北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第640号
上诉人（原审被告）宋文才，男，1957年6月2日出生。
委托代理人吴佳，北京京创律师事务所律师。
上诉人（原审被告）叶白利，女，1965年3月12日出生。
委托代理人罗肖，北京市华堂律师事务所律师。
委托代理人陈琳，北京市忠慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曾勇，男，1976年3月26日出生。
委托代理人贾鸿斌，北京市天平律师事务所律师。
委托代理人张瑞，女，1978年6月26日出生。
原审第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京广顺北大街星源公寓E座01层5号房商业。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人王奔，男，1985年7月20日出生。
上诉人叶白利、宋文才因与曾勇、北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第17172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曾勇在一审法院起诉称：我通过麦田房产购买叶白利名下的北京市朝阳区10A号房屋（以下简称10A房屋），并于2012年12月8日签订《北京市存量房买卖合同》，房屋总价款为655万元。签约当日，我依约支付定金20万元，向麦田房产支付居间服务费15万元。2013年1月6日，双方在北京市朝阳区房屋管理局办理了网签手续。2013年1月8日开始，叶白利代理人宋文才以自己没有代理权限等种种借口拒绝出售房屋，拒绝配合我办理合同约定的银行面签手续，甚至否认出卖房产的事实。我方多次联系其提供付款帐户，均不予提供。在近期楼市涨价的背景下，叶白利因房屋价格上涨企图毁约，违背诚实信用契约精神，严重影响到我的家庭生活和工作安排，耽误我孩子就近上小学的计划，错失购买其他房产的机会，造成损失难以估量。故诉至法院：1.要求继续履行双方所签的《北京市存量房屋买卖合同》，办理房屋权属转移登记手续并交付10A房屋，我可以一次性付清所有房款；2.要求按日3275元为标准支付自2013年2月1日至办理完毕房屋权属转移登记手续之日止的违约金。
叶白利在一审法院答辩称：我从未委托宋文才办理房屋买卖事宜，亦未授权宋文才与曾勇签署房屋买卖合同。我与宋文才因感情破裂于2010年6月4日办理离婚登记。我因工作需要长期不在国内，曾去麦田房产询问过房屋买卖事宜，但考虑到唯一住房出卖后的户口及居住等一系列问题所以没有作出售房决定。出国期间，我将10A号房屋钥匙交给卿韵楠保管，嘱咐其看管房屋。宋文才是通过卿韵楠拿到的房屋钥匙，表示要取自己的户口本。宋文才与曾勇签署的房屋买卖合同，我一直不知情，且未收取房屋定金。在我知道宋文才与曾勇签署房屋买卖合同后，向宋文才、曾勇及麦田房产明确表示房屋买卖合同是无效的，拒绝追认。我与宋文才之间不存在委托代理关系，不认可房屋买卖合同的效力，不同意曾勇的诉讼请求。
宋文才在一审法院答辩称：我与叶白利于2010年6月4日登记离婚，协议约定10A号房屋归叶白利单独所有，我就此房屋不享有任何权利，签订合同已经明确告知曾勇及麦田房产。叶白利从未授权我售房，是麦田房产找到我称叶白利要卖房并要求看房。2012年12月，我找到卿韵楠拿钥匙取孩子户口簿时，正好麦田房产又联系看房，并称叶白利授权我代为售房。考虑到麦田房产总是联系我看房，我认为叶白利可能想卖房并把我手机号码告诉了麦田房产。我在找电卡时翻出了一份格式文本的授权委托书，麦田房产人员让我填写相关内容并签字，我拒绝了没有做任何修改。我代叶白利与曾勇签署了房屋买卖合同，当时麦田房产人员说不是正式文本，只是先定下来。曾勇当时提到需要公证的授权委托书，我明确表示没有，麦田房产说有，所以我没有坚持。我认为叶白利要我帮忙售房却没有亲自通知我，赌气之下没有告知其签约之事。后来叶白利打电话骂我，质问我为何卖房并收钱，我才知晓叶白利未授权我售房。曾勇向我要付款账户，我曾向麦田房产表示可以退还定金。现同意叶白利意见，房屋买卖合同无效，不同意曾勇的诉讼请求。
麦田房产在一审法院述称：房屋买卖合同有效，对买卖双方均具有约束力。2012年8月，叶白利到我方门店询问房价，我方告知550万元左右并询问房屋具体情况，当时叶白利说要卖600万元。同年10月份左右，我方知晓其他中介公司在卖此房，便上门对房屋进行拍照并核实了涉房具体情况。后来带客户看房时，叶白利表示要卖650万元，客户说不买了。后叶白利要出国，我方人员询问看房卖房如何办理，能否将钥匙交由我方托管。叶白利拒绝托管钥匙，说会找一个代理人，看房、签合同都可以找代理人。后叶白利打电话向我方索要委托书模板并询问需要的文件，我方上门送交了委托书模板并得到了宋文才的电话。我方联系宋文才，其表示每周六才能看房。2012年12月初，我方带客户看房，客户询问宋文才是否为代理人，宋文才表示自己就是房东，在房子里住了十几年。因宋文才表示650万元房价不包括家具家电，故没有成交。2012年12月7日晚，我方带曾勇看房，电话联系叶白利，其表示不带家具家电650万元。后与宋文才商谈，其要求655万元。洽谈时查验了房产证、户口本、宋文才身份证、授权委托书原件。签约后，叶白利于12月中旬打电话说价钱没有商量好，不卖了，后电话再未接通。再与宋文才联系，才得知双方已经离婚，房子给叶白利，叶白利需要支付折价款等情况。我方授权办理了网签，曾勇已经准备好了所有购房手续，因叶白利不配合，无法办理。另说明，签约一周后，经我公司以750万元价格出售了同样户型的房子。
一审法院经审理查明：2012年12月8日，经麦田房产提供居间服务，叶白利（出卖人）代理人宋文才与曾勇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人出售10A号房屋，建筑面积180.1平方米。成交价格为655万元，上述成交价包括：房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施、搬迁补偿金等。买受人签订合同同时支付定金20万元，作为购房款的一部分。买卖双方应于2013年1月31日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为230万元。买受人以自行交接方式于2013年1月31日前（含当日）支付出卖人购房款200万元。买卖双方应于买受人所申请贷款获得批准后十个工作日内，办理申请该房屋的所有权转移登记手续。出卖人应于办理完房屋所有权转移登记手续后一日内将该房屋交付买受人。本合同履行过程中，买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。合同第八条关于房屋产权及具体状况的承诺约定：出卖人承诺该房屋没有产权、租赁纠纷，未被法院查封；其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为；该房屋不存在任何有限购买权。出卖人之代理人、买受人之代理人均承诺已获得真实、合法、有效的授权，代表本人真实意愿签署相关文件。合同第十条违约责任约定：双方应按约定履行义务，若逾期履行，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行。同时，叶白利（甲方）代理人宋文才与曾勇（乙方）签署《补充协议》，甲、乙双方协商一致，乙方于办理产权转移登记当日，交税后过户前将购房款205万元以自行交接的方式支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据。
同日，叶白利（甲方）代理人宋文才、曾勇（乙方）与麦田房产（丙方）签署《居间服务合同》，鉴于甲、乙双方委托丙方作为居间人就买卖10A号房屋提供居间服务，乙方向丙方支付居间费144100元；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。叶白利（甲方）代理人宋文才、曾勇（乙方）与北京金诚丰担保有限公司（丙方）签署《房屋交易保障服务合同》，鉴于甲、乙就买卖10A号房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，双方委托丙方办理后续交易事宜，乙方向丙方支付保障服务费5900元。
签约当日，曾勇向叶白利代理人宋文才支付定金20万元；向麦田房产支付居间服务费144100元；向北京金诚丰担保有限公司支付服务费5900元。2013年1月6日，10A号房屋办理了网签手续，网签价格为575万元。
关于签约过程，曾勇表示经麦田房产审查手续后购房，见到了户口簿载明叶白利与宋文才系夫妻关系，叶白利的授权委托书、叶白利及宋文才的身份证原件、房产证原件。在麦田房产表示征询过叶白利本人售房意见的情况下，曾勇与叶白利代理人宋文才签署了房屋买卖合同等一系列文件。经查，委托书载明：“委托人叶白利，受托人宋文才，我们欲出售北京朝阳区科学园南里风林绿洲的房产，现因工作繁忙，办理有关事宜诸多不便，特委托宋文才全权代理我们办理该房产的如下事宜：1.代理我们办理出售上述房屋之相关手续；2.……受托人在上述委托范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署有关文件本人均承认；受托人有转委托权，委托期限至上述事宜办结为止。委托人：叶白利”。委托书就代理权限划分10条，其中，1、3、4、5、7、9、10序号上划勾；2、6序号划圈；8序号划三角。就委托书，叶白利表示麦田房产经纪人鞠彤上门给付上述文本时边讲边勾划，说明哪些事项需要做公证，哪些事项可以自己选定。鞠彤走后，叶白利随手将上述几张纸放于书房留作复印或接收垃圾传真用的废纸。经询，叶白利表示自行填写委托书前面委托人及受托人身份信息，但未于尾部签名确认。宋文才表示其和鞠彤一同在书房找电卡时，打开抽屉发现一摞文件。鞠彤拿出委托书让宋文才签字，其拒绝了，没有在委托书上填写任何字迹。麦田房产表示委托书是宋文才从北向屋内拿出来的，鞠彤没有动任何材料，委托书没有增加填写任何内容。
关于履约情况，曾勇表示支付20万元购房定金后，对方于2012年1月8日以种种理由拒绝出售房屋，不配合办理贷款，不提供支付首付款的账户，后叶白利通过麦田房产告知不卖房了。叶白利表示宋文才与曾勇签约后收到鞠彤短信得知房屋已经成交，非常吃惊，明确表示没有卖房，亦未对宋文才代为售房行为进行追认。宋文才表示后接到叶白利电话得知其并未售房，曾勇曾要求提供付款账户，其向麦田房产表示可以退还定金。麦田房产表示曾勇一直联系要求履约，而叶白利明确拒绝售房，宋文才表示可以做工作但终协商未果。
诉讼阶段，曾勇就剩余房款635万元以担保形式提交法院，欲证明其具备一次性付清房款的能力，法院对曾勇名下635万元进行查封。
一审法院另查，叶白利与宋文才于2010年6月4日办理离婚登记手续。以10A号房屋为地址的户口簿载明，户主系叶白利，在册人口包括宋文才（之夫）、宋沐蓓（之女），叶白利与宋文才并未就离婚报备变更。
一审法院另查，2001年9月1日，宋文才自北京盛世兆业房地产开发有限责任公司处购买10A号房屋。2010年6月8日，10A号房屋办理房屋所有权转移登记手续，转让方为宋文才，受让方为叶白利；10A号房屋登记为叶白利单独所有。
一审法院查明以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、收据、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、交款收据、购房承诺书、房屋所有权证、户口簿、委托书、离婚证、短信记录、录音资料等在案为证。
一审法院审理后认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理实为无权代理，但基于被代理人过失或被代理人与无权代理人之间特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之建立民事法律行为，代理后果由被代理人承担。此制度的建立以诚信为基础，以维护交易稳定为出发点，保护善意第三人的合法利益。本案中，曾勇通过房屋经纪机构即麦田房产提供居间服务购买10A号房屋，购房时户口簿记载宋文才系叶白利之夫，宋文才亦出具委托书。虽委托书非公证文本，但划勾权限包括了办理出售房屋手续。曾勇作为一名普通购房人，不具备实质审查委托书真实性及合法性的能力，亦不具备知悉叶白利与宋文才真实关系的能力。基于叶白利与宋文才之间的身份关系以及宋文才与10A号房屋的渊源，曾勇有理由相信宋文才享有代理权，故此代理行为有效并应约束被代理人叶白利，法院对于叶白利及宋文才合同无效抗辩事由，不予采信。
依法成立之合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应依约履行己方义务，不得擅自变更或解除合同。《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效，应当遵守。现10A号房屋已经办理网签，曾勇亦有能力一次性付清剩余购房款，不存在履约障碍。另，双方签约时确定房屋成交价格为655万元，并未明列附属设施设备金额，故在双方对网签价格有争议的情况下，应以合同成交真实价格为据计算并交纳相关税费，现曾勇同意依约负担全部税费，法院不持异议。为保障交易秩序、维护交易安全，法院对于曾勇要求继续履行合同的请求予以准许，此亦与合同订立初衷相符。曾勇支付叶白利剩余购房款635万元，叶白利协助曾勇办理房屋产权转移登记手续，并将10A号房屋交付曾勇使用，曾勇负担办理房屋产权转移登记手续的相关税费。关于违约责任一节，收取房款系出卖人所享权利，曾勇因对方不提供付款帐户而未能付款，此并不导致付款义务方的损失发生，此亦非买卖合同违约责任惩戒怠于或迟延履行己方义务以致对方损失而适用的条件，故法院综合考虑各方情况及利益平衡，对于曾勇违约金主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、四十九条之规定，判决：一、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议继续履行；二、曾勇于本判决生效之日起十五日内支付叶白利剩余房款六百三十五万元；三、叶白利于曾勇履行上述第二项判决当日协助曾勇办理北京市朝阳区10A号房屋产权转移登记手续，将房屋过户至曾勇名下；办理房屋产权转移登记手续的相关税费由曾勇负担；四、叶白利于曾勇履行上述第二项判决当日将北京市朝阳区10A号房屋交付曾勇；五、驳回曾勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院判决后，宋文才、叶白利不服，向本院提起上诉。
宋文才请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判涉案合同无效，本案一、二审诉讼费用由曾勇负担。理由是：1.宋文才仅仅是叶白利的代理人，宋文才不是本案适格的被告，一审法院不应将其列为被告；2.本案第三人及被上诉人曾勇应当在本案中承担一定的责任：第三人北京麦田房产经纪有限公司在提供中介服务中存在重大过失，应承担一定责任；宋文才在与曾勇磋商之初就应经表明其与叶白利已经离婚，曾勇在宋文才没有提供叶白利公证委托书的情形下仍签合同，既没有查验委托书原件也未对委托书上的符号提出质疑，均证明曾勇没有尽到合理注意的义务，存在过错。
叶白利请求二审法院撤销一审法院判决书，依法改判确认房屋买卖合同无效，驳回曾勇一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由曾勇负担。理由是：1.宋文才与曾勇签订房地产买卖合同处分叶白利房产的行为，不符合表见代理的构成要件，一审判决适用法律错误；2.本案的授权委托书无原件，且代理权限不明确，叶白利在知晓购房合同事宜后，立即作否认表示并拒绝追认，本案是属于无权代理未经权利人追认的情形；3.曾勇及北京麦田房产经纪有限公司、宋文才在本案中应当承担一定的法律责任，一审法院判决未予认定；4.本案不具备履行条件。一审法院判决对上诉人明显不公平。
曾勇同意一审法院判决，不认可宋文才、叶白利的上诉请求和理由。
麦田房产同意一审法院判决。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理实为无权代理，但基于被代理人过失或被代理人与无权代理人之间特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之建立民事法律行为，代理后果由被代理人承担。
依据本案查明的事实，曾勇从专业的房屋经纪机构购买涉案房屋，购买涉案房屋时查看了宋文才与叶白利的户口薄，该户口登记薄上记载宋文才系叶白利之夫，曾勇亦查看了宋文才出具的叶白利委托其卖房的委托书。作为一名普通购房人，基于叶白利与宋文才之间的身份关系以及宋文才与10A号房屋的渊源，曾勇有理由相信宋文才享有代理权，在此次交易中尽到了审慎义务，故宋文才的代理行为的法律后果应由叶白利承担，宋文才代理叶白利与曾勇签订的房屋买卖合同及补充协议约束被代理人叶白利。在宋文才、叶白利未举证证明涉案合同及补充协议具有其他无效情节的情况下，一审法法院对于叶白利及宋文才合同无效、叶白利不承担合同责任的抗辩不予采信正确。叶白利与曾勇之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效。
依法成立之合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应依约履行己方义务，不得擅自变更或解除合同。现曾勇有能力一次性付清剩余购房款，不存在履约障碍，一审法院对曾勇要求叶白利继续履行双方之间的房屋买卖合同、办理房屋移转登记的诉求予以支持正确。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八千二百九十五元，由宋文才负担（曾勇已交纳，宋文才于本判决生效之日起十五日内给付曾勇）。
二审案件受理费八千二百九十五元，由叶白利负担四千一百四十七元五角（已交纳）；由宋文才负担四千一百四十七元五角（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋少源
审 判 员 韩 静
代理审判员 高 可
二〇一四年四月十六日
书 记 员 梁 丽