贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书（2013）榕民初字第196号原告尹培科，男，1952年3月6日生，侗族。委托代理人蒲光林，贵州宏强律师事务所律师。被告贵州量才房地产开发有限公司法定代表人杨玉魁，该公司执行董事。公司地址：凯里市韶山南路。委托代理人陈量才，该公司职员。委托代理人石红旗，贵州七律律师事务所律师。原告尹培科诉被告贵州量才房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹培科及其委托代理人蒲光林、被告贵州量才房地产开发有限公司的委托代理人石红旗、陈量才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹培科诉称，2010年6月11日，被告贵州量才房地产开发有限公司（乙方）与我原告（甲方）签订《转让产权合同》。原告将其坐落在榕江县车站背后的修车场地及六个门面总面积1419.25平方米土地使用权转让给被告。合同约定：1、甲方的产权双方议价为368.88万元，转让应交纳的相关税费由乙方负责，甲方不予承担。2、因乙方创业阶段，周转资金紧缺。乙方要求甲方先过户给乙方，以便到相关部门办理相关证件，证件办齐后，乙方即时动用其注册资金按合同内容付给甲方。3、甲方目前矿山勘探及矿权延期急需资金，乙方又不能找甲方要求付款，为了支持乙方创业，甲方只能向银行和私人借贷近二百万。因贷款利息问题，乙方自愿包干承担20万元，合计产权价款在内共计388.88万元。4、因乙方周转资金困难，房产过户只是为了帮助乙方尽快办好相关手续，以便能启动注册资金加大施工进度，因此，在乙方未付清甲方产权款前，乙方接转甲方的产权及用于置换后的产权的属甲方所有。5、付款方式：合同签订之后，乙方预付订金给甲方68.88万元，甲方配合乙方办理过户手续。从合同签订之日起，甲方原承租人全部退出或经相关部门允许继续承租时，乙方再付120万元给甲方。余下200万元从合同签订之日起半年内乙方一次性全部付清给甲方。（过户费由乙方自理，付款以甲方收据为准）。6、上述双方议定的甲方产权价款，乙方分三次付给甲方，第一、二次必须按期付清，否则视为违约，甲方有权终止合同，甲方转给乙方的产权和乙方用甲方产权置换的产权属甲方所有，原乙方预交的68.88万元作为违约金归甲方所有，产权证办回归给甲方后，甲方只退乙方第二次交的120万元给乙方（办回归给甲方的产权证所需费用由乙方承担）。7、乙方一、二次交给甲方共188.88万元之后，尚欠200万元，乙方需按合同期付给甲方，如超期二个月未付，则视为违约。乙方按尚欠的款数的20%作为违约金（即200万×20%=40万元）增付给甲方，如超三个月仍不付清给甲方，甲方有权拍卖乙方产权抵扣乙方所欠甲方产权款及违约金，因之产生一切费用及一切后果由乙方负全部责任。合同签订后，被告未按期付款，直到2010年12月1日才共支付给原告148.88万元，其到2011年6月之前，被告才又支付50万元。为此，原被告双方于2011年9月1日又签订了《再次补充合同》。该合同约定：1、免去原合同第五条违约金68.88万元；2、免去利息20万元；3、尚欠180万元（本金120万元，第七条违约金40万元，利息20万元），于2011年10月15日前先付50万元。尚欠130万元本息于2011年12月30日一次性付清（利息从2010年6月1日—2011年12月31日）。4、如超期则视为违约，按超期时间每月10万元违约金追加，同时尹培科有权终止合同，并有权收回原转让场地；陈量才无条件转过户给尹培科，过户费及相关事宜按双方2010年6月1日签到的合同内容执行。5、在2011年10月15日前陈量才未付50万元，尹培科的场地不得动工。6、如陈量才不按合同执行，尹培科有权按原合同条款执行。因之所造成的一切费用及一切后果由陈量才负全部责任。《再次补充合同》签订后，被告仍未履行自己应尽的义务，已构成违约。按合同约定，被告应支付给原告产权款388.88万元，利息31.482万元，违约金计278.88万元，三项合计699.242373万元，扣除被告已支付的433.88万元，被告还应支付原告265.362373万元。为此，特向法院起诉，要求判令被告偿付原告265.362373万元。被告贵州量才房地产开发有限公司辩称，一、原告提出的被告总应付款为699.242373万元的主张错误，缺乏事实依据和法律依据，1、关于68.88万元违约金问题，虽然《转让产权合同》第6条约定逾期付款该预交的68.88万元作为违约金，但该约定太高，请求人民法院予以减少，以弥补被告实际损失为限，且双方签订的《再次补充合同》已经明确免除该68.88万元违约金责任。2、关于40万元违约金问题，虽然《转让合同》第7条约定的按照尚欠款的20%支付40万元违约金，但该合同第6条约定的68.88万元就已定太高的情况下，第7条再增加40万元的违约金明显太高，被告请求法院对第6条、第7条的违约金予以减少，以弥补原告的实际损失为限。3、关于170万元违约金的问题，虽然《再次补充合同》第4条约定逾期付款，按照超期时间每月10万元违约金，在被告方只欠其转让款120万元本金120万元的情况下，每月承担10万元的违约金，明显约定太高，请求法院以原告实际损失为限予以减少。4、关于31.482373万元利息问题，虽然《再次补充合同》增加支付利息的约定，但此利息本身就是原告的实际损失，原告要求按照银行贷款利率支付利息无可厚非，但其按照12.7459‰的月利率计算，没有法律依据。2010年至2012年国家公布的同期贷款利率年基准利率最高是6.56‰，违约金只能是补偿性的，对过高的违约金约定，法院可以依法适当减少，并以当事人的实际损失为限。二、被告支付给原告的款额已经远远超过原告依法可以取得的转让款本金和违约金。合同签订后，被告先后已总共支付给原告538.88万元。按照付款时间计算原告的实际损失，按银行同期贷款利率四倍计算，原告的实际损失（即利息）是28.099862万元，因此，被告请求法院根据法律规定将本案的违约金予以减少。被告应承担的违约金应为原告的实际损失为28.099862万元。转让款加原告的实际损失共计416.979862万元，而被告已实际支付给原告的转让款及违约金已超额121.900138万元。三、原告已经确认至2012年4月15日止被告欠其款额为30万元。2012年4月15日，被告驻榕江办事处负责人杨周就向原告购买房地产的转让款和违约金支付情况与原告核实，经过原告核对，原告确认至2012年4月15日止被告方欠原告款额为30万元，并且原告还出具了《关于陈量才按转尹培科房地产债务情况说明》予以确认。综上所述，被告仅欠原告款项30万元。现原告请求法院判决被告支付土地使用证转让费本金及违约金、利息合计265.362373万元，没有事实依据和法律依据，请法律依法驳回原告的诉讼请求。原告尹培科为证实自己的主张，向法庭提交以下证据：1、原告的居民身份证复印件，证明原告的主体资格；2、2010年6月1日原、被告签订的《转让产权合同》，证明原告将其坐落在榕江县车站背后的修车场地及六个门面总面积1419.25平方米土地使用权转让给被告，产权价款共计388.88万元的事实；3、国有土地使用证，证明双方在签订《转让产权合同》前，坐落在榕江县车站背后的修车场地及六个门面总面积1419.25平方米土地使用权属于原告所有的事实；4、国土局办理变更国土使用证的相关材料，证实原告所转让的标的物，使用权已变更到被告名下的事实；5、2011年9月1日原被告所签订的《再次补充合同》，证实因被告违约，双方再次签订补充合同，并对付款金额、付款期限、利息和违约金进行重新约定，现被告仍未按《再次补充合同》履行义务，故原告的诉讼请求有法律依据的事实；6、律师代理费10000元发票，证实因被告违约，原告起诉所花的代理费应由被告承担的事实；7、罗某某等人的材料，证实双方至今未结账的事实；被告贵州量才房地产开发有限公司为证实自己的主张，向法庭提交以下证据：1、营业执照、税务登记证等复印件，证明被告的主体资格；2、《转让产权合同》和《再次补充合同》，证明原告与被告的约定；3、2010年6月4日收条，证明被告已经支付了第一期付款68．88万元的事实；4、2010年8月3日，原告出具给被告的收条，证明被告支付转让款100万元给原告的事实；5、2010年9月20日中国信合转账凭证，证明被告委托陈冠芳转交原告20万元的事实；6、2011年4月8日转账凭证，证明被告银行转50万元给原告的事实；7、2011年6月14日收条，证明被告支付现金50万元给原告的事实；8、2011年7月12日收条，证明被告通过陈冠芳转支付50万元给原告的事实；9、2011年9月1日收条，证明被告支付现金5万元给原告的事实；10、2011年10月13日收条，证明被告支付20万元给原告的事实，其中5万元现金支付，15万元转账支付；11、2011年10月31日、11月13日转账凭证，证明被告两次银行转25万元给原告的事实；12、2012年1月6日交易明细，证明被告银行转帐30万给原告的事实；13、2012年1月19日转账凭证，证明被告银行转10万元给原告的事实；14、2012年4月15日转账凭证，证明被告银行转70万元给原告的事实；15、2012年9月，被告转5万元被原告；16、被告代原告支付高某某30万元；17、2013年1月被告给原告支付5万元现金；18、2012年4月15日原告书写的债务情况说明，证明被告只欠原告30万元的事实。经质证：被告对原告的第1-6号证据的真实性无异议，仅认为第5号证据约定的违约金太高，应由法院依法调整，认为第6号证据的律师代理费由被告承担无法律依据，理由是双方没有特别约定；对第7号证据不予认可，因原告本人自书的《债务情况说明》中原告已自认双方已结账，被告仅欠原告30万元。原告对被告提供的第6号、第7号和第19号证据有异议，认为第6号转账凭证和第7号收条实际上是同一笔款，收条是补写给被告作账的；认为第19号《债务情况说明》是自己写给杨周而不是写给陈量才的，是罗康健让我写的，与跟被告结账与否无关，如结账应有结账清单；原告对被告提供的其它证据无异议。经审理和质证，本院认定以下事实：2010年6月1日，原告尹培科（甲方）与被告贵州量才房地产开发有限公司（乙方）签订《转让产权合同》。2011年9月前支付288.88万元。原告将其坐落在榕江县车站背后的修车场地及六个门面总面积1419.25平方米土地使用权转让给被告。合同约定：1、甲方的产权双方议价为368.88万元，转让应交纳的相关税费由乙方负责，甲方不予承担。2、因乙方创业阶段，周转资金紧缺。乙方要求甲方先过户给乙方，以便到相关部门办理相关证件，证件办齐后，乙方即时动用其注册资金按合同内容付给甲方。3、甲方目前矿山勘探及矿权延期急需资金，乙方又不能找甲方要求付款，为了支持乙方创业，甲方只能向银行和私人借贷近二百万。因贷款利息问题，乙方自愿包干承担20万元，合计产权价款在内共计388.88万元。4、因乙方周转资金困难，房产过户只是为了帮助乙方尽快办好相关手续，以便能启动注册资金加大施工进度，因此，在乙方未付清甲方产权款前，乙方接转甲方的产权及用于置换后的产权的属甲方所有。5、付款方式：合同签订之后，乙方预付订金给甲方68.88万元，甲方配合乙方办理过户手续。从合同签订之日起，甲方原承租人全部退出或经相关部门允许继续承租时，乙方再付120万元给甲方。余下200万元从合同签订之日起半年内乙方一次性全部付清给甲方。（过户费由乙方自理，付款以甲方收据为准）。6、上述双方议定的甲方产权价款，乙方分三次付给甲方，第一、二次必须按期付清，否则视为违约，甲方有权终止合同，甲方转给乙方的产权和乙方用甲方产权置换的产权属甲方所有，原乙方预交的68.88万元作为违约金归甲方所有，产权证办回归给甲方后，甲方只退乙方第二次交的120万元给乙方（办回归给甲方的产权证所需费用由乙方承担）。7、乙方一、二次交给甲方共188.88万元之后，尚欠200万元，乙方需按合同期付给甲方，如超期二个月未付，则视为违约。乙方按尚欠的款数的20%作为违约金（即200万×20%=40万元）增付给甲方，如超三个月仍不付清给甲方，甲方有权拍卖乙方产权抵扣乙方所欠甲方产权款及违约金，因之产生一切费用及一切后果由乙方负全部责任。合同签订后，被告未按期付款，2011年9月前被告仅支付给原告288.88万元。为此，原被告双方于2011年9月1日又签订了《再次补充合同》。该合同约定：1、免去原合同第五条违约金68.88万元；2、免去利息20万元；3、尚欠180万元（本金120万元，第七条违约金40万元，利息20万元），于2011年10月15日前先付50万元。尚欠130万元本息于2011年12月30日一次性付清（利息从2010年6月1日—2011年12月31日）。4、如超期则视为违约，按超期时间每月10万元违约金追加，同时尹培科有权终止合同，并有权收回原转让场地；陈量才无条件转过户给尹培科，过户费及相关事宜按双方2010年6月1日签到的合同内容执行。5、在2011年10月15日前陈量才未付50万元，尹培科的场地不得动工。6、如陈量才不按合同执行，尹培科有权按原合同条款执行。因之所造成的一切费用及一切后果由陈量才负全部责任。《再次补充合同》签订后，被告方先后支付原告195万元。（其中，1、2011年9月1日现金支付给原告5万元；2、2011年10月14日现金支付5万元。转账支付15万元；3、2011年10月31日，转账支付15万元；4、2011年11月13日转账支付10万元；5、2012年1月6日转账支付30万元；6、2012年1月19日转账支付10万元；7、2012年4月15日转账支付70万元；8、2012年4月被告代原告支付高兴明30万元；9、2012年9月30日转账支付原告5万元。）之后，原告转让给被告的房地产项目，被告方转让给杨周开发，2012年4月15日，原告书写一份“关于陈量才按转尹培科房地产债务情况说明”交给杨周，该说明中，原告自认陈量才尚欠30万元整。之后，被告方又于2013年1月支付原告5万元。在本案起诉前，原告共收到被告488.88万元。之后，因原、被告缺少沟通交流，原告遂以被告违约为由，向本院提起诉讼，要求被告支付利息、违约金等共计265.362373万元。本院认为，原、被告双方于2011年9月1日签订的《再次补充合同》，是对2010年6月1日《转让产权合同》的变更，是双方的真实意思表示，是有效合同，双方应按该合同履行各自的义务。在本案中，被告未按该《再次补充合同》第3条按期支付转让款50万元和130万元，应承担相应的违约责任。故原告要求被告承担该款利息应予支持，通过委托银行计算，①130万元从2010年6月1日起至2011年12月31日，按银行同期贷款基准利率5.4%（月利率4.5‰）计算，共569天，利息为110955.00元，②逾期支付的25万元，即从2011年10月14日至2011年11月13日，按银行同期贷款基准利率5.1%（月利率4.25‰）计算，共30天，利息为1062.50元，③逾期支付的130万元，即从2011年12月30日之后至2013年1月30日，以被告支付的数额和时间分段按银行同期贷款基准利率5.56%（月利率4.63‰）计算，利息为15210.47元，上述利息合计127227.97元应由被告支付给原告。该合同第4条约定的每月10万元违约金不符合《合同法》的规定，明显过高，并且双方在合同第3条中约定的欠款金额已包括违约金40万元和利息20万元，故违约金应依法予以调整，应当调整为应付利息总和的四倍较为适当，即127227.97元×4=508911.88元违约金由被告支付给原告。因双方于2011年9月1日签订该《再次补充合同》时，双方约定被告的欠款金额为180万元，签订该补充合同后，被告先后支付给了原告200万元，被告多付的20万元，应冲抵被告应承担的违约金和利息，故被告贵州量才房地产开发有限公司还应支付给原告尹培科的利息和违约金为127227.97元＋508911.88元-200000元=436139.85元。庭审中被告辩称双方已于2012年4月15日结算，被告当时仅欠原告30万元，因被告仅提供原告书写给杨某的“关于陈量才按转尹培科房地产债务情况说明”，没有提供双方的结算清单予以佐证，而原告否认双方已结算，故被告辩称的理由不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：由被告贵州量才房地产开发有限公司支付给原告尹培科利息和违约金共计436139.85元。该款限在本判决生效后十五日内一次性付清。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23000元、保全费5000元，共计28000元，由原告尹培科承担案件受理费18000元，被告贵州量才房地产开发有限公司承担保全费5000元、案件受理费5000元共计10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满后二年内，申请人民法院强制执行。审 判 长  杨秀武审 判 员  周玉荣人民陪审员  陈书瑞二〇一三年十二月十二日书 记 员  张晓兰