广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初18782号
原告（反诉被告，以下以本诉地位列明）：黄才林，男，1991年2月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：姚良朋，广东迅衡律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下以本诉地位列明）：王小东，女，1972年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：陈阳军，广东荆紫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李伯安，广东荆紫律师事务所律师。
原告黄才林诉被告王小东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，王小东向本院提出反诉。原告黄才林的委托诉讼代理人姚良鹏，被告王小东及其委托诉讼代理人陈阳军、李伯安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告提出的诉讼请求：1.被告立即向原告支付违约金120000元；2.被告立即向原告退还已经收取的定金10000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月24日，原告和被告在叶柏佑经营的和君房地产中介服务部的牵线下签订了《房屋买卖合同》，约定：被告将其所有的位于佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会佛陈路3号万科缤纷四季花园39号楼2806的房产以1200000元的价格出售给原告；被告在合同签订后应当涂销抵押登记，并在2016年10月15日办理过户登记手续，否则原告可依约追究其违约责任。同日，原告按约定向被告支付了定金10000元。合同签订后，被告一直拖延办理涂销抵押登记事宜及其他与过户有关的任何事项。原告曾多次催促被告依约履行其义务，并于2016年9月3日和同年9月28日分别向被告发送了《知会函》，但被告多次表态不履行将房屋过户给原告的义务。被告违反合同约定的行为导致涉案房屋至今仍未能过户到原告名下，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。之后，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告于2016年7月24日签订的房屋买卖合同。
被告王小东辩称，双方签订《房屋买卖合同》后，原告一直没有办理贷款按揭手续，直到2016年9月28日才通知被告其已联系好办理贷款的渤海银行。同年10月9日，被告按照双方的约定到了渤海银行办理好了同意将案涉房产予以抵押的手续，并催促原告依照合同约定在10月15日前付清房款。但原告未能依约向被告支付房款，导致被告无法办理涂销抵押登记和过户手续。在房屋买卖过程中，中介公司曾致电被告，称原告不愿意购买案涉房产，但案外人傅海峰愿意购买，让被告将房产过户给傅海峰。为此，被告和傅海峰取得了联系。被告从傅海峰处得知，原告伙同中介公司伪造了一份原、被告签名的《房屋买卖合同》（签订日期为2016年7月25日），并告知傅海峰，被告已授权原告处理案涉房产；2016年8月31日，原告和傅海峰签订了一份《房屋买卖合同》，将被告所有的房产作价1290000元出售给傅海峰，并收取了傅海峰的定金50000元。被告知道上述事实后，遂告知中介公司，被告不同意将房屋出售给傅海峰。原告在和被告签订《房屋买卖合同》后，至今没有办理贷款手续，也没有支付购房款，明显构成违约。为此，被告提出反诉，请求依法判令：1.解除原告和被告于2016年7月24日签订的《房屋买卖合同》；2.原告向被告支付违约金120000元；3.被告无需向原告返还定金10000元；4.本案的全部诉讼费由原告承担。
针对被告提出的反诉，原告辩称，1.要正确解读本案双方的权利义务，明了二手房交易的流程是关键；根据法律规定和交易习惯，二手房买卖的环节包括（1）签订买卖合同；（2）买方支付定金；（3）中介方通知双方到银行办理贷款申请手续；（4）卖方对房屋进行评估；（5）评估机构出具评估报告书；（6）双方提供银行所需的放贷审核资料；（7）卖方申请银行还贷手续；（8）卖方涂销抵押登记；（9）买卖双方办理过户登记手续；其中涂销抵押登记不受（2）至（7）环节的制约，可以随时办理，但在正式过户前必须办理完毕；2.导致案涉房产无法过户的根本原因是被告持续反悔，并以各种借口拒绝办理房屋的评估及涂销抵押登记的手续；合同签订后，原告支付了定金，但被告以房价波动等借口表示不愿意出售房产，并愿意双倍返还定金，其行为已构成违约；在2016年9月28日和10月9日，双方分别签订了贷款申请手续，完成了房屋过户的第三个环节；经原告和中介多次催促，被告始终不办理评估手续和涂销抵押登记的手续，应按双方签订的《房屋买卖合同》的规定向原告支付房价总额10%的违约金，即120000元，同时，因被告违约，其已收取的定金10000元应予返还；3.被告指责原告违约没有事实依据，其主张原告向其支付120000元违约金不应获得支持；首先，合同约定的是卖方委托第三方垫资赎契，而没有约定由买方出资赎契；其次，原告已经在2016年9月28日按银行的要求办理了申请贷款的手续，是因为被告没有委托相关机构对房产进行评估，导致银行无法审核确定是否发放贷款及发放的具体金额；再次，原告没有向被告支付购房款290000元并不违约；合同约定该款项支付的时间是2016年10月15日或过户当天，而且被告未对房产进行评估及涂销抵押登记的行为直接注定了原告购买房产的合同目的无法实现，原告不支付该款项既公平合理，也是行使同时履行抗辩权和不安抗辩权的表现；4.被告认为原告无意购买案涉房产，且志在将房屋转手出售给案外人傅海峰以谋求不当利益是没有事实依据的；首先，被告无法提供证据证明原告有将案涉房产出售给傅海峰的行为；其次，即使原告有意将案涉房产出售给傅海峰，那也是原告和傅海峰之间的另一个法律关系，与被告无关；原、被告之间的权利义务关系依然应以双方签订的《房屋买卖合同》为准；而且，按照合同约定，原告也有权将房产过户至其他人名下。综上，被告存在违约行为，原告不存在违约行为，故应支持原告的请求，并驳回被告的反诉请求。
本院经审理对事实认定如下：2016年7月24日，经佛山市顺德区北滘镇和君房地产中介服务部提供中介服务，原告黄才林和被告王小东签订了《房屋买卖合同》（编号：HJ0001491），约定：被告将其所有的，位于佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会佛陈路3号万科缤纷四季花园39号楼2806房产以1200000元的价格出售给原告；因上述房产已设定了抵押，被告应向抵押权人申请提前还款（即赎契）；购买上述房产的定金10000元，原告应于合同签订当天支付；购房款290000元应在2016年10月15日或过户当天付清；余款900000元由原告向贷款银行申请个人住房抵押贷款后由银行支付给被告；被告应在涂销抵押登记且原告支付首期楼款（如原告需贷款，则需取得银行审批通过）时办理完毕房屋测绘、房屋转绘及交易审查手续；双方同意于符合出件条件之日或2016年10月15日共同办理出件手续、缴纳相关税费、领取《国土证》、《房地产权证》等，如因任何一方单方原因未能及时完成上述手续，违约方应按本合同约定向对方承担违约责任；双方同意该房屋交付使用的时间为2016年10月15日前或过户当天；如原告未按照合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数，按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行义务超过7天或有其他根本违约行为的，被告可要求原告继续履行合同并按上述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求原告支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收原告已支付的定金；如被告未按合同约定的期限履行其义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数，按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过7天或有其他根本违约行为的，原告可要求被告继续履行合同并按上述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求被告支付该房屋出售总金额10%的违约金或双倍返还原告已支付的定金；买卖双方自愿协商以下事项均知悉并同意：（1）买方有权指定过户至他人名下，并可签署房屋网签买卖合同；（2）卖方征得租户放弃购买该物业；（3）卖方需于2016年10月15日前终止租户合同，并搬出。合同签订当日，原告向被告支付了定金10000元。
2016年8月31日，原告作为出卖方和案外人傅海峰签订了与上述《房屋买卖合同》内容基本一致的《房屋买卖合同》（编号：HJ0001496），约定原告将被告所有的，位于佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会佛陈路3号万科缤纷四季花园39号楼2806的房产以价格1290000元的价格出售给傅海峰。
之后，原告向渤海银行申请办理了贷款手续。但被告及其丈夫杨剑尘表示不愿意将案涉房产出售给原告。
被告所有的，位于佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会佛陈路3号万科缤纷四季花园39号楼2806的房产于2015年12月15日设定了抵押，且目前该抵押登记未能涂销，致使该房产无法过户至原告名下。
由此成诉，且原、被告双方均同意解除合同。原告遂于2016年11月1日向本院提起诉讼。
本院认为，原告黄才林与被告王小东签订的《房屋买卖合同》（编号：HJ0001491）系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效。上述合同对原、被告双方均具有法律效力，双方应当按照约定履行各自的义务。一方当事人的违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同，并按照协议约定的违约条款追究对方的违约责任。庭审中，原、被告一致同意解除上述合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”，可视为原、被告签订的《房屋买卖合同》（编号：HJ0001491）于庭审之日即2016年12月6日予以解除。《房屋买卖合同》约定，被告应自行办理案涉房产涂销抵押登记的手续，但在原告已向金融机构申请办理抵押贷款手续之后，该房产仍然处于抵押状态，被告的行为已明显违反了合同的上述约定，导致不能如期办理该房产的过户登记手续。被告的上述行为是导致双方无法按照合同的约定履行的根本原因。而根据合同的约定，原告向被告支付首期楼款290000元的时间是2016年10月15日或过户当天，即原告有权选择于2016年10月15日前将该款项支付给被告，也可以选择在过户当天将款项支付给被告，现原告选择在过户当天将该款项支付给被告并不违反双方的约定。被告要求原告于2016年10月15日前付清房款没有依据。故被告主张原告存在违约行为缺乏事实依据，本院不予支持。既然在本案中违约的一方是被告，则违约方就应按双方签订的合同承担违约责任。根据《房屋买卖合同》（编号：HJ0001491）第八条第二项“如卖方未按合同约定的期限履行其义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数，按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7天或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按上述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付该房屋出售总金额10%的违约金或双倍返还原告已支付的定金”的约定，被告应向原告支付房款总金额10%的违约金，即人民币120000元。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本院对原告提出的由被告向其返还已支付定金的主张不予支持。
此外，关于原告将案涉房产以1290000元的价格出售给案外人的问题，因原、被告签订的《房屋买卖合同》（编号：HJ0001491）明确约定原告有权将该房产过户至让人名下，并签署房屋网签买卖合同，故原告的行为虽有欠妥当，但并未违反双方的约定。因此，也就不能成为被告拒绝将案涉房产过户给原告的理由。
综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。被告提出的反诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告黄才林和被告王小东于2016年7月24日签订的编号为HJ0001491的《房屋买卖合同》；
二、被告王小东于判决发生法律效力之日起十日内向原告黄才林支付违约金人民币120000元；
三、驳回原告黄才林的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告王小东的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2900元，减半收取计1450元（该款已由原告预交），由原告黄才林负担150元，被告王小东负担1300元；反诉案件受理费2900元，减半收取计1450元（该款已由反诉原告预交），由反诉原告王小东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 曾 荣
二〇一七年一月二十四日
书记员 冯淑娴