江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7724号
上诉人（原审原告）石骏，1962年12月7日生，回族，无业。
委托代理人吴红，无业。
被上诉人（原审被告）南京硕天投资管理有限公司，住所地南京市秦淮区光华路1号白下高新技术园孵化大楼A188室。
法定代表人许世坛，该公司董事长。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人李功成，江苏法德永衡律师事务所律师。
原审第三人陈金昌，1973年1月14日生，汉族。
上诉人石骏因与被上诉人南京硕天投资管理有限公司（以下简称硕天公司）、原审第三人陈金昌商品房预售合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人�法院（2015）秦民初字第2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石骏原审诉称，其与硕天公司于2013年9月30日签订购房合同，其依约支付购房款，并办理了相关手续。但2014年12月30日进行房屋交付时，石骏发现，现房“君望花园30-204”与购房时原有的样板房、图纸、宣传画册存在较大差异，主要有三个方面：1、硕天公司对相邻户型（G3）结构，即G3南侧主卧室外添加露台、增大南部外侧屋檐尺寸，严重影响石骏所属G2户型主卧室的阳光照射时间；2、硕天公司对相邻户型（G3）北侧入户楼梯结构进行更改，由原样板房的水泥浇筑楼梯改为铁质镂空楼梯，存在安全隐患；3、硕天公司未依照水电规划设计方案，更改石骏G2户型地下室的管道布局，使污水总管及其检修口位于石骏的地下室�间内，且相对于硕天公司样板房及图纸、宣传册的显示，实际交付的地下室缺少自来水管道、生活下水管道，致石骏对地下室的生活功能无法利用。石骏认为，硕天公司交付的房屋功能区严重丧失，硕天公司在宣传册和样品房等展示存在诱导欺诈，任意更改设计方案及图纸，不履行必要告知义务等，严重侵犯石骏权益。石骏诉至法院，请求法院判令：1、硕天公司按样板房将石骏与G3之间朝南平台恢复为镂空平台；2、硕天公司按样板房将北侧通往G3的楼梯恢复为混凝土实体楼梯；3、硕天公司按竣工图纸将污水管道移出室内；4、硕天公司承担案件诉讼费用。
硕天公司原审辩称：1、石骏起诉认为硕天公司交付的房屋不符合规划，要求恢复，属于行政机关的行政职能，不属民事案件审理范围，应当驳回起诉；2、本案的争议焦点是硕天公司交付的房屋是否符合�同的约定，而双方约定的条件是房屋取得规划验收合格书和竣工验收备案，本案涉及房屋已取得了上述证书且交付石骏，故不同意石骏的意见，请求驳回石骏的诉讼请求。
陈金昌原审陈述，南露台、楼梯是其私人财产，不应侵犯，故不同意改变；下水道与其无关，没有意见；希望法院保护其合法权益。
原审法院经审理查明，2013年9月30日，石骏（乙方）与硕天公司（甲方）签订《君望花园商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方秦淮区双麒路君望花园30幢204室（含负一、一、二层），建筑面积为234.11平方米，乙方应于2013年8月31日前向甲方支付定金100000元；房屋价款为3031316元，乙方于2013年9月30日前支付总价款3031316元；甲方于2014年6月30日交付案涉房屋。2013年10月8日，硕天公司向石骏出具发票，确认石骏已向硕天公司支付了3031316元购房款（楼牌�30-204，建筑面积234.11平方米）。2014年12月30日，硕天公司向石骏交付案涉房屋。后石骏因案涉房屋与样板房、图纸、宣传画册中的南侧平台、北侧楼梯、污水管道存在差异，与硕天公司产生纠纷，遂诉至原审法院。
原审法院另查明，2013年7月30日，硕天公司就案涉房屋所属项目取得南京市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。2014年12月25日的《竣工验收备案》载明：硕天公司建设的30号楼于2014年12月22日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2014年12月24日报送工程竣工验收备案文件，该工程的设计单位为南京长江都市建筑设计股份有限公司。
原审庭审中，硕天公司确认实际交付的案涉房屋南侧平台并未镂空且有外延屋檐，卫生间排水管在户内，北侧楼梯亦为铁质楼梯，但其提供规划设计图纸及剖面图、设计变更图纸以证明石骏所诉南侧露台、排水管等的交付现状与规划设计图纸一致，亦已通过竣工验收，尽管规划设计图纸中并无铁质楼梯，但该楼梯有关部门并未认定系违建。石骏对上述证据不予认可，认为设计变更图的时间是在起诉后，存在造假；剖面图反映的阳台情况与事实不符，不是正确的剖面图。石骏与陈金昌分别系秦淮区君望花园30幢204室房屋、304室房屋购买人，系邻居关系。石骏所诉南面露台顶部系陈金昌房屋的阳台底部，所诉楼梯于陈金昌购房时即为配套设施，现由陈金昌使用。经原审法院释明，石骏表示坚持诉讼请求，但同时保留退房的权利。
原审法院认为，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。石骏与硕天公司签订的《君望花园商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。硕天公司按规划标准承建案涉房屋，但案涉房屋的天井与楼梯设施确与样板房、宣传图册中房屋标准不符。石骏所诉的南侧平台于规划设计中实为三层建筑的露台，现用作于陈金昌房屋的阳台，如恢复镂空平台，必然对陈金昌的不动产或动产造成毁损，并可能存在安全隐患。经原审法院释明，石骏仍坚持相关诉讼请求。根据双方履行合同的实际情况，对石骏该诉讼请求，原审法院不予支持。对于石骏主张的将北侧通往G3的楼梯恢复为混凝土实体楼梯的诉请，因规划中并无相关楼梯的设计，故原审法院不予支持。对于石骏主张按竣工图将污水管移出室内的诉讼请求，原审法院认为，硕天公司按规划标准承建交付了案涉房屋的污水管道，石骏要求将污水管道移出室外有必然对房屋本身及不动产相邻权利人造成严重影响，故对于该诉请，原审法院亦不予支持。综�，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回石骏的诉讼请求。原审案件受理费80元，由石骏负担。
石骏不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实错误，适用法律不当。1、无论依据竣工图纸还是样板房，或者设计变更后的规划图，被上诉人硕天公司交付的房屋均严重不符，属于严重违约，应恢复原状。2、本案系上诉人与被上诉人之间的房屋交付纠纷，原判决却依据陈金昌的不合法诉求判决上诉人承担不利后果。3、原判决认定楼梯部分为违建，仍判决支持该楼梯的存在，对于样板房和宣传册的性质根本没有提及。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的原审诉讼请求，一、二审案件受理费均由被上诉人承担。
被上诉人硕天公司辩称：1、案�房屋已经通过行政主管部门竣工验收，房屋符合合同约定及法定交付条件。2、房屋现状与样板房展示一致。关于楼梯结构问题，原审中上诉人是认可在买房时是看到有楼梯的，到目前为止样板房展示仍然是有楼梯的状态，所以不存在整改的问题；至于阳台风板问题，其系按规划设计图施工，否则通过不了竣工验收。关于污水管的问题，目前水管走向与图纸要求相符，应是上诉人对图纸理解有误。从立面图可以看出水管必须下降地面60公分以内，所以地下室正好是一楼排水管降低后的弯头。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人硕天公司主张其施工的污水管符合规划设计，并提供了相关施工图纸予以证明。上诉人石骏认为其不清楚图纸上如何设计，但地下室与房屋售价一致，购房时销售人员应该告知其污水管是从地下室贯穿通过，而其看�下室样板房时因已经装修吊顶，看不到污水管，硕天公司存在瑕疵。
二审另查明，在本院（2015）宁民终字第7728、7511号两案件庭审过程中，被上诉人陈述规划中没有楼梯，因为楼梯属于可以移动的物品，不是建筑物、构筑物，行政机关也没有将该楼梯认定为违建。
二审再查明，上诉人与被上诉人签订的《君望花园商品房预售合同》中约定，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。2014年12月18日，南京市规划局出具了《建设工程规划核实合格书》，载明南京市规划局对涉案楼栋进行了规划核实，经查验，该工程符合规划许可要求。
双方当事人对原审法院查明的其他事实无异议，且无新证据提交，本院予以确认。
以上事实，有《君望花园商品房预售合同》�《建设工程规划核实合格书》、庭审笔录等予以证实。
本院认为，上诉人石骏与被上诉人硕天公司之间签订的《君望花园商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。双方合同中约定了涉案房屋的交付条件，硕天公司交付的房屋取得了《建设工程规划核实合格书》、竣工验收备案表等材料，未违反合同的约定，上诉人要求硕天公司按照样板房将涉诉房屋南面露台顶部恢复成镂空状态，拆除该露台顶部的屋檐，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人要求将北侧通往G3的楼梯恢复为混凝土实体楼梯的诉讼请求，因原规划中并无相关楼梯设计，现有楼梯是否为违建以及应否拆除，应属相关行政机关处理事项，不属于人民法院民事案件受理范围，本院不予处理。关于上�人所主张的污水管移出室外的诉讼请求，因被上诉人对该污水管的施工并未违反设计要求，上诉人要求将污水管移出户外，无事实和法律依据，本院不予采纳。如上诉人认为该污水管位置影响房屋使用，而硕天公司销售人员未明确告知导致其损失，可另案诉讼解决。综上，上诉人石骏的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人石骏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一六年三月十四日
书 记 员 罗程允