成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0107民初1109号
原告：李康平，男，汉族，1971年9月15日出生，住湖南省邵东县。
委托代理人：赵熙良，四川经川律师事务所律师。
被告：成都上风港房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人：王玉安，总经理。
委托代理人：代劲松、王志刚，四川仁厚律师事务所律师。
被告：王昆，男，汉族，1974年12月9日出生，住成都市青羊区。
委托代理人：明向阳、姜小娟，四川明炬律师事务所律师。
原告李康平与被告成都上风港房地产开发有限公司（以下简称：上风港公司）、被告王昆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张闻武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李康平的委托代理人赵熙良，被告上风港公司的委托代理人代劲松，被告王昆的委托代理人明向阳、姜小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李康平向本院提出诉讼请求：1、确认原告李康平与被告上风港公司于2014年12月22日签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认被告王昆与被告上风港公司签订的标的为位于成都市草金路南段299号（上风港·时代广场）3栋1层34号、35号商品房的《商品房买卖合同》、《抵偿协议》无效；3、判决被告王昆、被告上风港公司撤销备案于被告王昆名下案涉商品房合同备案登记行为；4、判决被告上风港公司将案涉商品房网上备案登记在原告李康平名下；5、判决被告上风港公司协助原告李康平办理案涉商品房权属转移登记；6、判决被告上风港公司支付逾期交房违约金65520元（从2015年8月21日起按每日千分之0.14的比例计付至2016年5月19日）；7、判决被告上风港公司承担逾期权属转移登记责任违约金（暂计）15892.5元（从2017年5月20日起按每日万分之零点五的比例计付至实际转移到原告名下之日止）；8、被告承担本案诉讼费。
事实与理由：2014年12月22日，原告与成都上风港投资管理有限公司（2015年5月6日“成都上风港投资管理有限公司”更名为“成都上风港房地产开发有限公司”）签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的案涉商品房预售给原告，合同第四条载明“与该商品房有关的抵押情况为：该商品房所分摊的土地所有权已经设定抵押，抵押权人为：成都农商银行股份有限公司簇桥支行，抵押登记部门为：成都市国土资源局……”，第六条“出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。”合同签订当日原告向被告交付了全部购房款。2016年5月19日，上风港公司将案涉商品房交付原告，原告按约定缴纳了相应的维修基金等费用并委托上风港公司办理权属转移登记手续。之后原告将该案涉商品房装修后出租给他人经营使用。
2016年底，原告才知道案涉商品房已经备案于被告王昆名下，上风港公司拿出王昆出具的《同意书》、《借款合同》等证据证明不是一房二卖，而是上风港公司的融资行为并保证很快解决这个问题。2017年1月，王昆以借款合同纠纷将上风港公司起诉到武侯区人民法院，请求确认《商品房买卖合同》、《抵偿协议》有效。武侯区人民法院（2017）川0107民初791号判决书，判决驳回王昆对案涉商品房有优先受偿权的诉请。
合同十二条约定交房时间在2015年8月20日前，并约定如逾期交房超过2个月，应从交房次日起至实际交付之日止，每日按照李康平已付购房款总额万分之二支付违约金，并于实际交付之日起30日内向李康平支付。
合同第十九条约定李康平同意委托上风港公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因上风港公司的责任，李康平未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，自期限届满之日起至实际取得该证书之日止，上风港公司按日计算向李康平支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并实际取得该证书之日起15日内向李康平支付违约金。
鉴于上述事实和理由，李康平为维护合法权益，特提起诉讼，请法院依法支持李康平的诉讼请求。
被告上风港公司辩称，对上风港公司与李康平签订《商品房买卖合同》，并于2016年5月19日将合同项下商品房交付给李康平的事实予以认可。对与王昆的签订《抵偿协议》的事实予以确认。
上风港公司与王昆处理好相关债务纠纷后，可以积极配合李康平办理房屋产权手续，上风港公司认可按照双方合同约定和法律规定计算违约金，对李康平主张的违约金计算比例没有异议。
被告王昆辩称，在李康平与上风港公司签订的《商品房买卖合同》中已经明确案涉房屋对应的土地使用权被抵押，按照《物权法》的相关规定，设定抵押的房屋不能对外进行转让，因此李康平与上风港公司签订的《商品房买卖合同》无效。虽然武侯区人民法院在（2017）川0107民初791号判决中没有认定王昆有优先受偿权，但是也没有认定王昆没有受偿权，而且案涉房屋被王昆申请执行上风港公司的案件所查封，房屋所有权人依然是上风港公司，王昆申请执行查封应属有效。
（2017）川0107民初791号判决虽否定了王昆享有的抵押权，但是案涉房屋的所有权仍然归属于上风港公司，并不属于李康平。按照最高人民法院关于审理民间借贷案件的司法解释，以买卖合同作为借款担保的，虽然不能认定王昆享有抵押权，但王昆对于上风港公司被武侯区人民法院查封房屋的拍卖价款是享有受偿权的，即李康平在本案中对诉争房屋只有债权上的请求权，没有物权上的请求权。
鉴于李康平没有取得案涉房屋的备案登记，没有取得案涉房屋的所有权证，不构成法律所规定的善意取得。
本院经审理认定事实如下：2014年12月22日，李康平与成都上风港投资管理有限公司（2015年5月名称变更为“成都上风港房地产开发有限公司”，即本案被告）签订自编号3-1-34、3-1-35的《商品房买卖合同》各一份，分别约定李康平购买上风港公司开发位于成都市武侯区草金路南段299号上风港时代广场3幢1层34号、35号商业用房两套，建筑面积分别为24.56平方米、24.83平方米，价款分别为97.5万元，总价款195万元；李康平一次性付款；上风港公司应当在2015年8月20日前向李康平交付商品房；如上风港公司逾期交房，（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，上风港公司按日计算向李康平支付已交付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内支付，合同继续履行；（2）逾期超过60日，李康平有权退房，李康平退房的，上风港公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按李康平全部已付款的20%向李康平支付违约金；李康平要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，上风港公司按日计算向李康平支付已交付房价款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内支付。
合同第十九条产权登记中关于产权转移登记约定，李康平同意委托上风港公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因上风港公司的责任，李康平未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，逾期在60日内，至约定办理房屋所有权证书届满之日起至实际取得该证书之日止，上风港公司按日计算向李康平支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于实际取得该证书之日起15日内向李康平支付违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，李康平有权选择退房。
合同签订当日，李康平支付了购房款195万元，上风港公司出具收款收据2份。2016年5月，上风港公司将以上两套商品房交付李康平，李康平对外出租收取租金。但李康平一直未能取得以上房屋产权证。从李康平提交的《网签合同信息查询记录》显示，案涉34号、35号房屋现备案在王昆名下，而且34号房屋于2018年1月29日被本院（2017）川0107执4229号裁定查封，限制登记。
另查明，2017年1月20日，王昆向本院起诉上风港公司，请求判决确认王昆与上风港公司签订的《商品房买卖合同》、《抵偿协议》有效、上风港公司向王昆交付商铺11套（含本案案涉的34号、35号房屋）并办理不动产登记等，经本院释明法律关系为借款合同纠纷后，王昆变更诉讼请求为：一、上风港公司立即归还借款本金670万元及截止2017年3月16日利息4476682.75元；二、上风港公司立即支付剩余借款在2017年3月17日起的利息；三、上风港公司向王昆支付违约金400万元；四、上风港公司支付王昆律师费621300.48元及财产保全担保保险费22500元；四、王昆对上风港公司开发的上风港.时代广场1-1-9、1-1-10、3-1-23、3-1-24、3-1-25、3-1-26、3-1-27、3-1-28、3-1-29、3-1-33、3-1-34商铺在上述上风港公司应承担的借款本息、违约金、律师费等债务总和范围内享有优先受偿权。本院经审理后于2017年5月2日作出（2017）川0107民初791号《民事判决书》，判决上风港公司于判决生效之日起十日内归还王昆借款670万元及利息、违约金、其他费用。在该判决中，本院认为关于王昆与上风港公司双方所签订的《抵偿协议》系基于王昆向上风港公司出借2240万元资金的基础上签订的，但王昆实际并未按此金额出资，所以该《抵偿协议》未经修正而无法履行；而王昆与上风港公司双方所签订《商品房买卖合同》虽经备案，但合同双方既未支付购房款也未交付和过户商铺，双方实际并未履行该合同；王昆与上风港公司签订的《商品房买卖合同》虽经备案，但不产生抵押效力，王昆无证据证明上风港公司以上述商铺为抵押物为该借款提供抵押担保，王昆的优先受偿权请求没有事实依据而不成立，本院不予支持。
因案涉34号房屋现被本院（2017）川0107执4229号裁定查封，限制登记。2018年4月19日，经本院释明，李康平明确本案的诉讼标的由案涉34号、35号房屋变更为只有35号房屋，本案诉讼请求、事实理由只针对35号房屋，并将本案诉讼请求予以变更：第1、2、3、4、5项诉讼求只针对案涉35号房屋提出，第6、7项诉讼请求也只针对35号房屋提出，金额减半。对案涉34号房屋李康平将另案主张权利。
以上事实有《商品房买卖合同》、收款收据、《网签合同信息查询记录》、（2017）川0107民初791号《民事判决书》及当事人庭审陈述笔录等证据收集在案佐证。
本院认为，李康平为购买成都市武侯区草金路南段299号上风港时代广场3幢1层35号商业用房与被告上风港公司签订的《商品房买卖合同》（自编号3-1-35）是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务，享受权利。
本案中，李康平为取得案涉35号房屋的产权所提出的第1、3、4、5项诉讼请求，本院结合2017年5月2日所作出（2017）川0107民初791号民事判决内容予以支持。李康平第2项诉讼请求，确认上风港公司、王昆之间签订的案涉35号商品房的《商品房买卖合同》、《抵偿协议》无效，因（2017）川0107民初791号民事判决已作出认定，本案不再处理。
李康平要求上风港公司支付逾期交房违约金32760元（以已付购房款97.5万元为基数从2015年8月21日起按每日千分之0.14的比例计付至2016年5月19日交房之日止），低于双方合同约定，且上风港公司没有异议，本院予以支持。
李康平要求上风港公司承担逾期权属转移登记责任违约金（以已付购房款97.5万元为基数从2017年5月20日起按每日万分之零点五的比例计付至产权实际转移到原告名下之日止），本院认为，双方在合同中约定，逾期办理房屋权属转移登记超过60日后，李康平有权选择退房，未约定以支付违约金方式承担该违约责任，故李康平的该请求缺乏合同依据、法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李康平与被告成都上风港房地产开发有限公司于2014年12月22日签订的《商品房买卖合同》（自编号3-1-35）有效；
二、在本判决生效之日起三十日内，被告成都上风港房地产开发有限公司、被告王昆撤销位于成都市武侯区草金路南段299号上风港时代广场3幢1层35号商业用房在被告王昆名下的商品房合同备案登记；
三、在本判决生效之日起三十日内，被告成都上风港房地产开发有限公司将位于成都市武侯区草金路南段299号上风港时代广场3幢1层35号商业用房备案登记在原告李康平名下；
四、在本判决生效之日起三十日内，被告成都上风港房地产开发有限公司协助原告李康平办理位于成都市武侯区草金路南段299号上风港时代广场3幢1层35号商业用房的不动产权证；
五、在本判决生效之日起三十日内，被告成都上风港房地产开发有限公司向原告李康平支付逾期交房违约金32760元；
六、驳回原告李康平的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费13896元，减半收取6948元，由被告成都上风港房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张闻武
二〇一八年五月七日
书记员 甘余美