山西省运城市盐湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0802民初106号
原告（反诉被告）：原向斌，男。
委托诉讼代理人：马跟庆，山西旭辰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王升飞，男。
被告（反诉原告）：闫俊燕，女。
以上二被告的委托诉讼代理人：董明霞，山西法实威律师事务所律师。
原告（反诉被告）原向斌诉被告（反诉原告）王升飞、闫俊燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后于2015年6月18日作出（2014）运盐民初字第2548号民事判决，判后，原告原向斌不服，向运城市中级人民法院提起上诉，运城市中级人民法院于2015年12月9日作出（2015）运中民终字第1637号民事裁定，撤销本院（2014）运盐民初字第2548号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告原向斌及其诉讼代理人马跟庆、被告王升飞、被告王升飞、闫俊燕的诉讼代理人董明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告原向斌向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》无效；被告返还房屋租金170000元及押金30000元。事实与理由：原告因开办圆梦教育辅导部于2014年8月与被告签订了期限为1年的房屋租赁合同，交付租金170000元，押金30000元。租赁不久，因下水道堵塞被停水，造成原告长达8、9天没有水可用。被告还常因琐事在原告处吵闹，严重干扰了正常的教学秩序。为保证教学质量，原告于2014年10月1日搬离被告房屋，被告乘机更换房屋钥匙，强行收回房屋。由于被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证，根据法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效，被告因该合同收取的租金及押金应予以返还。
被告王升飞、闫俊燕辩称，被告与原告于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律强制性规范，应为合法有效；原告已构成了违约，被告不应返还租金170000元及押金30000元，应驳回原告的诉讼请求；退一步讲，就算该租赁合同无效，原告实际占用房屋的租金为189951元。2014年8月8日合同签订之日至2015年7月3日开始修理装修，37间房屋占用时间为10个月零25天，年租金为200000元，实际占用37间房屋租金为180570元。2015年7月3日被告将原告遗留财产全部归于一个房间至2017年3月27日，实际占用一间房屋时间为20个月零24天，实际占用一间房屋房租为9381元。原告支付的200000元房租扣除原告实际占用租赁费189951元，被告应返还的是10049元。
反诉原告王升飞、闫俊燕向本院提出反诉请求：要求反诉被告赔偿被损坏的财产价值58638元。事实与理由：2013年8月8日反诉原告王升飞与反诉被告原向斌签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于盐湖区贺村铺二巷15号如家公寓1-5层共37间房出租给反诉被告开办圆梦智力开发服务部，期限2013年8月8日至2014年8月8日，租金200000元，押金30000元，合同终止且反诉被告按房屋及附属设施、设备现状向反诉原告移交房屋或反诉原告验收好后押金一次性退还。2014年8月8日至2015年8月8日，反诉原告王升飞与反诉被告续签了一年的《房屋租赁合同》，租金额为200000元，因上一年房屋损坏严重，押金提高至50000元，但反诉被告只交纳了房租及押金共200000元，在合同履行过程中，反诉被告私自搬离出租屋，且对出租屋损毁严重，反诉原告对损坏的租赁房财物进行拍照列单，并找装修公司进行维修。
反诉被告原向斌辩称，1、反诉被告2014年10月1日暂时从出租房屋撤出时所有的设施都是完好的，不存在损坏的现象。2、反诉原告在反诉被告撤出之后，在原一审陈述其是在2014年11月24日将门锁更换，致使反诉被告不能进入房屋，此后房屋在反诉原告的控制和管理之下，至于房内的设施后来是否损坏，以及损坏的原因，反诉被告一概不知，也与反诉被告无关，所以应当依法驳回反诉原告的反诉请求。
原告原向斌为支持其主张提供如下证据：
1、2014年8月8日原、被告签订的房屋租赁合同，拟证明双方之间的房屋租赁关系，租赁期限为一年，即2014年8月8日至2015年8月8日，年租金200000元，押金50000元，原告已经支付了押金30000元。
2、收条四张，拟证明2013年8月28日，被告王升飞收取原告原向斌房屋押金30000元，二被告分别于2014年8月15日、2014年9月20日、2014年9月23日收取原告的房屋租金170000元。
3、原告开办圆梦智力开发服务部的营业执照，拟证明该服务部的法定代表人是原告原向斌。
4、麻治立、赵志结、任永霞、赵峰、卢勤、岳保锁、张森、张小乱证人证言，拟证明被告出租给原告的房屋在2014年8月份，房屋下水道堵塞，房屋停水了十多天，是原告自费修好的，被告经常在原告的培训班吵闹。
5、照片4张，拟证明2014年11月份，被告强行将原告租赁房屋大门门锁更换，使得原告及其师生无法进入学校使用房屋。
6、二审庭审笔录，拟证明被告在二审期间承认他是于2014年10月1日将门锁更换。一审庭审时，被告也承认过。另外本案在二审期间，原告才发现被告出租的房屋没有取得建设工程规划许可证，根据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该合同应依法认定为无效。
7、证人赵志结出庭证言，拟证明被告出租的房屋出现质量问题，不能正常使用；被告经常到教学场所进行吵闹，影响教学秩序，原告在这种情况下，才暂时搬离房屋；在原告搬离时房屋的设施是完好无损的；在原告搬离之后被告擅自将房屋大门门锁进行更换，致使原告不能正常使用房屋。
被告对原告的证据发表质证意见为：对证据1没有异议，但需要补正，在此合同之前的2013年8月8日至2014年8月8日双方就签订了租赁合同，合同的第11条约定严禁在墙上乱涂乱画，乱钉钉子，否则原告要负责维修。如果拒不修复，被告有权扣除相应的押金。原告提供的合同的第4条规定，合同终止，原告按照房屋附属设施、设备现状，向被告移交，被告验收后，如果设备完好，予以移交。对证据2的真实性没有异议，但原、被告在2013年就有租赁关系。对证据3没有异议。对证据4证人证言，证人没有出庭不能进行质证，不能作为证据使用。对证据5照片的来源无法确定，无法证明被告更换锁的事实。对证据6二审庭审笔录，被告的房屋一共6层，被告居住在6层，原告租赁了1到5层，原告没有告知被告撤离，现场一片狼藉，被告害怕自己的财产丢失，才把大门锁更换，但是原告所占的37间房屋的钥匙仍然由原告保管，37间房屋内还遗留有原告的财产。在2014年11月24日被告收到法院传票后，原告要求解除合同，被告才将大门锁更换，于2015年6月20日，被告找人把原告占用的房间门锁别开，对里面的财产以及遗留的问题、房屋损毁的情况进行了录像。2015年7月3日，被告对房屋进行重新装修，才将原告占用的37间房屋的门锁全部进行更换，把37间房屋内原告遗漏的财物集中到一个房间。对证据7出庭证人证言，证人证实原告搬离时设施完好无损，与事实不符；证人无法证实因为环境的问题，也就是吵闹、下水道问题造成原告搬离的事实；被告是在2014年11月24日接到法院的传票，为了安全被告将大门锁更换；证人也证实原告还有东西放在出租房，被告要求原告承担占有房屋的事实是有依据的。
被告王升飞、闫俊燕提供如下证据：
1、2013年8月8日，双方签订的房屋租赁合同，拟证明原告从2013年8月8日开始租赁被告房屋。
2、2014年8月8日，双方签订的租赁合同后面附的财产清单及财产照片，拟证明被告将租赁房屋的财产交由原告使用、管理。
3、土地证，拟证明土地使用权人为王升飞。
4、照片4张，原告搬离租赁房屋遗留的财物及未拆卸的广告牌，拟证明截止现在原告仍占有该房屋。
5、关于租赁费的计算陈述：原告实际占用房屋的租赁费189951元，第一部分是2014年8月8日合同签订之日至2015年7月3日被告开始装修房屋，时间是10个月25天，房间是37间房屋，年租金20万元，该阶段内房租为180570元；第二部分从2015年7月3日被告将原告遗留的财产归到一个房间至今2017年3月27日，实际占用一间房屋的时间为20个月24天，租赁费9381元。
6、被告在2015年6月20日对原告租赁的如家公寓房屋的毁损情况拍摄的视频资料（当庭播放），拟证明原告搬走后房屋设施丢失及毁损的情况；房间到处遗留原告的财产，被褥、厨房用品等；原告所租赁的房门口广告牌没有摘除。
7、2015年7月2日房屋装修合同一份及维修清单、收据3份，拟证明被告找装修公司对如家公寓进行维修，花费56438元。
8、拆卸广告牌的收据，拟证明被告找人拆卸广告牌花费1800元。
9、雷国民收据，拟证明如家公寓让雷国民拍摄视频资料花费200元。
10、证人雷国民出庭证言，拟证明被告的出租房屋有毁损及拍摄视频资料花费200元。
原告对被告提供的证据发表质证意见为：对证据1、2合同的真实性没有异议，但是由于被告出租的房屋没有取得建设工程规划许可证，根据相关司法解释规定，该两份合同均为无效合同。对证据3的真实性没有异议。对证据4的真实性没有异议，但是照片上面的财物是因为被告在租赁期间擅自更换大门门锁致使原告无法进入租赁房屋所造成的。对被告关于租赁费的陈述，被告是在原告2014年10月1日暂时搬离租赁房屋后起诉之前，就将大门门锁更换，致使原告不能使用租赁房屋，事实上已将房屋收回，所以被告要求原告再支付此后的房租没有事实依据和法律依据。被告的土地证显示的是城镇房屋，城镇房屋是必须取得规划许可证才可以出租，这足以说明这两份合同是无效的。对证人证言，雷国民拍摄的时间是在原告搬离房屋，且被告已将门锁更换半年之后，房屋设施有损坏以及损坏的原因，从雷国民的证言中不能证实。另外雷国民的证言与被告当庭陈述是矛盾的，被告当庭陈述37间房屋的钥匙是由原告掌控的，但雷国民说房屋全是由被告打开的，房屋的钥匙全在被告处，不在原告跟前。对被告提供的装修合同，真实性有异议，签订合同的对方没有到庭，另外合同的签订的时间也是在被告换锁7个月之后，也不能证明物品的损害是原告造成的。对被告提供的拆除广告牌费用收据，该收据不属于国家正式发票，不符合法定形式要件。原告当时是暂时搬离，并不是解除合同，原告的广告牌还是准备继续使用的，被告擅自将广告牌予以拆除，这不仅是违约行为，也是严重的侵权，应当赔偿由此而给原告造成的损失，原告现保留该项权利。对于雷国民出具的收据也不是国家正式收据，不符合法定形式要件。视频资料，也是在被告擅自更换门锁7个月之后，房屋已经由被告实际控制，原告根本不能进入，至于设施是否有损坏与原告没有任何关系，房间里当时还存放原告的部分财产，但这恰恰证明原告还准备继续使用该房屋，所以这些物品并没有搬走，只是因为被告单方面换锁后合同已无法履行，物品无法取出。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年8月8日被告王升飞与原告原向斌签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于盐湖区贺村铺二巷15号如家公寓1-5层共37间房出租给原告，期限2013年8月8日至2014年8月8日，租金200000元，押金30000元。2014年8月8日至2015年8月8日，被告王升飞与原告续签了一年的《房屋租赁合同》，租金为200000元，押金50000元，合同终止且原告按房屋及其附属设施、设备现状向被告移交或由被告验收完好后一次性退还押金。原告实际交纳了房租170000元及押金30000元。合同中附有财产清单。合同履行过程中，双方发生纠纷，原告于2014年11月19日诉至本院。被告庭审中称收到法院应诉手续（2014年11月24日）后才发现原告搬走，故将房屋门锁更换。
同时查明：原告尚有部分物品在被告一间房屋内。原、被告至今未办理移交房屋物品手续。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。
关于原告要求返还租金170000元的问题。原告没有证据证明被告更换租赁房屋大门锁的时间为起诉（2014年11月19日）之前，被告认可于2014年11月24日将房屋门锁更换，应确认被告更换门锁的时间为2014年11月24日。被告更换门锁后致使原告无法占用租赁房屋，但原告还有部分物品尚在涉案房屋中，被告将原告物品归置于一个房间，故原告占用租赁房屋37间的期间为2014年8月8日至2014年11月24日；从2014年11月25日起原告继续占用被告1间房屋至今，鉴于原告发回重审时于2016年2月26日变更诉讼请求为确认租赁合同无效及返还租金，该1间房屋的占用使用费应计算至此时。根据房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持的规定，原告原向斌应按照合同约定的租金标准200000元向被告支付占用租赁房屋期间的使用费，原告占用37间房屋的使用费为58088元，占用1间房屋的使用费为6755元，共64843元。被告收取了原告170000元租金，剩余105157元，被告王升飞应向原告返还。
关于原告要求返还押金30000元及被告要求原告赔偿被损坏的财产价值58638元的问题。由于原告未向被告办理移交房屋物品手续，被告现主张涉案房屋有损坏，原告不能证明其搬离房屋时房屋设施无损坏及减少、且已将房屋恢复原状，被告提供的证据亦不足以证明装修费用是花费在房屋物品清单中的设施维修上，对此双方都有过错，鉴于双方约定押金50000元是对租赁房屋设施完好的保证，50000元原告按照过错程度应承担40000元，被告承担10000元，因此原告除了已支付的30000元押金外还应向被告支付10000元。
对于被告拆除原告悬挂的广告牌花费的1800元，因原告悬挂的广告牌应自行拆除，拆除费用1800元应由原告负担。
因合同具有相对性，被告闫俊燕并非租赁合同的权利、义务人，故原向斌起诉闫俊燕及闫俊燕反诉原向斌均无事实和法律依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告原向斌与被告王升飞签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告王升飞于本判决生效后十五日内返还原告原向斌房租105157元；
三、反诉被告原向斌于本判决生效后十五日内支付反诉原告王升飞11800元；
以上二、三项相抵后，被告王升飞支付原告原向斌93357元。
四、驳回原告原向斌的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告王升飞、闫俊燕其他反诉请求。
如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4400元，反诉费用633元，共计5033元由原告原向斌负担1957元，被告王升飞负担3076元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审 判 长 赵 萍
代理审判员 谢继琴
人民陪审员 王俊花
二〇一七年四月十四日
书 记 员 续莎莎