山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第389号
上诉人（原审被告、反诉原告）白文烁，男，1984年8月20日出生，汉族，济南市热力工程公司职工，住济南市。
委托代理人ＸＸ芬（系白文烁之母），女，1955年5月20日出生，汉族，退休职工，住济南市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘明，男，1970年10月8日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人戴盟，山东戴盟律师事务所律师。
上诉人白文烁因与被上诉人刘明房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第3445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，济南市市中区泉景天沅智园4号楼1单元1001室系白文烁购买房屋，现尚未办理产权登记。2012年11月24日，刘明与白文烁签订房屋租赁合同，合同约定：白文烁将座落于济南市市中区泉景天沅智园4号楼1单元1001室房屋租赁给刘明使用。租赁期限为24个月，即自2012年12月1日至2014年11月30日止，租金为每年人民币两万八千元。租赁期间该房屋使用所产生的水费、电费、暖气费、燃气、物业管理、宽带、有线电视、小区卫生等费用，由刘明负担。合同签订后，刘明向白文烁交纳房屋押金3000元及2012年12月至2013年11月房租28000元，白文烁按合同将房屋交刘明使用。2013年9月13日，刘明与白文烁签订终止合同协议，协议约定：“经协商，租客刘明与房主白文烁就泉景天沅智园4号楼1单元租赁协议提前终止达成一致。房主白文烁先付与租客刘明人民币叁仟圆整，刘明于15-17日左右搬离，房主将剩余租金、押金、装门等费用交付租客刘明。（剩余费用捌仟贰佰贰拾，此费用租金截止2013年9月10日，如有违约按罚息日1‰计算）”协议达成后，白文烁向刘明退还3000元。刘明曾于2013年9月20日寄信通知白文烁，要求其交接房屋，但白文烁表示未收到信件。在本案审理期间，白文烁自行收回了房屋。
原审法院认为，刘明与白文烁于2012年11月24日签订房屋租赁合同，于2013年9月13日签订终止合同协议，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为有效合同。根据合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘明曾于2013年9月20日寄信通知白文烁，要求其交接房屋，说明其在按合同履行义务。现刘明要求白文烁返还房屋租金8220元以及逾期退款的违约金854.88元，理由正当，原审法院予以支持。白文烁系自行接收房屋，其无证据证明刘明对其房屋及设施造成了损害，现白文烁反诉要求刘明按照合同约定对其在租赁期间造成的卫生间及厨房墙面四块瓷砖破损、卫生间坐便器损坏、卫生间窗户变形难以关闭合实进行维修，将合同所约定厨房及卧室所安装的门交付反诉人，并赔偿房屋租赁费用4065.75元、维修更换太阳能热水器室外输水管900元、开锁并更换房屋及储藏室门锁费400元（含开锁费及换锁费）、单元门禁卡20元、违约金等，证据不足，原审法院不予支持。白文烁反诉要求刘明支付其在租赁期间所产生的水电、燃气、物业、电梯等费用2652.54元，按照合同约定上述费用应由刘明支付，但现白文烁无证据证明已代刘明缴纳了上述费用，白文烁该项反诉请求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、白文烁于判决生效之日起10日内返还刘明房屋租金8220元。二、白文烁于判决生效之日起10日内支付刘明逾期退款的违约金854.88元。三、驳回白文烁的反诉请求。案件受理费50元、反诉费40元，由白文烁负担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人白文烁不服原审判决上诉称：1、租赁期间的物业、水电费用应按合同约定由被上诉人承担。上诉人于2012年11月24日将涉案房屋租与被上诉人使用，合同中约定了被上诉人应当承担租赁期间的物业、水电、燃气等费用，合同中双方确认水电燃气表数为“0”。2013年9月13日双方签订了终止合同协议，在房屋租赁期间的物业、水电、燃气等费用，被上诉人均未缴纳，上诉人在物业公司的催促下缴纳了上述费用。自2012年12月至2013年9月，期间所产生的物业费（含电梯费）2063元、水费40.95元、电费229.69元、燃气费28.89元，合计2362.53元，应当由被上诉人承担。但一审判决并未查清该事实，未要求上诉人提供缴纳该相关费用的证据，而没有认定上述费用，显属错误。2、被上诉人应当对房屋设施设备损坏进行赔偿和修复。在一审期间上诉人提交了一组照片证明被上诉人在租赁逾期房屋期间，室内墙瓷砖、窗、坐便器、太阳能等管线损坏，自行拆卸所安装的室内门，对室内门的墙体也造成损坏，同时被上诉人擅自将入户门、贮藏室的门锁更换，使上诉人不得不再次更换。上诉人修理太阳能管线支出900元、更换门锁支出400元，共支出1300元。其他部位尚未修理更换。一审中已经认定，涉案房屋是新房，上诉人作为涉案房屋的所有权人，从常理上不可能为了向被上诉人索赔而故意损坏自家房屋室内设施。因此，室内设施设备的损坏应由被上诉人修复和赔偿。3、被上诉人擅自拆卸室内门，应当自行承担2000元装室内门费，并支付上诉人逾期退款违约金。上诉人在9月13号已交付被上诉人租赁押金3000元。后补充协议中的8220元，是由被上诉人所剩余两个月零二十天的租金6220元及约定装修室内门费2000元组成。被上诉人在搬离时擅自违约拆卸所有室内门，并违约拒绝支付所欠水电物业费等费用造成双方无法交接房屋。因此，2000元的装室内门费应由被上诉人承担。一审判决逾期退款违约金854.88元则应由被上诉人向上诉人支付。综上，请求法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。以维护上诉人的合法权益。
被上诉人刘明答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人提交了缴纳水电费、物业费、管道费的合同及凭证，要求被上诉人按约定承担水电费、物业费、管道费等费用及损坏费用。被上诉人称，所有费用都是我方缴纳的，而且在终止合同时双方均已结算清楚，而且在上诉人归还我们的剩余租金中已经扣除。如果没有扣除这部分费用，作为上诉人也不会与我方签订终止合同的协议，也不会确定终止合同应当退还我们剩余的房租。因此，终止合同的协议是双方真实意思表示，是合法有效的。对于这一事实，一审判决已经有明确的认定。
本院认为，被上诉人刘明与上诉人白文烁签订房屋租赁合同、终止合同协议，均系双方真实意思表示，为有效合同。根据合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人刘明寄信通知上诉人白文烁，要求其交接房屋，说明其在按合同履行义务。上诉人白文烁系自行接收房屋，其上诉称被上诉人刘明对其房屋及设施造成了损害，本院认为，其提供的现有证据无法证明其主张，原审法院的认定并无不当，本院予以支持。上诉人白文烁上诉要求被上诉人刘明支付在租赁期间所产生的水电、燃气、物业、电梯等费用，但被上诉人刘明称上述费用已交清，因被上诉人刘明不能缴纳，只能由户主缴纳，都是被上诉人刘明把费用交给上诉人白文烁后由其缴纳，所以被上诉人刘明没有单据。本院认为，根据合同约定和交易习惯，在终止合同时双方应已结算清楚，即使被上诉人刘明没有交清上述费用，在上诉人白文烁归还被上诉人刘明的剩余租金中也应已扣除。如果没有扣除这部分费用，作为上诉人白文烁也不会与被上诉人刘明签订终止合同的协议并退还被上诉人刘明剩余的房租。因此，上诉人白文烁的现有证据不能证明已代被上诉人刘明缴纳了上述费用，上诉人白文烁该上诉理由因证据不足而不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人白文烁之上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费90元，由上诉人白文烁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
审 判 员 孟繁荣
代理审判员 马立营
二〇一四年九月九日
书 记 员 吴秀婷