安徽省安庆市大观区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0803民初669号
原告：夏鸣芳，男，1954年10月1日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市大观区，经常居住地安徽省安庆市。
被告：何祥，男，1966年6月25日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。
原告夏鸣芳与被告何祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏鸣芳，被告何祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏鸣芳向本院提出诉讼请求：1.判令何祥支付夏鸣芳租房押金款10000元；2.判令何祥承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年8月，夏鸣芳花费72000元从别人手中接下量贩歌厅，可经营不到第二天，房东何祥将门锁上不让经营，其理由是没有经过其同意。对此，转让方给房东何祥3000元押金款作为转让歌厅的条件，同时三方签字，将转让方与夏鸣芳签订合同改为房东何祥与夏鸣芳签订合同。当时该歌厅房屋租金每月900元。在经营三年成本还没收回的情况下，房东何祥将一楼店铺改造，破坏了原有歌厅格局及装潢设施，迫使夏鸣芳几个月无法经营歌厅，更重要的是夏鸣芳又投资了7万余元重新装修，致使夏鸣芳经济遭受重创。不但如此，原本说好房屋租金不高于隔壁歌厅，谁知何祥将房租由原来的每月租金900元上涨到2000元。夏鸣芳本不想租用，但由于投入资金多又没收回，只好负重承受这个不合理的房屋租金，并同时交付10000元押金款给房东何祥。不久后夏鸣芳因身体欠佳而动手术，这期间请人经营歌厅半年多。在2015年上半年与他人合作经营该歌厅。在合作经营一年多期间里，夏鸣芳孩子重病，需要长期治疗,在这种情况下夏鸣芳与合作人商量，将歌厅转让，双方同意后于2016年5月贴出转让歌厅广告，到2017年也没能将歌厅转让掉，其主要原因是租金太高。由于夏鸣芳要照顾孩子，后因合作人的孩子身体也受伤，故将歌厅停业。至此，夏鸣芳找房东何祥要10000元押金款时，先说商量，后经过多次协商无果。现房东何祥拒绝归还10000元押金款，其理由是夏鸣芳转让了歌厅，夏鸣芳认为没有转让歌厅。为维护夏鸣芳的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。
何祥辩称，何祥租房的原则就是不允许转让转租，因为夏鸣芳的前手私下将房屋转让给夏鸣芳，何祥才收了夏鸣芳前手3000元押金。何祥、夏鸣芳签订合同前，何祥再三强调不要转让，夏鸣芳说不转让，是自己经营。关于房屋租金都是双方认可的，所以才签订合同。关于夏鸣芳在起诉状中提出其花多少钱转过来，何祥是不允许的，何祥和前任歌厅老板签订合同也是注明了的，后来何祥知道后，又签订了一份补充协议。2013年8月13日合同到期后，何祥把一楼、二楼同时装修改造，夏鸣芳说房屋改造影响了其正常经营，双方合同期满谈不上影响二字。中途夏鸣芳想要请人帮忙，何祥说只承认夏鸣芳一个人。后来夏鸣芳私下收取蒋孝丽30000元主动退出，夏鸣芳与蒋孝丽签订合作协议，何祥根本就不知道。2017年3月，何祥和蒋孝丽签订了租赁合同。何祥认为双方应当共同遵守签订的合同。若是没有转让，夏鸣芳在不想经营的前提下完全可以合同期满后把房屋退还给何祥，何祥也没有理由不退还保证金。关于夏鸣芳孩子生病，故将歌厅停业，这明显不真实，因为这个时候夏鸣芳已离开歌厅1年半了。夏鸣芳应该在合同期满后把房屋还给何祥，但是夏鸣芳一直没有还，因为其转让给别人了。夏鸣芳于2018年4月24日起诉，此时双方合同期满已经超过一年半了，法律规定诉讼时效为一年，故法院应该驳回夏鸣芳的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对夏鸣芳提交的夏鸣芳、何祥身份证，何祥出具的3000元收条，夏鸣芳、何祥均提交的何祥与夏鸣芳签订的《房屋租赁合同》，何祥与蒋孝丽签订的《房屋租赁合同》，何祥提交的何庆身份证、户口簿、房地产权证，当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对夏鸣芳提交的案外人张江虹出具的收条，本院经审查认为，因与本案争议事实并无关联性，故对该证据不予确认。2.对夏鸣芳提交的夏鸣芳与蒋孝丽签订的《合作经营协议》，因协议签订双方均对协议予以认可，故对该证据真实性予以确认。3.对何祥提交的蒋孝丽证人证言，本院经审查认为，蒋孝丽关于合作经营期间的经营模式及房租交纳情况的陈述与夏鸣芳陈述一致，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年10月1日，何祥（出租方）与夏鸣芳（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定何祥自愿将位于安庆市集贤南路房屋出租给夏鸣芳使用，租赁期三年，自2013年10月1日起至2016年10月1日止，第一年月租金1800元，第二年月租金2000元，第三年月租金2200元，由夏鸣芳每月1日交纳给何祥，先付后用；夏鸣芳预付房屋保证金10000元给何祥，租赁期满后，夏鸣芳结清所有费用后，何祥将保证金退还夏鸣芳。合同还约定，如夏鸣芳擅自将房屋转租、转让或转借的，何祥可以终止合同，收回房屋，不退保证金。夏鸣芳租赁房屋后，用于经营量贩式歌厅。
2015年3月10日，夏鸣芳、蒋孝丽签订《合作经营协议》，约定量贩练歌厅装修及设备设施总价为60000元，夏鸣芳、蒋孝丽双方各投资30000元，合作后量贩歌厅财产属夏鸣芳、蒋孝丽共同所有，在合作期间风险共担、利润共得、赔付共摊，房租每月1日交给房东，押金10000元暂由夏鸣芳垫付等。协议签订后，蒋孝丽将投资款30000元现金交付夏鸣芳。双方在合作经营期间，采取夏鸣芳白天经营、蒋孝丽晚上经营的模式，月租金2200元由夏鸣芳负担1000元、蒋孝丽负担1200元。
2017年3月1日，何祥（出租方）与蒋孝丽（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定何祥自愿将位于安庆市集贤南路房屋二楼出租给蒋孝丽使用，租赁期二年，自2017年3月1日起至2019年3月1日止，月租金2200元，由蒋孝丽每月1日交纳，先付后用。
另查明，安庆市集贤南路房屋二层所有权人系何祥儿子。何祥儿子认可涉案房屋交由何祥管理，何祥有权以其个人名义对外出租。
庭审中，何祥自认在何祥与夏鸣芳房屋租赁期间，房租基本上由夏鸣芳按合同约定的标准直接向其交付。
本院认为，何祥与夏鸣芳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，何祥、夏鸣芳之间存在房屋租赁合同关系。根据合同约定，租赁期间届满后，夏鸣芳应结清所有费用并交回房屋，何祥应退还房屋保证金。租赁期间届满后，何祥另与蒋孝丽签订《房屋租赁合同》，足以推断出何祥已收回房屋，且何祥自认租赁期间夏鸣芳均依约支付房租，故对夏鸣芳要求何祥退还房屋保证金10000元的诉讼请求，予以支持。何祥抗辩称夏鸣芳在租赁期间存在擅自转让房屋的行为，依据合同约定，房屋保证金不予退还。本案中，在房屋租赁期间，夏鸣芳与蒋孝丽签订了《合作经营协议》，双方按照协议约定履行了大部分义务，双方采取分工经营、共担房租的经营模式，应当认定为合作经营，不属于双方在合同中约定的不退还房屋保证金的转让行为，故对何祥的该抗辩意见不予采纳。何祥抗辩称夏鸣芳起诉已超过一年诉讼时效，无法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
被告何祥于本判决生效后三日内退还原告夏鸣芳房屋保证金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告何祥负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 杨 静
人民陪审员 严春梅
人民陪审员 赵 莉
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 江 燕
附本案所适用相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。