西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第08674号原告（反诉被告）刘军，男，汉族，1984年5月4日出生，住西安市碑林区。委托代理人党海峰，陕西迪德律师事务所律师。委托代理人谢晨，陕西迪德律师事务所律师。被告（反诉原告）姚志龙，男，汉族，1983年1月24日出生，住西安市雁塔区。委托代理人王禾，陕西法智律师事务所律师。委托代理人李佳斌，陕西法智律师事务所律师。原告刘军与被告姚志龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘军的委托代理人党海峰，被告姚志龙的委托代理人王禾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘军诉称，2009年4月21日，原告与被告签订《商业房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于西安市曲江新区大雁塔南广场大唐不夜城A块地12-1-10101号商铺，建筑面积1049.07平方米，租赁期自2009年8月1日至2019年7月31日共计十年，租金自2009年8月1日起前两个租赁年度租金不变，不含税金为1007107元，租赁单价为80元/月/平方米；自第三个租赁年度起租金每年在上年度基础上递增5%，租金半年一交。自双方合同签订后，前6个租赁年度，被告一直按约支付租金，但是到了第七年即2015年8月开始，被告便不再支付2015年下半年度的租金，为此，原告多次前往被告处通知并协商租金事宜，双方于2015年8月12日由被告向原告方出具一份其本人签署的协议书，该协议书明确指出被告于2015年8月17日一次性支付店面租金，违约金于2015年10月1日前支付，如不能按时支付租金，2015年8月18日即正式解除合同；之后双方又于2015年8月31日签署了第二份双方协议，协议约定2015年9月20日为最后的租金交纳时间，同时约定原告减半收取被告因违约而需要支付的违约金为96000元；但该协议签署之后，被告仍失信于原告，拒不支付拖欠租金，也不履行腾房的义务；为避免损失扩大，原告已于2015年9月30日向被告送达了“解除租赁合同通知书”，要求其在5日内清偿相关费用，若在5日内未履行支付义务，该通知书即为解除合同的正式通知。被告屡次失信已严重违反合同约定，现原告诉至法院，请求法院依法判令：1、确认双方签订的《商业房屋租赁合同》已经解除；2、被告向原告支付2015年8月和9月的房租共计214220元、滞纳金96000元，合计310220元，以及直到被告腾房之日止所产生的房租；3、本案诉讼费用由被告负担。被告姚志龙辩称，1、2009年4月21日，被告与原告签订《商业房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于西安市曲江新区大雁塔南广场大唐不夜城A块地12-1-10101号商铺，用于经营茶餐厅。2、被告拖欠原告2015年8月及9月房租属实。3、被告不认可原告所主张的滞纳金。4、原告所称的其与被告之间的租赁合同已经解除无事实及法律依据，故被告认为双方的租赁合同尚未解除。5、因原告于2015年8月单方面关闭了被告所承租的房屋，强占了被告所经营的餐厅，并将餐厅内的物品强行搬出，故自2015年10月至腾房之日的房租应由原告承担。6、原告的行为致使被告无法正常经营，茶餐厅一直处于歇业状态，同时也造成了被告所经营餐厅巨额的装修、物品损失及经营损失。现被告反诉至法院，请求法院依法判令：1、原告向被告赔偿租赁房屋茶餐厅的装修及物品损失暂记50000元（待鉴定后再作变更）；2、原告赔偿被告租赁房屋茶餐厅的经营损失暂记100000元；3、反诉费用由原告承担。原告刘军针对反诉辩称，1、被告已严重违反了其与原告签订的租赁合同，经原告多次催促无果，原告根据合同约定行使解除权，该租赁合同已于2015年9月30日解除。2、合同解除后，被告不能再进行营业，应及时向原告退房和清理，故被告不存在经营损失。3、被告未按照合同的约定支付房租，经原告多次催要，被告于2015年8月12日、9月20日做出承诺向原告支付拖欠的房租，并向原告交纳违约金，且收回房屋自行经营，然而被告并未按该承诺履行其义务。4、原告并未作出被告所称的占有或控制涉案房屋的行为。5、被告未按照合同履行其合同义务的事实是明确的。综上，原告要求驳回被告的反诉请求。经审理查明，2009年4月21日，出租方甲方刘军与承租方乙方姚志龙签订商业房屋租赁合同，合同第一条约定租赁房屋和期限，1、甲方将位于西安市曲江新区大雁塔南广场大唐不夜城A地块12-1-10101号房（以下简称“该房屋”），租赁给乙方经营茶餐厅。2、该房屋类型为商业用房，结构为框架，建筑面积1049.07平方米（以房屋产权证或商品房买卖合同所示面积为准）。3、甲、乙双方约定，甲方于2009年5月1日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2009年8月1日起至2019年7月31日共计拾年，甲方给予乙方免租金装修期叁个月，自2009年5月1日起至2009年7月31日止，免租金装修期间产生的公用事业费及物业费由乙方自行承担。4、甲方应向乙方提供能证明其拥有该房屋合法产权或出租权的有效文件，如房屋产权证或商品房买卖合同及身份证明。第二条约定租金、相关费用及付款方式和保证金，1、甲、乙双方约定，2009年8月1日起，前两个租赁年度租金不变，不含税租金为1007107元/年，租赁单价为80元/月/平方米。自第三个租赁年度起年租金每年在上一年租金基础上递增5%，即：（1）第一年（2009年8月1日至2010年7月31日）：月租金80元/平方米，年租金1007107元/年；（2）第二年（2010年8月1日至2011年7月31日）：月租金80元/平方米，年租金1007107元/年；（3）第三年（2011年8月1日至2012年7月31日）：月租金84元/平方米，年租金1057463元/年；（4）第四年（2012年8月1日至2013年7月31日）：月租金88.2元/平方米，年租金1110336元/年；（5）第五年（2013年8月1日至2014年7月31日）：月租金92.61元/平方米，年租金1165852元/年；（6）第六年（2014年8月1日至2015年7月31日）：月租金97.24元/平方米，年租金1224139元/年；（7）第七年（2015年8月1日至2016年7月31日）：月租金102.10元/平方米，年租金1285321元/年；（8）第八年（2016年8月1日至2017年7月31日）：月租金107.21元/平方米，年租金1349650元/年；（9）第九年（2017年8月1日至2018年7月31日）：月租金112.57元/平方米，年租金1417126元/年；（10）第十年（2018年8月1日至2019年7月31日）：月租金118.20元/平方米，年租金1488001元/年。2、该房屋应先付租金后使用，租金按每六个月支付一次。首次租金：2009年5月1日前，乙方应一次性支付六个月租金（即：503554元）给甲方，此租金是指2009年8月1日至2010年1月31日应付六个月租金。以后各次租金：乙方应于2010年1月20日前一次性支付六个月租金给甲方，于2010年7月20日前一次性支付六个月租金给甲方，以后各期租金支付时间以此类推，乙方均需提前十日支付下一期租金给甲方。如逾期支付，乙方从逾期之日支付甲方每日千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金为止。3、本合同签订日内，乙方需支付定金83926元，该定金自起租日始自动转为本合同保证金。4、本合同保证金由甲方在整个租赁期间保管。乙方不能将保证金理解为支付给甲方的租金。本合同届满后，在双方不再续订合同的情况下，在乙方按本合同约定归还该房屋并结清全部租金、水电费、物业费等公用事业费用后，甲方在十日内，将此保证金退还给乙方，但不计息。5、若乙方违反本合同各项条款之规定或未经甲方同意擅自终止本合同，该保证金甲方无需返还。第四条约定转租、转让和续租，1、房屋租赁期间，乙方自开业之日起第一年内不得有任何转租转让行为，自第二年起，乙方如因经营需要，可将房屋转租或转让经营权，但事先须经过甲方书面同意。第五条约定合同的变更和解除，1、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：（1）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后三十日内仍未交付的；（2）甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（3）乙方未征得甲方书面同意改变房屋主体结构，致使房屋损坏无法修复的；（4）因乙方原因造成房屋主体结构损坏无法修复的；（5）乙方未按照约定擅自转租房屋或转让经营权且其转租转让结果无法挽回的；（6）乙方延迟支付租金，且逾期十日仍未付款的，除须向甲方支付违约金外，甲方还有权收回该房屋的租赁权，且对房屋内的财产有处置权。2015年8月12日，姚志龙出具协议一份，协议内容为：现德慧源茶餐厅（姚志龙）拖欠房东（刘军）店面租金23天，现与房东（刘军）友好协商，德慧源茶餐厅（姚志龙）于2015年8月17日一次支付店面租金，违约金于2015年10月1日前支付，如不能按时支付租金，2015年8月18日解除租赁合同。注店面租金为2015年8月1日至2016年2月1日租金。2015年8月31日，甲方刘军、刘广民与乙方姚志龙签订协议一份，该协议约定，现经甲乙双方友好协商，就西安曲江新区德慧源茶餐厅拖欠房东刘军房租事宜，达成以下共识：1、乙方在2015年9月20日前支付所欠房租（2015年8月1日至2016年2月1日）。2、乙方收回自主经意，不得转让。3、若乙方在2015年9月20日前未能付清所欠房租，甲方于次日收回该店，乙方承担2015年8月至9月房租。4、滞纳金应付192000元，经双方协商减半收取为：96000元。5、2015年9月20日前未付清房租，任何人不得搬离店内任何物品。在本案审理过程中，被告庭审中对2015年8月12日及2015年8月31日协议的真实性不确定，并要求在庭后核实并决定是否申请鉴定，后被告未在法庭指定的时间内提交书面的鉴定申请书。另查明，被告自2015年8月起未向原告支付租金。上述事实，有商业房屋租赁合同、协议、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订的商业房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。合同签订后，原告依据合同履行了其义务，但被告自2015年8月起未按照合同约定履行其支付租金的义务。本案中，因被告未提供证据予以佐证，亦未在法庭指定的时间内申请鉴定，故对于庭审中被告称其对2015年8月12日以及2015年8月31日签订的协议的真实性不认可的意见，本院依法不予采信，2015年8月31日的协议虽然无原告的签名，但因该证据系原告所提交，故对于被告所书写的2015年8月12日以及原告与被告于2015年8月31日签订的协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。2015年8月12日的协议，原告与被告已达成一致：“如不能按时支付租金，2015年8月18日解除租赁合同”，因被告未能按时支付租金，故原告与被告签订的商业房屋租赁合同已于2015年8月18日解除，故自2015年8月18日起被告应向原告支付房屋占用使用费，因此，原告要求被告支付2015年8月至9月期间租金214220元（102.1元/月/平方米×1049.07平方米×2个月）的诉请，本院依法予以支持2015年8月1日至8月17日期间的租金以及2015年8月18日至2015年9月30日期间的占用使用费（参照租赁合同的租金）共计214220元（102.1元/月/平方米×1049.07平方米×2个月）。因原告与被告签订的商业房屋租赁合同已于2015年8月18日解除，故原告要求确认原告与被告签订的房屋租赁合同已于2015年9月30日解除的诉请，本院依法不予支持。因被告于2015年8月12日书写的协议未载明违约金的金额，故对于原告与被告于2015年8月31日签订的协议中关于违约责任的承担协商一致即滞纳金为96000元一节，本院依法予以采信，因此，原告要求被告支付滞纳金96000元的诉请，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付直至被告腾房之日止所产生的房租的诉讼请求，因该诉请不明确，且未交纳诉讼费，故本院依法不予处理。被告称“原告于2015年8月中旬将被告承租的房屋强行霸占”，但因被告提供的证据不足以证明其主张，故本院依法不予采信。被告申请对承租房屋的装修及物品损失进行鉴定，但因被告未能配合鉴定人员进行鉴定，且因合同解除的原因系被告所致，故对于被告要求原告向其赔偿承租房屋装修损失、物品损失及经营损失共计150000元的诉请，本院依法不予支持。另被告称“涉案房屋的所有权人系原告姚志龙与案外人刘随民，并要求将涉案房屋的另一所有权人即刘随民列为本案的当事人”，因本案的原告以其与被告签订的租赁合同为基础的法律关系诉至法院，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”的规定，刘随民并非合同签订的一方当事人，故本案不应将刘随民列为当事人。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姚志龙于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）刘军2015年8月1日至2015年8月17日期间的租金以及2015年8月18日至2015年9月30日期间的占用使用费（参照租赁合同的租金）共计214220元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）刘军其余的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）姚志龙全部的反诉请求。本案案件受理费5953元，由原告（反诉被告）刘军承担100元，被告（反诉原告）姚志龙承担5853元。因原告（反诉被告）刘军已预交，被告（反诉原告）姚志龙将其应当承担的部分并上述款项支付给原告（反诉被告）刘军。本案反诉费1650元，由被告（反诉原告）姚志龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  刘希泽人民陪审员  刘宏伟二〇一七年二月七日书 记 员  刘 欢打印：相丽华校对：鲁蔓2017年月日送达