河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终8433号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱彦州，男，汉族，1978年4月19日出生，住郑州市金水区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南恒升物业管理有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人：牛苏静，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩娟，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：宁保贞，男，该公司员工。
上诉人朱彦州因与被上诉人河南恒升物业管理有限公司（以下简称恒升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初3189号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱彦州、被上诉人恒升物业公司的委托诉讼代理人宁保贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人朱彦州上诉请求：1、撤销郑州市金水区人民法院（2017)豫0105民初3189号民事判决第三项判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。虽然上诉人与被上诉人于2009年3月31日签订《恒升府第物业服务协议》，但是该协议内容并未否定上诉人于2009年1月2日与被上诉人签订的《购房合同补充协议书》，该补充协议书虽名为《购房合同补充协议书》，但协议书内容中与被上诉人约定了有关物业服务的内容，也是被上诉人所认可的。该协议第六条约定：除具备国家规定的交房应取得的证书外，另水电气暖管道等配套设施完善视为符合交房条件，在此交房前产生的损失及违约责任由开发商承担。该协议第八条约定：即日起19、20号楼业主可先进行装饰工程，正式交房前不缴纳相关物业费用，小区物业应提供物业保障，提前装修不视为正式交房，不缴纳物业费等（除装修押金、垃圾清运费）。上诉人所提供的证据证明开发商延期交房至2009年11月1日，所以自2009年3月31日至2009年11月1日期间的物业费应该按照双方签订《购房合同补充协议书》中的约定，由被上诉人向河南恒升房地产开发有限公司索要，而不是由上诉人承担，故而被上诉人应当退还给上诉人2009年3月31日至2009年11月1日所缴纳的物业服务费817元。上诉人所提供的证据表明，被上诉人在履约过程中，其服务质量的确存在瑕疵，就连其物业经理王庄奇（原恒升物业公司法人）本人都承认物业服务不到位，虽然《恒升府第物业服务协议》中约定上诉人有权利要求被上诉人整改，但是怎么整改也改变不了己经服务过的服务质量瑕疵，被上诉人未按照协议约定的服务标准执行，却要求上诉人按照协议约定的收费标准执行，有失公允，据此请求依法判令降低被上诉人的物业服务费收费标准（由原来“每月1.1元/平方米”降至“每月0.64元/平方米”)。上诉人所提交的证据可以证明恒升府第住宅小区三期的消防水箱被拆除时间为2009年1月31日之前，而被上诉人对消防水箱整改时间为2016年12月下旬，自2009年1月31日至2016年12月底，长达近8年的时间里，因拆除消防水箱后消防用水量不足，被上诉人违反了建设工程消防监督管理规定（公安部第119号令）第二十条和《中华人民共和国物权法》第七十条的相关规定。二、一审判决适用法律错误。一审法院称“原、被告双方在合同中未明确约定公共部分收益如何处理，故被告的第三项诉讼请求依据不足、本院不予支持。”这与类似案例：沈阳市中级人民法院民事判决书（2014)沈中审民终再字第136号的判决结果截然不同，耐人寻味！沈阳市中级人民法院在审理《沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会与沈阳凯莱物业管理有限公司不当得利纠纷一案》中最终支持了业主委员会的诉讼请求，案例分析的重点不是在合同中有没有明确约定公共收益如何处理，而是凯莱物业公司未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告费用的行为已经侵犯了全体业主的共有权，其资金的用途并不能改变其行为的性质。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，公共区域内所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持”的规定，上诉人作为恒升府第住宅小区的业主，是该小区公共收益的权利人之一是不争的事实，虽然上诉人所居住的小区未成立业主委员会，但是上诉人作为该小区公共收益和小区公共部分（三期消防水箱）共有权的权利人，主张小区公共收益和公共部分共有权的诉讼请求合情、合理、合法。
被上诉人恒升物业公司辩称：1、上诉人所述购房合同补充协议书只是对开发商原定晚交房的约定，并没有对物业费作约定。业主2009年1月2日接收房屋，享受物业服务，因开发商交房原因三方约定2009年3月31日为重新交房日，从2009年3月31日开始缴纳物业费，若2009年3月31日还未达到交房条件，业主可以追究开发商的违约责任，实际上诉人已经就此事另案起诉开发商，晚交房与物业公司无关，物业公司确实提供了物业服务，上诉人与被上诉人签订物业服务合同应该缴纳物业费。2、消防水箱是开发商设计问题，由于原设计影响小区业主生活转为地下，与物业公司无关。3、上诉人提交的案例，与本案无关。
被上诉人恒升物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理费8698元，滞纳金2609元，共计11307元；2、被告承担本案全部诉讼费。
上诉人朱彦州一审反诉请求：1、原告向被告退还2009年3月31日至2009年11月1日所缴纳的物业服务费817元；2、降低原告物业服务费收费标准（由原来“每月1.1元/平方米”降至“每月0.64元/平方米”）；3、原告公布自2009年3月31日至2016年12月31日恒升府第住宅小区公共部分收益的收支情况（地上车位费、场地租赁费、小区入口和内部路边及电梯等公共部位的广告费、自动售水机售蛋机费用等）；并且将小区公共部分的收益用于补充专项维修资金，将郑州市房管局开具的补充专项维修资金发票在小区内公示7天；另自2017年1月1日起每6个月向业主公布一次小区公共部分收益的收支情况（并且用于补充专项维修资金）。公示期不少于7天；4、原告停止对恒升府第住宅小区（三期）公共消防设施被告共有权的侵害，并需将公共消防设施恢原状，另需赔偿被告违约金8000元；5、原告将恒升府第住宅小区（三期）公共消防设施恢复原状以及公示小区公共部分收益用于补充专项维修资金的发票后再与被告结算物业服务费；6、本案反诉的诉讼费用由原告承担。
一审法院认定事实：朱彦州是恒升府第小区的业主。
2009年3月31日，原告与被告签订了一份《恒升府第物业服务协议》，主要约定：甲方原告，乙方被告，物业名称恒升府第，类型住宅，坐落位置20楼1单元2109室，建筑面积92.79平方；原告对房屋公用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；每六个月向被告公布物业管理费用支出情况，定期公开所代管基金收支账目，解释质询和审计；原告按照本协议向被告收取物业管理费用和其它相关费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.10元；被告首次入住时以开发企业开具的入住通知书规定的入住日期起向原告一次性交纳一个月的物业管理费，以后每月被告应于上月物业管理费到期前一个月内向原告按月交纳下一月物业管理费；被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任；原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所多收部分费用，退换利息并支付违约金；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳所有费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日按欠费总额3‰交纳滞纳金等。
原告提供了《物业欠费明细》及《催缴记录》，显示被告拖欠原告自2009年11月至2016年12月的物业管理费8698元。
2017年1月11日，原告向该院提起本诉；审理中，被告提出反诉。
一审法院认为：原、被告签订的《恒升府第物业服务协议》，系双方的真实意思表示，双方之间形成物业服务合同关系。原告据此协议履行了相应的合同义务，被告作为业主，系该物业服务的受益人，应当依照约定支付物业管理费等费用。被告辩称原告违约，原告不予认可，被告所提供证据不足以证明自身主张，该院对其答辩意见不予采纳。被告拖欠原告2009年11月至2016年12月的物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告按照合同约定的标准要求被告缴纳所欠的物业服务费8698元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，该院予以支持；但原告要求的滞纳金缺乏依据，该院不予支持。原、被告双方签订上述物业服务合同的时间是2009年3月31日，合同签订后合法有效，双方均应遵照执行，因此被告要求原告退还2009年3月31日至2009年11月1日的物业服务费，缺乏依据，该院不予支持。被告辩称交房迟延的问题，属于被告与房地产开发商之间的房屋买卖合同关系，应当另案处理。原告按照合同约定收取物业服务费，并无不当，被告要求降低收费标准的答辩意见，缺乏依据，该院不予采纳，其该项反诉请求，该院不予支持。原、被告双方在合同中未明确约定公共部分收益如何处理，故被告的第三项诉讼请求依据不足，该院不予以支持。被告反诉称原告拆除了消防水箱，但其所举证据不能证明这是原告对被告共有权的侵害，故其要求恢复原状赔偿损失的反诉请求不能成立，该院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告朱彦州于本判决生效之日起十日内支付所欠原告郑州恒升物业管理有限公司的物业管理服务费8698元；二、驳回原告郑州恒升物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告朱彦州的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费减半收取后为41元、反诉费用减半收取后为25元，均由被告朱彦州负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审经审理认定的事实同一审法院认定的事实。
本院认为：本案中朱彦州主张恒升物业公司应退还其缴纳的2009年3月31日至2009年11月1日的物业费，依据是其提交的2009年1月2日河南恒升房地产开发有限公司、恒升物业公司与第三期业主代表所签订的《购房合同补充协议书》。但是朱彦州于2009年3月31日实际接收诉涉房屋，并在当日与恒升物业公司日签订《恒升府第物业服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效；双方在该协议中并未明确约定朱彦州所诉称的其与开发商之间的延迟交房的认定及处理、以及朱彦州可以因之不缴纳物业费的内容；朱彦州与恒升物业公司之间于2009年3月31日建立物业服务合同关系，恒升物业公司依据双方签订的《恒升府第物业服务协议》，要求朱彦州缴纳拖欠的相应期间物业服务费，理由正当，应予支持；朱彦州所主张的恒升物业公司应退还其缴纳的2009年3月31日至2009年11月1日的物业费依据不足，原审判决不予支持，并无不当。本案中，朱彦州作为恒升府第小区业主，有权要求物业服务公司提升服务质量，改正服务瑕疵；但是其拒交物业费，必然损害其他已依法缴纳相关物业费用的业主的利益。朱彦州作为该小区业主之一，亦应依法行使共有权利；物业费收费标准涉及小区业主的整体利益，收费标准的提高或降低，应依法进行；朱彦州以其个人名义诉讼请求降低物业服务收费标准等涉及小区全体业主利益的其他诉讼请求，依据不足，原审判决不予支持理由正确；朱彦州要求恒升物业公司赔偿其个人因停用消防设施的违约金，亦缺乏事实依据及法律依据。综上所述，朱彦州的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱彦州负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 金
审判员 谢宏勋
审判员 李 静
二〇一七年八月二十四日
书记员 任 静