贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2220号上诉人(一审被告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘湘贵，男，1966年1月1日出生，汉族，住湖南省冷水江市。被上诉人（一审原告）：王丽良，女，1968年7月11日出生，汉族，住湖南省涟源市。系原告刘湘贵之妻。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人刘湘贵、王丽良商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、判决驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：1、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”的时间交付给被上诉人，上诉人有客观上不能预见、不能克服的原因，上诉人没有过错，具有免责理由。一审法院无视本案存在“情势变更”和“不可抗力”，以及被上诉人在办理商品房转移登记中的义务责任，判决上诉人在限期内完成商品房的预售转移登记是错误的。2、即使上诉人在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交付被上诉人，也存在逾期交房的情况，原审判决上诉人承担逾期交房违约金12236元仍然不当，其判决有悖商品房买卖合同约定。根据《商品房买卖合同》第42页附件12，补充协议第四条房屋交付的第1、2、3约定，可以免除上诉人的违约责任，原判认定违约金不当。刘湘贵、王丽良二审未作答辩。刘湘贵、王丽良一审诉讼请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币13685元给原告；2、依法判决被告继续履行《合同》把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移房屋违约金人民币13685元给原告；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元20层1-20-4号商住房，该套商品房建筑面积为139.38平方米，套内建筑面积116.43平方米，房屋总价款为402529元，交房日期为2016年6月30日。原、被在合同中没有约定取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告具体时间。转移登记交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原、被告在签订合同时，双方未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登的有关文书交付给买受人的具体时间。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2016年6月30日约定交房时间届满，被告亦未交付房屋给原告，2017年4月30原告入住该房屋。被告亦未取得商品房所有权初始登记。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在法定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期交房和办证的主要原因政府机关的行政行为和被告客观上不能预知、不能克服的原因，非答辩人的过失、过错所致，不应对此承担责任，其理由不充分，本院不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年6月30日的次日至2017年4月30日原告住进之日止，逾期天数为304天，逾期违约金为：402529元×0.01％×304天=12236元。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为日万分之一，并非过高，且被告未提交过高的证据证明，故对被告的主张不予采纳。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务，原、被告在《商品房买卖合同》签订中，未约定转移初始登记时间，但至今被告未取得商品房所有权初始登记。原告在2017年4月底入住该房屋，故推定原告入住时间为2017年4月30日为商品房交付时间。办理商品房转移登记的相关文书的时间应当为2017年4月30日的次日90日内协助原告办理房屋产权证。至原告起诉之日2017年6月19止，转移登记并未逾期。因此原告主张逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为13685元的诉讼请求不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内向原告支付逾期交房违约金12236元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费484元，减半收取242元，原告刘湘贵、王丽良担189.50元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担52.50元。二审期间当事人均未提交新证据。二审查明，《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》七：转移登记“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第一、二款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算……”。二审认定的其它事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人逾期办证是否属于“情势变更”或“不可抗力“而免责。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定。本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见在办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件，对上诉人提出的上诉理由，本院不予采纳。对一审法院判决不支持办理商品房转移登记的相关文书的违约金，一审判决说理部分与二审查明的事实不符，即一审不支持的理由为“原、被告在《商品房买卖合同》签订中，未约定转移初始登记时间，但至今被告未取得商品房所有权初始登记。原告在2017年4月底入住该房屋，故推定原告入住时间为2017年4月30日为商品房交付时间。办理商品房转移登记的相关文书的时间应当为2017年4月30日的次日90日内协助原告办理房屋产权证。至原告起诉之日2017年6月19止，转移登记并未逾期。因此原告主张逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为13685元的诉讼请求不成立，本院不予支持”。二审查明的事实是《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》七转移登记“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第一、二款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算……”。从二审查明事实看，办证时限双方已有约定，但因被上诉人在一审中未有证据证明其已按该《补充协议》履行先履行义务，故其要求上诉人承担逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为13685元的诉讼请求不成立。一审判决结果正确，说理不当，本院依法予以纠正。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实不清，但判决结果公正，本院依法对事实部分予以纠正，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费484元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一七年十一月二十九日书记员 王洪垚