南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁淳民初字第566号
原告（反诉被告）徐万才，男，1953年7月16日生，汉族。
委托代理人黄林奎，江苏同安宁律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘建飞，男，1993年1月2日生，汉族。
委托代理人胡国凡、张琴花，江苏正天衡律师事务所律师。
原告徐万才（反诉被告）诉被告（反诉原告）刘建飞土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张才冰独任审判，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐万才及其委托代理人黄林奎，被告（反诉原告）刘建飞及其委托代理人胡国凡、张琴花到庭参加诉讼。本案因案情复杂转为普通程序后，本院依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐万才及其委托代理人黄林奎，被告（反诉原告）刘建飞及其委托代理人胡国凡、张琴花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐万才诉称：2014年10月8日，其与刘建飞签订出租协议，约定其将鱼塘、房屋等出租给刘建飞，租赁期限自2014年10月30日至2029年12月31日止，租金标准前三年每年15万元。在租赁期间，刘建飞违约，无故解除合同。2015年2月16日，刘建飞不再履行合同，构成根本违约。现诉至法院，请求判令被告刘建飞支付其租金23750元，并支付其违约金15万元。
被告（反诉原告）刘建飞辩称并反诉称：徐万才并未按约交付土地，合同无法履行。另徐万才未能提供经土地所有权人追认的有权使用土地证明，该协议租赁期限、承租面积与承包经营权证书期限不符，且房屋系违章建筑，另土地经营权的流转要经过备案及原土地所有者的同意，故双方合同无效，徐万才构成缔约过失。因涉案土地权属不明，当地村民多次警告其不要侵权，并声称徐万才没有农村土地承包经营权证。另双方关于违约金的条款约定过高，是徐万才有意让其进入协议圈套，该条款是无效条款，故请求驳回徐万才的诉讼请求，并双倍返还其定金计4万元。
反诉被告徐万才辩称：其于2014年10月23日已将两个鱼塘的鱼过磅交付刘建飞，租赁物也已实际交付刘建飞，刘建飞亦派人看管了鱼塘和场地。2015年2月16日，刘建飞书面提出不再承包，构成根本违约，其主张双倍返还定金无依据，请求驳回刘建飞的诉讼请求。
经审理查明：2014年10月8日，原告（反诉被告）徐万才与被告（反诉原告）刘建飞签订出租协议书1份，约定：徐万才向刘建飞出租位于南京市江宁区淳化街道索墅社区涧边村（南京市江宁区大农茶厂沼气站）北侧院墙内，总面积约30亩，其中水面22亩，房屋1500平方米（占地约8亩），设施有自来水、电力、水泥路、鱼塘护堤、餐饮中心等，植物有树木。徐万才将院墙内的全部财物（包括构建物、设施、设备等）以及院墙外北边的停车场出租给刘建飞使用。徐万才承诺有权对上述财物具有对外出租的权利，否则，由此造成刘建飞的损失，徐万才承担全部赔偿责任；租赁期限为2014年10月30日至2029年12月31日，其中2014年10月30日至2014年12月31日为免租期；租金标准前3年15万一年，以后按5%递增，每年1月1日支付租金10万，余额7月1日付清；刘建飞在2014年10月30日前支付定金10万元人民币，徐万才在2014年10月30日前将租赁物交付给刘建飞使用；刘建飞应当按时交纳定金，不得无故拖欠，超过法律规定期限，徐万才有权终止合同，刘建飞缴纳的定金转为第一期的租金；徐万才有义务配合刘建飞做好进驻前后的各项工作，协助刘建飞做好周边村民的工作及相关事项；徐万才确保刘建飞租赁物的用途，该租赁物可用于水面养殖、餐饮服务、住宿服务、休闲娱乐、养殖服务等；在租赁期间，若徐万才违约，无故解除合同，需向刘建飞支付违约金未满期限50%赔偿，刘建飞有权要求继续履行合同。若刘建飞违约，无故解除合同，需向徐万才支付违约金未满期限50%赔偿，等等。后刘建飞向徐万才支付2万元，双方未明确该款项是租金还是定金。
2015年2月16日，刘建飞向徐万才出具承诺书一份，载明其与徐万才2014年10月8日所签订鱼池30亩出租协议书，因其有其它原因不承包了。刘建飞出具承诺书后，徐万才即收回案涉租赁标的。审理中，刘建飞陈述，系因为涉案土地矛盾突出，村民一直闹，该承诺书由原告提供由其书写出具给村民看的，目的是减少麻烦，并非其真实意思表示，但未能提供证据证明其主张。
审理中，双方一致陈述刘建飞承租的标的物用于水产养殖。徐万才陈述其于2014年10月23日将两个鱼塘内的鱼陆续过磅给刘建飞，且当天刘建飞派了一个姓王的亲戚在看管鱼塘，故标的物已交付。刘建飞否认交付事实，并陈述，其亲戚是去打扫卫生的。徐万才申请证人笪余成出庭作证，笪余成陈述，其经人介绍去徐万才那里过磅鱼，当时有一个叫老王的在那里，还有几个人不知道叫什么名字，其大概过了四回鱼，约两三千斤。审理中，关于刘建飞已支付的2万元，徐万才主张是租金，刘建飞主张是定金。审理中，刘建飞否认违约，但表示，如果法院认定违约，请求法院予以减少。
另查明，案涉土地及水面系1996年农村集体土地实行二轮承包时由徐万才家庭承包经营，原有水田6.28亩，水面17.8亩。2000年进行产业结构调整时，经政府批准，可以从事水产养殖。在徐万才承包区域，还有部分荒地，后来水面拓宽，占了几亩荒地，现有面积约30亩。徐万才未经审批，在水面周围修建了猪舍、房屋等建筑物，其中猪舍约800平方米，其他建筑物约700平方米。
上述事实，有二轮承包经营权证书、申请、社区居委会证明户口簿、营业执照、结婚证、出租协议书、承诺书、调查笔录、证人证言及当事人陈述等证据证实。
本院认为：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。原、被告双方的出租协议系双方真实意思表示，协议目的系从事水产养殖，并未改变土地所有权的性质和土地的农业用途，该协议合法有效，受法律保护。原告（反诉被告）徐万才持有二轮承包经营权证书，有权出租案涉土地，虽其水面面积占用了部分荒地有所扩大，亦未经审批修建了猪舍、房屋等建筑物，但双方签订合同的目的系从事水产养殖，上述建筑物系从事水产养殖的附属设施，建筑物建造未履行合法建造手续，仅导致建筑物的出租部分不受法律保护，但不影响租赁合同的整体效力。因双方采取出租方式流转土地承包经营权，即使未经备案及发包方的同意，亦不能导致合同无效，双方约定的租赁期限超出承包经营权证书部分不受法律保护，亦不能导致整个合同无效。故对被告（反诉原告）刘建飞关于合同无效的主张，本院不予采信。刘建飞辩称标的物未交付，但证人证言证明了徐万才2014年10月过磅鱼给其的事实，其亦承认亲戚老王到了现场，其于2015年2月16日出具的承诺书也明确载明了系因其他原因不承包了，上述事实，足以证实租赁标的已交付给刘建飞，对其该项抗辩意见，本院不予采信。刘建飞主张承诺书系用于应付村民，并非其真实意思，未能提供证据证明，本院亦不予采信。截止2015年2月16日，刘建飞实际租赁3.5个月，需支付租金43750元，扣除其已付20000元，尚需支付徐万才租金23750元。徐万才主张违约金15万元，但刘建飞申请予以减少，综合考虑徐万才的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及徐万才的预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院将其违约金核减为37500元。被告（反诉原告）刘建飞主张双倍返还定金，但双方并未明确2万元款项的性质，且与合同约定的定金10万元数额不符，刘建飞主张是定金没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本诉被告刘建飞支付本诉原告徐万才租金23750元，违约金37500元，合计61250元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；
二、驳回本诉原告徐万才的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告刘建飞的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费本诉部分3775元，反诉部分425元，合计4200元，由被告（反诉原告）刘建飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
审 判 长 张才冰
人民陪审员 沈志平
人民陪审员 李照智
二〇一六年四月二十日
书 记 员 田也异