吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉07民终228号上诉人（原审被告）：刘吉光，男。委托诉讼代理人：韩东旭，吉林睿志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田雨平，女。委托诉讼代理人：张利峰，吉林东镇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雪东，男。委托诉讼代理人：张利峰，吉林东镇律师事务所律师。上诉人刘吉光因与被上诉人田雨平、张雪东确认合同效力纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2016）吉0702民初4823号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘吉光的委托诉讼代理人韩东旭，被上诉人田雨平、张雪东的委托诉讼代理人张利峰到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。刘吉光上诉请求：依法撤销(2016)吉0702民初4823号民事判决书，改判刘吉光与宿仕亮于2016年8月3日签订的关于田雨平、张雪东所有的松房权证宁字00150641.001506**号房产的《存量房屋买卖合同》有效。事实与理由：1、原审判决认定事实不清。原审判决认定，刘吉光与田雨平、张雪东的委托人李亮恶意串通，向房产登记部门提供《房屋抵押权注销登记申请书》和《债务履行完毕证明》两份虚假文书，解除了抵押房屋的抵押权，使田雨平、张雪东用于抵押的房屋处于无他项权利状态，而后又与田雨平、张雪东的另一委托代理人宿仕亮签订《存量房屋买卖合同》，系认定事实错误。首先，委托人李亮系田雨平、张雪东指定的委托代理人，有公证的授权委托书，其与刘吉光之间并无恶意串通的行为。田雨平、张雪东在诉讼过程中，既未提及也未证明刘吉光与田雨平、张雪东的委托人李亮存在恶意串通的行为；其次，《房屋抵押权注销登记申请书》和《债务履行完毕证明》并非虚假的法律文件，其系由有代理权限的受委托人在符合法律规定的情况下出具，是合法有效的法律文件。如田雨平、张雪东认为前述法律文件系虚假的法律文件，应当予以证明并向法院申请撤销认定其无效。更为重要的是，刘吉光与田雨平、张雪东之间事实上存在两个法律关系，一个为借款、抵押法律关系，一个为借款、抵押法律关系消灭后，刘吉光与田雨平、张雪东签订《存量房屋买卖合同》后建立的房屋买卖关系，原审法院不应将二者混为一谈。2、原审判决适用法律错误。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项，即以合法形式掩盖非法目的为由，判决《存量房屋买卖合同》无效系适用法律错误。刘吉光虽未直接支付购房款，但根据双方约定，由田雨平、张雪东尚欠的借款抵顶购房款，《存量房屋买卖合同》是刘吉光与田雨平、张雪东的真实意思表示，宿仕亮是田雨平、张雪东的委托代理人，其具有签订房屋买卖合同并协助办理产权变更手续的权限，刘吉光不存在以合法形式掩盖非法目的的动机和行为，《存量房买卖协议》不违反法律的强制性规定，系有效合同。张雪东、田雨平辩称，原审判决认定事实清楚，证据合法，适用法律正确，请求维持原判。张雪东、田雨平在办理整个手续过程中，并不认识刘吉光指定的两位代理人李亮和宿仕亮。李亮为前郭县人，宿仕亮为葫芦岛人，对其二人进行授权并非张雪东、田雨平的真实意思表示。刘吉光先将担保房屋解除抵押，后以买卖方式将该房屋据为己有，这一连串事实已经拟定好，上述行为导致双方签订的所谓买卖合同并不是真实的房屋买卖关系，而是原来借款合同的抵押担保。刘吉光所实施的一连串行为均为了规避最高院关于审理民间借贷案件纠纷司法解释第二十四条以及担保法关于流押的相关规定，双方签订的借款合同、抵押合同以及买卖合同均是双方借款关系的一种保障。田雨平、张雪东向一审法院起诉请求：依法确认原被告于2016年8月3日签订的买卖合同无效。一审法院认定事实：2015年12月23日，田雨平、张雪东因经营需要，共同向刘吉光借款110万元，为明确双方权利义务，双方签订了《房贷借款协议》、《房地产抵押借款合同》、《房屋抵押担保合同》，明确了借款数额、利率，借款期限为2015年12月23日至2020年2月22日。田雨平、张雪东用共有房屋松房权证宁字00150641、00150642号房产作抵押担保，并在房屋产权登记部门办理了《房屋他项权利证》；同时，应刘吉光要求，田雨平、张雪东分别为宿仕亮、李亮办理了《授权委托书》，授予宿仕亮对于抵押房屋具有处分权，授予李亮与刘吉光对抵押房屋具有抵押解除权，两份《授权委托书》均办理了公证。上述手续签订后，刘吉光交付给田雨平、张雪东人民币110万元。田雨平、张雪东陆续还款20万元左右后，中止了还款义务。2016年8月1日，田雨平、张雪东授权人李亮以“抵押人”身份和抵押权人刘吉光向房产登记部门提出《房屋抵押权注销登记申请书》称，“我们双方债权债务已履行完毕，房地产抵押担保关系已告终止，特将《他项权利证》送交原登记机关收缴，并提供《债务履行完毕证明》，请准予办理房地产抵押注销登记”。同时刘吉光向松原市不动产登记中心提交了《债务履行完毕证明》，内容为：甲方（抵押权人）刘吉光、乙方（抵押人）张雪东、田雨平；甲方借给乙方人民币壹佰壹拾万元整，用乙方名下房产做抵押，产权证号为松房权证宁字第001506**号，他项证号为松房他证宁字第000324**号，乙方现将此笔贷款已全部还清，请贵单位给予办理注销手续。抵押权人：刘吉光。房产登记部门依据上述两份文书办理了《房屋他项权注销登记》。2016年8月3日，田雨平、张雪东的授权人宿仕亮以田雨平、张雪东的名义与刘吉光签订《存量房屋买卖合同》，宿仕亮将田雨平、张雪东的产权证号为松房权证宁字00150641、00150642号房屋，卖给刘吉光，转让价格人民币157.2万元。刘吉光未支付此价款。一审法院另查明，田雨平、张雪东于2015年12月15日购买此楼房时支付价款为1961182元。一审法院认为，田雨平、张雪东与刘吉光签订的《房贷借款协议》、《房地产抵押借款合同》、《房屋抵押担保合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，均为合法有效合同，对双方具有约束力，双方应当履行相应义务。田雨平、张雪东应当按照合同约定给付刘吉光借款，拒绝履行，刘吉光有权依法向田雨平、张雪东索要，并按照法律规定处分抵押的房产。但是，刘吉光没有依法行使职权，而是首先与田雨平、张雪东委托人李亮恶意串通，向房产登记部门提供《房屋抵押权注销登记申请书》和《债务履行完毕证明》两份虚假文书，解除了抵押房屋的抵押权，使田雨平、张雪东用于抵押的房屋处于无他项权利状态，而后又与田雨平、张雪东的另一委托人宿仕亮签订《存量房屋买卖合同》，并将田雨平、张雪东所有的房产过户至刘吉光名下，从而达到了占有田雨平、张雪东房产的目的。刘吉光的上述行为严重侵犯了田雨平、张雪东的合法权益，违反了法律的强制性规定，应认定无效。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，判决：刘吉光与宿仕亮于2016年8月3日签订的关于田雨平、张雪东所有的松房权证宁字00150641、00150642号房产的《存量房屋买卖合同》无效。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实本院认定如下：刘吉光称其与张雪东、田雨平签订借款合同时曾口头约定如果张雪东、田雨平未按时按约还款，该借款及本金就转化为购房款；其在张雪东、田雨平未按合同约定还款之后，曾多次向该二人催收欠款；其在办理房屋抵押权注销登记及签订房屋买卖合同之前已经就该两项行为的相关事宜与张雪东、田雨平进行过沟通。对于刘吉光的以上陈述张雪东、田雨平均予以否认，刘吉光又均无证据证明，本院不予采信。故无证据证明双方在整个借款及房屋买卖的过程当中达成过以房抵债的合意。根据双方签订的《房贷借款协议》、《房地产抵押借款合同》、《房屋抵押担保合同》来看，双方真实的意思表示是用房屋抵押来为借款合同作担保，张雪东、田雨平签订两份委托授权书是为将来债权人刘吉光无法实现债权时，能顺利实现抵押权提供担保。刘吉光在2015年12月23日与张雪东、田雨平签订借款合同的当时知晓作为抵押担保的涉案房屋在2015年12月15日购买时的价款为1961182元。涉案房屋现登记在刘吉光名下，实际由张雪东、田雨平占有使用中。本院认为，李亮、宿仕亮作为张雪东、田雨平为担保抵押权实现而委托的代理人，二人应明知其仅能代委托人履行办理实现抵押权各项手续的义务，在借款合同双方当事人未对主合同达成新的合意的情况下，不能代委托人作出是否提前解除抵押、是否以房抵债、是否出卖房屋以及以何价格出卖房屋等涉及到委托人重大利益的意思表示。另，刘吉光与张雪东、田雨平签订的借款合同到期日为2020年2月22日，履行期限尚未届满，刘吉光作为债权人并无证据证明债务人明确表示不履行还债义务，并不具备抵押权实现的法定条件，李亮、宿仕亮的代理权亦不具备行使条件。宿仕亮明知其行使代理权没有事实和法律上的依据，依然代为作出出售房屋的意思表示应认定为主观上存有恶意。刘吉光作为抵押权人明知该抵押房屋在2015年购买的当时价款为1961182元，其又作为买受人与宿仕亮签订房屋买卖合同，且在未与张雪东、田雨平达成以房抵债或者房屋买卖合意，又无证据证明合同已经履行不能，以低于抵押房屋实际购买价格近40万元的1572000元作为购房款来抵顶欠款亦应认定为主观上存有恶意。刘吉光与宿仕亮恶意串通，严重损害了张雪东、田雨平的利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”，刘吉光与宿仕亮签订的房屋买卖合同应认定为无效。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有瑕疵，不应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项，而应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项，但判决结果正确，故对刘吉光的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》五十二条第一款第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘吉光负担。本判决为终审判决。审判长  宋作霖审判员  刘祥芬审判员  迟鹏宇二〇一七年三月六日书记员  张 丽