上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终746号
上诉人（原审被告）：郑萍，女，1984年8月2日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：宋堃，上海市华诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陶忠英，女，1964年3月14日生，汉族，户籍地安徽省寿县，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：李世刚，上海诚勤律师事务所律师。
上诉人郑萍因与被上诉人陶忠英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初48276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郑萍上诉请求：撤销原判第二项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人承担装修损失的诉请。事实与理由：1、原租赁合同出租人并非上诉人，而是案外人蒋某，上诉人基于是蒋某的债权人身份取得上海市浦东新区XX镇XX队XX号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权，并与被上诉人陶忠英签订租赁合同，取得出租人的地位，涉案房屋系违章建筑，导致租赁合同被确认无效，责任不在上诉人，应在被上诉人和案外人蒋某之间。如果出租人有过错，也应由蒋某承担，与上诉人无关。上诉人在一审审理中申请追加蒋某为第三人，一审法院没有追加，程序违法。2、一审法院对装修损失的认定酌定30万元（人民币，下同）没有法律依据和事实依据。被上诉人并没有提交证据证明涉案房屋由其装修及花费等证据，审价报告也是被上诉人单方委托，不能采信。上诉人在一审审理中提交证据证明上诉人获得的补偿款仅40多万元，且还要扣除地租等费用，一审法院已向村委会确认过，应当知晓上诉人并没有获得100多万元的补偿费。
被上诉人陶忠英辩称，1、案外人蒋某已经不是租赁合同的主体方，不应该被追加为第三人。被上诉人向上诉人支付了两年多的租金，表明上诉人是涉案房屋的权利人，上诉人表述的其与蒋某之间的法律关系与被上诉人无关。2、被上诉人对涉案房屋进行整体装修及添置物品等，现在房屋遇到拆迁，造成被上诉人的巨大损失，上诉人应当给予赔偿。审价报告是被上诉人在装修后不久委托评估公司评估的，是为了留下被上诉人对房屋进行过装修的证据，该份审价报告应作为被上诉人损失的赔偿依据。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陶忠英向一审法院起诉请求：1、郑萍赔偿装修损失80万元；2、郑萍返还2016年7月23日至同年8月18日期间的租金20,372.60元。
一审法院认定事实：2012年，陶忠英与蒋某签订《房屋租赁合同》，约定陶忠英承租坐落于上海市浦东新区XX镇XX队XX号房屋，面积约为1,250平方米；租赁期限自2012年8月18日至政府动迁为止，租金每年26万元，每三年递增10%；如果出租方将房屋产权所有权转移给第三方时，合同对新的房屋产权所有者继续有效；国家政府动迁时，双方无条件配合搬迁，政府补偿产权费归蒋某，装修补偿费归陶忠英。合同签订后，陶忠英将承租房屋装修后用于开办“XX幼儿园”，但未办理营业执照和办学许可证。
2014年8月12日，陶忠英为承租人、郑萍作为出租人，双方在浦东新区XX镇XX村委会的见证下签订一份《协议书》，蒋某亦在协议上签字确认。协议主要内容为：原蒋某的位于上海市浦东新区XX镇XX村XX队XX号的厂房已于2014年6月9日转让给郑萍，转让后，该厂房的实际出租人为郑萍，陶忠英应付的房屋租金应按照双方签订的租赁合同支付给郑萍，无须再支付给蒋某，租金金额以原蒋某和陶忠英幼儿园签订的合同内容要求一致执行计算，原合同其他条款不变。合同签订后，陶忠英向郑萍支付租金至2016年8月17日，未支付过押金。2016年4月1日，浦东新区三违整治工作领导小组办公室发布了“关于三林镇外环外区域生态环境综合整治工作的公告”，要求整治范围内的违法建筑业主必须在2016年6月30日前自行清空、搬离、拆除。2016年7月23日，涉案房屋被拆除。
另查明，本次拆违无装修补偿。
一审审理中，陶忠英提供了一份诉讼前其自行委托、编制日期为2015年9月16日的工程审价报告，审定金额为1,999,086元。同时，陶忠英表示双方曾就本案协商过，郑萍提出补偿30万元的方案，陶忠英开始要求80万元，后经村委会调解，陶忠英同意40万元，在协商过程中，房子被拆除了。郑萍不认可陶忠英单方制作的审价报告，并认为协商时陶忠英坚持要求200万元，而郑萍的方案是让掉二个月的租金，另郑萍在庭后提交的补充答辩意见中，表示根据《民办教育促进法》第35条之规定，民办学校对举办者投入民办学校的资产、国有资产、受赠的财产以及办学积累，享有法人财产权。故陶忠英不享有幼儿园的财产权益，应驳回陶忠英诉请。
一审法院认为：涉案租赁合同标的物为不合法建筑，陶忠英、郑萍之间的租赁关系应确认无效。关于主体方面。“XX幼儿园”不具备法人资格，并不享有独立的法人财产权，陶忠英基于租赁关系主张其投入的装修损失，具有事实和法律依据。郑萍已受让取得陶忠英与蒋某租赁合同项下出租人的权利和义务，且转让时陶忠英已经装修并开办幼儿园，说明郑萍对陶忠英的装修事实认可并接受。郑萍以其非租赁房屋建造人、初始出租人且装修未经其同意等为由，认为其不应承担责任，不能成立。郑萍将不合法建筑出租给陶忠英使用，显然存在过错。陶忠英承租时未对房屋合法性尽到必要的审查、注意义务，其自身亦有过错。因合同无效造成的装修损失，郑萍应当承担与自身过错相适应的赔偿责任。陶忠英提供的装修审价报告，系陶忠英单方自行委托，郑萍亦不认可，该审价结论不能作为本案认定依据。鉴于租赁房屋已被拆除，已无法通过司法鉴定确定装修价值，法院根据陶忠英的承租面积及装修用途、现场照片，兼顾折旧等因素，酌定赔偿数额为30万元。对陶忠英要求郑萍返还部分租金的诉请，郑萍无异议，法院据此判决。
一审法院审理后作出判决：一、陶忠英与郑萍之间的房屋租赁关系无效；二、郑萍于判决生效之日起十日内赔偿陶忠英装修损失30万元；三、郑萍于判决生效之日起十日内返还陶忠英租金20,372.60元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元、减半收取计5,900元,陶忠英负担2,847元，郑萍负担3,053元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于：1、上诉人郑萍是否为赔偿责任的适格主体？上诉人郑萍申请追加案外人蒋某为本案第三人能否成立？2、被上诉人陶忠英主张的装修损失如何认定？
关于争议焦点1，本院认为，根据查明的事实，被上诉人承租涉案房屋用于开办“XX幼儿园”，因未办出营业执照和办学许可证，尚不具备合法的民办学校法人资格，也就不享有独立的法人财产权，被上诉人主张是其对涉案房屋进行了装修投入，对此，被上诉人提交了照片及审价报告等证据加以佐证，虽然上诉人不予认可，但也没有提交相反证据加以反驳，故可以采信被上诉人的上述主张，认定被上诉人有权主张涉案房屋的装修损失。另外，上诉人基于其与案外人蒋某之间的债权债务关系进而取得涉案房屋的所有权并获得租赁合同的出租人身份，上诉人与被上诉人之后签订租赁合同，据此建立租赁合同关系，故被上诉人基于租赁合同关系要求上诉人承担装修损失的赔偿责任，可予支持。上诉人与案外人蒋某之间的法律关系不影响上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系的审理，案外人蒋某并非本案必要当事人，故对上诉人要求追加案外人蒋某为本案第三人参加诉讼的申请，不予准许。
关于争议焦点2，本院认为，鉴于涉案房屋系不合法建筑，故上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同应认定无效。双方对合同无效均有过错，应各自承担相应的过错责任。被上诉人在一审中提交的审价报告因系单方自行委托，上诉人不予认可，故该份审价报告不能作为本案赔偿依据加以认定。至于被上诉人应获得的补偿款，一审法院基于被上诉人的租赁面积、装修用途，还综合考虑了各种因素，最终酌定赔偿款为30万元，尚属合理，本院予以维持。上诉人认为一审法院没有考虑到上诉人实际获得的补偿款仅有40余万元等事实情况，以此要求对补偿款重新作出认定，因理由不够充分，故本院难以采信。
综上所述，郑萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人郑萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年二月二十日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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