辽宁省兴城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民二初字第01911号
原告（反诉被告）：兴城市城东街道办事处南辛庄村委会
负责人：韩忠满，系该村党支部书记。
委托代理人：杨洪伟，系辽宁凯阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘洪杰。
委托代理人：邵卿，系辽宁来源律师事务所律师。
原告（反诉被告）兴城市城东街道办事处南辛庄村委会（以下简称：南辛庄村委会）与被告（反诉原告）刘洪杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由胡志书担任审判长、与代理审判员王木林、人民陪审员郭欲仑组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南辛庄村委会的委托代理人杨洪伟，被告（反诉原告）刘洪杰及其委托代理人邵卿到庭参加了诉讼，本案
现已审理终结。
原告（反诉被告）南辛庄村委会诉称：2004年原、被告签订了《房屋租赁合同》，南辛庄村委会将旱冰场厂房和七间北京平房以及整个院落租赁给刘洪杰使用，租期十年，每年租金2万元。但是刘洪杰只交付了租金21881.34元，欠租金178118.66元一直没有给付。诉至法院要求刘洪杰支付租金178118.66元和违约金55435.6元。
被告（反诉原告）刘洪杰在书面答辩状中辩称：刘洪杰在租赁期间不存在违约事实，租金给付方式已变更。刘洪杰不应承担违约责任。原告应该给付刘洪杰在租赁期间所发生的费用。
反诉原告（本诉被告）刘洪杰在反诉状中诉称：反诉原告刘洪杰在租赁期间对所租赁的进行了增建、改造、装修等工程，提供了租赁物的价值。另外2006年房屋漏雨导致刘洪杰的地板被淹，造成巨大损失。总损失达到18万元以上，要求反诉被告赔偿以上损失。
反诉被告（本诉原告）南辛庄村委会辩称：关于维修和装修费用，合同有约定。反诉原告主张的18万元损失没有证据。
根据各方当事人的诉辩主张，结合各方当事人所举的证据材料及质证意见，本院依法认定如下法律事实：
2004年7月9日，南辛庄村委会与刘洪杰签订了《房屋租赁合同》，合同约定南辛庄村委会将坐落在兴海路二段路北的旱冰厂厂房和七间北京平房及整个院落租赁给刘洪杰使用。租期十年，从2004年8月1日到2014年7月30日止。租金每年2万元。
刘洪杰利用租赁房屋先后开办了兴城市宏兴复合地板厂和家具商店。由于租赁的房屋比较破旧简陋，刘洪杰遂找到南辛庄村委会当时的几位村干部商量改造和扩建事宜。村领导班子经过研究后同意刘洪杰的请求，但要求刘洪杰先行垫付工程款，之后用房租冲抵。刘洪杰先后进行了三项改扩建工程，工程完工后，刘洪杰分别出具了三份工程概算书，其中厂房前脸改造工程的造价为20781.32元，家具商店装修的工程造价为31410.11元，小房的土建工程的造价为24310.1元。三项工程合计76501.53元。时任南辛庄村党支部书记的万玉林在三份概算书上均亲笔签字：“暂时垫付，用房租扣除万玉林”。
2006年年底，由于租赁房屋屋顶的防水层损坏，遇到雨夹雪的天气导致房屋严重漏水。刘洪杰存放在房屋中的大量地板因水浸泡而造成毁损。地板浸泡事故发生后，刘洪杰找到村干部进行商量，万玉林、涂海山、李玉成等村干部在现场查看，经协商后双方达成如下口头协议：剩余房租与地板损失相抵，南辛庄村委会不再收取剩余的房租，刘洪杰也不得再要求南辛庄村委会赔偿地板损失。2007年刘洪杰为防止租赁房屋再次发生漏水问题。经原告同意对屋重新进行了防水作业，双方约定：刘洪杰先行垫付费用，之后用房租冲抵。
2014年7月30日租赁期满后，双方没有再续签租赁合同。刘洪杰在租赁期间合计向南辛庄村委会交纳房租21881.34元。
以上事实有房屋租赁合同、证人万玉林的证言、证人计宝军的证言、三份工程概算书、防水工程款收据一张、5张照片等证据以及各方当事人的陈述意见载卷佐证，并经当庭质证，具有法律效力，可以认定。
本院认为：原告（反诉被告）南辛庄村委会与被告（反诉原告）刘洪杰之间的租赁合同关系是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应恪守履行。
关于原告（反诉被告）南辛庄村委会要求被告（反诉原告）刘洪杰支付178118.66元租金及53435.6元违约金的诉讼请求。房屋租赁合同约定租期为10年，每年租金2万元，但刘洪杰在租赁期间只支付了21881.34元租金，尚有178118.66元租金没有支付。南辛庄村委会要求支付剩余租金的诉讼请求符合合同约定。因此本院予以支持。关于南辛庄村委会要求支付违约金的诉讼请求，本院认为，刘洪杰未支付全部租金并非是故意拖欠，而是因为双方重新达成了以房租冲抵工程款和地板损失的新合同，相当于双方改变了租金的给付方式。因此刘洪杰并未构成违约。南辛庄村委会要求支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据。因此本院不予支持。
刘洪杰在反诉中所主张的损失主要由四部分构成：一是三项改、扩建工程。即南辛庄村委会与刘洪杰经协商达成协议的刘洪杰对租赁房屋进行前脸改造、房屋装修和小房建设等三项工程，工程款由刘洪杰先行垫付，之后用房租冲抵。这应视为双方在房屋租赁合同之外又达成了新承揽合同，时任村支部书记的万玉林在工程概算书上签字“暂时垫付，用房租扣除万玉林”。这表明南辛庄村委会对三份概算书的工程款的金额是认可的；并且双方约定的工程款结算方式是刘洪杰先垫付之后用房租冲抵。南辛庄村委会辩称：租赁房屋是村民集体资产，万玉林作为村书记没有权力个人决定。本院认为，万玉林作为村支部书记在工程概算书上签字，应视为职务行为，其法律后果应由南辛庄村委会承担。因此对该抗辩理由不予采信。三项工程款合计76501.53元。二是地板浸泡的损失问题，万玉林的证人证言、李玉成的询问笔录和刘洪杰的陈述互相印证，能够形成证据链条。可以有效证明地板浸泡事故的发生经过和处理结果。南辛庄村委会和刘洪杰达成的用剩余房租与地板损失相抵的协议应属合法有效。双方达成协议的时间是2006年年底，到租期届满还有7年时间，剩余租金数额为14万元。这说明当时双方共同认可的地板损失为14万元。三是租赁房屋做防水费用，刘洪杰主张防水费用的证据只有一张收据，载明：“高分子防水650平×35＝22750（包工包料）”，加盖的是施工单位的公章。但是上面并无南辛庄村委会的领导的签字确认，万玉林的证言只是证明双方就做防水的事情达成过协议，但是并未对防水费用予以确认。本院认为刘洪杰主张防水费用为22750元的证据不够充分。因此对该项主张不予支持。刘洪杰可以在证据充足时、诉讼时效内，对做防水费用另行提起诉讼。四是变压器增容的费用，刘洪杰主张变压器由原来的30KV增容到现在的80KV。费用由三家均摊，刘洪杰出资2万元。万玉林的证人证言与计宝军的证言均证明变压器的增容事情存在，对于增容费的承担方式，万玉林的证言说增容费用由使用者垫付，计宝军的证言却说并未对增容费进行过协商。两份证言存在一定的矛盾。因此对刘洪杰的该项主张不予支持。综上，本院认为，刘洪杰的四项反诉主张中三项改扩建工程费用和地板浸泡损失的请求具有事实和法律依据，因此本院予以支持。两项合计216501.53元，刘洪杰向南辛庄村委会主张18万元的损失。符合诉权处分原则，因此本院对刘洪杰的反诉请求予以支持。
综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百五十一条、第二百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘洪杰于本判决生效十日内支付原告（反诉被告）兴城市城东街道办事处南辛庄村委会租金178118.66元。
二、反诉被告（本诉原告）兴城市城东街道办事处南辛庄村委会于本判决生效十日内给付反诉原告（本诉被告）刘洪杰各项费用合计18万元。
三、驳回原告（反诉被告）兴城市城东街道办事处南辛庄村委会其他诉讼请求。
如未按本判决确定的日期给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的利息损失。
本诉案件受理费4770元，其中3669元由刘洪杰承担，其余部分由兴城市城东街道办事处南辛庄村委会自行承担。反诉案件受理费1950元由兴城市城东街道办事处南辛庄村委会承担。
如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 胡志书
代理审判员 王木林
人民陪审员 郭欲仑
二〇一五年三月四日
书 记 员 吴佳烔