湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴北民一重字第2号
原告胡铁云。
委托代理人王当正，湖南民浩律师事务所律师。
被告香江钜彩置业（郴州）有限公司。
法定代表人唐勇，该公司董事长。
被告黄少鹏。
被告倪其昌。
第三人中国银行股份有限公司郴州分行。
负责人欧国华，该行行长。
委托代理人李群主，湖南五岭律师事务所律师。
原告胡铁云与被告香江钜彩置业（郴州）有限公司（以下简称香江钜彩公司）、被告黄少鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月25日作出（2009）郴北民一初字第492号民事判决，原告胡铁云对该判决不服，上诉于湖南省郴州市中级人民法院，湖南省郴州市中级人民法院于2013年1月21日下发了（2012）郴民一终字第317号民事裁定，以原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决为由，撤销本院（2009）郴北民一初字第492号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，追加倪其昌为被告，中国银行股份有限公司郴州分行（以下简称中国银行郴州分行）为第三人，公开开庭进行了审理。原告胡铁云及其委托代理人王当正、被告倪其昌、第三人中国银行郴州分行委托代理人李群主到庭参加诉讼。被告香江钜彩公司、被告黄少鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡铁云诉称：2004年，被告黄少鹏购买被告香江钜彩公司位于郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊#、＊＊＊-＊＊＊#房。因被告黄少鹏无法按时归还按揭贷款，便委托被告香江钜彩公司代其对外出售该套房屋。2009年元月14日，原告与被告黄少鹏签订了购买该房屋的《郴州市非住房买卖合同》，并立即付给被告香江钜彩公司604770元房款和付给被告黄少鹏195000元房屋装修款。2009年元月16日，原告与被告香江钜彩公司签订了购买该套房屋的《商品房买卖合同》。原告认为：原告与两被告签订合同后，将全部房款及装修款付给了两被告，两被告将房屋交给了原告，双方除未办理房屋预售登记变更外，合同全部履行完毕，房屋应属原告所有。根据合同规定，两被告在80天内将房屋预售产权登记备案变更到原告名下的手续，两被告收到原告的房款及装修款后，迟迟不履行合同向房产登记机关提供变更资料。原告多次催两被告一起办理房产预售登记过户手续。但两被告一直长期在外，不回郴州为原告办理房产预售过户登记手续。为此，原告向法院提起诉讼，请求：1、依法确认两被告与原告签订的合同有效，房屋归原告所有，并判令两被告继续履行合同义务，立即办理房屋产权过户登记到原告名下的手续；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告胡铁云要求增加诉讼请求，要求撤销对郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋的查封。
原告胡铁云为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、胡铁云与香江钜彩公司签订的《商品房买卖合同》，拟证明胡铁云与黄少鹏达成的合同得到了香江钜彩公司的同意，同时，香江钜彩公司有义务为胡铁云办理过户手续。
2、胡铁云与黄少鹏签订的《郴州市非住房买卖合同》，拟证明胡铁云与黄少鹏就商品房买卖达成协议，600000元房款转入香江钜彩公司帐户，190000元转入黄少鹏帐户；合同约定交房之日起由黄少鹏免费居住，实际上用房内防盗网等财物抵房租。合同对办理过户手续进行了约定。
3、胡铁云付款600000元给香江钜彩公司的税务发票，拟证明胡铁云依约定支付香江钜彩公司600000元购房款，香江钜彩公司收款后出具了发票。
4、汇款单，拟证明胡铁云将款汇入香江钜彩公司帐上。
5、进帐单二份及领条一份，拟证明胡铁云付给香江钜彩公司600000元房款的去向。香江钜彩公司向中国银行郴州分行替黄少鹏偿还该房按揭款294770元，另香江钜彩公司支付黄少鹏现金300000元，余款10000元作为香江钜彩公司的报酬。
6、黄少鹏向胡铁云出具的收条，拟证明胡铁云支付黄少鹏装修款195000元，黄少鹏收款后出具收条，收条中另提起了胡铁云支付香江钜彩公司600000元房款的事实。
7、委托书，拟证明：①黄少鹏不能直接卖房的原因是没有办法偿还按揭款，然后将房屋退回给香江钜彩公司；②香江钜彩公司受委托出售该房产。
8、报告，拟证明黄少鹏同意将房屋的产权由产权人黄少鹏变更为胡铁云。这份报告是否提交房产局不清楚，是从香江钜彩公司复印来的。
9、证明，拟证明房屋所有的按揭贷款已还清；房屋买卖中国银行郴州分行不干涉，但是必须要还清贷款为前提。
10、预购商品房贷款抵押登记备案监证书，拟证明房屋抵押已经注销，没有债务了。
11、贷款已还款明细清单，拟证明胡铁云代黄少鹏还清最后剩下的57668.60元。
12、申请法院调查取证申请书，拟证明11号证据的证据来源是申请郴州市中级人民法院调取的。
13、中国银行个人住房／商业用房贷款合同，拟证明被告黄少鹏向中国银行郴州分行贷款的事实，房屋于2005年底已经竣工。
被告香江钜彩公司原审时辩称：本案涉及两份合同，一份为被答辩人与被告黄少鹏签订的《郴州市非住房买卖合同》，一份是被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》。同时，还有一份被告黄少鹏出具给答辩人的授权委托书。1、关于被答辩人与被告黄少鹏签订的《郴州市非住房买卖合同》。本合同签订的时间为2009年1月14日，是被答辩人就诉争房屋与被告黄少鹏签订的。答辩人认为，该合同约定了双方的权利和义务，为被答辩人与被告黄少鹏双方真实意思表示，属合法有效的合同。2009年1月14日，被告黄少鹏向郴州市开发区房产局出具了《购买房屋变更房屋法定人姓名的申请报告》，申请该局将诉争房屋的姓名由被告黄少鹏变更为被答辩人胡铁云名下，并向被答辩人出具了800000元的收条（其中房款605000元，房屋装修款195000元）。同日，被告黄少鹏将标的物房屋交付给了被答辩人。至此，被答辩人与被告黄少鹏就诉争房屋的买卖合同除权属证书未变更登记外，其它事宜全部履行完毕。2、关于被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》。该合同签订的日期为2009年1月16日，是在被答辩人与被告黄少鹏签订《郴州市非住房买卖合同》后两天才签订的，是一份虚假合同。因为被告黄少鹏并未取得诉争房屋的权属证书，根据《城市房地产管理法》的规定，没有产权证书的房屋不能上市交易。于是，被答辩人和被告黄少鹏两人请求答辩人与被答辩人补签一份虚假的《商品房买卖合同》，以便被答辩人办理房屋权属证书用。被答辩人与答辩人双方并没有真实交易。综上，该合同不具有确定双方权利义务关系的效力，不是答辩人与被答辩人双方真实意思的表示，属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同。3、关于授权委托书。该委托书的委托时间为2009年1月13日，从授权委托书中可以看出，答辩人是受被告黄少鹏委托才帮助黄少鹏买卖诉争房屋的，并没有与被答辩人有真实的房屋买卖关系。根据有关法律法规的规定，受托人处理委托人委托的事宜，法律责任应由委托人承担。4、关于付款方式。两份合同签订后，被答辩人将装修款195000元直接支付给了被告黄少鹏。其余的购房款605000元支付给了答辩人，并约定答辩人将购房款600000余元人民币，一部份归还被告黄少鹏欠中国银行郴州分行的按揭款，一部份以现金的形式支付给被告黄少鹏。答辩人依据被答辩人与被告黄少鹏的约定履行了他们的约定。综上所述，在诉争房屋买卖过程中，实际执行的是第一份合同。本案完全是被答辩人与被告黄少鹏两人之间因房屋买卖行为发生的纠纷。被答辩人因未及时要求被告黄少鹏办理产权转移手续，才使其未实际取得诉争房屋的真正原因。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》属《合同法》第五十二条第三款规定的“以合法形式掩盖非法目的”的行为，属无效合同，请求人民法院依法判决。
被告香江钜彩公司为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：
1、委托书，拟证明香江钜彩公司是受黄少鹏委托才将诉争房屋对外出售，香江钜彩公司并不是买卖房屋的实际当事人。
2、《郴州市非住房买卖合同》，拟证明胡铁云与黄少鹏签订了商品房买卖合同，胡铁云与黄少鹏才是买卖房屋合同的当事人。
3、《商品房买卖合同》，拟证明香江钜彩公司与胡铁云签订的合同是用来办理房屋权属证书用的。
4、黄少鹏出具的卖房款收条，拟证明香江钜彩公司将购房款支付给黄少鹏。
5、购买房屋变更房屋法定人姓名的申请报告，拟证明黄少鹏同意将诉争房屋的产权人由黄少鹏变更为胡铁云。
6、中国银行郴州分行进账单三份，拟证明香江钜彩公司已将600000余元购房款如数支付给了黄少鹏或代其归还了诉争房屋的按揭款。
被告黄少鹏未到庭，亦未予答辩。
被告倪其昌辩称：答辩人认为，胡铁云对黄少鹏、黄瑞梅、郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号两门面（以下简称“五岭房产”）的诉讼请求不成立，其理由：1、黄少鹏与胡铁云没有任何关于“五岭房产”的转让登记，胡铁云要求“五岭房产”过户到其名下毫无依据。2、“五岭房产”未有权属证书，法律法规禁止买卖！根据合同法规定，黄少鹏买卖该房产的合同无效；3、“五岭房产”已被抵押给银行，法律规定抵押人不能擅自买卖抵押物！黄少鹏擅自买卖该房产无效。4、2003年，“钜彩”将“五岭房产”卖给黄少鹏；2009年，“钜彩”又将同一房产卖给胡铁云。“钜彩”的行为属“一房两卖”，法律规定一房两卖无效；5、胡铁云与黄少鹏、香江钜彩置业（郴州）有限公司（以下简称“钜彩”）恶意串通，就“五岭房产”签订《商品房买卖合同》，企图以合法形式掩盖非法目的，故胡铁云与“钜彩”签订的《商品房买卖合同》无效；6、买卖“五岭房产”并付款600000余元，所依据的合同是《商品房买卖合同》，这个合同是胡铁云与“钜彩”公司签订的，也就是说，合同是“钜彩”签的，房子是“钜彩”卖的，“房款”是“钜彩”收的，从法律关系来说，胡铁云只能找“钜彩”主张权益，无权向黄少鹏主张权利；7、2009年6月12日，北湖法院查封了“五岭房产”门面，当时黄少鹏的员工还在门面营业。2009年7月25-26日，胡铁云不顾法院已经查封，以暴力驱赶门面营业的员工，强占黄少鹏“五岭房产”，胡铁云的行为不属于法律上的“实际占有”，属于非法强占。8、2010年4月份，胡铁云对本人申请法院查封“五岭房产”提出异议，要求法院解除查封、执行合同、过户房产。胡铁云“异议”被北湖区法院（2010）郴北执异字第4号裁定驳回，胡铁云未就裁定提出申诉和起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，裁定生效，胡铁云无权再对“五岭房产”主张权利。9、“五岭房产”应优先执行给抵押权人倪其昌本人。综上所述，请求驳回原告胡铁云的全部诉讼请求。
被告倪其昌为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：
1、（2009）郴北民二初字第394号民事判决书。拟证明①黄少鹏擅自出售被抵押的“五岭房产”，未经抵押权人中国银行郴州分行同意。②黄少鹏、胡铁云和香江钜彩公司违法出售禁止买卖的无产权证的“五岭房产”。③香江钜彩公司违法将“五岭房产”“一房两卖”。
2、《强制执行申请书》、《评估拍卖申请书》。拟证明黄少鹏擅自出售被抵押的“五岭房产”，未经抵押权人中国银行郴州分行同意。
3、《证明》、《贷款已还款明细清单》。拟证明黄少鹏擅自出售被抵押的“五岭房产”，未经抵押权人中国银行郴州分行同意。
4、《郴州市非住房买卖合同》、《商品房买卖合同》。拟证明①胡铁云和黄少鹏、香江钜彩公司恶意串通，损害银行利益、其他债权人利益和国家利益。②胡铁云和黄少鹏、香江钜彩公司以合法形式掩盖非法目的。③黄少鹏擅自出售被抵押的“五岭房产”，未经抵押权人中国银行郴州分行同意。④黄少鹏、胡铁云和香江钜彩公司违法将禁止买卖的无产权证的“五岭房产”进行买卖。
5、《答辩状》。拟证明①胡铁云和香江钜彩公司、黄少鹏恶意串通，损害银行利益、其他债权人利益和国家利益。②胡铁云和黄少鹏、香江钜彩公司以合法形式掩盖非法目的。
6、《中国农业银行结算业务申请书》、《发票》。拟证明①香江钜彩公司一房两卖是非法的。②胡铁云和香江钜彩公司、黄少鹏恶意串通，损害银行利益、其他债权人利益和国家利益。③“五岭房产”是香江钜彩公司卖给胡铁云的，604770元房款是香江钜彩公司收的，销售发票也是香江钜彩公司给的，卖房、收款都与黄少鹏无关，胡铁云只能向香江钜彩公司主张债权，无权向黄少鹏主张任何权利。
7、（2009）郴北民一初字第354号《民事裁定书》、（2009）郴北民一初字第354号《协助执行通知书》、《送达回证》、对“五岭房产”裁定查封的公告照片四张。拟证明胡铁云20**年7月25-26日暴力强占法院已查封的“五岭房产”，其行为属于非法占有。
8、《情况反映》。拟证明胡铁云20**年7月25-26日暴力强占“五岭房产”的行为属于非法占有。
9、《情况说明》、《谈话笔录》。拟证明胡铁云20**年7月25-26日暴力强占“五岭房产”的行为属于非法占有。
10、《听证笔录》、《民事诉讼签到登记表》。拟证明胡铁云20**年7月25-26日暴力强占已被查封的“五岭房产”的行为属于非法占有。
11、《执行异议书》、（2010）郴北执异字第4号《执行裁定书》。拟证明①胡铁云20**年7月25-26日暴力强占已被查封的“五岭房产”的行为属于非法占有。②胡铁云对被查封的“五岭房产”无权再主张权利。
12、《承诺》。拟证明五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊号、＊＊＊-＊＊＊号两商业铺面应优先偿还本答辩人借款，原告胡铁云的诉讼请求应当驳回。
第三人中国银行郴州分公司述称：1、抵押人已将借款本息全部还清，具备了解除抵押的条件；2、抵押权人中国银行郴州分行同意随时依法协助抵押人办理解除抵押手续；3、原告诉请与第三人不具有法律关系，第三人没有任何法律责任；4、原告在庭审中陈述中国银行郴州分行允许黄少鹏将房屋卖给胡铁云不成立，中国银行郴州分行没有许可黄少鹏将房屋卖给胡铁云。即使许可黄少鹏将房屋卖给胡铁云，也不影响第三人作为抵押权人的地位和享有的权力。
原、被告及第三人对对方提交的证据，质证如下：
被告倪其昌对原告胡铁云提交的1号证据认为房屋买卖合同是香江钜彩公司卖给了胡铁云，与黄少鹏没有关系，只能证实香江钜彩公司一房两卖；对2号证据认为属于非法合同，无效合同；对3、4号证据无异议；对5号证据认为只能证明香江钜彩公司和胡铁云的关系，不能证明胡铁云和黄少鹏的关系；对6号证据认为这是装修款，不能证实是这套房子的买卖款；对7号证据认为是非法的，没有经过中国银行郴州分行的同意；对8号证据认为不能证明胡铁云和黄少鹏的关系，只能证明胡铁云和香江钜彩公司的关系。对9号证据认为只能证实是黄少鹏在2011年9月份还清了款，不能证明黄少鹏在2011年将房子卖给胡铁云，不能证实中国银行郴州分行同意将房屋卖给胡铁云；对10号证据认为只能证明黄少鹏和香江钜彩公司的关系，不能证实黄少鹏和胡铁云的关系；对11号证据认为是黄少鹏还清的款，不是胡铁云还清的款，还款时间是2011年9月29日，证实是黄少鹏交的钱，不是胡铁云交的钱，还款与胡铁云无关；对12号证据认为无异议；对13号证据认为只能证实黄少鹏和中国银行郴州分行的关系，与胡铁云没有关系。
第三人中国银行郴州分行对原告胡铁云提交的1号证据无异议；对2号证据不知道，不发表意见；对3号证据不清楚，不发表质证意见；对4号证据不知道，不发表质证意见；对5号证据第三人不知道，不发表质证意见；对6号证据第三人不知道，与第三人无关，不发表质证意见；对7号证据无异议；对8号证据未发表质证意见；对9-11号证据无异议；对12-13号证据不知道，不发表质证意见。
原告胡铁云对被告倪其昌提交的证据1、2、3号证据的真实性无异议，对判决内容有异议，黄少鹏没有到场，没有欠这么多钱，钱黄少鹏已经还清了；抵押人当时汇了190000元给中国银行郴州分行，中国银行郴州分行没有提出异议，代表中国银行郴州分行默认了买卖商铺；对4-12号证据“一房两卖”事实不存在，从签订的两份买卖合同来看，买房人就是一个人胡铁云。也不存在恶意串通，2009年1月14日黄少鹏卖房给胡铁云是当场签合同，当场付款，当场交房，胡铁云根本不清楚房屋有抵押，银行有按揭，是善意取得。不存在非法占有房屋，查封裁定等不影响房屋买卖的实体。
第三人中国银行郴州分行对被告倪其昌提交的1、2、3号证据无异议，对原告胡铁云代理人质证意见有异议，他认为判决内容错误没有依据。中国银行郴州分行只是收取借款人的钱，至于谁来交我方无异议，不是因为他人代为交款就同意转让；第6号证据只能证实原告胡铁云根据黄少鹏的意见把604770元付给了香江钜彩公司；对4、5、7-12号证据认为与第三人无关，第三人不知情，不发表质证意见。
根据当事人举证、质证及本院认证，结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实：
一、2004年6月30日，黄少鹏与香江钜彩公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，黄少鹏购买香江钜彩公司开发的位于郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋，房屋用途为商业。2006年1月10日，黄少鹏与中国银行郴州分行签订了《商业用房贷款合同》，黄少鹏自愿将郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋抵押给中国银行郴州分行，向其贷款300000元，期限10年，并于同年7月5日在郴州市开发区建设局办理了预购商品房贷款抵押登记备案手续，购房人为黄少鹏，抵押权人为中国银行郴州分行。2009年1月13日，黄少鹏向香江钜彩公司出具了一份内容为“本人于2004年6月30日在香江钜彩公司购买门面＊栋＊＊＊-＊＊＊，＊栋＊＊＊-＊＊＊两间，现因特殊原因，银行按揭款不能按时归还，特委托香江钜彩公司代为对外出售”的委托书。2009年1月14日，以胡铁云为乙方，黄少鹏为甲方签订了一份《郴州市非住房买卖合同》，合同约定：1、甲方自愿将位于五岭机电大市场＊栋101-102号（建筑面积86.58平方米）201-202号（建筑面积101.02平方米）出售给乙方；2、付款及交房方法、期限。总面积187.6平方米，成交价格800000.00元，签订本合同时，付给甲方195230元，付给香江钜彩公司604770元；3、甲方保证商铺符合规定的上市交易条件，无不允许上市交易情形，并有关部门审查确认准予上市。4、甲方门面的债权、债务与乙方无关等等。该合同签订当日，胡铁云给付黄少鹏195000元，给付香江钜彩公司604770元，合计799770元，黄少鹏向胡铁云出具了内容为“今收清胡铁云五岭机电大市场门面款捌拾万元的其中壹拾玖万伍仟元（195000.00元）部分，余款陆拾万零伍仟元，另交香江钜彩公司”的收条；香江钜彩公司向胡铁云出具金额为604770元的销售不动产发票。同日，黄少鹏填写了一份“购买房屋变更房屋法定人姓名的申请报告”，内容为“郴州市开发区房产局：兹本人于2004年6月30日购买香江钜彩置业（郴州）有限公司开发的五岭机电大市场＊幢＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房，购买时是我的姓名，现办正式房产手续请贵局将原姓名黄少鹏更改为胡铁云名下，本人自愿放弃物业产权，特申请更改手续为盼。”该报告由香江钜彩公司保管，未向郴州市开发区房产局递交。2009年1月16日，胡铁云与香江钜彩公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：香江钜彩公司将郴州市五岭机电大市场＊幢＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房销售给胡铁云，价格为604770元。香江钜彩公司所收胡铁云6047**元于2009年1月15日支付黄少鹏300000元，2009年1月21日支付中国银行郴州分行104770元，2009年5月11日支付中国银行郴州分行190000元，剩余10000元香江钜彩公司占为己有。
二、黄少鹏将郴州市五岭机电大市场＊幢＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房出卖给胡铁云时，中国银行郴州分行未就上述房产注销抵押权登记，其债权亦未全部受偿，黄少鹏在转让上述房产时未征得中国银行郴州分行同意。2011年9月29日，黄少鹏在中国银行郴州分行的贷款全部还清，但至今双方未到房产部门办理抵押权注销手续。
三、2002年5月28日，黄少鹏向倪其昌借款本金300000元，并于2008年12月15日书面承诺将郴州市五岭机电大市场门面2间抵押给倪其昌。2009年6月，倪其昌向本院起诉黄少鹏、黄瑞梅（黄少鹏之妻）民间借贷纠纷一案，同时申请了财产保全。本院根据倪其昌的申请，于2009年6月12日查封了郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋。2009年7月25日，胡铁云搬进郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房内经营至今。2009年11月21日，本院对倪其昌与黄少鹏、黄瑞梅民间借贷纠纷一案作出（2009）郴北民一初字第354号民事判决。该判决生效后，倪其昌申请强制执行，本院于2010年4月14日立案执行。2010年5月6日胡铁云向本院提出执行异议申请，请求依法解除对郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋的查封。本院于2011年6月10日作出（2010）郴北执异字第4号执行裁定，裁定驳回胡铁云的异议。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。
本案争执的焦点是：一、黄少鹏、香江钜彩公司与胡铁云签订的《郴州市非住房买卖合同》、《商品房买卖合同》是否合法有效。二、郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋能否判归胡铁云所有。三、对郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋的查封可否予以撤销。
一、黄少鹏、香江钜彩公司与胡铁云签订的《郴州市非住房买卖合同》、《商品房买卖合同》是否合法有效。1、黄少鹏与胡铁云签订的《郴州市非住房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定和社会公共利益，且双方已履行合同中约定的主要义务。虽然黄少鹏将出卖给胡铁云的郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋已作了抵押贷款，且未经过抵押权人同意，根据我国《合同法》、《物权法》的相关规定，房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖协议的效力。为此，黄少鹏与胡铁云签订的《郴州市非住房买卖合同》合法有效。2、香江钜彩公司已于2004年6月将郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋出卖给黄少鹏，并在房产部门办理了预售登记，香江钜彩公司在未解除与黄少鹏签订的《商品房买卖合同》和预售登记的情况下，又于2009年1月16日与胡铁云签订《商品房卖合同》，违反了相关法律规定，故香江钜彩公司与胡铁云签订的《商品房买卖合同》应属无效。
二、郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋能否判归胡铁云所有。根据我国《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。虽然胡铁云与黄少鹏签订的《郴州市非住房买卖合同》有效，但涉案房屋作为不动产，已被另案原告（本案被告）倪其昌申请被法院查封并进入执行程序，因此，本案实质是胡铁云与倪其昌在争执诉争的房屋，符合案外人执行异议之诉的构成要求。本院已向胡铁云释明，对其诉请的“房屋归原告所有，并判令两被告继续履行合同，立即办理房屋产权登记过户到原告名下的手续”，胡铁云应以案外人执行异议之诉予以解决，故本案审理的房屋买卖合同之诉对胡铁云的该项诉讼请求不作审理和判决。
三、对郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋的查封可否予以撤销。黄少鹏因拖欠倪其昌的借款本息未还，为此，倪其昌诉至本院，并申请了财产保全。本院经审查认为，倪其昌的申请符合法律规定，于2009年6月12日查封了黄少鹏、黄瑞梅（黄少鹏之妻）所有的位于郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋。2009年7月25日，胡铁云搬进郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房内经营至今。2009年11月21日，本院对倪其昌与黄少鹏、黄瑞梅民间借贷纠纷一案作出（2009）郴北民一初字第354号民事判决。该判决生效后，倪其昌申请强制执行，本院于2010年4月14日立案执行。2010年5月6日胡铁云向本院提出执行异议申请，请求依法解除对郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋的查封。本院于2011年6月10日作出（2010）郴北执异字第4号执行裁定，裁定驳回胡铁云的异议。根据《民诉法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”根据该条款之规定，如果胡铁云对裁定不服，认为原裁定错误的，可以依照审判监督程序办理；与原裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起案外人执行异议之诉。故本案无权对郴州市五岭机电大市场＊栋＊＊＊-＊＊＊、＊＊＊-＊＊＊号房屋的查封予以撤销。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告黄少鹏与原告胡铁云于2009年1月14日签订的《郴州市非住房买卖合同》合法有效。
二、驳回原告胡铁云的其他诉讼请求。
本案案件受理费11798元，由被告黄少鹏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 陈建国
审 判 员 肖 文
人民陪审员 段小明
二〇一四年六月十日
书 记 员 赵 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。