福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第3883号
原告（反诉被告）厦门宏强物流有限公司，住所地厦门市湖里区殿前街道长岸路486号仓库之一201单元，组织机构代码15500860-5。
法定代表人陈艺红，总经理。
委托代理人王海燕、黄小琴，福建卓法律师事务所律师。
被告（反诉原告）厦门豫信贸易有限公司，住所地厦门市湖里区华昌路龙洲大厦二层，组织机构代码66472708-5。
法定代表人孔令强，总经理。
委托代理人丁延军、卢玉琼，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告（反诉被告）厦门宏强物流有限公司与被告（反诉原告）厦门豫信贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员胡晓华公开开庭进行了审理。厦门宏强物流有限公司（下称宏强公司）的委托代理人王海燕，厦门豫信贸易有限公司（下称豫信公司）的法定代表人孔令强及委托代理人丁延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏强公司诉称，2008年1月3日，原、被告双方签订《临时合作协议》，约定原告提供湖里区寨上长岸路486号库区南边一钢屋架厂房（内含土建房9间、集装箱柜3个、钢屋架建筑物）给被告使用，被告支付相应的合作回报款，协议并就双方的权利义务、违约责任等进行了约定。之后双方就上述的事项又签订了三份《补充协议》（签订时间分别为2008年1月16日、2008年3月3日、2008年7月19日）。协议生效后，原告按协议约定全面履行了自己的义务，但被告未能按约定支付合作回报款，至2013年6月19日已拖欠了回报款及违约金共计214736.99元。双方于2008年1月3日签订的《临时合作协议》第四款第4条的约定“……以上应缴款项，如逾期一日缴纳，甲方有权每日加收应缴款项金额的千分五的违约金，直到乙方交清为止。若逾期15日未交清，甲方有权单方提起终止合同，并没收保证金”，被告长期拖欠合作回报款，构成严重违约，现原告依据约定解除双方签订的《临时合作协议》及三个《补充协议》，并没收保证金。同时要求被告在15天内无条件将《临时合作协议》及三个《补充协议》所确定的所有由被告使用的厂房及附属设施［湖里区寨上长岸路486号库区南边一钢屋架厂房（内含土建房8间、集装箱柜一个、钢屋架建筑物）共使用面积1735平方米］全部归还给原告，归还时应结清水电费，将废弃物清理干净，包括被告自建的临时建筑物。原告请求判令：1、原、被告于2008年1月3日签订的《临时合作协议》、2008年1月16日签订的《补充协议》、2008年3月3日签订的《补充协议》及2008年7月19日签订的《补充协议》于2013年01月25日解除；2、合同约定的保证金17350元归原告所有；3、被告向原告支付合作回报款（按合同约定的标准自2012年10月20日起计至被告实际归还所使用的厂房及设备之日止）及违约金（按每日千分之五的标准自2012年10月20日起计至被告支付所有合作回报款之日止）；4、被告归还所使用的全部厂房及附属设施。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付厂房及设备占用费（至2013年1月19日的占用费为29612.5元，自2013年1月20日起按每月17364.38元计至被告实际归还厂房及设备之日止）及逾期付款利息（按每日千分之五的标准自2012年10月20日起计至被告支付所有占用费之日止）；2、判令被告归还所占用的全部厂房及附属设施（包括钢屋架建筑物、土建房8间、集装箱1个）。
被告豫信公司辩称，原、被告签订的协议名为合作，实为租赁合同。原告不具备场地的所有权、出租权和使用权，也没得到业主的同意，故本案合同系无效合同，原告无权收取场地租金或场地使用费，也无权主张违约金。原告对合同无效具有重大过错，其明知自己没有出租权利，还与被告签订协议，致使被告对场地进行了大量投资，造成了被告的损失。即使双方之间的协议有效，因原告没有履行相关协议，没有将符合合同约定的场地交给被告使用，导致场地无法达到被告的使用目的，故被告有权拒付占有使用费。另外，双方约定的违约金标准过高，应予调整。
反诉原告豫信公司诉称，2008年1月3日，反诉原告、反诉被告签订《临时合作协议》，约定反诉被告提供湖里区寨上长岸路486号库区南边一钢屋架厂房（内含土建房9间、集装箱柜3个、钢屋架建筑物）给反诉原告经营汽车停放、轮胎仓储、展示使用。之后，双方分别于2008年1月16日、3月3日、7月19日签订补充协议。《临时合作协议》的内容为反诉被告提供场地给反诉原告使用，按每平方米每月10元收取费用，不承担任何经营风险，该合同名为合作协议，实质为场地租赁合同，因反诉被告无场地出租权，故《临时协议》自始无效。根据法律的规定，合同无效应当根据过错责任赔偿损失。反诉被告在明知没有场地出租权利的情况下交付反诉原告使用，对合同无效存在重大过错，并且同意原告出资修建了大门、仓库内隔间隔离墙、建筑了临时钢构两层店面、修建配电室边的值班室一间、休息室一间、屋顶增加铁架、铁瓦及铁皮板、新修建四轮定位的二保沟、硬化场地内70%的水泥地面等，反诉原告对承租场地进行了大量投资，反诉被告对合同无效存在重大过错，应当赔偿反诉原告的投资损失。反诉被告违约在先，反诉原告享有合同履行抗辩，有权拒绝支付合同对价，理由如下：反诉被告违反合同约定（2008年1月16日补充协议第3条），于2012年10月份在场地内拉起围墙，造成车辆无法正常驶入场地停放，大量场地闲置，直接降低了反诉原告的使用收益。在反诉被告将场地围墙恢复合同约定状态之前，反诉原告有权拒绝支付对价；2008年3月3日补充协议约定反诉被告提供场所资产概况光碟，但在反诉原告多次要求的情况下，反诉被告一直未能提供，造成反诉原告对场地的投资、使用一直处于风险之中。即使《临时合作协议》有效，反诉被告违约在先的情况下又单方解除协议，也应当赔偿反诉原告的投资损失。反诉原告请求判令：反诉被告赔偿反诉原告保证金损失16000元及店面投资损失255312元。
反诉被告宏强公司辩称，根据临时合作协议第三条的约定，在签订该协议时，双方均明确知道该场地的产权方另有其人，该场地是原告承租后提供给被告进行合作。迄今为止，反诉原告仍在使用该场地。反诉原告称其因该合同无效而造成损失，但未提供证据，实际上反诉原告没有任何损失。反诉原告称因反诉被告拉起围墙造成其无法使用场地，但事实上该围墙并没有在双方所约定的使用面积之内，且该围墙系该场地的权利人经贸集团公司自行建设，该行为与反诉被告无关。反诉原告所称的光碟，反诉被告在签订协议时就已经交付。反诉原告所列举的投资事项与事实不符，其要求反诉被告赔偿损失没有依据。
经审理查明，宏强公司在2008年1月7日更名前的名称为厦门市宏强汽车运输有限公司。案外人福建厦门经贸集团仓储有限公司（下称经贸仓储公司）经权利人授权管理、经营涉讼的厦门市湖里区寨上长岸路486号库区南边空场地。厦门市宏强汽车运输有限公司于2006年12月与经贸仓储公司签订合同，约定经贸仓储公司将上述场地（面积4292平方米）租给厦门市宏强汽车运输有限公司使用。2012年2月，经贸仓储公司向本院提起诉讼，要求确认其与宏强公司签订的租赁合同于2011年11月11日解除，并要求宏强公司归还场地、支付租金及使用费等。本院作出判决确认双方合同解除，并判决宏强公司归还场地及支付租金、使用费。至本案法庭辩论终结前，宏强公司未向经贸仓储公司归还上述场地。
另查明，厦门市宏强汽车运输有限公司承租厦门市湖里区寨上长岸路486号库区南边空场地后，在场地上搭建了一栋钢屋架厂房，该厂房系未经批准建设的临时建筑。2008年1月3日，厦门市宏强汽车运输有限公司作为甲方、豫信公司作为乙方，双方签订了一份《临时合作协议》，约定双方合作经营汽车停放及轮胎仓储展示业务；甲方提供湖里区寨上长岸路486号库区南边一钢屋架厂房（内包括土建房9间、集装箱柜3个、钢屋架建筑物），使用面积约1600平方米；合作期暂定自2008年1月20日起至该场所被政府征用或产权方收回建设；合作期间乙方全权负责经营，自负盈亏，期间产生的费用及一切对外债权债务由乙方全部承担；乙方支付16000元给甲方作为保证金；合作期间第一年乙方每月支付甲方16000元，次年起逐年按每平方米0.5元递增至每月24000元止；付款方式为每季度一付，乙方应于每季度前十天以现金方式将合作回报款交给甲方；如逾期缴交，甲方有权每日加收应缴款项金额的5‰的违约金；甲方同意由乙方出资在靠路边建设门面房约120平方米；合作期间未得甲方同意不得随意在库区内搭盖建设；此外，双方还就其他权利义务事项进行了约定。2008年1月16日，厦门市宏强汽车运输有限公司与豫信公司签订《补充协议》，协议内容包括：厦门市宏强汽车运输有限公司与中弛汽车修配有限公司共同修建的大门，宏强方实际出资人为豫信公司，遇政府及场地产权方征用，大门拆迁赔偿的受益方为豫信公司；经双方协商同意，场地内车辆调头等双方场地可以互相使用，场地间不再拉围墙；大门边建设的临路店面，出资方为豫信公司，如有征用，赔偿受益方为豫信公司；店面的使用权归豫信公司。2008年3月3日，宏强公司与豫信公司又签订《补充协议》，约定将《临时合作协议》第一条变更为：甲方提供湖里区寨上长岸路486号库区南边一钢屋架厂房（内包括土建房8间、集装箱柜3个、钢屋架建筑物），使用面积约1735平方米；还约定保证金变更为17350元，合作回报款变更为第一年每月17350元，并自次年起逐年按每平方米0.5元递增至每月26025元止；另外，还约定宏强公司提供场所资产概况光碟。2008年7月19日，双方再次签订《补充协议》，约定原集装箱柜3个改为1个，另2个由宏强公司自行使用；回报款计算方式改为每月15000元且三年不递增。上述协议签订后，豫信公司向宏强公司支付了保证金16000元，并按照约定标准向宏强公司付清了至2012年10月19日止的“合作回报款”。2012年10月20日后，豫信公司仅向宏强公司支付了20000元。
还查明，豫信公司在涉讼钢屋架厂房旁的空场地上建造了一栋2层的门面房，该建筑未办理批建手续。
以上事实，有经庭审质证的（2012）湖民初字第1305号民事判决书、（2013）湖民初字第253号民事裁定书、《临时合作协议》、3份《补充协议》以及当事人陈述为证，足以认定。
本院认为，宏强公司与豫信公司虽在讼争《临时合作协议》中约定双方为合作关系，但实际上宏强公司并未参与共同经营，亦未共享收益、共担风险，宏强公司只是将厂房及附属设施交给豫信公司使用，豫信公司支付相应使用费，双方的权利义务关系符合租赁关系的特征，故讼争《临时合作协议》实质为双方当事人就涉讼厂房的租赁事宜签订的租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉讼厂房系未经批准建设的临时建筑，故宏强公司与豫信公司订立的《临时合作协议》及3份《补充协议》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。宏强公司要求豫信公司返还涉讼租赁厂房及附属设施（包括土建房8间、集装箱柜1个、钢屋架建筑物）的诉讼请求，及豫信公司要求宏强公司返还保证金16000元的诉讼请求，本院均予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。宏强公司请求参照租金标准支付占有使用费，有充分的法律依据，参照合同约定的租金标准，2012年10月20日至2013年1月19日期间的房屋占有使用费应为49611.5元，豫信公司已支付20000元，尚欠29612.5元；自2013年1月20日起的房屋占有使用费应按每月17364.38元的标准计至返还涉讼租赁物之日止。因讼争合同归于无效，其中关于付款时间的约定亦属无效约定，宏强公司主张豫信公司逾期付款，缺乏依据，故本院对宏强公司关于逾期付款利息的诉讼请求不予支持。涉讼租赁厂房系宏强公司所建，宏强公司有权主张房屋占有使用费，豫信公司关于宏强公司无权收取房屋占有使用费的抗辩主张，本院不予采纳。豫信公司还抗辩称宏强公司违反约定在场地内建围墙，导致豫信公司无法正常使用租赁物，故豫信公司无需支付占有使用费，对此本院认为，豫信公司未能证明该围墙系宏强公司所建，也未提供充分证据证明其对租赁物的使用受围墙影响，故本院对豫信公司该抗辩主张不予采纳。豫信公司反诉要求宏强公司赔偿店面投资损失255312元，但就其主张的损失金额未提供充分证据，应承担举证不能的不利后果，本院对豫信公司该部分反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门豫信贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门宏强物流有限公司返还址于厦门市湖里区寨上长岸路486号库区南边空场地上的钢屋架厂房及附属设施（包括土建房8间、集装箱柜1个、钢屋架建筑物）。
二、被告厦门豫信贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门宏强物流有限公司支付房屋占有使用费（包括至2013年1月19日止的房屋占有使用费29612.5元及自2013年1月20日起按照每月17364.38元的标准计至厦门豫信贸易有限公司返还本判决第一项所述的租赁物之日止的房屋占有使用费）
三、反诉被告厦门宏强物流有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告厦门豫信贸易有限公司保证金16000元。
四、驳回原告厦门宏强物流有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告厦门豫信贸易有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2260.5元，由厦门宏强物流有限公司负担912元，厦门豫信贸易有限公司负担1348.5元；反诉案件受理费2685元，由厦门宏强物流有限公司负担100元，厦门豫信贸易有限公司负担2585元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 胡晓华
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 洪华娇
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。