重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终532号
上诉人（原审被告、申请执行人）：彭永芳，男，汉族，1947年1月3日出生，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：周仕君，重庆市合川区南津街法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：康守平，男，汉族，1965年12月26日出生，户籍地重庆市合川区，经常居住地重庆市合川区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市名创房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区江城大道188号，统一社会信用代码915001177958916431。
上诉人彭永芳因与被上诉人康守平、重庆市名创房地产开发有限公司（以下简称“名创公司”）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市合川区人民法院（2017）渝0117民初5829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年2月2日进行了询问。上诉人彭永芳的委托诉讼代理人周仕君、被上诉人康守平到庭参加了询问。本案现已审理终结。
彭永芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判为准许执行位于重庆市合川区车位，改判该车位由彭永芳所有。依法判决抵押的该车位由彭永芳享有优先受偿权。一审及二审案件诉讼费由康守平和名创公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。彭永芳与名创公司因民间借贷，名创公司将涉案车位抵押给彭永芳，并办理了抵押登记。已登记的不动产应当按不动产登记薄的记载来判断权利人。因此，彭永芳取得案涉车位抵押不动产登记权利。彭永芳并不知晓名创公司将案涉车位卖给了康守平，且该车位也没有办理网签和不动产登记，康守平与名创公司之间的车位买卖行为存疑。
被上诉人康守平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
康守平向一审法院起诉请求：请求法院停止对座落于重庆市合川区车位的强制执行。
一审法院认定事实：康守平向一审法院提供了2013年2月14日签订的车位认购单、名创公司出具车位价款的收款收据、银行的转款记录、接房通知书，以此证明康守平购买车位的行为发生在抵押之前，付清了全部价款，并实际占有车位的事实。彭永芳否认康守平购买车位的事实，认为是倒签合同，也未付清价款，但未提供证据予以证明。康守平为帮助一审法院查明案件事实，提供了在名创公司购买了住房的证据，该证据虽与本案不具有关联性，但康守平购买住房与购买车位配套使用的事实，对一审法院正确认定案件事实有帮助作用。一审法院认为，康守平提供的系列证据，证据之间能相互印证，能够证明康守平主张的事实，一审法院予以确认。彭永芳否认上述证据及事实，未提供证据予以证明，一审法院不予采信。本案诉争的标的即车位座落于重庆市合川区，该车位系名创公司开发，登记在名创公司名下。康守平于2013年2月14日以认购的方式向名创公司购买本案诉争的车位，并交清了全部价款80000元；康守平于2016年8月30日接房。另外，康守平还在名创公司购买了住房（座落于重庆市合川区。名创公司法定代表人杨贻伦在2015年1月1日前多次向彭永芳高息借款。2015年1月1日，经结算后，名创公司向彭永芳出具840万元的借条，重新约定了借款利率，并提供车位抵押。2015年4月10日，名创公司与彭永芳签订抵押合同，将座落在重庆市合川区南津街街道办事处南津街XXX号XX-
XX、XX车位抵押给彭永芳，并于当日到重庆市合川国土房管局办理了抵押登记。抵押的车位包括康守平购买的车位即本案诉争的车位。
彭永芳因与名创公司民间借贷纠纷向一审法院起诉，一审法院于2016年12月20日作出（2016）渝0117民初6438号民事判决，判决确认彭永芳对座落于重庆市合川区南津街街道办事处南津街XXX号XX-
XX、XX车位享有优先受偿权，该判决确认的优先受偿权的范围包括康守平购买的车位即南津街XXX号XX-
X车位。一审法院在执行过程中，于2017年2月27日以（2017）渝0117执671号执行裁定书查封了诉争的车位，康守平提出执行异议，一审法院于2017年6月12日以（2017）渝0117执异114号裁定，驳回康守平的异议，康守平遂向一审法院提起案外人异议之诉，要求排除对南津街XXX号XX-
X车位的强制执行。
一审法院认为，案外人异议之诉在形式上体现为是否应当排除强制执行行为的纠纷，其实质是解决案外人对执行标的所享有权益与申请执行人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的优先效力问题。具体到本案中，解决的是案外人即康守平对购买的车位享有的期待物权与彭永芳对该车位的担保物权的权利优先效力的问题。康守平是本案诉争标的的买受人，对本案诉争的标的享有实体权益，是适格的主体。彭永芳认为康守平的主体不适格，其理由不成立，一审法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称规定）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案彭永芳对申请执行标的享有抵押权，除法律、司法解释另有规定外，案外人的异议均不能成立。但该规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，康守平购买车位的购买行为发生在彭永芳办理抵押登记之前；其次，康守平未能办理产权登记，不能归责于康守平，康守平并无过错；第三，康守平已经支付了对价，付清了全部价款，并未降低被执行人的偿债能力；第四，康守平已经实际占有了车位；第五，康守平购买的目的是为了居住生活、出行方便，现代城市生活中私人轿车进入寻常家庭，车位也随之成为寻常家庭的必要场所，与生活息息相关，是消费行为。彭永芳享有的担保物权，是因投资经营产生的，其目的是为了获得收益即收取利息，是投资行为。康守平购买的案涉车位符合第二十八条的规定，属于第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定除外”的除外情形，其排除执行的异议成立，一审法院予以支持。
综上所述，康守平对本案诉争的车位的期待物权优先于彭永芳的担保物权，该权利足以排除执行，康守平请求排除执行的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决如下：“不得执行原告康守平购买的座落于重庆市合川区车位。案件受理费1800元，由被告彭永芳负担。本院（2017）渝0117执异114号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。”
本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，康守平购买案涉车位发生在彭永芳办理抵押登记之前，并已支付了全部价款，也已经实际占有了车位，车位虽未办理过户登记亦非康守平自身原因。
按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”康守平就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，法院应当判决不得执行该执行标的，一审法院判决不得执行该执行标的并无不当。彭永芳未能提交充分证据证实康守平与名创公司之间车位的买卖不真实，故彭永芳的上诉理由不能成立。
综上所述，彭永芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人彭永芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈义熙
审 判 员 陈 娟
审 判 员 唐 松
二〇一八年二月二十四日
法官助理 赵颖嘉
书 记 员 韩 微