湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终686号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道389号华美欧大厦2104房。
法定代表人：陈志伟，总经理。
委托诉讼代理人：冯梦豆，湖南湘恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙奥克斯广场置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭南路292号社区服务大楼6楼6048室。
法定代表人：何锡万，董事长。
委托诉讼代理人：肖彬，湖南智嵘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所实习律师。
上诉人湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司（以下简称海皇宫餐饮公司）因与被上诉人长沙奥克斯广场置业有限公司（以下简称奥克斯置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人海皇宫餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付租金227418.08元；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人要求上诉人支付物业管理费及违约金的主体不适格。上诉人应付物业管理费至长沙奥克斯商业管理有限公司，而非被上诉人，该两公司是相互独立的民事主体，应各自享有民事权利并承担民事义务。二、上诉人自2014年5月28日就将3楼关门停业，并于2015年3月6日向被上诉人提出退租，被上诉人相关负责人也口头承诺不再收取租金及物业管理费，而且被上诉人在未经上诉人同意的情况下将3楼另行出租，故一审法院计算3楼租金至2015年7月21日显然违反公平原则。三、被上诉人没有按照合同第10.1.5条的约定将1号楼公寓门口绿化景观上的广告位租赁给上诉人使用，而且被上诉人违反合同附随义务，如地下停车场关于上诉人经营场地的指示牌不明显、客厅长期不能使用、地下停车场地面长期积水、停车场顶部漏水掉灰等，这些均是导致上诉人经营不利的直接原因，故被上诉人已构成违约，应承担减少合同价款、赔偿损失的违约责任。
被上诉人奥克斯置业公司辩称，上诉人与被上诉人签订的一系列合同均有关于物业费的明确约定；在双方就退租达成一致意见前，上诉人一直占用房屋，理应支付租金。故，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
奥克斯置业公司向一审法院起诉请求：1、解除奥克斯置业公司与海皇宫餐饮公司签订的《关于奥克斯广场的租赁合同》；2、海皇宫餐饮公司立即将其承租房屋恢复原状并返还给奥克斯置业公司；3、海皇宫餐饮公司立即支付租金、物业管理费共1085083.51元（暂计算至2016年9月30日，后续租金按80407.2元/月从2016年10月1日起计算至海皇宫餐饮公司将承租房屋返还给奥克斯置业公司之日止，物业管理费按30152.7元/月从2016年10月1日起计算至海皇宫餐饮公司将承租房屋返还给奥克斯置业公司之日止）；4、海皇宫餐饮公司交付的履约保证金221121元作为违约金，奥克斯置业公司不予退还；5、海皇宫餐饮公司支付违约金57465元（暂计算至2016年5月31日，剩余部分以939546.5元为基数按日万分之五的标准从2016年6月1日起计算至实际清偿日止）；6、本案诉讼费由海皇宫餐饮公司承担。一审过程中，海皇宫餐饮公司提出起反诉请求：1、奥克斯置业公司继续履行租赁合同，将长沙奥克斯广场的1号楼3层交还给海皇宫餐饮公司使用，或赔偿海皇宫餐饮公司装修损失、停业损失共计100万元；3、奥克斯置业公司承担反诉费用。
一审法院经审理查明，2013年1月8日，奥克斯置业公司（甲方）与海皇宫餐饮公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定由奥克斯置业公司将其位于长沙市岳麓区岳麓大道58号长沙奥克斯广场的1号楼2、3层（以下称涉案房屋）租赁给海皇宫餐饮公司用于经营海皇宫自助餐厅，租赁场所总建筑面积为3400平方米，租赁期间为10个租约年，自2013年9月28日起至2023年9月27日止。合同第4.1条约定2013年5月28日为海皇宫餐饮公司的进场装修日；合同第6.1.2条约定2013年9月28日为开业日，自开业日起乙方享有4个月的开业免租期，在开业免租期内，乙方无需支付租金，但仍需支付水、电、燃气等公用事业费用及物业管理费等各项费用。合同第6.2条约定租金自租金起租日起计，第1-2年按40元/平方米/月计算，第3年按41.2元/平方米/月计算，第4年按42.44元/平方米/月计算，第5年按43.71元/平方米/月计算，第6年按45.02元/平方米/月计算，第7年按46.37元/平方米/月计算，第8年按47.76元/平方米/月计算，第9年按49.19元/平方米/月计算，第10年按50.67元/平方米/月计算。合同第6.3.1条约定乙方应按季度支付租金，首付租金应于免租期届满前10日支付。除首付租金外，其余各季度租金支付方式为：每季度届满之末尾月的25日前（含25日）向甲方交纳下季度的租金。合同第6.3.2条约定乙方应将本合同项下的应付租金以人民币形式支付到甲方指定的银行账户上（租金账户为：43×××77，户名：长沙奥克斯广场置业有限公司，开户行：建设银行长沙曙光中路中支行）。合同第6.5.1条约定甲方同意自合同签订日起10天内将乙方已经支付的374000元意向金转为合同履约保证金（无息）。合同第7.1.1条约定若乙方未按约定向甲方和商管公司支付租金、物业管理费、履约保证金、水、电、热力、燃气等公用事业费或其他应付款项，则每迟延一天，乙方应向甲方支付应付部分万分之五（0.5‰）的逾期付款违约金。经甲方或商管公司书面催款后超过30天仍不予交付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。乙方未经甲方同意延迟交租超过10天的情况累计逾3次，甲方同样有权解除本合同。合同第9.2条约定物业服务费从开业日开始计时，物业服务费标准为15元人民币/月/平方米；合同第9.3条约定乙方应于开业时前10日按照季度向甲方交付首期物业管理费，以后应于每月25日前（含25日）向商管公司交付下期物业管理费，每期物业管理费都应于约定付款期限到期之间或最迟于约定期限的最后一天支付，以人民币形式支付到商管公司指定的银行账户上。合同第10.1.5条约定甲方承诺1号楼公寓门口绿化景观上的广告位，如果甲方在该点位有设计广告位，则确认给予乙方租赁使用，租赁费用为每年1万元。合同签订后，奥克斯置业公司依约将涉案房屋交给海皇宫餐饮公司使用,海皇宫餐饮公司接收房屋后对房屋进行了装修并依约向奥克斯置业公司交纳了履约保证金374000元。
2014年5月25日，海皇宫餐饮公司与奥克斯置业公司签订第一份《租赁合同补充协议》，对《租赁合同》作出了部分变更，约定：乙方的进场装修日变更为2013年6月30日，装修期自2013年7月1日至2014年2月28日，2014年3月1日为乙方的开业日，免租期为4个月，即为2014年3月1日至2014年6月30日。乙方租赁期限仍为十个租约年，租赁期限自2014年7月1日至2024年6月30日。变更后的租金起租日为2014年7月1日。
2014年7月23日，海皇宫餐饮公司与奥克斯置业公司签订第二份《租赁合同补充协议》，其中第2条约定：“乙方于2014年6月24日提出申请希望甲方在2014年7月1日至2014年12月3日期间的租金支付方式按照月度支付方式进行。基于扶持乙方经营的立场，甲方同意乙方申请。同时，乙方承诺在此期间每月的25日前支付租金，否则甲方有权按照合同的乙方违约条款对乙方进行处理。此约定期以外按照原合同支付方式正常缴费。”
2014年9月12日，海皇宫餐饮公司与奥克斯置业公司签订《补充协议》一份，其中第1条约定：“乙方于2014年8月18日提出申请希望甲方在2014年7月28日至2014年12月27日期间的物业管理费支付方式按照月度支付方式进行。基于扶持乙方经营的立场，甲方同意乙方申请。同时，乙方承诺在此期间每月的25日前支付物业管理费。此约定期以外按照原合同支付方式正常缴费。”
2015年1月20日，海皇宫餐饮公司与奥克斯置业公司再次签订《租赁合同补充协议》一份，其中第2条约定：“乙方于2015年11月26日提出申请希望甲方在2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金、物管费支付方式按照月度支付方式进行。基于扶持乙方经营的立场，甲方同意乙方申请。同时，乙方承诺在此期间每月的25日前支付物业租金、物管费。否则甲方有权按照合同的乙方违约条款对乙方进行处理。此约定期以外按照原合同支付方式正常缴费。”
合同履行过程中，海皇宫餐饮公司近于经营压力，就其所租涉案房屋三楼的转租、退租及租金、物业费的减免事宜多次致函奥克斯置业公司，要求将案房屋三楼予以转租，转租前减免相应面积的租金及物业管理费。2014年11月17日，奥克斯置业公司向海皇宫餐饮公司出具《关于一号栋主力店海皇宫3F转租事宜的回函》一份，载明：“……对于贵司要求转租3F整层的要求，我司会积极向集团申请，尽最大可能获得集团领导同意。但就减免贵司3F整层未转租前相应面积的租金物管费，我司因双方合同签订面积已确认，并根据集团相关文件，不得以此作为减免租金及物管费的理由，望贵司谅解。”
2014年11月23日，海皇宫餐饮公司向奥克斯置业公司出具《关于1号栋三楼退租的申请函》一份，申请将其所租涉案房屋的3楼退回给奥克斯置业公司。2015年3月6日，海皇宫餐饮公司向奥克斯置业公司出具《关于海皇宫三楼减免租金及物业费用的申请函》一份，具体请求如下：“1.我司从2015年1月份开始，三楼整层未转租前减免相应面积的租金及物业费合计约6.7万元/月；2.根据我司目前三楼一直处于关闭状态，二楼处于经营困难阶段且无力承受三楼租金及物业费的支付能力，我司望贵司本着扶持商户的原则积极协助我司办理三楼的退租手续事宜。”
2015年7月21日，海皇宫餐饮公司向将涉案房屋三楼整层退还给奥克斯置业公司并退场，同时，双方签订了《房屋交接确认单》一份。
2015年8月，奥克斯置业公司将涉案房屋三楼出租给英孚教育集团。
另查明：1.涉案房屋二楼的实际面积为2010.18平方米，三楼的实际面积为1220.52平方米；2、海皇宫餐饮公司就其拖欠奥克斯置业公司租金及物业管理费数额进行了确认并签订了《欠费确认函》一份，经双方确认：①奥克斯置业公司认为，核减可抵扣的费用（包括涉案房屋三楼相应面积的保证金152879元、双方合意减免的租金152879元、已支付的租金及物业管理费3020911.34元）后，截至2016年9月30日，海皇宫餐饮公司仍欠奥克斯置业公司租金、物业管理费共1085083.51元。②海皇宫餐饮公司认为，涉案房屋三楼的房租其已交至2015年12月31日，物业管理费已交至2014年5月28日，并于2014年6月停止营业，且奥克斯置业公司于2015年7月21日将三楼转租给英孚教育集团，故对2015年1月1日起至2015年7月21日期间的租金及2014年6月1日至2015年7月21日期间的物业管理费，不应再支付，故实际欠付的租金及物业管理费应为479652.32元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应严格依约履行。本案中，奥克斯置业公司与海皇宫餐饮公司签订的《房屋租赁合同》及相应的补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行自己的义务。本案争议焦点在于：一是本案的违约方如何确定；二是双方当事人的诉讼请求应否支持，具体分析如下：
首先，海皇宫餐饮公司应否向奥克斯置业公司支付租金、物业管理费及违约金的问题。对此，一审法院认为，海皇宫餐饮公司在合同履行过程中，违反双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议的约定，未按时向奥克斯置业公司支付相应的租金及物业管理费用，显然，海皇宫餐饮公司的行为构成违约。现奥克斯置业公司支付相应的租金及物业管理费用的诉请，理由正当，予以支持。
对于拖欠的具体金额，奥克斯置业公司认为，截至2016年9月30日，海皇宫餐饮公司共欠奥克斯置业公司租金、物业管理费共1085083.51元，海皇宫餐饮公司则认为其对涉案房屋三楼已于2014年6月停止营业，该楼房租已交至2015年12月31日，且奥克斯置业公司于2015年7月21日将三楼转租给他人，故其对2015年1月1日至2015年7月21日期间的租金及2014年6月1日至2015年7月21日期间的物业管理费，不应再支付。对此，一审法院认为，虽然海皇宫餐饮公司已于2014年6月对涉案房屋三楼停止了营业，但其直到2015年7月21日方从三楼退场并将该层退还给奥克斯置业公司，在此之前，涉案房屋三楼一直处于海皇宫餐饮公司的占有、管理之下。同时，从其向奥克斯置业公司出具的要求减少相应面积及租金、物业管理费的函件可知，奥克斯置业公司并未同意其要求。故海皇宫餐饮公司据前述理由要求免除2015年1月1日至2015年7月21日期间的租金及2014年6月1日至2015年7月21日期间的物业管理费支付义务的主张，理据不足，不予支持，故其应向奥克斯置业公司支付的租金、物业管理费为1085083.51元。但鉴于海皇宫餐饮公司承租后对涉案房屋三楼投入了装修成本并于2014年6月已停止营业，且奥克斯置业公司于2015年7月21日将该层转租给他人，基于公平原则，对此期间的租金及物业管理费应适当予以减少，一审法院结合海皇宫餐饮公司对涉案房屋三楼使用的实际情况，对减少的租金及物业管理费金额酌情认定为10万元，故截至2016年9月30日，海皇宫餐饮公司共欠付奥克斯置业公司的租金及物业管理费共计为1085083.51元-100000元=985083.51元。
对于违约金的支付问题，虽然双方《房屋租赁合同》中明确约定了0.5‰每天的逾期付款违约金，但鉴于双方约定的违约金标准偏高，一审法院综合双方当事人的合同履行情况及海皇宫餐饮公司拖欠租金、物业管理费的时间，对滞纳金酌情调整为20000元。
对奥克斯置业公司要求将海皇宫餐饮公司交付的221121元履约保证金作为违约金不予退还的诉请，因双方已在《欠费确认函》中进行了相应抵扣，对该款项双方已进行了相应处理，故对其该项诉请，不予支持。
其次，涉案《房屋租赁合同》应否解除的问题，虽然海皇宫餐饮公司在合同履行过程中有拖欠租金及物业管理费的情形，但考虑到其拖欠上述费用的原因系因双方对涉案房屋三楼退租及转租事宜发生争议所引起，且目前海皇宫餐饮公司所租二楼场地仍在正常经营，从有利于稳定市场秩序方面考量，不宜解除双方签订的《房屋租赁合同》。
再次，对海皇宫餐饮公司要求奥克斯置业公司将涉案房屋三楼交还其继续使用或赔偿其装修及停业损失共计100万元的反诉请求。鉴于海皇宫餐饮公司已于2015年7月21日将涉案房屋三楼退还给奥克斯置业公司并退场，同时签订了《房屋交接确认单》，且从海皇宫餐饮公司出具给奥克斯置业公司数份函件可知，要求对涉案房屋三楼退租亦是海皇宫餐饮公司主动提出，故双方就案房屋三楼的租赁关系客观上已经解除。虽然海皇宫餐饮公司反诉称双方曾就涉案房屋三楼转让费的支付、装修及停业损失的赔偿问题进行了口头约定，但其并未提供相应的证据证实，且在其就涉案房屋三楼的转租及退租事宜向奥克斯置业公司发送的数份函件中均未提及达成口头约定的事项。同时，一审法院在计算其欠付奥克斯置业公司的租金及物业管理费中已进行了适当减免。故对海皇宫餐饮公司要求奥克斯置业公司将涉案房屋三楼交还其继续使用或赔偿其装修及停业损失共计100万元的反诉请求，不予支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付长沙奥克斯广场置业有限公司租金、物业管理费共计985083.51元；二、限湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司自本判决生效之日起十日内向长沙奥克斯广场置业有限公司支付逾期违约金20000元；三、驳回长沙奥克斯广场置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费17073元、财产保全费5000元，由长沙奥克斯广场置业有限公司负担5073元，由湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司负担17000元。反诉案件受理费13800元，由湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司负担。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，首先，海皇宫餐饮公司与奥克斯置业公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。根据《房屋租赁合同》第9条之约定，海皇宫餐饮公司应承担租赁涉案房屋期间的物业管理费，除首期物业管理费向奥克斯置业公司支付外，剩余物业管理费向第三人商管公司支付。然，海皇宫餐饮公司未按照上述合同之约定向商管公司支付物业管理费，故根据《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”之规定，奥克斯置业公司作为债权人，有权要求海皇宫餐饮公司向其支付物业管理费。其次，关于海皇宫餐饮公司应支付的租金及物业管理费数额。海皇宫餐饮公司主张其所承租的涉案房屋三楼已于2014年6月停止营业，奥克斯置业公司也在未经海皇宫餐饮公司同意的情况下将三楼另行出租，故不应将三楼租金及物业管理费计算至2015年7月21日。然，海皇宫餐饮公司直至2015年7月21日才将三楼退还给奥克斯置业公司，奥克斯置业公司亦是在海皇宫餐饮公司退还房屋后才将三楼另行出租给他人，故一审法院认定海皇宫餐饮公司应支付2015年7月21日实际退还房屋前三楼的租金和物业管理费，并无不当。另，海皇宫餐饮公司主张奥克斯置业公司未按合同约定将1号楼公寓门口绿化景观上的广告位租赁给海皇宫餐饮公司使用，且奥克斯置业公司未履行相应的附随义务，已构成违约，应承担违约责任。然，在海皇宫餐饮公司一直拖欠租金的情况下，奥克斯置业公司未将广告位租赁给海皇宫餐饮公司使用系履行抗辩权的行为，故其未构成违约；对于奥克斯置业公司未履行附随义务的情况，海皇宫餐饮公司未提供充分证据予以证明，加之一审法院在本案中已酌情减免了海皇宫餐饮公司100000元的租金及物业管理费，较为公平合理，故对海皇宫餐饮公司的上述主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人海皇宫餐饮公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17073元，由上诉人湖南海皇宫餐饮投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 Ｘ Ｘ
代理审判员 金新贵
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 刘 璇