山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第2493号
原告：汪东梅。
委托代理人：王君太，山东海平律师事务所律师。
委托代理人：王新高，山东海平律师事务所律师。
被告：烟台市帝豪置业有限公司，住所地为海阳市经济开发区烟台路7号。
法定代表人：张斌，系该公司总经理。
委托代理人：李红军，山东创立律师事务所律师。
原告汪东梅与被告烟台市帝豪置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪东梅的委托代理人王君太、王新高，被告烟台市帝豪置业有限公司的委托代理人李红军到庭参加了诉讼，原告汪东梅到庭参加了第一次庭审，本案现已审理终结。
原告汪东梅诉称，2011年7月4日，原、被告签订了《商品房预售合同》，原告完全履行了合同义务，但被告没有在规定的日期内将房屋交付给原告，至诉讼之日已逾期675天。被告的行为严重影响了原告的居住权。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，要求被告继续履行合同，交付房屋，并支付逾期交房违约金112623.75元。
被告烟台市帝豪置业有限公司（以下简称烟台帝豪公司）辩称，合同约定2011年12月30日交付房屋，到期时我方已电话通知原告办理房屋交接手续。2012年8月份，原告到被告处预定小棚，并领取了小棚钥匙，后期原告又领取了房屋钥匙，该案原、被告已按合同实际履行。现原告要求被告给付逾期交房违约金，没有法律依据，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年7月4日，原、被告签订了商品房预售合同，合同编号为海房预（销）字200824第052号。合同约定，原告方购买被告开发的帝豪庄园D-7幢东三单元506号房屋，建筑面积为90.58平方米，单价为3684.10元／平方米，总价款为333706元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
原告于2011年7月3日支付首付款103706元，余款23万元，以银行按揭贷款方式支付，被告于2012年3月2日为原告出具收款收据。
2011年12月20日，被告开发的帝豪庄园D-7号楼经建设单位、监理单位等五单位竣工验收，2013年6月14日，经行政主管部门综合验收备案。
关于房屋交付问题，被告主张已按照合同约定的交房时间电话通知原告办理交接手续。原告对此不予认可。原告已领取草棚及单元门钥匙，但否认领取楼房钥匙。被告主张原告已领取楼房钥匙未能提供证据。
关于逾期交房违约金，原告主张被告应按照合同约定支付逾期交房违约金112623.75元，自合同确定的交付期限的第二天起（2011年12月31日）至起诉之日（2013年11月6日），共计675天，按总房款333706元的日万分之五计算，并保留继续要求被告支付逾期交房违约金的权利。被告认为合同约定的违约金数额过高，请求减少。2013年12月9日，被告委托烟台双信房地产评估咨询有限公司对帝豪庄园D-7幢东三单元506号房屋月租赁价格进行评估，该房屋的月租赁价格为384元。被告主张即使我方存在违约行为，也应按照每月384元计算违约金，最多不能超过130%。原告对被告提供的证据提出异议，认为1.该评估报告是被告单方委托，原告对其公正性、客观性提出怀疑。2.合同第九条第二款关于违约金的规定，是被告拟定的格式条款，被告现在认为违约金过高，要求降低不应支持。3.被告要求按照房屋租金计算违约金，根据最高法院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的规定，按照房屋租金计算违约金的前提是合同未约定违约金计算方式，而本案合同中对违约金的计算方式做了明确的约定，因此被告的主张不应支持。
本院依法调取了2014年中国人民银行贷款利率表，从该利率表上可以看出，一至三年的贷款年利率为6.15%。
本院确认的上述事实，有商品房预售合同、收款收据、竣工验收备案表及原、被告双方的陈述笔录等证据在卷为凭。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：海房预（销）字200824第052号）系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告没有按照合同约定以书面方式通知原告交付房屋，其主张电话通知，原告亦不认可，因此应当认定被告未通知原告交付房屋。原告虽已领取草棚及单元门钥匙，但被告没有证据证明原告领取楼房钥匙，因此不能认定被告交付房屋。原告主张要求继续履行合同并交付房屋，应予支持。
根据合同第九条的约定，被告没有按照合同约定的期限交付房屋，应当承担违约责任。合同约定自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。因此原告要求被告承担自合同确定的交付期限的第二天起（2011年12月31日）至起诉之日（2013年11月6日）期间的违约金，应予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原、被告双方有关违约金的约定过高应予以调整。本案原告方的实际损失为贷款利息，根据上述规定，违约金调整为贷款利息的130%，这也符合违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质。违约金应计算为49339.35元（333706元×6.15%×675天／365天×130%）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准确定。”商品房买卖合同中对于逾期交房违约金已有约定，因此被告主张按照房屋租金调整违约金的数额，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告烟台市帝豪置业有限公司于本判决生效后十日内为原告汪东梅办理帝豪庄园D-7幢东三单元506号商品房的交房手续；
二、被告烟台市帝豪置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告汪东梅自2011年12月31日至2013年11月6日的逾期交房违约金49339.35元；
三、驳回原告汪东梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2552元，由原告汪东梅承担1118元，由被告烟台市帝豪置业有限公司承担1434元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判长 马巾力
审判员 侯立华
审判员 于明翠
二〇一四年四月二十五日
书记员 刘 伟