江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0302民初1405号原告：肖融峰，男，1987年4月8日出生，汉族，自由职业，住江西省，委托诉讼代理人：胡鸣菊，江西金�律师事务所律师，特别授权代理。被告：王建国，男，1958年4月5日出生，汉族，安源镇金花珠宝行经营者，户籍所在地江西省高安市，现住萍乡市，被告傅金花，女，1962年5月7日出生，汉族，安源镇金花珠宝行经营者，户籍所在地江西省高安市，现住萍乡市，两被告共同委托诉讼代理人：曾佑华，萍乡市法律事务中心法律工作者，一般代理。原告肖融峰与被告王建国、傅金花房屋买卖合同一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用普通程序，于同年7月25日公开开庭进行了审理。原告肖融峰的委托诉讼代理人胡鸣菊，被告傅金花及两被告共同委托诉讼代理人曾佑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告购房款85000元；2.被告支付自2017年5月10日起至2017年6月5日止的同期银行贷款利息损失765元，并支付从2017年6月6日起至付清之日止的同期银行贷款利息损失；3.被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告自愿撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2017年3月14日，原、被告双方在萍乡市房地产市场管理所网签了一份《萍乡市存量房买卖合同》（合同编号0016338），该合同约定原、被告双方买卖的房屋总价为295000元，过户后付清余款。原告依约履行了交房义务，被告收房后，支付了购房款210000元。2017年5月9日，被告所购房屋办理了不动产权证，但剩余购房款85000元两被告至今未付。经原告多次催讨，被告总是以种种理由拒绝。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告辩�，欠购房款属实，但没有85000元这么多，刚开始是两被告与原告父母签订了住房、车库买卖合同，后因过不了户原告父母便退了部分房款给两被告。在今年可以过户的情况下，因产权登记在原告名下，两被告与原告重新签订了两份合同，但是合同签订之后原告只将住房过户给两被告，未将车库过户，且案涉土地为国有划拨土地，登记面积比签订合同的面积小，若原告按协议约定将住房和车库均过户给两被告并将住房产权证及车库产权证交给被告，两被告可以将剩余房款付清给原告。原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.原、被告于2017年3月14日签订的《萍乡市存量房买卖合同（网签）》1份，欲证�原、被告双方于2017年3月14日签订了位于安源区××镇燎原中大道××号房屋的买卖合同，双方对住房的交易价格约定为295000元，是按套价形成的价格，对于付款方式的约定是办理产权证后付清房款，房屋所有权人为原告，合同签订后应该为被告办理房屋产权证。被告质证后认为对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院经审查后认为，该证据可以证明原、被告签订住房买卖合同的事实，两被告对真实性无异议，且该证据与本案有关联，本院予以认定。2.房屋面积测绘报告、新建住宅规划验收报告书、公证书各1份，欲证明原告享有案涉房屋的处分权。被告质证后对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为房屋面积测绘报告中对住房、车库的面积均与原、被告签订的房屋买卖合同约定的面积不相符，购买房屋的时候合同约定住房面积为126平方米、车库为20平方米，总价款为340000元，但原告实际购买的住房面积为123.23平方米、车库为18.72平方米，实际交付房屋面积比签订购房协议约定的房屋面积小，房屋总价款也应相应减少。本院经审查后认为上述证据可以证明原告取得涉案房屋的来源，应予以认定。3.不动产权证1份，欲证明原告已经按照买卖合同约定在2017年5月9日为被告办理了不动产权证书，被告应该根据协议约定支付剩余房款85000元；房屋原所有权人是原告，原告交付的房屋面积符合双方签订合同的约定123.23平方米，被告未履行支付剩余房款的义务。被告经质证后对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明目的有异议，认为被告购买的房屋面积为126平方米，不动产权证书上登记的面积有误差，房价应相应减少。本院经审查后认为，该证据可以证明被告购买的住房已办理不动产权证，应予以认定。至于登记面积比最初约定面积少，是否要减少购房款，本院将在下文予以说明。被告针对其答辩意见向本院提交了证据，原告有争议，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.2013年7月28日被告傅金花与肖南元、马海兵（系原告父母）签订的《新苑小区购房协议书》1份，欲证明被告购买的房屋含三楼中户住房1套，总面积为126平方米及车库第3间，面积为20平方米，约定了住房与车库总价款为380600元，并且办证费用由原告父母承担，对违约金部分也有约定，被告放弃主张违约金的权利。原告质证后对该证据内容“三性”均有�议，认为肖南元、马海兵并非房屋所有权人，系无权处分，协议应该以原、被告双方签订的协议为准，不能达到被告的证明目的。本院经审查认为，该证据系原件，与本案有关联，有原告母亲马海兵的签名及手印，且原告自称与两被告洽谈有关房屋买卖事宜的是其父母，并非其本人，故在原告未提供反驳证据的情况下对该证据予以认定，但对于该协议后手写部分内容无补写人签名，本院不予认定。2.原、被告于2017年3月14日签订的《萍乡市存量房买卖合同（网签）》复印件2份，欲证明被告向原告购买的房屋为位于安源区××镇燎原中大道××号房××为××住房××套及房××为车库××车库一间，被告对住房的萍乡市存量房买卖合同（网签）的“三性”均无异议，认为可以证明原、被告双方对住房的面积、土地�用性质、成交价款有明确约定，证实了原告的主张；对车库的萍乡市存量房买卖合同（网签）认为没有原件，无法核实真实性，“三性”均有异议。针对原告的质证意见，经本院询问，原告表示被告确实同时购买了住房和车库，但在办证时因车库过户费用过高，导致车库未办理产权转移登记手续，原、被告均只有网签合同的复印件。本院经审查认为，该组证据虽均为复印件，但综合原告质证意见及当事人陈述可以推定车库买卖合同的真实性，在原告未提供反驳证据的情况下对该组证据予以认定。3.收条1张、领条1张，欲证明两被告向肖南元、马海兵支付了购房款330000元。原告经质证后对真实性无异议，认为实际收到购房款210000元。本院经审查认为，原告对该组证据的真实性无异议，本院予以认定。对于原�实际收到的购房款数额，本院将在下文予以认定。4.两被告与肖南元、马海兵于2014年6月18日签订的补充协议1份，该协议是在2013年7月28日签订的新苑小区购房协议的基础上签订的，欲证明肖南元、马海兵同意借款120000元给被告对涉案房屋进行装修，并约定了120000元的支付时间，同时约定在2015年12月31日前将国有出让土地使用权证、房屋所有权证交付给被告，过户费用由肖南元、马海兵承担，若肖南元、马海兵未按上述约定履约，同意在房款中扣减40000元，现因肖南元、马海兵未按约借款、办证，应在房款中扣除40000元。原告经质证后对证据的“三性”均有异议。本院经审查认为，该证据系原件，与本案有关联性，且有原告父母肖南元、马海兵的签名，在原告未提供反驳证据的情况下，对该证据予以认定。5.萍乡市公安局安源分局安源派出所治安调解协议书1份，欲证明肖南元与被告傅金花于2017年3月17日在派出所的调解下达成调解协议，肖南元就国有划拨土地及房屋面积减少等事宜补偿傅金花12000元，该款在尚欠130000元购房款中扣除，傅金花还需支付肖南元118000元；房子过户费用暂由傅金花支付，过户费用从余额118000元中扣除。原告经质证后对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为这份调解书没有征得原告同意，原告亦不认可该调解书的内容。本院经审查认为，该证据与本案有关联，原告对该证据的真实性无异议，本院予以认定。至于原告父母在案涉房屋买卖过程中的行为是否对原告有效，本院将在下文予以阐述。6.被告支付的办理房屋不动产权证书缴纳费用票据5张，欲证明被告办理过户费用花费了26020.15元，过户费用按协议应由原告承担，所以该笔款项应在剩余房款中抵扣。原告经质证后对上述证据真实性无异议，认为根据法律规定，原告不应承担过户费用。本院经审查认为，上述费用系被告在办理房屋不动产权证过程中所产生的费用，原告对真实性无异议，应予以认定。至于该费用由谁承担，本院在下文中予以说明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月28日，原告父亲肖南元（甲方）与被告傅金花（乙方）签订一份《新苑小区购房协议》，约定：1.被告傅金花向肖南元购买位于安源镇跃进村××小区内××楼中户房屋一套，总面积为126平方米（以房屋产权证上的面积为准，多退少补），2600元/平方米。车库第3间，面积为20平方米，车库办证费50元/平方米，总额计380600元。2.�方负责办理土地使用证、房屋产权证，二证齐全，两证所发生的费用由被告傅金花自理，过户费用由被告傅金花承担。3.合同签订之日起，交房使用时付340000元，余款40600元于发证之日全部付清。该购房协议的甲方签名为原告母亲马海兵。2014年3月23日，肖南元、马海兵向被告出具一张收到被告傅金花购房款310000元（2014年3月23日以前开出收条作废）的收条。2014年6月18日，两被告傅金花、王建国（乙方）与肖南元（甲方）就购房事宜达成补充协议：1.甲方同意借款120000元给乙方搞装修，其中在2014年8月15日前支付60000元，2014年9月15日前支付60000元。若甲方未按上述期限付款，则自愿从购房款的总金额中扣减20000元。2.甲方确认乙方已支付购房款310000元，余款乙方应在甲方交付国有出让土地使用权证、房屋所有权证之日一次性付清。办理土地证及房屋所有权证的费用由甲方�担。3.甲方应在2015年12月31日前将土地使用权证、房屋所有权证交付给乙方，逾期交付，则甲方自愿从购房款的总金额中扣减20000元。4.傅金花与肖南元、马海兵房屋买卖合同纠纷一案的诉讼费，甲方承担1500元。双方代理人刘波、文建在该协议上签名确认。2017年1月13日，原告与肖南元、肖友元、肖来源签订《合作建房协议书》并予以公证，确认涉案房屋第3层房号1-301住宅及第1层房号车库2的不动产权归原告所有。经萍乡市国土资源勘测设计院测绘，案涉房屋建筑面积为123.23平方米，第1层房号车库2建筑面积为18.72平方米。2017年1月26日，肖南元向被告傅金花出具一份收到被告傅金花购房款20000元的领条。2017年3月14日，原告与两被告签订两份《萍乡市存量房买卖合同（网签）》，其中一份合同约定两被告向原告购买位于安源区××镇燎原中大道××房产，价款为295000元，建筑面积123.23平方米，使用权类型为划拨，办理房屋产权转移登记手续所需税费由双方自行约定承担；另一份合同约定两被告向原告购买上述地址车库2，建筑面积18.72平方米，价款为45000元，办理房屋产权转移登记手续所需税费由双方自行约定承担。2017年3月17日，肖南元与被告傅金花在萍乡市公安局安源分局安源派出所达成治安调解协议书，约定：1.被告傅金花购买肖南元的房子，还剩130000元未支付给肖南元，肖南元因土地性质为划拨土地补偿被告傅金花5000元，登记面积少于约定面积补偿7000元，总计12000元，该12000元在130000元内扣除，被告傅金花还需支付肖南元118000元。2.房产过户费用暂由被告傅金花支付，但从118000元内扣除。3.之前双方开具的所有欠条一律作废。4.被告傅金花取得不动产权证付清剩余房款。自2017年3月30日至5月15日期间，两被告因过户事宜向相关部门�纳了各项费用26020.15元，其中18542.85元发票的纳税人为原告。2017年5月9日，案涉房屋登记于两被告名下，不动产权证书号为赣（2017）萍乡市不动产权第0004624号，土地性质为划拨/自建。在本案审理过程中，原告自称自两被告购房以来，其未与两被告联系，均是由其父母与两被告协商。在2017年3月14日签订合同后，因车库过户费用高且无定价，原、被告双方协商车库不进行交易，但两被告要求原告补偿20000元而未就车库事宜谈成。本院认为，原告肖融峰与被告王建国、傅金花就购买的住房签订的《萍乡市存量房买卖合同（网签）》，系双方真实意思表示且已过户，未违反法律强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行自己的义务。现原告起诉要求被告支付剩余房款，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点为：1.原告父母�两被告签订的合同、补充协议及调解协议是否对原告产生法律效力；2.两被告是否需向原告支付剩余购房款及金额。关于原告父母的行为是否对被告产生法律效力。通过庭审查明，自2013年7月28日至2017年3月17日，除为过户于2017年3月14日签订《萍乡市存量房买卖合同（网签）》外，所有与案涉房屋有关的合同、补充协议、调解协议，以及收条等材料的双方当事人均是原告父母与两被告，被告亦自称整个过程是由其父母与两被告沟通，且从原、被告双方于2017年3月17日签订的《萍乡市存量房买卖合同（网签）》的内容看，与之前两被告与原告父母多次协商内容一致。由此可见，虽案涉房屋的所有权人系原告，但原告父母以自己名义与两被告协商相关房屋买卖事宜的行为亦对原告有效，对原告产生法律效力。原告关于其父肖南元与被告傅金花于2017年3月17日签订的《治安调解协议书》因未征得原告同意对该协议书内容不予认可的质证意见。本院经审查认为，即使原、被告签订合同后，原告父母无权再代替原告与两被告沟通相关事宜，但综合以前的协商过程及原告与肖南元的关系，两被告有理由相信肖南元的行为即为原告的行为。故对原告的该质证意见，本院不予采纳。关于剩余购房款。两被告与原告父母首次签订合同对含案涉房屋及车库的总价约定为380600元。通过双方举证可知双方将购房款总价降为340000元，案涉房屋价格为295000元，车库价格为45000元。两被告在合同签订后共向原告付款33000元，品除原告父母以借款名义退回的120000元，实际付款为330000元，对此原告之父肖南元与被告傅金花在2017年3月17日签订的《治安调解协议》中亦予以了确认。现原告单独就案涉�屋起诉，本院仅对案涉房屋进行审理。因原告认可被告已付210000元购房款，与审理查明一致，本院据此认定对于案涉房屋，两被告仍欠原告购房款295000元-210000元=85000元。因案涉房屋及与房屋一并买卖的车库的土地性质与双方之间约定不符及面积存在差距，原告之父肖南元与被告傅金花于2017年3月17日达成的调解协议中约定自愿补偿两被告12000元，本院根据案涉房屋面积差、车库面积差比例及两合同涉及款项情况酌情认定该款中涉及涉案房屋部分金额为10000元，并将该款在上述85000元中予以品除。同时，根据双方于2017年3月17日达成的调解协议约定，过户费用由被告先行支付，最终在购房款中扣除，且两被告所付款项中有18542.85元为原告应付款，故两被告为过户支付的26020.15元亦应在上述85000元中予以品除。综上，两被告仍需向原告支付案涉房屋购房款为85000元-10000元-26020.15元=48979.85元。两被告关于在车库过户后将剩余款项付清的答辩意见。本院经审理认为，虽两被告与原告父母之前将案涉房屋及车库约定在一份合同中，但原、被告于2017年3月14日签订的《萍乡市存量房买卖合同（网签）》已对之前的事项进行变更，且因房屋与车库并非整体，可分别主张，现原告仅就案涉房屋提起诉讼，本院仅对案涉房屋部分进行审查并作出判决，两被告可单独就车库另行主张权利，本案不予处理。故对两被告的该答辩意见，本院不予采纳。两被告关于其于2014年6月18日与原告父亲肖南元约定的40000元亦应在购房款中扣除的意见。本院经审理认为，在之后的合同及调解协议中确认的款项均未提及该款，且两被告未举证证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王建国、傅金花在本判决生效之日起七日内向原告肖融峰支付尚欠购房款48979.85元；二、驳回原告肖融峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1944元，由原告肖融峰承担944元，被告王建国、傅金花承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级�民法院。判决书生效后，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 长  刘雨姬审 判 员  张小平人民陪审员  肖天凤二〇一七年十月二十日代理书记员  彭 双