上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初21851号
原告：上海盛世龙文教育培训有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：范永昌，总经理。
委托诉讼代理人：严涛，京衡律师集团上海事务所律师。
被告：上海臻雅包装策划有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：张贤超，总经理。
原告上海盛世龙文教育培训有限公司(以下简称盛世公司)与被告上海臻雅包装策划有限公司(以下简称臻雅公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案。本案依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告盛世公司的委托诉讼代理人严涛、被告臻雅公司的法定代表人张贤超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛世公司向本院提出诉讼请求：1、判令臻雅公司返还房屋租赁保证金57,740元；2、支付违约金31,180元；3、赔偿装修残值114,476元；4、承担盛世公司的经营损失444,510.98元。
事实和理由：2015年12月29日，盛世公司与臻雅公司签订房屋租赁合同，约定由盛世公司承租臻雅公司享有转租权、位于上海市徐汇区桂林路XXX号维也纳6楼602室的房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2016年1月5日至2020年1月4日止，臻雅公司还出示了其与上海晟耀实业有限公司(以下简称晟耀公司)签订的租赁合同。盛世公司依约按时支付租金，经臻雅公司同意后对房屋进行了部分装修，用于教学培训使用，但2017年6月，房屋所有人上海市徐汇区总工会(以下简称区总工会)发函告知各房屋租赁户，总工会对外租赁合同已于2016年12月31日到期，要求各房屋租赁户立即停止对外经营，搬离承租房屋，因盛世公司与臻雅公司之间的租赁合同无法继续履行，双方多次协商未能就解约事宜达成一致，故诉至法院。
臻雅公司辩称，不同意盛世公司的诉请。系争房屋为区总工会所有，并出租给泓和宾馆，泓和宾馆转租给晟耀公司(晟耀公司经营维也纳酒店)，晟耀公司又将该房屋出租给臻雅公司。臻雅公司曾与盛世公司就系争房屋签订过2年的租赁合同，在合同到期后，鉴于当时臻雅公司了解到产权人可能要收回房屋，故在与盛世公司续签本案的租赁合同时，增加了第十五条(九)、(十)条款。另，因盛世公司违反楼层的选址规定，系争房屋已于2017年6月15日被消防支队查封，臻雅公司并没有在承租期内让盛世公司搬离。
本院认定事实如下：上海市徐汇区桂林路XXX号系区总工会名下房产。2004年8月23日，区总工会与上海思迈宾馆管理有限公司(以下简称思迈公司)签订《房屋租赁合同》，约定思迈公司承租上海市徐汇区桂林路XXX号1号楼、2号楼一、二层房屋；租赁期自2004年9月1日起至2016年12月31日止。2005年2月22日，区总工会与思迈公司、上海东霞宾馆有限公司(2005年9月更名为泓和宾馆)就上述房屋租赁合同权利义务转移事宜签署《协议书》，房屋承租人变更为泓和宾馆。2011年5月24日，泓和宾馆与上海福周实业投资有限公司(即晟耀公司)签订承包经营合同，约定将上海市桂林路XXX号泓和宾馆11,000平方米房屋承包给晟耀公司，承包经营期自2009年12月1日起至2020年1月31日止。2012年11月26日，晟耀公司与臻雅公司签订租赁合同，约定将徐汇区桂林路XXX号五楼/六楼出租给臻雅公司作为办公使用，租赁期自2012年7月20日起至2020年12月31日止。
审理中，盛世公司与臻雅公司确认双方曾于2014年就系争房屋签订过租赁合同，租期2年，自2014年1月5日起至2016年1月4日止。注：庭审中，臻雅公司出示了一份只有其单方印章的合同复印件，并称当时将合同给盛世公司拿去盖章，但盛世公司从未还回。盛世公司对该合同不认可，并称原合同找不到了。
2015年12月29日，臻雅公司(出租房、甲方)与盛世公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋出租给盛世公司；该房屋用途为教学、培训、办公；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置物品；房屋租赁期自2016年1月5日至2020年1月4日止；租金标准：31,180元/月，如续租，租金按每两年递增4%(2018年1月4日需增4%)；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金57,740元；租赁期内，乙方承担自己使用时候产生的电费和电话费；租赁期内，甲方欲提前收回房屋的，应提前30日书面通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金100%支付违约金，并赔偿乙方租赁期间尚未履行部分所应分摊的装修费用；第十五条(九)甲方与维也纳酒店租赁期内，因维也纳酒店违约导致本合同终止的，乙方有共同享受经济补偿的权利，甲方应按相对应的面积给予乙方经济补偿；(十)房产产权人不与维也纳酒店续签合同造成不可以经营视为不可抗力因素，甲方不承担违约责任。
系争房屋产权人区总工会分别于2017年6月8日、2017年6月26日发《告知函》和《公告》，告知其与上海泓和宾馆有限公司的房屋租赁合同已于2016年12月31日到期，各房屋租赁户必须立刻停止对外经营活动搬离承租房屋。系争房屋于2017年6月16日被上海市徐汇区公安消防支队贴条封门(注：臻雅公司称因盛世公司违反教育培训的选址规定被消防部门封门，盛世公司则称，是区总工会为了让租户尽早搬离而联合消防部门采取手段的)。
审理中，盛世公司与臻雅公司均确认盛世公司尚欠臻雅公司2017年5月5日起至2017年6月16日止的租金42,028元，臻雅公司称同意将押金用于抵扣租金、电费后，剩余部分返还给盛世公司。后经双方核算确认，盛世公司尚欠臻雅公司电费2786.40元。
本院认为，房屋产权人区总工会与案外人泓和宾馆《房屋租赁合同》约定租赁期限至2016年12月31日止，泓和宾馆出租给晟耀公司的租期、晟耀公司出租给臻雅公司的租期、臻雅公司出租给盛世公司的租期都是至2020年止，均已超过产权人出租的租期。法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的约定无效。
本案合同约定“房产产权人不与维也纳酒店续签合同造成不可以经营视为不可抗力因素，臻雅公司不承担违约责任”，因维也纳酒店(晟耀公司)与产权人之间并无直接合同关系，按照合同本义，该条款应解释为房屋产权人不再与承租人续签租赁合同导致本案合同无法继续履行，视为不可抗力。现因房屋产权人区总工会未与泓和宾馆续签租赁合同，导致泓和宾馆与晟耀公司的剩余租期、晟耀公司与臻雅公司的剩余租期均属无效约定而无法继续履行，符合双方合同约定的免责情形，臻雅公司不应承担违约责任。盛世公司的意见，与合同约定及事实不符，本院不予认可。盛世公司主张违约金、装修残值、经营损失的请求，本院均不予支持。
现双方确认未付租金42,028元、电费2786.40元，臻雅公司同意将押金57,740元用于抵扣租金、电费后，剩余部分返还给盛世公司，于法不悖，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：
一、上海臻雅包装策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海盛世龙文教育培训有限公司房屋租赁保证金12,925.60元；
二、驳回上海盛世龙文教育培训有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,279元，减半收取计5139.50元，由上海盛世龙文教育培训有限公司负担5037元，由上海臻雅包装策划有限公司负担102.5元；诉讼保全费2223元，由上海盛世龙文教育培训有限公司负担2179元，由上海臻雅包装策划有限公司负担44元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蔡重洲
二〇一七年十一月二十二日
书记员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。