广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终2530号上诉人（原审被告）：陈奇，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托代理人：田华，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州高卫物业管理有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区。法定代表人：徐建东，职务：总经理。委托代理人：马泽婵，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。原审第三人：广州御湖房地产发展有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区。法定代表人：钟慎强，职务：董事长。委托代理人：柴冰川，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：张继英，国信信扬律师事务所实习人员。上诉人陈奇因与被上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）、原审第三人广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院(2016)粤0112民初4253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人陈奇上诉请求：1.撤销一审判决，驳回高某物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由高某物业公司负担。事实与理由：1.本案中陈奇因为御湖公司一方的原因导致没有收楼，自然不存在交付物业费、会所费等费用的问题。2.一审判决认为，案涉房屋于2013年11月29日已满足合同约定的交楼条件，且陈奇确认御湖公司按期书面通知收楼，陈奇未如约按期收楼，后果由其自行承担，关于陈奇主张的道路不通问题，陈奇办理收楼手续后，如有证据证明案涉房屋确实存在该方面的问题，可另循其他法律途径解决。该认定属认定事实不清，根据购房合同第十二条的约定，道路不通属于御湖公司的问题，影响居住，致使案涉房屋达不到必要的居住条件，理应不收楼，自然不存在缴纳物业费、会所费及其他相关费用的问题。3.高某物业公司管理的会所服务内容，其实是御湖小区的前期物业服务合同的内容，高某物业公司单独将会所服务拆开另行收费是没有依据的，且不是陈奇及其他业主要求新增的服务。被上诉人高某物业公司二审辩称：不同意陈奇的上诉请求和事实理由，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈奇的全部诉讼请求。原审第三人御湖公司二审陈述：御湖公司已经按照合同约定交楼，陈奇违约应该按照约定支付相关费用，故请求法院驳回陈奇的上诉。2016年8月17日，高某物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈奇立即向某卫物业公司支付拖欠的至期间的物业管理服务费65129.4元和违约金（违约金按拖欠的物业管理服务费每日千分之一的标准自拖欠之日起计至清偿之日止，暂计至为30744.9元）；2.判令陈奇立即向某卫物业公司支付拖欠的至期间的会所使用费23445.4元和违约金（违约金按拖欠的会所使用费每日千分之一的标准自拖欠之日起计至清偿之日止，计至为11067.7元）；3.判令陈奇向某卫物业公司支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；4.判令陈奇承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：2013年3月22日，御湖公司（甲方）与陈奇（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸红菁街37号1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积432.83平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高某物业公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第2款约定：对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第3款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第三十条特别约定：第1款第（8）项约定：本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等内容。本合同补充协议第十一条第1款约定：在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。本合同补充协议第十四条约定：1.买卖合同第十六条补充增加：甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1款的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。不论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。2013年3月21日，陈奇还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，陈奇确认已经收到《临时管理规约》原件一份，并同意已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经详细阅读御湖公司与高某物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。陈奇在该承诺书的买方/继受人（签章）处签名，同时也在《临时管理规约》上签名。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第六款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。同日，陈奇还签署了一份《关于御湖名邸消防通道的承诺书》，陈奇确认接受消防通道的目前状况，并愿意承担本承诺书所述的相应的法律风险等。2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高某物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月等内容。2013年11月28日，御湖公司向陈奇发出《御湖名邸房屋交付通知书收楼通知书》，主要内容为：陈奇购买的广州御湖名邸红菁街37号101房屋已经具备交楼条件，请陈奇自2013年11月30日起30日内前往广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，若陈奇未能依约交清全部楼款的（包括按揭贷款等），请陈奇在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若陈奇未按收楼通知书规定的日期办理收楼手续，御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。陈奇收到上述收楼通知书后未办理收楼手续。高某物业公司于2014年6月18日委托广东广某君达律师事务所向陈奇发出《律师函》一份，催促陈奇于2014年6月30日前缴纳截止至2014年5月拖欠的管理费11029.4元、会所使用费3970.4元及相应违约金。高某物业公司于2016年1月20日委托国信信扬律师事务所向陈奇发出《律师函》一份，催促陈奇自收到本函之日起三日内与高某物业公司联系并支付截止至2015年12月拖欠的管理费52145.4元、会所使用费18771.4元、公共设施分摊电费899.44元及相应违约金。2014年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局向某卫物业公司发出一份《广州市物业服务项目备案回执》，备案的主要内容为“资质等级：二级，承接项目名称：御湖名邸一期，物业服务合同期限：2013年11月30日起至业主大会选聘新的物业服务企业为止”等内容。高某物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》一份及确认函以证明委托该律师所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高某物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。高某物业公司提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。案涉物业于2013年11月29日取得《竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸C区1、2、4、5期工程竣工验收备案文件已于2013年11月29日收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2013年11月29日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。陈奇提交了会议纪要、函、告知书、关于政府信息公开申请的答复等证据，以证明通往案涉御湖小区唯一通道的桥梁至今未能通过验收不能正常使用。一审庭审中，陈奇陈述知晓第三人御湖公司发出的收楼通知，但是消防道路没有通，因此没有办理收楼手续。陈奇确认案涉物业是三层连体住宅，是其单独所有，且于2015年7月7日办理了产权证，房地产权证上载明的规划用途为住宅。上述事实有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、承诺书、《广州市物业服务项目备案回执》、《御湖名邸房屋交付通知书收楼通知书》、律师函、快递单、《竣工验收备案表》、供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件、《委托代理合同》、发票、照片、会议纪要、答复、函、关于政府信息公开申请的答复及当事人陈述等予以证实。一审法院认为：陈奇与御湖公司于2013年3月22日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。该买卖合同第五条约定了广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期的前期物业管理单位为高某物业公司，而御湖公司与高某物业公司于2013年11月30日签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高某物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高某物业公司签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对高某物业公司、陈奇具有法律约束力，双方应遵照履行。关于陈奇应否缴纳物业管理费的问题。陈奇辩称其未收楼，应从实际收楼后缴纳物业管理费。这就需要审查涉案房屋在合同约定的交付期限届满前是否符合交楼标准。双方在《商品房买卖合同》第十二条明确约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2013年11月29日御湖公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2013年11月29日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。因此，应认定御湖公司于2013年11月29日满足合同约定的交楼条件。本案中，御湖公司在合同约定的交房时间（2013年11月30日）前，已经书面通知陈奇收楼。可见，御湖公司已经履行相关合同义务，应视为御湖公司已交付涉案房屋。陈奇未如约按期收楼，后果由其自行承担。至于房屋交付问题，陈奇可自行前往御湖公司处办理涉案房屋的收楼手续。关于陈奇主张的道路不通问题，陈奇办理收楼手续后，如有证据证明涉案房屋确实存在该方面的问题，可以另寻其他法律途径解决。因此根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第1款和《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，陈奇应从视为收楼的当日起即2013年12月29日起向某卫物业公司缴纳物业管理费。关于高某物业公司收取物业管理费标准是否合理的问题。根据国家发展和改革委员会、建设部于2004年1月1日实施的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第六条、第七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价；物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门跟进物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布；具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。结合2010年10月19日《广东省物价局关于物业服务收费有关问题的复函[粤价函〔2010〕975号]》载明的内容：“属于独栋、双拼、联体等独户所有的住宅，其物业服务收费实行市场调节价。”本案中，涉案物业是三层连体住宅，并非普通住宅，可以实行市场调节价，虽然高某物业公司与陈奇未直接签订物业服务合同约定物业管理费的收费标准，但是陈奇签署了《物业管理确认函》确认御湖公司与高某物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对其具有约束力。因此在陈奇没有相反证据证明高某物业公司物业管理收费不合理的情况下辩称高某物业公司的物业管理费收费标准过高缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。高某物业公司的收费标准并没有违反法律强制性规定，是双方真实的意思表示，应遵照履行。根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。根据《商品房买卖合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，陈奇应当在每月第一天或之前向某卫物业公司支付物业管理服务费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅人民币5元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。高某物业公司主张案涉物业建筑面积为432.83平方米，陈奇每月应向某卫物业公司支付管理费2164.15元，因此，高某物业公司起诉要求陈奇支付拖欠的自2013年12月29日起至2016年6月30日共计65129.4元物业管理服务费的诉讼请求合理，一审法院予以支持。由于高某物业公司并未提交证据证明其实际损失，陈奇现请求法院调低违约金，一审法院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月管理费的违约金以2164.15元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）。关于陈奇应支付的会所使用费及违约金问题。根据《商品房买卖合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为案涉会所）提供给陈奇及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。陈奇签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高某物业公司亦提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用，陈奇是否实际使用会所是其对自身权利的处分，因此，对陈奇的抗辩理由，一审法院不予采信。高某物业公司主张案涉物业建筑面积为432.83平方米，陈奇每月应向某卫物业公司支付会所使用费779.09元，因此，高某物业公司起诉要求陈奇支付拖欠的自2013年12月29日起至2016年6月30日共计23445.4元会所使用费的诉讼请求合理，一审法院予以支持。关于陈奇拖欠会所使用费的违约金，一审法院参照上述物业管理服务费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月使用费的违约金以779.09元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）。关于高某物业公司主张的律师费3000元的问题。根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高某物业公司主张律师费，提供了委托服务合同、律师费发票等予以证实，故对高某物业公司主张的律师费3000元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2016年12月20日作出如下判决：一、陈奇于该判决发生法律效力之日起十日内向广州高某物业管理有限公司支付2013年12月29日至2016年6月30日的物业管理服务费65129.4元及违约金（每月管理费的违约金以2164.15元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）；二、陈奇于该判决发生法律效力之日起十日内向广州高某物业管理有限公司支付2013年12月29日至2016年6月30日的会所使用费23445.4元及违约金（每月使用费的违约金以779.09元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）；三、陈奇于该判决发生法律效力之日起十日内向广州高某物业管理有限公司支付律师费3000元；四、驳回广州高某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2908元，由广州高某物业管理有限公司负担466元，陈奇负担2442元。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新的证据。二审中，陈奇认为案涉房屋虽然符合《商品房买卖合同》约定的交楼条件，但其主张的道路问题也应作为交楼的必要条件，因为该道路直接影响到案涉房屋的正常使用。高某物业公司则认为已有其他业主入住案涉房屋所在小区，陈奇所述的未通道路实际是可以通行的，在一审法院另案审理中，经办法官去涉案房屋所在小区现场进行过勘查，认为该道路是可以通行的。经查，高某物业公司所述的另案为一审法院（2016）粤0112民初6312号案，该案为傅某与御湖公司房屋买卖合同纠纷案，现在二审审理中。本院认为，根据陈奇与御湖公司签订的《商品房买卖合同》及其附件、《关于遵守及的承诺书》，以及御湖公司与高某物业公司签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》的约定，陈奇应当从收楼或视为收楼之日起支付案涉房屋的物业管理费、会所使用费。案涉房屋已取得《竣工验收备案表》，符合合同约定的交楼条件，御湖公司也已书面通知陈奇收楼，陈奇未依约办理收楼手续，应当从视为收楼的2013年12月29日起向某卫物业公司支付案涉房屋的物业管理费、会所使用费。一审法院对此认定正确，本院予以维持。陈奇如认为其所述的道路问题侵害其权益的，可另行主张权利，但以此为由拒不支付物业管理费、会所使用费理据不足，本院不予支持。高某物业公司收取会所使用费符合合同约定，陈奇认为该收费不当缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，陈奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2908元，由上诉人陈奇负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一七年五月四日书记员  马婷婷