杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧民初字第596号
原告（反诉被告）杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司。
负责人陆佳萍。
委托代理人盛建坤、刘晋辉。
被告（反诉原告）杭州春嘉农副产品有限公司。
法定代表人倪雪勇，总经理。
被告倪雪勇。
两被告共同委托代理人徐鹏、周伟枫。
原告杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司诉被告杭州春嘉农副产品有限公司、倪雪勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法由代理审判员施娓玮适用简易程序进行审理，后变更代理审判员王银燕适用简易程序进行审理。2015年4月8日，被告杭州春嘉农副产品有限公司提出反诉，本院予以受理。本案2015年4月10日第一次公开开庭进行审理。后本案因案情复杂于2015年6月2日裁定转为普通程序审理，由代理审判员王银燕担任审判长，与人民陪审员瞿萍、何小明组成合议庭进行审理。审理期间，原告申请对两被告的财产予以保全，本院于2015年6月2日裁定准许并予以执行。本案于2015年10月26日、12月17日适用普通程序两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人盛建坤、刘晋辉，两被告委托代理人徐鹏三次庭审均到庭参加诉讼。审理期间，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司诉称：2011年3月1日，原告与被告杭州春嘉农副产品有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于杭州市萧山区北干街道兴议村农贸市场四楼出租给原告开设连锁酒店，租赁期限自2011年6月1日起至2020年5月30日止。2014年4月初，萧山区北干街道发布拆迁公告，案涉农贸市场列入拆迁范围。因农贸市场四楼由原告承租经营，内部附属设施及装修为原告所有。但被告杭州春嘉农副产品有限公司私下与街道签订拆迁补偿协议，且拒不告知相关的赔偿项目及赔偿明细，严重侵害原告的合法权益。被告倪雪勇系被告杭州春嘉农副产品有限公司的法定代表人，凭借实际控制人的便利条件，私自处分原告的财产，应共同承担连带责任。故原告起诉要求：一、两被告支付拆迁补偿款5000000元（包括但不限于评估报告所涉赔偿项目）；二、两被告返还保证金100000元；三、两被告退还租金339750元（2014年3月1日至同年12月1日）。审理期间，原告变更第二项诉讼请求为要求两被告返还保证金105000元。
被告杭州春嘉农副产品有限公司、倪雪勇辩称：第一、原告与被告杭州春嘉农副产品有限公司于2011年3月1日签订《房屋租赁合同》是事实，后双方又在2011年7月16日、2012年3月2日签订了两份补充协议，以上三份合同约定的租赁期均至2020年5月30日，三份合同均已实际履行。第二、2013年9月，萧山区北干街道将以上租赁物所在的农贸市场列入拆迁范围，由于农贸市场经营户众多，有近200户，被告倪雪勇多次与北干街道沟通后，农贸市场停业时间最终定于为2015年1月8日，2015年1月15日开始实施拆房，但由于原告等三户未将租赁物返还，直到诉讼还未拆除。第三、被告倪雪勇与北干街道兴议村经济联合社于2014年12月1日就农贸市场拆迁补偿事宜签订《补偿协议书》，补偿协议书中的赔偿项目均是依相关拆迁政策规定和第三方评估报告为依据确定的，根本不是倪雪勇能控制和改变的，原告对于评估报告确定的项目非常清楚，因为第三方评估机构是实地勘察评估确定的。第四、被告倪雪勇依拆迁补偿协议书已收到了一部分补偿款9348000元，倪雪勇也多次与原告商量原告可得的装修补偿事宜，但由于原告的要求过高，所以一直未谈妥。第五、对于补偿方面，被告认为应计算如下：装修和附着物补偿为1677737元（2745386.6元-(2745386.6元×42÷108)），可搬迁设备和不可搬迁设备补偿共计为402058元，以上合计为2079795元。第六、关于租赁保证金，在原告腾退返还租赁物、结清所欠房租、水电费后同意退还，在原告未履行以上义务前不存在退还问题。第七、原告实际经营期至2015年1月8日，并且目前仍未腾退返还租赁物，故不存在退还租金，且原告尚欠被告租金至2014年12月30日止为104600元、水电费28938元，被告对此提起反诉。
反诉原告杭州春嘉农副产品有限公司诉称：2011年3月1日，杭州春嘉农副产品有限公司与杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司就租赁杭州市萧山区北干街道兴议村农贸市场一楼电梯大厅建筑面积65平方、四楼建筑面积2200平方用于开设经营旅馆使用的相关事宜签订《房屋租赁合同》，租赁合同就租赁期限、租金及支付方式、修缮、装修等方面作出了约定。后双方于2011年7月16日就租赁四楼反诉原告自用150平方办公用房签订《补充协议》、于2012年3月2日就租赁一楼大厅65平方签订《补充合同》。以上租赁合同及补充协议、合同签订后，反诉原告即将租赁物交给被反诉被告使用。现萧山区北干街道办事处于2014年12月5日通知以上租赁物于2015年1月15日起开始实施拆房，以上租赁合同及补充协议、合同均无法履行。反诉原告多次要求反诉被告结清房租、水电费和可得补偿款，但反诉被告一直未与反诉原告结算，却起诉反诉原告支付不合理的补偿款。故反诉原告反诉要求判令：一、确认双方之间的合同已于2015年1月15日终止履行，反诉被告腾退并返还租赁物；二、反诉被告支付2014年12月31日前的租金104600元、水电费28938元。
反诉被告杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司辩称：双方并没有对租赁合同终止进行过确认，相关的拆迁或补偿都是由反诉原告与北干街道单方在沟通和协调，相关的赔偿项目和内容从来没有与反诉被告沟通过。反诉被告是在2015年1月10日左右被告知农贸市场将在2015年1月15日停电和停水，因此双方的合同终止并没有进行过确认。反诉被告是按原先的租赁合同约定交纳租金的，并不存在延期支付租金的情况，即使未支付租金，也是因为反诉原告未能提供符合条件的租赁物导致的。
倪雪勇的辩称意见与反诉原告杭州春嘉农副产品有限公司诉称一致。
本诉原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、萧山区北干街道兴议村农贸市场租赁经济权使用合同复印件一份，证明杭州市萧山区北干街道兴议村经济联合社和倪雪勇之间的合同权利义务，该份合同的期限至2019年12月30日，而原、被告签订的合同期限至2020年5月30日，原、被告签订的合同超出了该份合同的约定，倪雪勇仅支付了2011年至2013年的租金。
2、房屋租赁合同一份，证实杭州春嘉农副产品有限公司和杭州恒八快捷酒店管理有限公司之间的合同权利义务关系，其中第7条约定装修设备附添物等归杭州恒八快捷酒店管理有限公司所有。
3、原告等人联合发给兴议村经济联合社的申请函一份，证明原告知悉被拆迁后要求经济联合社保障其权利。
4、杭州市萧山区兴议村农贸市场（四层）价格汇总表复印件一份，证明原告拆迁赔偿的项目及大致金额。
5、照片6份（拍摄于2014年4、5月份），证明案涉租赁物在2014年4、5月份已经不具备经营条件。
6、房屋拆迁补偿价格估价分户报告一份、机器设备清查评估明细表复印件一份（来源于评估公司）、拆迁补偿协议书一份，证明农贸市场拆迁装修价值7577049.95元、附属物价值3833893.85元、可搬迁设备补偿495389.4元、不可搬迁的设备评估价是1390483元，其中涉及第四层的装修价值为1872828.30元，不可搬迁费用654983元，可搬迁设备是1410184元，附属物价值872558.30元。补偿款搬迁奖励500000元、其他奖励493000元，主要针对不可目测物的价值，包括水管、电线、开关等，原告应分250000元。职工安置补助72000元，根据员工的人数，原告有员工20多人其中6人缴纳社保，每人7000元，17人未缴纳社保，每人700元，补助3个月。
7、原告和三楼KTV经营者签订的证明一份，证明原告和三楼确认公用设施的补偿款如何分配的事实。
8、杭州春嘉农副产品有限公司2013年至2014年的年审报告一份（来源于工商网站）和2012年的利润表一份（来源于工商档案），证明两被告的财产混同，倪雪勇占有公司财产，逃避债务。
经质证，两被告对证据1没有异议。对证据2没有异议，
房子转租给原告前，被告对房子也进行了初步处理，装修装璜归被告所有的约定与其他的租赁合同约定不同，四楼的装修装璜是原、被告双方共同享有的，存在转化的过程，原告的租金没有按约支付，遇拆迁不是被告的原因，不需要被告承担任何责任。证据3是发给第三方。对证据4没有异议。
对证据5照片拍摄时间的真实性有异议，即使周边的商户关停，也不影响原告的实际经营，原告实际上停业是在2015年1月8日，这个区域停水停电。截止起诉，原告也还没有将租赁物交还给被告。对证据6的真实性没有异议，四楼的拆迁补偿费用是2745386.6元，包括装修价值和附属物价值。可搬迁设备价值120889.9元（1208899元×10%），三楼的设备不应计算在内，其中编号132至编号138的设备价值201285元是属于三层及三、四层共用的，不应算在四层，不可搬迁为281168元，即原告主张的654983元减掉三层及三、四层共用的373815元。其他的补偿项目与原告没有关联。对补偿协议书的真实性没有异议，抬头是2013年的，但到2014年12月份才签合同的，被告也一直在争取迟一点拆迁，被告在租赁农贸市场后做了很多的填塘渣等外围的准备工作，故补偿协议中的很多赔偿是针对被告的，与其他的商户没有关系。对证据7的真实性无法确认，由法院核实并依法处理。对证据8的真实性无法确认，即使真实，也不能达到原告的证明目的。
经审查，本院认为，本诉原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据6是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，故本院予以认定。证据5的真实性予以认定，农贸市场的拆迁确实给原告的经营存在一定影响，但原告并腾退租赁房屋，继续使用租赁房屋。证据7的真实性予以认定，但杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司和杭州明仕云枫餐饮娱乐管理有限公司在2016年1月关于机器设备清查评估明细表中编号为133至138三层四层共用设备达成了新的协议，故该部分设备的补偿款分配以新的协议为准。证据8系复印件，真实性无法认定，即便真实，仅以该证据不足以认定两被告财产混同。
反诉原告、倪雪勇为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、兴议村经济合作社出具的情况说明一份，证明拆迁补偿协议中补偿和奖励是补给被告倪雪勇本人的，与其他商户没有关系，原、被告之间共同享有的部分是第2项至第5项。
2、2013年、2014年水电费记录各一份，证明此次拆迁对原告没有影响，水电费仍正常发生，原告正常经营以及原告欠付被告水电费。
经质证，原告对证据1有异议，经济合作社出具这个情况说明的主体不适格，拆迁的主体是北干街道，赔偿的项目及赔偿内容也是由北干街道委托评估公司出具的，而且是依据相应的法律法规及规定形成的，不是由村经济合作社所能规定的，与经济合作社的职责、权限不符，从证据的形式上看，也不符合法律规定，单位出具证明应由单位负责人签字。对证据2的真实性没有异议，关联性有异议，酒店经营过程中电费支出主要在锅炉房，酒店正常经营或非正常经营，锅炉房自始至终都是在运转的，故不能以水电费的支出来证明原告是正常经营的，反映酒店是否正常经营，主要是要看周边的经营情况，案涉酒店区块列入征迁范围后，周边的经营区块被拆除，同时进入施工状况，故不存在正常经营的情况。
经审查，本院认为，反诉被告提供的证据1，结合本院向北干街道兴议村村委会和北干街道办事处的调查，对该证据的三性予以认定。对证据2的真实性予以认定，水电费记录可以印证原告在2013年和2014年的租赁物使用状况。
为进一步查明案件事实，本院向北干街道兴议村村委会和北干街道办事处调查拆迁补偿情况，并制作调查笔录、调取职工安置人数信息。经质证，原告对调查笔录的真实性无异议，438000元奖励不是作为停车场的补偿，因为隐蔽工程未进行评估，438000元是对原告水电隐蔽工程的补偿。对职工安置费合计补偿24300元无异议。被告杭州春嘉农副产品有限公司、倪雪勇对调查笔录的合法性无异议，调查对象系村委会书记，是否有权决定是否收取租金是个问题，如果确实不收，也是村经济合作社和被告倪雪勇之间的关系，不能以此免除原告的租金，该调查笔录形式上系证人证言，证人应该出庭。对原告职工安置合计补偿24300元的事实无异议。
经审查，本院认为，本院向北干街道兴议村村委会的调查，结合向北干街道办事处的调查以及庭审中双方当事人的陈述，可以认定农贸市场拆迁补偿协议书中涉及的费用明细和倪雪勇交纳租金的情况。
根据以上对证据认证和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2010年8月20日，倪雪勇与杭州市萧山区北干街道兴议村经济联合社签订《萧山区北干街道兴议村农贸市场租赁经营权使用合同》一份，约定倪雪勇向北干街道兴议村经济联合社租赁农贸市场整体经营权，经营权租赁使用期限为5年，到期后，可续租4年，正式租赁实际9年，正式租期自2011年1月1日起。合同还对租赁使用费用等内容作了相应约定。
2011年3月3日，倪雪勇经营的杭州春嘉农副产品有限公司与杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司签订《房屋租赁合同》一份，约定兴议农贸市场将市场一楼电梯大厅建筑面积65平方米、四楼建筑面积2200平方米出租给杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司用于开设经营旅馆、宾馆、酒店，租赁期限为2011年6月1日至2020年5月30日；租金自合同约定租赁期间开始，前三年的租金为每年410000元，第四年、第五年为453600元，第六年、第七年、第八年、第九年为498960元，杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司向兴议农贸市场缴纳保证金100000元，租金支付方式为每年的5月1日前支付。2011年7月16日，杭州春嘉农副产品有限公司和杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司签订《补偿协议》一份，约定上述《房屋租赁合同》中第六条第6点中杭州春嘉农副产品有限公司自留的150平方米出租给杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司作为办公用房，每年租金25000元，租金支付方式和上述房屋租赁合同约定一致。2012年3月2日，倪雪勇经营的萧山兴议农贸市场与杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司签订《房屋租赁补充合同》一份，约定双方同意将市场一楼原电梯大厅65平方米由原来租赁用途用于开设旅馆酒店变更为仅限于服装、药店使用。租赁期限为八年，从2012年4月1日至2020年3月20日，前两年租金为每年15000元，后六年租金与四楼同步递增；租金支付方式为每年3月1日前支付；杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司交纳租赁经营保证金5000元。上述租赁合同、补充协议、补充合同签订后，杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司支付了相应租金和保证金105000元后开始经营。2014年5月31日之前的租金杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司已付清。2014年6月1日以后，杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司支付了四楼租金2000000元，四楼150平方米的办公用房的租金和一楼65平方米大厅的租金自2014年1月起未支付。
2013年9月，因北干街道兴议村城中村改造项目需要，萧山区北干街道办事处对兴议村地块进行拆迁，兴议农贸市场被列入拆迁范围内。2014年4月，萧山区北干街道发布拆迁公告。2014年8月，杭州中意房地产评估咨询有限公司对兴议农贸市场进行拆迁补偿价格评估，并形成《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》。经评估，兴议农贸市场的房屋价值1273183.98元、装修价值7577049.95元、附属物价值3833893.85元、可搬迁设备补偿价为495389.40元、不可搬迁设备补偿价为1390483元。其中四层杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司的房屋装修价值1872828.30元、附属物价值872558.30元、可搬迁设备评估值1410184元（包括三层四层共用可搬迁机器设备及设施201285元）、不可搬迁设备及设施评估值654983元（包括三层四层共用不可搬迁机器设备及设施373815元）。
2014年12月1日，倪雪勇与萧山区北干街道兴议村经济股份合作社签订《北干街道兴议村农贸市场拆迁补偿协议书》一份，约定：2013年兴议村实施整村改造，兴议农贸市场需要搬迁，因农贸市场经过招标出租给倪雪勇，倪雪勇还在租期内，由于倪雪勇在市场内部进行装修投入，外侧进行填塘渣等，经过评估和双方协商，达成以下协商：一、拆迁补偿，包括房屋补偿1273184元、附着物补偿3833894元、装修补偿7577050元、可搬迁设备按评估价的10%补偿495389元、不可搬迁设备按评估价补偿1390483元、职工安置补助费72000元、搬迁奖励500000元、其他补偿费438000元，合计15580000元；二、付款方式为协议签订后先付60%，计9348000元，其他余款在房屋验收合格后一次性付清；三、搬迁要求，根据北干街道征迁指挥部要求，倪雪勇必须在2015年1月15日前做好出租户的细想工作全部搬迁完毕，逾期不搬视为放弃物品，兴议村经济股份合作社予以清理，清理费在余款中扣除。迁补偿协议书签订后，倪雪勇领取了60%的补偿款9348000元。2014年12月5日，萧山区北干街道办事处向兴议村经济合作社、农贸市场及承包经营户发出停业公告，内容为：一、主楼及辅房的所有经营户必须在2015年1月8日前停业；二、限于2015年1月10日前，断电、断水，腾空所有房屋，交付街道验收，逾期不腾房者视为放弃；三、2015年1月15日起开始实施拆房，拆房期间不允许经营户再出入市场，确保安全。
之后，杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司与倪雪勇之间因拆迁补偿款的归属问题产生纷争。杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司继续使用租赁房屋，至2015年11月，兴议农贸市场被强制拆除。
另查明，倪雪勇经营的杭州萧山兴议农贸市场即在杭州市工商行政管理局萧山分局设立的杭州春嘉农副产品有限公司。杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司拆迁时的职工人数为23人，其中参加社保5人，每人每月按照450元补偿，补偿6个月，计13500元，未参加社保的18人，每人按照600元补偿，计10800元，职工安置费合计24300元。杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司和杭州明仕云枫餐饮娱乐管理有限公司在2016年1月11日关于机器设备清查评估明细表中编号为133至138的三层四层共用设备达成了协议，主要内容为“根据兴议农贸市场《机器设备清查评估明细表》所列第133项至138项所列的评估价值，甲方（杭州明仕云枫餐饮娱乐管理有限公司）享有其中82%，并有权单独主张，乙方（杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司）享有剩余18%，并有权单独主张”。杭州明仕云枫餐饮娱乐管理有限公司享有82%份额已在（2015）杭萧民初字第5410号杭州明仕云枫餐饮娱乐管理有限公司诉杭州春嘉农副产品有限公司、倪雪勇房屋租赁合同纠纷一案调解中予以主张。
本院认为：第一、杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司与倪雪勇经营的杭州春嘉农副产品有限公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按约定履行义务并享受权利。双方之间的房屋租赁合同关系始于2011年6月，后因兴议农贸市场被拆迁，导致双方之间的房屋租赁合同关系因不可抗力而无法继续履行，合同应予以解除，至于解除的时间，杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司主张2014年4月兴议农贸市场纳入征迁范围后对其经营造成影响从而达到了合同解除条件，而杭州春嘉农副产品有限公司主张杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司一直占用涉案租赁房屋、双方之间的租赁合同一直履行2015年1月15日被通知实施拆房日止。本院审理后认为，萧山兴议农贸市场虽在2013年9月纳入征迁范围，但尚未实际拆迁，拆迁评估时间为2014年8月，停业通告时间为2014年12月，拆迁前期准备行为虽对杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司在经营上存在一定影响，但杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司在2014年一直持续占有使用租赁房屋，至2015年被拆除为止，期间并未实际腾退租赁房屋，且在2014年6月以后也支付了部分租金。综合以上因素，结合萧山区北干街道办事处关于要求兴议农贸市场的经营户在2005年1月8日前停业、1月15日实施拆房的通告，本院认定杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司和杭州春嘉农副产品有限公司之间的租赁合同关系在2014年12月31日因合同无法继续履行而解除。关于租金问题，双方确认2014年5月31日前四楼租金已付清，2014年6月1日后已付租金200000元，四楼150平方米的办公用房和一楼电梯大厅65平方米的租金自2014年起未支付，故杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司应支付租金为304600元（其中四楼2014年6月1日至2014年12月31日的租金453600元÷12个月×7个月=”264”600元，四楼150平方米的办公用房2014年一年租金25000元，一楼电梯大厅65平方米2014年一年租金15000元，合计304600元），扣除已付租金200000元，尚应支付杭州春嘉农副产品有限公司租金104600元。此外，杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司关于因兴议村经济联合社免除倪雪勇2014年4月18日以后的租金，故要求享受同等免除租金权利的抗辩意见，本院认为依据不足，因为兴议村经济联合社免除倪雪勇租金系兴议村经济联合社与倪雪勇之间租赁合同关系项下产生的行为，并不溯及杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司与杭州春嘉农副产品有限公司之间的租赁合同关系。承上认定，杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司要求返还2014年3月至12月339750元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。杭州春嘉农副产品有限公司反诉要求杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司补足2014年12月31日前的租金104600的诉讼请求，本院予以支持。因双方之间的租赁合同关系已解除且租赁房屋已被拆迁，故杭州春嘉农副产品有限公司应返还杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司保证金105000元。关于杭州春嘉农副产品有限公司反诉诉请的水电费，因双方在庭审中确认尚欠水电费28938元，本院予以认定，杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司应支付杭州春嘉农副产品有限公司水电费28938元。
第二、关于杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司因拆迁所得的装修补偿等款项的归属问题。本院认为，杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司因经营对酒店投入了装修成本，现被征迁，理应享受相应补偿款项。倪雪勇与萧山区北干街道兴议村经济股份合作社签订的《北干街道兴议农贸市场拆迁补偿协议书》中的附着物补偿、装修补偿、可搬迁设备补偿、不可搬迁设备补偿、职工安置补助费均系对杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司的补偿，该拆迁补偿应归杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司享有。杭州春嘉农副产品有限公司、倪雪勇以《房屋租赁合同》的第九条约定抗辩已使用的装修补偿款归其所有，依据不足，因为该第九条针对的是合同租赁期限届满的情形，现在合同履行初期遇到了政府拆迁的不可抗力，故本案不适用该条款。因拆迁补偿协议书中60%的补偿款9348000元已由倪雪勇领取，故应由倪雪勇向杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司支付。本案系租赁合同纠纷，应审理杭州春嘉农副产品有限公司和杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司之间的包括租金、保证金、水电费等纷争，倪雪勇领取了本应由杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司享有的拆迁补偿款，构成不当得利，但考虑倪雪勇系杭州春嘉农副产品有限公司的法定代表人，其能领取杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司的拆迁补偿款还是基于杭州春嘉农副产品有限公司和杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司之间的租赁合同关系，现杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司将两部分款项在本案中一并主张，考虑两部分款项的纠纷均基于租赁关系产生，为避免当事人诉累，本院认为杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司和杭州春嘉农副产品有限公司之间因租赁产生的租金等诉争与杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司和倪雪勇之间因拆迁产生的补偿款诉争在本案中一并处理为宜。倪雪勇与北干街道兴议村经济股份合作社签订的补偿协议书中涉及杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司的补偿款包括装修补偿1872828.30元，附属物补偿872558.30元，可搬迁设备补偿124513.03元（包括四层可搬迁设备1208899元×10%=”120”889.9元，三层四层共用可搬迁设备201285元×10%×18%=”3623.13元）、不可搬迁设备补偿301”751.92元（包括四层不可搬迁设备1390483元÷1605691元×281168元=”243”483.54元，三层四层共用不可搬迁设备1390483元÷1605691元×373815元×18%=”58”268.38元）、职工安置补助费24300元，以上合计3195951.55元。倪雪勇在本案中向杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司支付1917570.93元（3195951.55元×60%=”1”917570.93），其余40%的补偿款1278380.62元因萧山区北干街道兴议村经济股份合作社尚未向倪雪勇支付，故待付款条件成就后，杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司可另行向倪雪勇主张。至于补偿协议中的搬迁奖励和其他补偿费，因杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司提供现有的证据无法认定其中有归其享有的份额，故杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司要求分割该部分补偿款的诉请依据不足。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、杭州春嘉农副产品有限公司在本判决生效后十日内返还杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司保证金105000元；
二、杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司在本判决生效后十日内支付杭州春嘉农副产品有限公司租金104600元。
三、杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司在本判决生效后十日内支付杭州春嘉农副产品有限公司水电费28938元。
四、倪雪勇在本判决生效后十日内支付杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司拆迁补偿款1917570.93元；
五、驳回杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司的其余本诉诉讼请求；
六、驳回杭州春嘉农副产品有限公司的其余反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费49913元，由杭州春嘉农副产品有限公司负担2400元，倪雪勇负担22058元，杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司负担25455元。财产保全申请费5000元由春嘉农副产品有限公司、倪雪勇共同负担。反诉案件受理费1485元，由杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 长 王银燕
人民陪审员 瞿 萍
人民陪审员 何小明
二〇一六年四月六日
书 记 员 陈 燕