广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初20175号
原告一蒋勇辉，男，汉族，1964年11月8日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，
原告二温淑钧，女，汉族，1984年2月17日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，
两原告共同委托代理人张艳，广东越众律师事务所律师。
两原告共同委托代理人黄东旋，广东越众律师事务所实习律师。
被告深圳市轩景投资管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福永街道白石厦东区日富路23号，组织机构代码32660315-1。
法定代表人范琴。
委托代理人杨明，广东盛唐律师事务所律师。
原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张艳、被告委托代理人杨明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年9月8日原、被告双方签订了《厂房租赁协议书》，协议约定原告将其位于深圳市龙华新区观澜街道新田社区腾龙工业区103号的厂房租给被告作合法生产经营使用，免租期为60天，租金165000元／月，每月10日号前支付，逾期缴纳按日千分之五收取滞纳金。任何一方违约须赔偿三个月租金并赔偿对方的损失。合同签订后，2015年10月15日原告将厂房交付给被告。被告在接收厂房后，并未按合同约定履行义务。2016年1月27日，双方签了《温淑钧、蒋勇辉腾龙工业区厂房出租补充协议》，协议约定：租金由165000元／月降低为155000元／月，免租期延长至2016年元月31日止；其他费用、水电费仍从签约移交之日计起；合计水电费和2016年2月份的租金在2016年2月5日前结清。该补充协议签订后，被告缴纳了2016年2月份的租金，其它费用均未缴纳。2016年4月20日，被告又向原告提出因项目经营不善，申请终止合同。原告同意合同解除，但被告仍未缴纳拖欠的租金及水电费，特诉至法院，请求判令：1、被告支付2016年3月、2016年4月的租金258333元及截止到2016年8月22目的滞纳金203567元，其后的滞纳金按日千分之五计算至付清之日止。2、被告支付2015年10月15日至2016年4月份的电费90684元及截止到2016年8月22目的滞纳金84935元，其后的滞纳金按日千分之五计算至付清之日止。3、被告赔偿原告三个月的租金465000元。4、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，1、被告于2016年4月20日向原告提出解除租赁协议申请，经过原告同意，备注在原告厂房租赁协议中，原告在起诉状中对该事实予以确认，符合合同法规定的协议解除合同情况，因此双方应为协商解除租赁合同。2、被告于2015年9月4日至2015年9月16日共计向原告交付租赁保证金33万元，根据厂房租赁协议书中的约定，租赁保证金到合同期满后不计息一次性归还乙方，如乙方在合同期间单方终止合同，此款无偿归甲方所有，由于原被告系协商解除合同，因此原告应向被告返还租赁保证金33万元，鉴于原告主张被告所欠租金258333元、电费、滞纳金，被告多次要求原告进行相关抵扣，但原告对被告请求置之不理，现被告自愿由租赁保证金直接抵扣，多退少补。2、关于电费，根据原被告签订的租赁协议约定合同终止验表结算尾数，结合原告所提交2015年10月至2016年4月电费通知单，可以看出被告用电仅为7000度左右，按照市价2元/度计算也不过是14000元，原告在出租该厂房时，与被告约定的为按照电报读数计算，未告知被告存在如此高额的基本电费、力调电费。被告多次于原告就电费高昂事宜进行沟通，但一直未达成一致意向。4、被告自入住厂区后，准备装修后转租，但由于原告未能按照租赁协议约定移交消防、电梯安全包月协议给乙方，导致甲方无法装修，进而导致厂房无法转租，同时由于厂房五楼楼顶为贴皮搭建，因此经常出现漏水，协议约定如有天面漏水由甲方负责维修，两点系免租期延长至2016年1月31日的主要原因，至原被告解除合同之日，原告依然未能提交相关文件及完成厂房五楼楼顶的修理。5、被告自入主厂区后，由于厂区门口道路无法进出大型货车，被告在原告同意的情况下，重新开设了一个侧门，并投资对厂区环境进行了改善，花费约6万余元。6、对于所拖欠租金及电费滞纳金，该部分应认定为违约金，计算标准为日千分之五，明显过高，同时原告要求被告支付三个月租金的赔偿也应属于违约金，该部分于滞纳金结合在一起，明显过高，请求费用给予原被告协商解除租赁合同，所拖欠租金及电费与被告交原告的租赁保证金基本持平，被告实际经营期间短暂，并非恶意解除租约，且被告办理租赁房屋后，原告立即出租给他人，基本不存在额外损失，请求法院对原告主张的违约金损失不予支持。
经审理查明，原告与被告于2015年9月8日签订《厂房租赁协议书》，约定原告将其所有的位于深圳市龙华新区观澜街道新田社区腾龙工业区103号的厂房出租给被告作合法生产经营使用，房产证面积共计9180平方米。合同期限自2015年9月15日起至2025年9月14日止，免租期60天，自交接完毕之日起计算。租金165000元／月，每月10日号前支付，逾期缴纳按日千分之五收取滞纳金。合同签约时，被告缴纳保证金330000元，如被告在合同期间单方面终止合同，则保证金无偿归原告所有。如有违约，由违约方赔偿对方三个月租金及实际损失。2015年10月15日，原告将厂房交付被告使用，双方在《交接清单》上签字确认，截止至该日水表读数7282方，电表读数25280.68度，租期从2015年10月16日起计算。2016年1月27日，双方签订了《厂房出租补充协议》，约定租金由165000元／月降低为155000元／月，免租期延长至2016年1月31日止；其他费用、水电费仍从签约移交之日计起；合计水电费和2016年2月份的租金在2016年2月5日前结清。该补充协议签订后，被告于3月10日缴纳了2016年2月份的租金，水电费一直未缴纳。2016年4月20日，被告向原告提出因项目经营不善，申请终止合同，原告同意合同解除。原告主张2015年10月15日至2016年4月份的电费为90684元，提交了电费通知单予以证明，被告对电费通知单上的用电度数予以认可。
另查明，原告提交编号为深房地字第××号房屋所有权证，所有权人为原告蒋勇辉、温淑钧，房产位于深圳市××街道新田社区，宗地面积3391.43㎡，建筑物及其附着物包括办公楼1栋，建筑面积864.82㎡，厂房2栋，建筑面积5802.05㎡，宿舍3栋，建筑面积2503.53㎡。
上述事实，有房产证、厂房租赁协议书、厂房出租补充协议、交接清单、电费通知单及发票、银行缴费凭证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告提交的房产证证明本案租赁物符合法律规定可予出租使用。原、被告间签订的《厂房租赁协议书》、《厂房出租补充协议》有效，双方应当依照协商内容全面履行各自的义务。原告诉请被告支付2016年3月1日至2016年4月20日期间的租金人民币258333元及2015年10月15日至2016年4月份的电费90684元，有厂房租赁协议书、厂房出租补充协议及电费通知单、发票予以证明，本院予以支持。关于租赁保证金。本案中，被告于2016年4月20日向原告申请终止合同，并将相关内容记载于原告持有的合同原件上，原告亦表示同意，故本院认定双方系协商解除合同，而非被告单方面终止合同，原告不应没收被告缴纳的租赁保证金330000元，被告虽未提出反诉，但庭审中明确提出以租赁保证金直接折抵所欠租金及电费，为免讼累，本院对此一并处理。经核算，被告无需再向原告支付租金，但还需向原告支付2015年10月15日至2016年4月份的电费19017元。被告未按合同约定时间缴纳租金及电费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，但双方既约定按日千分之五的比例支付滞纳金，又约定赔偿三个月租金，属违约责任的重复约定，对被告有失公平，因原告对违约责任的承担方式未作出选择，故结合本案履约情况，本院酌定被告向原告赔偿三个月租金共计465000元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市轩景投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋勇辉、温淑钧2015年10月15日至2016年4月份的电费19017元。
二、被告深圳市轩景投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋勇辉、温淑钧三个月租金465000元。
三、驳回原告蒋勇辉、温淑钧的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费共人民币14723元，由原告负担3828元，由被告负担10895元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 烘
审 判 员 张 媛
人民陪审员 陈 炯 波
二〇一七年十月十五日
书 记 员 钟国良（兼）
书 记 员 邓 燕 玲
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。