成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成华民初字第2619号
原告（反诉被告）魏某某。
委托代理人徐方元。
委托代理人王婧，成都市成华区法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）马某某。
委托代理人刘燕妮，四川律师事务所律师。
被告黄某某。
被告（反诉原告）范某某。
法定代理人马某某。
委托代理人刘燕妮，四川律师事务所律师。
原告魏某某与被告马某某、黄某某、范某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告马某某、范某某提起反诉。本院依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏某某及其委托代理人徐方元、王婧，被告（反诉原告）马某某、范某某的委托代理人刘燕妮到庭参加诉讼。被告黄某某经公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）魏某某诉称，2003年3月28日，被告三人与成都市成华区国土资源局签订《征地拆迁住房安置协议》，安置三套房屋。2008年3月10日，原告与被告签订《房屋买卖合同》约定：被告将位于成华区东华小区X栋X单元X层XXX号房屋出售给原告，房屋总价款15万元，签约当日支付10万元，余款5万元在办理上述房屋过户后1日内付清，交房时间为2008年3月15日，任何一方违约向对方支付违约金10万元，支付违约金后本协议能履行的，仍应继续履行。当日，原告支付了10万元，被告也按约定于3月15日交付了房屋，原告随后装修入住。2014年4月16日，被告取得房屋产权，6月19日，原、被告到房管局办理过户手续，被告手续不齐，被告就去补办相关手续，手续办好后，房管局下班，当日未能办理。第二天被告就拒绝给原告办理过户手续。被告构成违约。现起诉，请求：1.依法判决被告履行《房屋买卖合同》并责令被告协助原告将位于成都市成华区东华小区X栋X单元X层XXX号房屋产权证和土地证过户登记至原告名下；2.依法判决被告支付原告违约金10万元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）马某某、范某某辩称，1、对原告的第一项诉讼请求，被告方无异议。因双方在谈房屋超出面积现金补偿的时候双方发生分歧，才导致没有办理过户。房屋面积超出部分的价款，原告应当补偿支付。2.因被告领取房屋产权证时间是2014年6月16日而非2014年4月16日，且由于被告黄某某下落不明，马某某一人是无法配合过户。被告没有违约，所以不应承担违约金。
被告黄某某未作答辩。
被告（反诉原告）马某某、范某某反诉称，双方签订的协议第五条约定，反诉人领取房屋产权证后与被反诉人办理房屋产权过户手续，过户所需的一切费用由被反诉人承担。2014年6月16日，反诉人取得房屋产权证并于当月19日到房产中心配合过户，但被反诉人不同意向反诉支付房屋补差款及房屋余款，导致未能成功办理房屋过户手续。此后，反诉人还向被反诉人发出过律师函，但被反诉人以已起诉为由不予理睬。被反诉人诉状所述与事实不符，且给反诉人造成损失。故反诉，要求：1.判令被反诉人向二反诉人支付购房余款5万元；2.判令被反诉人向反诉人支付因房屋面积增加的面积补差5.39平方米×8000元／平方米＝43210元；3.判令被反诉人向二反诉人支付违约金及损失20000元；4.判令被反诉人承担全部诉讼费用。
原告（本诉被告）针对反诉辩称，1.支付余款5万元请求，双方房屋过户后，原告是会支付的。2.原告购买房屋时，是说的一套房屋，而非面积，不存在补差的问题。3.原告方无任何违约情况。请求驳回被告所有反诉请求。
经审理查明，因被告马某某等人所有的房屋拆迁，马某某与成都市成华区国土资源局签订《征地拆迁住房安置协议》，安置三套房屋。
2006年1月4日，马某某与黄某某离婚时约定：原成华区圣灯乡东华村1组马某某户上三人的拆迁安置所取得的所有房屋归马某某及范某某所有。
2008年3月10日，原告魏某某与被告马某某、黄某某、范某某三人签订《房屋买卖合同》。合同约定：一、房屋座落于成都市成华区圣灯街道办事处东华小区X栋X单元X号，建筑面积42平方米；二、成交价15万元；三、签约当日支付10万元，余款5万元在办理上述房屋过户后1日内支付；四、交房时间为2008年3月15日前；五、甲方（马某某、黄某某、范某某）领取房屋产权证后15日内办理产权过户登记手续，过户所产生的各种税、费由乙方（魏某某）承担；六、任何一方违约向对方支付违约金10万元，支付违约金后本协议能履行的，仍应继续履行。七、1.若以后该房被查实属危房，或甲方领取产权证后因政府政策不能过户，则任何一方均可解除本协议，无须支付违约金及种损失但应该全额退还乙方本金；如因房屋补偿（政府补偿成都市成华区圣灯街道办事处东华小区X栋X单元X号的补偿）或因房屋设施费补偿（成都市成华区圣灯街道办事处东华小区X栋X单元X号补偿相关单位的费用）都由甲方受益或承担。合同签订当日，原告支付给被告10万元，被告也按约定于2008年3月15日前交付了房屋，原告随后装修入住。
2014年4月16日，成都市房屋产权登记中心将本案诉争房屋登记在被告范某某名下，登记房号为成华区华林二路X号X栋X单元X层XXX号，登记的建筑面积为47.39平方米。2014得6月16日，马某某在该小区物管处领取房屋产权证。同年6月19日，原告魏某某与被告马某某到房管局办理过户手续。房管局因马某某与黄某某离婚问题，要求被告马某某补办相关手续。致当日未能进行过户登记。
2014年6月21日，双方因房屋过户问题发生纠纷时，成华公安分局圣灯派出所民警接警达到纠纷现场，并进行了处警登记。该登记表载明：接110指令，东华小区门口有纠纷，我组到达后，报案人樊建珍称向马某某支付15万元购买了其位于东华小区的房产一套，现马某某以家人反对为由迟迟不愿将房子过户。经我组现场调解，双方无法达成一致，后报案人称自行找法院解决。原告遂于2014年6月23日诉讼来院。本院受理后，被告马某某委托律师向原告魏某某发出律师函。要求原告办理过户、支付余款及面各补差款，承担损失及违约金45000元。原告回函称，该纠纷已提起诉讼，通过诉讼解决，不接受被告方提出的所有方案。
上述事实，有原、被告陈述及经当庭质证下列证据证实：《征地拆迁住房安置协议书》、《离婚协议书》、《房屋买卖合同》、收条、《巡警处警登记表》、东华小区物管处证明、涉案房屋信息摘要及房屋产权证等。
本院认为，本案争议的焦点为：一、在履行《房屋买卖合同》中，原、被告各方是否存在违约；二、房屋超出约定面积是否应当补差。
关于是否违约问题。本院认为，《房屋买卖合同》中约定的魏某某义务为：签约当日支付10万元，余款5万元在办理房屋过户后1日内支付，承担过户产生的各种税、费等。被告马某某等三人义务为：2008年3月15日前交房，领取房屋产权证后15日内办理产权过户登记手续，涉案房屋被查实属危房，或因政府政策不能过户，解除协议时全额退还购房款等。根据双方约定的义务，被告魏某某已履行10万元的支付义务，至于余款支付及税费承担，因尚未进行过户，不存在违约行为。被告马某某反诉称，原告魏某某不同意支付余款及补差款，导致过户未成，故要求魏某某支付违约金及损失20000元。本院认为，因余款5万元付款条件未成就，且双方在合同中没有约定房屋超面积如何处理。故马某某及范某某的反诉要求魏某某支付违约金及损失20000元的事实和理由不能成立，本院不予以支持。原告魏某某认为被告未在领取房屋产权证后15日内协助其办理过户登记构成违约。本案中，被告方领取房屋产权证的时间是2014年6月16日，那么按约定被告应在同年7月1日前协助原告办证。在领取产权证后的第三天，马某某即协助原告方到产权中心办理过户，只因手续不全问题至过户未成。虽然，双方在6月21日又发生了纠纷，但纠纷原因及过程，在处警登记表中仅有报案人樊建珍陈述记载。且记载的内容不能充分证明被告方明确拒绝在约定的时间内办理过户登记。原告于2014年6月23日起诉时，尚在双方约定的办证期限内。在审理中，被告又对协助原告过户没有异议。故原告认为被告违约的证据不足，本院不予以支持。
关于超面积补差问题。双方在合同中约定的房屋面积为42平方米，现产权登记的实际面积为47.39平方米，超面积5.39平方米。由于双方在合同中对超面积如何处理未作约定。但根据合同法第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。且双方在合同中约定了因补偿获得的收益归出卖人承担的相关条款。故被告马某某要求超面积补差，既符合上规定，又符合民法中的公平原则，本院予以支持。由于双方签订合同时，对价格进行了约定，双方发生纠纷只涉及履行的问题，为维护合同的稳定性及正常的交易秩序，被告要求以现有的房屋单价每平方米8000元进行补差，不予以支持。当时商定总价为15万元，折合单价为每平方米3570元，那么原告应补差为19242.30元。
因被告马某某及其子范某某对协助原告办理房屋过户登记无异议，原告对在办理过户登记后1日内支付余款5万元无异议。故对双方的上述请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告马某某、黄某某、范某某在本判决生效之日起十五日内协助本诉原告魏某某将成都市成华区华林二路X号（东华小区）X栋X单元X层XXX号房屋产权证和国土证过户登记在原告魏某某名下；
二、反诉被告魏某某在马某某、黄某某、范某某办理完上述第一条确定的事项后，一日内将剩余房款5万元及超面积补差款19242.30元支付给马某某、范某某。
三、驳回本诉原告魏某某的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告马某某、范某某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，迟延履行过户义务的应当支付迟延履行金，迟延履行给付金钱义务的加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元1200元，诉讼保全费1270元。共计2470元（由本诉原告魏某某预交），由魏某某负担1235元，由马某某、黄某某、范某某负担1235元；反诉案件受理费1332元（由反诉原告马某某预交），由魏某某负担666元，由马某某、范某某负担666元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 刘宗华
人民陪审员 左都元
人民陪审员 顾理宏
二〇一五年一月十六日
书 记 员 杨 帆