湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终853号
上诉人（原审原告、反诉被告）：汤夏苓。
委托诉讼代理人：周群宣（汤夏苓的丈夫）。
委托诉讼代理人：王新丽。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李世友。
委托诉讼代理人：唐永明。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：阳城贵。
委托诉讼代理人：唐永明。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：伍世良。
委托诉讼代理人：唐永明。
上诉人汤夏苓因与被上诉人李世友、阳诚贵、伍世良合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
汤夏苓上诉请求：依法撤销原判，支持汤夏苓的诉请，维护汤夏苓的合法权益。理由：《旧房改建合同》已经履行，是李世友、阳诚贵、伍世良违约，理应全面履行。李世友、阳诚贵、伍世良短缺交房面积，未交付总证，延迟交房二年半，按照合同规定窗子过桥出30公分的挡雨篷没有建，四角构造柱到第一层就没有往上建，存在严重质量问题和安全隐患，应依法承担违约责任。
李世友、阳诚贵、伍世良辩称，请求法院驳回汤夏苓的上诉请求，维持原判。理由：汤夏苓欺骗李世友、阳诚贵、伍世良，谎称旧房手续齐全、合法，在占地面积只有97平方米土地上，无法建每套不低于120平方的房子，双方都不具备合作建筑施工资质，合同无效。
汤夏苓向一审法院起诉请求：1.判令李世友、阳诚贵、伍世良履行《旧房改建合同》，交付房产总证，并赔偿房屋面积损失93231元，减去应退回的押金5万元和办证费用9823.14元，实际应赔偿损失33407.86元；2.判令李世友、阳诚贵、伍世良支付因不能及时交付房屋的翻倍过渡租金15000元；3.判令李世友、阳诚贵、伍世良因违反《旧房改建合同》第二条1、3项、第三条2项、第四条2项、第五条1项、第六条附1等条款，应支付违约金2万元；4.本案诉讼费由李世友、阳诚贵、伍世良负担。
一审法院认定事实：1987年汤夏苓在冷水滩区凤凰园七中队小区地段，有经批准的住宅建设用地面积49.77（11.71×4.25）平方米，后汤夏苓在该土地上超面积建房一栋。2011年汤夏苓及其周边的16户业主与李世友、阳诚贵、伍世良协商将旧房交由三人统一改建。2011年4月17日，双方签订《旧房改建合同》，约定：1.汤夏苓提供旧房面积、房产证复印件和买地发票，李世友、阳诚贵、伍世良负责出资改建；2.李世友、阳诚贵、伍世良提供施工图纸，按图施工，一至三层要求使用一级小红砖，窗子过桥出30公分挡雨篷，四角构造柱用14公分螺纹钢和混凝土直通到顶等；3.汤夏苓提供原有的房产证复印件，其他证件及手续费由李世友、阳诚贵、伍世良负责；4.李世友、阳诚贵、伍世良负责给新建房屋办一个总证，土地使用权归汤夏苓所有；5.周边邻居的土地界线及关系由汤夏苓负责处理，如处理不好造成的损失由汤夏苓负责；熊家、雷达站、雷达站围墙边的公路由李世友、阳诚贵、伍世良负责处理关系，并承担费用；6.旧房拆除后，李世友、阳诚贵、伍世良在二个月内必须施工建房，一年交房（因天气关系，经双方协商可延长一至二个月）。如延期交房，李世友、阳诚贵、伍世良应付翻倍的过渡租金；7.房屋完工后，该土地、房屋所有权由双方按房屋分成拥有；8.汤夏苓所占房屋每套面积不得低于120平方米，应分得面积717平方米，其中1、3、5、6、7层归汤夏苓所有，另加二个门面，剩余面积补车库。如面积仍不足，则由李世友、阳诚贵、伍世良按均价补钱给汤夏苓；9.施工过程中，由李世友、阳诚贵、伍世良一次性付清汤夏苓一年的租房费用3000元；10.在签合同时，李世友、阳诚贵、伍世良付给汤夏苓押金5万元。建房第二层完工后，汤夏苓退给李世友、阳诚贵、伍世良押金2万元；房子完工，办好房产证后，退还余下的3万元；11.违约方赔偿对方违约金2万元。同时，该合同还规定了双方的其他权利义务。合同签订当日，李世友、阳诚贵、伍世良交给汤夏苓押金5万元，此后的一星期内汤夏苓将旧房交给李世友、阳诚贵、伍世良拆除重建。2011年4月28日，伍世良给付汤夏苓一年的房屋租金3000元。至2014年9月李世友、阳诚贵、伍世良共修建了八层楼房，其中第一层为建筑面积共87平方米的门面二间；第二层及第八层每层为住房一套，其中第二至四层的住房建筑面积为107.19平方米/套，第五至第八层的住房建筑面积为110.45平方米/套。汤夏苓分得第一层的门面二间及第二、四、六、七、八层的住房五套，李世友、阳诚贵、伍世良分得第三、五层的房屋二套，并予以了出售。2013年3月5日，李世友、阳诚贵、伍世良为参与改建的16户业主统一办理了永（冷）国用（2013）第xx号土地使用权证，载明16户的土地面积共为1550.91㎡，其中汤夏苓名下的土地面积为97㎡。此后，汤夏苓认为李世友、阳诚贵、伍世良交付的房屋面积未达到合同约定的717平方米，且延期交房，部分质量不符合约定要求，要求李世友、阳诚贵、伍世良按市场价给予补差，并赔偿违约金2万元，而李世友、阳诚贵、伍世良认为根据汤夏苓提供的旧房，每套住房面积不可能达到合同约定的每套120平方米的标准，且延期交房，系汤夏苓未处理好邻里关系，致使无法按进度施工所致，同时房屋并不存在质量问题为由，要求汤夏苓依约退还押金5万元，并承担办证费用。经双方多次协商未果，遂酿成本纠纷。
一审法院认为，双方签订《旧房改建合同》约定由汤夏苓提供旧房，李世友、阳诚贵、伍世良负责拆除、重建并负责办理各项手续，从合同的约定及实际履行情况可认定，李世友、阳诚贵、伍世良既是与汤夏苓合伙改建旧房的合伙人，也是该改建工程的实际施工承包方。因李世友、阳诚贵、伍世良并不具备建筑施工资质，故双方之间的《旧房改建合同》违反了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项的强制性规定而无效。也正是因为李世友、阳诚贵、伍世良不具备相关建设资质及相应的专业职能和水平，才导致在签订合同时双方对汤夏苓旧房的土地四至界限、土地面积、可建成的房屋面积等缺乏客观认定和判断，致使纠纷的酿成。双方因该合同无效而取得的财产，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定应当予以返还。因该改建工程已实际完工，并交付使用，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，李世友、阳诚贵、伍世良可要求汤夏苓支付相应的工程款，并承担各项费用；因合同无效造成的损失，由双方按过错承担责任。但在第二次庭审中，经释明，本案双方均明确表示即使合同无效，也不变更诉讼请求，对工程造价不申请鉴定。故对于汤夏苓在主张该《改建合同》为有效合同的前提下提出的诉讼请求，依法不予支持。对于李世友、阳诚贵、伍世良提出的要求确认合同中关于每套住房不得低于120平方米及原告应分得717平方米房屋的约定无效的反诉诉讼请求，在合同确认无效后，无需再单独确认其中的部分条款无效。对于其要求汤夏苓退还押金5万元并承担办证费1万元的反诉诉请，因李世友、阳诚贵、伍世良未提供证据证实其办证实际开支，且双方均未申请鉴定，致使法院对整个工程造价及李世友、阳诚贵、伍世良分得的二套房屋的价值无法确定，在此情况下，不宜对其所交5万元押金单独处理。故对李世友、阳诚贵、伍世良就此提出的反诉请求，亦不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条之规定，判决：一、汤夏苓与李世友、阳诚贵、伍世良签订的《旧房改建合同》无效；二、驳回汤夏苓的本诉诉讼请求；三、驳回李世友、阳诚贵、伍世良要求汤夏苓退还押金5万元，承担办理产权证费用1万元的诉讼请求。本案本诉受理费1510元，由汤夏苓负担；本案反诉受理费1300元，由李世友、阳诚贵、伍世良负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为李世友、阳诚贵、伍世良是否按照《旧房改建合同》的约定承担违约责任。本案汤夏苓提供旧房和土地，李世友、阳诚贵、伍世良负责拆除、重建房屋，双方之间的纠纷应认定为合作开发房地产合同纠纷，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”现汤夏苓与李世友、阳诚贵、伍世良双方均无房地产开发经营资质，该《旧房改建合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案合同无效双方均无资质，亦未对对方资质予以审查，故双方均存在过错。现因旧房拆除、新房建好，不宜适用恢复原状，应折价补偿。一审法院经释明，双方不愿意变更诉讼请求，对工程造价不申请鉴定，则无法对李世友、阳诚贵、伍世良分得的房屋价值确认。因双方均未变更诉讼请求，合同无效，合同中的条款对双方无法律约束力，故本院汤夏苓的诉讼请求不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对汤夏苓的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1510元，由上诉人汤夏苓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 忞
审 判 员 杨世清
代理审判员 张向安
二〇一七年五月十一日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。