江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3801号
上诉人（原审被告）柳素芬。
上诉人（原审被告）蒋金祥，男，1965年10月10日生，汉族。
两上诉人共同委托代理人张帆，男，1959年8月2日生，汉族，城市绿洲花园小区业主委员会主任。
被上诉人（原审原告）南京新鸿运物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路185号。
法定代表人王中宁，该公司董事长。
委托代理人甘际，男，1972年2月23日生，汉族，该公司法务部员工。
上诉人柳素芬、蒋金祥因与被上诉人南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人蒋金祥及其委托代理人张帆，被上诉人的委托代理人甘际到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
新鸿运公司原审诉称，新鸿运公司是拥有国家一级资质的物业管理公司，于2005年10月10日正式托管小区，于2006年12月13日与柳素芬、蒋金祥签订服务合约，约定物业管理公共服务费为每月每平方米0.6元，公摊水电费按每半年50元预收，上述费用每半年交纳1次。柳素芬、蒋金祥仅交纳了2006年12月13日至2008年12月31日的物管公共服务费和公摊水电费，尚拖欠2009年1月至2011年9月期间的费用至今。为维护新鸿运公司合法权益和小区公共利益不受侵害，故诉至法院，请求判令：1、柳素芬、蒋金祥交纳2009年1月至2011年9月拖欠的物业服务费2457元（124.09平方米×0.6元／月／㎡×33个月）、公摊水电费250元（50元／6个月×30个月），并承担滞纳金1795元；2、柳素芬、蒋金祥负担诉讼费用。
柳素芬、蒋金祥原审既未作出答辩，亦未参加法院庭审。
原审法院经审理查明，2004年9月27日，南京万都房地产开发有限公司（甲方，以下简称万都公司）和新鸿运公司签订城市绿洲花园前期物业管理委托合同（乙方，以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对城市绿洲花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务，合同第七条约定的物业服务费用标准为：住宅：多层每月每平方米0.6元、小高层每月每平方米1.2元、办公楼每月每平方米2元、商业物业每月每平方米2.5元，公摊水电费每半年预收1次，据实分摊。关于该合同期限，合同第十八条约定：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；合同第十九条约定：本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，乙方应当在期满后3个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，拖欠3个月以上，乙方可提起诉讼。后新鸿运公司与柳素芬、蒋金祥签订物业管理服务合约，约定了物业服务费用标准（与前期合同约定相同），约定公摊水电费小高层暂按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，每半年预收1次；并约定逾期交纳物业管理服务费及其它费用的，每日按万分之五加收滞纳金。2005年9月20日，南京市物价局作出《关于城市绿洲花园小区前期物业管理试行收费标准的批复》，确定公共服务费试行收费标准为：无电梯多层住宅每月每平方米0.6元、有电梯小高层住宅每月每平方米1.2元。
柳素芬、蒋金祥的物业为城市绿洲花园14幢2单元303室，为多层住宅，建筑面积为124.09平方米。在前期合同3年期满后，新鸿运公司未再与万都公司或小区业主委员会签订物业服务合同，但该小区的物业服务管理实际由新鸿运公司提供，直至新鸿运公司于2011年9月撤离小区。
2013年3月22日，新鸿运公司向柳素芬、蒋金祥邮寄书面催缴函，载明柳素芬、蒋金祥缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费和缴费的地点、期限、后果及联系电话。
以上事实，有新鸿运公司举证的城市绿洲花园前期物业管理委托合同、物业管理服务合约、南京市物价局宁价房物字（2005）062号文件、催缴函及邮寄凭证，（2013）栖民初字第1080号民事判决书、房屋登记簿等证据，以及原审法院开庭笔录在卷佐证，原审法院予以确认。
原审审理中，新鸿运公司提出因后期大量业主未交纳物业费，影响其正常物业管理服务，致其提供的物业管理服务存在不尽如人意之处，故自愿申请撤回所主张的滞纳金请求。
原审法院认为，新鸿运公司和万都公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力；江鸿物业与柳素芬、蒋金祥签订的物业管理服务合约，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。新鸿运公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。在前期合同到期后，虽然新鸿运公司未再与开发商或小区业主委员会签订物业服务合同，但小区的物业服务管理实际由新鸿运公司提供，直至新鸿运公司于2011年9月撤离小区，新鸿运公司和业主之间形成了事实物业服务关系，本着权利义务相一致的法律原则，业主在接受物业服务同时，应当按照相关约定支付物业服务费用和公摊水电费。新鸿运公司从提供物业服务期间的2009年1月起主张物业服务费，柳素芬、蒋金祥未提供证据证明已支付相应的物业服务费，因此，新鸿运公司主张的物业管理服务费和公摊水电费的请求，合法有据，原审法院应予支持。关于新鸿运公司主张的物业管理服务费，应当按照房屋登记簿所载明的柳素芬、蒋金祥房屋建筑面积即124.09平方米，按每月每平方米0.6元计算，2009年1月至2011年9月的物业服务费为2457元（124.09平方米×0.6元／月／㎡×33个月）；双方签订的物业管理服务合约约定公摊水电费多层按每半年每户50元，新鸿运公司主张上述期间30个月的公摊水电费250元（50元／6个月×30个月）合理有据，原审法院予以确认。柳素芬、蒋金祥经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：柳素芬、蒋金祥于判决生效之日起五日内支付南京新鸿运物业管理有限公司物业服务费2457元（2009年1月至2011年9月）、公摊水电费250元，合计2707元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由柳素芬、蒋金祥负担（此款新鸿运公司已向原审法院缴纳，原审法院不退，由柳素芬、蒋金祥于判决生效之日起五日内给付新鸿运公司）。
柳素芬、蒋金祥不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决书故意掩盖万都公司与新鸿运公司签署的《前期物业管理委托合同》有效期是2004年9月27日到2007年9月26日的事实，并依据该已履行完毕已经无效的合同作出了错误的判决。新鸿运公司为阻止小区业主委员会与新的物业公司签订物业管理服务合同，将业主委员会主任张帆打伤，致使小区业主委员会成员不敢出面维权，从而继续霸占小区的物业管理四年。二、原审法院对于城市绿洲花园小区业主代表提交的开发商南京万都房地产开发有限公司于2007年9月17日发出的“关于解除《前期物业管理委托合同》的通知”不予认定，错误认定双方为事实合同关系。三、原审法院错误认定业主的维权为不正当行为，且合同已过期，新鸿运公司已不是小区有效的物业管理人，其无权继续收缴物业管理费。四、原审法院没有维护小区广大业主的正当权利，也未查清业主拒缴物业费和公摊水电费的真实原因，只维护了新鸿运公司的权利，未追究其应尽义务。五、原审法院将新鸿运公司员工打架斗殴赖着不走，美化成比较含糊的外交辞式“小区物业管理实际由新鸿运公司提供”，而事实是小区物业管理是由新鸿运公司霸占，属认定事实不清。六、原审法院错将原小区物业公司“国家一级资质”理解成“服务优质”；把早已不存在合同时效的原物业公司维护的新鸿运公司现在的利益，错误判定为“维护小区公共利益”，而其实际属于为该公司谋取不正当利益；偏袒新鸿运公司，让业主承担新鸿运公司过错产生的后果。且，2015年以来，新鸿运公司采用各种不正当、恶劣的手段干扰我方维权，并违反多项义务，故意侵害业主权益，造成仅2011年1年业主公共利益被非法占有和损失达155万余元。综上，原审法院认定事实不清，判决不公，请求二审法院撤销原审法院判决，判令被上诉人承担一、二审诉讼费用，并另判被上诉人返还其非法占有的业主公共财物。
被上诉人新鸿运公司辩称，一、就上诉人提出的合同期限的问题，2007年9月26日前期物业管理委托合同到期以后，开发商和业主委员会没有前期物业进行交接，造成我方在绿洲花园小区事实服务到2011年9月30日。二、业主委员会被保安打伤一事与本案没有关联性，而且该案件已另外审理查明。三、物业公司根据物业合同提供的物业管理服务就应该收取物业费。
二审中，上诉人就原审查明事实部分提出异议，指出，合同到期，我方即在有关媒体上发布消息，公平公正地重新选物业，我方发函给对方，并寄了挂号信要求当时的城市绿洲管理处主任参加，但是他拒绝参加。我方后期通过招标选聘，选了两家物业公司，而新鸿运物业却以各种不当手段进行阻挠。无奈，我方起诉至栖霞区法院请求新鸿运物业撤离城市绿洲花园，栖霞区法院未予支持，故导致了今天的局面。打人的住院费、赔偿费全是由新鸿运公司支付的。对方队长打人，有组织、有经济地非法控制了我方小区。
上诉人提交以下证据，1、关于解除前期物业管理委托合同的通知，证明合同已解除；2、选聘物业的公告，证明当时是要求对方走的，对方不走，在捣乱；3、判决书两份，证明我方要求新鸿运物业走，但没有得到栖霞区法院的支持和新鸿运物业队长打人。被上诉人新鸿运公司质证称，关于第一份证据，该证据是复印件，我方不予认可，我方没有收到解除前期物业管理委托合同的通知；第二份证据，选聘公告与本案没有关联性，且选聘公告和邀请函是复印件，我方不予认可，没有看到，与本案没有关联性；关于两份判决书，真实性予以认可，但是与本案没有关联性。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。本案中，案涉小区建设单位万都公司与被上诉人新鸿运公司于2004年9月27日签订的前期物业管理委托合同合法有效，对全体业主均具有法律约束力。该合同约定服务期限三年，在期满前一个月业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，未能达成协议的，新鸿运公司应当在期满后三个月内继续履行合同，万都公司在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。但事实上，前期合同在2007年9月期满后，万都公司并未与被上诉人达成延长合同期限的协议或选聘新的物业服务企业，被上诉人继续在小区提供物业服务，小区专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主亦没有提出异议，应当认定双方成立不定期物业服务合同。小区业主委员会成立后，未组织召开业主大会选聘新的物业服务企业，也未与被上诉人解除不定期物业服务合同，被上诉人继续在小区内提供物业服务，业主事实上接受了被上诉人提供的物业服务，故不定期物业服务合同继续有效，业主应当支付相应的物业服务费用。上诉人一审时虽未到庭参加诉讼，但其二审中提供的证据能够印证被上诉人提供的服务存在瑕疵，故本院酌定上诉人按约定物业费标准的七折向被上诉人支付费用，经计算，上诉人应支付2009年1月至2011年9月的物业服务费为1719.89元（124.09㎡×0.6元／月／㎡×33个月×0.7）。因公摊水电费系被上诉人向供水供电部门实际支出的费用，原审判决上诉人全额承担并无不当。上诉人还认为被上诉人撤场时带走公共财物给小区带来损失，该事由与本案并非同一法律关系，本案不予理涉。上诉人无正当理由未参加原审诉讼，导致原审认定事实有误，应当承担本案一、二审诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第813号民事判决为：柳素芬、蒋金祥于本判决生效之日起五日内支付南京新鸿运物业管理有限公司物业服务费1719.89元、公摊水电费250元，合计1969.89元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费减半收取25元，由柳素芬、蒋金祥负担；二审案件受理费50元，由柳素芬、蒋金祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 朱亚芳