江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初5895号原告：苏州亿亨实业有限公司，住江苏省苏州市姑苏区广济南路18号（中盛艾美广场8楼办公室）。法定代表人：黄勤建，总经理。委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：成玲玲，江苏姑苏律师事务所律师。被告:尹淑丽，女，1970年3月4日生，满族，户籍所在地辽宁省凤城市。委托诉讼代理人：王溢，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴永生，江苏立泰律师事务所实习律师。原告苏州亿亨实业有限公司（以下简称“亿亨公司”）与被告尹淑丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，于2017年2月7日公开开庭进行了审理。原告亿亨公司的委托诉讼代理人丁子安、成玲玲分别于第一次、第二次开庭到庭参加诉讼，被告尹淑丽的委托诉讼代理人王溢、吴永生两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿亨公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠租金84934元（从自2016年3月27日计算至2016年7月9日）；2、请求判令被告支付违约金34431.34元（自2016年3月11日起每逾一日以未付金额的千分之三暂计至2016年8月11日，剩余部分计算至实际支付之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求中违约金的起止时间明确为2016年3月27日至2016年7月9日，金额不变。事实和理由：2015年7月6日，原、被告签订《苏州××××广场商铺租赁合同》一份，约定原告将苏州市姑苏区苏州××××广场1层1F-03A号商铺出租给被告使用，租用面积为117.22平方米，租期为2015年6月27日至2020年6月26日止，每月租金27922元，以三个月为一个交租期。原告按约交付租赁场所给被告使用，但被告拖欠租金84934元拒不支付。故诉至法院，望判如所请。被告尹淑丽辩称，因原告的商铺消防验收未通过，调换商铺后重新拆换柱子，商铺的实际交付时间在2015年9月下旬。2016年6月25日，原告将我承租的商铺进行断水断电，并要求我搬离商铺，我不得已在6月底搬离商铺。我实际承租商铺的时间为9个月，我应付的租金约为251298元，从2015年9月27日至2016年6月26日。我于2015年4月份向原告支付了租房押金70511元，并于2015年9月11日、2015年11月6日、2016年1月26日向原告支付了合计30万元。所以综合计算后我并不欠原告租金。请求法院依法驳回诉请。本院经审理认定事实如下：2015年7月6日，原告亿亨公司（甲方）与被告尹淑丽（乙方）签订《苏州××××广场商铺租赁合同》一份，约定亿亨公司将苏州市姑苏区××南路××号苏州××××广场内1层1F-03A号单元出租给尹淑丽，租用面积为117.22平方米，租期自2015年6月27日至2020年6月26日止（其中装修期自2015年5月18日至2015年6月26日止）；租赁用途：乙方承诺仅以××眼镜商号/名称在该租赁区域经营眼镜店，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其商号、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式。关于租金费用合同第四条约定：2015年6月27日至2018年6月26日，月租金为27922元；2018年6月27日至2019年6月26日，月租金为33694元；2019年6月27日至2020年6月26日，月租金为36390元；乙方首期租金交纳日为2015年6月27日，所交纳租金期间为2015年6月27日至2015年9月26日，租金支付方式为以三个月为一个交租期，乙方应当在每个自然季首月七日前（遇法定节假日迟延至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付该租期租金；若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。关于履约保证金合同第五条约定：在合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金55844元；若乙方未完全履行合同项下义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除；若该保证金不足扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内补足；乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日千分之三计收违约金，直至乙方补足全款。关于合同解除合同第十二条约定：乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同。关于违约责任合同第十三条约定：13-2若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金；乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未缴交的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业或者解除合同；13-6因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有；13-9-d无论本合同其他条款如何约定，甲方均无需对下列不可抗拒情形承担任何责任：在本合同有效期内任何时候，甲方有权无需征得乙方同意，对购物广场的包括商业零售业态、商品分类/品种、柜台摆放布置、经营格局等不时进行增减、调整；有权对租赁区域所在房屋建筑结构予以变更、修缮，根据购物广场的整体布局不时变动或更改该购物广场公共区域的位置、面积；同时，根据需要临时封闭该购物广场公共区域或部分包括走廊、通道、门户、窗户、电动装置、电缆电线、自动楼梯、水管通道、燃气管道、电梯、防火、保安设施、空气调节设备等结构。合同还对其它租赁事项作了约定。合同签订后，原告亿亨公司依约向被告尹淑丽交付了涉案房屋，被告尹淑丽将涉案房屋用于开设名为“××眼镜”的眼镜店，并分别于2015年9月11日、2015年11月6日、2016年1月26日向原告各支付了100000元，合计300000元，用作支付租金及物业管理费。此前，被告已于2015年4月份向原告支付了保证金70551元，因双方签订的房屋租赁合同中明确约定保证金为55844元，被告多缴纳的保证金14707元（70551-55844）原告仍未予退还。此后的租金，被告尹淑丽未再支付。此后，原告亿亨公司分别于2016年3月11日、2016年6月11日向被告尹淑丽发出缴款通知书两份，载明被告欠付原告2016年3月27日至2016年6月26日期间的租金71904元及2016年6月27日至2016年9月26日期间的租金83766元，请被告及时缴清上述费用，逾期未付款将按合同条款收取违约金。该两份通知书分别由被告开设的豪克眼镜店店长夏建华、余金霞签收。2016年6月25日，原告亿亨公司对涉案房屋进行断水断电，被告遂停止经营并陆续开始搬迁。2016年8月11日，原告亿亨公司分别通过在涉案房屋门口张贴及发送手机短信的形式向被告尹淑丽发出《解除租赁合同通知书》一份，载明因被告拖欠自2016年3月27日至2016年7月10日的租金及物业管理费未缴纳，且经原告多次催要仍拒不支付，鉴于被告已于2016年7月10日搬离租赁场所，故通知被告双方的租赁合同关系及商铺管理关系即日解除，请被告收到该通知三日内支付拖欠的租金及物业管理费共计97293元。审理中，原、被告双方一致确认，对于被告多缴纳的14707元保证金，系用于支付2930元装修押金、1172元垃圾清运费、3000元POS机押金及500元施工证押金，剩余款项同意用于抵作被告欠付的租金；因上述垃圾清运费实际产生原告不予退还外，其余原告应退还的2930元装修押金、3000元POS机押金及500元施工证押金，合计6430元，同意用于抵作被告欠付的租金；因此，被告多缴纳的14707保证金，在扣除1172元垃圾清运费后，均用于抵作被告欠付的租金。此外，对于被告已支付的300000元，包括被告应付的9个月租金251298元及9个月物业管理费32085元，余款16617元（300000-251298-32085）全部用于支付被告欠付的剩余租金。审理中，原告亿亨公司向本院提交商户申请表一份，证明被告于2016年7月1日将涉案房屋内的柜台、器械搬走，并表示被告实际于2016年7月10日正式搬离，涉案房屋由原告收回。被告尹淑丽表示2016年7月1日其已将涉案房屋内最后一批物品搬走；此外，因为当时原告提供的租赁房屋因为消防验收未通过以及后来调换后的房屋柱子拆装，被告实际开始使用涉案房屋的时间是在2015年9月28日。上述事实，由原、被告当庭陈述及原告提供的《苏州××××广场商铺租赁合同》、缴款通知书、《解除租赁合同通知书》、商户申请表、被告提供的收据、网上银行转账汇款电子回单、付款凭单、名片等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《苏州××××广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于涉案房屋租赁合同的解除问题。本案中，被告表示2016年7月1日其已将最后一批物品搬离涉案房屋，原告亦提供了2016年7月1日的商户申请表用于证明被告于当日将涉案房屋内的柜台、器械搬走。但原告并未就其所述被告实际于2016年7月10日搬离涉案房屋的情况提供证据予以证明，本院对此不予采信。故本院认定被告搬离涉案房屋的时间为2016年7月1日。而由于涉案房屋所在的整个商场均由原告控制，被告完全搬离涉案房屋后，即可视为原告已实际接收了该房屋，故涉案房屋租赁合同并非于被告收到原告发出解除通知书的2016年8月11日解除，而是于2016年7月1日被告搬离涉案房屋之日已经实际解除。关于被告支付租金的问题。支付租金是承租人的基本义务。双方签订租赁合同后，原告依约将涉案房屋交付给被告经营使用，被告亦应依约履行支付租金的合同义务。审理中，原、被告均对原告已收取了被告9个月租金的事实表示认可，仅就该租金起算时间存在异议。被告虽抗辩其实际使用涉案房屋的时间为2015年9月28日，其已交纳的9个月租金应从该日开始起算，但其并未对此提供证据予以证明，原、被告双方亦未就调整租赁期间另行达成书面协议，故本院不予采信。本院认定该租金的起算时间即为涉案房屋租赁合同约定的2015年6月27日，故被告在已付9个月租金后，还应向原告支付自2016年3月27日至其搬离涉案房屋之日的前一日即2016年6月30日之间的租金。因原、被告一致表示被告已支付的300000元在扣除9个月租金和物业管理费后的余款16617元，以及被告多缴纳的14707元保证金在扣除1172元垃圾清运费后的余款13535元，合计30152元，均用于抵作被告欠付的租金，本院予以确认。因此，被告还应按27922元/月的租金标准向原告支付自2016年3月27日至2016年6月30日期间的租金，扣除上述被告已支付的余款30152元后，该租金为57337元（27922*3+27922/30*4-30152）。此外，因被告还支付给原告55844元保证金，而根据双方合同约定，在被告未完全履行支付租金义务时，原告可从履约保证金中予以扣除，故上述被告结欠的租金扣除被告已付的55844元保证金后，被告还应向原告支付租金1493元。关于被告支付违约金的问题。被告在向原告支付共计300000元用于支付9个月租金和物业管理费后，余款不足以支付2016年3月27日后的租金，但被告并未补交后续实际使用涉案房屋期间的租金，已经构成违约，原告根据合同约定就被告拖欠租金的违约行为要求其支付相应违约金的主张，于法有据，本院予以支持。至于该违约金的起算时间，本院审查后认为，被告实际并未依合同约定的支付方式向原告支付租金，而是支付了300000元后，由原告对实际产生的各项费用进行扣除，故该违约金的起算时间应是在被告前述所交各项费用的余款30152元全部用于冲抵租金后的次日，即因该30152元余款相当于32天的租期[30152/（27922/30）]，故从2016年3月27日起向后顺延32天后，该违约金应从2016年4月28日起算。至于该违约金的标准，根据合同约定，该违约金以被告拖欠租金金额为基数按每日千分之三计收，本院审查后认为，违约金的设定具有惩罚性和补偿性的双重功能，在原告方未举证证明除租金损失外还存在其他损失的情况下，合同约定的违约金标准确实偏高，本院将该违约金酌情调整为以被告拖欠租金金额为基数按中国人民银行同期同类贷款的基准利率的1.3倍计算。因此，被告向原告支付的违约金应以1493元为基数，按中国人民银行同期同类贷款的基准利率的1.3倍，自2016年4月28日起计算至其实际支付上述租金之日止。此外，关于原、被告双方在履行合同过程中产生的纠纷，可以进行友好协商，即使协商不成，亦可通过法律途径予以解决。而原告因被告拖欠租金而擅自将涉案房屋断水断电的行为，影响了被告的正常经营，有加大双方矛盾之虞，不利于纠纷的解决，本院不予提倡。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告尹淑丽于本判决生效之日起十日内向原告苏州亿亨实业有限公司支付租金1493元，并以该1493元为基数，按中国人民银行同期同类贷款的基准利率的1.3倍向原告苏州亿亨实业有限公司支付自2016年4月28日起至其实际支付上述租金之日止的违约金；二、驳回原告苏州亿亨实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2688元，由原告苏州亿亨实业有限公司负担2654元，被告尹淑丽负担34元，被告尹淑丽负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州亿亨实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。审 判 长  潘宇容代理审判员  张 鹏人民陪审员  郁 明二〇一七年三月六日书 记 员  朱晶雯