北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05330号
上诉人（原审原告）贺典，女，1940年3月4日出生。
委托代理人郭华，北京市商泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王意清，男，1964年8月5日出生。
委托代理人田淑慧，北京中投律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）郭祥，男，1978年6月8日出生。
上诉人贺典因确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第01392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年10月，贺典诉至原审法院称：我于2014年8月7日在北京畅熠房地产经纪有限公司（简称畅熠公司）咨询房屋销售时，其经纪人郭祥接待了我，郭祥在了解了我出售房屋的情况后，向我反复贬损房屋有缺陷，不好卖等，最后郭祥告诉我可以替找买方即王意清购买，并在未向我出示王意清对其委托手续的情况下，以每平方米74805元的低价代王意清与我签订了《房屋买卖合同》，而该地点的房屋市场价为每平方米10万元以上。合同签订后，我咨询了专业人士，得知该合同系王意清串通房地产中介及其经纪人违规且有欺诈前提下签订的：1、违规行为，《房地产经纪管理办法》第十四条规定：房地产经纪人员不得以个人名义接待房地产经纪业务。《北京市房地产经纪管理办法》第二十七条规定：每宗房地产经纪业务应当至少由一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理，以其所受聘的房地产经纪机构名义承接并收取费用。承接房地产经纪业务时，房地产经纪人应当佩戴统一配发的胸牌，并实名从业。而郭祥在畅熠公司接待我时，着畅熠公司员工胸牌及交给我名片均可证明郭祥为畅熠房地产经纪公司的员工，但郭祥却没有以房地产经纪机构名义与我签合同，而以其个人名义代王意清签合同，违反了上述规定。《房地产经纪管理办法》第九条规定：国家对房地产经纪人实行职业资格制度。经查郭祥没有经纪人职业资格。2、欺诈及不诚信行为，《房地产经纪管理办法》第四条规定：从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。第二十一条规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应向委托人告知业务与委托房屋有无利害关系。第二十五条规定：房地产经纪机构及房地产经纪人员不得有以隐瞒、欺诈、胁迫等手段招揽业务，诱骗交易。郭祥在代王意清与我签订合同后，我发现郭祥存在上述违规及恶意压价行为后，要求解除合同，郭祥不得不告诉我真正买房人是其所在机构的老板即王意清。2014年10月23日在法院审理与本案关联的（2014）西民初字第22479号案件时，王意清（前述案件原告）又称与郭祥系亲属关系。因此可以推定在签合同之前，郭祥对原告房屋的种种贬损压价，完全是为其机构内部成员或亲戚买房，我没有警觉，才会接受每平方米7万余元的低价。《北京市房地产经纪管理办法》第39条明确规定：房地产经纪机构和经纪人员不得同时代理同一房屋的出售与承购。王意清串通郭祥及其所在房地产中介机构的行为违反了上述规定。综上，王意清串通房地产中介机构及经纪人在欺骗我及违规操作前提下，诱使我与之签订《房屋买卖合同》。因此，为维护我的合法权益。请求依法确认我与王意清于2014年8月7日签订的《房屋买卖合同》无效。
王意清辩称：贺典的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。理由是：一、本案事实问题。1、我与郭祥说欲购买平房一处，郭祥从贺典姐姐处得知贺典想出售一处平房，其姐姐将贺典的电话给了郭祥，郭祥通过电话联系贺典沟通确认其意欲出售涉案房屋，双方通过电话商谈价款问题，贺典说参照她弟弟的房屋出售价卖，其弟弟房屋大概是75000元左右一平米卖的，双方最终达成一致意见是总价288万元，合单价74805元／平米。双方谈好价款后贺典从上海来北京，于8月7日的上午将合同带回家称其与家里人商量一下，下午来签订的合同。双方从电话商谈到正式签订房屋买卖合同持续时间大概近一个月，并非是贺典所称其去咨询时就签订了合同。另外，从贺典提供的身份证复印件上注明的内容更可以看出贺典的法律意识是很强的，根本就不可能存在欺诈。2、贺典并没有委托郭祥或郭祥所在单位为其出售房屋，本案所涉及的合同不存在有居间方，系买卖双方自行达成的协议，所以贺典所称的《房地产经纪管理办法》不适用本案。二、本案法律适用。1、合同的效力问题应当由《合同法》来评价。贺典所称合同无效的事实不存在，其未提供证据证明涉案合同有《合同法》52条的情形之一。贺典应当遵守诚实信用原则，继续履行合同。因双方签订的合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，依法成立的合同，应受法律保护。2、本案不适用《房地产管理经纪办法》，该办法系部门规章，本案所涉及的合同系当事人双方自行协商达成的一致意见，不存在经纪方，亦不存在居间服务法律关系，所以贺典所提到的该办法不适用本案。
郭祥述称：贺典所述8月7日来店面接待与事实不符，前期贺典把房本的复印件寄过来，我当时是在中介公司看见她姐姐的房子，我觉得价格比较贵，她告诉我她妹妹也要卖房，把电话给了我，当时当着她姐姐的面联系的贺典。这是个人买卖，并不是经过畅熠公司的，所以我认为贺典所述与事实不符。我认为签订的合同是有效的，应当继续履行。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，贺典与王意清签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同落款乙方处虽系郭祥代王意清签署，但王意清出具委托书对郭祥代签合同的行为予以认可；同时，根据法院查明的事实，贺典与王意清并未与郭祥的工作单位畅熠公司签订居间服务合同，《房屋买卖合同》系贺典与王意清自愿签署达成，合同落款乙方处亦明确载明“郭祥代王意清”，虽贺典与王意清就《房屋买卖合同》签订过程的陈述不一致，但该《房屋买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，故贺典主张《房屋买卖合同》系王意清串通房地产中介及其经纪人违规且有欺诈前提下签订的理由不能成立，《房屋买卖合同》应属合法有效。综上，贺典主张其与王意清于2014年8月7日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年1月判决：驳回贺典的诉讼请求。
判决后，贺典不服，持原诉理由上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。王意清及郭祥均同意原审判决。
经审理查明：2014年8月7日，贺典作为甲方（卖方）与乙方（买方）王意清签订《房屋买卖合同》，约定甲方在北京市西城区×××76号，房屋产权证号为京房权证西私字013**号，建筑面积为38.5平方米。甲方将此房卖给乙方，售价为人民币贰佰捌拾捌万元整。甲乙双方商定按如下方式交付房款：乙方在签订本合同同时支付甲方定金贰万，余款贰佰捌拾陆万元于2014年8月30日前办理房屋过户手续后支付给甲方，甲方同时将该房屋交给乙方。双方还约定了费用交纳、违约责任、补充条款等内容。合同甲方处由贺典签字，乙方处由郭祥代王意清签字。合同签订当日，王意清交纳定金2万元，贺典出具收条。
现贺典诉至法院，要求依法确认其与王意清于2014年8月7日签订的《房屋买卖合同》无效，王意清以其答辩意见，不同意贺典的诉讼请求。为查明本案事实，原审法院依法追加郭祥作为第三人参加诉讼。
原审法院审理过程中，王意清对于郭祥代签合同的行为表示知晓和认可，为此，郭祥提交了王意清出具的委托书一份，王意清对此表示认可。贺典表示签订《房屋买卖合同》时未见过该委托书，对此不予认可。关于《房屋买卖合同》的签订过程，贺典与王意清各执一词，贺典表示2014年8月7日第一次到畅熠公司咨询房屋销售时即签订了《房屋买卖合同》，贺典认为郭祥是以畅熠公司名义签订的合同。王意清表示2014年7月10日其向郭祥表达了要买平房的意思，后郭祥通过贺典的姐姐了解到贺典要卖房的信息，郭祥与贺典多次电话沟通，2014年7月27日，贺典将涉案房屋产权证与身份证复印件邮寄给郭祥。2014年8月7日，郭祥代王意清与贺典签订《房屋买卖合同》。郭祥认可王意清的陈述。经原审法院询问，贺典与王意清均未与畅熠公司签订居间服务合同。
另查，郭祥系畅熠公司的工作人员，其表示与王意清系朋友关系。
再查，2014年9月，王意清诉至原审法院，要求贺典继续履行合同，贺典就合同效力问题提起本案诉讼并就该案提出中止审理申请。
上述事实，有《房屋买卖合同》、起诉书、中止审理申请书、快递回执、身份证、产权证、名片、照片、委托书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：贺典就其所有的房屋与王意清签订买卖合同，王意清一方由郭祥代签，王意清对该代理行为予以认可，本院不持异议。贺典称代理人郭祥系房地产经纪公司工作人员，故其代理签署合同的行为应属于职务行为，但贺典与王意清均未与郭祥所在的畅熠公司签订居间服务合同，根据在案证据尚不能认定本案房屋买卖行为存在居间方，亦无法以《房地产经纪管理办法》约束郭祥在其中的代理行为。贺典主张其与王意清签订的《房屋买卖合同》因存在恶意串通情形而应为无效，但应当指出，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的因恶意串通而导致的合同无效系指签订合同的双方当事人恶意串通，而贺典所指系郭祥与王意清的恶意串通，显然与法律规定不符。据此，贺典与王意清所签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原审判决正确，本院予以维持。贺典的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由贺典负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由贺典负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李 淼
二〇一五年七月十四日
书 记 员 张 璐