南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2017）桂7102民初569号
原告：吴菊连，女，1960年10月5日出生，汉族，住扶绥县，
委托诉讼代理人：刘运武，广西双贺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘忠胜，广西双贺律师事务所实习律师
被告：广西伏朗生物科技有限公司，住所：南宁市西乡塘区科德西路2号瀚林雅筑03栋2302号。统一社会信用代码：91450100569074653Q。
法定代表人：李敏，该公司执行董事。
原告吴菊连与被告广西伏朗生物科技有限公司（以下简称伏朗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告吴菊连的委托诉讼代理人刘运武、刘忠胜，被告广西伏朗生物科技有限公司的法定代表人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴菊连向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金19800元（暂计至2017年7月3日）；3.判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费、水电费、生活垃圾处理费等各项有关费用共计2358.5元；4.判令被告向原告支付违约金（违约金的具体计算方法：（1）以2800元为基数，按年利率24%，从2016年7月20日计算至款项付清之日为止；（2）以4400元为基数，按年利率24%，从2016年9月20日计算至款项付清之日为止；（3）以4400元为基数，按年利率24%，从2016年11月20日计算至款项付清之日为止；（4）以4400元为基数，按年利率24%，从2017年1月20日计算至款项付清之日为止；（5）以4400元为基数，按年利率24%，从2017年3月20日计算至款项付清之日为止；（6）以4400元为基数，按年利率24%，从2017年5月20日计算至款项付清之日为止。以上各项违约金暂计至2017年7月4日止共计为2803元）；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年5月12日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将自己位于南宁市西乡塘区科德西路6号瀚林雅筑君悦阁2单元的2103号房出租给被告，作为其办公使用；租赁期限为2016年5月15日起至2018年5月14日止；房屋租金每月为2200元，以先交租金后使用房屋为原则；租金按每两个月交一次；原告应在2016年5月15日将租赁房屋交付给被告使用；如被告逾期交付租金或其他费用的，每逾期一日，应按当月租金的百分之五向原告支付违约金；如被告逾期交纳租金或其他费用超过30日的，原告有权解除合同，并没收履约保证金，但被告仍应支付拖欠的租金、其他费用及违约金；此外，合同还对其他有关事宜进行了约定。
上述房屋租赁合同签订之后，原告已于2016年5月15日将租赁房屋交付给了被告使用，但被告在2016年5月20日向原告交纳了履约保证金1000元后，便一直拖欠首期房屋租金4400元及其余的3400元履约保证金。之后在原告的一再催促下，被告才于2016年7月6日、9日、11日先后共计向原告支付了4000元房屋租金。2016年8月22日，被告向原告支付了2000元房屋租金以及2016年5月至8月份的物业管理服务费、水费、电费、公摊水电费、生活垃圾处理费等费用共计1060元。2017年3月22日，在原告的多次催促之下，被告再次向原告支付了2000元房屋租金。此后至今，被告便一直拖欠原告的房屋租金19800元及物业管理服务费、水电费等相关费用2358.5元未付。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告伏朗公司辩称，1.被告认可拖欠租金，但对租金的计算方法有异议，原告已将房屋的锁换掉，租金应计算至2017年3月22日，物业管理服务费、水电费、生活垃圾处理费等各项费用应当是1978元，而不是2358.5元；2.原告应将被告存放于涉案房屋内的价值60000元左右的财物尽快归还被告；3.双方的合同是可撤销的，涉案房屋原是用于办公，原告迟迟未提供房屋的产权证明，由于原告未履行相应合同义务，被告不应支付违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.收款收据，收据上载明为“翰林君庭收款单”，无法证实为涉案房屋所在地址即南宁市西乡塘区科德西路6号瀚林雅筑君悦阁所收取的物业费，对该收款收据的证明效力不予确认；2.《南宁市商品房买卖合同》，证明本案的涉案房屋系原告所有。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2016年5月12日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：1.原告将其所有的位于南宁市西乡塘区科德西路6号瀚林雅筑君悦阁2单元2103号房出租给被告，作为其办公使用；2.租赁期限为两年，从2016年5月15日起至2018年5月14日止；3.房屋租金为2200元/月，以先交租金后使用房屋为原则；租金按每两个月交一次，被告应在每两个月的第五日前支付房屋租金4400元给原告；被告应于2016年5月20日前向原告交纳首两个月的租金4400元以及履约保证金4400元；4.原告应在2016年5月15日将租赁房屋交付给被告使用；房屋租赁期间，被告应按时交纳租金及房屋的物业费、电话费、水电费、燃气费、数字电视费等费用；如被告逾期交付租金或其他费用的，每逾期一日，应按当月租金的百分之五向原告支付违约金；如被告逾期交纳租金或其他费用超过30日的，原告有权解除合同，并没收履约保证金，但被告仍应支付拖欠的租金、其他费用及违约金；5.本合同期满或被依法解除，被告必须在期满或合同被依法解除当天腾空并交回房屋，否则房屋内物品视为被告的抛弃物，由原告全权任意处理，被告对此无任何异议并愿意接受由此产生的后果；此外，合同还对其他有关事宜进行了约定。合同签订之后，原告于2016年5月15日将租赁房屋交付给了被告使用。被告于2016年5月20日向原告支付1000元租金，后被告分别于2016年7月6日转账2000元、7月9日转账1000元、7月11日转账1000元、8月22日转账3060元、12月1日转账2000元、2017年3月22日转账2000元给原告。原、被告双方在庭上均认可被告已向原告支付租金11000元、物业管理服务费、水电费、垃圾处理费等费用1060元。
庭审中，原告自认其于2017年3月23日更换了涉案房屋的钥匙并未将新钥匙交给被告使用，且原、被告双方均同意违约金以欠付租金为基数，按年利率24%计算。
本院认为，原告吴菊连与被告伏朗公司于2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告依约交付房屋给被告使用，但被告多次逾期交纳租金，按照合同约定，原告有权提出解除合同。因原告于2017年3月23日更换了房屋钥匙，被告无法继续使用房屋，故原、被告于2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月23日解除。
关于拖欠租金问题。根据合同约定，租赁期限从2016年5月15日至2019年5月14日止，租金为2200元/月，被告应向原告支付自2016年5月15日至合同解除之日（2017年3月23日）止的租金为22638.7元（2200元/月×10个月+2200元/月÷31×9天），现被告已向原告支付了租金11000元，还应支付11638.7元（22638.7元-11000元）租金给原告。原告主张的2017年3月23日以后的租金实为房屋占有使用费。合同解除后，被告应腾空并交还房屋给原告，但由于原告于2017年3月23日对涉案房屋进行更换钥匙后被告无法继续使用房屋，也无法腾空交还房屋，故原告诉请被告支付2017年3月23日后的房屋占有使用费，本院不予支持。原告要求被告支付租金19800元，本院支持11638.7元，超出部分不予支持。
关于物业管理费等费用，双方已确认被告向原告交纳了2016年5月至8月期间的费用共计1060元，而2016年9月至2017年3月的物业管理费等各项费用，由于原告未提供证据证实，本院不予认定。但庭审中，被告承认还应支付物业管理服务费、水电费、生活垃圾处理费等各项费用1978元给原告，属于当事人自认，故被告应向原告支付物业管理费等费用1978元，原告主张的超出部分不予支持。
关于违约金问题。根据合同约定，租金按每两个月交一次，被告应在每两个月的第五日前支付房屋租金4400元给原告；如被告逾期交付租金或其他费用的，每逾期一日，应按当月租金的百分之五向原告支付违约金。被告应于2016年5月20日前向原告交纳2016年5月15日至7月14日的租金4400元，但被告仅于2016年5月20日向原告支付1000元租金，剩余3400元后分别于2016年7月6日转账2000元、7月9日转账1000元、7月11日转账1000元，因此，被告应支付的违约金具体计算如下：以3400元为基数，从2016年5月21日至2016年7月6日止，按照年利率的24%计算；以1400元为基数，从2016年7月7日至2016年7月9日止，按照年利率的24%计算；以400元为基数，从2016年7月10日至2016年7月11日止，按照年利率的24%计算。被告应于2016年7月20日前向原告交纳2016年7月15日至9月14日的租金4400元，但被告仅于2016年7月11日转账1000元（其中400元已经扣减在前两月的租金）、8月22日转账3060元（其中1060元为物业管理费）、12月1日转账2000元，因此，被告应支付的违约金具体计算如下：以3800元为基数，从2016年7月21日至2016年8月22日止，按照年利率的24%计算；以1800元为基数，从2016年8月23日至2016年12月1日止，按照年利率的24%计算。被告应于2016年9月20日前向原告交纳2016年9月15日至11月14日的租金4400元，但被告仅于2016年12月1日转账2000元（其中1800元已经扣减在前两月的租金）、8月22日转账3060元（其中1060元为物业管理费）、2017年3月22日转账2000元，因此，被告应支付的违约金具体计算如下：以4200元为基数，从2016年9月21日至2016年12月1日止，按照年利率的24%计算；以2200元为基数，从2016年12月2日至2017年3月22日止，按照年利率的24%计算；以2200元为基数，从2017年3月23日至款项付清之日止，按照年利率的24%计算。被告应于2016年11月20日前向原告交纳2016年11月15日至2017年1月14日的租金4400元，但被告至今未支付,因此，被告应支付的违约金具体计算如下：以4400元为基数，从2016年11月21日至款项付清之日为止，按照年利率的24%计算。被告应于2017年1月20日前向原告交纳2017年1月15日至2017年3月14日的租金4400元，但被告至今未支付,因此，被告应支付的违约金具体计算如下：以4400元为基数，从2017年1月21日至款项付清之日为止，按照年利率的24%计算。被告应于2017年3月20日前向原告交纳2017年3月15日至合同解除之日（即2017年3月23日）的租金638.7元，因此，被告应支付的违约金具体计算如下：以638.7元为基数，从2017年3月21日至款项付清之日为止，按照年利率的24%计算。原告要求被告支付违约金的多出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告吴菊连与被告广西伏朗生物科技有限公司于2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月23日解除；
二、被告广西伏朗生物科技有限公司向原告吴菊连支付租金11638.7元；
三、被告广西伏朗生物科技有限公司向原告吴菊连支付物业管理服务费、水电费、生活垃圾处理费等各项有关费用1978元；
四、被告广西伏朗生物科技有限公司向原告吴菊连支付违约金（计算方法：以3400元为基数，从2016年5月21日至2016年7月6日止，按照年利率的24%计算；以1400元为基数，从2016年7月7日至2016年7月9日止，按照年利率的24%计算；以400元为基数，从2016年7月10日至2016年7月11日止，按照年利率的24%计算；以3800元为基数，从2016年7月21日至2016年8月22日止，按照年利率的24%计算；以1800元为基数，从2016年8月23日至2016年12月1日止，按照年利率的24%计算；以4200元为基数，从2016年9月21日至2016年12月1日止，按照年利率的24%计算；以2200元为基数，从2016年12月2日至2017年3月22日止，按照年利率的24%计算；以2200元为基数，从2017年3月23日至款项付清之日止，按照年利率的24%计算；以4400元为基数，从2016年11月21日至款项付清之日为止，按照年利率的24%计算；以4400元为基数，从2017年1月21日至款项付清之日为止，按照年利率的24%计算；以638.7元为基数，从2017年3月21日至款项付清之日为止，按照年利率的24%计算）；
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费424元，减半收取计212元（原告已预交），由原告吴菊连负担82元，被告广西伏朗生物科技有限公司负担130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审判员 江宛容
二〇一七年八月三十日
书记员 谢丽莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。