广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初4103号原告：中山市星晨广场物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区，组织机构代码××。法定代表人：张卓雄，董事。委托代理人：莫美芳、何洪章，公司员工。被告：张兰娟，女，汉族，身份证住址山东省潍坊市潍城区，现住广东省中山市西区，公民身份号码×××4327。委托代理人：张延斌，男，××年××月××日出生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。原告中山市星晨广场物业管理有限公司（以下简称星晨广场物业公司）诉被告张兰娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告星晨广场物业公司委托代理人莫美芳、何洪章，被告张兰娟委托代理人张延斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星晨广场物业公司诉称：被告张兰娟是中山市西区星晨广场2期缤纷明月阁301房的业主，原告经发展商选聘为星晨广场小区的前期物业服务企业，为星晨广场小区进行物业管理服务。2013年11月27日，被告购买了上述物业后接受原告的物业管理服务。被告所购买的房屋合同约定的建筑面积为105.62平方米，按照每平方米1.5元的价格收取物业服务费，被告每月应交物业服务费为158.43元及相应的水费与公摊电费。原告曾多次向被告催交，被告仍不予理睬。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付物业服务费1754.95元、公摊电费71.85元、滞纳金80.88元（从2014年4月至2015年11月），合计1907.68元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉求1为：被告向原告支付2014年12月至2015年11月期间的物业服务费1754.95元及违约金（计算方法：以当月拖欠的物业服务费为基数，从次月1日起每日按1‰计算至清偿之日止）、2014年4月至2015年11月期间的公摊电费71.85元；明确诉求2中的诉讼费胜诉后由被告迳付原告。原告星晨广场物业公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.中山市不动产登记资料证明表；2.业主资料；3.中山市国土资源局房地产转让业务收件回执；4.欠费表；5.中山市星晨广场缤城业主临时公约；6.中山市物价局复函、广东省物价局关于规范全省住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知；7.委托管理合同、前期物业服务合同；8.发票。被告张兰娟辩称：确认拖欠原告物业服务费及公摊电费的事实及金额，并确认原告违约金的计算标准。拖欠费用的原因在于原告提供的物业服务不到位，如：没有及时清理游泳池及垃圾；占用公共地方设置广告位并收取广告费，但没有归还给业主；涉案物业房间窗外有大树产生奇怪的声音以及楼下没有门禁系统；楼下业主搭棚未予制止。被告张兰娟就其辩解在举证期限内提交照片为证。经审理查明：2000年1月31日，星晨广场物业公司成立，经营范围为：星晨广场住宅小区物业管理、家庭清洁服务、车辆停放服务等。2000年2月8日，星晨广场有限公司（甲方）与星晨广场物业公司签订《委托管理合同》，约定：位于中山市××××路星晨广场项目由甲方委托乙方管理；管理内容：管理、维护小区内配套的市政、绿化、环卫、安全规范设施和其他公共设施等；管理费的来源：向业主收取管理服务费，按照住宅建筑面积计，多层住宅单位1元／平方米，车房1元／平方米，高层住宅单位1.5元／平方米；合同期限自2000年2月8日生效，至小区业主管理委员会成立与物业管理公司签订合同生效之日止。上述合同签订后，星晨广场物业公司为星晨广场提供物业服务。2010年12月31日，中山星晨广场房地产发展有限公司（原星晨广场有限公司）作为甲方，星晨广场物业公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定：双方就甲方负责开发建设的星晨广场物业实行前期物业服务有关问题达成一致意见，甲方选聘乙方对本物业实施前期物业服务，在未依法成立业主大会选举业主委员会前，乙方依据甲方售楼时与业主签订的《业主临时公约》进行小区管理；乙方向业主提供以下管理服务内容：综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等；物业服务费用：物业服务费、停车费、家居清洁费，本物业交付业主使用后，物业服务费用由业主缴交；多层住宅单位按建筑面积1元／平方米收取，车房1元／平方米，高层住宅单位按建筑面积1.5元／平方米，商铺按建筑面积1.5元／平方米；每月收缴物业服务费的时间为当月25日前；本物业公摊电费由业主分摊；管理期限：本合同自2010年12月31日生效，至本物业依法成立业主委员会，并授权业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同生效之日止。张兰娟于2013年11月12日购买位于中山市西区星晨广场2期缤纷明月阁301房，属高层住宅，现已取得该房地产的权属证书，根据《中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表》，上述房地产权利人是张兰娟，土地证号为国（2013）易20046**，房产证号02××31，建筑面积为106.45平方米。2013年11月13日，中山星晨广场房地产发展有限公司、星晨广场物业公司与张兰娟三方签订《中山市星晨广场缤城业主临时公约》（以下简称《业主临时公约》），约定内容与前述《前期物业服务合同》一致，并同时约定收取未缴付的款项滞纳金为每日1%，从到期之日起至实际缴交之日止。庭审中，星晨广场物业公司明确涉案物业建筑面积以105.62平方米计算。依据上述合同及公约的约定，张兰娟每月应交物业服务费为158.43元（1.5元／平方米×105.62平方米）。张兰娟自2014年12月起拖欠物业服务费，至2015年11月，共拖欠物业服务费1901.16元（158.43元／月×12个月）及2014年4月至2015年11月期间的公摊电费71.85元。欠费后，张兰娟曾向星晨广场物业公司交纳2014年12月的部分物业服务费146.21元，故2014年12月实际拖欠的物业服务费为12.22元（158.43元-146.21元）。后因星晨广场物业公司经向张兰娟多次催交上述费用未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。张兰娟购买了中山市西区星晨广场2期缤纷明月阁301房的房地产，成为星晨广场的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。星晨广场物业公司根据《委托管理合同》、《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，依法取得了星晨广场小区的物业管理服务资格。上述合同的签订对业主具有约束力，张兰娟作为星晨广场业主，应遵守合同中有关物业服务收费的约定。星晨广场物业公司依据合同约定对星晨广场提供了物业服务，张兰娟作为业主，理应支付物业服务费、公摊电费等费用。虽然张兰娟辩称星晨广场物业公司提供的物业服务不到位，本院认为，一般而言，物业公司面向全体小区业主提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区其他正常交费的业主的利益。故在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒绝交纳物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的物业服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由主张减免物业服务费。具体到本案中，张兰娟提供的证据中反映的物业服务不到位问题均属一般瑕疵的范畴，不足以构成拒绝交纳物业服务费的合理抗辩，因此，对张兰娟上述辩解意见，本院不予采信。现张兰娟于2014年12月至2015年11月期间不按时交纳物业服务费，依法应承担相应的民事责任。故星晨广场物业公司要求张兰娟缴纳上述期间的物业服务费1754.95元（1901.16元-146.21元），事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金，《前期物业服务合同》及《业主临时公约》分别约定“每月收缴物业服务费的时间为当月25日前”、“收取未缴付的款项滞纳金为每日1%，从到期之日起至实际缴交之日止。”，该费用实际是由于张兰娟违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。张兰娟拖欠物业服务费不予支付的行为已构成违约，应承担违约责任。现星晨广场物业公司诉请张兰娟以其每月拖欠的物业服务费为基数，从次月1日起每日按1‰计收逾期付款违约金至清偿之日止，既不超出双方约定，亦不违反法律规定，且张兰娟对上述违约金计算方法亦不持异议，故本院予以支持。关于公摊电费，因《前期物业服务合同》约定“本物业公摊电费由业主分摊”，且张兰娟对星晨广场物业公司要求其支付2014年4月至2015年11月期间的公摊电费71.85元的诉讼请求亦当庭予以确认，故本院对星晨广场物业公司上述诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告张兰娟于本判决生效之日起五日内向原告中山市星晨广场物业管理有限公司支付2014年12月至2015年11月期间的物业服务费1754.95元及违约金（计算方法：其中2014年12月拖欠的物业服务费以12.22元为基数；2015年1月至11月，每月拖欠的物业服务费以158.43元为基数；均从次月1日起每日按1‰的标准计算至清偿之日止）、2014年4月至2015年11月期间的公摊电费71.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张兰娟负担（被告张兰娟应于本判决生效之日起五日内迳付原告中山市星晨广场物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  梁泳诗代理审判员  林佩坚人民陪审员  黄丹民二〇一六年七月二十日书 记 员  谢雅怡冯冰冰第-7-页共7页