吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第221号
上诉人（原审原告）：凌秉云，住吉林省珲春市。
委托代理人：丁振恒，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：宋秀英，住吉林省珲春市。
委托代理人：丁振恒，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张培信，住吉林省珲春市。
被上诉人（原审被告）：焦桂友，住吉林省珲春市。
委托代理人：张辉，吉林何晓明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：劳延林，住吉林省珲春市。
上诉人凌秉云、宋秀英因与被上诉人张培信、焦桂友、劳延林返还原物纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2014）珲民二初字第702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凌秉云、宋秀英及其委托代理人丁振恒，被上诉人张培信、焦桂友及其委托代理人张辉、劳延林参加诉讼。本案现已审理终结。
凌秉云一审诉称：原告与宋秀英原系夫妻关系，2006年5月17日，原告与宋秀英购买了珲春金铜矿有限责任公司劳动服务公司办公楼经营饭店，购房款为1.5万元。2010年6月11日，原告与宋秀英离婚，离婚协议约定，将上述房屋分割给原告所有。上述房屋的一楼为5间库房，宋秀英收取了三被告自2006年6月至2010年6月的库房租金，现三被告即不是房屋所有人，也不是库房管理人，非法占用库房拒不搬走，该行为构成侵害，故提出诉讼请求：一、要求三被告立即返还库房，停止侵害；二、要求被告赔偿占有使用库房期间的经济损失15000元；三、诉讼费、鉴定费由三被告承担。
张培信、劳延林一审辩称：2002年、2003年金铜矿劳动服务公司解散，我买了公司车辆后无偿使用诉争的车库，2006年5月16日晚上，三被告与原告前妻宋秀英开会研究购买服务公司520平方米办公楼，拍卖底价为3万元。宋秀英说有认识人能降到15000元，这个价格我们各自承担一半，我们用车库，宋秀英用二楼开饭店。宋秀英与劳延林参加了拍卖会，宋秀英以15000元的价格拍得了金铜矿劳动服务公司一、二楼520平方米房屋。宋秀英拍得房屋后，三被告要求向宋秀英支付7500元，但宋秀英没要。2010年6月份三被告向宋秀英支付了11500元，该款包括二楼音响4000元及购买车库款7500元，我们三被告各负担三分之一。
焦桂友一审辩称：原告要求返还车库的诉求没有事实根据和法律依据。该房屋二楼是宋秀英开饭店所用，一楼车库由三被告使用。宋秀英与三被告没有租赁合同关系，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
宋秀英一审述称：我与原告原为夫妻关系，在我与原告共同生活期间，于2006年5月17日购买了珲春金铜矿业有限责任公司出卖的原劳动服务公司办公楼，价款为15000元。2010年6月1日，在我与原告离婚时，我同意将共同购买的小二楼处分给原告，我向三被告收取的是房屋租金，不是购房款，因为我无权处分原告的财产。我收取三被告的库房租金，不能证明我与三被告存在买卖合同关系。三被告曾用欺骗的手段骗取我出具收取库房租金的凭据，以此作为房屋买卖合同的根据，同时通过谈话骗取录音，并以录音作为证据向法院提供，以达到骗取房屋的目的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定事实的依据。”三被告以欺诈的手段骗取我出具的收取租金凭证和私自录取的谈话录音，其证据来源不合法，违反了法律的禁止性规定，不能作为定案依据。以《物权法》的规定，房屋买卖是要式法律行为，双方必须有买卖契约，否则买卖合同关系不成立，故请法院依法驳回三被告无理购房抗辩理由。
一审法院审理查明：原告凌秉云与宋秀英宋秀英原系夫妻关系，2006年5月17日，宋秀英与珲春金铜矿业有限责任公司签订《协议书》，内容为“经公司研究决定，将原劳动服务公司办公楼进行整体拍卖，具体协议如下：一、甲方以公开拍卖形式通过拍卖以一万五千达成协议。二、要求乙方以现金形式兑现，将现金一次性交到公司财务处（此款作为服务公司专项资金）。三、本协议自甲乙双方签字之日起生效。四、本协议一式二份，甲乙双方各持一份。甲方：珲春金铜矿业有限责任公司；乙方：宋秀英。2006年5月17日。”2006年5月25日，宋秀英支付了购房款15000元，并取得该房屋，该房屋一直未办理房屋产权证书。宋秀英购买该房屋后，其与凌秉云在该房屋的二楼经营饭店，将一楼的三间库房分别交给三被告使用。凌秉云与宋秀英于2010年6月11日离婚，离婚协议约定“紫金矿区饭店二楼260平方米归凌秉云所有”。2010年6月，凌秉云与宋秀英离婚后，宋秀英收取三被告三间库房款11500元，凌秉云在本案审理过程中表示清楚收款事实，并提出是其本人让宋秀英这样做的。2014年3月宋秀英向三被告出具收条，内容为“今收张培信、劳延林、焦贵友库房款壹万壹仟伍佰元整。2010年6月，宋秀英”。珲春金铜矿业有限责任公司劳动服务公司办公楼无房屋产权证书，双方当事人对该房屋面积意见不一致，原告认为上述一、二楼房屋面积大概有580平方米至600平方米左右，三被告认为上述一、二楼房屋面积为520平方米左右，但均未提供证据予以证明。现凌秉云认为，宋秀英收取的11500元系向三被告收取的2006年6月至2010年6月三间库房的租金，故要求三被告立即返还库房，停止侵害，并向原告赔偿经济损失15000元。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，凌秉云及宋秀英未与三被告订立租赁合同，宋秀英向三被告出具的收条中未明确载明该款项系租金，凌秉云提供的证据不能证明其主张，且三被告对此予以否认，故对凌秉云提出宋秀英收取的11500元系租金的主张，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，宋秀英在与凌秉云夫妻关系存续期间，于2006年5月17日购买诉争房屋后，将一楼的三间库房交给三被告使用，凌秉云与宋秀英离婚时，约定紫金矿区饭店二楼260平方米归凌秉云所有，未明确对一楼库房部分进行分割。2010年6月，宋秀英收取三被告三间库房款11500元，凌秉云在本案审理过程中表示清楚收款事实，并提出是其本人让宋秀英这样做的。因宋秀英与凌秉云向三被告交付库房，并收取库房款11500元，故双方形成房屋买卖合同法律关系，合同自成立时生效，诉争房屋未办理物权登记，不影响房屋买卖合同效力。原告已将三间库房出售给三被告，现要求三被告立即返还库房，并要求三被告赔偿占用库房的经济损失15000元，该主张于法无据，本院不予支持。原告提出房屋买卖合同须签订书面合同，三被告与原告及宋秀英之间没有书面协议，仅以欺诈方式得来的收条作为房屋买卖合同的证据，不能证明是买卖合同关系。该诉争房屋是原告与宋秀英离婚前的共同财产，如果确定为买卖合同关系，那么宋秀英也不能处分夫妻共同财产，该买卖合同无效。本院认为，诉争房屋原系珲春金铜矿业有限责任公司劳动服务公司办公楼，该办公楼无房屋产权证书，宋秀英与凌秉云已将房屋交付给三被告，且已收取库房款11500元，双方的房屋买卖合同已履行完毕，该行为不以未签订书面房屋买卖合同而导致合同无效。宋秀英与凌秉云提出三被告采取欺诈方式获得收条，但未提供证据予以证明，故对该主张本院不予支持。凌秉云提出如果确定双方为买卖合同关系，那么宋秀英也不能处分夫妻共同财产，该买卖合同无效。本院认为，凌秉云在本案审理过程中表示清楚收款事实，并提出是其本人让宋秀英这样做的，现又以宋秀英不能处分夫妻共同财产为由进行抗辩，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告凌秉云的诉讼请求。案件受理费175元，减半收取87.50元，其他诉讼费100元，合计187.50元，由原告凌秉云负担。
宣判后，凌秉云、宋秀英不服上述判决，向本院提起上诉，凌秉云的主要上诉理由为：一审判决认定事实不清，证据不足，采信证据违法，适用法律错误。1.一审不应将不具备房屋买卖法律形式要件的宋秀英出具的“收取库房款”11500元的凭证作为上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同成立的生效证据并加以认定事实。上诉人与宋秀英在夫妻关系存续期间，因珲春金铜矿有限公司因改制决定将其所属的劳动服务公司（已破产）办公楼整体出卖给上诉人与宋秀英，价款1.5万元。三被上诉人原为劳动服务公司职工，以工作之便已占有该楼的库房，购买此楼后，宋秀英在此经营饭店。2010年6月上诉人与宋秀英在婚姻登记处办理了离婚登记手续，并对双方的共同财产进行分割，约定将劳动服务公司办公楼归上诉人所有，还约定被上诉人租用库房租金自2006年6月起至2010年6月期间的租金宋秀英收取，7月份以后租金由上诉人收取，与宋秀英无关。宋秀英收取库房租金是上诉人与宋秀英离婚时的约定，对于宋秀英出具的收取库房款的证明上诉人不知，且房屋已归上诉人所有，宋秀英无权处分该财产。2011年开始上诉人找被上诉人焦桂友催要租金，但被上诉人一直推脱不给，故于2014年2月19日向珲春市法院提起诉讼。2.根据最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》和《合同法》相关法律规定，房屋买卖必须订立书面合同，合同必须载明房屋位置、面积、价款、期限及责任，最后由双方签字确认，并写明订立合同日期。本案中宋秀英出具的收取库房款11500元的证明，不具备房屋买卖法律形式要件，且宋秀英不是该物的所有权人，作为该房屋的物权人上诉人并未与被上诉人签订房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖关系不存在。本案房屋买卖的形式要件不具备，一审法院认定房屋买卖关系成立缺乏事实根据和法律依据。3.2014年2月19日上诉人提起诉讼，被上诉人张培信于3月2日以欺诈的手段找宋秀英重新开具收取库房租金收据，并按其要求写上2010年6月收取被上诉人三人库房款，实际是租金。上诉人没有同意和授权宋秀英处分上诉人所有的房屋，该处分行为当然无效，且宋秀英也未出卖上诉人的房屋。上诉人在庭审过程中明确表示是让宋秀英收取被上诉人欠四年的库房租金，并非判决书认定的清楚收款事实。4.根据被上诉人主张在宋秀英拍卖取得诉争楼房之后，三人一起向宋秀英支付7500元，但宋秀英没有要。对此，一审法院应当查明宋秀英没有要该笔款的原因与理由，以查明事实。一审判决作出后形成的宋秀英与被上诉人劳延林的谈话录音中，劳延林明确否认了被上诉人主张的上述事实，所以一审认定事实没有事实基础。5.三被上诉人主张该房屋是共同购买的，却未出示在竞拍前双方达成共同购买的证据，也未举出竞拍后双方达成购买协议的证据，只以后补的“收车库款”的收据为证，主张购买，而非租赁。一审法院认定双方之间是房屋买卖关系的依据不足。6.2014年3月三被上诉人找宋秀英补写“收条”，借宋秀英离婚后对前夫的余愤心里，把租金写成车库款，达到获得不当得利的目的。当宋秀英清醒时，在本案庭审中宋秀英实事求是的陈述收取的是库房租金的事实。但一审法院不予采信该陈述。7.三被上诉人是在拍卖之前已经实际使用库房，并非上诉人与宋秀英交付给三被上诉人，三被上诉人已经实际使用房屋没有去参加竞买，所以宋秀英将库房出租给三被上诉人“先用着”，拖欠了4年租金。双方没有明确共同购买房屋款何时偿还，宋秀英没有理由4年后才收取竞拍金，且收条上写的是“库房款”，既不能证明是租金，也不能证明是购房款。不能因宋秀英不负责的按被上诉人要求写了“库房款”的收条，就剥夺上诉人的物权。一审认定11500元是购房款错误，按照被上诉人的陈述7500元是车库款，4000元是乐器款。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或查清事实依法改判三被上诉人返还违法侵占的库房。
宋秀英的主要上诉理由为：购买此小楼后，考虑买卖不破租赁，同意被上诉人继续承租原库房，并将月租金定为80元。2010年6月与上诉人凌秉云在婚姻登记处协议离婚时约定，双方购买的小二楼归上诉人凌秉云所有。还约定，从2006年6月起至2010年6月止三被上诉人租用四年的库房租金每月80元由上诉人收取，以后的租金由上诉人凌秉云收取。库房租金115００元（80元／月12个月4年／人3人＝1152０元，实收115００元）的收取，足以印证上诉人与被上诉人之间存在租赁关系，并非买卖关系，没有受被上诉人的欺诈上诉人怎能会二次出具收款凭据。上诉人给被上诉人出具的收到被上诉人张明信车库款3833．33元的收条，被上诉人在一审中未提交，根据证据规则，持有证据的被上诉人拒不提供上诉人给出具的证据，应当依法认定其买卖关系不成立。其他上诉理由与上诉人凌秉云的一致。
张培信二审辩称：1、我是原珲春金铜矿服务公司职员，一直使用公司办公楼的车库近30年，2006年5月17日，公司办公楼对外拍卖时，我们想参加拍卖买下各自一直使用的车库，宋秀英听说后跟我们说她要买楼上开饭店，一起买少花钱，不让我报名参加拍卖会，在拍卖会前一天由宋秀英和三被上诉人在被上诉人劳延林家开会协商参加拍卖的相关事宜，当时我们给凌秉云打电话让他来参加会议，凌秉云说宋秀英全权代表。协商时，宋秀英说矿里有人能15000元拍下来，参加拍卖会人多不好，就与劳延林去参加拍卖，约定买下此楼后楼上楼下价格各一半7500，楼下是5个车库，每个1500元。第二天以15000元的价格竞拍买下办公楼后，我在不同场合多次给宋秀英买车库钱，她都说不着急，当时我们因为买车库花钱少，还不急着收我们车库款而感激她，她家的事情我们出了很多力。2010年6月份宋秀英离婚后，我们找她结算当年的车库款，宋秀英说在劳延林家算钱，并说离婚财产已分割，2万元欠款与楼下车库归自己，凌秉云不用来。结算时，宋秀云用我们3人的买车库款顶她欠被上诉人焦桂友的一部分货款，当我们按照约定的每个车库1500元给她时，她不同意，说整栋楼的价格15000元，还有一个8000元的音响，要我们拿一半的钱，虽然我们有意见，但最后协商同意向宋秀英交一半的价钱11500元。我把买车库款3833.33给了焦桂友的媳妇并给宋秀英打电话让其确认，并要求宋秀英开收据，但因我忙于工作，宋秀英也没有与我联系，收据就一直没有开。直到2014年3月份凌秉云起诉我们3人，才想起收据的事情，我找到宋秀英补了一个收据。2014年3月6日，我们三人又到宋秀英家要求给劳延林、焦桂友收据时，宋秀英直接把我们三人的总钱数11500元开在一张收据上。2、我从买下车库后，花3000元左右把车库进行了改造，该事实可以证明车库是我买来的，并非租来的，租来的房屋我不会投钱改造，宋秀云也不会让我随便改造。我与宋秀英、凌秉云之间从没有任何租赁关系，二上诉人主张月租金80元是在2014年9月1日珲春市法院的第二次庭审时其用11500元相除得出来的，在2014年3月18日珲春市法院第一次庭审时，凌秉云称宋秀英已按500元每月每人收了我们三人租金，二上诉人对租金说法前后不一致。3.开具收据是宋秀英答应补开的，并无欺诈，开给我个人的3833.33元的收据，在一审的第4次庭审中提交过。4.二上诉人谎称离婚协议时约定将整体服务公司办公楼归凌秉云所有，不是事实。离婚协议上明确写明2楼饭店260平方归凌秉云。即1楼车库是三被上诉人的，所有权并未进行分割。且录音证据中宋秀英自认楼下没有归凌秉云。
焦桂友二审辩称：1.本案是返还原物纠纷，上诉人共提起了三次诉讼，前两次都撤诉，第三次被驳回，时间经过了1年多，应属于恶意诉讼。2.争议地没有房产管理部门，房屋均没有合法手续，没有房照，所以上诉人提出的房屋买卖合同的要件均不适用，一切房屋均属于临时建筑。3.上诉人凌秉云主张收取购房款11500元是租金不是购房款，但上诉人宋秀英在录音证据中陈述与被上诉人没有租赁关系，11500元是车库款，不是租金。综上，请求二审法院查清事实，依法维持原判。
劳延林二审辩称：没有答辩意见。
凌秉云、宋秀云为证明自己的主张，提供证据如下：
证据1：一审诉讼终结后2015年3月13日形成的录音资料一份。证明：宋秀英与三被上诉人之间没有给付7500元的事实，一审认定的该事实不存在。
张培信质证称：不清楚。
焦桂友质证称：对证据没有异议。
劳延林质证称：对证据的真实没有异议。房屋拍卖过程中因为我有功，所以二上诉人同意白给我一间车库。因此在通话中称的从来没有提过钱的原因在此。
本院认为：双方当事人对该证据的真实性没有异议，但该证据所要证明的内容并不影响宋秀英收取库房款11500元的事实认定，故对该证据本院不予采信。
证据2：陈国生的证人证言，证明我和同学3人一起去矿里帮陈淑英破方子，在干活时与焦桂友谈话，他说房屋是租的，一年1000元。
证据3：陈淑英的证人证言，证明2013年10月我装修房屋，陈国生和我另外两个同学还有焦桂友帮我破木方，当时拉了二十多个六米长的方子去焦桂友库房破，我用推车推去的，破方用了两个多小时。期间陈国生与焦桂友闲谈时焦桂友说该房屋是其租的，房租每年一千元。当时我也很好奇还问过离婚时房屋归谁了，焦桂友说房屋归三宝（凌秉云）。宋秀英与凌秉云离婚时听宋秀英说过房屋租给别人了，到时候收点租金。
证据4：汪丽华的证人证言，证明2013年10月1日，我和同学帮助陈淑英家破方干活，期间陈国生问焦桂友房屋是谁的，焦桂友说是租的，房租一年一千元。当时要破的木方是抬着去的，破方用了一上午的时间，当时是男同学和焦桂友一起拉锯。
张培信对证据2、3、4质证称，我只认识陈淑英，而且我与她有矛盾，证人陈述不属实。
焦桂友对证据2、3、4质证称：我将电锯借给陈淑英破木方的事实存在，但是我当时将库房打开后就和他们说让他们注意安全，然后我就走了，并没有和任何人交谈。陈淑英陈述存在前后矛盾，陈淑英之前参加过庭审，该证言不应采信。其他证人所陈述的事实均不一致，也不应采信。
劳延林对证据2、3、4质证称，没有质证意见。
本院认为：三名证人所某某的焦桂友自认承租诉争房屋，房屋租金为一年1000元的内容与凌秉云在一审庭审时提出的车库每月租金为100元，从2011开始要求焦桂友支付租金，但其推托不给的主张不一致，且无其他证据佐证存在租赁关系的事实，故对三名证人证言本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：2006年5月17日上诉人宋秀英经竞拍购买诉争房屋所在办公楼。2010年6月二上诉人离婚时签订的《离婚协议书》明确约定“紫金矿区饭店二楼260平方米归男方所有”，即对一楼本案诉争房屋的归属未予以写明，三被上诉人根据上诉人宋秀英的陈述有理由相信其有处分权，与上诉人宋秀英协商购房，并向其支付购房款，上诉人宋秀英亦出具了收房款的《证明》，三被上诉人占有、使用和管理各自的诉争房屋至今，故应视为双方之间的房屋买卖合同成立、有效并已履行完毕。上诉人凌秉云主张离婚时与上诉人宋秀英约定房屋归自己所有，但未提供证据予以证明，故其主张上诉人宋秀英无权处分诉争房屋，该处分行为无效的上诉理由本院不予支持。二上诉人主张与三被上诉人系房屋租赁关系，2010年6月收取的11500元是房屋租金，该主张与一审举出的上诉人宋秀英与三被上诉人交谈的录音证据以及一审法院对上诉人宋秀英所作的调查笔录中陈述的内容不一致，结合宋秀英出具的收取“库房款11500元”的《证明》内容，二上诉人的上述主张本院不予支持。二上诉人主张被上诉人以欺诈的手段使宋秀英开出上述《证明》，但对此在二审庭审时仍未提供相应证据予以证明该主张，故本院不予支持。上诉人宋秀英主张被上诉人张明信应提交自己给其出具的收到车库款3833.33元的收条，因被上诉人拒不提供，应依法认定买卖关系不成立，本院认为，上诉人宋秀英自认出具的收条是车库款，能够进一步证明上诉人宋秀英收取的并非租房款，故上诉人宋秀英的该主张不能成立。综上，二上诉人的上诉理由本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人凌秉云、宋秀英负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 梁传平
审判员 林 美
二〇一五年七月十日
书记员 车世兰