吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初648号
原告（反诉被告）：金昱，男，朝鲜族，1974年10月1日生，现住延吉市延北路与烟集街交汇处苏州印象小区**号楼*单元***号。
委托代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。
原告（反诉被告）：李英爱，女，朝鲜族，1980年4月4日生，现住延吉市延北路与烟集街交汇处苏州印象小区**号楼*单元**号。
委托代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。
被告（反诉原告）:延边吴城房地产开发有限公司，住所：延吉市依兰镇北大村X单元X组。
法定代表人：符斌，该公司经理。
委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
委托代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。
原告金昱、李英爱与被告延边吴城房地产开发有限公司（以下简称吴城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告金昱、李英爱的共同委托代理人赵明官，被告吴城公司委托代理人陶冶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的苏州印象小区XX幢（XX号楼）X单元XX号、建筑面积为88.62平方米的房屋，房屋总价款为人民币438669元。被告应于2015年8月30日前交付符合约定的房屋。合同签订后，经实际测量，该房屋面积为88.62平方米，原告已实际支付购房款438669元。根据合同约定，被告未按时交付房屋，由于被告在2015年10月23日才取得竣工验收备案证明，至原告于2015年11月25日才取得房屋，被告逾期交付房屋86天，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）项约定，应按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。因双方多次协商未果，故诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金11317.66元【438669元×万分之3×86天（2015年8月30日至2015年11月25日）】，并承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告诉求中关于原告主张的逾期交付房屋天数计算错误，该房屋于2015年10月23日取得了相关验收合格的手续，故违约天数应计算至2015年10月23日，即自2015年8月30日起至2015年10月23日止，共计54天。交付房屋的时间为2015年10月23日。
反诉原告诉称：2014年11月10日，原、被告签订了房屋买卖合同，双方约定：被告将其开发建设的延吉市苏州印象小区XX号楼X单元XX号房屋以438669元的价格出售给原告。根据合同约定，原告应于2014年12月10日前支付购房余款30万元，但原告于2014年12月12日才将购房余款付清，共计逾期2天。原告应按照合同的约定，向被告支付日万分之二的逾期交付房款违约金120元。同时双方还约定原告如逾期接收房屋，应按照每日100元的标准向被告支付迟延收房保管费用，被告向原告发出通知应自2015年9月23日起至本月25日止办理房屋交付及收楼手续，但原告于2015年11月25日才进行办理，共计迟延61天，应向被告支付迟延收房保管费共计6100元，上述两项合计6220元。
反诉被告辩称：2014年11月10日签订的合同已被被告收回，并承诺此合同作废，不能依此合同为审判依据，办理贷款是原、被告双方协同办理，被告未能尽到及时通知及协助，原告自行无法办理，且被告达到贷款资质的情形下才能办理，原告无过错，不应承担房屋尾款的违约金。2014年11月18日，双方签订的合同真实性无异议，但不动产没有保管费，被告也未尽到保管义务，收取保管费即不合法也不合理，若法院认定此保管费是逾期收房的违约金，此项违约金过高。
经审理查明：2014年11月10日，原、被告签订第一份商品房买卖合同（黄皮），合同约定：原告购买被告开发的苏州印象小区XX幢（XX号楼）XX单元XX号、建筑面积为88.62平方米的房屋，房屋总价款为人民币438669元。2014年11月10日前首付购房款138669元，2014年12月10日前以银行贷款的方式支付尾款30万元。买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之3的违约金；交房期限：出卖人应当在2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之3的违约金。2014年11月18日，就本案诉争房屋，原、被告另行签订第二份商品房买卖合同（预售），合同约定：房屋总价款为438669元，买受人应当于2014年11月10日前支付首付款138669元，余款30万元以银行按揭贷款的方式支付。除不可抗力外，买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。交房条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。交房时间为2015年8月30日前，出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，即按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式。以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。上述合同签订后，原告于2014年11月10日向被告支付首付房款138669元。同年12月12日，原告以银行按揭贷款的方式向被告支付剩余购房款30万元，计438669元。2015年8月29日，被告向原告出具了销售不动产统一发票。2015年10月14日，被告向原告发出挂号信，通知其于2015年10月15日至2015年10月25日期间办理收房手续。2015年10月23日，被告取得竣工验收备案证明文件。2015年11月25日，原告与被告之间办理了房屋交接手续，并交纳物业服务费等。
另查明：2016年8月15日，延边吴中房地产开发有限公司的企业名称变更登记为延边吴城房地产开发有限公司。
认定上述事实的证据有：原告身份证、商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、物业费收据、营业执照及组织机构代码证、商品房买卖合同（黄皮）、收房通知及邮寄回执复印件等，上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的依据。
根据原告的诉讼请求及被告提出的答辩意见，本案争议的焦点主要为：原、被告之间签订的商品房买卖合同是否有效？被告逾期交付房屋的行为是否构成违约？反诉被告是否具有逾期交付购房款的行为？反诉原告的请求是否成立？
本院认为：一、本诉请求是否成立的问题。针对本案诉争房屋，原、被告双方先后签订了两份商品房买卖合同，两份合同区别在于第二份合同没有约定剩余房款的付款期限，且第二份合同约定的内容比第一份合同更为严格、明确了交房条件，即第一份合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，而第二份合同约定出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收。关于两份合同的效力问题，本院认为，针对同一诉争房屋，先后签订两份合同，除当事人特别约定外，通常应视为后签订的合同对先签订的合同进行变更或补充，且第二份合同已经双方当事人在房产管理部门备案登记。故原、被告签订的二份合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，该二份商品房买卖合同均合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告按约履行了支付购房款的义务，但被告却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，其行为构成违约，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。虽然双方在商品房买卖合同（预售）中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付房屋的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告举证的证据并不足以证明不可抗力的客观存在，故被告应按合同约定的期限向原告履行交付商品房的合同义务。由于被告于2015年10月23日才取得竣工验收备案证明文件，满足了商品房买卖合同（预售）约定的交房条件，且被告于2015年10月14日按照商品房买卖合同（预售）约定，采用挂号信送达方式，向原告发出收房通知要求原告自2015年10月15日至25日期间办理收房手续。原告因自身原因于2015年11月25日才办理收房手续，结合被告于2015年10月23日取得诉争房屋竣工验收备案证明及被告向原告发出收房通知中限定的最后期限的事实，本院确认被告迟延交房的时间为2015年8月31日至2015年10月25日，共计56天，被告应支付原告逾期交付房屋违约金7369.63元（438669元×3/10000×56天）。故原告要求被告支付逾期交付房屋违约金11317.66元的诉讼请求，本院予以支持7369.63元。
二、反诉请求是否成立的问题。根据第二份合同约定交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费，且第二份合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”反诉被告在第二份合同中出示记载的通讯地址是“延吉市河南街白桦委十六组”，反诉原告于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，并于2015年10月14日根据反诉被告提供的地址向其以挂号信方式发出收房通知，要求反诉被告于2015年10月15日至2015年10月25日期间办理收房手续，反诉原告已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使反诉被告自称未收到该收房通知亦并不影响送达的效力。反诉被告应于2015年10月25日前收房，但其至2015年11月25日才办理收房手续，逾期收房31天，其逾期收房的行为构成违约，应按照合同约定的100元/日标准，支付迟延收房保管费3100元（2015年10月25日至2015年11月25日，共计31天），故反诉原告要求反诉被告按合同约定承担迟延收房保管费6100元的反诉请求，本院予以支持3100元。关于反诉被告提出不动产不产生保管费以及每日100元保管费过高，并请求调整的主张，因反诉被告对此不能举证证明，且反诉被告逾期收房，其本身具有过错行为，故本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告承担逾期交付购房款违约金120元的主张，由于双方于2014年11月10日签订的房屋买卖合同中约定付款方式为2014年11月10日前支付首付款138669元，余款30万元于2014年12月10日前以银行按揭贷款的方式支付。2014年11月18日，双方又签订房屋买卖合同，即网签合同。此时原告对剩余购房款30万元已符合办理银行按揭贷款的条件，但反诉被告却于2014年12月12日才将剩余购房款30万元的银行按揭贷款办理完毕，并交付给反诉原告，逾期付款2天（2014年12月10日至2014年12月12日），其逾期支付购房款的行为构成违约，应承担逾期交付购房款的违约责任。双方在合同中约定买受人逾期付款在30天之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，根据该项约定，逾期付款违约金为120元（30万元X2/10000X2天），故反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金120元的反诉请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告延边吴城房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告金昱、李英爱逾期交付房屋违约金7369.63元；
二、驳回原告金昱、李英爱的其他诉讼请求；
三、反诉被告金昱、李英爱于本判决生效后立即支付反诉原告延边吴城房地产开发有限公司逾期交房保管费3100元、逾期交付购房款违约金120元，计3220元；
四、驳回反诉原告延边吴城房地产开发有限公司其他诉讼请求。
五、上述第一、第三判项折抵后，被告延边吴城房地产开发有限公司应向原告金昱、李英爱支付4149.63元。
如延边吴城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费83元（原告已预交），由原告刘海龙、王智慧负担33元，由被告延边吴城房地产开发有限公司负担50元；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉被告金昱、李英爱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 贾本华
审判员 申莲顺
审判员 杨雪松
二〇一七年四月二十日
书记员 祝继坤