河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第1513号
上诉人(原审原告)徐晓红，女，汉族，1977年5月25日生。
委托代理人徐克立，河南金苑律师事务所律师。
委托代理人高铁军，河南金苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑州市坤贝房地产置业有限公司。
法定代表人贺慧君，董事长。
委托代理人莫琳辉，河南形象律师事务所律师。
委托代理人岳世璞，巩义市第二法律服务所法律工作者。
上诉人徐晓红与被上诉人郑州市坤贝房地产置业有限公司(以下简称坤贝公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2014）巩民初字第2459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。徐晓红及其委托代理人徐克立、高铁军，坤贝公司的委托代理人莫琳辉、岳世璞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、2011年11月26日，徐晓红与坤贝公司签订《宋城琇街订购协议》二份，主要内容为：“乙方（徐晓红）订购甲方（坤贝公司）位于巩义市人民路与建设路交汇处宋城琇街项目39、40号商铺，订购价均为1111128元；乙方分别缴纳10万元作为购房定金，在签订订购协议后两天内缴纳总房款50％的首付款，定金直接冲抵相应的商铺首付款，剩余房款在接到甲方通知后七天内到宋城琇街售楼部向甲方交付并签订《商品房买卖合同》；乙方应于约定日期内向甲方缴付购房款并签署《商品房买卖合同》，逾期视为乙方违约及放弃本订购协议的所有权益，甲方有权不予退回乙方缴付的定金，并有权将商铺另行出售，无需通知乙方，同时，本协议自动作废；乙方享受10万元抵15万元优惠及总房款8％优惠”。二、2011年5月1日，徐晓红付款20万元；2011年11月26日，徐晓红付款1002000元；2011年11月29日，徐晓红付款10万元；2011年12月4日，徐晓红付款20万元，以上共计1502000元。三、2012年2月27日，徐晓红（甲方）与坤贝公司（乙方）签订《商铺委托租赁协议书》二份，主要内容为：甲方将其位于巩义市人民路与建设路交汇处西南角宋城琇街39、40号商铺委托乙方代为出租，期限三年，从2012年5月1日起至2015年5月1日止；乙方支付甲方的租金及支付方式为2012年5月1日至2013年5月1日，每间租金均为36048元，2013年5月1日至2014年5月1日，每间租金45060元，2014年5月1日至2015年5月1日，每间租金54072元；在合同期间内，甲方商铺的租赁经营权归乙方所有，并由乙方行使；乙方有权以自己的名义对外签署该商铺的租赁协议及与该商铺出租的所有文件；乙方于每年的5月1日向甲方支付租金，如果乙方未按时支付租金，乙方按日向甲方支付年租金万分之二的违约金。四、2012年4月30日，张建敏向徐晓红转款72096元，用途载明租金；2013年5月1日，贺慧君向徐晓红转款90120元。五、2012年11月10日，宋城琇街工程经施工单位巩义市建筑工程公司，监理单位河南省海虹建设监理工程有限公司，设计单位郑州市市政工程勘测设计研究院，建设单位坤贝公司，勘察单位巩义市发达地基勘察公司验收并出具结构（地基与基础、主体）工程验收报告，验收合格。六、2013年2月3日，徐晓红、坤贝公司签订《商品房买卖合同》二份，主要约定：“买受人徐晓红购买出卖人坤贝公司宋城琇街1幢－1层－139号房、1幢－1层－140号房，金额均为751000元；付款方式为2013年2月3日现金付款；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经勘查、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件并签署房屋交接单；双方亦对装饰、设备标准，产权登记等进行了约定”。七、2013年2月4日，坤贝公司向徐晓红开具宋城琇街房产销售不动产统一发票两份，金额均为751000元。同日，徐晓红缴纳涉案房屋契税共计60080元，缴纳维修基金共计4882元，缴纳非住房房屋登记费800元。八、2014年5月16日，徐晓红通过EMS特快专递向坤贝公司邮寄《解除商品房买卖合同通知书》一份，主要内容为：因坤贝公司逾期60日后交房，徐晓红要求解除双方签订的二份《商品房买卖合同》，要求退房并于30日内退还房款共计1502000元、契税60080元、维修基金4882元、非住房房屋登记费800元及违约金。该快递跟踪查询结果显示于2014年5月28日送达坤贝公司。九、2014年9月29日，宋城琇街工程向巩义市住房和城乡规划建设局申请备案，备案表显示：宋城琇街工程，工程用途商业，建筑面积6800㎡，规划许可证号410181201110，施工许可证号410181201301003，开工日期2008.9.25，竣工时间2009.8.20；竣工验收意见为合格，竣工验收备案文件于2014年9月13日收讫，经验证文件齐全。十、2015年3月9日，该院对涉案工程进行了现场勘验，该工程外围仍有临时围挡，主体工程已完工，正在进行中央空调的装设。
原审法院认为：关于徐晓红、坤贝公司于2011年11月26日签订的两份《宋城琇街订购协议》，该协议系双方真实意思表示，双方就宋城琇街39、40号商铺达成订购意向，徐晓红分别缴纳10万元定金，享受10万抵15万及总房款8％优惠。后双方根据订购协议签订了《商品房买卖合同》，徐晓红最终享受了上述优惠政策，订购协议的目的已经实现，徐晓红要求坤贝公司双倍返还定金，该院不予支持。关于徐晓红、坤贝公司于2013年2月3日签订的两份《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。合同约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经勘查、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。涉案工程2012年11月10日已经勘查、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格；巩义市住房和城乡规划建设局出具的《工程竣工验收备案表》显示，宋城琇街工程于2008年9月25日开工，于2009年8月20日竣工；涉案商铺已具备合同约定的交付条件。2012年2月27日，徐晓红与坤贝公司签订了《商铺委托租赁协议书》，将涉案商铺委托租赁3年，并已实际取得所购买商铺的收益，并未影响其购房合同目的的实现。因坤贝公司不存在违约行为，也不同意解除合同，故徐晓红单方解除合同的条件不成就，徐晓红要求返还购房款及利息，赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回徐晓红的诉讼请求。案件受理费22510元，由徐晓红负担。
宣判后，上诉人徐晓红不服，上诉称：原审认定事实错误，1、徐晓红已于2014年5月16日通过邮寄方式，书面通知坤贝公司解除商品房买卖合同，该通知于2014年5月28日送达坤贝公司。坤贝公司未在三个月内对解除合同提出异议，故该合同已于2014年5月28日解除；2、坤贝公司未按商品房买卖合同第十一条之规定，出示合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单；3、原判认定委托租赁就是房屋交付属于明显错误；4、原判认定2012年11月10日房屋主体验收合格即为商品房全部验收合格，已经具备合同约定的交付条件，明显错误。原审适用法律错误，1、原审将售后包租认定为合同履行的交付，属于法律适用错误，售后包租是商品房买卖合同的附随条件，是开发商为消除买受人后顾之忧而对买受人的承诺，同样是坤贝公司对买受人的优惠条件，与房屋是否交付、何时交付没有任何关系；2、原审将合同目的解释为签订委托租赁协议，取得部分返还收益，属于法律适用错无。综上，原审事实认定错误，适用法律错误，故请求：撤销原判，依法改判；一二审诉讼费用由坤贝公司承担。
被上诉人坤贝公司答辩称：其从未收到解除合同通知，徐晓红也没有证据证明想起送达过通知；涉案房屋已于2012年11月10通过了五大主体验收，具备了商品房买卖合同约定的房屋交付条件，并在2013年12月31日前通过返租形式向徐晓红支付了租赁费，徐晓红也收取了租赁费，这充分说明，其已经通过委托租赁的方式交付了房屋，徐晓红单方要求解除合同的条件不成就，因此原判认定事实正确。《商品房销售管理办法》等规定只是对未竣工的工程禁止售后包租或变相售后包租，本案中，涉案房屋不属于未竣工房屋，显然不在此列，因此原判适用法律正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，双方签订的认购协议、商铺委托租赁协议、及商品房买卖合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效协议、合同，对协议双方均有约束力。根据商铺租赁协议，坤贝公司在租赁期间，享有商铺租赁经营权，并向徐晓红支付租金。即在2012年5月1日到2015年5月1日，商铺由坤贝公司占有使用。而根据商品房买卖合同，双方对商品房的交付包括二项内容，一是实物交付，即将验收合格的房屋移转占有给徐晓红；二是出示证明文件并签署房屋交接单。因在约定的交付时间，坤贝公司享有租赁经营权，商铺实际由该公司实际占有控制。房屋租金是出租人让渡房屋占有、使用权能的对价，徐晓红已经收取了2012年5月1日至2014年5月1日的商铺租金，其收取租金的行为，即为双方对房屋交付达成合意并实际完成，无需再向徐晓红移转占有。因此，徐晓红主张坤贝公司逾期交付商铺不能成立，本院不予支持。但坤贝公司应当通知徐晓红办理商铺交付手续，包括出示相关证明文件，签署房屋交接单，没有通知，也没能办理相关交接手续，构成违约。但双方约定逾期交房是合同解除条件，该项违约行为非双方约定的商品房买卖合同的解除条件，所以，本案不具备合同约定的解除条件，徐晓红不享有商品房买卖合同的解除权，其向坤贝公司送达解除通知，不产生解除商品房买卖合同的效力。徐晓红上诉称，商品房买卖合同已解除，商品房不具备交付条件，合同目的没有达到，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22510元，由上诉人徐晓红负担。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 邢彦堂
审判员 杜麒麟
二〇一五年九月十八日
书记员 杨 周