四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）攀民终字第407号
上诉人（原审原告）都云丽，女，汉族，生于1973年12月19日.
委托代理人蔡险峰，四川民慷律师事务所律师。
委托代理人刘永虎，四川民慷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司。住所地：攀枝花市东区攀枝花大道东段***号。
法定代表人李兴华，董事长。
委托代理人邓春生，四川东荣律师事务所律师。
上诉人都云丽因与被上诉人攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司（以下简称：兴华房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2010）攀东民初字第907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
都云丽原审诉称，都云丽、兴华房地产公司于2006年8月18日签订《商品房买卖合同》，合同约定都云丽购买兴华房地产公司开发的“阳光骊景”小区11号楼2单元3-B号的住房1套。之后，都云丽按约支付了购房款282046元，但兴华房地产公司却违反合同约定，逾期113天后才向都云丽交付房屋，且至今未向都云丽交付房屋所有权证和国有土地使用权证。现都云丽为维护其合法权益，依法诉至人民法院，要求兴华房地产公司支付逾期交付房屋所有权证和国有土地使用权证违约金86870.17元，并按141.02元／天（282046元×万分之五）的标准支付自2010年3月26日起至兴华房地产公司实际交付房屋所有权证和国有土地使用权证之日止的违约金；诉讼费亦应由兴华房地产公司承担。
诉讼中，都云丽增加诉讼请求，要求兴华房地产公司交付房屋所有权证及国有土地使用权证。
都云丽在举证期限内，向原审法院提交了如下证据：
1.《商品房买卖合同》，拟证实双方的房屋买卖关系以及该合同是兴华房地产公司预先制定的格式合同。
2.（2008）攀东民初字第126号民事判决书、（2009）攀民终字第408号民事判决书，拟证实兴华房地产公司于2007年7月22日向都云丽交付商品房。
3.购房发票及完税证明、兴华房地产公司出具的《证明》，拟证实都云丽支付购房款及缴纳相关税费的情况。
兴华房地产公司的质证意见如下：
对都云丽提交的证据的真实性均无异议，但认为《商品房买卖合同》不是兴华房地产公司制定的格式合同，而是相关行政管理部门制定的示范性合同文本；依据购房发票，都云丽支付的购房款应为276167元。
都云丽在庭审中认可购房款为276167元，其余部分为缴纳的相关税、费。
兴华房地产公司原审辩称，都云丽主张的双方签订《商品房买卖合同》、都云丽已支付282046元的事实属实，但认为由于“阳光骊景”小区内的其他业主违规搭建，致使质监部门迟迟不予竣工验收，导致兴华房地产公司逾期交房。依据合同约定，都云丽委托兴华房地产公司办理房屋所有权证，不包括办理国有土地使用权证，且是无偿委托，故兴华房地产公司不应承担逾期交付国有土地使用权证和房屋所有权证的违约责任。兴华房地产公司已于2008年6月17日为都云丽办理了不动产变更的备案登记。综上，逾期交付房屋所有权证和国有土地使用权证的责任不在兴华房地产公司，故请求依法驳回都云丽的诉讼请求。
兴华房地产公司在举证期限内，向原审法院提交了如下证据：
1.《商品房买卖合同》，拟证实都云丽无偿委托兴华房地产公司办理房屋所有权证，如果因为都云丽或第三方的责任导致逾期交付，兴华房地产公司不应承担违约责任。
2.收款收据、《四川省建设行政执法责令限期改正通知书》、《关于“阳光骊景”建设严重违法的情况通报》、《督办通知》、（2008）攀东民初字第126号民事判决书、（2009）攀东民初字第796号民事判决书，拟证实攀枝花市规划和建设局于2007年年初在攀枝花市试行住宅工程质量分户验收，“阳光骊景”小区的业主在验收过程中违规搭建，导致竣工验收拖延。
3.房屋所有权证（复印件）、攀枝花市房屋产权档案、《公告》，拟证实兴华房地产公司于2008年6月17日为都云丽办理的不动产变更备案登记以及攀枝花市房屋管理部门在2010年3月8日前办理不动产抵押登记需要收取不动产权属证书原件的事实。
4.攀枝花市房屋产权交易登记中心于2010年7月20日出具的情况说明（兴华房地产公司申请调取），拟证实都云丽所购房屋的所有权已于2008年6月办理登记，兴华房地产公司的工作人员于2009年5月21日履行房屋所有权证代领手续。由于都云丽贷款支付购房款，故都云丽的房屋所有权证原件至今留置在攀枝花市房屋产权交易登记中心办理房屋抵押预登记转现房抵押登记手续。待转现房抵押登记手续办理完毕后，都云丽可领取房屋所有权证原件。
都云丽的质证意见如下：
对兴华房地产公司提交的证据的真实性均无异议，但认为《商品房买卖合同》从内容和形式上看均符合格式合同的要件，且该合同约定都云丽委托兴华房地产公司办理“房地产权属证书”，既包括房屋所有权证，也包括国有土地使用权证。由于都云丽支付了购房款，故委托兴华房地产公司办理权属证书是有偿委托，并非无偿委托；证据2与本案无关。由于兴华房地产公司的管理混乱，才造成业主违规搭建。相关行政部门整改及督办的对象是兴华房地产公司，而非都云丽，故应由兴华房地产公司承担相应的责任；依据相关法律规定，办理不动产抵押登记不能扣留不动产权属证书的原件，故证据3不能证明兴华房地产公司的主张；证据4恰好证实逾期办理权属证书不是由业主违规搭建导致的，都云丽至今未能领取房屋所有权证，是由于兴华房地产公司未缴纳其代收的房屋专项维修基金造成的。
对双方当事人无争议的证据，原审法院予以采纳；对双方争议的兴华房地产公司提交的第2组证据，原审法院认为该组证据中的收款收据与本案无关，故不予采纳；其余证据与本案存在关联性，依法予以采纳。
原审法院经审理查明：都云丽、兴华房地产公司于2006年8月18日签订《商品房买卖合同》，其中约定：“都云丽购买兴华房地产公司开发的位于攀枝花市东区攀枝花大道东段163号的“阳光骊景”住宅小区中第11幢1单元1层B号住房1套；都云丽支付购房款282046元；兴华房地产公司于2007年3月31日前将验收合格的房屋交付给都云丽；兴华房地产公司逾期交付房屋时，按日向都云丽支付已付购房款万分之五的违约金；兴华房地产公司应当在房屋交付使用后60日内，报产权登记机关备案。都云丽委托兴华房地产公司办理房地产权属证书，兴华房地产公司应当在房屋交付使用后360日内到房地产管理部门办理权属证书，并交付都云丽。如果因为兴华房地产公司的责任，导致都云丽在规定期限内不能取得房地产权属证书的，都云丽不退房，兴华房地产公司按已付房价款的每日万分之五向都云丽支付违约金；都云丽不得擅自改变建筑主体结构、承重结构和用途。”合同签订后，都云丽向兴华房地产公司支付282046元，其中购房款为276167元。兴华房地产公司于2007年7月22日向都云丽交付房屋。兴华房地产公司于2008年6月17日办理房屋权属变更备案登记（产权证号：S000415**）。2009年5月21日，兴华房地产公司的工作人员在攀枝花市房屋产权交易登记中心履行了房屋所有权证代领手续。由于都云丽贷款支付购房款，故都云丽的房屋所有权证原件留置在攀枝花市房屋产权交易登记中心办理房屋抵押预登记转现房抵押登记手续。兴华房地产公司于2009年9月29日为都云丽办理了国有土地使用权证。在审理过程中，兴华房地产公司将都云丽的房屋所有权证原件、国有土地使用证原件及房屋维修基金缴款凭证交至攀枝花市东区人民法院。
另查明，2006年11月3日，兴华房地产公司开发的“阳光骊景”小区的房屋基础和主体工程质量经四川省子午监理公司评估，评定为无影响结构安全的质量问题。2007年年初，攀枝花市规划和建设局在攀枝花市试行住宅工程质量分户验收工作，兴华房地产公司开发的“阳光骊景”小区第11幢楼被列入分户验收试点。2007年3月，兴华房地产公司组织业主进行分户验收。其间，先验收完的业主在装修房屋过程中违规搭建。2007年6月20日，攀枝花市规划和建设局向“阳光骊景”小区的攀枝花市云正物业管理有限责任公司和部分业主发出《四川省建设行政执法责令限期改正通知书》，认定“阳光骊景”小区部分业主擅自在楼顶搭建及搭建封闭通风井的行为违反了《四川省﹤城市规划法﹥实施办法》第二十一条、第二十八条的规定，并依据《四川省﹤城市规划法﹥实施办法》第三十六条的规定，责令于2007年7月15日前改正，否则将承担相应的法律责任。攀枝花市规划和建设局于当日向攀枝花市建设工程质量监督站下发《关于“阳光骊景”建设严重违法的情况通报》，要求攀枝花市建设工程质量监督站在兴华房地产公司未整改完毕前，不得进行竣工验收。2007年11月，攀枝花市规划和建设局就兴华房地产公司申请验收“阳光骊景”住宅楼工程作出批复，要求兴华房地产公司就“阳光骊景”第11幢楼存在的问题进行整改并报请有关部门审查同意后方可进行竣工验收。2008年5月9日，工程通过竣工验收。
原审法院认为，都云丽、兴华房地产公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定的生效要件，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。都云丽、兴华房地产公司在《商品房买卖合同》中约定都云丽委托兴华房地产公司办理房地产权属证书，故兴华房地产公司系办理房地产权属证书的义务主体。由于都云丽、兴华房地产公司在合同中未约定都云丽支付委托费用，故依法认定都云丽、兴华房地产公司双方系无偿委托关系。都云丽主张其已支付购房款，应属于有偿委托，无依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”都云丽无偿委托兴华房地产公司办理房地产权属证书，兴华房地产公司有故意或重大过失给都云丽造成损失，都云丽才有权要求兴华房地产公司赔偿损失。都云丽、兴华房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条也明确约定，如果因为兴华房地产公司的责任，导致都云丽在规定期限内不能取得房地产权属证书的，都云丽不退房，兴华房地产公司按已付房价款的每日万分之五向都云丽支付违约金；本案中，都云丽提供的证据不能证明兴华房地产公司在办证过程中有故意或重大过失，故都云丽要求兴华房地产公司支付逾期交付房屋所有权证和国有土地使用权证的违约金，依法不予支持。
因兴华房地产公司在诉讼中已将房屋所有权证原件及国有土地使用权证原件交付给都云丽，故对都云丽要求兴华房地产公司交付房屋所有权证及国有土地使用权证的诉讼请求不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回都云丽对攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1972元，由都云丽负担。
原审宣判后，都云丽不服，向本院提起上诉称，一、原审判决事实认定错误。原审判决以“双方在合同中未约定都云丽支付委托费用”为由，认定被上诉人为上诉人代办房地产权属证书系“无偿委托关系”是错误的。首先，被上诉人办理并交付合法有效“房地产权属证书”，是其作为商品房出卖人实现房屋买卖行为的首要合法前提，也是履行《商品房买卖合同》合同义务的根本内容。其次，被上诉人在其提供的格式合同文本《商品房买卖合同》中单列第十五条，其中仅有“【委托】／【不委托】”被上诉人“办理房地产权属证书”的选项，且均由被上诉人在【委托】处划“√”，应理解为诉讼房屋的合法有效权属证书应由出卖人在一定期限办理、交付，而不是无偿委托关系。二、原审判决适用法律错误。被上诉人未按合同约定履行义务，致使上诉人未能在约定期限内取得所购房屋权属证书，应当依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相应规定，判令被上诉人承担违约责任，按合同约定向上诉人支付违约金。而原审判决适用《中华人民共和国合同法》第四百零六条认定被上诉人不承担赔偿损失的责任，属于适用法律错误。三、（2009）攀民终字第408号民事判决书，证实了2010年5月20日上诉人还未取得被上诉人为其开具的购房发票，以及被上诉人于2009年5月19日才到税务机关开具诉讼房屋的“不动产销售统一发票”，致使2009年5月21日攀枝花市地税局才开具诉讼房屋交易的“契税完税证”，也证实了“阳光骊景”小区商品住宅房钥匙要获得被上诉人批准才能领取，也才能装修房屋、入住。而直到2010年10月27日，被上诉人才向攀枝花市房产维修基金管理中心缴纳了诉讼房屋所在楼栋的房屋专项维修资金。并于2010年l1月3日，由攀枝花市东区人民法院代被上诉人转交了该诉讼房屋的房地产权属证书原件及房屋专项维修资金收据。事实表明，被上诉人违反《建筑法》相关的禁止性规定，违法建设、交付诉讼楼栋房屋，致使诉讼房屋权属证书无法按合同约定按期办理、交付，存在明显违约行为，理应承担违约责任，支付违约金。
综上，请求二审法院依法查明本案事实，撤销原审判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求：被上诉人向上诉人支付逾期交付房地产权属证书的违约金1l8317.63元（即至2010年3月25日的违约金86870.17元，并按每天l41.02元向上诉人支付从2010年3月26日起至2010年11月3日止的违约金31447.46元）；被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人兴华房地产公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。
本院经审理查明，兴华房地产公司于2009年5月21日代都云丽交纳房地产权属转移契税5523.34元，攀枝花市地方税务局开具了发票；2009年5月21日，兴华房地产公司的工作人员在攀枝花市房屋产权交易登记中心履行了房屋所有权证代领手续。兴华房地产公司于2009年9月29日为都云丽办理了国有土地使用权证。在一审审理过程中，兴华房地产公司通过原审法院，于2010年11月4日将都云丽的房屋所有权证原件及房屋专项维修基金缴款凭证原件交付给都云丽；于2010年12月13日将国有土地使用证原件交付给都云丽。
一审中，兴华房地产公司提交了一份攀枝花市房地产管理局的公告，载明：“依据《房屋登记办法》，自2010年3月8日起，我局房屋产权交易登记中心在办理房屋抵押登记业务时，对申报材料中的房屋所有权证和土地使用权证不再收取原件，只收取经登记工作人员与原件核对后的复印件，其原件交还房屋所有权人自行持有。……。”拟证明：在2010年3月8日前，攀枝花市房地产管理局需收取房屋所有权证和土地使用权证的原件，致使兴华房地产公司无法交付原件；都云丽的质证意见为：该公告与国家法律规定相悖，同时证明了兴华房地产公司已经办理了房屋所有权证和土地使用权证，但是没有按照合同约定交付。
都云丽曾以兴华房地产公司逾期交房为由提起诉讼，要求兴华房地产公司支付违约金，本院于2010年1月21日作出（2009）攀民终字第408号民事判决，确认兴华房地产公司支付都云丽自2007年4月1日至同年7月22日止的逾期交房违约金15935.6元。
其余事实与原审法院查明的基本事实一致，有相关证据予以佐证，本院依法予以确认。
本院认为，商品房买卖合同，是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。都云丽与兴华房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。
根据法律、行政法规的规定，在商品房买卖合同中，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。故房屋所有权证、国有土地使用权证既可以由房地产开发企业办理，亦可以由买受人办理，而实践中如何办理，应按照合同的约定处理。本案中，合同中明确约定都云丽委托兴华房地产公司办理房地产权属证书，都云丽并未支付委托费用，故原审法院认定双方之间系无偿委托关系，符合本案事实和法律规定，本院依法予以确认。都云丽提出原审判决认定错误的上诉理由不成立，本院依法不予支持。
按照合同约定，都云丽委托兴华房地产公司办理房地产权属证书，兴华房地产公司应当在房屋交付使用后360日内到房地产管理部门办理权属证书，并交付都云丽。合同约定的交房最后期限为2007年3月31日，而实际交房时间为2007年7月22日，兴华房地产公司为此还支付了都云丽逾期交房违约金15935.6元，故兴华房地产公司为都云丽办理房屋权属证书的期限应为2007年7月22日后的360日内，即2008年7月16日之前。而兴华房地产公司于2008年6月17日即为都云丽办理了房屋权属变更备案登记，只是由于攀枝花市房屋产权交易登记中心留置都云丽的房屋所有权证原件办理房屋抵押预登记转现房抵押登记手续，而致都云丽未能及时领取房屋所有权证原件。合同约定，如果因为兴华房地产公司的责任，导致都云丽在规定期限内不能取得房地产权属证书的，兴华房地产公司按已付房价款的每日万分之五向都云丽支付违约金。本案中，都云丽提交的证据不能证明兴华房地产公司存在过错，故其要求兴华房地产公司支付逾期交付房屋所有权证违约金的上诉请求不成立，本院依法不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中双方约定，如果因为兴华房地产公司的责任，导致都云丽在规定期限内不能取得房地产权属证书的，兴华房地产公司按已付房价款的每日万分之五向都云丽支付违约金，实际是对违约产生的损失赔偿额的计算方法的约定。《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款：“……无偿的委托合同，因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”的规定，亦是对受托人在履行委托合同中不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时应承担的违约责任的规定，原审法院适用该条规定对本案进行判决正确，都云丽提出原审法院适用法律错误的上诉理由不成立，本院依法不予支持。由于都云丽并未提交证据证明兴华房地产公司在办理国有土地使用权证过程中存在故意或重大过失，且其因此遭受损失，故对其要求兴华房地产公司支付逾期交付国有土地使用权证违约金的上诉请求亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人都云丽的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1972元，由都云丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐贝贝
审 判 员 衡 心
代理审判员 王 前
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 张玉梅