天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民重字第0035号原告：王玉珍，女，1945年6月19日出生，汉族，天津市内燃机厂退休工人，住天津市南开区。委托诉讼代理人：丁振辉，天津津茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵长庚，天津津茂律师事务所律师。原告：周元经，男，1946年2月28日出生，汉族，天津市汽车灯厂退休工人，住天津市南开区。委托诉讼代理人：丁振辉，天津津茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵长庚，天津津茂律师事务所律师。被告：郭欣，女，1973年2月26日出生，汉族，天津市环球磁卡股份有限公司职工，住天津市和平区。被告：方岩，男，1963年1月19日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。被告：熊惠芬，女，1941年12月24日出生，汉族，天津市广播集团退休工人，住天津市南开区。委托诉讼代理人：郭崇毅（被告熊惠芬外甥），1964年1月12日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：董荣华，男，1959年10月7日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。第三人：周正，男，1997年12月2日出生，汉族，住天津市和平区。原告王玉珍、周元经与被告郭欣、方岩、熊惠芬、董荣华第三人周正房屋买卖合同纠纷一案，本院以（2013）南民重字第0018号民事判决书结案，因原告王玉珍、周元经不服，上诉至天津市第一中级人民法院，天津市第一中级人民法院以（2015）一中民四终字第0439号民事裁定书裁定撤销上述判决，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉珍、周元经及其委托诉讼代理人丁振辉，被告熊惠芬的委托诉讼代理人郭崇毅，被告董荣华到庭参加诉讼。被告郭欣、方岩、第三人周正经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令四被告所签订的坐落于天津市××号房屋买卖协议无效；2、诉讼费由四被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系。2007年案外人周洪彬与被告郭欣因离婚纠纷涉讼。天津市南开区人民法院以（2007）南民初字第2057号民事判决书判令案外人周洪彬与被告郭欣离婚，并将坐落于天津市南开区××道水××号房屋一套判归被告郭欣所有，由被告郭欣给付案外人周洪彬260000元。案外人周洪彬不服提起上诉，天津市第一中级人民法院审理后,作出（2007）一中民四终字第1455号民事裁定书，裁定认为：“由于上诉人（周洪彬）父母在本院审理中已明确表示对诉争之房主张产权和居住权，考虑讼争之房全部首付款和绝大部分贷款确由上诉人父母支付，故根据婚姻法司法解释二第21条之规定，应根据双方实际情况将讼争之房判由上诉人及其父母暂住和使用，待被上诉人（郭欣）取得完全所有权并重新评估鉴定后再行分割解决为宜”。据此，裁定发回重审。经天津市南开区人民法院重审后,作出（2008）南民重字第20号民事判决书准许案外人周洪彬与被告郭欣离婚，并对子女抚养及动产等依法予以判决，对于坐落于天津市南开区××道水××号房屋一套归属和使用的要求予以驳回，双方均未上诉。2009年4月，被告郭欣以离婚后财产纠纷为由起诉二原告及案外人周洪彬，后其撤回起诉。综上，依据天津市第一中级人民法院生效裁决，坐落于天津市南开区××道水××号房屋一套的产权和使用权尚未分割解决，被告郭欣擅自出售有争议的上述之房，严重侵害二原告的合法权益，故原告起诉至法院。被告郭欣、方岩、第三人周正经合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。被告熊惠芬辩称，其与二原告不相识。讼争房屋是其从被告方岩手中购买，总共花费了145万元左右，该款已分两次给付被告方岩，后双方办理了房屋产权过户手续，双方买卖的手续合法、契税齐全。是被告出资合法取得。后被告购买房屋后并未入住，2011年被告本人通过中介将讼争房屋卖与董荣华，卖房价为172万元，被告董荣华通过房管局的资金监管给付的卖房款，综上，被告本人取得讼争房屋合法，故不同意二原告之诉讼请求。被告董荣华辩称，其不同意二原告的诉讼请求。讼争房屋是其于2011年9月以172万元购买，当时首付款52万元，其余120万元是向中国工商银行办理的按揭贷款。被告购房后因有事去了重庆，回津后于2011年11月14日拿着被告熊惠芬给的两把钥匙到讼争房屋处，因房门打不开，敲门也无人回应，便找来开锁人员将房门撬开，当时屋内没有任何人，而后将房门锁进行了更换。下午再去讼争房屋时，见到有110民警及原告王玉珍和案外人周洪彬在场，双方经与民警交谈后，原告王玉珍答应在2011年11月28日前腾房。后原告王玉珍的女儿周讷在傍晚给被告打来电话，双方针对讼争房屋又进行了交涉。被告直到法院通知其参加诉讼时方知讼争房屋有纠纷，因此银行贷款也一直未偿还，现工商银行已将其诉至法院要求还款。讼争房屋已过户至被告董荣华名下，被告系善意取得讼争房屋，讼争房屋应属被告所有，要求二原告尽快将讼争房屋腾交被告本人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告郭欣与被告方岩之间房屋买卖行为效力这一争议焦点，二原告提交（2007）南民初字第2057号民事判决书、（2007）一中民四终字第1455号民事裁定书、（2008）南民重字第20号民事判决书、（2009）南民初字第3826号民事裁定书及2007年10月17日南开区人民法院庭审笔录、天津市环球磁卡股份有限公司与被告郭欣签订之协议书作为证据，二原告提交的证据均为原始证据、证据形式为物证、书证，但均属于间接证据，综合原告提交的证据可证实郭欣的卖出讼争房屋的行为属于无权处分，但不能证实该房屋买卖行为无效；被告熊惠芬与被告董荣华之间房屋买卖行为效力这一争议焦点，被告董荣华提交诉争房屋产权证、天津市非税收入统一缴款书、天津市个人销售房屋专用发票、契税完税证、天津市私有房屋交易监管资金收款凭证、税收通用缴款书、天津市地方税务局发票联等证据，其证据均为直接证据，证据形式为物证、书证，证据之间能够形成完整证据链，对被告董荣华主张的其与被告熊惠芬之间房屋买卖行为合法有效这一事实的证明力已达到高度盖然性，而二原告虽主张该房屋买卖行为无效，但其提供的证据不足以证实其上述主张，故本院认定被告熊惠芬与被告董荣华之间的房屋买卖行为合法有效。案件经审理查明，二原告系夫妻关系，案外人周洪彬系二原告之子。案外人周洪彬与被告郭欣原系夫妻关系。2007年被告郭欣起诉被告周洪彬要求离婚。本院经审理后作出（2007）南民初字第2057号民事判决书，判决准予双方离婚，同时将讼争房屋判归被告郭欣所有，被告郭欣一次性给付周洪彬房屋折价款260000元。后周洪彬不服提起上诉。经天津市第一中级人民法院审理依法作出（2007）一中民四终字第1455号民事裁定书，该裁定书本院认为部分载明：“鉴于双方讼争之坐落在天津市南开区××道水××号房屋一套系被上诉人（被告郭欣，下同）在享受单位补贴期间购买，被上诉人提供的公证书及其单位出具的证明证实，被上诉人仅占上述讼争之房产权的40%，被上诉人须为其公司服务满十年后方可获得该房屋的全部产权。显然被上诉人目前尚未取得讼争房屋的完全所有权。经审核，现诉争之房实际由上诉人（案外人周洪彬，下同）及其父母（原告周元经、原告王玉珍，下同）居住，上诉人及其父母并无其它住房居住。由于上诉人父母在本院审理中已明确表示对讼争之房主张产权和居住权，考虑讼争之房全部首付款和绝大部分贷款确由上诉人父母支付，故根据婚姻法司法解释二第21条之规定，应根据双方实际情况将讼争之房判由上诉人及其父母暂住和使用，待被上诉人取得完全所有权并重新评估鉴定后，再行分割解决为宜”。遂裁定撤销了本院（2007）南民初字第2057号民事判决书，发回重审。本院重审后，作出（2008）南民重字第20号民事判决书。该案重新审理后查明，“2002年因原告（本案被告郭欣，下同）单位进行福利分房，经原、被告（案外人周洪彬，下同）协商，同意购买房屋。2002年11月8日原告与案外人天津亚克房地产开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号为00101。2007年2月27日，该合同已在所在地房管部门登记备案，号码为0028916。合同约定原告购买坐落南开区××道水××14301号房屋一套，建筑面积为108.95平方米，每平米价格为1790元，总价款为195021元，由被告父母（本案二原告）支付首付款115021元，并以原告名义贷款8万元，产权登记在原告名下。2006年12月该房屋贷款全部还清，其中自2002年11月至2004年1月原告偿还贷款15个月，其余贷款全部由被告父母清偿。2007年3月19日，案外人天津环球磁卡股份有限公司向本院出具证明，证明讼争房屋原告占房屋产权40%，服务满十年后原告可获得该房屋的全部产权。现讼争房屋由被告及其父母居住，原告自2007年2月回娘家居住至今。2007年10月9日天津市星驰土地房地产评估有限责任公司接受本院委托对讼争房屋依法评估，确定讼争房屋市场价值为人民币660000元整。另，双方对家中的电视、家具、热水器及生活用品均同意依法分割。在本院认为中阐明，坐落在南开区××道水××14301房屋，因产权尚未明确，因此本院对该房屋不作处理，双方待产权明确后再行解决。”（2008）南民重字第20号民事判决书送达后，案外人周洪彬与被告郭欣均未提起上诉，该判决已发生法律效力。2009年4月20日，被告郭欣以案外人周洪彬为被告、二原告为第三人起诉离婚后财产纠纷，后于2009年9月14日撤回起诉。2009年10月21日，被告郭欣在未告知二原告及案外人周洪彬的情况下，与被告方岩订立天津市房产买卖协议，房屋价款为101万元。被告方岩另交纳了相关的契税、转让费等共计支出1025656.46元。2009年10月29日，被告方岩办理了房地产权属登记。被告方岩因购买讼争房屋与天津银行股份有限公司津城支行订立《个人房产担保借款合同》向银行借款75万元，以讼争房屋作为银行贷款抵押担保，并于2009年10月22日在天津市南开区房地产管理局办理了他项权登记。后因被告方岩未如期依约偿还贷款，天津银行股份有限公司津城支行向天津市河北区人民法院提起诉讼，被告方岩经合法传唤未到庭应诉。案经审理，天津市河北区人民法院于2010年11月12日，以（2010）北民初字第2708号民事判决书缺席判决，被告方岩于判决书生效之日起十五日内一次性偿还天津银行股份有限公司截止2010年10月11日的全部借款本金747107.10元、利息28068.42元、罚息1118.60元（2010年10月11日至全部还清原告借款本息之日止的借款利息、罚息等由被告据实承担）。该判决现已发生法律效力。2010年9月30日，二原告及案外人周洪彬得知讼争之房由被告郭欣出售，故成讼。2011年3月1日，被告方岩与被告熊惠芬订立《天津市房产买卖协议》。庭审中，被告熊惠芬称其与被告方岩经协商达成买卖协议，讼争房屋商定总价款为1450000元，后双方到房地产管理部门办理了讼争房屋产权变更手续。经本院调取被告方岩与被告熊惠芬订立的《天津市房产买卖协议》后核实，该协议中载明的房产价款及交付数额为1015000元。2011年9月14日，被告董荣华购买讼争房屋，与被告熊惠芬订立《天津市房产买卖协议》，房屋总价款为1720000元，首付款520000元，以抵押方式在中国工商银行贷款1200000元，并在房屋管理部门办理了产权变更手续。后因讼争房屋存有纠纷，被告董荣华未向银行履行还款义务，该行在河西区人民法院起诉被告董荣华，要求偿还贷款，该院以（2013）西民三初字第1327号民事判决书判决被告董荣华偿还贷款并支付利息，该判决书现已发生法律效力。庭审中，二原告及被告董荣华均认可曾于2011年11月14日因讼争房屋发生纠纷，后报警，经协商二原告同意于2011年11月28日前将讼争房屋腾空，后二原告反悔，并表示此纠纷正在法院审理中，法院如判决其腾房，方同意将房屋腾出。另查，案外人周洪彬于2013年3月22日死亡，其法定继承人为父亲周元经、母亲王玉珍、儿子周正，本院依法追加案外人周洪彬之子周正为本案第三人参加诉讼。再查，2011年11月18日，二原告申请对讼争房屋进行保全，本院于2011年11月25日依法裁定对讼争房屋进行了保全，并于2013年11月、2017年1月对该房屋进行续保，二原告交纳保全费1000元。又查，本院于2016年5月11日依法在《人民法院报》刊登公告，向被告郭欣、方岩、第三人周正公告送达开庭传票、应诉通知书等，现公告期限已满，被告郭欣、方岩、第三人周正未到庭应诉，亦未向本院提交相关证据及书面答辩。本案公告费560元，（2010）南民初字第6814号民事判决公告费1500元，（2013）南民重字第0035号民事判决公告费800元均已由二原告垫付。本院认为，本案讼争房屋为被告郭欣与二原告之子周洪彬在夫妻关系存续期间，以被告郭欣享受其单位补贴为由购买的，虽登记在被告郭欣名下，但亦属夫妻关系存续期间所得，因此应为被告郭欣与原告之子周洪彬夫妻共同财产，而并非被告郭欣个人财产。且购买该房屋的资金除被告郭欣偿还了部分购房贷款外，首付款及所余贷款均为原告王玉珍、周元经支付。在原告之子周洪彬生前与被告郭欣的多次诉讼中，因讼争房屋亦发生争议，原告周元经、王玉珍对讼争房屋也曾主张权利，对此被告郭欣是明知的，且天津市第一中级人民法院（2007）一中民四终字第1455号民事裁定书，裁定撤销天津市南开区人民法院（2007）南民初字第2057号民事判决，发回天津市南开区人民法院重审的本院认为中，以及该案经本院重审后作出的（2008）南民重字第20号民事判决书的本院认为中，均已阐明了对讼争房屋的处理意见。被告郭欣理应依照该意见妥善处理讼争房屋。但其在相关法律文书已确认上述事实及作出处理意见后，仍未经其他共有人同意，私自处分存有争议的讼争房屋，该处分行为侵害了共有人及原告的合法权益，应为无效。婚姻法相关司法解释规定，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋，法院不应予以支持。本案被告郭欣虽私自处分夫妻共有涉讼房屋，但涉讼房屋已经三次转让，现产权登记在被告董荣华名下，且经查实被告董荣华已支付涉讼房屋合理对价后取得所有权，因此被告董荣华应为善意取得。庭审中，对于原告主张其一家人一直居住讼争房屋至今，三被告购房前后均未对讼争房屋的基本情况及居住状况进行查看，即以巨额款项购买，有悖房屋买卖的基本常理与交易习惯，不应为善意取得一节，但其证据不足，本院不予采信。对于二原告主张其为房屋共有人，依据法律规定讼争房屋属于不得转让房屋这一主张，因二原告仅举证证实其对讼争房屋有出资的情况，但未提交证实其为房屋共有人的直接证据，故对二原告的该主张本院不予采信。对于被告郭欣私自处分夫妻共有财产的侵权行为，给原告造成的经济损失，二原告可另行主张权利。被告郭欣、方岩、第三人周正经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条第一款，《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告周元经、王玉珍全部诉讼请求。案件受理费80元、公告费2860元，保全费1000元，由二原告周元经、王玉珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  白迪人民陪审员  周聪人民陪审员  高颖二〇一七年一月二十五日书 记 员  黄然本案所引用的相关法律规定内容摘录《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。?依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二条夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：?（1）一方或双方劳动所得的收入和购置的财产；?（2）一方或双方继承、受赠的财产；?（3）一方或双方由知识产权取得的经济利益；?（4）一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益；?（5）一方或双方取得的债权；?（6）一方或双方的其他合法所得。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。