陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民一终字第01298号
上诉人（原审原告）田军，男，汉族，1964年7月4日出生。
委托代理人马涛，男，汉族，1943年8月25日出生。
委托代理人李永军，陕西捷声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）延安市宝塔区帝豪时代广场业主委员会。住所地：延安市宝塔区帝豪商场。
负责人胡军，该业主委员会主任。
被上诉人（原审第三人）延安市中际大厦有限责任公司。住所地：延安市宝塔区南大街***号中际大厦。
法定代表人封智，该公司董事长。
委托代理人张忠，陕西旷达律师事务所律师。
上诉人田军因确认合同无效纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2015）宝民初字第01899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田军的委托代理人马涛、李永军，被上诉人延安市宝塔区帝豪时代广场业主委员会的负责人胡军，被上诉人延安市中际大厦有限责任公司的委托代理人张忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定，延安市宝塔区帝豪时代广场地处宝塔区商业街中心地段，原告田军系延安帝豪时代广场三楼3-94号业主。2011年因帝豪商场二三楼的经营管理出现了纠纷，2011年9月4日，帝豪时代广场二三楼共252户业主授权被告帝豪业委会进行纠纷处理和招商洽谈。各业主与被告签订了《授权委托书》，该委托书授权被告代表业主处理与原经营方三力公司的经营纠纷，同时代表业主与相关企业洽谈招商、进行招租事宜，组织开展招标工作，起草委托经营管理合同。此后被告开展了授权相关事宜。2011年9月30日，帝豪时代广场原经营方三力公司的经营合同到期，帝豪时代广场便处于关门停业状态。2011年11月13日，被告对其招商情况向业主进行了通报，并发出倡议书，要求业主确定招商方案，倡议书写明：“经过业主委员会5个多月的艰辛努力，终于和延百集团、中延国际两个大公司初谈成效，若广大业主都同意此方案，就请在此倡议书上签上你的姓名，业主委员会负责交给市区人民政府相关部门，由政府进一步和帝豪大业主一楼谈妥后，业主委员会就正式和延百集团或中延集团签约（时限1至18年）。延百集团平均每年按5.5%返还，中延国际18年平均每年按6%返还，无递增”。包括原告在内有一百多名业主在倡议书上签名。同意被告提出的招商方案，主张年收益就高不就低。后有部分业主提出招租时限过长，要求缩短合同期限，也有部分业主提出返点低等。后经被告与第三人中际公司协商后商定招租期限为16年。2012年3月2日，在宝塔区政府信访局会议室，在区政府相关部门的领导见证下，被告与第三人签订了《委托经营管理合同》。该合同约定，被告将帝豪时代广场二、三层商铺建筑面积约为9000平方米，委托第三人中际公司整体经营，委托经营管理期限为16年，合同期限从2012年5月1日起至2028年4月30日止。商铺年收益按照业主投资金额的百分之六支付，第三人按季度支付。且第三人以其位于延安市宝塔区中心街中际大厦的地下负一层至三楼共四层及室内所有固定资产作为抵押担保。同时该合同约定每季度收益额的具体数额由第三人与业主另行签订合同进行约定。2012年3月8日，延安市宝塔区公证处对该合同进行了公证。此后，帝豪时代广场二三楼二百多位业主与第三人中际公司签订了《委托经营管理合同》，同时被告将帝豪时代广场二三楼商城整体移交给第三人进行装修经营，现第三人将该商城商铺出租给二百多位商户经营轻工批发。原告等十三位业主未与第三人中际公司签订《委托经营管理合同》，认为被告及第三人对其构成了侵权，遂诉至本院。
另查明，原告及其他业主购买了帝豪时代广场铺面，按照所购面积交纳了相应铺面费用，并办理了房屋产权证。但所购铺面只是用地钉确定了“四至”界限，未进行实际分割，无法独立于其他业主对外自主经营。
原审判决认为，依法成立的合同受法律保护，且对双方当事人具有法律约束力。合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告帝豪业委会基于帝豪时代广场全体252位业主的授权，就相关经营管理企业洽谈招商、招租事宜，代表业主与相关经营管理企业进行协商、谈判、制定草案，并起草《委托经营管理合同》供业主参考使用。被告依照原告等业主的授权进行对外招商，后初步确定了与延百公司和中延国际进行招商洽谈并将招商情况向业主进行通报，并发出倡议书要求原告等业主确认招商方案，在征得大部分业主同意的情况下，在宝塔区政府信访局会议室与第三人中际公司签订《委托经营管理合同》。上述事实对于第三人中际公司来讲，完全有理由相信被告帝豪业委会有签订合同的代理权，且该《委托经营管理合同》签订后绝大部分业主已同意确认，该《委托经营管理合同》是绝大多数业主真实意思的表示，符合绝大部分业主的共同利益，该合同对原告等全体业主具有约束力，且进行了公证，该合同合法、有效，依法应受法律保护。被告帝豪业委会与第三人中际公司基于合同履行各自的权利义务，对原告不构成侵权。原告认为被告与第三人之间存在恶意串通，没有提交相关证据证明，且被告与第三人签订《委托经营管理合同》后，大部分业主也和第三人签订了《委托经营管理合同》，故被告与第三人签订的《委托经营管理合同》没有损害业主的利益，因此，该主张不符合法律规定，本院依法不予支持。综上，经本院民事审判专门委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告田军的诉讼请求。案件受理费2800元，原告田军已预交，实际由原告田军负担。
宣判后，田军不服判决提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其诉讼请求。其理由是：1、倡议书公布的两家企业是延百集团和中延国际，并没有第三人中际大厦有限公司，并没有就中际大夏的招商向业主征求意见；把招商年限由18年变更为16年也不符合业主的诉求，业主委员会未得到业主授权，签订《委托经营管理合同》超越代理权。2、原审认定上诉人的商铺未实际分割，无法独立于其他业主对外自主经营，这一认定缺乏事实依据。3、中际大厦对业主委员会未得到授权是明知的，不存在表见代理的情形。4、业主委员会没有得到授权，擅自将属于上诉人的商铺移交给中际大厦经营，中际大厦在明知上诉人没有代理权，被代理人拒绝追认的情况下，仍然使用上诉人的财产，构成侵权。5、原审只是判决驳回上诉人诉讼请求，而没有判决是由第三人无偿使用还是按照16年6%的收益使用，没有解决实际问题，属于判而未决。
经审理查明，一审判决认定事实基本属实。
本院认为，公民对自己的财产享有处分权，做出的处分意思表示具有法律效力，并对公民个人具有约束力。本案中，上诉人主张其对自己的商铺享有专有权，其并未向业主委员会授权签订合同，也不存在表见代理的情形。经查，上诉人因购买而取得了对自己商铺的所有权，该商铺具有可区分性，故上诉人对自己的商铺享有专有权，而且在上诉人与业主委员会签订的授权委托书中，并没有明确的委托签订合同的内容，也不存在表见代理的情形。但上诉人作为商铺的所有人，有权选择自主经营，也有权选择统一对外委托经营，一旦选择，即对所有业主的经营活动构成影响，故该选择应视为系对自己权利的行使，对自己具有约束力。当所有业主都选择统一对外委托经营时，其利益具有了整体性，在作为整体行使权利时，业主之间产生不同意见，应当按照少数服从多数的原则确定，在上诉人与业主委员会签订的授权委托书也明确约定业主“遵守业主大会通过的关于对外招商、招租的统一安排”，故多数业主的决定对上诉人有约束力。而且本案中，上诉人诉讼请求确认《委托经营管理合同》无效，但根据法律规定，超越代理权签订的合同仅是对被代理人不发生法律效力，并非合同无效，所以上诉人要求确认合同无效没有法律依据，同时上诉人依据确认合同无效之诉将中际大厦列为本案第三人，并要求其承担责任也没有法律依据。上诉人主张应当判决对商铺如何使用，因上诉人起诉只是要求确认合同无效，对商铺恢复原状，根据不告不理的原则，上诉人的要求不在人民法院审理范围之内，上诉人可另行提起诉讼。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2770元，由上诉人田军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯晓彬
审 判 员 刘彩虹
代理审判员 武 烨
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 樊 蓉