山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第2118号
原告济南广友物流配送集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人任宪鲁，董事长。
委托代理人孙元，男，济南槐荫大江法律服务所法律工作者，住济南市。
被告杨洪美，女，1960年5月20日出生，汉族，济南市中白马山水云间饭店业主，住济南市。
委托代理人杨立民，山东国盾律师事务所律师。
原告济南广友物流配送集团有限公司（以下简称广友集团公司）与被告杨洪美房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告广友集团公司法定代表人任宪鲁的委托代理人孙元，被告杨洪美的委托代理人杨立民，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广友集团公司诉称：1999年10月19日、2000年7月1日和2001年1月1日，原、被告签订房屋《租赁协议》和补充协议，原告将二环西路本单位的房产及沿街门头房五间约400平方米租给被告使用，租期为八年，自2000年1月1日至2008年1月1日止，每年租金36000元，按季支付，协议还对其他事项进行了约定。房屋租赁到期后，双方未续签协议，但被告继续租用房屋仍履行原协议。2013年起被告每月按5500元交租并按月支付，租金交至今年4月份。济南市政府二环西路改造施工需拆迁原告门头房，并要求原告于2014年5月将拆迁房屋腾空交给工程项目部。因政府行为双方租赁关系解除，被告于2014年5月27日自行拆除占有使用的门头房，但迟迟未将余下的房屋腾空交给原告，被告至今仍霸占使用涉案房产，原告多次催其腾房未果，为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令解除原、被告之间关于涉案房屋的租赁合同关系；被告支付原告房屋占有使用费11000元（按每月5500元的标准计算，自2014年5月1日起至2014年6月30日止）；被告立即腾空涉案房屋交还原告。
被告杨洪美辩称：一、被答辩人向答辩人诉求租赁费没有事实依据，因为被答辩人已经免去了答辩人5月份之后的租赁费。今年4月份之后，因为受施工的影响，已经无法经营，又因为答辩人是十几年的老租户，与被答辩人沟通后，被答辩人考虑到老租户的关系，确实无法经营，有可能持续时间比较长，所以被答辩人经层层请示，同意免除了答辩人今后的租金。被答辩人起诉要求答辩人支付租金是无视事实的不诚信的行为，其诉讼请求没有事实和法律依据。二、被答辩人要求答辩人腾出房屋的请求没有合同依据和法律依据。1、被答辩人要求答辩人腾出房屋没有事实依据和法律依据。答辩人现在使用的全部房屋都是答辩人自己建造的。答辩人在国家的土地上自己出资建造的房屋，被答辩人无权要求腾出。被答辩人以前所有的房屋早已被拆除干净，现在答辩人所居住使用的房屋全部是答辩人投资建设的，被答辩人自始至终完全承认该事实，所以该房产完全属于答辩人所有，根本不存在“霸占”之说。2、被答辩人要求答辩人腾出房屋没有合同依据。被答辩人依据已经期满作废的合同要求答辩人腾出房屋没有合同依据。从2008年1月2日之后，双方之间的合同形式和合同内容已经发生了变化，双方之间原来的有期限的书面合同因期满而作废，双方之间新成立的是无期限的口头合同。双方原来的书面合同期满后，只是双方没有再续签书面合同，但合同关系仍然存在，被答辩人在其诉状中也认可“被告继续租用房屋”的事实，只是双方之间不是书面形式的合同，而是口头形式，合同内容发生了改变，但双方之间的合同关系从未终止，因为双方的主要权利义务关系从来没有终止。被答辩人认为双方仍履行原协议是对事实的错误认识，双方履行的并不是原协议，原合同因期满作废，由被答辩人提交的证据可以证明合同最主要的内容租金金额及支付方式发生了重大变化，非常明显与原合同不符，现在双方之间的关系是新的口头合同而不是履行原来的书面合同。3、被答辩人依据已经作废的原书面合同主张房产归属没有法律依据，因为根本没有出现原合同第九条约定的事实，双方之间的合同关系从未终止，只是变换了形式和内容而已，原合同所附的“终止”条件和续签条件没有实现，因此被答辩人依据已经变更条款的合同主张权利没有法律依据。4、被答辩人依据原合同主张权利早已超过法定的2年诉讼时效期间，根据合同法规定，因合同引起的纠纷诉讼时效为两年，被答辩人主张原书面合同的权利，早已超过法律规定的诉讼时效期间。5、被答辩人主张双方租赁关系解除要求答辩人腾房更没有合同依据和法律依据。因为即使“解除”合同也不导致答辩人自建的房屋归被答辩人所有，解除不等于终止，解除合同只是解除了答辩人缴纳租赁费的义务而已。综上所述，被答辩人的诉讼请求既没有事实依据，也没有合同根据，请求人民法院查明事实依法驳回其诉讼请求。
经审理查明：坐落于济南市市中区七贤街道办事处段店南路15号（现市中区二环西路10266号）的房屋院落原登记所有权人为“济南市商业储运公司白马山仓库”，产别为全民，济南市城镇公房所有权证号为：字第0427号。1993年7月6日，经济一商基层字（1993）13号文批复“济南市商业储运公司”更名为“山东省济南储运贸易总公司”；1999年11月21日，经济政字（1999）71号文批复“济南储运贸易总公司”改制为“济南广友商业配送有限公司”，并组建广友集团有限公司；2000年3月1日，经济政字（2000）9号文的批复，“济南广友集团有限公司”更名为“济南广友物流配送集团有限公司”。
1999年10月19日，山东省济南储运贸易公司段店南路公司（甲方）与被告杨洪美（乙方）、济南市中白马山水云间饭店（被告杨洪美为该饭店个体经营业主）签订了《租赁协议》一份，约定：“1、甲方同意将本单位西北方向沿街门头房（约400平方米）租给乙方使用；2、租赁期为八年，自2000年1月1日始至2008年1月1日止；3、租金以年为单位计每年租金叁万陆仟元正。结算方法，每季度结算一次；4、乙方必须按规定的时限缴纳租金，逾期不交，甲方有权中止协议；5、乙方在合同期内，不得将甲方的房产转让给别人经营使用……；9、协议期满后，根据双方意愿，续签或终止合同，如终止合同，乙方一切自建和装修的房屋不得拆除和损坏，应归甲方所有；……”。2000年7月1日，山东省济南储运贸易公司段店南路公司（甲方）与被告杨洪美（乙方）签订了《房屋租赁协议》（补充协议）一份，约定：“一、甲方同意将本单位原行政区4间房屋和原卫校队部及院、门租给乙方做经营业务使用；二、租赁期自2000年7月1日始至2008年1月1日止；三、租金以年为单位计每年租金9000元，每季度结算一次；四、该协议签订生效后，乙方必须按协议规定的时限缴纳租金，逾期甲方有权中止协议；……九、租赁期满后，根据双方意愿再续签或终止，如终止，乙方装修、安装的建筑等物品，一律不准拆除，按原样归甲方所有；……”。2001年1月1日，山东省济南储运贸易公司段店南路公司（甲方）与被告杨洪美（乙方）签订了《补充协议》一份，约定：“因一环九射工程拆乙方所租用甲方门头房面积147平方米，从2001年1月1日起由租赁协议每年叁万陆仟变更为年租贰万伍仟元，执行协议从2001年1月1日起至2008年1月1日……”。上述合同签订后，被告杨洪美即开始承租使用合同中约定的房屋及院落，合同期内被告杨洪美已足额交纳了全部房屋租金，2008年1月1日，上述合同到期后，原、被告之间未再续签租赁合同，原合同约定的房屋及院落仍由被告杨洪美继续占有使用，至2013年12月31日，被告杨洪美均足额交纳了租金，自2014年1月起，租金标准按照每月5500元计算，按月支付，被告杨洪美交纳至2014年4月。
2013年4月22日，济南市重点道路建设办公室二环西路南延工程建设项目部向原告广友集团公司发出了“告知函”，内容为：“为进一步改善道路交通状况，提高城市道路通行能力，根据济发改投资（2013）155号立项文件批复，济南市市政公用事业局实施济广高速连接线南段地面道路（二环西路南延）一期工程项目，该项目北起段店立交，南至二环南路，全长4.5公里，项目占地约598亩……”。2013年7月4日，济南市重点道路建设办公室二环西路南延工程建设项目部向原告广友集团公司发出了“国有土地和集体土地征收告知书”，内容为：“二环西路南延工程是市委、市政府确定的建设美丽泉城的重点项目，工程建设对引导城市空间有序拓展、优化完善城市功能和提升城市交通能力起到积极作用。该工程北起经十路，南至绕城高速南环线，全长约10公里。目前，工程立项、规划、土地征收公告及征收冻结等手续已经完善，施工单位已进场开工建设。根据规划设计，你单位土地及地上物位于新建道路范围内，需对土地及地上物进行征收。鉴于工程建设工期紧、任务重，请你单位给予积极配合，提供房产证、土地证等相关资料”。2014年7月11日，原告广友集团公司向被告杨洪美寄发了“通知”一份，内容为：“水云间饭店杨洪美：因二环西路南延高架工程正在施工，双方租赁关系自动解除。根据双方签订的合同第4条和第5条约定，你已在规定的时限内欠交租金和有转让给别人经营使用的行为。所以，限你于2014年7月14日前将房屋腾空交还给济南广友物流配送集团有限公司。否则，一切责任由你负责”。被告杨洪美已收到该通知。
原告广友集团公司提交了照片三张，以证实被告杨洪美将房屋转租的事实。被告杨洪美对此不予认可，称其并未转租。
被告杨洪美提交了“证明”复印件一份，以证实原告广友集团公司出租给其场地300平方米，地上建筑物均为被告杨洪美投资建设。该证明的主要内容为“证明七贤镇政府：今证明我单位出租给水云间场地叁佰平方米，地上建筑物水云间自建”，证明落款时间为2000年7月11日，落款处加章公章不清晰，该复印件下方加盖了“济南市市中区人民政府七贤街道办事处财务专用章”。原告广友集团公司对此不予认可，称我方出具该证明是给被告办理相关手续所用，如果租给被告的300平方米场地上有建筑物就是自建，并不代表我方租给被告的门头房及其他房屋是自建的。
另，在本案审理期间，原告广友集团公司提交了自行制作的被告杨洪美租用的涉案房屋平面图及照片，以确定被告杨洪美占用房屋的情况。根据该平面图及照片显示，在被告杨洪美占有使用的院落内，包括房屋9处（对应平面图及照片中标识的①-
⑨号房屋，其中③未封顶）及空地四处（对应平面图中标识的“空地”，含③未封顶的房屋一处）。被告杨洪美对于房屋的位置无异议，但认为现房屋均为被告重新修建，现在建筑面积约六、七百平方米。对于涉案房屋的现准确面积，原、被告均未能提供有效证据予以证实。
以上事实，由工商登记基本情况、营业执照、济一商基层（1993）13号文、济政字（1999）71号文、济政字（2000）9号文、济南市城镇公房所有权证、《租赁协议》、补充协议、证明、告知函、国有土地和集体土地征收告知书、通知、平面图及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《租赁协议》及补充协议，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。我国《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告广友集团公司在涉案的《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，继续收取被告杨洪美的房屋租金，被告杨洪美继续使用涉案房屋，在原、被告之间形成了关于涉案房屋的不定期租赁合同关系，该不定期租赁合同关系的形成，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同关系。关于诉讼时效问题。本院认为，诉讼时效是基于债权请求权而设置，本案原告广友集团公司腾交房屋的诉讼请求系基于物权请求权主张，并不适用诉讼时效的相关规定，而要求被告杨洪美支付2014年5月1日至6月30日期间的房屋租金的主张至原告广友集团公司2014年7月15日起诉至本院时，亦未超出法律规定的诉讼时效期间，故对被告杨洪美关于超出诉讼时效期间的抗辩理由，本院不予采纳。
关于原告广友集团公司要求解除与被告杨洪美之间租赁合同关系，并要求被告杨洪美腾空涉案房屋，交还原告的主张。本院认为，我国《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据上述法律规定，在原、被告之间已形成关于涉案房屋的不定期租赁合同关系的情况下，原告广友集团公司可以在合理期限之前随时要求解除该不定期租赁合同关系。虽然被告杨洪美辩称其承租的全部涉案房屋均为其自建，但对此并未能提供相关审批、建设手续等证据予以证实，且原告广友集团公司对此不予认可，故对被告杨洪美的此项抗辩理由，本院不予采纳。原告广友集团公司在2014年7月11日向被告杨洪美发出的限期腾交房屋的通知，以及于2014年7月15日起诉要求解除与被告杨洪美之间的房屋租赁关系、腾空涉案房屋，可以证实原告广友集团公司已表明了不再继续履行原、被告之间关于涉案房屋租赁合同关系的意愿，也即表明了原告广友集团公司要求解除与被告杨洪美之间不定期租赁关系的主张，在被告杨洪美未能举证证实其对涉案房屋的继续占有、使用是经过原告广友集团公司许可或有其他约定等可证实其对涉案房屋有合法的占有、使用权利的情况下，原告广友集团公司要求解除与被告杨洪美之间租赁合同关系并腾房是具有事实和法律依据的，被告杨洪美对涉案房屋的占有、使用，妨碍了原告对其物权相关权能的行使，也违反了《物权法》的相关规定，故原告广友集团公司要求解除与被告杨洪美之间关于涉案房屋的租赁合同关系并腾空房屋、交还原告的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持，但考虑到被告杨洪美租赁涉案房屋系从事经营，故应当给予其合理的期限予以腾房。
关于原告广友集团公司主张要求的房屋占用费的问题。本院认为，虽然被告杨洪美主张原告广友集团公司免除了其2014年5月之后的房屋租金，但对此并未提供有效证据予以证实，且原告广友集团公司对此不予认可，故对被告杨洪美的此项抗辩理由，本院不予采纳。被告杨洪美自2014年5月1日至今仍占有使用涉案房屋，在此期间未交纳房屋租金，根据我国《合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付……”，现原告广友集团公司主张要求被告杨洪美交纳自2014年5月1日起至2014年6月30日止两个月的房屋租金，有事实和法律依据，本院依法予以支持，原告广友集团公司主张要求参照原不定期租赁合同约定的月租金5500元的标准计算，亦符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告济南广友物流配送集团有限公司与被告杨洪美之间关于位于济南市市中区七贤街道办事处段店南路15号（现市中区二环西路10266号）房屋、院落的租赁合同关系自本判决生效之日起解除。
二、被告杨洪美于本判决生效之日起六十日内将位于济南市市中区七贤街道办事处段店南路15号（现市中区二环西路10266号）的院落{院落内包括房屋9处，对应平面图及照片中标识的①-
⑨号房屋（其中③未封顶）及空地四处（对应平面图中标识的“空地”，含③未封顶的房屋一处）}腾空，交还原告济南广友物流配送集团有限公司。
三、被告杨洪美于本判决生效之日起十日内支付原告济南广友物流配送集团有限公司房屋租金11000元（5500元／月×2个月）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告杨洪美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
代理审判员 陈园青
人民陪审员 乔永欣
二〇一四年十二月十六日
代理书记员 孙 靖