甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民一初字第138号
原告（反诉被告）徐某，女，汉族，1973年9月4日出生，住江苏省启东市委托代理人周清馨，甘肃正天合律师事务所律师。
委托代理人郭艳芬，甘肃正天合律师事务所律师。
被告（反诉原告）兰州润昌商贸有限责任公司（以下简称润昌公司），住所地兰州市城关区。
法定代表人胡某某，公司董事长。
委托代理人张莹，甘肃荣庆律师事务所律师。
委托代理人汪智雯，女，汉族，1987年1月9日出生，住兰州市城关区。
原告（反诉被告）徐某与被告（反诉原告）润昌公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐某的委托代理人周清馨、郭艳芬，被告（反诉原告）润昌公司的委托代理人张莹、汪智雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）徐某诉称，2013年8月27日，原、被告双方签订《东瑞口岸商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定原告承租被告投资管理的位于甘肃省兰州市城关区东部五里铺桥东头向东20米处的东瑞口岸商场6楼整层，经营餐饮，年租金为2400000元，租赁期限为6年，自2013年12月8日至2019年12月7日。由于原告系商铺整层面积承租，租赁的目的是经营餐饮，故在承租之初特向被告提出东瑞口岸商场其他楼层不得再做餐饮招商的要求，被告承诺除了6楼及已有的餐饮商家外，不再将其商铺租赁给他人用于经营餐饮。同时，为了让原告放心，还在提供给原告的商场平面图中明确注明：“一楼除黑线以内110#、111#商铺外，其余商铺均不做餐饮招商”；“二至五层为女装区，均不作餐饮招商”。被告除了对原告作出上述承诺，并且因双方在签订《租赁合同》时，发现在《租赁合同》中未明确商场的开业时间，因此应原告的要求，被告另行向原告出具《说明》一份，明确承诺东瑞口岸商场将于2013年10月1日开业，如果商场不开业，将不收取原告的租金，起租日从商场正式开业推后两个月起算。合同签订后，原告依约向被告交纳了72万元的保证金及144万元的租金，并开始装修。在装修时才发现商场6楼不仅电力不足、没有排烟管道，而且没有天然气等能够用于经营餐饮的必要设备设施。由于原告已经投入了大量资金，故在与被告交涉无果的情况下，自己花钱申请了天然气，接通了排烟道等。在原告费尽全力将承租的6楼商铺装修好后，被告却一再违反承诺，不仅未能如期开业，而且还自2013年12月开始陆续将东瑞口岸商场1层及5层的部分商铺租赁给他人经营餐饮，严重影响了原告的经营。更为严重的是，只要下雨，原告承租的东瑞口岸商场6楼就会大面积漏雨，导致原告及其小商户多次遭受雨灾，根本无法正常经营。原告曾多次找被告协商，但至今未得以解决。2014年7月1日兰州市公安消防支队城关区大队以东瑞口岸未通过消防验收为由，突然勒令原告限期整改。至此原告才得知，被告交付给原告的租赁物原本是楼顶花园，根本就不能做餐饮。原告万般无奈下于2014年8月9日致函被告，要求被告就租赁物是否具备使用条件及商场何时正式开业等事项予以明确答复，并要求其就租赁物多次漏水等问题提出切实可行的解决方案。但被告却于收函当日即2014年8月9日以原告拖欠租金为由，提出解除《租赁合同》。原告对此提出书面异议，明确说明被告商场不开业，就没有理由再要求原告缴纳租金。于是被告于2014年8月10日开始采取停电等手段，阻碍原告及其小商户的经营。双方在协商解决问题时，被告公司总经理胡扎西将原告的商户打伤住院，致使双方矛盾彻底激化，原告己无法继续经营。现诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《东瑞口岸商铺租赁合同》；2、被告退还原告的保证金720000元；3、被告赔偿原告的各项经济损失2048190元；4、被告向原告支付违约金720000元；本案诉讼费由被告承担。
随后，原告徐某提出变更诉讼请求的申请，请求依法判令：1、确认双方合同无效；2、被告返还原告预付的租金l440000元、保证金720000元、赔偿占用原告租金及保证金期间原告的利息损失l70636元；3、被告赔偿原告装修费、加盟费、天然气及排烟道安装费、广告费、购买空调不锈钢设备费等损失2219178元；4、请求法院保留其它小商户基于无法使用租赁房屋向原告主张损失赔偿责任后，原告向被告追偿的权利；本案诉讼费用由被告承担。
庭审前，原告徐某以被告将原告愚掌门及美食广场未搬走的室内物品（包括但不限于空调、保鲜柜、刨肉机、绞肉机等折合价款共计l64512元）悉数搬走，严重侵害了其合法权益，给其造成了极大的损失为由，提出追加诉讼请求的申请，请求依法追加判令被告赔偿其搬走的愚掌门及美食广场室内物品折价款l64512元；追加诉请的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）润昌公司答辩并提出反诉称，双方签订的合同无效，反诉被告应自行承担责任，其无权诉请违约金。反诉原告与反诉被告于2013年8月27日签订《东瑞口岸商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定反诉原告将东瑞口岸商场6楼整层租赁给反诉被告经营餐饮使用，年租金为240万，租赁期限自2013年12月8日至2019年12月7日。《合同》第三条第3.2款明确约定，第一年度租金按半年度交纳，即反诉被告在反诉原告通知入场装修之日起10日内即最迟2013年9月10日前付清前六个月租金，当期租金届满前60日内即2014年3月10日前付清后六个月租金。然而，反诉被告截至2014年4月10日才陆续付清前六个月的租金，且已支付的租金均未依据合同约定支付。其次，反诉被告至今仍欠付反诉原告采暖费l07000元，水费l0000元。另，反诉被告始终拒绝依据合同第8.4款之约定，将与实际商铺经营者签订的《商铺转租合同》报反诉原告处备案。反诉原告已经多次口头及书面发函的方式，要求反诉被告履行合同约定义务，但均遭到拒绝。最后，反诉被告在经营期间曾举办“充现金送现金”的活动，鼓励消费者充值消费，大量消费者都参加了此活动，但反诉被告却将可以划转充值现金的POS机带离了商场，致消费者手中的消费卡根本无法消费，直接导致工商局强令反诉原告将消费者已充值数额以现金方式陪退给消费者。反诉被告的上述行为已经构成违约，应当承担违约责任。请求人民法院依法判令：1、解除双方签订的《东瑞口岸商铺租赁合同》；2、反诉被告向反诉原告支付欠付租金460000元及逾期付款违约金138000元；3、支付拖欠的采暖费107000元及水费10000元；4、反诉原告不再退还已收取的保证金；反诉费用由反诉被告承担。
2014年10月10日，被告（反诉原告）润昌公司提出变更诉讼请求的申请，请求将第1项反诉请求变更为依法判令双方签订的《东瑞口岸商铺租赁合同》无效；将第4项反诉请求变更为判令反诉原告不再退还己收取的保证金并判令反诉被告退还以反诉原告名义收取的消费者的充值现金。2014年11月17日，被告（反诉原告）润昌公司再次提出变更诉讼请求的申请，请求将反诉请求第2项变更为判令反诉被告向反诉原告支付占用商场期间的使用费1000000元。
原告（反诉被告）徐某针对润昌公司的反诉答辩称，被告的反诉行为是恶意抗辩行为，原告在签订合同时并不知道房屋未经过消防验收，被告没有履行其应该履行的义务，其一边主张无权出租，一边又有商户在经营、招租，其主张是恶意抗辩。原告的经营需要依附东瑞口岸商场的人流，签订合同时，双方约定东瑞商场要正式开业，被告一直没有开业。被告没有供过暖，不存在欠付采暖费以及电费的问题。被告提出的退消费卡的问题，在工商人员的主持下已经向消费者退卡，原告虽然无法在那里继续经营，但仍然发布布告，给消费者进行了退卡。综上，被告的反诉请求不应成立。
经审理查明，2013年8月27日，原告徐某（承租人）与被告润昌公司（出租人）签订《东瑞口岸商铺租赁合同》一份，约定由徐某承租东瑞口岸商场（位于兰州市城关区东部五里铺桥头向东20米处）六楼整层用作餐饮经营；约定租赁期限为六年，自2013年12月8日起至2019年12月7日止，同时，被告润昌公司为原告徐某提供了免费装修期，自2013年8月24日至2013年12月7日；约定租金为2400000元／年，第二年起，每年度租金在上一年度的基础上逐年递增8%；首年租金按半年度交纳，第二年起按年度交纳，前六个月租金在通知入场装修之日起10日内付清，当期租金届满前60日内付清后六个月租金，以后每年度租金在上一年度租期届满前60日付清；约定合同签订当日由原告向被告一次性交纳保证金720000元，在原告没有拖欠费用的前提下，被告于合同期满后2个月内将保证金全额不计息返还。
合同签订后，原告徐某进场，对六层商场进行分隔装修，并自己加盟装修经营“愚掌门”鱼火锅，其余场地转租于“火烧石”、“黄记煌”等商户从事餐饮经营。2014年7月，因天气降雨导致涉案六层租赁房屋多次漏水，原告徐某遂于7月30日通过公证进行了证据保全，兰州恒信公证处作出（2014）兰恒公内字第1403号公证书，对租赁房屋漏水的事实进行了拍照、摄像取证，证明了租赁房屋的漏水状况。2014年8月11日下午，原、被告双方工作人员因交纳租金、房屋断电等事由发生争执、扭打，兰州市公安局城关区分局嘉峪关路派出所出警将事件平息，至此双方酿成纠纷，原告徐某再无经营。
另查，2013年4月9日，原告徐某向被告润昌公司支付720000元保证金；2013年10月18日，原告徐某向被告润昌公司支付租金300000元、10月28日支付租金40000元、12月3日支付租金200000元、12月4日支付租金400000元（分两次支付，每次200000元）、2014年4月10日支付租金500000元，以上支付租金共计1440000元。
合同签订后，原告徐某对六层商铺进行了装修及配套设施的安装，其中基础装修花费1045000元；向被告交纳装修保证金20000元；安装天然气和排烟系统花费342140元；户外广告花费239000元；购买空调、不锈钢设备等花费282050元
又查，原告徐某承租商场六层期间，向消费者推荐办理“逗嘴美食广场”美食充值卡若干，纠纷发生后，原告在兰州市城关区工商行政管理局兰新电器综合市场工商所（以下简称兰新工商所）的主持下，于2014年9月9日至9月19日、9月25日、9月30日，在兰新工商所对办理了充值卡的消费者进行了退卡。
再查，经原告申请，本院从兰州市城乡规划局调取了涉案的东瑞口岸商场所在的金生大厦的规划设计图纸，涉案商场的规划设计图明确载明，该商场的规划设计只有四层。五层、六层未在设计规划中。
以上事实，有双方当事人提交的《东瑞口岸商铺租赁合同》、收款收据、《公证书》等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，平等、诚信、合法，是签订合同的基本原则，是成就一个合同行为的基本价值导向。本案中，双方当事人争议的焦点为：1、为涉案租赁合同是否有效；2、如合同无效则过错责任应由谁承担；3、合同无效后的法律后果。
一、关于合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，经本院调取东瑞口岸商场的规划设计图纸，发现涉案第六层房屋并不在图纸的规划之内，截止法庭辩论终结前，原、被告均没有向法庭提交该层房屋已取得规划设计许可的证据，故本案原、被告之间签订的《东瑞口岸商铺租赁合同》无效。
二、关于导致合同无效的过错责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。结合本案，被告润昌公司在签订合同前，有义务向原告提供租赁物符合租赁条件的文件、证书等证明，以确保原告在签订租赁合同时对租赁行为产生信赖，从而确保其投资行为不因租赁物的瑕疵而遭受损失。现原、被告之间签订的《东瑞口岸商铺租赁合同》因“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”而导致无效，被告又无法证明其在签订合同之初已经将上述情形向原告如实进行了告知，故对此被告存在过错，应当承担缔约过失的责任，对原告因合同无效而遭受的损失承担赔偿责任。
三、关于合同无效后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
1、对于原告徐某诉请被告返还720000元合同保证金和20000元装修保证金的问题。合同签订时，原告徐某即向被告交纳了720000元的合同保证金，房屋装修时，原告徐某也交纳了装修保证金20000元，对该两项钱款，属于因合同取得的财产，应当予以返还。同时，原告徐某主张被告占用720000元合同保证金期间利息损失的诉请，符合“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的情形，应当予以支持。利息自2013年4月9日（付款之日）起按照银行同期贷款利率计算至该笔款项实际返还之日。
2、对于原告主张被告退还房屋租金及被告反诉原告要求支付租赁房屋占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。?结合本案，原、被告双方签订的租赁合同虽然无效，但原告徐某租赁该商场后，实际投入了经营，其应当支付房屋的占有使用费。2014年8月11日双方酿成纠纷后，原告徐某再无经营，故房屋占有使用的期间应当从双方约定的租金起算时间（2013年12月8日）计算至纠纷酿成之日（2014年8月11日），共计八个月。参照合同约定的租金标准240万元／年计算，房屋占有使用费应当为160万元（240万元／年÷12个月×8个月）。折抵原告徐某前期交纳的144万元租金，原告徐某还应当向被告润昌公司交纳房屋占有使用费160000元（1600000元-1440000元）。
3、对于原告徐某主张被告赔偿装修费、加盟费、天然气及排烟道安装费、广告费、购买空调不锈钢设备费等损失2219178元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。?本案中，导致双方签订合同无效的过错在被告润昌公司，其应当承担原告徐某因装修所遭受的损失。原告徐某完成的基础装修（1045000元）、安装天然气和排烟系统（342140元）、户外广告装修（239000元），属于已形成附合的装饰装修物，应当由被告承担。原告徐某购买空调、不锈钢设备等花费282050元，因该部分设备属于未形成附合的装饰装修物，原告徐某可拆除搬走。故被告润昌公司应当赔偿原告徐某的装修损失为1626140元（1045000元＋342140元＋239000元）。关于原告徐某追加的要求由被告润昌公司赔偿其空调、保鲜柜、刨肉机等设备折价款l64512元的诉请，因原告没有提交相应的证据证明该部分损失的实际存在，且是由被告润昌公司的行为所致，故本院不予支持。
4、关于原告徐某请求法院保留其赔偿其他小商户的损失后向被告追偿的权利的问题。因该项诉请属于法律既有的规定，本案不作处理。
5、对于反诉原告主张反诉被告支付采暖费107000元及水费10000元的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，被告润昌公司提出反诉，要求原告徐某交纳房屋租赁期间的采暖费107000元及水费10000元，但被告润昌公司没有提交原告徐某拖欠采暖费及水费的具体数额及相应证据，故对此诉请本院不予支持。
6、对于反诉原告主张反诉被告退还“逗嘴美食广场”美食充值卡的问题。因2014年9月期间，原告已在兰新工商所的主持下对消费者办理的充值卡进行了退卡，现被告反诉要求原告退还消费者充值现金的诉请，没有事实依据，故本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）徐某与被告（反诉原告）兰州润昌商贸有限责任公司签订的《东瑞口岸商铺租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）兰州润昌商贸有限责任公司退还原告（反诉被告）徐某合同保证金720000元，并自2013年4月9日起按银行同期贷款利率支付利息至该款项退还之日；
三、被告（反诉原告）兰州润昌商贸有限责任公司退还原告（反诉被告）徐某装修保证金20000元；
四、被告（反诉原告）兰州润昌商贸有限责任公司赔偿原告（反诉被告）徐某装修损失1626140元；
五、原告（反诉被告）徐某支付被告（反诉原告）兰州润昌商贸有限责任公司房屋占有使用费160000元；
上述款项，于本判决生效之日起十五日内付清；
六、驳回原告（反诉被告）徐某的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）兰州润昌商贸有限责任公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费34706元，由原告（反诉被告）徐某承担11166元，被告（反诉原告）兰州润昌商贸有限责任公司承担元23540；反诉案件受理费5475元，由原告（反诉被告）徐某承担1225元，被告（反诉原告）兰州润昌商贸有限责任公司承担4250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 石浩
代理审判员 周静
代理审判员 刘伟
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 党容