江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3751号
上诉人（原审被告、反诉原告）:周忙扣，男,1969年4月23日生,汉族，住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人:郑小华，江苏维世德律师事务所律师。
委托诉讼代理人:周晶，江苏维世德律师事务所律师
被上诉人（原审原告、反诉被告）:毛叶莎,女,1984年3月2日生,汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人:陈刚，上海锦天城（南京）律师事务所律所。
委托诉讼代理人：张勇（系毛叶莎丈夫），住南京市栖霞区。
上诉人周忙扣因与被上诉人毛叶莎房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第3779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
周忙扣上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人拒绝接受剩余房款错误，被上诉人从没有同意支付过剩余房款。涉案房屋买卖合同签订于2015年6月13日，被上诉人在陆续支付80万元购房款后，上诉人于2015年8月15日交付房屋。其后，双方因解押问题，被上诉人一直拒绝支付剩余款项，并于2015年11月11日向一审法院提起诉讼，并查封保全了涉案房屋。案件审理中，上诉人一直强调卖房的目的是为了再行买房，只要被上诉人能及时付清余款，上诉人就能及时去解押，并另行购买房屋。但被上诉人一直拒不同意，并通过诉讼，在仅支付80万元房款的情形下，就要求上诉人办理房屋过户手续。在法院提醒被上诉人的情况下，被上诉人才于2016年10月12日将剩余房款交至法院账户。由此可见，被上诉人一直是拒绝付款的。2、原审法院适用法律错误。本案买卖合同不能及时履行，导致上诉人买房目的不能实现，时至今日，又因购房政策调整，上诉人更是无法买房。被上诉人只支付了房屋价款的25%左右，就占有上诉人房屋至今，在明知上诉人继续购房需要资金的情形下，未采取任何措施进行给付，不是善意的购房人。本案应当适用合同法第94条第4款的规定，上诉人请求解除房屋买卖合同，于法有据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
毛叶莎辩称：1、上诉人违约事实清楚，证据充分。双方于2015年6月13日签订《南京市存量房交易合同》，因上诉人未能及时解除涉案房屋上存在的抵押权，导致双方无法正常办理房屋过户手续。根据双方签订的补充协议，上诉人本应于2015年9月15日前解除二押，但是到目前为止二押仍未能解除。一审中，上诉人也陈述，其将收到的被上诉人支付的房款挪作他用，而不是用于办理涉案房屋解押。上诉人的行为明显违反了补充协议中的内容。2、根据合同的相对性，上诉人是否另行购买房屋与被上诉人无关。被上诉人有权要求上诉人继续履行合同。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
毛叶莎向一审法院起诉请求：1、判令周忙扣立即办理栖霞区杉湖西路8号东方天郡花园34幢一单元1704室房屋上的房屋抵押权注销手续，并协助毛叶莎将该房屋的房屋产权证及国有土地使用权证登记在毛叶莎名下；2、判令周忙扣按照总房价每天万分之五的标准支付违约金；3、诉讼费及保全费由本案周忙扣承担。
周忙扣向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《南京市存量房交易合同》及补充协议；2、判令毛叶莎迁出南京市××区××路××东方××郡花园××单元××室；3、判令毛叶莎承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年6月13日，原告毛叶莎（乙方）与被告周忙扣（甲方）签订《南京市存量房交易合同》，约定：甲方将坐落于南京市××区××路××东方××郡花园××单元××室的房屋（以下简称案涉房屋）售与乙方，面积110.16平方米，总价2515000元；乙方于签约当日支付定金20万元，于2015年7月10日支付购房款2285000元，此款解交监管账户，尾款3万元于2015年8月15日交房时给付，甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。同时，双方补充约定：双方最迟不迟于2015年7月10日办理过户手续，过户当天将约87万元打入甲方账户；原房屋内的户口于过户后半年至一年内迁出，最后一笔款项5000元于户口迁出后给付甲方。协议签订后原告支付被告20万元定金。合同签订时案涉房屋上设有两个抵押权，其中一个抵押权的债权数额为32万元，该抵押权已于2015年9月23日由被告周忙扣自行解除,另一个抵押权的债权数额为40万元,债权人为崔元芳,至今尚未解除。
2015年7月7日，原告毛叶莎向被告周忙扣发出要求配合过户的函。周忙扣于2014年7月14日向毛叶莎单方出具《补充协议1》1份，载明：因周忙扣所售房屋仍未解押，导致过户时间推迟，毛叶莎于7月14日付周忙扣8万元，用于周忙扣在7月20日去银行归还抵押贷款、办理解押手续；毛叶莎配合周忙扣还完所有贷款，共计（20万+8万+32万）60万人民币，周忙扣除了按照合约留下家电（立式空调）书柜两组，同时留下主卧空调一台，并保留家庭（地板、磁砖）完整性以及厨房、卫生间设施的完整性（包括热水器）；过户时间定于8月1日前，如周忙扣因解押问题导致过户时间推迟，周忙扣应不迟于8月13日前交房（如仍未过户）（毛叶莎付20万），并尽快配合完成过户手续；同时，周忙扣承诺东方天郡34栋1704室是其在南京满五年唯一住处，因此，如产生个税由周忙扣本人承担；户口周忙扣暂时落户不迁出，最长时间为一年，如一年后仍未迁出，周忙扣另付赔偿款1万元。上述协议出具后，毛叶莎给付周忙扣8万元，周忙扣于该补充协议背面出具了8万元的收条。现周忙扣仅解除了案涉房屋上的32万元抵押贷款，仍有40万元的抵押贷款未解除。
周忙扣于2015年8月13日又向毛叶莎单方出具《补充协议2》1份，载明：毛叶莎于2015年6月13日支付购房款20万元，后于7月14日支付购房款8万元，用于周忙扣解二押，但至今仍未解押，周忙扣承诺购房款优惠7000元，总房价变更为2508000元整；根据补充协议1，交房时间不迟于8月15日，周忙扣请的搬家公司到楼下时，毛叶莎支付周忙扣20万元，周忙扣把钥匙等交于毛叶莎，并于搬家后随时待命与周忙扣共同去银行还贷解押，其中毛叶莎按协议支付32万元整，其他贷款余额由周忙扣本人承担。但毛叶莎的32万元必须由毛叶莎亲自陪周忙扣解押；周忙扣承诺其二押仅剩10万元整，并于9月15日前解二押并配合过户，同时承诺没有其他债务，如产生其他债务，造成房产不能顺利过户，违约责任由周忙扣负担；综上所述，毛叶莎前后共计支付周忙扣80万元整，帮其还完银行二押贷款，因此，周忙扣承诺此房没有其他债权人，毛叶莎是此房的唯一债权人，周忙扣尽快协助毛叶莎过户。2015年8月15日，周忙扣向毛叶莎交付房屋，毛叶莎支付周忙扣20万元房款，周忙扣出具收条1份。
2015年9月1日，毛叶莎通过其丈夫张勇的银行账户向周忙扣的银行账户中汇款32万元。至此，毛叶莎共计向周忙扣支付购房款80万元（含20万元定金）。
关于出具《补充协议1》和《补充协议2》之后仍未能及时办理案涉房屋解押手续的原因，被告周忙扣当庭陈述：原被告双方虽然签了7月14日的补充协议，但是7月14日的补充协议签订后，原告只支付了8万元，导致被告无足额资金去办理解押，所以双方又签订了8月13日的补充协议，原告虽于8月15日交付房屋时转账支付被告20万元，但当时被告卖房是为了买房，故该款用来支付购买另外一套房屋的定金所用，所以没有资金解押。
庭审中，因被告周忙扣要求解除案涉合同，不同意接受购房款继续履行合同，故原告毛叶莎于2016年10月12日将购房款1678000元交至法院账户。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；该法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告毛叶莎与被告周忙扣所签订的《南京市存量房交易合同》及两份《补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告毛叶莎与被告周忙扣在《南京市存量房交易合同》中约定，双方不迟于2015年7月10日办理过户手续，毛叶莎于2015年7月10日将购房款2285000元解交资金监管账户，根据双方的约定，购房款2285000元应当于办理过户手续时交付。合同签订时，案涉房屋上设有债权数额分为32万元及40万元的两个抵押权。合同签订后,因周忙扣未能及时解除案涉房屋上的抵押权，导致双方无法正常办理房屋过户手续，故双方又于《补充协议2》中约定，周忙扣未完成解押，遂承诺总房价优惠7000元，即总房价为250800元。毛叶莎于2015年8月15日给付周忙扣房款32万元，由周忙扣于2015年9月15日前解除案涉房屋上的抵押权并配合毛叶莎办理房屋过户手续。但周忙扣收款后，仅将案涉房屋上的32万元的抵押权予以解除,另一个债权数额为40万元的抵押权至今尚未解除。并称原告支付的购房款其已用于购买另一处住房，故无钱解押，且毛叶莎至今未给付全额房款，已构成根本违约，遂要求解除与毛叶莎之间的房屋买卖合同关系。本案经审查认为，本诉原告毛叶莎已经依约向本诉被告周忙扣支付购房款共计80万元，但周忙扣未依约及时解除设立在案涉房屋上的40万元抵押权，导致案涉房屋未能办理过户手续，其行为已经构成违约。本诉原告毛叶莎同意支付剩余购房款，但周忙扣拒绝收款，故毛叶莎将除尾款3万元之外的购房款1678000元（2508000元-800000元-30000元）交至法院账户，以此履行合同的付款义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，周忙扣未及时解除抵押权并办理过户手续已构成违约，毛叶莎依约支付了购房款80万，并且将除尾款之外的1678000元交至法院账户，其要求被告周忙扣解除设立在案涉房屋上的抵押权并配合原告办理过户手续的诉请，合法有据，一审法院予以支持。
关于本诉原告毛叶莎主张本诉被告周忙扣按总房价款的每日万分之五支付违约金的诉请。一审法院认为，案涉《南京市存量房交易合同》中约定，卖房人逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金，但双方未就逾期办理过户手续约定违约金，故本诉原告的该项诉请，依据不足，一审法院不予支持。
关于反诉原告周忙扣所提出的，因反诉被告毛叶莎至今未支付全部房款，构成根本违约，故要求解除双方所签订的房屋买卖合同并要求反诉被告毛叶莎迁出案涉房屋的诉请，一审法院认为，反诉被告毛叶莎与反诉原告周忙扣所签订的《南京市存量房交易合同》中约定，除尾款3万元以外的购房款应于办理过户手续时交付，现因周忙扣未能及时解除案涉房屋上设立的抵押权，导致房屋未能依约办理过户手续，故其主张因毛叶莎未支付全额购房款，构成根本违约的意见，依据不足，一审法院不予采信。反诉原告以毛叶莎根本违约为由，要求解除与毛叶莎的购房合同并要求毛叶莎迁出案涉房屋的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、本诉被告周忙扣于判决生效之日起十日内办理坐落于南京市××区××路××东方××郡花园××单元××室房屋上的抵押权注销手续，并于抵押权注销后十日内协助本诉原告毛叶莎将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证变更登记至本诉原告毛叶莎名下；二、驳回本诉原告毛叶莎的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告周忙扣的诉讼请求。本诉案件受理费26920元，保全费5000元，合计31920元，由本诉原告毛叶莎负担3192元，由本诉被告周忙扣负担28728元（此款原告毛叶莎已交纳，被告周忙扣在履行本判决确定的义务时一并给付原告）；反诉受理费13460元，由反诉原告周忙扣负担。
本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《南京市存量房交易合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该合同约定，双方应不迟于2015年7月10日办理过户手续。后因上诉人未能在约定的过户时间前办理涉案房屋存在的抵押权的解押手续，双方经协商签订两份补充协议，被上诉人同意先行支付上诉人钱款，用于房屋解押。但上诉人周忙扣因将被上诉人交付的款项挪作他用，未按照补充协议约定解除涉案房屋上的所有抵押。上诉人违反合同及补充协议约定，未能及时解除案涉房屋上的抵押权，导致双方无法正常办理房屋过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。被上诉人已经将剩余房款交至一审法院账户，其要求上诉人涤除案涉房屋上的抵押权并配合被上诉人办理过户手续的诉请，本院予以支持。上诉人称被上诉人拒绝给付剩余购房款，构成违约。但根据合同约定，被上诉人有义务在过户当天支付剩余购房款，上诉人未能将涉案房屋抵押权解除，即无法办理过户手续，被上诉人有权行使同时履行抗辩权不予支付剩余购房款，上诉人该观点，本院不予采纳。
综上所述，周忙扣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40380元，由上诉人周忙扣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年六月二十一日
书记员 倪 辉