广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3496号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王琳。住所地：深圳市福田区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭巧稚。住所地：深圳市南山区。
委托代理人：和振宇，广东蛇口律师事务所律师。
原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。
法定代表人：杜艳花，总经理。
原审第三人：华夏银行股份有限公司深圳分行。
法定代表人：王兴国，行长。
上诉人王琳因与被上诉人郭巧稚、原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）、华夏银行股份有限公司深圳分行（以下简称华夏银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第484号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年3月20日，郭巧稚（买方）与王琳（卖方）、家家顺公司（居间方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定卖方将涉案的xxx景苑x座xxx房转让给买方，转让价款为420万元，签约当日支付定金10万元；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年4月15日前支付除定金之外的首期款140万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向按揭银行提交按揭贷款的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；在买方按照本合同上述约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉案房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助；涉案房产有租约，租期到2015年12月31日止，月租金为7600元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；及其它内容。
同日，郭巧稚（买方）与王琳（卖方）、家家顺公司（居间方）签订《资金托管协议》，约定将定金9万元、交房保证金1万元托管在居间方。王琳出具了收到郭巧稚支付定金10万元的收据。上述定金王琳已收到9万元，余款1万元作为交房保证金托管在家家顺公司。
关于首期款资金监管。庭审中，郭巧稚陈述，郭巧稚在4月15日前已准备好首期款140万元，因王琳未提交房产证复印件，郭巧稚向包括招商银行、工商银行、中国银行在内的多家银行了解，无法开立资金监管账户，故郭巧稚未能于2015年4月15日前支付首期款至银行监管账户。王琳陈述，其于2015年3月份向家家顺公司提交了房屋产权查询信息单，且王琳向银行咨询得知并非如郭巧稚所述办理资金监管需房产证，审核贷款才需房产证复印件，王琳表示郭巧稚和家家顺公司未通知王琳到银行进行资金监管。家家顺公司则陈述，王琳所提交的资料中未见有房产证复印件，产权信息查询单仅表明房屋在交易前处于抵押状态（非查封，即可交易的情形），家家顺公司有及时通知双方到银行办理资金监管，但王琳称房产证未办理完成，因此无法办理资金监管，按交易流程，房产证复印件是办理资金监管的必要条件。华夏银行表示，该行有房产信息单也可以办理资金监管，但每个银行要求不一致。郭巧稚提交了中介与王琳通话记录、催告函和快递单，拟证明家家顺公司从2015年4月10日至4月27日多次与王琳通话，要求其履行合同义务，以及郭巧稚委托家家顺公司于2015年5月12日及5月16日两次向王琳在《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》上留的地址发《催告函》，督促其履行合同义务（办理监管手续、公证委托手续）；郭巧稚提交了活期账户历史明细查询单拟证明其在2015年4月7日至5月29日期间，个人账户余额超过140万元。王琳对上述证据不予认可，并认为其并未签收快递。王琳提交了运单查询，拟证明王琳未收到《催告函》。王琳提交了房地产证复印件，拟证明王琳具有涉案房产房地产证，登记时间是2011年3月18日。郭巧稚及两位第三人均认为房地产证的登记日期并不等于出证日期，郭巧稚和家家顺公司陈述王琳在交易过程中向家家顺公司经纪人员告知由于未缴纳契税，一直未办理房地产证。
另查，王琳于2015年4月15日缴纳了涉案房产契税、所有权登记费等费用。
关于赎楼，王琳陈述其未做公证赎楼，其与深圳市xx实业投资有限公司签署了借款合同及保证合同，约定就涉案房产的提前还款事宜向上述公司借款，并约定了其他权利义务。王琳曾向华夏银行递交了提前还款申请，尚无审批结果。华夏银行认可王琳曾于2015年4、5月份向其提交了提前还款申请表，尚未审批。王琳提交了借款合同、保证合同、账户历史交易明细，拟证明王琳已经履行了担保赎楼的义务，买卖合同约定在无法办理担保赎楼的情况下，王琳需自行赎楼，王琳备足资金以防无法担保赎楼，可以自行赎楼。郭巧稚对上述证据不予认可，并认为无法证明王琳签署了担保赎楼手续及完成了相应的赎楼工作。
2015年5月14日，王琳向郭巧稚发出《解约通知书》，载明因郭巧稚未履行于2015年4月15日前支付首期款的义务超过15个工作日，王琳决定从即日起解除合同。
郭巧稚表示，愿意一次性付款购买涉案房产。
庭审中，郭巧稚明确其主张的违约金系从起诉之日即2015年5月15日开始暂计至2016年3月18日止，按合同约定的日万分之五，实际计至房屋更名为止。
2015年12月7日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，郭巧稚家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。
郭巧稚的诉讼请求：1、王琳继续履行与郭巧稚签署的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，将涉案房产按420万元的合同价格卖给郭巧稚，并协助郭巧稚办理房产过户的所有手续；2、王琳按合同约定向郭巧稚支付违约金640500元（从2015年5月19日暂计至2016年3月18日，每日万分之五，共计305天）；3、王琳承担本案诉讼费。
王琳反诉请求：1、确认郭巧稚、王琳、家家顺公司于2015年3月20日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》于2015年5月14日解除；2、郭巧稚向王琳支付违约金84万元；3、本案诉讼费由郭巧稚承担。
原审法院认为，郭巧稚、王琳、家家顺公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。
合同约定，买方须于2015年4月15日前支付除定金之外的首期款140万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向按揭银行提交按揭贷款的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。本案中，郭巧稚、王琳未依约办理首期款资金监管系谁的过错导致，该院认为，首先，郭巧稚提交了活期账户历史明细查询单证明其在2015年4月7日至5月29日期间，个人账户余额超过140万元，具备支付首期款140万元的履约能力。其次，郭巧稚提交了中介与王琳通话记录、催告函和快递单等，王琳虽表示未收到《催告函》，但上述函件系寄至王琳在合同上预留的地址，家家顺公司也陈述，曾通知双方到银行办理资金监管，但王琳称房产证未办理完成，因此无法办理资金监管。故该院认为，郭巧稚和家家顺公司已于合同约定的首期款监管期限前后合理地履行了催告王琳监管首期款的义务。再次，王琳虽于2015年4月15日缴纳了涉案房产的税费，但并未举证证明已将缴纳税费的情况通知郭巧稚和家家顺公司。最后，王琳表示郭巧稚和家家顺公司未通知王琳到银行进行资金监管，该院认为，如果在对方迟延履行的情况下，王琳理当催告其继续履行，王琳并未举证证明曾于合同约定的首期款监管期限前后履行了催告郭巧稚继续履行的义务，而迳行于2015年5月14日发函要求解除合同，王琳的行为不符合双方当事人积极促成合同履行的交易习惯。故该院认为，双方未于合同约定的期限内监管首期款，并非郭巧稚的过错，而系王琳未依约配合监管首期款导致，故王琳虽于2015年5月14日发函要求解除合同，并不产生合同解除的法律效力。对于郭巧稚要求继续履行合同的诉讼请求，该院予以支持。
关于合同的继续履行，王琳应于该判决生效后三十日内办理涉案房产的赎楼手续，并注销抵押登记，王琳逾期未办理的，郭巧稚可在王琳逾期之日起六十内代为进行赎楼以注销抵押等（除合同约定应由郭巧稚承担的赎楼费用之外，其余的赎楼相关费用可在郭巧稚应支付给王琳的购房款中抵扣）；郭巧稚应于涉案房产注销抵押登记之日起三十日内一次性向王琳支付剩余购房款410万元；王琳应于郭巧稚付清购房余款之日起三个工作日内配合郭巧稚办理涉案房产登记至郭巧稚名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由郭巧稚和王琳依照合同约定承担；王琳应于涉案房产产权过户至郭巧稚名下及郭巧稚付清除交楼押金之外的购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付郭巧稚；家家顺公司应于王琳交房并结清相关物业管理等费用后将王琳托管的交房保证金1万元支付王琳。对于郭巧稚要求王琳支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，王琳应于判决生效之日起十日内向郭巧稚支付违约金。郭巧稚虽在庭审中明确违约金从2015年5月15日起计，但该起算时间超过其诉讼请求，故该院判令违约金按购房款420万元日万分之五的标准，自2015年5月19日起支付至涉案房产转移登记至郭巧稚名下之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王琳继续履行与郭巧稚签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，具体包括：1、王琳应于该判决生效后三十日内办理涉案的xxx景苑x座xxx房的赎楼手续，并注销抵押登记，王琳逾期未办理的，郭巧稚可在王琳逾期之日起六十内代为进行赎楼以注销抵押等（除合同约定应由郭巧稚承担的赎楼费用之外，其余的赎楼相关费用可在郭巧稚应支付给王琳的购房款中抵扣）；2、郭巧稚应于涉案房产注销抵押登记之日起三十日内一次性向王琳支付剩余购房款410万元；3、王琳应于郭巧稚付清购房余款共计410万元之日起三个工作日内配合郭巧稚办理涉案的xxx景苑x座xxx房转移登记至郭巧稚名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由郭巧稚和王琳依照合同约定承担；4、王琳应于涉案房产产权过户至郭巧稚名下及郭巧稚付清除交楼押金之外的购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付郭巧稚；5、家家顺公司应于王琳交房并结清相关物业管理等费用后向王琳支付其托管的交房保证金1万元；二、王琳应于该判决生效之日起十日内向郭巧稚支付违约金（违约金按购房款420万元日万分之五的标准，自2015年5月19日起支付至涉案房产转移登记至郭巧稚名下之日止）；三、驳回郭巧稚的其他诉讼请求；四、驳回王琳的全部诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22762元、保全费5000元、反诉案件受理费3050元，由王琳负担。
王琳上诉称，一、原审判决认定事实错误。（一）郭巧稚在签署涉案合同时不具备购房资格，也没有按照原审法院的要求在庭审后7日内提交其具备购房资格的证明，原审法院认定王琳违约是错误的。事实上，郭巧稚于2015年8月3日将名下的一套房产出售并办理了过户手续，才取得了在深圳市限购区域内的购房资格（一套），原审法院根据郭巧稚于2015年12月7日提交的购房资格证明判决继续履行合同是错误的，且购房资格证明未经王琳质证，依法不能作为定案的依据。（二）原审法院认定未办理首期款监管是王琳的过错导致是对本案事实的错误认定。l、涉案合同约定，2015年4月15日王琳与郭巧稚办理首期款的资金监管手续，但郭巧稚提交的银行对账单显示在2015年4月7日至5月27日期间，郭巧稚的银行账户资金余额不足140万元，原审法院认定郭巧稚具备支付首期款的履约能力是错误的。2、郭巧稚未举证证明在合同履行过程中向王琳发出了《催告函》，王琳也举证证明未收到郭巧稚发出的《催告函》，原审法院根据一份王琳不在深圳期间被邮政部门退回的函件认定郭巧稚已经履行了催告义务是错误的。3、王琳于2015年4月已经缴纳了涉案房产的税款并取得了房产证，且一直在与银行联系办理资金监管事宜，是在积极为履行合同作准备。2015年5月13日，在郭巧稚迟延履行合同义务长达1个月的前提下，王琳向郭巧稚发函要求解除合同，但原审法院罔顾办理资金监管是郭巧稚和家家顺公司的主要义务这一事实，认定王琳没有催告郭巧稚履行合同，径行解除合同不符合当事人积极履行合同促成合同履行的交易习惯，并进而认定未办理资金监管是王琳的过错导致，是明显错误的。4、2015年5月12日，王琳发短信通知郭巧稚及家家顺公司，因郭巧稚未按期办理资金监管已经构成违约而解除涉案合同，并通知郭巧稚及家家顺公司次日起王琳离开深圳一个月，郭巧稚及家家顺公司在收到上述信息明知王琳无法收到邮件的前提下发出书面《催告函》是为了恶意诉讼而提前准备对其有利的证据。（三）郭巧稚故意与家家顺公司串通，未按期通知王琳办理资金监管，目的是为了拖延时间，以便出售名下的住房以取得购房资格。（四）原审法院采信与郭巧稚有密切关系的家家顺公司的证词，违反了公平原则。在王琳与郭巧稚均因客观原因未能提供有力证据证明本案过错责任的前提下，原审法院凭借家家顺公司的一面之词且是孤证的情况下，认定王琳违约是错误的，也违反了关于证据认定的相关规定。二、原审法院判决涉案合同继续履行的关键证据未经上诉人质证，违法了法定程序。2015年12月7日，郭巧稚向原审法院提交了购房资格证明，原审法院未经王琳对该证据质证而认定真实有效，判决继续履行合同，严重违反了所有的证据都必须在法庭上进行质证的法定程序。三、本案是因郭巧稚的过错导致未办理资金监管，郭巧稚应承担违约责任。王琳在签署涉案合同后，签署了借款合同和保证合同，准备了赎楼款项（赎楼义务为郭巧稚），积极联系银行办理资金监管事宜（办理资金监管也本是家家顺公司引导郭巧稚主导办理的义务），也缴纳了涉案房屋的税款取得了房产证，一直在积极地促成交易的完成。郭巧稚并未积极履行办理资金监管的义务也未在合同约定期限内支付首期款。鉴于郭巧稚与家家顺公司恶意串通损害王琳合法权益，拒不支付首期款且逾期超过15日，王琳于2015年5月12日向郭巧稚发出《解约通知书》，通知郭巧稚解除双方签订的合同。根据合同约定，郭巧稚违约导致合同解除，其应当向王琳承担转让总价款百分之二十的违约金84万元。请求：撤销原审判决，支持王琳原审中的反诉请求。
郭巧稚辩称，一、本案原审开庭时间为2015年8月24日，并非王琳所称的2015年7月16日，王琳故意混淆开庭时间，目的是造成郭巧稚在原审开庭后才取得购房资格的假象。二、王琳在签订合同时知道郭巧稚属于家庭购房，其对郭巧稚具有购房资格没有任何的异议，根本不影响购房合同的履行，王琳是在借故不履行合同，已经构成违约。三、家家顺公司在原审答辩中证实自2015年4月15日至2015年5月12日王琳未办理资金监管，也未办理赎楼，违反了合同第4.1及6.3条的约定。并且，在郭巧稚发出两封催告函后，王琳仍置之不理，这些事实足以证明王琳是故意违约。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，郭巧稚、王琳、家家顺公司于2015年3月20日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，各方当事人均应严格履行。该合同第4.1条约定：“买方须于2015年4月15日之前支付除定金之外的首期款人民币140万元整至买卖双方约定的银行监管帐户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续……”。王琳在原审中确认，银行审核贷款需要房产证复印件。王琳于2015年4月15日缴纳涉案房产契税、所有权登记费等费用，客观上其不可能在2015年4月15日之前取得涉案房产的房产证。王琳也未提交证据证明其在2015年4月15日前取得涉案房产的房产证，并将房产证复印件交给郭巧稚或者家家顺公司，以供银行审批贷款之用。结合家家顺公司的陈述，本院认定王琳存在违约行为。
郭巧稚提供的银行帐户信息显示，其在2015年4月7日有180万元金额的理财产品可赎回，可见郭巧稚具有支付首付款140万元的能力。因此，王琳关于郭巧稚不具有支付首期款的履约能力的上诉主张不能成立，本院不予支持。
王琳还上诉称郭巧稚在诉讼中不具备购房资格。郭巧稚对此解释，签订涉案合同时其夫妻名下已经有两套房产，不具有购房资格，涉案房产系打算登记在其成年女儿名下。本院认为，郭巧稚的解释符合限购政策的规定，也符合常理。因王琳违约，郭巧稚只能将其名下一套房产转移登记至其女儿名下，以使自身具备购房资格。因此，郭巧稚不存在不具备购房资格的问题。
综上，王琳的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51624元，由上诉人王琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年五月二十日
书 记 员 谢文琦(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。