河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）商梁民初字第589号
原告刘娜，女，1977年12月15日出生，汉族，住商丘市梁园区.
委托代理人冯迈，金研律师集团（商丘）事务所律师。
被告商丘海亚置业有限公司。
法定代表人汤某某，职务董事长。
委托代理人秦博、王成立，该公司法律顾问。
上列当事人房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2012年2月28日受理后，依法组成合议庭，由审判员王兴明担任审判长，审判员张峰、张君参加合议，于2012年7月24日公开开庭进行了审理。原告刘娜的委托代理人冯迈，被告委托代理人秦博、王成立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年4月30日，原告与被告签订运河中段北岸综合治理项目房屋拆迁补偿安置协议。协议约定：被告拆除原告房屋419.10平方米，给原告置换安置房三套共计444平方米，18个月交付安置房屋。从逾期交房之日每月应支付原告每平方米5×18×2的双倍临时安置补助费。安置房交付后，房产证、分割后的土地证、房屋维修基金由被告办理，相关费用由被告承担。直到2012年4月被告才逾期18个月交付房屋，并不承担约定的相关费用。故请求：1、被告承担约定的逾期临时安置补助费违约金407365.20元；2、被告承担维修基金33207.84元；3、承担本案诉讼费用。
原告方为支持其主张，向本院提交的证据有：1、原、被告房屋拆迁补偿协议一份，证明被告拆迁原告房屋面积419.10平方米，安置原告四套房屋面积444平方米。被告支付临时安置补助费每月每平方米5元，回迁过渡期18个月，逾期交房按每月每平方米5×18×2的双倍支付临时安置费，房屋交付后办证的相关费用由被告承担。2、被拆迁人丁一、倪秀英与被告签订的房屋置换和拆迁补偿协议各一份，证明回迁过渡期限18个月，临时安置补助费每月每平方米5元。3、海亚春天一期9号、15号楼被拆迁人安置表，证明被告与拆迁户签订的拆迁补偿协议的安置过渡期限是18个月，自协议签订时起算。4、被告京九晚报交房公告一份，证明被告准备的交房时间是2011年8月25日，已超约定的过渡期限10个月。5、原、被告结算领款单、收据共10份，被告交房时间是2012年5月8日，逾期交房18个月，收取应由被告自己承担的办证、维修基金等费用。
被告辩称：房屋拆迁补偿安置协议没有约定交房时间，无逾期交房之说。原告要求支付约定补助费的违约金过高，不应支持。房屋维修基金是业主预存的费用，应由原告承担。原、被告就此事已达成协议并已履行，原告诉请无事实及法律依据，应予驳回。
被告方为支持其主张，向本院提交的证据有：1、京九晚报两份，证明被告建造的15号楼交房时间为2011年8月22日。9号楼的交房时间为2011年11月10日。2、商丘市人民政府房屋征收办公室（2011）3号文件一份，证明建筑13层以上回迁安置用房的建筑期限为30个月。3、商丘市运河包河万堤沟治理指挥部证明一份，证明经该指挥部调解，原、被告已就临时安置补助费支付的期限、标准、数额达成协议，并已履行完毕的事实。4、海亚春天一期9号、15号楼被拆迁人安置表一份，证明原、被告已就临时安置补助费支付的期限、标准、数额及维修资金的承担达成协议。5、领款单一组，证明已领取达成协议的安置补助费，双方已达成协议履行完毕。6、商丘市住建局办理房产证流程及收费标准各一份，证明办理房产证的费用不包括房屋维修基金。
经庭审质证，被告对原告所交证据提出如下异议：1、证据1拆迁协议没有约定安置补助标准，也无交房期限，主张18个月交房无依据，临时安置补助违约金5×18×2的双倍约定不明。2、维修基金费用不是合同约定的办理房产证费用，不应由被告承担。3、证据2是复印件，来源不合法。4、证据3看不出回迁人及签字人，不能证明安置期限是18个月。5、证据4公告的交房时间是2011年8月25日，不能证明逾期交房。6、证据5是实际办理交房时间，应以公告交房时间为交房时间。
原告对被告提交证据提出如下异议：1、证据1不能证明通知原告交房，其公告形式不符合要求。2、证据2的施行时间在本案协议以后不应适用，应适用拆迁安置方案。3、证据3原告从没接触过调解人，其证明不认可。4、证据4只能证明过渡安置期18个月，维修基金数额。5、证据5不是协议。6、证据6不能证明办房产证的费用，安置协议约定的相关费用应包括维修基金费用。
本院依据证据规则，对原、被告提交有争议的证据，作出如下综合分析认证：
1、被告对原告证据1拆迁安置协议证明目的的异议。本院认为，该拆迁安置协议内容虽无交房时间、安置补助费标准，因拆迁补偿安置协议的补偿安置内容在当时适用2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》、2002年河南省《城市房屋拆迁管理条例》、2003年商丘市《城市房屋拆迁管理实施办法》规定，其中对临时安置补助费、拆迁过渡期限均要求具有数额、明确期限，也是相关条例、办法规定被告取得《房屋拆迁许可证》的前提条件之一即拆迁计划和拆迁方案应有内容，被告只有取得《房屋拆迁许可证》，才能与被拆迁人签订补偿安置协议。结合原告提交的同期同安置楼的丁一、倪秀英的拆迁协议中的每月每平方米安置补助费数额5元，交房期限为协议签订之日起18个月，与被告提交的9号楼、15号楼被拆迁人安置表显示的年付每平方米安置费60元相印证，故对本案拆迁安置协议中的临时安置补助费可确定为每月每平方米5元。对交房期限的日期可确定为协议签订后的18个月。临时安置补助费的违约金应为金钱数额，在确定5及18含义的基础上，结合该违约条款的字面含义可确定约定违约金的计算方式为5元×18个月×2倍。
2、维修基金是否在合同约定的办理房产证相关费用内的异议。本院认为，房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的维修以及更新改造工程。按照建设部、财政部1998年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修金由全体业主缴纳，属全体业主共同所有。拆迁安置协议中约定的安置房交付后，房产证由被告负责给原告办理，有关费用由被告承担。《合同法》对合同条款的理解有争议的解决方法是按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从该约定的前后字面含义亦应理解为办房产证产生的有关费用；合同的目的来看，该协议以交付房屋的所有权为目的，办理房产证登记为取得不动产所有权的法定要件，亦可得出为办房产证产生的费用。从交易习惯来看，日常房地产交易中，房屋维修基金亦有买受人交付。结合被告提交的商丘市住建局办理房产证流程及收费标准，亦不包括维修基金费用，故对被告异议予以采纳。
3、对原告证据2拆迁安置协议认为是复印件，来源不合法的异议。本院认为，该拆迁安置协议是案外人丁一、倪秀英与被告签订。原告庭审时虽未能提交原件，但庭后提交了原件并经本庭核对与复印件无异，且能与被告提交的被拆迁人安置表印证，故对其异议不予采纳。
4、对原告证据3回迁安置表不能证明回迁安置期限是18个月和对被告证据4回迁安置表只能证明过渡安置期18个月、维修基金数额的异议。本院认为，原告提交的被拆迁人安置表与被告提交的被拆迁人安置表在打印的形式内容上均完全一致，唯一的差别在于被告提交的安置表中有原告及其他被拆迁人的签名，该表中临时安置费的数额可认定该表为被告计算的月临时安置补助费数额、支付的临时安置补助费数额、所收维修基金的数额，但该表中看不出原告举证该证据证明交房期限为18个月的举证目的。对原告举证该证据证明过渡安置期为18个月的目的及异议不予采纳。
5、被告对原告证据4《京九晚报》，认为该报公告的交房时间不能证明逾期交房；证据5原、被告结算领款单、收据，认为是实际办理交房时间，应以公告交房时间为交房时间及原告对被告证据1《京九晚报》不能证明通知原告交房，其公告形式不符合要求的异议。本院认为，房屋的交付应以交付使用为交房时间，合同中的通知义务，应是口头或者书面方式，并不包括公告方式。《合同法》对合同的履行要求为应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同具有相对性，通知应以向相对方发出并到达为要件，否则不生通知效力。公告是国家权力机关、行政机关向国内外郑重宣布重大事件和决议、决定时所用的一种公文。它必须由特定的国家机关制发，所及内容重大而且多能引人关注。公告由其性质、内容、发布机关来区分，一般分为国家事项公告和司法公告。本案中，作为拆迁安置协议中约定的通知交房是合同中的附随义务，被告通知交房应以适当的口头、书面形式发出并到达对方方为尽到通知履行义务，被告以公告的方式通知被拆迁人交房并不能产生房屋交付的履行合同义务的法律效果，从公告的时间看已超出拆迁安置协议规定的交房时间，在被告不能证明原告已接到交房通知而怠于接收房屋的事实时，应以实际交房时间为交付房屋时间。故对被告对原告证据的异议不予采纳，对原告对被告证据1的异议予以采纳。
6、原告对被告证据2商丘市人民政府房屋征收办公室（2011）3号文件，认为施行时间在本案协议以后不应适用，应适用拆迁安置方案的异议。本院认为，被告提交的商丘市人民政府房屋征收办公室（2011）3号文件一份，证明建筑13层以上回迁安置用房的建筑期限为30个月。该文件于2011年发布，而本案拆迁安置补偿协议签订于2009年，根据法不溯及既往的原则，该文件不适用本案的处理，应以当时的相关行政法规和《合同法》作为依据，故对原告异议予以采纳。
7、原告对被告证据3商丘市运河包河万堤沟治理指挥部证明，原告认为从没接触过调解人，其证明不认可的异议。本院认为，被告提交的该证明内容说明对原、被告关于安置房交付期限和安置补助费数额争议进行调解并进行了履行。原告对该证明不予认可，否认与证明人有过接触，双方又无调解的书面协议，被告以证明人单方证明证明调解内容，不能获得本院支持，故对原告异议予以采纳。
8、原告认为被告证据5领款单，不是双方调解协议的异议。本院认为，被告提交的该证据是原告收取拆迁安置费的收据，该收据只能证明原告领款的事实，不能以领款作为双方达成协议的依据。《合同法》在违约责任中规定，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告以原告收取安置费作为意思达成一致理由，不能获得本院的认可。故对原告异议予以采纳。
9、原告对被告证据6商丘市住建局办理房产证流程及收费标准，不能证明办房产证的费用，安置协议约定的相关费用应包括维修基金费用的异议。本院认为，该证据对办理房屋所有权证的程序、收费项目、标准明确具体，可证明办房产证所需费用，故对原告异议不予采纳。安置协议约定的相关费用是否包括维修基金费用，涉及对协议争议条款的理解，前面对该问题证据的评述中已有结论，故不再评述。
本院根据有效证据和当事人的陈述，认定以下案件事实：2009年4月30日，原、被告签订运河中段北岸综合治理项目房屋拆迁补偿安置协议。原告以被拆迁房屋面积419.10平方米置换回迁安置房屋面积暂定444平方米（具体为9号楼东单元17楼东户117平方米、中户105平方米，13层东、中户222平方米），并就超拆迁面积部分的价格作了约定。被告支付原告拆迁补偿费30000元为房地产价款。拆迁过渡期限为18个月，临时安置补助费为每平方米5元。违约责任约定为：1、被告将新房交付原告使用前，原告必须先将应支付被告所有款项一次性付清后，才能交付使用。如逾期30天付款，即视为原告自动放弃产权调换的房屋，被告有权将房屋自行出售他人，并将原告原房屋拆迁面积按运河中段综合治理项目房屋拆迁货币补偿标准给予原告货币补偿。2、被告安置房如果逾期交付，从逾期之日起，每月应付给原告每平方米5×18×2的双倍临时安置补助费。特别约定条款主要为：1、原告必须于接到被告书面通知的安置房交付时间6日内，前来办理安置房结算及交付手续。逾期30天，后果由原告承担；2、安置房交付后，房产证、分割后的土地证由被告负责给原告办理，有关费用由被告承担。2011年8月23日、11月11日，被告先后在《京九日报》登载交房公告，声明15号楼、9号楼已具备交房条件，请房款已全部付清的的业主携带相关证件以及自行缴纳契税、维修基金的收据3日后到被告物业服务中心办理交房手续。2011年12月12日、2012年5月8日，原告在被告处分别办理9号楼的四套房屋拆迁安置结算及交付手续，合计领取逾期临时安置补助费用24096元。
本院认为，原告与被告签订的房屋拆迁补偿安置协议意思表示真实、内容合法，该补偿安置协议依法成立并生效，对双方当事人均具有拘束力。双方补偿安置协议虽未约定临时安置补助费、拆迁过渡期限及逾期后的临时安置补助费，但该三项内容依据2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》、2002年河南省《城市房屋拆迁管理条例》、2003年商丘市《城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，均应是补偿安置协议法定的内容，也是被告提交房屋拆迁管理部门的拆迁方案中应有的法定内容，当然成为该安置协议的内容。临时安置补助费、拆迁过渡期限根据原、被告举证的证据可确定为每月每平方米5元，拆迁过渡期限为签字之日起18个月。该补偿安置协议签订时间为2009年4月30日，拆迁过渡期限为18个月，即交付房屋日应为2010年10月31日。被告登报以公告的方式通知交房不能产生履行协议约定的通知交房的效力，在被告不能证明实际通知交房时间时，应以原、被告实际办理结算之日为通知交房时间。拆迁安置协议中交房顺序为被告通知交房、原告办理安置房结算后支付相关款项、被告交付房屋，在确定被告通知交房时间后，原告未履行相关义务时，被告享有先履行抗辩权，此时被告不履行交房义务并不构成违约，故本案逾期期间终止日定为拆迁安置结算之日。原告委托代理人在代理意见及所交证据证明目的中以四套房屋最后一套房屋结算时间认可为交房时间，用以确定被告违约交房时间，而本案涉及四套房屋且交付时间不同，应以每套房屋的具体结算时间确定为逾期交房时间。本案中安置协议约定交房日应为2010年10月31日，被告因自己的原因超出约定的交房期限，应承担违约责任。本案的具体违约交房时间应以9号楼的房屋安置结算时间来确定，即9号楼四套安置房交付时间为2011年12月12日，2012年5月8日，拆迁安置协议约定的违约金计算方式为每月每平方米5元×18个月×2，以该方法计算违约金将高达一百三十余万元，明显过高，被告亦提出调整意见，因原告实际损失缺乏计算基础，故无充分依据进行具体违约数额调整。但2002年河南省《城市房屋拆迁管理条例》、2003年商丘市《城市房屋拆迁管理实施办法》规定，对因拆迁人的责任造成延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，拆迁人应当自逾期之月起双倍支付临时安置补助费，故本院以法定标准每月每平方米10元作为被告逾期交房违约金计算依据，对原告违约金主张予以支持。原告的房屋被拆迁面积为419.10平方米，安置房屋为四套，因安置面积多于拆迁面积，房屋分两次时间结算，本院以被拆迁面积平均分摊到每次交付的房屋的面积来分段计算逾期期限和逾期违约金。即自安置协议确定的交房日期2010年10月31日计算至交房时间9号楼的第一次两套房屋交房日2011年12月12日，逾期时间为13个月12天，计算为419.10平方米÷2×10×（13个月＋12天÷30天）=28079.70元；第二次两套房屋的交付时间为2012年5月8日，逾期期限为18个月8天，计算为38277.66元，四套房屋的违约金合计为66357.36元。原告在结算后领取临时安置补助费结算款合计为24096元。本案中原告未要求逾期前临时安置补助费，所领取临时安置补助费原告庭审中认可为逾期后费用，被告庭审中亦认可，故已领取该费用应从违约金中扣除，被告实际支付的违约金应为42261.36元。房屋维修基金依据相关行政法规规定，该基金用于住宅共用部位及共用设备保修期满后的维修、更新，由全体业主缴纳，属全体业主共有。安置协议中约定的房产证、分割后的土地证由被告给原告办理，有关费用由被告承担。有关费用的理解按照《合同法》对条款争议的理解方法，亦应理解为办证所产生的费用，不应包含维修基金费用，故对原告该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告商丘海亚置业有限公司支付原告刘娜逾期交房违约金42261.36元，于判决生效后五日内付清。
二、驳回原告刘娜其他诉讼请求。
一审案件诉讼费7909元，由原告承担5000元，被告承担2909元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 王兴明
审判员 张 君
审判员 张 峰
二〇一三年九月九日
书记员 秦若楠