北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终3135号
上诉人（原审原告）陈革香，女，1966年10月24日出生。
委托代理人张乐，北京市百瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李智勇，男，1954年10月13日出生。
被上诉人（原审被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生。
上诉人陈革香因与被上诉人李智勇、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第26955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈革香在原审法院诉称：2014年3月9日，我与李智勇经我爱我家公司居间介绍，双方订立了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《装修款补充协议》。我与李智勇在前述协议中约定：我将我所有的位于北京市海淀区8号楼-1层5单元地下02号房屋出售给李智勇，房屋总价款252万元，合同约定李智勇应于订立合同时向我支付5万元定金，双方在《补充协议》中约定：李智勇应于2014年7月10日前把所有房款筹齐并存入海淀区资金监管帐户。双方订立前述合同后，李智勇违反约定仅向我支付了1万元的定金，也未按约定将购房款存入指定资金监管帐户。2014年9月21日李智勇又以书面《声明》形式告知我其不再购买前述房屋，终止履行双方订立的合同。李智勇的行为违反了双方订立的合同，严重损害了我的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除我与李智勇于2014年3月9日订立的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、李智勇向我支付违约金504000元；3、李智勇承担本案的诉讼费用。
李智勇在原审法院辩称：我不同意陈革香的请求，合同第三条约定：甲方承诺本房为唯一住房，房本满五年。陈革香有违此承诺，房屋的登记时间是2010年6月23日。根据相关法律规定违约金超过损失30%应属过高，并且陈革香放任了损失的发生，因此应对本案承担相应的过错责任。一直在中介挂牌出售涉诉房屋的是张新良，我们也都是和张新良联系的。当时也说得很清楚是我的父亲买房，为了尽快把购买的意向和价格确定下来，所以才用我的名字签的。我父亲当晚非常生气不想买这个房子了，而且我们也早就和张新良沟通过，说我们不想买这个房子了，不可能给陈革香造成大的损失，我们交的定金足够弥补损失。陈革香收了一万元定金，违约金与定金不能同时适用。
我爱我家公司在原审法院辩称：合同合法有效，同意解除合同，其他听从法院判决。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同受法律保护，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的双方均应依合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，李智勇签订合同后反悔，属违约方，应当承担相应的违约责任。但法院经审查可以认定，李智勇签订合同后随即反悔，仅支付了一万元定金后承诺于次日交付的剩余定金4万元一直未予支付。后其又通过中介及短信等方式通知了出卖方。虽李智勇发出的书面解除合同通知是在6个月之后的9月21日，但在此之前李智勇将解除合同的意思已告知出卖方。陈革香在9月底即到法院提起诉讼，要求解除合同并支付违约金。此时，虽对于违约责任双方存在争议，但对解除合同并无分歧，在此情况下并不影响诉争房屋再行出售。对于房屋未及时出售，陈革香亦存在一定责任。对于陈革香的损失，虽我爱我家经纪人到庭作证称，在诉讼期间房价下降，但此距李智勇提出解除合同已经过一段时间，估价报告亦是在此后作出。故对于房屋因降价而产生的损失，法院综合上述情况及估价报告酌情认定，予以降低。
在李智勇仅支付一万元定金并及时将悔约情况通知出卖方的情况下，由其承受50余万元的违约金，有失公平，故对于违约金数额，法院综合双方责任、房屋仍由陈革香持有的现状、房价波动等情况，对违约金数额予以降低。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条，第一百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除陈革香与李智勇、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二Ο一四年三月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、李智勇于本判决生效后六十日内向陈革香支付违约金十六万元；三、驳回陈革香其他诉讼请求。如果李智勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈革香不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销一审判决第二项、第三项，改判支持陈革香一审的全部诉讼请求，即判令李智勇支付陈革香违约金504000元。上诉理由为：1、李智勇于2014年9月21日才通知陈革香不履行合同，张新良不是合同当事人，也不是陈革香的代理人，李智勇通知张新良并不构成对陈革香的通知或者送达，陈革香2014年9月21日收到李智勇的《声明》，才知道李智勇不履行合同；2、一审法院认定房屋价格是在诉讼期间下降的没有依据；3、李智勇单方违约造成合同不能履行，双方合同对于违约金有明确约定，经过评估确定房屋的差价损失大于违约金数额，一审法院降低违约金数额不符合法律规定。
李智勇对此答辩称：1、李智勇于2014年3月10日即告知陈革香不履行合同了，张新良一直与陈革香共同参与买卖房屋事宜，陈革香所留联系方式亦为张新良的电话，故李智勇有理由相信通知张新良即通知了陈革香；2、李智勇只支付了一万元定金，陈革香并未要求李智勇交付剩余四万元，证明其已经知道李智勇不履行合同；3、陈革香收到李智勇的声明后，对于声明的内容未提出异议，说明其认可声明内容；4、评估时间距离李智勇告知陈革香不履行合同已经过了15个月，评估价格已经不能反应当时的价格，一审法院认定诉讼期间房屋价格下降正确；5、李智勇及时通知陈革香不买房，尽到了告知义务，房屋一直在陈革香手中控制，并未给陈革香造成损失。同意一审判决，不同意陈革香的上诉请求及理由。
本院经审理查明：海淀区8号楼-1层5单元地下02号房屋产权人为陈革香，建筑面积65.1平方米，陈革香于2001年购买，并于2002年取得产权。
2014年3月9日，陈革香（出卖人）与李智勇（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售海淀区8号楼-1层5单元地下02号房屋。房屋性质为已购公有住房。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交。房屋成交价格为252万元。买受人在签订本合同的同时支付定金5万元。出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买受人。逾期付款的违约责任：逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还全部已付款。陈革香、李智勇、我爱我家公司又签订了《补充协议》，《补充协议》中约定：经甲乙丙三方友好协商同意，任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。甲方承诺本房为本人家庭的唯一住房，房本满五年，无营业税，无个税。甲乙方协商同意，自签订本协议起2014年7月10日前乙方把所有房款筹齐并存入海淀区资金监管帐户。本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》、《居间合同》相抵触，以本协议为准。
合同签订当日，李智勇支付定金1万元，并写下欠条：欠陈革香购房定金4万元，承诺于2014年3月10日交付。后李智勇称因家人反对，不再购买该房屋。李智勇除支付定金1万元外，未再支付其他定金。2014年3月上旬，李智勇与中介人员联系，欲解除合同。3月16日，李智勇向卖房联系人张先生发出短信称：由于老父亲的极力反对，咱们对买卖房无法继续，我在3月10日上午就已与你告知……请理解我们，能够抽出您的宝贵时间，把这个事情尽早解决，免得影响你的房子继续出售。2014年9月21日，李智勇向陈革香发出《声明》，内容为：本人李智勇因个人原因不再购买海淀区8号楼-1层5单元地下02的住房，现书面告知业主陈革香终止买卖合同及居间合同等所有签署的相关出售此房的合同和补充协议。本人在此之前也曾电话告知对方。李智勇为证明积极与对方联系，提供了与中介人员张×的录音及与张新良的录音。对于上述录音，陈革香不予认可。
涉案房屋信息系张新良在我爱我家公司进行出售登记。李智勇及我爱我家公司均称，在合同签订及履行过程中一直是与张新良联系，李智勇据此即认为张新良与陈革香系夫妻关系。陈革香称张新良系其已故配偶之兄。
证人张×到庭作证称：其为我家我家公司经纪人，涉案房屋是由张先生在其公司登记出售的，张先生即是李智勇提供照片中的张新良，李智勇当时说涉案房屋是给老人买的。在3月上旬，购房人和另一经纪人王志勇联系，王志勇说购房人可能不想买这个房子了。他在和双方沟通看是否有商量的余地。李智勇是在签订合同后一二个月到店里说不想买了。后来王志勇离职了，具体记不清了，六七月份左右，肯定是九月份之前。当时促成合同的房价处于正常水平。诉讼过程中房价比签订合同时降了。对于李智勇提供的3月16日的谈话录音，证人张×称有电话录音这个事儿，具体时间记不清了。
庭审中，李智勇同意解除合同。经陈革香申请评估，北京京港房地产估价有限公司于2015年6月6日出具估价报告，现诉争房屋总价为2005080元。陈革香称因合同尚未解除，所以房屋还没有出售。
上述事实，有双方当事人陈述，产权证、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、买卖合同解除通知、声明、欠条、鉴定报告、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：李智勇与陈革香签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约定履行各自的义务。李智勇在合同签订后拒绝履行合同义务，导致合同无法履行，构成违约，应当承担相应的违约责任。在李智勇违约后，陈革香应当采取相应的措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
现有证据可以证明，李智勇在合同签订后短时间内即明确告知张新良不愿继续履行合同。陈革香虽主张张新良并非其代理人，未向其进行转告，但鉴于张新良与陈革香之间存在亲属关系，张新良对于合同签订及履行过程密切参与，且陈革香在仅收到一万元定金后，对于本应于第二日支付的四万元定金未在合理期限内向李智勇主张过权利，故本院认定陈革香对于李智勇不履行合同的事实在短时间内已知晓。对于陈革香的该项主张，本院不予采信。
综合考虑李智勇在短时间内即通知陈革香不履行合同，但陈革香在此后并未及时提起诉讼或采取其他措施，且诉争房屋一直由陈革香实际控制的事实，一审法院酌情确定李智勇应当承担的违约金符合法律规定，且确定的具体数额并无不当，本院对此予以确认。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费六千元，由李智勇负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费八千八百四十元，由陈革香负担四千四百二十元（已交纳），由李智勇负担四千四百二十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八千八百四十元，由陈革香负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 王 梦
代理审判员 徐 冰
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 罗娇杨