安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖12民终894号
上诉人（原审原告）：肖丽，女，1978年6月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。
委托诉讼代理人：滑培楠，安徽众商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李坤鹏，安徽众商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张海莉，女，1976年10月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
委托诉讼代理人：秦铁一，安徽法汇律师事务所律师。
上诉人肖丽因与被上诉人张海莉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2016）皖1203民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
肖丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由张海莉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：肖丽主张的停业损失及因此产生的评估费用应予支持；因涉案房屋漏雨造成的物品损坏不应由肖丽承担主要责任；肖丽的部分物品损失不应在损失数额中予以扣除；肖丽要求张海莉返还租金并赔偿其他损失的请求应予支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误。
张海莉辩称，2016年5月31日仅是小雨天气，涉案房屋当天存在渗水现象，而非肖丽所称的漏雨，且房产证记载该房屋系钢混结构。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。
肖丽向一审法院起诉请求：终止肖丽与张海莉签订的房屋租赁合同，张海莉返还4个月的租金10666元及押金1000元；赔偿肖丽物品损失56193元、停业损失18613.3元；支付肖丽保全证据、评估损失所花费11460元；并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：肖丽为租赁张海莉位于颍东区幸福西路青峰西侧舜馨苑G型裙楼7#10#连接体的房屋进行经营服装等生意，于2014年11月7日交付给张海莉押金1000元。2014年11月10日，双方签订《租房合同》，约定：租用期三年，第一年租金30000元，第二年32000元，第三年34000元，每年提前1个月付全年租金，逾期张海莉有权收回房屋，三年合同到期，张海莉有权收回；肖丽未经张海莉同意不得擅自转让房屋；肖丽不得擅自改变房屋结构，否则应按价赔偿；肖丽不得在住房内进行非法活动；张海莉不负责装饰，装修费用肖丽自行承担；肖丽付给张海莉1000元作为押金，如肖丽违约不予退还。并注明：第一年已付30000元。合同签订后，肖丽支付张海莉30000元，张海莉交付了房屋。2015年6月，肖丽发现所租赁的房屋出现漏水现象，要求张海莉进行维修。张海莉对房屋进行了维修。2015年7月15日，肖丽取得了阜阳市颍东区市场监督管理局颁发的个体工商户营业执照，经营范围为服装、包、化妆品、销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年10月8日，肖丽通过中国工商银行转账支付张海莉第二年的房租费32000元。2016年5月31日，肖丽承租的房屋再次出现渗漏水现象，造成房屋内的物品、装修损毁。2016年6月3日，肖丽找到安徽省阜阳市惠颍公证处和中衡保险公估股份有限公司，以上两单位的工作人员到达租房现场后，对门面房内的物品进行了清点。2016年6月19日，中衡保险公估股份有限公司作出了《丽丽精品女装鞋包店室内物品损失价值评估报告》，结论为：评估标的丽丽精品女装鞋包店室内物品损失价值为56193元，[文眉机235元、美容床凳190元、美容床215元、IPM文眉机维护检测380元、大工具箱1020元、美容床及床罩（清洗）150元，合计2190元]。肖丽为此花费证据保全公证费3000元、评估费5000元。2016年6月25日，中衡保险公估股份有限公司依据肖丽提供的资料作出《丽丽精品女装鞋包店停业损失评估报告》，结论为：丽丽精品女装鞋包店因房屋渗漏水导致停业损失评估共计18613.30元。肖丽为此花费评估费2500元。双方发生纠纷后，肖丽将房屋的钥匙交给了张海莉，张海莉现已将该房屋转租给他人使用。
一审法院认为，涉案租房合同合法有效。因双方对房屋的维修义务没有约定，张海莉作为出租方应履行房屋的维修义务；同时，肖丽为实现租赁合同的目的，可以自行对房屋进行维修。张海莉认为肖丽纯属于预谋的讹诈，但坚持不对房屋及物品进行技术性检测和鉴定，且其提供的证据不能足以证明该主张，故不予采信。张海莉虽在2015年6月份对房屋漏水现象进行了维修，但在2016年5月31日，肖丽承租的房屋再次出现渗漏水现象，造成了屋内物品的损毁。安徽省阜阳市惠颍公证处和中衡保险公估股份有限公司的工作人员对房内的物品进行了清点。经中衡保险公估股份有限公司评估，丽丽精品女装鞋包店室内所存放的物品损失价值为56193元。根据租房合同约定和肖丽的个体工商户营业执照确定的经营范围，其中文眉机235元、美容床凳190元、美容床215元、IPM文眉机维护检测380元、大工具箱1020元、美容床及床罩（清洗）150元，合计2190元，是肖丽没有依法经相关部门批准开展经营活动所需的物品的项目，应在损失数额中予以扣除。中衡保险公估股份有限公司作出的《丽丽精品女装鞋包店停业损失评估报告》，因张海莉没有参与该评估过程，肖丽也没有提供该损失的其他证据，不能证明该评估报告所依据的资料客观真实，故不予认定。肖丽在房屋出现漏水后，没有自行维修房屋，积极为经营作准备，而是关闭了门面，至今也没有再经营。肖丽持续停业与其主观因素也有一定的关联，故对肖丽主张的停业损失，以及由此所产生的评估费2500元不予支持。张海莉作为出租人，对房屋出现渗漏水，造成肖丽的财产损失，应承担相应的责任。2015年6月，房屋出现漏水后，张海莉已经对房屋进行了维修。其后房屋没有出现漏水问题，证明房屋已经维修好。2016年5月31日8时至20时，即有降水累计3㎜的现象，肖丽于当日晚间离开所租赁房屋的经营场所，事先没有注意室内情况，照看好自己的物品，次日才发现室内物品受到了损坏，其主观上存在过错，应承担主要责任。根据本案的实际，对双方履行租赁合同期间，造成肖丽的财产损失54003元，以及证据保全公证费3000元、评估费5000元，合计62003元，酌情确定张海莉赔偿30%的损失为宜，即18600.90元。双方出现纠纷后，肖丽将房屋的钥匙交给了张海莉，张海莉现已将该房屋转租给了他人，双方以实际行为表明了愿意解除租赁合同关系。故对肖丽要求解除合同，终止涉案租赁合同所约定的权利义务的诉讼请求予以支持。在合同没有依法解除前，至本案审理终结时，合同已满二年期限，故对肖丽要求返还租金10666元的诉讼请求不予支持。合同解除后，张海莉应退还所收取的押金1000元。双方对合同解除均存在一定的责任，所产生的其他损失应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十四条第二项、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、张海莉于判决生效之日起五日内赔偿肖丽在房屋租赁合同期间因房屋渗漏水所造成的经济损失18600.90元；二、解除肖丽与张海莉于2014年11月10日签订的《租房合同》；三、张海莉于判决生效之日起五日内返还所收取肖丽的租金1000元；四、驳回肖丽的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2248元，由肖丽负担1948元，张海莉负担300元。
在二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人诉辩意见及一、二两审庭审情况，本案争议焦点在于：一、肖丽的实际损失应如何认定；二、双方当事人对此应如何承担责任。
针对争议焦点一，本院认为，中衡保险公估股份有限公司作出的《丽丽精品女装鞋包店停业损失评估报告》系肖丽单方委托形成，张海莉没有参与该评估过程，不能证明该评估报告所依据的资料客观真实，且肖丽持续停业与其主观因素具有一定的关联，故不能以此认定肖丽的停业损失。一审法院在中衡保险公估股份有限公司出具的《丽丽精品女装鞋包店室内物品损失价值评估报告》的基础上，综合涉案租房合同约定和肖丽的个体工商户营业执照确定的经营范围，确定肖丽的实际损失数额符合法律规定。
针对争议焦点二，本院认为，张海莉作为出租人，对房屋出现渗漏水，造成肖丽的财产损失，应承担相应的责任；肖丽在当日持续降雨的情况下，离开所租赁房屋时没有尽到相应的注意义务，亦应承担相应的责任。一审法院在综合双方当事人过错责任的情况下，酌情确定张海莉承担的赔偿数额并无不当。因涉案合同未经依法解除，双方当事人在发生纠纷后均未积极促成合同目的的实现，至本案诉讼时二年租期已届至，故对肖丽要求返还剩余租金的诉讼请求，本院不予支持
综上所述，肖丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2248元，由上诉人肖丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨开多
审判员 马 杰
审判员 刘 伟
二〇一七年六月十六日
书记员 宁楠楠
附：（2017）皖12民终894号民事判决书适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。