山东省蓬莱市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓬商初字第232号
原告：山东蓬莱农村商业银行股份有限公司，住所地：蓬莱市南关路160号。
法定代表人：孙益平，任董事长。
委托代理人：陆诗福。
委托代理人：高琳。
被告：蓬莱北驰车轮有限公司，住所地蓬莱市经济开发区金创路22号。
法定代表人：胡孝伟。
被告：胡孝伟，男，1977年10月23日出生，汉族。
原告山东蓬莱农村商业银行股份有限公司诉蓬莱北驰车轮有限公司（以下简称北驰公司）、胡孝伟金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高琳到庭参加了诉讼，被告北驰公司、胡孝伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告山东蓬莱农村商业银行股份有限公司诉称：2015年4月25日，原告依据与被告北驰公司签订《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》，以及与胡孝伟签订的《保证合同》，共借给被告北驰公司人民币本金779，9733.39元，现被告北驰公司违约拖欠借款本息，且未将抵押物交给原告实现债权，请判令1.被告北驰公司立即偿还原告借款本金779，9733.39元，支付利息及复利25，3685.94元（本息合计805，3419.33元，暂计至2015年9月29日）；同时从2015年9月30日起至实际给付之日止，仍按借款合同约定的利率计付利息、复利给原告；被告胡孝伟承担连带保证责任；2、确认原告对被告北驰公司抵押的位于蓬莱经济开发区金创路22号，房产证号为蓬房权证新字第号房屋所有权证项下、建筑面积为6038.24平方米的房产及位于蓬莱经济开发区金创路南、文化路西，蓬国用（2010）第0337号国有土地使用权证项下、使用面积19569平方米的国有土地使用权经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；诉讼费用由被告负担。
被告北驰公司、胡孝伟未提出答辩。
经审理查明，2014年4月9日，蓬莱市农村信用合作社（以下简称信用社）与被告北驰公司签订《最高额抵押合同》一份，2015年4月25日，双方又签订《流动资金借款合同》一份，同日，信用社又与胡孝伟签订《保证合同》一份。各合同约定的内容如下：
1、信用社与被告北驰公司签订（蓬莱农信）高抵字2014年第180006号《最高额抵押合同》约定：抵押人（被告北驰公司）所担保的主债权为自2014年4月9日至2016年4月8日，在人民币1000万元的最高余额内，抵押权人（信用社）依据与被告北驰公司签订的借款合同、银行承兑协议而享有的对债务人的债权。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用。抵押的财产详见编号为2014-18006的房地产抵押清单，该抵押清单作为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力。2014-180006号房地产抵押清单记载：抵押人为北驰公司，抵押权人为蓬莱市农村信用合作联社。抵押财产系位于蓬莱市经济开发区金创路22号的房屋和土地使用权。其中抵押房屋所有权证为蓬房权证新字第号、建筑面积合计6038.24平方米，房屋他项权证号为蓬房他证他字第201405**号；抵押的土地使用权证为蓬国用（2010）字第0337号、土地使用权面积19569平方米、抵押土地他项权证号为蓬他项（2014）第102号。
2、信用社与被告北驰公司签订的（蓬莱农信）流借字2015年第180316号《流动资金借款合同》，约定：“被告北驰公司向信用社借款779，9733.39元，借款用途是借新还旧，借款期限自2015年4月25日至2016年3月26日。还款资金来源收入，还款方式一次性。借款年利率8.8275%。借款人按月结息，结息日为每月20日。借款到期，利随本清。借款人不按本合同约定的期限归还到期（含提前到期）的贷款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息；借款人在借款期限内不能按期支付的利息，应按本合同约定的借款利率计收复利；借款逾期后仍未支付的利息，应按本款约定的罚息利率计收复利。
3、信用社与胡孝伟签订（蓬莱农信）保字（2015）年第180316号《保证合同》，约定：胡孝伟自愿为信用社和北驰公司的（蓬莱农信）流借字2015年第180316号《流动资金借款合同》提供担保。保证范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用。保证方式为连带责任保证。保证期间为主合同约定的债务人债务期限届满之日起二年。本合同所担保的债权同时存在债务人提供物的担保和保证担保的，债权人有权要求保证人先于物的担保承担保证责任。
合同签订后，信用社于2015年4月25日即将借款779，9733.39元发放至被告北驰公司账户，但被告北驰公司未能按合同约定偿还利息，自2015年5月21日至2015年9月29日，被告北驰公司欠信用社借款本金779，9733.39元，利息253685.94元，本息合计805，3419.33元。至2016年4月25日借款到期日，被告北驰公司也分文未还，担保人胡孝伟也未履行担保责任。
另查，2015年5月7日，经中国银行业监督管理委员会山东监管局批准，原告在蓬莱市农村信用合作联社基础上成立，原蓬莱市农村信用合作联社的债权债务由原告承担。
上述事实，有庭审笔录、原告提交的《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》、房产所有权证、国有土地使用证、房屋他项权证书和土地他项权证书、借款凭证、利息清单等在卷为凭，本院予以采信。
本院认为，信用社与被告北驰公司签订的《最高额抵押合同》、《流动资金借款合同》以及信用社与胡孝伟签订的《保证合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约享有权利和履行义务。原告因改制承接了信用社的债权债务，即享有本案信用社与被告之间的权利义务。原告依约将借款付给被告北驰公司，被告北驰公司就应依照借款合同约定按时向原告归还借款本金及利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案关于债权的担保，有两种情形：一是被告北驰公司以自有的房屋、土地使用权向原告借款提供最高额抵押担保，二是被告胡孝伟为该笔借款提供连带担保。在信用社和被告胡孝伟签订的保证合同中约定“本合同所担保的债权同时存在债务人提供物的担保和保证担保的，债权人有权要求保证人先于物的担保承担保证责任”，故信用社在实现债权时可以选择任一种担保方式，即可以要求被告胡孝伟在抵押物担保权实现之前承担保证责任，也可以要求以被告北驰公司抵押资产先行承担保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八、第三十三条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蓬莱北驰车轮有限公司偿还原告山东蓬莱农村商业银行股份有限公司借款本金779，9733.39元，截止到2015年9月29日的利息25，3685.94元，本息合计805，3419.33元，限于本判决生效后十日内付清。2015年9月30日起至本判决生效后十日内罚息另行计算。
二、被告胡孝伟对上述债务承担连带清偿责任。
三、原告山东蓬莱农村商业银行股份有限公司享有对被告蓬莱北驰车轮有限公司抵押的房产、土地进行拍卖、变卖、折价所得款，在1000万元最高额内享有优先受偿权（注：抵押房产的他项权证为蓬房他证他字第201080**号、抵押土地他项权证为蓬他项（2014）第102号。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53235元，保全费5000元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 郭庆云
人民陪审员 刘志敏
人民陪审员 侯 琳
二〇一六年四月二十日
书 记 员 刘文静