广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终1517号
上诉人（原审原告、反诉被告）：钟文钢，男，1968年7月21日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：王耀武，广东开信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：肇庆市合创房地产开发有限公司，住所地:广东省肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢705室。
法定代表人：伍耀荣。
委托诉讼代理人：李炳球、罗伟佳，广东勤思进律师事务所律师。
上诉人钟文钢因与被上诉人肇庆市合创房地产开发有限公司（以下简称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院(2016)粤1202民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
钟文钢上诉请求：1、撤销一审判决，改判合创公司支付逾期办理房地产权证的违约金84567元（暂计至2016年12月14日，之后违约金计至合创公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止)；2、本案诉讼费用由合创公司承担。
事实和理由：2011年2月19日，钟文钢与合创公司签订《商品房买卖合同》，钟文钢购买合创公司开发的位于肇庆市××房，建筑面积152.99平方米，套内建筑面积129.43平方米，房屋总价款929307元。合同一约定钟文钢以其他方式付款。合同一第十五条约定，合创公司应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由合创公司提供的资料报产权登记机关备案。如因合创公司责任钟文钢不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期每日合创公司向钟文钢支付钟文钢已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，钟文钢依约支付了全部购房款，合创公司于2012年5月23日向钟文钢发出收楼通知书，定于同年5月30日正式将钟文钢购房的房屋交付使用。钟文钢于同年5月24日收到通知书，虽然没有按照约定的时间去领取锁匙等物品，但不能认定钟文钢至今没有收楼，更不能推定合创公司至今没有交付房屋。依据合同第九条第二项和第十五条约定，应以商品房交付使用作为合创公司违约时间的起始点，钟文钢没有收楼不能认为商品房没有交付。商品房交付后，合创公司没有依约办理产权证书，一审错误认定合创公司至今没有交付房屋，不符合公平原则和合同补充协议第九条约定，该房屋的风险自2012年6月1日起已转移给钟文钢，不能认定房屋没有交付。
合创公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
钟文钢向一审法院起诉请求判令：1、合创公司支付逾期办理房地产权证的违约金67839.4元，暂计至2016年5月30日，以后另计)；2、合创公司立即完成《工程验收备案》手续和办理房产证登记手续；3、由合创公司承担本案的全部诉讼费。诉讼中，钟文钢明确其第一项诉讼请求为：逾期办证违约金应从2012年6月1日起扣除730天后每日按买受人预付房款的万分之一计算违约金，至合创公司向住建局办理房产证备案手续之日止。
合创公司向一审法院提起反诉请求判令：1、钟文钢支付逾期付款的违约金11616.34元；2、钟文钢在付清违约金之前，合创公司不为其代办产权证的行为不违约，不承担违约责任；3、本案本诉、反诉的全部案件受理费用由钟文钢承担。
一审法院认定事实：2011年2月19日，钟文钢、合创公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定钟文钢向合创公司购买位于肇庆市××房，建筑面积152.99平方米，套内建筑面积129.43平方米，房屋总价款929307元。其中合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人选择银行按揭付款方式付款：买受人已付首期款379307元，余款550000元，定于2011年2月20日前办理银行按揭贷款付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人逾期不付款（含银行按揭付款）在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行等，逾期30日后，出卖人有权解除合同，并将买受人的定购单位另行出售，买受人已付房款不予退还；合同第八条“交付期限”约定：出买人应当在2012年5月31日前交付；同时第八条还约定了出卖人可据实予以延期的4种原因，其中如“非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策的改变、政府及相关部门要求暂停施工、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等因素影响”；合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日合创公司按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”；《商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，合同补充协议第五条第（二）款第1点对商品房买卖合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中逾期超过30日出卖人选择商品房买卖合同继承履行的，增补约定：买受人应自逾期之日起至实际付款之日止每日以房价款的0.5‰支付违约金。合同补充协议第十二条第（一）款对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定：出现下列情形之一的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等；2、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人售楼部向出卖人提交办理产权登记和《房地产权证》需要由买受人提供的全部证件资料并签署有关文件；3、买受人未能依约办理收楼手续的；4、出卖人在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的；5、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人指定地点领取该商品房《房地产权证》的。
在签订了买卖房屋合同时，钟文钢就交清了首期购房款379307元，余下购房款550000元在2011年3月15日通过银行贷款向合创公司付清。钟文钢认为其于2012年5月30日办理收楼手续，正式收楼，但没有证据资料证明钟文钢已办收楼手续并使用了房屋。合创公司否认已经向钟文钢交楼。至钟文钢起诉之日（2016年7月1日），合创公司没有为钟文钢办理案涉房屋的房地产权属证书，遂成讼。
诉讼期间，关于星湖尚景苑二期第2、4号楼未进行规划验收的原因，该院依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局在2016年10月27日出具《复函》称：一、合创公司开发的星湖尚景苑二期第2、4号楼未完成竣工规划验收主要存在以下问题：1、该项目竣工建筑面积超出规划批准容积率建筑面积，合创公司未完善土地增容手续及补缴土地出让金；2、合创公司未按肇府（2006）60号文要求缴纳配套中小学、社区公共用房补偿金；3、合创公司未完善星湖尚景苑二期第2、4号楼的城建档案移交手续；4、该项目擅自改变规划，影响规划的违法建设均未按规划要求进行整改。至于市政管道变更问题，目前该公司正向我局申请市政工程规划验收，我局近期将会作出批复。二、经我局规划验收发现，星湖尚景苑二期第2、4号楼第十四层01、02号房及第4号楼第二层部分房屋存在擅自改变规划影响的情况（包括4号楼203房、205房、207房、208房、209房搭建阳光棚，2号楼1401房、1402房建筑与原图纸不符），对于此类在规划验收过程中发现的违法建设，根据《广东省城乡规划条例》第八十条的有关规定，应依法处理后方可办理规划验收手续。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。针对当事人的争议，该院评述如下：
（一）关于2011年2月19日签订的《商品房买卖合同》效力和逾期办理房地产权证违约金问题。钟文钢、合创公司于2011年2月19日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应依合同的约定履行义务和承担责任。钟文钢已依合同的约定向合创公司付清了购房款，虽然约定交楼时间为该房屋交付时间是2012年5月30日，但是没有证据资料证明钟文钢已办收楼手续并使用了房屋，且合创公司一再否认已经向钟文钢交楼，由于未交付房屋给钟文钢使用，钟文钢依合同第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”约定要求合创公司承担逾期办理房产证的违约责任理据不足，该院不予支持。
（二）关于钟文钢要求合创公司立即完成《工程验收备案》手续和办理房产证的登记手续的诉讼请求。办理《工程验收备案》手续和房产证的登记手续属于行政管理部门的职能范畴，故钟文钢该诉求，非人民法院的处理范围，该院对此不作处理。
（三）关于合创公司反诉要求钟文钢支付逾期付款违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第六条约定，余款550000元整，定于2011年2月20日前办理银行按揭贷款付清，而钟文钢最后一期付款在2011年3月15日钟文钢的行为已构成违约，钟文钢应按合同约定支付违约金给合创公司。但合创公司对于钟文钢的违约行为一直无主张权利，直至本案诉讼时才主张，其诉讼时亦未提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的法定情形，合创公司该反诉请求已超出法定二年的诉讼时效期间。钟文钢对合创公司该反诉请求提出的诉讼时效的抗辩意见，理由成立，该院予以采纳。
（四）关于合创公司反诉要求在钟文钢付清违约金之前，不为其代办产权证的行为不违约、不承担违约责任的问题。根据合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的民事责任，虽然双方的《商品房买卖合同》有该内容约定，但该约定是格式条款，内容免除了一方的责任，而加重了对方的责任，有违公平原则，且与合同法的规定不符，该条款中关于违约金的约定无效。因此，合创公司认为在钟文钢付清违约金之前不为其代办产权证、不承担违约责任的主张，理据不足，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回钟文钢的全部诉讼请求；二、驳回合创公司的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1496元（钟文钢已交纳），反诉受理费45元,合共1541元。由钟文钢负担1496元，合创公司负担45元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：合创公司是否构成违约。
根据合创公司与钟文钢签订的商品房买卖合同及补充协议，出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。由合同约定可知，合创公司作为出卖人应当自商品房交付使用后730日内履行办证义务，虽然合创公司于2012年6月23日书面通知钟文钢于同年5月30日收楼的行为依约可视为商品房在法律上的交付，但本案中钟文钢作为买受人并未与合创公司办理交接手续实际收楼，在事实上无法使用房屋，不能以视为房屋交付之日作为认定合创公司履行办证义务期限的起算时间，故合创公司至今未将办证所需由其提供的材料报备的行为并不构成违约，钟文钢主张合创公司支付违约金的理由不成立，一审驳回其诉讼请求并无不当，二审予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上，钟文钢的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1496元，由钟文钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 桑
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 赵崇轩