湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉江中民二终字第00095号
上诉人（原审原告）杨军，个体工商户。
委托代理人杨长才，男，1942年9月3日出生，汉族，系杨军之父。
委托代理人黄德生。
被上诉人（原审被告）仙桃市威宇房地产开发有限公司。住所地：仙桃市沿河大道（城北江汉名居*座*楼）。
法定代表人王传明，该公司董事长。
上诉人杨军因与被上诉人仙桃市威宇房地产开发有限公司（以下简称威宇房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2013）鄂仙桃民二初字第00495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月27日作出（2013）鄂汉江中民二终字第00061号民事裁定，以事实不清发回重审。2014年8月19日，湖北省仙桃市人民法院重审后作出（2014）鄂仙桃民二初字第00330号民事判决，杨军不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法组成由审判员ＸＸ担任审判长，审判员魏天红、代理审判员刘汝梁参加的合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人杨军的委托代理人杨长才、黄德生到庭参加了诉讼，被上诉人威宇房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年2月6日，杨军为购买威宇房地产公司开发的位于仙桃市龙华山办事处建设路南侧华山里巷西侧威宇大兴公馆A幢第一层六个门栋房屋，与威宇房地产公司签订了一份预售房屋的《协议》，主要约定：协议签订之日起给付定金10万元，2月17日之前再给付10万元，共计20万元；在8月1日另付60万元购房款，办理银行按揭手续时付清全部余款；天然气、水、电与其他商户一致，不少于六个户头，收费一视同仁；在办理按揭时，签订正式合同，此协议作废；原条件不变。当日，杨军给付定金10万元。
2009年11月30日，杨军与威宇房地产公司正式签订4份《商品房买卖合同》，除建筑面积、价款不一样外，合同的其他内容完全一致。合同主要约定：杨军购买威宇房地产公司开发的位于仙桃市龙华山办事处建设路南侧华山里巷西侧威宇大兴公馆A幢103号（面积55.59㎡）、104号（面积75.74㎡）、105号（面积75.74㎡）、106号（面积55.59㎡）等四间商业用商品房，单价为1万元／㎡，共计支付首付现金1326600元，余款130万元办理银行按揭贷款；威宇房地产公司应当在2010年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付杨军合格商品房；逾期交付房屋不超过60日，违约金按已交付房价款的日万分之0.5计算；水、电在房屋交付之日达到所在楼宇使用条件，开户费由买受人承担；威宇房地产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由威宇房地产公司提供的资料交产权登记机关备案，如因威宇房地产公司的责任，杨军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，可以选择退房或要求威宇房地产公司按已付房价款1%支付违约金；合同连同附件共15页，一式5份，杨军1份，威宇房地产公司2份，房产局1份，贷款银行1份；合同自双方签订之日起生效。合同签订后，杨军分多次给付4间房屋购房款，威宇房地产公司在2009年11月30日、12月4日分别出具四张正式的总收款收据给杨军，共计1326600元，其中杨军给付的10万元定金已抵扣购房款。
按照商品房买卖合同约定，应当由杨军自行办理房屋产权证，但当时因大部分房屋买受人认为开发商与房地产管理、金融部门关系好，为图方便，都是口头委托威宇房地产公司代办产权证和办理按揭贷款及其所需要的他项产权证等，威宇房地产公司也是为了促销和早日收回投资款，口头接受了包括杨军在内的83户房屋买受人代为办理产权证的委托。其中，在2010年1月28日，威宇房地产公司为帮杨军办理四间房屋的银行按揭手续，以杨军之名，向仙桃市房屋产权产籍监理所、档案管理中心垫付商品房预告登记非住房类房屋产权登记费、商品房预售抵押预告登记非住房类房屋产权登记费、档案整理费等共计4880元。2010年2月2日，杨军与仙桃市农村信用合作联社签订了130万元的《商业用房按揭借款合同》，威宇房地产公司为保证人。
2010年7月6日，威宇房地产公司向杨军交付了合同约定的四间商用商品房。杨军继续口头委托威宇房地产公司帮忙代办产权证，当日向威宇房地产公司交付了办理各类产权证费用133608元，威宇房地产公司出具了收据。按照合同关于“水、电在房屋交付之日达到所在楼宇使用条件，开户费由买受人承担”的约定，杨军当日还向威宇房地产公司交付水、电开户费9320元，威宇房地产公司出具了收据。
2010年9月29日，仙桃市房产局给杨军办理了房产证。至于威宇房地产公司何时将代办的房产证交付给杨军，双方均以时间太久而记不住准确的时间，但对房产证是在合同约定期间内办理的事实均无争议。随后，威宇房地产公司将开发房屋的资料提交给仙桃市国土资源局龙华山国土资源所备案，并申请办理土地使用权证。2010年11月19日，仙桃市国土资源规划勘测院为威宇房地产公司开发的商品房绘制了总的土地使用宗地图。2011年9月6日，仙桃市人民政府为杨军办理了土地使用权证，该证由威宇房地产公司代为领取。2012年9月20日，威宇房地产公司向杨军收取办证费2458元后，将土地使用权证交付给杨军。威宇房地产公司在交付房屋之后，向杨军收取各类代办产权证费共计145386元。威宇房地产公司在收取杨军缴纳的上述办证费后，用于办理水电开户、房地产权属证书、他项产权证、交纳房屋维修基金等共计12项开支148706.80元。威宇房地产公司在代办活动中实际为杨军垫付费用3320.80元。
杨军自2010年7月6日收到四间商品房后，随即进行改建，由四间合为一间，由一层改建为二层，用于开办“洋金美食城”。杨军在装修过程中发现，其所购商品房安装的二相电不能满足今后开办“洋金美食城”的用电需求，遂要求威宇房地产公司将现有的二相电表改为三相电表，威宇房地产公司以改变用电方式需经市供电公司许可为由，不同意杨军的要求。2010年7月28日，杨军以其弟弟杨明名义，与市供电公司签订了安装三相电的《低压借用电合同》，交纳开户费8000元。同年8月6日，市供电公司为杨军安装了二块三相电表。同年10月20日，杨军开办的“洋金美食城”开业。
杨军在经营“洋金美食城”至2012年6月时，将该餐馆出租给他人开办“风波庄餐馆”，承租人承租后随即进行装修。同月16日夜，承租人将二层屋顶下水管道漏水的情况立即通知仙桃市春秋物业管理有限公司大兴公馆管理处前来维修，该管理处工作人员前往现场处置，于第二天（17日）上午，将漏水的下水管道维修完毕。
2013年3月12日，杨军以威宇房地产公司违反合同约定，所购买房屋的下水管道有质量问题，还造成“洋金美食城”财产损害，应承担违约责任和侵权责任为由向该院起诉，要求威宇房地产公司退还办证费141346元，赔偿损失158366元，合计299712元及利息，并由威宇房地产公司承担本案诉讼费。本案在发回重审期间，该院依法向杨军释明法律，告知杨军的诉讼请求违反了《中华人民共和国合同法》第一百二十二条关于违约责任和侵权责任竞合时只能依法选择违约之诉或者侵权之诉的规定。杨军于2014年3月25日变更了诉讼请求，选择了违约之诉，放弃了侵权之诉的请求。
原审另查明，与杨军相邻、相类似的，由威宇房地产公司出售给其他人的商用商品房的用电条件均为二相电。
原审认为，杨军、威宇房地产公司在签订4份《商品房买卖合同》之后，双方已依约履行了给付购房款和交付商品房的合同义务，杨军也依法取得了房屋所有权，这4份合同从签订之日起均成立、生效。双方签订的4份合同没有违反法律规定，均合法有效。
该院针对杨军、威宇房地产公司关于违约之诉的争议焦点具体评判如下：
第一，关于杨军买受的4间商品房的用电条件是否符合合同约定的使用条件。
杨军、威宇房地产公司之间签订的4份《商品房买卖合同》第十四条均约定：“水、电在房屋交付之日达到所在楼宇使用条件，开户费由买受人承担。”根据该约定，杨军、威宇房地产公司并未明确用电条件应当为三相电而不是二相电，且开户费已明确为买受人即杨军承担。威宇房地产公司代为收取的9320元水、电配套费用是要达到安装四块水表、四块电表的使用条件。而杨军自行申请安装的二块三相电表的开户费用为8000元，说明不同的用电条件的开户费用是不同的。况且在签订正式买卖合同之前，双方之间已经签订了一份《协议》，其中明确约定了“天然气、水、电与其他商户一致。”由于威宇房地产公司交付杨军的四间房屋面积不大，其中二间面积分别为55.59㎡，二间面积分别为75.74㎡，均安装了二相电表，与其他商户所安装的二相电表是一致的，达到了合同约定的使用条件。购房之后，杨军将四间房屋进行改建并用于开办餐馆，需要使用三相电才能保证其正常经营，这是杨军购房之后因自己经商所需要的用电条件，不是合同约定的用电条件。杨军由此认定合同约定的用电条件应当是满足其开办餐馆所需要的三相电而不是二相电，并由此迟延了餐馆开业，造成的损失是威宇房地产公司违约造成的理由，以及杨军在购房二年之后作为小区业主，又因用电负荷问题与物业公司、其他业主之间发生了纠纷，杨军也认为是威宇房地产公司违约造成的理由，均没有事实和法律依据而不能成立。
第二，关于威宇房地产公司为杨军代办房地产权属证书是否为合同约定的义务。
杨军、威宇房地产公司之间签订的4份《商品房买卖合同》第十五条均约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方可以选择买受人退房或要求出卖人按已付房价款1%支付违约金。”根据该约定，办理房地产权属证书的义务人应当是作为买受人的杨军自己而不是作为出卖人的威宇房地产公司，威宇房地产公司只是杨军办理产权登记的委托代理人。杨军并没有任何直接的证明威宇房地产公司在商品房交付使用后180日内，没有将办理权属登记需由威宇房地产公司提供的资料交产权登记机关备案，导致杨军没有在合同约定的期限内取得房地产权属证书的违约证据。相反，杨军提交的房产证及银行按揭借款合同足以证明杨军已经按期取得房产证和办理了银行按揭借款手续，威宇房地产公司并没有违约。如果威宇房地产公司没有将相关备案资料提交产权登记机关，首先是杨军就不能取得产权预告登记，就不能在银行办理按揭借款手续，其次就不可能在合同约定的期限内取得房产证和他项产权证的预告登记等。
虽然杨军提交的土地使用权证能够证明土地使用权的颁证时间不是在合同约定的期限内，但并不是证明威宇房地产公司没有将相关备案资料在合同约定的期限内提交土地登记机关的直接证据。威宇房地产公司辩称，威宇房地产公司只是受杨军的委托代办土地使用权证，同时威宇房地产公司提交的开发商品房的总土地使用宗地图上的绘制时间为2010年11月19日，也是在合同约定的期限内。如果威宇房地产公司在此之前，不向土地登记机关提交办理土地证所需的备案资料，土地登记机关所属的规划勘测院就不可能绘制该宗地图。根据土地管理法及土地登记办法的相关规定，土地登记机关只有先为开发商办理开发用地的总土地使用权证后，才能为商品房买受人办理分户土地使用权证。至于土地登记机关为何没有在合同约定的期限内为杨军颁发土地使用权证，涉及到杨军与行政机关之间的行政法律关系，与本案没有关联性，更不是威宇房地产公司的违约责任。威宇房地产公司的这一抗辩理由成立，依法予以采纳。
第三，关于威宇房地产公司代收的办证费是否全部支付给房、地产管理部门，是否合法合理，5280元购房定金是否应双倍返还的问题。
本案是商品房买卖合同纠纷，双方之间签订的合同已经全部履行完毕。由于杨军自己都承认合同中没有约定办理房地产权属证书是威宇房地产公司的义务，更不应当由威宇房地产公司收取办证费用，因此威宇房地产公司应当将收取的办证费返还杨军的理由，明显没有合同依据。既然威宇房地产公司为杨军代办产权证的行为，不是本案合同约定的附随义务，与本案争议的合同纠纷就没有关联性，那么只能是本案合同纠纷之外的另一法律关系。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款分别规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”该法第六十五条第一款规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”根据这些法律规定，杨军、威宇房地产公司之间关于由威宇房地产公司为杨军代办产权证产生的委托合同纠纷，应另行处理。在本案中，杨军认为威宇房地产公司采取欺诈行为骗取了代办产权证费用，并迟延给付土地使用权证的行为，既违反了本案合同的约定，又违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》有关消费欺诈的规定，要求威宇房地产公司承担本案合同违约赔偿责任的理由，没有事实依据而不能成立。
杨军一方面认为威宇房地产公司的员工张彩琼采取欺诈手段收取了5280元，没有在收据上写收费项目，还存入私人账户，是贪污行为；另一方面却坚持认为是威宇房地产公司收取的购房定金。而威宇房地产公司当庭否认张彩琼是其单位员工，收据上没有威宇房地产公司的公章，也没有记入单位财务账，张彩琼实际上是房屋销售公司的员工，为何收取该款，不清楚原因，不是为威宇房地产公司工作的职务行为，当庭要求杨军既可以向房屋销售公司反映，也可以向公安机关报案。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案双方之间已经全部履行了合同义务，杨军给付的定金也已经抵作了价款。杨军的诉讼请求中并没有解除合同的请求，也就无权主张双倍返还定金。况且杨军关于张彩琼收取的5280元是何种性质的说法明显自相矛盾，其坚持应当按照定金规定双倍返还的理由，没有事实和法律依据而不能成立。由于该款项不是本案合同约定的权利或义务，杨军既没有证据证明张彩琼收取该款项的行为是个人行为，又没有其他证据证明张彩琼是为威宇房地产公司工作的职务行为，所以杨军应当通过其他法律途径另行解决。
第四，关于杨军的诉讼请求是否已过诉讼时效。
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务权利的制度。杨军认为威宇房地产公司在2012年9月20日才将土地使用权证交付给杨军，违反了合同约定，应当承担赔偿责任，而向法院起诉的时间是2013年3月12日，没有超过诉讼时效的法律规定。威宇房地产公司认为即使威宇房地产公司违约，杨军的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由不当。当事人不能以假设违约事实存在而适用诉讼时效的法律制度进行抗辩，该院对威宇房地产公司的这一不当抗辩理由依法不予采纳。
综上所述，杨军、威宇房地产公司之间签订的4份《商品房买卖合同》均已全部履行完毕，合同的权利义务已经终止，威宇房地产公司没有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约行为。杨军认为威宇房地产公司违反合同约定，应当承担违约责任的理由，没有事实和法律依据而不能成立。杨军要求威宇房地产公司赔偿各类损失的诉讼请求，依法不予支持。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回杨军的诉讼请求。案件受理费5800元，由杨军负担。
杨军不服原审判决，向本院提起上诉称，《商品房买卖合同》第十四条约定交房之日，电达到使用条件，只有安装三相电才能达到使用条件；威宇房地产公司将杨军的土地使用权证压了590天才发给杨军；威宇房地产公司售楼服务员张彩琼收杨军5280元的办证费定金未退；杨军自己办证只需交费用111769元，威宇房地产公司多收21839元应退还；威宇房地产公司强收办证费2458元；2012年7月16日，杨军购买的商业用房因管道质量发生渗漏，造成杨军重大经济损失。故请求：1.撤销原审判决；2.判令威宇房地产公司承担用电未达到使用条件的违约金351080元；3.判令威宇房地产公司承担延期交付土地使用权证的违约金13100元；4.判令威宇房地产公司返还定金5280元；5.判令威宇房地产公司退回多收的办证费21839元；6.判令威宇房地产公司承担退回重收的办证费2458元；7.判令威宇房地产公司承担下水管道破裂造成的损失12141元；8.判令威宇房地产公司允许杨军使用三相电；9.由威宇房地产公司承担本案全部诉讼费用11400元。
威宇房地产公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，杨军所提出的上诉请求超出原审审理范围，故请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，杨军、威宇房地产公司均未提交新的证据。
杨军对原审查明的事实有异议。杨军认为，杨军所举的证据六、七、八能够证明威宇房地产公司不履行配合和支持安装三相电的承诺，原审以上述证据与本案无关为由不予采信错误；原审在证人未能出庭作证的情形下，采信威宇房地产公司所举的第六组证据违法。本院认为，关于杨军向原审提交的证据六、七、八采信的问题，首先，上述证据的证明内容为作为小区业主的杨军在购房二年之后因用电与物业公司、其他业主之间的纠纷，与杨军、威宇房地产公司所签订的《商品房买卖合同》没有关联性；其次，即使上述证据能够证明威宇房地产公司不履行配合和支持杨军安装三相电的事实，但因用电条件应以双方的约定为准，原审认定双方未约定用电条件为三相电，上述证据就与本案无关联性，故原审不予采信上述证据并无不妥。关于威宇房地产公司提交的第六组证据采信的问题，出庭作证是证人提供证言的基本方式，无正当理由不出庭作证而以书面等方式提交的证人证言，属于有瑕疵的证据，本身不能单独作为认定案件事实的依据，但在待证事实存在其他证据的情况下，可以作为补强证据补强其他证据的证明力；威宇房地产公司提交上述证据以证明与杨军一同购买商铺的其他商户安装的均为二相电，这一事实与杨军关于其购买的商业用房只安装二相电的陈述能够相互印证，原审据此采信威宇房地产公司提交的第六组证据并无不当。
二审除对“威宇房地产公司在交付房屋之后，向杨军收取各类代办产权证费共计145386元”、“威宇房地产公司在代办活动中实际为杨军垫付费用3320.80元”的事实不予确认外，对原审查明的其他事实予以确认。
二审另查明，预售房屋《协议》第九条约定，杨军用于排污排烟的专用通道，由杨军自行承担，威宇房地产公司有义务积极配合。2009年12月7日，威宇房地产公司代理销售公司的销售人员张彩琼向杨军收取5280元。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条的规定，二审的审理范围不能超出一审的审理范围，经本院庭审释明，杨军表示就其新增的诉讼请求另行主张权利，故本院只针对威宇房地产公司应否承担用电未达到使用条件的违约金227058元、延期交付土地使用权证的违约金13100元以及应否返还定金5280元、多收的办证费21839元、重收的办证费2458元等进行审理。综合当事人的上诉及答辩情况，本案二审的争议焦点为：一、威宇房地产公司提供二相电的使用条件是否违约；二、威宇房地产公司是否应承担延期交付土地使用权证的违约责任；三、张彩琼所收5280元如何认定；四、威宇房地产公司是否应返还部分办证费。
第一，威宇房地产公司提供二相电的使用条件不构成违约。普通居民生活一般用电为二相电，三相电为工业用电。根据《商品房买卖合同》第十四条关于“电：交房之日，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件”的约定，威宇房地产公司只要提供二相电的使用条件就足以保障杨军所购商品房所在楼宇达到用电条件，事实上与杨军相邻的商户用电条件均为二相电。杨军认为《协议》中关于用于排污排烟的专用通道威宇房地产公司有配合义务，说明杨军购房用于开设餐馆，而开设餐馆的用电条件是三相电。既然杨军认为购房开设餐馆需要使用三相电，表明杨军的用电条件比较特殊，但杨军却在同一《协议》中约定“天然气、水、电与其他商户一致”，在《商品房买卖合同》中约定达到所在楼宇的使用条件，只能证明杨军即便用购买的商品房开餐馆，其在用电条件上并无特别之处。杨军还认为《商品房买卖合同》第十四条没有约定用电条件的具体标准，该合同系格式合同，对该条款应作有利于杨军的解释。格式条款是指在订立合同时未与对方协商，为了重复使用而预先拟定的条款，《商品房买卖合同》中的第十四条关于“电：交房之日，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件”是用手写的，是杨军与威宇房地产公司协商后的结果，不属格式条款。因此，在《商品房买卖合同》未对用电使用条件进行特别约定的情形下，威宇房地产公司提供二相电并未违反合同的约定，故杨军关于用电未达到使用条件并要求威宇房地产公司承担违约金227058元的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
第二，威宇房地产公司在本案中不应承担延期交付土地使用权证的违约责任。威宇房地产公司完整意义的交付房屋的主给付义务包括两方面的内容：一是交付商品房给杨军占有和使用；二是将商品房所有权移转给杨军，即办理或协助办理房屋产权登记。按照流程，首先进行初始登记，即开发商将原始取得的房屋所有权进行登记（办理大产权证）。该初始登记的义务应完全由开发商来承担，即由开发商向权属登记机构提供办理权属登记所需的相关资料，便视为开发商完成了初始登记的办证义务。根据《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案”的约定，威宇房地产公司完成房屋权属初始登记后，其主要办证义务已履行完毕，接下来的房屋权属转移登记工作则主要由买受人杨军来承担。本案中，买受人杨军未自己办理移转登记手续，而是将办证所需费用交给威宇房地产公司，威宇房地产公司为杨军办理了房产证和土地使用权证，杨军因此而追究威宇房地产公司延期交付土地使用权证的违约责任，上述一系列行为表明杨军委托威宇房地产公司为其代为办理所购商品房移转登记的意思表示。现实生活中，开发商代购房人办理权属证书在我国的商品房交易实践中比较普遍，因此，可以认定杨军、威宇房地产公司就房地产权属证书的办理成立委托合同关系，双方之间的权利义务应适用委托合同的规则予以处理。杨军未就委托代办权属证书中的违约情形、违约责任等事实提供相应证据予以证实，其要求威宇房地产公司承担延期交付土地使用权证违约金13100元的主张缺乏事实根据，本院不予支持。
第三，威宇房地产公司应承担张彩琼收取杨军5280元的后果。威宇房地产公司认可张彩琼系其代理销售公司的员工，且对于张彩琼出具涉案收据的事实无异议。张彩琼作为威宇房地产公司代理销售公司的销售人员，有权以代理销售公司的名义进行民事行为，其对杨军出具5280元收据的行为符合履行职务的特征。张彩琼出具的收据上虽未加盖印章，但由于张彩琼是代理销售公司的销售人员，其依职权从事的民事行为，依《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，对威宇房地产公司的代理销售公司产生法律效力，进而根据该法第六十三条第二款“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，威宇房地产公司对其代理人代理销售公司收取杨军5280元行为的后果承担责任。因张彩琼出具的收据上并无“定金”二字，只能认定该5280元为威宇房地产公司收取的办证费。
第四，威宇房地产公司应返还部分办证费。从查明的事实来看，威宇房地产公司收取杨军缴纳的办证费后，用于办理水电开户、房地产权属证书、他项产权证、交纳房屋维修基金等共计12项开支148706.80元，上述开支均有证据证实，杨军在二审庭审时对这一事实亦无异议。因此，杨军关于威宇房地产公司强收办证费2458元、自己办证只需交费用111769元的理由因缺乏事实根据而不能成立。本案中，威宇房地产公司向杨军收取各类代办产权证费等共计150666元（含张彩琼收取的5280元），扣减威宇房地产公司为杨军的开支148706.80元后，威宇房地产公司应返还杨军1959.20元。
综上，原审认定部分事实错误而导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2014）鄂仙桃民二初字第00330号民事判决；
二、仙桃市威宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还给杨军1959.20元；
三、驳回杨军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，由杨军负担5750元，仙桃市威宇房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费7560元，由杨军负担7510元，仙桃市威宇房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 魏天红
代理审判员 刘汝梁
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 谢 筱