天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第1041号
上诉人（原审被告）邵国富。
委托代理人王波，天津华琛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李晟。
委托代理人郭荣吉，天津四方君汇律师事务所律师。
上诉人邵国富因租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第1447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邵国富的委托代理人王波，被上诉人李晟的委托代理人郭荣吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年1月31日李晟、邵国富签订《房屋租赁合同》，约定李晟将承租案外人张三存所有坐落于天津市南开区鼓楼西街579号-1A区的房屋出租给邵国富作为汽车美容使用，租赁期自2013年2月1日起至2014年5月9日止，年租金为301125元，按半年支付，邵国富在上次所缴租金期满前30日向李晟支付下期租金；合同签订之日，邵国富应向李晟支付20000元作为租赁保证金，租赁期满时邵国富如不再续租，且邵国富无任何违约行为，李晟将该保证金全部无息退还给邵国富；在租赁期限内如邵国富擅自终止合同，李晟收到的当期租金和保证金不予退还。合同签订后，邵国富向李晟支付20000元，李晟出具收条一张，载明“今收租房订金贰万元整，鼓楼西街579-1A区”。同时，邵国富为李晟出具欠条一张，载明“今欠李晟房租82500元，大写捌万贰仟伍佰元整（注：2013年2月1日-2013年5月9日）150×5.5×100=82500元”。嗣后，李晟将上述房屋交邵国富使用。邵国富在经营过程中提出因李晟交付了不符合租赁合同约定的使用目的的标的物等原因，分别于2013年2月27日以手机短信形式及2013年3月5日以特快专递形式向李晟发出协商解除合同，并退还押金20000元的通知。李晟对邵国富要求协商解除合同的请求不予认可，故邵国富搬出涉案房屋，亦未与李晟办理交接手续。李晟自认为防止损失扩大，于2013年4月1日起接管涉案房屋至今。2013年6月5日，邵国富另案起诉本案李晟要求依法确认双方签订的《房屋租赁合同》即涉案租赁合同无效，判令李晟向其返还因合同而取得的20000元。现该案现已审理终结，（2013）南民初字第3473号民事判决确认该房屋租赁合同合法有效，邵国富要求确认合同无效并退还保证金的诉讼请求，不予支持，判决驳回其诉讼请求。邵国富不服提起上诉，案经二审法院开庭审理后，其撤回上诉，上述判决现已生效。邵国富在租赁合同履行过程中，并未向李晟支付房屋租金，至李晟成讼。
另查，2013年1月29日李晟、邵国富签订《店铺转让合同》，约定李晟于2013年2月1日前将位于天津市南开区鼓楼西街579号店铺（面积为150平方米）转让给邵国富使用，原有李晟经营的汽车美容店所用50平方米精洗车间自2013年5月1日起交由邵国富管理。
再查，2009年5月7日李晟与案外人张三存签订《房屋租赁合同》，约定案外人张三存将其自有坐落于天津市南开区鼓楼西街579号房屋中的259.4平方米出租李晟使用，租赁期限十年，自2009年5月10日至2019年5月9日止，该房产李晟将用于洗车、美容、维修，李晟用不完的房屋可以转租，李晟擅自将承租房屋转租的，案外人张三存可终止合同，并收回房屋。
原审原告李晟一审诉称，2013年1月31日双方签订《房屋租赁合同》，约定李晟将承租案外人张三存所有坐落于天津市南开区鼓楼西街579号-1A区的房屋出租给邵国富作为汽车美容使用，租赁期自2013年2月1日起至2014年5月9日止，年租金为301125元，按半年支付，邵国富在上次所缴租金期满前30日向李晟支付下期租金。合同签订之日，邵国富应向李晟支付20000元作为租赁保证金，租赁期满时邵国富如不再续租，且邵国富无任何违约行为，李晟将该保证金全部无息退还给邵国富。在租赁期限内如邵国富擅自终止合同，李晟收到的当期租金和保证金不予退还。合同签订后，李晟将上述房屋交邵国富使用，邵国富于2013年1月31日向李晟交付租赁保证金20000元，并为李晟出具欠条一张，写明欠李晟2013年2月1日至2013年5月9日房租82500元。在合同履行过程中，邵国富认为李晟交付了不符合租赁合同约定的使用目的的标的物，私自安装取水设备，不提供营业执照和中水使用证，以合法形式掩盖非法目的，损害公共利益，违反法律强制性规定，双方签订的合同是以合法形式，掩盖非法目的的合同，不符合法律规定的生效要件，合同虽成立，但其因违反法律行政法规应确认为无效，邵国富不得依据合同实际履行，并以报警相威胁，要求退还两万元租房保证金，李晟不予认可，邵国富遂于2013年3月底擅自撤出涉案房屋。李晟为防止损失扩大，于2013年4月1日起接管涉案房屋至今。后邵国富以房屋租赁合同无效为由起诉，要求返还两万元租房保证金。天津市南开区人民法院作出（2013）南民初字第3473号民事判决，确认房屋租赁合同合法有效，邵国富要求确认合同无效并退还保证金的诉讼请求，人民法院不予支持，判决驳回其诉讼请求。邵国富不服提起上诉，案经二审法院开庭审理后，邵国富撤回上诉。邵国富实际租用李晟房屋2个月，故请求判令：1、邵国富应给付李晟2013年2月1日起至2013年3月31日两个月房租48675元（5.5元/日/平方米×150平方米×59日）；2、邵国富以合同无效为由单方终止合同显系违约，应承担违约责任，依据合同法邵国富应给付物业管理、水、电、能源费10211元；3、赔偿李晟的利息损失7260元（48675×同期人民银行贷款年利率6.9%/365日×自2013年2月1日至2015年3月31日止共789日）；4、诉讼费由邵国富负担。庭审中，李晟将第二项诉讼请求金额变更为16796元，其中包括：物业费609元（2.03元/平方米/月×2个月×150平方米）、水费1161.80元[7.85元/吨×（208吨-60吨）]、能源费4200元（14元/平方米/月×2个月×150平方米）、电费10825.2元[（2013年4月9日总用电量66740度-2月1日总有电量56340度）/68天×59天（2013年2、3月）×1.2元/度]。
原审被告邵国富一审辩称，邵国富使用李晟房屋实际期间为2013年2月1日至2013年2月28日，共计28天，而非李晟主张的59天。双方就涉案房屋于2013年1月29日签订《店铺转让合同》，于2013年1月31日签订《房屋租赁合同》，因租赁合同中并未约定房屋面积，故依据原邵国富双方的店铺转让约定，店铺总面积为200平方米，但李晟实际交付邵国富使用的只有150平方米，房屋租赁合同约定，房屋年租金301125元，据此计算邵国富承租房屋租金具体应为17325元（301125元/365日/200平方米×150平方米×8日），故邵国富不同意李晟诉请的租金金额。李晟、邵国富于合同签订的当日即2013年1月31日交付租房定金20000元，故邵国富不存在欠付李晟租金情况，也不欠付李晟租金的利息。李晟主张的各项费用金额过高没有收费依据，且邵国富租房定金已经足以支付上述费用，故不同意李晟的诉请，请求驳回李晟的全部诉请。
一审法院认为，李晟、邵国富签订《房屋租赁合同》，经（2013）南民初字第3473号民事判决认定合法有效，该判决已生效。合同签订后，李晟依约将涉案房屋交由邵国富使用，邵国富在经营过程中提出因李晟交付了不符合租赁合同约定使用目的的标的物等原因，向李晟发出协商解除合同的通知，李晟对此不予认可，故该合同并未协商解除。合同履行期间，邵国富擅自搬离涉案房屋，且未与李晟办理交接手续，系邵国富单方终止合同的履行，构成违约。李晟为不扩大损失，于2013年4月1日接管涉案房屋，至此，应视为双方租赁合同终止，故李晟向邵国富主张自2013年2月1日至2013年3月31日的房屋使用租金48675元（5.5元/日/平方米×150平方米×59日）的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于邵国富提出李晟违反与案外人张三存签订的房屋租赁合同，与邵国富签订涉案房屋租赁合同时，李晟没有出租权，构成违约一节。李晟、邵国富签订的房屋租赁合同约定的出租面积为150平方米，另有50平方米系委托邵国富进行管理，且李晟就该50平方米房屋亦未向邵国富主张租金。李晟与案外人张三存签订的房屋租赁合同中亦明确约定了李晟用不完的房屋可以转租，故李晟并未违反与案外人张三存签订的房屋租赁合同的约定，邵国富该项抗辩理由不成立。
庭审中，一审法院向涉案房屋所属物业部门核实，李晟已交纳了该房屋2013年物业费4369.44元（2.03元/平方米/月）；能源费30134.16元（14元/平方米/月）；且并不拖欠2013年水费，涉案房屋2013年1月用水总量为60吨，2月用水总量为115吨，3月用水总量为208吨（7.85元/吨）；用电情况，2012年12月1日用电总量56057度，2013年2月1日用电总量56340度，2013年2月4日用电总量66295度，2013年4月9日用电总量66740度，2013年4月24日用电总量为75299度，2013年12月16日用电总量75786度（1.2元/度），上述费用李晟均已交纳。李晟从案外人张三存处承租的259.4平方米房屋中有59.4平方米有独立的水、电表，并已出租他人使用，就剩余200平方米房屋，李晟将其中150平方米出租给邵国富使用，双方另约定于2013年5月1日起50平方米精洗车间交由邵国富管理。邵国富亦自认该50平方米房屋李晟已交由其使用。因此上述200平方米房屋的水、电费均应由邵国富承担，故李晟向邵国富主张物业管理、水、电、能源费16796元（其中包括：物业费609元（2.03元/平方米/月×2个月×150平方米）、水费1161.80元[7.85元/吨×（208吨-60吨）]、能源费4200元（14元/平方米/月×2个月×150平方米）、电费10825.2元[（2013年4月9日总用电量66740度-2月1日总有电量56340度）/68天×59天（2013年2、3月）×1.2元/度]）的诉讼请求，一审法院予以支持。由于邵国富怠于履行给付上述款项，给李晟造成利息损失，故李晟要求邵国富赔偿利息损失7260元（48675×同期人民银行贷款年利率6.9%/365日×自2013年2月1日至2015年3月31日止共789日），并未超过相关标准，一审法院予以支持。
就邵国富提出向李晟支付20000元“订金”，并非“定金”及租赁保证金，故应充抵房租。依据李晟证据4中的民事诉状，邵国富在另案起诉李晟涉案房屋租赁合同无效时，对该20000元的性质已自认为租赁保证金，且双方在合同中也明确约定，租赁期满时邵国富如不再续租，且无任何违约行为时，李晟将该保证金全部退还邵国富。但邵国富单方终止合同，构成违约，故邵国富主张该20000元抵扣房租，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、自判决生效后十五日内，被告邵国富给付原告李晟房租48675元；二、自判决生效后十五日内，被告邵国富给付原告李晟垫付的房屋物业管理、水、电、能源费16796元；三、自判决生效后十五日内，被告邵国富赔偿原告李晟利息损失7260元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1816元，由邵国富负担。
一审判决后，上诉人邵国富不服，向本院提出上诉，请求判令：1、撤销原判第一项，改判上诉人给付被上诉人房租16300元;2、请求撤销原判第二项，改判上诉人给付被上诉人垫付的房屋物业管理、水电能源费12597元；3、依法撤销原判第三项，改判上诉人无需支付被上诉人利息损失7260元，并依法改判驳回被上诉人的其他诉讼请求；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：一审法院没有查清关键事实，从而导致适用法律错误。上诉人使用房屋实际期间为2013年2月1日至2013年2月28日，共计28天。被上诉人于2013年3月1日接管该房屋。被上诉人李晟辩称，同意一审判决，请求维持原判。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人是2013年4月1日接管的涉诉房屋。
经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。双方当事人二审期间均未提交新证据，案经本院调解未果。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且经（2013）南民初字第3473号民事判决书认定合法有效。双方均应依照合同的约定履行义务。被上诉人依约将房屋交由上诉人使用，上诉人以被上诉人交付不符合租赁合同约定房屋为由，向被上诉人发出协商解除合同的通知，被上诉人不予认可，该合同并未实际解除。后上诉人擅自搬离涉诉房屋，未与被上诉人办理交接手续。2013年4月1日，被上诉人接管涉诉房屋，一审法院认定双方租赁合同终止是正确的。二审期间亦未提交新证据证明自己所称被上诉人接管涉诉房屋为2013年3月1日的主张事实，故对该上诉请求，本院予以驳回。综上，一审法院据情分析、确认后所作判决并无不妥。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费896元，由上诉人邵国富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
审 判 员 郭萍惠
代理审判员 赵 盈
二〇一五年十一月六日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；