上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1058号
原告上海闵行盛隆综合市场有限公司。
法定代表人娄冬虎。
委托代理人胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被告吴先锋。
委托代理人李淑娟，上海熊兆罡律师事务所律师。
委托代理人肖云华，上海熊兆罡律师事务所律师。
原告上海闵行盛隆综合市场有限公司与被告吴先锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日由本院立案受理。依法由审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行审理。原告上海闵行盛隆综合市场有限公司的委托代理人胡灿，被告吴先锋及其委托代理人李淑娟、肖云华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海闵行盛隆综合市场有限公司诉称，原、被告于2011年2月1日签订《租赁合同》，将位于上海市闵行区北青公路XXX号9号仓6室房屋，即本案系争房屋出租给被告，租金每月人民币（以下币种相同）1，065元，按季度支付。租赁期满后，被告继续使用本案系争房屋，原告也未提出异议。但自2013年5月1日起，被告不再支付租金，原告多次催讨无果。现原告诉至法院，要求判令：被告向原告支付自2013年5月1日起至2015年4月30日的租金25，560元。
被告吴先锋辩称，双方未再签订合同，系不定期租赁关系。目前租金没有继续支付，但被告认为不应继续支付租金：第一，每月1，065元的租金标准没有依据，也不符合租赁物的现状；第二，租赁标的物是无产证的房屋，双方租赁合同应属无效合同；第三，从2013年6月1日开始，系争房屋现状已经大打折扣。原告称2013年6月开始动拆迁，原告停止了市场维护，市场内部环境脏乱差，且原告自2013年6月开始默认不再收取租金。庭审中，基于被告认为系争房屋所在市场现状不佳之客观情况，本院向被告释明，本院将对合同效力进行审查，若在法院认定合同有效的情况下，可要求解除双方之间的租赁关系，另寻他处租赁，以确保租赁之使用目的并较少相应的损失，降低潜在风险。但被告表示，不要求解除合同，坚持要求继续使用系争房屋，但不应当支付租金。
本案审理期间，被告申请证人陈某某、李某某、林某某、兰某某出庭作证。本院依法传唤陈某某、李某某、林某某、兰某某到庭作证。上述四位证人均表示，系争房屋所在市场环境脏乱差，路面损坏、房屋漏水，原告均不进行修理，严重影响了包括被告在内的承租户对房屋的实际使用。市场内的保安、保洁也都撤掉了，市场日常经营活动无法正常进行。
经审理查明，2000年5月1日，上海A工贸有限公司（出租方、甲方，以下简称A工贸公司）与原告上海闵行盛隆综合市场有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租北青公路XXX号内房屋，租赁期限自2000年5月1日起至2020年4月30日止，年租金500，000元，于每年12月31日前支付下一年全额租金。
2000年7月25日，闵行区诸翟镇陈家角村委会（甲方）与A工贸公司（乙方）签订《上海盛隆综合市场转让合同》一份，约定甲方将上海市闵行区北青公路XXX号的上海盛隆综合市场转让给乙方。房产价格2，000，000元，乙方承担受让房产的用地费341，366元。乙方受让后继续使用“上海盛隆综合市场”营业执照，实行市场独立核算。
2001年4月30日，闵行区华漕镇陈家角村民委员会（原闵行区诸翟镇陈家角村委会，出租方、甲方）与娄冬虎（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》一份，约定由乙方租赁闵行区北青公路XXX号与北青公路730弄土地，土地面积64，360平方米，租赁期限自2001年1月1日起至2030年12月31日止。
2001年5月18日，上海A工贸有限公司之企业名称变更为上海B实业发展有限公司，上海市工商行政管理局予以核准登记。
2011年2月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，约定由乙方向甲方承租北青公路XXX号内的本案系争房屋。租赁期限自2011年2月1日起至2012年1月31日止，租金每月1，065元，先付后用，每季度一付。
2013年4月8日，原告发出《通知书》，告知接上级政府部门通知，近日将来本市场拆迁评估，鉴于此特提前通知承租户于2013年6月30日之前自行外找营业场所，届时本市场将不再提供经营场所。嗣后，被告吴先锋并未搬离系争房屋，且自2013年5月1日起就系争房屋未再向被告支付任何费用。
2014年7月2日，原告向被告发送《催租函》，告知被告自2013年第二季度起一直拖欠租金，基于双方之间的不定期租赁关系，要求被告于2014年7月10日前一次性付清租金。2015年1月22日，原告再次向被告发送《催租函》，告知被告自2013年第二季度起一直拖欠租金，基于双方之间的不定期租赁关系，要求被告于2015年1月31日前一次性付清租金。
2015年4月17日，原告发出《通知》，告知经研究决定，自即日起签订2014年10月1日至2015年9月30日的《租赁合同》，租金收费标准不变，同时缴纳相应的租金，以便在政府动迁时原告确认承租户为该市场的正式商户，请接到该通知后于2015年4月22日前来原告办公室办理相关手续。但被告吴先锋并未与原告重新签订《租赁合同》。
另查明，原告经营管理系争房屋期间，原告撤除了系争房屋所在市场的保安、保洁，市场内的道路、房屋等设施也不再负责进行维修，原告作为出租人怠于行使相关义务。
以上事实，由原告提供的《催租函》、《土地使用权租赁合同》、《上海盛隆综合市场转让合同》、《企业名称变更核准通知书》（沪名称变核（私）No：XXXXXXXXXXXXXXX）、《房屋租赁合同》、原告与A工贸公司于2000年5月1日签订的《房屋租赁合同》、原告与被告于2011年签订的《租赁合同》、系争房屋所在地现场照片、水电费缴费收据、原告于2014年7月2日发送的《催租函》及送达凭证，被告提供的原告于2013年4月8日发送的《通知书》、原告于2015年4月17日发送的《通知》、系争房屋所在市场的现场照片、证人证言，以及当事人的陈述等证据证明。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以采纳，并确认其证明效力。本案中，原告提供了《上海市人民政府土地管理文件》（沪府土用补-3（1999）44号文件）作为证明，证明其对系争房屋享有合法权利，但原告未能提供证据原件，合法性、真实性无法核实确认，且从证据内容来看，虽该文件给予相关用地单位补办申领房地产权证的许可，但原告未能进一步提供证据证明其已经及时补办了相关手续，系争房屋之建造亦未获得建设工程规划许可，故其搭建的本案系争房屋不具有合法性。
本院认为，原告未能提供充分的证据证明系争房屋之合法性，故原、被告之间签订的《租赁合同》无效。但鉴于系争房屋系原告建造，且目前仍由原告经营管理，故被告基于其占有使用行为，应当向原告支付相应的实际使用费。本院考虑到系争房屋因动迁周边经营环境发生巨大变化，而原告确实存有怠于行使相关经营管理保障义务的情况，应当承担相应的责任与风险。因此，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月租金1，065元的标准，酌情确认系争房屋使用费的的支付标准为每月426元。故被告应向原告支付自2013年5月1日起至2015年4月30日止的房屋使用费10，224元（426元／月×24个月=10，224元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告吴先锋于本判决生效之日起十日内向原告上海闵行盛隆综合市场有限公司支付自2013年5月1日起至2015年4月30日止的房屋占有使用费人民币10，224元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币412.38元，减半收取计人民币206.19元，由被告吴先锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 章国栋
二〇一五年六月二十四日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。