广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初20125号
原告（反诉被告）深圳星光灿烂艺术文化传播有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道圣淘沙骏园十栋五号，统一社会信用代码914403003544552999。
法定代表人许晶，总经理。
委托代理人王春来，广东穗港律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市富通房地产集团有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道新城大道富通好旺角1栋商场334之二，统一社会信用代码91440300192485881X。
法定代表人陈治海。
委托代理人钟鸣权，该公司员工。
委托代理人黄婧，该公司员工。
原告深圳星光灿烂艺术文化传播有限公司与被告深圳市富通房地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员林雪独任审判，于2017年10月18日依法公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告的诉讼请求是请求判令被告：1、退还租赁保证金人民币30,354元；2、退还卫生清洁保证金人民币300元；3、退还首期租金人民币10,118元；4、赔偿原告装修材料款人民币22,404元；5、退还装修押金人民币2,000元；6、退还垃圾清运费等人民币1,764.48元；7、承担本案的诉讼费用。原告当庭变更第一项诉讼请求为要求退还租赁保证金人民币60,708元；增加诉讼请求：要求被告承担广告牌的安装施工费人民币15,000元。
被告的反诉请求是请求判令原告：1、向被告补交免租期间的租金人民币14,165.2元及滞纳金人民币8,116.66元（滞纳金暂计至2017年8月20日，应计算至实际缴清之日为止）；2、向被告支付租赁房屋占用期间（2017年2月11日至2017年2月14日）的房屋占用费人民币2,698.13元及滞纳金人民币1,513.65元；3、向被告支付拖欠电费人民币441.74元及滞纳金人民币253.12元、物业管理费人民币172.07元及滞纳金人民币98.60元、专项维修资金人民币8.6元及滞纳金人民币4.93元（滞纳金暂计至2017年8月20日，应计算至实际缴清之日）；4、反诉费由原告承担。
本案相关情况
一、涉案房屋的位置：位于深圳市××××号商铺。
二、房屋所有权人：深圳市富通房地产集团有限公司是涉案房产的所有权人。
三、《房屋租赁合同》签订时间：2016年11月30日。
四、原告承租用途：用于经营星光灿烂艺术学校。
五、租赁期限：2016年12月1日至2019年11月30日止。
六、免租期约定：在原告完全履行合同的情况下，租赁房屋的免租期自2016年12月1日起至2017年2月15日止，租金从2017年2月16日起计收。
七、月租金标准：2016年12月1日至2017年11月30日每月租金人民币10,118元，以后每年都有8％的递增。
八、合同约定租金缴纳日期：每月1日之前交付当月租金。
九、合同约定的在签约日需要缴纳的费用：租赁保证金人民币30,354元；卫生清洁保证金人民币300元；首月租金人民币10,118元。
十、合同约定的保证金退还条件：租赁期限届满，在原告完成下列事项后10个工作日内，被告向原告返还租赁保证金：1、已付清全部租金、其他费用或应付款项；2、原告已按合同约定返还租赁房屋并交回租赁保证金收据原件；3、原告没有任何违法或违约的行为。
十一、相关违约条款：6.2条约定：原告不得破坏承重墙、柱等有赖安全保障之部位；不得破坏或改动附属设备、设施固有位置或影响附属设备、设施的使用。
9.2.1条：若原告未按时足额向被告支付租赁费用、租赁保证金、其他应付款的，每逾期一日，应按应付款项的千分之三按日向被告支付违约金。
9.2.2条：原告有擅自改变租赁房屋结构、外立面或者用途的，被告有权解除合同，不予退还租赁保证金、单方收回租赁房屋，并要求原告在解除合同的当日向被告补交免租期的租金，赔偿被告因此遭受的损失。
11.1条：在合同终止或提前解除之次日，原告应将租赁房屋内的自有物品搬离，将租赁房屋清扫干净后返还给被告，并与被告完成租赁费用及应付款的结算工作后，原告即履行了租赁房屋返还义务。若原告未按前述约定履行租赁房屋返还义务的，则从合同终止或提前解除之次日起，每逾期一日，原告应按日向被告支付租赁房屋占用费（日租赁房屋占用费＝解约日上月月租金×2÷30天），并承担占用期间所产生的物业服务费、专项维修资金、卫生费、电费、变压器基本电费、水费等费用。
十二、涉案房产的交付日期：被告于2016年12月1日将涉案房产交付给原告，原告随后开始进行装修。
十三、原告已经支付的租赁保证金数额：人民币30,354元。
十四、原告已经支付的卫生清洁保证金数额：人民币300元。
十五、原告已经支付的租金数额：人民币10,118元。
十六、原告向深圳市富通物业管理有限公司支付的费用：装修押金人民币2,000元、垃圾清运费人民币734.48元。
十七、原告是否有在涉案房产承重墙上打洞：原告承认在承重墙上打洞，打洞是为了准备在房内建阁楼。从被告提交且原告认可的装修现场照片、录像资料显示，原告在墙上共打了有十余个洞。
十八、租赁合同是否已经解除：2017年2月10日被告向原告发出《解除合同通知书》，内容为：该司工作人员巡查发现，原告在装修过程中对租赁房屋内的称重剪力墙进行挖孔打洞施工，原告的行为已严重破坏房屋主体结构，被告工作人员现场要求原告整改，原告口头答应将空洞填补好，将房屋主体结构恢复原状，并承诺在接下来的装修过程中不会发生类似事故。但被告工作人员在2017年2月9日巡场过程中，再次发现原告在租赁房屋的主体承重墙上挖孔打洞，且孔洞数量多达12处，每个空洞深达8-10厘米，严重破坏房屋主体结构，给涉案房屋带来巨大隐患。依租赁合同约定，原告已严重违反合同约定，故被告通知租赁合同自该通知书送达之日起解除，原告应在该通知书送达之日迁离，将租赁房屋恢复原状，完成交接结算工作。因此，租赁合同已于2017年2月10日解除。
十九、原告搬离涉案房产时间：本院认定为2017年2月14日。搬离涉案房产的时间应由原告举证证明，原告对此未能提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，因此认定为被告所称时间，即2017年2月14日。
二十、原、被告是否违约的认定：《房屋租赁合同》6.2条约定：原告不得破坏承重墙、柱等有赖安全保障之部位；不得破坏或改动附属设备、设施固有位置或影响附属设备、设施的使用。9.2.2条约定：原告有擅自改变租赁房屋结构、外立面或者用途的，被告有权解除合同，不予退还租赁保证金、单方收回租赁房屋，并要求原告在解除合同的当日向被告补交免租期的租金，赔偿被告因此遭受的损失。原告在承重墙挖孔打洞，从视频资料及照片看，孔洞直径近十厘米，系属破坏承重墙行为，该行为违反了《房屋租赁合同》6.2条约定。原告在承重墙挖孔打洞是为了搭建阁楼，而《房屋租赁合同》9.2.2条约定原告有擅自改变租赁房屋结构的，被告有权解除合同。因此被告依约是有权解除租赁合同的。综上，原告在履约过程中存在违约行为。关于原告辩称其向被告申请过搭建阁楼，仅凭《装修申请验收表》装修项目一栏“隔楼待定”，“待定”的表述不能认定为是原告向被告明确申请且经被告同意搭建隔楼。因此对被告的该答辩意见本院不予采信。
二十一、原告缴纳的租赁保证金是否应当返还给原告：不应返还。原告在履约过程中违约，依照《房屋租赁合同》第4.3条约定，被告有权扣留租赁保证金，不予返还。
二十二、原告缴纳的卫生清洁保证金是否应当返还给原告：被告在2017年2月14日通知原告清场时提出“商铺内遗留物品视为原告放弃所有权”，从该《清场通知书》内容可见，原告没有履行清场手续，其缴纳的300元卫生清洁保证金不应退还。
二十三、关于被告要求原告补交免租期间租金的诉讼请求：租赁合同中关于免租期的约定为：在原告完全履行合同的情况下，租赁房屋的免租期自2016年12月1日起至2017年2月15日止。因原告破坏承重墙的行为造成违约，故被告取消免租期的行为符合合同约定，被告有理由要求原告支付免租期期间的租金。经计算，原告还应向被告支付租金人民币14,165.20元（10,118元÷30天×72天-10,118元）。因此，原告主张返还首期租金的诉讼请求本院不予支持。
二十四、2017年2月11日至2月14日房屋占有使用费：本案认定原告搬离时间在2017年2月14日，因此原告应当向被告支付2017年2月11日至2017年2月14日期间的房屋占有使用费。被告主张该期间占有使用费应当按照合同约定的二倍租金标准计算，本院认为，因原告的违约，被告扣留原告支付的押金已经能够弥补被告的损失，故对二倍计算的主张不予支持。经计算，原告应当支付的该期间房屋占有使用费金额为人民币1,349.07元（10,118元÷30天×4天）。
二十五、关于电费、物业管理费、专项维修资金的主张：原告在搬离涉案房产时应将所有费用结算清楚。原告对涉案房屋进行装修，必然产生电费、物业管理费、专项维修资金，其未提交证据证明已经缴纳清上述款项，因此无法认定原告已经缴纳过上述款项。根据深圳市富通物业管理有限公司瑞翔居管理处2017年2月收费通知单显示，原告欠缴电费人民币441.74元、物业管理费人民币172.07元及专项维修资金人民币8.6元，原告应立即将上述款项支付给被告。
二十六、关于被告主张的免租期间租金、房屋占有使用费、电费、物业管理费、专项维修资金的滞纳金：原告的租赁保证金已经能够弥补被告的损失，因此，原告仅需向被告支付未及时支付租金、房屋占有使用费、电费、物业管理费、专项维修资金的利息。原告于2017年2月14日搬离，其搬离时应当将全部所欠费用结清，因此利息应按中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月14日起算。
二十七、原告关于装修押金、垃圾清运费的主张：原告的上述费用并不是支付给被告，而是支付给深圳市富通物业管理有限公司。深圳市富通物业管理有限公司非被告的分公司，因此被告不是上述款项的偿还主体。
二十八、原告关于装修材料款、广告牌费用的主张：因原告在履约中违约，故该装修损失不应由被告承担。
裁决结果
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告深圳星光灿烂艺术文化传播有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市富通房地产集团有限公司支付租金人民币14,165.20元及利息（利息以人民币14,165.20元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月14日起计至实际还清之日止）；
二、原告深圳星光灿烂艺术文化传播有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市富通房地产集团有限公司支付2017年2月11日至2017年2月14日房屋占有使用费人民币1,349.07元及利息（利息以人民币1,349.07元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月14日起计至实际还清之日止）；
三、原告深圳星光灿烂艺术文化传播有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市富通房地产集团有限公司支付电费人民币441.74元及利息（利息以人民币441.74元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月14日起计至实际还清之日止）；
四、原告深圳星光灿烂艺术文化传播有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市富通房地产集团有限公司支付物业管理费人民币172.07元及利息（利息以人民币172.07元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月14日起计至实际还清之日止）；
五、原告深圳星光灿烂艺术文化传播有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市富通房地产集团有限公司支付专项维修资金人民币8.6元及利息（利息以人民币8.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月14日起计至实际还清之日止）；
六、驳回原告深圳星光灿烂艺术文化传播有限公司的全部诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1,204元，反诉费人民币243.5元，由原告负担人民币1,180元，由被告负担人民币24元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 林 雪
二〇一七年十月十八日
书记员 郭永青（兼）
书记员 莫 莹 莹
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。