浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖德执异初字第1号
原告戴建良。
原告姚美芳。
上列两原告共同委托代理人朱小平。
被告浙江德清农村商业银行股份有限公司。
法定代表人郑毓。
委托代理人王伶利。
委托代理人陈芳。
被告孙洪杰。
被告姚莉。
原告戴建良、姚美芳与被告浙江德清农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）、孙洪杰、姚莉案外人执行异议之诉纠纷一案，于2013年9月6日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭审理了本案。原告戴建良、姚美芳的委托代理人朱小平，被告农商银行的委托代理人王伶利、陈芳到庭参加诉讼，被告孙洪杰、姚莉因下落不明，故本院依法公告向其送达起诉状副本和开庭传票等法律文书，被告孙洪杰、姚莉在本院公告期满后既不答辩也不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴建良、姚美芳诉称，二原告为夫妻，（2011）湖德执民字第302号案件被执行人孙洪杰、姚莉也是夫妻。2009年11月17日原告通过湖州盛世管家房地产经纪有限公司（以下简称盛世管家）与孙洪杰、姚莉签订一份《房屋转让合同》，约定孙洪杰、姚莉将座落于德清县武康镇桂花城桂雨苑5幢2单元603室（面积135.69平方米，房屋所有权证号德房权证武康镇3字第0328**号）商品房卖给原告，房屋转让价为85万元，付款方式为签订合同三天内支付购房款45万元，用于偿还孙洪杰、姚莉在中国银行的住房按揭贷款，尾款于房屋所有权证、土地证做出时付清。合同签订后，孙洪杰、姚莉办理了房屋过户委托公证手续［公证书（2009）浙德证字第864号］。原告于合同签订后的第二天在盛世管家交付购房款45万元给孙洪杰，后孙洪杰、姚莉交付该房屋给原告，原告居住至今。
因孙洪杰、姚莉收取第一笔购房款后未按合同约定偿还其在中国银行的住房按揭贷款，原告无法办理过户手续。后由原告偿还孙洪杰、姚莉在中国银行的住房按揭贷款40万元及利息，注销他项权后再过户。2010年6月8日原告偿还孙洪杰、姚莉在中国银行的住房按揭贷款40万元及利息36335元。德清县房产管理处于同日注销产权证号为德房权证武康镇3字第0328**号设定的他项权，原告在该处办理过房产过户登记手续。
2010年6月7日贵院立案受理被告农商银行诉章建妹、金伟明、姜伟明、邵金花、姚莉、姚水庆、孙洪杰金融借款合同纠纷一案，贵院根据被告农商银行的申请，作出（2010）湖德武商初字第199-1号民事裁定书，对原告与孙洪杰、姚莉房屋买卖的标的物即座落于德清县武康镇桂花城桂雨苑5幢2单元603室房屋（产权证号为德房权证武康镇3字第0328**号）进行了查封。2010年10月8日，贵院作出（2010）湖德武商初字第199号民事判决书，判令章建妹在判决生效后十日内归还被告农商银行借款本金100万元，利息7773.25元，金伟明、姜伟明、邵金花、姚莉、姚水庆、孙洪杰承担连带清偿责任。
2011年1月24日，被告农商银行依据贵院作出的（2010）湖德武商初字第199号民事判决书向贵院申请强制执行，该案执行过程中贵院于2013年5月31日作出（2011）湖德执民字第302-3号执行裁定书，对产权证号为德房权证武康镇3字第0328**号的房屋再次进行查封，致使原告无法实践对购买的座落于德清县武康镇桂花城桂雨苑5幢2单元603室的房屋产权过户登记。2013年7月29日，原告向贵院提出案外人执行异议申请，要求撤销对座落于德清县武康镇桂花城桂雨苑5幢2单元603室房屋（产权证号为德房权证武康镇3字第0328**号）的财产保全（查封）措施。2013年8月27日，原告的执行异议申请被贵院驳回。
原告认为，原告与孙洪杰、姚莉签订《房屋转让合同》后已支付了全部购房款，且孙洪杰、姚莉已将《房屋转让合同》的标的物交付给原告，而且房屋实际交付后原告已行使对该物权的占有、使用等权利。因此双方的房屋买卖是一个民事法律行为，具备《民法通则》第五十五条的规定条件，也符合《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，应受法律保护。贵院依据被告农商银行申请对该财产查封执行，明显错误，贵院对此财产的查封行为，也严重侵害了原告的合法财产权利，为此，原告请求：1、立即停止对座落于德清县武康镇桂花城桂雨苑5幢2单元603室房屋的强制执行措施；2、确认座落于德清县武康镇桂花城桂雨苑5幢2单元603室房屋（孙洪杰、姚莉名下）归原告所有。
为证明上述事实，原告戴建良、姚美芳在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、身份证、结婚证（原件），用以证明原告戴建良与
姚美芳，被告孙洪杰与姚莉的身份及婚姻情况的事实；
2、房屋转让合同（原件），用以证明2009年11月17日原告通过房产中介与孙洪杰、姚莉签订房屋转让合同，购买桂花城桂雨苑5幢2单元603室房屋的事实；
3、公证书（原件），用以证明2009年11月17日孙洪杰、姚莉在公证处办理了买卖房产过户的公证委托手续，受托人为房产中介的经纪人李亚兵的事实；
4、房产证（复印件）、土地使用证（原件）、契证（原件），用以证明桂花城桂雨苑5幢2单元603室房屋的产权证（三证）及2010年6月8日该房产他项权抵押注销的事实；
5、收条（原件）、取款凭条及存款凭证（原件），用以证明原告已支付孙洪杰、姚莉房屋买卖款的事实；
6、房屋登记约定书（复印件）、房地产买卖契约（复印件）、门牌证（原件），用以证明原告通过盛世管家经纪人李亚兵办理桂花城桂雨苑5幢2单元603室房产过户登记手续的事实以及门牌证于2010年6月8日变更，生存于2008年3月3日，过户是2010年6月8日的事实；
7、协助执行通知书（复印件），用以证明原告即将过户的房产被法院查封的事实；
8、发票联、收费收据（原件），用以证明原告占有、居住桂花城桂雨苑5幢2单元603室房产的事实；
9、执行裁定书（复印件），用以证明原告的执行异议申请被法院驳回的事实。
被告农商银行辩称，原告与孙洪杰、姚莉签订《房屋转让合同》的行为不能证明其为房屋的所有权人；原告未及时办理讼争房屋过户登记，存在过错，法院查封执行讼争房屋是完全正确合法的；原告混淆了债权和物权，合同签订后产生的法律关系是债权债务关系，未经登记，不发生不动产物权变动的效果，请求驳回原告的诉讼请求。被告农商银行未提交任何证据。
被告孙洪杰、姚莉未进行答辩也未提交任何证据。
原告戴建良、姚美芳提交的证据，被告农商银行经质证认为，对证据1、证据7、证据9无异议；对证据2的三性均有异议，我行不清楚这个事实；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据4真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据5的三性有异议，只能证明原告支付了436335元款项的事实，但不能证明是支付房屋转让款；对证据6，对房屋登记约定书、房地产买卖契约的三性均有异议，对门牌证的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议；对证据8的真实性无异议，对关联性有异议。
因审理案件需要，本院从（2010）湖德武商初字第199号案卷调取了协助执行通知书及送达回证，同时对证人李亚兵作了调查笔录。
对本院调取的证据，原告戴建良、姚美芳经质证无异议。被告农商银行经质证，对协助执行通知书及送达回证无异议，对调查笔录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。
本院对当事人提交的上述证据认证如下：
原告提供的证据1、证据7、证据9以及本院调取的证据，符合证据的真实性、合法性与关联性，其证明力予以确认；原告提供的证据2、证据3、证据4、证据5、证据6，本院经审查认为，以上证据能够证明原告戴建良、姚美芳与被告孙洪杰、姚莉于2009年11月17日签订房屋转让合同，原告戴建良已支付购房款以及原告戴建良、姚美芳与被告孙洪杰、姚莉的委托代理人李亚兵曾去德清县房产管理处办理过房产过户登记手续的事实，可作为认定本案相关事实的依据；原告提供的证据8，结合本院调取的调查笔录，能够证明原告戴建良、姚美芳自2009年11月起已占有、居住讼争房屋的事实。
本院经审理，认定事实如下：
原告戴建良与姚美芳，被告孙洪杰与姚莉均系夫妻关系。2009年11月17日，原告戴建良、姚美芳与被告孙洪杰、姚莉签订一份《房屋转让合同》，约定孙洪杰、姚莉将座落于德清县武康镇桂花城桂雨苑5幢2单元603室的房屋（房屋所有权证号为德房权证武康镇3字第0328**号）出卖给原告戴建良、姚美芳，房屋转让价为85万元，付款方式为签订合同三天内支付购房款45万元，用于偿还孙洪杰、姚莉在中国银行的住房按揭贷款，尾款于房屋所有权证、土地证做出时付清。合同签订后，被告孙洪杰、姚莉去德清县公证处办理了（2009）浙德证字第864号公证书，委托盛世管家李亚兵代为办理座落于德清县武康镇桂花城桂雨苑5幢2单元603室［房屋所有权证号为：德房权证武康镇3字第0328**号，土地证号为：德清国用（2008）第00147514号］的房产权、土地使用权的过户、收款和办理营业税、个人所得税财政补贴的申请、收款及办理还中国银行住房按揭贷款、撤销抵押登记等一切有关手续。原告于合同签订后第二天向被告孙洪杰、姚莉的代理人李亚兵交付购房款45万元，于2010年6月8日去中国银行归还被告孙洪杰、姚莉的住房按揭贷款本息共计436335元。被告孙洪杰、姚莉于合同签订后一周左右，将房屋交付给原告戴建良、姚美芳，原告戴建良、姚美芳一直居住至今。
另查明，因被告孙洪杰、姚莉等人与被告农商银行间存在金融借款合同纠纷，在被告农商银行作为原告的本院（2010）湖德武商初字第199号案件中，应农商银行的申请，讼争房屋于2010年6月9日被本院采取诉讼保全措施予以查封。本院（2010）湖德武商初字第199号案件审结生效后，被告孙洪杰、姚莉等人未按判决书的规定履行还款义务，农商银行遂依据生效法律文书申请强制执行。本院受理后，立案号为（2011）湖德执民字第302号的执行案件。2013年5月31日，讼争房产的诉讼保全查封转为执行查封。原告戴建良、姚美芳获悉讼争房屋被本院查封后，遂向本院提出执行异议。本院经审查后，于2013年8月27日作出（2013）湖德执异字第11号执行裁定书，裁定驳回异议人戴建良、姚美芳的异议。原告戴建良、姚美芳不服裁定，遂向本院起诉。
本院认为，原告戴建良、姚美芳与被告孙洪杰、姚莉签
订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，且上述合同没有违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。原告方在履行房屋买卖合同过程中，已按约支付第一期购房款，并已实际占有、居住讼争房屋，但被告孙洪杰、姚莉未按照合同约定偿还其在中国银行的住房按揭贷款，撤销抵押登记，致使原告方无法办理房屋产权过户登记手续。此后原告方偿还了被告孙洪杰、姚莉在中国银行的住房按揭贷款本息，并与被告孙洪杰、姚莉的委托代理人去德清县房产管理处办理过撤销抵押登记及房产过户登记手续，但在办理过程中，因本院对讼争房产进行了财产保全查封，致使原告方再次无法办理房屋产权过户登记手续。因此，原告方对讼争房屋未办理产权过户登记手续不存在过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告方依照合同的约定已向被告孙洪杰、姚莉支付全部购房款，并已实际占有讼争房屋，对于未办理产权过户登记手续并无过错，因此对其要求停止对该房屋的强制执行措施的诉讼请求，应当予以支持。原告方请求确认房屋的实体权利归属原告，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力，对房屋的所有权问题应由房地产管理部门依法审查登记确立，在执行异议之诉中不宜审查确认，因此，对原告方的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对座落于德清县武康镇桂花城桂雨苑5幢2单元603室房屋的执行；
二、驳回原告戴建良、姚美芳的其他诉讼请求。
案件受理费12300元，由被告浙江德清农村商业银行股份有限公司与被告孙洪杰、姚莉各半负担。公告费690元，由被告孙洪杰、姚莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 何建海
审 判 员 曹艳芳
代理审判员 梁 帅
二〇一四年三月十八日
代书 记员 钟 莹