呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00052号
上诉人（原审被告、反诉原告）内蒙古日晟房地产开发有限公司。住所地内蒙古清水河县城关镇滨江花园住宅小区综合楼。
法定代表人薛润小，该公司总经理。
委托代理人王晓革，内蒙古东日律师事务所律师。
委托代理人李文涛，内蒙古东日律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）范智林，男，1965年9月3日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古准格尔旗。
上诉人内蒙古日晟房地产开发有限公司（以下简称日晟公司）因与被上诉人范智林房屋租赁合同纠纷一案，不服清水河县人民法院（2014）清法商字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成由审判员吴铁刚担任审判长，审判员杨蔚堃、审判员张蒙江参加的合议庭，并于2015年2月4日公开开庭进行了审理。上诉人日晟公司的委托代理人王晓革、李文涛，被上诉人范智林到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月24日，范智林、日晟公司双方签订了《房屋租赁合同》，约定范智林租赁日晟公司所有的位于清水河县城关镇永安桥路A座地下半层面积为2600平方米的房屋用于经营地下商场，租期为12年，即2014年1月1日至2025年12月31日，前2年每年租金为100万元，中间8年租金为120万元，后2年每年租金为130万元，合同保证金为20万元，以及双方的违约责任。合同签订时，因该房屋还没有正式竣工验收，范智林先给日晟公司交纳了合同保证金20万元。范智林于签订合同后对租赁房屋进行了装修，花去装修费用共计636086元，合同明确约定日晟公司按消防设计要求，负责消防验收，但至双方发生纠纷并诉至法院时，日晟公司也未提供消防验收报告和竣工验收报告。原审中，范智林的诉讼请求为：1、判令解除范智林与日晟公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令日晟公司退还范智林交纳的20万元保证金；3、判令日晟公司赔偿范智林装修房屋的费用636086元及其相应利息（从装修之日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、判令日晟公司承担违约金20万元；5、本案诉讼费用由日晟公司承担。日晟公司的反诉请求为：1、判令解除日晟公司与范智林之间的《房屋租赁协议》并判令范智林将房屋恢复原状并返还日晟公司；2、判令范智林支付其已拖欠日晟公司的房屋租金333333.3元（暂计算至2014年4月30日），之后的房屋租金按照合同约定的租金支付至范智林将房屋返还于日晟公司之日；3、判令范智林支付日晟公司违约金716666.7元。
原审法院认为，本案的争议焦点是：双方当事人谁应当承担本案的违约责任，并承担双方所提出的诉讼请求的责任。双方当事人所签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同合法有效。对范智林提出的解除合同的诉讼请求，因日晟公司亦同意解除合同，该合同予以解除。对范智林提出的退还20万元保证金的诉讼请求，因该款系双方退款之约定，日晟公司应当予以返还，对范智林提出的该项诉讼请求，予以支持。对范智林提出的装修房屋的费用636086元及其相应利息的诉讼请求，范智林对房屋装修后虽未进行过使用，但其明知房屋未通过消防验收和竣工验收，仍与日晟公司签订房屋租赁合同并装修房屋，存在一定过错，应承担相应责任，日晟公司在出租并同意范智林装修房屋过程中也存在过错，因房屋装修后已形成附合，恢复原状会造成更大的经济损失，根据《中华人民共和国物权法》中物的效用原则，合同解除后只能由日晟公司折价补偿，结合实际及双方的过错，日晟公司应以装修费用的80%补偿范智林为宜，即80%×636086元﹦508868.8元，对其提出的相应利息请求因其存在过错，不予支持；对其提出承担20万元违约金的诉讼请求，因其存在过错，不予支持。对日晟公司提出的恢复原状并返还房屋的诉讼请求，原审法院认为该房屋装修已形成附合，恢复原状必要性不强，费用过高。根据《中华人民共和国物权法》第一条发挥物的效用原则，如果恢复原状，会造成更大的经济损失，故对该诉讼请求，不予支持。对返还房屋的诉讼请求，合同解除后，范智林应予以返还，对该项诉讼请求，予以支持。对其提出的范智林支付已拖欠房屋租金333333.3（计算至2014年4月30日）的诉讼请求，及之后的房屋租金按照合同约定的租金支付至范智林将房屋返还于日晟公司之日的诉讼请求，因合同明确约定日晟公司应按消防设计要求，负责消防验收，但至双方发生纠纷并诉至法院时，日晟公司也未提供消防验收报告和竣工验收报告，致使范智林不能经营使用，所以对日晟公司提出的该项诉讼请求，不予支持；对其提出的支付违约金716666.7元的诉讼请求，因其在本案中存在违约，亦不予支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、范智林与内蒙古日晟房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、内蒙古日晟房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还范智林房屋保证金20万元；三、内蒙古日晟房地产开发有限公司于判决生效后十日内补偿范智林装修房屋费用508868.8元，装修形成的房屋附着物归于内蒙古日晟房地产开发有限公司所有；四、驳回范智林的其他诉讼请求；五、范智林于判决生效后即返还内蒙古日晟房地产开发有限公司位于清水河县城关镇永安桥路A座地下半层面积为2600平方米的涉诉房屋；六、驳回内蒙古日晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13880元，由范智林负担4384元，内蒙古日晟房地产开发有限公司负担9496元。反诉案件受理费8528元，由内蒙古日晟房地产开发有限公司负担。
宣判后，日晟公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回范智林的一审诉讼请求并支持日晟公司的一审反诉请求，并提出以下事实和理由：一、日晟公司提供了《建设工程质量监督报告》，租赁房屋已经竣工验收，一审法院以日晟公司未提供竣工验收报告认定房屋未竣工验收，认定事实不清。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第七条的规定，房屋建设工程实施竣工备案制，即工程竣工验收后向备案机关提交工程质量监督报告备案即可。日晟公司依法进行了备案并提交了《建设工程质量监督报告》，报告中明确表述同意备案，因此本案房屋已经竣工验收。一审法院仅以日晟公司未提供竣工验收报告为由认定房屋未通过竣工验收，认定事实不清；二、范智林对租赁房屋一直占有使用至今，一审法院认定范智林不能经营使用租赁房屋，证据不足，认定事实不清。范智林主张解除合同的依据是租赁房屋“无法经营使用”，因此本案查明的关键事实在于是否“无法经营使用”。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。最高人民法院民一庭明确表示，在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定任何一种情形时，承租人的合同解除权不是任意的，还必须有一个必要前提，即上述任一情形的出现导致“租赁房屋无法使用的”。“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。本案中，日晟公司将租赁房屋交付范智林后，范智林便对房屋进行装修占有使用，至今仍将房屋占有，并未导致租赁房屋无法使用。一审法院在未查明租赁房屋是否“无法经营使用”的事实下，认定范智林不能经营使用租赁房屋，证据不足，事实认定不清；三、《房屋租赁合同》在解除之前一直在履行，范智林应当支付日晟公司房屋租金，一审法院认定范智林不应当支付房屋租金，属于认定事实不清。解除合同的效力在法院判决未生效前合同不解除，即在法院判决生效之日合同才解除。合同解除之前，合同一直履行，范智林应依照合同约定的标准支付房屋租金直至范智林将房屋返还给日晟公司之日；四、《鉴定报告》作出的程序违法，一审法院未予排除而径行据此认定装修费用为636086元，认定事实不清。一审法院在确定鉴定机构后没有严格按照法律规定组织双方当事人对范智林提交的鉴定基础材料进行开庭质证，在未确定鉴定基础材料是否真实以及与本案是否有关联性的情况下，交由鉴定机构进行鉴定并作出鉴定报告。因此该《鉴定报告》不具有真实性，人民法院应当予以排除；五、本案的违约方为范智林，根据《房屋租赁合同》约定不应退还保证金，一审法院违反合同自治原则径行判令日晟公司返还范智林保证金20万元，认定事实不清。根据合同约定，只有在范智林不存在违约行为，保证金才予以退还。本案中范智林存在拒不支付房屋租金、对租赁房屋的消防设施擅自进行拆除改建等诸多违约行为，保证金按照上述约定不应退还。一审法院未对范智林的违约行为进行认定，单纯的认定“保证金系双方退款之约定”，属于认定事实不清；六、因范智林擅自对房屋消防设施的拆除改建致使未及时消防验收，一审法院未予审查便认定属日晟公司违约，实属认定事实不清；七、装饰装修物的装修费用应由范智林自行承担，一审法院依据《物权法》第一条的规定判令日晟公司对范智林的装修物折价补偿，认定事实错误，适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项的规定，对于装饰装修物，无论是否形成附合，残值损失应由承租人自行承担，除非出租人同意利用，那也是在利用价值范围内予以适当补偿而非赔偿。本案中，解除合同的原因在于范智林拒不支付房屋租金且擅自对租赁房屋的消防设施拆除、改建等违约行为，因此，装修费用应由范智林自行承担。
范智林辩称，一审判决认定事实清楚、证据确凿，适用法律正确，应当依法驳回上诉、维持原判。理由为：一、针对日晟公司的第一项上诉理由，范智林不置可否，因其不属于本案争议焦点，不会引起当事人权利义务关系的实质性变化。本案的争议焦点之一是合同约定的租赁房屋交付的具体方式、交付完成的标志以及与交付有关的其他事实认定，由此推出本案的违约方并确定双方各自应当承担的责任；二、针对日晟公司的第二、三项上诉理由，范智林认为日晟公司自始未按《房屋租赁合同》的约定完全履行租赁房屋的交付义务，更何谈租赁房屋的占有使用，何谈房屋租金，一审法院认定事实清楚，证据确凿。根据双方签订的《房屋租赁合同》第6.1.4条可知，因日晟公司缺少保证租赁房屋安全使用的消防安全验收合格证明，日晟公司并未按照合同约定履行该义务。范智林自始没有占有使用租赁房屋，也没有支付房屋租金的义务；三、针对日晟公司的第四项上诉理由，范智林认为《鉴定报告》的制作事实清楚，程序合法。本案鉴定机构是基于当事人的意思自治共同选定，同时在鉴定过程中日晟公司没有提出任何异议，一审法院的鉴定过程是依据法定程序进行的；四、针对日晟公司的第五、六项上诉理由，范智林认为其对消防设施没有进行改造，并没有违反合同约定，因此并不属于违约事由，同时范智林也没有其他的违约事由，日晟公司应当按照合同约定返还其20万元保证金，一审法院认定事实清楚；五、针对日晟公司的第七项上诉理由，范智林认为一审法院依据《物权法》第一条的规定判令日晟公司对范智林的装修物折价补偿，事实认定清楚、适用法律正确。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，日晟公司未完全履行合同约定的交付义务，致使合同目的不能实现构成根本违约，因此应承担装饰装修物赔偿责任。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，日晟公司与范智林均要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，可以视为双方就合同解除达成一致意见，原审法院据此判决《房屋租赁合同》予以解除于法有据，本院予以确认。本案二审中的争议焦点包括以下几个方面：一、合同履行过程中，双方当事人是否存在违约行为；二、范智林要求日晟公司赔偿装修费用636086元及原审判决在对双方过错认定的基础上判决日晟公司赔偿范智林装修费用508868.8元有无事实和法律依据的问题；三、范智林要求日晟公司返还保证金20万元有无事实和法律依据的问题；四、日晟公司要求范智林支付租金及违约金有无事实和法律依据的问题。对于上述争议焦点，本院分别作如下评判：
关于焦点一，双方当事人均主张对方在合同履行过程中存在违约行为，依据的理由包括以下两个方面，即日晟公司作为出租人所出租的房屋是否达到正常使用条件和范智林作为承租人是否依约履行了支付租金的义务，这也是双方当事人在履行合同过程中的主要合同义务。本院认为，首先，对于涉案房屋在合同约定的租期开始时并未完成消防验收，日晟公司予以认可，但同时辩称其已实际向范智林交付了出租房屋并由其装修、使用，虽未通过消防验收但并不影响范智林对出租房屋的实际占有和使用。本案中，范智林承租日晟公司房屋的根本目的在于以该房屋为载体从事商业经营并获取利润，并非简单的占有，其在租期开始前接收房屋并进行装饰装修的行为只是为其后的商业经营做准备，故不能以此认定范智林已实际使用了该房屋。日晟公司的该项抗辩理由不能成立，本院不予采信。未经消防验收的建设工程不得投入使用，是《中华人民共和国消防法》对于建设工程能否投入使用的强制性规定，日晟公司作为建设单位和所有人，在明知涉案房屋没有完成消防验收的情况下，仍与他人签订房屋租赁合同并将房屋交付他人使用，且在租期开始后仍未办理完毕消防验收手续的行为，应当认定为违约行为。其次，范智林并未按期支付房屋租赁费亦是双方当事人认可的事实，范智林的抗辩理由为房屋不具备使用条件。本院认为，从房屋租赁合同的性质和履行内容来看，出租人提供房屋出租并保证该房屋具备使用条件，应是出租人有权订立合同和收取租金的先合同义务。在出租人提供的房屋不具备使用条件的情况下，承租人拒绝支付租金的行为应认定为行使合理抗辩权，而不应认定为违约行为。
需要说明的是，如前所述，原审法院判决双方签订的《房屋租赁合同》解除的理由系双方均要求解除合同，而非出于违约行为。本院对于双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为的认定，亦非合同解除的判决依据，该认定的目的在于为双方当事人的其他诉讼请求能否成立作评判依据。
关于焦点二，原审法院依据范智林申请并委托鉴定机构对装修工程造价进行评估鉴定，鉴定机构出具的《鉴定报告》认定装修工程总价款为630686元，原审过程中，日晟公司并未对此提出重新鉴定申请，鉴于鉴定事项仅为范智林单方实施的装修行为，且日晟公司并未提交足以推翻该《鉴定报告》的相反证据，本院对该《鉴定报告》的合法性、有效性予以确认。在房屋不能依法正常使用的情况下，范智林对房屋的装修行为已无实际意义，又根据《鉴定报告》的内容，范智林实施的装修行为系基础装修，即装修材料已经和涉案房屋形成附合，无法由承租人拆除，故在确认合同解除之时，应就装修费用的承担问题予以认定。如上文所述，合同解除的依据并未违约行为，故该问题不宜适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，而应以过错责任的认定作为解决该问题的依据。根据本院查明及当事人自认的事实，日晟公司、范智林作为《房屋租赁合同》的当事人，对于涉案房屋并未通过消防验收均是明知的，但仍订立合同并实施装修行为，应视为双方均存在过错，因日晟公司收回房屋后仍可就已经形成附合的装修工程受益和使用，并无其他损失，故从公平角度考虑，原审法院在结合实际情况和双方过错的基础上，判决日晟公司补偿范智林80%的装修费用并无不当，本院予以维持。
关于焦点三、焦点四，双方签订的《房屋租赁合同》已经确认解除，作为出租方的日晟公司，因所提供的房屋不具备合法的使用条件，故其行使收取租金的权利亦应受到限制，范智林在此情况下拒付租金的行为不应认定为违约行为，故日晟公司应向范智林退还已经收取的保证金20万元，范智林的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。日晟公司要求范智林支付房屋租金及违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22408元，由上诉人内蒙古日晟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴铁刚
审判员 杨蔚堃
审判员 张蒙江
二〇一五年四月二十八日
书记员 唐 谣