浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1258号
上诉人（原审被告）：朱麒麟。
被上诉人（原审原告）：杭州淘乐纺贸易有限公司。
法定代表人：陈文荣。
委托代理人：王耀富。
委托代理人：蒋建平。
上诉人朱麒麟因与被上诉人杭州淘乐纺贸易有限公司（以下简称淘乐纺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人朱麒麟、被上诉人淘乐纺公司的委托代理人王耀富、蒋建平分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年1月31日，淘乐纺公司（甲方）与朱麒麟（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定，乙方从甲方处承租杭州市江干区杭海路238号森禾广场裙楼二楼北面部分物业，双方约定核算的建筑面积为795平方米，用于开设酒吧，店招名称暂定“Room18”；租赁期限从生效之日起至2019年3月14日，2013年3月15日前为免租期，免租期不计租金；2013年3月15日至2015年3月14日期间的年租金为957577.50元，2015年3月15日至2017年3月14日期间的年租金为1005456.38元，2017年3月15日至2019年3月14日期间的年租金为1055729.19元；第一年的租金分两次支付，各付一半，第一期付款时间为2013年2月25日，第二期付款时间为2013年8月25日；此后租金按年支付，先付后用，于每年2月25日支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的万分之五向甲方支付逾期付款违约金（逾期付款违约金=逾期付款额×延期天数×万分之五）；乙方在合同签署后当日向甲方支付20万元作为履约保证金，履约保证金不计息；租赁期间，甲方每年向乙方支付物业管理费87052.5元，即0.3元／平方米／日，一年收取一次；乙方拖欠甲方租金达30天，甲方书面通知仍拒绝履行的，甲方可解除合同；租赁期间，乙方逾期支付甲方租金及其它费用，乙方应向甲方支付应付未付之日起每日万分之五的违约金，逾期超过30日，经甲方书面催告仍拒绝履行的，甲方有权解除合同，乙方投入的设备、装修等资产归甲方所有，乙方还应赔偿给甲方预期可得利益的损�；若乙方注册实体运营此项目，则本协议的签约自然人系为该实体的法定代表人，本合同的权利义务由乙方以租赁房屋作为经营场所的经济实体承继，乙方及其实体提供连带担保责任，担保期限为主债务履行期限届满后二年；一方向另一方发出要求、指示、指令、批准、报告、确认等均应以书面形式通过邮寄、当面送交至以下地址，乙方地址为杭州市江干区三里新城东升苑××区××号。
合同签订后，朱麒麟向淘乐纺公司支付了履约保证金20万元。淘乐纺公司将案涉房屋交付给朱麒麟使用。朱麒麟向淘乐纺公司支付第一期租金478788.75元，物业管理费43526.25元。
2013年11月30日，朱麒麟向淘乐纺公司出具还款计划书，确认尚未支付合同约定的2013年8月25日应支付的第二期租金478788.75元。该计划书载明，经双方商议决定朱麒麟承诺于2013年12月31日前基本付清，最迟于2014年1月15日前全部付清；确认尚有电费26097.50元未付清，承诺于2013年12月底付清。经原审法院庭审询问，淘乐纺公司表示当时同意了朱麒麟的还款计划。
2014年6月7日，淘乐纺公司向朱麒麟发送合同履约催款函，催讨朱麒麟拖欠的租金、物业管理费及水电费，该函件由朱麒麟经营的酒吧员工签收。
2014年6月19日，朱麒麟出具承诺书，承诺拖欠淘乐纺公司的电费先支付3000元，所欠电费与租金于2014年7月31日前支付；期间淘乐纺公司应同意并配合朱麒麟进行酒吧转让或转租；若2014年7月31日所欠款项仍未支付，淘乐纺公司有权收回房屋终止租赁合同。
2015年1月19日，淘乐纺公司向原审法院起诉，请求判令：1.解除双方的房屋租赁合同，朱麒麟立即腾退返还租赁物业；2.朱麒麟支付房屋租金1244851.10元，物业管理费113168元，逾期付款违约金290146.76元（以上三项暂算至2014年12月31日，要求�付至朱麒麟实际腾退房屋之日止），并支付水电费35690.90元，以上四项合计1683856.76元。在本案一审判决前，淘乐纺公司撤回了要求朱麒麟支付水电费35690.90元的诉讼请求，原审法院予以准许。
原审法院认为，淘乐纺公司、朱麒麟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
关于淘乐纺公司主张解除合同，要求朱麒麟腾空房屋的诉讼请求。该院认为，双方合同约定，朱麒麟拖欠租金达30天，淘乐纺公司书面通知仍拒绝履行的，淘乐纺公司可解除合同。本案中，朱麒麟应于2013年8月25日支付第二期租金，朱麒麟出具还款计划书后仍未支付；淘乐纺公司于2014年6月7日书面催讨，朱麒麟亦曾就支付租金事宜再次作出书面承诺，但此后仍未履行。故合同约定的解除条件成就，该院对淘乐纺公司的该项诉讼请求予�支持。
关于淘乐纺公司主张的租金和逾期支付租金违约金的问题。合同解除后，淘乐纺公司拖欠的租金仍应予以支付，暂计算至2015年3月14日为1436366元，此后的租金（占有使用费）参照双方合同约定按照3.465元／平方米／日计算至朱麒麟实际腾退之日止。双方合同约定，朱麒麟逾期支付租金的，应向淘乐纺公司支付应付未付之日起每日万分之五的违约金。本案中，淘乐纺公司、朱麒麟曾就延期支付第二期租金478788.75元达成过一致意见，故该院认为该笔租金的逾期支付违约金应自2014年1月15日开始计算，暂计算至2015年3月14日为101264元。朱麒麟还逾期支付了2014年2月25日应支付的租金957577.50元，自该日起计算逾期违约金，暂计算至2015年3月14日为182897元。上述逾期支付租金违约金共计284161元。
关于淘乐纺公司主张的物业管理费和逾期支付物业管理费违约金的问题。因双方合同约定物业管理费一年收取一次，但未约定具体的收取时间，故支付期限应被确定为每届满一年时支付。因此朱麒麟应分别于2014年3月14日和2015年3月14日支付物业管理费，至本案判决之日，付款时间已经届满，按照双方约定的标准，扣除朱麒麟已支付的部分，朱麒麟应支付截止2015年3月14日的物业管理费130579元，此后的物业管理费应按照0.30元／平方米／日计算至朱麒麟实际腾退之日止。合同约定，淘乐纺公司对朱麒麟未支付费用按日万分之五收取违约金，应于2014年3月14日支付的物业管理费43526.25元计取违约金，暂计算至2015年3月14日为7943元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院于2015年3月18日判决：一、淘乐纺公司与朱麒麟于2013年1月31日签订的房屋租赁合同于判决生效之日解除；二、朱麒麟应于判决生效之日起十日内向淘乐纺公司腾退返还位于杭州市江干区杭海路238号森禾商务广场裙楼第二层北面房屋（“ROOM18”酒吧）；三、朱麒麟应于判决生效之日起十日内向淘乐纺公司支付租金1436366元（暂计算至2015年3月14日，此后以3.465元／平方米／日为标准计算至朱麒麟实际腾退之日止）；四、朱麒麟应于判决生效之日起十日内向淘乐纺公司支付逾期支付租金违约金284161元（暂计算至2015年3月14日，此后以1436366元为基数，按照日万分之五的标准计算至判决确定的给付之日止）；五、朱麒麟应于判决生效之日起十日内向淘乐纺公司支付物业管理费130579元（暂计算至2015年3月14日，此后以0.3元／平方米／日为标准计算至朱麒麟实际腾退之日止）。六、朱麒麟应于判决生效之日起十日内向淘乐纺公司支付逾期支付物业管理费违约金7943元（暂计算至2015年3月14日，此后以130579元为基数，按照日万分之五的标准计算至判决确定的给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回淘乐纺公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费11014元，由淘乐纺公司负担643元，朱麒麟负担10371元。朱麒麟应负担的诉讼费应于判决生效之日起三日内支付至该院。
宣判后，朱麒麟不服，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律程序违法，未向上诉人依法送达开庭传票等诉讼文书，导致上诉人根本不知道本案诉讼存在。原审法院已查明上诉人的户籍地系上海市长宁区福泉路495弄33号301室，该地址系上诉人的法定地址。事实上上诉人在2014年6月本案讼争合同事实上终�后，在杭州没有工作，就回到上海家中居住，但家中从未收到过原审法院发来的相关诉讼材料。一审法院就此作出缺席判决属严重的程序违法，直接剥夺了上诉人应有的诉讼权利，导致了本案的错判，应当依法发回重审。二、事实认定明显错误。1.2014年6月1日起，被上诉人已将讼争房屋停电，直接导致上诉人不能再继续经营，房屋租赁合同事实上已由被上诉人的实际停电行为解除。被上诉人在合同期内的单方面停电行为已经造成上诉人合同目的不能实现，事实上解除了双方之间的租赁合同。上诉人在停电后已经实际腾退了租赁房屋。但因上诉人2013年才投入500余万元进行装修，仅一年时间，双方一直在商讨装修补偿或转让问题，并非上诉人实际占有房屋。上诉人曾数次想去拿回房屋内部分物品，均遭到被上诉人的武力阻拦。所以并非上诉人占有房屋，而是被上诉人�力阻挠上诉人拿走物品。上诉人认为，2014年6月1日起合同已经解除，故于2014年8月去税务部门办理注销手续。但因对相关业务的不了解，将注销办理成停业。综上，讼争房屋已于2014年6月1日腾退，上诉人并未实际占用房屋，租金及相应物业管理费用应支付到2014年6月1日。三、2014年4月28日，上诉人收到原审法院向上诉人发出的协助执行通知书，要求上诉人停止支付应支付给被上诉人的租金，等候原审法院处理。显然，上诉人是根据法院的要求未付相应租金，如果这也算违约，那么也应当是原审法院违约，违约金应该由原审法院向被上诉人支付。综上，原审判决适用程序严重违法，认定事实明显错误，请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.改判请求：确认双方的租赁合同事实上已于2014年6月1日解除；判决讼争房屋已于2014年6月1日实际腾退；3.判决上诉人无须支付被上诉人自2014年6月1日起的租金及物业管理费；4.判决上诉人无须支付2014年4月28日起的房屋租金违约金及物业管理费违约金；5.判决被上诉人退还上诉人保证金20万元以及装修押金1000元；6.判决被上诉人就因被上诉人原因所造成上诉人的损失作出赔偿；7.判决被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人淘乐纺公司答辩称：一审判决不存在程序违法问题，一审判决体现了公平正义。被上诉人向法院提供的送达地址是公安认可的地址，上诉人无证据证明其搬迁至上海，上诉人频繁搬迁并未告知被上诉人变更后的地址，未收到法院文书责任在上诉人。且上诉人称未收到诉讼材料，却于同一地址收到了判决书。上诉人称停电后就不再经营，但事实上上诉人一直进行经营，停电后，被上诉人从未有过解除合同的意图。按照法律规定，合同解除包括法定解除和约定解除，是否行使约�解除的权利在守约方，因此被上诉人可以选择不解除合同。此外，上诉人认为被上诉人不是适格主体，系无稽之谈。
二审中，上诉人朱麒麟向本院提交了如下证据材料：1.协助执行通知书1份，证明2014年4月28日起法院要求上诉人暂时不得支付房租，上诉人协助法院执行不再支付房租不构成违约。2.收据1页（复印件），证明上诉人向被上诉人缴纳了20万元保证金、1000元装修押金，被上诉人未退还。3.缴款凭证6页，证明被上诉人在上诉人收到法院协助执行通知书的时候仍向上诉人收取租金21673.5元，该费用超过拖欠电费的金额。4.函1页，证明被上诉人决定于2014年6月11日对上诉人停电。5.承诺书1页，证明双方认可2014年7月31日合同终止。6.停业报告书1页，证明租赁合同实际终止后，上诉人方办理了停业手续。7.照片2张，证明合同终止后被上诉人在未经上诉人同意的情况下拆除了公共通道的消防设施、排烟系统，证明被上诉人认可7月31日终止合同。8.照片2张，证明合同终止后，被上诉人收回场地，阻止上诉人腾退。9.照片2组，证明被上诉人将场地移给上诉人时很多基础设施没有提供，无墙体、通道、消防、排水，上诉人装修、设备耗资巨大。10.员工证明1页，证明被上诉人对上诉人进行停电，无法经营。11.照片1张，证明酒吧的消防系统设备被拆除，被上诉人未通知、也未经过上诉人同意，虽然不知道是谁拆除的，但肯定是经过被上诉人同意的，并且可以证明酒吧是没有营业的。12.照片1张，证明酒吧的门被锁，当时被上诉人称不能确定是否是酒吧的门，所以上诉人到现场再拍一张。13.照片1张（上诉人与被上诉人公司周总微信聊天记录截屏），证明解除冻结时间是12月15日，且酒吧没有经营。14.民事裁定书和协助执行通知书的照片各1张，�明法院解除冻结的时间是12月15日。
被上诉人淘乐纺公司向本院提交了如下证据材料：1.杭州市暂住人口信息，证明被上诉人暂住地与合同约定地址一致，也即法律文书送达地址。2.缴费通知单3页，证明上诉人一直在经营。3.抄表记录18页，证明上诉人一直在经营。
对于双方当事人提交的上述证据，经对方当事人质证，本院认证如下：
对于上诉人朱麒麟提交的证据，淘乐纺公司对证据1的真实性、合法性无异议，但认为只是上诉人履行付款义务时付款对象发生变化，并非免除其付款义务，而是应当向江干区人民法院付款。本院对该证据予以采纳，该证据能够证明朱麒麟所要证明的对象，淘乐纺公司关于该证据显示朱麒麟应当向江干区人民法院付款的质证意见不能成立。对证据2，淘乐纺公司对真实性、合法性无异议，双方履行合同过程中发生纠纷，因上诉人未按时支付租金，构成违约，所以保证金和押金不予退还。本院对该证据予以采纳，因淘乐纺公司二审中明确表示履约保证金和装修押金同意在朱麒麟应付款项中扣除，且保证金和押金并非违约金，故对淘乐纺公司关于不予返还的质证意见不予采纳。对证据3，淘乐纺公司对真实性、合法性无异议，认为该笔钱款是因为当时上诉人未交租金，其提出以营业额的百分比进行提成；电费是淘乐纺公司代收的，按照经营户的分表来结算，这也证明了6月份以后上诉人还在经营。本院认为，因淘乐纺公司对该证据并无异议，本院予以采纳。对证据4，淘乐纺公司无异议，但是认为没有进行停电。本院对该证据予以采纳，是否停电本院结合其他证据予以认定。对证据5，淘乐纺公司无异议，认为当时是想让上诉人写还款计划，上诉人不愿意写，就写了承诺书；不能证明合同在7月31日终止。本院认为，淘乐纺公司的质证意见成立，该证据系朱麒麟的单方承诺，并不能证明双方就解除合同达成了一致。对证据6，淘乐纺公司对真实性、合法性无异议，但是认为并未反映合同的真实履行情况，实际经营到11月份。本院对该证据予以采纳，但是该证据并不能证明合同已经终止。对证据7，淘乐纺公司对真实性有异议，认为不能证明是在案涉租赁房屋内拍摄，且与本案无关。本院认为，淘乐纺公司的质证意见成立，该证据并不能证明其所要证明的对象，故不予采纳。对证据8，淘乐纺公司认为，一审判决后，上诉人半夜来搬东西，被上诉人报警，警察说不能搬，淘乐纺公司就上锁了，是由于保安夜里看不住才上锁的，白天就打开了，照片拍摄的是后门。本院认为，淘乐纺公司对该证据本身并无异议，故本院予以采纳，对证据9，淘乐纺公司认为真实性无法确定，与�案无关。本院认为，淘乐纺公司的质证意见成立，对该证据不予采纳。对证据10，淘乐纺公司认为真实性无法确定，系上诉人员工的陈述。本院认为，淘乐纺公司的质证意见成立，该证据实质系证人证言，朱麒麟未依法申请证人出庭作证，故对该证据不予采纳。对证据11-13，淘乐纺公司认为与本案无关，且证据11看不出在哪里拍的，证据12是在现场拍的，证据13看不出具体内容。本院认为，淘乐纺公司的质证意见部分成立，对证据12予以采纳，对证据11、13不予采纳。对证据14，淘乐纺公司对真实性没有异议，本院予以采纳。
对于淘乐纺公司提交的上述证据，朱麒麟对证据1的真实性无异议，本院予以采纳。对证据2、3，朱麒麟认为真实性无法核实，系淘乐纺公司内部文件。本院认为，朱麒麟的意见部分成立，该证据系淘乐纺公司单方制作，未经朱麒麟确认，对其真实性不予确认。
本院经审理查明：房屋租赁合同签订后，朱麒麟向淘乐纺公司支付了20万元保证金、1000元装修押金。2014年4月28日，杭州市江干区人民法院向杭州市江干区爱听酒吧出具（2014）杭江商初字第717-1号协助执行通知书一份，载明：“我院对杭州定海股份经济合作社申请杭州淘乐纺贸易有限公司（2014）杭江商初字第717-1号议案的裁定已发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第102、103、242、243条的规定，请协助执行下列项目：冻结（停止支付）你公司应支付给杭州淘乐纺贸易有限公司的租金，等候我院处置。”同年12月9日，杭州市江干区人民法院出具解除对淘乐纺公司银行存款的冻结或相应价值财产的查封、扣押的民事裁定书，并于同年12月15日向杭州市江干区爱听酒吧出具（2014）杭江民初字第717-2号协助执行通知书，载明：“解除你公司应支付给杭州淘乐纺贸易有限公司租金的冻结。”
另查明，2014年3-5月，因朱麒麟未能支付租金，淘乐纺公司通过对朱麒麟日营业收入提成的方式向朱麒麟共收取21673.50元。
2014年6月7日，淘乐纺公司向朱麒麟发函，要求朱麒麟在2014年6月11日前付清所欠水电费，如到期不付将对朱麒麟停水停电处理。
2014年6月19日，朱麒麟出具承诺书，承诺：“拖欠淘乐纺贸易有限公司的电费先支付3000元，淘乐纺贸易有限公司同意暂时先提供我用电，所欠电费与租金将于2014年7月31日前支付，期间淘乐纺贸易有限公司同意并配合我进行酒吧转让或转租，若2014年7月31日所欠款项仍未支付，淘乐纺贸易有限公司将收回酒吧房产的所有权，租赁合同终止，并追究我未付款项。”
2014年8月12日，朱麒麟向杭州市地方税务局江干税务分局申请2014年8月1日至2015年1月31日期间停业并结清税款。
2015年3月底4月�，朱麒麟在收到本案一审判决书后，先后两次到案涉房屋搬设备，被淘乐纺公司员工阻止并报案。第二次的时间是2015年4月9日，报案后，淘乐纺公司保安对酒吧的大门加上了一把链条锁。至今，该链条锁一直存在，双方均否认钥匙由其掌握。关于加链条锁的经过，朱麒麟认为系淘乐纺公司锁上，其无法进入；是淘乐纺公司的保安人员锁的，钥匙其不知道。二审庭审中，朱麒麟陈述，三月底四月初的晚上，其去搬东西，遭到淘乐纺公司保安阻止，其打电话给公司陈总，陈总说不能搬，第二天问一下法院，所以其当天没有搬，第二天去看的时候，发现门已经上锁了，不知道锁是哪里来的。淘乐纺公司在二审法庭调查中先陈述“四月份，一审判决后，上诉人半夜来搬东西，报警后不了了之，过了几天，上诉人又来搬东西，我们报警，警察也说他不能搬，我们就上锁了，是由于保安夜里看不住才上锁的，白天就打开了”；后又陈述，链条锁系其安装，但白天就打开了，钥匙在上诉人方，房屋一直是上诉人在控制使用。后在本院组织双方当事人现场查勘时，淘乐纺公司陈述：“是上诉人要锁起来，钥匙是给他的”，“是当着上诉人的面锁上把钥匙给他的”，“是为了上诉人财物安全，是上诉人要锁的”，“因为上诉人没锁，借我们的锁”，“我们也没有钥匙”。在二审庭审中，淘乐纺公司又陈述：“不是我们锁的，钥匙也不在我们这里”，“上次法官现场查看的时候，我们也当场打电话问了保安，保安说是上诉人没有锁问我们借的，当场把钥匙给上诉人的，不是我们锁的。”
二审中，淘乐纺公司认可在朱麒麟拖欠水电费后在2014年6月19日前对朱麒麟停电两天，在6月19日朱麒麟支付3000元后，淘乐纺公司恢复供电。朱麒麟陈述，在朱麒麟支付3000元后，淘乐纺公司确实是供电了，但只是为了方便朱麒麟转让的时候看房。
本院经审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致。
根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点有：一、朱麒麟是否存在违约行为；二、案涉房屋租赁合同是否已经协商解除；三、淘乐纺公司要求返还租赁房屋、支付租金、物业管理费及其违约金的诉讼请求是否成立。
本院认为，朱麒麟与淘乐纺公司于2013年1月31日签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，原审法院认定合法有效正确。双方当事人均应严格按照约定行使各自权利、履行各自义务。关于第一个争议焦点，即朱麒麟是否存在违约行为的问题。根据合同约定，第一年租金分两次支付，各付一半，第一次为2013年2月25日，第二次为2013年8月25日。朱麒麟未能按约在2013年8月25日支付第一年租金的一半478788.75元构成违约。逾期后，朱麒麟出具了还款计划书，承诺最迟于2014年1月15日前全部付清，并得到了淘乐纺公司的同意，后朱麒麟仍未能支付。淘乐纺公司在2014年3-5月期间虽通过对朱麒麟日营业收入提成的方式向朱麒麟收取了共21673.50元，但该数额与朱麒麟所欠租金数额相去甚远。故该事实并不能改变对朱麒麟拖欠租金构成违约的认定。2014年4月28日至2014年12月15日期间，根据原审法院向朱麒麟发出的协助执行通知书，其系为另案财产保全而要求朱麒麟停止向淘乐纺公司支付租金，等候该院处置，故虽然2014年6月19日朱麒麟再次书面承诺限期支付而又未能履行，但是该期间系在原审法院要求朱麒麟暂停支付期间内，故2014年4月28日至2014年12月15日期间朱麒麟未支付租金不能视为朱麒麟违约。然而，在原审法院于2012年12月15日向朱麒麟发出解除冻结的协助执行的通知书后，朱麒麟仍未能支付所欠租金，违约行为继续。朱麒麟二审中关于淘乐纺公司未兑现各种承诺其有权拒付租金的主张，并无事实依据，本院不予采信。
关于第二个争议焦点，即案涉房屋租赁合同是否已经协商解除的问题。根据租赁合同的约定，朱麒麟逾期支付租金超过30日，经淘乐纺公司书面催告仍拒绝履行的，淘乐纺公司有权解除合同。现朱麒麟逾期支付2013年8月25日前应付的第一年另一半的租金和第二年（2014年3月15日至2015年3月14日）的租金，因此，淘乐纺公司于2015年1月19日起诉主张解除合同符合双方租赁合同的约定。关于朱麒麟上诉提出的房屋租赁合同因2014年6月1日淘乐纺公司对其停电导致不能继续经营而事实上已经解除的理由，一方面，朱麒麟主张的淘乐纺公司于2014年6月1日起对其停电并无证据证明；另一方面，即使朱麒麟主张的停�事实成立，也不足以认定租赁合同已于2014年6月1日解除，朱麒麟关于租赁合同已于2014年6月1日解除的主张与其2014年6月19日出具的承诺书不符。因此朱麒麟的该项上诉理由不能成立。关于朱麒麟二审中提出的根据其2014年6月19日出具的承诺书，应当认定租赁合同已于2014年7月31日解除的理由，本院认为，首先，该承诺书系朱麒麟单方出具，系其单方意思表示，朱麒麟并无证据证明淘乐纺公司事实上已与其协商一致于2014年7月31日解除合同；其次，淘乐纺公司也否认其作出了同意解除合同的意思表示并否认收回了案涉房屋；再次，朱麒麟二审中也陈述其并未归还案涉房屋钥匙。因此，对于朱麒麟关于租赁合同已于2014年7月31日解除的上诉理由，本院也不予采信。
关于第三个争议焦点，即淘乐纺公司要求返还租赁房屋、支付租金、物业管理费及其违约金的诉讼请求是否成立�问题。朱麒麟上诉主张其已于2014年6月1日实际腾退，该主张与其于2014年6月19日出具的承诺书载明的“若2014年7月31日所欠款项仍未支付，淘乐纺贸易有限公司将收回酒吧房产的所有权，租赁合同终止，并追究我未付款项”一节内容不符。朱麒麟并无证据证明其在一审判决之前实际已向淘乐纺公司返还租赁房屋，故至一审判决前的租金、物业管理费朱麒麟应当支付。在一审判决后，根据双方当事人的陈述，可以认定，在朱麒麟搬设备过程中双方发生纠纷，淘乐纺公司于2015年4月9日晚对案涉房屋上锁，导致朱麒麟无法继续正常占有使用。淘乐纺公司二审中主张系朱麒麟借用淘乐纺公司链条锁上锁，与其自认的系该公司为阻止朱麒麟搬东西而上锁的内容不一致，且无证据证明；淘乐纺公司主张其在第二天即已开锁，亦无证据证明。因此，对于淘乐纺公司主张的2015年4月10日之后的租金和物业管理费，本院依法不予支持。至2015年4月9日，朱麒麟应付租金总额为1986776.55元（957577.50元＋957577.50元＋1005456.38元÷365天×26天），扣除已经支付的500462.25元，尚应支付1486314.30元；朱麒麟应付的物业管理费总额为180306元（87052.50元＋87052.50元＋87052.50元÷365天×26天），扣除已付的43526.25元，尚应支付136779.75元。关于逾期支付租金的违约金，租赁合同约定2013年度第二笔租金应于2013年8月25日前支付、2014年度租金应于2014年2月25日支付，朱麒麟均未按约支付，应当支付逾期付款的违约金；2015年度租金的付款日期是2015年2月25日，因淘乐纺公司已经于2015年1月19日提起本案诉讼，主张解除合同，故2015年度租金朱麒麟未按约支付有合理理由，不应承担该部分租金的违约金。原审法院将2015年度应付租金纳入违约金的计算基数不当。关于2013年8月25日前应付租金的逾期�款违约金，虽然朱麒麟曾于2013年11月30日出具了还款计划并得到了淘乐纺公司的同意，但是这是在朱麒麟违约之后对朱麒麟继续履行时限的约定，淘乐纺公司并未明确放弃2013年8月26日至2013年11月30日期间逾期付款违约金，故该期间的逾期付款违约金朱麒麟应当支付；2013年11月30日至还款计划确定的还款日2014年1月15日应当视为淘乐纺公司给予朱麒麟继续履行付款义务的宽限期，故该期间朱麒麟无须支付逾期付款违约金。2014年1月16日至2014年2月25日，朱麒麟仍未支付，应当继续承担逾期付款违约责任。2014年2月26日起，朱麒麟同时对2013年度第二笔租金以及2014年度租金构成逾期履行，按约应当支付逾期付款违约金。2014年3月1日至2014年4月28日间，在朱麒麟未能付款后，淘乐纺公司虽然通过对朱麒麟日营业收入提成的方式收取租金，但是每日收取的金额从数十元到数百元不等，相较于朱麒麟所欠租金数额，实属有限，因此，对于该期间的逾期付款违约金，为计算方便，本院酌情仍以应付款项全额作为基数计算。2014年4月29日至2014年12月15日间，朱麒麟虽曾出具过付款的承诺书，但因该期间系原审法院根据另案当事人的申请对朱麒麟应付淘乐纺租金裁定财产保全期间，原审法院协助通知书载明要求朱麒麟“冻结（暂停支付）”应支付给淘乐纺公司的租金，故该期间朱麒麟无需承担逾期付款违约金。朱麒麟就此提出的上诉理由成立。但是，2014年12月16日后，朱麒麟仍拖欠租金，无正当理由，应当按约承担逾期付款违约金至实际付清之日。据此，至2015年4月9日，朱麒麟应付违约金共计160873.02元（478788.75元×0.5‰／天×138天＋1436366.25元×0.5‰／天×178天］。对于朱麒麟已付的保证金200000元和装修押金1000元，淘乐纺公司二审中明确表示同意在朱麒麟�付款项中扣除，故本院在朱麒麟应支付的租金中抵扣，抵扣后，朱麒麟尚应支付租金1285312.30元；同时对于朱麒麟逾期支付租金的违约金，自2015年4月10日起也以抵扣后的所欠2013、2014年度租金1235366.25元作为计算基数。关于逾期支付物业管理费的违约金，双方在租赁合同中仅约定了物业管理费一年收取一次，未约定具体的履行期限，原审法院确定为每满一年时支付本年度物业管理费当属合理。据此，朱麒麟应当于2014年3月14日前支付该年度的物业管理费，其尚欠该年度物业管理费的一半金额构成违约，应当按约支付违约金。2014年度的物业管理费朱麒麟应于2015年3月14日前支付，但因淘乐纺公司已于2015年1月19日提起本案诉讼，且双方就合同解除以及房屋返还存有争议，故朱麒麟未及时支付该年度租金有合理理由，对于淘乐纺公司主张的该年度物业管理费欠付的违约金，本院不予支持。从而，计算至2015年4月9日，朱麒麟应付拖欠物业管理费的违约金为8509.38元（43526.25元×0.5‰／天×391天）。
此外，关于朱麒麟上诉提出的要求就因淘乐纺公司原因造成其损失进行赔偿的请求，因朱麒麟在一审中并未提起反诉，故该项诉请不属于本案二审审理范围，本院不作处理。关于朱麒麟上诉提出的原审法院审理程序严重违法一节理由，因朱麒麟二审庭审中明确表示其暂住证地址是有效的，而该地址是双方租赁合同约定的朱麒麟的送达地址，原审法院向朱麒麟的该暂住地址送达的本案应诉材料，因朱麒麟拒收而被退回，因此，原审法院对朱麒麟缺席审理本案在程序上并无不当。
综上，因朱麒麟原因未能在一审中举证导致原审判决认定事实错误，实体处理不当，本院对本案依法改判，二审诉讼费用应由朱麒麟承担。依照《中华人民共和国民事诉讼�》第一百七十条第一款第（二）项、《诉讼费用交纳办法》第四十条之规定，判决如下：
一、维持杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第190号民事判决第一、二项；
二、撤销杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第190号民事判决第三、四、五、六、七项；
三、朱麒麟于本判决生效之日起十日内向杭州淘乐纺贸易有限公司支付租金1285312.30元，并支付拖欠租金的违约金160873.02元（暂计算至2015年4月9日，此后至本判决确定的履行之日以1235366.25元为基数，按照日万分之五的标准计算）；
四、朱麒麟于本判决生效之日起十日内向杭州淘乐纺贸易有限公司支付物业管理费136779.75元，并支付拖欠物业管理费的违约金8509.38元（暂计算至2015年4月9日，此后至本判决确定的履行之日以43526.25元为基数，按照日万分之五的标准计算）；
五、驳回杭州淘乐纺贸易有限公司的�余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取后为11014元，由朱麒麟负担8788元，由杭州淘乐纺贸易有限公司负担2136元。二审案件受理费22028元，由上诉人朱麒麟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年九月十一日
书 记 员 赵 勤