湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终679号
上诉人（原审被告）：周雷，男，1983年1月16日出生，土家族，湖北省利川市人，居民，户籍地湖北省利川市，现住利�市。
委托诉讼代理人：张孝宇，湖北宏济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：利川市国泰物业管理有限责任公司，住所地利川市龙船大道1号。
法定代表人:李芙蓉，公司经理。
委托诉讼代理人:张敏，男,公司职工。
委托诉讼代理人:张明俊，男，公司职工。
上诉人周雷因与被上诉人利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初3813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周雷上诉请求：1.撤销湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初3813号民事判决并改判；2.由国泰物业公司承担诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，缺乏定案依�。双方之间的物业服务合同纠纷经由（2017）鄂2802民初2994号民事判决解决，该案已经上诉，二审还没有生效判决最终确定双方权利义务；2.一审法院不应支持滞纳金，且支持的数额过高；3.自来水费不属于物业服务费的范畴，国泰物业公司也不具备收取水费的法定资格。
国泰物业公司辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求二审驳回其上诉，维持原判。
国泰物业公司向一审法院起诉请求：判令周雷立即支付拖欠的物业管理费1441.50元、水费751.64元，滞纳金分月计算至10月底为1535.87元，共计3729.01元，并自2016年7月1日起至实际偿付之日止按各月欠费额的日利率3‰支付违约金；案件受理费由周雷承担。
一审法院认定事实：利川市硒都花园6号楼11层4号房系原房主韩冰于2010年12月27日与利川市国泰房地产开发有限公司签订�商品房买卖合同》购买取得。2012年7月，韩冰将该房转卖给周雷，同时将该房的《商品房买卖合同》、《硒都花园小区物业管理合同》一并移交给了周雷。从此，周雷及家人一直在该房内居住。《商品房买卖合同》第十七条第3项约定：该商品房移交后，乙方（购买人）必须服从小区的物业管理，遵守物业管理公司的各项规章制度；按时缴纳物业管理服务费，爱护公共设施。《硒都花园小区物业管理合同》第四条约定：1、甲方（买房人）交纳费用时间：首期入住一次性缴付六个月物业管理服务费，以后每月25日前交当月的物业管理服务费；2、普通住宅暂按建筑面积每月每平方米0.45元，电梯住宅暂按建筑面积每月每平方米0.8元，商铺暂按建筑面积每月每平方米1.0元收取物业管理费，以后可根据市场行情调整物业管理费；3、生活垃圾按指定的位置堆放，由乙方（原告�配合环卫部门运走；4、涉及二次加压供水的住户，产生的电费核算后均摊到每吨水单价费用中收取；5、甲方出租房屋的，物业管理费用由甲方交纳；6、甲方转让房屋时，须交清转让之前的物业管理服务费及涉及到的其他费用。第六条第3项约定：甲方违反本合同不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。逾期三个月不交纳费用的，乙方可申请人民法院强制执行。周雷入住后，按月按标准交纳物业管理服务费（0.80元/㎡）、水费（4.37元/吨）至2016年6月30日，后因双方发生纠纷，周雷拒交物业管理服务费、水费至今。2017年9月14日，国泰物业公司起诉来院，提出前述请求。
一审法院另查明，利川市自来水公司向硒都花园小区供水只有一块总水表，各业主从总表以下接分表，利川市自来水公司按月收取水费时，只向国泰物业公司收取，然后由国泰物业公司分别向各业主收取。一阶梯水费的基准价为3.05元（净单价2.10元，污水处理0.95元，不含二次供水加压的费用）。周雷居住在该小区6号楼1单元1104号，享受了二次加压供水服务，2016年7月2日用水量水表止数为533吨，截止2017年10月30日用水量水表止数为717吨，实际用水量为184吨。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方所签订的《商品房买卖合同》、《硒都花园小区物业管理合同》，符合相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现国泰物业公司作为物业公司已履行了合同约定的义务，为小区提供了日常的物业管理服务，理应享有收取物业管理费的权利，周雷从韩冰处受让该房，实际取得该房的居住权，作为小区的业主，实际享受了国泰物业公司提供的物业管理服务，理应履行交纳物业管理费的义务，故国泰物业公司要求周雷支付2016年7月1日至2017年9月30日的物业管理费的诉讼请求，事实清楚、证据充分，应予支持。国泰物业公司请求周雷支付未按时交纳物业管理费的滞纳金的问题，双方在《硒都花园小区物业管理合同》中有明确约定，从其约定。关于周雷欠交水费的问题，周雷居住的硒都花园小区只有一块总水表，没有分表，利川市自来水公司只向国泰物业公司收取，国泰物业公司垫交后，再按各业主的分表数收取各业主的水费。该行为表明国泰物业公司既不是取水单位，也不是供水单位，也没有从事饮水经营，只是向利川市自来水公司垫交清硒都花园小区应交水费后，随之而取得的追偿权，对此，国泰物业公司不需要具有相关资质证、许可证。现国泰物业公司已将小区水费交至2017年10月30日，故，国泰物业公司要求周雷交纳2016年7月1日至2017年10月30日之间垫交的水费，符合法律规定，予以支持。双方在《商品房买卖合同》、《硒都花园小区物业管理合同》中均未约定业主交纳水费的具体时间，以及未按时交纳应否承担违约责任、如何计算滞纳金的问题，现国泰物业公司要求周雷承担未按时交纳水费的滞纳金，无事实依据，依法不予支持。国泰物业公司请求水费按单价4.37元/吨收取，但未能提交二次供水加压所需费用的证据，不能有效证明二次供水加压每吨水需要的费用为（4.37-3.05）1.32元，对此，国泰物业公司应承担举证不能的法律后果，故，该请求不予支持，酌定按照自来水公司一阶梯计价3.05元/吨计算。国泰物业公司请求的物业管理费应为1441.50元，滞纳金为1054.90元（见计算表）；水费为3.05×184=561.20元。周雷辩称本案应以（2017）鄂2802民初2994号物业服务合同纠纷一案（已上诉）的终审判决为依据，要看终审判决是否解除国泰物业公司与硒都花园业委会之间的服务合同后，本案才能继续审理。一审认为，本案与（2017）鄂2802民初2994号物业服务合同纠纷一案，系两个不同的法律关系，不管国泰物业公司与硒都花园业委会之间的服务合同是否解除，对国泰物业公司已经提供的服务和已经垫付的水费，周雷已享受服务和实际用水，周雷均应支付，故，该项辩称理由不成立，不予采纳。周雷辩称国泰物业公司服务不到位、未尽到管理职责，不应给付物业管理费，但未向法院提交相关证据予以证明，依法不予采纳。判决：一、周雷于判决生效之日起十日内向利川市国泰物业管理有限责任公司支付2016年7月1日至2017年9月30日的物业管理费1441.50元，滞纳金1054.90元，共计2496.40元。二、周雷于判决生效之日�十日内向利川市国泰物业管理有限责任公司支付为其垫交的2016年7月1日至2017年10月30日期间的水费561.20元；三、驳回利川市国泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取25元，由周雷承担。
二审中，当事人未提交新的证据。
本院经审理查明，韩冰与国泰物业公司签订的《硒都花园小区物业管理合同》中并无滞纳金的约定。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，案涉《硒都花园小区物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，周雷从韩冰处受让案涉房屋，作为小区业主与国泰物业公司成立物业服务合同关系，双方均应依约全面履行合同义务。周雷上诉称本案应以（2017）鄂2802民初2994号物业服务合同纠纷一案的终审判决为依据，是否解除国泰物业公司与利川市国泰房地产开发有限责任公司之间的服务合同后才能确定双方的权利义务。本院认为，不管国泰物业公司与利川市国泰房地产开发有限责任公司之间的服务合同是否解除，并不影响国泰物业公司根据已经提供的服务向周雷主张相应费用的权利，一审判决周雷应依约履行交纳物业管理费义务并不不当。
在合同纠纷案件审理中，一方当事人主张对方当事人按照合同约定的违约金条款支付违约金，对方当事人以合同约定的违约金过高为由请求人民法院予以调减时，人民法院应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量�本案中，周雷未按期缴纳物业管理费构成违约，应按照合同约定按日向国泰物业公司支付3‰的违约金，周雷以违约金过高为由申请调减。对此，本院认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，认定国泰物业公司主张的违约金是否过高，更为公平合理。案涉《硒都花园小区物业管理合同》中约定按日千分之三交纳违约金计算标准远远超过年利率24%，周雷请求调减违约金的理由成立，本院参照年利率24%的标准计算周雷应当承担的违约金责任，即96.10元×3047天×（24%÷365天）﹦192.54元。案涉《硒都花园小区物业管理合同》中并无滞纳金的约定，一审判决周雷承担滞纳金义务缺乏依据，且一审判决未对违约金予以调减不当，本院予以纠正。关于水费的问题，利川市自来水公司向国泰物业公司收取，国泰物业公司垫付后再按各业主的分表数收取各业主的水费，水费虽然不属于物业费范畴，但国泰物业公司垫付后有权向欠交水费的业主周雷追偿。
综上所述，周雷的上诉理由部分成立，本院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初3813号民事判决第二项；
二、撤销湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初3813号民事判决第一项、第三项；
三、周雷于本判决生效之日起十日内向利川市国泰物业管理有限责任公司支付2016年7月1日至2017年9月30日的物业管理费1441.50元，违约金192.54元，共计1634.04元；
四、驳回利川市国泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费105元，由上诉人周雷负担100元，被上诉人利川市国泰物业管理有限责任公司负担5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 向 蕾
审 判 员 吴 卫
审 判 员 聂礼刚
二〇一八年五月九日
法官助理 杨 蕾
书 记 员 吴 松