浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬宁岔民初字第4号
原告：葛佩亚，个体工商户。
委托代理人：胡敏春，浙江诚航律师事务所律师。
被告：金洪恩，农民。
委托代理人：金学成，浙江知仁律师事务所律师。
第三人：葛晓军，农民。
委托代理人：徐能权，浙江元甬律师事务所律师。
原告葛佩亚与被告金洪恩及第三人葛晓军为排除妨害纠纷一案，于2014年12月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理，原告葛佩亚及其委托代理人胡敏春、被告金洪恩及其委托代理人金学成到庭参加诉讼。后因案情需要，本院于2015年1月27日追加葛晓军为第三人参加诉讼，并于2015年2月10日第二次公开开庭对本案进行了审理。原告葛佩亚及其委托代理人胡敏春、被告金洪恩及其委托代理人金学成、第三人葛晓军及其委托代理人徐能权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛佩亚起诉称：2006年8月13日原告前夫葛晓军（于2014年11月17日判决离婚）订立一份租赁协议书，将原告自有的坐落于宁海县岔路镇岔路村兴中路77-78号（曾名为徐霞路77号）的房产租给被告开欧特福超市，租期为2006年10月1日至2014年9月30日。因原告与前夫葛晓军一直在诉讼，为此在2014年9月17日特向被告送达告知书，要求到期后交房给原告，被告金洪恩也表示愿意配合。现腾房期限已过，被告未及时腾房并付给原告，双方发生纠纷，被告金洪恩告诉原告已续租房屋，在2014年9月17日，原告与两位证人当面送达告知书给被告金洪恩，其当面表示若要续租也是要跟原告及葛晓军一起续租，若不续租就到2014年11月30日止。现被告在合同到期后强占房屋不搬之行为已侵害到原告的合法权益，原告只得诉至你院，请求依法判令：被告立即腾空租用原告坐落于宁海县岔路镇岔路村兴中路77-78号的商业房并交还原告。
为证明自己的主张，原告葛佩亚举证如下：
1．加盖岔路镇城建办公室及岔路村村民委员会公章的房产证明一份，以证明坐落于宁海岔路镇岔路村上畈村兴中路77-78号的房产系原告葛佩亚与第三人葛晓军共同所有的事实。
2.租赁协议一份，以证明第三人葛晓军于2006年8月13日与被告签订的租赁合同已于2014年9月30日即已到期的事实。
3.告知函、照片、出庭作证的证人钱某与葛某的证言各一份，以证明原告于2014年9月17日与证人钱某、葛某等人一同发函通知被告金洪恩租房合同到期后不同意续租并要求及时腾房的事实。
4.宁波市中级人民法院判决书一份，以证明中院于2014年11月17日判决原告与第三人离婚，以及双方在上诉期间均承认涉诉房产是夫妻双方共同财产的事实。
5．派出所询问笔录一份，以证明续租事宜系第三人葛晓军与被告金洪恩恶意串通的事实。
被告金洪恩答辩称，首先，本案所涉房屋的产权并非原告所有，而属于第三人葛晓军所有，故本人认为原告不具有诉讼主体资格。其次，本案讼争的房产是被告向第三人葛晓军承租，与其签订了租赁协议并已支付对应租金。被告与第三人之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告金洪恩举证如下：
1.落款日期为2014年8月8日的租赁协议一份，以证明被告金洪恩依合同约定合法取得该房产租赁使用权的事实。
2.租金收条五份，以证明被告金洪恩在租赁期间内一直按约按时支付租金，且目前租金已付至2015年12月19日的事实。
3.宁海县岔路镇岔路村出具的证明、记账凭证、收据各一份，以证明涉诉争议的房产是由第三人葛晓军通过拍卖方式取得的事实。
4.股东协议书、超市转让协议各一份，以证明被告金洪恩是欧特福超市实际经营人的事实。
第三人葛晓军述称，本案所涉房产的产权系本人所有。被告系依据与本人签署的租赁合同而合法使用该房屋，原告无权要求被告腾房及交还房屋，原告的诉讼请求不成立，请依法驳回原告的诉讼请求。
第三人葛晓军未提供证据。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告提供的证据1，被告对真实性有异议，认为该证据与被告所持证明系同一部门出具却内容矛盾，且原告所提交的诉状副本中该证据复印件上并无落款日期，而原告提供的该证据原件却有“2010年1月5日”的落款日期，故对该证据的真实性存疑。第三人认为该证据原件与诉状副本中复印件不一致，因复印件上无落款日期，且该证明是单位出具但并无经办人签字，而且该证据不能证明该房产属夫妻共同所有，房屋的权属问题需通过其他诉讼来确认，故对证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议。本院认为，原告提供的该证据在无其他证据印证的情形下，不能直接证明原告的待证事实，故本院对该组证据的证明目的不予认定。对原告提供的证据2，被告对真实性无异议。第三人对真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议。因被告及第三人对该证据的真实性无异议，故本院对真实性予以认定。对原告提供的证据3，被告对证据的真实性无异议，但对关联性有异议。第三人对证据的真实性及证明目的均有异议，本院经审查认为，因被告对证据的真实性无异议，故本院对2014年9月17日原告曾书面通知被告不再续租房屋的事实予以认定，对其他证明目的不予认定。对原告提供的证据4，被告及第三人均对真实性无异议，对证明目的有异议。因被告及第三人对该证据的真实性无异议，故本院对真实性予以认定。对原告提供的证据5，被告与第三人对证据的真实性无异议，但对证据的关联性及证明目的有异议。本院认为，被告与第三人对真实性均无异议，故本院对真实性予以认定，但该证据不能证明被告与第三人恶意串通的事实，故本院对证明目的不予认定。
对被告提供的证据1、2，原告对证据的真实性、关联性有异议。第三人对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，原告虽对该证据有异议，但未提供相反证据证明反驳，故本院对该两份证据予以认定。对被告提供的证据3，原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证明不能证明涉诉房产是第三人个人所有，而是原告与第三人在婚姻关系存续期间取得的共同财产。第三人对证据的真实性、合法性、证明目的均无异议。本院认为，原告的异议成立，故对该证据的证明目的不予认定。对被告提供的证据4，因原告与第三人均无异议，且经本院审查认为能证明其待证事实，故本院对该证据予以认定。
经审理，本院认定事实如下：原告葛佩亚与第三人葛晓军于1995年9月19日登记结婚，双方于2006年上半年向上畈村购买了位于宁海县岔路镇岔路村兴中路77-78号的房产，但至今未能办理房产登记手续。2006年8月13日第三人葛晓军与被告金洪恩的合伙人汪建豹签订《租赁协议书》一份，将该房产出租给被告及其合伙人开办欧特福超市，约定租期为2006年10月1日至2014年9月30日，并约定租期满时承租方有优先续租权。被告金洪恩于2014年8月8日与第三人葛晓军签订续租协议，约定房屋续租三年至2017年12月1日，并于2014年8月10日向第三人葛晓军支付了续租第一年的租金140000元。原告于2014年9月17日向被告金洪恩书面告知不再续租本案涉诉房产。2014年11月17日，法院终审判决原告葛佩亚与第三人葛晓军离婚。原告葛佩亚于2014年12月24日诉至本院。
本院认为，本案主要争议焦点为：（一）原告对涉诉房产享有何种性质的权利；（二）被告金洪恩和第三人葛晓军在续租房产时所签订的《房屋租赁协议书》的合同效力应如何认定。关于焦点（一），根据本案查明的事实，该涉诉房产系原告葛佩亚与第三人葛晓军在婚姻关系存续期间向上畈村购买，并已支付对价，在夫妻双方均无充分证据证明系个人财产时，应认定夫妻共同享有该财产权益。同时，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因该涉诉房产至今未能办理相关登记手续，故原告及第三人尚未取得该涉诉房产的产权。但是，原告与第三人基于同上畈村之间的买卖合同关系并已支付对价的事实，原告与第三人对涉诉房产形成了合法的占有。换言之，原告享有的是同第三人共同合法占有该涉诉房产的权利。关于焦点（二），根据最高人民法院对《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条所作的解释可知，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。结合本案，判断被告金洪恩是否系善意，需审查其是否已尽到合理的谨慎义务。现被告提供了《房屋租赁协议书》及租金收条、以及第三人曾提供给其相关的房屋权属《证明》，该组证据显示：续租协议的签订时间为2014年8月8日，第三人收取租金时间是2014年8月10日。虽原告主张曾于2014年9月17日书面告知过被告不再续租房屋，但系在被告与第三人签订续租房产的协议书之后。而法院终审判决原告与第三人葛晓军离婚的时间是2014年11月17日，即被告与第三人葛晓军签订续租协议及收取租金之时，仍处于原告与第三人法定夫妻关系存续期间。结合本案，基于原告与第三人葛晓军之间此种特殊的身份关系，同时结合原告提供的落款日期为2006年8月13日的《房屋租赁协议书》，合同出租方一栏的签名亦是第三人单独签名，故该份续租房产时签订的《房屋租赁协议书》在形式上也符合之前的交易习惯，且现被告亦已实际支付了合理的对价。现原告虽抗辩被告与第三人葛晓军系恶意串通，但未能提供充分有效的证据证明，故应推定被告为善意第三人，据此认定被告与第三人在续租房产时所签订的《房屋租赁协议书》的合同有效。综上可知，被告基于有效的租赁合同关系合法占有与使用本案涉诉房产，原告要求被告腾空房产并交还给其个人的诉请无事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告葛佩亚的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告葛佩亚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 陈英方
审 判 员 田晓敏
人民陪审员 葛华越
二〇一五年六月二十三日
此件与原本核对无异
代书 记员 陈丽萍