广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2495号
上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市南海区桂城街平北村西河股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人林海能，社长。
委托代理人曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人冯树斌，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）苏国标，男，1971年7月21日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人黎建民，广东邦南律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区桂城街平北村西河股份合作经济社（以下简称西河股份社）、苏国标因租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第726号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、苏国标应于判发生法律效力之日起十日内腾空并返还双方于2010年6月10日签订的《租赁合同》项下位于平北开发区西河小组段的厂房予西河股份社；二、苏国标应于判决发生法律效力之日起十日内支付截至2013年3月31日止的厂房使用费103438元予西河股份社，并支付以31146元为本金从2012年1月11日起计至2012年12月25日、以21146元为本金从2012年4月11日起计至2012年12月25日、以10000元为本金从2012年4月11日起计至判决确定付款日、以31146元为本金从2012年7月11日起计至判决确定付款日、以31146元为本金从2012年10月11日起计至判决确定付款日、以31146元为本金从2013年1月11日起计至判决确定付款日止、各期均按中国人民银行同期一年期贷款利率上浮30%标准计算的利息；三、苏国标应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年4月1日起至上述第一项判决履行完毕日止按10382元／月标准计算的使用费予西河股份社，并支付2013年4月至2013年9月期间、以每月应支付的使用费10382元为本金、各期分别从当月11日起至判决确定付款日止、均按中国人民银行同期一年期贷款利率上浮30%的标准计付的利息损失予西河股份社；四、驳回西河股份社其他诉讼请求；五、驳回苏国标全部反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2404.15元（西河股份社已预交），由西河股份社负担596.85元，苏国标负担1807.3元，苏国标负担的部分应于上述付款同期迳付还西河股份社，法院不另收退。反诉受理费213.95元（苏国标已预交），由苏国标负担。
上诉人西河股份社与苏国标均不服上述判决，向本院提起上诉。西河股份社上诉称：一、涉案《租赁合同》合法有效，双方均应执行合同内容并以合同内容计算相关违约金。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第六条的规定，本案租赁土地的附随上盖物需要连同土地出租，与苏国标主张的建筑物是否报建无关。而且根据上述办法第十三条规定，涉案土地租赁已有书面合同及内容合法，已符合要式合同的规定，依法应当受到保护。再者，根据上述办法第八条的规定，涉案土地出租给苏国标经营私营企业、个体工商户也是符合法律规定的。因此，《租赁合同》无论形式上、内容上均符合法律规定，二审法院应当认定合同合法有效，双方必须严格执行合同内容。二、《租赁合同》对双方有法律效力，现苏国标拒绝交出场地、拒绝支付场地使用费等拒绝履行合同的行为，理应依据约定标准支付违约利息、场地使用费。即使法院认为合同无效，也应参照合同第十一条关于“合同期满，苏国标拒绝交回场地需要按原租金双倍缴纳场地使用费”的约定处理，因为该约定属于合同期满后的结算及清结条款，无论合同是否有效均应执行。因此，苏国标必须退出并需要支付至少双倍的使用费。退一步而言，即使租赁合同被认定无效，但根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第21条的规定，无论租赁合同被认定为何种合同性质，苏国标均需要向西河股份社支付场地使用标准，且标准应依《租赁合同》约定标准或周边邻近土地出租标准计算。三、西河股份社为维护自身的合法权益，委托律师进行本案的诉讼代理是基于苏国标的违约行为，支付律师费属于苏国标理应承担的维权费用，苏国标的违约行为与西河股份社支付律师费存在因果关系，依法应由苏国标予以赔偿。四、本案一审起诉涉及的违约金并非庭审后增加的诉讼请求。西河股份社在一审中的第四项诉讼请求中已提出请求判令苏国标向西河股份社支付迁出案涉场地时止的违约金，起诉时的违约金13996.38元为暂计至立案之日的数额，以方便计算诉讼费用。由于苏国标一直拒绝迁出及交纳费用导致西河股份社集体利益长期受损，西河股份社请求判令至迁出时止的违约金合法合理，并未超过诉讼请求，更没有固定违约金数额。综上，请求：1.维持原审判决第二项关于场地使用费的判项，撤销该项中关于利息的处理，要求改判苏国标按照合同约定以拖欠租金的数额每日万分之五支付违约金，支付至实际缴清欠款时止；2.撤销原审判决第三项，并判令苏国标按每月17242元标准向西河股份社支付从2013年4月起至实际交还场地时止的场地使用费；3.撤销原审判决第四项，并判令苏国标向西河股份社支付其实际迁出返还场地时止的违约金（暂计至一审开庭时为35721.65元）和律师维权费13000元；4.本案的诉讼费用由苏国标承担。
苏国标上诉称：一、原审判决认定苏国标于2012年12月26日支付了部分使用费，与事实不符。西河股份社对于2012年9月之前的租金主张已过诉讼时效，依法不应支持。苏国标于2012年6月30日通过银行汇款向西河股份社支付了2012年上半年的租金，对此有银行汇款单予以证实，且西河股份社也承认在收取租金后长达数月才出具电子发票的事实，且收据仍由其保管，并没有交给苏国标，不形成时效中断。所以，苏国标最后一次缴纳租金的时间应为2012年6月30日，根据租金诉讼时效为一年的规定，西河股份社对2012年9月之前的租金主张已过诉讼时效，法院不应予以支持。二、原审判决判令苏国标支付利息及利率上浮30%没有依据。西河股份社第四项诉讼请求是要求苏国标支付违约金，但基于法院认定租赁关系无效，双方之间不存在违约责任的法律依据，而根据双方过错承担返还责任，况且本案主要责任在于西河股份社没有按约定交付厂房面积，存在主要过错。在西河股份社没有提出请求的情况，原审法院判令苏国标支付利息并按银行同期贷款利率上浮30%，明显错误。三、原审法院未采纳林冠锐的证人证言错误。一审中，苏国标提供了时任西河股份社法定代表人林冠锐的证人证言，证实在租赁期间苏国标已多次向西河股份社主张租赁厂房面积不符，并要求重新核实面积及租金标准等事实。鉴于林冠锐当时的特殊身份，对任内的事务十分清楚、了解，对此关键证据，原审法院以证人未出庭为由而否定证据的证明力，明显错误。四、原审法院未核实涉案厂房面积，在没有查清事实的情况下驳回苏国标的反诉请求错误。一审中，苏国标提供的照片已明确显示涉案厂房存在大面积空地，反证了苏国标关于厂房面积不符的观点。对此，苏国标提交了对涉案厂房面积实测的申请，但一审法院没有进行勘验，明显违反程序，判决结论也必然错误。据苏国标提供的照片及自行测量结果显示，涉案厂房的实际面积为1600平方米，与双方约定的厂房面积相差111平方米。因此，苏国标主张的事实清楚明确，且一直不间断要求西河股份社调整租金或加盖厂房。综上，请求：1.核实涉案厂房的实际面积，确认苏国标以涉案厂房实际面积按月6元／平方米的标准计算厂房使用费；2.判令西河股份社返还租金25116元；3.本案一、二审诉讼费用由西河股份社负担。
西河股份社在二审诉讼期间没有向本院提供新的证据。
苏国标在二审诉讼期间向本院提供了案外人与西河股份社签订的《土地使用权承包合同》、《租赁合同》各一份，拟证明在涉案厂房附近存在厂房与空地分别计算租金的事实，苏国标要求补偿租金是有事实依据的。西河股份社对该证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关，两份合同所指向的土地并非在一起，所涉及的厂房与土地是分开的，并且涉及厂房的租赁合同也包含了小部分的空地，围闭使用才在合同中统称为“533平方米厂房”。本院认为，西河股份社对该证据的真实性无异议，本院予以确认。从两份合同的标的物看，西河股份社在出租时是将土地和厂房作不同标的约定，如果是单纯作空地使用的，则在合同中约定为“土地使用权”；如果是作厂房使用的，则约定为“厂房”，故这两份合同指向的标的物属于不同性质的用途，西河股份社也表示以“空地”出租的地块是作为当时在此开设的餐饮企业的停车场之用，而作为“厂房”出租的土块是也有建筑物与空地围闭作为整体使用。因此，该两份合同所涉情况与本案不同，缺乏关联性，本院不予采纳。
苏国标在二审期间申请林冠锐出庭作证，经审查，林冠锐在其他西河股份社与其他租户的纠纷案件即本院（2014）佛中法民一终字第2238号、2243号案件中出庭作证时明确表示当时与租户签订租赁合同时重新对租赁物的使用面积进行测量，是以占地面积作为计租面积，现在本案中又出具证明陈述苏国标租赁的面积与合同不符，其证言明显前后矛盾，不足以采信，故本院对苏国标关于申请林冠锐二审出庭作证的请求不予准许。
经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，案外人林则纯、周镜佳与西河股份社的租赁合同纠纷二审案件即本院（2014）佛中法民一终字第2238、2243号两案已审结，两案所涉的租赁合同中约定的“厂房”也包括空地在内。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，西河股份社将其厂房出租给苏国标使用，因租赁物未取得工程规划许可证，依照上述法律规定，双方签订的《租赁合同》依法应当认定无效。因此，西河股份社上诉主张《租赁合同》有效，请求苏国标应按约定支付其实际迁出以及返还场地时止的违约金，理据不足，本院不予支持。
本案租赁合同虽然无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，苏国标仍需支付占有使用租赁物期间的房屋占有使用费。苏国标在2012年6月后没有支付相应的占有使用费，至2013年3月31日约定的租赁期限届满后仍占有使用租赁物，其欠付行为一直持续，至2013年8月30日西河股份社提起本案诉讼，未超过诉讼时效，苏国标上诉主张2013年9月前的租金已超过一年的诉讼时效期间，理据不足，本院不予支持。由于西河股份社对合同无效存在过错，诉讼中又不申请对租赁期间届满后的使用费标准进行评估，故原审法院确定仍按合同约定的标准支付占有使用费，并无不当，本院对西河股份社关于按17242元／月标准计算租赁期间届满后的使用费的上诉请求不予支持。同时考虑到苏国标在约定的租赁期届满后仍占有使用，亦未缴纳相应费用，造成了西河股份社的利息损失，故原审法院酌定按中国人民银行同期一年期贷款利率上浮30%来计算苏国标应付2013年4月1日之后的占有使用费的利息，符合公平原则，亦未超过西河股份社的诉讼请求，对此本院予以维持。至于西河股份社主张的律师费13000元，因缺乏法律依据，本院不予支持。
关于苏国标上诉提出的租赁面积问题。双方在《租赁合同》明确约定租赁标的物为“1761平方米厂房”。苏国标在本案中主张其使用的厂房面积仅有1600平方米，其余为空地面积，不应按合同约定的1761平方米支付使用费，其实际已多付的部分应当返还；西河股份社则认为“1761平米厂房”所指的是租赁物围墙范围内的面积，包括建筑物和空地。双方当事人的上述争议，实际上是对合同中所约定的“1761平方米厂房”的理解差异所致，并非对建筑物与空地的面积数额有争议，故苏国标要求对上述面积进行测量核实并无必要，原审法院对此不予准许，没有违反程序。对于双方的争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，来确定双方当事人缔约时的真实意思。经审查，西河股份社是按涉案厂房的现状出租，苏国标应当知道厂房围闭范围内附有空地，该空地专属于厂房使用，即其所租赁使用的实际面积并非单纯建筑物的面积，其仍一直按该计租面积持续缴纳相应使用费，故从当事人履行合同的实际情况可以认定双方约定“1761平方米厂房”的真实意思是包括建筑物和配套使用的空地，并同意以此作为计租面积。另外，从案外人林则纯、周镜佳与西河股份社的租赁合同纠纷案件的情况来看，西河股份社在同期同地段出租物业时，确实在合同中也是将围闭出租的建筑物和空地在合同中统称为“厂房”。因此，苏国标认为之前多付使用费，缺乏事实和法律依据，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。西河股份社与苏国标的上诉请求均不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5422.15元，由上诉人佛山市南海区桂城街平北村西河股份合作经济社负担4808.3元，上诉人苏国标负担613.85元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 莫志恒