江西省赣州市赣县区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0721民初16号原告赣州安通科技有限公司，住所地赣州市赣县区高新技术产业园区红金工业园高新大道9号，统一社会信用代码91360721789711685L。法定代表人张勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人宋雄昌，江西海融律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人彭棉飞，江西海融律师事务所律师，特别授权。被告江西省木原地家具有限公司，住所地赣州经济技术开发区金星路东侧景荣嘉苑7栋27#店，统一社会信用代码91360700589222262G。法定代表人杨静静，系该公司总经理。被告杨静静，女，1985年11月7日生，土家族，户籍地湖南省慈利县，现住赣州市章贡区。被告朱邦忠，男，1974年4月21日生，汉族，户籍地浙江省宁海县。被告冯丽群，女，1972年9月15日生，汉族，住长沙市芙蓉区，系被告朱邦忠之妻。以上四被告的共同委托诉讼代理人刘自东，江西明理律师事务所律师，一般代理。原告赣州安通科技有限公司（以下简称安通科技）与被告江西省木原地家具有限公司（以下简称木原地公司）、杨静静、朱邦忠、冯丽群房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年1月2日立案受理后，于2018年3月12日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告安通科技的委托诉讼代理人彭棉飞，被告木原地公司的法定代表人暨被告杨静静、被告朱邦忠及共同委托诉讼代理人刘自东到庭参加诉讼，被告冯丽群（开庭之后委托刘自东作为诉讼代理人）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。后因案情复杂，本院于2018年3月30日裁定将本案转为普通程序审理，并于2018年4月11日依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理，原告安通科技的委托诉讼代理人彭棉飞、宋雄昌，被告木原地公司的法定代表人暨被告杨静静到庭参加诉讼，被告朱邦忠、冯丽群、委托诉讼代理人刘自东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告安通科技向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告木原地公司支付自2017年3月15日至2017年12月15日的租金979955.74元及利息82826.14元，被告木原地公司支付自2017年12月16日起至搬离租赁房屋的占用费（2017年12月16日至2018年3月14日每月占用费为108049.86元，2018年3月15日以后每月占用费为124010.04元），以及以实际拖欠租金和占用费的总和为本金、按月利率2%计算利息；3.判令被告木原地公司支付律师费50000元；4.被告冯丽群、朱邦忠、杨静静对前述第2、3项的款项承担连带担保责任；5.本案诉讼费用由四个被告承担。事实和理由：原告与被告木原地公司于2017年3月15日签订《房屋租赁合同》，被告木原地公司使用原告位于赣县××产业园区红金工业园的租赁房屋至今没有支付租金。2017年9月15日，原告与被告木原地公司就拖欠租金事宜达成《还款协议》，约定5个月内支付完全部拖欠的租金及利息，月利率为2%，约定签订协议后三个月内至少支付20万元，如果被告木原地公司违约，原告有权解除合同，被告木原地公司还应承担违约责任，被告冯丽群、朱邦忠、杨静静对被告木原地公司拖欠的费用承担连带担保责任。2017年11月30日，原告与被告木原地公司核算了自2017年3月15日至2017年12月15日的租金为979955.74元及利息为82826.14元。被告木原地公司至今没有如约支付租金及利息，请求法院支持原告诉求。被告木原地公司辩称：原告与木原地公司之间商谈的合伙合作，并非租赁，待木原地公司搬迁过来后，原告要求签订房屋租赁合同，在大量搬迁费面前，木原地公司无奈签署该合同。租金标准和总额有误，因为租赁物存在大量不完善的地方，达不到签订合同之初约定的条件，如围墙、地面硬化等，木原地公司已投入了大量资金进行装修装饰及水电安装，不能按照原告的主张计算租金。木原地公司没有违反合同，租赁合同不应解除，原告不仅没有按约定完善租赁物，还常采取停水停电及锁门等方式干扰木原地公司的生产，其行为已先违约，相应租金应予核减且应赔偿损失。在原告锁门、停水、停电、停业使木原地公司无法生产的情况下，木原地公司及担保人才不得已签订还款协议、租金及利息确认表。被告杨静静、被告朱邦忠均辩称：被告是在原告锁门、停水电的情况下，为了继续生产才签订的还款协议，是被逼签订的，当时协议拖欠租金的金额是空白的；而且担保人只是对签订还款协议之前的租金进行担保，并没有对签订还款协议之后的租金进行担保，利息应当在还款协议签订之日五个月后开始计算。被告冯丽群未到庭亦未向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告安通科技作为出租方（甲方）、被告木原地公司作为承租方（乙方），双方于2017年3月15日签订一份《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》的相关主要内容为“……甲方租赁给乙方的房屋座落于赣县××产业园区红金工业园甲方院内，租赁房屋建筑面积总计18924.50平米，其中车间三层面积为12288.78平米，宿舍楼五层面积为2930.40平米，综合楼五层面积为3705.32平米。一、房屋租赁期限1、房屋租赁期为贰年，自2017年3月15日起至2019年3月14日止……二、租金及保证金支付方式1、该车间第一年租金为每平米7元/月，每季度租金为人民币258064元；第二年调整为8元/月。宿舍楼和综合楼第一年租金为每平米6元/月，每季度租金为人民币119443元；第二年调整为7元/每月。场地租金为每平米4元/月。2、乙方应于甲、乙双方签订合同之日向甲方支付房屋租赁保证金377507元……3、乙方应于每季度开始之前向甲方支付该季度租金，即押三付三，先付后用，直至合同期满。三、租赁期间相关费用及税金1、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业费由乙方自行缴纳……四、房屋的转让与转租……五、房屋修缮与使用……4、乙方因使用需要的场地，经甲方书面同意后，可以对相关场地进行硬化……费用由乙方自行承担。租赁期满后，归甲方所有。六、合同终止与解除……3、房屋租赁期间，乙方有下列违约行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并追究乙方的违约责任：（1）未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租房屋……（5）逾期交纳水、电、电话、电视、卫生、物业管理、税费等项费用，逾期超过一个月的；（6）拖欠房租达30天的。（7）违反租赁用途的……七、违约责任1、房屋租赁期间，乙方应按约定及时支付房租及其他应支付的一切费用，乙方逾期支付的，每逾期一天，则按每日以拖欠每季度租金金额的1%计算滞纳金。逾期达20天以上的，甲方有权收回房屋，因此造成的一切后果由乙方自行承担。2、房屋租赁期间，乙方出现本合同第六条第三款所约定的违约行为的，甲方不再退还乙方剩余租金和租赁保证金，甲方有权解除合同，收回出租房屋……八、免责条件……九、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力……”。原告安通科技系本案诉争租赁房屋的所有权人，被告木原地公司实际使用原告的车间面积为12288.78平方米、宿舍楼面积为2930.4平方米、综合楼面积为741平方米（即一层）。签订《房屋租赁合同》后，被告木原地公司按合同约定向原告安通科技支付房屋租赁保证金370000元，剩余7507元保证金未支付，被告木原地公司欠付原告安通科技自2017年3月15日起至今的全部租金。2017年9月15日，原告安通科技作为甲方（出租方）、被告木原地公司作为乙方（承租方）、被告冯丽群作为丙方（担保人）、被告朱邦忠作为丁方（担保人）、被告杨静静作为戊方（担保人）签订一份，《还款协议》相关主要内容为“1、经甲方与乙方共同确认，双方于2017年3月15日订立房屋租赁合同……乙方自2017年3月15日入驻租赁场地之后拖欠租金至今，拖欠租金共计655806元。2、经甲乙双方协商，自本协议签订之日起五个月内，乙方还清所有租金（包括拖欠的租金以及协议签订之后产生的租金以及利息损失）。3、因租赁物现状仍在变化，每月租金数额不确定，故乙方承诺自本协议签订之后每月的最后三天与甲方核对当月的租金数额。4、经甲乙双方协商一致同意，以乙方拖欠租金为基数，按月利率2%计算利息损失，自本协议签订之日起五个月内由乙方全部还清。5、乙方必须于本协议签订之日起三个月内支付不少于20万元租金，五个月内付清全部租金及利息。6、如乙方未能按约定支付租金及利息，甲方有权解除甲乙双方的租赁关系……7、如乙方未能按约定支付租金及利息，乙方需承担违约责任，押金不予退回，且押金不冲抵租金和利息损失，此外乙方还需承担甲方因为实现权利而支付的律师费、鉴定费、公告费等等实际发生的费用。8、丙、丁、戊三方均自愿为乙方提供连带责任担保，如乙方未能按约定支付租金及利息，丙、丁、戊三人承担连带偿还责任，担保范围包括租金、利息、甲方因实现权利支出的费用（包括但不限于律师费、鉴定费、公告费）……”。2017年11月30日，原告安通科技、被告木原地公司就拖欠的租金及利息损失进行结算确认，2017年3月15日至2017年12月15日共9个月的租金总额为979955.74元，其中第一个月的租金为115556.86元（含未交的保证金7507元、租金实际为108049.86元），其8个月的租金均为108049.86元，利息损失为82826.14元。原告因提起本案诉讼支付律师费50000元，原告在起诉后申请财产保全，本院依法裁定采取保全措施，保全申请费为5000元。庭审中，原告同意欠付的租金、合同如果解除被告继续使用租赁物的费用均按108049.86元/月的标准计算，并按月利率2%计算利息。以上事实，有原、被告的陈述，原告安通科技提交的被告朱邦忠的身份证复印件、杨静静的身份证复印件、《房屋租赁合同》、《还款协议》、租金及利息确认表、土地使用权证及房屋所有权证复印件、律师费发票等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告安通科技与被告木原地公司签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告安通科技将约定的房屋租赁给被告木原地公司使用，被告木原地公司应当按照约定及时支付租金。被告木原地公司自《房屋租赁合同》签订至今都未支付过租金，按照双方合同约定，原告安通科技有权单方解除合同。原告因合同解除产生的损失，相当于解除合同后原告另行将房屋出租产生的租金损失，合同解除后，在被告木原地公司搬离涉案租赁房屋前，被告木原地公司应支付合同解除前尚欠的租金及合同解除后搬离租赁房屋前的占用费，同时还应承担双方约定的利息损失（以拖欠租金为基数按月利率2%计算）。原告庭审中要求被告木原地公司按108049.86元/月的标准支付租金或搬离租赁房屋前的占用费，并按月利率2%计算相应利息，主张的金额低于《房屋租赁合同》、《还款协议》等的约定，系原告对自身权益的处分，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于原告安通科技主张被告应支付律师费50000元的诉讼请求，已提供合法有效的发票等证据证实该费用确实发生，也符合双方合同约定，对该诉讼请求本院予以支持。根据原、被告共同签订的《还款协议》，能够证实被告杨静静、被告朱邦忠、被告冯丽群对被告木原地公司尚欠两原告的租金及利息损失、律师费等债务提供了连带责任保证。在木原地公司未能向原告履行付款义务的情况下，原告可以要求被告杨静静、被告朱邦忠、被告冯丽群作为保证人在保证责任范围内承担保证责任，即被告杨静静、被告朱邦忠、被告冯丽群应对前述债务承担连带保证责任。关于被告木原地公司辩称其与原告是合伙关系而非租赁关系、迫于无奈与原告签订《房屋租赁合同》、租金标准及总额有误、本案租赁合同不应解除、原告先违约、被迫与原告签订《还款协议》等意见，以及被告杨静静、被告朱邦忠辩称是被逼与原告签订《还款协议》、其只是对《还款协议》签订以前的租金进行担保、利息应从《还款协议》签订之日起五个月后计算等意见，被告木原地公司、杨静静、朱邦忠未能提供充分有效的证据予以证实，也与查明的事实不符，本院对前述辩解意见不予采信。关于被告木原地公司、杨静静、朱邦忠在庭审中表示已支付的370000元租赁保证金可以冲抵租金的意见，因原告在本案诉讼请求中并未涉及，双方如对该370000元租赁保证金存有争议，可另行协商或起诉处理。被告冯丽群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告朱邦忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次开庭审理（即转为普通程序后的庭审），视为其对自身诉讼权利的放弃，应自行承担相应的诉讼风险。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州安通科技有限公司与被告江西省木原地家具有限公司于2017年3月15日签订的《房屋租赁合同》。二、被告江西省木原地家具有限公司于本判决生效后十五日内按108049.86元/月的标准向原告赣州安通科技有限公司支付自2017年3月15日起至搬离租赁房屋的租金或占用费，并承担相应利息（按月利率2%以实际尚欠的租金或占用费为基数计算）。三、被告江西省木原地家具有限公司于本判决生效后十五日内向原告赣州安通科技有限公司支付因提起诉讼产生的律师费50000元。四、被告杨静静、被告朱邦忠、被告冯丽群上述第二项、第三项付款义务承担连带清偿责任。五、驳回原告赣州安通科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14815元，保全申请费5000元，合计19815元，由被告江西省木原地家具有限公司、杨静静、朱邦忠、冯丽群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  张林生人民陪审员  陈恒彪人民陪审员  陈金平二〇一八年四月二十日书 记 员  刘 萍代理书记员  唐 菊附：1.本案权利人申请执行的期限为二年，期限从本判决书生效后规定履行期间的最后一日起计算。2.本院标的款账号：14×××52（户名：赣州市赣县区人民法院，开户行：中国农业银行赣县支行赣东分理处）。3、赣州市中级人民法院诉讼费账号：99×××88（户名：江西省赣州市中级人民法院，开户行：招商银行赣州长征大道支行）。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。