广东省潮州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤51民终333号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：潮州市澜瑞商务宾馆有限公司，住所地潮州市枫溪池湖村沙坝路34号（1-9层）。法定代表人：余景强。委托诉讼代理人：吴健生，系广东建升律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽龙，系广东建升律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杨利源，男，1964年2月6日出生，汉族，住潮州市枫溪区。委托诉讼代理人：冯洽文，系广东道洽律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁有生，系广东道洽律师事务所律师。原审第三人：柯宗爱，男，1967年4月5日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人潮州市澜瑞商务宾馆有限公司因与上诉人杨利源、原审第三人柯宗爱租赁合同纠纷一案，不服广东省潮州市枫溪人民法院（2015）潮枫法民初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潮州市澜瑞商务宾馆有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持潮州市澜瑞商务宾馆有限公司诉讼请求，即杨利源收取柯宗爱的水、电押金30,000元和最后一个租赁年度的租金人民币584,775元交付给潮州市澜瑞商务宾馆有限公司（二项合共人民币614,775元）、杨利源赔偿潮州市澜瑞商务宾馆有限公司装修租赁场地开设旅店的系列经济损失4,536.936.13元。3.驳回杨利源反诉请求，即是判决驳回潮州市澜瑞商务宾馆有限公司支付杨利源每年508,500元的场地占用费。事实和理由：租赁合同无效是杨利源故意隐瞒该租赁场地没有任何法律手续，系违章建筑的事实，蒙骗柯宗爱与杨利源签订租赁合同。在签订租赁合同时，柯宗爱不可能预见到租赁场地系违章建筑事实，也就不存在承租人未尽合理审查义务，合同无效过错应由杨利源承担全部责任。潮州市澜瑞商务宾馆有限公司提供了沙、石、水泥等大量单据以及工程设计图纸等证据，足以证明对于有争议的内墙体及消防水池为潮州市澜瑞商务宾馆有限公司砌建的事实。潮州市澜瑞商务宾馆有限公司提供了租赁合同、部分银行汇款凭证等，足以证明杨利源收取了承租方水、电押金30,000元和最后一个租赁年度的租金584,775元的事实。一审无视杨利源拆除潮州市澜瑞商务宾馆有限公司水表的事实，判决要求按每年508,500元支付场地占用费，明显有失公允，严重损害潮州市澜瑞商务宾馆有限公司的合法权益。杨利源辩称，由杨利源承担全部责任没有事实依据，杨利源无过错，即使杨利源应当承担过错，至多只承担次要责任，由柯宗爱或潮州市澜瑞商务宾馆有限公司承担主要责任。一审对内墙、抹灰工程、消防水池等工程争议认定正确。柯宗爱没有缴付最后一个租赁年度租金和水、电押金。一审判决支付场地占用费正确。水表问题是拒付租金和提起诉讼的借口。杨利源上诉请求：1.撤销一审判决第三项即杨利源于判决发生法律效力之日起五日内支付还潮州市澜瑞商务宾馆有限公司的装修款现值2,574,518.24元，依法改判杨利源承担次要责任，支付潮州市澜瑞商务宾馆有限公司772,355.47元；2.由潮州市澜瑞商务宾馆有限公司承担相应的诉讼费用。事实和理由：签订租赁合同时杨利源已明确告知柯宗爱租赁场所没有产权证书，即使柯宗爱否认告知，2010年9月26日枫溪区池湖村委会出具《场所使用证明》之日起，柯宗爱就应当明确清楚涉案租赁场所没有权属证书等相关手续。即使杨利源存在过错，也只需对2010年9月26日之前的损失承担责任，之后均应由柯宗爱自行承担。一审法院在认定潮州市澜瑞商务宾馆有限公司对合同无效应负次要责任的情况下，却没有判决潮州市澜瑞商务宾馆有限公司对装修款现值2,574,518.24元承担相应的责任份额是错误的。应在确认杨利源承担次要责任的基础上，按杨利源的该责任份额判决杨利源应承担装修款现值2,574,518.24元的相应份额。潮州市澜瑞商务宾馆有限公司辩称，以上诉状为答辩理由。潮州市澜瑞商务宾馆有限公司向一审法院起诉请求：1.确认2010年9月1日杨利源与柯宗爱就坐落潮州市枫溪区绿××综合楼××场地（××建筑物）××池湖村××（××）订立的租赁合同无效。2.杨利源将根据上述合同收取柯宗爱的水、电押金30,000元和最后一个租赁年度的租金人民币584,775元交付给潮州市澜瑞商务宾馆有限公司。（二项合共人民币614,775元）；3.杨利源赔偿潮州市澜瑞商务宾馆有限公司装修上述租赁场地开设旅店的一系列经济损失。杨利源向一审法院反诉请求：1.解除杨利源和柯宗爱于2010年9月1日签订的《源兴居第一幢综合楼租赁合同书》；2.潮州市澜瑞商务宾馆有限公司立即腾退出位于潮州市××路源兴居第一幢综合楼的场地；3.柯宗爱向杨利源支付上述场地租金人民币169,500元（自2015年11月1日起暂计至2016年2月28日，以后按相同标准另计至判决确定解除合同日止，解除合同后至实际腾退日止按同等标准计付场地使用费）；4.柯宗爱向杨利源支付逾期付款滞纳金（按未付还一年租金总金额508,500元每日1%计，自2015年11月1日起计至判决确定解除合同日止，解除合同后至实际腾退日止按未付还场地使用费总额每日1%计）；5.潮州市澜瑞商务宾馆有限公司对第3、4项承担连带清偿责任；6.本诉和反诉费用由潮州市澜瑞商务宾馆有限公司和柯宗爱承担。一审法院认定事实：2010年9月1日，杨利源和柯宗爱签订一份《源兴居第一幢综合楼租赁合同书》，约定：杨利源将位于潮州市××路源兴居第一幢综合楼总面积为5500平方米的场地（含建筑物）出租给柯宗爱使用；租赁期限为自2010年9月1日至2021年10月31日（其中2010年9至10月为装修期，减免此2个月租金）；租金分为3期，首期5年2个月，自2010年9月1日至2015年10月31日止，但实际按5年收取租金，每年租金450,000元，第二期3年，自2015年11月1日至2018年10月31日，每年租金508,500元，第三期3年，自2018年11月1日至2021年10月31日，每年租金584,775元，水电押金30,000元；合同还约定其他等条款。2011年3月18日，潮州市世际大酒店有限公司成立，住所为广东省潮州市枫溪池湖村沙坝路34号（1-9层），公司注册资金为500,000元，由柯宗爱和佘景强共同出资，2015年8月19日柯宗爱将所持有的潮州市世际大酒店有限公司股份转让给林时忠，并辞去在该酒店的一切职务，2015年9月15日经潮州市工商行政管理局核准将潮州市世际大酒店有限公司变更为潮州市澜瑞商务宾馆有限公司，潮州市澜瑞商务宾馆有限公司的住所为广东省潮州市枫溪池湖村沙坝路34号（1-9层）。杨利源和柯宗爱签订合同后，杨利源依约将租赁场地交付使用，柯宗爱以潮州市世际大酒店有限公司名义已支付截止2015年10月30日前的租赁场地费用；柯宗爱接到讼争标的物后进行装修，经委托广东天粤工程造价咨询有限公司进行评估，潮州市澜瑞商务宾馆有限公司（原系潮州市世际大酒店有限公司）室内装修、设备实施、室内水、电工程造价鉴定得出的鉴定原值为4,890,277.32元（其中工程内容无争议为4,466,313.39元，有争议部分423,963.39元），鉴定现值为2,948,560.19元（其中工程内容无争议为2,574,518.24元，有争议部分374,041.95元）。对潮州市澜瑞商务宾馆有限公司室内外装修、设备及相关配套设施（可移动）工程造价鉴定得出的鉴定原值为881,837.67元，鉴定现值为257,641.94元。一审法院认为，讼争的焦点有：1.潮州市澜瑞商务宾馆有限公司的主体是否适格。2.柯宗爱与杨利源所签订的《源兴居第一幢综合楼租赁合同书》是否有效。3.广东天粤工程造价咨询有限公司所作出的评估结论是否可作为依据。1.关于潮州市澜瑞商务宾馆有限公司的主体是否适格问题，本案柯宗爱与杨利源所签订《源兴居第一幢综合楼租赁合同书》后，将该场地用于开办潮州市世际大酒店有限公司，2015年9月15日经潮州市工商行政管理局核准将潮州市世际大酒店有限公司变更为潮州市澜瑞商务宾馆有限公司，故潮州市澜瑞商务宾馆有限公司的主体是适格。2.柯宗爱与杨利源所签订的《源兴居第一幢综合楼租赁合同书》是否有效，本案位于潮州市××路源兴居第一幢综合楼（共九层），系杨利源投资所建，该综合楼没有依法取得施工许可证，依照《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款的规定，杨利源投资所建的该综合楼不能出租，故柯宗爱与杨利源所签订的《源兴居第一幢综合楼租赁合同书》无效，杨利源对此应负主要责任，承租人在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任，承租人因合同取得的财产，应当予以返还，并支付占用该财产期间的占用费，占用费可参照双方约定的标准支付，杨利源应因承租人房屋装修损失按现价值（无争议为2,574,518.24元）赔偿承租人，对有争议部分，承租人所提供的证据不足以证明其主张，不予支持；对室内外装修、设备及相关配套设施（可移动），由于杨利源已明确不接受该财产，承租人应自行搬走。柯宗爱与杨利源所签订《源兴居第一幢综合楼租赁合同书》后，将该场地用于开办潮州市世际大酒店有限公司，后又变更为潮州市澜瑞商务宾馆有限公司，故潮州市澜瑞商务宾馆有限公司应承担和享有上述的权利和义务。柯宗爱已将其股份转让给林时忠，故不承担和享有本案的权利和义务。3.广东天粤工程造价咨询有限公司作出的评估结论是否可作为依据。广东天粤工程造价咨询有限公司作出的评估结论后，潮州市澜瑞商务宾馆有限公司、杨利源均两次提出异议，广东天粤工程造价咨询有限公司对此均作出复函，且潮州市澜瑞商务宾馆有限公司、杨利源均没有提供依据予以证明，故广东天粤工程造价咨询有限公司所作出的评估结论可作为定案依据。另外，潮州市澜瑞商务宾馆有限公司请求水、电押金30,000元和最后一个租赁年度的租金人民币584,775元问题，其所提供的证据不足以证明其主张，不予支持。一审法院判决：一、潮州市澜瑞商务宾馆有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内返还杨利源所有的位于潮州市××路源兴居第一幢综合楼的场地；二、潮州市澜瑞商务宾馆有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付还杨利源的场地占用费，计算时间为自2015年11月1日起至移交之日止，按每年508,500元计；三、杨利源应于本判决发生法律效力之日起五日内支付还潮州市澜瑞商务宾馆有限公司的装修款现值2,574,518.24元；四、驳回潮州市澜瑞商务宾馆有限公司的其它诉讼请求；五、驳回杨利源的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费43,096元，反诉受理费10,050元，合计53,146元，由潮州市澜瑞商务宾馆有限公司和杨利源各负担26,573元；评估费72，168.24元，由潮州市澜瑞商务宾馆有限公司和杨利源各负担36,084.12元，上述两项杨利源负担的受理费16,523元、评估费36,084.12元已由潮州市澜瑞商务宾馆有限公司自愿代为垫付，杨利源应于判决发生法律效力之日起十日内迳付还潮州市澜瑞商务宾馆有限公司。二审中，潮州市澜瑞商务宾馆有限公司向本院提交了1份柯宗爱个人活期明细查询记录、1份柯宗爱银行卡客户交易查询／打印记录、2张收款收据，拟证明潮州市澜瑞商务宾馆有限公司向杨利源支付租赁场地“源兴居”一幢场地租赁费用、尾年租金及水、电押金3万元等。杨利源向本院提交了2张照片，拟证明租赁场所搭建物存在严重安全隐患、作为一个情况反映。本院依法组织当事人进行了质证。杨利源对柯宗爱个人活期明细查询记录质证认为不是一审举证期间提交的证据，只有第一页和最后一页有银行印章，其他页真实性存疑；对柯宗爱银行卡客户交易查询／打印记录质证认为金额与潮州市澜瑞商务宾馆有限公司要证明的金额不符，柯宗爱之前是通过其个人账户支付租金，即使转账金额为真，也是支付租金。按照潮州市澜瑞商务宾馆有限公司上诉状称述，最后一年的租金及水电押金均应在杨利源交付租赁场地前支付，此后的转账记录均不能证明潮州市澜瑞商务宾馆有限公司要证明的内容；对收款收据质证认为杨利源收取租金均出具收据给柯宗爱，需提供杨利源的收据。潮州市澜瑞商务宾馆有限公司对照片质证认为无法证明其要证明的事实，与本案没有关联性。本院审理查明，潮州市澜瑞商务宾馆有限公司提供的柯宗爱个人活期明细查询记录、柯宗爱银行卡客户交易查询／打印记录、收款收据属逾期提供的证据，但上述证据与案件基本事实有关，为潮州市澜瑞商务宾馆有限公司认可的对己方不利证据，本院已予以训诫，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，应当采纳。杨利源提交的照片属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新证据，但与本案争议事实无关，不予采纳。另查明，2010年9月1日，杨利源和柯宗爱签订《源兴居第一幢综合楼租赁合同书》，约定：杨利源将位于潮州市××路源兴居第一幢综合楼总面积为5500平方米的场地（含建筑物）出租给柯宗爱使用；租赁期限为自2010年9月1日至2021年10月31日（其中2010年9至10月为装修期，减免此2个月租金）；租金分为3期，首期5年2个月，自2010年9月1日至2015年10月31日止，但实际按5年收取租金，每年租金450,000元，第二期3年，自2015年11月1日至2018年10月31日，每年租金508,500元，第三期3年，自2018年11月1日至2021年10月31日，每年租金584,775元，水电押金30,000元；未经杨利源同意，不得进行转租或赠与他人，否则一切责任经济和法律责任均由柯宗爱承担；合同还约定其他等条款。2011年3月11日，《股东决定书》明确由柯宗爱出资，委派林日升为监事。2011年3月18日，潮州市世际大酒店有限公司成立，住所为广东省潮州市枫溪池湖村沙坝路34号（1-9层），公司注册资本、实收资本均为500,000元，类型为有限责任公司（自然人独资），股东为柯宗爱，法定代表人为柯宗爱。2015年3月18日，潮州市世际大酒店有限公司法定代表人为余景强。2015年8月18日，潮州市世际大酒店有限公司类型变更为有限责任公司（自然人投资或控股），股东变更为余景强、柯宗爱。2015年8月27日，潮州市世际大酒店有限公司股东变更为余景强、林时忠。2015年9月15日，潮州市世际大酒店有限公司名称变更为潮州市澜瑞商务宾馆有限公司。租赁期间，柯宗爱以“柯宗爱”名义向杨利源交纳租金。本院认为：本案系租赁合同纠纷，应依据合同相对性确定诉讼主体。潮州市澜瑞商务宾馆有限公司上诉主张杨利源与柯宗爱签订的租赁合同无效的过错责任由杨利源承担等，杨利源上诉主张柯宗爱自行承担2010年9月26日后一切损失的责任、即使合同无效只应承担次要责任等，经查，租赁合同出租方为杨利源、承租方为柯宗爱，柯宗爱以“柯宗爱”名义向杨利源交纳租金，实际履行租赁合同义务，柯宗爱与潮州市澜瑞商务宾馆有限公司系不同法律主体，且本案不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定情形，一审本诉诉讼主体不适格、反诉诉讼主体不适格，均应裁定驳回起诉，由当事人另行主张权利。杨利源上诉主张由潮州市澜瑞商务宾馆有限公司承担相应的诉讼费用等，根据《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”规定，评估费用72，168.24元应由潮州市澜瑞商务宾馆有限公司负担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省潮州市枫溪人民法院（2015）潮枫法民初字第247号民事判决;二、驳回潮州市澜瑞商务宾馆有限公司的起诉;三、驳回杨利源的起诉。一审案件本诉受理费43,096元，退还一审原告潮州市澜瑞商务宾馆有限公司；一审案件反诉受理费10,050元，退还一审反诉原告杨利源；上诉人潮州市澜瑞商务宾馆有限公司预交的二审案件受理费43,096元予以退还；上诉人杨利源预交的二审案件受理费43,096元予以退还；评估费72,168.24元，由一审原告潮州市澜瑞商务宾馆有限公司负担。本裁定为终审裁定。审 判 长  沈国斐审 判 员  李照雄代理审判员  林修佳二〇一七年十二月八日书 记 员  张子鋆