新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四初字第95号
原告（反诉被告）：新疆宏瑞源建筑工程有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：可军营，该公司总经理。
委托代理人：杨芯钰，乌鲁木齐市天山区幸福法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：中国人民解放军69072部队，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：李详波，该部队大队长。
委托代理人：王文兴，新疆军区法律顾问处主任。
委托搭理人：张国杰，新疆军区法律顾问处律师。
原告（反诉被告）新疆宏瑞源建筑工程有限公司（以下简称宏瑞源公司）与被告（反诉原告）中国人民解放军69072部队（以下简称部队）租赁合同纠纷一案，我院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭于2014年9月25日、2015年12月10日公开开庭审理了本案。原告宏瑞源公司法定代表人可军营及委托代理人杨芯玉，被告部队的委托代理人王文兴、张国杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏瑞源公司诉称：2006年1月26日，部队与我公司签订一份军队房地产租赁协议，约定：部队（甲方）将坐落于延安路133号出租给我公司（乙方），并书面同意我公司新建和添建临时性建筑物，费用由我公司自理。租赁期限为10年。承租期内因不可抗力（含政府、国家和军队政策法规重大调整）造成合同无法履行，双方均不承担责任。租赁期内，如军队、地方政府需征用该场地，经评估，甲方视情况赔偿乙方适当的经济损失。在协议履行过程中，部队以接新疆军区联勤部指示，要求在该出租场地和房屋内进行新建部队训练设施为由，诉诸法院，请求解除租赁合同关系。2013年10月21日，法院审理认定，上级部队指示命令不属于不可抗力的客观情况，也非政府行为，判决解除租赁协议。二审判决维持一审法院判决。现依据生效判决，要求部队赔偿我公司地上建筑物损失及相关经营损失。请求判令：一、部队赔偿我公司损失5700000元；二、部队返还我公司租赁合同的保证金30000元及利息1134元；三、部队向我公司赔偿租赁营业损失5999112元；四、部队向我公司赔偿搬迁损失1200000元。
被告部队答辩称：合同第一条款是无效的，根据部队规定合同统一要求不得修改，合同附加条款与该规定相抵触。承租方未经批准擅自建房，自建房从未交过租金，故原告要求赔偿地上建筑物损失570万元不应得到支持。原告违约在先，无理由要求返还保证金及利息。合同约定不得转租，且第九条约定因军事需要提前终止合同互不补偿，故原告要求赔偿营业损失不成立。双方的合同已于两年前被判决解除。原告在解除合同诉讼期间及判决生效后，还继续对外租赁是明知故犯，对租赁商户的损失，应由其负责，与我方无关。因本案涉及是军队房地产租赁，应适用军队房地租赁合同的相关规定，不适用租赁合同司法解释。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告部队反诉称：我部队将营区空余房产3152平方米，场地4536平方米租赁给宏瑞源公司。2011年4月第一个合同到期后，双方未签订新合同。因该出租场地用于训练场建设，该租赁合同经法院判决解除租赁合同关系。但宏瑞源公司拒不履行法院判决，占用我部房地产至今，欠缴租金及利息893190.97元，非法侵占给我部造成损失211800元，实际损失525000元。请求法院判决：一、宏瑞源公司支付拖欠租赁费及利息893190.97元；二、宏瑞源公司赔偿侵占造成损失211800元；三、宏瑞源公司赔偿终审判决之日至搬离造成实际损失525000元。
反诉被告宏瑞源公司针对反诉答辩称：我公司建设临时建筑物经审批。欠缴租赁费我们认可，但在继续交租赁费时，部队拒收。双方的租赁合同受民法调整，判决解除合同前，搬出商户需赔偿，否则无法搬出。部队所说的建训练场说法不存在，对于部队主张租赁费及请求，我公司不认可。
经审理查明：2006年1月26日，部队与宏瑞源公司签订军队房地产租赁协议一份，部队将建筑面积3152.90平方米的房屋及4536平方米的场地出租给宏瑞源公司，租期为十年，分为两个合同期执行，每期五年。同年4月1日，双方签订军队房地产租赁合同，约定部队（甲方）将乌鲁木齐市延安路133号几建筑面积3152平方米的房屋，及4536平方米场地出租给宏瑞源公司（乙方）使用。租赁期限为2006年4月1日至2011年4月1日止。年租金152700元，其中房屋租金每平方米2.6元，场地每平方米1元。合同第六条还约定，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定的，甲方不退还保证金；甲方未履行合同义务的，应当退还保证金，并附加银行同期存款利息。第八条第（三）款约定，租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响安全的前提下，确实需要进行改造、装修或增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。第（四）款约定，乙方不得在承租的场地上新建和添建永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同后，应当完好无损无偿移交给甲方。第（五）款约定，乙方不得擅自将所承租的房地产分组、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。第九条约定，（一）甲方因军事及地方规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门合适并出具书面意见，乙方应当至接到甲方通知之日起一个月内无条件将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还租赁保证金。双方在第十七条还约定，承租期内，如军队、地方政府征用该场地，经权威部门评估，甲方视情赔偿乙方适当的经济损失（赔偿只限乙方在承租场地上添建的临时性建筑投入）。合同期满后，根据双方协议，签订新的合同。合同期内每年按8%递增租金。
2006年3月11日，双方签署移交书，部队向宏瑞源公司移交东营区13栋平房及旱厕。2006年3月22日，部队收取宏瑞源公司租房保证金30000元。2006年6月9日，宏瑞源公司提出申请在东营区建造临时库房（并附施工图）。部队在该申请上签章，但没有注明书面意见。合同履行（五年）到期后，双方未书面签订后一个五年期的租赁合同，宏瑞源公司一直占有使用房屋及场地。生效判决书已查明，宏瑞源公司缴纳租金至2012年9月30日。2012年9月之后，宏瑞源公司向部队缴纳租金时，部队以上级指示收回房屋、场地为由拒收。2013年3月4日，部队起诉宏瑞源公司，要求解除与宏瑞源公司之间的租赁合同，并限期搬离。
2013年10月21日，乌鲁木齐市天山区人民法院审理后认为，部队要求解除合同的诉讼请求符合合同中关于“甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经均对房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方”的约定条件，遂作出（2013）天民三初字第211号民事判决：一、解除双方军队房地产租赁合同；二、宏瑞源公司于判决书生效之日后十日内将承租房屋内货物搬离部队营区；三、驳回宏瑞源公司要求继续履行合同的反诉请求。双方均不服上诉乌鲁木齐市中级人民法院二审。2014年3月25日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2014）乌中民四终字第110号民事判决认定，在合同履行过程中，因部队上级单位需要将涉案租赁场地改扩建为驾驶员综合训练场，部队要求解除合同符合合同中关于“甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方”的约定条件，原审法院据此判决解除合同正确。部队称解除合同是不可抗力的情形，无法律依据，遂作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
2014年7月21日，宏瑞源公司委托新疆德合资产评估事务所对位于乌鲁木齐市延安路花儿沟街133号临时库房39栋及消防用灭火器及木电线杆资产进行评估，评估资产价值569.65万元。2014年9月3日，部队委托新疆华光房地产土地价格评估有限公司对部队东营区原出租场地内简易房的价格进行评估，评估公司评估价格为235581元。本院审理期间，原告宏瑞源公司提出鉴定评估申请，法院以随机摇号方式委托新疆隆信工程造价咨询有限公司对宏瑞源公司临时建筑物的投入（资产价值）进行评估。鉴定单位经实地勘察、测量，出具鉴定意见书：确认双方无争议临时建筑物部分造价为2768202.53元；双方没有达成一致的取费、山坡免爆、电线杆、消防井、排水井等、人工余土外运部分（存有争议）造价为719716.79元。
庭审中，部队自认收到2006年4月至2012年9月间宏瑞源公司缴纳的租金1019621元。
上述事实有原告、被告提供的租赁合同、民事判决书、图纸、票据、财务凭证、收据、评估报告、电报、统计表、审批材料、鉴定报告及庭审笔录、质证笔录等为证。
本院认为：部队与宏瑞源公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规规定，合法、有效。军队内部对其民事合同的管理系内部管理行为，不符合合同法认定合同无效的法定情形，故对部队称合同条款内容修改不符军队关于合同管理的规定，合同条款无效的抗辩理由，本院不予采纳。在履行民事合同的义务时，双方应当诚实守信地履行约定之义务。租赁合同中明确约定租赁期为十年，分两期（每期五年）履行。租赁合同第九条第（一）款明确约定，“甲方因军事及地方规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门合适并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿”。合同履行期间，因部队的上级部门指示租赁场地进行军事训练用途的建设，部队提出解除合同，并经两级法院判决解除了双方的租赁合同。合同解除，宏瑞源公司要求返还保证金30000元及利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。利息计算为本金30000元，自2014年3月25日生效民事判决解除之日计算至2014年9月25日开庭之日，按2014年一年期存款利率3.25%计算6个月为487.5元。
审理期间，原告宏瑞源公司提出鉴定评估申请，法院委托新疆隆信工程造价咨询有限公司对其建设的临时性建筑物的投入进行评估。经鉴定单位组织双方到现场实地勘察、测量，确认无争议临时建筑造价为2768202.53元。双方有争议的取费、山坡免爆、电线杆、消防井、排水井等、人工余土外运部分有争议造价为719716.79元。对双方各自委托评估单位作出的评估报告未经对方确认，本院不予采信。
对于双方争议的部分造价的认定如下：一、对于双方争议的取费部分，因该部分内容属于建设工程的管理费用，如企业管理费、现场经费、财务费用、利润、税金、劳动保险费等，并不是合同约定的场地上添建的临时性建筑投入，故对该部分取费不计入临时性建筑的投入。二、对电线杆、消防井、排水井是否为临时建筑投入部分，部队并未能提供证据证明出租的场地中有电线杆、消防井、排水井等系原部队场地所原有，该部分建筑物应视为宏瑞源公司建设投入，应计入宏瑞源公司建筑投入中。三、关于山坡免爆工程及人工余土外运的造价应否计入的问题。因宏瑞源公司未能提供证据充分证据证明该部分施工的事实，其仅提供一份收条及单方陈述，未提供相应的证据予以佐证，证据不足，本院无法采信。故对该部分因证据不足，本院不计入临时性建筑投入。综上，宏瑞源公司建设临时建筑物投入应为无争议建筑物部分2768202.53元与电线杆、消防井、排水井等合计，为：2768202.53＋52823.53=2821026.06元。
关于宏瑞源公司临时建筑投入损失的认定。本院认为，自合同履行之日2006年4月至2014年8月，宏瑞源公司使用建设临时建筑物近八年。按照双方租赁合同约定，两个租期十年，乙方（宏瑞源公司）添建临时性建筑物、构筑物，权属归甲方（部队）所有，租赁期满后或者解除合同后，应当完好无损无偿移交给甲方（部队）。即十年承租期届满，宏瑞源公司将添建的临时建筑物全部无偿移交部队。由此可以认定，宏瑞源公司对场地上添建的临时建筑物应按十年期间计算折旧。宏瑞源公司已使用临时建筑物八年，未使用期间应当视作宏瑞源公司添建临时建筑的经济损失，按照合同第十七条约定，部队应予以折算赔偿，即564205.21元（2821026.06元-2821026.06元×8／10）。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”双方签订的第一期租赁合同已到期，双方未再续签合同，视为不定期的合同，出租方部队有权随时解除合同。2012年9月之后，宏瑞源公司向部队缴纳租金时，部队以上级指示收回房屋、场地为由拒收，宏瑞源公司应当知晓部队解除租赁合同的意思表示。此后，宏瑞源公司并未对其经营业务进行调整，直至双方诉讼两年后法院判决解除合同之时，宏瑞源公司仍在继续经营其业务。故原告宏瑞源公司要求部队赔偿其租赁营业损失及租赁商户搬迁损失，无合同及法律依据。宏瑞源公司要求部队赔偿营业损失及赔偿搬迁户损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于部队的反诉请求。租赁合同第十七条约定了合同期内每年按8%递增租金。宏瑞源公司在（2013）天民三初字第211号案件中提供最后一笔已支付租金为89055元的收据，并未有其他有效证据证明其支付租金的数额。本院以部队自认收到宏瑞源公司缴纳租金1019621元为依据，按照2006年-2007年152700元，逐年递增8%至2014年3月31日合同解除之日，宏瑞源公司应缴租金共计1624213.04元，宏瑞源公司已缴纳1019621元，尚欠租金604592.04元。按合同约定，宏瑞源公司还应承担自2014年3月31日至2014年8月31日5个月期间的利息8187.18元（本金604592.04元，2014年存款利率为3.25%计算5个月，604592.04元×3.25%÷12×5=8187.18元）。
关于部队反诉时主张2014年4月1日至2014年8月31日5个月期间的所欠租金问题。此期间，因双方的租赁合同关系已经生效判决解除租赁合同关系，部队再以合同关系主张租金及利息，已无合同依据。经向部队释明，部队对合同解除后至诉讼期间，宏瑞源公司仍占有场地及房屋的租金损失变更为赔偿占用期间的损失。本院认为，合同经法院生效判决已解除，承租方宏瑞源公司应当自觉履行法院判决，返还场地及房屋。宏瑞源公司至今未履行生效判决所确定义务，部队有权要求实际占有人宏瑞源公司支付逾期腾房及场地的占有使用费。部队并未能提供证据证明该期间的市场价格，本院参照双方履行合同最后期间的租金予以计算即109042.07元（261700.97元／12个月×5个月）。
反诉原告部队认为宏瑞源公司加盖临时建筑物的违反约定，可以主张相应的违约责任，但部队认为宏瑞源公司自己加盖的房屋收取租金作为合同解除后侵占造成的损失211802.92元的主张，无法律及合同依据，本院不予支持。
对于反诉原告部队提出因宏瑞源公司未及时搬离，耽误部分工程的建设，要求宏瑞源公司按建设资金2000万元（未投入）的利息525000元承担赔偿责任的诉讼请求。本院认为，部队不能提供证据证明投入建设资金的损失，与宏瑞源公司未及时搬离之间直接的关联性。故对反诉原告部队的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
综上，原告宏瑞源公司要求返还保证金30000元及利息的诉讼请求成立，本院予以支持。反诉原告部队要求反诉被告宏瑞源公司支付合同履行期间的欠付租金及利息，支付房屋及场地占用使用费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告中国人民解放军69072部队向原告新疆宏瑞源建筑工程有限公司返还保证金30000元；
二、被告中国人民解放军69072部队向原告新疆宏瑞源建筑工程有限公司支付利息487.5元；
三、被告中国人民解放军69072部队赔偿原告新疆宏瑞源建筑工程有限公司临时建筑物投入的损失564205.21元；
四、驳回原告新疆宏瑞源建筑工程有限公司的其他诉讼请求；
五、反诉被告新疆宏瑞源建筑工程有限公司支付反诉原告中国人民解放军69072部队租金604592.04元；
六、反诉被告新疆宏瑞源建筑工程有限公司支付反诉原告中国人民解放军69072部队租金利息8187.18元；
七、反诉被告新疆宏瑞源建筑工程有限公司向反诉原告中国人民解放军69072部队赔偿房屋及场地占有使用费109042.07元；
八、驳回反诉原告中国人民解放军69072部队的其他诉讼请求。
以上部队给付宏瑞源公司594692.71元，宏瑞源公司给付部队721821.29元。相互折抵后，宏瑞源公司应向部队支付127128.58元。于本判决生效之日后十日内付清，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费99381.48元（宏瑞源公司已交），由原告宏瑞源公司承担95%即94412.41元，部队承担5%即4969.07元。反诉案件受理费9734.96元（部队已交），由部队承担44%即4283.38元，宏瑞源公司承担56%即5451.58元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 王建国
代理审判员 马小梅
人民陪审员 高立菊
二〇一六年一月二十日
书 记 员 姚 雷
书 记 员 张玉洁