山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终6315号
上诉人（原审被告）：即墨市通济街道办事处蓝家庄村民委员会。
法定代表人：蓝信明，村主任。
委托诉讼代理人：庄典勋，即墨通济法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：赵杰。
委托诉讼代理人：姜雷鸣，山东文鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜一林，山东文鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨淑慧。
委托诉讼代理人：屈希杰，山东海政律师事务所律师。
上诉人即墨市通济街道办事处蓝家庄村民委员会（以下简称蓝家庄村委会）因与被上诉人赵杰、杨淑慧土地租赁合同纠纷一案，不服即墨市人民法院（2016）鲁0282民初13462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蓝家庄村委会的委托诉讼代理人庄典勋，被上诉人赵杰的委托诉讼代理人姜一林，被上诉人杨淑慧的委托诉讼代理人屈希杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蓝家庄村委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不予赔偿被上诉人赵杰19.745万元，并由被上诉人负担本案上诉费用。事实与理由：一、被上诉人所主张的涉案地块涉及政府征收，属于政府行为，与上诉人无关，被上诉人应当向作出征收决定的政府部门主张损失。二、被上诉人主张的损失计算依据错误，该依据仅仅适用于赵杰与杨淑慧之间的租赁合同。赵杰将其租赁合同约定条款适用于不相关的第三方在法律上没有依据。三、本案中涉案地块涉及政府征收，上诉人不存在违约责任，原审法院对此认定不当，且法院错误适用兼顾公平责任原则，将本应属于上诉人及村民的土地补偿款支付给被上诉人赵杰，上诉人的损失却无处主张。
赵杰答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：根据杨淑慧与蓝家庄村委会的合同，村委应该给赵杰就近补足同样面积的土地。现村委在得到土地补偿后未给予补偿，应当承担违约责任。
杨淑慧答辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，杨淑慧没有违约行为，也没有过错，不应当承担法律责任。上诉人与赵杰私下达成的土地置换以及地上物评估行为给杨淑慧带来了巨大的租赁费损失，对此杨淑慧保留诉权。
赵杰向原审法院起诉请求:1、判令被告赔偿原告损失259395元；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：1999年10月30日，被告即墨市通济街道办事处蓝家庄村民委员会（原即墨市马山镇蓝家村民委员会）作为甲方（出租方）与被告杨淑慧、案外人高中林作为乙方（承租方）签订《鸡场租赁协议书》一份，由蓝家庄村委将原来的养鸡场及鸡场南土地一次性租赁给杨淑慧、高中林使用，双方约定：一、甲方将已征用的土地3.2亩场地（土地证号：J26-22-3号）及该土地南非耕地租赁给杨淑慧、高中林使用，土地坐落于蓝岙路北，上山路以东，四至：东至沟中心，西至沟路，南至沟中心，北至沟中心。二、甲乙双方商定租赁期限为36年，自1999年11月11日起至2035年11月11日至。三、租赁费总计4万元，协议生效时一次性付清，乙方将租赁费交清后，不再承担一切费用。四、甲方必须准许乙方从甲方道路上通行，道路规划时应为乙方规划出通行的道路。在租赁使用期间内，甲方应帮助乙方维护社会治安。五、原有的房屋已倒闭一部分，余下的几间房屋也不能利用，必须全部拆除，乙方拆除后可以在承租的场地上自行规划建筑，协议到期后，建筑物归乙方，也可以协商作价卖给甲方。六、在协议有效期内，乙方有权对自建的房屋及本协议之场地出租给他人经营，甲方不得干扰，本协议到期后，如果甲方继续租赁，同等价格乙方有优先权承租。七、任何一方不得无故终止协议，如果甲方无故终止协议应赔偿乙方全部投资款，并退还租赁费。如乙方无故终止协议，全部投资归甲方所得。八、甲方必须在租赁期间保证给乙方供上照明电，但电费按村民的收费标准交费，供电的一切材料费均由乙方负担。九、此场地是以养殖业租赁给乙方，如需要另改变用途，一切费用由乙方承担。甲方既不承担费用，也不得干扰其规划。十、如国家修路或保护区需要占用，拆除乙方建筑物所造成的经济损失由国家或有关上级主管机关赔偿，甲方不负一切责任。所占的土地补偿费归甲方，甲方应给乙方就近在村北补足同样面积的土地。十一、本协议不能因甲方法定代表人的变动而变动，应按照本协议执行。十二、本协议在有效期内可以由继承人继续履行协议。十三、本协议经即墨市公证处公证，公证书送达之日起生效。十四、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，上级主管部门一份。
1999年11月4日即墨市公证处对上述《鸡场租赁协议书》进行了公证。
1999年11月，被告杨淑慧与案外人高中林就1999年10月30日与蓝家庄村委签订的《鸡场租赁协议书》双方达成协议书一份，双方将租赁蓝家庄村委的土地进行了协商分割，并制作土地分割平面图一份，其中杨淑慧分得平面图中的1号、6号房及房屋所在的土地北边、东边、南边；另外杨淑慧还分得3号房后两棵槐树中的东一棵。按照土地平面图计算出杨淑慧分得的土地面积为3.59亩，被告蓝家庄村委、杨淑慧均认为土地的实际面积大于3.59亩，经一审法院向原告赵杰释明，其不申请对涉案土地面积进行检测。
2012年5月23日，原告赵杰与被告杨淑慧签订《鸡场场地转租协议书》一份，协议内容为：出租方：杨淑慧，承租人：赵杰。根据1999年10月30日出租人杨淑慧与蓝家庄村委签订的《鸡场租赁协议书》及即墨市公证处《公证书》。经出租方和承租方协商一致，出租方将场地转租给承租方经营。相关事宜约定如下：一、依据原《鸡场租赁协议》第二条约定，转租期限为2012年5月23日起至2035年11月11日止。如出租方再次承租村委该场地，出租方与承租方另行协商继续转租事宜。二、转租场地四至为：东至沟中心，西至沟路，北至沟中心，南至沟中心（现南邻北墙基，内以高中林场地分界线，见高中林、杨淑慧《协议书》）。该场地上的房屋、墙体、果树等附着物和东北角及东侧鱼塘归乙方所有。三、转租费110万元整。四、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字时生效。五、本协议自双方签字，任何一方不得反悔。如一方反悔，赔偿对方因此造成的经济损失。六、本协议未尽事宜，按法律规定办理。同日，原告赵杰与被告杨淑慧又签订《鸡场场地转租补充协议》一份，内容为：一、付款金额及方式：协议签订生效时付转租费人民币70万元，2012年10月30日前付转租费20万元，剩余转租费20万元于2012年12月31日前付清。二、场地腾出时间：协议签订生效起15日内出租方腾出场地，地上物除移栽几棵桂花外，其它地上物（房子、树木、电及相关设施等）全部交由承租方使用。三、转租场地原四至出现一切纠纷由出租方负责处理。四、本补充协议与协议书具有同等法律效力，往双方自觉遵守。五、本协议书一式两份，双方各执一份，自双方签字时生效。当天，原告赵杰支付被告杨淑慧土地租赁费80万元。
2014年5月19日，被告蓝家庄村委与原告赵杰签订协议书一份，协议内容为：甲方：蓝家庄村委，乙方：赵杰。因马山部队建设用地与地方建设用地土地置换，需对工程涉及到的土地上附着物进行拆迁补偿。经协商，甲乙双方就地上附着物补偿事宜协议如下：一、地上附着物内容为：房屋、树木等。二、地上附着物补偿款共计：447005元。三、本协议签订之日起7日内，甲方将地上附着物补偿款一次性支付给乙方。乙方收到全部款后10日内，地上建筑物由乙方自行拆除，逾期未拆除的。由甲方进行清理。其它地上附着物所有权归甲方所有，由甲方处置。四、甲乙双方因协议发生的争议由双方协商解决，协商不成时，双方交由当地人民法院诉讼解决。五、本协议一式4份，甲乙双方各执2份.六、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。七、本协议自签订之日起生效。
2014年7月30日，被告蓝家庄村委与即墨市国土局、财政局、人力资源和社会保障局签订土地征收补偿安置协议一份，双方就蓝家庄村委租赁给杨淑慧、高中林的土地达成征收补偿安置协议，征地总面积为0.5031公顷（7.5465亩），征地区片价标准为5.5万元/亩，共计41.5058万元。该7.5465亩土地中包含了杨淑慧转租给原告赵杰的3.59亩。上述协议签订后，蓝家庄村委取得了上述补偿款，涉案土地已纳入即墨市国土资源局的土地储备库。
另查明，一审法院在审理过程中，原告提出其与杨淑慧签订的转租协议的期限自2012年5月23日至2035年11月11日止，超过了合同法第二百一十四条规定的最长租赁期限20年，超出部分无效，并称双方的租赁合同应调整为20年，相应的租赁费应予以减少。被告杨淑慧抗辩称，本案所承包的是荒地，适用的是土地承包法，而不适用合同法，因此本案的租赁期限合法有效。
2016年3月9日，赵杰以杨淑慧为被告向一审法院提起诉讼，要求杨淑慧赔偿其经济损失25.9395万元，一审法院于2016年5月23日作出（2016）鲁0282民初3975号民事裁定书，裁定驳回了赵杰的起诉，赵杰不服该裁定，上诉至青岛中院，青岛中院于2016年8月5日作出（2016）鲁02民终6451号民事裁定书，裁定维持了原裁定。
再查明，原告主张的损失25.9395万元的计算依据为：2012年5月23日原告租赁被告杨淑慧场地后支付80万元的租赁费，由于该租赁场地于2014年5月19日被政府征收，原告实际使用时间不到两年，在原告与被告杨淑慧签订租赁合同中约定，租赁费共110万元，每年4.68万元，80万元-9.36万元(两年租赁费)-地上物的补偿44.7005万元，以此计算得出25.9395万元。
一审法院认为，原告赵杰与被告杨淑慧签订的《鸡场场地转租协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合同有效。依法订立的合同，对当事人均具有约束力，双方应按照合同约定和法律规定履行各自的义务。
本案中，原告赵杰依据合同约定向被告杨淑慧缴纳了租赁费80万元，但合同在履行至2014年5月19日时，由于政府的征收行为，致使被告蓝家庄村委与原告赵杰就土地上附着物补偿达成协议，蓝家庄村委补偿赵杰44.7005万元，赵杰也按照约定将地上建筑物拆除，并将土地交付蓝家庄村委，从而导致原告赵杰2014年5月19日以后至2035年11月11日的租期无法履行，其与杨淑慧的租赁合同仅履行了不足两年。据上，本案争议的焦点为：原告主张的25.9395万元损失能否得到赔偿，赔偿主体是谁?
一审法院已查明，原告赵杰与被告杨淑慧的转租协议履行了不足两年，因政府的征收行为导致合同无法履行，原告赵杰虽然得到了地上附着物赔偿款44.7005万元，但其支付给杨淑慧的80万元租赁费远高于其实际履行的租赁期限应支付的租赁费；原告按照两年租期计算出租赁费为9.36万元，从已付租赁费80万元中扣除该两年的租赁费9.36万元，余款70.64万元为未履行转租协议剩余的款项，而蓝家庄村委对赵杰的地上附着物的44.7005万元补偿款，原告赵杰认为是对自己损失的一种补偿，并在诉求中从上述70.64万元中扣除了该笔款项，从而得出自己的损失金额为25.9395万元。
被告蓝家庄村委在与原告赵杰签订补偿协议后，于2014年7月30日与即墨市国土局、财政局、人力资源和社会保障局签订了《土地征收补偿安置协议》，向被告蓝家庄村委补偿了7.5465亩土地补偿款41.5058万元，该7.5465亩土地中包含了杨淑慧转租给原告赵杰的3.59亩，依据安置协议约定的补充标准，该3.59亩的土地补偿款为19.745万元（5.5万元/亩×3.59亩）。但被告蓝家庄村委得到土地补偿后，未按照鸡场租赁协议书的约定，就近在村北补足同样面积的土地给原告赵杰，其行为构成违约，应承担相应的违约责任；另，因（2016）鲁0282民初3975号案赵杰要求杨淑慧赔偿其经济损失，已经一、二审审理被裁定驳回起诉，致使赵杰的经济损失不能从杨淑慧处得到赔偿，一审法院考虑到被告蓝家庄村委的违约责任，兼顾公平责任原则，依法认定被告蓝家庄村委将得到的19.745万元土地补偿款支付给原告赵杰，以弥补赵杰造成的经济损失。原告赵杰主张的其他损失超出了被告蓝家庄村委得到的土地补偿金额，过高部分一审法院不予支持。
关于原告赵杰要求杨淑慧赔偿其经济损失的诉讼请求，因赵杰起诉杨淑慧的诉讼已被裁定驳回起诉，故原告赵杰要求杨淑慧承担赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。
原告赵杰关于其与被告杨淑慧签订的转租协议的租赁期限超过了20年，超出部分无效，相应的租赁费应予以减少的主张，因涉案土地系农村土地，应受《农村土地承包法》的调整，故被告杨淑慧关于本案适用土地法，不适用合同法的抗辩意见成立，对原告赵杰的该主张一审法院不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条之规定，判决：一、被告即墨市通济街道办事处蓝家庄村民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告赵杰经济损失19.745万元；二、驳回原告赵杰对被告杨淑慧的诉讼请求；三、驳回原告赵杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5191元，由原告赵杰负担942元，由被告即墨市通济街道办事处蓝家庄村民委员会负担4249元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致。
本院认为，蓝家庄村委会与杨淑慧签订的《鸡场租赁协议书》中明确约定，若遇国家修路或保护区需要占用，蓝家庄村委会应给杨淑慧补足同样面积的土地。现由于国家征收行为致使合同无法继续履行，蓝家庄村委会未能依约补足土地，应当承担相应责任。另，赵杰与杨淑慧之间的租赁合同现已无法实现，且赵杰诉杨淑慧赔偿经济损失一案经一、二审审理裁定驳回起诉，赵杰已无法从杨淑慧处获得相应赔偿。基于以上事实，本院认为，一审法院以《土地征收补偿安置协议》中补偿标准为依据，判决蓝家庄村委对赵杰补偿19.745万元，并无不当，本院予以认可。蓝家庄村委会主张赵杰应向作出征收决定的政府部门主张损失，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人蓝家庄村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4249元，由上诉人即墨市通济街道办事处蓝家庄村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦艳华
审判员 于瑞军
审判员 尤志春
二〇一七年九月二十日
书记员 侯小凡