宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂夷陵民初字第01249号
原告郑爱民。
委托代理人刘舒琴，湖北群晖律师事务所律师。
被告罗乐。
被告张喆。
原告郑爱民与被告罗乐、张喆租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由审判员向丽丽适用简易程序于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告郑爱民及其委托代理人刘舒琴、被告罗乐、张喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑爱民诉称，2008年5月15日至2014年4月30日，罗乐租赁了周军豫、张在娥、谢长蓉、吴欣位于夷陵区夷兴大道90号的门面房，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定在承租期内，若门面转让，需征得所有权人的同意。2014年2月28日，罗乐将门面转让给张喆，双方签订《房屋租赁合同》。2014年3月24日，罗乐和张喆在未征得房屋所有权人同意的情况下，将临近到期的门面房转让给我，当日双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年4月1日至2016年3月31日，年租金18万元，租金按季度交纳，合同保证金3万元。合同签订后，本人于当日向张喆交纳了第一季度的租金4.5万元和合同保证金3万元，张喆出具收据两份。合同签订后，本人与武汉天同盛体育用品有限公司签订特许经销加盟合同，合同约定由本人自2014年4月1日至2016年3月31日使用“贵人鸟”品牌终端形象、作为该品牌经销商，店面的装修由武汉天同盛体育用品有限公司负责，费用由本人承担为25万元。合同同时约定，在合同期内，未经武汉天同盛体育用品有限公司同意擅自关店的，由郑爱民支付10万元违约金。2014年4月1日，本人开始装修店面并招收4名员工，同月19日开始营业。2014年4月30日，店铺所有权人周军豫等人通知我店铺将于5月1日到期，不允许经营。2014年5月1日，店铺所有权人将店铺锁住，本人只好将货物返还给武汉天同盛体育用品公司，并承担了2500元的运费，同时因遣散店铺员工，花去遣散费2000元。因擅自关店，本人还向武汉公司承担了10万元违约金。因店面当时已经投入25万元装修费，为避免损失扩大，我自己多次与店铺所有权人协商，重新与所有人签订了《房屋租赁合同》，但代价是支付关店期间2014年5月1日至2014年6月30日的房租4.3万元，租金涨为每年26万元，同时再支付2500元运费接收武汉公司的货物。因二被告的行为给原告造成经济损失，二被告拒绝赔偿和返还租金，现诉至法院，请求判令：1、原、被告之间的《房屋出租合同》无效，2、由被告返还租赁费4.5万元和合同保证金3万元，并支付自2014年3月24日至返还之日的利息损失，3、以装修费25万元为基数按同期银行贷款利率计算自2014年4月1日至2014年7月1日的资金占用费，4、赔偿货物运输费5000元和员工遣散费2000元，5、赔偿因关店给郑爱民造成的违约金损失10万元，6、支付关店期间原告向所有权人承担的房租4.3万元。
被告罗乐辩称，1、我早在2013年3月18日就与张喆约定门面转让给她，张喆于2013年8月20日前付清了门面转让费，后来门面与我再无关系。2、合同租金及保证金均不是我收取的。3、张喆与郑爱民签订合同时，我作为见证人在场签字，合同与我没有关系。我不应承担责任。
被告张喆辩称，1、我在2013年与罗乐签订门面转让合同，并将转让费38万元交给了罗乐，但罗乐过了半年才将门面交给我。2、我一直以为罗乐是房屋所有权人，后来我将门面转给了郑爱民，真正的所有权人让郑爱民停止装修，我才知道门面原来不是罗乐的。当时罗乐叫郑爱民继续装修，一起后果由他负责。3、郑爱民是与罗乐谈的合同，与我没有关系，我收到郑爱民的钱也交给罗乐了。我现在同意退还郑爱民7.5万元，但罗乐目前涉嫌诈骗，等刑事案件结果出来了我再还给郑爱民。
经审理查明，罗乐（乙方）于2008年6月17日与谢长蓉、吴欣（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将位于夷陵区夷兴大道92号的门面房（2号门面）出租给乙方，租赁期限自2008年5月15日至2014年4月30日，年租金4.5万元，租赁期内房屋如需转租第三人或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意。双方还对租金给付办法、双方权责、违约责任等事项进行了约定。2008年7月1日，罗乐（乙方）与周军豫、张在娥（甲方）签订《门面租赁协议》，约定甲方将位于夷陵区夷兴大道92号的门面房（3号门面）出租给乙方，租赁期限自2008年5月1日至2014年4月30日，年租金4.5万元，乙方在承租期内若需转让门面，必须征求甲方同意。合同另对付款方式、双方权责、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，位于夷陵区夷兴大道92号的门面房2号、3号门面均交付给罗乐使用。2013年8月，罗乐与张喆约定将门面转让给张喆，由张喆给付38万元门面转让费。张喆向罗乐付清门面转让费后，罗乐于2014年2月5日将门面交付给张喆使用。2014年3月24日，郑爱民（乙方）与罗乐、张喆（甲方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将夷兴大道门面房出租给乙方，合同期限自2014年4月1日至2016年3月31日，第一年租金为180000元，按季度交纳，合同保证金为30000元。合同还对双方的权利义务、违约责任进行了约定。当日，郑爱民向张喆交纳了第一季度租金及合同保证金共75000元。2014年3月27日，郑爱民（乙方）与武汉天同盛体育用品有限公司（以下简称天同盛公司）（甲方）签订《特许经销加盟合同》，约定天同盛公司授权郑爱民经营的店铺使用“贵人鸟”品牌终端形象、作为产品经销商，合同期限自2014年4月1日至2016年3月31日，物流由乙方自行负责提货。店面装修由甲方指定装修队完成，乙方负责装修费，本店装修费为250000元。在合同期内，乙方未经甲方同意擅自关店的，乙方按100000元的额度向甲方支付违约金。合同还对其他内容进行了约定。2014年4月1日，郑爱民开始进店装修并招收员工，当月18日装修完毕，次日正式营业。装修期间，房东周军豫、张在娥、吴欣、谢长蓉找到郑爱民，向其下达停止装修通知书，并告知郑爱民门面房将于当年4月30日到期，要求其交还钥匙。2014年4月30日，郑爱民将门面房钥匙交还给罗乐，并搬离店面。此后，该店面停业两个月，期间郑爱民与门面房的四名房东协商租赁事宜，并与四名房东重新签订门面租赁合同，约定由郑爱民继续租赁两个门面房，但须由郑爱民补交2014年5月1日至2014年6月30日停业期间租金43000元，之后两个门面房年租金按260000元交纳。2014年6月26日，郑爱民向房东交纳停业期间租金43000元，并重新进店营业。
同时查明，1、2014年5月28日，天同盛公司出具收据一份，载明收到郑爱民关店期间店铺违约金100000元。2、被告罗乐因涉嫌诈骗，于2014年5月23日被宜昌市公安局夷陵区分局拘留，于2014年6月20日办理取保候审。
上述事实，有原告提交的身份证复印件、门面租赁合同三份、特许经销加盟合同、相关收据、证人证言、被告罗乐提交的释放证明及原、被告的陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，被告张喆、罗乐与原告签订《房屋出租合同》时，二被告系承租人而非房屋实际所有人，亦未征得房屋实际所有人的同意，且向原告隐瞒了房屋所有人的真实情况，导致原告作出不真实的意思表示，该合同签订后未得到房屋实际所有人的追认，二被告的行为违反了我国《合同法》第二百二十四条的相关规定，故《房屋出租合同》应属无效合同。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。①故被告张喆应当返还原告郑爱民交纳的租赁费及合同保证金75000元，并赔偿原告郑爱民因此受到的利息损失，原告郑爱民的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。被告张喆辩称租金、合同保证金75000元已交给罗乐，未提供证据证实，本院不予采信。②原告郑爱民在租房过程中，未尽到仔细审查房屋所有权人、出租人权限的义务，自身存在一定的过错，故其要求二被告按同期银行贷款利率支付自2014年4月1日至2014年7月1日的装修资金占用费、员工遣散费2000元及货物运输费5000元的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。③原告要求二被告赔偿支付给天同盛公司的违约金100000元，根据我国《合同法》第一百一十三条的规定，该损失不是原、被告在签订《房屋出租合同》时能够预见到的因违反合同可能造成的损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。④因二被告的行为导致原告停业并向房屋实际所有人承担了停业期间房租费43000元才得以重新开业，故原告要求二被告赔偿补交的房租费的请求理由成立，但因原告在租房过程中自身存在的过错，本院酌定由二被告承担70%的民事责任，即由二被告赔偿原告补交的停业期间房租费30100元（43000元×70%）。⑤被告罗乐辩称其与原告签订合同时只是作为见证人签字、不应承担合同责任，未提供证据证实，本院不予采信。被告张喆辩称自己与合同没有关系，因合同上有张喆的签名捺印、其提供的账户以及出具的收据，故其辩称理由不能成立，本院不予采信。被告张喆辩称应等罗乐的刑事案件处理完毕再返还原告交纳的钱，因罗乐刑事案件的处理与本案并无实质利害关系，故其辩称理由不能成立，本院不予采信。本案经本院主持调解，双方当事人达不成协议。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、由被告张喆于本判决生效后10日内返还原告郑爱民租赁费及合同保证金75000元，并按银行同期贷款利率支付自2014年3月24日至本判决确定的履行期限届满之日的利息。
二、由被告罗乐、张喆于本判决生效后10日内赔偿原告郑爱民补交的停业期间房屋租赁费30100元。
三、驳回原告郑爱民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4213元（已减半），由被告罗乐、张喆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 向丽丽
二〇一四年十二月十八日
书记员 舒邦春