浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈民初字第1364号
原告（反诉被告，以下简称原告）：沈科，居民。
委托代理人：黄姚军。
被告（反诉原告，以下简称被告）：慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司。
法定代表人：翁晚芝。
委托代理人：郎慈甬。
原告沈科诉被告慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司（以下简称购物广场公司）租赁合同纠纷一案，于2014年10月16日向本院起诉，被告购物广场公司于2014年10月26日向本院提起反诉，本院于同日立案受理后于2014年12月10日对本诉及反诉合并进行了审理。原告沈科的委托代理人黄姚军、被告购物广场公司的委托代理人郎慈甬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈科起诉称：被告在投资开发和统一包租慈溪市慈商财富中心国际购物广场（以下简称购物广场）的同时，长期通过各种广告形式，向社会宣传项目的优势和售房、租赁商铺的具体事宜，宣传引进国际商业巨头世界500强企业沃尔玛（浙江）百货有限公司（以下简称沃尔玛公司）、保利影业投资有限公司（以下简称保利公司），打造慈溪商业名副其实的黄金码头。2013年6月12日，原、被告签署租赁合同一份，协议签订过程中，被告通过向原告派发招商手册、所在楼层平面图、播放视频、现场解说等方式，一再强调沃尔玛公司已经入驻。为此，原告承租了购物广场三楼3-88号三间商铺，面积约12.6平方米，当即向被告支付第一期（12个月）租金34776元、经营保证金3000元、能源费3024元、物业管理费用1512元。2013年8、9月份，原告拟接收商铺以便进场装修，发现所在楼层冷冷清清，未见有沃尔玛公司等主力店入驻，与签约时被告提供的平面图及被告承诺相距甚远。为此，原告拒绝收铺，并向被告提出要求解除合同，直至2013年12月31日，被告一直含糊其辞，并未明确回复。目前，沃尔玛公司、保利公司已确定不再入驻。之后，被告邀请包括原告在内的众多承租户进行协商，主张延长免租期限，但遭到原告等承租户的拒绝。2014年7月初，原告等十几户承租户再次与被告进行谈判，被告承诺安排其他大型普通超市入驻且对原告等承租户应缴纳的租金打折，最终因被告拒绝将协议内容形成书面补充协议，谈判最终未果。目前，因沃尔玛公司未能入驻，导致购物广场人流量稀少，商业气氛冷清。原告认为，被告关于沃尔玛公司、保利公司等即将入驻购物广场所作的商业宣传广告内容明确具体，对原告订立合同的意愿和商铺价格的确定产生了重大影响。因沃尔玛公司、保利公司等主力店已不再入驻购物广场，租赁合同继续履行已无实际意义，诉请判令：1.解除原、被告于2013年6月10日签订的租赁合同；2.被告返还原告第一期租金34776元、经营保证金3000元、能源费3024元、物业管理费1512元，合计42312元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告购物广场公司答辩称：一、被告对双方签订租赁合同的事实无异议；二、购物广场的开发商慈溪市工业品批发市场经营服务有限公司（以下简称工批公司）确实与沃尔玛公司、保利公司签订了租赁合同，被告关于沃尔玛公司、保利公司等即将入驻购物广场的商业广告系客观真实；三、原告于2013年8月30日提出装修申请，于同年9月中旬完成装修；四、原告主张解除合同缺乏事实和法律依据，相反，由于原告逾期支付租金，被告有权解除合同并提出反诉，请求驳回原告的本诉请求。
被告购物广场公司反诉称：购物广场由工批公司开发建设。2013年5月，被告与购物广场三层3-88号的购买方签订商铺租赁协议，由被告承租上述商铺，租期为六年，协议并约定被告有权对租入的商铺进行转租。2013年4月13日，原、被告签订《“财富中心·国际购物广场”商铺租赁意向书》，就原告向被告租赁购物广场第三层3-88号商铺达成意向，原告同日向被告支付意向金10000元。2013年6月10日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告向被告租赁购物广场第三层3-88号商铺；租赁物暂定面积为12.6平方米；租赁期限从2013年8月10日起至2016年12月31日止，其中从2013年8月10日起至2013年9月10日为装修免租期，计租日为装修免租期届满后次日或购物广场统一开业日等，合同另对其他事项进行了约定。签订合同当日，原告支付被告第一期租金34776元、能源费用3024元、经营保证金3000、物业管理费用1512元，合计42312元，折抵意向金10000元，原告实际支付被告32312元。根据购物广场建设进度，被告于2013年8月底通知原告进场装修。同年8月30日，原告向被告提交装修图纸审核。同年9月7日，原告向被告缴纳装修押金2000元、装修管理费101元。同年9月中旬，原告进场并完成装修。同年9月22日，被告向原告发送通知一份，告知原告购物广场将于2013年10月1日开业，再次通知原告进场装修。同年9月25日，原告向被告复函，认为被告存在违约情形。同年9月30日，被告复函原告，认为被告不存在违约行为，要求原告进场营业。同年12月9日，被告向原告发送通知，要求原告于2013年12月23日前完成装修并营业。但原告至今未营业。根据合同约定，购物广场于2013年10月1日正式开业，该日为计租的起算日，第一个租赁年度至2014年9月30日届满，第二个租赁年度（2014年10月1日至2015年9月30日）的租金比第一个租赁年度的租金34776元增加5%计36514.8元，应于2014年9月1日支付。原告至今未支付。被告认为，原告逾期交纳租金，被告可依据合同约定解除合同，要求原告承担违约金并赔偿损失，现诉请判令：1.判令解除原、被告于2013年6月10日签订的编号为130083的租赁合同，并判令原告沈科立即将购物广场第三层3-88号商铺腾空交还给被告；2.判令原告向被告支付自2014年9月2日起至判决确认的合同解除日止、以36514.8元为基数、按每日1%计算的延迟履行违约金（其中计算至2014年10月25日为19718元），并赔偿被告合同终止的经济损失17388元；3.本案本诉、反诉诉讼费由原告承担。案件审理过程中，被告放弃要求原告向被告支付自2014年9月2日起至判决确认的合同解除日止、以36514.8元为基数、按每日1%计算的延迟履行违约金的诉请。
原告沈科对被告购物广场公司的反诉答辩称：原、被告签订的租赁合同系客观事实，原告应按合同约定履行支付租金的义务。2013年8、9月份时，原告主动向被告要求交付商铺，由于商铺所在的三楼十分冷清，与被告着力宣传的广告内容差别很大，原告为此拒绝接受商铺。嗣后，被告又向原告发出通知要求原告接受商铺，因沃尔玛公司及保利公司始终未能入驻购物广场，被告承诺的良好的商业环境无法实现，故原告拒绝接受商铺。此后，双方就涉案纠纷进行协商，但因被告拒绝将协商内容形成书面协议致协商未果。因被告违约在先，致使原告合同目的无法实现，故被告反诉无事实和法律依据，应予驳回。
为证明自己的本诉诉称及反诉辩称成立，原告沈科举证如下：
a1.租赁合同一份，证明原、被告双方签订租赁合同的事实；
a2.收款收据二份，证明原告交纳了租金及经营保证金等费用；
a3.招商手册、购物广场三层平面图各一份及宣传资料若干，证明被告承诺的沃尔玛公司、保利公司等企业将入驻购物广场，上述证据与租赁合同系一个整体。
为证明自己的本诉辩称及反诉诉称成立，被告购物广场公司举证如下：
b1.被告与商铺购买者的租赁协议及商铺购买者与工批公司签订的商品房买卖合同各一份，证明被告自商铺购买者处租得本案所涉租赁房屋，并且商铺购买者同意被告转租；
b2.购物广场商铺租赁意向书一份、认租意向收据一份，证明原、被告于2013年4月13日签订商铺租赁意向书，就原告向被告租赁购物广场第三层3-88商铺达成意向，原告于同日向被告支付意向金10000元；
b3.租赁合同一份、租金、能源费用、物业管理费用收据一份、经营保证金收据一份，证明原、被告于2013年6月10日签订租赁合同，双方就租赁期限、租金、经营保证金、合同解除、违约责任等进行了约定，原告于同日向被告交纳第一期租金、能源费、物业管理费、经营保证金；
b4.关于购物广场开业相关事宜的协调会议纪要网页打印件、慈溪市建筑安装工程质量监督站证明、建设工程消防验收意见书、消防安全检查合格证、宁波市特种设备检验研究院证明、关于国际购物广场交通组织、停车泊位设置的说明各一份，证明购物广场于2013年9月30日具备开业条件；
b5.2013年9月22日通知、2013年9月25日回复函、2013年9月30日函、2013年12月9日通知各一份、号码分别为574838011750、574862658441及574837426111的快递面单各一份、宁波顺丰速运有限公司（以下简称顺丰公司）出具的派件证明一份，证明被告于2013年9月22日通知原告购物广场将于2013年10月1日开业并要求原告进场装修，原告于2013年9月25日回复被告认为因被告尚未领取营业执照、尚未通过消防、环境等验收、沃尔玛公司未入驻购物广场，原告为避免损失，无法开张营业。被告于2013年9月30日通过顺丰公司向原告发送函件一份，回复原告购物广场已具备开业条件，原告所称的经营障碍及违规开业的情形不存在，快件被退回。被告于2013年12月9日再次通过顺丰公司向原告发送通知一份，再次催促原告进场装修营业，快件被签收；
b6.装修图纸审核资料若干、装修押金收款收据、装修管理费收款收据各一份，证明原告于2013年8月底进场装修，并已装修完毕，目前未营业的事实；
b7.个体工商户营业执照、个体工商户登记情况各三份，证明购物广场的部分商户已于2013年9月30日领取营业执照，原告主张的经营障碍并不存在；
b8.2013年9月30日《慈溪日报》网页打印件、2013年10月1日《慈溪日报》网页打印件各一份，证明被告在《慈溪日报》上刊登了购物广场的开业通告；
b9.建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书各一份，证明涉案租赁房屋经规划许可建设，并已通过规划核实确认；
b10.房屋租赁协议、慈溪财富中心保利国际影城租赁合同书、沃尔玛公司发送的《解除房屋租赁协议的通知》及房屋租赁协议争议案仲裁通知各一份，证明工批公司已分别与沃尔玛公司、保利公司签订租赁协议，被告商业宣传广告中关于沃尔玛公司、保利公司的内容系客观真实。沃尔玛公司于2013年9月17日向工批公司发出解除合同通知，工批公司就其与沃尔玛公司之间的纠纷申请仲裁；
b11.结构工程中间验收记录、租赁合同、装修资料各一份，证明购物广场项目于2012年5月25日通过中间验收，在本案所涉租赁合同约定的进场日已具备装修条件；
原、被告对各自提供证据质证及本院认证如下：被告对证据a1、a2无异议，本院对证据a1、a2予以认定；被告对证据a3真实性无异议，但除了一页记载为“盛大招商”的宣传页是被告所作的商业宣传，其他均为工批公司针对销售商铺所作的商业宣传，且所有商业宣传中关于沃尔玛公司、保利公司已经与工批公司签订租赁协议并准备入驻的内容系客观真实，且该商业广告系要约邀请而非要约。本院认为证据a3具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定，至于该商业广告是否构成要约，本院将结合本案其他证据作综合分析认定。原告对证据b1、b2、b3、b8、b9、b11无异议，本院予以认定；原告对证据b4有异议，本院认为，该证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定；原告对证据b5中2013年9月30日的函件有异议，认为没有收到，对证据b5中其他证据无异议，本院认为，根据租赁合同约定，被告应按原告在合同中预留的地址向原告发送信函和通知，因被告于2013年9月30日并未按照原告在租赁合同中预留的地址向原告发送函件，故该函件被退回至被告处，本院对该函件被退回的事实予以认定，对证据b5中其他证据予以认定；原告对证据b6真实性无异议，但无法证明原告已经接受商铺并开始装修，本院对证据b6反映的事实予以认定；原告对证据b7真实性、关联性均有异议，本院认为该证据真实性无法核实，且与本案缺乏关联性，本院不予认定；原告对证据b10真实性有异议，恰能反应沃尔玛公司、保利公司无法入驻的事实，本院认为证据b10具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定。
根据上述认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定本案事实如下：2009年12月、2010年9月，工批公司分别与保利公司、沃尔玛公司签订租赁合同各一份，约定保利公司及沃尔玛公司租赁工批公司开发的购物广场部分房产，用于经营影院和超市。2010年9月27日、11月8日，工批公司取得购物广场项目的建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书。2013年4月13日，原、被告签订商铺租赁意向书一份，约定原告承租购物广场第三层3-88号商铺，原告应向被告支付意向金10000元并于2013年6月1日前与被告签订租赁合同。同日，原告向被告支付了意向金10000元。2013年5月4日，被告与案外人岑庆儿及工批公司签订商铺租赁协议一份，约定岑庆儿将其购买的购物广场第三层3-88号商铺出租给被告，同时约定被告有权转租。2012年5月25日，购物广场项目通过结构工程中间验收，验收结论为合格。2013年6月10日，原、被告（原告为乙方，被告为甲方）签订租赁合同一份，合同约定，乙方承租购物广场第三层3-88号商铺；租赁期限为2013年8月10日至2016年12月31日；其中2013年8月10日至2013年9月10日为装修免租期，计租日为装修免租期届满后次日或者购物广场统一开业日，以两个日期中迟到者为准；甲方实施统一开业日，甲方根据商场情况确定开业时间，最晚不得晚于2013年12月31日，乙方根据甲方规定的开业时间开业；租金按年支付，第一期租金34776元，从第二个租赁年度起，当年租赁年度的租金比前个租赁年度的租金递增5%，乙方提前30日向甲方交纳租金；乙方在租赁物内从事百年梅坊品牌经营项目；为保证购物广场整体开业进度，乙方承诺按甲方通知进场时间进入租赁物开始装饰、装修，乙方须在进场日签署进场确认单；甲方保证租赁物在进场日已满足基本的装修、装饰条件，确保乙方可以顺利进场装修；乙方进场日定于2013年8月10日，乙方不得以任何理由拖延进场时间；乙方在签订合同之日应向甲方支付3000元经营保证金，如乙方无违约行为，合同终止满半年后，甲方退还保证金，若乙方在租赁经营期间违约，则甲方可根据本合同及其附件条款从经营保证金中扣款；自进场日起，乙方应当按照甲方的相关收费标准支付租赁物所发生的能源费用，乙方向甲方交纳能源费用，公共部分能源费用按每平方米每月20元计算，第一期能源费3024元，在本合同签订时与租金同步缴纳，其余各期按每平方米每月20元，与租金同步缴纳；乙方自计租日起向甲方缴纳物业管理费，物业管理费按租赁物的计租面积计算，每平方米每月10元，第一期物业管理费1512元，在本合同签订时一次性缴纳，其余各期按每平方米每月10元，与租金同步缴纳；如乙方迟延交纳合同项下各项费用的，原告每日应当向被告支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金，延迟超过7日，甲方有权解除合同并要求赔偿损失；由于乙方违约导致合同终止的，则违约方向守约方支付第一期租金标准6个月的租金作为违约金；合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约支付了第一期租金34776元、经营保证金3000元、第一期物业管理费1512元及第一期能源费3024元。2013年8月30日，原告向被告提交装修图纸，被告于2013年9月2日对图纸审核通过，同意原告进场装修，原告后进场装修并于同年9月7日向被告支付装修押金2000元、装修管理费101元，原告完成部分装修后撤场。2013年9月17日，沃尔玛公司向工批公司发送《解除房屋租赁协议的通知》一份，要求解除沃尔玛公司与工批公司签订的租赁合同。2013年9月29日，慈溪市人民政府就购物广场项目开业相关事宜召开协调会议，对相关事项进行了议定。2013年9月27日，购物广场项目通过特种设备检验，同年9月30日，该项目通过消防验收、取得消防安全检查合格证，同日，慈溪市建筑安装工程质量监督站出具了被告地下室及一到五层裙房验收合格的证明。2013年9月22日，被告向原告发送通知一份，通知原告购物广场将于2013年10月1日开始营业，要求原告进场装修并于10月1日开始营业。原告收到通知后向被告发送回复函一份，原告于2013年9月25日向被告发送回复函一份，认为因被告尚未领取营业执照、尚未通过消防、环境等验收、沃尔玛公司未入驻购物广场，原告为避免损失，无法开张营业。2013年9月30日，被告以顺丰快件的方式按原告在租赁合同中预留的地址向原告发送函件一份，告知原告购物广场将于2013年10月1日开业，要求原告抓紧进场营业，快件被退回。2013年12月9日，被告以顺丰快件的方式按原告在租赁合同中预留的地址向原告发送通知一份，通知原告购物广场已于2013年10月1日营业，要求原告于2013年12月23日前完成进场装修并营业，原告于2013年12月10日签收。2013年9月30日、10月1日，被告均在《慈溪日报》上刊登购物广场将于10月1日营业的通告。另查明，在招租过程中，工批公司及被告通过招商手册、商业广告、楼层平面图、视频播放、室外广告牌等方式向公众作出关于沃尔玛公司、保利公司等主力店入驻购物广场的广告宣传。
本案本诉部分争议焦点为：一、被告所作的有关沃尔玛公司、保利公司入驻购物广场的商业广告宣传是否构成商铺租赁合同的要约。二、因沃尔玛公司、保利公司最终未能入驻购物广场，被告对已签订商铺租赁合同的承租方即原告是否构成违约。本案反诉部分争议焦点为：一、原告租赁商铺的计租日应从何时开始。二、原告不进场装修营业，并拒交第二期租金的行为是否构成违约。
就本诉争议焦点而言，本院认为：被告关于沃尔玛公司、保利公司等入驻购物广场的广告宣传不构成签订租赁合同的要约。因沃尔玛公司、保利公司未能入驻购物广场，被告并不因此对承租方即原告构成违约。理由如下：一、原、被告之间签订的系商铺租赁合同。双方在协商签订合同时，沃尔玛公司、保利公司是否入驻的因素会对租赁合同的订立及租金的高低产生一定影响。但这些因素只是原告作为自身商业营利大小的考量方面，而不是作为签订商铺租赁合同的主要条款内容之一。否则，则应当将被告确保沃尔玛公司、保利公司入驻购物广场作为租赁合同的条款之一加以明确。但本案中，原、被告所签合同并未将上述内容明确列入合同条款之中；二、店铺经营受多种因素影响，而存在诸多风险。因所承租的商铺外部的环境变化很可能使经营者获利大增或发生亏损，但这些均不是可以主张出租方违反租赁合同约定的借口。就本案原、被告所涉租赁商铺而言，购物广场本身地处本市329国道与新城大道交叉口，紧邻商业活动繁忙的商都，地段较好、客流量较大，这些均是经营户是否承租被告商铺的诸多因素。而原告在履行商铺租赁合同中将沃尔玛公司、保利公司是否入驻购物广场作为判断被告是否违反租赁合同中的条件，系过分扩张了合同中被告方的义务；三、本案为租赁合同纠纷，在法律适用上，应严格依照《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规中有关租赁合同的规定精神执行。被告关于沃尔玛公司、保利公司的宣传仅仅是被告针对租赁物外部环境的宣传，是希望有租赁商铺的经营者向其发出承租要约的意思表示。只是要约邀请，而不是要约。因为该内容并未载入租赁合同，作为合同的条款制约双方，该广告宣传的内容并不符合要约，故不能视为要约；四、根据《合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”此系出租人的主要义务，承租人的主要合同目的为租赁物的取得和正常使用，被告已经按约提供租赁物给原告，不存在违约；五、被告基于其与沃尔玛公司、保利公司签订的租赁合同所作的广告宣传系客观真实，并不存在虚假宣传的情形，故该广告宣传实系客观事实的描述，相比租赁合同要约内容的确定性及法律意义上的拘束性而言，应理解为要约邀请。
就反诉争议焦点一而言，根据合同约定，“2013年8月10日至2013年9月10日为装修免租期。计租日为装修免租期届满后次日或者购物广场统一开业日，以两个日期中迟到者为准；甲方实施统一开业日”，“乙方承诺按甲方通知进场时间进入租赁物开始装饰、装修，乙方须在进场日签署进场确认单；甲方保证租赁物在进场日已满足基本的装修、装饰条件，确保乙方可以顺利进场装修；乙方进场日定于2013年8月10日”。而原、被告对上述合同条款约定的计租日的确定存在分歧，被告主张本案装修免租期届满时间为2013年9月30日，统一开业日为2013年10月1日，故计租日应为2013年10月1日。原告认为虽然被告曾于2013年9月22日向原告发送要求原告立即进场装修的通知，但因沃尔玛公司、保利公司等尚未入驻，虽然原告已经进场对租赁物进行了部分装修，但是因购物广场消防验收尚未通过，故原告中途停止装修，本案计租日应以沃尔玛公司、保利公司入驻后，购物广场商铺营业率达到80%左右的时间为准。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述规定可推知，未经竣工验收、消防验收的房屋不具备交付使用条件，因购物广场于2013年9月30日才竣工验收合格并取得消防合格证，故被告在2013年9月22日向原告发送的通知违反了《消防法》、《建筑法》的强制性规定，为无效通知。被告后于2013年12月9日再次向原告发送要求原告进场装修营业的通知，原告于2013年12月10日签收。被告辩称原告已经装修完毕，但未提供证据予以证明，本院根据原、被告在租赁合同中约定装修免租期为一个月的事实，酌定2014年1月9日为装修免租期届满之日。据此，计租日为2014年1月10日。关于反诉争议焦点二，因本案租金支付方式为按年支付，故涉案商铺第一期租金的租赁期限起止时间应为2014年1月10日至2015年1月9日，第二期租金的租赁期限起止时间应为2015年1月10日至2016年1月9日，第二个租赁年度租金应提前一个月即2014年12月11日支付。原告在被告发出进场装修营业的通知后，虽然进场装修，但并未完成装修及开业，相反于2014年10月16日向本院起诉要求解除合同，原告的行为已经明确表示在履行期限届满之前，其已不再继续履行合同的意思。原告显然已构成违约，故被告有权解除合同。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享有权利、履行义务。因被告关于沃尔玛公司、保利公司入驻购物广场等消息所作的商业广告并不构成原、被告签订商铺租赁合同的要约，故原告以沃尔玛公司、保利公司未入驻购物广场导致其合同目的落空作为解除合同的理由并不能成立。原告在第二个租赁年度前拒绝支付相关租金，反而向本院起诉要求解除合同，其以行为明确表明不愿意继续履行租赁合同项下的主要义务，已构成违约，被告有权解除合同并要求原告承担相应违约责任。故本院对被告反诉要求解除合同的诉请，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告已经按合同约定通知原告进场装修、营业，但原告并未完成装修并营业，此系原告自身处置租赁商铺的行为，而并不能要求被告返还已付租金。故本院对原告要求被告返还第一期租金34776元的诉请，不予支持。对被告诉请要求原告腾空原告租赁的购物广场第三层3-88号商铺的诉请，予以支持。根据合同约定，若乙方在租赁经营期间违约，则甲方可根据本合同及其附件条款从经营保证金中扣款，因原告已构成违约，被告根据合同约定可以从经营保证金中扣款。本院对原告要求被告返还3000元经营保证金的诉请，亦不予支持。对于原告同时要求被告返还第一期能源费用3024元及第一期物业管理费1512元，本院认为，能源费用系与租赁商铺相关的公共部分产生的能源费用，物业管理费系与租赁商铺相关的安保管理、保洁服务等产生的费用，因购物广场已于2013年10月1日正式开业运营，故能源费及物业管理费已经实际产生，且根据租赁合同约定应由原告等承租户承担，原告主张被告返还能源费3024元、物业管理费1512元，于法无据，本院不予支持。根据合同第19.4条约定关于“乙方违约导致合同终止的，则违约方向守约方支付第一期租金标准6个月的租金作为违约金”的约定，因原告违约导致合同解除，故应向被告支付第一期租金标准6个月的租金即17388元，因双方约定因原告违约造成的损失或相应的违约金可以从经营保证金3000元中扣除，故原告还应向被告支付14388元。被告放弃要求原告向被告支付自2014年9月2日起至判决确认的合同解除日止、以36514.8元为基数、按每日1%计算的延迟履行违约金的诉请，系被告对自身权利的处分，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）沈科与被告（反诉原告）慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司于2013年6月10日签订的编号为130083号的租赁合同；
二、驳回原告（反诉被告）沈科其余本诉诉讼请求；
三、原告（反诉被告）沈科于本判决生效之日起七日内腾空并交付慈溪市慈商财富中心国际购物广场第三层3-88号商铺给被告（反诉原告）慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司；
四、原告（反诉被告）沈科于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司违约金14388元；
五、驳回被告（反诉原告）慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费860元，减半收取430元，由原告（反诉被告）沈科负担，反诉案件受理费728元，减半收取364由原告（反诉被告）沈科负担301元，由被告（反诉原告）慈溪市慈商财富中心国际购物广场有限公司负担63元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
代理审判员 王文艳
二〇一五年一月二十六日
代书 记员 张 严
附一：本判决所适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附二：相关执行规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；
（3）申请执行人在法定期限内提出申请；
（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；
（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；
（6）属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。