连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第03355号
原告（反诉被告）孙学忠。
原告（反诉被告）唐凡好。
委托代理人孙庆军，江苏尚扬律师事务所律师。
委托代理人胡进，上海恒量律师事务所律师。
被告（反诉原告）连云港中鸿置地有限公司，住所地本市海州开发区新建路1号。
法定代表人张敏兰，该公司总经理。
委托代理人高海洋，江苏和济律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙学忠、唐凡好与被告（反诉原告）连云港中鸿置地有限公司（以下简称中鸿置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法由代理审判员董延磊适用简易程序独任审判，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙学忠、原告（反诉被告）孙学忠、唐凡好的委托代理人孙庆军、被告（反诉原告）中鸿置地公司的委托代理人高海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙学忠、唐凡好诉称，2011年8月31日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的福港东方塞纳第23幢2单元2-201室。合同签订后，原告及时向被告支付了购房款474929元。按照双方合同约定，被告应于2013年8月30日前将验收合格的房屋交付原告，逾期后“出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3.1的违约金”，即每日147.8元。因被告未按期交付房屋，已构成违约。现诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金26751.8元（从2013年8月30日起至2014年2月28日止，每日按已交购房款474929元的万分之3.1计算违约金），并承担本案诉讼费用。
被告中鸿置地公司辩称，原告的本诉诉请不当，双方其实已经协商交房，各自不再追究逾期问题，原告未按期上房也应承担违约后果。被告通知原告办理上房交接时，原告未依约及时收房，根据合同第11条约定，原告要承担房款总标的15%的违约金，计7万余元，并提起反诉，要求反诉被告支付违约金27000元，并承担本案诉讼费用。
反诉被告孙学忠、唐凡好辩称，反诉原告要求反诉被告支付违约金没有事实与法律依据，根据合同第11条第二款第二项之规定，反诉原告必须要先解除商品房买卖合同，方能要求15%的违约金，否则上述条款不能适用。
经审理查明，2012年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告座落于本市海州区新建路南、经一路东，福港东方塞纳第23幢2单元2-201室住宅，房屋面积88.48平方米，单价5388.957元/平方米，共计476815元。合同第八条约定了交付期限：“出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.…5.该商品房经单位工程质量分期验收合格。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定了交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、逾期在30天之内，自出卖人按本合同附件（四）第1条约定形式通知交付的最后一天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付本合同商品房总价款的万分之叁的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，并可直接处置该房屋；买受人按本合同商品房总价款的15%向出卖人支付违约金。”后原告交付了购房款，被告出具了购房发票，发票上载明涉案房产建筑面积为88.13平方米，单价5388.957元/平方米，金额为474929元，发票上载明的面积与《商品房买卖合同》中约定的面积88.48平方米略有出入。
另查明，2014年2月27日，被告向原告孙学忠邮寄收房通知（单号为762426568876），连云港市中通快递服务部证明原告于2014年3月1日拍照签收；通知内容为“你购买的福港.东方塞纳小区23幢2单元201室已经验收合格，早已具备交付使用条件，现再次通知您希望您于2014年2月28日前来办理交房手续”。2014年4月21日，原告孙学忠在《福港东方塞纳业主（用户）入住验房表》上签字、收房；在该表中的注意事项一栏中，第4项载明“本人与开发公司已无纠纷，认可交房条件”。
再查明，2013年4月28日，福港东方塞纳23#楼经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位验收完毕。
以上事实，有商品房买卖合同、发票、快递查询单、收房通知、单位工程竣工验收证明书、《福港东方塞纳业主（用户）入住验房表》等证据及原、被告的当庭陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告按合同约定向被告交纳了购房款，履行了合同义务，被告应依约按期交房。按照双方合同约定，被告应当在2013年8月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告。被告通知原告上房时间为2014年2月28日，且无法定及合同约定可延期交付情形，被告应当承担逾期交房的违约责任。原告主张违约金计算至2014年2月28日，符合法律规定，被告应支付给原告逾期交房违约金26648.26元（从2013年8月31日至2014年2月28日共计181天，每日按已付总房款474929元的万分之3.1计算）。
反诉被告孙学忠、唐凡好在收到收房通知后，应履行收房义务。孙学忠、唐凡好庭审中称收到快递的时候交接过一次，发现房屋有质量问题的说法，未能提供证据证实，本院不予认可。反诉原告中鸿置地公司反诉要求孙学忠、唐凡好给付逾期收房违约金应予支持。中鸿置地公司通知孙学忠、唐凡好于2014年2月28日收房，但中鸿置地公司于2014年2月27日才将收房通知交给快递公司，孙学忠、唐凡好于同年3月1日才收到该通知，根本就不可能按照收房通知要求的时间收房。孙学忠、唐凡好在收到收房通知后，未积极履行收房义务，中鸿置地公司应履行善意提醒及催告义务，给予孙学忠、唐凡好合理的收房时间，结合市场交易习惯及本案事实，本院酌定为30天（自2014年3月1日起至2014年3月30日）。扣除该合理的30天收房时间，孙学忠、唐凡好逾期收房时间应从2014年3月31日起计算至2014年4月21日，共计22天。孙学忠、唐凡好应支付给中鸿置地公司逾期收房违约金3134.53元（逾期收房22天，每日按已付总房款474929元的万分之3计算）。
关于中鸿置地公司主张的双方交接收房时，各自不再追究逾期问题的观点，本院认为，《福港东方塞纳业主（用户）入住验房表》注意事项中第4项载明“本人与开发公司已无纠纷，认可交房条件”，该条款系中鸿置地公司提供的格式条款，且该条款用小字体书写，未用显著字体等相关方式予以明显标识，以达到提示孙学忠知晓、注意的目的，孙学忠对该条款不认可，中鸿置地公司亦未提供证据证明其尽到了提示孙学忠注意的义务，对该条款，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告连云港中鸿置地有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙学忠、唐凡好逾期交房违约金26648.26元；
二、驳回原告孙学忠、唐凡好的其他诉讼请求；
三、反诉被告孙学忠、唐凡好于本判决生效之日起十日内给付反诉原告连云港中鸿置地有限公司逾期收房违约金3134.53元；
四、驳回反诉原告连云港中鸿置地有限公司的其他诉讼请求。
如果被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费470元，反诉案件受理费240元，由连云港中鸿置地有限公司负担682元，孙学忠、唐凡好负担28元（本诉案件受理费原告已预交，被告中鸿置地公司将470元在履行本判决时一并给付原告；反诉案件受理费反诉原告中鸿置地公司已预交，反诉被告将28元在履行本判决时一并给付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 董延磊
二〇一五年九月十七日
书 记 员 李 红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者损害赔偿等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。