广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3419号
上诉人（原审被告）：张燕娟，身份证住址广东省信宜市。
委托代理人：包武，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州市白云区房屋管理所，住所地广州白云区。
法定代表人：陈木德，所长。
委托代理人：梁伟静，该所职员。
委托代理人：朱伟潘，该所职员。
上诉人张燕娟因与被上诉人广州市白云区房屋管理所租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市白云区平安路27号301房（以下简称“涉案房屋”）属经租产别，由广州市国土资源和房屋管理局于2002年4月12日批准接管。广州市白云区房屋管理所（以下简称白云房管所）是接受广州市国土资源和房屋管理局委托，对广州市白云区辖区内的直管房进行租赁、修缮管理的代理人。
2009年6月24日，白云房管所（出租人，甲方）与张燕娟（承租人，乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，合同约定：甲方同意将涉案房屋出租予乙方作为住宅使用。租赁期限自2006年1月31日至2012年12月31日止，租金为146元／月。1.租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。乙方以转账形式缴交租金的，转账支票的收款人栏应填写“出租人（甲方）”。租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金随之调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；2.乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反前规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责；3.租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；4.甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；5.乙方同意并确认下列事项：保证在签定本合同时提交的身份证、户口簿等有关材料全部真实、合法、有效，复印件与原件相符；保证如实填报《乙方家属名单》。如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋。本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同违约责任规定处理；6.违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等等。
上述合同签订后，白云房管所依约将涉案房屋交付张燕娟使用。2014年5月25日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局出具《腾退房屋通知书》，并张贴于涉案房屋，主要内容为：因张燕娟已拥有自有产权房屋，故不符合租住公房条件。据此，通知张燕娟于2014年5月31日前携带租赁合同等材料办理腾退房屋手续。逾期将收回房屋。2014年12月15日广州市白云区房屋管理所出具《腾退房屋通知书》，并张贴于涉案房屋，主要内容为：因张燕娟已拥有自有产权房屋，故不符合租住公房条件且双方签订的租赁合同已到期，白云房管所决定解除与张燕娟的合同并收回房屋。据此，通知张燕娟于2014年12月30日前携带租赁合同等材料办理腾退房屋手续。逾期不办者，白云房管所将按照《2013年广州市房屋租金参考价》收取房屋占用费，并追究相关法律责任等等。张燕娟否认收到上述通知。
白云房管所于2015年1月20日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除我方与张燕娟签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》；2、张燕娟及同住家属立即将广州市白云区平安路23号301房屋腾空交还给我方；3、张燕娟及同住家属缴清自2014年9月1日起至将房屋交回我方之日止的房屋占用费用，2014年9月1日至2014年12月31日的房屋占用费按照146元／月计算、2015年1月1日起每月房屋占用费参照2013年广州市房屋租金参考价的标准单价27元／平方米／月计算；4、张燕娟承担本案的诉讼费。白云房管所向原审法院提交白云区住宅租金表，拟证明其主张的2013年广州市房屋租金参考价的标准属实。
张燕娟原审答辩称：不同意白云房管所的诉讼请求。理由如下：1.白云房管所的诉讼请求已超过诉讼时效。2.白云房管所断章取义，主张我与白云房管所是不定期租赁关系与事实不符，《合同法》规定当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限截止时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。双方签订的合同在2013年1月1日届满，到2015年1月16日，白云房管所才诉至法院，白云房管所作为国家机关，没有尽到责任，主动放弃民事追诉权利，依法应当承担相应的法律后果。3.涉案房屋是国家的福利房产，来源是代管的房产，根据物权法白云房管所也不是真正意义的产权所有人，只是按照市房管局的要求接管了涉案房屋，我在签订租赁合同之前就有了自有房产，白云房管所明知道这样还与我签订租赁合同，就是明确了当时的政策是可以签订这样的合同的。4.27元／平方米是锦翠街租金参考价，涉案房屋位于云苑北街云西小区平安路27号，白云房管所主张按照2013年广州市房屋租金参考价计租明显过高。综上，请法院驳回白云房管所的诉讼请求。
另查：根据《房地产登记簿查册表》显示：张燕娟是位于白云区机场西乐嘉路53号903房、广州市天河区兴华路1号1601房、白云区机场西乐嘉路53号905房、白云区机场西乐嘉路53号803房、白云区机场西乐嘉路61号402J房的登记产权人。
白云房管所收取张燕娟租金至2014年8月。原审审理中，张燕娟表示涉案房屋由其及家人居住使用。白云房管所表示不追加涉案房屋的实际使用人，不要求涉案房屋的实际使用人在本案中承责。
原审法院认为：白云房管所、张燕娟签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同期满，张燕娟继续交租，白云房管所没有提出异议，双方构成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。根据合同约定，张燕娟或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，白云房管所有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，张燕娟或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给白云房管所，逾期不交回的，视为张燕娟违约。根据本案查明事实，张燕娟拥有自有产权房屋，白云房管所要求解除与张燕娟之间的租赁合同并要求张燕娟及其同住家属将涉案房屋腾空并交还白云房管所的诉讼请求合理合法，予以支持，搬迁期限以九十日为宜。白云房管所在审理中明确表示不追加涉案房屋的实际使用人承责，属处分已方权利，予以准许。张燕娟应向白云房管所支付自2014年9月至交回房屋之日止的房屋占用费，房屋占用费参照租赁合同约定的租金，即按照146元／月计算。白云房管所要求张燕娟自2015年1月1日其按照广州市房屋租金参考价支付房屋占用费不符合合同约定，理据不足，不予采信。张燕娟的同住家属并非合同相对人，白云房管所要求张燕娟的同住家属就房屋占用费承责理据不足，不予采纳。因白云房管所、张燕娟之间在合同期限届满后，仍构成不定期租赁关系，故白云房管所的诉讼请求并未超过诉讼时效，张燕娟的抗辩意见无据，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年4月20日作出判决：一、广州市白云区房屋管理所与张燕娟2009年6月24日就广州市白云区平安路23号301房签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起九十日内，张燕娟及其同住家属将位于广州市白云区平安路23号301房腾空并交还广州市白云区房屋管理所；三、张燕娟向广州市白云区房屋管理所支付自2014年9月至返还广州市白云区平安路23号301房之日止的房屋占用费（至本判决生效之日止的房屋占用费在本判决生效之日起五日内支付，自本判决生效之日起的房屋占用费由张燕娟逐月向广州市白云区房屋管理所支付，均按照146元／月计算）；四、驳回广州市白云区房屋管理所其他的诉讼请求。案件受理费125元，由张燕娟负担。
判后，上诉人张燕娟不服原审判决第一、二项，向本院提起上诉称：张燕娟取得涉案房屋是拆迁安置合同，白云房管所知道张燕娟有房产还签订租赁合同，证明当时的政策是可以承租的，合同在2009年就不合法，现在要求按照不合法的有明显瑕疵的租赁合同来约束张燕娟，与情与理都不合法。本案中张燕娟与白云房管所的合同在2012年12月30日到期，到期后张燕娟继续使用涉案房屋，白云房管所也无异议，在2015年1月16日诉求判令解除已经无效的租赁合同，超出了诉讼时效。双方签订的合同在2013年1月1日失效，到2015年1月16日白云房管所诉至法院，共计两年零16天，白云房管所作为国家机关专门设立的房屋管理机构，故意不作为，主动放弃民事追诉权利，依法应当承担相应的法律后果。原审中，白云房管所主动放弃追加第三人即实际居住人参加诉讼，其真正目的是利用权利维护少数人的利益，张燕娟取得涉案房屋，进行了高级装修，白云房管所看到了就想据为己有。为此上诉请求：确认张燕娟与白云房管所之间的租赁关系，撤销原审判决第一、二项。
被上诉人白云房管所答辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回张燕娟的上诉请求。根据广东省公有房产的规定，公房是出租给无房户，不存在张燕娟说的有房产可以承租的现象，而且当时白云房管所没有查询张燕娟是否有房屋，张燕娟没有证据证明白云房管所明知其有房产仍与其签订租赁合同。关于诉讼时效的问题，白云房管所认为双方签订的合同期限是至2012年12月31日届满，之后双方有正常交租和收租，故延续租赁关系，转为不定期租赁关系。原审法院的认定是正确的。根据法律规定，诉讼时效是从知道或应到知道权利受侵害之日起算，白云房管所知道张燕娟有房产是在2014年5月份，当时白云房管所也向张燕娟发出通知，所以白云房管所的诉请没有过诉讼时效。关于追加第三人的问题，白云房管所在诉讼请求中是明确要求张燕娟及同住家属交回涉案房屋，若有同住人员就要搬离涉案房屋，若张燕娟将房屋转租给第三人，则违反双方合同的约定，更是要解除合同。
张燕娟与白云房管所对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：原审法院认定白云房管所与张燕娟签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效正确，本院予以确认。根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，张燕娟应确认其本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，白云房管所有权解除租赁合同并收回涉案房屋；签订本合同后，张燕娟或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给白云房管所，逾期不交回的，视为张燕娟违约。本院已查明事实确认张燕娟拥有自有产权房屋，其仍拒不交还涉案房屋给白云房管所已构成违约，原审判决白云房管所与张燕娟签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》予以解除，张燕娟腾空涉案房屋并交还给白云房管所以及支付返还涉案房屋之日前房屋占用费，符合双方的合同约定，处理并无不当。
至于张燕娟提出白云房管所应对涉案房屋的装修应给予补偿的问题，属于另一法律关系，张燕娟原审亦无就此提出明确的诉讼请求，故本院对此不予审查，张燕娟可另寻途径解决。
审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张燕娟的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费125元，由上诉人张燕娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
二〇一五年七月三日
书 记 员 谢 淳