重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0234民初5971号原告：李宏梅，女，生于1984年12月29日，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：谭成帅，重庆市开县文峰法律服务所法律工作者，特别授权。被告：谭金平，男，生于1993年3月16日，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：向中海，重庆弘全律师事务所律师，特别授权。被告：朱小辉，男，生于1986年3月15日，汉族，住重庆市开州区。被告：韦苏英，女，生于1987年10月19日，汉族，住重庆市开州区。原告李宏梅与被告谭金平、朱小辉、韦苏英申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月22日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员雷洪担任审判长，与代理审判员黄腾、代理审判员出智周组成合议庭于2016年11月4日公开开庭进行了审理。原告李宏梅的委托诉讼代理人谭成帅，被告谭金平的委托诉讼代理人向中海，被告韦苏英到庭参加了诉讼。被告朱小辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李宏梅诉称：原告因与被告朱小辉、韦苏英民间借贷纠纷一案于2016年7月8日向开州区人民法院申请对被告朱小辉、韦苏英的财产进行诉前保全，开州区人民法院作出（2016）渝0234财保371号，准许原告的诉前财产保全申请。2016年7月12日，开州区人民法院作出（2016）渝0234执保86号裁定书，将被告韦苏英所有的位于开州区xx街道xx路xx号xx幢xx号的房屋予以查封。被告谭金平于2016年7月15日以争议房屋系自己所有向开州区人民法院提出执行异议，要求中止执行。该院于2016年7月29日作出（2016）渝0234执异9号执行裁定书，裁定中止对争议房屋的执行。原告认为，该执行裁定未根据本案的客观事实和证据进行裁定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：准许对坐落于重庆市开州区xx街道xx路xx号xx幢xx号的房产的执行。被告谭金平辩称，2016年2月29日，杨建华以谭金平受托人的身份在安居房产有限公司第二分店与韦苏英针对开州区xx街道xx路xx号xx幢xx号的房屋签订了房屋买卖合同，约定成交价为440600元。合同订立后，2016年3月4日前，杨建华代支韦苏英首付款92969元（含定金），尔后，杨建华代谭金平对该房屋进行了装修。2016年7月7日杨建华代谭金平支付中国建设银行全部按揭贷款及利息335479元，2016年7月8日支付房款余款10000元给韦苏英，该房屋款项足额付清。2016年7月8日，谭金平办理了房屋过户相关税费和手续。2016年7月11日，谭金平到开县国土资源和房屋管理局办理过户登记，开县国土资源和房屋管理局向谭金平出具了不动产登记受理通知单。本案争议房屋虽然登记在被告韦苏英名下，但谭金平已于2016年2月29日购买了该争议房屋，并支付了全部购房款，且已经实际占有该争议房屋，且被告谭金平无任何过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告谭金平提出的执行异议应予以支持。被告韦苏英辩称，同意被告谭金平的答辩意见。被告朱小辉未作答辩。本案在审理过程中，原告向本院提交了以下证据：原、被告身份信息复印件，用以证明原、被告身份关系情况；重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明复印件，用以证明争议房屋的所有权人为被告韦苏英的事实；还款协议复印件，用以证明被告韦苏英、朱小辉因欠原告李宏梅借款将本案争议房屋及购房合同抵押于李宏梅处的事实；重庆市开州区人民法院执行裁定书，用以证明原告李宏梅主体适格。被告谭金平对原告提交的第一、四项证据的真实性、关联性、合法性无异议；对第二项证据的真实性无异议，但认为该争议房屋已于2016年3月4日通过合法买卖交付给被告谭金平；对第三项证据的真实性不清楚。被告韦苏英的质证意见同被告谭金平。被告朱小辉未发表质证意见。被告谭金平为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：委托书及常住人口登记卡复印件，用以证明被告谭金平的家庭成员情况及委托他人买房的事实；重庆安居房产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同及房屋买卖定金协议复印件，用以证明被告谭金平于2016年2月29日通过安居房产经纪有限公司购买争议房屋的事实；2016年3月4日收条及交房证明、营业执照复印件，用以证明被告谭金平支付房屋首付款并实际占有争议房屋的事实；中国建设银行个人还款凭证及银行账户交易明细、2016年7月8日收条复印件，用以证明被告谭金平已于2016年7月8日支付完全部购房价款的事实；重庆增值税普通发票及中华人民共和国税收完税证明复印件，用以证明被告谭金平为办理争议房屋过户手续交纳相关税费的事实；开县国土资源和房屋管理局不动产登记受理通知单复印件，用以证明被告谭金平于2016年7月11日办理争议房屋过户登记手续的事实；装修费用票据复印件，用以证明被告谭金平已于2016年3月对争议房屋进行装修的事实；重庆农村商业银行开县支行开州壹号分理处对私客户对账单复印件，同以证明被告谭金平通过其父亲谭其斌向受托人杨建华转账20万元的事实；证人杨建华证言，用以证明杨建华代为被告谭金平购买争议房屋、支付价款、装修房屋的事实。原告李宏梅对被告谭金平提交的第一、二、三项证据的真实性不予认可，但对第一项证据中常住人口登记卡的真实性无异议；对第四、五、六项证据的真实性无异议，但第四项证据中还款及交纳契税在原告申请保全之后，且银行转账记录不清楚，无法质证；第七项证据与本案无关联性，不能确定其真实性；第八项证据中谭其斌与本案无关，不具有关联性，其内容不清楚；对第九项证据的真实性有异议，证人与被告只是普通朋友关系，被告谭金平全权委托证人购房不合常理，且房屋价格低于市场价格。被告韦苏英对被告谭金平提交的第一、二、三、四、五、六、七、八、九项证据均无异议。被告朱小辉未发表质证意见。被告韦苏英、朱小辉未向本院提交证据。本院对原告李宏梅、被告谭金平举示的证据作如下评述：原告提交的第一、二、四项证据真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采信；第三项证据与本案不具有关联性，本院不予以采信。被告谭金平提交的第一、二、三、四、五、六、七、八、九项证据真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采信。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2014年6月16日，被告韦苏英在重庆市开县国土房管局土地房屋登记中心就位于开州区xx街道xx路xx号xx幢xx号的房屋一套进行了预购商品房买卖合同登记备案。2016年2月12日，被告谭金平作为委托人，杨建华作为受托人双方签订了《授权委托书》，主要约定由受托人杨建华代为被告谭金平购买商品房、签订房屋买卖合同；代为支付房屋款项、办理过户手续、支付相关税费及银行按揭贷款；代收法律文书。2016年2月29日，被告韦苏英作为甲方，杨建华作为乙方，安居房产有限公司第二分店作为丙方签订了《房屋买卖定金协议》，合同主要约定：甲方自愿将坐落在重庆市开州区金科开州城xx期xx幢xx号的房屋出售给乙方；本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币小写：20000.00元整（大写：贰万元整）；签署正式房屋买卖合同之前，甲方承诺为乙方所预定房屋保留5天（自2016年2月24日至2016年2月29日）。2016年2月29日，被告韦苏英作为甲方，杨建华作为乙方，安居房产有限公司第二分店作为丙方签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同主要约定：乙方购买甲方位于开州区金科xx期xx幢xx号房屋（建筑面积：88.04㎡）一套，甲乙双方协商后的实际成交价为人民币：肆拾肆万陆百元整（小写：440600.00元）；甲、乙双方约定于2016年2月24日支付定金人民币：20000.00元（大写：贰万元整）给甲方，当甲方收到房屋定金之时起，不得将该房屋转售第三方；甲、乙双方约定于2016年2月29日支付房款人民币：72969.00元（大写：柒万贰仟玖佰陆拾玖元整）给甲方；余款10000.00元（大写：壹万元整）于本小区房产证下来后，甲方配合乙方办理完所有约定手续事宜后，由乙方一次性支付甲方；甲方承诺于2016年3月4日腾出房屋，并将房屋钥匙及相关手续等交于乙方；待房产证办理下来1个月内，乙方应到建设银行还清剩余贷款，取回房产证。2016年2月24日，杨建华通过银行转账支付被告韦苏英房屋定金20000元；2016年2月29日，杨建华通过银行转账支付被告韦苏英房屋首付款52696元；2016年3月4日，杨建华通过银行转账支付被告韦苏英房屋首付款20000元。2016年3月4日，被告韦苏英出具《收条》一张，载明：“今收到杨建华购买金科xx期xx幢xx号房屋首付款92969.00元（大写：玖万贰仟玖佰陆拾玖元整）（含定金）。”同日，证明人韦苏英、安居房产有限公司第二分店出具《交房证明》一份，载明：“今证明已于2016年3月4日将韦苏英位于金科三期xx幢xx号房屋一套钥匙六套交付给谭金平。”交房后，杨建华代被告谭金平对争议房屋进行了装修。2016年4月5日，被告谭金平的父亲谭其斌通过重庆农村商业银行开县支行开州壹号分理处转账支付杨建华200000元用于偿还杨建华代为谭金平支付的购房款。2016年7月7日，杨建华代谭金平支付中国建设银行全部按揭贷款及利息335479.92元。同日，中国建设银行出具个人贷款还款凭证一张,载明偿还利息1255.43元，偿还本金334224.49元。至此，被告韦苏英取得该争议房屋的完全所有权。2016年7月8日，杨建华通过现金方式支付被告韦苏英房屋尾款10000元，被告韦苏英出具《收条》一份，载明：“今收到杨建华购买金科xx城xx房屋尾款壹万元整（小写：10000.00元），此房款已付清。”2016年7月8日，被告谭金平在开县地方税务局办税服务厅办理了争议房屋过户相关税费和手续。2016年7月11日，被告谭金平到开县国土资源和房屋管理局办理过户登记，开县国土资源和房屋管理局向谭金平出具了不动产登记受理通知单。2016年7月8日，申请执行人李宏梅向本院申请对朱小辉、韦苏英的财产进行诉前保全，开州区人民法院作出（2016）渝0234财保371号裁定书，准许申请人李宏梅的诉前财产保全申请。2016年7月12日，开州区人民法院作出（2016）渝0234执保86号裁定书，查封了本案所争议的房屋，而后谭金平提请书面异议，认为根据《合同法》、《物权法》等相关法律及司法解释的规定，谭金平是该房屋的善意购买人并实际取得及占有，理应取得该房屋的所有权，要求中止保全裁定的执行。2016年7月29日，本院作出（2016）渝0234执异9号执行裁定书，以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定为由，裁定中止对本案争议房屋的执行。原告李宏梅遂向本院提起诉讼，要求判如所请。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，现原告请求继续对争议房屋的查封，该请求是否成立，需审查被告谭金平对该执行标的是否拥有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。本案中，被告谭金平与杨建华签订授权委托书是双方当事人真实意愿表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，应予保护。被告谭金平委托杨建华处理合同约定事宜，受托人杨建华以自己的名义与被告韦苏英订立合同，且韦苏英不知道受托人杨建华与委托人谭金平之间的代理关系，当受托人杨建华因韦苏英的原因对委托人谭金平不能履行义务时，委托人谭金平可以行使受托人杨建华对韦苏英的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案涉及的执行标的即坐落在重庆市开州区xx街道xx路xx号xx幢xx号的房屋的房屋一套，现登记的权利人为被告（被执行人）韦苏英，即被告韦苏英为争议房屋的所有权人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，被告谭金平与被告韦苏英签订房屋买卖（居间）合同的时间及支付房屋全部价款的时间均在争议房屋被查封（2016年7月12日）之前，且在争议房屋被查封之前被告谭金平已合法占有该房屋，只因该房屋被查封而无法办理产权过户。被告谭金平支付购房款严格按照谭金平与被告韦苏英、安居房产有限公司第二分店签订的房屋买卖（居间）合同履行义务，且被告谭金平在支付完全部购房价款及相关税费之后已于2016年7月11日到开县国土资源和房屋管理局办理了不动产登记手续。被告谭金平已实际占有、装修该房屋，履行了全部实质义务，虽然被告韦苏英至今未将此房屋办理房屋产权变更登记，但此系被告韦苏英应当履行的义务，按照合同约定并非被告谭金平当然应当承担之义务，对被告韦苏英未办理房屋产权变更手续这一事实，并没有证据证明系谭金平的过错所致，被告谭金平虽未取得争议房屋法律意义上的物权，但其已实际占有房屋，支付了全部购房款，请求过户时只因争议房屋被查封而不能为之，其请求权受保护的程度接近于物权，因此，被告谭金平已经取得了相当于物权的权利，故在买受人谭金平提出执行异议的情况下，人民法院应当停止对涉案房屋的执行。综上，被告谭金平作为商品房买卖合同的买受人，享有阻止人民法院执行的实体权利，谭金平关于停止执行争议房屋的抗辩理由成立，本院予以采纳。原告李宏梅关于许可执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条﹛对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求﹜之规定，判决如下：驳回原告李宏梅的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李宏梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长 雷 洪代理审判员 黄 腾代理审判员 出智周二〇一六年十一月十日书 记 员 刘 俊