广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3993号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈某炳。
委托代理人许伟龙。
委托代理人刘泰祥。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蔡某干。
被上诉人（原审原告，反诉被告）严某恩。
两被上诉人共同委托代理人李小龙。
两被上诉人共同委托代理人李沛贤。
上诉人陈某炳与蔡某干、严某恩租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月1日，蔡某干、严某恩（甲方，出租方）与陈某炳（乙方，承租方）签订《棠涌商业广场场地租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案场地（西面前部电梯间以南部位除外），建筑面积约3600平方米及现有相关卡拉OK装修及音响等经营设备一批出租给乙方作经营使用，租期自2010年11月1日至2015年2月28日，甲方给予乙方两个月免租装修期，从2010年11月1日至2010年12月31日止，每月租金50000元，租金采用预付形式，第一个月的租金于签署本租赁合同当天支付，自第二个月起，租金于每月5号前交付，若逾期交付租金，甲方有权按每日千分之二向乙方收取滞纳金，若乙方逾期七个工作日不交付租金，将视乙方违约，甲方有权终止本租赁合同，乙方向甲方交付的履约保证金不予退回，从合同履行期内（即2012年3月）开始租金按常规单价租金一次性递增5%按月交租，直至合同期满，乙方在签署本租赁合同的当日须向甲方交付相当于二个月租金100000元作为履约保证金，乙方根据自用电表每月的使用度数（加上公摊度数）按每度1.5元按时向甲方交付，如相关部门调整价格，则甲方也相应调整其收费价格，乙方按调整后的价格缴费，乙方按照自用水表每月的使用度数按每度4.5元按时向甲方交付等等。
上述合同签订后，蔡某干、严某恩即将涉案场地交付陈某炳使用，陈某炳按合同约定金额向蔡某干、严某恩支付租金至2012年11月，且存在多次当月租金迟延支付的情形，在2013年8月支付2012年12月的租金36557元后即拖欠租金至今，陈某炳对于蔡某干、严某恩主张的水电费金额50650元未提出异议。
2013年10月11日，蔡某干、严某恩与陈某炳双方确认涉案场地面积合计2679.61平方米。
蔡某干、严某恩提起诉讼称，自从2012年12月5日起开始未能依约支付租金、水电费及消防维护费，截止2013年11月30日，陈某炳拖欠上述费用合计645773元，经多次催缴，陈某炳仍拒绝支付，故诉至法院，请求判令：1、陈某炳清空并搬离广州市白云区新市棠涌新市新街16号3楼的租赁场地，将上述租赁场地返还给蔡某干、严某恩；2、陈某炳向蔡某干、严某恩支付2012年12月至2013年11月期间的租赁场地占有使用费593443元（2013年11月30日之后的租赁场地使用费自2013年12月1日起按52500元／月计算至陈某炳实际搬离之日止）；3、陈某炳向蔡某干、严某恩支付2013年6月至2013年10月期间的水电费50650元；4、陈某炳立即向蔡某干、严某恩支付逾期支付上述费用的利息（以欠缴费用为本金，从2013年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款罚息利率计付至实际付清之日止）；5、本案诉讼费由陈某炳负担。
陈某炳答辩并反诉称，不同意蔡某干、严某恩的诉讼请求。首先，陈某炳没有拖欠蔡某干、严某恩的租金，蔡某干、严某恩主张陈某炳拖欠租金与事实不符。蔡某干、严某恩是以欺诈手段将本案所涉的场地3600平方米出租给陈某炳，当时协商的是每平方米月租金是14元，为方便核算就缴纳月租金整数人民币5万元计算，从第15个月起就一次性增加5%，即月租金为52500元，但实际上场地只有2679.61平方米，故蔡某干、严某恩实际上多收陈某炳租金313171.9元；其次，2012年3、4月份期间场地出现天花漏水，严重影响陈某炳的使用，从2013年1月份开始陈某炳就未对上述场地进行使用，该段期间陈某炳是可以不支付租金，因为蔡某干、严某恩对出租场地不予维修；再次，本案中陈某炳与蔡某干、严某恩约定滞纳金的内容违反了法律规定，应当视为无效，因为滞纳金是具有法定性的，个人和其他团体都无权私自设定滞纳金，因此蔡某干、严某恩与陈某炳在场地租赁合同约定的滞纳金是属无效的；最后，陈某炳没有违约行为，蔡某干、严某恩诉讼请求陈某炳支付违约金，没有事实和合同依据，且蔡某干、严某恩主张的违约金计算标准明显过高，有关迟延交付租金的损失的计算应当按银行同期贷款利息计付，蔡某干、严某恩主张千分之二的标准计算违约金没有依据；另外，蔡某干、严某恩主张陈某炳支付水电费50650元没有依据，蔡某干、严某恩没有提供证据证明其代陈某炳支付水电费，故蔡某干、严某恩该项诉讼请求不应当得到支持。因在2012年3、4月份期间，涉案场地出现天花板渗水现象，严重影响陈某炳使用，遂通知蔡某干、严某恩进行修缮，但蔡某干、严某恩置之不理，因天花板漏水导致数间KTV包厢被浸湿，也影响线管电路及音响器材，自2013年1月起，因天花板渗水导致场地无法继续经营，在与蔡某干、严某恩进行交涉过程中，陈某炳发现涉案场地实际仅有2679.61平方米，蔡某干、严某恩的代理人林楚雄、黄某甲于2013年10月11日确认该实际面积，比实际支付租金的面积3600平方米少了920.39平方米，对于蔡某干、严某恩多计的场地，陈某炳按13.89元／平方米／月的标准支付了14个月的租金，按14.58元／平方米／月的标准支付了10个月租金，故蔡某干、严某恩多收了陈某炳租金313171.90元，对于多收的租金，蔡某干、严某恩应予退还，故陈某炳提起反诉，要求蔡某干、严某恩返还多收的租金313171.9元并承担本案本、反诉的诉讼费用。
蔡某干、严某恩不同意陈某炳的反诉请求，关于合同是否继续履行的问题，由于陈某炳长期不履行缴纳租金、水电费的义务，那么根据合同的相关约定，蔡某干、严某恩向陈某炳出租物业的实际目的不能实现，应当解除租赁合同。也不存在继续履行下去的条件、意义；陈某炳主张返还租金31万多元的请求毫无根据：1、双方签订的租赁合同来看，场地并不是以面积计算单价来确定租金数额，因为在合同中，明确说陈某炳承租的租赁单位每月租金为5万元而不是每月租金为多少钱一平方米，陈某炳辩解根本没有事实依据，且陈某炳承租场地是将原场地、经营设备承租，陈某炳接受涉案场地就是原样取得经营，陈某炳在租赁场地时对场地的状况、场地的大小、有多少个房间、多少设备、可容纳都有实际的了解，故陈某炳承租场地并不是基于场地的面积，而是根据原场地商业上的目的继续经营，所以陈某炳主张租金多算根本没有依据；2、假设按陈某炳所说2679.61平方米以14.58元计算租金，那么从2012年12月份计到2013年11月底，这12个月的租金也已达到46万多元，已经超过了陈某炳主张的所谓多缴的这一部分，为何不予以抵扣或继续缴纳，故所谓多算租金的理由并不能成为陈某炳违约的原因；3、涉案场地并不存在漏水问题，陈某炳仍然在继续正常使用，在2013年时陈某炳自行将场地的功能改变棋牌使用，所以才会产生大量的水电费，从2012年12月份拖欠租金至2013年10月份，陈某炳产生了大量的水电费，故证明陈某炳一直在使用涉案场地。
原审诉讼中，蔡某干、严某恩提供由广州供电局有限公司开具的用电地址为新市新街16号用户、计费时段为2013年4月1日至2014年1月1日期间的电费发票9份及由广州市自来水公司为用水地址为新市新街16号及16号-1的用户开具的出票期间为2013年5月30至2014年1月24日发票20张，陈某炳对上述发票真实性无提出异议，但认为上述证据无法证实是发票所载费用是为涉案场地所缴纳。
2014年6月10日，原审法院对涉案物业现状进行现场勘验，经调查，现场存在以下情况：楼梯入口处场地作为拳馆使用，该区域天花有两处存在渗漏水痕迹，与拳馆相邻部分场地用于经营棋牌，房间共二十个，该二十个房间中有四、五个房间天花有渗漏水痕迹，渗水面积较小，除拳馆及棋牌房间外，另有八个房间堆放杂物，房间天花均有不同程度的渗漏水痕迹，该八个房间区域内通道上方天花渗水及脱落现象严重，面积较大。
原审诉讼中，蔡某干、严某恩主张涉案场地出现渗漏水问题是因陈某炳的不当装修造成；陈某炳陈述其在2012年3月份对涉案场地进行装修，装修内容为房间重贴墙纸，更换玻璃、地板，并将拳馆处的房间打通改造为大厅，在同年8月份将大厅改造为拳馆，在2013年8月份将现在正在经营的二十个房间改造为棋牌室，重新进行粉刷、更换门窗及设备，之后未进行其他装修，只在渗漏水时进行维修。其自行装修的原因是房屋渗水严重，自2010年起就曾电话通知蔡某干、严某恩就房屋渗水处进行维修，但蔡某干、严某恩并未协助，陈某炳自行装修是在蔡某干、严某恩经陈某炳通知对渗漏水处维修后才进行，但蔡某干、严某恩未能彻底解决渗漏水的问题，渗漏水是因房屋质量问题造成。
举证期内，蔡某干、严某恩与陈某炳均未能提供涉案场地取得合法规划报建的手续，无证据显示陈某炳曾自行向供电及供水部门缴纳蔡某干、严某恩主张的水电费用。
以上事实，有《棠涌商业广场场地租赁合同》、收据及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，蔡某干、严某恩与陈某炳签订的《棠涌商业广场场地租赁合同》所涉的场地没有取得合法规划报建的手续，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《棠涌商业广场场地租赁合同》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，蔡某干、严某恩主张陈某炳清空并搬离广州市白云区新市棠涌新市新街16号3楼的租赁场地及交还给其管业合法，原审法院予以支持。虽然《棠涌商业广场场地租赁合同》无效，但陈某炳自2010年11月起实际接收了《棠涌商业广场场地租赁合同》所涉的商铺，理应向蔡某干、严某恩支付房屋使用费，且房屋使用费可参照《棠涌商业广场场地租赁合同》计付。无证据显示陈某炳已向蔡某干、严某恩付清2012年12月至今的使用费，蔡某干、严某恩主张陈某炳支付2012年12月至2013年11月期间的使用费593443元并按每月52500元的标准支付自2013年12月1日起至实际搬离之日止的使用费合法，原审法院亦予支持。
对于蔡某干、严某恩主张的水电费用，原审法院认为，蔡某干、严某恩已举证证实2013年5月至10月期间涉案场地所属地址的用电及用水费用已交纳完毕，陈某炳虽对蔡某干、严某恩提供证据的关联性不予确认，但举证期内亦未提供反证予以推翻，故原审法院对蔡某干、严某恩已代缴该期间水电费的主张予以采纳。陈某炳对该期间的水电费用金额无异议，蔡某干、严某恩主张陈某炳支付水电费50650元合情合理，原审法院予以支持。
对于陈某炳提出蔡某干、严某恩需返还其租金313171.9元的诉请，原审法院认为，首先，陈某炳主张租金据场地面积作为计付标准无合同依据；其次，陈某炳主张面积相差为920.39平方米，该数字超过陈某炳主张的合同约定面积3600平方米的四分之一，面积数相差如此之大，陈某炳却直到其实际承租已达两年之久的情况下提出，陈某炳该行为明显不符常理；再次，从合同约定及双方陈述可知，陈某炳承租的是一个位置确定的经营场所而非面积确定的场地，双方对于场地面积并未做准确约定。综上，陈某炳主张租金依场地面积计付无据，原审法院不予采纳，对其要求返还租金的诉讼请求亦予驳回。
对陈某炳提出的因房屋渗漏水导致其无法经营而无需缴纳租金的答辩意见，原审法院认为，双方对于渗漏水现象发生的原因及产生时间均未举证证实，而据现场勘验可知，涉案场地曾发生渗漏水现象属实，然除八个房间存放杂物外，其他场地均属正常经营状态，陈某炳作为承租人，在房屋存有渗漏水现象的情况下，无证据显示其曾将渗水问题通知蔡某干、严某恩后蔡某干、严某恩拒绝维修，亦无证据显示其曾采取措施防止损失扩大，因此，对于陈某炳无需缴纳租金的答辩意见，原审法院不予采纳。
同理，因房屋渗漏水现象的存在，陈某炳并非无故拒交使用费及水电费，对于蔡某干、严某恩要求陈某炳支付利息的诉讼请求，原审法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审法院判决如下：一、本判决生效之日起五日内，陈某炳将广州市白云区新市棠涌新市新街16号3楼场地交还给蔡某干、严某恩管业；二、本判决生效之日起五日内，陈某炳向蔡某干、严某恩支付2012年12月至2013年11月期间的房屋使用费593443元、2013年6月至2013年10月期间的水电费50650元及2013年12月1日至本判决生效之日止的房屋使用费（计付标准为每月52500元）；本判决生效次日至交还场地之日止的使用费由陈某炳按每月52500元的标准在次月1日向蔡某干、严某恩支付；三、驳回蔡某干、严某恩的其他诉讼请求；四、驳回陈某炳反诉请求。
判后，陈某炳不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决未确认蔡某干、严某恩并非适格主体，本案所涉租赁场地产权人系广州市白云区新景街棠涌经济联合社，蔡某干、严某恩没有证据证明其有权出租案涉场地。蔡某干、严某恩不是适格主体，应驳回起诉。二、原审法院认定事实不清，没有认定因房屋渗漏水严重影响陈某炳经营，依法应当减收租金。l、原审判决认定双方对于渗漏水现象产生的原因及产生时间均未举证证实系认定事实不清。2012年3、4月期间，陈某炳承租的上述场地出现天花板渗漏水现象，严重影响陈某炳使用承租场地，遂通知蔡某干、严某恩对该出租楼房进行修缮。在本案现场勘验过程中，蔡某干、严某恩也明确自认至少在一年以前，陈某炳已向其反映因租赁场地天花板漏水，严重影响了陈某炳的经营，蔡某干、严某恩也自认了其多次派人到天台进行维修。根据蔡某干、严某恩的自认事实，可以确认在一年以前出租场地渗漏水现象已经多次产生，不须陈某炳举证证明即可予以认定。2、渗漏水现象严重影响陈某炳的经营，造成八个房间无法使用，应当减收租金。渗漏水现象最严重的八个房间已停止使用，陈某炳无需缴纳该八间房的租金。三、原审判决没有按双方确认的场地面积2679．61平方米计算租金系认定事实不清，依法应予以纠正。蔡某干、严某恩以3600平方米面积将本案场地出租给上诉人使用，租赁合同明确载明场地面积为3600平方米，上诉人是基于该场地的面积达到3600平方米而以每月50000元（2012年3月至2015年2月为52500元）承租的。由于租赁场地在出租时已经装修并投入使用，且2679.61平方米亦属较大的面积，陈某炳不可能经目测场地实际面积。在陈某炳发现场地出计租面积与实际面积存在误差后，便要求蔡某干、严某恩共同进行丈量确认，直到2013年10月11日，双方才确认场地实院面积为2679．61平方米，比实际计算租金的面积少了920.39平方米。920.39平方米的面积差距场地租金有较大影响。原审判决认定双方对于场地面积未作准确约定不符常理。四、1、原审错误判决陈某炳支付2013年6月至10期间的水电费50600万元。按照广州市水电费收费标准，自2012年7月始，商业用电1千伏以下每度1.0178元。自2012年5月始，商业用水每吨3.46元，特种用水每吨20元，特种用水包括洗车用水等。蔡某干、严某恩以商业用电1.5元／度，特种用水23元／吨，商业用水6元／吨向陈某炳收取水电费没有依据。蔡某干、严某恩已经收取水电费部分应当认定为不当得利，本案未收取水电费部分应按照当时水电费执行标准进行计算，对多收取部分应当扣除。综上，陈某炳向请求本院：1、判决撤销广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1375号民事判决。2、驳回蔡某干、严某恩的起诉。3、本案一、二审诉讼费用由蔡某干、严某恩承担。
蔡某干、严某恩答辩称原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
经查，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
二审中，陈某炳与蔡某干、严某恩达成一致意见，陈某炳按照原审判决认定2013年6月至10月期间的水电费50650元的基础上打六折向蔡某干、严某恩支付上述期间的水电费。
本院认为，原审法院认定案涉租赁合同无效，双方当事人对该认定均无异议，且案涉租赁合同期限已届满，双方未就案涉场地形成新的租赁意向，陈某炳应将案涉场地交还给蔡某干、严某恩。关于蔡某干、严某恩是否为本案适格主体的问题，蔡某干、严某恩为案涉合同相对方，且案涉房屋所有权人同意蔡某干、严某恩转租案涉场地，陈某炳上诉称蔡某干、严某恩非本案适格主体，应驳回起诉，理据不足，本院不予采纳。关于房屋租赁面积的问题，陈某炳并未举证证明案涉场地按照面积单价计算月租金额，且陈某炳在签订案涉租赁合同时应现场查看场地，具体了解场地状况，陈某炳整体承租案涉场地且实际使用后再主张案涉场地面积不足，请求退还多收的租金，理据不足，本院不予支持，原审法院判决驳回陈某炳反诉请求，并无不当。关于案涉场地天花板渗漏水是否应减扣租金的问题，原审法院进行现场勘察，双方当事人确认案涉场地存在渗漏水问题，但陈某炳未提供证据证明渗漏水原因及因渗漏水所造成的损失，且案涉租赁合同未对渗漏水所造成的损失能否抵扣租金的问题进行约定，故陈某炳上诉请求减扣租金，本院不予支持。关于2013年6月至10月期间水电费的问题，陈某炳与蔡某干、严某恩在二审中达成一致意见，陈某炳按照原审判决认定2013年6月至10月期间水电费50650元的基础上打六折向蔡某干、严某恩支付上述期间的水电费。该项处理意见属于当事人对自己权利的处分，且未违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。
综上，陈某炳上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但二审中出现新的事实，双方当事人对2013年6月至10月期间水电费数额达成一致意见，本院根据当事人意思自治原则对该部分数额予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市白云区（2013）穗云法民四初字第1375号民事判决第一、三、四项；
二、变更广州市白云区（2013）穗云法民四初字第1375号民事判决第二项为：本判决发生法律效力之日起五日内，陈某炳向蔡某干、严某恩支付2012年12月至2013年11月期间的房屋使用费593443元、2013年6月至2013年10月期间的水电费30390元（即50650元×60%）及2013年12月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（计付标准为每月52500元）；本判决发生法律效力次日至交还场地之日止的使用费由陈某炳按每月52500元的标准在次月1日向蔡某干、严某恩支付。
二审案件受理费10340元，由上诉人陈某炳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 杨仁义