浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢民初字第307号
原告：马效锋。
委托代理人：周辛艺。
被告：衢州市衢江区全旺镇楼山后村经济合作社。
法定代表人：王恭朝。
委托代理人：姜金妹。
原告马效锋与被告衢州市衢江区全旺镇楼山后村经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，原告马效锋于2014年6月27日诉至本院，本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员肖伟独任审判，于2014年8月1日公开开庭进行了审理，双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2014年9月25日裁定转普通程序审理，并依法组成合议庭。2014年12月19日第二次公开开庭进行了审理，原告马效锋及其委托代理人周辛艺、被告衢州市衢江区全旺镇楼山后村经济合作社的委托代理人姜金妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马效锋诉称：2005年11月1日，原、被告签订《房屋与宅基租赁合同》，约定被告将座落于楼山后村虹桥殿大会堂11间、教室6间，面积约2000平方米房屋出租给原告用于开办服装加工厂，租期20年，自2005年11月9日至2025年11月8日止，租金总计134832元，分别于合同签订之日付次三年租金16500元、2008年11月9日前支付16500元、2011年11月9日前支付18150元、2014年11月9日前支付19965元、2017年付21962元、2020年付24156元、2023年付17610元，合同还约定违约赔偿等事项。原告租金支付至2014年11月8日。由于房屋破损，原告在2005年对房屋进行了简单装修加固后即投入使用，至2010年，原加固又开始松动，不再适合生产需要，故原告于2010年3月份开始对房屋进行翻建、整修，到2011年5月份完成全部整修工作，原告共支付工程款1598242.26元。2013年6月19日，被告以房屋要新建古戏台为由，要求原告于2013年6月30日前全部搬离，原告为减少损失，2013年7月1日起就近租赁厂房恢复生产。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，被告单方面解除租房合同构成违约，应承担相应的法律责任，为此请求被告：1、返还2013年6月30日至2014年11月8日的租金9075元，返还履约保证金15000元；2、赔偿原告的翻建、整修损失674314元、停产停业损失和设备搬迁安装损失100000元、租金损失910919元。
被告衢州市衢江区全旺镇楼山后村经济合作社辩称：出租的房屋原来是租给家具厂和幼儿园使用，并不存在房屋破损问题，原告在未与被告协商的情况下，自行对房屋进行装修所花费的费用，不应由被告承担。2012年10月30日，浙江省历史文化村落保护利用工作协调小组办公室、浙江省财政厅、浙江省国土资源厅联合下发浙村保护办（2012）3号文件，将衢江区全旺镇楼山后村确定为浙江省第一批历史文化村落保护利用重点村，根据《衢州市衢江区美丽乡村建设工作领导小组会议纪要》的规划要求，在原告承租的大会堂处将重建古戏台，为此，被告在村里另选地址于2013年2月建造了十间二层楼的来料加工厂房，并多次与原告协商，要求其将服装厂搬迁至新厂房内生产，但原告一直未搬，被告为按时完成古村落保护总体规划进度，2013年4月8日通知原告在5月8日前搬迁完毕，6月19日再次发出通知要求原告于6月30日前搬迁完毕，因双方就搬迁损失补偿未达成一致意见，原告仍未按时搬迁，7月30日，被告又向原告发出搬迁通知，2013年9月6日，原告在镇干部和被告村干部的帮助下自行搬迁完毕。被告认为，重建古戏台系省、区的统一规划要求，由此导致双方的《房屋与宅基租赁合同》无法继续履行，被告不存在过错，根据合同第四条的约定，被告不应承担违约责任。至于剩余的租金以及履约保证金，被告同意退还给原告。
原告为证明其主张，提供以下证据：
1、《房屋和宅基租赁合同》、《公证书》、租金收据，证明原、被存在房屋租赁关系，原告租金已经支付至2014年11月8日，根据合同第四条约定，原告对房屋的维修无需与被告另行协商，只有遇到国家征用的情况下导致合同终止，被告才不承担违约责任；
2、《限期搬迁通知书》，证明被告2013年6月19日单方面通知原告搬迁，存在违约的事实；
3、《工程造价咨询报告书》，证明原告服装厂的装饰工程经浙江韦宁工程审价咨询有限公司进行造价审计，认为装饰造价为899085元，如按实际投入使用2年4个月计算，成新率按75%，则该项目的现有价值为674314元；
4、《房屋租赁合同》及收条，证明原告的服装加工厂自2013年7月1日起租赁了全旺镇老车站处的房屋，并交纳了第一年的租金90000元。
被告衢州市衢江区全旺镇楼山后村经济合作社为证明其主张，提供以下证据：
1、《关于组织开展第一批历史文化村落保护利用重点村建设工作的通知》（浙村保护办（2012）3号）、《衢州市衢江区美丽乡村建设工作领导小组会议纪要》，证明楼山后村被确定为浙江省第一批历史文化村落保护利用重点村，原告承租的厂房处将根据规划重建古戏台；
2、2013年4月8日《通知》、2013年4月11日《通知》、2013年7月30日《限期搬迁来料加工厂设备的通知》，证明被告于2013年4月8日、4月11日、7月30日多次通知原告因国家统一规划的需要，根据《房屋与宅基租赁合同》第四条第6款的约定，终止双方合同，并要求原告限期搬迁至村新的来料加工厂房内；
3、照片18张，证明2013年9月6日搬迁时，原告承租房屋内部及外部的情况。
2014年12月16日，本院派员会同双方当事人到现场进行了实地勘察，楼山后村虹桥殿租赁房屋处的大会堂已经拆除，古戏台重建已初具规模，村里建造的新来料加工点到虹桥殿路程约800米，新来料加工点的厂房为十间二层，虹桥殿到全旺镇路程约400米，原告现租赁的厂房位于全旺镇东边小河旁。
被告对原告提供的证据《房屋和宅基租赁合同》、《公证书》、租金收据、《限期搬迁通知书》均无异议，对《工程造价咨询报告书》主张系原告单方面委托，鉴定机构在鉴定过程中也没有通知被告到场，不具有法律效力，对《房屋租赁合同》及收条的真实性提出质疑，但承认原告现在确实租用全旺镇老车站处的房屋进行生产，并认为原告另行租赁房屋与被告无关。
原告对被告提交的省文件及区会议纪要无异议，但认为这些证据不能证明承租的房屋系国家征用需要而拆除，对搬迁通知书提出2013年4月8日的通知书没有收到过，其他通知书无异议，对9月6日搬迁拆除简易棚的现场照片无异议。
上述双方当事人的证据经质证后，本院认为，原告提供的《工程造价咨询报告书》系原告单方面委托鉴定，鉴定机构在鉴定过程中未通知被告到场，违反鉴定程序，故不予认定；对于《房屋租赁合同》及收条因无法证明其真实性，故不予认定，但结合当事人的陈述以及本院勘查情况，对于原告自2013年7月1日起另行租赁厂房的事实予以认定。对于被告的搬迁通知书，原告否认收到4月8日通知书，而被告没有提供4月8日通知书的送达证据，故不予认定，对其他通知书予以认定。当事人的其他证据，双方均无异议，本院予以确认。
经审理查明：2005年11月1日，原、被告签订《房屋与宅基租赁合同》，约定被告将座落于楼山后村虹桥殿处的大会堂11间、教室6间，面积约2000平方米房屋出租给原告用于开办服装加工厂，租期20年，自2005年11月9日至2025年11月8日止，租金总计134832元，按三年一期支付租金，其中2011年11月9日至2014年9月8日的租金为18150元，合同第四条“双方的权利与义务”第3款约定租赁期间房屋的维修由原告承担费用，第6款约定租赁期间遇国家征用土地，合同终止履行，双方不追究违约责任，合同还约定原告支付履约保证金15000元。2005年11月16日，合同在衢州市衢江区公证处进行了公证。合同签订后，原告即将租赁房屋作为服装来料加工厂房使用，期间，原告曾对租赁房屋做过一次较大的装修，并在空地上搭建一个简易钢棚（未经审批），原告在使用租赁房屋期间的租金均按约支付，其中2011年11月9日至2014年11月8日租金18150元原告于2011年10月12日支付。2012年10月30日，浙江省历史文化村落保护利用工作协调小组办公室、浙江省财政厅、浙江省国土资源厅联合下发浙村保护办（2012）3号文件，将楼山后村确定为浙江省第一批历史文化村落保护利用重点村，根据《衢州市衢江区美丽乡村建设工作领导小组会议纪要》的规划要求，将拆除虹桥殿处的租赁房屋并重建古戏台，为此，被告在村边（楼峰砖瓦厂附近，距虹桥殿约800米路程）另选地址建造了十间二层的来料加工厂房，用于安置原告的服装来料加工厂。双方就搬迁事宜进行过多次协商，因搬迁费用以及补偿费用不能达成一致意见，原告一直未搬迁。2013年4月11日、6月19日、7月30日，被告均书面通知原告终止合同、限期搬迁，其中7月30日的通知书要求原告在8月10日搬迁至新来料加工厂房内。2013年7月1日，原告在全旺镇边老车站处另行租赁了厂房，并陆续搬迁设备，2013年9月6日，原告在镇干部和村干部的配合下将设备全部搬迁完毕。
本院认为：本案争议的焦点是因国家实施历史文化村落保护而导致双方《房屋与宅基租赁合同》终止，是否适用合同第四条第6款“如国家征用土地时，合同终止履行，其承租方多交的租金给予退还（包括保证金），增设的一切建筑物归承租方所有，双方不追究违约责任”的约定。考察双方约定该条款时的真实意思，应当是出现了非当事人意志可以控制的土地权属发生变更或土地整体利用规划出现政策上的调整情形时，租赁合同无条件终止，由于当事人不具有过错，也不因终止合同的履行而获得额外利益，故约定相互不追究违约责任。本案系国家为了保护我国的历史文化遗产，确定楼山后村为第一批古村落保护对象，而村中的古建筑或遗址何处需要修复抑或重建则由省市区政府统一制定规划，被告无权自主确定，政府在资金扶持上则建立“政府主导、社会参与、群众自筹”的资金筹措机制也说明楼山后村的古村落保护系由政府主导具体实施，楼山后村也没有在这次古村落保护中额外获得直接经济利益，因此，被告根据上级的统一规划方案通知原告终止《房屋与宅基租赁合同》的履行，符合该合同第四条第6款的约定，原告认为该约定应该严格按照合同字面做紧缩理解，也即只有在国家依法将集体土地收归国有时，才能适用该约定的解释，不符合条款本意，本院不予采纳。原告提出返还剩余租金（18150元÷3年÷365天×428天=7094.25元）和履约保证金的请求，符合合同约定，本院予以支持。同时，需要指出的是，古村落保护与严格意义上的国家征用仍存在一定的区别，国家并不对建筑物拆除按照征用赔偿标准进行赔偿，对于土地也不变更使用权属，而提前终止合同对于原告来说必然产生经济损失，本着公平公正的原则，原告因搬迁产生的损失，被告应给予一定的补偿，但由于原告不能提供合法有效的证据证明其实际经济损失的确切数额，故本院难于支持原告提出的经济损失予以赔偿的请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、被告衢州市衢江区全旺镇楼山后村经济合作社于本判决生效后十日内返还给原告马效锋剩余租金7094.25元、履约保证金15000元，合计22094.25元；
二、驳回原告马效锋的其他诉讼请求。
如被告衢州市衢江区全旺镇楼山后村经济合作社未按本判决指定期限内履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期限的债务利息。
案件受理费20184元，由原告负担19914元，被告负担270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 肖 伟
人民陪审员 张志诚
人民陪审员 华志仙
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 周超嫦
申请执行期限二年