福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终51号
上诉人（原审原告、反诉被告）厦门香江明珠餐饮有限公司。
法定代表人张瑜，执行董事。
委托代理人廖立荣、朱恒云，福建理则达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）吴耿贤，男，1978年1月4日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张仲豪，男，1976年11月11日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张淑瑜，女，1982年4月13日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）谢婷婷，女，1978年7月14日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）谢诒全，男，1980年2月13日出生。
被上诉人张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全的共同委托代理人吴耿贤，男，1978年1月4日出生。
被上诉人吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全的共同委托代理人陈孝泉、张雅，福建志昂律师事务所律师。
上诉人厦门香江明珠餐饮有限公司（以下简称香江公司）与被上诉人吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第3109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷系位于厦门市思明区嘉禾路283号（台亚大厦）2A单元房产的共同产权人，吴耿贤、张仲豪、谢诒全系位于厦门市思明区嘉禾路283号（台亚大厦）3A单元房产的共同产权人。2012年2月25日，案外人谢锦元代表吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全以其个人名义与香江公司签订《房屋租赁合同书》，约定香江公司承租厦门市思明区嘉禾路283号（台亚大厦）2A、3A单元房屋及一楼通往二楼、三楼的过道楼梯，租赁期限自2012年2月25日起至2016年8月31日，月租金15万元，并自2013年1月1日起逐年递增8%，租金按月支付，于每月20日前支付当月租金。其中，合同书第九条“违约责任”第3款约定，香江公司逾期30日仍未足额支付租金的，出租方有权解除租赁合同。第十条“适用法律”第1款约定，发生争议由租赁房产所在地法院管辖，并适用中华人民共和国法律。《房屋租赁合同书》签订后，吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全依约将诉争房产交付香江公司使用，香江公司亦依约支付了2015年1月以前的房租。但自2015年2月起，香江公司未能依约足额支付租金。2015年8月，吴耿贤以其个人名义向香江公司发送《解除合同通知书》，该通知书载明：“……本人将位于厦门市思明区嘉禾路283#2A、3A房产租赁给贵公司……如贵公司逾期超过30日仍未足额向本人支付租金，本人则有权解除合同……贵公司一直拖欠租金，根据合同书第九条第3款的约定，贵公司逾期支付租金已满30日，本人有权解除合同书。现本人郑重通知贵公司，自本通知书送达贵公司之日，本人与贵公司签订地《房产租赁合同书》解除……”该通知书的落款日期为2015年8月13日。
原审另查明，一、就《解除合同通知书》，香江公司提交的一份复印件，并陈述，吴耿贤系以邮寄方式向其送达《解除合同通知书》，于2015年8月20日由公司保洁员签收，其收到的《解除合同通知书》版本本身就是复印件，故只能提交复印件。该《解除合同通知书》复印件载明：“……然而，自2015年8月13日至今，贵公司一直拖欠租金……”，该“2015年8月13日”的数字系手写字体。吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全提交的《解除合同通知书》原件载明：“……然而，自2015年元月13日至今，贵公司一直拖欠租金……”该“2015年元月13日”均系打印字体。庭审时吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全主张《解除合同通知书》共两页，因第一页吴耿贤未签名，香江公司擅自将“2015年元月13日”更改为“2015年8月13日”，并主张吴耿贤系于2015年8月13日当天将《解除合同通知书》当面送达给香江公司的。二、一审庭审时，香江公司陈述，2015年2月份的租金其仅支付3万元，之后就未再支付租金。三、2015年8月，吴耿贤与案外人林明芳签订《房屋租赁合同》，约定将讼争房产出租给林明芳，租赁期限自2015年8月13日起至2021年8月13日等。四、香江公司提交了其与“韩屏小姐（房东）”的短信记录载明双方协商重签租赁合同相关事宜，但未涉及延迟支付租金事项。香江公司提交手机通话记录单和其法定代表人张瑜、案外人张在育与案外人邓异隆签订的《承包经营合同》，共同证明香江公司就缓缴租金及经营权转让需要延长租赁期限事宜，多次主动与出租方协商，并取得其同意；在经出租方同意后，香江公司将承包经营权转让给邓异隆。吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全质证对其真实性和关联性有异议，无法证明电话通话的内容系协商缓缴租金和经营权转让事宜，更不能证明其同意香江公司缓缴租金和转让经营权。
香江公司向原审法院起诉，请求判令：确认吴耿贤发送的《解除合同通知书》不产生解除双方租赁合同的效力。吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全针对香江公司的起诉提出反诉，请求原审法院判令：香江公司向吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷返还位于厦门市思明区嘉禾路283号（台亚大厦）2A单元房产，向吴耿贤、张仲豪、谢诒全返还位于厦门市思明区嘉禾路283号（台亚大厦）3A单元房产。
原审法院认为，吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全均系台湾地区居民，该案系涉台房屋租赁合同纠纷，应参照涉外案件处理。当事人约定发生争议由讼争房产所在地法院管辖，讼争房产所在地为福建省厦门市，且该案属厦门市中级人民法院指定由原审法院集中管辖的涉台案件，故原审法院对此案享有管辖权。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律……”之规定，该案应当适用大陆法律。
原审法院分析本案争议的焦点如下：一、吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全提起的反诉是否符合提起反诉的法定条件。原审法院认为，香江公司与吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全之间的法律关系为房屋租赁合同关系，吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全诉请香江公司返还租赁房屋，该诉求的前提为解除《房屋租赁合同书》或确认《房屋租赁合同书》已解除，显然其系以解除合同通知书已发生解除租赁合同的法律效力为由，确认《房屋租赁合同书》已解除，进而要求香江公司返还租赁房屋。香江公司诉请确认解除合同通知书不能发生解除租赁合同的法律效力，该诉求阻却了对方反诉请求的实现，两者具有先后的因果关系。且本案双方的诉求显然均基于在房屋租赁合同法律关系下吴耿贤向香江公司发送解除合同通知书这一基本事实。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十三条第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”之规定，本案吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全就香江公司的起诉提起反诉，符合法律规定。香江公司关于吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全应另行起诉的主张，应不予支持。二、吴耿贤向香江公司发送的《解除合同通知书》能否发生解除租赁合同的法律效力。原审法院认为，吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全对谢锦元代其与香江公司签订《房屋租赁合同书》的行为予以确认，故应确认《房屋租赁合同书》系香江公司与吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全的真实意思表示，其内容和形式不违反法律强制性规定，系合法有效合同。合同当事人应当严格按照约定履行各自义务，否则应承担举证不能的法律后果。本案香江公司自认其于2015年2月起即未依约足额支付租金，其主张其延期支付租金已经出租人同意，但其所举短信记录、通话记录和《承包经营合同书》不足以证明该主张，应承担举证不能的法律后果。至于香江公司提交的《解除合同通知书》复印件载明的“……自2015年8月13日至今，贵司一直拖欠租金……”并不足以说明吴耿贤同意香江公司延迟支付租金，相反的，结合《解除合同通知书》“……贵公司逾期支付租金已满30日，本人有权解除合同。现本人郑重通知贵公司，自本通知书送达贵公司之日，本人与贵公司签订地《房产租赁合同书》解除……”的内容，显然，吴耿贤系以香江公司逾期支付租金已满30日为由解除《房产租赁合同书》。虽然吴耿贤仅是厦门市思明区嘉禾路283号（台亚大厦）2A、3A单元房产的共有权人之一，但吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全提起反诉，请求香江公司返还租赁房屋，即表明其他产权人对吴耿贤发出《解除合同通知书》的行为予以追认，则吴耿贤发出《解除合同通知书》的行为已获得授权，具备了形式上的生效要件。本案香江公司确实逾期支付租金超过30日，故吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全依法行使合同约定解除权，书面通知香江公司解除双方签订的《房屋租赁合同书》已然发生解除该《房屋租赁合同书》的法律效力。对于解除《房屋租赁合同书》的具体日期，因吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全未能举证证明解除《解除合同通知书》的送达日期，香江公司自认其于2015年8月20日签收该《解除合同通知书》，故应认定上述《房屋租赁合同书》于2015年8月20日解除。
综上，原审法院认为，香江公司逾期支付租金已逾30日，吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全依法行使约定解除权，由吴耿贤代表向香江公司发送的《解除合同通知书》已发生解除《房屋租赁合同书》之法律效力。香江公司的诉讼请求，没有法律和事实依据，应予驳回。《房屋租赁合同书》解除后，香江公司应当将租赁房屋物返还产权人，吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，应予支持。至于吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全与案外人林明芳签订《房屋租赁合同》，约定将讼争房产出租给林明芳，因该租赁合同尚未实际履行，并未影响香江公司承租权益，不能据此认定吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全违约在先。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门香江明珠餐饮有限公司于判决生效之日起十五日内向吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷返还位于厦门市思明区嘉禾路283号（台亚大厦）2A单元房产。二、厦门香江明珠餐饮有限公司于判决生效之日起十五日内向吴耿贤、张仲豪、谢诒全返还位于厦门市思明区嘉禾路283号（台亚大厦）3A单元房产。三、驳回厦门香江明珠餐饮有限公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费100元，减半收取50元，由厦门香江明珠餐饮有限公司负担。反诉案件受理费100元，减半收取50元，由厦门香江明珠餐饮有限公司负担。
一审宣判后，香江公司不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人香江公司上诉称，一、一审判决以上诉人与被上诉人对缓交案涉房产租金事宜未达成一致，进而认定上诉人逾期缴交租金超过30天已经符合双方约定的解除条件。这一认定与事实不符，应予纠正。1、上诉人提交的短信、通话记录及2015年2月缴交房租的收款收据，可以证实上诉人曾与被上诉人张仲豪及其秘书韩屏以电话、短信方式多次协商缓交租金事宜。最终，被上诉人同意自2015年3月起的租金迟延缴交，待上诉人的经营权转让成交后，一并结算缴清，并答应派人来厦处理。若被上诉人不同意上诉人缓交租金，则不至于直至2015年8月13日才向上诉人主张解除合同。2、被上诉人向上诉人发出的《解除合同通知书》上载明上诉人拖欠租金的实际日期是2015年8月13日。一审判决以被上诉人提交的《解除合同通知书》上记载的2015年元月20日为上诉人拖欠租金的实际日期与事实不符。上诉人提交的通知书上记载的2015年8月13日的手写字体与文末被上诉人吴耿贤署名处手写日期的字体完全一致，且与被上诉人提交的通知书文末被上诉人署名处手写日期的字体亦一致。可见，上诉人提交的《解除合同通知书》是合法真实的，其上记载的2015年8月13日系被上诉人吴耿贤亲笔签署。因此，上诉人拖欠租金的实际日期应为2015年8月13日，并未达到双方约定的拖欠租金已达30天的解除合同条件。上诉人拖欠租金并未超过30天，故而，被上诉人向上诉人寄送的《解除合同通知书》不能产生解除双方签订的《房屋租赁合同书》的效力。二、一审判决将本案本、反诉合并审理，程序违法。上诉人在一审中提起的系确认之诉，被上诉人提起的系给付之诉，系两个不同之诉，且不具有因果关系。因此，应待上诉人一审的确认之诉审理完毕后，被上诉人的给付之诉才具有事实和法律依据。故，一审判决将本、反诉合并审理程序违法，应予纠正。上诉人上诉请求：1、撤销原判、将本案发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求、驳回被上诉人一审反诉请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人吴耿贤、张仲豪、张淑瑜、谢婷婷、谢诒全共同答辩称，一、上诉人拖欠租金达30日以上已成既定事实，被上诉人依据合同有权利解除合同并要求对方返还房屋。二、双方未曾协商延缓支付租金问题。被上诉人发出的《解除合同通知书》已经明确由于对方拖欠租金要求解除合同，对方也确认于2015年8月20日收到该通知书。三、本案本诉与反诉主要是基于双方之间租赁关系而产生的，且两个诉之间具有因果关系，故而提起反诉符合法律规定。被上诉人请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，双方当事人对原审判决查明事实均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点为：一、吴耿贤向香江公司发送的《解除合同通知书》能否发生解除租赁合同的法律效力？二、原审法院将本案本、反诉合并审理是否符合相关规定？
双方当事人对上述争议焦点所执观点前已阐述，不再赘述。
本院认为，关于争议焦点一。首先，本案讼争《房屋租赁合同书》明确约定了租金的缴交期限并约定到期如上诉人香江公司逾期30日未足额支付租金，则被上诉人有权解除合同，该约定并未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。其次，香江公司虽上诉主张其延期支付租金已经出租人同意，但其所举短信记录、通话记录等不足以证明被上诉人已同意其延期缴交租金。且虽然双方对《解除合同通知书》上载明的香江公司拖欠租金的起始日期存在分歧，但双方对原审判决认定香江公司自2015年2月起即未依约足额支付租金的事实没有异议。故香江公司在2015年8月收到《解除合同通知书》时逾期支付租金已满30日的事实可以认定。因此，被上诉人吴耿贤根据合同约定发函通知解除双方签订的《房产租赁合同书》符合法律规定和合同约定，该《解除合同通知书》已经其余共有权人以提起诉讼的方式予以追认，已发生解除租赁合同的法律效力。上诉人香江公司上诉主张被上诉人解除合同不符合法律规定和合同约定，理由不能成立，本院不予采纳。
关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十三条第二款：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案中，香江公司与被上诉人的诉讼请求均基于双方存在的房屋租赁合同关系，且诉讼请求之间具有因果关系。故，原审法院将本、反诉合并审理符合法律规定。上诉人主张原审法院将本、反诉合并审理程序违法，理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人厦门香江明珠餐饮有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 李 桦
审判员 郑文雅
审判员 陈璐璐
二〇一六年二月二十九日
书记员 许荣锟
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。