上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12271号
上诉人（原审原告）：徐增琦，男，1966年6月15日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈某，女，1999年2月4日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市捷华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴翼江，上海市捷华律师事务所律师。
上诉人徐增琦因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初4026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐增琦及其委托诉讼代理人张春光，被上诉人陈某的委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐增琦上诉请求：维持原判第一项，撤销原判第二项，依法改判被上诉人返还上诉人定金人民币（下同）10万元。事实和理由：一、签订《不动产买卖意愿书》时陈某系未成年人，根据《民法通则》的规定，其售房行为由法定代理人代理。经徐增琦向房地产交易中心了解，签订网签合同时未成年人的父母必须均到场签字。然徐增琦多次催告，要求陈某的父亲出面确认交易事宜，均遭拒，导致交易无法进行，故应由陈某承担责任；二、徐增琦虽表示过因岳母身体原因，房款支付有问题，但随后很快明确表示会继续购买房屋。此外，徐增琦多次表示《不动产买卖意愿书》中有未尽事宜需要协商确定，但陈某的母亲一再拒绝面谈，故徐增琦有权行使不安抗辩权，不支付之后的80万元；三、因《不动产买卖意愿书》中关于逾期违约金、解除合同违约金、贷款不足如何处理等核心条款均没有约定或约定不明，需要进一步协商，但陈某拒绝协商，导致合同无法履行，徐增琦有权解除合同并主张返还定金；四、在双方签订协议后，陈某还继续出售房屋，构成预期违约，徐增琦可以解除合同；五、2016年11月28日房产新政出台，导致合同无法履行的责任不可归责于双方当事人；六、陈某没有按约在最后期限与徐增琦协商相关事宜，构成根本违约。
被上诉人陈某辩称，不同意徐增琦的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、法律并未规定出售房屋时未成年人的法定代理人均需到场。徐增琦在明知陈某的父亲不可能到场的情况下，以此作为解除合同的理由，只是为不履行合同找借口；二、2017年2月5日，陈某成年，并专程回国与母亲一起至现场要求签订网签合同，但徐增琦予以拒绝；三、房屋产权证留在中介公司，陈某母亲不可能将房屋另行出售；四、2016年11月26日徐增琦提出老人生病，资金困难，要求解除合同，而贷款新政发布于同年11月28日，故徐增琦不再履行合同与新政无关；五、落款为2017年2月3日的《关于撤销的通知》实际系徐增琦2月7日书写，应以邮戳时间为准。
徐增琦向一审法院起诉请求：1、判令解除徐增琦、陈某就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《不动产买卖意愿书》；2、判令陈某返还徐增琦已付定金10万元及利息（自2016年11月13日起计算至陈某实际返还定金之日止，按年利率4.35%计算）。
一审法院认定事实：系争房屋权利人为陈某，建筑面积71.57平方米。
2016年11月13日，徐增琦向陈某母亲嵇某通过银行转账支付10万元，附言为购房定金。
2016年11月15日，徐增琦代理人朱某（甲方代理人）与案外人上海XX有限公司丰庄分公司（乙方，以下简称XX公司）签订《不动产买卖意愿书》，其中约定：徐增琦委托案外人XX公司购买系争房屋；房屋到手价663万元；徐增琦同意授权XX公司将该屋的出价意向金转交卖方，待卖方签字确认后，该出价意向金即转为定金，此时买卖双方将遵守定金罚则；甲方支付出价意向金为10万元；房屋交付标准及附增设施：送固定装修、维修基金、水电煤过户、空调2台、洗衣机1台；甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期完成签订买卖合同时，买方同意所支付之出价意向金（已转定金）由卖方及中介方均分，且卖方有权将该标的物另行售予他人；特别约定事项：付款方式：定金10万元，2016年12月20日之前支付80万元，2017年1月27日签买卖合同当日支付270万元，贷款100万元，过户当天2017年4月30日之前支付252万元，6月15日交房迁户口支付1万元。
同日，陈某之母稽某代陈某签署《卖方签认书》，其中记载：本人已收到并知悉不动产买卖意愿书之内容，同意上列买方价位，约定签约时间为2017年1月27日；卖方同意签订本确认书后上列买方的出价意向金自动转为定金，并同意上列定金由XX公司代为收取；若卖方已同意依上列买方购买总价出售后，反悔不卖或其他行为致无法完成签订买卖合同的，须向买方双倍返还定金，赔偿的定金由买方与中介方均分。此外，陈某母亲代陈某于同日签署《定金收条》，其中记载：收到XX公司转交徐增琦购买系争房屋定金10万元。
2016年11月26日，徐增琦向陈某之母发送短信，内容为：“岳母体检查出肺部有病需手术，预算购房款中有100（万）要他们出，故我们支付有问题了，要减少购房预算，已付10万，请求你能慈悲为怀，扣除一部分后照顾性退还其余部分，我们也会去中介支付一定费用后，将房产证送还给你，房子很中意，十分抱歉，望谅！”陈某之母回复短信称：“请先和中介沟通，这个应该有行规的吧。”
2016年11月28日，徐增琦向陈某母亲发送短信，内容为：“嵇主任好！因资金原因房子我们肯定买不成了，请你抓紧另找买家，定金问题还望你宽容为谅，谢！”稽某回复短信称：“请先和中介沟通，谢谢。”
2016年11月30日，徐增琦向稽某发送短信，内容为：“嵇主任好！我将继续购买你房，想就签订正式合同的付款细节及价款等具体事再和你沟通协商，时间地点依你方便由中介和你预约，望能拨冗尽快确定三方面议日期时间地点，谢了！”稽回复短信称：“如将继续购买房屋，请持续履约，谢！”徐增琦回复：“所以在签合同前要再和你协商面签，请你定个时间，今天我也向中介表达了继续购买的意愿，由中介和你预约好后再通知我，谢！”稽回复：“近期肯定没有时间见面了，有何疑问可以短信交流，谢谢。”徐增琦回复称：“哪（那）你大约什么时候有空？谢！”稽回复称：“目前来看，到年底都没时间了。”徐增琦回复：“如你一直没时间面谈签房屋买卖合同具体事项的话，我只能暂时停止执行意愿书的条款。”稽回复称：“你是否履约与我见面不见面没有直接关系，在执行购房买卖约定事项中没有‘暂停’说法。”徐增琦回复称：“因居间意愿书中还有些事没写明，故我要在签合同付二期款前再与你协商，你说没时间我没办法，房子我还是要买的，只能等你有空再谈，居间协议只是过渡性的，只有合同才有法律效力，你是处级领导，相信也是知道。谢！”稽回复短信称：“这些可以在正式签合同时完善，期间可以短信交流，谢谢！”
2016年12月12日，徐增琦再次向稽某发送短信，内容为：“请您于2016年12月18日（周日）14：00时……磋商签订房屋买卖合同具体事宜。请另一监护人陈某父亲也要参加，望能安排时间磋商。”稽未回复。
2016年12月13日，徐增琦向稽某发送短信，内容为：“嵇主任好！书面通知昨已快递到你处，收到后是否能来磋商请给我短信回复，谢谢！”稽回复称：“1、我们应当按照购房意愿书的约定履行，没有再磋商的事项和必要。2、你应当按照意愿书的约定于2016年12月20日之前支付定金80万元，反之，你要承担相应违约责任的……”
2016年12月23日，徐增琦向稽发送短信，内容为：“18号下午，我在中介等了1小时，因你和陈某父亲未来协商，且中介不愿提供你的身份证和户籍信息，我无法确认另一监护人是否同意售房，故第二笔80万暂不能支付，我将继续约请你们协商签订房屋买卖合同具体事项，务请到场。”稽回复称：“重申：我们该协商的都已协商完成，我们应当按照购房意愿书的约定履行，没有再磋商的事项和必要。……”徐增琦回复称：“因为我要买房，所以要协商，意愿书和房屋买卖合同是不同的，我没毁约。”稽某回复称：“1、按合约你应于2016年12月20日之前，支付80万元定金。2、网签合同将按合约执行。”徐增琦回复称：“我必须确认陈某父亲同意售该房后才能付80万，并要协商网签合同具体条款。”稽某回复称：“陈某父亲同意卖房，他不在上海不可能来与你谈，这大概中介已经告诉你了吧。签约时候，你看了陈某的身份证，怎么不提？签完约，你看了别人的房，话里有话、几次三番的要我改意向书的时候，怎么不提？我拒绝了，你倒提出这个问题了，真是煞费苦心！我的原则是按意向书履行，如果我收了你90万定金不卖你，那么双倍返还。如果你违反意向书，那你就看着办，找借口是没有用的。”徐增琦回复称：“签约不是我本人来的，是后来我向中介提出的，看了身份证复印件才知道的，不管怎样，我还要求面谈协商。”
此后，徐增琦多次在短信中要求与陈某母亲就房屋买卖合同具体事宜进行磋商，并要求陈某父亲共同参加，但陈某母亲均主张“按意向书办”，并未与徐增琦进行磋商。
2017年1月26日，稽某向徐增琦发出短信称：“意愿书约定的正式网签日期是1月27日，依照有关规定顺延，谢谢！……”徐增琦回复称：“对不起，我不同意延期，请全额还回定金，太晚了，同祝新年好！”、“嵇主任好！我已约了你3次，都未能与你面谈，我再次请你明天（27日）下午2点，和陈某父亲同来协商，你们能来吗？请回我信息，谢谢！”稽某回复称：“徐先生，日期的顺延是由（有）法律明文规定的，您可以自说不同意延期，但定金是不可能返回的，……”徐增琦回复称：“你们明天能来协商吗？请你答复我，谢谢！”稽某回复称：“按国家规定明天是节假日，我不来。谢谢！”、“徐先生，我是按照法律的规定通知你顺延签约日期的，……我再一次敦促，1、合同签约日期顺延至二月三日下午二点，地址在中介。2、你违反约定至今拒不支付的八十万元定金，必须在签约前全数支付，这是签约的前提。3、合法签约不仅（是）你的要求，也是我的保障，所谓强调陈某父亲同意之说，自始自终就是借口，无论你对签约持什么态度，我方准备合法签约。请于明天中午十二点之前给予答复，你拒绝或者不答复或不明确答复的，都将被理解为拒绝。……”
2017年1月27日，徐增琦向稽某发出短信称：“嵇主任好！那就按你约的2月3日下午2点在中介协商，请陈某父亲也要参加，谢谢！”稽某回复称：“收到，已与中介联系，确认了时间。”
2017年2月3日下午1时7分，陈某向徐增琦发出短信称：“徐先生好！刚接到通知，临时参加一个重要会议，今天下午的约过不来。第一时间与中介进行了沟通，改约2月5日（周日）下午2点。并同时短信给你，请知晓，谢谢！”、“另，截至目前，仍未收到80万元的银行转账通知。”徐增琦回复称：“我刚到中介。”
2017年2月9日，徐增琦向稽某发出短信称：“嵇主任，我发给你的撤销意愿书通知收到了吗？请回复，谢谢！”稽回复称：“收到。”
2017年2月3日，徐增琦书写《关于撤销的通知》，其中表述因徐增琦与陈某母亲签订的《不动产买卖意愿书》仅有陈某母亲一人签字，并没有得到陈某父亲的确认或追认，徐增琦多次要求陈某母亲就购房具体事宜协商但陈某母亲始终推脱，且在《不动产买卖意愿书》设定的最后日期1月27日前，不确认、不追认、不来参加协商，因此徐增琦撤销《不动产买卖意愿书》并要求陈某全额退还定金。审理中，徐增琦自认其于2017年2月3日携带该通知至陈某母亲工作单位，但其不在单位，未能送达。该通知在2月6日发出。陈某则确认其于2017年2月7日签收该通知。
2017年2月6日，陈某出具《解除通知》，其中表述陈某完全认可陈某母亲签署的《卖方签认书》，因徐增琦丧失履约诚意，违反意愿书承诺、拒绝网签，故陈某解除《卖方签认书》，已收取的10万元定金不予退还。该邮件于2017年2月7日由徐增琦签收。
2017年2月9日，徐增琦出具《情况说明》，其中确认徐增琦代理人朱某与XX公司签订的《不动产买卖意愿书》系徐增琦真实意思表示，徐增琦代理人在签署该意愿书前有徐增琦的明确授权，该意愿书的一切权利义务由徐增琦自行承担。
一审法院认为：徐增琦与案外人XX公司签订的《不动产买卖意愿书》中，既有房屋买卖居间合同的主要内容，也有购买房屋位置、面积和价款及付款日期等房屋买卖的主要内容。陈某当时未满十八周岁，系限制民事行为能力人，由作为其监护人的母亲事先代收徐增琦转账的购房定金，并向XX公司签署《卖方签认书》、《定金收条》，于法不悖，合法有效。徐增琦、陈某之间依法成立了房屋买卖合同关系，分别与XX公司之间产生居间合同关系。徐增琦认为陈某父亲未签字确认系争房屋的出售事宜，通知陈某撤销了《不动产买卖意愿书》。由于徐增琦是向陈某母亲提出要求陈某父亲签字确认售房事宜，不符合产生催告法律效力的要件；且陈某法定代理人即使是共同行使代理权的，其中一人擅自实施的行为侵害被代理人权益，由实施行为的代理人承担民事责任，并不影响对外的法律效力；何况陈某成年以后即表示完全认可其母亲签署的《卖方签认书》。故徐增琦出具关于撤销《不动产买卖意愿书》的通知缺乏正当性。鉴于陈某向徐增琦发出《解除通知》要求解除《不动产买卖意愿书》，为避免讼累，可以确认解除徐增琦、陈某签订的《不动产买卖意愿书》。
徐增琦在签订《不动产买卖意愿书》不久即向陈某表示支付有问题了，要减少购房预算。以后又要求与陈某协商《不动产买卖意愿书》未明确的违约责任、贷款不足以及特别约定等事宜。由于这些条款均不是合同的主要条款，出现违约情况时，可以按照《中华人民共和国合同法》第七章的规定确定应当承担的责任；贷款是购房人解决资金来源的一个渠道，与特别约定一样，都不是在合同上必须明确的事项。徐增琦在合同约定的2016年12月20日前，没有向陈某支付80万元，属于未履行合同规定的义务，故请求陈某返还已付的定金及支付利息，没有充分的法律根据，法院不予支持。
一审法院据此判决：一、确认徐增琦与陈某在2016年11月15日签订的《不动产买卖意愿书》于2017年2月7日解除；二、驳回徐增琦的其余诉讼请求。案件受理费2,321.92元，因本案适用简易程序审理，减半收取计1,160.96元，由徐增琦负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
另查明，2017年2月5日，徐增琦及朱某，陈某、稽某及委托诉讼代理人黄磊律师共同至中介公司处，就系争房屋出售事宜进行协商。陈某一方表示，自始至终同意卖房，也愿意按照协议书的约定继续履行合同。徐增琦一方表示，因稽某代陈某出售系争房屋的行为未得到陈某父亲的追认，自己的权利无法得到保障，故从2017年2月3日开始不愿意买房，并拒绝继续签署合同。
本院认为，本案的争议焦点在于导致《不动产买卖意愿书》解除的责任应归责于哪方。2016年11月，陈某将其名下房屋出售于徐增琦时为限制民事行为能力人，稽某作为其法定代理人有权代为收取定金，签署《卖方签认书》，并确认《不动产买卖意愿书》的效力；在陈某成年后，就其母亲的上述行为，陈某明确表示认可，应视为稽某的代理行为对陈某产生约束力，陈某与徐增琦之间建立了合法有效的房屋买卖关系。徐增琦上诉认为，陈某出售房屋未得到其父亲的追认或确认，故导致合同无法履行的责任应由陈某承担。对此，本院认为，第一，现行法律并未规定，限制民事行为能力人进行民事活动时，需由所有的法定代理人共同行使代理权；第二，经多次磋商，双方当事人于2017年2月5日至中介公司协商房产交易事宜，此时陈某已成年，并表示愿意与徐增琦签订网签合同。因此，即便如徐增琦所述，房产交易中心要求出售房屋时未成年人的父母均到场，在2月5日当天已无实际必要，陈某完全可以独立与徐增琦完成后续交易流程，且不存在履行障碍，但徐增琦却予以拒绝，并且未按合同约定支付80万元，应认定构成根本违约。陈某以此提出解除双方之间的买卖关系，符合法律规定，本院予以支持。另，徐增琦上诉称，当时尚存在合同条款需要协商、细化，履行合同过程中贷款新政出台等可免责事由，因均不影响双方房产交易的继续履行，也不足以推翻已有效成立的买卖关系，故本院对此不予采信。鉴于徐增琦的行为已属违约，应当承担合同解除后的违约责任，其要求陈某返还已付的定金10万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人徐增琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,321.92元，由上诉人徐增琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
代理审判员 谢 猛
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……