四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书（2015）南溪民初字第1158号原告张杨。委托代理人张光伦。被告王立江。被告屈锡英（系王立江之妻）。被告张燕。被告罗敏。委托代理人张燕（系罗敏之妻）。原告张杨与被告王立江、屈锡英、张燕、罗敏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告张杨的委托代理人张光伦、被告王立江、屈锡英、张燕及被告罗敏的委托代理人张燕到庭参加了诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张杨诉称：2013年9月12日，我与被告张燕及其丈夫罗敏通过中介签订《房屋买卖合同》，约定将被告张燕、罗敏购买的位于宜宾市南溪区凯丽香江房屋以250万元的价格转让给我，并按一次性付款方式支付房款。当日我委托杨淋通过银行给张燕转入购房款300万元（另有50万元属购买张燕、罗敏住房和车库的购房款），张燕出具了收到300万元购房款的收条。张燕、罗敏与杨淋在四川省宜宾市中信公证处签订委托合同，委托杨淋协助办理房屋买卖相关手续等事宜。根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。我方在与被告张燕、罗敏签订房屋买卖合同后，该房屋的产权证于2014年7月31日取得，土地使用权证于2014年9月29日取得。但该房屋因为被告王立江、屈锡英与张燕、罗敏民间借贷纠纷案中，于2014年10月28日被宜宾市南溪区人民法院查封，致使我无法完成该房屋的产权过户登记。现该套房屋正在被王立江、屈锡英申请强制执行，我对被告王立江、屈锡英的执行行为提出案外人异议，贵院于2015年11月18日作出（2015）南溪执异字第2号民事裁定书，裁定驳回我的异议申请。我认为，贵院作出的裁定书认定事实不清，我方已经与被告张燕、罗敏签订了房屋买卖合同，并履行了支付价款的义务，被告张燕、罗敏应承担交付房屋和协助办理产权过户登记的义务。贵院的裁定书在审理认为中却以双方交易价格与常理相悖来推定签订合同的目的和本意，进而否认房屋买卖合同的真实性，我方认为是一种主观臆断。张燕、罗敏称本案房屋买卖合同是因为借款签订的买卖合同，但其没有证据证实，其二人作为完全民事行为能力人，应该明白订立合同引发的法律后果。同时，本案房屋系未安装门的空房，我也未进行使用，不存在需实际占有使用，交付房屋的水、电、气等附属证件，应是罗敏、张燕应当向我履行的义务，贵院不能以二被告应履行义务而不履行，来推定我未占有使用房屋。现为维护我的合法权益，特诉请人民法院依法判决：1、请求立即停止对位于宜宾市南溪区凯丽香江房屋的强制执行并解除查封扣押；2、确认我与被告张燕、罗敏签订的《房屋买卖合同》有效，位于宜宾市南溪区凯丽香江房屋权利归我所有；3、本案诉讼费用由四被告承担。被告王立江、屈锡英辩称：原告张杨与被告张燕、罗敏于2013年9月12日签订的房屋买卖协议无效。原、被告之前名为房屋买卖合同，实际上为借款关系。案外人杨淋支付给张燕的300万元款项实属借款。从南溪区人民法院执行庭组织我们三方听证时的情况，可以充分说明，张燕向杨淋、张光伦、张杨借款300万元是事实，且原告从未支付过购房款，也没有合法占有该不动产，至今本案争议的房屋都在被告张燕的实际控制占有之下。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。故本案原告的诉讼请求不应得到支持，请求人民法院依法判决驳回原告张杨的诉讼请求。被告张燕、罗敏辩称：我方与原告张杨之间其实是借款关系，不存在真实的房屋买卖合同关系。从2013年8月，我方通过第三方引荐认识了张杨、张光伦，因为我们在宜宾市翠屏区高店镇的工程项目需要资金周转，就向张杨、张光伦借款300万元，并用本案争议房屋即位于宜宾市南溪区南溪镇凯丽香江房屋作为该笔借款的抵押担保，我方才与原告张杨签订了所谓的房屋买卖合同，并约定借款的利息为月息5分。我方还多次向原告方支付了利息。第一次利息是支付的现金，之后支付利息都是通过转款支付的。2015年4月份以前原告都没有向我方说过要过户本案争议房屋的事情，直到2015年5月份，我方与原告方协商归还借款本息无法达到一致，当时原告方才提出要处理该争议房屋，而且本案争议房屋我方是向开发商支付了全款近420余万元购买的，我方不可能在买房两天后就以低于市场价100余万元的价格卖给原告。我方与原告方名为房屋买卖，实为民间借贷关系，应当按照民间借贷的基础法律关系来处理我们之间的争议，故本案中原告方的诉讼请求不应得到支持。经审理查明：2013年9月10日，被告张燕、罗敏与四川省华恩房地产开发公司签订正式的购房合同，购买了位于宜宾市南溪区凯丽香江小区商业用房，即本案争议房屋。同时，被告张燕、罗敏还购买了上述小区的住房1套、车位2个，上述房产、车位购买总价共计3957280.20元，其中本案争议商业房价款为3415313元整（含维修基金、登记费、手续费等）。被告张燕、罗敏于同日一次性付清上述全部购房款和其他费用，并于2013年10月1日取得了该争议房并开始交纳物业管理费用。2013年9月12日，被告张燕、罗敏与原告张杨签订了《房屋买卖合同》3份，约定将上述全部房产(共三处)以总价300万元整体出卖给原告张杨。其中本案争议的商业用房作价250万元，住房作价40万元，车库作价10万元，共计300万元。同日，原告张杨委托案外人杨淋通过银行转账的方式，转给被告张燕300万元，被告张燕出具收到购房款收条一张。同日，被告张燕、罗敏还出具借条一张给杨淋，该借条载明：“今借到杨淋现金人民币肆拾伍万元整，小写：450000.00元借款期限为2013年9月12日至2013年12月11日，该借款现金分三次付完。”但庭审中原、被告各方当事人均未提交支付该45万元款项的依据。被告张燕在庭审中陈述，案外人杨淋从未向其本人及罗敏实际支付过该45万元的款项，该张45万元的借条，其实是本案300万元款项的利息，即按照月利率5%计算从2013年9月12日至2013年12月11日止期间的利息。杨淋于2014年2月28日向被告张燕、罗敏发出手机短信内容：“工行：杨淋”。杨淋于2014年4月4日向被告张燕、罗敏发出手机短信内容：“罗总今天又是星期五了，请你按自己承偌的办理，今天之内把利息存上”。原告张杨的委托代理人张光伦于2015年5月26日向被告罗敏发出手机短信内容：“罗敏你还是可恶之人，借钱钱不还，拖都拖一两年，利息还不想付一分钱，如果要付还都觉得冤，你如此心狠无信义，今后大事总难成”。同日张光伦于16:04分又发短信“收到信息回电话！”。被告张燕、罗敏在收到案外人杨淋转款300万元后，通过银行转账，分别于2013年11月1日转账10万元、2013年11月14日转账5万元、2013年12月9日转账15万元，2014年2月28日转账30万元给杨淋，已共计通过银行转款60万元给杨淋。现本案争议的上述房产南溪区凯丽香江商业房在宜宾市南溪区房地产管理局的产权登记人为张燕，建筑面积：481.03㎡，登记时间：2014年7月31日。使用权面积：162.79㎡，登记时间：2014年9月29日。2014年9月30日以前的物管费一直由被告张燕、罗敏交付给物管公司，原告张杨委托代理人张光伦在本院于2014年10月28日查封该争议房屋后，于2015年10月22日到物管公司去补交2014年10月1日至2016年9月30日的物业管理费。另查明：王立江、屈锡英与罗敏、张燕、宜宾市巨豪房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，在立案受理之前，王立江、屈锡英申请诉前财产保全，本院于2014年10月28日作出（2014）南溪民保字第3号民事裁定书，裁定查封本案被告张燕、罗敏位于宜宾市南溪区南溪镇凯丽香江房屋一套，查封期限两年，并于2014年10月28日连同本院（2014）南溪民保字第3-1号协助执行通知书一并送达宜宾市南溪区房地产管理局。在审理中，王立江、屈锡英与罗敏、张燕、宜宾市巨豪房地产开发有限公司达成调解协议。且2015年4月2日作出的（2014）南溪民初字第1192号民事调解书，已发生法律效力，因义务人张燕、罗敏没有自动履行生效法律文书确定的给付义务，经申请人王立江申请，本院于2015年7月2日依法立案执行。在执行过程中，原告张杨向本院提出执行异议。本院组织各方当事人听证审查，在听证过程中，证人李清海、刘会雄表述：2015年5月，被执行人罗敏、张燕委托该二人与张光伦分别在宜宾市翠屏区沃尔玛商场旁和莱茵河畔旁的茶园两次座谈协商上述300万元的还款付息事宜。执行异议听证审查后，本院于2015年11月18日依法作出（2015）南溪执异字第2号执行裁定书，裁定：驳回异议人张杨的异议。异议人张杨对该裁定不服，遂依法向本院提起案外人执行异议之诉，要求本院停止本案争议房屋的强制执行并解除查封扣押。以上事实有经庭审原、被告举证、质证，本院予以确认的证据：《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、收条、银行转账凭证、房屋产权证、土地使用权证、短信记录、（2015）南溪执异字第2号执行裁定书、执行案件听证笔录、当事人的陈述及庭审笔录予以证实。本院认为：本案的争议焦点是原告张杨与被告张燕、罗敏之间是否属于真实的房屋买卖关系？对此，原、被告之间对《房屋买卖合同》内容的真实性和合法性存在极大分歧，且合同双方当事人在庭审中对合同签订的目的和本意的认识截然相悖。在本案中被告张燕。罗敏在用近350万元全款购买本案争议房产，两天后即以250万元转卖给原告张杨所有，在双方签订购房合同后既不办理变更转让手续，也未办理备案登记手续，与常理相悖。结合在执行中对本案的调查取证、听证及原、被告双方陈述和庭审中提供的证据，如催收利息的短信（电子证据）、通过调取的银行付款凭据、参与座谈协调还款付息的证人证言等全案关联证据判断，对该款项的性质，本院认为杨淋向张燕转款支付给被告张燕300万元，当时的性质应当不属原告张杨的购房款，实质上应为原告支付给被告张燕、罗敏的借款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”。本案原告张杨与被告张燕、罗敏之间签订的《房屋买卖合同》名为买卖，实为借款关系。原告要求确认《房屋买卖合同》有效，并要求停止本案争议房屋强制执行、解除查封扣押的诉讼请求不符合法律规定，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：驳回原告张杨的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告张杨负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  陈 希审 判 员  伍贤素人民陪审员  尹 华二〇一六年四月二十日书 记 员  罗小清