福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第3865号
原告黄素欣，女，1973年5月10日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人黄臻臻、黄其阳，福建天衡联合律师事务所律师。
被告上海建筑设计研究院有限公司厦门分院，住所地厦门市思明区湖滨北路201号宏业大厦7楼。组织机构代码15501643-7。
诉讼代表人潘琳，院长。
被告上海建筑设计研究院有限公司，住所地上海市石门二路258号。组织机构代码63156036-2。
法定代表人张伟国，董事长。
上列被告共同委托代理人陶天猛，福建自立律师事务所律师。
原告黄素欣与被告上海建筑设计研究院有限公司厦门分院（下称“上海设计院厦门分院”）、被告上海建筑设计研究院有限公司（下称“上海设计院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吕云平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄素欣的委托代理人黄臻臻、黄其阳，被告上海设计院厦门分院与被告上海设计院共同委托代理人陶天猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄素欣诉称，原告于2012年5月22日通过拍卖会竞得厦门市晟亚贸易有限公司（以下简称晟亚公司）名下址于本市湖滨北路201号宏业大厦701、702、703、704室的房产，于2012年7月17日取得案涉房产土地房屋权证。该讼争房产由被告上海设计院厦门分院实际使用，但未支付租金。原告于2013年12月18日提起诉讼，要求解除原告与被告上海设计院厦门分院的租赁关系，该案经厦门市中级法院（2013）厦民终字第2208号民事判决书，确认被告在原告发函催告后仍不交纳租金，也不提交交纳租金的凭证，已经构成根本违约，判决解除原告与被告上海设计院厦门分院之间的租赁关系。该判决生效后，被告上海设计院厦门分院仍然拒绝支付2012年5月22日至2014年12月10日（即拍卖成交确认书签订之日起至厦门市中级法院判决解除租赁关系之生效日止）的租金。因被告上海设计院厦门分院系被告上海设计院的分支机构，被告上海设计院应对被告上海设计院厦门分院支付租金和违约金承担连带责任。故请求判令：1、被告上海设计院厦门分院支付原告租金共计967472元（以月租金35元／㎡，按租赁面积901.38㎡，自2012年5月22日计至2014年12月10日）；2、被告上海建筑设计研究院有限公司厦门分院支付违约金309949.07元（以拖欠月租金31548元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自每期租金应付款之日起，应计至实际付款之日）；3、被告上海建筑设计研究院有限公司对被告上海建筑设计研究院有限公司厦门分院对上述诉讼请求承担连带清偿责任。
被告上海设计院厦门分院辩称，第一，依据民事诉讼法，索取租金的诉讼时效为一年，本案已过诉讼时效。第二，此前原、被告已有两次纠纷，可确认以下事实：在拍卖过程中，对被告上海设计院厦门分院已付六年租金的情况进行了签字确认，相当于原告在取得讼争物业的过程中，对讼争物业上所包含的收益权的权能已做了相应的放弃。故本案诉求缺乏事实与法律依据。第三，原告主张的违约金明显偏高，即便认定被告违约，也应当予以调整。本案中导致出现原、被告间争议的原因系来源于拍卖过程中原告对讼争物业已缴纳六年租金的确认，对此原告存在过错，被告无过错，原告不应当向被告主张违约金。
被告上海设计院辩称，第一，同意上海设计院厦门分院第一、第二点意见。第二，根据合同的相对性，讼争合同的签约双方是原告和被告上海设计院厦门分院，被告上海设计院不应承担责任。
经审理查明，讼争房产原登记于晟亚公司名下，由上海设计院厦门分院使用。原告于2012年5月22日通过拍卖竞拍取得该房产，于2012年7月17日取得土地房屋权证，房产面积合计901.38平方米。
2012年7月23日，原告向本院提起诉讼，要求上海设计院厦门分院返还讼争房产并支付使用费等。本院以（2012）思民初字第9022号民事判决认定，上海设计院厦门分院与晟亚公司存在租赁关系，根据该双方当事人订立的《租赁合同》及补充协议的约定，租赁期限自2006年4月1日至2018年2月29日。本院据此判决驳回原告的诉讼请求。该判决于2013年2月5日生效。
2013年2月6日，原告委托厦门市鹭江公证处以公正送达方式向被告上海设计院厦门分院发函，要求其支付讼争房产2012年5月29日至2013年1月31日的租金，并自2月份起按时支付租金。
2013年10月23日，原告以被告上海设计院厦门分院经催告拒绝支付上述租金，构成根本违约为由向本院提起诉讼，要求解除与被告上海设计院厦门分院的租赁关系。该案经厦门市中级人民法院作出的（2014）厦民终字第2208号民事判决书认定，被告上海设计院厦门分院与晟亚公司于2006年3月7日和2007年6月20日分别签订一份《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，被告上海设计院厦门分院承租讼争房产，租赁期限自2006年4月1日起至2012年3月31日止，每月10日前支付当月租金，逾期交付租金，每逾期一日，按月租金额的千分之二支付违约金；补充协议则将租期由原6年延长至12年，即2006年3月1日至2018年2月29日，并约定后六年的月租金为35元／㎡。被告上海设计院厦门分院无证据表明已依约向晟亚公司交纳租金，在原告发函催告后仍不交纳租金，也不提交交纳租金的凭证，已经构成根本违约，判决解除原告黄素欣与被告上海设计院厦门分院之间的租赁关系。该判决书于2014年12月10日生效。
本院认为，依法取得的物权应当受到法律的保护。原告通过竞拍方式取得讼争房产的所有权，享有对该讼争房产的收益权。根据上述生效法律文书查明的事实，可以认定被告上海设计院厦门分院与晟亚公司之间存在租赁关系且上海设计院厦门分院未支付自2012年5月29日至2013年1月31日的租金。被告上海设计院厦门分院提出的其已向晟亚公司支付了六年租金的抗辩主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。鉴于本案系因租赁关系产生的债务纠纷，各期租金的支付虽然具有独立性，但该独立性并不能排除租金债务的整体性，其性质应当认定为对同一债务的分期履行，诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起计算。故上海设计院厦门分院提出的上述诉讼时效的抗辩主张不能成立，本院亦不予采纳。综上所述，原告提出的被告上海设计院厦门分院应支付其租金及违约金的主张可以成立，但租金的起算时间应从其取得权属证书之日即2012年7月17日起计算，超过部分不予支持。被告上海研究院非本案合同相对方，原告主张二被告对欠缴租金及违约金承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海建筑设计研究院有限公司厦门分院于本判决生效之日起十日内向原告黄素欣支付拖欠的房屋租金共计908582元（按照月租金35元／㎡，租赁面积901.38㎡计算，自2012年7月17日起至2014年12月10日止）及违约金（以月租金31548元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自每期租金应付款之日起，应计至实际付款之日止）；
二、驳回原告黄素欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8149元，由原告黄素欣负担496元、被告上海建筑设计研究院厦门分院负担7653元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吕云平
二〇一五年十月二十八日
书记员 林 蕾
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。