贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔毕中民终字1379号
上诉人（原审被告）孔凡才，男，1956年5月1日生，汉族，中专文化，教师，贵州省威宁县人。
上诉人（原审被告）陈大芳，女，1962年12月21日生，汉族，小学文化，农民，贵州省威宁县人，。
委托代理人范荣超、杨德伟，贵州靖毕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈娟，女，1986年2月11日生，汉族，大学文化，贵州省贵阳市人。
委托代理人徐仁凯，贵州浩锐律师事务所律师。
上诉人孔凡才、陈大芳与被上诉人陈娟房屋买卖合同纠纷一案，贵州省威宁县人民法院于2015年5月28日作出了（2015）黔威民初字第840号民事判决书。上诉人孔凡才、陈大芳不服，向本院提起上诉，本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭于2015年10月12日公开开庭进行审理。上诉人孔凡才、陈大芳及其代理人杨德伟与被上诉人陈娟的委托代理人徐仁凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈娟诉称：2002年8月28日，当时因我尚未成年，我的父母以我的名义与被告孔凡才、陈大芳签订了《契约》，约定被告将其所有的位于威宁县中山路88号附1号的房屋70%的产权转让给我，转让价款为22160元。因当时该房屋为单位产权房，被告孔凡才只享有70%的产权�建房单位享有30%的产权，故双方在《契约》中的第一条明确约定了30%的产权及一切后补手续由乙方即原告负责办理，甲方即二被告不负任何责任。《契约》签订后，我家便搬进该房屋已居住12年。2014年7月8日，我委托弟陈坤以被告孔凡才的名义向威宁县住房资金管理中心缴纳了8107元的房改衔接款，即原单位享有该30%产权的相关费用，至此，我取得该房屋的所有产权。同日，我弟找到二被告要求其协助我办理房屋产权过户手续，被告要求我另行支付3000元的补偿后才协助办理。我为尽快办理过户手续就又给了被告3000元作为补偿。之后，被告并没有按约定协助我办理过户手续，我多次找被告协商未果，诉至法院请求判令被告履行协助原告办理房屋过户手续的义务，并返还原告的补偿费3000元。
原审被告孔凡才、陈大芳辩称�一、我们与原告签订的《契约》实为抵押协议，并非买卖合同，原告不能依此协议取得房屋所有权。当时因孔凡才生病急需用钱，于是用该房屋抵押给原告，向原告借款。二、关于3000元钱是原告预先扣除的借款利息。我们向原告借了22160元，但原告只实际借给我们19160元，预先扣除3000元作为利息。三、由于我们未能及时偿还原告的借款，原告便改口说是把争议房屋卖给他的。
原审查明：两被告孔凡才、陈大芳系夫妻关系。1993年7月30日，被告孔凡才在住房制度改革中，取得其工作单位威宁二小位于中山路88号附1号房屋70%的产权，并办理了房改证字第0337号房屋有限产权证。2002年8月28日，原告系未成年人，原告父母陈贵州、罗英芳以陈娟（契约中的乙方）名义与被告孔凡才（契约中的甲方）签订《契约》，二被告将涉案房屋70%的产权转让给原告，二被告在契约上签字捺印。《契约》第一条约定：“30%产权及一切后补手续由乙方负责办理，甲方不负任何责任”。第五条约定：“乙方付款、甲方收款后以在此约上签章为准，从此房屋产权归属乙方陈娟所有”。《契约》签订后，原告一家入住该房屋至今。2014年7月8日，原告委托其弟陈坤找到被告孔凡才要求其协助办理过户手续，并按被告孔凡才的要求又给其3000元作为补偿。同日，原告之弟陈坤以被告孔凡才的名义向威宁县住房资金管理中心缴纳了8107元的房改衔接款，即原单位享有该30%产权的相关费用。之后，被告孔凡才并没有按约定协助原告办理涉案房屋过户手续，原告多次找被告协商未果，诉至本院。
原审认为：根据《契约》第一条、第五条�约定，明确了甲方（即本案被告）收款签名捺印后，涉案房屋的产权归属乙方（即本案原告）所有，取得另外30%的产权及一切后补手续由原告负责。又根据原告提供的其弟陈坤与孔凡才的现场通话录音及整理的文字资料上，可认定被告孔凡才在收取3000元补偿费后答应配合原告办理过户手续。而二被告的辩称：涉案房屋只是因当时要向原告的父母借钱，才将房屋抵押给原告。二被告未能提供相关证据证实其主张，应承担举证不力的后果，此外二被告不能合理的解释《契约》签订后事隔多年为何又收取原告3000元的补偿费。故对其辩称，本院不予支持。综上，《契约》的内容中虽有“抵押”这样的表述，但其内容更多的是具备买卖合同的特征，故该《契约》应认定为房屋买卖合同。原、被告签订的《契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。买卖合同的效力直接包括了标的物所有权的转移，出卖人有义务协助买受人办理房屋产权转移登记。二被告在按约收取房屋转让款后，负有将房屋过户于原告名下的义务。现原告要求二被告协助办理涉案房屋产权过户登记手续，应予支持。原告为了及时办理涉案房屋产权过户登记，另外给付被告孔凡才3000元的补偿费，是对其权利的自由处分，故原告要求被告予以偿还，有悖诚实信用原则，对该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告孔凡才、陈大芳于本判决生效之日起60日内协助原告陈娟办理中山路88号附1号房屋所有权证过户登记手续；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告孔凡�、陈大芳承担。
上诉人孔凡才、陈大芳不服上述判决，向本院上诉，请求：1.撤销威宁县人民法院（2015）黔威民初字第840号民事判决书或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原判认定事实错误。首先，原审判决将契约认定为房屋买卖合同错误，该契约实质上系抵押合同。签订契约是因为上诉人孔凡才生病急需用钱，用争议之房作抵押向被上诉人借款。从契约内容看没有买卖二字，有的只是抵押。原审法院认定契约为房屋买卖合同，违背当事人的真实意思表示。其次，原审判决认定孔凡才收取3000元补偿费后答应配合上诉人办理过户手续错误。因为当时借款为22160元，但被上诉人实际支付上诉人的款项只有19160元，预先扣除3000元作利息。同时，孔凡才收取3000元的行为是个人行为，不能及于上诉人陈大芳的意思表示，因为该房屋系夫妻共同财产，需要双方共同处分。二、原审判决遗漏了必须参加诉讼的第三人威宁县第二小学。威宁县第二小学与上诉人按份共有争议房屋，根据物权法第一百零一条的规定，法院应当依法通知威宁县第二小学参加诉讼，看其是否放弃优先购买权。否则，一审法院将契约认定为房屋买卖合同侵犯威宁县第二小学的利益。三、争议房屋不能上市交易，如果将契约认定为房屋买卖合同，违反法律规定，当属无效合同。根据《贵州省房改房上市交易试行办法的补充规定》第一条规定，房改房上市交易必须办理《房屋所有权证》和《房地产交易市场准入许可证》，两证俱全方可上市交易。而本案争议房产并没有办理两证，不能上市交易，如果交易不仅违反法律规定，而且损害国家和集体利益。同时，如果将契约认定为房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款和《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，属无效合同。
被上诉人陈娟答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
二审中上诉人孔凡才提供2001年3月6日其在威宁县人民医院检查门诊发票一张，证明孔凡才生病，向陈娟家借钱。被上诉人陈娟质证称该证据与本案无关。本院认为孔凡才提供的门诊发票与本案没有直接关系，与本案待证要件事实即契约是房屋买卖合同还是借贷抵押合同之间没有关联性，本院不予采信作为认定本案事实的依据。
二审另查明：2002年8月28日，孔凡才（甲方）与陈娟（乙方）签订《契约》，约定经甲乙双方商议协定，甲方愿将座落于中山路88号附1号砖混结构平房四空，有70%产权的私房一套抵押给乙方，双方不得反悔，特立约为凭：一、30%及一切后补手续由乙方办理，甲方不负任何责任；二、四至以房屋产权证上为准；三、双方协议抵押金为22160元；四、乙方付清款后，甲方将房屋产权证及房屋保险证一并交给乙方保存；五、乙方付款、甲方收款后以在契约上签章为准，从此房屋产权归属乙方陈娟所有；六、此约一式两份，甲、乙双方各执一份为凭，签章之日起生效。甲方孔凡才、陈大芳签字并加盖手印，乙方陈娟之母罗英芳签字加盖手印。《契约》签订后，陈娟一家入住该房屋至今。
2014年7月8日，原告之弟陈坤以被告孔凡才的名义向威宁县住房资金管理中心缴纳了8107元的房改衔接款，即原单位享有该30%产权的相关费用。同日孔凡�出具内容为收到原告之弟陈坤3000元补偿费并配合办理过户的收条给原告收执。
本案二审争议焦点为：涉案契约性质是房屋买卖合同还是民间借贷抵押合同，效力应如何认定。
本院认为：关于涉案契约性质是房屋买卖合同还是民间借贷抵押合同及效力应如何认定的分析。契约的性质认定除从契约本身约定内容出发进行判断外，还应从双方履行契约的行为外观进行判断。首先，从契约本身约定的内容来看，虽然契约约定在序言部分提到孔凡才、陈大芳将涉案房屋抵押给陈娟及第三条双方协议抵押金为22160元的内容，似乎双方签订契约的目的是将涉案房屋进行借贷抵押。但同时依照契约第一条30%及一切后补手续由乙方办理，甲方不负任何责任及第五条乙方付款、甲方收款后以在契约上签章为准，从此房屋产权归属乙方陈娟所有约定的内容来看，双方签订契约的目的是让渡涉案房屋的产权。理由是一、如果双方之间系基于涉案房屋形成抵押关系，陈娟系抵押权人，孔凡才、陈大芳系抵押人，抵押权人不负有将抵押物权利瑕疵消灭的义务，相反该义务是抵押人才负有的义务。但从契约内容第一条看，抵押物30%的产权由抵押权人办理，抵押人不负任何责任。该约定不符合担保法关于抵押人对抵押物负有瑕疵担保责任的规定。二、如果双方之间系基于涉案房屋形成抵押关系，那么双方在契约中并没有对抵押担保的主债权的履行期限、利息等进行明确约定，不符合借贷合同的特征。三、如果双方之间系基于涉案房屋形成抵押关系，那么双方契约第五条约定的内容违反《中华人民共和国担保法》第四十条的规定。且从第五条约定的内容看，双方并未约定在债务履�期届满抵押权人未受清偿，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容，而是约定甲方即孔凡才、陈大芳收款后涉案房屋产权归乙方即陈娟所有的内容。该约定明显是一种房屋产权的让渡而非房屋产权的抵押。四、如果双方之间系基于涉案房屋形成抵押关系，该契约形式上和内容上均不符合《中华人民共和国担保法》第三十九条规定的抵押合同的内容。其次，从双方履行契约的行为外观进行判断，该契约性质上属房屋买卖合同而非抵押合同。理由是：一、契约签订后，陈娟一家入住该房屋至今，如果双方之间是抵押关系，那么涉案房屋即抵押物由抵押权人占有居住的事实违反《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定。二、孔凡才于2014年7月8日出具内容为收到原告之弟陈坤3000元补偿费并配合办理过户的收条给原告收执。特别是配合办理过户的内容说明双方之间系�屋产权的让渡。综上，涉案契约性质应认定为房屋买卖合同。
关于房屋买卖契约效力的认定。该契约系双方当事人的真实意思表示，其并未违反国家法律行政法规的规定，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形，应属合法有效的合同。上诉人上诉称该契约违反《贵州省房改房上市交易试行办法的补充规定》第一条规定应属无效合同的辩称理由，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人在及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据的规定，合同法是1999年10月1日起施行的，本案双方签订契约的时间是2002年8月28日，故判断合同效力应该适用合同法。《�州省房改房上市交易试行办法的补充规定》属于地方性法规，不能以此作为判断本案合同效力的依据。对上诉人孔凡才、陈大芳的该上诉理由本院不予支持。关于上诉人上诉称原审判决遗漏了必须参加诉讼的第三人威宁县第二小学及其与上诉人按份共有争议房屋，根据物权法第一百零一条的规定，法院应当依法通知威宁县第二小学参加诉讼，看其是否放弃优先购买权。否则，一审法院将契约认定为房屋买卖合同侵犯威宁县第二小学的利益的上诉理由，首先，因2014年7月8日，陈娟之弟陈坤以孔凡才的名义向威宁县住房资金管理中心缴纳了8107元的房改衔接款，即威宁县第二小学享有该30%产权的相关费用，说明孔凡才已经取得涉案房屋100%的产权，威宁县第二小学对涉案房屋已经没有产权份额。因此，对上诉人的该上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人的上�请求没有事实和法律依据，本院不予支持，一审判决结果并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孔凡才、陈大芳承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 徐 洪
审判员 薛跃年
二〇一五年十月二十三日
书记员 詹 淼