山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁11民终202号
上诉人（原审被告）：杜以森，男，1987年10月22日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。
上诉人（原审被告）：王迎霞，女，1986年4月24日出生，汉族，居民，户籍地山东省沂水县，现住山东省沂水县。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李安云，莒县昌盛法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：刘光玖，男，1962年12月27日出生，汉族，居民，住山东省莒县。
委托诉讼代理人：姚记全，山东隆诚律师事务所律师。
上诉人杜以森、王迎霞因与被上诉人刘光玖排除妨害纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2016）鲁1122民初5272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜以森、王迎霞上诉请求：撤销原判，发回重审；一二审诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。莒县恒源建筑装饰工程有限公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，于2015年9月1日与上诉人、9月26日与被上诉人以不同的价格分别签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，属于无效合同，一审认定房屋买卖合同有效错误。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的取得，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力。被上诉人未取得涉案房屋所有权，不能主张对涉案房屋的侵权之诉，即不具备本案诉讼的正当当事人资格，应驳回起诉。上诉人合法占有涉案房屋，并装饰后使用，即视为交付，上诉人是基于与莒县恒源建筑装饰工程有限公司债务抵销而取得，属于自主占有和有权占有，未侵犯被上诉人的任何物权利益，且涉案房屋是莒县恒源建筑装饰工程有限公司的，不是被上诉人的，故被上诉人也没有占有返还请求权，亦不具备适格当事人的身份。二、一审适用法律不当。上诉人与被上诉人自始未建立合同关系，双方不具有相对性，一审引用四个《合同法》条文判决本案错误。本案诉讼属于侵权诉讼，被上诉人既未取得所有权，也未取得使用权，一审适用《物权法》中取得物权或合法占有物权的条款错误。三、一审超出诉讼请求，违法判决。被上诉人未请求赔偿上诉人工程款，上诉人也未反诉，但原判第二项却判决被上诉人赔偿上诉人防水工程款3450元。
刘光玖答辩称，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋占用土地为2009年2月6日莒县浮来山镇人民政府与莒县恒源建筑装饰工程有限公司签订出让合同而取得，依据合同，莒县恒源建筑装饰工程有限公司对院落自主进行规划、拆除老房屋进行新建设，后期莒县恒源建筑装饰工程有限公司在土地上建设沿街楼房，并于2015年9月26日与被上诉人签订沿街楼买卖合同，将自东向西第九户户号为09的上下两层卖给被上诉人，2016年3月10日交付被上诉人使用，被上诉人与莒县恒源建筑装饰工程有限公司签订的合同内容符合法律规定，未违反法律禁止性规定，合法有效。本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，莒县恒源建筑装饰工程有限公司也并非房地产开发企业，上诉人依据该解释主张合同无效，属于法律理解错误。二、被上诉人通过签订沿街楼买卖合同的形式取得了涉案沿街楼的占有权，并按照物权合同的约定占有、使用，上诉人未经允许强行进入楼房并进行装修，侵害了被上诉人的合法权益，妨碍了被上诉人行使占有、使用权，被上诉人提起诉讼符合法律规定。上诉人一审提交的买卖合同系伪造，且其未实际出资，其强行霸占被上诉人房屋是违法侵权行为。本案系占有权纠纷，并非被上诉人与莒县恒源建筑装饰工程有限公司间的沿街楼购买合同纠纷，也不是上诉人与被上诉人之间的合同纠纷，退一步讲，无论沿街楼购买合同是否有效都与上诉人无关。三、一审适用法律正确。上诉人与被上诉人不存在合同关系，但被上诉人与莒县恒源建筑装饰工程有限公司存在沿街楼买卖合同关系，原判援引《合同法》条文正确；对于涉案楼房，被上诉人享有占有权，而《中华人民共和国物权法》第241、242条等对占有作了专门规定，原判适用《物权法》规定正确。四、原判未超出诉讼请求，判决结果符合法律规定。一审庭审中，被上诉人对上诉人所做防水工程同意接收并支付价款，一审在判决时一并予以处理，符合《物权法》等法律规定。
刘光玖向一审法院起诉请求：1、判令杜以森、王迎霞停止侵害、排除妨害（搬出侵占的房屋）；2、由杜以森、王迎霞负担本案诉讼费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据（国有土地使用权证、出让合同），予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
一、争议的证据：
杜以森、王迎霞对一审法院调查的徐某某、谢某某的证言有异议，一审法院认为对徐以成、谢洪敬调查笔录、案外人沿街楼购买合同均是依法调取的，符合法定程序，合法有效，予以确认。
二、争议的事实：
刘光玖与杜以森、王迎霞各自与莒县恒源建筑装饰工程有限公司签订的沿街楼买卖合同是否有效。一审法院依法调取的莒县恒源建筑装饰工程有限公司与案外人的多份买卖合同的形式及内容相互一致，均为格式买卖合同，具体内容由手工填写。而杜以森提供的其与莒县恒源建筑装饰工程有限公司房屋买卖合同与一审法院依法调取的多份案外人买卖合同存在以下不同之处：1、甲方公司名称为机打（案外人合同为手写，且在乙方位置下面列明共有人情况）；2、甲乙双方根据《合同法》相关法律规定（案外人合同为甲乙双方根据《合同法》、《提敌法》等相关法律规定）；3、合同标的位置具体房号、面积、交款数额、使用期限为机打（案外人合同为手写）；4、付款方式为分期付款（案外人合同为一次性付清楼款）；5、楼房主体改造内容与案外人合同不一致；6、第九条多写本合同三个字；7、落款为甲方（该处未填写莒县恒源建筑装饰工程有限公司名称，也未有签名）、乙方【案外人合同为甲方（签字）（该处手工填写甲方名称莒县恒源建筑装饰工程有限公司）、乙方（签字）】；8、合同整体为一张打印纸、正反面打印（案外人为两张打印纸，单面打印）。
杜以森称其购买涉案楼房是通过莒县恒源建筑装饰工程有限公司的法定代表人徐以成购买的，楼房收款收据也是徐以成出具的。一审法院依法调查徐某某时，徐某某对杜以森的该项陈述均予以否认，其表示该涉案楼房其已经出卖给刘光玖，杜以森的涉案楼房买卖合同系杜以森用徐以成给开具的带有公章的空白交通事故证明自行伪造的，杜以森的收款收据系杜以森从谢某某那里索要的带有公章的空白收据。一审法院依法调查谢某某时，谢某某表示其给了杜以森一张带有公章的空白收据。
综上，莒县恒源建筑装饰工程有限公司出卖沿街楼的买卖合同系已经制定好的格式合同，唯独杜以森提供的买卖合同的形式与内容与刘光玖及案外人的格式合同存在较多不一致之处，不符合日常生活经验法则，且徐以成否认莒县恒源建筑装饰工程有限公司将涉案楼房出卖给杜以森，徐某某、谢某某均证明给予杜以森带有空白公章的收据，再者杜以森在庭审中先陈述其支付了价款并取得了楼房所有权，又在以后庭审中陈述其与莒县恒源建筑装饰工程有限公司协商用工程款抵顶房款，以上陈述前后矛盾。
综上所述，通过现有证据可以认定杜以森提供的涉案房屋买卖合同形式上、内容上、付款方面存在重大瑕疵，无法认定杜以森与莒县恒源建筑装饰工程有限公司的涉案房屋买卖合同成立并生效，待杜以森有充分证据证实涉案楼房买卖关系成立、生效后，可另行向相对方主张权利。
刘光玖与莒县恒源建筑装饰工程有限公司形成的涉案房屋买卖合同在形式上、内容上与案外人的格式买卖合同一致，且已经交付了购房款，莒县恒源建筑装饰工程有限公司也对该买卖合同予以认可，因此通过现有证据可以认定刘光玖与莒县恒源建筑装饰工程有限公司签订的沿街楼买卖合同合法、有效，予以确认。
根据当事人陈述及其提供的证据，一审法院认定事实如下：2009年2月6日，莒县浮来山镇人民政府与莒县恒源建筑装饰工程有限公司签订出让合同，莒县浮来山镇人民政府将其所有的位于该镇王家二十里村（原二十里乡党委）土地使用权（8267.65平方米）及地上房屋及院落（2962.2平方米）转让给莒县恒源建筑装饰工程有限公司，转让期限为70年，自2009年2月6日起至2079年2月5日止，莒县恒源建筑装饰工程有限公司在该转让期限内进行生产经营，自主对院落进行规划，拆除老房屋进行新建设。后莒县恒源建筑装饰工程有限公司在该受让土地上建设沿街楼，并于2015年9月26日与刘光玖签订沿街楼买卖合同，莒县恒源建筑装饰工程有限公司将沿街楼中的自东往西第九户，户号为09，上下两层沿街楼（占地面积165平方米）以33万元的价格出卖给刘光玖，刘光玖对该沿街楼土地使用期限为40年，自2015年9月26日起至2055年9月25日止，期满后，地上附属物归刘光玖所有。当日，刘光玖向莒县恒源建筑装饰工程有限公司缴纳购房款33万元，莒县恒源建筑装饰工程有限公司于2016年3月10日将该沿街楼交付给刘光玖。2016年2、3月份，杜以森、王迎霞因与莒县恒源建筑装饰工程有限公司有账务往来，在未经公司许可的情况下进入涉案沿街楼，并对该沿街楼（毛坯房）进行相应装修。
另查明，杜以森为涉案沿街楼增设地面防水支出3450元，刘光玖同意接受其该防水施工。杜以森、王迎霞系夫妻关系。
一审法院认为，物权的变动、转让，经依法登记发生法律效力，但依据物权与债权相区分原则，当事人间订立变更、转让物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力，当事人可以依据物权合同的约定占有、使用不动产或者动产。莒县恒源建筑装饰工程有限公司通过协议的方式从莒县浮来山镇人民政府取得位于莒县浮来山镇王家二十里村（原二十里乡党委）土地使用权及地上房屋及院落的占有使用权。在该占有使用权期限内，莒县恒源建筑装饰工程有限公司有权利用该土地使用权、地上房屋及院落。故莒县恒源建筑装饰工程有限公司与刘光玖就涉案沿街楼签订买卖合同，系莒县恒源建筑装饰工程有限公司自主利用占有使用权的范围之内，且该沿街楼土地地上附属物买卖合同、该沿街楼占用土地租赁合同，系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，予以确认。
《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照相关法律规定；第二百四十五条第一款规定，占有不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害，占有人有权请求损害赔偿。本案中，刘光玖通过其与莒县恒源建筑装饰工程有限公司的沿街楼买卖合同无法取得该沿街楼的物权登记，但其通过沿街楼占用土地租赁合同及地上附属物买卖合同的形式取得了涉案沿街楼的占有权，刘光玖可以在法律规定的范围内利用、收益该沿街楼的效益。杜以森、王迎霞无法定理由占有涉案沿街楼，系无权占有，侵害了刘光玖的合法权益，刘光玖有权要求杜以森、王迎霞返还占有物、排除妨害。
综上，刘光玖要求杜以森、王迎霞排除妨害，返还被占用的沿街楼的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因杜以森、王迎霞在该沿街楼添附防水工程，该防水工程无法拆除，且刘光玖也同意利用该防水工程，故刘光玖应将防水工程价款3450元支付给杜以森、王迎霞。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第六十条、第二百一十二条和《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二百四十一条、第二百四十五条的规定，一审判决：一、杜以森、王迎霞于判决生效后三十日内停止侵害、搬出侵占的房屋，并将涉案沿街楼返还给刘光玖；二、刘光玖给付杜以森、王迎霞防水工程款3450元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由杜以森、王迎霞负担。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。莒县恒源建筑装饰工程有限公司基于其与莒县浮来山镇人民政府签订出让合同，取得了位于莒县浮来山镇王家二十里村（原二十里乡党委）的土地使用权及地上房屋及院落的占有使用权，有权在合同约定的期限内进行使用、获取收益。被上诉人在与该公司签订沿街楼购买合同后，依约交纳楼房价款，莒县恒源建筑装饰工程有限公司亦将涉案沿街楼交付被上诉人，被上诉人取得了涉案沿街楼的使用权，沿街楼购买合同、收款收据、徐以成、谢洪敬的证言等证据能够形成完整的证据链条，足以认定上述事实。关于上诉人是否有权占有涉案沿街楼。首先，上诉人提交的沿街楼购买合同与莒县恒源建筑装饰工程有限公司与被上诉人及他人签订的合同形式上不相一致，且莒县恒源建筑装饰工程有限公司对上诉人购房、交款的事实及上诉人提交的合同、收款收据均不予认可，上诉人对款项交付的陈述亦相互矛盾，故上诉人提交的证据不足以证实其系合法占有涉案沿街楼。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条并不适用本案情形。上诉人无有效证据证明其系合法占有涉案沿街楼，而被上诉人通过与莒县恒源建筑装饰工程有限公司签订合同取得了涉案沿街楼的使用权，在沿街楼被侵占、妨害被上诉人占有的情况下，被上诉人有权根据《中华人民共和国物权法》的规定提起诉讼。被上诉人与莒县恒源建筑装饰工程有限公司签订合同的效力并非本案审理范围。原审判决上诉人返还占有物、排除妨害并无不当。
上诉人本应就其在涉案沿街楼添附的防水工程价款另行主张权利，但鉴于被上诉人同意接收并支付价款，为减少当事人诉累，一审判令被上诉人将防水工程价款3450元支付给上诉人并无明显不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杜以森、王迎霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 刘 芳
代理审判员 汤 阳
二〇一七年四月十七日
书 记 员 王建秀