江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4470号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张巧生，男，1968年12月12日生，汉族，住句容市开发区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡倩，女，1985年7月7日生，汉族，住南京市秦淮区。
原审第三人：江苏萃医堂健康管理有限公司，住所地南京市秦淮区石鼓路阳光大厦15楼D座。
法定代表人：胡倩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈华，女，该公司职工，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：王秋琴，女，该公司职工，住南京市江宁区。
原审第三人：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。
法定代表人：史立斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林晨，女，该公司职工，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：陈海利，女，该公司职工，住南京市鼓楼区。
上诉人张巧生因与被上诉人胡倩、原审第三人江苏萃医堂健康管理有限公司（以下简称萃医堂公司）、原审第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张巧生上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人向被上诉人退还房屋租金45500元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人至2016年10月16日前，一直占有案涉房屋，并未向上诉人交还房屋钥匙，被上诉人应按照原租赁合同约定承担2016年9月3日至2016年10月16日期间的房屋占有使用费损失，而一审认定被上诉人未能及时交接钥匙没有过错，判令上诉人向被上诉人返还2016年9月1日至2017年4月30日期间的租金，存在不当。二、案涉合同无法继续履行系案外人不法行为导致，上诉人不存在违约行为。故请求二审法院依法改判支持其上诉请求。
胡倩辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
萃医堂公司请求二审法院维持原判。
我爱我家公司请求二审法院依法判决。
胡倩向一审法院起诉请求：1、确认合同于2016年9月1日解除；2、判令张巧生返还租金56000元及押金7000元，赔偿违约金14000元并赔付居间服务费3500元。
一审法院认定事实：南京市秦淮区石鼓路98号阳光大厦15楼D座房屋（以下简称诉争房屋）登记在案外人戈慧名下。张巧生自戈慧处承租诉争房屋，租赁期限至2017年8月届满。2016年4月14日，张巧生与胡倩签订《房屋租赁合同》，约定：张巧生将诉争房屋出租给胡倩使用，租赁期限自2016年5月1日起至2017年4月30日止，月租金7000元。当日，胡倩支付房屋租金84000元、押金7000元，并按约向我爱我家公司支付居间费3500元，张巧生将诉争房屋交付胡倩。2016年5月，胡倩注册成立萃医堂公司，并担任法定代表人，诉争房屋经装修后由萃医堂公司经营使用。2016年9月1日，因张巧生到期未向戈慧缴纳租金，戈慧于2016年9月1日将诉争房屋大门锁住，致萃医堂公司无法使用。同年9月3日，胡倩报警后开锁将诉争房屋内的物品搬出。后双方为交接钥匙事宜产生纠纷，胡倩提出张巧生在接收钥匙的同时应将多收的租金、押金退还，张巧生则提出先交还钥匙，再退还费用，双方为此争执不下。同年10月16日，戈慧将诉争房屋收回。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案张巧生在履行合同中因与产权人之间的纠纷，致产权人于2016年9月1日将房门上锁，致胡倩作为承租人其合同目的无法实现，胡倩要求确认合同于2016年9月1日解除并要求张巧生退还相应费用并承担违约责任的诉讼请求，于法有据。对于双方争议的租金计算问题，一审法院认为，合同解除后双方互负返还的义务，胡倩要求张巧生在收回房屋钥匙的同时退还多收的租金及押金，符合相关法律规定，胡倩因产权人的锁门行为已于2016年9月1日停止经营，胡倩对双方未能及时交接钥匙亦没有过错，故一审法院认定张巧生应将2016年9月1日之后的租金56000元及押金7000元返还给胡倩。对于双方争议的违约赔偿问题，本案合同解除系张巧生违约所致，张巧生主张系案外人侵权行为致房屋不能出租，应另行向案外人主张权利，张巧生以此为由不承担违约责任，于法无据。胡倩要求张巧生支付违约金14000元，有合同依据，该数额并未过分高于胡倩因对方违约遭成的经济损失，故对胡倩该项诉请，一审法院予以支持。另胡倩要求张巧生支付居间费损失3500元，符合合同约定，一审法院予以支持。张巧生提出的反诉请求，均无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、胡倩与张巧生签订的关于南京市秦淮区石鼓路98号15层D座房屋的《房屋租赁合同》于2016年9月1日解除。二、张巧生于判决生效之日起十日内将房屋租金56000元及押金7000元返还给胡倩。三、张巧生于判决生效之日起十日内支付胡倩违约金14000元并赔付居间费3500元。四、驳回张巧生的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计906.5元、反诉案件受理费88元,共计994.5元，由张巧生负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审认定的事实依法予以确认。
本院另查明，案涉租赁合同补充条款约定，张巧生保证胡倩的承租权不受他人包括房屋产权人的妨害，否则，张巧生要退还胡倩房租并赔偿胡倩损失。
再查明，本案一审庭审中，张巧生陈述：“（2016年）9月2日我们在派出所调解，大房东说之前多次商量你们不商量，他（戈慧的丈夫）表示坚决收房。（2016年）9月4日胡倩和我爱我家公司去的（派出所）”。我爱我家公司陈述：“（2016年9月4日）其陪同原告去派出所做记录，其联系张巧生，张巧生没有到场”。胡倩陈述：“（2016年）9月2日，张巧生来了，大房东来调解过，具体时间不记得，他（戈慧的丈夫）明确表示不出租房屋，说张巧生违约”。
上述事实，由《房屋租赁合同》、一审庭审笔录、本院询问笔录等在卷证实。
本院认为，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案上诉人张巧生与被上诉人胡倩签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按此履行。双方在上述合同履行过程中，因张巧生未按期向涉案房屋产权人戈慧缴纳租金，发生产权人锁门行为，导致胡倩订立合同目的无法实现。张巧生无论依据合同约定还是依照法律规定，对胡倩均构成违约，其以第三人存在不法行为的理由，主张不承担合同解除的违约责任，本院不予支持。从案涉房屋产权人实际锁门行为，结合当事人一审陈述，表明产权人于2016年9月1日起即不同意胡倩使用案涉房屋，案涉合同客观上也无法继续履行，该合同应于该日解除，且胡倩也及时迁出房屋，故一审认定张巧生自2016年9月1日起向胡倩返还剩余房租，并无不当。张巧生在合同解除后，应及时与胡倩进行清算，而其在拒绝向胡倩退还多余租金及押金的情况下，以对方未交还钥匙为由，要求胡倩继续承担房屋的租金，本院不予支持。
综上所述，张巧生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1813元，由上诉人张巧生负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一七年六月十六日
书记员 郭旭冬