湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初4215号
原告阳光壹佰公司，住所地长沙市岳麓区潇湘中路创业大厦6楼。
法定代表人田丰。
委托代理人平正，上海协力（长沙）律师事务所律师。
委托代理人苏权，上海协力（长沙）律师事务所实习律师。
被告向某某，女，1971年3月28日出生，苗族，住长沙市岳麓区。
委托代理人向昱洁，女，1994年4月24日出生，苗族，住湖南省绥宁县。
委托代理人宋胡丹，女，1991年12月1日出生，汉族，住湖南省衡东县。
原告阳光壹佰公司（以下简称“阳光壹佰公司”）诉被告向某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员周志国、成冠军组成合议庭于2017年6月28日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任庭审记录。原告阳光壹佰公司的委托代理人平正、苏权，被告向某某及其委托代理人向昱洁、宋胡丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳光壹佰公司诉称：2014年5月6日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，双方就购买阳光壹佰新城第1-38栋1层101号房屋相关事宜进行了约定。合同约定房屋建筑面积为184.34平米，房屋单价为12758.55元/平方米，合同总价为2351911元。2015年1月22日，原告在为被告办理产权登记时，该房屋的实测面积(登记面积)为187.58平方米，与原合同约定面积差为3.24平方米，结合房屋单价及房屋实测面积后的总价为2393249元。根据买卖合同的相关约定，被告应向原告支付房屋登记面积大于合同约定面积部分的购房款差额41337元。原、被告多次协商无果后，于2016年11月22日，原告按买卖合同约定地点向被告的地址邮寄送达了《关于补足房屋实测面积大于部分的房价款的催告函》，被告仍不予理会。原告认为，被告的行为已违反买卖合同，并给原告造成了经济损失。原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、被告向原告支付房屋登记面积大于合同面积的购房款差额41337元；二、被告向原告支付逾期付款的违约金（以41337元为基数，按日息万分之五，即20.6685元，从2016年12月1日起算至被告实际全额支付日止）；三、被告承担本案的诉讼费。
被告向某某辩称：一、原告对住房面积差异的结果，存在过错。被告协议向原告购买的是精装现房，而非建设中的期房。《购房合同》为原告统一制作的格式合同，被告基于一般消费者的认知，对其中有关面积差异的条款没有在意，从未想过会发生登记面积多于合同面积的情况。原告作为开发商，对于精装现房有认真核实房屋面积的义务，原告在房屋面积出现差错时不及时联络，对于最终面积差异，原告存在过错。二、原告未有效履行告知义务。1、原告诉称的“与被告多次协商无果”系其杜撰，与事实不符，且无证据支持。在收到起诉书之前，原告从未向被告告知房屋实际面积超过合同面积这一事实并催要相应款项。加之所购房屋产权证质押在银行，被告未见过，故对有关情况完全不知。2、原告邮寄《催告函》的行为，是无效催告，邮寄告知方式不合理，寄送地址为无效地址，且未能送达，催告无效，《补充协议》约定的送达条款亦无效。三、原告诉请的违约金没有依据。虽然《购房合同》第七条约定了逾期付款的违约责任为每日万分之五的违约金，但同时指明“本合同的逾期付款是指依照第六条规定的应付款与实际款项的差额”。而依据第六条的约定，应付款项为2351911元，其中711911元现付，164000元为银行贷款。可见“每日万五”违约金仅是针对2351911的合同总价款而言，并不适用于其后可能发生的面积差异部分的差价款。关于面积差异的处理，《购房合同》第八条单独进行了约定，对买卖双方均没有约定违约金和利息。四、被告不应承担诉讼费，原告在可以协商处理的情况下起诉，徒增被告诉累，浪费国家司法资源，诉讼费用应由原告自担。五、争议已过法定诉讼时效。即便按原告诉称其知道实际面积超过合同面积的时间为房产证办理的时间，即2015年1月22日，至今早也已超过2年的法定诉讼时效，人民法院应驳回原告起诉。综上，被告恳请法院充分考虑原告的过错，以及相关争议已过诉讼时效的事实，依法驳回其诉讼请求。
经审理查明：涉案房屋位于长沙市××号阳光壹佰新城1号地块A2区1-38栋101号房。2014年5月6日，被告向某某（买方）与原告阳光壹佰公司（卖方）签订了《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定：卖方将涉案房屋卖给买方，合同约定房屋建筑面积184.34平方米，单价为每平方米12758.55元，总房价款为2351911元。合同第八面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。按本合同约定的单价据实结算房价款。即产权登记面积大于合同约定面积时，大于部分的房价款由买受人以现金方式补足；产权登记面积小于合同约定面积时，小于部分的房价款由出卖人无息退还给买受人。补充协议中关于送达事宜的补充约定：通知或送达的方式可采取包括电话通知、邮寄通知等任意一种或多种方式进行，均视为有效履行《买卖合同》所约定的相关送达义务；出卖人以《买卖合同》中标明的买受人之通讯地址、联系电话作为送达文件的约定地址和联系电话，如该等通讯地址和联系电话发生变化，买受人应立即电话通知并三日内以书面形式告知出卖人。
合同签订后，原、被告双方依约履行合同。2015年1月22日，涉案房屋登记至被告向某某名下，涉案房屋所有权证书（长房权证岳麓字第××号）上显示，涉案房屋建筑面积为187.58平方米，大于合同约定的建筑面积3.24平方米。2016年11月21日，原告按照合同上标明的被告地址通过邮件的方式向被告发出《关于补足房屋实测大于部分面积房价款的催告函》，要求被告于2016年11月30日之前补足房屋实测面积大于合同约定面积部分的购房款差额人民币41337元（3.24平方米×12758.55元=41337元），该邮寄被拒收退回。后因被告未补足上述差额房价款，故原告诉至法院。
上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、房屋产权证复印件、《关于补足房屋实测大于部分面积房价款的催告函》及快递单等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告阳光壹佰公司与被告向某某签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行义务。被告向某某购买的阳光壹佰新城1号地块A2区1-38栋101号房合同约定的建筑面积为184.34平方米，而涉案房屋所有权证书（长房权证岳麓字第××号）上显示涉案房屋建筑面积为187.58平方米，依据合同第八条约定，被告向某某应补足房屋实测面积大于合同约定面积部分的购房款差额人民币41337元[（187.58平方米-184.34平方米）×12758.55元=41337元]。被告抗辩称原告邮寄催告函的行为属于无效催告，且被告并未收到催告函。对此，本院认为，原告依据双方补充协议第九条的约定，向被告在合同中标明的通讯地址邮寄催告函，被告亦未举证证明其向原告告知了通讯地址及联系方式的变更，且邮件记录显示为“拒收退回”，综上，本院认定原告的催告行为合法有效，对于被告的上述抗辩主张，本院不予采纳；被告又抗辩称原告主张已过诉讼时效，上已述及，原告于2016年11月21日向被告发出催告函，原告于2017年6月7日诉至法院主张权利并未超过诉讼时效，故原告的该项抗辩主张，本院不予采纳。
关于原告主张被告承担逾期支付差额房款的违约金。本院认为，原、被告签订的合同中并未对被告因逾期支付房屋面积差异款项需承担违约金进行明确约定，且结合合同第八条的约定：“产权登记面积小于合同约定面积时，小于部分的房价款由出卖人无息退还给买受人”，故对原告要求被告承担逾期支付差额房款的违约金的主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告向某某于本判决生效之日起十日内支付原告阳光壹佰公司款项41337元；
二、驳回原告阳光壹佰公司其他诉讼请求。
如被告向某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取834元，由被告向某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 周志国
人民陪审员 成冠军
二〇一七年七月十日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。