云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终4001号
上诉人（原审被告）：昆明大田宥房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区环城东路***号。
法定代表人：马源，董事长。
委托诉讼代理人：胡玥，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：洪丽萍，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：郭镒维（曾用名：郭涛），男，汉族，1984年4月1日生。
委托诉讼代理人：姚忠朝，泰和泰（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘骁宵，泰和泰（昆明）律师事务所实习律师。特别授权代理。
上诉人昆明大田宥房地产开发有限公司因与被上诉人郭镒维商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
昆明大田宥房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据双方签订的《商品房购销合同》，被上诉人应向上诉人支付购房款1192317元，但被上诉人仅支付了首付款362317元，还欠83万元购房款未向上诉人支付，被上诉人也不能以银行出于自身原因考虑没有批准贷款为由而不向上诉人支付剩余购房款，故在被上诉人未按《商品房购销合同》的约定足额向上诉人支付购房款的情况下，其无权要求上诉人向其交付房屋，一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金于法无据。即使法院认定上诉人应当承担逾期交房违约责任，鉴于被上诉人未全面履行合同义务，同时综合考虑上诉人整个楼盘的逾期交房并非上诉人自身过错造成，一审法院认定上诉人按照合同约定的违约金承担违约责任过高，上诉人请求二审法院予以减少。
被上诉人郭镒维辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
郭镒维向一审法院起诉请求：1、判令被告昆明大田宥房地产开发有限公司向原告郭镒维支付自2015年12月31日起至交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至2016年8月1日为6443.45元）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年6月30日，原告郭镒维与被告昆明大田宥房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定：原告以1192317元向被告购买位于昆明市人民东路与白塔路交汇处的大宥城（一期）X号住宅楼第XX层XXXX号房，原告应于2015年9月9日向被告支付首付款362317元，其余价款830000元向中国邮政储蓄银行昆明官渡区支行贷款支付，被告应于2015年12月31日前向原告交房，如被告未按期交房，按合同补充协议第三条第6款约定执行。《合同补充协议》第三条第6款约定：“（1）被告逾期在90日内的（含本数），被告每日向原告支付10元违约金，本合同及补充协议继续履行；（2）被告逾期超过90日以上的，被告按原告已付款的万分之一/日向原告支付违约金，本合同及补充协议继续履行；（3）被告逾期超过360日的，原告可以选择是否解除本合同及补充协议，原告选择继续履行本合同及补充协议的，被告按原告已付款的万分之三/日向原告支付违约金；原告选择解除本合同及补充协议的，被告全额退还原告缴纳的购房款并按原告已付款的万分之三/日向原告支付违约金。”《合同补充协议》第一条第三款约定：“原告申请银行按揭的年限、金额以最终批复为准，若贷款银行要求原告增加首付款比例或原告申请未获银行接纳的，原告应在被告通知之日起3日内付清。逾期在15日内(含15日)，自约定的应付款期限届满之日次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付该笔逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过15日，被告有权要求原告支付全部价款或者在该款项付款期限届满之日起15日内解除合同。”《合同补充协议》第九条第4款约定：“原告要求被告交付房产及追究被告迟延交房及其它违约责任的前提为原告依据本合同约定付清了全部房款。原告未如期足额付款（包括按揭银行未按期足额付款），被告有权将房产交付时间和办理房产证的时间予以顺延且不向原告承担违约责任，但原告应按照第七条的约定向被告支付违约金。被告解除合同的，被告有权在通知原告后自行将合同约定房产另行出售，并有权将原告应付给被告违约金从房款中扣除。”2015年5月1日、2015年6月23日，原告分两次向被告支付了购房首付款共362317元。另，经一审法院向中国邮政储蓄银行昆明官渡区支行的客户经理宋丽珠了解到，原告在向该行办理贷款时，手续齐全，符合贷款的审批条件，且贷款已经通过，是由于被告昆明大田宥房地产开发有限公司开发的楼盘处于长期停工状态且网络上有很多关于被告的负面报道，该行才未向原告放贷。
一审法院认为，本案的争议焦点是在原告未取得银行贷款向被告支付购房尾款的情况下，被告是否应当承担逾期交房的违约责任。本案中，原、被告签订的《合同补充协议》第九条第4款约定：“原告要求被告交付房产及追究被告迟延交房及其它违约责任的前提为原告依据本合同约定付清了全部房款。原告未如期足额付款（包括按揭银行未按期足额付款），被告有权将房产交付时间和办理房产证的时间予以顺延且不向原告承担违约责任。”而经向中国邮政储蓄银行昆明官渡区支行的客户经理宋丽珠了解，原告在向该行办理贷款时，手续齐全，符合贷款的审批条件，且贷款已经通过，是由于被告昆明大田宥房地产开发有限公司开发的楼盘处于长期停工状态且网络上有很多关于被告的负面报道，该行才未向原告放贷。故贷款未发放的原因是被告造成，被告以《合同补充协议》第九条第4款的约定抗辩被告无需承担逾期交房的违约责任，与事实不符，且该约定系格式条款并存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该条款无效。原、被告在《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定了逾期交房的违约金，且被告自认已经逾期交房，故被告应当按照合同的约定向原告支付逾期交房的违约金。逾期90天内（2016年1月1日-2016年3月30日），违约金为10元/天×90天=900元；逾期91天至逾期360天（2016年3月31日-2016年12月25日，共270天），违约金为362317元×0.0001×270天=9783元；以上两项合计10683元；自2016年12月26日至实际交房之日，被告应当按照《合同补充协议》第三条第6款第（3）项的约定按已付款的每日万分之三向原告支付违约金。判决：一、被告昆明大田宥房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告郭镒维支付自2016年1月1日起至2016年12月25日止的逾期交房违约金10683元；二、被告昆明大田宥房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内按照每日万分之三向原告郭镒维支付自2016年12月26日起至实际交房之日的逾期交房违约金（以362317元为本金）。
本院二审期间，双方均未提交证据，且当庭均表示对于一审判决确认事实没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院予以确认，不再赘述。本院二审补充确认以下事实：双方《合同补充协议》第三条第4款约定：上诉人履行交付房屋义务（包括但不限于通知被上诉人）前，被上诉人应履行购销合同及本协议约定的所有义务（包括但不限于购销合同、本协议约定的房款、面积补差款、逾期付款的违约金、税费等所有款项；提交齐全购销合同及本协议约定的所有办理产权证的资料等），否则，上诉人可按照购销合同、本协议要求被上诉人承担相应责任，并有权不事先催告被上诉人履约而相应延迟交房日期或房屋所有权登记办理日期，且不承担违约责任。被上诉人要求上诉人交付房产及追究上诉人迟延交房及其他违约责任的前提为被上诉人依据合同约定付清了全部房款，被上诉人未如期足额付款（包括按揭银行未按期足额付款），上诉人有权将房产交付时间和办理房产证的时间予以顺延且不向被上诉人承担违约责任，但被上诉人应按约向上诉人支付违约金，上诉人解除合同的，上诉人有权在通知被上诉人后自行将合同约定房产另行出售，并有权将被上诉人应付给上诉人违约金从房款中扣除。
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付逾期交房违约金？
本院认为：首先需要明确的是，本案系商品房买卖合同纠纷，房地产开发企业交房系以买受人付清房款为前提，据此，双方《合同补充协议》第三条第4款以及第九条第4款并非格式合同条款，应为有效。其次，根据本案查明事实，被上诉人至今未向上诉人支付剩余购房款，虽然是由于上诉人开发的楼盘处于长期停工状态且网络上有很多关于被告的负面报道，银行才未放款，但此应为被上诉人向上诉人针对其逾期付款的抗辩事由，在被上诉人未付清房款的情况下，上诉人对其并无交房义务，被上诉人现主张上诉人承担逾期交房违约责任于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人昆明大田宥房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院依法进行改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5005号民事判决；
二、驳回郭镒维的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，合计100元，由被上诉人郭镒维负担。
本判决为终审判决。
审判长 起 俊
审判员 汪 佳
审判员 钱晓燕
二〇一七年九月二十一日
书记员 黄琰钊