湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0891民初1271号原告：孙彦，男，汉族，住广东省湛江市。委托诉讼代理人：李雪英，广东荣来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李震宇，广东荣来律师事务所实习律师。被告：湛江开发区万达广场投资有限公司，住所地湛江开发区。法定代表人：齐界，执行董事。委托诉讼代理人：钟佩娟，广东海东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，广东海东律师事务所律师。原告孙彦与被告湛江开发区万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙彦及其委托诉讼代理人李雪英、李震宇以及被告万达投资公司的委托诉讼代理人钟佩娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙彦向本院提出诉讼请求：1.判令被告万达投资公司向原告孙彦返还定金20000元及支付利息1338元（利息按年利率4.35%从2016年1月1日计至2017年8月22日为1338元，后续利息计至付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告万达投资公司承担。事实和理由：孙彦与万达投资公司于2015年11月2日签订两份《商品房认购协议》（编号分别为4×××××3、4×××××4，以下简称认购协议），孙彦向万达投资公司支付20000元购房定金，认购湛江万达××公寓×栋×××号、×××号两套商品房。该认购协议对于以上两套商品房的价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容均无明确约定。2015年11月4日，孙彦与万达投资公司就商品房的价款进行协商，由于双方对价款分歧较大，未能达成一致，当日，孙彦即要求万达投资公司返还定金，万达投资公司却以各种理由拒绝返还，孙彦多次交涉无果。孙彦认为，万达投资公司作为商家，利用其强势地位，拒不返还定金的行为有违诚实信用原则，严重侵犯孙彦的正当权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关规定，特提起诉讼。被告万达投资公司辩称，原告孙彦与万达投资公司在自愿平等的基础上签订的认购协议是合法有效的，具有法律上的约束力。现孙彦违约却要求万达投资公司返还定金并支付利息，明显缺乏法律依据。涉案两份认购协议均已明确列明买卖双方当事人、购买房屋的房号、数量，且已经双方签字盖章确认，因此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”以及《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，虽然涉案认购协议未约定房屋的价款，但并不影响合同的成立及生效，对买卖双方均具有法律上的约束力。现孙彦违约，拒绝履行买房缴款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金……”的规定，万达投资公司有权没收孙彦已缴纳的定金。孙彦要求万达投资公司返还定金并支付利息，明显缺乏法律依据。综上所述，请求人民法院驳回孙彦的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年11月2日，原告孙彦（乙方）与被告万达投资公司（甲方）签订两份《商品房认购协议》（以下简称认购协议），孙彦认购万达投资公司开发建设的位于湛江市经济技术开发区××大道中××广场公寓××及××号两套商品房。该两份认购协议除了对房号、建筑面积和套内面积的约定不一致以外，其他约定一致，且对房屋单价、总价、付款方式均未作具体约定。上述认购协议第三条约定，乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金人民币伍万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分。乙方未按本条约定足额交纳定金不影响本认购协议中定金条款的效力。第五条约定，乙方须在签订本认购协议3日内，即应于2015年11月5日前，持本认购协议、定金（发票）收据、签订合同资料、甲方要求的其他手续资料及全部购房款（或首期房款）等到甲方售楼处，在向甲方交纳全部购房款（或首期房款）及其他全部款项后，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件。第六条第1款约定，如因乙方未带齐第五条约定资料或未交纳全部购房款（或首期房款）或因其他乙方原因导致双方未能在本协议第五条约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除本认购协议，甲方据此解除本认购协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权没收乙方所付定金，乙方无任何异议。同日，孙彦以刷卡的方式向万达投资公司支付了两套商品房的定金20000元。因对两套商品房的价格协商不成，孙彦未按照认购协议的约定与万达投资公司签订商品房买卖合同，并要求万达投资公司退还定金。万达投资公司在向孙彦发出催告函以及委托律师向孙彦发出律师函后，于2015年12月17日向孙彦发出《解除认购关系通知书》，认为孙彦违反认购协议的约定，决定没收定金并自2015年12月19日起解除认购协议。孙彦要求万达投资公司退还定金无果，遂提起本案诉讼。本院认为，本案属于商品房预约合同纠纷。原告孙彦与被告万达投资公司签订的两份《商品房认购协议》，均是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。双方当事人对涉案认购协议是否成立存在争议，因该认购协议对买卖双方当事人、购买房屋的房号、数量、面积等进行了明确约定，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”以及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，涉案认购协议成立并生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据上述规定，并非一旦出现一方拒绝签订商品房买卖合同的情形即可适用定金罚则，而是还需考察商品房买卖合同未能订立的原因。相对于商品房买卖合同而言，商品房认购协议是在本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，已付定金应当返还。本案中，孙彦与万达投资公司签订的两份认购协议未对房屋单价、总价、付款方式作出具体约定，不能认定双方已对上述事项已达成一致的意思表示。万达投资公司辩称其已将房屋价格在售楼处公示，但其提供的公示照片没有显示日期，不能证明孙彦在签订认购协议时已知悉其所认购的房屋价格。而且，按照商品房销售惯例，公示的价格不一定就是实际价格，对于孙彦是否享有购房优惠、除了孙彦自认的缴纳2万元“电商费”抵5万元购房款的优惠以外是否还享有其他优惠，万达投资公司亦未举证证明。因此，应当认定双方在签订认购协议时未就房屋价格达成合意。房屋价格是商品房买卖合同的必备条款，为促使本约订立，对上述事项继续进行磋商是双方应负的义务。孙彦主张其与万达公司就房屋价格问题进行了磋商，由于双方未能达成合意而拒签商品房买卖合同。结合涉案认购协议未约定房屋价格的事实以及万达投资公司辩称价格已经确定的情况，可以合理认定双方系因价格磋商未成而未能签订商品房买卖合同，而不是一方无故反悔，属于不可归责于双方当事人的事由。在万达投资公司已向其发出《解除认购关系通知书》的情况下，孙彦起诉要求万达投资公司返还定金并无不妥，于法有据。此外，孙彦要求万达投资公司自2016年1月1日起按年利率4.35%支付逾期还款的利息。因拒不返还定金给当事人造成利息损失，故孙彦主张逾期利息合法合理。其主张的年利率在合理范围内，应予允许。万达投资公司发出通知要求自2015年12月19日起解除认购协议，孙彦主张逾期利息从2016年1月1日起算，亦符合情理。综上所述，对于孙彦要求万达投资公司返还定金20000元并要求支付逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：限被告湛江开发区万达广场投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告孙彦返还定金20000元及支付自2016年1月1日起至款项付清之日止以年利率4.35%计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费333.45元，减半收取计166.73元，由被告湛江开发区万达广场投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交一式四份，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  梁宇妍二〇一七年十一月三日书记员  谢冠宇附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。