北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第12492号
原告（反诉被告）何媛，女，1983年10月17日出生。
委托代理人郭晶。
委托代理人王国章，北京市中银律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京和裕房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区北环东路19号101室。
法定代表人孙绍先，董事长。
委托代理人刘晓雨，北京大成律师事务所律师。
原告（反诉被告）何媛与被告（反诉原告）北京和裕房地产开发有限公司（以下简称：和裕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张小娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何媛的委托代理人郭晶、王国章，被告（反诉原告）和裕公司的委托代理人刘晓雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）何媛诉称：2014年3月26日，我与和裕公司签署《北京市商品房现房买卖合同》，双方约定和裕公司将坐落于北京经济技术开发区文化园西路6号院X号楼X号房屋出卖给我，房屋总价款4462938元，我于合同签署之日支付购房款2232938元，其余房款2230000元以银行按揭贷款方式支付。后因客观情况发生重大变化，我已无法继续履行合同，该合同目的无法实现。自2014年6月起我一直向和裕公司明确提出退房请求，和裕公司却一直借故推诿，不予办理。和裕公司在明知合同已经无法履行的情况下，占用我2230000元的巨额资金已达一年半之久，和裕公司理应在返还我购房款的同时支付相应利息，另外，我认为双方签订的XF482040号《北京市商品房现房买卖合同》中第八条1（2）为格式条款，其中约定“将买受人已付房款扣除违约金后的余额，无息返还买受人”的内容，免除了和裕公司返还购房款的同时占有购房款相应利息支付的责任，且和裕公司从未就该内容采取足以引起我注意的文字、字体、符号等特别标识，也没有主动与我协商该条款内容并予以特别说明，该条款应为无效条款。故请求法院判决：1、确认我与和裕公司签订的XF482040号《北京市商品房现房买卖合同》中第八条1（2）中“将买受人已付房款扣除违约金后的余额，无息返还买受人”无效；2、解除我与和裕公司于2014年3月26日签订的XF482040号《北京市商品房现房买卖合同》；3、和裕公司返还我购房款2232938元及利息（自2014年3月27日起至判决生效之日止以每日376元为标准，2014年3月27日至2015年9月23日暂估利息为205296元），共计2438234元；4、本案诉讼费由和裕公司承担。
被告（反诉原告）和裕公司辩称：不同意何媛的诉讼请求，双方签订的合同虽为格式合同，但并不能作为认定无效的法律依据。如何媛及时全面履行支付房款的义务，该条款就不会被适用，适用该条款是因何媛违约造成的。该条款是为保障双方在房屋买卖过程中的安全性，督促双方履行合同义务，不存在法定无效的情形。何媛要求解除合同无任何法定或约定依据，从双方签订及履行合同情况看，我方有权按照合同约定解除房屋买卖合同；我方之前以书面形式向何媛送达解除合同通知，并要求何媛配合办理撤销网签备案的手续，我方同意解除合同。对于第三项诉讼请求，我方只同意一部分，根据合同约定，退还首付款要扣除10%的违约金，且何媛应配合我方完成撤销网签手续。
被告（反诉原告）和裕公司反诉诉称：我公司与何媛于2014年3月26日签订了《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号为XF482040），该房屋坐落于北京经济技术开发区文化园西路X号院X号楼X，总房款4462938元，该买卖合同附件五约定何媛以按揭方式进行付款，在签订合同当日，何媛向我公司支付购房款（含定金）2232938元，其余房款2230000元以贷款方式支付；何媛应于房屋买卖合同签订后30日内，将按揭款2230000元付至我公司账户；如何媛未能获得按揭贷款或按揭贷款不足2230000元时，何媛应在上述期限内一次性向我公司支付剩余房款，逾期未足额支付的，按买卖合同第八条逾期付款的有关约定，由何媛承担相应的违约责任。因何媛无法成功办理银行按揭贷款，导致其无法按照房屋买卖合同约定的时间向我公司支付剩余房款。何媛违约后，我公司并未按照合同约定第一时间要求其承担违约责任，而是给予其充足的时间筹措房款，但何媛一直消极履行合同义务，至今未能继续履行合同，其在本诉中亦明确承认因其原因导致无法继续履行合同。根据房屋买卖合同第八条逾期付款责任1（2）逾期超过30日的，我公司有权解除合同，我公司解除合同的，何媛应按照房屋总房款的10%向我公司支付违约金。故请求法院判决：1、何媛向我公司支付违约金446293.8元；2、何媛配合我公司办理《北京市商品房现房买卖合同》的网签撤销备案手续；3、本案诉讼费由何媛承担。
原告（反诉被告）何媛辩称：我同意支付违约金，但我认为违约金标准过高，请求法院依法适当减少，该房屋自签订合同之日至今一直在和裕公司控制下，未进行交付，其不存在损失。自2014年6月起，我就反复向和裕公司提出退房、退款要求，和裕公司一直不予办理，请求人民法院参照合同签订之日至2014年6月1日之间的损失核算和裕公司的损失。假设和裕公司存在损失，我主张违约金应从和裕公司占有我购房款所获得利益中扣除。在和裕公司退还我全部购房款及相应利息3日内，我同意配合和裕公司撤销网签备案手续。诉讼费要求法院依法判决。
经审理查明：2014年3月26日，何媛（买受人）与和裕公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF482040），约定何媛购买坐落于北京经济技术开发区文化园西路X号院X号楼X层X的商品房（地名核准名称为：和裕商业中心），该商品房已取得房屋所有权证，证号为X京房权证开字第0299**号，房屋总价款4462938元。上述合同第八条1（2）约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当在出卖人解除合同的书面通知送达之日起5日内，提供该商品房买卖合同备案解除申请手续的相应资料与相关文件的签署办理，按照该商品房总房款的10%向出卖人支付违约金，该商品房买卖合同备案解除申请手续办理完毕后30日内，将买受人已付房款扣除违约金后的余额，无息返还买受人。上述合同第九条约定出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房。上述合同附件五约定：签订合同当日，买受人向出卖人支付购房款（含定金）人民币2232938元，其余房款2230000元以贷款方式支付，买受人应于签订《北京市商品房现房买卖合同》当日，按贷款机构或其指定律师事务所的规定提供全套有效个人申请住房贷款文件、签署所需文件并交纳相关费用，办理完毕该商品房贷款申请手续；买受人应配合贷款机构于签订《北京市商品房现房买卖合同》后30日内，将按揭贷款2230000元付至出卖人指定账户，否则按照《北京市商品房现房买卖合同》第八条逾期付款的有关约定，由买受人承担相应违约责任。合同签订后，何媛于合同签订当日向和裕公司交纳了购房款2232938元（含认购金20000元）及印花税2232元。
庭审中，何媛主张向中国工商银行提交贷款申请材料后，其被用人单位裁员且无新工作，无法贷款，于2014年5月底向银行提出无法偿还贷款并申请中止贷款，银行立即将贷款申请手续退还给了和裕公司。为证明其在签订合同后被用人单位裁员，何媛提交了解除劳动合同通知书、劳动合同解除及工作交接证明。为证明其自2014年6月已明确向和裕公司说明理由并明确要求退房、退款，何媛提交了其2015年8月11日与和裕公司置业顾问张X的短信记录、通话录音以及和裕公司倪君的通话录音。和裕公司对上述证据的真实性及证明目的均不认可，称何媛主张的事实不属于无法继续履行合同的客观情况，张霖与倪君均为其公司销售人员，倪君是张霖的主管，目前张霖已离职。经释明，和裕公司不申请对录音的真实性进行鉴定。
2015年7月7日，和裕公司通过EMS向何媛寄送催告函，称因何媛购买和裕商业中心B1-1506逾期付款事宜，请何媛收到该函之日起5日内，向其公司一次性付清剩余房款，其公司将不予追究其逾期履约责任。逾期仍未付清的，其公司将与其解除合同并追究其逾期付款的违约责任，按照合同约定其应按照该商品房总房款10%支付违约金。快递查询结果显示上述快递于2015年7月8日由本人签收。2015年9月10日，和裕公司通过EMS向何媛寄送解除合同通知书，称经多次催促何媛按照贷款机构的要求向贷款机构提交或补齐贷款所需全部资料并支付相关费用，但截止今日何媛仍未完全履行签署合同义务，已构成严重违约，致使其公司的合法权益受到较大损失。鉴于何媛的违约事实已经达到了合同约定的解除条件，其公司特通知何媛解除双方2014年3月26日签订的编号为XF482040的《北京市商品房现房买卖合同》及其附件、补充协议，请何媛于接到本函之日起10日内，与其公司联系办理解除合同的善后事宜。快递查询结果显示上述快递于2015年9月11日由本人签收。庭审中，何媛称其未收到上述催告函，已收到解除合同通知书，并主张其在收到解除合同通知书后通过EMS向和裕公司复函称其同意解除与和裕公司签订的编号为XF482040的《北京市商品房现房买卖合同》及其附件、补充协议，但对和裕公司所说的违约金不认可，请和裕公司立即退还其全部购房款2232938元及利息至其本人账户。快递查询结果显示上述快递于2015年9月21日由前台签收。和裕公司称其公司未收到上述复函。
上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、收据、录音及文字材料、催告函、解除合同通知书、EMS快递单及双方当事人陈述笔录等证据在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。关于本案双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》第八条1（2）条款的效力问题，首先该条款是和裕公司为了重复使用而预先拟定的，其次和裕公司在答辩时亦认可该合同为格式合同，故对何媛主张该条款为格式条款的意见，本院予以采信。经审查，该诉争条款虽为格式条款，但不存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，因此何媛要求确认该诉争条款无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方，合同自到达对方时解除。本案中，何媛未在约定期限内支付剩余房款，构成违约；和裕公司以此为由书面通知何媛解除双方之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》，何媛亦同意解除合同；至此，双方之间的《北京市商品房现房买卖合同》已经解除；故本院确认双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》于何媛收到解除通知书之日即2014年9月11日解除，已无诉请解除之必要。对于何媛主张因客观情况发生重大变化要求本院解除《北京市商品房现房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。当事人不履行合同义务的，对方可以要求违约方按照约定承担违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现和裕公司以何媛违约为由要求何媛按照合同总价款的10%即446293.8元承担违约金，鉴于和裕公司未能提供充分的证据证明其实际损失，何媛亦提出违约金过高要求予以调整，结合合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院确认何媛支付和裕公司的违约金以180000元为宜。因为双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》已经解除，和裕公司应按照约定在扣除上述违约金后将剩余已付房款退还何媛，何媛应协助和裕公司办理《北京市商品房现房买卖合同》的网签撤销备案手续。何媛要求和裕公司支付其已付房款利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条以及第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京和裕房地产开发有限公司自本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）何媛购房款二百零五万二千九百三十八元；
二、原告（反诉被告）何媛应在本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）北京和裕房地产开发有限公司办理《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF482040）的网签撤销备案手续；
三、驳回原告（反诉被告）何媛的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京和裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万一千二百五十二元，由原告（反诉被告）何媛负担一万三千二百五十二元（已交纳），由被告（反诉原告）北京和裕房地产开发有限公司负担八千元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三千九百九十七元，由原告（反诉被告）何媛负担二千元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京和裕房地产开发有限公司负担一千九百九十七元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 张小娟
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 宋媛媛