福建省长乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0182民初3514号
原告（反诉被告）：长乐誉坤针纺有限公司，住所地福建省福州市航空港工业集中区45#，统一社会信用代码91350182674021107P。
法定代表人：刘元灿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈攸丹，福建立远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李述豪，福建立远律师事务所律师。
被告（反诉原告）：长乐源达针织有限公司，住所地福建省长乐市金峰镇首台工业区，统一社会信用代码913501827685779076。
法定代表人：高家瑜，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李露华，福建闽航律师事务所律师。
原告长乐誉坤针纺有限公司（以下简称誉坤公司）与被告长乐源达针织有限公司（以下简称源达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，诉讼过程中被告源达公司提出反诉，本院经审查认为本案不宜适用简易程序，于2017年11月7日转为普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）誉坤公司委托诉讼代理人陈攸丹，被告（反诉原告）源达公司委托诉讼代理人李露华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告誉坤公司向本院提出诉讼请求：1.判令源达公司向誉坤公司支付2016年6月1日至2016年7月31日期间的租金20万元；2.判令源达公司返还誉坤公司租赁物盘头计200个（价值20万元）；3.判令源达公司承担本案诉讼费。事实与理由：2016年4月11日，源达公司和誉坤公司签订《租赁协议》，约定誉坤公司将其位于长乐市金山空港工业集中区48#厂房（以下简称48#厂房）及其机器设备出租给源达公司，租赁期限三年，从2016年5月1日至2019年4月30日止，每月租金为10万元，按月支付，于每月5日前交纳当月租金，若源达公司不按约定支付租金，誉坤公司有权解除本协议收回租赁物。协议签订后，源达公司仅支付了2016年5月份租金10万元，之后租金拖延未付，誉坤公司催讨无果，双方协商后根据协议第十三条约定，源达公司于2016年8月1日搬离，誉坤公司于同日收回厂房和部分机器设备，但源达公司至今未支付2016年6月1日至7月31日期间租金20万元，且有盘头200个未返还誉坤公司。
被告源达公司承认双方确实于2016年4月11日签订租赁协议，誉坤公司将48#厂房及其设备出租给源达公司，但辩称源达公司已支付租金20万元及押金30万元，2016年6月得知法院进行财产保全冻结租金，双方达成终止合同协议，由于6月份已终止合同，所以不需要支付7月份的租金，誉坤公司要求返还200个盘头没有事实依据。第二次庭审中，源达公司辩称，即使认定双方签订的《租赁协议》有效，誉坤公司要求源达公司支付租金的诉讼请求也已超过诉讼时效。
反诉原告源达公司向本院提出反诉请求：1.依法确认誉坤公司与源达公司签订的《租赁协议》无效；2.判令誉坤公司向源达公司返还租金20万元和押金30万元；3.诉讼费由誉坤公司承担。事实与理由：2016年4月11日，源达公司和誉坤公司签订《租赁协议》后，源达公司依约向誉坤公司支付了押金30万元。由于誉坤公司出租给源达公司的机器设备等被强制执行，2016年6月法院执行局通知源达公司停止生产，导致双方签订的《租赁协议》因誉坤公司的原因无法继续履行而终止。审理中，源达公司经查询得知讼争的48#厂房为福建省福抗药业股份有限公司（以下简称福抗公司）所有，并非誉坤公司所有，故源达公司与誉坤公司所签订的《租赁协议》应为无效。
反诉被告誉坤公司辩称双方签订的租赁协议不仅是厂房租赁还包括了设备的租赁，租赁协议是有效的，不存在返还租金20万元的事实，由于源达公司未及时支付租金构成违约，押金30万元无需退还，请求驳回源达公司的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.誉坤公司提交《租赁移交设备清单》，证明其曾将盘头700个移交给源达公司，源达公司对该证据真实性有异议，质证认为清单中没有原、被告双方签章确认，备注的存放地点49栋3楼宿舍21间已超出被告承租的范围。本院认为，由于《租赁协议》中未注明租赁物包括盘头，而该《租赁移交设备清单》上仅“石斌”签名，无源达公司盖章确认，而源达公司否认“石斌”系其公司工作人员，誉坤公司亦未举证证明“石斌”系源达公司授权接收租赁物的人员，故该证据真实性无法确认，不予采用。2.源达公司提交《中国工商银行转账汇款回单》、《报销单》并申请证人石某出庭作证，证明源达公司通过公司财务人员石某向誉坤公司支付租金20万元和押金30万元。誉坤公司对《中国工商银行转账汇款回单》的真实性无异议，但称誉坤公司法定代表人只承认收到押金30万元和租金10万元；对《报销单》的真实性有异议，质证认为这是源达公司单方制作的；对证人石某证言质证认为无法确认石某系源达公司的出纳。本院认为，石某汇给誉坤公司法定代表人刘元灿的50万元款项，证人石某证明就是源达公司支付给誉坤公司的押金30万元和租金20万元，誉坤公司只认可其中40万元即押金30万元和租金10万元，但未举证证明非租金的10万元款项性质，源达公司提交的上述3份证据能相互印证，可予采用。3.源达公司提交（2016）闽0182财保43号和（2016）闽0182财保43号之一《民事裁定书》，证明本院于2016年6月22日曾作出扣押租金的财产保全裁定，之后双方就达成了终止合同的合意。誉坤公司对该证据真实性有异议，质证认为双方是因源达公司未及时支付租金而解除合同，2016年6月份开始誉坤公司一直向源达公司催讨租金，之后协商解除合同。本院认为，源达公司提交的两份民事裁定书经核实确系本院作出的，但只能证明本院曾于2016年6月22日、2016年8月22日分别作出扣押源达公司应付誉坤公司租金和解除扣押的裁定，不能证明双方因此保全措施于2016年6月份商定提前解除合同，故不予采用。
本院经审理认定事实如下：2016年4月11日，誉坤公司和源达公司签订《租赁协议》，约定誉坤公司将48#厂房及其机器设备出租给源达公司，租赁期限三年，从2016年5月1日至2019年4月30日止，每月租金为10万元，按月支付，于每月5日前支付当月租金，源达公司于协议签订当天一次性支付三个月租金共30万元作为押金，若源达公司不按约定支付租金，誉坤公司有权解除本协议收回租赁物，并没收全部押金。协议签订后，源达公司于2016年5月13日支付了押金30万元和租金10万元，2016年6月17日又支付租金10万元，后誉坤公司和源达公司商定解除合同，源达公司于2016年8月1日将租赁物厂房及机器设备返还誉坤公司。
另查明，本案租赁物48#厂房所有权人为福抗公司，2011年8月12日，福抗公司与陈佑签订转让合同后于同年11月间将该厂房交付给陈佑使用。后福抗公司又根据陈佑的指令将48#厂房转让给誉坤公司，誉坤公司支付了48#厂房的部分购房款计200万元，并办理了相关完税手续。2015年8月3日，福抗公司与誉坤公司签订协议，解除双方签订的转让合同。
本院对双方争议的问题分析认定如下：
一、誉坤公司与源达公司2016年4月11日签订的租赁协议是否有效？
誉坤公司与源达公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，48#厂房所有权人虽非誉坤公司，但租赁合同转移的只是财产使用权，并非租赁物的所有权，而誉坤公司曾受让过该厂房，支付了部分购房款，并办理了相关完税手续，誉坤公司与源达公司签订租赁协议时虽已解除与福抗公司的转让合同，但从誉坤公司所有的机器设备仍存放于48#厂房以及双方签订租赁协议后，誉坤公司事实上亦将48#厂房连同机器设备一起交付源达公司，源达公司亦已实际使用了上述租赁物，可推定源达公司与誉坤公司签订租赁协议时，誉坤公司仍系48#厂房的实际使用人，而且本案租赁物不仅包括48#厂房，还包括了誉坤公司所有的机器设备，因此，作为48#厂房实际使用人的誉坤公司与源达公司签订的租赁协议有效。源达公司关于其与誉坤公司所签订的租赁协议无效的反诉请求依据不足，不予采信。
二、誉坤公司与源达公司签订的租赁协议何时提前解除？
誉坤公司和源达公司均确认双方签订的租赁协议在2016年经协商已提前解除，只是对解除时间和原因说法不一，誉坤公司主张因源达公司未付租金双方商定后提前解除，源达公司实际租至2016年7月31日，源达公司则称因誉坤公司被法院采取保全措施，2016年6月中旬双方就达成了终止合同的合意，因机器设备清退需一个月左右的时间，所以到2016年7月底才清退完毕。本院认为，源达公司提供的现有证据不足以说明其已于2016年6月份与誉坤公司商定提前解除合同，租金只需支付至2016年6月份，源达公司承认其到2016年7月底才清退完毕，本院确认双方的租赁期限至2016年7月31日止。
三、源达公司已付租金具体金额及其是否有权要求誉坤公司返还押金和已付租金？
根据源达公司提供的证据，可认定其已支付誉坤公司两个月租金计20万元。誉坤公司辩解只收到一个月租金却又对另外收到的10万元款项性质无法做出合理解释，其辩解不予采信。本案中源达公司已实际使用了租赁物48#厂房和机器设备，应当依约支付租金。源达公司尚欠誉坤公司一个月租金，根据双方签订的《租赁协议》，源达公司未按约定交纳租金，誉坤公司有权没收全部押金，故源达公司要求誉坤公司返还租金20万元和押金30万元的反诉请求不成立，不予采纳。
四、源达公司是否应支付誉坤公司2016年7月份的租金？
根据双方签订的《租赁协议》，源达公司尚未支付的7月份租金应于2016年7月5日前支付，誉坤公司未提供证据证明本案存在诉讼时效中断或终止的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，延付租金的诉讼时效期间为一年，誉坤公司本应于2017年7月4日前行使权利而誉坤公司至2017年10月10日才向本院提起诉讼。由于誉坤公司超过诉讼时效期间起诉，源达公司提出诉讼时效抗辩，抗辩理由成立，誉坤公司要求源达公司支付租金的诉讼请求因已超过诉讼时效而丧失胜诉权。源达公司关于誉坤公司主张租金已超过法定诉讼时效的抗辩理由成立，予以采纳。
五、本案的租赁物是否包括盘头且源达公司尚未返还？誉坤公司提供的现有证据不能证明租赁物包括盘头且其已将盘头交付源达公司使用而源达公司尚未返还，故誉坤公司要求源达公司返还租赁物盘头200个依据不足，不予采信。源达公司关于誉坤公司要求返还盘头200个没有事实依据的答辩意见成立，予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下：
一、驳回长乐誉坤针纺有限公司的诉讼请求。
二、驳回长乐源达针织有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费7300元，减半收取计3650元，由长乐誉坤针纺有限公司负担；反诉案件受理费8800元，减半收取计4400元，由长乐源达针织有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈艳芳
人民陪审员 陈崇泽
人民陪审员 王海滨
二〇一八年三月二十八日
法官 助理 陈郑洁
书 记 员 陈莉莉
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(一)身体受到伤害要求赔偿的；
(二)出售质量不合格的商品未声明的；
(三)延付或者拒付租金的；
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。