重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南法民初字第7133号
原告曹培利，女，1971年2月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人张某（特别授权），重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。
被告王会，女，1970年4月5日出生，汉族，住重庆市綦江县。
委托代理人杨某某（特别授权），重庆中世律师事务所律师。
第三人重庆广积粮房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科创路6号附5号，组织机构代码证68623904-X。
法定代表人周燕，董事长。
委托代理人王玉苹（特别授权），男，汉族，1990年11月10日出生，住重庆市开县，公司员工。
原告曹培利与被告王会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹培利的委托代理人张某，被告王会及其代理人杨某某，第三人重庆广积粮房地产经纪有限公司（以下简称广积粮公司）的委托代理人王玉苹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告曹培利诉称，2013年2月6日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买其名下位于重庆市经开区白鹤路105栋8幢10-3的商品房住宅一套，建面97.05平方米，以635800元价格卖给曹培利。同时约定付款方式为签订本合同当日付20000元定金，2013年2月21日付135800元，产权过户登记当日付100000元，余款380000元，由按揭银行支付被告，几方还约定在2013年2月28日前原、被告应向第三人交齐办理过户和按揭的相关资料，合同还约定了违约金。合同签订当日，原告按约支付了20000元定金，2013年2月21日，原告按合同约定前往第三人处准备履行第二笔款支付，但被告却推说有事，将时间改到2013年2月22日，原告准备履行付款时，被告却提出她出售的房屋系赠予所得，要求原告承担部分设计赠与过户的费用，原告不同意。故向法院起诉，要求判令：1、请求判令解除原告、被告、第三人于2013年2月6日所签订的房屋买卖合同，并要求被告方支付原告违约金95370元；2、本案诉讼费用由被告承担。
庭审过程中，原告增加了一项诉讼请求：请求法院判令被告退还定金2万元。将诉讼请求1变更为请求判令解除原告、被告于2013年2月6日所签订的房屋买卖合同，并要求被告方支付原告违约金95370元。经本院审查，原告的请求符合法律规定，本院依法准予。
被告王会辩称，原告代理人是万盛区基层法律工作者，原告曹培利的户籍地在南岸区，代理人不具备代理资格。不同意解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》。依据合同，原告应在2013年2月21日支付135800元的款项，但原告未付，原告违约。原告要求的违约金过高，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，位于重庆经开区白鹤路105号8幢10-3号房屋的产权人为本案被告王会，房屋建面97.05平方米。2013年2月6日，原告曹培利与被告王会、居间人即本案第三人广积粮公司签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定：被告将自己名下的上述房屋以635800元价格卖给曹培利。约定付款方式是按揭付款：1、乙方（曹培利）于签署本合同当日向甲方（王会）支付定金人民币20000元，甲方将该房屋权属相关资料交丙方托管；2、乙方须2013年2月21日向甲方支付人民币135800元，用于甲方银行还款解押；3、乙方须于过户受理当日交付人民币380000元给甲方，用于支付甲方第三部分房款，甲乙双方须于2013年2月28日之前备齐个人按揭贷款所需相关资料集费用交予丙方并办理相关一切手续。按揭贷款具体事宜以银行审批为准。双方约定：甲乙任何一方违反上述条款，导致合同无法继续履行，视为严重违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金按房屋成交价的15%计算。同时约定：甲方承诺该房屋无赠与和继承，如果是赠与和继承，甲方自行承担相关税费或是三方协商互不承担责任。
合同签订当日，曹培利向被告王会支付了购房定金2万元。2013年3月21日，曹培利按约到中介处，中介通知被告时，被告告知中介其在北京学习，要3月22日上午才能到。同时，被告告知中介“讼争房屋为赠与所得，税收怎么办，双方在合同中写明若因赠与所得造成合同交易不成，被告是不承担责任”。后因原、被告双方就诉争房屋系赠与所得要缴纳的相关税费分摊没有达成一致意见，原告曹培利依约向被告王会支付部分购房款时，被告王会没有依约收款及过户。
另查明，讼争房屋为被告王会2006年从他人处购买所得，当时在办理房屋过户手续时，办理成了以赠与的方式过户。庭审中，被告王会陈述之所以办理成赠与的方式是为了减免税费，但在其将房屋出售本案原告曹培利时并不知晓该房屋是买卖还是赠与，后来才知晓是赠与方式办理的过户手续。
上述事实，有原告曹培利举示的房屋买卖合同、收条、领条，被告举示的房屋买卖合同委托托管交易文件收据、陶登第的相关身份材料、录音资料、房屋所有权证，第三人举示的短信、借款合同，本院依法调取的公正文书等证据以及原、被告、第三人的法庭陈述在卷为佐证，足以认定。
本院认为，重庆市綦江区东林街道鱼田堡社区居民委员会出具证明证明本案被告曹培利一直居住在重庆市万盛区内。且原告聘请的代理人为重庆万盛区基层法律工作者，符合司法部相关规定，本院准许原告代理人的代理行为。
按双方合同约定，乙方须2013年2月21日向甲方支付人民币135800元，用于甲方银行还款解押，后双方将该日期改为2013年2月22日。庭审中，被告王会陈述讼争房屋为2006年从他人处购买所得，当时在办理房屋过户手续时，为了减免税费办理成了以赠与的方式过户。但在其将房屋出售本案原告曹培利时并不知晓该房屋是买卖还是赠与，后来才知晓是赠与方式办理的过户手续。因而和原告协商，但由于双方未能就税费承担达成一致，故合同无法继续履行。本院认为，讼争房屋的产权人为被告王会，王会对讼争房屋的权属来源本身就应视为王会当然知晓，而且在原、被告签订的购房合同中也明确约定：甲方（王会）承诺该房屋无赠与和继承，如果是赠与和继承，甲方自行承担相关税费或是三方协商互不承担责任。上述合同条款的意思也很明确，若诉争房屋系赠与所得，那么应该由卖方承担相应税费或者由双方协商解决，如协商不成，亦应由卖方承担相应税费，并不是被告王会所称的若系赠与所得，其就不承担责任。王会拒绝继续履行合同，其行为已经构成违约，应承当违约责任。庭审中，被告王会也同意解除合同，鉴于双方对解除合同均无意见，本院对原告提出的解除双方签订的购房合同的诉求予以支持。被告王会的行为违约，其应该承担相应的违约责任，根据合同约定，违约金为合同成交价的15%即95370元，本院认为原告曹培利只向被告支付了2万元定金，并没有支付其它购房款，加上其没有证据证明损失的多少，故其主张的违约金过高，本院予以调整，酌情按25000元予以支持。同时被告王会应退还原告已支付的购房定金2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告曹培利与被告王会签订的《房屋买卖（转让）合同》；
二、被告王会于本判决生效之日起三日内退还原告曹培利定金20000元，并支付原告曹培利违约金25000元；
三、驳回原告曹培利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2184元，由被告王会负担（此款原告曹培利已缴纳，被告王会在本判决生效之日起三日内支付于原告曹培利）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 龚 一
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 邹崇跃
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 庞 丹