广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第991号
上诉人（一审被告）：唐小林。
上诉人（一审被告）：李小俊。
上诉人（一审被告）：唐桂香。
上诉人（一审被告）：唐代朋。
上述上诉人的共同委托代理人侯仲基。
上述上诉人的共同委托代理人卢顺珠。
被上诉人（一审原告）：黄南展。
被上诉人（一审原告）：黄金玲。
上诉人唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋因与被上诉人黄南展、黄金玲土地租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区区人民法院（2012）江民一初字第2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋的共同委托代理人侯仲基、卢顺珠，被上诉人黄南展、黄金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年3月28日，黄南展、黄金玲（作为乙方）与唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋（作为甲方）签订《永久性土地转租合同》，合同的主要内容有“1、租地地点：南宁市经开区那洪街道办平阳七队刘作业自有土地。2、甲方转租给乙方的土地属于私人用地，经甲、乙双方丈量确定，租地面积约967平方米。3、土地转租权限，经甲、乙方商定，乙方享有永久性使用权。4、地租付款方式，经甲、乙双方协商，乙方分两次付清租金，第一次付50%租金给甲方（即签好合同时，付50%租金，甲方必须开具收款收据给乙方）。第二次付清余下的50%的租金，即必须在2012年3月30日之前付给甲方，否则甲方有权终止合同，且一切损失乙方自行负责。5、在乙方建设期间，甲方有义务协助乙方处理好本队及本村相关关系，使乙方能够顺利建好所租土地上的楼房，在土地使用过程中，甲方不得以任何理由向乙方提出增加租金或终止合同…”。合同签订后，黄南展、黄金玲于2011年3月29日支付356000元，唐小林出具收条。2011年8月3日、2011年9月6日、2011年9月26日、2011年11月10日，黄金玲分别通过银行转账的方式向唐小林的账户汇入40000元、100000元、100000元、15000元。2011年8月3日，黄金玲的配偶闭永存通过银行转账的方式向唐小林的账户汇入160000元。黄南展、黄金玲在其租赁的地块上建房，后该在建房屋被南宁经济技术开发区管理委员会认定为违法建筑，南宁经济技术开发区管理委员会于2011年10月13日下发《限期拆除决定书》。2012年10月12日，黄南展、黄金玲诉至一审法院，提出撤销双方签订的《永久性土地转租合同》等诉讼请求，一审法院于2012年11月28日第一次开庭审理时，黄南展、黄金玲变更其诉讼请求为“确认双方签订的《永久性土地转租合同》无效”等。
一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，黄南展、黄金玲与唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋签订的《永久性土地转租合同》名为租赁合同，但从合同内容来看，合同的标的为农民集体的土地使用权，合同约定乙方（即黄南展、黄金玲）有永久的使用权，双方签订的《永久性土地转租合同》与租赁合同的性质有悖，《永久性土地转租合同》实际应为土地转让合同，该合同的内容显然违反前述法条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，《永久性土地转租合同》应为无效合同。对于黄南展、黄金玲诉请唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋退还1021000元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订的《永久性土地转租合同》属无效合同，则双方因该合同取得的财产应予返还，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋确认其收到黄南展、黄金玲于2011年3月29日交付的356000元应返还给黄南展、黄金玲。对于黄金玲分别通过银行转账的方式向唐小林的账户汇入的40000元、100000元、100000元、15000元以及黄金玲的配偶闭永存通过银行转账的方式向唐小林的账户汇入的160000元，共计415000元，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋认为其确已收到上述款项，否认此款为黄南展、黄金玲交纳的土地租金，应为其他经济往来，但唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋未提交相关证据予以证明，对唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋的主张本院不予采信，故该415000元应认定为黄南展、黄金玲交给唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋的“租金”，合同无效，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋应返还该415000元给黄南展、黄金玲。黄南展、黄金玲还主张其用货款来抵250000元租金，但唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋予以否认，黄南展、黄金玲也无证据证明，故本院对黄南展、黄金玲的这一主张不予支持。对于黄南展、黄金玲主张的赔偿租金利息的问题，黄南展、黄金玲明知该土地为农村集体土地，仍然与唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋签订具有转让性质“租赁”合同，黄南展、黄金玲亦有过错，因此造成的黄南展、黄金玲利息上的损失应由其自行承担，本院对黄南展、黄金玲的这一诉讼请求不予支持。综上，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋应返还黄南展、黄金玲771000元。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认黄南展、黄金玲与唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋于2011年3月28日签订的《永久性土地转租合同》无效；二、唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋返还黄南展、黄金玲771000元；三、驳回黄南展、黄金玲的其他诉讼请求。案件受理费13989元，由黄南展、黄金玲负担3425元，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋负担10564元。
上诉人唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋上诉称：一审认定事实和适用法律错误，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋与黄南展、黄金玲之间为合伙建房关系而非无效租赁合同关系。2011年3月28日，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋与黄南展、黄金玲签订了《永久性土地转租合同》，次日，被上诉人向上诉人支付土地租金356000元。合同签订后不久，黄南展、黄金玲称利用该土地建房出售或出租可获取丰厚收益，并邀请唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋与其合伙建房，因此双方商定解除《永久性土地转租合同》，于2011年6月26日签订了《合作建房协议书》。黄南展、黄金玲、闭永存为一方，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋为一方，约定共同筹资300万，合伙在本案地块上建房。黄南展、黄金玲将2011年3月29日已付的356000元及同年8月3日、9月6日、9月26日、11月10日四次汇给唐小林的款项共255000元作为第一期合伙出资款，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋以其向刘作业租赁的土地入伙。2011年8月5日，上诉人与被上诉人作为发包方，与唐永军签订了《房屋建造协议书》，约定唐永军承包上诉人与被上诉人共同开发的房屋建设。2011年10月13日，南宁经济技术开发区管委会认定上诉人与被上诉人共同开发的房屋为违章建筑，后房屋被强制拆除，上诉人与被上诉人的合作建房协议无法履行，但双方一直没有进行合伙清算。综上，上诉人认为，上诉人与被上诉人之间为合伙关系，并非租赁合同关系，被上诉人请求上诉人返还其合伙出资款771000元无事实和法律依据，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回黄南展、黄金玲全部诉讼请求。
被上诉人黄南展、黄金玲答辩称：1、黄南展、黄金玲从未与唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋协商解除土地租赁合同。双方签订《永久性土地转租合同》后，2011年6月26日，黄南展、闭永存虽与唐小林签订《合作建房协议书》，但合同并未约定且无证据证明双方已经实际解除了土地租赁合同关系。2、黄南展、闭永存与唐小林签订《合作建房协议书》及黄南展、闭永存、唐小林与案外人唐永军签订《房屋建造协议书》均系黄南展、闭永存的个人行为，黄金玲对此并不知情，其本人亦未参与合作建房。综上，上诉人上诉的事实和理由属于另一个法律关系，与本案无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
当事人二审争议焦点为：本案中黄南展、黄金玲与唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋之间是存在土地租赁合同关系还是合作建房关系？黄南展、黄金玲要求唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋返还土地租金是否合法有据？
唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋二审提交以下证据：1、《合作建房协议书》一份，证明其与黄南展、黄金玲已解除《永久性土地转租合同》，双方变成合作建房关系。2、《房屋建造协议书》一份，证明其与黄南展、黄金玲合作建房的事实。3、建房开支明细单一份，证明合作建房支出的费用。黄南展、黄金玲二审未提交新证据。
经过质证，黄南展、黄金玲对上述证据1、2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为证据1、2属于另一个法律关系，与本案无关；对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议。
本院对上述证据审查后认为：因黄南展、黄金玲对证据1、2的真实性无异议，本院对证据1、2予以确认。证据3的内容系手写，没有经手人的签名，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋亦未到庭接受质证和询问，且黄南展、黄金玲也不认可该单据，故本院对该证据不予确认。
二审查明事实与一审法院查明事实相一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审另查明：2011年6月26日，黄南展（甲方）、闭永存（乙方）、唐小林（丙方）签订《合作建房协议书》，主要内容为：甲、乙、丙三方在位于南宁市江南区那洪街道办平阳村七组刘作业自有地上合作建房，建房资金预计为人民币叁佰万元，原则上按甲、乙、丙三方所持股份提供建房资金。合作建造的房屋的产权由甲、乙、丙三方按平均分配的方式各占三分之一。2011年8月5日，黄南展、唐小林、闭永存（甲方）与唐永军（乙方）签订《房屋建造协议书》，主要内容为甲方将南宁市那洪平阳村新建民宅的建造工程发包给乙方，双方约定了工程规模、造价、承包方式、施工期限等条款。黄金玲在二审中称其对闭永存签订《合作建房协议书》不知情，《合作建房协议书》与其无关。
本院认为：一、关于本案中黄南展、黄金玲与唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋之间是存在土地租赁合同关系还是合作建房关系的问题。1、从本案查明的事实及相关证据来看，《永久性土地转租合同》的合同主体为黄南展、黄金玲与唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋，《合作建房协议书》的合同主体为黄南展、闭永存、唐小林，两份合同的主体不相同。唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋主张在签订《合作建房协议书》时推举唐小林作为代表，闭永存系黄金玲的配偶，闭永存在《合作建房协议书》签字的行为亦代表黄金玲的意思表示。本案中，闭永存虽为黄金玲配偶，但本案合同的缔结并非因日常生活所需，且合同涉及金额巨大，已超出夫妻一方日常家事代理的范围，因此闭永存单方在合同签字的行为不具有家事代理的特征。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于表见代理的规定，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋亦无证据证明闭永存单方在合同签字的行为构成表见代理，故对唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋辩称闭永存在合同签字亦代表黄金玲意思表示的主张，本院不予支持。2、经查阅一审两次庭审笔录，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋在一审两次庭审中从未主张过其与黄南展、黄金玲已解除《永久性土地转租合同》，双方的土地租赁关系变为合作建房关系，还认可其已将本案地块交付给黄南展、黄金玲使用，主张双方已将《永久性土地转租合同》履行完毕。唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋亦无其他证据证明其与黄南展、黄金玲已解除土地租赁合同关系而变为合作建房关系。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本院对唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋的上述主张不予支持。
二、关于返还土地租金的问题。黄南展、黄金玲与唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋签订的《永久性土地转租合同》，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，一审据此认定该合同无效正确，本院予以认同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋应将其因合同取得的财产返还给黄南展、黄金玲。双方对唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋于2011年3月29日收到黄南展、黄金玲土地租金356000元无异议，本院对此予以认定。对于黄金玲分别通过银行转账的方式向唐小林的账户汇入的40000元、100000元、100000元、15000元，共计255000元，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋否认此款为黄金玲交纳的土地租金，主张为黄金玲对合作建房的出资，但黄金玲并非《合作建房协议书》的当事人，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋也无证据证明黄金玲实际参与了合作建房，黄金玲对合作建房亦予以否认，故255000元应认定为黄金玲为履行《永久性土地转租合同》而支付的土地租金。对于黄金玲的配偶闭永存于2011年8月3日通过银行转账的方式向唐小林的账户汇入的160000元，因闭永存此前于2011年6月26日与唐小林、黄南展签订了《合作建房协议书》，合同约定了建房资金的筹措方式，而闭永存将160000元转账给唐小林的时间在签订《合作建房协议书》之后，虽黄金玲主张该笔款项系闭永存代其支付的土地租金，但唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋二审提交的证据证明闭永存与唐小林还有其他经济往来，故该160000元在本案中不予处理，当事人可另案主张。综上，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋应返还黄南展、黄金玲611000元。一审判决唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋返还黄南展、黄金玲771000元不当，本院予以变更。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第2666号民事判决主文第一项、第三项；
二、变更南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第2666号民事判决主文第二项为：上诉人唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋应向被上诉人黄南展、黄金玲返还人民币611000元。
一审案件受理费13989元，由黄南展、黄金玲负担5618元，唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋8371元。二审案件受理费13989元，由唐小林、李小俊、唐桂香、唐代朋负担8371元，黄南展、黄金玲负担5618元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
审 判 员 农虹菲
代理审判员 陈 杨
二〇一三年八月二十一日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。