云南省蒙自市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蒙民初字第1090号
原告张X，男，汉族。
委托代理人王云飞，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告云南容立房地产开发经营有限责任公司。
住所地云南省昆明市华山西路青云巷**幢*单元***号。
法定代表人李汝斌，职务执行董事。
被告谭XX，男，汉族。
委托代理人胥应，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人任宏颖，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人蒙自容立房地产开发经营有限公司。
住所地蒙自市银河路西延长线俊瑞家园*幢****号。
法定代表人李汝斌，职务总经理。
原告张X与被告云南容立房地产开发经营有限责任公司（以下简称云南容立公司）、谭XX、第三人蒙自容立房地产开发经营有限公司（以下简称蒙自容立公司）确认合同�效纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理，依法由审判员李建英适用简易程序于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告张X及其委托代理人王云飞，被告谭XX及其委托代理人胥应、任宏颖，被告云南容立公司及第三人蒙自容立公司的法定代表人李汝斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张X诉称，被告云南容立公司的法定代表人苏超与第三人蒙自容立公司的法定代表人李汝斌系夫妻关系，二公司具有较强的关联性。2011年10月8日，第三人与原告订立《房地产开发项目投资补充协议》，约定对原告此前投入的资金1416万元，除用俊瑞家园三期全部产权及处理权做担保外，同时用俊瑞家园一期A幢一楼6、7、8号商铺（实际是3单元1层1至4号和1－2单元1层5号商铺）作为抵押物进行担保，因第三人原因造成未能按时还款，原告有权处理所抵押的商铺，第三人协助办理过户、变更等一切手续。2012年12月6日，被告云南容立公司作为合同担保方，与原告、第三人签订《房地产开发项目投资合作协议书》，约定第三人对原告提供的投资资金采用项目抵押方式，用蒙自俊瑞家园三期的所取得的产权作为抵押，用俊瑞家园三期的销售期权作为担保，用三期的销售收入偿还原告投资的本金及偿付工程款。以上合同签订后，被告云南容立公司及第三人将俊瑞家园一期A幢一楼6、7、8号移交给原告管理使用。因两容立公司承诺半年左右就可还清原告投资款，故没有办理抵押登记手续。2012年12月16日，被告云南容立公司擅自与被告谭XX签订《商品房购销合同》，将上述商铺以不正常低于市场价的价格出售给谭XX，并于2013年6月24日办理过户登记手续给谭XX。2014年12月，原告才知该商铺已卖给谭XX。原告认为，被告云南容立公司恶意串通谭XX损害原告的利�，故提起诉讼，要求确认二被告订立的《商品房购销合同》无效。
被告云南容立公司辩称及第三人蒙自容立公司述称，原告陈述的基本是事实，原告与其是俊瑞家园三期的合作者，其就把商铺抵押给原告。后来公司资金比较紧张，开发公司办理不了贷款，就请谭XX帮其贷款，因为贷款需要抵押，就把商铺变更在谭XX名下，由他去办理贷款。鉴于原告抵押在前，谭XX抵押在后，原告的要求合理，其同意确认合同无效。
被告谭XX辩称，本案两被告签订的《商品房购销合同》有效。理由为：一、签订《商品房购销合同》时，被告云南容立公司是俊瑞家园小区一层商铺的产权人，其将该层商铺出售给被告的行为属于有权处分。原告宣称对该层商铺享有抵押权，但该抵押权未经过登记，还未生效，故原告未生效的抵押权不能对抗云南容立公司行使物权的行为。二、被告以合理价格购买了云南容立公司的商铺。根据蒙自市地方税务局会议纪要第一期（2013年5月29日），该局对云南容立公司销售给被告的俊瑞家园小区商铺的计税价格核定为3827.83元／平方米。被告以2293753.54元的价格向云南容立公司购买了总面积为616.36平方米的商铺，通过计算可得该商铺的出售单价为3721.45元／平方米，该价格虽比税务局核定的计税价格低了106.38元，但仍属于合理价格。综上，原告的主张无事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告负担。
综合双方的诉辩主张，本案双方争议的焦点是：两被告于2012年12月16日签订的《商品房购销合同》是否无效？
原告就其主张向本院提交了下列证据：
1、《身份证》复印件一份，欲证实原告的主体资格及基本身份情况。
2、《房地产开发项目投资补充协议》、《房地产开发项目投资合作协议书》各一份，欲证实被告云南容立公司作为担保方，明知俊瑞家园一期A幢一楼6、7、8号商铺（实际是3单元1层1至4号和1-2单元1层5号商铺），已经由蒙自容立公司在事实上抵押给原告的事实。
3、《商品房购销合同》、《房产证》复印件各二份，欲证实蒙自容立公司在事实上抵押给原告的商铺，被被告云南容立公司以不正常低于市场价的价格出售给被告谭XX并且办理了过户登记手续的事实。
4、《商品房权属登记代办申请书》、《蒙自县房屋所有权申请登记表》复印件各二份，欲证实被告云南容立公司恶意将俊瑞家园一期A幢一楼6、7、8号商铺（实际是3单元1层1至4号和1-2单元1层5号商铺）办理权属登记给被告谭XX的事实。
5、（2015）蒙民初字第730号《庭审笔录》复印件一份，欲证实俊瑞家园一期A幢一楼6、7、8号商铺，实际是俊瑞家园小区A幢3单元1、2、3、4号商铺和1-2单元5号商铺，该商铺是被告蒙自容立公司向原告提供的担保物。
经质证，被告云南容立公司及第三人蒙自容立公司对原告提交的证据1、2、5的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3有意见，认为按照规定，签订商品房购销合同要有相应的资格，且争议的商铺不属于商品房的范围，当时签订商品房购销合同的时候，公司已经取得了房产证，所以商品房购销合同是不合法的，合同无效时房产证也无效；对证据4有异议，认为代办职工是蒙自茂源公司的职工，不是其公司职工。
被告谭XX对原告提交的证据1、4、5的真实性、合法性、真实性无异议。对证据2不清楚，认为被告不是合同的当事人，《补充协议》是原告与第三人签订的，约定的是双方资金投入情况；《合作协议》中有担保方，但�作协议不应存在担保，违反了担保法规定，而且没有明确的担保事项，两份协议与本案没有关联性。证据3中的《商品房购销合同》不合法，同意被告云南容立公司的意见，该公司已经说清楚了，但不需要《商品房购销合同》也可以进行买卖，被告是按照地方税务局的会议纪要和双方的协议来确定，合同与本案没有关联性，不能证实原告的证明目的；对房产证没有意见。
被告云南容立公司及第三人蒙自容立公司就其辩解和陈述向本院提交了下列证据：
1、《商品房预售许可证明》复印件一份，欲证实商铺不在商品房预售范围内，商品房在2010年就已经取得了预售资格。
2、《房产证》复印件一份，欲证实其与谭XX签订的《商品房购销合同》不起作用。
3、雷云等人的《房产证》复印件六份，欲证实其是向雷云等人购买小宗地来建盖房屋，购买的时候雷云等人已经取得了房产证和土地证。
4、《买卖契约》复印件一份，欲证实小区所在的地是向雷云等人所购买。
经质证，原告对被告云南容立公司及第三人蒙自容立公司提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性无异议。
被告谭XX对被告云南容立公司及第三人蒙自容立公司提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性。
被告谭XX就其辩解向本院提交了下列证据：
1、《身份证》复印件一份，欲证实谭XX的基本身份情况。
2、《中国工商银行个人业务凭证》复印件五份、《借条》复印件六份、《收条》复印件一份，欲证实云南容立房地产开发经营有限责任公司向谭XX借款4405753.54元。
3、《蒙自市地方税务局会议纪要》一份，《补充协议》、《购房款�单》复印件各一份，欲证实谭XX向云南容立房地产开发经营有限责任公司购买俊瑞家园一层商铺的房款价格为2293753.54元。
4、《房产证》复印件一份，欲证实谭XX于2013年6月24日取得俊瑞家园小区A幢1-2单元一层1-5号商铺的产权。
经质证，原告对被告谭XX提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，但对关联性有意见，认为只能证明谭XX与容立公司有债权债务关系；对证据3的真实性不认可，对证明目的有异议，与本案中约定的房款有冲突，相差巨大；对证据4的证明目的不予认可，因为原告要求的是确认合同无效，一旦合同无效，房产证也无效。
被告云南容立公司及第三人蒙自容立公司对被告谭XX提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关联性，借款是事实，但是�经还了一部分，现在还欠107万元，之后会把余款还给谭XX。认为证据3中的《会议纪要》与本案没有关联性，主要是核税；对《补充协议》无异议，钱本来只欠107万元，怕办税的时候过不去，就加到了200多万元；对《购房款清单》无异议。对证据4有异议，《商品房购销合同》如果无效，房产证也无效。
本院认为，一、原告提交的证据1、5，两被告及第三人均无异议，予以采信。证据2中的《房地产开发项目投资补充协议》系原告与第三人蒙自容立公司自愿签订，内容与本案有关，予以采信；《房地产开发项目投资合作协议书》系原告与被告云南容立公司、第三人蒙自容立公司自愿签订，但协议内容是俊瑞家园三期房地产开发投资合作的相关事宜，与本案无关，不予采信。证据3中的《商品房购销合同》系两被告自愿签订，与本案有关，予以采信；《房产证》�有关职能机关所出具，客观真实，与本案有关，予以采信。证据4是系被告云南容立公司提交给蒙自市房地产管理处的材料，已经房地产管理部门审核，客观真实，与本案有关，予以采信。
二、被告云南容立公司及第三人蒙自容立公司提交的证据1、2，客观真实，与本案有关，予以采信。证据3、4与本案无关，不予采信。
三、被告谭XX提交的证据1，原告、被告云南容立公司及第三人蒙自容立公司均无异议，予以采信。证据2客观真实，与本案有关，予以采信。证据3、4系有关职能机关所出具，客观真实，与本案有关，予以采信。
根据庭审举证、质证，本院确认如下法律事实：本案原、被告诉争的商铺位于蒙自市俊瑞家园小区一期A幢3单元1、2、3、4号及1－2单元5号（原编号为6、7、8号），系被告云南容立公司所开发，被告云南容立公司于2010年2月10日领取俊瑞家园小区的蒙自县房权证（2010）房监字第00505**号《房屋所有权证》。
2010年2月10日，被告云南容立公司作为甲方与谭XX作为乙方、李汝斌和苏超作丙方签订了《补充协议》，约定：乙方出资购买甲方开发的位于蒙自县“俊瑞家园”小区一层1449.89㎡的商铺，双方约定按一层视为一套的方式以套计价，本补充协议作为甲、乙双方签订的《商品房购销合同》的补充条款，并和《商品房购销合同》具有同等的法律效力……2、甲方法定代表人在办理所占土地的相关手续过程中向乙方共借款人民币2293753.54元，所借款项产生的收益和产权获得均归属甲方，故甲方同意向乙方归还此款，同时将此款作为乙方所缴纳的全部购房款。3、甲、乙双方同意在《商品房购销合同》履行过程中，如符合以下条件之一的时候可对《商品房购销合同》作如下的变更：（1）甲方在丙方将“俊瑞家园”小区的房屋产权证过户给甲方名下30天内将乙方所支付的购房款人民币2293753.54元全额汇至乙方指定的银行帐号时，乙方同意解除甲、乙双方所签订的《商品房购销合同》。（2）甲方如上述时间内未将乙方所支付的购房款人民币2293753.54元全额汇至乙方指定的上述银行帐号时，由乙方对双方所签订的《商品房购销合同》的继续履行与否作决定，甲方承诺对乙方的决定不任何反对意见……
2010年6月13日，被告云南容立公司领取了红河州建设局颁发的预许红字（201027）号《商品房预售许可证》，红河州建设局准许被告云南容立公司建设的蒙自市“俊瑞家园”住宅小区一期项目预售，预售房屋面积8586.17平方米（三幢钢混结构住宅楼，住宅7883.62平方米，车库702.55平方米）。
2011年10月8日，原告张X作为甲方与作为乙方的第三人蒙�容立公司签订《房地产开发项目投资补充协议》，约定：一、为保证甲方所投入资金1416万元整，除用俊瑞家园三期全部产权及处理权做担保外，同时用蒙自俊瑞家园一期A幢一楼6、7、8号商铺作为抵押物。二、因乙方不能按时办理相关手续，导致未能按时开工、验收及售房等原因所造成未能按时还款，甲方有权处理所抵押的商铺……《补充协议》签订后，原告及第三人容立公司均未到有关部门办理过房屋抵押登记手续。2012年5月7日，被告云南容立公司领取了蒙自市俊瑞家园小区的蒙国用（2012）第1748号《国有土地使用权证》。
2012年12月16日，被告云南容立公司（甲方）与谭XX（乙方）签订编号为JR1－64、JR1－65的《商品房购销合同》各一份，约定：乙方向甲方购买蒙自俊瑞家园住宅小区（1）A幢三单元1、2、3、4号商铺；按套内建筑面积计价，该商品房套内建�面积为230.38㎡，单价为1871.803元／平方米，总金额为431226元；（2）A幢2单元5号商铺，按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为26.91㎡，单价为1863.55元／平方米，总金额为50148元。乙方于签订合同当日一次性付清全额房款；甲方应于2012年12月30日前，将商品房交付给乙方；产权登记手续乙方委托甲方代办，在办证过程中产生的税费由甲乙双方按规定各自承担……2013年1月24日，被告云南容立公司向蒙自市房地产管理处出具《商品房权属登记代办申请书》，为被告谭XX代办上述房产的权属登记。
2013年5月20日，蒙自市地方税务局召开会议，专门对被告容立公司低价转让房地产的核定计税价格问题进行研究，并于同月29日作出蒙自市地方税务局会议纪要第1期《蒙自市地方税务局关于房地产公司销售房屋价格偏低问题的会议纪要》，载明：“云南省容立房地产�发公司，开发俊瑞家园小区，有616.36平米铺面，以1800元／平方米的价格销售给谭XX，销售合同签定时间为2012年12月。经过调查取证，云南省容立房地产开发公司与谭XX存在债权债务关系，谭XX2010年2月合计借款229.37万元给云南省房地产开发公司，有补充协议明确，俊瑞家园小区一楼商铺全部卖给谭XX……会议认为，本案是因债权债务关系而产生的销售，应以补充协议的时间2010年2月确定……会议决定：对云南省容立房地产开发公司销售给谭XX的俊瑞家园小区商铺，计税价格核定为3827.83元／平方米。”
2013年6月24日，被告谭XX领取了“俊瑞家园”小区A幢3单元1层1－4号商铺的蒙自市房权证（2013）房监字第00876**号《房屋所有权证》（建筑面积239.57㎡，套内建筑面积为230.38㎡），俊瑞家园”小区A幢1－2单元1层5号商铺的蒙自市房权证（2013）房监字第00876**号《房屋所有权证》（建筑面积27.86㎡，套内建筑面积26.91㎡）。
另查明，被告云南容立公司从2008年5月12日至2011年2月11日共向被告谭XX借款人民币4405753.54元，其中229万余元用蒙自俊瑞家园小区所有商铺（8间）以以房抵债的方式抵给谭XX，总面积为616.36㎡。现被告云南容立公司未向被告谭XX赎回诉争商铺；诉争商铺由原告张X管理使用至今。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案双方诉争的商铺系被告云南容立公司所有，被告云南容立公司因欠被告谭XX借款，采用以房抵债的方式，将其所有的俊瑞家园小区内的商铺全部抵给被告谭XX用于偿还借款2293753.54元，双方自愿于2010年2月10日签订了《补充协议》，明确约定了用商铺抵债等情况及该协议与《商品房购销合同》具有同等的法律效力。之后，被告云南容立公司与谭XX又于2012年12月16日自愿签订了涉案�铺的《商品房购销合同》，该合同约定的售房单价虽偏低，但蒙自市地方税务局已明确“云南容立公司开发俊瑞家园小区，有616.36平方米铺面；云南容立公司与谭XX存在债权债务关系，谭XX在2010年2月合计借款229.37万元给云南容立公司，有补充协议明确，俊瑞家园小区一楼商铺全部卖给谭XX，确定是因债权债务关系而产生的销售，应以补充协议的时间2010年2月确定”，确定被告云南容立公司销售给谭XX的商铺，计税价格核定为3827.83元／平方米。根据被告云南容立公司欠款金额及销售的商铺面积，被告谭XX所购商铺的单价为3721.45元／平方米（2293753.54元÷616.36元／㎡），与税务部门核定的计价价格相差106.36元，该单价虽略低于市场价格，但仍在合理范围内，应属合理价格。另一方面，原告张X与第三人蒙自容立公司于2011年10月8日签订的《房地产开发项目投资补充协议》发生在两被告签订《补充协议》之后，且涉案商铺并非第三人蒙自容立公司所有，原告及第三人未向本院提交被告云南容立公司授权第三人将其所有的商铺抵押给原告的证据，双方也未办理抵押登记手续，原告认为两被告恶意串通损害其利益的主张无充分的事实依据。综上，被告谭XX现已领取涉案商铺的所有权证，已拥有合法的所有权，两被告签订的《商品房购销合同》约定的售房单价虽有瑕疵，但不影响合同的效力，故《商品房购销合同》有效。原告要求确认合同无效的理由不能成立，本院不予支持。被告云南容立公司及第三人蒙自容立公司认为合同无效的辩解，两被告约定以房抵债的《补充协议》签订在《商品房预售许可证》颁发之前，且被告云南容立公司在签协议时已取得产权，其有权对自己的财产作出处理，故其辩解无证据证实，不予采纳；被告谭XX认为合同有效的辩解予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张X的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告张X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 李建英
二〇一五年八月二十四日
书记员 陆思琪