广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2015）茂电法民四初字第355号原告徐健，男，1972年12月20日出生，汉族，住址：广东省茂名市电白区。原告陈彩虹，女，1979年1月11日出生，汉族，住址：广东省茂名市电白区。以上两原告的共同委托代理人钟锦尧、柯沛君，均系广东南天竹律师事务所律师。被告茂名百雄房地产开发有限公司（以下简称百雄公司）。住所地：广东省茂名市电白区水东镇人民路***号盈翠生态花园**幢首层**号。法定代表人蔡铭建，系该公司经理。委托代理人邓依娜，系广东经国律师事务所律师。委托代理人林杨，系广东凯成律师事务所律师。原告徐健、陈彩虹诉被告百雄公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐健、陈彩虹的共同委托代理人钟锦尧、柯沛君、被告百雄公司的委托代理人林杨、邓依娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐健、陈彩虹诉称，2012年12月17日两原告分别与被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定：由两原告购买被告开发的位于电白区水东镇人民路166号盈翠生态花园15栋201房（以下简称涉案房屋）；涉案房屋建筑面积172.21平方米，其中套内建筑面积150.06平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.15平方米；涉案房屋按套内建筑面积计算，每平方米3691.02元，预售房屋价款共553875元；合同载明的面积为预测面积，最后以买受人的房地产所有权证上记载的实测面积为准，如套内面积误差绝对值在0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿；如套内面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）的，每平方米价保持不变，房价款总金额按实际面积调整，无息多退少补。双方签订上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，原告已经依约履行了己方义务。2015年3月2日，被告向两原告发出《通告函》，称根据电白县房地产管理局测绘中心测量的结果，涉案房屋套内建筑面积为154.49平方米，原告要按《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定补缴套内面积差价款16351元，扣除两原告在签署购房合同时已预交的手续费余额8300元，要求两原告补交8051元。而据被告向两原告出示的《15幢套房面积表》显示，涉案房屋经测量，套内面积为154.49平方米，分摊面积为14.46平方米，建筑面积为168.95平方米。亦即虽然套内面积比合同约定增加了4.43平方米，但公摊面积比合同约定减少7.69平方米，建筑面积比合同约定减少3.26平方米。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：…….（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定及相关法律规定，被告应向两原告双倍返还房价款56768元，扣除两原告应向被告补缴房价款16351元后，被告应向原告返还房价款40417元。另被告应退还两原告预交的手续费余额约8300元给两原告，具体金额以原告预交金额减被告实际代支金额后所得余额为准。综上，为维护两原告的合法权益，特具状起诉，请求：1、依法判决被告向两原告返还购房款人民币40417元（56768元-16351元）；2、依法判决被告向两原告退还预交的购房手续费余额约8300元（具体金额以原告实际预交的手续费扣除被告实际代支费用的结余为准）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告百雄公司辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同约定确定涉案房屋的总价款。以“套内面积”计价与以“建筑面积”计价系商品房预售市场上通用的两种计价方式。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》及补充协议中约定以“套内面积”进行计价并未违反市场交易原则，合法有效。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》属于电白县建设局翻印的示范文本，源于广东省建设厅、广东省工商行政管理局于2000年12月29日所制订的《广东省商品房买卖合同》示范文本。合同的约定没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告作为完全民事行为能力人，能清楚知悉合同的约定及总价款的计算方式。因此，《商品房买卖合同》及补充协议系双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立，系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应切实依据合同的约定确定涉案房屋的总价款。二、涉案房屋的实测面积与预测面积不一致并未违反双方的约定，双方应依约定根据实测的计价面积就房价款进行多退少补。1、《商品房买卖合同》第五条约定：“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：……2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；……”。2、《商品房买卖合同》补充协议第五条约定：“双方同意按下述约定对面积确认及面积差异进行处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）：本合同所载明的面积为预测面积，最后以买受人的房地产所有权证上记载的实测面积为准。……2、套内面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）的，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，无息多退少补，合同继续履行，并于取得房产证之日起十天内支付应退款额或应补款额，逾期支付的按应退款额或应补款额的每日万分之二点一支付违约金。……”。3、原告在起诉状“事实与理由”部分第一段亦明确陈述“合同载明的面积为预测面积，最后以买受人的房地产所有权证上记载的实测面积为准”。据此可知，原告明确知悉并认可合同载明的面积为预测面积，同时愿意以房地产所有权证上记载的实测面积为准，并明确约定面积差异的处理方式。因此，现实测面积与合同载明的预测面积不一致并未违反双方的约定。合同双方应按合同及补充协议的约定根据实测的计价面积就已付的房价款进行多退少补。三、被告并未向原告收取公摊面积的房款，现原告要求被告双倍返还公摊面积减少部份的购房款没有事实及法律依据。1、根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，涉案房屋的总价款=单价×套内建筑面积。也就是说，被告仅按套内建筑面积的大小收取原告的购房款，至于公摊面积部份分毫未收。现原告请求被告就未收取的公摊面积购房款向原告双倍返还没有事实依据。2、商品房买卖合同的相关法律法规并无关于公摊面积减少可以双倍返还购房款的规定。而原告段章取义地适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定向被告诉请双倍返还购房款属于法律适用错误。3、原告的诉求违反市场交易原则，原、被告双方所使用的《商品房买卖合同》系广东省建设厅、广东省工商行政管理局的示范文本，系广东省建设厅、广东省工商行政管理局根据国家建设部、国家工商局2000年发布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）修订而成。涉案的《商品房买卖》合同系市场上通用的，公平地约定合同双方权利义务，不存在权利义务不对等的约定。4、被告未收取原告任何对价而给予原告涉讼房屋公摊部分的所有权的行为实际上是一种附销售房屋的赠与行为，而原告未支付任何对价而获得被告所给予的涉讼房屋公摊部分的所有权的行为事实上已经接受了被告的赠与。原、被告之间就涉讼房屋公摊面积部分形成了赠与合同法律关系。而被告所赠与原告的涉讼房屋公摊面积的减少事实上属于赠与物的瑕疵，依据《合同法》第一百九十一条的规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。因而，就公摊面积的减少作为赠与方的被告就不构成违约，无需承担任何法律责任，原告要求被告就其未支付对价而取得的公摊面积的减少双倍退还房价款的主张于法无据。四、原告剩余的购房手续费尚不足以抵扣因计价面积增加所需向被告补缴的购房款，且涉案房屋相关手续尚未完全办妥，现原告诉请要求被告退还办证费没有事实依据。1、电白县房地产管理局测绘中心测量的结果显示：涉案房屋的套内面积比合同载明套内面积增加了。按合同及补充协议的约定，原告应向被告补缴购房款，而原告在起诉书中亦明确表示愿意补缴。且被告已于2015年3月2日向原告发出《通告函》，要求原告补缴套内面积差价款，扣除原告在签署购房合同时已预交的手续费余额后仍需补交。因此，原告剩余的购房手续费尚不足以抵扣计价面积增加所需向被告补缴的购房款，原告诉请被告退还购房手续费没有事实依据。2、因现原、被告双方就面积差异有争议，涉案房屋的总价款尚未完全确定，进而影响相关契税的补缴及其他相关手续的办理，因此剩余的办证手续费暂未能最终结算退还。但被告承诺：在办妥相关手续后，会据实结算，将办证费用多还少补。综上所述，原告的诉求缺乏事实和法律支持，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明，2012年12月17日，原告徐健、陈彩虹与被告百雄公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：由两原告购买被告开发的位于电白区水东镇人民路166号盈翠生态花园15栋201房；房屋建筑面积共172.21平方米，其中套内建筑面积150.06平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积（以下简称分摊面积）22.15平方米；该商品房属预售，房屋按套出售、按套内建筑面积计算，商品房单价为每平方米人民币3691.02元，预售房屋总金额为553875元。同日，两原告与被告还签订了《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：上述《商品房买卖合同》所载明的面积为预测面积，最后以买受人的房地产所有权证上记载的实测面积为准。1、如套内面积误差绝对值在0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿；2、如套内面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）的，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，无息多退少补，合同继续履行，并于取得房产证之日起十天内支付应退款额或应补款额，逾期支付的按应退款额或应补款额的每日万分之二点一支付违约金。原、被告双方签订上述《商品房买卖合同》和《补充协议》后，原告向被告付清了购房款，并向被告支付了由被告代为办理产权证及相关手续的费用，被告也已将涉案房屋交付原告使用。2015年3月2日，被告向两原告发出《通告函》，主要内容为：根据电白县房地产管理局测绘中心测量的结果，确定两原告的该房屋套内建筑面积为154.49平方米，与原签订的《商品房买卖合同》及其补充协议所约定的套内面积150.06平方米存在差异，按合同约定的套内面积单价计算，面积差价款为16351元。而由于两原告在签署购房合同时已预交部分手续费，余额约为8300元，因此两原告须补交房款实为8051元。被告向本院提供的两原告名下的涉案商品房的房产证复印件显示，涉案商品房建筑面积为168.97平方米，套内建筑面积为154.49平方米，结算分摊面积为14.48平方米。上述套内面积比合同约定增加了4.43平方米（154.49－150.06），分摊面积比合同约定减少7.67平方米（22.15－14.48），建筑面积比合同约定减少3.24平方米（172.21－168.97）。原、被告就上述房屋出现套内面积增多，分摊面积减少所产生的房屋补偿问题发生争执，经多次协商无果而引发本案诉讼。本院认为，本案两原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，原、被告应当按照上述合同的约定全面善意履行各自的义务。本案原、被告已按合同约定履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，但双方在履行合同过程中，被告交付的房屋实测建筑面积、套内面积和分摊面积均存在与合同约定不符的情形，而合同只约定对套内面积出现差异时的处理方法，对该处理方法，原、被告双方没有争议。但合同对分摊面积、建筑面积出现差异时如何处理没有约定。对该种情形应如何处理？是本案争议的焦点。原、被告在《商品房买卖合同》的第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定：该商品房的建筑面积共172.21平方米，其中套内面积150.06平方米，分摊面积22.15平方米。现被告交付给原告的房屋，房产权证登记的套内面积为154.49平方米，建筑面积为168.97平方米，即套内面积比合同约定增加了4.43平方米，建筑面积比合同约定减少了3.24平方米，实测分摊面积比合同约定减少了7.67平方米。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。依上述规定，本案涉案房屋的建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，实际建筑面积少于合同约定面积，误差比约为1.88%（3.24÷172.21），被告应按上述《解释》的规定向原告退还建筑面积减少的相应房款，具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积），即被告应向原告退还的房款为10420.74元[553875÷172.21×（172.21-168.97）]。关于被告辩称涉案房屋分摊面积所有权是被告对原告无偿赠与的问题。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（以下简称《规则》）第五条规定：“商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”据此，商品房的销售面积为套内建筑面积＋分摊建筑面积的总和，分摊面积也是房屋销售面积的一个组成部分。本案商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，分摊面积的建设费用已计入套内面积的销售单价内。被告辩称涉案房屋分摊面积的增减对购房不产生影响以及分摊面积是被告对原告的无偿赠与的答辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于两原告主张按涉案房屋分摊面积减少部分来计算房屋实际面积差异比，并要求被告按合同约定的套内面积的单价双倍返还分摊面积减少部分的购房款的问题。根据《规则》第五条规定，本案被告交付给两原告的房屋，被告实际已按合同约定的建筑面积收取了两原告全部房价款，原、被告双方虽然约定最后以原告的房地产所有权证上记载的实测面积为准，但建筑面积减少，明显对原告房屋的销售价值产生影响，而该房屋建筑面积的减少，是由于分摊面积减少所导致，被告应按《解释》第十四条的规定退还原告房屋建筑面积减少部分的房价款较为公平、合理。两原告主张要求被告按分摊面积减少部分来计算房屋实际面积误差比，并要求被告按合同约定的套内面积的单价双倍返还分摊面积减少部分的购房款，依据不足，本院不予支持。因此，两原告请求被告向两原告返还房价款40417元的诉讼请求，超出建筑面积差异价款10420.74元部分，本院不予支持，予以驳回。关于两原告要求被告退还预交的购房手续费的问题。根据原、被告双方提供的证据，两原告向被告预交的购房手续费，由被告代办有关购房手续，属双方自愿。现因双方涉案的房屋的房价款有争议，可能会导致双方的购房手续费数额发生变动。且被告在答辩意见提出：“因现原、被告双方就面积差异有争议，涉案房屋的总价款尚未完全确定，进而影响相关契税的补缴及其他相关手续的办理，因此剩余的办证手续费暂未能最终结算退还。但被告承诺：在办妥相关手续后，会据实结算，将办证费用多还少补。”本院认为该意见合理，应予采纳。故原告要求被告退还预交的购房手续费的问题，本案不作处理，两原告可待原、被告双方对房屋的手续费作最终结算后，再另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、限被告茂名百雄房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐健、陈彩虹返还购房款人民币10420.74元。二、驳回原告徐健、陈彩虹的其他诉讼请求。如果被告茂名百雄房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费509元，被告茂名百雄房地产开发有限公司负担30元，原告徐健、陈彩虹负担479元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  李洁梅二〇一五年十一月二十五日书记员  梁慧玲速录员  黄嘉怡