苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第0168号
原告魏振翼。
委托代理人魏雁冰。
委托代理人李彬，江苏姑苏律师事务所律师。
被告苏州市住房和城乡建设局，住所地苏州市锦帆路239号。
法定代表人张永清，局长。
委托代理人董艳秋，江苏明荣律师事务所律师。
原告魏振翼与被告苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理后，依法由代理审判员李尧独任审理，于2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告魏振翼的委托代理人魏雁冰、李彬、被告市住建局的委托代理人董艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏振翼诉称：本市虎丘路＊＊号房屋系其个人财产，长期作为经营用房出租使用。2012年期间，为配合虎丘地区综合改造，原告同意该房屋被政府征收拆迁，并由被告委托评估，在双方对评估结果无争议的情况下，由被告对原告进行拆迁补偿。案外人苏州泛亚万隆房地产土地评估经纪有限公司（以下简称评估公司）接受被告委托，分别于2012年8月2日、9月10日及2013年3月29日三次对房屋进行评估，然被告仅向原告提供前两份评估报告，在隐瞒第三份评估报告的情况下，于2013年4月25日参照第三份评估报告结果与原告签订了房屋征收补偿安置协议书。事后，经原告多次催要，被告才给予原告第三份评估报告，经原告核对发现，双方签订的补偿协议书中存在如下问题：1、原告房屋住址为虎丘路，补偿标准应为19000元／平方米，但被告却按虎丘西路17500元／平方米的标准计算补偿费用；2、第三份评估报告遗漏多项前两次评估报告中的装修项目，且对前两份评估报告中提到的房屋土地面积大于建筑面积的16.43平方米的土地估价109260元未予涉及；3、补偿协议中约定安置定销商品房为90平方米两套，实际安置面积仅为135平方米，但原告房屋实际拆迁面积为246.47平方米，按拆一还一原则，应再给予一套120平方米定销商品房的购房指标。据此，原告认为其在2013年4月25日签订房屋征收补偿安置协议时存在重大误解，故诉来法院，请求撤销原、被告于2013年4月25日签订的苏州市房屋征收补偿安置协议，并由被告承担本案诉讼费用。
被告市住建局辩称：一、原、被告签订的苏州市房屋征收补偿安置协议书系双方真实意思表示，合法、有效，应予维持。原告所有的虎丘路＊＊号房屋属于虎丘地区综合改造项目的征收范围，被告作为征收部门，依法实施征收工作。本案中，征收工作人员根据征收文件及评估公司出具的评估报告，向原告详尽告知了征收补偿方案，在充分协商一致的情况下，双方于2013年4月25日签订了房屋征收补偿安置协议，该协议对补偿安置方式、定销商品房选购、搬迁期限等均作了明确约定。同日，原告将房屋交付验收，并于4月28日领取了全部征收补偿款。二、原告以重大误解为由要求撤销《苏州市房屋征收补偿安置协议书》的理由不能成立，应予驳回。1、原告房屋产权证上载明地址为虎丘路＊＊号，但实际坐落位置属沿虎丘西路，即虎丘路口至戴家桥路口段。根据市政府公布的征收补偿方案，该位置商业用房市场价格评估基数为一层17500元／平方米，故评估报告采用该基数对原告商业用房部分进行评估并无不当。2、原告房屋合法建筑面积为246.47平方米，其中122.39平方米按住宅进行评估补偿，124.08平方米参照商业用房进行评估补偿，另有违法面积39.63平方米中24.25平房内房屋经会办同意参照商业用房的50%进行补偿，故被告针对原告房屋补偿面积共计270.72平方米，大于原告合法土地使用面积262.90平方米。3、原告提出第三份评估报告比照前两份评估报告遗漏装修项目，被告认为评估工作系由评估公司独立完成，评估公司在现场勘察后对装修据实调整，被告无权进行变更。4、根据《苏州市城区定销商品房建设销售管理办法》之规定，定销商品房系在市政府在实施征收过程中，对选择货币补偿的住宅房定向提供的商品房。本案中，原告处合法建筑中124.08平方米房屋已按商业用房价值进行了货币补偿，故该部分不能再享受配置商品房的政策，原告可享受配置定销商品房的被征收房屋面积为122.39平方米，按政策，可配置定销商品房基准面积为135平方米，且因定销商品房房源为高层，按政策配送面积30平方米，考虑原告户实际情况，另增加配送10平方米，同时批准原告按市场价增购5平方米，故安置原告定销商品房面积为180平方米。双方协议书对原告可选购的定销商品房房源面积、销售价格、配送面积均明确约定，原告认为其实际定销商品房安置面积为135平方米系其本人误解，应予澄清。综上，被告认为原告以重大误解为由要求撤销协议的理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
1、坐落于虎丘西路（即虎丘路口至戴家桥路口段）的本市虎丘路＊＊号（公安编号）房屋产权人为原告，建筑面积246.47平方米，其中沿街的3号房屋为一层（建筑面积66.32平方米），3号房后的4号房屋为二层（建筑面积180.15平方米）。该房屋土地使用权面积262.90平方米。
2、2012年5月24日，苏州市人民政府作出苏府征（2012）6号国有土地上房屋征收决定，对苏州虎丘景区环境综合整治和建设项目规划红线范围内房屋实施征收，征收部门为市住建局，即本案被告。原告所有的虎丘路＊＊号房屋在上述决定征收范围内。在征收决定附件房屋征收补偿方案中，对于补偿金额，规定住宅房屋每平方米7400元，商业用房中沿虎丘路一层每平方米19000元、沿虎丘西路（虎丘路口至戴家桥路口段）一层每平方米17500元。
3、2012年8月2日，受被告委托，评估公司对原告所有的虎丘路＊＊号房屋进行评估，评估结果为房地产总价1987317元，装修及附着物评估值121768元，违法建筑（按39.63平方米计算）残值5945元，合计2115030元。同年9月10日，评估公司再次对上述房屋进行评估，评估结果为房地产总价1987317元，装修及附着物评估值167754元，违法建筑（按105.95平方米计算）残值15893元，合计2170964元。上述两次评估中，均将原告所有的建筑面积246.47平方米房屋作为住宅房屋进行评估，对于大于房屋合法建筑面积部分的土地16.43平方米评估值均为109260元。
4、2013年3月29日，评估公司再次对原告前述房屋进行评估，评估结果为房地产总价2741930元，装修及附着物评估值172206元，违法建筑（按15.38平方米计算）残值2307元，合计2916443元。在该次评估中，将原告房屋中3#房的24.41平方米及4#房的97.98平方米（合计122.39平方米）作为住宅进行评估，综合各项比较因素，房地产总价为933229元，将3#房中41.91平方米及4#房中82.17平方米（合计124.08平方米）作为商业用房，按照虎丘西路一层17500元／平方米的标准进行评估，综合各项比较因素，房地产总价为1808701元。
5、2013年4月25日，原、被告就虎丘路＊＊号房屋征收补偿安置事宜签订协议书，约定就原告所有的上述房屋中合法建筑面积246.47平方米（其中住宅122.39平方米，商业用房124.08平方米）、另有违法建筑39.63平方米，使用土地面积262.90平方米，选择货币补偿后购买定销商品房方式进行补偿，补偿项目为：（1）房屋评估值2741930元；（2）装修及附属物评估值172206元；（3）搬迁补偿费4000元；（4）6个月内临时安置补偿费10280.76元；（5）电话移机费832元；（6）有线电视原装费520元；（7）水、电增容费1260元；（8）空调移机费4000元；（9）太阳能移机费1000元；（10）商业用房停产停业补助费59332元；（11）病、残、困、老等补助50000元；（12）违法建筑残值款2307元；（13）无证经营提前搬迁奖励20000元；（14）24.25平方米会办商业补偿50%即212188元，以上合计3279855.26元。原告选择购买虎丘C地块高层90平方米定销商品房两套：其中一套按65平方米、6200元／平方米销售，25平方米为配送；另一套70平方米按6200元／平方米销售、5平方米按70元／平方米销售，15平方米为配送。原房屋腾房搬迁日期为2013年4月25日。上述协议签订当天，原告即将虎丘路＊＊号房屋搬清腾空，交付被告，双方在验房单上签字。
6、2013年4月28日，被告按约向原告支付了3233015.26元，另有46840元在结算表中注明已预付清租户，并由原告在结算表中领款人处签名。
7、原虎丘路＊＊号房屋在原告移交被告后，现已被拆除。
8、审理中，原告委托代理人当庭核对2013年3月29日的评估报告中的装修项目，因无法说明其主张漏评的具体装修项目，故表示不再以该理由作为其诉请依据。
以上事实，由原告提供的房屋征收补偿安置协议书、三份房屋征收分户评估表、被告提供的征收决定、规划红线图、房屋照片、虎丘路＊＊号房屋产权证、国有土地使用权证、资金结算表、领款凭证、验房单及双方当事人陈述等证据予以证实。
本案争议焦点为原告主张其在签订房屋征收补偿安置协议书时存在重大误解情形是否成立。
原告主张其在签订房屋征收补偿安置协议书时存在重大误解，其理由为：被告在2013年4月25日与其签订协议前并未向其送达2013年3月29日的评估报告，而协议中的补偿内容是基于该份评估报告所产生，且认为补偿方案中存在如下问题：1、商业用房应按19000元／平方米而非17500元／平方米的标准补偿；2、比照前两份评估报告对于房屋土地面积大于建筑面积的16.43平方米的土地估价109260元未涉及；3、仅给予两套90平方米定销房购房指标，未按实际拆迁面积拆一还一。
被告则认为其征收工作人员根据征收文件及评估公司出具的评估报告，已向原告详尽告知了征收补偿方案，在充分协商一致的情况下，双方于2013年4月25日签订了房屋征收补偿安置协议，该协议对补偿安置方式、定销商品房选购、搬迁期限等均作了明确约定。协议签订后，原告已将房屋交付验收，并于4月28日领取了全部征收补偿款。对于原告提到的三个问题：1、原告房屋产权证上载明地址为虎丘路＊＊号，但实际坐落位置属沿虎丘西路，即虎丘路口至戴家桥路口段。根据市政府公布的征收补偿方案，该位置商业用房市场价格评估基数为一层17500元／平方米，故评估报告采用该基数对原告商业用房部分进行评估并无不当。2、原告房屋合法建筑面积为246.47平方米，其中122.39平方米已按住宅进行评估补偿，124.08平方米参照商业用房进行评估补偿，另有违法面积39.63平方米中24.25平方米房屋经会办同意参照商业用房的50%进行补偿，故被告针对原告房屋补偿面积共计270.72平方米，大于原告合法土地使用面积262.90平方米，前两份评估报告中存在房屋土地面积大于建筑面积的16.43平方米的土地估价109260元系因该两份报告中将原告的全部房屋均按住宅进行评估所致，未将部分违法面积参照商业用房折价补偿。3、根据《苏州市城区定销商品房建设销售管理办法》之规定，定销商品房系在市政府在实施征收过程中，对选择货币补偿的住宅房定向提供的商品房。本案中，原告处合法建筑中124.08平方米房屋已按商业用房价值进行了货币补偿，故该部分不能再享受配置商品房的政策，原告可享受配置定销商品房的被征收房屋面积为122.39平方米，按政策，可配置定销商品房基准面积为135平方米，且因定销商品房房源为高层，按政策配送面积30平方米，考虑原告户实际情况，另增加配送10平方米，同时批准原告按市场价增购5平方米，故安置原告定销商品房面积为180平方米。双方协议书对原告可选购的定销商品房房源面积、销售价格、配送面积均明确约定，不存在原告主张重大误解之情形。
本院认为，依据苏州市人民政府作出苏府征（2012）6号国有土地上房屋征收决定，被告作为苏州虎丘景区环境综合整治和建设项目规划红线范围内房屋征收部门，有权与原告就其所有的虎丘路＊＊号房屋征收补偿安置事宜签订协议。本案中，双方于2013年4月25日签订了房屋征收补偿安置协议书，从协议中补偿内容来看，确系基于评估公司2013年3月29日出具评估报告所制定，协议书对于原告所有房屋总面积246.47平方米中122.39平方米按住宅、124.08平方米按商业用房补偿，另有违法建筑39.63平方米中24.25平方米会办按商业用房50%标准补偿，且对其他补偿项目及上述补偿项目的金额、定销商品房的购房指标、销售价、配送面积等及原告腾房时间均有明确约定，在原告签字的资金结算表中，上述补偿项目及具体补偿金额亦有明确约定，故原告在签署补偿协议书及资金结算表时，对于协议及结算表中的具体补偿项目及金额均应明确知晓，原告在协议书及结算表中签名应视为对上述文件中内容的确认。至于2013年3月29日的评估报告，原告主张未曾收到，被告亦未能举证证明已向原告送达，双方对于原告是否知情评估报告虽各执一词，然因双方在协商拆迁补偿安置事宜时该房已历经两次评估，原告对于补偿协议系根据评估报告制定应当知情，且现无证据证明2013年3月29日评估报告中的项目在双方签订的补偿协议中存在遗漏，在双方所签补偿协议中的补偿项目及金额与该份评估报告高度一致的情况下，原告以其在签署协议书前未收到评估报告为由主张存在重大误解，不能成立。
关于原告主张商业用房补偿标准的问题。本院认为，市政府征收决定中载明征收范围系根据房屋公安门牌编号确定，而根据征收决定附件房屋征收补偿方案，具体房屋的补偿标准以房屋实际坐落地址确定。由于原告所有的房屋公安门牌编号为虎丘路＊＊号，但实际坐落于虎丘西路，即虎丘路口至戴家桥路口段，故被告对原告房屋中的商业用房部分按照房屋征收补偿方案，以一层每平方米17500元之标准补偿，并无不当。原告主张按照公安门牌编号使用征收补偿方案，按一层每平方米19000元之标准补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张2013年3月29日评估报告比照前两份评估报告对于房屋土地面积大于建筑面积的16.43平方米的土地估价109260元未涉及的问题。本院认为，首先，前两份评估报告中对于原告的全部房屋总面积246.47平方米均按住宅进行评估，而根据国有土地使用权证载明该房屋土地使用权面积为262.90平方米，故存在房屋土地面积大于建筑面积的16.43平方米的土地估价，经评估为109260元。因原告房屋中有部分用于商业，原告对全部房屋按住宅评估不予认可，故第三次评估时已将原告房屋区分住宅（122.39平方米）和商业用房（124.08平方米），且对违法建筑中的部分房屋（24.25平方米）通过会办形式亦参照商业用房标准的50%进行补偿，故实际房屋不低于住宅标准的补偿面积已达270.72平方米，大于原告合法土地使用面积262.90平方米，故被告无需对原告房屋土地使用权面积大于产证建筑面积的16.43平方米的土地估价再行补偿，故原告的该项理由亦不能成立。
关于原告主张的补偿协议书中定销商品房购房指标不足的问题。本案中，因原告房屋中已将124.08平方米按商业用房进行补偿，故协议书中对122.39平方米按住宅进行货币补偿后购买定销商品房方式，给予两套90平方米定销商品房购房指标，且按补偿方案，其中135平方米按6200元／平方米的销售价、5平方米按7000元／平方米的市场价，另35平方米为配送的方案并无不当。原告主张应按实际征用面积246.47平方米拆一还一，认为对于已按商业用房补偿的部分亦应给予定销商品房购房指标，与苏州市人民政府2011年12月8日施行的《苏州市城区定销商品房建设销售管理办法》中“定销商品房是在市政府实施的房屋征收过程中，以核定的价格、套型面积向选择货币补偿的住宅房屋被征收人定向提供的商品房”规定不符，上述规定已将定销商品房补偿方案的对象限定于住宅房屋，故原告的该项理由亦不能成立。
综上，原、被告于2013年4月25日签订的房屋征收补偿安置协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该协议合法有效。原告在本案中主张其在签署协议书存在重大误解，理由不能成立，其主张据此撤销协议的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第（一）项、《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十三条第一款、第二十三条、第二十四条、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款的规定，判决如下：
驳回原告魏振翼的全部诉讼请求。
案件受理费33038元，减半收取16519元，由原告魏振翼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，账号：10×××99（代码207401021）。
代理审判员 李尧
二〇一四年五月四日
书 记 员 陈辰