河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）承民终字第79号
上诉人（原审原告）刘玉才。
上诉人（原审原告）刘玉国。
上诉人（原审原告）刘玉枝。
上诉人（原审原告）刘方莉。
四上诉人委托代理人王岳龙，承德市双桥区中华路街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李丛英（别名李从英）
被上诉人（原审被告）刘小玲。
以上二被上诉人委托代理人刘玉祯。
被上诉人孟庆芝
委托代理人刘俊玉，河北国正律师事务所律师。
上诉人刘玉才、刘玉国、刘玉枝、刘方莉因房屋买卖合同纠纷一案，不服滦平县人民法院（2012）滦民初字第2602号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2012年11月22日作出（2012）承民终字第1623号民事裁定，将本案发回滦平县人民法院重审。滦平县人民法院重审后，于2013年7月24日作出（2013）滦民初字第209号民事判决，上诉人刘玉才、刘玉国、刘玉枝、刘方莉不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，本案公开开庭进行了审理，上诉人刘玉才、刘玉国、刘玉枝、刘方莉的委托代理人王岳龙，被上诉人孟庆芝及其委托代理人刘俊玉，进行了审理，本案现已审理终结。
原审经审理查明，刘清义、贾永芝系夫妻关系，共生育五个子女，长子刘玉才、次子刘玉发、三子刘玉国、长女刘玉枝、次女刘方莉。1947、1948年左右，刘清义、贾永芝在滦平县五道营子满族乡五道营子村孟营子建有五间房屋及院落一处，土地使用者登记为刘清义，证号为30-13-79。1966年7月5日贾永芝去世，1998年11月11日刘清义去世，2012年2月21日刘玉发去世，李丛英系刘玉发的妻子，刘小玲系刘玉发与李丛英婚生之女。2008年6月28日，刘玉发、被告李丛英作为卖方与被告孟庆芝作为买方签订“买卖房产协议书”，刘玉发、被告李丛英以8500.00元的价格，将该五间房屋及院落一处的使用权、所有权一并转让给被告孟庆芝，同年被告孟庆芝将价款给付刘玉发、被告李丛英，刘玉发、被告李丛英将房屋、院落及与该房产相关的集体土地建设用地使用证等手续一并交付给被告孟庆芝，现尚未办理宅基地使用权变更登记，被告孟庆芝一直占有使用该房产至今。前述事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。
原审另查明，l991年4月18日，刘玉发与刘玉才签订“协议书”，双方约定：刘玉发对当时居住的三间房子和其父（刘清义）老院的五间房子所有权归刘玉才，刘玉才付给刘玉发房屋买卖款3000.00元。
1999年12月14日，在场人刘凤英、孟召凤、孟凡来、王悦见证下，刘玉才作为卖主与刘玉发作为买主签订“买卖房子协议书”，双方约定：刘玉才将老院五间旧瓦房以3000.00元的价格卖给刘玉发（此五间房与其父及三子刘玉国、兄刘玉才一切无关，有以前分家文约和虎什哈法庭庭外调解协议为准），此房自1999年12月14日起归刘玉发所有，永久性房产权，房产证归刘玉发所有，刘玉发子女有继承权。
2008年8月3日，刘玉发、被告李丛英与被告孟庆芝签订“买卖房产协议书”后，滦平县五道营子满族乡五道营子村村民委员会出具证明，内容为：我村村民刘玉发和孟庆芝经协商，刘玉发愿将本人房产以捌仟伍佰元的价格卖给孟庆芝，（详见两人买卖协议书），此情况属实，望有关部门给予办理相关手续，特此证明。
原审法院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，2012年四原告在整理刘玉发遗物的时候发现了刘玉发、李丛英与被告孟庆芝签订的“买卖房产协议书”，并于2012年起诉，诉讼时效期间并未超过二年，且被告孟庆芝没有充足证据证明四原告早就知道刘玉发、李丛英与被告孟庆芝签订了“买卖房产协议书”，故对于被告孟庆芝认为该案已过诉讼时效的观点本院不予采信。
四原告主张争议房屋系四原告及刘玉发共同共有，刘玉发与被告孟庆芝恶意串通，擅自处理该共有财产，应认定刘玉发、被告李丛英与被告孟庆芝签订的“买卖房产协议书”无效。1999年原告刘玉才与刘玉发签订了“买卖房子协议书”，协议书中明确约定争议房屋归刘玉发所有，2008年刘玉发、被告李丛英与被告孟庆芝签订“买卖房产协议书”后被告孟庆芝一直占有、使用该争议房屋，刘玉发、被告李丛英也已经将集体土地建设用地使用证、宅基地有偿使用合同书、收费登记证等相关证件交给了被告孟庆芝，被告孟庆芝有理由相信该争议房屋为刘玉发及被告李丛英所有，被告孟庆芝系善意与刘玉发、被告李丛英签订农村房屋买卖合同，且四原告未提交刘玉发与被告孟庆芝恶意串通的证据，故对四原告以被告孟庆芝与刘玉发、被告李丛英恶意串通为由要求确认刘玉发、被告李丛英与被告孟庆芝签订的“买卖房产协议书”无效的诉讼请求不予支持。另四原告主张农村村民一户只能拥有一处宅基地，被告孟庆芝无权再取得其它宅基地，但被告孟庆芝已经出嫁，且滦平县五道营子满族乡五道营子村也出具相关证明，五道营子村希望有关部门给予办理相关手续，故对四原告要求确认刘玉发、被告李丛英与被告孟庆芝签订的“买卖房产协议书”无效的诉讼请求不予支持。原审法院，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回四原告诉讼请求。
原审判决后，刘玉才、刘玉国、刘玉枝、刘方莉不服，向本院提起上诉。请求本院撤销原判，改判孟庆芝与刘玉发、李丛英签订的《房屋买卖合同》无效，将房屋返还给四上诉人，诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、一审法院认定事实错误。本案诉争房屋系上诉人父母刘清义、贾永芝夫妻共同财产。贾永芝于l966年去世后，此房屋应为四上诉人与刘玉发、刘清共有，l998年刘清义去世后，该争议的房屋归四上诉人与刘玉发共有。l991年4月18日，刘玉才与刘玉发签订此房屋买卖协议没经其他共有人同意及事后追认，违反了我国《合同法》第五十一条之规定，应为无效协议。同理，1999年12月14日，刘玉才与刘玉发再次签订此房屋买卖协议也应属无效协议。2008年8月3日，刘玉发和李丛英与被上诉人孟庆芝签订此房屋买卖协议书，违反了我国《合同法》第五十二条第二款之规定。刘玉发、李丛英与孟庆芝恶意串通买卖该争议房屋侵犯了上诉人的合法权益，所以该争议房屋买卖协议属于无效协议。被上诉人孟庆芝本人虽没有宅基地，但和她父亲为一户，已拥有一处宅基地，所以她再购买宅基地违反了《土地管理法》第六十二条，《农村宅基地管理法》第十八条农村村民一户只能拥有一处宅基地之规定。同样违反了我国《合同法》第五十二条第五款之规定：“违反法律法规强制性规定的合同属无效合同”。二、本案争议的房屋系上诉人的父母刘清义、贾永芝遗留下的财产，没有遗嘱留给刘玉发也没有分家分给刘玉发，现刘清义、贾永芝均已去世。四上诉人与刘玉发共有该争议房屋，未经其他共有人同意刘玉发无权处分该房屋。本案的法律依据为我国《合同法》第五十一条、第五十二条、《民法通则》第五十八条第三款、第四项之规定。以上均为本案刘玉发与孟庆芝签订的房屋买卖协议无效的法律依据。
被上诉人孟庆芝答辩称：答辩人与刘玉发、李丛英签订的《买卖房屋协议书》有效，请求法院依法驳回四被答辩人的诉讼请求。主要理由：一、四上诉人在上诉状中所述不符合本案的事实。本案中所争议房产系刘玉发所有的房产，而非四上诉人父母刘清义和贾永芝的房产。所以刘玉发、李丛英有权出售本案所争议房产。本案所争议房产系刘玉发分家所得，此分家事实在刘玉才和刘玉发所签订的《买卖房子协议书》中有详细的表述（通过《买卖房子协议书》可以得知，此事实有分家文约和虎什哈法庭的庭外调解协议为据）。后刘玉发又向刘玉才支付了购房款3000元整，本案所争议房产即成为刘玉发所有的房产。本案中所争议房产系刘玉发所有的房产，而非四答辩人父母刘清义和贾永芝的房产，这一事实在五道营村是众所周知的事实。这一点可以通过五道营子村村民委员会于2010年11月25日出具的《证明》可以得知。二、本案所争议房产虽然还登记在刘清义名下，但刘玉发就是本案所争议房产的实际权利人，也就是说刘玉发才是本案所争议房产的所有权人。三、答辩人孟庆芝系五道营子村村民，属于五道营子村的同一经济组织成员，享有本村的宅基地使用权，可以购买本村的宅基地房产。四、答辩人孟庆芝与刘玉发、李丛英之间签订《买卖房产协议》后已交付房款，该买卖房产的交易已经履行完毕，且二人之间的买卖行为经过了五道营子村村民委员会的同意，故答辩人孟庆芝和刘玉发、李丛英之间的《买卖房产协议书》合法有效。五、在本案所争议房产买卖的过程中，答辩人孟庆芝不存在任何过错，属于善意取得，其不应该承担任何不利的责任。六、2008年，答辩人孟庆芝购买本案所争议房产后，一直对该房产进行管理和收益，四被答辩人均知道该房产已经出售给答辩人孟庆芝的事实。上诉人主张权利已过诉讼时效。
被上诉人李丛英、刘小玲答辩称同意上诉人意见。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1999年12月14日，刘玉才与刘玉发签订《买卖房子协议书》，系争房院由刘玉才卖与刘玉发。2008年6月28日，刘玉发、李丛英与孟庆芝签订《买卖房产协议书》，将系争房院卖与孟庆芝。孟庆芝交付了购房款，占有使用了系争房屋。刘玉发未提出过异议。刘玉才未对此提出异议，刘玉国、刘玉枝、刘方莉对此不知情，亦不符合常理。现房屋转让合同的一方当事人刘玉发已死亡，无法确认刘玉发与孟庆芝签订《房屋转让协议》是否为刘玉发的真实意见表示，是否存在所谓的“恶意串通”等情形。刘玉国、刘玉枝、刘方莉若认为其权利受到侵害，应向刘玉才主张。原审法院认定《房屋转让协议》合法有效，并无不当。上诉人刘玉才、刘玉国、刘玉枝、刘方莉的上诉请求，缺乏依据，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案受理费共50元，由刘玉才、刘玉国、刘玉枝、刘方莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔向京
审 判 员 李国兴
代理审判员 白 云
二〇一四年一月十三日
书 记 员 郭 军
附页
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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