江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终324号
上诉人（原审被告）朱秀娟。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
委托代理人胡秋萍。
委托代理人臧嘉。
上诉人朱秀娟因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年1月10日，钱ＸＸ桥公司与朱秀娟由齐育迁代签协议一份，约定朱秀娟承租钱ＸＸ桥公司所有的座落在本市钱ＸＸ桥小商品市场二楼四区1459号、实际使用面积约7.5平方米营业房。协议还约定朱秀娟向钱ＸＸ桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年（自2012年2月8日起至2032年2月7日止期间）使用权。朱秀娟取得营业房使用权后，每年另行应缴纳设施物业管理费9000元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的日1%计日收取滞纳金等。
协议签订后，钱ＸＸ桥公司向朱秀娟交付了约定营业用房，并为包括朱秀娟在内的商户提供了相应设施物业管理服务，朱秀娟未按协议支付承租营业用房自2013年6月8日起至2015年6月7日止期间24个月设施物业管理费，钱ＸＸ桥公司还主张朱秀娟支付上述逾期付款的滞纳金。
审理中钱ＸＸ桥公司与朱秀娟双方调解不成。
以上事实，有钱ＸＸ桥公司提供的《协议书》、房屋所有权证复印件及当事人庭审陈述等在卷佐证。
原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为：判令朱秀娟立即支付商铺设施物业管理费18000元及逾期滞纳金（以4500为基数，第一期自2013年6月8日起计算、第二期自2013年12月8日起计算、第三期自2014年6月8日起计算、第四期自2014年12月8日起计算至判决履行之日，四期均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算）。
原审法院认为：钱ＸＸ桥公司、朱秀娟双方虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系协议所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案履行市场管理职责的主体系房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业，法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，钱ＸＸ桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。钱ＸＸ桥公司和朱秀娟双方签订的协议书中关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，故协议应认定为合法有效，双方均应恪守协议约定全面履行，至于费用的名称不影响其法律性质。本案钱ＸＸ桥公司、朱秀娟双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，钱ＸＸ桥公司根据合同主张设施物业管理费18000元的诉讼请求并无不当，可予支持。朱秀娟认为钱ＸＸ桥公司所提供的设施和服务管理不到位、且因生活困难未及时支付设施物业管理费，原审法院审查后认为，双方并未在合同中明确约定设施物业管理费的收费内容，钱ＸＸ桥公司应当按照其在诉讼中提供的设施物业管理费收费明细，向市场内的承租人提供相应设施和服务，但该明细并未作为合同附件，仅系对收费项目的列举，设施设备的有效运转需要不断更替和完善，市场推广和便民服务也应根据实际需求进行调整，难以以某个时间点的情形来断定钱ＸＸ桥公司未提供相应的商业设施和服务管理，对于钱ＸＸ桥公司在提供设施和管理服务过程中存在的问题，朱秀娟应通过合法合理的途径行使权利，生活困难可以与钱ＸＸ桥公司协商解决，以此为由可不支付设施物业管理费的观点，原审法院不予采纳。当然，钱ＸＸ桥公司也应当切实提高服务意识和质量，注重消防安全管理，如设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，以促进市场的良好发展。朱秀娟作为合同相对方理应按合同约定支付设施物业管理费，未及时支付应承担相应的违约责任，钱ＸＸ桥公司主张的逾期付款滞纳金属违约金性质，钱ＸＸ桥公司自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍主张计算至朱秀娟实际给付之日止期间滞纳金，不违反法律规定，也未超出约定计算标准，原审法院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院判决：朱秀娟应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付自2013年6月8日起至2015年6月7日止期间设施物业管理费18000元及滞纳金（计算方式：以4500为基数，第一期自2013年6月8日起计算、第二期自2013年12月8日起计算、第三期自2014年6月8日起计算、第四期自2014年12月8日起计算，均计算至实际给付之日，上述四期均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算）。案件受理费296元，减半收取148元，由朱秀娟负担，于判决生效之日起10日内直接支付给苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
上诉人朱秀娟不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在本案中并非无理拒付相关物业管理费用，而是物业管理费的设定数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，造成包括上诉人在内的经营户经营成本显著增加，竞争力降低，从而利益受损。2、被上诉人钱ＸＸ桥公司作为成熟的市场运作方，在相关费用标准的设定上有优势。其在约定费用标准时制作格式条款，设定的物业管理费的数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，使朱秀娟利益受损，符合合同显失公平的规定，依法属于可变更范畴。3、双方签订的协议书第三条约定物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，表明物业管理费在一定范围内是可以调整的，只是调整额度作了上限约定。即便双方对于调整额度无法协商一致，还是有可以参考的依据的。4、本案不是简单的租赁合同纠纷，而是包括上诉人在内的多数经营户正在遭受的处境。各经营户一直在与被上诉人进行协商交涉，并将有关情况向政府部门上报。但是被上诉人在磋商过程中将上诉人诉至法院，在合理的变更未达成之前，物业管理费支付的条件尚未成就的情况下，原审按原标准支持被上诉人的诉求缺乏事实和法律依据。5、被上诉人在原审审理过程中，单方面改变合同对于物业管理费性质的约定，且未举证证明其按约提供了设施物业管理服务。6、上诉人因身体不好，老市场拆迁时未能到新市场看门面，其门面是被上诉人安排的，市口不好。请求撤销原判，依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人钱ＸＸ桥公司辩称：1、双方签订的协议书合法有效，双方均应遵守约定；2、协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，不适用《物业管理条例》，具体的收费金额以及收费方法按照双方约定；3、市场已经通过消防验收合格，原审中也提供了房屋所有权证证明；4、原审中钱ＸＸ桥公司提交了一份“设施物业管理费服务项目列举”，在该证据中列举了市场运作管理中公司提供的部分管理服务，有的项目是固定的，有的是随着市场的发展而变化的，但所列举的项目均提供过；5、关于协议书的第三条，物业管理费调整的基础是双方协商一致，钱ＸＸ桥公司不同意调整管理费；6、其他市场的收费标准与本案无关。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
本院认为，诉争的《协议书》系当事人双方缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。显失公平的合同是一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。朱秀娟由齐育迁代签涉案《协议书》时对钱ＸＸ桥公司收取相关设施物业管理费均未提异议，应视为认可该合同条款。且钱ＸＸ桥公司作为房屋所有权人提供的设施物业管理服务与一般物业管理企业提供的物业服务不具有完全的可比性，朱秀娟主张《协议书》约定的收费标准显失公平没有依据。朱秀娟虽对钱ＸＸ桥公司提供的物业管理服务质量、数量持有异议，但也认可其确实提供了部分服务。在双方未就设施物业管理费标准调整问题达成新的协议的情况下，朱秀娟作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不能成为拒绝缴纳费用的理由，其可另行主张权利。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人朱秀娟的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费296元，由上诉人朱秀娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 姚 望
代理审判员 沈维佳
二〇一六年三月十四日
书 记 员 赵 俊