呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00615号
上诉人（原审被告、反诉原告）内蒙古隆川房地产开发有限公司。住呼和浩特市新城区海东路**号。
法定代表人麻育强，该公司总经理。
委托代理人樊慧荣，内蒙古信真律师事务所律师。
委托代理人杜海，内蒙古信真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）梁兰锁，男，1960年3月12日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区。
委托代理人梁平平，男，1962年12月4日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区。系梁兰锁的弟弟。
上诉人内蒙古隆川房地产开发有限公司（简称隆川公司）因与被上诉人梁兰锁房屋买卖合同纠纷一案，呼和浩特市玉泉区人民法院于2013年6月13日作出（2013）玉民一初字第00102号民事判决。隆川公司不服，提起上诉，本院于2013年10月30日作出（2013）呼民一终字第00398号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。呼和浩特市玉泉区人民法院于2014年7月25日作出（2014）玉民一初字第00187号民事判决。隆川公司仍不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人隆川公司的委托代理人杜海，被上诉人梁兰锁的委托代理人梁平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
审法院经审理查明，2000年9月18日，甲方隆川公司与乙方梁兰锁签订《售房合同书》，合同约定：经双方商定，就甲方位于呼和浩特市布鞋厂院内新建综合楼第（7）号房出售给乙方达成如下协议：一、房屋坐落位置及面积，该房屋位于公园西路布鞋厂内综合楼第（7）号，为商业用房，建筑面积为120平方米，该建筑面积以政府相关部门核定的建筑面积为准。二、房屋价格，双方约定的房屋按建筑面积计算，每平方米为3600元，合计为432000元，优惠5%合计为410400元。三、付款时间约定，本合同签字后乙方首付定金10万元，余款在2000年9月15日前付110400元，剩余的20万元，按银行的有关规定办理个人购房按揭贷款，乙方用贷款付清剩余的购房款（购房款以人民币为结算货币）。四、房屋的交付期限，甲方于2000年11月18日将已经竣工的房屋交付乙方使用，如甲方不能按期交付使用房屋，应从约定交付时间的第二天起，至实际交付使用日止，应按乙方实际交付金额计算给乙方补偿同期存款利息。五、乙方逾期付款的违约责任，如乙方未按双方约定的时间付款，甲方可视乙方自动放弃购房权，并执行国家经济合同法的有关罚则条款。六、产权的登记与办理，产权证由甲方负责协助乙方办理，所发生的税费按国家有关规定各自承担相应的部分。七、双方违约的责任，甲方违约的界定：未按时交付使用房屋，未按约定给乙方办理产权登记，未执行《商品房质量保证》和房屋保修义务。乙方违约的界定：未按约定的时间付款，如发生违约，除执行本合同约定的责任外，各自承担相应的法律责任。合同签订后，隆川公司按约定将房屋交付了梁兰锁，梁兰锁按约定由梁平平交付了首付款人民币250400元，剩余人民币16万元购房款梁兰锁以按揭贷款的方式由中国建设银行新城西街支行于2001年12月29日支付，梁兰锁于2012年3月5日将贷款全部结清，房屋总价款为人民币410400元（（3600元／平方米×120平方米）-（优惠5%×432000元）），隆川公司至今未给梁兰锁办理房屋产权登记手续。
原审法院经审理又查明，2000年8月11日隆川公司与梁平平签定《预售房合同书》，约定甲方（隆川公司）将呼和浩特市公园西路市布鞋厂内新建综合楼第7、8号出售给乙方（梁平平），房屋位置为综合楼商业单元一、二层7、8号房。面积为359.35平方米，价格每平方米3600元，合计为1293660元，优惠5%，合计为1228977元。付款办法：首付定金为20万元，余款在2000年8月30日前付20万元，在2000年9月15日前付228977元，剩余60万元，按银行的要求和规定，办理银行按揭手续。之后该涉案房屋《售房合同书》约定拆分为三份：其一、隆川公司将呼和浩特市公园西路市布鞋厂内新建综合楼第9号房出售给李文秀，建筑面积119.35平方米，价格每平方米3600元，合计为429660元，优惠5%，合计为408177元。付款办法：首付定金为10万元，余款在2000年9月15日前付108177元，剩余20万元，按银行有关规定办理个人按揭贷款。其二、2000年9月18日，隆川公司将呼和浩特市公园西路市布鞋厂内新建综合楼第7号房出售给梁兰锁，建筑面积120平方米，价格每平方米3600元，合计为432000元，优惠5%，合计为410400元。付款办法：首付定金为10万元，余款在2000年9月15日前付110100元，剩余20万元，按银行有关规定办理个人按揭贷款。其三、隆川公司将呼和浩特市公园西路市布鞋厂内新建综合楼第8号房出售给梁兰锁，建筑面积120平方米，价格每平方米3600元，合计为432000元，优惠5%，合计为410400元。付款办法：首付定金为10万元，余款在2000年9月15日前付110100元，剩余20万元，按银行有关规定办理个人按揭贷款。这三份合同的面积总计359.35平方米，优惠后总计金额1228977元。李文秀、梁兰锁、梁平平分别与中国建设银行内蒙古自治区分行新城西街支行签订《个人住房借款合同》，借款金额分别为16万元，以上三人共向建设银行借款48万元，李文秀、梁兰锁、梁平平扣除银行按揭借款48万元，还应向隆川公司支付购房款748977元。梁兰锁分别于2001年11月17日向隆川公司支付购房款129977元、于2001年元月4日向呼和浩特市布鞋厂支付购房款39000元、于2001年10月12日向隆川公司支付购房款5万元、于2001年10月9日向隆川公司支付购房款10万元、于2000年6月11日向隆川公司支付购房款20万元、于2000年9月5日向隆川公司支付购房款15万元、于2001年4月11日向隆川公司支付购房款8万元。以上七笔付款共计748977元。这与之前梁平平与隆川公司签订的《预售房合同书》中梁平平扣除银行借款后需要支付的剩余房款总额是一致的。2012年3月5日，《中国建设银行个人贷款结清证明》显示梁兰锁还款结清。梁兰锁本诉请求为：一、隆川公司在期限内为梁兰锁按合同书办理商品房产权登记手续；二、隆川公司承担诉讼费用和违约金2万元；三、鉴定费用由隆川公司承担。隆川公司反诉请求为：一、解除隆川公司与梁兰锁之间的房屋买卖合同，将位于呼和浩特市布鞋厂院内新建综合楼第七号商业用房的房屋返还给隆川公司；二、梁兰锁应承担因解除合同给隆川公司造成的损失，保留诉权；三、梁兰锁承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，隆川公司与梁兰锁签订《售房合同书》，将位于呼和浩特市布鞋厂内新建综合楼第（7）号商业用房，建筑面积为120平方米，房屋一套出售给梁兰锁属实，是双方的真实意思表示。合同签订后，隆川公司按约定将房屋交付了梁兰锁，梁兰锁的定金和首付购房款由梁平平向隆川公司交纳，剩余人民币16万元购房款梁兰锁以按揭贷款的方式由中国建设银行新城西街支行于2001年12月29日支付，梁兰锁于2012年3月5日结清了全部购房按揭贷款，梁兰锁已全部履行了自己的合同义务，隆川公司至今不履行给梁兰锁办理房屋产权登记手续的义务，侵害了梁兰锁的合法权益，故对梁兰锁要求隆川公司办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持；对要求承担违约金20000元的诉讼请求，因证据不足，不予支持。隆川公司的反诉请求，因梁平平与隆川公司之间的合同是双方真实意思表示，双方按照合同约定相互履行了各自的义务，故隆川公司的诉讼请求不予支持。为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、内蒙古隆川房地产开发有限公司在判决生效后立即给梁兰锁办理位于呼和浩特市玉泉区公园西路呼和浩特市布鞋厂内新建综合楼第（7）号商业用房，建筑面积120平方米房屋的产权登记手续；二、驳回梁兰锁的其他诉讼请求；三、驳回内蒙古隆川房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费300元，由梁兰锁承担250元，由内蒙古隆川房地产开发有限公司承担50元。反诉案件受理费7456元，由内蒙古隆川房地产开发有限公司承担。鉴定费8000元，由内蒙古隆川房地产开发有限公司承担。
隆川公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审法院认定事实不清。一审法院在没有任何证据的情况下，仅凭梁兰锁提交的案外人梁平平的购房款收据，就认定梁兰锁的定金和首付款由梁平平向隆川公司交纳。1、一审法院审理查明梁兰锁分别于2000年1月至2001年11月分七次向隆川公司付款共计748977元，其实这七笔款项的交款人是梁平平，而不是由梁兰锁所支付。2、即使是梁平平支付的上述房款，但在交款的7张收据中有两张收据的款项没交给隆川公司，即2001年11月17日交付129977元收据的款项，实际上梁平平并没有向隆川公司支付该笔款；另外一张2001年1月4日收据中的39000元是梁平平交给了呼和浩特市布鞋厂。3、同时购买隆川公司房屋的有梁平平（8号、120㎡）、李文秀（9号、119.25㎡）和本案梁兰锁（7号、120㎡），三个购房合同是相互独立的，梁平平的购房款只能为自己购房而使用，不能作为其他人的购房凭证，隆川公司也从未认可。4、一审法院没有查清梁兰锁是否在2000年9月11日前按照合同约定向隆川公司交纳了全部定金及首付款。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院在认定事实不清的情况下，判决隆川公司在判决生效后立即给梁兰锁办理诉争房屋的产权登记手续。2、一审法院在没有查清事关隆川公司在一审的反诉请求能否成立的重要事实，即梁兰锁应向隆川公司交纳的250400元定金和首付款（其中定金10万元）是否给付、是否在2000年9月15日前付清，就作出支持梁兰锁的诉讼请求，驳回隆川公司反诉请求的判决，显然是适用法律错误。请求二审法院依法改判，维护隆川公司的合法权益。
梁兰锁答辩称，一、涉诉房屋是梁平平一个人买的，为了给梁平平办理银行按揭贷款，隆川公司将与梁平平签订的《预售房合同书》拆分成三份，分别与梁平平、李文秀、梁兰锁各签订了一份《售房合同书》。我和李文秀都是梁平平的亲属，梁平平以李文秀、梁兰锁的名义各贷款16万元，贷款十年。梁平平已支付了三套房屋的定金和首付款，并于2012年3月5日已全部还清贷款。二、隆川公司提出未收到梁平平2001年11月17日出具收条的129977元购房款和2001年1月4日呼和浩特市布鞋厂加盖公章的收条39000元购房款的理由不成立。该两笔款项已由生效的呼和浩特市玉泉区人民法院（2013）玉民一初字第101号判决中确定梁平平已经支付。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，呼和浩特市玉泉区人民法院已经生效的（2013）玉民一初字第101号判决中确认了梁平平购买隆川公司房屋的首付款已经付清，其中包括2001年11月20日呼和浩特市布鞋厂出具证明的129977元购房款和2001年1月4日呼和浩特市布鞋厂出具收据的39000元购房款。
本院认为，本案的争议的焦点是：一、一审法院驳回隆川公司的反诉请求是否有事实及法律依据；二、隆川公司立即为梁兰锁办理诉争房屋的产权登记手续是否有事实及法律依据。
针对第一个争议焦点问题认为，隆川公司与梁平平签订《预售房合同书》之后，为给梁平平办理银行按揭贷款，隆川公司将上述签订的《预售房合同书》又拆分为三份，即分别与梁平平、李文秀、梁兰锁各签订了一份《售房合同书》。根据已查明的事实和相关的证据，三份《售房合同书》涉诉的房屋实际上是梁平平一人所购买，并且隆川公司已把涉诉房屋交付给了梁平平，三套房屋的价款梁平平已全部交清。因此隆川公司反诉请求解除上述合同，要求梁兰锁返还房屋并保留追诉损失诉权的主张，于法无据，一审法院驳回其反诉请求不无不妥，本院予以支持。
针对第二个争议焦点问题认为，隆川公司与梁兰锁、梁平平、李文秀签订的三份《售房合同书》，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，售房合同有效，合同应当得到全面履行。李文秀、梁兰锁、梁平平三人的购房款由梁平平向隆川公司合计交纳了748977元购房款，加之三人以按揭贷款的方式支付的48万元购房款，三套房屋价款1228977元已全部交清，隆川公司已将房屋已交付，买卖双方应当继续履行各自的义务。因此，梁兰锁请求隆川公司依约为其办理房屋产权登记手续，符合法律规定，一审判决并无不当，本院予以支持。
关于隆川公司上诉提出未收到2001年11月17日出具收条的129977元购房款和2001年1月4日呼市布鞋厂加盖公章的收条39000元购房款的问题，该两笔款在呼和浩特市玉泉区人民法院已经生效的（2013）玉民一初字第101号判决中确认了梁平平的首付款已经付清。隆川公司此项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于隆川公司上诉提出判决隆川公司在判决生效后立即给梁兰锁办理诉争房屋的产权登记手续，属适用法律错误问题。双方签订《售房合同书》中第六项约定，产权证由隆川公司（甲方）负责协助梁兰锁（乙方）办理，所发生的税费按国家有关规定各自承担相应的部分。一审法院并没有改变双方在合同中的约定，即没有将协助办理房产的义务改为直接责任，虽然在此项判决表述上有些瑕疵，但不影响双方约定的权利与义务。隆川公司仍依据合同约定，在判决生效后立即协助给梁兰锁办理诉争房屋的产权登记手续。隆川公司此项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，隆川公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求不予以支持。一审法院认定事实清，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7526元，由隆川公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨福金
代理审判员 刘 伟
代理审判员 韩东妹
二〇一五年一月七日
书 记 员 唐 谣