湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第310号
上诉人（原审原告）朱仁杰，男，1964年6月15日出生，汉族，湖南省汝城县人，郴州市工商局司机。
委托代理人朱诚波，湖南郴华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司。
法定代表人李雄，该公司总经理。
委托代理人孙安慧，湖南楚瑞律师事务所律师。
上诉人朱仁杰因与被上诉人郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司（以下简称“城镇建设开发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏民初字第986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人朱仁杰及其委托代理人朱诚波，被上诉人城镇建设开发公司的委托代理人孙安慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，朱仁杰系郴州市环卫处一职工之女婿，朱仁杰与城镇建设开发公司于2007年4月13日签订房屋内部认购书。双方约定：朱仁杰认购城镇建设开发公司所开发的郴州市“环卫小区”B区四栋303（G型）一套，房屋建筑面积为81㎡，认购单价1316元／㎡，认购总价为106，596元，定金40，000元。朱仁杰当日向城镇建设开发公司交纳购房定金40，000元。2011年11月18日，双方就所购房屋再次签订“环卫小区高层商品住房内部团购协议”（以下简称“团购协议”），双方重新约定：一、甲方（城镇建设开发公司）应尽快办理房地产开发相关手续，乙方（各团购户）应给予积极配合。甲方在公历2011年12月30日前主体工程封顶，2012年3月30日前与乙方签订正式的《商品房买卖合同》并将环卫小区高层商品住房交付乙方使用，交房时应经建设工程质量监督机构核验合格。甲方不能按交房条件在约定的时间内交付使用房屋，乙方有权要求甲方在2012年5月1日前退还定金及房款，并按所交定金金额的两倍赔偿违约金。二、高层商品住房内部团购价格：在甲、乙双方签订的《房屋内部认购书》中明确的购房价格的基础上每平方米上浮350元，此价格为最终购房价格。三、交款方式：环卫小区高层商品住房在主体第3层完工后乙方应预付房款人民币伍万元（￥：50，000元），主体工程封顶后支付总房款的95%，签订正式的《商品房买卖合同》时付清全部房款。乙方未在甲、乙双方约定的时间内（具体时间由甲方以书面通知的形式发布）交清房款，甲方有权收回房屋，只退房款，乙方交的定金作为甲方违约金赔偿。四、甲方负责协调乙方办理银行（住房公积金）按揭手续。五、其它：非乙方原因按揭手续未办好，造成延误支付总房款的95%时，甲方不向乙方作违约赔偿诉求。
2012年3月31日，城镇建设开发公司向朱仁杰发出工作联系函，认为郴州市环卫处原拟开发“环卫小区”已不存在，即朱仁杰所认购“环卫小区”项目的四栋303号房合同目的已无法实现，特向朱仁杰提出如下解决方案：1、您可以在收到本函后5日内认购我公司现开发的“御溪湖畔”项目房屋，双方另行签订认购协议，认购单价按照均价2380／平方米及相应楼层差价调整计算。2、如您在收到本函后5日内未另行认购“御溪湖畔”项目房屋，我公司将视为您放弃认购的权利，我公司同意退还您“环卫小区”项目四栋303号房的认购金4万元，并支付您同期银行贷款利息，您可以到我公司售楼部领取该款，也可以提供您本人的银行账号给我公司，由我公司转账支付给您。朱仁杰于2012年3月31日复函致城镇建设开发公司：同意城镇建设开发公司因项目名称改变需另行签订一份“郴州市御溪湖畔小区团购商品房认购协议书”，但购房单价需保持在城镇建设开发公司与各团购户于2010年11月18日所签订的“环卫小区高层商品住房内部团购协议”第二条中规定的最终购房价格1666元／㎡计算。
另查明，诉争房屋建筑用地原系郴州市环境卫生管理处于2006年10月17日从郴州市国土资源局受让土地19333.5㎡中的部分用地，其中综合用地4250.9㎡、工业用地15082.6㎡，该地并于2007年12月17日经郴州市人民政府审批。2006年12月31日，郴州市环境卫生管理处为解决其环卫车辆停放、修理厂、综合楼等环卫基础设施建设项目，和解决部分职工住房困难问题，与城镇建设开发公司签订“联合建设环卫小区（暂定名）意向合同书”；约定联合开发郴州市环卫小区，土地建筑面积为19333.5㎡。2008年5月9日，郴州市环境卫生管理处与城镇建设开发公司签订联合开发合同，合同中约定，第一条：郴州市国土资源局出让给甲方的土地位于锁石路（又名金旺路），总面积19333.5㎡（其中环卫设施用地4546㎡，综合用地14787.5㎡）。宗地四至界线以规划、国土部门的红线为准，经甲乙双方协商，该宗地分别用于环卫设施和综合开发建设，环卫设施用地（用于新建停车场、修理车间、生产调度楼）取得土地使用权的相关费用由甲方承担；综合开发用地（用于商品房开发建设）取得土地使用权的相关费用由乙方承担。甲乙双方各自用地的建设按有关部门的批准执行；第二条……；第三条……；……。
再查明，城镇建设开发公司与郴州市环境卫生管理处联合开发土地面积19333.5㎡，其中综合用地4250.9㎡、工业用地15082.6㎡。综合用地面积4250.9㎡用于城镇建设开发公司开发郴州市环卫小区A区一期工程；工业用地15082.6㎡分为地块S1面积12309.2㎡，地块S2面积2773.5㎡。地块S1面积12309.2㎡原用于开发郴州市环卫小区B区二期，地块S2面积2773.5㎡用于环境卫生管理处自建房屋设施。地块S1面积12309.2㎡因是工业用地，按照相关规定不能过户给城镇建设开发公司。2010年8月27日，郴州市环境卫生管理处向郴州市土地储备中心收购该地，2010年10月21日，该地被收购，并调整为二类居住用地，重新挂牌出让。2011年1月11日，城镇建设开发公司从郴州市国土资源局受让上述12309.2㎡在内的位于郴州市白鹿洞镇锁石桥的其他土地，共计60337.1㎡，拟开发“御溪湖畔”住宅小区。
同时查明，原与城镇建设开发公司签订上述两协议认购环卫小区住房的其他团购户，已与城镇建设开发公司重新签订郴州市“御溪湖畔住宅小区”团购商品房认购协议书，其他团购户现认购房屋的面积及单价均已发生改变。
朱仁杰诉至法院，请求：一、判令城镇建设开发公司将位于郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥“御溪湖畔小区”B栋407号商品房交付给朱仁杰；二、判令城镇建设开发公司支付朱仁杰逾期交房违约金22，400元；三、案件受理费由城镇建设开发公司负担。
原审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。朱仁杰诉请判令城镇建设开发公司将价值106，598元的位于郴州市苏仙区的“御溪湖畔小区”B栋407号商品房交付给朱仁杰并支付逾期交房违约金22，400元。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，因此，朱仁杰的诉讼请求的基础应该是双方是否签订“御溪湖畔小区”B栋407号商品房买卖合同和朱仁杰是否依合同约定已履行完毕交款义务。首先，双方于2007年4月13日签订房屋内部认购书，该认购书认购的商品房是城镇建设开发公司开发的“环卫小区”B区四栋303（G型）房，房屋面积为81㎡。该认购书是商品房买卖合同的预约合同，而该预约合同双方并未转化成购买朱仁杰所指称的“御溪湖畔小区”B栋407号房屋的买卖合同。也即是双方尚未达成B栋407号房屋的买卖合同。其次，买受人应当支付相应的价款。朱仁杰于2007年4月13日交付城镇建设开发公司40，000元定金后，未交付任何款项，即使按朱仁杰所称标的106，598元的房款，也尚有66，598元未履行。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，该条规定是依据房屋买卖合同没有约定和约定不明面积误差的处理方式，由于双方没有“御溪湖畔小区”B栋407房的买卖合同，因此，没有适用该条款的基础。综上所述，朱仁杰的诉讼请求没有证据支持和法律依据，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：“驳回原告朱仁杰的诉讼请求。本案受理费2879.96元，由原告朱仁杰承担。”
上诉人朱仁杰不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定上诉人朱仁杰所购买的“环卫小区”B区4栋303房与“御溪湖畔小区”B栋407房没有任何关系与客观事实违背，上诉人已经提交了证据证实被上诉人将“环卫小区”更名为“御溪湖畔小区”；二、原审法院认为上诉人未支付购房价款，未履行付款义务，不符合客观事实，上诉人2007年4月13日已经支付了40，000元定金，该笔定金可以转化成首付款，因被上诉人违约才导致上诉人朱仁杰无法办理按揭手续；三、上诉人朱仁杰与被上诉人城镇建设开发公司签订的《房屋内部认购书》、《环卫小区高层住房内部团购协议》已经具备了商品房销售管理办法第十六条规定的主要内容，符合商品房买卖合同的构成要件，故虽然被上诉人将小区的名称从“环卫小区”更名为“御溪湖畔小区”，但仍应当继续履行合同义务，交付房屋并支付逾期交付违约金；四、原审法院查明的关于城镇建设开发公司与郴州市环境卫生管理处联合开发土地的情况，属原审法院未经申请调查取证的内容，且未组织质证，程序违法。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求：一、撤销原审判决；二、改判城镇建设开发公司将位于郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥“御溪湖畔”小区B栋407商品房交付给上诉人；三、由城镇建设开发公司支付上诉人朱仁杰逾期交房违约金22，400元；四、案件受理费由被上诉人城镇建设开发公司负担。
被上诉人城镇建设开发公司答辩称，一、被上诉人与上诉人之间未签订房屋买卖合同，上诉人也未交纳房款，上诉人请求交付房屋及支付逾期交房违约金，无事实及法律依据；二、上诉人与被上诉人签订的关于购买环卫小区的房屋的合同是预约合同，不是本合同，被上诉人愿意承担双倍返还定金的法律责任；三、（2012）苏民初字第551号生效判决已经驳回上诉人朱仁杰要求继续履行合同的诉讼请求，上诉人不服应通过再审程序处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人朱仁杰提交了两份证据：证据一、郴州自来水公司档案查询资料及水费单，拟证明被上诉人将“御溪湖畔小区”B栋407商品房确认为上诉人朱仁杰购买；证据二、手机缴费发票，拟证明上诉人朱仁杰的号码为1350735****。被上诉人城镇建设开发公司质证认为，证据一、自来水公司的水费单第1页和第3页名字是“朱任杰”不是“朱仁杰”，并且自来水公司档案查询资料及水费单不能证明城镇建设开发公司将房屋出卖给朱仁杰；证据二、与本案没有关联性。本院对上诉人朱仁杰提交的证据认证如下，证据一郴州市自来水有限责任公司的档案查询资料及水费单不能推定城镇建设开发公司已将开户的房屋“御溪湖畔”B栋407出卖给朱仁杰，故对该证据不予采信；证据二与本案无关联性，本院亦不予采信。
本院二审查明：一、朱仁杰于2012年6月15日起诉城镇建设开发公司，请求：一、确认双方签订的内部认购书、内部团购协议有效；二、判令城镇建设开发公司履行合同义务，以1666元／平方米的单价与朱仁杰签订商品房预售合同；三、案件受理费由城镇建设开发公司负担。原审法院于2012年11月21日作出（2012）苏民初字第551号民事判决，作出生效判决，判决如下“一、原告朱仁杰与被告郴州市苏仙区城镇综合开发公司签订的内部认购书、内部团购协议有效；二、驳回原告朱仁杰的其他诉讼请求；三、本案案件受理费300元，原告朱仁杰负担150元，被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司承担150元。”。二、二审庭审中，上诉人朱仁杰在法庭陈述其在上诉状中提出原审法院主动调查取证，且未组织质证就作为定案依据的事实是指原审法院查明事实部分的“另查明……再查明……同时查明……”部分。经本院核实，原审法院并未进行调查取证，原审法院“另查明……再查明……同时查明”的内容系上诉人朱仁杰在原审中提交了原审法院生效判决（2012）苏民初字第551号民事判决中查明的内容。本院二审查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点是城镇建设开发公司是否应向朱仁杰交付御溪湖畔B栋407号商品房的问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑产权的归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，上诉人朱仁杰虽与城镇建设开发公司签订了环卫小区高层商品住房内部团购协议，约定了城镇建设开发公司应在2012年3月30日前与朱仁杰签订正式的《商品房买卖合同》并将环卫小区高层商品住房交付乙方使用。但该团购协议系预约合同，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。2007年4月13日，朱仁杰向城镇建设开发公司交纳购房定金40，000元，因双方未签订商品房买卖合同，该定金未转化成房屋首付款，朱仁杰关于已支付购房款的上诉理由不能成立。综上，朱仁杰请求城镇建设开发公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。
另，上诉人朱仁杰在法庭陈述其在上诉状中提出原审法院主动调查取证，且未经质证就作为定案依据的事实是指原审法院查明事实部分的“另查明……再查明……同时查明……”部分。原审法院并未进行调查取证，原审法院另查明的内容系上诉人朱仁杰在原审中提交的原审法院生效判决（2012）苏民初字第551号民事判决中查明的内容，原审法院已就朱仁杰提交的证据组织了质证。故，上诉人关于原审法院查明主动调查取证，且未组织质证、程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2880元，由上诉人朱仁杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一五年六月四日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。