内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌前民初字第1967号
原告郭涛，男，46岁，汉族，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
委托代理人杨树林，内蒙古子阳律师事务所律师。
委托代理人赵宇亮，男，36岁，汉族。
被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司。公司住所地：巴彦淖尔市临河区。
法定代表人林玉琪，公司董事长。
被告大杨房地产开发有限责任公司，公司住所地：乌拉特前旗乌拉山镇。
法定代表人杨强，公司董事长。
二被告委托代理人贺俊梅、谈清，内蒙古律源律师事务所律师。
第三人杨文达，男，52岁，汉族，个体，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
第三人辛爱珍，女，52岁，汉族，无业，现住址同上。
第三人杨文达、辛爱珍委托代理人贺俊梅、谈清，内蒙古律源律师事务所律师。
第三人内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司，住所地：乌拉特前旗乌拉山镇。
法定代表人李振亮，公司董事长。
委托代理人杨卓林，农商行工业园区支行行长。
委托代理人王铁军，农商行法律顾问。
原告郭涛诉被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业公司）、被告大杨房地产开发有限责任公司（以下简称大杨公司）、第三人杨文达、辛爱珍及第三人内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭涛及其委托代理人杨树林，被告兴业公司、大杨公司的委托代理人贺俊梅、谈清，第三人杨文达、辛爱珍的委托代理人贺俊梅、谈清及第三人农商行的委托代理人杨卓林、王铁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭涛诉称：2010年5月，原告与被告兴业公司签订了房屋拆迁补偿安置协议书，协议中约定：原告将位于乌拉山镇三区原商业用房交由被告拆迁后，被告兴业公司给予原告拆迁安置补偿，进行产权置换。2012年8月16日，被告大杨公司与原告签订了回迁协议，该协议中约定：被告将原告被拆迁房屋置换为位于乌拉山镇三区水苑小区12号楼A座第8号门店。2013年1月22日，兴业公司与第三人杨文达、辛爱珍签订了商品房买卖合同，将原告上述房屋出卖给杨文达、辛爱珍。2013年1月22日兴业公司和杨文达、辛爱珍分别向乌拉特前旗房管局申请和证明他们买卖了上述房屋。2013年1月23日旗房管局将上述房屋产权人登记为杨文达、辛爱珍。故为了维护原告的合法权利，起诉法院请求1、确认原告与被告兴业公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书和与被告大杨公司签订的回迁协议合法有效。2、确认位于乌拉山镇三区水苑小区12号楼A座第8号商业用房的产权所有人为原告。3、确认被告兴业公司与第三人杨文达、辛爱珍签订的商品房买卖合同无效。4、确认乌拉特前旗房管局将原告上述房屋产权人登记为杨文达、辛爱珍为虚假登记。5、判令被告将非法买卖原告位于乌拉山镇三区水苑小区12号楼A座第8号商业用房的产权人变更为原告，并明确由此产生的相关费用由被告承担。6、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、2012年8月16日大杨公司与原告签订回迁协议，证明二被告公司把该房屋置换给原告，该房屋已实际交付原告，产权应该归原告所有。
2、产权产籍登记目录一份，
3、内蒙古自治区房地产登记审核表；该表登记的权利人为杨文达、辛爱珍，房屋位置在乌拉山镇三区。产权来源新建商品房买卖。12栋楼A座8号，申请日期为2013年1月23日。
4、产权转移登记表。
5、房屋转移申请书一份，申请人杨文达，时间2013年1月23号。
6、2013年1月22日销售不动产发票。
7、税收通用完税证。
8、乌拉特旗精工房产测绘公司对原告房屋进行测绘图4张。
9、杨文达于2013年4月25日缴纳的房屋维修资金收款收据。
10、杨文达、辛爱珍身份证明一份。
11、2013年1月22日杨文达、辛爱珍向房产管理局关于购买房屋申请。
12、兴业公司向旗房管局证明杨文达、辛爱珍购买房屋的事实。
13、2013年1月13日杨文达与兴业公司签订的临时公约及承诺书。2014年1月22号杨文达、辛爱珍与兴业公司签订的维修基金协议书。
14、2013年1月22日杨文达、辛爱珍与兴业公司签订了商品房买卖合同。
15、2014年7月31日的会议记录一份。
以上证据证明本案被告兴业公司、大杨公司将置换的房屋非法登记为杨文达、辛爱珍，其房屋买卖协议无效，房屋产权无效。该房屋的实际所有人为本案原告。
被告兴业公司辩称，2013年初，由于房地产业总体不景气，公司资金周转困难，公司无力支付大批农民工工资，根据政府必须给付农民工工资的要求，我公司同时面临资金链断链的实际，迫于无奈，只能拿房产抵押，贷款来支付农民工工资。当时以水苑小区12号楼A座商铺作抵押，贷款支付了农民工工资。房产证所有权人办理在了杨文达、辛爱珍名下，在办理产权登记时，兴业公司并不知道该批房屋为回迁房，虽然产权办理在了杨文达、辛爱珍名下，但并未实际形成买卖关系。
被告兴业公司为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：
水苑小区二期备案登记一份及商品房预销售许可证，用以证实本案诉争的房屋系兴业公司开发建设。
被告大杨公司辩称，原告所诉与大杨公司没有关系，房屋系兴业公司开发建设，故应当驳回原告对大杨公司的起诉。
第三人杨文达、辛爱珍辩称，我们并没有实际购买房屋，只是为了帮助兴业公司贷款办理了产权证。
第三人农商行辩称，杨文达、辛爱珍办理了产权证书来我们这里抵押贷款，我们当时并不知道该房屋为回迁房屋，我们是以合法手续办理的抵押登记，故我们不应当承担责任。
第三人农商行为支持其辩称理由，向本院提供以下证据：
1、个人借款合同；
2、抵押合同；
3、房屋产权证；
4、他项权证；
5、借款借据。
用以证明第三人杨文达、辛爱珍办理抵押贷款时手续合法。
经质证，被告兴业公司、大杨公司及第三人杨文达、辛爱珍对于原告提供的1号-15号证据的真实性认可，但认为其证明不了被告大杨公司承担责任。第三人农商行对原告提供的1号证据不发表意见，对2号-15号证据的真实性认可。原告对被告兴业公司提供的水苑小区二期备案登记不认可，但对商品房预销售许可证认可。第三人农商行对水苑小区二期备案登记不发表意见。但对商品房预销售许可证认可。原告赵国俊、被告兴业公司、大杨公司及第三人杨文达、辛爱珍对第三人提供的1号-5号证据的真实性均无异议。经审核，原告提供的1号-15号证据及被告兴业公司提供的水苑小区二期备案登记及商品房预销售许可证及第三人提供的1号-5号证据，符合证据的真实性、且与本案有关联，故本院予以采信。
综上举证、质证、认证以及双方当事人陈述，本案经审理查明：原告郭涛是被告兴业公司开发建设水苑小区项目的拆迁户，2010年5月原告将自有被拆迁房屋经被告兴业公司验收后交付被告拆迁。2012年8月16日原告郭涛和被告大杨公司就房屋拆迁补偿事宜签订了回签协议一份，协议中约定按原协议价给原告赵国俊12号楼A座8号170㎡商业门店一间。2013年1月22日被告兴业公司与第三人杨文达、辛爱珍签订了一份商品房买卖合同，2013年1月23日经第三人杨文达、辛爱珍申请，且办理了相关手续及缴纳相关费用后，乌拉特前旗房管局为其办理了房屋产权证书，2013年1月27日第三人杨文达、辛爱珍为杨文达的个人贷款将该房屋抵押在第三人农商行处。现原告赵国俊诉至法院，请求依法判令1、确认原告与被告兴业公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书和与被告大杨公司签订的回迁协议合法有效。2、确认位于乌拉山镇三区水苑小区12号楼A座第8号商业用房的产权所有人为原告。3、确认被告兴业公司与第三人杨文达、辛爱珍签订的商品房买卖合同无效。4、确认乌拉特前旗房管局将原告上述房屋产权人登记为杨文达、辛爱珍为虚假登记。5、判令被告将非法买卖原告位于乌拉山镇三区水苑小区12号楼A座第8号商业用房的产权人变更为原告，并明确由此产生的相关费用由被告承担。6、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，被告兴业公司于2011年6月23日办理了商品房预销售许可证。被告大杨公司法定代表人杨强系被告兴业公司开发建设水苑小区第二期工程的项目部负责人。该房屋现已实际交付原告赵国俊。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，原告郭涛作为被拆迁人，就房屋拆迁补偿事宜与被告大杨公司于2012年8月16日签订的回迁协议，合同虽是大杨公司签订，但该房屋的拆迁及实际交付手续都由被告兴业公司来完成，且对此被告兴业公司并未提出异议，故该协议应为有效协议。2013年1月22日为了办理贷款第三人杨文达、辛爱珍与被告兴业公司签订的商品房买卖合同且依据该合同办理了房屋产权证书，第三人杨文达、辛爱珍及被告兴业公司均认可该房屋实际未进行交易，仅是以房屋产权作抵押向第三人农商行进行贷款，故被告与第三人杨文达、辛爱珍之间的商品房买卖行为不是当事人的真实意思表示。原告郭涛作为被拆迁人具有取得被安置房屋水苑小区12号楼A座第8号商业门店的权利，故对原告郭涛要求确认其与被告签订的回迁协议合法有效及确认位于乌拉山镇三区水苑小区12号楼A座第8号商业用房的产权所有人为原告的诉讼请求，本院予以支持。因被告兴业公司和第三人杨文达、辛爱珍为了解决自己公司资金周转损害原告利益将原告置换房屋产权证办理在第三人杨文达、辛爱珍名下，故被告兴业公司及第三人杨文达、辛爱珍应当协助原告办理产权变更手续并承担由此产生相关费用。本案中第三人农商行不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第七条第一款之规定，判决如下：
一、确认2012年8月16日原告郭涛与被告大杨房地产开发有限责任公司签订的回迁协议有效。
二、确认位于乌拉山镇三区水苑小区12号楼A座第8号商业用房的产权所有人为原告郭涛。
三、被告兴业公司及第三人杨文达、辛爱珍于本判决书生效后十日内协助原告郭涛办理房屋产权变更手续，由此产生的相关费用由被告兴业公司及第三人杨文达、辛爱珍承担。
四、驳回原告郭涛的其他诉讼请求。
案件受理费1572元，由被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 ： 乔 睿
代理审判员 ：柳海梅
人民陪审员 ：郭俊梅
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 ：赵宝苹
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。