清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民四重字第7号
原告：邓秋月，女，1973年12月23日出生，住清远市清城区，
委托代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：梁海峰，广东金亚律师事务所实习律师。
被告：潘启标，男，1962年12月8日出生，汉族，住广州市花都区，
被告：黄浩明，男，1961年6月27日出生，汉族，住广州市花都区，
上诉两被告的委托代理人：许解富，广东国智律师事务所律师。
第三人：清远嘉东房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区桥北一路95号嘉东商业大厦首层22号。
法定代表人：汤志星。
原告邓秋月诉被告潘启标、黄浩明、第三人清远嘉东房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日作出（2015）清城法民四初字第54号民事判决书。判决作出后原告不服，向广东省清远市中级人民法院提出上诉。清远市中级人民法院于2015年12月2日作出（2015）清中法民二终字第626号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）清城法民四初字第54号民事判决；本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓秋月的委托代理人蓝战立，被告潘启标、黄浩明的委托代理人许解富到庭参加诉讼，第三人清远嘉东房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与两被告于2010年3月22日签订了一份《租赁合同书》，约定被告将位于清远市清城区桥北一路95号嘉东商业大厦首层23、24、25、26号商铺出租给原告，每月租金为30095元，租期从2010年5月1日至2015年4月30日止，原告交纳30000元押金给被告。至2013年9月止，原告共交租金1083000元租金给被告。2013年9月两被告以房屋产权属于清远市嘉东房地产开发有限公司（以下简称嘉东公司）无权出租为由，强行将原告经营的商铺拉闸，提前收回了商铺，造成原告无法经营。经查询，上述四卡商铺的产权属于嘉东公司，两被告将房屋出租给原告并没有征得嘉东公司的同意，因此两被告对上述商铺无处分权，无权将商铺出租给原告，双方签订的《租赁合同书》属于无效合同。鉴于上述情况，现特向人民法院提起诉讼，请法院依法作出判决：一、确认原告与被告于2010年3月22日签订的《租赁合同书》无效。二、本案诉讼费用由被告承担
原告向本院提交以下证据：1、身份证，证明原告主体资格。2、身份证，证明被告诉讼主体资格。3、租赁合同书，证明双方存在租赁合同关系。4、收据、存折流水，证明原告向被告支付了押金及租金。5、房屋信息查询证明，证明涉案租赁房屋是属于清远嘉东房地产开发有限公司，不属于本案被告。
被告黄浩明答辩称，本人不是涉案租赁合同的当事人，与本案无关，请求驳回原告对本人的起诉。
被告潘启标答辩称，本人经嘉东公司同意和安排，以其个人名义与原告签订租赁合同书，且事实上已长时间履行，原告也一直使用租赁的商铺，亦支付了部分租金，租赁合同并不违反法律禁止性规定，因此，租赁合同合法有效。原告诉请确认合同无效，是长期拖欠租金，经多次催缴后仍拒不改正，为逃避缴付租金的义务而提起的恶意诉讼，应驳回其对潘启标的诉讼请求。并反诉请求：请求原告支付在租赁商铺期间所拖欠被告租金684600元（2013年12月至2015年4月）；原告退还租赁嘉东商业大夏首层23至26号商铺。
两被告共同向本院提交以下证据：1、关于商铺出租的情况说明，证明潘启标有权出租。2、商铺房屋明细，证明承租人拖欠租金。3、身份证，证明原嘉东公司法人代表身份及证人真实身份情况。4、清远市嘉东房地产开发有限公司2009年8月7日的企业法人营业执照，拟证明时任法定代表人为黄锐荣。
第三人清远嘉东房地产开发有限公司无向本院提交书面答辩状及证据。
审理查明，2010年3月22日，原告邓秋月与被告潘启标签订《租赁合同书》，主要约定：甲方潘启标（出租方），乙方邓秋月（承租方），甲方同意将位于清远市清城区桥北一路95号嘉东商业大厦首层23、24、25、26号商铺出租给乙方，租期自2010年5月1日至2015年4月30日止，租金为30095元／月，乙方应预交30000元押金给甲方，租赁期满，甲方结算清其它欠款后押金归还乙方。甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的房产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任及因此给乙方造成的经济损失。合同尾页由甲、乙双方签字并按捺指模，同时该页下方标注有两被告的名字及黄浩明于清远市清城区农村信用合作联社东城信用社开设的账户账号（账号：880×××61）。原告于签订合同当天向被告潘启明交付押金30000元。合同签订后原告合计支付了租金1083000元。上述租金大部分通过转账形式支付到被告黄浩明名下账户（账号：80×××61）。
涉案租赁物权属人为第三人清远市嘉东房地产开发有限公司。原告方确认租赁物位于第三人的经营场所范围内，原告占有使用租赁物期间，第三人无对原告提出异议。2014年9月底，双方产生纠纷，被告潘启标于2014年11月将该租赁物的大门拉闸关闭。
原告主张两被告非租赁物的所有权人，无权出租租赁物，故向本院提起诉讼要求确认双方签订的《租赁合同书》无效，同时主张被告黄浩明于《租赁合同书》签字，且租金由其收取，故应作为本案被告承担相应法律责任，但原告不能确认《租赁合同书》上“黄浩明”三字是否黄浩明本人所签。
被告潘启标抗辩其租赁行为是经第三人同意以其个人名义出租的，并向本院提交由第三人原法定代表人黄锐荣于2015年4月26日出具的《关于商铺出租的情况说明》，该说明内容为：“清远市嘉东房地产开发有限公司是清城区桥北一路95号嘉东商业大厦项目的开发商和所有权人，本人任该公司法人代表职务期间，安排潘启标负责该项目管理和商铺出售出租业务，并代表该公司同意潘启标以其个人名义对外出租，租赁合同统一交由该公司财务管理，租金由租户直接交到指定账户。2010年潘启标以其个人名义与邓秋月签订《租赁合同书》，将首层23至26号共4卡铺租给邓秋月即是其中之一。”被告提交原第三人的企业法人执照，法定代表人为黄锐荣，签发时间为2009年8月7日。同时被告抗辩，合同上的“黄浩明”三字并非黄浩明本人所签，在合同上标注黄浩明的姓名及账户是为了约定租金的支付形式。
原告对该业法人执照的真实性没有异议，但认为由于第三人的法定代表人已变更，不能证实被告潘启标签订《租赁合同书》时的法定代表人就是黄锐荣。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。对于被告黄浩明的诉讼主体资格问题。首先，《租赁合同书》中已明确约定合同的甲、乙双方为原告邓秋月及被告潘启标，双方对合同的真实性无异议，且均于合同上签字并按捺指模；其次，原告确认大部分租金均支付到黄浩明名下账户，且原告不能确认《租赁合同书》上“黄浩明”三字是否被告黄浩明本人所签，结合被告潘启明提出的在合同上标注黄浩明的姓名及账户为租金的支付形式的约定的抗辩，此抗辩具有高度可信性，本院予以采纳。故根据合同相对性原则，黄浩明非《租赁合同书》相对方，原告以黄浩明作为被告提起诉讼，其被告主体不适格，应予驳回。
对于《租赁合同书》的效力问题。首先，原告与被告潘启标经磋商签订《租赁合同书》，该合同是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性的规定。其次，原告与被告潘启标自2010年5月1日起履行《租赁合同书》，原告依约履行租金交付义务，至双方于2014年9月发生纠纷，上述合同已履行4年多的时间，租赁物位于第三人的经营场所内，第三人理应知悉租赁物的租赁情况，但在上述租赁期间，第三人均无向原告提出异议。第三，结合第三人原法定代表人黄锐荣于2015年4月26日出具的《关于商铺出租的情况说明》的分析，原告交付租金的形式与该说明的内容吻合，虽原告对黄锐荣的身份及证明的内容提出异议，但原告无提交证据佐证其主张，故对此应承担举证不能的法律后果。故被告潘启明提出其经第三人同意以其名义出租租赁物并与原告签订《租赁合同书》的抗辩，具有高度可信性，本院对此予以采纳，并对此事实予以确认。综上所述，原告邓秋月与被告潘启标签订的《租赁合同书》合法、有效。原告主张《租赁合同书》无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同之情形的规定，事实及法律依据不足，本院对其主张不予采信。故本院对原告要求确认《租赁合同书》无效的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告邓秋月的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告邓秋月负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 朱文婷
人民陪审员 李海丹
人民陪审员 张法均
二〇一六年六月八日
书 记 员 黄春燕
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。