黑龙江省牡丹江市中级人民法院
行政判决书
（2015）牡行终字第41号
上诉人（原审第三人）吴宝金，男，1968年4月1日出生，汉族，无职业。
委托代理人李爽，黑龙江建纲律师事务所律师。
委托代理人王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。
原审被告林口县人民政府房地产管理处。
法定代表人刘宝秀，男，职务主任。
委托代理人周朝奇，男，1967年10月21日出生，满族，林口县人民政府房地产管理处副主任。
被上诉人（原审原告）李德志，男，1965年9月27日出生，汉族，无职业。
委托代理人林山，黑龙江国盛律师事务所律师。
原审第三人南通市久发房地产开发有限公司林口分公司。
负责人张宇，男，职务总经理。
委托代理人祁俊生，男，1979年5月17日出生，汉族，南通市久发房地产开发有限公司林口分公司工作人员。
原审第三人张宇，男，1987年3月27日出生，汉族，南通市久发房地产开发有限公司林口分公司负责人。
委托代理人张宝洋，男，1955年4月20日出生，汉族，南通市久发房地产开发有限公司林口分公司工作人员。
上诉人吴宝金因房屋行政登记一案，不服黑龙江省林口县人民法院（2015）林行初字第1号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人原审第三人吴宝金及委托代理人李爽、王发国，原审被告林口县人民政府房地产管理处的委托代理人周朝奇，被上诉人原审原告李德志及委托代理人林山，原审第三人南通市久发房地产开发有限公司林口分公司的委托代理人祁俊生，原审第三人张宇的委托代理人张宝洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月4日原审第三人南通市久发房地产开发有限公司林口分公司向被上诉人原审第三人吴宝金借款玖拾万元，并于当日双方到林口县人民政府房地产管理处办理抵押登记和备案登记，但抵押登记只进行到测绘阶段，不动产抵押登记并未完成。南通市久发房地产开发有限公司林口分公司与吴宝金到房产部门备案登记时未提供《城市商品房预售管理办法》第十条规定的相关手续。2012年2月12日被上诉人原审原告李德志与南通市久发房地产开发有限公司林口分公司就林口县枫林晚附属房011号（面积333.6平方米）签订购房协议。2014年12月绥芬河市人民法院执行局工作人员以本案争议房屋由吴宝金办理过抵押登记、备案登记为由对争议房屋进行执行，故李德志提起行政诉讼。
原审法院认为：李德志于2012年2月12日与南通市久发房地产开发有限公司林口分公司签订购房协议，系双方自愿行为，并且没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。林口县人民政府房地产管理处在第三人吴宝金于2010年11月4日就本案争议房屋申请商品房备案登记时，违反《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，给予办理。该行为导致绥芬河市人民法院执行局执行争议房屋，对李德志的合法权益产生了实际影响，因此根据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条第（八）项的规定，属于人民法院行政诉讼受案范围，李德志是本案适格的诉讼主体。基于林口县人民政府房地产管理处作出的房屋备案登记违反《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，因此应予撤销。又吴宝金与原审第三人张宇于2010年11月4日到被告处办理房屋抵押登记，然而此登记行为在进行房屋抵押登记测绘后并没有办理他项权利证书，属行政行为未完成状态，因此对李德志不产生实际影响，对此项诉讼请求应予驳回。故依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第（1）目、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决：一、撤销林口县人民政府房地产管理处于2010年11月4日为第三人吴宝金作出的在林口镇三办由南通市久发房地产开发有限公司林口分公司开发的枫林晚附房楼商品房（房号0**号）的商品房备案登记。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。
上诉人吴宝金上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，超越职权范围认定了民事行为的效力，且在李德志提起民事诉讼和行政诉讼时，应当先审理民事后审理行政，一审法院在民事尚未庭审的情况下，作出判决属违法行为。请求二审法院依法撤销一审判决或予以改判。
原审被告林口县人民政府房地产管理处坚持一审答辩意见。
被上诉人李德志辩称：1.吴宝金未能有效设立不动产抵押登记或在建工程抵押登记；2.原审被告违法为吴宝金设立了备案登记应当依法撤销；3.本案先审理行政后审理民事符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人南通市久发房地产开发有限公司林口分公司和原审第三人张宇坚持一审意见。
原审被告林口县人民政府房地产管理处在法定期限内向原审法院提交如下证据：
1.2010年11月4日抵押权人吴宝金产权证号047761房屋抵押登记测绘表，证明申请人吴宝金到房产部门办理过房屋抵押测绘。
2.2010年11月4日吴宝金商品房备案登记，证明本案第三人吴宝金在房产部门已经做完了房屋备案登记。
原审被告林口县人民政府房地产管理处提供的法律依据是：1.《房屋登记办法》第六十条；2.《商品房预售管理办法》第十条。
原审原告李德志向原审法院提交如下证据：
第一组证据：1.李德志购房收据；2.李德志购买枫林晚小区购房协议，证明争议的房屋是李德志购买的。
第二组证据：国有土地使用权分割转让许可证（编号2013-0034），证明李德志买卖房屋的同时办理了土地所有权证，房屋是李德志所买。
第三组证据：1.商品房预售许可证（林商房预售证201302号）；2.商品房分户面积测绘报告（2011月2月17日），证明：一是2010年吴宝金做抵押测绘和商品房备案登记时房屋并没有建成，不具备预售资格也不具备抵押资格。二是原告2012年2月12日购房时签订的合同是合法有效的，因此2013年5月9日才出预售许可。三是吴宝金购房的时候房屋并没有建成，证实购房的面积和吴宝金做抵押的房子面积不一致，吴宝金抵押两户218.44平方米，我的房屋是333.6平方米。
第四组证据：房屋租赁合同，证明李德志购买的房屋和开发商进行了使用权交接，装修后出租至今。
原审第三人吴宝金向原审法院提交如下证据：
1.房屋抵押登记测绘表；2.借款协议书（抵押合同）；3.建设项目竣工规划验收合格证；4.建设用地规划许可证；5.吴宝金在房产部门电脑的照片。以上证据证明：一是第三人吴宝金在办理抵押登记时向房产部门提交了申请在建工程抵押权登记的全部材料，其对房产部门是否存放以上材料不知情也不存在过错；二是房产部门对于吴宝金申请办理抵押登记已经生效，且在电脑上有显示。
以上证据均随卷移送本院。二审庭审组织各方当事人对证据重新进行了举证、质证。二审对证据的认定与一审一致。一审判决“本院认为”部分认定了李德志与南通市久发房地产开发有限公司林口分公司签订的购房协议效力问题，二审法院认为不妥，其他对事实的认定与一审一致，不再赘述。
本院认为：原审原告李德志因与原审第三人南通市久发房地产开发有限公司林口分公司抵热费行为实际占有争议房屋，被诉具体行政行为合法与否直接影响了李德志的合法权益，李德志与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，因此李德志具备本案行政诉讼主体资格。从当事人提供的证据看，原审被告林口县人民政府房地产管理处为吴宝金办理抵押登记和备案登记只有《房屋抵押登记测绘表》和《商品房备案登记》两张表格，并没有任何档案。根据建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，吴宝金未能提供证据证明与南通市久发房地产开发有限公司林口分公司签订过商品房预售合同，原审被告林口县人民政府房地产管理处也未能提供档案，因此其为吴宝金办理备案登记违反法律规定，此行为应予撤销。根据建设部令第168号《房屋登记办法》第六十条规定，原审被告林口县人民政府房地产管理处未能提供抵押权设立登记的档案，且没有为吴宝金办理他项权利证书，因此对原审原告李德志不产生实际影响，对李德志要求撤销抵押登记的诉讼请求不予支持。吴宝金诉称在向房产部门申请抵押备案时提交了申请在建工程抵押权设立登记的全部材料的主张没有证据予以支持。关于李德志与南通市久发房地产开发有限公司林口分公司的民事法律关系效力问题，需通过民事诉讼另行予以确认。因此一审判决正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上，依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴宝金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵秀玲
审 判 员 李成贵
代理审判员 翟海英
二〇一五年六月十五日
书 记 员 陈慧泉