上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11323号
上诉人(原审原告)：高红旗，男，1954年7月26日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：程士英，女，1968年10月12日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：吴雨卓，女，1986年8月16日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
上诉人高红旗、程士英因与被上诉人吴雨卓房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初5849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高红旗、程士英上诉请求：撤销一�判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定吴雨卓于2017年2月14日向高红旗发送短信，通知解除租赁合同。而短信属于书面通知，故租赁合同应于2017年5月14日解除。该部分认定，与客观事实不符。高红旗并未收到相关短信通知，况且，即使高红旗收到了短信，也只能说明吴雨卓发出了解除合同的要约，但高红旗自始至终未作出同意解除合同的承诺，双方并未就此达成一致意见。故吴雨卓理应支付租金至2017年9月30日。其迟延支付租金的行为构成违约。按照合同约定，吴雨卓应承担违约金人民币(以下币种均为人民币)29,167元。综上，高红旗、程士英请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人吴雨卓辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
高红旗、程士英向一审法院起诉请求：1、判令高红旗�程士英与吴雨卓于2016年9月19日签订的租赁合同继续履行至2017年9月30日终止，吴雨卓支付高红旗、程士英截至2017年9月30日的未付租金69,556元；2、判令吴雨卓支付违约金29,167元。
一审法院认定事实：高红旗、程士英系上海市青浦区城中东路XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)的所有权人。
2016年9月19日，高红旗、程士英与吴雨卓签订房屋租赁合同，约定吴雨卓向高红旗、程士英承租系争商铺；租赁期限3年，自2016年10月1日至2019年9月30日止(吴雨卓交付首期租金日期为吴雨卓租赁起始时间和合同生效时间)；租金为每年175,000元，吴雨卓应于每年一个月前向高红旗、程士英支付租金，逾期支付的，高红旗、程士英将按拖欠租金金额每日千分之一的标准加收滞纳金；吴雨卓应每半年支付一次，必须提前一个月支付下期租金；租赁期间，吴雨卓应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因吴雨卓违章施工或不合理使用，致使该房屋及其附属损坏或发生故障或事故的，吴雨卓负全责，维修费由吴雨卓承担；注一：合同期前，原305号－307号中间墙砌好、粉好、油漆好，玻璃大门安装好，恢复原样；注二：中期违约方付二个月租金，双方提前三个月书面通知对方，不违约。合同另约定了其他事项。
合同签订后，高红旗、程士英按约交付吴雨卓系争房屋(本案合同系续签，签约之前吴雨卓已占有使用系争房屋)。吴雨卓于2016年9月8日支付自2016年10月1日起至2017年2月28日止5个月房租72,917元，于2017年2月14日支付自2017年3月1日起至同年5月1日止2个月租金29,647元，于2017年5月8日支付自2017年5月2日起至同月7日止6天的租金2,880元，后于2017年5月8日搬离系争商铺并通知高红旗、程士英，但高红旗、程士英以租赁合同未到期且房屋被损坏而�雨卓未恢复原状为由拒绝接收。
一审审理中，双方当事人的争议焦点为：一、吴雨卓是否提前三个月书面通知高红旗、程士英解除合同；二、吴雨卓提前搬离系争商铺并拒付租金是否违约；三、高红旗、程士英是否有权拒收房屋。
针对争议焦点一，吴雨卓称，2016年三四月份，因城中东路交通整治，道路中间设立了隔离栏杆，人流受到影响，故2016年合同临近到期时，吴雨卓犹豫是否续租，后经双方协商，高红旗、程士英降低了房租，并且本案合同中约定提前三个月通知解除合同不算违约。吴雨卓于2017年1月下旬春节前已电话通知高红旗、程士英要提前解除合同，于2017年2月14日又支付两个月租金(该租金付至2017年5月1日，加上已付的2月份房租，吴雨卓支付了提前解除合同后继续租赁的3个月租金)，并用短信通知高红旗解除合同，短信通知也是书面�式，故合同已解除。2017年2月，高红旗、程士英还到系争商铺张贴招租广告，可见高红旗、程士英也同意提前解除合同。吴雨卓曾经委托顺丰快递向高红旗、程士英送达书面解除函，但因为不知道高红旗、程士英的实际居住地址而无法送达。对此吴雨卓提供以下证据：
1、2017年2月22日、同年4月1日的谈话录音及整理资料3份，以证明高红旗、程士英确认吴雨卓于2017年春节前已通知高红旗、程士英要提前解除合同。高红旗、程士英对其参与的2段谈话录音真实性无异议，称录音可以证明2017年1月底高红旗、程士英向吴雨卓催讨房租，吴雨卓却要求高红旗、程士英将系争房屋租给别人，高红旗、程士英当时就认为这是无理要求予以拒绝。对2017年4月1日高红旗、程士英走后吴雨卓与其他人的谈话录音不予认可。
2、吴雨卓朋友与高红旗、程士英电话录音及�应整理资料3份、隔壁309室商铺照片1份，以证明高红旗、程士英方对外招租系争的307室商铺，价格还提高了很多，并对外确认2017年5月可以入住，进一步证明高红旗、程士英方同意吴雨卓于2017年5月搬走。高红旗、程士英对证据真实性无异议，认为双方都曾在系争的307室商铺张贴招租广告，但是后来都撕掉了，而309室商铺上的招租广告是针对309室；至于录音，高红旗知道是吴雨卓让别人假装询问租赁事项来套高红旗、程士英的话，所以高红旗胡乱应答。
3、2017年2月14日吴雨卓向高红旗发送的短信3条(主要内容为：当天下午将打款，一共29,167+480＝29,647，合同约定提前3个月通知对方可以不续租不违约，故吴雨卓支付2017年3、4月加5月1日的房租，加上已支付的2017年2的房租，正好3个月，在5月2日搬离店铺归还高红旗、程士英，现通知高红旗、程士英双方已解除租赁合同关系)，以证明吴雨卓于2017年2月14日短信通知高红旗解除合同，双方合同已解除。高红旗、程士英称短信中显示的对方手机号码的确是高红旗的，但高红旗手机上并未收到该短信，而且因为高红旗手机那段时间收到大量垃圾短信，故高红旗已将那段时间的短信全部删除，高红旗只在2017年5月8日收到吴雨卓发送的整改好商铺并支付房租的短信。即使高红旗确实收到2月14日的短信，短信也不属于书面形式，故本案租赁合同未解除。
针对争议焦点二，高红旗、程士英称，吴雨卓未提前三个月书面通知高红旗、程士英解除合同，故合同尚未解除，吴雨卓应继续支付租金，现高红旗、程士英同意合同履行至2017年9月30日终止，故吴雨卓应支付一年租金175,000元，而吴雨卓至今仅支付了三笔共计105,444元，尚欠69,556元吴雨卓拒绝支付，故吴雨卓已违约，应立即支付剩余租金69,556元并支付按2个月租金标准计算的违约金计29,167元。
吴雨卓称，吴雨卓同时承租高红旗、程士英的307室商铺和案外人蒋岳生所有的隔壁305室商铺，吴雨卓同时与两家房东商量好了提前解除合同，高红旗还帮吴雨卓去做蒋岳生的工作，共同达成了2017年5月1日搬离的协议，但是因为吴雨卓于2017年5月2日至5月7日恢复两间商铺原有的隔墙并粉刷墙壁、重装玻璃门，故吴雨卓于2017年5月8日支付了截至2017年5月7日的房租2,880元，并于当天通知高红旗前来交接，但高红旗、程士英不同意接收。吴雨卓已按约提前三个月通知高红旗、程士英解除合同并支付全部租金，不存在违约行为。
针对争议焦点三，高红旗、程士英称商铺买下来当时是有两扇玻璃门的，高红旗、程士英2017年5月去看过商铺，因为钥匙在吴雨卓处，故高红旗、程士英只看了外观，发�吴雨卓只装了左边一扇玻璃门，右边应该装玻璃门的地方做了一面玻璃墙；后门没了；后门阳台上的防盗窗被撬了一个大洞，是吴雨卓装空调时破坏的，商铺里面还没看，故吴雨卓应当恢复原状，高红旗、程士英才愿意接收。在租给吴雨卓之前，系争商铺出租给别人用于开拉面店，拉面店什么样子高红旗、程士英不清楚。
对此，高红旗、程士英提供现场照片2张，吴雨卓对照片无异议，确认是系争商铺现状。
吴雨卓称，当初接收时系争商铺是开拉面店的，没有玻璃门的，只有卷帘门和塑料保温门帘，吴雨卓搬离后高红旗、程士英不愿意来提整改要求，故吴雨卓按服装店的常规做法整改，服装店是需要橱窗的，因为商铺门面只有3米宽，装两扇玻璃门就放不下橱窗了，所以吴雨卓只装了一扇玻璃门，另一边做橱窗；吴雨卓装空调的时候没有破坏铝合金防盗窗，空调不是从该处运进室内的，铝合金门窗现状是破损的，但不是吴雨卓造成的，可能拉面店经营时就坏了；后门处本来有违章建筑，吴雨卓用作仓库，故只有门洞却没有门，后来政府拆除违章建筑后，门洞露出来了，于是吴雨卓在门洞里面的一个门上装了一把锁，把货物都搬进商铺里去了。
一审法院认证如下：1、关于双方各自提供的照片，双方均予以确认，法院予以采纳；2、关于吴雨卓提供的录音及整理资料，对于高红旗、程士英确认的录音资料法院予以采纳，对于高红旗、程士英未参与谈话的录音，高红旗、程士英不予确认，因这部分录音系吴雨卓自行与案外人谈话，在吴雨卓陈述高红旗、程士英同意提前解除合同时案外人未作肯定或否定回应，故法院不予采纳；3、关于吴雨卓提供的短信，吴雨卓提供的手机显示该短信已发送至高红旗手�号码，高红旗、程士英虽不确认已收到，但未举证该短信未送达高红旗、程士英，故法院予以采纳。综上，法院确认如下事实：一、吴雨卓于2017年2月14日短信通知高红旗解除合同；二、高红旗、程士英曾于吴雨卓使用系争商铺期间针对系争商铺向外招租；三、吴雨卓曾于2017年1月底要求高红旗、程士英另行出租而高红旗、程士英拒绝；四、商铺现状为：前门处左边装有一扇玻璃门，右边为玻璃墙；后门处后门缺失，防盗窗破损。
一审审理中，吴雨卓于2017年5月8日通知法院已搬离并整改，要求法院通知高红旗、程士英方接收。高红旗、程士英方表示坚持要求继续履行合同，且吴雨卓未恢复原状，故不愿意接收。法院向高红旗、程士英释明，高红旗、程士英应当及时接收以减少空置损失，若吴雨卓损坏房屋可要求吴雨卓修复或承担修复费用，若不及时接收，�成的空置费损失可能将由高红旗、程士英自行承担，但高红旗、程士英坚持不愿意接收。
一审审理中，吴雨卓称，若法院认定合同于2017年5月14日才解除，则吴雨卓愿意支付自2017年5月8日起至2017年5月14日止的未付租金3,660元(按每天480元计算7天)，但上述租金系吴雨卓误以为合同于2017年5月1日解除而未支付，故吴雨卓不是故意违约，要求调低违约金。
一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。高红旗、程士英与吴雨卓之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。
针对争议焦点一，双方约定提前三个月书面通知对方解除合同不算违约，而吴雨卓于2017年2月14日发送高红旗短信，通知高红旗、程士英解除合同。短信亦属于书面通知，故本案租赁合同应于2017年5月14日解除�合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对高红旗、程士英要求吴雨卓继续履行合同至2017年9月30日止并支付截至2017年9月30日的租金的诉讼请求，法院不予支持。吴雨卓称双方在2017年1月已达成合同于2017年5月1日提前解除的协议，且吴雨卓曾邮寄书面解除函，但其提供的谈话录音中仅能反映高红旗、程士英不同意提前解除合同，又未举证证明吴雨卓曾邮寄送达高红旗、程士英方解除合同函，故对吴雨卓上述主张，法院亦不予采信。
针对争议焦点二，吴雨卓应支付截至2017年5月14日的租金，现吴雨卓仅支付至2017年5月7日，故吴雨卓还应支付高红旗、程士英租金3,360元。吴雨卓拖欠高红旗、程士英租金至今未付，显属违约，应承担继续支付租金并承担逾期付款的违约责任。
针对争议焦点三，高红旗、程士英未举证证明吴雨卓实施了损坏系争房屋的行为和系争房屋的原状，故即使吴雨卓确实损坏了房屋，高红旗、程士英要求吴雨卓恢复原状这一行为亦无从实施。另，高红旗、程士英本已知晓吴雨卓将在2017年5月将搬离系争房屋，为减少损失双方也已张贴招租广告。故在吴雨卓通知高红旗、程士英搬离后，高红旗、程士英应及时接收系争房屋，在法院释明后高红旗、程士英仍以吴雨卓损坏房屋且未恢复原状为由拒绝接收房屋，系高红旗、程士英自行扩大损失。因高红旗、程士英坚持拒绝接收房屋，本案中对返还系争房屋事宜不予处理。针对房屋受损情况，高红旗、程士英可继续收集证据后另循合法途径解决。
综上，法院认为吴雨卓逾期支付7天租金的违约行为，并无主观恶意，且违约程度较轻，故结合本案实际情况，法院酌定调整吴雨卓应承担的违约金为3,000元。
一审法院作出判决：一、高红旗、程士英和吴雨卓于2016年9月19日就上海市青浦区城中东路XXX号商铺签订的房屋租赁合同于2017年5月14日解除；二、吴雨卓应于判决生效之日起十日内支付高红旗、程士英自2017年5月8日起至2017年5月14日止的租金3,660元；三、吴雨卓应于判决生效之日起十日内支付高红旗、程士英违约金3,000元。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查：吴雨卓于2017年2月6日向高红旗发送一条短信，内容为“房东，你好，我在公司开货品会，明天下午回上海，招租广告已经贴在店铺上面了。后天联系。”高红旗二审审理中确认收到了该条短信。
本院认为，本案争议焦点为吴雨卓是否按照租赁合同约定提前三个月通知高红旗、程士英解除合同，以及�否发生解除租赁合同的法律效力。根据吴雨卓向高红旗发送的相关短信内容以及张贴对外招租广告等在案证据所印证的事实，本院确认吴雨卓已按照合同约定提前通知了高红旗、程士英将于三个月之后解除合同。而按照合同约定，若提前三个月通知对方解除合同，则无需对方同意，且不承担违约责任。高红旗、程士英有关要约、承诺等抗辩意见，显与合同不符，本院不予采信。另，合同约定书面通知的方式，在此应做扩大解释，短信方式应属其列。综上所述，高红旗、程士英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,101.60元，由上诉人高红旗、程士英共同负担。
本判决为终�判决。
审判长 徐 江
审判员 成 皿
审判员 俞 璐
二〇一八年一月二十五日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……