湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第420号
上诉人（原审原告）黄春岚，住湖南省怀化市鹤城区。
委托代理人滕树根（特别授权）、黄泽银。
上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人邹明，该公司执行董事。
委托代理人（特别授权）游飞、李润奇。
上诉人黄春岚及怀化市大汉置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：黄春岚与怀化市大汉置业有限公司于2012年12月13日签订《商品房买卖合同》，载明怀化市大汉置业有限公司建设的大汉·龙城兴龙府商品房预售许可证号为怀房售许字（2012）第0103号。合同约定：黄春岚购买怀化市大汉置业有限公司建设的第6幢（建筑层数地上30层）18层06号商品房，房屋总价款为350875元，合同签订时付定金105875元，公积金贷款24.5万元；黄春岚需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予怀化市大汉置业有限公司；怀化市大汉置业有限公司需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给黄春岚，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果怀化市大汉置业有限公司逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，怀化市大汉置业有限公司按日向黄春岚支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，双方又签订《补充协议》，约定：1、黄春岚须在怀化市大汉置业有限公司发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到怀化市大汉置业有限公司指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由黄春岚承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付使用日起由黄春岚承担。黄春岚未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于黄春岚原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或黄春岚未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，怀化市大汉置业有限公司有权拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，怀化市大汉置业有限公司即通知黄春岚办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；黄春岚需及时提供真实的联系方式，以便通知；黄春岚自怀化市大汉置业有限公司通知之日起一个月内办好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；怀化市大汉置业有限公司在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，黄春岚不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由黄春岚承担的有关税费、按现行标准由怀化市大汉置业有限公司代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件，黄春岚同意怀化市大汉置业有限公司的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、短信、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，黄春岚于2012年12月13日支付购房款105875元，交纳担保费、预告费等费用2511元，2013年6月19日按揭贷款245000元。但黄春岚未交纳维修资金和契税。
另查明，2013年12月31日大汉·龙城兴龙府住宅小区6号、7号综合楼工程质量经竣工验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。怀化市大汉置业有限公司于2013年12月21日向黄春岚邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。黄春岚至今未收房。
原判认为：本案双方争议的焦点集中于怀化市大汉置业有限公司是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件，履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
本案双方签订的《补充协议》第三条，对怀化市大汉置业有限公司交房和黄春岚收房的交接条件作出了前后矛盾的约定，而《补充协议》是由怀化市大汉置业有限公司制定的格式合同，故对矛盾约定应作出有利于合同相对方的解释，即交房条件为“该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》”。怀化市大汉置业有限公司所售商品房尚未取得《竣工验收备案表》，未达到约定的交房条件，不能履行交房义务，故应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
至于怀化市大汉置业有限公司提出黄春岚未付清有关税费、维修基金，怀化市大汉置业有限公司可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对怀化市大汉置业有限公司在本案中主张的先履行抗辩权不予支持。怀化市大汉置业有限公司未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起向黄春岚支付违约金。
怀化市大汉置业有限公司提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具约束力，在客观上造成怀化市大汉置业有限公司对能否延期交房不能预判，根据本案具体情况，酌情调整怀化市大汉置业有限公司按日向黄春岚支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为350875元×0.0001＝35.09元。根据黄春岚在本次诉讼中明确的金额及日期，违约金自2014年1月1日算184天，即6456.56元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：怀化市大汉置业有限公司向黄春岚支付违约金6456.56元，限本判决生效之日起十日内付清。案件受理费123元，由怀化市大汉置业有限公司承担。
宣判后，上诉人黄春岚不服，向本院提出上诉并答辩称：怀化市大汉置业有限公司涉诉商品房没有经过怀化市规划局对其规划条件予以核实就组织竣工验收违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款的规定，自行组织商品房分栋验收违反了法律的禁止性规定，其主张主体分栋验收合格、商品房已具备交付条件的观点不能成立。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法撤销原判。
上诉人怀化市大汉置业有限公司亦不服，向本院提起上诉并答辩称：一审以双方在《补充协议》明确约定交房条件仍然为《商品房买卖合同》第八条的约定，怀化市大汉置业有限公司所售商品房并没有在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，判决怀化市大汉置业有限公司承担逾期交房违约责任，不符合法律规定和现实情况。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》第三条第二款约定，黄春岚应在2013年12月31日前交纳契税和专项维修资金，怀化市大汉置业有限公司才能将房屋交付给黄春岚，而黄春岚并未依约缴纳专项维修资金，怀化市大汉置业有限公司有权不交房，故不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回黄春岚的诉讼请求。本案一、二审案件诉讼费用由黄春岚负担。
二审经审理查明的事实及采信的证据与原审一致，双方未在二审提供新的证据。
本院认为：本案双方争议的焦点问题是：1、涉案房屋主体分栋验收合格是否达到交付标准；2、怀化市大汉置业有限公司涉案商品房交付使用是否符合法定的交付条件，应否承担逾期交房违约责任。
《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门再进行相关验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。而商品房经竣工验收合格并在建设主管部门备案取得竣工验收备案表作为一种行政监管手段，并非为法律强制性规定，当事人可以自行约定。而本案《补充协议》约定该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设部门备案后，取得《竣工验收备案表》，为怀化市大汉置业有限公司通知黄春岚办理交接手续的条件，同时又约定怀化市大汉置业有限公司在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，黄春岚不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。对交付和接收标准约定不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当认定涉案房屋主体分栋验收合格并未达到交付标准。黄春岚主张怀化市大汉置业有限公司没有经过规划核实自行组织商品房分栋验收违反了法律的禁止性规定不能成立，本院不予支持。
根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，本案所涉商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使用之前进行消防验收是前置条件。怀化市大汉置业有限公司主张的先履行抗辩权系根据双方补充协议的约定，但从协议内容看，双方对各自合同义务的履行并没有约定先后顺序，怀化市大汉置业有限公司不仅在本案诉讼发生之前从未主张过因黄春岚未按时交纳有关税费、维修基金等费用拒绝交房，而且还根据合同约定的交房期限通知黄春岚前往办理房屋交接手续，当时该商品房确实未达到该法定交付条件，故怀化市大汉置业有限公司主张其享有先履行抗辩权、没有违反约定逾期交房而不需承担违约责任的观点不能成立。
一审根据怀化市大汉置业有限公司的请求，对双方约定的违约金作出适当调整并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担50元，由上诉人黄春岚负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 向淑莉
代理审判员 罗雪花
二〇一五年九月十四日
代理书记员 肖丽红