陕西省石泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第00550号
原告沈衍和，女，1949年1月7日出生，汉族，陕西省石泉县人，居民。
原告吴永惠，男，1970年7月8日出生，汉族，陕西省石泉县人，居民。系原告沈衍和之子。
特别授权委托代理人尹立波，陕西奇声律师事务所律师。
被告石泉县永乐房地产开发有限公司（以下简称开发公司）
法定代表人彭朝波公司经理。
特别授权委托代理人廖应忠，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
被告邓顺林，男，1953年6月25日出生，汉族，陕西省石泉县人，居民。
委托代理人徐开夫，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
第三人吴永军，男，1975年1月13日出生，汉族，陕西省石泉县人，居民，系原告沈衍和之子
原告沈衍和、吴永惠与被告石泉县永乐房地产开发有限公司（以下简称永乐公司）、邓顺林及第三人吴永军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2014年9月5日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月8日公开开庭进行了，原告及特别授权委托代理人尹立波、被告永乐公司特别授权委托代理人廖应忠、被告邓顺林及诉讼委托代理人徐开夫、第三人吴永军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月被告多次与原告的左邻右舍协商，筹备总体联合建房规划并分户达成意向，被告于2011年1月2日正式办理项目规划备案：石计发（2011）8号文件，规划总投资360万元，建筑总规模3000平面米，主体七层以下。双方在共同确认城建规划后，2010年12月26日，原告之子吴永惠代表原告与被告签订了《联合建房合同书》，合同约定被告返还住房两套。合同签订后，原告按约定在2011年3月6日全面搬迁完毕并交接协调到位正式开工。2012年9月6日，双方又签订补充协议，确定返还房屋的位置。在施工中，被告单方面开始违约，为了扩大开发规模，在未告知和征得甲方同意，也不另行协商约定的情况下，在同一项目基础上单方面变更了审批建设规模。石计发（2011）224号文件：建设规模10000m（原3000），结构由6层变为15层，还对门店地下开发地下室，严重损害了门店资产的永久使用功能。由多层结构扩建超高层，由规划的板式楼，变为塔楼结构，对变更扩建部分未按标准给原告补偿，在被告违约的情况下，原告多次要求告知被告要求协商超高层补偿问题无果。现请求判令：一、被告按合同约定和法律规定返还交付住房两套；二、赔偿损失1、延期交房房屋租金自2014年1月至交付之日止的租金及违约金5万元，2、七层以上扩建开发按原合同的补偿标准1.5倍补偿住房二套，面积210平面米，3、因变更设计，公用电梯井、吊梁面积不计算在原告约定交房面积内，4、因擅自项目规模功能，扩建酒店给原告造成的日后使用品质下降，物权损失费每套住房5万元，5、七层以下的物业管理由被告承担；三、排除妨害，正式交付使用前，必须拆排除现房北边影响新房整体安全距离的危险建筑物；四、被告为返还的住房办理房产证、宅基地使用等证件（费用由被告承担）。
被告辩称，被告与原告签订的联合建房合同和补充协议是有效的，在双方签订的合同中并未约定建房七层，且被告建房是按照城镇规划审批修建的，被告已按照双方的合同约定交付了应给原告置换的房屋两套，并给付了在此期间原告过渡租赁房屋的费用，原告要求被告因修建高层进行二次补偿住房二套，面积210平面米及要求赔偿损失的请求不符合法律规定。在合同中对房产证等相关手续的办理有明确的约定，原告要求被告完全承担置换房屋产权等相关手续的费用没有依据。原告请求排除妨害，要求拆除“北边影响新房整体安全距离的危险建筑物”该建筑法是否属违法建筑城建部门并未认定，且排除妨害与双方的合同之诉不属同一法律关系，与双方涉及的履行合同纠纷无关。原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
根据原被告诉辩主张，本案存在以下争议焦点：
被告在履行双方签订的《联合建房合同》和补充协议中是否有违约情形；
原告要求被告补偿、赔偿的项目及金额是否有事实和法律依据；
原告要求被告拆除“北边影响新房整体安全距离的危险建筑物”的请求是否成立。
关于本案焦点，原告为证实其诉称主张的成立，向本院提供了以下证据：1、联合建房合同；2、补充协议；3、石计发（2011）8号石泉县计划局文件、石城乡建选字2011（040）号建设项目选址意见书；4、石计发（2011）224号石泉县计划局文件、石城乡建选字2012（013）号建设项目选址意见书；5、搬迁通知。
被告对原告所提供证据的真实性无异议，但提出3号证据已废除，不能作为本案证据使用。
第三人对原告提供的证据无异议。
关于本案焦点，被告为证实其变成事由的成立，向本院提供了以下证据：1、身份证、公司营业执照、机构代码证、企业法人代表证、税务登记证、二级建造师证、委托书；2、石计发（2011）224号石泉县计划局文件、建设用地规划许可证、石城乡建选字2012（013）号建设项目选址意见书、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证附件、选址平面图、建筑工程放线记录表；3、证人武新华调查笔录、步阳商品订购单、照片1张、收条两张、联合建房合同、补充协议；4、安康市金城工程建设监理有限公司营业执照、机构代码证、监理工程师任命书、施工监理审批记录资料4份；5、（2013）安中民终字第00497号民事判决书、（2013）石民初字第00129号民事判决书、（2014）石民初字第00052号民事判决书；5、证人武新华当庭作证。
原告对被告所提供的1号、2号、4号、5号和3号证据中的步阳商品订购单、照片1张、收条两张、联合建房合同、补充协议的真实性无异议，但提出2号证据中变更规划文件及放线记录原告不知晓，批准用地面积与规划用地面积不一，4号证据与本案无关。3号证据中的调查笔录不符合证据形式要求，证人武新华当庭的证言不能证实被告已将房屋交付给原告。
第三人对被告所提供的证据与原告质证意见一致。
庭审经原、被告、第三人举证质证，对原告提供的1、2、3、4、5号证据和被告提供的1、2、4、5号和3号证据中的步阳商品订购单、照片1张、收条两张、联合建房合同、补充协议的真实性双方均无异议，对上列证据本院予以确认。对证人武新华所陈述的内容，结合与本案的事实一致部分本院予以确认。
经审理查明，2010年12月26日，原告吴永惠（为甲方）与被告永乐公司邓顺林（为乙方）签订《联合建房合同》，合同约定：一、甲方同意将位于向阳社区现有的住房和宅基地交与乙方开发，由乙方出资并承建，按产权置换的方式由乙方建房开发，房子建成后，按拆旧换新的原则（1）乙方返还甲方住房贰套，位置在乙方修建的从公路数第二排楼房，从楼梯口开始往上数的第四层的壹个大套，总楼层为五层，建筑面积为102-108平面米；第一排楼房从底层开始往上数的第三层的壹个小套，建筑面积93-96平面米。各套建筑面积不能少于最低值，少于最低值，少于的面积按市场价格的五倍计算赔偿给甲方；各套建筑面积如果大于最大值，甲方不补差价。（2）包括搬迁租房费和原还两大套房现改为一大一小套等因素在内，乙方给甲方补偿现金四万元。（3）选任意一个楼梯间平台下做成甲方停放摩托车的储藏间并归甲方所有。以上作为甲方出在基地的交换条件。（本合同中房屋面积均为建筑面积，最终依房管局核实为准）。二、（1）返还房屋室内标准：顶、墙、地面均为砂浆糙面，外墙有常规普通铝合金窗、进户一道价值500元以内的防盗门超标准甲方不差。，，，，（6）乙方统一办理房地产相关证件，乙方只承担一个大套的办证费用（土地证、契证、房产证），并在交房之日起一年内为甲方办理好两套房的证件交予甲方，甲方承担办证费用依票据为准，办证的户名以甲方提供的有效证据为准。三、甲方除换的的住房之外，再和乙方没有任何的经济要求及条件，其余乙方所建的房产及空余的地产权均属乙方所有，乙方出售或居住，甲方再无权干涉或在依任何理由无代价获得。四、甲方责任，负责解决建房周边关系，做好四邻共同开发的思想工作，因周边关系造成乙方不能正常施工，甲方不要乙方承担甲方的经济损失。五、质量、安全事故，，，。六、施工期为两年时间，自开始做基础之日计算，如超过两年，乙方未向甲方交付本合同所签的两套住房及钥匙，乙方必须承担甲方后续房租费直到乙方向甲方交付本合同所签的两套住房及钥匙为止，房租费标准依当时的市价为准，人力不可抗拒的自然、战争因素除外。七、旧房拆除、依料抵工。八、本合同中甲方用来与乙方置换的房屋和宅基地证件是吴永惠母亲名字，合同签订前吴永惠已经接受甲方全体人员（所有房产共有人）的委托，作为甲方的全权代表，全权处理与乙方的合同关系，合同签订后。吴永惠负责其任何房产共有人不得以任何理由出面干涉本合同的履行，如出现甲方任何房产共有人出面干涉合同的履行行为，甲方赔偿乙方为建房筹建过程所有支出费用，原甲方房产如果拆除，其所有损失乙方不承担任何经济赔偿。九、甲方接到乙方搬迁书面通知和第一条（2）中的四万元补偿金后，必须一个月内搬迁完毕，将旧房完整交于乙方，超期影响拆房，可确定甲方违约，甲方除双倍退还补偿金外，另赔偿乙方办建设手续费用五万元。十、合同签订后，甲方将原房产、土地证交与乙方办建设手续用。本合同一式二份，是双方最终达成的唯一条件，中途不得改变任何条款，签字之日起具有法律效力。各条款履行完毕合同自行失效。甲方：吴永惠（签名、捺印）乙方：邓顺林（签名），签字时间：2010年12月26日。同日原告将房屋国有土地使用证、房产证交付邓顺林，邓顺林向原告出具收条一张“收到国有第0003号沈衍和土地证壹本、石房字第0**号沈衍和房产证壹本”。
2011年1月12日，石泉县发展计划局石计发（2011）8号文件对“关于3号鑫兴商住楼建设项目”进行备案确认。2011年3月14日，原告吴永惠收到被告搬迁及面积补差款4万元及《搬迁通知书》。2011年9月8日，被告永乐公司委托项目经理邓顺林负责向阳社区北环路西段北侧好汉坡片区的房产开发事宜，并承担法律和经济责任。2011年9月14日，石泉县发展计划局以石计发（2011）224号文件对鑫兴家苑商住楼建设项目备案确认，同时废止了石计发（2011）8号文件。2012年1月4日，安康市金城工程建设监理有限公司（以下简称：监理公司），对该工程建设监理任命总监理工程师。此后，原告在土地、城建部门办理了建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建筑工程施工许可证及附件。在建设工程规划许可证附件载明“工程名称鑫兴商住楼、楼层壹拾叁层（不含设备层）、建筑面积9600平面米”。2012年4月1日，被告向监理公司递交开工报告，同日监理公司批准同意开工。
2012年9月16日，第三人吴永军（为甲方）与被告邓顺林（为乙方）签订《补充协议》载明“甲乙双方因房屋拆迁问题，已于2010年12月26日签订《联合建房合同》，故甲乙双方协商根据原合同，达成以下补充条款：一、乙方给甲方置换的两套房屋位置变更为：乙方所建临环城路（公安局正斜对面）的房屋从东向西第一单元七层靠西前一个大套（西南方），大套面积不低于102平面米-108平面米（临街），另一小套从东向西第二单元八层靠最西北边，小套面积不低于93-96平面米。二、乙方给甲方置换的房屋面积如不足承诺面积，乙方需按照2800元每平方米的五倍向甲方赔偿损失。三、由于甲方临街大套中的储藏间无法通风采光，乙方承诺将甲方储藏间调整为临街的书房（详见图纸）。四、乙方承诺给甲方住房楼下的停摩托车储藏间，必须在乙方交付甲方两套住房后3个月内交付甲方。五、乙方承诺自甲方搬迁后两年内将两套置换房屋交付甲方，如不能按期交付，必须继续承担过渡费，过渡期至乙方将新房交付甲方后三个月止。六、本协议与原合同具有同等法律效力。七、本协议一式两份，甲乙各持一份。八、本协议自双方签字后生效。甲方：吴永军（签名捺印）乙方邓顺林（签名捺印）。”2013年3月13日，第三人收到被告后续房屋租赁费2000元（2013年3月14日—2013年7月14日）。2013年11月20日，第三人吴永军在武新华处订购两道防盗门订购单载明：“户名吴永军、住址：好汉坡、预定品种：步阳喜安门、规格型号方向：一左一右、协议价格：1400元每道、预交定金：补差1800元、运输方式费用：供方负担、货款结算方式：其余工地付、安装时间：2013年11月20日下午，备注：东单元7楼1号、西单元8楼3号，订购方：吴永军（签名）电话：1350915****、经销商武新华”。武新华按照订单已派其员工对吴永军订购防盗门进行安装。此后双方因履行合同产生分歧，原告遂于2014年9月5日诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《联合建房合同》实际为房屋拆迁安置补偿合同，该合同真实有效，本院予以确认。第三人吴永军系原告沈衍和之子，其与被告邓顺林签订的《补充协议》原告均无异议，应视为原告对吴永军所签订的《补充协议》进行了追认，《补充协议》真实有效，本院应予确认。按照《补充协议》，原、被告对所返还置换房屋位置进行了变更约定，2013年11月20日，吴永军在证人武新华所经营的店铺中订购两道防盗门，武新华安排其员工按照吴永军指定的地点为原告安装了防盗门，被告也按照《联合建房合同》约定支付了武新华防盗门款1000元（每道门500元），被告已将置换房屋交付原告。2011年3月14日，原告吴永惠收到被告搬迁及面积补差款4万元及《搬迁通知书》，按照《补充协议》第五条约定，被告交付原告置换房屋时间应为2013年4月14日，支付原告过渡期间租赁房屋费应截至2014年2月20日，从吴永军收到被告（2013年3月14日—2013年7月14日）房屋租赁费2000元计算每月房屋租赁费为500元，原告要求被告按约定给付过渡期间房屋租赁费的请求应予支持，其要求违约金每套5万元的请求无事实依据，本院不予支持。双方所签的合同对建设项目的规模并无约定，原告认为被告擅自变更建设规模无合同依据，且所涉及项目取得了计划、城建、土地等相关部门许可，被告建房行为并无不当，原告要求被告七层以上扩建开发按原合同的补偿标准1.5倍补偿住房二套，面积210平面米及因擅自项目规模功能，扩建酒店给原告造成的日后使用品质下降，物权损失费每套住房5万元，无事实依据，本院不予支持。物业管理费是物业管理部门为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业所有人、管理人依据物业管理服务合同应支付的费用，原告要求被告承担七层以下物业管理费用与法无据，本院不予支持。合同约定所置换的房屋面积为建筑面积，最终以房管局核实的为准，被告所交付的房屋建筑面积是否符合约定，因房管部门尚未核实，本院无法认定，其要求因变更设计，公用电梯井、吊梁面积不计算在原告约定交房面积内的请求本院不予支持。《联合建房合同》第九条对所置换房屋办理房产证等费用进行了明确约定，原告要求被告办理房产证、宅基地使用证的请求本院予以支持，但要求被告承担办证全部费用，本院不予支持。《中华人民共和国城乡规划法》明确规定违章建筑认定及处理为县级以上地方人民政府城乡规划主管部门，原告要求被告拆排除现房北边影响新房整体安全距离的危险建筑物，不属本案审查范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条第一款、第六十条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
石泉县永乐房地产开发有限公司于本判决生效后六个月内为沈衍和、吴永惠办理所置换两套房屋的房屋产权、土地使用等先关手续，并负担所置换大套住房办证相关费用。
石泉县永乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付沈衍和、吴永惠（2014年1月、2月）房屋租赁费1000元。
驳回沈衍和、吴永惠其他诉讼请求。
如不按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由沈衍和、吴永惠负担2000元，石泉县永乐房地产开发有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 罗金忠
审 判 员 王 萍
人民陪审员 王 霞
二〇一四年十一月四日
书 记 员 朱小莉