山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民再终字第23号
再审申请人（原审被告、二审上诉人）：温志刚，男，1959年8月27日出生，汉族，住招远市。
委托诉讼代理人：徐琳，山东博旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王景生，山东浩尚律师事务所律师。
再审申请人（原审被告、二审上诉人）：烟台昌瑞工艺美术品有限公司。住所地：招远市府前路**号。
法定代表人：温志刚，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐琳，山东博旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王景生，山东浩尚律师事务所律师。
被申请人（原审原告、二审被上诉人）：招远市农村信用合作联社。住所地：招远市魁星路***号。
法定代表人：张绍伟，该社理事长。
委托诉讼代理人：王永燕，山东乾元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王群，男，该单位工作人员。
再审申请人温志刚、烟台昌瑞工艺美术品有限公司（以下简称昌瑞公司）因与被申请人招远市农村信用合作联社所有权确认纠纷一案，不服本院（2011）烟民一终字第389号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2014年3月18日作出（2013）鲁民申字第1387号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人温志刚及其委托诉讼代理人徐琳、王景生，被申请人招远市农村信用合作联社的委托诉讼代理人王永燕、王群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
烟台昌瑞工艺美术品有限公司、温志刚申请再审称，1、原审判决否认原珠宝市场7号地块为温达海所有，违背现有证据。招金集团有限公司所属的珠宝市场7号地块是温志刚之父温书兴出资为其孙子温达海购买的，温志刚只是受温书兴委托代为跑腿办手续，法院仅以该地块的缴费手续是温志刚去办理的，就认定这地块属于温志刚所有，缺乏依据。在至今未颁发土地使用权证的情况下，2006年11月招远市国土资源局绘制的《招远市温达海宗地图》是最权威的、最有效的、最直接的土地权属证据。况且温达海作为案外人烟台金瑞工艺美术品有限公司的法定代表人，已经在自己的土地上建立了生产车间。两审法院说我方提供不出证据证实是对事实的歪曲。2、原审判决认定朱玉喜有权代理申请人签订《以资抵债协议书》，其签约行为有效，忽略朱玉喜签约授权的权限，造成对《以资抵债协议书》效力的认定部分错误。申诉人在给朱玉喜的《授权委托书》中写明：“全权代表本人洽谈以我名下的位于招远市府前路98号楼抵顶……贷款事宜，订立以资抵债协议书及善后事宜”。可见，给朱玉喜的授权范围明确，是以“我”（温志刚）名下的府前路98号楼抵顶贷款。抵顶贷款的房屋土地必须在申请人名下，方为有效。《以资抵债协议书》中对凡申请人名下之外的房屋土地的处分，都是超越代理权的，是无效的。3、《以资抵债协议书》显失公平。抵债资产大大超过债务金额，被申请人所有的债权本息共计220余万元，而招房权证罗峰字第××号《房产所有权证》和招国用(97)字第24010130号《国有土地使用证》范围之内的房屋及200平方米土地，当时价值就已达到240万元。这是当时被申请人委托房产评估机构评估确定的价值。2005年至今，房地产价格至少增值两、三倍。故仅温志刚名下的50%有证财产足够抵顶此债务。无须用无证部分房屋土地弥补。4、《以资抵债协议书》中所涉抵债房屋土地中，已确权颁证部分仅有招房权证罗峰字第××号《房产所有权证》范围的房屋1027.74平方米，招国用(97)字第24010130号《国有土地使用证》范围的土地570.99平方米。其他部分房屋土地均未经政府房屋、土地管理部门确权颁证。依据我国相关法律规定未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。原审判决越权裁判不应作出实体性裁决。5、《以资抵债协议书》是两信用社与昌瑞公司所签，只能以昌瑞公司及公司法定代表人温志刚名下的财产抵债，招房权证罗峰字第××号《房产所有权证》范围的房屋1027.74平方米，招国用(97)字第24010130号《国有土地使用证》合同当事人显然不能约定将合同当事人外的温达海的房屋土地用以抵债。6、招国用(97)字第24010130号《国有土地使用证》范围土地上，不仅有温志刚名下的招房权证罗峰字第××号《房产所有权证》范围内的有证房产，还有部分房产是温书兴在1995年建的房产，以及案外人“烟台金瑞工艺美术品有限公司”建的金银加工车间和供水设施等，这些房产不属于温志刚名下的房产，至今也没有产权证，未列入抵押物范围。《以资抵债协议书》将这些房产都列为抵债财产是错误的。7、招国用(97)字第24010130号《国有土地使用证》范围内的土地和招房罗峰字第××号《房产所有权证》内1027.74平方米房产是温志刚和路爱玲的夫妻共同资产，2005年8月16日温志刚在其妻路爱玲不知情的情况下用产权证为企业贷款设立抵押，只能用其中属于温志刚个人50%为企业清偿债务。8、本案一、二审期间，未通知涉案财产权益人路爱玲、温书兴和温达海参加诉讼，属遗漏重要案件当事人，严重侵犯他们的合法权益，违背了诉讼程序规定，导致判决错误，应予再审重新审理本案。综上，请求撤销（2010）招民初字第2548号及（2011）烟民一终字第389号民事判决。并判决“以资抵债协议书”中以超出招房权证罗峰字第××号《房产所有权证》范围的房屋，及超出招国用（97）字第24010130号《国有土地使用证》范围的土地来抵偿被申请人贷款的约定无效。“以资抵债协议书”中以超出招房权证罗峰字第××号《房产所有权证》范围的房屋，及超出招国用（97）字第24010130号《国有土地使用证》范围的土地属于温志刚妻子路爱玲的50%来抵偿被申请人贷款的约定无效。
招远市农村信用合作联社辩称，在省高院进行再审时，再审申请人并不是全部否认抵债协议的效力，二被申请人至今未收到再审申请人申请抵债协议全部无效的申请事项。
招远市农村信用合作联社金源信用社（以下简称金源农信社）和招远市农村信用合作联社城东信用社（以下简称城东农信社）起诉请求：请求依法确认“以资抵债协议书”合法有效，温志刚与昌瑞公司协助办理产权转移手续。
一审法院认定事实：昌瑞公司成立于2002年3月，由温志刚出资60万、其妻路爱玲出资40万组建，该公司工商登记的住所地在招远市府前路98号，法定代表人为温志刚。
2005年8月16日温志刚与金源农信社签订《房地产抵押契约》，约定温志刚将坐落在招远市府前路98号，房屋所有权证：招房权证罗峰字第××号，土地使用权证：招国用（1997）字第24010130号，建筑面积1027.74平方米，土地面积570.99平方米的房地产抵押给金源农信社。双方办理了抵押登记。
2006年11月24日温志刚向金源农信社借款23万元，同年11月30日昌瑞公司向金源农信社借款131万元，温志刚向城东农信社借款21万元。
2009年2月28日昌瑞公司向金源农信社、城东农信社提交“以资抵债申请书”。该申请书载明，至2009年3月20日，昌瑞公司结欠金源农信社贷款本金131万元，利息318944.15元。温志刚结欠金源农信社贷款本金23万元，利息52892.55元。温志刚结欠城东农信社贷款本金21万元，利息79208.16元。以上本息合计2201044.86元。该申请书加盖了昌瑞公司的公章和温志刚的私章。
2009年3月30日温志刚、路爱玲分别向金源农信社、城东农信社出具授权委托书，书面委托朱玉喜作为二人的代理人办理以资抵债事宜。
2009年4月30日甲方金源农信社、乙方城东农信社、丙方昌瑞公司三方签订“以资抵债协议书”，协议约定：昌瑞公司自愿以温志刚名下资产抵偿给金源农信社、城东农信社，抵顶贷款本息2201044.86元，资产具体明细为：
1、抵押给金源农信社的坐落于招远市府前路98号房产一处（《房产所有权证》号5613003361、《国有土地使用证》号招国用（1997）字第24010130号范围内建筑面积1027.74平方米，占地面积570.99平方米）。
2、昌瑞公司占用范围内无房屋所有权证的房屋建筑面积250.5平方米，其中：办公楼东边厢房约94.5平方米、办公楼西北角平房约92平方米、办公楼以北东边小平房约9平方米，办公楼以北加盖平房55平方米。
3、昌瑞公司占用范围内无土地使用权证的面积1921.39平方米，其中：前院占用面积约527.39平方米，后院占用面积约1394平方米。
4、昌瑞公司占用范围的围墙、围墙铁栏杆及院墙南铁大门，并确保完好无损。
“以资抵债协议书”中第五条约定，对抵押的房地产，如金源农信社、城东农信社或第三人购买者需要办理房地产证及办理过户手续时，昌瑞公司必须提供相关的印、证，保证配合金源农信社、城东农信社及第三人购买者办理相关手续的顺利进行。昌瑞公司必须在签订合同一个月内将围墙范围以内的务工人员清退并保证上述抵债资产的完整性。
该协议书丙方加盖有昌瑞公司的公章和温志刚的私章，法定代表人处由朱玉喜签名。
“以资抵债协议书”签订后，双方并未就相关资产办理移交手续。2010年8月招远市农村信用合作联社委托山东正和拍卖有限公司将招远市府前路98号房地产拍卖，李升彬中标。
2010年10月13日金源农信社、城东农信社诉至法院，请求确认其与昌瑞公司签订的“以资抵债协议书”合法有效，昌瑞公司、温志刚协助办理产权转移手续。
该院审理中，温志刚和昌瑞公司辩称，金源农信社、城东农信社不应是本案原告，原告应是李升彬。“以资抵债申请书”没有温志刚的签名，只是昌瑞公司的单方行为，该申请书无效。在未对“以资抵债协议书”中涉及的房产进行合法评估的基础上所签订的协议显失公正，应属无效，且该协议中有温书兴（温志刚之父）和温达海（温志刚之子）所有的房产，故该协议书中的部分条款属无效条款。因府前路98号房产已租赁给烟台金瑞工艺美术品有限公司，该公司不同意终止租赁合同。温志刚提交房屋租赁合同，证实2002年6月30日温志刚将招远市府前路98号楼房一处，建筑面积约1027.4平方米，租赁给烟台昌瑞珠宝有限公司，租赁期20年。2005年10月12日温志刚与烟台昌瑞珠宝有限公司、烟台金瑞工艺美术品有限公司签订房屋转租协定，将烟台昌瑞珠宝有限公司租赁的房屋转租给烟台金瑞工艺美术品有限公司。2005年10月13日温志刚与烟台金瑞工艺美术品有限公司签订新的房屋租赁合同，租赁期20年。
该院审理中，案外人李升彬同意将该诉争房地产先确认归金源农信社、城东农信社所有，待金源农信社、城东农信社取得相应产权后，其再与之协商招远市府前路98号房地产因拍卖而产生的产权归属问题。
该院另查，1998年7月20日温志刚出资59000元购买招金集团有限公司黄金珠宝首饰市场7号地块，位于招远市府前路98号房产西，面积655平方米，但一直未办理土地使用证过户手续。（这里需要说明一下：该地块是属于“以资抵债协议书”中约定的第3项地产范围内的面积）
一审法院审理认为，温志刚、昌瑞公司因欠金源农信社、城东农信社贷款本息2201044.86元，昌瑞公司与金源农信社、城东农信社达成“以资抵债协议书”，将招远市府前路98号房地产抵偿给金源农信社、城东农信社，该协议是双方真实意思表示，该协议中以资抵债土地中有655平方米的土地虽然尚未办理土地使用证过户手续，但温志刚已交纳相关费用，故温志刚用该土地使用权抵顶金源农信社、城东农信社贷款不违反法律规定，应具有法律效力。该协议书中尚有部分土地未办理任何审批手续和交纳土地使用费，昌瑞公司、温志刚无权用以抵债，故对该部分土地的约定属无效条款。协议中其它约定合法有效，法院依法予以确认。虽然温志刚未在“以资抵债申请书”上签字，但该申请书上除盖有昌瑞公司印章外还盖有温志刚个人印章。在签订“以资抵债协议书”时温志刚已授权其单位职工朱玉喜代表昌瑞公司、温志刚与金源农信社、城东农信社协商以资抵债协议事宜，并达成以资抵债协议。故应认定“以资抵债申请书”及金源农信社、城东农信社与昌瑞公司达成的“以资抵债协议书”是昌瑞公司、温志刚的共同行为。因“以资抵债协议书”系双方协商签订，无需再对该房地产进行评估。温志刚称其于1998年7月20日购买招金集团有限公司所属的珠宝市场7号地块是其父温书兴出资为孙子温达海购买，但温志刚提供不出证据证实，且当时交款人是温志刚，故对温志刚的此项请求，法院不予支持。位于办公楼东面平房，温志刚称是其父温书兴所建，并提供杨某的证言，但证人杨某未到庭质证，温志刚再无其他证据证实其主张，故对温志刚的此项请求，法院亦不予支持。金源农信社、城东农信社的诉讼请求是确认其与昌瑞公司签订的以资抵债协议书的效力问题，至于李升彬在招远市农村信用合作联社委托山东正和拍卖有限公司将招远市府前路98号房地产拍卖中中标，与本案无关，李升彬不应作为本案的当事人。2005年10月13日温志刚与烟台金瑞工艺美术品有限公司签订房屋租赁合同，而在2005年8月16日温志刚已与金源农信社签订《房地产抵押契约》，约定温志刚将坐落在招远市府前路98号房产抵押给金源农信社。故在抵押权已经设立后温志刚又将抵押财产出租，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权。招远市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条及有关法律、法规的规定，于2011年1月28日作出判决：招远市农村信用合作联社金源信用社、招远市农村信用合作联社城东信用社与烟台昌瑞工艺美术品有限公司之间签订的“以资抵债协议书”中关于烟台昌瑞工艺美术品有限公司以超出土地使用证面积570.99平方米和已取得土地使用权但未办理土地使用证面积655平方米，共计1225.99平方米以外的土地来抵偿招远市农村信用合作联社金源信用社、招远市农村信用合作联社城东信用社贷款的约定属无效条款，其它约定合法有效。该协议中约定的招远市府前路98号《房产所有权证》号5613003361、《国有土地使用证》号招国用（1997）字第24010130号范围内办公楼建筑面积1027.74平方米，土地使用面积570.99平方米及该土地上的其它建筑物、该房产西655平方米土地及土地上的建筑物等房地产，由烟台昌瑞工艺美术品有限公司、温志刚协助招远市农村信用合作联社金源信用社、招远市农村信用合作联社城东信用社办理房产权及土地使用权转移手续。案件受理费24508元，由烟台昌瑞工艺美术品有限公司、温志刚负担。
烟台昌瑞工艺美术品有限公司、温志刚不服一审判决，上诉请求二审法院查明事实，依法认定双方签订的“以资抵债协议书”无效，维护上诉人昌瑞公司、温志刚的合法权益。
本院二审认定的事实与一审法院查明事实基本一致。
本院二审认为，上诉人昌瑞公司、温志刚与被上诉人城东农信社、金源农信社双方争议的焦点是以资抵债协议书的效力问题。以资抵债协议书系上诉人昌瑞公司与被上诉人于2009年4月30日签订的协议，该协议形式要件完备，内容上除未办理审批手续交纳土地使用费的部分土地外，其他资产的约定均未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
上诉人昌瑞公司、温志刚上诉称委托代理人朱玉喜受被上诉人欺骗在以资抵债申请书和以资抵债协议书上签字盖章、朱玉喜的代理行为超出其代理权限，但上诉人对此未能提供充分证据，本院依法不予认定。上诉人昌瑞公司、温志刚上诉另称以资抵债协议书所涉及的房产价值远超上诉人所欠被上诉人债务，该协议显失公平，在未对相关房产进行价值评估的情况下所签协议是无效的。上诉人对此主张未能提供合同依据或法律依据，本院不予支持。上诉人昌瑞公司、温志刚上诉再称以资抵债协议书中所涉及的资产有属于温书兴和温达海所有的财产，该处分行为应属无效。但上诉人所提交的相关证据不足以对抗权属证书和交费人均载明权利人为温志刚的事实，上诉人主张相关资产属于温书兴和温达海所有，证据不充分，本院依法不予认定。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人昌瑞公司、温志刚的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24508元，由上诉人烟台昌瑞工艺美术品有限公司、温志刚负担。
本院再审查明，温志刚在本院再审中陈述：（2010）招民初字第2548号案中P134页《温达海宗地图》是温志刚从招远市国土局地籍科处取得的。收据是温志刚的，申请是温志刚以温达海名义写的，招远市国土资源局依据用地申请写的是温达海。因手续没有办理完毕，《温达海宗地图》在招远市国土资源局档案室应该没有存档。
另查明，招远市农村信用合作联社金源信用社和招远市农村信用合作联社城东信用社于2012年3月12日合并为招远市农村信用合作联社，经济性质为股份合作制，法定代表人：张绍伟，组织机构代码：16524948－8。
本院再审查明的其他案件事实与二审查明的案件事实一致。
本院再审认为，温志刚在（2010）招民初字第2548号案中提交的2006年11月招远市国土资源局绘制的《温达海宗地图》是温志刚以温达海名义向招远市国土资源局申请的，该图仅是现状图无四邻及单位公章，也无发证机关档案及相关政府批文，不具有任何法律效力。据此，昌瑞公司、温志刚依据《温达海宗地图》主张涉案面积655平方米的珠宝市场7号地为温达海所有，证据不足，本院不予采信。昌瑞公司、温志刚在本案中的其他主张，理由不当，证据不足，其请求不能予以支持。
综上所述，二审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
维持本院（2011）烟民一终字第389号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 姜晓静
审判员 白月辉
审判员 刘光星
二〇一七年六月二十二日
书记员 吴 静