北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初14961号原告：王海威，女，1971年10月22日出生。原告兼原告王海威的委托诉讼代理人：高丽春（王海威之夫），1973年2月11日出生。被告:北京西联万博商业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区广安路15号。法定代表人:杜骏，常务副总经理。委托诉讼代理人:刘婷婷，女，1990年6月24日出生，该公司职员，住北京市海淀区。原告王海威、高丽春与被告北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案�理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告王海威的委托诉讼代理人高丽春，被告西联万博公司的委托诉讼代理人刘婷婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王海威、高丽春向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金54400.95元（自2015年7月1日起至2016年12月31日止）。2、被告支付逾期支付租金违约金（以54400.95元为基数，自2015年7月20日起至判决作出之日止，按日千分之五计算）。事实理由如下：2013年9月28日，我与西联万博公司签订了一份《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》（以下简称“协议书”），约定由被告继续租赁原告名下位于北京市丰台区西站南广场地下车库及商业项目-1层A162号商铺。商铺面积29.13平方米，租赁用用途为经营业态或品类的商品，租期三年（自2014年1月1日起至2016年12月31日止），免租期�2014年1月1日至2014年5月31日，年租金为36267.3元。租金支付方式为季付，按商铺成交额的6%向原告支付年租金。现被告仍欠付自2015年7月1日以后的到期租金，故原告提起本案诉讼。被告西联万博公司辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：一、西联万博公司承租原告商铺用于经营国际箱包皮具城系双方真实意思表示，双方在签订合同当时即约定承租原告商铺用于经营国际箱包皮具城。西联万博公司按合同约定履行合同义务，先后进行了大量的准备工作，有序开展“国际箱包皮具城”项目。西联万博公司随后向西站工商分局递交“国际箱包皮具城”相关营业执照等审批手续，但发生了西联万博公司无法预见的情形，西联万博公司被告知其申请因与本市导向性政策相悖，不能通过审批，但并未向我公司出具任何书面文件。“国际箱包皮具城”项目最终无法通�审批也是西联万博公司无法预见、无法避免、无法克服的，对此，西联万博公司不应承担责任。二、发生不可抗力事件后，双方应共同付出努力，原告也应承担相应风险责任。我公司曾向原告在内的业主发出转型经营超市的请求，但原告未同意变更合同，因本租赁合同中经营用途为“国际箱包皮具城”项目，是双方真实意思表示，发生不可抗力后，双方都应为此付出努力，以使合同能继续履行。但原告方并未付出努力，对此，原告存在过错，应承担相应的风险及责任。因不可抗力事实发生，西联万博公司应免责，针对原告主张的违约金，西联万博公司无理由承担。且合同法所规定的违约金系以实际损失为基础的承担民事责任形式。本案中，原告产生的损失被法院认定后也仅仅是针对因西联万博公司逾期支付租金而产生的利息，原告所诉违约金过高，法院应予调整�经审理查明：2013年9月28日，原告王海威、高丽春（甲方）与被告西联万博公司（乙方）签订《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》，约定：甲方将位于北京西站南广场地下车库及商业项目-1层A162号商铺租赁给乙方，由乙方按照商城的统一定位、规划，对外进行招商招租，并对招商的商户、品牌进行统一的经营管理；租赁期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止；甲方同意给予商户五个月免租期，免租期自2014年1月1日起至2014年5月31日止；在租赁合同期内，乙方按照甲方所购商铺成交金额604455元的6%向甲方支付年租金，乙方支付甲方租金的方式以每季度支付一次，于每季度第一个月的15个工作日前支付，第一期租金于2014年6月15日前支付；在甲乙双方租赁期间，乙方享有该商铺的出租权、经营权、管理权、和装修改造权，有�根据经营需要另行招商招租，另行进行商铺组合和分割；关于违约责任，双方约定在本协议履行期间，因战争、地震、自然灾害、政府行为等不可抗力所造成的经济损失，双方互不承担责任；乙方有权在本协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得甲方同意，如因甲方干涉乙方经营和管理，造成乙方损失的，甲方承担相应的责任和损失；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按照甲方应付租金的千分之五支付违约金。合同签订后，因被告西联万博公司欠付租金，原告王海威、高丽春曾于2015年起诉，向西联万博公司主张自2014年6月1日至2015年6月30日期间租金。自2015年7月1日至2016年12月31日期间租金，西联万博公司亦未能支付，故原告提起本案诉讼。庭审中，西联万博公司提交《经营管理公约》、“箱包皮具城”招商资讯、活动照片，招商品牌汇总表、商铺租赁意向书、招商部意向审批表等证据，欲证明双方达成一致意见租赁商铺用途为经营皮具箱包，被告西联万博公司已经按照约定进行了招商招租工作。西联万博公司提交《西站地区南广场地下商城专题会议纪要》、北京市《2014年政府工作报告》、《北京市人民政府办公厅关于印发市发展改革委等部门制定的的通知》、北京日报《北京丰台发布2013-2020商业发展规划》以及《北京市丰台区商业发展规划（2013-2020）》，以证明2014年2月以后，北京市政府、北京市商委、北京市丰台区人民政府发布一系列规范性文件，禁止或限制在四环以内新建批发市场，皮具箱包城无法通过审批，上述抽象行政行为是西联万博公司不能预见、不能避免、不能克服的行为，属于合同约定中的不可抗力事件，应当免除西联万博公司的责任。西联万博公司提交《致原“淘宝广场”业主的一封公开信》、转型超市的材料、合同，欲证明就新的经营方向与原告未能达成一致意见，就出现的相应风险原告应当共同承担。原告王海威、高丽春对上述证据均不予认可，认为除了协议书名称具有“国际皮具箱包城”的字样以外，合同中并未明确限制涉案商铺的用途仅为经营皮具箱包城，且依据协议书的约定，被告享有充分的经营自主权，可以开展任何形式的合法经营，无需征得产权人的同意，被告所述商业风险与原告无关。被告则主张，变更业态涉及环保、消防、安全等复合因素，不应不经协商擅自开展，另合同约定的违约金标准超过租金数额2倍，明显过高，请求法院依法予以调整。另查，协议书中所载北京西站南广场地下车库及商业项目商铺于2009年8月28日取得所有权证书，登记坐落为北京市丰台区广安路。上述事实有房产证、《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》、《西站地区南广场地下商城专题会议纪要》、《致原“淘宝广场”业主的一封公开信》等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行自己的义务。原告王海威、高丽春依约将商铺交由被告西联万博公司经营管理，被告西联万博公司理应依约支付原告王海威、高丽春房屋租金，故对原告王海威、高丽春要求被告西联万博公司支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。被告西联万博公司称因“皮具箱包城”无法通过审批，属不可抗力一节，因双方在合同中约定被告西联万博公司有权根据经营需要另行招商招租，有权在协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得原告王海威、高丽春同意，虽“皮具箱包城”无法通过审批，但被告西联万博公司有权调整经营方向，其辩解本院难以采信。关于违约金一节，现西联万博公司拖欠租金，已经构成违约，应当承担相应违约责任。考虑到虽然“箱包皮具城”系被告西联万博公司自行选择的经营方向，但客观上未能实现其商业目的，原告王海威、高丽春主张的违约金过高，被告已于庭审中要求法院依法调整，本院依据公平原则予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付王海威、高丽春自二〇一五年七月一日至二〇一六年十二月三十一日的房屋租金五万四千四百零九角五分。二、北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付王海威、高丽春迟延支付二〇一五年七月一日至二〇一六年十二月三十一日房屋租金的违约金一万零八百八十元。三、驳回王海威、高丽春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费716元，由被告北京西联万博商业管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  郑阳二〇一六年十月二十六日书 记 员  阚爽