江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终1337号
上诉人（原审原告）：颜祥，男，1966年8月2日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
上诉人（原审原告）：王宏清，女，1971年1月11日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：颜祥（系王宏清丈夫），男，1966年8月2日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区开放大道***号**幢***室。
被上诉人（原审被告）：盐城高力国际家居港经营管理有限公司，住所地盐城市解放南路246号。
法定代表人：何虹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：花兆林，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘健，江苏信直诚律师事务所律师。
上诉人颜祥、王宏清因与被上诉人盐城高力国际家居港经营管理有限公司（以下简称高力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初4567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
颜祥、王宏清上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持颜祥、王宏清的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由高力公司负担。事实与理由：1.颜祥、王宏清所购买的商铺具有独立的房产证、土地证，相关产权证书上清楚记载了商铺内的面积和公用面积，可以独立经营，属于颜祥、王宏清的独立财产，一审法院以维护社会稳定、保证盐城高力国际家具港（以下简称高力家具港）经营为由强行判令涉案商铺归由高力公司经营明显损害了颜祥、王宏清的物权；2.一审认定97%以上业主同意由高力公司继续对外代租经营，并无事实依据。签约的业主并非自身真实意思表示，而是高力公司出租房产在前，签约在后，业主不签约，既拿不到房子也拿不到租金。即使该情况存在，也是这些业主自己的行为，并不是业主大会投票决定的结果，故与本案没有关联；3.高力公司认为其还有其他物业补贴，但是业主只要房子不要补贴，高力公司强行补贴没有事实和法律依据，其陈述明显与事实不符；4.在销售房产时，高力公司投资承诺第6-10年的租金是9%，一审法院以高力公司提交的相关市场调研报告确定租金比例为6.4%没有事实和法律依据。
高力公司辩称，1.本案争议的实质就是产权式商铺的房屋所有权人的权利是否应该受到限制。所谓产权式商铺，其主要特点是没有物理间隔、不能独立使用，只能与其他商铺整体使用。本案中，虽然上诉人所有的商铺在合同及产权证书上都标有相对的地理位置，但在签订代租合同后，高力公司已经进行了整体的装修改造和出租，原标识的四址均已完全改变，涉案商铺与其他商铺已形成一个整体，并没有独立分隔，如要分割，必然会影响到整体租户的经营和使用，因此上诉人的诉请无论是返还商铺还是停止侵害，都会侵害到其他租户的利益，只有对涉案产权式商铺进行整体出租才有利于发挥其最大使用价值，因此本案中为了97%的租户利益，对3%的租户所有权予以限制，符合涉案商铺的整体意志，应当得到法律的支持；2.关于租金问题。年6.4%的回报率是政府成立的、由多部门组成的专门工作小组在考察了若干同行业的行情以及在审计部门对高力公司的运营财务进行审计的基础上，加上高力公司的贴补后而确定的，并不是凭空想象出来的；3.关于利息问题。其他所有出租户的租金都是按期领取的，而涉案商铺的租金一直拒领，故上诉人要求支付租金利息没有法律依据；4.关于违约问题。高力公司并没有违约，而是上诉人自己违约，根据合同约定，商铺的经营应少数服从多数并符合商铺整体意志，而目前的商铺在高力公司的多年经营下，整个物业的价值得到了提升，但上诉人不顾其他人利益，要求返还商铺独立经营，其本身就是违约行为，高力公司将保留追究其违约责任的权利。请求二审驳回上诉，维持原判。
颜祥、王宏清向一审法院起诉请求：1.高力公司立即向颜祥、王宏清交还高力家具港B幢2-B045商铺；2.高力公司向颜祥、王宏清支付占用期间的费用101205元（暂按原年租金20241元的标准计算，自2011年10月1日起到2016年9月30日止，后期按同等标准主张）；3.高力公司向颜祥、王宏清支付上述费用逾期支付期间的利息20240元（按年利率6%，暂计算至2016年6月30日）；4.高力公司向颜祥、王宏清支付违约金50000元；5.高力公司向颜祥、王宏清支付交通费、误工费5000元；6.高力公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年3月23日,王宏清（乙方）与高力公司（甲方）签订《盐城高力国际家居港商铺合作协议书》和《盐城高力国际家居港商铺合作协议书》，载明乙方购买的商铺为B幢2-B045，商铺面积35.28平方米，其中套内面积18.40平方米，考虑到甲方培育市场投入的长期性，双方一致同意在五年市场培育期期满前6个月，由业主在甲方的主持下，投票决定以后的两种租赁、管理模式：（1）乙方自营或自营出租。（2）委托甲方嫁接、管理。如果有代表商场面积51%投票权的业主到会，超过到会51%投票权选择继续委托甲方嫁接、管理，双方重新协商新一轮协议；如果51%投票权的业主选择自营和自行出租，则由乙方自营或自行出租。甲方则继续负责市场及物业管理，不再代为进行铺位嫁接经营。为维护商场及全体业主、经营户共同利益最大化，并保持商场的长期繁荣稳定，维护商场的良好社会形象，双方一致商定，由到会业主51%以上决定的结果，乙方须予以执行。如由51%以上到会业主作出甲方代为嫁接管理后，乙方承诺无条件接受商场统一的年度指导租金标准及经营管理费用标准。违反本合作协议，违约方须向守约方赔偿违约金5万元，并须赔偿守约方及第三方因此而造成的一切损失。合同签订后，双方按约履行合同。2011年9月3日，高力公司开始与业主进行沟通交流，洽谈以后经营事宜，由于整个商铺1300余间，召开业主大会非常困难。业主与高力公司为回报率发生争议，所以向法院起诉。目前还有23户商铺未与高力公司达成协议，其余1000余户与高力公司达成协议，由高力公司继续代为经营至2019年9月30日，内铺年收益回报率按购房实交款数9%进行回报，按合同表价测算，年收益回报率为6.4%左右，于每年9月30日支付。
本案的争议焦点：一、商铺是由颜祥、王宏清自行经营还是继续由高力公司统一对外出租。本案中涉案标的是产权式商铺，产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式，侧重于售后返租的商铺销售模式。一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺的所有权与经营权分离。本案中涉案的商铺是一种虚拟性产权性商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，不确定四址，四址并没有明确的标识。产权式商铺作为一种新型的产权形式，法律、行政法规尚无明文规定，但并不违反国家的强制性规定，故双方当事人签订的《盐城高力国际家居港商铺市场培育协议书》和《盐城高力国际家居港商铺合作协议书》合法有效。从个人利益和整体利益的平衡角度分析，整体出租商铺符合整体利益。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报，当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案中，颜祥、王宏清经登记取得涉案商铺的所有权，符合物权法第九条的规定，权利内容合法有效，但颜祥、王宏清的所有权不是绝对的，要受到相邻关系产生的限制和所有权行使方式的限制。权利人不得滥用权利，损害他人利益。高力家居港共有1388间商铺，97%以上的出租户同意由高力公司继续对外经营，同意商铺年收益回报率按购房实交款9%进行回报，按合同表价测算，年收益回报率平均为6.4%左右，且该回报率能正常兑现。产权式商铺为商业性房产，取得商铺产权不是业主的最终目的，其目的在于通过使用商铺取得收益。若判令高力公司返还商铺，其他业主可能出于各种原因进行仿效，将会使家居港无法继续按现状经营，最终承租人退场，影响其他业主的合法权益，造成社会财富的浪费，亦导致颜祥、王宏清的租金不能按时支付，利益受损。故颜祥、王宏清的所有权受到限制，其要求返还商铺、自主经营的诉讼请求不能支持。二、租金应如何计算。目前盐城市区及周边数家类似的商铺经营不善，处于停业和亏损状态。高力公司经营所确定的租金是对泰州、淮安等五个地级市的家居城商铺调研后，同时让高力公司用其他物业收入贴补后来确定的。按照商铺6.4%左右的回报率，平衡了双方的利益，既让颜祥、王宏清的收益得到了较大化保护，也让高力公司维持经营和发展。且其他97.84%的业主都同意按6.42%左右的回报率，故本案的回报率确定为6.42%。已到6年的租金，以总房价为基数，按6.42%的回报率计算租金。三、颜祥、王宏清要求的延期支付租金和利息能否支持。本案中并非高力公司不同意支付租金，而是颜祥、王宏清认为租金数额低不同意领取。由于为租金的数额发生争议，租金处于不确定状态，故颜祥、王宏清要求支付租金利息的要求不能支持。四、颜祥、王宏清要求高力公司承担交通费、误工费5000元。由于颜祥、王宏清对此没有举证，不予支付。五、由于本案中不存在违约问题，故颜祥、王宏清之违约金要求不能支持。
一审法院认为，颜祥、王宏清的所有权应有所限制，其要求返还商铺自主经营，依据不足，不予支持。2011年10月1日以后的租金按年6.42%计算，计算至2017年9月30日共86634元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条规定，一审法院判决：一、高力公司支付颜祥、王宏清自2011年10月1日至2017年9月30日期间的房租86634元（含税），于判决生效后十日内付清；二、驳回颜祥、王宏清其他请求。案件受理费3908元，由颜祥、王宏清负担1954元，高力公司负担1954元。
二审审理期间，颜祥、王宏清提交了往来车旅费票据20张，并陈述其仅为所有车旅费票据中的一部分，以此证明颜祥、王宏清在一审提出的要求高力公司赔偿车旅费损失5000元的主张成立。高力公司对上述证据的“三性”均不予认可，每张票据发生的原因并不清楚，且颜祥、王宏清的住址就在盐城市区，故上述证据与本案无关联性。本院对上述证据的真实性予以确认，但颜祥、王宏清并未提交其他证据证明上述费用的发生与本案纠纷之间存在关联性和必要性，故上述证据不足以证明颜祥、王宏清的主张成立。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，颜祥与高力公司签订的《盐城高力国际家居港商铺市场培育协议书》、《盐城高力国际家居港商铺合作协议书》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效，并对当事人具有约束力。涉案培育期届满后，颜祥、王宏清认为高力公司未按照合同约定召集业主进行投票决定租赁和管理模式，也没有按约将其享有所有权的商铺予以返还，而是继续占用涉案商铺并出租给他人经营使用，故以此为由提起诉讼要求高力公司向其交还商铺、支付占用期间的费用（按原年租金标准）及逾期利息、支付违约金。对此，1.颜祥、王宏清所购买的涉案商铺系开发商通过将大型商场按面积分割成1388块出售而取得的，该商铺虽经登记取得了产权证书，但相应的权属证书中仅写明幢号、房号及面积，并无具体的四址分界，同时注明“异产毗连”，在结构上并未砌墙间隔，与其余1300余户商铺共同构成了统一的整体，即属于通称的产权式商铺；2.从双方签订的市场培育协议书及合作协议书内容分析，涉案商铺的经营方式是商场内所有业主通过委托高力公司将商铺统一管理和对外招商经营，业主以固定回报的方式获得收益，该行为既体现了合同当事人意思自治原则，也不违背法律强制性规定，同时亦符合所有业主的整体利益要求；3.涉案商铺在经营过程中被高力公司进行了整体的装饰装修，在布局上作了统一规划后与其余业主的商铺共同对外招租，对此情况颜祥、王宏清应当是清楚的，即颜祥、王宏清作为业主虽对其商铺享有所有权，但因其商铺在使用过程中事实上已与其他业主的商铺共同形成了统一的利益整体，客观上其对商铺权利的行使应当考虑到毗邻商铺业主的利益及所属市场整体的利益而受到限制，故颜祥、王宏清请求立即返还涉案商铺的主张不利于对该市场整体利益的保护，不应支持；4.虽然双方合同约定代租合同期满后，在高力公司主持下由代表商场面积51%的具有投票权的业主到会，并由超过到会51%的具有投票权的业主决定以后的租赁和管理模式，但考虑到整个商铺业主人数众多达到1388户，召集业主大会受环境等条件的制约具有一定困难，故在此情况下高力公司采取与业主逐户沟通和协商的方式，与97%的商铺业主续签了代租合同，由高力公司继续代为出租经营商铺，该行为并未违背原先双方签订的市场培育协议和代租合同关于如何选择以后租赁经营方式条款的立约本意，高力公司与其余97%的业主签订继续代租合同，其行为理应对该市场内所有业主具有约束力，故颜祥、王宏清主张高力公司一系列行为构成违约，依据不足；5.虽然涉案代租合同约定的业主收益方式为固定收益回报，但该收益回报的来源实质仍属于涉案商铺对外租赁所产生的租金，而租金的高低必然受市场等因素的制约，为此，一审参照高力公司与市场内其他97%业主签订的代租合同约定的年收益回报率（6.4%），按颜祥、王宏清实际交纳购房款的9%确定本案商铺代租回报比率，并未超出合理的范畴；6.颜祥、王宏清要求高力公司支付车旅费等损失5000元依据不足，本院不予采信。
综上，颜祥、王宏清的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3908元，由上诉人颜祥、王宏清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
审 判 员 樊丽萍
代理审判员 刘 淼
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 周 洋