湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘31民终136号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕玉琴，女，1985年6月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：李攀贵，湖南首乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局。法定代表人：彭正和。委托诉讼代理人：黄昌华，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小文，男，1978年4月4日出生，土家族。上诉人吕玉琴因与被上诉人湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局（以下简称“州社保局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2016）湘3101民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕玉琴的委托诉讼代理人李攀贵、被上诉人州社保局的委托诉讼代理人黄昌华、王小文到庭参加了诉讼，上诉人吕玉琴、被上诉人州社保局的法定代表人彭正和经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吕玉琴不服一审判决向本院提起上诉，请求：撤销一审判决的第一、二、四项，改判驳回被上诉人的全部诉请，改判确认上诉人对吉首市新桥11号州社保局5号门面有续租权，并判决被上诉人与上诉人续签《门面租赁协议》；一审本诉、反诉及二审的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人返还涉案门面，并按每天51.79元的标准赔偿被上诉人，缺乏事实和法律依据。2013年8月起，上诉人租赁涉案门面，双方按一年一签的惯例签订租赁合同。2015年4月20日，双方签订的《门面租赁协议》第九条约定，除甲方整体出卖房产、乙方违约及不可抗力，乙方在同等条件下可续租。租赁期间，上诉人按约履行，并无违约行为，故上诉人享有涉案门面的续租权。租期届满之际，上诉人多次与被上诉人协商续租事宜，并表示愿意涨租金，但被上诉人不同意续签合同，系被上诉人违约。因此，双方应续签租赁合同，且上诉人不需赔偿被上诉人的损失。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人州社保局答辩称，一、上诉人的上诉缺乏事实依据。双方签订的租赁合同约定一年一签，而2016年5月1日合同到期后，上诉人拒不退还门面，构成侵权。一审认定事实清楚，上诉人的上诉无事实依据。二、上诉人的上诉无法律依据。答辩人在租赁合同终止后，通过口头和书面告知上诉人不再续签合同。现答辩人不再出租涉案门面，上诉人主张的续租权成为无源之水、无本之木。三、一审判决驳回上诉人的反诉请求于法有据。一审判决驳回上诉人的反诉请求，符合《合同法》和《物权法》的规定。综上，上诉人占用答辩人门面的行为，构成侵权，答辩人的诉请于法有据。请求二审驳回上诉人的诉请，确保国有资产不受侵占。被上诉人州社保局向一审提起的诉讼请求：1、责令被告停止侵权，排除妨碍，依法完整退还租赁门面；2、承担超期租金外还应依照侵权的时间赔偿原告20%损失3780.8元；3、承担本案的诉讼费用。上诉人吕玉琴向一审提起的反诉请求：1、确认反诉原告对吉首市新桥路11号州社保局5号门面享有续租权；2、判令反诉被告与反诉原告续签《门面租赁协议》；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实，2013年8月起，被告一直租用吉首市新桥路11号州社保局5号门面经营，租赁协议一年一签，门面租金一年一定，租金涨落随行就市。2015年4月20日，原、被告签订《门面租赁协议》，原告将吉首市新桥路11号州社保局5号门面租赁给被告，期限为一年，即2015年5月1日至2016年4月30日，租金为18904元。合同到期后，原、被告未续签租赁合同，原告亦明确告知被告不再租赁房屋，要求被告主动搬离。一审法院认为，本案系租赁合同所引起的纠纷，原、被告双方的争议焦点是：原告是否应当将租赁物继续出租给被告；被告是否构成侵权？关于本诉部分，本案中原、被告对所签订的《房屋出租协议》第八条，（除：1、原告整体出卖房产。2、被告违反本协议。3、法律规定的不可抗力因素外，被告在同等条件下可续租。）的理解不同。原告认为，原、被告之间的《房屋出租协议》已履行完毕，原告亦明确告知被告不再续签合同。合同没有约定原告必须将房屋出租给被告。被告认为，除合同约定的三种情形外，原告就应当将房屋续租给被告。本案原、被告所签《房屋出租协议》的合同期限为2015年5月1日至2016年4月30日。2016年4月30后，原、被告的合同权利义务已履行完毕。租赁合同到期后，被告应当返还租赁物，但被告继续使用租赁物，原告于2016年5月3日向被告送达了《关于限期收回办公楼及门面的通知》，明确表示不再续签租赁合同，要求被告于2016年5月5日前搬离租赁物。至此，原、被告之间再无合同权利义务关系。原告在未与第三人签订新的租赁合同的情况下，决定不再与被告签订租赁合同，是对房屋所有权的正当行使，该院予以认可。被告在没有合同的约定及法律规定的情况下继续占有、使用租赁房屋，已构成对原告行使房屋所有权的侵害，系侵权，应当承担由此给原告造成的损失。原告诉请要求被告停止侵权，排除妨碍，依法完整退还租赁门面的诉讼请求，该院予以支持。要求被告按约定的租金为计算基数（18904元÷365天=51.79元/天），赔偿占有租赁房屋期间损失的诉讼请求，该院予以支持。要求被告依照侵权的时间赔偿原告20%损失3780.8元的诉讼请求，无法律依据，该院不予支持。原告在审理过程中撤回要求被告将租赁物恢复原状的诉讼请求，该院予以许可。关于反诉部分，根据原、被告所签订的《房屋出租协议》第八条约定，（除：1、原告整体出卖房产。2、被告违反本协议。3、法律规定的不可抗力因素外，被告在同等条件下可续租。）反诉原告享有续租权，但该权利是有条件的，即同等条件下，对此，不能理解为反诉原告在任何情形下均可继续租赁。故反诉原告的反诉请求无事实及法律依据支持，该院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，该院部分予以支持。反诉原告的反诉请求，该院不予支持。被告的辩解意见，该院部分予以采纳。反诉被告的辩解意见，该院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、、、项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告吕玉琴返还原告湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局所有的位于吉首市新桥路11号州社保局5号门面，限本判决生效后十日内履行完毕；被告吕玉琴赔偿占有位于吉首市新桥路11号州社保局5号门面期间，原告湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局的损失，损失金额从2016年5月1日起按每天51.79元的标准计算至被告吕玉琴返还吉首市新桥路11号州社保局5号门面时止；驳回原告湘西土家族苗族自治州社会保险管理服务局的其他诉讼请求；驳回反诉原告吕玉琴的诉讼请求。案件受理费50元，反诉费25元，共计75元，由被告吕玉琴承担。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：上诉人是否应将涉案门面返还给被上诉人及赔偿被上诉人的损失。2015年4月20日签订的《门面租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；”。本案中，该租赁合同签订后，上诉人按约履行了承租人的义务，行使了承租权，而被上诉人也按约履行了出租人的义务，行使了出租权；现租赁期限已届满，双方当事人的债权已经按约履行，因此，该租赁合同权利义务终止。若上诉人欲继续租赁该门面，其前提是被上诉人有继续租赁该门面的意思表示，而现在被上诉人明确表示不再租赁该门面，故上诉人主张的续租权及续订租赁合同的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物…”，双方当事人签订的租赁合同期间已届满，因此，上诉人应当返还涉案门面给被上诉人。另外，因双方当事人签订的租赁合同自租赁期届满时已终止，在此之后，上诉人使用涉案门面无合法的依据，其行为妨害了被上诉人对该门面的使用，且给被上诉人造成了损失，故上诉人构成对被上诉人物权的侵害，应当承担赔偿责任。一审法院以上诉人交付的日租金51.79元为基数，判决其赔偿被上诉人自2016年5月1日起至其搬离期间的损失，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人吕玉琴上诉理由不成立，本院对其提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕玉琴负担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  张安成审判员  田竺青二〇一七年四月二十六日书记员  张 艺附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……