北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初10046号
原告北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司，住所地北京市海淀区苏家坨镇前沙涧村村南平房。
法定代表人张振凤，总经理。
委托代理人王滨才，甘肃长治律师事务所律师。
被告张福坤，男。
原告北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司（以下简称稻香湖公司）与被告张福坤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告稻香湖公司的委托代理人王滨才与被告张福坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告稻香湖公司诉称，我方与张福坤于2013年9月17日就北京市海淀区苏家坨镇前沙涧定向安置房S1-1地块1号楼×××号（现北京市海淀区苏家坨镇前沙涧小区凤仪佳园一里1号楼×××号）签订定向安置房物业管理服务协议书，约定此房屋的物业费为每月每平方米1.98元、垃圾清运费为每年30元、照明费为每年20元，均采取预收制。张福坤交纳了第一年的上述费用后未交纳后续费用，为维护我方合法权益，我方诉至法院，要求张福坤支付2014年9月17日至2016年9月16日期间的物业费6115.82元、垃圾清运费及照明费100元，支付滞纳金610元，以上合计6825.82元；本案的诉讼费由张福坤负担。
被告张福坤辩称，我已经交纳了第一年的费用。我未交纳后续费用系因稻香湖公司物业服务不合格：地下停车库一直没有开放，车辆在地上随意停放在小区绿地、消防通道、小区道路上，我去找保安挪车、保安也不配合；对电梯内广告收入，业主有知情权并享有权益，稻香湖公司应用于抵扣部分物业费；楼道内其他业主随意停放自行车，稻香湖公司一直说清理、但一直没有效果；我就楼道外路面坑洼问题向稻香湖公司报修，但没有人解决，小区内路面经常被刨开，小区内一直在进行管道修理；小区大门设施不完备、没有挡杆，大门的保安也只是在门岗里坐着、从来没有出来，小区内没有保安定时巡逻，车辆人员随意进出，小区存在安全隐患，房屋入户门上被乱贴小广告；稻香湖公司占用绿地建花坛、自行车棚，小区花坛损坏未修。另外，双方的物业合同载明物业费标准经过第三方评估，但我不清楚费用的具体构成。我希望地下车库尽快交付使用。如稻香湖公司可以改善我提出的上述问题，我愿意交物业费，但目前没有见到改善。
经审理查明，张福坤系北京市海淀区苏家坨镇前沙涧小区凤仪佳园一里1号楼×××号房屋业主，该房屋系北京市海淀区苏家坨镇在推进北部新区建设过程中安置被腾退村民的搬迁腾退安置房，尚未办理房屋产权证。
2013年9月17日，张福坤收房并作为甲方与乙方稻香湖公司签订《苏家坨镇前沙涧定向安置房前期物业服务协议书》，该协议书载明:房屋面积128.70平方米；甲方有权提议召开业主大会会议，享有选举权、被选举权和监督权并就物业服务的有关事项提出建议，有权监督物业服务企业履行前期物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，甲方应遵守政府部门的法律、法规、规定、业主临时公约、本协议及本小区的物业服务制度，如业主手册、装修手册、停车场管理规定等（包括但不限于上述制度），接受乙方的管理，甲方不得在外墙上或房屋以外区域安装、悬挂或摆放任何伸出物，甲方不得侵占或损坏道路、绿地、花卉树木等，甲方在本物业服务区域内饲养动物不得违反国家有关规定，必须监督宠物的行为，甲方不得在本小区地面之非停车处、非停车场停放机动车辆、自行车、三轮车等；乙方有权按照该协议书对甲方进行物业服务，包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方有权制止违反本小区的管理制度、业主手册、装修手册、停车场管理等条款的行为；乙方向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方依据本协议向甲方收取物业服务费用和其他相关费用，如甲方违反协议未在限期内缴付物业服务费或其他相关费，则乙方有权从逾期之日起每天按欠费额的万分之三向甲方收取滞纳金，同时乙方有权采用有关合法手段追收欠费，包括但不限于付诸法律诉讼追收有关欠交费用及其滞纳金，而所涉及乙方发生的一切律师费和诉讼费用将由败诉方（过错方）全部承担；乙方有义务听取业主、使用人的意见和建议，接受业主及业主委员会的监督，并尽快在合同期限内给予明确答复和及时纠正不当管理；乙方有义务根据有关政策法规确定收费项目、收费标准及收费方式，建立完善的财务制度，妥善、合理使用各项费用并依法纳税；物业服务费采取预收制，按年收取，甲方一次性交纳一年的；物业服务费按住宅建筑面积收取，标准收费经第三方评估单位评估最低定为每月每平方米2.38元，目前阶段暂按每月每平方米1.98元收取；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、生活垃圾等相关代收代缴收费服务，收费标准执行政府有关规定；楼内及公共区域照明电费标准为每年每套房20元；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每年万分之三的滞纳金，且乙方有权停止向甲方提供服务。另外，稻香湖公司就诉争房屋所在小区按照每年30元的标准代收垃圾清运费，该收费标准未违反北京市的相关价格规定。合同签订后，稻香湖公司提供安保、绿化、卫生等物业服务，张福坤已交纳入住后第一年的物业费、垃圾清运费和照明费，现拖欠2014年9月17日至2016年9月16日期间的物业费6115.82元、垃圾清运费60元、照明费40元至今未付。
庭审中，张福坤提交的照片显示了楼内停放非机动车、入户门上张贴小广告、小区门口无栏杆及执勤人员、小区内道路、绿地及消防通道上停放汽车、花坛损坏、绿地上建车棚等问题。稻香湖公司认可业主提交的照片之真实性并表示准备对存在的问题做出更改并称：诉争小区有地下车库，但开发商报规划时没有地下车库，导致现在地下车库无法验收，也就无法交付使用，所以业主自行将车辆停放在地面上，其也张贴告示禁止在消防通道等位置停车、但无法禁止；电梯内的广告是经过其同意于去年12月底投放的、有相应收入，但是要到今年年底才能对收入进行统计、对收支情况公示并对用途进行安排；因为小区内水管爆裂等需要进行工程维修，路面经常被刨开；其和镇政府在小区内绿地上刚刚建了自行车棚解决非机动停放问题；小区大门开始有栏杆，后来不清楚为什么没有了，但小区门口有门岗；就物业费有第三方的评估报告，但现在无法提供。
本案庭审于2016年5月4日结束。2016年5月27日，本院经对诉争小区勘验确认，诉争小区内卫生、绿化尚可，问题是大门口安装有电动推拉门、未使用，大门口无栏杆、可随意进出；地下车库未使用，机动车停放于小区地上道路、绿地等公共区域；小区内部分绿地因停放机动车荒秃、个别花坛荒秃，绿地中的照明地灯损坏数量较多且可能存在安全隐患；小区内车棚分布尚可，但亦有一定数量的非机动车停放于小区单元楼内外；单元门被人为用他物挡住而敞开、入户门上张贴有很多小广告。
上述事实，有双方当事人的陈述及双方提交的《苏家坨镇前沙涧定向安置房前期物业服务协议书》、小区照片等证据、本院勘验照片、工作笔录及本案开庭笔录在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中,稻香湖公司与张福坤签订的《苏家坨镇前沙涧定向安置房前期物业服务协议书》，系缔约双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对缔约双方均具有约束力。虽然稻香湖公司未能提供第三方的物业费评估报告，但稻香湖公司主张的物业费、垃圾清运费标准未违反政府的相关价格文件，且稻香湖公司主张的物业费、照明费标准系双方合同约定，故稻香湖公司据此主张2014年9月17日至2016年9月16日期间的物业费、垃圾清运费、照明费存在事实和法律依据，本院均予以支持。稻香湖公司就张福坤存在欠费之恶意举证不足，故本院对于稻香湖公司主张的滞纳金不予支持。
需要指出的是，因诉争小区系北京市海淀区苏家坨镇在推进北部新区建设过程中安置被搬迁腾退村民产生的，住户为习惯了乡约村规、独宅独院生活的村民，故因居住楼房而产生的物业服务及相关法律关系于村民而言属于新鲜事物。因此，诉争小区的业主须明了以下几方面内容：其一，物业服务系指向全体业主共用共有的建筑、设施设备及场地，并不包含业主个体私有的房屋、设施设备及场地，故物业服务合同法律关系的一方主体是物业服务企业、另一方主体是全体业主而非单个业主，单个业主并不具备就物业服务事项和费用标准等物业服务相关内容与物业服务企业进行协商的主体地位，在物业服务法律关系中代表全体业主的自治组织是业主大会和业主委员会，诉争小区业主在具备相关法律法规规定的条件时可要求筹备召开业主大会、成立业主委员会，以便于代表全体业主行使权利、进行自治和维权，比如更换物业服务企业、与物业服务企业就物业服务内容及标准、物业费的构成及标准等进行协商，对业主违反业主临时公约的行为进行纠正；其二，本案中，张福坤指出的小区大门之安全隐患、入户门上乱贴小广告及本院勘验确认的部分花坛荒秃、绿地照明地灯损坏数量较多等问题与稻香湖公司的物业服务直接相关、体现了稻香湖公司在物业服务方面的不足，而张福坤指出的如楼内停放非机动车、单元门未关闭、地下车库未投入使用所致小区非停车场所大量停放汽车、绿地上建车棚等问题则既体现了业主个体对业主临时公约和诉争物业服务合同之违反，也体现了诉争小区在必要设施方面的欠缺，同时还体现了物业公司怠于行使物业合同和法律赋予其的监督权、纠正权，故上述问题的解决既有赖于住户对其业主身份的认同及其对自我行为的约束，也有赖于物业服务企业的及时纠正、有效管理及与相关单位的有效协调，还有赖于业主自治组织的成立及其对业主的监督管理；其三，因物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断的服务，不宜以个别业主的意见作为评判物业服务是否合格的参照，且物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免，若实际服务与合同标准的差距不影响物业服务合同目的之实现，则业主还需按时足额交纳物业费，业主因对物业服务或物业服务企业不满而以不交纳物业费等相关费用的方式对抗物业服务企业，不仅有违约之虞，且直接侵犯了其他已交费业主的合法权益，也会影响物业服务企业的正常运转；其四，业主对物业费的构成、物业费的收支状况依法享有知情权，对小区广告收入的收支状况享有知情权并对广告收入享有相应的权利。稻香湖公司应通过小区公告栏张贴公告等多种方式向业主说明物业费标准之构成、物业费的收支状况、广告收入的分配及去向等内容，以依法保障业主的知情权和监督权。另外，根据业主举证及本院查明的情况，稻香湖公司及其人员确有必要强化物业服务意识，亦应完善在绿化、安保、卫生、小区秩序等方面的物业服务，提高物业服务质量，否则有可能因影响物业服务合同目的之实现而承担相应的法律责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：
一、张福坤于本判决生效后十日内向北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司交纳二〇一四年九月十七日至二〇一六年九月十六日期间的物业费人民币六千一百一十五元八角二分、垃圾清运费人民币六十元、照明费人民币四十元，以上共计人民币六千二百一十五元八角二分。
二、驳回北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果张福坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司负担二元（已交纳）；由张福坤负担二十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 禹霖华
二〇一六年五月三十日
书 记 员 陈迎宾