南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第537号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行，组织机构代码83498988-X，住所地南京市鼓楼区中山北路124号。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人娄家华，江苏联勤律师事务所律师。
被告ＸＸＸ，男，汉族，1984年11月23日生。
被告李璐，女，汉族，1985年11月1日生。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下至判决主文前简称交行江苏分行）与被告ＸＸＸ、李璐、南京市房屋置业担保有限公司（以下简称南房置业担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月24日受理后，依法由审判员夏雯、胡斌兵、人民陪审员张振祥组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交行江苏分行委托代理人娄家华到庭参加诉讼，被告ＸＸＸ、李璐经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。审理中，原告交行江苏分行申请撤回对被告南房置业担保公司的起诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告交行江苏分行诉称：2011年5月26日，交行江苏分行与被告ＸＸＸ、南房置业担保公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定ＸＸＸ因购买商品房向交行江苏分行抵押贷款；被告李璐作为房产共有人同意以所购房产为ＸＸＸ所贷款项提供抵押担保。同日，交行江苏分行与ＸＸＸ、李璐、南房置业担保公司另签订《南京市房地产抵押合同》，约定了ＸＸＸ、李璐的抵押担保责任和南房置业担保公司的连带保证责任；合同签订后即向南京市房产局申请预售商品房贷款抵押预告登记，2011年6月8日予以核准登记，但上述房产所有权证、他项权证至今未取得；2011年6月17日，交行江苏分行向ＸＸＸ发放贷款157万元，ＸＸＸ在借款期间未按约偿还借款本息，截至2014年2月17日已逾期11期，且至今分文未付。现原告诉至法院，请求判令：被告ＸＸＸ、李璐共同偿还原告交行江苏分行借款本金1477005.6元及截至2014年2月17日的利息87457.37元、罚息1890.72元，并按合同约定标准继续支付自2014年2月18日起至欠款还清之日止所产生的利息、罚息及复利；原告交行江苏分行对ＸＸＸ、李璐用于抵押担保的南京市建邺区金沙江东街89号香槟国际花园15幢803室（含13、14层）房产享有优先受偿权；本案诉讼费用由被告承担。
被告ＸＸＸ、李璐未答辩亦未提供证据。
经审理查明，2011年5月26日，原告交行江苏分行与被告ＸＸＸ及南房置业担保公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：ＸＸＸ购买坐落于南京市建邺区金沙江东街以南、庐山路以东香槟国际花园XX幢XXXX室（含13、14层）房产向交行江苏分行抵押贷款，贷款金额157万元，期限30年（2011年5月26日至2041年5月26日），利率为年利率6.8%（如遇中国人民银行调基准利率，以次年1月1日为合同利率调整日），还款方式按等额本息还款法（每期偿还贷款本金4361.11元）；如ＸＸＸ未按合同约定时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息，交行江苏分行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求ＸＸＸ立即偿还所有剩余贷款本金并结清利息；有权计收逾期贷款的罚息，罚息利率为本合同约定利率上浮50%；有权对应付未付利息计收复利；若ＸＸＸ未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担交行江苏分行为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。被告李璐以上述房产共有人身份在《个人房产抵押贷款合同》中签名，同意“以本合同第二十二条约定的房屋为乙方在本合同项下债权提供抵押担保”，并在《房屋共有人声明书》声明：“如借款人（ＸＸＸ）不能履行借款合同，贷款人即可按借款合同规定实现债权”。
同日，交行江苏分行与ＸＸＸ、李璐及南房置业担保公司签订《南京市房地产抵押合同》，约定：ＸＸＸ、李璐将其与保利江苏房地产发展有限公司签订的宁房买卖契字第2010137521号《南京市商品房买卖契约》项下坐落于南京市建邺区金沙江东街以南、庐山路以东香槟国际花园XX幢XXXX室（含13、14层）房产抵押给交行江苏分行，作为向交行江苏分行借款的担保；抵押担保的范围为借款本金、利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金及实现抵押权的费用等；若3个月或累计6个月未能按约归还借款，保证人也未履行保证责任的，交行江苏分行有权依法定程序处分上述抵押房产，并可要求提前清偿借款。2011年6月8日，南京市房产部门对上述房产抵押合同予以核准登记，但上述房产所有权证、他项权证至今未取得；2011年6月17日，交行江苏分行向ＸＸＸ发放贷款157万元。后ＸＸＸ陆续归还了部分贷款本息，但自2013年4月17日起，ＸＸＸ未按约偿还贷款本息，截至2014年2月17日已逾期11期，且至今分文未付。
另查明，被告ＸＸＸ、李璐在向交行江苏分行办理房产抵押贷款时，向交行江苏分行提供《无婚姻登记记录证明》，证明当时其二人没有结婚或离婚的登记记录。ＸＸＸ、李璐还签署《承诺书》，就权证办理事项向交行江苏分行作出承诺。另上述抵押合同所涉宁房买卖契字第2010137521号《南京市商品房买卖契约》项下坐落于南京市建邺区金沙江东街以南、庐山路以东香槟国际花园XX幢XXXX室（含13、14层）房产现在公安机关编排登记的门牌号码是南京市建邺区金沙江东街89号香槟国际花园15幢803室（含13、14层）。
上述事实，有原告当庭陈述及原告提供的个人房产抵押贷款合同、南京市房地产抵押合同、无婚姻登记记录证明、房屋共有人声明书、承诺书、借款凭证（放款记录）、贷款详细信息查询表、逾期清单、户籍查询资料、南京市门牌号码编排登记审批表、“香槟国际花园”新旧房号对照表等证据收集在卷，可以认定。
本院认为，原告交行江苏分行与被告ＸＸＸ及南房置业担保公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，交行江苏分行与被告ＸＸＸ、李璐及南房置业担保公司签订的《南京市房地产抵押合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，且抵押合同已办理抵押登记，故上述合同均合法有效。交行江苏分行按约向ＸＸＸ发放了贷款，ＸＸＸ未按约偿还交行江苏分行贷款本息，构成违约，交行江苏分行有权依约提前收回全部贷款本息，并依约计收相应罚息、复利，故对交行江苏分行提出ＸＸＸ偿还借款本金1477005.6元及截至2014年2月17日的利息87457.37元、罚息1890.72元，并继续支付2014年2月18日起至欠款还清之日止所产生的利息、罚息及复利的诉讼请求，本院予以支持。根据抵押合同的约定，ＸＸＸ、李璐将其与保利江苏房地产发展有限公司签订的宁房买卖契字第2010137521号《南京市商品房买卖契约》项下坐落于南京市建邺区金沙江东街以南、庐山路以东香槟国际花园XX幢XXXX室（含13、14层）房产抵押给交行江苏分行，作为向交行江苏分行借款的担保，并办理抵押登记，约定若3个月或累计6个月未能按约归还借款，保证人也未履行保证责任的，交行江苏分行有权依法定程序处分上述抵押房产，并可要求提前清偿借款，另南京市建邺区金沙江东街以南、庐山路以东香槟国际花园XX幢XXXX室（含13、14层）房产现在公安机关编排登记的门牌号码是南京市建邺区金沙江东街香槟国际花园89号15幢803室（含13、14层），故对交行江苏分行提出对ＸＸＸ、李璐抵押的南京市建邺区金沙江东街89号香槟国际花园15幢803室（含13、14层）房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院亦予以支持。对交行江苏分行提出李璐与ＸＸＸ共同偿还贷款本息、罚息、复利的请求，因李璐并非共同贷款人，与ＸＸＸ也非夫妻关系，其只是作为《个人房产抵押贷款合同》项下贷款所购房产共有人，同意以《个人房产抵押贷款合同》第二十二条约定的上述房产为ＸＸＸ在本合同项下债权提供抵押担保，故李璐只是提供物的担保，而非贷款保证人，其承担的责任只限于提供抵押的房产，故对交行要求李璐与ＸＸＸ共同偿还贷款本息、罚息、复利的请求，不予支持。ＸＸＸ、李璐经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸＸ于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金1477005.6元、利息87457.37元、罚息1890.72元，并按合同约定的标准继续支付自2014年2月18日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息及复利。
二、如被告ＸＸＸ未履行上述（一）项债务，原告交通银行股份有限公司江苏省分行有权对被告ＸＸＸ、李璐抵押的南京市建邺区XXX东街XX号XXXX花园XX幢XXX室（含13、14层）房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。
三、驳回原告交通银行股份有限公司江苏省分行的其他诉讼请求。
如被告ＸＸＸ未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18093元，公告费600元，合计18693元，由被告ＸＸＸ负担（此款原告已预交，被告ＸＸＸ于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 夏 雯
审 判 员 胡斌兵
人民陪审员 张振祥
二〇一四年九月二十二日
见习书记员 周凤娟