江苏省泰州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）泰中民终字第00776号
上诉人（原审原告）泰州市口腔医院，住所地泰州市迎春路***号。
法定代表人段义峰，该院院长。
委托代理人李思民（特别授权），江苏碧泓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐东辉，男，1974年10月1日生，汉族。
委托代理人孙裴（特别授权）、赵勇（特别授权），江苏奕俊律师事务所律师。
上诉人泰州市口腔医院与被上诉人徐东辉房屋租赁合同纠纷一案，泰州医药高新技术产业开发区人民法院于2014年5月20日作出（2014）泰开民初字第0097号民事裁定书。上诉人泰州市口腔医院对该裁定不服，向本院提起上诉。本院依法受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
泰州市口腔医院诉称，我院原名泰州市口腔病防治院，于2012年8月20日更名。2010年8月19日，双方签订《房屋租赁合同》一份，由徐东辉承租我院位于泰州市海陵区济川西路北侧、明珠小区北大门对面泰州市口腔病防治院西楼部分。后由于泰州市口腔医院所建房屋未取得土地使用权证及建设规划许可证，泰州经济开发区管理委员会查封了徐东辉的工地，徐东辉于2011年向泰州市海陵区人民法院起诉，经法院主持调解，我院与徐东辉双方达成了协议，该院制作了（2011）泰海民初字第1777号民事调解书。但泰州市口腔医院至今一直未能获得土地使用权及建设规划许可手续。请求法院确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；徐东辉迁让出租赁房屋。
经查，2010年8月19日，泰州市口腔病防治院（2012年8月20日更名为泰州市口腔医院）与徐东辉签订《房屋租赁合同》一份，约定由徐东辉承租位于泰州市海陵区济川西路北侧、明珠小区北大门对面泰州市口腔病防治院西楼部分。后由于该房屋未取得土地使用权证及建设规划许可证，泰州经济开发区管理委员会查封了徐东辉的工地，徐东辉于2011年向泰州市海陵区人民法院起诉，要求泰州市口腔病防治院继续履行租赁合同，支付违约金，赔偿损失等。经该院主持调解，双方达成了协议：一、因泰州市口腔病防治院土地性质，开发区管理委员会查封了徐东辉工地等原因，使徐东辉无法继续施工、开业，损失巨大。徐东辉已经按照双方于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》履行了自己的全部义务。二、泰州市口腔病防治院同意按照2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》规定承担人民币70万元的违约责任，徐东辉同意不立即收取该款项，仍存放泰州市口腔病防治院，按照双方签订的《房屋租赁合同》规定的房租金额抵算房租。三、泰州市口腔病防治院于2011年6月30日前还清徐东辉借款人民币30万元及利息（自2010年8月30日开始计息，利率按月息1%计算）。泰州市口腔病防治院到期未还清，按违约处理，按照同期银行贷款利率的4倍支付逾期利息。四、泰州市口腔病防治院同意从2011年元月1日起计算徐东辉打入泰州市口腔病防治院账户的70万元的利息，利率按年息10%计取，至2011年8月18日。考虑双方的合作关系，2011年8月19日起，徐东辉在泰州市口腔病防治院的140万元，及徐东辉已经投入的装修成本约80万元，双方同意仅按140万元计取利息，利率按年息15%计算。五、泰州市口腔病防治院承诺即日起5个月内保证该租赁房屋全部满足交付条件（即2011年10月18日前），并交付徐东辉使用。泰州市口腔病防治院承诺如不能按期交付使用，自愿承担违约金人民币70万元。六、泰州市口腔病防治院、徐东辉之间的纠纷已处理完毕，余无争议。七、本案受理费3000元，由泰州市口腔病防治院负担。海陵区法院根据上述协议制作了（2011）泰海民初字第1777号民事调解书。
原审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项规定，对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知泰州市口腔医院申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。双方之间的租赁合同纠纷已经泰州市海陵区人民法院审理，并作出了（2011）泰海民初字第1777号民事调解书，该调解书载明双方之间的纠纷已处理完毕，双方已经部分履行。泰州市口腔医院现就同一事实和法律关系，向法院再行提起诉讼，于法无据，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项之规定，裁定如下：驳回泰州市口腔医院的起诉，泰州市口腔医院已交纳的案件受理费40元，由法院退回。
上诉人泰州市口腔医院不服上述民事裁定书，向本院提起上诉称，被上诉人于2011年提起诉讼的案件中，海陵区人民法院制作的（2011）泰海民初字第1777号民事调解书主要解决的是被上诉人因工地被查，而要求上诉人限期交付符合条件的租赁房屋问题，按照调解书的约定，双方之间的房屋租赁合同的效力出于待定状态，即如果上诉人在期限内办理了合法的手续，使租赁房屋符合出租的条件，则租赁合同即是合法有效的，如不能办到合法的手续，租赁房屋仍属于违章状态，则租赁合同也就是无效的合同。海陵区法院处理的纠纷与本案当事人之间的纠纷诉讼请求不同，讼争事实也不同，依据的法律也不同，现上诉人无法在限期内办理到合法手续，有权提起确认之诉。原审法院的观点是对本案事实错误认识及法律的错误理解，所作裁定也是错误的。请求二审法院撤销一审裁定，将本案发回重审。
被上诉人徐东辉答辩称，双方之间的纠纷已经经过法院处理，并依法制作了调解书，且双方已经部分履行了调解书内容，因此，上诉人的起诉违背了“一事不再理”的原则。双方签订的合同为合法有效合同，因为租赁物本身属于合法建筑，具备相应的审批手续，被上诉人也已领取了营业执照，并依法使用了租赁物。基于上述理由，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原裁定。
二审中，上诉人提供了2012年7月6日泰州经济开发区管理委员会制发的《关于暂停受理泰州口腔医院地块范围内工商营业执照等手续申请的通知》证明该地块上建筑物属于违法建筑，要求相关部门停止受理该地块范围内工商登记等申请；2013年12月18日泰州市国土资源局登载在泰州日报上的国有建设用地使用权挂牌出让公告、2014年1月22日泰州市国土资源局与泰州鑫和建设发展有限公司的国有建设用地使用权出让合同各1份，以证明租赁房屋的土地已经被拍卖给其他人，上诉人不可能获得该地块土地使用权，故无法履行与被上诉人之间的租赁合同。对于上诉人提供的上述证据，被上诉人质证认为，对管委会的文件真实性没有异议，但该委无权鉴定建筑物的性质，无权限制办理相关手续，事实上结合被上诉人提供的证据，可以反映租赁物为合法建筑，被上诉人也领取了相关的营业执照。对于第二、三份证据，真实性无异议，但不能拘束本案双方当事人，故与本案无关。被上诉人在二审中，提供了泰州市东海学苑服务有限公司的企业法人营业执照副本1份，证明被上诉人以该公司名义在租赁房屋中进行经营活动已经领取了营业执照，该公司的住所地即为涉案房屋所在地。上诉人质证认为，该证据属于复印件，由法院予以核实，同时认为，就该证据也不能证明所出租的房屋具备了合法手续，也不能证明经营场所具备合法的行政许可权或产权。
本院认为，二审中双方当事人的争议焦点是，上诉人原审起诉是否违背了“一事不再理”原则，法院是否应当受理并经审理后作出裁判。“一事不再理”是指同一纠纷经人民法院终审裁判后，当事人不得以同一事实和同一理由再次向人民法院提起诉讼，该原则适用以事实、理由和当事人、诉讼请求的同一为条件。尽管被上诉人徐东辉曾就租赁合同履行中发生的争议诉至法院，但其起诉的要求泰州市口腔医院继续履行合同，在五个月内满足交付条件，并承担因未能按期拆除违章建筑或者未满足交付条件违约行为的违约责任的诉讼请求，与上诉人泰州市口腔医院在本案中向法院起诉要求确认租赁合同无效、判令被上诉人徐东辉迁让出租赁房屋的诉讼请求是完全不同的。而且，以徐东辉为原告提起的诉讼调解结案以后，又出现了涉案租赁房屋的土地被拍卖、上诉人泰州市口腔医院已不可能取得土地使用权等新的事实和情况。上诉人基于新的事实，就双方之间所产生的新的争议提起诉讼，并不违反“一事不再理”原则。
综上，原审法院裁定驳回泰州市口腔医院起诉，适用法律不当，本院依法予以改判。上诉人的上诉理由，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2014）泰开民初字第0097号民事裁定；
二、指令泰州医药高新技术产业开发区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈 杰
代理审判员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 王 霞