北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第04775号
上诉人（原审原告）北京市朝阳区工业局，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号。
法定代表人杨士山，局长。
委托代理人倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京朝海物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号楼。
法定代表人李英杰，董事长。
委托代理人张永军，北京市博金律师事务所律师。
上诉人北京市朝阳区工业局（以下简称朝阳工业局）、上诉人北京朝海物业管理有限公司（以下简称朝海物业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第27341号民事判决，均向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人朝阳工业局之委托代理人倪静、上诉人朝海物业公司之委托代理人张永军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年8月，朝阳工业局起诉至原审法院称：2003年7月30日，我公司与朝海物业公司签订《转让房屋使用权合同书》，约定由我公司购买朝海物业公司所有的A座6层房屋，2007年11月，我公司根据朝海物业公司要求，将该房屋置换为B座5层的房屋，双方为此签订了《补充协议》。我公司以现金方式交纳了全部购房款并实际占用上述房屋至今。根据《转让房屋使用权合同书》第三条第3款以及《补充协议》第二条之约定，朝海物业公司应当在合理时间内将房屋产权办至我公司名下。我公司曾多次向朝海物业公司催办房屋的产权转移登记事宜，但遗憾的是，朝海物业公司以种种理由拖延至今，朝海物业公司的行为已经严重侵害了我公司的合法权益。现我公司要求朝海物业公司：1、继续履行《补充协议》；2、协助我公司将B座5层房屋的产权在合理的时间办理转移登记至我公司名下。
朝海物业公司辩称：不同意朝阳工业局要求办理房屋转移登记的诉讼请求。根据双方的合同，朝阳工业局仅取得房屋的使用权，要求办理产权无依据，朝阳工业局也未支付购房款现金，请求法院驳回朝阳工业局的诉讼请求。
原审法院经审理认为：朝海物业公司与中国昆仑工程公司（以下简称昆仑公司）签订联合建房的《合同书》，约定将新建楼的第五层（建筑面积约750㎡）归属昆仑公司作为办公用房，永久使用。已经生效的判决书认定，朝海物业公司与昆仑公司签订联合建房的《合同书》为有效合同，应当继续履行。朝海物业公司在其与昆仑公司就诉争房屋发生纠纷且已由法院审理的情况下，隐瞒相关情况，擅自将已经交付给昆仑公司使用的房屋收回并转交给朝阳工业局，与朝阳工业局签订《补充协议》，存在过错。
朝阳工业局要求继续履行《补充协议》并要求朝海物业公司协助朝阳工业局将《补充协议》中所约定的房屋的产权在合理的时间办理转移登记至朝阳工业局名下，应当明确的是，诉争房屋已经办理抵押，《补充协议》已无法继续正常履行，房屋亦无法办理过户手续，经向朝阳工业局行使释明权，朝阳工业局仍拒绝变更诉讼请求，故对朝阳工业局的诉讼请求，不予支持。
综上，原审法院于2012年12月判决：驳回北京市朝阳区工业局的诉讼请求。
判决后，朝阳工业局及朝海物业公司均不服，均上诉至本院。
朝阳工业局上诉请求为：依法改判朝海物业公司继续履行《补充协议》，并协助将涉诉的B座5层的房屋产权变更至朝阳工业局名下。理由为：原审法院认定事实错误，原审法院另案查明涉诉房屋并未抵押。另外，查封只是临时的强制措施，若财产本身不属于被查封人所有，第三人作为所有权人也有权撤销错误的查封行为。查封本身不会改变被查封财产的所有权，也没有改变我公司实际占有诉争房屋的现状。
朝海物业公司的上诉请求为：撤销一审判决中关于“朝海物业公司隐瞒相关情况，擅自将已经交付给昆仑公司使用的房屋收回并转交给朝阳工业局，与朝阳工业局签订《补充协议》存在过错”的认定。理由为：1、我公司与昆仑公司的前身“中国纺织化纤工程公司”在1994年4月17日签订《合同书》，约定在×××26号院内共同集资联建综合楼，昆仑公司支付基建费320万元，新建综合楼第五层归属昆仑公司作为办公用房永久使用。这份合同上朝阳工业局是作为我公司的主管部门鉴证来签字盖章的。因此，朝阳工业局是明知诉争房屋是由昆仑公司使用这一事实的。2、我公司并没有向昆仑公司收回诉争房屋，昆仑公司系自行搬离。朝阳工业局是在明知我公司与昆仑公司有纠纷，且一审法院第一次审理后作出判决认定《合同书》无效的情况下，与我公司就使用该房屋达成协议。
经审理查明：案外人昆仑公司前身为中国纺织化纤工程公司，后更名为中国纺织化纤工程总公司，后又更名为现名称。朝海物业公司原为北京市朝阳针织厂（以下简称朝阳针织厂）。朝阳工业局原为朝阳针织厂的上级主管部门，后经体制改制脱钩。
北京市××区××号院内现有A座1号楼、B座2号楼两栋楼房，其中A座1号楼位于临街北侧，B座2号楼位于南侧。A座1号楼初始建于1979年（地下1层、地上6层）。原朝阳针织厂（即涉诉的朝海物业公司）在1981年搬入，1994年由朝阳针织厂在1号楼加建地上7、8层。另有一高层建筑位于甲26号院东侧。
1994年4月17日，原中国纺织化纤工程公司（即昆仑公司）与朝阳针织厂（即朝海物业公司）签订《合同书》，约定：双方在26号院内共同投资新建（生产、办公）综合楼；朝海物业公司将新建楼的第五层（建筑面积约750㎡）归属昆仑公司作为办公用房，永久使用；新建综合楼的一切报批手续、建筑指标、拆迁基建、装修、水电采暖系统和通讯线路的安装、施工以及基建税，均由朝海物业公司负责；昆仑公司向朝海物业公司支付基建费320万元（由朝海物业公司包死），自合同书签字盖章生效后三十日内付70%，待新建综合楼主体工程验收合格后付清余款30%；新建综合楼预计在1995年6月底竣工，交付昆仑公司使用；朝海物业公司允许昆仑公司在不破坏楼体基本结构的情况下进行内装修。昆仑公司负责使用范围内的维修；在不影响朝海物业公司生产、工作秩序的情况下，昆仑公司有权转让使用权。在同等条件下，朝海物业公司有优先受让权，在五十年内，如遇国家征用、拆迁等致使昆仑公司不能使用办公楼时，朝海物业公司应向昆仑公司无偿提供相同条件的办公用房。朝阳工业局作为朝阳针织厂的上级主管部门以鉴证合同的身份盖章。
合同书签订后，昆仑公司依约向朝海物业公司支付了基建费。朝海物业公司以自身名义办理了生产综合楼的相关建楼手续。1995年12月28日，综合楼工程验收合格，双方随后办理了约定第五层房屋的交接手续，昆仑公司装修后进驻。
2004年8月20日，昆仑公司交纳了诉争房房产税、土地使用税8万余元。
诉争房产所使用土地于《合同书》签订时系朝海物业公司使用的国有土地，朝海物业公司于2001年4月取得国有土地使用证，土地使用权性质为划拨。2002年，朝海物业公司取得包括诉争房产在内的26号院房产所有权证，朝海物业公司后申请办理了诉争房产所使用土地使用权的出让手续，于2006年9月取得土地使用证，土地使用权性质变更为出让。2009年4月，朝海物业公司以出让方式重新办理前述房屋产权证并将地址变更为甲26号院。
朝海物业公司曾于2005年7月将包括诉争房产在内的综合楼及相应的土地使用权抵押给中国农业银行北京市西城区支行。该土地使用权变更为出让性质后，上述抵押登记注销，双方重新办理了抵押登记。经审理中查证：涉诉房屋不在抵押范围。
2005年7月，昆仑公司将朝海物业公司诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院），要求继续履行共同投资新建的综合楼《合同书》、为其办理产权手续；朝海物业公司于2005年8月反诉要求确认双方签订的《合同书》无效。朝阳区法院经审理于2006年12月判决：双方于1994年4月17日签订的《合同书》无效；朝海物业公司返还昆仑公司投资款320万元、土地、房产税89250元，共计3289250元；驳回昆仑公司其他诉讼请求。判决后，昆仑公司不服，上诉至本院。本院于2007年11月将该案发回重审。案件发回重审后，朝阳区法院以（2008）朝民初字第2712号对该案重审。朝阳区法院经重审于2009年6月判决：一、中国纺织化纤工程总公司（中国纺织化纤工程公司）与北京朝海物业管理有限公司（北京市朝阳针织厂）于1994年4月17日签订的《合同书》无效。二、驳回中国纺织化纤工程总公司的诉讼请求。昆仑公司不服判决上诉至本院。本院经审理于2010年4月做出（2009）二中民终字第16402号民事判决书，判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第2712号民事判决。二、北京朝海物业管理有限公司与中国昆仑工程公司继续履行双方（即原中国纺织化纤工程公司与原北京市朝阳针织厂）所签《合同书》。三、驳回中国昆仑工程公司的其他诉讼请求。四、驳回北京朝海物业管理有限公司的反诉请求。
该判决生效后，朝海物业公司于2013年向北京市高级人民法院申诉，北京市高级人民法院于2013年9月驳回朝海物业公司的再审申请。
昆仑公司于2006年秋季从涉诉房屋搬出。对于搬出的原因，双方说法不一。昆仑公司称，因朝海物业公司断水、断电，导致无法使用，故搬出。朝海物业公司称昆仑公司自动搬出。
另查，2003年7月30日，朝阳工业局与朝海物业公司签订《转让房屋使用权合同书》，双方约定：朝海物业公司将其所属A座6层办公用房转让给朝阳工业局，作为朝阳工业局永久使用的办公场所；朝海物业公司将所属A座6层房屋现状永久使用权转让给朝阳工业局，目前建筑面积为775.17平方米（其中共有分摊面积61.71平方米）；朝阳工业局同意向朝海物业公司支付该层永久使用权转让费共计360万元，陆续分批支付，最终在2004年7月30日前支付完毕；朝海物业公司保证该房屋使用权无任何争议，并尽快交给朝阳工业局，若今后发生任何争议及法律后果，均由朝海物业公司承担责任，并赔偿由此给朝阳工业局造成的经济损失；朝阳工业局在不破坏房屋主体结构的情况下，可自行装修；朝海物业公司同意在适当时候由朝阳工业局向国家交纳土地出让金，并将该层房屋产权办至朝阳工业局名下（最终面积确认以房产证为准）；若遇国家政策及统一规划等发生重大变化或因不可抗力致使本合同无法履行时，双方另行友好协商解决。
《转让房屋使用权合同书》签订后，2003年7月，朝海物业公司将6层房屋交给朝阳工业局使用。朝阳工业局主张其以往来款及借款的方式给付朝海物业公司360万元，并提交了2004年3月10日金额为100万元及2004年8月25日金额为260万元的付款凭证及相应发票等予以佐证。朝海物业公司虽否认前述款项为购房款，但承认并未偿还该款项。
2007年11月，朝阳工业局与朝海物业公司签订《补充协议》，双方约定，根据甲、乙双方于2003年7月30日签署的《转让房屋使用权合同书》第四条，现因朝海物业公司为迎接奥运会进行整体装修改造之需要，涉及朝阳工业局使用的房屋，现经甲、乙双方友好协商，达成如下补充协议：一、朝海物业公司为迎接2008年奥运会整体装修改造之需要，请求将主合同转让房屋永久使用权的标的物由A座6层变更为B座5层，朝阳工业局表示理解和同意。据此自本协议签订之日起，B座5层的永久使用权转让给朝阳工业局。二、朝阳工业局已支付的A座6层的永久使用权转让费转为B座5层的永久使用权转让费。B座5层大于A座6层的建筑面积，朝阳工业局理应给予朝海物业公司相应补偿，但考虑到双方的关系，朝海物业公司愿将多出面积提供给朝阳工业局无偿使用，朝阳工业局表示感谢。待朝海物业公司协助朝阳工业局将B座5层的房屋产权办至朝阳工业局名下时，多出的面积（以房屋所有权证为准）按当时市场评估价再最终核销，甲乙双方往来账时一并解决。朝阳工业局搬至B座5层的时间为2007年11月20日前，如遇特殊情况，另行商定。朝阳工业局搬迁后，A座6层的使用权返还给朝海物业公司。三、由于朝海物业公司改造给朝阳工业局带来一些影响和不便，朝海物业公司表示十分歉意，朝海物业公司承担朝阳工业局B座5层的装修费用，并承担搬家费用，免收一个月的物业管理费用。四、原合同其他条款不变，重新变更物业管理合同。
《补充协议》签订后，2007年11月，朝阳工业局将1号楼6层房屋交还给朝海物业公司。朝海物业公司按照《补充协议》的约定，将2号楼5层交付给朝阳工业局使用至今。
对于昆仑公司及朝海物业公司主张的朝阳工业局作为朝海物业公司的上级主管、知道涉诉房屋与昆仑公司联建一节，朝阳工业局称，经改制，朝海物业公司已与朝阳工业局脱钩，朝阳工业局人员几经变动，且涉诉房屋在签《补充协议》时为空置状态，朝阳工业局为配合奥运才搬至涉诉房屋。
经现场勘验，朝海物业公司已将甲26号院1号楼改造成酒店经营。
再查，2013年7月1日，朝阳工业局以朝海物业公司为第一被告，昆仑公司为第二被告起诉至本院，请求判令：1、撤销（2009）二中民终字第16402号生效《民事判决书》；2、依法改判我公司与朝海物业公司继续履行《转让房屋使用权合同书》及《补充协议》，并由朝海物业公司协助其将2号楼5层（原B座5层）的房屋产权变更至其公司名下。
本院于2013年12月判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第16402号民事判决书。二、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第02712号判决书。三、驳回北京市朝阳区工业局的其他诉讼请求。判决后，昆仑公司不服，上诉至北京市高级人民法院。北京市高级人民法院于2014年4月11日判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有（2009）二中民终字第16402号民事判决书、《合同书》、《补充协议》、《转让房屋使用权合同书》、（2014）高民终字第483号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，朝海物业公司为新建2号楼（综合楼）所占宗地土地使用权人，相关行政审批机关在2号楼（综合楼）的立项、规划中，朝海物业公司为建设方。朝海物业公司与朝阳工业局及昆仑公司分别就诉争的该2号楼5层（即涉诉房屋）所签合同，实际均为采取交易方式取得涉诉房屋的所有权，故朝海物业公司与昆仑公司签订的《合同书》及朝阳工业局与朝海物业公司签订的《转让房屋使用权合同书》及《补充协议》性质上均为房屋买卖合同。前述合同均不违反法律规定，均为有效。在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）、已经办理房屋使用权转移登记的；（2）、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑买受人实际付款数额的多少及先后，是否办理了网签，合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。现昆仑公司及朝阳工业局分别与朝海物业公司签订的合同均为有效，均未办理房屋所有权转移登记，因朝阳工业局已实际占有涉诉房屋、涉诉房屋不存在抵押，且原判令朝海物业公司继续履行与昆仑公司就涉诉房屋所签《合同书》的判决已被人民法院生效判决撤销。在此情况下，朝阳工业局要求继续履行其与朝海物业公司就涉诉房屋所签《补充协议》，并要求朝海物业公司协助其将该房屋产权转移登记至其名下的请求，理由正当，应予支持。但应指出，因朝海物业公司未反诉，本案审理中，就涉诉房屋的土地出让金及B座5层大于A座6层部分的建筑面积价格未能达成一致，且朝阳工业局与朝海物业公司尚未进行“最终核销”，故双方就上述两问题应另行解决。
关于朝海物业公司主张朝阳工业局仅取得房屋的使用权、无权要求办理产权一节，因双方在2003年7月30日签订《转让房屋使用权合同书》中明确约定，朝海物业公司同意在适当时候由朝阳工业局向国家交纳土地出让金，并将该层房屋产权办至朝阳工业局名下（最终面积确认以房产证为准）。虽朝阳工业局依据《补充协议》已搬至2号楼5层，但《补充协议》仅是经双方同意变更《转让房屋使用权合同书》中约定的合同标的，且《补充协议》中亦明确约定朝海物业公司仍应协助朝阳工业局将B座5层的房屋产权办至朝阳工业局名下。故本院对朝海物业公司的主张不予采纳。关于朝海物业公司主张朝阳工业局明知涉诉房屋存在纠纷一节，因证据不足，不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第27341号民事判决；
二、北京朝海物业管理有限公司与北京市朝阳区工业局继续履行双方所签《补充协议》；
三、北京朝海物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内协助北京市朝阳区工业局办理2号楼（即综合楼）5层房屋的所有权证，将该房屋所有权转移登记至北京市朝阳区工业局名下。
一审案件受理费45100元、二审案件受理费70元、诉讼保全费5000元，均由北京朝海物业管理有限公司负担（均于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 王 佳
代理审判员 纪灵筠
二〇一四年五月十四日
书 记 员 马博文