山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鲁02民终854号
上诉人（原审原告）：王永梁。
委托诉讼代理人：庞瑜，山东鲁宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何士林，山东鲁宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛兆基置业有限公司。
法定代表人：施维德，总经理。
原审第三人：周相臣。
委托诉讼代理人：王瑞屏，山东海乐普律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘苗，山东海乐普律师事务所律师。
上诉人王永梁诉被上诉人青岛兆基置业有限公司（以下简称兆基公司）及周相臣因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第903号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王永梁的委托诉讼代理人庞瑜、何士林，原审第三人周相臣的委托诉讼代理人刘苗到庭参加了诉讼。被上诉人兆基公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
上诉人王永梁上诉称，1、上诉人与被上诉人兆基公司签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，其目的是为了购买涉案房屋。原审不应以该合同存在回购条款以及收取回购款的行为，而推定不存在房屋买卖关系。上述合同不是以涉案房屋为被上诉人兆基公司的借款提供财产担保。原审中周相臣提交的收条不足以证实上诉人与被上诉人兆基公司之间公司系借款合同及针对借款的抵押担保合同关系。2、周相臣与被上诉人兆基公司签订的商品房买卖合同应为无效。周相臣并非善意的第三人，该合同载明的房屋价格与其当庭陈述不符。周相臣提交的证据不能证明已经支付全部购房款以及实际占有使用该房屋。3、不能排除恶意串通的可能。周相臣提交的上诉人签订的合同以及收款凭证，应属被上诉人兆基公司的商业秘密，应由被上诉人兆基公司存档备案。原审法院在上诉人没有借款合同、利息、还款期限等相关证据，便认定上诉人与被上诉人兆基公司签订的协议无效，属于认定事实错误。本案不是借贷关系纠纷，不适用最高院民间借贷司法解释第24条规定。4、依照物权法第20条规定，被上诉人兆基公司应向上诉人交付房屋并办理该房屋权属证书。上诉人签订的房屋买卖合同，已经进行合同备案以及预告登记。未经上诉人同意，被上诉人兆基公司无权再次处分。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人王永梁的诉讼请求。
被上诉人兆基公司未到庭答辩。
原审第三人周相臣陈述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原裁定。根据一审各方提交的证据足以证明上诉人与被上诉人兆基公司系民间借贷法律关系，不存在真实购房关系。上诉人的购房合同系为借款提供担保，购房不是真实意思表示，进行预告登记和备案不产生物权法律效力。周相臣购买涉案房屋并付清全部购房款，被上诉人将房屋交付周相臣居住使用，被上诉人也认可上述情况，被上诉人和周相臣签订的合同系双方真实意思表示。请求查明事实，驳回上诉。
王永梁在一审中请求，判令：1、兆基公司立即为王永梁办理青岛市崂山区香港东路227-1号恒基新天地X号楼X单元X户房屋的房地产权证；2、兆基公司立即交付恒基新天地X号楼X单元X户房屋；3、诉讼费由兆基公司承担。
一审查明，2007年6月8日，兆基公司与王永梁签订编号为X-X-
X的《商品房买卖合同》，约定由王永梁向兆基公司购买涉案房屋恒基新天地第X幢X单元X号房屋，总价款人民币175万元。付款方式为2007年6月8日前付清全部房价款100%。另约定房屋交付时间为2008年1月31日前。此外，双方还约定兆基公司3个月内享有回购权，如兆基公司在该期限内回购，每月需按照购房总价款的2.5%赔偿王永梁的损失，按实际使用天数计算。2007年6月7日和6月8日兆基公司又与王永梁分别签订编号为X-
X-X和X-X-X的《商品房买卖合同》两份，房屋价款分别为1250000元和2000000元，该两份合同均约定有回购条款且亦均未将房屋交付给王永梁。
2007年6月8日，王永梁支付5000000元，兆基公司向王永梁出具购房款收据一张。上述三套房屋分别在签订合同当日同时办理了合同备案，另根据王永梁所提交的青岛市房地产登记簿产权预告登记信息，三套房屋现均已由王永梁作为预告登记权利人进行了预售商品房买卖预告登记。
2007年10月17日，周相臣与兆基公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定：房款总价200万元（含车库），付款方式为周相臣在2007年10月17日前付清全部房价款，房屋交付时间为2008年4月30日前。2012年1月10日，兆基公司给周相臣出具《确认书》一份，主要内容为：周相臣已将X号楼X单元X号房屋全部购房款357万元（含装修费）悉数支付我司，因我司核对账务需要，现将给周相臣开具的收款收据收回，特出具本确认书作为周相臣已付清我司全部购房款的凭据。2011年1月份兆基公司向周相臣交付涉案房屋，周相臣占有使用涉案房屋至今。又查明，“涉案房屋”所在小区现尚未通过综合验收，不具备办理房产证的条件。
周相臣提交收条、支票存根、青岛川又川商贸有限公司工商公示信息，欲证明2007年6月8日至2008年10月，兆基公司共计向王永梁和王文彦偿还借款本息348.5万元，月息由最初合同约定的2.5%增至逾期后的4%以上，足以证明王永梁与兆基公司的三份合同并非真实的购房合同，而是借款合同以及抵押担保合同。
王永梁提交招商银行客户回单一份、王文彦银行交易明细一份，欲证明2008年4月24日王永梁之女王文彦的账户向施维德账户转账2865000元，施维德账户也多次向王文彦账户转账（与周相臣所举部分收条相对应），即原、兆基公司除存在500万购房款外还另有其他资金往来。
此外，王永梁于2016年7月6日向原审法院提交《王永梁（实为周相臣）11个收条证据》中载：2007年6月8日375000为预收回购款；四笔135000元为按照4.5%月利率支付的300万（实际付款为286.5万）本金的利息；其余为70000元中介费、50000元业务佣金、205万元为还旧借款本金。王永梁另说明：在我购买三套房之前，金立昆即多次向我借钱，多以几十万一次现金形式，后因给我房价较低，我仅让他还了大部分本金了结了最初借款。
一审认为，本案的焦点问题是兆基公司与王永梁之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系。
一、一方面兆基公司作为合同的当事方，并不认可其与王永梁存在房屋买卖的事实，主张双方并无就涉案房屋进行买卖的真实意思表示，该合同实际上是借款合同以及针对该借款的抵押担保合同；另一方面，该合同中关于兆基公司对房屋享有回购权的约定以及王永梁于签订合同当日收取回购款375000元的行为，明显有悖于商品房买卖的正常交易习惯，也有悖于《商品房买卖合同》一般所能体现的“购房目的”，也印证了王永梁与兆基公司之间并非真实的房屋买卖关系；再一方面，王永梁称其在“购房”前后均与兆基公司有其他借贷资金往来，可见王永梁与兆基公司之间存在借贷法律关系，王永梁、兆基公司之间三份《商品房买卖合同》均约定有回购条款但却均未实际交房，而兆基公司就所涉及的三套房屋均又与他人签订了无回购条款的《商品房买卖合同》并早已实际交房。综合上述三点可以认定王永梁与兆基公司签订购房合同并办理预告登记的合同目的并非为购买房屋，而是以涉案房屋为兆基公司的借款提供财产担保。
二、关于兆基公司与王永梁办理涉案房屋的预告登记，预告登记的目的是保障签订房屋买卖或其他不动产物权协议的当事人将来实现物权，预告登记发生法律规定的效力的前提是房屋买卖双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，而本案中，如上分析，王永梁与兆基公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，因此虽然已办理预告登记，但并不能发生预告登记的法律效力。王永梁主张其已通过预告登记取得涉案房屋的物权，没有法律依据，不予采信。涉案房屋办理的预告登记，实际是双方约定的一种担保方式，即以办理涉案房屋的预告登记为手段，限制兆基公司在双方约定的借款期限内再次处分房屋，如果兆基公司到期不能偿还借款，则以双方签订的商品房买卖合同和已办理预告登记为依据，要求兆基公司履行商品房买卖合同。
综上，王永梁、兆基公司之间系借款关系，而不是商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案王永梁要求兆基公司向其交付涉案房屋、立即为其办理房屋所有权证书的诉讼请求，没有事实与法律依据，应裁定驳回王永梁的起诉。王永梁可另案主张权利。据此，裁定：驳回王永梁的起诉。案件受理费20550元，退还王永梁。
本院经审查认为，上诉人王永梁与被上诉人兆基公司于2007年6月8日签订商品房买卖合同，明确约定回购条款。上诉人王永梁当日收取了被上诉人37.5万元的回购款，即双方已经按照回购条款进行了履行。上诉人王永梁称“其收到的款项，系兆基公司为了保障王永梁实现购房目的而支付回购赔偿款”，该解释与常理不符。上诉人王永梁与被上诉人兆基公司签订商品房买卖合同，在签订合同当日未交款情况下办理涉案房屋的产权预告登记，也有悖正常的交易习惯。一审法院认定上诉人王永梁与被上诉人兆基公司之间签订购房合同并办理预告登记的合同目的并非为购买房屋，而是以涉案房屋为被上诉人兆基公司的借款提供财产担保，并无不当。当事人意思表示真实，应当是民事法律行为成立的要件之一，因上诉人王永梁与被上诉人兆基公司之间没有购买房屋的真实意思表示，故原审认定上诉人王永梁与被上诉人兆基公司签订的《商品房买卖合同》无效，并无不当。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。上诉人王永梁要求被上诉人兆基公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，应裁定驳回起诉。上诉人可另案主张其他权利。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一七年三月十日
书 记 员 胡浩东