山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0811民初3038号
原告：李成，男，1970年5月22日出生，汉族，住济宁市房任城区。
委托诉讼代理人：应捷，山东纵横统一律师事务所律师。
被告：济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司，驻济宁太白湖区x。
法定代表人：张强，董事长。
委托诉讼代理人：曹荣，山东晟哲律师事务所律师。
第三人：李毅君，女，1967年10月20日出生，汉族，住济宁市阳光城市。
委托诉讼代理人：应捷，山东纵横统一律师事务所律师。
原告李成与被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司（以下简称：城投嘉华公司）、第三人李毅君商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案后，于2017年6月9日，依法由审判员仝义杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李成及其委托诉讼代理人应捷、被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司（城投嘉华公司）、第三人李毅君的委托诉讼代理人应捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李成向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告解除购房合同，判令被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司返还购房款2232687元并赔偿经济损失（其中从2015年6月14日至2015年8月4日,前期交款84万元，按同期银行贷款利率6%计算利息6766元；以1532687元为基数，从2015年8月5日至2017年3月27日，按同期银行贷款利率6%计算利息148397.7元；从2017年3月28日，以1232687元为基数，按同期银行贷款利率计算值判决书生效之日止，并由被告赔偿由原告为购房支付的房贷损失81480.31元）；2、要求被告支付违约金25328.67元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月1日，第三人李毅君与被告签订商品房买卖合同（合同编号：20150801011）购买被告开发的位于火炬路西、滨湖路北的天地北湖湾第13号楼01单元1-2层01-0103号房，价款2532687元，由于被告长期延迟交房，李毅君要求退房并赔偿损失，被告济宁城投同意退房，但被告多次违背退款承诺，至今仅退还房款30万元，尚欠房款2232687元并给购买人造成了巨大的经济损失。2017年3月29日，第三人李毅君将上述债权及其从权利转让给原告。为了保护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告城投嘉华公司辩称，1、答辩人与第三人李毅君签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20150801011），双方均应当按照合同约定履行义务。因逾期交房，李毅君有权解除合同，但其应当向我方发出书面解除合同通知并办理退房手续，截止到开庭日，我方未收到解除合同通知。在合同未解除的情况下，我方不存在退还购房款的义务。合同解除权只能由合同双方当事人行使，本案原告并非房屋买卖合同当事人，其诉讼行为也并非解除合同的通知行为。因此，原告受让的债权给付条件并未成就，请求法院予以驳回其诉请；2、合同解除的法律后果是返还财产、恢复原状及其他措施。本案若合同解除，第三人李毅君应当向我方返还房屋。涉案房屋是第三人李毅君采用银行按揭贷款的方式购买（合同第六条），现在该房屋已经登记备案在第三人李毅君名下且被抵押给银行，第三人李毅君在未返还我方房屋的情况下，我方无法将购房款退还。若第三人李毅君迟迟不办理解除抵押、撤销备案等退房手续，将导致涉案房屋无法继续销售，本案扩大损失也由我方承担，显失公平；3、原告诉状中提及我方已退还第三人李毅君购房款30万元，该30万元的退款并非合同双方已经达成解除合同的意见。先行支付的30万元是合同双方就解除抵押一事的沟通，在我方给付30万购房款后，第三人李毅君并未如约发出解除合同通知并办理退房手续，而是在几天后，于2017年3月29日将给付条件未成就的债权转给原告，原告于2017年3月30日立案诉讼。现第三人李毅君与贷款银行仍存在借贷关系，与我方存在解除合同房屋返还义务，其债权转让行为并不合理；4、最为重要的一点，合同双方当事人均应当遵守我国法律及双方合同约定。涉案《济宁市商品房买卖合同》第九条明确规定了，逾期交房，××有权解除合同，××选择解除合同的，应当向××发出解除合同通知，××在解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款。根据《补充协议》第四条关于合同解除的补充约定第3款及第5款约定，解除合同的，应当7日内办理退房手续（包括签署退房协议，腾空房屋，注销登记手续等），且××承担退还房款及违约金，××承担相应贷款利息、税费。结合本案，原告向我方主张权利，应当先由第三人李毅君向我方发出解除合同通知书，通知书到达之日起7天内第三人李毅君将房屋退还我方，60天内我方向原告退款及支付违约金。即便我方向第三人李毅君先行给付30万购房款的行为视为解除合同，根据双方合同约定，在第三人李毅君未向我方退还房屋的情况下，我方仍不承担退还购房款的义务。综上所述，请求法院驳回原告诉请。
第三人李毅君述称，该涉案房屋实际是原告购买，因第三人的身份方便银行贷款，所以原告和第三人商量，以第三人的名义购买了该房屋。因被告逾期交房超过90日，第三人根据原告的要求，向被告提出了解除购房合同的请求，被告予以同意，并于2017年3月27日退购房款30万元，后余款不能给付，第三人就将该解除购房合同的权利及义务以及追偿损失的权利转让给原告，由原告主张。第三人在被告退还房款后，同意协助被告变更房屋登记手续。
本院经审理认定事实如下：原告李成与第三人李毅君系姐弟关系。2015年8月1日，被告城投嘉华公司（××）与第三人李毅君（××）签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20150801011号）一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁市北湖新区火炬路西、滨湖路北的天地北湖湾x号楼01单元1-2层01-0103号商品房出售给第三人，房屋价款为2532687元；付款方式及期限：××于签署《商品房买卖合同》当日交纳总房款的60.5%，计人民币1532687元，剩余房款100万元，××以银行按揭贷款方式支付。××以银行按揭贷款形式付款的，应在《商品房买卖合同》签订七日内与开发商指定的贷款银行签订《贷款合同》，并将符合银行要求的全部材料及应交费用提交至银行或××；交付期限：××应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用；××逾期交房的违约责任：如××未在约定的时间将商品房交付给××，逾期不超过90日，××要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金等。合同签订后，第三人李毅君、被告城投嘉华公司与案外人威海市商业银行股份有限公司济宁分行（以下简称：威海银行济宁分行）于2015年8月13日签订《房屋担保借款合同》，约定：第三人李毅君向威海银行济宁分行贷款100万元，用于支付涉案房屋房款，贷款利率按照中国人民银行有关规定，确定年利率为5.40%，按年调整，于下年年初开始，按相应的利率档次和浮动幅度执行新的利率；还款方式为采用等额本金还款法按月还款；并将涉案房屋作为抵押物，为该笔借款本息提供抵押担保，被告城投嘉华公司为合同借款本息提供连带责任担保。上述合同签订后，第三人李毅君依约支付被告城投嘉华公司全部购房款2532687元，并于2015年8月21日在济宁市房产交易中心办理了网上备案手续。被告城投嘉华公司未按合同约定的2016年5月30日前，向第三人李毅君交付涉案房屋但至今未交付。上述事实，当事人没有争议，对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、收款收据及第三人提交的《房屋担保借款合同》，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房的买卖合同关系，原告依约向被告支付了全部合同价款2532687元，被告未按合同约定，向原告交付验收合格的商品房及涉案房屋已经设置抵押权，抵押权利人为威海银行济宁分行的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定；对原告提交的第三人李毅君与被告公司员工赵有幸短信记录、第三人李毅君与被告方销售策划总监陆路的短信记录及第三人于2016年10月4日向被告城投嘉华公司提出退房申请审批表照片一份，可以相互印证，能够证明第三人李毅君依照合同约定，向被告城投嘉华公司提出解除合同的申请，被告城投嘉华公司于2016年10月4日已经受理第三人李毅君的退房申请，并依据其公司的规定，已经为第三人李毅君办理退房审批手续的事实，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的威海银行济宁分行出具的贷款账户明细查询，可以证明第三人李毅君为购买涉案房屋，向银行贷款，已经支付贷款利息81480元.31元，尚欠借款本金899999.92元的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的2017年3月29日，原告李成与第三人签订的《债权转让协议书》，可以证明第三人李毅君已经将涉案《济宁市商品房买卖合同》合同权利转让给原告李成的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定。
2、涉案房屋逾期交房90日后，第三人李毅君向被告城投嘉华公司提出解除涉案商品房买卖合同并要求退房的申请，2016年10月4日，被告城投嘉华公司受理第三人李毅君的退房申请，并依据其公司的规定，为第三人李毅君办理退房审批手续，并于2017年3月27日，退还第三人李毅君购房款30万元。2017年3月29日，原告李成与第三人签订的《债权转让协议书》，第三人李毅君将涉案《济宁市商品房买卖合同》合同权利转让给原告李成。2017年3月30日，原告李成诉至本院，请求本院依法支持其诉讼请求。
本院认为，对于原、被告双方争议的问题：
一、关于2017年3月29日，原告李成与第三人签订的《债权转让协议》合同效力的问题及涉案商品房买卖合同权利原告李成是否有权承受的问题？
《中华人民共和国合同法》第第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。本案中，原告李成与第三人李毅君签订债权转让协议，系当事人真实意思表示，并不违背上述法律的强制性规定，合法有效，应认定涉案《济宁市商品房买卖合同》权利由原告李成承受。
二、关于涉案商品房买卖合同解除条件是否成就及第三人行使解除权的时间节点如何认定的问题？
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告城投嘉华公司与第三人李毅君签订的商品房买卖合同中，明确约定了被告逾期交房90后，第三人有权解除合同。涉案合同约定的交房日期为2016年5月30日，依据上述约定，第三人行使解除权的开始日期应为2016年9月1日（合同约定的交付房屋期限届满之日起90日后的次日），根据本院对争议事实的认定，应认定第三人李毅君向被告作出解除合同意思表示的日期应认定为为2016年10月4日。
三、关于被告是否应承担向原告退还购房款及如何确定赔偿损失数额的违约责任的问题？
原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2016年5月30日前向原告履行交房义务。被告超过约定的交房期限90日，未向第三人交付涉案房屋，合同解除条件已经成就，依据合同约定，被告应在收到第三人解除合同通知之日起60日内，向原告退还购房款，根据对争议问题二的认定，应认定被告城投嘉华公司应在2016年12月5日前退还原告全部购房款。关于原告损失的问题：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告城投嘉华公司与第三人在商品房买卖合同中约定了合同总价款的1%作为违约金，过分低于原告主张的合法损失，依法应予以调整。根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%。即以合同未履行部分对应的款项为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍标准计算的利息，作为违约方支付实际支付违约金的标准。本案中，第三人李毅君已经履行完毕支付合同价款的涉案合同主要义务，被告城投嘉华公司未在合同约定的期限内，向第三人李毅君交付房屋，构成违约，应承担合同违约的主要责任，涉案合同约定的违约金数额，不足以弥补原告李成的实际损失，依法应予以调整，应认定以未履行退还房款款项的数额为基数，自2016年12月5日起，至本判决履行期间届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍标准计算的利息，作为被告向原告实际支付违约金的标准为宜。
综上所述，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求解除第三人李毅君与被告城投嘉华公司签订的《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20150801011），并要求被告城投嘉华公司返还购房款2232687元，理由正当，本院予以支持，但原告李成、第三人李毅君应负有解除涉案房屋的抵押权、协助被告城投嘉华公司撤销涉案房屋备案的民事义务；原告李成要求被告城投嘉华公司支付损失及违约金，合法有据，本院予以支持，但要求过高，对过高部分，本院不予支持，以被告未履行退还房款款项的实际数额为基数，自2016年12月5日起，至本判决履行期间届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍标准计算的利息，作为原告的实际损失和违约金为宜。故依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司、第三人李毅君于2015年8月1日签订的《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20150801011号）；
二、被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司返还原告李成购房款2232687元并支付违约金（其中：1、自2016年12月5日起至2017年3月27日止的违约金，以2532687元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍标准计算；2、自2017年3月28日起至本判决履行期间届满之日止的违约金，以2232687元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍标准计算），于本判决生效之日起三日内支付原告李成购房款100万元，剩余购房款1232687元及全部违约金，于本判决生效之日起30日内付清。
三、原告李成、第三人李毅君于本判决生效之日起二十日内解除涉案位于济宁市北湖新区火炬路西、滨湖路北的天地北湖湾第13号楼01单元1-2层01-0103号商品房房屋抵押登记，并于本判决生效之日起二十七日内，协助被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司，办理完毕撤销位于济宁市北湖新区火炬路西、滨湖路北的天地北湖湾第13号楼01单元1-2层01-0103号商品房房屋备案手续。
四、驳回原告的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25200元，减半收取12600元，诉讼保全费5000元，合计17600元，由被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 仝义杰
二〇一七年六月九日
书记员 姜莹莹