山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6436号
上诉人（原审原告）：张彬，男，1972年10月2日出生，汉族，济南智海兴业工业设备有限公司售后经理，住济南市。
被上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
法定代表人：常云安，总经理。
委托诉讼代理人：刘敏，山东天俊律师事务所律师。
上诉人张彬因与被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初2841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
张彬上诉请求：1.撤销（2017）鲁0103民初2841号民事判决；2.改判由中海物业济南分公司向张彬支付误工损害费5319元；3.改判由中海物业济南分公司向张彬支付欺诈赔偿金21279元；4.一、二审案件受理费由中海物业济南分公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、中海物业济南分公司应赔偿张彬误工损害费5319元。因涉案房屋存在质量问题，先后共维修27天（此时间不包括各部门无数次的先期查看、确认），误工费按（济南平均工资）197元/人/天计算，共计5319元。根据《物业承接查验办法》第四十条，建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。本案中，根据张彬提交的《住宅工程质量分户验收记录》记载：验收意见为符合设计要求和规范规定。中海物业济南分公司工作人员在《住宅工程质量分户验收记录》上签字盖章，存在主观恶意。二、中海物业济南分公司因欺诈消费者，不履行双方签订的《济南市商品房买卖合同》之约定为张彬提供服务，应根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，《侵害消费者权益行为处罚办法》第五条、第十六条的规定，按照2013年11月1日至2017年3月23日张彬所缴纳的物业服务费7093元的三倍赔偿，共计21279元。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》、《中海国际社区前期物业服务协议》，协调维修并督促检查保修项目的完成情况是中海物业济南分公司必须遵守的责任和义务。但中海物业济南分公司承诺之后就无下文，该公司均未在规定时间内对涉案房屋存在的问题予以解决，并且自2013年10月10日至2017年3月23日期间无任何一项是该公司协调维修并督促完成的。张彬于2015年6月22日、9月7日、10月16日分别三次发函至中海物业济南分公司A3地块物业管理处，书面陈述房屋质量问题要求尽快协调维修及索赔，但均无回应。鉴于涉案房屋于2015年10月10日满2年质保期，张彬于2015年9月15日向济南市人民政府12345热线投诉。在中海物业济南分公司不作为情况下，涉案房屋维修，前期有中海地产投资有限公司房屋维修中心协调维修，中期由济南市人民政府12345热线协调维修，后期有济南市市中区人民法院协调维修，但截止到2017年3月23日，问题仍然未得到全部解决，且无后续解决方案。综上，中海物业济南分公司已对张彬构成服务欺诈。三、济南中海地产投资有限公司与中海物业管理有限公司济南分公司都隶属于中国建筑工程总公司旗下中国海外集团，其二者是一种业务的上下级关系。四、中海物业济南分公司在一审中主张“为张彬协调维修是一种增值服务，是为了更好的收取物业服务费”，但在一审笔录中没有体现。综上，请求二审法院判如所请。
中海物业济南分公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张彬的上诉，维持原判。1.中海物业济南分公司与张彬签订的是《前期物业服务协议》，并不是张彬所述的济南市《商品房买卖合同》，一审法院认定双方之间是物业服务合同关系是完全正确的，在济南市《商品房买卖合同》中可以明确看出：出卖人是济南中海投资有限公司，买受人是张彬和邹某某。合同中约定的保修责任应由出卖人（济南中海投资有限公司）承担，中海物业济南分公司作为本合同的第三人不应对此承担责任。中海物业济南分公司与张彬签订的《前期物业协议》第二条物业管理服务内容中已经明确约定了中海物业济南分公司应当提供的物业服务内容，中海物业济南分公司作为物业服务企业已经严格按照协议约定提供了相应的物业服务。2.中海物业济南分公司是中海物业管理有限公司的分公司，济南中海地产投资有限公司与中海物业管理有限公司均是具有独立法人资格的单位，具有独立的民事行为能力，应当独立承担民事责任。两单位之间不存在上下级关系，更不存在所谓的业务内部分工。3.中海物业济南分公司从未说过为张彬协调维修，是一种增值服务，中海物业济南分公司所述的是为张彬协调维修是为了更好的为张彬服务，为了更好的收取物业服务费，这在庭审笔录中均有记载。
张彬向一审法院起诉请求：一、请求判令中海物业济南分公司向张彬支付因对所交不合格房屋恶意签字认可为“符合设计要求和规范规定，通过验收”，给张彬造成的后续维修误工损害费5319元；二、请求判令中海物业济南分公司向张彬支付因拒不履行合同义务，中海物业济南分公司对张彬构成欺诈，三倍赔偿所交的物业服务费21279元；三、请求判令中海物业济南分公司限期对张彬房屋协调维修、检查保修项目完成情况；四、案件受理费等相关费用由中海物业济南分公司承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的济南市《商品房买卖合同》、《入伙验房问题记录单》、《住宅工程质量分户验收记录》、《住宅质量保证书》、《收房手续办理会签单》、《员工证明》、函及《EMS发件单》各三份等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对张彬与中海物业济南分公司有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于中海物业济南分公司在交房过程中是否存在恶意签字及在履行物业服务合同过程中是否构成服务欺诈的问题。张彬主张其购买的涉案房屋，在出卖人向其交房时，存在11项质量问题，中海物业济南分公司恶意签字认可为符合设计要求和规范规定，通过验收。其中存在的几项问题在交房后由承建单位已经进行了维修，至起诉前还有有线电视线不通等3项没有维修。中海物业济南分公司应支付存在的问题给张彬造成后续维修而产生误工损害费5319元。根据与房屋出卖人签订的济南市《商品房买卖合同》第16条保修责任明确约定存在房屋质量问题，出卖人自商品住宅交付之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》中承诺出现买卖合同中约定的质量问题时：1.因房屋质量问题而产生安全隐患影响正常使用时，业户应及时通知物业管理处；2.确定属于保修责任内的保修项目后，由中海地产客户关系部、物业管理处负责与保修单位联系，并督促检查保修项目的完成情况。保证书中保修范围和处理时间表中列明电器开关、电器漏电处理时间为一个工作日，给出处理方案时间为两个工作日，就中海物业济南分公司应当在几日内协调处理，可以双方协商解决。中海物业济南分公司拒不履行合同义务，对张彬构成服务欺诈，应三倍赔偿张彬所交的物业费21279元。张彬为证明其主张提供证据《住宅工程质量分户验收记录》、《入伙验房问题记录单》、济南市《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》。中海物业济南分公司对张彬提交证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为《住宅工程质量分户验收记录》可以证实案涉房屋通过建设、监理、施工单位盖章且验收人员签字，可以确定涉案房屋符合设计要求和规范规定通过验收。验收记录单明确分户验收的项目包括屋面淋水（蓄水）试验等项目，张彬提出的有线电视等项目并不在验收项目之内。《入伙验房问题记录单》系张彬个人书写，无法证实其真实性及问题发生的时间。证据济南市《商品房买卖合同》可以证实案涉房屋的出卖人为济南中海地产投资有限公司，买受人为张彬、邹某某，合同第16条明确约定了商品房保修期内出现的质量问题，由出卖人履行保修义务。附件7中物业管理服务的内容并不包括张彬主张的协调房屋维修问题。《住宅质量保证书》是由出卖人向张彬出具，保修范围和处理时间、保修程序等均为出卖人向张彬做出的承诺，保证书中没有中海物业济南分公司盖章，不应承担责任，保修范围内出现的问题，责任应由出卖人负责。中海物业济南分公司主张，根据案涉济南市《商品房买卖合同》的约定出卖人为济南中海地产投资有限公司，买受人为张彬、邹某某，根据合同的相对性，第16条中的保修责任应当由出卖人济南中海地产投资有限公司承担。《住宅质量保证书》作为本合同的附件，相关的合同权利义务也应由出卖人为中海地产投资有限公司，买受人为张彬、邹某某承担。在质保期内，涉案房屋出现的问题应由出卖人负责维修。《中海国际社区前期物业服务协议》第二条约定物业管理服务内容明确约定了中海物业济南分公司提供的服务内容，并不包括张彬诉状中所提到的对房屋存在的问题予以解决。中海物业济南分公司作为物业服务企业已经按照物业服务协议中的约定，提供了相应的物业服务。张彬认为中海物业济南分公司对其构成服务欺诈，没有事实和法律依据。为了更好的为业主张彬服务，中海物业济南分公司多次联系建设单位济南中海地产投资有限公司反映张彬家中出现的问题，中海物业济南分公司的工作人员多次发函给施工单位协调处理张彬家中出现的问题。经过中海物业济南分公司的协调，济南中海地产投资有限公司以及施工单位已经多次到张彬家中维修，并给予张彬经济补偿。中海物业济南分公司为证明其主张提供《收房手续办理会签单》、《员工证明》两份、函及《EMS发件单》各三份。张彬对中海物业济南分公司提交证据质证意见如下：对证据真实性无异议，对员工证明的证明内容无异议；对《收房手续办理会签单》证明内容有异议，认为还应有《入户验收问题记录单》，其中记载了房屋交房时存在的问题。对函及《EMS发件单》各三份证明内容有异议，认为该证据只能证明中海物业济南分公司向建设单位发函，解决包括张彬在内的问题，无法证实对其他时间打电话向其反映的问题尽到向出卖人和建设单位反映问题及监督维修的责任。
一审法院认为：张彬与中海物业济南分公司签订济南市《商品房买卖合同》附件七、《中海国际社区前期物业服务协议》系真实意思表示，内容未违反我国法律、法规的强制性规定，合同合法有效。张彬与中海物业济南分公司系物业服务合同关系。张彬提交证据《入伙验收问题记录单》，该记录单是由出卖人统一制作，主要用于出卖人向买受人交付房屋时记载需要维修的项目。记录单中记载的11项问题，可以证实张彬在接收出卖人交付的案涉房屋时存在这些问题。张彬提交证据《住宅工程质量分户验收记录》记载验收意见为符合设计要求和规范规定，该验收记录的形成时间早于房屋交付时间，对于上述11项问题应在验收前要求施工单位维修。中海物业济南分公司工作人员系物业服务人员不具备专业的验收水平和资质，在验收意见均为符合设计要求和规范规定的《住宅工程质量分户验收记录》中签字确认，是缺乏责任心的表现，就目前证据无法证实具备主观恶意。根据张彬提交的证据济南市《商品房买卖合同》，可以证实张彬与出卖人济南中海地产投资有限公司系房屋买卖合同关系。张彬提交证据中海国际社区《住宅质量保证书》是由出卖人向张彬交付案涉房屋时出具的。质量保证书证明出卖人交付的房屋在交付后的一定时间内或者在使用过程中可能会存在或出现一定的质量问题，对存在质量问题的保修项目、保修流程做出的承诺。根据合同相对性，案涉房屋存在的质量问题，应由出卖人负责。张彬与中海物业济南分公司之间系物业服务合同关系，双方之间合同关系是基于房屋买卖合同关系，由出卖人提前拟定的，对于物业服务合同的相对方，不由得张彬选择。中海物业济南分公司作为出卖人聘用的前期物业服务企业，对出卖人交付给买受人的房屋存在的质量问题，进行协调联系出卖人，监督施工单位维修是其工作职责。案涉房屋从2013年10月10日交付给张彬，上述11项问题至起诉前还剩3项没有维修，其余问题陆续维修完毕。中海物业济南分公司提交证据员工证明、函三份，可以证实针对张彬等买受人提出的部分质量问题，中海物业济南分公司工作人员以出卖人的名义向施工单位发函进行了协调维修的事实，该事实也能证明中海物业济南分公司履行了职责。但至案件起诉到一审法院，张彬反映的问题仍有包括有线电视线、网线、电话线在内的3项问题没有解决，在审理过程中，中海物业济南分公司至2017年5月19日将3项问题全部解决。张彬反映问题在经过了3年多的时间才得以解决，上述问题的滞后处理，也能证明中海物业济南分公司在物业服务及协调维修方面存在懈怠履职的问题。张彬与中海物业济南分公司之间是物业服务合同关系，该《前期物业服务协议》第二条物业服务内容中没有约定中海物业济南分公司对张彬住宅专有部分有管理和维修义务。张彬主张需要维修的11项问题均是张彬住宅专有部分存在的问题，非物业服务合同约定的中海物业济南分公司服务内容。张彬主张案涉房屋质量问题与物业服务合同不是同一法律关系。张彬主张中海物业济南分公司不履行物业服务合同，证据不足，中海物业济南分公司的行为不构成服务欺诈。综上，中海物业济南分公司工作人员在《住宅工程质量分户验收记录》中签字的行为不构成恶意签字，张彬也没有举证证实误工损害费5319元的发生，张彬要求中海物业济南分公司支付后期维修误工损害费5319元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。张彬主张案涉房屋质量问题，与中海物业济南分公司履行物业服务合同不是同一法律关系，中海物业济南分公司不构成服务欺诈，张彬要求中海物业济南分公司三倍赔偿所交物业费21279元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张彬的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。
另二审中，张彬表示涉案房屋的维修已经完成，因此放弃一审诉讼请求的第三项：“要求中海物业济南分公司对涉案房屋协调维修、并检查保修项目完成情况”的诉讼请求。
本院认为：住房和城乡建设部2010年10月14日制定的《物业承接查验办法》第二条规定：“本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”《物业承接查验办法》第十六条规定：“物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。”《物业承接查验办法》第四十条规定：“建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。”本案中，张彬主张中海物业济南分公司工作人员在《住宅工程质量分户验收记录》中签字盖章，存在主观恶意，要求按照《物业承接查验办法》第四十条的规定由中海物业济南分公司承担赔偿责任。本院认为，《住宅工程质量分户验收记录》中的分户质量验收项目，并不属于《物业承接查验办法》第十六条规定的在物业承接查验中，物业公司应当查验的共用部位、共用设施设备的内容。因此，张彬主张房屋存在质量问题，要求中海物业济南分公司按照《物业承接查验办法》第四十条的规定，赔偿其因房屋维修所造的误工损失，与《物业承接查验办法》的规定不符，本院不予支持。
关于中海物业济南分公司是否构成对张彬服务欺诈的问题。本院认为，首先要厘清双方之间的法律关系。本案中，张彬及案外人邹某某作为买受人与涉案房屋的出卖人济南中海地产投资有限公司于2012年4月15日签订《商品房买卖合同》一份。该份合同包含八个附件内容，分别为房屋平面图，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，装饰、设备标准，民用建筑节能信息公示，合同补充协议，《中海国际社区临时管理规约》，《中海国际社区前期物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》），《中海国际社区购房风险提示》。在上述文件中，同时涉及张彬、中海物业济南分公司的协议为《物业服务协议》。该协议中甲方为业主张彬、邹某某，乙方为中海物业济南分公司，合同双方亦在该协议落款处签字或盖章。《物业服务协议》虽为涉案房屋商品房买卖合同的一份附件，但其作为一份独立的协议，约束的权利义务主体为业主张彬、邹某某与中海物业济南分公司。因此，本案中，张彬与中海物业济南分公司为物业服务合同关系，双方应根据《物业服务协议》确定双方的权利与义务。第二，张彬与中海物业济南分公司签订的《物业服务协议》第四条明确约定了双方的权利与义务。本案中，张彬主张根据济南中海地产投资有限公司为其出具《中海国际社区住宅质量保证书》（以下简称《住宅质量保证书》）中的保修程序第二步：确定属于保修责任内的保修项目后，由中海地产客户关系部/中海国际社区A3地块物业管理处负责与保修单位联系，并督促检查保修项目的完成情况。因此，因张彬所购买的涉案房屋存在质量问题，中海物业济南分公司应负责与保修单位联系，并督促检查保修项目的完成。本院认为，该份《住宅质量保证书》是由济南中海地产投资有限公司出具，济南中海地产投资有限公司与中海物业管理有限公司为两个独立的企业法人，因此济南中海地产投资有限公司出具的《住宅质量保证书》并不能约束中海物业济南分公司。而在张彬与中海物业济南分公司签订的《物业服务协议》中，双方并未对“由中海物业济南分公司负责因房屋质量存在问题负责与保修单位联系并督促检查保修项目的完成”作出约定，因此本院对张彬的上述主张不予支持。第三，张彬所购卖的涉案房屋存在的质量问题应如何处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，张彬购买的涉案房屋出卖人为济南中海地产投资有限公司，因此张彬所购买的房屋如存在质量问题，在保修期内，应要求出卖人济南中海地产投资有限公司承担相应的赔偿责任。综上所述，张彬主张中海物业济南分公司拒不履行合同义务对张彬构成欺诈，要求中海物业济南分公司三倍赔偿其所交的物业服务费21279元，无事实与法律依据，本院不予支持。
关于中海物业济南分公司是否在一审中主张“为张彬协调维修是一种增值服务，是为了更好的收取物业服务费”的问题。经核对一审法庭审理笔录，中海物业济南分公司在回答一审法官关于其公司为何举证证实张彬在向其公司反映问题后，该公司已经向开发商进行了反馈，并且其工作人员以开发商的名义向建设方反馈的问题时，表述是“为了更好的为业主服务，维护业主的合法权益，而且为以后更好的收取物业费。”张彬在该页笔录上已签字，应视为对笔录记载内容的认可，因此张彬主张一审笔录记载有误，证据不足，本院不予支持。
综上，张彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由上诉人张彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴松成
审判员 赵平洋
审判员 何菊红
二〇一七年十一月二十二日
书记员 徐珊珊