浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉海长民初字第1121号
原告：浙ＸＸ辰家具有限公司。住所地：海宁市长安镇农发区启潮路**号。
法定代表人：蒋彩颖，董事长。
委托代理人：汪志辉、蔡利君，浙江裕丰律师事务所律师。
被告：杭州荣业家具有限公司。住所地：杭州余杭区乔司街道五星村。
法定代表人：陈贵泉，总经理。
委托代理人：胡焕，女，1988年10月10日出生，汉族。
委托代理人：刘芳雄，男，1973年5月2日出生，汉族。
原告浙ＸＸ辰家具有限公司与被告杭州荣业家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月13日立案受理，依法由审判员朱美娟适用简易程序公开进行审理。审理期间，被告于2014年1月20日向本院提出管辖权异议。2014年1月23日，本院裁定驳回被告对管辖权提出的异议。被告在收到本院驳回管辖权异议裁定书后，于2014年2月25日向本院提出管辖权异议上诉，要求撤销该裁定书。2014年3月18日嘉兴市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院遂于2014年4月9日、2014年4月29日适用简易程序公开开庭审理了此案。后因案情复杂，于2014年5月7日依法组成合议庭，转为普通程序审理，并于2014年6月4日、2014年7月18日、2014年8月7日、2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡利君到庭参加了诉讼，被告委托代理人胡焕到庭参加了2014年4月9日、2014年4月29日的诉讼，被告委托代理人刘芳雄到庭参加了2014年6月4日、2014年9月24日的诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2011年7月20日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于海宁农发区启潮路52号房屋出租给被告作为生产办公用房，租赁期限为5年（自2011年8月1日至2016年7月31日），租金为15元／平方米，第一年租赁面积为7512平方米，第二年租赁面积为9505平方米，租金每半年支付一次，于每半年开始前15日前支付。合同签订后，原告已按约将租赁房屋交付给被告使用，但被告仅支付了2011年8月1日至2012年10月31日房屋租金1690200元，尚欠2012年11月1日起至2013年11月23日租金1434586.19元。此款，虽经原告多次催讨，但被告至今未付。现原告根据双方签订的合同第八条第5款之约定，有权单方要求解除合同，并要求被告承担月租金六倍的违约金。故原告起诉请求：一、确认原、被告于2011年7月20日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月23日解除；二、判令被告支付原告房屋租金1434586.19元；三、判令被告支付原告违约金676080元。庭审中原告对诉讼请求三变更为要求被告支逾期付款利息损失至2013年11月23日止计104805.85元（具体：从2012年8月16日至2013年11月29日的租金676080元按年利率9%计算利息损失为17670.69元；从2012年11月30日至2013年11月23日的租金338040元按年利率9%计算利息损失为29923.49元；从2013年2月16日至2013年11月23日的租金676080元按年利率9%计算利息损失为46844.01元；从2013年8月16日至2013年11月23日的租金420466.19按年利率9%计算利息损失为10367.66元），自2013年11月24日起至法院确认支付租金日止的利息损失以1434586.19元为基数按年利率9%计算。
被告答辩称，被告租赁原告厂房实际期限为2011年8月1日至2012年8月29日。2012年7月被告因自身经营调整，要求于2012年7月31日提前终止租赁合同。原告同意被告提前解除合同，但要求被告向其支付360540元作为解除合同补偿金，即三个月的厂房补偿金338040元、三个月的宿舍补偿金22500元。因被告订单扫尾，双方协商被告于2012年8月31日搬离。2012年8月29日，被告实际已腾空厂房及宿舍，补偿金360540元也于2012年10月30日汇入原告帐户内，这也即是原告所说的逾期支付租金，其实这是三个月的补偿金。综上，原、被告之间租赁关系已于2012年7月31日终止，租金也已付清，后期不存在未付租金，且双方一致协商同意解除合同。也不存在原告按合同第八条第5款提前解除租赁合同的情行，被告也没有违反合同约定延期交付租金二次，故被告无需支付六个月的违约金。综上，原告违反双方约定，严重违反诚信原则，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告向法院提供的证据及被告质证意见：
一、2011年7月20日房屋租赁合同1份。证明原、被告签订房屋租赁合同1份。合同约定：原告将座落于海宁农发区启潮路52号房屋（建筑面积为9505平方米）出租给被告作为生产办公用房；租赁期限为5年（自2011年8月1日至2016年7月31日）；厂房月租金为15元／平方米，第一年租赁面积为7512平方米（租金为1352160元），第二年租赁面积为9505平方米（租金为1710900元）；租金半年一交付，于每半年开始的前15日前将半年租金交付；违反合同约定交付租金二次或达二次以上，非违约方可单方面解除合同；单方解除合同的，非违约方有权要求违约方支付违约金，该违约金相当于合同解除当月租金的六倍。被告质证后认为对其真实性无异议。
二、浙江省农村合作银行进帐单3份。证明被告于2011年8月1日支付租金676080元、2012年2月24日支付租金676080元、于2012年11月30日支付租金360540元。按照合同约定，被告方已存在二次延期交付租金。被告质证后认为，被告已交付三次租金没有异议，但365040元是解除合同补偿金，不是租金，因为其中包含宿舍补偿金22500元。
三、律师函3份。证明原告就租金问题三次发函要求被告支付，并在第三份函中明确告知被告本房屋租赁合同于即日起解除，而被告于2013年11月23日收到该函件，所以双方所签的房屋租赁合同于该日解除。被告质证后认为3份函件确已收到，没有异议。第一份函，原告是催讨补偿金，第二份是2013年10月11日，原告为何要拖这么长时间催讨，因为双方已解除合同了。
被告向本院提供证据及原告质证意见：
一、员工（证人施某）工作日志1份6页。证明原告从2012年8月19日至2012年8月31日期间搬离厂房的事实。原告质证后认为该证据系被告单方制作，缺乏真实性，与本案无关。
二、运费统计、浙江荣事实业集团有公司记帐凭证1份2页。证明浙江荣事实业集团有限公司当时委派自己公司车辆及雇佣证人王某、徐某等人帮被告搬厂的事实及实际发生的运费。原告认为此系被告单方制作，缺乏真实性，与本案的租赁合同是否解除没有关联性。
三、银行交易信息、付款凭证1份。证明原告在外雇佣证人王某、徐某等人车辆在被告租赁厂房内搬运物资并支付运费的事实。原告质证后认为此系被告单方制作，缺乏真实性，与本案的租赁合同是否解除没有关联性。
四、协议书1份。证明因被告自身经营调整，被告要求提前终止房屋租赁合同并对设备买卖相关约定进行调整。为此，原、被告起草协议书约定：一、双方一致同意提前终止上述厂房及宿舍楼的房屋租赁合同，终止日期为2012年7月31日，因被告订单扫尾工作，经双方友好协商一致同意在2012年8月31日止；二、被告向原告支付房屋租赁合同提前终止补偿金360540元（其中厂房补偿金338040元，宿舍补偿金22500元），被告于2012年8月31日前支付。被告逾期付款的，每日按逾期金额的千分之一支付违约金。四、被告未按本协议第二、三条约定支付补偿金及设备款的，须另行支付违约金338040元（即厂房租赁合同提前终止的补偿金按该合同第八条规定的当月租金的六倍计算），且2012年8月1日至8月31日的厂房租金112680元不再减免。七、被告必须在2012年8月31日前腾空租赁房屋并返还原告，双方办理相关交接手续；被告逾期返还房屋的，应按租金的两倍支付房屋占用费；本协议双方于2012年8月13日签订，自双方签署后生效。2012年10月30日，原告公司经办人袁蒋在解除房屋合同协议书注明“请务必于11月9日前支付伍拾万元整，于12月9日之前支付第1笔应付资金的余额部分”。对其他解除条款未提异议。后被告实际于2012年11月30日支付365040元，但没有与原告办理返还房屋的交接手续，双方也没有在该协议书上签字。原告质证后认为该证据没有双方签字，所以与本案无关，所以缺乏真实性。
经被告申请，要求证人施某、徐某、王某出庭作证，证明被告员工施某提供的员工工作日志中提及的被告于2012年8月请外方驾驶员（证人徐某、王某等人）搬运租赁厂房内物资，所以原、被告实际已于2012年7月31日提前解除租赁合同成立。被告质证后认为对证人证言的三性均有异议。一、被告超过举证期限提供；二、证人王某、徐某与被告有长期合作关系，所以与被告有利害关系，不能作为证人出庭作证，且三人的证言有相互矛盾之处；三、对于关联性，搬运货物是被告单方行为，假如被告真的确已搬离，但至今被告仍未将租赁房屋返还给原告。
经被告申请，本院调查取得房屋租赁合同三份。证明原告于2014年3月25日、2014年4月7日、2014年6月19日与杭州大华塑有限公司、江苏一鸿汽车配件有限公司、杭州正耀仓储有限公司签订房屋租赁合同，将原被告承租的房屋出租给上述三家公司。原告质证后无异议。被告未到庭质证。
上述证据，经双方当事人质证，本院认证如下：
对于原告提供的证据一、三，由于被告对其真实性无异议，对此本院予以确认。
对于原告提供的证据二，由于双方对被告已支付1690200元，且其中1352160元作为第一年房屋租金，余款365040元中的22500元用于支付宿舍租金无异议，故本院对此予以确认。
对于被告提供的证据一、二、三、证人施某、徐某、王某证言。被告提供的证据一、二、三，其虽均系被告单方制作的，但结合三证人证言，被告确于2012年7月、8月雇请证人王某、徐某等人开车至被告租赁厂房内搬运物资，并已支付运费，故其真实，且与本案事实相关联，对此本院予以确认。
对于被告提供的证据四，由于该协议书明确解除合同原因为被告自身经营调整；终止日期为2012年7月31日；但因被告订单扫尾工作，经双方友好协商一致同意延缓至2012年8月31日；提前解除终止合同的条件是被告于2012年8月31日支付提前终止补偿金360540元（其中338040元为三个月厂房补偿金，22500元为宿舍补偿金）；被告必须在2012年8月31日前腾空租赁房屋并返还原告，双方办理相关交接手续；该协议自双方签署后生效。结合原告提供的员工日志、运费统计表、银行交易信息、付款凭证及证人证言，被告实际确已按协议约定于2012年7月、8月由自己公司车辆及雇佣证人徐某、王某等人的车辆搬运所租赁厂房内物资。2012年10月30日，被告与原告公司经办人袁蒋继续协商该解除租赁合同协议，原告公司经办人袁蒋在解除租赁房屋合同协议书下方注明“请务必于11月9日前支付伍拾万元整，于12月9日之前支付第1笔应付资金的余额部分”，对其他解除房屋租赁合同条款未提异议。原告在2012年11月30日收到提前终止补偿金360540元后，虽双方没有办理返还交接手续，也没有在解除协议书上签字，但被告并未对解除房屋提出异议，故应推定原告认同双方于2012年7月31日已解除房屋租赁合同。
对于经被告申请调查取得的房屋租赁合同三份，由于该三份合同与本案无关联性，故对此本院不予确认。
综合上述证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
原、被告于2011年7月20日签订了1份房屋租赁合同。合同约定：原告将座落于海宁农发区启潮路52号房屋（建筑面积为9505平方米）出租给被告作为生产办公用房；租赁期限为5年（自2011年8月1日至2016年7月31日）；厂房月租金为15元／平方米，第一年租赁面积为7512平方米（租金为1352160元），第二年租赁面积为9505平方米（租金为1710900元）；租金半年一交付，于每半年开始的前15日前将半年租金交付；违反合同约定交付租金二次或达二次以上，非违约方可单方面解除合同；单方解除合同的，非违约方有权要求违约方支付违约金，该违约金相当于合同解除当月租金的六倍。合同签订后，原告按约将租赁房屋7512平方米交付于被告，被告于2011年8月1日支付了租赁厂房第一年中上半年租金676080元、2012年2月24日支付租赁厂房第一年中下半年租金676080元。2012年8月13日，原、被告就解除房屋租赁合同一事进行了协商，并起草协议书1份，该协议书明确约定：解除合同原因为被告自身经营调整；终止日期为2012年7月31日；但因被告订单扫尾工作，经双方友好协商一致同意延缓至2012年8月31日；被告向原告支付房屋租赁合同提前终止补偿金360540元（其中338040元为三个月厂房补偿金，22500元为宿舍补偿金），被告逾期付款的，每日按逾期金额的千分之一支付违约金；被告未按本协议第二、三条约定支付补偿金及设备款的，须另行支付违约金338040元（即厂房租赁合同提前终止的补偿金按该合同第八条规定的当月租金的六倍计算），且2012年8月1日至8月31日的厂房租金112680元不再减免。被告须在2012年8月31日前腾空租赁房屋并返还原告，双方办理相关交接手续；该协议自双方签署后生效。为了按2012年8月13日起草的解除房屋租赁合同协议书约定腾空所租赁厂房，被告于2012年7月至2012年8月底前，委派自己公司车辆及雇佣证人王某、徐某等人车辆搬运租赁厂房内设备及物资。被告腾空租赁厂房后未与原告办理返还租赁房屋交接手续，也未于2012年8月31日前支付提前解除合同补偿金360540元。2012年10月26日，原告发函给被告要求被告支付所欠租金及设备款，并承担违约金。2012年10月31日，被告经办人施某与原告经办人袁蒋（原告董事长之子）继续协商于2012年8月13日起草的解除房屋租赁合同协议书，原告公司经办人袁蒋对其他解除房屋租赁合同条款未提异议，只在解除房屋合同协议书下方注明“请务必于11月9日前支付伍拾万元整，于12月9日之前支付第1笔应付资金的余额部分”。2012年11月30日，被告按该解除房屋租赁合同协议书约定支付了提前终止补偿金360540元，但没有与原告办理返还交接手续，双方也没有在解除协议书上签字。2013年10月11日，原告又发函要求被告支付所欠租金及设备款，并承担违约金。被告收到该函后，未任何回应。2013年10月20日，原告又发函给被告，要求自即日起解除双方于2011年7月20日签订的房屋租赁合同、同时要求被告支付所欠租金及设备款，并承担违约金。被告在收到该函后，仍未回应。原告遂诉至本院。
本院认为：原、被告于2011年7月20日签订的合同系双方真实意思表示，且双方已履行，故其真实、合法、有效。双方应严格按照合同履行。原告按约将第一年的租赁房屋7512平方米交付了被告，被告也于2011年8月1日支付了租赁第一年中上半年房租676080元、2012年2月24日支付了租赁第一年中下半年房租676080元。按双方于2011年7月20日签订的房屋租赁合同约定原告第二年应将出租房屋面积增加至9505平方米，但在第二年，原、被告在没有书面变更租赁合同的情况下，原告没有书面通知被告接受增加房屋租赁面积，被告也没有书面要求原告交付租赁房屋增加面积部分。原告没有将租赁房屋面积增加，理由是被告没有要求增加，但未提供此方面证据。但被告提供2012年8月13日起草的解除房屋租赁合同协议书证明双方已同意于2012年7月31日解除房屋租赁合同，并约定：双方于2012年7月31日终止房屋租赁合同；因被告订单扫尾工作，经双方友好协商一致同意在2012年8月31日终止；被告于2012年8月31日支付提前终止补偿金360540元（其中338040元为三个月厂房补偿金，22500元为三个月的宿舍补偿金）。综合被告提供的员工（证人施某）工作日志、运费统计表、浙江荣事集团有限公司（被告母公司）记帐凭证、银行交易信息、付款凭证及证人王某、徐某、施某的证人证言证据，被告为扫尾工作，确已委派自己公司车辆及雇佣证人王某、徐某等人的车辆搬运租赁厂房内的设备及物资，并于2012年8月31日前已腾空所租厂房。被告经办人施某于2012年10月31日与原告经办人袁蒋继续协商解除房屋租赁合同协议书时，原告经办人袁蒋在该协议书下方对双方另行购买的设备款注明：“请务必于11月9日之前支付伍拾万元，于12月9日之前支付第1笔应付资金的余额部分”。虽原、被告双方未在解除租赁合同协议书上签名或盖章。但原告经办人袁蒋并未对解除房屋租赁合同协议书中的解除房屋租赁条款提出异议，仅对被告未按期支付设备款进行督促，这足以证明双方已同意于2012年7月31日提前解除房屋租赁合同，并对被告已于2012年8月31日前腾空租赁厂房之事认可；从而推定原告于2012年10月26日发函要求被告支付所欠租金及设备款，并承担相应违约责任应指2012年8月13日起草的提前解除房屋租赁合同协议书中提及的“被告逾期付款的，每日按逾期金额（360540元）的千分之一支付违约金；被告未按本协议第二、三条约定支付补偿金及设备款的，须另行支付违约金338040元，且2012年8月1日至8月31日的厂房租金112680元不再减免。”综上，原、被告双方虽未在2012年8月13日起草的解除租赁合同协议书上签名或盖章，被告也未按约于2012年8月31日前支付提前终止补偿金360540元，至今也未与原告办理返还租赁房屋交接手续。但原、被告双方实际已于2012年7月31日终止了于2011年7月20日签订的房屋租赁合同。
由于双方于2012年8月13日起草的解除房屋租赁合同协议书第二条、第四条约定：被告于2012年8月31日支付提前终止补偿金360540元（其中338040元为三个月厂房补偿金，22500元为宿舍补偿金），被告逾期付款的，应支付每日按逾期金额（360540元）千分之一计算的违约金；被告未按本协议第二、三条约定支付补偿金及设备款的，须另行支付违约金338040元（即厂房租赁合同提前终止的补偿金按该合同第八条规定的当月租金的六倍计算），且2012年8月1日至8月31日的厂房租金112680元不再减免。而被告并未按约定于2012年8月31日前支付提前终止补偿金360540元，而于2012年11月30日支付该款。故被告已构成违约，应承担按双方约定需支付的“每日按逾期金额（360540元）千分之一计算的违约金”、“须另行支付违约金338040元（即厂房租赁合同提前终止的补偿金按该合同第八条规定的当月租金的六倍计算），且2012年8月1日至8月31日的厂房租金112680元不再减免”。而双方约定中关于须另行支付违约金338040元（即厂房租赁合同提前终止的补偿金按该合同第八条规定的当月租金的六倍计算），由于该约定支付过高，且原告已变更为按年利率9%计算，所以被告需按该协议书约定支付自2012年9月1日起至2012年11月30日止按本金360540元以年利率9%计算的利息损失8202元、支付自2012年8月1日起至8月31日止的房屋租金112680元及自2012年9月1日起至本判决生效之日止按本金112680元以年利率9%计算的利息损失。
由于双方已于2012年8月13日起草解除房屋租赁合同协议书，并同意于2012年7月31日提前终止房屋租赁合同即第一年合同到期日，所以原、被告双方已不存在第二年继续租赁房屋的事实，因此原告起诉要求被告支付自2012年11月1日起至2013年11月23日房屋租金1434586.19元、支付自2012年8月16日至2013年11月23日止逾期银行利息损失104805.85元，自2013年11月24日起至法院确认支付之日止的利息损失以1434586.19元为基数按年利率9%计算的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于2011年7月20日签订的《房屋租赁合同》于2012年7月31日解除。
二、被告杭州荣业家具有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告浙ＸＸ辰家具有限公司房屋租赁费112680元及支付自2012年9月1日起至本判决生效之日止按本金112680元以年利率9%计算的利息损失。
三、被告杭州荣业家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙ＸＸ辰家具有限公司自2012年9月1日起至2012年11月30日止按本金360540元以年利率9%计算的利息损失8202元。
四、驳回原告浙ＸＸ辰家具有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费19930元，财产保全费5000元，合计24930元，由原告浙ＸＸ辰家具有限公司承担21732元，被告杭州荣业家具有限公司承担3198元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 沈甫源
审 判 员 朱美娟
人民陪审员 方 敏
二〇一四年十一月十日
书 记 员 魏智群
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：浙江省省级财政专户结算分户，账号：38×××37，开户行农行嘉兴市中山支行中西分理处。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。