贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终332号
上诉人（一审原告）：张承英，男，1976年12月18日生，苗族，住天柱县。
上诉人（一审被告）：天柱县金湘房地产开发有限公司。
住所地：天柱县凤城街道擎天路。
法定代表人：刘良智，系公司董事长。
委托诉讼代理人：王靖铭，男，1965年6月28日生，住天柱县，系该公司法律顾问。
上诉人张承英、天柱县金湘房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2017）黔2627民初1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张承英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人于2015年8月15日与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，合同约定商品房的交付时间为2016年6月30日前，上诉人在合同签署后及时履行了付款义务，但被上诉人至今未向上诉人提交关于《商品房买卖合同》中约定的交付房屋所应具备的条件，也未明确告知上诉人何时交房。关于上诉人领取钥匙的事实，一审法院并未查清，是上诉人自愿领取的还是被欺骗领取的。领取钥匙是上诉人在交房日期届满后，到被上诉人的售房部询问何时可以交房，被上诉人的工作人员告知已经可以交房，并可以领取钥匙装修房屋，不日将提供《商品房买卖合同》中约定的交付房屋所应具备证明文书，还告知上诉人己经有住户装修入住了。在被上诉人的欺骗下，也基于对被上诉人的信任，加上当时上诉人也无房居住，便在2017年4月27日领取装修钥匙，但领取钥匙并不是上诉人自愿领取的。二、一审判决适用法律错误。一审法院认为上诉人领取钥匙，己能对房屋占有与使用，虽然被上诉人的房屋不具备合同约定的交付条件，但上诉人明知被上诉人交付的房屋不具备交付条件仍然接受交付，视为双方变更合同约定的交付条件，应视为房屋已交付。这一认定显然是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定的错误理解，对于房屋的转移占有，应当是对房屋所有权的转移占有，而不能以交付商品房的钥匙为标准，交钥匙只是交房的一部分。1、本案中上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定了交付房屋应具备的条件。2、根据《建筑法》第六十一条、《建筑工程质量管理条例》第十六条以及《城市房地产管理办法》第二十七条的规定可知，建筑工程必须竣工并验收合格后方可交付使用。3、交钥匙仅仅是交房的一个必要而非充分条件，交钥匙只是交房的法定条件之一，而非全部条件。本案中被上诉人将不符合验收标准及交付条件的房屋交付给上诉人，违反了上述法律、行政法规等强制性规定，即便2017年4月27日上诉人领取了钥匙，并不改变双方在《商品房买卖合同》所约定的交付条件。既然双方约定了商品房交房所具备的交付条件，法律、行政法规等也规定了交付房屋应当具备的交付条件，上诉人是否领取钥匙与交房和计算违约金是不冲突的，交钥匙只是交房的必要条件之一，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，显然一审判决对法律理解错误，应予以撤销。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求，依法撤销一审判决，根据案件的事实作出新的判决。
天柱县金湘房地产开发有限公司上诉请求：撤销贵州省天柱县人民法院（2017)黔2627民初1948号民事判决，并依法改判上诉人不承担2016年7月1日至2016年11月30日五个月的违约金。事实和理由：一、一审法院未认定双方自愿同意延期交房的约定，否定了上诉人可以延期五个月交房的事实与理由。1、双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定了延期交房的情形。《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第2项约定：施工中遇到国家、地方政府或主管部门准许顺延工期的停电、停水或自然天气等原因的。其中第5项约定：本合同所有条款均属买卖双方平等且安全协商一致而成立。双方声明：本补充协议与商品房买卖合同条款有冲突的，以本补充协议为准。”上诉人认为，上述约定是双方当事人真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，属合法有效约定，应受法律保护，而一审法院却不予以确认。2、上诉人施工期间遇到了合同约定的自然天气。①、天柱县气象局证明：2015年1月至2016年5月，天柱县城下雨天数大于（等于）5毫米以上的有205天，大于（等于）10毫米以上的有63天。而这段时间正是上诉人工程的施工期，绵绵不断的雨天严重影响了工程的进度。②、天柱县气象局证明：2014年1月至2015年1月天柱县下雨天数大于（等于）下雨对施工造成了严重影响，是延期交房的主要原因。2015年1月至2016年5月共16个月480天，而天柱县城下雨天数大于（等于）5毫米以上就有205天，占项目开工到约定交房时间的百分之四十以上，大于（等于）10毫米以上的有63天，而这期间正是上诉人施工的紧张阶段，长时间的雨天给工程进度造成了严重的影响，直接导致了延期交房。3、一审法院应当认定双方延期交房的约定，确认延期交房的事实。一审法院未认定延期交房的事实与理由，否定了双方对延期交房的约定，这种认定是没有正确理解合同双方对延期交房约定的内涵，将“自然天气”直接解读和判定为不可抗力因素。对于双方在《补充协议》第十四条第二项中所说的自然天气，并没有特别指小雨、中雨或大雨，也没有特别指不可抗力原因才可延期和免责，而只要在施工中遇到了政府或主管部门准许延期的停电、停水或自然天气等原因，上诉人均可据实给予延期，并不承担违约责任。双方这一约定己经在合同履行过程中遇到和发生，严重影响了上诉人的工程进度，一审法院应当给予确认，并免除上诉人承担2016年7月1日至2016年11月30日五个月的违约金责任。正是基于对双方延期交房约定的不全面理解，一审法院作出了偏离合同内容的自由裁量判决。综上所述，延期交房情形的约定是双方当事人在合同中自愿同意的，在合同履行中遇到了延期交房约定的事实，双方关于延期交房的约定未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵守，一审法院应当予以确认，才能公正地维护合同双方的权益，确保合同权利义务的实现。为此，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
张承英向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金30972.63元（目前计算至起诉之日，请求法院判决计算至一审判决作出之日止）。
一审法院认定事实：2015年8月15日原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,原告购买被告开发的天柱县“水岸星城”2幢2单元18层4号商品房，该商品房价款为461950元。合同第十一条约定：该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。另该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期间和条件将商品房交付买受人的，逾期在30日内或者逾期超过30日而买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十四条第一款（二）项约定：施工过程中遇到国家、地方政府或主管部门准许顺延工期的停工、停水或自然天气等原因，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。合同签订后，原告先后向被告支付了房屋价款461950元。尔后，被告因不具备合同约定的交房条件，逾期未能交房，2016年6月5日被告向天柱县住房和城乡建设管理局报告请求延期至2016年12月31日交房，同年6月16日该局在报告上签署了“情况属实，同意交房顺延至2016年11月30日”的意见。2017年4月27日原告到被告处领取了房门钥匙。因被告至今未达到合同约定的交房条件，原告遂向本院提起诉讼,诉请如前。在审理过程中，被告认为双方约定的违约金过高，向本院申请调低。另查明：原、被告签订的《商品房买卖合同》对交房时间未进行约定，但在《天柱县商品房预售合同登记备案表》上交房时间栏填写为2016年6月30日。
保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房屋价款，但被告金湘房地产公司未能按期交房，已构成违约，应承担违约责任。关于本案双方争议的逾期交房违约金计算起止时间问题。虽然合同对交房时间未进行约定，但在《天柱县商品房预售合同登记备案表》中注明了交房时间为2016年6月30日，且该备案表上有原、被告双方的签字，视为双方对交房时间另行进行了约定，故一审法院认定2016年6月30日为本案的房屋交付时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的交房条件，合同约定的商品房交付时应具备“1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。”，该房屋至今未取得验收合格相关手续。本案中，原告于2017年4月27日领取房屋钥匙，原告已能对房屋占有和使用，虽然被告不具备合同约定的交房条件，但原告明知被告交付的房屋尚不具备交付条件而仍接受交付，视为双方变更合同约定的交付条件，应视为房屋已交付。故本案的违约金应从2016年7月1日起算至2017年4月26日止，共计违约300天，即被告应支付原告违约金为20787.75元（461950元×0.00015×300天），一审法院对原告主张违约金从合同约定交房日期计算到本院判决作出之日止的请求，不予支持。关于被告辩称其延期交房系因天气、停电、停水等不可抗力因素所致，且经政府相关部门同意顺延至2016年11月30日交房，符合双方《补充协议》第十四条第一款（二）项约定，应免除其责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。从被告提供的2015年1月至2016年5月天柱县气象资料看应属一般的下雨天，其施工日志记录的停电、停水的情况亦为数不多，均系可以预见并应当预见，不属于不可抗力。天柱县住房和城乡建设管理局虽在被告的延期报告签字同意被告延期至2016年11月30日交房，因该报告系以自然天气原因同意被告延期交房，与客观事实不符，故一审法院对被告的该项辩称意见不予采纳。关于被告主张违约金过高请求调整的问题。从双方约定的违约金比例看，其违约金比例仅相当于中国人民银行一年期贷款基准利率（4.35％）基础上罚息的30％，并未过高，且被告亦没有提供证据证明违约金明显高于原告实际造成的损失，故对被告要求调整违约金的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：被告天柱县金湘房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告张承英延期交房违约金20787.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574元，减半收取287元，由原告张承英负担94元，被告天柱县金湘房地产开发有限公司负担193元。二审期间，上诉人天柱县金湘房地产
二审期间，上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司提交了一份《天柱县金湘房地产开发有限公司房屋验收交接单》，拟证明上诉人张承英于2017年4月27日已接收房屋。经质证，上诉人张承英不予认可，但其自认已领取钥匙并装修入住。本院认为该证据客观真实，与上诉人张承英的陈述相互印证，予以采信。上诉人张承英未提交新的证据。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：1、一审判决认定事实是否不清；2、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款是否错误；3、根据双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第十四条的约定，是否可以免除上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司从2016年7月1日起至2016年11月30日期间的逾期交房违约责任。
1、关于一审判决认定事实是否不清的问题。上诉人张承英认为一审判决在认定其接收房屋钥匙的事实上不清楚，张承英辩称其是受到了被上诉人的欺骗才领取的钥匙。经查明，张承英于2017年4月27日到上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司处验收房屋并领取钥匙及装修入住。双方在《天柱县商品房预售合同登记备案表》中约定“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房”。《商品房买卖合同》第十一条约定：“该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合同证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、第十二条规定的其他条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关材料”。同时在《商品房买卖合同》第十四条“交接手续”中约定“该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足本合同第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”。根据双方上述的约定，在上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司未出示相关交房证明文件的情况下，上诉人张承英有权拒绝接收房屋，但其自愿选择接收房屋，系对自己权利的处分。上诉人张承英称其系受到上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司的欺骗才领取钥匙，但未能提供证据证明，应不予支持。综上分析，上诉人张承英辩称一审判决认定事实不清的主张，本院不予支持。
2、关于一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定是否错误的问题。经审理认为，如前所述，在双方明确约定了交房条件，而出卖人在交房时未能出示相关证明文件的情况下，买受人却没有行使拒绝交接的权利，而是放弃该约定权利选择接收房屋，并实际占有、管理、使用，且在接收房屋时对该没有达到约定交付条件自愿接收房屋的行为没有进行另行约定为不是交房。买受人已实际接收占有房屋，完成了对房屋的转移占有，完全符合上述司法解释“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定情形。因此，一审判决适用法律正确，上诉人张承英提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
3、根据双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第十四条的约定，是否可以免除上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司从2016年7月1日起至2016年11月30日期间的逾期交房违约责任的问题。本案中，上诉人张承英与上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：……；（2）、施工中遇到国家、地方政府或主管部门准许顺延工期的停电、停水或自然天气等原因的。”按上述约定，上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司以其在施工过程中遇到了经政府主管部门批准可以顺延工期的自然天气为由，抗辩其可以据实予以延期交房。为此，上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司虽提供了经天柱县住房和城乡建设局批准同意其顺延工期的《请求延期交房的报告》予以证明，但依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百一十五条第一款：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”的规定，上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司提供的《请求延期交房的报告》仅有天柱县住房和城乡建设局的盖章，没有单位负责人及经办人的签名，因此，上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司提供的《请求延期交房的报告》不符合上述法律规定，本院不予采信。故上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司以其在施工过程中遇到了经政府主管部门批准同意其顺延工期的天气为由，抗辩其不应承担2016年7月1日至2016年11月30日期间的逾期交房责任的意见，本院不予支持。上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司作为房地产开发商，在天柱县开发房地产前理应预见，在开发过程中会遇到一些正常的自然天气现象，且在2015年1月至2016年5月期间，天柱县城的自然天气与往年相比并未特别恶劣，均属于正常的自然天气范围，故上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司辩称其在施工期间遇到了不可预见、不能避免的自然天气，应当免责的意见，本院不予支持。
综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1148元，由上诉人张承英负担574元，上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司负担574元。
本判决为终审判决。
审判长 尹贵贤
审判员 刘 琴
审判员 杨再幸
二〇一八年三月二十一日
书记员 赵艳萍