辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1051号
上诉人：张振邦，男，汉族，1964年5月6日出生，住址沈阳市艳欣街。
被上诉人（原审原告）：沈阳方齐物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区
法定代表人：黄桂武，该公司总经理。
委托诉讼代理人：史策，辽宁诚信为民律师事务所律师。
上诉人张振邦因与被上诉人沈阳方齐物业管理有限公司（以下简称“方齐物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初5365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
张振邦上诉请求：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初5365号民事判决，同意按每年每户108元的价格支付两年卫生清理费。事实与理由如下：一、铁西法院判决前期物业服务合同有效错误。业主入住阳光小区时与沈阳市景丽物业管理有限公司（以下简称景丽物业公司）签署了物业服务协议。2005年3月1日沈阳御景家园房产开发有限公司（以下简称御景家园开发公司）、景丽物业公司与方齐物业公司签订转让协议，将小区服务转让给方齐物业公司并未通知业主和经过业主的同意，且未与业主签署过转让合同。依据审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持，因此景丽物业公司与方齐物业公司签订的委托合同无效。景丽物业公司转让合同违法，前期物业合同无效。二、铁西法院判决后续服务合同有效错误，缺乏法律依据。1、依据物业管理条例和物权法，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人必须由业主共同决定。物业服务合同未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，是业委会私自同方齐物业公司签署的，所以合同无效。2、业主委员会的成立是假的，业主委员会成员未经小区业主公开选举，是方齐物业公司为了启动维修基金伙同社区、街道、几个小区的业主成立的。业主到社区、街道查询选票，查询结果很多票都是假的，街道、社区迫于压力，解散了业主委员会。三、铁西法院判决物业费数额错误。根据物业管理收费标准，多服务多收费，少服务少收费，不服务不收费。本案中方齐物业公司未提供物业服务，具体如下：1、小区为开放小区，两个人看守两个大门形同虚设，外来车辆、人员等任意进入。公共秩序无人管理，导致多家业主被盗、自行车丢失等事故频发。2、公共设施维修养护、公共卫生方面存在严重瑕疵：1）自行车棚、道路、单元门、路灯、楼房外墙、破损严重，始终没有给维修。2）园区脏乱差。小区垃圾成堆、楼道地面长时间不清扫、AB两区只有两个保洁员。3）楼梯间墙、顶棚、楼梯间玻璃没有清扫过，不清洁。4）冬季基本不除雪。5）小区内有养鸡、养兔等家禽现象。3、行使管理责任不到位，院内乱搭乱建，各幼儿园占绿地扩大面积，各饭店占绿地修建排烟设施。4、园区绿化无人管理：1）院内很多绿地已被住户种菜或整平堆放杂物。2）大部分草坪、绿篱受到破坏，多年无人养护管理，杂草丛生。5、房屋存在漏雨现象，方齐物业公司至今未尽维修义务。6、方齐物业公司从未公布账目，侵害业主的知情权。7、方齐物业公司滥用职权，不让业主回家，回家得到物业处登记，有时逼的业主打110。8、方齐物业公司超越职权将小区绿地改建幼儿园游乐场出租谋利。
方齐物业公司辩称，同意一审判决。我公司提供了物业服务，就应该收取物业费用。2015年3月1日签订了三方转让协议，协议约定将今日阳光小区ABC区物业管理权整体交给被上诉人管理，是物业管理权转让协议，并不是景丽物业公司将物业服务委托给被上诉人，按法律规定是两个不同的法律关系。业主委员会是否合法是业主与业主委员会的关系，与本案无关。一审法院审理时充分听取了上诉人的意见，包括房屋质量问题等，对上诉人的物业费进行了一定幅度的减免，我方认为一审判决正确，请求维持原判。
方齐物业公司向一审法院起诉请求：原告从2004年一直为今日阳光家园小区提供物业服务，铁西区艳粉街道办事处光学社区能够提供证明。被告居住在今日家园小区B区14号楼4-5-1，从2006年以后就没有交纳物业管理费，物业费每平方米每月0.65元，面积111.81平方米，欠费时间为2006年3月22日至今，0.65元×12×10×111.81元=8720元。利息按照同期同贷利率计算，暂时计算至2016年为2878元。原告经过多次催告，并且在园区醒目的位置张贴了催费通知单，但是被告始终拒绝交纳，故诉至法院，要求法院判决被告向原告支付拖欠物业费8720元及自2006年3月22日至实际给付日止利息2878元；被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：被告张振邦系沈阳市铁西区阳光家园住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区艳欣街22号4-5-1，建筑面积111.81平方米。原告自2005年在今日阳光A、B园区服务。2015年7月16日，原告与沈阳市铁西区今日阳光A、B住宅小区业主委员会签订物业服务合同，物业服务合同对原告的服务事项、管理目标、物业服务费用等进行了约定。合同约定原告为今日阳光A、B园区提供物业服务，物业服务费暂按2004年标准收取0.65元/平方米/月，服务期限自2015年7月16日起至2020年7月16日止。
另查明，2005年3月1日，今日阳光A、B园区开发商沈阳御景家园开发公司、景丽物业公司与原告签订三方协议，约定景丽物业公司退出铁西区今日阳光小区（A区、B区、C区）物业管理，其管理权交由原告管理。2005年3月22日，被告向原告交纳了2005年至2006年期间的物业费874元。
原审法院认为，关于原告主张的2006年3月22日至2015年7月15日期间的物业费，原告自2005年3月1日为今日阳光小区提供物业服务，被告2005年3月22向原告交纳了2005年至2006年期间的物业费。原、被告形成了事实上的物业服务关系，被告享受了物业服务就应履行交纳相应的物业服务费的义务。关于原告主张的2015年7月16日至2016年3月21日期间的物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，原告与业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。原告与业主大会或业主委员会协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司服务的规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告提供的证据具有即时性等特点，根据被告提供的证据还不足以认定原告提供的物业服务构成根本违约。关于被告提出的房屋建筑质量问题因多与房屋建筑质量有关，涉及案外第三人，本诉不予处理。关于被告提出的小区内发生盗窃的抗辩主张，因其没有提供相应证据加以证明，故不予支持。关于小区内私搭乱建的抗辩主张，业主的这些行为更多关乎的是业主的素质，与原告提供的物业服务没有关联，同时原告不具有行政执法权，故对被告此抗辩主张不予支持。关于被告提出的业主会所等被对外出租获益问题，因与本案非同一法律关系，本诉不予处理。至于被告提出的物业服务中存在的其他问题，原审法院认为有些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告应在后续服务中加以整改或改进。本案中，原告主张的物业费时间跨度大，部分时间段距起诉时已过多年，有很多证据已无法固定，但通过被告以及其他业主提供的照片可知，在原告与业主委员会签订物业服务合同前今日阳光小区确实存在脏乱差的情况，故对原告主张的2015年7月15日以前的物业费进行一定的扣减。综合原告在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，确定被告给付原告2006年3月22日至2016年3月21日期间的物业费7094元。原告主张的拖欠的利息因没有法律依据，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张振邦于该判决生效后十日内给付方齐物业公司2006年3月22日至2016年3月21日期间的住宅物业服务费人民币7094元。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回方齐物业公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币90元，由被告张振邦承担人民币50元，原告沈阳方齐物业管理有限公司自行承担人民币40元。
二审期间，上诉人张振邦提供如下证据：1、物业管理费收缴协议书、进住协议书、地ＸＸ面装修规定、业主入住管理规定封皮，用以证明上诉人与景丽物业公司存在物业合同服务关系；2、照片若干张，用于证明小区服务质量差；3、2017年1月12日公告，用以证明小区业主委员会造假，已经解散，新的业主委员会尚未成立；4、视频资料，用以证明小区业主委员会成立不合法，签字者并不知道其签字的内容是什么，物业公司服务极差。
方齐物业公司对上述证据质证意见为：1、对入住协议书、缴费协议书、装修规定和业主入住管理规定的真实性没有异议，是原先与景丽物业公司签订的，与本案无关；2、有“辽沈晚报”字样的照片中是有一些垃圾，但是是业主装修时产生的建筑垃圾，并非生活垃圾；照片4是业主本身自己在一起打麻将用的小屋，我方并不收费；照片6反映出来的房屋质量问题与物业公司无关；照片8人不是我公司雇佣的人员，是超市人员，门楼照片是惠天热电施工挖的沟，开春之后会回填；照片中的几个棚子是在后院临时建设的，跟我方没有关系。3、公告的关联性合法性有异议，业主委员会的成立和解散与本案无关。4、对于视频，第一个视频中的陈述与本案上诉人的陈述是一样的，是业主单方陈述，没有证明力；对视频二、视频三认为业主委员会的成立是否合法系业主之间的纠纷和矛盾，与本案不是同一法律关系。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，张振邦入住时间为2005年3月22日。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，张振邦于2005年3月22日办理入住，而御景家园开发公司、景丽物业公司与方齐物业公司于2005年3月1日签订物业管理权转让协议，此时业主委员会尚未成立，仍旧处于开发商对于前期物业公司的选择阶段，御景家园开发公司可以重新选择方齐物业公司进行物业服务。2015年7月16日业主委员会成立，方齐物业公司与该小区业主委员会签订了物业服务合同，虽然张振邦称该业主委员会的成立不合法，但该问题系其园区内部问题，并不影响其对外签订物业服务合同的效力，因此方齐物业公司为该小区提供服务有合理依据。
关于应否交纳物业费问题，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。本案中，因今日阳光小区物业费较低，且部分业主未按时交纳物业费，对物业服务造成一定影响。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。上诉人提出的房屋漏水问题，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房屋出卖人应当承担修复责任。保修期后，业主可启用住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。关于上诉人提出的小区内私搭乱建问题，因并无证据证明系物业公司所搭建，亦与方齐物业公司提供的物业服务没有关联，同时方齐物业公司不具有行政执法权。关于上诉人提出的业主会所等被对外出租获益问题，因与本案非同一法律关系，本案不予处理。关于上诉人提出其自行车丢失问题，因未提供相应证据，故不予支持。对于上诉人提出的其他在物业服务中存在的问题，因原审已经充分考虑上述问题，并结合物业管理情况，对2015年7月15日之前的物业费进行了扣减，故对于上诉人提出的按每年每户108元支付清理费的请求本院不予支持。方齐物业公司作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相支持与理解。
关于诉讼时效问题，因方齐物业公司提供了催缴通知，构成时效中断，诉讼时效重新计算，故上诉人主张仅给付两年的清理费，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张振邦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。