浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0523民初7774号原告（执行案外人）:徐国林，男，1981年8月21日出生，汉族，住安吉县。委托代理人：刘国祥，浙江求直律师事务所律师。被告（执行申请人）：浙江安吉农村商业银行股份有限公司，住所地安吉县昌硕街道昌硕东路1号。法定代表人：周盛东，职务：董事长。委托代理人：李宏，女，1987年1月17日出生。系被告单位员工。第三人（被执行人）：郎加安，男，1969年11月9日出生，汉族，住安吉县。第三人（被执行人）：毛春芳，女，1971年5月14日出生，汉族，住安吉县。原告徐国林诉被告浙江安吉农村商业银行股份有限公司（简称安吉农商银行）及第三人郎加安、毛春芳案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月7日立案，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。原告徐国林及委托代理人刘国祥，被告安吉农商银行的委托代理人李宏，第三人毛春芳到庭参加参加诉讼，第三人郎加安经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐国林诉称，原告与第三人毛春芳、郎加安于2015年6月5日签订了《房屋买卖合同》，约定第三人将位于安吉县递铺镇上郎村1幢房屋（安房权证递铺字××号，土地使用权证号：安吉集用第XX号）以100万元的价款出售给原告。同年6月18日，原告将100万元购房款全部付清，第三人将房权证、土地证等资料及上述房屋交付给原告使用、居住，至今原告已实际占有该房屋一年有余。双方的交易行为符合民间关于房屋交易的习惯。2016年5月17日，法院在执行申请执行人即被告安吉农商银行与被执行人安吉世外陶源建材有限公司（以下简称世外陶源公司）、郎加安、毛春芳、丁国新、谢玲芳金融借款合同纠纷一案中，查封了上述房屋。原告提出书面的执行异议。2016年11月23日，法院作出了（2016）浙0523执异17号裁定书，驳回原告提出的解除对该房屋查封的请求。原告认为，原告至今仍享有安吉县上郎社区农村集体经济组织成员所享有的一切权利及承担义务，故原告与第三人间仍然属于一个集体经济组织，因此现原告作为上郎社区集体经济组织成员，向第三人购买上郎村的宅基地并不违反法律法规规定。原告在法院将上述房屋查封前签订合同、支付全部价款并占有至今，实际已经取得该房屋的所有权，虽然该房屋因政策原因未能办理产权过户手续，目前未产生物权变动效力，但原告依据合同取得的权利已经足以对抗法院的强制执行。故请求判令：1.解除对位于安吉县递铺镇上郎村1幢房屋的查封；2.依法确认上述房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。被告安吉农商银行辩称：原告对被告申请查封的房屋无所有权。原告与第三人虽签订有房屋买卖协议，但未进行房屋所有权变更登记，根据《物权法》的规定，原告对该房屋并没有所有权。原告与第三人之间的房屋买卖协议是无效的。第三人的房屋所占用的土地为农村宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，只能在同一农村集体经济组织成员内部进行转让。而原告户籍所在地为安吉××××街道昌硕社区居委会，并非购买房屋所在地上郎社区集体经济组织成员，原告应当清楚知道自己是无法取得该房屋所有权的。根据《合同法》和《土地管理法》的规定，该买卖合同无效。请求驳回原告的诉讼请求。第三人毛春芳承认原告所述的均为事实。第三人郎加安未作答辩。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据:证据一，房屋买卖合同。证明原告以人民币100万元的价格购买了第三人位于安吉县××镇××幢房屋（房权证号：安房权证递铺字××号，土地使用权证号：安吉集用第XX号）。证据二、三，付款凭证、收条。证明原告已支付了房屋的价款。证据四，股民证。证明原告的户籍虽然不在上郎社区，但系上郎社区经济合作社的股民，是上郎社区经济合作社集体经济组织的成员。证据五，执行裁定书。证明原告对安房权证递铺字××号、安吉集用（2004）第XX号的房屋的查封提出了执行异议，被裁定驳回。证据六、七，房权证、土地使用权证。证明房权证号为安房权证递铺字××号、土地使用权证号为安吉集用（2004）第XX号的房屋系第三人毛春芳、郎加安及其子女所有。证据八、九，选民代表名单、安吉县上郎股份经济合作社的证明。证明原告与第三人系同一集体经济组织成员。证据十，第三人毛春芳、郎加安的证明。证明第三人收到原告支付的房屋价款。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据一，合法性有异议。认为，是在农村宅基地上房屋的买卖合同，违法相关的法律规定，应属无效合同。该证据的真实性无异议。对证据二、三、十，真实性有异议。认为，支付的价款100万元中，只有65万元有证据证明已支付，尚有35万元没有证据证明已支付。对证据四、八、九，关联性有异议。认为，该三份证据尚不足于证明原告与第三人系同一集体经济组织成员。对证据五、六、七，没有异议。第三人毛春芳对上述证据没有异议。第三人郎加安既未提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据:证据一，原告人口信息。证明原告的户籍所在地是安吉××××街道昌硕社区，与第三人非同一集体经济组织成员。原告质证意见。对证据的真实性没有异议。认为，该证据不足于证明原告与第三人不是同一集体经济组织成员。第三人毛春芳对上述证据没有异议。第三人郎加安既未提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院对原告提供的证据一的真实性、关联性予以认定。对原告提供的其他证据及被告提供的证据的三性均予以认定。本院认定本案事实如下：2015年6月5日，第三人郎加安、毛春芳作为甲方与原告徐国林作为乙方签订《房屋买卖合同》。合同约定甲方将坐落于安吉县递铺镇上郎村的房权证号为安房权证递铺字第××号、土地使用权证号为安吉集用（2004）第XX号的房屋1幢以人民币100万元的价格出售给乙方；并约定，合同签订时双方都不具备过户条件，甲方提供该房屋的相关证明资料等作为交易依据，待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。后，原告徐国林以不同方式支付了第三人郎加安、毛春芳房屋价款人民币100万元，并实际占有了该房屋。另查明，登记在第三人毛春芳名下的房权证号为安房权证递铺字××号、土地使用权证号为安吉集用（2004）第XX号的房屋，土地使用权类型为农村宅基地。本院以（2016）浙0523民初2362号立案审理了浙江安吉农商银行与世外陶源公司、郎加安、毛春芳、丁国新、谢玲芳金融借款合同纠纷诉讼案，在诉讼过程中作出了（2016）浙0523民初2362号民事裁定书，于2016年5月17日查封了毛春芳名下的上述房屋。2016年9月7日以（2016）浙0523执3409号受理申请人安吉农商银行与被执行人世外陶源公司、郎加安、毛春芳、丁国新、谢玲芳金融借款合同纠纷执行案，在执行期间案外人徐国林提出了执行异议，请求法院解除对登记在毛春芳名下的房权证号为安房权证递铺字××号、土地使用权证号为安吉集用（2004）第XX号的房屋查封。执行机关审查了案外人徐国林异议后，作出（2016）浙0523执异17号执行裁定书，裁定驳回案外人徐国林的异议。案外人徐国林不服该裁定，故向本院提起诉讼。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审理的是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，根据本案的实际情况，对执行标的权益归属本案不作评判。判断“案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益”，应当依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告与第三人就农村宅基地上建造的房屋进行交易，并约定，合同签订时双方都不具备过户条件，待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。原告明知购买第三人的房屋不符合条件，仍然购买，且导致无法办理过户手续被查封的后果，系因原告自身原因未办理过户登记。原告的权利不能够排除执行，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉请判令解除对登记在第三人毛春芳名下的房权证号为安房权证递铺字××号、土地使用权证号为安吉集用(2004）第XX号的房屋查封的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告徐国林的诉讼请求。本案受理费13800元，由原告徐国林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判长  章爱民审判员  陈鹤明审判员  方雨亭二〇一七年六月九日书记员  杨 晔