重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初1955号原告重庆宏睿物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路99-2-27-6号，组织机构代码75009144-X。法定代表人张道全，重庆宏睿物业管理有限公司经理。委托代理人唐贵林，重庆万同律师事务所律师。委托代理人李慧，重庆万同律师事务所律师。被告余成秀，女，1962年5月7日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告胡科，男，1959年1月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人余成秀（胡科之妻子），女，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆宏睿物业管理有限公司（以下简称宏睿公司）与被告余成秀、胡科物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员汪鹏独任审判，适用简易程序于2016年3月9日、4月14日公开开庭进行了审理。原告重庆宏睿物业管理有限公司的委托代理人唐贵林，被告余成秀、胡科的委托代理人余成秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏睿公司诉称，原告系依法成立的物业管理公司，被告系重庆市沙坪坝区沙杨路55号（蓓蕾城）业主。原告依约向被告提供物业服务，然而被告却没有按时支付物管费。2010年8月起至2015年12月，被告已拖欠原告物管费5135元。原告多次催收，被告均未支付，现诉至法院，请求判令被告：1、立即支付2010年8月起至2015年12月期间共计65个月的物管费5130元；2、从2010年9月1日起，以逾期付款金额为基数，按日3‰向原告支付违约金，直至被告支付完物管费为止。被告余成秀、胡科辩称，被告确系重庆市沙坪坝区沙杨路的业主，也确实没有交纳2010年8月至2015年12月期间的物业服务费5130元，该小区也确实是原告提供物业服务。被告之所以未交物业服务费，是因为小区物业服务存在问题。1、小区里的公共道路本来就窄，物业公司还允许小区内的车辆自由进出，导致被告胡科几次差点被车辆撞到；2、我家于2015年12月11日被盗，小区的监控却无法调出，物业公司应承担安全保障责任；3、前期物业服务合同到期后，我们没有与原告重新签订过物业服务合同。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年12月9日，重庆宏信实业有限公司（甲方）与原告宏睿公司（乙方）签订《前期物业服务合同》（含附件），约定甲方选聘乙方对沙坪坝区沙杨路55号南开蓓蕾城小区商住混合楼提供前期物业管理服务。乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用设施部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第四条约定乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（见附件五），附件五第五条第2项载明：无重大责任事故发生（偷、盗现象出现）。合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.2元/月·平方米。第七条约定，业主应于接房当日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一月的前十天内履行交纳义务。第二十二条约定，乙方的管理服务达不到本合同第二条、三条、四条约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期整改。第二十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务相关费用的，乙方有权要求其限期足额补齐并有权按日加收3‰的滞纳金。第二十七条约定，本合同期限自2008年4月30日起至2011年4月29日止。合同签订后，原告为沙坪坝区沙杨路55号南开蓓蕾城小区商住混合楼提供了物业服务。合同履行期限届满后，原告仍继续为该小区提供物业服务。被告余成秀、胡科系重庆市沙坪坝区沙杨路55号南开蓓蕾城房屋的业主，房屋建筑面积78.93㎡。2008年7月23日，原告与被告余成秀签订《物业服务公共协议》，约定被告同意南开蓓蕾城小区依法由开发商委托原告进行为期3年的前期物业服务，纯住宅的物业服务收费按1元/㎡•月标准收取（含电梯费），双方还具体约定了物业服务内容、专项委托事项以及双方的权利义务。被告接房后随即入住南开蓓蕾城小区。但被告从2010年8月1日开始一直未交纳物业服务费，原告催收未果，现诉至本院，要求判如所请。另查明，南开蓓蕾城小区未召开过业主大会，也未成立业主委员会。审理中，被告为证明原告提供的物业服务存在进出小区的公共通道被车辆挡住、宽带公司随意在小区摆摊、小区入户门长期破损、保安亭无人值守、消防设施不能正常使用等瑕疵而举示了照片，原告对其真实性和证明目的不予认可；原告为证明其提供了物业服务举示了保洁服务承包合同和保安巡楼检查表以及部分业主的交费收据，被告对其真实性不予认可。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、档案查询结果证明、保安巡逻检查表、保洁服务承包合同，被告提交的案件接报回执单、物业服务公共协议等书证以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，南开蓓蕾城小区建设单位重庆宏信实业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，原告及业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。按照《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款之规定，《前期物业服务合同》于2011年4月29日到期后，原告所在小区的业主大会没有作出选聘或续聘的决定，原告继续为南开蓓蕾城小区提供物业服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘的决定为止，被告应当按照《前期物业服务合同》的约定履行自己的义务。原告提供了物业服务，被告应当依照约定支付原告物业服务费。《前期物业服务合同》约定物业服务费单价为1.20元/㎡•月，但是原告与被告余成秀签订的《物业服务公共协议》约定物业服务收费按1元/㎡•月标准收取（含电梯费），现原告要求被告按1元/㎡•月支付物业服务费，本院予以准许，因此，被告应支付原告2010年8月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费5130.45元（1元/㎡•月×78.93㎡×65个月），现原告要求被告支付5130元，系对其自身权利的处分，本院予以支持。被告抗辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，不应支付物业服务费，但其举示的照片的真实性不能确认，也不能证明被告所称瑕疵处于持续状态。被告举示案件接报回执单能够证明其家里于2015年12月11日被盗的事实，但是按照《前期物业服务合同》的约定被告可以要求原告对小区存在的安全隐患进行限期整改，并不能以此为由不交纳物业服务费，被告可以另案起诉解决此纠纷。因此，本院对被告的抗辩不予支持。按照《前期物业服务合同》的约定，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一月的前十天内履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务相关费用的，原告有权要求被告限期足额补齐并有权按日加收3‰的违约金。但被告抗辩合同约定的违约金过高，要求调整，本院依法调整为被告以每季度应交纳的物业服务费为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告余成秀、胡科在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆宏睿物业管理有限公司2010年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费5130元。二、被告余成秀、胡科在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆宏睿物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金，该违约金以2010年8月1日至2015年12月31日期间每季度应交纳的物业服务费236.79元为基数，从每季度第一个月的第11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止。三、驳回原告重庆宏睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），由被告余成秀、胡科负担，此款限被告余成秀、胡科于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆宏睿物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 汪 鹏二〇一六年四月二十日书记员 张鹏鹏