甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民三终字第94号
上诉人（原审被告）郭如意，女，汉族，生于1950年12月20日。
委托代理人王丕琪，甘肃鑫盾律师事务所律师。
上诉人（原审原告）汪秋玲，女，汉族，生于1967年11月28日。
委托代理人赵宝林，甘肃鑫盾律师事务所律师。
上诉人郭如意与被上诉人汪秋玲房屋买卖合同纠纷一案，因不服甘肃省张家川回族自治县人民法院（2015）张民二初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭如意及其委托代理人王丕琪，被上诉人汪秋玲及其委托代理人赵宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告系张家川县民贸公司职工。2002年原、被告达成口头协议：将原告使用的位于张家川县民贸公司的铺面一间（33.43平方米）以86800元卖于被告，被告后于2002年12月24日给付原告6000元，于2002年12月26日给付原告5000元，于2002年12月27日给付原告10000元，于2003年1月17日给付原告5000元，于2003年3月3日给付原告5000元，共计85000元。2004年10月19日原告给被告出具85000元的现金收据一份，其余1800元双方商定做为办理房产证的费用，待房产证办理下来后再支付，但至今未办理房产证。2006年因房产证未办理在被告名下，双方商量解除合同事宜未果，原告遂于2014年9月9日起诉法院，请求人民法院判令被告将房屋腾出，返还房屋，支付原告租赁费80000元，本案的全部费用由被告承担，后原告撤诉。2015年3月2日原告再次起诉法院，请求人民法院确认原、被告间订立的房屋买卖合同无效并解除；请求被告返还原告房屋；请求被告赔偿原告损失（房屋租赁费）8万元；本案诉讼费用由被告承担。另查明，张家川县民贸公司所有的统办楼门面，系民贸公司从原张家川县经贸局转让取得，民贸公司没有在房管局办理产权登记，故没有登记在民贸公司名下。2002年张家川县民贸公司进行企业改制，方案定为零星资产转让，将12间铺面转让给职工，其中包括汪秋玲使用的铺面1间，2002年7月27日张家川县民贸公司收取原告汪秋玲72730元，并给原告出具原告交来改制费72730元的收款收据一份，2002年12月原、被告达成口头协议，将该铺面以85000元卖于被告。后因企业改制至今停滞，职工身份至今没有置换。民贸公司至今没有将该铺面的产权过户到原告汪秋玲名下，故原、被告间至今亦没有办理产权过户手续。
原审法院认为，2002年张家川县民贸公司进行企业改制，方案定为零星资产转让，将12间铺面转让给职工，其中包括汪秋玲使用的铺面1间，2002年7月27日张家川县民贸公司收取原告汪秋玲72730元，并给原告出具原告交来改制费72730元的收款收据一份。但张家川县民贸公司企业改制至今在停滞，故原、被告间虽有口头买卖协议，并已实际履行，但原告至今没有取得出卖铺面的所有权，故原告将该铺面卖于被告的行为属无权处分行为。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。《中华人民共和国合同》第五十一条规定：“无处分权人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据相反解释，无权处分他人财产，如果权利人不予追认或无权处分人订立合同后未取得处分权的，那么合同就无效。原告至今未取得出卖房屋的所有权，即处分权，故原、被告间的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告应承担返还原告房屋、原告应承担返还被告购房款的民事责任。原、被告均知道，原告出卖房屋时没有产权，还进行房屋买卖的交易行为，双方都有过错，应各自承担相应的责任。故对原告要求被告承担租赁费的诉讼请求，不予支持。理由是原告如自己租赁或经营房屋会取得收益，但被告支付原告购房款亦达十二年之久，原告应依法给付被告利息，两项相抵，故只判令原告返还购房款，被告返还原告房屋比较合理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百三十二条的规定，判决如下：一、原、被告间的房屋买卖合同无效；二、被告郭如意返还原告汪秋玲房屋一间；三、原告汪秋玲返还被告郭如意购房款85000元；四、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费1800元，由原告承担800元，被告承担1000元。
宣判后，原审被告郭如意不服，向本院提起上诉。上诉认为：一、一审判决认定“原告将该铺面卖于被告的行为属无权处分行为”错误。本案涉及的先后数次交易虽然至今仍没有办理产权登记，但出卖方享有合同上的债权，当事人之间依法转让的也是基于合同上的债权。二、一审判决适用法律错误。一审判决以原被告间的房屋转让行为违反《合同法》第五十三条、第五十一条而认定合同无效错误。该房屋只是未办理所有权证书，被上诉人转让时享有合同上的债权，其即使无处分权，也不必然导致合同无效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”三、任由一审判决生效，将严重影响交易安全，影响稳定。一审判决严重缺乏公正和合理性，双方按照当时的铺面市场价值进行交易，公正合理，但经过十余年的变化，该铺面目前市场价值在一百万元左右，一审判决仅仅让被上诉人返还上诉人原价85000元，如何体现法律的公平公正？故上诉人郭如意的上诉请求为：请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人汪秋玲认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，双方当事人再未举出新证据，由于一审时张家川县民族贸易公司出具了两份内容相互矛盾的证明，本院依法对张家川县民族贸易公司经理铁显忠进行了询问，经核实，其认可两份证明都是自己所写，对2015年3月16日证明的真实性予以认可，认为2014年9月6日出具证明时没有经过仔细核实，“房屋所有权属于汪秋玲不符合实际情况”，且张家川县民族贸易公司的企业改制自2007年就停滞，统办楼铺面的产权并未登记在张家川民族贸易公司名下。
本院认为，通过一、二审查明的事实，反映出上诉人郭如意与被上诉人汪秋玲争议的房屋，系张川县民族贸易公司在改制中转让给本单位职工的，但张川县民族贸易公司的改制从2007年至今停滞，且该铺面是民族贸易公司从张川县经贸局转让而来，但在房地产管理部门，未进行房屋所有权的变更登记。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”说明出卖人对标的物应当具有合法正当的处分权，本案的原权利人既不是被上诉人，也不是张川县民族贸易公司，而且由于企业改制的停滞，无权处分人是否能得到权利人的追认取得处分权，尚属待定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中被上诉人汪秋玲对争议铺面无处分权，违反了上述《合同法》第一百三十二条的规定，应属无效。此外，被上诉人汪秋玲转让铺面时明知自己仅有使用权而没有所有权，且上诉人郭如意与被上诉人汪秋玲口头达成房屋买卖协议时也明知被上诉人汪秋玲没有获得该铺面的房屋所有权即处分权，虽然该铺面转让给郭如意已长达十多年，但相对人郭如意明知汪秋玲对出卖的铺面无处分权而与之进行交易行为，其并非是善意取得，法律应保护合法的合同关系，对内容或目的违法的合同关系，应认定无效。
关于上诉人郭如意提出本案应根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，从而主张双方签订的房屋买卖合同有效。根据司法实践，此项解释的适用范围是所有人处分自己的财产而因某种原因处分权受到限制的案型，和将来财产买卖的案型，主要包括5种案型：（1）国家机关或者国家开办的事业单位处分“直接支配的不动产和动产”，不符合“法律和国务院的有关规定”；（2）抵押人出卖抵押物未经抵押权人同意；（3）融资租赁承租人付清全部租金之前出卖租赁设备；（4）保留所有权买卖合同的买受人在付清全款之前转卖标的物；（5）将来财产的买卖。本案不属于上述五种案型，因此，对上诉人郭如意请求依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定驳回被上诉人汪秋玲的诉讼请求不予支持。
关于上诉人提出的由于铺面升值，原审仅判决返还房款不足以弥补其损失的问题，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案由于双方均有过错而导致合同无效，应当各自承担相应的责任，但因上诉人在一审时并未提出反诉请求，在二审中提出主张，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条的规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”故对上诉人的该项上诉理由，本案中不作处理。
综上，原审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，唯适用法律欠妥。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人郭如意负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 岚
审 判 员 周俊英
代理审判员 张小莉
二〇一五年十一月三日
书 记 员 高 敏