辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终272号
上诉人（原审原告）：大连鸿欣投资有限公司，住所地大连市金州区友谊街道龙水路8号1-5层。
法定代表人：尹航，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘淑丽，辽宁胜诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于传治，辽宁胜诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连如家和美酒店管理有限公司，住所地大连市中山区人民路92号。
法定代表人：术铭，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：胡磊，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王晓强，男，该公司员工。
上诉人大连鸿欣投资有限公司（以下简称鸿欣公司）因与被上诉人大连如家和美酒店管理有限公司（以下简称如家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初5180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿欣公司的委托诉讼代理人刘淑丽，被上诉人如家公司的委托诉讼代理人胡磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿欣公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持鸿欣公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定如家公司按《房屋租赁合同》的约定在2016年5月12日向原房屋所有权人支付2016年5月17日至2016年8月16日租金符合合同约定，可对抗上诉人，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条第二款的规定，如家公司自收到贵院（2011）大执一字第39号《协助执行通知书》之日起，即负扣留案涉房屋租金的法定义务。尽管如家公司与原所有权人签订的《房屋租赁合同》仍然有效，但基于该义务系双方约定的合同义务，不能对抗上述《协助执行通知书》所确定的扣留案涉房屋租金法定义务。二、一审判决认定鸿欣公司在竞得案涉房屋后，未及时通知如家公司，故如家公司向原房屋所有权人支付租金不具有主观过错，无事实及法律依据。拍卖机构在拍卖过程中分别于2016年1月8日、2016年2月25日和2016年3月25日发布了《联合拍卖公告》，公告中均载明：有优先购买权的单位或个人派代表参加拍卖会。2016年1月8日，法院亦将《联合拍卖公告》送达至如家公司，故其早已知晓案涉房屋已进入司法拍卖程序，房屋所有权人将发生变更，其向原房屋所有权人及其委托代理人支付租金的行为不仅违反了《协助执行通知书》的要求，亦会对竞得人的利益造成损害。上述《联合拍卖公告》和法院的送达行为，均具有告知如家公司房屋所有权人发生变更的效力。如家公司支付案涉租金具有过错，一方面是其未按《协助执行通知书》履行扣留租金义务，另一方面是其明知案涉房屋已进入司法拍卖程序，房屋所有权人会发生变更，但其仍继续支付租金。一审过程中，如家公司亦承认其知道原房屋所有权人已不实际经营，不具有履行能力，已支付的租金无法追偿。以上事实均足以证明如家公司系恶意支付案涉房屋租金。三、一审判决关于如家公司未履行（2011）大执一字第39号《协助执行通知书》没有侵害鸿欣公司财产权的认定明显不当。鸿欣公司系通过司法拍卖程序取得案涉房屋，在参与竞买前就房屋租金支付情况向法院进行了必要的了解并被告知承租人已将房屋租金扣留。鸿欣公司基于（2011）大执一字第39号《协助执行通知书》已发生法律效力，能够取得相应的房屋租金收益的前提下参与竞买。如家公司没有履行上述《协助执行通知书》要求的扣留租金义务，侵害的不仅是申请人梁晓娟权利的实现。《协助执行通知书》发生法律效力后，案涉房屋2016年5月17日至2016年8月16日的租金应由如家公司扣留，待鸿欣公司竞得房屋后由其支付给鸿欣公司。基于《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为季付，2016年4月18日案涉房屋已由鸿欣公司竞得，此后产生的应由如家公司支付的下一季度房屋租金不属于被执行标的，而是鸿欣公司的收益。
如家公司辩称，不同意上诉人鸿欣公司的上诉请求。一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鸿欣公司认可其继承原《房屋租赁合同》的权利义务，故应认定其承认如家公司的支付行为对其具有约束力。如家公司的支付行为发生之时，《执行裁定书》尚未发生法律效力，故其继续支付租金的行为系依法履约行为。二、（2011）大执一字第39号《协助执行通知书》对如家公司不具有强制执行力，鸿欣公司对其所引用的法律理解错误。（一）本案中，案外人大连华育科技发展有限公司（以下简称华育科技）向大连新华育科技发展有限公司（以下简称新华育科技）出具了一份《房屋出租授权委托书》，其上载明”受托方有权按其与承租方签订的《房屋出租授权委托书》约定收取房租等收益，享有权利并承担义务”，新华育科技是以自己的名义行使被授予的权利并承担相应的义务，其实质是一种授权法律关系而非委托法律关系。此后三方签订的《补充协议》中不仅对出租方主体作了变更，连收款账户也一并作了变更，都是华育科技作为权利人作出授权意思表示的外在体现。如家公司应向新华育科技支付的租金，不应认定为华育科技在如家公司处尚未支取的收入，而应认定为新华育科技基于租赁关系而对如家公司所享有的到期债权。（二）（2011）大执一字第39号《协助执行通知书》要求如家公司停止向华育科技支付租金。租金作为债权只能适用冻结，冻结的期限不得超过3年，即最迟不得超过2014年3月4日。在2014年3月4日之后，如家公司再未收到过任何协助执行文书，故应当认定贵院对如家公司停止支付租金的要求已于2014年3月4日到期自然终止。（三）《协助执行通知书》应属于《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第六十一条规定的向第三人发出的履行到期债务的通知。如家公司已于收到《协助执行通知》后在异议期内向法院提交了书面异议，而此后申请执行人梁晓娟并未就此异议提起确权之诉，故对如家公司并未产生强制执行力。三、如家公司的支付行为不存在主观过错，鸿欣公司具有主观过错。（一）一审中，鸿欣公司向法庭提交的《调查笔录》上显示的形成时间为2013年8月，而鸿欣公司参与并获得成交的司法拍卖活动举行于2016年4月，时间相隔3年之久，故《调查笔录》并不能证明如家公司参与了2016年4月的拍卖活动。鸿欣公司在上诉状中称法院在2016年1月8日向如家公司送达了《联合拍卖公告》，但该公告仅有通知有优先购买权的权利人参加拍卖会的意思表示，不能证明有优先购买权的权利人实际参加了拍卖会，事实上如家公司也并未参与该次拍卖会。即使如家公司对2016年4月的拍卖活动是知晓的，但在（2015）大执恢字第483号《执行裁定书》或有关拍卖结果的告知书送达如家公司之前，如家公司对拍卖的结果是不知情的。相反，鸿欣公司提交的《调查笔录》显示内容为法院在案涉房屋进行司法拍卖前依法向如家公司询问租金支付情况，鸿欣公司作为拍卖参与人，对如家公司的租金支付情况是”知道或者应当知道的”。在这种情况下，鸿欣公司仍然参与拍卖，应认定其对如家公司的支付行为是愿意接受的。鸿欣公司在2016年4月18日当天竞得案涉房屋，其在拍卖结果产生后应立即通知如家公司，但却未及时通知。根据《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。不利后果应由如家公司自行承担。（二）在如家公司收到（2011）大执一字第39号《协助执行通知书》至收到（2015）大执恢字第483号《执行裁定书》之间相距5年之久，5年中案涉房屋的所有权始终没有发生变更，至少至2016年5月12日止新华育科技仍旧是与如家公司的租赁关系中的债权人，而梁晓娟本人也未提出代位求偿申请。在如此长的时间内停付租金将使如家公司承担巨大的违约风险。如家公司在一审中请求追加案外人华育科技、新华育科技为诉讼参加人，但一审法院未予准许。四、鸿欣公司无权主张侵权损害赔偿。本案中，鸿欣公司据以主张如家公司不得向新华育科技支付租金的依据是（2011）大执一字第39号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，但此二份法律文书实际上是法院依梁晓娟的申请对（2010）大民二初字第20号民事判决书所作的执行裁定，故无论法院基于（2010）大民二初字第20号民事判决书及（2011）大执一字第39号《民事裁定书》对如家公司作何协助执行要求，其目的均是为确保（2010）大民二初字第20号案件的债权人梁晓娟的债权能够获得清偿，即在必要时可由梁晓娟向如家公司行使代位求偿权或赔偿请求权。鸿欣公司通过司法拍卖程序获得的仅限于案涉房屋自2016年5月13日起的所有权及依附于该房屋所有权的其他权利，不包括梁晓娟对华育科技所享有的债权，也不包括2016年5月12日之前的房屋所有权及依附于该房屋所有权的其他权利。同时，鸿欣公司在2016年5月19日致如家公司的函中亦明确载明”......贵司承租的......房屋一座的所有权及相应的其他权利自2016年5月13日我司收到该裁定时起转移至我司......”。故鸿欣公司在上诉中所称”2016年4月18日后产生的房屋租金不属于被执行标的，而是上诉人的收益。因此，被上诉人......侵害的是上诉人的财产权”与其在原审过程中承认的事实不符。
鸿欣公司向一审法院起诉请求：1.被告给付原告2016年5月17日至2016年8月16日期间的租金538,125元；2.被告按照日0.05%的标准给付原告2016年5月15日起至实际支付之日止期间的违约金。
一审法院认定事实：2007年6月26日，华育科技与被告签订《房屋租赁合同》，约定华育科技将位于大连市沙河口区某街X号房屋出租给被告使用，该房屋实测总建筑面积为8479.91平方米，被告实际租赁房屋的建筑面积约为6000平方米。合同约定交房日为2007年6月17日。该房屋租赁期限自2007年11月17日起至2022年11月16日止，共计15年。2007年11月17日至2012年11月16日，每年租金为205万元；2012年11月17日至2017年11月16日每年租金为215.25万元......租金的支付方式：从第三次开始，被告应于每季度首月15日（即每年的2月15日、5月15日、8月15日、11月15日）前向华育科技支付本季度租金，逾期支付的，每逾期一日，被告需按拖欠租金的0.05%支付违约金。华育科技应在每季度首月1日（每年的2月1日、5月1日、8月1日、11月1日）前将正规房租发票交付到被告当地财务部，以便被告安排付款。
合同签订后，华育科技将案涉房屋交付被告使用。
而后，华育科技向被告出具《房屋出租授权委托书》，载明”现委托方（华育科技）全权授权委托新华育科技负责办理该房屋的对外出租谈判及签约履行事宜；委托方同意并认可受托方与承租方签订《房屋租赁合同》及相关补充协议等文件，承租方可以依据签订的《房屋租赁合同》享受权利、承担义务；受托方作为委托方的代理人有权按其与承租方签订的《房屋租赁合同》约定收取房租等收益，享有权利并承担义务。”
2008年12月9日，华育科技、被告与新华育科技签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定变更原《房屋租赁合同》以及相关文件中的出租方为丙方（新华育科技），即原《房屋租赁合同》及相关文件的原出租方即甲方（华育科技）的权利义务转由丙方享有和承担，合同及相关文件的内容不作任何变化。收取房屋租金的账户调整......丙方应按照原《房屋租赁合同》约定提供正规发票。
2011年3月，大连市中级人民法院作出（2011）大执一字第39号民事裁定书，裁定扣留租金。该案申请执行人为梁晓娟，被执行人为华育科技。随后，大连市中级人民法院向被告发出（2011）大执一字第39号《协助执行通知书》。被告于2011年3月4日收到该协助执行通知书，并于同年3月7日向大连市中级人民法院提交《协助执行异议书》载明”贵院的被执行人华育科技于2008年即与我酒店签署房屋租赁合同的补充协议，将相关房屋租赁事宜授权委托案外人新华育科技处理，由新华育科技行使出租人的权利履行出租人的义务，且相关租金的收取也由新华育进行，并履行至今。故我酒店无租金需要向华育科技支付，我酒店与贵院的被执行人华育科技不存在可供执行的债权。特此提出异议。”
2016年4月26日，新华育科技向被告出具发票联，金额为538,125元。同年5月12日被告向新华育科技支付了2016年5月17日至2016年8月16日期间的房屋租金538,125元。
2016年5月6日，大连市中级人民法院作出（2015）大执恢字第483号执行裁定书，载明”申请执行人梁晓娟与被执行人大连华育科技发展有限公司在建建筑物抵押权纠纷一案，本院依据已经发生法律效力的大连市中级人民法院于2011年1月4日作出的（2010）大民二初字第20号民事判决书，于2016年4月18日，依法委托辽宁鼎嘉拍卖有限公司、辽宁嘉诚拍卖有限公司、大连物华拍卖有限公司、大连汇丰拍卖有限公司、富佳斋拍卖有限公司联合拍卖被执行人大连华育科技发展有限公司所有的位于大连市沙河口区某街X号房屋一座。2016年4月18日，大连鸿欣投资有限公司以45,500,796元的最高价竞得。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、大连市沙河口区某街X号房屋一座（产权证号为大房权证沙单字第XX**号，面积4340.59平方米）及超建部分房地产（超建部分共分为A、B、C区三部分，面积合计1550.66平方米，其中：A区[-1、-2]面积为326.80平方米，B区[-1、-2]面积为864平方米，C区[12、13]面积为359.86平方米的所有权及相应的其他权利归买受人大连鸿欣投资有限公司所有。上述财产财产权自本裁定送达买受人大连鸿欣投资有限公司时起转移。二、买受人大连鸿欣投资有限公司可持本裁定书到房产管理机构办理相关产权过户登记手续（不含超建部分房地产）。本裁定书自送达之日起发生法律效力。”在庭审中，原、被告陈述其双方均于2016年5月13日收到该裁定。
2016年5月19日，原告向被告发出《关于就大连市沙河口区某街号房屋租赁事宜协商签订补充协议的函》，载明”......贵司承租的华育科技所有的位于大连市沙河口区某街号房屋一座的所有权及相应的其他权利自2016年5月13日我司收到该裁定时起转移至我司。为维护双方合法权益，确保双方租赁关系的有序进行，现我司诚挚邀请贵司就上述房屋租赁事宜与我司进行协商并签订相关的补充协议。”
2016年8月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》补充协议，约定被告同泰街店在2016年5月12日已将2016年5月17日至2016年8月16日期间的房屋租金支付给新华育科技，因原告对此支付行为存在异议，经原告、被告、被告同泰街店充分协商共同认可，该部分租金由三方通过协商或诉讼等方式另行解决，但该问题不影响原《房屋租赁合同》及本补充协议的履行。本协议为《房屋租赁合同》的补充协议，本协议未约定事宜仍按《房屋租赁合同》履行。
另查，案涉房屋的产权登记过户手续正在办理中。
一审法院认为，案涉房屋的原产权人为华育科技，被告与华育科技签订《房屋租赁合同》租赁案涉房屋，在合同履行过程中，华育科技将案涉房屋的出租事宜委托给新华育科技，虽然新华育科技以自己的名义向被告出具发票并收取租金，但该租赁合同的主体仍为华育科技与被告。由于华育科技没有履行（2010）大民二初字第20号民事判决书，大连市中级人民法院委托拍卖公司联合拍卖案涉房屋，原告在2016年4月18日通过最高价竞得案涉房屋。在本案庭审中，原、被告均认可其双方于2016年8月8日签订的《房屋租赁合同》补充协议是对被告与华育科技公司签订的《房屋租赁合同》的补充，租金及支付时间、方式均按照原合同标准履行。该合同为双方的真实意思表示，合法有效。这也意味着原来的租赁合同法律关系重新在原告与被告之间确立，租赁合同权利、义务承继。被告已于2016年5月12日预付2016年5月17日至2016年8月16日期间租金，其支付租金的行为，符合合同”应于每季度首月15日（即每年的2月15日、5月15日、8月15日、11月15日）前向华育科技支付本季度租金”的约定，并无不当。被告已经履行了给付租金的义务可以对抗原房屋出租人，也可以对抗继受原来租赁合同义务的买受人即本案原告。原告要求被告向其再次支付租金，没有法律依据。被告依约支付租金，符合合同约定，原告向被告主张违约责任，亦无法律及事实依据。故原告的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于原告提出被告存在主观过错致使其未能取得房屋租金的意见，一审法院认为，原告在竞得案涉房屋后，理应及时将此情况通知被告。被告于2016年5月13日收到大连市中级人民法院（2015）大执恢字第483号执行裁定书、5月19日收到原告发出的函件，在收到前述法律文书及有关函件前，被告支付租金的行为符合合同约定，不具有主观过错。关于原告提出被告没有执行大连市中级人民法院（2011）大执一字第39号民事裁定书、协助执行通知书确定的扣留租金义务一节，一审法院认为，该执行案件的执行申请人为案外人梁晓娟而不是本案原告，被执行人为华育科技而非本案被告，大连市中级人民法院于2011年3月向被告发出协助执行通知，而原告于2016年4月18日竞得案涉房屋，案涉房屋的财产权自（2015）大执恢字第483号执行裁定书送达给原告时（2016年5月13日）转移，故（2011）大执一字第39号执行案件的执行标的不属于原告的财产权益。换而言之，即使被告没有履行协助义务扣留租金，其行为妨碍的是执行案件申请人梁晓娟权利的实现，而并非侵害的是原告的财产权。故原告提出的意见，没有法律及事实依据，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条的规定，判决：驳回原告大连鸿欣投资有限公司的诉讼请求。案件受理费9552元（原告已预交），退回原告4776元、由原告负担4776元。
本院二审期间，鸿欣公司提交本院向如家公司送达拍卖公告的回执及相关照片，其称该组证据系从本院执行卷宗中调取，故未加盖法院印章，拟证明2016年1月8日在法院委托拍卖案涉房屋前就已向如家公司送达拍卖公告。本院组织当事人进行了证据交换和质证。如家公司认为因该组证据没有原件予以核对，故真实性无法确认。庭后经与执行部门核对，执行法官称系从本院执行卷宗中调取，故对该组证据予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，鸿欣公司通过司法拍卖程序竞得案涉房屋，本院作出（2015）大执恢字第483号执行裁定，裁定将案涉房屋的所有权及相应的其他权利归鸿欣公司所有。鸿欣公司认可于2016年5月13日收到该裁定，故案涉房屋的所有权自2016年5月13日转移至鸿欣公司名下。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。上述规定系对”买卖不破租赁”规则的体现，旨在保障租赁关系的稳定性，案涉房屋所有权变动的后果是发生租赁合同项下出租人债权债务的概括承受。即自鸿欣公司通过法院裁定取得案涉房屋所有权之日起，鸿欣公司与如家公司成立新的租赁关系。如家公司自认其于2016年5月13日收到案涉房屋所有权转移的裁定，在此之前，如家公司按照其与华育科技之间的《房屋租赁合同》以及其与新华育科技、华育科技之间的《房屋租赁合同之补充协议》的约定于2016年5月12日将2016年5月17日至2016年8月16日的租金支付给新华育科技。其中《房屋租赁合同》约定”乙方（如家公司）应于每季度首月15日（即每年的2月15日、5月15日、8月15日、11月15日）前支付本季度租金”，”甲方（华育科技）应在每季度首月1日（每年的2月1日、5月1日、8月1日、11月1日）前将正规房租发票交付到乙方财务部，以便乙方安排付款”。之后三方签订的《房屋租赁合同之补充协议》约定华育科技授权新华育科技负责《房屋租赁合同》的履行，并将其中的权利义务转由新华育科技享有和承担。2016年4月26日，新华育科技给如家公司开具发票，2016年5月12日，如家公司将案涉租金支付给新华育科技，符合上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》的约定。如家公司作为一直使用案涉房屋进行经营的承租人，其按照《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》的约定按期预交租金时并不知晓案涉房屋所有权已转移至鸿欣公司名下的事实，其预交租金的行为符合合同约定。如家公司可以预先支付租金为由对抗鸿欣公司的租金请求权，案涉房屋所有权变动不应给如家公司造成额外负担。一审法院认定鸿欣公司不得再向如家公司主张案涉租金权利，并无不当。
关于鸿欣公司主张如家公司自收到本院（2011）大执一字第39号民事裁定及协助执行通知书时即应扣留租金一节，因本院下发上述民事裁定及协助执行通知书的时间系2011年，而鸿欣公司于2016年才取得案涉房屋的所有权，故下发上述民事裁定及协助执行通知书的行为与鸿欣公司无关，系另案的执行行为，至于如家公司未按照协助执行通知书的要求扣留租金是否符合相应的法律规定，应在另案的执行阶段予以解决，本院对此不予审查。
综上所述，上诉人鸿欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9552元（上诉人已预交），由上诉人大连鸿欣投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长赵虹
审判员陈伟
审判员刘丽媛
二〇一七年十一月二十三日
书记员王丽秋