广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第675号
原告：罗一兵，男，汉族，1974年8月19日出生，江西省吉安市人，住江西省吉安市。
被告：东莞市大岭山镇元岭股份经济联合社。住所地：广东省东莞市。
负责人：邓元欢。
委托代理人：鲁建波，东莞市大岭山元岭综合市场管理处员工。
原告罗一兵诉被告东莞市大岭山镇元岭股份经济联合社（以下简称“元岭经联社”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日受理后，本案依法由代理审判员黄琪适用简易程序进行独任审判，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告罗一兵，被告元岭经联社的委托代理人鲁建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗一兵诉称：2006年1月5日，原告与被告签订了编号为200601051008的《商铺使用合同书》，约定被告提供位于东莞市大岭山镇元岭新村旁的大岭山元岭综合市场一楼第XXX号商铺给原告使用，原告付清了该商铺的使用期分摊款。2006年3月7日，原告与被告签订了《商铺返租协议》，原告商铺交由被告管理，原告每月固定向被告收取650元租金，每十年租金递增3%，被告负责交纳市场的一切费用。2008年8月开始至今，被告一直不按合同履行支付租金，每月或扣减租金或没有支付，原告多次催讨未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告签订的《商铺返租协议》；2.被告向原告支付所欠返租款21886元及利息1090元；3.本案诉讼费由被告承担。原告当庭增加变更第2项诉讼请求为要求被告向原告支付所欠商铺占有使用费22478元。其余诉请不变。
被告元岭经联社辩称：被告提交的合同上显示的甲方是东莞市大岭山镇元岭综合市场，而被告方登记的是东莞市大岭山元岭综合市场，没有“镇”字，且东莞市大岭山元岭综合市场成立日期是2006年11月27日。而原告所提供的合同的签订时间是2006年1月，原告与被告没有任何关系。故被告方不是本案适格的主体，原告亦没有提供证据证明被告占有使用案涉商铺。且原告应该在两年内起诉，原告的诉请已经超过诉讼时效。
经审理查明：2006年1月5日，东莞市大岭山镇元岭综合市场作为甲方，原告罗一兵作为乙方，双方签订《商铺使用合同书》，约定东莞市大岭山镇元岭综合市场提供座落于东莞市大岭山镇元岭新村旁的元岭综合市场一楼第XXX号商铺给原告使用，商铺的使用期分摊费为50000元，使用年限为29年，即从2006年3月1日起至2035年3月1日止。东莞市大岭山镇元岭综合市场每月代东莞市大岭山镇元岭新村村委收取原告使用商铺的土地粮食基金费和市场管理费各180元／月和100元／月，直至合同期满为止。原告必须在每月1-5号前交清当月的土地粮食基金费和市场管理费，并一同交清原告上月所用的水电费及其它相关的公共设备、设施的日常运行、物业维护等费用。原告同意接受东莞市大岭山镇元岭新村村委治安管理，并向村委交纳每年200元的治安费。合同落款处甲方代表冯某某签名，并有东莞市大岭山镇元岭综合市场盖章。2006年3月7日，原告罗一兵作为甲方，东莞市大岭山镇元岭综合市场作为乙方，双方签订《商铺返租协议》，双方约定原告将案涉铺位出租给东莞市大岭山镇元岭综合市场，租赁期限为29年，即从2006年3月1日起至2035年3月1日止，租金为按基建费的13‰计算，原告总投资50000元，平均每月应得返租租金为650元／月，租金每10年递增3%。东莞市大岭山镇元岭综合市场负责交纳市场的一切费用（房屋出租税由原告负责交纳），原告只在投资基建费的基础上取得定期定额的回报。合同落款处甲方代表冯某某签名，并有东莞市大岭山镇元岭综合市场盖章。被告对《商铺使用合同书》和《商铺返租协议》均以与其没有关联性为由不予确认。原告另提供一份《商铺租赁合同书》，东莞市大岭山元岭综合市场作为甲方，冉某某作为乙方于2014年1月13日签订的，证明案涉商铺已由被告转租给冉某某作为包子店使用，租赁期限为1年，租金每月970元。被告确认《商铺租赁合同书》的真实性。原告主张2008年8月起，被告没有支付或者足额支付每月使用费650元，截止2014年5月，共计欠原告使用费22474元，详见附件一。为此，原告提供储蓄对账单予以证明，被告以其没有关联性为由不予确认。原告催讨未果，诉至法院，请求判如所请。
另查明，案涉商铺未经产权登记。原告亦未能提交该商铺的建设工程规划许可证或其他报建审批的证据。东莞市大岭山元岭综合市场的主办单位为东莞市大岭山镇元岭经济联合社，开业日期为2006年11月27日，负责人冯某某。被告出具证明东莞市大岭山镇元岭经济联合社是被告改制前的名称，东莞市大岭山镇元岭经济联合社对外发生的权利和义务由被告继受，并对外承担法律责任。冯某某为本案被告委托代理人鲁建波的妻子，其接受本院调查时称冯某某是其父亲，与原告签订的《商铺使用合同书》和《商铺返租协议》均由其代表东莞市大岭山元岭综合市场签订，因为要先签订合同，将商家招揽进来，市场才能开业，所以合同签订的时候市场尚没有开业，冯某某确认东莞市大岭山元岭综合市场与东莞市大岭山镇元岭综合市场是同一个市场，原告将其租赁的商铺返租给东莞市大岭山元岭综合市场。
以上事实，有《商铺使用合同书》、《商铺返租协议》、《商铺租赁合同书》、证明、储蓄对账单及本院庭审笔录、调查笔录附卷为证。
本院认为：根据原告提供的《商铺使用合同书》、《商铺返租协议》，本院确认原告与东莞市大岭山镇元岭综合市场之间存在租赁合同关系。根据《商铺使用合同书》、《商铺返租协议》显示的地址与被告确认的《商铺租赁合同书》的地址一致以及签订代表冯某某的陈述，本院认定东莞市大岭山元岭综合市场与东莞市大岭山镇元岭综合市场是同一个主体，东莞市大岭山镇元岭经济联合社作为东莞市大岭山元岭综合市场的主办单位，依法应由其对外承担法律责任，根据被告出具的证明，东莞市大岭山镇元岭经济联合社对外发生的权利和义务由被告继受，并对外承担法律责任，综上，应由被告对东莞市大岭山元岭综合市场产生的权利义务对外承担法律责任。
由于案涉租赁商铺未经产权登记，且未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故此，本案案涉《商铺返租协议》无效。原告请求本院解除双方签订的《商铺返租协议》没有依据，本院不予支持。被告主张原告诉请的使用费已经超过诉讼时效，由于《商铺返租协议》无效，故原告诉请的使用费应从本院确认《商铺返租协议》无效时起算，故本院对被告的主张不予采信。考虑到被告开办的东莞市大岭山元岭综合市场在2008年8月至2014年5月期间一直实际占有使用原告的商铺，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应向原告支付占有使用费，标准可参照双方《商铺返租协议》约定的租金标准，从原告提供的银行转账单显示，被告开办的东莞市大岭山元岭综合市场没有足额支付原告占有使用费，被告虽对此不予确认，但没有提供证据予以证明。故被告应向原告支付2008年8月起至2014年5月止的未足额支付部分占有使用费22474元（详见附件一）。对于原告主张占有使用费部分的利息，由于合同无效，原告诉请于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市大岭山镇元岭股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗一兵支付房屋占有使用费22474元。
二、驳回原告罗一兵其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费195元，由原告罗一兵负担10元，被告东莞市大岭山镇元岭股份经济联合社负担185元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄 琪
二〇一四年六月十九日
书 记 员 邓秀琳
附件一：
年月应付已付未付年月应付已付未付2008年8月65006502011年9月6503702802009年1月650266242011年10月6503702802009年2月6503702802011年11月6503702802009年3月6503702802011年12月6503702802009年4月6503702802012年1月65006502009年5月6503702802012年2月6503702802009年6月6503702802012年3月650266242009年7月6503702802012年4月65006502009年8月6503702802012年5月6503542962009年9月6503702802012年6月6503542962009年10月6503702802012年7月6503542962009年11月6503702802012年8月6503542962009年12月6503702802012年9月6503542962010年1月6503702802012年10月6503562942010年2月65006502012年11月6503542962010年3月6503702802012年12月6503542962010年4月6503702802013年1月6503542962010年5月6503702802013年2月65006502010年6月6503702802013年3月6503542962010年7月6503702802013年4月6503542962010年8月6503702802013年5月6503542962010年9月6503702802013年6月6503542962010年10月6503702802013年7月6503542962010年11月6503702802013年8月65006502010年12月6503702802013年9月6503542962011年1月6503702802013年10月6503542962011年2月6503702802013年11月6503562942011年3月6503702802013年12月6503542962011年4月6503702802014年1月6503542962011年5月6503702802014年2月6503562942011年6月6503702802014年3月6503542962011年7月6503702802014年4月6503542962011年8月65006502014年5月6500650未付合计：22474