北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初4805号
原告（反诉被告）齐瑞银，男，1963年5月12日出生，身份号码：×××。
委托代理人宋军，北京市方舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）张福元，男，1935年1月6日出生，身份号码：×××。
委托代理人王茅，上海市邦信阳律师事务所北京分所律师。
委托代理人张悦（张福元之女），1969年7月3日出生。
原告（反诉被告）齐瑞银与被告（反诉原告）张福元农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘筠独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）齐瑞银及其委托代理人宋军，被告（反诉原告）张福元之委托代理人王茅、张悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐瑞银诉称：原告在北京市顺义区北石槽镇×村×路×条×号有宅院一座。2001年4月23日，原、被告签订《房屋买卖草契》，约定原告将该宅院作价38000元卖给被告。后原告向被告交付了房屋，被告也支付了购房款。因被告系北京市东城区居民，不符合购买农村房屋的法定条件，因此双方签订的协议无效。故原告诉至法院，要求：1.请求判决原告与被告于二○○一年四月二十三日签订的关于北京市顺义区北石槽镇×村×路×条×号宅院房屋的《买卖房屋草契》无效；2.请求判决被告将座落于北京市顺义区北石槽镇×村×路×条×号宅院腾退，并将涉诉宅院、房屋及地上附属物返还原告；3.请求判决被告将涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》返还给原告；4.诉讼费由被告负担。
被告张福元辩称：被告不同意原告的诉讼请求。双方于2001年4月23日签订房屋买卖契约有效，是双方的真实意思表示，且已经签约十五年之久，双方依照约定履行了各自的合同义务，原告交付了房屋，被告入住并按照约定支付了房款，双方的买卖合同已经履行完毕。双方在长达十五年期间没有任何争议。双方签订房屋买卖契约之时，顺义区北石槽镇×村村委会及北石槽镇规划科均已在买卖房屋草契上盖章确认。涉案房屋的契证变更为张福元名字，房屋买卖契约是一份有效的买卖协议。本案起因为原告违反诚实信用原则，
为一己私利，意图推翻已经签订十五年之久的房屋买卖契约，其行为应当受到谴责。涉案房屋被告已经装修翻建、改建、增减添附其他财产，若法院认定房屋买卖契约无效，原告应当赔偿被告财产损失。
反诉原告张福元反诉称：反诉人于2001年4月23日与被反诉人签订了《买卖房屋草契》，约定被反诉人将其5间瓦房以人民币38000元的价格卖与反诉人，顺义区北石槽镇×村村民委员会、顺义县土地规划科均在此《买卖房屋草契》盖章，签约后，反诉人依约将购房款38000元支付给了被反诉人，被反诉人将涉案房屋交付反诉人。反诉人居住使用该房屋已达十五年之久，期间反诉人投入大量资金，对于房屋进行了常年的大量维修、装修、改建、增建等，并在院内种植成批果树。然而，令人意想不到的是，被反诉人为一己私利，出尔反尔，提起诉讼意图否定十五年前签订之《买卖房屋草契》。反诉人认为，《买卖房屋草契》是双方真实意思的表示，且已经履行完毕，村委会、镇土地规划科在契约上盖章已认可相关的买卖行为。涉案房屋契证也已经变更为反诉人名称，故不同意被反诉人的本诉请求。若人民法院认定此《买卖房屋草契》无效，反诉人认为全部责任在于被反诉人，被反诉人应当赔偿反诉人全部损失。被反诉人的行为违反了民事活动应当诚实信用基本准则，理应受到谴责和法律制裁。总之，若人民法院认定该《买卖房屋草契》无效，其根本原因在于被反诉人的不诚信行为，其必将给反诉人造成巨大经济损失和生活困难，特此依法提起反诉，恳请贵院依法维护反诉人的合法权益。请求：1.反诉被告返还反诉原告购房款38000元；2、反诉被告赔偿反诉原告涉诉房屋及附属物重置成新价及宅基地区位价共计384149元；3.反诉被告赔偿反诉原告契税1140元；4.反诉被告承担本案鉴定费5000元；5.反诉被告承担全部诉讼费。
反诉被告齐瑞银辩称：我方认为双方签订的买卖协议无效。房屋我方同意给被告补偿，价格以评估为准。我方不同意支付土地区位补偿款。购房款不同意返还。因为评估后评估出的价格是房屋的现值。房屋的宅基地的使用人是齐瑞银。
经审理查明：
齐瑞银系北京市顺义区北石槽镇×村村民，张福元系北京市东城区居民。涉诉宅院位于北京市顺义区北石槽镇×村×路×条×号，集体土地建设用地使用证的证号为顺-
北石槽乡下×村集建（证）字第0-223号。集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为“齐瑞银，张福元”，并加盖有北京市顺义区北石槽镇×村村民委员会（以下简称下西市村委会）公章。
2001年4月23日，齐瑞银与张福元签订《买卖房屋草契》，约定齐瑞银将涉诉宅院一所、计五间瓦房作价38000元卖予张福元。协议签订后，张福元将房款付清，齐瑞银将房屋交付张福元，并交付集体土地建设用地使用证原件。《买卖房屋草契》盖有×村委会及顺义县北石槽乡土地规划科公章。2004年6月29日，张福元至北京市顺义区地方税务局交纳房屋买卖契税1140元。
本案审理过程中，经张福元申请，北京市高级人民法院随机确定由北京圣元房地产评估咨询有限公司对涉诉宅院内房屋、附属物的重置成新价格、宅基地区位补偿价格进行评估，确定涉诉宅院内房屋及附属物重置成新价格168149元，宅基地区位价216000元，估价总价384149元。张福元支付鉴定费5000元。
上述事实，有双方当事人陈述、《买卖房屋草契》、集体土地建设用地使用证、契证、房地产估价报告等证据在案佐证。
本院认为：
当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案中，张福元并非北京市顺义区北石槽镇×村的集体经济组织成员，且涉诉宅院的集体土地建设用地使用证至今未由原土地登记机关依法变更登记至张福元名下，故双方签订的《买卖房屋草契》虽系双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。基于合同无效之法律后果处理的原则，齐瑞银主张腾退返还涉诉宅院、房屋、地上附属物及返还集体土地建设用地使用证的诉讼请求，以及张福元要求齐瑞银返还购房款38000元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。齐瑞银作为出卖方，应当知道其房屋坐落的宅基地为该村集体组织所有，农村集体的宅基地不能向本村集体成员以外的人转让，齐瑞银在房屋转让若干年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该房屋买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，齐瑞银应承担主要责任。张福元不是北京市顺义区北石槽镇×村的集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。故齐瑞银应当对因合同无效给张福元造成的经济损失依责赔偿，具体数额本院在全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失等各方面因素后，参考房地产司法鉴定估价报告及现有证据，酌情予以确定。张福元要求齐瑞银赔偿涉诉房屋及附属物重置成新价、宅基地区位价以及契税等经济损失的诉讼请求，数额过高，本院予以调整，对过高部分本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）齐瑞银与被告（反诉原告）张福元于二○○一年四月二十三日签订的《买卖房屋草契》无效；
二、被告张福元将座落于北京市顺义区北石槽镇×村×路×条×号的宅院、房屋及地上附属物腾退并返还给原告齐瑞银，于本判决生效之日起三十日内履行；
三、被告张福元将座落于北京市顺义区北石槽镇×村×路×条×号宅院的《集体土地建设用地使用证》（证号为：顺-北石槽乡×村集建（证）字第0-223号）返还给原告齐瑞银，于本判决生效之日起三十日内履行；
四、反诉被告齐瑞银返还反诉原告张福元购房款三万八千元，于本判决生效之日起三十日内履行；
五、反诉被告齐瑞银赔偿反诉原告张福元经济损失二十八万二千一百四十七元，于本判决生效之日起三十日内履行；
六、驳回反诉原告张福元的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三十五元，由被告张福元负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费三千八百六十二元，由反诉原告张福元负担九百四十四元（已交纳），反诉被告齐瑞银负担二千九百一十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
鉴定费五千元，由被告（反诉原告）张福元负担一千五百元（已交纳）；由原告（反诉被告）齐瑞银负担三千五百元，于本判决生效之日起七日内直接给付被告（反诉原告）张福元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 刘 筠
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 赵文鑫