云南省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）云执复51号
复议申请人（被执行人）：昆明红凯房地产开发有限公司。
申请执行人：深圳稳鸿投资合伙企业（有限合伙）
委托代理人：肖绍安，北京XX律师事务所律师，特别授权代理。
申请执行人：中信银行国际（中国）有限公司上海分行。
委托代理人：李博，北京XX律师事务所律师，特别授权代理。
被执行人：云南汉都房地产开发有限公司。
复议申请人昆明红凯房地产开发有限公司不服昆明铁路运输中级法院（以下简称铁路中院）（2017）云71执异2号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭对案件进行了审查，现已审查终结。
深圳稳鸿投资合伙企业（有限合伙）、中信银行国际（中国）有限公司上海分行申请执行云南汉都房地产开发有限公司、昆明红凯房地产开发有限公司公证债权文书一案，执行依据为云南省昆明市明信公证处作出的（2015）云昆明信证经字23784号公证书和（2016）云昆明信证执字第334号执行证书。铁路中院在执行过程中，查封了被执行人昆明红凯房地产开发有限公司名下位于昆明市五华区红云街道办事处岗头片区“龙泉湾广场I”项目的171套房产和位于昆明市五华区红云街道办事处的土地(土地证号：Ｘ××Ｘ号，面积：63915.76平米)。对此，昆明红凯房地产开发有限公司提出执行异议。铁路中院于2017年5月5日作出（2017）云71执异2号执行裁定书，裁定驳回异议人昆明红凯房地产开发有限公司的异议请求。
铁路中院查明，深圳稳鸿投资合伙企业（有限合伙）和中信银行国际（中国）有限公司上海分行依据（2016）云昆明信证执字第334号执行证书向法院申请强制执行，请求云南汉都房地产开发有限公司支付借款本金、逾期利息、违约金、手续费共计147084056.98元；2016年3月19日起至实际清偿之日止的违约金，以借款本金1.373亿元为基数，按照年利率23%计算；委贷手续费，以借款本金1.373亿元为基数，按照年利率0.2%计算；为实现债权支付的公证费303136.03元，律师费20万元，评估费、拍卖费及执行费等费用。昆明红凯房地产开发有限公司承担连带支付责任。铁路中院在执行过程中查封了登记于被执行人红凯公司名下位于昆明市五华区红云街道办事处岗头片区“龙泉湾广场I”项目的171套办公、商业用房和位于昆明市五华区红云街道办事处的一宗土地（土地证号：Ｘ××Ｘ，面积：63915.76平米）。
铁路中院另查明，云南省昆明市明信公证处在出具（2016）云昆明信证执字第334号执行证书过程中，向云南汉都房地产开发有限公司和昆明红凯房地产开发有限公司的法定代表人分别邮寄了“债务履行情况核实函”，并在云南汉都房地产开发有限公司预留办公地点粘贴了“债务履行情况核实函”，还在云南法制报上刊登了“债务核实公告”，要求云南汉都房地产开发有限公司和昆明红凯房地产开发有限公司对债务进行核实，但公告期满，云南汉都房地产开发有限公司和昆明红凯房地产开发有限公司均未向云南省昆明市明信公证处提出异议。昆明红凯房地产开发有限公司被铁路中院查封的土地已被抵押，第一顺位抵押权人为中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行，第二顺位抵押权人为申请执行人中信银行国际（中国）有限公司上海分行。
铁路中院认为，云南省昆明市明信公证处在出具执行公证书前，已就云南汉都房地产开发有限公司债务向云南汉都房地产开发有限公司和昆明红凯房地产开发有限公司邮寄函件、在公司地点粘贴函件，在报纸上刊登“债务核实公告”，要求云南汉都房地产开发有限公司和昆明红凯房地产开发有限公司核对债务，尽到了核实债务的法律要求，云南汉都房地产开发有限公司和昆明红凯房地产开发有限公司在报纸公告期满后亦没有提出异议，视为云南汉都房地产开发有限公司和昆明红凯房地产开发有限公司同意公证处核实的债务金额。现在，昆明红凯房地产开发有限公司对云南汉都房地产开发有限公司所负债务金额提出异议，铁路中院不予支持。
关于铁路中院查封昆明红凯房地产开发有限公司土地和房产的行为是否超标的额的问题。铁路中院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”昆明红凯房地产开发有限公司被铁路中院查封的土地已被设定为抵押物，第一顺位抵押权人为中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行，中信银行国际（中国）有限公司上海分行为第二顺位抵押权人。抵押权人就全部抵押物行使其权利。中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行抵押权的行使优先，中信银行国际（中国）有限公司上海分行抵押权的行使受制于优先行使的抵押权，并不能确定铁路中院查封的土地就一定能够保障全部实现本案债权。铁路中院查封的房产，昆明红凯房地产开发有限公司称其价值为6000余万元，也不能满足实现本案债权。另，昆明红凯房地产开发有限公司主张的相关让与担保行为，股权质押行为与该院的查封行为无关。据此，铁路中院裁定驳回了异议人昆明红凯房地产开发有限公司的异议请求。
复议申请人昆明红凯房地产开发有限公司向本院申请复议称，1、铁路中院异议审查过程中未组织各方当事人进行听证，违反司法解释的相关规定，属于程序违法。2、铁路中院未对已查封财产价值进行核实，就直接认定查封土地不能实现本案全部债权，无事实依据。3、本案债权已有足值抵押、质押及让与担保，铁路中院还对昆明红凯房地产开发有限公司其他财产进行查封，严重侵害了公司利益。请求撤销（2017）云71执异2号执行裁定书，对超额查封的房产予以解除。
深圳稳鸿投资合伙企业（有限合伙）、中信银行国际（中国）有限公司上海分行一同答辩称，昆明红凯房地产开发有限公司复议申请中所述的理由，没有任何事实和法律依据，其目的是拖延履行债务，阻碍执行的顺利进行。主要理由为：1、铁路中院已依法举行了听证会，不存在程序违法。2、“龙泉湾广场I”项目属于烂尾工程，其上还存在建设工程款，答辩人以“龙泉湾广场I”项目资产受偿机率几乎没有。3、复议申请人认为本案债权有足值抵押、质押及让与担保的主张，与本案无关。4、复议申请人提出查封土地的价值是设定抵押时的评估价值，距今时间较长，因此不作为判断查封土地价值的依据。
本院查明的事实与昆明中院查明的事实一致。本院另查明，2017年5月4日，铁路中院召开听证会，昆明红凯房地产开发有限公司委托代理人方鸣参与了听证。
本院认为，本案的争议焦点是铁路中院是否存在超标的查封的情形。
首先，判定本案是否存在超标的查封情形，应当先明确案件的执行标的金额。本案在执行异议程序中，对于执行标的中的本金数额双方存在争议，申请执行人认为本案未还本金为137300000元，应以137300000元为基数，计算本案的执行标的数额。被执行人昆明红凯房地产开发有限公司认为本案中未还本金为124100000元，应以124100000元为基数，计算本案的执行标的数额。铁路中院认为公证机关在出具执行证书时，已经通过多种方式要求昆明红凯房地产开发有限公司对债务履行情况进行核实，昆明红凯房地产开发有限公司在债务核实异议期间未提出异议，应视为同意公证机关核实的债务金额，进而认定本案以执行证书载明的147084056.98元及相关利息作为执行标的数额。由于在执行复议程序中，复议申请人昆明红凯房地产开发有限公司未对执行标的数额主张异议，应视为认可铁路中院的认定金额，本院对此不再进行审查。
其次，关于是否构成超标的查封的问题。昆明红凯房地产开发有限公司认为查封土地即使设定过抵押，也能够实现本案全部债权，应当解除对房产部分的查封。铁路中院在未查明土地的剩余价值（即土地价值扣减顺位在先的抵押金额）的前提下，以不能确定查封土地就一定能够保障实现本案全部债权为由，对是否构成超标的查封作出认定，属于基本事实认定不清。铁路中院应当查明查封土地的剩余价值，进而认定是否存在超标的查封。
综上，铁路中院（2017）云71执异2号执行裁定认定事实不清，应予发回重审。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销昆明铁路运输中级法院（2017）云71执异2号异议裁定；
二、发回昆明铁路运输中级法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审判长 杨运恒
审判员 冯 华
审判员 马宝伦
二〇一七年七月二十一日
书记员 杨春凡