北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初3410号
原告（反诉被告）：北京韩尚绣文化传媒有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街168号1幢5层1-603
法定代表人：胡龙坤，执行董事。
委托代理人：曲君龙，北京韩尚绣文化传媒有限公司经理，住该单位。
委托代理人：孙德华，北京市青天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京京城机电资产管理有限责任公司，住所地北京市北京市经济技术开发区永昌南路5号2号楼四层A406室。
法定代表人：姜建，董事长。
委托代理人：王世晶，北京世盈律师事务所律师。
原告北京韩尚绣文化传媒有限公司（以下简称韩尚绣传媒公司）与被告北京京城机电资产管理有限责任公司（以下简称京城机电公司）及京城机电公司反诉韩尚绣传媒公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩尚绣传媒公司的委托代理人曲君龙、孙德华，被告京城机电公司的委托代理人王世晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩尚绣传媒公司向本院提出诉讼请求：请求确认我司与京城机电公司签订的《房屋租赁合同》已经于2016年8月15日解除；判令京城机电公司退还房租保证金177535.53元；判令京城机电公司支付我司装修折价款140850元，家具折价款29800元；案件受理费由京城机电公司负担。
事实和理由：2016年3月1日，我司与京城机电公司签订《房屋租赁合同》，京城机电公司将其所有的位于北京市西城区广安门外大街168号朗琴国际大厦Ａ座６层620、603室总面积为318.95平方米的房屋出租给我司做办公用。租期为两年，自2016年3月1日至2018年2月28日止。免租期为2016年3月1日至3月31日，免租期内免租金不免物业费，物业费为6315.21元，房屋月租金为59178.51元，年租金为710142.18元。合同约定，我司支付首次租金后应当按照季度支付租金，在本合同签订之日起7日个自然日内，我司应当预付2016年3月1日至6月30日（包括第一个免租期的物业费）183850.74元，其后每三个月开始前的20个自然日前支付下三个月的租金，支付方式不限，京城机电公司保证收到租金的同时开具等额合法有效的票据。合同约定租金保证金为三个月租金177535.53元，在出现合同约定的相应情形下退还保证金。合同签订后，双方按约定履行了合同义务，原告开始装修房屋，并购买家具进驻，其中装修费156500元，家具费用29800元。2016年8月，因公司经营出现困难，我司与京城机电公司协商解除合同时达成一致，京城机电公司同意对我司的装修和部分家具折价，但至9月底京城机电公司并未按照约定履行解除意见。我司在提前一个月通知京城机电公司，给了京城机电公司合理的期限寻找新的租户，事实证明京城机电公司的确在一个月不到的时间内将房屋出租给第三人。鉴于双方对合同解除的附随义务没有实际履行，我司多次与京城机电公司协商未果，故诉至法院。
京城机电公司辩称，按照合同约定，韩尚绣传媒公司可以提前30日告知我司解除合同，但同时需要支付解除合同经济补偿金。韩尚绣传媒公司于2016年9月8日给我司发出书面通知，我司认可解除合同的时间为10月8日。对于房屋保证金，我司不同意返还，韩尚绣传媒公司的主张不符合合同约定退还保证金的条件，合同第七条第三项约定，韩尚绣传媒公司没有支付所欠房屋租金及经济补偿金，在此情况下，我司无需退还保证金，韩尚绣传媒公司应向我司支付的补偿金要高于保证金。对于装修折价款，因承租人为违约，合同解除的，承租人要求赔偿装修损失的，不予支持。对于家具折价款，我司不同意支付。按照合同第五条第十一项约定，韩尚绣传媒公司应在合同解除时30日内将房屋移交给我司，并在30日内将自己的物品搬出，如果不搬出，物品归我司处理，韩尚绣传媒公司的请求，没有法律依据。
京城机电公司向本院提出反诉诉讼请求：要求判令韩尚绣传媒公司支付经济补偿金710142.12元；反诉案件受理费由韩尚绣传媒公司负担。事实和理由：2016年3月7日，我司与韩尚绣传媒公司签订了《房屋租赁合同》，我司将涉案房屋租赁给韩尚绣传媒公司使用，租期两年，自2016年3月1日至2018年2月28日，月租金59178.51元。合同签订后，我司如约交付房屋，韩尚绣传媒公司支付租金至2016年9月。因韩尚绣传媒公司的自身经营原因提出提前解除合同，合同第十条第4款中约定，因韩尚绣传媒公司原因解除合同的，韩尚绣传媒公司除了提前30天通知我司并结清租金和其他费用，还应给予我司经济补偿，合同约定的补偿标准为：距合同终止日期每提前一年，韩尚绣传媒公司向我司支付相当于6个月租金的经济补偿金，不满一年的按一年计算。现韩尚绣传媒公司提前1年5个月的时间提出解除合同，按约定应向我司支付相当于12个月的租金的经济补偿金。
韩尚绣传媒公司辩称，我司不同意京城机电公司的反诉请求。双方对装修、家具折价及合同解除进行了合意，属协商解除合同，并非合同约定解除。如按京城机电公司的要求，经济补偿金也明显过高。
本院经审理认定事实如下：北京市西城区广安门外大街168号1幢5层1-602、603号房屋房屋的所有权人为京城机电公司。
2016年3月7日，京城机电公司作为出租方即甲方，韩尚绣传媒公司作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方有偿将位于北京市西城区广安门外大街168号朗琴国际大厦A座6层602、603室，总建筑面积318.95平方米的房屋出租给乙方作为办公用房；租赁期限为二年，自2016年3月1日至2018年2月28日；免租期一个月，自2016年3月1日至31日，免租期不免物业费（免租期物业费为6315.21元）；房屋月租金59178.51元，年租金为710142.18元；在合同签订后的7个工作日，乙方应向甲方交纳相当于三个月租金金额的租赁保证金177535.53元；如乙方违约，甲方有权解除合同，并有权将租赁保证金直接冲减乙方所欠甲方租金的其他费用……；租赁期限届满时，在乙方将应交纳的房屋租金及其他费用全部付清，并履行完毕本合同项下的其他所有义务，已经向甲方交还该房屋，甲方确认乙方对甲方权益无任何侵害的前提下，甲方在30天内将租赁保证金全部退还乙方；在租赁期满或者合同终止解除时，乙方应在30天内向甲方移交房屋，如建筑物及配套的附属设备与设施等因乙方原因损坏的，乙方应承担修复或赔偿责任，同时乙方应按本合同规定时间搬出自有物资，超过约定时间视为乙方放弃自有物资的所有权，由甲方全权处理；在合同规定期限内，因乙方原因致使本合同无法执行而需要终止解除的，乙方应提前30天通知甲方，结清租金和其他费用，并给予甲方经济补偿。距合同终止日期每提前一年，乙方向甲方支付相当于6个月（当年租金标准）的经济补偿金，不满一年的按一年计算。
合同签订后，双方如约履行合同，韩尚绣传媒公司支付京城机电公司租金至2016年9月。2016年4月25日，韩尚绣传媒公司向京城机电公司支付租赁保证金177535.53元。
2016年9月8日，韩尚绣传媒公司向京城机电公司发出《退租情况说明》。9月30日，韩尚绣传媒公司将涉案房屋腾空，10月8日将涉案房屋钥匙交予京城机电公司。2016年11月1日，京城机电公司将涉案房屋出租给温雅（天津）体育文化交流有限公司，京城机电公司向北京中宇鑫源投资管理有限公司缴纳佣金46000元。
韩尚绣传媒公司提出2016年8月15日与京城机电公司协商解除合同，未提供证据。
韩尚绣传媒公司主张双方协商一致解除合同，提供与京城机电公司员工司宇之间的微信往来记录。京城机电公司对微信往来的真实性不予认可，认为与本案无关。
韩尚绣传媒公司主张装修折价款及家具折价款提供照片、支出凭证、收据及买卖合同。京城机电公司对证据的真实性、关联性不予认可，认为与本案无关。
上述事实有双方当事人陈述，房屋租赁合同，房屋所有权证，照片，微信往来等证据在案佐证。
本院认为，韩尚绣传媒公司与京城机电公司之间签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。
韩尚绣传媒公司与京城机电公司在合同履行期间，韩尚绣传媒公司因自身原因提出解除合同并向京城机电公司发出《退租情况说明》，且韩尚绣传媒公司已将涉案房屋及钥匙交付京城机电公司，本院确认双方合同解除的时间为交付房屋钥匙时间即2016年10月8日。韩尚绣传媒公司称双方协商一致解除合同，缺乏证据，本院不予采信。韩尚绣传媒公司要求京城机电公司支付装修折价款、家具折价款及租赁保证金的主张，合同解除系韩尚绣传媒公司自身原因所致，其主张没有合同依据，本院不予支持。
京城机电公司反诉要求韩尚绣传媒公司支付经济补偿金的主张，虽有合同约定，但根据本案的实际情况，韩尚绣传媒公司将涉案房屋租金交付至2016年9月，2016年10月8日将涉案房屋钥匙交付京城机电公司后，京城机电公司与新租户于2016年11月1日就涉案房屋重新签订了《房屋租赁合同》，且韩尚绣传媒公司已提出合同约定的经济补偿金过高的抗辩，京城机电公司的实际经济损失为一个月，韩尚绣传媒公司按一个月的租金标准给付京城机电公司经济补偿金为宜。京城机电公司提出为寻找新租户向北京中宇鑫源投资管理有限公司缴纳佣金46000元问题，没有合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、北京韩尚绣文化传媒有限公司与北京京城机电资产管理有限责任公司于二○一六年三月七日签订的《房屋租赁合同》于二○一六年十月八日解除。
二、本判决生效之日起五日内，北京韩尚绣文化传媒有限公司赔偿北京京城机电资产管理有限责任公司经济损失五万九千一百七十八元五角一分。
三、驳回北京韩尚绣文化传媒有限公司全部请求。
四、驳回北京京城机电资产管理有限责任公司的其他反诉请求
如果北京韩尚绣文化传媒有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3261元，由北京韩尚绣文化传媒有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费5451元，由北京韩尚绣文化传媒有限公司负担454元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京京城机电资产管理有限责任公司负担4997元（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 刘 敏
二〇一七年三月三十日
书记员 王运佳