伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0627民初3915号
原告王东，公民身份号码×××，男，1973年5月27日出生，汉族，准格尔旗华亿商贸有限责任公司执行董事，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
原告准格尔旗华亿商贸有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。
法定代表人王东，执行董事。
上列原告共同委托代理人张建忠，内蒙古誉昊律师事务所律师。
上列原告共同委托代理人段立欣，内蒙古誉昊律师事务所律师。
被告内蒙古嘉瑞酒店管理有限责任公司，统一信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。
法定代表人马德飞，董事长。
委托代理人叶虎成，公民身份号码×××，男，1986年8月22日出生，汉族，内蒙古嘉瑞酒店管理有限责任公司综合部经理，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托代理人樊俊卿，内蒙古赫扬律师事务所律师。
原告王东、准格尔旗华亿商贸有限责任公司（以下简称华亿公司）诉被告内蒙古嘉瑞酒店管理有限责任公司（以下简称嘉瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法由代理审判员温荣梅独任审判。本案于2017年10月10日第一次公开开庭进行了审理，原告王东、华亿公司及两原告共同委托代理人张建忠、段立欣，被告嘉瑞公司委托代理人樊俊卿、叶虎成到庭参加了诉讼。因被告嘉瑞公司提供了新证据，本案于2017年11月9日第二次公开开庭进行了审理，原告王东、华亿公司及两原告共同委托代理人张建忠，被告嘉瑞公司委托代理人樊俊卿、叶虎成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王东、华亿公司诉称，2011年3月16日，原告王东与被告嘉瑞公司（当时名称为鄂尔多斯博源置业有限责任公司，以下简称博源公司）签订《博源柳河湾酒店认购协议书》，约定原告王东从博源公司购买柳河湾酒店，认购协议书签订后原告王东依约向被告交付了大部分的款项，但被告一直未与原告签订正式酒店买卖合同且没有交房。2014年11月王东起诉博源公司，2015年1月22日鄂尔多斯市中级人民法院作出（2014）鄂民初字第85号民事调解书，该调解书内容为：”......，1、原被告一致同意将原告购买的该酒店登记在华亿公司名下；2、被告在本协议生效后5个工作日内向华亿公司交付相关部门验收合格的该酒店，并依据本协议与华亿公司签订正式商品房买卖合同、办理完毕网签备案登记；3、被告在2015年12月31日前向华亿公司交付酒店房产证、土地使用证，被告在向有关部门提交办理该酒店房产证、土地使用权证资料之日起三日内书面通知原告，原告将办理产权证的税费以华亿公司名义交付相关部门，被告向有关部门提交办理该酒店房产证、土地使用资料证，被告办理土地使用权证时，如遇有关部门不予分割土地使用权证，原告配合办理；4、被告将该酒店房产证、土地使用权证交付华亿公司之日起7个工作日内原告支付被告200万元购房款；5、2016年12月31日前原告支付被告3016035.14元，如果被告未在2015年12月31日前向华亿公司交付该酒店房产证、土地使用权证，则原告有权顺延支付以上款项......”
2016年7月5日被告公司名称变更为内蒙古嘉瑞酒店管理有限责任公司。
依上述调解书，被告博源公司应在调解书生效后5个工作日内即2015年1月29日前向原告华亿公司交付相关部门验收合格的柳河酒店。2015年3月被告通知原告查验酒店，原告当时就发现酒店存在诸多问题，要求被告整改。2016年4月8日被告通知原告已整改酒店完毕要求验收，但原告再次查验发现酒店存在诸多质量问题依然没有整改，原告再次发函要求整改。2017年8月3日，双方再次组织人员对酒店质量问题共同检验，发现存在22项质量及安全隐患，原告遂再次发工作联系函给被告要求整改、维修，2017年8月10日，被告单位副总叶虎成签收该工作联系函并承诺5日内回复，但至今没有答复。
鉴于被告交付的酒店存在严重质量问题及安全隐患，原告无法正常使用，给原告造成了巨大的租金损失。原告多次要求被告对酒店时行整改、维修，尽早能投入使用，但被告对原告的要求均置之不理。原告迫不得已向法院起诉，请求判令一、被告嘉瑞公司对博源柳河湾酒店存在的22项质量及安全隐患进行整改、维修，具体整改维修项目以2017年8月3日工作联系函为准；二、被告嘉瑞公司赔偿原告从博源柳河湾酒店应交付之日即2015年1月29日至实际维修完毕之日止的租金损失，具体损失数额以法院委托评估机构评估的博源柳河湾酒店日租金标准确定；三、被告承担本案的诉讼费及评估费。
被告嘉瑞酒店答辩称，不认可原告全部诉讼请求。理由1、王东的诉讼主体不适格，从原告的诉讼请求和依据看都与王东没有直接法律上的利害关系，充其量王东属于本案的第三人；2、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效的保护期限，因为房屋已经在2014年10月之前已经移交，在房屋移交之后，应王东的请求，于2015年3月10日，将购房主体变更为华亿公司，在此之前房屋已经开始装修，从王东、王东所在的华亿公司知道和应当知道之日起已经超过诉讼时效保护的2年期间。
3、原告方购买的房屋本身就是毛坯房，而且原告已经接收了，并且2014年10月份之前已经开始装修，房屋的保护责任、房屋的管理责任都属于原告方，原告方的不当使用，不作为式的管理，而且为了装修进行的人为改变原本已经验收合格的房屋，责任不在被告方，而在原告方。原告方为了适应自己的使用功能进行了人为的破坏，只能自己承担责任；原告方用成品房屋的标准、用装修破坏的现状，去主张所谓的质量责任，没有法律依据。
4、原告方接受了房屋并且开始装修，视为认同房屋质量合格。
5、被告方已经多次书面和口头通知原告方尽快履行原调解书约定的应当由原告方履行的法定职责和义务，包括但不限于交付营业执照、税务登记证以及购买房屋办理登记手续相关税和费，但被告方借故拖延，以达到拖欠给付被告方购房款五百多万元的目的。
6、本案的先行履行者应该是原告方，原告方未履行被告方的任何请求。
7、由于违约方是原告方不是被告方，因此承担违约责任的是原告方，被告方在此保留因原告方的违约行为给被告方造成损失的诉讼权利。
8、华亿公司直到主张本案的第2条诉讼请求时，其相关税务登记证等手续依然没有办妥，造成被告方办理房屋登记手续不可逾越的障碍。
9、原告方购买的房屋在2013年11月28日已通过伊金霍洛旗建设局竣工验收审查，工程具备交付条件；原告在2017年8月3日，向被告方送达工作联系函中提出的22项工程问题，被告不予认可。
原告提供的证据及被告的质证、本院的认证情况
第一组证据，民事调解书复印件一份、企业信用信息公示报告一份（彩印件），拟证明：1、2015年1月22日民事调解书约定，博源公司应该在调解生效后5个工作日内，也就是2015年1月29日前向华亿公司交付验收合格的酒店并签订买卖合同办理完毕网签备案登记，所以被告称2014年10月份交付房屋与事实不符，也不存在时效问题。2、2016年7月5日博源公司将名称变更为嘉瑞公司。3、调解书中约定的购房主体本来就是王东和华亿公司，是王东同意将房屋单独办理在华亿公司名下，因此不存在王东主体不适格的问题。
第二组证据，2016年4月8号工作联系函（彩印件）一份，拟证明：2016年4月8号被告通知原告对酒店质量问题已进行整改，并声称已同时将酒店验收资料寄给原告，并要求原告在收到后书面回复，原告收到验收资料后发现酒店的质量问题依然存在，所以一直要求被告进行整改维修。2016年7月7日工作联系函复印件一份，拟证明：原告方收到2016年4月8日的函后，于2016年7月7日给被告回函提出18项质量问题；提供邮箱发送截图一份，拟证明：2016年7月7日工作联系函原告通过邮箱发送给被告方。
第三组证据，2017年8月3日的工作联系函复印件一份（与原件核对无异），拟证明：2017年原被告双方共同对涉案酒店进行了查验，被告委托单位副总叶虎成共同查验，双方发现需要维修的项目有22项，原告当天据此起草了工作联系函，2017年8月10号叶虎成签收工作联系函并承诺5日内回复但至今没有答复也没有对酒店进行维修，被告所称时效问题不存在。
第四组证据，酒店存在问题的照片76张，拟证明：2017年8月3号原被告双方查验酒店时，存在22项质量问题及安全隐患。
被告对上述证据发表如下质证意见：
对第一组证据：真实性均认可，但对调解书证明的问题不认可，1、民事调解书明确将涉案房屋办理到华亿公司名下，而且双方商定于2015年3月10日将涉案房屋已经办理到华亿公司名下，本案涉及的诉讼请求是基于购房合同产生的质量纠纷问题，与王东没有直接关系，王东在调解书中的约定责任是按时交付办理房屋产权相关手续的税、费，而王东至今拖延履行，所以王东不具备诉讼主体资格，办理房屋的买卖合同和网签手续的时间都是因为原告方的迟延和认可形成现状，该房屋在调解书形成之前，王东已强行实际占有，并且开始装修，至于调解书上的移交应该是王东向华亿公司履行移交手续，向华亿公司说明该房屋在占有和装修期间造成的相关损害；调解书上明确约定在被告方办理网签手续后，原告方应该按照约定及时支付剩余500多万元的购房款，原告现以所谓的质量问题，对抗被告方多次主张给付剩余购房款的合理请求，是一种不诚信的行为。
对第二组证据：2016年4月8日的工作联系函真实性认可，是被告方发给原告方的，并附有验收的相关资料，但原告至今未对工作联系函进行回复。原告方没有提出属于被告方承担质量维修的责任范围内的问题，也没有证据可以证明原告方存在的质量问题是由被告方造成的，原告方提供的被告方发出的工作联系函并没有涉及到相关维修事项，所以我方没有维修责任，对方也无诉讼时效中断的证据。对原告2016年7月7日原告方回函不认可，被告没有收到，回函是给博源公司，2016年7月5号博源公司已经变更为嘉瑞公司，原告也没有发，是为应诉做的准备。对邮箱截图的真实性、合法性、关联性均不认可，其内容并没有验收什么东西，不能证明原告要证明的问题。
对第三组证据：真实性认可，但叶虎成没有参与实际的查验，对收到工作联系函的事实认可，是叶虎成签收的，对原告所提的工程质量问题不认可。原告是向博源公司发的函，嘉瑞公司没有收到，叶虎成也没有给嘉瑞公司转交和告知；而且工作联系函中的质量问题，都是原告方在接收房屋后不当施工、故意破坏造成的，属于原告方保管不当，而且这些问题是否存在没有客观依据。
对第4组证据不认可，证明问题不认可，是原告自制的、自造的。
经审查，并结合庭审，本院对原告提供的证据作出如下认证：
对第一组证据，因内容真实，来源合法，被告对其真实性并无异议，故本院对其真实性予以确认。
对第二组证据中2016年4月8日工作联系函因被告对其真实性认可，故本院对该工作联系函的真实性予以确认；对2017年7月7日工作联系函及邮箱截图一份，经被告质证对其真实性不认可，故本院对该工作函及邮箱截图一份的真实性不予采信。
对第三组证据2017年8月3日工作联系函经被告质证对其真实性认可，故本院对2017年8月3日工作联系函真实性予以确认。
对第四组证据经被告质证对其真实性不认可，故本院对原告提供的第四组证据不予采信。
被告为反驳原告的主张，被告提供以下证据：
第一组证据：建设工程竣工验收备案表（证书）一份（与原件核对无异），建设工程竣工验收备案表(纸质审批表)一份（与原件核对无异），建设工程竣工验收报告一份（与原件核对无异），建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件一份、建设工程竣工验收消防备案表复印件一份，拟证明：涉案工程符合质量标准，不存在原告方所述的应由被告方承担的质量问题。涉案工程符和国家验收标准，原告所称的问题一部分是毛坯房固有的特征，一部分是原告方在装修过程中人为的破坏，在原告2014年10月份入住之前已经验收合格；
第二组证据：建筑工程保修书一份（与原件核对无异），住宅使用说明书一份（与原件核对无异），建设工程质量责任制（档案）一份（与原件核对无异），证明保修责任不在被告方，是由建设工程施工方承担，而且施工方承担责任的时效已在原告主张权利时过期，保修责任适当履行了，原告主张不应享有保修待遇，属于自己造成的责任自己承担；3、办理不动产产权完税证明书一份（与原件核对无异），拟证明：被告已完全履行了本方义务，原告经多次催要，借故拖延履行交税义务，违约方是原告方不是被告，原告方应当承担给被告造成损失的责任。
第三组证据，商品房买卖合同（复印件）一份，拟证明：买房是华亿公司而不是王东，证明王东主体不适格也过了诉讼时效，同时质量符合约定标准，符合毛坯房交房标准。
第四组证据，叶虎成和王东的短信记录，从185XXXX****给王东的139XXXX****和18xxxxxxxxx短信，短信的时间从2015年9月21日至2016年1月25日期间，短信内容拟证明：催促作为华亿公司负责人的王东提供办理房屋产权登记手续的国税、地税登记证并缴纳相关税、费，王东一直拖延提供，拖延给付，违约方是原告方。
被告提供的证据经原告方质证：
对第一组证据的真实性认可，证明问题有异议，该组证据与原告的诉讼请求无关，原告要求诉请是对商品房的质量问题进行维修而不是验收；
对第二组证据的真实性认可，证明问题有异议，商品房的质量维修有明确的规定，是房地产开发单位不是施工单位，比如商品房销售管理办法第33条规定，房地产开发产业应当承担保修责任，保修期从交付之日起计算。
对第三组证据的真实性认可，证明的问题不认可，因为商品房买卖合同是依据调解书制作的，调解书里的原告方是王东，是王东同意将酒店产权办理在华亿公司名下，并不是王东将酒店卖于华亿公司。
对第四组证据，短信内容是存在的，证明的问题及关联性不认可，原告方诉的是维修而不是交费的问题。
对被告提供的证据经原告质证，结合庭审情况本院作出如下认证：
对第一组证据中的建设工程竣工验收备案表（证书）一份（与原件核对无异），建设工程竣工验收备案表(纸质审批表)一份（与原件核对无异），建设工程竣工验收报告一份（与原件核对无异），经被告质证对其真实性认可，故本院对上述证据的真实性予以确认，关于建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件一份、建设工程竣工验收消防备案表复印件一份，上述证据虽然属于复印件，但该证据亦属于工程竣工验收备案文件的一部分，与竣工验收具有关联性，故本院对建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件一份、建设工程竣工验收消防备案表复印件一份的真实性予以确认。
对第二组证据经被告质证对其真实性认可，故本院对被告提供的第二组证据的真实性予以确认。
对第三组证据经被告质证对其真实性认可，故本院对被告提供的第三组证据的真实性予以确认。
对第四组证据经被告质证认可其内容的存在，故本院对被告提供的第四组证据的真实性予以确认。
经审理查明，1、2011年3月16日，原告王东与被告嘉瑞公司（当时名称为鄂尔多斯博源置业有限责任公司）签订《博源柳河湾酒店认购协议书》，约定原告王东从博源公司购买柳河湾酒店。2014年11月王东起诉博源公司，2015年1月22日鄂尔多斯市中级人民法院作出（2014）鄂民初字第85号民事调解书，该调解书内容为：”......，1、原被告一致同意将原告购买的该酒店登记在华亿公司名下；2、被告在本协议生效后5个工作日内向华亿公司交付相关部门验收合格的该酒店，并依据本协议与华亿公司签订正式商品房买卖合同、办理完毕网签备案登记；3、被告在2015年12月31日前向华亿公司交付酒店房产证、土地使用证，被告在向有关部门提交办理该酒店房产证、土地使用权证资料之日起三日内书面通知原告，原告将办理产权证的税费以华亿公司名义交付相关部门，被告向有关部门提交办理该酒店房产证、土地使用资料证，被告办理土地使用权证时，如遇有关部门不予分割土地使用权证，原告配合办理；4、被告将该酒店房产证、土地使用权证交付华亿公司之日起7个工作日内原告支付被告200万元购房款；5、2016年12月31日前原告支付被告3016035.14元，如果被告未在2015年12月31日前向华亿公司交付该酒店房产证、土地使用权证，则原告有权顺延支付以上款项......”
2、涉案房屋已于2013年11月28日通过了竣工验收审查。
3、2015年3月10日原告华亿公司与博源公司签订《商品房买卖合同》。
4、2015年9月21日至2016年1月25日期间，博源公司员工叶虎成与华亿公司负责人的王东就办理房屋产权登记手续及交纳相关税、费进行沟通。
5、2016年4月8日博源公司向原告华亿公司就涉案酒店维修事宜发工作联系函。
6、2016年7月5日博源公司名称变更为嘉瑞公司。
7、2017年8月3日，原、被告双方对涉案酒店进行查验，发现22项质量及安全隐患问题。
8、涉案酒店已网签到原告华亿公司名下，原告未接收酒店，亦未进行装修，也没有进行营业。
本院认为，根据原告王东及华亿公司的陈述及被告嘉瑞公司的答辩意见，本案的争议焦点是：一、原告王东是否具有诉讼主体资格；二、本案是否已过诉讼时效；三、原告王东及华亿公司要求判令被告嘉瑞公司对涉案酒店时行整改、维修并支付从2015年1月29日起至维修完毕的租金损失是否有事实及法律依据。关于争议焦点一，（2014）鄂民初字第85号民事调解书中载明”......1、原被告一致同意将原告购买的该酒店登记在华亿公司名下；2、被告在本协议生效后5个工作日内向华亿公司交付相关部门验收合格的该酒店，并依据本协议与华亿公司签订正式商品房买卖合同、办理完毕网签备案登记；......”，2015年3月10日原告华亿公司与博源公司签订《商品房买卖合同》，该合同已就房屋面积，付款方式及付款时间等条款做出了明确约定，该合同的权利义务方为华亿公司与博源公司，故原告王东主张其有诉讼主体资格的意见本院不予支持；关于争议焦点二；因调解书中明确约定”......2、被告在本协议生效后5个工作日内向华亿公司交付相关部门验收合格的该酒店，并依据本协议与华亿公司签订正式商品房买卖合同、办理完毕网签备案记；......”，据此可知，该酒店并非被告所述的已于2014年10月份前就交付原告，而应于2015年1月29日前向原告交付涉案酒店。2015年3月10日双方依调解书的约定签订了商品房买卖合同，被告嘉瑞公司亦认可其于2016年4月8日就涉案酒店维修事宜向华亿公司发工作联系函的事实。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本案的诉讼时效应从2016年4月8日起重新计算，原告王东、华亿公司于2017年8月28日向本院起诉，并未超过法定的诉讼时效期间，被告嘉瑞公司主张诉讼时效已过的抗辩理由本院不予采纳；关于争议焦点三，（2014）鄂民初字第85号民事调解书载明，”......2、被告在本协议生效后5个工作日内向华亿公司交付相关部门验收合格的该酒店，并依据本协议与华亿公司签订正式商品房买卖合同、办理完毕网签备案登记；......”，本案中，原告华亿与被告嘉瑞公司已签订正式商品房买卖合同并办理完毕网签备案登记，涉案酒店也经过相关部门的验收，并有相关部门验收合格的手续，原告华亿公司亦认可，但原告华亿公司至今没有接收该房屋，称涉案酒店至今存在22项工程质量问题，该交付工作至今未完成。虽然本案原告诉讼请求要求判令被告对涉案酒店存在的22项工程质量及安全问题进行整改、维修，并赔偿原告从涉案酒店从2015年1月29日起至实际维修完毕之日的租金损失，但该诉讼请求应以完成涉案酒店的交付为前提，（2014）鄂民初字第85号民事调解书亦对违反调解书协议事项的违约定责任进行了明确，综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，原告方要求被告嘉瑞公司对博源柳河湾酒店存在的22质量及安全隐患进行维修并赔偿博源柳河湾酒店从交付之日起即2015年1月29日起至实际维修完毕之日止的租金损失的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告王东、准格尔旗华亿商贸有限责任公司全部诉讼请求。
案件受理费3000元，减半收取为1500元，由原告王东、准格尔旗华亿商贸有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 温荣梅
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 张琪园