宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第579号
原告：宁波市镇海海蛟塑料机械厂。
代表人：姚建业。
委托代理人：赖卫凤。
委托代理人：施周。
被告：超群电子（宁波）有限公司。
法定代表人：杨崇南。
委托代理人：杨化文。
原告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）（以下简称海蛟机械厂）与被告超群电子（宁波）有限公司（以下简称超群公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法由代理审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2014年6月30日、8月15日公开开庭进行了审理。原告海蛟机械厂委托代理人赖卫凤、施周，被告超群公司委托代理人杨化文到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告海蛟机械厂起诉称：自2008年7月1日起，原告一直承租被告位于宁波市镇海区兆龙路1069号750平方米的厂房，双方于2008年6月19日签订《厂房租赁合同》，合同期满前，原告续租，并于2013年6月20日签订《租赁合同》，合同言明租期为2013年7月1日至2016年6月30日止，月租金为10500元，先付后用，三个月支付一次，合同约定租赁保证金为13500元整。合同第四条特别约定“如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或者变更要求，乙方应给予积极配合。乙方自装行车、自建小屋的补偿费和搬迁费由甲方协助乙方向政府相关单位申请，其金额依相关单位核批为准，经扣除任何应纳之政府税金、申请过程中产生费用后，由甲方如数转交乙方”。租赁期间，原告建造了158平方米的房屋。2014年1月2日，被告与镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订《征收补偿协议》，就涉案地块的房地产及地上附属物拆迁事宜做出征收补偿约定，协议约定镇海区庄市街道房屋拆迁事务所补偿被告30886897元，被告于2014年3月31日之前搬迁腾空完毕移交给拆迁事务所。协议还特别约定该补偿总额已包括被征收区域内所有承租户之评估补偿金额。但原告对于被告与拆迁部门已签订征收补偿协议的情况不知情，被告未曾告知原告，甚至被告在2014年3月还向原告催讨下一季的房租，原告也于2014年3月31日向被告支付了房租31500元。被告从镇海区庄市街道房屋拆迁事务所获得补偿款后，并未支付原告任何补偿款项。原告认为，根据双方的《租赁合同》的约定，遇政府征收，被告应协助原告向政府获得相关拆迁安置补偿，这是被告在拆迁补偿中应履行的义务，被告应当在签订拆迁补偿协议时，就涉及原告部分权益征得原告同意，但被告在未告知原告，更未征得原告同意的情况下与拆迁部门签订《征收补偿协议》，并且擅自处分了原告的权益，严重违反了合同的约定，损害了原告的利益，被告应予以赔偿。被告与拆迁部门约定在被告收到拆迁部门预付款之日起十五天内将土地及房产证交于拆迁部门，并且2014年3月31日将涉案土地、房屋交付拆迁，被告应即丧失了对涉案土地和房屋的所有权，无权获得收益，不能收取租金，故应退还2014年3月31日收取的租金31500元，同时还应退还租赁保证金13500元。故原告诉至法院，请求判令：1.被告返还房租31500元、租赁保证金13500元；2.被告赔偿损失170万元（包括自建房补偿款135090元、装修补偿款96000元、一次性经济补贴597918元、重大设施设备和物资补偿款836044元，提前搬迁奖励49952元，共计1715004元，原告主张1700000元），并按银行同期贷款利率赔偿利息损失。
被告超群公司答辩称：1.原、被告签订有租赁合同，合同对拆迁补偿事项有约定，应按照约定处理；2.被告协助原告向政府部门申报拆迁补偿，并非没有通知原告；3.拆迁属于不可抗力，被告不应对原告承担赔偿责任。
原告海蛟机械厂向本院提交了如下证据：
1.《厂房租赁合同》、《租赁合同》各一份，欲证明自2008年7月1日起，原告一直承租被告位于宁波市镇海区兆龙路1069号750平方米的厂房，双方在《租赁合同》中约定遇政府征收，被告应协助原告向政府申请获得相关拆迁安置补偿。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
2.《征收补偿协议》一份，欲证明2014年1月2日被告与镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订《征收补偿协议》，拆迁部门补偿被告30886897元，该款项已包括原告在内的承租户的补偿款项。被告对该份证据无异议，称该款项是包括了承租户应当得到的部分，但并没有原告主张的那么多。本院对该份证据予以认定。
3.有被告超群公司总经理杨化文签名的补偿明细表，欲证明在拆迁之前原告将自己应当获得拆迁补偿的项目告知过被告。被告对该份证据的真实性无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。
4.被告于2008年6月19日出具的租房押金单、银行记账回执各一份，欲证明原告支付押金和租金的情况。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
被告超群公司向本院提交了如下证据：
1.国有土地使用证、房屋所有权证复印件各一份以及庄市街道房屋拆迁事务所于2013年12月25日出具的收条一张，欲证明被告是涉案房屋的权利人。原告对该组证据的真实性无异议，但称依据被告和庄市街道房屋拆迁事务所签订的《征收补偿协议》，2014年3月31日是涉案房产和土地的交付时间，因此2014年3月31日之后被告不再是涉案房产及土地的所有权人。本院对该组证据的真实性予以认定。
2.宁波市财税库行横向联网电子交款扣款通知单回执两份，欲证明被告交纳涉案房屋和土地的相关税款至2014年6月1日。原告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案并无关联性，且没有税务机关的发票。本院对该组证据的真实性予以认定。
3.被告于2013年12月3日、2013年12月12日向原告发出的通知二份、被告于2013年12月13日向庄市街道房屋拆迁事务所发出的通知一份以及向原告发出的拆迁补偿明细表复印件两张，欲证明被告就涉案土地拆迁补偿事项向原告发出书面通知，并说明初步的补偿情况，被告有协助原告向拆迁单位申请拆迁补偿。原告对2013年12月12日被告向原告所发通知的真实性无异议，但称通知不是评估报告，只代表被告的意思，原告对此不予认可。原告对被告发给拆迁事务所的通知的真实性不予认可，称原告不清楚此事；原告对被告发给原告的拆迁补偿明细表的真实性不予认可，称原告没有收到过该份明细表。由于2013年12月3日的通知之上有原告厂长姚建业的签名，故本院对被告于2013年12月3日、2013年12月12日向原告发出的两份通知的真实性均予以认定。被告于2013年12月13日向庄市街道房屋拆迁事务所发出的通知上有被告的签章，有庄市街道拆迁事务所主任张永勤的签名，故本院对该份通知的真实性予以认可。至于被告向原告发出的拆迁补偿明细表复印件，和原告作为证据提供的补偿明细表一致，故本院对该补偿明细表复印件的真实性予以认定。
4.被告于2013年12月26日向原告发出的传真一份，原告宣传画册一份，欲证明2013年12月26日被告将拆迁事宜通过传真方式再次通知原告，且原告所生产的产品是注塑机，因此注塑机不是生产所必须的设备。原告称其没有收到过这份传真，对传真的真实性不予认可。原告对画册的真实性无异议，但称与本案无关，原告除了生产注塑机外还生产塑料产品。本院对画册的真实性予以认定。此外，传真发送的目的号码是86690718，该号码与原告宣传画册上所留传真号码一致，故本院对传真的真实性予以认定。
5.评估报告书一份、拆迁补偿计算单一份，欲证明原告所要求的自建房屋、行车以及拆迁费都包括在评估报告书中，应以评估报告书为准。原告质证称评估报告中所涉及的仲衡评估公司不具备资质，且评估报告的出具时间在2014年1月2日，而被告在2014年1月2日与拆迁事务所签订了拆迁补偿协议，因此该份评估报告不真实、不合法。本院认为，评估报告书和拆迁补偿计算清单均为原件，原告所称评估报告中涉及的评估公司不具备相应资质与本案并无关联性，且原告并未提供有关证据证明，故本院对该组证据的真实性予以认定。
6.国有土地上房屋征收调查结果公示、被征收房屋调查结果明细表、关于征求芳辰路项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）意见的公告各一份，欲证明在拆迁之前拆迁部门就拆迁事项进行公示，被告已经通知承租方的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但称与本案无关联性。本院对该组证据的真实性予以认定。
7.平面图一份，欲证明原告承租的位置和面积。原告对其承
租的位置和面积无异议，但称原告自建的面积是158平方米。本院对该份证据予以认定。
为查明本案事实，本院依职权向宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所调取镇永估拆字（2013）第00049号房地产估价报告书一份、甬仲估（2013）第ZH024号评估报告书一份及庄市街道房屋拆迁事务所张永勤调查笔录一份。经质证，原告称对两份评估报告书真实性无异议，但认为评估不符合法定程序，不合法，认为被告在签订拆迁协议前应将涉及原告的评估报告给原告看，原告不服可以提出复核，但被告未将评估报告给原告看，且评估报告只能约束被告和拆迁部门。原告对调查笔录未发表质证意见。被告对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
经审理查明：2013年6月20日，被告超群公司作为出租方（甲方）与原告海蛟机械厂（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于宁波市镇海区庄市街道兆龙路1069号之第一栋车间全部750平方米的空间出租给乙方，租赁期间为2013年7月1日起至2016年6月30日止，月租金为10500元，先付后用，三个月支付一次。甲方一次性向乙方收取租赁保证金13500元整，待租赁期满，如无乙方需负担之损坏修缮或恢复原貌的责任，甲方将此保证金无息全额退还乙方，且保证金不得作为抵付租金或欠费之用。合同明确约定“乙方在承租期间，如遇不可抗拒的灾害而发生损失，甲方不予补偿；如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合。乙方自装行车、自建小屋的补偿费和搬迁费由甲方协助乙方向政府相关单位申请，其金额依相关单位核批为准，经扣除任何应纳之政府税金、申请过程中产生之费用后，由甲方如数转交乙方”。2008年6月19日，被告收到原告交付的租赁保证金13500元。原告于2014年3月31日交纳自2014年4月1日起至6月30日共三个月的房租31500元。
2014年1月2日，被告超群公司与宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订《征收补偿协议》，约定对被告超群公司位于庄市街道汤家村的工业房地产（镇国用93字第0400006号）及地上所有附属物进行拆迁，庄市街道房屋拆迁事务所补偿超群公司人民币30886897元，被告超群公司应在2014年3月31日之前搬迁腾空完毕移交给庄市街道房屋拆迁事务所。协议第四条第1款约定：本协议补偿总额已包含乙方（超群公司）被征收范围内所有承租户之评估补偿金额，具体由乙方自行负责补偿处理并腾空清场，甲方（庄市街道房屋拆迁事务所）予以配合。庄市街道房屋拆迁事务所委托宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司对被告超群公司所属位于镇海区庄市街道兆龙路1069号的工业房地产（含土地及地上建筑物、装修、附属物、设施、设备等）征收补偿价值进行评估，该公司于2014年1月2日出具房地产估价报告书（镇永估拆字（2013）第00049号），报告显示估价对象在价值时点（2014年1月1日）的房地产征收货币补偿金额为人民币24202691元，包括被征收土地20208583元、建筑物2239329元、附属物1113940元、装修310315元、设施设备330524元，报告特别注明设施设备评估金额详见宁波仲衡价格评估有限公司出具的评估报告书。而宁波仲衡价格评估有限公司出具的评估报告书（甬仲估（2013）第ZH024号）显示截止评估基准日（2014年1月1日），原告因征收补偿所涉及的生产必需的设施、设备的评估价格为人民币101312元，包括全额补偿类资产评估价格44365元，其他补偿类资产56947元。
另查明，2013年12月3日、12月12日，被告两次就涉案土地和房产拆迁事宜向原告发出书面通知，原告厂长姚建业在2013年12月3日的通知上签署“收到，补偿项目及金额不认可”，原告另在2013年12月12日的通知上签章。被告另于2013年12月30日就涉案房产拆迁事宜向原告发送传真。现原告以被告在未征得原告同意情况下与拆迁部门签订《征收补偿协议》，擅自处分原告的权益，严重违反合同约定，损害了原告利益为由诉至法院，要求被告赔偿损失1700000元，并退还租赁押金13500元和2014年4月1日至2014年6月31日的租金31500元。
本院认为：本案原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。原告要求被告赔偿损失、返还租赁保证金和租金，其实质是要求被告就因拆迁而提前解除租赁合同向原告承担相应的民事责任。从双方在租赁合同中约定的内容来看，原、被告均对合同期限内遇到拆迁有相当预见，原告既然甘于承担合同未履行完毕即因拆迁而解除的风险，那么也应预见到相应的损失，并尽力将损失控制在合理范围内，避免损失扩大，故对于原告损失的赔偿，应以双方合同约定为准，若双方当事人在租赁合同中有明确约定的，从其约定，未作约定或约定不明确的，应考虑因拆迁房屋给一方当事人造成的损失，酌情确定给予承租人的赔偿。本案中，双方当事人在租赁合同中约定：“如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合。乙方自装行车、自建小屋的补偿费和搬迁费由甲方协助乙方向政府相关单位申请，其金额依相关单位核批为准，经扣除任何应纳之政府税金、申请过程中产生之费用后，由甲方如数转交乙方”，该约定不违反法律规定，应作为处理双方之间纠纷的依据，但双方对搬迁费和补偿费的内容并未明确，按照通常理解，搬迁费和补偿费应包括因征收房屋造成的搬迁费用、装饰装修的补偿以及因征收房屋造成的其他相应损失的补偿。根据双方的约定，补偿金额应依相关单位核批为准，这里的相关单位应理解为政府拆迁部门。双方也并未约定被告与政府拆迁部门签订征收拆迁合同需取得原告的同意，本案中，被告已在评估过程中将相关情况通知了原告，已尽到相应的义务，原告应当知道拆迁评估的情况，现补偿金额已经经过了政府拆迁部门的核批，符合双方的约定。据此，本院根据政府拆迁部门委托的评估机构所作的评估报告、双方的《租赁合同》、拆迁部门出具的征收补偿资金计算清单以及镇海区相关拆迁补偿政策，对原告所应获得的赔偿项目逐一核定如下：
1.建筑物补偿。镇永估拆字（2013）第00049号评估报告书中关于原告自建的房屋有两部分，一部分为86.43平方米，另一部分为55.47平方米，且被告提供的平面图对此亦予以认可，该两部分的评估金额分别为47295元和30353元，共计77648元；
2.装修补偿。评估报告显示：防盗门800元，铁门5442元，塑扣板顶3120元，共计9362元；
3.设施设备补偿。甬仲估（2013）第ZH024号评估报告书显示全额补偿类资产的评估价格为44365元，其他补偿类资产的评估价格为56947元，按照《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》的附件《征收工业非住宅用房生产必需设施、设备的有关补充规定》第九条“被征收人自行处置生产设备的，按重置价格结合成新评估金额40%予以补偿后，不再支付拆除费、装修费、运输费、安装费和调试费等”的规定，其他补偿类资产应按评估金额的40%予以补偿，故该部分的补偿应为22778.8元（56947元×40%），两项共计67143.8元。
4.提前搬迁奖。根据《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》第二十一条有关给予在规定期限内搬迁的被征收人提前搬迁奖励费的规定，该笔奖励的适用条件是在规定期限内搬迁，其补助对象为被征收人，本案被征收人为被拆迁房屋的所有权人即被告，房屋的承租人并不在被征收人之列，即原告不属被征收人，且原告在被告与拆迁部门签订的《征收补偿协议》所约定的搬迁期限内（2014年3月31日前）经被告通知后并未进行搬迁，违反了双方在租赁合同中约定的乙方（即原告）要积极配合的义务，但考虑到双方对搬迁费的约定和被告与政府拆迁部门签订的《征收补偿协议》中的补偿金额包括了提前搬迁奖，政府拆迁部门也明确表示即使原、被告没有按期搬迁，也将支付提前搬迁奖励费给出租人，且拆迁也确会原告造成一定的生产经营困难，故本院认定被告亦应当支付给原告相应的提前搬迁奖。由于政府拆迁部门计算提前搬迁奖的方法为土地、建筑物、装修、附属物四项评估金额总和乘以3%，本院亦以此方法来计算被告应支付给原告的提前搬迁奖（原告无土地和附属物两项补偿，故该两项评估金额不应计算在内），其具体金额为2610.3元（（77648＋9362）×3%）。
5.一次性经济补偿。《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》第二十四条规定：征收非住宅用房造成停产停业的损失以及搬迁、过渡等费用的，给予被征收人一次性经济补偿，工业用房按房屋评估金额的5%予以补偿。政府拆迁部门依此规定给予被征收人即被告一次性经济补偿，其计算方法为土地、建筑物、装修、附属物四项评估金额的总和乘以5%。本案原告虽非被征收人，但征收和拆迁确会对其造成停产停业的损失以及产生搬迁过渡的费用，故本院认定被告亦应支付给原告相应的一次性经济补偿，计算方法参照政府拆迁部门的计算方法（原告无土地和附属物两项补偿，故该两项评估金额不应计算在内），具体金额为4350.5元（（77648＋9362）×5%）。
6.增加政策性货币补偿。政府拆迁部门给予被告的征收补偿中有“增加政策性货币补偿”一项，该项补偿系鼓励被征收人选择货币安置的政策性奖励，其计算方法为土地、建筑物、装修、附属物四项评估金额的总和乘以20%，考虑到原告有自建房屋且对租赁物进行了装修，被告取得的该补偿款项中包含了原告装修和自建建筑物的价值，故本院认定被告应从该补偿款项中支付一部分给原告，其计算方法为原告自建建筑物补偿和装修补偿的总额乘以20%（原告无土地和附属物两项补偿，故该两项评估金额不应计算在内），具体金额为17402元（（77648＋9362）×20%）。
以上各项合计178516.6元。至于原告主张的其他赔偿项目和金额，由于原告并未提供证据证明，亦没有法律和事实依据，本院不予支持。
关于原告要求被告返还租金31500元的诉请，原告虽然在庭审中称不解除双方之间的租赁合同，另一方面却要求返还租金和租赁保证金，其理由是被告和政府拆迁部门签订《征收补偿协议》后已经不再是涉案房屋的所有权人，对此，本院认为，原告的上述主张相互矛盾，被告虽然与拆迁部门签订了《拆迁补偿协议》，约定被告应于2014年3月31日之前将涉案房产和土地搬迁腾空完毕，但被告仍是涉案土地和房屋的占有人，由于原告并未将租赁的房屋和场地及时返还被告，导致被告无法按时向拆迁部门交付土地和房屋（截至2014年6月31日，涉案房产和土地并未实际腾空移交拆迁部门），原、被告仍是租赁合同的相对方，是否具有房屋所有权并非判断租赁合同效力的唯一条件，且原告在明知涉案房屋将拆迁的情况下仍支付了租赁31500元，现原告仍继续占有涉案土地和房屋，应视为支付了一季度（截至2014年6月30日）的占用使用费，故本院对原告要求被告退还租金的诉请不予支持。
关于原告要求被告退还租赁保证金13500元的诉请，原、被告双方就租赁保证金在租赁合同中约定“待租赁期满，如无乙方需负担之损坏修缮或恢复原貌的责任，甲方将此保证金无息全数退还乙方。此保证金不得作为抵付租金或欠费之用”，根据该条约定，被告返还租赁保证金的条件一是租赁期满，二是无需原告负担损坏修缮或恢复原貌的责任，现被告已另案起诉原告要求解除合同，且明确同意退还租赁保证金，故本院对此予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告超群电子（宁波）有限公司支付原告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）建筑物补偿款77648元、装修补偿款9362元、设施设备补偿款67143.8元、提前搬迁奖2610.3元，一次性经济补偿款4350.5元、增加政策性货币补偿17402元，共计人民币178516.6元；
二、被告超群电子（宁波）有限公司返还原告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）租赁保证金13500元；上述第一、二项共计人民币192016.6元，均应于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费20505元，减半收取10252.5元，由原告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）负担9124.5元，由被告超群电子（宁波）有限公司负担1128元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
代理审判员 贾毅飞
二〇一四年九月十二日
代书 记员 郑罗方