云南省蒙自市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2503民初662号
原告：红河州鸿昆物业服务有限公司。住所地：蒙自市学海路瀛州河畔小区。
法定代表人:张堃，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵坤，男，1965年4月5日生，汉族，红河州鸿昆物业服务有限公司员工，住金平县。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：代荃，女，1974年10月10日生，壮族，红河州鸿昆物业服务有限公司员工，住蒙自市。代理权限为特别授权。
被告：红河州云河房地产开发经营有限公司。住所地：蒙自市凤凰路北段东侧红河商城。
法定代表人：张云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢礼章，力远律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告红河州鸿昆物业服务有限公司（以下简称鸿昆物业公司）与被告红河州云河房地产开发经营有限公司（以下简称云河房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿昆物业公司委托诉讼代理人赵坤、代荃，被告云河房地产公司委托诉讼代理人谢礼章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿昆物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告云河房地产公司支付物业服务费91623元及违约金136397.8元；2.诉讼费由被告云河房地产公司负担。事实和理由：原告于2013年3月20日、2014年2月23日、2015年1月30日、2016年1月12日分别与蒙自市红河花园小区业主委员会（以下简称红河花园业主委会员）签订《蒙自市红河花园小区物业服务合同》，由原告向蒙自市红河花园小区（以下简称红河花园小区）提供物业服务，物业服务费的收费标准经与红河花园小区业主委员会协商一致，2013年至2015年别墅的物业服务费以每月每平方米0.55元标准计收；2016年别墅的物业费以每月每平方米0.6元标准计收；业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按拖欠物业服务费总额的2‰支付违约金。合同履行期均是从每年2月1日起至次年1月31日止。被告是红河花园小区建设单位，尚有别墅14套未出售，房号分别是：19－3、19－4、19－5、19－6、19－7、19－8、20－2、20－3、20－4、20－5、21－4、21－8、22－1、22－5。被告自2013年至今未向原告支付以上别墅的物业服务费，原告曾于2016年诉至法院要求被告支付物业服务费，后撤回起诉，原告撤诉后被告仍不支付物业服务费，故诉至人民法院，请求人民法院判令被告支付物业服务费及违约金。
被告云河房地产公司辩称，首先，被告系红河花园小区的建设单位，现原告要求被告支付物业服务费的别墅正在相继销售，已销售的别墅有业主，原告应向别墅产权人收取物业服务费，被告没有支付已出售别墅物业服务费的义务。其次，被告在红河花园开发建设的、尚未销售的别墅既没有业主，也没有使用人。2012年12月3日，被告与云南邦泽物业有限公司红河分公司签订《协议书》，约定对被告在红河花园小区开发建设的、未销售的房屋由云南邦泽物业有限公司红河分公司提供物业服务，被告支付物业服务费40392元。2013年7月至2014年6月、2014年7月至2015年6月、2015年7月至2016年6月，被告与红河东升物业管理有限公司分别签订《协议书》，约定对被告在红河花园小区开发建设的未销售房屋由红河东升物业管理有限公司提供物业服务，被告三次支付物业服务费共计75000元。2016年7月至2017年6月被告与红河州红宇物业管理有限公司签订《协议书》，约定被告在红河花园的别墅由红河州红宇物业管理有限公司提供物业服务，被告已支付物业服务费6000元。第三、被告是红河花园小区房屋的建设单位，不是红河花园小区的业主，也不是红河花园小区房屋的使用人，红河花园业主委员会未征求被告的意见，原告也未征求被告的意见，被告对原告、红河花园业主委员会签订的《蒙自市红河花园小区物业服务合同》不知情，该合同对被告无约束力。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
一、原告鸿昆物业服务公司提交以下证据：
第一组：《蒙自市红河花园小区物业服务合同》四份、《公告》一份，欲证实：1.原告与红河花园业主委员会在合同中对委托服务事项、管理服务目标、安全保卫及物业服务费收费标准等内容进行了约定；2.原告对2013年签订的《物业服务合同》在小区内进行了公示。
第二组：《交费通知》三份、《通知》一份、《交费通知单》三份、《催费通知单》四份及《中国邮政快递包裹单》一份，欲证实原告通知被告支付物业服务费的事实。
第三组：《红河花园小区欠费业主明细表》一份，欲证实被告应支付的物业服务费、违约金的计算方式及欠费数额。
第四组：《红河花园小区物业服务费收费标准的请示》、《关于“红河花园”物业服务收费标准的批复》各一份，欲证实原告对红河花园小区物业服务费收费标准合法的事实。
第五组：（2012）蒙民初字第857号民事判决书、（2016）云2503民初1428号民事裁定书各一份，欲证实：1.2012年蒙自市人民法院判决被告支付原告2011年物业服务费的事实；2.被告拖欠原告2013年至2015年物业服务费，原告起诉要求被告支付后于2016年8月12日撤诉的事实。
经质证，被告云河房地产公司对原告鸿昆物业公司提交的第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对第四、五组证据真实性、合法性无异议，但认为不具有关联性。
二、被告云河房地产公司提交以下证据：
第一组：《红河花园别墅业主信息表》一份，欲证实本案中涉及的14套别墅已出售11套的事实。
第二组：《机打发票》二份、《现金存款凭证》三份、《房屋缴存详细信息》一份，欲证实22－1、21－4、19－6号别墅已有业主。
第三组：《协议书》五份、《发票》五张、《收据》四张，欲证实被告对未出售房屋已自行聘请物业公司提供物业服务，并已向物业公司支付了物业服务费的事实。
第四组：证人刘某证言及《员工劳动合同》一份，欲证实：1.刘某属红河州红宇物业管理有限公司职工；2.证人在履行职务过程中，对被告在红河花园小区内未出售别墅提供物业服务的事实。
第五组：证人万某证言，欲证实：1.万某属红河州红宇物业管理有限公司收费员；2.证人在履行职务过程中向被告收取了2016年6月至2017年6月的物业服务费6000元。
对被告云河房地产公司提交的证据，原告鸿昆物业公司质证认为，第一、二组证据，被告未提交证据印证别墅交付时间，不予认可；第三组证据，认为与本案不具有关联性；第四组证据，认为根据证人陈述，可证实证人是被告员工，不是红河州红宇物业管理有限公司员工；第五组证据，认为证人对物业费的收费标准、别墅幢数均不清楚，证人证言不真实。
根据原告鸿昆物业公司的申请，本院依法调取以下证据：
蒙自市房地产管理处作出的《蒙自市房地产管理处关于协助查询通知书的复函》及《商品房购销合同》复印件八份，能证实：1.原告鸿昆物业公司主张物业费的别墅情况、面积；2.红河花园小区无21－8号别墅。
经质证，原、被告均对本院调取的证据的真实性、合法性、关联性无异议。
经审核，本院认为，一、原告鸿昆物业公司提交的第一组证据具有真实性、合法性、关联性，并能证实：1.原告与红河花园业主委员会签订《蒙自市红河花园小区物业服务合同》的事实及合同签订时间；2.物业服务费收取的标准。第二、四、五组证据的真实性予以确认。第三组证据，系原告单方作出，不能实证原告的证明目的。二、被告云河房地产公司提交的第一组证据系被告单方制作，该证据中的涉案别墅面积与本院依法调取的证据所证明的别墅面积一致，能证明涉案别墅的面积，但不能证明被告欲证明的证明目的。第二组证据，与本院依法调取的证据不一致，且被告未提交相应证据证明别墅已交付买受人及交付时间，对该组证据不予采信。第三、四组证据，协议中未约定合同相对人应履行的义务，且根据证人证言，其实施的管理行为系对被告未出售别墅专有部分的管理，故对第三、四组证据不予采信。第五组证据，无相应证据证实证据真实性，不予采信。三、本院根据原告鸿昆物业公司申请调取的证据，原、被告均无异议，本院予以确认，并能证实：1.原告主张物业费的别墅情况、面积；2.红河花园小区内无21－8号别墅。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年3月20日、2014年2月23日、2015年1月30日、2016年1月12日原告分别与红河花园小区业主委员会签订《蒙自市红河花园小区物业服务合同》四份，每份合同履行期限均为一年，即每年2月1日至次年1月31日，并约定了业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按5‰交纳滞纳金。2013年3月20日、2014年2月23日、2015年1月30日签订的《蒙自市红河花园小区物业服务合同》第十条均约定别墅物业管理服务费每平方米每月为0.55元。2016年1月21日签订的《蒙自市红河花园小区物业服务合同》第十条约定了别墅物业管理服务费每平方米每月为0.6元。同时，该四份《蒙自市红河花园小区物业服务合同》均对委托服务事项、房屋及维修管理、绿化养护及管理、环境卫生管理、交通秩序与车辆停放等内容进行了约定。
被告云河房地产公司系红河花园小区建设单位。2008年12月16日被告与刘某签订《商品房购销合同》，约定刘某购买红河花园小区19－5号别墅，房屋交付时间为2009年6月30日前，该别墅建筑面积为243.5平方米，2008年12月22日被告及刘某对该合同进行了备案登记。2016年12月2日、2016年12月3日被告与王永寿签订《商品房购销合同》两份，王永寿向被告购买红河花园小区19－3号、19－4号别墅，房屋交付时间均为2016年12月31日前，两套别墅建筑面积均为243.41平方米，2016年12月5日被告及王永寿对该两份合同进行了备案登记。2016年11月29日被告与张鳚瑒、李启文、张栊签订《商品房购销合同》，约定张鳚瑒、李启文、张栊购买红河花园小区19－8号别墅，房屋交付时间为2016年12月31日前，该房屋建筑面积为243.47平方米，2016年12月16日被告及张鳚瑒、李启文、张栊对合同进行了备案登记。2016年12月27日被告与王定有签订《商品房购销合同》，约定王定有购买红河花园小区20－4号别墅，房屋交付时间为2017年1月31日前，该别墅建筑面积为242.91平方米，2016年12月28日被告及王定有对合同进行备案登记。2017年2月13日被告与段跃签订《商品房购销合同》，约定段跃购买红河花园小区20－3号别墅，房屋交付时间为2017年5月31日前，该别墅建筑面积为242.91平方米，2017年2月14日被告及段跃对合同进行了备案登记。2017年2月6日被告与白林签订《商品房购销合同》，约定白林购买红河花园小区20－5号别墅，房屋交付时间为2017年2月28日，该别墅建筑面积为242.91平方米，2017年2月14日被告及白林对合同进行了备案登记。2017年3月7日被告与刀丽春、张乾融签订《商品房购销合同》，约定刀丽春、张乾融购买红河花园小区22－5号别墅，房屋交付时间为2017年4月30日前，该别墅建筑面积为242.91平方米，2017年3月29日被告及刀丽春、张乾融对合同进行了备案登记。
红河花园小区房号为19－6（建筑面积：243.56平方米）、19－7（建筑面积：243.47平方米）、20－2（建筑面积：242.91平方米）、21－4（建筑面积：242.95平方米）、22－1（建筑面积：243平方米）的别墅，未办理过商品房购销合同登记。
审理中，原告认可红河花园小区一业主曾在被告未销售别墅内饲养鸡禽，后原告要求该业主停止饲养。证人陈某陈述，其系红河州红宇物业管理有限公司职工，其在履行职务过程中对被告未出售别墅实施了更换窗户玻璃、门锁的管理行为。
2016年原告以被告未支付物业服务费为由提起诉讼，后撤回起诉。
另查明，红河花园小区无房号为21－8号的别墅。
本院认为，一、关于原告鸿昆物业服务公司与红河花园小区业主委员会签订的《蒙自市红河花园小区物业服务合同》对被告云河房地产公司是否具有约束力的问题。根据《物业管理条例》第三十四条、第四十一条第二款的规定，物业服务合同的合同当事人是业主委员会和物业服务企业，对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，被告作为红河花园小区建设单位，原告鸿昆物业服务公司与红河花园小区业主委员会签订的《蒙自市红河花园小区物业服务合同》对被告具有约束力，被告对已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业所产生的物业服务费用负有向原告支付的义务。对被告称尚未出售的别墅既没有业主，也没有使用人，其不应向原告支付物业服务费的辩解，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告向其他物业公司支付物业服务费的行为可否对抗原告要求被告支付物业服务费的问题。《物业管理条例》第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”本案中，被告未销售或者尚未交付给物业买受人的别墅在红河花园小区区域内，该区域的物业服务根据《蒙自市红河花园小区物业服务合同》的约定，由原告实施物业管理，并有权针对未出售或者尚未交付给物业买受人的别墅向被告收取物业服务费。被告称其先后与云南邦泽物业管理有限公司红河分公司、红河东升物业管理有限公司、红河州红宇物业管理有限公司签订《协议》，自行聘请物业公司对被告在红河花园小区未销售、未出租的商铺和别墅提供物业服务，并向物业公司支付物业服务费，其不应向原告支付物业服务费的辩解，与《物业管理条例》第三十三条规定不符，且根据被告提供的证人刘某证言，其所实施的管理系对被告未出售别墅专有部分的管理、维护，并未对小区物业共有部分、设施等提供管理、服务，故对被告的辩解，本院不予支持。三、关于本案物业服务费的计算。根据本院查明的别墅面积、已出售别墅交付时间、未出售别墅以及物业服务费收费标准，本院对本案物业服务费计算如下：1.2013年2月1日至2016年1月31日期间19－3、19－4、19－6、19－8、20－3、20－4、20－5、21－4、22－1、22－5、19－7、20－2号别墅的物业服务费为（243.41+243.41+243.56+243.47+242.91+242.91+242.91+242.95+243+242.91+243.47+242.91）×0.55×12×3＝57772.84元；2.2016年2月1日至2016年12月31日期间19－3、19－4、19－8别墅的物业服务费为（243.41+243.41+243.47）×0.6×11＝4819.91元；3.2016年2月1日至2017年1月31日期间19－6、20－3、20－4、20－5、21－4、22－1、22－5、19－7、20－2号
别墅的物业服务费为（243.56+242.91+242.91+242.91+242.95+
243+242.91+243.47+242.91）×0.6×12＝15750.22元。综上，被告应支付原告物业服务费为57772.84元+4819.91元+15750.22元＝78342.97元。对原告要求支付红河花园小区19－5号别墅物业服务费的主张，根据本院依法调取的证据，该别墅交付买受人时间为2009年6月30日前，故对原告要求支付该别墅物业服务费的请求，本院不予支持；对原告要求支付21－8号别墅物业服务费的请求，根据本院依法调取的证据，红河花园小区无房号为21－8号的别墅，故原告要求支付21－8号别墅物业服务费的请求，无事实依据，本院不予支持。对被告称19－6、22－1、21－4号别墅已有业主的辩解，被告未提供充分证据证明，本院不予支持。四、关于违约金是否支持的问题。本案中，原、被告均认可小区一业主曾在被告未销售别墅内饲养鸡禽，故原告在提供物业服务过程中对小区环境卫生未完全尽到勤勉、尽职的管理、服务义务，本院结合当事人的实际损失、过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告要求被告支付违约金136397.8元的请求，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、被告红河州云河房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告红河州鸿昆物业服务有限公司物业服务费人民币78342.97元。
二、驳回原告红河州鸿昆物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4720元，减半收取计2360元，由原告红河州鸿昆物业服务有限公司负担1480元，由被告红河州云河房地产开发经营有限公司负担880元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 陈玉莹
二〇一七年六月十五日
书记员 贾云双