陕西省咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）咸秦民初字第03002号
原告贾英虎，男，汉族，1965年1月15日生，陕西省咸阳市人，初中文化。
委托代理人王智祥，陕西秦瀚律师事务所律师。
被告李松松，男，汉族，1987年11月25日生，陕西省渭南市人，初中文化。
委托代理人徐妮娜，陕西汉典律师事务所律师。
原告贾英虎诉被告李松松房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告贾英虎及其委托代理人王智祥，被告李松松及其委托代理人徐妮娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月5日原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于咸阳市世纪大道帝都花园门面房（200平方米）出租给被告，租赁期限为2011年4月5日至2017年3月5日，租金为2011年至2013年每年80000元，2013年至2015年每年92000万元，2015年至2017年每年105000元，租金支付的方式为每半年支付下半年的租金，并约定承租人（即被告）不交付或者不按约定交付租金达1个月以上的，出租人有权解除合同。合同签订后，双方均依约履行了自己的义务。2013年初，由于周边同等质量、落座的房屋租金涨幅过快，原告遂电话与被告协商租金变更事宜，但并未提出解除合同，但被告却以此为借口，不但拖欠租金，还将原告诉至法院，要求原告继续履行合同。案件经咸阳市秦都区人民法院审理后判决驳回了被告的诉请。现原告为了维护自己的合法权益无奈诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。2、被告偿付原告自2013年4月5日起至实际搬出租赁房屋之日止拖欠原告的租金。3、被告对租赁的房屋恢复原状。4、案件诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原告一直放弃收取租金的权利，其要求解除合同是没有法律依据的。原、被告2011年签订了房屋租赁合同，2013年因为周边房屋租金价格上涨过快，原告不愿意继续履行合同，拒绝接受被告支付租金，被告在电话、短息通知被告收取资金未果的情况下，无奈将原告起诉至人民法院，要求继续履行合同，在案件审理过程中，被告也携带了租金，只要原告同意接受，被告就可以支付，庭后被告也将租金交至人民法院，由法院主持双方的调解，但最终调解未果。后法院认为双方签订的合同正在履行中，所以驳回了被告的诉请。原告放弃收取租金的权利不违反任何法律的规定，现原告将其放弃的行为视为被告不支付租金的违约行为无法律依据。应驳回原告要求解除合同及偿付租金的请求。2、原、被告在签订房屋租赁合同时，原告清楚被告的业务范围为烤漆及洗车，房屋的使用应该有正常的耗损，且双方的合同中明确约定，合同期满被告将房屋修好返还原告，如被告第一点答辩意见，被告并未违约，原告无权解除合同，原告要求修复好房屋尚未达到合同约定的条件，故此项请求没有依据，应予驳回。
原告为支持其诉讼主张出示原、被告《房屋租赁合同》一份。证明被告在交付租金的方面存在严重的违约行为。
被告质证表示对合同真实性异议，但对证明目的有异议。该证据不能证明被告违反合同约定而不支付房租。被告一直要向原告支付房租，原告一直拒收，不能因为原告放弃了自己权利的行为就认定被告违约。
被告李松松当庭出示了原、被告之间的《房屋租赁合同》、2013年3月19日手机短信、庭审笔录、（2013）咸秦民初字第01147号民事判决书各一份。证明合同约定租赁期满后被告恢复房屋原状。短信中写明被告一直想向原告支付租金，包括上次开庭时被告也带了租金，并且庭审后被告将50000元的租金交至法院请求调解，但调解未果。（2013）咸秦民初字第01147号民事判决书亦认可了被告想向原告交付租金的短信，同时认可了原、被告合同正在履行期的事实。被告一直正常履行合同，不收取租金的责任在本案原告，原告放弃自己的权利没有违反法律规定，不能因为原告自行放弃权利的行为而要求被告承担违约责任。本案并未存在原告所诉要求解除合同的条件发生。原、被告签订协议时，原告清楚的知道被告租赁房屋的用途，损耗是属于合理的范畴。
原告质证表示对以上证据真实性均认可，但对证明问题不认可。短信只能显示被告曾想向原告交付租金，但原告实际并未履行给付租金的义务，仅凭该证据就认为原告放弃权利是不合理的。庭审笔录不能证明被告所述当时带了租金并提交法院的事实。
根据原、被告举证、质证并经综合评议，对证据认证如下，对于原告出示的证据，因来源合法、内容真实有效，予以采信；被告出示的证据，对其真实性予以确认，但不能证明原告拒绝接受被告向其支付租金的事实。
经审理查明，2011年3月5日原被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于咸阳市世纪大道帝都花园门面房（200平方米）出租给被告，租赁期限为2011年4月5日至2017年3月5日，租金为2011年至2013年每年80000元，2013年至2015年每年92000万元，2015年至2017年每年105000元，租金支付的方式为每半年支付下半年的租金，并约定承租人（即被告）不交付或者不按约定交付租金达1个月以上的，或者承租人所欠各项费用达万元以上的，或者未经出租人同意承租人擅自改变出租房屋用途的，出租人有权解除合同。租赁合同期满，承租人应保证房屋设施的完整、完好。合同签订后，双方均依约履行了自己的义务。2013年初，原告通过电话与被告协商租金变更事宜，双方为此产生纠纷，被告于2013年3月将原告诉至咸阳市秦都区人民法院，要求继续履行合同。咸阳市秦都区人民法院经审理后作出（2013）咸秦民初字第01147号民事判决书，驳回了被告李松松的诉讼请求，双方合同继续履行。在该次诉讼中被告曾将所欠原告的50000元租金交至人民法院，后2013年8月法院将该笔款项退给被告。对于2013年4月5日以后至今的租金原告并未得到。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，为有效合同。2013年初因租赁房屋周边房屋租金大幅上涨，原告与被告沟通上涨租金事宜，但并未采取影响被告正常经营的行为。原、被告2103年3月因纠纷已经法院审理后判决处理，但被告之后仍未按合同约定向原告支付租金，已根本性违反合同的约定，故解除合同的条件成就，因而原告诉请要求解除合同本院予以支持。被告还应偿付所欠原告的租金，并对承租的房屋恢复原状。被告辩称原告已放弃对租金的收取理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告贾英虎与被告李松松2011年3月5日签订的《房屋租赁合同》。
被告李松松于本判决生效后5日内偿付所欠原告贾英虎房屋租金（从2013年4月起至搬离租赁房屋之日止，按每年92000元计算）。
被告李松松于本判决生效之日起10日内对所承租的原告贾英虎的房屋恢复原状。
案件受理费1800元被告李松松承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 余卓君
代理审判员 文 娟
人民陪审员 董战景
二〇一四年四月九日
书 记 员 杨碟飞
附主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条、有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。