福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）闽民申字第2177号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈成铨，男，汉族，1954年1月18日出生，住福建省福州市。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵丽珠，女，汉族，1959年7月25日出生，住福建省福州市。
以上二再审申请人共同委托代理人：丁文辉，福建熹龙律师事务所律师。
以上二再审申请人共同委托代理人：林丰夏，福建通享律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：林颖，女，汉族，1960年6月2日出生，住福建省福州市。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：林晟威，男，汉族，1989年6月6日出生，住福建省福州市。
以上二被申请人共同委托代理人：吴向先，福建谨而信律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：福建嘉业房地产有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区道山路199号。
法定代表人：周伟程，该公司总经理。
再审申请人陈成铨、赵丽珠因与被申请人林颖、林晟威、福建嘉业房地产有限公司（以下简称嘉业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2013）榕民终字第3338号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
陈成铨、赵丽珠申请再审称：（一）二审认定林颖、林晟威与嘉业公司之间不存在恶意串通，属认定事实错误。1.林颖、林晟威在福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第2999号案件［以下简称（2012）鼓民初字第2999号案件］2012年6月18日的庭审中，对陈成铨、赵丽珠提供的用以证明其2005年1月入住讼争房屋的《报告》真实性和证明对象没有异议。可见，林颖、林晟威在明知陈成铨、赵丽珠已经购买讼争房屋并于2005年1月实际入住的情况下，仍于2005年5月10日与嘉业公司签订《商品房买卖合同》。2.林颖、林晟威在二审庭审中陈述其是在2005年11月份合同约定交房时间到了才去现场看房，这并非事实。该陈述与前述庭审陈述矛盾，也与其二审时关于买房时有去现场看房的陈述矛盾，应以前述自认的事实为定案依据。且陈成铨、赵丽珠入住讼争房屋近8年的时间里，没有收到任何单位或个人要求其搬离讼争房屋的通知，直至2012年4月份，林颖、林晟威才起诉要求陈成铨、赵丽珠返还讼争房屋，其二人对所购房子如此漠不关心，不符合常理。3.2005年福州商品房平均交易价格为3798元／平方米，讼争房所在地段最优，一般售价约为5000元／平方米。2005年4月，位于相同地段的乌山文心园小区的售价为4525元／平方米，但林颖、林晟威与嘉业公司签订《商品房买卖合同》约定售价为3780元／平方米，明显低于当年的市场平均价格，也低于该地段房产的实际价值。可见，林颖、林晟威存在明显恶意。4.福州市建设局从2004年11月开始介入代理嘉业公司处理“乌山嘉苑”项目事宜，对陈成铨、赵丽珠居住讼争房屋的情况已经摸底调查，但嘉业公司未公开发布出售讼争房屋的信息，亦未通知陈成铨、赵丽珠，而在明知陈成铨、赵丽珠已缴纳购房款合计20万元用于“乌山嘉苑”A#楼封顶的情况下，将讼争房屋出售给林颖、林晟威，却未优先解决已入住的陈成铨、赵丽珠的购房手续，有明显恶意。5.嘉业公司未公告售房信息，陈成铨、赵丽珠尚不知道要出售讼争房，而住在7公里远的林颖、林晟威却知道该情况，不符合常理，可见福州市建设局秘密售房，林颖、林晟威与嘉业公司恶意串通。6.林颖、林晟威声称，其购买讼争房是在福州市中级人民法院、福州市房地产交易登记中心、福州市建设局监管下进行的，因此具有合法性。但包含讼争房在内的18套房产的购买人均是福州市建设局私下选定的，购房合同的签订、备案及产权办理亦是其通知安排的。福州市中级人民法院、鼓楼区人民法院只参与监管售楼资金，房屋的出售程序是否公开、合法并不是其监管范围，故不能以福州市中级人民法院和鼓楼区人民法院派员参与监管售楼资金为据，认定福州市建设局出售讼争房屋的合法性。（二）二审未查清福州市建设局是嘉业公司代理人的身份，遗漏重要事实。1.从2004年11月份福州市建设局开始处理“乌山嘉苑”项目事宜时起，福州市建设局与嘉业公司之间即形成委托代理关系。福州市建设局违反政府会议纪要精神，未公开出售讼争房屋的后果应由其委托人嘉业公司承担。2.二审认为林颖、林晟威系在福州市建设局作为职能部门的协调下购买的讼争房屋，不存在恶意串通，该观点不能成立。因为嘉业公司只能根据福州市建设局提供的名单在合同上盖章，而无权反对。对此，有嘉业公司于2014年2月13日出具的《证明》为据。（三）陈成铨、赵丽珠是合法的购房者，其在先购房者的权利应当得到法律保护，二审遗漏该重要事实。1.陈成铨、赵丽珠信赖“乌山嘉苑”施工方福建省浦口建筑工程公司（以下简称浦口公司）与嘉业公司签订的《施工工程承包协议书》和《补充协议》及“嘉业公司售楼专用章”，才放心购买讼争房，签订《商品房买卖合同》。因该合同约定付款方式为分期付款，不同于《施工工程承包协议书》约定的银行按揭形式，故购房款不需按该协议约定汇入共管专户；且陈成铨、赵丽珠支付的购房款已实际用于“乌山嘉苑”A#楼的封顶和工程扫尾，与浦口公司代为收取售楼款充抵工程款的约定相符，可见，嘉业公司认可李良祖代表浦口公司售房的行为。2.“嘉业公司售楼专用章”是否系李良祖私刻未经司法确认，陈成铨、赵丽珠购房在先，且已入住，其合法权益应当得以保障。福州市建设局代理嘉业公司出售房屋时，不应在明知陈成铨、赵丽珠已购买讼争房屋、且未进行任何通知的情况下，再行将讼争房屋出售他人。3.福州市政府和市建设局不是司法部门，其出台文件将陈成铨、赵丽珠定性为非正常购房户，缺乏法律依据，一审根据查明的事实作出认定是正确的。福州市建设局工作疏忽，未考虑在先购房户的利益，将讼争房出售给林颖、林晟威，导致一房二卖，该文件无法掩盖嘉业公司的错误行为。本案审理应着眼于林颖、林晟威与嘉业公司在签订《商品房买卖合同》时是否存在恶意串通的主观恶意。综上，二审判决认定事实不清，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项之规定，对本案进行再审。
林颖、林晟威提交意见称：（一）陈成铨、赵丽珠的申请事由不能成立。2005年时，“乌山嘉苑”未竣工，未交房，讼争房屋未进行装修，与工棚无异，林颖、林晟威无法知道里面的居住者就是购房者。林颖、林晟威以3780元／平方米的合理价格购买讼争房屋，与嘉业公司不存在恶意串通，且自2005年5月起，林颖、林晟威多次信访，主张权利。陈成铨向李良祖支付的20万元并未转交给嘉业公司，亦没有充分证据证明该款用于“乌山嘉苑”A#楼封顶。福州市建设局与嘉业公司不存在代理关系。陈成铨、赵丽珠无法说明福州市政府要求如何公开出售包含讼争房在内的18套房屋，也没有证据证明福州市政府内部选定买主。（二）陈成铨与李良祖于2003年9月9日签订的《商品房买卖合同》无效。
本院再审审查中，陈成铨、赵丽珠提交了四份证据，分别为：1.嘉业公司于2014年2月13日出具的《证明》一份。（主要内容：为解决“乌山嘉苑”烂尾楼事宜，福州市政府办公厅会议要求福州市建设局组织嘉业公司对未出售房产进行公开出售。福州市建设局已对23套房产进行摸底调查，也已草拟与佳又佳房产中介的《合作售房协议书》，计划对23套房产公开出售，同等情况下优先售予已入住的购房户。但最后该方案没有正式实施，嘉业公司只是按福州市建设局的通知办理相关盖章手续，预售登记、办理权证等相关事宜也是在福州市建设局协调下办理的。）拟用以证明福州市建设局未按照福州市政府会议纪要精神公开出售讼争房屋，而是直接要求嘉业公司与林颖、林晟威签订合同。2.福州市中级人民法院于2014年2月24日给福州市城乡建设委员会的榕中法函（2014）5号《关于协调上诉人林颖、林晟威与被上诉人陈成铨、赵丽珠等商品房销售合同纠纷的函》（以下简称《函》）复印件一份。（主要内容：陈成铨、赵丽珠虽自工头李良祖处购得讼争房，但李良祖及施工单位浦口公司均承认有经开发商同意，且收到陈成铨、赵丽珠支付的购房款用于“乌山嘉苑”的工程建设。同时，福州市建设局在牵头协调解决“乌山嘉苑”烂尾楼问题时已对陈成铨一家长期居住在讼争房的情况进行摸底调查，而嘉业公司在未妥善剥离讼争房的权属问题情况下即将有纷争的讼争房屋另行出售，导致“一房二卖”纠纷产生。现本案经审委会决定，支持了福州市建设局主持下的整体方案及林颖、林晟威的购房合同有效，但陈成铨、赵丽珠住房安置的实质性问题并未解决。请继续协调解决“乌山嘉苑”的遗留问题，协助做好陈成铨、赵丽珠的疏导安置工作。）拟用以证明二审法院确认福州市建设局在牵头解决“乌山嘉苑”烂尾楼问题时已对陈成铨、赵丽珠居住在讼争房的情况进行摸底调查，但受行政权的干预，二审法院没有依据事实和法律规定作出判决。3.嘉业公司于2014年7月21日向福州市城乡建设委员会提交的《报告》一份。（主要内容：建议对陈成铨的住房妥当处理，避免造成不良的后果。理由为陈成铨对续建“乌山嘉苑”A座封顶提供资金保障，且先于他人购房，付款入住在先，又是军属。）拟用以证明嘉业公司认可陈成铨购房在先且已装修入住的事实，林颖、林晟威与嘉业公司签订合同在后，低价秘密购房，属恶意串通。4.福州市人民政府于2004年11月17日印发的（2004）42号《市长办公会议纪要》一份。（主要内容：会议要求福州市中级人民法院和鼓楼区人民法院解封“乌山嘉苑”被查封的房产，监控变现资金，确保用于“乌山嘉苑”工程扫尾。由福州市政府办公厅和福州市建设局具体落实。）拟用以证明“乌山嘉苑”烂尾楼处理事宜是在福州市政府和市建设局主导下进行的。
对于上述四份证据，林颖、林晟威质证认为，嘉业公司出具的《证明》是当事人陈述，陈成铨、赵丽珠无权代为陈述；福州市中级人民法院的《函》并未推翻二审生效判决，其只是商请福州市建设局协调处理后续问题，以便生效判决顺利执行，且法院对案件事实的态度应以判决书为准；对嘉业公司《报告》的真实性和合法性有异议，且仍属当事人陈述；《市长办公会议纪要》在一、二审中已经存在，不属新的证据，且该会议纪要中与“乌山嘉苑”有关的内容在陈成铨、赵丽珠一审提供的（2004）184号《专题会议纪要》中已有体现，该内容与本案没有关联，无法证明林颖、林晟威与嘉业公司之间存在恶意串通。
对此，本院认为，1.关于《证明》的问题。嘉业公司是本案当事人，该《证明》在本案申请再审阶段始由陈成铨、赵丽珠向本院提供，林颖、林晟威对此提出异议，嘉业公司在本案再审审查阶段，经本院传票传唤未参加本院组织的询问，亦未向本院提交书面意见，故应视为其放弃诉讼权利，陈成铨、赵丽珠不是其代理人，不能代其陈述意见。2.关于福州市中级人民法院《函》的主要意思在于，基于“乌山嘉苑”烂尾楼的历史遗留问题，二审终审后仍不能化解双方当事人的纠纷，请福州市建设局协助做好陈成铨、赵丽珠的疏导安置工作。该《函》不能证明陈成铨、赵丽珠提出的林颖、林晟威与嘉业公司恶意串通的主张。3.关于嘉业公司的《报告》，从形式上看，是嘉业公司在二审诉讼结束后向福州市城乡建设委员会建议妥当处理陈成铨住房问题的报告，但在本案再审审查中，嘉业公司未就《报告》中表述的理由向本院陈述意见。且从内容上看，该《报告》也没有体现嘉业公司与林颖、林晟威恶意串通的情况。4.关于《市长办公会议纪要》，陈成铨、赵丽珠欲以此证明“乌山嘉苑”烂尾楼处理事宜是在福州市政府和市建设局主导下进行，但该节事实在一、二审双方提交的多份政府文件中均有阐述，且该会议纪要无法证明林颖、林晟威与嘉业公司之间存在恶意串通。
另查明，陈成铨、赵丽珠在一审中提供一份2012年6月1日的《报告》。该《报告》载明：“本人陈成铨，……根据购房合同约定，嘉业公司应于2003年11月30日前将房屋交付我们使用，但嘉业公司迟迟未履约。2004年我向市政府反映情况后，于2005年1月入住该房。起初，因为该房产的配套设施没有做好，没有通水通电，为此，我们特地从‘乌山嘉苑’B#楼牵拉了水管和电源，我们拉的水管和电线至今仍然未拆除，我们于2009年对该房屋进行了装修。”
本院认为，陈成铨、赵丽珠申请再审的理由不能成立，理由如下：
第一，林颖、林晟威在（2012）鼓民初字第2999号案件2012年6月18日的庭审中，对陈成铨、赵丽珠提供的用以证明其于2005年1月入住讼争房屋的《报告》真实性及证明对象没有异议，但该质证意见只是林颖、林晟威诉讼当时的意思表示，不能证明林颖、林晟威2005年5月10日签订《商品房买卖合同》时已经知道陈成铨、赵丽珠购得讼争房屋并实际入住。
第二，一、二审查明，嘉业公司于2011年7月14日出具《证明》记载：“我司开发的‘乌山嘉苑A座’项目，至今还没完全完工（例：电梯都没调试及投入使用），消防设施未完善未验收，整体验收未通过，未交房。”结合陈成铨、赵丽珠一审中提供的《报告》也陈述当时讼争房屋的配套设施没有做好，没有通水通电，其从“乌山嘉苑”B#楼牵拉了水管和电源，并于2009年对讼争房屋进行装修。故即使林颖、林晟威于2005年买房时曾去实地看房，发现讼争房屋内有人居住，其对此解释称“因讼争房屋未进行装修，与工棚无异，无法知道里面的居住者就是购房者”，符合常理。且因“乌山嘉苑”项目直至2011年7月14日仍未完全竣工，未交房，林颖、林晟威于2012年4月13日才取得讼争房屋的所有权，故林颖、林晟威在讼争房屋产权证办理完毕之前未要求陈成铨、赵丽珠腾退讼争房屋也属合理。
第三，根据陈成铨、赵丽珠向一审提交的福州市建设局于2005年2月1日作出的榕建（2005）房15号《关于确定“乌山嘉苑”解封房屋售价的报告》，说明福州市建设局基于“因嘉业公司资信问题出售房屋时无法办理按揭……，因土地证被抵押无法还贷，今后存在无法办理‘两证’的风险”等因素，将讼争房屋的售价确定为3720元／平方米。故本案林颖、林晟威以3780元／平方米的单价购买讼争房屋，虽低于陈成铨、赵丽珠主张的2005年福州商品房平均交易价格及讼争房所在地段的商品房一般售价，但不能证明林颖、林晟威存在明显恶意。
第四，陈成铨、赵丽珠申请再审称福州市建设局进行摸底调查时其已反映情况，若嘉业公司未将讼争房即将出售的信息告知其二人，并最终将讼争房另行出售给林颖、林晟威，致陈成铨与嘉业公司订立的《商品房买卖合同》无法履行，相应的违约责任依法只能由嘉业公司承担。
最后，还有几点需予说明。首先，陈成铨、赵丽珠称“福州市建设局与嘉业公司之间形成委托代理关系，福州市建设局违反政府会议纪要精神，未公开出售讼争房屋的后果应由其委托人嘉业公司承担”，但其未能提供证据证明福州市建设局系嘉业公司的委托代理人，故该主张不能成立。其次，陈成铨、赵丽珠未能提供证据证明“包含讼争房在内的18套房产的购买人均是福州市建设局私下选定的”。第三，虽然由福州市建设局介入协调讼争房屋产权证的办理，但不能以此说明讼争房屋的出售不合法。第四，陈成铨、赵丽珠申请再审称“嘉业公司未公告售房信息，住在7公里远的林颖、林晟威却知道该情况，不符合常理，可见福州市建设局秘密售房”，但陈成铨、赵丽珠未能提供证据证明林颖、林晟威与嘉业公司之间存在恶意串通的情况。第五，一、二审均查明，陈成铨于2003年9月9日与嘉业公司签订《商品房买卖合同》，并支付13万元购房款，且均未认定该合同无效，亦未认定“嘉业公司售楼专用章”系李良祖私刻及陈成铨、赵丽珠系非正常购房户，故陈成铨、赵丽珠称二审遗漏其系“合法购房者”的重要事实，理由不能成立。
综上，陈成铨、赵丽珠的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回陈成铨、赵丽珠的再审申请。
审 判 长 黄晓文
代理审判员 赖文红
代理审判员 林宝妹
二〇一五年一月二十日
书 记 员 陈美婷