江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第188号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）赣州永盛实业发展有限公司，住所地：赣州开发区翠湖山庄。
法定代表人王纬海，系该公司董事长。
委托代理人陈福江，江西正制律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）裘亚光。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）姚海泉。
以上两被告委托代理人张龙铭，江西凯莱律师事务所律师。
原审第三人赣州经济技术开发区翠湖山庄业主委员会。
负责人赖金平，主任。
上诉人赣州永盛实业发展有限公司（下称永盛公司）诉被上诉人裘亚光、姚海泉，原审第三人赣州经济技术开发区翠湖山庄业主委员会（下称业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州经济技术开发区人民法院（2012）赣开民二初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年6月22日，永盛公司与裘亚光、姚海泉签订了一份租赁合同，合同以永盛公司为甲方，裘亚光、姚海泉为乙方，合同约定：甲方将自属位于赣州经济技术开发区翠湖山庄钟楼负一层场地承租给乙方经营娱乐场所，租赁房屋建筑面积约为1140平方米，租期为十五年，从2010年10月1日起至2025年9月30日止，自合同签订之日起至2010年10月1日前为乙方免租装修期；乙方向甲方缴纳场地及资产承租保证金30000元，合同期满，乙方无违约行为且无擅自改造房屋的行为或造成租赁房屋损害行为，则由甲方在6天内一次性无息退还给乙方承租保证金，如有违约乙方应承担违约责任，如有损坏乙方照价赔偿；房屋租金，2010年10月1日至2015年9月30日，房屋租金每月为7000元，2015年10月1日至2020年9月30日，房屋租金为每月8000元，2020年10月1日至2025年9月30日，房屋租金为每月10000元，乙方须在每年的10月5日和4月5日前向甲方支付半年房屋租金，如未按期交纳租金，每延期一天加收100元作为逾期付租滞纳金；乙方承租期间，除不可抗力因素外，甲、乙双方不得以任何理由单方解除合同，如乙方自行停业或被政府部门勒令停业，房屋租金照常计算，如乙方拖欠租金超过30天，视乙方根本违约，甲方有权单方解除合同收回租赁物，乙方应按实际逾期付租时间支付逾期支付违约金，乙方海英向甲方支付违约金30000元，如给甲方造成其他损失乙方仍应赔偿，如甲方原因造成乙方停业，视甲方为根本违约，并承担一切违约责任；乙方自承租经营之日起所涉及的政府管理部门的许可证均由乙方自行办理并承担税费，甲方不承担任何责任，在开业前乙方应将已办理好的消防、环保许可证交给甲方验收，验收后提供复印件给甲方，否则未办理好上述证照而擅自经营开业，甲方有权停止乙方开业或者向有关部门举报，并且承担违约责任；自资产及工作移交完成之前所产生的债权债务全部由甲方承担，移交之日起至合同期满，所涉及的一切经营风险、债权债务、各种纠纷均由乙方独自承担和处理，钟楼地面及负二层停车场免费给乙方，与酒楼、超市共同使用，但须保证通道的畅通，负一层两侧通道甲方提供给乙方无偿使用，但不得违章搭建；双方于2009年7月28日签订的租赁合同待本合同签订后自行失效；同时双方在合同中约定了其他的权利和义务。
合同签订后，永盛公司将裘亚光、姚海泉在2009年7月28日缴纳的租赁保证金30000元转为本期合同的租赁保证金，裘亚光、姚海泉也开始对永盛公司在2009年就已经交付的租赁房屋进行装修，在同年10月15日向永盛公司预交了租金10000元。2010年7月28日，第三人业委会向裘亚光、姚海泉发函，声称裘亚光、姚海泉所租赁的房屋系翠湖山庄广大业主所有，永盛公司与裘亚光、姚海泉所签订的合同为违法合同，要求裘亚光、姚海泉停止装修工作。2010年10月21日，业委会向永盛公司发出告知书，称经业主委员会讨论一致认为，在七天后将在广场入大院步行阶梯的顶部建设花池，并建约2米高的封堵墙等。在同月26日，业委会再次向永盛公司、裘亚光、姚海泉等人发出告知书，称永盛公司将山庄的公共设施根据不同功能，归属不同的承租单位使用是违法的，认为上述设施的使用权属翠湖山庄全体业主等。此后，业委会便在翠湖山庄广场入大院步行阶梯的顶部建设了2米高的不锈钢栅栏，封住了裘亚光、姚海泉所承租房屋的部分进出通道。而裘亚光、姚海泉承租的房屋，共有三座门可以进出，其中两座门位于翠湖山庄广场入大院步行阶梯中部，一座门位于翠湖山庄广场上的钟楼底部，业委会在翠湖山庄广场入大院步行阶梯顶部建设栅栏后，就封住了裘亚光、姚海泉承租房屋从步行阶梯两座门进出广场的通道，只剩下位于翠湖山庄广场上的钟楼底部的唯一通道。在业委会封住通道后，裘亚光、姚海泉多次找永盛公司要求解决这一问题，但该问题一直没有解决。2011年1月28日，赣州经济技术开发区公安消防大队（下称消防大队）向裘亚光、姚海泉开设的翠湖山庄DND俱乐部发出责令改正通知书，认为该俱乐部封闭疏散通道、安全出口，责令其立即改正。而在此之前的2010年3月13日，裘亚光、姚海泉所开设的翠湖山庄DND俱乐部，其消防设计方案已经通过了消防大队的审核。
2011年1月份，因永盛公司就业委会封堵通道等问题无法协商解决，永盛公司具状原审法院，要求业委会立即拆除围栏，恢复原状等，称业委会的行为妨碍了裘亚光、姚海泉所开办的俱乐部装修和经营，造成永盛公司和承租人订立的租赁合同无法履行，并造成了经济损失等。2011年4月13日，永盛公司发函给裘亚光、姚海泉，称在2011年2月22日已经通知裘亚光、姚海泉在2月28日前一次性付清半年房租的剩余款项，但裘亚光、姚海泉以翠湖山庄业主委员会所围的栏杆为由而未付租金，现我公司通知，只要你们开张营业，我公司立即拆除栏杆，要求裘亚光、姚海泉在2011年4月20日前一次性付清半年房租。裘亚光、姚海泉接到该通知后，经与永盛公司协商，在2011年7月29日向永盛公司预交了42000元租金，同时发函告知永盛公司，已向永盛公司预交了半年租金，并准备在10月1日开始经营，但翠湖山庄业主在租赁场地设立的栏杆依然未拆除，若不拆除将导致他们无法实现租赁合同的目的，因此要求永盛公司在8月底前排除这一障碍。但永盛公司一直未能解决这一问题，致使裘亚光、姚海泉所开设的翠湖山庄DND俱乐部无法通过相关验收，导致无法开张营业。2012年2月13日，永盛公司发函给裘亚光、姚海泉，称至发函日，裘亚光、姚海泉欠永盛公司租金74000元，滞纳金49500元，合计123500元，且多次催告不予回复，认为裘亚光、姚海泉的行为构成根本违约，根据合同的约定决定单方解除合同，要求裘亚光、姚海泉在7日内交还租赁房屋并支付所欠的租金等。此后，双方就租赁合同的问题经协商未能达成一致，故永盛公司诉至原审法院要求处理。
另查明，裘亚光、姚海泉承租永盛公司的上述场地后，准备在该场地开设翠湖山庄DND俱乐部，并对场地进行了装修和购买电子音响设备、灯光等，其中所用去的费用经鉴定装修总费用为825141.42元，电子音响设备、灯光等费用共计570835元。
原告永盛公司的诉讼请求为：1、解除永盛公司与裘亚光、姚海泉签订的房屋租赁合同，责令裘亚光、姚海泉限时搬离、腾空涉案房屋并交付给永盛公司。2、判令裘亚光、姚海泉支付自2010年10月1日起至实际交付房屋时止的租金（按约定租金每月7000元标准计算，自2010年10月1日起至2012年3月31日止，裘亚光、姚海泉所欠的租金共计74000元）。3、判令裘亚光、姚海泉支付违约赔偿金30000元以及逾期付租金的违约金按100元／天标准计算至实际交付房屋时止（截止2012年2月12日，裘亚光、姚海泉应付49500元）。4、本案诉讼费由裘亚光、姚海泉承担。
被告裘亚光、姚海泉的反诉请求为：1、解除裘亚光、姚海泉与永盛公司于2010年6月22日签订的《租赁合同》。2、判令永盛公司返还承租保证金30000元。3、判令永盛公司返还租金52000元。4、判令永盛公司赔偿裘亚光、姚海泉装修及设备损失约130万元（准确金额待鉴定后确定）及利息（利息自2011年1月1日起，按人民银行同期贷款利率计算至付清赔偿款止）。5、判令永盛公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：永盛公司与裘亚光、姚海泉签订的租赁合同其内容和形式均符合法律规定，该合同在双方签字后就已经发生法律效力，双方均应遵守。在合同签订后，永盛公司依约定将出租房屋交付给裘亚光、姚海泉使用，裘亚光、姚海泉也依约定向永盛公司交付了租赁保证金和预付了租金，并对承租房屋进行了装修及安装音响、灯光设施等。在双方履行合同的过程中，业委会于2010年7月28日起多次发函给裘亚光、姚海泉，称裘亚光、姚海泉所承租的房屋系翠湖山庄广大业主所有，要求裘亚光、姚海泉不得对所承租的房屋进行装修，并在同年10月底在翠湖山庄广场入大院步行阶梯的顶部建设了2米高的不锈钢栅栏，封住了裘亚光、姚海泉所承租房屋的部分进出通道，致使裘亚光、姚海泉所承租的房屋只剩下位于翠湖山庄广场上的钟楼底部的唯一通道，造成裘亚光、姚海泉在承租房屋准备开办的DND俱乐部不能通过消防验收而取得开业经营的许可。裘亚光、姚海泉将这一情况及时向永盛公司告知并要求解决，但永盛公司至今未能解决这一问题，致使裘亚光、姚海泉无法实现租赁该房屋的目的，作为承租人的裘亚光、姚海泉有权不支付租金并要求解除合同和赔偿损失。在双方租赁合同解除后，永盛公司应当将所收取的租赁保证金和租金返还给裘亚光、姚海泉，裘亚光、姚海泉应当将承租房屋返还给永盛公司；由于裘亚光、姚海泉在履行合同的过程中，对所承租房屋进行了装修和添置音响、灯光等设施，所作装修已经添附在承租房屋上无法拆除，所添置的音响、灯光设施也是为在承租房屋上开设俱乐部而使用的，裘亚光、姚海泉无法将该音响、灯光设施用于他处，因此造成了裘亚光、姚海泉的经济损失，对该经济损失应当由永盛公司承担；由于造成租赁合同解除的原因是因为业委会封堵通道的行为造成的，因此对裘亚光、姚海泉因解除合同所造成的损失，第三人应当与永盛公司一起承担连带责任。对永盛公司要求解除与裘亚光、姚海泉之间签订的租赁合同及裘亚光、姚海泉要求解除与永盛公司签订的租赁合同的诉讼请求，予以支持；对永盛公司要求裘亚光、姚海泉支付租金及违约金的诉讼请求，不予支持；对反诉原告要求永盛公司返还保证金及预付租金并赔偿损失的诉讼请求，予以支持。对永盛公司认为业委会封堵通道给反诉原告造成的损失与其无关的辩解，原审法院认为，作为出租人的永盛公司，有义务使租赁物符合租赁合同的用途，在合同履行过程中，业委会认为租赁房屋的产权属翠湖山庄全体业主所有，并封堵通道，造成裘亚光、姚海泉不能对租赁物进行使用和收益，且裘亚光、姚海泉至今未能解决这一问题，对此造成的民事责任应当由永盛公司承担，对永盛公司的这一辩解意见不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、二百一十六条、第二百二十八条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）赣州永盛实业发展有限公司与被告（反诉原告）裘亚光、姚海泉在2010年6月22日签订的租赁合同。二、反诉被告赣州永盛实业发展有限公司所收取的租赁保证金30000元，租金52000元，共计82000元返还给反诉原告裘亚光、姚海泉。三、由反诉被告赣州永盛实业发展有限公司赔偿反诉原告裘亚光、姚海泉装修损失825141.42元。四、由反诉被告赣州永盛实业发展有限公司赔偿反诉原告裘亚光、姚海泉电子音响设备、灯光等损失共计570835元。五、反诉原告裘亚光、姚海泉应当将所承租的位于赣州经济技术开发区翠湖山庄钟楼负一层房屋返还给反诉被告赣州永盛实业发展有限公司。六、第三人赣州经济技术开发区翠湖山庄业主委员会对反诉被告赣州永盛实业发展有限公司在本判决三、四项所应承担的民事责任承担连带责任。七、驳回原告赣州永盛实业发展有限公司要求被告裘亚光、姚海泉支付租金及赔偿违约金的诉讼请求。八、上述判决二、三、四、五项，限判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费3370元，反诉案件受理费17238元，合计20608元，由原告（反诉被告）赣州永盛实业发展有限公司承担。
永盛公司不服该判决，上诉请求：1、撤销原判。2、改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉主要理由如下：一、原判认定永盛公司交付给被上诉人的租赁物不符合租赁合同的用途与事实相悖。永盛公司已全面，实际履行了合同义务，不存在任何瑕疵。在签订合同之前，裘亚光、姚海泉对于所要承租的房屋，其所处地段、结构、面积、装饰等相关情况都是一目了然的，永盛公司对此根本无法隐瞒，是否适合其承租用途，完全应当由裘亚光、姚海泉根据其自身需求予以考虑，裘亚光、姚海泉在对该房屋进行考察后，与永盛公司签订了租赁合同，这就表明裘亚光、姚海泉在签订租赁合同时已认可该房屋符合其需求，否则裘亚光、姚海泉根本就不可能与永盛公司签订该合同。至于裘亚光、姚海泉承租该房屋后，能否形成经营条件，按照合同约定，应当是裘亚光、姚海泉的义务。也就是说裘亚光、姚海泉不能利用该房屋进行经营活动不能由永盛公司承担责任。原审判决由永盛公司承担这一责任是没有合同根据的。此外，永盛公司所提交的房屋产权证充分证实了永盛公司出租给裘亚光、姚海泉的场地所有权属于永盛公司所有，这也就表明永盛公司交付给裘亚光、姚海泉的租赁物并不存在权利瑕疵。这一事实也被江西省赣州经济技术开发区人民法院（2012）赣开民一初字第120号民事判决书所确认。鉴此，永盛公司已切实履行了合同义务，原审判决明显不当。二、裘亚光、姚海泉能否正常使用租赁物取决于其是否能办理经营所需的相关手续。根据合同约定事先取得政府管理部门的许可证应当由裘亚光、姚海泉负责办理，永盛公司对此既无合同义务，也无法定义务。（1）根据合同法“当事人约定优先原则”，该案应首先适用合同的约定。合同当中双方已明确约定裘亚光、姚海泉应事先取得政府管理部门的相关许可证才能开业，而裘亚光、姚海泉至今未能取得政府管理部门的许可证，显然已构成违约。在通常情况下，违约一方也是无权提出解除合同。为此，裘亚光、姚海泉提出解除合同完全是不能成立的。（2）即使合同当中未约定裘亚光、姚海泉应事先向政府管理部门申办相关许可证才能营业，裘亚光、姚海泉也不能以未能取得政府管理部门的许可证，无法营业为由提出解除合同。首先、行政许可不属于民事租赁合同的调整范围。众所周知，商业承租人取得房屋使用权后，还必须经过有关行政部门的许可才能正常经营，许可的行政部门常见的有：工商局、卫生防疫局、环保局、公安局、消防局、文化局、规划局等等。而有关政府部门许可与否的行政行为，显然不属于民事租赁合同的调整范围，也就是说，政府部门许可与否，与出租人并没有法律关系。所以即使裘亚光、姚海泉无法取得政府部门的行政许可，也应该向出租人支付房屋的租金，并且除合同另有约定外，不能成为解除租赁合同的理由。其次、裘亚光、姚海泉是否能取得政府管理部门相关许可证不是永盛公司的法定义务反而是裘亚光、姚海泉应履行的合同义务。现行法律、法规、政策、指导意见等均无明确、强制规定房屋出租人需要为承租方办理营业所需的相关许可证照，办理不成需要解除合同或承担违约责任的规定。况且，永盛公司与裘亚光、姚海泉之间签订的合同中，已明确约定裘亚光、姚海泉应向政府管理部门申办相关许可证照。并且是否能取得相关许可证照是根据政府相关部门审批的，并不是永盛公司能决定的，而是由裘亚光、姚海泉自身条件是否符合申请所决定的，不能因此成为强加与永盛公司的义务。再次、裘亚光、姚海泉无法取得政府管理部门的相关许可证照属裘亚光、姚海泉自身经营风险范畴，永盛公司没有提示的法定义务。在承租商业房屋之前，承租人需要了解使用该房屋经营项目的有关政策以及可行性等情况，如果承租人将要经营的项目不符合相关政策，无法获取政府管理部门的相关许可证照而不能开业，必将导致人力、财力的损失还应承担不必要的违约责任，以上均是做为一个经营者对经营项目风险控制的把握。而作为出租方，仅对房屋的交付、质量安全等负责。为此，永盛公司只对租赁关系中的租赁物负责，而无需对裘亚光、姚海泉经营责任负责。在本案中裘亚光、姚海泉无法开业的根本原因在于其不能按约定履行合同义务，取得政府管理部门的相关许可证照。显然，裘亚光、姚海泉以其未能获得政府行政管理部门的许可要求永盛公司承担责任的请求是本末倒置的行为。永盛公司并非行业专业部门，无法衡量裘亚光、姚海泉的经营项目是否符合标准，也无法判断该经营项目是否可行，并且永盛公司也无法定的提示义务，裘亚光、姚海泉的损失完全属自身经营风险范畴。为此，原审判决无疑是将裘亚光、姚海泉自身经营的风险由永盛公司来承担完全是缺乏事实和法律根据的，依法不能成立。三、原审判决认定将业委会对其经营活动的侵害行为归咎于永盛公司，并判决由永盛公司承担这一责任有悖于正常逻辑，也是缺乏法律根据的。原审判决已经认定裘亚光、姚海泉不能对租赁物进行使用和收益的原因是业委会封堵通道导致的，并非是永盛公司的违约行为。根据相关法律规定，永盛公司作为出租人将租赁物交付给了裘亚光、姚海泉，永盛公司就已经全部履行了合同义务，至于裘亚光、姚海泉如何经营与永盛公司没有任何关系。如果永盛公司要对裘亚光、姚海泉的经营活动负责，那么双方签订的合同就不应当是房屋租赁合同，而是合伙经营合同了。况且，按照合同法的相关规定，出租人将租赁物交付给了承租人后，承租人负有妥善保管的义务，如果承租人在承租期间，出现第三人侵害租赁物的情形，也应当由承租人负责处理，并承担相应责任，出租人并无相关的法定义务。为此，因为业委会的侵害行为导致裘亚光、姚海泉无法营业的，裘亚光、姚海泉应当向对其造成侵害的业委会提出民事诉讼的办法进行救济，而不是要求永盛公司承担责任。况且，根据裘亚光、姚海泉一审提交的消防部门的整改通知书也不能证实系业委会设置栏杆的行为造成消防验收不能通过的原因。双方已经非常清楚地约定裘亚光、姚海泉开业之前必须要办理好政府管理部门的相关证照，否则就构成违约。而事实上裘亚光、姚海泉并未将取得政府管理部门相关证照的复印件交由永盛公司验收。这就充分表明裘亚光、姚海泉并没有办妥营业所需的相关证照，为此，裘亚光、姚海泉就以业委会侵害了其经营活动，导致其无法营业为由提出解除合同，这明显是在寻找借口，转嫁责任。四、永盛公司的一审诉讼请求具有充足的事实和法律根据，依法应予支持。裘亚光、姚海泉长期拖欠租金的行为已构成根本违约，这不仅与相关法律的规定相符，也符合双方合同约定的永盛公司具有单方面解除合同的条件。为此，永盛公司以此要求解除合同的请求符合法律规定。
被上诉人裘亚光、姚海泉答辩称：1、永盛公司交付给裘亚光、姚海泉的租赁场地因不符合租赁合同约定的用途而构成违约，且致使裘亚光、姚海泉租赁场地的目的无法实现。租赁合同明确约定裘亚光、姚海泉承租场地是用于娱乐场所。合同签订时，租赁场地符合经营娱乐场所的要求，这从裘亚光、姚海泉取得的相关主管部门的批准文件可以证实。而后由于业主封闭疏散通道、安全出口，改变了租赁场地的环境，裘亚光、姚海泉虽多次要求永盛公司解决，但永盛公司虽承诺解决，却至今仍未将围栏拆除，最终导致裘亚光、姚海泉无法通过消防验收，也就无法按约定的用途使用租赁场地。永盛公司的行为显然违反了法律规定和合同约定，构成了根本违约。虽然为经营需要取得相关证照是裘亚光、姚海泉的义务，永盛公司无需为裘亚光、姚海泉办理相关事务，但由于永盛公司不能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途却是裘亚光、姚海泉无法获得相关证照、开业经营的直接原因。二、虽然造成裘亚光、姚海泉的娱乐场所无法通过消防验收是由业主委员会的行为所致，但依法应当由作为出租人的永盛公司承担违约责任。《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。因此，对于因业委会的行为导致消防验收无法通过，裘亚光、姚海泉无法使用场地，最终不能实现合同目的，作为出租人的永盛公司应当承担违约责任。三、由于永盛公司的违约，导致裘亚光、姚海泉无法使用租赁房屋，依据《合同法》第九十七条、第二百二十八条的规定，裘亚光、姚海泉解除合同可不支付租金并要求永盛公司承担违约责任。裘亚光、姚海泉已交付的租金的保证金，永盛公司应予退还。裘亚光、姚海泉装修及购买设备的损失，永盛公司应予赔偿。
原审第三人业委会口头答辩称：设置围栏、迁移岗亭是由业委会请人施工的，工程款是由99户业主筹集的。
二审审理中，上诉人永盛公司及被上诉人裘亚光、姚海泉均未提交新的证据。
二审审理中，业委会向法庭提交两组证据，第一组是业主委员会会议记录本（含16次业主委员会开会情况记录）；第二组是翠湖山庄99户业主交纳公共设施预收款的收据，其中别墅区业主交纳的是500元／户，商住区业主交纳的是100元／户，业委会称交纳的公共设施预收款仅指设置围栏、迁移岗亭的费用。本院对业委会提交的该两组证据的真实性予以确认。
二审审理中，为查明翠湖山庄DND俱乐部消防未验收的原因，本院去函消防大队，询问有关问题，消防大队复函我院，称翠湖山庄DND俱乐部消防未验收的原因除封闭道路之外，还有消防设施配置不足及火灾自动报警系统故障等原因，封闭通道是主要原因，是消防验收中考虑的原则性问题，其余属短时间内可很快整改的问题。另称，设置的不锈钢围栏还导致一旦发生火灾，消防车不能就近停靠在钟楼停车坪，消防员不能顺利通过公共阶梯通道进入翠湖山庄DND俱乐部内灭火、救人。拆除该公共阶梯通道口的不锈钢围栏是消防验收的必要条件之一。上诉人永盛公司质证认为：消防大队原（2011）第009号《责令整改通知书》中，封闭疏散通道、安全出口，是指翠湖山庄DND俱乐部南面二处出口被铁门上锁封闭，原因是业委会不让俱乐部打开，俱乐部西面原有一边门通行，是俱乐部承租人自己上锁封闭。另外，钟楼停车坪是负一楼的屋顶，是有限承重的屋面，只能停靠2吨以下的小车和供人行走，在入口处设有明确的警示标志，一旦消防车停靠将造成车毁屋塌的严重后果。被上诉人裘亚光、姚海泉以及原审第三人业委会对消防大队该复函没有提出异议。
二审查明：一、从现场来看，裘亚光、姚海泉承租的该钟楼负一层房屋共有5个进出口，地面钟楼一个，负一楼东西两面各一个，负一楼西面一个门通到酒店，负二楼（底层）一个门。2010年底，业委会雇请人员在原规划进入翠湖广场的公共阶梯通道上设备了不锈钢围栏，封闭了公共阶梯这个通道后，负一楼东西两个门仅能通往翠湖山庄内，不能直接经公共阶梯通往翠湖山庄外面。原判认定案涉租赁房屋共有三个门可以进出，业委会设置栏杆后，只剩下钟楼底部（即负二楼）的唯一通道，原判该节事实认定错误。二、翠湖山庄业主包括别墅区134户、北商住楼80户、西商住楼55户，共计269户业主。从经过规划管理部门批准的翠湖山庄项目的规划设计方案来看，永盛公司所开发的翠湖山庄项目是一个开放性、公园式的别墅＋商住小区。从钟楼位置进入该小区，原规划审批的设计方案中就是一处开放式的阶梯，不存在围栏的设计。三、从翠湖山庄业主委员会提交的业主委员会会议记录本来看，有以下16次会议记录，会议时间、地点、内容、参会人员分别如下：1、2010年5月21日上午，地点在翠湖山庄物管处，参加人员有：居委会4名工作人员、原业委会主任张俊、业委员委员刘尧生、何秀华、曹渭生等8名人员。内容为关于翠湖山庄业委会换届选举事宜，成立筹备小组推选小组成员。2、2010年6月11日，内容为翠湖山庄业主委员会改选筹备会，参加人员有：黄小金、张俊、蒋显沾、何秀华、刘尧生、黄国英、赖金平等10人。3、2010年7月27日，内容为翠湖山庄业委会第一次会议，参加人员有蒋显沾、赖金平等4人。讨论事项有：业委会有关职务选选举、业委会资料移交、开发商移交公共设施等。会议称：会所被开发商隔了三分之一左右作它用，会所右附属建筑二栋外租办歌舞厅。决定：以后召开业主委员会扩大会议，就开发商要移交给业主的项目商讨。4、2010年10月19日晚上，业主委员会扩大会议，出席委员：杨秀清、蒋显沾、赖金平、刘尧生，另有3人列席。5、2010年10月26日告知（协商）会议，地点：会所，参加人员：开发商王纬海、欧阳，业主委员会成员赖金平、李强、蒋显沾以及6个业主。会议未达成一致意见。6、2010年10月28日晚，业主委员会扩大会议，记录：蒋显沾，参会人员：张俊、刘洪、李国华、杨秀清、李强、赖金平、张友海、万重阳、刘尧生等17人，会议讨论了小区安全问题及公共设施问题。会议记录载明以下内容：因开发商不同意搞围圈，业主委员会主张一定要保安。陈腾佑、李强提出应永久性封住大门，获同意。会议还主张岗亭设在上面，别墅区住户暂收500元，商住楼住户收100元。李强：“今后什么东西都要强行，让他们来找我们”，黄：我做被告都可以，陈同意。张俊：“我们跟他谈不妥，就来强硬的，先把公共设施拿到来”。7、2010年11月21日上午，业主委员会会议，地点，业主委员会临时办公地点。参加人员：赖金平、李强、蒋显沾等5人，会议内容包括：对已交费和未交费情况的处理，业主委员会成员变更，围栏设施的验收等。8、2010年12月7日晚，地点为物业办公室，出席人员包括：赖金平、张友海、蒋显沾、刘尧生、湛平、杨秀清等8人。会议讨论了公共设施费的收取问题，及业主委员会成员内部分工问题。9、2010年12月19日晚，业主委员会会议，地点：物业公司办公室。参加人员为：赖金平、蒋显沾、张友海、刘尧生等5人。会议内容，赖金平：关于会议场所问题，先叫业主打开会所，如果不开，全体业主自行打开。等等。10、2010年12月25日上午，翠湖山庄第二届业主委员会第一次会议。会议内容：由于会所开发商不开门，业主委员会全体人员强烈要求打开会所大门。签名的人员有蒋显沾、李强、杨秀清等26人。11、2011年3月17日晚，业主委员会扩大会议，参加人员有李强、赖金平、张俊、杨秀清等7人。会议内容：讨论永盛公司状告业主委员会之事。大家一致认为积极参加应诉，确权反诉，把事情真相打印张贴告知全体业主。12、2011年8月18日晚，关于是否提请行政复议的会议。到会人员：蒋显沾、赖金平、李强、刘尧生等8人，另有曾衍洪律师列席。会议讨论了行政复议及由业主委员会成员预交律师费的事宜。13、2012年2月29日，物业管理办公室，参加人员：赖金平、刘尧生、蒋显沾、杨秀清、李强、张友海6人。会议内容：（1）行政诉讼后是先向市房产局申请异议登记，然后向人民法院起诉。（2）OK厅要开办，与我们商量将下楼梯往下移一阶梯，材料费、手续费由开办商自负，业委会不管。赖金平称，“现在正在申请处理公共设施产权未定，我意见让OK厅老板的意见办可以，他出钱出材料费、手续费，自己移，但停车场不得停来唱歌，跳舞人的车辆，参加歌舞的人员不得进出翠湖山庄，确保山庄内安全”，刘尧生：停车场的楼梯不能开放，否则秩序会乱。蒋显沾：同意以上两人的意见，但要加高二米。张、李、杨：同意。会议决议：（1）先向市房产局申请异议登记，然后向法院提起诉讼。（2）可以移，所有费用由歌厅老板负责，不准在停车场停参加歌厅人员的车，停车场楼梯不得开放，防止外来人员进出，要加高至二米。14、2012年4月5日晚，物业管理委员会翠湖山庄办公室。参加人员：张子春、蒋显沾、刘尧生、赖金平、李强5人。会议讨论了关于公共设施确权之诉的诉讼费如何凑齐的问题。15、2012年7月4日晚，地点：地下停车场。到会人员：张子春、赖金平、刘尧生、蒋显沾、李强等6人。会议内容：关于钟楼段围栏迁移的事项。赖金平：按黄金区法院法官的口头建议，是否可以将钟楼段围栏下移，有利于DND迪厅营运，现请大家发表各自的意见。与会人员均不同意迁移。16、2013年7月14日，翠湖山庄业主委员会关于聘请物业管理会议。地点：翠秀园。参加人员：叶兴华、赖金平、蒋显沾、刘尧生、张子春、李强等8人。四、从业委会提交的交纳公共设施预收款（设置围栏及迁移岗亭费用）的99户人员来看，其中72户别墅业主是按500元／户标准交纳的，27户商住业主是按100元／户标准交纳的，共计交纳费用38700元。
二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案中的租赁标的物即钟楼负一层，赣州市房地产管理局已于2005年5月25日向永盛公司颁发了赣房权证字第000990**号《房屋所有权证》，将该钟楼负一层确权给永盛公司。业委会虽对该房屋所有权提出异议，提起诉讼认为应属全体业主共有，但在法院生效判决确认该房屋所有权归全体业主所有之前，永盛公司仍然享有合法的房屋所有权，永盛公司有权对该房屋进行使用、出租、收益。而且，本院（2013）赣中民一终字第187号民事裁定书虽然是驳回了业委会的起诉，但在本院认为中已经认定，本案租赁标的物钟楼负一楼属于永盛公司所有，并未确认属于翠湖山庄全体业主所有。
关于业委会设置围栏的问题。首先，根据业委会的陈述及有关会议记录可以证实，设置围栏是业委会决定的，没有经过业主大会讨论通过，但99户业主筹集了38700元设置围栏及迁移岗亭的费用，业委会指示并雇请人员具体实施了设置围栏的行为。其次，永盛公司既是翠湖山庄的开发商，同时也是翠湖山庄最大的业主，其取得了钟楼负一楼等处房屋的合法产权，且至今没有被撤销该产权登记，也没有被法院生效判决确权给全体业主。第三，从经过规划管理部门批准的翠湖山庄项目的规划设计方案来看，永盛公司所开发的翠湖山庄项目是一个开放性、公园式的别墅＋商住小区。从钟楼位置进入该小区，原规划审批的设计方案中就是一处开放式的阶梯，不存在围栏的设计，这种开放式的公共阶梯实际就是进入翠湖山庄的开放性的大门。该种设计方案是经规划批准的，经过了公示，各业主应当知晓该种开放性的设计，应当知晓从钟楼到翠湖广场有一个公共阶梯通道。翠湖山庄业主在应当知晓这一开放性设计的前提下，仍然与永盛公司签订合同，应当视为各业主接受该开放性规划设计所带来的安全问题。第四，本案中，业委会实施的这些行为，属《物权法》第七十六条第一款第（七）中的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应由业主大会共同决定。若翠湖山庄业主考虑到小区安全，需对原开放式的规划设计作出修改，如设置围栏和迁移岗亭，可以在不损害其它业主（包括钟楼负一楼业主永盛公司）合法权益的前提下，经翠湖山庄业主大会讨论通过，并报规划管理部门同意，才可具体实施。
关于案涉房屋是否符合约定用途即开办DND俱乐部的问题。《合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本院认为，该条规定的出租人的义务有两个，一是将租赁物按约定交付给承租人；二是有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁房屋是否符合约定用途是看租赁房屋范围内的硬件设施条件是否符合约定用途，主要体现在《合同法》第二百三十一条中“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失”这些内容。租赁房屋是否符合租赁用途的问题，是承租人在签订租赁合同之前就要考虑的范围。承租人裘亚光、姚海泉承租该房屋用作娱乐场所DND俱乐部，是在进行了现场勘察并且确信该房屋符合开办娱乐场所这一用途的前提下才签订该租赁合同的。永盛公司在租赁期间的义务是保证该租赁房屋不出现因不可归责于承租人的事由而导致的租赁物部分或者全部毁损、灭失的情形，如房屋质量出现重大安全隐患等。
裘亚光、姚海泉承租的钟楼负一层（字号为DND俱乐部）至今不能开业，不能开业的原因是没有办理营业执照，而办理营业执照的前提之一是必须取得消防验收。而DND俱乐部至今未通过消防验收，根据2011年1月28日，赣州市经济技术开发区公安消防大队的《责令改正通知书》（（2011）第009号）以及赣州市经济技术开发区公安消防大队2013年10月11日对我院的复函，未验收的根本原因为封闭疏散通道、安全出口，即封闭公共阶梯通道口的不锈钢围栏。由于该不锈钢围栏至今未拆除，消防至今未验收，DND俱乐部不能开业，租赁合同目的无法实现，且租赁合同双方均诉请解除合同，故本院支持双方该解除合同之诉请。
对于租赁合同解除后有关的责任承担问题，应当结合合同解除的原因以及双方的过错进行责任划分。房屋租赁合同中出租人的主要义务是交付租赁房屋，承租人的主要义务是按时足额交纳租金。本案中，永盛公司已经将租赁房屋交付给了裘亚光、姚海泉，裘亚光、姚海泉也在该房屋中进行了装修，故永盛公司的合同主要义务已经履行完毕。裘亚光、姚海泉将钟楼负一层用作娱乐场所DND俱乐部，系用于特种行业，按照法律规定还应取得环保、消防、工商、税务等相应主管部门的行政审批或验收，按照法律规定，负有报批义务的是这种特种行业的开办者，即房屋承租人裘亚光、姚海泉。出租人不负有为承租人办理上述行政审批的义务，也没有保证承租人能够完成上述行政审批的义务。办理完消防、环保审批或验收，该DND俱乐部才能开业，这既是法律规定的裘亚光、姚海泉的义务，也是案涉租赁合同约定的裘亚光、姚海泉的义务。在办理上述行政审批事项时，裘亚光、姚海泉有义务配合行政审批机关，排除消防、环保审批或验收中的妨碍，这是作为DND俱乐部开办者的裘亚光、姚海泉的义务，出租人永盛公司对此也具有协助义务。因此，当业委会设置围栏，成为消防验收的障碍时，裘亚光、姚海泉以及永盛公司均应积极与业委会协调处理，排除该消防验收障碍。本案中，虽然业委会设置围栏的理由是为了翠湖山庄小区的安全，但设置围栏是发生在业委会与永盛公司就钟楼负一层等房屋及设施发生的产权争议纠纷过程中，从业委会会议记录中业委会成员的表态来看，设置围栏的行为很难与业委会主张钟楼负一层产权的行为截然分开。因此，设置围栏也是业委会与永盛公司对钟楼负一层产权争议过程中的一项行为。
从本案合同履行情况来看，裘亚光、姚海泉在2009年7月28日交纳了租赁保证金30000元，2010年6月22日签订了租赁合同，2010年7月28日业委会就书面通知DND俱乐部，主张对钟楼负一层的产权，并要求DND俱乐部立即停止对该场所的装修。2010年10月15日，裘亚光、姚海泉交纳了半年租金的预付款10000元。2010年底，业委会雇请人员在原规划进入翠湖广场的公共阶梯通道上设备了不锈钢围栏。2011年1月28日，赣州经济技术开发区公安消防大队向DND俱乐部下达《责令改正通知书》，之后，裘亚光、姚海泉将该情况告知了永盛公司。2011年2月22日，永盛公司通知裘亚光、姚海泉于2011年2月28日前付清半年租金的剩余款项，裘亚光、姚海泉以业委会所围栏杆为由未付。2011年4月13日，永盛公司再次向裘亚光、姚海泉发催款通知称，希望裘亚光、姚海泉在2011年4月20日前付清半年租金，并承诺只要裘亚光、姚海泉开张营业，永盛公司立即拆除栏杆。2011年7月29日，裘亚光、姚海泉支付了半年租金42000元。此后，永盛公司仍未拆除栏杆。从2010年7月28日，业委会通知DND俱乐部停止装修开始，永盛公司没有履行其协助义务，协助处理好围栏问题，在永盛公司承诺拆除栏杆后，其仍未拆除。导致租赁合同被解除，永盛公司对此负有责任。而对于裘亚光、姚海泉的责任问题，裘亚光、姚海泉在2010年7月28日接到业委会书面通知DND俱乐部，要求DND俱乐部立即停止对该场所装修的函件后，并没有停止装修，仍然继续装修，直至完成装修，裘亚光、姚海泉对于其损失的扩大具有一定的责任。鉴于租赁合同双方的上述过错，在租赁合同解除后，处理DND俱乐部装修装饰物的问题上，按照《合同法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定处理。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。租赁合同解除后，裘亚光、姚海泉应当将租赁房屋即钟楼负一层返还给永盛公司并办理移交手续。对于租金问题，由于DND俱乐部尚没有正式开业，没有经营，亦未发生收益，依据《合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”之规定，裘亚光、姚海泉的租金可不予支付，已经支付的租金52000元及租赁保证金30000元的可要求返还。对于装修装饰添附物处理的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。考虑到裘亚光、姚海泉在2010年7月28日接到业委会停止装修的通知后，仍未停止装修，对于其扩大的损失具有责任的基础上，其未形成附合的电子音响、灯光（鉴定结论为570835元）设备可由裘亚光、姚海泉自行搬离。对于已经装修附合在钟楼负一层房屋中的费用即鉴定结论的825141.42元，考虑到永盛公司没有履行其承诺的协助拆除围栏的义务，故该费用损失由永盛公司承担。
由于永盛公司与裘亚光、姚海泉在本案中的过错及承担的责任系相对对方而言的合同责任，但对于导致合同无法履行的最终原因是因为围栏的设置导致了不能通过消防验收。业委会在本案中虽然作为第三人参与诉讼，但无论是永盛公司还是裘亚光、姚海泉，对业委会均没有提起具体的诉讼请求。故永盛公司与裘亚光、姚海泉在租赁合同中的损失，可另行主张。
综上，上诉人永盛公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原判认定永盛公司提供的租赁房屋不符合约定用途，适用法律不当。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、第十条、第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持赣州经济技术开发区人民法院（2012）赣开民二初字第140号民事判决第一、二、三、五、六、七项；
二、撤销赣州经济技术开发区人民法院（2012）赣开民二初字第140号民事判决第四项；
三、由被上诉人裘亚光、姚海泉将钟楼负一层的电子音响设备（电子音响设备清单见2012年11月16日赣东升评报字（2012）107号《赣州市经济技术开发区翠湖山庄DND国际俱乐部电子音响设备评估报告书》所附《电子音响设备清查评估明细表》中的70项设备）自行搬走。
上述判决可执行事项的履行期限为本判决生效之日起30日内。
一审本诉案件受理费3370元，反诉案件受理费17238元，鉴定费用35000元，二审案件受理费18471元，合计74079元，由上诉人赣州永盛实业发展有限公司负担37079元，由被上诉人裘亚光、姚海泉负担37000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一三年十月十四日
书 记 员 张志平
书 记 员 曾 慧