广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第674号
原告区某，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。
被告广州银山建设开发有限公司，住所地。
法定代表人胡艳青，总经理。
委托代理人方洁瑜、曹道雄，均为该公司职员，联系地址。
原告区某诉被告广州银山建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告区某及被告的委托代理人方洁瑜、曹道雄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月29日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告以总价1839243元购买被告开发的尚橙大厦17XX房（地址：广州市海珠区革新路103号之二17XX房）。原告已按合同交付购房的首期款项共1089243元，并到指定按揭银行中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行办理贷款750000元的按揭手续，即原告已经完全支付房款。合同第十三条约定：被告定于2013年7月31日前交付房屋给原告使用。合同第十五条约定：原被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供资料包括：（一）规划部门开具的《建设工程规划验收合格证》（二）建设单位开具的《建设工程竣工验收报告》（三）消防部门开具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料（五）人防、环保部门开具的认可文件或准许使用文件（六）《房地产（住宅）质量保证书》（七）《房地产（住宅）使用说明书》（八）《临时管理规约》或《管理规约》。合同第二十四条约定：被告在交付房屋时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目应一并验收。原告从2013年8月起每月按时对所购买房屋还贷。但是，由于被告未能按合同约定在2013年7月31日前提供验收资料，未与原告开展房屋和共用设施的验收工作，导致原告至今无法接收房屋使用，也无法办理房屋过户手续。原告认为被告的延迟履行合同的行为已经构成违约，并造成原告损失，现向被告主张赔偿：1、合同约定的违约责任有失公平，是不平等的条约，属于霸王条约。例如：双方在《本合同补充协议》第二条约定，如原告逾期付款应每日按购房总价款的0.05%标准向被告支付违约金；但在合同第十四条中，对被告逾期交楼约定的违约金是按购房总价款的1%标准向原告支付；以及在合同第二十四条，对被告未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按被告支付原告已付房款0.l%的违约金给原告，以上两项违约金远远低于原告因被告逾期交楼所造成的实际损失，根据《合同法》第113条、第114条，原告请求法院依法调整逾期交楼违约金计算标准，判令被告赔偿原告实际损失，故起诉请求判令：1、被告支付原告因逾期交楼造成的损失（从2013年8月1日起计至2014年4月30日止，以250000元为本金，按同期商业贷款利息标准计算商业贷款利息损失；从2013年8月1日起计至2014年4月30日止，以500000元为本金，按公积金贷款利息标准计算公积金贷款利息损失；从2013年8月1日起计至2014年4月30日止，以购房首付款1089243元为本金，按三个月的存款利息标准计算购房首付款的存款利息损失；从2013年8月1日起计至2014年4月30日止，按1839243元÷70年÷365天×273天计算房屋使用年限减少的损失）；2、请求判令被告承担本案受理费。
被告辩称，不同意原告的诉请。理由是：1、原告要求的诉讼请求计算没有合同约定，没有事实和法律依据。2、根据原告提供的还贷表可以看出，银行放款的时间是2013年8月5日，也就是说被告是在2013年8月5日才收齐房款，因此根据合同约定被告是按照合同约定在文件齐全和时间的前提下将房屋交付，不存在违约问题。原告在合同约定的交楼时间2013年7月31日之后才交齐房款，已构成违约。根据合同约定，除首期款外，剩余按揭房款要在2013年2月20日前支付，由于原告逾期支付该笔费用，应由原告向被告支付逾期的违约责任。
经审理查明，2013年1月29日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于广州市海珠区革新路以东、新民五街以北地段尚橙大厦28层商业、住宅楼工程一幢第17层1706号房，房屋地址：海珠区革新路103号之二17XX房，总金额1839243元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的59.22%，金额1089243元，剩余房款750000元须于2013年2月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；乙方通讯地址：广州市荔湾区站前横路37号302房；（第十条）如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）甲方应当在2013年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；（第十四条延期交房的违约责任）甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期甲方向乙方支付已付房款1%违约金，合同继续履行；由于乙方原因，导致未能按期交付的，逾期乙方向甲方已付款1%违约金，合同继续履行；（第十五条房屋交付时的有关资料）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件（六）《房地产（住宅）质量保证书》（七）《房地产（住宅）使用说明书》（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第十六条交付时的验收）乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件七：本合同补充协议：乙方须按照《商品房买卖合同》约定付款方式的时间内提交办理个人住房按揭贷款的相关全部资料（具体内容以银行确定为准）并签定有关银行的按揭手续，若逾期不办理银行按揭贷款申请手续，或未按时提交资料或提交的资料不全或不符合要求的，视为乙方违约；（1）逾期在30日内，乙方应每日按购房总价款的0.05%标准向甲方支付违约金；（2）逾期超过30日后，乙方应在逾期期满30日的次日一次性支付购房余款和违约金（每日按购房总价款的0.05%标准向甲方支付违约金）；（3）逾期超过30日的，甲方有权提出解除《商品房买卖合同》，甲方提出解除合同的，乙方应向甲方支付总房款的20%作为违约金，并承担因合同的解除所发生的一切直接或间接地费用（包括但不限于已发生或将发生的双方税费）、诉讼费用、律师代理费等；甲方在2013年7月31日前交付本合同房屋给乙方使用，甲、乙双方同意合同第十二条约定交房条件变更为：该商品房建设单位工程质量验收合格、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；乙方没有按照《商品房买卖合同》及本协议之预定付清购房总款或其他应付款项之前，甲方有权不予交房；《商品房买卖合同》记载的地址的乙方地址是甲方向乙方发出通知的地址，如乙方地址变更，应在变更前7日内以书面的形式通知甲方，否则，由此引起的一切责任由乙方承担，甲方发出的通知以挂号邮寄的方式送达（以挂号信函回执的日期为送达日期）：乙方同意甲方在《商品房买卖合同》约定的交房期满后30日内，甲方可将房屋交付给乙方使用，乙方不追究甲方的逾期违约责任，超过30日的，甲方向乙方支付已付房款1%违约金，合同继续履行；等。
合同签订后，原告于2013年4月7日向被告支付了涉案房屋的首期款1089243元。2013年5月15日，原告（借款人）与中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行（贷款人）、被告（保证人）签订《个人住房组合抵押借款合同》，约定涉案房屋贷款总额为750000元，其中住房公积金个人住房贷款金额为500000元，个人购房贷款金额为250000元，贷款期限为29年；住房公积金个人住房贷款月利率为3.75‰，按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率为5.5675%，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360；等。2013年8月5日，中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行出具的《借款凭证》载明：借款人为原告，收款人为被告，一次性发放借款250000元；等。被告确认于2013年8月5日已收齐原告全部房款1839243元。
原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：
1、公积金贷款、商业贷款还款计划表，证明原告贷款的偿还情况；
2、《关于接收房屋的意见》、《关于交付尚橙大厦17XX房的函》、EMS全球邮政特快专递、交寄邮件收据，证明原告对房屋未达交付条件所提出的意见；
3、流水清单，证明原告有按时每月偿还涉案房屋的贷款。
被告质证意见：对证据1真实性不发表意见，但从该证据可以明确看出贷款发放日是2013年8月5日，超出合同约定余款应付款的时间和交楼时间，所以被告的交楼时间相应顺延，也足以可以证明原告存在违约行为；证据2中《关于接收房屋的意见》由于原告放款的时间已超过合同约定的时间，而且该证据不是原件，不发表意见；其他证据则没有收到，不发表质证意见；证据3是打印件，对其真实性、合法性和关联性均不予确认。
被告为证明其抗辩意见，提交如下证据：
1、住宅质量保证书，住宅使用说明书。
2、被告于2013年7月16日向原告发出的《收楼通知》及邮局退件证明，EMS收件人地址为广州市海珠区站前横路XX号XXX房。证明在合同约定交楼日期之前被告已书面通知原告收楼，由于原告提供地址错误以致《收楼通知》未能送达。
3、广州市规划局于2013年9月16日核发的《建设工程规划验收合格证》，建设位置海珠区革新路以东、新民五街以北地段，建设单位为被告；等
4、验收日期为2014年1月17日的《工程竣工验收报告》，验收结论：能按合同及设计文件施工，能按有关规范进行施工，工程质量控制资料基本齐全，工程安全和功能检验资料基本符合要求，安全评价评定合格，同意交付使用；等。
5、广州市公安消防局于2013年9月3日向被告核发的《建设工程消防验收意见书》；综合评定海珠区革新路以东、新民五街以北地段工程消防验收合格；等。
6、被告与广州市自来水公司于2014年1月8日就涉案地段签订的《城市供用水合同》；被告与广州供电局有限公司于2012年6月1日就涉案地段签订的《供用电方案协议》；《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》载明：涉案地段竣工日期为2012年8月26日，经检验该工作验收合格；等。
7、广州市民防办公室于2014年1月10日出具的《人防工程专项竣工验收备案意见书》，表示对涉案地段同意竣工验收备案；等。
8、广州市海珠区环境保护局于2013年12月16日出具的《关于革新路商住楼（不含卫生站）建设项目竣工环境保护验收的意见》，载明同意被告报批的涉案建设项目环境保护竣工验收申请；等。
9、广州邮政投递局于2013年7月31日出具的《邮政信报箱启用通知单》载明：海珠区革新路103号之一、二信报箱已安装完毕，并从2013年8月1日起开始投递邮件入信报箱；等。
10、广州市海珠区建设工程质量安全监督站出具的涉案工程《建设工程质量监督报告》载明：竣工验收日期：2014年1月17日；工程竣工验收监督综合意见：2014年1月17日，建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位对该工程进行了竣工验收，建设工程完成了设计和合同约定的各项内容，见证取样检验测试结果和主要使用功能检查测试符合要求，室内环境五种气体亦通过了检测，并且有施工单位签署的工程保修书，质保资料基本齐全，基本消除了质量通病，各单位通过竣工验收，竣工验收程序符合有关规定；等。证据3-10证明涉案工程已符合合同约定的交付条件。
11、广州市海珠区建设和园林绿化局于2014年4月15日出具的《竣工验收备案表》，载明被告建设的海珠区革新路以东、新民五街以北地段尚橙大厦（商业、住宅楼工程1幢）工程竣工验收日期为2014年1月17日，备案日期为2014年4月15日；等。
原告质证意见：证据1有很多空白处，也没有单位盖章和日期；证据2没有收到，在被告提交证据之前从未见过，对其真实性有异议；证据3发证时间是2013年9月16日，已超过房屋交付时间；证据4验收时间是2014年1月17日，已超过验收时间，已超过约定的房屋交付时间；证据5于2013年9月3日才出具，已超过合同约定的时间；证据6中供水材料签约时间是2014年1月8日，已超过合同约定的时间，供电和供燃气的办理时间没有超过；证据7的办理时间已超过合同约定的时间；证据8不清楚所需要证明的内容；证据9真实性无法确认；证据10不清楚所需要证明的内容；证据11的真实性由法院依法核实、认定，但该证据中备案机关处理意见一页是空白的，没有加盖公章，不清楚被告是否于2014年4月15日拿到《竣工验收备案表》。
诉讼中，经本院释明法律，原告坚持只要求被告赔偿损失，至于合同约定的违约责任，原告则保留权利，不在本案中主张。原告至今未接收涉案房屋。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应切实履行。根据合同约定，被告应在2013年7月31日前交付涉案房屋给原告使用，双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：该商品房建设单位工程质量验收合格、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；原告没有按照《商品房买卖合同》及本协议之预定付清购房总款或其他应付款项之前，被告有权不予交房。按照合同约定，原告于2013年8月5日付清涉案房屋全部房款后，被告则应按合同约定交付房屋并提供上述文件给原告，但其中，《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见书》被告均是在2013年8月5日之后取得，而且被告在2014年4月15日才取得了涉案房屋所在楼宇的《竣工验收备案表》。因此，被告的行为已经构成违约，应当依约承担违约责任。本案原告主张因被告逾期交楼的行为造成其银行贷款利息、购房首付款利息以及房屋使用年限减少等损失，但原告提交的证据不能证明其所受损失与被告违约行为之间存在必然性的关联，且原告明确表示在本案中不要求被告承担合同约定的违约责任，故对原告的诉讼请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告区某的全部诉讼请求。
本案受理费1522元，由原告负担。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
代理审判员 钟 琴
人民陪审员 徐 琼
二〇一四年十月十七日
书 记 员 杨 曼
许珊珊