襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0691民初1111号原告：东风襄阳置业有限责任公司（以下简称东风襄阳置业公司），住所地：襄阳高新技术产业开发区东风汽车大道11号。法定代表人：何志伟，东风襄阳置业公司总经理。委托代理人：ＸＸ，湖北巨天律师事务所律师。被告：湖北天一达动力科技有限公司（以下简称湖北天一达动力科技公司），住所地：襄阳高新技术产业开发区东风汽车大道11号。法定代表人：刘晓刚，湖北天一达动力科技公司董事长。委托代理人：张晖、李彩云，湖北美仑律师事务所律师。原告东风襄阳置业公司与被告湖北天一达动力科技公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。被告湖北天一达动力科技公司在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，认为本院对本案无管辖权，请求将本案移送至有管辖权的襄州区人民法院审理。本院经审查后，于2016年6月7日作出〔2016〕鄂06**民初1111号民事裁定，驳回被告的管辖权异议。被告湖北天一达动力科技公司不服，在法定期限内向湖北省襄阳市中级人民法院提出上诉。湖北省襄阳市中级人民法院于2016年9月8日作出〔2016〕鄂06民辖终154号民事裁定，维持本院〔2016〕鄂06**民初1111号民事裁定，由本院继续审理。本院于2016年11月22公开开庭审理了本案。原告东风襄阳置业公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼;被告湖北天一达动力科技公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东风襄阳置业公司诉称：2016年1月17日，原、被告双方签订《东风宾馆房屋租赁合同》。约定被告承租原告的东风宾馆及其附属房屋和场地，租赁期限为20年，自2016年1月19日至2036年1月18日，合同总租金为2644.6万元。被告应于合同签订之日起20日内向原告支付宾馆前期装饰装修改造工程费1085万元，原告在该款到账后10日内向被告交付现状房屋。但经原告多次催要，被告一直未将1085万元支付到位，被告的行为已严重违约。故原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告向原告支付违约金264.46万元、律师费6.4892万元；三、案件受理费由被告负担。被告湖北天一达动力科技公司未提出答辩意见。本院经审理查明：2016年1月17日，原告东风襄阳置业公司（甲方）与被告湖北天一达动力科技公司（乙方）签订《东风宾馆房屋租赁合同》，主要约定：一、出租房屋的概况及用途：1.东风宾馆（位于东风汽车大道以东、建行富康支行以南，车城一区以西，S2商业中心以北，包括两幢五层主楼，主楼西侧两层大厅，主楼西侧与大厅两侧连接的两处两层门面房，主楼后院停车场，大厅及两侧门面房西侧室外停车场），面积约6300平方米，甲方同意乙方在合同期内使用”东风宾馆”名称，因乙方经营期间造成的法律纠纷及损失由乙方负全部责任；2.双方签订合同生效后，甲方启动原”浩然酒店”房屋诉讼程序并在判决生效后两个月内（总计两年内）将该房屋出租并交付给乙方使用，年租金在原租金的基础上给予一定的优惠后租赁给乙方使用，其他约定按照东风宾馆的租赁合同条款执行；3.甲方同意东风宾馆北侧1号单身楼在乙方未书面表示放弃租赁之前，不对外签订一年以上租赁合同，在乙方提前三个月提出需要进行宾馆配套业务扩展租赁该房屋时，甲方给予乙方年租金在原租金标准的基础上一定的优惠，其他约定按照东风宾馆的租赁合同条款执行；4.乙方租赁甲方房屋用于餐饮、住宿、门面经营，未经甲方书面许可或双方另行协商确定，乙方不得擅自改变房屋用途。二、租赁期限及房屋交付使用时间：租赁期限为20年，即自2016年1月19日起至2036年1月18日止，甲方给予乙方为180天及春节期间初一至十五免租装修期，即自2016年1月19日起至7月31日止，出租房屋由甲方在乙方支付1085万元前期装修费用到账后10日内交付乙方使用。三、租金、履约保证金及支付方式：1.东风宾馆前期装修及改造费用1074万元及附属设施费用11万元，共计1085万元，由乙方在本合同签订之日起20日内支付给甲方指定账户，此款作为乙方对承租东风宾馆的装修投入；2.租金2644.6万元，租金支付方式为先付款后使用的原则进行，其中第1至5年按月度交纳租金，即每月开始的前7日内缴纳当月租金;第6至18年按季度交纳租金，即每季度开始的前7日内缴纳本季度租金；第一至第八年（2016年1月19日至2024年1月18日期间）每年租金为130万元；从第九年开始每三年递增3%，即自2024年1月19日至2027年1月18日止，每年租金为133.9万元，自2027年1月19日至2030年1月18日止，每年租金为137.92万元；自2030年1月19日至2033年1月18日止，每年租金为142.06万元；自2033年1月19日至2036年1月18日止，每年租金为146.32万元。四、1.甲方应按照本合同约定时间向乙方提供租赁的房屋及附属场地，并确保符合双方合同约定条件，并在乙方经营期间协助办理消防验收及电视、通信、水电、暖气的申报安装工作，除乙方原因甲方应协助乙方确保”六通、一验收”费用由乙方负担；2.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收迟延履行违约金，按日以实欠租金及其他费用综合的3%计算，直至乙方补齐所欠租金和其他费用。如乙方拖欠租金超过30日，甲方有权解除本合同并收回房屋，乙方应承担租金10%的违约金。3.如甲方在乙方未违反合同的前提下提前解除合同，视为甲方违约，甲方应按租金总额的10%向乙方支付违约金，并将乙方前期投入装饰装修的剩余价值支付给乙方；反之，乙方应支付甲方租金总额的10%的违约金，甲方有权终止本合同；4.如果双方在本合同产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的合理费用，该费用包括但不限于差旅费、取证费、律师代理费、案件受理费、财产保全费等。双方在合同中还对房屋的使用方式、装修及合同期满装修附属物的处置等具体事项作出明确的约定。合同签订后，被告湖北天一达动力科技公司于2016年2月5日向原告东风襄阳置业公司分别支付履约保证金10万元和东风宾馆前期装修及改造费用10万元，其并就关于支付原告东风襄阳置业公司1085万元”东风宾馆前期装修及改造及附属设施费用”问题向原告方发函，要求延期支付，并承诺自即日起60日内一次性支付上述剩余款项，否则视为违约。2016年3月23日，原告东风襄阳置业公司向被告湖北天一达动力科技公司发告知函和律师函对上述款项予以催收，要求其三日内支付款项，否则采取法律措施追究其违约责任和解除合同。但自此之后，被告湖北天一达动力科技公司未按照双方合同约定期限和催收期限向原告东风襄阳置业公司补交上述款项，经原告索要未果，遂向本院提起诉讼，导致本案纠纷。本院还查明：2016年4月6日，原告东风襄阳置业公司为本案诉讼与湖北巨天律师事务所签订代理合同，该所指派律师ＸＸ为其诉讼代理人参加诉讼，为此原告东风襄阳置业公司于2016年4月11日支付律师代理费6.4892万元。本院认为：原告东风襄阳置业公司与被告湖北天一达动力科技公司在平等协商一致的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规范，合法有效，依法应受国家法律保护。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。但是，被告湖北天一达动力科技公司在合同约定的期限内未向原告东风襄阳置业公司支付”东风宾馆前期装修及改造及附属设施费用”1085万元，仅支付10万元及履约保证金10万元，经原告催告后仍不支付，属违约行为，且因此导致原告出租房屋及场地而收取租金利益的根本目的不能实现，其违约行为足已到达合同解除的法定情形和约定情形，故原告东风襄阳置业公司要求解除与被告湖北天一达动力科技公司之间的房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告东风襄阳置业公司还要求被告湖北天一达动力科技公司支付违约金264.46万元，原、被告在合同中约定了违约金的计算方式，原告据此计算并主张违约金，虽然被告湖北天一达动力科技公司未出庭应诉并请求法院予以降低，但原湖北天一达动力科技公司主张的违约金过分高于其实际损失，本院综合当事人的过错程度以及预期利益、实际损失（租金）等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定其损失计算标准为以年租金130万元为基数，自2016年2月5日起计算至本判决作出之日止，经核算该部分款项的数额为113.9726万元，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。被告湖北天一达动力科技公司支付给原告东风襄阳置业公司的”东风宾馆前期装修及改造及附属设施费用”10万元应予抵扣；其支付的履约保证金应为定金，基于其违约行为，其无权要求原告予以返还，且其未到庭提出该项主张，故本院在此不作抵扣处理。原告东风襄阳置业公司还要求被告湖北天一达动力科技公司支付律师代理费64892元的请求，既有事实，又有法律依据，本院予以支持。被告湖北天一达动力科技公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告东风襄阳置业公司与被告湖北天一达动力科技公司于2016年1月17日签订的《东风宾馆房屋租赁合同》；二、被告湖北天一达动力科技公司支付原告东风襄阳置业公司违约金113.9726万元，以被告湖北天一达动力科技公司已支付原告东风襄阳置业公司东风宾馆前期装修及改造及附属设施费用10万元抵扣后，剩余103.9726万元，于本判决生效之日起十日内履行；三、被告湖北天一达动力科技公司赔偿原告东风襄阳置业公司律师代理费64892元，于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告东风襄阳置业公司的其他诉讼请求。如果被告湖北天一达动力科技公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28480元，原告东风襄阳置业公司负担6480元，被告湖北天一达动力科技公司负担22000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决上诉请求的数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17—4517010400036XX。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴小松代理审判员  邓新忠代理审判员  罗小明二〇一六年十二月二十一日书 记 员  王 晗