广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3012号
上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司。住所地广东省中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A—12区办公商铺80卡。
主要负责人：陆燕平，该公司经理。
委托诉讼代理人：廖丽珍，该公司职员。
委托诉讼代理人：张科，广东卓而立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李艳，女，1985年7月9日出生，汉族，住广东省茂名市。
委托诉讼代理人：吴杰涛，男，1959年5月20日出生，汉族，住广东省茂名市。
上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐物业公司）因与被上诉人李艳物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初4571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
雅居乐物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉求。事实与理由：一、中山市雅景房地产开发有限公司（以下简称雅景房地产公司）已将涉案房屋交付李艳，李艳按约应当支付物业管理费及逾期交费而产生的滞纳金。根据李艳和雅景房地产公司签订的商品房买卖合同补充协议第六条和第十条的约定和上诉人的有关举证，雅景房地产公司于2015年6月25日已向李艳发出收楼通知，其于2015年7月1日收到通知，视为当日收取了涉案房屋，应于2015年8月1日承担交付物业管理费的责任。二、李艳称未收楼且房屋有质量问题，均不是事实，一审判决认定事实不清，使用法律错误。李艳抗辩雅景房地产公司逾期交付房屋，且房屋存在质量问题，但其于2015年7月1日收楼后，没有提出任何异议，而是在一审审理过程中才提出，且未提供任何证据。一审判决适用《物业管理条例》第四十二条第二款属于认定事实错误导致适用法律错误，应适用该法第四十二条第一款。
李艳辩称，一、雅居乐物业公司的诉讼请求没有法律事实依据，应当予以驳回。合同约定房屋交付使用前，物业管理费用均由雅景房地产公司承担。本案中由于雅景房地产公司未交付房屋，李艳无需承担支付物业管理费的义务。雅居乐物业公司主张李艳接收了该房屋，应当提供相应证据。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。事实上，因雅景房地产公司未及时修缮不合格的房屋，李艳至今尚未接收该房屋，一审法院适用《物业管理条例》第四十二条，有充分的法律事实依据，雅居乐物业公司应直接向雅景房地产公司收取该房屋的物业服务费。
雅居乐物业公司向一审法院起诉请求：1.李艳向雅居乐物业公司支付2015年8月至2016年4月期间的物业管理费2646元；2.李艳向雅居乐物业公司支付滞纳金396.9元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按1‰计算，现计至2016年4月止）。
一审法院认定事实：2012年，雅景房地产公司与雅居乐物业公司签订前期物业服务合同，主要约定：从2013年1月1日起，雅居乐物业公司为雅景房地产公司开发的雅景花园住宅小区进行专业化、一体化的物业服务，包括房屋建筑本体共用部位和公共部位、共用设施设备、公用设施、公共环境的维修、养护、管理、运行服务和清洁卫生、垃圾收集清运服务等，住宅按每月每平方米2.5元计收管理费，每月10日前缴纳；如逾期缴纳管理费的，业主应当从逾期之日起按欠缴管理费的日千分之一向雅居乐物业公司缴纳滞纳金。
2013年10月12日，李艳与雅景房地产公司签订中山市商品房买卖合同，约定由李艳购买雅景房地产公司开发的中山市火炬开发区神涌村雅景花园2区22幢2206房的房地产，该房建筑面积为117.65平方米；交房日期为2015年6月30日前；该合同补充协议第九条第1款还约定，如雅景房地产公司按合同约定发出商品房交付通知后，李艳无合法理由拒绝接收，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自雅景房地产公司发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由李艳承担。
2014年6月25日，雅景房地产公司以挂号信方式向李艳等一批业主发出收楼通知书。中国邮政茂名站前支局于2015年7月3日通知李艳收取挂号函件，李艳于2015年7月17日收取该函件。李艳认为雅景房地产公司存在逾期交房的违约行为，且房屋存在质量问题，故未办理验楼收楼手续，并以此为由拒绝缴纳物业管理费。雅居乐物业公司则以李艳未缴纳2015年8月至2016年4月期间的物业管理费为由诉至一审法院，提出前述请求。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，雅居乐物业公司向李艳收取物业管理费的前提是建设单位已经将物业交付买受人。本案中，李艳并未如期办理收楼手续，其抗辩理由是建设单位即雅景房地产公司存在逾期交付房屋的违约行为，且房屋存在质量问题导致其无法按时验收接收房屋，该抗辩理由是否合法合理，有否在合理期间提出，均应当视雅景房地产公司与李艳之间商品房买卖合同的约定而确定，但本案系物业服务合同纠纷，雅景房地产公司并非本案当事人，故不宜在本案中审查李艳与雅景房地产公司之间的商品房买卖合同关系。雅居乐物业公司应待雅景房地产公司解决了其与李艳之间的收楼争议，确定了收楼时间后方能确定李艳物业管理费缴纳的起算时间。综上所述，雅居乐物业公司之诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回雅居乐物业公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由雅居乐物业公司负担（该款雅居乐物业公司已预付）。
本院二审期间，雅居乐物业公司围绕其上诉请求提交中山市建设工程竣工验收备案登记证（雅景花园S3地块11-15幢、20-22幢高层住宅），日期为2014年12月23日，拟证明雅景房地产公司已符合商品房买卖合同中约定的交楼条件。李艳对此予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审查明，出卖人雅景房地产公司与买受人李艳于2013年10月12日签订了中山市商品房买卖合同，该合同第三条约定：“该商品房的建筑面积共117.65平方米，其中，套内建筑面积95.35平方米”，第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。”第二十条约定：“合同附件与本合同具有同等效力”。合同附件中购房人签约注意事项第一条约定：“该房屋已由房地产开发企业与物业管理企业签订中山市前期物业服务合同，购房人对其内容清楚了解并愿意遵守”。
另查明，合同补充协议第九条约定：“买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不收楼的质量问题报告外，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务…”。
再查明，甲方雅景房地产公司与乙方雅居乐物业公司签订了前期物业服务合同，前期物业服务合同第十二条约定：“本物业竣工验收交付使用后，雅居乐物业公司按本合同第五条约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：1.住宅按建筑面积、套内面积每月每平方米2.5元收取”，第十三条约定：“每次收缴物业服务费的时间为每月10日前”，第十四条约定：“物业服务费的调整和违约责任。1.物业服务费收取标准在合同期内不作调整。……3.业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，按从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。
又再查明，雅景房地产公司于2014年12月23日已取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，已符合商品房买卖合同中约定的交楼条件。雅景房地产公司于2015年6月25日向李艳的地址：广东省茂名市邮寄收楼通知书，该收楼通知书载明的收楼期限为2015年6月25日至2015年7月31日。
本院认为，雅景房地产公司与李艳签订的商品房买卖合同及附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。雅景房地产公司已按合同约定于2015年6月25日邮寄通知李艳收楼，已依约完成通知收楼的义务，该收楼通知载明收楼期限至2015年7月31日届满，李艳于2015年7月17日收到收楼通知书后，并未如期办理收楼手续，李艳主张雅景房地产公司存在逾期交付房屋的违约行为，且房屋存在质量问题导致其无法按时验收接收房屋，但李艳在一、二审期间均未提交质量问题报告，以及房屋存在质量问题的其他证据予以证明，对此本院不予采信。依据双方签订的商品房买卖合同第十一条、补充协议第九条以及收楼通知的约定，上述抗辩理由不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务。若因买受人李艳逾期未收楼，在出卖人雅景房地产公司指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。雅居乐物业公司为涉案小区的前期物业管理公司，李艳在合同附件中也予以了确认，该前期物业服务合同权利义务约定适用于李艳，雅居乐物业公司依约对涉案小区提供物业管理服务，李艳无正当理由未在指定期限内办理收楼手续，应按合同约定从2015年8月1日起向雅居乐物业公司支付物业管理费，李艳拖欠管理费的行为已构成违约，从2015年8月1日起至2016年4月30日止李艳的拖欠的物业管理费为2646元，滞纳金从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一计算，则滞纳金为396.9元（45个月×294元×1‰×30天），合计3042.9元。
综上，上诉人雅居乐物业公司的上诉理由成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初4571号民事判决；
二、李艳于本判决发生法律效力之日起七日内向雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司支付从2015年8月1日起至2016年4月30日止的物业管理费及滞纳金共3042.9元。
如果未按本判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从逾期履行之日起，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取为25元（雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司已预交），由李艳负担（李艳于本判决生效之日起七日内迳付雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司）。二审案件受理费50元（雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司已预交），由李艳负担（李艳应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳该款）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 赵伟光
代理审判员 卢俊廷
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 钱绮丽