杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0111民初3008号
原告（反诉被告）：莱蒙（富阳）置业有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道市心北路100号。
法定代表人：贺大川，总经理。
委托诉讼代理人：方元，浙江富春江律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周晴，女，1970年8月1日出生，汉族，住台州市椒江区。
被告（反诉原告）：徐闯，男，1966年9月7日出生，汉族，住台州市椒江区。
两被告委托诉讼代理人：魏勇强，浙江京衡律师事务所律师。
两被告委托诉讼代理人：郭峰，浙江京衡律师事务所律师。
原告莱蒙（富阳）置业有限公司（以下简称莱蒙公司）与被告周晴、徐闯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理。审理过程中，周晴、徐闯向本院提起反诉，本院经审查后予以受理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。莱蒙公司的委托诉讼代理人方元，周晴、徐闯的委托诉讼代理人魏勇强、郭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莱蒙公司向本院提出诉讼请求：1、判令周晴、徐闯立即支付莱蒙公司已经逾期的购房款4300000元及从应付款期限届满之次日起至实际付清日止按应付款万分之二计算的违约金（暂算至2016年1月14日为234720元）；2、本案诉讼费由周晴、徐闯承担。事实与理由：2013年11月10日，莱蒙公司与周晴、徐闯签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定周晴、徐闯向莱蒙公司购买位于杭州市富阳区东洲街道东桥路169号水榭山居21-4号商品房一套。房屋价款为7682400元，支付方式为“买受人于2013年11月10日前支付500000元，2014年3月31日前支付1000000元，2014年6月20日前支付1000000元，2015年12月20日前支付2500000元，余款2682400元于2016年10月20日前付清。”买受人逾期付款的违约责任为“逾期90日后，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”合同还约定“买受人违约，合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应按本合同第五条约定向出卖人及时、足额付清房款及违约金，否则出卖人有权不交付房屋，保留对商品房的所有权，并不承担逾期交房的违约责任。”合同签订后，周晴、徐闯先后仅支付了莱蒙公司700000元购房款，莱蒙公司多次催讨，周晴、徐闯仍未按期支付，至今已逾期支付购房�4300000元。周晴、徐闯拖欠购房款的行为显系违约，应向莱蒙公司支付拖欠的购房款及违约金，故起诉至法院。
周晴、徐闯辩称，一、莱蒙公司出售的房屋存在严重质量问题，已严重影响到周晴、徐闯正常的居住使用及人身安全，致使合同目的不能实现。莱蒙公司要求周晴、徐闯继续履行支付房款的义务与合同约定不符，无法律依据。莱蒙公司出售给周晴、徐闯的案涉房屋一至三层的客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台均存在不同程度的漏水、墙面空鼓、裂缝等问题，特别是地下室整个顶棚发霉，每面墙面均有反复渗漏后形成的水渍与霉变。据不完全统计，房屋明显的漏水处达三十多处，仅地下室霉变面积约为600m2。2015年11月，经杭州德辅房屋质量检测咨询有限公司检测，更确定了案涉房屋存在多处空鼓、裂缝及严重的漏水、霉变等质量问题，并发现莱蒙公司在漏水处曾经维修过，上述问题至今无法解决，且莱蒙公司拒绝维修。合同履行期间，周晴、徐闯曾多次要求莱蒙公司维修案涉房屋。周晴、徐闯于2014年6月第一次到现场看房，发现一楼客厅过道的墙壁有渗漏痕迹，莱蒙公司当场答复可以维修好。周晴、徐闯于2015年1月到现场看房，发现地下室积水达10cm左右深，墙壁漏水痕迹明显，当即要求莱蒙公司维修。2016年2月15日发现房屋质量问题严重，口头要求莱蒙公司维修无望，于是在2016年3月18日，周晴、徐闯通过EMS向莱蒙公司发出《关于再次要求对房屋漏水等质量问题限期维修的函》，再次要求莱蒙公司指定专人负责，在十日内完成缺陷维修。莱蒙公司不但拒绝履行维修义务，且在不当履行义务的同时，一味要求周晴、徐闯继续支付购房款。本案中，案涉房屋在交付之前就存在严重的漏水、裂缝、空鼓等质量问题，已无法满足买受人的正常使用要求。周晴、徐闯本着契约精神原则，多次口头、书面要求莱蒙公司维修，希望莱蒙公司能交付质量符合交付标准的房屋，但莱蒙公司利用商品房买卖合同关系中的优势地位，一直拒绝维修。在此情况下，周晴、徐闯十分不安，合法权益无从维护。
二、双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第六条、第七条第五款“分期付款法律后果”条款违反法律规定，损害周晴、徐闯利益，应属无效条款，莱蒙公司无权要求周晴、徐闯承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条第二款规定：“分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。”合同法第一百六十七条第一款规定：“分期付款的买受人未支付到�价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”双方在《浙江省商品房买卖合同》第六条约定：“买受人违约，合同继续履行，在商品房交付前，买受人应按本合同第五条约定向出卖人及时、足额付清房款及违约金，否则出卖人有权不交付房屋，保留对商品房的所有权，并不承担逾期交房的违约责任。”第七条第五款同时约定，“交房期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款、违约金未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期顺延至买受人付清全部应付款项之日。”由此可见，合同约定分期付款法律后果的适用条件的“及时、足额”和“付清”。也就是说，莱蒙公司只要在周晴、徐闯没有100%支付购房款的情况下，就有权要求买受人支付全部价款或者解除合同。该条款明显违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》有关五分之一的规定，侵犯了周晴、徐闯利益，并存在以下问题：仅规定了出卖人的解除权，未规定买受人的解除权，仅规定了出卖人不承担违约责任，加大了买受人的违约责任，排除对方权利，加重对方负担，增加己方利益，明显显示公平。因此，合同有关分期付款的约定违反法律规定，对周晴、徐闯不利，周晴、徐闯主张该条款无效的，法院应予支持。
三、分期付款条款的约定因违法而无效，故房屋交付期限应按合同第七条第一款执行。莱蒙公司已迟延交付房屋，应承担违约责任，周晴、徐闯有权要求解除合同，退还房屋。合同第七条第一款约定，“出卖人应当在2015年12月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列第2种条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用”。其中“第2种条件”特指“该商品房经综合验收合格。”据此，商品房交付的条件需满足以下两点：一是要符合本合同约定，二是要满足“第2种条件”。首先，双方在合同第六条、第七条第五款的约定交付期限明显违法，应属无效而不能适用。其次，房屋交付期限应满足第2种条件——该商品房经综合验收合格。根据杭州市富阳区城建档案馆出具的《房屋建筑工程和市政基础施工竣工验收备案表》所载，该房屋验收日期为2013年8月15日。也就是说，该房屋在2013年8月15日即已满足交付条件，实际的交付时间应以双方签订合同之日为准，莱蒙公司已迟延交付，周晴、徐闯完全有权解除合同，退还房屋。
四、莱蒙公司擅自变更规划和设计，使整个项目与在建设主管部门备案的主要因素不符，相关容积率、绿化率、住房间距的变动违反了行政主管部门的规定，侵犯了周晴、徐闯的实体权利�根据杭州市富阳区规划局出具的案涉房屋总体平面图，对该楼盘的绿化面积、容积率、总居住户、规定面积等指标依法确定，明确该楼盘的住宅面积是41617.43m2，容积率是0.691，但莱蒙公司在合同签订当日，私自出具了一份小区一期平面图附件，并在附件上明确要在周晴、徐闯的房屋边上增盖房屋。莱蒙公司擅自变更了规划设计，违反了《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款第五项，应当按该办法第二十八条第三款的规定和合同第十四条的约定处理，即周晴、徐闯有权退房。
五、根据国务院、建设部对商品房销售的特殊规定，莱蒙公司在签订商品房销售合同存在故意或重大过失，致使合同缺少质量保证等核心因素，房屋质量无从保障，周晴、徐闯有权退房。建设部《商品房销售管理办法》第二十三条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”第三十二条同时规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条第八款约定：“买受人确认：在双方签署本合同前，出卖人已经向买受人明示了《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同》以及《补充协议》、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等示范文本。首先，莱蒙公司没有根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和合同第九条第三款向买受人提供《住宅质量�证书》、《住宅使用说明书》，致使房屋的质量无从保证或没有依据。周晴、徐闯花巨资购买一幢没有质量保证的房屋，合同权利义务明显不对等。其次，合同约定，莱蒙公司向周晴、徐闯明示的是《商品房买卖合同》而非《商品房买卖合同示范文本》。莱蒙公司不予明示法律规定的《商品房买卖合同示范文本》，其根本目的就是删除了示范文本中保障周晴、徐闯权利，约束莱蒙公司责任的条款，明显违反诚实信用原则。再次，周晴、徐闯购买的是现房，而非期房，莱蒙公司将《城市商品房预售管理办法》也予以明示，表明其在订立合同中所谓的“明示”规定根本未得以执行，而是诱使周晴、徐闯在不知情的情况下签订而为。所以，在合同签订及履行过程中，莱蒙公司严重违约，且没有对案涉房屋作出任何法律规定的承诺和保证，周晴、徐闯完全有权根据法律规�退房，解除合同。
周晴、徐闯向本院提出反诉请求：1、判令解除莱蒙公司与周晴、徐闯签订的莱蒙水榭山居依水居21-4号房屋《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为：2013销0000131）；2、判令莱蒙公司返还周晴、徐闯已支付的购房款700000元及购房款利息112971.4元（暂定自2013年11月10日起至2016年8月31日，至履行完毕日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。）；3、由莱蒙公司承担本案诉讼费用。事实与理由：莱蒙公司与周晴、徐闯签订《浙江省商品房买卖合同》后，在合同履行期间，周晴、徐闯在看房过程中多次发现案涉房屋存在漏水、地下室顶棚发霉、地下室积水等严重质量问题。经杭州德辅房屋质量检测咨询有限公司检测，确认案涉房屋存在多次空鼓、裂缝及严重的漏水等质量问题，并发现莱蒙公司在漏水处曾经维修过，但至今仍然无法解决上述问题�周晴、徐闯曾发函给莱蒙公司，要求莱蒙公司在十日内完成缺陷修复，并将解决相关情况及时书面告知周晴、徐闯，但莱蒙公司复函以房屋未交付为由拒绝履行维修义务。案涉房屋存在严重质量问题，已无法满足周晴、徐闯的正常居住使用，故提出反诉请求。
莱蒙公司针对反诉辩称，周晴、徐闯提出的反诉请求，无事实及法律依据。根据合同约定，周晴、徐闯在2014年3月份就应当支付莱蒙公司1000000购房款，但是周晴、徐闯对第二期房款就没有按期支付，一直拖到现在都没有支付，更不要说后面几期的房款。周晴、徐闯是在没有看房的时候就已经违约了。从该事实和经过可以发现，周晴、徐闯主张的房屋存在质量问题只是为其要求退房找的借口。周晴、徐闯以房屋质量为由主张解除合同，理由不成立。案涉房屋确实存在一定的瑕疵，但是作为商品房，要一�瑕疵都没有也是不大可能的。但是作为住宅来说，案涉房屋已经取得了所有验收合格的证明，房屋存在的一些细微的瑕疵并不会影响房屋的居住、使用功能，也不存在安全性问题，案涉房屋不存在周晴、徐闯主张的导致不能实现合同目的质量问题。并且案涉房屋存在的瑕疵，莱蒙公司也已经进行了整改，渗漏问题在2016年7、8月份已经整改完毕，现在该问题已经解决。因此，案涉房屋的瑕疵一方面没有影响到周晴、徐闯居住目的实现，另一方面现在已经进行了维修和整改，所以周晴、徐闯提出的解除合同的理由不能成立。
本院经审理认定事实如下：双方当事人对于双方于2013年11月10日签订《浙江省商品房买卖合同》、周晴、徐闯向莱蒙公司购买位于杭州市富阳区东洲街道东桥路169号水榭山居依水居21-4号商品房、房屋总价款为7682400元、周晴、徐闯于合同签�后支付莱蒙公司700000元购房款、余款未按合同约定的期限支付等事实没有争议，本院予以确认。
双方当事人对于案涉房屋是否存在严重的质量问题及莱蒙公司擅自变更规划导致周晴、徐闯不能实现合同目的的事实存在争议。对于争议事实，本院认定如下：
关于案涉房屋是否存在严重的质量问题，周晴、徐闯提交了看房照片、看房视频、《房屋质量检测“一户一验”质量档案表》等证据，以证明案涉房屋存在严重质量问题，已严重影响周晴、徐闯正常的居住使用及人身安全的事实。莱蒙公司提交了《竣工验收备案表》以证明案涉房屋质量合格的事实。本院经审查认为，周晴、徐闯提交的证据，仅能证明案涉房屋存在漏水、空鼓等质量瑕疵，无法证明案涉房屋存在严重质量问题致使周晴、徐闯无法正常居住的事实。庭审中，莱蒙公司自认案涉房屋存在漏水、空鼓等质量瑕疵，因此，本院认定案涉房屋虽经竣工验收合格，但的确存在漏水、空鼓等质量瑕疵。无证据证明案涉房屋的质量瑕疵已导致案涉房屋不能正常居住使用。
关于莱蒙公司是否擅自改变规划的事实，周晴、徐闯提交了莱蒙水榭山居依水居一期总体平面图及附件、《富阳市建设工程规划许可证审批表》，以证明莱蒙公司在施工之前，没有按照行业主管部门要求征询水利部门同意，也未聘请权威部门出具日照分析报告；房屋销售时，莱蒙公司也从未向周晴、徐闯明确告知本小区存在重大的安全隐患。莱蒙公司提交了《浙江省建设工程规划核实确认书》，以证明莱蒙公司未变更规划的事实。本院经审查认为，《富阳市建设工程规划许可证审批表》载明的审批单位的整改意见，系莱蒙公司在2011年8月31日对案涉房屋涉及的建设工程进行规划审�时，相关部门提出的整改意见。2013年5月23日，原富阳市规划局对案涉房屋涉及的建设工程颁发了建设工程规划核实确认书，证明案涉房屋涉及的建设工程已经通过规划主管部门的确认，不存在莱蒙公司擅自变更规划的事实。
本院认为，莱蒙公司与周晴、徐闯签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应依约全面履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是，周晴、徐闯主张解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的反诉理由是否成立。
关于周晴、徐闯主张解除双方签订《浙江省商品房买卖合同》的理由是否成立的问题。周晴、徐闯首先认为案涉商品房存在严重质量问题，不能正常使用。本院认为，根据案涉《浙江省商品房买卖合同》附件四第17条约定�买受人认为房屋不合格，应向法定的工程质量检测机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的直接损失。无证据证明案涉商品房存在主体结构质量问题，周晴、徐闯主张解除合同退还房屋不符合合同约定。其次，合同法第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条己明确规定商品房买卖合同法定的解除条件是房屋因主体结构质量不合格不能交付使用或交付使用后房屋主体结构经检验确属不合格，或者房屋的质量问题严重影响正常居住。案涉房�已通过竣工验收备案，证明了房屋主体结构质量合格，具备交付条件。周晴、徐闯亦未举证证明案涉房屋存在的质量瑕疵严重影响正常居住。莱蒙公司虽自认案涉商品房存在部分质量瑕疵，但无证据证明该质量瑕疵影响周晴、徐闯合同目的的实现，周晴、徐闯主张解除合同退还房屋不符合法律规定。第三、从现实情况看，商品房的建造开发系一项浩繁的工程，在主要依靠人工建造的现有技术条件下，存在一定的瑕疵在所难免。本案中，莱蒙公司虽自认案涉商品房存在部分质量瑕疵，但莱蒙公司承诺在案涉商品房符合交付条件前会履行维修义务。周晴、徐闯也可以依据合同约定及法律规定要求莱蒙公司履行维修义务以消除案涉商品房存在的质量瑕疵，而不能以案涉商品房存在质量瑕疵为由主张解除合同。
第二，周晴、徐闯认为莱蒙公司擅自变更案涉商品房�及的建设工程规划，莱蒙公司违约，周晴、徐闯有权解除合同。本院认为，《富阳市建设工程规划许可证审批表》载明的审批单位的整改意见，系莱蒙公司在2011年8月31日对案涉房屋涉及的建设工程进行规划审批时，相关部门提出的整改意见。2013年5月23日，原富阳市规划局对案涉房屋涉及的建设工程颁发了建设工程规划核实确认书，证明案涉房屋涉及的建设工程已经通过规划主管部门的确认，不存在莱蒙公司擅自变更规划的事实。因此，周晴、徐闯主张莱蒙公司擅自变更案涉商品房涉及的建设工程规划与事实不符。
第三、周晴、徐闯主张案涉《浙江省商品房买卖合同》关于分期付款的条款违反法律规定而无效，案涉商品房应依据合同第七条约定交付，莱蒙公司违约，周晴、徐闯有权解除合同。本院认为，周晴、徐闯的主张系对法律的误读与曲解。《最高�民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条第二款规定：“分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。”合同法第一百六十七条第一款规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”法律规定的分期付款买卖，系指出卖人将标的物交付给买受人，买受人在一定期限内分阶段支付价款，即买受人在占有标的物之后，分期支付出卖人价款。分期付款买卖的法律特征之一是标的物先行交付。本案中，根据案涉《浙江省商品房买卖合同》的约定，在周晴、徐闯依约支付莱蒙公司购房款后，莱蒙公司才向周晴、徐闯交付案涉房屋，因此，合同中关于房屋价款支付的约定，仅仅�房屋价款支付方式的约定，而不是分期付款买卖。双方关于房屋价款支付方式的约定不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条第二款的规定，合法有效。若依据周晴、徐闯的逻辑，双方关于房屋价款支付及房屋交付方式的约定无效，案涉商品房只要验收合格，无论周晴、徐闯是否支付莱蒙公司房屋价款，莱蒙公司就应该向周晴、徐闯交付案涉房屋，明显违背民事活动应遵循的公平、等价有偿的基本原则,周晴、徐闯的主张显系对合同条款的曲解，本院不予支持。
第四、周晴、徐闯主张莱蒙公司在签订商品房销售合同存在故意或重大过失，致使合同缺少质量保证等核心因素，房屋质量无从保障，周晴、徐闯有权退房。本院认为，首先无证据证明在双方签订案涉《浙江省商品房买卖合同》时莱蒙公司存在故意或过失。其次，周晴、徐闯主张莱蒙公司未向周晴、徐闯提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，致使房屋质量无从保证或没有依据亦无法律依据。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。因此，莱蒙公司应向周晴、徐闯交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的时间是案涉房屋交付之时。依据案涉《浙江省商品房买卖合同》的约定，周晴、徐闯尚未依约按期支付莱蒙公司购房款，周晴、徐闯未履行其应先履行的合同义务，莱蒙公司向周晴、徐闯交付案涉房屋的条件尚不成就，莱蒙公司自然无需向周晴、徐闯交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，周晴、徐闯无权退房。
综上，周晴、徐闯提出解除案涉《浙江省商品房买卖合同》及莱蒙公司退还周晴、徐闯购房款并支付相应利息的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
在周晴、徐闯提出的抗辩理由及反诉请求不成立的情况下，案涉《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约全面履行。现周晴、徐闯未依约按期支付莱蒙公司购房款，应承担违约责任。关于莱蒙公司主张的逾期付款违约金，根据双方约定及周晴、徐闯的付款情况，自2014年4月1日起至2016年1月14日，为224240元，莱蒙公司的计算有误，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、周晴、徐闯支付莱蒙（富阳）置业有限公司购房款4300000元、自2014年4月1日起至2016年1月14日至的违约金224240元，以及自2016年1月15日起至购房款实际付清日止的违约金（以4300000元为基数，按日万分之二计算），于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回莱蒙（富阳）置业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回周晴、徐闯反诉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费43078元，由周晴、徐闯负担42978元，莱蒙（富阳）置业有限公司负担100元。反诉案件受理费5965元，由周晴、徐闯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 高开封
人民陪审员 陈秋玲
人民陪审员 钟胜宜
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 陈水英