江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第0130号
原告江苏东方二手车交易市场有限公司，住所地江苏省无锡市金城东路290号。
法定代表人李苏，该公司董事长。
委托代理人季润芝，江苏恒佳达律师事务所律师。
委托代理人姚丽娜，江苏恒佳达律师事务所律师。
被告浙江百优卡二手车经营有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区方家埭路188号10幢二楼219室。
法定代表人汪久康，该公司董事长。
委托代理人来晓明，浙江金道律师事务所律师。
原告江苏东方二手车交易市场有限公司（以下简称交易市场）与被告浙江百优卡二手车经营有限公司（以下简称百优卡公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月3日受理后，依法由审判员王莉娜独任审判，于2014年1月28日、4月1日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2014年5月28日再次公开开庭进行了审理。原告二手车市场的委托代理人姚丽娜，被告百优卡公司的委托代理人来晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告二手车交易市场诉称，其与百优卡公司于2013年1月5日签订房屋租赁合同，约定由百优卡公司向其租赁二手车交易市场内D区D01-D18号办公室，D区229号至359号车位，年租金共计655000元。如百优卡公司未经许可擅停营业累计达一个月或一次性达十天的，其有权要求百优卡公司支付年租金的50%作为违约金。后百优卡公司擅自停业搬迁构成违约，其多次要求百优卡公司支付违约金，百优卡公司均不予理会，要求判令百优卡公司支付违约金327500元及律师费11925元。
被告百优卡公司辩称，其与交易市场于2012年11月份就签订了房屋租赁合同，双方就交易市场东面3楼的9个办公室及65个停车位达成了租赁协议，但未交付使用，考虑到交易市场3楼的另一半是东方二手车易市场自己在经营二手车交易，双方会产生竞争，故要求调整租赁场地，交易市场要求其将4楼整层租赁，其公司无奈租下了交易市场4楼，并于2013年1月5日签订了新的合同。后因市场内有多家二手车交易市场，大部分客源未到4楼就被其他二手车经营企业拦截并成交，交易市场未投入充足的广告营销导致整个市场缺少足够的客源，且未按约提供已交付了租金的评估车位、未按约运行载人电梯，后又调整整个市场的经营业态，将二手车经营整体搬迁到100米以外的大楼经营，导致其公司无法实现合同目的，故于2013年8月15日经与交易市场协商解除了租赁合同，并移交了所有租赁房屋及车位。在搬迁前后双方的法定代表人经过多次电话及短信沟通，双方对解除合同均表示遗憾，但对于如何承担责任未达成一致意见。交易市场引用的合同依据有误，双方承担的责任不对等，即便要支付违约金，合同约定的违约金也过高，法院应依法调整。交易市场在与其公司解除合同后第二个月就将整幢大楼整体出租，并不存在损失，交易市场所主张的违约金已经远超过其损失，故要求驳回交易市场的诉讼请求。
经审理查明，2013年1月5日，交易市场与百优卡公司签订了房屋租赁合同1份，约定由百优卡公司租赁二手车交易市场内D区D01-D08号办公室，D区229号至359号车位，共计131个用于二手车经营使用。租赁期限为5年，自2013年2月1日至2017年1月31日止，D区每个车位租金为每年5000元，131个车位每年租金共计655000元，合同签定同时付清半年使用费327500元。租金交付方式为每年1月1日交上半年租金，7月1日交下半年租金。该合同第六条第3款约定如果百优卡公司在经营中造成交易市场损失，交易市场有权从百优卡公司已交付的押金中扣除；第十条约定“在租赁期限内，未经对方书面同意且无违约情况甲、乙双方均不行擅自提前终止合同，否则，违约方须向另一方支付相当于当年度半年租金额的赔偿金”；第十六条第2款第（4）项约定“如果乙方未经甲方许可擅停营业累计达一个月或者一次性达十天的，甲方有权单方提前解除合同，并要求乙方支付年租金的50%作为违约金，并需另行承担甲方由此遭受的一切损失（包括直接经济损失、诉讼费、律师费、差旅费等”。2013年8月15日，百优卡公司向交易市场出具关于移交租赁房屋、场地、物品的函，告知百优卡公司终止履行与交易市场的房屋租赁合同，并向交易市场移交租赁合同项下的房屋、场地、物品。双方办理了相关房屋、场地、物品的交接手续，并由无锡商业大厦集团东方汽车有限公司员工赵某某代表无锡商业大厦集团东方汽车有限公司（以下简称东方汽车公司）、交易市场出具收条给百优卡公司，确认收到了百优卡公司钥匙28所、停车卡115张及场地、物品完好。同日，交易市场按百优卡公司品牌营销总监杨某某提供的名片载明的地址向杨某某邮寄了缴费通知，要求百优卡公司交纳相应的租金327500元。2013年9月6日，百优卡公司向交易市场递交了解除合同函，言明因合同目的不能实现，其公司依法解除了与交易市场签订的房屋租赁合同并已办理完相关的交接手续。2013年9月22日，交易市场委托江苏恒佳达律师事务所向百优卡公司杨某某邮寄了律师函，明确百优卡公司擅自停止营业并于8月15日搬迁完毕，系擅自停业的违约行为，要求百优卡公司于2013年9月30日前按合同约定支付其违约金327500元。后百优卡公司未予答复。2014年1月3日，交易市场诉讼来院。
另查明，百优卡公司所租赁的无锡市金城东路290号房屋系东方汽车公司所有，出租给交易市场使用，并同意交易市场将房屋转租给百优卡公司使用，转租收益归交易市场所有，租赁纠纷由交易市场自行处理。2013年10月25日，东方汽车公司与车王（中国）二手车经营有限公司（以下简称车王公司）签订了房屋租赁合同书，约定东方汽车公司将本案所涉的无锡市金城东路290号江苏东方二手车市场1期大楼一楼（西侧展厅）和二至五楼楼层出租给车王公司使用，租赁期间为2014年1月1日至2023年12月31日，房屋及附属设施交付时间为2013年11月1日，2013年11月1日起至2013年12月31日止为免租期。2013年11月4日，车王公司向东方汽车公司支付了前三个月租金及相应的押金。
以上事实，有交易市场与百优卡公司签订的房屋租赁合同书、百优卡公司关于移交租赁房屋、场地、物品的函、杨某某的名片、交易市场的缴费通知及EMS存根单、百优卡公司的解除合同函、律师函及EMS存根单、建设工程规划许可证、东方汽车集团出具的情况说明、四层平面图、东方汽车公司与车王公司签订的房屋租赁合同书、支付系统往来帐及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
诉讼中，交易市场和百优卡公司确认百优卡公司共向交易市场交纳保证金60000元、租金327500元、停车卡押金3930元，向东方汽车公司支付物业费48100元，租金支付至2013年7月31日。交易市场表示与百优卡公司签订物业管理合同的是东方汽车公司，百优卡公司的物业费也是向东方汽车公司交纳的，与其公司无关。百优卡公司表示其公司并非违约解除合同，而是因为合同目的无法实现，其公司才提出了解除合同，其公司法定代表人汪久康与交易市场法定代表人李苏经过多次电话联系后对解除合同达成一致意见才于2013年8月15日进行了相应场地物品等的交接，交易市场不应向其主张违约金，但对于其所称的解除合同的理由及协商解除合同的过程百优卡公司并未提供证据证明。百优卡公司另提出其公司并未收到交易市场邮寄的缴费通知及律师函，东方汽车公司仅有涉案房屋的建设工程施工许可证并未取得房屋产权证，其出租房屋及允许交易市场转租房屋的行为无效，故其与交易市场签订的租赁合同亦无效，其亦不应向交易市场支付违约金。
诉讼中，交易市场另主张按其与百优卡公司签订的租赁合同第十六条要求百优卡公司承担律师费11925元，并提供了委托合同1份。百优卡公司表示租赁合同第十六条是由交易市场单方解除合同适用的，而现在是其公司单方解除合同，交易市场要求其公司承担律师费没有事实和法律依据。
本院认为，依法订立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，交易市场与百优卡公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，对双方均具有约束力。百优卡公司提出了东方汽车公司并未取得涉案房屋的产权，其出租房屋给交易市场及同意交易市场将房屋转租给其公司的行为应为无效的抗辩意见，因东方汽车公司虽未办理涉案房屋的所有权证，但其已领取了建设工程规划许可证，亦进行了相应的建设施工，其对涉案房屋享有所有权，是否取得所有权证并不影响其对涉案房屋享有所有权，其出租及同意转租的行为合法有效，故对于百优卡公司的上述抗辩意见不予采信。关于解除合同的问题，百优卡公司称是因为交易市场未投入充足的广告营销导致整个市场缺少足够的客源，交易市场更未按约提供已交付了租金的评估车位、未按约运行载人电梯，导致其合同目的无法实现才与交易市场解除合同，且解除合同之前已经两家公司的法定代表人多次协商后才确认解除事宜，故不应支付违约金，但其对自己所称的事实并未提供证据证明，应承担举证不利的后果，本院对其所陈述的事实不予采纳。交易市场与百优卡公司虽已于2013年8月15日办理了相关租赁房屋、场地及物品的交接手续，但从交易市场于2013年8月15日、9月16日向百优卡公司邮寄缴费通知及律师函的行为来看，即便百优卡公司未收到上述缴费通知及律师函，亦不代表交易市场因办理完交接手续而放弃了要求百优卡公司支付违约金的权利。百优卡公司未提供证据证明其系与交易市场协商解除合同或是依法解除合同，故其提前解除合同的行为违反了双方合同的约定，应依合同第十条约定向交易市场支付违约金。百优卡公司提出违约金过高的抗辩意见，因交易市场在2013年10月31日已将所租赁的房屋归还给东方汽车公司，东方汽车公司亦在2013年11月1日将涉案房屋交付给车王公司使用，对于交易市场来说，其所损失的即为2013年8月至10月的租金163750元，故本院依法调整违约金金额为163750元。百优卡公司在交易市场交有保证金60000元，根据合同约定百优卡公司如对交易市场造成损失，有权从百优卡公司已交付的保证金中扣除，故扣除该60000元后百优卡公司还需要向交易市场支付违约金103750元。对于百优卡公司所称支付的物业费48100元，因与其签订物业服务协议及其支付物业费的对象均为东方汽车公司而非本案原告交易市场，故该物业费在本案中不予理涉。关于交易市场主张的律师费，因并非其公司并未按合同第十六条的约定向百优卡公司提出解除合同，本案解除合同及支付违约金适用的是合同第十条，该条中并无律师费的约定，故本院对交易市场关于律师费的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、百优卡公司于本判决发生法律效力之日起十日内向交易市场支付违约金103750元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、驳回交易市场的其他诉讼请求。
案件受理费6391元（此款已由交易市场预交），由交易市场负担4409元，由百优卡公司承担1982元（交易市场同意其预交的案件受理费中的剩余部分3004元由百优卡公司向交易市场直接支付，本院不再退还。由百优卡公司在本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付于交易市场）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 胡艳丽
审 判 员 王莉娜
人民陪审员 胡静妹
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 陆 佳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。