德州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1491民初1270号原告：李刚，男，汉族，1983年10月21日出生，住山东省禹城市。委托诉讼代理人：苑辉，德州开发进取法律服务所法律工作者，特别授权。委托诉讼代理人：傅保国，德州开发进取法律服务所法律工作者，特别授权。被告：德州嘉诚二手房经纪服务中心，住所地：德州市德城区天衢东路***号第**层。法定代表人：刘健，总经理。委托诉讼代理人：高宗丽，山东众成清泰（德州）律师事务所律师，特别授权。原告李刚与被告德州嘉诚二手房经纪服务中心委托合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李刚向本院提出诉讼请求，1、请依法判令被告立即返还原告委托代转的购房定金2万元及利息。2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月9日，原、被告签订《委托支付买卖定金协议书》，协议明确约定甲方（原告）委托/授权乙方（被告），在甲方与出售人签署《买卖定金协议书》后，代甲方向房屋出售人转交定金2万元整；委托期限自签署《委托支付买卖定金协议书》之日起21个工作日；签订协议的当天，原告即通过被告店内的pos机转账给被告转交的定金2万元，该委托协议当即生效。在该委托协议签订生效后，因原告始终未与月亮湾5号楼2单元2103室的房屋出售人达成购买意向、当然也未与其签订《买卖定金协议书》，原告委托被告支付买卖定金的协议也即不具备履行条件（在甲方与出售人签署《买卖定金协议》后），被告应在委托期限到期（2017年8月30日）后5个工作日内将收取的2万元定金返还给原告，然而，在原告向被告索要该定金时，被告却以种种理由拒绝返还原告该2万元定金，并支付2017年8月31日至付清时止的中国人民银行同期贷款利息。被告德州嘉诚二手房经纪服务中心辩称，被答辩人的诉求违背客观事实，依法无据。请求驳回被答辩人的诉讼请求。在委托期限内，答辩人是按照被答辩人的指示履行委托事项的。2017年8月9日双方签订《委托支付买卖定金协议书》，被答辩人将代为支付的月亮湾5号楼2单元2103室房产（以下简称涉案房产）定金交给答辩人。8月10日17时51分，答辩人的业务员袁某给被答辩人打电话请示被答辩人是否向涉案房产出售人交付定金，在取得被答辩人同意后，答辩人于当日17时59分通过员工刘先彬的账户向涉案房产的出售人刘虎莹代为支付了被答辩人的购房定金2万元。双方在履行委托合同过程中，以实际行为变更了合同约定。对于变更内容双方均无异议。答辩人是在被答辩人同意购买涉案房产并同意支付定金的情况下，按照被答辩人的指示履行代付定金义务的。被答辩人在诉状中称其始终未与涉案房产的房屋出卖人达成购买意向违背客观事实。答辩人的业务员是通过打电话的方式向被答辩人确认其决定购买涉案房屋的，自交付定金后的半个多月时间里，被答辩人一直在按约定凑首付款，直到8月底，被答辩人才电话告知答辩人因其不能按约定期限凑齐首付款，其不能购买涉案房屋了。并要求答辩人转告涉案房产的出售人可另行出售涉案房产，并退还其定金。综上，答辩人是按照被答辩人的指示履行委托事项的，被答辩人无权要求答辩人返还已代为支付给涉案房产的出售人的2万元定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的其通过被告高地世纪城店的pos机转账20000元给被告的中国银联签购单证据，原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的2017年8月9日作为甲方的李刚与作为乙方的德州嘉诚二手房经纪服务中心签订的《委托支付买卖定金协议书》1份，原告称该证据能够证明原、被告明确约定在原告与出售人签署《委托支付买卖定金协议书》后，被告才能代甲方向房屋售出人转交2万元定金，同时证明该委托协议书的期限是21个工作日，满21个工作日后被告应将未按约定交的定金返还给原告。被告对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，《委托支付买卖定金协议书》第五条约定，委托期限内定金未转交给出售人的，乙方在委托期限届满后的5个工作日内将无息返还甲方，本案的涉案定金被告已按原告的指示转交给出售人了，因此，被告不具有返还定金的义务。本院认为，作为甲方的李刚与作为乙方的德州嘉诚二手房经纪服务中心于2017年8月9日签订的《委托支付买卖定金协议书》，有李刚的签字及被告德州嘉诚二手房经纪服务中心的公章，系其双方的真实意思表示，合法有效，应予认定。2、被告提交的袁某2017年8月份通话清单，被告称该证据能够证明2017年8月10日17时51分被告的业务员袁某给原告打电话确认同意支付定金的事实。原告对该通话的真实性无异议，但对关联性有异议，称该证据不能证明原告同意转让定金，直接推翻签订的委托协议书的内容，不符合客观事实。本院认为，该证据能够证实2017年8月份袁某的通话情况。3、被告提交的刘先彬手机银行转账凭证及刘先彬建设银行交易明细，被告称该组证据能够证明2017年8月10日17时59分，被告通过刘先彬卡号为62×××02的建行账户代原告支付购买定金2万元的事实。原告对该组证据的真实性不确定，且对关联性、真实性均有异议。称是被告擅自违反协议书私自转让定金的个人行为，没有经过原告明确授权。本院认为，该组证据能够证实2017年8月10日被告德州嘉诚二手房经纪服务中心通过刘先彬卡号为62×××02的建行账户向售房人刘虎莹支付购房定金2万元的事实，应予认定。4、被告提交的《证明》2份及刘先彬身份证，被告称该组证据能够证明刘先彬系被告公司员工，2017年8月10日被告通过其银行卡代原告支付定金2万元的事实。原告称刘先彬是否为被告公司员工其不清楚，被告所谓的转账行为明确违反了原、被告之间签订的《委托支付买卖定金协议书》中转让定金的相关条件，不予认可。本院认为，2017年9月1日《证明》及刘先彬的身份证复印件能够证实刘先彬系被告德州嘉诚二手房经纪服务中心的工作人员。2017年9月20日《证明》能够证实被告德州嘉诚二手房经纪服务中心通过刘先彬的中国建设银行卡（银行卡号为62×××02）向月亮湾小区5号楼2单元2103室房屋的出售人刘虎莹支付定金2万元的事实，应予认定。5、被告提交的邓某与原告李刚的电话录音（邓某，男，汉族，1987年7月19日出生，住山东省乐陵市孔镇镇邓家村152号。）3份，被告称该组证据能够证明原告同意购买涉案房屋，并指示被告代为支付定金。后因原告不能按约定期限凑齐首付款，其要求被告转告房屋出卖人另行出售涉案房产，并退还定金的事实。原告对电话录音的真实性无异议，但称其通过倾听电话录音不能证明被告在2017年8月10日向所谓出售人刘虎莹转让定金2万元是经过原告同意允许的，且被告8月10日转让定金的行为明显违背了8月9日双方约定转让定金的前提条件，即原告与出售人签订《买卖定金协议书》，包括事后的各段录音均不能证明原、被告协商同意改变委托协议约定的条件，允许被告在原告未与出售人签署买卖定金协议书时同意被告向出售人转让定金这一事实。本院认为，该组证据能够证实被告在2017年8月10日向出售人刘虎莹转让定金2万元，该行为原告知晓且未予以反驳，视为其对被告德州嘉诚二手房经纪服务中心代为转款行为的追认。5、证人袁某和证人邓某出庭作证，证明2017年8月10日，被告员工袁某给原告打电话确认其同意购买涉案房屋后，按其指示向房屋出售人交付定金，后因原告不能按约定凑齐首付款，其提出不购买房屋，并要求出售人退还定金的事实经过。证人袁某称因为当时房屋的价格远远低于市场价，是6400元一平，售楼处大约是7000元左右，李刚买房是6400元一平，有很多人想要订，其跟李刚打电话想要把意向金转给房东，变更为定金，当时李刚是同意的。证人邓某是被告的开发区的区域经理，负责开发区的所有业务，称认识李刚，与李刚不是第一次交易，该委托支付买卖定金协议书是其签的。当时李刚跟他爱人向被告交了5000元，要定该套房子，对凑首付款40万李刚没有十足的把握，李刚说回去凑钱。8月9日业务员袁某给李刚打电话问能不能凑齐首付款，李刚说能凑齐，李刚跟袁某说能把定金转走了，然后第二天8月10日定金就通过刘先彬建行账户转走了。对两证人出庭所证的事实应予认定。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月9日，作为甲方的李刚与作为乙方的被告德州嘉诚二手房经纪服务中心签订了《委托支付买卖定金协议书》，协议约定“一、甲方欲购买的房屋坐落于德州市月亮湾5号楼2单元2103室，建筑面积共139.76平方米。甲方希望的房屋总价款不高于：人民币（大写）捌拾玖万肆仟伍佰元整小写894500元整，二、甲方授权乙方，在甲方与出售人签署《买卖定金协议书》后，即可代甲方向房屋出售人转交购房定金人民币（大写）贰万元整；乙方同意接受甲方上述委托。三、委托期限：自签署本协议之日起21个工作日。四、甲方在本协议第一条中委托乙方向出售人转交的定金，甲方应于签署本协议之日交付乙方，以使乙方履行转交义务，本协议自甲方向乙方交付转交的定金时生效。五、委托期限内，定金未转交给出售人的，乙方应在委托期限届满后的五个工作日内将无息返还甲方。六、甲方在转完定金之日起截止到2017年8月30日前凑齐首付款办理本房过户手续。”同日，原告通过德州嘉诚二手房经纪服务中心高地世纪城店的POS机向被告交付转交的定金2万元。2017年8月10日，被告通过刘先彬的中国建设银行卡（银行卡号为62×××02）向月亮湾小区5号楼2单元2103室房屋的出售人刘虎莹代为支付定金2万元。2017年8月28日下午、2017年8月29日下午及2017年9月7日下午被告德州嘉诚二手房经纪服务中心的开发区的区域经理邓某与原告李刚进行了三次通话，通话中，原告李刚知悉被告已将定金转交给了月亮湾小区5号楼2单元2103室房屋的出售人刘虎莹。本院认为，2017年8月9日，原告李刚和被告德州嘉诚二手房经纪服务中心之间签订的《委托支付买卖定金协议书》系其双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。被告于2017年8月10日将代为原告支付的购房定金转交给月亮湾小区5号楼2单元2103室房屋的出售人刘虎莹，根据《委托支付买卖定金协议书》“二、甲方授权乙方，在甲方与出售人签署《买卖定金协议书》后，即可代甲方向房屋出售人转交购房定金人民币（大写）贰万元整；乙方同意接受甲方上述委托。”之约定，虽然被告履行代理义务时未达到履行的前提条件，超越了代理权，但根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”之规定，被告德州嘉诚二手房经纪服务中心开发区的区域经理邓某与原告李刚进行的三次通话，通话中，原告李刚知悉被告已将定金转交给了月亮湾小区5号楼2单元2103室房屋的出售人刘虎莹并要求其帮忙让出售人退部分钱，亦未作否认表示，原告李刚的该行为应视为对被告转交购房定金行为的追认。故由此产生的法律后果应由原告李刚承担。故对原告要求被告立即返还其委托代转的购房定金2万元及利息的主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费减半收取150元，由原告李刚负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王爱民二〇一七年十一月八日书记员  刘 洁