云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0111民初4744号
原告宋海锋，男，1965年3月1日生，汉族。
委托代理人尚渠、杨莹，云南睿信律师事务所律师。特别授权代理。
被告周庆山，男，1962年3月2日生，汉族。
委托代理人廖云瑞，昆明绿洲法律事务所法律工作者。特别授权代理。
被告云南浩泰房地产开发有限公司。
住所地昆明市明通路*号。
法定代表人陈其明，董事长。
委托代理人瞿征、李相周，云南明靖律师事务所律师。特别授权代理。
原告宋海锋诉被告周庆山、被告云南浩泰房地产开发有限公司（以下简称“浩泰房地产公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法由审判员马永鸿独任审判，于2016年6月23日公开开庭进行了审理，因案情复杂，依法组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告宋海锋的委托代理人尚渠、杨莹，被告周庆山及其委托代理人廖云瑞，被告浩泰房地产公司委托代理人瞿征、李相周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋海锋诉称：原告与被告周庆山经朋友介绍认识。2013年12月1日，原告与被告周庆山经协商一致，被告周庆山将位于昆明市官渡区明通路南窑村6号“普洱市思茅区驻昆办”院内餐厅、麻将室转让予原告经营，双方于当日签订了一份《普洱市思茅区驻昆办餐厅、麻将室转让协议》，约定被告周庆山将“餐厅、麻将室的设施、物品和经营权整体转让给乙方（宋海锋），转让费为壹拾陆万玖千捌佰元整（16.98万元）。”原告自协议签订之日起至2018年12月1日止无偿使用该餐厅、麻将室场地，收益自享。同时协议第八条约定：“如甲方（周庆山）不能保障乙方（宋海锋）无偿使用餐厅、麻将室场地及另有增加其他费，甲方应对乙方承担违约责任，2013年12月1日至2016年12月1日间承担50%转让费的违约金。”协议签订当日，原告向被告周庆山金额支付了转让费，并由被告周庆山出具了收条。2014年，原告接到被告浩泰房地产公司通知，要求原告于2015年1月1日缴租用费用每年五万元，并签订正式租赁协议，若不缴，将强行对原告实施清场。2015年3月2日，被告浩浩泰房地产公司对原告强行清场。原告多次与被告沟通无果，只得向人民法院提起诉讼，请求：1、依法判令两被告连带返还原告款项人民币16.98万元，并承担违约金8.49万元，合计25.47万元；2、由两被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。
被告周庆山答辩称：第一、原告未按与被告周庆山之间的约定，按时保证供应员工工作餐，严重违约在先。第二、原告诉请计算严重错误，无事实及法律规定支持，原告只讲被告周庆山收到的16.98万元，未减去其自己使用的费用。第三、原告违约在先，且主张的违约金过高，请求予以适当减少。
被告浩泰房地产公司答辩称：第一、我公司与原告或者被告周庆山之间不存在任何合同关系。其理由为：本纠纷涉及的标的物合法所有权人为普洱市思茅区人民政府驻昆办事处，我公司与其于2011年4月25日通过签订租赁合同，取得驻昆办事处客户等区域的作用权，使用期限自2011年4月25日起至2016年5月30日止。根据诉状以及原告的证据显示，原告系与被告周庆山签订转让协议而取得驻昆办事处餐厅的经营权，且不论二人之间的约定是否有效，根据合同的相对性原则，其二人之间的约定对我公司并无约束力，与我公司无关。同时我公司与原告或者被告周庆山之间不存在任何合同关系，也没有对其承担允许其免费使用到2018年12月31日止。第二、原告应对自己的过错承担责任。其理由为：原告作为驻昆办事处餐厅的经营者，有义务保证餐厅的正常经营，以保证驻昆办事处及相关工作人员以及旅客的正常用餐，但原告于2014年10月起就无故停止经营，给驻昆办事处及相关单位的正常工作、经营造成严重影响，对停止经营造成的损失应当由原告自行承担。第三、原告停止经营后，原告就其损失已经与答辩人协商达成一致意见并履行完毕。事实为：原告无故停止经营，2015年3月，原告与答辩人协商后，由答辩人向其支付人民币10000元，并接收其经营物品，原告由此退出经营。原告与答辩人已经就其停止经营的事宜达成协商，不存在赔偿损失之说。在此过程中，我公司并未对原告实施过任何的侵权行为。第四、我公司对原告的诉请不应当承担任何责任。其理由为：我公司与原告之间没有任何的合同关系，也没有对其实施任何的侵权行为，故原告主张的损失与我公司没有任何的关系，我公司对原告的诉请不应当承担任何责任。
庭审中，原告针对其诉讼请求和事实提交了下列证据材料：1、普洱市思茅区驻昆办餐厅、麻将室转让协议一份、2、收条一份，欲证实原告与被告周庆山签订餐厅、麻将室转让协议，约定将餐厅、麻将室物品及经营权整体转让给原告，转让费16.98万元。3、通知一份、4、物品清单一份，欲证实2015年3月2日原告接到被告浩泰房地产公司的通知，原告需在2015年1月1日缴纳每年5万元租金并签订正式租赁合同，如不交将强行对原告实施清场；2015年3月2日被告浩泰房地产公司对原告强行清场，被告周庆山的行为已构成违约，应向原告支付转让费50%的违约金8.49万元。5、租赁合同一份，欲证实被告浩泰房地产公司自2011年4月25日与普洱市思茅区驻昆办建立租赁关系，租赁期为2011年4月25日至2016年5月30日。
被告周庆山对原告提交的上述证据发表了如下的质证意见：对证据1的真实性无异议，但证明观点不认可，协议第三条第2点条款没有列举进来。对证据2的真实性无异议，总价包括了房子和附属设施、物品等，原告已经使用了这些东西，转给被告浩泰房地产公司时原告是全部将设施及物品转让的，被告周庆山不应返还。对证据3、4的真实性无异议，不存在强制清场，是原告与被告浩泰房地产公司协商一致移交的。对证据5的真实性无异议，驻昆办曾承诺保证正常经营情况下续签是可以的。
被告浩泰房地产公司对原告提交的上述证据发表了如下的质证意见：对证据1、2的真实性无异议，租赁物转租需征得出租人同意，关联性不认可，与被告浩泰房地产公司无关。对证据3、4的真实性无异议，关联性、证明观点不予认可，通知是发给驻昆办的。对证据5的真实性无异议，但认为与本案无关。
被告周庆山针对自己的答辩观点向本院提交了如下证据：1、普洱市思茅区驻昆办餐厅、麻将室转让协议一份，欲证实2013年12月1日，被告与原告签订此转让协议，其中对场地、房屋等情况及转让费用、使用性质、期限、各方权利义务等内容进行了约定。2、统计表一份，欲证实根据被告周庆山与原告签订的转让协议第一条相关内容制作，列举了大部分被告转让给原告餐厅、麻将室的造价，内部所有设施、物品的市价目录清单。3、证明一份，欲证实2016年5月30日由普洱市思茅区人民政府驻昆明办事处出具，原告经营期间违反与被告所签转让协议相关条款，停止供应工作餐，构成严重违约，应承担违约责任，损失自担且不能免交场地租赁费。证人王平证言，欲证实原告宋海锋经营员工食堂期间因经营不善后停止供餐，原告宋海锋未履行与被告周庆山之间的协议第三条第二款的约定。
原告对被告周庆山提交的上述证据发表了如下的质证意见：对证据1的真实性无异议，合法性不认可，标的物系违章建筑，不能证明被告周庆山的观点。对证据2的三性均不认可，认为系被告周庆山单方制作，餐厅系被告周庆山私自违章建筑。对证据3的真实性无异议，合法性关联性不认可。对证人王平证言的三性不认可，认为证人与两被告存在利害关系，证人证实的问题与本案诉请无关。
被告浩泰房地产公司对被告周庆山提交的上述证据发表了如下的质证意见：对证据1的真实性无异议，合法性不认可，认为与被告浩泰房地产公司无关，没有正常经营是事实。对证据2，认为系被告周庆山自行制作，无法确认其真实性。对证据3的三性无异议。对证人王平证言认为陈述事实客观真实，被告浩泰房地产公司与证人无任何关系，被告浩泰房地产公司是合同到期后退出的，证人接手经营与被告浩泰房地产公司无关。
被告浩泰房地产公司针对自己的答辩观点向本院提交了如下证据：1、租赁合同一份，欲证实被告浩泰房地产公司承租思茅区人民政府驻昆明办事处招待所进行经营，经营期限自2011年4月25日至2016年5月30日止，被告浩泰房地产公司与原告、被告周庆山之间不存在任何的法律关系，被告浩泰房地产公司从未向原告承诺过免费使用到2018年12月1日止。2、证明一份，欲证实原告经营期间无故停止营业，致使在思茅区人民政府驻昆明办事处经营的单位受到影响。3、物品清单一份、4、收条一份，欲证实鉴于原告经营不善，原告与被告浩泰房地产公司协商一致，被告浩泰房地产公司向其支付10000元补偿款，其将餐厅物品移交被告浩泰房地产公司后停止经营，原告并未向被告提出的权利主张。
原告针对被告浩泰房地产公司提交的上述证据发表了如下的质证意见：对证据1的真实性无异议，是否包含本案餐厅及棋牌室不清楚。对证据2的三性不予认可，认为与本案无关。对证据3的真实性无异议。对证据4的三性无异议，确实收到该款项，但认为是餐具物品处理的费用。
被告周庆山对被告浩泰房地产公司提交的上述证据发表了如下的质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2的三性无异议。对证据3的三性无异议。对证据4的三性无异议。
本院认为，原告提交的证据1-5和被告周庆山提交的证据1、3，以及被告浩泰房地产公司提交的证据1、3、4，因双方当事人的自认行为，本院对其的真实性依法予以采信，至于证据的合法性、关联性以及证据的证明内容，本院将结合其他证据综合认定。对被告周庆山提交的证据2，因系其单方制作，不符合证据的形式要件，本院对该证据不予采信。对证人王平的证言，因证人与两被告不存在利害关系，且证言证实的内容与思茅区人民政府驻昆办事处出具《证明》一致，故本院对证人王平的证言依法予以采信。对被告浩泰房地产公司提交的证据2，因该证明系案外人思茅区人民政府驻昆办事处出具，符合证据的形式要件和实质要件，本院对该组证据的合法性、真实性、关联性依法予以采信。
综合庭审中原、被告诉辩及举证、质证观点，本院查明并依法确认以下法律事实：2011年4月25日，案外人思茅区人民政府驻昆办事处（以下简称“驻昆办”）与被告浩泰房地产公司签订《租赁合同》，约定驻昆办将其招待所一至五层客房，以及员工食堂、停车场（驻昆办一层办公室和棋牌室除外）出租给被告浩泰房地产公司使用，租赁期自2011年4月25日起至2016年5月30日止等。经驻昆办证实：之后，经被告周庆山与驻昆办协商，由周庆山投资于2013年1月建盖新的员工食堂、茶室及购买相关配套设施，因场地已租赁给被告浩泰房地产公司使用，具体事项由周庆山与浩泰房地产公司协调，浩泰房地产公司租赁期限为2011年4月至2016年5月。但前提条件是在周庆山经营使用期间，必须保证每日每人按早餐6元、中餐8元的标准，向驻昆办及承租单位的员工提供用餐服务，并保证食品安全卫生，同时免周庆山三年的租赁费已兑现。2013年12月1日，原告宋海锋与被告周庆山签订《普洱市思茅区人民政府驻昆办餐厅、麻将室转让协议》，约定驻昆办院内的餐厅、麻将室系简易房屋，由周庆山投资修建，驻昆办无偿提供场地给其使用，现双方在原有条件不变的情况下，周庆山将餐厅、麻将室的设施、物品和经营权整体转让给宋海锋，转让费为16.98万元，转让期限自2013年12月1日起至2018年12月1日止，同时还约定宋海锋必须保证酒店及公司员工的工作餐，两荤两素8元等。另外，协议第三条第八项约定：除非国家征用场地或其他不可抗拒的事件外，如周庆山不能保障宋海锋无偿使用餐厅、麻将室场地及另有增加其它费用的，周庆山应对宋海锋承担违约责任，2013年12月1日至2016年12月1日间承担50%转让费的违约金；2016年12月1日至2018年12月1日违约承担30%转让费的违约金等。协议签订当日，被告周庆山出具《收条》一张，载明收到宋海锋饭店、茶室转让费16.98万元。2014年12月29日，被告浩泰房地产公司向原告宋海锋经营的餐厅发出《通知》，明确如要继续经营此餐厅，请于2015年1月1日缴租用费用每年5万元，并签订正式租赁协议；如不签协议、不租用，请于2015年1月1日前限期搬离此处；否则视为侵占他人场所，后果自负；到期不搬强行清场。2015年3月2日，原告宋海锋与被告浩泰房地产公司达成协议，由被告浩泰房地产公司收回餐厅，并于2015年3月10日赔偿餐厅物品一批价值人民币10000元。因原告宋海锋与被告周庆山未达成协议，导致原告向本院提起诉讼，主张如上所诉。
本案的争议焦点为：一、原告宋海锋与被告周庆山所签订的协议是否有效的问题；二、原告宋海锋的诉讼请求应否得到支持的问题。
针对争议的焦点一，本院认为，本案为租赁合同纠纷案件，从原、被告所举证据和本院的认证、当事人当庭的陈述内容来看，被告周庆山将其投资建盖的简易房屋并设立的餐厅、麻将室的设施、物品和经营权整体转让给原告宋海锋使用。从双方上述的约定的内容来看，原告周庆山建盖的简易房屋是否依法审批，是否属于违章建筑，是否享有物权；另外设立的餐厅、麻将室的经营权是否存在，是否合法；还有被告周庆山所投资建盖的简易房屋是否享有用益物权。对上述存在的问题，审理中原、被告各方均未提交相关证据予以证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告宋海锋、被告周庆山应当承担举证不利的法律后果，故本院推断被告周庆山对其投资建盖的简易房屋不享有物权，也不享有用益特权，对其设立的餐厅、麻将室更不享有合法的经营权。另外，根据《中华人民共和国合法法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，根据上述法律的规定，原告宋海锋与被告周庆山之间所签订的《普洱市思茅区人民政府驻昆办餐厅、麻将室转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，且原告宋海锋与被告周庆山在签订该协议时，是明知存在上述问题而签订协议，故双方均存在过错，应承担各自相应的责任。
针对争议的焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合法法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中原告主张返还其支付的转让款项的诉讼请求，本院予以支持，但其请求返还的金额应当根据各自的过错大小予以返还。本案中，根据原告宋海锋与被告周庆山所签订的《普洱市思茅区人民政府驻昆办餐厅、麻将室转让协议》所约定的转让金额及使用年限，本院确认返还的金额是使用年限五年转让金额16.98万元每年3.4万元，并扣除原告宋海锋使用的实际年限（2013年12月1日起至2015年3月2日）及从被告浩泰房地产公司所获得的补偿款10000元，即为96024.70元。至于原告请求的由被告承担其违约金849000元的诉讼请求，因该合同无效，故不存在违约金的诉求，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。另外，本案中因被告周庆山因未提起反诉，故被告周庆山所交付的财产不予审判；被告华泰房地产公司因不是《普洱市思茅区人民政府驻昆办餐厅、麻将室转让协议》中的合同相对人，故不承担相关责任。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、由被告周庆山于本判决生效之日起三日内一次性返还原告宋海锋所交转让费96024.70元。
二、驳回原告宋海锋的其他诉讼请求。
案件受理费5121元，由被告周庆山承担4000元，由原告宋海锋承担1121元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
本案申请执行的期间为本判决生效后两年。
审 判 长 马永宏
人民陪审员 周蔚然
人民陪审员 吴兰琼
二〇一七年七月十八日
书 记 员 张婷婷