云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终5413号
上诉人（一审原告）戚玉香，女，1962年9月18日出生，汉族，住云南省昭通市水富县。
委托诉讼代理人李灵，云南同润律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人姚朝庄，云南博凡律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（一审被告）单江沣，男，1974年2月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。
上诉人（一审被告）徐卫中，男，1973年9月23日出生，白族，住云南省曲靖市麒麟区。
上诉人（一审被告）胡文海，男，1972年1月16日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。
上诉人（一审被告）陈明华，女，1972年5月21日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。
四上诉人共同委托诉讼代理人吴雪琼、余美娟，云南云典律师事务所律师。特别授权代理。
一审被告张键，男，1970年6月5日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。
一审被告云南广业机电建筑安装有限责任公司。
住所：云南省昆明市经济技术开发区经开路*号昆明科技创新园2B17-14。
法定代表人张键。
一审被告昆明梅格斯商贸有限公司。
住所：云南省昆明市经济技术开发区经开路*号昆明科技创新园A23-15。
法定代表人单江沣。
上诉人戚玉香、单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华因与一审被告张键、云南广业机电建筑安装有限责任公司（以下简称广业公司）、昆明梅格斯商贸有限公司（以下简称梅格斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。戚玉香的委托诉讼代理人李灵、姚朝庄，单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华的委托诉讼代理人吴雪琼、余美娟到庭参加了本案诉讼。本院依法向一审被告张键、广业公司、梅格斯公司送达了开庭传票，张键、广业公司、梅格斯公司无正当理由拒不到庭应诉。本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。
一审法院确认本案法律事实如下：2014年4月1日，戚玉香与案外人马嵘签订《委托合同》，约定戚玉香委托马嵘出售其所有的昆明市大观商业城C座第二层A3、A5、A6、B5、B6、B7、D17、D18、D19、D20、D21、D22号商铺。云南省昆明市国信公证处对上述委托合同作出（2014）云昆国信证字第14284号公证书。2014年6月22日，马嵘（甲方）与单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华（乙方）签订了《房屋转让合同》，约定甲方将上述十二个商铺以总价款700万元出售给乙方，并约定：1、该款由昆明市西山区农村信用合作联社东风信用社(以下简称东风信用社)委托支付到甲方指定账户；2、乙方承诺，该款于2014年7月22日内付清，如到期未能支付，则以合同签订之日起，每天按房屋交易全款的3‰支付违约金，乙方无条件将房屋产权变更回到甲方名下；3、甲方于2014年7月22日前配合乙方完成房屋抵押、变更等手续，如由于甲方原因，导致乙方不能正常完成贷款及支付手续，则以合同签订之日起到2014年7月22日止，由甲方每天支付乙方房屋交易全款3‰的违约金；4、办理与房产抵押、变更等手续所产生的有关税费由乙方承担；5、合同附件：戚玉香委托合同公证书、买卖合同双方身份证复印件等内容。2014年8月26日梅格斯公司与东风信用社签订《流动资金借款合同》，借款金额为2800万元，借款期限为12个月。同日，戚玉香与东风信用社签订《抵押合同》，约定戚玉香将上述十二个商铺抵押给东风信用社，用以对梅格斯公司的部分借款提供抵押担保。东风信用社发放的贷款中的500万元已转至马嵘账户。另，单江沣、徐卫中系梅格斯公司的股东。
2014年9月5日，马嵘与单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华、张键、广业公司、梅格斯公司签订《补充协议》，约定：1、购房款500万元于2014年9月10日以前转到马嵘指定账户；2、余款200万元在2014年9月30日归还，利息按3﹪计，若2014年9月30日不能归还，则应于2014年10月22日按期归还，利息按3.5﹪计；3、该补充协议由张键及其公司承担无限连带责任；4、若梅格斯公司未能按该协议如期归还所有款项，则由张键及其公司代为偿还。在该补充协议的落款签字中，马嵘为出借人，单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华为借款人，担保人（单位）为张键、广业公司、梅格斯公司。另，本案诉争十二个商铺在签订转让合同时处于出租状态，合同签订后房屋未交付给单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华，房屋租金仍由戚玉香收取。为此，戚玉香提起诉讼，请求判令：1、单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华支付戚玉香购房尾款200万元，并支付该笔款项自2014年7月22日起至实际支付完毕之日止的违约金（按日万分之六点五七计）；2、张键、广业公司、梅格斯公司对上述款项承担无限连带责任；
一审法院认为，戚玉香的委托代理人马嵘与单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华签订的《房屋转让合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。合同约定，戚玉香作为出卖人的主要义务是配合办理房产抵押、变更手续，戚玉香按照合同约定将商铺抵押给了东风信用社，东风信用社亦向梅格斯公司发放了贷款，戚玉香已经履行了合同约定的义务，但单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华却未按合同约定支付尾款，其行为已构成违约，单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华应按照合同约定继续履行支付义务，故一审法院对戚玉香要求支付购房尾款200万元的诉讼请求予以支持。合同没有约定房屋交付时间，按照交易惯例，单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华支付尾款的同时，戚玉香应交付房屋，鉴于戚玉香至今未交付房屋的事实，一审法院对戚玉香主张的违约金不予支持。对于产权过户问题，合同亦没有约定过户时间，结合本案合同履行情况，出卖人已经根据买受人的要求将房屋抵押给东风信用社，在本案商铺担保的银行借款期限届满后，如借款人按期履行债务，抵押解除后，出卖人应当将商铺过户至买受人名下。
关于张键、广业公司、梅格斯公司是否承担连带责任问题。首先，《补充协议》未约定由梅格斯公司承担连带担保责任，但梅格斯公司在协议落款“担保人”处签章，应视为梅格斯公司对约定款项承担担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”故梅格斯公司的保证方式为连带责任担保。其次，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”《补充协议》约定尾款200万元由张键、广业公司、梅格斯公司承担连带责任，但协议没有约定保证期间，协议约定的主债务履行期限为2014年10月22日前，故戚玉香要求张键、广业公司、梅格斯公司承担连带保证责任已超过保证期间，保证人免除保证责任，故一审法院对戚玉香的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条规定，遂判决：一、由单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华于本判决生效后十日内支付戚玉香购房尾款200万元；二、驳回戚玉香的其他诉讼请求。
宣判后，戚玉香、单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华不服均提出上诉。戚玉香上诉请求：撤销云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8089号民事判决第二项，并改判单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华向戚玉香支付自2014年7月22日起至上诉之日止的违约金，逾期违约金按照未付尾款日万分之六点五七计付（1342908元）。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。一审法院在认定事实时，没有根据《房屋转让合同》及《补充协议》认定违约金的成立，而是根据交易惯例来否定违约金的存在。单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华存在违约，应向戚玉香赔偿损失。
单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华答辩称：《房屋转让合同》是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律行政法规的规定。合同约定戚玉香作为出卖人的主要义务是完成房屋产权变更,但是戚玉香将房产办理了抵押手续，违反了合同约定及双方签定《房屋转让合同》本意，同时也是违背《补充协议》的约定。戚玉香的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回戚玉香的上诉请求。
单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华上诉请求：撤销云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8089号民事判决，驳回戚玉香的一审全部诉讼请求。事实和理由：《房屋转让合同》与戚玉香为担保梅格斯公司向东风信用社借款而签订的《抵押合同》，系两份独立的合同，属两个不同的法律关系。一审在事实部分认定“东风信用社发放的贷款中的500万元已转至马嵘账户”，违背本案客观事实。房款是单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华通过云南中泰石化有限公司开立在东风信用社的账户，按马嵘指定的收款账户昆明耀德经贸有限公司汇款付出后，马嵘再通过昆明耀德经贸有限公司取得。该笔500万元的房款与梅格斯公司在东风信用社的贷款是分属不同的款项。房屋转让合同已经处于实际不能履行的状态，一审法院判令单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华向戚玉香支付购房尾款严重侵害了单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华的合法权益。
戚玉香答辩称：一审判决判令单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华支付200万元的尾款，认定事实清楚，适用法律正确。房款要通过贷款来支付，所以要求我方直接配合到银行办理抵押手续，这是在《房屋转让合同》中明确约定的。
各方当事人在一审诉讼中提交的证据材料均已随案移送本院，各方当事人在二审中均未提交新的证据。
经本院二审审查，一审法院认定案件事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，2014年6月22日戚玉香与单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华的《房屋转让合同》，明确约定“甲方于2014年7月22日前配合乙方完成房屋抵押、变更等手续。如由于甲方原因，导致乙方不能正常完成贷款及支付手续，则以合同签订之日起到2014年7月22日止，由甲方每天支付乙方房屋交易全款3‰的违约金。”2014年8月26日梅格斯公司与东风信用社签订《流动资金借款合同》，借款金额为2800万元，借款期限为12个月。同日，戚玉香与东风信用社签订《抵押合同》，约定戚玉香将上述十二个商铺抵押给东风信用社，用以对梅格斯公司的部分借款提供抵押担保。2014年9月5日，马嵘与单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华、张键、广业公司、梅格斯公司签订《补充协议》，约定购房款500万元于2014年9月10日以前转到马嵘指定账户。根据上述约定，戚玉香已经按约履行了抵押手续，而单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华抗辩认为梅格斯公司的贷款与本案无关。本院认为，单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华在梅格斯公司向东风信用社贷款时，均作为担保人为该笔贷款提供了担保，并且明知戚玉香用他们购买的房屋为该笔贷款设置了抵押，单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华不仅从未向戚玉香提出异议主张违约金，反而在梅格斯公司的贷款协议、戚玉香的抵押协议签订后，又与马嵘确定《补充协议》并支付了购房款500万元，同时梅格斯公司作为保证人参与到本案。故，单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华的抗辩不能成立，本院不予支持。一审法院确认东风信用社发放的贷款中的500万元已转至马嵘账户，并无不当。
由于梅格斯公司未按约向东风信用社归还贷款，导致东风信用社对借款人、担保人提起诉讼，同时涉案的房屋均被查封。为此，房屋不能交付的责任不应由戚玉香承担，同时，单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华未按约支付尾款，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院未支持戚玉香请求支付违约金不当，本院予以纠正。戚玉香主张双方约定过高，其主动降低违约金按月利率2%计，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，但对违约金部分适用法律不当，处理结果有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8089号民事判决第一项，即：“由单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华于本判决生效后十日内支付戚玉香购房尾款200万元；”
二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8089号民事判决第二项，即：“驳回戚玉香的其他诉讼请求。”
三、由单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华于本判决生效后十日内支付戚玉香违约金（自2014年7月22日起至实际支付完毕之日止，按月利率2%计）。
本判决为终审判决。
本案一审案件受理费31437元、二审案件受理费31437元，合计62874元，由单江沣、徐卫中、胡文海、陈明华负担。戚玉香预交的二审案件受理费16886.2元予以退回。
审判长 曾蕙菁
审判员 黄 红
审判员 洪 琳
二〇一七年十二月二十五日
书记员 杨 瑞