安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第02111号
上诉人（原审被告）：汤惠鑫，男，1975年11月13日出生，汉族。
委托代理人：仇荣庆，安徽神州行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王念，女，1984年11月14日出生，汉族。
委托代理人：唐飞，安徽大森律师事务所律师。
上诉人汤惠鑫因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第00842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王念原审诉称：其与汤惠鑫于2013年12月14日签订了《房屋租赁协议书》，约定汤惠金将位于合肥市梅园5栋1601室的房屋出租给其。签订合同时，汤惠鑫承诺其是该房屋的实际所有人，其才于汤惠鑫签订《房屋租赁协议书》，租赁期限自2013年12月14日起至2014年6月13日止，租金为每月2200元，付款方式为押一付三，并约定违约金为2200元。根据合同约定，其一次性付给汤惠鑫8800元并支付了中介费660元。但是，在承租期间，该房屋经常无故断电停水，并且有人多次上门闹事，甚至于2014年1月4日还惊动了110民警上门调解，至此其才知道汤惠鑫并非该房屋的实际所有权人。其认为以上事实已经严重影响了正常生活秩序且汤惠鑫未能予以解决，致使合同目的不能实现。其曾多次向汤惠鑫提出要求解除合同，并于2014年1月23日向汤惠鑫发出书面的解除租赁合同的通知书，汤惠鑫于2014年1月26日签收该通知书。请求法院依法判决：一、双方所签的《房屋租赁协议书》于2014年1月15日已经解除；二、汤惠鑫返还押金2200元及预付的两个月房租4400元，以上合计6600元；三、汤惠鑫支付违约金2200元并赔偿中介费660元；四，由汤惠鑫承担诉讼费用。
汤惠鑫原审未提交答辩意见及证据。
合肥市蜀山区人民法院经审理查明：王念与汤惠鑫于2013年12月14日签订了房屋祖赁协议书，合同约定汤惠鑫将合肥市梅园5栋1601室的房屋出租给王念，租赁期限自2013年12月14日起至2014年6月13日止，租金为每月2200元，付款方式为押一付三，双方约定违约金为2200元，另外约定如单方违约，由违约方承担中介费用660元。2013年12月16日，王念的配偶罗鹏向汤惠鑫个人账户转账8800元用于支付王念三个月房屋租赁费用6600元和一个月押金2200元。王念在使用租赁房屋期间，该房屋多次停水断电。2014年1月4日，一男子到王念所租住的梅园5栋1601室房屋处闹事，王念当即报警，后汤惠鑫赶到，与该男子一同去派出所协商处理纠纷。2014年1月10日，王念所租住的梅园5栋1601声房屋停水，后王念拨打了合肥市供水集团的维修电话。该次供水维修单显示，停水是因用户水表丢失所致。2014年1月14日，王念所租住的梅园5栋1601室房屋再次停水，后汤惠鑫拨打了合肥市供水集团的维修电话。该次供水维修单显示，该户停水非因欠缴水费所致。2014年1月23日，王念通过邮政特快专递向汤惠鑫发出解除合同通知书，声明双方签订的房屋租赁协议于2014年1月15日解除，并要求汤惠鑫自收到解除租赁合同通知书之日起3日内配合办理退房交接手续，返还房屋预付租金4400元，房屋押金2200元以及违约金2200元，并赔偿中介费660元。该解除租赁合同通知书于2014年1月26日被汤惠鑫签收。
合肥市蜀山区人民法院经审理后认为：王念与汤惠鑫于2013年12月14签订的房屋租赁协议不违反法律规定，合同双方应当按照约定履行各自的义务。王念按合同约定支付了租金，作为出租人的汤惠鑫应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但在租赁期间，该房屋多次出现断水停电，并有他人上门闹事，已经严重干扰了王念的正常生活秩序。由于汤惠鑫违约致使王念的合同目的不能实现，现王念要求解除房屋租赁协议，符合法律规定。因此，双方的房屋租赁合同自汤惠鑫签收解除合同通知书之日即2014年1月26日起解除。王念应当支付承租期间的房屋租赁费用至房屋租赁合同解除时止，按照每月30日计算，王念每日应付租金为73元，该费用自2013年12月16日起计算至2014年1月26日止，共计41天，因此王念应支付汤惠鑫房屋租金共计2993元。王念诉请汤惠鑫返还房屋押金2200元及支付违约金2200元，予以支持。王念诉请汤惠鑫返还预付的两个月房屋租金4400元，因王念预付房租6600元，其应支付2993元，故汤惠鑫应返还王念预付房租3607元，超出部分，不予支持。双方已约定违约金，且王念未提交证据证明其损失超出约定的违约金数额，因违约金已能弥补其损失，故对王念要求汤惠鑫赔偿中介费660元的诉讼请求，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、王念与汤惠鑫于2013年12月14日签订的房屋租赁协议自2014年1月26日起解除；二、汤惠鑫返还预付房屋租金3607元及押金2200元，共计5807元；三、汤惠鑫向王念支付违约金2200元；四、驳回王念的其他诉讼请求。
汤惠鑫上诉称：一、原判认定事实错误。2014年1月4日，案涉房屋的业主因转租问题与其及王念发生了纠纷，后经公安机关出警调解，三方在原协议的基础上，协商将履行时间变更为2014年5月到期，其他条款不变，并有公安机关的出警记录为证。因此，协议的各方在协议的有效期内应认真履行，不得违约。而实际上，王念虽然于2014年1月26日发出了所谓的合同解除通知书，但至一审判决时仍没有退还房屋和钥匙，仍在使用，应按合同约定支付房租费；二、原判适用法律错误。所谓的有人上门闹事过于夸张，案涉房屋的业主只不过是上门主张权利而发生争执，并没有发生斗殴和毁坏财物，在公安机关的调解下已得到解决，停电之事不存在，停水的情况并不能证明其有违约行为，其将案涉房屋和所属设施移交给王念使用时，完全符合约定的用途，王念应履行妥善保管的义务，其只是履行维修的义务。实际上其在移交后根本不可能也不可能随时看管水表，责任不在于其，且其也主动配合王念向供水部门报修，至于停水的原因虽然并非欠费的原因，但也不能证明不是王念的原因，故不能证明其在租赁期间没有保证租赁物符合约定的用途，在王念用水时发生了什么并非其所能控制的，再说这也只是法定义务，不能以此承担违约责任，因此一审判决依据《合同法》第216条规定认定其没有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途致使王念的合同目的不能实现而支持王念解除合同和由其承担违约责任显然是适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回王念的诉讼请求，并承担本案诉讼费用。
王念辩称：原判正确，应驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原判查明的事实清楚，应予确认。
本院认为：汤惠鑫将其承租的案涉房屋转租给王念居住使用，未经该房屋业主的同意，且租使用未超过六个月，依法应属无效合同。在王念居住期间，该房屋的业主知晓其房屋被汤惠鑫擅自转租的情况下，采取停水等行为造成了王念的日常生活不便。王念据此以所签合同的目的不能实现为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》等诉请。而原判疏于对合同效力的审查，认为属有效合同欠妥，应予纠正。虽然合同无效，但原判根据王念的实际居住时间，判令汤惠鑫返还预付租金、返还押金正确。至于判令汤惠鑫支付违约金2200元，因双方所签合同属无效合同，也就不存在违约的问题，故应予纠正。综上，上诉人汤惠鑫的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第00842号民事判决第二项，即汤惠鑫返还王念预付房屋租金3607元及押金2200元；
二、撤销合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第00842号民事判决第一项，即王念与汤惠鑫于2013年12月14日签订的《房屋租赁合同》自2014年1月26日起解除；第三项，即汤惠鑫向王念支付违约金2200元；第四项，即驳回王念的其他诉讼请求；
三、驳回王念的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费130元，王念负担100元，汤惠鑫负担30元；本案二审案件受理费130元，由王念负担30邧元，汤惠鑫负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 欧 健
审判员 吕爱来
二〇一四年七月二十三日
书记员 丁宇琪