文书内容湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民终1528号上诉人（原审被告）：李喜梅，女，1981年11月15日生，汉族，个体工商户，住址湖南省。被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局，住所地怀化市迎丰中路646号。负责人：梁霖波，该局局长。委托诉讼代理人：谭显友，湖南人和人怀化律师事务所律师。原审第三人：李道辉，男，1991年1月13日生，汉族，个体工商户，住址江西省余干县。上诉人李喜梅因与被上诉人中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局（以下简称电信长线局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省辰溪县人民法院（2016）湘1223民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李喜梅上诉请求：1、撤销原判第一、二、三、四项；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，上诉人已履行自己的义务，因被上诉人的违约行为导致合同无法履行。1、上诉人已按期支付租金。其中2015年7月21日通过银行转账支付2016年房租3万元；2、双方形成不定期租赁关系，履行期应到2016年底止，被上诉人要解除租赁关系、收回房屋并不愿接收租金是毁约行为；3、中国电信股份有限公司辰溪分公司不具本案合同主体资格，其催收门面的通知没有法律约束力；4、本案诉讼费计算错误。被上诉人电信长线局辩称：原审法院事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，应当维持原判。1、李喜梅拖欠租金事实清楚，其认为已支付了2015、2016年度的租金，应提供证据证明，其没有证据，就应当承担举证不能的法律后果；2、李喜梅至今未支付房屋租金，拖欠房租的客观事实仍然存在。电信长线局向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令解除原、被告双方于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》形成的租赁关系，判令被告腾退并将辰溪县辰阳镇东风路11号门面房屋（房产证号08××12）返还原告，判令被告支付拖欠租金人民币35000元（暂计至2016年2月29日，实际租金支付直至被告归还租赁房屋之日止），并由被告按合同约定向原告支付违约金，本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月1日，电信长线局与李喜梅签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定电信长线局将坐落于辰溪县辰阳镇东风路的11号门面房屋（产权证号为辰房权证辰阳镇字第××号）租赁给李喜梅，租赁期限为1年，从2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金按年结算，每年30000元，由承租方在合同签订之日以现金或转账方式一次性支付。合同第三条第二款约定，在租赁期间，如出现房屋漏水、水管、厕所等一切维修事项的费用全部由承租方承担，第四款约定，租赁期内，出租方如因自用需要有权解除合同、收回房屋，但应提前一个月通知承租方，且不承担违约责任，第五款约定，租赁期届满，双方未另订立合同的，出租方有权收回房屋，但应提供10日宽限期（自租赁期届满之日起算）供承租方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。第四条第三款约定，因使用需要，承租方可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，承租方对房屋进行装修、改善、增设他物等添附时，不得破坏房屋的主体结构，并应遵守国家有关建筑、消防、坏境保护和卫生防疫等方面的法律、法规、规章及其他约束性规定，且承租方从事前述行为必须事先书面向出租方申请并经出租方书面同意，出租方有权对工程进行监督，租赁期满或本合同终止或解除后，承租方负责自行拆除上述添附物，拆除时不得破坏房屋的主体结构，承租方未拆除部分，出租方不予任何补偿。第五条第一款规定，除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款，或者违反法律、法规，以致不能实现合同目的的，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任方承担，第三款规定，逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金的5％支付违约金，如果逾期5日仍不交付的，出租方有权解除合同，收回房屋，承租方仍需支付违约金和赔偿损失。合同签订后，电信长线局将租赁房屋交付给了李喜梅使用，李喜梅依合同约定缴付了2013年度的房屋租金。2013年12月31日合同到期后，双方未重新签订书面合同，仍按照原合同的约定履行相关权利和义务，李喜梅继续承租电信长线局的门面从事商业经营。李喜梅向电信长线局支付了2013年、2014年两年的房屋租金后,2015年度及之后的房屋租金李喜梅至今未付。2014年7月31日，李道辉在李喜梅承租的该门面经营小吃生意，并在辰溪县工商行政管理局登记为“辰溪县小馋猫风味小吃屋”，经营者姓名为李道辉。2015年12月10日，电信长线局因与李喜梅就解除合同、收回出租房屋协商无果后，向辰溪县辰阳镇人民调解委员会申请调解，要求收回出租房屋。同年12月18日，经该委员会组织调解，因双方意见分歧较大未能达成协议。电信长线局为此诉至法院。一审法院认为，双方于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同履行期限届满后，双方没有为此另行签订房屋租赁合同，李喜梅仍然继续使用该租赁房屋，电信长线局亦没有对此提出异议，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限应当为不定期，对于不定期租赁当事人可以随时解除合同，故电信长线局要求解除房屋租赁关系，要求李喜梅腾退并返还租赁房屋理由正当。关于李喜梅是否已经交付了2015年度及之后的房屋租金问题，根据本案事实，李喜梅没有证据证明自己已向电信长线局支付了2015年、2016年度房屋租金的事实，故李喜梅辩称已交付了2015年、2016年度房屋租金的意见法院不予采信。李喜梅在原合同期限届满后继续使用租赁房屋且在未经电信长线局同意的情况下将租赁房屋交付给李道辉经营小吃生意，该行为应当认定为转租，电信长线局有权解除租赁合同，李喜梅和李道辉应当及时腾退并返还房屋，李喜梅应当向电信长线局支付租金，而李喜梅一年以上未向电信长线局支付租金有违诚实信用原则，应当承担向电信长线局支付2015年度房屋租金的民事责任，并应当自2016年1月1日起每月支付电信长线局房屋租金2500元，至腾退并返还租赁房屋之日止。关于电信长线局要求李喜梅支付违约金的问题，虽然双方在2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》租赁限期届满后没有重新签订合同，但李喜梅仍然继续使用该租赁房屋，双方均按照原合同履行相关权利和义务，李喜梅应当按照原合同的约定向电信长线局支付租金，针对本案而言，李喜梅自2015年1月1日起承租电信长线局房屋至今已达一年以上未向电信长线局支付租金已构成违约，但因租赁期限为不定期，双方对支付租金的期限没有约定，李喜梅应当在2016年1月1日向电信长线局支付2015年度的房屋租金，逾期未交付租金应当承担违约责任，但原合同约定的每逾期一天按当月租金的5％即125元支付违约金显然过分高于电信长线局所受到的损失，法院酌情考虑按照每日万分之四的标准计算逾期付款违约金，至租金付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条和第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局与被告李喜梅之间的房屋租赁合同；二、由被告李喜梅、第三人李道辉于判决生效后3日内将所承租的地处辰溪县辰阳镇东风路的原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局所有的11号门面房屋腾退并返还给原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局；三、由被告李喜梅于判决生效后3日内付清所欠原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局2015年度的房屋租金30000元，并按每日万分之四的标准向原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局支付逾期付款违约金，至租金付清之日止；四、由被告李喜梅按照每月2500元的标准向原告中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局支付2016年度的房屋租金，自2016年1月1日起开始计算，至被告李喜梅和第三人李道辉腾退并返还租赁房屋之日止，限判决生效后3日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费755元，由被告李喜梅负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审认定的事实予以认可。本院认为，李喜梅在本案没有提供证据证明其交纳了2014年和2015年租金。虽然电信长线局在诉讼中认可李喜梅于2015年7月21日通过银行转账支付了3万元，但双方对于该款作为哪个时间段的租金并无约定，一审法院将此款认定为李喜梅交纳的2014年租金是符合交易习惯的，并无不当。由于李喜梅没有证据证实其交纳了2015年租金的事实，原审判决认定其拖欠租金的事实成立。李喜梅逾期未付租金违反合同约定，应当承担违约责任。原审判决适当减少其应承担的违约金也是符合法律规定，应予支持。电信长线局在李喜梅违约的前提下，要求解除租赁关系、收回房屋符合法律规定，也符合双方合同的约定。原审判决对此予以支持是正确的。综上所述，李喜梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费755元，由李喜梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  王文利代理审判员  刘礼川二〇一七年二月二十四日代理书记员  向玉玲