北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11152号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京彩星行投资顾问有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇岗子村委会西500米。
法定代表人杨萍，董事长。
委托代理人戚连峰，北京明航律师事务所律师。
委托代理人王金凤，北京京翔律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京金兰甫房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区丰桥路2号。
法定代表人吕照清，董事长。
委托代理人张磊，北京市大地事务所律师。
委托代理人孟宪芹，北京市慧海天合律师事务所律师。
上诉人北京彩星行投资顾问有限公司（以下简称彩星行公司）、北京金兰甫房地产开发有限公司（以下简称金兰甫公司）因合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第16235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年9月，彩星行公司起诉至原审法院称：2013年2月24日，我公司与金兰甫公司签订《融达国际项目销售合作协议》（以下简称《销售合作协议》），约定金兰甫公司委托我公司独家销售协议约定销售范围内的房屋，并按协议之约定向我公司支付销售酬金。销售酬金的结算方式：从开盘销售之日起每30日为一个结算期，每个结算期双方结算一次销售酬金，直至销售酬金支付完毕为止。违约责任：如果金兰甫公司迟延确认或支付销售酬金的，每迟延一日，金兰甫公司应按迟延确认或支付金额的万分之三向我公司支付违约金；迟延超过90个工作日的，我公司有权单方解除协议，我公司解除协议的，金兰甫公司应向我公司支付500000元的违约金，并赔偿我公司实际对该项目的投入及损失；金兰甫公司自行销售或委托第三方销售协议项下房屋或该项目中的其他同类型房屋的，金兰甫公司应按违约销售房屋每套300000元的标准向我公司支付违约金。上述协议签订后，我公司依约履行协议，按时完成销售任务，但金兰甫公司却对我公司报送的结算文件无故迟延确认或故意不予确认，对于双方已经确认的款项，无理由拖延不予支付，金兰甫公司甚至违约销售协议项下的房屋。截至本案起诉之日，金兰甫公司仅支付我公司销售酬金2800000元，尚欠销售酬金8109040.49元。故起诉请求：1、解除双方签订的《销售合作协议》；2、金兰甫公司支付我公司销售酬金8109040.49元；3、金兰甫公司支付我公司迟延支付销售酬金的违约金（按日万分之三标准计算，计算至金兰甫公司实际支付之日止，分段计算，每一段起算时间以我公司于2014年4月9日提交的融达国际违约金利息计算表为准）；4、金兰甫公司支付我公司解约违约金500000元；5、金兰甫公司赔偿我公司实际对项目投入的装修损失500000元；6、金兰甫公司支付我公司违约销售的违约金600000元；7、金兰甫公司承担本案诉讼费用。
金兰甫公司辩称：1、彩星行公司所述与事实不符，其在合同订立及履行过程中均存在过错，我公司根本不存在故意拖延支付酬金的情形；2、协议的法律性质应属于“委托代理”合同范畴，彩星行公司并不具有相应的房屋代理销售资质，双方订立的协议应属无效；3、销售酬金条款违反现行规定，应属无效，我公司同意按照北京市相关规定的标准计算彩星行公司的销售酬金；4、在彩星行公司的销售过程中，因其销售行为不当严重损坏了我公司的商誉；5、截至2013年7月，我公司已经向彩星行公司支付销售酬金累计280万元，不存在恶意拖欠的问题。综上，彩星行公司的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。
金兰甫公司反诉称：2013年2月，彩星行公司借用华美房产代理销售有限公司名义，与我公司洽谈关于融达国际项目销售事宜。2013年2月24日，我公司与彩星行公司签订《销售合作协议》，其中协议第2.1条约定彩星行公司以我公司名义销售合同项下的房屋。合同签订后，彩星行公司即以我公司名义销售房屋。2013年6月19日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）等对融达国际项目销售进行检查，彩星行公司未能出示相关代理资质，其在场的销售人员亦没有商品房销售员证，违反了《城市房地产中介管理规定》第8条、第12条及《商品房销售管理办法》第42.8条的规定。北京市住建委因此予以相应处罚，并下达《责令整改通知书》，责令停止彩星行公司的代理销售行为，期间停止我公司网签近一个月，导致近50家业主无法进行网签，购房款推迟缴纳，给我公司造成了巨大损失。2013年8月，彩星行公司已经实际不再进行销售活动，售楼中心只留一两名前台，至今未能售出一套楼王。另，按照《中华人民共和国价格法》第11条及《北京市物价局和北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》第4条的规定，我公司分档累计销售酬金，仅需支付1758646.09元。故反诉请求：1、确认彩星行公司与我公司之间签订的《销售合作协议》无效；2、彩星行公司返还我公司销售酬金100万元；3、彩星行公司支付我公司停网签损失150万元；4、彩星行公司支付我公司未售出楼王损失400万元；5、彩星行公司立即腾退融达国际项目售楼中心并交付我公司；6、本案全部诉讼费用由彩星行公司负担。
针对金兰甫公司的反诉，彩星行公司辩称：1、我公司认为协议有效，根据合同法解释一第10条的规定，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。2011年4月1日实施的《房地产经纪管理办法》第11条规定，房地产经纪机构只需备案，无需申请资质。2、价格法第18条的规定没有一项是关于房地产销售的，定价目录不能和价格法相提并论。金兰甫公司援引的《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》是在1995年出台的，《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》是在1997年出台的，都在价格法之前，效力远远低于价格法，根据新法优于旧法的原则，应当以价格法为准。3、我公司处于弱势，金兰甫公司不需要法律倾向性保护。4、网签损失没有事实依据。5、楼王部分协议第8条约定，楼王部分和非楼王部分互不影响，楼王损失没有事实和法律依据。6、售楼处是我公司装修的，由于金兰甫公司违约在先，如果金兰甫公司按约定支付销售酬金，我公司同意退出售楼处。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。彩星行公司与金兰甫公司之间签订的《销售合作协议》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。金兰甫公司称彩星行公司没有代理资质、协议违反了《商品房销售管理办法》及《城市房地产中介服务管理规定》，应属无效，对此，首先，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第十条的规定，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效，据此，彩星行公司的经营范围虽然不包括房地产中介服务，但不影响其与金兰甫公司签订的《销售合作协议》的效力；其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只有违反了法律、行政法规的强制性规定的，才导致合同无效，金兰甫公司所称的《商品房销售管理办法》及《城市房地产中介服务管理规定》系由建设部出台，属部门规章，故不能否定《销售合作协议》的效力。金兰甫公司关于《销售合作协议》系以合法形式掩盖非法目的辩称缺乏依据，不予采信。综上，彩星行公司与金兰甫公司签订的《销售合作协议》为有效合同，双方当事人均应当依约履行合同义务。关于合同中有关销售酬金约定的效力问题，《中华人民共和国价格法》第十二条规定：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”国家计委等六部委制定的《中介服务收费管理办法》第六条第二款规定：“对评估、代理、认证、招标服务收费等市场竞争不充分或服务双方达不到平等、公开服务条件的中介服务收费实行政府指导价。”《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》第四条规定，实行政府指导价的房地产中介服务收费是书面咨询费、房屋租赁代理费和房屋买卖代理费；房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累进计收：500万元以下2.5%，501—2000万元2%，2001—5000万元1.5%，5001—10000万元1%，10001万元以上0.5%，实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。依照上述规定，彩星行公司与金兰甫公司在订立及履行《销售合作协议》过程中均应当遵守政府有关房地产中介的收费标准，本案中，因双方约定的委托代理销售的方式为独家代理，故销售佣金不得超过上述规定中独家代理的最高收费标准2.8%。现双方当事人在《销售合作协议》中约定销售酬金按照基价提成并按溢价分成，据此计算出的销售酬金超出了上述规定的最高收费标准2.8%，因此，超出法定标准的部分应认定为无效，金兰甫公司应按照成交价格总额的2.8%支付彩星行公司销售佣金（计算方式：176729218元×2.8%=4948418元），鉴于金兰甫公司已经支付彩星行公司280万元，故其还应当支付彩星行公司2148418元。金兰甫公司辩称，双方的委托代理销售方式并非独家代理，对此，双方在合同中明确约定金兰甫公司委托彩星行公司独家销售协约约定销售范围内的房屋，且金兰甫公司认可其并未委托其他公司销售协议项下的房屋，故认定双方的委托代理方式为独家代理，对于金兰甫公司的该项辩称，不予采信。同理，对于金兰甫公司反诉要求按照分档累进计收销售酬金并要求彩星行公司返还100万元的反诉请求缺乏依据，不予支持。关于彩星行公司要求解除《销售合作协议》的诉讼请求，《销售合作协议》第十四条第2款约定，出现本协议第十三条第4项约定情况（即金兰甫公司延迟确认或支付销售酬金的），导致本协议项下的销售期限累计顺延超过90个工作日的，彩星行公司有权单方解除本协议。依照上述协议约定，现金兰甫公司迟延支付销售酬金已超过90个工作日，彩星行公司有权行使上述约定解除权，故对于彩星行公司要求解除《销售合作协议》的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于彩星行公司主张的迟延支付销售酬金的违约金及解约违约金的诉讼请求，金兰甫公司迟延支付销售酬金的行为构成违约，彩星行公司有权依照协议约定要求金兰甫公司支付违约金。关于违约金的数额，《销售合作协议》约定，“如甲方延迟确认或支付销售酬金的，每延迟一日，甲方应按延迟确认或支付金额的万分之三向乙方支付违约金；延迟超过90个工作日（含）的，乙方有权单方解除本协议，乙方解除本协议的，甲方应向乙方支付人民币50万元的违约金”，彩星行公司据此要求金兰甫公司按日万分之三的标准支付迟延支付违约金及50万元的解约违约金，对此，上述协议条款系就迟延支付销售酬金未超过90个工作日及超过90个工作日、一方行使解除权时各自情况下违约金的计算方法，上述方法应当取其一适用，而不应同时适用。本案中，金兰甫公司迟延支付销售酬金已超过90天，且彩星行公司行使了解除权，故应当按照50万元计算违约金。关于彩星行公司要求赔偿装修损失50万元的诉讼请求，双方在《销售合作协议》第十二条第1款中约定，由彩星行公司根据需要进行售楼处的翻新和重新装修，并承担相关费用，故彩星行公司因装修售楼处支出的相关费用应当由其自行承担，对于彩星行公司要求金兰甫公司赔偿装修损失50万元的诉讼请求，不予支持。关于彩星行公司要求金兰甫公司支付违约销售的违约金60万元的诉讼请求，双方在《销售合作协议》第七条第8款中约定，金兰甫公司可保留10%的房源自行销售，且现有证据亦不足以证明金兰甫公司自行销售了2套房屋，故彩星行公司的该项诉讼请求缺乏依据，不予支持。关于金兰甫公司要求彩星行公司支付停网签损失150万元及未售出楼王损失400万元的反诉请求，《销售合作协议》附件中附有彩星行公司的营业执照，其中记载的营业执照范围并不包括房地产中介服务，金兰甫公司在与彩星行公司签订《销售合作协议》时对此应当是明知的。但金兰甫公司在明知彩星行公司并非取得工商营业执照的房地产中介服务机构的情况下，仍然与彩星行公司签订并履行《销售合作协议》，对于北京市住建委的责令整改通知及由此造成的相应后果，金兰甫公司亦存在过错，其应自行承担相应的责任，金兰甫公司关于彩星行公司借用华美房产代理销售有限公司名义与其洽谈融达国际项目销售事宜的辩称缺乏依据，不予采信，与此同时，金兰甫公司提供的现有证据亦不足以证明其主张的损失数额，故对于金兰甫公司的该项诉讼请求，不予支持。关于金兰甫公司要求彩星行公司腾退融达国际项目售楼中心并交付金兰甫公司的反诉请求，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。金兰甫公司依照《销售合作协议》约定将融达国际项目售楼中心无偿提供给彩星行公司使用，合同解除后，彩星行公司应当将售楼中心返还金兰甫公司，故金兰甫公司的该项诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。据此，原审法院于2014年9月判决：一、解除北京彩星行投资顾问有限公司与北京金兰甫房地产开发有限公司之间签订的《融达国际项目销售合作协议》；二、北京金兰甫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付北京彩星行投资顾问有限公司销售酬金二百一十四万八千四百一十八元；三、北京金兰甫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付北京彩星行投资顾问有限公司违约金五十万元；四、北京彩星行投资顾问有限公司于判决生效之日起十日内腾退融达国际项目售楼中心并将融达国际项目售楼中心交付北京金兰甫房地产开发有限公司；五、驳回北京彩星行投资顾问有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京金兰甫房地产开发有限公司的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，彩星行公司不服，上诉至本院称：原审判决对于《销售合作协议》第8条的效力问题，存在认定事实的错误和适用法律的错误，应予纠正；原审判决判令金兰甫公司无需赔偿我公司实际对项目的投入及损失费50万元，违反公平原则；故请求撤销原判第二、五项，改判金兰甫公司向我公司支付销售酬金8109040.49元和实际投资损失500000元。金兰甫公司亦不服，上诉至本院称：原审判决认定彩星行公司代理方式为独家代理错误，彩星行公司不属于独家代理，其代理费支付应按照分档累计方式计算；原审判决认定我公司迟延支付销售酬金构成违约错误，我公司已经超额支付了代理费用，不存在迟延支付销售酬金情形；原审判决认定对于彩星行公司造成的停网签等损失，我公司亦有过错，应自行承担相关责任，显属不公；故请求撤销原判第二、三、六项，改判驳回彩星行公司的原审诉讼请求，并支持我公司的原审反诉请求。
经审理查明：2013年2月，金兰甫公司（甲方）与彩星行公司（乙方）就“融达国际”项目销售合作事宜签订《销售合作协议》，约定：第一条项目概况该项目为甲方合法开发建设之项目，坐落于北京市丰台区丰桥路2号……该项目总规划建筑面积58187.75平方米，其中地上建筑面积20878.52平方米，地下建筑面积8322.78平方米。第二条合作方式1、在本协议约定销售期限内，甲方委托乙方独家销售本协议约定销售范围内的房屋，并按本协议之约定向乙方支付销售酬金；乙方按本协议约定条件，以甲方名义销售本协议项下房屋，并按本协议之约定取得销售酬金。本协议所称“销售”均含“预售”。2、自本协议生效之日起，至本协议约定销售期限届满之日止，非经乙方同意，甲方不得委托第三方销售或自行销售本协议项下房屋，也不得委托第三方销售或自行销售该项目中的其他同类型房屋。第三条销售范围甲方委托乙方独家销售该项目中的以下房屋（以下简称“本协议项下房屋”）：该项目中未售的全部地上可售写字楼，可售建筑面积10292.4平方米（应与本合同第七条约定的面积一致），共计约118套；（不含底商）。上述房屋明细详见附件一，上述房屋实际可售建筑面积以房产测绘机构出具的预测建筑面积为准。第五条销售期限1、甲乙双方约定本协议项下房屋的总销售期限为8个月，乙方进场准备期为30日，准备期截止到2013年3月31日。第六条销售均价甲乙双方同意以销售价格表的销售均价为基准销售本协议项下房屋，本销售价格表与本协议具有同等法律效力（附件四：销售价格表）。第七条销售任务一、项目中未售的全部地上5-14层可售写字楼不含楼王部分。1、乙方在本协议约定销售期限内的该部分的总销售任务额为208981158元（按可售面积7055.55×销售基价32195元×95%计取）。若甲方分批办理本协议项下房屋的商品房销售许可证的，双方按已取得商品房销售许可证的每批房屋的实际可售建筑面积×销售基价×95%核算每批房屋的总销售任务额。乙方以33117元的销售均价重新制定销售价格表，在实际销售过程中有权执行全款98折，贷款99折的优惠。具体销售任务为：第一个销售周期（4月1日—30日）销售任务额为10%，即20898116元；第二个销售周期（5月1日—31日）销售任务额为10%，即20898116元；第三个销售周期（6月1日—30日）销售任务额为12%，即25077739元；第四个销售周期（7月1日—31日）销售任务额为12%，即25077739元；第五至第八个销售周期销售任务额均为14%，即29257362元。4、任一结算期，甲方未能按照本协议第九条之约定结算当期销售佣金的，销售任务顺延。7、如甲方单方面要求提高销售价格的，销售任务需甲乙双方另行商议确认，并签署补充条款。8、甲方可保留10%的房源自行销售，销售价格不得低于乙方销售价格表，乙方无偿协助甲方办理相关手续，此部分房屋不结算佣金但计算乙方当期销售任务。二、项目中未售的全部地上5-14层可售写字楼楼王部分。项目中未售的全部地上5-14层可售写字楼楼王部分共计9套，乙方以90天为一个销售期，每个销售期的任务为3套。销售完成标准。购房者与甲方就本协议项下某套房屋签订商品房销售合同并支付首付房款（该首付房款不低于银行按揭贷款所要求的最低首付房款金额），即视为乙方销售完该套房屋，甲方即应按本协议第八条之约定向乙方核算该套房屋应计取的销售酬金，销售酬金的结算方式详见本协议第八条之约定。第八条销售酬金的计取一、不含楼王部分每30个工作日为一个结算期，每一个结算期，双方按如下方式核算已售房屋乙方应计取的销售酬金，该销售酬金由销售基价提成酬金与溢价分成酬金两部分组成，计算方式如下：（1）销售基价提成酬金：销售基价为31300元，按实际销售房屋的建筑面积与销售基价所计算的房款的2.5%计取。（单价低于32000元的房屋不超过5套，以附件四销售价格表为基准）（2）溢价分成酬金：a若实际销售房屋的成交均价大于31300元小于等于31800元／平方米，该部分溢价房款的20%为乙方溢价分成酬金；b若实际销售房屋的成交均价大于31800元小于等于33300元／平方米，该部分溢价房款的25%为乙方溢价分成酬金；c若实际销售房屋的成交均价大于33300元小于等于34300元／平方米，该部分溢价房款的35%为乙方溢价分成酬金；d若实际销售房屋的成交均价大于34300元小于或等于35300元／平方米，该部分溢价房款的40%为乙方溢价分成酬金；e若实际销售房屋的成交均价大于35300元／平方米，该部分溢价房款的45%为乙方溢价分成酬金。二、楼王部分每90个工作日为一个结算期，每一个结算期，乙方实际完成3套及3套以上，按实际销售房屋的建筑面积与实际销售价格所计算的房款的4%计取酬金；乙方实际完成2套，按实际销售房屋的建筑面积与实际销售价格所计算的房款的2.5%计取酬金；乙方实际完成1套，按实际销售房屋的建筑面积与实际销售价格所计算的房款的1.5%计取酬金。如果乙方实际完成3套及3套以上，甲方另对乙方进行额外奖励。三、不含楼王部分和楼王部分的佣金单独计算，相互不影响。第九条销售酬金的结算方式1、从开盘销售之日起每30日（一个月）为一个结算期，每个结算期双方结算一次销售酬金，直至销售酬金支付完毕为止。2、每个结算期内前三个工作日，由乙方统计上个结算期已完成的销售成果和按本协议第八条之约定应支付的销售酬金，并向甲方出具“销售成果与销售酬金确认单”；甲方自收到前述“销售成果与销售酬金确认单”之日起三个工作日内，应对销售成果与销售酬金进行核准、盖章确认并支付。3、销售酬金的结算方式和付款时间：（1）结算方式：双方依据已售房屋房款到账情况，按如下方式核算甲方当期应支付给乙方的销售酬金：（a）一次性付款和分期付款的，任一套已售房屋当期应支付的销售酬金=该套房屋应计取的销售酬金×到账比例；到账比例=当期该套房屋到账房款金额÷该套房屋销售成交金额；（b）银行按揭付款的，任一套已售房屋当期应支付的销售酬金=该套房屋应计取的销售酬金×（当期该套房屋到账房款金额÷该套房屋销售成交金额）；贷款部分甲方应在银行批复贷款到甲方账户之日起三个工作日内向乙方支付，如银行超过60个工作日未批复该部分贷款的，甲方须在该销售房屋签约之日起70个工作日内将该部分销售酬金支付给乙方。第十一条甲方权利义务5、负责将现有售楼处和样板间无偿提供给乙方使用。十二条乙方权利义务1、负责项目的市场调研、策划、包装（根据乙方需要进行售楼处和样板间的翻新或重新装修）、推广（包括但不限于媒体广告、DM单、短信、电话等）与销售，并承担相关费用。8、任一结算期，如乙方向甲方提交“销售成果与销售酬金确认单”后，在双方无争议情况下，甲方超过7个工作日无回应的即为认可此销售成果并支付该销售酬金。第十三条协议变更与补充1、经双方协商一致，可以变更本协议，变更协议应采取书面形式。4、本协议履行过程中若出现下述情况之一的，本协议项下的销售期限与下述情况发生时所在的结算期的截止时间相应顺延，直至相关情况消失为止：……（4）甲方延迟确认或支付销售酬金的；……第十四条协议解除与终止2、出现本协议第十三条第4项约定情况，导致本协议项下的销售期限累计顺延超过90个工作日的，乙方有权单方解除本协议。第十五条违约责任1、在本协议约定期间内，非经乙方同意，甲方自行销售或委托第三方销售本协议项下房屋或该项目中的其他同类型房屋的，甲方应按违约销售房屋每套人民币30万元的标准向乙方支付违约金。2、如甲方延迟确认或支付销售酬金的，每延迟一日，甲方应按延迟确认或支付金额的万分之三向乙方支付违约金；延迟超过90个工作日（含）的，乙方有权单方解除本协议，乙方解除本协议的，甲方应向乙方支付人民币50万元的违约金，并赔偿乙方实际对该项目的投入及损失。4、任何一方违反本协议约定擅自终止或解除本协议的，终止或解除一方应向对方支付50万元的违约金。因乙方违约，而甲方终止或解除本协议，乙方应向甲方支付50万元的违约金。该违约金低于因本协议终止或解除给另一方造成的损失的，差额部分由违约方全额赔偿。5、上述违约金标准已综合考虑了相关违约行为对协议目的及守约方预期利益实现的重大影响，违约方不得以违约金过高为由请求调整。
《销售合作协议》中附有彩星行公司的营业执照。该营业执照记载的彩星行公司的经营范围包括：投资咨询；经济贸易咨询；投资管理；企业管理；组织文化艺术交流活动（不含棋牌）；会议服务；承办展览展示；设计、制作、代理、发布广告等。但不包括房地产中介服务。
《销售合作协议》签订后，彩星行公司对融达国际项目售楼中心进行了装修，支付了装修工程款511708元，并开始对融达国际项目进行销售。销售期间，彩星行公司多次通过电子邮件方式向金兰甫公司发送销售情况对账单，并发函催告金兰甫公司尽快结算销售酬金。2013年5月31日，金兰甫公司向彩星行公司支付销售酬金499950元。2013年6月9日，金兰甫公司向彩星行公司支付销售酬金1000050元。
2013年6月20日，北京市住建委作出京建法改（市）字（2013）第010052号责令改正通知书，认为金兰甫公司委托的房屋销售代理机构彩星行公司在其委托范围内聘用未取得注册备案《合格证》的销售人员从事商品房销售业务，接待客户时未佩戴胸牌服务，采用群发短信、拨打电话等方式招揽业务，未在销售现场公示明示商品房销售委托书，上述行为违反了《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》的规定，故责令金兰甫公司立即改正该行为，同时要求彩星行公司在整改完毕前，不得参与融达国际项目销售工作。
2013年7月1日，彩星行公司财务人员与金兰甫公司财务人员签署销售结算统计调节表（3月-6月19日），双方对截至2013年6月20日的销售情况进行了核对。该表载明：“1、按合同，每套单价和到款比例单独核算佣金，开盘至今总佣金应为419万元；2、按合同，以开盘至今总平均单价和综合到款比例核算佣金，总佣金为430万元；3、按合同，从开盘至今每月平均单价和每套到款比例分批算，总佣金为185＋229=414万元。”
2013年7月10日，金兰甫公司向彩星行公司支付销售酬金130万元。
2013年7月15日，北京市住建委作出京建法改（市）字（2013）第010053号责令改正通知书，认为金兰甫公司委托的代理销售机构彩星行公司并非取得工商营业执照的房地产中介服务机构，该行为违反了《商品房销售管理办法》第二十五第一款的规定，故责令金兰甫公司立即改正该行为，停止与彩星行公司的合作并解除委托合同关系，并接受进一步调查。
截至目前，彩星行公司共计销售房屋83套，销售总面积为4944.63平方米，签约总价为176729218元。
原审审理中，彩星行公司的证人朱×出庭作证称：其系彩星行公司的会计，其通过电子邮件的方式向金兰甫公司发送了每期电子版的账单，纸质版的账单通过邮件快递的方式送达。
原审审理中，金兰甫公司称彩星行公司在签订《销售合作协议》时没有代理资质，《销售合作协议》系以合法形式掩盖非法目的，同时也违反了建设部出台的《商品房销售管理办法》及《城市房地产中介服务管理规定》，应属无效，《销售合作协议》中第八条的约定违反了《价格法》的规定，应属无效。金兰甫公司同时主张彩星行公司占用融达国际项目售楼中心销售其它楼盘，并提供了其它楼盘的售房彩页予以证明，彩星行公司对此不予认可。
原审审理中，彩星行公司提出财产保全申请，要求对金兰甫公司名下的部分存款及房产进行查封、冻结，并提供了担保。原审法院经审查作出裁定，将上述财产予以查封、冻结。
上述事实，有双方当事人陈述、销售合作协议、银行进账单、电子邮件、催款函、通知函、建设工程施工合同、工程款发票、销售结算统计调节表、责令改正通知书、售房彩页、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：彩星行公司与金兰甫公司签订的《销售合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。对于双方的上诉焦点，本院分述如下：
关于如何计算销售酬金的问题，原审判决以2.8%为标准进行计算，彩星行公司认为数额过低，应按《销售合作协议》履行，金兰甫公司则认为数额过高，应按分档累计方式计算。对此，本院认为，《中华人民共和国价格法》规定了政府指导价的法律地位，对于有政府指导价的行业领域，应予遵照执行，合同双方的意思自治亦不能突破政府指导价的相关范围，方可保障市场经济的健康发展，维护正常的行业秩序。对于超出政府指导价范围的部分，不应受法律保护。本案中，根据北京市关于房屋买卖代理收费的政府指导价标准，实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%，且该规定至今仍正常执行。本案的合同双方以意思自治为由，无视上述政府指导价规定，约定的销售酬金已远超2.8%，人民法院如完全依照双方约定一概予以机械执行，势必扰乱正常的行业秩序。若行业中群起而效，均随意定价在先，而后以意思自治为由请求人民法院予以保护，则政府指导价将不复存在，从宏观上不利于市场经济的健康发展。因此，意思自治确属合同法之准则，但在本案中本院对双方的酬金约定实难支持。另，独家代理的意义应为在受托范围内排他，而并不排除委托人自行处理之情形，且本案中对于金兰甫公司自行出售行为已获双方约定认可，故应认定彩星行公司构成独家代理。据此，对本案2.8%标准内的销售酬金，依法应予保护，对超出该标准的部分，依法不予保护。原审判决以该标准计得金兰甫公司应予支付彩星行公司的销售酬金，并无不妥，本院予以维持。彩星行公司和金兰甫公司对此问题的上诉意见，本院均不予采纳。如彩星行公司有充分证据证明上述酬金标准尚不足以弥补其为处理该委托事务所垫付的成本，可依合同法相关规定另行主张偿还。同时，依该标准计得之酬金，理应依协议约定的时限支付给彩星行公司，但金兰甫公司至今尚未给付完毕，其行为显已构成违约，原审判决判令金兰甫公司为此需另行支付违约金，本院不持异议。
关于本案双方所列相关损失问题。彩星行公司请求支持其对售楼处的装修损失，金兰甫公司则请求支持其被停网签及未售出楼王的损失。对此，本院认为，根据附在《销售合作协议》中的彩星行公司营业执照，应认定彩星行公司不具备相应资质，且对此问题双方属明知或应知。在此情况下，双方仍签订协议，并进行履行，导致其后被政府部门处罚，并被责令解除关系，导致双方出现相关损失。对此，双方均负有同等责任，对双方因自身不当行为所造成的己方损失，均应自行承担。故对双方所列相关损失，无论证据是否充分，本院均不予支持。原审判决对该部分处理亦无不当，本院应予维持。
对于原审判决解除《销售合作协议》及彩星行公司向金兰甫公司返还售楼中心的判项，因双方均未上诉，本院亦予维持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由北京金兰甫房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审本诉案件受理费80942元，由北京彩星行投资顾问有限公司负担52955元（已交纳），由北京金兰甫房地产开发有限公司负担27987元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费57300元，由北京金兰甫房地产开发有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费132863元，由北京彩星行投资顾问有限公司负担57024元（已交纳），由北京金兰甫房地产开发有限公司负担75839元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
审 判 员 史 伟
代理审判员 王艳芳
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 杨 竹