广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第796号
原告：丘新珠，女，汉族，1955年9月24日出生。
委托代理人：蒲良翠，北京京创律师事务所律师。
被告：邱新伟，女，汉族，1954年4月29日出生，户籍地哈尔滨市道外区。
被告：董起建，男，汉族，1951年9月25日出生，户籍地哈尔滨市道外区。
两被告共同委托代理人：王振兴，广东非凡律师事务所律师。
原告丘新珠诉被告邱新伟、董起建房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨擎轩独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒲良翠、两被告共同委托代理人王振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告丘新珠系被告邱新伟之妹，二被告为夫妻关系。珠海市夏湾路323号8栋202号（涉案房屋）为二被告夫妻共同财产，登记在被告邱新伟名下。2003年11月29日，邱新伟因头部受伤严重，一直处于昏迷状态，为给其筹款治伤，其夫董起建决定将涉案房屋转让给原告。双方于2003年12月30日签订了转让协议书，约定房屋转让款为38万元，其中13万元原告于2004年1月15日前支付，另外25万元待房屋交付后由原告按月直接向银行归还按揭贷款，贷款还清后房屋所有权更名至原告名下。协议签订时，二被告之女董美岑及原被告之姐董新翠均在场见证签字。协议签订后，原告依约向被告支付了13万元首付款，被告也于2004年2月将涉案房屋实际交付至原告。后原告按月向银行归还按揭贷款，至2014年4月，贷款已连本带息全部还清。根据协议约定，被告应将涉案房屋所有权变更至原告名下，现被告以各种理由予以拒绝。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。诉讼请求：1.判令被告继续履行2003年12月30日原被告签订的《关于转让珠海市夏湾路某房协议书》，被告配合办理将涉案房屋所有权变更登记至原告名下；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。
原告对其陈述事实提供的证据有：1.协议书；2．邱新伟存折
复印件；3.电话录音光盘及文字资料各一份；4.证明及证人吴某身份证复印件；5.吴某名下交通银行账户转账汇款单及流水记录、丘新珠名下交通银行账户取款回执；6.2004年度至2014年涉案房屋的租赁合同及部分出租纳税凭证；7.涉案房屋的有钱电视申请表、通信费托收委托书、物业费、电费、电话费缴费证及房屋添置家具、维修的部分收据。
被告辩称，一、珠海限购政策不允许原告获得涉案房产的所有权。珠海市人民政府办公室《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》明确指出，“不能提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在香洲主城区内购房”，从被告所掌握的情况来看，原告属于该限购政策中暂停购房资格的对象，因此原告不具备获得涉案房产的资格，珠海限购政策不允许原告获得涉案房产的所有权。二、原告没有完成相应的付款义务。从原告提交的《关于转让珠海市夏湾路323号8栋202房协议书》来看，即使该协议真实存在，原告也应当完整履行其在该协议书项下相应的付款义务，原告对于其提到的“原告依约向被告支付了13万元首付款”事实和“原告按月向银行归还按揭贷款”的事实予以举证，否则应当视为其没有完成协议书中相应的付款义务。三、协议书的签订存在乘人之危、显失公平问题应作解除处理。必须要指出的是，2003年11月29日，被告邱新伟发生严重人身事故在拱北医院急救处理，急需款项急救，被告四处向亲属求援，原告趁被告急需用钱的心态，要求以13万块钱加代为还贷的代价取得涉案房产，被告属迫于无奈才签订该协议。事实上，涉案房产于2001年购买，房产购买价为34万多元，截至该协议书签订之时，被告已经支付首付款、装修款、税费、家电、家私、还贷款等花费20余万元，加之2001年购买至2003年底签订协议时房产市场价值升值，支付13万元首期款并代为还贷明显不符合该房产的实际价值。因此，协议书的签订存在乘人之危、显失公平问题，应当予以解除。四、原告主张房产所有权违背其承诺。该协议书中明确提到“如甲方房主伤愈，要求收回该房产，可与乙方协商解决”，显然，原告是同意在被告邱新伟伤愈后收回该房产，而今，原告完全不顾双方特殊的亲情关系，也不顾其在协议书中所作出的承诺，此类行为不值得提倡、支持。综上，被告认为原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请贵院依法予以驳回。
被告为其辩解提供的证据有：1.珠海市人民政府办公室《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》；2.危重病人通知书；3.被告为涉案房屋的购买、装修所支出的费用单据、合同（包括购房税费、贷款还贷、装修、添置家具电器等方面）；4.吴某致李军、唐玉华、郑秀山、刘艳芬、李丽的文件；5.董起建向吴某交接包括涉案房屋在内的八套房的收条。
经审理查明，原告丘新珠系被告邱新伟之妹，被告邱新伟与董起建为夫妻关系。2003年12月30日，被告董起建与原告丘新珠签订《关于转让珠海市夏湾路323号8栋202房协议书》，协议书称，被告邱新伟于2001年购置珠海市夏湾路323号8栋202房，面积123平方米。2003年11月29日邱新伟因头部严重受伤，至今无法苏醒，该房共同拥有人邱新伟丈夫董起建决定将此房转让，以筹钱治伤。因该房仍在抵押中，不能上市转让和办理更名手续，丘新珠愿意以38万元买下该房，并与姐夫董起建签订协议。协议第四条约定付款更名方式：1、乙方于2004年1月15日前付给甲方房款130000元，甲方即将该房交乙方使用；2、房产交付乙方使用后，从即月起，原甲方所欠农行按揭贷款人民币约25万元，全部由乙方按农行要求按月归还；3、一旦乙方还清银行贷款，甲方即应将此房产更名过户给乙方；4、如甲方房主伤愈，要求收回该房，可与乙方协商解决。协议甲方由被告董起建、乙方由丘新珠签字，见证人一栏由丘新翠、董美岑签字。丘新翠为原告丘新珠、被告邱新伟之姐，董美岑为两被告之女儿。
合同签订后，原告丘新珠分别于2004年1月15日、1月11日、1月14日向被告董起建支付款项50000元、15000元、65000元，合计人民币130000元。此后，该房交由原告丘新珠管理使用。原告丘新珠将该房交由其姐夫吴某代管出租，并由其代为办理偿还银行贷款事宜。自2004年1月20日起，吴某向被告邱新伟名下的案涉房产的贷款银行的帐户，通过现金存款及转帐方式每月支付房贷款项，至2014年4月已全部清偿银行按揭贷款本息。在银行存款凭条的客户签名上，均由吴某代邱新伟签名。现原告认为根据协议约定，贷款本息已清偿，被告应依约履行过户登记手续，双方协商未果，故成讼。
本院认为，原告与被告董起建签订《关于转让珠海市夏湾路323号8栋202房协议书》，该协议书由案涉房屋共有人董起建签署，并由其女儿董美岑及亲戚丘新翠等人见证，可见该房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示。合同签订后，该房交由原告管理使用，其房屋共有人即被告邱新伟，在病愈后也没有按照协议约定主张收回房屋使用，可见被告邱新伟对协议内容并无异议。由此，本院认定原、被告签订的转让房产协议书合法有效，当事人应予恪守。
上述协议书中对买卖双方的权利义务已作出明确约定。原告作为买方，应于2004年1月15日前支付首期房款13万元，并从2004年1月起按月代房屋按揭贷款人即被告邱新伟偿付银行借款。两被告作为卖方，在收取首期购房款13万元后，应将房产交由买方管理使用，并在买方代为履行清偿该房按揭贷款义务后协助办理房屋过户登记手续。经查明的事实，原告已依约向被告支付了首期房款13万元，并依照协议约定实际占有案涉房屋，并行使该房屋使用、出租收益等权利。同时，原告委托其亲戚吴某，利用房屋出租的租金收入和直接付款等方式，已完全代为履行清偿房屋按揭贷款的义务。因此，原告已依协议约定，全面履行了其合同义务。被告除按约定将房屋交由原告使用管理外，并没有在原告代为清偿银行按揭贷款后协助办理房屋转让登记变更手续，显然有违诚信，应承担违约责任。原告诉请要求两被告继续履行协议，协助办理房屋所有权变更登记过户手续，理据充分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
原告丘新珠与被告邱新伟、董起建签订的《关于转让珠海市夏湾路323号8栋202房协议书》继续履行，被告邱新伟、董起建在本判决生效之日起三十日内协助办理变更珠海市夏湾路323号8栋202房权属人为原告丘新珠的登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5730元，财产保全费人民币4370元，合计人民币10100元，由被告邱新伟、董起建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 杨擎轩
二〇一四年八月十四日
书记员 阳伟萍