海南省澄迈县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄民初字第1367号
原告广东中奥物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道冼敦村悉奥路一区酒店公寓铺。
法定代表人刘建，该公司总经理。
委托代理人聂友峰，海南中海律师事务所律师。
委托代理人潘语眉，海南中海律师事务所律师。
被告张琳燕，女，1979年1月3日出生，汉族。
委托代理人焦明慧，海南卫伦律师事务所律师。
第三人海南盈滨岛置业有限公司。住所地：海南省澄迈县老城开发区盈滨半岛二横路。
法定代表人孙明峰，该公司总经理。
第三人广东中奥物业管理有限公司澄迈分公司。住所地：海南省澄迈县老城经济开发区盈滨半岛海蓝福源会所。
负责人梁兵。
委托代理人聂友峰，海南中海律师事务所律师。
委托代理人潘语眉，海南中海律师事务所律师。
本院在审理原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）诉被告张琳燕、第三人海南盈滨岛置业有限公司（以下简称盈滨岛公司）、广东中奥物业管理有限公司澄迈分公司（以下简称中奥公司澄迈分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法由审判员李劲松担任审判长，与审判员刘洋、林瑜共同组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中奥公司及第三人中奥公司澄迈分公司的委托代理人聂友峰、潘语眉，被告张琳燕的委托代理人焦明慧到庭参加诉讼。第三人盈滨岛公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中奥公司诉称，被告张琳燕系鲁能.海蓝福源东一区B-15-02号房的业主。原告于2013年3月28日与小区开发商海南盈滨岛置业有限公司签署《海蓝福源东一区前期物业服务合同》，自2013年4月1日起为小区业主提供物业服务。被告自2013年7月开始拖欠物业费，欠缴金额合计为15143.36元。根据《前期物业服务合同》，被告除清缴上述费用外，还应按所欠物业管理费的每日千分之三向原告支付违约金22167.9元，并承担原告因此所产生的律师费、诉讼费等一切费用。经原告多次催缴，被告一直不履行缴纳物业费的义务，故原告诉至法院提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费人民币15143.36元；二、判令被告支付逾期交纳物业费的违约金人民币22167.9元；三、判令被告承担原告因本案产生的律师费、交通费人民币1193.38元；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告又主张因金额计算错误，减少了第一、二项诉讼请求内的金额，以及第三项诉讼请求中仅主张律师费，变更后的请求为：一、判令被告向原告支付物业服务费人民币12720.65元；二、判令被告支付逾期交纳物业费的违约金人民币4579.4元；三、判令被告承担原告因本案产生的律师费人民币1193.38元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，第一，原告的物业管理未达到合同约定的标准。1、原告中奥公司与第三人盈滨岛公司签订海南《海蓝福源东一区前期物业服务合同》约定由原告提供前期物业管理，并约定了服务内容和标准，但原告并未按照合同约定提供服务，其标准也未达到约定。2、被告的房屋木质部分被白蚁蛀蚀，原告未及时通知被告，直至被告发现房屋木质部分被白蚁蛀蚀的事实，并且在入户门被白蚁蛀蚀后，未尽到告知义务。3、原告随意将建筑垃圾堆积在答辩人房屋内。4、原告的物业管理差，导致小区内绿化极差，游泳池常年无水，应承担违约责任。第二，第三人盈滨岛公司聘请原告的过程并未向业主公示，被告不知晓合同内容，并且在并未征得业主的同意下，管理费由每月支付变为按年支付。第三，原告主张逾期违约金、律师费没有依据，被答辩人违约在先，应承担违约责任。第四，该小区实际上已经符合召开业主大会的要求，但至今未召开。综上，被告认为原告无理，请求法庭驳回被答辩人的诉求。
第三人盈滨岛公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
第三人中奥公司澄迈分公司述称，同意原告中奥公司的起诉意见。
经审理查明，被告张琳燕系海蓝福源（原称鲁能桃花涧）东一区B-15-02号房的业主，该房屋为联排别墅，其建筑面积为173.07平方米。第三人盈滨岛公司与被告张琳燕于2011年8月7日办理交房手续，并已免除被告张琳燕从2011年5月至2012年10月的物业服务费。
原告中奥公司（乙方）与第三人盈滨岛公司（甲方）于2013年3月31日签订了《海蓝福源东一区前期物业服务合同》（合同编号：中奥合字20130411），该合同对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定，合同期限自2013年4月1日至2015年3月31日。其中，合同第六条规定物业服务费收费标准：独栋别墅住宅物业服务费收费标准暂定4.3元／平方米建筑面积／月；联排别墅住宅物业服务费收费标准暂定3.5元／平方米建筑面积／月。合同第七条规定，物业服务费用按每1年为一周期计收，单元物业买受人或物业使用人应在每周期开始之日起首30日内按时交纳当期物业服务费用。合同第三十四条规定，甲方、单元物业买受人或物业使用人违反本合同的约定，未按时交纳物业服务费的，应按欠交金额每日千分之三向乙方支付违约金。乙方可以依法向人民法院申请支付令或者起诉，诉讼费、律师服务费、执行费等一切法律费用由败诉方承担。
另查，原告中奥公司与海南中海律师事务所于2015年5月5日签订了《法律事务委托合同》，委托海南中海律师事务所指派律师代理原告中奥公司起诉海蓝福源东一区业主物业服务合同纠纷案件，其律师服务费按起诉金额的百分之三收取，本案律师服务费为1193.38元。
上述事实有《海蓝福源东一区前期物业服务合同》、《鲁能桃花涧业主信息表》、《法律事务委托合同》及律师费发票、《商品房交接验收记录单》、《协议书》、当事人的陈述及庭审笔录予以佐证，足以认定。
本院认为，原告中奥公司和第三人盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故本案原、被告应当按照《海蓝福源东一区前期物业管理服务合同》的约定全面履行自己的义务。从原告与开发商签订的《海蓝福源东一区前期物业管理服务合同》来看，该合同明确房屋建筑的共用部位及共用设施、设备由原告负责维修、养护和管理，而被告则辩称其房屋的木质部分是公共部分，原告应尽到管理维护的义务。原告则认为房屋的木质部分是专属部分，不属于合同约定的原告的管理范畴。因此，本案的主要争议焦点是房屋木质部分是否属于共用部位及共用设施，是否属原告物业管理服务范围？按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，应当认定为专有部分。从本院查明的案情来看，被告的房屋类型为联排别墅，除了相邻房屋的连接部分外，其他部分在结构上均有其独立性和专属性，被告所称的木质结构也均附着在其房屋上，所以该木质部分也应认定为具有构造上的独立性和利用上的独立性，应属业主专有部位。而对于专有部位，不属合同约定的物业管理服务范围。另外，根据被告目前所提供的照片，尚不足以证明原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故被告主张原告未尽到管理、维护义务的反驳意见，本院不予采信。综上，本案原告中奥公司自合同签订后对海蓝福源东一区进行了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告中奥公司与第三人盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》的约定向原告支付物业管理费。根据原告中奥公司与第三人盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》的约定，从2013年7月至2015年3月，被告共拖欠21个月物业费，被告每月应缴纳物业服务费为3.5元／月／平方米×173.07平方米＝605.745元，故被告共拖欠的物业服务费为605.7元×21个月＝12720.65元，本院予以确认。
关于违约金。因《服务合同》第三十四条对违约金的计算方式有明确的约定，现被告违反合同约定未按时交纳物业服务费，庭审中原告主动将违约金的计算方式下调至按年利率百分之二十四计算，故被告应向原告中奥公司支付违约金为4579.4元（以2013年7月至12月拖欠的物业费3634.47元为基数，按年利率百分之二十四自2013年7月31日起计至2015年7月31日止共计1744.5元；以2014年1月至12月拖欠的物业费7268.94元为基数，按年利率百分之二十四自2014年1月31日起计至2015年7月31日止共计2616.8元；以2015年1月至3月拖欠的物业费1817.24元为基数，按年利率百分之二十四自2015年1月31日起计至2015年7月31日止共计218.1元；以上三项合计4579.4元）。
关于律师费。原告要求被告承担律师费1193.38元，原告中奥公司与第三人盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》第三十四条中有明确约定，且该主张不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告张琳燕于本判决生效之日起十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司物业服务费人民币12720.65元；
二、被告张琳燕于本判决生效之日起十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司违约金人民币4579.4元；
三、被告张琳燕于本判决生效之日起十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司律师服务费人民币1193.38元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币262元（原告已按原诉讼请求预缴案件受理费1012元），由被告张琳燕负担262元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 李劲松
审 判 员 林 瑜
审 判 员 刘 洋
二〇一五年十二月十九日
法官助理 温 健
书 记 员 邓智崖
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。