山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第12号
上诉人（原审被告）于磊，男，1982年7月4日出生，汉族，济南国通经贸有限公司职工，住济南市。
委托代理人米云，女，1962年3月8日出生，回族，济南国通经贸有限公司职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）赵明霞，女，1968年1月20日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人赵长庚，山东瀛创律师事务所律师。
上诉人于磊因与被上诉人赵明霞房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2011）槐民初字第1042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，赵明霞（乙方）、于磊（甲方）于2011年2月21日签订“商铺经营权出让合同”，约定商铺坐落于本市槐荫区张庄路16号的国通汽配城门口门头（建筑面积170平方米），甲方将此商铺的经营权出让给乙方，出让期为两年，自2011年3月20日起至2013年3月20日止，合同期内出让金为50000元；合同期内，鉴于乙方根据经营需要，需对商铺进行适当装修或改造，以及履行对甲方物业的正当使用与爱护义务等，乙方向甲方交纳保证金2000元。合同终止或解除时，双方清交完毕且未有损坏事宜，保证金由甲方无息退还。若有损坏，甲方有权视实际损坏程度在保证金内扣除，不足部分另由乙方补齐；因国家政策调整、政府行为或不可抗力因素造成乙方无法继续经营的，甲方根据合同对剩余合同期的经营权出让金予以退款；乙方不得私自占用公共通道。乙方如需对商铺进行装修或合理改造，须提前将有关方案书面报经甲方批准后方可实施。合同终止或解除时，乙方装修或改造所形成的不动产，包括但不限于附着在甲方商铺物业的建�物／构筑物、水／电／暖管线、墙体和顶棚装饰等归甲方所有，除甲方要求外，乙方不得无故拆除和故意损坏；发生不可抗力或因政府要求，合同无法履行的，合同终止；在本合同期满而双方未予续签或合同提前终止时，乙方应于本合同终止之日起三日内将商铺及甲方提供的设施、设备等以完整、良好、清洁、适用的状态交还甲方，到甲方管理部门办理相关手续。乙方从商铺撤走货物，须经甲方开具准许货物出场证明。合同亦约定了其他事项。合同签订后，赵明霞向于磊支付了租金50000元、保证金2000元。赵明霞在涉案房屋开始经营。因上述转让房屋西侧又搭建了临时建筑，2011年5月28日，济南市槐荫区城市管理行政执法局向张英河发出强制拆除决定书，载明，张英河在槐荫区张庄路16号宿舍楼4-103室西侧，未经审批搭建临时建筑的行为，违反了城市规划管理的规定。�机关已责令你（单位）于2011年5月9日前自行拆除（济城执槐限拆字2011第061号）。经查实，你（单位）至今未予拆除。现根据《济南市城市规划条例》第八十四（一）条的规定，本机关决定对违法搭建的临时建筑组织拆除，拆除所产生的费用，由你（单位）承担。如不服本决定，可自收到本决定书之日起六十日内向本级人民政府或济南市城市管理行政执法局申请行政复议，也可以在三个月内依法提起行政诉讼。行政复议和行政诉讼期间，不停止本决定的执行。于磊将上述拆除的消息告知了赵明霞，双方与城管部门协商未果。2011年5月30日，涉案房屋被强制拆除，拆除中有厨房、酒店用品、酒水、副食调料等受损。
赵明霞提交装修协议书、收款收据、购买酒店用品、厨具、酒水饮料收据等，以其接手涉案房屋后，进行了装修，房屋拆除时，其经营的店铺有厨房、酒店用品、酒水、副食调料等受损，要求赔偿装修费用85790元、厨房用品款16077.30元、酒店用品款14131元、副食调料款6870元、酒水款1863元。赵明霞以其已实际使用涉案房屋两个月，同意扣除两个月的租金；并认可上述有关物品处理、变卖，得到现金7000元。
另查明，涉案房屋系刘迎春于2010年10月转让给张英河（于磊之舅），该房产原所有权人为三联集团，转让的房产证载面积为61.29平方米，附属平房（汽车棚）壹个。三联集团、刘迎春、张英河之间均未办理房产过户手续。张英河接收上述房屋后，于2011年1月5日委托于磊办理上述房屋的出租事宜。
原审法院认为，赵明霞、于磊签订的“商铺经营权出让合同”，是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同。涉案房屋被拆除，客观上使合同无法履行，依法应予解除。赵明霞要求退还实际使用期之外的租金�保证金合法有据。涉案房屋被拆除后，赵明霞有装修、酒店、厨房用品、酒水、副食调料等方面的损失，由于上述装修、酒店、厨房用品等已使用，酒水、副食调料在拆除中损毁的数量无法确定，损毁物品亦是单方进行的处理，数额的合理性亦无法确认，考虑到确有损失产生，赵明霞提交的证据证明其主张的损失未超出合理的范围，于磊未提出相反的证据证明损失的不合理性，同时，有关部门的强制拆除决定书亦表明，涉案房屋已被责令在2011年5月9日前自行拆除，赵明霞、于磊在2011年5月28日已经得知涉案房屋将被强制拆除，因此，对损失的产生双方均有过错。依法应承担相应的责任。根据双方的过错和责任，原审法院酌情确定，损失数额以赵明霞主张的为限（扣除处理所得款），赵明霞、于磊各自承担其中的50%。综上，赵明霞请求赔偿的损失原审法院部分予以支�，其他损失由其个人自行承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条的规定判决：一、于磊于判决生效之日起十日内退还赵明霞租金45140元。二、于磊于判决生效之日起十日内退还赵明霞保证金2000元。三、于磊于判决生效之日起十日内赔偿赵明霞经济损失58865元。四、驳回赵明霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3835元，由赵明霞负担1415元，于磊负担2420元。
上诉人于磊不服原审判决上诉称：1、原审认定事实不清。合同在履行过程中遭遇政府拆迁，造成合同履行不能，应当属于不可抗力，而一审判决却有意回避不可抗力这一事实，将合同无法履行归于房屋被拆，故意模糊事实真相。2、原审认定上诉人于磊有过错责任，错误适用法律。双方所签合同，在客观上不能履行，是不可归责于上诉人于磊的不可抗力造成的，上诉人于磊无过错。上诉人于磊在2011年5月28日之前，从未收到任何有关拆迁和该租赁房屋限期拆除的通知，对拆迁的事情一无所知。2011年5月28日收到拆除决定后，上诉人于磊立即通知了被上诉人赵明霞，但被上诉人赵明霞拒不履行合同约定，在合同终止后，没有按合同第十三条的约定向上诉人于磊交还租赁房屋。正是由于被上诉人赵明霞不履行合同的违约行为，导致了租赁房屋被政府强拆，给上诉人于磊造成了很大的经济损失，对此，被上诉人赵明霞应承担全部过错责任。3、原审判决上诉人于磊赔偿经济损失，证据不足，适用法律不当。被上诉人赵明霞向一审法庭提交的装修证据（装修协议、收款收据），没有相关第三方的认定；被上诉人赵明霞向法庭提交的酒店用品等证据也只是收据，这些收据只能证明购买了这些用品，至于这些用品是否使用，在哪里使用，是否在拆迁中毁损，被上诉人赵明霞均未提供其他证据予以证明。另外，被上诉人赵明霞认可，自己对酒店用品等物品，己单方进行了变卖、处理。一审法院在证据不足、损失数额不明确的情况下，以被上诉人赵明霞主张的损失数额为限，判决上诉人于磊赔偿经济损失显然错误。被上诉人赵明霞对租赁房屋装修，未经上诉人于磊同意，应由被上诉人赵明霞负担。4、原审判决上诉人于磊返还保证金错误、退还租金数额错误。根据双方所签合同，被上诉人赵明霞在合同终止时，未按合同第十三条和第四条第二项的约定履行清交义务，因此，保证金不予退还。根据合同约定：合同租期2年，年租金50000元，被上诉人赵明霞实际使用期限2个月零10天（一审判决中已经予以认定），租金9722元，应退还租金40278元。一审判决退还租金45140元，判决租金数额错误。请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人赵明霞负担。
被上诉人赵明霞答辩称：强拆通知书是送达给张英河的，按照常理，处罚决定书不应该在被上诉人赵明霞手里，上诉人于磊代理张英河对外出租该房屋，正常是张英河告诉上诉人于磊，然后由上诉人于磊告诉被上诉人赵明霞。房屋是临时建筑，上诉人于磊应清楚临时建筑存在被拆迁的可能性，上诉人于磊将这个事情隐瞒了没有告知被上诉人赵明霞，所以上诉人于磊应承担被上诉人赵明霞的损失。
经审理本院认定，原审认定的事实除被上诉人赵明霞的损失问题不清外，其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋被拆除部分，系未经审批搭建的临时建筑，因�违反了城市规划管理的规定，由济南市槐荫区城市管理行政执法局强制拆除，此情形不属于政府对合法建筑的拆迁，上诉人于磊认为拆除的原因系不可抗力，其抗辩理由不能成立。该临时建筑因未经审批而被强制拆除，过错在于出租人。被上诉人赵明霞在知道临时建筑将被强制拆除时，未及时搬出，不是导致租赁房屋被政府强制拆除的原因。在合同终止后，被上诉人赵明霞未能将涉案房屋按合同约定履行清交义务，不是被上诉人赵明霞的过错。被上诉人赵明霞要求退还保证金2000元合法有据，应予以支持。对于应退还的租金，上诉人于磊主张原审计算有误，按被上诉人赵明霞实际使用期限2个月零10天计算，应退还租金40278元，被上诉人赵明霞对此认可，本院予以纠正。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条�规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，被上诉人赵明霞未能提交证据证明其进行装修经上诉人于磊同意，故对被上诉人赵明霞所主张的装修费用损失，本院不予支持。
对于被上诉人赵明霞所主张的厨房用品、酒店用品、副食调料、酒水的损失，因在2011年5月30日，临时建筑被强制拆除前，济南市槐荫区城市管理行政执法局已于2011年5月28日发出强制拆除决定书，上诉人于磊亦要求被上诉人赵明霞搬出，被上诉人赵明霞未及时搬出，造成的损失系因其自身原因扩大的损失，其要求上诉人于磊赔偿该部分损失，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2011）槐民初字第1042号民事判决的第二项，即“于磊于判决生效之日起十日内退还赵明霞保证金2000元”；
二、变更济南市槐荫区人民法院（2011）槐民初字第1042号民事判决的第一项，即“于磊于判决生效之日起十日内退还赵明霞租金45140元”，为“上诉人于磊于本判决生效之日起十日内退还被上诉人赵明霞租金40278元”；
三、撤销济南市槐荫区人民法院（2011）槐民初字第1042号民事判决的第三项，即“于磊于判决生效之日起十日内赔偿赵明霞经济损失58865元”，第四项，即“驳回赵明霞的其他诉讼请求”及案件受理费部分，即“案件受理费3835元，由赵明霞负担1415元，于磊负担2420元”；
四、驳回被上诉人赵明霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人�共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3835元，由被上诉人赵明霞负担2535元，上诉人于磊负担1300元；二审案件受理费3835元，亦按此比例负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 刘寿德
审判员 孟繁荣
二〇一四年一月二十日
书记员 黄 玮