广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终1593号上诉人（原审被告）:清远市合创东方房地产开发有限公司。法定代表人：柯依滂。委托代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。委托代理人：罗君，广东宸韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:曾金生，男，汉族，住清远市清城区。委托代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所实习律师。上诉人清远市合创东方房地产开发有限公司（以下简称“合创东方公司”）因与被上诉人曾金生房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。合创东方公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回曾金生的全部诉讼请求；2、由曾金生承担本案的诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋存在大面积渗漏，严重影响房屋的基本使用功能是事实不清，证据不足。首先，上诉人已于2014年12月26日前对涉案房屋存在的瑕疵进行小修，涉案房屋已具备正常使用功能，不存在一审法院认定的质量问题。其次，涉案房屋已于2015年1月19日竣工验收合格，符合合同约定的交楼条件。最后，一审法院在没有证据、没有鉴定的情况下认定房屋存在质量问题显属错误。二、一审法院确定现场勘查之日即2017年3月13日为房屋修复之日，并据此计算逾期交房违约金是错误的。首先，本案涉案的房屋已经相关部门验收合格，房屋存在质量问题应由曾金生举证证明。其次，一审法院现场勘查认定渗漏已修复，表明修复早已完成。最后，上诉人按照合同约定通知被上诉人收楼，应视为已按照合同约定交付了房屋，被上诉人拖延不收楼的责任应自负。综上所述，一审法院认定的事实错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人曾金生的全部诉讼请求。曾金生答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院判决驳回上诉人的诉讼请求。二、曾金生提交的2016年3月27日《房屋物品验收情况记录表》中清晰记录房屋瑕疵情况，并有物业经办人梁永杰的签名。且2016年3-5月、2016年6月、10月以及11月-12月的相片可以清晰、完整地反映涉案房屋存在大面积渗漏，严重影响房屋的基本居住使用功能的事实。因此，合创东方公司所称2014年12月26日前已就涉案房屋存在的瑕疵进行小修，并已具备正常使用功能，不存在一审法院所认定的质量问题的说法并非事实。三、根据《建设工程质量管理条例》第四十条、四十一条的规定，建设工程的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年保修期，从工程竣工验收合格之日起计算。上诉人合创东方公司认为涉案房屋已经相关部门验收合格就不会存在任何质量问题的说法是错误的。四、关于违约金的计算截止时间。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，在曾金生充分举证证明房屋存在质量问题的情况下，应由上诉人提供证据证明房屋渗漏问题何时已经解决。故一审法院确认以现场勘查之日为上诉人对房屋渗漏部分修复完毕之日并无不妥。五、上诉人至今未向曾金生交付房屋，曾金生保留对上诉人追究法律责任的权利。综上，请求二审法院依法审理，维持原判，维护曾金生的合法权益。曾金生向一审法院起诉请求：1、合创东方公司立即修缮清远市清城区××大道××、××、××号御景东方一号楼X层X号房屋的漏水部位，将符合合同约定和具备正常使用条件的房屋合格交付给曾金生；2、合创东方公司向曾金生支付逾期交房违约金至合创东方公司将修缮好不再漏水的房屋合格交付给曾金生为止（违约金以481914元为基数，按每日万分之二，从2014年1月1日起计算，暂计至2016年12月31日为105539.17元）；3、由合创东方公司承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年9月27日，曾金生与合创东方公司签订一份《商品房买卖合同》，约定曾金生向合创东方公司购买位于清远市清城区××大道××、××、××号御景东方一号楼X层的X号房屋，建筑面积为129.99平方米，房屋总价款为481914元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同签订后，曾金生已付清房屋价款481914元。约定的交楼期限届满后，因涉案房屋尚未满足合同约定的交付条件，曾金生拒绝收楼。2014年12月30日，合创东方公司以挂号信的形式向曾金生邮寄交楼通知书，要求曾金生于2014年12月31日收楼，但邮件被退回。2015年1月19日，涉案房屋所在的御景东方1号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格。同年4月20日，该1号楼经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。2016年3月27日，曾金生前往涉案房屋收楼，但是发现房屋的大厅东边墙面存在大面积渗漏，大厅东边天花因渗漏而发霉并伴有表层脱落，阳台也存在一定的渗水问题，因此，曾金生拒绝收楼，并要求合创东方公司对该渗水问题进行处理。此后，曾金生于2016年5月、6月、10月三次前往涉案房屋查看渗漏的修复情况，发现渗漏面积随着时间推移逐步扩大。2016年11月、12月，曾金生再次前往涉案房屋查看，发现房屋大厅的东边墙面渗漏部位已进行了处理，但是渗漏又蔓延至旁边的承重柱。为了解涉案房屋渗漏的现状，原审法院于2017年3月13日前往涉案房屋进行勘查并拍摄了图片。现场可见曾金生所反映的大厅东边墙面渗漏、天花渗漏、旁边的承重柱渗漏均已得到修复，没有明显的渗漏痕迹，渗漏问题已经基本得到解决。对于渗漏的具体修复时间，合创东方公司表示其已在2014年12月26日前将涉案房屋天花存在的瑕疵进行了小修，但是无提供证据证实。X层的X号房屋。二、限清远市合创东方房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向曾金生支付逾期交房违约金112575元。三、驳回曾金生的其他诉讼请求。案件受理费2410元，减半收取计1205元，保全费1048元，合共2253元，由清远市合创东方房地产开发有限公司负担。本院二审期间，被上诉人曾金生向本院提交三组证据：一、律师函，拟证明上诉人合创东方公司至今仍未向曾金生交付房屋的事实；二、EMS快递单、邮件状态查询，拟证明律师函已送达给合创东方公司；三、通话录音，拟证明上诉人至今仍然拒绝交付房屋的事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案审理的争议焦点是：一、被上诉人曾金生以涉案房屋存在渗漏的质量瑕疵为由拒绝收楼理由是否成立。二、逾期交楼违约金的计算截止日如何认定。关于被上诉人曾金生以涉案房屋存在渗漏的质量瑕疵为由拒绝收楼理由是否成立的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2013年12月31日前将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用。其中合同所约定的“验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。本案中，涉案房屋所在的御景东方1号楼于2015年1月19日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，并于同年4月20日经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案，已经符合双方签订的《商品房买卖合同》中所约定的房屋交付条件。被上诉人在没有证据证明涉案房屋主体质量方面存在缺陷的情况下，应当按照合同约定收楼。因此，被上诉人曾金生以渗漏瑕疵为由而拒绝收楼的理由不能成立。但是，上诉人合创东方公司仍须对存在质量瑕疵的房屋承担修复的责任。被上诉人如认为房屋存在渗漏而造成其他损失，可另行主张权利。关于逾期交楼违约金的计算截止日如何认定的问题。涉案房屋于2015年4月20日经竣工验收备案后即符合交付条件。虽然上诉人合创东方公司未按合同约定在商品房达到交付使用条件后履行书面通知办理房屋交付手续的义务，但被上诉人曾金生于2016年3月27日已前往现场收楼，其应当清楚涉案房屋已经竣工验收备案，故视为上诉人已经履行通知义务。被上诉人因自身原因拒绝收楼，不影响上诉人交付义务的履行。综上，对被上诉人曾金生认为涉案房屋至今未予交付的答辩意见，本院不予采纳。本案逾期交楼违约金应计算至2016年3月27日止。原审法院对逾期交楼违约金的计算截止日认定不当，本院予以纠正。由于双方当事人对逾期交房违约金的计算标准均无异议，因此上诉人合创东方公司须向被上诉人曾金生支付的逾期交楼违约金应为78745元（481914元×0.0002×817天）。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决事实认定不清，法律适用错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初98号民事判决第一项、第三项；二、变更清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初98号民事判决第二项为:限清远市合创东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向曾金生支付逾期交房违约金78745元。三、驳回曾金生的其他诉讼请求。一审案件受理费1205元，保全费1048元，合共2253元，由清远市合创东方房地产开发有限公司负担1948元，曾金生负担305元；二审案件受理费2410元，由清远市合创东方房地产开发有限公司负担1800元，曾金生负担610元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年七月十二日法官助理 黄 敏书 记 员 钟婉超附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。-10-