黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第1266号
上诉人（原审被告）刘世恒，住哈尔滨市道里区。
委托代理人郑洋，黑龙江启凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张兰香，住哈尔滨市道里区。
委托代理人王玮，住哈尔滨市道里区。
上诉人刘世恒因与被上诉人张兰香租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民一民初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：张兰香为哈尔滨市道里区安隆街34号2栋3单元1楼3号公产房屋的承租人。2014年9月，张兰香之女王玮以张兰香名义与刘世恒签订租房协议书，约定张兰香将房屋出租给刘世恒，租期为2014年9月11日至2015年9月10日，年租金为16500元；刘世恒给付张兰香水、电、煤气、房屋等费用押金3000元；合同约定，刘世恒在租赁期内未经张兰香同意，不得转租、转借、转卖、改变房屋结构。如违反上述约定，刘世恒承担张兰香的经济损失，张兰香有权收回住房。同时，双方签订补充协议约定2014年至2019年9月10日如持续租用需提前1个月给付房租；如张兰香卖房应提前两个月通知刘世恒，刘世恒无条件交还房屋。张兰香将房屋交付刘世恒后，刘世恒即对涉案房屋进行装修，将进户门改成墙壁、卫生间移动并扩大、卧室靠门一侧的墙拆除、张兰香与邻居之间墙打开一道门等。本案审理期间，张兰香于2015年6月1日提出申请，对涉案房屋恢复原状所需的费用进行司法鉴定。本院根据张兰香的申请，依法委托黑龙江远大司法鉴定服务有限公司对上述项目进行司法鉴定。2015年8月3日，黑龙江远大司法鉴定服务有限公司作出黑远大技鉴字（2015）第088号司法鉴定意见书，鉴定意见为：位于哈尔滨市道里区安隆街34号2单元1号楼3号房屋恢复原状所需的费用为23598.37元，鉴定费4000元。2015年8月15日，刘世恒将涉案房屋下一年的租金16500元通过银行汇款方式汇给了张兰香的女儿王玮，2015年8月18日张兰香将16500元交给本院保管。
张兰香诉称：2014年9月，张兰香、刘世恒签订租房协议，约定刘世恒租赁张兰香承租的哈尔滨市道里区安隆街34号2栋3单元1楼3号房屋用于居住，租期自2014年至2019年。并约定未经张兰香同意，刘世恒不得擅自转租、转借、转卖、改变房屋结构。合同签订后，张兰香如约将房屋交给刘世恒使用。2014年12月，张兰香发现刘世恒租房未用于居住，而是经营饭店，未经张兰香同意改变房屋结构，与邻居之间墙壁扒门，改变卫生间的位置，将卧室与客厅的间壁墙拆除、封堵原进户门。张兰香要求其恢复房屋原状，刘世恒以各种理由推托，至今未予恢复，刘世恒的行为侵犯了张兰香的合法权益。现诉至贵院，要求解除张兰香、刘世恒的租赁合同；刘世恒将房屋倒出交付张兰香，并给付张兰香因恢复原状所需费用，23598.37元并支付鉴定费4000元；刘世恒承担违约金3000元。
刘世恒辩称：该房的承租人是张兰香，租房协议是张兰香的女儿王玮与刘世恒签订。合同中并未约定是居住，张兰香的女儿知道刘世恒租房经营餐饮，双方有口头约定并实际履行，2014年9月，刘世恒租房后即开始装修并经营。2015年3月20日，张兰香才提起诉讼。张兰香的女儿在出租房屋时告知刘世恒，房屋的下受道直接通主管线，开饭店完全可以放心使用；从租金看，30平米的小屋月租金高达1400元，显然房屋的用途不是用于居住，而是合同约定的使用，刘世恒没有改变房屋结构，所谓的拆改都不是房屋的主体结构；张兰香主张违约金3000元，合同中没有约定，张兰香收取刘世恒的押金3000元想归己所有。本案张兰香女儿王玮为提高租金未果而恶意诉讼，张兰香的行为违反了诚实信用原则。张兰香的诉讼主张改变房屋结构，解除协议应先由房屋管理行政机关处理后，根据处理结论才能由法院审理；请求依法驳回张兰香的起诉。此外，司法鉴定机构确定恢复原状的费用的事实没有产生，因此不同意鉴定意见书的鉴定意见。
原审判决认为：张兰香、刘世恒签订的租赁合同合法有效，刘世恒违反合同的约定，在租赁期内，未经张兰香同意私自对房屋进行结构的改动并拒绝恢复原状，属违约行为。故张兰香要求按合同约定解除租赁协议，给付涉案房屋回复原状的费用，承担违约金以及支付本案鉴定费用的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。刘世恒提出的关于没有改变房屋结构，拆改都不是房屋的主体结构且应当先由房屋管理行政机关处理后，根据处理结论才能由法院审理的抗辩理由，无事实及法律依据。判决：一、解除张兰香与刘世恒签订的租赁协议；二、本判决生效后十日内，刘世恒从坐落于哈尔滨市道里区安隆街34号2单元1号楼3号房屋迁出，将房屋交付张兰香逾期不履行，刘世恒按日租金45元，向张兰香支付占房期间的租金；三、本判决生效后十日内，刘世恒给付张兰香房屋恢复原状费用23598.37元；四、本判决生效后十日内，刘世恒给付张兰香违约金3000元。诉讼费4100元（案件受理费100元，鉴定费4000元）由刘世恒负担。
刘世恒不服原审判决，向本院提起上诉称：刘世恒、张兰香签订房屋租赁合同的同时刘世恒还租下了张兰香邻居的房屋，并将几处房屋打通一并经营饭店使用。对此，张兰香是知情的，且双方有口头约定并实际履行，张兰香声称对此不知情是有违常理的，原审认定刘世恒违约与公平原则相悖。刘世恒对房屋的格局进行修改事先经过张兰香同意，即便未经张兰香同意亦未违反协议约定，所谓的改变房屋结构应是对房屋建筑主体和承重结构的改变，而对房屋内部格局的改变不能被认定为对房屋结构的改变。双方租赁合同尚未到期，刘世恒未对房屋的建筑主体和承重结构进行改变，因此尚不存在刘世恒拒绝对房屋恢复原状的情形。双方租赁合同没有约定违约责任的承担，故张兰香向刘世恒收取违约金无法律依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判张兰香继续履行合同。
张兰香辩称：同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
二审中双方当事人均未向法庭举示新的证据。
本院确认原审法院认定的事实。
本院认为：刘世恒、张兰香之间签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，双方应恪守协议约定。刘世恒在租赁期间未经张兰香同意，擅自改变房屋结构，违反了合同约定。张兰香主张刘世恒的改变房屋结构的行为危害了房屋安全，原审据此判决解除双方租赁协议并无不当。刘世恒上诉主张其改变房屋格局是经张兰香同意，张兰香不予认可，刘世恒亦无证据证明双方存在口头约定，故刘世恒要求继续履行租赁协议的上诉主张，本院不予支持。因刘世恒违反合同约定造成房屋损失，双方就房屋结构被刘世恒改动的赔偿问题未能协商解决，张兰香提起本案诉讼。刘世恒虽上诉主张租赁期满归还房屋时将房屋恢复原状，但张兰香认为刘世恒改变房屋结构的行为已经危及房屋和邻里安全，其选择解除合同，由刘世恒赔偿损失自行恢复的诉讼请求，符合相关法律的规定。刘世恒主张房屋恢复原状的纠纷尚未发生，人民法院不应对此审理的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于刘世恒是否应向张兰香支付违约金问题。刘世恒擅自改变房屋结构构成违约。但刘世恒、张兰香签订的租赁合同中并未对违约责任的承担方式作出明确的约定，且因刘世恒改变房屋结构原审委托鉴定机构已就房屋损失确定了恢复原状的损失费用，张兰香、刘世恒对违约责任又未作出口头约定。双方签订的租赁协议中的补充条款仅是对退房时发生违约情形的约定，而非对承租房屋发生损失违约责任的确定，且该约定未明确具体的计算标准，故原审判决刘世恒给付张兰香违约金3000元，依据不足，本院予以纠正。
关于押金3000元问题。双方可在房屋交接，并对水、电、煤气等相关费用结清后一并处理给付。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律部分错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民一民初字第446号民事判决第一、二、三项；
二、撤销哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民一民初字第446号民事判决第四项。
一审案件受理费100元、鉴定费4000元，由上诉人刘世恒负担4050元，被上诉人张兰香负担50元；二审案件受理费100元，由上诉人刘世恒负担50元，被上诉人张兰香负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
代理审判员 贾玉娜
代理审判员 董茂建
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 吴浩松
李迪