江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）皋执异字第0026号
异议人朱千明。
异议人朱鹏飞，系朱千明之子。
二异议人的委托代理人朱晶（特别授权），女，1981年5月7日生，汉族，系朱千明之女。
申请执行人南通市万锦建筑安装工程有限公司（以下简称万锦公司），住所地：海门市海门镇嘉陵江路630号。
法定代表人江炳祥，总经理。
委托代理人王卫民（特别授权）。
申请执行人王建伟。
申请执行人王金芳。
申请执行人韩忠侪。
申请执行人徐斌。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司），住所地：南通市崇川区城山路34号6层。
法定代表人江炳兴，董事长。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（以下简称鑫祥公司如皋分公司），住所地：如皋市如城镇新生桥东首。
负责人江炳兴，经理。
被执行人江炳兴。
关于申请执行人万锦公司、王建伟、王金芳、徐斌、韩忠侪与被执行人鑫祥公司、鑫祥公司如皋分公司、江炳兴建设工程施工合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、民间借贷纠纷四案，在执行过程中，案外人朱千明、朱鹏飞向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，公开开庭进行听证审查。异议人朱千明、朱鹏飞的特别授权委托代理人朱晶，申请执行人万锦公司的特别授权委托代理人王卫民到庭参加听证，申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪、徐斌，被执行人鑫祥公司、鑫祥公司如皋分公司、江炳兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，本院依法对其缺席听证。本案现已审查终结。
异议人朱千明、朱鹏飞执行异议称：2009年7月28日，异议人与鑫祥公司如皋分公司签订商品房买卖合同，约定购买颐园新村二区223幢907室及61号车棚。同日，异议人支付购房款480000元。2009年11月19日，异议人支付车棚款17388元。2010年1月8日，异议人又缴纳购房款2288元并取得房屋。2010年2月3日，异议人缴纳购房契税4996.8元。但鑫祥公司如皋分公司至今未为异议人办理房地产权证。法院在执行中查封异议人所购房屋，损害了异议人的合法权益。现请求法院解除对如皋市如城镇颐园新村二区223幢907室房屋的查封。
申请执行人万锦公司辩称：如查明异议人是已支付大部分购房款的普通消费者，我们同意解封。否则，不同意解封。
申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪、徐斌未应证、答辩，也未向本院提交相关证据。
被执行人鑫祥公司、鑫祥公司如皋分公司、江炳兴书面辩称：2009年7月28日，异议人与我公司签订购房合同，是通过正常程序购买。2009年8月、11月，异议人缴纳购房款480000元和17388元，余款2288元于2010年3月付清。房屋我公司也已实际交付。因此，异议人购房是在法院查封之前，其房款已全部缴清并实际居住。请求法院解除对异议人所购房屋的查封。
经听证审查查明：2009年7月28日，异议人朱千明、朱鹏飞与鑫祥公司如皋分公司签订协议书一份，约定异议人购买颐园新村二区223幢907室商品房，总价款483786元。同日，鑫祥公司江锦芳在协议书的第二页签注“以后给于搭配一个车棚，按实际金额肆拾捌万元计算”，江炳祥签注“同意”。同年11月19日，双方又约定异议人认购61号车棚，总价款17388元。后二异议人与鑫祥公司补签商品房买卖合同（时间落款为2009年7月28日），约定：朱千明、朱鹏飞购买如皋市如城镇颐园新村第223幢907号房，建筑面积共143.11㎡，单价3370.05元／㎡，金额为482288元，附属设施：购223幢61号车棚，建筑面积为9.66㎡，单价为1800元／㎡，总价计17388元，实际总房款计人民币499676元。2009年7月28日、11月19日、2010年1月12日，异议人朱千明、朱鹏飞分别缴纳购房款480000元、17388元和2288元。2009年11月20日，二异议人取得房屋销售不动产统一发票。2010年1月8日，双方办理房屋交接手续。同月12日，二异议人缴纳电表费245元、对讲门铃650元，维修基金费4293.30元，有线电视终端费1707.32元，自来水管网费2231.10元，垃圾清运费2210元。同年2月3日，二异议人取得契税完税证。
认定以上事实的证据有：当事人的听证陈述，商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税证、收据，交房通知书、银行存折及无折存款回单复印件。
又查，原告万锦公司与被告鑫祥公司建设工程施工合同纠纷一案，2009年7月14日，经南通市中级人民法院组织调解，双方达成协议约定：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由万锦公司、鑫祥公司各承担60450元。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。万锦公司向南通市中级人民法院申请执行，2009年12月14日，该院裁定查封被执行人鑫祥公司名下的房产。2011年11月28日、2012年11月26日，该院分别予以续封。2014年1月9日，本院裁定查封如皋市如城镇颐园新村二区223幢907室等房屋，查封期限二年。
认定以上事实的证据有：（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号、第0222-2号、第0222-10号、第0222-14号民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单，房屋登记记录。
原告王建伟、王金芳与被告鑫祥公司商品房买卖合同纠纷，本院经审理于2011年3月25日判决：一、解除王建伟、王金芳与鑫祥公司2008年5月6日所签订的商品房买卖合同。二、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元。三、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元的利息（自2008年5月6日起至判决生效之日止按同档期银行贷款利息计算）。四、鑫祥公司赔偿王建伟、王金芳经济损失500万元。案件受理费93800元，诉讼保全费5000元，合计98800元由鑫祥公司负担。判决后，鑫祥公司不服，向南通市中级人民法院提出上诉，因未在规定期限内预交二审案件受理费，被裁定按自动撤回上诉处理。2011年6月29日，王建伟、王金芳向本院申请执行。2011年8月2日，本院裁定查封被执行人鑫祥公司位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房。2013年8月1日，本院进行续封，期限一年。
认定以上事实的证据有：（2010）皋民初字第0219号民事判决书，（2011）通中诉字第0079号民事裁定书，（2011）皋执字第2080号民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书。
原告韩忠侪与被告鑫祥公司、江炳兴民间借贷纠纷一案，2010年5月24日，南通市中级人民法院组织调解，双方达成协议约定：一、鑫祥公司于2010年6月21日前给付韩忠侪人民币1280万元。二、江炳兴对上述债务的履行承担连带清偿责任。三、案件受理费24650元，由鑫祥公司负担。调解书生效后，鑫祥公司、江炳兴未自觉履行。韩忠侪向本院申请执行，2013年7月29日，本院裁定查封鑫祥公司开发的颐园新村223幢907室等未过户的房屋，查封期限二年。
认定以上事实的证据有：（2010）通中民初字第0023号民事调解书，（2010）通中执字第94号民事裁定书及协助执行通知书。
原告徐斌与被告鑫祥公司、鑫祥公司如皋分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院审理后于2010年6月3日判决：一、解除原、被告于2008年10月26日、2008年11月2日签订的关于位于如皋颐园315幢1002室、1003室，322幢506室、806室，323幢1503室、1505室、1506室、1507室的商品房买卖合同。二、被告鑫祥公司返还原告徐斌已付购房款2100000元。三、被告鑫祥公司以2100000元为本金自2008年10月26日起按同期银行贷款利率给付原告徐斌利息至2010年6月3日止。四、被告鑫祥公司赔偿原告徐斌损失人民币600000元。五、案件受理费47300元、邮寄费300元，合计47600元，由被告鑫祥公司负担。判决后，鑫祥公司未自觉履行其义务。2011年1月18日，徐斌向本院申请强制执行。2011年6月28日，本院裁定查封鑫祥公司位于颐园新村二区223幢大楼。
认定以上的事实证据有：（2010）皋民初字第0861号民事判决书，（2011）皋执字第0574号民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书。
本院认为：《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，异议房屋最早被法院查封的时间是2009年12月14日。而异议人所购异议房屋的时间是2009年7月28日，2009年11月前，异议人已缴纳购房款497388元，占总房款的99.54％。2010年1月8日，异议人又缴纳下余的欠房款2288元并实际占有房屋。作为一般购房户的异议人，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售给自己的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况。再申请执行人和被执行人也无证据证实异议人在购房过程中存在过错。既然异议人对购房行为及未办理的房屋过户手续无过错，法院就不应对其房屋继续执行。综上所述，异议人朱千明、朱鹏飞所提异议理由成立，本院应予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条之规定，裁定如下：
中止对如皋市如城镇颐园新村二区223幢907室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 夏燕尔
代理审判员 金 霁
人民陪审员 沈丽华
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 许建国