重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第03529号
上诉人（原审被告）张芙英。
被上诉人（原审原告）重庆世家物业管理有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道13号楼1-1号。
法定代表人邹隆锦，职务董事长。
委托代理人罗琴。
上诉人张芙英因与被上诉人重庆世家物业管理有限责任公司（以下简称世家公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第01280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，张芙英系位于重庆市九龙坡区××大道××星河世家小区××单元××号的业主，房屋建筑面积为115.72平方米。2010年7月1日，九龙坡区星河世家小区业主委员会与世家公司就位于重庆市九龙坡区直港大道28号星河世家小区签订星河世家物业管理服务委托合同，合同约定，管理服务期限为3年，从2010年7月1日起至2013年6月30日截止。住宅物业1.00元／月／平方米，该服务费已包含公摊水电费。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的千分之三按日交纳违约金。物业服务合同签订当日，九龙坡区星河世家小区业主委员会与世家公司又签订了关于星河世家物业管理服务合同的补充协议也即星河世家物业管理服务标准，其中安全管理部分约定，……协助公安机关维护小区公共秩序，对星河世家公共区域，24小时以定点监控、定时巡逻、门岗值勤的方式提供服务；对本物业内私人财产不承担保管责任；发生刑事案件依照法律规定处理……。2010年11月1日，该物业服务合同在重庆市九龙坡区房屋管理局进行了备案。2011年12月14日，九龙坡区星河世家小区业主委员会与世家公司签订物业管理服务委托合同补充协议，对物业管理服务费用进行了调整，其中协议第二条约定，于2012年1月1日起至2013年6月30日止对物业服务费进行调整，住宅由原1.00元／月／平方米调整为1.30元／月／平方米……。2013年6月7日，九龙坡区星河世家小区业主委员会出具告知书，载明，关于我小区物业公司向法院起诉我小区一单元业主刘学奎不同意从2012年元月起物管费由原来1.00元／平方米上涨到1.30／平方米的民事终结一案。刘学奎业主只缴了1.00元／平方米物管费。这样星河世家就在业主心中形成了小区两种收费政策，使得小区业主大为不满。作为业委会知道此事后，感到很奇怪……现告知小区业主，我们希望大家各自考虑正确对待。如要按照刘学奎缴费者请自便。……对于张芙英所称物管费收费两种标准问题，世家公司称其在另一案件中调解时，对业主物业费进行了部分减免，但并未降低收费标准。
一审另查明九龙坡区星河世家小区业主委员会与世家公司签订的物业服务合同到期后，双方未续签合同。但世家公司继续为该小区服务至今。张芙英认为，自己并非不愿意缴纳物管费，系世家公司存在两种收费标准导致，且世家公司服务不到位；世家公司要求主张滞纳金过高，且不应支付滞纳金。因双方分歧过大，一审法院调解未果。
一审法院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。九龙坡区星河世家小区业主委员会与世家公司就星河世家小区签订的物业服务合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，协议合法有效。该合同对世家公司和作为业主的张芙英均具有法律约束力，世家公司、张芙英双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。九龙坡区星河世家小区业主委员会与世家公司虽在2010年7月1日签订的合同约定住宅物1.00元／月／平方米收取物业管理费用，但双方在2011年12月14日重新达成协议，对物业管理服务费用进行了重新约定，住宅物业按照1.30元／月／平方米收取物业管理费用，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，协议合法有效。该合同对世家公司和作为业主的张芙英均具有法律约束力。2013年6月7日，九龙坡区星河世家小区业主委员会虽出具告知书，载明“如要按照刘学奎缴费者请自便”，但该行为系九龙坡区星河世家小区业主委员单方行为，并未与世家公司形成合意。现张芙英要求按照1.00元／月／平方米支付物管费，证据不足，一审法院不予支持。
九龙坡区星河世家小区业主委员会与世家公司签订的物业服务合同虽于2013年6月30日到期，但是世家公司仍然对张芙英所居住的小区进行物业管理服务，业主也接受其管理和服务，可认定双方形成了事实上的物业服务关系，现世家公司起诉要求张芙英支付拖欠的物业服务费应予支持。对于收费标准，一审法院参照1.3元／月／平方米主张物业服务费。但世家公司的物业服务存在一定的瑕疵，张芙英不缴纳物业服务费也非恶意拖欠，故对世家公司请求张芙英支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。
本案中，张芙英对欠交物业服务费的期间无异议，一审法院予以认定。张芙英房屋建筑面积为115.72平方米，物业服务费按1.3元／平方米计算，每月应交物业服务费为150.44元。故2013年1月至2014年8月共计20个月的物业服务费为3008.8元。现世家公司自愿主张3008元，系对自我权利的放弃，一审法院予以尊重。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，遂判决：“一、被告张芙英于本判决生效后十五日内向原告重庆世家物业管理有限责任公司支付自2013年1月至2014年8月共计20个月的物业服务费为3008元。二、驳回原告重庆世家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由被告张芙英负担。”
张芙英不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第01280号民事判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：1.被上诉人在2011年12月9日公示《关于星河世家物业服务费用调整公告》在公告里收回业主“意见签署表”统计结果不实。被上诉人实际发放意见签署表279张，收回267张，其中263张有效。但是被上诉人声称同意意见为175张，不同意意见为90张，二者之和即265张，与有效意见263张不相符合，存在矛盾。根据《中华人民共和国选举法》第九章第四十二条之规定，该公告是无效公告。根据《重庆市物业管理条例》第二十九条规定，决定做出后三日内应当以书面形式公示七日以上。而此公告只公示了五日（2011年12月9日至2011年12月14日），时间不够，再次证明此公告属无效公告。因此，被上诉人调整物管收费标准的行为，不具有法律效力，不应作为裁判依据。2.2010年7月1日签订的物业服务合同已于2013年6月30日终止，补充协议也随着正式合同的终止而终止。新的服务合同到现在还没有签订，法院也认为被上诉人的物业服务不到位，存在一定瑕疵，故不应该按补充协议标准计算物业服务费用。3.小区业主刘学奎是按照每平方米1元缴纳物管费，事实上在小区形成了两种收费标准。4.上诉人去物管要求对两种收费标准作出解释，物管经理用说不清楚搪塞。2014年6月5日上诉人又去物管缴费，物管经理恶语伤人，上诉人由于受到该刺激，在物管公司门口右手桡骨摔成粉碎性骨折，住院治疗花费两万多元至今未痊愈。依据《重庆市物业管理条例》第五十一条被上诉人应依法承担相应的法律责任，分担部分医疗费用。5.被上诉人已有22个月未签署物业管理服务合同，其物业管理收费缺乏法律依据。
世家公司答辩称：一审判决正确，请求维持原判。
二审中，被上诉人世家公司提交以下证据：1.天宝路社区居委会出具的情况说明一份、九龙坡区星河世家小区业主委员会出具的情况说明一份，拟证明被上诉人一直在给上诉人提供物业服务。2.加盖有重庆市九龙坡区天宝路居委会、九龙坡区星河世家小区业委会、重庆世家物业管理有限责任公司、重庆世家物业管理有限责任公司星河世家管理部印章的补充说明一份，拟证明意见签署表出现同意票数和不同意票数之和大于有效票数，是因为监票人在检票过程中将两张较模糊的票在无效票和不同意票数中进行了重复计算。而实际发出意见表279张，收回意见表267张，其中无效票4张，有效票263张，同意物业服务费调整175张，不同意物业服务费调整88张。3.星河世家物业服务费调整公告和《重庆市物业专项维修资金管理办法》，拟证明服务费调整按照该管理办法第二十三条的规定公示五天以上即可，而被上诉人公示时间为2011年12月9日到2011年12月14日，公示时间为6天，符合相关规定。
上诉人张芙英质证称：针对天宝路社区居委会出具的情况说明一份、九龙坡区星河世家小区业主委员会出具的情况说明一份，上诉人认可，但是其服务存在瑕疵，服务质量不高，所以不应该以1.3元每平方米每月的标准收取物业费。针对补充说明，上诉人不予认可。针对服务费调整公告，上诉人不认可服务费调整公告的内容。针对《重庆市物业专项维修资金管理办法》第二十三条的规定，上诉人不予认可，根据《重庆市物业管理条例》第29条规定，公示期必须是7日以上，被上诉人公示时间只有6天。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
针对双方争议的焦点，本院评述如下：
关于星河世家小区业主委员会与世家公司签订的物业管理服务合同补充协议的效力问题。首先，该业主委员会与世家公司于2010年7月1日签订的物业管理服务合同是合法有效的，对当事人双方都有约束力。同时根据当事人双方协商一致，可以变更合同内容，而调整物业管理服务费标准即是对合同内容的一种变更。第二，世家公司在合同存续期间就调整物业服务费与星河世家业主委员会进行磋商，并向小区业主发放“意见签署表”征求意见。上诉人张芙英虽提出该“意见签署表”的统计数据存在矛盾不应采信。但世家公司在二审中提交了盖有重庆市九龙坡区天宝路居委会、九龙坡区星河世家小区业委会、重庆世家物业管理有限责任公司、重庆世家物业管理有限责任公司星河世家管理部印章的补充说明，说明检票过程中将两张较模糊的票在无效票和不同意票数中进行了重复计算，导致统计数据出现矛盾。世家公司对该统计数据的出现的矛盾之处所进行的说明较符合常理，且该统计数据的瑕疵并不足以否定该计票结果的效力，故张芙英的该项辩称本院不予认可。第三，世家公司在计票结束后对计票结果及物业服务费标准调整内容进行了公告，公告期为2011年12月9日至2011年12月14日，为期6天。虽上诉人张芙英提出《重庆市物业管理条例》第29条规定“业主委员会会议……作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示7日以上”，故世家公司的公示期限不符合该规定，其内容不应采信。但该规定中指向的是业主委员会会议作出的决定，而非针对物业管理方在通过计票征求小区业主意见之后根据计票结果做出的公告内容的公告期限所做的明确规定。且现并无法律法规对于该种情形的公示期限做出明确规定，也无法律法规对于如公示期限不符合法定期限能否直接否定公告效力做出明确规定。故本案中该公告的期限问题并不足以否定该公告的效力，也不足以进一步否定星河世家小区业主委员会与世家公司签订的物业管理服务合同补充协议的效力。对于张芙英的该项辩称，本院亦不予采信。由上可知，该补充协议合法有效，对当事人双方均具有约束力。
关于彭艳君应按何标准缴纳多少物业服务管理费的问题。在星河世家小区业主委员会与世家公司签订的物业管理服务合同补充协议有效对双方均具有约束力的情形下，虽双方的物业服务管理合同已于2013年6月30日到期，现张芙英与世家公司均认可世家公司仍一直在向彭艳君提供物业服务。张芙英认为世家公司提供的物业服务不到位，达不到服务标准，可以另案主张世家公司的违约责任，也可以要求世家公司对物业服务进行整改，还可以通过相关程序要求更换物业服务公司。张芙英认为其在物管公司门口摔倒世家公司应承担责任的问题，亦可以另案主张其权利。至于张芙英提出小区业主刘学奎缴纳物管费用标准不同的问题，世家公司辩称其在另一案件中调解时，对业主刘学奎物业费进行了部分减免。这是世家公司在与刘学奎的诉讼中双方自愿达成的合意，并不能当然适用到本案中。本案中，在世家公司不同意减免物业费的情况下，要求上诉人张芙英按照双方在补充协议中对服务费标准的约定来支付服务费亦属正当诉求。故张芙英不能以以上理由拒绝按照双方约定缴纳物业服务管理费用。一审法院结合案件事实和证据综合认定参照补充协议中确定的1.3元／月／平方米主张物业服务费并无不当，并以此为依据结合世家公司的意思自治认定张芙英应向世家公司缴纳从2013年1月至2014年8月共计20个月的物业服务费为3008元，认定正确，本院予以维持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人张芙英的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张芙英负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 刘德宝