扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）扬开民初字第00556号原告中国联合网络通信有限公司扬州市分公司。负责人梁恒，总经理。委托代理人陈斌，江苏金长城律师事务所律师。被告吴桂林。委托代理人张兴旺、吴小英，江苏润扬律师事务所律师。原告中国联合网络通信有限公司扬州市分公司（以下简称联通扬州公�）与被告吴桂林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吴昊适用简易程序，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈斌、被告委托代理人张兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联通扬州公司诉称：2014年5月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定将被告所有的位于仪征市十二圩沿河五组的房屋租赁给原告，租期5年，自2014年5月15日至2019年5月14日止，租金115500元/年，总租金577500元。2014年7月7日，原告即支付被告首年租金115500元，8月1日，被告交付了租赁房屋，原告随即对该房屋使用进行了安排。8月19日，被告突然致函原告，称“之前与移动公司的联营合同未能解除，且国和路五组迎路房屋可能涉及搬迁，已无法实现合同目的”，要求解除合同。8月30日，被告代理律师致函原告，称原告迟延支付租金以及涉及拆迁�情况，要求解除合同。原告认为，当事人双方签订的合同系真实意思表示，合法有效。鉴于原告对该房屋已实际进行了安排，解除合同造成原告重大财产损失，多次要求被告继续履行合同，若解除合同应当按照根据《房屋租赁合同》第八条第9款约定，支付违约金，但一直协商未果。9月10日，被告将原告实际占有的该处房屋门锁撬开，进场经营，严重损害原告的合法权益。现，诉请法院判令解除原、被告之间的房屋租赁合同并支付违约金50万元。被告吴桂林辩称：1、双方的租赁合同已经于2014年8月19日解除，原告在诉状中也确认该事实，原告再主张解除合同没有事实和法律依据；2、本案争议的房屋所有权人为被告，但该房屋租赁合同并非被告本人所签，签字人也没有被告的授权，该合同并不能反映物权人的真实意思表示，该合同系无效，合同约定的违约金条款也无效，而且该合同约定的违约金也是过高的，应当予以调整，原告主张的违约金没有事实和法律依据；3、从2014年5月15日合同签订到2014年8月19日合同解除，原告并未实际接受房屋，也未实际使用房屋，该房屋一直出于关停状态，屋内存在的依然是移动公司的设施，门头的标志也是中国移动营业厅，原告方并没有任何实际损失；4、对于原告给付的租金，首先原告方未按照合同约定支付租金，属于违约行为，其次被告在2014年8月19日解除合同时也书面要求原告提供帐户以便被告将首年度的房租费返还给原告，但是原告一直未提供帐户，对于该资金占用期间的利息损失被告方愿意赔偿。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。原告为支持自己的诉讼请求，提供以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告双方签订房屋租赁合同；2、支付凭证一份，证明2014年7月7日，原告通过银行转账的方式向被告的银行账户支付首年租金11.55万元；3、解除房屋租赁合同通知书一份，证明2014年8月19日，被告发给原告通知解除房屋租赁合同；4、律师函一份，证明2014年8月30日，被告书面通知原告要求解除合同；5、仪征十二圩营业厅的现场照片一组，证明被告在2014年9月10日撬开门锁和封条进行实际经营，当天原告向拨打“110”进行了报警；6、仪征联通十二圩营业厅装修合同一份，证明原告对该处房屋的装修进行了安排，2014年8月5日，原告与第三方签订了装修合同；7、扬州联通营业厅合作协议一份，证明2014年8月6日，原告对营业厅的联营与相对方签订了协议，被告解除租赁合同，将对原告造成较大的经济损失；8、中国建设银行网上银行电子回单两张、仪征市东泰工贸有限公司收款收据一张，证明原告的实际损失。被告对原告提供的证据表发如下质证意见：对证据1《房屋租赁合同》上面的签名非被告本人所签；对证据2没有异议；对证据3的真实性没有异议，但是对于其证明目的有异议，该通知书是发给中国联通扬州分公司及仪征分公司，自原告收到该通知书之后双方的租赁合同已经解除；对证据4真实性无异议，但是对于其证明目的有异议，该函的主要目的是要求告提供帐户以便返还租金，并告知原告合同已经解除而并非原告要求解除合同；对证据5仅仅是移动营业厅的卖场照片，并不能证明原告的证明目的；对证据6、7的真实性不予认可，合同的相对方是与原告长期合作的单位，为了诉讼需要而补签合同非常容易，仅有合同并不能证明双方已经按照合同约定履行义务，并不能证明损失已经实际发生，而且合作协议第五条明确载明以甲方（原告）实际交付营业用房的时间为准，可见该合同并未实际履行，直到今天的开庭损失并未实际发生。装修合同也并没有相关经办人员签字，明显的是后补的，而且装修费用也没有相关的装修方案、预算报告加以佐证；对证据8真实性无异议，对关联性有异议，不能证明实际损失的发生。被告吴桂林未提供证据。现经审理查明:2014年5月15日，联通扬州公司与吴桂林签订《房屋租赁合同》一份，约定将吴桂林所有的位于仪征市十二圩沿河五组20号、面积为90平方米的房屋租赁给联通扬州公司，租赁期限为5年，自2014年5月15日至2019年5月14日止，租金为11.55万元/年，租金总额为57.75万元，合同第八条第3项约定：租赁期间，如甲方确需收回出租房屋，必须提前2个月书面通知乙方，解除合同，退还乙方剩余租期已付租金，并应付给乙方违约金。2014年7月7日，联通扬州公司以银行转账的方式向吴桂林的个人账户支付�第一年的租金11.55万元。2014年8月5日，联通扬州公司与江苏裕祥装饰工程有限公司（以下简称裕祥公司）签订《仪征联通十二圩营业厅装修工程合同》一份，约定由裕祥公司为联通扬州公司位于仪征市沙河村5组20号的仪征联通十二圩营业厅进行装修，装修总价为549402.55元，合同第三条第1项约定：合同生效2日内，甲方（联通扬州公司）向乙方（裕祥公司）支付装修工程总价款20%的定金，支付设备采购定金。2014年8月11日，联通扬州公司以银行转账的方式向裕祥公司支付装修合同的定金109880.51元，设备采购定金71665.26元；2014年8月19日，吴桂林以“与移动公司联营合作合同未能解除，且国和路五组迎路房屋可能涉及搬迁，已无法实现合同目的”为由，书面通知联通扬州公司要求解除双方于2014年5月15日签订的《房屋租赁合同》。另查，目前仪征市沙河村5组20号的房屋�中国移动实际使用。上述事实由房屋租赁合同、支付凭证、通知书、照片、双方当事人陈述及相关书证等证据在卷证实，本院依法予以确认。本案的争议焦点:1、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效？庭审中，被告认为《房屋租赁合同》上面吴桂林的签字非吴桂林本人所签，合同无效。本院认为，《房屋租赁合同》有效，签订该合同是吴桂林的真实意思表示，应对其产生约束力。首先，被告吴桂林的代理人当庭提供的吴桂林的授权委托书上面“吴桂林”的字样与《房屋租赁合同》、《解除通知书》上面“吴桂林”的字样均相同。其次，从合同签订后的履行情况看，2014年7月7日，联通扬州公司向吴桂林的银行账户支付首年房租，吴桂林亦未提出异议。第三，庭审中，被告代理人对《解除通知书》、《律师函》的真实性均予以认�，该两份证据中均认可了双方签订《房屋租赁合同》的事实。综上，吴桂林签订该《房屋租赁合同》是其真实的意思表示，该《房屋租赁合同》应当认定有效。2、原告要求解除《房屋租赁合同》是否有事实和法律依据？本院认为，原告有权解除租赁合同。首先，2014年8月19日，被告以“之前与移动公司的联营合同未能解除，且国和路五组迎路房屋可能涉及搬迁，已无法实现合同目的”为由书面通知原告解除租赁合同。该行为表明被告已明确表示不愿履行合同。其次，被告已经实际收回讼争的仪征市沙河村5组20号房屋，该房屋目前由中国移动实际使用，原告联通扬州公司的合同目的无法实现。故，本院对原告解除合同的主张予以支持。3、原告主张的违约金如何计算？本院认为，原告主张的违约金应与实际损失相符。本案中，原告主张的违约金50万元是依据《房屋租赁合同》第八条第3项，并在此基础上对违约金做了减低调整。但从原告的提供的证据来看，尚不足认定其实际损失已到达50万元。对于原告主张的装修价款的定金损失109880.51元和设备采购定金损失71665.26元，因原告提供了装修工程合同和支付凭证，两者能够相互印证，故本院对于原告的该部分损失予以认可。对于原告主张的退还给仪征市东泰工贸有限公司的承包定金损失20万元，因原告提供的合作协议与退款的收款收据不能相互印证，且没有证据证明原告之前曾收到该笔定金，故本院对于原告主张的该部分损失不认可。本院认定，原告因被告违约导致的损失为181545.77元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告中国联合网络通信有限�司扬州市分公司与被告吴桂林签订的《房屋租赁合同》；二、被告吴桂林于本判决生效后十日内返还原告中国联合网络通信有限公司扬州市分公司租金115500元，并支付违约金181545.77元；三、驳回原告中国联合网络通信有限公司扬州市分公司的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由原告中国联合网络通信有限公司扬州市分公司负担元2900元，由吴桂林负担1500元（原告已预付，被告于本判决生效后一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行股份有限公司扬州分行汶河支行，帐号：11×××57)预交上诉案件受理费8800元。代理审判员  吴昊二〇一四年十二月二十八日书 记 员  陈艳