上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初12334号
原告(反诉被告)：汪凤华，男，1977年5月17日生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：邓鹏，上海普世(昆山)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海丰岑实业有限公司松江分公司，营业场所上海市松江区。
负责人：刘海双，经理。
被告：上海丰岑实业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：俞曙光，经理。
上述两被告的共同委托诉讼代理人：郑亮，上海力勤律师事务所律师。
上述两被告的共同委托诉讼代理人：周洵，上海力勤律师事务所律师。
原告汪凤华与被告上海丰岑实业有限公司松江分公司(以下简称丰岑松江分公司)、被告上海丰岑实业有限公司(以下简称丰岑公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后依法适用简易程序，于2016年8月17日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人邓鹏，两被告的共同委托诉讼代理人郑亮、周洵到庭参加诉讼。本院于2017年2月3日受理了被告丰岑松江分公司的反诉，于同日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邓鹏，两被告的共同委托诉讼代理人郑亮、周洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告丰岑松江分公司签订的《租赁合同》无效，被告丰岑松江分公司向原告返还租金174,166.67元、质量保证金20,190元，赔偿原告装饰装修及样品损失558,267.50元，共计752,624.17元;2.被告丰岑公司对上述款项承担补充清偿责任。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告丰岑松江分公司签订的《租赁合同》无效，被告丰岑松江分公司向原告返还租金质量保证金20,190元、赔偿原告装饰装修及样品损失558,267.50元(计算方式为(装修利用价值90万%2B装饰样品灯具利用价值535,545元)/36个月*14个月)、支付原告库存搬迁费53,450元以及2.7个月停业损失135,000元，共计766,907.50元；2.被告丰岑松江分公司对上述款项承担补充清偿责任。事实和理由：原告与被告丰岑松江分公司于2014年8月15日签订《租赁合同》，约定被告丰岑松江分公司将位于上海市松江区九杜路XXX号商场内经营的2楼铺位出租给原告经营灯饰使用，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，装修免租期为15天，年租金为95,000元，第三年为97,000元，租金支付方式为每半年预付47,500元为一期，同时被告丰岑松江分公司收取原告质量保证金20,190元。2016年6月21日，九亭地区生态环境综合指挥部发出《告知书》称原告承租房屋为违章建筑，要求限期拆除。2016年6月20日，被告丰岑松江分公司也向全体租户发出《重要通知》，要求包括原告在内的全体租户必须在7月20日之前自行撤离，但没有赔偿的意思表示。被告丰岑松江分公司是被告丰岑公司的分支机构。故原告诉至本院请求判如所请。
两被告共同辩称：不同意原告所有诉请。1.原告早在9年前就入住租赁房屋而并非从2014年开始租赁，起初原告是与祝山木材公司签订租赁合同，在这么长的租赁时间里，原告对租赁场地的性质是明知的，在被告接手之后没有向原告提高租金，原告的租金远低于市场一般水平；2.租赁房屋存在装修，但是在2009年进行的装修，此后没有再进行过装修，装修价值90万是没有根据的，而且从视频中看到，原告所谓的装修就是简单的地板和墙面，灯具也是可以拆卸的，如果有损失也应该进行评估和法院认定责任后再行确定，不应由被告全部承担。同时针对原告变更后的诉讼请求，被告进一步辩称：质保金20,190元确认已经收取，同意退还，但是应扣除相应的占有使用费等；即便原告的装修一开始花费了90万元，但是使用至今也大打折旧，且原告没有装修发票作为凭证，鉴定也没有继续，房屋也以拆除，原告主张装修损失没有依据；关于灯具，原告均可以拆除但是却故意弃置房屋内，被告一再要求原告拿走，但原告拒绝。故既然弃置则没有价值，同时也没有评估，被告不予认可该部分数量及价值；关于库存搬迁费，费用过高，无法确认原告究竟是否又进行搬迁还是弃置灯具在现场；关于停业损失，对于何时停业、月收入，原告没有提供证据证明，且截至到8月份，原告还可以营业；综上，请求法院驳回原告的诉请，认可合同无效。
被告丰岑松江分公司反诉称：原告向被告支付松江区九亭镇九杜路XXX号“商场2楼铺位”房屋占有使用费15,833元(使用费从2016年7月1日计算至2016年8月31日)。事实和理由：原告使用租赁房屋租金仅支付至2016年6月30日，但是截止到2016年8月31日鉴定前才搬离。
原告针对反诉辩称：租赁房屋在2016年6月21日已经由政府认定为违章建筑并通知拆除，原告租金交到6月30日，之后的租金没有人收取，整个区域已经没法使用，被告也在7月28日收取了房屋钥匙，所以不同意反诉请求。
根据当事人提供的证据，本院认定事实如下：2014年8月15日，被告丰岑松江分公司作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方签订)签订《租赁合同》(以下称合同)，约定：1.甲方出租上海市松江区九亭镇九杜路XXX号商场内2楼铺位(以下简称系争商铺)经营灯饰之用，出租铺位建筑面积约450平方米；2.租赁期间自2014年9月1日起至2017年8月31日止，甲方提供15天装修免租期；3.年租金为95,000元，第三年97,000元；4.租金实行分期支付方式，按半年支付，先付后租，乙方需在其已付租金满前30天内向甲方支付下一期租金，首期租金47,500元在双方签订合同之日支付完毕；5.双方约定收取质量保证金为20,190元，和首期租金同时，合同期满且在60天内无质量投诉，甲方扣除乙方必须支付费用后无息退还乙方；6.租赁期间……遇市政动迁造成本合同无法履行的，甲方可不承担违约责任，但甲方应提前60天书面通知乙方并提供有效的相关证明，同时退还多收租金和其他多收费用；7.租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，甲方应承担违约责任并支付一个月租金的违约金，并在7天内退回剩余的租金及其他多收费用；8.租赁期间，如乙方提前终止合同而违约，乙方应承担违约责任并支付一个月租金的违约金，除此之外，甲方不退回剩余的租金及其他多收费用；等。合同签订后，原告支付租金截止至2016年6月30日，被告收取原告质量保证金20,190元。
2016年6月20日，被告丰岑松江分公司向包括原告在内的市场内商户发出《重要通知》称，系争商铺所在的市场将逐步进行拆除，市场南面一排的租户必须在2016年7月20日前全部清场后进行拆除，对于现有未到期租户，租金一律结算至2016年6月30日，多收的租金和押金在结清水电费后一律退还，要求属于以上范围的租户从现在开始进行必要的前期准备工作，务必在2016年7月20日前自行办理，从2016年7月21日起，市场将及时掐断电源并通知政府前来拆除，等。
2016年6月21日，九亭地区生态环境综合整治指挥部向系争商铺所在的市场商户及住户发出《告知书》称，祝山建材市场建筑为工业厂房，区相关执法单位已于2015年9月责令业主先期拆除违法建筑，即日起，政府相关部门将依法采取措施，对违法建筑进行拆除，包括依法停水、停电，请相关商户及住户配合立即搬离。
系争商铺位于上海祝山建材市场内，没有证据显示系争商铺有相应的房地产权证或者建设规划许可证，同时在审理中已经因为涉及违章建筑已被拆除。2016年7月28日，原告向被告交还了系争商铺钥匙一把，原告称系争商铺内尚余未能拆卸移动的灯具及固定的装饰装修。
另查明，根据被告提供的证据，就系争商铺，上海祝山木材有限公司与案外人袁某某(上海左联照明电器有限公司)于2009年12月1日签订《租赁房屋协议书》，租赁期限自2009年12月1日至2011年11月30日，押金为一个月房租20,190元，租赁商铺位于松江区九亭镇越联路XXX号二楼1-2室，建筑面积约450平方米,原告称袁某某是其表哥，其系自袁某某处受让商铺整体经营;2010年10月16日，上海祝山木材有限公司与原告汪凤华签订《租赁房屋协议书》，约定将九杜路XXX号2-3楼出租给原告使用，建筑面积为450平方米，租赁期间自2010年9月1日至2012年8月31日，两年租金为175,800元，押金为20,190元,原告称该合同仍是袁某某为承租人，原告是作为店长代签；2012年10月26日，上海祝山木材有限公司与原告汪凤华签订《租赁房屋协议书》，约定将九杜路XXX号2-3楼出租给原告使用，建筑面积为450平方米，租赁期间自2012年9月1日至2014年8月31日，两年租金为175,800元，押金为20,190元，原告认可该份协议书，但是认为出租的主体是案外人且已经履行完毕。原告陈述系自表哥处转让了店铺经营，当时一共向表哥支付175万元用于支付受让店铺装修、库存灯具等。原告同时提供收款收据称在2016年7月2日、7月14日为拆卸、装运、运输系争商铺内商品而花费了44,300元，另外还有一部分运输费用没有保留单据，被告对此均不予认可。审理中，经原告申请，本院委托上海众华资产评估有限公司对系争商铺内装饰装修及照明灯具价值进行审价评估，因原告拒不缴费被退回。
以上事实，主要由合同、告知书、通知、收据及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案已经查明的事实，系争商铺没有产证也没有取得上述证照，且因为系违章建筑已经被依法拆除，因此原告与被告丰岑松江分公司之间就系争房屋的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告丰岑松江分公司作为出租人对房屋的状况应该明知，却将其出租给原告，对合同的无效承担主要责任。原告作为承租人，未对房屋状况尽到审慎注意义务，对于合同无效承担次要责任。至于原告要求被告丰岑公司承担补充清偿责任，被告无异议，并无不当，本院予以认可。
关于质量保证金20,190元，被告同意退还，但是要求扣除原告应付的占有系争房屋使用费并提出了反诉。对此本院认为，被告作为系争商铺的出租方，应该保证系争商铺在租赁期间符合合同约定的使用目的，而在2016年6月30日之前被告及政府均通知了系争商铺将行拆除并要求原告搬离，且被告在通知书明确表示租金仅结算至6月30日，因此在被告已经不能保证系争商铺的正常使用情况下并明确告知了租金的结算截止日期的情况下仍向原告主张租金，本院不予认可。故被告应向原告退还已收保证金20,190元。
对于装饰装修及不可拆卸灯具损失，原告主张该损失应该对此承担举证责任。审理中原告就此提出了司法鉴定，但是未能在鉴定机构指定期限内支付鉴定费用，在法院已经释明不支付鉴定费用的法律后果下原告仍坚持不予缴纳，故在原告未能提供证据证明其上述损失的情况下应承担举证不能的法律后果，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。
对于搬迁费、停业损失，原被告之间的租赁合同因涉及违法建筑被认定无效，原告主张上述费用没有依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)汪凤华与被告(反诉原告)上海丰岑实业有限公司松江分公司的租赁合同无效；
二、被告(反诉原告)上海丰岑实业有限公司松江分公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)汪凤华返还质量保证金20,190元；
三、被告上海丰岑实业有限公司对被告(反诉原告)上海丰岑实业有限公司松江分公司上述赔偿责任承担补充清偿责任；
四、驳回原告(反诉被告)汪凤华的其余诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)上海丰岑实业有限公司松江分公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11,469元，减半收取5,734.50元，反诉案件受理费98元，合计诉讼费5,832.50元，由原告汪凤华负担5,429.50元(已付)、被告上海丰岑实业有限公司松江分公司、被告上海丰岑实业有限公司负担403元(已付98元，余款305元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一七年二月二十四日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。