吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）延中民一终字第472号
上诉人（一审原告）：崔树森。
委托代理人：何晓明，吉林何晓明律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：杨玉平。
委托代理人：王昊，吉林王昊律师事务所律师。
上诉人崔树森因与上诉人杨玉平财产损害赔偿纠纷一案，不服珲春市人民法院（2010）珲民重字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔树森在一审诉称：2004年12月至2005年3月，崔树森先后购买了珲春市金街广场一楼门市房9个，合计面积1118平方米。2005年4月1日，崔树森与延边旭日装潢公司签订装修合同，并预付装修工程款10万元，计划对金街广场一楼进行装修（合同注明为装修大商电器珲春经销处）。2005年5月4日，杨玉平非法占用崔树森已经购买使用的金街广场101号，致使无法进行装修，崔树森因此赔偿旭日公司违约金5万元。因为杨玉平的非法占用行为，致使崔树森无法在金街广场正常经营。经法院委托，珲春市价格认证中心鉴定珲春市金街广场一楼2005年5月4日至2006年5月26日的年租金价格为391300元，每月租金损失为32608元。故请求法院判令杨玉平赔偿崔树森2005年1月至3月的经济损失97825元，并承担本案诉讼费用。
杨玉平一审辩称：崔树森的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。理由如下：一、2005年5月4日金街广场101号门市房尚未竣工验收交付使用，仍归卖房人努强公司所有，崔树森并不是该房屋的适格权利主体。二、被告占房事出有因，崔树森向装修公司支付违约金与努强公司未按时竣工交付使用、不按合同约定向被告退还房款存在因果关系。三、根据《建筑法》、《消防法》、公安部《建筑工程消防监督管理规定》的有关规定，该房屋分户改造未经竣工验收，未经消防审核，系违反规定擅自装修。崔树森向装修公司支付违约金，与崔树森对未经竣工验收交付使用的房屋，擅自进行装修存在因果关系，因此杨玉平不应承担崔树森所谓的装修损失。四、杨玉平占用的仅系金街广场一角100余平方米，崔树森主张其金街广场一楼整体装修受到杨玉平占房的影响，事实不清，证据不足。五、崔树森因未能按时使用涉案房屋，要求杨玉平赔偿续租新世界商城的租金或所谓金街广场一楼租金损失，没有事实和法律依据。
一审法院认定：2004年，珲春市努强贸易有限公司（以下简称努强公司）对原珲春市商业大厦进行改造，将原为营业大厅的1、2楼改造为独立房间的门市房，在改造未全部完成时，该公司将上述门市房对外出售（销售时使用“金街广场”名称）。2004年8月18日，杨玉平以其子孟健朋（1990年4月8日出生，后改名为孟健鹏）的名义与努强公司签订《商品房买卖合同》，双方在合同中约定：“由孟健朋购买金街广场101号门市房（284.56平方米、含第2层），房屋价款为497120元，分别于2004年8月18日和同年9月30日各交付248560元，房屋交付的时间为2004年9月30日”。双方同时在合同“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：“逾期超过14日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起4天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之十的违约金。”合同签订后，杨玉平代孟健朋向努强公司交付房款共计483560元。因努强公司未能按约定的日期交付房屋，2004年12月15日，杨玉平以孟健朋代理人的名义向其发出《解除合同通知书》，通知解除与努强公司签订的上述购房合同。努强公司接到通知后表示同意退房，但并未按合同约定的期限退还房款、支付违约金。杨玉平遂向该公司经理吕龙男打电话要求退房款，吕龙男答复无钱可退，要求延期退房款，杨玉平提出继续要房。珲春市公安局经侦大队于2005年5月17日30日对吕龙男卖房行为进行调查，认定吕龙男的行为不构成诈骗，不予立案。2005年7月1日努强公司与杨玉平签订了第二份协议书，约定金街广场201号房屋（即原合同中的第二）按已签的购房合同生效，价款124280元（已交）。该协议双方已履行完毕。2005年7月至8月5日，杨玉平通过珲春市公安局经侦大队收取原告30万元人民币，珲春市公安局经侦大队证明其中的27万元属退还101门市房房款本金，杨玉平庭审中称收到的此款系努强公司支付的违约金。
2004年12月24日，努强公司与崔树森签订售房合同，将包括101门市房在内的五间门市房（房号：101、106、107、108、109、110）卖给崔树森。2005年1月4日，努强公司将上述房屋产权证办至崔树森名下。2005年1月10日，努强公司将金街广场102、105号门市房卖给崔树森，并于当日交付。2005年1月12日，努强公司为崔树森办理了102、105号门市房的房屋产权证。2005年3月10日，崔树森购买努强公司106号门市房，并于当日交付。2005年3月10日，崔树森以50万元价格购买了原元明淑所有的104号门市房，同日由元明淑的丈夫安青龙交付崔树森。综上，截止2005年3月10日，崔树森共购买金街广场门市房的9套门市房（101、102、104、105、106、107、108、109、110），面积合计1118.48平方米，崔树森共计支付房款497.5万元。2005年4月1日，崔树森以珲春市万联家电有限公司名义与延边旭日装潢有限公司签订金街广场装修合同，合同约定：“…旭日公司（乙方）承建位于珲春市金街广场一楼的万联家电公司（甲方）大商商场装饰工程，承包范围为室内地面、大棚、电器灯具展台、室内外外墙大理石及门脸等；开工时间2005年4月15日，竣工时间为5月30日；合同价款共计56万元；因甲方原因导致延期开工或中途停工，甲方应补偿乙方因停工、窝工造成的损失；因一方原因合同无法继续履行时，应通知对方，办理合同终止协议，责任方赔偿对方为此造成的经济损失，工程总造价的10%”。05年4月2日，万联家电向旭日公司预付装修款10万元。
2005年5月4日凌晨2时许，杨玉平自行进入金街广场101门市房，在该门市房内砌起一道间壁墙，并按装了防盗门。同日上午，因杨玉平的上述行为，崔树森与其发生冲突。2006年5月26日，本院执行局依法强制执行已经生效的（2005）珲民一初字第631号判决书，将间壁墙和防盗门拆除。因致使旭日公司无法进驻施工，该公司遂与万联家电公司解除了金街广场的装修合同，并返还万联家电公司预付款5万元，剩余5万元旭日公司以万联公司违约为由抵扣。
2004年9月5日，崔树森与珲春市新世纪商城签订租赁合同（1），约定崔树森租用珲春市新世纪商城二楼柜台经营家电，面积1700平方米，租赁期间为10个月，自2004年9月1日起至2005年7月1日止，租金20万元；2004年8月28日，崔树森向新世纪商城交纳此租赁期间的租金20万元。2005年7月5日，崔树森又与新世纪商城签订租赁合同（2），约定崔树森租用珲春市新世纪商城二楼柜台经营家电，面积1700平方米，租赁期间为3个月，自2005年7月1日起至2005年9月30日止，租金7万元；2005年7月5日及7月30日，崔树森分两次向新世纪商城交纳了2005年7月1日至9月30日的租金合计7万元。2005年9月15日，崔树森与珲春市新世纪商城签订租赁合同（3），约定崔树森租用珲春市新世纪商城二楼柜台经营家电，面积1700平方米，租赁期间为3个月，自2005年10月1日起至2005年12月31日止，租金7万元；2005年9月15日，崔树森向新世纪商城交纳租金2005年10月1日至2005年12月31日的租金5万元。根据原告崔树森的申请，委托延边建设工程质量检测鉴定有限公司对被告杨玉平占用101门市房的行为对金街广场一楼整体装修、供热的影响进行鉴定。2009年11月12日，该公司作出鉴定结论认为：杨玉平占用金街广场101门市房后直接对崔树森拥有产权的一层房屋整体装修作业及供暖造成影响，造成业主崔树森不能按照原装修方案进行整体装修。但崔树森尚有改变供暖方案的可能，只是改造过程中产生的费用及改造工程时间延长等原因会对崔树森造成经济损失。根据原告崔树森的申请，委托珲春市价格认证中心对珲春市金街广场一楼2005年5月4日至2006年5月26日的租金价格进行鉴定。2012年3月19日，该认证中心作出鉴定结论：珲春市金街广场一楼2005年5月4日至2006年5月26日的年租金价格为391300元。
2006年7月17日，努强公司向本院提起民事诉讼，要求解除与被告孟健朋、被告杨玉平的金街广场101号门市房买卖合同。2007年2月10日，本院作出（2006）珲民一初字第611号民事判决：杨玉平以孟健朋代理人身份与努强公司签订的101门市房买卖合同自2004年12月15日起解除。被告杨玉平不服提出上诉，中院撤销原判，发回重审。本院于2007年11月5日作出（2007）珲民重字第15号民事判决：确认努强公司与孟健朋于2004年8月18日订立的《商品房买卖合同》自2004年12月15日起解除；杨玉平对该合同不享有权利，不承担义务。孟健朋、杨玉平仍不服本次判决，继续上诉，州中院驳回上诉，维持本院（2007）珲民重字第15号民事判决。
一审法院认为：崔树森取得金街广场101门市房所有权系基于与努强公司签订的买卖合同，该合同双方意思表示真实，并无违反法律法规禁止性规定之处。杨玉平与努强公司之间签订的101门市房买卖合同已被人民法院确认解除，努强公司将该门市房卖与崔树森系有权处分，并没有任何其他情形足以影响崔树森与努强公司签订的买卖合同的成立与生效。珲春市房产管理部门在双方订立买卖合同、交付房屋的基础上，为双方办理产权转移变更登记并无不当之处。杨玉平认为珲春市房产管理局的行政登记行为违法，但经本院一审并由中院二审，已经驳回了杨玉平及孟健朋对行政登记行为的行政诉讼和再审申请。杨玉平关于崔树森并未合法取得101门市房的所有权，以及珲春市房产管理部门为努强公司与崔树森办理产权变更登记行为违法的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。崔树森在金街广场101门市房产权属登记在其名下后，即拥有对该房屋的合法所有权，也即对该房屋拥有占有、使用、处分、收益的权利。根据崔树森提供的其与延边旭日装潢有限公司签订的金街广场装修合同、装修效果图、装修预算书、现场照片，应当认定其为经营家电商场而对一楼大厅进行的整体装修。《建筑工程消防监督审核管理规定》（公安部30号令）第四条规定：“建设单位应当将新建、改建、扩建、建筑内部装修以及用途变更工程项目的消防设计图纸和资料送公安消防监督机构审核，并填写相应的《建筑消防设计防火审核申报表》《自动消防设施设计防火审核申报表》或者《建筑内部装修设计防火审核申报表》，经审核批准后，方可开工兴建。”该规定为部门规章，所约束的是装修工程的开工兴建，并未规定订立装修合同应当办理审核批准手续。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。崔树森与旭日公司之间订立的装修合同，并非上述规定的“应当办理批准、登记等手续后方能生效”的情形。双方在订立合同后均对合同的履行进行了相应准备，但因为杨玉平占用101门市房的行为，该装修合同并未能够履行，合同目的也未能实现。即使崔树森按照《建筑工程消防监督审核管理规定》的规定，向公安消防监督机构进行申报，获得审批核准，因杨玉平的强行占用行为，在2005年5月4日至2006年5月26日期间，崔树森也无法对金街广场一楼进行装修，或用于经营。杨玉平强行占用的101门市房虽然只有132.51平方米，但在杨玉平进入占用时，整个金街广场一楼大厅并未实际分户独立成单独的门市房，一楼大厅仍未一个整体框架，崔树森亦基于此拟对一楼大厅进行整体装修，由于杨玉平的占用行为无法进行整体装修，同样无法用于自行正常经营，崔树森选择向人民法院提起诉讼，请求停止侵害、排除障碍、赔偿损失，是崔树森对自己物权受到侵害后的权利处分。且鉴定机构已经认定杨玉平占用金街广场101门市房后直接对崔树森拥有产权的一层房屋整体装修作业及供暖造成影响，造成业主崔树森不能按照原装修方案进行整体装修，因此杨玉平应对整个一楼大厅无法使用而造成的损失承担赔偿责任。崔树森要求按照金街广场一楼的年租金价格计算实际损失的主张应予支持。但在杨玉平持续侵权的情况下，崔树森应当及时调整装修、供热方案，对可控制的房屋面积尽到最大限度的利用，避免损失的进一步扩大。因此基于杨玉平占用房屋的位置、面积、过错程度等情况，杨玉平应承担整个金街广场一楼2006年1月至3月租金损失的60%，即赔偿给崔树森人民币58695元。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条之规定，判决：被告杨玉平赔偿原告崔树森人民币58695元，于本判决生效后立即给付完毕。案件受理费3306元，其他诉讼费用100元，由被告杨玉平负担2415元，由原告崔树森负担991元。
崔树森不服一审判决，上诉称：一审法院认定崔树森存在过错无事实与法律依据。杨玉平占有房屋的位置是供热总管道和总阀门所处的位置，是整个一楼铺设地暖的唯一连接之处。崔树森的房屋被非法侵占，致使其不能按时装修经营，崔树森没有过错，杨玉平应承担全部损失。
杨玉平答辩称：101号门市房就占了一间，仅占了四个分水缸，而整体有八个分水缸，并不影响使用。原来的101号门市房只有一个分水缸，其余是崔树森前期装修时改造的。
杨玉平不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定杨玉平占房时，崔树森已经取得房屋所有权属于认定事实不清，适用法律不当。杨玉平占据的是尚未竣工验收交付使用的在建房屋，其房屋产权依法归建设单位所有，此时崔树森并不是被占房屋适格的权利主体。杨玉平占据101房屋时，崔树森无权将在建房屋投入商用或对外出租，其租金收益权存在瑕疵，一审判决赔偿崔树森租金和装修违约金损失不当。杨玉平占据房屋事出有因，迫于无奈。崔树森应依合同约定向未按时交付使用的努强公司主张权利。2、崔树森向装修公司支付违约金与崔树森将未竣工验收交付使用的房屋擅自进行装修存在因果关系。3、崔树森并没有进行整体装修，杨玉平占房时并没有对独立开间涉及的房屋供热安装造成影响。综上所述，一审认定事实有误，适用法律不当，请二审法院予以改判。
崔树森答辩称：1、一审法院认定崔树森为涉案房屋的所有权人事实清楚，正确确实充分。2、杨玉平对崔树森所有的101号门市房侵权行为客观存在。3、杨玉平占有房屋时，崔树森已经准备对金街广场房屋整体装修及供热安装。
二审审理过程中双方均未向法庭提供新证据。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：杨玉平与努强公司的金街广场101号门市房的房屋买卖合同于2004年12月15日解除，崔树森于2005年1月4日取得该房屋所有权证书，并于2005年3月10日止，购买了金街广场一楼9套门市房。崔树森有权对该房屋进行装修经营，金街广场一楼大厅内并未实际分户，而是整体框架。经鉴定，杨玉平占用的101号门市房，对崔树森拥有房屋所有权的一层大厅整体装修及供暖造成影响，并导致无法正常经营使用，故一审法院判决杨玉平对整个一楼大厅无法正常使用而造成的损失承担相应的赔偿责任并无不当，故对杨玉平不应承担责任的上诉主张本院不予支持。关于崔树森认为其对房屋无法正常使用无责任的主张，因在杨玉平占有101号门市房的情况下，崔树森应及时调整装修方案或采取其他措施尽量控制损失的扩大，但其未采取相应的措施，故一审法院判决其自行承担40%的损失并无不当，其上诉主张本院不予支持。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3306元，其他诉讼费用100元，合计3406元，由上诉人崔树森负担991元，上诉人杨玉平负担2415元。二审案件受理费3406元，由上诉人崔树森负担991元，上诉人杨玉平负担2415元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李照令
审 判 员 宋 丹
代理审判员 张 丽
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 陈 阳