浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2012）浙嘉民再字第2号
原审上诉人（一审原告）：宁波市海曙明众管理咨询有限公司。
法定代表人：黄新萼。
委托代理人：赵启新。
原审被上诉人（一审被告）：徐利芳。
委托代理人：徐华强。
宁波市海曙明众管理咨询有限公司（以下简称明众公司）与徐利芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年3月15日作出（2010）浙嘉民终字第538号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2012年10月30日作出（2012）浙嘉民监字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2012年12月26日公开开庭审理了本案。原审上诉人明众公司的委托代理人赵启新、原审被上诉人徐利芳及其委托代理人徐华强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年6月1日，明众公司向海宁市人民法院起诉称，徐利芳于2003年10月与海宁市大明皮业有限公司（以下简称大明公司）签订房屋租赁合同一份，约定徐利芳租赁大明公司位于海宁市海洲街道海昌南路78号房屋（大明商厦）的9-15层，租赁期间为2004年2月1日起至2010年1月31日止。后因大明公司涉金融借款纠纷，上述房屋经法院拍卖归明众公司所有。2009年6月25日，明众公司致函徐利芳，通知租赁合同即将到期，相关事宜提前协商沟通。但租赁合同到期后，徐利芳既未返还房屋，也未与明众公司协商续租及相关事宜，明众公司与徐利芳多次协商未果。故请求判令徐利芳立即返还上述租赁房屋。
徐利芳辩称，本案房屋的租赁期限应自2004年2月1日至2014年1月31日，2005年2月6日已与大明公司签订了一份补充协议，约定将租赁时间从6年延长至10年，租金不变。补充协议是合法有效的，房屋所有权的变动不影响租赁权的效力。
海宁市人民法院经审理查明，大明公司于2003年7月以大明商厦为抵押，向海宁市丁桥农村信用合作社（以下简称丁桥信用社）借款。2003年10月10日，丁桥信用社出具书面材料，同意大明公司将大楼的5-15层出租给徐利芳等四人。2003年10月11日，大明公司作为甲方与乙方徐利芳等四人分别签订了租用房屋合同书，约定：甲方将大明商厦底楼F轴以北及5-15层面积约7150平方米租赁给乙方，乙方将所租赁的房屋进行星级标准装潢；租赁期限暂定6年，自2004年2月1日起至2010年1月31日止。到期乙方有权续租，双方同意在10年租期内保持原租金不变。其中徐利芳9-15层，经营住宿、洗脚、美容、酒吧、茶室，年租金418000元。乙方应于每季度末向甲方支付本季度的房租费。双方另约定了各自的权利和义务：甲方负责大厦两路分配电柜的总电缆投资建设，分配电柜由乙方投资；甲方负责各层自来水的总管建设，各层分管由乙方自行投资建设；乙方负责对租入房屋的装潢及设施建设，总投资约500万元；装潢规格达到准星级标准等。合同签订后，徐利芳委托海宁市建筑设计研究院对其承租的9至15层进行装潢设计，后进行了装修，并使用至今。其中9楼经营足浴，10至15层设计为客房。2004年1月，10至15楼的内部装修工程消防验收合格。2004年5月，大明商厦改建工程5至9楼内装修工程消防复验合格。
2004年3月25日，大明公司再次以大明商厦为抵押，与丁桥信用社签订了最高额抵押借款合同。2005年2月6日，大明公司与徐利芳签订了补充协议书1份，载明：双方曾于2003年10月11日签订租用房屋合同书，经双方共同努力完成了9-15楼及大堂的装修工程，使酒店和配套服务项目正常经营。但由于在装修过程中，乙方投资远远超过了原合同规定，为确保双方的责权，特签订补充协议：1、甲方同意将原租期延长至10年，租金不变。2、租期结束后，双方指定有资质的评估公司对乙方投入的装修以不改变用途的方法进行评估，甲方按评估价对乙方进行补偿。
2006年6月5日，海宁市农村信用合作社因大明公司未履行债务而向法院申请执行，嘉兴市中级人民法院在执行中委托海宁市价格认证中心对大明商厦房产进行价格鉴定，海宁市价格认证中心于2006年7月出具价格鉴定结论书，结论为：鉴定标的（带租）的价格为26355660元。海宁市价格认证中心于2006年8月4日出具对鉴定结论的说明1份，说明：评估价格包括整栋大楼的消防、供电、给排水、电梯、绿化、安全等公共基础设施及能保证大楼正常运行的其他附属基础设施。同年7月，嘉兴市中级人民法院委托拍卖公司对大明商厦房产进行了拍卖，明众公司取得了该商厦的所有权。
明众公司取得78号房所有权后即进行了接管，并于2009年下半年与徐利芳多次协商续租和返还房屋事宜，但均未达成一致意见。2010年6月1日，明众公司向海宁市人民法院起诉要求徐利芳返还78号房屋的9至15层。2010年9月6日，经法院行使释明权，徐利芳申请要求对其所有的装潢装修财产进行确认，包括楼梯扶手二部、大楼电缆线、中央空调及空调管道、冷热水管及污水管、有线电视初装105台、发电机1台及电缆、屋顶简易房4间、楼梯到顶房2间、前后停车场浇制、72扇房间门、窗及内装饰、九楼门及内装饰（消防排烟管道）、热水箱2个、锅炉2台，以上共计投入526万元。经现场勘查，与徐利芳主张的财产有出入的是：增加数字交换机75台，房间门应为108扇，9至15楼共安装了21对防火门，38个窗户安装了第二层窗即塑钢窗。对徐利芳主张的财产，明众公司认可物品均存在，但认为除数字交换机75台及有线电视初装费由徐利芳所有外，其余物品均属明众公司所有。
海宁市人民法院认为，徐利芳与大明公司签订的原租赁合同对明众公司继续有效，而徐利芳与大明公司签订的补充协议因签订于新的抵押权设立之后而对明众公司无约束力，故明众公司要求徐利芳返还房屋的诉讼请求予以支持。对于租赁房屋的装修和装潢财产，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对于与租赁房屋已形成附合的装饰装修物，徐利芳无权主张，而对于未形成附合的装饰装修财产，徐利芳可以拆除，归其所有。据此判决：一、徐利芳应于判决生效后十五日内将其租用的海宁市海洲街道海昌南路78号房屋的第9-15层返还给明众公司。二、徐利芳应在返还房屋前拆除其主张的9楼至15楼内由分配电柜（含分配电柜）接出的电缆线、9楼至15楼由总管接出的各层自来水分管、热水管和污水管、数字交换机75台、位于地下室的发电机（包括东风牌柴油机1台、644散热器1台、革新发电机1台）及该机电缆线、位于楼顶的热水水箱2个、锅炉2只及TICA中央空调（4模块）及管道、9至15层的房门108扇和防火门21对、9楼的消防排烟管道1个、塑钢窗38扇（除窗框）。三、徐利芳应在返还房屋前取走属其所有的其他动产如家电、家具等。案件受理费62200元，由徐利芳负担。
判决后，明众公司不服，上诉至本院。本院二审经审理查明的事实除一审查明的事实以外，另查明，海宁市价格认证中心《价格鉴定结论书》中载明“5-15层的租赁期限均到2010年1月31日止”，其价格鉴定方法为“市场法”，即：通过对海宁地区酒店、商住楼等房产交易市场情况调查，根据市场上相同或类似的房地产交易价格作为参照物进行交易情况、日期因素、地域因素修正后确定其主楼基准价格为3800元／M2，襟楼基准价格为3500元，根据房屋有关折旧规定和实际使用状况确定其综合成新率70%，考虑租赁及经营状况确定其修正系数为0.1，并考虑其变现难易程度确定其快速变现率为80%。公式为：鉴定价格=（主楼基准价格×建筑面积＋襟楼基准价格×建筑面积）×成新率×（1－修正系数）×变现率。同时，该《价格鉴定结论书》及《对海价认证（2006）059号鉴定结论的说明》中均无有关评估财产的价格明细。
本院二审认为，一审确定本案案由为房屋租赁合同纠纷正确。明众公司认为一审在徐利芳未就装修装饰物的处理提出反诉的情况下对此进行审理，有违不告不理的民事诉讼原则，理由不能成立。本案系争房屋系明众公司通过拍卖所得，根据“买卖不破租赁”的法律规定，该房屋原所有权人大明公司与徐利芳签订的租赁合同继续有效，明众公司承继大明公司在该合同中的全部权利义务。根据该合同约定，“在租赁期内拥有全部自行投入装潢设施的产权。如需续租，仍拥有全部自行投入装潢设施的产权。”而根据审理查明的事实，一审判决第二项所列各项均由徐利芳投入，同时徐利芳也要求续租，因此徐利芳仍拥有这些财产的产权。一审判决由其取回，并无不当。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由明众公司负担。
本院再审过程中，明众公司称坚持原上诉观点，即1、一审违反法定程序。一审在明众公司的诉讼请求之外就双方租赁关系存续期间的部分装修装饰物和房屋的部分附属设施的权属进行审理并作出判决，违反了不告不理的原则。2、一审认定9至15层的电缆线及自来水管等财产属徐利芳所有是错误的。首先，对于未形成附和、但徐利芳申请法院确权的财产，其应当提供相应的证据证明属其所有。但徐利芳并未提供相应的证据。反而明众公司在一审中提供了充分的证据证明上述财产系明众公司所有，但一审法院却未采纳，导致事实认定错误。其次，一审认定上述财产为徐利芳所有，并未与不动产形成附和，也是错误的。即使判决第二项财产系徐利芳装修、增设，对照附和的构成要件，也完全与不动产形成附和。最后，本案中有关出租房屋的房门、防火门、窗扇，这些法理上被认定为房屋从物的财产，在本案中均被认定为动产且与房屋未形成附和，可以拆除。而对于9楼的消防排烟管道，一审认定未与房屋形成附和，判决予以拆除，违反了消防法的规定。3、一审适用法律错误。明众公司请求权的基础是基于物权所产生的物上请求权，即所有物返还请求权，一审法院理应依据物权法及相关司法解释进行适用。但一审直接适用合同法和相关司法解释，更是超诉讼请求范围适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定。综上，请求再审撤销一、二审判决，支持原审上诉人的上诉请求。
徐利芳辩称，租赁时大明商厦是烂尾楼，装修共花了500多万元，原审被上诉人只要求将装修上去的东西拿回，所以一审法院的判决是正确的。请求再审作出公正的判决。
本院再审认为，原一、二审判决部分事实认定不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
一、撤销本院（2010）浙嘉民终字第538号民事判决及海宁市人民法院（2010）嘉海民初字第2632号民事判决；
二、本案发回海宁市人民法院重审。
审 判 长 樊钢剑
代理审判员 张 汐
代理审判员 何 筠
二〇一三年一月十八日
书 记 员 施佳媛