石家庄市裕华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0108民初2395号
原告（反诉被告）张丽。
委托代理人李俊虎。
委托代理人袁军。
被告（反诉原告）闫建洲。
委托代理人陈怀印。
第三人河北大马集团股份有限公司。
法定代表人宋福强。
委托代理人王莎。
原告张丽与被告闫建洲、第三人河北大马集团股份有限公司（大马公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭爱民独任审判，公开开庭进行了审理。原告张丽及委托代理人李俊虎、袁军，被告闫建洲及委托代理人陈怀印，第三人大马公司委托代理人王莎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。以下以本诉称谓。
原告张丽诉称，2014年4月15日原被告签订《商铺租赁合同》，被告将位于石家庄市东岗路“东岗路南6号商铺”出租给原告。合同约定租赁期为5年自2014年4月15日至2019年4月15日，年租金140000元。被告准许转让、转租、转借该房屋。被告告知原告该房屋是其转租来的，他有权租给原告。原告还需要缴纳70000元转让费。原告分三次共计向被告缴纳了第一年的租金及转让费共计21万元。之后原告按季度向被告缴纳租金。原告承租房屋对房屋进行了装修，共计47500元。2015年9月原告将该房屋转租下一租户，新租户继续沿用原告的装修格局经营。2017年3月17日原告将2017年4月至6月租金35000元支付被告。2017年3月30日该商铺大门上锁后第三人告知原告因为该商铺存在转租，其与被告的合同被取缔，已经将该商铺出租给新的商铺。故原告认为被告在明知无权转租的情形下，隐瞒真实情况系欺诈行为，应该承担相应的法律责任。故起诉要求判令，1、判令解除原被告签订的《商铺租赁合同》。2、被告返还原告商铺转让费70000元。3、被告返还原告2017年4月至6月租金35000元。4、被告和第三人连带赔偿原告商铺装修损失47500元。5、诉讼费由被告和第三人承担。
原告提交的证据为，证据一、租赁合同，证明上述陈述的事实。证据二、三张被告出具的收条及相应银行流水，第一次2014年4月1日收条，钱是通过转账转给被告7万元，其中包括4万元房租和3万元转让费。2014年8月1日给了被告7万元，其中5万元房租和2万元转让费。2015年4月6日被告出具的收条显示5万元，包含2015年第一季度租金3.5万元，剩余1.5万元是2014年度第三次的租金和转让费。证据三、农行转款明细，2017年3月17日转给被告3.5万元房租。证据四、装修协议、装修价格表、2张收条。证据五、照片3张，房屋现状。证据六、录音，证明当时房子被第三人收回。证据七、派出所出具证明，原告户籍身份证明，证实张丽与张素端系同一人。
被告闫建洲辩称,一、原告违反合同及管理规定，第三人解除租赁合同收回房屋合法有据。二、原告未全部支付双方约定的转让费，违反双方约定，应按合同约定的补足转让费，解除合同是原告行为造成的，要求退还没有依据。三、原告追索装修费没有依据，不应支持。四、原告应在承租房屋时，应当审查被告是否有转租的权利，原告是明知的，故原告诉求不符合事实，其违约在先，诉求不应支持。
被告提交的证据为，证据一、被告和第三人签订的租赁合同，证明涉案房产的来源，合同第四条第七项内容。证据二、原被告之间租赁合同，证明双方租金约定年14万元，按照季度缴纳，并约定使用和装修的内容。证据三、原告和王彦芬签订的租赁合同，证明约定年租金是19万元，原告有5万元收益。2016年8月原告同意该商铺转租给牛宏驰。证据四、装修收条和报价单，证明王彦芬在承租期间经营妮妮火锅进行装修，花费18万元。证据五、王彦芬和牛宏驰的饭店转让合同，证明王彦芬将商铺转让牛宏驰，包括整体装修及设施设备。证据六、2014年4月30日燃气设施隐患整改通知单，是新奥燃气送达的，时间正好是原告承租之后进行改造的时候。因为当时原告还没有注册所以显示还是之前的承租人。证据七、消防责任书，是原被告签订责任书，告知原告承租期间禁止从事的行为。证据八、天然气现场拆卸照片，证明原告私自拆除天然气管道和总阀门。证据九、二楼南侧窗台主体改造照片，证明原告对房屋主体进行改造。证据十、妮妮火锅装修照片，证明是妮妮火锅进行装修。
第三人大马公司辩称，一、我公司是涉案商铺的产权人，对商铺具有占有、使用、收益、处分的权利，第三人和被告签订的租赁合同明确约定被告不得私自转租，不得擅自改动房屋主体及设施设备，由于被告租赁期间违反上述约定，构成根本违约，第三人得知后，于2016年12月和被告解除商铺租赁合同。合同解除后，第三人自然可以将商铺另租他人。二、原被告签订商铺租赁合同时，应尽必要的审查义务，理应对被告是否具有对商铺的出租权利进行审查，可见原告在签订合同时自身存在严重过错，应自行承担不利后果。其要求不知情的第三人履行告知义务没有依据。第三人不存在任何过错，也不应对原告承担任何责任。
第三人大马公司提交的证据为，2016年12月28日，第三人向被告发出的通知，内容是被告违反其与第三人签订租赁合同的约定私自转租，擅自改动房屋主体及设施设备，拆除天然气总阀门，证明解除租赁合同，该通知被告本人签收。
被告闫建洲反诉称，原告和被告签订的《商铺租赁合同》第4条第6款约定，原告必须依法经营，合理使用租赁房屋及设施，不得私自改动水表、电表等计量器械，若经发现，被告有权收回房屋。原告租赁房屋期间，私自拆除天然气管道，并将窗户主体更改，违反双方租赁合同约定，原告应承担相应责任，故反诉要求判令原告，1、原告向被告支付转让费4万元。2、原告将租赁房屋天然气管道、二楼南侧窗台主体恢复原状，如原告未在法院指定期限内恢复原状，则恢复费用由原告承担。3、反诉费由原告承担。
原告张丽辩称，一、原告已经向被告支付7万元转让费，原告有银行转账凭证及被告出具的收条为证，被告要求支付转让费4万元没有任何依据，反而应向原告返还转让费7万元；二、由于现在租赁房屋已被第三人收回，被告和第三人于2016年12月解除，被告现在不具有第二项诉求的起诉资格，现房屋已经由现在承租人宠物医院进行装修，被告要求原告没有可能。三、原告向第三人缴纳装修保证金，装修完毕后，第三人查验后，将装修保证金返还原告，这说明当时第三人是允许原告装修的。
第三人大马公司辩称，我方不是反诉当事人，对此没有异议。
经审理查明，原告张丽与张素端系同一人。双方所争议的石家庄市东岗路南6号商铺产权归第三人大马公司所有。2014年3月1日被告闫建洲与第三人大马公司签订商铺租赁合同，合同约定，大马公司将位于石家庄市东岗路南6号门面租给被告闫建洲，租期2014年3月1日至2019年2月29日。协议第四条第六款规定，不得私自改动水表、电表等计量器械，若经发现，大马公司有权收回房屋。协议第四条第七款规定，被告闫建洲不得私自转让、转租、转借该房屋。2014年4月15日原被告签订《商铺租赁合同》，协议约定，被告将位于石家庄市东岗路南6号门面出租给原告。合同约定租赁期为5年自2014年4月15日至2019年4月15日，年租金140000元。协议第四条第五款约定，原告如需对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得被告书面同意，改造的费用由原告支付。协议第四条第六款规定，不得私自改动水表、电表等计量器械，若经发现，被告有权收回房屋。协议第四条第七款约定，被告允许原告转让、转租、转借该房屋。协议签订后，原告对该房屋进行了装修。2016年12月28日第三人大马公司给被告出具通知，显示被告未经公司允许，私自将位于石家庄市东岗路南6号门面房屋进行了改动，天然气管道总阀门进行了拆除，且转租给他人，双方2014年3月1日签订的《商铺租赁合同》解除。2017年3月30日房屋被第三人收回另行出租给他人，原告不在占有该房屋。
关于原告支付被告房租及转让费情况，2014年4月1日被告给原告出具收条，收到原告支付被告7万元。收条显示：今收到张丽房商铺东岗路南定金7万元，其中包括4万元房租3万元转让费。双方无异议。2014年8月1日被告给原告出具收据，收到原告支付被告7万元。收据显示：张丽东岗路6号商铺租金7万元，第二次房款余一次。该7万元原告陈述2014年7月7日转账5000元，2014年8月1日转账45000元，另外2万元支付现金。被告不认可收到2万元现金，称只收到5万元。原告2014年11月28日转给被告2万元，12月5日转给被告2万元。12月31日转给被告1.5万元，共计5.5万元。原告陈述剩余1.5万元是被告2015年4月6日打条上面的1.5万元，共计7万元。2015年4月16日被告给原告出具收条，收到原告支付5万元。收条显示，今收到东岗路南6号商铺2015年第一季度35000元。2014年租金已经全部付清，剩余15000元，合计50000元。剩余3个季度交费时于提前一个月支付。之后原告继续向被告交纳租金，直至2017年3月30日该房屋被收回。2017年3月17日原告转给被告3.5万元。支付被告2017年4-6月房租。庭审中，对于2014年4月1日至2015年3月原告支付被告的具体数额双方说法不一，原告陈述共计支付被告21万元，被告陈述收到17.5万元。
另查明，被告租赁给原告的商铺之前是一家摄影店经营，已经具有基本装修和设施。原告在2015年8月10日将商铺转租给王彦芬进行火锅店，王彦芬对商铺进行整体改造。原告的租赁费交到2017年7月份，2017年3月30日原告不在占有该房屋。现该房屋已被第三人实际收回，出租给他人且进行装修改造。原被告签订的合同到2019年4月15日解除，庭审中，原告要求解除合同，被告同意。以上事实由庭审笔录、原被告提交的证据证实。
本院认为，本案所争议焦点问题是致使原被告签订的《商铺租赁合同》无法继续履行的违约责任应该谁承担问题。根据被告与第三人大马公司签订商铺租赁合同，合同第四条第七款明确约定，被告闫建洲不得私自转让、转租、转借该房屋。虽然2016年12月28日第三人大马公司给被告出具通知显示，存在房屋进行改动，天然气管道总阀门进行拆除的情况，但是被告对此不认可。且该房屋实际承租人并非被告一人，实际承租人均对房屋进行了装修，原告无证据证明房屋改动及天然气管道总阀门拆除系被告行为，因此被告转租给原告的行为，是导致第三人解除与被告之间的租赁合同，致使原被告之间《商铺租赁合同》无法继续履行的根本原因。现该商铺已经让第三人另行出租给他人。原告要求解除该《商铺租赁合同》，本院支持。由于被告违约。原告提供的证据能够证实原告支付给被告21万元的事实，本院认可。因此除去合同约定的房屋租金，对于原告主张的返还转让金7万元诉请，本院支持。庭审中，双方均认可涉案房屋于2017年3月30日被第三人收回，因此原告2017年3月17日支付被告2017年4-6月房租3.5万元，被告理应返还。对于原告主张的房屋装修费问题，双方《商铺租赁合同》第四条第5款约定，装修改造的费用由原告支付，因此原告此项主张，本院不予支持。对于被告的反诉要求支付转让费4万元及房屋恢复原状问题，庭审中，被告对于要求原告支付转让费又变更为3.5万元，本院认为，原告庭审中已经出示证据证实原告支付被告21万元的事实，被告对其中2万元不认可，但是与被告出示的收据相矛盾，因此根据合同约定的租金数额以及原告支付被告数额，能够证实原告缴纳被告7万元转让金的事实，对于被告诉请本院不予支持。对于被告要求恢复原状问题，由于该房屋已经实际被第三人另行承租给他人，且已经进行装修和改造，因此被告此项主张，已经实际无法实现，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告闫建洲于本判决生效后十日内，返还原告张丽转让金7万元，返还原告张丽支付的2017年4-6月租金3.5万元。
二、驳回原告张丽的其他诉讼请求。
三、驳回被告闫建洲的反诉请求。
案件本诉受理费3350元减半收取1675元，原告承担500元，被告承担1175元，反诉费400元，由被告闫建洲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院，并于七日内到河北银行交纳上诉费。收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47。逾期不缴纳，视为放弃上诉。
审判员 郭爱民
二〇一七年九月二十日
书记员 丁姣姣