四川省眉山市彭山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彭山民初字第1915号
原告彭山县农村信用合作联社。
委托代理人余子方，四川达宽律师事务所律师。
被告李素芳（曾用名：李素兰），女。
委托代理人张万钧，男，系被告之夫。
本院于2015年9月16日立案受理了原告彭山县农村信用合作联社与被告李素芳租赁合同纠纷一案，依法由审判员吴伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭山县农村信用合作联社的委托代理人余子方、被告李素芳的委托代理人张万钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭山县农村信用合作联社诉称，2014年4月28日，原、被告双方签订了房屋租赁合同。原告将位于彭山区凤鸣镇彭祖大道三段290号1层（原彭山县凤鸣镇彭祖大道南段152号）的商铺出租给被告，约定租期一年，即从2014年4月28日起至2015年4月27日止。租赁期限届满后，原告因业务发展，拟收回房屋自用。原告多次要求被告腾退承租的房屋，但被告至今未履行腾退房屋的义务，亦未履行支付租金义务。故原告起诉来院请求：一、判令被告腾退原告位于彭山区凤鸣镇彭祖大道三段290号1层（原彭山县彭祖大道南段152号）的已到租赁期的房屋；二、判令被告给付实际租房期间的房屋租赁费3750元（截止2015年9月租金，之后租金至实际腾退房屋止）；三、由被告承担本案诉讼费及其他费用。
被告李素芳辩称，根据合同约定，在合同到期前，若原告不再出租，应提前通知我方，但实际原告并未在此期间通知过我方。我方按合同承租的商铺系152号，已经腾退并交付给原告。现使用的商铺系156号，我方认可系原告所有，但并非合同中约定承租的商铺。因原告原因，将铺面调换后，原告与我方未另签订过协议，原协议约定无效，我方未违约。因原告原因调换铺面，给我方造成的损失，我方请求由原告予以赔偿。
经审理查明，位于眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道三段290号1层附5号、附6号（原眉山市彭山县彭祖大道南段152号、154号）的房屋（商铺）系原告单独所有。原、被告双方于2014年4月28日签订了《租赁合同》，该协议中约定：“原告将152号房屋出租给被告。租赁期间从2014年4月28日起至2015年4月27日止。租金为9000元，支付方式为一次性全额交纳。被告向原告支付押金500元，若被告无违约行为，租赁期限届满或本合同解除后，原告将押金全额无息返还被告。租赁期满或单方解除或提前终止合同时，被告保证无条件将租赁物交还给原告。任何一方违反本合同项下的声明、保证及其他义务均构成违约，应承担违约责任。违约金不足以弥补对方经济损失的，还应承担赔偿责任。此赔偿责任应包括对方因此遭受的全部经济损失（包括诉讼费、执行费、合理的律师费等）。如被告有其他违约行为，原告有权全额扣收被告所交押金，不予退还。押金不足以弥补原告经济损失的，被告还应承担赔偿责任”。被告于签订租赁合同当天向原告给付租金9000元、押金500元。此后，原告将152号房屋交付被告经营使用。从交付后至2015年7月31日，被告一直在该房经营使用。因原告业务发展需要，经与被告协商将152号房屋收回，用于原告自用。2015年8月1日，被告从152号房屋搬入154号房屋经营使用至今。庭审中双方均认可搬入154号房屋后未另行签订书面合同。2015年6月10日，原告认为原租赁期限已届满，因业务发展需要，欲收回154号房屋自用，故向被告发出《房屋收回通知》一份载明被告应于2015年7月10前腾退房屋。经原告多次要求被告腾退房屋无果后，故原告起诉来院。
另查明，2015年9月16日，原告与四川达宽律师事务所律师就本案诉讼签订委托代理合同。2015年9月17日，原告向四川达宽律师事务所给付律师代理费3000元。
庭审中，原告陈述将原诉讼请求第一项变更为：“判令被告腾退并交付原告位于眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道三段290号1层（原彭山县彭祖大道南段154号）的已到租赁期的房屋”。补充原诉讼请求第二项：要求被告给付实际租房期间租金3750元的起止时间为2015年4月28日至2015年9月27日；在此之后的租金参照之前租赁合同标准计算至实际腾退房屋时止。补充说明诉讼请求第三项中的“其他费用”系律师代理费3000元应由被告负担。并陈述被告之前所交纳的房屋租赁押金500元，因被告违约，不予退还。被告在庭审中陈述于2015年6月10日收到原告发出的《房屋收回通知》，且自认从2014年4月28日至2014年7月31日一直租用原告所有的152号房屋；并从2015年8月1日至今一直在原告所有的154号房屋经营使用。
以上事实，有原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证、房产证、《租赁合同》、租金付款凭证、《房屋收回通知》、照片（被告使用房屋情况及门牌号）以及双方当事人当庭陈述在卷作证。
本院认为，根据庭审查明情况，现将被告占用原告所有的152号、154号房屋的时间即从2014年4月28日至今划分两个时间段进行认定：一、2014年4月28日至2014年7月31日，该期间，原、被告双方签订了《租房协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规，该协议真实有效。按照约定，被告已给付租赁期间的租金，原告亦将租赁的152号房屋交付给被告，双方之间存在租赁合同关系。被告按照《租赁合同》租赁并实际占用152号房屋，双方均按照合同约定履行了义务，均未存在违约情形。二、2014年8月1日至今，该期间因原告业务发展需要并与被告协商，被告由租用原152号房屋调换到154号房屋使用至今。原、被告双方未对房屋调换后的事项进行书面约定（包括租金、租赁期限、是租赁还是无偿给被告使用等事项），双方均认可有过口头协议，但双方对该事实的陈述并不一致。原告陈述被告由原152号调换到154号，仅为租赁标的物调换，适用原租赁合同，双方之间仍然存在租赁关系，双方仍然应当遵守原租赁合同的约定，且被告违约，但所提供的证据并不足以证实其主张，对此本院不予认可。现原、被告之间不存在租赁合同关系，被告现占用使用原告所有的房屋，原告有权要求被告腾退并交付。故对原告请求由被告腾退并向原告交付房屋的请求，本院依法予以支持。鉴于在2014年8月1日至今，被告实际一直占有使用原告所有的154号房屋，结合之前双方约定使用152号房屋的情形。根据公平原则，被告在占用原告所有的154号房屋期间应当参照原租赁152号房屋的租金给付原告相关费用，本院认定以每天24.65元的标准计算。现原告请求由被告给付从2015年4月28日至2015年9月27日（共计153天）占用154号房屋的费用3750元，低于原协议租金标准，其费用公平合理，本院依法予以支持。在此之后占用房屋的费用，亦应当参照上述标准计算至被告实际腾退并向原告交付房屋时止。对原告主张因被告违约，根据租赁合同约定，应当由被告承担原告律师代理费，且对被告所交押金不予退还，其证据不足，对此本院不予支持。对被告所交押金500元，应当在被告向原告交付房屋时予以退还。对被告主张由原152号房屋调换到154号房屋，给被告造成一定损失系因原告的原因，应当由原告赔偿其损失，但所提交的证据不能证明该损失系因原告的过错产生的费用，且该主张系反诉事项，被告未在法律规定的期限内提出，对此本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条的规定，判决如下：
一、被告李素芳于本判决生效之日起二十日内腾退并向原告交付位于四川省眉山市彭山区彭祖大道三段290号一层附6号（原四川省眉山市彭山县彭祖大道南段154号）的房屋（商铺）一间。
二、被告李素芳于本判决生效之日起十日内给付原告从2015年4月28日至2015年9月27日占用原告房屋的费用3750元，并给付之后的费用（计算方法为：从2015年9月28日起至实际交付房屋时止，以每天24.65元的标准计算）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费75元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 吴 伟
二〇一五年十一月三十日
书记员 黄自春