江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终2151号
上诉人（原审被告）：南通震洲置业有限公司，住所地海安县白甸镇傅舍村六组。
法定代表人：陆圣琴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程瑞清，该公司项目托管人。
被上诉人（原审原告）：张源岭。
委托诉讼代理人张健，江苏海晨律师事务所律师。
上诉人南通震洲置业有限公司（以下简称震洲公司）因与被上诉人张源岭商品房销售合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2016）苏0621民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
震洲公司上诉请求，改判震洲公司不承担返还购房款的义务。事实和理由：陆圣琴在与张源岭签订商品房预订协议过程中未能提供任何预售手续、公司印章、财务收据和公司账号，收款人是其个人，故陆圣琴的行为是其个人行为，不应当由震洲公司承担责任。张源岭在没有震洲公司任何预售房屋手续的情况下把房款直接给陆圣琴个人存在严重过错，是与陆圣琴串通，且订立的协议价格明显偏低、显失公平。陆圣琴在公安机关询问中陈述其与张源岭签订预订协议所使用的印章是非法刻制，是无效的。震洲公司与程瑞清2013年11月签订协议明确震洲公司商品房只有程瑞清有权销售，项目所在地是一个很小的集镇，张源岭应当对此是清楚的。
张源岭答辩称，原审法院查明事实清楚，处理正确。陆圣琴是震洲公司法定代表人，有权代表震洲公司与张源岭签订房屋预订协议；张源岭并不清楚协议加盖的印章是否为私刻，也不清楚震洲公司或陆圣琴与程瑞清的债权债务纠纷；预订协议经过法律服务所见证，是合法有效的。请求维持一审判决。
张源岭一审诉称：2015年10月16日，张源岭与震洲公司签订《房屋预订协议》，约定震洲公司将其开发的“金甸商业楼”中由南向北第一间底铺56㎡预售给张源岭，房屋价款20万元；协议签订时张源岭给付定金10万元；2015年11月30日前震洲公司交付房屋，张源岭付清余款。张源岭按约履行义务，但合同约定的房屋交付期限届满，震洲公司未能交付房屋。现请求判令震洲公司返还购房款7万元。
一审法院认定事实：2015年10月16日，张源岭与震洲公司签订《房屋预订协议》一份，约定：1.震洲公司同意将开发的“金甸商业楼”（由南向北第一间底铺，面积约56㎡）预售给张源岭；2.预售房价为20万元，张源岭于房屋预订协议签订时给付震洲公司房款10万元，余款于2016年12月底给付；3.震洲公司于2015年11月30日前将房屋交付给张源岭使用，震洲公司为张源岭办理产权证的预留期为180天；4.震洲公司办理房屋产权证及相关配套设施所花费用，按国家规定应由张源岭给付的费用，震洲公司凭有效票据、凭证向张源岭收取；5.协议是双方真实意思表示，双方均不得反悔，如一方反悔，支付给对方违约金3万元；6.协议一式三份，双方、见证单位各执一份。张源岭在该协议上签字、盖手印，震洲公司法定代表人陆圣琴在该协议上签字，并加盖震洲公司合同专用章。海安县墩头法律服务所在该协议上加盖见证业务专用章，法律工作者陆龙章在该协议上盖章。同日，张源岭向震洲公司法定代表人陆圣琴缴纳现金7万元。陆圣琴开具收条“今收到张源岭房屋定金7万元收款人陆圣琴2015.10.16”，并加盖震洲公司合同专用章。
一审法院认为，本案争议焦点在于陆圣琴是否能够代表震洲公司与张源岭签订《房屋预订协议》并收取房款。双方签订的《房屋预订协议》虽然形式上属于预约合同，但由于该预订协议已对案涉标的物的名称、位置、面积、价款以及付款的方式作了明确约定，从合同的构成要素来看，已经具备商品房买卖合同的基本构成要件，故法院认定双方签订的预订协议名为预约合同，实为商品房买卖的本约合同。由于震洲公司并未取得商品房预售许可证明，该《房屋预订协议》应认定为无效。双方基于无效合同取得或占有对方当事人的财产或其他财产性权利的，应当返还，不能返还的，应当折价补偿；造成对方当事人损失的，应当按责赔偿。
震洲公司在《房屋预订协议》中加盖了震洲公司的合同专用章，且震洲公司法定代表人陆圣琴在该合同上签字；案涉合同经过了墩头法律服务所的见证；在收取了张源岭7万元购房款后，震洲公司法定代表人陆圣琴向其出具了收条，并加盖了震洲公司合同专用章。无论是工商登记资料中还是震洲公司向法院提供的营业执照及法定代表人身份证明，均证实陆圣琴为震洲公司法定代表人。张源岭有理由相信陆圣琴的行为代表了震洲公司。根据我国法律规定，作为公司法定代表人陆圣琴有权代表震洲公司对外签订《房屋预订协议》并收取房款，震洲公司与程瑞清之间的协议系其内部协议，不能产生对抗第三人的效力。故对于震洲公司提出的陆圣琴不能以本人或者公司名义发生与公司有关的债权债务关系、案涉款项并未打入公司账户、本案涉及的合同专用章非震洲公司印章等抗辩，法院难以采信。陆圣琴上述行为所产生的民事责任应由震洲公司承担，震洲公司应当向张源岭返还购房款7万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：震洲公司于判决发生法律效力后10日内返还张源岭购房款7万元。如未按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取775元，由震洲公司负担。
本院二审期间，震洲公司向本院提交两份证据：1、海安县物价局价目表，证明案涉房屋价格；2、其他两个购房人的购房协议，与本案销售合同不一样，证明本案预订协议明显存在损害他人利益的行为。张源岭对震洲公司二审提供的证据不予认可，认为房屋价格是市场因素决定，双方协商的；震洲公司与其他人签订的协议与本案无关。本院对当事人二审争议的事实认定如下：房屋销售价格是当事人协商确定，震洲公司二审提供的证据不能证明张源岭与陆圣琴恶意串通损害他人利益；不影响陆圣琴以震源公司名义进行民事活动所产生的权利义务归属的认定。一审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，公司的法定代表人是公司人格的代表，其以公司名义进行的民事活动就是公司的民事活动，由公司承担法律责任。《中华人民共和国民法通则》规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任”、《中华人民共和国合同法》规定“法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”。本案中陆圣琴是震洲公司的法定代表人，其以震洲公司的名义与张源岭签订房屋预订协议，因该协议产生的权利义务当然由震洲公司承担。本案中没有证据证明张源岭在签订该协议时知道或者应当知道陆圣琴无权以震洲公司名义签订房屋预售或销售协议，也没有证据证明张源岭在明知陆圣琴不能代表震洲公司签订协议的情况下与陆圣琴串通损害他人利益。至于协议及收据上印章的真伪作为张源岭无从判断，且因为震洲公司法定代表人以震洲公司名义签订该协议，即使没有加盖公司印章，同样对震洲公司具有法律效力。预售房款交给陆圣琴或汇入陆圣琴指定的账户，均是陆圣琴代表震洲公司履行房屋预订协议的行为，不影响震洲公司应当承担该预订协议产生的权利义务。综上，震洲公司的上诉理由不能成立，本案因房屋预订协议产生的权利义务应当由震洲公司承担。至于震洲公司与程某、或程某与陆圣琴之间的债权债务，应当由其另行依法处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1550元，由上诉人南通震洲置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 玮
代理审判员 刘 猛
代理审判员 杜太光
二〇一六年八月十五日
书 记 员 邹倩云