江西省南昌经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪经民初字第274号
原告（反诉被告）：南昌市老大哥餐饮服务有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区双港大道929号，组织机构代码：30916568-X。
法定代表人：徐其勇，该公司董事长。
原告（反诉被告）：徐其勇，男，1976年8月20日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。
以上两原告共同委托诉讼代理人：刘晓琴，江西赣联律师事务所律师。
以上两原告共同委托诉讼代理人：李琪，江西赣联律师事务所实习律师。
被告（反诉被告）：黎曙光，男，1970年11月24日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省南昌市经济技术开发区。
被告（反诉原告）：江西西河投资有限公司，住所地：南昌经济技术开发区港口大道929号，组织机构代码：05440380-9。
法定代表人：刘小金，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李源，江西阳中阳律师事务所律师。
原告南昌市老大哥餐饮服务有限公司（以下简称老大哥餐饮公司）、徐其勇与被告黎曙光、江西西河投资有限公司（以下简称西河投资公司）房屋租赁合同纠纷及反诉原告西河投资公司与反诉被告老大哥餐饮公司、徐其勇、黎曙光房屋租赁合同纠纷案，本院于2015年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。老大哥餐饮公司法定代表人即原告徐其勇及两原告共同委托诉讼代理人刘晓琴，黎曙光，西河投资公司法定代表人刘小金及其委托诉讼代理人李源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告老大哥餐饮公司、徐其勇向本院提出诉讼请求：1.判令确认2014年6月19日原告与被告黎曙光签订的《商业步行街店面租赁经营合同》无效；2.判令被告承担违约责任，赔偿原告为履行合同所遭受的损失180万元（包括装修费用140万元、厨房设备及餐饮用具30万元、其他损失100000元）；3.本案的受理费用由被告承担。事实和理由：被告西河投资公司在南昌市洪城监狱门口地段，南昌经济技术开发区929号下庄湖路在未取得建设工程规划许可证等证件的情况下建造了一条商业步行街，并将其中一个931平米的毛坯房拟建酒店。西河投资公司多次找到原告洽谈租赁经营事宜，表明洪城监狱大力支持该大酒店，每年保证给原告100万元左右业务作为招商条件，承诺届时洪城监狱内部的警官食堂也会关闭所有业务，全部由原告来经营。且洽谈前期西河投资公司法定代表人刘小金及洪城监狱纪委书记、财务科长、办公室人员等八人一起到原告原位于昌北经济技术开发区范家新村的“味之源饭店”进行考察招商，并一再允诺每年保证给原告一百万元业务等优厚的招商条件。在西河投资公司的再三要求下原告于2014年3月6日还未签订合同就向西河投资公司支付了100000元的押金，但西河投资公司却一直不与原告签订租房合同，并要求原告必须将酒店装修的效果图纸申报给西河投资公司严格审查同意后才能装修，且酒店装修须上高档次，原告为酒店装修花费165.8万元（另购买空调、餐具、桌椅、厨房设备、消防器材等约135万元，共计300.8万元巨资）。在原告花费巨资装修后，才发现该房屋是违章建筑，无任何手续，又发现该酒店内部、厨房等有多处开裂、漏水，经多次向被告反映，但被告总是维修不善或者直接回复不修。因酒店营业需要签订《租赁合同》才能办理营业执照、税务登记等证照，被逼无奈原告才在2014年6月19日与被告签订租赁合同。现因酒店无任何手续，存在严重质量问题，且西河投资公司承诺的每年100万元业务等招商条件系子虚乌有，原告根本无法经营下去。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”为维护原告合法权益不受侵犯，原告特向法院提起诉讼。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求被告西河投资公司返还押金59380元。
被告黎曙光辩称，2014年徐其勇和西河投资公司商谈租赁事宜，答辩人只是作为中间人介绍他们认识；因为西河投资公司规定所有的店铺不能与非干警人员签订租赁合同，答辩人只是应双方的要求以西河股东的身份签订的合同，且双方承诺与答辩人无关，答辩人不是本案的适格被告。合同商议的内容也是西河投资公司与原告自行协定的，答辩人从未参与。
被告西河投资公司辩称，答辩人对西河商业步行街的房屋建筑设施依法享有占有、使用、收益的权利；答辩人与被告黎曙光签订《商业步行街店面租赁经营合同》，将涉诉房屋租赁给黎曙光从事酒店餐饮经营，经答辩人认可，黎曙光又将该房屋转租给被答辩人徐其勇。答辩人依约将所出租房屋交付给被答辩人徐其勇用于开办百姓厨房酒店从而经营活动并使用至今，答辩人没有任何的违约行为，更未作出过超出合同约定的单方承诺，恳请法院驳回两被答辩人的诉讼请求。
反诉原告西河投资公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除2014年6月18日反诉原告与反诉被告黎曙光签订的《商业步行街店面租赁经营合同》；2.判决解除2014年6月19日反诉被告黎曙光与反诉被告徐其勇签订的《商业步行街店面租赁经营合同》；3.判令三反诉被告将所承租的本案涉诉房屋返还给反诉原告；4.判令三反诉被告支付反诉原告截止于2015年7月底累计欠缴的房屋租金157867.2元；5.判令三反诉被告支付反诉原告自2014年10月至2015年7月累计欠缴水费、电费、卫生费合计14573.8元；6.本案的案件反诉费用由三反诉被告共同承担。事实和理由：1.位于江西省南昌市经济技术开发区港口大道929号为江西省洪城监狱依法享有国有土地使用权的地块，经其批复，答辩人于2013年9月在该地块监狱洪城警苑小区通往监狱大门的主干道旁建设西河商业步行街，答辩人对西河商业步行街的房屋建筑设施依法享有占有、使用、收益的权利；2.2014年6月18日，答辩人与被告黎曙光签订《商业步行街店面租赁经营合同》，答辩人将西河商业步行街一处房屋的二楼大厅和一楼圆厅931平方米及200平方米厨房租赁给其从事酒店餐饮经营，合同期限自2014年8月1日至2017年7月30日止，合同同时对租赁房屋押金、租金的支付及其他权利义务作了约定。次日，经答辩人认可，被告黎曙光将所承租房屋转租给被答辩人徐其勇，用于开办南昌市老大哥餐饮服务有限公司所属百姓厨房酒店，他们双方签订的《商业步行街店面租赁经营合同》条款内容与答辩人与黎曙光签订的合同条款内容一致；3.《商业步行街店面租赁经营合同》签订后，答辩人依约将所出租房屋交付给被答辩人徐其勇用于开办百姓厨房酒店从事经营活动并使用至今，但徐其勇在向答辩人支付100000元押金转为租金后，至今未向答辩人交纳房屋租金，截止2015年7月，累计欠缴房屋租金157867.20元；同时，按照合同约定，被答辩人应当承担房屋租赁期间的水费、电费和卫生费，但自2014年10月至2015年7月累计欠缴水费、电费、卫生费合计14573.8元。为此，答辩人向两被答辩人及被告黎曙光提起反诉。4.答辩人与被告黎曙光，两被答辩人在签订、履行《商业步行街店面租赁经营合同》过程中，均是按照合同条款履行合同义务，没有任何的违约行为，更未作出过超出合同约定的单方承诺。两被答辩人适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的条款只是断章取义以维护其不当利益。
反诉被告老大哥餐饮公司及徐其勇共同辩称，1.本案所涉房屋是违法建筑，该房未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、房屋所有权证，本案讼争《商业步行街店面租赁经营合同》无效。2.因本案诉争房屋系违法建筑，且又是江西省洪城监狱700余民干警集资所建，被答辩人所主张的权利与法律相违背。答辩人于2015年5月12日就已向法院起诉。双方于2014年6月19日签订租赁经营合同，根据合同约定，酒店每年租金为20元/平米，酒店租金为18620元（931平米×20元/年），厨房租金为22000元（200平米×10元/年×11个月）。答辩人于2014年3月5日支付了押金100000元，被答辩人应当返还答辩人租金59380元。3.被答辩人要求答辩人支付水电、卫生费14573.8元于法无据。因该建筑本身就是违法建筑，被答辩人无权主张，水电费等费用的债权人是水电部门，在水电部门并未将其债权转让给被答辩人且被答辩人并未垫付水电费、卫生费的情况下，被答辩人无权就水电费、卫生费提出主张。3.被答辩人违法进行建设并出租应当受到行政处罚。综上所述，被答辩人违法建设房屋并出租，违反法律的禁止性规定，其诉请与法律规定相悖，请求驳回被答辩人的反诉请求，支持本诉原告的全部诉讼请求。
反诉被告黎曙光辩称，本案与答辩人无关，涉诉的租赁合同从之前的交涉到之后的签订都是徐其勇与西河投资公司法人刘小金协商，只是因为涉诉店面产权归西河投资公司，西河投资公司是洪城监狱的下属单位，洪城监狱党委会决议涉诉店面是不能承租给监狱职工之外的人员，所以刘小金及西河投资公司上级公司的江总要求以答辩人的名义先与西河投资公司签订租赁合同，再由答辩人与徐其勇签订租赁合同，是为了不违背洪城监狱的党委会决议。租金也是由徐其勇直接交给西河投资公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据9授权委托书、私营企业党建情况统计表、企业登记证照颁发及归档表，被告西河投资公司对其证明目的有异议，本院不予采信；对原告提交的证据11录音及文字记录，被告西河投资公司对有刘小金参与的录音的真实性没有异议，对没有刘小金参与的录音的真实性、合法性、关联性均有异议，本院对有刘小金参与的录音的真实性予以采信；对原告提交的证据12《工程施工合同》、证据13《工程施工合同》、证据14收条、证据16收款收据、证据17物品清单，被告西河投资公司对这些证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院对该证据不予采信；对原告提交的证据15、18、19涉诉房屋照片的真实性予以采信；对原告提交的证据20录音及文字记录，被告西河投资公司有异议，本院对该证据的关联性不予采信；对原告提交的信访记录的真实性予以采信；对原告提交的租赁合同，被告西河投资公司对此有异议，认为该合同双方均不是本案当事人，本院不予采信；对证人徐某、顾某的证人证言，被告西河投资公司有异议，本院认为，两证人与本诉原告有利害关系，对其证人证言不予采信。对被告西河投资公司提交的证据1国有土地使用证、证据2江西省洪城监狱赣洪城狱字（2013）8号文件、证据3江西西河投资有限公司新建商业步行街、集贸市场工程项目招标公告、江西省机电设备招标有限公司中标通知书、《协议书》、租赁经营合同的真实性予以采信；对被告西河投资公司提交的证据4江西省洪城监狱向南昌经济技术开发区规建局提交的《关于洪城监狱西河商业街的报告》及南昌经济技术开发区规建局对此的回复意见，原告老大哥餐饮公司、徐其勇对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，西河投资公司未提供该证据的原件，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）西河投资公司系江西省洪城监狱下属企业。2013年8月，江西省洪城监狱同意西河投资公司在洪城警苑小区通往监狱大门的主干道修建西河商业步行街；西河投资公司就该商业步行街工程项目进行公开招投标并完工。嗣后，江西省洪城监狱委托西河投资公司对该商业街店面处理租赁等相关事宜。
2014年，西河投资公司法定代表人刘小金及公司其他工作人员与徐其勇就徐其勇承租商业街店面经营酒店进行前期接洽、协商，基本达成意向后，徐其勇即通过转账方式支付黎曙光押金100000元，黎曙光随之将该100000元交给西河投资公司。西河投资公司于2014年3月6日出具收据一份，载明交款单位为徐其勇，收款事由为交酒店押金。之后西河投资公司将涉诉房屋交付给徐其勇，徐其勇即对涉诉房屋进行装修改造并添附了部分设备。
2014年6月18日，西河投资公司（作为甲方）与黎曙光（作为乙方）签订一份《商业步行街店面租赁经营合同》，双方就甲方向乙方出租商业步行街店面事宜达成如下一致意见：甲方向乙方出租位于商业步行街一楼园厅和二楼部分店面及厨房，乙方的经营范围为酒店，甲方为乙方承租及提供水、电供应；乙方先交纳100000元押金后，必须将承租酒店装修的图纸申报给甲方，经审核后，方可作为承租方，承租方确认承租后，与甲方签订店面租赁经营合同，交纳的押金转为第一年租金，多退少补；乙方租赁店面应按规划进行装饰，由乙方负责实施，租赁期限届满后，乙方不得自行拆除，未经甲方许可，乙方自行拆除的，甲方将扣除乙方所交全年租金；乙方租赁二楼大厅和一楼园厅931平方米，自2014年8月1日至2017年7月30日止，酒店的租赁基准价格20元/平方米，租金每年递增8%，每年11月30日前交纳下一年全年房屋租金，逾期三个月未交店面租金和水电费，视合同中止，甲方收回房屋租赁权；租赁期限分两个阶段，前三年由股东黎曙光签订协议，前三年酒店经营者无任何违约行为，经营者可签订后六年续约协议，九年租赁合同期限届满后，在同等条件下，乙方享有续租优先权；乙方租赁甲方自建厨房200平方米，每月租金10元/平方米，正常维修费用由甲方负责；乙方租赁期间所用电量、水量，一律单独装表计费，电价为1.05元/度，水价为3.55元/吨，水、电费每月结算一次；乙方每月须按承租面积交纳0.5元/平方米的卫生费；合同还约定了其他相关内容。
2014年6月19日，黎曙光（作为甲方）与徐其勇（作为乙方）签订一份《商业步行街店面租赁经营合同》，该份《商业步行街店面租赁经营合同》约定的内容与上述西河投资公司与黎曙光签订的《商业步行街店面租赁经营合同》完全一致，且西河投资公司法定代表人刘小金作为见证人在该合同上签名。
2014年8月1日，徐其勇在涉诉房屋处经营的“百姓厨房”酒店开业，同年11月停止经营。至今，徐其勇仍未将涉诉房屋返还西河投资公司。
在案件审理过程中，经老大哥餐饮公司、徐其勇申请，法院委托江西惠普资产评估事务所有限责任公司对涉诉房屋的装修费用及室内购置物品费用进行评估。江西惠普资产评估事务所有限责任公司于2016年5月出具正式资产评估报告书，评估结论为：涉诉房屋的装修费用的原值为1714205.38元，净值为1251370元；餐饮用具的原值为121180.1元，净值为97472.05元；电子（厨房）设备的原值为158845元，净值为131268.59元，其中空调五台，评估原值为100020元，净值为83561元，热水器一台，评估原值为1180元，净值为955.8元。老大哥餐饮公司、徐其勇对该评估意见的征求意见稿提出异议，认为：1、评估原值偏低，2、评估认定的净值减值率幅度太大，3、装修部分的成新率明显偏低，且涉诉房屋主体建筑部分质量不合格也大大降低了成新率。随后，鉴定机构函复老大哥餐饮公司、徐其勇提出的异议，表示评估报告的原值是根据市场报价来确定，并根据鉴定行业的规定进行折旧计算净值，鉴定报告是公平、公正的。针对鉴定机构的评估报告，老大哥餐饮公司、徐其勇对装修价值五年折旧归零的评估意见有异议，对其他内容没有异议。老大哥餐饮公司、徐其勇为此支付鉴定费12000元。
本院认为：本案首先需要认定涉诉房屋的实际承租方及出租方为谁。原告（反诉被告）老大哥餐饮公司、徐其勇主张虽然其是与被告（反诉被告）黎曙光签订相应租赁合同，但签订此份合同只是为规避江西省洪城监狱的内部规定，其实际是与被告（反诉原告）西河投资公司存在房屋租赁合同关系，而西河投资公司则认为其与老大哥餐饮公司、徐其勇没有关系，其只与黎曙光存在房屋租赁合同关系。本院认为，首先，江西省洪城监狱将涉诉房屋的出租事宜委托给西河投资公司，故西河投资公司有权对涉诉房屋的租赁事宜行使相关的权利和义务；其次，徐其勇是与西河投资公司的人员就涉诉房屋的出租事宜进行洽谈，也是西河投资公司收取了徐其勇的租房押金，足以认定涉诉房屋的实际承租人、出租人为徐其勇及西河投资公司，至于老大哥餐饮公司，在涉诉房屋租赁合同签订时尚未成立，其不是涉诉房屋的承租人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉诉房屋至今仍未取得建设工程规划许可证，故徐其勇与西河投资公司就涉诉房屋成立的租赁合同应属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，一方面西河投资公司明知涉诉房屋未取得建设工程规划许可证仍将其出租，对合同无效应承担主要责任，另一方面徐其勇作为承租方在签订租赁协议前未尽审慎的审查义务，对合同无效亦应承担相应的民事责任。故徐其勇应将其所占用的西河商业步行街一楼园厅和二楼厅及自建厨房腾空交还西河投资公司，且徐其勇及西河投资公司对于相对方的损失应当按照过错承担责任。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，徐其勇自2014年8月1日起一直未交纳房屋占有使用费，西河投资公司要求其支付至其搬离之日的房屋占有使用费，于法有据，应予支持。关于支付房屋占有使用费的标准问题，西河投资公司要求徐其勇参照双方约定的租金标准房屋占有使用费，本院认为，虽然双方约定二楼大厅和一楼园厅的租金每年递增8%，但是，徐其勇实际经营仅至2014年11月，且其之所以一直占用涉诉房屋是因双方争议未解决，出于公平考虑，本院认为租金收取标准不宜每年递增；同时，涉诉合同约定二楼大厅和一楼园厅的租金为20元/平方米，徐其勇主张其意思为每年20元/平方米，本院认为，根据涉诉合同上下文的文义可知该处租金实际应为每月20元/平方米，考虑到双方的过错，截止2017年2月28日，徐其勇应支付西河投资公司的房屋占有使用费为255688元[（20元/平方米×931＋10元/平方米×200）×31个月×40%]，之后徐其勇按每月8248元[（20元/平方米×931＋10元/平方米×200）×40%]的标准支付租金至搬离之日止。
关于本案中已形成附合的装修损失，因徐其勇及西河投资公司对装修的处理没有进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，应由双方根据各自的过错分担现值损失。根据评估意见，涉诉房屋装修费用的净值为1251370元，故西河投资公司应当支付徐其勇装修费用750822元（1251370元×60%）。同时，徐其勇在涉诉房屋内安装不适宜拆除的五台空调及一台热水器，根据评估意见，其净值总计为84516.8元，西河投资公司应当支付徐其勇该部分费用50710.08元（84516.8元×60%）。至于徐其勇购买的餐饮用具及其他电子（厨房）设备，在徐其勇搬离涉诉房屋时应当一并搬出，不能计入应当分担的损失。
关于西河投资公司诉请徐其勇支付水电费，因其未向法院提供充分证据证明徐其勇欠付水电费的具体数额，故对西河投资公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。至于西河投资公司诉请徐其勇支付卫生费，符合双方约定，故截止2017年2月，徐其勇应支付西河投资公司的卫生费为7012.2元[0.5元/平方米×（931＋200）×31个月×40%]，之后徐其勇按每月226.2元[0.5元/平方米×（931＋200）×40%]的标准支付至搬离之日止。
关于徐其勇诉请西河投资公司赔偿其他损失包括涉诉房屋维修费用，因其未向法院提供充分证据证明西河投资公司存在质量问题及维修的具体费用、经营损失，故对徐其勇的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，徐其勇应当支付西河投资公司截止2017年2月的房屋占有使用费255688元及卫生费7012.2元，抵扣徐其勇支付西河投资公司100000元押金，徐其勇尚需支付西河投资公司162700.2元，并且按8474.2元/月的标准从2017年3月1日起支付至实际搬离涉诉房屋之日止（包括房屋占有使用费及卫生费）；西河投资公司应支付徐其勇装修费750822元、设备费50710.08元，合计801532.08元。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认被告（反诉原告）江西西河投资有限公司与被告（反诉被告）黎曙光于2014年6月18日签订的《商业步行街店面租赁经营合同》及原告（反诉被告）徐其勇与被告（反诉被告）黎曙光于2014年6月19日签订的《商业步行街店面租赁经营合同》无效；
二、原告（反诉被告）徐其勇于本判决生效后三十日内，将西河商业步行街一楼园厅和二楼大厅及自建厨房腾空交还被告（反诉原告）江西西河投资有限公司；
三、原告（反诉被告）徐其勇于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）江西西河投资有限公司房屋占有使用费（包括卫生费），计算方式为：从2014年8月1日至2017年2月28日期间的房屋占有使用费为162700.2元，从2017年3月1日起至实际搬离涉诉房屋之日止按8474.2元/月的标准支付房屋占有使用费；
四、被告（反诉原告）江西西河投资有限公司于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）徐其勇801532.08元；
五、驳回原告（反诉被告）南昌市老大哥餐饮服务有限公司、徐其勇的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）江西西河投资有限公司的起诉反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规格，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21000元，反诉案件受理费1875元，鉴定费12000元，以上合计34875元，由原告（反诉被告）南昌老大哥餐饮公司、徐其勇负担13950元，被告（反诉原告）江西西河投资有限公司负担20925元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 章 鸿
代理审判员 吴运琦
人民陪审员 杨 涛
二〇一七年三月十三日
书 记 员 张 璐