广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终252号
上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，该公司总经理。
委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何北海，男，1982年4月4日出生，汉族，住广东省罗定市。
上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）因与被上诉人何北海商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
创宇公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、被上诉人一直未完善办理房地产权证手续系上诉人至今未办理完毕产权证的根本原因，上诉人已发出通知，不存在过错，一审法院认定上诉人存在过错并应承担逾期办证违约责任系认定事实不清、证据不足。
根据《合同补充协议》第四条“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）”的约定，即上诉人协助办证的前提是被上诉人不但需要交清办理房地产权证应交的费用，而且需要完善办理房地产权证的有关手续如授权委托手续，否则上诉人有权不另行通知被上诉人，并将办理房地产权证的期限相应顺延。本案中，被上诉人虽已于2011年6月3日向上诉人交付办证相关费用，但其未向上诉人提交书面的授权委托书以完善办证相关手续。另，案涉商品房于2014年4月28日取得竣工验收备案表，此时的案涉商品房才符合交付条件，在此后的180日内（即2014年10月25日前），上诉人曾向产权登记机关申请涉案商品房产权登记，但因欠缺前述授权委托书等办证手续材料而未果，对此，产权登记部门根据《房屋登记办法》第十七条之规定只是口头通知上诉人需要补正的材料，况且，产权登记部门作为行政机关在无书面授权委托书的情况下，不能也不可能简单地根据被上诉人的代办证费用收据就认定上诉人与被上诉人之间的授权委托关系成立。此后，上诉人已通过电话通知被上诉人并要求其补足授权委托书以完善办证手续，但被上诉人一直未予以回应，直至《不动产登记暂行条例》施行前被上诉人仍未给予任何答复，对此，上诉人根据《补充协议》第四条之约定有权顺延办证期限并不再另行通知被上诉人。
2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》明确要求办理产权登记需要提供书面的授权委托书，为此，上诉人根据《合同补充协议》第四条之约定已多次通过电话方式通知被上诉人，但仍未收到回应，后上诉人于2015年12月7日通过快递形式通知被上诉人，至此，被上诉人仍未予以配合。所以，上诉人至今未能为被上诉人办理完毕房地产权证的根本原因是被上诉人一直未配合上诉人完善办证的授权委托手续，过错不在于上诉人方，而一审判决却认定上诉人存在逾期办证行为并承担违约责任系认定事实不清、证据不足。
此外，被上诉人主张其已签订了授权委托书并完善了办证相关手续，对此，被上诉人应提供相关证据子以证实，否则，其应承担举证不能的法律后果。
二、退一万步来说，即使上诉人存在逾期办证违约行为并应支付违约金，计算违约金的时间也不应从2014年10月26日起计算至不动产管理部门发出房地产权证之日止，一审法院计算上诉人应支付违约金的时间错误。
如上所述，上诉人不存在逾期办证的行为，但在《不动产登记暂行条例》施行之日即2015年3月1日起至2015年12月7日期间，上诉人虽有通知被上诉人补足办证手续材料，但鉴于无相应书面证据予以证实，为此，上诉人愿意按照合同约定承担该期间的逾期办证违约责任，在2015年12月7日之后的时间内，因上诉人已书面通知被上诉人补足办证手续，但被上诉人至今仍未给予配合，由此产生的逾期办证责任应由被上诉人自行承担，与上诉人无关。
另，上诉人有协助被上诉人向不动产管理部门提交办理涉案商品房产权证的相关义务，并无决定不动产管理部门何时发放房地产权证书的权利，不动产管理部门发放相关产权证书的行为属于行政行为，与本案无关。因此，计算上诉人支付逾期办证违约金的时间应截止至上诉人向不动产管理部门提交办证应由其提交的资料之日止。
综上，上诉人至今未为被上诉人办理产权证是因为被上诉人自签订涉案合同后一直未与上诉人完善代办证的授权委托手续，对此，上诉人已发出通知，并无过错，虽然双方有关于代办证费用的票据，但该票据不能代表正式的书面授权委托书，不动产管理部门不能也不可能仅凭该代办证费用的票据而认定双方存在代办证的授权委托关系，而一审法院单凭该票据就认定被上诉人已完善了代办证的授权委托手续系认定事实不清，证据不足，二审法院应予以撤销，并依法改判。
被上诉人何北海辩称：请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求，违约金计算至办妥房产证之日止。
何北海向一审法院起诉请求：1、创宇公司立即为何北海办理房地产权证；2、创宇公司支付逾期办理房地产权属登记证违约金（违约金从2013年6月1日起计算至何北海的房地产权证实际出证日止，暂计至2016年10月26日违约日为1243日，违约金为67420.32元）；3、案件受理费由创宇公司负担。
一审法院认定事实：创宇公司是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市XX街道XX路XX住宅小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2011）规证字第7号《建设工程规划许可证》、罗建房预字第2011002号《商品房预售许可证》后，创宇公司开始对该土地进行商品楼建造、预售。2011年6月3日，何北海作为买受方与创宇公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、何北海向创宇公司购买座落于罗定市XX街道XX路XX住宅小区的XX座XX层XX号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：126.67㎡（套内建筑面积103.8654㎡）；四、总价款：542391元（5222.0567元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于2011年6月3日前交清首期款292391元，并于2011年6月20日前申请办理银行按揭贷款手续，贷款人民币250000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农业银行的专用账户为4466410104000XXXX。六、关于产权登记的约定（合同第十五条、补充协议第四条）：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3、详见合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的相关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行（买受人选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。出卖人向房管局提交办理房地产权证的申请后，因买受人提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，买受人应在受到出卖人通知之日起3天内补交资料，否则，因买受人原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由买受人承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证延迟的出卖人无须承担责任。七、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，何北海已按合同约定支付了全部购房款给创宇公司。因创宇公司延迟交楼，何北海曾于2014年11月28日诉至一审法院要求创宇公司支付延迟交楼的违约金，一审法院作出判决后，何北海不服一审判决上诉至云浮市中级人民法院，云浮市中级人民法院作出（2015）云中法民二终字第77号民事判决书，在终审判决中确认延迟交楼的违约金计至2014年9月14日。何北海向创宇公司预交办理房地产权证书相关费用及资料，创宇公司至今没有为何北海代办房地产权证书，何北海以创宇公司违约为由诉至一审法院，要求处理。
一审法院认为：本案属商品房销售合同纠纷。何北海与创宇公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：创宇公司是否应当承担迟延办理房地产权证的违约责任。何北海与创宇公司双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房办理房地产权证书的条件，创宇公司应在房屋交接后的180天内向有关部门报备应由创宇公司提供的资料，在何北海委托创宇公司代办房地产权证书的情况下，创宇公司应毫无拖延地代为办理，现创宇公司未予以代办，何北海要求继续履行委托合同，创宇公司应承担继续履行的责任。创宇公司以因法规变动需由何北海补充授权委托书，且通过电话、书面邮件等方式通知何北海无果而无法办理房地产权证书，但云浮市中级人民法院作出的终审判决中何北海、创宇公司双方对收楼违约日期已作约定，应以生效判决中确定的日期为准。创宇公司主张何北海收楼日期为2016年10月25日，代办房地产权证书的时间应从收楼起计算180日，即于2017年4月22日仍未办理房地产权证书的才算违约；一审法院认为，云浮市中级人民法院认定的创宇公司延迟交楼违约金计至2014年9月14日，可以认定该日为创宇公司履行交楼义务，创宇公司应在此日起的180日内履行提交备案材料及代办房地产权证书的义务，创宇公司未作履行的即视为违约，即创宇公司逾期办证的起算日为2015年3月14日，暂计至2016年10月26日，创宇公司应赔偿何北海的违约金应为32109.55元（542391.00元×0.0001×592天），此日后违约金按合同约定计至房地产权证出证日止。何北海主张违约金从2013年6月1日起计算，不予支持。综上，何北海的诉请及创宇公司的抗辩理据充分的，予以支持；何北海的诉请及创宇公司的抗辩理据不足的，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条的规定，判决：一、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起30日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关。二、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金32109.55元（暂从2015年3月14日起计算至2016年10月26日，此日后违约金按日以购房总价款542391.00元的0.1‰的标准计至房地产权证出证日止）给何北海。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费743元（何北海已预交），由何北海负担389元，由云浮市创宇贸易有限公司负担354元。
二审中，被上诉人何北海向本院提交了以下证据：《办理房产证的通知》一份，拟证明被上诉人于2016年11月份才收到该通知，该通知是寄到小区的保安亭，被上诉人没有收到快递电话，被上诉人是在保安亭找到该份快件。
创宇公司对上述证据质证认为：对证据的三性无异议，时间无法查实，对地点无异议。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明：本院作出的已发生法律效力的（2017）粤53民终167号民事判决认定：创宇公司于2016年1月4日为办理罗定市XX路XX住宅小区XX座的商品房权属初始登记向罗定市房地产管理局递交资料。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。
上诉人认为涉案房屋于2014年4月28日取得竣工验收备案后，曾在此后的180天内，向产权登记机关申请涉案商品房产权登记，由于欠缺授权委托书，经上诉人电话通知被上诉人提供，但被上诉人并未提供才致其不能办证。本院认为，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续……”的约定，被上诉人已按合同约定在签订《商品房买卖合同》的同时向上诉人交纳了办理房地产证应交的费用，被上诉人亦已按合同约定向上诉人交付了办证资料及完善了办证手续，双方之间的委托代理办证关系已成立。而且上诉人并没有证据证实不能办理房产证的原因是被上诉人没有签署书面委托书，因此，本院对其没有委托书而不能办证的主张不予采信。上诉人认为曾于2014年4月28日取得竣工验收备案表后的180天内向产权登记机关申请涉案商品房产权登记，但上诉人直至2016年1月4日才向房地产管理部门递交初始办证资料，上诉人不存在早于初始登记时间而向产权登记机关申请办理涉案商品房的产权转移登记的可能性。因此，上诉人的说法明显与事实不符，上诉人未在合同约定的期限内为被上诉人办理房屋产权登记手续，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。
上诉人认为，即使需承担逾期办证的违约责任，违约金也应计至其提交资料报产权登记机关备案之日止，而不应计至办妥房产证之日止。根据双方签订的《附件四：合同补充协议》第四条：“1、甲方(出卖人)应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”的约定，上诉人须在被上诉人收楼后（2014年9月14日）的180日内（即2015年3月14日前）将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，同时在上述期限内办妥房产证，但上诉人至今未将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，更未为被上诉人办理取得房产权属证书，因此，上诉人未能在约定的期限内办妥房产证，又未能提供证据证实未能办妥房产证的原因不能归责于上诉人，故一审判决判令上诉人支付从2015年3月14日起至办妥房产证之日止的逾期办证违约金，符合合同的约定，本院予以维持。上诉人该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费603元，由上诉人云浮市创宇贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年六月十九日
书 记 员 冯梓叶