河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终2844号
上诉人（原审被告）：随俊芳，女，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：魏晓光，河南千字文律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：何军照，男，汉族，住河南省汝州市。
委托诉讼代理人：程建国，河南科序律师事务所律师。
上诉人随俊芳因与上诉人何军照合同纠纷一案，不服汝州市人民法院（2017）豫0482民初2885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
随俊芳上诉请求：1.撤销（2017）豫0482民初2885号民事判决；2.改判支持随俊芳全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费全部由何军照承担。事实和理由：1.双方签订的房屋租赁合同是真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效；2.随俊芳于2016年3月5日将涉案租赁房屋交付何军照使用，2016年4月22日签订房屋租赁合同，租赁期限为2016年4月22日至2019年5月21日，约定年租金60000元，宽限一个月装修时间不计入租赁时间。何军照知悉该租赁房屋系随俊芳从他人转租。同时约定租期内如因其他原因导致何军照不能租满三年期限，随俊芳赔偿各项损失30000元。租期内何军照不缴纳物业安保费，重大违约在先。故随俊芳愿意退还何军照一年的租赁费60000元，赔偿违约金及损失30000元，扣除物业费12000元后再退还何军照78000元。
何军照辩称，1.随俊芳的上诉理由不能成立，一审证据证明随俊芳未经房屋所有人同意并隐瞒从程传红处转租事实，也隐瞒了该租赁房屋租期到期的事实与何军照签订租赁合同，明显无效；2.租赁合同约定了一个月的装修时间不计入租赁期，说明了何军照对租赁房屋进行装修是经过随俊芳同意的。从一审认定事实来看，程传红与梁ＸＸ的租赁期间最迟于2016年11月15日到期，随俊芳明知这一事实确与何军照签订了三年期限的租赁合同，所以应该退还何军照租金、赔偿损失并支付违约金；3.随俊芳所称的物业安保费没有证据支持，也没有法律依据，何军照不欠随俊芳任何费用。
何军照上诉请求：1.依法撤销（2017）豫0482民初2885号民事判决第三、四项，改判随俊芳支付何军照违约金30000元并赔偿损失39838元；2.一、二审诉讼费由随俊芳承担。事实和理由：2016年4月22日，何军照与随俊芳签订了《房屋及物资租赁合同》，合同第十一条明确约定：在租赁期内，甲乙双方必须履行本合同，不得单方面解除合同，否则应赔偿对方全部经济损失并支付违约金30000元。合同签订后，2016年5月，案外人梁ＸＸ就以房屋所有人的身份通知何军照房屋租赁合同即将到期，让何军照准备腾房。后何军照将随俊芳诉至法院，请求确认合同无效等。汝州法院判决虽然确认合同无效，但是没有认定随俊芳隐瞒事实，采用欺诈手段签订租赁合同这一事实，错误认定何军照存在一定过错，导致判决何军照多承担了69838元损失，显失公平，故请求二审法院依法判决随俊芳支付违约金30000元，并赔偿损失39838元。
随俊芳辩称，1.双方签订的房屋租赁合同不违反法律规定，合同签订后随俊芳交付了房屋，何军照支付了租赁费，合同应为有效，一审认定何军照实际使用租赁房屋5个月零10天与事实不符；2.何军照对租赁房屋进行装修未经随俊芳同意，随俊芳不应承担赔偿责任；3.何军照在租赁期间拖欠物业安保费12000元未交，有证据证明。
何军照向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的房屋租赁合同无效；2.要求被告返还租金120000元，并承担违约金30000元；3.要求被告赔偿原告的房屋装修等损失，各项损失共计219838元；4.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1.2016年4月22日，何军照（乙方）与随俊芳（甲方）签订房屋及物资租赁合同，约定：一、甲方同意将位于汝州市东环路三毛洗浴宾馆南同城贷房产四楼租赁给乙方办公使用。该房产内相关物资一并租赁给乙方使用，租赁物资另附清单；二、租赁期限为3年，自2016年4月22日起至2019年5月21日止，其中一个月为乙方装修期间，甲方免收租金；三、租赁期间租金共计为18万元，乙方与本合同签订之日支付甲方120000元，下余60000元在2017年4月22日付清。甲方指定资金收款账号为62×××36，户名为隋（随）俊芳。甲方出具收到手续；四、租赁期间乙方水电费、物业费按照实际使用情况，自行缴纳；五、租赁期间乙方保证合法经营，不改变甲方房屋结构，租赁期满乙方装修装饰不得拆除；……十一、在租赁期间，甲乙双方必须履行本合同，不得单方面解除合同，否则应赔偿对方全部经济损失并支付违约金30000元；十二、甲方保证出租房屋产权、经营权无法律禁止行为。合同另约定其他内容。合同签订后，何军照按照合同约定向随俊芳缴纳房租120000元，并对租赁房屋后进行了装修，安装了监控设备等，制作了宣传画册、推介书（标注有公司地址）等。一审审理中，何军照称公司装修及拆除搬迁费用共计69838元，并提供了相关收据、收条等。2.随俊芳系从程传红处租得涉案房屋，程传红系以河南宏翔生物科技有限公司（简称宏翔公司）的名义与梁ＸＸ签订租房合同取得涉案房屋。宏翔公司与梁ＸＸ签订的租房合同租赁期间为2012年3月1日至2022年3月1日，租赁范围是汝州市东环路三毛洗浴隔壁八层房产，2016年3月1日至2017年3月1日的租金为300000元。2016年10月24日，梁ＸＸ发出终止租房协议告知书，称程传红迟迟未交租金300000元，经过多次催要交款200000元，决定解除与程传红的租房合同，程传红实际使用期限计算2016年11月1日止，到期程传红应在十五日内搬走所属资产，逾期将单独予以清理。梁ＸＸ称不知道也不同意程传红将房屋转租一事。3.随俊芳称从程传红处租房房租为每年300000元，2016年3月1日之后的租金200000元是随俊芳直接转账给梁ＸＸ的，在合同终止搬迁时，随俊芳收到了补偿费200000元。4.梁ＸＸ对外出租的案涉房屋未办理土地证、房产证或建设工程规划许可证。5.2017年3月25日，何军照将租赁房屋内留存物品归还给随俊芳。一审法院认为，本案中各方当事人均未提供案涉房屋的相关证照，梁ＸＸ系第一手出租方，也认可对外出租的案涉房屋未办理土地证、房产证或建设工程规划许可证，故本案何军照与随俊芳签订的房屋及物资租赁合同为无效合同。根据梁ＸＸ与程传红签订的租赁合同，涉案房屋的租赁期限最迟于2016年11月1日到期，随俊芳与何军照签订的房屋租赁合同约定租期从2016年4月22日起算，扣除一个月装修时间不计入租期，何军照实际占有使用租赁房屋的期限应从2016年5月22日起至2016年11月1日止，租金应为26667元，何军照已支付租金120000元，故随俊芳应当退还何军照租金93333元。关于何军照的损失，随俊芳转租房屋未征得原出租人的同意，将房屋转租给何军照，对合同无效具有过错，应当赔偿何军照的相关损失，何军照在租房前未能认真审核案涉房屋状况，对相关损失也应承担一定责任，根据何军照提供的损失部分的证据，结合双方合同的约定及过错情况，酌定由随俊芳赔偿何军照损失30000元。何军照要求随俊芳支付违约金，同时又主张合同无效，合同无效后请求按合同约定支付违约金没有法律依据，一审法院不予支持。关于随俊芳主张何军照尚欠物业保安费12000元，因其未提供欠费及可以在本案中抵扣的证据，一审法院不予支持。判决：一、确认原告何军照与被告随俊芳2016年4月22日签订的房屋及物资租赁合同无效；二、被告随俊芳于本判决生效后十日内返还原告何军照租金93333元；三、被告随俊芳于本判决生效后十日内赔偿原告何军照损失30000元；四、驳回原告何军照的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中各方当事人均未提供案涉房屋的相关证照，梁ＸＸ系出租房屋的实际权利人，也认可对外出租的案涉房屋未办理土地证、房产证或建设工程规划许可证，故本案何军照与随俊芳签订的《房屋及物资租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中何军照与随俊芳签订的房屋租赁合同无效，随俊芳应返还何军照支付的房租，何军照实际占有使用租赁房屋，应按双方约定的租金标准折价补偿。关于本案争议的焦点问题，本院分析评判如下：1.关于何军照实际占有使用租赁房屋时间问题。随俊芳所租房屋年租金共300000元，实际支付200000元，折算租期应至2016年11月1日，2016年11月1日之后随俊芳对案涉租赁房屋不再有使用权，故何军照能够租赁房屋的期间应为2016年4月22日至2016年11月1日，房屋租赁合同中对租房期限起止时间及扣除1个月装修时间约定明确，随俊芳对此亦有陈述自认，故其主张何军照实际占有使用房屋时间应从2016年3月5日至2017年3月25日的上诉请求理由不成立，证据不足，本院不予支持；2.关于随俊芳应如何赔偿何军照租房损失问题。本案《房屋及物资租赁合同》为无效合同，故对于合同无效造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。何军照一审主张损失69838元，一审法院综合考虑双方过错程度、提供证据情况，酌定支持30000元并无不当，何军照的上诉请求理由不成立，本院不予支持；3.关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。何军照依据无效合同主张违约金的上诉请求没有法律依据，理由不成立，本院不予支持；4.关于何军照应否支付随俊芳物业安保费问题。依据双方签订的《房屋及物资租赁合同》第四条约定：租赁期间乙方水电费、物业费按照实际使用情况，自行缴纳。随俊芳向何军照主张物业安保费没有法律依据且没有提供证据予以证明物业安保费实际发生，其该项上诉请求理由不成立，证据不足，本院不予支持。
综上所述，随俊芳和何军照的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4313元，由随俊芳负担2767元，由何军照负担1546元。
本判决为终审判决。
审判长 沈伟轩
审判员 王廷霞
审判员 张永波
二〇一七年九月二十七日
书记员 马欢欢