黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民二初字第109号
原告黄彩清，1978年3月13日出生（公民身份号码：×××），户籍地福建省长乐市，住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人杨航，黑龙江航远律师事务所律师。
被告徐亮亮，1984年12月19日出生（公民身份号码：×××），哈尔滨市香坊区春秋鑫源石材厂经营者，住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人侯继光，黑龙江君赫律师事务所律师。
原告黄彩清与被告徐亮亮租赁合同纠纷一案，原告黄彩清于2015年1月9日向本院提起诉讼。本院于2015年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日、4月1日公开开庭进行了审理。原告黄彩清及其委托代理人杨航，被告徐亮亮及其委托代理人侯继光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄彩清诉称：2013年5月22日，经黄彩清与徐亮亮平等协商，双方签订库房出租协议，黄彩清把位于哈尔滨市道外区华南城对面2000平方米库房和200平方米室外场地出租给徐亮亮使用，租金为8.5元／平方米／月，抹去零头4400元后为22万元／年，租期为2013年6月1日至2020年6月1日，7年租金不变，租金支付方式为每年一付。协议签订后，黄彩清把库房及场地交付徐亮亮使用，徐亮亮把第一年的租金22万元交付给黄彩清，但是到2014年6月1日该交付第二年租金的时候，徐亮亮声称手头钱紧，要求宽限一段时间再给，黄彩清表示同意延迟一段时间，然而徐亮亮一拖再拖，不守信用。徐亮亮没有清空库房，也没有交付。故黄彩清诉至法院，请求：一、徐亮亮支付租金22万元；二、徐亮亮自黄彩清起诉之日起按银行贷款利率支付利息至给付之日；三、案件受理费由徐亮亮承担。
被告徐亮亮辩称：2013年5月黄彩清与徐亮亮签订租赁合同之后，徐亮亮履行了租赁合同约定的义务，但履行过程中徐亮亮才得知，该租赁物不归黄彩清所有，而是黄彩清另行从案外人孔宪军处租赁而来，其租赁期限也短于黄彩清与徐亮亮签订的租赁期限，该租赁合同在履行过程中对徐亮亮来说具有履行的风险性。基于以上事实，2014年6月第一年租赁期限届满后，徐亮亮通知黄彩清解除该合同的履行，黄彩清也作出同意的意思表示，徐亮亮于2014年7月1日清空库房。双方租赁合同解除后，为弥补黄彩清的经济损失，徐亮亮积极与黄彩清对该库房进行转租，并与黄彩清就解除合同后的后续事宜多次进行沟通和协商，所以黄彩清诉讼请求要求徐亮亮支付全年的租金没有事实及合同依据，要求徐亮亮承担同期银行贷款利率的利息没有法律依据，不同意黄彩清的诉讼请求。
本院在开庭审理过程中，黄彩清、徐亮亮为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
黄彩清举示证据情况如下：
证据一、租赁协议，拟证明：黄彩清与徐亮亮于2013年5月22日签订租赁协议，双方约定了租赁合同的期限和租金交纳方法，自2013年6月1日开始计算租金，租金的交纳方式是一年一交。
徐亮亮质证认为：对真实性无异议，该租赁协议只就交付定金进行大体约定，是双方的真实意思表示。
证据二、库房出租协议，拟证明：黄彩清与徐亮亮明确约定租金为每年22万元，黄彩清在租赁期内不得转租和自用，租期为7年。
徐亮亮质证认为：无异议。
证据三、2014年10月18日黄彩清与徐亮亮的短信记录，拟证明：徐亮亮一直以手头紧有货款未收回为由，请求宽限时间交付租金。
徐亮亮质证认为：对真实性无异议，对合法性、关联性有异议。该份证据的载体不符合证据规定，根据短信的内容，在2014年8月15日有徐亮亮回复的短信内容，要求黄彩清把自己所租赁的地方转租出去，就已经表明，在该时间之前徐亮亮就已经通知黄彩清解除合同，并将全部货物搬运完毕。
徐亮亮举示证据情况如下：
证据一、2014年7月3日徐亮亮送达给黄彩清的解除合同通知，黄彩清与案外人孔宪军的租赁合同复印件，拟证明：徐亮亮得知黄彩清不是该租赁物的所有权人，所以在第一年的租赁合同到期后，徐亮亮通知黄彩清解除合同，该通知送到黄彩清处，黄彩清没有接收
黄彩清质证认为：对解除合同通知的真实性无异议，对证明问题有异议，徐亮亮不缴纳租金的理由是经营困难，无力继续承租，此解除合同通知没有送达给黄彩清处，黄彩清不知情。对黄彩清与案外人孔宪军签的租赁协议无异议，但后来双方对合同的租赁期进行变动，租期自2013年6月1日至2020年6月1日。
证据二、2015年1月30日徐亮亮与黄彩金电话录音，拟证明：在2014年6月徐亮亮已经通知黄彩清解除合同，对于解除之后的后续事宜，要求进行与黄彩清协商解决，黄彩清也表示同意，在这期间黄彩清向法院提起诉讼。黄彩金是黄彩清的姐姐，是利捷石材的实际经营人，库房是黄彩金实际使用。
黄彩清质证认为：对真实性有异议，不知道与徐亮亮通话的另一方案外人是谁，通话中案外人一直强调徐亮亮没有通知不租，徐亮亮即使通知案外人不再租，也不能达到解除徐亮亮与黄彩清之间租赁合同的法律效果。
证据三、证人国某甲出庭作证，拟证明：证人是徐某某的员工，黄彩清是利捷石材厂的负责人。2014年6月初，徐亮亮带证人到利捷石材厂办公室，告诉黄彩清房子不租了，徐亮亮6月份将石材从库房清出来，黄彩清说你们愿意清就清。6月末，徐亮亮将租赁黄彩清库房内的石材清理完毕。2014年7月初，徐亮亮领证人到禧龙石材区市场，找到黄彩清，徐亮亮给黄彩清一个书面协议。
黄彩清质证认为：对真实性有异议，证人是徐某某的员工，与徐亮亮有利益关系和利害关系，证人陈述黄彩清同意徐亮亮拉走石材，不符合客观事实，不符合常理，黄彩清是出租方，有留置权，在承租方没有付租金的情况下，不可能同意徐亮亮拉走石材，徐亮亮私自至9月份才拉走石材。
证据四、2015年3月10日照片7张，拟证明：黄彩清主张徐亮亮未清空库房是虚假的，2014年6月末徐亮亮将该库房内的货物清理完毕，清理完毕后黄彩清就已经实际掌握并使用该库房了，该库房现储存有黄彩清的货物，没有徐亮亮的任何货物。
黄彩清质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议。该照片于2015年3月10日拍摄，不能证明2014年6月份徐亮亮清理库房完毕。徐亮亮清理库房是徐亮亮的单方行动，达不到解除合同的效果，黄彩清没有该库房的钥匙，也没有条件控制徐亮亮来回搬运货物，到现在为止黄彩清也没有使用该库房，因为黄彩清有自己的库房，该库房内的石条还是徐亮亮遗留的。
本院确认：黄彩清举示的证据一、证据二，能证明2013年5月22日黄彩清与徐亮亮签订租赁协议，黄彩清出租给徐亮亮位于哈尔滨市华南城对面2000平方米库房和室外200平方米，租期自2013年6月1日至2020年6月1日，租金22万元、提前一个月按年支付；黄彩清举示的证据三能证明2014年7月21日、8月15日、10月17日、10月29日，黄彩清向徐亮亮索要租金，徐亮亮承诺解决。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院予以采信。
徐亮亮举示的证据一中的解除合同通知，徐亮亮不能证明已经送达给黄彩清，故本院不予采信。徐亮亮举示的证据一中的库房出租协议，黄彩清无异议，与本案有关联性，故本院予以采信。徐亮亮举示的证据二，是徐亮亮与案外人之间的通话，不能证明与本案有关联性，故本院不予采信。徐亮亮举示的证据三是证言证人，因证人国某甲是徐某某的员工，与徐亮亮有利害关系，证明力很低，且无其他证据佐证，故本院不予采信。徐亮亮举示的证据四照片是2015年3月10日拍摄的，能证明拍摄照片的当天徐亮亮已经清空了库房，与本案有关联性，故本院予以采信。
本院经审理查明：2013年5月1日，案外人孔宪军与黄彩清签订库房出租协议，约定：孔宪军出租给黄彩清位于哈尔滨市华南城对面6000平方米库房，租金一年597600元，租期自2013年5月1日至2020年5月1日，7年租金不变，租金提前一个月按年支付，黄彩清拥有库房外500平方米的固定使用权……。上述库房未取得建设工程规划许可证。
2013年5月22日黄彩清与徐亮亮签订租赁协议和库房出租协议，将孔宪军出租给黄彩清的上述库房及场地中的2000平方米的库房和室外200平方米场地转租给徐亮亮，约定：租期7年，自2013年6月1日至2020年6月1日，年租金22万元，租金提前一个月按年支付……。协议签订后，徐亮亮把第一年的租金22万元交付给黄彩清，黄彩清把库房及场地交付给徐亮亮使用，徐亮亮使用库房及场地至2014年9月。第一年租期届满之后，经黄彩清索要，徐亮亮未向黄彩清支付后续租金。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该司法解释第五条第一款规定：“租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，黄彩清租赁给徐亮亮的库房，在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。按照上述司法解释的规定，双方签订的租赁协议无效，黄彩清可以请求参照租赁协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。黄彩清诉请徐亮亮支付租金22万元，本院支持徐亮亮占用库房及场地期间即自2014年6月1日至2014年9月30日的占有使用费73333.33元（22万元／年÷12个月×4个月），超出的部分，本院不予支持。黄彩清诉请徐亮亮自起诉之日起至给付之日按银行贷款利率支付利息，无法律依据，故本院不予支持。
黄彩清主张徐亮亮没有清空库房，徐亮亮主张其于2014年7月1日清空库房，均证据不足，本院均不予采纳。因黄彩清对证人国某乙证言的质证意见为“徐亮亮私自至9月份才拉走石材”，故本院确认徐亮亮清空库房的时间为2014年9月份。徐亮亮主张“第一年租赁期限届满后，徐亮亮通知黄彩清解除该合同的履行，黄彩清也作出同意的意思表示”，证据不足，故本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、待本判决发生法律效力后，被告徐亮亮立即向原告黄彩清支付库房及场地占有使用费73333.33元；
二、驳回原告黄彩清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元（原告黄彩清已预交），由原告黄彩清负担2976元；由被告徐亮亮负担1633元，此款被告徐亮亮于本判决生效后立即给付原告黄彩清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董益峰
代理审判员 焦 佳
代理审判员 刘兆兴
二〇一四年五月二十五日
书 记 员 周小湛
于玥