广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终532号上诉人（一审被告）：徐超，男，汉族。委托诉讼代理人：孙金红，女，汉族。被上诉人（一审原告）：珠海市葆诚物业管理有限公司，住所地:珠海市斗门区白藤二路8号（湖星水岸华庭）8栋204房，统一社会信用代码91440400770178024J。法定代表人：胡新莲，董事长。委托诉讼代理人：孙友彬，男，汉族。上诉人徐超因与被上诉人珠海市葆城物业管理有限公司（以下简称葆诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐超的委托诉讼代理人孙金红，被上诉人葆诚公司法定代表人胡新莲及其委托诉讼代理人孙友彬到庭参加审理。本案现已审理终结。徐超上诉请求：1、请求二审法院依法撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初1869号民事判决书，依法改判驳回葆城公司诉讼请求或发回重审。2、请求二审法院判令葆城公司承担一、二审全部诉讼费用。3、请求二审法院判令葆城公司退还2012年8月至2013年12月非法向徐超收取的237元电梯费，60元门禁费。4、请求二审法院判令葆城公司即刻撤离左邻右居物业管理，停止非法物业管理活动。5、请求二审法院判令葆城公司退还向徐超收取2012年8月至2013年12月的物业费等相关费用。事实和理由：综合如下，一、葆城公司没有合法取得物业管理资格；二、葆城公司没有按照《前期物业服务协议》履行义务和职责，如小区的环境差、照明用灯常年没有人修缮，业主多次与葆城公司沟通但是并无改善等。葆城公司辩称，一、葆城公司是合法取得物业管理权，并提供了合法取得物业管理资格、资质证据等。二、徐超与葆城公司签订的《物业管理合同》是双方真实意思表示。三、电梯、可视对讲系统等维保葆城公司都委托有关专业公司维保并有合同，有履行职责。四、葆城公司一直在尽职尽责管理小区。请求驳回徐超的上诉，维持原判。一审法院认定事实：徐超为广东省珠海市斗门区井岸镇白藤二路85号左邻右居小区1栋2单元802房的所有权人，其于2012年8月2日取得涉案房屋产权，涉案房屋面积为65.79平方米。2011年1月8日，徐超与葆城公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由葆城公司为徐超涉案物业提供前期物业管理服务。葆城公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。葆城公司有权向徐超收取物业管理费用，其中小高层住宅按建筑面积每月每平方1元收取（不含公共水电分摊）。徐超有义务向葆城公司按时足额交纳物业管理费用。合同期限自小区开发商通知入伙之日起至业主大会续聘或另聘物业管理企业并签订新的物业管理协议之日止，但为了保证物业管理的延续性，该协议委托管理期限不低于五年。另外，协议第七条约定了其他有偿服务费用，包括：车位使用管理费，其中对露天小型车辆按70元/月/辆收费；对可视对讲系统在设备安装商免费维保期满后，按每户每月5元收取维保费，可视对讲室内机更换配件由业主自理；电梯在设备安装商免费维保期满后，按住宅建筑面积每月每平方米0.3元收取维保费（不含大中修费用），等等。协议第十条约定广告牌的设置按物业管理公司统一规定，必要时需报城管部门审批，广告位收益，用于小区公共配套的更新。协议第十一条违约责任第四项约定，徐超违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，葆城公司有权要求徐超从次月首日起每天按欠费总额的千分之三缴付滞纳金，等等。葆城公司具有物业服务企业三级资质，其法定代表人于2016年5月24日由王开燕变更为胡新莲。2016年5月31日，珠海市斗门区白藤街道白藤社区居委会出具证明，证明从2010年11月起至今葆城公司为涉案小区提供物业管理服务。徐超在庭审中认可已经交纳过2013年12月31日之前的物业服务费，葆城公司对此予以确认。葆城公司曾于2013年12月7日出具收款收据，确认收到徐超交来的2012年8月至2013年12月的管理费1118元、电梯费237元、门禁费60元等费用共计1507元。另查明，涉案小区至今未产生业主委员会。双方确认徐超所有的小型车辆车牌号码为粤Ｂ×××××。一审法院认为，葆城公司作为具有物业服务资质的物业服务企业，其与徐超在平等自愿的基础上签订前期物业管理服务协议，该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，双方当事人应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。由珠海市斗门区白藤街道白藤社区居委会出具的证明可见，从2010年11月起至今葆城公司为涉案小区提供物业管理服务。同时结合查明的事实，认为葆城公司实际上为涉案小区提供了物业服务，徐超作为涉案小区的业主亦实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。另外，关于电梯维保费和门禁系统维保费，双方在《前期物业管理服务协议》中有明确约定，该约定合法有效，双方均应依约履行。由查明的事实可见，徐超已交纳了2013年12月31日以前的物业服务费、电梯维保费和门禁系统维保费，但从2014年1月1日起至2016年4月30日未向葆城公司支付过物业服务费、电梯维保费和门禁系统维保费，依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，葆城公司有权向法院请求要求徐超支付欠缴的上述费用。经核算，徐超每月应向葆城公司支付的物业服务费为65.79元（65.79平方米×1元/平方米/月），电梯维保费为19.74元（65.79平方米×0.3元/平方米/月），门禁系统维保费为5元。葆城公司起诉请求计算至2016年4月30日，共计28个月，合计物业服务费为1842.12元（65.79平方米×1元/平方米/月×28个月），电梯维保费为552.64元（65.79平方米×0.3元/平方米/月×28个月），门禁系统维保费为140元（5元/月×28个月），上述费用共计2534.76元。对于2016年4月30日之后徐超欠缴的费用，葆城公司可另循法律途径主张。对于徐超提出的诉讼时效问题，一审法院认为，徐超与葆城公司之间形成的物业服务合同关系，是一种连续性的法律关系，葆城公司在合同有效期内持续性地为被告提供物业服务，徐超按约定逐月支付服务费用，对此类法律关系的诉讼时效认定应当从合同约定的履行期限届满时起算。由于涉案小区未另聘其他物业服务公司，物业服务合同仍在有效期限内，因此葆城公司一审起诉要求徐超支付2014年1月1日起的物业服务费、电梯维保费和门禁系统维保费，并未超过诉讼时效。对于徐超的该项抗辩意见，一审法院依法不予采纳。对于葆城公司主张的公用电费，徐超作为涉案小区的业主，对于使用公用设施产生的电费负有分摊支付的义务。但对具体的分摊方式及应缴金额，葆城公司负有举证责任，一审中葆城公司仅提供了自己单方制作的收费通知及计算表等证据，没有其他证据予以佐证，徐超对该数额亦不予认可。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，葆城公司应承担举证不能的不利后果，一审法院对葆城公司的该项主张不予支持。对于葆城公司主张的停车费，一审法院认为葆城公司提供的证据不足以证明徐超的具体停车时间，葆城公司的该项请求证据不足，一审法院亦不予支持。对于滞纳金问题，一审法院认为徐超违约后，葆城公司应当采取适当措施如积极催收等方法防止损失的扩大，但现有证据不足以证明葆城公司采取了适当措施，致使徐超长达两年多时间未缴纳服务费用，因此对于滞纳金超过徐超拖欠费用本金的部分，一审法院不予支持。故徐超应向葆城公司支付欠缴物业服务费、电梯维保费和门禁系统维保费的滞纳金数额为2534.76元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、徐超于本判决生效之日起七日内向葆城公司支付2014年1月1日至2016年4月30日期间的物业服务费1842.12元，电梯维保费552.64元，门禁系统维保费140元，合计2534.76元；二、徐超于本判决生效之日起七日内向葆城公司支付拖欠物业服务费、电梯维保费和门禁系统维保费的滞纳金2534.76元；三、驳回葆城公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（葆城公司已预交），由葆城公司负担20元，徐超负担30元。本院二审期间，徐超没有提供证据材料。葆城公司围绕徐超的上诉提交了以下证据材料：《前期物业服务协议》、《物业管理资质证明》、《电梯保养合同》、《可视对讲系统维保合同》用于证明葆城公司具有物业管理资质，且合法取得为涉案小区提供物业管理服务的资格，并且提供了应有的服务。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，对本案争议焦点综合如下：一、关于葆城公司是否具有物业管理资质的问题。本院认为，经过二审庭审调查，如原审法院所认定，葆城公司是物业服务企业三级资质，其法定代表人于2016年5月24日由王开燕变更为胡新莲。2009年12月23日，葆城公司与开发商签订了《前期物业服务协议》，由葆城公司为涉案区业主提供物业管理服务。2016年5月31日，珠海市斗门区白藤街道白藤社区居委会出具证明，证明从2010年11月起至今葆城公司为涉案小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，葆城公司公司有权向徐超收取徐超的物业管理费，原审法院对此认定正确。更何况徐超和葆城公司签订了《物业管理服务协议》，双方约定由葆城公司为徐超所有的涉案物业提供物业管理服务。徐超也交给了葆城公司2012年8月至2013年12月的管理费1118元、电梯费237元、门禁费60元等管理费用，徐超交物业管理费的行为视为徐超自动履约，也认可物业管理服务资质并接受了葆城公司物业管理服务。故原审法院对此认定正确，本院予以维持。二、徐超能否以小区管理不到位为由行使不履行交物业费的抗辩权。本院认为，葆城公司与徐超于2011年1月8日签订《前期物业管理服务协议》，形成物业服务合同关系，该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该严格遵守。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，双方当事人应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。根据《前期物业管理服务协议》的约定，葆城公司在合同有效期内持续性地为徐超提供物业服务，徐超应按约定逐月支付服务费用，徐超于2014年1月停止交物业管理费，违反了该项义务属于违约。另外，《前期物业管理服务协议》还约定，物业公司若未达到管理服务质量约定目标，给业主造成损失，物业公司应承担相应的法律责任。由于徐超在一审时对此并未提出反诉，二审本院对此不予审理。再次，徐超是否如约履行交物业管理费的义务，关乎物业服务公司能否正常运营，关乎其他业主的利益是否受损，而对于物业服务公司而言，除了治安防范、消防管理义务之外，还承担着公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维修管理等多项义务。故即使葆城公司存在着徐超所称打扫卫生、绿化极差、坏掉的灯管无人更换等履约瑕疵，因中止履行一方义务应与对方违约程度相当、违约后果对等。徐超中止履行支付物业服务费的义务也不完全符合《合同法》笫67条规定的行先履行抗辩权的情形，如果徐超有证据证明葆城公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的情形，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定另行主张权利。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。徐超的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人徐超负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年三月十七日书记员 苏婉婷