湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第01356号
原告：杜晓明。
委托代理人：黄坤志，湖北尚卓律师事务所律师。
被告：吴永学。
委托代理人：汪晨、蔡小林，湖北乾泰律师事务所律师。
第三人：杜金香，女，1946年12月20日出生，汉族，住武汉市江岸区园丰村***号，公民身份号码4201021946********。
第三人：杜汉东。
委托代理人：杜金香，杜汉东之母，身份同上。
第三人：杜汉斌。
委托代理人：杜金香，杜汉斌之母，身份同上。
第三人：杜小兵。
委托代理人：杜金香，杜小兵之母，身份同上。
原告杜晓明与被告吴永学，第三人杜金香、杜汉东、杜汉斌、杜小兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法由审判员姜黎适用简易程序，于2014年4月8日公开开庭进行了审理，原告杜晓明及其委托代理人黄坤志，被告吴永学及其委托代理人汪晨到庭参加诉讼。2014年6月9日，被告吴永学向本院提出评估申请，要求对诉争房屋建筑面积为219.86平方米部分的房屋市场价值及上述房屋加层和房屋装修的市场价格进行评估。本院依法委托武汉阳光房地产估价有限责任公司进行评估。2014年9月30日，武汉阳光房地产估价有限责任公司作出估价报告。被告吴永学在收到评估报告后于2014年11月6日提出异议，武汉阳光房地产估价有限责任公司于2014年11月12日对该异议予以回复。本案由审判员姜黎适用简易程序，于2014年12月16日再次公开开庭进行了审理。原告杜晓明及其委托代理人黄坤志，被告吴永学的委托代理人汪晨到庭参加诉讼。庭后，经本院组织调解，因双方各持己见，调解未达成一致意见。2015年5月5日，杜金香申请以第三人身份参加本案诉讼，经本院审查及释明后，杜金香向本院提起诉讼，请求法院对本案诉争房屋进行所有权确认，本院于2015年10月10日受理，本案依法中止审理。2015年12月30日，本院作出（2015）鄂武昌民初字第03932号民事判决书，该民事判决于2016年1月20日生效。原告杜晓明于2016年1月28日、2016年3月25日提出变更诉讼请求申请，本院依法追加杜金香、杜汉东、杜汉斌、杜小兵作为本案第三人参加诉讼，并依法由审判员姜黎适用简易程序，于2016年4月18日第三次公开开庭进行了审理，原告杜晓明及其委托代理人黄坤志，被告吴永学及其委托代理人汪晨，第三人杜金香及第三人杜汉东、杜汉斌、杜小兵的共同委托代理人杜金香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜晓明诉称：2008年5月12日，原、被告签订《房屋产权转让合同》一份，约定被告自愿购买原告位于武汉市武昌区姚家岭紫荆村、权证号为武房权证洪字第××号的两间三层的房屋，房屋建筑面积为219.86平方米，并且一次性付款，房屋转让费为人民币65万元。同时原告有义务配合被告办理该房屋的过户手续。合同签订后，原告向被告交付了上述房屋，被告也向原告付款，但被告一再拖延该房产的过户手续，致使该房产仍登记在原告名下。由于被告拒绝办理房屋过户手续，2014年元月原告到房地产管理部门查询得知，被告向原告购买的房屋是在紫荆村集体所有的土地建造的，由于被告不具备购房资格，因此该房屋无法办理过户手续，房地产管理部门也不能为被告办理任何房屋和土地权证。为此，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2008年5月12日签订的《房屋产权转让合同》无效；2、被告将位于武汉市武昌区姚家岭紫荆村的两间三层、建筑面积219.86平方米的房屋（权证号：武房权证洪字第××号）无条件返还给原告；3、被告承担本案诉讼费用。原告杜晓明后变更诉讼请求为，请求判令：1、原、被告于2008年5月12日签订的《房屋产权转让合同》无效；2、被告将位于武汉市武昌区姚家岭紫荆村的两间三层、建筑面积219.86平方米房屋的50%返还给原告，若不能返还，则按照武阳房估字（2014）第0137号房地产估价报告中的评估价110.44万元与《房屋产权转让合同》中65万元的差额部分45.44万元的50%补偿给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴永学辩称：1、诉争房屋系原告与其叔叔杜佑明于1998年底合资建成，是二人共有，房屋所有权证的户主是杜晓明，土地性质为村集体所有。被告向原告支付65万元购房款后接收该房屋，并在三楼楼顶加盖一层，且一直居住至今。2、被告并非自愿购买诉争房屋，而是在原告多次要求与劝说之下才同意购买。原告在出售该房屋时就知道该房屋无法办理过户手续，却未如实告知被告，被告系签订购房合同后经多次了解才知晓房子是“小产权房”，无法过户。3、原告户籍地为武汉市江岸区园丰村321号，其既不是武昌区姚家岭紫荆村村民，也不是农业户口，依法不享有无偿分配宅基地福利性待遇，原告无权要求返还房屋，被告也无义务和理由返还房屋。4、《房屋产权转让合同》依法有效，应予维持。5、被告无其他居住场所、无退休待遇，仅靠此房屋维系生活。6、根据物权法的相关规定，原告仅占有诉争房屋50%的份额，无权单独提起诉讼，也无权要求被告返还房屋、补偿差价。7、原告存在欺诈、恶意诉讼的行为，其变更诉讼请求违反了法律相关规定。8、原告要求被告按照武阳房估字（2014）第0137号房地产估价报告中的评估价110.44万元与《房屋产权转让合同》中65万元的差额部分45.44万元的50%补偿给原告，但该报告的有效期限已经超过，不具备参考的效力。
第三人杜金香、杜汉东、杜汉斌、杜小兵共同陈述称：原告起诉没有征得我们的同意，我们是不同意起诉的；我们不知道评估的事情；原告就算起诉也只是他自己的50%的份额，原告对该50%怎么处理是原告自己的事情，我们所有的50%维持现状。
经审理查明：
杜晓明与杜佑明系叔侄关系。杜金香与杜佑明原系夫妻有关系，二人共生育三个儿子，即杜汉东、杜汉斌、杜小兵，杜佑明于2013年10月17日死亡。
1998年，杜晓明与杜佑明二人共同出资建房，约定各占50%份额。1998年6月18日，武汉市洪山区洪山乡村镇建设土地管理办公室向杜晓明发放《村民（居民）修建房屋许可证》，同意其在姚家岭紫荆村建楼房219.86平方米，土地来源为集体。1999年9月20日，武汉市洪山区房地产管理局核发武房权证洪字第××号房屋所有权证，证载房屋所有权人为杜晓明，房屋坐落于武汉市洪山区洪山乡姚家岭，产别为私有房产，房屋状况为混合结构三层楼，建筑面积219.86平方米，设计用途为住宅。
2002年2月15日，杜佑明和杜晓明签订《房屋协议》，载明：目前，位于武昌洪山区洪山乡姚家岭（民主一路68号）三层楼房屋，建筑面积为219.86平方米（房产证面积），是叔侄杜佑明（现居住园丰村117号）与杜晓明（现居住园丰村321号）二人合建，房屋投资与收益均等；如以后要卖此房，首先以共有人双方需要优先，并以当时协议售价为基数，目前，此房屋的房产证的户主名称为杜晓明，实为杜佑明、杜晓明二人共有，为此特立此协议为依据，具有法律效力，一式两份，双方各执一份。立协议人杜佑明、杜晓明，见证人杜某。
2008年5月12日，杜晓明、杜裴（杜晓明之子）、王春秀（杜晓明之妻）作为卖方（甲方）与吴永学作为买方（乙方）签订《房屋产权转让合同》。合同约定：甲方愿将武昌小东门民主路68号（武房权证洪字第××号）二间三层楼的所有权转让给乙方，转让费为65万元，乙方自愿购买，且一次性付款；房屋结构新旧程度以现状为准，面积以现有产权证的面积为准；甲方收到乙方款项后，双方不得以任何借口自行毁约，否则将赔偿对方所有损失费，同时甲方有义务配合乙方以后的过户手续办理（如有拆迁等，需要甲方出面或出具书面证明的，甲方无条件配合）；此合同一式四份，自签字之日起生效。该合同有甲、乙双方签字，另有证明人杜佑明、杜汉东、见证人杜某签字。合同签订当日，吴永学通过其妻子陈细英银行账户向杜晓明转账汇款65万元，杜晓明和杜佑明出具《收条》，载明收到陈细英购小东门房屋款65万元，其中杜晓明收325000元，杜佑明收325000元。庭审时，杜晓明和吴永学称在买卖诉争房屋时，双方均知道该房屋是“私房”。
2008年5月13日，杜晓明与杜佑明出具《房屋产权转让合同的补充说明》，载明：关于武昌小东门民主一路68号的二间三层楼的产权甲方转让给乙方的交接手续于2008年5月12日两方交接清楚（以票证为据），该房屋建于1998年，年底完工，到现在整体结构完好无损，当时由杜佑明和杜晓明叔侄二人合资建房，利益和投资等同，房屋产权证的办理，办在杜晓明一人名下，为法定代理人，现在所有权转让给乙方，均通过三方同意（包括直系亲属），以后不得反悔，特作此说明。
另查明，吴永学户籍地为湖北省黄冈市黄州区禹王街道占岗村五组，属农业户口，现在诉争房屋居住。诉争房屋现状为四层，第四层楼房系由吴永学后来加盖，未取得房屋所有权证。
2014年6月9日，吴永学申请对诉争房屋建筑面积为219.86平方米的房屋市场价值上述房屋加层和房屋装修市场价格进行评估，本院依法委托武汉阳光房地产估价有限责任公司进行评估。后因吴永学未按期缴纳鉴定费，由杜晓明代为缴纳，被告参与了评估过程。2014年9月30日，武汉阳光房地产估价有限责任公司作出估价报告（编号为武阳房估字（2014）第0137号），载明：1-3层建筑面积为219.86平方米的房屋，房屋所有权证为武房权证洪字第××号房地产单价为5023元／平方米，房地产总价为110.44万元；第4层建筑物单价为520元／平方米；第4层装修总价为1.84万元；估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为一年。吴永学在收到评估报告后于2014年11月6日提出异议，认为该评估报告遗漏评估项目，评估结果不实。武汉阳光房地产估价有限责任公司于2014年11月12日对该异议予以回复，认为其评估结果不存在价值不实的问题。
2015年10月10日，本院受理杜金香诉杜晓明、王春秀所有权确认纠纷一案，并于2015年12月30日作出（2015）鄂武昌民初字第03932号民事判决，判决坐落于武汉市洪山区洪山乡姚家岭（现门牌为武昌区小东门民主一路68号）的房屋（所有权证号武房权证洪字第××号）由杜金香、杜汉东、杜汉斌、杜小兵共同占有50%的份额，由杜晓明占有50%的份额。该判决现已发生法律效力。在本案庭审过程中，杜晓明及杜金香、杜汉东、杜汉斌、杜小兵均称，现对诉争房屋无法进行分割已明确双方所有的具体部分。
以上事实，有经庭审质证的《村民（居民）修建房屋许可证》、洪字第××号房屋所有权证、产权登记信息查询单、《房屋协议》、《房屋产权转让合同》、《房屋产权转让合同的补充说明》、《收条》、个人转账汇单、吴永学黄冈市公安局禹王派出所证明、武汉市武昌区中南路街东民主路社区居民委员会证明、武汉阳光房地产估价有限责任公司《房地产估价报告》、《房地产评估报告异议书》、《关于﹤房地产评估报告异议书﹥中提出问题的回复》、（2015）鄂武昌民初字第03932号民事判决书及庭审笔录予以证实。
本院认为，结合本案各方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点为原告杜晓明能否单独提起诉讼的问题、本案所涉房屋买卖合同效力问题及房屋买卖合同效力认定的法律后果问题。
一、关于原告杜晓明能否单独提起诉讼的问题。被告吴永学答辩认为杜晓明仅占有诉争房屋50%的份额，无权单独提起诉讼。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，涉诉的房屋产权转让合同系杜晓明和吴永学作为卖方和买方签订的，杜晓明作为房屋买卖合同的相对方有权就房屋买卖合同履行过程中产生的纠纷诉至法院，不受诉争房屋所有权份额的影响，故对吴永学的上述抗辩意见本院不予认可。
二、关于房屋买卖合同效力问题。本案诉争的建筑面积为219.86平方米的三层楼房建于集体土地之上，对该房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》及相关法律、法规的规定，农村宅基地使用权不得向本农村集体经济组织以外的成员转让。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，杜晓明和吴永学为买卖建于集体土地之上的房屋而签订的《房屋产权转让合同》，因违反我国法律、行政法规的强制性规定应认定为无效。
三、关于房屋买卖合同效力认定的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《房屋产权转让合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，该合同所涉诉争房屋本应由出卖人向买受人返还，但本案诉争房屋并非杜晓明一人所有，杜晓明仅享有50%份额，另50%由杜金香等四人共有。房屋作为不动产具有整体性，在共有人未请求进行分割的情况下，各共有人按其份额享有权利行使义务，现杜晓明要求吴永学返还诉争房屋50%，因该房屋未分割明确，房屋能够返还的条件还未成就，故杜晓明要求返还诉争房屋50%的诉讼请求，本院不予支持。合同法第五十八条所说折价补偿、赔偿损失，是基于不能返还或没有必要返还的情形，本案诉争房屋是本可返还但未达到返还的条件，故杜晓明无权要求吴永学赔偿损失。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告杜晓明与被告吴永学于2008年5月12日就武汉市洪山区洪山乡姚家岭（现门牌为武昌区小东门民主一路68号）的房屋（所有权证号武房权证洪字第××号）所签订的《房屋产权转让合同》无效；
二、驳回原告杜晓明的其他诉讼请求。
本案案件受理费12594元，减半收取6297元，评估费5300元，两项合计11597元，由被告吴永学负担3000元，原告杜晓明负担8597元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 姜 黎
二〇一六年五月十二日
书记员 周永梅