四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第5052号
上诉人（原审被告）李希宁，女，汉族，1962年6月19日出生，住成都市。
委托代理人柴晓冰，四川时代经纬律师事务所律师。
委托代理人赵旭东，四川时代经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都圣地亚实业集团有限公司。住所地：成都市。
法定代表人叶有生，董事长。
委托代理人钟薇，四川君合律师事务所律师。
委托代理人雷琴，女，汉族，1989年12月21日出生，住四川省，系该公司工作人员。
上诉人李希宁因与被上诉人成都圣地亚实业集团有限公司（以下简称圣地亚公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第5405号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人李希宁的委托代理人柴晓冰，被上诉人圣地亚公司的委托代理人钟薇、雷琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月30日，案外人成都市泰恒置业有限公司（作为甲方、出租方，以下简称泰恒置业公司）与圣地亚公司（作为乙方、承租方）签订《凯乐广场租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于成都市青羊区顺城大街306号“凯乐广场”一至三层房屋租赁给乙方使用；乙方承租的该房屋仅用于商场经营，不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其用途；本合同租赁期为自2013年7月1日起至2016年11月7日止；甲方确保拥有该房屋的所有权；未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该房屋转租给第三方等。泰恒置业公司于2014年9月23日出具《情况说明》一份，载明：泰恒置业公司于2013年10月30日与圣地亚公司签订了《凯乐广场租赁合同》，由圣地亚公司租赁泰恒置业公司所有的成都市青羊区顺城大街306号“凯乐广场”一至三层房屋，租赁期为2013年7月1日到2016年11月7日；因该房屋为家居卖场，经双方协商一致，泰恒置业公司同意圣地亚公司将该租赁合同所涉房屋对外转租，该同意溯及至租赁期限开始时，即2013年7月1日；但转租后只能作为家具卖场，转租租赁期不得长于租赁合同约定的租赁期，转租合同相应法律责任由圣地亚公司自行承担，与泰恒置业公司无关，圣地亚公司仍按租赁合同约定向泰恒置业公司履行相应全部责任。
2013年5月29日，圣地亚公司、李希宁签订《租赁合同》一份，主要约定：圣地亚公司现有欧典（商场、店、馆）2楼3号建筑面积227平方米的场地，另加公摊139.13平方米，合计营业面积366.13平方米，圣地亚公司出租给李希宁使用；租赁使用期自2013年7月1日起至2015年6月30日止；李希宁在该场地从事家具、建材类产品经营，品牌名称为“欧莱思特”；租金（含公摊）为每月105.40元／平方米，李希宁所租用面积（含公摊）所缴纳费用统称租摊费，月租摊费38?590元，每月缴纳一次，李希宁需在每月25日至30日期间缴纳下阶段租金；李希宁应缴纳的质量保证金为38?590元，该保证金在李希宁退场并且所售产品在三包期满无任何质量投诉和违约前提下，合同期满一年后无息返还；李希宁租赁区域内的照明用电，电费由李希宁承担，李希宁按月向圣地亚公司支付，具体支付时间以圣地亚公司具体查表核算通知为准；李希宁所经营品牌入驻圣地亚公司商场后，除了对所代理的品牌宣传和推广外，还应无条件配合圣地亚公司对整个商场的促销及其它宣传活动，并承担相应比例的费用；李希宁若要在租赁期内终止合同，必须提前90天以书面申请形式告知圣地亚公司，并取得圣地亚公司书面回复后方可生效；李希宁在合同期内单方面终止合同，圣地亚公司将不退回任何已付租金、各种费用和保证金，同时追缴进场装修期的租金，并保留向李希宁追讨由李希宁毁约而导致圣地亚公司损失的权利；李希宁拖欠租金或其他费用达30天的，圣地亚公司有权终止合同并责成李希宁五日内撤出商场，如李希宁未在期限内清场的，圣地亚公司可视为李希宁放弃该商铺内物品的所有权，圣地亚公司有权代为清场，并有权向李希宁追偿由此产生的费用，圣地亚公司将不退回任何已付租金、保证金等各种费用，同时李希宁应按当年租金总额的30%向圣地亚公司支付违约金，违约金不足弥补损失的，还应补足损失；备注“免租5个月（2013年7月、8月，2014年1月、5月、6月）”等。同日，圣地亚公司、李希宁签订《﹤租赁合同﹥附件》一份，约定：“欧莱思特”专卖店，为提高产品知名度，加强广告宣传，圣地亚公司每月按18元／平方米收取广告费。
另查明，1.泰恒置业公司系成都市青羊区顺城大道306号2层1号房屋（建筑面积3?106.93平方米）所有权人。
2.2013年6月5日，圣地亚公司出具加盖其公司财务专用章的收据一份，载明：收到“欧莱思特（李女士）”定金5?000元；2013年6月9日，圣地亚公司出具加盖其公司财务专用章的收据一份，载明：收到“欧莱思特（李希宁）”定金15?000元；2013年7月8日，圣地亚公司收到李希宁支付的房租38?590元、质保金18?590元、广告费12?258元，并向李希宁出具收款发票及收据。
3.2013年12月18日，圣地亚公司与案外人成都先锋文化传媒有限公司签订《电视广告发布合同》一份，约定2013年12月1日至2013年12月20日期间“圣地亚欧典家具”电台广告发布事宜，该合同总金额为50?000元。
上述事实有圣地亚公司营业执照、李希宁身份证件、《凯乐广场租赁合同》、《情况说明》、《租赁合同》、《﹤租赁合同﹥附件》、房屋所有权证、收据、发票、《电视广告发布合同》及当事人陈述等证据在案佐证。
李希宁另向原审法院提交“圣地亚实业集团有限公司欧典家具1号馆”于2014年5月27日向“欧莱思特专卖店”发出的《催款通知书》一份，要求李希宁于2014年6月5日前缴纳2013年10月1日至2014年5月31日期间所欠费用，其中场租费231?540元、广告费36?774元、电费819元、质保金20?000元，合计289?133元，逾期未缴纳将于6月5日进行停电。该通知书上加盖“欧典家具内部专用章”，圣地亚公司对该份通知书的真实性不予认可，并陈述至2014年5月李希宁欠缴电费为819元，此后又产生297元电费，李希宁欠付电费共计1?116元。李希宁主张其于2014年6月5日退场，圣地亚公司对此不予认可，主张李希宁在合同期限届满前未与圣地亚公司办理退场交接手续。
圣地亚公司另提交宣传单4份、宣传册2份、活动照片31张，显示内容为欧典家具1、2、3号馆促销活动等广告，其中两份宣传单中出现“欧莱思特”品牌标志及产品介绍。李希宁对上述证据三性均不予认可，并主张李希宁品牌出现的画面过小。圣地亚公司另提交成都市南洋家具有限公司与成都先锋文化传媒有限公司签订的《电视广告发布合同》、成都市南洋家具有限公司与成都市广播电视台签订的《成都市广播电视台广告合作合同》、圣地亚公司向成都市南洋家具有限公司出具的《委托书》、广告播出清单以及交纳广告费的收据和发票，欲证明圣地亚公司委托成都市南洋家具有限公司对欧典家具馆进行广告宣传，李希宁对上述证据与本案的关联性均不予认可。
圣地亚公司在原审中的诉讼请求是：1.判令李希宁支付2013年9月至2014年6月期间未支付的租金及管理费等231?540元，对应滞纳金（按万分之三标准计算至2014年9月10日）17?654.94元，合计249?194.94元，后续滞纳金计算至李希宁支付所有欠款及滞纳金为止；2.判令李希宁支付2014年5月与6月欠缴的电费1?116元及滞纳金31.73元（按万分之三标准计算至2014年9月10日），合计1?147.73元，后续滞纳金计算至李希宁支付所有欠款及滞纳金为止；3.判令李希宁支付2013年7月到2014年6月的租赁广告费用36?774元；4.判令李希宁支付违约金（年租金的30%）138?924元；5.判令李希宁承担本案诉讼费用。原审庭审中，圣地亚公司明确第1项诉请为向李希宁主张租金，圣地亚公司放弃第1、2项诉讼请求中关于租金滞纳金以及电费滞纳金的主张；明确广告费计算标准为：建筑面积227平方米×18元／平方米·月＝4?086元／月。
原审法院认为，圣地亚公司、李希宁作为平等民事主体依法享有自愿订立合同的权利，双方于2013年5月29日在《租赁合同》及《﹤租赁合同﹥附件》上签字、捺印，应当视为双方对合同内容达成合意，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，圣地亚公司、李希宁双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。
上述合同签订后，圣地亚公司依约将涉案租赁场地交付给李希宁使用，李希宁亦应按时向圣地亚公司足额缴纳场地租金，合同约定租赁期为12个月（2013年7月1日起至2014年6月30日止），合同约定免租期5个月，则李希宁应缴纳租金为38?590元／月×（12月－5月）＝270?130元，李希宁仅于2013年7月8日支付过一笔租金38?590元，尚欠付租金270?130元－38?590元＝231?540元，故对圣地亚公司关于李希宁向其支付租金231?540元的主张，原审法院予以支持。至于李希宁关于其已于2014年6月5日退场的主张，李希宁未提交证据予以证明，圣地亚公司对此亦不予认可，仅能确认圣地亚公司起诉时即2014年9月26日李希宁已退场，故李希宁应按合同约定向圣地亚公司缴纳2013年7月1日起至2014年6月30日止的场地租金。对李希宁关于其欠付租金中应当扣除已交的定金及保证金的抗辩意见，原审法院认为，双方在《租赁合同》中并未对定金进行约定，仅约定李希宁应缴纳质量保证金38?590元，则李希宁于2013年6月5日缴纳“定金”5?000元、于2013年6月9日缴纳“定金”15?000元、于2013年7月8日缴纳“质保金”18?590元，应当视为李希宁履行合同义务向圣地亚公司缴纳了质量保证金38?590元，根据《租赁合同》关于“保证金在李希宁退场并且所售产品在三包期满无任何质量投诉和违约前提下，合同期满一年后无息返还”之约定，质量保证金返还时间为合同期满一年后即2015年6月30日，现该质量保证金返还条件尚未成就，故李希宁主张在欠付租金中扣除保证金38?590元的主张，缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。
对圣地亚公司关于李希宁向其支付电费1?116元的主张，原审法院认为，李希宁在庭审中对该费用予以确认，而其庭后提交的《催款通知书》真实性无法核实，且该通知书上载明的电费金额819元系2013年10月1日至2014年5月31日期间产生的，尚未计算2014年6月产生的电费，对李希宁关于欠付电费金额为819元的抗辩意见，原审法院不予采信。根据《租赁合同》中关于电费由李希宁承担的约定，对圣地亚公司关于李希宁向其支付电费1?116元的主张，原审法院予以支持。
对圣地亚公司关于李希宁向其支付广告费36?774元的主张，原审法院认为，圣地亚公司、李希宁双方在合同中未对广告形式进行具体约定，从圣地亚公司提交的《电视广告发布合同》以及宣传单、宣传册、活动照片等证据可以看出，圣地亚公司实际履行了发布广告的合同义务，虽然李希宁对宣传单、宣传册、活动照片等证据不予认可，但上述证据确系欧典家具1、2、3号馆促销活动等广告，且其中两份宣传单中出现了“欧莱思特”品牌标志及产品介绍，虽然李希宁抗辩其品牌出现画面过小，但圣地亚公司对整个场馆所作广告宣传对入驻该场馆的李希宁品牌亦有广告宣传效应，况且广告发布合同中并未约定为李希宁作广告的形式和具体界面尺寸，故李希宁的抗辩并无合同依据，原审法院不予支持。因此，李希宁应当按照合同约定向圣地亚公司支付广告费。根据《租赁合同》及《﹤租赁合同﹥附件》的约定，李希宁应付广告费总额为：建筑面积227平方米×18元／平方米·月×12月＝49?032元，李希宁仅于2013年7月8日支付过一笔广告费12?258元，尚欠付广告费49?032元－12?258元＝36?774元，故对圣地亚公司关于李希宁向其支付广告费36?774元的主张，原审法院予以支持。
对圣地亚公司关于李希宁向其支付违约金138?924元的主张，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，以及《租赁合同》的约定，原审法院认为，李希宁逾期未缴纳租金及其他费用确为违约行为，逾期缴纳租金及其他费用对圣地亚公司来说可能造成的损失主要是资金占用利息损失，本案中合同约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用利息损失，且李希宁明确提出了调整违约金的意思表示，故原审法院依法予以适当调整。鉴于本案圣地亚公司未向法院提交证据证明其实际损失，原审法院根据李希宁的违约情形、违约持续时间等情节，酌情调整逾期未缴租金及其他费用的违约金为138?924元×10%=13?892.40元。
综上，圣地亚公司的部分诉讼请求成立，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决李希宁于判决生效之日起七日内向圣地亚公司支付租金231?540元、电费1?116元、广告费36?774元、违约金13?892.40元，驳回圣地亚公司的其余诉讼请求。
案件受理费7?691元，减半收取3?845.50元，保全费2?650元，共计6?495.50元，由圣地亚公司负担2?000元，李希宁负担4?495.50元。
宣判后，原审被告李希宁不服，向本院提出上诉，请求撤销原判第二项即“李希宁于判决生效之日起七日内向圣地亚公司支付租金231540元”、第三项即“李希宁于判决生效之日起七日内向圣地亚公司支付广告费36774元”，改判李希宁向圣地亚公司支付租金192950元，本案一、二审诉讼费用由圣地亚公司负担。其主要上诉理由是：案涉租赁合同已无法继续履行，李希宁已支付的保证金38590元应用于抵扣租金，抵扣后李希宁实际欠付租金192950元。圣地亚公司未履行广告义务，不应当收取广告费。
被上诉人圣地亚公司答辩称，案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，圣地亚公司已按约交付场地，李希宁应该按约支付租金及广告费。质量保证金退还条件未成就，不应退还。
本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，李希宁支付的保证金38590元是否应直接抵扣租金，李希宁是否应向圣地亚公司支付广告费36774元，是本案在二审中的争议焦点。根据本案已查明的事实，双方在租赁合同中约定由李希宁支付给圣地亚公司的质量保证金为38590元，该保证金的退还条件是在承租方退场并且所售产品在三包期满无任何质量投诉和违约前提下，合同期满一年后无息退还，而本案诉讼中该款的返还条件并未成就，故原审未判决将该款用于抵扣租金并无不当，本院依法予以支持。李希宁关于应将该保证金与租金进行抵扣，其实际只欠付圣地亚公司租金192950元的上诉主张不能成立，本院不予支持。
因圣地亚公司已按租赁合同约定进行广告发布，其有权按合同约定的金额收取广告费。李希宁关于圣地亚公司未履行广告义务，不应当收取广告费的上诉主张，因与本案查明事实不符，本院不予支持。
综上，李希宁的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费1684元，由上诉人李希宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏云霞
代理审判员 王 婷
代理审判员 王 蕊
二〇一五年九月二十日
书 记 员 谢芳明