陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0802民初7253号原告曹治娃，男，1972年11月26日出生，汉族，住榆阳区。被告陕西中赢房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区子午大道中段马家坟路北90米处。组织机构代码证号：66412123-5。法定代表人贺宏葳，该公司总经理。被告中国农业银行股份有限公司榆林钟楼支行，住所地陕西省榆林市榆阳区西人民路145号。统一社会信用代码：916108027197551217。负责人刘霄，该行行长。委托代理人乔小飞、李娜，陕西格道律师事务所律师。原告曹治娃与被告陕西中赢房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司榆林钟楼支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告曹治娃、被告中国农业银行股份有限公司榆林钟楼支行的委托代理人乔小飞、李娜到庭参加了诉讼，被告陕西中赢房地产开发有限公司经传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹治娃诉称：原告曹治娃与被告陕西中赢房地产开发有限公司双方于2012年10月15日签订了商品房预售合同，合同约定：原告购买被告开发建设的位于榆林市榆阳区东沙望湖路××西“××”××室商品房××套，建筑面积63.15平方米，套内建筑面积46.82平方米，分摊面积16.33平方米，房价每平方米5580元，总金额为人民币352377元。原告以按揭的方式付款，首付房款为总房价的40%，即人民币142377元，剩余房款210000元办理按揭贷款。被告陕西中赢房地产开发有限公司应在2013年5月10日前将商品房经验收合格交付原告使用。合同约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，在解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，如买受人要求继续履行合同，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金。合同签订后原告积极的履行了付款义务，于2012年10月27日向被告陕西中赢房地产开发有限公司支付首付款人民币142377元，并办理了银行按揭贷款。被告陕西中赢房地产开发有限公司在商品房在没有经过相关部门验收合格的情况下，于2013年9月份将所出售房屋交付原告。原告入住后，按照合同约定按期交纳银行贷款，但发现被告陕西中赢房地产开发有限公司严重违反规划和合同约定，对楼层高度、户型、房屋结构整体作了改变，将公寓式酒店私改功能用途，造成住宅面积缩小、分摊面积扩大，同时消防设施未按相关规定配备，存在严重的安全隐患，由于被告陕西中赢房地产开发有限公司的过错责任，至今未将房产证办理。故原告于2015年8月15日中止了对被告中国农业银行股份有限公司榆林钟楼支行按揭贷款的偿还。故原告诉至法院，请求：1、判令原告与第一被告签订的商品房预售合同继续履行。2、依法判令原告与第二被告签订的个人购房担保借款合同中止履行，待第一被告违约赔偿后一并履行；3、判令第一被告因违约给原告造成的损失共计18万元；4、案件受理费由被告承担。原告曹治娃向法庭提交了以下证据：1、商品房预售合同一份，证明原告与被告中赢房地产开发公司签订了商品房预售合同，双方对房屋价款、付款方式交付期限、违约责任等进行了约定的事实。2、中国农业银行业务回单六支，证明原告处了首付款外，已向中国农业银行偿还6万元的月供款的事实。3、交房通知书一份，证明被告中赢房地产开发公司于2014年4月30日向原告交付了合同中约定的房屋的事实。4、照片九张，证明被告中赢房地产开发公司所建房屋存在严重违规，房屋质量明显不符合标准，与双方签订的合同不符的事实。5、征询函、督办函各一份，证明本案所涉房屋存在违建的事实。6、中国人寿保险股份有限公司给党革青出具的保险单、保险发票各一份，证明被告农业银行钟楼支行违规收费的事实。被告中国农业银行股份有限公司榆林钟楼支行辩称：1、原告诉请的商品房预售合同纠纷是其与开发商之间的法律关系，与农行榆林钟楼支行无关，农行钟楼支行不是适格的被告；2、原告诉请中止其与农行钟楼支行签订的个人购房担保借款合同，无事实及法律依据；3、原告与农行榆林钟楼支行签订的借款合同中约定，借款人与售房人之间就上述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行。被告中国农业银行股份有限公司榆林钟楼支行向法庭提交了以下证据：个人购房担保借款合同一份，证明原告与被告农行榆林钟楼支行签订的个人购房担保借款合同真实、有效，对双方均具有约束力，依照合同的约定及合同的相对性，原告诉请中止个人购房担保借款合同无事实依据的事实。被告陕西中赢房地产开发有限公司既未答辩亦未向法庭提交证据。经庭审质证，被告中国农业银行股份有限公司榆林钟楼支行对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性及证明目的均无异议，但按照该合同第七条第二项中约定，原告应按期向银行偿还贷款。对证据2的真实性和证明目的均无异议。对证据3因无开发商的公章，不符合证据的形式要件，不予认可。证据4、5、6与农行钟楼支行无关，不予质证。原告对被告中国农业银行股份有限公司榆林钟楼支行提供的证据发表如下质证意见：对被告提供的证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为农行钟楼支行当时向原告房款时存在违规，应当承担相应的责任。本院庭审中举证的、质证的证据作如下认证：原告提供的证据1、2，被告对真实性及证明目的均无异议，商品房预售合同，证明原告与被告中赢房地产开发公司签订了商品房预售合同，双方对房屋价款、付款方式交付期限、违约责任等进行了约定，中国农业银行业务回单，能够证明原告除了首付款外，已向中国农业银行偿还6万元的月供款的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；原告提供的证据3，被告不予认可，经审查，陕西中赢房地产开发有限公司的交房通知书，能够证明被告中赢房地产开发公司于2014年4月30日向原告交付了合同中约定的房屋的事实，与本案具有关联性，予以采信；原告提供的证据4、5、6，被告不予质证，经审查，照片系原告单方制作，不符合证据的形式要件，不能证明被告中赢房地产开发公司所建房屋存在严重违规，房屋质量明显不符合标准，与双方签订的合同不符的事实，对其证明目的不予采信；被告陕西中赢房地产开发有限公司出具的征询函、榆林市信访联席会议办公室出具的督办函，能够证明本案所涉房屋存在违建的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信；原告提交的中国人寿保险股份有限公司给党革青出具的保险单、保险发票，与本案不具有关联性，不能证明被告农业银行钟楼支行违规收费的事实，依法不予采信。被告提供的证据，形式合法，内容真实，且被告对证据真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信；本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：2012年10月15日，被告陕西中赢房地产开发有限公司（出卖人）与原告曹治娃（买受人）签订商品房预售合同，约定：买受人与出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于榆阳区××××西望湖星城西区的地块的土地使用权，出让证号为：榆市国用2010第30087号。该土地面积为17571.65平方米，规划用途为住宅，土地使用年限从2010年10月26日起至2080年10月26日止。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名：中赢·望湖星城。建设工程规划许可证号为：建字第610800201100026号，施工许可证号为：2011-40号。建设工程施工合同约定的开工日期为2011年10月15日，竣工日期为2012年10月15日。第二条、商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为榆林市住房和城市建设局，商品房预售许可证号为榆住建预售证第201201号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第1幢0606室号房，房屋代码为26805。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上15层，地下1层。该商品房预测建筑面积共63.15平方米，其中套内建筑面积为46.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.33平方米。第四条、计价方式与价款，按建筑计算，该商品房单价为5580元/平方米，总金额为352377元。第六条、付款方式及期限，在本合同签订之日支付40%房价款，计142377元，余款办理以万为单位的整额按揭贷款60%，计人民币21万元，贷款不足部分由买受人于签订合同之日付清。第八条、交付期限，出卖人应当于2013年5月10日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还约定其他事项。同时，双方签订了合同补充协议，约定将交房时间调整为2013年9月30日。合同签订后，原告于2012年10月27日向被告陕西中赢房地产开发有限公司支付首付款142377元，原告于2013年1月5日在中国农业银行股份有限公司榆林钟楼支行办理了按揭贷款，并将贷款偿还至2015年8月15日后再未按期偿还贷款。原告因被告未按本合同约定日期2013年9月30日前交付商品房且且该商品房存在安全隐患为由向本院提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售合同实行许可证制度。本案中，被告陕西中赢房地产开发有限公司已取得商品房预售许可证号为榆住建预售证第201201号情况下，与原告签订商品房预售合同，该合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法确认为有效合同。原告请求判令原告与被告陕西中赢房地产开发有限公司签订的商品房预售合同继续履行的主张，符合法律规定，依法应予支持。原告诉请判令原告与被告中国农业银行股份有限公司榆林钟楼支行所签订的个人购房担保借款合同中止履行的主张，经审查，原告曹治娃与被告陕西中赢房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司榆林钟楼支行签订的个人购房担保借款合同中并未约定中止履行偿还贷款的相关条款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告在本案中所提供的证据不足以证明其该事实主张成立，依法应承担举证证明不能的法律后果，其该诉讼请求无必要的事实及法律依据支持，本院依法予以驳回。原告诉请被告陕西中赢房地产开发有限公司因违约给其造成的经济损失180000元，依双方签订的商品房预售合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”及“出卖人应当于2013年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”之规定交房，但实际交房时间应为2014年4月30日，违约日期计150天，被告陕西中赢房地产开发有限公司应当支付原告违约金按已交付房价款人民币352377元的日万分之0.5计算，即人民币2642.82元（352377元×0.005%×150天=2642.82元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告曹治娃与被告陕西中赢房地产开发有限公司签订的合同有效继续履行。二、本判决生效后十日内，由被告陕西中赢房地产开发有限公司付给原告曹治娃违约金人民币2642.82元。三、驳回原告曹治娃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，由原告曹治娃负担3940元，被告陕西中赢房地产开发有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  刘建军审 判 员  李 岗人民陪审员  杨高怀二〇一七年一月十六日书 记 员  纪雄雄