上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第812号
原告（反诉被告）上海滔雄工贸有限公司。
法定代表人熊金平。
委托代理人吴炎欢。
被告（反诉原告）上海春宏投资管理有限公司。
法定代表人李正胜。
委托代理人胡晶晶，上海丰兆律师事务所律师。
原告上海滔雄工贸有限公司（以下简称“滔雄公司”）与被告上海春宏投资管理有限公司（以下简称“春宏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法适用简易程序。审理中被告向本院提出了管辖权异议申请，本院驳回了被告的管辖权异议。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。审理中，被告春宏公司向本院提起反诉，本院依法予以受理并决定与本诉合并审理。本案于2014年6月5日、12月10日两次公开开庭进行了审理。原告滔雄公司的委托代理人吴炎欢、被告春宏公司的委托代理人胡晶晶两次到庭参加诉讼，被告法定代表人李正胜参加了第一次诉讼，原告法定代表人熊金平参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告滔雄公司诉称：2011年4月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市松江区松汇西路XXX号的房屋合计建筑面积约为2，289平方米（以下简称“涉案房屋”），用途作工业生产用房，租赁期限为10年。合同另对涉案房屋的年租金、租金给付方式及违约责任等进行了约定。合同生效后，原告依约将涉案房屋交于被告使用，但被告从2013年4月开始就出现拖延不交纳租金的情形，原告还曾书面致函要求被告按约履行，但被告置之不理，按照合同约定原告有权解除合同。同时，因为被告故意逾期拒付租金，按照合同约定被告还应承担相当于一个月租金的违约赔偿金。现原告起诉法院请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告支付原告自2013年4月1日起至房屋返还之日止的租金及使用费，其中2013年4月1日至2014年6月30日按照45万元／年标准计算，2014年7月1日起至涉案房屋返还之日止按照48万元／年标准计算；3、被告支付原告合同违约赔偿金37，500元；4、被告将位于上海市松江区松汇西路XXX号的房屋返还给原告。
被告春宏公司辩称：既然原告坚持要求解除，被告也予以同意，但解除不可归责于被告，而且解除时间应是第一次庭审时间即2014年6月5日。关于租金，原告出租给被告涉案房屋时其中部分已经租赁给案外人，被告承租后与案外人重某签订了租赁合同，并且将其中第三幢厂房改为员工宿舍自用，后因企业经营状况不好在征得原告同意下将该幢房屋转租给了案外人上海松江玉秀幼儿园，玉秀幼儿园装修期间被街道叫停，街道出具了回购涉案房屋的通知，但回购事宜因原告与政府之间就价格有争议而拖延至今。由于回购的问题导致玉秀幼儿园停止装修，拖欠被告租金，被告也无力支付原告租金，原告也承诺若回购价格无法谈拢而导致被告无法使用厂房，则此期间免收租金，故此被告未交纳租金事出有因，并非恶意拖欠。根据双方合同约定，如遇国家政策或商业动迁使双方造成损失的，互不承担责任，因为此而使合同终止的租金按照使用时间计算。本区人民政府永丰街道办事处于2013年6月9日出具拆迁告知书，从该日起涉案房屋无法实际使用，被告实际租金已交纳至2013年6月30日，所以被告实际不欠租金，也无须再支付租金。关于违约赔偿金，被告并非故意逾期不支付租金，故原告主张的违约赔偿金也不能成立。关于房屋返还，被告同意在原告赔偿其损失后再返还。
同时，被告春宏公司反诉称：根据前述辩称意见，被告在租赁房屋后出资10余万元修正了公寓楼旁的地坪、修建了洗衣房、公用厕所、平房、车棚、添设了蓄水池，现在合同尚未到期的情况下，原告坚持要求解除，应当进行赔偿。同时，原告还应返还被告押金8万元。故被告反诉要求：1、原告返还被告押金8万元，电费押金5，000元；2、原告赔偿被告经济损失10万元，其中整修地坪5万元，洗衣房1间、公用厕所1间、平房2间、车棚1个、蓄水池1个合计5万元。
原告滔雄公司针对被告春宏公司的反诉请求辩称：押金共85，000元是事实，要求抵扣尚欠的费用；对于被告主张的赔偿不予同意，被告主张的搭建并非都是被告搭建，有些是原来就有的，有的搭建和添置设备并未征得原告同意，上述搭建和添置原告也不会利用，又因被告系违约方，所以均不予赔偿。
经审理查明：2011年4月23日，原告作为出租方与被告作为承租方签订《房屋租赁合同》，第一条约定，原告将位于上海市松江区松汇西路XXX号内房屋建筑面积2289平方米（以下简称“涉案房屋”）出租给被告。第二条，租赁期限共10年，从2011年7月1日至2021年6月30日，2011年4月23日至2011年6月30日67天为装修期，装修期内免收租金；被告有下列情形之一的，原告可以终止合同，收回房屋：……3、被告一次性拖欠租金累计连续达十天的……。第三条，2011年7月1日到2014年6月30日租金为每年45万元；2014年7月1日到2017年6月30日租金为每年48万元；2017年7月1日到2021年6月30日租金每年51万元；原、被告签订合同之日，被告向原告支付押金6万元和三个月租金112，500元；之后被告应提前10天支付半年租金，以此类推。合同第四条，租赁房在承租之日起五年内动迁，应由拆迁部门向被告支付其承租的房屋装潢费、经营损失费、过渡费、设备搬迁费；租赁房在承租之日起五年以后动迁的，被告承租的房屋装潢费、经营损失费、过渡费、设备搬迁费归原、被告双方各50%。第五条，被告故意逾期未交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付一个月租金作为赔偿，如遇特殊情况暂时未交租金的，原、被告双方可协某解决。合同另对其他事项进行了约定。
合同签订后，原告将涉案房屋交给被告，被告支付原告租金至2013年6月30日，被告还支付原告押金8万元及电费保证金5，000元。现因被告逾期未交纳租金，原告催讨未果涉讼。
另查明，涉案房屋登记的权利人为原告，登记日为2005年10月10日，房地产权证号为沪房地松字（2005）第0255**号。登记的房屋共3幢，其中1幢建筑面积为820方米、层数1层，2幢建筑面积122.32平方米、层数2层，3幢建筑面积1，347.08平方米、层数3层，上述房屋用途均为厂房。
还查明，被告将涉案的第3幢房屋转租给了案外人上海松江区玉秀幼儿园（以下简称“玉秀幼儿园”），双方于2013年5月31日签订了《租赁合同》，合同签订后，玉秀幼儿园开始装修。2013年6月9日，上海市松江区人民政府永丰街道办事处向玉秀幼儿园出具告知书，该告知书载明：街道有关部门在日常巡查中发现你园正在松汇西路XXX号进行装修，拟将办园地址由李家弄1号搬迁至此。经实地察看，有关部门一直认为此地不适合举办幼儿园，主要理由如下：1、此处为车流人流十分密集处，道路状况很差，交通安全隐患很多；2、该处建筑原为工业厂房，至今未办理过改变用途的有关手续；3、围墙内有一家汽车修理厂，共用一个大门，安全无法得到保证；4、该处建筑位于松江新城H板块区域内，随着城市发展步伐的加快，列入了近年的拆迁规划。请接到本告知书后，立即中止装修，另择新址，并报街道社会事业科审核。玉秀幼儿园因此停止装修，并不再按约支付租金，被告因此向本院提出诉请要求解除其与玉秀幼儿园的租赁合同，本院于2014年5月8日立案，案号为（2014）松民三（民）初字第1512号。
2014年12月10日，本院至涉案房屋现场进行了勘查并拍摄了照片。涉案的3幢房屋与房地产权证记载一致，围墙将上述3幢房屋围起来成为一个封闭的区域，该区域最东面为大门、第3幢房屋在该区域的西南侧（该楼东侧小部分为三层，该楼西侧大部分为二层，现该楼仅剩主体框架，门窗等均被拆除，现空置）、第1幢房屋在该区域的最北侧、第1幢房屋东侧为第2幢房屋（为配电房）。涉案房屋周围还有一些搭建的平房及构建物，具体为：第3幢北侧紧贴房屋有平房一间（以下简称A）、第3幢西南侧平房一间（以下简称B，现空置）、第3幢西北侧平房一间（以下简称C，现空置）、区域最西侧有一排平房（以下简称D，共四间）、1幢房屋南侧有平房一间（以下简称E）、进门处有门卫一间（以下简称G），门卫西北侧有车棚一个（以下简称F）。被告称，上述涉案房屋其现分租给案外人，具体为：第3幢房屋及平房A、B租给了玉秀幼儿园；第1幢房屋大部分转租给了案外人李维做汽修厂；平房C及平房D中自南向北第一、二、三间租给了上海筑联颜料有限公司办公；第1幢房屋西侧小部分及平房D中自南向北第四间租给朱坚做商标公司；门卫G系被告老板的朋友堆放东西。原告对此无异议。被告还称，平房B、C及车棚F是被告搭建的，平房A原来就有的，但是被告换过了房顶。原告称平房A、D、E、G及车棚F均是原告搭建的；平房B、C所在的位置原来也是房子，比B、C要大，有可能是被告擅自拆除了部分改建的，但未经得原告同意，因为房子是在最后面的，所以原告原来也没有注意到，这次法院勘查才发现这个情况。
审理中，本院就本案租赁合同应予解除向当事人进行了释明，并要求双方当事人就合同解除后需要处理的法律后果向本院进行主张，原告坚持原来的诉讼请求，被告向本院提出了反诉。
审理中，原告向本院明确就被告转租的现在实际使用涉案房屋的案外人没有请求，不申请追加，原告会在执行中自行与案外人协某，若搬离有障碍会另案诉讼。
被告向本院明确就其主张的搭建的房屋其不会拆除，而且要求原告予以赔偿。原告称搭建的房屋被告若不愿意拆除则按现状返还给原告，原告自行处理。
以上事实，由房屋租赁合同、房地产权证、告知书、现场勘查笔录、照片、当事人陈述及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告于2011年4月23日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且并未违反法律的规定，故应属有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。被告未按约支付租金，已符合合同约定的解除条件，被告所提不支付租金的抗辩意见难以成立，本院不予采纳，原告现按约主张解除合同，本院予以支持，同时本院确认双方租赁合同解除系被告违约导致，归责于被告。至于合同解除的时间，因原告并未提供充分证据证明在本案诉讼前向被告明确提出过解除合同，故本院以本案诉状副本送达之日作为双方合同解除之日，即合同解除日为2014年4月14日。
合同解除后，被告就缺乏了继续占有租赁物的合同依据，被告应当将租赁物返还原告。同时，被告还应按照合同约定的标准支付原告欠付的租金、使用费。
关于押金85，000元。原告同意在欠付的费用中抵扣，并无不当，本院予以确认。
关于原告主张的赔偿金。原告依据租赁合同第五条主张被告逾期交纳租金应承担一个月的违约赔偿金，有事实及合同依据，本院予以支持。
关于被告主张的经济损失。首先，被告主张的搭建的平房中有部分存在争议，而被告也未提供证据进一步证明系其搭建，故对于被告就有争议的平房主张经济赔偿缺乏依据；其次，退一步讲即便被告主张的平房、车棚、整修地坪、建造蓄水池均属实，但上述建造项目并未得到原告的同意，且本案系被告违约解除合同，故被告要求原告对此进行赔偿本院不予支持。
关于被告及案外人的装饰装修。屋内物品及未形成附合的装饰装修应归被告及案外人所有。对于已形成附合的装饰装修，因本案合同解除归责于被告，故原告对此不作赔偿或补偿。
关于被告主张的搭建，根据前述分析，原告亦不作赔偿或补偿。审理中被告明确不会拆除，而原告表示愿意自行处理，故本院认为被告返还租赁物时应一并返还，返还包括在松江区永丰街道松汇西路XXX号内全部的1、2、3幢全部房屋、场地、平房及车棚。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海滔雄工贸有限公司与被告（反诉原告）上海春宏投资管理有限公司于2011年4月23日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月14日解除；
二、被告（反诉原告）上海春宏投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区永丰街道松汇西路XXX号内房屋（包括平房、场地、车棚）返还给原告（反诉被告）上海滔雄工贸有限公司；
三、被告（反诉原告）上海春宏投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海滔雄工贸有限公司自2013年7月1日起至上述房屋及场地返还之日止的租金及使用费（其中2014年6月30日前的按照每年450，000元的标准计算，2014年7月1日起至房屋及场地返还之日止的按照每年480，000元的标准计算，其中应扣除押金85，000元）；
四、被告（反诉原告）上海春宏投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海滔雄工贸有限公司违约赔偿金37，500元；
五、驳回被告（反诉原告）上海春宏投资管理有限公司的其余反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12，210元，反诉案件受理费1，950元，合计诉讼费14，160元，由原告（反诉被告）上海滔雄工贸有限公司负担1，650元（已付），由被告（反诉原告）上海春宏投资管理有限公司负担12，510元（已付2，050元，余款10，460元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一五年二月十二日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。