广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗萝法九民初字第18号
原告：杨天任，男，汉族。
委托代理人：马炯永。
被告：杨学明，男，汉族。
委托代理人：许少君。
原告杨天任诉被告杨学明委托合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，依法由审判员张惠滨适用简易程序于同年3月25日公开开庭审理。原告及其委托代理人马炯永，被告及其委托代理人许少君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2002年，原告等九名业主提供土地，被告与案外人朱润成共同出资400万元建造临时商铺。商铺竣工后，各业主按照各人比例向村集体缴纳一次性土地占用费，被告以及朱润成则按照各业主比例缴纳土地租金。其中原告占基建面积比例为9.488%。2010年，被告在取得原告等九名业主的授权后，瞒着各业主，超越授权范围与广州市时代红卫投资发展有限公司（以下简称时代红卫公司）签订《萝岗区九龙镇红卫村改造拆迁补偿安置协议》（以下简称旧村改造协议），私自对43449295元补偿款进行分割，其中被告与朱润成作为投资人分得23449295元，九名业主仅分得20000000元。被告在分配九名业主的补偿款时，亦未按照原告所占基建面积比例支付补偿款，而是欺骗当时身患疾病的原告签字确认，导致原告仅获得补偿款891438.06元。直至2014年下半年，原告方得知自身权利受损害。被告在测量原告基建面积时，通过腾挪起点以达到少分原告、多分被告亲属的结果。原告认为，被告与朱润成获得23449295元补偿过高，应按解除土地租赁合同补偿两人投资损失4000000元为限。扣除投资补偿后，剩余补偿款应按各业主所占比例分配补偿款，原告应获得3743199元【（43449295元-4000000元）×9.488%】，扣除已经支付的668579元，被告仍应支付原告3074620元。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，被告超越委托权限，违反当初约定的投资分配比例，损害委托人的利益，应当予以赔偿。原告多次与被告协商无果，故诉至法院，请求判令被告赔偿原告3074620元并承担本案诉讼费。
被告辩称：我方不同意原告全部的诉讼请求，原告对本案涉及的拆迁建筑物以及由此产生的补偿款没有请求权基础，请法院予以驳回。（一）根据旧村改造协议，时代红卫公司只对建筑物予以补偿，对建筑物所在土地并未进行货币补偿。原告没有出资兴建地上建筑物，无权请求补偿。被告为促成整个村社顺利改造而自愿给予原告部分补偿款，不等于原告享有请求权。（二）根据被告与广州市萝岗区九龙镇红卫村经济联合社（原名广州市白云区九佛镇红卫村经济联合社，以下简称红卫联社）所签订的土地租赁合同，如果遇征收则土地补偿归红卫联社，建筑物补偿款归被告。原告亦在相关文件上签字确认该条款效力。（三）涉案土地属于集体土地，土地补偿款的分配需经过集体讨论决定，原告并非必然能分得补偿款。（四）原告没有涉案土地任何的物权凭证，如建设用地许可证或宅基地证，其所谓的土地使用权实际上仅是向集体缴纳占用费后承租土地的使用权利，而非物权法意义上的用益物权或者所有权。当遇到村庄整体改造或者拆迁等不可归责双方当事人的原因，租用合同已无法履行，各自承担损失是法律应有之意。
经审理查明以下事实：
2002年前，原告、杨＊洪、杨＊才、杨＊章、杨＊英、杨＊明、杨维＊、杨泽＊分别向广州市萝岗区九龙镇红卫村亨美庄经济合作社（原广州市白云区九佛镇红卫村亨美庄经济合作社，以下简称亨美社）缴纳土地占用费，取得涉案土地九龙大道红卫联社路段，即九佛工业园综合市场对面、亨美社入口两侧6亩（其中亨美庄路1、3、5、7号约4亩、亨美庄路2、4、6、8、12、14、18、20号约2亩）共3965平方米集体土地的使用权利。原告等村民在上述地块毗邻建设商铺、房屋。后因生产建设需要，上述商铺、房屋被统一拆除，原告等村民未获补偿。
上述商铺被拆除后，被告自2002年起牵头联系投资者准备重新建设。2005年3月17日，在广州市白云区规划分局审核通过临时商业用地规划的申请后，原告等八名被拆商铺的村民签字同意亨美社将上述土地租给被告投资开发。3月22日，红卫联社、亨美社以及原告等八名被拆商铺的村民签订《关于红卫村经济联合社亨美庄经济合作社被拆商铺重建后的处理办法》（以下简称处理办法），各方约定：（一）涉案土地每年租金100000元，其中10000元为红卫联社每年收取的租赁管理费，其余90000元为被拆商铺村民的租金；（二）被拆商铺的村民按分配比例的商铺基建用地向亨美社缴纳占用费，向红卫联社缴纳土地租赁管理费；（三）租赁期满，红卫联社以及亨美社同意将商铺返还村民。同日，亨美社将上述土地出租给红卫联社并签订土地租赁合同，而后红卫联社将土地再租给被告并签订土地租赁合同。两份土地租赁合同除了合同当事人不一致外，其他内容一致。根据两份土地租赁合同的内容，如租赁期间届满后，地上建筑物归亨美社所有；如遇政府征用，土地补偿归亨美社，地上建筑物补偿归被告。
2006年间，原告等八名被拆商铺的村民按照被告重建后的建筑物在各人原地块上的基建面积，按照每平方42元标准向亨美社缴纳一次性占用费，被告则按每平方每年50元价格向村民缴纳租金。各人所占基建面积如下：杨＊洪为300平方米，杨＊明、杨＊才、杨＊英以及杨＊章共300平方米，杨泽＊为1045.01平方米，杨维＊为466.24平方米，原告为221.33平方米。2006年，原告与杨裕丰重新确定两户相邻地块的界址。调整后，原告所占基建面积为108平方米。6月1日，被告与朱润成签订红卫村亨美生产社市场项目的合作协议书，共同在上述土地投资建设，其中被告占股30%，朱润成占70%。
2011年1月8日，广州市四维城科信息工程有限公司作出亨美庄路1、3、5、7号地块的《房屋测绘技术报告书》以及测字SJ4320058号房屋平面图（以下简称58号平面图），另外亨美庄路2、4、6、8、12、14、18、20号地块的房屋平面图为测字SJ4320190号房屋平面图（以下简称190号平面图）。5月2日，原告与杨＊洪等村民签署决定书，“同意由杨＊洪、杨维＊以及杨泽＊全权负责与新天地商场和同泰宾馆等商铺的投资方进行补偿分配的方案。”后因谈判时间过长，原告以及杨＊洪等人委托被告进行谈判。2012年9月13日，广州市萝岗区人民政府批准红卫村“旧村”改造方案。2013年7月，红卫联社通过并颁布《广州市萝岗区九龙镇红卫村村民旧村改造物业拆迁补偿安置方案》。7月24日，原告及其家属签订授权委托书，全权委托被告与时代红卫洽谈拆迁补偿安置事宜，签订旧村改造协议并领取款项。后被告按照原告、杨＊洪等人在原地块上现有建筑物基建面积的垂直位置进行分配。杨泽＊、杨维＊以及原告依次在58号平面图上“本人确认本测量表的数据，并同意按此测量表的分割处理方案执行补偿款分配比例收取补偿款”后面的确认人一栏签字按指模。9月14日，除了杨裕丰外，原告、杨＊洪、杨仕政（杨＊才的继承人）、杨＊章、杨＊英、杨＊明、杨维＊以及杨泽＊在拆迁补偿分配明细上签字确认补偿数额。9月24日，原告、杨＊洪、杨仕政、杨＊章、杨＊英、杨＊明、杨维＊、杨泽＊、杨裕丰作为出租土地方，与朱润成以及被告签订《萝岗区九龙镇红卫村“旧村”改造房屋权属证明书》（以下简称权属证明书），各方确认涉案土地使用权属于原告等九人，地上建筑物均由朱润成以及被告共同出资建成；原告等九名村民全权委托被告与时代红卫公司洽谈两幢房屋的拆迁补偿、安置以及与朱润成协商补偿款分配事宜，签订旧村改造协议并领取款项。亨美社以及红卫联社在权属证明书上签字确认。此后，被告作为原告等九名村民的代理人与时代红卫公司、朱润成签订旧村改造协议。按照旧村改造协议，时代红卫公司对涉案地块上的建筑物进行补偿，总价为43449295元，根据原告等九名村民（乙方）、被告（丙方）以及朱润成（丁方）的要求，原告等九人可获得20000000元，被告可获得6500000元，朱润成可获得16949295元。同日，被告代理原告等八名被拆商铺的村民与红卫联社、亨美社签订协议书，同意自签订之日起终止执行处理办法，各方权利义务解除，各方放弃追究相关赔偿责任。同日，红卫联社与被告、朱润成签订土地租赁合同解除协议，双方同意自签订之日起解除双方在2005年3月22日签订的土地租赁合同，双方互不追究对方的违约责任。截至庭审结束，涉及的房屋已开始拆除，被告已经取得全部补偿款。原告已经从被告处领取668579元，因双方仍有纠纷故拒绝领取余款222859.06元。
另，时代红卫公司证明，本次改造涉及386亩土地，对于其中251亩农用地按照每亩45000元标准进行青苗补偿，发放至各村民；另外按照每100平方米回迁安置住宅面积配置1个车位标准对被改造的土地进行补偿并交由村社自行处置。
以上事实有决议书、处理办法、土地租赁合同、占用费清单、白云区农村专用收据、被告缴纳土地租金收据、合作协议书、广东省轻纺建筑设计院制作的亨美综合市场一社商铺平面图，原告与杨裕丰签字确认的新天地星瓦棚大排档厕所平面图、广州市四维城科信息工程有限公司出具的房屋测绘技术报告书以及房屋平面图、旧村改造方案、授权委托书、补偿拆迁明细、房屋权属证明书、旧村改造协议、租赁合同解除协议、处理办法的解除协议、时代红卫公司出具的证明、红卫村补偿安置方案、证人杨＊洪的证言以及当事人庭审陈述作证，上述证据经过质证，本院予以采纳。
本案争议焦点在于原告取得补偿款的依据以及被告是否违反双方协议。本院认为：
（一）原告是基于原、被告之间的协议取得补偿款，而非土地的所有权以及使用权。1.《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第二条规定我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。涉案土地为亨美社的集体土地，原告主张其为涉案土地的所有权人，并无法律依据。2.土地管理法第十一条第二款规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。亨美社允许原告在一次性缴纳土地占用费后长期使用，双方之间实质是无固定期限的租赁合同。涉案土地进行非农业建设，原告并未办理建设用地使用权证，其主张的土地使用权亦无法律依据。3.根据处理办法以及两份土地租赁合同，在租赁期间遇到征收等情况的，建筑物补偿归被告所有；租赁期满后，建筑物归原告等村民所有。本案中，租赁期未满，原告取得建筑物所有权的条件并未成熟。根据旧村改造协议，时代红卫公司仅对建筑物进行货币补偿，而原告并未获得建筑物的所有权，对时代红卫公司所发放的补偿款并无法律上的直接权利，故原告主张被告与朱润成之间补偿款的分配协议无效的理由不成立。4.如前所述，原告并非补偿款的所有人，无权委托被告处分财产，故不存在被告无权代理并损害其权利的情形。补偿安置方案亦要求需经90%以上经济组织成员表决通过，被告为促成旧村改造方案通过，自主处分名下财产，于法不悖。
（二）被告并未违反协议损害原告合法权利。原告认为被告在测量定点时通过移动起标点导致原告的基建面积少于实际，损害原告权利。庭上，原告以及其申请的证人杨＊洪均承认同意被告按照八名被拆商铺村民原地块在现有建筑物基建面积的垂直投影位置分配补偿款，而且被告据以分配的58号平面图中原告的地块基建范围与2006年原告与杨裕丰所确定的基建范围一致，原告主张被告移动起标点以致损害其利益的理由不成立。原告在58号以及190号平面图上签字确认按照测量表的分割处理方案执行补偿款分配比例，均是最后一名人员签字；其在分配明细表中亦签字确认补偿数额，原告理应该清楚其可分得款项数额以及标准，其主张被告违反协议并损害其权利的事实以及理由有悖常理，对其主张不予支持。
（三）被告分配比例合理。被告签约租赁土地25年，截至2013年，被告已承租8年，尚有17年使用权利未获实现，按年均4%房屋价值折损率，原告可获得房屋32%（8÷25=32%）的价值。而被告按照39%比例向原告等村民分配权利合理合法，无需调整。截至庭审结束，原告已经履行旧村改造协议中相关义务，被告应支付原告剩余补偿款222859.06元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告杨学明应于本判决生效之日起十日内支付原告杨天任人民币222859.06元；
二、驳回原告杨天任的其他诉讼请求。
债务人未按期履行上述金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费减半收取为15698元，原告杨天任应负担14560元，被告杨学明负担1138元。原告已预缴上述款项，被告在履行义务时向原告径付上述诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 张惠滨
二〇一五年四月十四日
书记员 禤培欣