山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终813号
上诉人（原审原告）威海国有资产经营（集团）有限公司（原威海市国有资产经营有限公司），住所地威海市世昌大道8号。
法定代表人连业军，董事长。
委托代理人刘伟，该公司职工。
委托代理人潘武春，山东英良泰业律师事务所律师。
上诉人（原审被告）纪德模。
被上诉人（原审第三人）威海泰丰宏顺贸易有限公司，住所地威海市统一路261号。
法定代表人罗室波，经理。
委托代理人高红，该公司副经理。
上诉人威海国有资产经营（集团）有限公司（以下简称威海国资公司）、纪德模因排除妨害纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2014）威环民初字第2617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2005年8月22日，威海市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称威海市国资委）下发威国资发（2005）67号文件，将塔山东路9号等房屋、土地资产授权给原告经营，包括塔山东路1-3号。2006年3月15日，原告取得了塔山东路1-3号房屋所有权，建筑面积为140.70平方米。因该房产证分层分户平面图中的房屋坐落位置有错，后原告对其进行了更正，其中南北4.74米、东西7.74米的二层房屋（即涉诉房屋，但双方均未说明具体坐落）由被告占用，用于经营海运商店。
原告于2014年12月22日（原审误写为11月22日，本院予以纠正）诉至原审法院称，坐落于威海市塔山东路1-3号房屋原系山东威海橡胶厂（以下简称橡胶厂）老厂房，企业改制时将该厂房全部剥离归威海市国资委所有；2005年8月22日，威海市国资委将橡胶厂老厂房授权给原告经营，并办理了移交手续，原告取得了房屋所有权证；原告接收后发现，被告一直占用威海市塔山东路1-3号中约60平米的房屋，原告多次与被告协商未果，故请求被告停止侵占、腾空房屋，并自2012年1月8日至实际腾空之日止、按年租金20000元支付占有费。被告辩称，2012年1月8日，被告与第三人签订《租房协议》，约定年租金20000元；被告不知租赁的房屋为原告所有，被告已向第三人支付2015年租金，要求继续租赁房屋，同意给付2015年之后的租金。第三人述称，在橡胶厂改制前，其子公司威海泰丰贸易公司与威海市国资委签订租赁合同，约定：威海市国资委委托威海泰丰贸易公司管理橡胶厂改制时剥离的全部房产（以明细表为准）含塔山商店及旅社等经营场所，资产经营费每年2000元，威海市国资委已收取40000元；诉争房屋包括在上述房屋中，后威海泰丰贸易公司注销，成立第三人－威海泰丰宏顺贸易有限公司，第三人继续经营涉诉房屋，故第三人有权出租。
原审庭审中，被告为证明自己的主张，提供其与第三人于2012年1月8日签订的《租房协议》，双方约定：第三人将诉争房屋租给被告使用，租期自2012年1月8日至2022年1月8日，共计10年；租赁费每年20000元。经质证，第三人对该协议予以认可，并提供2003年6月1日《橡胶厂剥离厂房委托经营管理协议书》，甲方为威海市国有资产管理办公室，乙方为威海泰丰贸易公司，协议约定：一、橡胶厂改制时已将老厂区房地产全部剥离，房产所有权属甲方，现甲方委托乙方经营管理剥离的全部房产（以明细表为准）含塔山商店及旅社等经营场所；二、乙方愿意接受委托，并保证财产安全完整，同时每年向甲方交纳2000元的资产经营费用，从2003年6月份开始交纳预交房租40000元（已由甲方查收）；三、乙方有权使用和向第三方出租，租金由乙方收取……。协议书有威海市国有资产管理办公室的公章和代表人签名。原告对该协议的真实性不予认可，并对是否为原件申请鉴定。原审法院依法委托山东永鼎司法鉴定中心进行鉴定，意见为威海市国有资产管理办公室的引文及代表人签字均系彩色打印机打印形成。原告为此支付鉴定费2200元。
第三人另行提供威海中威橡胶有限公司于2015年7月8日出具的书面证明，载明：因公司改制，原威海泰丰贸易公司更名为威海泰丰宏顺贸易有限公司，届时，威海泰丰贸易公司与威海市国有资产管理办公室签订的合同、债权和债务由威海泰丰宏顺贸易有限公司承继，原与贵单位签订的合同继续有效。原告对该证据也不予认可，认为证明内容与工商登记内容不符，威海中威橡胶有限公司无权出具证明证实威海市国有资产管理办公室与威海泰丰贸易公司是否存在合同关系，且债权债务的转让未经债权人的同意，亦不发生法律效力。
另查，威海泰丰贸易公司系于1991年7月17日成立的全民所有制企业，由橡胶厂出资申办。由于橡胶厂改制为威海中威橡胶有限公司，威海泰丰贸易公司资产在改制范围内，威海中威橡胶有限公司于2003年10月13日申请注销了威海泰丰贸易公司，其债权债务由威海中威橡胶有限公司承担。
原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述及房屋所有权证、租房合同、协议书等书证在案佐证。
原审法院认为，第三人主张其有权出租涉诉房屋，仅提供《橡胶厂剥离厂房委托经营管理协议书》，但原告对该证据不予认可，且鉴定机构出具的鉴定意见显示第三人所提供证据中威海市国有资产管理办公室的引文及代表人签字均系彩色打印机打印形成，该鉴定意见程序合法，予以采信。第三人另行提供的威海中威橡胶有限公司的书证，该证据无标题及出具相对方，内容与工商档案登记材料亦不相符，故对第三人主张有权出租涉诉房屋的抗辩不予采信；原告作为涉诉房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告是通过与第三人签订房屋租赁合同而使用涉诉房屋，因无证据证实第三人有权对外出租涉诉房屋，且原告作为所有权人对第三人及被告之间的出租行为不予认可，故被告占有涉诉房屋缺乏合法依据，原告要求被告腾空房屋，应予以支持。对于原告主张被告支付房屋占有费，因原告虽经相关部门授权经营管理涉诉房屋，但无证据证实其已就涉诉房屋进行交接并实际予以管理，导致第三人长期经营管理涉诉房屋，并与被告签订租赁合同、收取租金，且原告在办理了相应产权后，并无证据证实以合理方式明确告知被告其系涉诉房屋产权人，亦负有过错，其主张被告占有费应自明确向被告方主张权利之日起计算较为适宜。对于占用费的数额，基于被告和第三人约定的年租金为20000元，原告同意参照该租金标准计算，相对合理，应予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年12月30日判决：一、被告于判决生效后三十日内腾空其使用的塔山东路1-3号中南北4.74米、东西7.74米二层房屋（现用于经营海运商店）；二、被告于判决生效后十日内给付原告房屋占用费（自2014年12月22日至被告实际腾空时止，按年租金20000元计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3984元，由原告负担3501元，被告负担483元；鉴定费2200元，由第三人负担。
宣判后，上诉人威海国有资产经营（集团）有限公司、纪德模均不服，向本院提起上诉。
上诉人威海国有资产经营（集团）有限公司上诉称，上诉人纪德模于2012年1月8日与被上诉人签订了《租房协议》，房屋占用费应自2012年1月8日开始计算，而不应自2014年12月22日开始计算；上诉人威海国资公司于2005年8月22日就办理了资产移交手续，并于2006年3月15日取得了房屋所有权，之后发现房屋由上诉人纪德模非法占用，上诉人威海国资公司多次口头通知上诉人纪德模签订书面租赁合同，或将房屋腾空，但上诉人纪德模置之不理，上诉人威海国资公司对所有房产进行管理不存在过错，是上诉人纪德模与被上诉人具有过错，请求撤销原判第二项，依法改判。
上诉人纪德模上诉称，上诉人纪德模与被上诉人于2012年1月8日签订的《租房协议》是真实合法的，自签订合同以来，房屋维护、水费收取都是由被上诉人负责，上诉人纪德模不知道、也没见过上诉人威海国资公司；上诉人纪德模已将房屋占用费20000元交给被上诉人，上诉人威海国资公司再向上诉人纪德模索要不合理。请求撤销原判，依法改判上诉人纪德模无需支付2014年12月22日至今20000元的房屋占用费，继续履行与被上诉人签订的《租房协议》，诉讼费用由上诉人威海国资公司承担。
被上诉人威海泰丰宏顺贸易有限公司答辩称，2003年5月8日，被上诉人与威海市国有资产管理办公室签订的《橡胶厂剥离厂房委托经营管理协议书》合法有效；威海泰丰贸易公司原属橡胶厂的下属单位，2003年橡胶厂改制为有限公司，威海泰丰贸易公司也纳入改制范围注册为被上诉人，被上诉人有新的证据提供。请求撤销原判，继续履行《橡胶厂剥离厂房委托经营管理协议书》，诉讼费用（包括鉴定费）均由上诉人威海国资公司承担。
经本院二审审理查明，在诉讼中，上诉人纪德模与被上诉人均认可，上诉人纪德模自2012年1月8日开始租赁涉诉房屋，共交纳租金69500元，其中：2012年交纳18000元，因房屋没有门窗，扣除2000元；2013年交纳20000元；2014年交纳15000元，因修复房屋扣除5000元；2015年交纳16500元，称因上诉人威海国资公司让搬走不许经营，影响了生意，扣除3500元。
在二审审理中，被上诉人提供了威海市国有资产管理办公室与威海泰丰贸易公司于2003年5月8日签订的《橡胶厂剥离厂房委托经营管理协议书》（原件）。经质证，上诉人威海国资公司的认为被上诉人不是协议的当事人，上诉人威海国资公司无法认定协议书的真假，即便是真实的，威海泰丰贸易公司已于2003年10月13日被注销，亦与被上诉人无关；被上诉人在一审时提交了三份盖章、代表人签字样式相同但内容不一致的《橡胶厂剥离厂房委托经营管理协议书》复印件，称均没有原件，本次提交的原件与其中一份复印件一致，故该证据不属于新的证据。上诉人纪德模对该证据没有异议。经查证，在原审诉讼中，为证明被上诉人提供的2003年6月1日《橡胶厂剥离厂房委托经营管理协议书》系扫描件，上诉人威海国资公司提供了二份亦是来源于被上诉人的2003年5月8日《橡胶厂剥离厂房委托经营管理协议书》复印件，其中一份与上述原件相同，该三份协议书盖章、代表人签字等样式相同，同时大部分协议内容也一致，但签订时间、委托经营管理房产的范围不一致，特别是经营费用的数额（原件约定为1万元／月）及是否注明已经缴纳有较大差别。
另查，2005年1月，威海市国有资产管理办公室撤销，组建威海市国资委。2008年7月，威海市国有资产经营有限公司更名为威海国有资产经营（集团）有限公司。
关于第三人诉讼中提供的威海中威橡胶有限公司于2015年7月8日出具的书面证明，本院到威海中威橡胶有限公司进行了调查核实。2016年5月16日，威海中威橡胶有限公司向本院出具书面说明：原国有橡胶厂改制时，下属企业威海泰丰贸易公司注销，原公司负责人和部分员工注册成立了威海泰丰宏顺贸易有限公司，因此证明中“原威海泰丰贸易公司更名为威海泰丰宏顺贸易有限公司”内容错误；威海泰丰贸易公司与威海市国有资产管理办公室是否签订过合同，因威海中威橡胶有限公司并无相关档案资料，无法证实相关情况，其因此撤回证明中“届时，威海泰丰贸易公司与威海市国有资产管理办公室签订的合同、债权和债务由威海泰丰宏顺贸易有限公司承继，原与贵单位签订的合同继续有效”的内容。经查，被上诉人威海泰丰宏顺贸易有限公司是于2004年11月8日成立的私营企业，注册资本30万元，其中罗室波出资24万元，高红出资6万元，因不按照规定接受年度检验于2009年12月31日被吊销。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，本案涉诉的房屋属于上诉人威海国资公司所有的事实清楚，足以认定，上诉人威海国资公司作为所有权人对自己所有的房屋，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被上诉人为证明其有权出租涉诉房屋，先后提供了多份《橡胶厂剥离厂房委托经营管理协议书》，但该协议书是威海市国有资产管理办公室与威海泰丰贸易公司签订的，威海泰丰贸易公司系全民所有制企业，已于2003年10月13日被注销，其债权债务由威海中威橡胶有限公司承担，其民事权利能力和民事行为能力已经终止；而被上诉人是于2004年11月8日成立的私营企业，并非是由威海泰丰贸易公司更名而来，被上诉人与威海泰丰贸易公司没有法律上的必然联系。据此，不论该协议是否真实有效，均与被上诉人无关，被上诉人继续经营管理协议中所约定的房产于法无据，本院不予认定。故，上诉人纪德模要求继续履行与被上诉人签订的《租房协议》理由不当，本院不予支持。原审判决上诉人纪德模于判决生效后三十日内腾空其使用的塔山东路1-3号房屋正确，应予维持。
被上诉人在对涉诉房屋没有经营管理权利的情况下仍与上诉人纪德模签订《租房协议》，收取租金，主观上具有过错，应将收取的租金69500元返还给上诉人威海国资公司。上诉人纪德模对被上诉人是否有权出租涉诉房屋并不知晓，且上诉人威海国资公司亦无证据证实明确告知上诉人纪德模其系涉诉房屋产权人，故上诉人纪德模作为善意第三人将租金交付给被上诉人，并无过错，但应将自2016年1月8日至实际腾空时止的房屋占用费交付给上诉人威海国资公司。原审判决上诉人纪德模于判决生效后十日内给付上诉人威海国资公司房屋占用费（自2014年12月22日至上诉人纪德模实际腾空时止，按年租金20000元计算）以及驳回上诉人威海国资公司其他诉讼请求欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持威海市环翠区人民法院（2014）威环民初字第2617号民事判决第（一）项，即上诉人纪德模于判决生效后三十日内腾空其使用的塔山东路1-3号中南北4.74米、东西7.74米二层房屋（现用于经营海运商店）；
二、撤销威海市环翠区人民法院（2014）威环民初字第2617号民事判决第（二）、（三）项，即（二）上诉人纪德模于判决生效后十日内给付上诉人威海国资公司房屋占用费（自2014年12月22日至上诉人纪德模实际腾空时止，按年租金20000元计算）；（三）驳回上诉人威海国资公司其他诉讼请求；
三、被上诉人威海泰丰宏顺贸易有限公司于判决生效后十日内返还上诉人威海国资公司房屋占用费69500元；
四、上诉人纪德模于判决生效后十日内给付上诉人威海国资公司房屋占用费（自2016年1月8日至上诉人纪德模实际腾空时止，按年租金20000元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3984元，上诉人纪德模负担908元，被上诉人威海泰丰宏顺贸易有限公司负担3076元；鉴定费2200元，由被上诉人威海泰丰宏顺贸易有限公司负担；二审案件受理费7968元，上诉人纪德模负担1816元，被上诉人威海泰丰宏顺贸易有限公司负担6152元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨秀萍
审 判 员 蒋 涛
代理审判员 郭林涛
二〇一六年七月六日
书 记 员 孟丽丽