广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1324民初301号原告（反诉被告，以下统称原告）：向芳芳，女，1983年10月21日出生,汉族，住广东省东莞市。被告（反诉原告，以下统称被告）：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：吴秋霞，系该公司法务主管。原告向芳芳诉被告龙门富力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向芳芳、被告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向芳芳向本院提出诉讼请求:1.请求确认解除《商品房买卖合同》；2.被告退还购房款人民币213990元（含印花税、维修资金、预告登记费）+22000元折扣款；3.被告支付已付款利息人民币14732.27元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向芳芳于2016年9月份向被告龙门富力房地产开发有限公司购买龙门富力南昆山温泉养生谷M2-3区6号楼-1608房，总房价:人民币409100.00元。原告按约定分期向被告支付50%房价款人民币209100.00元和印花税人民币205.00元、公共维修基金人民币4135.00元、房产预告登记费人民币550.00元等费用共计213990.00元。剩余总房价款人民币20万元约定以按揭形式办理，在办理过程中，原告的申请按揭请求未能通过被告指定按揭银行:惠州博罗中行。因惠州博罗中行对办理按揭贷款的条件十分严格，只要有一笔贷款就不能通过按揭贷款（祥见工行流水，第61页，有个人贷款1万元，这就是贷款批不下来的原因）。被告在当时情况下，没有指定原告到第二家银行再次办理按揭贷款，原告当时在惠州博罗中行提供的银行流水和工作收入等证明在同等条件下，其它银行是可以做按揭的。因此，按揭事宜至今日仍未得到解决。现因原告办理按揭贷款未能通过被告指定银行批准，无力一次性支付被告剩余房价款20万元，请求法院解除《商品房屋买卖合同》。但是被告在合同中并没有注明按揭贷款办不下来原告应承担违约责任，被告以《补充协议》第五条解除合同买受人应当向出卖人支付相当于总价款20%的违约金。《商品房屋买卖合同》第二十八条明文规定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。现原告要求被告提供发生实际损失的收据，根据《合同法解释二》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成损失”。现被告要求原告按合同价款的20%赔偿违约金，是“过分高于造成损失”，也是不成立的虚假损失。因为根据龙门富力南昆山温泉养生谷的市场价，原告所购买的M2-3区6号楼-1608房在2016年9月份购买时的市价是人民币409100.00元，时至今日，该楼盘同一户型同一楼层的房产已经售价为人民币60万元以上，鉴于此，原告并未对被告造成实际经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条关于商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。此种情形应视为因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形。龙门富力房地产开发有限公司销售人员黄怡朝和我说给他领导人民币22000元，可以对该套房打折扣卖给我，现在龙门富力南昆山温泉养生谷M2-3区6号楼-1608房《商品房屋买卖合同》已经无法继续履行请求解除了，当时销售员黄怡朝向原告索取的人民币22000元用于向领导申请折扣的钱款应当退还给原告了，因为房子按揭办不下来，折扣对于原告已经无任何意义了，电话联系销售员退款，他也将我电话和微信拉黑，请求法院帮忙向被告销售员黄怡朝及其领导追回该款项。证据清单67-70是转账给销售员黄怡朝的支付宝转账记录，65-66是销售员黄怡朝签字龙门富力房地产开发有限公司盖章的认购书。因原告经济和生活已经相当困难无法一次性支付被告房尾款人民币20万元，特此请求法院确认解除《商品房买卖合同》，判令被告尽快退还原告购房款人民币235990.00元(其中包含50%房价款人民币209100.00元和印花税人民币205.00元、公共维修基金人民币4135.00元、房产预告登记费人民币550.00元、购房折扣款人民币22000元等)并支付原告己支付款项利息人民币14732.27元(利息暂计至2018年3月23日，后期产生利息根据被告实际退回己付房款日期再计)。故起诉至法院，望判如所请！被告龙门富力房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效。2016年9月21日答辩人与被答辩人在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》合同编号:龙门(2016)10002376，该合同合法有效。二、被答辩人未能履行《商品房买卖合同》规定的义务，存在根本违约行为。《商品房买卖合同》约定房屋总价为409100元，被答辩人选择商业贷款。认购定金人民币2万元已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款。第一期楼款41365元须于2016年09月26日前缴付，第二期楼款40910元须于2016年12月25日前缴付，第三期楼款106825元须于2017年03月24日前缴付，合同剩余款项买受人须于2016年09月26日前前往银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以按揭贷款方式付清成交价余款，成交价余款总额为人民币20万元。但是被答辩人未能履行上述合同规定的付款义务。首先，被答辩人拖延支付第二、三期房款，直至2017年6月27日才缴清第二、三期房款合计147735元，被答辩人逾期付第二、三期房款，存在违约行为。其次，被答辩人未按照《商品房买卖合同》约定及时到银行办理按揭手续，其因自身征信问题未获银行审批通过，因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，且被答辩人也未将成交价余款总额一次性直接支付至答辩人预售款监控账户。《商品房买卖合同》附件四约定“买受人须于2016年9月26日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币贰拾万元整(20万)，如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年5月23日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任”。现被答辩人未在约定时间内一次性将该款项直接支付至预售款监控账户，同时称无力支付余款20万元，存在根本违约。三、被答辩人的行为构成根本违约，其要求解除合同，我司同意解除，被答辩人需按照合同约定向我司支付违约金。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条约定“买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的(或未按约定办妥按揭手续的)，……，如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金”。该条款并未违反我国法律法规的规定，而且《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，合法有效，被答辩人需要遵守契约精神，承担违约责任。答辩人有权利要求被答辩人支付总房价款20%的违约金，并有权没收购房定金并不予退还已交税费。因此答辩人应退还余款应该为107280元(已支付的50%房价款209100元-定金20000元-违约金81820元=107280元)。四、被答辩人要求答辩人返还22000元的折扣款没有事实依据和法律依据。被答辩人称曾向销售员黄怡朝支付22000元，用于向公司领导申请折扣，现请求答辩人返还该笔款项。首先，答辩人对预交该笔款项申请折扣的事情并不知情。这笔款项是被答辩人和黄怡朝个人之间的交易行为。其次，答辩人也并未收到该笔款项。答辩人在收取购房者任何相关款项时，会出具收据。被答辩人的该笔款项应该向黄怡朝个人要求返还，其向答辩人要求返还该笔款项的请求没有事实依据，也无法律依据。综上，因被答辩人不能履行《商品房买卖合同》的行为，使得合同的根本目的不能实现，因被答辩人的根本违约行为，答辩人同意解除合同，但是被答辩人需要遵守契约精神，按照合同约定，支付合同总价款20%的违约金，并且被答辩人己支付的购房定金和已交税费不予退还，恳请人民法院明察事实，判决驳回被答辩人第二项的相关诉讼请求以及第三、第四项诉讼请求。被告龙门富力房地产开发有限公司向本院提出反诉请求:1.判令解除反诉人、被反诉人签署的《商品房买卖合同》并注销商品房备案登记手续；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金81820元：3.判令被反诉人承担解除合同的一切费用；4.本案案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：2016年9月21日，反诉人与被反诉人在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》及补充协议，约定被反诉人购买反诉人开发的龙门富力南昆山养生谷M2-3区6号楼1608房，房屋价款共计409100元。《商品房买卖合同》附件四约定:被反诉人选择付款方式为:签署合同前支付定金20000元，2016年9月26日前支付第一期楼款41365元，2016年12月25日前支付第二期楼款40910元，2017年3月24日前支付第三期楼款106825元，余下房款由被反诉人于2016年9月26日前向银行申请20万元按揭。《商品房买卖合同》第八条约定“如买受人未按约定支付房价款(或未按照约定办妥按揭手续的)，买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同，如出卖人要求解除合同的，买受人应向出卖人支付相当于总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费”。被反诉人支付定金和前三期房款后，因个人原因，未能办妥按揭贷款，尚欠反诉人房款20万元。根据《商品房买卖合同》附件的约定“如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年5月23日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任”，现在被反诉人逾期付款，己构成根本违约，侵犯了反诉人的合法权益。被反诉人已向法院起诉要求解除合同，反诉人同意解除合同，但是被反诉人需要遵守契约精神，按照合同约定支付反诉人总价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。为维护反诉人的合法权益。为此，特提出反诉，请予支持!原告向芳芳辩称，我查询法律规定，一般赔偿违约金是赔偿损失30%之内，我方请求被告证明违约金的比例是如何制定的。若违约金制定过高，请求法院在法律规定范围内予以降低。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年9月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定，1、原告购买被告开发建设的位于龙门县永汉镇××水库村××田村龙门富力南昆山温泉养生谷第M2-3区6号楼1608号房房产，该商品房套内建筑面积54.81平方米，每平方米7463.97元，房屋总价款为409100元；2、签订本合同前买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金于本合同签订交付首付款时抵作商品房价款；3、商品房价款的付款方式为：（1）第一期楼款须于2016年9月26日前缴付，即人民币41365元。（2）第二期楼款须于2016年12月25日前缴付，即人民币40910元。（3）第三期楼款须于2017年3月24日前缴付，即人民币106825元。（4）买受人须于2016年9月26日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押贷款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币20万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年5月23日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；4、该商品房的预售资金监管机构为龙门县房产管理局，预售资金监管账户名称为中国工商银行股份有限公司龙门支行，账号为20×××93；5、逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付；6、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可以通过消费协会等相关机构调解；或者依法向房屋所在地人民法院起诉。同日，被告为甲方、原告为乙方，双方签订《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》约定，1、乙方在签订本认购书时交付定金人民币贰万元整，第一期于2016年9月26日前交付房款的15%，即人民币41365元（定金已经扣除）；第二期于2016年12月25日前交付房款的10%，即人民币40910元；第三期于2017年3月24日前交付房款的26%，即人民币106825元，乙方于2016年9月26日前申办按揭贷款，按揭额人民币20万元，年限待定。申办的按揭金额及年限、利率最终由银行确定为准，甲方不作任何保证和承诺。如乙方的申请未获银行批，乙方应变更付款方式，否则甲方有权解除本认购书，并不退还定金。2、按规定应由乙方负责的综合费用：（1）签署合同时需交付税费为商品房预告登记费（一次性550元/宗，商按1100元/宗）和商品房买卖合同印花税（房价×0.05%）；（2）办房产证前需交付费用包括权证综合费（550元/套）、契税（房价×3%）、土地证分割费（按照国家相关政府部门最新公布规定为准）。合同签订后，原告于2016年9月21日向被告支付第一期房款（含定金）61365元，维修基金4135元，预告登记费550元；于2017年6月27日向被告支付第二、三期房款147735元。剩余200000元房款约定以按揭形式办理，被告指定办理按揭的银行为惠州博罗中行，办理按揭过程中，因原告曾有个人贷款1万元，未能通过惠州博罗中行的贷款审批。按揭事宜拖至今仍未解决。2017年12月26日，被告向原告邮寄发出通知，请求原告支付逾期付款违约金及剩余房款等，至今原告未向被告支付剩余房款20万元。原告于2016年9月15日通过支付宝共向被告公司的销售人员黄怡朝转账17000元，于2016年9月17日通过支付宝向黄怡朝转账5000元。庭审中，被告自愿放弃要求注销商品房备案登记手续及被反诉人承担解除合同的一切费用的反诉请求。原、被告一致要求一并解除《商品房买卖合同》的附件。本院经审查认为，综合当事人的起诉、答辩以及质证情况，本案的争议焦点是：1、原、被告对本案合同解除是否有过错以及合同解除后的法律后果？2、原、被告的诉求是否合理？原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。关于是否解除合同及其附件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同”，合同签定之后，对剩余200000元房款原告未能通过被告指定银行的按揭审批，按揭手续至今未办理，后经被告催告支付剩余房款，原告亦未支付剩余房款。现原告因无力支付剩余房款，请求解除合同及其附件，被告亦反诉请求解除合同及其附件。可见，合同已无法继续履行，故对于原告请求及被告反诉请求解除合同及其附件，本院予以支持。关于合同解除后的法律后果的问题。1、被告反诉请求原告按照房价总款的20%支付违约金。本案中原告未能按约定办理按揭手续，亦未按照约定支付未付剩余房款200000元，其行为已经构成违约。根据《商品房买卖合同》的约定，解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金。原告辩称被告要求的违约金额过高，要求按照损失的30%计算，本院认为按照房价总款的20%计算违约金过高，根据公平原则，本院酌情按照房价总款的10%计算违约金，即409100元×10%=40910元。故原告应向被告支付违约金40910元。2、原告请求被告退还购房款213990元（其中包括房价款209100元、印花税205元、公共维修基金4135元、房产预告登记费550元）。合同签订后，原告共向被告支付房价款209100元（含定金20000元），并支付公共维修基金4135元、房产预告登记费550元。现合同已无法履行，原、被告均要求解除合同，被告应退还原告已支付的购房款209100元。至于被告辩称其退还房款209100元时应按合同约定扣除定金20000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。被告反诉请求原告支付违约金，本院已予以支持，而违约金数额足以达到弥补被告因原告违约受到的损失，故不应再适用定金条款，对被告的此项辩称本院不予支持。根据《商品房买卖合同》的约定，买受人未按约定支付房价款，如出卖人要求解除合同，出卖人有权不予退还已交税费。因原告未支付剩余房价款，被告请求解除合同，被告有权按照合同约定不予退还已交税费，故原告请求被告退还公共维修基金4135元、房产预告登记费550元，本院不予支持。原告请求被告退还印花税205元，但没有提供证据证明其已缴纳该费用，对该项请求，本院亦不予支持。被告应向原告退还购房款209100元，而原告需向被告支付违约金40910元，因此，被告仍需退还给原告168190元（209100元-40910元）。关于原告请求被告退还折扣款22000元及已付款利息14732.27元的问题。原告称向被告公司的销售员黄怡朝支付了22000元用于向被告公司领导申请折扣，原告提供的证据不能证明该22000元系向被告支付或被告收到了该款项，原告请求被告返还折扣款22000元没有事实依据，本院不予支持。原告请求被告支付已付款利息，没有法律依据，本院不予支持。庭审中，被告自愿放弃要求注销商品房备案登记手续及被反诉人承担解除合同的一切费用的反诉请求,系其对自己权利的处分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告向芳芳与被告龙门富力房地产开发有限公司于2016年9月21日签订的合同编号为龙门(2016)10002376的《商品房买卖合同》及其附件。二、被告龙门富力房地产开发有限公司向原告向芳芳退还房款人民币168190元,限于本判决发生法律效力之日起5内付清。三、驳回原告向芳芳的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告龙门富力房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2530元、反诉费920元，共3450元，由原告向芳芳负担1400元，由被告龙门富力房地产开发有限公司负担2050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 罗秋燕二〇一八年五月二十八日法官助理 李倩倩书 记 员 邓嘉樱附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。