南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)鼓民初字第4350号 原告（反诉被告）沈俊，男，汉族，1989年3月3日生，居民身份证号码******************，住所地南京市沿江工 业开发区中山村山许组67号，现住南京市。 委托代理人赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。 委托代理人李成龙，江苏东恒律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）南京锋尚房地产开发有限公司，组织机构代码证76213644-9，住所地南京市。 法定代表人张在东。 委托代理人王春艳，北京琨腾律师事务所律师。 委托代理人白小莉，北京琨腾律师事务所律师。 原告（反诉被告）沈俊与被告（反诉原告）南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由审判员李义军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈俊的委托代理人赵仁明、被告（反诉原告）锋尚公司的委托代理人白小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈俊诉称，2011年4月25日，沈俊与锋尚公司签订《南京市商品房预售合同》，约定由沈俊购买锋尚公司开发的南京市，购房款为1351万元；交房日期为2011年6月30日，但锋尚公司至今未向沈俊交付该房屋，锋尚公司的行为已构成违约。沈俊多次要求锋尚公司交房未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令锋尚公司向沈俊支付逾期交房违约金2246731元（自2013年11月1日至2015年6月30日,以1351万元为基数按年息10%计算）。 被告锋尚公司辩称，1.双方约定的违约金标准过高，违约金应以补偿为原则，锋尚公司已就逾期交房行为向沈俊支付了违约金2344281元，沈俊未提供证据证明其损失超过锋尚公司已支付的数额，故沈俊主张的违约金不应支持。2.沈俊明知锋尚公司逾期交房系因规划部门一直未办理规划验收造成的，沈俊应当及时行使解除权，但沈俊从未要求解除合同。沈俊放任或者追求逾期违约金的行为有违诚信原则，因此沈俊即使有损失，也应由其自行承担；3.沈俊系按揭付款，锋尚公司为沈俊的贷款提供担保，沈俊支付的购房款是由首付款加已偿还部分的银行贷款构成，按照这种方式计算，锋尚公司已支付的违约金占沈俊已支付购房款的比例较高。综上，请求依法驳回沈俊的诉讼请求。 反诉原告锋尚公司诉称,锋尚公司与沈俊签订《南京市存量房买卖合同》以及《协议书》等事实属实。由于涉案房屋一直未通过规划验收，导致涉案房屋一直未能交付，至今已近五年时间。沈俊明知由于规划原因无法交付房屋，多年来持续要求给付巨额违约金，锋尚公司已全部支付。虽经锋尚公司多方努力，规划部门至今仍未就涉案房屋的规划验收事宜给出明确意见。至此，锋尚公司因规划验收未能通过，客观上无法向沈俊交付房屋，锋尚公司与沈俊之间的合同目的无法实现，依法应予解除。故依法提起反诉，反诉请求为：1.解除锋尚公司与沈俊于2011年4月25日签订的《商品房预售合同》及《补充协议》；2.解除锋尚公司与沈俊于2012年11月13日签订的《协议书》；3.沈俊协助办理南京市商品房预售合同的登记备案和预告登记的注销手续。 反诉被告沈俊辩称,涉案房屋之所以不能按期交付系因规划验收迟迟未通过，而锋尚公司一直向沈俊承诺交付涉案房屋。锋尚公司并无证据证明涉案房屋根本上不能通过规划验收，锋尚公司据此要求解除双方的合同无事实和法律依据，请求依法驳回锋尚公司的反诉请求。 经审理查明，涉案房屋由锋尚公司开发建设。2011年4月25日，锋尚公司（预售人）与沈俊（预购人）签订了《南京市商品房预售合同》和《补充协议》，约定由沈俊购买涉案房屋（含-1、1、2层），房屋总价款为1351万元；付款方式为首付款361万元加商业贷款990万元；锋尚公司应于2011年6月30日前交付房屋，迟延交付该商品房的，2011年11月30日后，锋尚公司须按沈俊已付价款的万分之一/天计算，支付迟延交付期间的违约金等等。上述合同签订后，双方办理了商品房预售合同登记备案和预告登记，沈俊依约向锋尚公司支付了首付款及商业贷款合计1351万元。 此后,因锋尚公司未依约向沈俊交付涉案房屋。2012年11月28日，沈俊另案诉至本院【案号为（2012）下民初字第3351号】，要求锋尚公司支付逾期交房违约金。经本院判决，由锋尚公司支付沈俊2012年11月18日前的迟延交房违约金1252636元。该判决已发生法律效力。 2012年11月13日，锋尚公司作为甲方，包括沈俊在内的别墅购房人作为乙方，锋尚公司的法定代表人张在东作为丙方签订了《协议书》，约定甲方承诺在2013年2月8日前将别墅毛坯房交付给乙方，若届时逾期交付，按每户总房款百分之十年息支付违约金等等。 上述《协议书》订立后，锋尚公司仍未在约定时间交付房屋，沈俊另案诉至本院【案号为（2013）鼓民初字第6427号】，要求锋尚公司支付2012年11月19日至2013年10月31日期间迟延交房违约金1091645元。本院经审理后认为，双方订立的《南京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效，沈俊的诉请符合合同约定，遂于2014年1月14日判决支持沈俊的上述诉讼请求。该判决已发生法律效力。 2013年5月7日，南京市规划局向锋尚公司发出《关于锋尚房地产公司申请尽快办理小桃园地块项目规划验收的复函》，要求锋尚公司将建筑退让间距、室外地坪及建筑高度以及幼儿园建设等问题整改完毕后，申报规划核实，南京市规划局将按要求做好规划核实服务。2014年1月3日，南京市规划局向锋尚公司发出《关于锋尚小桃园底层住宅项目规划审批及批后监管问题的报告》，指出锋尚公司存在的不符合法规及规划核准图等严重违法建设行为，并提出责令锋尚公司于2014年2月1日前按原规划核准图启动建设幼儿园等处理意见。锋尚公司在按照南京市，相邻的本市百花小区居民持有异议，并阻止锋尚公司施工，致使幼儿园现在仍未建设。由于锋尚公司未按照规划部门要求完成小区项目建设，涉案房屋至今未通过规划验收，目前仍不具备交付条件，锋尚公司尚未向沈俊交付涉案房屋。 因双方协商未果，沈俊于2015年7月1日再次诉至本院，要求判如所请。锋尚公司认为双方之间的合同客观上无法履行，遂提出解除合同等反诉请求，本院予以合并审理。 因双方调解意见相差较大，致本案调解不成。 以上事实，有当事人陈述、南京市商品房预售合同、补充协议、付款凭证、协议书、别墅定制协议书、南京市规划局文件、江苏省罚没款专用收据、工程签证单、知会函、接处警工作登记表、生效法律文书等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，沈俊与锋尚公司之间订立的《南京市商品房预售合同》、《补充协议》和《协议书》等合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，双方之间的合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，沈俊已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，锋尚公司应当按照合同约定履行交付房屋等义务。锋尚公司未履行交付房屋的义务违反了合同约定，依法应承担相应的违约责任。 关于锋尚公司请求驳回沈俊诉请的意见及其理由，本院认为，双方之间的《协议书》系锋尚公司在确已逾期交房的前提下另行与沈俊等购房人订立，明确约定逾期交房违约金按照总房款百分之十年息计算。该标准应是双方在充分协商的基础上订立，锋尚公司作为平等主体的合同一方，对于合同内容及其可能承担的违约责任应当明知，锋尚公司已支付的违约金并未超过该约定标准。锋尚公司在本次诉讼中以违约金约定标准过高、已支付违约金足以弥补原告损失等为由，请求驳回原告诉请的意见，不符合合同约定及法律规定，该违约金标准并非显著过高，故锋尚公司上述辩解意见，本院不予采纳。综上，沈俊要求锋尚公司支付2013年11月1日至2015年6月30日的逾期交房违约金合计2246731元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 关于锋尚公司要求解除其与沈俊之间的合同等反诉请求，本院认为，锋尚公司未能依约交房系因涉案房屋所在小区未通过规划验收，但目前并无证据表明涉案房屋客观上根本不能通过规划验收。故锋尚公司以涉案房屋客观上履行不能为由，要求解除其与沈俊之间的合同等反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南京锋尚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告沈俊自2013年11月1日起至2015年6月30日止的逾期交房违约金2246731元； 二、驳回反诉原告南京锋尚房地产开发有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理24774元，减半收取12387元、反诉案件受理费51430元，合计63817元，由南京锋尚房地产开发有限公司负担（此款沈俊预付了12387元，南京锋尚房地产开发有限公司预付了51430元，南京锋尚房地产开发有限公司在给付上述款项时一并给付沈俊12387元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  李义军 二〇一五年九月十八日 法官 助理  靖伯伟 见习书记员  夏 娜