内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0402民初245号原告赤峰市我爱我家房地产销售有限公司，住所地赤峰市红山区。法定代表人王迎东，经理。委托代理人陶志刚，内蒙古善正律师事务所律师。委托代理人侯磊磊，男，1983年11月2日出生，汉族，赤峰市我爱我家房地产销售有限公司职工，住赤峰市新城区。被告杜晓云，男，1981年9月23日出生，汉族，职业不详，住赤峰市新城区。被告李风华，女，住赤峰市新城区，其他自然情况不详。二被告委托代理人周阳，内蒙古原法律师事务所律师。第三人王秀丽，女，1973年10月5日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市新城区。委托代理人霍建军，1970年7月30日出生，汉族，个体工商户，住址同第三人王秀丽，系第三人王秀丽的丈夫。原告赤峰市我爱我家房地产销售有限公司与被告杜晓云、李风华、第三人王秀丽居间合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理。依法由审判员袁志广适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赤峰市我爱我家房地产销售有限公司的委托代理人陶志刚、侯磊磊，被告杜晓云、李风华的共同委托代理人周阳，第三人王秀丽的委托代理人霍建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤峰市我爱我家房地产销售有限公司诉称，原告系提供房屋买卖居间服务的单位，2014年4月5日，原告与第三人签订“房屋出售委托合同”，为第三人提供出售其所有的位于赤峰市新城区xxxxB4号楼1单元3楼302室房屋，房屋总价款106万元。2015年7月20日原告与被告签订“房屋承购、出售居间协议及看房确认书”，原告为被告提供购买上述房屋的居间服务。原告公司工作人员带被告看了上述房屋，被告杜晓云与第三人见面洽谈了房屋买卖事宜。后被告李风华与第三人越过原告私下交易，并将房屋过户到被告李风华名下。根据原、被告双方签订的“看房确认书”第2条、第4条、第5条约定，被告应向原告支付居间服务费及违约金。为此，原告诉至法院，请求判令二被告给付居间服务费10600元，违约金13780元，并承担本案的诉讼费用。被告杜晓云辩称，原、被告签订的“看房确认书”属于格式合同，根据法律规定，如果提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。原告并未以任何方式提请被告注意违约的后果及权利限制等条款，只是说例行程序，不签就不能看房。“看房确认书”部分内容违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》的强制性规定，应属无效。根据原告与第三人签订的房屋出售委托合同看，涉案房源是允许房主私自出卖的，并非只允许原告一家中介公司委托出售，被告李风华通过亲戚得知房主的出售信息并看房，被告有权自主选择交易形式。原告并未促成房屋买卖合同的签订，无权要求被告支付居间费用。原告仅带被告对上述房屋进行了一次查看，并没有提供其他的居间服务，原告诉称的被告同房主见面谈了房屋买卖事实与事实不符。被告杜晓云不是购房人，原告无权要求其支付任何费用。被告李风华辩称，原告没有给被告提供任何居间服务，无权要求被告支付任何费用。涉案房屋的购买系基于被告从亲戚处得知的房源信息，考虑养老所用，在亲戚的帮助下联系到了房主，并在看房后进行了协商。被告李风华在购房期间不知道其子杜晓云与原告签订了“看房确认书”，对其内容也不知情，原告以二被告身份利害关系为由向被告李风华主张权利，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》规定的合同相对性，原告的诉讼请求不能成立。第三人王秀丽陈述，第三人对原、被告之间的事不清楚，第三人与原告签订的居间合同到期后，第三人在房屋窗户上张贴的售房广告，就把房屋出售了。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、房屋出售委托合同复印件1份，证明第三人委托原告出售涉案房屋，且为独家委托。委托期限自2015年4月5日至2015年7月4日，委托期届满后，委托方没有提出终止合同的，委托期是自动顺延的。2、房屋承购、出售居间协议及看房确认书复印件1份，证明被告杜晓云与原告签订了看房确认书，约定被告委托原告提供居间服务购买涉案房屋，并约定相关的服务费及违约金的计算。被告书写的联系电话尾号为7177。3、赤峰市房屋所有权转移登记申请书复印件1份，证明被告李风华与第三人于2015年8月20日签订了房屋买卖合同，并在赤峰市房屋交易产权管理中心办理了房屋产权转移登记，第三人将涉案房屋的产权转移登记至被告李风华的名下。4、房产证、身份证复印件各1份，证明第三人委托原告公司售房的相关信息情况。二被告对原告所举的证据，发表如下质证意见：1、对第1、3、4份证据没有异议。2、对第2分证据的真实性没有异议，但对其证明的问题有异议。被告方没持有确认书，只是原告持有。被告在签订的时候没有认真确认，原告对内容及重要条款也没有提示。第三人王秀丽对原告所举的证据均无异议。被告杜晓云、李风华未向本院提供证据。第三人王秀丽向本院提供居间出售委托合同原件1份，证明原告所述独家委托不属实，原告是允许并认可第三人自己出售房屋的。原告对第三人提供的委托合同有异议，该证据中的“未尽事宜”没有我公司的任何印章，原告不认可。该合同中第九条第一款第（三）项明确约定了违约责任，第三人违反该条款与被告达成交易，违反了合同约定。二被告对第三人提供的证据没有异议。经审理查明，二被告系母子关系。2014年4月5日，原告与第三人签订“房屋出售委托合同”，约定第三人委托原告销售位于赤峰市新城区xxxxB4号楼1单元3楼302室房屋，房屋总价款106万元。合同期限为三个月，期限届满后，出售房未书面提出终止合同的，视本合同自然顺延。2015年7月20日，原告(丙方)与被告杜晓云（甲方）签订“房屋承购、出售居间协议及看房确认书”，该确认书体现乙方为出售方，但乙方未在该确认书上签名。约定甲方确认上述涉案房屋为丙方提供的出售房源，经丙方提供房源信息或带看，甲乙双方达成协议或私下达成买卖，甲乙双方须一次性向丙方各支付房屋实际成交价格的1%作为居间报酬；第4条、自本协议签署一年内，甲方／与甲方同行看房人／甲方的利害关系人如购买／实际使用了丙方提供信息的房屋，均视为丙方完成了居间服务，甲方同意按本协议约定支付居间报酬；第5条、甲方违反协议约定，应向丙方支付实际成交价格的2%作为违约金。后原告工作人员带被告杜晓云看了上述房屋。2015年8月20日，被告李风华作为受让方，第三人王秀丽作为转让房向赤峰市房屋交易产权管理中心申请房屋所有权转移登记，转让涉案房屋。被告称房屋交易价格为98万元，原告对此予以认可。现原告诉至本院，请求判令二被告给付居间服务费10600元，违约金13780元，并承担本案的诉讼费用。本院认为，本案的第一争议焦点为涉案看房确认书的效力。原告与被告杜晓云签订的“房屋承购、出售居间协议及看房确认书”属于居间合同性质，其中第4条的约定属于房屋买卖居间合同中的禁止“跳单”的格式条款，其本意是为了防止买方利用中介公司提供的房源信息后，私下与卖方达成买卖协议，而不支付居间服务费用。该条中关于禁止跳单行为的约定并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应认定为有效。本案的第二争议焦点为二被告是否构成跳单违约而应支付居间服务费及违约金。衡量“跳单”违约的关键在于买方是否利用了原告提供的涉案房源信息。被告李风华称购买上述房屋系基于亲属的帮助下通过涉案房屋窗户上张贴的广告得知的房源信息，第三人也陈述在房屋窗户上张贴了售房信息。从时间先后看，被告李风华得知涉案房源信息系在其儿子杜晓云看房之后，基于双方之间的身份关系，被告李风华表示购房期间对被告杜晓云已看了涉案房屋表示不知情，明显有悖于常理。被告李风华陈述得知房源信息也并非通过除原告外的其他中介机构，故被告李风华对其通过中介机构以外的途径获得房源信息应承担举证责任。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，被告李风华未能举证证明，故对其该项辩解主张，本院不予支持。因此可以认定被告杜晓云利用了原告提供的房源信息，由其母亲李风华与第三人进行了私下交易，被告杜晓云的行为构成跳单违约，故对原告要求被告杜晓云给付居间服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原告主张的违约金应以被告应支付居间服务费的30%计算，故对原告该项请求的合理部分，本院予以支持。被告李风华与原告之间不存在居间合同关系，原告主张被告李风华给付居间服务费、违约金没有事实依据，本院不予支持。综上并依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十四条的规定，判决如下：一、被告杜晓云于本判决生效后十日内给付原告赤峰市我爱我家房地产销售有限公司居间服务费9800元、违约金2940元；二、驳回原告赤峰市我爱我家房地产销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，邮寄送达费80元，合计285元（原告已预交），由原告赤峰市我爱我家房地产销售有限公司负担205元，由被告杜晓云负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员  袁志广二〇一六年四月二日书记员  冯 健