甘肃省张掖市甘州区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘0702民初487号
原告：贾玉婷，女，1990年6月6日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，个体户。
委托诉讼代理人：杨发军，系甘州区妇联妇女儿童维权工作站站长。
被告：管志辉，男，1984年12月26日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，个体户。
被告：宋玉婷，女，1988年10月4日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，职业、住址同上。系被告管志辉之妻。（未到庭）。
被告：任宪宽，男，1986年4月3日出生，汉族，甘肃省民乐县人，系广汇建筑有限公司法人。
委托诉讼代理人：杨仟林，系甘肃德言盛律师事务所律师。
被告：刘晓红，女，1972年3月19日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，系张掖市恒达房地产开发有限公司销售部经理。
被告：张掖市恒达房地产开发有限公司。住所：甘州区滨河新区恒达广场*座****号。
统一社会信用代码：91620702670820198K。
法定代表人：张贤，系该公司经理。
委托诉讼代理人：赵自和，系该公司副经理。
委托诉讼代理人：单永新，系甘肃锦舒律师事务所律师。
原告贾玉婷与被告管志辉、宋玉婷、任宪宽、刘晓红、张掖市恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾玉婷及其委托诉讼代理人杨发军，被告管志辉，被告任宪宽委托诉讼代理人杨仟林，被告恒达房地产公司委托诉讼代理人赵自和、单永新到庭参加诉讼。被告宋玉婷、刘晓红经本院传票合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告贾玉婷向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行合同，如不能履行合同，则返还原告房款225500元；2.要求被告承担违约金67650元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月，被告管志辉从原告经营的超市赊购烟酒。期间，被告管志辉告知原告，被告任宪宽给其抵顶了位于甘州区崇文丽景小区12号楼1单元501室的房屋一套，若原告有需求，可以由被告任宪宽与原告办理房屋变更手续，除首付款以现金的方式交售楼部外，其他房款用烟酒等物抵顶。因原告正好需要购房，便同意了被告管志辉的意见。2016年11月初，原告与被告管志辉一同前往被告任宪宽办公室，三方就抵顶房屋达成口头协议，被告任宪宽答应与原告办理房屋变更手续。2016年11月17日，被告管志辉以交房款定金为由向原告借款60000元，并出具借条一张。2016年12月3日，原告与被告管志辉一同前往张掖市恒达房地产有限公司售房部，原告与被告任宪宽签订了房屋变更证明，并由被告刘晓红审核签字确认。原件留售房部，原、被告各持复印件一份。变更证明签订后，12月4日，原告与被告管志辉签订顶账房出售协议一份。12月6日，被告管志辉再次以交预付房款为由，要求原告支付房款46000元，原、被告遂协商将原告所有的甘GH35**号小轿车一辆作价70000元抵顶给被告管志辉，并由被告出具欠条一张。2017年1月21日，被告管志辉以抵顶房款为由从原告处拿走价值35000元的白酒，并出具收条一张；1月25日，被告管志辉从原告处拿走价值5160元的白酒，并出具欠条一张；1月26日，被告管志辉从原告处拿走价值4000元的白酒，并出具欠条一张；3月27日，被告管志辉从原告处拿走价值5340元的白酒，并出具欠条一张。以上原告共计给被告管志辉支付房款225500元。2017年春节过完后，原告前往恒达房地产公司售房部交首付款时，被被告刘晓红告知该房屋已于2016年12月6日变更至他人名下。原告遂多次找各被告协商解决，各被告均互相推诿，至今未果。为维护原告的合法权益，原告遂提起诉讼。
被告管志辉辩称，原告所诉事实均属实。被告虽给原告出具了金额为225500元的条据，但实际房款并不是225500元，被告给原告优惠了大约43000元左右的房款。2016年，被告与被告任宪宽口头约定以被告恒达房地产公司抵顶给任宪宽23套房子中挑5套房屋对换被告在民乐西部牛街760平方米的商铺。因原告要买房，故被告决定给原告低价出售一套。双方约定，由原告给被告支付房屋首付款，剩余房款办理按揭后，先到被告任宪宽的账上，再由被告任宪宽给被告。2016年12月3日，原告与被告去被告恒达房地产公司办理了房屋变更手续后，原、被告签订了《顶账房出售协议》，被告给原告出具了金额为225500元的条据。后过了一段时间原告去办理房屋按揭手续时，被告任宪宽已将房屋出售给了他人。被告任宪宽称用5套房屋更换商铺的事不能履行了，但是房屋已经变更在他人名下，很多事不好办了。至于该房屋是否出售，被告至今不清楚，但如果被告任宪宽还有其他房屋，被告愿意继续与原告履行合同，但如果没有房屋，被告愿意返还原告支付的房款，但不承担违约金。
被告宋玉婷经传票合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未应诉答辩。
被告任宪宽辩称，对原告所诉2016年10月被告将房屋抵顶给被告管志辉的事实不属实。事实是2016年11月9日，被告才接到被告恒达房地产公司给其抵顶房屋的通知，被告对被告管志辉给原告的答复并不知情。被告与被告管志辉之间的对换行为是附条件的，被告了解到被告管志辉的商铺办理了按揭贷款，故被告与被告管志辉不可能以房屋对换商铺。2016年12月3日，虽然原告与被告、被告管志辉去被告恒达房地产公司办理了房屋变更证明，但不意味着房屋就是原告的，因被告管志辉无能力支付房屋首付，故被告就将变更证明撕毁了。被告又将该房屋变更到柴越名下，由柴越办理了房屋的按揭手续。至于原告与被告管志辉签订的房屋出售协议，被告不清楚。现原告要求被告履行协议，原告就应先将房屋首付款支付给被告，因被告管志辉未与被告履行商铺和房屋的对换，故被告不可能履行交付房屋的义务。综上，被告在本案中不承担任何责任，也不存在返还原告房款的连带责任。
被告刘晓红辩称，被告系被告恒达房地产公司售房部经理。被告恒达房地产公司以抵顶工程款的形式给被告任宪宽抵顶了崇文丽景小区12号楼1单元501室的一套房屋，被告任宪宽有权出售，但出售时必须由被告恒达房地产公司作为卖方出售。2016年12月3日，原告与被告任宪宽在被告恒达房地产公司办理的变更证明，被告没有见过，也不知道。2016年12月5日，被告任宪宽将该房屋变更给柴越，柴越提交手续后，交纳了房屋首付款并办理了按揭贷款，被告恒达房地产公司遂与其签订了《预售房买卖合同》，现该房屋已归柴越所有。被告作为被告恒达房地产公司售房部经理，履行的是职务行为，故被告在本案中不承担任何责任。
被告恒达房地产公司辩称，被告与原告之间无任何商品房买卖关系，因合同具有相对性，故被告不承担任何法律责任。被告确实将涉案房屋抵顶给了被告任宪宽，房屋抵顶后，被告任宪宽又于2016年12月5日将房屋变更给了柴越，后被告与柴越签订了商品房买卖合同，柴越交纳首付款105513元，并办理了银行按揭贷款手续。综上，因被告与原告无任何关系，故不存在继续履行合同及返还房款的连带责任问题。
本院经审理认定事实如下：2016年11月17日，被告管志辉向原告贾玉婷借款60000元，并出具借条一张。2016年11月9日，被告恒达房地产公司以抵顶工程款的形式给被告任宪宽抵顶了价值335513元（地下室15150元）位于甘州区崇文丽景小区12号楼一单元501室的房屋一套，并出具了《抵顶房通知单》一份。2016年11月27日，被告任宪宽给被告恒达房地产公司出具了抵顶借据。2016年12月3日，原告与被告管志辉、被告任宪宽侄子任钊到被告恒达房地产公司售房部就该房屋办理了变更证明，任钊代被告任宪宽在变更证明”原有人”处签名。原告在”现有人”处签名。原件留售房部，原、被告各持复印件一份。后任钊又将该份变更证明原件从售房部抽回后撕毁。2016年12月4日，原告作为乙方，被告管志辉、贾玉婷作为甲方，双方签订《顶账房出售协议》一份，协议约定：”一、甲方自愿将崇文丽景小区12号楼一单元501室房屋（房屋￥335513元、地下室￥15150元）出售给乙方。（此房屋为崇文丽景抵顶工程款抵顶给任宪宽、任宪宽抵顶给甲方。任宪宽已配合乙方在崇文丽景做了更名手续，复印件附后）”。......三、总房款335513元加地下室15150元，乙方付首付75513元，乙方尚欠甲方275150元。甲乙双方之前债务关系为甲方欠乙方现金60000元，售车款70000元，乙方预付甲方售房款46000元。甲乙双方债务相抵，乙方欠甲方剩余房款99150元整（此房款甲方陆续使用乙方烟酒用于抵顶房款）。......六、双方约定于2017年5月1日前由甲方将剩余尾款全部交售房部，并协助乙方于2017年5月1日前办理房屋产权手续并交付房屋。若甲方逾期不交付，乙方有权提出退房。甲方将无条件退还乙方全额款项，并承担合同总价款30%的违约金”。当日，原告作为甲方，被告管志辉作为乙方，双方签订售车协议一份，协议约定：”甲方自愿将一辆车号为GH35**白色传祺Ga3s轿车出售给乙方，裸车价70000元”。协议签订后，就车款70000元，被告管志辉于2016年12月6日出具欠条一张，并注明此售车款用以抵顶崇文丽景12号楼1-501室剩余房款。2016年12月5日，被告任宪宽将被告恒达房地产公司抵顶给其的崇文丽景12号楼一单元501室楼房又转售给了案外人柴越，双方在被告恒达房地产公司售房部办理了变更证明。2017年4月7日，案外人柴越交纳房屋首付款105513元，剩余房款230000元于2017年5月8日在工行张掖分行办理了按揭贷款。2017年5月23日，被告恒达房地产公司收到按揭贷款23万元。
2016年12月6日，被告管志辉出具收条一张，收到原告交来预付房款46000元。2017年1月21日，被告管志辉从原告处赊购价值35000元的酒，并出具收条一张，注明货款未付，用于抵顶崇文丽景12号楼1-501室房款。2017年1月25日，被告管志辉从原告处赊购价值5160元的酒，并出具欠条一张。2017年1月26日，被告管志辉又从原告处赊购价值4000元的烟酒，并出具欠条一张。2017年3月27日，被告管志辉又向原告赊购价值5340元的酒，并出具欠条一张，约定2017年5月1日还款。原告当庭陈述，被告以上所欠的烟酒款，均系其给被告管志辉预交的房款。对此，被告予以认可。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告管志辉、宋玉婷达成购房合意，并签订房屋出售协议。在此之前，被告管志辉向原告借款。房屋出售协议签订后，双方又达成售车协议，并约定车款抵顶房款。后原告陆续向被告管志辉支付房款，且被告管志辉从原告经营的超市赊购烟酒，约定烟酒款亦用以抵顶房款。经庭审调查，根据原告的陈述及被告恒达房地产公司提供的一系列证据证明，原告与被告管志辉达成房屋出售协议后，被告任宪宽又将变更给原告的房屋变更给案外人柴越，后柴越实际购买该房屋，并办理了相关手续。故从以上事实来看，原告与被告管志辉签订的售房协议的标的物已不存在，合同目的已无法实现，故原告要求被告管志辉、宋玉婷继续履行合同的主张不能成立，本院依法不予支持。就协议签订后，原告陆续交纳的购房款，原告主张被告管志辉、宋玉婷予以返还，被告在庭审中辩称，实际原告交纳的房款并非为225500元，其中包含其给原告优惠的43000元左右。对此，原告不予认可。因被告对原告提供的借条、售车协议、欠条及收条均无异议，且被告管志辉对其辩解理由未提供相应的证据加以证明，故本院对原告支付给被告的房款以225500元予以认定。被告管志辉、宋玉婷应承担返还房款的责任。综上，对原告主张返还房款225500元的诉请，本院依法予以支持。
针对被告任宪宽、刘晓红、恒达房地产公司在本案中是否承担责任的问题。被告管志辉在庭审中辩称，其与被告任宪宽口头约定以其商铺兑换被告恒达房地产公司抵顶的房屋，后被告任宪宽与原告办理了房屋变更证明后，其才与原告签订了抵顶房出售协议。根据被告任宪宽和被告刘晓红的答辩意见，被告任宪宽认可其委托侄子任钊与原告在被告恒达房地产公司售房部办理房屋变更证明的事实，但以其与被告管志辉兑换无法履行撕毁了变更证明，遂将房屋又变更给了案外人柴越。对此，被告任宪宽并未将此事告知原告。故被告任宪宽存在一定的过错，但因被告任宪宽并未实际收取原告的房款，且不是合同相对方，故对原告要求被告任宪宽对房款承担连带清偿责任的诉请，本院依法不予支持。被告刘晓红作为被告恒达房地产公司售房部经理，其行为系职务行为，在本案中不应承担责任。被告恒达房地产公司虽将房屋抵顶给被告任宪宽，但根据原有人与现有人的房屋变更证明办理房屋出售的相关手续，并无过错，故被告恒达房地产公司在本案中亦不承担责任。
就原告主张的违约金67650元，原告与被告管志辉、宋玉婷在被告恒达房地产公司办理房屋变更证明后次日签订了售房协议，双方应按协议约定各自履行义务，现导致协议无法履行，被告存在过错，应承担一定的违约责任。根据售房协议，双方约定，被告于2017年5月1日前协助原告办理房屋产权手续并交付房屋，逾期承担合同总价款30%的违约金。现原告以实际交付房款的30%主张违约金，并无不妥，本院依法予以支持。
综上所述，原告的诉请，于法有据，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：
一、被告管志辉、宋玉婷返还原告贾玉婷房屋预付款225500元，承担违约金67650元，合计293150元，限于判决生效后二月内履行完毕；
二、被告任宪宽、刘晓红、张掖市恒达房地产开发有限公司在本案中不承担责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5697元，减半收取2848.5元，由被告管志辉、宋玉婷负担。被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院给原告退还2848.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员赵文娟
二〇一八年四月十日
书记员任蒋睿彧