福建省清流县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0423民初473号
原告：黎光万，男，1978年10月5日出生，汉族，住福建省清流县。
原告：童桂陆，女，1978年2月2日出生，汉族，住福建省清流县。
委托诉讼代理人：黎光万（系童桂陆配偶），男，1978年10月5日出生，汉族，住福建省清流县。
被告：三明市景鸿房地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇长兴北街501号。
法定代表人：罗国旺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓昌广，三明市景鸿房地产开发有限公司法律顾问。
原告黎光万、童桂陆与被告三明市景鸿房地产开发有限公司(以下简称景鸿房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黎光万、童桂陆，被告景鸿房地产公司的委托诉讼代理人邓昌广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黎光万、童桂陆向本院提出诉讼请求：1.判令景鸿房地产公司支付逾期交房违约金158,282元（自2015年1月1日起计至2016年6月30日止）；2.判令景鸿房地产公司支付逾期办证违约金53,030元（按已付购房款从2016年6月30日暂计至2017年4月30日止，之后至交付房屋权属证书之日止的违约金另行计算）；3.本案诉讼费用由景鸿房地产公司承担。事实和理由：2013年7月4日，黎光万、童桂陆与景鸿房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买景鸿房地产公司开发的清流县龙津镇长兴北街501号景鸿世纪广场2幢703号商品房。合同约定房屋建筑面积123.54平方米，其中套内建筑面积99.653平方米，公共部份分摊建筑面积23.89平方米，房屋总价款为577,673元。根据合同第七条、第八条、第九条约定，出卖人应于2014年12月31日交付符合相应条件的房屋，如逾期不超过60日交房的，出卖人按买受人已付款的每日万分之三支付违约金，逾期交房超过60日的，应按买受人已付款的每日万分之五支付违约金。第十四条约定，出卖人应在交付房屋后十二个月内为买受人办理两证，如买受人不退房的，出卖人应按买受人已付款的每日万分之三支付违约金。合同签订后，黎光万、童桂陆依约履行了合同义务。景鸿房地产公司在交房日2014年12月31日未交付房屋，并采用欺骗手段于2016年6月30日诱骗黎光万、童桂陆接收钥匙，但至今仍未签订接收协议，现该小区截止目前仍未符合交房条件。按照合同约定，景鸿房地产公司应于交房日次年同日前为黎光万、童桂陆办理房屋权属证书，但景鸿房地产公司并未办理两证并交付给黎光万、童桂陆。现黎光万、童桂陆暂按接收钥匙日计算逾期交房违约金，接收钥匙日至实际符合交付条件期间的诉讼权利保留。经计算，景鸿房地产公司从逾期之日起（未超过60日按每日万分之三计算，超过六十日按每日万分之五计算）至交钥匙之日止，应当支付逾期交房违约金158,282元；截止2017年4月30日，逾期办证306日，应当支付逾期办证违约金53,030元。依法成立的合同应当全面履行，景鸿房地产公司违反合同约定，应当承担相应法律后果。为维护自身合法权益，请求法院判如所请。
景鸿房地产公司辩称，1.景鸿房地产公司已经履行了双方签订的《商品房买卖合同》义务，该房屋在合同约定的交房期间符合交房条件，已经建设、勘察、设计、监理、施工等单位验收合格。在生活给排水、用电、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件，小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他等公共配套建筑、基础设施按规划设计建设要求已经完成。2.黎光万、童桂陆已经签收了涉案房屋，并签订了物业管理服务协议，证明该房屋符合条件已经交房，景鸿房地产公司已经履行了交房义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定：如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：（1）买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；（2）买受人同意接收，出卖人支付买受人（/币）/元违约金。现在黎光万、童桂陆签收了该房屋，买受人同意接收的，视为放弃了拒绝交接的权利，也即视为放弃了追究其逾期交房的违约责任。3.该小区部分工程没有完善的原因主要是不可抗力的因素所致，主要有：一是天气原因：2012年7月至2015年6月清流县城关日降水量≥50MM，每月下雨天数多，严重影响了工程进度。二是政府未能及时交付土地给答辩人使用，没有处理好周边居民的相关矛盾纠纷，没有及时解决征地补偿问题，造成工地经常停工，也严重影响了该工程项目施工进度。这些都是不可归责于景鸿房地产公司的事由。4.关于房屋产权办证问题，代理人认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条规定：经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。根据本案查明的事实，黎光万、童桂陆没有证据足以证明已经委托景鸿房地产公司代办权属登记这个事实。所以，景鸿房地产公司不存在为黎光万、童桂陆办理权属登记的义务。本案案涉房屋已经向当地房屋登记机构办理了房屋所有权初始预登记。根据权属登记程序规定，首先需要黎光万、童桂陆向权属登记机构提出房屋产权登记申请，在黎光万、童桂陆申请后，权属登记机构要求申请人提供相关登记材料，需要由景鸿房地产公司提供的材料，景鸿房地产公司才有义务提供。由于本案黎光万、童桂陆至今未向房屋权属登记机构提出申请，因此，导致至今未能办理产权登记的责任是黎光万、童桂陆自己，而非景鸿房地产公司。黎光万、童桂陆诉讼请求中要求景鸿房地产公司承担迟延办证的违约责任于法无据。5.根据黎光万、童桂陆的诉讼请求，黎光万、童桂陆于2017年5月10日向法院起诉，如果黎光万、童桂陆不能够证明在2015年1月1日至2016年12月31日期间有向法院等部门或者景鸿房地产公司主张赔偿违约金的权利，那么黎光万、童桂陆的起诉已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。6.如果认定景鸿房地产公司存在迟延交付房屋或者可以认为在合同约定的交付房屋期限内还不完全达到交房条件的违约事实，那么黎光万、童桂陆诉请要求景鸿房地产公司承担违约金数额也过高，合同中所约定的违约金比例明显过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。综上所述，景鸿房地产公司履行了合同义务，涉案房屋符合交房条件，产权登记的责任非景鸿房地产公司，不存在违约责任的情况。因此，黎光万、童桂陆的诉讼请求于法无据，请求法院驳回黎光万、童桂陆的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据[黎光万、童桂陆提供的身份证复印件两份，结婚证复印件一份，《商品房买卖合同》复印件一份，销售不动产统一发票复印件两份，收款收据、银行刷卡记录复印件各两份，房屋权属证书代办收据复印件一份；景鸿房地产公司提供的营业执照、法定代表人身份证明复印件各一份，房地产开发项目首次登记（总确权）证明复印件一份;本院调取的清流县不动产登记中心出具的证明函复印件一份，清流县价格认证中心出具的价格证明复印件一份,本院立案庭出具的情况说明一份]，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、景鸿房地产公司提供的《单位工程竣工验收证明书》复印件一份，证明渉案房屋在交房期间已经验收合格，符合交房条件等事实。黎光万、童桂陆认为，这份证明书只能证明施工单位自认为已经达到交房条件，并不是房屋建设主管部门对其工程的验收，达到交房条件应当是由建设主管部门召集有关单位对项目综合验收合格。本院认为，该《单位工程竣工验收证明书》清楚记载清流县景鸿世纪广场2号楼于2016年1月7日验收，验收意见是合格并有建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四家联合盖章签署意见，符合证据的“三性”，本院予以采信。2、景鸿房地产公司提供的《景鸿世纪广场6#已交房未付款清单》和物业公司与黎光万、童桂陆签订的物业《管理服务协议书》各一份，证明黎光万、童桂陆所购买的房屋已经交房，黎光万、童桂陆未支付相关费用等事实。黎光万、童桂陆认为在领取钥匙的当日就产生了这些费用不合理。本院认为，该份协议能证实黎光万在2016年6月30日与清流县景鸿世纪广场的恒诚物业有限公司签订的物业管理服务的事实，其证明力本院予以确认。3、景鸿房地产公司提供的《三明市新建建筑物防雷装置检测报告》、《绿化工程竣工验收申请表》、清流县公安消防大队《建设工程消防验收意见书》、三明市邮政管理局《住宅信报箱工程专项验收合格意见书》、《防空地下室竣工验收认可文件》等各一份，证明渉案房屋附属公共配套建筑、基础设施等已经竣工验收符合条件等事实。黎光万、童桂陆认为，这些材料都属事后逐步完善起来的，在领取钥匙之时并不具备这些条件。本院认为，上述五份证据符合证据的“三性”，能证实清流县景鸿世纪广场2号楼的附属工程已经陆续检查验收合格，其证明力本院予以确认。4、景鸿房地产公司提供的福建省清流县人民法院《民事调解书》一份，证明因政府未能及时解决征地补偿纠纷、没有及时交付土地给景鸿房地产公司使用，因此土地出让金纠纷产生诉讼，导致严重影响该地工程施工进度等不可抗力因素等事实。黎光万、童桂陆认为合同是在2013年签订的，这块地没有交付给景鸿房地产公司，并不是在签订合同以后发生的事情，不属于不可抗力。本院认为，该份调解书系清流县国土资源局与景鸿房地产公司因土地出让金所引发的诉讼，清流县国土资源局应当交付景鸿房地产公司土地面积16890平方米，于2012年8月28日交付13311.64平方米，无法证实景鸿房地产公司所要证实的清流县国土资源局没有及时交付土地问题，该调解书的证明力，本院不予采信。5、景鸿房地产公司提供的清流县气象局《天气证明》复印件一份，证明2012年至2015年6月清流县城关降雨量大、持续天数多等天气情况严重影响工程施工进度等不可抗力因素等事实。黎光万、童桂陆认为，法律规定的不可抗力与一般的雨雪等天气因素不同，这两年时间达到50毫升降雨量的总共才19天，不能作为不可抗力因素。本院认为，该份《天气证明》无法直接证明景鸿房地产公司在建造清流县景鸿世纪广场2号楼时因天气原因造成停建，影响工期的事实，其不符合证据的“三性”，本院不予采信。6、景鸿房地产公司提供的清流县鑫阳光房地产评估咨询有限公司出具的《估价结果报告》，证明在2015年1月10日至2017年9月期间三明市景鸿房地产公司开发的景鸿世纪广场附近住宅房屋租金情况。黎光万、童桂陆认为，该《估价结果报告》估价结果过低，不符合实际情况。本院认为，该《估价结果报告》评估的三明市景鸿房地产公司开发的景鸿世纪广场套房(住宅房屋)租金价格，明显偏低，缺乏客观性，本院不予采信。
依据上述有效证据及庭审笔录，本院确认案件事实如下：
一、2013年7月4日，黎光万、童桂陆与景鸿房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0522174）一份，约定黎光万、童桂陆向景鸿房地产公司购买清流县龙津镇景鸿世纪广场2幢703号商品房，用途为住宅；按套计价，金额为577,673元；双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第六条约定“付款方式及期限。……余款计人民币400000元办理银行按揭”。第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、消防验收备案按新的消防法规定执行。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；……”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加)，(1)逾期不超过60日交房，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之五(该比率应不小于本条第（1）项和第七条中比率)的违约金。”合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后2个月内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”第二十三条约定：“本合同附件与合同具有同等法律效力……”。合同附件六：合同补充协议第7条约定：“有办理按揭借款的买受人必须委托出卖人代为办理权属登记及证书、抵押登记有关手续，相关税、费在交接房屋时由出卖人代收，办理过程中买受人应积极配合，否则由此引起的责任由买受人承担”。
二、2013年的6月29日，黎光万、童桂陆向景鸿房地产公司交纳办证费641元。
三、黎光万、童桂陆于2013年3月7日向景鸿房地产公司支付50,000元，于2013年6月29日向景鸿房地产公司支付127,673元，余款400,000元办理了银行按揭贷款。景鸿房地产公司分别于2013年12月30日、2016年4月8日向黎光万、童桂陆开具了共计577,673元的销售不动产统一发票。
四、2016年1月7日，景鸿房地产公司建造的景鸿世纪广场小区2号楼工程竣工经勘察、设计、施工、监理等五个部门验收合格，符合交房条件。
五、2016年6月30日，景鸿房地产公司以物业管理服务协议的方式通知黎光万、童桂陆接收所购商品房，领取钥匙。
六、黎光万、童桂陆于2016年11月向本院提交了起诉状，我院进行登记，并组织双方进行调解无果，于2017年5月4日立案受理。
七、景鸿房地产公司已于2017年8月29日进行总确权登记，具备办证条件。
八、清流县龙津镇景鸿世纪广场从2015年至今，(110--130平方米/套)住房租金价格在1,000--1,200元/月一套。
本院认为，黎光万、童桂陆与景鸿房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。
一、关于逾期交房违约金的问题。景鸿房地产公司以天气原因及政府未及时交付土地是不可抗力，作为其未逾期交房的免责理由。因景鸿房地产公司提交的证据仅能证明景鸿房地产公司在施工中遭遇了降雨量大于50mm的降雨，并不能证明降雨的强度已达到了不可抗力的程度，至于政府迟延交地的事实发生在黎光万、童桂陆与景鸿房地产公司签订《商品房买卖合同》之前，该两项情形均不属于不可抗力。故对景鸿房地产公司主张逾期交房的免责理由不能成立，本院不予支持。景鸿房地产公司未能在合同约定时间将讼争房屋交付给黎光万、童桂陆，已构成违约。其应从2015年1月1日起承担逾期交房的责任。景鸿房地产公司提供证据证明讼争房屋在2016年1月7日取得竣工验收合格报告、达到竣工备案条件和基本交房条件，黎光万、童桂陆于2016年6月30日接收钥匙方式接收讼争房屋，应视为交房。逾期交房违约金应计算至2016年6月30日止。黎光万、童桂陆主张逾期交房违约金按合同约定的标准计算；景鸿房地产公司主张标准过高，应予以调整，并提供了《估价结果报告》证明。在黎光万、童桂陆未提供证据证明具体损失的情形下，应参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准确定黎光万、童桂陆的主要损失。虽然景鸿房地产公司提供的《估价结果报告》中房屋租金过低，但根据清流县价格认证中心的价格认定涉案房屋所在楼盘的月租金为1,000-1,200元。此外，《商品房买卖合同》第八条约定的逾期交房60日内每日违约金为已付购房款的万分之三即每月违约金为5,199元，超过60日的每日违约金为已付购房款的万分之五即每月违约金8,665元，违约金明显过高。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况当事人的过错程度以及预期利益等因素，依照合同法规定的诚实信用原则、公平原则予以综合权衡，酌定逾期交房的每日违约金为已付购房款的万分之一。逾期交房违约金为：547天(2015年1月1日至2016年6月30日)×577,673元×0.01％＝31,598.71元，超出的部份，不予支持。
二、关于逾期办证违约金问题。景鸿房地公司主张其是为黎光万、童桂陆代收办理房屋权属证书费用，不能证明黎光万、童桂陆有委托景鸿房地产公司代为办理权属登记的事实，无论是否逾期办证，后果均应由黎光万、童桂陆承担的抗辩；本案中，涉案房屋部分购房款是用银行按揭贷款，《商品房买卖合同》附件六第七条明确约定有办理按揭借款的买受人必须委托出卖人代办权属证书，且景鸿房地产公司实际收取了买受人的委托办证费用，对其该项辩解，不予采纳。双方订立的《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人原因，买受人不能在讼争商品房交付使用后2个月内即2016年8月30日前（含30日），向当地房屋权属登记机构办理初始预登记，……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03％支付违约金。本案中，在景鸿房地产公司代办权属证书的情况下，景鸿房地产公司于2016年6月30日将房屋交付黎光万、童桂陆使用，景鸿房地产公司应于2017年6月30日将权属证书办理完毕。景鸿房地产公司于2017年8月间才将符合登记办证的相关材料交由清流县不动产登记中心，办理房屋所有权总确权登记，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。根据清流县不动产登记中心在其对本院回函中确认景鸿房地产公司对景鸿世纪广场房地产项目在2017年8月29日办理了总确权登记，从2017年8月30日起涉案商品房的购房户提供符合不动产登记材料后，可办理不动产登记发证的事实，酌定景鸿房地产公司提交办证资料并已具备办证条件的时间为2017年8月29日，逾期办证违约金应从2017年7月1日起计算至该日为止。本案讼争房屋已实际交付使用至今，逾期办证的损失数额虽难以确定，但明显比逾期交房更小。景鸿房地产公司主张合同约定的违约金标准过高，并提供了《估价结果报告》证明，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，考虑到景鸿房地产公司已对涉案商品房在不动产登记机关办理了总确权登记，从2017年8月30日起买受人可以自行申请办理权属证书的情况，酌定逾期办证每日违约金为已付购房款的0.05%。逾期办证违约金为60天(2017年7月1日至2017年8月29日)×577,673元×0.005％＝1,733.02元。
三、关于诉讼时效问题。本院立案庭的情况说明确认黎光万、童桂陆在2016年11月向本院递交起诉状，从该日起应视为黎光万、童桂陆已主张权利，黎光万、童桂陆向人民法院的起诉并未超过诉讼时效。景鸿房地产公司辩解黎光万、童桂陆的部分诉请超过诉讼时效，没有事实依据，不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：
一、三明市景鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付黎光万、童桂陆逾期交房(自2015年1月1日起至2016年6月30日止)的违约金31,598.71元。
二、三明市景鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付黎光万、童桂陆逾期办证(自2017年7月1日起至2017年8月29日止)的违约金1,733.02元。
三、驳回黎光万、童桂陆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,470元，由黎光万、童桂陆负担3,765元，三明市景鸿房地产开发有限公司负担705元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 陈 芳
人民陪审员 余毅光
人民陪审员 曾德星
二〇一七年九月三十日
书 记 员 谢紫薇
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:void(0);?)第一百一十四条(?javascript:void(0);?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。