江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民撤终字第6号
上诉人（一审被告）：周某，女，汉族，1975年7月3日出生。
委托代理人：李斌，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：史某甲，男，汉族，1975年9月13日出生。
被上诉人（一审原告）：史某乙，男，汉族，1948年9月8日出生。
二被上诉人共同委托代理人：张玲玲，女，南京华府房产代理有限公司工作人员。
二被上诉人共同委托代理人：陈年凤，江苏天玺律师事务所律师。
一审被告：宋某，男，汉族，1972年12月15日出生，无业。
上诉人周某与被上诉人史某甲、史某乙、一审被告宋某第三人撤销之诉纠纷一案，南京市栖霞区人民法院于2015年4月28日作出（2014）栖民撤初字第1号民事判决。周某不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人周某的委托代理人李斌、被上诉人史某甲和史某乙的共同委托代理人陈年凤、一审被告宋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年12月11日，一审原告史某甲、史某乙向南京市栖霞区人民法院起诉称，法院受理的周某诉宋某离婚后财产纠纷一案诉讼中，宋某隐瞒了将诉争房屋摄山星城2期步青苑某幢202室（以下简称202室）以25.5万元卖给史某甲、史某乙，并交付使用4年的事实，且未通知史某甲、史某乙出庭参加诉讼，导致一审法院作出错误的（2014）栖龙民初字第303号民事判决（以下简称303号判决），判决202室房产归周某所有。请求法院1.撤销303号判决，2.摄山星城2期步青苑某幢202室房屋判归史某甲、史某乙所有，由宋某协助办理产权过户手续。
一审被告宋某辩称，本案是房产纠纷撤销判决，我和周某离婚与本案无关。我与周某离婚协议房子归周某所有，上述情况，我已经告诉了房产中介，我当时把所有的证件都给他们看过了，中介称没有事，一个愿意买，一个愿意卖。请求法院审查购房协议是否违法，驳回原告的诉讼请求。
一审被告周某辩称，史某甲、史某乙不属于善意取得，202室房屋买卖协议无效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。如法院撤销了303号判决，我的合法权益将另行诉讼解决。
一审法院经审理查明，宋某与周某原系夫妻关系，2006年10月31日，双方在民政部门办理离婚登记手续。双方在离婚协议中对房产约定“现住新合平户方一处归女方所有及摄山东阳四队房产240㎡”。摄山东阳四队因区划调整，现改名为栖霞街道东阳四队。
2007年7月10日，宋某（乙方）与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（甲方）签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定（乙方）坐落于栖霞区栖霞街道东阳村四队，建筑面积220平方米房屋移交甲方拆除，乙方被拆迁房屋补偿款为681118元。2009年5月16日，宋某申购了房屋拆迁安置房屋二套，二套房屋均座落于摄山星城内，一套为步青苑某幢202室，面积为65.47平方米，房款金额为160806.40元，一套为步青苑某幢404室，面积为89.9平方米，房款金额为226447元，该两套房屋于2015年2月时尚未办理两证。
2010年6月6日，宋某（甲方）与史某甲、史某乙（乙方）在南京华府房产代理有限公司的见证下，签订《协议书》一份，约定甲方将坐落于摄山星城2期步青苑某幢202室，面积为65.47平方米的房屋以成交总价房款25.5万元出售给乙方，该协议就该房屋的基本信息、交易价格、付款方式、付款时间、过户时间、违约责任等作了具体的约定。该协议中约定甲方保证上述房屋权属情况无争议，并保证该出售房屋无纠纷不受他人合法追索；当上述房产可以上市交易过户时，甲方需及时无条件配合乙方办理该房过户手续。协议签订后，史某甲、史某乙向宋某付了2万元定金。2010年6月9日，史某甲、史某乙又支付了21万元给宋某，宋某将房屋的水、电卡及房屋的钥匙，连同房屋一并交付给史某甲、史某乙。对购房余款2.5万元的付款时间和方式约定为，乙方于产权过户完成三日内支付给甲方。随后，史某甲、史某乙对房屋进行了装潢并入住。
2014年6月25日，周某向一审法院起诉宋某离婚后财产纠纷，即一审法院（2014）栖龙民初字第303号案件（以下简称303号案件），周某以双方离婚时约定“新合平户方一处归女方所有及摄山东阳四队房产240㎡”，认为“摄山东阳四队房产240㎡”被拆迁所得的利益应归其所有，要求宋某返还。303号案件审理中，周某明确表示只主张摄山星城2期步青苑某幢404室和某幢202室两套房屋的所有权，放弃对宋某主张返还剩余拆迁补偿款的权利；宋某对离婚协议书约定的内容无异议，对诉争房屋归周某所有也无异议，但坚持要求周某将其中面积较大的一套房屋过户至双方女儿名下，并要求享有居住权。303号案件审理中，宋某未将202室房屋（面积为65.47平方米）已以25.5万元卖给史某甲、史某乙的事实予以主动如实陈述。南京市栖霞区人民法院于2014年8月12日作出（2014）栖龙民初字第303号民事判决：坐落于摄山星城2期步青苑某幢404室（面积为89.9平方米）和摄山星城2期步青苑某幢202室（面积为65.47平方米）的房屋归周某所有，由宋某协助周某将上述房屋的所有权证和国有土地使用证登记在周某名下，由此产生的费用由周某自行负担。一审宣判后，周某、宋某均未提起上诉，303号判决已生效。
2014年9月26日，史某乙、史某甲向一审法院起诉宋某房屋买卖合同纠纷，要求宋某履行房屋过户手续，期间史某乙、史某甲发现303号生效判决已对诉争房屋作出处理，遂于2014年12月3日撤回该案的起诉，并提起本案诉讼，请求撤销303号生效判决并确认诉争房屋归史某乙、史某甲所有，宋某协助办理房屋过户手续。
一审法院认为，宋某与周某在民政部门办理离婚登记时，已约定坐落于栖霞街道东阳四队的房产归周某所有，宋某对此约定并无异议。宋某以此房产拆迁获得的补偿款申购两套拆迁安置房归周某所有，宋某对此也无异议。但303号案件审理中，宋某未能主动如实陈述其申购的202室房屋已出卖给史某甲、史某乙的重要事实，也未向法院提交出卖协议、相关收条等证据。史某甲、史某乙与宋某之间的协议书是双方当事人的真实意思表示，史某甲、史某乙已按协议支付大部分购房款，并已实际入住使用。现无证据证明史某甲、史某乙购买该房时明知宋某与其前妻周某关于该房的权属约定，之后也未明知宋某与周某之间因离婚后财产纠纷案件在法院的审理情况。史某甲、史某乙根据拆迁安置协议及购房协议书，有充分理由相信202室属宋某所有，购买该房屋，支付了对价，并已交付使用了多年。故史某甲、史某乙购买此屋应属善意取得。宋某称卖房时，已将房屋的实际情况告知了购房人，但在该买卖协议书中约定，宋某必须保证出售该房产无任何权属纠纷，无任何家庭纠纷。宋某的陈述依据不足。宋某另称，在303号案件中，已向法院陈述了202室处分事实，经查，在该案的案卷材料中，也没有任何宋某上述事实的表述。史某甲、史某乙的诉讼请求，于法有据，应当予以支持。周某表示，对宋某的责任追究，将另案诉讼，这是当事人自愿处分行为，应予准许。
一审法院据此判决：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖龙民初字第303号民事判决中，摄山星城2期步青苑某幢202室归周某所有的判决。二、坐落于摄山星城2期步青苑某幢202室的房屋所有权归史某甲、史某乙所有，由宋某协助原告史某甲、史某乙办理上述房屋的权属转移迁户登记手续，过户费用由史某甲、史某乙负担。三、上述房屋权属登记过户手续办理后三日内，由史某甲、史某乙给付宋某购房余款25000元。案件受理费5126元由宋某承担。
一审宣判后，周某不服一审法院判决，向本院提起上诉称，1.史某乙、史某甲与宋某签订的购房协议不具备有效情形，诉争房屋属于周某和女儿宋雪婷所有，宋某无权处分，且事后周某未予追认。2.史某乙、史某甲在购买房屋时并非善意，诉争房屋亦未登记在史某乙、史某甲名下，不构成善意取得诉争房屋。3.拆迁安置协议载明产权人的家庭状况“妻周某、女宋雪婷”，史某乙、史某甲与宋某签订的购房协议载明产权共有人宋某、受益人宋雪婷，因此宋雪婷是诉争房屋共有人，一审法院未追加为诉讼当事人，系遗漏必要共同诉讼当事人。4.诉争房屋系经济适用房，上市交易需满足出卖人有第二套住房、同住人同意等条件，并须经行政机关审批，法院不能直接判决房屋过户。请求撤销一审判决、驳回史某乙、史某甲的诉讼请求。
被上诉人史某乙、史某甲辩称，1.被上诉人与宋某签订的房屋买卖协议合法有效。2.被上诉人是善意第三人，购买房屋时宋某称其和妻子离婚，诉争房屋和其前妻没有关系，被上诉人一直要求宋某出示离婚协议，其并没有出示。拆迁安置协议、购房发票均只有宋某一个人的名字，被上诉人有理由相信宋某是该房所有权人。3.被上诉人拿到诉争房屋四年多时间，上诉人都未提出任何异议，说明其是知情并认可房屋买卖的。4.离婚协议对于房屋归属约定不明。请求驳回上诉、维持原判。
一审被告宋某辩称，我向史某乙、史某甲出售诉争房屋时已告知拆迁协议原件、离婚协议原件在我前妻处，后来史某乙、史某甲自己到相关部门调取了拆迁协议、离婚协议，他们是在明知情况下购买诉争房屋。
本院审理中，依职权向南京市房屋产权监理处档案馆调取了案涉202室、404室的房屋登记薄及证明一份，证明该两套房屋系经济适用房，2015年10月8日登记在宋某名下。对以上证据，双方当事人均无异议，但周某提出该两套房屋虽然登记在宋某名下，但并非宋某所有，按照离婚协议约定，两套房屋均应归周某所有。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2009年4月22日，宋某与南京仙林房地产开发公司签订购房协议书二份，购房资格审核表及选房结果确认表中记载的拆迁人口均为3人。该二套房屋已于2015年10月8日登记在宋某名下，房屋性质为经济适用房、产别性质为私有房产、取得方式为买受（经济适用房），暂无他项权利及担保等。
本院庭审中，被上诉人史某乙、史某甲方陈述买房时，宋某出示了身份证、补办的发票原件（上面盖了红章）、选房确认书、拆迁协议。此外，宋某（甲方）与史某甲、史某乙（乙方）于2010年6月6日签订的202室房屋买卖《协议书》第一条约定，“甲方将拟出售房屋的房屋权属状况等全部情况、资料均告知乙方，甲方也愿意将此房出售给乙方；乙方也详细了解该房全部情况，并自愿买受该房屋。”
以上事实，有双方当事人陈述、拆迁调查表、拆迁安置协议、购房协议书，史某甲、史某乙与宋某订立的购房协议书、相关收条及庭审笔录、房屋登记薄等证据证实。
经各方当事人确认，本案争议焦点为：1.303号案判决是否确有错误，侵害了被上诉人史某甲、史某乙的合法权益。2.本案诉争的202室房屋买卖合同能否履行。
本院认为，本案系被上诉人史某甲、史某乙针对303号判决中关于202室经济适用房所有权的判决，提出的第三人撤销之诉，被上诉人史某甲、史某乙依据其与一审被告宋某签订的202室房屋买卖合同，主张对该房屋享有所有权，303号判决将202室房屋所有权判归周某所有，侵犯了其合法权益，据此要求撤销303号判决对202室所有权的判决内容。而确认303号判决部分内容是否损害史某甲、史某乙的合法权益，应当以认定史某甲、史某乙与宋某签订的202室经济适用房的买卖合同是否合法有效为前提。
本案查明的事实证明，讼争的202室房屋系拆迁安置的经济适用房。经济适用房属于由国家提供政策优惠，用于解决城镇中低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据国家和省、市政府制定的相关经济适用房的管理规定，购买经济适用房后5年内禁止上市交易，满5年后取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，可以上市交易，但政府享有优先收购权。本案中，宋某在购买因拆迁而被安置的202室经济适用房一年多的时间内，违反经济适用房的管理规定，与被上诉人史某甲、史某乙签订买卖合同，进行房屋所有权的买卖交易。根据买卖合同约定的条款，合同双方当事人对202室系拆迁安置的经济适用房，买卖时尚不具备上市交易过户的条件等情况是清楚的，而双方在明知国家明文规定经济适用住房购买后五年内不得上市交易，涉案经济适用房未满足上市交易条件的情况下，仍然签订买卖协议，并在协议中对202室经济适用房的上市交易过户作了特别的约定，以规避国家对经济适用房的管理。双方对于202室经济适用房的买卖交易行为，不仅破坏了政府对经济适用房的管理秩序，也损害了国家利益和社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，损害社会公共利益的合同无效，故宋某与史某甲、史某乙签订的202室经济适用房的买卖合同依法应认定无效。
无效合同自始没有法律效力，对合同双方当事人及合同之外的第三人自始没有拘束力。故史某甲、史某乙要求宋某协助其办理202室房屋过户登记手续的诉讼请求，缺乏有效的合同依据，本院不予支持；史某甲、史某乙主张宋某在交易时隐瞒了房屋权利人的情况，自己已经为购买202室房屋支付了对价且已实际装修入住，故自己是善意第三人，依法应当确认自己对202室房屋的所有权。本院认为，史某甲、史某乙在签订房屋买卖合同时，已经知道202室房屋属于经济适用房，不符合上市交易的条件，此时签订的合同应当被认定为无效合同，但其仍然与宋某签订买卖合同，史某甲、史某乙对于合同无效的结果具有过错，因其签约时具有过错，且尚未取得涉案房屋所有权，故史某甲、史某乙不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意第三人，史某甲、史某乙关于其系善意第三人的辩解意见，不能成立，本院不予采信。
综上，因讼争的202室经济适用房的买卖合同无效，史某甲、史某乙不享有202室房屋的权利，故303号判决针对202室房屋归属所作的判决内容并未侵犯史某甲、史某乙的合法权益，其要求撤销303号判决部分内容的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。史某甲、史某乙因房屋买卖合同无效而对涉案202室房屋不再享有取得物权的权利，但其因支付购房款及装修房屋支出了费用而对宋某享有的债权，可依法另行诉讼解决。上诉人周某关于涉案202室房屋买卖合同无效的意见成立，本院予以采纳；其所述应追加宋雪婷为本案诉讼当事人的主张，因本案系要求撤销303号生效判决之诉，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十八条规定，本案应以303号案件当事人为被告，而宋雪婷并非303号案件当事人，故上诉人周某要求追加当事人的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，所作判决不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖民撤初字第1号民事判决；
二、驳回一审原告史某甲、史某乙的诉讼请求。
一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，合计160元，由被上诉人史某甲、史某乙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柏 萍
代理审判员 张 倩
代理审判员 陈海波
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 周月闻
速 录 员 王嘉玉
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百九十八条第三人提起撤销之诉，人民法院应当将该第三人列为原告，生效判决、裁定、调解书的当事人列为被告，但生效判决、裁定、调解书中没有承担责任的无独立请求权的第三人列为第三人。
第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：
（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；
（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；
（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。
对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。
原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。