山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终209号
上诉人（原审被告）：张明华，男，1974年9月13日出生，汉族，住山东省乳山市。
委托诉讼代理人：王光辉，山东威海卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柯建强，男，1979年7月22日出生，汉族，住乳山市。
委托诉讼代理人：陈晓丽、李丽，山东健华律师事务所律师。
上诉人张明华因与被上诉人柯建强房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院(2017)鲁1091民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张明华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审认定张明华收取的款项系“定金”是错误的。双方签订的意向书属于预约合同，该意向书中打印部分是为重复使用而事先制作的格式条款，手写的备注内容明确为“意向金退还”，张明华出具的收款收据亦记载为“意向金”，故手写部分与打印部分的内容冲突时应以手写内容为准，张明华收取的款项并非定金。该协议手写备注“如开发商原因无法办理手续，意向金退还”是双方当事人在订立预约合同时对本合同能否订立的风险作出的安排，应对双方均具有约束力；2.威海志诚房地产开发有限公司（以下简称“志诚公司”）与仪征市新城建设工程有限公司威海分公司（以下简称“新城公司”）之间因建设工程施工合同纠纷产生债权债务关系，新城公司申法院查封了部分房屋，后经协商，志诚公司同意张明华以自己的名义对外售房，房屋溢价作为佣金，志诚公司负责协调新城公司解除查封。2017年3月初，张明华向新城公司负责人吴兆奎交纳了11万元的定金，后对外售房。后期因志诚公司未能促使新城公司解除查封，导致柯建强等购房者无法与志诚公司办理相关手续，故张明华不存在过错，并非因其自身原因导致协议无法履行。双方在意向书第7条约定“如非因甲方原因导致本协议无法履行的，甲方有权根据实际情况选择是否将定金本金无息返还乙方并且不须向乙方承担任何法律责任”，因志诚公司的原因无法为柯建强等购房者办理手续，张明华不应双倍返还定金并赔偿损失。
柯建强答辩称，1.一审认定张明华收取的款项属于定金是正确的。张明华认可收购该批房屋系为转手倒卖赚取差价，与柯建强等购房者签订认购意向书并收取定金是为了保证之后能够签订正式的买卖合同。双方签订的认购意向书系张明华提供的格式文本，在该意向书的第4、7条均写明款项系定金，并载明如柯建强违约无权要求返还定金，明显属于约定定金罚则。张明华所称的“意向金”并非法律概念，应结合合同内容确定张明华收款的款项性质；2.张明华应承担赔偿责任。张明华违反诚实信用原则，明知房屋已被法院查封，却隐瞒此事实与柯建强签订协议，并明知房屋涨价，一直未将房屋被法院查封的情况告知任何一位购房者，反而将房屋钥匙交付购房者、让购房者准备贷款所需材料、收取购房者的身份证复印件等材料，造成可以办理签订正式购房合同的假象，致使柯建强无法正确判断合同风险，直至2017年8月张明华才通知柯建强不能交付房屋，在此期间房价大涨，致使柯建强丧失了以较低的价格购买其他房屋的机会，产生了巨大的经济损失。张明华双倍返还定金已不足弥补柯建强经济损失的情况下，一审另判令张明华赔偿柯建强损失2万元系对柯建强的安慰及对违约者的惩戒，符合法律规定。综上，张明华的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉、维持原判。
柯建强向一审法院起诉请求：1、张明华双倍返还定金2万元；2、张明华赔偿损失10万元。
一审法院认定事实：2017年4月23日，柯建强作为乙方与张明华作为甲方签订《帝景文院认购意向书》，约定：1、乙方购买帝景文院小区2号楼1109室，该商品房建筑面积95.57平方米；2、每平方米5754.9元，总价55万元；4、乙方支付认购定金1万元；5、乙方选择银行按揭贷款（公积金）；6、房屋交付时间：房屋无其它异议后90天内，即可以交付乙方，乙方应当在接到通知15日内及时接收房屋。如乙方未按上述时间履行付款、签（预）销售合同、办理贷款义务的，乙方已付的认购金不予退还并且甲方有权将乙方认购的该房屋向第三人出售也无需通知乙方；7、如因乙方未付清全款，上述房屋被第三方购买导致乙方无法付款购房的，乙方自愿放弃向甲方追索定金一万元并不追求甲方任何法律责任。如非因甲方原因导致本协议无法履行的，甲方有权根据实际情况选择是否将定金本金无息返还乙方并且不须向乙方承担任何法律责任；8、在乙方联系方式发生变动时，应在当日书面（微信、电子邮箱、短信、信件等形式）即刻通知甲方，如因乙方延误通知，导致甲方无法联系到乙方的或者甲方按照上述联系方式通知乙方，但乙方不予回应的，则视为乙方自动放弃该房的认购，甲方有权按本协议第6条执行；乙方违反本协议约定，须向对方支付违约金（按照总房款的20%计算）；备注：若个人征信属乙方个人原因，甲方保证此房无抵押，如开发商原因无法办理手续，意向金退还。柯建强支付张明华1万元。合同签订后，张明华向柯建强交付房屋钥匙，并通知柯建强等人准备征信记录等贷款资料。
2013年8月2日，威海市中级人民法院在审理新城公司诉志诚公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据新城公司申请，作出（2013）威民一初字第68-1号民事裁定，查封志诚公司开发的帝景文院房产一宗，含案涉房屋。经三次拍卖，在2017年8月31日第三次拍卖中，剩余18套房屋全部成交，其中案涉房屋被他人以49.5万元竞得。期间，2017年8月10日，张明华将多名购房者召集协商，逐个与购房人商谈，告知案涉房屋已被查封、要求购房人参加竞拍或退房处理，本案柯建强与其他购房人吴林静、胡本旭、杜士博、王晓东、曲付强、刘千晖等均表示不同意，该七人均于2017年9月提起诉讼。审理过程中，柯建强等人提交的意向书内容基本一致，柯建强、张明华均认可合同文本系张明华提供。柯建强等七人均表示，案涉房屋截至2017年8月10日张明华披露查封、拍卖事实时，涨价约20万元，张明华在当天协商时亦予以承认，截至起诉时，涨价近30万元。
一审法院认为，本案中柯建强、张明华签订认购意向书，双方均认为属于预约合同，对此予以认定。现案涉房屋因被查封、拍卖导致无法继续履行进而产生争议，双方争议焦点在于：1、柯建强所支付1万元是否属于定金；2、张明华是否应赔偿柯建强损失。关于争议焦点1，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由此可见，定金系合同双方履约担保，目的在于促使合同当事人全面履行义务，保障守约方合法权益。本案意向书中备注虽然约定无法办理意向金退还，但并未明确说明是否双倍返还等内容。而从合同条文表述看，第4条明确为“认购定金”，第7条亦表述为“定金”。而从合同约定体现的双方意思表示看，第6、7条中明确约定如果柯建强违约，则无权要求返还定金。由此可见，无论从合同条文还是合同中意思表示，柯建强所交付的1万元应属于定金。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。张明华在合同签订时即已明知案涉房屋被人民法院查封的事实，但却隐瞒该重要事实与柯建强达成协议，且在合同履行过程中，通知准备贷款资料、交付钥匙，造成案涉房屋可以办理正式买卖合同手续等假象，继续隐瞒事实，且最终合同确已无法履行，张明华明显违反诚实信用原则，构成违约，应承担缔约过失责任和违约责任。据此，张明华应双倍返还柯建强定金2万元；关于争议焦点2，基于前述原因可见，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，张明华应承担损害赔偿责任。关于损失的界定，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张明华的违约行为客观上导致守约方的柯建强丧失了购买其他房屋的机会，应赔偿柯建强合理的信赖利益。而根据威海市房地产行情，同时期楼市成交量、交易价格均有大幅度增长，案涉房屋所在小区房屋价格亦有大幅度上涨，而拍卖成交价格可能基于涨价前评估价格、多次降价拍卖及竞买人员范围较小等条件限制，不足以反映该房屋准确的市场价格，张明华的辩称明显违背市场行情事实及居民的认知，故一审法院不予采纳。张明华双倍返还定金显然不足以弥补柯建强的损失，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同在法律性质上有差异，二者在合同履行后可以获得的利益并非同一概念，结合威海市房价上涨的现实、张明华的违约情节等，酌定张明华赔偿柯建强损失2万元。
综上，对柯建强合理请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决：一、张明华于判决生效后十日内双倍返还柯建强定金2万元；二、张明华于判决生效后十日内赔偿柯建强损失2万元。如果张明华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费2700元，减半收取计1350元，由柯建强负担900元，由张明华负担450元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张明华与柯建强签订认购意向书，从该意向书的内容看，系为订立房屋买卖本合同而订立的预约合同，双方当事人对此均无异议。双方的争议在于柯建强已付张明华的1万元是否系定金、应否适用定金罚则。合同第4条载明柯建强向张明华支付定金1万元，第7条亦表述为定金，备注中又记载“如开发商原因无法办理手续，意向金退还”，同时张明华为柯建强出具的收款条中表述为“意向金”，表述并不一致，则应基于合同的整体内容认定该款项的性质。双方约定如柯建强未按约履行合同义务则张明华无需退还定金，但是对于张明华违约的后果并无明确约定。如果理解为张明华违约无需承担责任而仅将其已收取的款项退还，明显有违民事主体权利义务一致的原则及当事人的本意，故应认定该款项系定金，应适用定金罚则。张明华主张认购意向书的打印部分系格式条款，从而应依据手写备注的内容确定款项性质。格式条款是指由一方当事人为了反复使用而预先制定的，并由不特定的第三人接收的，在订立合同时无须与对方协商的条款。格式条款具有定型化的特点，相对人不参与协商过程，只能对一方制定的格式条款概括地予以接受或不接受，而不能就合同条款调价还价。显然上述协议既无定型化特点，亦不具备双方不可协商的情形，并非格式条款，不涉及仅能依据手写备注内容确定款项性质的问题。
张明华在认购意向书中承诺系经有处分权人的委托与柯建强签订协议，则应按约履行协议，无论系何种原因导致张明华履行不能，亦属于张明华与“委托人”等案外人之间的问题，不应以房屋开发商不配合等为由而拒绝承担违约责任。张明华的该上诉主张，理由不当，本院不予支持。
一般而言，双方当事人在合同中既然已约定了定金条款，一方违约适用定金罚则即可，不涉及违约方赔偿对方经济损失的问题。但本案中双方约定的定金仅1万元，而张明华隐瞒案涉房屋已被人民法院查封的事实，并向包括柯建强在内的购房者交付房屋钥匙等，造成协议可以履行的假象，且在协议中约定如购房者不按时付款、签订购房合同等定金不退还，致使柯建强的购房者丧失了购买其他房屋的机会，在此期间威海房价大涨，张明华仅双倍返还定金显然不足以弥补柯建强的损失，故原审基于合同性质、张明华的违约情节及后果等，酌定张明华赔偿柯建强损失2万元，较为适宜，本院予以维持。
综上所述，张明华的上诉请求理由不当，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由张明华负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年三月十四日
书记员 邓雯涛