陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西中民二终字第02591号
上诉人（原审被告）李随蛇。
被上诉人（原审原告）户县秦渡镇秦四村村民委员会。
委托代理人王发水。
原审被告张刚。
上诉人李随蛇因与被上诉人户县秦渡镇秦四村村民委员会（以下简称秦四村委会）、原审被告张刚确认协议无效纠纷一案，不服陕西省户县人民法院（2013）户民初字第01146号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李随蛇、被上诉人秦四村委会之法定代表人孙金牛及其委托代理人王发水到庭参加了诉讼。原审被告张刚经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，庭审中秦四村委会提供2006年9月22日协议书复印件一份，甲方是秦四村委会，乙方是李随蛇，主要内容是：因本村经济紧张，需偿还外债，在村委会共同研究情况下，将供销社北隔壁秦四村三间平房卖给李随蛇，经甲、乙双方充分协商，双方达成协议，李随蛇一次性付清秦四村卖房款1450O0元。协议中甲方栏盖有秦四村委会的印章，原�主任张刚的私章及其签名，乙方栏有李随蛇的签名和指印。李随蛇提供的协议书与秦四村委会提供的协议书内容一致。张刚对该协议无异议。原审法院遂对该协议书的真实性予以确认。秦四村委会提供有秦四村村民签名的清单3份，其内容反映了秦四村村民的意见，该清单不属于证据的范畴。对秦四村委会提供的2007年元月19日的会议记录1份、2012年2月13日的会议记录1份的真实性予以确认，2012年2月13日的会议记录能够证明卖房未召开双委会之事实。证人张立勋是秦四村党支部书记，出庭证明其不知道卖房的事情。证人王建强是秦四村文书，出庭证明其不清楚村上卖房的事情，不清楚张刚签订合同收钱的事情，并称2006年3月张刚拿走了公章。证人杨宁侠自1996年至2009年2月期间任秦四村计划生育专干，出庭证明其不清楚秦四村卖房的事情，并称张立勋开过会，张刚参加会�，张刚说租房合同不完善，需要完善租房合同。三名证人的证言是直接证据，但其在职务上与秦四村委会有利害关系，故其证言的证明力小。秦四村委会提供王占春、孙宝维的证明各一份，该两份证明属于证人证言，因两人未出庭，故对该两份证言的真实性不予确认。
原审庭审中李随蛇提供2006年9月22日协议书1份，内容与秦四村委会提供的2O06年9月22日协议书的内容一致。李随蛇提供其与韩琦峰签订的房屋租赁合同1份，该份书证能够证明李随蛇将门面房租赁给韩琦峰，租赁期限10年；李随蛇提供其与户县秦镇供销合作社签订的房屋买卖合同书1份，该份书证能够证明李随蛇从秦镇供销合作社购买房屋的事实。李随蛇提供西安沣京纸业有限公司与马友平的租赁合同及秦渡综合市场与张妮娜的租赁合同各1份，该书证与本案不具有关联性。证人王军牛是秦四村三组村民，�庭证明张刚给其说过卖三间门面房，但是否开过会其不清楚；王军牛还陈述2007年核查过账务，但账务中是否包含卖房的票据，其不清楚。证人张小汉是秦四村村民，出庭证明张刚给其说过村上经济紧张，想卖门面房，说是14万元，让其考虑一下，后张刚说将房卖给了李随蛇。证人罗成利是秦二村村民，出庭证明2006年5月秦四村村口贴有卖房的公告，其打电话告知了李随蛇；罗成利称其与李随蛇是朋友。证人王军牛的证言系传来证据，证明力小。证人张小汉的证言是直接证据，且其系秦四村村民，其证言具有一定的证明力。证人罗成利称其与李随蛇是朋友，其证言的证明力小。李随蛇提供有郭小生名字的证明1份，因郭小生未出庭，故对该份证言的真实性不予确认。对李随蛇提供的2012年5月7日房屋买卖契税完税证的真实性予以确认。李随蛇提供秦四村支付款清单及若干收条、领条的复印件，证明卖房款14．5万元用于合理开支，但李随蛇没有证据证明该书证的真实性及合法性。
原审法院在重审本案中，证人李飞（秦六村）出庭证明其于2006年9月见到秦四村卖三间平房的公告。证人王宪（秦二村）出庭证明2006年9月份秦四村贴公告，卖三间一层平房。证人邹月利（秦六村）出庭证明2006年8月、9月份在药店街道看到秦四村买房的公告。证人邹月利是证人李飞之母。证人王卫朋（秦一村）出庭证明2006年在药店的那个街道看到秦四村卖三间平房的公告。证人史新超（秦五村）出庭证明2006年8月、9月份其从同学家出来，看见一群人及墙上贴的公告，听看的人说是秦四村卖房。证人徐建平（秦五村）出庭证明2006年9月在村里看到墙上贴了公告，说秦四村卖房，公告贴在药店旁边的墙上。证人史顺娃（秦五村）出庭证明2006年9月在卖旧家具的巷�里贴一个公告，是秦四村卖房。证人张卫娜（秦五村）出庭证明2006年9月其在幼儿园街道看到墙上贴的公告，是秦四村卖房。证人姜彩侠（秦二村）出庭证明2006年其去幼儿园时，看到墙上贴的红纸，写着秦四村卖房。证人吴正民（秦六村）出庭证明秋忙前，在街道看到一堆人围着看啥，过去问，人家说是秦四村卖房。证人杨晚霞（秦二村）出庭证明2006年9月其去幼儿园，看到一群人看公告，就过去看，其视力不好，听旁边人说是卖房。证人王公群（秦渡镇王家堡村）出庭证明2006年听人说过秦四村要卖房还是租房。证人张亚洲（秦一村）出庭证明其在秦三市场住着，2006年9月其路过秦四村第二个街道，看到墙上贴了公告，内容是秦四村要卖三间平房。证人史新超、吴正民、杨晚霞、王公群的证言系传来证据，证明力小。证人邹月利与证人李飞系母子关系，二人证明同一事实，其证言缺乏独立性，故二人证言的证明力小。证人王宪、王卫朋、徐建平、史顺娃、张卫娜、姜彩侠、张亚洲的证言系直接证据，具有一定的证明力。结合证人张小汉、王宪、王卫朋、徐建平、史顺娃、张卫娜、姜彩侠、张亚洲的证言，能够证明秦四村委会张贴公告卖三间平房之事实。庭审中张刚述称其收取了李随蛇1450O0元，该述称能够证明李随蛇交付张刚买房款145000元之事实。张刚述称卖房是经集体研究决定的，称文书王建强在协议上盖了公章，但其未提供证据证明该述称的真实性。庭审中李随蛇述称是2006年9月22日上午移交的房屋，是文书王建强用斧子将旧锁砸了，其更换了新锁。李随蛇没有提供证据证明该述称的真实性。张刚述称给李随蛇移交了三间平房、院落及二间厦房。秦四村委会述称卖房价格明显低于市场价格，未提供证据证明。本案审理中，秦四村委会明确表示诉讼请求仅为确认协议无效，其另案起诉返还房屋。
秦四村委会诉至陕西省户县人民法院称，2006年9月22日，其村原主任张刚在未召开村民会议的情况下，擅自做主，私下以明显低于市场行情的价格将村集体的三间门面房卖给李随蛇，并长期隐瞒事实真相，对群众称将房出租给李随蛇。2011年12月其村换届，新班子上任才知道事实真相，村民对此事怨愤极大，认为严重侵害了群众的利益。现请求确认房屋买卖协议无效，诉讼费由李随蛇、张刚承担。
李随蛇辩称，其不同意秦四村委会的请求。2O06年9月朋友告知李随蛇秦四村卖房，回来后得知秦四村经集体研究，并张贴了告示，还通过其他村干部传话向社会表示出售房屋。经人介绍，李随蛇与秦四村达成买卖协议，以14.5万元购买三间平房，该协议经秦四村委会盖章、主任签字盖章后，李随蛇向张刚�纳了房款14.5万元，秦四村向李随蛇出具了收据，将三间平房及院落移交给我。在李随蛇与秦四村书记、主任和文书的接触和协商、签订、交割合同中，其均表示已经集体研究，并在合同中注明了出售房屋的原因，该协议是双方真实的意思表示，合同内容真实，不违反法律规定，且合同已经履行了六年，无人提出异议，故该协议是合法有效的。三间房屋位于秦四村街道，2006年李随蛇对房屋进行了修缮、装修，2010年李随蛇又改建，村民都能看到，不存在秦四村村民不知情的事实。李随蛇修缮、改建、装修房屋花费4O余万元，2011年李随蛇将该房屋租赁给韩琦峰，租期十年。从2006年9月至今，秦四村从未向李随蛇主张过房屋买卖合同涉及事项的权利，秦四村委会起诉已超过诉讼时效，应驳回秦四村委会的请求。
张刚辩称，其于20O5年12月经选举任秦四村委会主任，秦四村�账几十万元，村上无收入，经村干部协商，2006年8月研究决定将三间平房及一处小空庄基地出售。2006年9月经过调查，将房价确定在12—14万元之间，由张刚和王建强主管卖房事务，村上当时打印和书写一些卖房告示，张贴在秦四村显眼位置便于群众知情，同时张刚还向秦镇几个村子的领导打招呼，让打听购买者。2006年9月下旬，秦二村李随蛇回来，说愿意购买，为此事张刚两次去西安找书记张立勋，后经秦三村郭小生说话，达成14.5万元购房协议，9月22日李随蛇告知张刚钱、协议已准备好，张刚让他找文书盖章，张刚回来后，文书王建强在协议上已盖了公章，张刚亦签名、盖章，李随蛇将现金14.5万元交给张刚，张刚向其出具了收款收据，随后将房交给李随蛇。张刚代表秦四村与李随蛇签订协议属实，是经集体研究决定的，张刚是履行职务，在合同上签字是职务行为，三间平房价款公平合理，买卖是双方自愿的，合同是合法有效的。卖房钱用于归还村上欠款，支付干部、雇佣人员的工资，支付村务开支及支付安装路灯、修路等开支。张刚任职期间的账务在张刚处保管，2007年、2O08年12月村民代表审查过账务，没有任何意见。张刚代表秦四村办理事务，不是合同一方当事人，张刚不是适格的被告，秦四村委会起诉张刚不符合法律规定，应驳回秦四村委会的起诉及诉讼请求。
原审法院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条一款（八）项规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。该规定系法律强制性规定。2O06年9月22日秦四村村委会与李随蛇所签订的协议书，虽盖有秦四村村委会的公章，有时任秦四村主任的张刚钧签名和印章，有李随蛇的签名，但双方均没有直接证据能够证明该协议是经秦四村村民会议讨论决定的，秦四村村委会与李随蛇签订协议书的行为，违反法律的强制性规定，故该行为不具有合法性。秦四村委会虽有张贴公告卖房之行为，但无证据能够证明该行为是经秦四村村民会议讨论决定而实施之行为，故该行为亦不具有合法性。秦四村委会隐瞒未经村民会议讨论决定的事实，与李随蛇签订卖房协议书，秦四村委会行为有过错，应承担缔约过失责任。2O06年9月22日秦四村村委会与李随蛇所签订的协议书违反法律强制性规定，是无效合同。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，故李随蛇辩称秦四村委会起诉超过诉讼时效的理由不能成立，不予采纳。因秦四村委会的诉讼请求仅为确认房屋买卖协议无效，该请求与三间平房的归属系两个不同的法律关系，故本案不涉及不动产物权。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条一款（八）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项之规定，遂判决：原告户县秦渡镇秦四村村民委员会与李随蛇于2006年9月22日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费3200元（户县秦渡镇秦四村村民委员会），由原告户县秦渡镇秦四村村民委员会负担。
宣判后，李随蛇不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清、适用法律不当。一、李随蛇与秦四村村委会签订的房屋买卖合同有效。2006年9月22日，李随蛇与秦四村村委会签订了房屋买卖协议书，双方对房屋的间数、价款数额都有明确的约定，并由李随蛇交清了所有款项，且有秦四村村主任的签字和村委会公章，该协议已经履行完毕。而原审判决认为没有直接证据证明该买卖协议是经秦四村村民会议讨论决定的，故认定秦四村委会行为违法。该认�是错误的，秦四村委员会有权利在公平、公开、自愿、等价的基础上处置所属房产，应当认定为合法行为。不能用尚未查清的村民会议记录来判定该协议不成立。二、原审判决适用法律不当。本案双方所签订的房屋买卖协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体、个人的利益。原审判决依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款（八）项规定，认定双方签订的买卖协议无效，显然不当。该项法律的强制性效力并不是导致合同无效或者不成立的效力性和强制性规范。同时，该协议也没有损害国家、集体、个人的利益，故仅以此条款为依据来认定该协议无效，是明显的适用法律不当。三、李随蛇从2006年9月一直享有对自己购买的涉讼房产的所有权，而秦四村委会从未主张过对该房屋的任何权利，双方也未发生过任何权利争议，没有诉讼时效中断的事实，该协议已经履行了六年，故秦四村委会的诉讼已超过了法定诉讼时效，因而对实体权利其不可抗辩导致丧失胜诉权，故应驳回其诉讼请求。综上，请求：1、依法撤销陕西省户县人民法院（2013）户民初字第01146号民事判决，发回重审或查清事实，改判确认双方房屋买卖协议有效；2、一、二审诉讼费用由秦四村村委会承担。
秦四村村委会辩称，秦四村委会与李随蛇于2006年9月22日签订的房屋买卖协议，违反国家强制性法律规定，原审法院据此认定秦四村委会与李随蛇于2006年9月22日签订的房屋买卖协议无效正确。李随蛇上诉称秦四村委会的诉讼已超过了法定诉讼时效，我国法律明确规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。其村原主任张刚在未召开村民会议的情况下，擅自做主，私下以明显低于市场行情的价格将村集体的三�门面房卖给李随蛇，并长期隐瞒事实真相，对群众称将房出租给李随蛇。2011年12月其村换届，新班子上任才知道事实真相，村民对此事怨愤极大，从其权利被侵害之日至其知道事实真相并未超过20年的，对村民享有的合法权利人民法院应予保护。认为原审判决适用法律正确，程序合法。请求驳回李随蛇的上诉，维持原判。
张刚未作答辩。
经审理查明，原审法院认定的事实属实。
本院认为，民主议定程序是农村社会实现村民自治、发展农村基层民主重要的制度形式。秦四村委会与李随蛇于2006年9月22日签订的房屋买卖协议，与该集体经济组织成员的切身利益息息相关，事关本集体经济组织重大事务，应当依照法定程序经本集体成员决定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（五）项明确规定：村集体经济项目的立项、承包方案涉及村民利益�征村民讨论决定方可办理；第二十四条一款（八）项规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。秦四村委会与李随蛇于2006年9月22日签订的房屋买卖协议，虽盖有秦四村村委会的公章，有时任秦四村主任的张刚签名和印章，有李随蛇的签名，有秦四村委会张贴公告卖房之行为，但没有有效证据能够证明该协议是经秦四村村民会议讨论决定的。原审法院据此认定秦四村村委会与李随蛇签订协议书的行为，违反国家法律的强制性规定，应属无效正确。因秦四村委会的诉讼请求仅为确认涉讼房屋买卖协议无效，在原审法院释明之后秦四村委会仍明确表示只要求确认涉讼房屋买卖协议无效。由于该请求属于形成之诉，与涉讼三间平房归属以及交付的确认或给付之诉系不同的法律关系，原审法院在释明�后，秦四村委会仍明确表示只要求确认涉讼房屋买卖协议无效的情况下没有涉及涉讼房屋物权的处理并无不当。综上，李随蛇的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元（李随蛇已预交），由李随蛇承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 肖晓通
代理审判员 赵达西
二０一四年六月十六日
书 记 员 姜海燕