广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第356号
上诉人（原审被告）：清远市清城区华禧新村房地产有限公司。
法定代表人：郭炳林，总经理。
委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈日辉。
被上诉人（原审原告）：陈日勤。
上述两原告的共同委托代理人：郭庭佳、何永昌，广东金亚律师事务所律师。
上诉人清远市清城区华禧新村房地产有限公司（以下简称华禧新村公司）因与被上诉人陈日辉、陈日勤房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月6日，陈日辉、陈日勤与华禧新村公司签订一份《商品房买卖合同》，约定陈日辉、陈日勤向华禧新村公司购买位于清远市清城区东城街道办事处青云居委会星光大道三号黄金海岸华庭的*号楼*梯*层*号房屋，建筑面积86.74平方米，套内面积65.41平方米,房屋总价款为357296元。
合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”补充协议第7条约定“买卖双方同意将广东省商品房买卖合同第十五条修改为：（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后300个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理房地产权证。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证，则出卖人按买受人已付房价款的百分之零点二向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的房地产权证；（2）本条第（1）款所述出卖人的责任是指没有申请确权或申请确权的资料不齐全或没有达到确权条件。除此之外，出卖人不承担任何责任。”合同签订后，陈日辉、陈日勤付清了房屋总价款357296元。
2012年1月2日，陈日辉到华禧新村公司处办理收楼手续，领取了房屋钥匙，签订了前期物业管理服务协议。
2013年1月24日，陈日辉、陈日勤所购房屋所处的座楼房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。
2014年7月8日，陈日辉、陈日勤所购房屋办理了房地产权证，登记至陈日辉、陈日勤名下。对于办理房屋权属证书交产权登记机关备案的情况，华禧新村公司表示其已于2013年1月将办理涉案房屋权属证书的相关资料交产权机关备案，但是无提供相关证据证实。
原审诉讼中，华禧新村公司提出合同约定按已付购房款每日万分之三计算违约金过高，要求以涉案房产租金标准调低违约金。华禧新村公司提供了其自行委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商品房市场租金估价的评估报告书，评估确定陈日辉、陈日勤所购房产的年租金为12074元。陈日辉、陈日勤认为该评估报告书是华禧新村公司单方委托，且租金与本案无关联性，故对该评估报告书不予认可。
陈日辉、陈日勤原审的诉讼请求为：1、判令华禧新村公司支付逾期交房的违约金45555.24元给陈日辉、陈日勤；2、判令华禧新村公司支付逾期办证的违约金714.59元给陈日辉、陈日勤；3、本案诉讼费用由华禧新村公司承担。
原审法院认为：本案的争议焦点有，1、华禧新村公司将涉案房屋钥匙交付给陈日辉是否可视为华禧新村公司已完成了商品房买卖合同约定的交付义务，即华禧新村公司在本案中是否存在逾期交楼行为，是否构成违约；2、如果华禧新村公司存在逾期交楼违约行为，可否对合同约定的违约金进行调整；3、华禧新村公司是否违反了合同中产权登记的约定，存在逾期办证的违约行为。
对于第一个争议焦点，陈日辉、陈日勤与华禧新村公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，陈日辉、陈日勤已支付全部购房款，华禧新村公司应依约在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付给陈日辉、陈日勤使用。虽然华禧新村公司于2012年1月2日将涉案房屋钥匙交付给了陈日辉、陈日勤陈日辉，但是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中双方当事人在合同中约定交付的商品房应该符合经验收合格的条件，2012年1月2日涉案商品房尚未经过验收合格，因此，虽然华禧新村公司实际已在2012年1月2日将涉案商品房交付给陈日辉，但是其交付却不符合合同的约定，并不能视为其已完成了合同约定的交楼义务。故华禧新村公司虽实际交楼给陈日辉、陈日勤但由于该交付不符合合同约定，仍构成逾期交楼的违约行为，陈日辉、陈日勤有权要求华禧新村公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。
对于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》是双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，华禧新村公司对于其提出的违约金约定标准过高的问题虽然提供了资产评估报告书证明其主张，但是逾期交房造成陈日辉、陈日勤的损失并不是只有租金这单一的损失，同时，华禧新村公司要求以租金标准计算逾期交房违约金法律依据并不充足。在合同有明确约定的情况下，合同当事人的意思自治应受到尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以陈日辉、陈日勤已付房价款的万分之三的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同约定应自合同约定的最后交付期限的第二天2012年1月1日起计算。对于截止时间，虽然华禧新村公司于2012年1月2日已交付房屋给陈日辉、陈日勤陈日辉，但是由于该交付并不符合合同约定，因此，违约金的计算应至涉案商品房经过验收合格之日（2013年1月24日），经计算，逾期交楼违约金为41803.60元（357296元×0.0003×390天）。
对于第三个争议焦点，《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”补充协议第7条约定“买卖双方同意将广东省商品房买卖合同第十五条修改为：（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后300个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理房地产权证。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证，则出卖人按买受人已付房价款的百分之零点二向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的房地产权证；（2）本条第（1）款所述出卖人的责任是指没有申请确权或申请确权的资料不齐全或没有达到确权条件。除此之外，出卖人不承担任何责任。”即华禧新村公司应在涉案商品房交付后300个工作日内向产权登记机关申请确权，并在商品房确权后120天内将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理房地产权证，但是华禧新村公司并无提供任何证据证明其已在商品房交付之日起300个工作日内向产权登记机关申请确权的证据，因此，华禧新村公司将陈日辉、陈日勤所购房屋于2014年7月8日才转移登记至陈日辉、陈日勤名下已违反双方关于产权登记的约定，构成违约，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，华禧新村公司应按陈日辉、陈日勤已付房价款357296元的0.2%向陈日辉、陈日勤支付违约金，经计算，为714.59元（357296元×0.002）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，原审法院判决如下：一、限清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向陈日辉、陈日勤支付逾期交楼违约金41803.60元；二、限清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向陈日辉、陈日勤支付逾期办证违约金714.59元。案件受理费478元，由陈日辉、陈日勤负担39元，清远市清城区华禧新村房地产有限公司负担439元。
上诉人华禧新村公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，并驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由：（一）原审判决认定事实错误。原审判决已经查明“2012年1月2日，陈日辉到被告处办理收楼手续，领取了房屋钥匙，签订了前期物业管理服务协议”，但却认为“仍构成逾期交楼的违约行为”，是前后矛盾、毫无依据的认定。陈日辉收楼时如果认为不符合合同约定条件的，为什么当时不提出异议，甚至拒绝收楼？上诉人认为，被上诉人同意在验收前收楼，是对原合同所约定的收楼条件的变更，该变更合同的行为是双方合意的结果且没有违反法律的强制性规定，是有效的民事行为。而且，被上诉人收楼后，并没有发现不能正常使用的质量问题，没有对被上诉人的合法权益带来实质性的侵害。因此，原审判决认定上诉人违约是毫无依据的。（二）原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，这里的但书“当事人另有约定的除外”是指一些虽然没有转移占有，但也视为房屋交付使用的其他情形。例如，一些返租给开发商的商铺，房屋建成后直接由开发商管理使用，没有交接手续，这类房屋虽然建成后没有对房屋进行转移占有，仍然由开发商使用，但也视为交付使用。原审对该但书的理解，显然是错误的。更何况，本案存在变更了合同内容的情况，原合同约定的交楼条件已被双方所放弃，不再适用。被上诉人的这次诉讼，是对变更合同后的反悔，不但毫无依据，也是违背诚实信用原则的，不应支持。（三）被上诉人于2012年1月2日收楼，虽然比合同约定的时间迟了2天，但其实在合理的时间内，不应作为违约。退一步说，即使这2天构成逾期交付，则被上诉人所请求的违约金也过高，应予调整。因为，即使上诉人逾期交付2天构成违约，则上诉人迟延交楼违约导致被上诉人的直接损失主要表现为涉诉商品房不能及时入住2天所造成的租金损失。对此，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的违约金，可按照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。最高院已明确逾期交付的直接损失实为租金损失。上诉人已委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉诉房屋的市场租金进行评估，月租金为11.6元／平方米，被上诉人的日实际损失仅为33.5元（86.74平方米×11.6元／平方米÷30天）,而其主张的日违约金则为107.1元（357296元×0.0003／天)，确实高于其日实际损失。对于过高的违约金数额，最高人民法院的司法解释已制定了可以减少和减少的标准。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。因此，即使上诉人迟交楼2天构成违约，则违约金应按租金标准予以调整。
被上诉人陈日辉、陈日勤答辩称：（一）上诉人认为原审判决偏袒被上诉人并指责被上诉人不提出异议等行为，被上诉人在原审中已经做了充分的阐述。当时，两被上诉人一起办理收楼手续，在不知情的情况下，就被欺骗了被上诉人陈日辉签名。经过认真考虑，陈日勤是拒绝签字的。因为本案的房屋当时不具备交付条件的。另外针对上诉人刚才补充的上诉理由，补充协议上的条款，被上诉人在一审中认为是格式条款，对相关条款的合法性有异议，即使按照补充协议6.3条，这并没有说其中一个人知道了收楼的情况或签署了相关的材料，其行为能约束到另外一个人。（二）本案需考察上诉人何时具备合法交楼条件。原审时，被上诉人提交了竣工验收备案表，该竣工验收备案表是2013年1月24日形成的。上诉人企图在竣工验收备案之前诱骗被上诉人收楼。原审判决虽然对本案的分析和适用法律方面由遗漏，但判决结果是正确的。上诉人的上诉请求没有依据，应予驳回。
经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，陈日辉与陈日勤是兄妹关系。陈日辉自2012年3月1日起向珠海葆力物业管理有限公司清远分公司交纳了物业服务费。
2013年1月30日，涉案商品房经清远市清城区建筑工程质量监督检测站同意，办理了工程竣工验收备案。
《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
二审庭审中，陈日辉述称，其办理收房手续时有要求华禧新村公司出示竣工验收备案手续。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕华禧新村公司上诉请求的范围进行审理。
关于陈日辉的收房行为能否代表陈日辉、陈日勤的问题。本案中，陈日辉与陈日勤是兄妹关系，共同作为买受人在合同上签字。在陈日辉办完收楼手续之后至本案诉讼发生之前，陈日勤一直未就陈日辉收房行为提出过异议；期间，陈日辉向物业管理公司缴纳物业服务费，陈日勤也未提出异议。加之，合同中没有约定收房手续应由陈日辉、陈日勤共同办理。为此，虽然在办理收楼手续的过程中仅有陈日辉的签名，但华禧新村公司有理由相信是陈日辉、陈日勤共同的意思表示。另外，陈日辉主张其受到欺骗才收楼，但没有证据显示华禧新村公司向陈日辉出示虚假验收资料等情形，其主张明显缺乏事实依据，本院不予采信。
关于华禧新村公司是否构成逾期交楼的问题。根据双方合同第八条的约定，涉案商品房交付期限为2011年12月31日。陈日辉的收房时间为2012年1月2日，超过合同约定的时间2天，华禧新村公司主张此前已向陈日辉、陈日勤发出收房通知，但未能提供证据证明，故应认定华禧新村公司构成逾期交房。华禧新村公司此节上诉，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于华禧新村公司逾期交房的计算截止时间如何确定的问题。根据合同第八条的约定，涉案商品房的交付条件之一是涉案商品房经验收合格。陈日辉作为买受人，在2012年1月2日华禧新村公司不出示有关证明文件或出示证明文件不齐全时，有权按合同约定拒绝收房。但其明知涉案商品房达不到交付条件仍然同意收房，而涉案商品房此后亦经建设等有关单位验收合格并在建设部门办妥竣工验收备案手续，故可视为双方以实际行为变更了合同约定的交房条件，华禧新村公司于2012年1月2日完成了交付义务，其逾期交房的违约金应计算至该日，原审判决此节认定确有不妥，本院予以纠正。
关于合同约定的逾期交房违约金标准是否过高，应否调整的问题。双方合同所约定的逾期交房的违约金标准为按日支付已付房款的万分之三，该约定是双方的真实意思表示，具有法律约束力。华禧新村公司主张该违约金过高，要求按租金标准调整，但其提交的单方委托评估报告并不足以证明合同所约定的违约金过分高于其逾期交房给陈日辉、陈日勤造成的损失，双方所约定违约金也处于合理区间，据此，原审法院对华禧新村公司要求减少违约金的请求不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，华禧新村公司应向陈日辉、陈日勤支付的逾期交房违约金为214.38元（357296元×0.0003／天×2天）。华禧新村公司的上诉主张理由部分成立，对其上诉请求本院予以部分支持。原审判决认定事实部分错误，实体处理部分不当，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第974号民事判决第二项；
二、变更清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第974号民事判决第一项为：限清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向陈日辉、陈日勤支付逾期交房违约金214.38元。
一审案件受理费478元，由清远市清城区华禧新村房地产有限公司负担25元，被上诉人陈日辉、陈日勤负担453元；二审案件受理费956元，由上诉人华禧新村公司负担50元，被上诉人陈日辉、陈日勤负担906元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一五年六月三十日
书 记 员 冯敏静
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。