上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第144号
上诉人（原审被告）徐根兰，＊生，汉族，住＊＊。
上诉人（原审被告）顾筱丽，＊生，汉族，住＊＊。
上述两上诉人共同委托代理人忻鼎曦，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）顾关忠，＊生，汉族，住＊＊。
被上诉人（原审原告）顾宝顺，＊生，汉族，现住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）黄时玉，＊生，汉族，现住＊＊＊＊。
上述两被上诉人共同委托代理人陈琦，上海雷曼律师事务所律师。
原审第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司，经营地＊＊。
法定代表人＊＊，董事长。
上诉人徐根兰、顾筱丽、顾关忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第21587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定，2006年12月11日，徐根兰、顾筱丽、顾关忠签署《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》，动迁安置分得＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）。之后，徐根兰、顾筱丽、顾关忠将系争房屋在上海明明房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）挂牌出售。2009年8月1日，徐根兰、顾筱丽、顾关忠与顾宝顺、黄时玉共同至中介公司协商买卖系争房屋事宜，由中介公司工作人员＊＊起草了《房屋转让协议书》及《补充协议书》（以下简称《协议书》），顾宝顺、黄时玉在《协议书》尾部乙方一栏签字，顾关忠在《协议书》尾部甲方一栏签名并写了徐根兰、顾筱丽的名字，中介公司＊＊在双方签名的下方写了“经办＊＊”。《协议书》约定：甲方为“顾关忠、徐根兰、顾筱丽”，乙方为“顾宝顺、黄时玉”；系争房屋的转让总价为人民币（以下币种相同）70万元；协议生效后，乙方即付定金2万元，开始办理相关手续，如因政策因素不能完成手续，定金退还乙方；乙方于2009年8月30日前付房款33万元，同时双方交接房钥匙，待甲方取得小产证时付34万元，尾款1万元待双方产证（权）过户时付清；甲方应按规定提供相关必须得资料；房款付清前，应将户口迁出，办好房屋搬场、水、电、煤费结清等相关事情；协议自签订之日起生效，双方应共同遵守，如单方面违约，造成对方损失的，应赔偿33万元，如有未尽事宜，双方协商解决；甲方负责做好自己的小产证（做产证的费用自理），甲方无偿转让系争房屋的维修基金及其他开通费用，乙方承担双方之间（产权）过户的对方费用（如出售方所得税超过房价1%的，双方各负责50%的费用），乙方同意支付中介服务费8，000元；（双方约定的系争房屋的）建筑面积是开发商的首期（预测）面积，到时按小产证的建筑面积为准，房价不变；甲方出售的系争房屋是动迁配套商品房，目前该小区的大产证、小产证尚未办理完成，乙方在知晓全部实情后，自愿与甲方签订此协议；不管今后市场（价）涨落情况怎样，双方必须严格按照协议所约定的内容执行，否则视为违约，按违约责任赔偿对方33万元违约金；双方承诺此房屋转让协议是各自的真实想法和意愿，如就此引起的家庭及其他纠纷由本人自己承担所有责任，与其他方无关；甲方应无条件及时协助乙方办理小产证的过户手续。2009年8月，顾宝顺、黄时玉入住系争房屋。2009年9月15日，黄时玉通过银行转账支付顾关忠房款40万元。2009年11月2日，顾宝顺、黄时玉与顾关忠、徐根兰共同出具《承诺书》，《承诺书》的主要内容为：顾关忠、徐根兰原出售系争房屋给顾宝顺、黄时玉，售房总价为70万元；后商定付款方式为定金2万元、首付款33万元、顾关忠、徐根兰办出产证并将产证给中介公司时顾宝顺、黄时玉支付34万元；到目前为止，顾关忠、徐根兰已收到顾宝顺、黄时玉支付的购房款42万元（包括定金）；现因顾关忠、徐根兰购房缺钱，与顾宝顺、黄时玉商定提前支付购房款10万元；顾关忠、徐根兰承诺等顾关忠、徐根兰产证办好后共同去房地产交易中心办理借款抵押合同，然后把产证交给中介公司保管，同时顾宝顺、黄时玉再支付给顾关忠、徐根兰余款，尾款1万元等正式交易过户时支付。顾关忠当庭确认收到顾宝顺、黄时玉购房款共计52万元。2011年2月25日，系争房屋的初始产权经核准登记于第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司（以下简称外高桥公司）的名下。徐根兰、顾筱丽曾于2013年12月31日诉至原审法院，要求确认徐根兰、顾筱丽与顾宝顺、黄时玉签订的《房屋转让协议书》无效，后因故于2014年5月12日撤回诉讼。现顾宝顺、黄时玉诉至原审法院，要求判令徐根兰、顾筱丽、顾关忠在一个月内协助顾宝顺、黄时玉办理＊＊＊＊房屋的产权过户手续。
原审认为本案争议的焦点为在于徐根兰、顾筱丽是否知晓出售系争房屋给顾宝顺、黄时玉之事、《协议书》是否有效。原审法院认为，徐根兰、顾筱丽应当知晓出售系争房屋给顾宝顺、黄时玉之事，《协议书》依法应认定有效。理由为：一、签订《协议书》时，徐根兰、顾筱丽在场，应当知道出售系争房屋之事，并应当知道顾关忠在《协议书》上签字之事。2009年8月1日签署《协议书》时，徐根兰与顾关忠尚系夫妻关系，顾筱丽系徐根兰与顾关忠所生之女，徐根兰、顾筱丽、顾关忠为一家人，关系密切，在出售系争房屋前应进行了协商；中介公司的工作人员＊＊及＊＊均曾出庭证明，签署《协议书》当天徐根兰、顾筱丽、顾关忠均至签约现场即中介公司处，可以推定徐根兰、顾筱丽、顾关忠均知道出售系争房屋、签署《协议书》之事。二、徐根兰于2009年11月2日签署《承诺书》，进一步表明其知道并同意出售系争房屋给顾宝顺、黄时玉，且知道顾宝顺、黄时玉方已支付了购房款52万元；原审中，徐根兰称签署《承诺书》时不知道《承诺书》的内容，但徐根兰当庭表示识字，而《承诺书》的内容较多，徐根兰不阅读《承诺书》即签字有悖常理。三、自2009年7月外高桥公司交付系争房屋给顾关忠及2009年8月顾宝顺、黄时玉入住系争房屋起至2013年12月31日徐根兰、顾筱丽诉至法院之日止，四年有余，在上述期间内，徐根兰、顾筱丽未曾向顾宝顺、黄时玉主张系争房屋的相关权利，徐根兰、顾筱丽的长期未主张权利的行为有悖常理。徐根兰、顾筱丽当庭表示知道外高桥公司于2009年7月交付系争房屋之事，基于信任交由顾关忠管理系争房屋，并经顾关忠告知得知系争房屋被出租；徐根兰、顾筱丽的上述陈述，说明徐根兰、顾筱丽充分信任顾关忠而交由顾关忠全权管理系争房屋，对顾关忠可能出售系争房屋的行为持放任态度，应推定允许顾关忠出售系争房屋并在《协议书》上签字。四、双方已经实际履行了《协议书》约定的大部分内容，顾宝顺、黄时玉早已支付顾关忠52万元房款，顾宝顺、黄时玉也早已入住系争房屋。综上，双方所签的《协议书》系双方买卖房屋的真实意思表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。仅因政策限制原因双方尚未办理系争房屋的产权过户手续。现系争房屋已可以办理产权过户手续，故顾宝顺、黄时玉现要求判令徐根兰、顾筱丽、顾关忠立即办理系争房屋的产权证，并判令徐根兰、顾筱丽、顾关忠办理产权证后将上述房屋的产权过户到顾宝顺、黄时玉的名下之诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于二O一四年十月十六日作出判决：一、上海外高桥保税区开发股份有限公司于判决生效之日起十日内协助徐根兰、顾筱丽、顾关忠办理位于＊＊房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司变更为徐根兰、顾筱丽、顾关忠，办理产权过户手续中产生的税费，依法由第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司与徐根兰、顾筱丽、顾关忠各自承担；二、徐根兰、顾筱丽、顾关忠在＊＊房屋的产权登记至徐根兰、顾筱丽、顾关忠名下之日起十日内协助顾宝顺、黄时玉办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由徐根兰、顾筱丽、顾关忠变更为顾宝顺、黄时玉，办理产权过户手续中产生的税费等依法由顾宝顺、黄时玉承担（如徐根兰、顾筱丽、顾关忠方的所得税超过房价70万元的1%，双方各负责50%的费用）；三、顾宝顺、黄时玉于＊＊房屋的产权登记至顾宝顺、黄时玉名下之日起二日内支付徐根兰、顾筱丽、顾关忠剩余房款18万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10，800元，减半收取计5，400元，由徐根兰、顾筱丽、顾关忠负担。
原审法院判决后，上诉人徐根兰、顾筱丽、顾关忠不服，向本院提起上诉称：徐根兰、顾筱丽从未参与售房事宜，也未在《协议书》上签字，徐根兰、顾筱丽未授权顾关忠代为签名，事后也未对此予以追认。《承诺书》上徐根兰的签字虽系徐根兰本人所签，但因顾关忠告知《承诺书》仅涉及房屋租赁事宜，故签字前徐根兰并未阅读《承诺书》的内容。原审法院采信另案诉讼中＊＊等人的证人证言作为本案的依据，违反法律规定。原审法院所作判决以推测、推理为基础，缺乏有效证据。本案房屋买卖并未生效，因买卖合同无效产生的损失应由顾关忠赔偿。请求二审法院撤销原判，改判驳回黄时玉、顾宝顺原审的诉讼请求。
被上诉人顾宝顺、黄时玉辩称：在中介公司签署《协议书》时徐根兰、顾筱丽、顾关忠均到场，现场还有中介公司工作人员＊＊、＊＊在场，徐根兰、顾筱丽对房屋买卖事宜均知情，＊＊、＊＊的证人证言均明确证明该节事实。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
原审第三人外高桥公司未作陈述。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于将系争房屋出售给被上诉人顾宝顺、黄时玉是否是上诉人徐根兰、顾筱丽的真实意思。一、就本案事实来看，徐根兰、顾筱丽曾诉至原审法院主张系争房屋买卖无效，庭审中中介公司工作人员＊＊、＊＊出庭作证，证明签署系争房屋《协议书》时，徐根兰、顾筱丽与顾关忠均来到中介公司，徐根兰、顾筱丽对系争房屋买卖事宜均知晓，并证实《承诺书》系徐根兰、顾关忠共同来到中介公司内签署。该案庭审中徐根兰、顾筱丽、顾关忠、顾宝顺、黄时玉均对上述证人证言发表质证意见。后徐根兰、顾筱丽撤回该案起诉，因本案系针对同一事实进行审理，故原审法院于本案审理中结合上述证人证言作出判断，并无不当。二、鉴于徐根兰、顾筱丽与顾关忠三人系一家三口，签署《协议书》时三人均在场，徐根兰、顾筱丽称不知晓系争房屋买卖一事，于理不合。三、《承诺书》对系争房屋买卖进行了进一步的约定，徐根兰认可《承诺书》系其本人签字，但其以未看到《承诺书》内容为由否认其知晓房屋买卖一事的主张缺乏事实和法律依据。即便如其所述，其作为成年人亦应承担未尽审慎义务即签字所带来的法律后果。四、从系争房屋现状来看，徐根兰、顾筱丽于原审中表示知晓外高桥公司于2009年7月已交付系争房屋。顾宝顺、黄时玉于2009年8月入住系争房屋一直至今，徐根兰、顾筱丽多年不主张权利，有悖常理。如其二人于原审所述，因信任顾关忠而将系争房屋事宜均交由其管理，确可推定其二人对顾关忠出售系争房屋并代其二人在《协议书》上签字持放任态度。综上，本院认为本案所涉《协议书》系合同双方买卖房屋的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。现黄时玉、顾宝顺已支付52万元房款，并已实际入住多年，其二人要求办理系争房屋的产权过户手续的主张，符合法律规定，应予支持。原审法院根据所查明的事实所做判决，并无不当。顾关忠、顾筱丽、徐根兰的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，800元，由上诉人徐根兰、顾筱丽、顾关忠共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 方
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 毛 焱
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 陈韫镠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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