河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民终2008号
上诉人(原审第三人）：袁伟，男，1971年12月20日出生，汉族，住河南省义马市。
被上诉人（原审原告）：张秀玲，女，1961年7月2日出生，汉族，住河南省义马市。
委托诉讼代理人：董志强，河南鸿庆律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：三门峡金瑞房地产开发有限公司，住所地河南省三门峡市湖滨区大岭路8号。
法定代表人：王守国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姚风，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人袁伟因与被上诉人张秀玲、三门峡金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省义马市人民法院（2016）豫1281民初983号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁伟，被上诉人张秀玲的委托诉讼代理人董志强，被上诉人金瑞房地产开发公司的委托诉讼代理人姚风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁伟上诉请求：1、撤销原判第三项关于我与金瑞房地产开发公司所签订的房屋买卖合同有效的判决；2、依法确认我与义马市工商行政和质量技术监管局（以下简称义马市工商和质监局）存在合法有效的合同关系；3、义马市工商和质监局退还我购房款273000元几利息（按商业银行同期一年期贷款利率），并承担273000元的赔偿责任；4、一、二审诉讼费用，由被上诉人和第三人义马市工商和质监局承担（上诉人在上诉状中将义马市工商和质监局列为第三人）。事实和理由：我与义马市永乐大厦筹建处（以下简称永乐大厦筹建处）签订了案涉房屋买卖合同，向该筹建处交纳了273000元购房款，筹建处出具了收据。我并未与金瑞房地产开发公司签订房屋买卖合同。一审中，我申请确认与金瑞房地产开发公司就案涉房屋买卖合同为有效合同，实为笔误，正确的是确认我与永乐大厦筹建处签订的房屋买卖合同有效。一审认定我与金瑞房地产开发公司签订了房屋买卖合同没有事实依据。
被上诉人张秀玲答辩称，1、一审认定金瑞房地产开发公司分别与和袁伟我签订房屋买卖合同均为有效合同是正确的。袁伟与永乐大厦筹建处签订了房屋买卖合同，交纳了房款，但此后永乐大厦筹建处将项目转让给了金瑞房地产开发公司，袁伟在一审时申请确认其与金瑞房地产开发公司签订的合同有效，说明其知道项目转让的情况，且认可其与永乐大厦筹建处的合同权利义务由金瑞房地产开发公司承担。2015年3月，金瑞房地产开发公司向何小丽出具委托书和盖有金瑞房地产开发公司公章的空白合同，委托何小丽将案涉房屋办理抵押或转让，我据此授权与金瑞房地产开发公司签订房屋买卖合同，并向该公司代理人交纳了房款，我与金瑞房地产开发公司签订的房屋买卖合同为有效合同。2、金瑞房地产开发公司亦将房产交付于我，且已经装修入住，我与金瑞房地产开发公司的购房合同主要义务已经履行完毕。袁伟与金瑞房地产开发公司的购房合同，金瑞房地产开发公司并未实际履行。3、义马市工商和质监局不是本案的当事人，袁伟想起主张权利，应另案起诉。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
金瑞房地产开发公司辩称，我公司于2011年接手永乐大厦项目，2013年交付房屋，永乐大厦筹建处与袁伟签订的房屋买卖合同应当同时更换。袁伟与我公司有合同关系，张秀玲与我公司之间没有合同关系，我公司没有与其签订房屋买卖合同，没有收到房款，我公司也没有交付房屋。
张秀玲向一审法院起诉请求：确认我与金瑞房地产开发公司签订的房屋买卖合同有效；判令金瑞房地产开发公司10日内将双方签订的房屋买卖合同备案手续办理完毕；判令金瑞房地产开发公司为我办理房产证；金瑞房地产开发公司承担诉讼费用。
袁伟作为原审第三人向一审法院提出请求：1、确认袁伟对案涉房屋享有所有权；2、确认袁伟与金瑞房地产开发公司就永乐大厦西单元18层1804的买卖所签订的合同为有效合同；3、请求将案涉房屋恢复原貌，赔偿损失。事实和理由：2010年，袁伟与永乐大厦筹建处签订房屋买卖合同，双方确认房款为27万元后，袁伟全额交清了房款，金瑞公司义马分公司的负责人王新法于2015年将钥匙交给了申请人。因该案的处理结果与申请人有法律上的利害关系，根据民诉法的相关规定，特申请以第三人身份参加诉讼。
一审法院认定事实：2009年初，义马市工商和质监局在义马××××街北段，银杏路南以单位集资建房名义开发建设永乐大厦项目，义马市工商和质监局的职工余留部分房屋，其他房屋由义马市工商和质监局对外销售，义马市工商和质监局在其办公楼二楼设置了永乐大厦筹建处，在永乐大厦项目建设初期，由该筹建外负责对外销售房屋及收款事宜。
2011年12月15日，义马市工商和质监局与金瑞房地产开发公司签订在建工程项目转让合同，合同约定义马市工商和质监局拥有永乐大厦三楼西半部分全部房产的所有权，拥有大楼西侧1号楼梯入口至三楼、2号楼梯入口至三楼的全部面积的所有权，剩余房产的所有权归金瑞房地产开发公司所有，金瑞房地产开发公司对永乐大厦工程项目的建设、安全、质量、销售、相关手续办理等事项承担全部责任。2012年1月12日，金瑞房地产开发公司出台金瑞字[2012]1号文件，决定成立金瑞房地产公司义马分公司（以下简称金瑞公司义马分公司），案外人王新法为金瑞公司义马分公司的负责人，在分公司成立之前，王新法为永乐大厦项目的负责人。
2010年4月27，袁伟与永乐大厦筹建处签订房屋买卖合同，约定袁伟购买位于义马××××街北段，银杏路南的永乐大厦西单元18层金瑞房地产开发公司西户房屋一套，建筑面积为145.71平方米,合同约定每平方米1880元，房屋总价款273935元，后袁伟向永乐大厦筹建处交纳购房款273000元。2015年，金瑞房地产开发公司为理顺其与永乐大厦购房户的法律关系，陆续通知了所有购房人员重新与其签订购房合同，袁伟与金瑞房地产开发公司重新签定了购房合同，金瑞房地产开发公司及袁伟均认可合同原件现在案外人王新法处。
2015年3月25日，金瑞房地产开发公司向案外人何小丽出具委托书，委托书中载明：永乐大厦西单元1804全权委托何小丽办理抵押借款或转让，代理权限为特别授权，由此产生的一切纠纷，由何小丽代表我公司（金瑞房地产开发公司）全权负责处理。同时金瑞房地产开发公司还向何小丽出具了盖有该公司公章的格式合同。2015年4月6日，何小丽与张秀玲签订房屋买卖合同，合同约定以26万元的价格将委托书中提到的1804号房（即袁伟所购买的18层金瑞房地产开发公司西户房屋）卖于张秀玲，当日，张秀玲以现金形式将房款交给何小丽，后张秀玲将涉案房屋装修并入住至今。张秀玲在多次要求金瑞房地产开发公司为其办理房屋备案登记手续未果的情况下，遂引发本案诉讼。
经查，截至本案张秀玲起诉之日，张秀玲、袁伟二人所持有的房屋买卖合同均未办理房屋备案登记的相关手续。
一审法院考虑到诉争房屋存在“一房二卖”情形，经释明后，张秀玲表示坚持其诉讼请求不改变，袁伟对释明未发表意见，视为其诉讼请求不发生变化。
一审法院认为，本案的争议焦点主要有：（1）张秀玲与袁伟所持有的房屋买卖合同，两份合同的效力问题；（2）如何确定诉争房屋的最终买受人。对此，阐明以下意见：关于焦点一，袁伟与金瑞房地产开发公司所签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合同依法有效；张秀玲所持有的房屋买卖合同系与案外人何小丽签订，而何小丽作为金瑞房地产开发公司的委托人，与张秀玲签订买卖合同，是根据金瑞房地产开发公司所出具委托书中的委托事项对涉案房屋进行的处分，应视为有权处分，且现有证据不足以认定张秀玲与案外人何小丽存在恶意串通的情形，故应认定张秀玲所持有的房屋买卖合同亦为有效合同。金瑞房地产开发公司辩称其向何小丽出具的委托书仅是办理房产抵押事宜，并未委托何小丽买卖房屋，该辩称理由与庭审查明的事实不符，不予采信。
关于焦点二，张秀玲与袁伟均要求确认其是涉案房屋的买受人，一审法院认为涉案房屋现由张秀玲装修入住，在张秀玲与袁伟的合同均有效的情况下，应综合比较两份合同的履行程度。根据我国合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。结合本案情况，张秀玲对涉案房屋已实际合法占有和使用，进行了装修且已入住，投入了较多的装修费用，故由张秀玲与金瑞房地产开发公司继续履行合同较为适宜。张秀玲根据所签订的房屋买卖合同，要求金瑞房地产开发公司为其办理合同备案手续以及办理房产证，根据我国城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。依据上述法律规定，办理房屋产权登记手续的责任主体系房屋购买人，房地产开发企业仅是在办理过程中履行协助义务，故张秀玲要求金瑞房地产开发公司办理房屋买卖合同备案及房产证的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
袁伟要求确认对涉案房屋享有所有权，房屋买卖的双方是一种债权关系，而房屋所有权的确认则体现一种物权的归属，是一种物权关系。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。”据此规定，不动产权属的转移以登记公示为标志，需要以房地产权属登记机关进行产权转移登记为要件，结合本案，袁伟虽然与金瑞房地产开发公司签订了房屋买卖合同，但在未进行权属转移登记之前，金瑞房地产开发公司仍然是涉案房屋的所有权人，袁伟与金瑞房地产开发公司之间仅是债权关系,故袁伟直接要求确认所购房屋归其所有，不符合法律规定，不予支持。袁伟另要求张秀玲将诉争房屋恢复原状，并赔偿其损失，一审法院认为，在确认张秀玲为诉争房屋最终买受人的前提下，第三人的该项诉讼请求已无事实依据和法律依据，故依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，判决：一、张秀玲与金瑞房地产开发公司所签订的房屋买卖合同合法有效；二、金瑞房地产开发公司于判决生效之日起九十日内协助张秀玲办理房屋买卖合同备案登记手续及房屋所有权登记手续；三、袁伟与金瑞房地产开发公司所签订的房屋买卖合同合法有效；四、驳回袁伟的其他诉讼请求。案件受理费7800元，由金瑞房地产开发公司负担6500元，袁伟负担1300元。
本院经审理查明，袁伟于原审庭审中称其与永乐大厦筹建处签订了房屋买卖合同后，又与金瑞房地产开发公司“更换了合同，在王新法处。”王新法在原审庭审中称袁伟与永乐大厦筹建处签订了房屋买卖合同后，“换成房管局备案的合同。”一审中，袁伟提交了其于2010年4月27日与永乐大厦筹建处签订的《房屋买卖合同》，但各方当事人均未提交袁伟与金瑞房地产开发公司签订的房屋买卖合同。二审庭审中，袁伟称，如果其与金瑞房地产开发公司重新签订《房屋买卖合同》，那么金瑞房地产开发公司会将袁伟与永乐大厦筹建处签订的《房屋买卖合同》原件收回，但袁伟与永乐大厦筹建处签订的《房屋买卖合同》原件还在袁伟手中，证明袁伟与金瑞房地产开发公司未签订过房屋买卖合同，金瑞房地产开发公司对此予以认可。截至目前，案涉房屋的买卖合同未在当地住建部门备案登记。二审中，袁伟称其申请确认与金瑞房地产开发公司就案涉房屋买卖合同为有效合同，实为笔误，正确的是确认我与永乐大厦筹建处签订的房屋买卖合同有效。
二审中，袁伟在上诉状中将义马市工商和质监局列为第三人，并请求确认其与义马市工商和质监局存在合法有效的合同关系并由该局退还购房款273000元及利息（按商业银行同期一年期贷款利率），并承担273000元的赔偿责任。庭审中，本院向袁伟释明，由于义马市工商和质监局在一审中不是案件当事人，二审中，义马市工商和质监局又未申请参加诉讼，袁伟将义马市工商和质监局列为第三人，本院不予准许；袁伟上诉请求确认其与义马市工商和质监局存在合法有效的合同关系并由该局退还购房款、利息及赔偿责任，不属于本案的审理范围。
本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，袁伟与永乐大厦筹建处于2010年4月27日签订了案涉房产房屋买卖合同，并向永乐大厦筹建处交纳了购房款。义马市工商和质监局与金瑞房地产开发公司签订在建工程项目转让合同后，金瑞房地产开发公司为理顺其与永乐大厦购房户的法律关系，通知购房户交回与永乐大厦筹建处签订的房屋买卖合同，并与购房户重新签订购房合同。袁伟虽在一审中称其已与金瑞房地产开发公司重新签订过购房合同并主张该合同有效，但各方当事人均未提交袁伟与金瑞房地产开发公司签订的房屋买卖合同。二审中，袁伟现仍持有与永乐大厦筹建处签订的购房合同原件，主张其并未与金瑞房地产开发公司签订房屋买卖合同，金瑞房地产开发公司对此又予以认可，故一审认定袁伟与金瑞房地产开发公司重新签定了购房合同，缺乏事实依据，进而认定该合同为有效合同，显属不当。
综上所述，上诉人袁伟关于申请撤销原审判决第三项的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持河南省义马市人民法院（2016）豫1281民初983号民事判决第一项、第二项；
二、撤销河南省义马市人民法院（2016）豫1281民初983号民事判决第三项；
三、改判河南省义马市人民法院（2016）豫1281民初983号民事判决第四项为第三项：驳回第三人袁伟的诉讼请求。
一审案件受理费7800元，由三门峡金瑞房地产开发有限公司负担6200元，袁伟负担1600元。；二审案件受理费5395元，由三门峡金瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁森林
审 判 员 李 娟
代理审判员 韩 点
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 田雪艳