清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民一初字第1005号
原告：潘静，女，汉族，住清远市清城区东城街道海逸路大丰，身份证号码×××4423。
委托代理人：叶剑挺，男，××年××月××日出生，汉族，住清远市清城区东城街道海逸路大丰，是原告丈夫。
被告：清远市富城房地产开发有限公司，住所地清远市清城区。
法定代表人：陈兴才。
委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
委托代理人：郑志文。
原告潘静诉被告清远市富城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘静；被告清远市富城房地产开发有限公司的委托代理人薛锡庭、郑志文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘静诉称：原告于2012年6月29日购买被告所开发的清远市清城区附城大道33号东城御峰花园三座二梯11层03号房，购房金额为570000元。双方约定被告应于2012年12月31日前交付所购房屋，但被告经原告催告后至今仍未向原告交付验收合格的房屋，共计逾期694天。原告与被告双方在合同第九条中约定了出卖人逾期交房的违约责任，被告每逾期一日按原告已付房款的万分之一支付违约金，同时双方在合同补充协议第2条中约定因买受人原因不能获得按揭贷款或不能足额获得按揭贷款的，并经银行或出卖人通知不能按时支付房款的，买受人每逾期一日应按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金。基于合同法公平与权利对等的基本原则，原告认为该合同约定被告逾期交房每逾期一日按应付款的万分之一向出卖人支付违约金，违反了合同法的相关规定、过分低于造成的损失，故请求法院按每日万分之五计算。特起诉请求判令：1、被告支付逾期交房的违约金197790元（按每日万分之五从2012年12月31日暂计至2014年11月25日），且违约金应计至被告实际交楼之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告清远市富城房地产开发有限公司辩称：一、造成答辩人逾期交房的责任在于市政道路的建设和有关验收单位的延误，答辩人无需承担逾期交房的违约责任。1、早在2011年3月开始，由于东城御峰花园旁边及附近的时代路、时代桥、御峰路、长埔路等市政道路及市政绿化的建设，特别是御峰路拖至2014年9月28日才完工通车，期间造成答辩人递交验收资料困难重重，法预期完成对东城御峰花园三座的竣工验收备案。2、随着清城区房地产业的迅速发展，无形增加各验收单位的负荷，因此，尽管答辩人已符合交楼条件，并按顺序向各有关验收单位递交验收资料，但十多个验收单位因工作量太多，导致答辩人至今都无法完成竣工验收备案手续。二、即使答辩人承担违约责任，也是每逾期一日按原告已付房款的万分之一支付违约金。1、答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，合同条款也没违反法律法规的相关规定，都是双方真实意思表示，是合法、有效的合同，双方均受其约束。合同法中的公平原则并不是说一方规定了万分之五违约金，另一方也要规定万分之五违约金才算公平。2、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，若原告认为违约金过低，应就其损失举证确定违约金数额，而不是直接要求答辩人以每逾期一日按己付房款的万分之五支付违约金。综上所述，造成答辩人无法预期交付房屋给原告使用的原因在于市政道路的建设和有关验收单位的延误，答辩人无需承担逾期交房的违约责任。
经审理查明，2012年6月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区附城大道33号东城御峰花园三座二梯11层03号房商品房出售给原告，建筑面积为137.56平方米，总房价款为570000元。合同第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、双方继续履行合同，甲方每逾期一日按乙方已付房款的万分之一支付违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四《合同补充协议》的第2条第4款约定因买受人原因不能获得按揭贷款或不能足额获得按揭贷款的，并经银行或出卖人通知不能按时支付房款的，买受人每逾期一日应按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期达30日的，出卖人有权单方面解除合同，买受人应按总房价的20%向出卖人支付违约金。签订后，原告依约向被告付清房屋总价款570000元。原告认为被告一直未能向其交付符合合同约定条件的房屋，遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告认为由于被告的违约行为造成其损失主要表现为精神及居住不方便等折合10余万元损失，但未能提供相应依据。被告认为造成无法预期交付房屋给原告使用的原因在于市政道路的建设和有关验收单位的延误，为此被告提供了《建设工程中标通知书》及图纸，但上述证据是否与无法预期交付房屋存在关联性，被告并未能提供相应依据予以证实。
另查明，涉案东城御峰花园3座工程于2015年1月22日办理了建设工程竣工验收备案。被告于2015年1月27日向原告发出《收楼通过书》，通知原告于2015年1月31日办理收楼手续。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收据、个人购房借款担保合同，被告提供的竣工验收备案表、收楼通知书、建设工程中标通知书、图纸，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点是被告是否存在逾期交房的违约行为及所约定的违约金是否应当调高。
本案中，原告已按约定向被告付清购房款，按约定被告应于2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，但涉案房屋到2015年1月22日才办理了建设工程竣工验收备案，按照合同约定被告未完成建设工程竣工验收备案并出示相关证明文件之前原告有权拒绝收楼，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。诉讼中，被告虽抗辩造成无法预期交付房屋给原告使用的原因在于市政道路的建设和有关验收单位的延误，但其提供的证据不足以证明其主张的事实，故本院对被告该主张不予采纳。被告迟延向原告交付涉案房屋已构成违约。对于原告主张应按日万分之五的标准计算违约金，虽然合同对于原告逾期支付购房款有按日万分之五计算违约金的约定，但合同履行过程中原告并未存在按该标准向被告支付过违约金，且诉讼中原告对其主张的具体损失并未能提供相应的证据予以证实，故对原告要求调整违约金的主张，本院不予支持。被告应按合同约定以购房总价款570000元从2013年1月1日起按日万分之一的标准计算违约金至涉案房屋符合合同约定交付条件并书面通知原告收楼之日即2015年1月31日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告清远市富城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告潘静支付违约金（违约金以购房总价款570000元为基数从2013年1月1日起按日万分之一的标准计算至2015年1月31日止）；
二、驳回原告潘静的其他诉讼请求。
本案受理费2128元，由原告潘静负担1128元，被告清远市富城房地产开发有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一五年二月二十七日
书记员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。