苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初6244号
原告：中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行，住所地苏州工业园区苏华路1号。
负责人：徐云，行长。
委托诉讼代理人：潘明成，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
被告：任小勇，男，1986年1月7日出生，汉族，住灌云县。
原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行（以下简称工行园区支行）与被告任小勇迁让纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序于2016年9月20日公开开庭进行审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭于2017年3月13日、7月21日公开开庭进行审理。原告工行园区支行委托诉讼代理人潘明成、被告任小勇（参加第一次开庭）到庭参加诉讼。被告任小勇后两次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行园区支行提出诉讼请求：1.被告立即将苏州工业园区东湖林语花园14幢101室房产一层东侧第5间房屋腾空并交付原告；2.被告支付原告自2015年1月1日起至上述房屋交付原告之日止的房屋使用费（按1500元/月计算，暂计至2016年7月4日为27500元）；3.案件受理费被告承担。事实和理由：2011年8月，苏州杰敏旺贸易有限公司（以下简称杰敏旺公司）将其所有的苏州工业园区东湖林语花园14幢101室房产抵押给原告用于贷款。2014年3月12日，苏州市中级人民法院作出（2013）苏中执字第0515号执行裁定书，裁定将杰敏旺公司上述房产及土地交付原告以折抵债务。2015年5月26日，原告取得该房产房屋所有权证。经查，2011年11月8日，杰敏旺公司将上述房产出租给夏广明开办苏州市艾特维尔酒店管理有限公司（以下简称艾特维尔公司），2014年10月，艾特维尔公司将上述房产一层东侧第5间房屋（约4平方米）底层商铺转租给被告用于经营修锁开锁。上述房屋抵押权设定在前，租赁在后，根据《物权法》第190条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。法院裁定以物抵债后，被告继续使用房屋无合法依据。经多次催告，被告拒绝将房屋交付原告，侵犯原告房屋所有权。审理中，原告说明，被告与原告未办理任何交接手续，2017年春节后，原告发现被告已不在涉案房屋内经营，房屋门敞开，房内无物品，原告通知新房东收回房屋，故原告变更诉请为：1.被告支付原告自2015年1月1日起按1500元/月计算至2017年1月25日止的房屋使用费37209元；2.案件受理费被告承担。
被告任小勇辩称：被告房租交给了夏广明指定的会计张红林，房租已交至2015年9月1日。要求继续租赁、使用该房屋。
经审理查明，杰敏旺公司于2011年7月取得建筑面积为2194.15平方米的苏州工业园区东湖林语花园14幢101室房屋所有权权属登记后，于2011年7月29日为抵押权人原告工行园区支行办理抵押登记，债权数额3000万元，抵押期自2011年7月13日至2016年7月12日。
2011年11月8日，杰敏旺公司（出租方、甲方）与夏广明（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》，内容为：甲方将苏州工业园区东湖林语花园14幢101室出租给乙方开办宾馆或其他商业使用（餐饮除外）。租赁期共10年，甲方从2011年12月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年3月31日收回；其中，乙方享有四个月的免支付租金。合同还对其他事宜作了约定。
2014年3月12日，江苏省苏州市中级人民法院作出（2013）苏中执字第0515号执行裁定书，就申请人工行园区支行与被执行人杰敏旺公司、刘领、陈素红、王劼人金融借款合同纠纷一案裁定如下：将杰敏旺公司所有位于苏州工业园区东湖林语花园14幢101室房产建筑面积2194.15平方米及相应的土地使用面积803.68平方米交付给工行园区支行用以抵偿2995万元债务。
2014年，艾特维尔公司（转租方、甲方）与被告任小勇（受转租方、乙方）签订《房屋转租合同》，内容为：甲方将苏州工业园区东湖林语花园14幢101室房产中约4平方米的A105号部分转租给乙方。该房屋出租前已设定抵押。该房屋租赁用途为修锁开锁。转租期为24个月，自2014年10月1日起至2016年9月30日止。该房屋月租金1500元。第一期租金18000元在2014年9月1日前支付，第二期租金18000元在2015年9月1日前支付。租金一年一付，提前一个月支付。
原告工行园区支行出具2014年12月12日《确权告知函》，内容为：“受送达人：中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行就苏州工业园区东湖林语花园14-101室商用房产权属变更予以函告：一、原属苏州杰敏旺贸易有限公司名下的位于苏州工业园区东湖林语花园14-101室商用房产，经苏州市中级人民法院（2013）苏中执字第0515号《执行裁定书》裁定，用以抵偿苏州杰敏旺贸易有限公司积欠我行贷款本息。因此，苏州工业园区东湖林语花园14-101室商用房产自苏州市中级人民法院裁定之日起属中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行所有。二、请受送达人立即停止与原权属人苏州杰敏旺贸易有限公司及其代表人以苏州工业园区东湖林语花园14-101室为履行标的的任何民事行为，否则我行不予认可，并将基于绝对所有权而排除妨害、要求相关受送达人赔偿损失。三、请受送达人于接到本函之日起五日内向我行报告占有我行位于苏州工业园区东湖林语花园14-101室商用房的原因依据、并及时支付相关孳息。”被告任小勇在函下方手书“上述内容本人已知晓，并签收与本函一致的原件。受送达人：”处署名。
2015年5月26日，苏州工业园区东湖林语花园14幢101室房产及土地使用权登记至原告工行园区支行名下。
2016年6月21日，原告工行园区支行在被告任小勇承租房屋门上张贴《告知函》，内容为：“2011年8月苏州杰敏旺贸易有限公司（下称杰敏旺公司）因贷款需要将其位于苏州工业园区东湖林语花园14幢101室房产抵押给中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行（下称园区工行），因杰敏旺公司无力偿还贷款，2014年3月12日苏州市中级人民法院裁定将该房产交付给我行用以折抵债务。且我行取得了该房产的房屋所有权证，该房产的一切权利已归属我行。以上信息（及园区工行对房屋享有的所有权状况）已于2014年书面告知你方，并要求你方迅速搬离，但你方继续无故占用园区工行国有资产。经查，2011年11月8日杰敏旺公司将该房产出租给夏广明，夏广明又将底层商铺中的部分房屋转租给你方用于经营，2-3层房屋用于开办艾特维尔酒店（夏广明目前已将承租房屋全部归还园区工行）。苏州工业园区东湖林语花园14幢101室的抵押权设定在前，房屋租赁在后，根据《物权法》第190条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，在法院裁定以物抵债后，你方继续使用抵押房屋没有合法依据。经我行多次沟通，你方至今未将租赁的房屋腾空并移交我行。我行现已将该房屋转让给王文伟、陈惠国，为此郑重函告：1、请你方在2016年6月25日前将房屋腾空后移交给我行，并结清费用。2、如你方未能手持与原承租人夏广明签订的转租协议（即无占用东湖林语房产的任何依据），请于2016年6月25日前搬离、停止对园区工行国有资产的非法占用，并将房屋恢复原状。园区工行将保留进一步追究你方侵权责任的权利。3、如你方仍未履行的，我行将采取有效措施维权，一切责任均由你方承担。顺颂商祺！”
上述事实，原、被告一致认可，并有房地产登记簿、他项权证、商业用房租赁合同、执行裁定书、房屋转租合同、确权告知函、房产证及土地证、告知函及照片等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告于2011年7月29日获得包括被告租赁部分在内的房屋经登记的抵押权，早于杰敏旺公司与夏广明签订《商业用房租赁合同》的时间2011年11月8日，而被告租赁部分房屋的租期自2014年10月1日起算，故被告租赁关系不得对抗原告抵押权。原告因2014年3月12日（2013）苏中执字第0515号执行裁定书获得包括被告租赁部分在内的房屋所有权，后基于所有权要求被告返还房屋于法有据。被告要求继续租赁、使用承租房屋，本院不予采纳。因被告租金标准为1500元/月，故房屋使用费按此计算完全合理。原告基于其自认的诉讼中收回房屋的事实，诉请被告支付自2015年1月1日起按1500元/月计算至2017年1月25日止的房屋使用费37209元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告基于所有权主张被告支付房屋使用费，被告辩称2015年9月1日前的房租已交给夏广明指定的会计，该意见不足以影响其应支付原告的房屋使用费，被告如有损失，应依法向其合同相对方依租赁合同关系另行主张，本案不予理涉。被告任小勇后两次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告任小勇于本判决生效之日起十五日内支付原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行房屋使用费37209元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费730元，由被告任小勇负担。此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十五日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘 洋
人民陪审员 李明俊
人民陪审员 张菊英
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 孟 杰
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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