安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02601号
上诉人（原审原告）：李丰升。
上诉人（原审被告）：合肥星光置业有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇公园路星光国际广场，组织机构代码78857239-6。
法定代表人：古倩玉，董事长。
委托代理人：白顺阶，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
委托代理人：李诚，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
上诉人李丰升与上诉人合肥星光置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2015）肥东民一初字第00405号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李丰升在原审中诉称：2012年8月7日，合肥星光置业有限公司开发的“星光国际广场”7号写字楼尚不具备销售条件即开始销售，李丰升欲购置第3-7-1201室，双方签订了《星光国际广场商品房订单》，合肥星光置业有限公司收取李丰升100000元定金，言明待符合销售条件再通知李丰升签订合同，承诺在2013年12月31日前交付房屋。2013年11月4日，双方确认李丰升购买的3-7-1201室房屋建筑面积208.35平方米，房屋出售单价6722.10元／平方米，总房款1400550元，以上约定详见《肥东县商品房网上认购备案确认单》网上备案合同号：1311500092。同日，李丰升向合肥星光置业有限公司付款714989元，连同以前已付100000元定金共计付款814989元。剩余房款双方约定银行按揭。2013年12月底，合肥星光置业有限公司告知李丰升同年十二月底前交房已不可能，销售人员便又再次向业主承诺于2014年5月31日前交房。李丰升则向合肥星光置业有限公司提出剩余房款在2014年5月31日前交付房屋时一次性付清，合肥星光置业有限公司表示同意。此后，李丰升积极筹款等待2014年5月底合肥星光置业有限公司交付现房时付清房款。2014年5月28日，李丰升在广西桂林出差，合肥星光置业有限公司工作人员来电称，因施工未完成，原定于2014年5月31日前交房只得延期至同年8月31日，请业主放心，公司会向每位业主兑现违约金。2014年5月30日，李丰升从桂林回来找到销售人员，要求将剩余的房款支付合肥星光置业有限公司，合肥星光置业有限公司销售人员以公司领导不在拒收房款，也拒签合同。直至2014年7月18日，合肥星光置业有限公司才将剩余房款585562元收取。2014年8月31日合肥星光置业有限公司承诺交房的期限届满仍不能交付房屋。李丰升无数次催促合肥星光置业有限公司交付房屋，直至2014年年底，合肥星光置业有限公司虽能交付房屋，但交付房屋的条件是必须签订补充协议，放弃要求合肥星光置业有限公司赔偿违约金。双方就购买房屋的位置、面积、价款均达成一致，且李丰升已全部支付完购房款，履行了合同的全部义务。由于合肥星光置业有限公司一再违约，从2013年12月31日前承诺交房直至现在经反复催促仍不能交付房屋，理应承担相应的违约责任，赔偿因其违约延期交付房屋而给李丰升造成的经济损失，另合肥星光置业有限公司销售的房屋面积为208.35平方米，经现房产局测绘，实际面积为199.95平方米，误差8.4平方米。按规定3%以内部分应退还房款42016.49元（208.35×3%×6722.10=28851.32），3%以外部分应退房款28851.32元（208.35×1.03%×6722.10×2=28851.32），合计应退房款为70867.81元。经多次协商，双方均不能达成一致意见，合肥星光置业有限公司一直拒交房屋。为保护合法权益不受侵犯，特起诉，请求人民法院判令合肥星光置业有限公司立即将李丰升购买的位于“星光国际广场”第3-7-1201室交付；赔偿因其违约延期交付房屋而给李丰升造成的经济损失142188元（暂计算至2015年元月18日，直至交付止）；退还多收取的购房款70867.81元，并支付利息5000元；本案诉讼费用由合肥星光置业有限公司承担。
合肥星光置业有限公司在原审中辩称：双方未签订书面的《商品房买卖合同》，也没有对延期交房的违约责任进行约定，李丰升要求退还多收取的房款并支付利息没有事实依据。
原审法院查明：合肥星光置业有限公司与李丰升签订了一份《星光国�广场商品房定单》，定单载明：买受人李丰升定购物业：“星光国际广场”的第3-7-1201室，建筑面积208.35平方米（最终以房产局测绘部门审核批准销售面积为准），销售单价6930元／平方米，总房款1443866元。李丰升当天即预交定金10万元。2013年11月4日《肥东县商品房网上备案确认单》载明，原购房总款从1443866元调整为1400550元，房屋单价从6930元／平方米调整为6722.10元／平方米。建筑面积208.35平方米，2014年7月18日的《商品房网上备案撤销申请表》载明合肥星光置业有限公司认可李丰升房屋单价的调整，认可李丰升已付清购房款1400550元。同日，李丰升向合肥星光置业有限公司缴纳购房尾款585562元。其后，经肥东县房产局测量，案涉房屋实际登记确权发证面积为199.95平方米，实际面积比约定面积少8.4平方米。合肥星光置业有限公司至今未将房屋交付李丰升，也未�还面积误差部分的购房款，李丰升遂以诉称理由起诉至法院。
原审法院认为：双方之间虽未签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《星光国际广场商品房定单》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按约定收受了购房款，该商品房定单应当认定为商品房买卖合同。从《肥东县商品房网上备案确认单》、《商品房网上备案撤销申请表》及购房款收据等可看出，双方对案涉房屋的单价、总价、面积无争议，双方确认案涉房屋约定的建筑面积为208.35平方米，肥东县房产局实际测量登记确权发证面积为199.95平方米。因在《星光国际广场商品房定单》中双方没有约定交房时间，双方对何时应当交付房屋有争议。李丰升最后一笔购房款585562元于2014年7月18日缴纳。且当时李丰升所购房屋已具备交付条件，合肥星光置业有限公司不交付房屋损害了李丰升的合法权益，合肥星光置业有限公司应自2014年7月19日起交付房屋并承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发（2003）251号）：…三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；…）。逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间同地段同类房屋租金标准确定。根据公平原则�酌定合肥星光置业有限公司自2014年7月19日起按中国人民银行同期贷款利率的140%对李丰升承担赔偿责任。另外，对于李丰升于2012年8月7日缴纳的定金100000元及于2013年11月4日缴纳的首付款714989元，合肥星光置业有限公司应自李丰升缴纳之日起按中国人民银行同期贷款利率（年利率6%）支付李丰升利息，为100000元×451天÷365天×6%＋814959元×254天÷365天×6%=7413.6元＋34027.3元=41440.9元。关于李丰升所购房屋约定的建筑面积为208.35平方米，实际测量面积为199.95平方米。对误差部分，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：…（二�…房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，对李丰升的此节诉称予以支持，因误差8.4平方米，按规定3%以内部分合肥星光置业有限公司应退还李丰升房款42016.49元（208.35×3%×6722.10=42016.49），3%以外部分应退房款28851.32元（208.35×1.03%×6722.10×2=28851.32），合计应退房款为70867.81元。李丰升认为合肥星光置业有限公司应自2013年12月31日承担逾期交房赔偿责任的理由不当，不予采纳，合肥星光置业有限公司应自2014年7月19日起承担逾期交房的赔偿责任。合肥星光置业有限公司辩称其与李丰升之间未签订《商品房买卖合同》，不应承担逾期交房赔偿责任，不应退还房屋面积误差款，理由不当，不予支持。综上，依照《中华人民�和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、第十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥星光置业有限公司于判决生效后十日内将位于肥东县店埠镇公园路星光国际广场的7号楼第3-7-1201号房屋交付李丰升；支付李丰升缴纳的购房款利息41440.9元，并自2014年7月19日起以1400550元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的140%对李丰升承担赔偿责任，直至将房屋交付时止。二、合肥星光置业有限公司于判决生效后十日内一次性退还李丰升所购房屋面积误差部分的购房款70867.81元。三、驳回李丰升的其他诉讼请求。一审案件受理费4570元，减半收取2285元，由李丰升负担500元，合肥星光置业有限公司负担1785元。
上诉人合肥星光置业有限公司上诉称：1、合肥星光置业有限公司与李丰升之间并未签订《商品房买卖合同》，也没有对房屋交付时间进行明确约定，且在房屋具备交付条件后多次通知李丰升交付房屋，但李丰升均以延期交付、面积有误差等理由不办理交接手续，故责任不能归于合肥星光置业有限公司，原审判决以2014年7月19日作为交付房屋日期违背合同意思自治原则。2、李丰升要求交付房屋，也就是主张继续履行合同，但已付的购房款已转化为实物，无法计算利息。请求二审法院依法查清事实，支付合肥星光置业有限公司的上诉请求。
针对合肥星光置业有限公司的上诉，李丰升答辩称：双方虽没有约定确切的交房时间，但合肥星光置业有限公司在给房产局及所有业主的函中已明确了交房时间是2013年12月31日，并明确了违约金，合肥星光置业有限公司应支付逾�交房赔偿金。
上诉人李丰升上诉称：1、合肥星光置业有限公司于2012年8月7日收取购房定金10万元，并签订《星光国际广场商品房定单》，承诺交房时间为2013年12月31日，2013年11月4日缴纳购房款714989元时，合肥星光置业有限公司仍承诺交房时间为2013年12月31日，且有合肥星光置业有限公司与安徽威名律师事务所和许亮签订的《商品房买卖合同》及肥东县房产局基于业主投诉在网上所作答复函均可印证。原审法院判决自2014年7月19日起承担逾期交房责任与事实不符。2、2012年8月8日至2013年11月4日，赔偿金为9020元，2013年月11月5日至2013年12月31日，赔偿金为9127.88元，2014年1月1日至2014年7月18日，赔偿金为48410.35元，2014年7月19日至今，应按总房款的日万分之三支付赔偿金，直至房屋交付时止，多收取的购房款也应支付利息。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
针对李�升的上诉，合肥星光置业有限公司答辩称：双方没有签订商品房买卖合同，也没有对交房时间进行约定。合肥星光置业有限公司多次要求李丰升签订商品房买卖合同，但李丰升拒不签订，李丰升主张逾期交房的赔偿金没有依据。
对于原判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，关于商品房合同订立问题。李丰升与合肥星光置业有限公司在签订《星光国际广场商品房定单》后，双方在陈述中均表示准备另行签订书面的商品房买卖合同，因此，无论从形式上还是性质上，此时该定单都不能理解为是法律意义上的商品房买卖合同，而仅是一份订购合同。但在2013年11月4日，合肥星光置业有限公司将双方房屋交易行为以及房屋坐落、面积、价款等相关主要内容予以网上认购备案后，并且据此收受了李丰升支付的部分房款后，根据《最高人�法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故应当认定双方之间存在口头商品房买卖合同，而该定单约定内容可以作为商品房买卖合同的组成部分。因此，双方虽未签订通常意义上的商品房买卖合同文本，但不影响对双方之间存在商品房买卖合同法律关系的认定。
第二，关于逾期交房违约金问题。根据合肥星光置业有限公司与其他业主签订的商品房买卖合同有关交付房屋期限的约定，以及合肥星光置业有限公司2014年6月3日向肥东县房地产管理局出具的《关于延期交房的回复》，可以明确涉案房屋在内的星光国际广场一期房屋的原计划交付期限为2013年12月31日并在出售房屋合同中得到了体现。就本案而言，虽然因双方未签订商品房买卖合同等书面协议对交房期限予以明确，但依常理和行业交易惯例，上述情形可以作为认定本案交房期限的重要参考。本案中，双方原约定李丰升通过房屋按揭贷款方式支付部分房款，但后来李丰升放弃了此种方式，而是改为非按揭方式直接支付房款。因李丰升于2014年7月18日付清合同全部房款，原判认定合肥星光置业有限公司自2014年7月19日起承担逾期交房责任并无不当。李丰升要求合肥星光置业有限公司自2014年12月31日或者2014年5月31日起承担逾期交房责任，缺乏合理依据，不予支持。合肥星光置业有限公司称其不能交房是因李丰升以延期交付、面积有误差等理由不办理交接手续，该主张没有任何证据证明，且与其在《关于延期交房的回复》中明确称其计划将房屋延至2014年8月31日前交付是因供电工程导致的陈述相悖，不予采信。参照合肥星光置业有限公司与其他业主关于逾期交房违约责任的约定，违约金的计算标准应按已付合同价款的日万分之三标准来认定，李丰升的此节上诉主张具有合理性，应予支持。原判按逾期付款情形等因素认定违约金计算标准为同期银行贷款利率的1.4倍依据不足，应予纠正。
第三，关于已付购房款的利息问题。李丰升支付购房款是其在商品房买卖合同中的义务，也是其据以要求合肥星光置业有限公司承担合同违约责任的权利来源，其要求合肥星光置业有限公司支付其已付购房款的利息损失，没有事实和法律依据。合肥星光置业有限公司的此节上诉请求符合法律规定，应予支持，原判此节处理不当，亦予纠正。
综上，合肥星光置业有限公司和李丰升上诉请求，均有部分成立，予以相应支持，余者缺�事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省肥东县人民法院（2015）肥东民一初字第00405号民事判决。
二、合肥星光置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于肥东县店埠镇公园路星光国际广场的7号楼第3-7-1201号房屋交付李丰升。
三、合肥星光置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李丰升逾期交房违约金，数额以1400550元为基数，自2014年7月19日起按日万分之三标准计算至房屋实际交付时止。
四、合肥星光置业有限公司于本案判决生效之日起十日内退还李丰升所购房屋面积误差部分的购房款70867.81元。
五、驳回李丰升的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支�迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2285元，由上诉人合肥星光置业有限公司负担，二审案件受理费2285元，由上诉人合肥星光置业有限公司负担1785元，上诉人李丰升负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年七月二日
书 记 员 于成冲
附：相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。