江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第1287号
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行，住所江苏省无锡市五爱路88号。
负责人张伟煜，该行行长。
委托代理人张文、杨鹏飞，均系江苏创凯律师事务所律师。
被告关教梅。
被告无锡市住房置业担保有限公司，住所江苏省无锡市五爱家园89号。
法定代表人张中云，该公司董事长。
委托代理人曹毅，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）与被告关教梅、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称置业公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行无锡分行的委托代理人杨鹏飞，被告置业公司的委托代理人曹毅到庭参加诉讼，被告关教梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行无锡分行诉称：2011年7月27日，关教梅与建行无锡分行签订了个人住房借款合同，约定关教梅向建设无锡分行借款138万元，借款期限为24个月，并约定了借款期限、贷款利率、还款方式、违约责任等，关教梅以其所购买的无锡市XXXX、XXXX号房产为上述借款提供抵押担保，并于2012年8月24日办理了房屋他项权证。置业公司对上述借款提供了连带保证，建行无锡分行依约发放了贷款，关教梅在还款过程中，未按约履行偿还本息的义务，保证人也未履行保证义务，要求：1、关教梅归还借款本金363936.95元及利息8325.33元（计算至2013年5月31日，此后至本息全部清偿之日止按借款合同约定的贷款利率上浮50%计算）；2、关教梅支付律师费13268元；3、建行无锡分行有权对关教梅抵押的房屋享有优先受偿权；4、置业公司对上述第一、二项请求承担连带保证责任；5、本案诉讼费由被告承担。
被告关教梅未作答辩，亦未提供证据。
被告置业公司辩称：对担保无异议，请求依法判决。
经审理查明：2011年7月27日，建行无锡分行与关教梅签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：建行无锡分行借给关教梅138万元，用于购买无锡市XXXX、XXXX号房屋（商铺），借款期限为24个月，即从2011年8月11日至2013年8月11日；贷款利率为年利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；关教梅以按期等额本息还款法归还借款本息；如关教梅未按约归还借款本息，建行无锡分行有权按合同执行的贷款利率基础上上浮50%计收罚息；如关教梅不按合同约定按时足额偿还借款本息或发生其他违约情形的，建行无锡分行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用；建行无锡分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、拍卖费等）均由关教梅承担；关教梅以无锡市XXXX、XXXX号房屋（商铺）对上述借款提供抵押担保，抵押担保范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。合同订立后，建行无锡分行依约划付了借款。
2011年1月25日，建行无锡分行与置业公司签订最高额保证合同，约定：置业公司为债务人（置业公司出具个人住房贷款担保通知书中确定的且与建行无锡分行发生借贷关系的全部债务人）在主合同项下的一系列债务提供最高额的连带责任保证；保证担保的范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行无锡分行支付的其他款项、建行无锡分行为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；如果主合同项下债务到期或者建行无锡分行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，置业公司应在保证范围内立即承担保证责任；无论建行无锡分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供，置业公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行无锡分行均可直接要求置业公司依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，置业公司不提出任何异议。
2011年8月5日，置业公司向建行无锡分行出具个人商业性贷款担保通知书，同意按照与建行无锡分行签订的保证合同的约定，为关教梅承担连带保证责任。
2012年8月24日，关教梅办理了房产抵押登记。房屋他项权证分别载明：无锡市XXXX号房屋债权数额为69万元，无锡市XXXX号房屋债权数额为69万元。
在合同履行过程中，关教梅未按约还本付息，自2013年3月开始还款逾期，截至2013年5月31日，尚欠借款本金363936.95元及利息8325.33元，置业公司亦未履行担保义务，建行无锡分行遂诉讼来院。
另查明：2013年6月，建行无锡分行与江苏创凯律师事务所订立委托代理协议，约定建行无锡分行委托江苏创凯律师事务所代理其与关教梅等借款合同纠纷一案，并支付律师代理费13268元。
上述事实，有个人住房（商业用房）借款合同、房屋他项权证、最高额保证合同及个人商业性贷款担保通知书、个人贷款支付凭证、委托划款承诺书、结清试算单及个人贷款对账单、委托代理协议、律师费收据等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：建行无锡分行与关教梅签订的个人住房（商业用房）借款合同、与置业公司签订的最高额保证合同均合法有效。关教梅未按约还本付息，已构成违约，建行无锡分行有权按照借款合同的约定，提前收回全部借款本息，并要求关教梅支付律师费；置业公司为借款提供连带责任保证，但未履行保证义务，亦应承担相应的民事责任；建行无锡分行要求以抵押房产优先受偿的主张，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、关教梅于本判决生效后3日内归还中国建设银行股份有限公司无锡分行借款本金人民币363936.95元及相应利息8325.33元（计算至2013年5月31日，自2013年6月1日起按借款合同约定利率上浮50%计算逾期利息），息随本清。
二、关教梅于本判决生效后3日内支付中国建设银行股份有限公司无锡分行律师费13268元。
三、中国建设银行股份有限公司无锡分行有权以关教梅抵押的无锡市XXXX号、XXXX号的房屋折价、变卖或拍卖的价款，在138万元的范围内，对上述第一、二项还款及诉讼费的给付享有优先受偿权。
四、无锡市住房置业担保有限公司对关教梅的上述第一、二项还款义务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7080元，财产保全费2770元，公告费485元，合计10335元（已由建行无锡分行预交），由关教梅、置业公司共同负担（建行无锡分行预交案件受理费由关教梅、置业公司向其直接支付，本院不再退还，由关教梅、置业公司在本判决生效之日起三日内向建行无锡分行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 冯卫红
审 判 员 秦秋云
人民陪审员 徐 健
二〇一三年十月十七日
书 记 员 朱新莉
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。