北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9395号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘谋珍，女，1975年2月17日出生。
委托诉讼代理人：王禹婷，北京金尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗文喜，男。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈雪，女，1969年9月4日出生。
委托诉讼代理人：赵文英，北京涛泽律师事务所律师。
原审第三人：招商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。
法定代表人：汪建中，行长。
委托诉讼代理人：董京华，女。
原审第三人：北京恒成伟业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区远大路1号世纪城金源商务中心1106号。
法定代表人：胡志坚，董事长。
委托诉讼代理人：陈怡，女。
委托诉讼代理人：王霞，女。
上诉人刘谋珍因与被上诉人陈雪及原审第三人招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招行北京分行）、北京恒成伟业房地产开发有限公司（以下简称恒成伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初8769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘谋珍的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。刘谋珍不具备购房资格，恒成伟业公司无法办理房屋产权证书；一审关于逾期注销抵押登记违约金的判决超出陈雪的反诉请求范围；刘谋珍未取得争议房屋的产权证书，房屋不得转让。
陈雪辩称，同意一审判决，不同意刘谋珍的上诉请求。恒成伟业公司对刘谋珍的资格进行过审查，刘谋珍要求解除合同系房价上涨的原因，一审判决未超出陈雪的反诉请求，我们的请求中涵盖了逾期注销抵押登记的违约金。房屋没有产权证，但已具备办证条件。
恒成伟业公司述称，同意一审判决，我公司多次通知刘谋珍办证，其均未来办理。
招行北京分行述称，尊重法院判决，只要正常还清贷款，我方可以负责办理解除抵押手续。
刘谋珍向一审法院起诉请求：1．依法判令解除双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求陈雪支付违约金（按陈雪迟延履行的日期计算，至实际解除购房合同时止）；2．诉讼费由陈雪承担。
陈雪向一审法院反诉请求：1、请求法院判令刘谋珍继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，要求对方配合办理位于北京市大兴区亦庄镇小羊坊村×号房屋的产权变更登记；2、请求法院判令刘谋珍支付逾期办理房屋所有权证的违约金、赔偿逾期过户对我造成的经济损失共计102325元，并要求刘谋珍支付逾期履行合同的利息；3、刘谋珍承担反诉费用。
一审法院认定事实：2013年11月12日，刘谋珍与恒成伟业公司签订《北京市商品房预售合同》，由刘谋珍购买坐落于北京市大兴区亦庄镇小羊坊村×号房屋，2014年3月向招行北京分行申请按揭贷款，贷款金额为3000000元，截至2017年6月21日，刘谋珍尚欠本金和利息合计2863429.28元。2015年8月21日，陈雪、刘谋珍签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈雪购买刘谋珍位于北京市大兴区亦庄镇小羊坊村×号房屋，约定总价款为3998000元，定金20000元，由买受人于签订合同当日支付，剩余购房款具体支付日期为2015年8月26日前支付180000元，2015年9月10日前支付1800000元，2015年12月30日前支付1000000元，剩余购房款998000由买受人所申请银行直接支付给出卖人。出卖人应当在收到买受人首付款2000000元时将房屋交付买受人，诉争房屋已经设立抵押，出卖人应于2017年4月1日前办理抵押注销手续，关于权属转移登记，双方约定自房产证下发60个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。后陈雪分别于2015年8月21日支付定金20000元，于2015年8月24日支付180000元，于2015年9月9日支付1800000元，于2016年1月11日支付1000000元。2015年9月23日刘谋珍将诉争房屋交付给陈雪。2017年6月19日，陈雪通过购房资质核验。庭审中，陈雪表示如果合同继续履行，其同意在判决生效后一次性将购房尾款予以支付。
一审另查，刘华宪认可配偶同意出售声明系其所签署，且于2016年1月11日同陈雪、刘谋珍共同前往银行办理了1000000的转账手续。
一审法院认为：刘谋珍与陈雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。案件的争议的焦点在于陈雪于2016年1月11日延期支付1000000元行为是否构成违约，刘谋珍能否据此行使约定解除权。双方约定该1000000元应于2015年12月30日前支付，但2016年1月11日陈雪、刘华宪、刘谋珍共同前往银行办理了银行转账，且刘谋珍当天向陈雪出具了收条而未提出异议，表明刘谋珍对陈雪的延期付款行为是明知且认同的，故法院对刘谋珍主张因陈雪延期付款而要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、支付延期付款违约金的诉讼请求，不予支持。陈雪同意一次性代刘谋珍还清招行北京分行贷款，以消除抵押登记，法院不持异议。陈雪请求将其代为偿还招行北京分行贷款超出购房尾款998000元部分于案件中一并处理，鉴于该请求基于同一法律关系，为减轻当事人诉累，法院予以一并处理。陈雪要求刘谋珍支付逾期办理房屋所有权证的违约金、赔偿逾期过户经济损失，支付逾期履行合同的利息的诉讼请求，因双方约定自房产证下发60个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，诉争房屋目前仍未取得权属登记证书，陈雪未提交证据证明刘谋珍违约条件已成就，但《北京市存量房屋买卖合同》第二条第三款约定，诉争房屋已设定抵押，出卖人应于2017年4月1日前办理抵押注销手续，刘谋珍未依约履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任，陈雪在庭审中明确表示该违约金主张至2017年5月17日，法院不持异议，经计算，逾期注销抵押登记违约金为55172.4元，陈雪主张的因房屋质量问题导致的重新装修损失，无合同及法律依据，法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、第三人北京恒成伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内协助刘谋珍将位于北京市大兴区亦庄镇小羊坊村×号房屋（合同号Y1550839）转移登记至刘谋珍名下；二、陈雪于判决生效之日起30日内代刘谋珍向第三人招商银行股份有限公司北京分行清偿基于涉诉房屋的所有贷款本息（具体金额以实际偿还为准）；三、第三人招商银行股份有限公司北京分行于陈雪代为清偿刘谋珍基于涉诉房屋的所有贷款本息之日起15日内协助陈雪、刘谋珍办理涉案房屋的抵押权注销登记；四、刘谋珍于判决第一、二、三项均完成后15日内协助陈雪将涉诉房屋转移登记至陈雪名下；五、刘谋珍于陈雪代为清偿其在第三人招商银行股份有限公司北京分行的贷款本息之日起15日内将超出部分返还给陈雪（具体金额为本判决第二项实际还款金额减(998000）元；六、刘谋珍于判决生效之日起15日内给付陈雪逾期注销抵押登记违约金55172.4元；七、驳回刘谋珍的全部诉讼请求；八、驳回陈雪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，各方当事人均确认截止2017年10月16日，刘谋珍尚欠招行北京分行贷款2843565.17元。经查，刘谋珍与恒成伟业公司的网签合同号为Y1550839。在2017年5月17日一审的开庭笔录第4页记载，“？被告主张的反诉请求中的损失指的什么被告代：也是按照合同第九条的违约责任中的条款，我方是按照日万分之三的标准计算的，正常是应该自4月1日计算至履行之日，但我方只是计算至5月17日……”。刘谋珍与陈雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条是关于违约责任的约定，其中第一款约定买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有一审双方经确认无异议的证据及庭审陈述在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点是刘谋珍和陈雪签订的合同是否能够履行以及一审法院判决是否超过陈雪的反诉请求范围。
刘谋珍与陈雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。刘谋珍称其尚未取得房屋所有权权属且其不具备购房条件，不同意继续履行合同。因刘谋珍与恒成伟业公司签订的《北京市商品房预售合同》已通过网上备案，且恒成伟业公司曾多次通知刘谋珍办理房屋产权手续，刘谋珍均未去办理，现陈雪已通过购房资质核验，故结合本案实际，刘谋珍与陈雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》应继续履行，刘谋珍的该部分上诉请求不能成立，本院不予支持。关于一审法院判决是否超过陈雪的反诉请求范围问题，根据陈雪在一审庭审就其反诉请求中关于损失部分主张的合同依据的表述，其虽未明确表述为逾期办理抵押注销手续所产生的违约金，但其反诉请求实质包含卖方未按合同约定期限履行合同义务所产生的违约金。经查，刘谋珍未按合同约定在2017年4月1日前办理抵押注销手续系客观事实，故本院认为不能过于苛刻理解陈雪的反诉请求范围的表述，一审判决刘谋珍给付陈雪逾期注销抵押登记的违约金并无不妥，本院予以维持。一审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院一并予以维持。
综上所述，刘谋珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38784元，由刘谋珍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 赵文军
审 判 员 李 淼
二〇一七年十月三十日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁