天津市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津高民一终字第0036号
上诉人（原审被告）：刘宝珍，女，1952年7月10日出生，汉族。
委托代理人：岳丽娟，天津荣邦律师事务所律师。
委托代理人：王慧，天津荣邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王建康，男，1954年4月14日出生，汉族。
委托代理人：杨治伟，天津金匙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津天大天发房地产开发有限公司。
上诉人刘宝珍因与被上诉人王建康、天津天大天发房地产开发有限公司（以下简称天大天发公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市第一中级人民法院（2014）一中民四初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘宝珍的委托代理人岳丽娟，被上诉人王建康的委托代理人杨治伟到庭参加诉讼，被上诉人天大天发公司经本院公告送达传票未出庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原审法院查明，2007年12月6日，王建康与天大天发公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定王建康购买天大天发公司销售的本市静海县静海镇东静海道桥公司南侧、棉麻公司东侧的碧水园小区28-109室住宅一处，房屋价款为858000元，交房日期为2008年9月30日前。签约当日，天大天发公司为王建康开具收据，所载购房人姓名、房屋坐落地点、房款数额等事项均与前述合同内容相符。
2011年8月28日王建康与天大天发公司达成《协议》，确认王建康所购碧水园小区28-109号别墅房款已经全部付清，天大天发公司负责将涉诉房屋配套工程接口入室后交付王建康，并约定了产权证办理事宜，及因天大天发公司延期交房所致王建康的损失，以车库作价抵偿等内容。同日，双方当事人签订《车库租赁协议》，天大天发公司为王建康开具车库款收据。2011年11月8日，天大天发公司书面同意王建康使用涉诉28-109号别墅东侧空地。
2012年11月15日，天津市第一中级人民法院就刘宝珍与天大天发公司之间建设工程合同纠纷作出判决，确认刘宝珍与天大天发公司签订的《施工合同》无效，并确认刘宝珍与天大天发公司分别给付义务相抵扣减后，天大天发公司须支付刘宝珍工程款1549189.6元及利息611345.93元。2013年5月7日，天津市高级人民法院维持上述一审判决。2013年6月3日，刘宝珍对上述判决申请执行，天津市第一中级人民法院于2013年7月8日作出（2013）一中执字第135号民事裁定，查封了被执行人天大天发公司名下天津市静海县静海镇东静海道桥公司南侧、棉麻公司东侧的碧水园小区28-109室房产一套，即本案涉诉房产。查封后，2013年7月22日，王建康提出执行异议，天津市第一中级人民法院以（2014）一中执异字第1号执行裁定书，裁定驳回。
原审庭审中经质证，刘宝珍对王建康提交证据上天大天发公司加盖的印章及法律文书证据的真实性均无异议，但对王建康主张的证明目的并不认同。
原审庭审后依王建康申请，原审法院自房管部门调取《初始（设定）登记申请书》，证实涉诉房屋初始登记手续已于2008年11月5日办理完毕。经质证，王建康与刘宝珍对此均无异议。
原审法院认为，刘宝珍与天大天发公司之间是建设工程施工合同法律关系，刘宝珍就生效法律文书向天津市第一中级人民法院申请执行，天津市第一中级人民法院依法查封了该案被执行人天大天发公司名下的本案涉诉房产，王建康依法定程序提起执行异议之诉。
王建康与天大天发公司之间是房屋买卖合同关系，双方于2007年12月6日签订的《天津市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，应当认定有效。对王建康提出的确认其与天大天发公司之间房屋买卖关系有效的诉讼请求，应予以支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中天大天发公司将其所有的房产出卖给王建康，签约后王建康支付了全部购房款项，并实际占有、使用涉诉房屋。因天大天发公司原因，王建康迄今未办理产权变更登记手续。故涉诉房产未办理过户手续，王建康并无过错，天津市第一中级人民法院执行部门对涉诉房屋的查封应当予以解除。
王建康关于判令天大天发公司立即协助其到房管部门办理涉诉房屋的房产证书等所有权相关手续的诉讼请求，因属于王建康与天大天发公司之间房屋买卖合同履行的范畴，王建康可待涉诉房屋解除查封后，按照合同约定内容及相关行政程序办理房屋产权登记手续，本案不予处理。王建康要求确认涉诉房屋权属，一并驳回。
天大天发公司经合法传唤，无正当理由未参加诉讼，亦未提交书面意见，应当承担因此产生的不利后果，应依法缺席判决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：“一、确认原告王建康与被告天津天大天发房地产开发有限公司之间于2007年2月6日签订的《天津市商品房买卖合同》有效；二、解除天津市第一中级人民法院于2013年7月8日对天津市静海县静海镇东静海道桥公司南侧、棉麻公司东侧的碧水园小区28-109室房产的查封；三、驳回原告王建康其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告天津天大天发房地产开发有限公司、被告刘宝珍共同负担。”
原审判决后，刘宝珍不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、依法改判维持对碧水园小区28-109号房屋的查封或者裁定撤销原判，发回一审法院重审。2、本案一、二审诉讼费用由王建康、天大天发公司承担。主要理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定王建康与天大天发公司签订的《天津市商品房买卖合同》有效是错误的。2、法院查封时，涉诉房屋产权登记在天大天发公司名下，天津市第一中级人民法院查封时到现场查看并没有人居住。3、王建康自认其系2005年购买涉诉房屋，2007年补签《天津市商品房买卖合同》，原审判决在查明事实部分并未表述，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。4、原审判决中未将刘宝珍申请法院调取的《初始（设定）登记申请书》及照片的质证意见如实表述，有意回避事实。二、原审判决证据不足。1、王建康并未举证证明其己付清28-109号涉诉房屋的全部价款。2、王建康签订的《协议》、《车库租赁协议》，均无天大天发公司盖章，均不能作为证据使用。3、王建康提交的拆改保证金、装修押金、2009物业费收据等，不具备真实性、合法性、关联性。三、原审判决适用法律错误。王建康并非合法占有涉诉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中的“实际占有”这一要件。
王建康答辩称：刘宝珍的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。主要理由：1、涉诉房屋已经完成初始登记，办理初始登记的前期条件是否符合法律规定是行政部门的审查范围，与本案无关。2、《天津市商品房买卖合同》未备案不是合同无效的理由。3、本案中王建康已经实际占有、使用涉案房屋，天大天发公司对王建康交付全部购房款的行为以天津市房地产企业预售款专用收据的形式加以确认，因此，双方买卖合同合法有效。4、天大天发公司对诉争房屋至今未办理产权登记过户手续存在过错，王建康对此不存在过错。
天大天发公司没有到庭发表答辩意见。
本院经审理查明，二审审理期间法庭调取了（2013）一中执第135号案件的卷宗，该卷宗显示：2013年7月8日，天津市第一中级人民法院向涉诉房屋的居住人送达了（2013）一中执第135号民事裁定书，刘宏敏在送达回证上签字；2013年7月12日，天津市第一中级人民法院将诉争房屋有人居住的情况告知了刘宝珍。经二审询问，刘宏敏为王建康的儿媳。《天津市商品房买卖合同》载明诉争房屋的销售许可证号为2007-126-003。天津市地税局津地税征（2000）7号通知称，为规范我市房地产开发企业的发票管理，自2000年4月1日，房地产企业销售期房等业务需要预收款的，必须作用“预售款专用收据”，不准作用其他收据。“预售款专用收据”纳入我市行业专业发票管理范围。
本院查明的其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，王建康与天大天发公司于2007年12月6日签订的《天津市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，而且在签订该合同时天大天发公司已经取得了商品房销售许可证，故原审判决认定该合同有效是正确的。刘宝珍关于《天津市商品房买卖合同》无效的主张，依据不足，不能成立。
2007年12月6日，天大天发公司向王建康出具了全部房款858000元的天津市房地产企业预售款专用收据。根据天津市地税局津地税征（2000）7号通知的规定，“预售款专用收据”属于行业专业发票管理范围；且该收据上载明发票号码、发票代码，并盖有地方税务局监制章。原审质证期间，刘宝珍对该预售款专用收据的真实性没有异议。故原审判决认定王建康已经支付诉争房屋的全部价款，是正确的。天津市第一中级人民法院（2013）一中执第135号案件的卷宗显示，天津市第一中级人民法院于2013年7月8日当天向涉诉房屋的居住人刘宏敏（王建康的儿媳）送达了（2013）一中执第135号民事裁定书，并将查封时诉争房屋有人居住的情况告知了刘宝珍。王建康原审期间亦提交了涉诉房屋的照片、天大天发公司的物业公司开具的装修押金等证据证明其实际占有。故原审判决认定王建康实际占有、使用诉争房屋，亦是正确的。刘宝珍关于诉争房屋查封时无人居住的主张，无事实依据，不能成立。原审判决依据原审查明的事实认定天大天发公司就诉争房屋未办理过户登记手续存在过错，并无不当。二审期间，刘宝珍亦未提供证据证明王建康对未办理过户登记手续存在过错。
综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原审判决认定天津市第一中级人民法院应当解除对诉争房屋的查封，是正确的。刘宝珍的上诉请求，事实和法律依据均不足，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由刘宝珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 宇
代理审判员 郭静波
代理审判员 方 哲
二〇一五年八月六日
书 记 员 刘 波