福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2015）荔民初字第4272号原告莆田市安康物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰宝胜开发区内。法定代表人郑玉素，经理。委托代理人赖继仁，福建诚毅律师事务所律师。被告陈洪，男，1964年9月15日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。原告莆田市安康物业管理有限公司（以下简称“安康物业”）与被告陈洪因物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法由审判员吕玉珍适用简易程序公开开庭进行了审理，原告安康物业的法定代表人郑玉素及其委托代理人赖继仁，被告陈洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安康物业诉称，原告安康物业是一家经营物业管理的企业。被告陈洪是莆田市荔城区信辉阳光新城小区（以下简称“信辉阳光小区”）业主。2014年4月6日，原告与被告所在的小区业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，约定由原告于2014年4月6日至2017年4月5日间提供物业管理服务，各业主每月按其房屋的建筑面积向原告交纳应交的物业管理费，并按规定交纳水费和水电公摊费；各业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按应缴纳管理费的日千分之三缴纳滞纳金等规定。自2014年4月6日起至2015年6月30日被告共拖欠物业管理费共计人民币3430元，自2014年3月1日起至2015年5月31日被告共拖欠水费及水电公摊费人民币724元；但被告至今一直拖欠上述各笔费用。虽经原告多次催讨，被告仍拒不支付。请求判令：1、被告陈洪支付给原告物业管理费住宅人民币2412元、店面人民币1018元，水费及水电公摊费人民币724元，共合计人民币4154元；2、被告支付给原告物业管理费的滞纳金计算至起诉之日计人民币997元（暂按利率2%计算）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告陈洪未作书面答辩，在庭审中辩称，1、其确实是信辉阳光小区的业主；2、水电公摊费用没有收到原告的通知书或票据，故对数额有异议，同意按人民币680元承担该期间的水电公摊费用；3、住宅的物业费人民币2412元，店面的物业费人民币1018元，数额没异议；4、滞纳金的数额原告没有注明计算方式，故不清楚。原告安康物业为证明其主张，向本院提供以下证据：证据一：安康物业的《资质证书》复印件一份，证明原告具有物业服务资质。证据二：《物业管理委托合同》（7页）复印件一份，证明1、2014年4月6日，原告与信辉阳光小区业主委员会签订物业服务合同，并就合同的相关条款作了约定。2、被告的行为构成违约，原告有权主张滞纳金。证据三：《房屋登记信息查询结果证明》复印件一份，证明被告系信辉阳光小区业主，享受原告提供的物业服务，其应当按约缴纳物业费及公摊水电费。证据四：2015年7月7日《联合通知》复印件一份，证明原告撤离信辉阳光小区物业管理，并与该小区业主委员会联合发出通知，告知业主至2015年6月30日止尚未缴纳的物业费、公摊水电费由原告收取。证据五：被告店面现状照片一张，证明被告私自将其店门口的地方与马路接通，用于自己的货车出路，而导致下水管道破裂；并且从现状可以看出，被告提及的钢模、铁块等是堆放在公共区域。被告陈洪对原告提供的上述证据质证意见认为，证据一、三、五没有异议；证据二的业主委员会公章没有异议，但对该合同的内容不知情，没有收到该合同，对内容有异议；证据四的真实性无法确认，其没有收到。本院经审查分析认为，原告提供的上述证据均提供原件核对，证据来源合法，证据内容与证明对象具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，证明力予以确认。被告陈洪为证明其反驳主张，向本院提供以下证据：证据一：照片打印件十二张，图一、图二证明原告私自将垃圾收集点填平，提供给利益关系人做菜地；图三、图四证明原告把垃圾堆放在被告店面门前；图五、图六证明原告把被告的栏杆损坏，应该赔偿损失；图七、图八证明原告为了扩大垃圾收集场，把被告的铁管放在钢模上，把被告的23块钢模全部压弯压坏了，有见证人证明；图九、图十、图十一证明2015年1月3日被告的店面前的公共厕所下水管道破裂，被告去反映要求及时维修，原告到1月6日还不肯修理，然后被告自己修理；图十二证明原告虽然修理了下水道，但路面至今未修复。证据二：《管道抢修费用》复印件一份，证明被告抢修下水管道的花费情况，四户分摊，每户人民币642元。原告安康物业对被告提供的上述证据质证认为，证据一的真实性没有异议，但图一是原来物业公司经营的场景，与原告无关；图二中菜地本来是堆放的生活垃圾的地方，由于跟小区太近，该地1-4层住户一直要求把堆放生活垃圾放到其他地方，菜地是住户的自发行为；图三、四，其实是小区里面的建筑垃圾，本来是堆放在公共区域，由于小区每天都有产生建筑垃圾，是一车一车运送的，故先放在公共区域，之所以会产生冲突，是因为被告也要占用该公共区域，被告不服，把垃圾拆散扩散至自己店面中；图五、六，原告并没有弄坏被告的栏杆，从图中可以看出，这些栏杆本身就是旧的栏杆，可能是被告自己捡回来的，被告是将栏杆堆放在小区公共区域，而不是店铺门口，原告并没有弄坏被告的栏杆；图七、八，从照片可以看出是被告擅自将自家的钢模堆放在公共区域，原告并没有弄坏；图九、十、十一、十二，下水管道刚好是在被告店面门口，从照片中可以看出，被告在店面旁边砌了通道，是被告自己的车压坏后才导致下水管道的问题。证据二的真实性没有异议，但管道是由于被告自己的行为造成破裂，不应当由原告支付该维修费。本院经审查认为，被告提供的上述证据图片系真实的，真实性本院予以确认，但上述图片仅能说明被告照相时的现场情况，不能证明具体事实，证明力不予确认。经庭审举证、质证和本院认定的上述有效证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本案认定事实如下：原告安康物业系三级物业服务企业。被告陈洪系信辉阳光小区的业主，建筑面积分别为154.89平方米、57.21平方米。2014年4月6日，原告安康物业（乙方）与被告陈洪所在的小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》一份，该合同主要约定：甲方委托乙方实施物业服务，负责物业共用部位、公共区域设备的清洁卫生、垃圾清运、日常维修、养护和管理等；物业服务期限三年（2014年4月6日至2017年4月5日）；物业服务费采取包干制方式收取，高层住宅人民币1.05元／月·平方米，多层住宅人民币0.80元／月·平方米，沿街商铺人民币1.2元／月·平方米；物业服务费按每半年（6个月）收取，业主应于每6个月内向乙方交纳，逾期交纳物业费用，乙方可以从逾期之日起按应缴纳费用的日千分之三加收滞纳金；物业管理区域内的供水、供电等有关费用应当由最终用户承担，公共使用的由业主按实分担等内容。合同签订后，原告安康物业按约对信辉阳光小区提供相应的物业服务。2015年7月7日，原告安康物业与该小区业主委员会向小区全体业主发出《联合通知》一份，约定至2015年6月30日止尚未交纳物业服务费、公摊水电费的业主，向原告安康物业交纳。因被告陈洪未交纳自2014年4月6日起至2015年6月30日的物业服务费人民币3430元、公摊水电费人民币680元；及以2014年4月6日至2014年10月6日期间的6个月物业服务费人民币［（154.89平方米1.05元／月＋57.21平方米1.2元／月）6月］=1387元为基数自2014年10月7日起至2015年10月27日止按月利率2%计算的滞纳金人民币350元，以2014年10月7日至2015年4月6日止的6个月物业服务费人民币1387元为基数自2015年4月7日起至2015年10月27日止按月利率2%计算的滞纳金人民币183元，合计滞纳金人民币533元，致诉讼。本院认为，原告安康物业根据与被告陈洪所在的信辉阳光小区业主委员会签订的《物业服务合同》的约定向该小区全体业主提供物业服务，被告陈洪作为该小区内的业主接受原告提供的物业服务，该物业服务合同对被告具有约束力。被告陈洪接受原告安康物业提供的物业服务，应该承担交纳物业服务费用及公摊水电费的义务，故原告请求判令被告支付给原告的物业服务费人民币3430元及公摊水电费680元是合法有据的，本院予以支持。根据物业服务合同的约定，每半年内被告应向原告安康物业交纳物业服务费，逾期未能按约定交纳费用的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，该滞纳金实为双方约定的逾期付款违约金，被告拖欠物业服务费已构成违约，应按照约定承担支付逾期付款滞纳金的违约责任，现原告自愿意调整为按月利率2%支付滞纳金是合理的，被告陈洪应支付给原告物业服务费的滞纳金人民币533元。原告合理的请求部分予以支持，不合理的请求部分予以驳回。被告陈洪以原告损坏其栏杆、钢模等为由拒绝支付相关费用的抗辩缺乏事实依据且属不同的法律关系，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条、第十二条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告陈洪应在判决生效之日起十日内支付给原告莆田市安康物业管理有限公司物业服务费人民币3430元，公摊水电费680元；二、被告陈洪应在判决生效之日起十日内支付给原告莆田市安康物业管理有限公司因逾期支付物业服务费的滞纳金人民币533元；三、驳回原告莆田市安康物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告陈洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  吕玉珍二〇一五年十二月十九日书记员  詹晶晶。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。