广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第425号
原告陈本忠，男，住广东省佛山市南海区。
被告张干扶，男，住广东省中山市。
委托代理人杨波。
委托代理人刘婷婷。
原告陈本忠诉被告张干扶租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月24日受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2014年6月23日公开开庭进行了审理。原告陈本忠，被告的委托代理人杨波、刘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月27日原告与被告签订了《住房租赁合同》，被告承租了原告位于九江镇梅圳工业区东鹏工业园宿舍楼的叁间房作宿舍，租赁期为两年零九个月（从2012年4月1日至2014年12月31日），每月租金必须在当月5日前付清，逾期不交的，每日按欠金额的1％加收滞纳金，超过一个月不按期缴清租金，甲方有权可单方解除合同并没收保证金。合同并且约定：任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约，违约金以剩余租期内应交租金总额的15%计算。被告2014年1月1日至今没有支付租金，其行为已经构成根本性违约。原告按《住房租赁合同》的约定有权请求被告支付租金和不按期支付租金的违约金（滞纳金，原告主动降低到每日千分之一）以及请求解除《住房租赁合同》并请求被告以剩余租期（8个月＋16天）的违约金。请求判令：1、解除原告与被告于2012年2月27日签订的《住房租赁合同》；2、被告向原告支付2014年1月1日至2014年4月14日租金3432元；3被告向原告支付逾期付款违约金356元；4、被告向原告支付违约金1267元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，双方已于2013年11月份协商解除合同，被告已经向原告支付了（三份合同）合共19000元的补偿金，无需再向原告支付任何费用，请求法院驳回原告的诉讼请求，并且被告保留要求原告返还保证金的权利。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、企业机读档案登记资料（1份，打印件，加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章）。
2、陈本忠与张干扶于2012年2月27日签订的住房租赁合同（1份，原件）。
证据1、2，用以证明被告所租赁的场地用于开办佛山市南海江宝制衣有限公司（以下简称江宝公司）。
3、（2014）佛南法民三初字第427号受理案件通知书（1份，原件）。
4、陈本忠与林永华于2012年9月15日签订的房屋租赁合同（1份，原件）。
证据3、4，用以证明另一份合同是由林永华与原告签订的，且该案已被法院受理。
5、短信（1份，打印件），用以证明李姓先生交租金明细的内容。
6、收款收据（9份，原件）。
7、中国银行新线存款历史交易明细清单（6份，打印件，加盖中国银行佛山南海灯湖西路支行业务专用章）。
证据6、7，用以证明被告每月所交租金的明细，直到2014年1月被告没有再交租金。
8、光盘（1个）、录音光碟择要笔录（1份，打印件）。
9、中国电信语音清单（1份，打印件），用以证明原告与李先生通过两次电话，至2014年4月3日之前原告询问被告的经理李凡有无找到人续租，2014年4月8日原告催促被告结算租金，在通话中听到对方表示打算退租。
10、泛名律见证字（2014）第012号律师见证书（1份，原件），用以证明因2014年4月初原告从被告的经理中得知还未找人转租，并打算退租的情况，原告于2014年4月14日找律师见证涉讼场地被告一直空置没有使用的状况，因被告已经严重违约，原告于2014年4月15日开始自己再找人承租涉讼场地。
11、粤房地共证字第C00061**号房地产权共有（用）证（1份，原件），用以证明被告租赁场地属于原告所有。
12、房地产权共有（用）证声明（1份，原件），用以证明因为涉讼场地的房产证属原告与陈本坚共有，原告与被告签订的租赁场地是属于原告个人部分，与陈本坚无关，相应的权利由原告主张。
经质证，被告对原告出示的证据1、2的真实性无异议。认为证据3、4与本案无关，不予确认。认为证据5与本案无关，其内容不能证明原告的主张。对证据6，对列明“张干扶”2013年10月、11月的收款收据的真实性无异议，可证明租赁合同解除前被告按时依约向原告支付租金、税、水、电、垃圾费等费用。2013年12月13日的收款收据明显与10、11月租金的收款收据的写法不一致，因19000元的收款收据是原、被告解除合同被告向原告支付的补偿金，而非房租；列明“林永华”的收款收据与本案无关，不予确认。认为证据7与本案无关，不予确认。对证据8，无法确定录音资料来源的合法性，其合法性无法确认；录音的对象无法明确，对其真实性不予确认；光盘无法听取其中的内容，没有听到书面陈述的那几句话，对其证明内容也不予确认。对证据9的真实性不予确认，无法证实证据来源，其内容与本案无关联性，电话清单是原告与谁通电话不能产生任何作用。认为证据10与本案无关。对证据11的真实性无异议。对证据12的真实性不予确认。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、自来水业务申请表（1份，原件），用以证明被告于2013年11月29日一同前往佛山市南海九江自来水有限公司办理用户变更手续，将原用户江宝公司变更为原告，即原告于2013年11月已经同意解除双方的租赁合同，并对租赁房屋的水用户进行了变更。
2、广东增值税专用发票（1份，原件）。
3、电费通知单（1份，原件）。
证据2、3，用以证明涉案租赁房屋的用电客户编号为062379000036214的电表，原缴费人为江宝公司，2013年12月份缴费单位变更为佛山市南海区九江镶时达五金厂，此时原、被告已解除合同，被告已搬离涉案房屋。
4、收款收据（N0.0024458）（1份，原件），用以证明被告按照双方签订的租赁合同依约向原告支付了保证金共计24900元，因其他两张收据暂时未找到，现只找到一张1320元的收据，被告保留要求原告返还保证金的权利。
经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议，但对其证明内容不予确认。对证据2、3的真实性无异议，但对其证明内容不予确认，且与本案无关联性。对证据4的真实性无异议，但对其证明支付的金额不予确认，只是确认收据中的1320元。
经被告申请，证人温斌华、李强成出庭陈述证言。
经质证，原告认为温斌华曾经是被告的员工，其陈述2013年11月搬厂，但被告提出会找其他人接手续租。是南江公司的老板介绍李凡承租制衣厂的，承租之后一直经营至2013年11月停业，被告希望找到人续租，将保证金转给下一手，提出要求原告协助被告歇业及工商、税务、水电的相关手续，因为江宝公司停业，被告到供电所办理手续交纳了7000元的押金，如不办理转名更换的，押金不能退回。因原告没有公司，原告找到六楼的租户（即被告证据2、3），更改后由六楼租户对供电所，原告协助其办理用电的变更手续；用水的变更手续是不需要交纳押金，在办理手续时，原告用自己的存折改为原告的名字，其中有2000多元的水费在原告的帐户中扣减，后原告将相关的信息发给被告的经理李凡。地税必须要原告协助办理的，报停租赁税后，地税不再收取原告的租赁税。被告对证人证言，认为证明搬迁的时间大概发生在2013年11月下旬，搬迁了四、五日，原告非常清楚被告搬迁的整个过程，并且同意了大量的货物、设备搬离厂区，说明双方在2013年11月之前事实上解除了租赁合同关系。
经审查，原告出示的证据1、2、证据6中列明“张干扶”收据部分、11、12及被告出示的证据1-4、证人证言因对方对其真实性无异议或虽有异议未能举证推翻，本院予以确认。原告出示的证据3、4及证据6中列明“林永华”收据部分，无法证实与本案存在关联性，其证据效力本院不予确认。证据5、8、9无法证实通讯相对方及与本案关联，其证据效力本院不予确认。证据7未经被告认可，银行流水仅能反映原告帐户情况，无法反映转账相对方，其证据效力本院不予确认，本院以证据6反映内容为准。证据10未经被告认可，其证据效力本院不予确认，涉讼场地情况以双方陈述内容为准。
综合举证质证及双方陈述，本院查明以下事实：
涉讼租赁物位于南海区九江镇梅圳村梅东一组，为粤房地共证字第C00061**号房地产权共有（用）证（共八层）项下建筑物，登记权属人为陈本忠、陈本坚。
陈本坚出具声明一份，确认涉讼场地部分属陈本忠所有，同意陈本忠单独向张干扶主张权利。
2012年2月27日，原告陈本忠与被告张干扶签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将五楼车间及办公室出租给被告使用；租赁期自2012年4月1日至2014年12月31日；租金每月10800元；合同签订之日即付合同保证金21600元；租金在当月的5号缴交（节假日顺延），逾期不交，每日按欠金额的1%加收滞纳金，不按期缴清租金，超过一个月原告有权单方解除合同；租赁期间发生的一切税项（包括租赁税）及费用由被告负责，与原告无关；垃圾费100元／月及大门保安工资分摊700元／月由被告负责，电梯的电费按实际使用次数计算及保养维修费85元／月由被告负责，电梯年检费用由原告负责；任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约，违约金以剩余租期内应交租金总额的15%计算；原告可单方解除合同的情形……1、未经原告同意，被告中途退租的……4、被告拖欠租金超过一个月的……因上述原因解除合同原告有权没收保证金；等等。
2012年2月27日，原、被告签订一份《住房租赁合同》，约定原告将宿舍楼三间出租给被告使用；租赁期自2012年4月1日至2014年12月31日；租金每月990元；合同签订之日即付合同保证金1980元；违约条款等与上述《厂房租赁合同》一致。
2012年8月11日，原、被告签订一份《住房租赁合同》，约定原告将宿舍楼603、604出租给被告使用；租赁期自2012年8月15日至2014年12月31日；租金每月660元；合同签订之日即付合同保证金1320元；违约条款等与上述《厂房租赁合同》一致。
原告已收取上述三份合同的保证金。
被告以涉讼场地作江宝公司经营场所。
被告已支付截止至2013年11月的租金。其中2013年10月、11月由原告出具收据分别收取厂房租金、住房租金。
2013年11月月底，江宝公司搬离涉讼场地。原、被告共同办理涉讼场所用水、用电户名变更，共同办理涉讼场所租赁税费等的报停手续。
2013年12月13日，原告出具收据，确认收取被告房租19000元。
2014年4月24日，原告向本院提起诉讼，致本案及（2014）佛南法民三初字第424、426号案。
本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼整栋建筑物有门卫看守，被告经营的公司于2013年11月月底搬离涉讼场所，原告亦清楚知道该情况；双方亦同时办理了涉讼场所水、电用户变更及租赁税报停手续；原告认为2013年12月13日收据上的19000元为12月份租金及水电费等费用，但并未能合理清晰说明该19000元包含款项构成，且之前原告出具租金收据均按厂房、住房分别开具，与该“房租”收据开具方式并不相符。本院综合上述分析，认为被告所述双方于2013年11月解除合同，其后补偿19000元予原告的主张更为可信合理，本院予以采纳。原告请求被告支付2014年1月后的租金及计付逾期付款违约金的主张本院均不予支持。双方于本案均未对合同保证金提出相应的诉讼主张，本案不作审查认定。对比三份合同约定的违约责任及原告于合同解除后收取19000元的情况，本院认定双方已就合同解除的违约金支付承担达成一致意见并履行完毕，原告现再行请求被告支付违约金的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下：
一、确认原告陈本忠与被告张干扶于2012年2月27日签订的《住房租赁合同》于2013年11月解除。
二、驳回原告陈本忠的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元，财产保全费70.55元，合共95.55元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一四年七月一日
书记员 刘冬花