江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3312号
上诉人（原审被告）魏巍。
被上诉人（原审原告）陈惠忠。
被上诉人（原审原告）庞玉侠。
两被上诉人共同委托代理人郑友亮，江苏彭城律师事务所律师。
上诉人魏巍因与被上诉人陈惠忠、庞玉侠房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2014）邳民初字第0838号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人魏巍，被上诉人陈惠忠、庞玉侠的共同委托代理人郑友亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，案外人薛峰、钟运娥于2011年7月5日用其所有的五套房产抵押给陈惠忠、庞玉侠用于借款，并在邳州市房产管理局办理抵押登记。借款后，因薛峰、钟运娥未及时偿还借款，经邳州市公证处公证，作出公证书。薛峰、钟运娥未按照生效公证书履行义务，经陈惠忠、庞玉侠申请强制执行，徐州市中级人民法院通过评估、三次拍卖，因无人应拍而致涉案房产流拍，陈惠忠、庞玉侠愿意以流拍价抵偿借款。徐州市中级人民法院于2013年7月1日作出（2013）徐执字第194号民事裁定书，裁定将房屋抵给陈惠忠、庞玉侠。
另查明，2012年8月1日，魏巍与薛峰签订租房合同，约定将原属于薛峰所有的万兴步行街8-101、102（楼上）出租给魏巍使用，约定租赁期限为3年即自2012年8月1日至2015年8月，房屋年租金为5万元，魏巍自签订协议至今使用涉案房屋。魏巍与薛峰签订的合同上万兴步行街8-101、102（楼上）其房产证上载明的房号为万兴商业步行街3区8-101室（面积为62.8平方米）、8-201室（面积为123.4平方米）。
陈惠忠、庞玉侠于2013年10月12日通过在涉案房屋前张贴公告的方式告知魏巍涉案房屋所有权已经变更至陈惠忠、庞玉侠名下。魏巍至今未与陈惠忠、庞玉侠重新签订房屋租赁合同，也未向陈惠忠、庞玉侠支付租金，故引起本案诉争。
原审法院认为，陈惠忠、庞玉侠依法取得涉案房屋的所有权，对其所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动。本案中，在魏巍与薛峰签订租赁合同前，陈惠忠、庞玉侠已经与薛峰就涉案房屋办理了抵押登记，因此，陈惠忠、庞玉侠要求继续履行租赁合同和使用房屋的抗辩，法院不予采纳。魏巍应自知道或应当知道涉案房屋为陈惠忠、庞玉侠所有时向陈惠忠、庞玉侠交付房屋。魏巍未依法向陈惠忠、庞玉侠交付房屋，且至今仍占有和使用涉案房屋，应向陈惠忠、庞玉侠支付使用费。陈惠忠、庞玉侠要求魏巍按照101室每平米130元、201室每平方米70元的价格赔偿自2013年7月1日起的损失7万元，该请求的标准无依据，且起算时间不符合法律规定。关于陈惠忠、庞玉侠要求的赔偿标准，为减少当事人的诉累，节约司法资源，法院依据薛峰和魏巍签订租赁合同载明的租金标准，结合当地的租金水平，酌定年租金为5万元。关于魏巍应向陈惠忠、庞玉侠支付占有使用费的时间起点，法院依法自2013年10月12日起予以计算。至于魏巍因与薛峰签订的租赁合同产生的损失，可以向其合同相对方进行追索。遂判决如下：一、魏巍将位于邳州市运河街道万兴商业步行街3区8-101室（面积为62.8平方米）、8-201室（面积为123.4平方米）的房产腾空后返还陈惠忠、庞玉侠。二、魏巍按照年租金5万元的标准给付陈惠忠、庞玉侠自2013年10月12日起至判决确定履行之日止的占有费，以7万元为限。三、驳回陈惠忠、庞玉侠的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由魏巍负担。
上诉人魏巍不服上述判决，向本院提起上诉称：被上诉人与薛峰、钟运娥房屋抵押、借款我不知道，被上诉人因抵押实现房屋所有权我不知道，在被上诉人实现抵押权的程序中没有任何机构通知我。我承租使用房屋无过错，且已经支付了租金，我是善意的，判决我退房并赔偿损失对我不公平。万兴市场公开对外出租房屋，我应邀考察后，与房屋的实际控制人薛敏签订房屋承租合同，并支付租金，后装修房屋，用于经营，在承租时薛敏未向我说明房屋抵押的情况，即便侵犯被上诉人权利的也不是我，是房主或者实际处分房屋的人。被上诉人的损失应由出租房屋、收房租的人赔偿，我愿再交租金时将新租金交付给被上诉人。综上，请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人对我的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人陈惠忠、庞玉侠共同答辩称：被上诉人设立抵押权在前，并依法登记，上诉人设立租赁关系在后，该租赁关系依法不能对抗被上诉人。抵押权登记以及人民法院拍卖公告程序，均是法定的公告通知方式。所有权是对世权，上诉人主张的善意租赁使用权没有法律依据，依法不成立。上诉人无论是否有损失，是出租人恶意隐瞒事实和上诉人未尽审慎义务共同造成的，与被上诉人没有关系，上诉人只有权利依照合同相对性向名义出租人主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判合法公正。上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，应依法驳回。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：一、魏巍应否将承租的涉案房屋返还给被上诉人。二、魏巍应否向被上诉人支付房屋使用费，以及该房屋使用费应如何确定。
本院认为，一、关于魏巍应否将承租的涉案房屋返还给被上诉人的问题。设立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。已经抵押的房屋出租的，抵押权利实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，即受让人可以终止原租赁合同，承租人对该房屋不享有优先购买权、继续租赁权。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任；如果书面告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。本案中，案外人薛峰、钟运娥于2011年7月5日将房屋依法登记抵押给被上诉人陈惠忠、庞玉侠在先，于2012年8月1日将房屋出租给上诉人魏巍在后，且在2013年10月12日已经通过在涉案房屋前张贴公告的方式告知上诉人魏巍涉案房屋所有权已经变更至陈惠忠、庞玉侠名下。故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，魏巍应将承租的涉案房屋返还给被上诉人。原审法院对此判决并无不当。
二、关于魏巍应否向被上诉人支付房屋使用费，以及该房屋使用费应如何确定的问题。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2013年7月1日，徐州市中级人民法院作出（2013）徐执字第194号民事裁定书，裁定将涉案房屋抵给陈惠忠、庞玉侠。2013年10月12日，陈惠忠、庞玉侠通过在涉案房屋前张贴公告的方式告知魏巍涉案房屋所有权已经变更至陈惠忠、庞玉侠名下。陈惠忠、庞玉侠作为房屋所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该房屋的权利。魏巍应当自知道或应当知道涉案房屋为陈惠忠、庞玉侠所有时向陈惠忠、庞玉侠交付房屋。魏巍未依法向陈惠忠、庞玉侠交付房屋，且至今仍占有和使用涉案房屋，应向陈惠忠、庞玉侠支付使用费。因此原审法院依据薛峰和魏巍签订租赁合同载明的租金标准，结合当地的租金水平，酌定年租金为5万元并无不当；关于魏巍应向陈惠忠、庞玉侠支付占有使用费的时间起点，依法自2013年10月12日起予以计算。至于魏巍因签订的租赁合同产生的损失，依法可以向其合同相对方要求赔偿。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人魏巍负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦国渠
审判员 史善军
审判员 李荣信
二〇一四年十一月四日
书记员 孙玉娟