吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初7726号
原告：许家理，现住延吉市。
原告：呼冬梅，现住延吉市。
二原告共同委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
被告：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，住所：延吉市延龙路南苑小区17号楼2楼4号。
法定代表人：程国栋，经理。
委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。
原告许家理、呼冬梅诉被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司之间商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，依法适用简易程序，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告呼冬梅及被告委托代理人杨胜宪到庭参加诉讼。2017年3月23日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人扈玉海及被告委托代理人杨胜宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年2月23日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的位于延吉市延龙路海兰江花园小区x幢x单元xx号、建筑面积为126.07平方米的房屋，房屋价款为576362元。付款方式为原告支付首付款186362元，余款39万元办理公积金贷款。房屋交付的时间为2013年10月31日。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但被告未能按合同约定的期限向原告履行交付房屋的合同义务，直至2014年10月20日才向原告交付房屋，并由被告向原告支付了2013年10月31日至2014年10月20日间的逾期交付房屋的违约金。现该房屋未经验收，不符合交付使用的标准，被告的行为构成违约。故诉至法院要求被告支付2013年10月31日至2014年10月20日间的违约金12138元、2014年10月20日至2016年12月1日间的违约金82192元（按日万分之二计算）。
被告辩称：1、诉争房屋已经交付完毕，双方对违约责任等相关事项已经结清；2、原告的起诉已经超过诉讼时效；3、如果法庭判令被告承担责任，被告请求下调违约金比例，因为原告应经在2014年10月20日接受并实际占有使用房屋，原告并不存在损失问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年2月23日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的位于延吉市延龙路海兰江花园小区xx幢x单元xx室、建筑面积126.07平方米的房屋，房屋总价款576362元，商品房经验收合格后于2013年10月31日前交付。逾期交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告以现金及银行贷款的方式向被告支付了购房款。2013年11月12日，原、被告签订补充协议书，约定：该商品房原单价每平方米4571.76元变更为每平方米4465.44元，原房屋总价款576362元变更为562958元，原首付款186362元变更为172958元，剩余房款39万元买受人按出卖人通知时间申请公积金贷款。2016年4月29日，被告为原告出具了购房款562389元的购房款收据。2014年11月3日，原、被告签订确认书，确定：被告于2014年10月20日向原告正式交付房屋，被告逾期交付房屋的违约金共计为29128.02元（自2013年10月31日至2014年10月20日止），此款折抵原告拖欠被告房屋差价款6133.07元、折抵装修押金2000元、折抵2014—2015年度电梯费660元、折抵2014—2015年度生活垃圾有偿服务费和城市公共卫生费90元、折抵2014年10月20日—2015年4月20日取暖费3951.26元、折抵2014年10月20日—2015年10月20日物业费1835.42元，计14669.75元，剩余违约金14458.27元以现金方式补偿。2015年6月8日，被告向原告支付违约金4800元，剩余违约金9658.27元至今未支付。
另查明：本案诉争房屋至今未经过综合验收，亦未取得《建设工程竣工验收备案证》。现房屋用水为深井水，并非自来水；房屋用电为临时接入的工业用电，并非居民用电。
认定上述事实的证据有：原告身份证、商品房预售合同书、补充协议书、销售不动产统一发票、延吉市水务集团有限公司及延吉市建设工程质量监督站出具的书面证明、确认书复印件等，上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。
根据原告提出的诉讼请求及被告提出的答辩意见，本案争议的焦点主要为：1、原、被告签订的商品房买卖合同是否有效？2、被告将未经综合验收的房屋交付给原告，其房屋的交付行为是否有效？3、被告应如何承担违约责任？4、本案是否已过诉讼时效？
本院认为：一、原、被告签订的商品房买卖合同的效力问题：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
二、被告将未经综合验收的房屋交付给原告，其房屋交付行为的效力问题：《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案原、被告在合同第八条约定“出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人”。根据上述法律规定及合同的约定，诉争房屋必须经竣工验收合格后，方可交付使用，否则不得交付使用，即房屋的交付是一种法律行为，而非事实行为。因此房屋的交付行为不能违反国家法律的强制性规定，否则房屋交付的行为无效，不产生交付的法律效力。现诉争房屋至今未经过相关部门的综合验收，被告即将房屋交付给原告的行为无效。双方于2014年11月3日签订确认书确认“诉争房屋于2014年10月20日交付给原告”的内容违法上述法律的强制性规定，该确认书确认交付房屋的部分无效，亦不产生房屋交付的法律效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条规定：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。具体到本案中，被告应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任，而逾期交付房屋是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，即房屋逾期交付使用和交付的房屋质量验收合格、竣工验收合格逾期。本案被告虽然于2014年10月20日将未经竣工验收合格的房屋交付给原告，并已将2014年10月20日之前的逾期交付房屋的违约金与原告结算完毕，但被告交付的房屋未经竣工验收合格，被告仍具有交付的房屋质量验收合格、竣工验收合格逾期的违约责任。关于被告提出调整违约金比例的主张，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合原告已实际占有使用房屋的事实，原告已基本实现了合同目的。因被告已交付房屋的水、电等设施尚不配套以及房屋尚未进行综合验收等过错责任，结合原告的实际损失为房屋租金的损失，综合原告已实际占有使用房屋的具体情况，被告应承担原告房屋租金损失的30%为限。参照诉争房屋所在地段的月平均租金1500元至2000元的收入情况，本院酌定将违约金调整为按月租金1500元计算为宜，即被告应承担自2014年10月20日至2016年12月1日间的违约金1500元/月X24个月X30%=10800元，故原告要求被告支付违约金82192元的诉讼请求，本院予以支持10800元。关于原告要求被告承担2013年10月31日至2014年10月20日间的违约金12138元的主张，由于双方于2014年11月3日签订的确认书中已经确认此期间的违约金为29128.02元，扣除原告应支付的14669.75元及被告已支付原告4800元，余款9658.27元为被告拖欠原告的违约金，故本院予以支持9658.27元。原告提出被告不应折抵装修押金2000元、电梯费660元的主张，因在前述违约金结算中已对折抵装修押金、电梯费的部分双方已经签字进行确认，故本院不予支持，原告可另行告诉解决。
三、本案是否已过诉讼时效的问题：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。本案原、被告于2014年11月3日签订确认书，确认2013年10月31日至2014年10月20日间的违约金，故诉讼时效的起算时间应自2014年11月4日起算，而原告向本院提起诉讼的时间为2016年11月1日，故本案未过诉讼时效。关于被告提出诉争房屋的开发项目系其单位与政府签订合同，由政府负责开发区域内的水、电、气、热、通讯等市政管网设施，因政府配套设施的延误，故交付房屋的时间亦应顺延的主张，因该主张与本案无因果关系，被告可就其与政府之间的合同关系另行解决，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决生效后立即给付原告许家理、呼冬梅违约金20458.27元。
如果被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告许家理、呼冬梅的其他诉讼请求。
案件受理费2158元（原告缓交），由原告许家理、呼冬梅负担1847元；由被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担311元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 贾本华
审判员 杨雪松
审判员 申莲顺
二〇一七年五月十二日
书记员 谢 晶