文书内容湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终181号上诉人（原审被告）：湘阴县金鼎房地产开发有限公司，住所地湘阴县文星镇旭东路。法定代表人：周招林，总经理。委托诉讼代理人：杨唐勇，广东卓盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市圣格房地产咨询有限公司，住所地广东省东莞市东城区东泰友谊市场办公楼208号。法定代表人：刘杰，总经理。委托诉讼代理人：罗凯，该公司员工。委托诉讼代理人：王斌，湖南昌禹律师事务所律师。上诉人湘阴县金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）因与被上诉人东莞市圣格房地产咨询有限公司（以下简称圣格公司）商品房委托代理合同纠纷一案，不服湘阴县人民法院（2014）湘民二初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金鼎公司的委托诉讼代理人杨唐勇，被上诉人圣格公司的委托诉讼代理人罗凯、王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鼎公司上诉请求：请求依法改判，驳回圣格公司要求金鼎公司支付房屋销售溢价款及房屋销售佣金的诉讼请求。事实和理由：1、根据双方的约定，圣格公司在约定期限内售出的顶层房源应小于5套，而圣格公司未售出的顶层房源远超过5套。房屋的瑕疵不属于严重工程质量问题，六楼未安装楼梯不属质量问题，不存在影响销售的情况，且金鼎公司对于客户反映的房屋瑕疵问题进行了改进，后圣格公司超约定期限将剩余的房屋销售完毕了。一审法院不应将未售出的顶楼房屋确认因质量问题而排除在销售任务范围，更不因此判决金鼎公司向圣格给付溢价款。2、6-101、103、104、105及住宅21-501均是金鼎公司售出，圣格公司同意不支付该部分佣金，一审法院不应当判决金鼎公司支付该部分的佣金。3、圣格公司欠金鼎公司借款应当在应付款中抵扣。圣格公司答辩称：在销售过程中房屋存在质量问题并影响销售属实，而合作协议已约定房屋严重质量问题而影响销售的房源不在销售任务范围内，一审判决在销售任务中排除未售出的顶楼房屋是合法的，金鼎公司应当支付相应的溢价款。双方签订的合作协议第五条第七项已约定，即便是金鼎公司销售的房屋亦应当给付圣格公司相应的佣金。且在金鼎公司审定的《鼎盛府邸商业街底价表》中明确圣格公司按一户一底价请款，即便是圣格公司未完成销售目标金鼎公司也应当支付相应的溢价款。金鼎公司要求抵扣借款与本案不是一个法律关系，应当另案处理。圣格公司向一审法院起诉请求：判令金鼎公司按合同约定向圣格公司支付鼎盛府邸项目第三期多层住宅与商铺溢价及未结佣金共计771146元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月25日，长沙洋溢房地产营销策划有限公司（以下简称洋溢公司）与金鼎公司签订了《合作协议》，后洋溢公司退出鼎盛府邸的代理销售，由圣格公司承接鼎盛府邸代销销售事宜，并由圣格公司承接洋溢公司与金鼎公司签订的《合作协议》约定的全部权利、义务。2012年7月23日，金鼎公司与圣格公司法定代表人刘杰签订《鼎盛府邸项目销售代理合同补充协议》，协议约定：甲方金鼎公司，乙方刘杰，1、项目销售执行全案代理总费称总代理费为售出总销售金额的1.5%。溢价部分为，甲方8成，乙方2成。2、总体销售均价不得低于2600元。3、本合同从签订日至本项目对外公开销售后截止在农历2012年12月30日（2013年2月9日）前销售率达到90%溢价可请100%，如销售率未达到90%只能请溢价50%。（但顶层房源不得大于伍套）。双方确认鼎盛府邸16#至22#价格表显示可售房源共计122套，其中有3套房屋已于2012年7月23日前出售（16#-403、404，19#-301），签订合同时实际可售房源为119套。2012年7月23日至2013年2月9日，圣格公司在可售房源范围内共销售房屋94套，包括16#销售房屋11套，17#销售房屋9套，18#销售房屋8套，19#销售房屋9套，20#销售房屋27套，21#销售房屋10套，22#销售房屋20套，以上房屋面积共计11668.13平方米，实际销售价格为31302762元，每平方米销售均价为2682.76元。未售出房屋共25套，包括16#未销售房屋3套，17#未销售房屋5套，19#未销售房屋1套，20#未销售房屋3套，21#未销售房屋9套，22#未销售房屋4套。2012年10月19日，金鼎公司与圣格公司法定代表人刘杰签订《鼎盛府邸项目销售代理合同补充协议》，协议约定：甲方金鼎公司，乙方刘杰……2、关于商铺价格和代理溢价总体销售单价不低于6500/㎡，一铺一价。乙方佣金按销售金额的1.5%计算佣金提成，甲方金鼎公司按照20%给乙方结算溢价，结算公式为：溢价=（成交单价减次户底价）乘20%（根据市场情况甲、乙双方协商可根据市场的变化进行调整）。3、关于销售期限双方约定：乙方在2013年12月31日之前完成甲方鼎盛府邸项目商业街90%的销售目标。双方确认鼎盛府邸12#至19#可销售商铺87间。合同签订后，2012年10月19日至2013年12月31日圣格公司共销售商铺63间。销售期间，圣格公司于2013年1月8日向金鼎公司发出一份《函件》，主要内容：……现客户反映房屋质量问题如下……6、阁楼窗户处严重漏水，天沟没盖瓦，南阳台顶漏水7、大部分6F没有木梯（上不了阁楼）。甲方确认：郭卫华并加盖金鼎公司公章签收时间2013年1月10日。2013年11月4日，圣格公司出具结案书，要求金鼎公司支付该项目第三期多层住宅溢价196459元、镏金街商铺溢价464578元，未结佣金110109元，共计771146元。金鼎公司认为圣格公司未达到合同约定的销售量，不符合支付溢价款的条件，未结佣金部分，商铺12#-106、107、108未实际销售，商铺6#-101、103、104、105，住宅21#-501系金鼎公司公司员工亲属直接在金鼎公司处订购，圣格公司同意不支付这几套房产销售佣金。所以，金鼎公司不支付溢价款和佣金。双方协商未果，圣格公司于2014年12月25日向法院提起诉讼。一审法院认为，本案的焦点：1、圣格公司是否为本案的适格主体？2、金鼎公司支付圣格公司销售房屋的溢价款是否附有条件，住宅销售是否应按2012年7月23日的补充协议来支付溢价款？3、镏金街商铺的销售是否应按2012年10月19日的补充协议来支付溢价款？4、金鼎公司是否应当向圣格公司支付未结佣金？1、刘杰作为圣格公司法定代表人，其具有代表公司对外签署合同的权利，本案中刘杰与金鼎公司签订两份《鼎盛府邸销售代理合同补充协议》后，以圣格公司的名义从事销售代理行为，且之后圣格公司以其自己的名义向金鼎公司出具了《函件》，金鼎公司接收《函件》时未提出异议，表明其对圣格公司的销售代理行为已明知，且圣格公司实际履行了代理义务。金鼎公司与圣格公司委托关系成立，所以圣格公司是本案适格的原告。2、金鼎公司与案外人洋溢公司签订的《合作协议》，系双方真实意思表示，合同真实有效，洋溢公司将合同的权利、义务转移给圣格公司，已告知金鼎公司，且金鼎公司在之后的行为中也已对转让行为表示了认可，该转让行为符合法律的规定，圣格公司取得了《合作协议》中案外人洋溢公司所有的权利和义务，所以《合作协议》对圣格公司、金鼎公司双方具有约束力。圣格公司与金鼎公司于2012年7月23日签订的《补充协议》，是对《合作协议》的补充。签订《补充协议》时实际可售房源为119套。在补充合同约定的时间范围内，圣格公司在可售房源范围内共销售房屋94套，未售出的房屋25套，其中属于顶楼的房屋共19套，圣格公司销售数量未满足《补充协议》“售率达到90%溢价可请100%，如销售率未达到90%只能请溢价50%。（但顶层房源不得大于伍套）“的约定。2013年1月8日圣格公司向金鼎公司发出的《函件》，反映顶楼也就是6F房屋存在质量问题。根据《合作协议》第五条”销售任务、佣金比例及佣金支付方式（三）、支付方式2、请款标准……存在严重工程质量问题而影响销售的房源不在销售任务范围内。“的约定，应当在销售任务范围排除未售出的19套顶楼房屋。圣格公司对住宅的销售数量已经达到约定的90%以上，金鼎公司应当向圣格公司支付住宅销售溢价款。圣格公司销售房屋的面积共计11668.13平方米，实际销售价格为31302762元，每平方米销售均价为2682.76元，每平方米溢价款为82.76元，销售溢价共计965654.43元，金鼎公司应向圣格公司支付房屋销售溢价款193130.89元。3、镏金街商铺双方确认87间，在合同约定的时间内圣格公司销售商铺63间，未到达合同约定的90%的销售目标，所以对圣格公司要求金鼎公司支付镏金街商铺溢价的诉讼请求，不予支持。4、关于圣格公司主张的商铺12-106、107、108，6-101、103、104、105及住宅21-501未结物业佣金部分，因金鼎公司抗辩称12-106、107、108至今未实际售出，圣格公司未提供这三间商铺已出售的证据，所以12-106、107、108三间商铺佣金，不予考虑，商铺6-101、103、104、105及住宅21-501的销售总价为5950934元，按双方合同约定的销售总价的1.5%计算佣金为89264.01元。虽然商铺6-101、103、104、105及住宅21-501系金鼎公司职员的四名亲戚朋友直接向金鼎公司认购，但根据《合作协议》第五条第（七）项的约定，金鼎公司应向圣格公司支付以上房屋的销售佣金89264.01元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、金鼎公司于判决生效后十日内支付圣格公司房屋销售溢价款193130.89元；二、金鼎公司于判决生效后十日内支付圣格公司房屋销售佣金89264.01元；三、驳回圣格公司其他诉讼请求。案件受理费11510元，由圣格公司承担6000元，金鼎公司承担5510元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人金鼎公司提交了19张发票，拟证明圣格公司未在约定期限内售出的19套顶楼均在春节后三个月内售出，表明不存在房屋严重质量问题影响销售，被上诉人圣格公司对该证据的真实性认可，本院对该证据予以采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是金鼎公司是否应当向圣格公司支付溢价款及销售的佣金。金鼎公司上诉认为不应当向圣格公司支付该笔溢价款的理由是，按圣格公司与金鼎公司签订的补充协议约定，在约定期限内未售出的顶层房源不得大于5套，而圣格公司至约定期限未售出的顶层房源有19套。根据双方签订的补充协议代理佣金项下第1条“溢价部分，甲方（金鼎公司）为8成，乙方（圣格公司）为2成”应当理解为金鼎公司占应得溢价款总额部分的80%，圣格公司占应得溢价款总额部分的20%；再结合第3条内容及第3条后括号内“顶层房源不得大于五套”的补充约定内容可知，如在农历2012年12月30日前销售率达90%则溢价部分圣格公司可向金鼎公司请求按总溢价款100%计算应得溢价；如销售率未达到90%，剩余的顶层房源没有超过5套的情况下，圣格公司可向金鼎公司要求按总溢价款的50%计算应得溢价。圣格公司在与金鼎公司签订补充协议时，实际可售房源为119套，而至约定期限时止，余剩25套房屋未售出，其中包括19套顶层房屋，已售房屋的销售率不及80%，应当理解其属于销售率未达到90%亦有剩余顶层房源超过5套的情形，圣格公司仅能就总溢价款965654.43元的50%向金鼎公司请求支付20%，即96565.443元。故金鼎公司的该上诉理由部分成立，金鼎公司应当按总溢价款的50%向圣格公司支付其中2成的溢价款。一审判决按总溢价款的100%计算圣格公司应得溢价款不妥，应予纠正。圣格公司提出因房屋存在严重质量问题而影响销售，但房屋是否存在严重质量问题应当经专业机构进行相应评估鉴定，而一审以房屋存在严重质量问题影响了销售而将19套未售出的顶层房屋排除在销售任务外不妥，本院予以纠正。关于金鼎公司应否向圣格公司支付销售佣金的问题，因洋溢公司与金鼎公司签订的合作协议中第七项明确约定金鼎公司自售房屋部分的销售量仍视为洋溢公司完成，并可向金鼎公司结算该部分佣金，而圣格公司在继受洋溢公司的合同权利义务后，合作协议的内容亦对圣格公司有效。虽商铺6-101、103、104、105及住宅21-501是金鼎公司售出，但依合作协议第七项内容，金鼎公司仍应当向圣格公司支付该部分佣金。金鼎公司上诉提出就该部分佣金已与圣格公司达成一致意见不需支付，其并未提供证据证明，圣格公司亦已向金鼎公司在诉讼中主张该部分佣金，故金鼎公司的该上诉主张无事实依据，本院不予支持。至于金鼎公司上诉提出圣格公司欠金鼎公司借款应当在应付款中抵扣的主张，与本案不属同一法律关系，金鼎公司可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湘阴县人民法院（2014）湘民二初字第121号民事判决；二、湘阴县金鼎房地产开发有限公司于本判决书送达后十日内支付东莞市圣格房地产咨询有限公司房屋销售溢价款为96565.443元；三、湘阴县金鼎房地产开发有限公司于本判决书送达后十日内支付东莞市圣格房地产咨询有限公司房屋销售佣金89264.01元；四、驳回东莞市圣格房地产咨询有限公司其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11510元；二审案件受理费5536元，合计17046元，由湘阴县金鼎房地产开发有限公司负担8768元，由东莞市圣格房地产咨询有限公司负担8278元。本判决为终审判决。审判长  姚孟君审判员  冯媛君审判员  周闻丽二〇一七年五月四日书记员  陈汝情附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。