上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初20263号原告(反诉被告)：上海海运影都，住所地上海市。法定代表人：钱文伟，负责人。委托诉讼代理人：聂建军，上海市协力律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海名山燃气工程有限公司，住所地上海市。法定代表人：姜铭，总经理。委托诉讼代理人：殷喆元，上海市千方律师事务所律师。原告上海海运影都(以下简称“海运影都”)与被告上海名山燃气工程有限公司(以下简称“名山公司”)房屋租赁合同纠纷，被告名山公司反诉原告海运影都房屋租赁合同纠纷，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告海运影都(反诉被告)的委托诉讼代理人聂建军、被告名山公司(反诉原告)的委托诉讼代理人殷喆元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海运影都向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市东长治路XXX号西侧商务楼办公用房(即上海市东长治路XXX号第三层311室)(以下简称系争房屋)；2、判令被告按人民币(以下币种均为人民币)3,000元/月支付原告自2015年3月1日至2015年8月30日期间欠付的房屋租金；3、判令被告按3,000元/月支付原告自2015年8月31日至实际迁出之日止的房屋使用费。事实和理由：上海海元经营服务部(以下简称“海元经营部”)与被告自2008年8月起先后签订了三份《房屋租赁合同》，其中，最后一份租赁合同约定：海元经营部将位于上海市东长治路XXX号上海海员医院西侧商务楼(实际对外挂牌为东长治路XXX号)第3层311室一间办公用房出租给被告使用，租赁期自2014年9月1日至2015年8月30日止。且被告与海元经营部在《房屋租赁合同》中约定，每月租金为2,200元整，每月管理费为800元整。2014年12月24日，上海海员医院经上海市卫生和计划生育委员会沪卫医歇字(2014)第9号文的批准，自2014年12月31日起正式歇业。海元经营部作为上海海员医院下属单位，将停止医院西侧商务楼商务租赁业务。2015年1月9日，海元经营部向被告发出解约《告知书》；同年4月22日，海元经营部通过《上海海元经营服务部商务楼终止合同方案》向商务楼全部承租人提供搬迁优惠政策，与被告协商搬迁事宜，但被告不予配合。被告与海元经营部签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月30日到期终止。2015年3月1日之前，被告按每月3,000元向海元经营部支付房屋租金。自2015年3月1日起被告未支付任何费用，且至今仍占用系争房屋。2016年12月21日，海元经营部正式注销，由原告完成对海元经营部的吸收合并，承接海元经营部的权利、义务。故现原告起诉，要求判如所请。被告名山公司辩称，被告与海元经营部一共签订过三份房屋租赁合同，第一份于2008年8月14日签订，租赁期限自2008年9月1日至2018年8月31日止；第二份于2011年8月16日签订，租赁期限自2011年9月1日至2014年8月31日止；第三份于2014年8月11日签订，租赁期限自2014年9月1日至2015年8月30日止；后两份合同虽然在租金、租期上有调整，但也是在第一份租期为10年的合同基础上订立的，因此被告与原告的房屋租期应当于2018年8月31日到期，故目前尚在合同履行期内。经了解，上海海员医院被上海市虹口区人民政府征收，虹口区人民政府2015年2月2日发布的《虹府发(2015)5号》文件明确了征收范围。2015年5月18日，被告确实收到海元经营部发出的终止合同方案，给予免除三个月的租金，押金退还的搬迁优惠政策，但被告签字表示不同意此方案，并要求相应补偿，补偿方案须按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》办理执行。现认为，1、双方租赁关系仍在存续期内，若原告坚持要解除，被告也同意，但原告要给付被告相应的补偿款。2、2015年7月，系争房屋就已被停水、停电，并且出租方将大门锁掉，导致被告无法进入系争房屋经营，造成被告公司巨大的经济损失、人员流失和员工赔偿等。3、在协商解除合同事宜过程中海元经营部未提及支付租金问题，所以原告要求支付2015年3月1日起至2015年8月30日止租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。故不存在被告使用系争房屋的事实，亦不同意支付租金、房屋使用费及管理费。被告名山公司反诉称，双方签署的《房屋租赁合同》所约定的租期尚未到，现原告要求被告搬离造成了被告巨大经济损失，故被告提出反诉，要求原告赔偿经济损失283,500元。原告海运影都针对反诉辩称，双方的租赁合同已于2015年8月30日到期终止，被告早已应当搬离并将系争房屋返还原告，在合同正常到期的情况下不存在对被告进行补偿；并且，被告也未提供证据证明其存在损失。综上，不同意被告反诉请求。本院经审理认定事实如下：1、系争房屋为公租房，管理单位为上海北外滩物业管理有限公司，上海海员医院为租赁方；海元经营部原为上海海员医院下属单位，上海海员医院将系争房屋交由海元经营部对外出租管理。2、2008年8月14日，海元经营部与被告签订《房屋租赁合同》，出租方为上海海元经营服务部(甲方)，承租方为上海名山燃气工程有限公司(乙方)，合同约定：“甲方为乙方提供位于东长治路XXX号第3层336-338室的办公用房3间，……乙方承租面积为63.5㎡，租赁期限十年，自2008年9月1日至2018年8月31日止……”等等。2011年8月16日，海元经营部与被告签订第二份《房屋租赁合同》，约定：“……二、乙方承租房屋面积为63.5平方米，租赁期限为叁年，自2011年9月1日至2014年8月31日止……”等等。2014年8月11日，海元经营部与被告签订第三份《房屋租赁合同》，约定：“……租赁标的：上海市东长治路XXX号311室，面积约45平方米……租赁期限：租赁期共12个月，甲方自2014年9月1日起将出租房屋交付乙方使用至2015年8月30日止…，…双方约定月租金为人民币2,200元整(大写贰仟贰佰元整)、月管理费为人民币800元整(大写：捌佰元整)。合同签订之日首付三个月租金及管理费合计12,000元整(大写壹万贰仟元整)。以后每三个月支付一次，计9,000元，具体支付时间为每隔三个月的前一个月20日前支付，先付后用，甲方应出具发票或收据…，…凡依附于不动产的装修设备设施，合同终止后自然归甲方所有，乙方不得拆除，擅自拆除，须承担完全赔偿责任…”等等。3、2014年12月24日，上海市卫生和计划生育委员会向上海海员医院出具准予歇业通知书，载明：“同意你单位歇止医疗执业活动，歇业地点为上海市东长治路XXX号，歇业时间自2014年12月31日至2015年12月30日，歇业期间上海市东长治路XXX号不得从事医疗执业活动，如要恢复医疗执业活动应当重新报我委进行医疗执业登记……”等等。2016年1月18日，上海市卫生和计划生育委员会向上海海员医院出具准予停业通知书，载明：“同意你单位停止医疗执业活动，停业地点为上海市东长治路XXX号，停业时间自2015年12月31日至2016年6月30日。停业期间上海市东长治路XXX号不得从事医疗执业活动，如要恢复医疗执业活动应当重新报我委进行医疗执业登记……”等等。4、2015年1月9日，海元经营部向被告送达“告知书”，载明：“根据国资委分离办社会的精神，上海海员医院因实施分离企业办社会职能工作需要，经上海市卫生和计划生育委员会沪卫医歇字(2014)第9号文批准，上海海员医院自2014年12月31日起歇业。故此根据上海海元经营服务部与各租赁客户签订的《房屋租赁合同》自然中止，根据《房屋租赁合同》中第七条规定，提前一个月告知各租赁客户，请各租赁客户做好相应的后续准备工作”。同年4月22日，海元经营部向被告送达“上海海元经营服务部商务楼终止合同方案”，载明：“根据上海市卫计委沪卫医歇字(2014)第9号文件精神，上海海员医院于2014年12月31日歇止医疗执业活动，上海海元经营服务部作为医院的三产部门，亦将停止商务租赁业务……一、对于合同已到期的租客，不再续约，按合同约定退房，考虑到综合因素，给予免除三个月的租金，押金退还的搬迁优惠政策；二，对于合同未到期的租客，如若提前退租，可享受“合同到期租客”的同等政策，并按合同约定退一赔一；三、合同已到期的租客如若在院方告知后，仍继续违约占用租赁场地，将不在享受医院给租客的搬迁优惠政策。按合同约定承担违约责任。医院将采取相应措施收回房屋，直至追究其相应法律责任。”被告法定代表人于同年5月18日签字收讫该方案。5、被告支付房租至2015年2月28日。海元经营部收取被告押金3,000元。6、2016年12月，原告与海元经营部签订《全民所有制公司吸收合并协议》；同月，原告出具《上海海元经营服务部债务清偿报告》，载明：“上海海元经营服务部的债权债务已清理完成，如有未了的债权债务由上海海运影都承担一切法律责任”。同月21日，海元经营部被准予注销登记。7、2016年11月，海元经营部作为原告向本院起诉，要求被告搬离系争房屋并支付房屋使用费【(2016)沪0109民初24957号】。在该案审理中，1、本院曾向上海市北外滩物业管理有限公司了解情况，得到回复为：系争房屋不涉及市政动拆迁，土地的收回是土地储备，由上海市虹口区土地发展储备中心与海运集团签订意向书，但正式的协议以及补偿方案都还在洽谈之中。现因中国海运集团与中国远洋集团合并成立中远海运(集团)有限公司，以后的正式协议也是由上海市虹口区土地发展储备中心与中远集团签订，受补偿方也是中远集团。系争房屋在上海海员医院的租赁期内不会拆除。2、海元经营部在2017年1月10日的庭审中陈述：“…停水停电是从2016年10月正式开始的，之前是短暂停水停电…”。2017年2月24日，本院对(2016)沪0109民初24957号一案作出判决；被告不服提起上诉，同年7月28日，上海市第二中级人民法院以(2017)沪02民终6400号民事裁定书，一、撤销本院(2016)沪0109民初24957号民事判决；二、准许海元经营部撤回一审起诉；三、准许名山公司撤回二审上诉。上述事实，由原告提供的建设工程规划许可证、建设项目报建表、证明、房屋租金账单、协议书、房屋租赁合同、准予歇业通知书、准予停业通知书、告知书、上海海元经营服务部商务楼终止合同方案、全民所有制公司吸收合并协议、准予注销登记通知书、照片，本院调取的民事判决书、民事裁定书等证据及当事人的陈述为证。审理中，被告自认：目前被告的物品仍堆放在系争房屋内，未与海元经营部或原告对系争房屋进行过交接。本院认为，海元经营部、被告分别于2008年8月14日、2011年8月16日、2014年8月11日签订的三份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，均合法有效。虽然海元经营部、被告签订的第一份合同的租期为十年，但在此后，双方另行重新签订了两份租赁合同，其中最后一份合同约定的租赁期限至2015年8月30日止，该两份租赁合同可以视为对第一份租赁合同的合意解除，故系争房屋的租赁期限届满日应为2015年8月30日。现租赁期早已届满，合同应已终止。根据原、被告当庭陈述，双方直至目前为止尚未实际交接，故现原告作为海元经营部注销后权利、义务的承接法人要求被告搬离系争房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。对海元经营部收取的押金3,000元在本案中一并处理，应予以退还被告。关于原告主张的2015年3月1日起至2015年8月30日止的房屋租金及2015年8月31日起至被告实际迁出之日止的房屋使用费一节，1、被告辩称在协商解除合同事宜中未提及支付租金问题，故原告要求支付2015年3月1日起至2015年8月30日止租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。本院认为，海元经营部、被告之间的《房屋租赁合同》自2015年8月30日到期终止，自次日起被告应支付房屋使用费，故2015年3月1日至2015年8月30日的房屋租金确已超过一年诉讼时效，本院无法支持。2、2015年8月31日起的房屋使用费未超过二年的诉讼时效，可予支持；但海元经营部、被告于2015年1月已就租赁事宜进行反复磋商，磋商对合同的正常履行产生的瑕疵难以避免，结合海元经营部在2017年1月10日的庭审中自述：“…停水停电是从2016年10月正式开始的，之前是短暂停水停电…”，表明海元经营部对系争房屋采取了停水、停电的措施，确致被告实际无法正常使用系争房屋，故房屋占用费应适当减少。本院综合考虑租赁合同约定的租金标准及海元经营部曾对系争房屋停电的事实等因素，酌情确定房屋占用费为1,500元/月。关于被告提出要求原告赔偿经济损失283,500元一节，本院认为，双方租赁合同的到期日为2015年8月30日，属于到期自然终止解除，被告理应自次日起携物品搬离并将系争房屋返还原告，在此情况下不存在对被告进行补偿；且合同中也约定“…凡依附于不动产的装修设备设施，合同终止后自然归甲方所有，乙方不得拆除，擅自拆除，须承担完全赔偿责任…”，故被告的反诉请求本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海海元经营服务部与被告上海名山燃气工程有限公司于2014年8月11日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月30日终止；二、自本判决生效之日起15日内，被告上海名山燃气工程有限公司应携物品迁出上海市东长治路XXX号西侧商务楼办公用房(即上海市东长治路XXX号第三层311室办公房)，将上述房屋返还原告上海海运影都；三、自本判决生效之日起15日内，被告上海名山燃气工程有限公司应支付原告上海海运影都房屋使用费，自2015年8月31日起至清空返还上述房屋之日止，按照每月1,500元计算；四、自本判决生效之日起15日内，原告上海海运影都返还被告上海名山燃气工程有限公司押金3,000元。五、对原告上海海运影都其余诉请，不予支持；六、对于被告上海名山燃气工程有限公司的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,975元，减半收取计987.50元，由原告上海海运影都负担400元，被告上海名山燃气工程有限公司负担587.50元；反诉受理费2,798.75元，由被告上海名山燃气工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭魏二〇一七年十月十日书记员  戴燚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。