重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00754号
上诉人（原审被告）谢世云，男，汉族，生于1971年9月12日，务工。
被上诉人（原审原告）杨子萱，女，汉族，生于1991年3月6日，居民。
原审第三人牟秋平，男，汉族，生于1965年1月28日
原审第三人魏大萍，女，汉族，生于1965年5月13日
上诉人谢世云因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第09566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明，第三人牟秋平与第三人魏大萍原系夫妻关系，后于2014年2月13日在重庆市万州区民政局婚姻登记处协议离婚并签署离婚协议书，该协议书第三条约定“位于万州北山观涛苑1楼所有门面归女方所有……”。2014年3月31日，第三人魏大萍（甲方）与原告杨子萱（乙方）签订《重庆市房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的万州区北山观涛苑小区某栋1层商铺14号（建筑面积89.2平方米）出售给乙方，合同约定总成交价格为17万元，但原告杨子萱于同日向第三人魏大萍支付了实际购房款137万元。2014年4月2日，原告杨子萱与第三人魏大萍办理了买卖房屋的产权变更转移登记手续，取得该房所有权。2014年9月26日，原告杨子萱向重庆市万州区房地产管理局申请办理了前述房地产权证遗失登记，后于2014年10月17日取得重庆市万州区房地产管理局重新核发的房地产权证。2010年10月15日，被告谢世云向重庆市工商行政管理局万州区分局申请办理了个体工商户开业登记，取得个体工商户营业执照，经营场所为北山观涛苑某栋1层14号。2011年8月29日，第三人牟秋平（甲方）与被告谢世云（乙方）签订《商业门面房屋续租合同》，约定甲方将合法拥有的坐落于万州区北山观涛苑某栋一层14号门面，建筑面积89.2平方米，出租给乙方用于经营家具使用。合同租期壹年，自2011年9月29日起至2012年9月29日止。第一年税后租金为26620元（大写贰万陆仟陆佰贰拾圆整），以后每年税后租金在上年的基础上递增10%。租金按年支付，每年8月29日至9月29日交付次年租金。租期届满后，甲方有权收回全部出租门面，乙方应如期交还，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。乙方在同等条件下有优先续租权，但必须在租赁期满前二个月向甲方提出书面申请。双方可根据合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。后被告依照前述合同约定向第三人支付了2011年9月29日至2012年9月29日的房屋租金26620元。2012年9月29日，该租赁合同期满后，第三人牟秋平与被告达成口头续租协议，约定由被告参照前述续租合同约定继续租赁前述门面，租期自2012年9月29日至2013年9月29日，被告向第三人牟秋平支付了租金29282元。2013年9月29日，门面租期期满后，第三人牟秋平与被告再次达成口头续租协议，约定由被告参照原续租合同约定再行续租该门面，租期自2013年9月29日起至2014年9月29日止。被告向第三人牟秋平支付了租金32210元。2014年9月20日，原告杨子萱及第三人牟秋平、魏大萍共同向被告谢世云发出通知，告知被告谢世云北山观涛苑某栋一层14号门面租期至2014年9月28日届满，该门面已于2014年3月转让原告杨子萱并已办理物权变更转移登记手续，要求被告谢世云在租赁期限届满前将该门面返还原告杨子萱。另查明，2014年9月25日，原告杨子萱（甲方）与案外人李海珑（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于万州区北山观涛苑小区某栋1层14号商铺（89.2平方米）租赁给乙方做商业使用。租期自2014年10月1日起至2017年9月30日止（叁年），年租金120000元，乙方应于每年10月1日前一次性向甲方交清当年的租金。如甲方未按时将房屋交付给乙方使用超过半个月，造成乙方损失而违约的，除全额退还已交租金及押金外，另行一次性按每月月租金赔偿三个月违约金（计30000元）。
原审法院认为，第三人牟秋平与被告谢世云签订的《商业门面续租合同》及双方在该合同履行期限届满后两次达成的口头续租协议，系双方当事人的真实意思表示，并不违法相关法律法规的强制性规定，合法有效。第三人牟秋平与被告谢世云均已依照双方签订的《商业门面续租合同》及达成的口头续租协议履行了相应的义务，被告谢世云在租赁期限届满后应当依照合同约定将其所租用的商业门面返还第三人牟秋平。但在租赁合同履行期间，第三人牟秋平与妻子即第三人魏大萍于2014年2月13日协议离婚，自愿将万州区北山观涛苑小区某栋1层14号门面约定归女方所有。据此应视为第三人魏大萍自2014年2月13日成为北山观涛苑某栋1层14号门面的新权利人。第三人魏大萍将该门面转让给原告杨子萱并办理了产权变更转移登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定，原告杨子萱依法取得了北山观涛苑某栋1层14号商铺的所有权，享有该门面的物权。但被告谢世云与第三人牟秋平之间的租赁合同仍然有效，第三人牟秋平对该合同的权利义务由原告杨子萱享有和承担。截止2014年9月29日，被告谢世云租赁期限已经届满并经原告杨子萱及第三人牟秋平、魏大萍书面通知，其无正当理由拒不搬离租赁门面。故原告杨子萱要求被告谢世云立即腾房，返还北山观涛苑某栋1层14号商铺的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，于法有据，该院予以支持。在租赁期限届满后，被告谢世云拒不搬离租赁门面的事实，客观上造成了对该门面合法所有权人物权的侵害。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，原告杨子萱要求被告谢世云从2014年9月30日起至实际返还房屋之日止支付逾期腾房占用费的诉讼请求符合法律规定，但对其请求的支付标准即10000元／月原告并未向该院提交充分证据予以证明。基于本案基本案情及客观情况，该院酌情认定由被告以其与第三人牟秋平于2013年9月29日达成的口头续租合同约定的租金支付标准计2952.58元／月（32210＋（32210×10%）元／年÷12】支付逾期腾房占有使用费较为公平恰当。对原告杨子萱要求被告谢世云承担逾期腾房违约金30000元的诉讼请求，因原告杨子萱在租赁期间取得了北山观涛苑某栋1层14号商铺的物权，承继了第三人牟秋平与被告谢世云之间达成的续租合同约定的相关权利义务，故对逾期腾房违约金应依照合同约定按当年租金的日万分之五计算，对于超出部分该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告谢世云在本判决生效后十日内搬离重庆市万州区北山观涛苑小区某栋一层14号商铺；二、被告谢世云从2014年9月30日起按2952.58元／月支付原告杨子萱逾期腾房占有使用费至实际返还重庆市万州区北山观涛苑小区某栋一层14号商铺之日止；三、被告谢世云在本判决生效后十日内向原告杨子萱支付逾期腾房违约金：从2014年9月30日起，以35431元（32210＋（32210×10%）】为基数，按日万分之五计算至实际交还房屋之日止；四、驳回原告杨子萱在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指订的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告谢世云负担470元，原告杨子萱负担55元。对前述款项原告杨子萱已预交部分，被告应迳付原告，该院不作清退。
宣判后，原审被告谢世云不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或者查清事实后依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定事实不清。原审查明“2014年9月20日，原告杨子萱及第三人牟秋平、魏大萍共同向被告谢世云发出通知，告知被告谢世云北山观涛苑某栋一层14号门面租期至2014年9月28日届满，该门面已于2014年3月转让原告杨子萱并已办理物权变更转移登记手续，要求被告谢世云在租赁期限届满前将该门面返还原告杨子萱”。事实上，上诉人从未收到所谓的告知，更不知晓第三人已将租赁房屋卖与了被上诉人，被上诉人在一审时也未提供证据来证明前述“事实”。二、原判决适用法律错误。1、原判决上诉人在判决生效后十日内搬离北山观涛苑某栋一层14号商铺适用法律错误。如前所述，上诉人从未收到任何通知，即使被上诉人的该项请求有事实和法律依据，也必须要经上诉人合理的准备时间。2、原判决上诉人向被上诉人支付违约金无法律依据。被上诉人并不是租赁合同适格主体。《合同法》第114条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。由此可见，被上诉人不是合同当事人，其主张违约金依法不应当得到支持。
被上诉人杨子萱答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人牟秋平、魏大萍均对原审判决无异议。
二审中，各方当事人均未提供反驳证据推翻一审判决认定的事实，本院对一审查明的案件事实依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。谢世云作为承租人，租赁本案诉争房屋的期限于2014年9月29日届满，其应当依法履行返还租赁房屋的义务。本案诉争房屋在谢世云租赁期间发生了所有权变动，房屋权利人变更为杨子萱，杨子萱、牟秋平在房屋租赁期限届满前已通知谢世云腾房，现谢世云无正当理由拒不履行义务，故一审判决其搬出诉争房屋并无不当，其称一审判决认定事实错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，杨子萱在谢世云租赁诉争房屋期间，取得该房屋所有权后，应当继续履行原租赁合同。事实上，作为诉争房屋新的权利人，杨子萱在与谢世云继续履行原合同，只不过杨子萱选择在原租赁合同期限届满后不与谢世云续订合同，但这是杨子萱作为所有权人对自己物权的正当行使，任何人不得干涉。因此，谢世云在租赁期限届满后，再继续占用本案诉争房屋，没有合同约定和法律规定，房屋权利人杨子萱有权请求谢世云返还房屋并按原合同约定支付违约金，故谢世云称原判决适用法律错误，杨子萱不是适格被告、自己不应支付违约金的上诉理由亦不能成立，本院依法驳回。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1050元，由上诉人谢世云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 杨
审 判 员 黄文革
代理审判员 李 斌
二〇一五年六月四日
书 记 员 姜 霞