北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第1924号
上诉人（原审原告）李麓，男，1986年12月17日出生。
委托代理人王长革，男，1967年11月27日出生。
上诉人（原审被告）宋金强，男，1953年1月2日出生。
委托代理人张立新，北京市同创律师事务所律师。
上诉人李麓、宋金强因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第2449号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，李麓及委托代理王长革，宋金强的委托代理人张立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李麓在原审法院起诉称：李麓需买房自住，通过北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务与宋金强进行商谈，一位自称是其妻子马姓女子一直全程参与。宋金强称夫妻双方同意卖房，但由于宋金强个人问题，李麓买房后不能立即办理过户手续，为保证李麓利益，宋金强同意给李麓办理委托卖房公证手续。李麓因对诉争房屋位置、价格比较满意即答应宋金强请求。双方于2013年3月7日在居间方见证下签署了合同编号“E09115983”北京市存量房屋买卖合同及补充协议，购买位于北京市石景山区x小区3栋3门301室住宅。协议对双方责权利以及违约责任进行了约定。李麓当即缴纳了10万元定金。2013年3月10日双方到公证部门办理委托卖房公证手续时，宋金强拿出的却是离婚证，且在离婚协议中未对诉争房屋归属进行约定，公证部门拒绝了办理公证请求。宋金强称想办法加以解决，但在双方签署合同及协议规定日期内并未妥善解决，而且宋金强以工作忙为由不再与李麓见面，称已经委托马女士办理此事，李麓提出如果不能办理委托卖房公证手续可以办理过户手续。但宋金强委托人马女士称两项均不能办理，并提出让李麓退房。李麓认为宋金强行为侵犯了李麓的合法权益，给李麓造成了巨大经济损失。故诉至法院，诉讼请求：1、判令解除双方于2013年3月7日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2、判令宋金强赔偿李麓违约金（包含定金10万元）33万元及该款自2013年3月13日至拿到该款时的利息（利率以中国人民银行贷款利率计算）；3、宋金强给付李麓中介费损失3万元；4、本案全部费用由宋金强承担。
宋金强在原审法院答辩称：同意解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议，但由于李麓违约在先导致合同解除。李麓截至目前不具有北京市购房资格，因此签的协议属于效力待定期间，即使解除合同也是李麓未能按照合同约定及时支付购房款项导致，因此不同意李麓其他诉讼请求。另外，合同约定违约金数额过高，其所遭受损失没有这么多，对方只是支付10万元定金，其余款项没有支付。中介费是李麓和中介方之间的法律关系，李麓要求宋金强承担没有合同或法律依据。
原审法院经审理查明：2013年3月7日，李麓（乙方）与宋金强（甲方）在丙方北京我爱我家房地产经纪有限公司居间下签订合同编号E09115983北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议，约定甲方将登记在其名下的位于北京市石景山区x小区3栋3门单元301号房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，建筑面积59.4平方米，房屋成交价1650000元；乙方在签订本合同时支付定金100000元，甲方应在领取全部房款当天将该房屋交付给乙方，双方同意自合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续。其中，补充协议约定：甲乙双方同意甲方户口在甲方购新房后条件成熟时迁出，乙方于2013年3月12日前付全款办理公证手续，甲方出面配合；x小区3-3-301号房产现为出租状态，租期一年，若乙方继续出租下期房租由乙方收取，若乙方收回房屋，乙方承担违约金，由丙方给现租户介绍新住房，甲方每年承担此房屋代缴的取暖费，乙方于每年11月15日前支付甲方；甲方净得总价款1650000元，买方负责承担政府政策出台后卖房差价产生的20%的个人所得税；三方在执行合同中，如有任何一方提出与买卖合同或补充协议等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合；如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝履行合同，则视为违约；若甲乙双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%违约金；本协议为买卖合同不可分割组成部分，如本协议相关条款和买卖合同抵触的，以本协议为准。
上述合同及补充协议签订当日，李麓向宋金强支付定金10万元，向中介公司丙方支付居间代理费3万元。
本案庭审中，宋金强称，因李麓不具有购房资格，补充协议中约定的办理公证手续即办理买卖合同的公证，因李麓变更公证内容，故未能按期办理公证手续。李麓称，由于宋金强个人原因不能办理过户，故委托李麓办理卖房办理过户的公证，宋金强在办理公证时拿的是离婚证且对房屋没有进行处分，故未能办理公证，之后亦未配合办理公证手续。
另查明：2013年3月21日，北京我爱我家房地产经纪有限公司出具的情况说明中记载：合同履行过程中因宋金强个人问题暂时无法办理过户手续，但约定于2013年3月12日前给李麓办理委托卖房公证手续，双方同意在办理公证手续后支付出卖人全部房款；宋金强因工作繁忙口头告知李麓和丙方公司人员彭维国合同履行的后续事宜委托给马姓女子代为处理。
李麓提供2013年3月10日由丙方公司人员彭维国与宋金强通话录音证据，该录音文字资料记载彭维国打电话询问宋金强是否找人办理委托李麓卖房的公证手续，宋金强表示已经委托马女士办理。宋金强认可上述录音证据的真实性，但称办理公证手续即办理存量房屋买卖合同及补充协议的公证，而非委托李麓办理过户手续的公证。
李麓申请丙方公司人员彭维国到庭作证，证人彭×，双方约定限期办理公证手续并交齐全款，因李麓临时不想过户，宋金强想以后再过户，双方约定由宋金强委托李麓办理过户手续公证，办理公证时宋金强拿的是离婚证，故未能办成公证。宋金强称已委托马姓女士配合李麓办理公证手续，但承认没有办理书面委托手续。
本案庭审中，双方均认可办理公证手续和交付尾款应同时进行，李麓主张因宋金强未能协助办理公证手续违约，故未支付剩余购房款；宋金强主张因李麓未支付剩余购房款违约，故未办理公证手续。
另，本案诉讼过程中，李麓提出保全财产申请，要求对涉案房屋进行财产保全，并提供其名下的房屋作为担保财产。法院作出保全裁定书，冻结涉案房屋及担保房屋的交易手续，李麓交纳保全费五千元。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议、房屋产权证、银行汇款凭证、定金收据、录音资料、证人证言、保全裁定书、当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
原审法院认为：双方签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案中，依据补充协议的约定，李麓应于2013年3月12日前付全款并由宋金强配合李麓办理公证手续。虽双方没有明确约定办理公证的内容，但依据体系解释、目的解释原则，并结合录音资料、中介公司情况说明以及证人证言，可以认定办理公证的内容即由宋金强委托李麓办理涉案房屋过户手续。因此，关于宋金强办理房屋买卖合同公证以及由于李麓变更公证内容而未能办理公证手续的抗辩意见，法院不予采纳。
依据补充协议约定，双方双方应在约定期限内履行协助办理公证手续和支付剩余购房款的义务。现有证据表明由于宋金强原因未能在合同约定期限内配合李麓办理公证义务，且在约定履行期限届满后，宋金强亦未能提供证据证实履行了积极配合李麓办理公证手续的义务，显属构成违约。但是，在得知宋金强未能配合办理公证手续后，李麓亦未履行支付剩余购房款义务，亦未证实及时采取了防止损失扩大的适当措施，因此不得就扩大损失要求赔偿。现李麓要求解除存量房屋买卖合同及补充协议，宋金强亦表示同意，对此法院不持异议。但合同解除并不影响合同中结算和清算条款款的效力。李麓要求宋金强赔偿违约金、中介费等损失，结合李麓实际损失、合同履行状况、双方过错程度等因素，法院酌定予以支持。鉴于因上述违约金损失中已考虑到李麓利息、中介费等实际损失，李麓要求宋金强支付利息、中介费损失，法院不再予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除李麓与宋金强于2013年3月7日签订的合同编号为E09115983北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议；二、宋金强于本判决生效后七日内日给付李麓违约金损失（包含定金和中介费损失）共计十三万元；三、驳回李麓的其他诉讼请求。
李麓不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求改判确认对方违约，对方赔偿违约金33万元及利息。其主要上诉理由是：约定的公证是卖房委托公证；双方约定的是先公证再办理过户；对方既不办理公证也不过户，应当认定违约。
宋金强不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求改判一审判决第二项，给付对方10万元。其主要上诉理由是：合同约定对方付清全款后我方配合办理公证手续，但对方没有付款，应当认定对方违约；对方主观恶意明显；中介费用由对方自行承担。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：双方对于办理公证的内容没有明确约定，法院结合相关证据，并从有利于实现合同目的的角度对该条款进行解释，对李麓的主张予以采信；仅办理合同真实性公证对于保证合同履行并无重大意义，因此法院对宋金强的这种解释不予认可。双方合同约定付款和办理公证同日履行，但宋金强不愿办理委托公证又不立即过户，属违约行为，李麓有理由暂不支付购房款并不构成违约。
李麓实际仅支付定金10万元，其要求的违约金33万元过分高于其实际损失，法院不予全部支持，一审法院酌定违约金数额13万元并无不当，本院予以确认。因宋金强违约造成合同未能顺利履行，因此对其主张应由李麓自行支付中介费用法院不予支持。
综上所述，李麓、宋金强上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六千七百元，由李麓负担三千八百元（已交纳三千三百五十元，其余于本判决生效后七日内交纳）；由宋金强负担二千九百元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费二百六十元（李麓已预交），由宋金强负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由李麓负担二千元（已交纳）；由宋金强负担三千元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三千四百五十元，由李麓负担二千九百元（已交纳），由宋金强负担五百五十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 刘 磊
二〇一四年三月十八日
书 记 员 索 彤