北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终5560号
上诉人（原审原告）：高旭，女，1976年11月13日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：吴国明，北京市中勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘惠，女，1961年6月28日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：税军，北京市华博金隆律师事务所律师。
上诉人高旭与被上诉人刘惠房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初25385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高旭上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持高旭要求刘惠支付58万元违约金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘惠负担。事实和理由：1.一审法院认为刘惠没有代理权，属无权代理，双方签订的合同无效是错误的。2.刘惠是否具有代理权不影响其应该承担违反合同约定的合同责任和法定义务。3.一审法院没有查明几个重要的事实情况。双方均认可双方签完合同后，刘惠与其他继承人共同去公证处办理房屋的公证事宜。但因房价上涨、利益分配不均等问题，刘惠与其他继承人无法进行公证办理。该事实的认定可以认定其他继承人是知道刘惠卖房事宜的，否则其他继承人应不可能与刘惠一同去公证处办理公证。4.一审法院适用法律错误。一审法院依据的《中华人民共和国合同法》第一百三十条的内容是关于买卖合同的概念性规定，看不出与本案争议的焦点及判决结果有何关系。5.一审判决违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，对于认定事实的依据和理由没有进行描述。6.高旭在履行合同过程中没有任何责任。而是因刘惠的原因房屋买卖合同无法履行。另外因房屋价值上涨，给高旭造成巨大经济损失。
刘惠辩称，同意一审判决。高旭上诉的理由与实际不符。高旭依据的是普通商品的买卖规定，不是商品房买卖规定。刘惠与高旭所签《存量房屋买卖合同》应属无效。鞠之瑜共有四名子女，其名下的房屋没有继承。在缔约过程中，高旭明知我没有代理权，并口头约定不追究我的责任。
高旭向一审法院起诉请求：要求刘惠支付违约金58万元、返还定金7万元、承担诉讼费。
一审法院认定事实：位于北京市丰台区南里6号楼512号房屋（以下简称512号房屋）登记在鞠之瑜名下。刘惠系鞠之瑜之女，鞠之瑜于2012年10月30日死亡。
2016年9月17日，刘惠代理鞠之瑜（甲方、出售方）与高旭（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，甲方所售房屋坐落丰台区南里6号楼5层512号；该房屋成交总价为290万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金7万元；乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款；甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况，甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋，甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效，除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。合同签订后，高旭给付刘惠定金7万元。2016年9月底，刘惠以鞠之瑜其他继承人不同意此价格出售房屋为由拒绝继续履行合同，上述合同未再继续履行。
一审法院认为，依法订立的合同具有法律约束力。512号房屋登记在鞠之瑜名下，鞠之瑜去世后，刘惠未征得其他继承人同意，即代理鞠之瑜与高旭签订《存量房屋买卖合同》，其行为属无权代理，其与高旭所签上述合同应属无效。双方均有一定责任。高旭要求刘惠依合同约定支付违约金，不予支持。依照公平原则，刘惠应当返还高旭所交定金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定,于2012年1月判决：一、刘惠于判决生效后七日内返还高旭定金七万元;二、驳回高旭其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为，结合二审庭审情况及高旭上诉请求，本案的争议焦点为：1.刘惠与高旭签订《北京市存量房屋买卖合同》是否有效；2.高旭要求刘惠支付违约金58万元的诉讼请求是否应予支持。
焦点一，刘惠与高旭所签《北京市存量房屋买卖合同》的效力。根据已查明的事实，512号房屋所有权人登记为鞠之瑜，而鞠之瑜已于2012年10月30日死亡，该事实高旭与刘惠签订《北京市存量房屋买卖合同》时，合同各方均是明知的。由此可见，《北京市存量房屋买卖合同》中虽然载明，出卖人系鞠之瑜，刘惠系代理人，但刘惠是不可能代理鞠之瑜出卖512号房屋的。现有证据表明，高旭与刘惠签订《北京市存量房屋买卖合同》时，刘惠并未出具过鞠之瑜其他继承人委托刘惠售房的委托书，刘惠在诉讼中也不认可其是经过委托授权代理其他继承人签订合同；加之，刘惠在签订合同后，鞠之瑜的其他继承人亦未追认刘惠的代理行为，故刘惠出售512号房屋的行为应属无权处分，一审法院认为刘惠的行为系无权代理，显属有误。依据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故刘惠认为合同无效的抗辩意见，本院不予支持。一审法院认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，亦属有误，本院予以更正，确认刘惠与高旭签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效。
焦点二，关于高旭要求刘惠支付违约金58万元的诉讼请求。高旭要求刘惠支付违约金58万元的诉讼请求的依据是，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第六条第（一）款的约定。该条款内容为：甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况，甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋，甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效，除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。可见该条款约定的是基于刘惠单方责任的情形下应承担的违约责任。根据已查明的事实，刘惠与高旭签订《北京市存量房屋买卖合同》后，因鞠之瑜的继承人对于出售512号房屋事宜未能达成一致意见，导致合同不能继续履行。而刘惠与高旭在订立合同时，均知道512号房屋登记的所有人鞠之瑜已经死亡，鞠之瑜的继承人并非刘惠一人，且所有继承人对于出售512号房屋事宜尚未形成书面一致意见，故刘惠与高旭对于在该种情形下订立《北京市存量房屋买卖合同》的后果均应是有预见的。现合同不能继续履行双方均应承担责任。故高旭依据《北京市存量房屋买卖合同》第六条第（一）款的约定，要求刘惠承担违约责任欠妥。鉴于双方于2016年9月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》后，刘惠于2016年9月底就以鞠之瑜其他继承人不同意此价格出售房屋为由拒绝继续履行合同，未能造成双方发生较大的实际损失。故高旭要求刘惠支付违约金58万元的诉讼请求，依据不充分，本院不予支持。
综上所述，鉴于一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9600元，由高旭负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 陈 妍
审判员 刘丽杰
审判员 王艳芳
二〇一八年六月二十五日
书记员 孙 雯