江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1295号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈跃忠，男，1972年5月21日生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
上诉人（原审被告）：沈惠萍，女，1964年10月11日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
上诉人（原审被告）：邬建荣，男，1976年5月5日生，汉族，住江苏省如皋市。
上诉人（原审被告）：张朱风，女，1983年11月1日生，汉族，住江苏省南通市通州区。
上诉人（原审被告）：张振忠，男，1967年6月10日生，汉族，住江苏省南通市通州区。
五上诉人共同委托诉讼代理人：秦峰，南通市益群法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜伟，女，1979年6月8日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王华，男，1977年2月23日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
上诉人沈跃忠、沈惠萍、邬建荣、张朱风、张振忠因与被上诉人姜伟、王华房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2016)苏0602民初3457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
沈跃忠、沈惠萍、邬建荣、张朱风、张振忠上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人并未恶意拖欠房租，因为被上诉人不能处理房屋漏雨损坏店内装修设施、停车难等问题，上诉人与被上诉人磋商房租下调事宜，但被上诉人不但没有同意，还采取强行锁门、用轿车堵门并驱赶客人等暴力行为，上诉人分别于2016年4月29日、5月20日、7月13日、7月14日数次报警，酒店也因此歇业，损失很大。实际上是被上诉人违约在先，即使上诉人违约在先，被上诉人的侵权行为也不合法，租赁合同中约定的违约责任是“未付房租的5%”，也不是判决书中的判定的5000元违约金。上诉人欠租金没有达到15%，被上诉人解除合同没有依据。2.上诉人邬建荣、张朱凤、张振忠仅为丽清大别山火锅景华城加盟店聘请的管理人员，并非适格当事人，一审认定五上诉人为合伙关系，但没有相关证据。3.上诉人投资300多万元开办大别山火锅景华城，装潢费用高达200万元，有许多设施不可拆卸，上诉人经济损失惨重，一审法院在判决时未能予以考虑，显失公平，被上诉人没有履行维修义务，采取暴力行为影响上诉人正常经营，应当赔偿上诉人的损失。综上，一审判决错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
姜伟、王华辩称，1.上诉人经营不善，拖欠房租违约，上诉人提交的上诉状中邬建荣、张朱凤签字不是本人签字的。2.上诉人二审中提交的装修施工合同、加盟合同、出警单等证据在一审中均已经提交，不属于新证据，其他证据与本案没有关联性。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
姜伟、王华向一审法院起诉请求：1.判令解除姜伟、王华与沈跃忠、沈惠萍于2014年2月19日关于崇川区景华城6幢105室签订的《房屋租赁合同》，并限期立即腾退房屋。二、沈跃忠、沈惠萍向姜伟、王华支付拖欠的租金102500元，水费1218.5元，电费和物业费、垃圾处理费24916.26元，违约金5125元。
沈跃忠向一审法院提出反诉请求：1.判令姜伟、王华赔偿因非法封门、锁门、轿车堵门等暴力行为造成的各项损失108997.00元；二、反诉费用由姜伟、王华承担。
一审法院认定事实：姜伟、王华系夫妻关系。2012年10月9日购置了位于崇川区景华城6幢105室的房屋，并领取了产权证和土地证。姜伟（甲方）和沈跃忠（乙方）于2014年2月19日《房屋租赁合同》，约定姜伟、王华将崇川区景华城6幢105室的房屋出租给沈跃忠使用，租赁期限自2014年5月20日至2022年5月19日止；租金前四年为人民币10万元，从第五年开始，以上一年度租金为基数，每年按10%递增；租金按（年）结算，乙方在（年）的提前一个月1日以转账的方式交付给甲方，第一年租金半年付一次，以后租金均一年付一次，即每年的4月20日付租金。协议第九条对关于房租赁期间的有关费用进行了约定：在房屋租赁期间，水、电费、煤气费及物业费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。第十三条约定乙方有下列情况的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达一个月的；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、法律、法规规定的其他可以收回的。协议第十五条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行义务时，需要对方偿还年租金的5%作为违约金。乙方逾期交付房租的，每逾期一日，甲方有权按应付租金的百分之五向乙方加收滞纳金。租赁房屋用于经营“崇川区丽清大别山火锅景华城加盟店”，登记的经营者为沈惠萍。沈跃忠在2014年前期按时支付半年租金后，后沈跃忠拖欠租金，至今尚欠2015年度租金2500元，依照合同约定应当在2016年4月20日再支付租金10万元，沈跃忠亦未能支付。
另查明，2015年5月20日，沈跃忠向姜伟、王华出具承诺，载明：今欠景华城6幢105、106、107、108房屋房租，2015年5月20日至2015年11月20日房租人民币贰拾万元整。本人承诺该租金于2015年5月27日前支付，如未支付房主可收回房屋使用权。2015年6月28日，邬建荣在承诺书上签字。2016年1月6日，张朱风向姜伟、王华出具承诺书，载明：本人承诺，今欠景华城6幢105室、106室、107室、108室房屋租金，2016年1月6日至2016年11月20日共计人民币叁拾伍万元整（房租），本人承诺该房租于2016年1月16日前支付，如未支付房租，将该房屋恢复原样归还房主。邬建荣在承诺书下方签字。2016年1月25日，张振忠向姜伟、王华出具承诺书，载明：本人承诺今欠景华城105、106、107、108房租租金于2016年2月3日前付房东拾伍万元整。2016年4月28日，张振忠再次向姜伟、王华出具承诺。今欠景华城6号楼105、106、107、108室房租捌万元整，在2016年5月前付清。逾期不付，归还房屋，房主可收回该房屋使用权。
再查明，为房租事宜，双方都曾多次报警。2016年7月13日，姜伟、王华将案涉房屋加锁，姜伟、王华称加锁后沈跃忠等人自行将锁打开继续经营，沈跃忠等人对此不予认可，称姜伟、王华加锁后其无法经营。
一审法院认为，姜伟与沈跃忠签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应为合法有效。合同约定拖欠租金累计达一个月的，姜伟有权终止合同并收回房屋。现沈跃忠拖欠租金已达一个月，符合合同约定的解除条件，姜伟、王华有权要求解除合同。姜伟、王华在租赁房屋加锁的行为，表明其行使合同解除权。合同解除后，沈跃忠、沈惠萍再占有、使用房屋已缺乏合法依据，应将房屋腾退给出租人姜伟。对于租金，因姜伟、王华2016年7月13日将案涉房屋加锁，沈跃忠等人实际无法使用租赁房屋，房租计算至2016年7月13日为止，沈跃忠至今尚欠2015年度租金2500元，2016年5月20日至2016年7月13日的租金为14795元（100000元÷365天×54天），沈跃忠共应支付17295元。邬建荣、张朱风、张振忠出具承诺同意支付相关租金，姜伟、王华要求邬建荣、张朱风、张振忠承担责任，一审法院予以支持。沈跃忠未按约支付租金，违反约定，应承担年租金5%的违约金即5000元。对姜伟、王华主张的水电费、物业费等费用，双方合同约定该款项由承租方缴纳，姜伟、王华并未提供证据证明其已垫付该部分费用，对姜伟、王华的该项诉讼请求，一审法院不予支持。沈跃忠未按约支付租金，违约在先，其要求赔偿相关损失没有依据。王华非合同当事人，其无权依据合同主张相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条规定，判决：一、姜伟与沈跃忠于2014年2月19日签订的《房屋租赁合同》解除。二、沈跃忠、沈惠萍于判决生效之日起十五日内将南通市景华城6幢108室房屋腾空返还姜伟。三、沈跃忠、邬建荣、张朱风、张振忠于判决生效之日起十五日内支付姜伟租金17295元。四、沈跃忠于判决生效之日起十五日内支付姜伟违约金5000元。五、驳回王华的诉讼请求，驳回姜伟的其他诉讼请求。六、驳回沈跃忠的诉讼请求。本诉案件受理费2951元，由姜伟负担2339元，沈跃忠、沈惠萍、邬建荣、张朱风、张振忠负担612元。反诉案件受理费1240元，由沈跃忠负担。
二审中，沈跃忠、沈惠萍、邬建荣、张朱风、张振忠提交如下证据：1.仲裁申请书、裁决书；2.空调销售安装合同书，收款收据，物业水电收据；3.加盟合同，施工合同，购销合同，证明加盟花了15万元；4.装修装潢合同，装修装潢费用，证明用了21万元；5.四份报警记录。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
姜伟质证认为，以上证据一审中已经提交，加盟费与本案没有关系的，物业管理费我们提交证据证明他们没有交物业费。仲裁裁决跟欠我们房租没有关系。当时因为上诉人不交房屋，所以我们打110报警，上诉人违约导致房屋空置，我们损失很大。
本院认为，关于邬建荣、张朱凤、张振忠的诉讼主体身份问题。尽管案涉租赁合同为姜伟与沈跃忠签订，但丽清大别山火锅景华城加盟店的实际投资人并非沈跃忠一人，在双方当事人为租金事宜发生纠纷时，邬建荣、张朱凤、张振忠先后出具承诺书，承诺对租金事宜承担给付义务，沈跃忠主张该三人并非本案适格当事人，与事实不符，本院不予支持。
关于上诉人的损失问题。姜伟与沈跃忠签订的房屋租赁合同明确约定，沈跃忠拖欠租金累计一个月，姜伟有权终止合同，本案中，沈跃忠拖欠房租超过一个月，符合约定解除的条件。尽管沈跃忠主张其拖欠房租的原因在于案涉房屋存在漏雨等质量问题，但其并未提供证据证明房屋漏雨以及因漏雨导致其火锅店无法经营，沈跃忠应承担举证不能的法律后果。四次报警记录仅证明双方之间存在租金纠纷，无法证明其因姜伟等人的行为导致停水停电不能经营。根据双方的房屋租赁合同，应当在2016年4月20日前支付下一年度的租金10万元，但沈跃忠自2016年5月20日至2016年7月13日，一直未支付租金，2016年7月13日，姜伟、王华将房屋上锁，姜伟、王华以其行为表明解除合同，由于姜伟、王华享有约定解除权，沈跃忠以姜伟、王华的上锁行为主张损害赔偿没有依据。沈跃忠二审中举证其装修费、加盟费等实际发生的费用，但该费用系其经营投入，因沈跃忠的违约行为导致案涉租赁合同的解除，其无权主张损害赔偿。
综上所述，沈跃忠、沈惠萍、邬建荣、张朱风、张振忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4191元，由上诉人沈跃忠、沈惠萍、邬建荣、张朱风、张振忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 谷昔伟
二〇一七年六月十二日
书 记 员 周 敏