贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔03民终1357号
上诉人（原审原告、反诉被告）文明丽，女，生于1964年4月7日，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）习水县利民房地产开发有限公司。
法定代表人张永余，该公司经理。
被上诉人（原审被告）习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部。
负责人袁图平。
上诉人文明丽因与被上诉人习水县利民房地产开发有限公司（以下简称利民公司）、习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部（以下简称绿洲豪园项目部）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院(2015)习民商初字第384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明，习水县东皇镇新华桥片区旧房改造工程开始是由赤水强化房地产开发有限公司开发，后将该开发转给了利民公司。利民公司于2011年2月28日向绿洲豪园项目部出具授权委托书，授权其以公司名义负责项目的拆迁、安置、补偿、开发建设、房屋销售、办理银行按揭贷款、以及项目资产抵押融资等开发经营活动。
2006年11月18日，绿洲豪园项目部负责人袁图平与文明丽签订《补充协议》约定：借款人将工商局片区改造后正街面一号综合楼靠土产公司第二间门面按每平方米15000.00元卖给文明丽，面积约70平方米，门面宽度3.6米或3.9米直通步行街，进深大约17米，1号综合楼二楼营业用房靠土产公司以每平方米2800.00元卖给文明丽，面积约300平方米，双方任何一方违约，按总价款80%违约金付给守约方。在协议左下方写有“此协议转习水县利民房开公司袁图平2010.4.28号”字样。
2011年6月26日，文明丽（乙方）与绿洲豪园（甲方）签订《购房协议书》约定：1、甲方于2006年11月8日在文明丽处借款本金110万元转为文明丽交纳的购房款；2、乙方出售给文明丽的房屋为：（1）新华桥靠土产公司原科技局正街门面第一间门面，面积为70平方米，四角线对直，直通步行街；（2）新华桥土产公司至工商局（正街）对上去的二楼商业用房，面积为680平方米；（3）新华桥土产公司至工商局（正街）对上去的住房四套，面积480平方米；（4）新华桥土产公司门面的地下停车库两个。3、甲方将上述房屋按国家相关规定修建完毕，安装好水、电、下水道等附属实施后将房屋交给乙方，乙方对该房屋享有所有权和使用权，同时由甲方负责办理土地使用证和房产证以及其他相关合法证件，税费由甲方负责；若甲方交付给乙方的房屋面积不足，不足部分甲方将根据交付时市场价计算补现金给乙方；4、甲方卖给乙方的4处房产市场价计算高于甲方在乙方处所借之款，高出的全部价款甲方自愿放弃；5、甲方出售给乙方的房屋正在修建中，相关房产预售手续尚不完善，但不影响上述协议内容，若甲方办理了房屋预售手续，甲、乙双方仍以本协议内容为准签订正式售房协议等。
2011年6月26日，被告绿洲豪园出具借条一张给原告文明丽载明：“今借到文明丽（从2006年1月25日至今）现金人民币本金（有借条）加利息共计人民币11899200.00元，注该借款系借款人为开发习水县城新华桥蔬菜公司至休闲城片区所用。若借款人按期履行2011年6月26日签订的《购房协议书》所约定的4处房屋，则该11899200.00元借款转为《购房协议书》所约定的第二项4处房屋的购房款，该款甲方无须偿还，若借款人不能按期履行或交付2011年6月26日签订的《购房协议书》所约定的4处房屋，该借条金额11899200.00元借款人必须偿还，并按人民银行同期贷款利息四倍计算利息。特别注明，借款人在此之前出具给出借人的借条作废，关于《购房协议》中载明的金额为110万元是因借款人向其合伙投资人告知的事项，故所购4处房屋的金额为110万元，实际借款金额以本借条的金额为准。”
习水县住房和城乡建设局于2011年8月18日向绿洲豪园商住楼发放了建设工程规划许可证。2012年7月27日又再次向向绿洲豪园商住楼发放了建设工程规划许可证。
2013年12月19日习水县住房和城乡建设局向利民公司颁发绿洲豪园1号楼预售许可，明确交房时间为2014年12月31日，建筑面积42139㎡,商品房预售面积为24866.9㎡。
一审法院认为，利民公司书面授权绿洲豪园项目部以公司名义负责项目的相关活动，故绿洲豪园项目部的行为应视为履行利民公司职务行为。对于文明丽与绿洲豪园项目部签订的《购房协议书》，该协议书只约定了商品房的大概位置，对购房标的物不明确具体，对交付日期也未进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；双方还在协议中明确约定待绿洲豪园办理房屋预售手续后，双方签订正式的售房协议，故双方签订的《购房协议书》应认定为预约合同，不是商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。就算利民公司未取得预售许可，也不影响《购房协议书》的效力，故利民公司反诉称合同无效的诉讼请求无事实依据和法律依据，《购房协议书》应合法有效。对于文明丽的第二项诉请，由于预约合同本来就是当事人对将来签订正式的合同达成的一种合意，若一方违约将承担的是违约责任，而不能要求强制签订合同，主张交付房屋更没有法律依据，对此诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决：一、原告（反诉被告）文明丽与被告（反诉原告）习水县利民房地产开发有限公司于2011年6月26日签订的《购房协议书》有效；二、驳回原告（反诉被告）文明丽的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）习水县利民房地产开发有限公司的反诉请求。
一审宣判后，文明丽不服，向本院上诉称：一审认定双方当事人于2011年6月26日签订的《购房协议书》有效，上诉人无异议。但该《购房协议书》应认定为商品房预售合同，而不能认定为商品房预约合同。而且，双方在2011年11月18日签订的补充协议中，已经进一步明确双方在2011年6月26日所签《购房协议书》中的四处房屋在1号综合楼，应判决被上诉人履行交付房屋的义务。
被上诉人利民公司与绿洲豪园项目部未答辩。
本院认为，文明丽与习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部于2011年6月26日签订了《购房协议书》及在11月18日签订了《补充协议》，该协议书虽然约定了门面、商业用房、住房的面积和车位个数以及借款本金转为购房款等事项，但是双方在签订《购房协议书》和《补充协议》时作为买卖标的物的商品房尚未建成，也未取得商品房预售许可，双方只约定了商品房的大概位置，对购房标的物不明确具体，对交付日期也未进行约定，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。事实上，在双方签订的《购房协议书》中亦有“若甲方办理了预售手续，甲、乙双方仍以本协议内容为准签订正式的售房协议”的表述，可见，双方当事人均明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，故双方签订的《购房协议书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，文明丽要求以该《购房协议书》和《补充协议》为依据履行商品房交付义务的主张不能成立，本院不予采纳。本案中，袁图平系绿洲豪园项目部负责人，习水县利民房地产开发有限公司书面授权绿洲豪园项目部及袁图平以公司名义负责项目的相关活动，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款条关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，袁图平以项目负责人名义对外销售房屋并收取购房款的行为，系履行职务行为，其法律后果应当由习水县利民房地产开发有限公司承担。现袁图平将诉争1号楼的房产出售给多人，并且1号楼多处门面、商业用房已被人民法院采取财产保全措施，致使双方当事人失去了进一步协商并签订本约合同的可能性，对习水县利民房地产开发有限公司的行为应当认定为违约。文明丽可依据双方签订的《购房协议书》及《补充协议》，另案主张相应义务人返还购房款，并承担违约责任。据此，原判认定事实清楚、适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费14700元，反诉费7350元，共计22050元，由习水县利民房地产开发有限公司、习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部负担。二审案件受理费14700元由文明丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李露露
审 判 员 万 亿
代理审判员 贺灿灿
二〇一六年五月十八日
书 记 员 杨恩高