上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1055号
原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行。
负责人钱勤新。
委托代理人陈佳。
委托代理人徐晶晶。
被告李志元。
委托代理人王信德，上海源孟律师事务所律师。
第三人曹玲。
委托代理人曹秀兴。
第三人雷欢。
委托代理人张玉光，上海利好律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行诉被告李志元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知曹玲、雷欢作为本案第三人参加诉讼，由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行的委托代理人陈佳、徐晶晶，被告李志元的委托代理人王信德，第三人曹玲的委托代理人曹秀兴，第三人雷欢的委托代理人张玉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行（以下简称工行虹口支行）诉称，原告系本市四川北路XXX-
XXX号底层公有非居住房屋（以下简称四川北路房屋）的权利人，原告与被告李志元于2011年11月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告将四川北路房屋出租给被告，租期共3年，自2012年1月1日至2014年12月31日，月租金为35，000元，二个月为一期支付，被告于每二月的前一个月10日之前支付下二个月的租金，另合同还约定在被告无合同依据而擅自转租以及被告逾期不支付租金累计超过1个月等情形下，原告均有权解除《房屋租赁合同》。被告自2013年9月起开始拖欠租金，原告在2013年12月11日收到被告发的函件后方知被告擅自分别将四川北路XXX号房屋、2097号房屋转租给第三人曹玲、雷欢。现起诉至法院，要求于本案立案之日解除原、被告于2011年11月15日签订的《房屋租赁合同》；被告将四川北路房屋返还原告；被告支付拖欠的2013年9月至判决生效之日止的租金及房屋使用费（租金及房屋使用费标准为每月35，000元）；被告支付欠付租金所产生的迟延滞纳金（按照日千分之三的标准，计算至判决生效之日）；第三人曹玲立即从四川北路XXX号房屋迁出、第三人雷欢立即从四川北路XXX号房屋内迁出。审理中，原告撤回要求被告支付迟延支付租金的滞纳金的诉请获准。
被告李志元辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在2013年8月份就通知被告要求提前解除《房屋租赁合同》，理由系业务发展需要开网点，并表示愿意支付相当于3个月租金的违约金。被告获悉后通知了第三人曹玲、雷欢，但二人均不愿意解除与被告签订的《房屋租赁合同》。目前四川北路房屋仍由第三人曹玲、雷欢实际占有使用，若要解除《房屋租赁合同》需第三人同意。原告要求提前解约系原告违
约，应赔偿被告相应损失，为此被告与第三人一直进行磋商，故被告暂停支付租金是合理的，被告未违约。原告曾提供相关材料给被告以协助第三人办理工商登记相关事宜，故原告对转租一事应该是知晓的。综上，同意向原告支付欠付的租金，同意第三人曹玲、雷欢从四川北路房屋内迁出。
第三人曹玲辩称，不同意原告的诉讼请求，其向被告承租了四川北路XXX号房屋用于经营超市，现租期未到，原告要求提前收回房屋将给其造成经济损失，因此若要其迁出四川北路XXX号房屋则需要赔偿由此造成的损失。2013年11月起未付租金系因得知四川北路XXX号房屋将要被原告收回，系原告通知其暂停向被告支付租金。不清楚原告是否知晓被告转租一事。综上，第三人曹玲不同意迁出四川北路XXX号房屋，同意支付欠付的租金。
第三人雷欢辩称，不同意原告的诉讼请求，其与被告就四川北路XXX号房屋签订了《租房合同书》，租期自2012年11月22日至2033年11月21日，合同签订后其一直积极履行合同，按约支付租金，后未继续支付租金系因其从被告处得知原告要收回房屋，被告通知其暂停支付租金。其签订合同后将四川北路XXX号房屋转租给了案外人上海易祥物业管理有限公司，现房屋实际使用人系上海易祥物业管理有限公司。对于原告何时知晓被告转租一事不清楚。综上，第三人雷欢要求继续履行与被告李志元之间的《租房合同书》，不同意迁出四川北路XXX号房屋，同意直接向原告支付租金。
经审理查明，四川北路房屋为公有非居住房屋，由原告向上海川北物业有限公司承租，约定租期自2011年7月至2021年6月。2011年11月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》将该房转租给被告，约定：建筑面积为402平方米，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日；每月租金35，000元，租金每二月一付，由被告于每二月的前一个月10日之前向原告支付租金；被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即35，000元；被告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得原告的书面同意；经原告同意，被告可将租赁房屋转租；被告无合同依据而擅自转租的或被告逾期不支付租金累计超过1个月的，原告可书面通知解除本合同，违反合同的一方，应向守约方按当前月租金的3倍支付违约金；被告逾期未支付到期应付租金的，应当按照每天千分之三的标准向原告支付迟延滞纳金。2011年12月，上海川北物业有限公司就此转租关系出具《租赁公有非居住房屋转租证明》，载明转租部位为底层和二层阁，面积423.25平方米。合同签订后，被告支付保证金35，000元，开始承租四川北路房屋。
2013年8月5日，原告向被告发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，载明：我行就出租虹口区四川北路XXX-
XXX号的房屋与您签署了《房屋租赁合同》，现由于我行营业网点调整，拟不再将该房屋出租，根据《房屋租赁合同》第七条第3款之规定，特告知我行将于2013年12月31日（不含）起提前解除《房屋租赁合同》，相关后续事宜，请配合办理和交接。被告向原告支付房屋租金至2013年8月，自2013年9月起未再支付租金。2013年10月23日，原告向被告出具《情况说明》，载明：李志远为了配合我行收回出租经营房四川北路XXX-
XXX号，由于业务发展需要开网点，请你配合，按照合同第九条解除本合同的条件，六项，违反合同的一方，应向守约方按当前月租金的三倍支付违约金。落款处盖有中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行保卫处公章，落款日期下方有手写字：“违约方（工商银行）应向李志远赔偿月租金三倍违约金。”2013年12月，被告向原告发函表示：本人李志元于2011年11月15日与贵行订立了一份四川北路XXX-
XXX号房屋租赁合同，2013年9月贵支行通知我要求提前收回，因本人已将房屋转租给第三人，目前第三人在正常经营，要收回房屋有一定困难，我将积极配合贵支行收回房屋，但需要一定时间，关于贵支行的租金待处理收回房屋后一并结算。
另查明，被告于2011年11月27日与第三人曹玲签订《房屋租赁合同》，将四川北路XXX号房屋出租给曹玲使用，合同约定租期自2012年1月1日至2015年1月1日，租金每月23，000元。因曹玲欠付租金，被告于2014年3月28日向本院提起诉讼，要求于2013年12月25日起解除双方签订的《房屋租赁合同》；曹玲将四川北路XXX号房屋返还被告；曹玲支付拖欠的2013年11月至12月的租金46，000元以及合同解除后至被告实际搬离之日止的房屋使用费。该案审理过程中，被告李志元与第三人曹玲均确认原告于2013年8月向被告提出提前收回四川北路XXX号房屋。2014年5月23日，本院以（2014）虹民三（民）初字第685号民事判决书，判决第三人曹玲应于本判决生效之日起7日内向被告李志元支付2013年11月至2014年6月的租金184，000元；对被告李志元的其余诉讼请求不予支持。第三人曹玲不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2014年07月18日判决维持原判。
被告于2011年11月将承租的四川北路XXX号房屋转租给第三人雷欢，因雷欢欠付租金，被告于2014年3月28日向本院提起诉讼，要求于2013年12月25日解除双方于2011年11月7日签订的《承租合同》；雷欢将四川北路XXX号房屋返还给被告；雷欢支付拖欠的2013年12月的租金20，000元以及合同解除后至被告实际搬离之日止的房屋使用费。该案审理中被告李志元提供了落款日期为2012年11月7日，由被告与雷欢签订的《承租合同》一份，载明租期为2012年11月22日至2017年11月21日，月租金20，000元；第三人雷欢提供了落款日期为2012年11月8日，签订方为李志元和雷欢的《租房合同书》一份，载明租期为2012年11月22日至2033年11月21日，月租金为20，000元。该案审理中，被告表示从未签订过《租房合同书》，申请对《租房合同书》上甲方落款处的“李志元”字迹是否为李志元所写进行笔迹鉴定。本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为该字迹是李志元所写。该案尚未审理终结。
审理中，本院于2014年6月19日向被告送达了起诉状、证据副本及应诉材料。原告表示，被告支付的保证金35，000元同意在本案中抵扣被告应当支付的费用。
审理中，因原告申请，本院依法裁定冻结被告李志元名下的银行存款669，690元，或者查封、扣押其等值的其他财产。
上述事实，有原告提供的《上海市公有非居住房屋租赁合同》、原告与被告签订的《房屋租赁合同》、转租证明、函及信封、中国工商银行现金存款凭证、上海市地方税务局通用机打发票记账联，被告提供的情况说明、《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》、被告与第三人曹玲签订的《房屋租赁合同》、被告与雷欢签订的《承租合同》，第三人雷欢提供的被告与雷欢于2012年11月8日签订的《租房合同书》、收条、《转租合同》、证明以及原告、被告及第三人的陈述等证据为证。
本院认为，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，被告转租房屋需经原告同意，被告无合同依据而擅自转租的，原告有权解除合同。被告于2012年11月分别将四川北路XXX号、2097号房屋分别转租第三人曹玲及雷欢，转租期限均超过原、被告签订的《房屋租赁合同》所约定的租期，现被告并无证据表明原告曾同意被告转租或知晓被告转租，故原告以被告擅自转租为由解除合同，理由成立，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除日期，根据合同法规定，应当自解除通知到达被告之日解除，故合同应于本案起诉状送达被告之日解除。租期内，被告欠付的租金应当支付，占用房屋的，应当支付房屋使用费，现原告要求被告支付自2013年9月起至判决生效之日止的租金及房屋使用费，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还房屋，现四川北路房屋因被告转租而由第三人曹玲和雷欢占用，故第三人应当迁出四川北路房屋，至于被告与第三人之间的租赁关系，不属本案处理范围，可另行解决，本案不予处理。被告支付的保证金，原告同意抵扣被告应支付的相关费用，即同意返还，于法不悖，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行与被告李志元于2011年11月15日签订的《房屋租赁合同》于2014年6月19日解除；
二、被告李志元应于本判决生效之日起7日内按照每月35，000元的标准向原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行支付自2013年9月至判决生效之日止的租金及房屋使用费；
三、原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行应于本判决生效之日起7日内向被告李志元返还租赁保证金35，000元；
四、被告李志元应于本判决生效之日起30日内向原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行返还上海市四川北路XXX号-2097号房屋；
五、第三人曹玲应于本判决生效之日起30日内携其物品迁出上海市四川北路XXX号房屋；
六、第三人雷欢应于本判决生效之日起30日内携其物品迁出上海市四川北路XXX号房屋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7，012.45元，减半收取3，506.23元，由原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行负担1，016.23元，由被告李志元负担2，490元；财产保全申请费3，868.45元，由原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行负担1，120.45元，由被告李志元负担2，748元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一四年九月三十日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。