广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2861号
上诉人（原审被告）：邓志荣，男，1956年11月24日出生，汉族，住广东省清新县。
委托代理人：蔡若波，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：杨萱君，北京市盈科（广州）律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审原告）：卫志昂，男，1970年4月1日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：梁冬花，广东同益律师事务所律师。
委托代理人：李晓英，广东同益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市南鹤房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：叶青，总经理。
上诉人邓志荣因与被上诉人卫志昂、广州市南鹤房地产开发有限公司（以下简称南鹤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年11月28日，卫志昂与南鹤公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定南鹤公司向卫志昂出售广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑E幢1107号房，建筑面积共71.73平方米，总金额238144元；付款方式及期限：2003年11月28日前支付全部房价款的30%；2004年1月28日前支付全部房价款的49%，即签订之日起60日内办妥合同鉴证时付第二期房款，否则出卖人于30日内退还所有已付房款给买受人；余款50000元由银行提供按揭；南鹤公司应当于2003年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给第三人使用；南鹤公司应当在商品房交付给第三人使用后540日内，将办理权属登记需由南鹤公司提供的资料报产权登记机关备案；等等。该合同没有在房管部门办理预售合同登记鉴证手续。同日，南鹤公司向卫志昂开具收到购新怡苑E座1107房首期房款71443元（含10000元定金）的收据。卫志昂于2004年接收涉案房屋使用至今。
2003年12月17日，卫志昂（认购方）签订了一份协议，载明：现经新怡苑出售方和认购方双方协商，由业主（认购方）自行装修，装修款项的费用25100元在合同书鉴证后第二期应付款中扣除；等等。该协议“出卖方（签章）”处有“新怡苑售楼部”的签章以及邓志荣儿子邓穗烽的签名。
原审法院另查明：南鹤公司、邓志荣于2003年8月8日签订了一份《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003002964号），证明邓志荣向南鹤公司购买广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑E幢1107号房，售价总金额200844元；2003年7月10日前支付全部房价款的10%，2003年8月30日前支付全部房价款的40%，2003年12月31日前支付全部房价款的50%；南鹤公司应当在2003年8月31日前，将该商品房交付邓志荣使用，并在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由南鹤公司提供的资料报产权登记机关备案；等等。该合同经广州市房地产交易所办理预售合同登记。
2004年2月26日，邓志荣（甲方）与南鹤公司法定代表人叶青（乙方）签订了一份《抵偿工程款协议》，主要内容为：甲方约定乙方应支付邓志荣工程款240万元，并对邓志荣售房期间进行了结算，达成如下协议条款：一、邓志荣在售楼期间，共售出18套（见附表一），共收到售楼款约146万元，已将146万元转给广州市南鹤房地产开发有限公司敦和路项目负责人叶青，以后18套的债权债务由叶青负责，与邓志荣无关；二、邓志荣共支出约179万元，其中工程款开支91万元，代乙方共支出88万元，比售楼款多支出33万元；三、按上述计算，邓志荣共应有273万元；四、甲乙双方同意邓志荣在法院解封廖明森房和首层后，邓志荣名下的十五套住宅（见附表二）划拨给邓志荣抵偿该款，多退少补；五、该协议经广州市南鹤房地产开发有限公司确认后，开给购房收据，同时邓志荣开具收到广州市南鹤房地产开发有限公司工程款收据给乙方；邓志荣所卖得属邓志荣已抵工程款的住宅房款叶青应无条件百分百交给邓志荣；敦和路项目欠邓志荣工程款问题邓志荣不能以任何理由在任何法院再起诉乙方及广州市南鹤房地产开发有限公司；……十、邓志荣所卖房款必须由南鹤公司职员刘珍收取并开具收款收据，再由南鹤公司转交给邓志荣，邓志荣不能私自收取业主售楼款，否则应负所有责任；等。南鹤公司在该协议右下角加盖印章，并手写“同意用房屋支付工程费”。该协议附表一：1、房号D307，业主陈培新，房款235088元；2、房号E904，业主张家信，房款51482元；3、房号E408，业主朱海宝，房款209000元；4、房号E708，业主郑金坤，房款209000元；5、房号E1302，业主戴永富，房款87610元；6、房号E1304，业主陈哲园，房款53115元；7、房号D903，业主敖荣芳，房款47386元；8、房号D301，业主吴有名，房款30000元；9、房号E505，业主夏清霞，房款8300元；10、房号E1403，业主彭双新，房款8760元；11、房号E303，业主郑赐明，房款10000元；12、房号E1001，业主林少锐，房款30000元；13、房号D1002，业主黄秀成，房款58743元；14、房号E1003，业主廖舒婷，房款43043元；15、房号E1107，业主卫志昂，房款71443元；16、房号E1407，业主马辉宁，房款93755元；17、房号E902，业主陈妹，房款90990元；18、房号E1004，业主陈妹，房款77196元。附表二：1、房号D304；2、房号E904；3、房号D1006；4、房号D902；5、房号E1403；6、房号D1106；7、房号E1005；8、房号D1002；9、房号D1001；10、房号E1102；11、房号D406；12、房号E1405；13、房号E1402；14、房号E1107；15、房号E1503。
邓志荣曾向原审法院提起诉讼，请求判令南鹤公司将涉案房屋交付给其并为其办理产权登记手续。原审法院审理后，依法作出（2012）穗海法民三初字第1593号民事判决，驳回其诉讼请求。邓志荣不服该判决而提起上诉，广州市中级人民法院于2013年8月15日作出（2013）穗中法民五终字第2299号民事判决，该判决除查明上述事实外，还查明南鹤公司在该案诉讼中确认其已将涉案房屋出售给卫志昂的事实，该判决据此认定邓志荣与南鹤公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》虽然名为房屋买卖合同，实质只是双方为了履行以出售案涉房屋所取得的价款用以抵偿工程欠款的债权契约，因此，该合同的性质并非真实的购房合同，邓志荣依据该合同主张南鹤公司交付房屋及办理产权登记手续的请求均不应得到支持，故判决驳回其上诉，维持原判。
2013年9月2日，卫志昂向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认卫志昂与南鹤公司之间的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令南鹤公司、邓志荣协助卫志昂前往房管部门，注销南鹤公司、邓志荣之间关于广州市海珠区敦和路商住楼新怡苑第E幢1107单元的预售合同登记备案手续；在注销预售合同的同时，南鹤公司协助卫志昂将上述房屋登记过户至卫志昂名下；3、南鹤公司、邓志荣承担本案诉讼费。
原审诉讼中，卫志昂对其主张事实提交证据如下：1、2003年11月12日卫志昂与南鹤公司签署的《新怡苑购房认购书》及合同修改意见；2、2003年11月28日卫志昂与南鹤公司签订的《商品房买卖合同》（复印件）；3、2003年12月17日卫志昂与南鹤公司签订的《补充协议》；上述证据1-3拟证明卫志昂和南鹤公司存在买卖关系，南鹤公司有义务协助卫志昂办理过户手续；4、收据，拟证明卫志昂支付了部分购房款及相关税费；5、南鹤公司、邓志荣之间签订的《抵偿工程款协议》（复印件）；6、装修按金收据、有线电视费、水电费、卫生费票据（发票），证明卫志昂于2004年入住涉案房屋；7、广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2300号民事判决书。
经开庭质证，邓志荣对卫志昂证据1和证据3的真实性、合法性及关联性均不认可，认为该合同是卫志昂与新怡苑售楼部签订的，与其无关，且当时该房屋属于其，应与其签订；证据2是复印件，对真实性、合法性及关联性不认可，且没有经过房管部门的预售备案；对证据4的真实性、合法性及关联性不予确认，是南鹤公司开具的，其不知情；对证据的5真实性、合法性予以确认，但关联性有异议，该协议是其与南鹤公司之间的协议，证明涉案房屋已作为工程款向其抵偿；对证据6的真实性、合法性及关联性不予确认，上面没有加盖公章，其对此均不知情；对证据7的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，认为法院虽认定其与南鹤公司之间存在抵偿工程款协议并实际履行，但该认定不正确，应当以实际房产登记为准。
南鹤公司、邓志荣均未提交证据。
原审诉讼期间，卫志昂将房款141601元交到原审法院代管。根据卫志昂申请，原审法院依法裁定查封了登记在南鹤公司名下，且预售备案登记预购人为邓志荣的广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑E幢1007单元四分之一的房屋产权份额。
原审法院认为，根据广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第2299号民事判决中查明认定的事实，以及南鹤公司在该案确认其向卫志昂出售涉案房屋的事实。因此，原审法院对卫志昂与南鹤公司签订《商品房买卖合同》的真实性予以认定，该合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对邓志荣的抗辩意见，原审法院不予采纳。已生效判决文书认定南鹤公司、邓志荣之间签订的《商品房买卖合同》性质并非真实的购房合同，而该合同预售登记的存在妨碍了卫志昂就涉案房屋向南鹤公司主张权利，故卫志昂要求南鹤公司、邓志荣办理注销商品房预售登记手续有理，原审法院予以支持。卫志昂向南鹤公司支付了首期房款，对购房余款也已交至法院代管，并实际接收涉案房屋，故卫志昂要求南鹤公司协助将涉案房屋登记过户至卫志昂名下，合法合理，但南鹤公司应在上述预售登记注销之后依合同约定协助卫志昂办理涉案房屋的房地产权证为宜。至于购房余款的问题，因南鹤公司并未提出反诉，故本案对此不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院作出如下判决：一、卫志昂与广州市南鹤房地产开发有限公司于2003年11月28日签订的《商品房买卖合同》有效；二、广州市南鹤房地产开发有限公司、邓志荣在本判决生效之日起10日内，到房管部门办理注销双方就广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑E幢1107房的预售登记手续；三、广州市南鹤房地产开发有限公司在上述预售登记注销完毕之日起3日内，协助卫志昂办理广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑E幢1107房的房地产权证。本案一审诉讼费2020元（含受理费100元、财产保全费1920元）由南鹤公司、邓志荣负担。
判后，邓志荣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定不清，证据不足，请求二审法院查明事实，依法改判。一审法院认定该房屋为工程抵押款，缺乏事实依据，并且卫志昂提供的证据存在多处缺陷，一审法院却视而不见。2003年8月11日邓志荣与南鹤公司签订《商品房买卖合同》，2004年2月24日邓志荣与南鹤公司签订《抵偿工程协议款》，并且2004年2月26日南鹤公司已开出收据，证明邓志荣将购房款支付给了南鹤公司。而卫志昂2003年11月22日才同南鹤公司签订《新怡苑购房认购书》，相比卫志昂的合同，邓志荣与南鹤公司签订的合同是在卫志昂之前，并且在房管局做了鉴证，因此邓志荣的合同具有优先履行的效力。《抵偿工程款协议》，是南鹤公司与邓志荣就涉案房屋以房抵债的协议，实际上是确认了邓志荣已经全额支付了购房款，虽然卫志昂占有了涉案房屋，但是其只支付了部分房款，其合同效力也不及邓志荣的合同，故应当以邓志荣与南鹤公司签订的合同为准。邓志荣签订合同在先且办理了预售鉴证，南鹤公司再与卫志昂签署的买卖合同，应属无效合同。三、《抵偿工程款协议》是以商品房抵偿工程款，而不是一审法院认定的以出售涉案房屋所取得的价款用以抵偿工程欠款的债权契约。首先若是简单的以涉案房屋所取得的价款抵偿工程欠款，又何以签订《商品房买卖合同》，并且将该合同办理鉴证若是抵偿欠款，南鹤公司为何又给邓志荣开具收据而且，涉案房屋属于《抵偿工程款协议》附表二的内容，附表二里面大部分房屋经过法院判决，已经支持了邓志荣的办证请求，并大多已办下房产证，法院也认定了《抵偿工程款协议》就是以房抵债。综上，邓志荣上诉请求撤销原审判决，驳回卫志昂的全部诉讼请求。
卫志昂答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
南鹤公司没有提出答辩意见。
经查，原审法院认定事实正确，本院予以确认。
二审期间，卫志昂向本院提交《确认函》，该函内容为“本人同意将（2014）穗中法民五终字第2861号案所涉购房余款141601元，按照法院的要求交给广州市南鹤房地产开发有限公司。……”
本院认为：本案二审争议的焦点是卫志昂是否有权取得案涉房屋。针对该焦点问题，首先需要回应案涉房屋是否已以房抵债给邓志荣。本院作出的已发生法律效力的（2013）穗中法民五终字第2299号民事判决已经认定，邓志荣与南鹤公司签订的《商品房买卖合同》名为房屋买卖合同，实质只是双方为了履行以出售案涉房屋所取得的价款用以抵偿工程欠款的债权契约，故双方并非真正的购房合同。据此，案涉房屋并非以房抵债给邓志荣，邓志荣无权对案涉房屋主张权属。其次，卫志昂是否与南鹤公司之间有买卖案涉房屋的合同关系。因南鹤公司在上述案件审理中自认其向卫志昂出售了案涉房屋，且卫志昂在本案中提交了其与南鹤公司签订的案涉房屋的认购书、买卖合同复印件和支付部分购房款的凭证，原审法院根据上述证据形成的证据链认定卫志昂与南鹤公司之间有商品房买卖合同关系，并无不当，本院予以维持。卫志昂已向南鹤公司支付首期房款，且将剩余房款交至法院代管，并实际占有使用案涉房屋多年，原审法院据此判令南鹤公司协助卫志昂办理案涉房屋的房地产权证并无不当，本院予以维持。唯原审法院未能在本案中一并判令卫志昂将案涉房屋的剩余房款支付给南鹤公司，未能彻底解决纠纷，有欠妥当，另卫志昂同意将案涉房屋的剩余房款141601元支付给南鹤公司，故本院对此予以加判。
综上所述，南鹤公司、邓志荣的上诉请求均理据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，唯未对剩余房款予以处理欠妥，本院对此纠正后，其他判项可以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2426号民事判决；
二、卫志昂在广州市南鹤房地产开发有限公司协助其办理广州市海珠区大塘村口墩和路南侧新怡苑E幢1107房的房地产权证的当天，将剩余房款141601元支付给广州市南鹤房地产开发有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费200元，由广州市南鹤房地产开发有限公司负担100元，邓志荣负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 郝 烨