福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终2981号
上诉人（原审原告）：福州市晋安区鼓山镇横屿村船尾小组，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇横屿村船尾小组。
负责人：庄圣旺，小组长。
委托诉讼代理人：刘宜军，福建元一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄瑞玲，福建元一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福州市晋安区鼓山镇横屿村经济合作社管理委员会，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇横屿村。
负责人：商茂天，经济合作社主任兼村书记。
委托诉讼代理人：庄圣银，工作人员。
委托诉讼代理人：潘日美，工作人员。
被上诉人（原审被告）：庄圣锋，男，1972年5月5日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
被上诉人（原审被告）：徐光，男，1972年8月9日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
共同委托诉讼代理人：陈利，福建谨而信律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：刘阳胜，福建谨而信律师事务所律师。
上诉人福州市晋安区鼓山镇横屿村船尾小组（以下简称船尾小组）与被上诉人福州市晋安区鼓山镇横屿村经济合作社管理委员会（以下简称管委会）、庄圣锋、徐光确认合同无效纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2015）晋民初第4282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
船尾小组上诉请求：撤销福州市晋安区人民法院（2015）晋民初第4282号民事判决，并依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。船尾小组与徐光等人于2010年2月10日签订的《土地租赁合同》系当时的船尾小组负责人庄圣银在未征得村民同意的情况下擅自签订的。村民对该合同中擅自变更部分条款的事实不知情，对方亦未提供任何证据证明船尾小组的村民知晓合同变更及实施的情况。2010年2月10日签订的《土地租赁合同》在2007年《土地租赁合同》的基础上进行变更，变更的条款不利于村民的集体权益：租金从原来的“每年在前一年基础上递增5%的幅度”，变更为“每三年在前一年基础上递增5%的幅度”；擅自增加了租赁期限；将租赁期限内遇到国家征地需要的情况，从原来的“从租赁期开始至2011年9月30日止，地面物甲、乙双方各半；从2011年10月1日以后，地面建筑物归甲方所有”，变更为“从租赁开始到2018年3月31日止，地面物甲方得20%，乙方得80%；从2018年4月1日至期满，地面建筑物甲、乙各半，期满后，地面物归甲方所有”，严重损害了村民享有地面建筑物所有权的利益。二、2010年2月10日签订的《土地租赁合同》，系无效合同。徐光在承租讼争土地时，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条规定，未经船尾小组召开村民小组会议，仅召开船尾小组代表会议，在土地租赁合同签订后，亦未将所作决定及实施情况及时向本村民小组的村民公布，违反了法律的强制性规定，合同应为无效。
管委会辩称，横屿村九个自然村都是以村民小组的名义对外签订租赁协议，这样的合同是有效的。一审审理程序正确，认定事实无误，请求驳回上诉，维持原判。
庄圣锋、徐光共同辩称，一、本案所签《土地租赁合同》是真实有效的，未违反相关法律、法规之规定。首先，本案三方所签订的《土地租赁合同书》，从形式到内容和合同实际履行的方式，都符合土地承包合同要件，双方的法律关系实际上是土地承包法律关系。其次，上述合同是经过民主议定程序的。在船尾小组中，存在大量“土地租赁合同”均是由村民代表会议直接通过，而没有举行村民会议的情况，说明该村小组实际存在村民授权村民代表将本集体土地进行出租、发包等收益行为。根据福建省高院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件疑难问题的解答》第七条之规定“许多情况下，虽然形式上未经民主议定程序，但实际村民对于承包无异议，只是当利益发生变化时，以未经民主议定程序为由主张承包合同无效。因此对于未经民主议定程序而签订的承包合同应当综合考虑民主议定程序对承包合同效力的影响，对于自承包合同签订之日起超过一年，或者虽然未超过一年，但承包人已经实际作出了大量的投入，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止合同的，一般不予支持”。本案中合同签订至今已经履行六年之久，村民未提出任何异议，且每年都享有收益，承包人也已经投入了大量的资金。最后，本案不适用合同法第五十二条规定。船尾小组认为合同违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条规定，应为无效。该条文应属于管理性的规定，并非合同法第五十二条的强制性规定。二、本案不存在租金价格偏低，损害村民利益的情形。合同约定的价格是双方意思自治的表示，合同价格的确定涉及到许多因素，需要考虑土地周边的情况、承包人的投入、收益等方面。关于地面建筑物的归属。船尾小组承包给承包人的是一块空地，上面的厂房以及其他建筑物都是承包人之后建设的。考虑到承包人的巨大投入以及经营状况的不断变化，承包人在增加租金的同时，对于其他财产处置时适当增加自己所占份额也是人之常情。
船尾小组向一审法院起诉请求：确认船尾小组与管委会、庄圣锋、徐光于2010年2月10日签订的《土地租赁合同》无效。
一审法院认定事实：2007年6月29日，船尾小组与管委会、徐光签订《土地租赁合同》一份，约定由徐光租用船尾小组位于鼓山福州经济开发区内，东至旧前横路中线，南至日光灯厂围墙，西至新前横路，北临化工路，占地4300平米，合6.45亩土地。租用期限从2007年7月1日起至2021年9月30日止，2009年9月30日前每平方米租金为1.9元，2009年10月1日起至合同期满，每年租金在前一年基础上递增5%。合同签订后，徐光即进场经营并按照合同约定缴纳租金。
2010年1月13日，船尾小组村民代表会议讨论通过，将上述土地租金由每月每平方米1.9元的基础上每月增加1.1元，即每平方米3元。将原有租赁合同期限从2007年7月1日至2021年9月30日止，增加三年，即从2007年7月1日起至2024年9月30日止。
上述会议通过后，船尾小组即于2010年2月10日与管委会及其徐光委托代理人庄圣峰签订《土地租赁合同》一份，约定由庄圣峰租用船尾小组位于鼓山福州经济开发区内，东至旧前横路中线，南至日光灯厂围墙，西至新前横路，北临化工路，占地4300平米，合6.45亩土地。租用期限从2007年7月1日起至2024年9月30日止，2010年3月31日前每平方米租金为1.9元，2010年4月1日起每平方米租金为3元，即每季度租金38700元（12900平方米×3元），从2018年4月1日起租金在原基数上递增5%，以后至期满每三年在前一年基础上每次递增5%,租金每季度缴纳一次。庄圣锋逾期二个月交纳租金的，船尾小组有权解除合同，收回土地及庄圣峰所加盖建筑物。上述合同签订后，庄圣峰即进场经营并按照合同约定支付租金至今。
一审法院认为，本案的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，且船尾小组已持有本案租赁合同多年，庄圣锋、徐光一直按合同约定及时足额交纳租金，并在涉案土地投入资金开展生产建设；船尾小组村民对租赁土地一事已知悉多年，未有证据显示船尾小组在本案诉讼之前曾对租赁合同提出过异议，船尾小组也一直按合同约定收取租金，应视为涉案的土地租赁已得到村民的认可，是村集体意志的体现，船尾小组以未经村民表决，违反法定程序为由主张租赁合同无效的理由不成立，不予采纳。
一审法院判决：驳回福州市晋安区鼓山镇横屿村船尾小组的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，鉴于农村土地的性质，涉案合同虽明为租赁合同，但其性质应为农村土地承包合同。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。本案中，徐光非船尾小组成员，其承包涉案土地应经上述民主议定程序。但基于船尾小组的法律地位，其在与徐光、庄圣锋签订《土地租赁合同》时，应保证对内就合同签订已经过民主议定程序，此系其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务。在本案诉讼前，合同签订后将近六年期间，船尾小组不仅未对合同提出异议，且一直都在收取承包人的租金，若以未经民主议定程序为由主张合同无效，实际上是将自己未尽缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚实信用原则，也明显不公平。此外，涉案合同签订后，承包方已做了大量人力、物力投入，出于当事人利益均衡考虑，也不宜认定合同无效。
因此，2010年2月10日双方签订的《土地租赁合同》虽然未经民主议定程序，但其应为有效合同，故船尾小组要求确认2010年2月10日签订的《土地租赁合同》无效缺乏法律依据，不予支持。
综上所述，船尾小组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26914元，由上诉人福州市晋安区鼓山镇横屿村船尾小组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈 嘉
代理审判员 雷 敏
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 陈 蕾
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。