上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第537号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海佳新日用洗洁剂厂。
投资人胡养轩。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐金根。
原审被告（反诉原告）胡养轩。
上诉人上海佳新日用洗洁剂厂（以下简称佳新厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1992年5月，唐金根经登记为上海市嘉定区葑塘乡丰收村毛家舍生产队XX丘X号土地的使用者。据宅基地使用证附图记载，靠丰翔路北侧三间平房（以下简称北侧三间平房）占地面积90平方米，靠夹弄南侧近北侧三间平房的一间平房（以下简称近北侧一间平房）占地面积约25平方米，靠夹弄南侧近河浜一间平房（以下简称近河浜一间平房）占地面积约20平方米。2003年3月，唐金根经申请获批将北侧三间平房升建楼房。2004年，因河道整治，近河浜一间平房被货币动迁买断，并将原宅基地调整至北侧三间平房东侧空地并作为开河调整宅基地（占地面积20平方米，以下简称东侧宅基地）。
关于房屋建造情况。唐金根表示，1992年前唐金根就建造了北侧三间平房、近北侧一间平房及近河浜一间平房，2003年经审批后，唐金根将北侧三间平房升建成三上三下的三间楼房（以下简称三上三下楼房）。近河浜一间平房在2004年河道整治拆除后于2006年4月前在东侧宅基地上建造了一间门面房（以下简称东侧门面房），2006年4月前在南侧靠河浜空地上建造了两间平房（以下简称靠河浜两间平房）。
2005年3月10日，唐金根（甲方）与佳新厂（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定，甲方将坐落在上海市丰翔路丰收村唐家宅XXX号（以下简称唐家宅XXX号房屋），自有非冻结私房八间、面积230平方米租赁给佳新厂作生产、办公、仓库之用。租赁期为三年，自2005年3月18日至2008年3月17日止（租金2年不变，第3年租金面议）。年租金为人民币3万元（以下币种均为人民币），按季度支付7，500元，先付后租。另付押金1，000元，届时退租时一并退还。该协议第四条其他事项约定：1、乙方对承租房不得随意转租，转借，不得改变房屋结构，并按有关规定做好治安、消防、卫生等工作；……3、租赁期间所发生的水费、电费、卫生费、城市建设费等均由乙方承担，并按规定及时支付；4、租赁期内如遇市政动迁，双方应无条件立即终止协议的履行。甲方不承担任何赔偿责任。胡养轩在乙方落款处签字。
2006年4月28日，唐金根（甲方）与佳新厂（乙方）签订《补充租房协议》，协议约定：①甲方将唐家宅XXX号现有25平方房屋租赁给佳新厂作仓库之用，不得转借。（须议）②租赁期自2006年5月1日到2007年4月30日止的壹年。③租金为每月800元，按季度支付2，400元，先付后租。④其他事宜和2005年3月10日签订协议同样。胡养轩在乙方落款处签字。
2008年1月15日，唐金根（甲方）与佳新厂（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定，甲方将唐家宅XXX号，自有非冻结私房7间、面积200平方米租赁给佳新厂作生产、办公、仓库之用。租赁期为3年，自2008年3月18日至2011年3月17日止。年租金为4.8万元，按季度支付12，000元，先付后租，另付押金1，000元，届时退租时一并退还。胡养轩在乙方落款处签字。
2011年2月22日，唐金根（甲方）与佳新厂（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定，甲方将唐家宅XXX号，自有非冻结私房7间、面积200平方米租赁给佳新厂作生产、办公、仓库之用。租赁期为半年，自2011年3月18日至2011年9月17日止。半年租金26，000元，按季度支付（13，000元），先付后租，另付押金1，000元，届时退租时一并退还。胡养轩在乙方落款处签字。
2011年9月16日，唐金根（甲方）与佳新厂（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定，甲方将唐家宅XXX号，自有非冻结私房7间、面积200平方米租赁给佳新厂作生产、办公、仓库之用。租赁期限为3个月，自2011年9月18日至2011年12月17日止。3个月租金14，000元，按季度支付，先付后租，另付押金1，000元，届时退租时一并退还。胡养轩在乙方落款处签字。
2011年12月18日，唐金根（甲方）与佳新厂（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定，甲方将唐家宅XXX号，自有非冻结私房7间、面积200平方米租赁给佳新厂作生产、办公、仓库之用。租赁期限为一年，自2011年12月18日至2012年12月17日止。年租金为5.2万元，按季度支付13，000元，先付后租，另付押金1，000元，届时退租时一并退还。胡养轩在乙方落款处签字。
合同履行届满后，唐金根收到拆迁通知，便立即要求佳新厂随时准备腾退房屋，未果。唐金根遂诉至法院，请求判令佳新厂：1、立即清腾所占用的唐家宅XXX号所有房屋；2、赔偿因拒不清退所造成的租金损失，按每日142元计，从2013年6月19日起计算至实际返还之日止；3、赔偿因拒不清腾而造成唐金根拆迁过渡费损失（按每月4，176元，自2013年6月22日起计算至实际返还之日止）及搬迁奖金1万元；4、支付2013年6月11日至2013年8月10日的电费2，581.59元；5、承担2013年1月1日至2013年11月13日止的水费513元（按每吨3元计算）。
佳新厂、胡养轩向法院提出反诉，请求判令唐金根：1、退还合同期间房屋转租租金2.5万元及支付房屋水电设施、施工材料等费用4，657元；2、返还订金100元、押金7，800元、租金9，350元、支票借款7，950元并支付租金、支票借款所产生的利息18，891.6元；3、退还2013年6月18日被唐金根要求搬离的房客所欠租金损失2，400元、水电费453.9元；4、赔偿佳新厂因突击动迁所造成的各项损失费1.5万元；5、退还租赁期间（2007年度至2011年度）多收的水费共计804.7元。
关于上述租赁协议签订后的房屋交付使用情况。唐金根表示，2005年签订租赁协议时将三上三下楼房六间、近北侧一间平房、东侧门面房共8间房屋出租给佳新厂，并在2006年4月以签订补充租房协议的形式将该靠河浜两间平房出租给佳新厂使用。后来，东侧门面房与靠河浜两间平房是在续签协议中一并出租给佳新厂的。佳新厂则表示，2005年签订租赁协议时佳新厂所承租的是三上三下楼房六间、近北侧一间平房及东侧门面房。承租上述房屋后，由佳新厂使用近北侧一间平房、东侧门面房及三上三下楼房中三上西面和中间的两间房屋（该两间房屋使用至2007年3月后空关，至2008年3月18日又开始使用），由程大巨使用余下的三上三下的房屋（从2005年3月17日使用至2006年5月17日，之后空关至2008年3月18日）。2006年靠河浜两间平房建造好后，2006年4月，唐金根想通过签订补充租房协议的形式将其违章建造的靠河浜两间平房出租给佳新厂，然佳新厂没有答应，并在补充协议上注明了“须议”。靠河浜两间平房在2007年3月18日前都是空关着，佳新厂没有使用。2007年3月18日后，双方在另议第3年的租金时，口头约定东侧门面房与靠河浜两间平房出租给佳新厂并就租金做了相应的调整，并由佳新厂使用至2008年3月17日。2008年双方重新签订租赁协议时，将三上三下楼房、近北侧一间平房、东侧门面房以及靠河浜两间平房一起纳入约定的租赁范围并以上述房屋向佳新厂收取租金。而东侧门面房与靠河浜两间平房在当时签协议时以口头约定形式由佳新厂代为出租。承租后，佳新厂使用近北侧一间平房及靠河浜一间平房，靠河浜另一间平房、东侧门面房、三上三下楼房六间则出租给他人使用。出租给他人没有书面的协议。2013年6月退租后，三上三下楼房中三上的三间房屋房客已经搬走，唐金根已将门上锁。至于三下的三间房屋，其中东面房屋在不正常经营，中间房屋在经营汽配，西面房屋在经营校油泵。佳新厂现居住在近北侧一间平房内，靠河浜两间平房一间空关，一间租给他人用于堆放东西。东侧门面房原先租给一个补轮胎的，现没有在经营，门也一直关着。唐金根则补充表示，2013年7月，胡养轩妻子曾电话通知唐金根称三上三下楼房中有一间房屋已经腾出来，让唐金根去锁掉。然唐金根锁掉后又发现该锁被撬掉了，现索性起诉佳新厂将所有房屋交还。双方一致确认，2008年后续签租赁协议中列明的自有非冻结私房7间系指三上三下楼房六间与近北侧一间平房。
关于租金的收取情况。唐金根提供一份租金交接清单，该清单载明：2005年3月18日-2005年6月18日房租7，500元、押金1，000元。2005年6月18日-2006年6月18日每季度房租7，500元。2006年6月18日-2006年9月18日房租8，700元；2006年8月8日-2006年9月18日房租1，050元。下次结算房租是2006年9月18日，每月3，500元。2006年9月18日-2006年12月18日房租10，000元。2006年12月18日-2007年3月18日房租10，500元。2007年3月-6月18日房租11，500元、水电费600元。2007年6月22日房租11，500元。2007年9月18日-2007年12月18日房租11，500元。2007年12月18日-2008年3月18日房租11，500元。2008年3月18日至2011年3月18日每季度房租12，000元。2011年3月18日-2011年9月18日每季度房租13，000元。2011年9月18日-2011年12月18日房租14，000元。2011年12月18日-2013年3月18日每季度房租13，000元。2013年3月18日-2013年6月18日每月房租4，000元。该租金清单系佳新厂支付租金后，交唐金根签字确认后形成。
佳新厂另提供唐金根于2005年3月10日出具的100元租房订金收据一份、2005年3月12日出具的1，000元押金收条一份、2006年3月15日出具的4，700元支票金额收条一份、2006年4月24日出具的800元押金收条一份、2006年5月8日出具的1，000元房租收条一份、2006年5月10日出具的600元房租收条一份、2007年3月21日出具的3，250元支票金额收条一份，以上述证据证明唐金根除收到租金清单上的房租及其它相关费用外，还收取了上述收据及收条上列明金额所对应的款项。唐金根对上述证据质证认为，在整个租赁过程中，唐金根只认可收取了押金1，800元。订金100元及两张支票的金额均已抵作房租。2006年5月的房租收条共计1，600元系支付靠河浜两间平房的房租。
关于水电费支付情况。唐金根表示，佳新厂尚未支付2013年6月11日至7月10日的电费1，056.78元以及从7月11日至8月10日的电费1，534.81元。关于水费。双方一致确认，2012年底的抄表数是886吨。2013年11月13日，唐金根到唐家宅XXX号房屋内拆表，拆表时抄表数是1，057吨，2013年开始水价确实涨到每吨3元。
关于过渡费与搬迁奖金。唐金根提供房屋补偿方案及补充说明、房屋估价分户报告单与上海市宝山第二房屋征收服务事务所有限公司出具的证明，以证明唐家宅XXX号房屋所在区域的征收方案、房屋征收协议于2013年6月22日签订并按每月每平方16元给予过渡费及一次性奖励1万元，如未在约定的2013年7月10日前交出房屋，则扣除一次性奖励费并按月扣除过渡费。对上述证据，佳新厂认为与其无关。唐金根另补充表示，现过渡费、奖励费还没有发放，据其向动迁部门了解，现奖励费肯定是拿不到了，过渡费肯定是要扣的。如少扣与不扣过渡费、奖励费肯定是要向动迁单位争取，如争取到了，不要佳新厂赔偿。
为证明唐金根多收水费，佳新厂提交一份水费清单，该清单上记载“2007.12.18-08.3.18水费242元，水费2007年加160元；09年12月15日水抄字：1040-970＝70，实收200×2.00＝400；2010年1月28日09年水费200T×2.00＝440元；2010年实际用水43＋211＝254；2011年1月28日收2010年全年水费660元整；2011年12月6日抄表698T-211＝487×2.5＝1，217.50元，实付487×3元／吨＝1，461元。”对该清单，佳新厂表示，唐金根在2007年度多收160元，在2009年度多收300元（计算方式为440元-70×2元／吨＝300元），在2010年度多收101.2元（计算方式为660元-254×2.2元／吨＝101.2元），在2011年度多收243.5元（计算方式为1，461元-1，217.5元＝243.5元），上述共计多收804.7元。同时，佳新厂表示，水表是村里抄的，数字是告诉佳新厂的。
原审法院认为，唐金根与佳新厂签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，双方理应恪守履行。现租赁期限已经届满，租赁关系已终止，佳新厂理应将租赁物清腾后返还。佳新厂以租金、押金等未进行结算而拒绝搬离，缺乏依据，不予采信。关于租赁物，佳新厂表示其仅使用了近北侧一间平房，其他相关租赁物则系唐金根让其出租并代为收取其余房客的租金等。结合本案事实，从租金、水电费结算的相关清单、单据看，系唐金根与佳新厂之间或佳新厂与房客之间进行结算，佳新厂并无证据证明双方间存在代为出租及收取租金的委托关系，故对佳新厂所主张的代为出租及收取租金的辩称意见，不予采信。依据租赁协议约定，可认定唐家宅XXX号房屋中的自有非冻结房7间系唐金根出租给佳新厂使用，佳新厂应将上述租赁物清腾后返还给唐金根。鉴于佳新厂陈述因为将东侧门面房及靠河浜两间平房交于佳新厂出租等，所以对租金做了相应的调整，佳新厂亦自认2008年双方重新签订租赁协议时，已将东侧门面房以及靠河浜两间平房一起纳入约定的租赁范围且嗣后靠河浜一间平房由其使用，靠河浜另一间平房、东侧门面房则出租给他人使用。综合上述事实，并结合租金的调整及收取情况，可认定东侧门面房与靠河浜两间平房亦已在实际上纳入双方的租赁范围，故在租赁关系终止后，佳新厂亦应一并予以清腾返还。
关于唐金根主张的租金使用费，双方对租金已收取至2013年6月18日并无异议，鉴于现租赁物并未交还，故佳新厂仍需支付2013年6月19日至实际交还日止的房屋使用费。至于使用费标准，考虑到三上三下楼房中三上等房屋并未在实际使用且唐金根有义务采取相应措施对未使用部分房屋予以收回以避免损失扩大，故酌情确定佳新厂按每月2，000元的标准支付使用费。关于唐金根主张的拆迁过渡费损失及搬迁奖金损失，鉴于上述损失并未实际发生，故对唐金根的该项损失难以支持。关于唐金根主张的水电费，鉴于佳新厂在实际使用租赁物并认可2013年7、8月的电费未支付，且双方对2013年1月1日至2013年11月13日期间的水费数量、单价并无异议，故佳新厂理应将上述电费2，581.68元、水费513元支付给唐金根。
关于佳新厂主张的押金、订金等，在合同终止后，双方应据实予以结算。对此，佳新厂主张押金为7，800元，然仅提供了两张1，000元与800元的押金收条及100元订金的收据收条，鉴于100元订金系在2005年3月10日签房屋租赁协议前支付，嗣后双方亦未在租赁协议中对该订金100元的处理作出约定，法院有理由相信该100元订金已转为租金。而对于押金1，800元，唐金根予以认可，对此法院予以确认。至于佳新厂提出的续签过程中唐金根收取了其他押金，既无相关证据予以佐证，亦不符合交易习惯，不予采信。综上，唐金根应返还佳新厂押金1，800元。关于佳新厂主张的多收租金9，350元、支票金额7，950元及相应的利息，鉴于佳新厂在2005年至2008年租赁期间，因租赁了唐家宅XXX号房屋土地上的其他房屋致租金有所调整，且相关租金亦由佳新厂交给唐金根在租金清单上签字确认，在此情况下，佳新厂主张租金多收并要求退还，缺乏事实依据，不予支持。而两张支票系在2006年、2007年出具，如系借款，佳新厂在交付租金时未向唐金根主张抵扣租金，不符合常理。即便该借款确系存在，佳新厂可基于借款关系另行主张。关于佳新厂主张的其代程大巨支付的租金25，000元与垫付的设施、施工材料费等4，657元，佳新厂表示程大巨的部分租金即25，000元直接支付给了唐金根，而未向佳新厂支付。从租金清单来看，系唐金根直接与佳新厂进行租金结算，在后续的租金结算中佳新厂亦未对前面的租金收取情况提出异议，且佳新厂亦无证据证明唐金根直接收取了程大巨的租金，故对佳新厂主张返还租金25，000元，不予支持。而关于材料费等，涉及佳新厂与房客之间的装修花费，与唐金根无关，且嗣后佳新厂在后续租金收取中亦未予以主张，故对该项诉请，不予支持。关于搬离房客所欠租金2，400元、水电费453.9元，鉴于系佳新厂将房屋转租给房客，佳新厂将房客与佳新厂之间的租金、水电费结算向唐金根进行主张，缺乏依据，不予支持。关于佳新厂主张多收的水费，从水费清单看，在租赁期间水费价格有所调整，佳新厂亦自认已告知其抄表数，如多收水费，嗣后佳新厂亦无提出异议或主张抵扣，不符常理，故对佳新厂主张退还多收的水费，不予支持。关于佳新厂主张赔偿因突击动迁所造成的各项损失费1.5万元，依照合同约定，租赁期内如遇市政动迁，双方应无条件立即终止协议的履行，唐金根不承担任何赔偿责任。同时，鉴于双方合同已到期，现佳新厂主张唐金根赔偿上述损失，缺乏合同依据，不予支持。据此，原审法院判决：一、上海佳新日用洗洁剂厂、胡养轩于判决生效之日起十日内将上海市宝山区大场镇丰收村唐家宅XXX号所有房屋（包括2011年12月18日《房屋租赁协议》所确定的自有非冻结私房7间、三上三下楼房东侧门面房1间、靠河浜平房2间）清腾后返还给唐金根；二、上海佳新日用洗洁剂厂、胡养轩于判决生效之日起十日内支付唐金根2013年6月19日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费（按月使用费标准2，000元计算）；三、上海佳新日用洗洁剂厂、胡养轩于判决生效之日起十日内支付唐金根电费2，581.68元、水费513元；四、唐金根于判决生效之日起十日返还上海佳新日用洗洁剂厂、胡养轩押金1，800元；五、唐金根与上海佳新日用洗洁剂厂、胡养轩的其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，佳新厂不服，向本院提出上诉称：1、2006年4月，唐金根强行在其承租范围内搭建房屋，并诱导上诉人在补充协议上签字，侵害了上诉人的权益，该补充协议应当撤销，唐金根应当承担相应责任；2、上诉人只使用了一小部分房屋，原审法院却判令上诉人支付每月2，000元的使用费，有失偏颇。请求本院撤销原判，改判驳回唐金根的诉讼请求，支持其反诉请求。
被上诉人唐金根辩称：上诉人在合同到期后拒不搬离，造成唐金根损失，应当承担相应责任。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审被告胡养轩同意上诉人意见。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，唐金根与佳新厂于2011年12月签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。该份合同约定的租期已经届满，唐金根诉请佳新厂将租赁物清腾后返还，于法有据，应获支持。双方间签订的2005年租赁协议以及2006年补充协议早已履行完毕，且之后双方于2008年、2011年就上述租赁物继续签订的租赁协议也已履行完毕，现佳新厂上诉称唐金根强行在其承租范围内搭建房屋，并诱导上诉人在补充协议上签字，该补充协议应当撤销，唐金根应当承担相应责任依据不足，本院不予采信。佳新厂虽搬出了部分房屋，但未将租赁物交还唐金根，故仍需支付相应的房屋使用费。原审法院考虑到部分房屋并未在实际使用，且唐金根有义务避免损失扩大，酌情确定佳新厂按每月2，000元的标准支付使用费，并无不当。对佳新厂的其余主张，原审法院已有详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。佳新厂的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，035元，由上诉人上海佳新日用洗洁剂厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年四月十六日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……