辽宁省锦州市古塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0702民再2号
申请再审人（原审被告）：锦州某某房地产开发有限公司，住所地锦州市凌河区某某街某某段某某号。
法定代表人：张某某，该公司总经理。
委托代理人:张某，系辽宁某某律师事务所律师。
委托代理人：张某，系该公司职员。
被申请人（原审原告）：白某某，男，1967年5月1日出生，汉族，个体业者，住锦州市古塔区某某里某某号。
被申请人（原审被告）：阎某，男1958年1月28日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区某某里某某号。
被申请人（原审被告）：刘某某，男1954年3月10日出生，汉族，个体业者，住锦州市凌海市某某镇某某村某某号。
被申请人（原审被告）:刘某某，男1956年3月20日出生，汉族，无业，住锦州市凌河区某某里某某号。
原审原告白某某诉原审被告锦州某某房地产开发有限公司、原审被告阎某、刘某某、刘某某借款合同纠纷一案，本院受理后，我院于2007年3月27日作出（2007）锦古民二初字第24号民事判决书。该判决已发生法律效力。事后原审被告锦州某某房地产开发有限公司对该判决不服，向辽宁省锦州市中级人民法院申请再审，辽宁省锦州市中级人民法院于2015年11月18日以（2015）锦立民申字第00061号民事裁定，将此案指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人（原审被告）锦州某某房地产开发有限公司委托代理人张某、张某，被申请人（原审被告）阎某到庭参加诉讼，被申请人（原审原告）白某某、被申请人（原审被告）刘某某、刘某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原审原告白某某诉称，被告刘某某、阎某于2006年3月16日向原审原告提出借款人民币壹佰万元用于办理开发各种手续费用，并以原审被告刘某某的房产证和土地抵押，当时言明三个月还。双方签订了借款抵押戏协议书，也办了登记。6月17日原审被告锦州某某房地产开发有限公司鉴于城建、消防等各种收费均为我借款所缴，为保证我的利益，在我要求下，特为我出具承诺该借款由公司偿还，2006年9月16日，原审被告刘某某、阎某出具欠条承诺欠款人民币1,322,500.00元，现原审原告要求法院判令四原审被告偿还上诉借款。
原审被告锦州某某房地产开发有限公司未作答辩。
原审被告阎某辩称，欠债还钱，这个项目我已经退出了，还不还钱我说的不算，我没法表态。
原审被告刘某某未作答辩。
原审被告刘某某辩称，欠款事实存在，现在没钱还。
原审查明：2005年11月10日被告锦州某某房地产开发有限公司与被告刘某某、阎某签订了联合开发太和区某某里小区事项协议书，由被告阎某、刘某某负责太和区某某里小区的开发事项，并授权刘某某、阎某为经理，全权负责某某里小区商品综合楼开发工程，代表公司处理各项事务。因资金不足，两被告向原告借款，并与2006年3月16日以被告刘某某为甲方、原告白某某为乙方签订借款抵押协议书，协议约定：甲方向乙方借用人民币壹佰万元，借款时间三个月（从2006年3月16日其至2006年6月15日）甲方用坐落在某某镇（刘某某）某某酒店抵押给乙方，在此期间甲乙双方不得私自将抵押物进行交易，还款时乙方将所有抵押物还给甲方。甲方到期不按时还款，可协商延续三个月，最后不能还款时抵房屋归乙方所有。原告白某某、被告刘某某、刘某某在协议书上签字，并在凌海市房地产管理处办理了抵押登记。协议签订后，原告分三次将1,000,000.00元交给被告刘某某、刘某某、阎某。借款到期后，被告未能还款。经协商借款延期三个月，原告白某某、被告刘某某、被告刘某某又在元借款抵押协议书上签字。2006年6月17日，被告锦州某某房地产开发有限公司出具承诺书，承诺某某里小区商品综合楼项目，如刘某某、阎某不能进行下去的情况下，由公司接管下来时，刘某某和阎某所借白某某的壹佰万元借款由锦州某某房地产开发有限公司来负责偿还。被告锦州某某房地产开发有限公司的法定代表人常义在该承诺书上签字并加盖了公章。2006年9月16日，被告刘某某、阎某再次出具欠条，欠条载明，兹欠白某某人民币壹拾柒万贰仟伍佰元整（172,500.00）。三个月至2006年12月16日还清。加以前所欠壹佰壹拾伍万元整，合计壹佰叁拾贰万贰仟伍佰元整（1,322,500.00）。现此款仍未偿还，故原告诉至本院。要求被告偿还借款1,322,500.00元并支付利息，如不能偿还时，要求抵押物优先受偿。
原审认为，原告与被告签订的借款协议，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，是双方的真实意思表示，应认定合法有效，被告刘某某以其房屋作抵押，并办理了抵押登记，该抵押行为有效。借款到期后，被告刘某某、阎某未能还款，经原、被告协商还款期限延期三个月，是对合同内容的变更。但变更后，被告刘某某、阎某扔未按期还款，并再次向原告借款。现借款期限已过，被告刘某某、阎某仍未还款，属违约行为，应承担继续履行和支付延期还款利息的违约责任。被告刘某某系借款1,000,000.00元的担保人，在被告刘某某、阎某不履行债务时，原告有权依照担保人的有关规定以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因被告锦州某某房地产开发有限公司已出具承诺偿还1,000,000.00元借款而未能偿还，故被告锦州某某房地产开发有限公司亦应承担还款责任。综上根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条一款之规定判决：
一、被告刘某某、阎某、锦州某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告白某某借款1,000,000.00元及利息（自2006年12月17日至付清之日按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准计付），原告白某某对被告刘某某的抵押房屋在1,000,000.00元范围内享有优先受偿的权利。
二、被告刘某某、阎某、于本判决生效后十日内给付原告白某某借款322,500.00元及利息（自2006年12月17日至付清之日按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准计付）。
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费16,623.00元，其他费用8,261.00元由刘某某、阎某、刘某某、锦州某某房地产开发有限公司负担22,565.00元，由刘某某、阎某负担2,319.00元；保全费3,211.00元由被告刘某某、阎某、刘某某、锦州某某房地产开发有限公司负担。
本院再审过程中，申请再审人锦州某某房地产开发有限公司称，一、由于承诺书是更名前的锦州某某房地长开发有限公司出具的，这份承诺书为附条件的承诺，该承诺生效条件为刘某某、阎某不能进行下去的情况下，由公司接管时。根据（2015）锦审一民再终字第00001号民事判决书认定，更名前的锦州某某房地产开发有限公司不具有开发资质，阎某、刘某某所签的合伙协议及阎某与刘某某与锦州某某房地产开发有限公司（更名前）所签订的联合开发协议因自始不可能获得开发经营权而无效。据此，阎某与刘某某不能进行开发事宜，既然不能进行，更谈不上进行不下去的情况，公司没有实际接管有关开发事项。因此该承诺书的生效条件未成就，承诺书没有法律效力，原审法院根据此承诺书判决更名前的锦州某某房地产开发有限公司偿还白某某壹佰万元于法无据。2007年5月17日季某某向锦州某某房地产开发有限公司注册捌佰万而使得公司取得房地产开发资质，2007年9月25日锦州某某房地产开发有限公司的法定代表人由常义更名为季某某。既然判决更名前的锦州某某房地长开发有限公司偿还白某某壹佰万元于法无据，那么让更名后的某某房地长开发有限公司向白某某承担壹佰万元的还款义务显系不当。二、根据《担保法》的规定，同一债权即有保证又有提供物的担保的时候，应当优先实现物的担保的抵押权，当物的担保不足时，才应当实现保证。裁定书中也对此进行了认定“刘某某用金福宴酒店作为抵押，并在凌海市房地产管理处办理了抵押登记”。所以说，不论是新某某公司还是老某某公司在没有实现对某某酒店的抵押权之前，要求某某公司承担担保责任都是错误的。三、以2007年5月17日为时间节点，此前的某某公司因为没有实际将注册资本注入，因此，不属于完善的法人人格的企业，就这类企业的债权债务处理，应当由原股东承担债务责任。而季某某是2007年5月17日以后注入了注册资本，不但使某某公司完善了法人人格，同时取得了开发资质。因此，本案不能适用“公司变更法人代表和股东而影响对外承担债权债务关系”的法律规定。
被申请人阎某辩称，一、我对中级法院的再审意见有异议，当时开听证会没有通知我们参加，裁定也没收到，我是案件回到古塔法院后，通知我再审时才知道的。二、2007年还款100万元的事我不清楚，没人通知我，但某某公司担保我知道，按照我国《公司法》相关规定写的很清楚，再有原某某公司是合法的，都是有工商执照的。最高人民法院对虚假出资的相关答复也有明确的说明，某某公司以前签的协议都是有效的。虽然相关部门对某某公司进行了处罚，但并没有吊销执照。
再审认定事实与原审认定的事实基本一致。另查，2015年5月13日锦州市中级人民法院（2015）锦审一民再终字第00001号民事判决书，维持了凌河区人民法院（2014）凌河审民初字第00010号民事判决，凌河区人民法院判决认定，更名前的锦州某某房地产开发有限公司不具有开发资质。2007年9月25日季某某取得公司股权和法定代表人资格。锦州某某房地产开发有限公司（更名后）已接管了该项目，刘某某和阎某先期也向该项目投了部分金资。
本院确认的上述事实，由原审原告提供的借款抵押协议书、房屋他项权利证、欠条、承诺书、关于联合开发太和区某某里小区事项协议书、申请再审人提供的锦州市中级人民法院（2015）锦审一民再终字第00001号民事判决书及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。
本院再审认为，此案争议的焦点是锦州某某房地产开发有限公司出具的承诺书是否有效。2006年6月17日，锦州某某房地产开发有限公司出具的承诺书，具体内容为：承诺某某里小区商品综合楼项目，如刘某某、阎某不能进行下去的情况下，由公司接管下来时，刘某某和阎某所借白某某的一百万元借款由锦州某某房地产开发有限公司来偿还。这份承诺书是更名前的锦州某某房地产开发有限公司出具的，这份承诺书为附条件的承诺，该承诺生效条件为刘某某、阎某不能进行下去的情况下，由公司接管时。根据（2015）锦审一民再终字第00001号民事判决书认定，阎某、刘某某所签的合伙协议及阎某与刘某某与锦州某某房地产开发有限公司（更名前）所签订的联合开发协议无效。致使阎某与刘某某不能进行开发事宜，也就是不能进行下去了，这是条件之一。再有，更名后的公司已实际接管了该开发项目，因公司更名前与更名后，只是法定代表人的变更并没有变更公司的主体，所以公司仍然存在，公司仍应承担过去的债权债务，况且，刘某某、阎某也已向该项目投资了部分资金，现该资金已被更名后的某某公司所占用。这是条件二。因此该承诺书的生效条件已成就，承诺书具有法律效力。我院一审根据此承诺书判决锦州某某房地产开发有限公司偿还白某某壹佰万元于法有据。还有，该承诺书是债务的加入，不是债务的保证。因债务的加入中，加入人与债务人的债务是同一的，而保证债务则是原债务的从债务；债务的加入中假如使原债务人因某些原因退出债之关系，亦不影响加入人的责任，而保证债务因其从属性，随主债务变动而变动。区分债务加入与保证时，其中一个标准就是若加入人加入债之关系存在自身客观利益，就认为是债务加入。本案中，某某公司加入债之关系就存在自身的客观利益，既接管某某里小区的开发。所以，某某公司的承诺就是债务的加入。故申请再审人的第二条理由也是不成立的。另外，更名前的锦州某某房地产开发有限公司，是锦州市工商局登记成立，并颁发企业法人经营执照，是企业取得企业法人资格和合法经营的凭证。虽然该公司注册资本不足，被工商局罚款，但并没有吊销该公司的经营执照。故该公司还具有企业法人资格。根据《最高人民法院关于对注册资金投入未达到法规规定最低限额的企业法人签订的经济合同效力如何确认问题的答复》的规定，“如企业法人注册资金投入未达到法规规定最低限额，在对外承担民事责任时，由开办该企业的法人承担，但为了稳定经济程序保护权利人的合法权益，对这类企业法人依法吊销企业法人营业执照之前签订的经济合同不宜因其注册资金投入未达到法规规定最低限额而确认无效”。因此，更名前的锦州某某房地产开发有限公司出具的承诺书，应认定是有效的。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2007）锦古民二初字第24号判决。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 郝 岩
审 判 员 杜成民
人民陪审员 王 欢
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 周佳妮