中华人民共和国
广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第67号
原告：徐灴光，男，1935年6月16日出生，美国国籍，现住广州市白云区。
委托代理人：周广培，男，住广州市海珠区。
被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：高卫平。
被告：广州广富房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：韦洪良。
被告：广东中兴经济发展有限公司，住所地。
法定代表人：陈勇。
第三人：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地。
负责人：王霭。
第三人：中国农业银行股份有限公司广州天河支行，住所地。
负责人：饶本勇。
两第三人的共同委托代理人：陈穗华，男，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部职员，联系地址。
两第三人的共同委托代理人：颜翠丽，女，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部职员，联系地址。
原告徐灴光诉被告广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称一德公司）、广州广富房地产开发有限公司（以下简称广富公司）、广东中兴经济发展有限公司（以下简称中兴公司），第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农行流花支行）、中国农业银行股份有限公司广州天河支行支行（以下简称农行天河支行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐灴光，两第三人的共同委托代理人陈穗华到庭参加诉讼。三被告经本院公告送达传票传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。
原告徐灴光诉称：原告于1997年5月20日、1998年2月5日受徐达、徐享赠与取得原广州市一德路414号首、二层和四至六层房屋的产权，并领取了《权属证明书》两份。本案涉及的房屋为同地址的首、二层，建筑面积为120.49平方米，其中商铺占51.742平方米，余68.7471平方米住宅与另一权属证及补偿协议住宅合并补偿。1999年，上述地段房屋因被征用，原告与广富公司、中兴公司于1999年12月6日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》并经市拆迁主管部门监证生效，协议书确认了被告在开发新建的一德市场大厦首层给原告商铺面积51.7429平方米与原告原有产权之商铺面积作对等调换回迁。2000年10月31日，原告收到一德公司的《回迁商铺确认书》两份，并于同年11月5日接收了该公司移交给原告的商铺有：一德市场大厦首层的a1012、a1021b、a1013、a1014和二层即本案的b2088商铺共五间，即已全部补偿了本案所示权属的应补偿51.7429平方米商铺。自收到五间商铺至今，一直为原告所管业使用。由于被告拖欠农行流花支行的巨额贷款，导致银行向法院申请查封被告房产，但其中包含了属我所有的a1012、a1014和b2088也查封在内，现对a1012和a1014正在向法院提出异议申请查封之中，本案所涉的b2088铺已由法院于2013年5月20日裁定解封。现原告诉请法院判令：一、确认广州市越秀区一德路390号b2088铺属原告所有；二、三被告及两第三人共同到房管部门办理涂销上述房屋的抵押登记手续；三、三被告协助原告办理上述房屋的产权证。
被告一德公司、广富公司、中兴公司均无答辩。
第三人农行天河支行、流花支行共同述称：抵押权人为农行流花支行，抵押权与农行天河支行没有关系，但涉讼商铺是执行查封的标的物，两第三人均有申请执行。第三人农行流花支行与被告于1999年11月12日办理了抵押登记，合法有效。第三人的抵押权先于原告与三被告签订房屋拆迁补偿合同，应保护第三人合法的抵押权，故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原广州市一德路414号房屋首层、二楼、四楼、五楼及六楼梯屋是徐享、徐余素馨、徐达、潘凤馨共同赠与原告的房产。
据广州市房地产管理局于1999年11月29日出具的《广州市房地产权属证明书》记载，原广州市越秀区一德路414号首、二层，总建筑面积120.49平方米，所有权人为原告，所有权来源1998年2月受徐达等两人赠与。
因征用拆迁上述房屋，1999年12月6日，原告（为被拆迁人、乙方）与被告中兴公司、广富公司（为拆迁人，甲方）《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（已经广州市房地产管理局拆迁管理鉴证备案），约定：乙方同意甲方拆除广州市越秀区一德路414号首层、二楼房屋，建筑面积120.49平方米；甲方将自有的座落在越秀区原征用地段回迁楼第首、二、十二层、位置南向的自有房屋，建筑面积120.49平方米（包括分摊楼梯、走廊灯面积在内）用作拆除乙方原址房屋的产权调换（补偿）；甲方应在2001年1月30日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；乙方回迁总建积120.49平方米，其中有建积40平方米安置首层南向，建积11.7429平方米二层南向，建积68.7471平方米十二层南向等。
后被征用地块转由被告一德公司开发。2000年10月31日，被告一德公司与徐达、徐享的代理人徐学贤签署《回迁商铺确认书》，确认原住一德路414号房屋业主／户主徐达、徐享在2000年11月5日已回迁一德公司开发的一德市场大厦二层b2088号铺，建筑面积11.7429平方米。
另查明，据广州市房地产档案馆于2009年12月21日出具的《房地产登记簿查册表》记载：房产登记号荣字4004号，房产地址越秀区天成路2-14号（一德路390-426号、海珠路87-113号），使用土地面积3661.836平方米，单位名广州一德中兴房地产开发有限公司，占有全部（所有权人）；抵押权人中国农业银行广州市流花支行，设定日期1999年10月18日，他项案号（1999）穗押备10451，他项证号99备576，权利部位：住宅：e塔楼（e幢）6-14层c、b、a1、a2，15-20层c、b；d塔楼（d幢）6-10层a1、b、c；商铺：第1层（a15-a17），第2层（f1-f9、f23-f30、e0-e19），第3层（f9、f23-f26、f28-f30、e0-e3、e7-e19），第4层（e0-e15、e17-e19、f1-f19、f23-f30）。
据广州市国土局房地产管理局于1999年11月12日出具的《广州市房地产抵押备案证明书》记载：下列房地产的抵押备案，经审查依法确认，并以穗押备字10451号登记在案，抵押权人中国农业银行广州市流花支行，抵押人广州一德中兴房地产开发有限公司，抵押房地产座落越秀区天成路2-14号、一德路390-426号、海珠路87-113号，抵押部位，住宅：e塔楼（e幢）6-14层c、b、a1、a2、15-20层c、b；d塔楼（d幢）6-10层a1、b、c；商铺：第1层（a15-a17），第2层（f1-f9、f23-f30、e0-e19），第3层（f9、f23-f26、f28-f30、e0-e3、e7-e19），第4层（e0-e15、e17-e19、f1-f19、f23-f30）。
广州市中级人民法院于2004年8月24日以（2002）穗中法执字第1821-1823号民事裁定书及协助执行通知书各一份，查封了被告位于广州市一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦e塔楼第6-20层全层，d塔楼6-10层全层，第2-4层（农贸市场）全层（含抵押部分）（除已预售，已查封外）等的房屋（查封期限从2004年8月24日至2006年8月23日止）。2007年5月22日，广州市中级人民法以（2002）穗中法执字第1821恢字1号、（2002）穗中法执字第1822恢字1号、（2002）穗中法执字第1823恢字1号三份民事裁定，将该三案指定本院执行。本院接受指定执行后，于2007年6月8日轮候查封了上述房产（含抵押部分，解封、拍卖、变卖、裁定过户、已预售的除外）至今。
因涉讼的商铺被法院查封，原告向本院提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封。本院经审查后于2013年4月7日作出（2007）越法委执外异字第401-59号执行裁定，认为原告作为被拆迁人，其对上述房产享有的权利理应受到法律的优先保护，遂裁定中止对广州市越秀区一德路390号广州一德市场大厦b2088号商铺的的执行。2013年5月20日，本院作出（2007）越法委执字第401-44号执行裁定，解除了对上述商铺的查封。
本案诉讼过程中，本院向广州市国土资源和房屋管理局查询上述商铺的有关情况，该局于2014年8月19日作出《关于查询越秀区一德路390号b2088铺有关情况的复函》，内容为：经查，暂无越秀区一德路390号b2088铺的预告登记（预售合同备案）、产权登记、查封信息。一德公司以1999备自10451号案办理了一德市场大厦第二层（f1-f9、f23-f30、e0-e19）部位的在建工程抵押，抵押权人为农行流花支行。经调阅1999备字10451号案内抵押合同附图比对，来函查询房屋位于抵押范围内。信息核查时间为2014年7月17日。
本院认为：广州市越秀区一德路390号b2088铺是因拆迁原广州市越秀区一德路414号首、二层后补偿给原告的房产之一。原广州市越秀区一德路414号首、二层被拆除，房屋物权消灭，拆迁人提供补偿房屋实质上是被拆除房屋的替代物，原告对补偿房屋享有排他的权利，其基于拆迁补偿协议的约定取得的补偿房屋具有物权效力。虽抵押登记具有担保物权的效力，但只是为了保障债权实现，并不产生物权当然变动的法律效力。原告对拆迁补偿房屋享有的权利应优先于抵押权人即第三人农行流花支行所享有的担保物权，其要求被告一德公司和第三人农行流花支行共同到房管部门办理上述房屋的涂销抵押登记手续及要求三被告办理上述房屋的产权证，合法合理，本院予以支持。第三人农行流花支行因此而受到的损失，可另行要求被告一德公司赔偿。因第三人农行天河支行非上述房屋的抵押权人，原告要求其承担本案义务，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、广州市越秀区一德路390号b2088铺属原告徐灴光所有。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州一德中兴房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行共同到房管部门为原告徐灴光办理广州市越秀区一德路390号b2088铺的涂销抵押登记手续。
三、自广州市越秀区一德路390号b2088铺抵押登记涂销之日起十日内，被告广州一德中兴房地产开发有限公司、广州广富房地产开发有限公司、广东中兴经济发展有限公司协助原告徐灴光办理广州市越秀区一德路390号b2088铺的产权过户和登记手续。
四、驳回原告徐灴光的其他诉讼请求。
本案受理费3700元、公告费500元，由被告广州一德中兴房地产开发有限公司、广州广富房地产开发有限公司、广东中兴经济发展有限公司共同负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 马 明
人民陪审员 梁启明
二〇一四年九月十日
书 记 员 邓鸿明