湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00150号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）宜昌市西陵区红色科技幼儿园。住所地：宜昌市山庄路*号。
法定代表人袁前杰，该幼儿园园长。
委托代理人韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）宜昌东山公园。住所地：宜昌市白龙井路*号。
法定代表人周毅云，该公园主任。
委托代理人周运秋，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人余睿林，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
原审被告袁前杰，宜昌市西陵区红色科技幼儿园园长。
上诉人宜昌市西陵区红色科技幼儿园（以下简称红色科技幼儿园）因与被上诉人宜昌东山公园（以下简称东山公园）、原审被告袁前杰租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第1442号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
东山公园起诉请求：1、判令红色科技幼儿园和袁前杰停止侵权，将位于东山公园内的房屋恢复原状后立即搬出；2、判令红色科技幼儿园和袁前杰自2013年9月1日起至实际搬出该房屋时止，按每年13000元支付逾期腾房占用使用费；3、支付拖欠的水电费3319.5元；4、本案诉讼费用由红色科技幼儿园和袁前杰承担。
红色科技幼儿园反诉请求：1、确认东山公园与红色科技幼儿园之间的租赁协议无效；2、判令东山公园赔偿装修及其他损失480103元；3、诉讼费用由东山公园承担。
原审认定：2005年9月1日，宜昌市烈士陵园（甲方，又称东山公园）与黄立新（乙方）签订《协议》一份，约定甲方将位于东山公园水上世界的两层建筑物（共计11间房，东山公园具有使用权及管理权）租赁给乙方开办私立幼儿园，租赁期限为8年，租金为13000元／年。如因政府规划造成乙方不能继续承租，甲方应按实际投入给予乙方经济补偿。除两层建筑物外，甲方在建筑房另行划出一片空地作为乙方活动场地，相关一切材料费用由乙方承担。室外装潢由乙方自理。甲方负责将水电接入租赁地，水电费收取按国家统一标准。合同对其他事项亦作了约定。2010年4月14日，黄立新因其他原因将该房屋转让给袁前杰，黄立新与袁前杰签订《宜昌市西陵区乖乖星幼儿园转让协议》，约定黄立新将位于东山公园内乖乖星幼儿园的全部办园条件、教娱乐设施、幼儿园所有权与经营权全部于2010年4月14日转让给袁前杰，自2010年4月14日起，袁前杰对幼儿园享有独立所有权、经营权、管理权。该幼儿园转让费共计18万元，但红色科技幼儿园对主张的18万元转让费未提供票据。
在签订合同时，黄立新交乖乖星幼儿园公章、财务章各一枚，西陵区教育局教育风险保证金两万元收据原件，与东山公园签订的房屋租赁合同原件，所有老师签订的劳务合同。该转让协议由袁前杰与黄立新指定的郑娟签名。袁前杰承租后将乖乖星幼儿园更名为宜昌市西陵区红色科技幼儿园。2010年10月26日，东山公园向红色科技幼儿园出具《证明》，载明：红色科技幼儿园法人袁前杰租赁东山公园场地，房屋若干间经营幼儿园，袁前杰负责房屋租金、水电费、卫生费，并自主负责幼儿园的安全。
2013年3月4日，宜昌市人民政府专题会议纪要下发了（2013）21号文，《关于东山四路建设和城市绿化改造等有关问题的会议纪要》载明：“（三）关于东山公园改造问题……五是要全部拆除公园内现有游乐设施，适当布置健身设施和活动场所”的规定，东山公园为此于2013年4月25日年向黄立新、袁前杰发出《关于不再续签房屋租赁合同撤离东山公园的通知书》，通知袁前杰因其承租的房屋属于本次东山公园改造的范围，在租赁合同2013年8月31日到期后不再续签，要求袁前杰在租赁合同到期后向东山公园返还房屋。租赁合同到期后，经多次通知，袁前杰拒不搬出，从而引起诉讼。
另认定：1、红色科技幼儿园对东山公园主张的2013年9月1日起至今未按13000元／年交纳租金及欠缴水电费3319.5元无异议。2、红色科技幼儿园系民办非企业单位，单位负责人为袁前杰。袁前杰承租上述房屋后于2010年4月进行装修，开始经营至2013年6月。诉讼中，袁前杰申请对红色科技幼儿园2010年4月后的装修投入进行评估。2014年11月21日，宜昌市物价局价格认证中心出具《鉴定意见书》，结论：鉴定价格389655元。袁前杰支付鉴定费6000元。
诉讼中，红色科技幼儿园提供了下列证据：1、2005年9月1日，宜昌市烈士陵园（甲方）与黄立新（乙方）签订的6年租赁期限的《协议》一份，该《协议》约定租赁物的名称、数量、租赁用途、租金标准及支付方式、违约责任与前述8年租赁期限的《协议》相同，仅对租赁期限约定为6年。红色科技幼儿园以此证明东山公园与黄立新原签订《协议》为6年，东山公园与黄立新恶意串通延长了租赁期限，应对其装修投入及转让费予以赔偿。东山公园代理人陈述对6年租赁协议的来源不清楚，双方履行的是8年租赁期限的合同。2、2010年8月6日宜府函（2010）112号市政府关于《宜昌市东山公园景观规划设计》的批复、《宜昌市东山片区控制性详细规划》、2010年4月2日市规划局关于《宜昌市东山公园景观规划设计》的公示、2007年6月7日《三峡晚报》，拟证明东山公园2010年4月明知市政府已经下文不能将东山公园的建筑作为经营性用房，东山公园改变房屋规划用途，双方签订房屋租赁合同无效。东山公园提出市政府的文件及批复系租赁期间内公布的，东山公园不存在故意隐瞒的情况。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：《宜昌市西陵区乖乖星幼儿园转让协议》、东山公园出具的《证明》、（2013）21号文、《通知书》、鉴定结论及当事人当庭陈述等。
原审法院认为：（一）关于本诉问题。根据租赁合同的相关规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。袁前杰作为红色科技幼儿园的负责人与原承租人黄立新签订《转让协议》承租了东山公园具有使用权的两层建筑物（房屋11间）及一片空地，并得到东山公园的同意，双方一直履行的系8年租赁期限的租赁合同，现租赁期间届满，故东山公园请求红色科技幼儿园停止侵权，将东山公园具有使用权及管理权的位于东山公园内的两层建筑物（房屋11间）恢复原状后立即搬出，自2013年9月1日起至实际搬出该房屋时止，按照13000元／年向东山公园支付逾期腾房占用使用费，并支付拖欠的水电费3319.5元，符合法律规定，应当予以支持。红色科技幼儿园系民办非企业单位，应承担相应的法律后果。袁前杰系红色科技幼儿园的负责人，依法不承担民事责任。
（二）关于反诉问题。反诉人红色科技幼儿园提出东山公园与黄立新另签订了一份6年期限的租赁《协议》，提出东山公园与黄立新恶意串通后隐瞒6年租赁期限的事实，应予对其赔偿，请求确认该《协议》无效，东山公园提出该《协议》来源不清楚，一审认为，红色科技幼儿园与东山公园履行的是8年租赁期限的合同内容，红色科技幼儿园对8年租赁期限并无异议，另外即使在6年期限届满即2011年8月31日时，双方已形成一种不定期的事实租赁关系，红色科技幼儿园与东山公园已将合同期限约定为8年，且已实际履行至合同期满，红色科技幼儿园未提供证据证明东山公园与黄立新恶意串通隐瞒事实的相关证据，故红色科技幼儿园以此抗辩，无事实依据。东山公园与黄立新签订的8年期限的《协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，红色科技幼儿园得到出租人东山公园同意后继续承租，并履行原《协议》约定的8年租赁期限、租赁用途及交纳租赁标准及交付方式，双方并无异议及变更合同内容。法律规定，承租人经出租人同意装饰，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修费用的，不予支持，当事人另有约定的除外。红色科技幼儿园于2010年4月租赁东山公园的两层建筑物用于经营幼儿园，其履行的8年期限的租赁合同，于2013年8月31日届满，其在装修投入前应对经营前景及经营状态有相应的预判能力，故红色科技幼儿园以东山公园改变使用物的规划用途，请求确认双方签订的《协议》无效，并请求东山公园赔偿其转让费18万元及装修投入389655元，无法律依据予以支持，应予驳回。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、红色科技幼儿园停止侵权，返还东山公园使用的位于东山公园内的两层建筑物（11间房屋），立即搬出；二、红色科技幼儿园自2013年9月1日起至实际搬出该房屋时止，按照每年13000元向东山公园支付逾期腾房占用使用费，并支付水电费3319.5元；三、驳回东山公园其他诉讼请求；四、驳回红色科技幼儿园的反诉请求。一审案件本诉受理费288元（东山公园已预交），反诉费4291元，鉴定费6000元（红色科技幼儿园已预交），合计10579元，由红色科技幼儿园负担。
红色科技幼儿园不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉，其主要理由为：1、原审判决事实不清。红色科技幼儿园没有说黄立新与东山公园在6年租赁协议中有恶意串通、隐瞒事实，而是指东山公园与郑娟在8年租赁协议中有恶意串通、隐瞒事实的真相。东山公园与黄立新于2005年9月1日签订的六年期租赁协议是当事人的真实意思表示，该事实应当予以认定，但一审认定的却是8年的租赁协议。该8年期的租赁协议以及郑娟受黄立新委托与袁前杰签订的乖乖星幼儿园转让协议均属变造的假协议，不能作为定案的依据。2、东山公园提供的租赁房屋既无房屋产权证，也没有规划部门许可用于开办幼儿园的规划，租赁行为违法。3、东山公园的租赁房屋早在2007年政府就有要求，对公园内的游乐设施等场地均要“撤游”。但在红色科技幼儿园接手该幼儿园时，东山公园并未阻止红色科技幼儿园继续投入，反而与她人串通变造租赁协议，用虚假承诺或非法延长租期获取转让费。东山公园的行为存在重大过错，应当承担缔约过失责任，赔偿红色科技幼儿园的损失。综上，请求二审人民法院依法撤销原审判决，依法改判东山公园赔偿红色科技幼儿园各项经济损失共计569655元并承担一二审诉讼费及鉴定费用。
针对红色科技幼儿园的上诉，东山公园答辩称，东山公园与黄立新签订的协议合法有效，开办的幼儿园也得到教育局的认可，现双方签订的租赁合同早已到期。东山公园要求红色科技幼儿园在租赁期满后搬出并无不当，亦不应赔偿任何损失。请求二审人民法院依法驳回红色科技幼儿园的上诉，维持原判。
东山公园在本院二审诉讼中未提交新的证据。红色科技幼儿园在本院二审诉讼中申请证人黄立新出庭作证，拟证明黄立新与宜昌市烈士陵园（又称东山公园）签订的租赁合同的租期是6年而非8年，该合同签订于2005年。
东山公园的质证意见是：6年期的租赁合同与8年期租赁合同从肉眼判断为一人所签，黄立新陈述明显虚假，该证言不应采信。
经庭审举证质证，对红色科技幼儿园提交的新证据，本院评述如下：黄立新的证人证言可以作为本案证据使用，但与本案关联性不大，其证明力大小将结合本案其他证据进行审核认定。
本院经审理查明，原审认定的基本事实属实。
本院认为：1、东山公园与黄立新实际履行的租赁合同是6年期亦或是8年期对本案实体处理结果并无实际影响。因为，无论履行的是哪一份合同，其租赁期限都在2013年9月2日之前届满。2、2010年10月22日签订的“乖乖星幼儿园、场地变更协议书”，无论是袁前杰代表红色科技幼儿园与黄立新签订，还是红色科技幼儿园上诉所称的袁前杰代表红色科技幼儿园与郑娟签订，该协议的转让方均不是东山公园。该协议实为租赁权的让与，作为承租人的黄立新或者郑娟在让与租赁权后，退出租赁关系，其原有位置由红色科技幼儿园代其位成为租赁合同的当事人。即使合同签订时有隐瞒事实的情况发生，红色科技幼儿园也应当向在该协议中退出租赁关系的人主张权利，因为东山公园并不是该协议的相对方，东山公园只是认可郑娟或者黄立新将承租权让与红色科技幼儿园的事实，在该协议签订过程中东山公园并不负有任何的前合同义务。红色科技幼儿园上诉所称的所谓缔约过失责任也只能向其合同相对方主张。其次，该协议第三条明确载明“原合同租赁期为2005年9月1日至2013年9月1日”，因此，红色科技幼儿园对于租赁合同应于2013年9月1日到期是清楚的，其应当在装修投入前对经营前景及经营状态有相应的判断能力。即使从该协议中退出租赁关系的人有所隐瞒，红色科技幼儿园并没有因此而陷入错误认识，并且基于错误认识而作出意思表示。因此，对其在租赁期限届满之后主张赔偿损失的请求不予支持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费9599元（宜昌市西陵区红色科技幼儿园已预交），由宜昌市西陵区红色科技幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 冀琦芳