广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民四初字第215号
原告：温忠明，男，汉族，住广州市番禺德兴。
原告：廖婉琴，女，汉族，住址高要市。
上述两原告的委托代理人：陈海斌、李博，广东赛力律师事务所律师。
被告：肇庆市东盛房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州区。
法定代表人：冼志轩，该公司总经理。
委托代理人：冼锡光、庄国伟，广东安达信律师事务所律师。
原告温忠明、廖婉琴诉被告肇庆市东盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄卓贤独任审判，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人陈海斌，被告的委托代理人庄国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于肇庆市星湖大道116区东侧东盛名苑第8幢4层01房，房屋总金额为636000元，并约定由原告支付首付款并向银行按揭贷款的方式支付购房款，由被告于2013年10月30日前将房屋交付原告使用。原告已经按照约定支付了全部购房款，但是被告一直拖延交付房屋，经原告多次催促，被告至今未将符合约定条件的房屋交付原告使用。
被告单方制定的《商品房买卖合同》第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”，直接将广东省建设厅以及广东省工商行政管理局制定的格式文本第九条第1款第项关于“逾期交楼超过X天后，买受人有权解除合同，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X的违约金删除；修改成有歧义的第九条第2款“逾期超过90天后，出卖人按买受人累计已付款额的5‰向买受人支付违约金，合同继续履行”。原告认为被告擅自删除广东省建设厅以及广东省工商行政管理局制定的格式条款，违反了法律规定，原告擅自增加的第九条第2款的格式条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，以及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”以及根据广东省建设厅以及广东省工商行政管理局制定的格式文本中规定，对于逾期90天之后的违约金计算标准应当不低于逾期90天之内的违约金，原告认为，根据公平合理和权利义务对等原则，逾期超过90天后应当按照每月5‰向买受人支付违约金。为此，请求法院判决：1、被告向原告支付逾期交楼的违约金共计43460元（以购房款总数636000元为基数，从2013年10月31日暂计至2015年1月20日，其中逾期90天之内的违约金按照每日万分之一计算，逾期90天之后的违约金按照每月千分之五计算，之后违约金按照每月千分之五计算至实际交付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：案涉之楼盘已具备交楼条件，被告也已经发出收楼通知书要求业主收楼，原告没有前来收楼是原告的原因。关于备案登记的问题，被告已经向相关行政部门提交资料，现正在办理中，需要时间，被告争取在一个月内解决备案登记手续。双方所签订的合同是具有法律效力，应按合同约定处理原告的诉求。
经审理查明：2012年11月11日，原告温忠明、廖婉琴与被告肇庆市东盛房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2012111111257586），约定两原告购买被告开发的位于肇庆市端州区星湖大道116区东侧（现地址为肇庆市端州区泰湖路2号）东盛名苑第8幢4层01房肇庆商品房一套，该商品房建筑面积133.82㎡，其中套内建筑面积111.75㎡，分摊建筑面积22.07㎡；按套内建筑面积每平方米5691.28元，总金额人民币636000元；合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2013年10月30日前将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了要程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题不能及时解决的原因导致延迟交楼的，不视作违约，交付使用期限因此而按工程进度实际情况顺延；3、市政大规模调整及政府重大政策改变、政府配套设施安装延误及其他出卖人不可控制的因素；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人按买受人累计已付款额的5‰向买受人支付违约金，合同继续履行。如果买受人因合同第十一条的“买受人原因”情况下导致出卖人未能按期交楼的，出卖人无须支付违约金给买受人；合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当在出卖人发出交楼通知后30日内办理收楼手续；如由于买受人联系地址、联系电话变更未通知出卖人，致使出卖人的交楼通知书不能送达买受人的，物业公司有权从出卖人通知买受人之日起计收物业管理费。合同签订后，两原告按约定支付房款636000元，被告亦向原告出具了发票。
2013年12月30日，被告向两原告发出《东盛名苑收楼通知书》，通知原告所购买的东盛名苑小区8幢401房商品房已经有关部门验收合格准予入住，于2014年1月6日前往该小区物业管理处办理收楼手续。原告因被告延期交付商品房而没有办理收楼手续，并于2015年3月11日向本院提起诉讼，要求被告支付延期交楼违约金。
另查明：被告开发的肇庆市端州区星湖大道116区东侧东盛名苑第7、8、9幢商住楼于2013年10月18日竣工并经五部门即建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位综合验收合格，至今未办理竣工验收备案登记手续。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护。
关于被告是否存在延迟交楼违约行为，如延迟交楼应承担什么违约责任的问题。根据合同约定，商品房的交付要符合两个条件，1、被告应当在2013年10月30日前将具备经验收合格；2、被告在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。本案中，案涉之商品房虽在2013年10月18日竣工并经综合验收合格，但至原告起诉时被告仍未办理竣工备案手续，故本院认定案涉之商品房至原告起诉时仍未达到约定的交付条件，被告存在延迟交楼的事实。而且没有证据显示被告延迟交楼的行为符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”之情形，故被告已构成违约，理应承担违约责任。根据合同约定，延迟交楼的违约责任以违约金的形式承担，至于违约金的计算，从2013年10月31日至原告起诉之日即2015年3月11日，被告已逾期交楼497天，根据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的相关约定，逾期不超过90日的部分，以已交付的房价款按日万分之一计付违约金，逾期超过90日的部分，以已交付的房价款的5‰计付违约金。对于逾期不超过90日的部分违约金，因计算标准符合法律规定，本院予以确认；对于逾期交楼超过90日部分的违约金，原告要求逾期超过90日的部分违约金以已交付的房价款按月5‰计付，实际上是请求调增逾期超过90日部分违约金，由于逾期交楼超过90日部分违约金所约定的违约（逾期）时间与违约金数额不成正比，以致约定的违约金低于因违约造成的损失，损害了买受人的合法权益，亦有违公平合理原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，本院依法对逾期交楼超过90日部分的违约金予以调整，原告主张以已交付的房价款按每月5‰计付较为合理，本院予以采纳，即逾期交楼超过90日部分的违约金以已交付的房价款按每月5‰计付。综上，原告要求被告支付逾期交房的违约金43460元（以购房款总数636000元为基数，从2013年10月31日暂计至2015年1月20日，其中逾期90天之内的违约金按照每日万分之一计算，逾期90天之后的违约金按照每月千分之五计算，之后违约金按照每月千分之五计算至实际交付之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
被告肇庆市东盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告温忠明、廖婉琴支付逾期交房的违约金人民币43460元（上述违约金已计至2015年1月20日，之后的违约金以已交付的房价款636000元为基准，按每月5‰支付至商品房交付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币443元（原告已预交），由被告肇庆市东盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄卓贤
二０一五年七月二十七日
书记员 卢诗瀚
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