深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第1259号
原告龙某。
委托代理人徐某、沈某。
被告某公司。
法定代表人李某，总经理。
委托代理人江某、吴某，广东惠商律师事务所律师。
原告龙某诉被告某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王娟独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人徐某，被告的委托代理人江某、吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年10月1日，原告与被告签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同编号为深（宝）网预买字（2009）第16XXX号，该合同约定由被告将其开发的位于深圳市宝安区某园第二期房产出售给原告。原告按该合同约定支付全部房款后，被告将该房产交付给原告，但被告因自身原因未能在该合同约定的时间内办理房产证。根据该合同第二十二条第三款的约定，被告应向原告承担延期办证的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、判令被告向原告支付延期办证违约金人民币88055.04元（违约金暂从2011年2月22日算至2011年8月25日）；2、判令被告向原告支付自2011年8月26日至原告实际取得《房地产证》之日的延期办证违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告答辩称，一、双方签订的《深圳市买卖合同（预售）》附件五中约定了被告的免责条款，该条款约定被告无需支付办证违约金，合法有效。二、原告购买的涉案房产在2010年10月即具备办理初始登记的条件。三、办证机关与政府部门不予办理初始登记，导致被告无法办理房产证，被告不存在任何过错，依法依约不应当承担延期办证的违约责任。四、本案不适用《合同法》第121条的法律规定，该规定中的“第三人”不应当包某府部门，由于政府部门的不作为导致延期办证的依法应该属于不可抗力或被告无法左右的行为，我国的海商法对该类行为有明文界定为不可抗力。综上，被告认为被告协助原告等业主办理房地产证必须首先办理初始登记，被告在合同约定期限内已完全具备办理初始登记的条件，由于办证机关根据相关单位要求停止办理被告的所有业务导致被告无法办理初始登记。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，可以看出是以过错责任为归责原则。房产买卖合同第12条也约定，被告只有在未履行相关义务造成原告没有在约定期限取得房产证的情况下才构成违约，从该规定及约定的内容可以看出，该归责原则为过错责任。本案在延期办证方面有特殊约定，造成原告延期办证的责任不在被告。请求包括原告在内的全体小区业主明辨是非，被告是为广大业主负责的企业，被告愿意在分清责任的基础上与原告进行沟通，解决分歧，达到小区的和谐。请求法院考虑本案的实际情况，公平公正审理本案，驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东侧的某园项目二期5栋14层14C商品房，用途为住宅，总价款为人民币1189933元。被告应于2010年6月30日前将本房地产交付给原告，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。合同第二十一条约定，“被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给原告之日起240日内被告应选择下列第二种方式为原告办理《房地产证》：壹、书面通知原告共同（或委托被告）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；贰、待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产被告委托原告自行登记办证的备案申请，原告于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由原被告双方各自承担。”第二十二条约定，“如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告解除合同的，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。”原被告在“附件五”就合同内容做了补充约定，附件五第11条约定，“双方同意本房地产之《房地产证》的办证义务和责任由原告承担；如本房地产办证延期的，原告无权就此向被告主张违约金等款项。如原告采取按揭方式付款的，原告应在本合同约定的本房地产交付之日前，委托房地产登记管理部门及按揭银行认可的受托方办理《房地产证》以及本房地产的抵押登记手续，向上述受托方提供办理《房地产证》和上述抵押登记手续所需的全部办证资料，并应当向上述受托方或实际收款方足额缴纳原告应承担税费等相关费用。如原告采取一次性付款或分期付款方式付款的，被告向原告交付办理《房地产证》所需资料，由原告自行办理《房地产证》。因购买本房地产而产生的公证费、登记费以及其他一切有关费用及税项，除法律规定应由被告承担的外，由原告承担。被告办理本房地产项目的房地产初始登记时，登记主管机关会在公共媒体上发布初始登记公告，原告应留意有关内容，自行向被告查询本房地产项目初始登记的办理情况，并与被告联系填写《深圳市房地产转移登记申请表》自行办证，被告不再另行通知。”附件五第18条约定了原告联系地址，并在第19条约定，“有下列情形之一的，视为被告履行了通知义务：（1）原告签收书面通知的，签收日期为送达日期；（2）被告以邮政特快专递寄送文件的，自寄出之日起3天后视为送达；（3）被告在《深圳特区报》或《深圳商报》等报纸上公告的，自公告刊登之日，视为送达。”
合同签订后，原告付清了购房款，被告亦出具《付清购房款证明书》，并将涉案房产如期交付给原告。
另查，某园房地产开发项目用地权人为被告，地价款于2006年1月23日全部付清。被告已于2007年6月11日为此项目获批建筑物命名、于2008年2月3日取得《国有土地使用权证》、于2008年3月12日取得《建设工程规划许某》、于2008年4月9日取得《建筑工程施工许某》、于2009年6月26日取得《房地产预售许某》等，并于2009年6月份完成了分栋、分户汇总表，该项目于2010年6月13日由国土部门完成了《建设工程竣工测量报告》，并于2010年6月18日办理竣工验收备案，2010年6月25日通过规划验收，又于2010年9月6日完成工程结算，2010年10月15日缴交“物业专项维修资金（首期）”。
2010年5月7日，被告通过“深圳同城速递（EMS）”向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局送达了一份《关于某园信访维稳隐患排查情况的汇报》，要求该部门尽快恢复对某园的规划验收等业务。
2011年2月18日，被告通过“深圳同城速递（EMS）”向深圳市房地产权登记中心、深圳市房地产权登记中心西乡登记科、深圳市规划和国土资源委员会各送达了一份《关于要求办理某园二期房地产证等业务的函》，称被告已按照办理初始登记等业务的正常程序，多次前往产权登记中心提交办理初始登记及房地产证等业务的全部资料，但相关业务窗口一直未能收文某常办理，并拒绝给出合理解释。被告从2010年9月至今，多次向该中心及相关部门反映情况，但均未得到解决。被告在函中要求该中心尽快办理初始登记等相关业务。
2011年7月6日，深圳市房地产权登记中心向某园二期购房业主出具一份《关于要求办理某园二期产权登记的复函（深房登函（2011）3XX号）》，称：某园是由某公司开发建设的商品房项目。因该司涉嫌违规违法，相关单位要求暂停该司有关业务。为避免因开发商原因损害购房某甲的合法权益，该中心已于6月13日就尽快为“某园二期”购房某甲办理《房地产证》事宜请示有关单位。待取得明确处理方案后，该中心将即刻为购房某甲办理《房地产证》。
2011年8月29日，涉案房产所在的某园二期各栋完成初始登记；9月初，被告向业主邮寄了《办理房地产证通知书》，随后，经房地产权主管部门核准，涉案房产正式登记至原告名下。
为查清案件事实，根据被告申请，本院依法向深圳市房地产权登记中心去函查询涉案房产产权登记情况，该中心书面复函（深房登函（2012）XX号）称：一、“某园”是由某公司开发建设的商品房项目。2009年11月，根据上级相关文件，因该公司涉嫌违规违法，相关单位要求暂停该司有关业务。二、2010年6月，有关部门来文明确可以依照有关规定，对某园符合初始登记条件的，直接给予购房某甲办理房地产证。三、2010年7月、2011年8月，该中心根据上级部门有关文件及某公司申请，分别完善了A803-0324宗地“某园一期1栋、2栋、10至13栋、19至24栋、幼儿园”、“二期3至5栋、14至18栋、25至29栋”的房地产初始登记数据，为购房某甲办理了房地产证。
上述事实，有经庭审举证、质证的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《入伙通知书》、《付清购房款证明书》、《关于要求办理某园二期产权登记的复函（深房登函（2011）362号）》、《房地产初始登记的程序、申请资料及办理时限》（2010年版）、《深圳市房地产初始登记申请表》、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、《深圳市土地使用权出让合同书》、深房地字第×××号房地产权证、《付清地价款证明》、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房建工程项目竣工验收备案收文回执、建设工程规划验收合格证、建筑安装工程结算书、深圳市建筑物命名批复书、建设工程竣工测量报告、宗地图、深圳市房地产预售许可证、建筑设计总平面图、建筑物竣工图、《缴交物业专项维修资金（首期）证明书》、《房地产分栋、分户汇总表》、《关于某园信访维稳隐患排查情况的汇报》及邮寄单、《关于要求办理某园二期房地产证等业务的函》及邮寄单、邮寄资料名单、《产权资料电脑查询结果表（初始登记）》、《办理房地产证通知书》、《产权资料电脑查询结果表（产权登记）》等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告龙某与被告某公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，但该合同中附件五第11条约定的“如本房地产证延期的，原告无权就此向被告主张违约金等款项”内容是被告提供的格式条款，排除了被告延期办证责任和原告的相关权利，违反法律禁止性规定，属无效条款；合同的其他部分内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
从原被告诉辩情况来看，本案争议的焦点是被告应否对延期办理房屋权属证书承担责任。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋权属证书的办理负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。其中国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”按照此规定，房地产开发企业在办理房屋权属证书过程中应确保出售的房产具备办证条件，即完成初始登记，并向购买方提供必要的证明文件。与此相对应，房地产开发企业怠于履行此义务所产生的法律责任，《城市商品房预售管理办法》第十二条也有所规定，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”这一责任承担原则，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条亦予以确认。上述规定表明，在我国现有的法律体系中，预售商品房出现延期办证情形时，房地产开发企业承担的是过错责任。
本案中，按照原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，被告应在取得工程竣工验收证明文件之日（2010年6月18日）起180天内完成涉案房地产项目的房地产初始登记。虽然涉案房产直到2011年8月29日才完成初始登记，但被告提交的证据显示，被告在合同约定的期限内已准备该项目办理房地产初始登记所需的主要资料，并向相关部门申请办理初始登记，表明被告已积极履行了合同约定和法律规定的各项义务。在此期间，由于产权登记机关应相关单位要求暂停被告业务，使涉案房产的初始登记手续延期，这已经超出被告所能控制和预见的范围，相关办证程序也非被告单方行为所能推进。因此，现有证据并不足以认定被告在办理涉案房产权属证书过程中存在过错，原告要求被告对非自身原因导致的延期办证承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告龙某的全部诉讼请求。
案件受理费人民币1001元，由原告负担，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 王 娟
二〇一二年四月九日
书记员 潘国清
书记员 温燕云
附本案相关法律条文如下：
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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