大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初1236号原告刘某某，女。委托代理人王峥昱，辽宁新华律师事务所律师。被告吕某，女。被告相某某，男。原告刘某某与被告吕某、相某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托代理人王峥昱、被告吕某、相某某出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月24日，原告与被告吕某签订房屋租赁合同，约定原告作为出租方将三层楼房出租给被告经营幼儿园，租赁期限为8年，子2009年11月24日至2017年11月24日，年租金30万元，租金支付时间为每年11月24日，支付方式为现金支付，另约定滞纳金的收取条款及乙方拖欠租金累计达一个月的，出租方可终止合同并收回房屋。二被告系夫妻关系，共同经营“幼儿园”，租赁期间被告方多次承诺交清房租，但都无法兑现。现被告方累计拖欠租金5年多，并以各种理由推脱不交。2015年，原告与相某某对账并达成一直，被告方在2015年5月30日前交清房租共1677500元，交清物业费后，将房屋恢复原样交给原告，并同意解除合同。至今二被告未能交清房租，也没有将房屋恢复原样交还原告，故原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，责令被告立即将案涉房屋按现状腾退归还给原告；2、判令二被告连带给付拖欠的房屋租金1677500元；3、判令二被告连带给付房屋租金（自2015年5月31日至腾退之日止），暂计算至2016年1月24日为196438.88元；4、判令二被告因逾期支付租金，应当连带给付的滞纳金（自2015年5月31日起至腾退房屋时止），暂计算至2016年1月24日止为51159.10元；5、判令二被告连带给付租赁期间欠缴的物业费（自2011年1月1日起至腾退房屋时止），暂计算至2016年3月1日止为79118元。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我方不同意解除租赁合同。我们也不欠原告167万，从签订合同到2015年，我方都是陆续给原告钱，有一部分原告给我打收条了，有一部分没打，后期我方是通过银行转账把钱转过的的。原告打的收条现在丢失了。经审理查明，案涉房屋即幼儿园系原告刘某某所有。2009年11月24日，原告（甲方）与被告吕某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋租赁给乙方用于幼儿园；租赁期自2009年11月24日至2017年11月23日；年租金30万元，支付时间为每年11月24日，支付方式为现金支付。租赁期满，合同终止、承租方可将自己购置的设备带走，对于室内、外的装修不准拆除和损坏，无任何条件和理由交给甲方。租赁期满或合同解除，乙方必须在5日内将房屋交还给甲方。租赁期间，乙方逾期支付租金，每逾期一日，甲方有权按年租金的5%向乙方加收滞纳金。租赁期间的暖气费、水电费、卫生费、物业管理费等费用全由乙方承担。2009年11月24日，被告吕某出具欠条，载明第一年租金已交纳3万元，尚欠27万元。2010年11月23日，被告吕某在案涉房屋处成立幼儿园，经营至今。2014年1月28日，二被告登记结婚。2015年5月6日，原告与吕某甲即实指本案被告吕某）签订《解除房屋租赁协议书》，载明：被告同意在2015年5月30日前交清拖欠的房租共1677500元，交清物业费后，将房屋恢复至原样交给原告，并同意解除双方2009年11月24日签订的房屋租赁合同。该协议落款由相某某代吕某签字。2011年9月29日，被告通过幼儿园的账户向杨某某账户支付5万元。2012年11月15日，杨某某出具收据，载明“收到相某某租刘某某幼儿园房租款2万元”。2014年10月8日，被告相某某通过网银转账向原告支付4万元。2013年7月2日至2015年11月9日，被告相某某通过银行转账的方式另向原告支付款项共69万元。杨庆军系原告刘某某的丈夫。2016年3月14日，管理中心出具证明，载明：案涉房屋所有权人为刘某某，物业费自2011年1月拖欠至2016年3月，共计欠款79118元。以上事实，有产权证、房屋租赁合同、结婚登记审查处理表、幼儿园资料信息卡、欠条、解除房屋租赁协议书、物业公司出具的证明、结婚证、银行转账回单、流水、收据、当事人陈述等证据及庭审笔录、调查笔录在案为凭。上述材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原告主张依据2015年5月6日的《解除房屋租赁协议书》解除租赁合同、要求二被告腾退房屋、支付租金及违约金，则本案的第一个焦点问题系被告相某某代吕某在《解除房屋租赁协议书》上签字是否能够代表吕某的真实意思表示。本院认为，尽管二被告2014年登记结婚，但从2012年11月15日杨某某出具的收据，以及2013年至2015年间被告相某某多次向原告转账汇款并自称其所转款项系本案案涉租金来看，幼儿园实际上从二被告结婚前就由二被告共同经营，且二被告对此未有异议，被告相某某能够代表吕某做出相应的意思表示，故本院认定双方于2015年5月6签订的《解除房屋租赁协议书》系出租方及承租方的真实意思表示，被告吕某应按照该协议书的约定履行义务，且二被告应共同承担与案涉租赁合同相关的给付责任。故根据该协议的约定，案涉房屋租赁合同于2015年5月30日予以解除，二被告应将案涉房屋在合理期间内腾退给原告。鉴于二被告系在案涉房屋中经营幼儿园，腾退之前需对相关事宜，尤其是入园幼儿的安置做出相应的安排，本院酌情限定腾退期为九十天。关于原告在诉讼请求中主张按“现状”腾退，符合案涉租赁合同“租赁期满，合同终止、承租方可将自己购置的设备带走，对于室内、外的装修不准拆除和损坏，无任何条件和理由交给甲方”的约定，故本院予以支持。关于原告主张二被告承担连带给付责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张二被告2015年5月30日前应给付的拖欠的租金及滞纳金的数额1677500元，首先，有《解除房屋租赁协议书》载明的对账结果为凭。其次，按双方租赁合同约定，截至2015年5月30日，案涉房屋租金本金即为167万元左右，二被告提供银行转账回单、流水、收据，以及原告提供的吕某出具的欠条，显示截至2015年11月9日，二被告共向原告支付款项83万元,其中，2015年5月30日之前支付65万元。原告主张以上证据中显示的款项并非全是案涉房屋的租金，称原告与二被告之间还有其他往来业务，但未能提供相应证据佐证；然因被告并非按照合同约定的日期按时交纳租金，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，被告陆续支付的款项必然有冲抵滞纳金的部分，不宜于全部认定为房租本金。因此，2015年5月30日前，二被告已支付的租金及滞纳金总额不超过65万元。鉴于以上两点理由，本院认为，双方对账所得的1677500元的数额合理，因二被告于2015年6月7日至11月9日又陆续向原告支付了共18万元，该数额应优先冲抵先到期债务，故二被告共欠原告案涉合同解除之前的租金及违约金1677500元-180000元=1497500元。关于二被告辩称其已经支付的款项不限于以上数额，只是部分收条丢失，该辩称未有相关证据予以佐证，本院不予采信。关于原告诉求的自2015年5月31日起的房屋占有使用费，原告主张按照原合同约定的房租，即年租金30万元计算，属合理，本院予以支持。关于原告诉求的二被告因逾期支付1677500元，应当给付的滞纳金（自2015年5月31日起至腾退房屋时止），原告主张以1677500元为本金计算，因该数额中已经包含2015年5月30日之前被告欠付的房租的滞纳金，故不能以1677500元作为本金继续计算滞纳金，同时原告未能对1677500元中包含的租金本金数额提供证据或做出合理说明，故对于原告该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的物业费，尽管案涉租赁合同约定物业费由被告吕某承担，但原告仅提供证据证明案涉房屋欠交的物业费数额，未提供证据证明该笔费用已由原告实际交清，对于原告尚未发生的损失，本案中不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告刘某某与被告吕某签订的《房屋租赁合同》于2015年5月30日解除。二、被告吕某、相某某自本判决生效之日起九十日内将甘井子区中华路泉水A1区64号楼幼儿园按现状腾退给原告刘某某。三、被告吕某、相某某自本判决生效之日起十日内给付原告刘某某房屋租金及滞纳金共人民币1497500元。四、被告吕某、相某某自本判决生效之日起十日内给付原告刘某某房屋占有使用费（自2015年5月31日起，按照每年人民币300000元，计算至案涉房屋腾退之日止）。五、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26850元，其他诉讼费50元，保全费5000元，合计人民币31900元，由原告刘某某承担4900元，被告吕某、相某某承担27000元（给付时间同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  郝姝妮人民陪审员  由舒莹人民陪审员  方 靖二〇一六年七月二十一日书 记 员  胡淞岚