湖南省浏阳市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0181执异187号
异议人（案外人）北海某某房地产有限公司(以下简称某某公司)。
法定代表人许某某。
申请执行人万某，女。
被执行人肖甲，女。
被执行人肖乙，男。
本院在执行申请执行人万某与被执行人肖甲、肖乙合伙协议纠纷一案中，异议人某某公司于2017年9月7日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成由审判员刘志清担任审判长，与人民陪审员温翠平、唐文波参加的合议庭，对本案进行了书面审理，现已审查终结。
异议人某某公司异议称,一、异议人有权依法解除与被执行人肖乙之间答签订的商品房买卖合同。二、双方当事人已解除合同，该房产不应再是贵院查封对象。故请法院解除对其房产的查封。
经审理查明，万某与肖甲、肖乙合伙协议纠纷一案，本院于2014年12月20日作出（2014）浏民初字第2820号民事判决书，判决内容如下：限肖甲、肖乙于本判决生效后十日内共同返还万某投资款150280.8元及资金占用费(资金占用费计算方式：以投资款150280元为本金，自2014年3月1日开始，按照中国人民银行同期贷款利率两倍计算至本判决确定履行之日止)。二、驳回万某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5200元，鉴定费3000元，共计8200元，由肖甲、肖乙负担。案件生效后，万某向本院申请执行。本院立执行案号为（2015）浏民初字第00384号。本院于院于2016年5月26日作出（2016）湘0181执恢445号执行裁定书，裁定书内容如下：查封被执行人肖乙在北海市冠岭路86号冠山海住宅项目东区爱丁堡5幢1801号房。
再查明，2014年12月31日，某某公司与被执行人肖乙签订商品房买卖合同。肖乙受让某某公司开发的位于北海市冠岭路86号冠山海住宅项目东区爱丁堡5幢1801号房。房屋面积107.85平方米，房屋总价款871131元，肖乙已付款21331.55元。肖乙购买的为【预售商品房】，商品房预售许可证号为北建房预字第25013023号。2017年6月20日，广西壮族自治区北海市海城区人民法院作出（2017）桂0502民初1653号民事调解书。调解书内容为：一、解除原告北海某某房地产有限公司与被告肖乙于2014年12月31日签订的商品房买卖合同。二、被告肖乙自签收民事调书之日起十五日内协助原告北海某某房地产有限公司撤销商品房买卖合同备案登记手续。三、案件受理费100元，减半收取50元，由原告北海某某房地产有限公司负担。
以上事实，有异议人、申请执行人陈述、民事判决书、执行裁定书、民事调解书等证据证明，经审查核实,足以认定。
本院认为，涉案房屋系异议人开发建设，异议人因开发建设而原始取得该房屋所有权。肖乙因商品房买卖合同办理的是预售商品房的预告登记。预告登记的目的主要是防止开发商一房多卖，其权利性质是依合同要求开发商交付房屋和办理产权登记才取得物权的请求权，商品房的预告登记不必然产生物权效力。因此，异议人至今仍是涉案标的物的权利人，该权利真实合法，其权益能够排除强制执行，此项异议理由成立。在金钱债权执行中，本院对预告登记权利人为肖乙的预售商品房进行的查封实际为预查封，执行措施合法。预查封期间，如肖乙办理了正式产权登记即转为正式查封。尚未办理正式产权登记，则视为对异议人应退还肖乙已支付购房款的查封或冻结。如出卖人即异议人退还肖乙购房款后，人民法院可以解除查封或冻结。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条的规定，裁定如下：
中止对北海某某房地产有限公司开发的位于北海市冠岭路86号冠山海住宅项目东区爱丁堡5幢1801号房屋的执行。
如不服本裁定，异议人、当事人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘志清
人民陪审员 温翠平
人民陪审员 唐文波
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 高玮娟
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。
2、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。