南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玄锁民初字第420号
原告尹德胜，男，1967年3月15日生，汉族，地方税务局税务科长。
委托代理人肖红，江苏巨楷律师事务所律师。
被告沈福根，男，1947年11月6日生，汉族。
委托代理人王兴安，江苏德擎律师事务所律师。
委托代理人沈燕华，男，1974年1月29日生，汉族。
原告尹德胜与被告沈福根房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月17日公开开庭进行了审理。原告尹德胜及其委托代理人肖红，被告沈福根的委托代理人王兴安、沈燕华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尹德胜诉称：2004年11月30日，原告与被告沈福根签订了《房屋购买协议》1份，约定被告将其所有的位于南京市玄武区×××苑××幢×单元504室房屋（含假层）的产权及5号地下室的使用权（以下简称涉案房屋）以35万元的价格出售给原告，原告于2004年12月1日前先支付30万元，余款5万元于房屋过户手续办结当天支付；被告负责房屋产权证及土地使用证的办理并承担办理费用，同时被告应协助原告办理房屋产权证及土地使用证的过户手续，办理费用由原告承担。协议签订当日，原告向被告支付购房款30万元。2005年4月21日，沈福根与南京业之恒房地产开发有限公司补签涉案房屋的《经济适用住房买卖契约》。本案所涉房屋已具备办理房产过户手续而被告拒绝协助原告办理。原告于2013年4月15日诉至法院，但本案被告在收到法院送达的材料后，恶意将涉案房屋转让给第三人并办理了过户登记手续，导致涉案房屋无法过户到原告名下。为此，原告诉至法院，要求解除双方之间的合同，并要求被告按评估价值赔偿原告损失。
被告沈福根辩称：原告在涉案房屋过户前已有三套房产，不符合限购政策的要求，无法办理涉案房屋的过户手续，原告在诉讼过程中将其名下的两套房产以离婚析产的方式过户给其妻陶如，再变更诉讼请求，要求被告赔偿损失，原告对此具有过错；原告要求被告赔偿的损失超过了双方订立合同所约定的违约责任，完全超出了被告的合理预期；被告在2007年已办理了包括涉案房屋在内的七套房屋的房产证并及时通知了包括原告在内的买受人，除涉案房屋外，其余六套房屋均顺利办理了过户手续，说明无法办理过户手续是原告的过错所导致的。综上，原告对纠纷的发生具有过错，请法院依法判决。
经审理，查明以下事实：
一、原告尹德胜（乙方）与被告沈福根（甲方）于2004年11月30日签订了《房屋购买协议》1份，双方约定：乙方以35万元的价格向甲方购买涉案房屋；乙方于2004年12月1日前向甲方支付30万元，余款5万元于甲方协助乙方办妥该房屋产权过户手续当天支付；甲方负责房屋产权证及土地使用证的办理，必须于接到办证通知后即时办理并承担办理费用，同时甲方应协助乙方办理房屋产权证及土地使用权证的过户手续，过户费用由乙方承担；甲方应于乙方付款当天将房屋钥匙全部交给乙方。除原告及被告在《房屋购买协议》上签名之外，被告之子沈燕华亦在该协议上签名。
《房屋购买协议》签订当天，原告按约向被告支付购房款30万元，被告之子沈燕华代被告收取该款项。
二、2006年，原告与被告之子沈燕华签订了《房屋维修赔偿问题处理情况》，基本内容如下：因涉案房屋存在质量问题（地面空鼓开裂），原告于2004年12月1日支付购房款30万元并取得房屋钥匙后，随即将一把钥匙交给被告，由被告要求开发公司维修房屋，但房屋至2006年6月仍未修复，至此双方达成协议，被告赔偿原告6000元，原告不再要求被告维修，被告另再返还原告已付30万元购房款的利息10000元，两项合计16000元，双方同意在原告尚未支付的购房余款中抵扣。
三、2007年7月14日，被告取得南京市玄武区×××苑××幢×单元504室房屋的销售不动产统一发票，同年9月7日，被告取得了该房屋的产权证，该房屋系拆迁安置的经济适用房。2013年4月18日，被告与案外人李梦云签订了关于涉案房屋的《南京市经济适用住房买卖合同》，被告将涉案房屋以1148554元的价格出售给李梦云。同年4月24日，原告诉至本院，要求被告协助原告办理涉案房屋的产权证及土地使用权证的过户手续。同年5月6日，李梦云取得了南京市玄武区×××苑××幢×单元504室房屋的所有权证。
四、2013年6月8日，原告向本院申请对涉诉房屋的市场价格及装潢价值进行评估，本院依法委托江苏永和土地房地产估价有限公司对此进行评估。同年9月2日，江苏永和土地房地产估价有限公司出具编号为永和房估字（2013）第45号报告书，经评估，在估价基准日2013年6月21日的房地产市场价值总价为1355800元。原告为此支付了12800元的评估费。评估报告书记载的评估对象实体状况为：楼下套型为三室两厅一厨一卫一阳台，两卧室朝南，一卧朝北，明厨明卫明厅，塑钢窗封闭阳台。楼上有储藏室，套型与楼下相同，楼上晒台未封闭，安装有遮阳蓬和不锈钢防护栏。入户门采用防盗门，室内墙面乳胶漆，地面铺设复合木地板，外窗为塑钢窗，楼梯通道为木楼梯。厨房和卫生间地面铺设地砖，墙面贴瓷砖，塑扣板吊顶，卫生间安装洁具和冲淋隔断。地下室通上、下水，通电，且分隔有卫生间。
五、涉案房屋中的地下室尚处于由案外人租赁期间，租金每月400元，租赁期限至2014年4月3日，每半年支付一次租金，先付后租。其他房屋均由原告在使用。
审理中，被告提出：原告与被告之子之间签订的《房屋维修赔偿问题处理情况》系霸王协议，被告对此并不知情，被告之子沈燕华也是误以为被告与原告协商后达成赔偿协议才代被告签字的，虽然涉案房屋存在天花板空鼓开裂的问题，但开发公司对此进行了维修，不存在赔偿金的问题；对江苏永和土地房地产估价有限公司的评估报告有异议，评估金额过高，涉案房屋系经济适用房，其上市交易价格应由南京市住房制度改革办公室审查确定，且地下室作为公共空间不能作为评估作价的对象，而报告的结果包含了地下室使用权的价值，另外，报告结果没有细分房屋本身的价值、装潢的价值、地下室的价值，故评估的价值不能反映涉案房屋的真实市场价值。被告为证明其主张，提交了如下证据：1、南京市经济适用住房上市确认书，证明涉案房屋在2013年6月份的交易价格是1148554元，而评估报告的价值远超过此价格。2、《南京市物业管理服务合约》1份，证明地下室系公共空间，并不属于被告的私人财产。
原告提出：因房屋存在质量问题，导致原告长时间没有使用，原告与被告协商后双方均同意被告赔偿原告6000元维修的费用及原告一年多没有使用房屋的损失10000元，合计16000元，在被告之子将房屋钥匙交还给原告时让被告之子签字确认的，故原告只欠被告34000元购房款，现原告同意在被告应支付的赔偿款中扣除34000元；对南京市经济适用住房上市确认书的真实性无异议，但确认书记载的价格是交易双方到南京市住房制度改革办公室确认的，对房屋的实际市场价格并不具有参照价值；包括被告在内的每一户业主都有一间独立的地下室，有其独立的使用价值，且地下室也包含在双方之间的购房合同中；原告名下有几套房屋与被告无关，且实际上，原告在诉讼过程中已将其名下的大部分房产转移，只剩一套房屋，符合过户的条件，之所以无法办理涉案房屋的过户的手续，过错在被告。
因双方意见分歧，致调解无效。
上述事实，有当事人陈述、房屋购买协议、房屋维修赔偿问题处理情况、收条、经济适用住房买卖契约、房屋登记簿、销售不动产统一发票、契税完税证、评估报告书、评估费发票及本院庭审笔录等为证。
本院认为，原、被告于2004年11月30日签订的《房屋购买协议》系双方当事人的真实意思表示，虽然签订协议时被告尚未取得涉案房屋的所有权证，但该《房屋买卖协议》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行。
根据南京市的相关政策，经济适用房从取得购房发票之日起5年后可以上市交易。本案中，原告已按约支付了购房款30万元，被告取得购买涉案房屋的销售发票已满5年，符合政府规定的允许上市交易的条件。原告名下虽曾有三套住房，但在本案诉讼过程中，原告已将其中两套房屋的所有权转移给他人，亦符合房屋过户的政策规定。被告将涉案房屋出让给案外人李梦云并办理了该房屋的过户手续，导致原告与被告之间关于被告协助原告办理房屋过户的约定实际无法继续履行，被告构成根本违约且对此具有完全的过错，而原告对此无任何过错，故原告要求解除双方之间签订的《房屋购买协议》并要求被告承担赔偿损失的违约责任，于法有据，本院予以支持。
原告本可以根据双方之间的约定取得涉案房屋的产权及其中地下室的使用权，但因被告的违约行为导致该合同目的不能实现，故被告的违约行为给原告造成的损失大小应按涉案房屋的市场价值进行计算。虽然地下室属于公共空间，但对每户业主来说，有其独立的使用价值，且地下室也包含在原告与被告之间签订的购房合同中，故地下室的使用价值也属于被告违约给原告造成的损失。江苏永和土地房地产估价有限公司对涉案房屋价值的评估程序合法，实体并无不当，本院予以采信，故被告违约给原告造成的损失为1355800元。《房屋维修赔偿问题处理情况》虽未经被告本人签名确认，但被告之子沈燕华系原告与被告履行买卖协议过程的知情人，原告支付给被告的首期购房款30万元也系沈燕华代收，故原告有理由相信沈燕华签字是经过被告明示或默示的授权，且《房屋维修赔偿问题处理情况》对为何要在购房尾款中扣除16000元进行了说明，即使沈燕华在签字时对说明所描述的事实不知情，沈燕华也应将此情况告知被告，而被告直到本案诉讼开庭之前都未提出任何异议，故被告对原告在购房余款中扣除16000元的意见应知晓并同意。因此，原告尚应支付被告34000元，现原告同意在被告应支付的赔偿款中扣除该款，不违反法律规定，本院予以确认。
在被告全部支付原告赔偿款时，原告应将涉案房屋按评估时的状况返还给被告。因涉案房屋中地下室尚处于由案外人租赁期间，租金每月400元，租赁期限至2014年4月3日止，租金已由原告收取，故根据买卖不破租赁的原则，在原告将涉案房屋返还给被告后，原告应将剩余租赁期限内的房屋租金支付给被告，租金标准按每月400元计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、原告尹德胜解除与被告沈福根于2004年11月30日签订的关于买卖坐落于南京市玄武区×××苑××幢×单元504室房屋（含假层）及5号地下室的《房屋购买协议》有效。
二、被告沈福根于本判决生效之日起三十日内赔偿原告尹德胜1321800元（被告可以扣除赔偿款付清之日至2014年4月3日期间按每月400元的标准计算的地下室的租金），原告在被告支付完全部赔偿款时将坐落于南京市玄武区×××苑××幢×单元504室房屋（含假层）及5号地下室按江苏永和土地房地产估价有限公司评估时的状况返还给被告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6550元、保全费2270元、评估费12800元，合计21620元，由被告负担（此款原告已预交，被告在支付赔偿款时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费6550元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；账号：10105901040001276）。
审 判 长 李 伟
审 判 员 唐奇志
人民陪审员 张 虹
二〇一三年十一月六日
见习书记员 鲁天琳