浙江省杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0108民初1419号
原告：贺海涛，男，汉族，1971年7月2日出生，住杭州市滨江区。
委托诉讼代理人：周树生，浙江登云律师事务所律师。
被告：宣阿仙，女，汉族，1926年2月20日出生，住杭州市滨江区。
委托诉讼代理人：郝雪涛，浙江星韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刑振宇，浙江星韵律师事务所实习律师。
被告：来雪松，男，汉族，1958年2月20日出生，住杭州市滨江区。
被告：宋欢娟，女，汉族，1961年10月21日出生，住杭州市滨江区。
被告：来雪良，男，汉族，1961年4月22日出生，住杭州市滨江区。
被告：江水萍，女，汉族，1961年6月20日出生，住杭州市滨江区。
被告：来雪陆，男，汉族，1964年1月5日出生，住杭州市滨江区。
被告：来玉凤，女，汉族，1969年3月22日出生，住杭州市滨江区。
被告：来卫东，男，汉族，1987年5月2日出生，住杭州市滨江区。
被告：来燕琴，女，汉族，1945年7月6日出生，住杭州市滨江区。
被告：来爱芹，女，汉族，1954年1月22日出生，住杭州市萧山区。
上述二被告共同委托诉讼代理人：郝雪涛，浙江星韵律师事务所律师。
上述二被告共同委托诉讼代理人：刑振宇，浙江星韵律师事务所实习律师。
原告贺海涛与被告宣阿仙、来雪松、宋欢娟、来雪良、江水萍、来雪陆、来玉凤、来卫东、来燕琴、来爱芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，于同年6月2日公开开庭进行审理。原告贺海涛委托诉讼代理人周树生，被告宣阿仙、来燕琴、来爱芹委托诉讼代理人郝雪涛、邢振宇到庭参加诉讼。被告来雪松、宋欢娟、来雪良、江水萍、来雪陆、来玉凤、来卫东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案经缺席审理，现已审理终结。
贺海涛向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告来雪松、宋欢娟、来雪良、江水萍、来雪陆、来玉凤、来卫东间房屋买卖合同合法有效；2、判令被告宣阿仙、来雪松、宋欢娟、来雪良、江水萍、来雪陆、来玉凤、来卫东、来燕琴、来爱芹15日内协助原告办理位于杭州市滨江区储物（藏）间的权属转移登记手续（即将讼争房屋转移登记在原告名下）；3、判令被告来雪陆退还原告4万元人民币。在庭审中原告变更第二项关于地下室25#储物（藏）间的诉讼请求，要求确认原告对该储物间享有使用权。
事实与理由：来德金户购买了位于杭州市滨江区储物间的拆迁安置房屋，来德金户申购讼争房屋时的在册人员是来德金及其妻子宣阿仙。来德金于2006年7月21日死亡。来德金与宣阿仙所生子女姓名分别是来雪松、来雪良、来雪陆。2007年3月18日来德金的儿子来雪松、媳妇宋欢娟、儿子来雪良、媳妇江水萍、儿子来雪陆、媳妇来玉凤以及来德金的孙子来卫东（系来雪松之子）以书面合同确认将讼争房屋以50万元的价格卖给原告。合同其中约定第一次付款49万元。剩余1万元在办理完房产转让过户后一次性付清。被告来玉凤收到原告支付的购房款10万元后于2006年12月27日出具书面收条进行了确认，被告宋欢娟、江水萍各自收到原告支付的10万元购房款后于2006年12月28日向原告出具了书面收条进行了确认。2006年10月6日江水萍对收到原告购房定金1万元进行了书面确认，2007年被告江水萍对上列被告收到原告购房款合计49万元进行了书面确认。被告来雪松在其妻子宋欢娟收到原告支付的10万元购房款后于2006年12月28日将讼争房屋交付原告，原告对该房屋装修后一直居住至今。2016年3月4日被告来雪陆要求原告支付5万元房屋过户（转移登记）费，承诺给原告办理房屋过户手续，原告将5万元交付被告来雪陆后，多次要求被告办理房屋转移登记手续遭拒，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告正当合理的诉讼请求。
宣阿仙、来燕琴、来爱芹辩称，1、宣阿仙、来燕琴、来爱芹是涉案房屋的共有人。2006年7月18日，宣阿仙的丈夫来德金与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订编号为滨农宅顺序号2006-622号的《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》（后简称“安置协议书”），安置协议书中明确约定安置人口为2人，即来德金和宣阿仙夫妻，故当时上述安置房应为来德金与宣阿仙共同共有。2006年7月21日，宣阿仙的丈夫来德金去世且未订立遗嘱，按照相关法律之规定，上述安置房的50%份额为宣阿仙所有，来德金享有的50%的份额由第一顺位继承人共同等额继承。宣阿仙与丈夫来德金共育有五位子女,分别是儿子来雪松、来雪良、来雪陆及女儿来燕琴、来爱芹。宣阿仙与五位子女并未进行遗产分割，故自2006年7月21日来德金去世后，上述安置房为宣阿仙与五位子女共同共有。若分割，宣阿仙占有十二分之七的份额，来雪松、来雪良、来雪陆、来燕琴、来爱芹各占有十二分之一的份额。2、来雪松、来雪良、来雪陆出售房屋的行为是无权处分，应属效力待定。在宣阿仙、来燕琴、来爱芹不知情的情况下，来雪松、来雪良、来雪陆等人与原告贺海涛先后签订《房屋买卖协议》和《房屋买卖合同书》，擅自将宣阿仙、来燕琴、来爱芹共同共有的安置房（包括地下储藏室）转让给贺海涛。根据《中华人民共和国物权法》之规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，故来雪松、来雪良、来雪陆对共同共有安置房无权处分的行为违法法律强制性规定，应属效力待定。现三人不同意追认，合同没有发生法律效力，房屋所有权不能发生转移。3、贺海涛存在重大过错。安置协议书明确载明安置人口为2人，贺海涛购房时应明确知晓安置房为来德金与宣阿仙夫妻二人共有，且其应该知晓来德金过世后存在继承的问题，应核查继承人情况。从本案被告中包括宣阿仙来看，贺海涛也确实至少明知宣阿仙为安置房共有所有权人。但在先后签订两份房屋买卖合同时，却没有将宣阿仙、来燕琴、来爱芹等人列为合同当事人，严重侵犯三人的合法权益。从常理考虑，买卖房屋是居民生活中最重要的事宜之一，作为买方应当确认卖方的权利完整，贺海涛明显未尽到合理注意的义务，甚至存在刻意侵犯宣阿仙、来燕琴、来爱芹权利的可能性。综上所述，恳请人民法院依法驳回原告贺海涛的诉讼请求，确认两份买卖合同无效，维护宣阿仙、来燕琴、来爱芹的合法权益。
被告来雪松、宋欢娟、来雪良、江水萍、来雪陆、来玉凤、来卫东未作答辩，亦未到庭进行举证与质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的房屋买卖合同书、房屋买卖协议、来玉凤、江水萍、宋欢娟出具的收条的三性被告宣阿仙、来燕琴、来爱芹以没有参与、无法核实真实性为由不予认可，因上述证据均系原件，且有相关当事人的签字及部分当事人的摁印确认，故对其真实性本院予以认可，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的来雪陆出具的收条的三性被告宣阿仙、来燕琴、来爱芹以没有参与、无法核实真实性为由不予认可，因该收条出具距房屋买卖合同签订已有9年时间，此时合同约定的首付款已经支付而尾款支付的条件尚未成就，收条上亦无法显示其与本案纠纷的关联，故对该份证据的关联性本院不予确认。对当事人无异议的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
来德金与宣阿仙育有五位子女，分别是女儿来燕琴、来爱芹和儿子来雪松、来雪良、来雪陆，三个儿子的配偶分别为宋欢娟、江水萍、来玉凤，来雪松与宋欢娟育有一子来卫东。2006年经拆迁安置，来德金户（户内申购人员为来德金、宣阿仙）购得杭州市滨江区的房屋。2006年7月21日，来德金因病去世。同年10月5日被告来雪陆（甲方）与原告贺海涛（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将位于长江西区房屋、面积100平方（包括阁楼及地下贮藏室）转让给乙方；房屋价格为伍拾万元整，乙方先付定金壹万元整，余款三个月内付清；乙方付款后，甲方负责提供手续，协助乙方办理房产证等有关手续。同年10月6日，江水萍出具收条确认收到贺海涛买房定金壹万元整；12月27日，来玉凤出具收条确认收到贺海涛购房现金壹拾万元整；12月28日，江水萍出具收条确认收到贺海涛购房现金壹拾万元整，宋欢娟出具收条确认收到贺海涛购房现金壹拾万元整。上述款项支付后，被告来雪松、宋欢娟将案涉房屋交付原告，原告对该房屋装修后进行占有使用。2007年3月18日，被告来雪松、宋欢娟、来雪良、江水萍、来雪陆、来玉凤、来卫东（甲方）与原告贺海涛（乙方）重新签订《房屋买卖合同书》一份，约定：经甲乙双方协商一致，同意将长江西苑小区1-3-601室（甲方正在办理房产证）房产买卖事项签订本合同共同遵守；房产总价格伍拾万元（包括地下室25#储藏间）；第一次付款肆拾玖万元，剩余一万元在乙方协助甲方办理完房产转让过户手续后一次付清；甲方领到房产证后，积极协助乙方在约定的时间内办理房产过户手续，费用由乙方承担；本合同在甲方收到的第一笔房款时生效，在乙方办妥过户手续领到新房产证时失效等内容。合同签订当日，江水萍出具收条，确认收到贺海涛人民币肆拾玖万整。现案涉房屋可以办理过户登记，但被告一直未履行协助办证的义务。原告诉至法院，望支持原告诉请。
本院认为：本案贺海涛与来雪松等人于2007年3月18日签订房屋买卖合同、贺海涛向来雪松等人支付购房款49万元的事实清楚，现贺海涛就确认合同效力及协助办理产权过户手续问题而诉来本院，本院依据查证案件事实，结合法律规定评析如下：
首先，就房屋共有主体问题。案涉房屋系由来德金、宣阿仙拆迁购得、共同共有。来德金去世且未订立遗嘱，其份额应由第一顺位继承人宣阿仙、来雪松、来雪良、来雪陆、来燕琴、来爱芹继承。来德金于案涉房屋买卖合同签订前即已去世，彼时案涉房屋由宣阿仙、来雪松、来雪良、来雪陆、来燕琴、来爱芹共同共有。
其次，就房屋买卖合同效力问题。案涉两份房屋买卖合同，一份由来雪陆与贺海涛于2006年10月5日签订，一份由来雪松、宋欢娟、来雪良、江水萍、来雪陆、来玉凤、来卫东于2007年3月18日签订，第二份合同对第一份合同进行了变更。另，就2007年3月18日签订的合同效力而言，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。经查，涉案房屋系被告宣阿仙、来雪松、来雪良、来雪陆、来燕琴、来爱芹共同共有，但《房屋买卖合同书》上有共有人来雪松、来雪良、来雪陆及非共有人宋欢娟、江水萍、来玉凤、来卫东的签名，宣阿仙、来燕琴、来爱芹未在该合同上确认，故来雪松、来雪良、来雪陆的行为系无权处分，涉案《房屋买卖合同书》签订时效力待定。本案中，双方签订房屋买卖合同已有近十年时间，在此期间案涉房屋一直由贺海涛管理使用，宣阿仙、来燕琴、来爱芹均未对来雪松等人的转让行为提出过异议，或者向法院要求确认合同效力。虽被告宣阿仙、来燕琴、来爱芹抗辩称其对该处分行为不知情，但其未提供证据加以证明，本院不予采信。从房屋交易之对价来看，涉案房屋的转让价款为50万元，没有明显低于市场合理价。因此，对被告提出的贺海涛存在重大过错的主张，本院不予认可。综上，本院认为宣阿仙、来燕琴、来爱芹作为共有权人对来雪松等人签订《房屋买卖合同书》的行为事后予以了追认，该合同系当事人真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告的第一项诉讼请求有据，本院予以支持。
第三，就房屋买卖合同履行问题。依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现涉案房屋已经具备过户条件、但尚未办理产权登记手续及过户手续，原告贺海涛依约履行了付款义务，则六名被告应当依约协助原告办理房产过户手续。另，因原、被告在所签订的《房屋买卖合同书》中明确约定50万元房屋总价格中包括地下室25#储物间，且房屋转让后该储物间一直由原告使用，故原告对涉案房屋的附属储物间享有使用权。原告的第二项诉请有据，本院予以支持。
另，原告未有证据证明其交付给来雪陆的5万元现金与案涉房屋买卖合同有关，故对该笔款项的返还问题，本案不予处理，原告可另行主张权利。对原告的第三项诉讼请求，本院不予支持。被告来雪松、宋欢娟、来雪良、江水萍、来雪陆、来玉凤、来卫东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。
依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告贺海涛与被告来雪松、宋欢娟、来雪良、江水萍、来雪陆、来玉凤、来卫东于2007年3月18日签订的《房屋买卖合同书》合法有效。
二、被告宣阿仙、来雪松、来雪良、来雪陆、来燕琴、来爱芹于本判决生效之日起七日内办理坐落于杭州市滨江区房屋的不动产首次登记，并在办理完上述登记手续之日起七日内协助原告贺海涛办理上述房屋的不动产转移登记。
三、原告贺海涛对位于杭州市滨江区长江西苑1幢编号为25#的储物间享有使用权。
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费9200元，减半收取4600元，由原告贺海涛负担200元，由被告宣阿仙、来雪松、宋欢娟、来雪良、江水萍、来雪陆、来玉凤、来卫东、来燕琴、来爱芹负担4400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 赵 凉
二〇一七年六月二十日
代书 记员 李碧婷