辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00303号
上诉人（原审被告）：李秀芝。
委托代理人：孙蓉蓉，李秀芝的女儿。
被上诉人（原审原告）：瓦房店市文兰小学，住所地瓦房店市文兰办事处桥东委工联街四段。
法定代表人：宋振忠，该小学校长。
委托代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。
原审原告瓦房店市文兰小学（以下简称文兰小学）与原审被告李秀芝房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2014年11月24日作出（2014）瓦民初字第2958号民事判决，李秀芝不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人李秀芝的委托代理人孙蓉蓉，被上诉人文兰小学的委托代理人唐金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文兰小学一审诉称：2013年3月11日，原告与被告在以前双方签订房屋租赁合同的基础上，续签房屋租赁合同，原告将位于文兰小学操场西侧3间砖瓦结构房屋（面积40平方米）出租给被告用于其经营印刷厂，租期一年，自2013年3月1日始至2014年2月28日止，年租金1万元。因涉案房屋未经过合法审批，没有取得房屋所有权证，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第一项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，涉案合同是无效的。诉讼请求：请求依法确认原、被告双方签订的房屋租赁合同无效，被告支付所欠2个月房屋使用费1，700元，并立即返还租赁物。
被告李秀芝一审辩称：我租用原告操场西侧的3间瓦房用于经营印刷厂已经十三年，每年都是在交房租时续签下一年的租赁合同，故不存在房屋租赁合同纠纷问题，更不存在欠2个月房屋租金问题，我不同意腾退房子的原因有：1、2013年4月28日晚上，印刷厂隔壁原告的库房发生火灾，原告通知我女儿孙蓉蓉到现场，当时印刷厂还没着火，原告请求孙蓉蓉将印刷厂厂房顶部切开，切断火源，方便消防队在房顶冲水灭火，保住旁边的锅炉房和车库，并承诺火灾的一切损失由原告负责，孙蓉蓉忍痛同意了。着火当天夜里及第二天，因火灾损失过大要负刑事责任、担心账本烧了牵扯到教育局领导，原告原任张校长求孙蓉蓉别报案帮他隐瞒，一切损失由原告负责赔偿。孙蓉蓉考虑以后还要继续经营就没有报案。依照原告的请求，于4月29日一大早就开始清理现场、进行维修。火灾给印刷厂造成的巨大损失，原告原任校长和教育局产业中心领导到现场查看过。我丈夫初步估算损失7万多元，原任校长认账并说此款只能由他私人出钱赔偿，孙蓉蓉考虑原任校长承诺减免房租及以后还得使用原告房子，也就同意张校长个人赔偿4万元，并签订协议，实际是张校长给支票支付的赔偿款。大火致印刷厂损失惨重，达10万元之多，至今未得到如数补偿。私人引起的火灾、隐瞒事实、教委账本烧了，原任校长该为此事负责，应该追究刑事责任。原告让我搬走可以，但火灾造成的损失10万元，赔偿我剩余损失6万元就搬走；2、2011年9月份，原告让我出资1万元维修房子，我认为就是原告还要继续租房给我使用；3、我丈夫80岁了，冬天需生炉子取暖，我本打算在2012年就搬走，但是原告2011年让我出资维修房子，所以孙蓉蓉把原先准备用作经营印刷厂的网点房屋出租出去。如果让我搬走，应在2年半后孙蓉蓉的房子租期届满后。现在现任校长来了让我腾退房子没有道理。综上所述，我要求原告补偿我火灾损失6万元，我无条件搬走或者我继续使用涉案房屋3年，直至损失得到补偿后自行搬走。
一审法院审理查明：被告自2000年开始承租案涉的房屋。2013年3月11日，原告与被告在以前双方签订房屋租赁合同的基础上，续签房屋租赁合同，原告将位于文兰小学操场西侧3间砖瓦结构房屋（面积50平方米）出租给被告用于其经营印刷厂，租期一年，自2013年3月1日始至2014年2月28日止，年租金1万元。被告已经按照协议约定交付2013年3月1日至2014年2月28日的租金1万元。涉案房屋未经过合法审批，没有取得房屋所有权证。被告在使用租赁房屋期间安装机器设备。2011年9月30日，原告要求被告维修房屋花费用1万元。2013年4月28日，因原告的仓库失火，给被告造成损失，原、被告达成协议，原告赔偿被告4万元，双方不再追究此事。被告提出与原告达成协议的前提是原告原任校长承诺减免房租及同意被告继续经营。2013年8月6日，原告向被告发出停租通知，告知被告合同到期后，不再出租。被告申请原告原任校长张明春出庭作证，一审法院通知张明春出庭，但张明春未出庭作证。
一审法院认为：涉案房屋未经审批建设，也无房屋所有权证，涉案房屋承包合同书（实际应为房屋租赁合同）是无效的。原告要求确认原、被告间于2013年3月11日签订的房屋承包合同书无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同被确认无效后，被告应将租赁物返还给原告，被告之女孙蓉蓉将其房屋出租给他人，与被告返还租赁物无关。因被告在租赁房屋内的机器设备较多，搬迁需时间，一审法院决定给予30日的时间搬迁。被告应参照原合同约定的每年1万元的标准交纳2014年3月1日始至涉案房屋交付给原告之日止的使用费。被告安装的机器设备应返还给被告。被告维修涉案房屋的费用1万元，不是在涉案房屋承包合同期间发生的，与本案无关。被告因原告仓库失火给其造成损失，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予审理。被告的答辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、原告瓦房店市文兰小学与被告李秀芝于2013年3月11日签订的房屋承包合同无效；二、被告李秀芝在判决生效后30日内将安装的机器设备迁出，并将涉案房屋返还给原告瓦房店市文兰小学；三、被告李秀芝支付原告瓦房店市文兰小学自2014年3月1日始的房屋使用费1，700元，在判决生效后10日内履行。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元，由被告李秀芝负担。
李秀芝上诉的主要理由及请求是：1、李秀芝租用的文兰小学的案涉房屋是五、六十年代建的，不需要房产管理部门审批，所以其才与文兰小学签订十三年租赁合同，租用该房屋十三年；2、一审判决认定李秀芝支付房屋使用费1700元是错误的；3、文兰小学的原校长张明春是本案重要证人，一审法院没有强制要求其出庭说明案件客观事实，属于程序违法；4、案涉租赁合同已于2014年2月28日到期，不存在有效无效的问题，一审判决认定该合同无效没有意义；5、李秀芝之所以在没有签订继续使用案涉房屋租赁协议的情况下，至今仍继续使用案涉房屋是因为文兰小学于2013年4月28日大火把李秀芝的机器设备等物品烧毁，造成10余万元损失，文兰小学只赔偿了4万元，不能弥补李秀芝的损失。现在李秀芝继续使用案涉房屋是通过继续使用来弥补损失，此事其已与文兰小学的原校长张明春有约定等。据此，其上诉请求为撤销一审判决，依法改判驳回文兰小学的诉讼请求或发回重审。
文兰小学二审答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，合同无效是法律法规对已经依法成立的合同作出否定性价值判断或评价，合同是否履行完毕或履行期间是否届满，均不影响合同无效是自始、确定、当然的无效。本案中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据已查明的事实，尽管李秀芝和文兰小学针对案涉房屋自2000年至2013年连续十三年签订租期为一年的租赁合同，且案涉租赁合同已于2014年2月28日租期届满，但是由于案涉房屋未经过合法审批手续，亦未取得房屋权属证书，因此，一审判决依此认定案涉租赁合同无效，有事实和法律依据，并无不妥。合同无效后，李秀芝占有使用案涉房屋已无法定和约定依据，一审判决判令李秀芝向文兰小学返还案涉房屋，亦无不妥，本院予以维持。
关于李秀芝上诉称一审判决认定其向文兰小学支付1700元占有使用费有误一节。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，如前所述，案涉租赁合同依法应认定为无效合同后，不影响文兰小学诉请李秀芝参照合同约定租金支付房屋占有使用费，而依据已查明的事实，李秀芝认可其自2013年3月1日至今一直继续占有使用案涉房屋，且其只向文兰小学支付自2013年3月1日至2014年2月28日期间的占有使用费1万元，却未向文兰小学支付自2014年3月1日起至起诉前两个月的占有使用费，因此，文兰小学诉请李秀芝支付2014年3月1日起两个月占有使用费1700元，有事实和法律依据。据此，李秀芝的此项上诉理由，无充分事实和法律依据，本院不予支持。
关于李秀芝上诉称其继续占有使用案涉房屋是因为2013年4月28日大火把其机器设备等物品烧毁，造成10余万元损失，文兰小学只赔偿了4万元，不能弥补李秀芝的损失，李秀芝继续使用案涉房屋是通过继续使用来弥补损失，此事其已与文兰小学的原校长张明春有约定等以及文兰小学的原校长张明春是本案重要证人，一审法院没有强制要求其出庭说明案件客观事实，属于程序违法一节。本院认为，依据已查明的事实，由于2013年4月30日李秀芝和文兰小学达成协议中明确载明“因2013年4月28日晚甲方（文兰小学）仓库失火造成乙方（李秀芝）物品过水受损。……甲方一次性付给乙方所有损失费共计人民币肆万元整，此后双方不再追究此事。”协议书中未见有文兰小学或原校长张明春同意李秀芝在2014年2月28日租期届满后可以继续占有使用案涉房屋以弥补其损失等内容，且李秀芝亦未对此提供证据予以证明。又由于李秀芝申请文兰小学的原校长张明春出庭作证后，一审法院已根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条之规定通知张明春出庭作证，但是在张明春未依法履行作证义务的情况下，《中华人民共和国民事诉讼法》未赋予人民法院可以强制证人出庭作证的职权。据此，李秀芝的此项上诉理由，亦无充分事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费93元（李秀芝已预交），由李秀芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
代理审判员 刘小南
代理审判员 吕 瑛
二〇一五年三月三十日
书 记 员 夏丽娜