山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）威民一终字第683号
上诉人（原审原告）姜红英，女，1974年10月18日出生，汉族。
委托代理人汪小燕，女，1986年5月10日出生。
被上诉人（原审被告）于艳霞，女，1975年4月15日出生，汉族。
委托代理人刘琳琳、朱凤海，山东海明达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙庆祝，男，1968年1月12日出生，汉族。
上诉人姜红英因确认合同无效纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2012）威高民初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告与被告孙庆祝原系夫妻，二人于2O01年6月28日登记结婚。2010年6月28日，被告孙庆祝与其父孙世敬签订《房屋买卖合同》一份，约定被告孙庆祝购买孙世敬所有的位于威海市田村A区-21号-605号房屋（该房屋系其父孙世敬拆迁所得），房屋价款为10万元。合同签订后，孙世敬将该房屋过户给被告孙庆祝。2011年12月30日，二被告签订《威海市房屋买卖合同》一份，约定被告孙庆祝将上述房屋卖予被告于艳霞，房屋价款为30万元。该合同签订后，被告孙庆祝于2012年1月4日将涉案房屋正式交付被告于艳霞使用，并于次日办理产权转移过户手续。2012年1月10日，被告于艳霞自房管部门取得了涉案房屋所有权证书。2012年1月5日，原告与被告孙庆祝在威海市环翠区民政局办理了离婚手续，双方达成离婚协议，约定涉案房屋归原告所有。2012年2月13日，原告向原审法院起诉，请求判令二被告签订的关于威海市田村A区-21号-605号房屋的买卖合同无效。
原审中，原告姜红英提供了相关录音资料、威海火炬高技术产业开发区妇女联合会、威海光威渔竿有限公司出具的相关证明材料，拟证明被告孙庆祝在由于赌博欠付赌债的情况下，不得已出卖涉案房屋用于偿还债务，被告于艳霞购买该房屋系与被告孙庆祝恶意串通。关于被告于艳霞是否向被告孙庆祝支付了房屋对价，双方有争议。被告于艳霞主张向被告孙庆祝支付了房屋价款35万元，原告姜红英主张涉案房屋买卖系因孙庆祝所欠赌债出卖，但双方对各自的主张均未提供有效证据予以证实。
原审法院认为，庭审中，原告提供的证据不足以证实其所主张的二被告房屋买卖系为了偿还被告孙庆祝因赌博所欠债务的事实。原告所提供的录音资料、威海火炬高技术产业开发区妇女联合会、威海光威渔竿有限公司出具的相关情况均是用于原告诉讼过程中的诉讼费减免及法律援助等事项的申请，无法直接证实被告孙庆祝与被告于艳霞之间存在赌博所产生的债权债务。被告孙庆祝作为完全民事行为能力人，于2011年12月30日签订《房屋买卖合同》，将房屋卖予被告于艳霞，并于2012年1月5日将房屋所有权变更登记给被告于艳霞。该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应受该合同的约束。被告于艳霞在购买该房屋时，该房屋登记在孙庆祝名下，被告孙庆祝协助于艳霞将该房屋过户给于艳霞，于艳霞有足够的理由相信孙庆祝有权对该房屋进行处分，被告于艳霞尽到了购买人的合理注意义务，应当认定于艳霞善意、有偿取得了涉案房屋，应当受到法律保护。即使如原告所言，涉案房屋系夫妻共同财产，被告孙庆祝属擅自处分共有财产，但原告提供的证据不足以证实二被告存在恶意串通损害原告利益及未支付合理对价等情形，应认定于艳霞系善意购买，且取得了涉案房屋的所有权证书，原告以此为由主张二被告房屋买卖合同无效，于法无据，不予支持。原告如认为孙庆祝出卖涉案房屋的行为给其造成损失，可向孙庆祝主张权利。综上，原告的诉讼请求，理由不当、证据不足，不予支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告要求确认二被告于2011年12月30日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。
上诉人姜红英不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人于艳霞购买涉案房屋未支付合理对价，不构成善意取得，原审法院认定事实错误。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人于艳霞答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
被上诉人孙庆祝未答辩。
本案二审审理中，被上诉人于艳霞主张购买涉案房屋实际价款为35万元，为了少交税款，才在合同中约定购房款为30万元，其中有15万元是以被上诉人孙庆祝的名义偿还了该房屋原存在的抵押贷款，另有20万元是按照被上诉人孙庆祝的要求偿还其债务。为此，被上诉人于艳霞提交中国银行威海财富广场支行贷款结清通知书一份，证实被上诉人孙庆祝在该银行的150000元贷款已结清；提交落款日期均为2012年1月2日、署名分别为梁艳平和刘跃民的收款收条各一份（被上诉人于艳霞认可其是梁艳平的嫂子），梁艳平的收条中载明“今收到于艳霞代替孙庆祝还款壹拾柒万元整（170000元）”，刘跃民的收条中载明“今收到于艳霞代替孙庆祝还款叁万元整（30000元）”；并提交梁艳平与被上诉人孙庆祝于2011年12月17日签订的借款合同一份，该借款合同中约定被上诉人孙庆祝向梁艳平借款170000元。上诉人对中国银行威海财富广场支行贷款结清通知书的真实性无异议，主张被上诉人于艳霞偿还该抵押贷款15万元的目的是为了尽快办理诉争房屋的过户手续；对署名为梁艳平和刘跃民收条的真实性不予认可，并主张收条也无法证实被上诉人孙庆祝与该二人之间存在真实的债权债务关系；对梁艳平与被上诉人孙庆祝签订的借款合同的真实性亦不予认可。
二审诉讼中，被上诉人于艳霞在本院明确告知为便于法院查明相关事实，其本人应出庭应诉，但经本院依法传票传唤仍然没有到庭，被上诉人孙庆祝经本院依法传唤亦没有到庭。
另查明，被上诉人于艳霞认可其在购买涉案房屋时查看了该房屋；上诉人和被上诉人孙庆祝于2009年9月搬进涉案房屋居住，双方协议离婚后，涉案房屋仍由上诉人居住使用至今。
本院二审查明的其它事实与原审法院查明一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是二被上诉人签订的涉案房屋买卖合同是否合法有效。涉案房屋系上诉人与被上诉人孙庆祝于夫妻关系存续期间通过购买的方式取得，涉案房产应为上诉人与被上诉人孙庆祝的夫妻共同财产。被上诉人孙庆祝将夫妻共同所有的涉案房屋卖与被上诉人于艳霞，系无权处分。被上诉人于艳霞能否取得该房屋的产权，关键看其取得涉案房屋是否符合善意取得的条件。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，构成善意取得需符合三个条件，即受让时出于善意、以合理的价格转让、受让的涉案房屋已办理登记手续。首先，关于被上诉人于艳霞是否系善意的问题。被上诉人于艳霞在购买涉案房屋时对该房屋进行了查看，因上诉人一直在该房屋内居住，于艳霞在应当知道该房屋有人居住的情况下仍然购买，且二被上诉人签订涉案房屋买卖合同及办理产权变更登记发生于上诉人与被上诉人孙庆祝离婚阶段，故应认定被上诉人于艳霞购买该房屋并非出于善意。其次，关于诉争房屋是否以合理价格转让的问题。涉案房屋买卖合同中约定诉争房屋价款为30万元，被上诉人于艳霞主张该房屋实际价款为35万元，其以被上诉人孙庆祝的名义偿还了该房屋原存在的15万元抵押贷款，另有20万元是按照被上诉人孙庆祝的要求偿还其债务。但署名为梁艳平和刘跃民的收款收条并不能直接证实被上诉人孙庆祝与该二人存在真实合法的债权债务关系，且梁艳平与被上诉人于艳霞存在亲属关系，被上诉人亦未提交其它证据证明梁艳平、刘跃民与被上诉人孙庆祝实际存在借款关系，经本院合法传唤，二被上诉人均不到庭释明原由，因此对该两份收条及梁艳平与被上诉人孙庆祝于2011年12月17日签订的借款合同的真实性本院不予采信。依据本案现存证据，被上诉人于艳霞只为诉争房屋支付了150000元银行贷款，尚不足以使本院确信被上诉人于艳霞为购买涉案房屋支付了合理对价。综上，被上诉人于艳霞取得涉案房屋不符合法律规定的善意取得的条件。
依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，无权处分人于履行期限届满前未取得处分权，权利人又不予追认的，合同无效。本案中，被上诉人孙庆祝擅自处分夫妻共同财产属无权处分，上诉人并不认可该房屋买卖行为，且被上诉人于艳霞对涉案房屋未构成善意取得，故被上诉人孙庆祝与被上诉人于艳霞签订的涉案房屋买卖合同应为无效。
综上，上诉人上诉理由正当，本院予以支持。原审判决有误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
一、撤销威海火炬高技术产业开发区人民法院（2012）威高民初字第109号民事判决；
二、被上诉人于艳霞与被上诉人孙庆祝关于威海市田村A区-21号-605号房屋的买卖合同无效。
一审案件受理费50元，被上诉人于艳霞承担25元，被上诉人孙庆祝承担25元；二审案件受理费100元，被上诉人于艳霞承担50元，被上诉人孙庆祝承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋智慧
代理审判员 金永祥
代理审判员 蒋 涛
二〇一二年十月十七日
书 记 员 黄 诺