上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第758号
原告张红霓。
委托代理人冯一鸣，北京市天元律师事务所上海分所律师。
被告李庆阳。
被告马春花。
委托代理人李庆阳。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行。
负责人吕虹。
委托代理人周轶伦。
委托代理人王林奇。
原告张红霓诉被告李庆阳、马春花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月3日受理后，依法由审判员姚青独任审判。2015年3月30日，本院根据原告的申请，追加中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行作为第三人参加诉讼。2015年6月9日，本院第一次公开开庭进行了审理。2015年7月31日，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年8月25日再次公开开庭进行了审理。原告张红霓及其委托代理人冯一鸣，第三人中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行的委托代理人周轶伦、王林奇到庭参加诉讼。被告李庆阳、马春花经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告张红霓诉称，2012年7月5日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》，原告向被告购买本市江宁路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价人民币610万元（以下币种均为人民币），被告应于2012年9月1日前与原告办理房屋产权变更登记。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款550万元，但被告借故推脱，未按时办理产权过户登记。2013年1月15日，双方达成《补充协议》，被告同意将购房尾款降至55万元，并确定在2013年2月28日之前办理过户手续，如逾期未完成过户手续，则由被告按照原告已付款每日0.5‰的标准支付违约金，直至实际过户之日止。此后，虽经原告多次催促，被告仍未能协助原告办理产权过户登记。原告只得诉至法院要求判令被告立即将本市江宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告名下，并判令被告向原告支付违约金，以550万元为本金，自2013年3月1日起至实际过户之日止，前十天按照每日0.5‰的标准计算，第十一天起按照每日0.175‰的标准计算。
被告李庆阳、马春花未答辩。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行述称，第三人与被告签订的《房屋担保借款合同》是双方真实意思表示，合法有效。第三人依法办理登记手续取得抵押权，并按约向被告发放贷款220.5万元。因此，请求法院依法保护第三人的合法抵押权，在贷款全部结清的情况下，第三人同意涤除抵押。
经审理查明，2012年7月5日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方所有的本市江宁路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称：系争房屋），建筑面积159.38平方米，转让价款450万元；付款方式为分三期支付，首付款290万元，乙方应于签订本合同二日内支付80万元，于2012年7月20日前支付210万元；第二期房价款100万元，乙方在交房当日支付给甲方；尾款60万元，待甲乙双方进房地产交易中心过户，甲方将该房屋过户给乙方名字当日内，乙方将该笔尾款支付给甲方；双方同意甲方于2012年8月25日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，双方并确认在2012年9月18日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日0.5‰计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。同日，原告（乙方）与两被告（甲方）还签订《补充协议书》一份，约定：系争房屋总购买价格610万元，乙方除应按照合同上约定的交易金额450万元和付款时间进行付款外，还应另支付给甲方装修补偿款160万元作为系争房屋固定装修装饰及部分设施补偿他项费用，乙方应于2012年7月20日之前直接支付给甲方补偿款160万元；若逾期支付上述装修补偿款的，除甲方可以不予配合乙方办理产权过户手续之外，乙方还应承担违约责任，违约责任按照买卖合同第九条所约定的乙方逾期支付房价款的违约条款进行处理；因甲方或乙方违约而导致买卖合同解约的，则本协议也同时解约，甲方应于解约的当日内将乙方已支付的全部装修补偿款无息返还给乙方；若甲方逾期返还的，则甲方应承担违约责任，违约责任按照乙方逾期支付补偿款的违约条款处理，同时，违约方应承担因本协议解约而造成的违约责任，违约金为装修补偿款的20%，违约方应于确定解约后的五日内向对方支付该违约金。上述《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》签订后，原告按约向两被告支付了首期款、二期款以及装修补偿款共计550万元，两被告亦将系争房屋交付给原告居住使用。由于两被告未能在合同约定时间内协助原告办理产权过户登记，原告（乙方）与两被告（甲方）经磋商于2013年1月15日签订《补充协议》一份，约定：由于甲方原因，致使双方无法在2013年1月15日之前向房地产交易中心申请办理过户手续且需要再延后，为此，甲方愿意将尾款从原来的60万元降至55万元，以此作为对乙方的补偿；甲方表示将尽快筹款提前还清房屋贷款，取得过户需要的相关材料，以便继续履行买卖合同，乙方考虑到甲方的诚意，同意过户日期适当延后，双方确定在2013年2月28日之前共同去静安房地产交易中心申请办理过户手续；甲方承诺，若到期仍不能办理过户手续的，乙方可以按照买卖合同第十条追究甲方的违约责任，即由甲方向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日0.5‰计算，自本条约定的过户日起至实际过户之日止，乙方保留行使该合同条款中规定的其他权利；由于买卖合同的审税已于2012年11月12日完成，若不能按时缴税过户，将会面临重新审税的风险，甲方同意承担风险，并承担由于重新审税引起的额外时间和税赋增加给乙方造成的损失；甲方重申愿意自双方进房地产交易中心权利转移之前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续。此后，两被告仍未能提前还清房屋贷款，原告多次委托律师致函两被告催促未果，故原告诉讼来院要求判决如其所请。
又查，2008年12月，两被告与第三人签订《房屋担保借款合同》，以系争房屋作为抵押向第三人借款220.5万元。2008年12月8日，第三人向被告马春花发放贷款220.5万元，第三人并办理了抵押权登记。两被告按月向第三人归还贷款本息，截至法庭辩论终结时（2015年8月25日），两被告尚欠第三人贷款本金1，832，403.78元。
审理中，原告确认系争房屋转让总价款为合同价450万元以及装修补偿款160万元的总和，再减去两被告同意免除的尾款5万元，计605万元，原告同意付清尾款55万元以后再办理产权过户，但原告表示该笔尾款只能用于两被告向第三人归还贷款之用。
以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》、房款收据、付款凭证、《补充协议》、《律师函》及邮寄凭证、上海市房地产登记簿，第三人提供的《房屋担保借款合同》、《个人住房商业性贷款借款凭证（放款记录）》、《上海市房地产登记证明（他项权利）》、被告已还款明细清单以及原告与第三人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》以及《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告已经按约付清了除尾款以外的全部购房款，两被告应当在双方约定的期限内将系争房屋交付原告，包括将房屋交付原告使用以及将产权过户至原告名下。两被告虽然已将房屋交付原告使用，但却至今未能办理系争房屋产权过户手续，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。两被告应当立即涤除系争房屋上设定的抵押，将房屋产权过户至原告名下，原告在交易过户当日将尾款55万元支付给两原告。原告要求两被告支付逾期过户的违约金，符合双方约定，本院予以准许。被告李庆阳、马春花经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李庆阳、马春花应于本判决生效之日起十日内归还第三人中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行剩余全部贷款本息（具体金额为所还款项到达第三人帐户当日的应还贷款本息之总和）；
二、第三人中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行应在被告李庆阳、马春花还清剩余贷款本息后的五日内注销本市江宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权登记；
三、被告李庆阳、马春花应于抵押权注销登记后的五日内将本市江宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告张红霓名下；
四、原告张红霓应于产权过户当日向被告李庆阳、马春花支付尾款55万元；
五、被告李庆阳、马春花应于本判决生效之日起十日内支付原告张红霓逾期办理产权过户的违约金，以550万元为本金，自2013年3月1日起至实际过户之日止，前十天按照每日0.5‰的标准计算，第十一天起按照每日0.175‰的标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59，193.50元，由被告李庆阳、马春花共同承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 陈荣芬
二〇一五年九月八日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。