安徽省合肥市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）皖01行终295号
上诉人（原审被告）巢湖市国土资源局，住所地：巢湖市东风路436号，统一社会信用代码证：1134018100326938XA。
法定代表人孙劲松，局长。
委托代理人童中发，该局工作人员。
委托代理人蒋声朝，安徽格意律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司，住所地：巢湖市中庙街道湖滨大道北侧水产品交易市场内。
法定代表人杨文杰，该公司总经理。
委托代理人唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐从法，男，1954年9月出生，汉族，住合肥市蜀山区，
被上诉人（原审原告）钟翠群（徐从法妻子），1956年5月出生，汉族，住址同上，
上诉人巢湖市国土资源局、安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司因房产登记纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2016）皖0181行初37号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年8月9日公开开庭审理了本案。上诉人巢湖市国土资源局委托代理人童中发、蒋声朝，上诉人安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司委托代理人唐杰，被上诉人徐从法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本院经审理查明，2010年7月30日，被上诉人徐从法、钟翠群与原审第三人安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，徐从法、钟翠群购买第三人开发的位于巢湖市××滨湖城碧波××街××单元××室房屋一套，房屋建筑面积186.25平方米，其中套内建筑面积157.53平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为28.72平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2558.19元，总金额402992元。合同附件一附有十八层平面图和闷顶层平面图，合同附件三标明了标准层和顶层交付标准，其中闷顶层的交付标准为：地面水泥砂浆找平，墙面水泥砂浆粉刷，顶层户内爬梯用户自理。合同签订以后，徐从法、钟翠群向安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司签署承诺书，认可在认购商品房时已经知道存在市政道路、酒店、闷顶的情况，该商品房的购房款价格也已充分考虑并体现了该等因素的影响，系自愿购买。承诺在购买该商品房后不就该商品房存在闷顶、市政道路、酒店的情况而产生的任何影响向安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司主张任何权利。经巢湖市居巢区房地产测绘队测绘，该房18层标准层建筑面积为122.37㎡、标准层以上的闷顶层面积为61.89㎡。闷顶层不通风，无采光，不通水电，十八层房顶留有一方口，靠活动爬梯供人上下，闷顶层内设置了消防管道、排水管道。该房于2010年10月30日交付给徐从法、钟翠群。
经徐从法、钟翠群和安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司共同申请，巢湖市房地产管理局于2011年7月19日办理房屋转移登记并向徐从法、钟翠群颁发了巢湖市房权证字第××号和159629号共同共有房屋产权证，证内记载：房屋用途为住宅，建筑面积184.26㎡，套内建筑面积156.69㎡。因房产证遗失，徐从法、钟翠群申请补发，2014年7月4日，巢湖市房地产管理局为其补发编号为房权证字第××号和26××26号共同共有房屋产权证，并附有18层平层和18层闷顶的平面图。
巢湖市规划局为中庙碧桂园房地产开发有限公司颁发了编号为巢居镇建工规字（2007）第180号建设工程规划许可证，证载面积含闷顶层面积。安徽省建筑设计研究院有限责任公司为涉案建设项目的设计单位，于2015年11月13日出具情况说明，认为高层住宅顶层每户及所对应的上部闷顶层属于该户使用。
2016年5月，巢湖市人民政府对行使房屋登记管理职能部门进行了调整，调整后的房产登记部门为巢湖市国土资源局。
上述事实，有商品房买卖合同、承诺书、涉案房屋登记簿、建设工程规划许可证、巢湖市规划局相关问题的复函、安徽省建筑设计研究院有限责任公司情况说明等证据在卷证实，依法应予认定。
一审法院审理后认为：本案诉争的闷顶层不通风，无采光，不通水电，且闷顶层内设置了消防管道、排水管道等公共设施，涉案房屋又系精装房屋，第三人装潢时也未设置通往闷顶层的楼梯等固定装置，仅在十八层房顶留有一方口，靠活动爬梯供人上下（事实上受所涉房屋结构影响也难以设置楼梯等固定进出装置），放置物品，闷顶层也未进行任何装饰，可见该闷顶层使用功能严重受限。面积为61.89㎡，使用功能严重受限，特别是闷顶层内设置了消防管道、排水管道的建筑物能否与下面十八层住户房成为成套住宅等情况，房产登记部门负有合理的审慎审查义务，应向有关部门进行了解，加以明确，但巢湖市房地产管理局未有证据证明其在登记发证时履行了上述审慎审查义务，其登记行为证据不足，不符合法律规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：一、撤销巢湖市房地产管理局向徐从法、钟翠群颁发的巢湖市房权证字第××号和26××26号共同共有房屋产权证；二、巢湖市国土资源局于本判决书生效后60日内，重新为徐从法、钟翠群办理房产登记。案件受理费50元，由巢湖市国土资源局局负担。
巢湖市国土资源局上诉称，一、从程序上看，本案是二审法院以事实不清、证据不足发回重审的案件，重审过程中，原审原告未提供任何新证据，相反，上诉人和原第三人均提供了大量证据，足以证明原审原告对所购买的房屋有闷顶层、且闷顶层由买受人自行装修。原审原告曾作过书面承诺，一审法院重审后中仍作出了撤销涉案房屋房产证的判决，令人费解。二、从事实上看，涉案房屋的买卖合同标的物是期房，上诉人怎么进行实质性审查。法律没有要求物权登记机关对当事人申请房屋转移登记时必须进行实地查看审查。《房屋登记办法》、《房屋登记技术规程》对实地查看的内容有明确规定，房屋使用功能不是登记机关查验范围。原审原告和原审第三人申请登记房产的所有资料均符合房屋登记办法的要求，其中规划部门出具的文件证明，涉案房屋均属住宅性质，至于涉案房屋的规划、设计部门出具的答复文件，虽然是在登记发证之后，但这些文件并不是房屋登记时必要的文件，作为买受人对原告涉案房屋闷顶层不仅知情，而且是自愿的。从现场的情况看，涉案的闷顶层的出口处，大多数购买人均安装了楼梯，也就是说闷顶层与主房屋是能够连接的。
安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司上诉称，一、根据行政诉讼法第三十一条“当事人、法定代理人，可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：(一)律师、基层法律服务工作者；(二)当事人的近亲属或者工作人员；(三)当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民”，可见担任行政诉讼代理人的人必须是律师或行政诉讼法规定的其他人员，而华纪平既不是律师也不是两被上诉人所在社区、单位推荐的人，按照法律规定不能担任诉讼代理人。根据《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题解释第三条第（四）款的规定：未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人进行诉讼的。虽已经立案的，应当裁定驳回起诉”，被上诉人徐从法委托没有资格担任诉讼代理人的华纪平作为诉讼代理人明显违反上述法律规定，应予纠正，即裁定驳回两被上诉人的起诉。根据《行政诉讼法》第八十九条第（四款）的规定，人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理，即原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
二、上诉人巢湖市房地产管理局依据两被上诉人的申请补发房屋产权证的行政行为没有影响到两被上诉人的实体民事权利。根据《行政诉讼法》司法解释第三条第一款第（八）之规定“行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的”，应予驳回起诉。两被上诉人于2010年7月与上诉人安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的房屋建筑面积为186.25平方米，其中套内面积为157.53平方米，后经两被上诉人申请，2011年7月19日办理房屋转移登记，共有房屋产权证记载：房屋用途为住宅，建筑面积184.26平方米，套内面积156.69平方米。2014年6月25日，因房产证遗失，经被上诉人申请，巢湖市房地产管理局补发巢湖市房权证字第××号、26××26号共同共有房屋产权证，证内记载内容与遗失房产证记载的内容相同。可见，房产登记机关补发房屋产权证的行政行为没有影响到两被上诉人的民事实体利益。在一审查明的事实中，两被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》中记载的出售面积为186.25平方米，房产局根据实测面积报告登记确权的面积进行初始登记，为184.26平方米，之后根据两被上诉人的申请进行房屋产权转移登记，房屋产权证登记的内容与不动产登记簿的内容一致。另外，巢湖市房地产管理局作为房产登记机关颁发房屋产权证的行为只能做形式审查，没有进行审慎审查、实地查看、加以明确的义务，一审法院适用法律错误，应予纠正。
三、本案事实认定不清，证据认定不足，明显偏袒两被上诉人，适用法律错误。上诉人在一审时提交的《商品房买卖合同》、被上诉人出具单方《承诺书》均能反映两被上诉人购买涉案房屋时已明知闷顶层的存在，上诉人也将闷顶层这一不利因素在房价上进行体现，因此在两被上诉人与第三人未妥善解决商品房买卖合同争议前，巢湖市房地产管理局依据商品房买卖合同载明的销售面积向徐从法、钟翠群颁发的房产证的行为是合法有效的。上诉人与徐从法、钟翠群具有合法有效的商品房买卖合同法律关系，商品房买卖合同附件三明确约定：闷顶层地面水泥砂浆找平，墙面水泥砂浆粉刷，顶层户内爬梯用户自理。从该附件的内容可以明确看出，该户房屋是存在闷顶层的。并且附件四对于《商品房买卖合同》及所有附件的内容再次向被上诉人进行了提示，被上诉人对此也进行了签字确认。上诉人所开发的巢湖市中庙碧桂园滨湖城碧波环城苑二街2幢1单元房屋均取得了《建设工程规划许可证》（编号为：巢居镇建工规字（2007）第180号），该许可证明确载明房屋的功能和用途为住宅，且所载面积包含闷顶层，因此，闷顶层是具有住宅使用功能的。对于住建部2006年3月1日颁布的《住宅建筑规范》的规定，上诉人认为，该住宅规范虽然规定了住宅的基本功能，但由于该规范属于技术规范，如何使用应当由建设规划部门予以界定，而巢湖市规划局所出具的《建设工程规划许可证》已经明确载明了闷顶层为住宅，所以巢湖市房地产管理局依据该《建设工程规划许可证》所出具的产权证包含闷顶层应当是合法有效的。原审法院依据该《住宅建筑规范》作出撤销巢湖市房地产管理局的判决属于适用法律错误。
综上，巢湖市人民法院存在违反法定程序、罔顾事实等违法判决的多种情形，请求二审法院依法撤销原审法院的判决，裁定驳回两被上诉人的起诉或者撤销原判决指令由其他基层法院另行审理。
徐从法、钟翠群辩称，一、闷顶层内设置了消防管道、排水管道，不通风，无采光，不通水电，不具备住宅使用的基本功能，不得作为住宅对外销售。巢湖市国土资源局作为房屋产权登记发证机关，负有合理审慎的审查义务，在安徽中庙碧桂园房地产公司未提供证据证明或者提供的证据不足以证明时，应当依法实地查看。但是巢湖市国土资源局在登记发证时，未对涉案闷顶是否具备住宅使用的基本功能、是否能与十八层住宅房成交套对外销售进行审查，也未对涉案商品房进行实地查看，显然不符合法律规定。二、被上诉人购买的房屋是期房，在订立合同时，涉案房屋还未建成，被上诉人不知悉安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司将闷顶层当作商品房进行销售，更不知悉涉案闷顶层不具备住宅使用的基本功能。其次，闷顶层内设置了消防管道、排水管道，不通风，无采光，不通水电，不具备住宅使用的基本功能，安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司在签订商品房买卖合同之前，出具格式的承诺函要求被上诉人签字，足以证明是安徽中庙碧桂园房地产公司早有预谋的欺诈行为，即使被上诉人在承诺函上签了字，亦属无效。三、承诺书只是承诺所购房屋可能受市政道路、酒店、闷顶层给予生活带来的影响而作的承诺，不是承诺已购买了闷顶面积包含在所购房屋的总面积中，签订承诺书跟承诺购买闷顶面积毫无关系。被上诉人认为闷顶层就是一个隔热空间，闷顶层中安装有消防管道、雨水管道，明码标价很难卖出去。原审第三人为了将含有闷顶的房子卖出去，按精装修价格给付毛坯闷顶房，此合同具有欺诈行为。上诉人作为国家房地产登记机关，未能审慎审查，错将合同没有约定购买的闷顶房当做住宅面积登记发证就是违法的行政行为，已颁发的房产证应当予以撤销。四、《房屋登记管理办法》第十九条规定，房屋所有权初始登记应当实地查看。《房屋登记技术规程》4.4.1规定，审核工作应包括下列主要内容：2、进行实地查看。4.4.2第三款规定，实地察看结果与申请材料、登记簿记载一致。4.4.4规定，房屋所有权初始登记应进行实地查看。上诉人未履行实地审查义务，导致将安装有消防管道、雨水管道的闷顶房进行了登记和发证，该行政行为不合法。五、2015年11月17日巢湖市规划局《关于中庙碧桂园滨湖城一期55-59号住宅楼相关问题的复函》只能证明55-59号楼是住宅，规划总面积中含有闷顶面积，不能证明闷顶面积就是住宅面积。测量编号ZIQ10000459号楼房屋建筑面积计算成果表房屋用途栏记载架空层、闷顶层均为住宅存在明显错误，巢湖市房地产管理局未实施审慎审查义务，未及时发现错误，以此表记载的面积确权发证是导致本案纠纷的主要原因。2015年11月13日，安徽省建筑设计研究院出具的情况说明，认为高层住宅顶层每户及所对应的上部闷顶层属于该用户使用。只能证明闷顶归顶层业主使用而已，并不能证明闷顶面积是套内建筑的一部分，更不能证明闷顶就是住宅。六、闷顶既不符合《住宅建筑设计规范》所定义的居住条件，也未纳入《房屋测量规范》规定的套内使用面积中，所以被上诉人有理由认定闷顶不是住宅，闷顶面积不能作为住宅面积销售和办理房地产权证。七、华纪平和被上诉人是邻居，同是闷顶层纠纷利益关系人，熟悉案情，知晓国家法律，作为代理人主观没有过错。八、闷顶属于房顶建筑的一部分，是一个完整的独立的建筑层，不是供人居住的标准层，巢湖市房地产管理局将闷顶层面积确权登记发证是违法的行政行为。综上所述，被上诉人认为重审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。房产登记属于不动产登记范围，通过登记，建立起不动产物权变动的公示。本案是商品房买卖后的产权登记，属于所有权转移登记。根据《房屋登记办法》第三十三条，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人身份证明；(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；(四)证明房屋所有权发生转移的材料；(五)其他必要材料。前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。上诉人巢湖市国土资源局（原房地产管理局）应买卖双方的申请，根据双方签订的商品房买卖合同中约定的房产坐落、面积、结构进行房产登记并颁权属证书，房产证记载的内容没有超出买卖合同约定的民事权利范围，没有增减或重新设定权利人的权利与义务，而且房产登记的内容与不动产登记簿的内容一致。房产证附有闷顶层的平面图，源于商品房买卖合同，商品房买卖合同附件载明了所购商品房的房屋结构和闷顶层的交付条件，房产证所附分户平面图（两张）完整、准确记载了所购商品房的结构和面积，其合并相加的面积亦与商品房买卖合同约定的购房面积一致。因此，巢湖市房地产管理局为被上诉人颁发房产证时符合《房屋登记办法》第三十三条规定的房产转移登记的形式要求。
商品房买卖合同签订后，被上诉人钟翠群、徐从法签署了承诺书，钟翠群、徐从法作为承诺人明确表示：一、认购该商品房时已被告知闷顶的情况。二、该商品房的购房款价格已充分考虑并体现包括闷顶等因素。三、购买该房后，不就该房存在闷顶、市政道路、酒店等情况产生的影响向开发商主张权利。上述证据表明，被上诉人钟翠群、徐从法签署商品房买卖合同时就已经知道所购房屋中包括闷顶层并不向开发商因闷顶对其生活产生影响而主张权利。至于闷顶是否设置相关管道、是否具有通风采光设施，应属于对所购房屋交付标准的约定范围，双方是否有约定以及约定是否明确以及由此产生的争议属于民事争议，不属于行政诉讼的审理范围。
《中华人民共和国国家标准房产测量规范》第8.1.2指出，房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。8.2.1指出，房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算，属于计算全部建筑面积的范围。建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋产权登记有关问题的通知》规定了房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。案涉闷顶层的建设未超出巢湖市规划局审批的建设工程规划许可范围，在工程设计时属于顶层住户使用，建筑面积的计算不违反上述国家标准及建设部的文件规定。综上，巢湖市房地产管理局将闷顶面积予以登记并将闷顶平面图作为附图粘贴于房产证的行为并不违反法律规定。
综上所述，巢湖市房地产管理局为徐从法、钟翠群颁发房产证所依据的事实清楚、证据充分，适用法律并无不当。徐从法、钟翠群的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。一审判决认定事实不清，适用法律不足，依法应予纠正。巢湖市国土资源局、安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销巢湖市人民法院（2016）皖0181行初37号行政判决；
二、驳回徐从法、钟翠群的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各50元，由徐从法、钟翠群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 琦
代理审判员 张 俊
代理审判员 潘 攀
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 丁亚敏
本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。