广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第790号
上诉人（原审被告）：惠州市中惠源实业投资有限公司。
法定代表人：王川生。
委托代理人：王兆强，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：吴双萍。
委托代理人：曹东锋。
上诉人惠州市中惠源实业投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第1048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
吴双萍向原审法院提起诉讼，请求：1、责令被告支付原告2012年11月1日至2013年8月31日共计304天的延期交房违约金￥7629.70元（人民币柒仟陆佰贰拾玖元柒角整）；2、责令被告支付原告2013年9月1日至2013年10月30日共计60天延期交房违约金￥4517.59元（人民币肆仟伍佰壹拾柒元伍角九分整）；3、责令被告因未书面通知收楼支付原告2013年10月31日至2014年7月1日共计244天延期交房违约金￥18371.52元（人民币壹万捌仟叁佰柒拾壹元伍角贰分整）；4、责令被告支付原告违约金收益损失￥1379.69元（人民币壹仟叁佰柒拾玖元陆角玖分）；5、责令被告支付原告2年物业管理费￥1261.92元（人民币壹仟贰佰陆拾壹元玖角贰分）；6、责令被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费用、误工费、往返深圳／惠阳的路费、汽油费等。
主要事实和理由：2012年3月25日，我（即原告）购买位于惠州市惠阳区淡水金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场X号楼X层XX号房（建筑面积35.05平米），并按约定付款方式，于2012年8月31日前付清房款￥250977元（人民币贰拾伍万零玖佰柒拾柒元）。购楼合同约定，出卖人（即被告）应于2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，交付商品房，并书面通知买方（即原告）。后因开发商自身原因，房屋一直未能交付，我也一直没有收到收楼的书面通知。依据购楼合同约定，出卖方延期交楼，每日需赔偿买方（即原告）总房款的万分之一。延期交楼期间，由于被告也无法确切交楼时间，经沟通，原被告双方于2013年8月19日签订补充赔偿协议，约定“从2012年11月1日至2013年8月31日，按房款总额的每日万分之一以违约金方式赔偿给业主，另补偿两年的管理费。从2013年9月1日到实际交楼日将按房款总额的每日万分之三以违约金方式支付给业主”以及“2013年8月31日前的违约金在2013年9月1日后5个工作日内支付到账，2013年9月份起的违约金按月结支付到账，在第二个月的5个工作日内支付到账。”但实际被告从未支付过违约金。违约金收益损失按照现在最常见的余额宝的年化收益6%计算，截至2014年10月13日，被告都未支付赔偿金及利息等，所以应支付违约金收益损失：（7629.70＊408＋2258.79＊373＋2334.09＊342＋2258.79＊312＋2334.09＊281＋2334.09＊250＋2108.21＊222＋2334.09＊191＋2258.79＊161＋2334.09＊130＋1355.27＊99】＊6%／365=1379.69元。按补充协议被告应补偿原告2年管理费，即35.05平米＊1.5元＊24月。
被告中惠源公司辩称，一、答辩人虽未在合同原约定期限内交房，但并不违约，被答辩人无权要求答辩人支付违约金。答辩人开发的鼎盛广场项目是合法，符合规划、设计、质量、建设部门所规定的标准，该项目都能够按照预计的工期完工，并到政府相关的职能部门办理相关的竣工验收手续。后在施工过程中，为避免对地下市政设施造成破坏，答辩人在经过建设、规划等相关部门同意后，对设计图纸作出了变更，并因此变更而影响答辩人办理竣工验收的进度，导致答辩人未能按预计的期限顺利办理竣工验收工作，以致逾期交楼局面的出现。根据答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款的约定，非出卖人的原因造成的延期，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可予以延期。导致此次逾期交付的原因不是答辩人造成的。因此，根据合同约定，答辩人有权予以延期交付。此外，根据双方签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第三条的规定，因政府主管机关原因导致出现出卖人不可预见、不可控制、不可避免的事件属于不可抗力。为此，致使答辩人未在原约定的时间内交付房屋并非答辩人的原因造成的，实属客观不可抗力因素所致，对于答辩人而言属于不可控制因素，答辩人虽未在合同约定期限内交房，但属于合同约定的合理延期，并不违约，所以答辩人请求法院依法驳回被答辩人的主张。二、被答辩人以《鼎盛广场部分业主延期交楼赔偿协议》为依据向答辩人主张按每日万分之三的标准支付2013年9月1日至2013年10月30日期间的违约金并补偿两年物业管理费无合同依据。即使答辩人存在违约，被答辩人也无权以《鼎盛广场部分业主延期交楼赔偿协议》（以下简称“赔偿协议”）为依据向答辩人主张违约金及两年物业管理费。根据赔偿协议第一条“一次性付款和在2012年10月31日已经开始还贷的业主的违约金赔偿……”的约定，此条款下约定的违约金赔偿对业主的付款方式是有特定要求的，即只有符合业主一次性付清购房款以及向银行按揭并且在2012年10月31日前已开始向银行还贷两种情形之一的业主才有权主张条款下约定的违约金赔偿，除此之外的其他情形，不适用本条款约定的违约金赔偿。而被答辩人的付款方式为分期付款，并不属于一次性付款和在2012年10月31日已经开始还贷的业主的情形，故而，不符合适用赔偿协议第一条的条件。因此，被答辩人向答辩人主张按每日万分之三的标准支付2013年9月1日至2013年10月30日期间的违约金并补偿两年物业管理费无任何合同依据。被答辩人与答辩人对有关违约责任承担问题已在双方签订的《广东省商品房买卖合同》中有具体明确的约定，即答辩人逾期交房超过60日，被答辩人要求继续履行合同的，答辩人按日向被答辩人支付已付房价款万分之一的违约金。三、被答辩人向答辩人主张2013年10月31日至2014年7月1日期间的违约金18371.52元无任何事实及合同依据。答辩人开发的“鼎盛广场”项目于2013年10月31日已通过验收，并通过惠州日报通知全体业主办理入伙手续。因此，答辩人的实际交楼日期为2013年10月31日，且答辩人已履行通知义务，被答辩人未能及时收楼系其自身原因所致。并且，我司在惠阳区人民法院的一系列类似案件中，惠阳区人民法院都是认定我司的交楼时间为2013年10月31日。故而，被答辩人未书面通知收楼为由向答辩人主张2013年10月31日至2014年7月1日期间的违约金18371.52元无任何事实及合同依据。四、被答辩人向答辩人主张违约金收益损失1379.69元及因提起诉讼而产生的损失无任何事实及合同依据。被答辩人与答辩人就有关逾期交楼的违约责任在双方签订的《广东省商品房买卖合同》已有具体明确的约定，并且约定中并不包括违约金收益损失及因提起诉讼而产生的损失。因此，被答辩人要求答辩人支付违约金收益损失及因提起诉讼而产生的包括诉讼费用、误工费、往返深圳?惠阳的路费、汽油费等损失无任何合同依据。并且，被答辩人也没任何证据证明其违约金收益损失及因提起诉讼而产生的损失。故而，请法院依法驳回被答辩人主张违约金收益损失1379.69元及因提起诉讼而产生的损失的诉讼请求。综上，被答辩人的部分诉讼请求无合同及法律依据，并严重侵害答辩人的合法权益。为维护答辩人的合法权益，恳请人民法院依法驳回被答辩人无合同及法律依据的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2012年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2012）0000×××4】，约定：原告向被告购买位于惠州市惠阳区淡水金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场X号楼X层XX号房，房屋总价款为250977元（签订《商品房买卖合同》前付125489元，2012年5月31日前付75292元，2012年8月31日前付50196元）；被告于2012年10月31日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的房屋交付原告使用；出卖人逾期交房逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按出卖人通知前来收楼的，视为买受人已对该房屋验收并已交付使用。2013年8月19日，原、被告签订《鼎盛广场部分业主延期交楼赔偿协议》，对一次性付款和在2012年10月31日前已经开始还贷的业主、在2012年11月1日以后开始还贷的业主、已交首付尚未放款的业主的违约金赔偿进行约定；还约定2013年8月31日前的违约金在2013年9月1日后5个工作日（2013年9月6日）内支付到账，2013年9月份起的违约金在第二个月的5个工作日内支付。《商品房买卖合同》签订后，原告于2012年9月6日前分期向被告付清购房款250977元。
另查明，涉案房产于2013年10月31日经建设、监理、设计、勘察、施工单位验收合格。被告于2013年10月31日在《惠州日报》上刊登《入伙公告》，告知业主于即日起办理房屋入伙交付手续。经核算，被告应支付原告2012年11月1日至2013年8月31日的违约金为7629.70元。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效；原、被告应当按照约定履行自己的义务。被告提供的《工程竣工验收报告》显示，工程竣工验收合格日期为2013年10月31日，即日起符合交付条件。被告虽于2013年10月31日在《惠州日报》上刊登《入伙公告》，但未按《商品房买卖合同》的约定书面通知原告办理房屋入伙交付手续，该《入伙公告》不产生书面通知的效力，不予认定被告已通知原告办理房屋入伙交付手续。《商品房买卖合同》约定原告的分期付款方式不符合《鼎盛广场部分业主延期交楼赔偿协议》约定的内容，原告请求被告按每日万分之三支付逾期交房违约金部分，不予支持；被告应按每日万分之一向原告支付从2012年11月1日至2014年7月1日的逾期交付违约金。被告未按约定支付2013年8月31日前的违约金，原告请求被告支付该部分违约金的收益损失，理由正当，应予支持；该收益损失按中国人民银行一年期贷款利率从约定的次日起计至2014年10月13日止。原告请求被告支付两年物业管理费及赔偿误工费、往返深圳-
惠阳的路费、汽油费，理由不充分，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告中惠源公司按本金250977元的每日万分之一向原告吴双萍支付2012年11月1日至2014年7月1日的延期交房违约金15259.40元；
二、被告中惠源公司按本金7629.70元，依照中国人民银行一年期贷款利率向原告吴双萍支付2013年9月7日至2014年10月13日的违约金收益损失（1379.69元以下）；
上述第一、二项款项于本判决发生法律效力之日起十五日内付清；
三、驳回原告吴双萍请求被告中惠源公司支付两年物业管理费及赔偿误工费、往返深圳-惠阳的路费、汽油费的诉讼请求。
案件受理费700元，减半收取即350元，由原告吴双萍负担242元，被告中惠源公司负担108元。
当事人二审意见
上诉人不服原审判决上诉，上诉请求：1、请求二审法院依法撤销惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第1048号民事判决书并依法改判；2、请求判令本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审判决认定上诉人逾期交房系事实认定错误。1、上诉人未在合同约定的期限内如期交房，系在施工过程中，为避免对地下市政设施造成破坏，在经过建设、规划等相关部门同意后，对设计图纸作出变更，并因图纸变更而影响上诉人办理竣工验收的进度，导致上诉人未能按预计的期限顺利办理竣工验收工作，以致未在合同约定的期限内如期交房。根据上诉人向被上诉人出具的《承诺书》（编号：00258）显示，上诉人已经向被上诉人说明逾期交房的原因。根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款的约定，非出卖人的原因造成的延期，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可予以延期。导致此次逾期交付的原因不是上诉人造成的。因此，根据合同约定，上诉人有权予以延期交付。上诉人虽未在合同约定期限内交房，但属于合同约定的合理延期，并不违约，所以上诉人请求法院依法认定交房时间。2、一审法院认定上诉人在《惠州日报》的入伙通知不是书面通知，与事实、法律不符。虽然，登报通知不属于“书面通知”释义，但具体情况需具体分析，就本案而言，上诉人于2013年10月31日通过《惠州日报》通知交房，即使被上诉人没有收到通知收房，但从2013年10月31日起该房屋已经属于被上诉人，被上诉人在实质是可以占有、使用、处分，被上诉人并没有因此遭受其它损失。因此，上诉人的实际交楼日期为2013年10月31日，而不是被上诉人诉说的2014年7月1日。同时，上诉人在惠阳区人民法院的一系列逾期交房的案件中，惠阳区人民法院均认定上诉人的交楼时间为2013年10月31日。所以，逾期交房的违约金应当计算至2013年10月31日止。二、一审判决认定的违约金收益损失1877.26元无任何事实及合同依据。被上诉人与上诉人就有关逾期交楼事宜于2013年8月19日签订《鼎盛广场部份业主延期交楼赔偿协议》，根据协议最后一项之约定“……保证今后不以延期交房为由向物业或开发公司主张任何权利或要求其他赔偿….”违约金收益损失1379.69元就是属于约定中的“其他赔偿”。故而，请法院依法改判。所以，一审判决事实错误，并严重侵害上诉人的合法权益。
被上诉人答辩称，一、一审判决确定被答辩人逾期交房事实认定准确、合理、合法。1、被答辩人声称预期交楼非其自身原因，但始终无法提供合法的相关证据证明。在本案上诉状中被答辩人称因“施工过程中因避免对底下市政设施造成破坏，在经过相关部门同意后修改图纸……以致未在合同约定期限内如期交房”。首先，被答辩人依旧没有提交合法的相关证据证明。其次，答辩人在与被答辩人进行房产买卖交易签署购房合同时，该项目已经封顶（我们已经可以上到20层实地查看毛胚房，售楼人员称已封顶），房产项目建设过程中遇到地下设施问题，应该在房屋打地基、挖地下架空层时就应该遇到并根据实际情况调整建设方案了。如果说这事情要拖到项目建设末期处理，只能说是被答辩人不作为造成，还是被答辩人的原因。2、退一步说，即使因上述原因影响了楼盘交楼时间，在我们买卖时就应该说明相关情况，并根据实际情况确定交楼时间并写入合同（这时确定的交楼时间就应该是包含了项目修改的时间的）。事实上，被答辩人并没有在买卖交易时说明相关情况，并在他们自己知情的情况下确定了交楼时间。所以，逾期交楼还是被答辩人自身原因，不符合《广东省商品房买卖合同》第八条第二款约定，被答辩人逾期交楼属于违约。二、一审判决认定答辩人实际交接日为收房日期准确、合情、合理合法。1、一审法院认定被答辩人在《惠州日报》的入伙通知不是书面通知，被答辩人也在上诉状中承认了“登报通知不属于‘书面通知’释义”，也就是承认了其违反了《广东省商品房买卖合同》第十一条的书面通知的约定，属于违约，应承担违约责任，一审法院相关认定与事实、法律相符。2、被答辩人在上诉状中称2013年10月31日该房屋已经属于答辩人，逻辑不通。在《广东省商品房买卖合同》第十一条明确了交接方式，没有交接的商品房怎么能说它就属于买家了呢？这就像工厂生产好了产晶，放在仓库，不按约定通知买家进行交接，就说产品属于买家了，这于理于法不通。而在本案中，没有进行交接是因为被答辩人未按合同约定书面通知答辩人，所以应由被答辩人承担全部责任。所以，一审法院认定答辩人收房日期为交房日期合情、合理、合法。三、一审判决认定违约金收益损失，合情、合理、合法。被答辩方提出按“《鼎盛广场部分业主延期交楼赔偿协议》，根据最后一项约定……”，这是断章取义。在该协议的第一条就约定“从2012年11月1日至2013年8月31日，我们将按房款总额的每日万分之一以违约金方式赔偿给各位业主，另补偿业主两年的管理费。从2013年9月1日到实际交楼日将按房款总额的每日万分之三以违约金方式支付给业主。”，并在本协议的第四条约定“2013年8月31日前的违约金在2013年9月1日后5个工作日内支付到账，2013年9月份起的违约金按月结支付到账，在第二个月的5个工作日内支付到账”。但被答辩人，从头至尾并未依循《鼎盛广场部分业主延期交楼赔偿协议》进行赔偿，被答辩人违约在先，违约了自然要承担相应的责任，所以一审判决认定违约金收益损失合情、合理、合法。四、一审判决未予支持的被答辩方支付两年物业管理费不合理，被答辩方应支付两年物业管理费￥1272元。根据《鼎盛广场部分业主延期交楼赔偿协议》第一条约定“从2012年11月1日指2013年7月31日，我们将按房款总额的每日万分之一以违约金方式赔偿给各位业主，另补偿业主两年的管理费。”被答辩方应支付物业管理费53＊24=1272元。五、被答辩人还应赔偿答辩人扶梯扶手费用￥3100元。被答辩人在上诉状中提到《承诺书》（编号：00259），该《承诺书》承诺被答辩人“将在房屋交付之前负责将该房屋两层之间隔板和通向二层扶梯做好”。扶梯，也就是有扶手的楼梯，并且在被答辩人销售房屋时也是告知有扶梯扶手的。但被答辩人实际交楼时并没有配置扶梯扶手。根据惠州当地行情，常用扶梯扶手的平均单价约￥500元／米，支撑大柱￥500元一套，答辩人购买的房屋中的楼梯长约5.2米，则500＊5.2=2600＋500=3100元。所以，被答辩人的诉讼请求无法律依据，并严重侵害答辩入的合法权益。为维护答辩人的合法权益，恳请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，在一审判决基础上，并加判被答辩人赔偿答辩人物业管理费和扶手费用￥4372元，也就是共赔偿答辩人￥21011.09元，并由被答辩人承担一、二审全部费用。
上诉人提交一份新证据，即两份民事判决书，证明上诉人的交楼时间为2013年10月31日。被上诉人对这份新证据的质证意见：对证据是认可的。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明：在已发生法律效力的（2014）惠阳法民一初字第957号、673号民事判决书中，“本院认为”写明，被告在《惠州日报》上刊登《入伙公告》通知原告等业主于2013年10月31日开始办理房屋入伙交付手续，原告无正当理由未在《入伙公告》指定的时间前来办理，应认定涉案商品房交付时间为2013年10月31日。
还查明：《鼎盛广场部分业主延期交楼赔偿协议》第1条约定，一次性付款和在2012年10月31日前已经开始还贷的业主的违约金赔偿：从2012年11月1日至2013年8月31日，我们将按房款总额的每日万分之一以违约金方式赔偿给各位业主，另补偿业主两年的管理费。从2013年9月1日到实际交楼日将按房款总额的每日万分之三以违约金方式支付给业主。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应当向被上诉人支付的违约金数额是多少。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年10月31日前，将经建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付买受人使用。而该商品房是于2013年10月31日才经建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格，上诉人存在逾期交付的违约行为，违约金计付起点应当从2012年11月1日起算。由于上诉人已于2013年10月31日在《惠州日报》上刊登《入伙公告》，已履行催告收楼义务，故本院认定涉案商品房交付日期为2013年10月31日，原审法院认定为2014年10月13日，不具有事实与法律依据，本院不予支持。依据双方签订的《鼎盛广场部分业主延期交楼赔偿协议》第1条之约定，自2012年11月1日起至2013年10月31日止，上诉人应当向被上诉人支付的违约金数额为250977＊0.0001＊303＋250977＊0.0003＊60=12122.19元。至于两年物业管理费，由于被上诉人吴双萍没有提供相应的物业费管理收费标准，因此对其该项诉请，本院在此不予处理。吴双萍可与上诉人协商解决，协商不成可另循法律途径解决。
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律基本正确，但计算逾期交付违约金截止点有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：
维持（2014）惠阳法民一初字第1048号民事判决第三项及诉讼费用承担。
变更（2014）惠阳法民一初字第1048号民事判决第一项、第二项为：上诉人惠州市中惠源实业投资有限公司按本金250977元向被上诉人吴双萍支付2012年11月1日至2013年10月31日的逾期交房违约金12122.19元。
驳回上诉人的其他上诉请求。
二审受理费用700元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 赵 铎