湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0903民初584号
原告：胡某某，男，汉族。
委托诉讼代理人：罗广，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：朱艳，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告：徐某，男，汉族。
委托诉讼代理人江云辉，湖南万维律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人李诗云，湖南万维律师事务所律师。代理权限为一般代理。
第三人：龙某某，女，汉族，系被告徐某之前妻。
委托诉讼代理人：李某，女，汉族。系龙某某之姐。代理权限为一般代理。
原告胡某某（以下简称原告）与被告徐某（以下简称被告）、第三人龙某某（以下简称第三人）确认合同效力纠纷一案，本院于2016年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人罗广、朱艳，被告及其委托诉讼代理人李诗云，第三人及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告所签订的两份《房屋转让协议》及一份《门面转让协议》有效；2、依法确认楼房的永久使用权为原告所有；3、依法确认永久使用权为原告所有。事实和理由：原、被告于2012年11月30日签订两份《房屋转让协议》及一份《门面转让协议》，其中一份《房屋转让协议》约定被告将私有自建二层楼房转让给原告，转让价款为36万元整；另一份《房屋转让协议》约定被告将面积为60.34平方米的房屋转让给原告,转让价款为18万元整;《门面转让协议》约定被告位于原益阳卷烟材料厂生活区的门面，从康富北路由北往南方向壹号、贰号、叁号、拾壹号、拾贰号、拾肆号、拾伍号（包括标的物前后、左右、楼上的所有加建部分）转让给原告，转让价款为36万元整。同日，原、被告签订《房屋、门面转让补充协议》，对于付款方式及房屋、门面的回购进行了相关约定。该四份协议签订后，原告按约履行了付款义务，被告出具了收条。上述标的物，除有房屋产权证的房屋外，其余房屋均系被告从原益阳卷烟材料厂资产处置、人员安置工作组受让的，原告认为该三份协议系双方的真实意思表示，应认定为合法有效的协议，为维护自身合法权益，故诉至法院。诉讼过程中，原告申请撤回第2、3项诉讼请求，本院予以准许。
被告辩称，原告与被告签订两份《房屋转让协议》、一份《门面转让协议》及《房屋、门面转让补充协议》的真实目的不是向被告购买房屋及门面，而是通过签订房屋及门面转让协议的方式为民间借贷提供担保，原告并未实际支付购房款。2009年，被告因生意上资金周转困难，多次向被告共借款25万元（其中被告收到现金12万元，用于发放民工工资，8万元系被告承诺给被告的利息），约定月息10%。至2013年11月30日，本息滚至约75万元。原告为保障自己出借的资金安全，便与被告于2012年11月30日达成两份《房屋转让协议》及一份《门面转让协议》。同时另签订一份《房屋、门面转让补充协议》，双方就被告回购上述房产进行了约定。该份《房屋、门面转让补充协议》完全能够证明本案真正的法律关系为民间借贷关系。被告于2014年4月26日偿还了被告5万元(银行转帐)，后又陆续偿还现金3万元；原、被告签订的两份《房屋转让协议》、一份《门面转让协议》及《房屋、门面转让补充协议》实际上是为双方借贷关系提供担保的行为，违反了我国《物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，应当认定为无效合同。
第三人述称，第三人系无产权自建二层楼房和12、13号门面的所有权人，被告处分了不属于自己所有的财产。原、被告所签的《房屋转让协议》和《门面转让协议》无效，标的物所有权不能发生转移，且原告的诉讼已过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提供的《原卷烟材料厂临街门面永久使用权转让协议》、《房屋转让协议》（有房屋所有权证）及收条、《房屋转让协议》（自建二层楼房）及收条、《门面转让协议》及收条、《房屋、门面转让补充协议》上原、被告签名的真实性无异议，但认为所有协议均系出于朋友之间帮忙签订，并没有真正达成房屋买卖合同，原告并没有实际支付90万元，第三人对上述证据形式的真实性无异议，对内容的真实性和合法性有异议，有房屋产权证的房屋已被处置，不能再主张；被告、第三人对原告提供的《就〈原益阳卷烟材料厂临街门面永久使用权转让协议〉其中部分门面调解协议》的异议为调解监证单位处仅盖有公章，没有盖章人的签名。经法庭询问，被告对调解协议上甲方签名为被告本人签名无异议。被告就其异议未提供反驳证据，原告提供的上述证据，本院予以确认；2、第三人对被告提供的所有证据无异议。原告对被告提供的离婚证有异议，认为被告与第三人离婚是2003年11月7日，而被告取得门面使用权是2014年7月12日之后，故不能达到被告的证明目的；原告对被告提供的第三人与陈某某、杨某某、李某某签订的《门面租赁合同》及水电费收据有异议，认为第三人无法在被告取得门面之前将门面出租，因收据上没有注明门面编号，无法确认第三人出租的门面是涉案门面。经法庭询问及第三人提供的证人证言，本院确认原、被告签订房屋及门面买卖协议之后，被告确未向原告交付房屋及门面，房屋及门面仍由被告、第三人使用的事实。原告对被告提供的房屋所有权证的真实性无异议，但认为原、被告签订该房屋买卖合同是2012年11月30日，而段某取得房屋所有权是2014年9月5日，不影响原、被告所签合同的效力。原告对被告提供的银行转账记录的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该份证据无法证明该笔款项是由被告转给原告的。本院认为，原告对上述两份证据所提异议理由成立。原告对被告提供的被告与原益阳卷烟材料厂资产处置、人员安置工作组于2003年6月25日签订的《门面经营权转让协议》的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。本院对该份《门面经营权转让协议》的真实性及该协议上注明的12号门面实际包括11、14、15号三个门面的事实予以确认；3、被告对第三人提供的证据无异议。原告对第三人提供的离婚协议有异议，认为离婚时夫妻共同财产的分割应以在婚姻登记机关备案的协议为准，第三人的离婚协议只有第三人与被告的签名，是否系离婚时的真实约定不清楚。本院认为，该份离婚协议没有加盖婚姻登记机关的公章，是否系离婚时的约定不明确，不予采信。原告对第三人提供的三位证人证实的被告与第三人的结婚时间、建房时间、第三人将门面出租的事实有异议，认为结婚时间应以婚姻登记为准，建房时间证人证实的不确定，门面租赁情况亦不明确。经法庭询问，本院确认被告与第三人结婚时间为1995年5月，自建二层楼房的时间为1998年左右，被告与第三人离婚后，第三人将诉争的部分门面出租给他人经营，并由第三人收取房租的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告原系朋友关系，2010年9月之前，被告多次向原告借款。2012年11月30日，原、被告签订两份《房屋转让协议》和一份《门面转让协议》，其中一份《房屋转让协议》约定被告将其名下房屋一套以18万元的价格转让给原告，转让物包括房屋所有权证登记的面积与自建的面积，在乙方胡某某要求将房产过户时，甲方徐某必须随时配合签字;另一份《房屋转让协议》约定被告将私有自建二层楼房以36万元的价格转让给原告，房屋为无产权证房屋,转让物包括其全部建筑装修及院子内所有附属设施，在乙方胡某某要求将房产办证时，甲方徐某必须无条件配合；《门面转让协议》约定被告将临街门面位于康富北路，原卷烟材料厂生活区，界定康富北路由北往南方向壹号、贰号、叁号、拾壹号、拾贰号、拾叁号、拾肆号、拾伍号，包括标的物前后、左右、楼上的所有加建部分以36万元的价格转让给原告，上述标的物在原告付清全部价款后归原告所有，由原告收取上述标的物的租金。被告不承诺对所转让标的物办理权证，如乙方胡某某要求办理相关手续，甲方徐某同意配合，但甲方徐某不承担任何办证责任和费用。同日，原、被告签订《房屋、门面转让补充协议》，约定被告自转让给原告资产起至2013年11月30日止，可用现金壹佰零叁万零伍佰元整向原告回购，所有资产不拆零，如被告确有困难，第一年只能拿出伍拾万以上现金，原告可考虑把回购期延长一年，另约定二层无产权房可由被告继续租住到2013年11月30日，不回购被告不再续租，由被告父亲经营的徐记修理店在回购期内不收租金继续经营等等。2012年12月2日，被告向原告出具三份收条，注明收到购房款共计90万元。协议签订后至法庭辩论终结日止，被告未向原告交付上述房屋及门面，仍由被告父亲、第三人（被告前妻）使用或出租，并收取租金。其中益房权证赫房屋已于2014年9月5日转移登记至案外人段某名下，该套房屋转让款已抵被告在另案诉讼中的被执行款。自2012年11月30日之后，双方未再发生借贷关系。上述转让款90万元系由之前的借款本息结算而来，由被告向原告出具收条。
另查明，被告系原益阳卷烟材料厂的职工，被告与第三人原系夫妻，于1995年5月1日举行婚礼（因未提供结婚证，登记结婚时间不明），1997年2月28日生育一子徐某，2003年11月7日经婚姻登记机关登记离婚。涉案自建二层楼房系原益阳卷烟材料厂分配给被告的旧房由被告于1998年重新建造而来，每层面积约120平方米，坐落于原益阳卷烟材料厂家属区内，土地使用权人为原益阳卷烟材料厂。国有土地使用权证上有部分土地使用权已用于房改时职工购房的相关登记。《门面转让协议》所涉门面系原益阳卷烟材料厂资产，原益阳卷烟材料厂资产处置、人员安置工作组于2004年7月12日将涉案门面永久使用权以书面协议形式转让给被告。涉案房屋及门面因处于益阳大桥建设项目区域范围内，即将被征收，针对征收补偿对象的确定问题，益阳市人民政府国有资产监督管理委员会于2015年12月2日向益阳市赫山区支持益阳大桥项目建设指挥部发出《对〈关于请求处理原卷烟材料厂临街门面有关问题的函〉的复函》，内容为：1、原益阳卷烟材料厂临街门面和液化气仓库原已经或事实上被整体转让，我委对其已没有所有权。2、已转让永久使用权的门面（12间）及已经转让所有权的液化气仓库已经是受让人的资产。其永久使用权和所有权持有人应是被拆迁人。3、原益阳卷烟材料厂生活区本次征收范围内公有土地，除临街门面（295.65平方米）和仓库（259.9平方米）以及职工宿舍占用的土地外，国资委是被拆迁人。4、……。
本院认为，本案存在以下争议焦点：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、原、被告所签三份房屋、门面转让协议是否有效。
关于原告请求确认三份转让协议有效是否已超过诉讼时效的问题。因诉讼时效只适用于请求权，而确认合同效力属于形成权，不受诉讼时效的限制。第三人关于原告起诉已过诉讼时效的主张，本院不予支持。
关于原、被告所签三份房屋、门面转让协议是否有效的问题。根据庭审查明的事实，原、被告签订三份房屋、门面转让协议时，原告未直接支付房款给被告，而是对协议签订前双方的民间借贷本息进行结算后，确定被告应付原告借款本息合计90万元，原告以该90万元作为三份房屋、门面转让协议的房款，由被告出具购房款收据。至此，应当认定原、被告之间已由民间借贷法律关系转变为房屋买卖合同关系，原告以借款本息抵作购房款的行为，不违反法律规定，应当认定有效。被告辩称协议及收条均系为朋友帮忙而签名及借款本息结算过程，因无证据证实，本院不予支持。被告主张双方于同日签订的《房屋、门面转让补充协议》中约定被告可以在约定期限内行使回购权证明原告并非向被告购买涉案房屋及门面，而是以三份房屋、门面转让协议及补充协议为双方的民间借贷提供担保的行为，违反了《物权法》第一百八十六条的规定，应为无效协议。本院认为，我国《物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，该条规定指抵押权人与抵押人明确约定在债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，而原、被告所签《房屋、门面转让补充协议》未约定双方的借贷关系及被告应履行的债务内容，也未约定债务到期被告不履行债务时房屋、门面直接归原告所有，补充协议只约定被告在约定期限内有回购权，被告享有的该项权利并不影响原、被告之间房屋、门面转让协议的成立与生效。因此，被告的此项主张，本院不予支持。
就原、被告所签有房地产权属证书的房屋转让协议效力问题。被告已转让给案外人，房款已充抵被告在另案诉讼中的债务，被告的行为虽然导致双方就该套房屋所签协议无法继续履行，但不影响原告请求确认《房屋转让协议》效力的权利。
就原、被告所签私有自建二层楼房和门面转让协议效力问题。第三人认为涉案自建二层楼房没有办理房地产权属登记，该楼房与涉案门面已在被告与第三人离婚时分配给第三人，第三人为上述房屋与门面的所有权人，根据《城市房地产管理法》第三十八条关于共有房地产未经其他共有人书面同意和未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，被告与原告签订私有自建二层楼房与门面转让协议系处分未办理房地产权属登记和他人财产的行为，违反了法律的强制性规定，应认定无效。本院认为，认定违反强制性规定对合同效力的影响，需有明确的关于合同违反强制性规定效力后果的法律规定，《城市房地产管理法》第三十八条没有明确规定违反该条则合同无效，而是对物权转移作出限制，因此该条文属于管理性强制规范，不属于效力性强制规范，不能仅以此条认定房地产转让协议无效。同时第三人向本院提交的离婚协议，没有加盖婚姻登记机关的公章，是否系双方离婚时的真实约定不明确，该离婚协议不能对抗原告。涉案私有自建二层楼房系原益阳卷烟材料厂分配给被告的公房重新改建而来，涉案门面系原益阳卷烟材料厂进行资产处置时由被告受让而来，上述房屋及门面的形成时间分别将近二十年或超过二十年，而未经相关行政管理部门认定为违章建筑并责令拆除，故本院认为被告取得涉案房屋及门面的来源合法。原、被告在三份转让协议中根据房产的不同情况分别对办理产权登记手续的相关事项进行了约定，结合原益阳卷烟材料厂的国有土地使用权部分已变更为职工房改房用地可知，被告的私有自建二层楼房及门面并非自始不能办理房地产权属证书，而属于可办而未办权属登记的情形。原、被告签订未办理权属登记的房屋买卖合同，实际属于买卖合同的债权行为和买卖的标的物需要发生变动的物权行为同时并存的情况，根据《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，被告及第三人的抗辩主张，以及协议是否能够得到履行的事实，均不足以成为认定涉案房屋及门面转让协议无效的理由。原、被告在签订房屋及门面转让协议时具有相应的民事行为能力，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告请求确认两份《房屋转让协议》及一份《门面转让协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告胡某某与被告徐某于2012年11月30日签订的益房权证赫字第000590**号房屋的《房屋转让协议》有效；
二、原告胡某某与被告徐某于2012年11月30日签订的原益阳卷烟材料厂家属区内由徐某建造的二层楼房的《房屋转让协议》有效；
三、原告胡某某与被告徐某于2012年11月30日签订的位于原卷烟材料厂生活区，从康富北路由北往南方向壹号、贰号、叁号、拾壹号、拾贰号、拾叁号、拾肆号、拾伍号门面的《门面转让协议》有效。
本案案件受理费500元，由被告徐某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 孙黎丽
审 判 员 伍敏菁
代理审判员 黄 晨
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 皮 霞
附：
《中华人民共和国合同法》第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。