河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终2422号
上诉人（原审被告）：张念忠，男，1967年2月17日出生，汉族，柘城县供电公司职工，初中文化，住河南省柘城县，确认地址与住址一致。
委托诉讼代理人：孙志，男，1952年1月20日出生，汉族，系河南省柘城县城关镇中原街道办事处推荐的代理人。
委托诉讼代理人：王向东，河南李卿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨志诚，男，1966年10月10日出生，汉族，个体工商户，初中文化，住河南省柘城县，确认地址：河南省柘城县南环路狮子桥西头向南500米路西。
委托诉讼代理人：于光辉，河南心诚律师事务所律师。
上诉人张念忠因与被上诉人杨志诚房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省柘城县人民法院（2016）豫1424民初3548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张念忠及其委托诉讼代理人孙志、王向东，被上诉人杨志诚及其委托诉讼代理人于光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张念忠上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人张念忠不赔偿被上诉人的所有损失；2.一二审诉讼费用由被上诉人杨志诚承担。事实和理由：1.《房屋租赁协议》载明合同租赁期间为1年，原审认定合同租赁期间为2年不当，合同租赁期限届满，合同即自行终止，被上诉人要求上诉人赔偿损失无依据。2.因合同租期为1年，被上诉人应当预见到一年后不能续签合同的风险，由于被上诉人与其妻子互相推脱交付房租的责任，致合同未续签成功，被上诉人应当自行承担房屋装修的损失，上诉人不应赔偿该部分损失。3.被上诉人于2015年10月18日至2016年9月30日期间购进服装时，未加盟郑州市伊盟服饰有限公司，被上诉人也未提供未售服装价格的有效证据，原审认定被上诉人退回服装的损失234380.69元无依据。被上诉人对于其主张的定金损失、连锁加盟押金的损失，也无充分证据证明，原审认定上诉人承担该部分损失不当。
被上诉人辩称，1.根据合同约定，合同租赁期限为2年，原审认定合同租赁期限为2年正确。2.在合同履行期间，上诉人采取强行锁门的极端方式催要房租，行为明显违约，严重侵害被上诉人的合法权益，其应当承担违约赔偿责任。3.上诉人锁门行为致被上诉人无法经营，被上诉人原审中已提交充分证据证明被上诉人的损失数额，原审判决也仅支持了被上诉人的可得利益损失，因此原审认定被上诉人的损失329330.19元正确。请求驳回上诉，维持原判。
杨志诚向一审法院起诉请求：判决解除杨志诚与张念忠签订的房屋租赁协议，赔偿杨志诚的装修损失125899元、评估费2000元、连锁加盟押金10000元、订货的定金20000元、货物降价损失244051元、盈利损失98050元，合计500000元。
一审法院认定事实：2015年10月1日杨志诚与张念忠签订房屋租赁协议一份，协议约定：张念忠同意将其坐落在柘城县城关镇和平北街10号门面房两间出租给杨志诚，用于连锁经营童装服饰；租期从2015年11月1日至2016年11月1日，房租暂定两年不变，以后随行就市；房租费80000元，每年交一次房租，房费到期后五日内交清下一年的房租。每迟交一日，杨志诚应向张念忠交纳租金5%的滞纳金，且张念忠有权收回租赁权；租赁期间届满后，杨志诚有优先租赁权；租期内杨志诚如果转租，需征得张念忠同意。如张念忠收回房屋，应提前三个月通知杨志诚，如杨志诚不使用也应在三个月内通知张念忠；协议期内，杨志诚不得无故收回房屋。同日，张念忠交付杨志诚房屋租金80000元。此后张念忠对租赁房屋进行装修并加盟郑州市伊盟服饰有限公司经营芭芘宝贝童装生意，双方相安无事。2016年11月1日9时许，张念忠去杨志诚的童装店催要房租，因杨志诚及其妻子不在店内，杨志诚聘用的店员便向杨志诚夫妇打电话，张念忠以杨志诚夫妇在电话中相互推拖为由，将门店的玻璃门锁住，为此双方发生纠纷。审理中，双方均同意解除双方签订的房屋租赁协议。该院根据双方的申请，对童装店内的服装和吊牌价格进行清点，杨志诚未售服装数目为6132件。经委托河南省万佳价格鉴定评估有限公司对杨志诚承租的门面房装修价值进行评估，评估值为人民币125899元，杨志诚支付评估费2000元。另查明，2015年9月27日杨志诚为加盟经销芭芘宝贝童装，交付郑州市伊盟服饰有限公司品牌使用保证金10000元。2016年10月4日杨志诚作为乙方与郑州市伊盟服饰有限公司续签特许加盟合同书，约定加盟期限自2016年10月4日至2017年10月4日止，需向甲方交纳10000元品牌使用保证金，如乙方在合同有效期内有违约行为，甲方有权扣罚保证金；如乙方单方面提前终止合同，甲方只按照乙方进货金额的50%进行货品降价回收，货品损失由乙方自行承担。合同签订后，杨志诚于2016年10月6日向郑州市伊盟服饰有限公司交付2017年春夏童装定金20000元，因该订单没有提货，郑州市伊盟服饰有限公司不予退还定金并表示保留追究杨志诚违约责任的权利。2016年12月31日郑州市伊盟服饰有限公司同意杨志诚将6385件服装按原进货额488102元的50%降价退回。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。杨志诚与张念忠签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案在审理过程中，杨志诚与张念忠均要求解除双方签订的房屋租赁协议，系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该院予以准许。关于涉案房屋租赁期限问题，双方对合同条款发生分歧，事后未能达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方签订的房屋租赁协议虽有“租期从2015年11月1日到2016年11月1日使用权属于乙方所有”字样，但协议同时约定“房租暂定两年不变”，结合当地同期经营同类生意的市场行情，杨志诚支付10余万元装修费而承租张念忠两间门面房一年，不符合常理。且本案纠纷的起因是被告张念忠催促杨志诚交纳第二年的房屋租金，双方对租金数额和支付方式均无异议，只是因交付时间问题产生矛盾，张念忠在该院调查笔录中也明确表示“房屋杨志诚一直租赁使用着哩，我也没说不继续租赁给他“、“此前我曾提醒、督促过杨志诚六次，让他事前准备好房租，以免2016年11月1日迟延交付房租”。综上，该院确认杨志诚、张念忠签订的房屋租赁期限为两年。张念忠辩称双方约定的房屋租赁期限为一年，发生争议时租期已经届满，理由不足，不予支持。根据房屋租赁协议，杨志诚交付第二年租金的时间应是从2016年11月1日起五日内，而张念忠锁门催要房租的时间为2016年11月1日9时许，其行为明显违约，应赔偿杨志诚因此造成的经济损失。杨志诚的门面房装修价值是125899元，其已经营使用一年，张念忠应赔偿装修价值50%的损失即62949.5元。经该院清点，双方认可的杨志诚未售服装为6132件，而郑州市伊盟服饰有限公司接收杨志诚退回服装协议显示的是6385件，杨志诚的该项损失应按6132件计算为234380.69元（488102元×6132/6385×50%）。杨志诚主张盈利损失98050元，但未提交充分证据证明，不予支持。连锁加盟押金10000元和定金20000元属于杨志诚的必然损失，且郑州市伊盟服饰有限公司已明确表示不予退还，杨志诚对此要求赔偿，该院予以支持。本案应列入的赔偿项目与数额为1.装修损失62949.5元；2.连锁加盟押金10000元；3.购货定金20000元；4.货物降价损失234380.69元；5.评估费2000元，合计329330.19元。
原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除杨志诚与张念忠于2015年10月1日签订的房屋租赁协议；二、张念忠于判决生效之日起十日内赔偿杨志诚经济损失329330.19元；三、驳回杨志诚的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由杨志诚负担3000元，张念忠负担5800元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理查明事实与原审认定基本事实一致。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点是上诉人应否赔偿被上诉人损失，原审认定的赔偿数额是否适当。首先，根据房屋租赁协议可知，双方约定的租赁期间很明确，即为2015年11月1日到2016年11月1日，并不存在租赁期间约定不明的情况。房屋租赁合同文本中虽有房租暂定两年不变的约定，但结合下一名的“以后随行就市”，说明此处的“房租”应为继续使用房屋租金的意思，前提是双方续签租赁合同，并不能以此条约定推断为本租赁合同的租期为两年。且从原审法院对张念忠所作调查笔录看，张念忠催促杨志诚交下一年房租，以及表示愿意让杨志诚继续使用租赁房屋，均应视为其愿意再与杨志诚续签合同的要约，因杨志诚未向张念忠作出承诺，双方继续租赁房屋的合同并未成立。据此，原审确认房屋租赁期限为两年，与合同文意相悖，亦非双方当事人签订合同时的真实意思。故至起诉之日，双方签订的房屋租赁合同期限届满，该租赁合同无需解除，原审判决解除该房屋租赁合同不当，本院予以纠正。
其次，杨志诚已预交2015年11月1日至2016年11月1日期间的房租，该期间，其对涉案房屋应享有占有、使用、收益的权利，在杨志诚未明确表示交付下一年房租之时，张念忠应当确保杨志诚第一年租赁期限履行届满，并可以按照合同约定告知杨志诚合同期满，要求对方搬离租赁房屋，但其在第一年租赁期间尚未届满，即强行锁住杨志诚的商铺大门，侵害了杨志诚租期内利益，同时使双方未能按照合同本意续签合同，并造成双方矛盾升级，张念忠对此应当承担主要责任。虽然杨志诚在2016年11月6日前交清第二年房租并不违反合同约定，但其对租赁合同未续签成功亦存在一定过错，也应当对租赁房屋的装修损失承担相应责任。
再次，从房屋租赁合同本意看，双方虽签订了一年期间的租赁合同，但双方均有长期租赁的意向，杨志诚亦是按照长期使用的标准投入大量资金装修房屋，由此产生的装修损失客观存在，张念忠在签订合同时亦应当预见该部分装修损失。因河南省万佳价格鉴定评估有限公司作出的豫万评字【2016】第153号价格评估结论书，系经原审法院对外委托，双方对该鉴定程序及评估结论无异议，据此，该评估结论书认定的涉案房屋装修现值125899元即为装修损失，对此本院予以确认。杨志诚鉴定装修损失现值，实际支出鉴定评估费用2000元客观存在，本院亦予以确认。
第四，关于服装损失，杨志诚所售服装并非大众生活经验所普遍认可的不易保管的鲜活易腐物品，在没有灭失损坏的情况下，其可以继续销售，张念忠的锁门行为，导致杨志诚不能使用租赁房屋，但客观上不能导致其服装不能另行售出，杨志诚与郑州市伊盟服饰有限公司协商，将服装半价退回是其对自已权利的处分，原审将未售出服装退货差额234280.69元认定为损失，并判由张念忠承担该部分损失不当，上诉人主张其不应承担该未售服装差额的理由成立，本院予以支持。因张念忠锁门行为，致杨志诚无法正常在租赁房屋中经营，如继续进货可能造成损失扩大，为此杨志诚未按时提货，其向郑州伊盟服饰有限公司支付的提货定金20000元被扣除，该部分损失客观存在，亦属于杨志诚的实际损失，上诉人应对该损失予以赔偿，上诉人主张不应赔付该部分损失的理由不能成立，本院不予支持。杨志诚交付的品牌权使用保证金10000元，非连锁加盟押金，并无证据显示该保证金已被扣除，故上诉人主张该保证金非连锁加盟押金不在杨志诚损失范围的理由，本院予以支持。
综上，因张念忠违约行为给杨志诚造成的损失为147899元（125899元+20000元+2000元），根据双方在此次纠纷中存在的过错，本院酌定张念忠承担90%的赔偿责任，杨志诚自行承担10%的责任，据此，张念忠应当赔偿杨志诚损失133109.1元（147899元×90%），张念忠主张不应承担赔偿责任的理由不能成立，应予驳回，原审认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省柘城县人民法院（2016）豫1424民初3548号民事判决第三项，即：“驳回杨志诚的其他诉讼请求”；
二、撤销河南省柘城县人民法院（2016）豫1424民初3548号民事判决第一项，即：“一、解除杨志诚与张念忠于2015年10月1日签订的房屋租赁协议”；
三、变更河南省柘城县人民法院（2016）豫1424民初3548号民事判决第二项为：张念忠于判决书生效之日起十日内赔偿杨志诚经济损失131309.1元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8800元，二审案件受理费8800元，由张念忠负担4685元，由杨志诚负担12915元。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴 蕙
审 判 员 刘玉杰
代理审判员 张月梅
二〇一七年九月十二日
书 记 员 张 帅