北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终6504号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京港百汇餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区四道口2号20号楼3层。
法定代表人：王龙水，总经理。
委托诉讼代理人：陈强安，北京市昆泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：孟志彬，男，1958年12月1日出生。
委托诉讼代理人：李代星，北京市元坤律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李学彬，男，1958年1月17日出生。
上诉人北京京港百汇餐饮管理有限公司（以下简称京港百汇公司）、上诉人孟志彬、上诉人李学彬因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第45253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
京港百汇公司上诉请求：1、改判一审判决第二项，增加孟志彬与李学彬向我公司支付2014年4月14日至2015年1月21日的租金648777.5元及物业费92682.5元，共计741460元；2、撤销一审判决第四项，不同意支付维修赔偿损失；3、撤销一审判决第五项，不同意返还押金。事实和理由：1、一审对诉争房屋被锁门导致不能正常营业的认定与事实不符，无证据证明是我公司锁的门，且该期间诉争房屋水电正常消费，数量巨大，证明孟志彬与李学彬仍在正常经营，应当支付此期间的租金和物业费；2、双方合同约定，因我公司原因导致租赁物无法正常使用的，我公司应及时修复，但本案中所谓房屋渗漏，并非我公司原因，孟志彬与李学彬应向该管道的使用者或管理者要求赔偿，且已超过诉讼时效，不同意赔偿维修损失；3、双方租赁合同解除是因为孟志彬与李学彬拒不支付租金和物业费，孟志彬与李学彬存在违约行为，故不同意退还押金。
孟志彬上诉请求：1、请求依法改判一审判决第四项，增加赔偿封门期间经济损失180万元；2、不同意承担2015年1月22日到3月6日的租金；3、本案一、二审诉讼费用由京港百汇公司承担。事实和理由：1、我在原审反诉中主张的经济损失包括两部分，一是房屋漏水维修期间的经济损失，二是2014年4月13日至2015年1月22日强行上锁封门期间房屋维修费用、房租损失、人员工资等营业损失，一审法院遗漏了第二部分损失；2、一审认定我全额支付2015年1月22日至2017年3月6日的房屋租金存在错误，由于京港百汇公司强行锁门导致公司无法经营，需要一段时间修缮整顿，此期间的租金应当免除，其次京港百汇公司在一审时开始同意我方转租后又不同意我方转租，恶意导致我方损失扩大，强迫我方解除租赁合同，京港百汇公司应分担这期间的房屋租金；3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，我方投入装修费用200多万，仅使用了三年多，京港百汇公司应赔偿我的装修损失。
李学彬上诉请求：我的上诉请求和理由与李学彬一致。
京港百汇公司向一审法院起诉请求：1、解除我公司与李学彬、孟志彬之间的《房屋租赁合同》，李学彬、孟志彬立即腾退交还京果商厦A座一层南段655平方米的房屋（以下简称涉案租赁房屋）；2、李学彬、孟志彬共同支付所欠2014年1月1日至2014年11月30日租金、物业费共计755080元，2014年12月1日至2015年3月30日房屋租金、物业费共计317020元，并按照合同约定的租金和物业费标准支付费用至房屋实际腾退之日止；3、李学彬、孟志彬共同支付2013年10月1日至2014年3月1日水电费44220元（水费1484元、电费42736.8元）；2014年3月2日至2015年3月26日水电费38557.20元（水费2216元、电费36341.2元）；4、李学彬、孟志彬承担本案诉讼费。
孟志彬向一审法院反诉请求：1、京港百汇公司赔偿我经济损失3145005.6元（房屋维修费用835000元，房租损失426405元，人员工资470130元，营业损失1413470.6元）；2、本案反诉费用由京港百汇公司承担。
一审法院认定事实：京果商厦A座产权人为北京市果品有限公司，北京京港昌盛水产品商城有限公司承租后将京果商厦A座一层南段1385平方米（该面积为建筑面积）出租给京港百汇公司使用，租赁期限为2010年1月1日至2028年12月31日。
2010年5月1日，京港百汇公司（甲方）与李学彬、孟志彬（乙方）签订《房屋租赁合同》，落款处甲方有京港百汇公司公章及“林某1”签字。约定由乙方向甲方租赁京果商厦A座一层南段655平方米（该面积为建筑面积）用于商业经营。租赁期限为10年，从2010年5月1日起至2020年4月30日止，其中免租期为2个月，自2010年5月1日起至2010年6月30日止。约定“前三个付租年度租金标准为3.3元/日/平方米，第四年至第六年的租金标准为3.5元/日/平方米，第七年至第九年的租金标准为3.7元/日/平方米，第十年的租金标准为3.91元/日/平方米，租赁年度从免租期满之日起计算，至下一年度对应日为一租赁年度。物业管理费乙方暂按0.5元/日/平方米支付，并将随能源及社会劳动力成本浮动而浮动。具体数值由双方协商，物业管理费与租金同时支付”。租金按季上付，每次付三个月的租金。乙方在每个付费周期的开始日提前五日付下一季度租金。乙方须将15万元作为保障合同履行的保证金支付给甲方，在双方合同期满或双方协商一致解除合同，乙方按合同规定将建筑物完整移交甲方，双方无其他异议，甲方原数退还乙方。
合同2.6条约定“租赁期间，乙方租赁范围内的水、电、燃气、电梯运行、空调机房费用和其他杂项使用费由乙方自行承当，乙方按单独安装的计量器具计量的费用由乙方按实际发生额向有关部门及甲方缴纳，不得拖欠，缴费凭证复印件须交甲方备存”。
第三条关于租赁物的支付、使用及维修等的约定包括“甲方承担租赁物的维修、保养和修缮义务。甲方应当保证乙方在租赁期间对租赁物的正常使用。如果甲方原因导致租赁物无法正常使用的，甲方须及时修复。如果甲方在接到乙方书面通知3日内未能及时修复的，乙方有权自行聘请相关单位进行修复，费用由甲方承担。如果该租赁物及配套设施不能够及时修复，甲方应当赔偿乙方由此造成的实际损失”。
甲方有义务“在合同期间，甲方必须保证乙方正常经营，甲方必须保证乙方的水、电的正常使用”。乙方有义务“及时支付水费、电费、房租，乙方在收到甲方催缴以上费用的催缴函之日起，逾期未缴达3个工作日的，甲方有权停水、停电，损失乙方自负”。
违约责任部分约定有“甲方违约，乙方有权提前终止合同，甲方如数退还乙方所交保证金并赔偿乙方的经济损失”、“乙方违约，甲方有权提前终止合同，无条件收回租赁物，乙方须交纳将租赁物完整移交甲方之前的租金，并赔偿甲方的经济损失，乙方所交保证金不再退还”。
合同签订后，孟志彬、李学彬交纳了押金，京港百汇公司交付了涉诉租赁房屋。根据北京市工商行政管理局海淀分局出具个体工商户执照载明，经营者孟志彬个人经营北京宾友乐缘茶艺社（经营场所北京市海淀区四道口路２号１号楼一层101室），许可经营项目包括美容，一般经营项目为健身。租赁到本案租赁场所四道口之后李学彬加入开始经营。上述协议李学彬、孟志彬签订后，将承租房屋用于茶艺和足疗等经营项目。
2012年1月22日，李学彬与孟志彬签订协议书，约定“李学彬从2012年1月20日后退出宾友乐缘足疗保健店的经营管理，各种账目手续已移交给孟志彬（不欠房租及水电费），以前俩人之间存在的债务协商解决，以后宾友乐缘足疗保健店所发生的任何事、任何债务与李学彬无关”。孟志彬亦认可李学彬退出经营不再作为租赁合同相对方。李学彬、孟志彬提交双方签订的协议明细，其中载明“……按照2010年5月8日李学彬与孟志彬所签订的合作意向书规定每人各出资50%，由于孟志彬资金暂时到位有困难，前期由李学彬借款垫付，孟志彬拆迁款发放后还清……”。
孟志彬、李学彬称由于京港百汇公司未履行涉案租赁房屋修缮义务的原因导致其无法正常经营，经多次要求均未得到解决，故2014年交纳一半第一季度租金及物业费11.58万元后中止支付，2014年4月被封门双方产生纠纷直至诉至法院，未再交纳租金及物业费。
庭审中，孟志彬、李学彬称经营过程中租赁房屋多次发生漏水事故以及改造影响经营，京港百汇公司未尽到维修义务，在原审中提交了孙某1证人证言，施工合同及相关照片予以证明。孟志彬、李学彬主张影响经营的事项包括：2010年7月、2010年12月、2011年5月、2011年8月、2012年3月、2012年9月、2013年4月发生渗漏事故（共7次）；2010年9月涉案租赁房屋旁进行化粪池改造；2013年4月京果商厦进行“平改坡”工程施工；2013年5月涉诉经营场所楼上施工且被断电两个月；2014年4月13日被封门。京港百汇公司认可租赁房屋发生过漏水的事实，表示漏水原因系二楼其他业主施工造成不应由其维修，且孟志彬、李学彬提出请求时间超过了诉讼时效。
孟志彬提交了北京宾友乐缘茶艺社（甲方）分别于2010年8月8日、2010年12月30日、2011年5月12日、2011年8月25日、2012年4月20日、2012年9月17日与北京中关霖轩建筑装饰工程有限公司（乙方）签订的《房屋施工合同书》，内容均为约定乙方对甲方提供装修施工服务，范围有SPA会所吊顶及内墙装饰工程、SPA会所厨房及包房、SPA会所大堂及通道等工程施工。孟志彬同时提交了由北京中关霖轩建筑装饰工程有限公司出具的收据证明支付了维修费用。此外，孟志彬还向法院提交了其自行制作的2010年至2013年期间员工工资及营业损失统计计算表用以证明其因房屋漏水等原因无法正常经营所遭受的员工工资损失及营业损失，京港百汇公司对此不予认可。
孙某1称系挂靠北京中关霖轩建筑装饰工程有限公司的施工队设计员，原审中，孙某1出庭作证证实孟志彬与其签订合同由孙某1带施工队2010年到2013年八九月间进行过维修，涉诉经营场所多次因漏水跑水受损，施工主要内容为吊顶和墙壁修复，据其猜测渗水原因系楼上跑水，维修总费用为83万。茶艺社员工隋某1及李某1作证证实2014年4月涉诉租赁场所被断电被封门，被张贴告示，此后未再营业；隋某1还证实因多次发生漏水导致茶艺社停业，2013年8月被封门停业20天，2014年4月被封门后停止经营。京港百汇公司对于证人证言真实性及证明力均不予认可。
孟志彬提交涉诉经营场所被张贴加盖京港百汇公司公章内容为“内部整顿暂停营业”告示的照片，照片显示大门被锁，京港百汇公司认可张贴过告示但并非张贴于涉诉租赁场所，亦否认采取过上锁封门的措施。同时提交2014年5月18日和2014年11月15日110接警单记录证明京港百汇公司对涉诉房屋经营场所进行干扰破坏导致其无法正常经营，京港百汇公司均予以否认。经法院与大钟寺市场派出所有关承办民警核实，2014年4月13日，孟志彬向大钟寺市场派出所报警称与京港百汇公司发生纠纷，该公司对涉案租赁房屋进行了封门，该所民警接到报警后赶到现场，发现涉案租赁房屋的玻璃门的确被锁上了，而且玻璃还被砸碎了，孟志彬与店员都在涉案租赁房屋内，但并未查清上锁及砸玻璃的行为人。
孟志彬称多次通知京港百汇公司要求解决损失问题：2013年8月2日就漏水及施工发出书面告知函经郜某1签收；2013年10月29日就有关施工致损发出告知函经李某2签收；2013年12月8日就施工及断电导致停业致损发出告知函经李某2签收；2013年12月28日就损失准备立案发出告知函经李某2签收。孟志彬称通知出租方和大厦物业涉诉租赁房屋发生漏水事故后对方派员出现场查看，提交到场人签字证明，证明时间为2010年7月29日、2010年12月13日、2011年5月7日、2011年8月、2012年3月、2012年9月、2013年4月22日。孟志彬称向林某1发出过主张权利的邮件被退回。京港百汇公司否认收到过邮件，亦否认公司员工签收过前述通知及证明。
为避免房屋空置扩大损失，在原审中法院于2015年1月22日向双方明确诉讼过程中房屋仍然由孟志彬控制，但孟志彬表示自2014年4月13日被封门后再没有进行正常经营，其指派了一人从消防通道后门进入涉案租赁房屋内看店两三个月，并主张涉案租赁房屋一直处于京港百汇公司的控制之中。就2015年1月22日经原审法官释明由孟志彬继续使用涉案租赁房屋后，为何未打开门锁继续经营及是否再次受到阻碍的情况，法院询问了涉案租赁房屋当时的实际经营人孟志彬，孟志彬表示原审法官的确告知了其可以继续使用涉案房屋，京港百汇公司之后也没有阻拦其打开门锁，但是茶艺社的员工基本都离职了，实际上无法再正常经营，所以没有再打开门锁继续经营。
2015年3月26日，双方共同进入涉诉租赁房屋内查看抄水电表字数，双方认可2014年3月底的照明1抄字是189539度，照明2抄字是118619度，电机动力的抄字是25129度，水表数抄字是2771吨，与2015年3月26日相比较，照明1产生差数6015度，照明2产生差数17101度，电机动力表数差2842度，水表数差435吨。孟志彬认为计量不准确不予认可，就所述被封门停业期间产生的水电费，孟志彬解释与停业无关，因常规性检查而发生。在本次重审中，京港百汇公司表示仍依据前述双方认可的水电表字数主张李学彬、孟志彬应交纳的水电费，在本案中不再就新产生的水电费主张权利。另，李学彬主张2012年2月份当面向林某1提出退出债务，提交白某1、宿某1书面证人证言，京港百汇公司予以否认，证人未出庭作证。
在本次重审中，京港百汇公司主张解除双方就涉案租赁房屋的租赁合同关系，李学彬及孟志彬均表示同意解除，称已无法继续经营，工作人员已经遣散，但孟志彬表示因京港百汇公司违约在先应当对其遭受的损失予以赔偿。同时，孟志彬主张双方的租赁合同解除后，京港百汇公司应当返还交纳的押金15万，如果其需要支付京港百汇公司的款项，可以从该押金中抵扣。
2017年3月6日，京港百汇公司与李学彬、孟志彬自行在涉案租赁房屋现场办理了房屋退还交接手续并签订了《房屋交接确认书》，李学彬、孟志彬于当日将涉案租赁房屋腾退交还京港百汇公司。
一审法院认为，京港百汇公司与孟志彬、李学彬签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律或行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同的相对性，孟志彬、李学彬为合同的相对方，孟志彬、李学彬认为根据双方之间签订的协议李学彬退出经营租赁合同的债务相应免除，但李学彬未提供充分证据证明免除其债务经过债权人同意，现京港百汇公司并未同意李学彬退出债务承担，那么，孟志彬、李学彬之间的内部协议不能对京港百汇公司发生效力，李学彬仍应按照前述房屋租赁合同约定履行相应的合同义务。
对于涉诉租赁房屋多次发生漏水的情况，京港百汇公司对此并不否认，但主张房屋漏水的情况是他人所致，不应由其承担维修或赔偿责任。法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，根据法律规定，出租人在租赁期间应当保持承租人对租赁物符合约定的用途，应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。双方在合同中明确约定了出租人的维修义务，约定京港百汇公司未及时维修应当赔偿损失，故京港百汇公司的该项主张不能成立。此外，双方在合同中亦明确约定了孟志彬、李学彬有权自行聘请相关单位进行修复，费用由京港百汇公司承担。现孟志彬、李学彬履行了要求京港百汇公司作为出租人承担维修义务的通知义务，但京港百汇公司未履行维修义务，孟志彬、李学彬自行进行了维修，故维修的费用依法应由京港百汇公司承担，但是京港百汇公司一直未与孟志彬、李学彬就维修费用承担、赔偿损失等情况进行结算。先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。孟志彬、李学彬使用涉诉租赁房屋应当支付租金，但在京港百汇公司未及时履行维修义务或就应承担的维修费用及赔偿损失等进行结算之前，孟志彬、李学彬对此具备先履行抗辩的权利，故孟志彬、李学彬在2014年第一季度仅支付半额租金后中止支付并不构成违约。孟志彬主张2014年4月13日京港百汇公司将涉案租赁房屋大门锁上，使其无法正常经营，根据其提交的照片、证人证言及法院向警方核实的相关情况，故法院对孟志彬主张的该项事实主张予以采信，京港百汇公司的该行为已构成拒绝履行的违约行为，故孟志彬、李学彬在2014年4月13日后不能正常经营的租金损失应当由京港百汇公司自行承担。虽然京港百汇公司主张根据合同约定的解除条款要求解除合同，但京港百汇公司并不享有合同约定的解除权。然而，京港百汇公司现提出解除合同的主张，孟志彬、李学彬在本案重审过程中改变了之前不同意解除合同的意见，对京港百汇公司要求解除合同的主张表示同意，当事人协商一致，可以解除合同,故应视为双方就解除合同的事项达成了一致意见，法院对此不持异议。由于双方已经于2017年3月6日自行完成了涉案租赁房屋的腾退交接手续，事实上解除了双方就涉案房屋的租赁合同关系，法院对此不持异议，故法院确认双方的租赁合同关系于2017年3月6日解除；鉴于京港百汇公司要求孟志彬、李学彬腾退涉案房屋的诉讼请求所依据的事实基础已经不复存在，故法院对此不再支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故京港百汇公司应当承担相应的维修费用损失，并退还孟志彬、李学彬交纳的15万元押金，同时孟志彬、李学彬应当继续支付其实际使用涉案租赁房屋期间的租金及相应的物业费、水电费。京港百汇公司要求孟志彬、李学彬支付2014年2月15日至2014年4月13日房屋租金及物业费，理由正当，法院予以支持。鉴于涉案租赁房屋只是大门被封，屋内相关设施设备家具仍在屋内，孟志彬当时并不同意解除双方租赁合同并腾退房屋，还派人在屋内看守。在此情况下，为了防止涉案租赁房屋的空置及租金损失的进一步扩大，原审法官于2015年1月22日向双方明确了涉案租赁房屋仍由孟志彬控制，孟志彬重新获得了对该房屋的控制使用权，但其后孟志彬在未受到京港百汇公司阻挠的情况下，仍未重新打开门锁继续经营，故在孟志彬自2015年1月22日起重新控制占有涉案租赁房屋后，其应当按照合同约定支付2015年1月22日至2017年3月6日实际腾退之日期间的租金及物业费。鉴于京港百汇公司至今未与孟志彬、李学彬清算前述损失赔偿问题，故孟志彬、李学彬享有前述先履行抗辩权的基础事由依然存在，其不应承担迟延支付前述期间租金及物业费的违约责任。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孟志彬主张2013年京果商厦进行“平改坡”工程施工、2013年5月涉诉经营场所楼上施工且被断电两个月给其造成损失未提供充分证据予以证明，故法院对其请求相应不予支持。孟志彬主张2010年7月、2010年12月、2011年5月、2011年8月、2012年3月、2012年9月、2013年4月发生过7次房屋漏水事故要求承担维修费用及赔偿损失，鉴于涉案租赁房屋只是部分房屋漏水，其他房屋仍可使用，而且孟志彬提交的维修涉案房屋数份施工合同及付款收据并不能充分证明系维修漏水部分的特定房屋面积，但考虑到涉案租赁房屋的确发生多次漏水，而且京港百汇公司未对漏水情况进行确认及结算，故法院综合考虑孟志彬维修的情况及当时维修的市场情况予以酌情考虑赔偿房屋维修费用及相应的房租损失。至于孟志彬因房屋渗漏导致的营业损失、人员工资的反诉请求，因涉诉租赁房屋在部分漏水的情况下仍可使用，而且其并未提供充分证据证实上述损失的发生与房屋渗漏之间存在直接因果关系，故法院对此不予支持。
孟志彬、李学彬主张涉案租赁房屋水电费的计量并不准确，但其提供的有关证据并不足以支持其主张，考虑到2015年1月22日计量数已无法确定，京港百汇公司要求李学彬、孟志彬共同支付从2013年10月1日至2015年3月26日的水电费实际发生，对其该项请求法院予以支持。鉴于京港百汇公司明确要求只按照原审中双方确认的水电表字数为依据主张水电费，对原审之后新发生的水电费在本案中不予主张，故法院对此不持异议。
依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十七条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认北京京港百汇餐饮管理有限公司与孟志彬、李学彬于2010年5月1日签订《房屋租赁合同》于2017年3月6日解除；二、孟志彬、李学彬于本判决生效之日起十日内向北京京港百汇餐饮管理有限公司支付2014年2月15日至2014年4月13日期间的房屋租金及物业费151960元及2015年1月22日至2017年3月6日期间的房屋租金及物业费2071110元；三、孟志彬、李学彬于本判决生效之日起十五日内向北京京港百汇餐饮管理有限公司支付2013年10月1日至2015年3月26日水电费82797.2元；四、北京京港百汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿孟志彬维修损失及相应的房租损失共计40万元；五、北京京港百汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还孟志彬押金15万元；六、驳回北京京港百汇餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回孟志彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，京港百汇公司与孟志彬、李学彬签订的《房屋租赁合同》未违反国家法律或行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应按约履行。京港百汇公司作为出租人应当承担保持租赁物在租赁期间符合约定用途的义务。孟志彬、李学彬应当履行按约支付租金的义务。在合同履行过程中，涉案租赁房屋出现多次漏水导致装修被损坏的情况，且一直未得到解决，进而双方发生纠纷，现双方当事人就合同解除均无异议，但就支付租金的期间和租金数额，以及房屋损失的承担问题产生争议，故本案的争议焦点为租金是否应当减免和房屋损失的责任承担问题。
一、关于租金是否应当减免问题。
首先，出租人应当承担保持租赁物在租赁期间符合约定用途的义务，双方合同对房屋的维修义务也有明确规定。孟志彬、李学彬多次向京港百汇公司提出涉案房屋存在漏水导致其经营受损，要求京港百汇公司修复并赔偿损失，对此，京港百汇公司一直不予处理且对承租人孟志彬、李学彬自行修复的费用不予赔偿，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。由于京港百汇公司提供的房屋存在漏水的问题，在京港百汇公司就该问题履行完毕修复及赔偿义务之前，孟志彬、李学彬有权行使先履行抗辩权，拒绝按约支付租金。
其次，关于本案租金的数额问题。
1、就2014年2月15日至2014年4月13日的租金及物业费，各方当事人均服从一审法院判决，本院对此不持异议。
2、就2014年4月14日至2015年1月21日的租金及物业费，根据本案查明的事实，涉案房屋经营场所大门被锁，无法经营，现虽无上锁时的具体照片和大门玻璃被砸的录像，但依据报案、警察出警等具体情况以及生活经验推定，应为京港百汇公司所为，而非孟志彬、李学彬自行操作后自己报案。锁门的行为表明京港百汇公司拒绝履行合同，系违约行为，其应当承担相应的法律后果。一审法院对此认定正确，本院予以维持。故该时段的租金及物业费孟志彬、李学彬均不应交纳。京港百汇公司上诉认为其未锁门，并以有一定的水、电费用的出现证明孟志彬、李学彬存在正常经营，应当支付该时段的租金及物业费，孟志彬、李学彬解释，此为留守员工的用水、电费用，本院认为该解释符合常理，应予采信。京港百汇公司的该上诉理由证据不足，不能成立，本院不予支持。
3、就2015年1月22日至2017年3月6日的租金及物业费。虽法院通知双方自2015年1月22日起，孟志彬、李学彬可以使用涉案房屋，但由于客观情况并未能够得以使用，孟志彬、李学彬未采取必要措施，京港百汇公司亦未积极配合，一审法院要求孟志彬、李学彬全额支付该时段的租金及物业费有失公平，本院对孟志彬、李学彬应当承担的租金数额酌情确定。故孟志彬、李学彬的部分上诉请求本院予以支持。
二、关于孟志彬、李学彬的维修费及损失问题
双方合同明确约定房屋维修义务应由京港百汇公司承担，但实际履行中，其对孟志彬、李学彬提出的房屋漏水造成的受损情况迟迟不予处理，其怠于履行维修义务致使孟志彬、李学彬的经营受损，应当承担赔偿责任。孟志彬、李学彬上诉要求京港百汇公司赔偿损失180万元，但提交的证据并不充足，其主张的损失过高，一审法院结合实际情况酌情确定京港百汇公司赔偿损失40万元并无不当，本院予以维持。京港百汇公司认为漏水系他人所为与己无关，要求法院驳回孟志彬、李学彬该主张的上诉请求，与其合同约定的义务相悖，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。孟志彬、李学彬提出的一审法院判决的维修费及损失过低不足以弥补其损失的上诉请求亦缺乏足够证据，本院亦不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，部分处理结果不当，本院予以纠正。京港百汇公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持；孟志彬、李学彬的上诉请求部分合理，应予支持，超出合理部分应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第45253号民事判决第一、三、四、五、七项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第45253号民事判决第六项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第45253号民事判决第二项为孟志彬、李学彬于本判决生效之日起十日内向北京京港百汇餐饮管理有限公司支付2014年2月15日至2014年4月13日期间的房屋租金及物业费151960元及2015年1月22日至2017年3月6日期间的房屋租金及物业费1035555元；
四、驳回北京京港百汇餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费30832元，由北京京港百汇餐饮管理有限公司负担18644元，由孟志彬、李学彬负担12188元。
一审反诉案件受理费15980元，由孟志彬负担15430元，由北京京港百汇餐饮管理有限公司负担550元。
二审案件受理费57073元，由北京京港百汇餐饮管理有限公司负担15073元，由孟志彬负担21000元，李学彬负担21000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘 磊
代理审判员 朱文君
二〇一七年九月十八日
法官 助理 王湘羽
书 记 员 明 玥