江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终147号
上诉人（原审被告、反诉原告）:王兴权。
委托诉讼代理人：罗为民，江苏紫东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜红云。
委托诉讼代理人：王跃青，江苏朋德律师事务所律师。
原审被告：陈莉。
委托诉讼代理人：罗为民，江苏紫东律师事务所律师。
原审第三人：昆山昆宁房地产经纪有限公司。
委托诉讼代理人：刘二健。
上诉人王兴权因与被上诉人姜红云、原审被告陈莉、原审第三人昆山昆宁房地产经纪有限公司（以下简称昆宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初11746号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王兴权上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人没有违约，认定事实错误。1、上诉人并没有与被上诉人实际交接房屋。房屋钥匙、水电缴费卡是上诉人委托第三人保管的，第三人为了促成交易，收取中介费，在没有通知上诉人的情况下，擅自将房屋钥匙、水电缴费卡交给被上诉人，上诉人完全不知情。2、第三人的陈述存在问题，其陈述不能作为认定案件事实的依据。3、被上诉人没有付清首付款，违背了合同约定和房屋买卖交易的常理。4、上诉人在过户当日并不具备以现金补足贷款差额部分的能力。二、一审法院认定被上诉人无权解除合同，双方应当继续履行合同，认定事实错误。1、被上诉人现在将剩余房款支付至法院，并不能证明在双方约定过户时其具有足够的能力履行合同。2、上诉人卖房的目的是置换新房，因本案交易拖延，上诉人置换新房的合同目的已经无法实现。3、上诉人现在已不具备在昆山市买房的资格，若法院判决上诉人将涉案房屋卖给被上诉人，将给上诉人造成巨大损失。三、一审认定上诉人违约，无事实和法律依据。被上诉人仅支付部分首付款，没有按照合同约定履行自己的付款义务，上诉人有权拒绝过户。
被上诉人姜红云辩称：1、涉案房屋是上诉人亲自交接给被上诉人的，房屋钥匙、水电缴费卡均是上诉人亲自交到被上诉人手上。2、被上诉人完全有能力购买涉案房屋。一审判决认定事实清楚，判决有理有据，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人昆宁公司辩称：认可一审判决。
原审原告姜红云向一审法院起诉请求：1、要求王兴权、陈莉继续履行房屋买卖合同并协助姜红云办理产权过户手续，并承担律师费5000元；2、王兴权、陈莉承担本案的诉讼费用。
反诉原告王兴权向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《昆山昆宁房产房屋买卖合同》已解除；2、王兴权没收姜红云支付的30000元定金；3、姜红云承担王兴权律师费30000元整；4、本案诉讼费由姜红云承担。
一审法院认定事实：王兴权与陈莉系夫妻关系，昆山市××楼××室及车库属于共同共有。2016年3月26日，姜红云（乙方）与王兴权（甲方）在第三人昆宁公司（丙方）的居间下签订编号0000215的《昆山昆宁房产房屋买卖合同》一份，合同约定：一、甲方同意将坐落在昆山市××楼××室，房屋产权证号12××88，土地使用权证号Z15029，面积77.53平方米，房屋附属车库14.02平方米（坐落在昆山市××楼××室，房屋产权证号12××89），的房屋出售给乙方。二、房地产转让价款为人民币530000元整。过户中产生的所有费用都由乙方承担。三、本次交易各流程时间约定如下：1、签约后甲乙双方于3日内备齐所有资料，到银行申请贷款，审贷通过后7日内，双方按约定方式还清贷款（若有）及过户。四、本次交易付款方式约定如下：1、定金：30000元；2、首付款（还贷）：未约定；3、房款（过户）：140000元；4、房款（银行放贷）：350000元；5、尾款：10000元整交房时结清。五、签订合同时甲方将房屋产权证和土地证交于丙方代管以利办理后续流程。甲方保证该房屋产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售此房屋，若因产权纠纷及债权债务等因素或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担本合同中约定之违约责任。在上述房屋未交给乙方前发生的物业管理费、水电费、煤气费、有线电视等费用概由甲方承担。六、若乙方需向银行贷款则应准备真实有效的贷款文件给予银行审核，如贷款不足则以现金补足。八、甲乙双方于办妥乙方为权利人的房屋相关权属证明且甲方收到全部房款（尾款除外）后7个工作日内办理房屋交接手续。十一、甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总房款的万分之三作为违约金。逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行的则违约方还应向丙方支付总房款2%的佣金。违约金的条款独立于本合同，不因本合同无效而无效。十三、本合同一式三份，甲乙丙各持一份。经三方签字（盖章）后生效。本合同生效后，各方应诚实履行，如有争议协商解决，如协商不成可以向昆山市人民法院提起诉讼。如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方为聘请律师支付之合理费用。如双方均违约，则根据责任比例承担律师费。如双方均不构成违约，律师费自行承担。合同尾部：甲方王兴权、乙方姜红云各自签字，丙方经办人南鸿鹄签字并加盖公司公章。合同签订当日，姜红云向王兴权支付定金30000元，王兴权向姜红云出具收据一张。2016年5月12日，王兴权、姜红云向昆山市房产交易管理中心出具声明书，就上述买卖房屋声明，买卖双方自愿委托盛世房产于2016年5月12日进行存量房买卖网上签约手续，并进行《存量房买卖合同》备案。后经昆山市房产交易管理中心网上预约办理二手房买卖事宜，预约时间为2016年6月3日，网签合同号S20160502665，后第三方工作人员通知买卖双方于上述时间至昆山市房产交易管理中心办理相应过户手续。2016年6月3日，王兴权、陈莉、姜红云以及第三人处工作人员刘二健三方人员至昆山市房产交易管理中心，但未能办理过户手续，后三方返回昆山市陆家镇，并于当日16时11分许，姜红云通过中国农业银行向陈莉转账120000元，陈莉亦出具收据一份，收款事由为春江佳苑10号楼306房屋购买首付款。后姜红云提出看房，三方人员均到昆山市××楼××室，卖方将钥匙、水、电费的缴费卡交接给买方，后该房屋由姜红云居住至今。
庭审中陈莉陈述：6月3日中午我们先到了中介，后来第三人带我们办理过户。到了交易中心已经是下午，当时我们考虑只收到了30000元定金且贷款材料也没有给我们看，出于安全考虑就没有过户。后来三方协商姜红云将首付款付给我们并带我们去看贷款审批单，所以我们就从交易中心返回了。然后在银行汇款的时候，姜红云说只有120000元，我当时就不同意，我认为姜红云应该将未贷款下来的金额及首付款全部给我，并且要求看银行审批单，但是房产中介也没有带过来。
中介方刘二健陈述：因为预约的是当天下午的号怕过了预约的时间，所以就通知双方先去办理过户手续，过后再将剩余的款项支付卖方。刚开始卖方也是同意的，但是到了交易中心后，卖方要求看贷款审批的情况，但当时交易中心没有该块业务无法查询，但是事前我们跟卖方沟通过该情况，卖方是同意的。后经三方协商卖方再次同意继续履行并另行约定了过户时间。当时卖方提出要求买方先将首付款汇给卖方，然后三方一起离开交易中心去了陆家农行进行首付款转账，汇了120000元。合同上约定过户前买方支付卖方140000元，但是因为上述情况的发生，且当天也过不了户，所以三方也同意先付120000元，剩余20000元下次过户前再付。后来三方一直在协商，协商无效，姜红云提起了诉讼。
姜红云陈述：因房产交易紧张，直到6月3日才拿到房产交易叫号办理手续，6月3日下午1点多，第三方与王兴权、陈莉协商为防止错过房产交易号先过户再打款，王兴权、陈莉同意，于是姜红云、王兴权、陈莉、第三方一起到房产交易中心办理过户手续，在房产交易过户文件上姜红云已经签字，但王兴权、陈莉夫妻俩因房子涨价等各种理由不愿签字，交易中心经办人再三催告，王兴权、陈莉仍不愿签字，于是错过当天房产交易。在第三方的协调下，王兴权、陈莉又同意继续过户，于是姜红云在6月3日下午4时11分时转账给王兴权、陈莉120000元作为要求过户的诚意，过户后立即再付20000元给王兴权、陈莉，当时王兴权、陈莉同意，并把房屋钥匙、水电卡交给姜红云。后姜红云多次催促第三方要求过户，至6月22日第三方安排双方一起商讨房屋过户事宜，但王兴权、陈莉表示房价已涨不愿意履行合同。
另，王兴权陈述2016年6月28日，其向第三人以及姜红云通过挂号信的方式邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，地址均为第三人办公地址，且电话通知第三人将信件转交买方。2016年7月1日在上海市静安公证处办理了证据保全，向姜红云的手机发送了《解除房屋买卖合同通知书》，告知姜红云因其未按合同约定，过户时向卖方支付不少于14万元的房款，仅支付12万元，其行为已构成违约，根据合同约定第11条，守约方有权单方面解除合同，据此通知单方解除与姜红云签订的《昆山昆宁房产房屋买卖合同》，并保留追究姜红云违约责任的权利。庭审中，姜红云不认可收到以上解除合同通知书。
关于本案中姜红云的贷款问题，一审法院依法至其贷款审批银行中国银行昆山分行调取了相应的审批材料，材料显示2016年5月16日，省行中心风险经理同意贷款，借款金额为335000元，待落实前提条件。因姜红云以涉案房屋申请贷款，故该前提条件为房屋过户后办理抵押权登记。
2016年10月20日，姜红云汇款380000元至一审法院纠纷款账户（昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，帐号为：32×××60），用以支付剩余房款。
另查明，姜红云为本案签订《聘请律师合同》并支付律师费5000元；王兴权为本案签订《法律服务合同》并支付律师费30000元。
上述事实，有《昆山昆宁房产房屋买卖合同》、定金、首付款收据、汇款凭证、水费缴费卡、电费缴费卡、水电费发票、昆山市房产交易管理中心个人业务网上预约单、声明书、中国银行昆山分行贷款审批材料、解除合同通知书、邮寄凭单、公证书及庭审中双方当事人的陈述等证据予以证明。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、2016年3月26日的《昆山昆宁房产房屋买卖合同》，是否对陈莉具有约束力；二、王兴权是否有权解除合同；三、王兴权、陈莉是否存在违约行为。
一、合同是否对陈莉具有约束力。王兴权与陈莉系夫妻关系，涉案房屋为夫妻双方共同共有，虽《昆山昆宁房产房屋买卖合同》中仅有王兴权的签字，但合同中第五条已承诺甲方已告知产权共有人并同意出售此房屋，另结合陈莉庭审陈述，2016年6月3日其亦至昆山市房产交易管理中心协助办理过户事宜，因只收到了30000元定金且贷款材料也没有看到，出于安全考虑就没有过户，且三方从房管中心返回陆家后，姜红云亦将首付款中120000元转账汇至陈莉处，陈莉亦出具相应收据，并将房屋实际交付给姜红云，故一审法院认为，陈莉对于销售涉案房屋的事情是明知的，且以其实际行为表示同意出售涉案房屋。故一审法院认为王兴权与姜红云签定的《昆山昆宁房产房屋买卖合同》是买卖双方真实意思表示，对陈莉产生约束力，王兴权、陈莉与姜红云应当依照合同约定各自履行相应义务。
二、王兴权是否有权解除合同。王兴权要求解除合同的理由系2016年6月3日办理过户手续时，姜红云未按合同约定支付不少于14万元的房款，仅支付12万元，且未告知贷款审批情况，一审法院结合2016年6月3日卖方拒绝办理过户返回昆山市陆家镇后，姜红云向卖方支付首付款12万元且陈莉出具相应收条，另于当日将涉案房屋的钥匙、水、电费缴费卡交付给姜红云以及购房贷款于2016年6月3日已预审通过等客观情况，以及庭审中三方的陈述，一审法院认为买卖双方以各自实施了部分交付房款、交接房屋的实际行为明确表示自昆山市房产交易管理中心返回后均愿意继续履行合同，对彼此实施的行为亦予以认可，因此姜红云提出因考虑未实际过户，为表诚意先支付12万元，剩余款项待另行择期过户时支付的说法符合常理，一审法院予以采纳；另关于王兴权提出贷款审批数额为335000元，不符合合同约定350000元，一审法院认为合同中就贷款金额仅为预算，且合同中亦明确约定如贷款不足以现金补足，故即使出现差额亦不影响合同的继续履行；综上，一审法院对王兴权提出姜红云构成违约的抗辩观点不予支持。另，根据《昆山昆宁房产房屋买卖合同》中的约定，卖方的合同目的系收取购房价款，鉴于姜红云已经将剩余房款380000元汇至一审法院纠纷款账户，目前并不存在该目的无法实现的情形，故卖方无权解除合同，买卖双方应当继续履行合同，故一审法院对于姜红云要求王兴权、陈莉继续履行合同，协助办理涉案房屋过户手续的诉请予以支持。
三、王兴权、陈莉是否存在违约行为。一审法院认为2016年6月3日买卖双方以各自实施了部分交付房款、交接房屋的实际行为明确表示自昆山市房产交易管理中心返回后均愿意继续履行合同，姜红云履行相应的付款义务后，王兴权、陈莉一直不予配合办理过户事宜的行为已构成违约，另按合同约定，一审法院对姜红云要求王兴权、陈莉承担律师费5000元的诉讼请求予以支持。王兴权、陈莉可在协助姜红云办理过户后，至昆山市人民法院领取相应的剩余购房款380000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、王兴权、陈莉于本判决生效后十日内协助姜红云办理昆山市××楼××室、昆山市××楼××室车库的产权过户登记至姜红云名下；二、王兴权、陈莉于本判决生效后十日内支付姜红云律师费5000元；三、驳回王兴权的全部诉请。本诉案件受理费9100元，减半收取4550元，保全费3170元，两项合计7720元，由王兴权、陈莉负担。反诉案件受理费9100元，减半收取4550元，由王兴权负担。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，2016年3月26日姜红云与王兴权在昆宁公司居间下签订的《昆山昆宁房产房屋买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。本案中，姜红云的购房贷款已于2016年5月16日预审通过。三方约定2016年6月3日至房产交易中心办理过户手续，但从诉讼中陈莉、姜红云、昆宁公司的陈述来看，当日因陈莉、王兴权的原因未能办理过户手续，之后姜红云将12万元首付款转账支付给陈莉，陈莉出具了相应的收条，当时并未提出任何异议，且陈莉、王兴权当日即将涉案房屋的钥匙、水电缴费卡移交给姜红云，房屋由姜红云居住至今。现王兴权上诉认为钥匙、水电缴费卡是昆宁公司擅自交给姜红云的，昆宁公司、姜红云对此均不予认可，王兴权也未提供证据证明其委托昆宁公司保管钥匙、水电缴费卡，故对王兴权的该上诉意见，本院碍难采纳。陈莉、王兴权接受12万元首付款并交接房屋的行为，足以表明其当时是愿意继续履行合同的。现王兴权又以姜红云未足额支付首付款构成违约为由，要求解除合同，有违诚实信用原则，亦无事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。
综上，王兴权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9100元，由上诉人王兴权负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一七年三月六日
书记员 王文君