上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7517号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈福林，汉族，XX年XX月XX日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）秦光妹，汉族，XX年XX月XX日出生。委托代理人宋驰萍（系秦光妹之女），汉族，XX年XX月XX日出生。委托代理人宋国范（系秦光妹之夫），汉族，XX年XX月XX日出生。上诉人陈福林因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初8383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日受理后，依法组成合议庭,于2016年7月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈福林、被上诉人秦光妹及其委托代理人宋驰萍、宋国范到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，涉案房屋座落于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室，该房屋由秦光妹的丈夫宋国范通过动迁安置获得。2015年4月25日，由秦光妹作为出租方（协议甲方），陈福林作为承租方（协议乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋用途为居住。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；二、租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日；三、租金：该房屋租金第一年为人民币（下同）18,000元。租金按季结算，由乙方于每季的第二个月的7日前交付给甲方。付款方式为网络转账。甲方收取房租金网上银行为民生银行，账号为：XXXXXXXXXXXX4447；四、甲方于本合同生效之日起七日内，将该房屋交付给乙方；五、维修养护责任：租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔六个月检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修由甲方承担，小件由乙方负责。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。六、关于房屋租赁期间的有关费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水电费；2、煤气费；3、有线电视费；4、网络宽带费。在房屋租赁期间，物业管理费由甲方支付。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。七、租赁期满。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；八、因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达三个月；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承租房屋的。九、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前一个月通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。十、违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。合同签订后，双方对涉案房屋内的设备、设施进行了清点，并进行了书面确认。上述合同签订同日，秦光妹的丈夫宋国范出具收据给陈福林，收据中载明房屋租借押金3,000元。嗣后，陈福林分别于2015年5月5日支付给秦光妹3,000元，2015年8月7日支付给秦光妹4,480元，2015年11月6日支付给秦光妹3,640元。后秦光妹诉至法院，要求判令：1、解除双方于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》；2、陈福林支付拖欠的租金，从2015年11月14日至2016年3月14日止，共计4,500元；3、陈福林支付房屋实际使用费，从2016年3月15日至其实际搬离之日止，使用费按照每月1,500元的标准；4、陈福林支付违约金及未付租金的滞纳金。原审诉讼中，秦光妹明确第四项诉请中的违约金标准按合同约定年度租金的5%即900元；未支付租金的滞纳金按照月租金的5%，计算四个月为300元。后陈福林提出反诉，要求判令：1、秦光妹承担违约责任，支付因单方面解除租赁合同所产生的违约金3,060元；2、秦光妹因违背租赁合同，拒不履行维护义务及其他义务，影响其正常使用居住，支付陈福林维修费及其他损失费750元；3、秦光妹支付因单方违约造成的损失，包括无法迁移的宽带费936元、搬家费500元。原审另认定，陈福林在居住期间，花费了30元的洗衣机的检测费用，原审庭审中秦光妹同意承担该笔费用。陈福林自行购买洗衣机一台，花费859元。原审再认定，经原审法院主持，双方于2016年5月1日完成了涉案房屋的交接手续，陈福林已经将其自行购买的洗衣机搬离。原审认为，秦光妹与陈福林之间所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，秦光妹与陈福林均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。然在租赁合同的履行过程中，陈福林未能按照合同约定的租金支付期限完全履行支付租金的合同义务，陈福林的行为显然构成违约，秦光妹有权按照租赁合同的约定主张合同解除权。现秦光妹于2016年3月18日通过诉讼的方式提出解除合同的诉请，诉讼中陈福林亦同意解除涉案房屋租赁合同。故法院确认双方的房屋租赁合同于2016年4月18日解除。然从2015年11月14日截至上述合同解除日，陈福林尚有4,760元的租金未能支付给秦光妹，故陈福林理应按约支付上述拖欠的租金。依据租赁合同的约定，陈福林理应承担相应的租金逾期支付的滞纳金300元。另由于陈福林的上述违约行为，按照租赁合同的约定，秦光妹有权要求陈福林承担合同解除的违约金900元。然由于陈福林直至2016年5月1日才在法院的主持下完成涉案房屋的交接手续，故从2016年4月19日至5月1日所产生的房屋占用使用费陈福林理应支付，占用使用费的标准按照每月1,500元的标准实际计付。陈福林虽然主张了相应的反诉诉请，但是由于违约方的认定已经是陈福林。陈福林并未提供证据证明秦光妹在合同履行过程中存在违约行为，故陈福林无权要求秦光妹承担违约责任。虽然陈福林提供了相应的照片，即使这些照片所反映的事实客观真实，那秦光妹作为出租人，其承担的维修义务也仅限于租赁合同的约定义务，这些设施的现状并未影响到陈福林对涉案房屋的实际居住使用。至于陈福林为此支付的小额维修检测费，庭审中秦光妹已经同意支付，故该部分费用由秦光妹自行承担。但对于陈福林在租赁合同期间自行所购买的洗衣机，结合陈福林在交接房屋之时已经将洗衣机自行搬离之事实，故该部分费用显然不应由秦光妹负担。另对于陈福林主张的宽带费及搬家费损失，依据合同约定网络宽带费、有线电视费等均属于陈福林自行承担支付的费用，陈福林无权要求秦光妹承担该部分损失。至于搬家费的损失，陈福林并未提供相应的合同依据以及实际支付的凭证，故法院对此反诉诉请亦不予支持。另考虑到双方之间租赁合同已经解除，故秦光妹所收取的租赁押金理应及时返还给陈福林。虽然陈福林认为该3,000元属于定金，但是在其持有的收据中已经明确载明了该笔3,000元的性质为租赁押金，故在租赁合同解除的前提下，秦光妹理应返还押金给陈福林。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于二○一六年五月十八日作出判决：一、确认秦光妹与陈福林于2015年4月25日所签订的《房屋租赁合同》于2016年4月18日解除；二、陈福林于判决生效之日起十日内支付给秦光妹自2015年11月1日起至2016年4月18日止的房屋租金4,760元；三、陈福林于判决生效之日起十日内偿付给秦光妹自2016年4月19日起至2016年5月1日止，按照月租金1,500元的标准计算的房屋使用费损失650元；四、陈福林于判决生效之日起十日内支付给秦光妹合同解除违约金900元，逾期付款滞纳金300元，金额合计1,200元；五、秦光妹于判决生效之日起十日内返还陈福林房屋押金3,000元；六、秦光妹于判决生效之日十日内支付给陈福林维修检测费30元；七、驳回陈福林的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计25元，由陈福林负担（于判决生效之日起十日内向秦光妹直接支付）；反诉案件受理费减半收取计25元，由陈福林负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，陈福林不服，上诉于本院，诉称:签约时被上诉人秦光妹口头告知上诉人家电全新、家具全旧，但事实上交付的洗衣机已使用三年以上；租赁期间，地板起翘、墙壁发霉，但被上诉人不履行维护义务；合同约定应向浦江镇街道登记备案，但事实上没有备案；租期届满前，被上诉人提出解约，构成违约；本案中，被上诉人违约在先，应以双方办理房屋交接手续的日期为合同解除日；宽带费系绑定，无法迁离，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、四、五、六、七项，改判涉讼《房屋租赁合同》于2016年5月1日解除，被上诉人支付单方面解除租赁合同所产生的违约金480元、无法迁移的宽带费352元、搬家费549元。被上诉人秦光妹辩称:租房前上诉人陈福林看过房屋两三次，对合同应无异议；被上诉人交付的洗衣机是可以使用的，交付的房屋状况是好的；合同约定被上诉人对房屋及设施每隔六个月检查、修缮一次，但事实上上诉人没有让被上诉人进门过一次；按照民间惯例，本案合同确未进行备案；上诉人未交房租，被上诉人才提出解约；机顶盒还在上诉人手中，搬家费合同亦无约定，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。陈福林主张秦光妹存在四项违约事实，违约在先。对此本院评述如下：合同约定自合同生效之日起180日内，双方持本合同及有关证明文件向XX镇街道申请登记备案。该条款并未约定登记系合同生效的要件，合同未备案登记不影响涉讼合同的效力，且登记备案系双方的义务，未能依约登记备案不能归咎于合同的一方。陈福林主张签约时秦光妹口头告知家电全新，但实际交付的洗衣机已使用三年以上，秦光妹则认为洗衣机事实上可以使用。本院认为，关于家电的交付标准租赁合同没有记载，仅有陈福林的单方陈述，其主张不能成立；本院注意到，双方交接时，陈福林未就之提出任何异议，并签署了家私电器清单，应确认其已认可交付物的现状。合同同时约定，日常的房屋维修由秦光妹承担，小件由陈福林负责，因陈福林管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由陈福林承担责任并赔偿损失。陈福林现有的证据尚不足以证明房屋的瑕疵产生的原因且后果已导致合同目的无法实现，故其相关上诉理由，不能成立。本案中，陈福林逾期支付租金，已构成违约，秦光妹诉请要求解除合同，原审2016年4月18日的庭审中，陈福林同意解除合同，故原审确定的合同解除日，并无不妥，可予维持。本院注意到，合同约定由陈福林承担网络宽带费，且陈福林于2015年8月3日签订的家庭业务协议（东方有线）约定的协议期为一年。因此，其要求秦光妹承担宽带费，无合同依据，亦有违公平原则。涉讼合同系陈福林欠租违约而解除，故其关于搬家费之主张，难以支持。综上而言，陈福林关于撤销原审判决主文第一、二、三、四、五、六、七项，改判涉讼《房屋租赁合同》于2016年5月1日解除，秦光妹支付单方面解除租赁合同所产生的违约金480元、无法迁移的宽带费352元、搬家费549元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币100元，由上诉人陈福林负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月十八日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……