湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0191民初2990号
原告：沈政华，男，1978年12月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：周君宇，湖北易斯创律师事务所律师。
原告：喻蕾，女，1986年10月17日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，
委托诉讼代理人：沈政华，男，系原告喻蕾之夫，1978年12月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区奥林花园********号，公民身份号码4208021978********。
委托诉讼代理人：周君宇，湖北易斯创律师事务所律师。
被告：王学谦，男，1985年3月2日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：陈真，湖北今天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡威，湖北今天律师事务所律师。
被告：荆鑫，女，1989年10月15日出生，满族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：陈真，湖北今天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡威，湖北今天律师事务所律师。
第三人：武汉第壹房线房产经纪有限公司奥林花园分公司，住所地武汉经济技术开发区30R地块奥林花园商网二幢2号。
负责人：周响林。
第三人：祁玥，女，1985年2月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。
原告沈政华、原告喻蕾与被告王学谦、被告荆鑫、第三人武汉第壹房线房产经纪有限公司奥林花园分公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日受理，适用简易程序进行审理。原告沈政华、原告喻蕾于2016年10月13日向本院申请财产保全，请求查封被告王学谦名下诉争房屋并提供担保，本院依法对被告王学谦财产进行了保全。第三人祁月申请作为本案有独立请求权第三人参加诉讼，提交申请并缴纳相关费用，本院依法合并进行审理。本案依法转为普通程序，于2016年12月2日、2017年6月8日两次公开开庭。2016年12月2日庭审中，原告沈政华同时作为原告喻蕾的委托诉讼代理人与两原告共同的委托诉讼代理人周君宇，被告王学谦、被告荆鑫共同的委托诉讼代理人胡威，第三人经纪公司的负责人周响林，第三人祁玥的委托诉讼代理人马剑伟均到庭参加了诉讼。2017年6月8日庭审中，原告沈政华同时作为原告喻蕾的委托诉讼代理人，被告王学谦、被告荆鑫共同的委托诉讼代理人胡威，第三人经纪公司的负责人周响林，第三人祁玥的委托诉讼代理人马剑伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈政华、原告喻蕾向本院提出诉讼请求：1.被告王学谦、被告荆鑫继续履行《房屋买卖合同》义务，并由第三人经纪公司和被告王学谦、被告荆鑫一起协助原告沈政华、原告喻蕾办理涉案房屋（武汉经济技术开发区奥林花园47-1-102号）的所有后续过户手续；2.被告王学谦、被告荆鑫支付原告沈政华、原告喻蕾其逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金每逾期一日支付已付房款的0.05%、以及被告王学谦、被告荆鑫逾期办理房屋过户手续期间原告沈政华、原告喻蕾的首付款利息损失，直到办理过户时止；3.被告王学谦、被告荆鑫承担经纪代理费12,000元；4.本案诉讼费、保全费、担保费及其他相关费用由被告王学谦、被告荆鑫承担。事实和理由：2016年5月11日，原告沈政华、原告喻蕾经第三人经纪公司介绍，与被告王学谦、被告荆鑫三方共同签订关于武汉经济技术开发区奥林花园47-1-102号房屋的编号为WGF-2006-0803《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，约定：原告沈政华、原告喻蕾以1,200,000元购买被告王学谦、被告荆鑫房屋，原告沈政华、原告喻蕾以银行贷款支付，被告王学谦、被告荆鑫及第三人经纪公司应配合在原告沈政华、原告喻蕾银行贷款审批通过后的七个工作日内即2016年7月6日前办理完毕该房屋过户事宜。原告沈政华、原告喻蕾及第三人经纪公司多次催促被告王学谦、被告荆鑫履行合同义务，进行网签及后续房屋过户手续，被告王学谦、被告荆鑫均以各种借口予以拖延，后三方约定2016年10月8日下午办理过户手续，被告王学谦、被告荆鑫却在2016年10月8日上午电话通知第三人经纪公司不办理过户。后经第三人经纪公司沟通，被告王学谦、被告荆鑫提出要加价400,000元重新出售。2016年10月10日晚，应第三人经纪公司召集，三方在第三人经纪公司处协商，被告王学谦、被告荆鑫明确提出加价到1,600,000元，否则不履行合同，将重新出售该房屋。
被告王学谦、被告荆鑫共同答辩称：原、被告双方签订的房屋买卖合同因有第三人祁月承租，根据合同法第二百三十条规定，第三人祁月对房屋享有优先购买权，且原、被告对于房屋租赁的事实是清楚的，只是因为不清楚法律规定，故未通知第三人祁月，现因第三人祁月申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，故被告王学谦、被告荆鑫请求驳回原告沈政华、原告喻蕾的全部诉请。
第三人经纪公司陈述意见称：原、被告之间的合同是2016年5月签订的，谈合同时涉及漏水及租约问题，当时协商的是漏水修好后过户，关于租约是要求房东（被告王学谦）提供租房合同，房东说租房合同没有找到，签合同时房东说租户大约6月份到期，如果买方（原告沈政华）不愿意续租，卖方可以随时要租户走。2016年8月份第三人经纪公司催促卖方维修漏水，因为买方的贷款已审批通过，可以办理过户手续，因此第三人经纪公司电话通知卖方询问维修进度，卖方表示其多次找过物业，物业的态度不是很好，物业上门检查过两次，称并不漏水，房东称租户不愿意退租，第三人经纪公司当时还要求卖方把租房合同找出来，并对卖方说“你当时承诺可以随时要求租户走的”，后来房东回来后在中介主持下，卖方、买方进行过一次协商，买方当时做出让步，表示可以扣除部分押金后先行过户，漏水问题检查以后再确定。关于租约部分，第三人经纪公司负责人现在记不清了。第三人经纪公司中间多次联系卖方，催促其尽快办理过户，但是经常电话打通没有人接，或者是卖方在外地旅游或出差，直到2016年10月份以后，确定下来准备办理过户了，但是在卖方从拉萨旅游回来后称因为家里出了一点急事，原先协商的房款1,200,000元不足以弥补家中急事需要的资金缺口，表示无法办理过户了，当时卖方问第三人经纪公司负责人该房产能否卖到1,600,000元，卖方当时并未明确要求以1,600,000元的价格卖给原告沈政华、原告喻蕾，但意思是希望增加400,000元以弥补家中资金缺口。
第三人祁玥向本院提出诉讼请求：1.依法准许第三人祁玥参加诉讼；2.第三人祁玥对位于武汉市经济技术开发区奥林花园47-1-102号房屋享有优先购买权；3.驳回原告沈政华、原告喻蕾的诉讼请求；4.由被告王学谦、被告荆鑫承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年12月28日，第三人祁玥与被告王学谦、被告荆鑫签订房屋租赁合同一份，被告王学谦、被告荆鑫将诉争房屋租赁给第三人祁玥，期限4年，从2015年1月1日至2018年12月31日，双方还约定了租金支付方式、转租、转让及违约责任条款。租赁合同第7.2条明确约定第三人祁玥对租赁房屋享有优先购买权。现租赁房屋对外出售，第三人祁玥依据合同约定及合同法第二百三十条的规定，要求依法对租赁房屋行使优先购买权。第三人祁玥愿意一次性全款购买租赁房屋。第二次庭审前，第三人祁玥变更诉讼请求为：1.第三人祁玥对位于武汉市经济技术开发区奥林花园47-1-102号房屋享有优先购买权；2.被告在同等条件下将武汉市经济技术开发区奥林花园47-1-102号房屋出卖给第三人祁月；3.驳回原告沈政华、原告喻蕾对被告王学谦、被告荆鑫的诉讼请求；4.由原、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告沈政华、原告喻蕾针对祁月的诉请共同答辩称：请求驳回第三人祁月的诉讼请求。1.第三人祁月称与被告签订租赁合同，对于是否存在租赁关系及合同的真实性原告沈政华、原告喻蕾不予认可。根据第三人经纪公司及被告王学谦与原告沈政华、原告喻蕾在沟通过程中，明确陈述了一个事实，被告王学谦是与物业公司形成租赁合同关系，且租赁合同是在2016年6月到期，第三人祁月认为双方之间签订了租赁合同及是否存在租赁关系与被告王学谦及第三人经纪公司之间的陈述不符，由于租赁关系不存在，故第三人祁月不享有该房屋的优先购买权；即使第三人祁月享有该房屋的优先购买权，也无权行使优先购买权，因签订合同时房屋价格尚未上涨，合同不能履行的原因在被告方。第三人祁月与被告王学谦系同事，原告沈政华看房时第三人祁月是知情的，因当时售价与市场价格一致，第三人祁月未主张优先购买权。现优先购买权不具备同等条件，不能行使；2.第三人祁月无权要求驳回两原告的诉请，双方之间没有租赁关系，根据合同相对性原则，即使第三人祁月与被告王学谦之间有租赁关系，也无权否认两原告与被告王学谦之间签订的房屋买卖合同有效性。3.即使第三人祁月享有优先购买权，并不必然导致被告王学谦与两原告签订的房屋买卖合同的继续履行问题，优先购买权也可以不行使，且优先购买权本质上是一种债权，此种债权的保护方式有多种，可以通过与两原告继续履行租约方式或者由卖方作出补偿等。第三人祁月如果涉嫌伪造证据进行虚假诉讼，则原告方将保留追究第三人祁月及被告王学谦涉嫌伪造证据制造虚假诉讼向公检法机关举报的权利。诉讼费应由被告承担。
被告王学谦、被告荆鑫针对第三人祁月诉请一并答辩称：被告王学谦与第三人祁月签订的租赁合同是双方真实意思表示，依法受到法律保护，根据合同法第230条的规定，租赁人对房屋在同等条件下享有优先购买权，属于形成权，该权利的行使由第三人祁月自行主张，鉴于本案第三人祁月行使了优先购买权导致被告王学谦、被告荆鑫与原告沈政华、原告喻蕾的房屋买卖合同无法履行，根据合同16条约定，可解除合同，并不承担违约责任。
第三人经纪公司针对第三人祁月诉请未陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对于各方当事人对真实性均无异议的原告沈政华、原告喻蕾提交的买卖合同、首付款收据、尾款收据、经纪代理费收据本院均予以认定。当事人对真实性有异议的证据本院做如下认定：原告沈政华、原告喻蕾提交的手机短信截图打印件，第三人经纪公司对其证明目的予以认可，被告王学谦、被告荆鑫仅以不清楚是否有更改以及需提供有关部门证明为由不予认可该证据但未提供相反证据予以反驳，本院对该证据真实性予以采信；原告沈政华、原告喻蕾提交的录音音频文件，手机来往短信截图、被告王学谦、被告荆鑫仅以无法核实是否经过更改、剪辑以及录音系偷录，取得形式不合法为由不予认可但并未提供相反证据予以反驳，亦未对其申请鉴定，上述证据的证明内容与两原告自述及第三人经纪公司陈述一致，原告沈政华、原告喻蕾对双方通话进行录音并不违反法律禁止性规定，本院对上述证据均予以采信；第三人祁月提交的租赁合同原告方虽有异议，但被告王学谦、被告荆鑫对此并无异议，且原告沈政华、原告喻蕾、第三人经纪公司均知晓被告王学谦、被告荆鑫房屋出租的事实，本院对此予以认定。被告王学谦、被告荆鑫庭后提交的支付宝转账记录、收条两张，原告沈政华、原告喻蕾虽对其真实性有异议，但并未提供相反证据予以反驳，且原告沈政华、原告喻蕾也知晓诉争房屋存在出租的事实，第三人祁月对上述证据亦予以认可，本院对此予以采信。
本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，原告沈政华、原告喻蕾作为买方，经第三人经纪公司介绍，与被告王学谦、被告荆鑫作为卖方，三方共同签订编号为WGF-2006-0803关于的《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，约定：原告沈政华、原告喻蕾以1,200,000元购买被告王学谦、被告荆鑫所有的坐落于武汉经济技术开发区奥林花园47-1-102号房屋[房产证号：武房权证经字第××号，土地证号：武开国用（商2007）第5**号]具体付款方式为：签署合同当日，原告沈政华、原告喻蕾支付首付款30,000元整，同时向被告王学谦、被告荆鑫支付10,000元购房尾款，由第三人经纪公司保管，交房时由第三人经纪公司支付给被告王学谦、被告荆鑫；被告王学谦、被告荆鑫同意原告沈政华、原告喻蕾通过向银行贷款840,000元的形式支付第三期房款，原告沈政华、原告喻蕾贷款审批通过后七个工作日内，双方办理产权过户手续，原告沈政华、原告喻蕾当天支付被告王学谦、被告荆鑫第二期房款320,000元；如贷款额度不足，原告沈政华、原告喻蕾在房屋过户当天现金补足。双方办理房屋产权手续后，被告王学谦、被告荆鑫拿到全部房款三日内交付房屋，尾款10,000元由第三人经纪公司交付给被告王学谦、被告荆鑫。……如因单方违约导致合同无法继续履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计12,000元。被告王学谦、被告荆鑫逾期不交付房屋给原告沈政华、原告喻蕾，原告沈政华、原告喻蕾不解除合同的，被告王学谦、被告荆鑫每逾期一日，按已付房款的0.05%向原告沈政华、原告喻蕾支付违约金……。第三人经纪公司在双方提供资料齐全情况下，在约定时间内协助双方办理房产过户手续……2016年5月11日，被告王学谦出具收条一张，载明收到原告沈政华购诉争房屋房款30,000元整。同日，第三人经纪公司出具收据一张，载明收到原告沈政华购房尾款10,000元。2016年6月27日，公积金中心短信通知原告沈政华、原告喻蕾同意贷款金额为394,000元，期限20年。后被告王学谦、被告荆鑫以第三人祁月作为承租人享有优先购买权为由拒绝继续履行合同。
另查明：被告王学谦、被告荆鑫系夫妻关系。2014年12月28日，被告王学谦与第三人祁月签订诉争房屋的租赁合同，期限自2015年1月1日至2018年12月31日。第三人祁月后将该房屋转租他人。本案审理期间，第三人祁月作为本案诉争房屋承租人，认为本案处理与其存在利害关系为由参加诉讼，主张优先购买诉争房屋。
本案争议焦点：1.原、被告之间买卖合同的效力？2.第三人祁月是否享有诉争房屋的优先购买权？3.诉争房屋应出售给两原告还是第三人祁月？4.逾期过户违约金、两原告首付款利息损失是否应当支持？5.经纪代理费12,000元是否应当由两被告承担？
对上述争议焦点，本院评判如下：
1.原、被告之间买卖合同的效力
原告沈政华、原告喻蕾与被告王学谦、被告荆鑫签订的编号为WGF-2006-0803《武汉市存量房居间（买卖）合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对各方当事人均有约束力，当事人均应按合同约定履行各自义务。
2.第三人祁月是否享有诉争房屋的优先购买权
第三人祁月已举证证实其系诉争房屋的承租人，两被告对此亦无异议，两原告及第三人经纪公司在签订合同前也知晓诉争房屋中存在承租人，本院对第三人祁月承租人身份予以认定。《合同法》第二百三十条明确规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第三人祁月作为诉争房屋的承租人，依法享有诉争房屋的优先购买权。
3.诉争房屋应出售给两原告还是第三人祁月
第三人祁月虽享有优先购买权，但优先购买权在法律没有规定为物权情形下，应为优先缔约请求权，优先购买权人不能依据原被告之间买卖合同所确定的条件取得标的物。任何权利都有其特定边界，任何权利的行使，都应不损害社会公共利益，不损害他人合法权利。本案原、被告已缔结合法有效的买卖合同的情形下，第三人祁月继续行使优先购买权势必损害到本案两原告的合法权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条明确规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故第三人祁月主张诉争房屋出售给第三人祁月的诉请本院不予支持。原告沈政华、原告喻蕾主张被告王学谦、被告荆鑫继续履行《房屋买卖合同》义务本院予以支持；原告沈政华、原告喻蕾主张第三人经纪公司和被告王学谦、被告荆鑫一起协助原告沈政华、原告喻蕾办理诉争房屋的所有后续过户手续符合合同约定，本院予以支持。原告沈政华、原告喻蕾应同时履行合同约定的支付购房款的义务。原告沈政华、原告喻蕾表示有能力一次性支付全部剩余房款，故本院对原告沈政华、原告喻蕾前述诉请予以支持。
4.逾期过户违约金、两原告首付款利息损失是否应当支持
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。设定权利、义务，除法律明确规定外，需要当事人明确约定，约定不明或存在歧义的，应当视为未约定。原、被告合同中虽明确约定了付款时间、过户时间和交房时间，但仅对逾期交付房屋的违约责任进行了约定，未对卖方逾期过户的违约责任进行明确约定，两原告现主张两被告承担逾期办理房屋过户事宜违约责任的诉讼请求没有合同及法律依据，该主张本院不予支持；首付款作为原告方应承担的先期法律义务，本院在认定合同违约责任时已进行评价并据此作出责任划分，其所主张的首付款利息损失不宜再次评价。两原告有权主张实际损失，但不宜包含首付款利息损失。两原告的主张首付款利息损失既无合同依据也无法律依据，本院不予支持。
5.经纪代理费12,000元是否应当由两被告承担
虽然双方合同明确约定如因单方违约导致合同无法继续履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计12,000元，但该条款适用条件为单方违约导致合同无法继续履行，现两原告主张合同继续履行并表示不行使合同解除权，有能力继续履行合同，本院亦支持合同继续履行，该条款适用条件不成立，该主张本院不予支持。
担保费原告沈政华、原告喻蕾在庭审中已明确放弃，本院不再处理。本院已同意第三人祁玥作为本案有独立请求权第三人参加诉讼，且第三人祁玥在第二次庭审时已放弃相应诉请，本院不再处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告王学谦、被告荆鑫继续履行《房屋买卖合同》义务并自本判决生效之日起有义务在原告沈政华、原告喻蕾按合同约定支付购房款（如被告王学谦、被告荆鑫不配合办理银行贷款，则原告沈政华、原告喻蕾付款义务为支付全部剩余房款）时十五日内协助原告沈政华、原告喻蕾办理武汉经济技术开发区奥林花园47-1-102号房屋[房产证号：武房权证经字第××号，土地证号：武开国用（商2007）第5**号]所有后续过户手续，武汉第壹房线房产经纪有限公司奥林花园分公司应予以协助；
二、第三人祁玥对武汉经济技术开发区奥林花园47-1-102号房屋[房产证号：武房权证经字第××号，土地证号：武开国用（商2007）第5**号]享有优先购买权；
三、驳回原告沈政华、原告喻蕾其他诉讼请求；
四、驳回第三人祁玥其他诉讼请求。
本案案件受理费15,600元，保全费5,000元，小计20,600元，第三人祁玥案件受理费500元，减半收取250元，合计20,850元，均由被告王学谦、被告荆鑫负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李纪钢
人民陪审员 章礼华
人民陪审员 谭忠元
二〇一七年八月十四日
书 记 员 王淑涵