广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终2951号上诉人（原审被告）：郑永恒，男，1977年12月5日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：罗小珊，女，1991年7月22日出生，汉族，住台山市。上述上诉人的共同委托诉讼代理人：黄泽涛，广东雄军律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司。地址：台山市台城街道办事处沙岗湖开发区。代表人：李长江，该分公司总经理。委托诉讼代理人：黄春花、邝英曼，均系该分公司职员。上诉人郑永恒、罗小珊因与被上诉人广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司（以下简称碧桂园台山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2016）粤0781民初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。郑永恒、罗小珊共同上诉请求：1、撤销原审判决，驳回依法改判；2、一、二审诉讼费用由碧桂园台山分公司负担。事实与理由：一、《台山碧桂园前期物业服务协议》（编号：20110007）属无效合同。由于涉案房屋属期房预售，根据《广东省物业管理条例》第36、37、41条及《物业管理条例》第21、25、34条的规定，案涉房屋的物业服务合同应由开发商台山市碧桂园房地产开发有限公司与郑永恒、罗小珊签订，因此，因郑永恒、罗小珊不具备签订上述合同的主体，故《台山碧桂园前期物业服务协议》属无效合同。二、一审判决郑永恒、罗小珊承担涉案房屋的物业管理费没有事实和法律依据。首先，涉案合同属无效合同；其次，涉案房屋的《商品房买卖合同》并未约定买受人交纳前期物业服务费的时间、标准、方式，且涉案房屋至今尚未交付使用，因此，涉案房屋的前期物业服务费应由碧桂园台山分公司自行承担。三、《台山碧桂园前期物业服务协议》属无效合同，碧桂园台山分公司请求支付违约金没有合同依据。四、因涉案物业管理费、违约金属于可分之债，因此，2014年3月23日前的物业服务及违约金已过诉讼时效，不应支持。碧桂园台山分公司答辩称，1、《台山碧桂园前期物业服务协议》合法有效，该协议约定由碧桂园台山分公司提供物业管理服务，郑永恒、罗小珊应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且无论是否居住或使用该物业均应按全额交纳物业管理费，故郑永恒、罗小珊应支付物业服务费及违约金。2、郑永恒、罗小珊拖欠款项的事实，碧桂园台山分公司已多次发送《告知函》、《台山碧桂园应收欠费名单（2016）3月22日挂号信明细》，并且该催缴具有连贯性、整体性，不存在诉讼时效过期。碧桂园台山分公司向一审法院起诉请求：1、判令郑永恒、罗小珊向碧桂园台山分公司支付物业服务费，暂计至2016年7月20日为33115.6元，并支付到郑永恒支付费用之日的物业费；2、判令郑永恒、罗小珊支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年7月20日为33115.6元；3、判令郑永恒承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月26日，郑永恒、罗小珊与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定台山市碧桂园房地产开发有限公司向郑永恒、罗小珊预售位于台山市台城台山碧桂园云水鸣翠十六街的商品房，台山市碧桂园房地产开发有限公司应在2011年11月30日前将经验收合格的商品房交付郑永恒、罗小珊使用。同日，碧桂园台山分公司与郑永恒、罗小珊签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定郑永恒、罗小珊已购买的由台山市碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的台山碧桂园商品住宅区中的云水鸣翠十六街18号单位交付后由碧桂园台山分公司提供物业管理服务，郑永恒、罗小珊交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的套内建筑面积为319.58平方米，花园面积为260平方米，按上述计算方式、标准，郑永恒、罗小珊应按583.37元/月向碧桂园台山分公司缴交物业服务费。郑永恒、罗小珊应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。碧桂园台山分公司采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），郑永恒、罗小珊应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。郑永恒、罗小珊或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。该协议还对其他权利义务作出了约定。自台山市碧桂园房地产开发有限公司与郑永恒、罗小珊约定的交楼期限届满之日即2011年12月1起，郑永恒、罗小珊没有向碧桂园台山分公司支付物业管理费，暂计至2016年7月拖欠碧桂园台山分公司物业管理费32668.72元。碧桂园台山分公司经催收未果，遂于2016年7月28日诉至原审法院，请求解决。上述事实，有当事人的陈述、《广东省商品房买卖合同》《台山碧桂园前期物业服务协议》《告知函》《台山碧桂园应收未收欠费名单（2016年3月22日挂号信明细）》等证据证明，查证属实，予以确认。原审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主按约定支付物业服务费的服务合同。郑永恒、罗小珊根据《台山碧桂园前期物业服务协议》接受了碧桂园台山分公司的物业管理服务，双方之间形成了物业服务合同关系。碧桂园台山分公司依约提供物业服务，郑永恒、罗小珊应按照约定如期交纳物业服务费，该物业管理服务费具有整体性、连续性，碧桂园台山分公司诉请郑永恒、罗小珊支付2011年12月1日起的物业服务费32668.72元，理据充分，应予支持。关于违约金的计算问题，郑永恒、罗小珊拖欠碧桂园台山分公司物业服务费的行为已构成违约，碧桂园台山分公司主张违约金自逾期支付物业服务费的第二月1日起计至实际全额支付应付款之日止，不违反法律规定，予以支持。但其主张违约金以每日按应付物业服务费的5‰计算，明显高于延迟支付物业费造成损失（即参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率）的百分之三十，因此，违约金应以所欠物业服务费按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算。对于碧桂园台山分公司主张过高部分违约金，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、郑永恒、罗小珊应于判决生效之日起十日内向广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司支付物业服务费32668.72元及逾期付款违约金（2011年12月至2016年7月每月分别以物业服务费583.37元为基数，均按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30％的利率标准，从次月1日起计至2016年7月31日止）；二、驳回广东碧桂园物业服务有限公司台山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费728元由郑永恒、罗小珊负担。二审中，碧桂园台山分公司提交如下证据：台山市物业服务企业服务备案申请审批表一份、收费备案表一份、实测面积表四张、竣工验收备案表及明细两张、台山碧桂园寄发收楼明细一张、国内挂号信函收据两张、催费函情况汇总记录表一张、信函明细表一张、宗地图一张、《商品房买卖合同》附件四一份。证明花园、建设面积通过国土局审批，并且已到合同收楼期，并达到交付条件，郑永恒、罗小珊可以前往收楼。郑永恒、罗小珊认为，上述已经超过了举证期间，也不属于二审新证据，但确认其真实性，台山市物业服务企业服务备案申请审批表一份、收费备案表一份、实测面积表四张、竣工验收备案表及明细两张与本案无关联性。郑永恒、罗小珊没有新的证据提交。原审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，郑永恒、罗小珊与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》的附件四第十二条规定：“交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交按房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。第二十条规定：“台山碧桂园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业企业全权负责。具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《碧桂园前期物业服务协议》及《临时管理规约》。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院围绕郑永恒、罗小珊的上诉请求进行审理，结合双方当事人的诉辩陈述及本案的相关证据，分析如下：《广东省物业管理条例》第三十七条的规定：“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。”本案中，郑永恒、罗小珊与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件四，约定郑永恒、罗小珊与碧桂园台山分公司签订前期物业管理合同，之后，碧桂园台山分公司亦与郑永恒、罗小珊签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，因此，《台山碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均有约束力。郑永恒、罗小珊认为其不是《台山碧桂园前期物业服务协议》的主体、合同无效的主张理据不足，本院不予采纳。碧桂园台山分公司与郑永恒、罗小珊签订的《台山碧桂园前期物业服务协议》约定，郑永恒、罗小珊交纳物业服务费标准以该物业的房屋建筑面积按1.5元/平方、花园面积按0.4元/平方计算，每月10日由银行代扣物业服务费，逾期交纳物业服务费的违约金按5‰计算，因此，郑永恒、罗小珊认为本案未约定其交纳前期物业服务费的时间、标准、方式的主张理据不足，本院不予采纳。根据郑永恒、罗小珊与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，台山市碧桂园房地产开发有限公司已对郑永恒、罗小珊收楼进行了合理的催收。同时，郑永恒、罗小珊也应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日（2011年11月30日）自行到出卖人销售中心联系并办理交按房使用手续，但郑永恒、罗小珊也没有提交证明台山市碧桂园房地产开发有限公司拒绝交付房屋的证据，因此，本院确认台山市碧桂园房地产开发有限公司与郑永恒、罗小珊于2011年11月30日已完成交楼，郑永恒、罗小珊认为涉案房屋至今尚未交付使用理据不足，本院不予采纳。经查，郑永恒、罗小珊从2011年12月1日起至今未向碧桂园台山分公司交纳物业管理费，显属违约。根据《台山碧桂园前期物业服务协议》的约定，郑永恒、罗小珊交付给碧桂园台山分公司的方式是分期履行，但碧桂园台山分公司提供的服务具有连续性，并且至今未撤离该区域的物业管理，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”、第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……”的规定，碧桂园台山分公司于2016年3月22日通过挂号信的形式向郑永恒、罗小珊催收物业管理费及违约金，已产生了诉讼时效中断的效力。因此，郑永恒、罗小珊认为诉讼时效已过的主张理据不足，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。郑永恒、罗小珊的上诉理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1456元，由郑永恒、罗小珊负担。本判决为终审判决。审 判 长  马健文审 判 员  黄国坚代理审判员  苏锦健二〇一七年三月十三日书 记 员  邓少洪