湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终2086号
上诉人（原审被告）株洲雅丰贸易有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区合泰大街129号东湖绿洲301号。
法定代表人：黄杰锋，该公司执行经理。
委托诉讼代理人：李卫兵，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈红梅，公司员工。
上诉人（原审原告）肖艳，女，1972年8月10日出生，汉族，住湖南省株洲县。
委托诉讼代理人吴豫湘，湖南天桥律师事务所律师。
上诉人株洲雅丰贸易有限公司因与被上诉人肖艳租赁合同纠纷一案，不服株洲市荷塘区人民法院（2017）湘0202民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
株洲雅丰贸易有限公司的上诉请求：1.依法撤销原审原判，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决上诉人与被上诉人的合同于2017年5月26日解除及赔偿损失69491是错误的，1、被上诉人所述上诉人2016年2月起没有缴纳租金等与事实不符。因为自2016年1月31日后双方合同已经解除，上诉人不再需要缴纳租金及物业费，所以不存在拖欠租金等问题。2、双方之间的合同于2016年元月底正式解除，不再存在租赁合同关系。3、被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，一年半时间从未来找过公司。4、被上诉人主张物业费不具有主体资格，一审判决判决上诉人承担9205元物业费是错误的，物业费只能由物业公司收取，并且到现在为止，被上诉人也没有缴纳物业费，该物业也换了新的物业服务机构，并没有要求被上诉人缴纳。
肖艳答辩认为，1、一审认定的上诉人与被上诉人签订的租赁合同于2017年5月26日解除事实清楚，证据充分。2、被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
肖艳向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年2月1日起至2017年5月26日止的门面租金90825元,并按约定向原告支付自2016年2月1日起的逾期支付租金的违约金13725.5元（暂计至2017年6月1日止，要求计算至租金全部付清之日止）；2、判令被告向原告支付自2016年3月1日至2017年5月31日期间的门面物业费9205元，并按约定向原告支付逾期支付物业费的违约金12735元（暂计算至2017年5月31日，要求计算至物业费全部付清之日止）；3、确认原、被告双方2015年5月1日签订的《株洲市金果贸易大市场三楼租赁合同》已于2017年5月26日解除；4、判令被告立即腾空承租门面并将其交付给原告；5、判令被告向原告支付2017年6月1日至2018年4月30日的损失62442元；6、判令被告向原告支付催收租金所产生的费用律师费10000元；7、由被告承担本案的诉讼费用。
原审查明：自2011年9月起，被告株洲雅丰贸易有限公司分别租赁原告肖艳所有位于株洲市荷塘区合泰大街129号东湖绿洲三楼301商铺（306.084平方米）和聂鹏举所有位于同一楼层的302-306商铺（1673.15平方米）经营服装、仓储、办公等。2015年5月1日，原、被告重新签订《株洲市金果贸易大市场三楼商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于株洲市荷塘区合泰街129号东湖绿洲金果贸易大市场三楼301号商铺，承租期限叁年（自2015年5月1日至2018年4月30日止）。商铺面积为306.84㎡，每月租金为18.5元/㎡(不含税)，租金支付方式为每季度支付一次，被告向原告支付5000元作为押金。合同同时约定被告应按时交纳房租、物业管理费、水电费等，被告如有不按时交纳租金的行为，视为违约，被告缴纳押金作为违约金，不予退还，被告还应承担原告催收租金所发生的一切费用。被告未按时向原告缴纳租金，或未按时向市场物业管理方缴纳物业管理服务费和水、电费的，甲方将另按每天月租金5‰的标准收取被告滞纳金。被告未按时向原告缴纳租金、未按时向市场物业管理方缴纳物业管理服务费和公摊水电费等费用而逾期15天以上的，原告有权单方解除合同，收回商铺使用权，被告已交租金和押金不予退还，并有权要求被告支付实际发生的应缴费用并承担违约责任。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告使用。至2015年底，因经济大环境的影响，被告株洲雅丰贸易有限公司经营受阻，向原告肖艳提出解除租赁合同的要求。2016年2月27日，被告公司会计陈红梅、原告肖艳、另一出租人聂鹏举的委托代理人唐秋平以及物业公司的人就租赁合同的解除事宜一起商量，聂鹏举与被告因是不定期租赁，双方协商解除了合同。原告肖艳认为双方租赁合同没有到期，明确表示不同意解除合同。2016年3月1日，被告向原告肖艳致函解除租赁合同，告之铺面已经腾空，要求原告前来验收，并申请于2016年3月5日解除双方的租赁合同。被告公司将分别租赁的两部分商铺腾空后将铺面钥匙交予聂鹏举。原告肖艳对被告提出的解除合同一直不予认可，并通过QQ向被告催缴过租金，2017年5月20日，原告肖艳向被告株洲雅丰贸易有限公司发出租金催收函，同年5月26日发出《解除合同函》。2017年7月，原告肖艳将该商铺另行出租给他人。被告株洲雅丰贸易有限公司向原告肖艳缴纳铺面租金和物业等费用至2016年1月底。至2017年5月底，该301号商铺欠缴物业管理费9205.2元。
原审认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同，系原、被告双方真实意思的表示，该合同关系依法成立并生效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。现就本案的焦点分析如下：一、关于对原、被告的租赁合同解除时间的认定。本案中的租赁合同没有约定承租人可以在经营困难的情况下单方解除合同，故因没有法律的规定和双方的约定，被告株洲雅丰贸易有限公司发出的解除合同函没有法律效力。而原告在被告不按时缴纳租金的情况下有权单方面解除合同，故应当认定原、被告租赁合同的解除时间为2017年5月26日；二、原、被告在本案中各自的过错以及被告应承担赔偿责任的损失的确定。被告于2016年3月发出解除合同函，以其行为表明不再履行租赁合同，已经构成违约，对原告造成损失，应当承担主要赔偿责任。根据双方合同约定“被告未按时向原告缴纳租金、未按时向市场物业管理方缴纳物业管理服务费和公摊水电费等费用而逾期15天以上的，原告有权单方解除合同，收回商铺使用权，”在被告明确表示不履行合同后，原告应当采取积极的措施避免损失的扩大，如及时提出解除合同或以其他方式积极招租，致使损失扩大的，应承担相应的过错责任。原告的损失包括铺面空置损失以及应缴纳的物业管理费，即2016年2月至2017年5月26日的租金90067.76元和物业管理费9205元，共计99272.76元。被告株洲雅丰贸易有限公司所交押金5000元，根据合同约定，被告如有不按时交纳租金的行为，视为违约，被告缴纳押金作为违约金，不予退还。原告另行主张的损失24087元没有提交相应的证据予以证实，所主张的律师费没有约定，故不予认定。三、关于本案的诉讼时效。在被告不履行合同后，原告一直通过QQ及信函的方式主张权利，故原告的起诉没有超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条，之规定，原审判决：一、确认原告肖艳与被告株洲雅丰贸易有限公司的《株洲市金果贸易大市场三楼租赁合同》于2017年5月26日解除；二、被告株洲雅丰贸易有限公司在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告肖艳损失69491元；三、驳回原告肖艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3512元，减半收取1756元，由原告肖艳承担987元，被告株洲雅丰贸易有限公司承担768元。
二审中各方未提交新的证据。
对一审法院采信的证据和认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审中双方争议焦点为：1.本案的租赁合同解除时间如何确定；2.被上诉人是否有主体资格主张物业费；3.被上诉人肖艳的诉讼请求是否已过诉讼时效。现作如下分析认定：
一、因本案中租赁双方当事人在订立合同时并没有单独订立承租方可单独解除合同的条款，双方在出现纠纷之后也未达成一致意见解除合同，故本案合同纠纷不属于《中华人民共和国合同法》第九十三条关于协议解除的情形，而上诉人株洲雅丰贸易有限公司以受经济大环境影响，经营受阻为由要求提前解除租赁合同的解除理由不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》解释二》第二百三十一、二百三十三条规定的情形，根据合同法的诚实信用原则，《中华人民共和国合同法》九十四条规定的解除权应为合同守约方，故上诉人并不享有提前解除合同的权利，其于2017年3月5日通知提前解除租赁合同的行为，不发生解除合同的效力。本案的合同解除时间应被上诉人发出的通知时间为准即认定为2017年5月26日，上诉人据此应承担相应的违约损失，一审认定正确，应予维持。上诉人认为本案合同解除的时间应认定为自己通知被上诉人解除合同的日期的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因业主与物业使用人对物业费欠缴承担的是连带责任，故作为业主的被上诉人肖艳向作为物业使用人的上诉人株洲雅丰贸易公司主张其承租期间的物业费符合法律规定，一审认定正确，应予维持。上诉人认为被上诉人没有主体资格主张物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
三、上诉人还上诉认为被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。根据本案庭审查明的事实，被上诉人肖艳一直是和上诉人的会计陈红梅（即本案上诉人的委托诉讼代理人）使用的QQ联系合同事项及主张权利，上诉人亦一直委托陈红梅处理此次纠纷，故被上诉人的起诉并未超过诉讼时效，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1537元，由株洲雅丰贸易有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘艳辉
审 判 员 赵庆华
审 判 员 阳桂凤
二〇一八年一月二日
法官助理 曾 莉
书 记 员 凌宇婷