为370000元，因市场价格无法确定，经向原告释明可以申请司法鉴定确定，但其逾期未向法庭提出鉴定申请，视为其放弃相关权利，原审法院依法参照之前租金196000元/年确定前楼的租金，故被告应支付2015年8月1日至2016年7月30日的租金为566000万元（196000元＋370000元）。关于利息，因双方合同对租金的支付期限约定不明，则利息应当从租赁期满即2016年8月1日起计算，但根据破产法的相关规定，附利息的债权自破产申请受理时停止计息，而法院受理腾达电器有限公司破产为2016年2月23日，故利息在本案中不应计算。关于欠付的566000元租金及利息是否应当由三被告共同承担，原审法院认为，出租人即原告倪捷荣与被告腾达电器有限公司是租赁合同关系，被告腾达电器有限公司与腾达科技公司是转租合同关系，二者是不同的法律关系，虽然转租经过原告的同意，但原告与被告腾达科技公司及腾达科技泰和店不存在直接的租赁关系，根据合同的相对性原则，原告倪捷荣向被告腾达科技公司及腾达科技泰和店主张租金，没有法律依据，不应支持，该租金应当由合同相对方腾达电器承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第124条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告倪捷荣与被告腾达电器有限公司于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》；二、限腾达电器有限公司于本判决生效后十日内向原告倪捷荣支付2015年8月1日至2016年7月30日的租金566000元；三、限被告江西腾达科技有限公司泰和店、江西腾达科技有限公司于本判决生效后十日内腾出占有原告倪捷荣位于泰和县工农兵大道的房屋（包含前面两间门面及后面约1000平米后楼，详见2010年8月1日的《房屋租赁合同》租赁房屋基本情况）；四、驳回原告倪捷荣的其他诉讼请求。本案受理费30272元，由被告腾达科技有限公司泰和店、江西腾达科技有限公司、腾达电器有限公司承担27872元，原告倪捷荣承担2400元。
本院经二审审理查明：2015年12月24日，上诉人向被上诉人开出金额为516000元的租金收据一份，要求被上诉人立即支付租金，金额核减50000元，但被上诉人未予同意。2016年6月23日，原审被告腾达电器有限公司向被上诉人腾达科技公司发出了一份《转租门店支付租金告知函》，通知被上诉人从2015年8月1日起，将租金直接支付给原始出租方即上诉人倪捷荣，被上诉人腾达科技公司职员同日签收了该书面告知函。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人倪捷荣与原审被告腾达电器有限公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该租赁关系合法有效。腾达电器有限公司在征得上诉人同意的情况下，将涉案房屋转租给被告腾达科技公司，双方的转租合同关系亦合法有效。但在合同履行过程中，腾达电器有限公司及腾达科技公司自2015年8月1日起至今一直未履行交纳租金的合同义务，已构成根本违约，导致合同目的无法实现，上诉人据此要求解除租赁合同关系的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因转租是以承租人租赁权存在为基础的，上诉人与腾达电器有限公司解除租赁合同后，租赁关系归于消灭，故腾达电器有限公司与次承租人腾达科技公司的转租关系也归于消灭，上诉人有权要求腾达科技公司及腾达科技泰和店腾空房屋予以收回。
《中华人民共和国合同法》第79条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”；第80条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人”；第82条规定，“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”。本案中，腾达电器有限公司于2016年6月23日向被上诉人腾达科技公司发出了《转租门店支付租金告知函》，通知被上诉人从2015年8月1日起，将租金直接支付给原始出租方即上诉人倪捷荣，被上诉人亦收到了该书面告知函。因此，腾达电器有限公司作为债权人已将其合同权利转让给了受让人倪捷荣，被上诉人腾达科技公司及其泰和店作为债务人应向受让人倪捷荣清偿债务，将本案所涉租金支付给上诉人。同时，腾达电器有限公司与腾达科技公司的转租合同第15条明确约定“甲方（腾达电器有限公司）在收取租赁费用前5个工作日向乙方（腾达科技公司）提供正式房屋租赁发票”，因此根据《中华人民共和国合同法》第82条的规定，上诉人倪捷荣在收取被上诉人腾达科技公司租金的同时应向被上诉人开具税务发票。关于租金金额的问题，被上诉人虽提供了上诉人2015年12月24日开具的516000元的收据1份，但上诉人开具该收据的前提是被上诉人必须即时付款，而被上诉人并未付款，故该收据金额不能作为认定租金金额的依据。根据上诉人与腾达电器有限公司的租赁合同以及腾达电器有限公司与腾达科技公司的转租合同，均约定从2015年8月1日起每年租金为566000元，因此腾达科技公司及其泰和店在本案中应付上诉人租金为566000元。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但处理欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省泰和县人民法院（2016）赣0826民初757号民事判决第一、三项；
二、撤销江西省泰和县人民法院（2016）赣0826民初757号民事判决第二、四项；
三、被上诉人江西腾达科技有限公司、江西腾达科技有限公司泰和店在本判决生效后10日内支付上诉人倪捷荣2015年8月1日至2016年7月30日的房屋租金566000元，上诉人倪捷荣同时向被上诉人开具等额税务发票；
四、驳回上诉人倪捷荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30272元、二审案件受理费100元，合计30372元，由上诉人倪捷荣负担2430元，被上诉人江西腾达科技有限公司、江西腾达科技有限公司泰和店负担27942元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
代理审判员 胡 婧
代理审判员 张志坚
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 王 拯