重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01422号
上诉人（原审原告）：陈小琴，女，汉族，1971年6月12日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
上诉人（原审原告）：李亚东（陈小琴之丈夫），汉族，1971年7月22日出生，住址同上。
委托代理人：陈小琴，基本身份情况同前。
上诉人（原审被告）：重庆盛夏实业有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县。
法定代表人：谭建旗，该公司董事长。
委托代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。
上诉人李亚东、陈小琴与上诉人重庆盛夏实业有限公司（以下简称盛夏公司）商品房预售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年9月16日作出（2015）石法民初字第03323号民事判决，盛夏公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人陈小琴与上诉人盛夏公司的委托代理人高亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年3月25日，盛夏公司（甲方）与李亚东、陈小琴（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇万寿大道“畔山华府”2号楼11-1号房屋以384256元出售给乙方，甲方应在2011年12月31日前将房屋交付给乙方使用，房屋在交付时应符合以下条件：1.本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《建设工程竣工验收备案登记证》；2.本商品房为装修房屋的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；3.暂未达到上述条件的，已通过单幢竣工验收亦视为符合交付条件。逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。李亚东、陈小琴分别于2011年3月30日、7月27日向盛夏公司支付全部房款。2011年12月13日，“畔山华府”2号楼工程质量验收合格。2013年3月25日，石柱县公安局消防大队对“畔山华府”进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。在一审庭审中，李亚东、陈小琴与盛夏公司均认可李亚东、陈小琴至今未接房。盛夏公司提出李亚东、陈小琴主张的违约金过高，要求人民法院进行调整。
李亚东、陈小琴一审诉称：李亚东、陈小琴与盛夏公司的《商品房买卖合同》第七条约定：预售商品房，盛夏公司应于2011年12月31日前将已通过竣工验收备案登记，取得《建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付李亚东、陈小琴使用。该合同第九条约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。至今，李亚东、陈小琴仍未收到盛夏公司的接房通知书，盛夏公司也未向李亚东、陈小琴书面说明无法交房的原因。故请求判决：盛夏公司向李亚东、陈小琴支付逾期交房违约金49415元（计算至2015年7月10日），其余违约金按合同约定的标准计算至盛夏公司实际向李亚东、陈小琴交房时止。
盛夏公司辩称：已经通知李亚东、陈小琴接房，但李亚东、陈小琴至今没有缴纳契税，也没有接房，其责任在于李亚东、陈小琴自己。故请求驳回李亚东、陈小琴的诉讼请求。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。该合同约定盛夏公司应在2011年12月31日前将房屋交付给李亚东、陈小琴使用，同时约定“暂未达到上述条件的，已通过单幢竣工验收亦视为符合交付条件。”盛夏公司主张2011年月3日对2号楼进行了单幢竣工验收，并提供了基础结构、屋面节能等工程质量验收记录表。李亚东、陈小琴认为2011年12月31日，盛夏公司尚不具备交房的条件。对此，一审法院认为竣工验收合格除了指符合法律规定的建筑工程质量标准，还应当通过消防验收，未通过消防验收的，买受人可以拒绝接收。而盛夏公司的消防验收合格是在2013年3月25日，因此在该时间之前，李亚东、陈小琴有权拒绝接房。考虑到盛夏公司在2013年3月25日实际符合了双方约定的交房条件和大多数业主在2012年接房的事实，酌定盛夏公司对李亚东、陈小琴逾期交房违约责任的截止时间为2013年3月25日。盛夏公司没有证据证明双方约定的违约金过高，因此盛夏公司请求调低违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、盛夏公司在本判决生效之日起三日内赔偿李亚东、陈小琴逾期交房违约金17291.52元；二、驳回李亚东、陈小琴的其他诉讼请求。案件受理费518.00元，由李亚东、陈小琴负担337.00元，由盛夏公司负担181.00元。
李亚东、陈小琴不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判盛夏公司向李亚东、陈小琴支付计算至起诉之日即2015年7月10日止的逾期交房违约金49415元。主要事实和理由：1.双方的合同约定的交房条件为取得《竣工验收备案登记证》或者通过单幢竣工验收，而所谓的竣工验收，并非仅指建筑工程质量验收，而应是包括质量、消防、规划验收在内的综合验收，只有取得了《竣工验收备案登记证》，才可以认定通过了竣工验收。由此可见，只要盛夏公司未取得《竣工验收备案登记证》，就不具备交房条件。2.双方的合同约定，在具备交房条件后，盛夏公司应当书面通知李亚东、陈小琴接房，然而盛夏公司至今未作出任何形式的通知，故其应承担逾期交房的违约责任。
盛夏公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回李亚东、陈小琴的诉讼请求。主要事实和理由：1.“畔山华府”2号楼在合同约定的交房日前即通过了单幢验收，达到了合同约定的交房条件，而李亚东、陈小琴一直拒绝接房，因而不存在迟延交房的问题；2.李亚东、陈小琴的违约金支付请求已超过诉讼时效。
本院二审查明：盛夏公司（甲方）与李亚东、陈小琴（乙方）订立的《商品房买卖合同》的第八条约定：“1.甲方应于确定交房的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式交接的，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。”第九条就甲方承担逾期交房违约责任规定：“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”2013年10月23日，盛夏公司取得“畔山华府”2号楼的《竣工验收备案登记证》。
盛夏公司主张曾通知李亚东、陈小琴夫妇接房，但未提供相应证据证明。盛夏公司未提供证据证明“畔山华府”2号楼规划验收的时间，其委托代理人在二审中明确表示，自己不清楚通过规划验收的时间。盛夏公司在一审期间未对李亚东夫妇的违约金支付请求权提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出诉讼时效抗辩，并据此提交了石柱土家族自治县建设工程质量监督站出具的《证明》。该《证明》载明：“关于重庆盛夏事业（实业）有限公司在石柱县二环路127号开发承建的畔山华府小区商住工程，该工程分别由建设单位：重庆盛夏实业有限公司，勘察单位：重庆607勘察实业有限公司；设计单位：北京世纪中天国际建筑设计有限公司，施工单位：石柱土家族自治县建筑公司，监理单位：重庆市永安工程建设有限公司等单位分别对该工程的单栋单位工程质量进行验收，属单栋验收。情况属实。”盛夏公司在二审中明确表示不同意法院主持调解。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方当事人在二审中争执的焦点是：1.李亚东夫妇的违约金支付请求是否成立；2.盛夏公司提出的诉讼时效抗辩主张能否成立。
关于李亚东夫妇的违约金支付请求是否成立。双方订立的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院据此认定为有效正确。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，合同约定的交房期限为2011年12月31日前，而双方未在该约定期限内完成交付。盛夏公司虽然举示证据证明在合同约定的交付期限内通过了案涉商品房所在楼房各单项工程的质量验收，但未提供证据证明已按照合同约定书面通知李亚东夫妇接受房屋，因而应当认定盛夏公司迟延交房违约。李亚东夫妇至迟在提起本案诉讼之日即2015年7月10日应当知道其购买的案涉商品房符合交付条件，并且在知道后应当积极主张自己的接房权利，因怠于主张接房权利而致扩大的损失不应由盛夏公司承担，因此，认定该期日为计算逾期交房违约金的截止时间较为恰当。按照合同约定的违约金计付标准计算，2012年1月1日至2015年7月10日期间的逾期交房违约金为49415.32元。双方的合同约定在商品房实际交付之日起30日内支付违约金，由于该商品房尚未实际交付，因而违约金的支付期限尚未届满。但鉴于盛夏公司在具备交房条件后不依约书面通知李亚东夫妇接房的行为，属于恶意促使违约金支付条件不成就的行为，因而应认定其违约金支付条件已经成就。故此，李亚东夫妇主张盛夏公司支付截至2015年7月10日止的逾期交房违约金49415元的请求，本院予以支持。
关于盛夏公司提出的诉讼时效抗辩主张能否成立。一方面，双方的合同约定在商品房实际交付之日起30日内支付违约金，而该商品房尚未实际交付，这从表象上看违约金的支付条件尚不成就。虽然就其实质而言，盛夏公司恶意促使违约金支付条件不成就而可依法视为已成就，但不能据此认为李亚东夫妇怠于行使违约金支付请求权。因此，应当认定李亚东夫妇的违约金支付请求权未超过诉讼时效。另一方面，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效的情形除外。”盛夏公司在一审中未对李亚东夫妇的逾期交房违约金支付请求权提出诉讼时效抗辩，虽然其在二审中提出诉讼时效抗辩，并提交了石柱土家族自治县建设工程质量监督站出具的《证明》，但该证据明显不属于支持其诉讼时效抗辩主张成立的有效证据。因此，本院对盛夏公司在二审中提出的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。
综上所述，李亚东夫妇主张盛夏公司支付逾期交房违约金49415元的上诉请求，本院予以支持；盛夏公司就该请求提出的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。当事人在二审中提出新证据，致使本院纠正一审认定的部分事实并予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2015）石法民初字第03323号民事判决；
二、重庆盛夏实业有限公司向李亚东、陈小琴支付逾期交房违约金49415元，限本判决生效之日起五日内付清；
三、驳回李亚东、陈小琴的其他诉讼请求。
一审案件受理费1035元，减半收取517.50元，由重庆盛夏实业有限公司负担；二审案件受理费1035元，由重庆盛夏实业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向石柱土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 王勐视
代理审判员 刘文玉
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 陈桂华