广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19061号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市花都区鸿润锻造厂，住所地广东省广州市花都区炭步镇环山村光头岭以西。
投资人：卢润潮。
上诉人（原审被告、反诉原告）：卢润潮，男，1962年11月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁玉冰，女，1967年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：陈常德，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：陈家欣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何灿坤，男，1963年8月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：潘启伟，广东纬国律师事务所律师。
上诉人广州市花都区鸿润锻造厂（以下简称鸿润锻造厂）、卢润潮、梁玉冰因与被上诉人何灿坤合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初4434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰委托诉讼代理人陈家欣，被上诉人何灿坤委托诉讼代理人潘启伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判何灿坤与鸿润锻造厂于2016年6月2日签订的《厂房转让合同》合法有效，继续履行，何灿坤应当向鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰支付转让费余款161万元；3.本案诉讼费用由何灿坤负担。事实和理由：一审法院既然认定何灿坤与鸿润锻造厂签订的《厂房转让合同》，虽名为厂房转让合同，但实际上除了厂房转让外，还包括厂房的附属设施设备及土地租赁权的转让的事实，却未认定鸿润锻造厂锻造行业经营权转让。一审法院以偏概全地认定合同全部无效，属于认定事实不清，适用法律不当。（一）根据转让合同的内容与目的说明是企业经营权出售合同转让。1．转让合同内容的标的物，不仅包含了厂房、办公楼、宿舍、电房、锻打锤等生产设备、办公室内设备和空调设备等资产转让，而且包含了涉案土地租赁合同更名，鸿润锻造厂营业执照投资人更名等企业经营权等权利转让。厂房用锌铁皮建造投入不足5万元，与230万元转让款相差甚大。由此可见，该转让合同的主要价值是锻造厂经营权的转让，而非单纯的厂房转让。2．转让合同的目的。《厂房转让合同》第一条第2款、第3款均约定鸿润锻造厂应将土地承包合同变更登记至何灿坤名下。第二条第1款约定鸿润锻造厂应限期办理注销登记或变更至何灿坤名下。结合合同转让标的物包括锻打锤等生产设备，可以判断何灿坤与鸿润锻造厂签订《厂房转让合同》的目的，是为了取得该厂的经营权，以便继续在涉案厂房、土地上从事锻造行业的生产经营，而非单纯的购买厂房。综上，涉案合同虽有明确的合同名称，但合同名称与合同内容、合同目的不一致时，应当根据合同约定的权利义务、合同内容等认定合同的性质。因此，厂房转让合同的性质应为企业出售合同纠纷，而非厂房转让合同纠纷。一审判决仅凭合同名称涉及的法律关系，认定涉案合同属于厂房转让法律纠纷是错误的。（二）一审判决适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即合同违反的是效力性强制性规定的情况下，适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条的规定认定为无效合同；违反管理性强制性规定的，合同并不必然无效。2.《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规中关于农用地转建设用地应当办理农用地转用审批手续及规划报建手续、禁止转让未经规划报建的建筑物等规定，并未明确规定违反此类规定将导致合同无效，违反此类规定后使合同继续有效也并未损害国家利益和社会公共利益。该类规定的立法宗旨是为了实现对土地及建设规划的管理需要，并非针对行为内容本身进行否定私法行为的效力。因此，应当属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。3.鸿润锻造厂向何灿坤转让的厂房等建筑物，违规使用农用地、未办理规划报建手续，涉案土地没有经过依法批准转为建设用地。只是产生土地使用权及建筑物所有权归属，能否办理相关变更登记、能否发生物权变动等涉及的是合同能否履行的问题，并不影响土地使用权及建筑物物权变动的合同效力。涉案厂房建设违反了管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，不能适用合同法第五十二条认定合同无效。按照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，无法办理物权变更登记并不影响合同的效力。因此，厂房转让合同应属合法有效，双方应当继续履行合同。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判。
何灿坤辩称，涉案厂房没有申请房屋报建手续，依法不能转让，一审法院认定合同无效并判令返还定金符合法律规定。
何灿坤向一审法院起诉请求：1.确认何灿坤与鸿润锻造厂于2016年6月2日签订的《厂房转让合同》无效；2.鸿润锻造厂向何灿坤返还69万元及利息（利息从2016年5月30日起计算到本金清偿完毕之日止，按照同期贷款利率5%暂计至2017年5月30日为34500元）；3.卢润潮、梁玉冰对鸿润锻造厂的债务承担连带责任；4.本案的诉讼费用由鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰承担。
鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰向一审法院反诉请求：1.何灿坤与鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰继续履行厂房转让合同，双方共同办理鸿润锻造厂的厂房、办公楼、锻打锤、宿舍及电房、机器设备等资产交接手续及土地租赁合同更名手续；2.何灿坤向卢润潮支付转让费余款161万元；3.何灿坤承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：涉案厂房位于广州市花都区炭步镇环山经济联合社范围内的光头岭，转让的标的物包括办公楼、锌铁棚厂房、宿舍、电房、机械设备。办公楼、锌铁棚厂房、宿舍、电房所在土地是农村集体所有的农用地，土地使用权人是花都区炭步镇环山经济联合社。涉案办公楼、锌铁棚厂房、宿舍、电房建设时没有依法批准为建设用地，没有办理规划报建手续。鸿润锻造厂是卢润潮投资成立的个人独资企业，梁玉冰是卢润潮的妻子，卢润潮与梁玉冰确认鸿润锻造厂是其夫妻共有财产。
2005年4月7日，甲方广州市花都区炭步镇环山经济联合社（以下简称环山经济社）与乙方鸿润锻造厂签订土地租赁合同，约定甲方提供乙方土名光头岭面积2506平方米的土地，租赁期限25年，从2005年1月1日至2030年1月1日，租金每五年递增一次。甲方租给乙方的土地用作办工厂使用，乙方必须符合国家政策、法规、法律、生产安全才能开业生产。甲方负责乙方的有关证件的办理，经费由乙方负责。乙方在租赁期内可以转让，要三方协商办理转让手续。租赁期满，乙方所建的建筑物不能有意毁坏，要无偿归还甲方处理，属设备的乙方可以自行处理，期满后立即要清理，如果甲方继续出租的，在同等条件下优先给乙方租赁。鸿润锻造厂与环山经济社签订上述合同后在土名为光头岭的土地建造了办公楼、宿舍、电房及锌铁棚厂房用于经营锻造厂。鸿润锻造厂建造上述建筑物时没有办理报建手续。
2016年5月，卢润潮与何灿坤就鸿润锻造厂的转让进行了协商，初步达成一致意见后何灿坤于2016年5月30日委托其女儿何俭转向梁玉冰支付了69万元定金。2016年6月2日，转让方（甲方）鸿润锻造厂与受让方（乙方）何灿坤签订厂房转让合同，约定甲方将鸿润锻造厂（包括锻打锤一条、厂房、办公楼、宿舍及电房）转让给乙方，总价款230万元，2016年6月后工厂产生的所有费用归乙方负担，包括2016年土地使用税费用。由甲方负责办理乡土地承包合同转让登记到乙方名下，有关契税及厂房转让产生的相关费用由乙方承担。双方签字盖章后月内由甲方负责办理好乡土地承包合同的变更手续。在签订本协议的同时，乙方即向甲方支付定金69万元，甲方在收取乙方定金后，尽早到工商或其他主管机关办理公司注销或改迁手续，余款161万元待甲方办理好乡土地承包合同的更替手续后，乙方须同一天内一次性向甲方结清。甲乙双方必须履行本条约定的权利义务，若乙方违约，不继续履行支付剩余转让费义务，无权要求返还定金，若甲方违约，必须返还乙方的定金。转让完成后，该工厂土地租金、土地使用税，其中租金乙方应于每年1月1日前交当地政府。
何灿坤在签订合同后认为涉案的厂房、办公楼、宿舍、电房等均是违法建筑，双方签订的合同无效，拒绝继续履行合同。鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰认为双方签订的合同虽名为转让合同，但实际上是租赁经营权的转让，且包括设施设备，合同合法有效，应继续履行合同。且在鸿润锻造厂同一地段就有十几家锻造厂在生产经营，何灿坤主张合同无效的理由不能成立。
诉讼中，何灿坤向一审法院申请财产保全，一审法院依法作出（2017）粤0114民初4434号民事裁定，裁定查封鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰的银行存款73万元或等值的其他财产。
一审法院认为，何灿坤与鸿润锻造厂签订的厂房转让合同，虽名为厂房转让合同，但实际上除了厂房转让外还包括厂房的附属设施设备及土地租赁权的转让。涉案厂房所在的土地是农用地，鸿润锻造厂在向环山经济社租赁涉案土地建造厂房时，涉案土地没有经过依法批准转为建设用地，没有办理规划报建手续。鸿润锻造厂现将上述厂房等转让给何灿坤，因涉案厂房等在农用地上建设，违反法律规定，因此鸿润锻造厂与何灿坤签订的厂房转让合同无效。合同法第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此何灿坤要求鸿润锻造厂返还定金69万元及按银行同期贷款利率支付利息，理据充分，一审法院予以支持。因卢润潮是鸿润锻造厂的投资人，梁玉冰与卢润潮是夫妻关系，鸿润锻造厂是卢润潮与梁玉冰的共有财产，因此何灿坤要求卢润潮、梁玉冰对鸿润锻造厂的上述债务承担连带责任，理由充分，一审法院予以支持。
根据前述理由，因涉案厂房转让合同无效，鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰要求何灿坤继续履行合同，支付转让费余款161万元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，于2017年8月9日判决：一、何灿坤与鸿润锻造厂于2016年6月2日签订的厂房转让合同无效；二、鸿润锻造厂于本判决发生法律效力之日起十日内向何灿坤返还定金69万元，并从2016年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至付清款日止；三、卢润潮、梁玉冰对上述第二判项的债务承担连带责任；四、驳回鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12738元，反诉费9645元，财产保全费4170元，由鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰负担。
二审期间，鸿润锻造厂提交了一份广州市花都区炭步镇环山经济联合社的《情况说明》，拟证明涉案土地厂房一带允许经营锻造厂。经质证，何灿坤的意见为：对真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该证据不能证明鸿润锻造厂的主张。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院查明，针对鸿润锻造厂上诉称其与何灿坤签订的《厂房转让合同》，转让的主要是经营权和设备的问题，本院二审当庭作以下询问：“审：鸿润锻造厂，你方上诉称涉案合同不仅是厂房转让，还包括厂房内所有的生产设备和经营权转让，那么在这个230万的转让款中能否区分清楚对应的价值，有无相应的清单？鸿润锻造厂：设备没多少，何灿坤一目了然可以看清楚大概20万元左右，办公楼、宿舍及电房的价值比较低，鸿润锻造厂主要出售的是经营权，经营权是价值比较高的存在，价值大概值100多万元。”何灿坤对此回应为：“何灿坤不确认鸿润锻造厂的意见，合同约定的主要是办公楼、厂房、宿舍及电房的建筑物部分。”
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰的上诉及何灿坤的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：鸿润锻造厂主张其与何灿坤签订的《厂房转让合同》中的主要转让标的为经营权和设备是否成立。
关于本案的争议焦点问题，本院认为，根据鸿润锻造厂与何灿坤签订的《厂房转让合同》来看，首先，双方在签订该合同时形成合意将合同确定为“厂房转让合同”。其次，根据合同约定的标的及对应的价款来看为“甲方将鸿润锻造厂（包括锻打锤一条、厂房、办公楼、宿舍及电房）转让给乙方，总价款230万元，2016年6月后工厂产生的所有费用归乙方负担，包括2016年土地使用税费用”，由该约定来看，合同已明确，除锻打锤一条之外，鸿润锻造厂转让给何灿坤的标的物则为“厂房、办公楼、宿舍及电房”。第三，根据合同约定的“由甲方负责办理乡土地承包合同转让登记到乙方名下，有关契税及厂房转让产生的相关费用由乙方承担。双方签字盖章后月内由甲方负责办理好乡土地承包合同的变更手续”来看，何灿坤需要负担土地承包转名的相关费用。若合同约定的主要转让标的物为经营权及设备，那么就不存在双方还要约定该部分费用的负担主体问题。因此，鉴于上述理由，本院对于鸿润锻造厂上诉称其与何灿坤签订的《厂房转让合同》中的主要转让标的为生产经营权和设备的上诉理由不予采纳。一审法院根据查明的事实认定鸿润锻造厂现将上述厂房等转让给何灿坤，因涉案厂房等在农用地上建设，违反法律规定，因此鸿润锻造厂与何灿坤签订的厂房转让合同无效正确，本院予以维持。鸿润锻造厂应将基于无效合同所取得的款项返还给何灿坤。关于鸿润锻造厂主张继续履行涉案合同的问题，因涉案合同无效，鸿润锻造厂要求继续履行合同缺乏依据，本院不予支持。关于卢润潮、梁玉冰承责的问题，经审查，一审法院对此认定正确，本院对此不再赘述。
综上所述，鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25687元，由上诉人鸿润锻造厂、卢润潮、梁玉冰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一七年十一月二十九日
书记员 甄雪皓
王敏