广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民二初字第147号
原告：清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会，住所地：清远市清城区凤城街田龙居委会。
负责人：谢永贤，该居委会主任。
委托代理人：庄艺，广州金鹏律师事务所律师。
委托代理人：何玲君，广州金鹏律师事务所律师。
被告：清远市华川房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇清新大道清新商贸城F座16-18号。
法定代表人：李刚，该公司总经理。
委托代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。
原告清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会（以下简称田龙居委会）诉被告清远市华川房地产开发有限公司（以下简称华川地产公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田龙居委会负责人谢永贤及其委托代理人庄艺、何玲君，被告华川地产公司委托代理人郑崇伟、黄艳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田龙居委会提出如下诉讼请求：1、判决被告将位于清远市清城区凤城街道田龙居委会（土名）猫儿岗西侧土地上的碧海云天商住楼项目中，将商铺1600平方米及住宅1722.31平方米返还给原告，并过户至原告名下；2、案件受理费由被告负担。事实与理由：2008年6月11日，原告将位于清远市清城区凤城街道田龙居委会猫儿岗西侧的面积2862.88平方米的土地转让给被告，双方签订《合作开发建房合同书》。根据原、被告签订的《合作开发建房合同书》约定，被告在建成楼房后同意返还商铺1600平方米，住宅1722.31平方米给甲方（由五楼开始划分），但被告没有按约定向原告返还住宅与商铺。现向法院起诉，请求判决。
被告华川地产公司答辩称：对于原告要求按合作协议返还有关补偿商铺及住宅没有意见，但根据双方签订合作协议第三条约定，作为原告有义务协助被告将土地过户至被告名下，并承担相关的税费。在合作协议签订后，原告并没有协助被告办理土地过户手续，直至被告通过法院诉讼判决过户，但至今原告仍未交纳过户手续相关费用。因此，原告要求补偿商铺及住宅的条件未成就。
本院经审理认定事实如下，2008年6月11日，以田龙居委会为甲方、华川地产公司为乙方，双方签订了一份《合作开发建房合同书》。合同第一条约定，合作开发座落于清远市清城区凤城街田龙社区猫儿岗西侧的2862.88平方米土地。第二条约定，项目名称为碧海云天商住楼（四幢二十六层裙楼）。第三条约定，甲方以土地为出资方式向乙方提供项目所需要的土地及相关资料，并根据现行的用地政策，协助乙方将上述土地以招、拍、挂形式转让给乙方。其中所产生的费用（包括闲置费、出让金等）全部由甲方负责。第四条约定，双方合作开发的碧海云天商住楼项目资金全部由乙方自行筹集，甲方不负任何责任。合同第五条约定，甲、乙双方合作开发的房地产项目，甲方以2862.88平方米土地入股碧海云天商住楼项目，乙方同意返还商铺1600平方米（返还商铺面积为统一整体划分一、二、三层各占33.33%），住宅1722.31平方米给甲方（由五楼开始划分）。返还的商铺、房屋待规划报建完成后由甲乙双方共同确认具体的座落位置。所返还的商铺房屋由甲方自行处理或委托乙方对外销售，但由此所产生的政府部门收取的费用甲方自己负责。第六条约定，乙方根据甲方提供的资料，负责向有关部门报规划、报建水电报装等手续，所产生的费用由乙方负责。第七条约定，甲方不参与房地产项目的建设、销售活动，不承担项目的盈利及亏损责任。第八条约定，凡是涉及到房地产项目的工商、税收、环保安全、治安、劳动等责任全部由乙方负责。第九条约定，甲方需协助乙方做好项目开发土地现场的水、电等设施安装工作，在线路安装过程中凡牵涉到用地及民事问题由甲方负责解决。
另查明，位于清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会（土名）猫儿岗西侧的土地面积为12164.80平方米，原土地使用权人为清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会，证号为：清远市国用（2009）第00043号，2002年11月1日，清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会与陈跃志签订了一份《土地转让协议书》，将上述土地使用权部分转让给陈跃志，后因田龙社区居民委员会没有履行土地使用权过户登记手续，陈跃志以田龙居委会为被告，要求田龙居委会办理土地中的面积9301.61平方米的土地使用权过户至陈跃志名下（已另案处理）。
华川地产公司于2013年以田龙居委会为被告，向本院提起诉讼，要求将位于清远市清城区凤城街道田龙社区居委会猫儿岗西侧的土地使用权证项下面积为2863.29平方米的土地使用权变更登记至其名下。本院经审理查明后，认定《合作开发建房合同书》有效，其实质是土地使用权转让合同，并判令田龙居委会应于判决生效后30日内提供相关资料，协助原告华川地产公司办理位于清远市清城区凤城街道田龙社区居委会猫儿岗西侧清远市国用（2013）第01156号国有土地使用权证项下面积为2863.29平方米的土地使用权变更登记至华川地产公司名下。田龙居委会不服判决，向清远市中级人民法院提起上诉，经清远市中级人民法院审理，判决维持原判。至目前，该土地使用权仍登记在田龙居委会名下。
合同签订后，华川地产公司对涉案土地进行开发建设，项目名称为碧海云天豪庭，共4栋楼房。目前一、二号楼的一、二层商铺均已办理网签给他人，一、二号楼三楼以上商品房大部分也已出售，部分被法院查封，三号楼三楼以上的商品房目前已被本院另案查封，同时被四川省南充市人民法院轮候查封。四号楼三楼以上的商品房均被惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院查封，同时被四川省南充市人民法院轮候查封。上述房屋一层是商铺，二层是商场，三层以上是住宅。一至二号楼商铺（共10卡）分别网签给赖振华与黄瑞和。三至四号楼商铺（共4卡）均网签给了赖振华，面积共544.63平方米。原告称，因为被告欠赖振华借款35190000元，与赖振华签订了《融资合同》，先以一至二号楼的商铺抵押给了赖振华，为借款作担保，后来涉及借款利息，借款的金额也增加了，故也将三至四号楼的商铺抵押给赖振华，并到房管部门签了网签，作为赖振华借款的担保方式。而且合同也约定，如果被告能向赖振华还款，则赖振华同意结合还款金额解除相应的网签商铺，因此，被告华川地产公司与赖振华之间不是买卖关系。关于赖振华与华川地产公司的35190000元的债务纠纷，本院已于2014年12月10日作出（2014）清城法民二初字第626号民事判决，确认华川地产公司欠赖振华35190000元的事实，并判决华川地产公司归还赖振华欠款。赖振华与华川地产公司的网签行为是发生在上述判决生效后。三至四号楼的商场也是连成一体，其中01号商场的面积是1651.90平方米，原告称，也是以同样方式网签给了赖振华。
本案争议土地涉及的地上建筑物是四号楼。本院组织原、被告进行了现场勘查，并结合“碧海云天”豪庭的规划平面图进行勘查。四号楼位于小区的东面、三号楼位于西面，三、四号楼连体，其中三、四号楼首层北面是入户大堂与绿化架空层，没有商铺。商铺位于南面，一楼分为6卡，最东边及最西边各1卡，均只能用于上二楼商场的楼梯，不作商铺功能。中间有4卡商铺，由东往西分别是04、03、02、01商铺(其中04号商铺建筑面积为124.12平方米，03号商铺建筑面积为160.7平方米、02号商铺建筑面积为126.54平方米，01号商铺建筑面积为133.27平方米)。二楼为三、四号楼连成一体的商场（01号商场的面积是1651.90平方米），商场中偏东和偏西各有一个独立电梯，均可以由一楼上任何一楼层。三楼以上均为商品住宅用房，三楼共有4套住房，面积分别为01号房131.38平方米、02号房132.61平方米、03号房81.53平方米、04号房118.52平方米，合共464.04平方米。上述商铺、商场及住宅用房均未通过综合验收，尚不具备办理产权证条件。原、被告双方对现场勘查情况的真实性没有异议，但双方均不能商定具体的返还位置。
被告华川地产公司开发的碧海云天豪庭一、二、三、四号楼是在原告田龙居民委员会的2862.88平方米土地及案外人陈志燕、汤灶金、陈志健、陈跃志的9301.60平方米土地上开发建设而成。其中田龙居民委员会的2862.88平方米土地都集中为四号楼占用的面积。
本院认为，原、被告双方签订的《合作开发建房合同书》有效，其实质是土地使用权转让合同，该事实已经由生效判决认定。在房屋建成后，被告应当按约定向原告补偿商铺及住宅。
关于首层商铺和二层商场及第三层的补偿面积。合同约定，“乙方同意返还商铺1600平方米（返还商铺面积为统一整体划分一、二、三层各占33.33%）”。根据各占33.33%的面积计算，其中一、二、三层各返还面积为533.28平方米（1600×33.33%=533.28），但三层各分配533.28平方米，总数为1599.84平方米（533.28×3=1599.84），比合同约定的1600平方米少0.16平方米（1600-1599.84=0.16），为公平起见，本院酌情将该0.16平方米计算入二层商场进行返还给原告，即首层商铺返还面积为533.28平方米，二层返还533.44平方米（533.28+0.16=533.44），另外533.28平方米与三层以上住宅一并返还，即住宅返还面积为1722.31+533.28=2255.59平方米。
首层补偿面积533.28平方米，因三、四号楼的首层商铺连在一起，且四号楼在东面，因此，应先从东面04号商铺起返还。该商铺虽然已网签给赖振华，但并不是买卖关系，只是作为借款担保形式进行网签，因此，可以从三至四号楼的首层商铺中返还533.28平方米的面积给原告。具体返还应当从东边04号商铺开始返还，其中04号商铺建筑面积为124.12平方米，03号商铺建筑面积为160.7平方米、02号商铺126.54平方米，共411.36平方米，剩余121.92平方米可从01号商铺（建筑面积133.27平方米）中由东往西划分121.92平方米返还给原告。
二楼商场的返还建筑面积为533.44平方米。因首层东面的楼梯是上二楼商场的专用楼梯，如果作为商铺返还给原告，对原告不公平，但其面积也是建筑物的部分，亦不可能无偿交付给原告，因此应当作为二楼商场的返还面积，二楼商场的返还面积是533.44平方米，应当先从一楼东面楼梯面积起计算返还，其余的面积由二楼东面起算（电梯面积不纳入返还范围），即返还的建筑面积是楼梯面积加二层商场面积，合共533.44平方米。
三层住宅的面积（533.28平方米）与五层以上的返还住宅面积（1722.31平方米），共为2255.59平方米。该返还住宅面积从四号楼进行返还，因为第三层应当返还的面积是533.28平方米，但第三层01、02、03、04号四套房屋的面积合共只有464.04平方米，因此，不足部分可从三楼以外的住宅进行返还。返还面积是根据四号楼的各住宅面积计算，返还的住宅共19套（详见返还面积附表），面积为2257.89平方米，多出面积2.30平方米（2257.89-2255.59），由原告田龙居委会向被告华川地产公司根据市场价值货币补偿。
上述返还面积均为建筑面积。
被告答辩认为，涉案土地原告未交纳相关费用，并未将土地使用权变更登记至其名下，因此，原告要求返还商铺及住宅的条件未成就。本院认为，本院已另行判决原告将土地使用权变更登记至华川地产公司名下，且清远市中级人民法院亦维持原判，被告可以通过执行程序处理，不影响被告依合同向原告主张权利，因此，被告的答辩理由不成立，本院不予采纳。
原告要求被告办理返还的商铺及商场、住宅过户至其名下，因上述房屋未经综合验收，且土地使用权仍登记在原告名下，尚不具备办理过户条件，原告可待条件成就时再另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：
一、被告清远市华川房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内从“碧海云天”豪庭三至四号楼商铺中返还给原告清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会面积533.28平方米（具体返还方案：04号商铺建筑面积为124.12平方米，03号商铺建筑面积为160.7平方米、02号商铺126.54平方米，共411.36平方米，剩余121.92平方米从01号商铺由东往西划分121.92平方米返还给原告）；
二、被告清远市华川房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内从“碧海云天”豪庭三至四号楼商场中返还给原告清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会面积533.44平方米（具体返还方案：四号楼一楼东面楼梯面积先予返还，其余面积从二楼东面起算）；
三、被告清远市华川房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内从“碧海云天”豪庭向原告返还房屋共19套（具体的商品房返还情况详见附件，返还的总面积为2257.89平方米，多出面积2.30平方米可由原告清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会根据市场价值货币补偿给被告清远市华川房地产开发有限公司）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告清远市华川房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 盘润畴
审 判 员 周文俊
人民陪审员 黄桂娟
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 唐铭苹
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
附件：
位置（碧海云天豪庭四号楼：楼层＋房号）
建筑面积（m2）
3-01
|
131.38
3-02
|
132.61
3-03
|
81.53
3-04
|
118.52
5-01
|
131.38
5-02
|
134.22
5-03
|
81.01
6-01
|
137.62
6-02
|
134.22
7-01
|
131.38
7-02
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134.22
8-01
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137.62
11-03
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81.01
12-03
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79.57
14-04
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120.17
15-04
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118.52
16-04
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120.17
19-02
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134.22
25-03
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118.52
总共：2257.89