重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第06196号
原告重庆群联物业管理有限责任公司南岸经营部分公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪新街15号，组织机构代码68623367-6。
负责人王鑫，经理。
委托代理人代建新，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托代理人傅艳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被告蒋德权，男，汉族，1975年6月27日出生，重庆市南岸区全胜玻璃加工厂经营者，住重庆市南岸区。到庭
委托代理人陈洁晶，重庆金牧律师事务所律师。
委托代理人李琳，重庆金牧律师事务所律师。
被告重庆市南岸区全胜玻璃加工厂，经营场所重庆市南岸区龙门浩街道涂山路***号1-4。
经营者蒋德权，身份信息同上。到庭
被告秦正玲，女，1982年1月11日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人陈洁晶，重庆金牧律师事务所律师。
委托代理人李琳，重庆金牧律师事务所律师。
原告重庆群联物业管理有限责任公司南岸经营部分公司（以下简称“群联物业南岸分公司”）诉被告蒋德权、被告重庆市南岸区全胜玻璃加工厂（以下简称“全胜玻璃加工厂”）、被告秦正玲返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告群联物业南岸分公司的负责人王馨及委托代理人代建新、傅艳，被告全胜玻璃加工厂的经营者蒋德权，被告蒋德权及其委托代理人陈洁晶，被告秦正玲的委托代理人陈洁晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告群联物业南岸分公司诉称：原告系中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行的物业管理人，原告受该行委托代为管理其名下房屋的租赁事宜。2006年10月19日，原告与被告秦正玲签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市南岸区弹子石新街40号（平街层）85平方米的房屋出租给被告秦正玲用于经营五金装饰。租赁期限自2006年10月21日至2008年10月20日。合同约定年租金30000元，每三个月支付一次每次应提前十五天交清后三个月租金。合同签订后，原告按约定交付房屋给被告秦正玲。合同到期后，秦正玲拒不将涉案房屋交还给原告，却将涉案房屋交由其丈夫被告蒋德权用作蒋德权经营的全胜玻璃加工厂的门面。在本案诉讼过程中，原告在社区的见证下于2015年3月23日将该房屋收回。原告认为三被告拒不归还涉案房屋严重侵害了原告的合法权益，现原告起诉至法院要求被告支付：1、自2008年10月21日至2015年3月20日止的房屋占用损失260000元；2、资产评估费9980元；3、本案诉讼费由被告承担。
三被告辩称：三被告不同意支付原告请求的房屋占用损失及其他费用，具体理由：一、原告与被告秦正玲签订房屋租赁合同属实。但原告在该合同租赁期限届满前便违反合同约定将涉案租赁房屋断电，被告秦正玲不能达到正常使用目的而搬离了该房屋。因此原告要求被告支付2008年10月21日后的房屋占用损失没有事实依据。二、原告与被告秦正玲签订的《房屋租赁合同》到期后，原告并未要求秦正玲交还租赁房屋，也未催收过租金。故依据《合同法》第二百三十六条规定，双方为不定期租赁。三、原告请求的费用有部分已经超过诉讼时效期间。本案为租赁合同纠纷，故本案的诉讼时效期间为一年，超过诉讼时效期间的费用法院不应支持。即便法院认定为房屋占用侵权纠纷，那么其诉讼时效期间为两年，原告超出两年的请求部分不应当得到支持。四、原告提交的《资产评估报告书》系原告自行委托，鉴定程序不合法。该评估报告书中载明评估房屋面积80平方米不真实，该评估报告书出具的评估结论是在假定该房屋正常使用条件下做出的，并未考虑到该房屋断水、断电的实际情况，故评估数据过高、结论有误，不应当采信。
经审理查明：被告秦正玲与蒋德权系夫妻关系。被告秦正玲系个体工商户经营者，经营商号注册号为5001083404780-1，在工商行政管理局登记的经营场所为重庆市南岸区弹子石新街40号，经营范围为门窗加工，2011年6月25日该商号营业执照被吊销。被告全胜玻璃加工厂的经营者系被告蒋德权，注册号为500108605062626，在工商行政管理局登记的经营场所为重庆市南岸区龙门浩街道涂山路453号1-4，经营范围为塑钢门窗、不锈钢门窗、玻璃、防盗网加工，截至2015年4月21日登记查询结果为存活。
重庆市南岸区弹子石新街40号的所有权人为中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行,中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行将重庆市南岸区弹子石新街40号房屋的经营管理权授权给原告群联物业南岸分公司行使,同意原告以委托人名义行使对该房屋确定租赁对象、确定并收取租金、维护维修标的物、物权的保护、法律事务处理等相关事宜。2006年10月19日，原告（甲方）与被告秦正玲（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市南岸区弹子石新街40号（平街层）的房屋（以下简称涉诉房屋）出租给被告秦正玲用于经营五金装饰，租赁面积为85平方米，附属设施有卷帘门一套、电表一只。租赁期限自2006年10月21日至2008年10月20日。合同约定年租金30000元，每三个月支付一次每次应提前十五天交清后三个月租金。合同载明“四、双方责任及权利：（一）甲方1、甲方应按本合同规定，向乙方交付租赁房屋。2、甲方负责提供租赁房屋的电源及自来水源。3、甲方应为乙方合法使用租赁房屋提供必要的方便。……（二）乙方1、按时足额向甲方缴纳租金，向有关部门计缴所用的水电费。……9、本合同租赁期满后，乙方应将承租房屋及其附属设施，完好的交还甲方。如有损毁灭失，乙方应负责修复并赔偿由此而造成的损失。10、本合同租赁满后，乙方在其他承租方同等条件下，有优先续租权，但必须在租赁期满前20日，书面向甲方提出。五、违约责任：甲乙任一方未能履行本合同规定的任一条款，则另一方有权提前终止本合同，由此造成的一切损失，由责任方全额赔偿”。合同签订后，被告秦正玲向原告缴纳了一个季度租金，原告亦按约定交付房屋给被告秦正玲。后因种种原因，原告欲提前收回房屋未果，遂于2006年12月左右将涉案房屋断电，此后，原告未有收取秦正玲剩余租赁期间房屋租金。庭审中，原告称秦正玲拒不将涉诉房屋交还给原告，还将该房屋交由蒋德权非法占用，用于蒋德权经营的全胜玻璃加工厂的门面。三被告称因断电后涉案房屋不具备正常经营条件，秦正玲便于2006年底搬离，故被告并未一直占用涉诉房屋，但秦正玲并未针对该辩称意见提交相应证据。
2014年10月24日，本院在对涉诉房屋实地勘察时拍摄照片显示涉诉房屋悬挂的标牌为“全胜塑钢不锈钢”。2015年3月23日，原告在重庆市南岸区弹子石街道弹新街社区居委会的见证下，将本案涉诉房屋收回。
另查明，庭审中原告向本院提交申请书，申请本院委托评估机构对涉诉房屋在2008年10月21日至本案立案受理之日（即2014年7月28日）的房屋占用损失进行评估。本院分别委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司与重庆瑞升资产评估房地产土地估价有限责任公司对上述申请事项进行评估，二机构均因评估时间跨度大、其相应技术资料不全面为由退回了评估委托。原告未于本院规定的2014年12月10日上午进行第三次评估机构选择。后原告委托具有房地产评估资质的重庆中瑞资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋的资产占用损失进行评估。2015年4月7日，该公司出具《资产评估报告书》，评估报告书载明“重庆市南岸区弹子石新街40号第二层建筑面积80平方米的商服用房自2008年10月21日至2015年3月26日的租赁价值:2008年10月21日至2009年10月20日，租金29760元（31元/平方米×80平方米×12个月）；2009年10月21日至2010年10月20日，租金34560元（36元/平方米×80平方米×12个月）；2010年10月21日至2011年10月20日，租金38400元（40元/平方米×80平方米×12个月）；2011年10月21日至2012年10月20日，租金40320元（42元/平方米×80平方米×12个月）；2012年10月21日至2013年10月20日，租金47040元（49元/平方米×80平方米×12个月）；2013年10月21日至2014年10月20日，租金49920元（52元/平方米×80平方米×12个月）；2014年10月21日至2015年3月26日，租金20000元（50元/平方米×80平方米×5个月）；合计为260000元”。庭审中，被告称该评估系原告单方委托做出，同时该评估结论系在房屋通电、通水等正常情况下的租赁价值，但是涉诉房屋并不具备正常的使用条件，故该评估价值明显过高，被告对此不予认可。原告称出具该评估报告书的评估机构及评估人员均具有相应资质，同时涉案房屋并不是不具备通电、通水等条件，原告因被告的不法占用造成的损失应当是正常使用条件下的使用价值。
还查明，庭审中被告称原告从未向被告催收过房屋占用损失，也未向被告要求返还涉诉房屋，因此原告请求的超过诉讼时效期间的费用不应得到支持。原告称原告多次要求被告返还占用房屋，被告均置之不理，故原告起诉来院提出如上诉请。
上述事实，有房屋产权证、授权委托书、《房屋租赁合同》、个体工商户管理登记卡、情况说明、光盘资料、《评估报告书》、发票以及原、被告陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证认证，足以认定。
本院认为：《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任”，第十五条规定“承担侵权责任的方式主要有：……（四）返还财产”。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，原告提交的证据能够证实涉诉房屋的产权人已将与涉诉房屋相关的租金收取、物权保护、法律事务处理等经营管理权授权给原告，故原告是提起本案诉讼的适格主体。
对于被告所称因原告违反合同约定将涉案租赁房屋断电，被告秦正玲不能达到正常使用目的，而在2006年12月左右搬离涉诉房屋的辩称意见。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。本院认为原告与秦正玲签订的《房屋租赁合同》明确约定，秦正玲应在租赁期满后将承租房屋交还原告，但本案中秦正玲并未提交证据证明其将涉诉房屋返还给原告，亦未提交证据证实合同期满后原、被告协商一致转为不定期租赁合同，故本院对秦正玲的该辩称意见不予采信。
对于原告请求由三被告承担连带责任的意见，本院认为被告秦正玲并未提交证据证实其已将涉诉房屋交还给原告，亦未提交证据证实其于合同期满后占用该房屋是合法的，故本案中秦正玲应当赔偿原告因非法占用该房屋而产生的一切经济损失。蒋德权经营的全胜玻璃加工厂的注册地为重庆市南岸区龙门浩街道涂山路453号1-4，而原告提交的证据并不能证实涉诉房屋由蒋德权非法占用用于其经营的全胜玻璃加工厂，故本院对于由三被告承担连带支付责任的意见不予支持。
对于重庆中瑞资产评估土地房地产估价有限公司出具的《资产评估报告书》。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”。本案中，三被告并未提交证据证实出具该评估报告书的评估机构、评估人员不具有评估资质，评估结论明显依据不足，故本院对该评估报告书予以采信。原告因被告秦正玲对涉诉房屋的非法占用而造成的损失，应当是正常经营条件下的损失，故本院对秦正玲辩称的评估价值过高的辩称意见不予采纳。
对于三被告辩称的原告与被告秦正玲签订的《房屋租赁合同》到期后，原告并未要求秦正玲交还租赁房屋，也未催收过任何费用，故原告请求的费用有部分已经超过诉讼时效期间的意见。本院认为本案为返还财产纠纷，系侵权纠纷。本案中秦正玲并无证据证明其与原告之间为不定期租赁合同，其在原告自行收回涉诉房屋前已将房屋返还给原告，故秦正玲的侵权行为一直在持续过程中，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》（修改稿）“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算”的规定，原告提起本次诉讼时并未超过两年的诉讼时效期间。综上，对三被告此项抗辩本院不予采纳。原告提交的证据能够证实原告于2015年3月23日将涉诉房屋收回，故对于原告请求的2008年10月21日至2015年3月20日共计77个月的房屋占用损失260000元，本院依法予以支持，对原告请求的资产评估费9980元，亦予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》（修改稿）第一百九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
一、秦正玲于本判决生效之日起五日内支付重庆群联物业管理有限责任公司南岸经营部分公司房屋占用损失费260000元；
二、秦正玲于本判决生效之日起五日支付重庆群联物业管理有限公司南岸经营部分公司评估费9980元；
三、驳回重庆群联物业管理有限公司南岸经营部分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5130元由秦正玲负担（此款由重庆群联物业管理有限责任公司南岸经营部分公司垫付，秦正玲支付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
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审 判 长 李 静
人民陪审员 刘安碧
人民陪审员 彭成玉
二〇一六年八月十日
书 记 员 王绪权
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