上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初17976号
原告上海腾杰实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人楼满月，总经理。
委托代理人张雷，上海市金茂律师事务所律师。
被告上海悍特森动力科技有限责任公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人汤成伟，执行董事。
委托代理人王锦椿。
原告上海腾杰实业发展有限公司(以下简称“腾杰公司”)与被告上海悍特森动力科技有限责任公司(以下简称“悍特森公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任审判，公开开庭进行了审理。法官助理童翔燕负责本案的审判辅助工作。原告腾杰公司的法定代表人楼满月及委托代理人张雷，被告悍特森公司的委托代理人王锦椿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告腾杰公司诉称，2015年2月26日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将上海市宝山区春和路XXX号，编号为5号(A)，面积为3,105平方米的厂房(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租期自2015年4月1日至2023年3月31日。同日，双方签订《补充协议》，就设施设备租金、物业费、水电费及违约责任等作出约定。合同签订后，原告如约遵守，但被告自2016年1月1日起拖欠厂房租金、配套设施设备租金、水电费及物业费等款项至今仍未偿还。期间，原告多次发函敦促被告履行付款义务，被告多次出具承诺书，但均未兑现。现原告起诉要求：1、判令原被告厂房租赁合同及补充协议于2016年9月1日解除，被告立即腾空并迁出厂房；2、被告支付相当于月租金3倍的合同解除违约金人民币113,332.5元；3、被告支付2016年1月1日至2016年8月31日的房屋租金302,220元；4、被告支付逾期支付房屋租金的违约金，按应付租金的日千分之三计算至实际清偿之日止；5、被告支付厂房占有使用费，按当年日租金的3倍计算，即按日租金3,726元计算，自2016年9月16日起算至实际迁出之日止；6、被告支付配套设施设备租金264,442.48元；7、被告支付逾期支付配套设施设备租金的违约金，按应付租金的日千分之三计算至实际清偿之日止；8、被告支付物业费37,260元；9、被告支付逾期支付物业费违约金，按应付物业费的日千分之三计算至实际清偿之日止；10、被告支付拖欠的水费2,042.32元；11、被告支付拖欠的电费80,105.56元；12、被告支付垃圾清运费16,170元；13、被告支付518、520、522、524宿舍租金及物业费共计5,926.67元。
被告辩称，确实拖欠原告房屋租金、设备租赁费、水电费、物业费、垃圾清运费等费用，数额也都认可。因为资金周转出现了巨大困难，现在无力支付租金及费用。公司在2016年6月30日就开始停工了，工人也逐渐清退了。对于各类违约金、滞纳金，认为标准过高，希望能够调低。
经审理查明，系争房屋产权人为原告。2015年2月26日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的厂房位于上海市宝山区春和路XXX号，编号为5号(A)；建筑面积为3,105平方米；租期自2015年4月1日至2023年3月31日止；甲、乙双方约定厂房每日每平方米建筑面积为0.4元，年租金按365天计算，每月租金按年租金十二分之一计算；2015年4月1日至2023年3月31日年、月租金按下述方法计算：2015年4月1日至2017年3月31日，0.40元×365天×3,105平方米，年租金453,330元，月租金37,777.50元；2017年4月1日至2019年3月31日，递增6%，年租金480,529.80元，月租金40,044.15元；租金三个月为一个支付期，先付后用，每一个支付期首月的15日之前乙方必须将租金汇达到甲方指定账户；乙方应于本合同签订之日后七个工作日内，将定金20万元支付至甲方指定账户上，甲方收取的20万元定金，待厂房交付使用后自动转为保证金，待合同期满双方结清所有款项并了结所有事宜后，甲方无息退还乙方；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当年租金的3倍支付违约金：乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过15天的。
同日，双方签订补充协议，约定，甲方为乙方设独立水表、电表，甲方每月依据该独立水、电表具实际读数，按政府定价收取乙方的水费、电费；乙方支付租金、水、电费用逾期30天，甲方单方面有权解除合同或封闭厂房，并停水、停电，为此引起一切经济损失及其他后果由乙方自行全部承担，但甲方必须书面告知乙方；如乙方租赁期未满3年退租或租赁期间违约被甲方解除合同(不论任何事由)，乙方应支付免租期租金，并支付当年月租金3倍的违约金；租赁期满或解除合同或乙方中途退租后15天内，乙方须自己将添置的动产和不动产部分自行拆除搬离，如期交还毛坯厂房，并保证不影响厂房的完好及正常使用，拆除工程中造成厂房、办公楼缺陷或损害的，由乙方承担恢复责任，乙方每逾期一日交还厂房，按当年每日租金的3倍支付占用费；乙方应按合同约定，按时支付租金、水、电、物业管理费，逾期或不足额支付租金、水、电、物业管理等费用，每逾一日应交费用的3%作为违约金，超过15日，甲方有权解除本合同，乙方必须承担违约责任和违约金；甲方供水、供电的设备、设施和厂房日后恢复及其他设备、设施摊派费用(即租金)按下述方法计算由乙方支付给甲方：2015年4月1日至2017年3月31日，0.35×365天×3,105平方米，年租金396,663.75，月租金33,055.31元；公共道路清洁卫生、绿化养护等服务，乙方同意按下述方法计算并支付，乙方生活垃圾费用及其他服务事项由乙方与相关物业公司签订合同：2015年4月1日至2017年3月31日，3,105平方米×1.5元，年金额55,890元，月金额4,657.5元；设备、设施租金及公共道路清洁卫生、绿化养护费用与厂房租赁合同中明确的租金合并计算同步时间支付。
合同签订后，被告支付厂房租金、配套设施设备租金、水电费及物业费用等款项至2015年12月31日，并支付保证金20万元。
2016年6月1日，被告出具承诺书，载明，我司因资金问题拖欠了房租、水、电费等，现承诺于2016年6月3日将所有费用付清。
2016年7月1日，原告向被告发出律师函，载明，被告拖欠原告2016年上半年的房租、水电等费用共计51万余元，被告在2016年5月9日和6月1日两次出具承诺书均未兑现，被告的行为符合双方合同第九条约定的合同解除条件，现正式函告，请被告在收本函后三个工作日内付清以上欠款，如未能在上述期限内付清，原告将行使合同解除权，本函即作为合同解除的通知书，解除通知的效力在被告收函三个工作日后的次日生效，因被告根本性违约而使合同解除，被告应按合同第九条支付年租金三倍的违约金。
2016年7月11日，被告出具回复函，称2016年7月4日收悉原告的律师函，经多方努力至今还未筹集到相关款项，如果原告无法再次给予机会，被告遵循原告的一切要求，解决后续所有遗留问题。
2016年8月23日，被告发函至原告，确认自2016年1月1日至2016年7月31日，共拖欠原告租金、物业费、垃圾清运费、电费、水费等费用的具体金额，并承诺在2016年8月31日前一次性付清上述款项，若未兑现上述承诺，同意按7月4日原告发的律师函为基础，追究被告的违约责任，并于2016年9月1日正式解除厂房租赁合同，2016年9月5日将物品全部搬离，若有留存物，归原告任意处理。
2016年9月12日，原告再次向被告发出律师函，载明，鉴于被告至今未履行合同义务，未偿还款项及将厂房中的留存物搬离，现再次通知被告，双方厂房租赁合同及补充协议于2016年9月1日正式解除，被告在收到本函后五个工作日内付清上述款项及违约金，被告于2016年9月20日前将留存物搬离，腾空并交还房屋，若逾期仍未将留存物搬离，原告将视作遗弃无主物，自行处置，被告结清自2016年8月1日至实际搬离交还房屋日的租金、水电费、物业费、房屋使用费等费用。
以上事实，有《厂房租赁合同》、补充协议、上海市房地产权证、承诺书、律师函、回复函及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，被告在2016年8月23日发给原告的函件中承诺，2016年8月31日前一次性付清拖欠款项，若未兑现承诺，同意于2016年9月1日正式解除厂房租赁合同。其后，被告并未依承诺支付相关款项。2016年9月12日，原告发函通知被告，租赁合同及补充协议于2016年9月1日解除，被告亦于9月18日签收该律师函。故原告现要求确认双方之间厂房租赁合同及补充协议于2016年9月1日解除，本院予以准许，合同解除后，被告应将系争厂房清腾并恢复原状后交还原告。被告对于拖欠原告厂房租金、设备租金、水电费、物业管理费、垃圾清运费等费用的事实不持异议，对原告主张的上述费用的具体金额也予以认可，故原告要求被告支付厂房租金、配套设施设备租金、物业费、水电费、垃圾清运费、宿舍租金及物业费的诉请，本院予以支持。关于原告主张的厂房占有使用费，原告于2016年9月12日律师函中要求被告9月20日前腾空并交还房屋，故占有使用费应自2016年9月21日起算。关于使用费的计算标准，合同约定每逾期一日交还厂房，按日租金的3倍计算占用费(即每日3,726元)，该计算标准显然过高，有失公平，故本院酌情确定，被告按每日1,500元计算，支付原告自2016年9月21日起至实际搬离之日止的厂房占有使用费。关于原告主张的各项违约金，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。现被告认为原告主张的违约金过高，请求法院予以调低，而原告亦未举证证明其实际损失的存在，且本院已经判决被告按每日1,500元的标准支付占有使用费，一定程度上能够弥补原告的相关损失，故本院综合考虑本案实际情况，兼顾公平合理原则，酌情确定被告支付原告各项违约金共计15万元。合同约定，乙方同意在甲方处存放20万元保证金，待合同期满双方结清所有款项并了结所有事宜后，甲方无息退还乙方。鉴于双方间的合同已解除，原告应当向被告返还保证金20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海腾杰实业发展有限公司与被告上海悍特森动力科技有限责任公司就上海市宝山区春和路XXX号，编号为5号(A)的厂房签订的《厂房租赁合同》及补充协议于2016年9月1日解除；
二、被告上海悍特森动力科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内，搬离上述房屋，并将房屋恢复原状后返还给原告上海腾杰实业发展有限公司；
三、被告上海悍特森动力科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海腾杰实业发展有限公司房屋租金302,220元，配套设施设备租金264,442.48元，物业费37,260元，水费2,042.32元，电费80,105.56元，垃圾清运费16,170元，518、520、522、524宿舍租金及物业费5,926.67元；
四、被告上海悍特森动力科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内，按每日1,500元计算，支付原告上海腾杰实业发展有限公司自2016年9月21日起至实际搬离之日止的房屋使用费；
五、被告上海悍特森动力科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海腾杰实业发展有限公司违约金15万元；
六、原告上海腾杰实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告上海悍特森动力科技有限责任公司保证金20万元；
七、原告上海腾杰实业发展有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为7,636元，由被告上海悍特森动力科技有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 力
二〇一七年三月三日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。