福建省清流县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0423民初386号
原告：李汉宾，男，1946年2月28日出生，汉族，住福建省清流县。
委托诉讼代理人：张炳华，福建师友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张锦江，福建师友律师事务所律师。
被告：黄长水，男，1969年10月13日出生，汉族，住福建省清流县。
第三人：吴月莲，女，1971年10月5日出生，汉族，住福建省清流县。
原告李汉宾与被告黄长水、第三人吴月莲确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，第三人吴月莲于2017年6月2日向本院申请参加诉讼，本院予以准许并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李汉宾的委托诉讼代理人张炳华、张锦江、第三人吴月莲到庭参加诉讼，被告黄长水经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李汉宾向本院提出诉讼请求：判令李汉宾与黄长水于2002年5月5日签订的《协议书》无效。事实和理由：2002年5月5日，李汉宾与黄长水签订《协议书》一份，约定：由李汉宾将位于清流县××乡（现为××）××组的个人房屋一幢（含晒谷坪，四至为：东至小路、西至山坑、北至后山、南至晒谷坪前）及附属水、电设施，自留山及承包果园、土地中的果树、林木、毛竹等个人财产转让给黄长水，并将李汉宾供坊村第一组承包的土地、购买的果园及分得的自留山给黄长水使用耕种，转让价为16,888元。根据规定，宅基地、自留地、自留山属于农民集体所有，任何单位和个人不得侵犯，农村土地承包经营权不得向集体经济组织之外的组织或个人转让，而黄长水并非清流县龙津镇供坊村的村民，且李汉宾也无权出售该承包土地，故双方签订的《协议书》无效。据此，李汉宾特具此状，请求判如所求。
黄长水未到庭，但提交书面答辩意见称：一、李汉宾主张其与答辩人签订的协议书无效，缺乏法律依据。双方签订的协议书是双方真实意思的表示，不属于《合同法》关于无效合同的规定情形。1.关于房屋买卖。①我国法律、行政法规并未禁止农村房屋的买卖，法无禁止即可行，房屋买卖协议书应认定合法有效。②李汉宾长期居住在泉州市，且在同村又新建了住房，根据法律规定，一户只能取得一处宅基地，其已不具有取得宅基地资格，也非其生活所必需。③答辩人现已与妻子离婚，该房屋已分割给妻子和孩子居住，属他们的唯一用房。2.协议书中房屋之外的承包山场和土地承包经营权的转让、转包符合法律规定，答辩人取得了承包经营权，也得到了村民小组及小组的村民代表同意，答辩人经营了十五年之久，已得到了村委会的默认。二、协议书签订时是李汉宾着急卖房主动找到答辩人，希望答辩人购买其房屋和山场。答辩人已居住房屋和经营山场、土地十五年之久，对房屋、山场和土地投入大量的资金，现李汉宾因合同标的升值等原因恶意主张合同无效，违反了诚实信用原则。如确认合同无效，将使违反诚实信用者获益，而使遵守诚实信用答辩人的生活、生产将面临巨大改变，违反社会公平。即使协议书有瑕疵，李汉宾也无权主张无效。综上所述，李汉宾的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
吴月莲述称：吴月莲与黄长水原系夫妻关系，本案买卖合同标的中的房屋、山场、土地系夫妻共同财产。2013年5月3日吴月莲与黄长水离婚时，已将协议书项下的财产分割给吴月莲居住、经营至今。因吴月莲与本案处理结果具有法律上的利害关系，且吴月莲参加诉讼有助于查清本案案情，故吴月莲请求作为第三人参加本案诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄长水未到庭参加诉讼视为放弃举证、质证的诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
李汉宾系清流县龙津镇（撤乡并镇前为东华乡）供坊村村民。黄长水原系清流××东山村村民，于2003年8月11日因考干户口由清流××东山村迁入清流县龙津镇长兴居委会。吴月莲原系清流县龙津镇俞坊村村民，1991年与黄长水结婚后户口迁至清流××东山村，于2003年8月11日随黄长水干部调动户口迁入清流县龙津镇长兴居委会。黄长水与吴月莲于2013年5月3日协议离婚，并对夫妻共同财产进行了协议处理。
2002年5月5日，李汉宾与黄长水签订《协议书》一份，协议书载明：“甲方：清流县东华乡供坊村一组李汉宾。乙方：清流县畜牧水产局黄长水。一、甲方将位于清流县东华乡供坊村一组的个人财产房屋一幢（含晒谷坪，四至为：东至小路、西至山坑、北至后山、南至晒谷坪前）及附属水、电设施，自留山及承包果园、土地中的果树、林木、毛竹等个人财产转让给乙方，转让价为16,888元，于本协议签订当日付5,000元，余款11,888元于2003年6月底前付清。二、甲方经发包方同意将其供坊村第一组承包的土地、购买的果园及分得的自留山给乙方使用耕种，由乙方承担国家规定应当缴纳的三金水费等，期限以土地承包期限为准，四至范围以有关证件为准，在承包期限内，甲方不得将该承包的土地，果园及自留山给其他人使用耕种，如果因甲方原因造成乙方不能使用耕种的，甲方要承担赔偿责任。三、甲方转让的个人财产若其所有权有争议，由甲方负全部责任，造成乙方损失的甲方应予赔偿。四、甲方必须对承包的土地、果园及自留山做到使用权及四至范围清楚，不会与其他村民发生纠纷，若有争议由甲方负责解决，造成乙方损失的甲方应予赔偿。五、本协议签订后，甲方应将其土地、果园承包证书合同及自留山证等有关证件移交给乙方。六、本协议经甲乙双方签订后依法生效。七、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”协议签订后，李汉宾按照协议将房屋、自留山、果园等交付给黄长水，黄长水付清了转让款。李汉宾与黄长水签订《协议书》中关于集体所有土地的转让，未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
本院认为，李汉宾与黄长水签订的《协议书》标的为农村房屋的买卖和自留山等集体所有土地使用权的转让，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。据此，宅基地和自留山等农村土地属于村民集体所有，只有该村集体经济组织成员才享有村民集体所有土地的使用权，农民集体所有的土地要向外转让的，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。黄长水不属于涉案农村房屋、自留山所属农村的集体经济组织成员，其所受让经营的农民集体所有土地也未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，故黄长水无权取得涉案农村房屋宅基地的使用权，也依法不能受让经营该村集体所有的土地。综上，李汉宾与黄长水于2002年5月5日签订的《协议书》》属于违反法律、行政法规强制性规定的合同，应认定为无效。李汉宾请求确认该《协议书》无效的诉讼请求，予以支持。本案系确认合同无效纠纷，对物权的处分本案不予涉及，双方可另行主张。黄长水经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。
依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十五条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
李汉宾与黄长水于2002年5月5日签订的《协议书》无效。
案件受理费222元,由李汉宾负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 伍益民
人民陪审员 李爱珍
人民陪审员 邱春燕
二〇一七年九月十八日
书 记 员 杨桂珍
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国土地管理法》
城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。