上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第1509号
原告上海斯格威大酒店有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人李耀民，该公司董事长。
委托代理人蒋倩华，京衡律师集团上海事务所律师。
被告周勤，女，1964年3月4日出生，汉族，住址上海市徐汇区。
被告颜文琪，女，1990年9月16日出生，汉族，住址上海市徐汇区。
被告颜明强，男，1964年6月18日出生，汉族，住址上海市徐汇区。
三被告共同委托代理人沈利，上海市申茂律师事务所律师。
原告上海斯格威大酒店有限公司（以下简称“斯格威公司”）与被告周勤、颜文琪、颜明强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告斯格威公司委托代理人蒋倩华，被告周勤及被告周勤、颜文琪、颜明强委托代理人沈利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告斯格威公司诉称：原告系上海市打浦路XXX号上置金融大厦的建设单位和物业管理单位，被告系上置金融大厦3801室业主，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第四条约定上置金融大厦物业管理费标准为每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）32元，《上置金融大厦临时管理规约》规定拖欠物业管理费的业主应按每日0.3%支付滞纳金，同时还应承担为追讨款项而额外发生的行政、法律费用。被告自2013年8月起拖欠物业管理费，原告催讨未果，故诉至法院，请求判令：1.被告支付自2013年8月1日起至2013年12月31日止的物业管理费46036.80元；2.被告支付上述物业管理费的滞纳金26434.33元；3.被告支付原告律师费3500元。
原告斯格威公司提供下列证据：
1.《上海市房地产买卖合同》；2.《上置金融大厦临时管理规约》、承诺书；3.物业费缴费通知单；4.律师费发票；5.《资料签收单》、《单元设施设备查验表》、《上置金融大厦交房确认书》；6.《违章处罚单》；7.《违规行为整改通知书》；8.《上置金融大厦装修申请和审批表》；9.《上置金融大厦装修审批联系单》；10.《承诺书》；11.上置金融大厦施工人员临时出入证登记表；12.《上置金融大厦安全治安消防责任书》；13.《工程维修申请单》；14.《2013年度办公楼层电表每月记录明细表（37、38层）》、上置金融大厦电费账单；15.上置金融大厦自来水账单；16.《车位租赁合同》；17.车辆收费报表、照片；18.《检测报告书》、上海市公共场所卫生许可证；19.上置金融大厦装修项目查检结果；20.上海市房地产登记薄房屋状况及产权人信息；21.《房屋租赁合同》；22.《楼宇合作协议书》。
被告周勤、颜文琪、颜明强辩称：2013年4月21日，原告以被告未办理装修手续为由擅自断电，2013年7月才恢复供电，2013年5月和6月不应该有电费支出。空调不送新风导致无法正常工作，被告在2013年11月向原告反映，原告回复认为情况属实并称会根据情况送新风。原告疏于管理，火灾威胁被告人身安全。酒店38楼以上的四个楼面改造严重影响被告正常办公。没有电器运行的情况下电表空转，原告不予维修。原告强制要求被告使用中国电信的宽带网络，不允许被告使用长城宽带网络。38楼通道墙纸因火灾烧毁，被告多次要求但原告一直未予修理。原告为了掩盖断电事实伪造装修申请表并冒充被告签名。电梯在38楼不停，要乘到39楼再走下去一层，该情况一直持续到2013年11月份。原告按照每月每平方米32元收取物业管理费没有物价局的审价依据。原告服务不到位，被告要求减免物业管理费，原告收取滞纳金没有依据。律师费的约定是霸王条款，原告也没有证据证明将管理公约的规定向被告作了特别提示，要求被告承担不合理。
被告周勤、颜文琪、颜明强提供下列证据：
1.违章处罚单；2.电费收据；3.上海市黄浦区公安消防支队消防监督检查记录；4.报告；5、回复函；6、笔迹鉴定意见书；7、鉴定费发票；8、照片。
经质证，被告周勤、颜文琪、颜明强对原告斯格威公司提供的证据1、2、4、5真实性无异议；对证据3被告签字的催款单认可，对于没有签字的催款单不清楚；证据6、7没有收到过，不知道见证人张伟勇是谁；证据8、10中签名不是被告所签，系伪造；证据9没见过；证据11真实性不予认可；证据12的真实性无异议；证据13的真实性不予认可，从未见到过，4月22日也没有恢复供电；对证据14、15中被告的电费、水费予以认可，其他业主的不清楚；证据16真实性无异议；对证据17中被告停车的事实无异议，但不能证明被告在酒店内办公；证据18真实性无异议，但不能证明新风系统是一直开放的；证据19的真实性不予认可；证据20真实性无异议；证据21、22是原告与电信公司签订的协议，不能限制被告选择宽带供应商的权利，原告不允许被告使用长城宽带没有法律依据。
原告斯格威公司对被告周勤、颜文琪、颜明强提供的证据1真实性无异议，被告认可该证据也应该认可4月22日的通知书；对证据2真实性无异议，水电都是预付费的；对证据3真实性无异议，但火灾是其他业主装修造成的，并非原告责任，原告也立即向消防部门进行了报告；对证据4、5真实性无异议，被告的部分说法原告并不认可，对于被告提出的问题原告进行了整改和说明，原告服务符合要求；对证据6真实性无异议，虽然签名并非被告所签，但被告在2013年5月入住房屋进行装修是事实，不能作为被告拒付物业管理费的理由；对证据7真实性无异议；对证据8真实性无异议，但火灾是由其他业主造成的。
经审理查明：2013年1月11日，原告与三被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告购买上海市黄浦区打浦路XXX号上置金融大厦3801室房屋（建筑面积为287.73平方米，房屋类型为办公楼）；单元房屋装有独立的电表和冷热水表，电表为插卡式智能表，需先充值后使用；业主同意由上置金融大厦的建设单位即原告的上置金融大厦服务中心进行前期物业管理，物业管理费标准为每月每平方米32元，物业管理费按季交纳，业主／物业使用人应在每季首月10日之前履行缴纳义务，如业主未经服务中心书面同意，无故逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金；物业管理费、水、电、煤等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由原告承担，转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由被告承担；原告向被告提供的《上置金融大厦临时管理规约》等资料作为合同附件与本合同在法律上具有同等法律效力。2013年4月15日，被告在《承诺书》上签字，确认已详细阅读了《上置金融大厦临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人共同遵守规约，同意承担违反规约的相应责任。《上置金融大厦临时管理规约》约定业主／物业使用人未经服务中心书面同意无故拖欠物业管理费一个季度以上，服务中心应向业主／物业使用人发出书面催缴通知，详细列明所欠费用及清还期限，并在发出律师函后，通过法律手段向业主／物业使用人追讨欠款，业主／物业使用人需另外缴付迟、欠交纳物业管理费的滞纳金（应付之日起至实际支付日止按每日0.3%计算），业主／物业使用人需另外缴付服务中心为催讨款项而额外发生的行政、法律费用。
2013年4月2日，三被告取得上海市黄浦区打浦路XXX号上置金融大厦3801室房屋产权。2013年4月15日，被告周勤在《资料签收单》、《单元设施设备查验表》、《上置金融大厦交房确认书》上签字确认。2013年5月6日，被告周勤在《上置金融大厦安全治安消防责任书》上签字。
2013年4月19日，原告与被告周勤签订《车位租赁合同》，租赁期限为2013年5月1日至2014年4月30日，原告确保被告在地下一层停车库有一个车位，车牌号为沪A3XX**或沪A8XX**的车辆在合同期内随时可停入车库。原告自2013年4月30日起经常在上置金融大厦停车场停车。
2013年4月19日，被告向原告支付电费5000元用于插卡式智能表的充值。上置金融大厦37、38层各业主（包括被告）在2013年7月前电表没有读数，从2013年7月开始有用电量的记载。
2013年7月28日，上置金融大厦38层08室装修时因装修人员违规操作导致火灾。2013年7月29日，上海市黄浦区公安消防支队在消防检查时发现因火灾导致部分烟感及喷头烧损，要求尽快修复，修复前该楼层停止用电。
2013年8月，上海市黄浦区疾病预防控制中心（环境卫生科）就上置金融大厦空气及物理因素出具检测报告，结论为2013年7月24日采样的空气及物理因素检测结果为合格。
2013年11月5日，原告向被告发出两份催缴通知单，要求被告支付自2013年8月1日起至2013年12月31日止的物业管理费，被告周勤签收了催款通知单。
2013年11月11日，被告向原告发函称被告自2013年5月起进驻大厦办公，原告管理存在问题，例如38层室内及公共部位送新风系统仍未开通，公共部位中央空调系统、楼层灯光也只开部分，公共区域空气质量较差，5月至8月办公电梯不能直达38层，噪声、粉尘严重，消防管理缺失，38楼发生火灾，鉴于以上情况，要求减免5月至12月物业管理费。原告于2013年11月18日回函，针对被告提出的批评，原告表示：工程部将于下周开始对所有已售单元的空调、新风系统进行检查、维护，如发现问题会及时与业主沟通加以解决；一期办公区的公共区域照明全部打开，对现有照明故障进行全面排除；从即日起增开3#电梯，且恢复3#、7#、8#电梯B1层的停靠；大厦的消防系统除高区广播系统正在修复外，其余消防系统设施均处于良好运行状态；经过以上调整，力争使物业服务更加优质和规范。
2014年1月，原告委托京衡律师集团上海事务所的蒋倩华律师为原告诉三被告物业服务合同纠纷案件代理人。2014年2月17日，原告向京衡律师集团上海事务所支付律师费3500元。
另查明，自2013年4月1日起，中国电信股份有限公司上海分公司向原告租赁上置金融大厦4层风机房作为通信机房使用。中国电信股份有限公司上海分公司委托原告在上置金融大厦内开展中国电信综合业务的发展和维护工作，原告应优先推荐大厦内用户使用中国电信服务。
2014年6月26日，原告诉至本院，请求判如诉请。
诉讼中，被告对原告提供的证据中《上置金融大厦装修申请和审批表》和《承诺书》上“周勤”的签名有异议，申请笔迹鉴定，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述两份材料中“周勤”签名进行鉴定。2015年5月7日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具司法鉴定书，认定上述两份材料中“周勤”签名均非周勤所写。对此，原告认为不能排除上述材料系被告找人领取代签后交回原告处的。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，原告按照约定提供了物业服务，被告应该按照《上海市房地产买卖合同》和《上置金融大厦临时管理规约》的约定支付物业管理费，被告辩称原告按照每月每平方米32元收取物业管理费没有物价局的审价依据的意见，因双方对物业管理费收费标准在《上海市房地产买卖合同》和《上置金融大厦临时管理规约》中明确约定，被告辩称必须经物价部门审核并无法律依据，故本院依法不予采纳。被告辩称原告在2013年4月21日以被告未办理装修手续为由擅自断电，直到7月才恢复供电，原告为了掩盖这几个月断电的事实伪造《上置金融大厦装修申请和审批表》和《承诺书》上“周勤”的签名；为证明系争房屋曾经停电的事实和原因，原、被告均提供了原告于2013年4月21日向被告出具的《违章处罚单》作为证据，原告主张因被告违规装修才关闭了系争房屋电源，已经于4月22日恢复供电，但被告只承认4月21日断电，不认可原告曾向其发出《违章处罚单》，也不认可断电系其违规装修所致；本院认为，虽然《上置金融大厦装修申请和审批表》和《承诺书》上“周勤”的签名非被告周勤本人所签，系争房屋在2013年5月和6月确实没有用电量的记录，但上置金融大厦37、38层其他业主也是从2013年7月开始有用电量记录，系争房屋在2013年4月15日交房至4月21日断电前也没有用电量的记录，不能排除原告所述2013年7月之前是插卡付费、7月之后是抄表付费的可能性，且被告在2013年11月给原告的函件中称被告自2013年5月起进驻大厦办公，并未提及系争房屋在2013年7月之前均处于断电状态，因此被告该辩称意见，本院不予采信。被告辩称空调不送新风、38楼以上楼面装修影响被告办公、电梯在38楼不停靠、原告疏于管理导致火灾等，要求减免物业管理费，原告称这些问题部分存在，主要是由于新业主取得房屋后装修所致，装修结束后问题已经解决，本院认为，上置金融大厦为新建办公楼，包括被告在内的业主取得房屋后均进行了装修，装修期间难免造成部分不便，2013年7月24日采样的空气及物理因素检测结果为合格也证明大厦的空气质量并没有影响业主办公，被告以此作为减免物业管理费的理由本院难以支持。被告辩称原告阻挠被告使用长城宽带网络，虽然原告与中国电信股份有限公司上海分公司建立了合作关系，但被告也没有证据表明原告剥夺了其选择其他宽带网络的权利，被告该辩称意见，本院不予采纳。故原告要求被告支付自2013年8月1日起至2013年12月31日止物业管理费的诉请，本院予以支持。关于滞纳金，鉴于装修确实给被告造成部分不便，原告亦承认服务有需要完善之处，被告拖欠物业管理费亦属事出有因，原告要求被告支付滞纳金的诉请，不予支持。关于律师费，《上置金融大厦临时管理规约》约定业主／物业使用人未经服务中心书面同意无故拖欠物业管理费一个季度以上，需另外缴付服务中心为催讨款项而额外发生的行政、法律费用，现原告主张的律师费属于原告为催讨款项而额外发生的法律费用，故原告要求被告支付律师费的诉请，本院亦予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告周勤、颜文琪、颜明强应于本判决生效之日起十日内支付原告上海斯格威大酒店有限公司自2013年8月1日起至2013年12月31日止的物业管理费人民币46036.80元；
二、被告周勤、颜文琪、颜明强应于本判决生效之日起十日内支付原告上海斯格威大酒店有限公司律师费人民币3500元；
三、原告上海斯格威大酒店有限公司要求被告周勤、颜文琪、颜明强支付物业管理费滞纳金的诉请，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1699.28元，鉴定费人民币4000元，由原告上海斯格威大酒店有限公司负担人民币4679.28元，被告周勤、颜文琪、颜明强负担人民币1020元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄利民
代理审判员 常彩玲
人民陪审员 石志仁
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。