天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终4481号上诉人（原审原告）:韩楠，女，1984年5月10日出生，汉族，天津市海新通发商贸有限公司经理，住天津市红桥区。上诉人(原审被告)：江赛红，女，1982年3月11日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：孙元国，天津行通律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：焦建桥，男，1982年11月24日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：孙元国，天津行通律师事务所律师。原审被告：天津中和兴邦房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区万新村倚虹西里底商05号。法定代表人：赵鑫，总经理。委托诉讼代理人：张伟明，男，该公司经理。委托诉讼代理人：贾立超，男，该公司员工。上诉人韩楠、江赛红因与被上诉人焦建桥、原审被告天津中和兴邦房地产经纪有限公司(以下简称兴邦公司)房屋买卖合同纠纷一案，均不服天津市东丽区人民法院（2017）津0110民初2914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩楠上诉请求：维持原审判决第一项，撤销原审判决第二、三项，依法改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费由江赛红、焦建桥承担。事实和理由：双方合同已经约定违约金的支付方式为房屋总价款的10%，上诉人韩楠购买其他房产，实际产生房屋增值损失，一审法院应当依据合同约定认定违约金数额。江赛红、焦建桥辩称，不同意韩楠的上诉请求，请求法院支持己方的上诉请求。兴邦公司述称，不同意上诉人韩楠的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。江赛红上诉请求：1、维持原审判决第一项，请求撤销原审判决第二项，改判江赛红、焦建桥不承担任何违约责任；2、本案一、二审诉讼费由韩楠承担。事实和理由：1、一审法院认定江赛红、焦建桥违约，属于认定事实错误。韩楠没有在《房产交易合同》约定的时间办理贷款手续，在上诉人江赛红给予其合理期限为2017年3月16日后，韩楠仍未办理贷款手续，又提出4月份之后，不能保证具体时间，为此，上诉人才明确向被上诉人提出解约请求，上诉人不存在违约情形。；2、一审法院适用法律错误。韩楠的行为已构成违约，根据法律规定，上诉人不应退还定金，一审法院判令上诉人承担违约责任，属于适用法律错误。韩楠辩称，不同意江赛红、焦建桥的上诉请求，请求法院支持己方的上诉请求。焦建桥述称，同意江赛红的上诉请求。兴邦公司述称，不同意上诉人江赛红、焦建桥的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。韩楠向一审法院起诉请求：1、请求判令解除房屋买卖合同；2、被告江赛红和焦建桥共同赔付房屋买卖合同违约金人民币162000元整；3、诉讼费用由江赛红和焦建桥承担。一审法院认定事实：被告江赛红与被告焦建桥系夫妻关系。2017年1月6日，原告韩楠与被告江赛红、兴邦公司签订了《房产交易合同》（合同编号ZHXB0000994）一份及补充协议（合同编号ZHXB0000994）一份，被告焦建桥作为被告江赛红的委托代理人参与的合同协商及签订。原告韩楠系买方，被告江赛红系卖方，被告兴邦公司系居间方。三方在《房产交易合同》中约定：原告（买方）购买被告江赛红（卖方）坐落于天津市××小区××号房屋，交易价格1620000元。买方应在合同签署之日，向卖方支付定金20000元，在买卖双方签署《天津市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款。除定金外的剩余房款1600000元，以银行按揭贷款的方式支付。买卖双方须在2017年1月20日前签署《天津市房产买卖协议》，买方须在2017年1月20日前办理贷款申请手续，买方须在2017年1月25日前筹齐总房款减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款。买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费。因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违规，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价1‰作为违约金；逾期超过三十日，则守约方有权解除合同。双方还在协议中约定了其他事项。原告韩楠（乙方）与被告江赛红（甲方）在《补充协议》中约定:其它条款继续履行原合同所定立条款，如原《房产交易合同》与本补充协议发生冲突，则以本补充协议中的约定为准。第12条约定：如因任何一方违约则违约方须支付守约方成交价的10%作为违约金。第13条约定：经甲乙双方协商，现房管局办理注销抵押、打买卖协议、报税均须预约，如此预约时间在合同约定办理手续时间之后，则不涉及到任何一方违约，此视为不可抗力因素。双方还约定了其他事项。上述协议签订后，原告向被告江赛红、焦建桥支付了定金20000元，向兴邦公司支付了中介服务费8100元、评估代办费8350元。被告江赛红、焦建桥于2017年1月10日预约2017年1月20日至天津市东丽区不动产登记事务中心签署《天津市房产买卖协议》。后原、被告因故未能于当日签署《天津市房产买卖协议》。2017年1月20日晚，原告至被告江赛红、焦建桥家中协商确定继续履行合同。后双方多次通话确定于2017年阴历春节后，尽快办理后续交易手续。2017年春节后，原告因办理按揭贷款需要，由兴邦公司经手委托，天津同章房地产土地评估有限公司于2017年3月3日出具房地产抵押估价报告：涉诉房产估价1500000元。原告称因银行贷款审批需要，要求被告江赛红、焦建桥提供焦建桥的身份证复印件。2017年3月7日，被告江赛红、焦建桥以贷款期限太长，无法在2017年4月审核贷款为由未提供，并表示不再履行合同，双方对此协商未果，后双方未再预约签署《天津市房产买卖协议》，原告成讼。一审法院认为，原告韩楠与被告江赛红、兴邦公司之间签订的《房产交易合同》及《补充协议》系三方真实意思表示，不违反强制法规规定，合法有效，予以确认。现原告要求解除合同，被告江赛红、兴邦公司均同意，予以确认。关于被告江赛红在履行合同过程中是否存在违约一节，一审法院评判如下：原、被告在协议履行过程中，可以对协议履行时间进行调整，本案中，原告韩楠与被告江赛红在《房产交易合同》约定的2017年1月20日并未前往房管局签订《天津市房产买卖协议》，根据原、被告陈述及原告提供的视听资料显示，双方已就延期履行达成合意，其他合同履行方式未发生变化。对于重新签署《天津市房产买卖协议》的时间应当以不动产登记事务中心的预约时间为准，在此之前，被告江赛红应当按照《房产交易合同》的约定为原告办理贷款提供相应证明文件，被告江赛红未履行该义务并以贷款期限过长为由拒绝履行合同，致使合同无法履行，因此一审法院认定被告江赛红存在违约行为，故应当承担违约责任。被告江赛红辩称原告违约，但未提供相应证据足以证实，对此应承担相应的法律后果，原告支付的定金20000元，被告江赛红应当予以退还。关于违约金数额，原告主张依照违约金条款的约定以总房款的10%计算，并提出理由，对此一审法院评判如下：1、双方约定有违约金条款，对此予以确认。2、原告在履约过程中支付了中介服务费8100元、评估代办费8350元，该两项费用系原告实际损失，应当计入违约金范围。3、银行贷款优惠取消，利息增加，因该项费用属于银行的商业行为，且并未对原告产生实际损失，故在计算违约金时酌情考虑。4、关于涉诉房屋增值损失，原告仅凭广告页证明增值差额，证据显系不足，考虑到房价增长的现实情况，对此在计算违约金时应当予以考虑。5、原告所称精神损失费主张，没有法律依据。综上，双方关于违约金虽有约定，但结合双方合同履约程度、原告实际损失情况及被告江赛红的过错程度，一审法院认为具体数额应以合同总价款的4%为宜。关于被告焦建桥是否承担责任一节，因被告焦建桥系被告江赛红的代理人，对此《房产交易合同》中已载明，三方均知晓，故由于卖方在履行合同过程中产生的违约责任应由合同相对方即被告江赛红承担。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、准予原告韩楠与被告江赛红、天津中和兴邦房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》（合同编号ZHXB0000994）及补充协议（合同编号ZHXB0000994）解除。二、被告江赛红于本判决生效后十五日内返还原告韩楠定金人民币20000元，并支付违约金人民币64800元。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告韩楠的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1770元，保全费5000元，合计6770元，由原告韩楠负担1416元，被告江赛红负担5354元。二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为违约方的确认以及违约金数额的认定问题。对于违约方的确认问题，本院评判如下：虽上诉人韩楠未在《房产交易合同》约定的日期前往房管局签订《天津市房产买卖协议》，但经协商后，双方一致同意延期履行合同，应视为双方已协商变更合同履行时间。双方均应依约继续履行合同义务。在韩楠办理贷款审批手续时，江赛红应当按照《房产交易合同》的约定为韩楠办理贷款提供相应证明文件，经一审法院向中信银行黄河道支行工作人员核实，韩楠办理贷款手续的资料都已经齐备，但因未提供卖方及配偶的身份证复印件，故无法继续办理韩楠的贷款审批手续。江赛红未依约履行提供其配偶焦建桥身份证复印件的义务，并以贷款期限过长为由拒绝履行合同，致使合同无法履行，故一审法院认定被告江赛红存在违约行为，承担相应的违约责任，并无不当，应予维持。对于违约金数额的认定问题，双方对违约责任在合同中有明确约定，江赛红在一审审理期间，提出合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。一审法院结合双方合同履约程度、韩楠实际损失情况及江赛红的过错程度，酌定具体数额应以合同总价款的4%为宜，并不违反法律规定，应予维持，故上诉人韩楠的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，韩楠、江赛红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3650元，由上诉人韩楠负担1730元，上诉人江赛红负担1920元。本判决为终审判决。审 判 长  李国敏代理审判员  孟 夏代理审判员  苏美玉二〇一七年八月十一日书 记 员  穆 艺