广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）港民初字第254号 原告官敏秀，女，1973年10月21日出生，汉族，住所地南宁市青秀区。 特别授权委托代理人黄九华，广西慧拓律师事务所律师。 被告广西防城港市业嘉房地产开发有限公司，住所地防城港市中心区迎宾路北面三生观邸**。 法定代表人刘德宽，该公司董事长。 特别授权委托代理人杨秀秦，广西精一律师事务所律师。 特别授权委托代理人何祖龙，广西精一律师事务所律师。 原告官敏秀诉被告广西防城港市业嘉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月13日受理后，依法组成由审判员李明娟担任审判长、代理审判员凌枝、人民陪审员刘敬佳参加的合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案。书记员黄馨担任法庭记录。原告的特别授权委托代理人黄九华，被告的特别授权委托代理人何祖龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年5月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于防城港市行政中心区交汇处的三生·云海观邸第A幢20层2003号房卖给原告，面积为50.30平方米，单价为3874.16元/平方米，总价款为194870元。合同第八条约定，被告应当在2012年9月30日前将经五方验收合格的商品房交付给原告使用。合同第九条对被告逾期交房的违约责任作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，而被告超过合同约定的交房时间，通知于2013年1月16日至18日办理收房手续。原告按照上述时间去收房时，被告却无法提供《建设工程质量竣工验收意见书》，不具备交房条件。直到2013年12月18日，被告才将基本符合合同约定条件的商品房交付给原告，但可视对讲系统等条件仍不完善。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告向原告支付延期交房违约金25956.68元；二、被告向原告赔偿损失600元；三、被告继续履行安装可视对讲系统的合同义务；四、本案诉讼费由被告承担。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、电脑咨询单，以证明被告的主体资格；2、《商品房买卖合同》，以证明原告与被告间的权利义务；3、收据，以证明原告支付了全部合同价款；4、交付使用通知书，以证明被告通知原告前往收房；5、业主验收反馈表，以证明房屋未达到交房条件；6、准予交房书，以证明被告为原告出具收房手续；7、收楼确认书，以证明原告确认收房。 被告辩称，一、原告主张逾期交房违约金等没有事实和法律依据；二、被告依法存在延期的客观事由；三、原告的600元损失是原告的个人支出，没有事实和法律依据。 被告为其辩解当庭提交的证据有：1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明，以证明被告具有诉讼主体资格；2、《建设工程质量竣工验收意见书》，以证明商品房于2013年7月26日经五方验收合格，已达到法定和约定的交付标准；3、气象资料咨询，以证明2011年5月21日至2012年9月30日防城港市日降雨量在中雨以上达85天，雷暴天气90天，据实可以延期交房175天。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均无异议；原告对被告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。 被告对原告提交的证据3的关联性有异议；对原告提交的证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该反馈表系原告自己书写的，不能反映客观真实情况；对原告提交的证据6的真实性、合法性有异议，认为该交房书只有经办人签字而没有被告盖章确认；对原告提交的证据7的关联性有异议，对其真实性、合法性没有异议。原告对被告提交的证据3的关联性没有异议，但认为被告无法当庭出示该证据原件，故不能作为定案的依据。本院认为，对原告提交的证据3，由于该证据系原告向被告支付购房款等相关费用的收据，可以证明原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，且被告对其真实性、合法性无异议，故对该证据予以采纳，作为定案的依据；对原告提交的证据5，该业主验收反馈表中内容系原告在前往被告处交房过程中对房屋存在问题书写的意见，且与本案逾期交房的违约责任没有直接联系，故对该证据，本院不予采信；对原告提交的证据6、7，该两份证据证实原告于2013年12月18日与被告办理交房确认手续，与本案有一定的关联性，故本院予以采纳，作为定案的参考依据。对被告提交的证据3，被告虽当庭未提交证据原件，经本院庭后对该证据原件进行核对与复印件一致且被告对其中合同约定日降雨量达中雨以上的天数予以认可，故对该证据，本院予以采纳，作为定案的依据。 综合本案证据，本院确认以下法律事实：2011年5月21日，原告为买受人与被告为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的三生·云海观邸第A幢20层2003号房，建筑面积50.30平方米，单价3874.16元/平方米，总价款为194870元；出卖人应在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格，取得《建设工程竣工验收意见书》并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、交通管制（包括但不限于因传染疾病、高考、城市施工或特殊庆典活动等导致的交通限制）、强制拆迁等政府因素；3、政府通知停工、禁止车辆出入该商品房施工场地而影响工期的；4、日降雨或降雪量达到中雨或者中雪以上的；5、非出卖人原因一周内停水或停电累计超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算为一天，不足8小时按一天计）；6、其他非出卖人原因导致工程停工的情况。以上延期原因，出卖人不承担本合同项下逾期交房的违约责任，但应在约定的交房日期或实际交房日期前将统计结果以书面形式通知买受人。本条所约定的特殊原因，除适用逾期交房情形外，还适用于出卖人履行本合同约定的其他义务。合同第九条约定，逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同附件三第15条约定，装饰、设备标准包括智能安防系统即每户安装可视对讲系统。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告以送达《交付使用通知书》的形式通知原告于2013年1月16日至2013年1月18日办理入伙手续。2013年7月26日，三生·云海观邸商住楼经建设单位、施工单位、勘查单位、设计单位、监理单位验收合格。2013年12月18日，原告前往被告处办理交房手续。 另查明，防城港市气象局气象信息服务中心出具的气象资料表明2011年5月21日至2012年7月31日，防城港市港口区降雨量达中雨以上的天数为76天。2014年4月1日，经本院与原、被告双方到三生·云海观邸商住楼原告所购买的A幢楼随机抽取一套商品房进行现场勘察，该商品房的可视对讲系统线路虽已安装，但无法投入正常使用。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。关于原告要求被告支付逾期交房违约金25956.68元是否有事实和法律依据的问题。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，其已履行了自己的合同义务。而被告虽书面通知原告于2013年1月16日至2013年1月18日交房，但合同第八条约定经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格并取得《建设工程竣工验收意见书》后才具备交房条件，综合考虑公平合理及双方的合同约定，本院确定交房时间为2013年7月27日。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条据实可以延期的情形，结合被告提交的证据，对原告与被告签订合同后及合同约定交房前的日降雨量中雨以上的天数予以扣除，共76天。被告逾期交房的时间应从2012年10月1日计算至2013年7月26日，共299天，扣除日降雨量达中雨以上天气天数76天，被告逾期交房的天数为223天。按照合同约定，逾期超过180日，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，故被告应向原告支付违约金为13036.80元（194870元×0.0003×223天）。关于原告要求被告赔偿损失600元的问题。由于原告对此未提交证据证明其实际损失且在合同中未予对产生纠纷后赔偿除违约金外的损失作明确约定，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告继续履行安装可视对讲系统的合同义务的问题。本院经组织原、被告双方进行现场勘察，发现被告的可视对讲系统虽以安装线路，但无法实际投入使用，按照合同约定，被告应全面履行合同约定的义务，故对该诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告广西防城港市业嘉房地产开发有限公司向原告官敏秀支付逾期交房违约金13036.80元。 二、被告广西防城港市业嘉房地产开发有限公司继续履行对原告官敏秀所购买的三生·云海观邸第A幢20层2003号房的可视对讲系统的安装义务； 三、驳回原告官敏秀的其他诉讼请求。 案件受理费464元,由原告官敏秀负担164元，被告广西防城港市业嘉房地产开发有限公司负担300元。原告官敏秀已预交的464元案件受理费本院不予退还，被告广西防城港市业嘉房地产开发有限公司应负担的300元案件受理费由其在履行债务时一并支付给原告官敏秀。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费464元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李明娟 代理审判员  凌 枝 人民陪审员  刘敬佳 二〇一四年五月二十八日 书 记 员  黄 馨 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。