广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2579、2580号
上诉人（2579号案原审被告、2580号案原审原告）：广州市旭源皮具有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：陈爱惠，职务：总经理。
委托代理人：方明、梁妙英，均为广东正善律师事务所律师。
被上诉人（2579号案原审原告、2580号案原审被告）：广州市白云区民村委会，住所地广州市白云区。
法定代表人：杨棣深。
委托代理人：郭明、郭锦冰，广东鸿开律师事务所律师及实习律师。
2579号案原审第三人、2580号案原审被告：广州市白云区第三经济合作社，住所地广州市白云区。
法定代表人：杨焰烽，职务：社长。
2579号案原审第三人、2580号案原审被告：广州市白云区第四经济合作社，住所地广州市白云区。
法定代表人：杨钜勋，职务：社长。
上诉人广州市旭源皮具有限公司（以下简称旭源公司）与被上诉人广州市白云区人和镇新联村民村委会（以下简称新联村委会）、广州市白云区人和镇新联村第三经济合作社（以下简称新联三社）、广州市白云区人和镇新联村第四经济合作社（以下简称新联四社）土地租赁合同纠纷二案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法花民四初字第61、65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年4月5日，新联村委会与旭源公司签订《有偿使用土地合同书》，约定由新联村委会将位于本市白云区人和镇新联村“长堆”（土名）的总面积为67.86亩的土地（其中新联三社占18.56亩、四社占49.30亩）有偿提供给旭源公司经营使用。合同约定：合同期限自2006年7月1日至2042年6月30日，其中2006年7月1日至2007年7月1日为新联村委会给予旭源公司1年的建筑施工期，期间免收土地有偿使用款；该土地作为工业房、商业房用地使用，建设用地一切审批手续及所需费用均由旭源公司自行负责；合同期满后，新联村委会无偿收回土地的使用权，且土地上的一切建筑物均无偿归新联村委会所有。合同另就土地租金、双方权利义务等问题进行了约定。合同签订当日，新联村委会就将涉案土地交付给旭源公司，旭源公司随即在涉案土地四周筑起围墙予以围闭，但至今未办理用地手续，也未在涉案土地上进行非农建设。旭源公司接收涉案土地后，逐月向新联村委会交纳租金，与新联村委会发生纠纷后，旭源公司转而向新联三社、新联四社支付租金。
新联村民委员会是地号为11103219B0006号农村集体土地的所有权人，持有广州市人民政府于2008年4月18日核发的穗集有（2004）第620031号《集体土地所有权证》，该集体土地所有权证所列载的土地总面积为69.9122公顷，其中农用地为68.2156公顷、建设用地为1.6964公顷，案涉土地是该集体土地所有权证所列载土地的一部分。2011年11月4日，新联经济联社取得广州市规划局核发的穗规地证（2011）258号《建设用地规划许可证》（附建设用地规划红线图和规划条件），用地单位为新联经济联社，用地项目名称为商业用地，用地性质为村镇企业用地（E62），用地面积为20533平方米。上述建设用地规划许可证及其所附的红线图范围内的土地与本案所涉的土地部分重合。原审诉讼中，新联村委会确认，新联经济联社办理了上述《建设用地规划许可证》后，至今尚未办理农用地转用手续，也未取得国有土地使用权证或者用地批准书。
原审诉讼中，新联三社、新联四社认为涉案土地是属于己方所有，向原审法院提交了《委托书》，大意如下：“新联村三社、四社，将土名为长堆的地块67.86亩（其中三社18.56亩、四社49.30亩）委托新联村委会与旭源皮具有限公司签订租赁土地合同，租期36年（包建筑期一年，从2006年7月1日至2042年6月30日）。1、旭源皮具公司将定金500000元交到新联村委会（该定金按合同第四条执行）；2、旭源皮具有限公司每年交纳的租金交到新联村委会到帐后5天返回到第三、第四经济社；3、每亩每年新联村委会收土地租金管理费1000元。”该委托书加盖了新联村委会、新联三社、新联四社的印章，落款时间为2008年7月8日。
2013年8月20日，新联村委会向某公司发出《关于解除﹤有偿使用土地合同书﹥的律师函》，认为双方签订的《有偿使用土地合同书》合法有效，但旭源公司未按合同约定兴建厂房等建筑物，且不按时交纳有偿使用款，构成违约，故通知旭源公司解除双方签订的《有偿使用土地合同书》，限期旭源公司交还土地，并进行租金、定金等费用的结算。双方的纠纷未得解决，遂成诉。
新联村委会于2013年11月14日向原审法院提起（2013）穗云法花民四初字第61号案诉讼，请求判令双方签订的《有偿使用土地合同书》解除；案件受理费由旭源公司承担。旭源公司于同日向原审法院提起（2013）穗云法花民四初字第65号案诉讼，请求判令确认新联村委会单方面解除《有偿使用土地合同书》的行为无效；判令旭源公司与新联村委会于2006年4月5日签订的《有偿使用土地合同书》有效，并继续履行；案件受理费由新联村委会、新联三社、新联四社负担。
另，原审诉讼中，新联村委会和新联经济联社向本院出具确认书，确认新联村委会与新联经济联社为同一主体，分别由新联村委会负责本村行政事务，由新联经济联社负责本村经济事务，并确认本案所涉的土地租赁合同的权利义务由新联经济联社享有和承担。
原审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款，第十二条、第四十四条、第六十三条的规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，任何单位和个人进行非农建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。未经法定程序，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉案的土地由新联村委会持有《农村集体土地所有权证》，属新联村委会集体所有土地，土地性质绝大部分为农用地，虽然部分土地经新联村经济联社于2011年11月取得《建设用地规划许可证》，但至今未办理农用地转用手续，未取得国有土地使用权证或用地批准书，故涉案土地的性质仍为集体所有的土地，新联村委会将农民集体所有的土地出租给旭源公司，用于兴建厂房，显属非农建设用途，违反了《土地管理法》上述关于集体土地使用权不得出租用于非农建设的强制性规定，故新联村委会与旭源公司于2006年4月5日签订的《有偿使用土地合同书》应依法认定为无效合同。解除合同和继续履行合同的前提是合同合法有效，而本案涉及的《有偿使用土地合同书》系无效合同，新联村委会经原审法院法律释明后仍然坚持要求解除合同，故新联村委会该项诉讼请求无法支持，同理，旭源公司要求确认新联村委会解除合同的行为无效，并要求继续履行《有偿使用土地合同书》的诉讼请求亦无法支持。
原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，于2015年1月14日作出如下判决：一、驳回新联村委会全部诉讼请求；二、驳回旭源公司全部诉讼请求。61号案受理费100元，由新联村委会负担；65号案受理费200元，由旭源公司负担。
判后，上诉人旭源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明本案事实，依法予以改判。一、原审法院没有认清本案事实而错误认定《有偿使用土地合同书》无效，事实上，该合同是合法有效的。1、《有偿使用土地合同书》在广州市白云区人和镇法律服务所的见证下，旭源公司与新联村委会自愿签订的，新联村委会在原审起诉状中也承认该合同合法有效，而双方事实上也履行了合同内容，此《有偿使用土地合同书》是合法有效的。2、原审法院认定合同无效的依据是《土地管理法》第六十三条的规定，但在本案中，第一，涉案土地未进行开发使用，不构成该条款的客观条件；第二，根据《土地管理法实施条例》第四条第二款及第六条的规定，只要办理农转非土地变更手续，农用地是可以进行非农建设并出租的，而涉案土地的相关用地审批手续尚在办理中，而且，土地已取得建设用地规划许可证，周边也建成标准道路，根据合同的不可分割性以及土地的有效利用性，涉案土地通过农转非的相关审批手续。因此，涉案合同客观上并未违反法律的强制性规定，是合法有效的。3、根据交易习惯，交易双方首先签订书面协议，确定合同各方的权利义务，继而履行合同约定内容，为涉案土地办理农用地转用手续，在取得合法审批手续之后，再投入资金合法建设，以防止不必要的合同纠纷以经济损失。在本案中，新联村委会交付了涉案土地，而旭源公司亦依约支付了使用费，为涉案土地办理相关审批手续，使将来的土地建设行为合法化。二、《有偿使用土地合同书》可继续履行，新联村委会要求解除合同无理。旭源公司按时足额支付了使用费，而涉案土地的实际使用权人新联三社、四社在原审庭审时也愿意继续履行合同，《有偿使用土地合同书》完全可继续履行。为此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判旭源公司与新联村委会于2006年4月5日签订的《有偿使用土地合同书》有效，并继续履行；2、本案一、二审诉讼费由新联村委会承担。
被上诉人新联村委会答辩同意原审判决，不同意旭源公司的上诉请求。
新联三社、新联四社述称同意旭源公司的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为：二案的争议焦点为《有偿使用土地合同书》的效力问题。涉案土地位于新联村委会持有的穗集有（2004）第620031号《集体土地所有权证》范围内，属新联村委会集体所有土地，土地性质绝大部分为农用地，至今未办理农用地转用手续，未取得国有土地使用权证或用地批准书。新联村委会与旭源公司于2006年4月5日签订《有偿使用土地合同书》，约定将涉案土地出租给旭源公司用于兴建厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于集体土地使用权不得出租用于非农建设的禁止性规定，故原审认定该《有偿使用土地合同书》为无效正确，本院予以确认。旭源公司主张该合同有效并要求继续履行合同的理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
2579号案二审案件受理费100元、2580号案二审案件受理费200元，均由上诉人广州市旭源皮具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年六月十日
书记员 仪文娟