广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法南民初字第824号
原告（反诉被告）吴建良，男，1981年10月20日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人赵志洪。
委托代理人蒋建家。
被告（反诉原告）杨殿海。
被告佛山市居龙家具有限公司，住所地：，营业执照注册号：440602000201697。
法定代表人杨殿海。
两被告的共同委托代理人孙俊杰。
原告（反诉被告）吴建良诉被告（反诉原告）杨殿海、被告佛山市居龙家具有限公司（以下简称居龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员陈丽敏独任审判，杨殿海于2014年8月31日向本院对吴建良提起反诉，本院予以准许并与本诉进行合并审理。本案于2014年9月10日、2014年10月16日两次进行公开开庭审理，原告的委托代理人赵志洪、两被告的共同委托代理人孙俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴建良诉称：原告吴建良与被告杨殿海在2010年11月27日及2013年12月1日，分别签订了两份《厂房场地租赁合同》，约定吴建良将其位于佛山市禅城区南庄镇河滘工业园内部分单元厂房出租给被告杨殿海使用，租赁期分别至2014年2月28日及2014年11月30日止，每月租金共计140508元，吴建良收取被告杨殿海合同保证金共计416604元。吴建良按约定将上述厂房交付被告杨殿海使用，但实际为两被告共同使用。2014年3月1日起，两被告以第一份租赁合同已到期为理由，既不搬出租赁厂房场地，又不继续支付租金或场地占用费，严重损害原告吴建良的合法权益，经多次口头催收无果。另，上述租赁厂房是原告吴建良在2010年6月28日向佛山市禅城区河滘集团有限公司租用土地的自建厂房，是租赁厂房的权利人。为维护原告合法权益，遂起诉，请求判令：1、两被告连带向原告支付2014年3月至2014年8月31日期间拖欠的场地占用费，共计426444元（140508元×6个月-416604元）；2、本案诉讼费由两被告承担。
被告杨殿海、居龙公司辩称：杨殿海与吴建良于2010年11月27日签订的《厂房租赁合同》虽已到期，但双方于2013年12月1日签订的合同并没有到期，杨殿海要求续签2010年11月签订的合同，吴建良不签。吴建良于2014年7月10日与河滘集团签订《解除土地租赁合同协议书》，从该日起涉诉厂房的建筑物、附属物就不为吴建良所有，吴建良无权收取任何费用。即使吴建良要收涉诉厂房的场地占用费，只能从2014年3月1日至7月10日依据合同约定价最多按三折收取，因为杨殿海与吴建良签订的合同有一份未到期，其与他人签订合同，将涉讼厂房转让，致使杨殿海的企业不能继续经营，属根本违约行为。因吴建良已收取杨殿海合同保证金416604元，减去其应收182660元（从2014年3月1日至7月10日按三折计价），吴建良应向杨殿海返还233944元。场地占用费应计算至2014年7月10日，杨殿海同意按三折计价。
反诉原告杨殿海诉称：杨殿海与吴建良于2010年11月27日签订的《厂房租赁合同》虽已到期，但双方于2013年12月1日签订的合同并没有到期，杨殿海要求续签2010年11月签订的合同，吴建良不签。2014年1月14日，佛山市禅城区环境保护和城市管理局向吴建良发出通知，要求吴建良在同年1月19日前自行撤除涉诉违建厂房。2014年2月17日佛山市禅城区河滘集团有限公司（下称河滘集团）发出公告（该公告张贴在杨殿海的工厂大门口处），称禅城区政府已立项建设“佛山国家高新区华南交通电子园”项目，项目选址在河滘村，其中麻陈工业园地也并入园区并作为首期建设区域，并张榜公布了补偿标准。此后，杨殿海开办的公司就不能正常生产和运作，使杨殿海遭受到极大的损失。吴建良于2014年7月10日与河滘集团签订《解除土地租赁合同协议书》，从该日起涉诉厂房的建筑物、附属物就不为吴建良所有，吴建良无权收取任何费用。即使吴建良要收涉诉厂房的场地占用费，只能从2014年3月1日至7月10日依据合同约定价最多按三折收取，因为杨殿海与吴建良签订的合同有一份未到期，其与他人签订合同，将涉讼厂房转让，致使杨殿海的企业不能继续经营，属根本违约行为。因吴建良已收取杨殿海合同保证金416604元，减去其应收182660元（从2014年3月1日至7月10日按三折计价），吴建良应向杨殿海返还233944元。场地占用费应计算至2014年7月10日，杨殿海同意按三折计价。
杨殿海与吴建良签订的《厂房租赁合同》第十二条约定，“政府征收、征用所支付的一切赔偿或补偿款均归甲方所有，与乙方无关，如政府征收赔偿范围内含有乙方在租赁期内增加的设施的赔偿款归乙方（即杨殿海）所有”，2014年7月10日，吴建良与河滘集团对涉案租赁厂房的附属设施进行了定价，河滘集团代表政府承诺向吴建良补偿附属设施款总计568414元，其中棚即小房屋54.32㎡（建筑物编号、照片01、02、03、04、05）、夹层1265.69㎡（建筑物编号、照片06、07、08、09、10、12、13、14），共计1320.01㎡，每平方米补偿200元，总计补偿264002元，上述附属设施是杨殿海在租赁期内为了生产生活的需要而增加的，依据合同约定，该264002元应补偿给杨殿海。为此，特提起反诉，请求判令：一、吴建良向杨殿海返还保证金233944元；二、吴建良向杨殿海支付租赁厂房附属设施补偿款264002元；三、本案诉讼费由吴建良承担。
反诉被告吴建良辩称：1、关于要求返回保证金的诉讼请求没有依据，吴建良已将杨殿海支付的保证金在计算2014年3月到8月份的场地占用费时予以扣减，不存在返还保证金的情况；2、杨殿海要求吴建良支付租赁房屋附属建筑物补偿请求没有法律依据，因为吴建良并没有收到河滘集团给的补偿款，且该部分小房屋以及夹层是在租赁给杨殿海时已经存在，不是杨殿海建设的；3、关于涉讼厂房属于违建以及吴建良提前解除合同的问题也不真实，收回涉诉厂房的行为是国家的政府行为，不是吴建良提前解除合同，到目前为止，没有任何证据或者处罚决定、认定书证明涉诉厂房属于违建厂房；4、杨殿海主张以三折计算占用期间的占用费没有事实依据。
原告（反诉被告）吴建良在诉讼中举证如下：
1、原告的身份证、被告杨殿海的身份证复印件、被告居龙公司的企业机读档案登记资料原件各1份。证明原、被告的诉讼主体资格。
经质证，两被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
2、厂房场地租赁合同2份。证明原告吴建良与被告杨殿海于2010年11月27日签订厂房场地租赁合同，将涉诉的厂房租给被告杨殿海，租赁期从2011年3月1日至2014年2月28日，每月租金128868元，租赁面积包括车间、展厅、办公室、宿舍共计是10739平方米，同时收取被告杨殿海租赁保证金386604元。于2013年12月1日又签订一份厂房场地租赁合同，将970平方米的厂房租给杨殿海使用，租赁期从2013年12月1日至2014年11月30日，每月租金11640元，收取保证金30000元。
经质证，两被告对证据的真实性无异议，对合法性有异议，两份合同都是无效合同，因为原告没有房产证；消防设施也是被告接受厂房之后安装，两份合同虽然不是同一时间签的，但两个租赁地方是连在一起的；对租赁面积没有异议，租赁合同的附图上的展厅不是补偿协议里的夹层。在租赁合同的附图上没有小房子以及夹层的存在，当时双方租赁的时候是不存在的，所以小房子以及夹层是杨殿海在租赁之后建的；2010年的租赁合同的第十二条约定了如果政府征收时被告增加设施的赔偿款应归被告杨殿海。
3、河滘集团有限公司工业租用土地方案复印件6份、河滘集团有限公司出租土地合同书复印件3份、河滘集团有限公司农业生产农民就业补偿费合同书复印件3份。证明涉诉的租赁厂房是由原告向佛山市禅城区河滘集团有限公司租赁的工业土地而建筑的工业厂房，租赁的时间都是从2010年7月1日至2020年的12月9日，涉诉厂房的权属属于原告，涉诉厂房是在上述三块土地上。
经质证，两被告对证据的真实性没有异议，对该地块是否合法请法院进行核实，即使有合法的土地使用权，是否依法报建、是否有房产证才能代表是不是合法的建筑，涉案的厂房没有房产证属于违法建筑。
原告吴建良在第二次庭审中提交以下证据：
4、佛山市卡们家具实业有限公司的企业机读档案登记资料及企业机读档案变更登记资料和工商部门内档资料（核准变更登记通知书、2006年9月8日的土地合同书、河滘村委会的证明）共5页。证明本案涉讼的厂房原来最早的租赁方是佛山市卡们家具实业公司，该公司是原告母亲梁二妹开立的，后来变更为本案原告吴建良，该公司搬迁至涉诉厂房里，目前，吴建良和河滘集团签订的解除土地租赁合同协议书上面还标注的厂区示意图是佛山市卡们家具实业有限公司。
经质证，两被告对证据的真实性无异议，对其关联性有异议，从资料看，目前卡们家具公司仍存在，且地址是在河滘工业区，但不能证明是在涉诉厂房所在地，与本案没有任何关系。
5、佛山市禅城区赛衡金属家具厂的个体户机读档案登记资料1份以及厂房场地租赁合同复印件1份。证明原告吴建良将本案涉讼厂房的其余部分的面积出租给郭勇辉并开办工商户佛山市禅城区赛衡金属家具厂，该厂房位于解除土地租赁合同协议书的厂区主体示意图上编号为1、2、3、4、6、7、8、9的位置，与被告提交的证据1的附图一致，为附图虚线框的右侧方，本案涉讼厂房除了本案被告杨殿海之外还有其他承租人，租赁合同原件已经上交给河滘集团了。
经质证，两被告对证据的真实性无异议，该厂的位置是在解除土地租赁合同协议书的厂区主体示意图编号为1、2、3、6的位置。
6、佛山市盛兴裕五金制品有限公司的机读档案登记资料、工商内档资料及厂房场地租赁合同1份。内档资料包括佛山市盛兴裕五金制品有限公司住址确认书、经营场地临时使用证明、河滘村委会的证明、工业租用土地方案、出租土地合同书、厂房租赁合同，证明本案涉诉厂房的厂区还有部分是租赁给了佛山市盛兴裕五金制品有限公司，该公司的位置是在解除土地租赁合同协议书的厂区主体示意图上编号为16、17的大概一半位置向北延伸，包括15号，西至8、9的边缘，与被告提交的证据1的附图一致，为附图虚线框的右侧方。
经质证，两被告对证据的真实性、关联性无异议，对其证明内容有异议，确认佛山市盛兴裕五金制品有限公司在注册的时候是在那个位置，但在2013年12月1日，吴建良又将该公司的970平方米租给杨殿海，也就是解除土地租赁合同协议书的厂区主体示意图编号为7的位置，后来杨殿海把两个厂房打通了，现在涉案厂房共签订4份租赁合同，其中杨殿海有2份，包括刚才原告出示的2份合同，4份合同的总面积是超过了涉案厂房的总面积。夹层8、9在杨殿海2011年的那份合同的范围内。
7、建筑工程消防验收意见书1份、河滘村委会的证明1份。证明本案涉诉的厂房经消防部门验收合格，是符合使用标准的，河滘村委会的证明则证明涉案场地是河滘村委会租给原告的母亲梁二妹的，后来又转给原告吴建良本人，村委会出具证明的厂区面积与吴建良和河滘集团签订的三份合同的总面积一致。
经质证，两被告对证据不予质证，因为该份证据是2007年和2011年的，原告方应该在立案的时候向法庭提交，而且上面河滘村委会的公章比较模糊，不予确认；虽然通过了消防验收，但无法证明是涉案厂房，且即使涉案厂房通过了消防验收，因为没有房产证，实际上也是违章建筑。
8、2007年4月17日河滘村委会的证明1份。证明整个河滘工业园的厂房性质都是这样的，不能够单纯的以没有房产证为由，认定厂房为违章建筑。
经质证，两被告认为河滘村委会无论出具什么证明都不能代表政府对建筑的性质进行定性。
被告杨殿海、居龙公司诉讼中提供证据如下：
1、厂房场地租赁合同2份。证明2010年12月27日签订的合同后附有厂房平面图的附图，根据平面图，被告杨殿海租赁厂房时只有厂房、展厅、办公室、宿舍，不包括小房屋以及夹层，天井处由原告吴建良进行了加盖，2010年的租赁合同的第十二条约定了如果政府征收时被告增加设施的赔偿款应归被告杨殿海。
经质证，原告对证据的真实性、关联性均无异议，合同上原告吴建良的签名属实，确认附图上的签名是原告签的，且附图并非是第一份合同的附件，附图上面所列举的厂房的面积和合同的面积不同，附图不能作为涉诉厂房租赁面积分配的约定，也不能说明涉诉厂房的具体构造。
2、解除土地租赁合同协议书、《证明》各1份。证明吴建良在未与杨殿海解除第二份合同的情况下与他人签订《解除土地租赁合同协议书》属根本违约，同时证明吴建良已经得到赔偿；部分附属设施（具体包括小房屋、夹层）为杨殿海所建；另外，协议书里有平面图以及对应的面积，平面图出现夹层，说明夹层是后来建设的，杨殿海主张的小房屋以及夹层的面积是根据协议书计算而得；《证明》则证明涉案房产已经在2014年8月31日完好地交给案外人河滘集团公司；建筑面积表中的编号为1、2、3、4、5的棚就是杨殿海主张的小房子。协议书的第四条约定签订本协议后，原告吴建良对土地上的建筑物以及附属物均没有了所有权，且协议第三条约定双方补偿款的给付问题，和被告杨殿海无关，协议书是原告吴建良和第三方的协议，杨殿海之前并不知道，与杨殿海无关。
经质证，原告对解除土地租赁合同协议书的真实性无异议，对其证明内容有异议，提前解除租赁合同的行为是区政府的政府行为，并不构成违约，且被告在庭审中也称，两份合同都是无效的，所以不存在违约问题；被告杨殿海至今无任何证据证明所称的小房子、夹层是其加盖，单凭协议书无法证明棚以及夹层是由其加盖；到目前为止，由于被告杨殿海迟迟不肯搬迁，导致原告未收到剩余的补偿款；对《证明》的真实性、合法性、关联性均无异议。
3、限期改正违法行为通知书、公告复印件各1份。证明涉诉厂房为违法建筑，从2014年1月14日起，杨殿海的企业就不能正常生产，损失惨重，两份证据都是贴在厂门口。
经质证，原告对两份证据的真实性不予确认，其证明内容是相互矛盾的，如果涉诉的租赁厂房属于违章建筑的话，不存在征收补偿的问题，原告吴建良没有收到过限期改正违法行为通知书，但收过证据里的《公告》。
4、南都网的报道2份、http：／／www.toewj.com网的报道1份、南庄信息办报道1份、珠江时报的报道1份。证明从2014年1月14日起杨殿海的企业就不能正常生产，损失惨重，杨殿海到有关部门反映得不到解决。
经质证，原告对南都网、南庄信息办、珠江时报的报道的真实性予以确认，其证明内容恰好证明涉诉厂房的搬迁属于政府行为，被告杨殿海作为企业园区的企业主，早就知道搬迁公告，其明知片区需要搬迁，不存在不知道搬迁的情况。对http：／／www.toewj.com网的报道不予确认，因为没有经过法定的确认程序，只是网民在论坛上发表的意见而已，可以随意编辑和删除。
吴＊＊、王＊＊、孟＊＊证人证言各1份。证明小屋以及夹层是由被告杨殿海在租赁之后建的，并主张图片中编号为1、2、3也是被告杨殿海建造的，但由于3个证人均不承认，所以被告杨殿海同意扣除该部分面积；另主张编号16的照片中挡风部分亦为被告杨殿海建造，面积为5平方米。
经质证，原告认为：1、根据证人证言，被告所称的加盖的出资人和加盖人是佛山市居龙家具有限公司，并不是杨殿海，加盖的行为并不是杨殿海的行为，而本案中提出反诉的仅仅是杨殿海，因此杨殿海对加盖物的所有权并没有主张的权利。2、三个证人均证实了所加盖的建筑均属于第一份租赁合同租赁面积里的，而该合同在2014年的2月28日结束，根据合同第九条约定，加盖的附属物归原告所有；由于租赁合同在2014年2月28日期满终止，且征地款是发生在2014年6月份，被告没有依据主张加盖附属物的补偿款，即使被告仍在使用也是属于非法占有。
对当事人提交的证据，本院认证如下：吴建良提交的证据1、2、3、4、5、6，两被告提交的证据1、2、及证据3中的公告、证据4中的南都网、南庄信息办、珠江时报的报道，各方当事人经质证，对上述证据的真实性无异议，证据能客观真实地反映与本案相关的事实，亦无影响证据证明力的因素存在，本院对上述证据予以采信，并作为本案定案的依据；吴建良提交的证据7、8，有相关部门盖章确认，本院予以采信；两被告提交的证据3中的限期改正违法行为通知书，为复印件，原告亦不予确认，本院不予采信；对两被告提交的证据4中的http：／／www.toewj.com网的报道，不予采信；被告提交的证据5中的证人证言，本院在后文中予以认证。
结合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2006年9月8日，案外人梁二妹与与佛山市禅城区河滘集团有限公司（以下简称河滘公司）签订《河滘集团有限公司出租土地合同书》，约定佛山市禅城区河滘集团有限公司将位于河滘工业园（麻陈）的土地25.99亩出租给梁二妹使用，梁二妹在该地自建厂房，成立佛山市卡们家具实业有限公司，该公司于2010年6月8日，经佛山市禅城区工商行政管理局核准变更登记，法定代表人梁二妹变更为吴建良。2010年6月28日，吴建良与河滘公司签订三份《河滘集团有限公司出租土地合同书》（合同编号分别为：2010租字003号，2010租字004号，2010租字005号），并于当天签订三份《河滘集团有限公司农业生产农民就业补偿费合同书》（合同编号：2010补字003号，2010补字004号，2010补字005），约定佛山市禅城区河滘集团有限公司将前述梁二妹租赁的位于河滘工业园（麻陈）的土地转租给吴建良使用，吴建良支付租金及相应的就业补偿款，租用面积分别为6.5亩、12.995亩、6.495亩，合计25.99亩，租用期限均自2010年7月1日至2020年12月9日。
2010年11月27日，吴建良与杨殿海签订《厂房场地租赁合同》，约定吴建良将座落于南庄镇河滘工业园的部分单位厂房场地出租给杨殿海，出租范围包括：厂房车间面积8854平方米，展厅面积920平方米，办公室面积306平方米，宿舍面积659平方米，合共面积为10739平方米，租赁期限为3年，从2011年3月1日起至2014年2月28日止，每平方米租金为12元，每月租金合计128868元，杨殿海在签订合同之日起三日内交付租赁保证金386604元；并约定，如杨殿海需对厂房进行装修、改建，需事先向吴建良提交设计方案并经吴建良同意，所需费用由杨殿海承担，所增加的附属物从增加之日起即归吴建良所有；如果政府征收征用厂房的全部及因不可抗力的自然灾害导致厂房完成损坏，本合同自行终止，双方不负违约责任，杨殿海的租金付至使用当月，吴建良退回保证金，政府征收、征用所支付的一切赔偿或补偿款归吴建良所有，与杨殿海无关，如政府征收赔偿范围内含有杨殿海在租赁期内增加的设施的赔偿应归杨殿海；合同期满时……在扣除杨殿海未交缴交的费用、杨殿海违约或其他原因造成吴建良损失后，吴建良将剩余保证金退回给杨殿海。合同签订后，杨殿海按照合同约定支付保证金386604元，杨殿海在合同履行期限内，在厂房中增建了部分小房子、夹层。合同到期后，双方未签订书面续租合同，杨殿海实际使用租赁物至2014年8月31日，于当天搬迁完毕，并移交厂房及附属设施予佛山市长信德物业经营管理有限公司。杨殿海未向吴建良支付2014年3月1日至2014年8月31日的场地占用费。
2013年12月1日，吴建良与杨殿海签订《厂房场地租赁合同》，约定吴建良将座落于南庄镇河滘工业园的部分单位厂房场地出租给杨殿海，合共面积为970平方米，租赁期限为1年，从2013年12月1日起至2014年11月30日止，每月租金11640元，杨殿海在签订合同之日起三日内交付租赁保证金30000元；并约定，如杨殿海需对厂房进行装修、改建，需事先向吴建良提交设计方案并经吴建良同意，所需费用由杨殿海承担，所增加的附属物从增加之日起即归吴建良所有；如果政府征收征用厂房的全部及因不可抗力的自然灾害导致厂房完成损坏，本合同自行终止，双方不负违约责任，杨殿海的租金付至使用当月，吴建良退回保证金，政府征收、征用所支付的一切赔偿或补偿款归吴建良所有，与杨殿海无关。合同签订后，杨殿海按照合同约定支付保证金30000元。杨殿海实际使用租赁物至2014年8月31日，于当天搬迁完毕，并移交厂房及附属设施予佛山市长信德物业经营管理有限公司。杨殿海未向吴建良支付2014年3月1日至2014年8月31日的租金。原告吴建良因向被告杨殿海、居龙公司催收上述2014年3月1日至2014年8月31日的场地占用费、租金未果，遂诉至本院。
另查明，2014年1月，吴建良接到河滘公司要求搬迁的通知，且河滘公司承诺原告吴建良无需缴纳2014年的租金，故吴建良就前述三份《河滘集团有限公司出租土地合同书》的租金缴纳至2013年，2014年未缴纳租金。2014年7月10日，河滘公司与吴建良签订《解除土地租赁合同协议书》，约定双方均同意提前解除于2010年6月28日签订的三份《河滘集团有限公司出租土地合同书》（合同编号分别为：2010租字003号，2010租字004号，2010租字005号）及三份《河滘集团有限公司农业生产农民就业补偿费合同书》（合同编号：2010补字003号，2010补字004号，2010补字005），合同终止时间为2014年7月10日，双方互不追究违约责任。合同亦约定：河滘公司向吴建良支付基本补偿款8195424元，包括钢结构建筑物450元／㎡×12176.96㎡=5479632元，砼结构建筑物800元／㎡×3394.74㎡=2715792元；河滘公司向吴建良支付附属设施补偿款568414元，包括棚1517.95平方米、夹层1265.69平方米、值班室23.03平方米、楼梯间35.4平方米，每平方米为200元；其中棚结构包括小房子54.32平方米及通道棚1463.63平方米；根据吴建良与河滘公司签订的《解除土地租赁合同协议书》中的吴建良业主厂区主体示意图及建筑面积表（以下简称厂区示意图），吴建良所有的厂区总面积包括厂房12960.24平方米、棚（通道棚）1463.63平方米、综合楼2611.46平方米。反诉原告杨殿海主张小房子54.32平方米中有36.98平方米与夹层1265.69平方米为其建造，故吴建良应向杨殿海支付附属设施补偿款260534元［200元／㎡×（36.98㎡＋1265.69㎡）］，另反诉原告同意按照三折向吴建良支付上述2014年3月1日至2014年7月10日的场地占用费、租金182660元，并主张吴建良向其退还扣除占用费和租金的保证金233944元（416604元-182660元），遂反诉至本院要求解决。
又查明，2007年2月3日，佛山市禅城区公安消防大队出具建筑工程消防验收的意见书，经审核、检测，对梁二妹在涉案厂房的车间、综合楼的土建、消火栓系统工程消防验收合格，同意投入使用，但上述厂房场地未依法取得房产证，未取得建设工程规划许可证、未经主管部门批准建设。
再查明，2011年3月24日，吴建良与马伟国签订《厂房场地租赁合同》，约定吴建良将座落于南庄镇河滘工业园的部分单位厂房场地出租给马伟国，面积为4844平方米，租赁期限为3年，从2011年5月1日起至2014年4月30日止，后马伟国未继续经营，吴建良将上述场地的970平方米租赁给杨殿海，即前述2013年12月1日，吴建良与杨殿海签订《厂房场地租赁合同》的场地，该场地无增加的小房子或夹层。2013年12月17日，吴建良与郭勇辉签订《厂房场地租赁合同》，约定吴建良将座落于南庄镇河滘工业园的部分单位厂房场地出租给郭勇辉，面积为1784平方米，租赁期限为3年，从2012年6月1日起至2015年5月31日止，在厂区示意图里编号为1、2、3的棚及编号为6的钢结构夹层，为郭勇辉在租赁期间加建的。上述杨殿海、马伟国、郭勇辉租赁的场地分别位于2010年6月28日吴建良向佛山市禅城区河滘集团有限公司承租的场地中，其中，郭勇辉租赁的厂房在西北角，马伟国租赁的厂房在东北角，杨殿海2010年11月27日租赁的厂房在南边，杨殿海2013年12月1日租赁的厂房在马伟国原厂房与郭勇辉相连处。
本院认为：本案系原告吴建良主张两被告归还场地占有费和反诉原告杨殿海主张反诉被告吴建良返还保证金、补偿款而产生的房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点为：一、租赁合同的效力；二、场地占用使用费；三、保证金；四、附属物赔偿款。
一、关于租赁合同的效力
涉案厂房场地虽经佛山市禅城区公安消防大队审核、检测，涉案厂房的车间、综合楼的土建、消火栓系统工程消防验收合格，依法已取得建筑工程消防验收意见书，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但是在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。……”。至庭审之日，涉案厂房场地未取得建设工程规划许可证、未经主管部门批准建设，属于临时建筑。本院认定涉案的2010年11月27日、2013年12月1日的两份《厂房场地租赁合同》为无效合同。
虽上述两份《厂房场地租赁合同》认定为无效，但两份合同为双方当事人的真实意思表示，关于场地占用费、保证金、附属物赔偿款的问题，应按合同的约定处理。又因《厂房场地租赁合同》的相对方为吴建良与杨殿海，故租赁合同的权利义务应由杨殿海承担，吴建良主张被告佛山市居龙家具有限公司与杨殿海共同承担场地占用费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
关于场地占用使用费
吴建良认为杨殿海未向其支付2014年3月1日至2014年8月31日的租金，故主张被告杨殿海支付2014年3月1日至2014年8月31日的场地占用费、租金。本院认为，2010年11月27日的《厂房场地租赁合同》，于2014年2月28日已合同期满，双方当事人未续签书面租赁合同，杨殿海于2014年8月31日搬离厂房，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”现杨殿海在合同期限届满后，未及时返还租赁物，应承担相应的法律责任。又因涉案2010年11月27日与2013年12月1日的两份《厂房场地租赁合同》已认定为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故杨殿海应按照《厂房场地租赁合同》约定的租金数额向吴建良支付此期间的场地占用使用费。因2014年7月10日，吴建良与河滘公司签订《解除土地租赁合同协议书》，且未缴纳2014年7月10日至2014年8月31日期间的租金，吴建良自2014年7月11日对上述场地不再享有相应的权利，故杨殿海仅需向吴建良支付2014年3月1日至2014年7月10日的场地占有费749376元［（128868元／月＋11640元／月）×5个月＋（128868元／月＋11640元／月）÷30天×10天）］。对吴建良主张超出部分及杨殿海主张场地占用费按照三折计算的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于保证金
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；。”本案吴建良在与杨殿海签订租赁合同时收取的保证金416604元（386604元＋30000元），应向杨殿海予以返还。因杨殿海在本案中应向吴建良支付场地占有使用费，吴建良、杨殿海均主张在本案中以保证金予以抵扣，为方便当事人履行支付义务，本院确认将吴建良应返还的保证金抵扣杨殿海应支付的场地占有使用费，杨殿海应向吴建良支付场地占用费共计332772元（749376元-416604元）。又因杨殿海缴纳的保证金已于上述场地占用使用费中抵扣，故对反诉原告杨殿海主张反诉被告吴建良返还保证金233944元的诉讼请求，本院不予支持。
四、关于附属物赔偿款
吴建良主张杨殿海租赁厂房内的附属物均为其建造，但未能提交证据证明，且吴建良确认郭勇辉在租赁期间增建附属物，根据当事人租赁合同的履行，承租人继续增建部分附属物亦为常理，故本院认定杨殿海在租赁期间对承租厂房进行了附属物建造，吴建良在租赁期间未向杨殿海提出拆除附属物恢复原状的主张，本院视为其同意杨殿海增建附属物。关于杨殿海增建附属物的范围：1、杨殿海主张厂区示意图中编号为7、8的附属物为其租赁的厂区范围内，吴建良则主张存在于郭勇辉租赁的厂房中，本院认为，此两处附属物在整体厂区的西北角，其仅可能存在于杨殿海2013年12月1日租赁与郭勇辉相连处的厂房中，又因杨殿海租赁的该厂房并无增建附属物，故对杨殿海的上述主张，本院不予支持；2、关于厂区示意图中编号14的夹层，双方均已确认该夹层即为杨殿海租赁厂房中的展厅，杨殿海认为合同附表虽已经划出展厅920平方米，但承租时展厅并不存在，只是规划建展厅，吴建良同意杨殿海建造，本院认为，根据双方租赁合同及附表，已明确划出展厅并约定的面积，约定杨殿海应按照展厅面积交付租金，若承租时展厅不存在，杨殿海亦同意支付租金，与常理不符，故本院认定编号14的夹层系杨殿海承租前已存在，非杨殿海增建；3、吴建良与杨殿海对厂区示意图中编号为4的附属物存在争议，本院认为，该处与编号3的附属物相连，而杨殿海主张的前后不一、相互矛盾，故本院采信吴建良的主张，确认编号4的附属物存在于郭勇辉租赁的厂房中，并不属于杨殿海所建造。关于杨殿海提交的证据5，因证据中的证人证言关于杨殿海增建附属物的范围与本院调查的范围不一致，本院对证据5不予采信。综上，本院确定杨殿海在承租期间增建的附属物的范围为厂区示意图中编号为5的棚、编号为9、10、12、13的钢结构夹层，上述附属物的面积分别为31.8㎡、21.43㎡、45.9㎡、198.28㎡、70.74㎡，共计367.65㎡。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。”本案租赁合同无效，而涉案厂房又因政府拆迁而无法继续使用，不存在出租人是否同意利用的情况，现河滘公司因拆迁厂房而就上述增建附属物补偿吴建良，吴建良在本院给予的时间内未就收取补偿款的情况提交说明，本院视为其已全额收取河滘公司给予的补偿款，而该部分包括杨殿海增建附属物的补偿款，故吴建良应将该部分的补偿款返还给杨殿海。因棚及夹层的补偿标准为200元／㎡，故吴建良应向杨殿海返还附属物补偿款73530元（367.65㎡×200元／㎡），对杨殿海超出部分的诉讼请求，本院不予支持。为方便当事人履行支付义务，本院确认将吴建良应返还的补偿款抵扣杨殿海应支付的场地占有使用费，杨殿海应向吴建良支付场地占用费共计259242元（332772元-73530元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、第九条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨殿海在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）吴建良支付场地占用费259242元；
二、驳回原告（反诉被告）吴建良的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）杨殿海的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取3848元，财产保全费2325元，反诉费减半收取4386元，合共10559元，由原告（反诉被告）吴建良负担2080元，被告（反诉）杨殿海负担8478元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 陈丽敏
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 李泽寰