江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民三终字第36号
上诉人（原审被告）罗书荣，男，1962年5月14日出生，汉族，江西省资溪县人，农民。
委托代理人饶伟斌，江西衡业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）席国光，男，1972年11月28日出生，汉族，江西省资溪县人，农民。
被上诉人（原审原告）周秋香，女，1962年8月15日出生，汉族，江西省资溪县人，农民。
二被上诉人委托代理人席国美，女，江西省资溪县人，下岗职工。系席国光姐姐。
二被上诉人委托代理人肖小平，江西省南昌市百花法律服务所法律工作者。
原审被告曾美金，女，1974年8月6日出生，汉族，江西省资溪县人，农民。
委托代理人曾检明，男，江西省资溪县人，农民。系曾美金大伯。
上诉人罗书荣因确认合同无效纠纷一案，不服资溪县人民法院（2012）资民初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭审理了本案，上诉人罗书荣的委托代理人饶伟斌、被上诉人席国光、周秋香及其委托代理人席国美、肖小平、原审被告曾美金及其委托代理人曾检明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告席国光与其嫂原告周秋香二家有一块菜地（农村土地承包经营地）座落于资溪县鹤城镇西郊村佑臣组南门口（资溪县看守所对面）。被告曾美金系原告席国光前妻，二人于2004年离婚。被告罗书荣户籍在资溪县鹤城镇西郊村佑臣组。2009年下半年，被告罗书荣为涉案建房，先后以二原告的名义，向资溪县建设局、资溪县国土资源局申办建房手续。2009年9月16日资溪县建设局下发了（2009）资规地字第136号《建设用地规划许可证》。该《建设用地规划许可证》载明，建设工程的建设单位为周秋香、席国光，建设项目为周秋香、席国光两户农民私房，建设位置为资溪县鹤城镇佑臣路看守所对面，建设规模为建筑面积480㎡，砖混肆层。2009年9月28日资溪县国土资源局下发了（2009）资集建字第21号《建设用地批准书》。该《建设用地批准书》载明，用地单位为周秋香、席国光，建设项目为农民建房，批准用地面积为120㎡。2009年11月18日资溪县建设局下发了（2009）资规建字第136号《建设工程规划许可证》。该《建设工程规划许可证》载明，建设用地的用地单位为周秋香、席国光，用地项目为周秋香、席国光两户私房，用地位置为资溪县鹤城镇佑臣路看守所对面，用地性质为住宅，用地面积为120㎡、拟建筑面积480㎡。被告罗书荣于2009年11月18日以原告席国光名义向资溪县鹤城镇人民政府交纳了耕地开垦费2000元、于2009年11月19日以原告周秋香、席国光的名义向资溪县国土资源局交纳了防洪保安基金、耕地开垦费2494元。2009年12月3日被告曾美金与被告罗书荣签订了一份《自留地转让协议》，约定，“甲方：曾美金（包括席国光），乙方：罗书荣，兹因资溪县鹤城镇西郊村佑臣组村民曾美金包括其丈夫席国光有壹块自留地座落在县中队旁，经夫妻共同商妥同意，自愿转让给本县鹤城镇本村本组村民罗书荣建房属有，本着相互自愿、相互利益、相互需求的原则，故达成如下协议：一、自愿将上述自留地面积计捌拾柒平方米，尽行转让给乙方建房属有。二、经甲、乙双方达成一致协议，乙方在签订协议时一次性付清转让金柒万圆整人民币。三、因政策限制的多种原因，乙方建房以甲方的名义申请办理建房手续，甲方应积极负责办理相关手续，但需交的一切税费由乙方负担。待乙方提出房屋过户或变更时，甲方应无条件无偿协办过户或变更房屋产权。四、……。甲方：曾美金（签字），乙方：罗书荣（签字），二〇〇九年十二月三日。”2010年9月1日原告周秋香与被告罗书荣签订了一份《房地置换协议书》，约定：“甲方周秋香，乙方罗书荣，事由资溪县鹤城镇西郊村佑臣组村民周秋香有壹自留地座落在县中队旁，面积实量为116平方米。本有自建房屋的设想，因受经济条件限制无力自建，故经自谋商妥，愿将此地让出给本村村民罗书荣建造房屋，罗给周此栋房屋的壹套住房，为达到双方各自意愿，所以双方达成有关协议如下：一、甲、乙双方本着相互自愿，相互利益的原则达成本房地置换协议。二、由于受国家政策的某些约束，乙方的建房申办审批手续必须由甲方出面办理，但需交纳的所有税费由乙方负担。三、甲方置换的自留地面积为壹佰壹拾陆平方米，置换得到的是乙方此栋房屋的肆楼住房壹套，限含外窗安装（不含门户和装修），但水、电到户。四、因受上述第二条原因，此房是由甲方出面办理申办手续的，除甲方置换得到壹套房屋外的其他产权，待乙方提出房屋过户或变更时，甲方应无条件无偿过户或变更房屋产权。五、房屋今后的加层增套问题，在四邻协商后如乙方可加五楼，甲方也可加六楼，但甲方必须按六分之一补偿乙方的基脚总款。六、剩余空地按1：3所有，甲方得1，乙方得3，但使用权归共同使用。七、……。甲方：周秋香（签字）、乙方：罗书荣（签字），2010年9月1日。”被告曾美金就其与被告罗书荣转让自留地一事与原告席国光商量，于2010年11月6日原告席国光发手机短信给被告曾美金：“可怜天下父母心，我无能没有本事攒（挣）钱，心里很感到自责残（惭）愧，对不起自己的儿子，没有做到父亲的责任！！！我们的儿子现在读书很辛苦，我同意把我菜地那份钱全部给他…，让他好好补补身子…，他现在又是青春发育期…。”之后，被告罗书荣遂将7万元菜地转让款支付给了被告曾美金。2010年12月被告罗书荣又支付了5000元买地款给被告曾美金。被告罗书荣在2010年年前在该菜地上建了第一层，至2011年9月至10月建完第四层。被告罗书荣在建房过程中未有二原告阻挠。房屋第四层建完后，原告周秋香以签订《房地置换协议书》是被告曾美金暗中串通被告罗书荣所致，原告席国光以签协议没有经其同意为由，二原告反悔，以致产生纠纷。纠纷双方经多方协调无效，于2012年12月3日二原告向法院提出民事诉讼，请求：1，撤销原告周秋香与被告罗书荣签订的《房地置换协议书》；2，判决被告曾美金将7万元卖房非法所得款返还原告席国光；3，判决被告罗书荣在二原告土地使用权上的建筑物由原告席国光、周秋香折价各补偿其90000元；4，本案诉讼费用由二被告承担。于2013年9月23日二原告变更诉讼请求为：1，判决原告周秋香与被告罗书荣签订的《房地置换协议书》无效；2，判决被告曾美金与被告罗书荣签订的《自留地转让协议》无效；3，判令被告罗书荣在二原告土地使用权上的建筑物由原告席国光、周秋香折价各补偿其90000元，二原告土地使用权上的建筑物归二原告所有；4，本案诉讼费用由二被告承担。于2013年11月11日二原告再次变更诉讼请求为：1，判决原告周秋香与被告罗书荣签订的《房地置换协议书》无效；2，判决被告曾美金与被告罗书荣签订的《自留地转让协议》无效；3，本案诉讼费用由二被告承担。于2013年12月5日原、被告达成了一份《本案意见》即“由于本案存在鉴定费用巨大，协议有效无效涉及鉴定的必要性，原、被告一致同意本案只按原告最后变更的诉讼请求解决《房地置换协议书》及《自留地转让协议》有无效力，如有效判决有效；如无效判决无效，对于无效返还财产等无效后果另案起诉解决。”
另查，原告周秋香丈夫席国平原系资溪县鹤城镇西郊村佑臣组村民，已农转非。原告席国光、被告曾美金原系夫妻关系，2004年5月17日资溪县人民法院（2004）资民初字第067号《民事调解书》载明，双方离婚，婚生子席永辉由被告曾美金直接抚养。2011年10月12日资溪县人民法院（2011）资民初字第158号《民事调解书》载明，原告席国光从2011年6月16日每月支付儿子抚养费300元。被告曾美金及其儿子席永辉户籍仍在资溪县鹤城镇西郊村佑臣组。原告周秋香、席国光、被告曾美金除本案所涉建房外在该组无住宅。本案所涉建房土地原系原告周秋香、原告席国光与被告曾美金离婚前家庭承包经营地即菜地。
另查，被告罗书荣原系资溪县高阜镇孔坑村孔坑组村民，八十年代末其将户籍迁入资溪县鹤城镇西郊村佑臣组。在佑臣组一直未享有分配承包经营地、征地补偿款等权利。被告罗书荣在本案涉案建房前，在佑臣组已建有一处三层住宅，占地面积160㎡。被告罗书荣在资溪县高阜镇孔坑村孔坑组尚有承包经营山。
原审法院认为，本案被告罗书荣建房所涉的土地面积为203㎡，其中从《房地置换协议书》与《自留地转让协议》各取得60㎡，合计120㎡，经核准为准建房屋宅基地，为原告周秋香、席国光共用。《房地置换协议书》另外56㎡（116㎡-60㎡=56㎡）、《自留地转让协议》另外27㎡（87㎡-60㎡=27㎡），合计83㎡，系菜地即承包经营地，未经核准为准建房屋的宅基地，被告罗书荣与各协议相对方，将该83㎡用于以非农业建设为目的，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的法律强制性规定，依法应认定为无效。被告罗书荣通过《自留转让协议》转让取得共用人原告席国光120㎡准建房屋宅基地的二分之一即60㎡：①根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”的规定，原告席国光该二分之一即60㎡的土地，虽核准为准建房屋的宅基地，但仍属于佑臣组农民集体经济组织所有，《自留地转让协议》被告罗书荣的相对方对该宅基地只享有使用权而无处分该宅基地的主体资格；②转让宅基地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”的法律强制性规定；③被告罗书荣与《自留地转让协议》相对方为转让宅基地为目的，由被告罗书荣出资以原告席国光的名义申请批准宅基地，被告罗书荣转让取得该宅基地，属于转让集体土地使用权用于非农业建设，也违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的法律强制性规定。宅基地具有无偿性、福利性、无期限性、一户一处性，农户宅基地一旦丧失，无疑等于丧失了赖以安身立命的物质基础，必然影响社会稳定与安全，被告罗书荣通过《自留地转让协议》违反法律强制性规定，转让取得共用人原告席国光该60㎡，依法应认定为无效。另外准建房屋宅基地的二分之一原告周秋香的60㎡，被告罗书荣以出资建房为对价，通过与原告周秋香签订《房地置换协议书》在佑臣组换的协议约定的房屋：①被告罗书荣在佑臣组已建有一处三层住宅，占地面积160㎡，不符合在佑臣组另外取得宅基地的主体资格；②《房地置换协议书》标题中，双方以房换地或以地换房意思表示明确；③《房地置换协议书》约定的合作建房导致被告罗书荣在佑臣组除其已有住宅外，另外又拥有宅基地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的强制性规定；为此《房地置换协议书》中原告周秋香该60㎡的协议内容，依法也应认定为无效。
综上，《自留地转让协议》中的60㎡、另外27㎡，《房地置换协议书》中的60㎡、另外56㎡，的约定内容，均违反法律强制性规定，依法均应认定为无效。
基于①原告席国光与被告曾美金离婚时，对其双方婚姻存续期间土地用益物权的该承包地（菜地）未一并分割，且与原告席国光父席伟增未分户；②涉案《自留地转让协议》签订之时，原告席国光虽未签名，但《自留地转让协议》甲方列明为曾美金、席国光；③原告席国光发手机短信给被告曾美金：“我同意把我菜地那份钱全部给他…，让他好好补补身子…，他现在又是青春发育期…。”该短信证明：被告曾美金转让“自留地”（菜地），征求过原告席国光的意见，原告席国光追认被告曾美金将属于其自己的那份菜地由被告曾美金转让及转让土地款一并交给被告曾美金；③被告曾美金在《自留地转让协议》甲方名下签名，却以原告席国光名义办理建房手续及缴纳相关费用；④涉案建房原告席国光父席伟增：“建房的事我是知道的”“这块土地原来是席国平（原告周秋香丈夫）和席国光二家的菜地，其中席国平有4个人的地、席国光有3个人的地。”⑤在被告罗书建房过程中，未有阻挠；足以认定：被告曾美金转让的该“自留地”（菜地）是原告席国光与被告曾美金离婚前共同的家庭承包地；被告曾美金与被告罗书荣签订《自留地转让协议》是处理其离婚前夫妻共同权益的行为；原告席国光追认被告曾美金与被告罗书荣签订《自留地转让协议》的民事行为。
二被告对二原告变更诉讼请求无异议。在诉讼过程中，原、被告双方达成的“本案意见”：“本案只按原告最后变更的诉讼请求解决《房地置换协议书》及《自留地转让协议》有无效力，如有效判决有效；如无效判决无效，对于无效返还财产等无效后果另案起诉解决。”符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，予以确认。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”即农村村民一户已拥有了一处宅基地之外不得在同村另外又拥有宅基地的立法宣示明确，这一确保农村稳定、保障农民基本生存条件的限制性条款，不允许以任何方式自行选择加以变更或违反，被告罗书荣以该条款属于授权性条款的抗辩意见，不予采纳；诚实信用全面履行原则，应以合同有效为前置，被告罗书荣以二原告已交付了土地使用权，被告罗书荣支付了对价，房屋已建成，二原告反悔缺乏基本诚信，主张协议有效的抗辩理由，不能成立。二原告诉请主张：原告周秋香与被告罗书荣签订的《房地置换协议书》无效；被告曾美金与被告罗书荣签订的《自留地转让协议》无效，有事实和法律依据，应以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第六十二条第一款、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、原告周秋香与被告罗书荣签订的《房地置换协议书》无效；二、被告曾美金与被告罗书荣签订的《自留地转让协议》无效；三、本案受理费5050元，由被告曾美金、罗书荣各承担2525元。
一审宣判后，罗书荣不服，上诉至本院，其上诉理由是：当事人各方签订的两《协议书》没有违反法律规定的强制性规定，应认定为合法有效。理由如下：（一）两被上诉人对自有宅基地有无处分的主体资格及能否转让。现有农村土地的法律和政策保障农民享有宅基地。而宅基地作为一种合法取得的财产权益，当事人进行处置，包括是否由自己使用或通过转让的形式取得收益，是该财产权益的应有之义。两被上诉人具有处分该宅基地的主体资格，在不违反法律强制性规定的前提下，可以进行转让。（二）关于该诉争土地是否属于“农业建设用地”。农业建设包括种植农林经济作物等生产活动，也包括农村居民的生活所需。现有法律法规中，并未有农村居民宅基地不属于“农业建设”的范围区分。因此，在本案中，对于将宅基地、自留地用于建房的行为，应做广义理解，并未违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。（三）“一户一宅”原则仅属于法律授权性条款。该法律规定赋予了农村居民享有宅基地的权利，虽限制为“只能拥有一处”，但该条款也只有一般命令性规定，而非强制性规定。（四）关于本案的处理。一审判决认为“农户宅基地一旦丧失，无疑等于丧失了赖以安身立命的物质基础，必然影响社会稳定与安全”，并作为裁判依据之一，认定两《协议书》无效。但根据对被上诉人的原审诉求以及事实和理由进行考查可得，两被上诉人并非因宅基地转让后没有居住场所而引发纠纷，而是因在协议签订并已经履行完毕的若干年后，房地产价格暴涨，才以被欺诈和胁迫为由，主张合同无效，期望获取巨大利益的根本原因。如认定协议无效，必然引发此后如何返还财产，赔偿损失等一系列纠纷，易造成新矛盾产生。综上，要求撤销原判，依法驳回被上诉人的原审请求。本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人席国光、周秋香答辩称，罗书荣在本村建有一栋三层豪华别墅，而两被上诉人及其家人均至今没有自己的住房居住。上诉人签订的两份协议书是国家禁止的宅基地土地买卖协议，协议违反了法律规定，应属无效。原判认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审双方当事人未提供新证据。
经审理查明，双方当事人对原审经审理查明事实没有异议，本院对以上无争议事实予以确认。
二审对双方当事人争议焦点的分析与认定：
关于周秋香与罗书荣2010年9月1日签订的房地置换协议书、曾美金与罗书荣2009年12月3日签订的自留地转让协议书、曾美金与罗书荣2010年11月10日签订的自留地转让协议该三份协议是否有效的问题。上诉人罗书荣认为，协议均合法有效，应予确认其效力。被上诉人席国光、周秋香认为，曾美金与罗书荣2009年12月3日签订的自留地转让协议书和曾美金与罗书荣2010年11月10日签订的自留地转让协议内容相同，实际为同一份协议，仅是时间不同。本案实际为两份协议，两份协议均违反法律规定“宅基地禁止买卖”，合同无效。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村村民的宅基地，属于农民集体所有。农村村民对宅基地只有使用权，一律不准转让或买卖。宅基地不属于村民的私有财产，宅基地使用权不得单独转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据以上法律规定，农村村民只能申请一处宅基地，不能申请两处以上的宅基地，并非指仅能拥有一处宅基地。上诉人罗书荣在本案涉案建房前，在佑臣组已建有一处三层住宅，已经拥有一处宅基地，本案所涉的集体建设用地流转在法律上是被禁止的，故双方签订的两份协议违反了法律规定，应为无效，一审判决认定本案当事人买卖房屋的行为违反“一户一宅”原则不当，原因应为宅基地使用权不得单独转让，本案所涉的集体建设用地流转在法律上是被禁止的，故协议无效。另从本案查明事实看，席国光主张曾美金与罗书荣签订协议未经允许，主张罗书荣建房其不知情，与查明事实不符。周秋香、席国光对导致合同无效过错较大，因罗书荣未在本案主张反诉，双方就合同无效的法律后果可另行依法主张权利。
综上所述，本院认为，本案所涉的集体建设用地流转在法律上是被禁止的，故上诉人罗书荣与被上诉人签订的协议无效。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元由上诉人罗书荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱益淋
审判员 雷 智
审判员 万燕飞
二〇一四年七月十日
书记员 张俊耀