宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沙民初字第632号
原告唐文斌，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人陈永栋，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告郭齐，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人郭如红，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系被告郭齐哥哥，代理权限为特别授权。
委托代理人孙吉财，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系被告郭齐雇员，代理权限为特别授权。
被告宁夏正坤置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人韩愈，系该公司总经理。
委托代理人ＸＸ金，系该公司职工，代理权限为特别授权。
委托代理人李宗飞，宁夏宁人律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告唐文斌与被告郭齐、宁夏正坤置业有限公司（以下简称正坤置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月12日公开开庭进行了审理。因本案事实发生了变化，经本院释明，原告变更了诉讼请求。本院又于2013年8月23日再次对本案公开开庭进行了审理，原告唐文斌及其委托代理人陈永栋，被告郭齐的委托代理人郭如红、孙吉财，被告正坤置业公司的委托代理人ＸＸ金、李宗飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年被告正坤置业公司开发建设位于中卫市沙坡头区的盛世豪庭商住楼，被告郭齐承建。在建设过程中，被告正坤置业公司将建设中的1号楼3单元3层、4层等多套房屋顶付给被告郭齐。2010年4月6日，被告郭齐将该顶账房屋中的1号楼3单元332室出售给原告，双方签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：房屋价格按每平方米2500元结算，面积按房产交易所实际丈量的面积为准，原告现付被告郭齐房款20万元，剩余房款待交付房屋钥匙时一次性付清，2010年7月6日交房。协议签订当日，原告支付被告郭齐房款20万元。合同约定的交房期限届满，被告郭齐未按协议约定向原告交付房屋，原告多次找被告郭齐交涉。
在此情况下，双方于2011年2月18日又签订《房屋买卖补充协议》，补充约定：被告郭齐于2011年5月30日交付房屋，如不能按期交付，每逾期一天赔偿原告房屋总价款10%，期间如被告郭齐或被告正坤置业公司将该房屋出售给他人，被告郭齐应退还原告全部房款，并赔偿总房款的20%，同时，每逾期一天，按房屋总价款的6%支付逾期违约金。同时被告郭齐在补充协议中承诺涉案房产无任何权属等经济纠纷，无任何瑕疵。可是被告郭齐仍然没有按协议约定向原告交付房屋。原告多次找被告交涉，但被告以各种理由推拖或者是避而不见，至今未向原告交付房屋。
原告认为，原告与被告郭齐之间签订的《房屋买卖协议》合法有效，原告依约向被告履行了付款义务，被告应按照协议约定履行房屋交付义务。被告不履行协议约定的义务，侵犯了原告的合法权益，为此，诉请人民法院判决：1.判决二被告向原告交付位于中卫市沙坡头区盛世豪庭住宅小区1号楼3单元332室住宅房一套；2.判决被告郭齐向原告支付迟延交付房屋的违约金20万元；3.本案案件受理费由被告负担。本案在审理过程中，原告于2013年7月31日变更了诉讼请求，要求：1.判决被告郭齐退还原告已付购房款20万元；2.判决被告郭齐赔偿原告损失20万元；3.原告放弃要求被告正坤置业公司承担责任的诉讼请求；4.本案案件受理费由被告郭齐负担。
原告向法庭提供以下证据证明其主张的事实：
第一组证据：证明原告向被告购买房屋的相关事实。
1.房屋买卖协议书及补充协议各1份（原件），证明2010年3月22日，被告郭齐将该顶账房中的1号楼3单元332号房屋以每平方米2500元的价格出售给了原告，双方签订了《房屋买卖协议》，约定在协议签订后原告先向被告郭齐支付购房款贰拾万元，其余款项等房屋交付时交清，交房时间为2010年7月6日，后双方又于2011年2月18日签订房屋买卖补充协议一份，将交房时间变更为2011年5月30日，并约定每延迟交房1天，承担总房款10%违约补偿金；被告郭齐或售房部将涉案房屋擅自另售他人，应退回房款，赔偿总房款20%的违约金，同时，每逾期一天，按房屋总价款的6%支付逾期违约金的事实；
2.房屋认购书一份（复印件），证明2010年3月21日被告正坤置业公司认可被告郭齐将涉案房屋出售给原告的事实；
3.收据2张（原件），证明原告向被告郭齐交付购房款20万元的事实。
第二组证据：证明被告郭齐有权出售被告正坤置业公司涉案房产的相关事实。
1.中标通知书及建设工程施工合同各1份（复印件），证明被告正坤置业公司将涉案房屋所在楼盘发包给宁夏回族自治区第五建筑工程公司承建，并将涉案房屋顶付给承建方，授权施工方出售的事实；
2.项目施工承包协议1份（复印件），证明被告郭齐挂靠宁夏回族自治区第五建筑工程公司承建盛世豪庭楼盘项目，被告郭齐是该工程项目实际施工人的事实；
3.盛世豪庭项目工程施工承包合同及盛世豪庭施工合同补充协议各1份（复印件），证明被告正坤置业公司将涉案房屋抵顶给被告郭齐，并承诺如其将该房屋另行出售给他人，由被告正坤置业公司承担相关法律责任的事实。
被告郭齐对原告提供的证据质证后，对其三性均无异议。
被告正坤置业公司对原告提供证据的质证意见：
第一组证据：1.对房屋买卖协议及房屋买卖补充协议的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该证据上没有被告正坤置业公司代表人的签字或者公司印章，所以与被告正坤置业公司没有任何关系；
2.商品房认购协议书因没有原件，对其真实性无法核实，且复印件中被告正坤置业公司的印章有伪造的可能，被告正坤置业公司要求对其真伪进行鉴定，所以对原告的证明目的不予认可；
3.对2张收据的三性均无异议。
第二组证据：1.对中标通知书及建设工程施工合同的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。因为建设工程施工合同是被告正坤置业公司与宁夏回族自治区第五建筑工程公司签订的，与被告郭齐没有任何关系。至于被告正坤置业公司有没有授权宁夏回族自治区第五建筑工程公司出售房屋，与本案没有任何关系。被告郭齐没有权利出售涉案房产，所以对原告的证明目的有异议；
2.项目施工承包协议因原告没有提供原件，所以对其真实性不予认可；
3.盛世豪庭项目工程施工承包合同及盛世豪庭施工合同补充协议无原件，对其真实性不认可。盛世豪庭项目工程施工承包合同系复印件，且复印件没有青海广宇建设工程有限公司的印章，该证据没有证明效力。
被告郭齐辩称：被告郭齐承建了被告正坤置业公司开发的盛世豪庭1、2、3号商住楼工程，双方达成一致意见，由被告正坤置业公司用营业房及住宅房73套顶付被告郭齐工程款。在工程建设过程中，被告正坤置业公司没有给被告郭齐付过一分钱的工程款，至今也没有给被告郭齐落实一套房屋。被告郭齐因资金短缺，为了筹备资金，将被告正坤置业公司按建设工程施工合同约定抵顶被告郭齐工程款的1号楼3单元332室低价销售给了原告，双方签订了房屋买卖合同，约定每平米价格为2500元。被告正坤置业公司对该合同予以认可，所以在协议中加盖了公司的公章，但被告正坤置业公司至今未给被告郭齐交付房屋。
被告郭齐认为，被告正坤置业公司认可商品房屋认购协议，且将房屋抵顶给了被告郭齐，所以原告与被告签订的房屋买卖协议有效，被告正坤置业公司应将涉案房屋交付原告。
被告郭齐没有向法庭提供证据证明其主张。
被告正坤置业公司辩称：1.被告正坤置业公司与被告郭齐之间没有合同关系，被告郭齐既非被告正坤置业公司员工，也没有公司的任何授权，原告也没有直接证据证明被告郭齐有权处分房屋。且被告正坤置业公司提交的中卫市中级人民法院的判决书对被告郭齐的身份以及与工程有关的事实进行过确认；2.本案涉案房屋从未顶付给被告郭齐，且建设工程施工合同所涉顶付房屋方面的事实并非本案要审理的对象；3.被告正坤置业公司确认与原告之间从未签订过商品房认购书，更没有收到过原告交付的房款，原告提供的商品房认购协议书上加盖的被告正坤置业公司的印章系伪造，对其真伪申请鉴定；4.商品房认购协议书中的经办人张奔也非被告正坤置业公司员工，张奔签订认购协议也没有被告正坤置业公司的任何授权；5.原告诉称被告正坤置业公司将盛世豪庭商住楼整体工程交由被告郭齐施工的说法不属实。中标通知书和建设工程施工合同已经明确盛世豪庭商住楼工程的发包方为被告正坤置业公司，承包方为宁夏回族自治区第五建筑工程公司。原告诉称宁夏回族自治区第五建筑工程公司将盛世豪庭商住楼工程交给被告郭齐承建没有任何证据支持；6.假设商品房认购协议书是真实的，从合同相对性原则出发，被告正坤置业公司至今没有收到原告的购房款，按照认购协议书第五条二项约定，被告正坤置业公司有权另行处置认购的房屋；7.本案审理的是被告正坤置业公司有没有向原告履行交房的义务，而不是审理被告郭齐与被告正坤置业公司之间以及宁夏回族自治区第五建筑工程公司之间的建设工程问题。现被告正坤置业公司已将涉案房屋出售，且原告变更后的诉请及事实与被告正坤置业公司无关，被告正坤置业公司对原告的诉请不承担任何法律上的责任。
被告正坤置业公司向法庭提供以下证据证明其主张的事实：
中卫市中级人民法院（2012）卫民初字第5号民事判决书1份，证明被告郭齐不是被告正坤置业公司的员工，被告郭齐在没有公司授权的情况下无权代表被告正坤置业公司签订合同或者收取房款的事实。
原告对被告正坤置业公司提供证据的质证意见：中卫市中级人民法院（2012）卫民初字第5号民事判决书是一审判决，是否生效没有相关证据证实，且该证据与本案没有关联性。该案的争议焦点是原告向被告郭齐支付了购房款，是否应视为原告向被告正坤置业公司支付了购房款。被告正坤置业公司据此不能证明其证明目的。
被告郭齐对被告正坤置业公司提供证据的质证意见：对该证据的真实性无异议，但是与本案无关。
对原告提供证据的认证意见：
第一组证据：1.房屋买卖协议及房屋买卖补充协议，被告正坤置业公司对其真实性、合法性无异议，虽对其关联性有异议，但该协议系被告郭齐与原告签订，被告郭齐质证后无异议，与本案诉争的事实有关联性，故对该证据的证明效力予以确认；
2.商品房认购协议书，被告正坤置业公司质证后认为该协议书没有原件，真实性无法核实，且复印件中被告正坤置业公司的印章有伪造的可能，要求鉴定真伪，对其证明目的不认可。经核，该证据系复印件，且被告正坤置业公司对证据中印章的真伪存疑并申请鉴定，审理中，被告郭齐认可张奔不是正坤置业公司的职工，因此对该证据的证明效力不宜认定；
3.收据，二被告质证后均无异议，且被告郭齐认可收到了原告购房款20万元，故对该证据的证明效力予以确认；
第二组证据：中标通知书及建设工程施工合同、项目施工承包协议、盛世豪庭项目工程施工承包合同及盛世豪庭施工合同补充协议，上述三组证据均为复印件，且与其有利害关系的宁夏回族自治区第五建筑工程公司及青海广宇建设工程有限公司未对其真实性进行确认，故对其证明效力不宜确认。
对被告正坤置业公司提供证据的认证意见：
被告正坤置业公司提交的（2012）卫民初字第5号民事判决书来源合法，内容真实，但与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。
据以上有效证据，审理查明：2010年4月6日，被告郭齐以其承建被告正坤置业公司开发的中卫市沙坡头区盛世豪庭商住楼，顶账取得该小区1号楼3单元332室住宅房一套，并与原告协商将该套顶账房出售给原告，为此双方签订《房屋买卖协议》，协议主要约定：1.房屋价格，按每平方米2500元核算，房屋面积按房产交易所丈量的面积为准；2.付款方式为原告先付给被告郭齐20万元整，剩余款待交钥匙时一次性付清；3.交房时间为2010年7月6日；4.违约责任：如被告郭齐或售房部擅自将该商品房屋另售他人，被告郭齐应向原告承担总房价款5%的违约金，并无条件向原告退款。协议还约定了其他内容。协议签订同日，原告支付被告郭齐购房款20万元，被告郭齐给原告出具了收条。协议约定的交房期满，被告郭齐没有给原告交付房屋，为此，原告找被告郭齐进行交涉。在此情况下，原告与被告郭齐在2011年2月18日又签订《房屋买卖补充协议》，补充协议约定：1.双方约定交房时间为2011年5月30日；2.被告郭齐保证正坤置业公司开发的盛世豪庭1号楼3单元332室商品房属于自己的财产，承诺此房产无任何权属等经济纠纷，无任何瑕疵；3.被告郭齐保证商品住宅房购买合同签订、房产交易发票开好后，原告付清剩余房款，以约定的交房时间为准。双方如有任何一方有各种原因造成交房延迟，每逾期一天，应付给对方房屋总价款10%的补偿金，并承担违约责任；4.如被告郭齐或售房部擅自将原告购买的商品房另售他人，被告郭齐应向原告退还全部房款，并赔偿总房款20%的违约金，同时，每逾期一天，按房屋总价款的6%支付逾期违约金。补充协议约定的交房期限届满后，原告多次催促被告郭齐交付房屋，但被告郭齐均以各种理由推拖，至今未向原告交付房屋。为此，原告诉至人民法院。庭审中，被告正坤置业公司称已将涉案房屋出售他人。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。盛世豪庭商住楼由被告正坤置业公司开发，初始登记的房产所有权人为被告正坤置业公司。被告郭齐以其承建盛世豪庭商住楼顶账取得该小区1号楼3单元332室住宅房，并与原告签订《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》将该房屋出售给原告，原告按协议约定履行了付款义务，但至原告诉讼之前，被告郭齐并未取得涉案房屋的所有权或者处分权并将涉案房屋交付给原告，双方的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，被告郭齐与原告签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》应予解除，同时根据《房屋买卖补充协议》第4条“如被告郭齐或售房部擅自将原告购买的商品房另售他人，被告郭齐应向原告退还全部房款”的约定，被告郭齐应向原告退付已付的购房款20万元，因此，原告要求被告郭齐退还购房款20万元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。
根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定和原告与被告郭齐在2011年2月18日签订的《房屋买卖补充协议》第4条“如被告郭齐或售房部擅自将原告购买的商品房另售他人，被告郭齐应向原告退还全部房款，并赔偿总房款20%的违约金，同时每逾期一天，按房屋总价款的6%支付逾期违约金。”的约定，以及庭审中被告正坤置业公司认可其已将涉案房屋出售他人的事实，原告要求被告郭齐赔偿损失有法律依据和合同根据。由于原告与被告郭齐签订的两份协议均没有明确总房款数额，也未确认房屋的建筑面积，本院以原告实际支付的购房款20万元，并结合协议约定房款20%的损失额，确定由被告郭齐应向原告赔偿损失40000元。但被告郭齐向原告赔偿40000元的损失，不足以弥补其不能向原告交付房屋造成的损失额，而再以原告实际支付的购房款20万元，以合同约定的“每逾期一天，按房款的6%支付逾期违约金”的约定，即从协议交房之次日2011年5月31日至原告起诉之日2013年5月13日，共计算违约金854.4万元来弥补原告损失明显数额过高，鉴于上述情况，本院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”之规定，充分考虑中卫市沙坡头区房价近年来上涨及涉案房屋所在的地理位置、环境等因素，确定再由被告赔偿原告已付购房款20万元60%的损失120000元较为适宜。综上，被告郭齐共计赔偿原告损失16万元，因此原告要求被告郭齐赔偿损失的部分诉讼请求本院予以支持。由于被告郭齐与原告签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》约定了不能履行交房义务时应承担赔偿责任及相应违约责任的方式，所以原告申请人民法院委托司法鉴定机构对涉案房屋价格鉴定后核算其损失的要求本院不予采纳。
被告郭齐辩称被告正坤置业公司认可商品房认购协议并将涉案房屋抵顶给了被告郭齐，对此被告正坤置业公司予以否认，而被告郭齐又不能提供足够的证据证明其辩解的以上事实，因此被告郭齐辩称应由被告正坤置业公司将涉案房屋交付给原告的意见没有事实根据和证据证实，本院不予采纳。审理中，原告放弃要求被告正坤置业公司交付房屋的诉讼请求，是原告对其诉讼权利及实体权利的处分，符合法律规定，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百三十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、依法解除被告郭齐与原告签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》；
二、被告郭齐于本判决生效之日起十日内返还原告唐文斌购房款200000元，赔偿损失160000元，共计360000元；
三、被告宁夏正坤置业有限公司在本案中不承担民事责任；
四、驳回原告唐文斌的其他诉讼请求。
如被告郭齐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8200元，由原告唐文斌负担820元，被告郭齐负担7380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判长 王希刚
审判员 马元华
审判员 吴晓利
二〇一四年三月十一日
书记员 田风银
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。