北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民（商）终字第08640号
上诉人（原审被告）毛士铁，男，1967年10月29日出生，汉族。
委托代理人李恒德，北京市华宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王素敏，女，1968年11月20日出生，汉族。
委托代理人王争，北京市易行律师事务所律师。
上诉人毛士铁因与被上诉人王素敏合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2012）西民初字第24373号民事判决，向该院提起上诉。该院受理后，依法组成由法官程慧平担任审判长，法官王国才、法官李丽参加的合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人毛士铁的委托代理人李恒德，被上诉人王素敏及其委托代理人王争，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王素敏在一审中起诉称：2009年5月15日，王素敏与毛士铁签署《照康之星宾馆转让合同》（以下简称《转让合同》），并于2010年签署《照康之星宾馆转让合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定毛士铁将照康之星宾馆经营使用权转让给王素敏，营业所需证照由毛士铁进行办理，王素敏向毛士铁支付转让费150万。《转让合同》签署后，王素敏对涉诉房产进行装修维护，并将涉诉房产出租给案外人汪中友实际经营至2012年5月30日，年租金63万元。2012年5月前后，毛士铁告知王素敏，宾馆使用的房屋北京风雷京剧团（以下简称风雷京剧团）要收回，后法院通知毛士铁强制执行。此时，王素敏方知实情，本案诉争房产，实际产权单位并非风雷京剧团，房产性质是市级公产，由北京宣房房屋经营公司负责经营管理。王素敏认为毛士铁与风雷京剧团恶意串通，损害王素敏的合法权益，王素敏实际经营照康之星宾馆三年半，剩余四年半的经营权未能实现，毛士铁应承担责任。现王素敏诉至法院，请求判令：1、毛士铁返还转让费用843750元；2、毛士铁承担经营损失（预期利益损失）1935000元。
王素敏向一审法院提交以下证据予以证明：
证据1，《转让合同》，证明双方签订《转让合同》及约定了权利义务；
证据2，《补充协议》，证明该协议第4条有使用年限的约定，毛士铁如未保证八年使用年限会赔偿损失；
证据3，收条，证明王素敏支付转让款150万元；
证据4，（2011）西民初字第14185号调解书，证明涉诉房产性质为公产，毛士铁恶意欺诈王素敏，宾馆加层已经转让给王素敏，毛士铁在未通知王素敏的情况下处置了王素敏的该部分资产；
证据5，（2012）西执调字第951号执行通知，证明王素敏无法继续经营；
证据6，房屋所有权证复印件，证明毛士铁的欺诈行为，用假房产证诱使王素敏签订合同；
证据7，毛士铁、汪忠义、王素敏签订的《协议书》，证明王素敏实际损失为每年63万元；
证据8，王素敏与汪忠义签订的《照康之星宾馆承包合同》，证明王素敏实际损失为每年63万元；
证据9，风雷京剧团开具的发票、收据、收条，证明王素敏向风雷京剧团交纳租金，履行了王素敏与毛士铁之间的合同；
证据10，（2013）西民初字第01641号民事判决书，证明毛士铁参加（2011）西民初字第14185号案件调解导致王素敏在（2013）西民初字第01641号案件中败诉；
证据11，北京西城区板章胡同14号房屋登记情况，证明毛士铁欺诈；
证据12，从工商局调取的北京照康之星宾馆有限公司的登记档案，证明毛士铁未将特种行业许可证变更为王素敏，毛士铁未完全履行合同义务；
证据13，照康之星宾馆有限公司出具的《情况说明》，证明王素敏的诉讼主体地位。
毛士铁在一审中答辩称：2009年5月15日，毛士铁与王素敏签订《转让合同》，约定毛士铁将照康之星宾馆的经营权包括宾馆的一切设施（宾馆的结构、改造、装修及宾馆现有的一切设备）一次性转让给王素敏，转让费为150万元。毛士铁按照合同约定向王素敏移交了宾馆的经营权以及宾馆现有一切设施、设备，王素敏当即接管并开始管理经营。至此，双方均已履行了《转让合同》的义务。《转让合同》中出现了涉及经营场所、租金、水电费、供暖费的约定，这些内容实际上是王素敏与风雷京剧团之间房屋租赁的权利义务关系。事实上王素敏也是直接向风雷京剧团履行房屋租赁中的相关义务。毛士铁转让对价是150万元，包括证章照及一切设施设备，虽然没有约定租金交给谁，事实上王素敏将租金交给了风雷京剧团，说明王素敏与毛士铁的《转让合同》完成以后，王素敏与风雷京剧团形成了宾馆租赁合同，第五年的时候风雷京剧团要求王素敏腾房，王素敏已经腾房，且因市政工程建设出租方要求王素敏腾房。因出租方与王素敏的个人行为，毛士铁的八年保证责任就没有了，王素敏已经腾出房屋。如认定毛士铁应向王素敏承担保证经营八年的责任，按照《转让合同》对方应将租金交给毛士铁。《转让合同》第五、六、七条是相互关联互为条件，从第五条可知王素敏与毛士铁关于宾馆使用权的前提是有一个房屋租赁合同，并且是转承租合同，原来的房屋租赁合同主体是风雷京剧团与毛士铁，毛士铁与王素敏形成转承租合同，王素敏与风雷京剧团形成了直接的事实上的租赁合同，基于此，王素敏将租金直接交给风雷京剧团，三方都认可。当王素敏将租金交给风雷京剧团时，《转让合同》中第七条毛士铁保证八年经营的义务已经不存在了。因政府决定将宾馆恢复原貌不能再继续经营，毛士铁没有义务再保证八年，事实上也不可能。《转让合同》虽约定毛士铁继续为王素敏与风雷京剧团签订八年照康之星宾馆的使用年限且年租金不变，但如遇政府拆迁除外，因政府对房屋进行改造，政府行为导致风雷京剧团收回房屋系不可抗力，故其不应承担违约责任。王素敏与毛士铁关于八年的约定是无效的，毛士铁与风雷京剧团没有恶意串通，毛士铁与王素敏到风雷京剧团办公室查询的房产证与王素敏向法庭提交的房产证是一致的。毛士铁与王素敏无权处分风雷京剧团的权利。王素敏直接将房租交给风雷京剧团，王素敏与风雷京剧团有直接的租赁关系，不应该要求毛士铁承担责任。双方的《转让合同》已经履行完毕，《补充协议》仍然约定由毛士铁继续签订八年的租赁合同，既不公平、又属于无权处分风雷京剧团的权利，故不同意王素敏的诉讼请求。
毛士铁向一审法院提交以下证据予以证明：
证据1，《施工合同书》，证明毛士铁对照康之星宾馆的施工投入情况；
证据2，毛士铁与汪忠义签订的《照康之星宾馆承包经营合同》，证明毛士铁将宾馆承包给汪忠义，承包期限自2009年6月1日至2010年7月31日，承包金每年60万元；
证据3，租金交纳凭证，证明王素敏已向风雷京剧团交纳房屋租金；
证据4，自企业信息网打印的北京照康之星宾馆有限公司营业执照，证明北京照康之星宾馆有限公司的法定代表人为王素敏，毛士铁已经履行了合同中的义务；
证据5，风雷京剧团出具的证明，证明房屋无法继续使用的原因是不可抗力；
证据6，（2013）一中民终字第6377号民事调解书，证明王素敏腾退房屋得到法院确认，风雷京剧团免除王素敏应支付的10万元房屋使用费，王素敏向风雷京剧团交房时将自建部分一并交回。
经该院庭审质证，双方当事人对王素敏提交的证据3、对毛士铁提交的证据2、3的真实性、关联性、合法性无异议。该院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、毛士铁对王素敏提交的证据1、2、7、9、10、11、12的真实性、合法性认可，证明目的不认可。因毛士铁对上述证据的真实性、合法性无异议，故该院对上述证据的真实性、合法性予以确认。
二、毛士铁对王素敏提交的证据4、5、13的真实性认可，关联性不予认可，因毛士铁对上述证据的真实性无异议，故该院对上述证据的真实性予以确认。
三、毛士铁对王素敏提交的证据6的来源合法性认可，对该证据的真假不发表意见，毛士铁带王素敏去风雷京剧团看的房产证就是该房产证，毛士铁没有欺诈。因该证据来源于北京照康之星宾馆有限公司的工商档案，且风雷京剧团确认该房产证系伪造，故该院对该房产证复印件系伪造的事实予以确认。
四、毛士铁对王素敏提交的证据8的真实性不予认可，毛士铁虽不认可该证据的真实性，但未提交证据证明该证据系伪造，故该院对该证据的真实性予以确认。
五、王素敏对毛士铁提交的证据1的真实性、关联性均不认可，且认为《施工合同书》主要的工程是楼层的隔断，这部分是新建宾馆时主要的开销，本案《转让合同》签订时考虑的主要是八年的经营及大厅及楼层隔断的造价。王素敏虽不认可该证据的真实性，但未提交证据证明该证据系伪造，故该院确认毛士铁对照康之星宾馆进行装修改造的事实，但因毛士铁未提交实际付款的凭证，故对其施工投入的具体数额无法确认。
六、王素敏对毛士铁提交的证据4的真实性认可，但认为毛士铁仅将北京照康之星宾馆有限公司的法定代表人及卫生许可证上的法定代表人名字变更为王素敏，特种行业许可证并未办理变更。因王素敏对该证据的真实性无异议，故该院确认该证据的真实性。
七、王素敏对毛士铁提交的证据5的真实性未提出异议，但认为无法证明是不可抗力，且其对该情况不清楚。因王素敏对该证据的真实性未提出异议，故该院确认该证据的真实性。
八、王素敏对毛士铁提交的证据6的真实性认可，证明目的不认可，该院确认该证据的真实性。
一审法院根据上述认证查明：北京市西城区板章胡同14号房屋属于市级公产，由北京宣房房屋经营公司负责经营及管理。风雷京剧团为承租人，风雷京剧团将一层练功房及一层办公区域出租给毛士铁作为经营宾馆使用。2008年毛士铁将一层练功房进行加层改造，并将原传达室、食堂、浴池等部位推倒后改建为门厅，改造完工后毛士铁开展经营活动。2008年9月毛士铁办理了企业名称为北京照康之星宾馆有限公司、营业地址为北京市宣武区板章胡同14号的特种行业许可证。
2009年5月15日，毛士铁（甲方）与王素敏（乙方）签订《转让合同》，约定：“关于宣武区天桥街道板章路14号照康之星宾馆转让甲乙双方本着友好协商，达成如下协议：1、甲方将宾馆的经营使用权包括宾馆的一切设施（宾馆的结构、改造、装修及宾馆现有的一切设备）一次性转让给乙方，转让费为150万元。2、自合同签字之日起，因甲方宾馆的证照不全，所以乙方先一次性支付给甲方转让费100万。3、由甲方负责为乙方办理营业执照，办完营业执照后，由乙方一次性将剩余的转让费50万元支付给甲方。4、自合同签字之日，乙方支付100万元转让费后，宾馆的使用权包括宾馆的一切设施归乙方所有并接手经营。5、宾馆的经营使用权由甲方负责与风雷京剧团进行签订，甲方负责乙方经营照康之星宾馆的使用年限不得少于八年，八年后乙方有优先承租权，如不能继续承租下去，乙方有转让权。6、乙方在经营期间，房屋的年租费为23万元（半年一付）。宾馆使用的水、电、冬天取暖三项费用为每年5万元。7、乙方经营照康之星宾馆八年使用权的年限甲方要在2009年7月前与风雷京剧团签订，甲方与风雷京剧团签订的八年合同由乙方保管。8、在乙方经营期间，如遇拆迁，拆迁的营业补偿及房屋装修费用归乙方所有，与甲方无关。9、因照康之星宾馆的房屋结构有所改变，如风雷京剧团对此有异议的话由甲方负责处理，与乙方无关。10、在照康之星宾馆办理营业执照期间，因执照问题不能正常营业造成损失的由甲方负责。11、照康之星宾馆的一切证照上的法人名字是乙方的名字（特行证在营业执照办完之后变更为乙方名字）。12、自转让合同签字之前，照康之星宾馆如果有债权债务问题与乙方无关，由甲方负责。13、乙方在经营期间，可以将宾馆的经营、使用权出租给第三方。14、转让照康之星宾馆双方必须遵守以上各项协议，如果某一方违反上述约定造成损失，由违约一方负责全部责任。15、此协议自签字之日起生效。16、甲乙双方转让照康之星宾馆的合同以此合同为准。17、此合同一式两份，双方各执一份，签字生效。”
《转让合同》签订后，王素敏于2009年5月30日接手照康之星宾馆并进入该场地，2009年6月1日至2012年5月31日期间，王素敏将照康之星宾馆承包给他人经营，第一年收取的承包金为60万元，第二年、第三年收取的承包金均为63万元。2012年6月1日至2012年10月9日期间，王素敏自行经营。2012年10月15日，风雷京剧团对照康之星宾馆采取停水停电措施。王素敏以照康之星宾馆的名义每年向风雷京剧团交纳租金20万元，王素敏自认每年另有3万元其他费用的支出。
另查：2009年7月17日，风雷京剧团作为甲方与毛士铁作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于甲方办公楼一层（含排练厅及附属用房）房屋建筑面积为668.95m2、甲方中院二层小楼一栋建筑面积70.21m2共计739.16m2出租给乙方使用；乙方经甲方同意将承租房屋用于经营网吧及台球厅使用；甲乙双方经协商租赁期限自2009年8月1日至2012年7月31日共计三年整；年租金额为20万元整；乙方如发生下列行为，甲方有权单方终止合同，在收回房屋的同时，要求乙方承担违约责任，同时对乙方所承租房屋进行装修的费用不作任何形式的赔偿：（1）未经甲方同意擅自将承租的房屋转租、转让或转借；（2）擅自拆改房屋主体结构及配套设施；（3）乙方在经营中有严重违反国家法律法规的行为；本合同到期自动终止或解除时，甲方对乙方所作的装修不作任何形式的赔偿。
2010年6月8日，甲方毛士铁与乙方王素敏签订《补充协议》，约定“关于宣武区天桥街道板章路14号照康之星宾馆转让合同，因甲方未按照2009年5月15日签订的合同约定的日期将照康之星宾馆的卫生许可证、特行证过户到乙方名下，并且未按原合同约定为乙方与风雷京剧团签订八年合同，因此双方达成以下补充协议：1、甲方继续为乙方办理卫生许可证、特行证的过户手续，甲方不能擅自注销卫生许可证、特行证，否则造成损失由甲方负全责，如因此停业，按每天四千元赔付给乙方，直到正常营业为止。2、在办理过户期间，甲方必须保证照康之星宾馆的正常经营，在卫生许可证、特行证未变更到乙方名下前，因卫生许可证、特行证的原因造成照康之星宾馆停业的由甲方赔偿乙方经营损失每天四千元。如因卫生许可证、特行证造成的罚款由甲方负责。3、在卫生许可证、特行证未变更乙方名字之前由甲方负责此两证的年检与之相关等问题。4、甲方继续为乙方与风雷京剧团签订八年照康之星宾馆的使用年限且年租金不变（如遇政府拆迁或自然灾害除外）。如甲方不能为乙方签订八年的使用年限，所差年限由甲方按乙方的实际年收入计算甲方赔付给乙方未履行合同年限的损失。5、限甲方在2010年月日之前将卫生许可证、特行证变更到乙方名下。6、在变更卫生许可证、特行证期间如遇拆迁，所得各项所有补偿款与甲方无关。7、此补充协议与2009年5月15日签订的照康之星宾馆的转让合同具有同等法律效力。”
北京照康之星宾馆有限公司于2009年12月30日在工商局登记成立，营业执照、卫生许可证、特种行业许可证上的原法定代表人为毛士铁，后营业执照、卫生许可证上的法定代表人变更为王素敏，特种行业许可证未变更。北京照康之星宾馆有限公司成立后，北京照康之星宾馆有限公司原股东股份亦转让予王素敏及另外的主体，王素敏与毛士铁均认可股权转让系零对价转让，双方签订《转让合同》前，照康之星宾馆的相应资产属毛士铁个人所有，与北京照康之星宾馆有限公司无关。
再查：2011年北京宣房房屋经营公司以风雷京剧团将承租房屋一层练功房加层改造后出租予毛士铁经营北京照康之星宾馆有限公司为由，将风雷京剧团及毛士铁起诉至该院，要求判令风雷京剧团拆除违章加层、恢复原状；并终止与风雷京剧团的租赁关系，收回房屋。2012年4月5日，该院出具（2011）西民初字第14185号民事调解书，调解内容为：自该调解书送达之日起，毛士铁立即停止北京照康之星宾馆有限公司的经营活动，并于2012年5月5日之前，将北京照康之星宾馆有限公司使用的诉争房屋腾空，交由风雷京剧团收回；风雷京剧团于2012年5月31日之前，将诉争房屋练功房一层自建的加层部分拆除，恢复原状。2012年7月，北京宣房房屋经营公司申请对上述民事调解书内容进行执行，该院向风雷京剧团、毛士铁出具（2012）西执调字第951号执行通知，要求毛士铁立即停止北京照康之星宾馆有限公司的经营活动，将涉诉房屋腾空并交风雷京剧团收回；风雷京剧团将在涉诉房屋练功房一层自建的加层部分拆除，恢复原状。
2013年北京风雷京剧团以（2011）西民初字第14185号民事调解书强制执行期间，北京照康之星宾馆有限公司在未通知其单位的情况下，与时任北京照康之星宾馆有限公司法定代表人的王素敏进行了经营权以及法定代表人的变更手续，以致法院的调解无法实施，风雷京剧团与北京照康之星宾馆有限公司原法定代表人毛士铁签订的房屋租赁合同已于2012年7月31日终止，北京照康之星宾馆有限公司、王素敏与风雷京剧团并未签订任何租赁协议，恶意侵占风雷京剧团租用的北京市西城区板章胡同14号房产不予腾退为由，将北京照康之星宾馆有限公司、王素敏诉至该院，要求北京照康之星宾馆有限公司、王素敏腾退其占用的北京市西城区板章胡同14号所有房屋，交风雷京剧团收回；要求北京照康之星宾馆有限公司、王素敏赔偿2012年8月1日至2013年2月28日房屋使用费112000元。审理中，风雷京剧团确认北京照康之星宾馆有限公司、王素敏使用房屋的范围为北京市西城区板章胡同14号办公区一层、练功房一层及加层部分、门厅，同时表示门厅部分原为其单位在板章胡同14号院内所建锅炉房、浴室及过道位置。现房屋加层与门厅部位系由毛士铁在原房屋基础上改建。北京照康之星宾馆有限公司、王素敏确认其自毛士铁处受让的房屋范围与上述风雷京剧团所述一致，但强调加层部分、门厅部分为毛士铁自建，由王素敏支付对价受让，约90平方米。该院经审理认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。风雷京剧团作为北京市西城区板章胡同14号的承租人，对该房屋享有占用、使用之权利。北京照康之星宾馆有限公司、王素敏虽称其依据王素敏与毛士铁签订的《转让合同》使用诉争房屋，目前未再经营，但其并未提供证据证实该转让合同取得风雷京剧团的确认，而其虽另行提供协议书欲证明风雷京剧团同意其使用房屋，但就该协议书的内容而言，其中并未涉及房屋使用事宜，仅凭借风雷京剧团同意提供用电的情节尚不足以证明风雷京剧团对其使用房屋予以认可，因此依据现有证据尚不足以证明2012年8月1日后毛士铁使用房屋之合理性，即无法证实王素敏与北京照康之星宾馆有限公司在此后使用房屋之合理性。而北京照康之星宾馆有限公司、王素敏亦未提供其已经将房屋交付相关权利人的证据，故现风雷京剧团作为诉争房屋承租人，要求其腾退房屋，理由正当，该院予以支持。就门厅、加层部分，并非北京照康之星宾馆有限公司、王素敏搭建，其虽称系自毛士铁处支付对价受让，但其提供的证据尚不足以证明风雷京剧团对其受让的认可，且毛士铁亦经生效法律文书确认腾退诉争房屋，故对该部分房屋王素敏与北京照康之星宾馆有限公司亦应一并予以腾退，对王素敏因此所受损失应由王素敏与毛士铁另行解决。就2012年8月1日至2013年2月28日的房屋使用费一节，该院参照同等地段房屋租金标准酌情予以确定，就风雷京剧团该项请求中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1、自本判决生效之日起七日内，北京照康之星宾馆有限公司、王素敏将其使用的北京市西城区板章胡同14号内所有房屋（含自建部分）腾空，交风雷京剧团收回。2、自本判决生效之日起七日内，北京照康之星宾馆有限公司、王素敏支付风雷京剧团2012年8月1日至2013年2月28日房屋使用费105000元。3、驳回风雷京剧团其他诉讼请求。北京照康之星宾馆有限公司及王素敏不服提起上诉，二审中各方达成调解协议，内容为：1、北京照康之星宾馆有限公司、王素敏于2013年6月20日之前将北京市西城区板章胡同14号内所有房屋（含自建部分）腾空，交风雷京剧团收回。交接时双方应当签订交接单。2、如北京照康之星宾馆有限公司、王素敏未在以上期限腾房，应当支付风雷京剧团使用费10万元；如北京照康之星宾馆有限公司、王素敏在以上期限腾房，则不必支付风雷京剧团使用费。3、以上两条履行完毕后，双方再无其他纠纷，互相不再主张其他责任。4、本协议自双方当事人签字之日起即生效。逾期不履行的，双方可以申请强制执行。
诉讼中，北京照康之星宾馆有限公司出具《情况说明》一份，内容为：“本公司法人王素敏与本案被告毛士铁签订《宾馆转让合同》后，毛士铁组织设立照康之星宾馆有限公司，后将该公司法人变更为王素敏，股东变更为王素敏与秦勇，王素敏占有51%股份，秦勇占有49%股份。照康之星宾馆有限公司实际经营人为王素敏，王素敏本人出资对宾馆进行装修维护，对外经营签署合同，照康宾之星宾馆经营所产生的收益和损失由王素敏承担，对外承担一切法律后果”。王素敏认可八年的使用年限应自2009年5月15日起至2017年5月14日止，其要求毛士铁赔偿四年半预期利益损失的期间为2012年11月15日至2017年5月14日。
一审法院判决认定：王素敏与毛士铁签订的《转让合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，亦不违反现行法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。《转让合同》约定毛士铁负责王素敏经营照康之星宾馆的使用年限不得少于八年，因毛士铁未按照《转让合同》的相关约定将特种行业许可证过户到王素敏名下，亦未为王素敏与风雷京剧团签订八年使用权的合同，故《补充协议》明确约定毛士铁继续为王素敏与风雷京剧团签订八年照康之星宾馆的使用年限且年租金不变（如遇政府拆迁或自然灾害除外），如毛士铁不能为王素敏签订八年的使用年限，所差年限由毛士铁按王素敏的实际年收入计算毛士铁赔付给王素敏未履行合同年限的损失。
2012年4月5日，毛士铁在（2011）西民初字第14185号案件中与北京宣房房屋经营公司、风雷京剧团达成同意停止照康之星宾馆经营活动并将使用的房屋腾空交由风雷京剧团的调解协议，已经损害了王素敏的权益，虽该调解协议未能如期执行，但风雷京剧团再次诉至法院，要求北京照康之星宾馆有限公司、王素敏腾退房屋，并得到一审法院支持，虽二审中北京照康之星宾馆有限公司、王素敏自愿达成腾退所有房屋的协议，但风雷京剧团已于2012年10月15日对照康之星宾馆采取停水停电措施，导致照康之星宾馆无法经营，王素敏实际经营至2012年10月15日，合同约定的签订至少8年的使用年限未能履行，毛士铁已经构成违约。毛士铁辩称，《转让合同》虽约定毛士铁继续为王素敏与风雷京剧团签订八年照康之星宾馆的使用年限且年租金不变，但如遇政府拆迁除外，因政府对房屋进行改造，政府行为导致风雷京剧团收回房屋系不可抗力，故其不应承担违约责任，对于该主张毛士铁未提交充分证据予以证明，故毛士铁应承担相应的违约责任。
王素敏认可八年的使用年限应自2009年5月15日起至2017年5月14日止，照康之星宾馆于2012年10月15日因风雷京剧团采取停水停电措施而停业，毛士铁应按照约定赔偿王素敏自2012年10月15日至2017年5月14日间的损失，王素敏要求毛士铁赔偿2012年11月15日至2017年5月14日期间的损失，自愿放弃其他未经营的期限，该院对此不持异议。王素敏将照康之星宾馆对外转包的承包金为每年63万元，每年向风雷京剧团交纳20万元的租金，王素敏自认每年另有3万元的其他费用支出，故王素敏的实际年收入应为40万元，毛士铁应赔偿王素敏的损失为180万元，对超出该数额部分的诉讼请求，该院不予支持。王素敏另要求返还转让费用843750元，对该项诉讼请求无合同依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：毛士铁于本判决生效之日起十日内赔偿王素敏损失一百八十万元；驳回王素敏的其他诉讼请求。如果毛士铁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
毛士铁不服一审法院上述民事判决，向该院提起上诉，其上诉理由如下：一、毛士铁已经将照康之星宾馆转让给王素敏，毛士铁退出了与风雷京剧团的租赁关系，王素敏与风雷京剧团之间形成事实的租赁关系。二、导致王素敏不能经营照康之星宾馆的原因是政府行为，是不可抗力，毛士铁不应承担违约责任。请求驳回王素敏的诉讼请求。
王素敏服从一审判决。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的一审证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：
一、关于毛士铁是否退出与风雷京剧团租赁关系问题。根据本院查明的事实，2009年7月17日，风雷京剧团作为甲方与毛士铁作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同的签订主体是风雷京剧团和毛士铁，虽然王素敏向风雷京剧团支付相应的租金，但根据合同相对性原理，承担合同义务的主体仍为毛士铁。另，2012年4月5日，风雷京剧团、毛士铁做为被告与北京宣房房屋经营公司达成调解，毛士铁在此案调解书中承诺立即停止北京照康之星宾馆有限公司的经营活动，并于2012年5月5日之前，将北京照康之星宾馆有限公司使用的诉争房屋腾空，交由风雷京剧团收回。毛士铁在此案中依然承担着出租人的责任。因此，毛士铁认为其已经退出与风雷京剧团租赁关系的上诉理由不能成立。
二、关于《转让合同》不能完全履行是否是基于不可抗力原因问题。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据查明的事实，风雷京剧团与毛士铁签订的《房屋租赁合同》期限自2009年8月1日起至2012年7月31日止。另据2009年5月15日，毛士铁与王素敏签订的《转让合同》中的约定，毛士铁负责王素敏经营照康之星宾馆的使用年限不得少于八年。2010年6月8日毛士铁与王素敏签订的《补充协议》中再次约定，毛士铁继续为王素敏与风雷京剧团签订八年照康之星宾馆的使用年限且年租金不变（如遇政府拆迁或自然灾害除外）。如毛士铁不能为王素敏签订八年的使用年限，所差年限由毛士铁按王素敏的实际年收入计算甲方赔付给乙方未履行合同年限的损失。综合法律的规定和法院查明的事实，毛士铁在与风雷京剧团没有签订新的租赁合同前，贸然与王素敏签订了转让合同并承诺八年的使用权，在明知其与风雷京剧团只签订三年的租赁合同时，也没有及时告知王素敏并协商变更合同。同时，2012年4月5日，毛士铁在未与王素敏充分协商并达成一致的前提下单方承诺立即停止北京照康之星宾馆有限公司的经营活动，也存在主观上的过错。综上，毛士铁由于自己的主观过错，轻信自己的能力，造成了《转让合同》及《补充协议》不能完全履行的后果。毛士铁的行为不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力的免责情况，其应对自己的行为承担违约责任并根据双方的约定赔偿损失。
综上，毛士铁的上诉主张不能成立，一审查明事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费29030元，由王素敏负担10227元（已交纳），由毛士铁负担18803元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费21000元，由毛士铁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 程慧平
审判员 李 丽
审判员 王国才
二〇一四年十一月十九日
书记员 朱 迪