广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民二初字第4584号
原告中国农业银行股份有限公司广州东城支行，住所地广州市天河区天河北路侨林街59-67号侨林苑首、二层。
负责人吴青林，行长。
委托代理人陈彦、黄凯群，分别系广东拓孚创展律师事务所律师及律师助理。
被告杨杰，住所地广州市东山区。
被告陈伊娜，住所地西安市碑林区。
委托代理人杨杰，住所地广州市东山区。
被告广州利合房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇百福园6座72号铺位。
法定代表人李思廉，总经理。
委托代理人朱玉明、林之，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司广州东城支行（以下简称农行东城支行）诉被告杨杰、陈伊娜、广州利合房地产开发有限公司（以下简称利合房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2012年9月27日受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金琳、被告杨杰、被告广州利合房地产开发有限公司的委托代理人朱玉明、林之到庭参加诉讼。被告陈伊娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司广州东城支行诉称：2010年11月18日，三被告与原告在自愿、平等的基础上签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020520100030067），该合同约定：被告杨杰向原告申请贷款，贷款金额为人民币76万元，贷款期限为30年（从2010年12月6日起至2040年12月5日止），采用等额本息法还款，贷款利率按年利率4.298%，借款利率在合同期内，如遇国家调整利率，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知贷款人、保证人或抵押人；被告杨杰同意将位于亚运城媒体北村6座6层604房的房产作为抵押物抵押给原告，并向国土资源和房屋局申请了办理抵押登记手续；被告利合房地产公司作为担保人在合同上签字盖章，承担相应的保证责任。根据合同约定，借款人未按合同约定期限归还贷款或未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权按照约定向借款人收取罚息和复利。其中对于未按时归还借款的，在执行利率基础上上浮50%计收罚息，如遇中国人民银行同期人民币贷款基础利率上调，自基础利率调整之日起罚息利率相应上调，对于应付未付利息，按人民银行规定计收复利。借款人违约，贷款人有权宣布合同提前到期，行使抵押权，或采取其他资产保全措施。有权要求被告利合房地产公司根据合同条款要求保证人履行保证责任。合同签订后原告依合同约定向被告杨杰发放了贷款76万元。但被告杨杰却长期无法按期还款，暂计至2013年10月23日止，其尚欠借款本金725917.92元及至实际还清借款之日止的全部利息（暂计至2013年10月23日、正常利息为2773.61元，此后各类利息按照合同约定标准计算），合计人民币728691.53元。
原告认为，其与三被告签订的《个人购房担保借款合同》是各方的真实意思表示，应合法有效。在原告已依约履行了放款义务后，被告杨杰应依约还款，但被告杨杰于2012年6月20日开始欠供，被告杨杰的逾期还款行为已构成根本性违约，原告要求被告杨杰立即归还本合同项下全部借款本金、利息、罚息及复利。被告陈伊娜与被告杨杰系夫妻关系，且《个人购房担保借款合同》在夫妻关系存续期间签订，上述债务应属夫妻共同债务，被告陈伊娜应对共同债务承担共同清偿责任。被告利合房地产公司作为担保人应对被告杨杰、被告陈伊娜的上述债务承担连带清偿现任同时，请求判令原告对依法处置被告杨杰、陈伊娜用作抵押房屋年得的价款优先受偿。由于三被告违约欠款不还，根据合同，原告不得不通过法律途径予以追索，为此产生的全部费用应由三被告承担。为此，原告根据相关法律法规，请求法院判决：
一、解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020520100030067）；
二、被告杨杰、陈伊娜立即归还原告借款本金725917.92元及至实际还清借款之日止的欠供利息（暂计至2013年10月23日、正常利息为2773.61元、罚息0元、复利0元，此后各类利息按照合同约定标准计算），合计人民币728691.53元；
三、原告依法可处置被告杨杰、陈伊娜用作抵押的位于亚运城媒体北村6座6层604房的房产，并从所得价款中优先受偿；
四、被告利合房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；
五、三被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、财产保全费、公告费、速递费、评估鉴定费、人口信息查询费等）。
被告杨杰辩称：同意原告所有诉讼请求，确认原告所起诉的借款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，但截止至2013年3月的欠供款已偿还完毕。
被告利合房地产公司辩称：1、我方未在《个人购房担保合同》上签名盖章，原告无权依据该合同的约定担保条款要求我方承担连带保证责任。原告提交的该份合同并非我方的真实意思表示，所约定的担保条款效力并不及于我方，原告无权根据与被告杨杰、陈伊娜签订的《个人购房担保合同》要求我方承担连带的保证责任。2、依据《担保法》相关规定，已经由债务人提供物保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。依据《担保法》第二十八条的规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债务人已经是提供物保的，依据担保法规则处理，应该物保先行、人保断后。物保人是本位的债务人，理应由其偿还债务，若允许债权人选择保证人清偿，一来本末倒置，二来保证人清偿之后还需向债务人追偿，极大的浪费的诉讼资源。本案中，被告杨杰已经将涉案房产作为抵押物抵押给原告，原告完全可以依据《个人购房担保借款合同》关于抵押权实现的约定：与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。因此，从本位债务、避免追偿诉讼，节约诉讼资源、社会公平观念出发，本案债务人自己提供了物的担保的，原告应当先就该物的担保实现债权。综上所述，请求法院酌情考虑，以维护我方的合法权益。
被告陈伊娜未答辩，亦未提交任何证据。
经审理查明：2010年11月18日，原告作为贷款人，与被告杨杰作为借款人（亦为抵押人）、被告陈伊娜作为抵押人签订了一份合同编号为44020520100030067号的《个人购房担保借款合同》，其中约定：被告杨杰、陈伊娜因购买亚运城媒体北村6座6层604房的房产需要，同意将所购房产及其权益抵押给原告，并办理了抵押登记手续；原告向被告杨杰提供贷款人民币760000元，贷款期限为30年，自2010年12月6日起至2040年12月5日止；贷款利率按年利率4.298%执行，借款利率在合同期内，如遇国家调整利率，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知贷款人、保证人或抵押人；每期付款金额计算方法经双方约定采用等额本息还款法计算；借款人未按合同约定期限归还贷款或未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权按照约定向借款人收取罚息和复利；其中对于未按时归还借款的，在执行利率基础上上浮50%计收罚息，如遇中国人民银行同期人民币贷款基础利率上调，自基础利率调整之日起罚息利率相应上调；对于应付未付利息，贷款人有权按人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；本合同项下借款同时存在两个以上物的担保人的（含借款人提供物的担保），贷款人有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权。贷款人已经选择某一担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保物来实现全部或部分债权；本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权，抵押权顺位或变更该抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担担保责任。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权；本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。借款人的还款不足以清偿应付债务数额时，贷款人可选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、复利或实现债权的费用。因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押从应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。上述合同在被告杨杰与被告陈伊娜婚姻关系存续期间签订。
2010年9月30日，原告（甲方）与利合公司（乙方、发展商）签订《一手楼组合担保个人住房贷款业务合作协议》（编号：农银粤营城20101093002）约定：本协议所称的一手楼组合担保个人住房贷款是指经甲方审批同意后，由乙方提供阶段性连带保证担保的前提下，甲方向借款人先发放贷款，后办妥房产抵押（预）登记手续的个人住房贷款；乙方自甲方向借款人发放一手楼组合担保个人住房贷款之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥借款人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的一手楼组合担保个人住房贷款承担连带保证责任；乙方向甲方承担连带保证责任的范围为本协议第二条所述贷款的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用；未办妥借款人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续期间，借款人贷款出现逾期的，由乙方承担连带担保责任，甲方有权按逾期贷款本息的100%直接从乙方的任何账户中扣划款项，用于清偿借款人逾期的贷款本息；乙方按本协议约定为甲方与本合作项下所有购房人（借款人）之间发生个人住房贷款提供阶段性连带保证担保。乙方认可甲方与购房人（借款人）签订的《个人购房担保借款合同》的全部条款。涉案位于亚运城媒体北村6座6层604房的房屋只办理了《房地产预告登记证明》，至今尚未办理房地产权证。
2010年12月6日，原告向被告杨杰发放了贷款76万元。此后，被告杨杰只归还了部分贷款及利息，从2012年6月6日开始拖欠供款，直至原告起诉之日（2012年9月27日）已欠供90天以上，起诉后，被告杨杰继续偿还部分贷款。直至2013年10月23日止，被告杨杰尚欠借款本金725917.92元及欠供利息（暂计至2013年10月23日、正常利息为2773.61元、罚息0元、复利0元，此后各类利息按照合同约定标准计算）。
2012年8月28日，原告向被告利合公司发出《履行连带保证责任通知书》，要求被告利合公司承担连带保证责任。
本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》内容合法，意思表示真实，合同成立后，并办理了抵押登记，该合同依法生效，对双方当事人具有法律约束力。原告依约向被告杨杰发放了贷款，已履行其约定的义务，但被告杨杰未能如期偿还贷款本息，其行为已构成违约。上述借款在被告杨杰与被告陈伊娜婚姻关系存续期间所借，故对原告主张解除《个人购房担保借款合同》，并要求被告杨杰、陈伊娜归还借款本金、利息的诉讼请求，本院予以支持。
被告杨杰、陈伊娜以其所有的座落于亚运城媒体北村6座6层604房产设定抵押，原告依法对该房产取得抵押权，对抵押物折价、或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被告担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。被告利合公司作为保证人与原告在《一手楼组合担保个人住房贷款业务合作协议》中约定，被告利合公司认可《个人购房担保借款合同》的全部条款，且该借款合同条款中又约定原告可以就物的担保实现债权，也可要求保证人承担保证责任，当原告放弃抵押权的，保证人需承担连带保证责任。既然有上述合同约定，则被告利合公司抗辩物保先行、人保断后的理由，本院不予采纳。再者，涉案房产尚未办理房地产权证，仍在合同所约定的阶段性担保范围内，故被告利合公司应对被告杨杰、陈伊娜的债务承担连带清偿责任，其承责后依法可向被告杨杰、陈伊娜追偿。
被告陈伊娜经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法可作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司广州东城支行与被告杨杰、陈伊娜签订的合同编号为44020520100030067号《个人购房担保借款合同》；
二、被告杨杰、陈伊娜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广州东城支行偿还借款本金725917.92元及欠供利息（暂计至2013年10月23日，利息为2773.61元；从2013年10月24日起至实际还清贷款之日止的各类利息按照合同约定标准计算）；
三、原告中国农业银行股份有限公司广州东城支行对被告杨杰、陈伊娜提供的抵押房产（座落于亚运城媒体北村6座6层604房）享有优先受偿权；
四、被告广州利合房地产开发有限公司对被告杨杰、陈伊娜所负上述判决主文第二项确定的债务承担连带清偿责任，其承责后可向被告杨杰、陈伊娜追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11320元，由被告杨杰、陈伊娜负担（被告广州利合房地产开发有限公司承担连带清偿责任，其承责后，可向被告杨杰、陈伊娜追偿）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 赵心晶
人民陪审员 严建华
人民陪审员 张莉萍
二〇一三年十二月九日
书 记 员 史艳妮
赖嘉涛