湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民再字第39号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）伍朗支，男。
委托代理人张进千，湖南协平律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）石门县城建房地产开发有限公司，住所地湖南省石门县楚江镇澧阳中路98号。
法定代表人刘自儒，该公司董事长。
委托代理人舒立新，湖南前进律师事务所律师。
一审原告石门县第五建筑工程有限公司，住所地湖南省石门县楚江镇澧阳中路98号。
法定代表人刘自儒，该公司董事长。
委托代理人舒立新，湖南前进律师事务所律师。
原审第三人刘亚和，男。
申请再审人伍朗支与被申请人石门县城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）及一审原告石门县第五建筑工程有限公司（以下简称五建公司）、原审第三人刘亚和房地产开发经营合同纠纷一案，石门县人民法院2013年8月9日作出（2013）石民三重字第2号民事判决。伍朗支不服，向本院提起上诉。本院2014年1月8日作出（2013）常民一终字第212号民事判决，已经发生法律效力。伍朗支不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院同年11月20日作出（2014）湘高法民申字第472号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。申请再审人伍朗支及其委托代理人张进千，被申请人城建公司及一审原告五建公司的委托代理人舒立新到庭参加了诉讼。原审第三人刘亚和经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年12月22日，城建公司、五建公司向石门县人民法院起诉称，2004年6月22日，为配合石门县步行街整体开发，伍朗支及其他业主共同委托“五人领导小组”与城建公司、五建公司签订合作开发房地产合同，合同约定：伍朗支及其他业主以原门面及土地使用权，城建公司、五建公司以资金、技术和资质合作开发房地产，一、二层修建为经营门面，属原门面业主所有，原门面业主按一层1200元／平方米，二层600元／平方米向城建公司找补差价，设计及其他职能部门税费由业主按140元／平方米包干支付给城建公司、五建公司。二层以上门面属房地产开发性质，由城建公司、五建公司承担一切费用。后五建公司从一层以上开始修建直至完工。伍朗支取得城建公司、五建公司为其修建的门面，按合同约定还应支付259417元而拒付，故请求判令进行结算并由伍朗支支付尚欠的各种款项259417元，并由伍朗支承担本案诉讼费用。
伍朗支辩称：1、其与五建公司之间无合同关系。2、其不否认城建公司与“五人领导小组”签订的合同的效力，但伍朗支与城建公司之间形成的是承揽合同关系，而不是商品房买卖关系，不能按商品房买卖的价格进行结算；城建公司续建时，一、二楼门面已经完工，应该按照城建公司续建后对一、二楼门面的新增投入，或者按照“五人领导小组”与郑安文签订的《补充协议》的结算价格进行结算；置换给伍朗支的二楼门面虽增加了23.65平方米，但一楼门面比旧门面少了25.25平方米，应一并结算；伍朗支与城建公司就伍朗支已支付的房款数额存在分歧，应一并结算。3、城建公司的起诉超过了两年诉讼时效。
刘亚和未予答辩。
石门县人民法院一审认定：1999年9月，伍朗支等26人购买了石门县楚江镇的迎新旅社，伍朗支与唐末元系共同购买，其中所购的一楼房屋面积为113.85平方米，伍朗支享有56.92平方米的产权；二楼和三楼各为1051.45平方米，伍朗支每层享有525.72平方米的产权。2002年，石门县委、县人民政府决定在石门县楚江镇兴建商业步行街。因迎新旅社正好位于商业步行街的建设范围内，伍朗支等10多名迎新旅社业主遂向石门县人民政府递交了《关于对原迎新旅社翻修的方案报告》，要求参与步行街的整体开发，将迎新旅社的旧房拆除后在原地段重建一幢“迎新大厦综合楼”。
2003年9月8日，原迎新旅社的多数业主推选亦为迎新旅社业主的刘亚和为翻修重建代表，负责拆除迎新旅社的旧房并重建“迎新大厦综合楼”。刘亚和与伍朗支等绝大多数业主分别签订《迎新旅社房屋（门面）代建协议》后，随即雇请了石门县星宇建筑工程有限公司（以下简称星宇公司）项目经理郑安文的建筑队进行施工。当旧房被拆除、新建工程施工至±0阶段时，工程因问题和矛盾凸现，加之石门县人民政府在2003年9月16日下发的《石门县城楚江路商业步行街建设规划设计调整方案》明确要求“未纳入建设项目拍卖范围的迎新旅社地块的改造必须和步行街建设同步进行，由产权业主共同委托有资质的开发商按要求进行开发建设。房屋预售前，应当依法补缴土地使用权出让金，方可办理预售许可证……”而不得不停工，包括伍朗支在内的多数业主于是解除了与刘亚和签订的代建协议，取消了其代表资格，并重新推选产生了以胡明欣为组长的“迎新大厦共同翻修自建领导小组”（下称“五人领导小组”，成员为胡明欣、刘亚和、唐末元、林昌平、余建平），委托其与星宇公司正式签订建筑安装施工合同，同时明确刘亚和为履行《迎新旅社房屋（门面）代建协议》而从事的相关行为后果由“五人领导小组”承担。
2004年4月21日，“五人领导小组”的全体成员（其中刘亚和未在协议上签字）和另外两名业主代表迎新大厦翻修自建26名业主与由郑安文所代理的星宇公司签订了一份《补充协议》，就迎新大厦综合楼工程的承建形式、建设价款及支付方式等内容进行了约定。
为保证自建工作的有序推进，伍朗支等业主又于2004年4月30日讨论通过了《迎新大厦共同翻修自建业主大会章程》，主要内容有：业主大会授权“五人领导小组”研究拟定《共同翻修自建门面（商场）集资住房分配及剩余资金分配方案》；与一、二层业主签订门面（商场）集资协议；解决各业主因面积、位置等变化产生的利益冲突；与刘亚和就其已经完成的工程进行结算；办理除必须由业主大会才能行使的职权以外的其他翻修自建事宜。
同日，“五人领导小组”根据《业主大会章程》制定了《迎新大厦共同翻修自建门面（商场）集资住房分配及剩余资金分配方案》，其主要内容为：第一层业主以现行图纸设计的建筑面积按1000元／平方米的标准支付自建款，超过原产权面积的按3000元／平方米的标准支付自建款；第二层业主以现行图纸设计的建筑面积按600元／平方米的标准支付自建款；各业主以前支付（给刘亚和等人）的建房款可以抵减本次应付的自建集资款。该方案伍朗支已签字确认。
《补充协议》签订后不久，星宇公司开始派人续建迎新大厦综合楼，施工主体仍为郑安文所带的建筑队。当工程施工至第一层门面立柱装模阶段时，因诸多原因，工程又无法推进，“五人领导小组”于是便与城建公司的法定代表人刘自儒协商，欲将工程交给城建公司续建。在达成意向性协议后，双方于2004年6月22日签订了正式的《委托开发建房协议》，主要内容有：一、乙方城建公司受甲方迎新大厦全体业主委托代理人（即“五人领导小组”）之托将迎新大厦续建完工，其中第一、二层修建为经营性门面，归原迎新旅社业主所有，但原门面业主需承担以下费用：1、建筑成本：底层新门面（含夹层）按1200元／平方米、二层新门面按600元／平方米向城建公司找补差价款；对于置换的新门面超过旧房房产证面积的部分按每平方米3200元向城建公司找补差价；2、应当向职能部门交纳的相关税费以各门面图纸的设计面积为基数，按140元／平方米包干支付给城建公司；3、土地出让金、增加土地使用年限、改变土地使用用途等相关费用，按国家有关政策和土地评估价值进行分摊；4、（当时已基本建成的）底层门面因增加高度而产生的返工费用由底层门面业主承担，按图纸设计面积进行分摊；5、在本协议签订后30天内甲方负责将原国土证和房产证交给乙方城建公司，以便办理施工许可证、新房产证、新土地使用证等相关手续。如逾期未交，影响工程建设和办理相关手续，乙方不承担任何经济责任；二、二层门面以上，三至六层属房产开发性质，由乙方城建公司承担所有费用，所有权归乙方，甲方不享有二层以上房屋的所有权和利润分配，甲方需要买房按照市场价格有优先购买权；三、甲方负责处理各门面业主之间的矛盾（位置变化、面积分配等），并负责对一、二层门面业主所承担的费用统一分摊和收取后再交给乙方，不能影响乙方的正常施工；四、付款方式：工程进行至±0时付一、二层应付总费用的25％；一层顶面，现浇完工时付一、二层应付总费用的25％；工程二层顶面盖板，付一、二层应付总费用的40％；余款，待主体工程竣工验收合格时付清；五、本协议签订时甲方的工程已经施工至±0以上底层门面立柱装模阶段，该工程2004年6月以前的一切安全事故和其他纠纷和乙方城建公司无关。
《委托开发建房协议》签订后，由于城建公司只具有房地产开发资质，其法定代表人刘自儒便将工程交给具有建筑资质的五建公司承建。五建公司继续以郑安文的建筑队为主开始续建，直至整个工程完工。在正式续建前，城建公司代替“五人领导小组”就续建前已经完成的工程与原承建人刘亚和及星宇公司的代理人郑安文进行了结算。
同时，由于城建公司的负责人发现《委托开发建房协议》有多处打印错误，有几处甚至意思完全颠倒，而且协议的前两页双方均未签名盖章，于是与持有协议文本的刘亚和通气后，将意思颠倒的内容进行了修正，并擅自添加了“夹层超过2.2米高按底层标准收费”以及“不按合同和通知时间交清房款的按欠款金额计算滞纳金”等内容后，在重新打印的合同文本上加盖了五建公司的印章。
2005年5月左右，伍朗支开始支配所置换的迎新大厦新门面，其中一楼门面面积31.70平方米；二楼门面面积549.38平方米，并将门面出租给他人经商至今。经查，从2004年5月起，伍朗支先后多次向城建公司的法定代表人刘自儒、财务人员王庆亚，以及原承建人郑安文交款共计45万元。
同时查明，在房管部门的登记册上，迎新大厦综合楼的总产权人登记为城建公司，其土地出让年限已延长20年。由于伍朗支未按《委托开发建房协议》的约定在协议签订后及时将旧房的国有土地使用证和房屋所有权证交给城建公司办理新证，加之未结清房款，城建公司至今未给伍朗支办理分户的产权证。目前，绝大多数迎新旅社业主均已完成了分户登记并且领取了新门面的房屋所有权证。但是，这些业主置换的新门面面积基本上都超过了原旧房面积。
另查明，从2006年开始，城建公司、五建公司就曾以迎新旅社的部分业主违约拖欠其建房款为由多次起诉，其中对伍朗支提起诉讼的时间是2006年8月10日，该案后因城建公司未预交诉讼费而被裁定按撤诉处理。在正式起诉伍朗支前，城建公司曾于2005年4月11日授意五建公司就一楼门面价款与伍朗支进行过结算，该结算明细表得到了伍朗支的签字认可，其结算结果为：伍朗支需找补一楼门面的差价款63165元。后因双方在二楼门面的结算上出现分歧，城建公司、五建公司遂将伍朗支诉至法院。
还查明，尽管本案中城建公司、伍朗支均未提交《迎新旅社房屋（门面）代建协议》，但是，根据石门县人民法院生效的（2005）石民二初字第27、28号民事判决书可以认定其基本内容为：刘亚和给各业主置换同地段、同面积的门面，各业主给刘亚和找补差价。若新门面面积与原门面面积不符，则按每平方米6000元找补价款。本次重审时，伍朗支虽然要求将本来已经结算过的一楼门面纳入结算范围，但明确表示：尽管所购的原迎新旅社三楼房屋被拆除后未得到任何补偿，但在本案中不会向城建公司、五建公司主张任何权利。
石门县人民法院一审认为：从本案中双方争议的事实和证据来看，要公平地解决本案纠纷，关键要厘清以下几个方面的问题：
一是“五人领导小组”与城建公司签订的《迎新大厦委托开发建房协议》的内容有修改，该协议是否应当认定无效，以及五建公司是否属于本案适格原告的问题。对此，一审法院认为，虽然城建公司未与胡明欣等其他业主代表进行商量就对协议进行修正和内容添加确实欠妥，但是，由于城建公司在本案中提交的合同文本并无改动，而且没有要求伍朗支按照修改的合同内容履行义务，城建公司也不要求伍朗支按照原始协议中意思写反的内容履行合同，因此，合同的改动对本案的实体处理并无大碍，该合同中不违背合同原意的部分仍然可以作为认定事实的依据。当然，由于五建公司既没有签订合同，也没有与“五人领导小组”或者相关业主达成补充协议，仅凭城建公司方擅自加盖的印章就认定其为《委托开发建房协议》的当事人和本案的适格原告确实缺乏事实依据。因此，对于五建公司向伍朗支提出的权利主张，不予支持。
二是《迎新大厦委托开发建房协议》签订时，置换给伍朗支的一、二楼门面是否已经全部建成，以及城建公司在原来的工程上进行续建，是否有权要求伍朗支支付相应价款问题。对此，一审法院认为，从《迎新大厦委托开发建房协议》的内容及其他证据综合判断，城建公司进行续建前，“迎新大厦”的一楼门面确实已基本建成，但要认定二楼门面也已经建成还是缺乏事实依据。退一步讲，即使协议签订时置换给伍朗支的一、二楼门面均修建完工，由于原承建人并不向伍朗支主张任何权利，伍朗支又承认《委托开发建房协议》对自己具有约束力，双方也应当按照《委托开发建房协议》的约定来进行结算。当然，由于五建公司与伍朗支之间不存在合同关系，其向伍朗支主张差价款于法无据，对其诉讼请求同样不应支持。
三是城建公司进行续建前，伍朗支等业主已经与郑安文所代理的星宇公司签订过《补充协议》，该协议中对于新门面的结算价已作出约定，城建公司、五建公司在履行《迎新大厦委托开发建房协议》后，要求伍朗支等业主按照该协议的约定支付门面价款，而伍朗支则要求按照《补充协议》约定的结算价，或者城建公司、五建公司在一、二楼门面上新投入的成本价进行结算哪一方更有道理的问题。对此，一审法院认为，五建公司因与伍朗支不存在合同关系，当然无权向城建公司主张差价款。但是，城建公司完全有权要求伍朗支按照《迎新大厦委托开发建房协议》的约定支付差价款，理由是：伍朗支等业主与郑安文所代理的星宇公司签订《补充协议》在先，城建公司与“五人领导小组”签订《迎新大厦委托开发建房协议》在后，从后一协议的签订背景来看，其目的就是想通过签订新协议，从而取代当时已无法履行的《补充协议》，尽快恢复工程建设。因此，尽管《迎新大厦委托开发建房协议》中没有提及原《补充协议》的效力，但从“五人领导小组”与城建公司签订新协议，以及将本应由“五人领导小组”完成的结算义务交给城建公司来进行，同时还同意将承建人向业主收取的费用移交给城建公司的行为来看，《补充协议》实质上已经被废止。在《补充协议》已经不再执行，该协议的双方当事人也一直未提异议，伍朗支业已支付的费用城建公司已给予认可的情况下，伍朗支还要求按《补充协议》约定的结算价，或者城建公司、五建公司在一、二楼门面上新投入的成本价支付差价款于法无据。当然，城建公司要求伍朗支支付的25万多元款项中有一部分确实缺乏事实依据，具体而言就是：一层门面的工伤医疗费、外墙瓷砖款37764元既有超出约定的内容，又不属于双方认可的数据；拟证明土地出让金等分摊费用的证据经查证存在重大瑕疵，城建公司明知伍朗支方不予认可却又表示不申请重新鉴定，因此不能作为分摊费用的依据。对于这些事实依据不足的部分，应予剔除。
四是伍朗支的一楼门面双方已经结算，应不应当在本案中重新结算并判令城建公司给予补偿的问题。对此，一审法院认为，伍朗支提出的补偿要求虽然从情理上讲并不过分，但是将已经结算的一楼门面重新纳入本案的处理范围还是缺乏正当理由，具体表现为：1、该门面置换中少于原门面面积的部分可能属于被政府规划部门砍掉的面积，从2003年6月8日的《关于对原迎新旅社翻修的方案报告》的内容来看，应当属于业主之间相互补偿的范围；2、伍朗支提供的其他证据中对于置换的新门面面积少于老门面面积如何补偿均无约定。而且，对于自己和第三人刘亚和签订的《迎新旅社房屋（门面）代建协议》中有无约定，伍朗支至今未能提供协议书加以证明；3、《迎新大厦委托开发建房协议》明确约定：甲方负责处理各门面业主之间的矛盾（位置变化、面积分配等），并负责对一、二层门面业主所承担的费用统一分摊和收取后再交给乙方。该工程2004年6月以前的一切安全事故和其他纠纷和乙方城建公司无关。该约定实质上明确了各门面业主之间新门面的位置变化、面积分配调控等属于“五人领导小组”的职责，与城建公司无关；4、伍朗支与城建公司结算后已经在一楼门面的结算明细表上签字，其辩称自己是在城建公司忽悠下签字的事实无证据证实；5、伍朗支在庭审中虽然要求重新结算并给予补偿，但未提起反诉。
五是伍朗支究竟支付了多少款项的问题。对此，一审法院认为，根据民事诉讼中的“谁主张，谁举证”原则，伍朗支对于自己已经支付了多少款项的事实，应当提供确凿的证据来加以证明。本案中伍朗支虽然主张自己已经支付了52万元房款，但并未提供相应证据来证明该项主张，城建公司方又对此不予认可，对此不予采信。
六是城建公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。对此，一审法院认为：伍朗支虽然陆续支付了一部分房款，并于2005年取得了门面的使用权，但是由于伍朗支的交款对象比较松散，交款的次数也比较多，加之增加和分摊的费用还需要当面算帐，甚至需要委托专业机构进行评估，因此，只有通过结算最终确认双方究竟是否存在债权债务关系以后才能开始计算诉讼时效期间。鉴于城建公司和伍朗支对二楼门面一直未进行结算，也末明确约定结算时间，加之多年前城建公司已开始向伍朗支等业主主张权利，因此应当认定城建公司的起诉并未超过诉讼时效期间。
据此，遂判决：一、被告伍朗支向原告石门县城建房地产开发有限公司支付“迎新大厦综合楼”二楼门面价款453861.20元，减除伍朗支已经支付的二楼门面款386835元以后，伍朗支还需向原告石门县城建房地产开发有限公司支付人民币67026.20元，限本判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告石门县城建房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回原告石门县第五建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费5190元，由原告石门县城建房地产开发有限公司负担1295元、原告石门县第五建筑工程有限公司负担1895元，伍朗支负担2000元。由于原告石门县城建房地产开发有限公司已经向本院全部垫交，伍朗支及原告石门县第五建筑工程有限公司应当负担的诉讼费在执行中由其直接支付给原告石门县城建房地产开发有限公司。
宣判后，伍朗支不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实错误、适用法律不当。其理由是：1、一审判决其按协议约定结算二楼门面建房款没有事实依据；认定按协议约定向城建公司补偿门面差价违反法律规定；2、一楼、二楼的新门面与旧房面积总和相比，其新门面面积少了1.56平方米；3、其所交建房款为52万元，一审判决认定只有45万元与事实不符；4、本案已超过诉讼时效。请求撤销一审判决第一项，判决驳回城建公司对伍朗支的诉讼请求和起诉。
城建公司、五建公司共同答辩称：一审判决认定事实清楚，证据属实，伍朗支的上诉理由与事实不符。请求驳回上诉，维持一审判决。
二审期间，刘亚和未进行答辩。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院二审认为，本案系房地产开发经营合同纠纷，争议焦点有二：一是委托开发建房协议的修正是否影响了合同效力；二是伍朗支是否应向城建公司支付门面差价款。
关于焦点一，从原始协议看，双方签订的是合作开发性质的协议，由“五人领导小组”委托星宇公司承建后，由于种种原因合作开发工程无法推进。“五人领导小组”便与城建公司法定代表人刘自儒联系并协商，欲将工程交给城建公司续建。双方于2004年6月22日签订正式的《委托开发建房协议》，该协议约定：新旧门面找补差价的价格、原始土地过户给城建公司，改变土地使用用途，城建公司将土地出让年限延长20年，迎新大履综合楼的产权人已登记为城建公司，实际上城建公司与“五人领导小组”签订的协议包含有房屋买卖性质，该协议名为委托开发，实为房屋买卖。城建公司发现协议中有打印错误，几处意思相反，在“五人领导小组”成员刘亚和、余建平双方在场的情况下，将意思颠倒的内容进行了修正，城建公司虽然未与全体业主代表进行协商修正欠妥，但该条文无论是否修改，伍朗支均应按合同未修改的条文有偿取得城建公司的房屋，故协议的改动并没有改变双方签订协议的原意和影响合同效力，本案的工程已交付使用多年，业主无人提出双方当时签订协议时有违法行为，故该协议系合法成立，依法有效，应予确认。
关于焦点二，伍朗支上诉称其已向城建公司支付了52万元元建房款，但城建公司不予认可。从伍朗支提交的证据能够证实认可的只有45万元，根据谁主张，谁举证的原则，伍朗支对自己已支付了多少建房款应该承担举证责任。其只提交了有城建公司签字盖章的收到伍朗支45万元元建房款的收据。伍朗支提出其另向城建公司交付过7万元房款无证据证明。故伍朗支主张己向城建公司支付52万元房款的理由不能成立，本院不予采信。
城建公司进行迎新大厦续建前，伍朗支及其他业主己与星宇公司签订了补充协议，对新门面的结算价格进行了确定，经折算为510.66元／平方米。补充协议签订在先，城建公司与“五人领导小组”签订委托建房协议在后，伍朗支所置换的迎新大厦新门面面积共计为549.38平方米，城建公司按伍朗支与星宇公司郑安文约定的价格，进行计算新旧门面差价款，系双方当事人的真实意思表示。城建公司已按协议约定交付了门面和房屋，全面履行了约定的义务，城建公司所建房屋已交付伍朗支使用多年，且绝大多数业主已全部支付了建房款入住办证。故一审判决伍朗支向城建公司支付门面差价款处理正确。伍朗支上诉称一审判决按协议约定结算二楼门面款没有事实依据且违法，新门面与旧房面积总和相比新门面面积少1.56平方米的理由不能成立，本院不予支持。
综上，本院二审遂判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3480元，由伍朗支负担。
伍朗支申请再审称：1、本案属于委托代建合同纠纷，不属于房地产开发经营合同纠纷，应以《补充协议》进行结算，即使按照《委托建房协议》进行结算，也应该一并结算伍朗支的一、二楼门面的建房款；2、伍朗支支付的建房款应为52万元；3、被申请人提交的《委托建房协议》存在条款被改动的情况，不能成为其主张权利的依据；4、二审未对伍朗支的全部上诉理由进行审理错误；5、被申请人的起诉超过了诉讼时效；6、伍朗支不是《委托建房协议》的当事人，被申请人对伍朗支的起诉应予驳回。故请求撤销湖南省常德市中级人民法院（2013）常民一终字第212号民事判决和石门县人民法院（2013）石民三重字第2号民事判决；改判驳回被申请人的诉讼请求或起诉。
为支持其再审主张，伍朗支向本院提交了如下证据材料：
1、迎新大厦一楼、夹层、二楼设计图、迎新大厦刘亚和拆除代建阶段结算明细和前期工程成本费用支出明细说明、领款凭证各1份，欲证明迎新大厦由业主自建，并已设计出图纸；刘亚和2004年5月16日从业主代表手中领取拆除代建结算款288379元。
2、石门县人民政府县长办公会议纪要、委托书、申请补交土地出让金的报告各1份，欲证明石门县人民政府决定迎新大厦由业主自建改为共同委托有资质的开发商按要求开发建设，土地出让金系业主委托城建公司缴纳。
3、民事诉状、石门县人民法院（2006）石民二初字第19号民事裁定书、送达回证，欲证明城建公司、五建公司向石门县人民法院2006年8月10日起诉伍朗支，后石门县法院裁定按自动撤回起诉处理。但是，该裁定中的原告是石门县城建房地产开发公司与石门县第五建筑工程有限公司，不是起诉的城建公司，故（2006）石民二初字第19号案仍在审理中，本案一审不应受理。
城建公司、五建公司辩称：1、本案属房地产开发经营合同纠纷；2、“五人领导小组”代表全体业主与城建公司签订的《委托开发建房协议》应为合法有效，对全体业主具有约束力。故请求驳回伍朗支的再审请求。
再审期间，城建公司、五建公司均未向本院提交新的证据材料。刘亚和未进行答辩，亦未向本院提交新的证据材料。
经庭审质证，城建公司、五建公司认为迎新大厦一楼、夹层、二楼设计图来源不清，真实性存疑，建设单位石门县房地产综合开发公司实际不存在；结算明细是业主方自己做的账，不具有合法性、真实性；刘亚和领走的款项是否真实值得怀疑；石门县人民政府县长办公会议纪要、委托书、申请补交土地出让金的报告已被后面的行为所改变；民事诉状、石门县人民法院（2006）石民二初字第19号民事裁定书、送达回证与本案无关联性。本院认为，设计图证明建设单位为石门县房地产综合开发公司而不是迎新大厦业主；迎新大厦结算明细与领款凭证能够相互印证，但与本案无关联性；伍朗支出示县长办公会议纪要、委托书、申请补交土地出让金的报告的目的是为了证明迎新大厦是属于自建，还是委托开发，但无论怎样，伍朗支都应根据合同支付其应该支付的款项，其证明目的与本案无关。石门县人民法院（2006）石民二初字第19号民事裁定书中出现的错误，不影响本案的受理、审理。故对伍朗支在再审阶段出示的证据材料均不予确认。
本院再审查明，除《委托开发建房协议》签订时迎新大厦综合楼已建成部分的事实认定外，本院再审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，城建公司续建时，迎新大厦综合楼已经施工至二楼打顶。其后，因底层门面增加高度而返工。
本院认为，本案争议的焦点有三：一是本案案由应如何确定；二是伍朗支是否应依据《委托开发建房协议》向城建公司支付门面差价款67026.2元；三是被申请人的起诉是否超过诉讼时效。
关于焦点一，迎新大厦一二楼门面在《委托开发建房协议》签订前，系委托代建，《委托开发建房协议》签订后，原有建房模式已经被改变。因城建公司只具有开发资质，而无建筑资质，故迎新大厦一二楼门面所涉纠纷不属于委托代建合同纠纷，原审采用“房地产开发经营合同纠纷”案由正确。
关于焦点二，“五人领导小组”代表迎新大厦业主签订《委托开发建房协议》，伍朗支在一审答辩时已表示其不否认城建公司与“五人领导小组”签订的合同的效力，只是认为其与五建公司之间无合同关系。同时，伍朗支还曾经向城建公司支付过门面款，故“五人领导小组”代表业主与城建公司签订的《委托开发建房协议》合法有效，包括伍朗支在内的业主及城建公司均应遵守。之前签订的《补充协议》，因《委托开发建房协议》而失效，伍朗支要求按《补充协议》进行结算的再审理由不能成立。
至于伍朗支所持迎新大厦三至六层房屋产权存在争议，合同的部分内容存在修改的意见。经查，《委托开发建房协议》修改的地方主要有：⑴第一页建筑成本项下有版本增加了“夹层超过2.2米高按底层标准收费”的内容；⑵三层至六层的产权归属。关于第一项修改，因城建公司并未要求对夹层单独收费，故该项修改与否与本案无关联。关于第二项修改，修改部分前面的内容为“二层门面以上，三至六层属房产开发性质，由乙方承担一切费用”。而如果乙方承担一切费用后，所有权又归甲方，乙方仅仅在需要买房时按照市场价格有优先购买权，不难看出这样的约定是不公平的。因此符合合同本意的理解应该是乙方承担一切费用后，所有权归乙方，甲方在需要买房时按照市场价格有优先购买权，也即城建公司修改之后的内容。故对伍朗支的以上意见不予支持。
因城建公司已按协议约定交付了门面和房屋，依约履行了义务，故伍朗支应按合同约定向城建公司支付门面差价款。因伍朗支一楼门面经结算确认其需向城建公司支付门面款63165元，而伍朗支的二楼新门面面积共计为549.38平方米，原来面积为525.72平方米，故伍朗支就二楼门面应支付给城建公司453861.20元，即：549.38平方米×600元／平方米计算的新门面建筑成本329628元、549.38平方米×140元／平方米计算的包干税费76913.20元、按新旧门面的面积差额（549.38－525.72）平方米×2000元／平方米计算的新增面积成本47320元，伍朗支共计应向城建公司支付门面差价款517026.2元，因已经支付45万元，还需要支付67026.2元。伍朗支关于其除了45万元之外，另已交付7万元建房款的主张，因无证据证明，本院不予支持。
关于焦点三，城建公司、五建公司2006年8月10日对伍朗支的起诉因未预交诉讼费而于2007年1月10日被裁定按撤诉处理，后来尽管在2009年12月22日才重新起诉，但是仍然不能视为超过诉讼时效。因为伍朗支虽然在2005年取得了门面使用权，但城建公司并未给其办理分户产权证，伍朗支使用的门面的所有权并未发生转移，城建公司不给伍朗支办理分户产权证的行为本身也具有行使先履行抗辩权的性质。同时，城建公司的诉请是判令双方进行结算，再给付款项，其起诉未超过诉讼时效。虽然二审没有对伍朗支的该上诉理由是否成立在判决书中进行表述，但并未影响实体的正确处理，故伍朗支的该再审理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，伍朗支的再审请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持湖南省常德市中级人民法院（2013）常民一终字第212号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 杜春梅
审判员 杜方柏
审判员 龚哲羲
二〇一五年三月四日
书记员 胡森桂
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。