浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第945号
上诉人（原审被告）：胡和辉。
上诉人（原审被告）：胡苹萍。
上诉人（原审被告）：胡小萍，经商。
上诉人（原审被告）：苗巧仙，经商。
四上诉人共同委托代理人：胡鸣。
被上诉人（原审原告）：虞敷良。
被上诉人（原审原告）：楼红仙。
二被上诉人共同委托代理人：虞景勇、陈彪。
上诉人胡和辉、苗巧仙、胡苹萍、胡小萍与被上诉人虞敷良、楼红仙建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告虞敷良、楼红仙诉称：两原告系夫妻关系，被告胡和辉、苗巧仙系夫妻关系，被告胡和辉、胡苹萍、胡小萍系姐弟关系。2000年9月10日，二原告与胡昌模（系被告胡和辉、胡苹萍、胡小萍父亲，已亡故）、胡和辉、苗巧仙、胡苹萍、胡小萍达成了将朱店街113号房屋拆迁安置取得的国有土地使用权计43.2平方米转让给两原告的协议，双方为此签订了《国有土地使用权转让协议书》（受转让地块当时称工人北路8号楼第二间），两原告依约定于签订协议当时交付了约定的转让款38万元。后两原告在受让的该宗土地上建造了房屋，现门牌号为工人北路449号，现虽已可办理土地证和房产证登记，但四被告拒绝办理房产证和土地证，更不同意办理房地产过户登记手续。为此，特向贵院提起诉讼，请求：一、确认原、被告之间的《国有土地使用权转让协议》合法有效；二、判令四被告协助原告办理义乌市工人北路449号房屋所有权、土地使用权首次登记并协助办理该房屋产权过户到两原告名下的手续。
原审被告胡和辉、苗巧仙、胡苹萍、胡小萍辩称：涉案43.2平方米土地使用权中有20.86平方米是被告的被拆迁房屋土地使用权，另外22.34平方米是拆迁安置凑间面积，43.2平方米土地使用权全部是划拨土地，合同中载明的有偿使用土地是错误的。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，划拨土地不得转让、出租、抵押；《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条规定：未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。原、被告签订的《国有土地使用权转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十一条的规定，应认定合同无效。为此，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明：两原告系夫妻关系;被告胡和辉、胡苹萍、胡小萍系胡昌模（已于2005年3月7日死亡）的子女；被告胡和辉、苗巧仙系夫妻关系。胡昌模户在原义乌市朱店街113号有房屋占地20.86平方米，土地使用权性质系国有商服综合用地，因旧城改造需拆迁。2000年1月份，经有关部门审批，同意在义乌市工人北路8号楼第二间安置建筑用地43.20平方米（其中商服28.80平方米，住宅14.4平方米）。2000年9月10日，二原告与胡昌模、胡和辉、苗巧仙、胡苹萍、胡小萍签订了《国有土地使用权转让协议书》一份，约定被告及胡昌模将上述取得的国有土地使用权计43.2平方米（其中20.86平方米补交出让金，22.34平方为已补交出让金）转让给两原告，转让价为43万元正，在签订协议时交付38万元，余款在办理房屋所有权证、土地使用权证变更登记手续后十五日内付清。未补交出让金的20.86平方的土地出让金由原告负担；旧城改造指挥部拆迁户经济结算表中的所列项目费用均由被告方负责交纳，预扣项目中的6000元预扣费退还款归原告所有；转让土地由原告按规划建造房屋，由被告提供有关原件配合办理，有关费用由原告负担；双方还约定了违约责任。协议书签订后，两原告依约支付转让款38万元。后两原告在受让的该宗土地上（工人北路8号楼）建造房屋，于2002年12月建成5层楼房，现地址为义乌市工人北路449号，该房屋由原告管理使用至今。后上述房屋至今未办理房地产初始登记手续。
原审法院认为：原告与胡昌模及被告之间转让该国有土地使用权的行为符合义乌市旧城改造暨市民广场建设时的交易习惯，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应当认定合法有效。被告胡和辉、胡苹萍、胡小萍作为胡昌模的合法继承人及合同当事人，对涉案的房屋办理初始登记并有协助原告办理过户登记手续的义务，原告的诉讼请求应予支持。被告的辩解主张不予采信。依照《中华人民共和国继承法》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:一、原告虞敷良、楼红仙与胡昌模、胡和辉、苗巧仙、胡苹萍、胡小萍于2000年9月10日签订的《国有土地使用权转让协议书》有效；二、被告胡和辉、苗巧仙、胡苹萍、胡小萍于判决生效后十五日内协助原告虞敷良、楼红仙办理坐落于义乌市工人北路449号房屋的土地使用权、房屋所有权初始登记手续及过户登记手续，过户登记至原告虞敷良、楼红仙名下，有关税费由两原告负担。案件受理费3875元，由四被告共同负担。
宣判后，胡和辉、苗巧仙、胡苹萍、胡小萍不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，没有对本案该宗转让的43.2平方米土地使用权的取得方式作出认定；一审法院应该对该宗43.2平方米土地使用权作出是出让土地取得土地使用权，还是划拨土地取得土地使用权的认定，对这一事实的认定，于本案关系重大，是本案该地块土地使用权转让协议内容合法有效还是非法无效的关键点，因为出让土地使用权是可以转让的，划拨土地使用权是有条件才能转让的。二、一审判决违反法律、行政法规的强制性规定；根据国务院行政法规《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，作为土地使用者上诉人当时并不符合转让条件，上诉人与被上诉人双方虽然订立了《土地使用权转让协议》的合同，但因欠缺合同生效要件，其内容和形式上违反了行政法规的强制规定，不能产生合同的法律效力，不受国家法律保护，合同无效。三、一审判决适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方；一审法院以“交易习惯”为法律依据，认为合同有效，“交易习惯”是以不违反法律、行政法规强制性规定为前提，才能作为法律依据，被上诉人也没有主张和举证所谓的“交易习惯”，一审法院以“交易习惯”为法律依据作出判决合同有效，显失公平、公正，是在故意偏袒被上诉人一方。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
虞敷良、楼红仙在二审中答辩称：本案一审判决认定事实，适用法律正确。双方签订的合同是合法有效的，都是真实意思表示，上诉人钱收了，被上诉人房子也造好了，并已经过多年，没有违反法律规定，被上诉人认为转让的是国有土地使用权，在义乌，类似的都是可以转让的，被上诉人也去土管局咨询过，无须办理手续。
二审中，胡和辉、苗巧仙、胡苹萍、胡小萍向本院提交了《义乌市国有土地使用权转让和土地用途改变管理暂行办法》，证明土地凑间面积（22.34平方）是行政划拨土地。
虞敷良、楼红仙质证意见：文件真实性没有异议，对证明目的有异议，该凑间土地是出让土地。凑间土地交了36980元，已经是出让的。
本院认证意见：根据证据内容及被上诉人的质证意见，本院对该证据的真实性予以采信，对上诉人的证明目的不予采纳。
虞敷良、楼红仙在二审中未向本院提交证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：涉案土地系旧城改造安置的建房用地，双方签订的《国有土地使用权转让协议书》，其实质是胡昌模及四上诉人在旧城改造过程中拆迁安置建房权益的转让，协议书内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应确认有效，原审判决并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7750元，由上诉人胡和辉、苗巧仙、胡苹萍、胡小萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 叶金龙
代理审判员 骆 观
二〇一五年八月三日
书 记 员 周 莉