湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初9050号
原告彭亚丽，
委托代理人甘章华，广东君言（长沙）律师事务所律师。
被告湖南金邦物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。
法定代表人罗建安，该公司董事长。
委托代理人刘研，湖南联合创业律师事务所律师。
委托代理人邓晶晶，湖南联合创业律师事务所律师。
原告彭亚丽诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称“金邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员毛嶷帆担任法庭记录。原告彭亚丽的委托代理人甘章华，被告金邦公司的委托代理人刘研、邓晶晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭亚丽诉称：原告于2010年5月28日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20086997。）一份，合同约定被告将位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号的未来城第7幢N单元13层。号房屋作价679294元出卖给原告。合同第十八条约定出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90个工作日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，如买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。原告随后支付了全部款项。2010年8月30日，被告将该房屋交付给原告，但至今为止没有办理完房屋所有权证及土地使用权证。综上，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告在90日内为原告办妥房屋所有权证；2、被告在为原告办妥房屋所有权证后90日内办好国有土地使用权证；3、被告支付自办证之日至房产证及国土证办理完毕之日止的延期办证违约金，暂计算至2016年12月29日为37497元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告金邦公司辩称：一、本案诉请事由系买受人分户产权登记逾期，出卖人办证时限的起算点合同约定为“商品房交付使用后”，该处“交付使用”时间应为该房屋的“实际交付使用”，不是原告主张的交房逾期条款中约定的“承诺交付”时间。由于房屋作为不动产，其交易行为的完成，不仅要转移房屋的占有权、使用权、收益权，还要完成变更登记，以获得对不动产的处分权。《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”房屋的交付使用不同于合同法中所称的包括所有权移转内含的交付行为，房屋的交付使用不仅仅体现在对房屋的“使用行为”，还体现在对房屋的“占有行为”。因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第一款对占有行为规定为：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”本案合同约定的“商品房交付使用后”出卖人履行协助办证义务，买受人业主没有对房屋完成交付验收后进行“实际转移占有和使用”，被告作为出卖人是不可能去自行履行协助登记义务的。原告主张的“协议交付”时间只是对房屋交付期限条款的约定，并不是产权办证期限意义上的“实际交付使用”的时间点。违反“协议交付”时间承担的是交房合同条款的违约责任，与办证义务是不同的约定条款和违约责任，原告主张也不符合实际情况和合同约定。二、本案诉请事由系买受人的分户产权登记即原告房屋所有权证逾期，故出卖人房屋初始登记时限应当合并计入买受人分户产权登记时限。“初始登记”是指合法建造房屋的申请人为取得房屋所有权进行的登记，系出卖人的产权登记即办栋证，区别于买受人的分户产权登记。故，在计算买受人的分户房屋产权证的办证期限时，应当将办理出卖人自己权证办理的时间段，合并计算入买受人分户产权办理总时间，即合计为“商品房交付使用后455个工作日内”。否则，就会出现：出卖人办理“自己的产权证”（栋证）逾期时，无论买受人分户权证是否逾期，均要向买受人承担违约责任的不公平现象。三、部分原告业主诉请违约金过分高于其实际损失，应当依法予以减少。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”第一、绝大部分业主均系按揭贷款和住房公积金贷款购房，而且至今没有还清贷款，按规定房产证还是由房产局管理，贷款银行持有抵押的他项权证。第二、起诉业主在办证前并没有证据证明存在房屋买卖行为，更没有任何实际损失证据。因此，房产证逾期实际没有影响到已经实际收房业主的占有、使用、收益等各项权利。即使存在逾期办证也没有给该部分业主造成任何损失，对原告主张的违约金大大超过实际损失，应当依法降低。四、原告主张的违约金诉讼请求，部分主张已经过了诉讼时效，根据民事诉讼法规定以及最高法院相关规定应当从起诉之日起倒推两年，应当将超出诉讼时效的内容予以剔除。
经审理查明：2010年5月28日,原告彭亚丽与被告金邦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20086997。）及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第7幢N单元13层。号房，房屋总价款为679294元。该合同第十条约定，被告应当在2010年8月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合同第十八条约定：出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或者手续，原告不解除合同的，自该合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部的购房款；另，原告向被告交纳了契税、维修基金等费用。原告方认可被告实际于2010年8月30日向原告交付了房屋。被告至今未完成该幢商品房的首次登记。
另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。
上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告彭亚丽与被告金邦公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为以下几个方面：
一、关于原告诉请被告为其办理权属证书的问题。第一、关于涉案房屋的交付时间如何认定的问题。双方在《长沙市商品房买卖合同》中约定，被告应当在2010年8月30日前将涉案房屋交付给原告，原告认可被告在合同约定的时间内交付了房屋，被告对此在经本院释明后并没有提供相应反驳的证据，本院确定被告实际于2010年8月30日向原告交付了房屋。第二、关于原告诉请办理房屋所有权证及土地使用权证的问题。依据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证。2010年8月30日，被告将原告所购买的房屋交付给原告，根据双方合同约定，被告应当在2012年6月20日前为原告办理好所购房屋的房屋所有权证，在2012年10月31日前为原告办理好所购房屋的土地使用权证，现因政策调整（自2016年9月9日起长沙市已实行不动产统一登记制度），并考虑到本案涉案不动产的首次登记尚未办理，故本院确认被告应当在本判决生效之日起90日内将办理不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理首次登记；在办理首次登记后30日内将原告所购位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第7幢N单元13层。号商品房办理不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为原告办理不动产权属证书。
二、关于被告是否应当向原告支付违约金，原告的诉请是否过了诉讼时效及违约金是否过高，是否需要调整的问题。依据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证。本案中，被告于2010年8月30日将原告所购买的房屋交付给原告，但被告至今未完成该幢商品房的首次登记并为原告办理好房屋所有权证，存在违约行为；根据双方合同约定并考虑到政策调整，本院确认被告的违约时间从2012年6月21日起算。被告主张原告的诉讼请求部分超过了诉讼时效，本案原告请求被告承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，应受两年诉讼时效的限制，但自原告向法院提起诉讼之日往前两年之内的违约金主张并没有超过诉讼时效，应予支持。
对原告要求被告支付逾期办理房屋产权证和国有土地使用权证违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之三的标准进行计算，被告提出该违约金过高，请求予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告并没有提供证据证实因被告逾期办理权属证书所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，并考虑到合同约定的国土证办理时间尚未届满等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因逾期办理产权证已经产生的违约金为10773元（截止至本案判决之日即2017年2月28日）。对于在判决生效以后仍然未履行的，本院将酌情依法予以约束。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起90日内将办理原告所购房屋所在栋的不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理涉案不动产的首次登记；在办理首次登记后30日内将原告彭亚丽所购位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第7幢N单元13层。号商品房办理不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为原告办理不动产权属证书；
如被告湖南金邦物业发展有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南金邦物业发展有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之零点三的标准向原告彭亚丽支付违约金。
二、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告彭亚丽支付违约金10773元；
三、驳回原告彭亚丽的其他诉讼请求。
如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取368.5元，由被告湖南金邦物业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 周 赞
二〇一七年二月二十八日
书记员 毛嶷帆