江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第2058号
上诉人（原审被告）海门市宏鹰塑业有限公司（组织机构代码71329723-8），住所地海门市包场镇长兴工场。
法定代表人陆国平。
委托代理人张冲。
被上诉人（原审原告）海门市包场供销合作社（组织机构代码13882809-7），住所地海门市包场镇包新路。
法定代表人仇林生。
委托代理人ＸＸ。
原审第三人江忠。
原审第三人朱齐锋。
上诉人海门市宏鹰塑业有限公司（以下简称宏鹰公司）因与被上诉人海门市包场供销合作社（以下简称包场供销社）、原审第三人江忠、朱齐锋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2014）门包民初字第0154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2001年5月30日，包场供销社与宏鹰公司签订“房屋租赁合同”一份，约定包场供销社将其所有的位于海门市包场镇长兴村包场供销社收花部西半部仓库2幢（一幢坐北朝南，一幢坐东朝西，面积约为360平方米），场地面积1680平方米（南北宽40米，东西长42米）出租给宏鹰公司。租赁期限为20年（自2001年6月15日起至2021年6月14日止）；2001年6月15日至2003年6月14日租金为6000元／年，自2003年6月15日起，租金为10000元／年；2001年6月15日至2003年6月14日的租金12000元于合同签订日付清，此后每年交一次，于该年6月底前付清。
2002年7月30日，包场供销社与宏鹰公司签订“房屋租赁补充合同”一份，约定包场供销社将其所有的位于海门市包场镇幸福桥北侧长兴村包场供销社收花部平房7间（面积为258平方米）出租给宏鹰公司。租赁期限为19年（自2002年7月30日起至2021年7月30日止）；租金为4000元／年，第一年租金于合同签订时付清，此后每年的租金于该年6月底前付清。
上述合同签订后，包场供销社即依约向宏鹰公司交付了房屋、场地。因宏鹰公司未依约于2012年6月底、2013年6月底前向包场供销社支付2012年6月至2014年6月的租金28000元，包场供销于2013年11月14日通过中国邮政挂号信函的方式向宏鹰公司邮寄了“催交租金函”1份，要求宏鹰公司于收函后1个月内支付拖欠的租金28000元。宏鹰公司于2013年11月16日收悉，但未能在包场供销社要求的期限内支付租金，直至2014年4月，宏鹰公司委托第三人朱齐锋向包场供销社缴纳拖欠租金，包场供销社拒绝领受。
另查明，2004年4月8日，宏鹰公司与第三人江忠签订“租房协议”一份，约定将海门市包场镇幸福桥北侧，长兴村包场供销社收花部平房7间中西侧3间出租给第三人江忠，租金为10000元／年。目前该房屋仍由第三人江忠占有、使用。
2013年10月1日，宏鹰公司与第三人朱齐锋签订“租房协议”一份，约定将宏鹰公司使用的部分厂房出租给第三人朱齐锋，租赁期限为5年（自2013年10月1日起至2018年10月1日止）。目前第三人朱齐锋占有、使用宏鹰公司承租包场供销社的位于海门市包场镇幸福桥北侧，长兴村包场供销社收花部平房7间中东侧4间及收花部内仓库1幢（坐东朝西，面积约为180平方米）。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。2001年5月30日、2002年7月30日，包场供销社与宏鹰公司签订的“房屋租赁合同”与“房屋租赁补充合同”系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定履行义务，享有权利。宏鹰公司未能依照约定及时支付其承租的位于海门市包场镇长兴村包场供销社收花部西半部仓库2幢，场地面积1680平方米的租金20000元（2012年6月15日至2014年6月14日），海门市包场镇幸福桥北侧长兴村包场供销社收花部平房7间的租金8000元（2012年7月30日至2014年7月29日）的行为已构成违约。包场供销社要求其支付上述租金的诉请应当予以支持。
合同一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方有权解除合同。在房屋租赁合同中，交付房屋是出租方的主要合同义务，依约交付租金是承租方的主要合同义务。宏鹰公司迟延交付2012年6月至2014年7月的租金28000元，经包场供销社发函催要后，亦未能在合理的期限内及时支付租金，直至包场供销社诉至法院，宏鹰公司才委托第三人朱齐锋向包场供销社缴纳租金。宏鹰公司的行为应为迟延履行合同主要债务，已构成严重违约，包场供销社有权据此解除合同。故包场供销社要求解除其与宏鹰公司签订的“房屋租赁合同”与“房屋租赁补充合同”的诉讼请求应当予以支持。
合同解除后，合同的权利义务终止，宏鹰公司已无权基于其与包场供销社签订的“房屋租赁合同”与“房屋租赁补充合同”占有、使用房屋及场地。包场供销社要求宏鹰公司返还租赁房屋及场地的诉请亦应当予以支持，宏鹰公司应当将其承租的房屋、场地腾空后交付给包场供销社。因宏鹰公司承租的部分房屋目前由第三人江忠和朱齐锋占有、使用，故第三人江忠、朱齐锋亦负有相应的腾房交付义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条之规定，判决：一、解除包场供销社与宏鹰公司于2001年5月30日、2002年7月30日签订的“房屋租赁合同”与“房屋租赁补充合同”。二、宏鹰公司向包场供销社支付其承租的位于海门市包场镇长兴村包场供销社收花部西半部仓库2幢，面积为1680平方米场地2012年6月15日至2014年6月14日的租金20000元。三、宏鹰公司向包场供销社支付其承租的位于海门市包场镇幸福桥北侧长兴村包场供销社收花部平房7间2012年7月30日至2014年7月29日的租金8000元。上述钱款均于判决生效后10日内付清。四、宏鹰公司于判决生效后30日内将其承租的位于海门市包场镇长兴村包场供销社收花部西半部仓库1幢（坐北朝南，面积为180平方米）及面积为1680平方米场地腾空后交付给包场供销社。五、第三人江忠于判决生效后30日内将其占有、使用的位于海门市包场镇幸福桥北侧长兴村包场供销社收花部平房7间中西侧3间腾空后交付给包场供销社。六、第三人朱齐锋于判决生效后30日内将其占有、使用的位于海门市包场镇长兴村包场供销社收花部西半部仓库1幢（坐东朝西，面积为180平方米）及位于海门市包场镇幸福桥北侧长兴村包场供销社收花部平房7间中东侧4间平房腾空后交付给包场供销社。案件受理费减半收取500元，由宏鹰公司承担。
宣判后，宏鹰公司不服，向本院提起上诉称，包场供销社将房屋租赁给宏鹰公司时原房屋破旧不堪已属危房，宏鹰公司投入百多万元对原房屋进行修理、重建，对原有场地进行平整浇筑成水泥场地，并且约定部分房产所有权归宏鹰公司所有。宏鹰公司分别于2004年4月8日与第三人江忠签订了租赁合同、2013年10月1日与第三人朱齐锋签订了租赁合同，两份合同是在包场供销社完全知道和允许的情况下签订，当属有效合同。在一审法院审理过程中第三人江忠、朱齐锋都明确表示如果宏鹰公司不能缴纳租金，他们愿意代宏鹰公司缴纳，明确不同意解除合同。应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条进行判决。现请求二审法院依法撤销（2014）门包民初字第0154号民事判决第一、四、五项判决，驳回包场供销社请求解除合同的诉讼请求。
被上诉人包场供销社答辩称，宏鹰公司诉称包场供销社出租的房屋属于危房，宏鹰公司已经对其进行重建不是事实，房屋租赁合同和补充合同约定，宏鹰公司可以对承租房屋进行装璜和维修，对场地进行整修，费用由宏鹰公司承担。未列入租赁标的物的部分简易建筑物和破旧房屋，是包场供销社无偿给宏鹰公司使用，宏鹰公司可能对其进行了必要的维修，但也不存在重建或新建的问题；退一步说，即使在承租房以外，宏鹰公司有重建或新建行为，也与本案争议无关，因为一审判决只处理了房屋租赁合同和补充合同涉及的租赁标的物。包场供销社在一审审理过程中才知道宏鹰公司转租的事实并及时提出了异议，将此事实追加为解除房屋合同租赁的理由。宏鹰公司诉称第三人在一审审理过程中明确表示愿意代宏鹰公司缴纳租金不是事实，第三人根本没有提出代偿请求；若转租无效，当然不能对抗包场供销社的合同解除权；即使转租有效，第三人也没有在一审判决前实际代偿租金，因此也不能对抗包场供销社的合同解除权。综上，基于宏鹰公司未按约定期限支付租金，经包场供销社催告之后在合理期间内未能支付，并且未经包场供销社的许可将部分房屋转租他人的事实，一审支持包场供销社的诉讼请求，判决解除房屋租赁合同及补充合同，依法有据并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人朱齐锋答辩称，陆国平与包场供销社诉讼跟其没有关系，其是跟陆国平租赁房屋，把房租交给陆国平的。
原审第三人江忠未提出答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审另查明，朱齐锋在二审庭审中明确表示其已向陆国平缴了五年的租金，五年期满后的租金其可以代交。
二审的争议焦点为：包场供销社主张解除合同是否符合法律规定。
本院认为，宏鹰公司与包场供销社对于双方签订的租赁协议及宏鹰公司欠付租金的事实双方均无异议，但宏鹰公司主张以次承租人愿意代承租人支付欠付租金为由对抗出租人合同解除权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”根据上述规定，宏鹰公司抗辩的前提是转租合同有效和次承租人愿意代宏鹰公司支付欠付租金。一、关于转租合同是否有效。江忠与宏鹰公司于2004年4月8日即签订了转租合同用来开办超市，包场供销社知道此事后未在规定的时间内未提出异议，该转租合同有效；朱齐锋与宏鹰公司于2013年10月1日签订了转租合同，宏鹰公司未能提供证据证明包场供销社知道或应当知道该转租事实，且包场供销社于2014年1月即以宏鹰公司为被告起诉主张解除租赁协议，在审理中亦对宏鹰公司转租行为提出异议，故该转租合同无效。二、次承租人朱齐锋、江忠是否请求代宏鹰公司支付欠付租金。庭审中，朱齐锋明确表示不愿代宏鹰公司支付之前所欠租金；宏鹰公司也未提供充分证据证明江忠愿意代宏鹰公司支付之前所欠租金，且诉讼至今江忠也未有向包场供销社请求代付之前租金的行为。综上，拖欠租金和转租行为无效均是解除租赁合同的法定理由，且朱齐锋、江忠均未明确请求代宏鹰公司支付欠付租金，宏鹰公司抗辩意见缺乏事实依据和法律依据。至于宏鹰公司提出的租赁合同签订后投入了巨资对原房屋进行修理和重建，但未提供证据证明投入的具体材料及价值，一审中也未提出反诉请求，如果确有证据，可另案处理。综上，宏鹰公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人海门市宏鹰塑业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪红晏
代理审判员 曹 璐
代理审判员 司荣华
二〇一四年十二月一日
书 记 员 徐红燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；