广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一终字第237号
上诉人（一审原告、反诉被告）：黄颖
被上诉人（一审被告、反诉原告）：苏会友
上诉人黄颖与被上诉人苏会友房屋买卖合同纠纷一案，前由北海市海城区人民法院于2013年7月17日作出（2012）海民初字第1805号民事判决。宣判后黄颖不服，向本院提起上诉。本院于2013年8月23日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月30日公开开庭审理了本案。上诉人黄颖的委托代理人胡鑫，被上诉人苏会友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告是北海市世华房地产代理有限公司职员。2012年9月23日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告将位于北海市地角上寮817号房地产转让给原告。转让合同总价为42万元，被告净收房款，被告负责交纳房屋转让过程中涉及的全部费用；房屋现在租给别人，转让后继续出租等。2012年9月24日，原、被告再次签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告自愿将上述房屋转让给原告，成交价格为42万元，原告向被告支付购房定金4万元（其中2万元于合同签订之日支付，余下2万元于签约后三个工作日内支付）；交楼时间为2012年10月31日前；双方议定于2012年10月31日前办理交易手续；双方于2012年9月28日前到北海公证处办理公正委托；如任何一方违约，则需赔偿守约方相当于成交价的20％作为违约金等。合同签订后，原告依约支付购房定金4万元给被告。2012年9月26日，原、被告依约到北海市公正处办理了公证委托，被告及其妻子廖素芳委托原告为全权代理人，代理办理以下事宜：1、到房地产有关部门办理上述房地产查询档案等相关事宜；2、与买方签订房地产买卖合同、办理转让上述房地产的房屋所有权、土地使用权过户手续等。被告分别于2012年10月17日、l0月30日电话通知原告办理支付购房款及交房等交易手续，原告答复到2012年10月31日再支付购房款给被告。2012年10月31日，原告打电话给被告，要求被告解决讼争房屋的承租方等问题，被告答复要求与原告及承租方共同协商，最后原、被告双方约定第二天进行三方面谈。2012年11月1日上午，原、被告及讼争房屋的承租方经协商不能达成一致意见，承租方不同意腾退房屋，被告要求原告继续履行原合同，原告要求解决承租方等问题。当天下午原告向被告发送一则短信，短信内容如下：苏总，这个租客不肯交房，我这边给完钱后很被动。她提的每月两千，实际是要求赔3万。这个赔偿应该是你负责的。我最希望给你38万，你把房子不带租交给我。2012年11月2日中午，被告向原告发送两则短信，短信内容如下：下午两点半钟如果你还没落实，我就到公证处撤销公证书。其他事情由法院处理；如果你继续不守信用，我不想和你浪费时间，今天两点半钟以前你不和我解决，以后都不要再打电话给我了，我也不会再接你电话。原告收到上述短信后，当天回复被告坚持要求被告先解决承租方的问题才支付购房款。2012年11月15日，被告与裴王昌、黄世群签订《房屋买卖合同》一份，主要约定被告将讼争房屋以成交价格48万元出售给裴王昌、黄世群等。同日，被告向北海市房地产交易中心申请房地产权属转移登记，并于2013年3月20日将讼争房屋的产权证登记办理过户至裴王昌、黄世群名下。为此，原告向该院提起诉讼，请求：1、被告双倍返还定金8万元；2、被告支付违约金84000元；3、被告承担诉讼费用。被告同时向该院提起反诉，请求：1、反诉被告支付违约金84000元；2、反诉被告承担诉讼费用。
一审法院认为，本案争议的焦点如下：一、原、被告分别于2012年9月23日、9月24日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二、原、被告是否存在违约、谁违约在先；三、原告的诉讼请求及被告的反诉请求有无事实和法律依据该院认为：原、被告分别于2012年9月23日、9月24日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行自己的权利和义务。原告与被告签订《房屋买卖合同》时明知讼争房屋已出租给他人使用，租期未届满，双方签订合同时亦明确约定“转让后继续出租”，但原告支付购房定金后经被告多次催告，却以“被告先解决承租方的问题”为由拒绝按合同约定支付购房款给被告，原告已构成根本违约，且违约在先，原告应当按照合同的约定承担相应的违约责任。本案被告收到原告支付的购房定金后，已依约办理了公证委托，并经多次催告原告支付购房款、办理讼争房屋交易手续未果，且已超过合同约定的交易期限后才将讼争房屋出售给他人，被告不存在违约，不需承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告无需双倍返还定金给原告。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。另根据原、被告关于“如任何一方违约，则需赔偿守约方相当于成交价的20％作为违约金”的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，被告有权选择适用违约金或者定金条款。本案被告反诉请求原告支付违约金84000元（420000×20％）合法有据，该院予以支持。但被告须返还定金4万元给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，遂判决：一、原告（反诉被告）黄颖应支付违约金84000元给被告（反诉原告）苏会友；二、被告苏会友应返还定金40000元给原告黄颖；三、驳回原告黄颖的其他诉讼请求。本诉案件受理费3580元，反诉案件受理费1800元，诉讼保全费1340元，合计6720元，由原告负担。
上诉人黄颖不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：
一、一审判决认定的有关事实错误，应予纠正。
一审法院确认如下事实与客观事实不符，缺乏证据，过于主观，有失司法公正：1、一审审理质证时，在上诉人对被上诉人举证的“市话清单”、“手机短信”等证据内容强烈表示有异议的情况下，一审法官对上诉人的事实陈述和辩解不闻不问，听信被上诉人的一面之词，错误确认了“被告分别于2012年10月17日、10月30日电话通知原告办理支付购房房款及交房等交易手续，原告答复到2012年10月31日，原告打电话给被告，要求被告解决诉争房屋的承租方等问题……”和“原告收到上述短信后，当天回复被告坚持要求被告先解决承租方的问题才支付购房款”等事实。2、一审判决认定“2012年9月23日《房屋买卖合同》是合法有效的合同”有误。因为2012年9月23日《房屋买卖合同》明确载明“9月24日签订正式合同”，故本案应以9月24日双方签订的《房屋买卖合同》为准，9月23日合同内容已被9月24日合同所取代或变更。3、一审判决认定“双方签订合同时亦明确约定转让后继续出租但原告支付购房定金后经被告多次催告，却以被告先解决承租方的问题为由拒绝按合同约定支付购房款给被告，原告已构成根本违约，且违约在先”有误：因为：其一，正如前述第2点，本案应以9月24日双方签订的《房屋买卖合同》为准，9月24日所签合同并无“转让后继续出租”有关意思表示，事实上9月24日双方已口头约定被上诉人自行解决租客问题；其二，正如前述第1点，一审法院在没有证据的情况，如此草率认定“但原告支付购房定金后经被告多次催告，却以被告先解决承租方的问题为由拒绝按合同约定支付购房款给被告”，实属不当；其三，《房屋买卖合同》并无支付购房款的具体时间规定，故不存在“原告拒绝按合同约定支付房款给被告，原告已构成根本违约，且违约在先”的问题。
二、一审判决认定上诉人违约、被上诉人不违约颠倒责任，应予纠正。
（一）被上诉人明显违约，一审法院视而不见
被上诉人严重违约的具体表现有如下两方面：
1、被上诉人收取定金后，无正当理由既不按合同约定于10月31日前交楼，又不守约与上诉人办理房屋交易手续，明显没有履行合约义务。
2、在未解除房屋买卖合同的情况下，被上诉人为了一己私利卖到更高的价钱（被上诉人约定卖给上诉人的价格是42万元，一审判决认定其卖给第三人的价格是48万元，即卖多6万元），擅自又把诉争房屋卖给第三人，属一房二卖，明显构成根本违约。
引起注意的是，因被上诉人擅自另卖诉争房屋并过了户，而本案房屋买卖合同至今仍未解除，对履行本案合同来说，显然被上诉人是履行不能。由于被上诉人一房二卖的单方原因造成双方合同履行不能，被上诉人应该承担违约责任。一审判决没有据此认定被上诉人的违约责任，存在错误。
（二）上诉人不存在违约，一审认定混淆是非
本案中，事实上违约的是被上诉人，而非上诉人，因为上诉人已经按合同约定履行了义务。最终双方未能交易成功的原因在于被上诉人没有按时交楼、没有按时办理交易手续履行合同义务。
1、2012年9月24日签订正式的《房屋买卖合同》后，上诉人即按约分两次共支付被上诉人定金4万元，全面履行了合同义务。但是被上诉人没有按合同约定于2012年10月31日前交楼给上诉人，也没有与上诉人办理交易手续。上诉人为此通过打电话等方式多次催促被上诉人，可惜终未果，责任明显在于被上诉人。
2、本案中，《房屋买卖合同》没有载明房款支付的具体时间，但双方有口头约定，由被上诉人收取定金后双方再一起到交易中心办理过户，上诉人再交付房款。在被上诉人2012年10月31日前未履行交楼、办理交易手续义务的情况下，上诉人有权依合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定行使先履行抗辩权，故上诉人2012年10月31日前没有支付房款给被上诉人，不属违约。综上所述，一审判决认定的有关基本事实错误，适用法律不当，请求贵院查明事实，依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人苏会友答辩称：签订的两份合同都是正式有效的。关于9月23日的合同对房价42万元进行约定，交接手续、房屋的出租情况都是清楚的，与24日的合同没有矛盾，都是有效合同。上诉人是清楚房屋出租的情况，明确知道买房必须继续承租房屋。被上诉人是紧需要钱才将房屋出售的，两份合同互相补充，都有效。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法对一审查明的事实予以确认。
本案争议的焦点是：一、涉案两份《房屋买卖合同》是否合法有效，是否对当事人均有约束力；二、双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为。
关于第一个焦点问题，即涉案两份《房屋买卖合同》是否合法有效，是否对当事人均有约束力的问题。本院认为，双方当事人分别于2012年9月23日、9月24日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同。该两份合同的内容虽有所不同，但并不存在矛盾之处，第二份合同是对第一份合同条款内容的细化。上诉人主张应以第二份合同，即9月24日的合同为准。但双方在签订第二份合同时，并没有约定解除第一份合同，所以，包括第一份合同在内的两份合同所约定的条款对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
关于第二个焦点问题，即双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，根据双方履行合同的事实，除上诉人向被上诉人支付清合同价款，被上诉人向上诉人交付房屋的义务未履行外，其他合同义务，双方已履行完毕。根据双方2012年9月24日所签《房屋买卖合同》第六条的约定：“甲、乙双方议定于2012年10月31日前办理交易手续”，也就是说，在2012年10月31日前，上诉人负有向被上诉人支付清合同价款，被上诉人负有向上诉人交付房屋的义务，此两项义务未分先后顺序。上诉人主张双方未约定支付清购房款的时间，不符合事实。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”，因此，按合同约定，双方当事人应在2012年10月31日前同时履行各自的义务。上诉人拒绝向被上诉人支付购房价款的理由是认为被上诉人未有将房屋原来的租户清理出去，但根据双方2012年9月23日《房屋买卖合同》的约定：“房屋现在租给别人，转让后继续出租”，所以，上诉人以被上诉人未将房屋原租户清理出去为由拒绝按时交纳清购房款，没有事实和法律依据，属违约行为。被上诉人在此情况下不将房屋交付上诉人，属行使同时履行抗辩权的行为，不构成违约。在此之后，被上诉人通过电话、短信等方式与上诉人联系，要求继续履行合同，但上诉人坚持要求先解决承租户的问题再付款，这足以让被上诉人认为上诉人已不愿继续履行合同。在上诉人未按约定支付合同价款，构成根本违约的情况下，被上诉人将涉案房屋另售他人，实际是以自己的行为解除了其与上诉人的《房屋买卖合同》，该行为对上诉人不构成违约。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5380元，由上诉人黄颖负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 董新永
审判员 谭雪冰
审判员 张 骥
二〇一三年十一月二十二日
书记员 凌 洋
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；