辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第199号
上诉人（原审原告）：沈阳荣中房地产开发有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区陈相屯镇黑牛屯村。
法定代表人：张军，该公司总经理。
委托代理人：孙国军，辽宁联胜律师事务所律师。
委托代理人：金威，辽宁联胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孟萍，女，汉族，1958年2月14日出生，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：祁承斌，男，1952年9月16日出生，汉族。
上诉人沈阳荣中房地产开发有限公司（以下简称荣中房地产公司）因与被上诉人孟萍房商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初重字第00008号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案，上诉人荣中房地产公司委托代理人孙国军，被上诉人孟萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审荣中房地产公司荣中房地产公司一审起诉称：荣中房地产公司、孟萍曾于2002年3月1日签订《商品房买卖合同》，双方约定，荣中房地产公司将其开发的位于沈阳市和平区南五马路39号1-7-1号房屋出售给孟萍，约定房屋单价为4，100元／平方米，房屋面积为216.566平方米，房屋总价款为887，920元，房款支付方式为首付17，920元，余款870，000元由孟萍分10年向银行办理贷款。荣中房地产公司、孟萍在履行《商品房买卖合同》的过程中，孟萍在支付完17，920元首付款之后，由于无法办理银行贷款手续，双方在2007年12月10日针对该房款的支付方式又签订了《补充协议》，约定购房余款由孟萍分别向银行支付546，417.76元，向荣中房地产公司分四次支付400，000元。但孟萍签订完《补充协议》之后并未按照该协议约定履行支付房款的义务。综上所述，孟萍的行为已严重构成根本违约，致使荣中房地产公司无法实现合同目的。荣中房地产公司现为依法维权，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法支持荣中房地产公司的全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求人民法院判令解除荣中房地产公司、孟萍分别于2002年3月1日、2007年12月10日签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》；2、请求法院判令孟萍返还涉诉房屋；3、由孟萍承担本案全部诉讼费用。
原审被告孟萍一审辩称，本次开庭审理孟萍将存在的问题、基本观点和涉案房屋的解决意见阐述如下：一、存在的问题：1.“新证据”问题：此次开庭审理是基于中级法院因荣中房地产公司在二审期间提供了“新证据”发回原审法院重新审理的。孟萍有怀疑“新证据”的真实性，提请法庭调查并给予解释。理由：“新证据”是2012年1月18日荣中房地产公司就收到的中法的判决书，在2013年1月22日该院就荣中房地产公司、孟萍双方纠纷开庭进行审理时，荣中房地产公司完全有时间将“新证据”提交证实相关问题，为什么有利于自己的事情荣中房地产公司却不做？孟萍怀疑当时荣中房地产公司没有这份“新证据”，现在提交这份“新证据”有编造的嫌疑；2.“补充协议”问题：孟萍不承认“补充协议”的存在，协议是违规的、有欺骗行为。理由：1）当时签订合同单位应是沈阳荣中房屋开发公司，但签署的却是沈阳顺翔房屋开发公司。据查顺翔公司在2000年11月就宣布注销了，07年用顺翔公司的公章盖在“补充协议”上，这份“补充协议”法律上不生效，有被人利用和篡改的嫌疑，因为不代表荣中公司；2）“补充协议”是在孟萍不知情的情况下，由王景伟按他个人意愿签写的。荣中房地产公司2007年将王景伟正常营业的公司封闭，一夜时间将公司所有设施洗劫一空，他投入在这个公司的资金有200多万元，如果他不把这个房子要回来，意味着他的公司将会倒闭，对他来说是走投无路，死路一条。所以王景伟是被逼无奈违心写的这个协议，这份协议只代表他个人的想法。“补充协议”对孟萍是不公平的，虽然法院认为“补充协议”王景伟有代理权，故该行为构成表见代理，“补充协议”有效，但孟萍认为：孟萍是房主，孟萍没有委托王景伟且孟萍目前仍然不完全清楚“补充协议”的内容，荣中房地产公司巧妙地利用这份带有欺诈性质的“补充协议”无休止地强迫孟萍。当孟萍合法权益受到侵害时有权向法院申诉。“补充协议”与事实不符、漏洞百出，有欺骗行为，为此孟萍不承认这份“补充协议”。3.交付房款问题：孟萍从2002年3月起至2007年12月止分期分批交给荣中房地产公司房款共计271，520元人民币，但荣中房地产公司只承认交首付款17，920元和银行贷款18，952.08元。如果存在如此之大的差距，肯定有一方在说谎。孟萍认为：荣中房地产公司频换公司名称和法人代表，财务账目混乱，所交房款不开发票或打白条子或口头许诺到什么时间开发票等等欺骗买房者不能开发票的真实性。频换法人有造成账目不清之嫌疑，所以孟萍要求与荣中房地产公司当事人一一核实每一笔所交的房款，直到弄清为止，否则其他问题无法解决。4.房屋产权证问题：即使交齐全部房款也没有产权证，只有使用和居住权。不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租、无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其他民事责任等，没有物权的效力，不受法律保护。荣中房地产公司不能解决产权重大问题，让孟萍交百分之百房款，实属强行行为。二、基本观点：1.如果“新证据”成立，法院判决有效，可以说涉案房屋不存在一房二嫁问题，同时不存在第一房主杜世勇将涉案房屋做抵押在银行《按揭贷款合同》和担保公司《担保合同》，可以认为涉案房屋与银行和担保公司没有任何关系，银行、担保人都不存在对涉案房屋主张权利。孟萍认为：如果是事实，双方在2013年1月22日开庭审理时，一直围绕一房二嫁问题展开争论（卷中记录可查），荣中房地产公司一直强调荣中房地产公司与第一房主杜世勇签订的《商品房买卖合同》没解除。当时荣中房地产公司完全可以提交“新证据”证明中法的判决结果不存在涉案房屋一房二嫁问题，那么荣中房地产公司为什么不提交，孟萍认为这里有问题，必须查清楚，否则其他问题无法解决。2.荣中房地产公司将王景伟公司一夜之间洗劫一空，迫使公司倒闭，由此造成公司财产重大损失和人员重大伤亡，给孟萍造成重大经济损失和精神伤害，如果向荣中房地产公司讨还血债，一个涉案房屋对我的损失补偿微不足道。孟萍已伤感过度，不想在这个问题上与荣中房地产公司打官司讨还血债。原因是：当时与荣中房地产公司有一个承诺：我有此房的使用权，将不追究荣中房地产公司对公司造成的损失、不追究荣中房地产公司的法律责任，如果孟萍没有使用权，荣中房地产公司必须赔偿公司的一切经济损失404万元并追究法律责任。经过磋商荣中房地产公司把房子还给了我（这就是我当时不告荣中房地产公司的证据），当时我也承诺不再上告不追究荣中房地产公司法律责任、不追究赔偿企业经济损失。曾经发生的事就这样平静下来。可是事隔四年之久，荣中房地产公司违背诺言，趁我之危将我告上法庭。如果荣中房地产公司不赔偿我的经济损失，孟萍将永远持有这所房屋的使用权。因为王景伟公司倒闭后到目前为止所欠外债还有100多万都落在我一个人身上，我必须偿还的；我没有其他住所，仅有这所房屋是我唯一的家，今天我的处境都是荣中房地产公司一手造成的，所以荣中房地产公司必然要付出代价，这个世界才公平。三、涉案房屋的解决意见：孟萍希望本案通过法庭的调解与荣中房地产公司达成共识，解决问题化解矛盾，使涉案房屋得到公平、公正的解决。对此孟萍要求荣中房地产公司明晰和解决如下问题：1.孟萍与荣中房地产公司签订的《商品房买卖合同》因荣中房地产公司的错误造成孟萍不能按合同还银行房款，一错就耽误了10年之久，10年之内孟萍有朝阳的公司，完全有能力将房款付清。今天的结局是荣中房地产公司一手造成的，荣中房地产公司应负全责；2.孟萍要求荣中房地产公司当事人双方就孟萍已经交的房款一一查明，双方确认，否则其他问题无法进行；3．“补充协议”对孟萍是欺骗，是荣中房地产公司一手编造的。“补充协议”荣中房地产公司把所有自己犯下的错误都掩盖在合理的欺骗之上，所以荣中房地产公司应放下“补充协议”的所有不合理条款，重新与房主签约的协议孟萍才能认同；4.虽然法院认为荣中房地产公司把王景伟公司弄倒闭给公司造成的经济损失与本案无关，孟萍可以另行起诉，但孟萍认为公司倒闭由此造成的巨大损失是荣中房地产公司造成的事件，事件是由涉案房引起的，如果将公司倒闭事件与涉案房分开，房款问题就无法解决；5.孟萍要求荣中房地产公司提交杜世勇《按揭贷款合同》和《担保合同》废除的证明文件；6．如果荣中房地产公司不能为孟萍办理房屋产权证，房价应按无证价格重新确定；7．荣中房地产公司给孟萍公司造成的经济损失孟萍要求给予切合实际的赔偿。以上孟萍提出的7点意见，荣中房地产公司如能明晰和解决，孟萍愿意和荣中房地产公司公平、合理的解决涉案房屋的遗留问题并将房款合情合理的确定。如果荣中房地产公司没有诚意，不考虑孟萍的利益，一味追求自己的利益，孟萍不会接受，孟萍要求按双方2002年签订的《商品房买卖合同》条款执行。没有交付房款的原因不是我不交，是因为荣中房地产公司的原因造成的。荣中房地产公司将房屋出卖给我的时候没有告诉已经将房子出卖并已经办理抵押，是我自己入住一年后发现的，担保公司将给杜世勇的通知贴在了我方经营公司的门上，我才发现该房屋有问题。经我方自己查证原来是一房二卖，我方到建设银行去查证，才知道涉诉房屋有抵押贷款。
原法院审理查明，2000年11月15日，沈阳顺翔房屋开发有限公司变更为沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司，2002年7月23日，由沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司变更为沈阳天人房屋开发有限公司，2004年6月11日，由沈阳天人房屋开发有限公司更名为沈阳荣中房地产开发有限公司即本案荣中房地产公司。2000年1月4日，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司与案外人杜世勇签订《商品房买卖合同》，约定沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司将沈阳市和平区南五马路39#1-7-1，建筑面积216.566平方米的房屋，即诉争房屋出售给案外人杜世勇，总价款952，890元整，首付款292，890元，银行贷款660，000元。案外人杜世勇（甲方）与中国建设银行沈阳城建开发专业支行（乙方）签订《中国建设银行（个人住房贷款）借款合同》，约定甲方向乙方贷款人民币660，000元用于住宅，借款期限为10年。2000年4月20日，案外人杜世勇（甲方）与沈阳房地产置业担保有限责任公司（乙方）签订《抵押合同》，约定甲方自愿以其购买的诉争房屋向乙方作为抵押，以保证乙方担保的甲方与中国建设银行沈阳城建开发专业支行签订的借款合同按期履行，抵押期限自2000年4月20日至2010年10月19日。沈阳房地产置业担保有限责任公司（甲方）与中国建设银行沈阳城建开发专业支行（乙方）签订《中国建设银行（个人住房贷款）保证合同》，约定为确保乙方与杜世勇签订的《中国建设银行（个人住房贷款）借款合同》的履行，甲方愿意向乙方提供保证担保，甲方保证担保的贷款金额为660，000元。辽宁省沈阳市公证处对上述借款合同、抵押合同、保证合同予以了公证。2000年4月21日沈阳市房产管理局下发《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》，记载：“杜世勇，你向沈阳房地产置业担保有限责任公司申请个人贷款购房抵押的房地产坐落：和平区南五马路39号1-7-1，建筑面积216.566平方米，购房款952，890元，经审查，批准个人贷款购房抵押备案登记，抵押贷款金额660，000元，抵押期限2000年4月20日至2010年10月19日。2000年1月6日，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司就涉案房屋向案外人杜世勇发出商品房准住通知。2002年2月22日，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司（乙方）与案外人杜世勇（甲方）签订《房屋转卖协议》，约定，现甲方因经济困难，无法继续偿还银行按揭贷款，现甲方将其于2000年1月4日在乙方处按揭购买的位于沈阳市和平区南五马路39#1-7-1号，面积为216.566平方米的房屋，委托乙方代为转卖。同年3月1日，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司与孟萍签订《商品房买卖合同》，约定将诉争房屋出售给孟萍，总价款887，920元，首付17，920元，余款87万元办理10年银行贷款，每月支付9，476.04元，从2002年4月1日开始逐月还款到2012年4月1日止。签订合同时，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司并未告知孟萍该房已经在2000年出售给案外人杜世勇，且杜世勇已将该房设定抵押的事实。同日，沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司向孟萍发出准住通知。2002年3月3日，孟萍向沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司交付首付款17，920元，并相继交纳了煤气管网费、物业费、电梯费、代收水电费等相关费用后孟萍入住诉争房屋至今。孟萍入住后将诉争房屋用作沈阳健伟康华保健品有限公司的办公场所，该公司的法定代表人为王景伟，其系孟萍的丈夫。2007年12月10日，沈阳顺翔房屋开发有限公司与王景伟签订《补充协议》，约定，甲乙双方于2002年签订了《商品房购销合同》，总房款887，920元，其中应支付给银行贷款546，417.76元，余款支付给甲方。2002年4月、5月乙方交付给甲方36，872.08元（首付款17，920元、两个月银行贷款18，952.08元）。截止2007年12月孟萍共计欠款本息合计412，659.91元，经甲乙双方协商达成协议如下：一、乙方偿还给甲方所欠房款人民币40万元，余额甲方同意减免，乙方另行向银行偿还欠款546，417.76元（此还款与甲方无关），如偿还银行的款项本金超出546，417.76元，超出部分由甲方负责。二、乙方向甲方反映，甲方的工作人员赵亮收取乙方叁万元未开发票（分别是2002年4月、5月各壹万元，2006年5月壹万元），乙方同意甲方对此事进行调查，如此事查实后乙方说述一致，由甲方负责解决。三、甲方同意乙方先支付壹拾万元，余款叁拾万元分别于2008年2月1日前支付壹拾万元，2008年4月1日前支付10万元，2008年6月30日前付壹拾万元……。庭审中，孟萍向法庭提供沈阳市经济保卫分局证明一份，拟证明孟萍曾给付荣中房地产公司购房款15万元。
原审法院另查明，2010年6月21日，中国东方资产管理公司大连办事处作为原告，在沈阳市沈河区人民法院，向杜世勇、沈阳房地产置业担保有限责任公司、沈阳荣中房地产开发有限公司提起诉讼，请求法院判令解除与杜世勇签订的借款合同，并判令沈阳房地产置业担保有限责任公司、沈阳荣中房地产开发有限公司连带偿还欠款本金及利息；该案中认定，杜世勇系沈阳荣中房地产开发有限公司员工，以本案诉争的房产为抵押进行的借款系沈阳顺翔房屋开发有限公司（本案荣中房地产公司变更前的名称）以杜世勇名义贷款，沈阳顺翔房屋开发有限公司为实际的借款人和使用人，借款合同无效，判决沈阳荣中房地产开发有限公司偿还中国东方资产管理公司大连办事处借款本金508，423.45元，沈阳房地产置业担保有限责任公司与杜世勇在沈阳荣中房地产开发有限公司不能履行部分范围内承担返款总额33%的赔偿责任，该判决已经生效，但该判决内容尚未履行，诉争房产的抵押尚未撤销。2011年6月7日，案外人杜世勇向本案荣中房地产公司、孟萍提起诉讼，诉请解除2002年2月22日沈阳菲菲澳家房屋开发有限公司与其签订《房屋转卖协议》，并主张荣中房地产公司、孟萍返还诉争房、荣中房地产公司协助其办证，案外人杜世勇诉讼请求均被该院判决驳回，该判决已生效。2011年8月18日，荣中房地产公司向孟萍提起诉讼，要求判令荣中房地产公司与孟萍签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效，我院判决驳回荣中房地产公司的诉讼请求，该判决已生效。现荣中房地产公司以孟萍未按《商品房买卖合同》、《补充协议》约定履行给付购房款义务为由，主张解除合同及协议，诉至法院。
原审法院认为，荣中房地产公司、孟萍签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵守诚信原则，依约履行。现荣中房地产公司提出解除合同及补充协议应举证证明符合法定或约定的解除的条件。现已查明，荣中房地产公司在孟萍购买诉争房屋之前，以杜世勇的名义办理了抵押贷款，荣中房地产公司为贷款的实际借款人，诉争房已抵押给银行，且有担保人提供担保，该事实即意味着如荣中房地产公司不按合同的约定还款，银行、担保人都有可能对诉争房主张权利，荣中房地产公司在未告知孟萍该事实情况下将诉争房出售，存在严重违约，如孟萍按补充协议约定向银行还款，仅能以杜世勇名义还款，不能保证其对诉争房物权的实现；现该笔贷款虽经法院认定由本案荣中房地产公司偿还，案外人杜世勇及担保公司承担部分赔偿责任，但该判决内容尚未履行，诉争房产的抵押仍未撤销，在荣中房地产公司未偿还贷款，他项权利未撤销的情况下，如孟萍向荣中房地产公司支付购房款，孟萍的物权仍无法实现，所以孟萍未继续给付购房款的义务，属于实行先履行抗辩权。荣中房地产公司诉请解除不符合法定或约定的解除的条件，该院不予支持。荣中房地产公司在将诉争房他项权利清除而孟萍又不尽买方义务的情况下，方可再行主张权利。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回荣中房地产公司沈阳荣中房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由荣中房地产公司沈阳荣中房地产开发有限公司承担。
宣判后，荣中房地产公司不服一审判决，向本院提出上诉称，请求二审法院撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人分别于2002年3月1日、2007年12月10日签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》，并由被上诉人向上诉人返还涉案房屋，本案原一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、本案双方当事人分别于2002年3月1日、2007年12月10日签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》依法依事实都应当判决解除；2、本案基于公平原则也应当判决解除本案所涉的两份合同；3、原重审判决混淆法律关系，错误认定案件事实；4、原重审判决在理解适用法律上也存在严重错误，故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人孟萍答辩称：1、被上诉人从来没有说不交房款，被上诉人在所有答辩状和开庭笔录中都明确表示，要求上诉人尊重事实，实事求是解决遗留问题；2、被上诉人从2002年3月至2007年12月分期分批交给上诉人房款271，520元；3、被上诉人在买下涉案房屋一年半后才察觉到房屋有问题，直到2006年才彻底查清此房是一房二嫁。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。被上诉人是合法购买的房屋并按法定程序交了买房首付款，接到上诉人在买卖过程中签发的准住通知书合法进驻的，应受法律保护。请求二审法院公平解决。
本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有荣中房地产公司向法庭提供的商品房买卖合同、补充协议、（2011）沈和民二初字第1040号民事判决书、（2011）沈和民二初字第1478号法庭审理笔录及民事判决书、（2011）沈河民三初字第831号民事判决书、（2012）沈民五终字第831号民事判决书、企业变更登记情况查询卡片、孟萍向法庭提供的商品房买卖合同、专用收款收据、沈阳市经济保卫分局证明、营业执照、准住通知以及荣中房地产公司、孟萍当庭陈述笔录等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：荣中房地产公司、孟萍签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵守诚信原则，依约履行。现荣中房地产公司提孟萍签订完《补充协议》之后并未按照该协议约定履行支付房款的义务，孟萍的行为已严重构成根本违约，因此，请求解除合同。但依据查明的事实，荣中房地产公司在孟萍购买诉争房屋之前，以杜世勇的名义办理了抵押贷款，荣中房地产公司为贷款的实际借款人，诉争房已抵押给银行，现该笔贷款虽经法院认定由荣中房地产公司偿还，但诉争房产的抵押仍未撤销，在荣中房地产公司未偿还贷款，他项权利未撤销的情况下，如孟萍向荣中房地产公司支付购房款，孟萍的物权仍无法实现。综上，荣中房地产公司诉请解除不符合法定或约定的解除的条件。荣中房地产公司可在清除诉争房他项权利而孟萍又不尽买方义务的情况下，再行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈阳荣中房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一五年二月十日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2015）沈中民二终字第00199号
上诉人沈杨荣中房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开（或不公开）开庭审理了本案。……（写明当事人及其诉讼代理人等）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（未开庭的，写：“本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。”）
……（概括写明原审认定的事实和判决结果，简述上诉人提起上诉的请求和主要理由，被上诉人的主要答辩，以及第三人的意见。）
经审理查明，……（写明二审认定的事实和证据）。
本院认为，……（根据二审查明的事实，针对上诉请求和理由，就原审判决认定事实和适用法律是否正确，上诉理由能否成立，上诉请求是否应予支持，以及被上诉人的答辩是否有理等，进行有分析的评论，阐明维持原判或者改判的理由）。依照……（写明判决所依据的法律条款项）的规定，判决如下：
……（写明判决结果。分四种情况：
第一、维持原判的，写：
“驳回上诉，维持原判。”
第二、全部改判的，写：
“一、撤销××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决；
二、……（写明改判的内容，内容多的可分项书写）。”
第三、部分改判的，写：
“一、维持××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决的第×项，即……（写明维持的具体内容）；
二、撤销××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决的第×项，即……（写明撤销的具体内容）；
三、……（写明部分改判的内容，内容多的可分项书写）。”
第四、维持原判，又有加判内容的，写：
“一、维持××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决；
二、……（写明加判的内容）。”）
……（写明诉讼费用的负担）。
本判决为终审判决
审判长李倩
审判员
二〇一五年二月十三日
书记员李颖