北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第13705号
上诉人（原审原告）齐忠元，男，1943年9月9日出生。
委托代理人于洪旭，北京市君永律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）祝杰东，男，1969年6月2日出生。
委托代理人林森，北京市昂道律师事务所律师。
上诉人齐忠元因排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第17292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人齐忠元之委托代理人于洪旭、被上诉人祝杰东之委托代理人林森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年7月，齐忠元起诉至原审法院称：2010年10月21日，我通过北京市昌平区人民法院（以下简称昌平区法院）执行庭以执行和解的形式购买了北京正旗房地产开发有限公司（以下简称正旗公司）所有的坐落在北京市×××32号楼3门101号（以下简称101号）的房屋和1700平方米的地下室（以下简称32号楼半地下室），支付了购房款共计482万元；2012年4月13日，我与正旗公司完成交接，但101号房屋由祝杰东占有使用，我与祝杰东协商腾房无果。诉请判决祝杰东腾退101号房屋。
祝杰东辩称：齐忠元对101号房屋无有效的所有权，其作为原告不适格；我是该房的合法承租人，享有合法有效的居住使用权利；正旗公司出售该房时未告知我，侵犯了我的优先购买权；即使齐忠元对该房有所有权，我的租赁期限也未届满，根据买卖不破租赁的原则，我不同意齐忠元的诉讼请求。
原审法院经审理认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”齐忠元在昌平区法院执行申请执行人北京农村商业银行股份有限公司小汤山支行（以下简称农商行小汤山支行）与被执行人正旗公司借款纠纷一案过程中，与正旗公司就购买该公司开发的101号房屋达成合意，并将购房款交付给该执行案件管辖法院昌平区法院，但上述该行为尚不足以产生齐忠元取得101号房屋所有权的法律效果，齐忠元至今未取得101号房屋的所有权证，在现有情形下，其要求祝杰东腾退101号房屋的理由不能成立，法院不予支持。据此，原审法院于2013年7月判决：驳回齐忠元的诉讼请求。判决后，齐忠元不服，以自己是101号房屋合法购买人、祝杰东与正旗公司租赁关系不成立等为由上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求。祝杰东同意原审判决。
经审理查明：2008年4月16日，农商行小汤山支行作为执行人依据北京市中信公证处作出的（2008）京中信执字00014号公正执行证书，向昌平区法院申请执行其与被执行人正旗公司借款合同纠纷一案。在昌平区法院委托评估机构进行评估的过程中，农商行小汤山支行与正旗公司达成和解协议，约定32号楼半地下室一层、101号房屋由齐忠元买受。2010年9月27日，齐忠元与正旗公司签订《北京市房屋买卖合同》，约定齐忠元购买101号房屋，建筑面积61.54平方米，总价款为58万元。齐忠元于2010年9月15日、2010年10月12日先后将32号楼半地下室一层、101号房屋的购房款共计482万元分三笔汇入昌平区法院账户。
另查明，101号房屋至今未取得房屋所有权证。对此，齐忠元称因昌平区法院（2008）昌执字第2068号执行裁定书误将101号房屋地址写错、房屋平面测绘图尚未取得，101号房屋的所有权证目前正在办理中；祝杰东则主张101号房屋不可能取得所有权证。
原审法院庭审中，齐忠元提供了下列证据：一、齐忠元与正旗公司签订的《北京市房屋买卖合同》、昌平区法院作出的（2008）昌执字第2068号执行裁定书，以证明齐忠元合法购买了101号房屋。二、昌平区法院出具的案款收据二份，以证明齐忠元已支付101号房屋的购房款58万元、32号楼半地下室一层购房款184万元。三、落款时间为2012年4月13日的《交接备忘录》一份，内容为：齐忠元于2010年9月通过昌平区法院合法取得位于32号楼半地下室一层房屋所有权，因此房原属于正旗公司，现予交接，在此交接之日，此房权属划归齐忠元所有。交接事项：1、32号楼半地下室一层面积1700平方米。2、101号房屋。3、因交接时地下室承租人和101号的暂住人不予见面，现予备忘。该《交接备忘录》下部签写有王成武、于洪旭、曹庆海、齐忠元名字。四、盖有正旗公司印章、落款时间为2012年5月30日的《证明》一份，内容为：祝杰东系正旗公司职工，因工作需要，该公司经领导研究同意其在该公司开发的101号房屋暂住，该房屋未出售给祝杰东，祝杰东也未支付房价款。五、关于南苑乡时村建设农村住宅规划设计任务的批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、工程竣工验收证书、建设工程规划验收合格通知书，以证明101号房屋系经核发审批手续修建的房屋。祝杰东提供了下列证据：一、正旗公司与其签订的《北京市公有住宅租赁合同》，以证明其向正旗公司承租了101号房屋。合同租期起始日期为2002年1月1日，无截止日期。二、收款单位为正旗公司物业管理分公司的101号房屋2002年1月至2009年12月、2010年1月至2010年12月、2011年1月至2011年12月、2012年1月至2012年12月的房费收据四张，以证明其履行了交纳房屋租金的义务。原审法院向昌平区法院调取了下列资料：一、2008年5月6日，昌平区法院执行人员对正旗公司法定代表人王成武进行谈话的执行笔录，王成武在该次谈话中陈述101号房屋系正旗公司物业人员居住，该房无产权证。二、农商行小汤山支行与正旗公司签订的《和解协议书》，其中约定正旗公司同意农商行小汤山支行变卖正旗公司所属的32号半地下室和101号房屋，变卖价格不能低于评估价，买受人为齐忠元，总价为482万元。三、农商行小汤山支行、正旗公司向昌平区法院提交的双方已达成和解协议的《情况说明》。四、齐忠元于2010年9月15日向昌平区法院交付案款240万元的收据。五、2011年3月24日，昌平区法院执行人员对祝杰东进行谈话的笔录，祝杰东称101号房屋系其向正旗公司承租的房屋，没有交房款，但交纳了房租，祝杰东不同意搬离该房。
本院审理中，正旗公司法定代表人王成武到庭就本案相关事实进行陈述：正旗公司的营业执照已经吊销，祝杰东原系正旗公司物业管理分公司的实际负责人。齐忠元购买101号房屋前，我曾明确告知齐忠元该房屋现在有人居住且不能办理产权证，如齐忠元坚持购买，则由齐忠元负责腾退。现101号房屋只有使用权，没有所有权。齐忠元提交的盖有正旗公司印章、落款时间为2012年5月30日的《证明》，系齐忠元之代理人让我写的。祝杰东使用101号房屋系经正旗公司领导研究同意的，租金标准也是按照国家标准定的。正旗公司现对祝杰东使用101号房屋没有意见。
上述事实，有北京市房屋买卖合同、案款收据、交接备忘录、证明、关于南苑乡时村建设农村住宅规划设计任务的批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、工程竣工验收证书、建设工程规划验收合格通知书、北京市公有住宅租赁合同、房费收据、执行笔录、谈话笔录、和解协议书、情况说明、北京市昌平区人民法院（2008）昌执字第2068号执行裁定书以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据查明的事实，101号房屋目前尚未取得房屋所有权证，虽齐忠元在昌平区法院为农商行小汤山支行与正旗公司执行借款合同纠纷一案调解过程中，与正旗公司就101号房屋达成了买卖合意、签订了房屋买卖合同，并向昌平区法院交付了购房款，但101号房屋的转让并未经不动产登记机构登记，未发生房屋权属转移的效力，故齐忠元并非101号房屋合法的所有权人。齐忠元起诉要求祝杰东腾退房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由齐忠元负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由齐忠元负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘永民
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 王 雪
李长亮