陕西省商洛市商州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商州民初字第01415号
原告（反诉被告）陕西中农瑞丰化肥科技有限责任公司，住所地西安市高新区高新四路13号朗臣大厦11601室。
法定代表人姚梅，董事长。
委托代理人张骐，陕西再创律师事务所律师。
被告（反诉原告）商洛秦兴实业有限公司，住所地商洛市商州区沙河子镇。
法定代表人吉荷，总经理。
委托代理人唐有柱，男，商洛秦兴实业有限公司副总经理。
委托代理人林涛，陕西正义剑律师事务所律师。
原告（反诉被告）陕西中农瑞丰化肥科技有限责任公司（以下简称“中农瑞丰公司”）与被告（反诉原告）商洛秦兴实业有限公司（以下简称“秦兴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日受理后，被告（反诉原告）秦兴公司于2015年12月22日提出反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中农瑞丰公司的委托代理人张骐与被告（反诉原告）秦兴公司的委托代理人林涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中农瑞丰公司诉称，原被告之间曾于2010年8月21日签订了《仓库租赁合同书》，该合同约定被告将其所有的秦兴仓储物流院内的6号仓库租赁给原告，共1019平方米，租金8元∕月∕平方米，每半年付一次租金，租赁期限为3年，到2013年8月20日终止。该合同履行届满后，双方没有签订新的《租赁合同》。原告继续使用被告的库房，被告也无异议，原告按期向被告支付了足额租金。2015年9月份，原告派员告知被告，因经营原因，自2015年10月20日不再继续使用被告仓库，并将使用费用支付给被告。但被告实际控制人唐有柱要求原告继续租赁其仓库一年到2016年8月20日，并要求原告承担“违约金”。同时允许原告在租赁期内可以转租；或者将原告在6号库房内的价值27万余元的105吨化肥抵做“违约金”给被告。遭到原告拒绝。被告将6号库房加锁阻止原告拉货，影响了原告的正常生产经营。为维护原告的合法权益不受侵害，原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间的租赁合同关系；2、被告赔偿原告270503.50元；3、被告赔偿原告经济损失11143.98元；4、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）秦兴公司答辩并反诉称，1、原告违约在先，在拖欠租金的情况下企图违约拉走化肥，被告阻挡其转移化肥是行使自己的合法权利；2、原告要求被告赔偿其化肥款、利息和人员工资缺乏依据，法院应驳回原告的诉讼请求。2010年8月21日原被告签订《仓库租赁合同书》，约定原告租用被告位于商洛市商州区沙河子镇拉林子村本公司院内的6号仓库作为仓储使用，该仓库面积为1019平方米；租赁期限为三年，自2010年8月20日至2013年8月20日止，期满续约由原告提前三个月提出，同等条件下原告享有优先权；租金每平方米每月8元；原告先支付费用，后使用租赁物，款到生效；租金每半年支付一次，如原告逾期支付租金，应赔偿被告损失并支付滞纳金，赔偿额按所欠租金每日20%支付；原告如需提前解除，须提前三个月书面通知被告，并完整交回租赁物且结清费用。合同签订后，双方均按合同约定履行相关义务。2013年8月20日合同期满后，原告未向被告腾交所租赁仓库，仍然继续使用被告仓库储存化肥，并参照双方以前的书面租赁合同约定的期限和价款向被告交纳租金。2015年8月20日以后，原告未按照以前的书面合同约定交纳租金，但仍占用原告的6号仓库。念及双方合作日久，被告未一再催促原告交纳租金。2015年10月20日原告突然转运其仓储的化肥，被告询问后，原告相关人员才告知被告，其准备运走化肥并不再租赁被告的6号仓库。因其尚拖欠被告租金未付，被告制止并阻拦原告转运化肥。要求原告支付租金并赔偿违约金后再转运化肥。原告报警并随即诉诸法庭要求解除合同并要求被告赔偿损失。被告认为，两年多来，双方虽未续签书面租赁合同，但双方均按照2010年8月签订的书面租赁合同实际享受权利履行义务，原告自2015年8月起违约未支付仓库租金却仍然占用仓库，给被告造成了损失。未料原告本末倒置先将被告诉诸法庭，鉴于原告严重违约侵犯被告的合法权益，被告提出反诉，请求判令：1、反诉被告自2015年8月20日起按每月16304元支付租金至2016年2月20日共97824元；2、反诉被告赔偿逾期违约金至2015年10月20日共97248元；3、本案诉讼费用及反诉费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）中农瑞丰公司对被告（反诉原告）秦兴公司的反诉，口头辩称，请求法院依法驳回被告的反诉请求。被告第一项反诉请求没有事实依据应予驳回；第二项反诉请求，如果按照被告的计算方法是如何都算不出来97824元，原合同也没有被告说的按每日计算这条内容，应予驳回；反诉费应由被告承担，如果确实要原告承担，应按比例计算。
经审理查明，2010年8月21日，原告（反诉被告）中农瑞丰公司（乙方）与被告（反诉原告）秦兴公司（甲方）签订《仓库租赁合同书》，主要内容：第一条租赁物位置、面积、功能及用途。1、甲方将位于秦兴公司院内6号仓库租赁于乙方使用，租赁物面积为1019平方米；3、租赁物采用包租方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限。4、租期3年，从2010年8月21日起至2013年8月20日止，租期届满后如续约，乙方须提前三个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。违约一方需支付未违约方相应经济损失赔付金。第三条租赁费用及支付。5、租金按每平方米8元／月（租金后期可根据市场价格调整），仓库内照明电可以免费使用，甲方为乙方免费提供两间住房，住房内照明电费由乙方承担；6、租赁费用支付：现金、转账；7、先支付费用，后使用，款到生效；8、库房租金每半年付一次，如乙方逾期支付租金，应赔偿甲方损失并支付滞纳金，滞纳金额按所欠租金的日20%支付。11、甲方向乙方提供租赁物时应清扫干净，便于乙方使用。乙方在租赁期满或合同提前终止时，应提前将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物必须给付清理该杂物所产生的费用。第四条租赁物的转租。13、乙方不得将租赁物的部分面积转租。第五条提前终止合同。14、未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需要提前解约，须提前3个月书面通知甲方，经甲方同意，且向甲方完整地交回租赁物结清费用后，方可提前解约。第六条免责条款。第七条合同的终止。本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。第八条广告。第九条适用法律。第十条其他条款。第十一条合同效力。22、本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁保证金款项后生效。合同尾部，原被告分别签字盖章。双方在履行上述书面租赁合同中无争议。三年合同期限届满后，原告继续租赁使用被告的6号仓库，并分别以现金方式于2013年9月12日支付被告2013年8月21日至2014年2月20日租金48912元，2014年2月21日支付2014年2月21日至2014年8月20日租金48912元，2014年8月21日支付2014年8月21日至2015年2月20日租金48912元，2015年2月21日支付2015年2月21日至2015年8月20日租金48912元。2015年9月20日前后，原告电话告知被告，其不再租用仓库，被告不同意。10月12日，原告通过邮局向被告支付2015年8月21日至2015年10月20日租金16304元，被告收到汇款单后，对原告所付租金有异议，便将汇款单退回邮局，至今未领取。10月13日，被告将原告租赁的6号仓库上锁。10月14日，原告以被告将其租赁的6号仓库上锁，不让其拉运化肥，向公安机关报警。经公安机关调查询问后，分别告知原被告双方，其纠纷系因租赁产生的经济纠纷，可通过诉讼途径处理。原告遂于10月20日将被告诉至本院。
庭审中，原告说明其第2项诉请判令被告赔偿其270503.50元指的是库存化肥的价值款，其中含量64%的磷酸二铵化肥共241袋、计12.05吨（每吨2910元），含量57%的磷酸二铵化肥共1876袋、计105.85吨（每吨2510元）。第3项诉请判令被告赔偿其经济损失11143.98元，包括（1）2015年10月21日至2016年2月20日期间的化肥价值款270503.50元的利息损失，计4823.98元；（2）2015年10月21日至2016年2月20日期间的库管人员工资损失，每月工资1580元，计6320元。被告说明其反诉请求第2项是依据双方已经实际履行了5年的2010年双方签订的仓库租赁合同书约定的逾期支付租金的计算办法，即每日的租赁费乘以60天再乘以20%计算的，从2015年8月21日计算到2015年10月20日，其主张的数字比实际计算下来的数字小。同时，被告对原告提出的解除合同，当庭表示同意。
审理中，本院于2016年1月7日庭审结束当日，组织原被告双方到本案诉及的6号仓库查看现场，该仓库坐南面北，由东自西共三个卷闸门，三个卷闸门原被告双方分别加锁。到场后，由原被告共同将中间卷闸门打开，经原告及其仓库管理员当场清点，仓库内含量64%的磷酸二铵化肥共241袋、计12.05吨，含量57%的磷酸二铵化肥共1876袋、计105.85吨，仓库现存化肥与双方发生争议、被告锁门时的数量相同。本院当场指出，为避免双方的损失进一步扩大，要求原被告双方就原告的库存化肥尽快协商处理。2016年1月25日，被告欲将将其锁在6号仓库的钥匙交于原告仓库管理员张宝存，遭拒；次日，被告遂将门锁解除的情况函告原告，并要求原告尽快腾交仓库；28日，原告就此回函被告，认为被告的告知行为无效，其公司不接受。
本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告中农瑞丰公司提交的原被告于2010年8月21签订的仓库租赁合同书，2015年10月14日报警回执及公安机关询问笔录、现场照片，2013年9月12日、2014年2月21日、2014年8月21日、2015年2月21日租金收据，2015年10月12日邮局汇款单，2016年1月28日声明；被告秦兴公司提交的原被告于2010年8月21签订的仓库租赁合同书，2016年1月25日告知函及顺丰速运邮寄存根；本院现场勘查笔录、照片及调查笔录。以上证据已分别经质证、本院审查，真实、合法，应予采信。原告提供的其他证据中进货及销售记录，因库存化肥数量已经双方现场确认、库存化肥价值原告以市场价格计算，故原告的该组证据在本案中不作为定案依据；证明、银行客户查询单，已与张宝存本人核对无异，可以证明张宝存在原告处每月领取工资的事实；高速路ETC通行查询记录，因无其他证据佐证，无法证明相关事实，本院不予采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，原被告于2010年8月21日签订的仓库租赁合同，于2013年8月20日届满后，原告（反诉被告）中农瑞丰公司作为承租人继续使用出租人即被告（反诉原告）秦兴公司的6号仓库，继续按照原仓库租赁合同的约定，按8元／月／平方米的标准，每半年支付一次租金，秦兴公司对此亦无异议，原被告2010年8月21日签订的仓库租赁合同继续有效，租赁期限应为不定期。原告中农瑞丰公司要求解除与被告秦兴公司的仓库租赁合同，被告于2016年1月7日庭审中表示同意，原被告之间的租赁合同关系解除。关于原告主张的化肥损失，经本院现场勘查，库存化肥与双方发生争议、被告上锁前，原告的库存量相符，化肥并未灭失，故原告要求被告按库存化肥的市场价全额赔偿其损失270503.50元的诉求，没有法律依据，本院不予支持。原告认为，其与被告之间系不定期租赁合同关系，其已明确向被告说明其不再租赁仓库，并于2015年10月12日通过邮局向被告汇去2015年8月21日至10月20日仓库租赁费16304元，被告拒收租赁费，并采取锁门方式，阻止其拉货，影响其正常的生产经营，给其造成了损失，要求被告赔偿其2015年10月21日至2016年2月20日期间的化肥价值款270503.50元的利息损失及此间库管人员工资损失。对此，本院认为，按照双方的合同约定，原告应先付租金，再使用仓库，但其未按合同约定支付租金，却使用被告仓库，且未按合同约定的时间和方式，向被告提出不再租用仓库，故原告违约在先，应就此向被告承担相应的违约责任；被告本有权依法行使其先履行抗辩权，但被告将原告储存有化肥的仓库加锁，造成原告化肥不能及时售出，被告应就其不当的锁门行为向原告承担相应责任，鉴于原告违约在先，被告锁门不当，原被告双方均有责任，因此造成的损失各自承担。为避免双方损失的进一步扩大，本院于2016年1月7日要求原被告尽快就库存化肥协商解决，之后，被告于1月25日，欲将己方门锁钥匙交付原告，遭拒后，原告自行解除门锁，并将该情况函告原告，催促原告尽快腾交仓库；原告收到被告函件后，认为被告解除门锁的行为无效，拒绝被告。对此，本院认为，原被告之间的租赁合同关系解除后，原告有义务按合同约定及法律规定向被告腾交仓库，被告自动解除门锁的行为未违反法律规定，符合我国合同法中的减损原则。被告反诉要求原告按16304元／月支付其仓库租金的诉求，因其没有提供16304元／月的依据，本院不予支持，原告通过邮局汇出的2015年8月21日至10月20日的租金16304元，符合双方合同约定的租金数额，应予准许；被告锁门期间的租金，系其自身不当行为造成的损失，本院不予支持；被告解除门锁后，原告应尽快将仓库腾交，考虑到临近春节，联系车辆、人力搬运化肥多有不便等因素，故应给原告预留合理的期限搬运化肥；若原告未在限定期限内腾交仓库，应参照原被告合同约定的租金标准271元／日（即8元／月／平方米×1019平方米÷30日），向被告支付仓库占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陕西中农瑞丰化肥科技有限责任公司与被告（反诉原告）商洛秦兴实业有限公司之间的仓库租赁合同于2016年1月7日解除。
二、原告（反诉被告）陕西中农瑞丰化肥科技有限责任公司支付被告（反诉原告）商洛秦兴实业有限公司租金16304元。
三、原告（反诉被告）陕西中农瑞丰化肥科技有限责任公司于判决生效之日起15日内向被告（反诉原告）商洛秦兴实业有限公司腾交6号仓库；若未按期腾交6号仓库，原告（反诉被告）陕西中农瑞丰化肥科技有限责任公司从逾期之日起，按271元／日向被告（反诉原告）商洛秦兴实业有限公司支付仓库占用费至腾交之日止。
四、驳回原告（反诉被告）陕西中农瑞丰化肥科技有限责任公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）商洛秦兴实业有限公司的其他反诉请求。
上述二、三项给付内容，限判决生效之日起15日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6992元、反诉费2106元，共计9098元，由原告（反诉被告）陕西中农瑞丰化肥科技有限责任公司负担3598元，被告（反诉原告）商洛秦兴实业有限公司负担5500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 何 明
人民陪审员 李淑珍
人民陪审员 常惠香
二〇一六年二月三日
书 记 员 李 倩