四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）简阳民初字第763号
原告：杨军，男，1971年10月9日出生，汉族，住四川省简阳市。
原告：何蓉，女1973年2月16号出生，汉族，住四川省简阳市。
二原告的委托代理人：李忠涛，简阳市贾家正和法律服务所法律工作者。
被告：成都市益民房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道金银花街*号。
委托代理人：余曼莉，四川均鼎律师事务所律师。
委托代理人：郑宇，四川均鼎律师事务所律师。
原告杨军、何蓉诉被告成都市益民房地产开发有限公司（以下简称成都益民房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月24日立案受理。依法由审判员张冬梅适用简易程序于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告杨军、何蓉的委托代理人李忠涛，被告成都益民房产公司的委托代理人余曼莉、郑宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨军、何蓉诉称：2011年8月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议书，合同约定原告购买被告开发的位于简阳市贾家镇康居新城B区XXX号住房，总价256697元，被告应在2012年6月30日前交付房屋。合同第二十条产权登记第二项第2款载明：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”原告依约先后向被告支付了购房款256697元，而被告却未能在约定的一年时间内办理房屋的所有权证和土地使用权证，即使办理了房屋所有权证，但并未交付给原告。原告多次催促并于2014年3月开始多次向贾家镇政府反映后，被告才于2014年6月承诺在2014年8月交付产权证书，被告实际于2014年8月才向原告交付了房屋的产权证书。原告认为，被告构成违约，应依约支付违约金。理由之一是被告违反了与原告签订合同中关于房屋权属证书交付时间。被告迟迟未办理国有土地使用权证即使系被告超土地及超建筑面积需办理有关手续也系被告单方的原因，与原告无关。二是被告提出交付房屋所有权证的复印件就表示完成了交付的理由不成立，且被告应交付房屋的所有权证和土地使用权证，而并非仅仅交付房屋所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应承担违约责任。被告提出调减违约金的抗辩理由不符合法律规定。综上，请求法院依法判令被告向原告支付违约金10084元；由被告承担本案诉讼费用。
被告成都益民房产公司辩称：原、被告双方签订《商品房买卖合同》属实。1、《商品房买卖合同》第20条（二）转移登记中第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，……”，其中的“取得”应当理解为房屋所有权证办理至买受人名下，即是指该证的登记，不是指该证的交付。依据《物权法》的规定，房屋所有权的登记是物权的公示，经登记即可发生效力。2、如买受人迟延或不领取房屋所有权证书，买受人未能实际收到房屋所有权证书的原因在于买受人，不能因买受人的行为要求被告承担违约责任。因此，该条的取得是指颁证而非实际交付房屋所有权证。3、被告已在约定的时间为原告办理了房屋所有权证书，并在合同约定的时间内将房屋所有权证书的复印件交付给了原告。之所以交付复印件，其原因是，《土地登记规则》第2章第10条第4项规定，土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交地上附着物权属证明，即房屋所有权证。因此，若要办理国有土地使用权证书，就必须提交房屋所有权证原件。4、关于《商品房买卖合同》第20条约定：“买受人未能……取得房屋所有权证书的，……”，该处的“房屋所有权证书”是否包含国有土地使用权证问题。被告认为从该条的字面意思理解不包括国有土地使用权证。再则，该合同系经专家、学者起草，由四川省建设厅和工商行政管理局提供的范本，房管部门要求必须使用此范本才予以合同备案。如包含国有土地使用权证的话，范本应予明确。5、被告在2013年5月16日前就申请办理国有土地使用权证，国土局于2013年8月2日才出具测绘图，于2014年1月2日才出具土地分布表。简阳市人民政府于2014年5月26日才出具（2014）47号文件，被告依据该文件及土地分布表才能办理国有土地使用权证。6、国土局的工作人员证实办理国有土地使用权证需要房屋所有权证的原件，也证实了被告于2013年5月就申请办理国有土地使用权证，国土局在2013年6月就完成了地籍图的制作，被告超土地面积19平方米不影响办证时间。综上，被告已在合同约定的期限内办理了房屋所有权证书，履行了自己的义务，不存在违约，不应承担违约责任。假定被告构成违约，而原告并无任何实际损失，且原告没有提交相关证据证明其受到了损失，其所主张的违约金显然过高，请求法庭予以调减。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2011年8月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议书，合同约定原告购买被告开发的位于简阳市贾家镇康居新城B区XXX号住房，总价256697元，被告应在2012年6月30日前交付房屋。《商品房买卖合同》第二十条“产权登记”（二）“转移登记”中第1条第（2）项载明：“买受人同意委托成都市益民房地产开发有限责任公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”第2条载明：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”该合同签订后，原告依约支付了购房款256697元。被告在约定的期限内向原告交付了商品房，并在约定的期限内于2013年4月15日为原告办理了该房的《房屋所有权证》，于2013年5月7日向原告交付该《房屋所有权证》的复印件。
被告大约在2013年5月申请办理国有土地使用权证，由于被告超土地面积19㎡、超建筑面积400余㎡需接受处罚、补办手续，以及国土局办理相关手续需要一定的合理时间等原因，国土局于2014年1月2日出具《康居新城B区土地分布表》（注：该表的制作无需等待被告补办用地等手续，但国土局向政府报送资料时需被告完善有关手续后方能报送），该表载明简国用（2009）第04297号证书总面积37117㎡、补办用地手续19㎡。其中建筑面积11829㎡、道路及绿化用地25307㎡。简阳市人民政府根据国土局报送的《康居新城B区土地分布表》等资料于2014年5月26日制作简府地（2014）47号文件，该文件主要载明同意将位于贾家镇健康村的19㎡的国有建设用地使用权出让给被告；将11829㎡的房屋分摊用地确定给被告，并分栋办理15个土地使用证，将25307㎡道路及绿化占地予以注减。要求被告接文后及时到国土部门办理国有土地使用权注销登记手续，核发《国有土地使用证》。
原、被告双方对房屋所有权证书原件的领取和土地使用权证的办理问题发生矛盾，原告等业主向贾家镇政府反映，被告于2014年6月10日承诺：“康居新城B区全体业主：我公司承诺B区的房屋土地使用证于2014年8月31日之前办理登记完毕。”简阳市贾家镇人民政府在该承诺上载明：“2014年6月10日，镇政府协调处理康居B区产权办理，兹证明在6月10日前，相关业主未领取到房屋产权证和土地使用证原件的情况属实。”被告于2014年7月28日为原告办理了该房的《国有土地使用权证》。为便于计算，原告以国土局办理土地使用权证的次日作为被告向原告交付房屋所有权证和土地使用权证的原件的时间，被告对此无异议。
另查明，国土局在办理《国有土地使用权证》时，需对《房屋所有权证》原件进行核对。
以上查明的事实有原、被告双方的陈述、《商品房买卖合同》、备案表、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《康居新城B区产权复印件领取登记表》、《承诺》、调查笔录、《康居新城B区土地分布表》、简府地（2014）47号文件等证据予以佐证，本院依法予以确认并采信。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方于2010年6月18日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，该合同合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第20条（二）转移登记中第二项：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，……”，其中的“取得”是指房屋所有权证办理至买受人名下或交付房屋所有权证书的复印件，还是指将房屋所有权证书的原件交付给原告。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”的规定，交付房屋所有权证应为被告的主要合同义务，从交易习惯应理解为交付原件而非复印件。且双方签订的《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，原、被告双方对该条格式合同条款的理解出现歧义时，应当作出不利于提供格式条款一方即被告方的解释。因此，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第20条（二）转移登记中第二项：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，……”中的“取得”应解释为被告向原告交付房屋所有权证书的原件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，被告未在合同约定的办证期限内向原告交付房屋所有权证书的行为，已构成违约，应承担违约责任。故被告提出的“取得”是指办证而非实际交付房屋所有权证，其在约定的时间已向原告交付了房屋所有权证复印件，不应承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予支持。
关于违约金数额的确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据原被告双方约定“自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止”的起止时间，及“按日计算支付全部已付款万分之一”标准计算，违约金的数额为10088元（256697元×0.1‰×393天），由于原告主张10084元，因此，本院确认为10084元。
关于违约金是否过高，是否应予调减问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，虽然被告存在违约行为，但被告在约定期限内为原告办理了房屋所有权证，因办理国有土地使用权证时需提交房屋所有权证原件进行核对，故未在约定的期限内向原告交付房屋所有权证的原件，被告的违约行为轻微；其次，被告在约定期限内已为原告办理了房屋所有权证，根据《物权法》关于不动产所有权登记取得的原则，原告已经实际取得房屋所有权，没有证据表明其遭受了实际损失及损失大小。但是，对自愿签订的合同条款双方均应共同遵守，被告的违约行为亦因其超面积需接受处罚、补办手续等原因所致，被告应当承担适当的违约责任。综上，本院酌定减少违约金，由被告承担40%的违约金为4034元（10084元×40%）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告成都市益民房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告杨军、何蓉违约金4034元；
二、驳回原告杨军、何蓉的其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26元，由原告杨军、何蓉负担16元，由被告成都市益民房地产开发有限公司负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 张冬梅
二〇一五年五月十一日
书记员 郝思梅