四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川04民终1018号
上诉人（原审原告）：攀枝花金海实业有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区。
法定代表人：邓勉明，董事长。
委托诉讼代理人：姚杰，男，1979年11月10日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区，该公司员工。
委托诉讼代理人：彭小成，男，1984年7月20日出生，汉族，住四川省金堂县，该公司员工。
上诉人（原审被告）：朱珠李叶，女，1989年7月29日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
委托诉讼代理人：王叔春，男，1986年10月7日出生，汉族，住四川省盐边县。
上诉人攀枝花金海实业有限公司（以下简称金海公司）因与上诉人朱珠李叶房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初2484号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人金海公司的委托诉讼代理人姚杰、彭小成、上诉人朱珠李叶的委托诉讼代理人王叔春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金海公司上诉请求：要求朱珠李叶除一审判决的租金外，还应支付2017年6月1日至2017年8月31日的房租97556.04元；要求朱珠李叶除一审判决的违约金12271元外，还应支付违约金404058.91元，一、二审诉讼费由朱珠李叶承担。事实和理由：1.2017年1月、2月的租金朱珠李叶至今未付；2.涉案房屋的封锁，朱珠李叶是同意的，是金海公司的自救行为；3.违约金应当按照合同约定计算，即使过高也要按照约定的基础调整；4.金海公司损失巨大，租金损失为2017年1月、2月及4月1日至今的租金，解除合同后还有很长时间的招租期。
朱珠李叶辩称，我们就租金问题与金海公司一直在协商，朱珠李叶在金海公司催缴函上签字后，金海公司就将租赁房屋上锁了。
朱珠李叶上诉请求：请求撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初2484号民事判决书中判决朱珠李叶支付金海公司免租期租金368136元和违约金12271元，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费及其他费用由金海公司承担。事实和理由：1.根据双方于2015年5月27日签订的《商品房租赁合同》的约定，金海公司请求判令朱珠李叶支付免租期租金不符合合同约定，金海公司无权要求朱珠李叶支付；2.因朱珠李叶不存在主动违约，金海公司无权要求朱珠李叶支付违约金。
金海公司辩称，1.朱珠李叶2017年1月、2月的租金至今未付，按照合同约定已构成违约，不存在金海公司先违约的情况；2.朱珠李叶与金海公司协商后，仍未按期缴纳租金，再次违约，按照合同约定，金海公司有权解除合同。
金海公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的《商业房屋租赁合同》；2.被告支付原告自2017年3月1日至2017年8月31日期间的房屋租金189590.04元；3.被告支付原告免租期租金368136元；4.被告支付原告自2017年3月1日起至清偿租金之日止拖延付款的违约金92340.78元；5.被告支付原告解除合同违约金323989.13元；6.判令被告在10日内将房屋交还原告，每逾期一日按解除合同时租金标准的2倍向原告支付房屋占用费直至交还房屋之日止；7.被告在30日内将以涉案房屋为工商注册地址迁出，每逾期一日按合同解除时租金标准的2倍向原告支付费用直至迁出时止；8.案件诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：金海公司系四川省攀枝花市东区的涉案房屋所有权人。2015年5月27日，金海公司（甲方）与朱珠李叶（乙方）签订了《商业房屋租赁合同》，约定甲方将位于四川省攀枝花市东区炳三区机场路中段商铺出租给乙方作为网吧及配套经营使用，租赁商铺建筑面积共计511.3平方米。租赁期限为五年，自2015年6月1日至2020年5月31日；免租期12个月，自2015年6月1日至2016年5月31日，免租期内，乙方无需支付租金，但应支付进场日起租赁场所发生的水、电、通讯、有线电视等费用，在租赁期限内，如果本合同因乙方原因而提前终止或解除的，则视为乙方不享有前述免租期，乙方须在合同终止或解除后5个工作日内向甲方承担补交免租期租金（按本合同项下第一个租约年的租金标准和免租期时间的乘积），甲方在本合同项下的其它权利不受任何影响。月租金标准前两年为60元/平方米/月，即30678元/月，从第三年起，每年租金标准在上一年租金标准的基础上递增百分之六，即：2017年6月1日起至2018年5月31日止，月租金标准为63.60元/平方米/月；2018年6月1日起至2019年5月31日止，月租金标准为67.42元/平方米/月；2019年6月1日起至2020年5月31日止，月租金标准为71.47元/平方米/月。乙方第一次应按6个月/次支付租金，后续按3个月/次支付租金，除第一次租金外，乙方应于每次租金届满10个工作日之前将下期租金交付给甲方。乙方未按约向甲方支付或补交租金等应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金；累计延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同；乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过30日的，甲方同样有权单方解除本合同。乙方应在签订合同后5个工作日向甲方交纳履约保证金30000元，如乙方未能按照合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，甲方可以书面通知乙方后从履约保证金中扣除与欠款或损失等额金额，如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。同时双方对违约责任约定如下：若甲方依照约定解除合同的，乙方应在接到甲方书面通知之日起10日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和物业公司结清所有款项，还应向甲方赔偿相当于剩余租期租金总额百分之三十的违约金。合同签订后，金海公司依约将案涉房屋交付给朱珠李叶使用，朱珠李叶开办了攀枝花市纯伍度网咖吧，并依约交纳了30000元履约保证金，同时按期交纳房屋租金至2017年3月，从2017年4月开始未交纳租金。2017年5月27日，金海公司因朱珠李叶拖欠房租向朱珠李叶送达了催缴函，要求朱珠李叶在2017年5月20日前支付2017年6月1日至2017年8月30日租金，并补交2017年1月、2月、4月、5月租金，否则金海公司将按合同约定，暂停租赁物业水电供应并封锁物业，并追究违约责任。当日，朱珠李叶在载明：“本人已收关于我司承租物业费用催缴函件，涉及《商业房屋租赁合同》约定租金，共计220268.04元之款项交纳通知。”的《回执》上承租方处签名。2017年5月底，金海公司以朱珠李叶拖欠房租为由将案涉房屋封锁。
一审法院认为，原、被告之间签订的《商业房屋租赁合同》是双方当事人协商一致的结果，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当严格遵照合同约定履行。本案的争议焦点在于如何认定双方当事人对案涉合同履行中的违约责任及如何承担合同解除所造成的损失。首先，关于各方在履行合同中违约责任的认定，应严格依照合同约定确定各方权利义务范围。在合同签订并进入履行阶段后，就原告而言，其已依约将租赁物交付给被告使用，而被告应依约履行租金支付义务，被告仅将双方约定的租金支付至2017年3月31日，逾期支付同年4月1日之后的租金，已构成违约。合同约定，被告未经原告书面同意延迟支付租金超过30日，原告有权解除合同，被告从2017年4月1日之后未交租金，导致原告作为出租人收取租金目的不能实现，已符合双方约定的解除条件。原告可以依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定向被告发送通知解除合同，也可以直接向人民法院起诉请求判令解除合同，因此，关于原告主张解除与被告签订的《商业房屋租赁合同》的诉讼请求，被告对此亦不持异议，一审法院予以支持。被告以原告未与其协商解除合同事宜而直接向人民法院提起诉讼要求解除合同为由提出其不应承担违约责任的抗辩主张，一审法院不予支持。被告所提双方就租赁事宜一直在协商中且原告承诺给被告2个月免租期的辩论意见，未提交相关证据加以证实，仅凭被告自己的陈述不足以证明其抗辩主张，亦未得原告认可，一审法院不予采信。其次，关于合同履行中案涉房屋的租金应计算到何时的问题。原告于2017年5月底以被告拖欠房租为由将案涉房屋封锁的行为，妨碍了案涉房屋发挥使用效能，以致被告失去对案涉房屋的管控，影响了被告对案涉房屋及屋内被封财产的使用，故自案涉房屋封锁之日起，不应再计付租金。因此，原告主张被告支付自2017年3月1日至2017年8月31日期间的房屋租金，除被告已经支付的2017年3月的房屋租金外，被告还应依照约定的标准向原告支付所拖欠的租金为2017年4月1日至2017年5月31日期间的租金61356元（30678元/月×2个月），扣除朱珠李叶已支付的履约保证金30000元，还应支付31356元。再次，关于如何承担合同解除所造成的损失问题。案涉合同约定免租期为12个月，在租赁期内，如因被告原因提前终止或解除合同，则被告不享有前述免租期，而本案中原告系基于被告逾期支付租金的违约行为而主张解除合同，按照合同约定，被告不应享有免租期，故对原告主张被告支付免租期租金的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告要求被告支付拖欠付款的违约金及解除合同违约金，一审法院认为，按合同约定计算标准过高，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照原告的实际租金损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，对违约金酌情调整为按拖欠租金总额的百分之二十计算，即：61356元×20%=12271元，超出部分，不予支持。关于原告要求被告在十日内将房屋交还原告，逾期则按解除合同时租金标准的二倍支付房屋占用费的诉讼请求，被告对返还房屋不持异议，一审法院予以支持，但原告主张的逾期返还房屋支付房屋占用费的诉讼请求，事实依据和法律依据均不足，一审法院不予支持。原告主张被告将以涉案房屋为工商注册地址迁出的诉讼请求，应当由工商行政机关处理，于本案不宜处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除攀枝花金海实业有限公司与朱珠李叶于2015年5月27日签订的《商业房屋租赁合同》，朱珠李叶于本判决生效后十日内将租赁房屋返还攀枝花金海实业有限公司；二、朱珠李叶于本判决生效后十日内给付攀枝花金海实业有限公司拖欠的房屋租金31356元；三、朱珠李叶于本判决生效后十日内给付攀枝花金海实业有限公司免租期租金368136元；四、朱珠李叶于本判决生效后十日内给付攀枝花金海实业有限公司违约金12271元；五、驳回攀枝花金海实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6621元，由攀枝花金海实业有限公司负担3733元，朱珠李叶负担2888元（此款已由攀枝花金海实业有限公司垫付，朱珠李叶在履行上述给付义务时连同此款一并支付给攀枝花金海实业有限公司）。
经审理查明，二审庭审中，双方当事人均认可2017年1月、2月的租金未交纳。一审法院认定朱珠李叶按期缴纳房屋租金至2017年3月不当，本院依法予以纠正。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的其余事实和证据与一审法院查明的事实和证据一致，本院予以确认。
本院认为，2015年5月27日，金海公司与朱珠李叶签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违背国家法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。朱珠李叶未按照合同约定，迟延支付租金30日以上，金海公司有权解除合同。2017年5月底，金海公司将涉案房屋上锁的行为表明终止了双方的租赁合同关系，因此，金海公司要求朱珠李叶支付2017年6月1日至2017年8月31日的租金97556.04元没有事实依据和法律依据，本院不予支持。朱珠李叶逾期交纳租金，违背了合同约定，应该承担相应的违约责任。由于合同约定违约金标准过高，朱珠李叶要求调减，一审法院根据公平原则，酌情调减违约金合理合法。二审时，金海公司就违约金的主张没有提供相关证据加以佐证，本院依法对金海公司要求朱珠李叶除一审判决的违约金12271元外，还应支付违约金404058.91元的主张不予支持。合同约定，在租赁期限内，如果因承租方原因提前终止或解除的，承租方不享有免租期，承租方须在合同终止或解除后5个工作日内向出租方补交免租期租金。逾期交纳租金应承担违约责任。本案合同终止的根本原因是朱珠李叶违背合同约定，没有按期交纳房屋租金，朱珠李叶应该向金海公司补交免租期租金和支付违约金。朱珠李叶要求不支付金海公司免租期租金和违约金的主张与本案查明的事实不符，不能成立，本院不予采纳。
综上所述，金海公司和朱珠李叶的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15822元，由攀枝花金海实业有限公司负担8816元，朱珠李叶负担7006元。
本判决为终审判决。
审 判 长 万伟
审 判 员 董敏
审 判 员 熊疆
二〇一七年十月十一日
法官助理 刘英
书 记 员 杨阳