广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第669号
上诉人（原审原告）易海涛，男，汉族，1970年1月2日出生，户籍地天津市和平区开封道*号141。
委托代理人李青峰，广东同益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）向冬花，女，汉族，1983年2月5日出生，户籍地湖南省沅陵县太常乡金溪村金溪组。
委托代理人刘传根，广东厚载律师事务所律师。
上诉人易海涛因与被上诉人向冬花房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年9月3日，易海涛（甲方）与向冬花（乙方）签订《存量房买卖合同》及《付款协议》，《存量房买卖合同》约定：“甲方将位于广州市黄埔区金碧世纪花园南一街4号705房出售给乙方，价格人民币1160000元，交楼时间为甲方收齐房款当天。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金，从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行”。合同还规定了其他违约责任的承担方式。《付款协议》约定：“乙方应在2012年9月8日前支付定金100000元，甲方应在签订合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续。递件成功当日支付首期房款350000元。余款采取按揭付款方式，由乙方到银行办理按揭贷款后划入甲方账户”。签约当日，向冬花支付100000元定金给易海涛。2012年11月30日，易海涛、向冬花及按揭公司中介陈玉欢三人到广州市黄埔区房地产登记交易所（以下称黄埔交登所）递件申请涉案房屋转移登记。黄埔交易所工作人员明确告知三方，“因向冬花为非广州市户籍境内居民，按照国家限购政策规定，需核查其是否具备购房资格，向天河区地税局发函核实向冬花提交的《中华人民共和国个人所得税完税证明》真实性后才能正式受理”。在登记机关尚未正式受理、未出具核查结果的情况下，易海涛于2012年12月3日收取向冬花首期房款350000元，并于同年12月13日将涉案房屋交付向冬花使用。经黄埔交登所向广州市天河区地方税务局税源管理八科征询向冬花个人所得税纳税证明的真实性，2013年1月15日，广州市天河区地方税务局复函证明向冬花提供的纳税证明非该局开具。因此，涉案房屋不能办理转移登记。
另查明，2011年2月23日，广州市人民政府办公厅颁布《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》，对在广州市购房实行限购政策。向冬花为非本市户籍居民家庭，购房之日起算的前2年内没有在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
2013年9月17日，易海涛向原审法院提起本案诉讼，请求法院判决：1、解除房屋买卖合同及2012年11月30日签订的网签合同；2、向冬花五日内向易海涛支付房屋租金25000元（2500／月×10=25000元）；3、向冬花五日内支付违约金232000元，以上共计257000元；4、向冬花立即搬出涉案房屋；5、诉讼费由向冬花负担。庭审后，向冬花认为，鉴于房产政策的调整，同意解除合同，要求易海涛退回收取的购房款450000元和装修款36200元。易海涛为支持其主张，提交如下证据：1、广州市存量房买卖合同，证明合同成立有效；2、收件收据，证明原向冬花2012年11月30日递件；3、房地产查册表，证明房屋登记状况；4、照片，证明租金计算依据。向冬花为支持其主张，提交了如下证据：1、过户工本费发票联，证明原向冬花于2012年12月13日办理物业交接手续；2、个人房屋装修发票联，证明向冬花已入住支付装修款36200元；3、社保缴费历史明细表，证明向冬花于2013年1月已开始补缴社保，还有3个月就具备交易过户条件。
原审法院认为：1、广州市人民政府办公厅颁布《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》第六条规定：“严格执行国家住房限购措施，合理引导住房需求。自本意见发布之日起，在一定时期内，暂定对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行。违反规定购房的，不予办理房地产登记”。易海涛与向冬花签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，但违反了广州市的限购规定。《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办［2013］14号）第二条规定非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明购买住房。因此，双方签订的合同无法履行，应予解除。2、双方签订购房合同时，广州市的限购政策已公布实施。双方在向黄埔交登所递件办理转移登记时，黄埔交登所工作人员也明确告知双方当事人需核实向冬花是否符合购房资格才能受理，但双方当事人在黄埔交登所还没有出具核查结果的情况下，已完成了房屋交接，因此，对合同的解除，双方均有责任。易海涛请求向冬花支付房屋租金及违约金，原审法院不予支持。3、双方交接房屋时间是2012年12月13日，而向冬花提供的装修发票开票日期是2013年8月28日，不能证明该款用于装修涉案房屋，其在《代理词2》中要求易海涛退还装修款没有依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十七条规定，原审法院于2013年12月12日作出如下判决：一、解除易海涛与向冬花于2012年9月3日签订《存量房买卖合同》；二、向冬花在本判决生效之日起一个月内将广州市黄埔区金碧世纪花园南一街4号705号房屋返还给易海涛；三、易海涛在本判决生效之日起一个月内返还收取的定金及购房款合计450000元给向冬花；四、驳回易海涛的其他诉讼请求。一审案件受理费2578元，由易海涛负担1289元，向冬花负担1289元。
上诉人易海涛不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决第三、四项，改判被上诉人5日内向上诉人支付房屋使用租金25000元（暂按每月2500元计算，要求计算至搬迁之日止）及违约金232000元。理由：一、被上诉人应当承担相应的违约责任。l、上诉人一直诚心卖房，并积极配合被上诉人完成了相关按揭、递件和交楼手续，不存在任何违约行为并履行了出卖人的各项义务。根据《存量房买卖合同》第十六条的约定：“被上诉人知悉限购及房产新政，确保可提交真实、有效的贷款所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。”交易不成功的直接因素则是被上诉人提供虚假纳税证明造成的，责任不在上诉人。上诉人对被上诉人是否具有购房资格一直不清楚亦无审查义务，一审认定交易不成上诉人亦有责任有失公正。2、《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发围务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》穗府办［2013］14号是2013年3月31日才出台的，被上诉人在2012年11月30日递件时能提供补充缴纳的真实有效纳税或社保缴纳证明亦可通过，递件不成功也是基于被上诉人弄虚作假和怠于履行造成的，属违约行为。3、合同对限购政策已有述及和提醒，被上诉人清楚限购政策并且愿意承担违约风险，并且造成了违约事实的产生，根据合同付款协议10条的约定应当依约向上诉人支付违约金。二、因被上诉人原因导致交易手续无法继续进行，被上诉人却一直无偿占用涉案房屋一年多，根据等价有偿原则应当支付使用期间的租金。
被上诉人向冬花辩称：一、原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。被上诉人一直依约履行合同，后来是基于政策需要提供三年以上的社保证明，时间过长，我方才同意解除合同，收回购房款45万元，并非我方违约。二、上诉人要求支付违约金是完全错误的。理由如下：1、上诉人对被上诉人提供的税单情况是完全知情的。递件时房管部门的人员已经告知有税单也可能过不了户，但是上诉人坚持先递件，收取首期款。2、被上诉人并没有提供虚假税单的恶意。我方是根据中介人员和按揭人员的要求办理税单。3、造成涉案合同不能履行的主要原因是由于房管部门的政策调整导致，因不可抗力或不可归责于一方的原因导致合同推迟履行的应属于合同约定的第十三条免责条款。三、上诉人要求支付租金与事实不符。经过双方协商先交楼支付首期款，继续办理按揭手续，我方使用涉案房屋是以先行支付首期款换取的，不存在恶意占有，不应该支付租金或使用费。四、上诉人有恶意转移财产的可能。我方已经向原审法院提出财产保全申请。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审另查明：一、上诉人依据房屋买卖合同附件付款协议第10点主张违约金，该条款约定：易海涛出资赎契后，因向冬花原因导致无法过户或本次交易无法继续进行的，属于向冬花违约，则向冬花应向易海涛支付等额于总楼价20%的违约金。二、上诉人依据涉案楼盘同类房屋出租租金标准主张本案租金，上诉人述称租金标准为每月2500元。三、双方当事人均确认未明确约定办理按揭付款和交易过户的期限。四、被上诉人于一审判决后向原审法院提出财产保全申请，原审法院予以接纳，预收取申请费2770元。
本院认为，被上诉人目前没有在广州购房资格，是因为国家施行限购房地产政策造成，且该情形应该在上诉人决定签订合同及继续履行合同办理递件手续和收取首期款时预知。故本案合同目前无法履行过户，原因不能归责于向冬花单方。本案中，被上诉人述称为取得购房资格在进行社保费用交纳中，上诉人并未提出异议或反驳，据此上诉人认为合同无法继续进行，缺乏依据。基于双方当事人对于合同解除的原审判决均不提出上诉，本院予以确认。同理，上诉人自愿向被上诉人移交房屋使用权，在合同没有明确履行期限的情形下，上诉人要求解除合同，不能追索房屋使用期间的费用。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件财产保全费2770元，由易海涛负担1385元，向冬花负担1385元
二审案件受理费5156元，由上诉人易海涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年三月十二日
书记员 阮志雄