广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终335号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄伟阳，男，1960年8月19日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山城市建设集团有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：陶仕飞，总经理。
委托代理人：翁琦，广东金丰华律师事务所律师。
上诉人黄伟阳因与被上诉人中山城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年3月18日，中山城建集团有限公司（以下简称城建集团）（甲方，出租方）与黄伟阳（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区民生路33号首层物业出租给乙方作商业用途，出租部分的建筑面积为38.59平方米；租期三年，租赁期限从2014年1月1日起至2016年12月31日止；租金为943.9元／月，乙方应于每月10日前支付当月租金，并通过银行转账的方式将租金转入甲方指定的银行账户内；乙方应向甲方缴纳三个月租金2831.7元的物业租赁保证金，在本合同生效后七个工作日内一次性付清，乙方同意租赁保证金由甲方保管，期间不计利息；在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应将租赁保证金本金退回乙方。物业租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回租赁物业：……7.拖欠房租累计2个月或以上的。乙方逾期交付租金给甲方的，每逾期一日，须按逾期未交付的租金的百分之二缴付违约金给甲方。合同还约定了其他事项。城建集团与黄伟阳在上述合同上签名盖章确认。后城建集团依约交付上述租赁物给黄伟阳使用，黄伟阳亦依约向城建公司交纳租金至2014年7月并支付租赁保证金2831.7元。城建集团后更名为城建公司。黄伟阳从2014年8月起拖欠租金，城建公司于2015年4月30日向黄伟阳发出律师函追讨欠款无果，遂于2015年7月9日诉至原审法院，请求判令：1.解除城建公司、黄伟阳关于中山市石岐区民生路33号房产的租赁合同，黄伟阳应当立即返还租赁物给城建公司；2.城建公司有权没收黄伟阳交纳的租赁保证金2831.7元；3.黄伟阳立即支付从2014年8月起至黄伟阳返还租赁物止的租金（租金暂计算到2015年6月30日为10382.9元）及违约金（违约金以实欠租金总额为本金按每日百分之二自起诉之日起计算）；4.本案诉讼费用由黄伟阳承担。诉讼中，城建公司明确第1项诉讼请求为解除城建公司、黄伟阳签订的2014年3月18日《租赁合同》，黄伟阳立即返还租赁物给城建公司；明确第3项诉讼请求的租金计算标准为943.9元／月，违约金计算标准为以每月实际欠款额为基数，按每日2%从2015年7月9日起至返还租赁物之日止逐笔分段计算。黄伟阳提起反诉，请求判令：1.租赁合同期限顺延15个月；2.原租金城建公司免收蔌减50%（因本人是优抚对象）；3.城建公司赔偿一元给黄伟阳；4.城建公司交还租赁合同给黄伟阳；5.所有的诉讼费用由城建公司负担。诉讼中，黄伟阳撤回第2项反诉请求；明确第1项反诉请求为要求继续履行租赁合同，合同期限延长至2017年6月30日；明确第4项反诉请求为要求城建公司交还2014年3月18日签订的租赁合同正本给黄伟阳。
黄伟阳为证明城建公司对涉案房屋进行锁门，提供照片一张，照片中显示铁栅门被上锁，但未显示上锁人、上锁时间以及该铁栅门的位置，城建公司不确认该照片系涉案房屋门口。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。城建公司与黄伟阳签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。城建公司已依约将涉案租赁物交付给黄伟阳使用，黄伟阳亦应依约向城建公司支付租金。现城建公司主张黄伟阳从2014年8月起的租金一直未付的事实，有双方的《租赁合同》、律师函等证据证实，原审法院予以认定。基于黄伟阳无正当理由从2014年8月起拖欠城建公司租金至今，根据双方租赁合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定，双方解除租赁合同的条件已成就，对城建公司要求解除双方签订的《租赁合同》，原审法院予以采纳，城建公司、黄伟阳的《租赁合同》于原审判决发生法律效力之日起解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”黄伟阳应将涉案房屋内物品搬离后将涉案房屋交还城建公司。对黄伟阳提出因城建公司未提供租赁合同正本办理营业执照导致租赁物实际未使用而要求延长合同期限的反诉请求未提供证据证实，原审法院对此不予支持。
关于租金问题。城建公司、黄伟阳的《租赁合同》已约定黄伟阳每月需向城建公司支付的月租金为943.9元，黄伟阳从2014年8月起一直拖欠城建公司租金未付，且黄伟阳仍一直使用租赁物至今，现城建公司要求黄伟阳支付从2014年8月起按月租金标准943.9元／月计算至黄伟阳实际返还房屋之日止的租金的请求，原审法院予以支持。黄伟阳认为其为优抚对象要求减免租金于法无据，原审法院不予支持。
关于违约金问题。黄伟阳未按租赁合同约定期限向城建公司支付租金，以及拖欠城建公司2014年8月起的租金未付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，城建公司要求黄伟阳支付从2014年8月起以每期逾期还款额为基数从2015年7月9日起至返还房屋之日止的违约金，符合相关法律规定，原审法院予以支持。但城建公司提出违约金均以2%每日的标准计算，已远远高于造成城建公司损失的30%，原审法院依黄伟阳的申请将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。
关于租赁保证金问题。租赁合同中仅约定“在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应将租赁保证金本金退还回乙方。”，显然该租赁保证金的性质实为履约保证金。根据《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”故城建公司占有的黄伟阳交付的2831.7元保证金，应折抵黄伟阳拖欠的等额部分租金，对城建公司提出已收取的租赁保证金2831.7元不予退还的诉讼请求，原审法院不予支持。至于黄伟阳提出城建公司在租赁期间对租赁物锁门未提供证据证实，黄伟阳要求城建公司赔偿损失的反诉请求，原审法院不予支持。
综上，城建公司的诉讼请求有理部分，原审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除城建公司与黄伟阳于2014年3月18日签订的《租赁合同》；二、黄伟阳于原审判决生效之日起十日内清除位于中山市石岐区民生路33号首层房屋内物品，并将上述房屋交还城建公司；三、黄伟阳于原审判决生效之日起七日内向城建公司支付从2014年8月起按943.9元／月的标准计算至原审判决确定给付之日止的租金（尚欠的租金、使用费需抵扣黄伟阳已交纳的租赁保证金2831.7元），以及违约金（计算方法：以每期拖欠租金额为基数，从2015年7月9日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍遂笔分段计算）；四、驳回城建公司的其他诉讼请求；五、驳回黄伟阳的反诉请求。若未按原审判决指定的期间履行金钱支付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元（城建公司已预交），由黄伟阳负担（黄伟阳于原审判决生效之日起七日内迳付城建公司）；反诉案件受理费154元，减半收取77元（黄伟阳已预交），由黄伟阳负担。
上诉人黄伟阳不服原审判决，向本院提起上诉称：2014年3月18日，城建公司与黄伟阳个人签订租期为2014年1月1日至2016年12月31日的租赁合同。经办人刘灼航说回公司盖章后再给黄伟阳合同，但不知什么原因至今未给。黄伟阳一直按约定交租。2014年4月起，民生路因大搞雨污分流，令该商铺严重漏水无法使用而搬空。黄伟阳向城建公司提出维修。但至2014年8月，城建公司仍不予维修并强硬将商铺锁门，黄伟阳提供的照片可以证实。在商铺被锁门情况下仍要求黄伟阳交租，原审判决明显有错误。黄伟阳不同意支付租金及违约金，但同意原审判决的其他判项。请求二审法院撤销原审判决第三项。
被上诉人城建公司辩称：黄伟阳欠租事实明确，原审判决正确。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，城建公司确认其确实于2014年10月底将涉案商铺上锁，但认为黄伟阳当天就将锁砸开。黄伟阳认为其未将锁砸开。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。二审双方主要焦点是黄伟阳是否应向城建公司支付租金及违约金。黄伟阳使用城建公司商铺，其应依约向城建公司支付使用期间的租金。黄伟阳拒付租金的理由不成立，本院不予采纳。黄伟阳于2014年8月起未向城建公司支付租金。城建公司确认其于2014年10月底将涉案商铺上锁，城建公司虽主张黄伟阳当天就将锁砸开，但并未就此提供相应证据，其应承担举证不能的不利后果。因城建公司上锁导致黄伟阳无法使用涉案商铺，故本院认定黄伟阳使用商铺至2014年10月底，其支付租金期限也应至2014年10月底，即黄伟阳应支付2014年8月、9月、10月的租金。黄伟阳已向城建公司缴纳相当于三个月租金的物业租赁保证金，原审判决城建公司退还该款，城建公司并未就此提起上诉。现黄伟阳应付租金和应收物业租赁保证金相冲抵，黄伟阳无需另向城建公司支付租金。但由于黄伟阳确有拖欠租金行为，其仍应向城建公司支付逾期支付租金的违约金。根据合同约定，黄伟阳拖欠房租累计2个月或以上的，每逾期一日，须按逾期未交付的租金的百分之二缴付违约金。该违约金标准确实过高，原审法院予以调整正确，其调整标准本院予以采纳。黄伟阳本应自欠付租金之日起计算违约金，但城建公司主张从2015年7月9日起计算违约金，系城建公司对自己权益的自由处分，本院予以照准。因此，黄伟阳应付违约金计算如下：以黄伟阳欠租总金额2831.7元为基数，自2015年7月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决生效之日止。
综上，黄伟阳的上诉合理部分，本院予以采纳，不合理部分，本院予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，但因城建公司二审确认新的事实，本院根据该事实，对原审处理结果予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2295号民事判决第一项、第二项、第五项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2295号民事判决第三项、第四项；
三、上诉人黄伟阳于本判决生效之日起七日内向被上诉人中山城市建设集团有限公司支付违约金（计算方法：以2831.7元为基数，从2015年7月9日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；
四、驳回被上诉人中山城市建设集团有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱支付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费130元，减半收取65元（中山城市建设集团有限公司已预交），由黄伟阳负担7元（黄伟阳于本判决生效之日起七日内径付中山城市建设集团有限公司），中山城市建设集团有限公司负担58元。反诉案件受理费77元（黄伟阳已预交），由黄伟阳负担；二审案件受理费284元（黄伟阳已预交198.8元），由上诉人黄伟阳负担118.3元（黄伟阳原应负担169元，经其申请司法救助，本院批准其减交30%的二审案件受理费），中山城市建设集团有限公司负担115元。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一六年七月四日
书 记 员 郑 蕙
黄燕红
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