广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1102民初2496号
原告：韦乐旺，男，1989年4月24日出生,壮族，住广西贺州八步区。
委托代理人：韦乐兴，男，1985年7月11日出生，壮族，住广西贺州市八步区。
被告：刘福伦，男，1977年3月28日出生，汉族，住广西贺州市八步区。
被告：张小玲，女，1958年9月13日出生，汉族，住广西贺州市八步区。
原告韦乐旺诉被告刘福伦、张小玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告韦乐旺及委其托代理人韦乐兴，被告刘福伦、张小玲到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2016年10月18日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告韦乐旺及其委托代理人韦乐兴、被告张小玲到庭参加诉讼。被告刘福伦经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年2月23日，原告与被告刘福伦签订《转让合同》，约定刘福伦将贺州桂东汇豪国际城16－5－1303号房转让给原告韦乐旺，面积约116.19㎡。该转让行为是通过中介公司即贺州鸿业房地产咨询有限责任公司促成，根据双方的约定，转让价格按原合同价格加转让费55000元，更名费由甲方（刘福伦）承担。协议签订后，原告依约向被告刘福伦支付购房定金30000元、转让费和购房款177256元，共计207256元。根据被告刘福伦与广西桂东房地产开发有限公司签订的《商品房定向开发协议》的约定，房产的交付时间为2014年12月30日。但截止目前，该房产仍未动工建设，刘福伦亦无法将该房产更名或过户到原告名下。根据原告韦乐旺与被告刘福伦签订的《转让合同》第五条第六项“如因不可抗力（自然灾害、政策或开发商原因）甲方无法将该物业更名或过户至乙方名下，甲方必须退回乙方所交款项，双方则不算违约”的约定，原告与被告刘福伦签订的合同目的已无法实现，应予解除。合同解除后，刘福伦应返还乙方即原告所交款项207256元并支付利息13679元，被告张小玲作为收款人，对刘福伦的上述付款义务应承担连带责任。被告张小玲在本案所涉房产转让期间，还额外收取了原告20000元商品房转让费，基于合同已无法继续履行，更不能实现双方的合同目的，被告张小玲应返还原告转让费20000元并支付利息1320元。原告为维护权益遂提起本案诉讼，请求判令：1、解除原告韦乐旺与被告刘福伦于2014年2月23日签订的《转让合同》。2、被告刘福伦、张小玲返还原告韦乐旺已付购房屋定金、转让费、购房款共计227256元及利息14999元（利息按2014年中国人民银行同期存款利率3.3%计算，从2014年3月3日计至2016年3月3日），两被告对上述款项负连带责任。3、本案诉讼费、财产保全费由两被告共同负担。
原告对其陈述主张在举证期限向法庭提供证据：
1、《职工住宅定向开发协议》、《商品房定向开发协议》各1份。证实2011年12月10日，被告刘福伦于与广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司签订职工住宅定向开发协议、与广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订《商品房定向开发协议》。
2、购房收据4张。证实刘福伦向桂东房地产开发有限公司缴纳的购房款共计152256元。
3、刘福伦与张小玲2013年1月13日签订的《定金收据协议》1份、2014年2月23日写的《声明书》1份。证实涉案房产原系被告刘福伦转让给被告张小玲，后双方在鸿业公司的见证下声明解除双方签订的协议。
4、刘福伦与韦乐旺签订的《转让合同》、刘福伦与张小玲签订的《委托书》、原告韦乐旺写给刘福伦的《收件单》、刘福伦写给韦乐旺的《收据》、《选房号确认单》、鸿业房地产经纪公司《收据》。证实原告韦乐旺与刘福伦签订了房屋转让合同，但韦乐旺所交款项交付给了被告张小玲，并向鸿业房地产经纪公司交纳了手续费3000元。
5、银行转账凭证及张小玲写给韦乐旺的《收条》。证实张小玲收到韦乐旺交付的购房款227256元。
6、贺州桂东汇豪国际城16号楼现场图片。证实截止本案开庭时，贺州桂东汇豪国际城16号楼址仍是一个大水坑，尚未开工建设。
7、录音光盘。证实张小玲收取了原告20000元转让费的事实。
被告刘福伦辩称：2013年1月13日，我已将房屋转让给张小玲，房子转让给张小玲后我只有配合更名的义务，本案所涉房款也是张小玲收取，请法院驳回原告对本人的诉讼请求。
被告张小玲辩称：1、刘福伦买下贺州桂东汇豪国际城16－5－1303号房这套期房后，已经转了三个人，这转让手续都是经过中介办理的。2、2014年2月23日，我把这套期房卖给韦乐旺时，刘福伦与我签订的购房协议双方已协商解除，不再履行。而我与韦乐旺没有签订任何协议，不存在违约。3、2014年2月23日韦乐旺购买这套期房时，他明知该栋房子尚未动工建设，不可能在2014年12月30日前交付，韦乐旺在知情的情况下，买下这套房子，就意味着其应承担购买期房的风险。4、改名、过户只是时间问题，开发商并没有说不能改名。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告刘福伦、张小玲在举证期限内均未向法庭提交证据。
经开庭质证，被告刘福伦、张小玲对原告证据1－5的真实性均无异议，但被告刘福伦认为原告证据4收条虽然是他所写，但实际收钱的人是张小玲。被告张小玲则认可实际收到了1922526元。本院认为，原告的1－5证据，来源合法，内容客观真实，与本案有关联，且各方当事人均无异议，能作为本案的定案依据，本院对上述证据予认定；原告的证据6能证实原告的主张，本院予以认定；原告证据7系电话录音，该录音不能证实原告的主张，本院不予认定。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
2011年12月10日，甲方广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司与乙方刘福伦签订《职工住宅定向开发协议》，约定：乙方自愿按《合作建设商品房协议书》中甲方与开发公司的约定参与本次职工住宅定向开发活动。乙方同意按所需房面积和合作建设商品房协议书上约定乙方所选择具体相应房号的总房价的20%作为定向开发合作金交给甲方，由甲方向开发公司统一支付定向开发合作款，以后随开发进度，在2012年5月30日前支付总房价的20%作为定向开发合作金，在2012年10月30日前再支付总房价的10%作为定向开发合作金（余款按乙方与开发公司签订的“商品房定向开发协议”有关约定执行）。本协议签订后，乙方需再与开发公司签订商品房定向开发协议，以保证职工的利益。开发公司取得乙方所需房的预售许可证后，职工与开发公司签订商品房买卖合同，双方解除本协议。前期乙方向甲方已支付的定向开发合作款转为购房款，由开发公司开具购房发票。
2011年12月10日，甲方（××）广西贺州市桂东房地产开发有限公司与乙方（××）刘福伦签订商品房定向开发协议，约定：乙方选购贺州桂东汇豪国际城16#楼5单元1303号房，预测面积为116.19平方米（建筑面积），按2610元/平方米预算总房价为303256元，乙方应按以下时间向甲方交纳定向开发合作金：在本协议签订后3日内向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金60651元；2012年5月30日前向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金60651元；2012年10月30日前向甲方交纳预算总房价的10%定向开发合作金30954元。具体购房款在甲方取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳的定向开发合作金抵作购房价款。甲方承诺在2014年12月30日前交付贺州桂东汇豪国际城16#楼。如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过180天，视为甲方违约，并承担相应的违约责任。如遭遇不可抗力等特殊原因，除甲乙双方协议同意解除商品房买卖合同或变更商品房买卖合同外，甲方可据实予以延期。甲方同意乙方所购买的商品房在签订商品房买卖合同时需要更名的可以予以办理一次免费更名手续。刘福伦据此约定向贺州市桂东房地产开发公司交纳定向开发合作金共计152256元。
2013年1月13日，刘福伦与张小玲签订《定金收据协议》，协议约定：刘福伦将贺州桂东汇豪国际城16#楼5单元1303号房转让给张小玲。2014年2月23日，刘福伦与张小玲签订《声明书》，协商上述协议于2014年2月23日解除，双方不再履行该协议。
2014年2月23日，甲方刘福伦与乙方韦乐旺签订《转让合同》，约定：甲方将位于贺州市八步区贺州桂东汇豪国际城16#楼5单元1303号房转让给乙方，该物业预测面积为116.19平方米，原合同价为2610元/平方，现转让费为原合同价加转让费55000元，更名费由甲方承担。付款方式为：2014年2月23日由乙方一次性付款人民币30000元给甲方作为购此物业定金；2014年3月5日前乙方一次性付给甲方已交房款及转让费人民币合计177256元，同时甲方把所有购房票据及合同交给乙方；所剩房款由乙方按开发商付款方式给付，与甲方无关。合同第5条还约定：更名时，乙方有权自行将该物业过户到任何人名下，甲方不得提出异议，同时该物业在更名后，此协议自动失效。甲方必须保证该房产的真实性，没有权属纠纷或债务纠纷，否则甲方必须承担一切责任。甲方在收取定金后，甲、乙双方任何一方悔约，则所得的悔约金即与贺州市鸿业房地产经纪有限公司各占50%。甲方接到开发商通知可以更名时，在七个工作日内甲方要协助乙方到开发商处更名，如七个工作日之内甲方不协助乙方去更名，则视为甲方违约，由此所造成的一切损失由甲方承担；若乙方在收到甲方更名通知起一星期内，不去开发商处进行更名手续的，则视为乙方违约，由此所造成的一切损失由乙方承担。如开发商处可以更名时，甲方有义务和责任通知乙方、中介方更名的时间；同时，中介方鸿业房地产负有催促甲乙方双方前去更名的通知责任。如因不可抗力（自然灾害、政策或开发商原因）甲方无法将该物业更名或过户至乙方名下，甲方必须退回乙方所交款项，则双方不算违约。
2014年2月23日，刘福伦出具《委托书》给张小玲，委托张小玲代为收取贺州桂东汇豪国际城16-5-1303号房房款177256元，并载明“如有违约，由本人承担所有责任”。
2014年2月23日，刘福伦出具《收据》给韦乐旺，载明收到韦乐旺贺州桂东汇豪国际城16-5-1303号房定金30000元。
2014年3月3日，韦乐旺向张小玲在中国工商银行账户（62×××21）汇入购房款人民币共计192256元，张小玲于同时向韦乐旺出具《收条》，载明收到韦乐旺汇豪国际城16-5-1303房房款共计227256元，其中转让费75000元。
另查明：张小玲上述出具给原告的收条中的“汇豪国际城16-5-1303房房款共计227256元”，系已包括刘福伦上述出具给原告收据中的“定金30000元”。
本案的争议焦点：一、原告韦乐旺与被告刘福伦签订的《转让合同》应否解除？二、合同解除后，本案返还购房款项的责任应由谁承担？被告应否向原告支付利息？
本院认为，原、被告签订转让协议是双方真实意思表示，合法有效。协议签订后，原告依约向被告支付了定金、转让费及购房款，被告刘福伦亦将所有购房票据及购房合同交给原告，双方均以实际行为履行上述协议，原告即取代被告刘福伦取得预购贺州桂东汇豪国际城16-5-1303房的权利。根据××广西贺州市桂东房地产开发有限公司与××刘福伦签订商品房定向开发协议的约定，本案讼争房产应在2014年12月30日前交付方不算违约，但迄今为止，贺州桂东汇豪国际城16-5-1303房尚未开工建设，更无法交付。根据本案原、被告签订的《转让协议》第五条第六项，“如因不可抗力（自然灾害、政策或开发商原因）甲方无法将该物业更名或过户至乙方名下，甲方必须退回乙方所交款项，双方则不算违约”。原、被告签订的上述协议，已无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定及原、被告双方的约定，原告请求解除双方签订的《转让合同》，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，合同解除后，被告刘福伦应向原告韦乐旺退还所收购房款并应支付相应的利息。根据原告韦乐旺与被告刘福伦签订的转让协议可知，贺州桂东汇豪国际城16-5-1303房的房款约定为207256元，即刘福伦在签订协议时收取的定金30000元与后来委托张小玲收取的177256元，合计207256元。根据刘福伦出具给张小玲的委托书可知，刘福伦与张小玲系代理与被代理，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为，承担民事责任”的规定，对张小玲所收取的177256元属在代理权限内收取，返还该款应的义务主体应是被告刘福伦。即刘福伦共应返还给韦乐旺的款项是207256。原告主张被告应按中国人民银行同期同类存款利率（2014年年存款利率3.3%），向原告支付从2014年3月3日至2016年3月3日利息13679元不违反法律的规定，本院予以支付。综上，被告刘福伦共应返还原告207256元并支付利息1379元。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”的规定，本案中，被告张小玲超出刘福伦授权范围内多收取了原告韦乐旺20000元，该事实有张小玲出具的收条“收到韦乐旺汇豪国际城16-5-1303房房款共计227256元，其中转让费75000元”予以证实，因此，对张小玲多收取的20000元应由被告张小玲返还给原告，并按中国人民银行同期同类存款利率（2014年年存款利率3.3%）支付原告两年的利息1320元（即从2014年3月3日至2016年3月3日）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告韦乐旺与被告刘福伦于2014年2月23日签订的《转让合同》。
二、被告刘福伦返还原告韦乐旺207256元并支付利息13678元。
三、被告张小玲返还原告韦乐旺20000元并支付利息1320元。
本案受理费减半收取4934元，财产保全费1752元，合计6686元（（原告已预交），由被告刘福伦负担6000元，被告张小玲负担686元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 蔡小凤
人民陪审员 李运党
人民陪审员 朱有寿
二〇一六年十一月九日
书 记 员 何丽靓