苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初5103号原告：苏州余氏物业管理有限公司，住所地苏州市十全街249号�法定代表人余小丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人王炳玉,江苏万拓律师事务所律师。委托诉讼代理人王丽英,江苏万拓律师事务所实习律师。被告：张龙宝,男,1952年8月7日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：潘菊英,女,1958年9月27日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：潘凤星,女,1983年3月25日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告苏州余氏物业管理有限公司（以下简称余氏物业公司）诉被告张龙宝、潘菊英、潘凤星物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉�代理人王炳玉、王丽英，被告张龙宝、潘菊英到庭参加诉讼。被告潘凤星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告余氏物业公司向本院提出诉讼请求1、判令三被告立即支付自2011年6月1日至2015年12月31日的物业管理服务费人民币7375元；判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：其经苏州月光房地产开发有限公司委托的苏州万恒商贸有限公司选定，为苏州市吴中区胥口镇孙武路602号苏州太湖新城商务广场（下称太湖广场）提供物业管理服务，为此其与苏州万恒商贸有限公司签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，约定了物业费为3.8元/月·平方米。三被告是太湖广场第2幢4层425室的业主，房屋建筑面积为34.05平方米并已按时交付，三被告已入住并享受物业管理服务。三被告自2011年6月1日起一直�向其支付物业费，经其催讨未果。被告张龙宝、潘菊英共同辩称：二人系夫妻，被告潘凤星是他们的女儿。其拿房后将房屋出租，因原告将其房屋的水电停掉了，导致租户私自离开，但还欠其2014年下半年的房租6000元，该损失系原告造成的，应由原告赔偿，与物业费进行抵销。另，其已支付2014年1月1日至9月30日期间的物业费。经审理查明：被告张龙宝、潘菊英系太湖广场2幢425室的业主。2011年6月1日，苏州万恒商贸有限公司作为甲方、原告余氏物业公司作为乙方签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，该合同载明：甲方将苏州太湖新城商务广场委托乙方实行物业管理，物业类型为酒店式公寓，前期物业管理期限自2011年6月1日至2012年5月31日；前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服�费按月计收。乙方根据下列约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅3.8元/月·平方米、商业0.5/月·平方米，甲未出售和出租房由甲方全额交纳；合同期期满，业主委员会没有将续聘或解聘意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方续继管理的，视为合同自动延续；在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方和其委托的物业管理企业的免责事由：1、天灾、地震等不可抗力的事由所造成的损害。2、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因甲方和其委托的物业管理企业故意或过失所致者，不在此限。3、因本合同标的本身固有瑕疵所致的损害。4、因甲方或第三人之故意、过损所致。5、甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害。6、因乙�书面建议甲方改善公用部位或改造管理措施，而甲方未采纳所致的损害。……双方可对本合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。附件二约定了具体服务事项：物业管理服务质量均为省标五级。同日，苏州万恒商贸有限公司与原告签订协议一份载明，1、为了合理对本小区的物业管理服务，太湖新城商务广场二期南大门退后到五号楼东北边。2、二期的整个商铺和七号楼4-10层小户型房都由经营方自行管理，经营成本及产生和一切费用由经营方承担。3、为了配合苏州市吴中区胥口镇物业管理有限公司的综合管理，整个二期商铺和七号楼4-10层小户型房都按0.5元/月计算价格，7号楼由中青国际公寓酒店管理有限公司按年支付。4、5号楼一楼及6、7号楼、太湖新城商务广场商业用房物业费全部按0.5元/月计算。5、二期地下车库归中青旅酒店使用。2012年6月1日、2014年6月1日苏州万恒商贸有限公司与原告再次续签了上述合同，期限至2015年5月31日止。上述合同签订后，原告按约进驻进行物业管理，被告未按前期物业管理委托合同交付物业管理费。另查，苏州月光房地产开发有限公司与被告张龙宝、潘菊英、潘凤星于2007年4月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告张龙宝、潘菊英、潘凤星向苏州月光房地产开发有限公司购买苏州市吴中区胥口镇孙武路602号苏州太湖新城商务广场第2幢4层425室房屋，建筑面积共34.05平方米。苏州月光房地产开发有限公司出具授权委托书一份，载明，月光公司授权万恒公司代为选定苏州太湖新城商务广场商品房物业管理公司并以万恒公司名义签署物业管理委托协议，物业费由物业公司自行收取。被告于2007年11�取得上述房屋权证，登记的所有权人为被告张龙宝，共有权人为被告潘菊英。被告称，上述房屋是在2011年5月左右交付的。关于原告对涉案物业管理期限。原告认为，其于2015年6月1日退场，2015年6月1日至2015年12月31日期间是由江苏高正物业管理有限公司苏州分公司提供服务的，该公司将收费的权利转让给其，故2015年6月1日至2015年12月31日期间的物业费业主应向其交付。为此，原告提供了江苏高正物业管理有限公司苏州分公司出具的声明复印件一份，载明，余氏物业公司向我司购买并拥有2015年6月1日至2015年12月31日服务期间发生的物业费权益，请广大应期欠费的业主及时向该公司缴纳欠付的物业费并索取有效票据。被告对复印件不予认可。审理中，被告为证明其答辩意见，向本院提供了水费催缴通�单、水电气销售发票、电费发票，以及金额为1160元的2014年1月1日至2014年9月30日期间的物业费收据一份。被告认为，租客几个月未缴纳水电费，物业将水电断掉，其只能自行缴纳了水电费，导致其损失。原告认为水费催缴通知单、水电气销售发票、电费发票与本案无关，对1160元的物业费收据予以认可，同意扣除。以上事实，由原告提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、协议、《商品房买卖合同》，被告提供的收据以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据原告与开发商签订的了《苏州市前期物业管理委托合同》及协议，可以�认原告自2011年6月1日始对涉案物业实施管理，期限自2011年6月1日至2015年5月31日，被告张龙宝、潘菊英作为涉案物业业主接受了原告的物业服务，应交纳物业管理服务费。关于物业服务期限，根据合同约定，原告物业管理自2011年6月1日始至2015年5月31日，原告称2015年6月1日至2015年12月31日期间是由江苏高正物业管理有限公司苏州分公司提供服务的，该公司将收费的权利转让给其。因原告提供的声明系复印件，被告不予认可，且原告未能提供江苏高正物业管理有限公司苏州分公司提供物业服务的证据，故本院确认原告物业管理服务的期限为2011年6月1日至2015年5月31日。因被告称涉案房屋是在2011年5月左右交付的，故本院确定被告应就上述期限向原告交纳物业费。关于物业费收取标准，根据《苏州市前�物业管理委托合同》及协议载明的内容，可以反映原告所管理的全部物业既包含商铺，又包含公寓住房，苏州万恒商贸有限公司与原告签订《苏州市前期物业管理委托合同》中明确了物业费收费收取标准为3.8元/平方米·每月。同日，双方针对部分商铺签订了协议明确，商铺物业收费标准为0.5元/平方米·每月，并就商铺的范围进行了明确，而原告住宅未包含于商铺范围中，故原告应按3.8元/平方米·每月交纳物业费。就物业服务合同而言，业主拒付物业费不利于小区物业服务的长远发展。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销。因此，物业费的收取关系到整个小区物业服务的质量。即使物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。被告辩称原告应赔偿其租金损失，因被告所述租客欠其租金事宜系其与租客之间的纠葛，且据其所述，物业断掉了水电是因租客未缴纳几个月的水电费，故本院�其该项辩论意见不予采纳。综上，被告张龙宝、潘菊英应向原告支付自2011年6月1日至2015年5月31日的物业费期间的物业费6210.72元，扣除已付物业费1160元，还需支付5050.72元。原告要求被告支付上述期限后物业费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张龙宝、潘菊英于本判决生效后十日内支付原告苏州余氏物业管理有限公司物业费人民币5050.72元。二、驳回原告苏州余氏物业管理有限公司对被告潘凤星的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，被告张龙宝、潘菊英负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。代理审判员  钱建平二〇一六年十月十八日书 记 员  周丽佳