天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终187号
上诉人（原审被告）：天津正泰实业有限公司，住所地天津市河东区六纬路133号。
法定代表人：王国富，董事长。
委托诉讼代理人：李红，天津国鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张克，天津国鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津冠龙建筑安装有限公司，住所地天津开发区翠亨村D座17门302室。
法定代表人：李健慧，经理。
委托诉讼代理人：王军，天津市南开区148专线法律服务所工作者。
原审原告天津冠龙建筑安装有限公司（以下简称冠龙公司）与原审被告天津正泰实业有限公司（以下简称正泰公司）租赁合同纠纷一案，原审法院于2015年1月21日做出（2014）东民初字第4067号民事判决，冠龙公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日做出（2015）二中民四终字第320号民事裁定，撤销原判，发回重审。原审法院重审后于2015年11月9日做出（2015）东民重字第43号民事判决，正泰公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案后，依法组成合议庭于2016年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人正泰公司的委托诉讼代理人李红、张克，被上诉人冠龙公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正泰公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回冠龙公司的原审全部诉讼请求，诉讼费由冠龙公司负担。事实及理由：一审判决认定事实和适用法律均存在严重错误。1、根据最高法院的相关规定，在一审，当事人可以变更或放弃诉讼请求，是指在原诉讼请求的基础上的变更，而重审过程中，冠龙公司的诉讼请求与原审诉讼请求截然相反，故不应属于诉讼请求的变更，对其新的诉讼请求应依法另案解决，然重审法院却予以审理，明显违法。2、遗漏必须参加诉讼的当事人。天津市华帜物业管理有限公司（以下简称华帜公司）与冠龙公司同为租赁合同的承租人，冠龙公司诉请涉及承租方两人的共同利益，且该利益无法按份区分，华帜公司是本案必须参加诉讼的共同诉讼人，重审法院将华帜公司遗漏，属程序错误。3、重审法院认定基本事实不清。涉诉房屋并不在天津商都五金大厦（以下简称商都大厦）名下，不属于商都大厦的资产，商都大厦的股权转让不会涉及到涉案房屋的使用，不可能影响到冠龙公司基于租赁合同所享有的承租权。股权转让后，李建东将获得原营业执照、税务登记证及卫生许可证等政府许可，即仅获得的是经营资格，不可能导致冠龙公司无法继续使用涉诉房屋结果的产生。4、重审法院判决正泰公司赔偿冠龙公司3000000元损失无事实根据。重审法院既未对装饰装修的残值损失进行鉴定，也未对冠龙公司提供的收支票据进行质证、分析、认定，对损失的认定仅单凭主观臆断缺乏证据证实。5、冠龙公司的一审诉请已超过法定诉讼时效。正泰公司在2010年4月将股权转让给李建东，若转让股权会影响到冠龙公司对涉案房产的租赁使用，冠龙公司应在2010年4月就知道自己的权利被侵害，但冠龙公司却在四年的时间里没有提出任何权利主张，其已丧失胜诉权。
冠龙公司辩称，请求维持原判，驳回正泰公司的上诉请求。事实和理由：冠龙公司与天津五金采购供应站签订的《租赁协议》中的租赁标的物，即“天津市河东区六纬路133号的金亚饭店和金华园酒店”随着天津五金采购供应站转让商都大厦全部股权的行为，已经全部转让给了李建东个人。李建东取得商都大厦的全部股权后，开始行使对该大厦及其金亚饭店和金华园酒店的经营权和使用权，导致冠龙公司所签订的《租赁协议》中的租赁物灭失，合同目的不能实现。没有了租赁标的物，必然导致《租赁协议》无法继续履行，所以冠龙公司在重审时提出变更诉讼请求，并无不妥。2、冠龙公司一直申请追加华帜公司为本案第三人，没有被准许。3、冠龙公司根据《租赁协议》的约定，为实现合同目的，对租赁标的物投入了大量资金予以装修，并为了经营酒店和饭店购买了大量的必备物品，冠龙公司提交了相关票据用以证实实际投入的事实存在。而正泰公司却以所谓白条不能证明冠龙公司的实际支出为由，反驳重审法院的认定，明显没有任何依据。4、冠龙公司自认正泰公司返还2500000元装修款的行为，恰恰证明了天津五金采购供应站违反《租赁协议》的约定，将双方共同监管的专项装修款挪作他用，导致冠龙公司至今欠下巨额装修款无力偿还，由此更证明了正泰公司的严重违约行为。5、《租赁协议》的到期日是2014年6月30日，冠龙公司在2014年8月25日提起诉讼并主张权利，没有超过法定诉讼时效。6、一审法院判决正泰公司赔偿冠龙公司实际损失3000000元，是依据冠龙公司提供的已经发生的资金投入的证据，并结合《租赁协议》约定的期限，及正泰公司违约的具体时间后酌情做出的，该判决有事实及法律依据，完全正确。
冠龙公司向一审法院起诉请求：1、判令正泰公司继续履行《租赁协议》的约定，将冠龙公司所承租的坐落在天津市河东区六纬路133号的金亚饭店（一五八酒店）交由冠龙公司继续经营使用；2、诉讼费由正泰公司负担。本案重审中冠龙公司变更诉讼请求为：1、判令解除冠龙公司、华帜公司与正泰公司（原天津五金采购供应站）所签订的《房屋租赁合同》；2、正泰公司赔偿冠龙公司实际损失3500000元；3、本案诉讼费由正泰公司承担。
一审法院认定事实：坐落天津市河东区六纬路133号房屋及场地的所有权人原系天津五金采购供应站。2007年7月1日，冠龙公司、华帜公司作为承租方（乙方），天津五金采购供应站作为出租方（甲方）签订《租赁协议》一份，约定：甲乙双方原租赁协议已于2007年6月30日到期终止，现甲乙双方依据自愿、平等、互利的原则，经友好协商就乙方继续租赁金亚饭店事宜，双方达成如下协议：一、甲方同意将坐落在天津市河东区六纬路133号的金亚饭店5581平方米，共10层，其中宾馆4908平方米，金华园酒店673平方米的房产、设备、设施及室内原有家具、物品交由乙方租用。二、租赁期限7年，自2007年7月1日起至2014年6月30日止。三、租金标准及支付方式：1、租金标准：年租金￥1200000元整……3、租金起付日：因金亚饭店的重新装修，正式营业时间双方商订为2008年1月1日，因此租金的起付日为2008年1月1日起……四、装修期限及装修资金管理：4、经初步预算，本次装修拟需资金6100000元，甲方以核减租金形式分六年投入2100000元，乙方一次性投入资金4000000元，如超出预算，超出部分由乙方自行承担。5、为保证装修的如期进行，乙方先期将装修资金3000000元存入甲乙双方所设立的共同监管账户，剩余1000000元于装修过程中依资金需求陆续存入双方共同监管账户。6、双方对装修资金的使用进行共同控制，且该账户内的资金仅作为装修使用，所发生的费用一律由甲乙双方签字生效，任何一方不可挪作他用。7、如装修款在装修结束后尚有结余，则结余数直接转化为租金由甲方入账，同时甲方应向乙方开具票据。……五、甲方的权利义务：1、甲方有权于协议约定之日收取租金；2、甲方应于本协议签订之日向乙方提供金亚饭店及金华园酒店的营业执照副本复印件（加盖公章）1份，税务登记证复印件（加盖公章）1份、卫生许可证原件、特行许可证复印件（加盖公章）1份及其它相关证件的原件或复印件（加盖公章）各1份……九、其他约定：1、因金亚饭店的重新装修，乙方作了大量的资金投入，鉴于本协议的租赁期限为7年，本协议终止之日，同等条件下甲方视协议执行程度应首选乙方继续合作。除因不可抗拒的原因或政府宏观调控的原因造成租赁协议不能续约的，则在本租赁协议到期前两个月内，甲乙双方应继续签订新的租赁协议，原则上租金约定应延续本协议，但如根据市场环境有所调整的，调整幅度最高不超过20%。……该协议签订后，天津五金采购供应站将涉诉房屋交由冠龙公司及案外人华帜公司占有使用，冠龙公司及案外人华帜公司以金亚饭店名义进行经营。冠龙公司分别于2007年8月14日、11月19日、12月18日交付案外人天津市金都五金大厦有限公司装修费共计2500000元。冠龙公司对租赁房屋进行装修，购买设施，支付了全部的装修费用。后天津商都五金大厦金亚饭店（以下简称金亚饭店）更名为天津商都五金大厦金牌一五八商务酒店（以下简称一五八酒店）。
另查，商都大厦原系天津五金采购供应站下属企业，金亚饭店系商都大厦的分支机构。2009年12月14日，天津市人民政府国有资产监督管理委员会以津国资企改（2009）226号《关于同意天津商都五金大厦整体改制的批复》，同意商都大厦整体改制，转让全部国有股权，按不低于2万元价值在天津市产权交易市场公开挂牌转让。2010年4月26日，天津五金采购供应站作为转让方（甲方）、李建东作为受让方（乙方）签订《产权交易合同》，约定天津五金采购供应站将所拥有的商都大厦100%股权有偿转让给李建东，转让价款总额为人民币20000元整。该合同载明根据天津阜信资产评估有限公司出具的评估报告，截止2009年10月31日，商都大厦资产评估价值总额18000元，负债总额0，净资产0元。该合同第四条产权转让涉及债权、债务的承继和清偿办法约定：“经甲、乙双方同意，采用如下方式处理：按转让方案执行（不涉及债权、债务的承继和清偿问题）。”该合同第五条产权转让中涉及资产处置约定：“经甲、乙双方同意，采用如下方式处理：1、不涉及。”该合同还就双方其他权利义务进行了约定。李建东受让商都大厦的股权后即开始在涉诉房屋内经营一五八酒店。
2011年8月19日，天津市人民政府国有资产监督管理委员会作出津国资改组【2011】24号《关于同意对天津市正泰实业总公司等四户企业进行重组的批复》，同意由正泰公司（原名称为天津市正泰实业总公司）以接收天津交电采购供应站、天津五金采购供应站和天津金都五金大厦有限公司资产、债权、债务和人员为条件对上述3家企业实行兼并。2012年12月3日，天津市正泰实业总公司更名为天津正泰实业有限公司。
2013年10月23日，坐落于天津市河东区六纬路133号房屋及场地所有权人变更为正泰公司。
一审法院认为，冠龙公司、案外人华帜公司与天津五金采购供应站签订的《租赁协议》系平等主体的法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是依法成立并生效的合同，对各方当事人均具有约束力。现天津五金采购供应站被正泰公司兼并，天津五金采购供应站的资产、债权、债务和人员由正泰公司一并接收，因此该协议的权利义务转移至正泰公司。
关于冠龙公司要求解除租赁协议的诉讼请求，因双方当事人及案外人华帜公司所签租赁协议的租赁期已届满，且租赁协议期限届满后双方未续签或重新签订租赁合同，因此该协议无须法院予以解除，故对冠龙公司的此项诉讼请求，不予支持。
关于冠龙公司要求正泰公司赔偿其实际损失3500000元的诉讼请求，冠龙公司作为承租人履行租赁合同的主要义务是向正泰公司交纳房屋租金，正泰公司作为出租人履行租赁合同的主要义务是向冠龙公司提供租赁物供冠龙公司占有使用经营。冠龙公司与天津五金采购供应站所签租赁协议中明确约定天津五金采购供应站向冠龙公司提供金亚饭店及金华园酒店的营业执照副本复印件（加盖公章）1份、税务登记证复印件（加盖公章）1份、卫生许可证原件、特行许可证复印件（加盖公章）1份及其它相关证件的原件或复印件（加盖公章）各1份，且冠龙公司在承租涉诉房屋后确实使用上述材料以金亚饭店及金华园酒店的名义对外进行经营，在金亚饭店更名为一五八酒店后，冠龙公司以一五八酒店的名义对外经营。天津五金采购供应站在租赁期限内将商都大厦的股权有偿转让给案外人李建东，李建东受让商都大厦的股权后即开始在涉诉房屋内经营一五八酒店，从而导致冠龙公司无法继续使用涉诉房屋，可见系天津五金采购供应站将商都大厦的股权有偿转让给案外人李建东的行为导致冠龙公司在2010年4月26日以后无法对涉诉房屋继续享有承租权。租赁合同是以房屋的使用、收益为合同目的，因正泰公司的违约行为导致冠龙公司无法继续使用租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；另该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。基于上述法律规定，正泰公司应对冠龙公司因此遭受的合理损失承担全部赔偿责任。至于冠龙公司合理损失的范围，现其主张按照其就涉诉房屋进行装修及购买物品等所投入的资金由正泰公司承担相应的赔偿责任，对此正泰公司不予认可。原审法院认为，首先，冠龙公司与正泰公司所签租赁协议的期限为七年，且双方还在合同中特别注明“因金亚饭店的重新装修，乙方作了大量的资金投入，鉴于本协议的租赁期限为7年，本协议终止之日，同等条件下甲方视协议执行程度应首选乙方继续合作”，可见双方在签订租赁协议时即已考虑到冠龙公司因承租涉诉房屋而投入了大量资金及冠龙公司承租涉诉房屋的期限长短的问题，然而天津五金采购供应站在明知冠龙公司系以其下属单位一五八酒店的名义对外经营的情况下，在冠龙公司承租期限内将一五八酒店的上级单位商都大厦的股权转让给了李建东，从而导致冠龙公司无法就涉诉房屋再享有承租权，显然正泰公司存在违约行为，正泰公司应对其违约行为承担相应的责任。其次，根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，在合同履行期限内因出租人的违约行为导致承租人无法继续承租的，出租人应赔偿承租人剩余租赁期限内装饰装修的残值损失。本案中因正泰公司违约导致冠龙公司在租赁期限内无法继续承租，正泰公司作为出租人应赔偿冠龙公司装饰装修的残值损失。此外，冠龙公司除对涉诉房屋进行装饰装修外，为实现合同目的即经营酒店及饭店还购买了大量的相关物品，同理该部分费用亦应视为冠龙公司的合理损失范围。但鉴于冠龙公司当时对涉诉房屋装饰装修的现状已不存在，故从公平原则考虑，参照冠龙公司提交的当时进行装饰装修及购买相关物品的相关证据，并综合考虑双方约定的租赁期限、正泰公司转让商都大厦股权的时间等因素酌情确定正泰公司应赔偿冠龙公司实际损失3000000元。
关于正泰公司辩称冠龙公司主张已经超过诉讼时效一节，本案涉诉租赁合同到期日为2014年6月30日，冠龙公司于2014年8月25日向原审法院提起诉讼主张并未超过法律规定的诉讼时效，故对正泰公司该项辩称不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决：一、本判决生效之日起三十日内，被告天津正泰实业有限公司赔偿原告天津冠龙建筑安装有限公司损失3000000元；二、驳回原告天津冠龙建筑安装有限公司的其他诉讼请求。如果被告天津正泰实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由被告天津正泰实业有限公司负担。
本院审理查明，一审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，双方当事人对于李建东受让商都大厦全部股权后，是否在涉诉房屋内经营商都大厦及一五八酒店的事实存在较大争议。
本院认为，天津五金采购供应站与冠龙公司、华帜公司签订的《租赁协议》是当事人自愿签订的，且已实际履行。正泰公司作为天津五金采购供应站资产、债权、债务、人员的接收单位，《租赁协议》所涉权利义务亦由正泰公司享有和承担。2014年6月31日，《租赁协议》到期终止，双方未再续签合同，故冠龙公司要求解除《租赁协议》的诉讼请求，不予支持。
关于冠龙公司要求正泰公司赔偿损失问题。从《租赁协议》的内容看，天津五金采购供应站不但将坐落于天津市河东区六纬路133号金亚饭店5581平方米共10层的房产、设备、设施及室内家具、物品出租给冠龙公司、华帜公司使用，同时还将金亚饭店、金华园酒店的营业执照、税务登记证、卫生许可证、特行许可证等相关证件的原件或复印件交由冠龙公司、华帜公司使用；也就是说天津五金采购供应站将金亚饭店和金华园酒店交由冠龙公司、华帜公司经营，冠龙公司、华帜公司可以金亚饭店和金华园酒店的名义从事经营活动。《租赁协议》签订后，冠龙公司、华帜公司对涉案房产进行了重新装修，并实际以金亚饭店（一五八酒店）和金华园酒店的名义对外从事经营活动，亦按协议约定履行了支付租金的义务。2010年4月26日，天津五金采购供应站将其下属企业商都大厦100%的股权转让给李建东，李建东成为商都大厦的法定代表人及其商都大厦分支机构金亚饭店（一五八酒店）的负责人。商都大厦及一五八酒店主张自李建东受让股权开始对商都大厦及一五八酒店进行实际的经营管理。冠龙公司亦主张自李建东受让商都大厦的股权开始，商都大厦及一五八酒店由李建东实际经营管理，致使冠龙公司无法对租赁房屋继续承租使用。虽然李建东系冠龙公司的股东，又是冠龙公司法定代表人李健慧的弟弟，二者之间存在一定的关联关系，但毕竟主体不同，故天津五金采购供应站在《租赁协议》履行期间，将商都大厦100%的股权转让给李建东的行为，导致《租赁协议》不能继续履行，由此给冠龙公司造成的损失，应予赔偿。关于损失数额问题，鉴于双方约定的租赁期限为七年，冠龙公司为经营一五八酒店对涉诉房屋投入大量资金进行装饰、装修并购买物品，现因天津五金采购供应站的原因导致《租赁协议》自2010年4月26日以后无法继续履行，则正泰公司应当赔偿冠龙公司剩余租赁期限内装饰装修、购买物品的残值损失。原审法院综合考虑《租赁协议》的履行期限、商都大厦股权转让的时间等因素酌情确定正泰公司赔偿冠龙公司损失3000000元，并无不当。
综上，正泰公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人天津正泰实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 强国琴
代理审判员 李冬梅
代理审判员 郭 鑫
二〇一七年四月五日
书 记 员 张新进