江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第670号
原告无锡博睿投资发展有限公司，住所地江苏省无锡市南长区新天地休闲广场1-705。
法定代表人裘冬，该公司总经理。
委托代理人崔静、戴建慧（均受该公司的特别授权委托），均系江苏庆源律师事务所律师。
被告任玲。
委托代理人杨正伟（受任玲的特别授权委托），江苏维世德（无锡）律师事务所律师。
原告无锡博睿投资发展有限公司（以下简称博睿投资公司）与被告任玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告博睿投资公司的委托代理人戴建慧，被告任玲的委托代理人杨正伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博睿投资公司诉称：2013年9月9日，博睿投资公司与任玲签订租赁合同，博睿投资公司将坐落在无锡市永乐路388-4037-1号（4层）的房屋出租给任玲，租赁期为5年，即2014年1月1日起至2018年12月31日止。租赁合同第5条约定：任玲按每三个月向博睿投资公司支付租金，先付后用。如逾期支付，则应按逾期款项的0.1%支付滞纳金。逾期支付租金和其他费用超过一个月，博睿投资公司有权通知任玲解除合同。合同签订后任玲仅支付了首季租金45260元，4月租金及3月水电费等也未按期支付。现要求判令：1、立即解除博睿投资公司与任玲签订的租赁合同；2、任玲立即返还租赁房屋；3、任玲立即支付截止2014年4月30日房屋租金及物业费16687元、3月水电费2701.8元，滞纳金（以逾期款项为基数按每日0.1%计至判决之日，暂计至2014年4月30日为582元），共计19970.8元；4、任玲立即支付自2014年5月1日至实际返还房屋之日的租金、使用费（按年租金181040元计算）；5、本案诉讼费、保全费由任玲承担。审理中，博睿投资公司明确其诉讼请求为：1、立即解除博睿投资公司与任玲签订的租赁合同，解除时间为2014年4月30日；2、任玲立即恢复房屋原状并立即返还租赁房屋；3、任玲立即支付截止2014年4月30日房屋租金及物业费16687元、3月水电费3102.2元，滞纳金（以逾期款项为基数按每日0.1%计至判决之日，计算至2014年4月30日）582元，共计20371.2元（后期按照约定的物业费、水电费、租金计算）；4、任玲立即支付自2014年5月1日至实际返还房屋之日的租金、使用费（按年租金181040元计算）；5、判令任玲立即支付违约金45260元及装修免租期内的房屋租金52803元，共计98063元；6、本案诉讼费、保全费由任玲承担。
被告任玲辩称：同意解除租赁合同，但是解除合同的原因是博睿投资公司根本违约行为导致，因此任玲无需支付租金以及物业费。至于水电费及滞纳金也非博睿投资公司的权利，即便存在水电费也应当是供电部门行使的权利。由于博睿投资公司提供的出租房屋不符合消防规定，导致任玲无法通过消防验收而正常营业，要求驳回博睿投资公司的诉讼请求，至于博睿投资公司违约行为导致任玲的经济损失1013511元已经另案起诉。后任玲又表示不同意解除租赁合同，要求继续履行。如博睿投资公司不能履行合同，则赔偿任玲损失1013511元，相应的损失已经另案起诉。
原告博睿投资公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、《租赁合同》1份，证明博睿投资公司与任玲之间存在房屋租赁合同关系，租金为前两年181040元，之后每年上浮5%，租金的支付方式为一季度一付，先付后用，租赁期限为5年，以及约定的电费、水费、物业费等费用的交付方式和违约责任。
2、2012年8月9日无锡市公安消防支队作出的建设工程消防意见书，证明本案所涉房屋消防验收合格。
3、江苏省电力公司无锡供电公司通用机打发票1份、家乐88生活馆用户电费、水费抄表单各1份，证明博睿投资公司已经缴纳了家乐88生活馆四层的电费以及任玲结欠的水电费情况。
经质证：任玲对证据1的真实性无异议。对证据2的意见是该消防意见书是复印件，无法质证，博睿投资公司应提供无锡市南长区永乐路家乐88生活馆四层B4P-1商铺的消防验收合格证明。对证据3任玲认为发票是博睿投资公司的，对水、电费的抄表单的真实性无法确认。
被告任玲为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：
1、《商业建筑设计防火规范》1份，证明超过规定的面积，经营餐饮等场所必须具备消防设施。在经营之初，任玲即向消防部门提出过申请，要进行消防验收，但消防部门一直未通过验收并口头要求任玲进行停业整改。经质证，博睿投资公司认为该证据的真实性由法庭依法认定，该规范与任玲的证明目的并无关联性。博睿投资公司提供的租赁房屋已经通过无锡市公安消防支队的验收合格。
2、《认租协议书》1份，该协议书上载明“如因甲方不能解决消防门问题，退还定金”。证明博睿投资公司应当按照认租协议书解决消防门的问题，即在达到人员密集的地方，有前后两个门作为安全通道，但实际上只有一个门，导致消防队检查后责令停业，但并无书面材料。经质证，博睿投资公司表示博睿投资公司的徐芳确实在认租协议书上写明“如因甲方不能解决消防门问题，退还定金”一句话，但认租协议书与租赁合同有不一致的，应以租赁合同为准。
3、南长区意珂诺餐厅于2013年12月、2014年1月、2014年2月、2014年3月出具给博睿投资公司的通知4份，通知内容为：由于我店（咖喱盒子）因为消防门问题不能通过消防验收，麻烦贵公司尽快解决消防门问题和根据合同拆除通风管道，以免影响我店正常营业。证明任玲要求博睿投资公司解决消防门问题及博睿投资公司在任玲承租房屋内设立通风管道的问题。经质证，博睿投资公司表示从未收到该4份通知。
经审理查明：2013年8月29日，博睿投资公司与任玲签定认租协议书，任玲拟向博睿投资公司租赁无锡家乐88生活馆四层B4P-1约150平方米的房屋（实际使用面积以测绘局为准）作为餐饮使用（拟商号名“咖喱盒子”）租金为3.1元／㎡天，租期5年（租金是两年后每年递增5%）；此《认租协议书》的有效期到租金交付结束后为止。若本协议书与后签的《商铺租赁合同》有不一致的，以《商铺租赁合同》为准。
2013年9月9日，博睿投资公司与任玲签订租赁合同1份，该合同载明：1、本项目是指座落于无锡市永乐路380-392号，即“家乐88生活馆”部分。2、鉴于本合同所涉及房屋现所有权人为无锡永安房地产开发有限公司，开发公司预进行销售，博睿投资公司受开发公司委托经营管理并代为出租，据此，博睿投资公司、任玲双方确认，于开发公司房屋出售后，任玲承诺自收到博睿投资公司书面通知后十日内至博睿投资公司处按博睿投资公司要求与新业主、博睿投资公司、博睿投资公司指定的物业公司再行签订相关的法律文书，所涉内容以不超出本合同任玲所应承担的义务为限；3、出租房屋的情况：博睿投资公司出租给任玲的房屋座落在无锡市永乐路388-4037-1号，商铺编号：B4P-1，房屋类型为商业。房屋建筑面积为约160平方米。任玲承诺租赁该房屋作为经营业态为餐饮之用途，并保证未征得博睿投资公司书面同意不擅自改变上述用途；4、房屋的交付：双方暂约定该房屋交付日为2013年9月15日，以博睿投资公司书面发出通知后，实际的交付日为准。该房屋的租赁期自交付日起，租期5年，即2014年1月1日起至2018年12月31日止；5、关于租金及支付：博睿投资公司同意给予任玲自该房屋交付之日起至2013年12月31日为免租期，即2013年9月15日至2013年12月31日。任玲无须承担该免租期内的租金。但在装修免租期内任玲应承担物业管理费、公共能源费用（包括水、电、燃气、空调费等）和本合同约定的其他费用。物业管理费10元／月／平方，水费4.9元／立方米，电费1.1元／度，博睿投资公司有权以物价调整而调整。若任玲不论任何原因实际租赁不满5年租赁期和／或违反本合同的条款及规定，博睿投资公司有权向任玲索取本合同约定的租赁免租期内所免去的所有租金，但博睿投资公司原因导致的情况除外。任玲应于本合同签订之日起三天内向博睿投资公司支付首期租金（即2014年1月1日至2014年3月31日，共计45260元，并按照下述规定计算：第一、第二租赁年度按每平米每天3.1元计算，年租金为181040元整。则月租金为15087元整。从第三个租赁年至第五年租赁度，年租金每年环比递增5%即第三年年租金190090元、第四年年租金199600元、第五年年租金209580元。任玲按每三个月向博睿投资公司支付租金，先付后用，任玲应于本合同签订后三天内，向博睿投资公司支付首季租金共45260元。其后各季应付的固定租金，应由任玲于每期前月15日之前向博睿投资公司提前付清。计算日租金的公式按（月租金＊12／365）。如逾期支付租金，任玲应按本合同向博睿投资公司缴纳逾期违约金，当任玲逾期支付超过15天时，博睿投资公司有权选择终止本合同或采取相应措施，将任玲已交的房屋租赁保证金作为违约金予以扣除，并向任玲追偿由此造成的损失；6、租赁保证金、物业费及其他费用：任玲应于本合同签订后的三个工作日内向博睿投资公司支付相当于2个月租金的房屋租赁保证金3万元。如任玲违反本合同之规定，则博睿投资公司有权以租赁保证金抵扣任玲应付款项，和／或作为博睿投资公司因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还。本合同签订后，任玲应向博睿投资公司缴纳1万元作为开业保证金，任玲如在开业前没有发生应当扣除保证金的情形并按时开业，该保证金将在开业后无息退还给任玲。任玲应于交付日之前向博睿投资公司或管理公司支付装修押金1万元。如在装修期间没有发生应当扣除装修保证金的情形，该保证金将在任玲装修完毕后由博睿投资公司验收合格后无息退还给任玲。任玲应在合同期内向博睿投资公司或管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋目前的物业管理费按照每平方米每月10元计算，即该房屋的每月物业管理费为1600元。任玲须在本期结束前十五个工作日内支付下一期的物业管理费（即与租金同步支付）。电费暂按1.1元／度，博睿投资公司有权按物价调整而调整。水费暂按4.9元／立方米，博睿投资公司有权按物价调整而调整。租赁关系终止时，任玲必须恢复本建筑物原貌；7、房屋的修缮责任：若在租赁期内，政府任何主管部门对该房屋的装修（包括但不限于消防设施）提出任何整改要求，任玲均须按照政府主管部门的要求修改其装修并独自解决该等装修带来的一切责任及费用，包括但不限于影响相邻单位的承租人和／或博睿投资公司而产生的责任与费用。博睿投资公司不因此承担任何责任与费用；8、双方的违约责任：出现本合同规定情形而博睿投资公司行使解除本合同之权利的，博睿投资公司解除本合同前任玲已支付的所有租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，如任玲有逾期未付租金的，博睿投资公司有权向任玲追回任玲应支付的租金并另行支付三个月的租金作为违约金。同时，博睿投资公司除没收任玲保证金外，博睿投资公司有权向任玲索取装修免租期所免去的所有租金。在租赁期内，任玲逾期支付的租金、保证金、装修押金、物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金、每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过15天的，博睿投资公司有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由任玲自行承担。
2012年8月9日，无锡市公安消防支队出具锡公消验（2012）第0384号关于家乐花园续建1号房建设及装修工程消防验收合格的意见书，明确家乐花园续建1号房建设及装修工程消防验收合格。
审理中，双方一致确认博睿投资公司向任玲的交房时间为2013年9月20日。任玲支付了2014年1月至3月第一季度的租金、物业费，此后的租金、物业费没有支付。同时确认任玲缴付的1万元开业保证金、1万元装修押金已经由博睿投资公司退回，但租赁保证金3万元缴纳后尚未退还。博睿投资公司明确不再向任玲主张水、电费及2014年5月1日起的物业费，同时申请撤回要求任玲恢复原状、缴纳滞纳金的诉讼请求，至于尚未退还的租赁保证金同意在任玲拖欠的房屋租金、物业费等项目中进行抵扣。对博睿投资公司两项部分撤诉申请本院依法予以准许。
另查明：任玲租赁使用无锡市永乐路388-4037-1号经营南长区意珂诺餐厅。
审理中，任玲表示之所以拒付租金是按照合同法的相关规定及认租协议书，博睿投资公司提供的消防门设施不到位，任玲即有权不支付租金。任玲还提出博睿投资公司提出的违约金、滞纳金属于同一性质，如果法院认定任玲违约，要求对违约金、滞纳金进行调整。
审理中，本院至无锡市消防支队南长区大队进行咨询，无锡市消防支队南长区大队答复，根据锡公消验（2012）第384号意见书，家乐88生活馆的消防验收已经合格。根据无锡市消防支队南长区大队查询结果，位于家乐88生活馆4楼的南长区意珂诺餐厅即咖喱盒子从未向无锡市消防支队南长区大队申报消防验收，消防大队的记录中也没有任何对咖喱盒子的处罚记录及要求其整改的记录。根据规定，应当由承租方进行消防申报。经质证，博睿投资公司对该调查的真实性没有异议。任玲认为开业之前任玲就已经申报过消防了，但一直没批下来，就一直处于试营业阶段。试营业的时候，消防大队的人员实际上几次来查看现场，并提出要有两个消防通道，几次口头通知责令停业整顿，但没有书面材料。正是因为没有消防许可证，导致任玲无法经营下去。
上述事实，有租赁合同、建设工程消防意见书、本院制作的咨询笔录等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：博睿投资公司与任玲签订的租赁合同，是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。根据合同约定，任玲按每三个月向博睿投资公司支付租金，先付后用，任玲应于本合同签订后三天内向博睿投资公司支付首期租金45260元，其后各季应付固定租金，应由任玲于每期前月15日之前向博睿投资公司提前付清。当任玲逾期支付超过15天时，博睿投资公司有权选择终止本合同。因任玲实际只支付了第一季度的租金，第二季度的租金至今未付，博睿投资公司要求解除租赁合同，依法应予支持。导致双方解除合同的原因系任玲的违约行为造成，博睿投资公司依约要求任玲支付拖欠的房屋租金、物业费、合同解除之日起至至实际返还房屋之日的使用费、违约金、装修免租期内的房屋租金的请求符合法律规定，依法支持，但因交房日期为2013年9月20日，故装修免租期内的房屋租金应从2013年9月21日起算，此外双方约定的违约金过高，应进行适当调整，具体以一个月的租金为宜。
任玲提出因博睿投资公司无法解决消防门问题导致南长区意珂诺餐厅停业整顿的抗辩意见，本院不予采纳。理由如下：1、双方签订的合同明确约定若在租赁期内，政府任何主管部门对该房屋的装修（包括但不限于消防设施）提出任何整改要求，任玲均须按照政府主管部门的要求修改其装修并独自解决该等装修带来的一切责任及费用，包括但不限于影响相邻单位的承租人和／或博睿投资公司而产生的责任与费用。博睿投资公司不因此承担任何责任与费用。根据该条约定，消防门问题应由任玲自行承担，与博睿投资公司无关。2、双方签订的认租协议书上明确的是“如因博睿投资公司不能解决消防门问题，退还定金”，且该协议书也约定，认租协议书与租赁合同有不一致的，应以租赁合同为准。现租赁合同明确了消防问题由任玲负责。3、根据本院向消防大队调查的情况，任玲从未向消防大队申报过消防验收且消防大队也从未对咖喱盒子提出过停业整顿或其他处罚，故任玲无法证明其是因消防问题而无法经营的。至于任玲提到的通风管道的问题导致南长区意珂诺餐厅无法经营的抗辩意见，因其无法证明曾向博睿投资公司提出过整改要求也无法证明该通风管道实际影响了其正常的经营，故本院不予采信。
综上，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，判决如下：
一、解除博睿投资公司与任玲签订的关于无锡市永乐路388-4037-1号房屋的租赁合同；任玲于本判决发生法律效力后十日内从无锡市永乐路388-4037-1号房屋内迁出。
二、任玲支付博睿投资公司2014年4月1日至2014年10月20日房租金100688元、2014年4月的物业费1600元、装修免租期内的房屋租金50592元，扣除租赁保证金30000元，任玲于本判决发生法律效力后十日内共计支付122880元。
三、任玲支付博睿投资公司自2014年10月21日起至任玲实际交还无锡市永乐路388-4037-1号房屋之日止按每日496元计算的房屋使用费。
四、任玲于本判决发生法律效力后十日内支付博睿投资公司违约金15087元。
五、驳回博睿投资公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2013元，保全费370元（已由博睿投资公司预交），两项合计2383元，由任玲负担。任玲于本判决发生法律效力后十日内将负担的诉讼费直接给付博睿投资公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（无锡市中级人民法院开户银行及账号：中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）。
审 判 长 杨 斌
代理审判员 李琪霖
人民陪审员 顾少毅
二〇一四年十月二十日
书 记 员 邹 昀
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。