上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1596号
原告张红荣。
原告张漪婷。
上列两原告的共同委托代理人袁佩林，上海市鲤庭律师事务所律师。
被告蔡春芳。
被告姚杰。
被告汪金兰。
委托代理人虞静雄，上海瀛东律师事务所律师。
委托代理人仲剑峰，上海瀛东律师事务所律师。
原告张红荣、张漪婷与被告蔡春芳、姚杰、汪金兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月30日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告张红荣及其与张漪婷的共同委托代理人袁佩林，被告蔡春芳、姚杰，被告汪金兰的委托代理人虞静雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张红荣、张漪婷诉称，蔡春芳、姚杰原系上海市宝山区淞南八村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的房地产权利人，蔡春芳、姚杰经公证委托汪金兰代为出售系争房屋。2014年4月12日，张红荣、张漪婷通过上海菁英房地产经纪有限公司居间介绍，与汪金兰就系争房屋签订买卖居间协议，约定，系争房屋成交价人民币203万元。2014年5月2日，双方签订《上海市房地产买卖合同》。此后，张红荣、张漪婷先后支付房款总计201万元，并登记为系争房屋的房地产权利人。但蔡春芳、姚杰至今未将系争房屋交付张红荣、张漪婷，也未迁出户口，故张红荣、张漪婷起诉要求蔡春芳、姚杰将系争房屋交付给张红荣、张漪婷，蔡春芳、姚杰、汪金兰按每日1，005元的标准支付自2014年7月27日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，并按每日1，005元的标准支付自2014年9月6日起至户口迁出之日止的逾期迁出户口违约金。
被告蔡春芳、姚杰辩称，蔡春芳、姚杰并不认识汪金兰，不清楚汪金兰出售系争房屋的情况，系争房屋的买卖合同应为无效。但如汪金兰将房屋出售款交给蔡春芳、姚杰，则同意交付房屋、迁出户口。现不同意张红荣、张漪婷的诉讼请求，且违约金标准过高，应予调低。
被告汪金兰辩称，汪金兰代为收取的201万元房款中，部分房款486，670.50元用于代为偿还银行住房贷款，3万元用于支付中介费，剩余房款支付给了蔡春芳、姚杰的债权人周茂芝、陈羽。周茂芝、陈羽同意与蔡春芳、姚杰结算相关款项。现同意由蔡春芳、姚杰将系争房屋交付给张红荣、张漪婷，但不同意由汪金兰支付违约金，违约金应由蔡春芳、姚杰承担，且违约金标准过高，要求调低。
经审理查明，2006年7月12日，蔡春芳、姚杰（委托人，甲方）与汪金兰（受托人，乙方）签订《委托合同》，内容为，一、甲方委托乙方为代理人，并以甲方的名义，办理出卖系争房屋的事宜，具体委托事项为：1）与任意购房者洽谈买卖合同、签订房屋买卖合同、办理房地产权利转移登记；2）收到甲方用于归还贷款人贷款的款项后，办理归还上述房屋的抵押借款的手续（包括但不限于归还借款、向抵押权人领取他项权利证明和注销抵押登记的文件、办理房地产他项权利注销登记）；3）收取房屋转让款；4）办理水、电、煤气、有线电视过户和物业维修基金交割手续及交房手续；5）代为缴纳一切与办理上述事项有关的一切正当费用。二、乙方必须亲自处理委托事项，不得转委托第三者办理。三、委托期限：自本委托书签署之日起至上述委托事项办结止。四、乙方应在全部委托事项办结后3天内将所收房屋转让款交给甲方，并与甲方结算相关费用。五、乙方在甲方授权范围内实施的行为所产生的法律后果均由甲方承担。六、甲乙双方因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于解除方的事由外，应当赔偿损失。七、甲方确认委托所涉及的上述房屋权利确系甲方所有。该房产除有银行抵押贷款外，无其他任何权利瑕疵，本委托合同签订人确系委托人本人，乙方对此表示确认。2006年7月18日，上海市静安区公证处对该份《委托合同》进行公证。
2014年4月12日，张红荣（买受方，乙方）与“蔡春芳”、“姚杰”（出卖方，甲方）及上海菁英房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定，系争房屋总房价款203万元。该协议甲方落款处由汪金兰签字。同日，甲乙双方签订《房屋买卖合同》及《协议书》，主要约定，乙方购买甲方系争房屋，实际成交价为203万元，《上海市房地产买卖合同》的操作价格为198万元。乙方房价款的支付方式：签订买卖合同当日乙方支付给甲方的部分房价款50万元，用来偿还甲方的该房地产之银行抵押贷款（若有）；第二期房价款50万元由乙方申请贷款的贷款银行审核通过后代乙方支付给甲方，因买卖合同操作价格与实际成交价格的差额5万元，乙方以装修补偿款的形式支付给甲方，交易中心过户之前支付差额5万元直接支付给甲方。该买卖合同及协议书甲方落款处由汪金兰签字。
2014年5月2日，“蔡春芳”、“姚杰”（卖售人，甲方）与张红荣、张漪婷（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海菁英房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积109.51平方米，房地产转让价款198万元。第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2014年7月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲乙双方确认，在2014年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。第十一条约定，经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款（一）约定，3、甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的50日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。附件三付款协议约定，1、乙方应于甲乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后当日内，将部分首期房价款计50万元支付给甲方，甲方同意乙方于2014年6月10日前支付第二期房价款50万元。2、待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，乙方同意上海菁英房地产经纪有限公司提取代为保管的首期房价款并陪同甲方至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额（首期房价款若有剩余，剩余部分转付甲方；首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足），并由上海菁英房地产经纪有限公司收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件，并由上海菁英房地产经纪有限公司代为办理抵押注销手续。3、待甲乙双方签订本合同，且公证处出具本合同之公证书（若有），且甲方名义之抵押登记已经注销后十个工作日内，甲乙双方亲自或委托上海菁英房地产经纪有限公司赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件）。上海菁英房地产经纪有限公司收执收件收据后十日内，乙方应支付给甲方第三期房价款96万元。4、待上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后十日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或上海菁英房地产经纪有限公司代为转付给甲方房价尾款2万元。该合同尾页甲方落款处由汪金兰代为签署。2014年7月16日，张红荣、张漪婷经登记为系争房屋的房地产权利人。
另查明，2014年4月12日，张红荣向汪金兰银行账户转账支付房款50万元。2014年6月7日，张红荣向汪金兰银行账户转账支付房款50万元。2014年7月2日，张红荣向汪金兰银行账户转账两次，共支付101万元。
审理中，汪金兰提供蔡春芳、姚杰于2014年4月12日出具的承诺书，内容为：今蔡春芳、姚杰自愿承诺出售系争房屋，全部委托给汪金兰办理所有房屋买卖合同协议及收款协议合同等。蔡春芳表示，该承诺书是周茂芝、陈羽拿着空白的纸逼着让蔡春芳签字的，姚杰的签字是蔡春芳代签的。
张红荣、张漪婷表示，其将自有房屋出售后购买系争房屋，购房前曾两次上门看房，房屋成交价与市场价差不多。因蔡春芳、姚杰至今未交房，致使张红荣、张漪婷只得住在单位宿舍。系争房屋月租金在3，500元至4，000元左右。因蔡春芳、姚杰至今未迁出户口，致使张红荣、张漪婷申领保险、申请工作等许多事都不方便。
蔡春芳、姚杰表示，蔡春芳、姚杰的债权人是周茂芝，债权数额是25万元，周茂芝曾于2008年起诉蔡春芳、姚杰归还上述借款。蔡春芳与周茂芝经法院调解，由蔡春芳于2008年7月底前归还周茂芝借款25万元，蔡春芳、姚杰至今尚未归还上述借款。汪金兰作为公证委托合同的受托人，只有买卖房屋的权限，没有把房款支付给周茂芝的权限。蔡春芳与姚杰于2009年离婚，离婚诉讼中没有处理财产问题。现系争房屋内有蔡春芳、姚杰的户口，房屋由蔡春芳及其儿子共同居住。由于蔡春芳、姚杰并不知道卖房一事，故系争房屋买卖合同应属无效。且既然汪金兰有权出售系争房屋，那汪金兰早就可以将系争房屋出售拿钱，就不存在此后周茂芝起诉蔡春芳、姚杰归还借款25万元，姚杰坐牢等事情了，蔡春芳、姚杰也不用归还借款25万元的利息了。
蔡春芳表示，2014年2月，周茂芝、陈羽问蔡春芳要了系争房屋的钥匙，说要将其中的一间房屋用来出租，还让蔡春芳签了一份租赁合同，正是因为周茂芝、陈羽有了房屋钥匙，张红荣、张漪婷才可以来看房。2014年年初时，系争房屋大概240万元左右，现在房价下跌，估计在220万元左右。系争房屋的月租金至少有2，000元，但具体多少不清楚。因为张红荣、张漪婷也是可怜的，故如果蔡春芳拿到钱，其是愿意搬离的。姚杰表示，不清楚系争房屋的市场价和租金价格。
以上事实，有原告张红荣、张漪婷提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、协议书、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、转账凭证、上海市房地产权证、委托合同、公证书等，被告汪金兰提供的承诺书等，及各方当事人当庭陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，蔡春芳、姚杰作为系争房屋的房地产权利人，通过公证委托书全权委托汪金兰办理签订房屋买卖合同、办理房地产转移登记、代收房款等手续，张红荣、张漪婷作为购买方，根据公证委托书的公示性，有理由相信汪金兰获得了有效的授权。张红荣、张漪婷购买系争房屋前曾前往看房，且已以合理对价受让该房屋、并经登记成为了系争房屋的房地产权利人，系争房屋的房地产买卖合同应属有效。现张红荣、张漪婷要求蔡春芳、姚杰交付房屋、支付违约金，应予准许。汪金兰系蔡春芳、姚杰的受托人，委托人应对受托人的代理行为承担民事责任，故张红荣、张漪婷要求汪金兰承担违约责任，于法无据，不予准许。关于逾期交房及逾期迁出户口的违约金标准，蔡春芳、姚杰抗辩过高，本院酌情调整。此外，按照合同约定，张红荣、张漪婷应在交房当日支付尾款2万元。至于汪金兰与蔡春芳、姚杰间就房款的结算等问题，与本案并非同一法律关系，本案中不作处理，各方当事人可另行解决。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡春芳、姚杰于本判决生效之日起十五日内，将上海市宝山区淞南八村XXX号XXX室房屋交付给原告张红荣、张漪婷；
二、原告张红荣、张漪婷于本判决生效之日起十五日内，向被告蔡春芳、姚杰支付房屋尾款2万元；
三、被告蔡春芳、姚杰于本判决生效之日起十五日内，按每日150元的标准向原告张红荣、张漪婷支付自2014年7月27日起至被告蔡春芳、姚杰实际交房之日止的逾期交房违约金；
四、被告蔡春芳、姚杰于本判决生效之日起十五日内，按每日30元的标准向原告张红荣、张漪婷支付自2014年9月6日起至被告蔡春芳、姚杰户籍迁出系争房屋之日止的违约金；
五、原告张红荣、张漪婷的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取1，025元，由被告蔡春芳、姚杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年十二月八日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。