福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）集民初字第2430号
原告余燕钦，女，1969年出生，住福建省厦门市。
被告谢树跑，男，1969年出生，住浙江省苍南县。
被告林卫冰，女，1972年出生，住浙江省苍南县。
第三人黄旭，男，1990年出生，住福建省厦门市。
原告余燕钦与被告谢树跑、林卫冰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序于2013年9月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法追加黄旭为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭于2014年4月14日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告余燕钦、被告谢树跑、林卫冰到庭参加诉讼。第二次开庭原告余燕钦、被告谢树跑、林卫冰、第三人黄旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余燕钦诉称：2013年6月20日，原、被告签订了房产预约买卖协议书，约定：两被告将其位于厦门市集美区銮浦路84号2602室房产出卖给原告，总价为1169000元，分两次支付，首付款为35万元，余款在过户后向银行按揭，并将按揭款直接支付给两被告。合同签订当日，原告支付了5万元定金，2013年6月21日，原告又支付了30万元，共支付首付款35万元。按约定，双方应当于2013年7月28日之前签订《厦门市房地产买卖合同》并办理过户登记手续，因为原告是为了其儿子黄旭买房，两被告对此也是明知的，所以双方特别约定：原告有权指定土地房屋权证产权人。但两被告收到首付款后，却以各种理由拒绝办理过户登记手续，拒绝继续履行合同，原告多次与被告协商未果。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令如下：1.请求确认原告与两被告签订的房产预约买卖合同合法有效；2.判令两被告继续履行合同，立即无条件配合原告将讼争房产即厦门市集美区銮浦路84号2602室过户到原告指定的黄旭的名下；3.判令两被告承担违约责任，支付原告违约金暂计6429.5元（1169000元×0.05%×11天=6429.5元），实际违约金计算到两被告履行过户手续日即双方向房管局送件日止；4.本案的诉讼费由两被告承担。
被告谢树跑、林卫冰辩称：一、2013年6月20日，原、被告签订房产预约买卖协议书，有约定向开发商补差价，由于实际面积与购房合同记载面积不一致，讼争房屋实际面积为124.97平方米，双方签订合同记载面积为123.9平方米，被告需要补差价给开发商7566.26元，该费用被告已经支付，后被告找原告要求补支付该项费用，原告拒绝补差价，称要按照合同支付。二、双方合同签订双方是原、被告，并未约定过户给原告的儿子，如果原告愿意把全款支付给被告，被告愿意把讼争房产过户给原告的儿子，如果没有付清全款，被告按照合同约定的条件履行，只能将房产过户给原告本人。三、被告于2013年7月24日去厦门想将位于厦门市集美区銮浦路84号2602室的房产过户给原告余燕钦，但遭原告拒绝，并且被告也要过户给原告儿子，并要求先将余下的房款一次性付清，然后过户给原告的儿子，也遭原告拒绝。四、在双方签订合同上，过户人应为余燕钦，而原告余燕钦拒绝过户，原告余燕钦在签订合同后又称位于厦门市集美区銮浦路84号2602室不吉利为由，要求被告将首付款35万元返还给原告，并支付额外2万元作为违约金。而且因为房价上涨，原告还要求被告支付房价上涨的差价。因此应是原告拒绝过户，违反合同，与被告没有任何关系，被告也无任何理由支付原告所谓的2万元违约金，因此原告实属诬告。五、被告随时可以将位于厦门市集美区銮浦路84号2602室过户给原告，但原告却一直不接受被告的过户，因此，被告不接受原告的诉求。六、因为此事，被告有损失要求原告赔偿，同时请求法院判令原告支付被告违约金暂计1169000元×0.05%×1天=584.5元，实际违约金计算到房管局过户为止。因此事来回奔波的路费、旅馆费、误工费共计3000元，精神损失费5万元，并且本案诉讼费由原告承担。
第三人黄旭述称：按照原被告签订的合同履行，合同怎么写就应该怎么履行，黄旭认可合同的效力。
经审理查明：谢树跑与林卫冰系夫妻，二人于1993年3月19日登记结婚。余燕钦与黄某某系夫妻，黄旭系二人儿子，黄旭于1990年11月14日出生。2013年6月19日，余燕钦与厦门市集美区置联旺房屋中介服务部签订一份《房屋购买意向书》，约定由余燕钦委托厦门市集美区置联旺房屋中介服务部购买坐落于集美区金銮湾2#T12602室的房产。2013年6月20日，以谢树跑、林卫冰为出售方（甲方）、余燕钦为购买方（乙方）、厦门市集美区置联旺房屋中介服务部为丙方（居间方），各方签订一份《房产预约买卖协议书》（编号：0000326），约定如下：“第一条、甲方同意将其已购买座落于厦门市集美区銮浦路84号2602室的房产，用途住宅，转让给乙方，原购房合同号为01800551，建筑面积123.9平方米，该房产已竣工交付使用，乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意受让上述房产。该房产目前已抵押至农业银行。第二条、甲、乙双方同意，上述房产以套计价，总价共计人民币（大写）壹佰壹拾陆万玖仟元整（￥1169000.00元）。本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币（大写）伍万元整，并按以下第壹种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方。第三条、甲、乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易相关税费由乙方承担。第四条、办理甲方名下产权（一手产权）费用由甲方承担。第五条、甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分贰次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1、乙方于2013年6月30日前甲方申请房产抵押注销当日向甲方支付人民币（大写）叁拾伍万元整（￥350000元）（含定金）……6、补充：乙方向银行申请贷款人民币捌拾壹万玖仟元整（￥819000元），该贷款由银行直接转至甲方帐户，若银行实际放款金额少于贷款申请金额，乙方应于银行放款当日将差额部分以现金支付甲方。第六条、甲方应于签订本协议当日起将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。交付前，该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产产生的各项费用由乙方自行承担，在该房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理费等的过户手续办理过程中，甲乙双方应积极配合，产生过户手续费由乙方承担……第八条、上述房产转让时，房屋所占用范围内的土地使用权及维修基金随之转移给乙方。第九条、甲方保证：上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如为已购公有住房、经济适用房的，则同住成年人同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋权属或债权债务纠纷等，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第十条、甲方在转让上述房产时，若该房产处于出租状态，甲方应将该房产已出租的情况告知乙方。第十一条、甲、乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费即人民币（大写）壹万捌仟元整（￥18000元），其中乙方支付（大写）（大写）壹万捌仟元整（￥18000元），同时甲乙双方应向丙方支付代办手续费，乙方支付（大写）人民币捌佰元整（￥800.00元）。若延迟向丙方支付相关费用的，每逾期一日，违约方应向丙方支付累计应付款的0.05%的违约金。第十二条、根据前述第十一条约定已支付代办手续费的，甲、乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均有丙方代办。甲方在可办理其名下产权时应及时通知丙方，否则相应迟延的时间视为甲方违约。丙方在接到甲方通知时，代为办理交易过程中的评估、按揭、过户等手续。相关费用由甲乙双方各自承担。第十三条、甲、乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之伍作为违约金；甲方同意乙方将该房进行装修，若甲方悔约，甲方另向乙方支付违约金人民币壹拾伍万元整（￥150000）作为装修补偿。若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之伍作为违约金。在此条件下，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。第十四条、若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。第十五条、甲方应于可以办理其名下产权时及时办理，如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由丙方执管；并约定于2013年7月28日之前签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期柒日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。第十六条、乙方应在向房管部门办理过户登记手续后叁日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在乙方取得产权证时立即办理抵押手续，于叁日内办妥银行按揭贷款手续。第十七条、针对上述所有条款，甲方已征得产权人及所有产权共有人的同意。第十八条、本协议经叁方签名盖章后生效，若有未尽事宜，甲、乙双方日后可再行协商，经协商所签订的补充协议与本协议具有同等效力。第十九条、甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。第二十条、本协议壹式叁份，甲、乙双方各执壹份，丙方执壹份，各份均具同等法律效力。第二十一条、双方约定的其他事项：经甲乙双方协商一致，以上条款第七条更改为乙方购买甲方上述房产即实际面积大于甲方合同购买面积，由甲方补缴差额款交于开发商，实际面积小于购买面积时，则所退差额款归甲方所有，乙方有权指定土地房屋权证产权人。”谢树跑、林卫冰在该协议的甲方处签名捺印，余燕钦在该协议的乙方处签名捺印，厦门市集美区置联旺房屋中介服务部该协议的丙方处加盖印章。2013年6月20日，余燕钦向谢树跑支付定金50000元；2013年6月21日，余燕钦向谢树跑支付购房款300000元。2013年7月3日，谢树跑取得《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第01080676号），该《厦门市土地房屋权证》记载如下：权利人：谢树跑，房地坐落：集美区銮浦路84号2602室。其后原、被告双方因产权过户问题产生争议。庭审中，原告余燕钦陈述如下：“该房产预约买卖协议书具有法律效力，在厦门买房均是以家庭为单位买房，该协议签订之前我已经多次告知房屋中介，我是为了我的儿子购买房子，并且由于我名下有一套房产，不能以买首套房条件买房，并且我儿子当时在外地无法到场，当时在告知中介及被告的情况下，双方同意将房产过户我儿子名下，所以双方签订合同的时候是由我与二被告去签订。”针对原告的上述陈述，被告谢树跑、林卫冰陈述如下：“签订《房产预约买卖协议书》时候，原告有告知我方需要将房产过户给原告儿子，但其儿子并未到场签订，原告也没有提供其儿子的任何信息，原告与中介均陈述应该按照合同约定履行条款，该房产预约买卖协议书具有法律效力，应该按照原被告双方约定进行履行。”庭审中，本院依法询问原、被告双方对2013年6月20日签订的《房产预约买卖协议书》的效力有何意见，原、被告双方均认为该协议合法有效。本案审理过程中，本院依法询问原、被告双方对双方签订的《房产预约买卖协议书》中“乙方有权指定土地房屋权证产权人”如何理解，原告余燕钦陈述如下：“由于当时我儿子黄旭在深圳无法回厦门，我先签字，等以后到房管局办理正式手续时候，我儿子黄旭再回来签字。我就是要指定给我儿子黄旭，当时没有将我儿子名字写进去。”被告谢树跑、林卫冰陈述如下：“我方理解为谁与我签订的《房产预约买卖协议书》，我就将讼争房产过户给谁。我只与签订《房产预约买卖协议书》的人交往，与其他人没有关系。”另，庭审中，原、被告双方当事人均表示“按照合同来解决，同意按照合同继续履行。”第三人黄旭亦明确表示“按照原被告签订的合同履行，合同怎么写就应该怎么履行，我认可合同的效力。”
以上事实，有原告提供的两被告身份信息、《房产预约买卖协议书》（编号：0000326）、收条两份、中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书、银行转账记录、《无婚姻登记记录证明》、居民户口簿，被告谢树跑、林卫冰提供的两被告身份证复印件、《房屋购买意向书》、《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第01080676号）、结婚证、销售不动产统一发票、电信通话记录单、《房产预约买卖协议书》（编号：0000326）以及原、被告及第三人的当庭陈述相互佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方当事人于2013年6月20日签订的《房产预约买卖协议书》（编号：0000326）系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，同时本案的原、被告及第三人在庭审中均明确表示认可该协议书的效力并均同意按照该协议书继续履行，故原告要求确认该协议书合法有效并要求两被告继续履行，于法有据，应予支持。关于如何具体履行，原、被告双方当事人产生争议，本院认为，根据《房产预约买卖协议书》的约定“并约定于2013年7月28日之前签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续”，“乙方有权指定土地房屋权证产权人”，以及庭审查明的事实，原告余燕钦在签订协议书之时已经明确告诉被告谢树跑、林卫冰，原告余燕钦要将讼争房产过户给其儿子，余燕钦指定了土地房屋权证产权人黄旭，且黄旭明确表示接受，故原告余燕钦要求被告谢树跑、林卫冰将讼争房产过户到黄旭名下，并无不当，本院予以支持。同时根据公平合理的原则，在被告谢树跑、林卫冰履行了产权过户义务之后，该协议书的签订人余燕钦及被余燕钦指定的产权人黄旭应当履行将剩余的购房款支付给被告谢树跑、林卫冰的义务，如余燕钦、黄旭不履行将剩余的购房款支付给被告谢树跑、林卫冰的义务，则谢树跑、林卫冰可另案处理。关于原告要求被告谢树跑、林卫冰支付违约金的诉讼请求以及被告谢树跑、林卫冰在答辩状里提出的要求原告赔偿损失的主张，本院认为，本案争议的起因在于原、被告双方对于协议书具体如何履行的不同理解，故原告余燕钦的该项诉讼请求以及被告谢树跑、林卫冰的该项答辩主张因缺乏相应的事实依据与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告余燕钦与被告谢树跑、林卫冰于2013年6月20日签订的《房产预约买卖协议书》（编号：0000326）有效并继续履行；
二、被告谢树跑、林卫冰应于本判决生效之日起三十日内配合原告余燕钦将位于厦门市集美区銮浦路84号2602室的房产过户到原告余燕钦指定的土地房屋权证产权人黄旭名下；
三、驳回原告余燕钦的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，由被告谢树跑、林卫冰承担，该款两被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 张庆东
代理审判员 韩德坤
人民陪审员 林国伟
二〇一四年六月十一日
书 记 员 刘冰莹
附：本案所适用法律法规及相关司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。