广西壮族自治区北海市中级人民法院行 政 裁 定 书（2015）北行终字第11号上诉人（原审原告）杨天雪，女，1970年4月3日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。被上诉人（原审被告）北海市住房和城乡建设局，住所地北海市北海大道建设大厦。法定代表人陈敬恩，局长。委托代理人唐勇，北海市房地产交易中心干部。委托代理人覃静燕，北海市房地产交易中心职员。原审第三人北海市房地产交易中心，住所地北海市北海大道建设大厦**楼。法定代表人吴海燕，主任。委托代理人王万霞，北海市房地产交易中心干部。委托代理人李春贵，广恒信律师事务所律师。原审第三人梁小兰，女，1959年10月18日出生，汉族，住北海市北海大道70号东方花园Ｂ区。原审第三人北海嘉深贸易发展有限公司，住所地北海市新世纪大道与贵州路交汇处。法定代表人李跃华，总经理。上诉人杨天雪因诉被上诉人北海市住房和城乡建设局房屋行政登记备案一案，不服北海市银海区人民法院（2013）银行初字第2号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨天雪上诉称，我于2007年与开发商即原审第三人北海嘉深贸易发展有限公司（以下简称：嘉深公司）签订了面积为100平方米涉案商铺的买卖合同，单价为2548元，总房款为254800元。因楼盘规划发生变化，由多层改为高层。再建过程中，涉案商铺被开发商用于再建抵押，以致无法办理银行贷款。楼盘封顶后，2011年12月9日经双方协商，签订了补充协议，面积由100平方米增加到187.35平方米，增加的面积按市场价6000每平米计算，合同约定余款交房当日交清，并通过原审第三人北海市房地产交易中心（以下简称：交易中心）提供的交易平台进行了网签合同，并打印出正式合同。此合同已经得到省住建厅确认合法有效。经过八年的等待，至今未交房。在我不知情不在北海的情况下，2012年11月26日被开发商在交易中心备注和勾结下非法网签在别人名下，抢夺我房产，侵犯了我的财产权，给我造成损失。我多次往返大连北海追问，交易中心多次强调此预售不在其监管范围，把责任推到我和开发商身上，无凭无据说是我自愿解除合同是自愿行为。无视国家对房屋预售合同网签工作发布的各种法律法规，帮助开发商弄虚作假，违法网签违规操作，把我的房变为别人名下，并为别人备案，超越职权和时空，非法盖产权登记产权检验章。我不服一审法院维持被诉行政行为的判决，希望二审法院公正执法，为我讨回公道。被上诉人北海市住房和城乡建设局答辩称，一、被答辩人的上诉请求无事实及法律依据。第一，被答辩人杨天雪所诉不属行政诉讼受案范围。依杨天雪所诉，答辩人仅是网上签订商品房买卖合同操作平台的提供者，网签是为规范房屋销售、防止开发企业一房二卖而建立的网络化管理系统，与备案具有本质区别，网签在前备案其后，其不具备备案的法律效力，只能实现备案的管理效果。答辩人该管理行为不会对合同相对人关于购销房屋的具体权利义务产生实质影响。本案杨天雪与原审第三人嘉深公司签的合同，未送交答辩人处备案即从网上撤销，其权利受损与答辩人的管理行为无关联，更不涉及任何具体行政行为或与具体行政行为有关的任何事项，故杨天雪所诉不属行政诉讼的受案范围，应裁定不予受理。一审法院既已受理并审理，二审应从程序上驳回其起诉；第二，答辩人所作另一具体行政行为合法有据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条规定商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案原审第三人嘉深公司提供了与梁小兰签订的购房合同等齐全的申请材料到答辩人处办理合同登记备案手续，答辩人依法审查并依据相关法律法规予以备案，证据充分、程序合法，故该具体行政行为合法有效。杨天雪请求确认答辩人将2幢0104号房屋备案到一审第三人梁小兰名下的行为违法，无事实和法律依据。故从实体上，二审应驳回其上诉请求；第三，我国现行法律并未强制规定单位法定代表人必须到庭参加诉讼，且在单位已依法委托代理人代理诉讼时，法定代表人是否亲自到庭并不影响案件基本事实的认定，故杨天雪要求答辩人的法定代表人出庭无任何依据。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。一审法院根据诉辩双方提交的证据及庭审答辩，认定答辩人被诉具体行政行为合法有效并作出维持判决，该判决合法有据，应予维持。综上，答辩人作出的具体行政行为所依据的证据充分，适用法律、法规正确，符合法定程序，被答辩人杨天雪上诉无任何事实和法律依据，故请二审法院驳回其上诉请求，维持原判。原审第三人交易中心述称，根据《城市商品房预售管理办法》第四条第三款、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第二十七条的规定，本中心是本市房地产行政主管部门即北海市住房和城乡建设局的一个工作机构，本中心实施的商品房合同备案等行为是基于该局的授权委托，是代该局实施的行为也就是该局的行为，因该行政行为而产生的法律后果应由该局独立承担。本中心不是该行为的利害关系人且未申请参加诉讼，法院亦未通知，故上诉人在已将该局列为原审被告的情况下，再将答辩人列为第三人不仅无任何法律依据，诉讼主体错误，且还严重违反法理基本原则和诉讼程序规定，混淆了法律关系，增加了当事人的诉累，浪费了司法资源。因此，如此起诉一审法院应不予受理，既已受理并审理，二审法院应依法纠正。原审第三人梁小兰及嘉深公司既未提交书面答辩意见，亦未到庭发表答辩意见。经审理查明，原审第三人交易中心受被上诉人北海市住房和城乡建设局的委托负责北海市商品房预售合同登记备案管理工作。2011年12月9日，原审第三人嘉深公司与上诉人杨天雪在被上诉人的网站上网签了一份《商品房买卖合同》，并打印签订了书面合同，双方约定嘉深公司将其开发的位于新世纪大道南侧、贵阳路西侧交汇处侨苑商住区2幢1层0104号房（商品房预售许可证号为：北建房预字第0948号）出售给杨天雪，合同生效之日起30日内由嘉深公司向交易中心申请登记备案。合同签订后，杨天雪按约定支付该房屋购房款181280元给嘉深公司，但嘉深公司未按合同约定向交易中心申请登记备案。2012年6月28日，嘉深公司与杨天雪网签的《商品房买卖合同》被嘉深公司从网上撤销。2012年11月26日，原审第三人梁小兰与嘉深公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定嘉深公司将上述侨苑商住区2幢1层0104号房出售给梁小兰。2012年12月10日，嘉深公司向交易中心提交预售商品房合同登记备案申请。同日，交易中心为梁小兰与嘉深公司签订的《商品房买卖合同》办理了预售登记备案，预售登记备案编号：341-0297。另查明，交易中心在上述编号为341-0297的预售登记备案合同文本上加盖的“产权登记证件验审”骑缝章，系工作失误所致，本应加盖的是合同登记备案骑缝章。该章只起骑缝作用。本院认为，原审第三人嘉深公司就涉案商品房先后分别与上诉人杨天雪、原审第三人梁小兰签订了商品房买卖合同，也分别收取了部分购房款，但嘉深公司未按合同约定为其与杨天雪所签的合同申请登记备案，而依合同约定为其与梁小兰签订的合同申请了登记备案。且嘉深公司从网上撤销了其与杨天雪网签的商品房预售合同。那么，两份合同各自的效力应当如何认定及应否继续履行或解除，是判定被诉登记备案行为是否合法有效的基础。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第六条第一款“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”、第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，登记备案行为并非判断合同效力的依据。而合同合法有效则是登记备案的前提。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”的规定，本案行政诉讼解决行政争议的前提在于基础民事争议的结果。按照正当法律程序，行政诉讼受理后应当中止，先行解决民事争议。一审法院判决在基础民事争议结果不明的情况下，判决维持被诉登记备案行为，事实不清，证据不足，且因程序不当可能影响案件正确判决。据此，依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十三条第一款第（十三）项之规定，裁定如下：一、撤销北海市银海区人民法院（2013）银行初字第2号行政判决；二、发回北海市银海区人民法院重审。审判长 吴 慧审判员 席淑燕审判员 侯应蓉二〇一五年十月十六日书记员 彭德元附：本裁定书引用的法律条文1、《中华人民共和国行政诉讼法》（修改前）第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。2、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第六十三条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）驳回起诉；（三）管辖异议；（四）终结诉讼；（五）中止诉讼；（六）移送或者指定管辖；（七）诉讼期间停止具体行政行为的执行或者驳回停止执行的申请；（八）财产保全；（九）先予执行；（十）准许或者不准许撤诉；（十一）补正裁判文书中的笔误；（十二）中止或者终结执行；（十三）提审、指令再审或者发回重审；（十四）准许或者不准许执行行政机关的具体行政行为；（十五）其他需要裁定的事项。对第（一）、（二）、（三）项裁定，当事人可以上诉。