湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终202号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐光文，男，1973年12月28日出生，汉族，浙江省台州市人，住浙江省台州市椒江区，现住株洲市天元区。
委托诉讼代理人侯廉裕，湖南火炬律师事务所律师。代理权限为特别授权即代为提起反诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，参与调解，签署法律文书。
委托诉讼代理人何行昌，湖南火炬律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）株洲天易物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区神农太阳城。
法定代表人陈大雄，系该公司董事长。
委托代理人马滨，湖南中兴律师事务所律师。代理权限：特别授权即代为提起反诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，参与调解，签署法律文书。
上诉人徐光文因与被上诉人株洲天易物业管理有限公司（以下简称天易物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服株洲市天元区人民法院（2015）株天法民一初字第597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人徐光文的委托代理人侯廉裕、何行昌，被上诉人天易物业公司的委托代理人马滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐光文请求：撤销原审判决，改判天易公司返还物业费17361元、装修保证金19600元、物业保证金22520元。事实和理由：天易公司按20元/平方米·月违反合同约定的按市场价确定的原则，应按5元/平方米·月收取物业管理费。
被上诉人天易物业公司答辩称，请求驳回上诉维持原判。
天易物业公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付物业服务费、空调使用费及滞纳金共计184257元（被告两个门面的物业管理费均是从2014年1月1日起暂时计算至2015年1月31日；空调费均是从2013年2月23日起暂时计算至2015年1月31日；违约金是按照合同约定的计算标准的三分之一计算；后期滞纳金请求算至被告付清物业服务费、空调使用费之日止）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原告系一家从事物业管理的有限责任公司，成立于2012年4月23日，经营范围明确物业管理凭资质证经营。株洲市房产管理局于2014年12月17日核准原告准予从事物业管理活动的时间为2013年7月25日，资质等级为三级。被告因与湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司签订商铺租赁合同，承租了位于株洲市××号神农太阳城购物中心的商铺，而于2013年1月4日与原告签订一份《湖南株洲神农太阳城购物中心商业物业管理服务合同》，原告为合同甲方，被告为合同乙方，该合同约定：1、甲方依据湖南天易集团的委托为神农太阳城购物中心提供物业管理服务，物业管理的范围为该购物中心的公共区域的共用设施设备；2、服务期限从2013年1月4日（交铺日）至2014年1月3日止（租赁合同终止日），如乙方在该购物中心的《租赁合同》提前解约，已实际租赁解约日为本合同终止日；3、乙方商铺号为A202、A203，商铺名为罗莱家纺，物业管理费按该商铺租赁面积150平方米计算，收费标准为每月每平方米20元（此价格将依据市场物价的变化适时调整），乙方须向甲方交纳三个月的物业管理费保证金及当期物业管理费（按每三个月为一个计费期），以后物业管理费按期交纳，于每个计费期开始前15日前交清；4、空调费按租赁面积收取，收费标准暂按每月每平方18元（如有按流量计量的商户需与能源公司另行商定收费标准），按每三个月为一个计费期，按期交纳，于每个计费期开始前15日前交清；5、若乙方未按约定交纳费用，甲方对乙方未支付部分按每天3‰加收滞纳金，并有权在乙方的保证金中直接扣除，逾期七日不交或乙方有违反本合同其他约定义务的，甲方有权对乙方采取限电、限水或终止提供一切服务的措施以督促乙方，且甲方不承担任何责任；6、甲乙双方同意以本协议记载的通讯地址为各自的送达地址。合同签订的当日，被告向原告交纳物业管理保证金5000元、装修押金5000元、物业管理费17100元及其他费用1400元。2013年1月23日，被告因承租商铺又与原告签订了一份《湖南株洲神农太阳城购物中心商业物业管理服务合同》，合同约定的内容与双方于2013年1月4日签订的合同基本一致，只是明确商铺号为A204A,商铺名为维科家纺，物业服务期限为2013年1月23日（交铺日）至2014年1月22日，商铺租赁面积为292平方米。合同签订的当日，被告向原告交纳物业管理费保证金17520元、装修押金14600元、物业管理费17520元及其他费用3628元。原告于2013年2月23日起开始为被告提供物业服务。根据原告诉称的内容确定被告对2014年1月1日之前的物业服务费予以了结清。在履约过程中，被告因与湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司发生租赁纠纷，被告所经营的门面于2014年8月23日被断电，并被出租方将门面上锁。导致被告没有再继续经营，被告也未再向原告支付物业服务费。庭审中，原、被告均确认被告与湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司的租赁合同关系已于2014年8月23日解除。
另查明，株洲新奥神农城能源服务有限公司对神农城商业供能费用统计表明按合同约定每年供能时长不低于8个月，实际供能时长因室外温度原因，超过8个月。但就具体的时长，原告及株洲新奥神农城能源服务有限公司均没有具体的数据予以证实。就空调能源费的收费标准，原告陈述实际按12元／月／㎡结算。对空调能源费被告自2013年2月23日起一直未向原告支付。
上述事实，有当事人的陈述、《湖南株洲神农太阳城购物中心商业物业管理服务合同》、《神农太阳城商铺租赁合同》、商户收铺确认书、收款收据、催缴单、神农城南区商业供能费用统计、当事人的身份信息等证据予以证实，足以认定。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、原、被告之间物业服务合同关系是否合法有效？双方所约定的收费标准是否合法？在履约过程中原、被告双方是否存在违约行为？是否应承担违约责任？2、原告要求被告支付物业服务费、空调使用费及滞纳金的请求有无依据？请求的金额是否合法？是否应予全额支持？3、被告要求原告返还物业服务费、装修保证金以及物业保证金有无依据？被告的该请求是否超过了法定的诉讼时效？具体分析如下：
原、被告系自愿签订《湖南株洲神农太阳城购物中心商业物业管理服务合同》，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故双方的物业服务合同关系合法有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按约定履行支付物业服务费的义务，应承担相应的违约责任，但被告未按约定支付物业服务费是因其与物业出租方存在租赁纠纷，并非恶意拖欠，而且原、被告在合同中约定的违约金计算标准过高，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原、被告确认被告与出租方的租赁合同已于2014年8月23日解除，故原告与被告之间的物业服务合同关系依法终止，被告所应承担的物业服务费应截止至2014年8月23日，原告确认被告对2014年1月1日之前的物业服务费已经结清，故自2014年1月1日起至2014年8月23日止，被告应向原告支付的物业服务费金额为68657.33元〔20元／月／㎡×（150㎡＋292㎡）÷30天×233天〕，扣减原告在被告逾期支付的情况下可以按约定直接予以扣除的物业管理费保证金22520元，则被告还应向原告支付物业服务费46137.33元（68657.33元－22520元）。被告在签订合同时所支付的物业服务费34620元系发生在原告确认的2014年1月1日之前，被告亦没有证据证明其另行向原告支付了物业服务费，故该费用不能在本案中抵扣2014年1月1日之后被告应向原告支付的物业服务费，被告要求原告将已支付的物业服务费予以返还的请求没有依据，一审法院不予支持。原、被告之间所签订的合同没有约定原告可以将被告交纳的装修押金直接扣除冲抵被告应承担的物业服务费，故原告的该做法没有事实基础，于法无据，一审法院不予支持。而本案被告已与出租方解除租赁合同，原、被告间的物业服务合同关系依法终止，故原告应将收取的装修押金退还给被告，由此，对被告要求原告退还装修押金19600元的反诉请求，一审法院予以支持。原告认为被告所提出的反诉请求已超过诉讼时效的主张与本案事实不相符，一审法院不予采纳。原告所主张的空调能源费合同有明确的约定，被告应当予以支付，但双方约定的支付标准18元／月／㎡为暂定标准，应按原告实际支付的12元／月／㎡作为支付标准，且根据原告与能源公司的约定及能源公司作出的统计，每年供能时间在8个月左右，具体供能时长及供能时段原告及能源公司均未能证实，故对被告应承担的供能费用按8个月／年予以计算较为合理，根据被告实际欠费的时长18个月（自2013年2月23日起至2014年8月23日止），被告承担的空调能源费时长应确定为12个月，按此计算，被告应向原告支付的空调能源费为63648元〔12元／月／㎡×（150㎡＋292㎡）×12个月〕，对原告主张过高的部分，一审法院不予支持。原、被告经一审法院主持调解未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐光文向原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司给付差欠的物业服务费46137.33元；二、被告（反诉原告）徐光文向原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司给付拖欠的空调能源费63648元；三、原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司向被告（反诉原告）徐光文退还装修押金19600元；四、驳回原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）徐光文的其他反诉请求。上述第一、二、三项给付款项相抵，被告（反诉原告）徐光文还应向原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司给付90185.33元，限被告（反诉原告）徐光文自本判决生效之日起十日内付清给原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司。本案案件受理费3986元，减半收取1993元，由原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司承担745元，由被告（反诉原告）徐光文承担1248元；本案反诉费859元，由被告（反诉原告）徐光文承担714元，由原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司承担145元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为：上诉人要求天易物业公司返还物业管理费17361元、装修押金19600元、物业保证金22520元，有无事实和法律依据？现分析如下：
上诉人与被上诉人签订《湖南株洲神农太阳城购物中心商业物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故双方的物业服务合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。因双方在合同的第五条“。物业管理费标准为每月每平方米20元（此价格将依据市场物价的变化适时调整）。”，第六条“若乙方违反合同约定第五条的约定，甲方有权在乙方的保证金中直接扣除。”中对收费标准和迟延违约有明确的约定，现上诉人认为应按市场行情每月每平方米5元计算收取物业管理费，但其未提供相关证据证实其主张，本院认为上诉人要求按每月每平方米5元计算扣减后要求被上诉人返还物业管理费17361元的理由不能成立，本院不予支持；另原审从物业保证金22520元直接扣除上诉人拖欠的物业费，符合双方的约定，上诉人要求返还物业保证金的上诉理由也不能成立；原审判令被上诉人返还装修押金是正确的，本院也予以确认。
综上所述，上诉人徐光文的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1287元，由上诉人徐光文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一七年三月十三日
书 记 员 郭佳妮