江苏省建湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）建民初字第1209号
原告：黄超，居民。
委托代理人：匡加怀，建湖县沿河法律服务所法律工作者。
被告：陈永昌，居民。
被告：夏斯锋，居民。
上列两被告共同委托代理人：陈华，建湖县新区法律服务所法律工作者。
原告黄超与被告陈永昌、夏斯锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄超的委托代理人匡加怀，被告陈永昌、夏斯锋及其两被告的共同委托代理人陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄超诉称：原告黄超系案外人黄金龙之子。2009年4月3日，黄金龙与被告陈永昌签订一份《租房协议书》，将其所有的位于建湖县沿河镇沿河东路粮管所新桥南的九间房屋出租给被告陈永昌开办“久久开心杯”茶社。该协议约定被告陈永昌支付每年房屋租金28000元，被告陈永昌已付4年租金。2012年8月1日，被告陈永昌将其承租原告房屋经营的茶社转租给被告夏斯锋经营之今。黄金龙于2012年12月19日因病去世，其生前立下遗嘱该出租房屋的产权及房屋租金由原告继承。现原告多次向两被告催要房屋租金未果。请求法院判令被告陈永昌、夏斯锋立即支付原告从2013年6月4日起至2015年6月3日止期间的房屋租金56000元；诉讼费用由被告负担。
被告陈永昌辩称：本案已超出一年的诉讼时效。即使原告的主张未超出一年的诉讼时效，黄金龙作为房屋的出租人至今未按合同约定向被告陈永昌交付房屋所有权证和土地使用证，致使被告陈永昌、夏斯锋无法办理茶社的营业执照和消防许可证，严重影响其经营，该协议为无效协议。黄金龙的遗嘱未确定房屋租金由谁收取，被告陈永昌只能根据黄金龙去世前的口头嘱咐将房屋租金4万元交给其孙子黄品睿。请求法庭驳回原告的诉讼请求，
被告夏斯锋辩称：被告夏斯锋为房屋的次承租人，与被告陈永昌系转租关系。该转租合同应为合法有效，其与黄金龙不存在合同关系，原告无权向其主张权利，请求法庭驳回原告对被告夏斯锋的诉讼请求。
经审理查明：原告黄超系案外人黄金龙之子。2009年4月3日，黄金龙（甲方）与被告陈永昌（乙方）签订一份《租房协议书》，将其所有的位于建湖县沿河镇沿河东路粮管所新桥南的九间房屋出租给被告陈永昌开办“久久开心一杯”茶社。该协议主要载明：“一、租赁时间：双方约定租赁时间为八年，从二00九年六月三日起至二0一七年六月三日至（双方协商，甲方同意出让两个月时间给乙方装潢改造，免收房租）。二、租赁性质：此合约为租房协议，乙方在八年租用期间享有转让权，但甲、乙双方租房关系不变，乙方每年必须在规定时间内将如数交给甲方，不得以任何借口拖欠租金。三、租金标准：双方约定，上述房屋租金为每年贰万捌仟元，八年内自本合同签订之日，一次性交完第一年租金。以后每年乙方必须在当年6月3日如数交租金。四、双方责任和义务：。4、甲方必须在合同签订之日，交付房屋产权证，土地证给乙方，便于乙方办理执照。”。协议签订后，黄金龙将出租的房屋交付给被告陈永昌经营，被告陈永昌领取了营业执照。被告陈永昌已交纳2009年6月3日至2013年6月3日期间的房屋租金112000元。2012年8月1日，被告陈永昌（甲方）将其承租的房屋所经营的茶社转让给被告夏斯锋（乙方）经营，并签订一份《茶社转让协议》。该转让协议主要载明：“现座落沿河镇沿河东路粮管所新桥南久久开心一杯茶社，欲转让给乙方，经甲乙双方的商洽，达成如下的转让协议。一、整个茶社所有现有的经营设备设施和现有的装潢现状一次性的转让给乙方，现场甲方清点的数目当场过数给乙方签字为准。甲乙双方各执一份清单。二、茶社的水电费（2012-2013年6月3日的房租费甲方已交清）等各种费用与甲方无关，自乙方签订本协议之日起由乙方自己缴纳。三、整个久久开心一杯”茶社转让价为人民币贰拾万元整。在签订协议时乙方先付给甲方人民币拾贰万元整。剩余捌万元人民币在2013年3月12前一次性支付给甲方。如乙方因各种原因或理由不支付，甲方有权立即收回经营权，而且乙方在没有付清甲方的余款之前，乙方不得以任何理由转租给他人。并且甲方只认其店，不承认乙方转让给任何人的所有权，而且乙方已交纳的拾贰万元作为赔偿甲方的损失。四、乙方在经营期间，所发生一切意外事故和食品安全等问题，均与甲方无关，乙方自己承担所有经济和法律责任。目前甲方营业执照和卫生许可证作为该茶社的一般经营所用，但乙方使用不得超过三个月。注：如乙方无法办理该茶社的营业执照，甲方将原来茶社的执照给乙方使用至2017年6月3日（包括其他卫生许可证、税务登记证）。”。该转让协议签订后，被告陈永昌经营的茶社一直由被告夏斯锋经营至今。2012年10月6日，黄金龙因病去世，其生前立下遗嘱该出租房屋的产权及房屋租金由原告继承。2013年6月3日、次年6月3日，被告陈永昌分别向黄金龙的儿媳周春娟交纳了2万元的房屋租金，合计4万元，并由周春娟向被告陈永昌分别出具金额为2万元的收据一份。
另查明，争议房屋的产权登记人为黄金龙。2014年4月8日，原告黄超及其母亲夏咸霞向本院提起诉讼起诉黄品睿（系黄金龙之孙）、周春娟（系黄金龙的儿媳）、黄小红（系黄金龙之女），要求根据被继承人黄金龙的遗嘱由其继承黄金龙生前在盐城鑫派建筑工程有限公司的股金和往来款，并由黄小红返还黄金龙生前在盐城鑫派建筑工程有限公司的工资7200元。本院于2014年12月5日作出2014）建少民初字第0027号民事判决，该判决认定黄金龙出具的医嘱效力，支持原告的诉讼请求。黄品睿、周春娟不服该判决，向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院于2015年4月28日作出（2015）盐少民终字第0006号民事判决，驳回上诉，维持原判。
上述事实，有原告提交的《租房协议书》、《茶社转让协议》、黄金龙出具的遗嘱、（2014）建少民初字第0027号民事判决书、（2015）盐少民终字第0006号民事判决书，被告陈永昌提交的案外人周春娟出具的收据及双方当事人的陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，案外人黄金龙与被告陈永昌于2009年4月3日签订的《租房协议书》，将位于建湖县沿河镇沿河东路粮管所新桥南的九间房屋出租给被告陈永昌开办“久久开心一杯”茶社，被告陈永昌与被告夏斯锋在黄金龙同意转租的情况下于2012年8月1日签订的《茶社转让协议》，将其承租的茶社转租给被告夏斯锋经营，上述协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应为合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案争议房屋的所有权人为案外人黄金龙，其生前立下遗嘱确认该房屋的产权及房屋租金由原告黄超继承，该遗嘱的效力经本院作出的（2014）建少民初字第0027号民事判决及盐城市中级人民法院作出的（2015）盐少民终字第0006号民事判决确认为合法有效，而继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始，故原告黄超作为争议房屋的继承人自其父黄金龙去世时即享有房屋租金的收益权。根据合同约定，被告陈永昌应当在2013年6月3日前支付其承租房屋下一年的租金，被告陈永昌在出租人黄金龙去世后未向遗嘱继承人即原告黄超给付房屋租金，已构成违约。故原告黄超要求被告陈永昌支付原告从2013年6月4日起至2015年6月3日止期间的房屋租金56000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告陈永昌向案外人周春娟支付的4万元，由于案外人周春娟不是本案的当事人，由被告陈永昌另行向周春娟主张权利，本案不予理涉。被告夏斯锋作为次承租人，与原告黄超及出租人黄金龙未签订租赁合同，不是合同的相对人，故原告要求被告夏斯锋支付房屋租金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告陈永昌、夏斯锋辩称本案已过诉讼时效，黄金龙作为房屋的出租人至今未按合同约定向被告陈永昌交付房屋所有权证和土地使用证，该协议为无效协议，请求法庭驳回原告的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇范围租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第一条的规定，判决如下：
一、被告陈永昌自本判决发生法律效力后十日内支付原告黄超从2013年6月4日起至2015年6月3日止期间的房屋租金56000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告黄超对被告夏斯锋的诉讼请求。
案件受理费1200元，减半收取600元，由被告陈永昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉费。（收款单位名称：盐城市财政局，开户行：江苏省盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21）。
审判员 刘开
二〇一五年九月八日
书记员 周蒙