安徽省霍邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1522民初479号
原告：刘清
被告：霍邱信合融资担保有限公司（现变更为安徽信合融资担保有限公司）
法定代表人：李璨，该公司总经理。
委托代理人：高明，安徽华人律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人：陶陶，安徽华人律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人：周增武
第三人：顾晓武
原告刘清诉被告霍邱信合融资担保有限公司（以下简称霍邱信合担保公司）、第三人周增武、顾晓武执行异议之诉一案，本院于2015年8月12日作出（2015）霍民一初字第00790号民事判决。因被告刘清不服该判决提出上诉，六安市中级人民法院经审理认为原审法院并未就刘清是否在法定期限内提起诉讼进行审查，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告刘清，被告信合担保公司的委托代理人高明到庭参加诉讼，第三人周增武、顾晓武经本院传票传唤，没有正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘清诉称：2009年12月4日，第三人顾晓武以23万元人民币从原房主戴瑞海处购得别墅型房屋一套，2013年2月7日顾晓武以30万人民币又将该房屋出售给第三人周增武，并向周增武转交了唯一可以作为该房屋产权证明的原始购房证明原件一份，2013年2月8日，周增武将该房屋以45万元价格出售给原告。原告认为第三人顾晓武将该房产抵押给信合担保公司的行为是无效的，同时，信合担保公司在明知顾晓武提供的抵押物是没有土地证和房产证的小产权房，不符合担保法规定的具备金融资质的融资机构，接受房产抵押必须能够在有关部门办理他项权证。因此，被告信合担保公司在明知第三人顾晓武提供的抵押房产，不能在霍邱县房管部门办理合法的他项权证的情况下，依旧违规接受第三人顾晓武将该房产作为抵押物，向银行申请贷款，这种违反金融贷款实物抵押政策的行为本身是不受法律保护的。被告信合担保公司为顾晓武贷款40万元提供担保，真实保证是邓某林、李某冬具有公务员身份的自愿承担连带责任的担保人，被告信合担保公司应依法向担保人邓某林、李某冬进行追偿，而不应该申请对原告购买的房屋进行强制执行。原告购买该房屋与各方签订的认购合同书事实清楚，手续齐全，并在实际取得该房屋使用权近两年时间，原告已经花费20多万元对该房屋进行了装修和改建车库，现已出租他人居住。法院在执行过程中，作出（2014）霍执异字第00497号认定，顾晓武对购买戴瑞海的房屋，属于在三里村集体土地上自建房屋，无房产证，系小产权房。顾晓武非霍邱县城关镇三里村塘三组集体经济组织成员，根据我国土地管理法的规定，其购买该房屋的行为不受法律认可和保护，顾晓武对该房屋享有的权利是限制物权，是不完全权利，其权利转让亦应受到限制，即顾晓武只有权利居住，没有权利买卖，顾晓武将该房屋转让给任何人都是侵害村集体利益的行为。反而，该裁定书认为该房屋在没有办理他项权证的情况下，抵押给被告作为申请贷款的行为也应认定抵押合同无效。法院（城郊法庭）支持被告的执行申请，法律依据何在？综上，原告支付合理价格，且花巨资已对该房屋进行装修和改建，请法院依法查明事实，判令被告停止对原告房屋的执行申请；并由被告承担原告律师费和诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，重审期间向法庭提供的证据有：
1、房屋买卖合同及房屋买卖协议复印件三份，证明2009年12月4日代瑞海将争议的房屋以人民币23万元出售给顾晓武，并明确约定该房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法办理；2013年2月7日顾晓武将从代瑞海处购买的房屋以人民币30万元出售给周增武；2013年2月8日周增武又将从顾晓武处购买的房屋以人民币45万元出售给刘清。
2、霍邱县城关镇三里桥村村民委员会证明一份，证明代瑞海系该村塘四村民组常住人口，2007年11月5日许爱红与代瑞海签订协议，代瑞海在许爱红使用的宅基地上建造该房屋。
被告对原告所举证据的质证意见为：对房屋买卖合同及房屋买卖协议的“三性”不予认可；对三里村委会证明的关联性有异议，与本案不具有关联性，同时对该证明的真实性和合法性有异议。
霍邱信合担保公司辩称：1、案外人刘清不是本案适格诉讼主体；2、刘清提起的执行异议之诉已经超过法定的诉讼时效，应自执行异议裁定送达之日起十五内提起；3、被告对涉案房屋所享有的抵押权真实有效，案外人刘清无权提出异议；4、原告购买该房屋时不是该集体经济组织成员，因此无法取得该房屋所有权。
被告在重审期间未提交证据。
重审期间本院依职权调取以下证据：
1、霍邱县邮政局速递中心邮件全程跟踪查询结果单一份，证明本院（2014）霍执异字第00497号执行裁定书送达情况。
2、本院立案庭情况说明一份，证明原告刘清向本院提起异议之诉的立案过程。
原告刘清对本院依职权调取的证据质证意见为：对证据1真实性无异议，但是对实际投递时间有异议，认为是在该跟踪记录单签收时间两个星期之后去取的；对证据2无异议。
被告霍邱信合担保公司对本院依职权调取的二份证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定。需要说明的是：速递查询单载明的是2014年10月17日交邮，10月19日由本人签收，执行异议的裁定书已经送达，刘清递交执行异议之诉是在收到执行异议裁定的15天以后。
本院对证据认证如下：
对原告刘清提供的证据1、2的真实性予以认定，但达不到原告所购买房屋合法的证明目的。
对本院依职权调取的二份证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定
经庭审质证、认证，确认如下事实：2012年5月10日，第三人顾晓武以霍邱县百川商贸发展有限公司名义从霍邱县夏店信用社借贷款本金80万元人民币，约定至2013年5月9日到期。霍邱信合担保公司根据霍邱县百川商贸发展有限公司法定代表人顾晓武的申请，为该公司的贷款提供担保，并与霍邱县夏店信用社签订一份《保证合同》，自愿为该笔贷款提供担保。霍邱信合担保公司为了防止该笔贷款到期不还，于2012年5月10日与顾晓武签订一份《反担保抵押合同》，顾晓武用自己坐落在本县城关镇三里村的门面房、营业房、别墅等财产做抵押担保，其妻李桂冬作为该房产共有人亦在该合同上签名。另外，霍邱信合担保公司又与顾晓武、李桂冬、邓培林签订担保合同。合同到期后，霍邱县百川商贸发展有限公司仅偿还借款本金40万元，霍邱信合担保公司为其偿还借款本金40万元，到期利息73778.16元，合计473778.16元。2013年6月26日，信合担保公司提起诉讼，本院于2013年8月16日作出（2013）霍民二字第00363号民事判决，霍邱县百川商贸发展有限公司偿还信合担保公司垫付的借款本息473778.16元、违约金8万元、担保费11440元，合计565218.16元。判决生效后，根据信合担保公司的执行申请，本院于2013年10月30日立案执行，并于2013年11月4日向顾晓武、李桂冬邮寄送达了执行通知书及传票。同月18日，本院作出民事裁定书，查封顾晓武、李桂冬位于霍邱县城关镇三里村塘三组坐北门朝南别墅一栋及院落。2013年12月9日，被执行人李桂冬与信合担保公司达成执行调（和）解协议。上述被查封的房屋作价75万元，偿还信合担保公司借款54万元，由信合担保公司返还被执行人房屋差价21万元。本案在执行过程中，刘清于2014年6月16日提出书面异议。本院于2014年9月15日作出（2014）霍执异字第00497号民事裁定书，民事裁定书查明的事实为：位于霍邱县城关镇三里村塘三组坐南朝北的连体别墅原系戴瑞海所有。2009年12月4日，顾晓武与戴瑞海签订房屋买卖合同书将该房屋买下。2012年5月10日，顾晓武与信合担保公司签订反担保抵押合同并约定顾晓武以其霍邱县城关镇三里村塘三组坐南朝北的连体别墅反担保申请人的担保债权。2013年2月7日，顾晓武与周增武签订房屋买卖协议，房屋由周增武买下。同年2月8日，周增武将房屋出售给刘清并签有房屋买卖协议，现房屋由陈红租住，刘清收取租金。上述连体别墅系戴瑞海于2009年在三里村集体土地上自建房屋，无房产证，系小产权房。案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有的所有权或其他足以阻止执行的实体权利，故案外人刘清对本案标的房屋主张权利，无法律依据、无合法、有效的房屋产权证明，依法裁定驳回案外人刘清的异议申请，并于2014年10月17日通过霍邱县邮政局向案外人刘清寄送驳回异议申请执行裁定，2014年10月19日刘清本人签收。2015年1月初，刘清向本院立案部门递交提起执行异议之诉起诉状，2015年3月23日本院予以立案。
本院认为：本案争议的焦点有二。其一是原告所提供的房屋买卖协议效力应该如何认定，该协议是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院对本案所涉房屋买卖协议的效力及所有权归属逐一进行考量。第一、原告所提供的房屋买卖协议复印件3份（戴瑞海与顾晓武、顾晓武与周增武、周增武与刘清各一份），均为买卖双方个人签字，无房屋所在地村、组集体经济组织签章，违反相关法律规定，故本院对原告提供的上述购房协议效力不予确认。第二、本案争议房屋位于霍邱县城关镇三里村塘三组，系集体土地上的小产权房，第三人周增武、顾晓武非该村集体经济组织成员，根据我国土地管理法的规定，其购买该房屋的行为不受法律认可和保护。原告刘清提交的上述房屋买卖协议因其与第三人周增武、顾晓武均非三里村集体经济组织成员，刘清对争议房屋亦不能获得所有权。综上，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。其二是本院于2014年10月17日向原告刘清邮寄驳回异议申请执行裁定，刘清于2014年10月19日收到该裁定，而刘清于2015年1月初向本院提起执行异议之诉，其已超出了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》关于案外人提起执行异议之诉应自执行异议裁定送达之日起十五日内提起的规定，故刘清所诉理由不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，拟判决如下：
驳回原告刘清的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告刘清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 潘贤俊
审 判 员 周遵江
人民 陪 审员 孟 亮
二〇一六年三月三十一日
书记员（代） 潘纪红
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条第一款第（二）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照邪猎情形分别处理：
……
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。