山西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）晋民申1423号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李建中，住太原市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：付桃妮（又名付秀花），住太原市。委托诉讼代理人：李文红，住太原市，系李建中、付桃妮之子。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：崔艳生，住太原市。委托诉讼代理人：梁淼，北京大成（太原）律师事务所律师。再审申请人李建中、付桃妮因与被申请人崔艳生房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市中级人民法院（2015）并民终字第2713号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李建中、付桃妮申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，原判决适用法律确有错误，有新的证据足以推翻原判决。申请人与被申请人签订的《宅院买卖协议》无效。（一）申请人无权将登记在其名下的宅基地进行买卖。我国法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是村集体经济组织成员，村集体经济组织成员不得向本集体经济组织以外的成员转让农村房屋和宅基地使用权。宅基地使用权是用益物权，农村经济组织成员具有使用权但无处分的权利，不得买卖、出租和非法转让。本案中申请人属于集体经济成员，但其也只享有诉争宅基地的使用权，未经集体组织和上级部门的批准不得转让。（二）被申请人没有资格购买诉争的宅基地。2002年9月25日，申请人与被申请人签订了《宅院买卖协议》，被申请人是公务员，不属于农村集体经济组织成员，更不属于诉争宅院所属的集体经济组织成员。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发﹝2004﹞28号）、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发﹝1999﹞39号）的规定，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。由于被申请人是城镇居民，依据以上规定其没有资格购买诉争的宅基地。（三）根据合同的相对性，被申请人从签订合同至今一直是公务员，没有迁入诉争宅院所属的集体经济组织，一、二审法院却片面偏袒被申请人，硬称被申请人妻、子将户籍迁入该集体经济组织，认可协议有效。根据合同的相对性，申请人与被申请人签订的协议与其妻、子没有任何关系，被申请人一人的意思无法代表其妻、子的意思表示。综上，申请人认为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被申请人并非南街村集体经济组织成员，且诉争院落至今未由土地登记机关变更登记至被申请人的名下，2015年12月29日太原市国土资源晋源分局晋源（罗城）国土资源所查明诉争宅院仍登记在申请人名下。双方所签订的《宅院买卖协议》因申请人的无权处分以及协议违反法律的强制性规定，该协议应自始无效、当然无效。申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定，请求人民法院对本案进行再审，确认双方所签订的《宅院买卖协议》无效，以维护申请人的合法权益。崔艳生提交意见称，（一）申请人与被申请人所签《宅院买卖协议》是双方的真实意思表示，按照我国”地随房走”的原则，房屋所在宅基地使用权亦随房屋一并转移，且申请人已经不享有涉诉房屋宅基地的使用权。1.申请人与被申请人所签《宅院买卖协议》是双方的真实意思表示。申请人与被申请人所签《宅院买卖协议》系申请人向被申请人出卖位于××村相关房产，该协议由双方签字捺印。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。依据以上规定，我国法律并不禁止村民出卖自己的房屋，只是村民出卖其房屋后，不得再次申请获得宅基地，故申请人对涉诉房屋享有处分权，依法有权将其出卖。2.按照我国”地随房走”的原则，房屋所在宅基地使用权随房屋一并转移。根据中共中央办公厅、国务院办公厅《深化农村改革综合性实施方案》，国家正在开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革，探索农民住房财产抵押、担保、转让的有效途径。我国法律并不禁止宅基地的合法转让，现行政策反而在探索农村宅基地转让的有效途径。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条亦明确规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案申请人将其所有的农村房屋出卖时，该房屋所在宅基地使用权自然亦随房屋一并转移。3.申请人已经不享有涉诉房屋宅基地的使用权。涉诉房屋系申请人1982年所建，但申请人除涉诉房屋宅基地外，又于1997年12月15日经太原市晋源区晋源街道南街村委会、太原市南郊区晋源镇土地管理所、太原市南郊区人民政府批准，新占一处宅基地并新建房产，至此申请人拥有了两处宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，申请人对涉诉房屋宅基地已经不享有使用权。（二）申请人与被申请人之间的房屋买卖、宅基地使用权转移，已经有效确认，被申请人依法有权取得涉诉房屋所有权、宅基地使用权。1.南街村村民委员会在申请人与被申请人所签《宅院买卖协议》上加盖公章，对涉诉协议项下房屋所有权、宅基地使用权转移进行了有效确认，被申请人依法取得了涉诉房屋所有权和宅基地使用权。2.相关政府部门与被申请人签订了《产权置换协议》，并出具了《承诺书》，对涉诉房屋所有权、宅基地使用权的转移进行了有效确认。3.我国法律、行政法规尚没有禁止农村私有房屋买卖及农村私有房屋买卖合同应认定为无效的明确规定。申请人在再审申请书中援引的相关规定均系国务院部门规章，不属于法律或者行政法规，依法不能作为认定合同无效的法律依据。（三）被申请人原系南街村村民，本案诉争宅院房屋系被申请人与配偶、父母共同出资，且被申请人妻、子随后已将户籍迁入南街村，成为南街村集体经济组织成员，故涉诉房屋的实际购买人为被申请人及其家庭成员。被申请人作为《宅院买卖协议》中房屋、宅基地的买受方，原系南街村村民，在该村居住近40年，参加工作后随父母一直在南街村居住。被申请人的父母均为涉诉房屋所在地的农村集体经济组织成员，在《宅院买卖协议》签订之前，被申请人与张晋萍登记结婚，故涉诉宅院房屋实际购买人包括被申请人及其他家庭成员，且在购买该房屋时被申请人与其配偶、父母共同出资，后共同居住，故应当认定为家庭共同购房。（四）《宅院买卖协议》已履行十余年，且房屋、土地因规划建设现已被征拆，申请人为获取不当利益否定协议，依法不应予以保护。1.《宅院买卖协议》已履行十余年。协议签订当日，被申请人即向申请人支付了全部款项，申请人亦出具了收条，该协议已实际履行。被申请人买受涉诉房屋并非为了投资营利，而是为了居有定所，且被申请人及其家庭成员已在该房屋连续稳定居住生活了十几年，全家人在本市也没有其他住房，对该房屋已经形成了长期、稳定的占有、使用状态，依法应当受到法律保护。2.涉诉房屋、土地因规划建设现已被征拆。涉诉房屋、土地因规划建设现已被征拆，申请人看到征拆后的补偿，意图否定协议获取不当利益，其行为不但违反诚实信用和禁止反言的基本原则，而且严重违反公序良俗，依法不应予以保护。综上，申请人的再审申请没有事实和法律依据，请求人民法院在查清事实的基础上，依法驳回申请人的再审申请，以维护被申请人的合法权益和法律的公平正义。本院经审查认为，本案在再审审查期间争议的焦点是：双方签订的《宅院买卖协议》是否有效。2002年9月25日，李建中、付桃妮与崔艳生签订《宅院买卖协议》，李建中、付桃妮将太原市晋源区南街村仓门前四巷8号宅院房屋以58000元的价格转让给崔艳生，南街村村民委员会在该协议上盖章予以确认。该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立并生效。李建中、付桃妮对其宅院房屋在法律规定的范围内享有处分权，双方签订的协议不违反法律、行政法规的强制性规定，崔艳生原为南街村村民，其配偶张晋萍、儿子崔旭瑞随后将户籍迁入南街村，成为该村集体经济组织成员，李建中、付桃妮在协议已经实际履行十多年，诉争宅院房屋已经拆迁置换的情况下，主张双方签订的《宅院买卖协议》无效，依据不足。综上，李建中、付桃妮的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李建中、付桃妮的再审申请。审 判 长  院胜利审 判 员  李克恭代理审判员  高 艺二〇一七年三月十七日书 记 员  郭皓月