延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第213号
上诉人（原审被告）：延边大洲房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市铁北路439-5。
法定代表人：安林虎，该公司总经理。
委托代理人：安爱淑。
委托代理人：申英姬，吉林天友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟思远，住吉林省延吉市。
委托代理人：张卉夫，吉林孚达律师事务所律师。
委托代理人：沈文全，吉林孚达律师事务所律师。
上诉人延边大洲房地产开发有限公司（以下简称“大洲公司”）因与被上诉人钟思远房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第3467号民事判决，于2015年4月9日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钟思远在一审中诉称：原、被告于2011年11月2日签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于延吉市大洲运动城地下建筑面积为2373.65平方米的房屋，用于经营卡丁车练车场。双方还约定租赁期限为5年（2012年1月1日至2016年12月31日），租金为每年15万元，被告收取原告5万元作为保证金。但2013年6月4日，因承租房屋消防水管道爆裂漏水造成原告停业诉讼至法院。延吉市人民法院作出（2013）延民初字第2279号民事判决，判决被告赔偿原告损失190250.57元，但被告至今没有给付。2014年5月9日，原告承租的房屋再次出现大面积漏水的现象。为此，原告雇佣人员进行清理、排潮、简单修复产生的费用为20732元，但是仍然无法解决个别地方漏水的情况。经勘查发现被告出租的房屋上下水管道严重老化，且设计安装存在严重瑕疵需要全部改造。原告多次找被告要求维修，但被告置之不理。故原告诉至法院。请求：一、解除原告与被告之间的《商铺租赁合同》；二、被告返还原告交付的保证金人民币5万元；三、被告赔偿原告装修损失人民币319459元；四、诉讼费用由被告承担。
大洲公司在一审中辩称：一、被告认为原告方主张解除合同的理由不能成立，应驳回其诉讼请求。其理由一、根据合同法九十六条的规定，当事人一方提出解除合同应先通知对方，解除权利是一种形成权，未经过通知解除合同的，不能直接提起诉讼。二、原告方的主张不符合合同法及最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释。三、该门市房的漏水问题，可以经过修理，不影响正常使用。原告方所主张的2013年6月份消防管道漏水问题，双方在2014年8月28日已达成和解协议书，被告方同意赔偿相关损失。综上被告认为原告方提出解除合同的理由不能成立。被告不同意解除合同，要求继续履行双方的租赁协议。
一审法院经审理查明：2011年11月2日，钟思远与大洲公司签订《商铺租赁合同》，约定钟思远承租大洲公司位于延吉市大洲运动城地下建筑面积为2373.65平方米的房屋，用于经营卡丁车练车场；租赁期限为5年（2012年1月1日至2016年12月31日），租金为每年15万元。合同签订后，钟思远依约向大洲公司交纳5万元保证金。双方约定，若场地不符合经营卡丁车项目，钟思远不租大洲公司房屋时，大洲公司无条件退还保证金。2013年6月4日，因承租房屋消防水管道爆裂漏水造成钟思远损失诉讼至法院，本院作出（2013）延民初字第2279号民事判决，判令大洲公司赔偿钟思远损失190250.57元。2014年5月9日，钟思远承租的房屋再次出现大面积漏水的现象。为此，钟思远雇佣人员进行清理、排潮、简单修复，但是仍然无法解决个别地方漏水的情况。钟思远多次找大洲公司要求维修，但大洲公司未履行维修义务，导致钟思远不能正常营业。
钟思远承租房屋后，根据自己的经营需要，投入资金对房屋进行装修。经延边明正工程招标造价咨询有限公司鉴定，钟思远投入的装饰工程造价为319459元，其标准为新建。上记事实，由原告提供的商铺租赁合同、本院（2013）延民初字第2279号判决书、租金交纳收据等证据及被告提供的和解协议书等证据在案证明。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，大洲公司作为出租人负有对出租房屋的维修义务。该房屋于2013年漏水致原告损失以后，2014年又发生相同事故，大洲公司对此未能及时履行维修义务，导致钟思远无法经营，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”之规定，本院对钟思远要求解除合同的诉讼请求予以支持。双方合同约定，钟思远不租大洲公司房屋时，应退还保证金，因此，本院对钟思远要求退还保证金5万元的诉讼请求予以支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：㈠因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案中因大洲公司没有履行维修义务的原因解除合同，应由大洲公司赔偿钟思远合理的装饰损失。本案中鉴定机构的鉴定标准为新建，因此，以第二次发生漏水的2014年6月4日为时间界点支持装饰物的残值，综合考虑装饰物的使用年限及钟思远实际使用期限，钟思远装饰物残值酌定为22万元。大洲公司提出的辩论意见，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决：一、解除钟思远与延边大洲房地产开发有限公司之间的商铺租赁合同；二、延边大洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还钟思远保证金5万元；三、延边大洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿钟思远装饰损失22万元。案件受理费6850元，减半收取3425元，其他费用80元，共计3505元，由被告延边大洲房地产开发有限公司负担2755元，由原告钟思远负担750元。
宣判后，大洲公司不服向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.钟思远租赁房屋至今仅支付租金18万元，截至2014年5月8日共拖欠租金和产生违约金共计182009.59元，（其中租金122916.67元，违约金59092.92元）。因被上诉人未按合同约定交纳租金违约在先，故不应退还保证金。2.按照（2013）延民初字第2270号判决书，上诉人已经赔偿被上诉人损失190250.57元，该项赔偿中含有装饰款，但在一审判决中没有扣除已含的装饰款。3.一审认定被上诉人装修残值为22万元过高。一审判决中认定的工程造价价格较高，装饰适用期限认定有误，营业性房屋装饰每年应折旧20%，上诉人与被上诉人签订的合同期限为5年。综上，请求二审法院撤销原审判决第二、三项，由被上诉人承担上诉费用。
钟思远二审辩称：一审认定事实清楚，证据充分，判决正确，驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院审理认定的事实相同。
本院认为：关于5万元保证金的应否退还的问题。双方签订的《商铺租赁合同》约定“…若场地不符合经营卡丁车项目，乙方不租甲方房屋时，甲方无条件退保证金。”出租房屋于2013年发生漏水事故后，又于2014年发生相同事故，大洲公司对此未能及时履行维修义务，导致钟思远无法按照合同约定使用租赁物，据此，钟思远要求解除租赁合同返还保证金符合法律及双方合同约定。大洲公司以钟思远未及时支付租金为由，拒绝返还保证金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于应否扣除跑道装饰款的问题。（2013）延民初字第2279号案件中，大洲公司对钟思远的损失，即涉案房屋的跑道地面进行了赔偿。因存在前项损失赔偿，本案一审鉴定时，未对出租房屋的跑车厅跑道地面装饰费进行鉴定。大洲公司提出延明工造资鉴字（2015）001号鉴定书中B5-0235项“抹灰面油漆，水性水泥漆二遍”是对地面装饰的重复计费。经查，该项是跑车厅天棚装饰费用，并非地面装饰费用，该鉴定结论并无重复计算情形。大洲公司认为一审判决重复计算装饰费用，主张应从鉴定装饰工程造价中扣除重复费用的上诉理由无事实依据，本院不予支持。三、关于一审判决认定装修残值是否过高的问题。一审诉讼中，诉争双方对鉴定报告均无异议，一审判决以第二次发生漏水（2014年6月4日）作为时间界点支持装饰物的残值，并综合考虑装饰物的使用年限及实际使用期限等因素，酌定钟思远的装饰物残值为22万元符合相关法律规定。大洲公司认为装修残值认定过高的上诉理由，并未提供相关的证据和法律依据，本院不予支持。四、对于大洲公司提出鉴定部门鉴定后出租屋内吧台的大理石台面丢失、装饰物破损严重，要求从装饰工程造价中扣除的主张，不属于本案审理的范围，当事人可另行主张，对此本院不予评判。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6850元，由上诉人延边大洲房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓娟
代理审判员 卢 珊
代理审判员 刘玉敏
二〇一五年八月一日
书 记 员 杨明达