江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8051号
上诉人（原审原告）：郭毅，男，1963年11月13日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：周科进，江苏京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李阳，江苏京师律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：花开春，男，1960年4月17日生，回族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：徐小明，江苏致明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李月，江苏致明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李华，男，1974年10月22日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：周阳，江苏当代国安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郁旸，江苏当代国安律师事务所实习律师。
上诉人郭毅因与被上诉人花开春、李华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人郭毅上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由如下：1.一审法院认定的事实与判决结果自行矛盾。因涉案地块上约5700平米房屋没有取得建设规划许可，�地系集体土地，故一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》无效，协议无效的法律效力即是自始无效，双方各自返还相应标的。2.一审法院判决认定《房屋买卖协议》无效，仍判定被上诉人不应当返还涉案房屋，没有任何法律依据和事实依据。涉案房屋并非基于上诉人本人意愿交付给被上诉人，上诉人起初为第三人担保，被上诉人为达到霸占上诉人房屋的目的，通过殴打、非法拘禁等方式强迫上诉人签订房屋买卖协议，被上诉人声称转让价格460万，上诉人也从未收到460万元。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。
被上诉人花开春、李华辩称，1.从双方签订合同的目的来看，我方购买的是建筑物本身的财产权，即使没有产权证照，该建筑物也是有产权价值的，即拆迁价值；2.一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，该房屋没有必要返还，因为该房屋已经面临拆迁，该区域出现了很多要求合同无效的情况，在此情形下，我方认为应当按照实际来判断，不能一味的要求返还，双方达成合同是合意性的，经过了主管部门的见证，从诚信公平的角度来看，该房屋没有必要返还。拆迁已经基本上进行完毕了，包括我方的房屋，拆迁已经进入尾声，从维护拆迁的稳定来看，也没有必要返还房屋。一审时，我方也经常与对方进行沟通，但不管是我方还是一审法院要求郭毅进行协商，但郭毅一直不露面，另外，郭毅不是只有这一片厂房，他有很多处厂房，全部起诉了，违反了诚信的基本原则。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
郭毅向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令郭毅与花开春、李华双方签订的《房屋买卖协议》无效，判令花�春、李华将案涉5700平方米的房屋返还给郭毅，诉讼费用由花开春、李华承担。
一审认定事实：本市秦淮区红花街道金家圩58号土地为南京市秦淮区红花街道农业服务中心（以下简称红花街道农服中心）集体所有（非住宅用地）。2004年1月1日，红花街道农服中心与郭毅签订租赁协议约定：一、红花街道农服中心将位于本市秦淮金家圩58号面积12亩的土地租赁给郭毅，郭毅租赁该土地投资建厂，作为生产经营及办公场所；二、租赁期限共计30年，自2004年1月1日至2034年12月31日止。三、租金及租金的缴纳期限约定为：1、郭毅年入库税收达60万元以上，年租金按6500元/亩计算。2、郭毅年入库税收低于60万元，年租金按12000元/亩计算。3、租金每半年付一次，且先付后租，郭毅分别于每年1月8日和7月8日一次性付给红花街道农服中心。四、未经�花街道农服中心同意，郭毅不得擅自改变租赁场地使用用途，不得转租和转借，不得将租赁场地抵押。五、合同期满后，不动产归红花街道农服中心所有（所有建筑物），动产部分由郭毅自行处理（可移动设备部分）。六、协议有效期内，如遇国家建设，需要征用本协议场地，郭毅应无条件服从并及时搬迁，本协议终止。同时，红花街道农服中心和郭毅按照国家规定的补偿标准，享受各方的产权补偿。租赁协议签订后，郭毅在租赁场地上建设了厂房及其他建筑物。2014年5月6日，郭毅与花开春、李华签订《房屋买卖协议》约定：郭毅将位于本市秦淮区金家圩58号土地上建筑面积约2500平方米（北边以马路为界，西边以水沟为界，南边以围墙为界，东边以相邻的厂房为界）的房屋转让给花开春、李华，转让价格为200万元。郭毅保证对转让房屋拥有处分权，保证转让房屋没有产权纠纷，保证转让房屋不存在法律上的障碍，同时保证该转让房产不涉及第三方权利。合同还约定，房屋交付后，花开春、李华对上述房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。庭审中，花开春、李华向法庭提交了四份中国工商银行的汇款凭证，根据上述银行汇款凭证可以证实，2014年3月19日、4月2日、5月9日和6月6日，花开春通过其妻子姚金兰分别向郭毅转款60万元、40万元、40万元和50万元，共计190万元，另10万元花开春、李华主张给付的是现金。2014年5月9日，郭毅向花开春、李华出具收条一份称：“本人郭毅收到花开春购买金家圩58号综合大楼房屋，面种约2000㎡房款贰佰万元整”。郭毅主张上述收条是在胁迫的情况下出具的，相关汇款也在胁迫的情况下交还给了花开春、李华，但未提供相关证据。
2014年9月9日和2014年10月13日，郭毅又分别与花开春、李华签订《房屋买卖协议》约定：郭毅将位于本市秦淮区金家圩58号土地上建筑面积约800平方米和2030平方米房屋转让给花开春、李华，转让价格分别为80万元和180万元。合同其他条款同郭毅与花开春、李华签订的《房屋买卖协议》。庭审中，花开春、李华提交了中国工商银行借记卡历史交易明细和业务凭证，以此证明2014年4月24日、6月3日、6月20日、7月2日和8月20日分别取款20万元、5万元、20万元、10万元和3万元，合计58万元，该款项先以借款方式出借给郭毅，因郭毅到期后无力偿还，故双方签订了9月9日转让款为80万元的《房屋买卖协议》。同年9月11日，花开春、李华向郭毅转款15万元，对应的剩余转让款7万元是陆续以现金方式分多笔直接给付了郭毅。2014年9月11日，郭毅向花开春、李华出具收条一份称：“本人郭毅收到李华购买金家圩58号一幢厂房，面积约950㎡房款捌拾万元整”。郭毅主张没有收到上述钱款，9月11日转款15万元是其他款项并非房款，收条亦是在胁迫的情况下出具的，但并未提供相关证据。同时，花开春、李华还提供了中国工商银行业务委托书和相关凭证，以此证明2014年10月13日，花开春、李华以本票方式分别给付郭毅30万元、20万元和100万元，合计150万元，以此支付2014年10月13日《房屋买卖协议》中的转让款180万元，剩余转让款30万元，花开春、李华主张转让的建筑面积2030平方米返租给郭毅，该30万元作为郭毅抵付的租金。郭毅对150万元本票的真实性没有异议，但其主张该150万元被他人拿走，郭毅没有收到，但亦未提供相关证据。
2015年9月21日，郭毅与花开春、李华在南京市红花农工商总公司（原红花街道�服中心，以下简称红花农工商）的见证下重新签订了一份《房屋买卖协议》，约定郭毅将位于本市秦淮区金家圩58号土地上建筑面积约5700平方米房屋转让给花开春、李华，转让价格为460万元，合同其他条款同上述三份《房屋买卖协议》。红花农工商以见证方的名义在协议上加盖了公章并注明：该合同买卖行为所有风险和责任均由郭毅与花开春、李华双方承担，与见证方无关。
另查明，郭毅将上述房屋转让给花开春、李华后，分别于2015年5月5日和10月15日向花开春、李华收取了土地租金共计44000元，并出具有相应的收条。庭审中，郭毅承认收到上述土地租金并已转交给了红花农工商，但收条是花开春、李华逼迫其书写的。花开春、李华亦提交了2015年9月21日在红花农工商见证下签订合同时的照片，以此证明不存在胁迫郭毅的情形。
一审法院认为，当事人订立和履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案诉争的转让房屋系在农村集体土地上建造的房产，且郭毅在建造涉案房屋时并未办理相关建设许可手续，房屋建成后亦未办理相关产权证书。同时，郭毅与花开春、李华双方均非该集体组织的成员。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，故郭毅与花开春、李华签订的《房屋买卖协议》因违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，郭毅与花开春、李华最初签订房屋买卖协议的时间是2014年，双方房屋买卖交易行为已完成多年，现房屋也是由花开春、李华实际占有和控制。因本市南部新城建设需要，该房产目前面临征收拆迁，郭毅作为出卖人此时起诉，明显具有谋取不当利益的倾向。从维护交易安全，维护社会诚信的角度，上述《房屋买卖协议》在认定无效的基础上，完全符合法律规定的没有必要返还情形，故诉争房产不宜返还，应保持现状。花开春、李华支付的购房款可以视为对出卖人即郭毅的折价补偿。根据庭审查明，花开春、李华均已按约支付了相应的对价。郭毅主张没有收到上述房款，但对花开春、李华当庭提交的相关转、取款证据均不能作出合理解释，其主张收款收据亦是在花开春、李华胁迫的情形下出具的，但对此并未向法庭提供相关证据，故一审法院对郭毅主张未收到上述转让房款的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、郭毅与花开春、李华签订的《房屋买卖协议》无效。二、驳回郭毅的其他诉讼请求。案件受理费43600元，由郭毅负担。
二审期间，上诉人对原审查明的部分事实提出异议：1.针对其与花开春签订的转让价格为200万元的《房屋买卖协议》的款项支付情况，上诉人认为该200万元的金额花开春并未实际给付。花开春之妻姚金兰确实转款了190万元至上诉人郭毅卡上，但又基于胁迫全部退回花开春了。另外10万元的现金给付，花开春也没有提供任何证据予以证明。2.针对其与李华签订的转让价格为80万的《房屋买卖协议》的款项支付情况，其认为李华只是提供了合计58万元的取现记录，是否实际给付，被上诉人李华没有提供证据予以证明。转账的15万元在转到郭毅卡中后，也因胁迫退回了李华。另外的7万元现金并未实际给付，被上诉人李华也没有提供证据予以证明。3.针对其与李华签订的转让价格为180万元的《房屋买卖协议》的款项支付情况，其认为被上诉人李华称以本票方式支付的150万元并未实际支付。剩余的30万元是反租的租金，其予以认可。4.针对原审期间被上诉人提供的签订合同时的照片，其认为本案确实是存在胁迫情形，签订合同时�注拍摄照片本身就是不合理的行为，属于欲盖弥彰，正反映出合同是被胁迫后才签订的。
本案二审期间,上诉人未提交新证据。被上诉人提交一份失信被执行人名单的查询记录拟作为新证据使用，证明郭毅在法院有多起案件被列为失信被执行人的记录。上诉人质证认为，该查询记录是网页截屏的打印件，有可能被修改，真实性不予认可，且该证据与本案的处理无关。
二审期间,本院依职权调取了郭毅名下卡号分别为62×××47、62×××53的相关账目流水及2014年10月13日李华以郭毅为收款人开出的总额为150万的三张本票的兑付记录。双方对本院调取的上述证据进行了质证，上诉人郭毅对上述证据的真实性无异议。被上诉人花开春质证认为，对上述材料的真实性无异议，上述材料能够确认上诉人此前关于花开春之妻姚金兰向郭毅打款190万元及李华向郭毅以本票形式支付150万元的陈述完全属实，郭毅已经收到上述款项，郭毅此前拒绝承认收到上述款项的陈述系虚假陈述，至于其收到上述款项后向谁支付、如何支付与本案无关。被上诉人李华质证认为，对上述材料的真实性无异议。关于150万元本票的情况，认可法院调取材料的真实性、合法性及关联性，恰恰证明了李华在签订合同后按照此前的陈述，将150万元通过本票的方式付给了郭毅，从材料中反映，郭毅在收到150万元本票后，又自行处分了该财产，分别转让给案外人王柏和、杨信、钱勇军，证明其不仅已经收到该笔款项，还处分使用了该笔款项。关于郭毅的账户流水，法院调取的材料能够证明郭毅已经收到了花开春一审主张的190万元款项，从卡的流水来看，钱主要有取现和转账两种使用方式，取现与本案无关，只能�明郭毅收到钱后把钱用了，而转账的账户明显与本案的两被上诉人都无关，无法证明郭毅已经将收到的款项返还了被上诉人李华。本院认为，上述材料能够反映出，花开春一审期间主张的由其妻姚金兰向郭毅支付的190万款项郭毅已实际收到，李华主张的其通过本票方式向郭毅支付的150万款项郭毅亦已实际收到，郭毅主张其收到相关款项后基于胁迫被退回花开春及李华缺乏证据支持，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，本案的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人返还涉案房屋。
本院认为，本案中，上诉人与二被上诉人自2014年起陆续签订多份房屋买卖协议，因涉案房屋系在农村集体土地上建造的房产，上诉人与二被上诉人均非该集体�织的成员，涉案房屋并未办理相应建设许可手续亦未获得相应权属证书，原审认定涉案的《房屋买卖协议》因违反法律的强制性规定应属无效于法有据。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案的房屋买卖协议签订后，就涉案房产的房款支付问题，二被上诉人提供的证据能够形成证据链，能够证明其已向上诉人花开春通过转账、现金支付或抵债、抵租金的方式完成了涉案房款的支付，且涉案房屋亦早已由二被上诉人占有使用和控制，交易行为已完成多年，原审综合本案的实际情况，从维护交易安全，维护社会诚信的角度，认定涉案房产不宜返还并无不当。上诉人主张其并未收到二被上诉人支付的房款，转账的�项因收到胁迫而退回、合同系被胁迫的情况下签订，但并未提供相应证据证明自身观点，本院对此不予采信。
综上所述，郭毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43600元，由上诉人郭毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年二月十五日
书记员 戴 苗