浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿执异初字第54号
原告：赵霞。
被告：陈爱友。
委托代理人：夏俊杰。
被告：项秀珍。
原告赵霞为与被告陈爱友、项秀珍案外人执行异议之诉一案，于2014年9月5日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月24日公开开庭进行了审理。原告赵霞与被告陈爱友的委托代理人夏俊杰到庭参加诉讼。被告项秀珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵霞诉称：2011年3月25日，原告向被告项秀珍购买坐落温州市鹿城区同人花园××-××幢地下室车库××号。由于被告项秀珍未取得涉案车库的土地使用权证，故不能办理涉案车库的所有权变更登记。但原告咨询办事窗口后得知，土地部门会很快决定继续开放办理。为此，原告与被告项秀珍协商后，被告项秀珍当日在温州市中信公证处办理了涉案车库买卖委托公证手续。同时，双方又签订了《车库租赁（买卖）协议》，约定由原告先付30万元，办理完产权过户手续后再付剩余2万元。2011年3月25日，原告之夫吴克华通过银行转账支付给被告项秀珍30万元。同时，被告项秀珍将涉案车库交付原告占有使用至今。尔后，涉案车库因被告项秀珍与被告陈爱友民间借贷纠纷一案，被温州市鹿城区人民法院查封。为此，原告作为案外人对该执行标的提出书面异议，温州市鹿城区人民法院以（2014）温鹿执异字第92号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告不服，提起案外人执行异议之诉。原告认为，原告与被告项秀珍之间的车库买卖合同合法有效，原告已经支付全部价款并实际占有涉案车库，且原告对未办理涉案车库过户手续没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案车库应归原告所有。现请求：1、判令撤销温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿执异字第92号执行裁定；2、判令确认位于温州市鹿城区同人花园××-××幢地下车库××号属于原告所有；3、判令解除对温州市鹿城区同人花园××-××幢地下车库××号的查封，同时停止对温州市鹿城区同人花园××-××幢地下车库××号�强制执行；4、本案诉讼费由被告承担。
为证明其诉讼主张，原告向本院提供了以下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。
2、被告项秀珍的身份证复印件，证明被告项秀珍的诉讼主体资格。
3、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋契证复印件，证明被告项秀珍已将涉案车库权属证件交付原告持有的事实。
4、房屋买卖合同复印件，证明原告与被告项秀珍之间就涉案车库买卖真实。
5、涉案车库买卖委托公证书复印件二份，证明被告项秀珍分别于2011年3月25日、6月21日就涉案车库买卖办理二份委托公证的事实。
6、车库租赁（买卖）协议复印件，证明原告与被告项秀珍于2011年3月25日签订车库租赁（买卖）协议及双方约定相关权利与义务的事实。
7、银行转账凭证及购房款收据复印件，证明原告已向被告项秀珍支付购买涉案车库款项的事实。
8、涉案车位物业管理费发票及收费通知单复印件，证明原告已实际占有并使用涉案车库的事实。
9、温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿执异字第92号执行裁定书复印件，证明原告提起执行异议申请，法院裁定驳回原告执行异议的事实。
10、证人叶某的书面证言，证明原告购买涉案车库的事实。
11、温州网新闻复印件，证明原告在购买涉案车库期间，涉案车库土地使用证因政策原因无法办理，原告没有过错的事实。
被告陈爱友辩称：一、原告未取得执行标的物所有权，不能对抗被告陈爱友的合法权益。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条内容与《中华人民共和国物权法》规定的不动产物权变动模式相冲突，应当适用物权法。三、现有证据无法证明原告已支付涉案车库价款及车位管理费，故原告实际占有涉案车库证据不足。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告无权要求解除对执行标的物的查封。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明其诉讼的主张，被告陈爱友向本院提供以下证据：
1、温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿东商初字第733号民事判决书，证明被告陈爱友与被告项秀珍之间的债权债务已经司法确认的事实。
2、温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿立预字第1536号民事裁定书，证明涉案车库已被法院查封的事实。
被告项秀珍未提供答辩，亦未向本院提供证据。
被告陈爱友针对原告提供的证据质证称：对证据1、2、9的三性无异议。对证据3的真实性没有异议，但对关联性有异议，不能证明涉案车库系原告所有，也无法证明原告所主张的待证事实。对证据4、6的三性均有异议，涉案车库既买卖又租赁，该�份证据存在逻辑上的矛盾；且车库租赁（买卖）协议内容存在明显的恶意串通与过错，故仅有形式合同不能证明原告享有涉案车库的所有权。对证据5的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，被告项秀珍在出具的委托公证书中约定的委托授权有效期限分别为2011年3月25日、2011年6月21日起的90日内，现两份公证均已经失去效力，请求法院不予认定。对证据7中的银行转账凭证的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，对收款收据的三性均有异议。银行转账凭证没有注明该款项用于支付涉案车库的买卖价款，30万元汇款既不是第一份合同的价款17万元，也不是第二份合同约定的价款32万元，存在不合情理的差额，具有恶意套金额，制造虚假合同的迹象，不能证明原告已支付了合同的价款。对证据8的关联性有异议，车位费与物业管理费开具在同一张发票上，且付款�体同为同人花园B8-302室业主，不能证明原告支付过涉案车库的管理费及对涉案车库的实际占有与使用，故该证据无法证明原告所主张的待证事实。对证据10的真实性无法确认。对证据11的真实性和关联性有异议，不能证明原告所主张的待证事实。
原告赵霞针对被告陈爱友提供的证据质证称：对被告陈爱友提供的证据1、2三性均无异议。
审理中，被告项秀珍无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为其自动放弃抗辩权利与质证权利。本院依法对原告与被告陈爱友提供的证据，经双方当事人当庭质证，本院审核，现认证如下：
1、对原告提供的证据1、2、9，被告陈爱友无异议，该证据对待证事实具有证明力，符合有效证据的条件，本院予以认定。
2、对原告提供的证据3，本院认为：该证据能够证明原告主张的待证事实，同时符合有效证据的条件，本院予以认定。
3、对原告提供的证据4、5，本院认为：该证据能够证明原告与被告项秀珍之间就涉案车库签订房屋买卖合同以及办理委托公证的事实。
4、对原告提供的证据6，本院认为：该证据能够证明原告与被告项秀珍于2011年3月25日签订车库租赁（买卖）协议及双方约定相关权利与义务的事实。
5、对原告提供的证据7，本院认为：该证据能够证明原告已向被告项秀珍支付涉案车库的购买款30万元的事实。
6、对原告提供的证据8，本院认为：该证据能够证明原告已实际占有使用涉案车库的事实。
7、对原告提供的证据10，本院认为：证人叶某没有出庭作证，该证人证言本院不作认定。
8、对原告提供的证据11，本院认为：该证据无法证明与本案的关联性，本院不作认定。
9、对被告项秀珍提供的证据1、2，原告无异议，该证据对待证事实具有证明力，符合有效证据的条件，本院予以认定。
根据上述认定的证据及原、被告的陈述，经审理本院认定的本案事实如下：
坐落温州市鹿城区蒲中路同人花园××-××幢地下车库××号系登记在被告项秀珍名下的房产。2011年3月25日，原告与被告项秀珍签订《房屋买卖合同》，约定被告项秀珍将涉案车库以总价款17万元出卖给原告所有。同日，被告项秀珍在温州市中信公证处办理了委托公证，委托王建勇办理涉案车库买卖相关手续，该公证书内容中明确载明将涉案车库“出卖给赵霞所有，”委托期限从委托之日起90日内有效。由于被告项秀珍未取得涉案车库土地使用权证，故不能办理涉案车库所有权变更登记。为此，原告与被告项秀珍于2011年3月25日又签订《车库租赁（买卖）协议》，约定：“一、由于车库的相关产权手续尚在办理过程中，被告项秀珍先将车库租赁给原告使用。租赁期限定为贰拾年�租金为每年4500元。二、本协议签订之后，被告项秀珍即将车库交付给原告使用。车库的物业管理费也由原告负责承担。三、被告项秀珍办理完毕相关产权手续后，被告项秀珍将车库转让过户给原告所有。转让款为叁拾贰万元整人民币。四、原告在本协议签订之后将叁拾万元款项支付给被告项秀珍。该款打入被告项秀珍指定的银行账户，剩余贰万元待办理完毕产权过户手续后当即予以支付。五、被告项秀珍承诺在两年内办理完毕相关产权手续，并无条件配合原告办理产权过户手续。如超过两年未能办理完毕或因被告项秀珍自身原因引起的不能办理产权过户手续，原告有权解除本合同，被告项秀珍需将30万元款项减除原告使用期间产生的租金后退还给原告。若被告项秀珍不退还该款项，视为原告对车库的长期租赁。六、如产权手续办理完毕，原告不配合被告项秀珍办理产权过户手续，则视为原告对车库的长期租赁。被告项秀珍有权不退还原告已经支付的款项。七、本协议自双方签字后生效。八、本协议一式两份，双方各执一份。”该协议签订当日，原告向被告项秀珍支付购房款30万元。同时，被告项秀珍出具收款收据一份交原告持有。尔后，被告项秀珍将涉案车库交付原告实际占有使用至今。2011年6月21日，被告项秀珍又在温州市中信公证处办理了内容与2011年3月25日一致的委托公证，委托期限从委托之日起90日内有效。2013年5月24日，被告项秀珍办理了涉案车库国有土地使用权证。
另查明，项秀珍因拖欠陈爱友的借款未能按期归还，陈爱友向本院提起诉讼。审理期间，本院根据陈爱友财产保全的申请，于2013年4月17日作出民事裁定书，对涉案车库予以查封，并于2013年8月27日作出（2013）温鹿东商初字第733号民事判决书。该判决发生�律效力后，陈爱友向本院申请执行。在执行过程中，涉案车库由诉讼中的查封措施转为执行中的查封措施。原告知晓后，以其已向被告项秀珍购买涉案车库为由，向本院提起执行异议。本院经审查，于2014年8月6日作出（2014）温鹿执异字第92号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。为此，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告与被告项秀珍就涉案车库签订了房屋买卖合同，并就涉案车库的所有权转移办理了委托公证，且双方签订的车库租赁（买卖）协议载明“由于车库的相关产权手续尚在办理中，被告项秀珍先将车库租赁给原告使用，被告项秀珍办理完毕相关手续后，将车库转让过户给原告”，可见双方买卖涉案车库的意思表示真实，该买卖关系应受法律保护。虽然房屋买卖合同载明的价款为17万元，车库租赁（买卖）协议载明的价款为32万元，但车库租赁（买卖）协议签订在后，故车库的价款以32万元为准，且原告已按照约定支付被告项秀珍价款30万元（剩余2万元双方约定待办理完毕产权过户手续后当即予以支付）。双方签订上述合同和协议后，被告项秀珍已将涉案车库交付给原告使用。另外，本院于2013年4月17日作出民事裁定书查封涉案车库，被告项秀珍于2013年5月24日办理涉案车库国有土地使用证，虽涉案车库未办理过户登记手续，但无证据证明系原告过错所致。综上，原告因买卖而取得涉案车库权益，事实清楚，证据充分；其享有排除对涉案车库进行执行的权利。虽双方在车库租赁（买卖）协议载明“如超过两年未能办理完毕或因被告项秀珍自身原因引起的不能办理产权过户手续，原告有权解除合同，被告�秀珍需将30万元款项减除原告使用期间产生的租金后退还给原告。若被告项秀珍不退还该款项，视为原告对车库的长期租赁”等内容，但该约定属于原告选择的权利，并非超过两年未办理过户登记手续，必然导致视为原告对涉案车库的长期租赁。故被告陈爱友对涉案车库买卖提出异议，要求恢复对涉案车库的许可执行，不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。涉案车库未办理变更登记，不发生物权变动效力，原告主张确认涉案车库归其所有无法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十四条第一款的规定，对案�人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。故原告要求撤销执行异议裁定的诉讼请求于法无据，本院予以驳回。原告要求解除对涉案车库的查封，不属于执行异议之诉审理范围。被告项秀珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、停止对诉争的坐落于温州市鹿城区蒲中路同人花园××-××幢地下车库××号（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：27.62平方米）的执行。
二、驳回原告赵霞的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由被告陈爱友、项秀珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 杜玉明
审 判 员 姜云福
人民陪审员 郑黎萍
二〇一五年九月二日
书 记 员 李 力