浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1222号
上诉人（原审被告）：浙江龙从云轻型飞机技术开发有限公司，住所地：杭州市拱墅区新昌路3号，组织机构代码：58650159-X。
法定代表人：解志洲，总经理。
委托代理人：肖高友。
被上诉人（原审原告）：陈国平。
委托代理人：张丽平，国浩律师（杭州）事务所律师。
上诉人浙江龙从云轻型飞机技术开发有限公司（以下简称龙从云公司）与被上诉人陈国平因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江笕民初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1995年6月30日，杭州湾大酒店与部队签订土地有偿使用合同书，杭州湾大酒店以有偿方式取得了杭州笕桥机场国际候机厅北侧约两亩土地的使用权，使用期限为20年，建造层高限在20米以内的地表建筑物用于第三产业。2002年2月16日，经部队同意，杭州湾大酒店将其租用的约2.9亩土地承租权转让给陈国平，合同权利义务自2002年8月1日起由陈国平承受。
2012年2月1日，受陈国平委托，陈国平妻子胡水珍以自己名义与龙从云公司签订房屋租赁合同，约定：龙从云公司承租杭州笕桥机场内原机场宾馆营业房壹幢及周围附属设施（建筑面积约2000平方米）用于办公及生活；租赁期限自2012年2月1日至2015年1月31日；前二年租金为28万元、第三年租金为30万元，租金按照先付后用原则，龙从云公司应在签订合同时一次性付清首年租金，以后租金每年支付一次，即在每年的1月1日前付清下一年度租金；租赁期间，龙从云公司拖欠房租及其他费用累计1个月以上的，出租方有权终止合同，龙从云公司应按照合同总租金的25%向出租方支付违约金等。合同签订后，龙从云公司通过法定代表人的银行账户于2012年4月12日支付了租金人民币100000元。
陈国平在催要过程中，向龙从云公司法定代表人解志洲出具收条1份，载明：今收到解先生牌子粤B×××××车一辆做抵押物，一个月内付清欠款归还本车，逾期由本人处理汽车抵欠款。
2014年2月24日，陈国平向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除陈国平、龙从云公司于2012年2月1日签订的房屋租赁合同；2、龙从云公司向陈国平支付实际使用期间的租金，自2012年2月1日至2014年1月31日止按年租金28万元计、自2014年2月1日至实际搬离腾空之日按年租金30万元计，暂计至2014年1月31日为人民币460000元；3、龙从云公司支付陈国平违约金人民币215000元。
原审法院认为：陈国平委托胡水珍以自己名义与龙从云公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并未违背国家法律效力性禁止规定，合法有效。虽涉案合同系由胡水珍以自己名义所签，但胡水珍系受陈国平委托与龙从云公司签订租赁合同，且龙从云公司庭审中对合同交易主体系陈国平的事实也不持异议，故陈国平依法可行使受托人胡水珍对龙从云公司的权利。龙从云公司主张出租房屋的内部设施在交付时不符合约定，既未提供证据证明交付时房屋内部设施应有标准的约定内容，且无证据证明龙从云公司在承租期内曾主张异议，故不予采信。龙从云公司主张其在合同签订时已支付租金或押金50000元，但直至该院指定的举证宽限期满仍未提供证据证明，故不予采信。龙从云公司主张陈国平收取龙从云公司车子折抵租金180万元，但因双方庭审中均确认登记车主非龙从云公司或该公司法定代表人，解志洲将车作抵押系有权或无权处分、系个人行为或单位行为均无法确认，不符合抵押成立要件；再则，根据收条所载内容，虽有逾期付清欠款可由陈国平处理汽车抵欠款的内容，但双方并未就处理方式、折抵价格达成一致，即使龙从云公司有权处理车辆，抵押合同得以成立，也无法证明龙从云公司主张的已折抵全部租金或折抵180万元租金的事实，也仅能表明抵押事实的存在；其次，涉案车辆登记在他人名下，即使车辆已由解志洲受让并有权处置，在无登记车主的意思表示之下，陈国平并不具有行使抵押权的条件，抵押权不具有实现的条件，故龙从云公司据此主张已折抵租金不能成立。陈国平已依约向龙从云公司交付房屋，龙从云公司未依约支付租金且首期租金拖欠至今已达二年之久，符合合同约定的解除条件，期间是否提供抵押物担保或冲抵租金均不影响陈国平合同解除权的行使，该院对陈国平诉请解除合同的主张予以支持。龙从云公司未按约支付租金以致合同解除，陈国平诉请龙从云公司按合同约定标准按合同总租金的25%支付违约金，因该合同约定的标准明显高于陈国平的实际损失，故该院对龙从云公司请求调整为按合同总租金10%标准计算违约金的主张予以采纳，该院对陈国平诉请的违约金予以部分支持。龙从云公司在答辩状中所主张的损失事宜，因龙从云公司未按该院的告知在法定期限内提出反诉，故该院在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第四百零二条；《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（六）项、第一百八十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、2012年2月1日由胡水珍与龙从云公司签订的房屋租赁合同于该判决生效后十日内解除；二、龙从云公司于该判决生效后十日内支付陈国平截止至2014年1月31日的尚欠租金人民币460000元以及自2014年2月1日起至龙从云公司腾退交付房屋之日止按年租金人民币30万元标准计的租金、占用费；三、龙从云公司于该判决生效后十日内支付陈国平违约金人民币86000元。
宣判后，龙从云公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、龙从云公司事实上已经支付了所欠租金并由陈国平出具收条一份，收条内容表明陈国平同意由悍马汽车作抵押，到期未还清欠款由悍马汽车抵款的事实。龙从云公司由此可以认为所欠租金就由悍马汽车抵款。2、悍马汽车虽不在龙从云公司或者龙从云公司法定代表人名下，但陈国平若要过户，龙从云公司可以配合其过户。但陈国平未要求龙从云公司配合其过户，责任不在龙从云公司，龙从云公司不应该支付高额违约金。3、原审判决中没有认定悍马汽车抵款这一事实，但该汽车事实上已经由陈国平实际使用，原审判决没有说明车辆的返还问题，损害了龙从云公司的利益。4、龙从云公司已经用悍马汽车抵扣所欠租金，没有拖欠租金，不存在违约，原审判决解除合同与事实不符。5、龙从云公司已经给付一辆悍马汽车（价值180万元），另支付了10万元租金，实际上还预付了定金5万元（没有收据）以及帮陈国平清债6万元（合同签订前所欠电费），请求二审法院查清事实。6、龙从云公司认为陈国平确有合同欺诈行为，合同约定陈国平将“宾馆”营业房一幢及周围附属设施出租给龙从云公司使用，但是实际上宾馆不能使用，导致龙从云公司修复宾馆花费360万元，陈国平应该承担修复自己房屋的义务，导致龙从云公司误解合同，以致今天的后果。请求二审法院裁判陈国平承担修复宾馆所花费的费用以及车辆余款。7、原审过程中，龙从云公司在开庭时提出反诉，原审法院告知反诉已经超过期限，违反法律规定。综上，请求：撤销原审判决，依法改判驳回陈国平的原审诉讼请求。
被上诉人陈国平答辩称：龙从云公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。本案双方签订租赁合同后，陈国平严格按照合同约定履行了自己的义务，龙从云公司使用了房屋却没有支付租金，龙从云公司认为以悍马汽车抵作租金来进行抗辩，但收条中并没有说悍马汽车可以直接抵扣租金，只是作为抵押，一方面流抵是无效的，另一方面抵押是需要登记的，所以该抵押不成立。同时，车主并非龙从云公司，车辆也已经逾期未年检，龙从云公司将没有使用价值的车辆放在陈国平处，想拒付租金，违约情节明显。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方二审期间均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。
本院认为：涉案租赁合同合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。现出租人陈国平已经履行了按约交付租赁物的合同义务，而龙从云公司未按照合同约定时间和金额支付租金，构成违约，龙从云公司应支付所拖欠的租金并承担逾期支付租金的违约责任。龙从云公司主张陈国平存在欺诈，所交付的租赁物不符合合同约定条件，因合同中未对租赁物应具备的条件作具体约定，原审判决对其该项主张未予采信，并无不当。本案双方的争议焦点是：2013年4月11日，陈国平出具给龙从云公司收条的行为是否表明双方已经就粤B×××××车抵扣所欠租金达成合意，双方之间的抵押合同是否成立并生效。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，债务人对自己有权处分的交通运输工具可以抵押，抵押合同中应明确抵押物的所有权归属，交通运输工具的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗第三人。本案抵押物自双方订立抵押合同始至今仍登记在案外人吕荣星名下，虽然龙从云公司提供了吕荣星出具的收条一份，欲证明抵押物已归属解志洲所有，但是该收条属于书面证人证言，证人未出庭作证，无法确认收条的出具主体与抵押物的所有权人系同一人，该证据的证明力无法确认。因此，现有证据无法证明龙从云公司对抵押物有处分权，抵押人就其无处分权的抵押物与他人设立抵押合同的行为属无权处分，其效力尚属待定状态，故抵押权尚未设立。因此，龙从云公司认为至该日起其已经用抵押物抵扣所欠租金，陈国平可以行使抵押权的主张不成立。龙从云公司上诉的第一、二、四点理由均不能成立。鉴于抵押权尚未设立，并且陈国平在庭审中亦明确表示同意将抵押物返还给龙从云公司，故原审判决没有说明抵押物的返还问题，并无不当。若陈国平实际使用抵押物有获利益，龙从云公司可以另行主张。因此，龙从云公司的第三点上诉理由不成立。根据举证规则，履行合同义务的一方应当对其已经履行义务的事实承担举证责任，龙从云公司主张除了原审认定的10万元租金外，还预付了定金5万元（没有收据）以及帮陈国平清债6万元（合同签订前所欠电费），上述21万元均应该计入已付租金。对于没有收据的5万元和代为清偿的6万元电费，陈国平未予认可，龙从云公司亦未提供证据证明，龙从云公司应当承担举证不能后果。故龙从云公司的第五点上诉理由不能成立。最后，关于反诉请求和反诉提出的期限问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，本案原审法院在发送给龙从云公司的《举证通知书》中明确举证期限截止至2014年3月10日，龙从云公司在同日提交的答辩状中载明要求陈国平赔偿经济损失800万元，原审法院向其释明要求以反诉形式提交相应的书面材料以及证据材料，但至2014年3月18日开庭之日，龙从云公司未向原审法院提交反诉状，原审法院告知其可以另行主张，龙从云公司亦未表示异议。因此，龙从云公司未按照法律规定在举证期限届满前提起反诉，亦未根据原审法院的释明提交符合法律规定的反诉需要的材料，原审判决未受理其反诉申请并无不当。综上，龙从云公司的上诉主张均不能成立，原审判决认定事实清楚，法律适用恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10550元，由浙江龙从云轻型飞机技术开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年七月十四日
书记员 陈 斌