重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第04070号
上诉人（原审被告）谢庆龄。
委托代理人周容，重庆津舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市卢山房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道鹿山村1社1幢1-6。
法定代表人王大贤，总经理。
委托代理人杨文。
上诉人谢庆龄因与被上诉人重庆市卢山房地产开发有限公司（以下简称“卢山公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第05475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年10月13日，重庆市江津区规划局向卢山公司下发了由卢山公司开发建设的“金江港湾”小区的《建设工程规划许可证》，该许可证的附页栽明：卢山公司在“金江港湾”小区开发建设了A1至A13，B1至B19共32栋商品房，除B15、B16两栋外，其余栋号房屋的层高均为3米；对B15栋层高的规划是：第1至4层为商业，层高4.2米，5至24层为住宅，层高为2.9米。2013年6月1日，卢山公司与谢庆龄签订《重庆市商品房买卖合同》约定：谢庆龄购买由卢山公司开发建设的，位于重庆市××区鼎山街道××大道东××港湾××单元××号××住房一套，建筑面积76.06平方米、套内建筑面积62.87平方米；价款458058元，谢庆龄在签约时支付首付房款138085元，余款申请办理银行按揭付款；卢山公司应当在2014年3月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付谢庆龄；本商品房层高3米，是指上下两层楼面或楼面与地面间的垂直距离，净高2.82米，是指楼面或地面至上部楼板底面之间的垂直距离；本商品房的销售依据是2012－029号《商品房预许可证》；卢山公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，卢山公司因规划、设计变更导致结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品项目的建筑容积率变化，影响谢庆龄所购商品房质量、使用功能或使用环境的，卢山公司应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容通知谢庆龄，谢庆龄在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作答复的……。同时，双方还签订了《重庆市商品房买卖合同补充协议》（合同附件五），该补充协议第一条第一款第1项约定：在签署合同及本补充协议之前，卢山公司已向谢庆龄明示《重庆市商品房买卖合同》示范文本、附件及补充协议文本，《预售许可证》、《国有土地使用权证》、《业主临时管理公约》等相关证件，并按照谢庆龄要求进行了合理说明，谢庆龄在签署合同及补充协议之前了解以上文件的相关内容且无异议。第2项约定：本合同涉及房号、户型及面积等相关内容与行政管理部门出具的相关文件有出入的，以行政管理部门出具的文件及报告为准。第九条第一款第2项约定：本协议生效后，任何一方无正当理由不得终止合同，违约方需按合同约定承担违约责任，承担合同履行过程中所发生的所有相关费用，并向守约方支付合同总价格10%的违约金。除上内容外，合同还就面积确认及面积差异的处理、合同的登记备案、产权登记的办理等进行了约定。2013年6月7日，卢山公司、谢庆龄又签订《重庆市商品房买卖合同》的补充协议，该协议约定，谢庆龄首付房款金额改为258085元，余款200000元向银行申请按揭。合同签订后，谢庆龄按约定支付了购房款。2013年12月27日，重庆市江津区规划局又向卢山公司下达了“金江港湾”小区的《建设工程竣工规划核实确认书》，该确认书确认谢庆龄所购商品房修建竣工后的层高为2.9米。现谢庆龄所购房屋不同房间的净高有不同程度近10厘米的减少。2014年5月，谢庆龄的代理人以重庆津舟律师事务所的名义，向卢山公司发出律师函，该函载明：2014年5月5日，谢庆龄到卢山公司处接房时，知悉所购房屋层高不符合约定，其空间尺寸已影响到房屋的质量、使用功能和使用环境，特通知卢山公司自接到本函之日起，解除双方于2013年6月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》，于5日内退还谢庆龄已交房款158085元，并按建设银行同期贷款利率计赔谢庆龄的资金占用损失。
本案系卢山公司开发的“金江港湾”小区B15、B16栋购房户因层高问题先后起诉到法院的系列案件。法院在审理其他案件中经卢山公司申请于2014年7月9日到重庆市江津区国土资源和房屋管理局调查了解有关“金江港湾”小区商品房预售信息公示的情况。经了解：按《重庆市商品房预售信息监控管理规定》第六条的规定，地产开发企业在预售商品房时，应设立证件公示栏，公示《商品房预售许可证》、《房地产权证》、《开发资质证书》等相关文件和资料，应设立查询处，并提供《商品房预售面积预测报告书》、经工商部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加协议、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等以供购房者查询；重庆市江津区国土资源和房屋管理局，在“金江港湾”小区每期开盘时都依照《重庆市商品房预售信息监控管理规定》对卢山公司就相关文件、资料的公示，信息查询处的设立以及提供查询的资料是否齐全等进行了检查，开盘后也对卢山公司信息公示的情况进行了二、三次抽查；经检查，均未发现卢山公司有违反《重庆市商品房预售信息监控管理规定》的情形，在销售现场的信息查询处供查询的资料齐全，并摆放有《建设工程规划许可证》。
卢山公司一审诉称:2013年6月1日，卢山公司与谢庆龄签订《重庆市商品房买卖合同》，卢山公司将其开发的位于重庆市××区鼎山街道××大道东××港湾××单元××号××住房一套，建筑面积76.06平方米，以价款458085元的价格出售给谢庆龄。同时，合同约定，卢山公司应在2014年3月30日前将该商品房交付谢庆龄。卢山公司于2014年3月10日通知谢庆龄接房，谢庆龄拒绝。谢庆龄于2014年5月通过其代理人发函给卢山公司，提出退房、退款，并要求卢山公司承担违约责任。卢山公司认为，卢山公司、谢庆龄签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护，要求判决1、确认谢庆龄向卢山公司发出的要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的解除函无效。2、确认谢庆龄要求解除《重庆市商品房买卖合同》的条件不成立。一审审理中，卢山公司撤回第2项诉讼请求。
谢庆龄一审辩称：与卢山公司签订的《重庆市商品房买卖合同》属实，但合同约定的商品房层高为3米，而卢山公司准备交付的房屋实际层高只有2.9米，不符合合同的约定。谢庆龄准备接房时知晓房屋实际层高后，认为所购买的房屋层高不符合约定，其空间尺寸已影响到房屋的质量、使用功能和使用环境，通过律师向谢庆龄发函，要求卢山公司接到律师函后，解除双方于2013年6月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》，于5日内退还谢庆龄已交房款458058元，并按建设银行同期贷款利率计赔谢庆龄资金占用损失。综上，卢山公司交付的房屋层高不符合约定，属违约行为，解除合同的条件成就，请求驳回卢山公司的诉讼请求。
一审法院认为：卢山公司在取得《商品房预售许可证》后，与谢庆龄签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，合同合法有效。该合同约定谢庆龄所购房屋层高3米、净高2.82米，房屋修建竣工后经规划部门确认层高为2.9米，房屋净高与合同约定也有相应不同程度的减少。根据《建设工程规划许可证》，规划部门对谢庆龄所购房屋层高的规划就是2.9米，故谢庆龄所购房屋并未有规划调整情形，也就不存在规划变更后，卢山公司未在约定期限内通知谢庆龄而违约的事实。对合同约定房屋层高3米，实际层高只有2.9米，卢山公司是否违约的问题。卢山公司、谢庆龄在合同的补充协议中约定“本合同涉及房号、户型及面积等相关内容与行政管理部门出具的相关文件有出入的，以行政管理部门出具的文件及报告为准”，虽然该约定中并未明确“层高”，但“层高”是须以行政部门出具文件批准的。众所周知，规划部门的规划方案建设单位不能擅自调整，而之前该房的规划层高就是2.9米，由此可以认定，合同正本中约定层高3米，双方在补充协议中变更约定为以行政部门出具的文件为准，而之前的《建设工程规划许可证》规划的谢庆龄所购房房屋的层高就是2.9米，因此现房屋层高为2.9米卢山公司并未违约。依据补充协议第一条第一款第1项的约定，合同是在谢庆龄了解合同及补充协议内容后与卢山公司签订的，因此谢庆龄本就有查询了解房屋状况的义务，签订合同时就应当知道其拟购房屋的层高，故谢庆龄在房屋竣工验收后才知房屋层高为2.9米的责任，也应由谢庆龄自己承担。综上，谢庆龄基于卢山公司违约降低层高而向卢山公司提出的全部诉求，均不能成立，故对卢山公司要求确认谢庆龄向卢山公司发出的要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的解除函无效的诉讼请求，该院予以支持。审理中，卢山公司撤回要求确认谢庆龄发出的解除《重庆市商品房买卖合同》的条件不成立的诉讼请求，该院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款的规定，判决：谢庆龄向重庆市卢山房地产开发有限公司发出的要求解除卢山公司、谢庆龄签订的《重庆市商品房买卖合同》的律师函无效。案件受理费80元，减半收取40元，由谢庆龄负担。
一审宣判后，谢庆龄不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回卢山公司一审诉讼请求。主要事实和理由：1.一审法院关于到重庆市江津区国土资源和房屋管理局调查了解有关情况的事实，未经庭审对证据进行质证就进行了认定。2.根据合同解释的原则，补充协议第一条并未包含层高在内。3.卢山公司对补充协议包含的免责内容未尽合理的提示义务。
卢山公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：2010年10月13日，重庆市江津区规划局向卢山公司下发了由卢山公司开发建设的“金江港湾”小区的《建设工程规划许可证》，该许可证的附页栽明：卢山公司在“金江港湾”小区开发建设了A1至A13，B1至B19共32栋商品房，除B15、B16两栋外，其余栋号房屋的层高均为3米；对B15栋层高的规划是：第1至4层为商业，层高4.2米，5至24层为住宅，层高为2.9米。2013年6月1日，卢山公司与谢庆龄签订《重庆市商品房买卖合同》约定：谢庆龄购买由卢山公司开发建设的，位于重庆市××区鼎山街道××大道东××港湾××单元××号××住房一套，建筑面积76.06平方米、套内建筑面积62.87平方米；价款458058元，谢庆龄在签约时支付首付房款138085元，余款申请办理银行按揭付款；卢山公司应当在2014年3月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付谢庆龄；本商品房层高3米，是指上下两层楼面或楼面与地面间的垂直距离，净高2.82米，是指楼面或地面至上部楼板底面之间的垂直距离；本商品房的销售依据是2012－029号《商品房预许可证》；卢山公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，卢山公司因规划、设计变更导致结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品项目的建筑容积率变化，影响谢庆龄所购商品房质量、使用功能或使用环境的，卢山公司应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容通知谢庆龄，谢庆龄在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作答复的……。同时，双方还签订了《重庆市商品房买卖合同补充协议》（合同附件五），该补充协议第一条第一款第1项约定：在签署合同及本补充协议之前，卢山公司已向谢庆龄明示《重庆市商品房买卖合同》示范文本、附件及补充协议文本，《预售许可证》、《国有土地使用权证》、《业主临时管理公约》等相关证件，并按照谢庆龄要求进行了合理说明，谢庆龄在签署合同及补充协议之前了解以上文件的相关内容且无异议。第2项约定：本合同涉及房号、户型及面积等相关内容与行政管理部门出具的相关文件有出入的，以行政管理部门出具的文件及报告为准。第九条第一款第2项约定：本协议生效后，任何一方无正当理由不得终止合同，违约方需按合同约定承担违约责任，承担合同履行过程中所发生的所有相关费用，并向守约方支付合同总价格10%的违约金。除上内容外，合同还就面积确认及面积差异的处理、合同的登记备案、产权登记的办理等进行了约定。2013年6月7日，卢山公司、谢庆龄又签订《重庆市商品房买卖合同》的补充协议，该协议约定，谢庆龄首付房款金额改为258085元，余款200000元向银行申请按揭。合同签订后，谢庆龄按约定支付了购房款。2013年12月27日，重庆市江津区规划局又向卢山公司下达了“金江港湾”小区的《建设工程竣工规划核实确认书》，该确认书确认谢庆龄所购商品房修建竣工后的层高为2.9米。现谢庆龄所购房屋不同房间的净高有不同程度近10厘米的减少。2014年5月，谢庆龄的代理人以重庆津舟律师事务所的名义，向卢山公司发出律师函，该函载明：2014年5月5日，谢庆龄到卢山公司处接房时，知悉所购房屋层高不符合约定，其空间尺寸已影响到房屋的质量、使用功能和使用环境，特通知卢山公司自接到本函之日起，解除双方于2013年6月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》，于5日内退还谢庆龄已交房款158085元，并按建设银行同期贷款利率计赔谢庆龄的资金占用损失。
本院认为：谢庆龄与卢山公司签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》系经双方协商一致签订，并非格式合同。该补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该协议约定：本合同涉及房号、户型及面积等相关内容与行政管理部门出具的相关文件有出入的，以行政管理部门出具的文件及报告为准。在商品房建设中，“层高”须以行政部门出具文件批准。涉案房屋的《建设工程规划许可证》载明涉案房屋规划层高为2.9米。根据补充协议上述约定，在合同约定与行政部门批准文件不一致时，应以行政部门批准为准。一审法院以规划部门批准的层高2.9米作为涉案房屋标准，并无不当。另外，涉案房屋的规划层高一直是2.9米，不存在变更后需要通知谢庆龄的问题。因此，卢山公司根据《建设工程规划许可证》，向谢庆龄交付层高为2.9米的房屋，未违反合同约定，一审法院认定谢庆龄发出的解除《重庆市商品房买卖合同》的律师函无效，并无不当。一审法院关于到重庆市江津区国土资源和房屋管理局调查了解有关情况的事实，未在一审庭审时出示证据由双方当事人质证，本院对该事实在本案中不予确认，但这并不影响本案处理结果。除前述事实外，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由谢庆龄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 周媛媛
二〇一五年十月二十日
书 记 员 向 奇