广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤51民终33号
上诉人（原审原告）：潮州市区农村信用合作联社，住所地。
法定代表人：陈礼钿，理事长。
委托代理人：许业俊，广东阳天律师事务所律师。
委托代理人：吴奕銮，广东阳天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗龙辉，男，汉族，住，公民身份号码：。
委托代理人：陈少桦，广东秀博律师事务所律师。
原审第三人：薛德彬，男，，汉族，住，公民身份号码：。
上诉人潮州市区农村信用合作联社（以下简称“农信社”）因与被上诉人罗龙辉、原审第三人薛德彬房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2015）潮湘法民一初字第321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：农信社为内资企业法人，于2002年9月9日成立，其登记经营范围为经营中国银行业监督管理委员会依照有关法律、行政法规和其他规定批准的业务，经营范围以批准文件所列的为准（金融许可证no.00247973）。其为潮州市湘桥区、枫溪区辖内自然人、企业法人和其他经济组织入股组成、具有独立企业法人资格的股份合作制社区性银行业金融机构，实行一级法人、统一核算、分级管理、授权经营的管理体制。潮州市区农村信用合作联社意溪信用社（以下简称“农信社意溪社”）为其下设分支机构之一。
2007年6月24日，薛德彬作为甲方和罗龙辉作为乙方签订《铺面出租合同书》1份。其主要内容为：甲方将位于意桂公路原江厝路口铺面叁间，面积约壹佰贰拾平方米，出租给乙方。双方在自愿平等的基础上签订本合同，须共同遵守：一、租期：自2007年6月24日至2012年7月10日，租期5年。二、月租金人民币￥1610.00元（壹仟陆佰壹拾元）现先付贰年，租金并计叁万捌仟陆佰肆拾元（38640.00元）。……五、本合同自双方签字后生效，一式二份。甲、乙双方各持一份。……注：本铺面位于12间西起3-5间。双方还对其他事项进行约定。
因薛德彬曾向农信社借款，2010年12月30日，农信社意溪社作为甲方、罗龙辉作为乙方和薛德彬作为丙方，三方共同签订《铺面出租合同书》1份。其主要内容为：1.2007年6月24日丙方与乙方签订一份铺面出租合同书，租期5年；2.2010年12月30日丙方与甲方签订一份抵债合同，将上述铺面中的两间用于抵偿甲方、丙方之间的贷款债务。经甲方、乙方、丙方协商一致，达成以下协议：一、2007年6月24日的铺面出租合同书的出租方薛德彬变更为农信社意溪社，铺面三间变更为两间，面积为80平方米。其他合同条款继续有效。二、自2010年6月30日起，本合同涉及的租赁物两间铺面租赁产生的租金由乙方向甲方支付。2010年6月30日之前的租金由乙方向丙方支付。后罗龙辉没有向农信社意溪社支付款项。农信社遂于2015年5月27日诉至湘桥区人民法院，请求判令罗龙辉向其支付位于意桂公路原江厝路口2间铺面的租金人民币26833元（自2010年6月30日起至2012年7月10日止）及该铺面占用费人民币38640元（自2012年7月11日计至2015年7月11日止）。
本案审理期间，罗龙辉提供其与薛德彬于2012年5月30日签订的《铺面出租合同书》1份及薛德彬于2014年6月30日出具的《收据》1份，佐证其与薛德彬约定，由其向薛德彬承租位于潮州市湘桥区意溪镇意桂公路上津路段30号之3-6号铺面4间，面积约200平方米；租期自2012年7月11日至2017年7月10日，租期5年，月租金3200元。其已向薛德彬支付2014年7月11日至2015年7月10日的租金人民币38400元。对上述材料，薛德彬无异议；农信社主张上述《铺面出租合同书》不合法。
原审法院审理认为：农信社意溪社为农信社下设分支机构之一，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十三条：“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。”之规定，农信社可作为本案的原告主张权利。对农信社、罗龙辉和薛德彬于2010年12月30日签订的《铺面出租合同书》1份，三方对该《铺面出租合同书》上的签名均无异议，故该《铺面出租合同书》的真实性可予认定。根据该《铺面出租合同书》的内容，系农信社、罗龙辉和薛德彬约定，由罗龙辉代薛德彬向农信社履行债务，但罗龙辉并没有明确表示愿意承担薛德彬对农信社的债务，即该《铺面出租合同书》虽名为租赁合同，实为由第三人履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”之规定，罗龙辉另行于2012年5月30日与薛德彬签订《铺面出租合同书》并向其交付相应款项，没有依约向农信社履行债务，农信社应向薛德彬主张承担违约责任。故农信社对罗龙辉的主张，依据不足，不予采纳。农信社可另行向薛德彬主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十三条之规定，判决如下：驳回潮州市区农村信用合作联社的诉讼请求。本案受理费人民币1436元，由潮州市区农村信用合作联社负担。
原审原告潮州市区农村信用合作联社不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.改判被上诉人向上诉人支付其承租的位于意桂公路原江厝路口2间铺面的租金26833元（自2010年6月30日起至2012年7月10日止）及该铺面占用费暂计为38640元（自2012年7月11日计至2015年7月11日止，以后另计）。3.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与第三人薛德彬于2007年6月24日签订《铺面出租合同书》一份，由薛德彬将位于意桂公路原江厝路口三间铺面，面积约120㎡出租给被上诉人，租期自2007年6月24日至2012年7月10日，月租金人民币l610元。由于薛德彬无法直接以货币资金偿还农信社意溪社的贷款本息，遂于2010年将其位于潮州市湘桥区意溪镇上津村，金山大桥至意桂公路中间地段，意桂公路（麻仓往河内方向）第一间至第四间的房产用于抵偿其拖欠农信社意溪社的贷款本息。2010年12月30日农信社意溪社作为出租方（简称甲方）、被上诉人作为承租方（简称乙方）和薛德彬，三方共同在《铺面出租合同书》上签名。然而，被上诉人并没有按照合同的约定，将其承租中的两间铺面的租金交由农信社意溪社。上诉人作为农信社意溪社债权的合法持有人向原审法院起诉，而原审法院判决驳回上诉人的诉求。上诉人认为原审法院存在以下错误：1.上述《铺面出租合同书》经三方签名确认，其真实性亦经原审法院予以认定。但被上诉人没有按照该《铺面出租合同书》向农信社意溪社交付租金。根据《合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人支付。农信社意溪社对被上诉人享有租金请求权，上诉人作为农信社意溪社的债权合法持有人，要求被上诉人支付租金有法可依，应当予以支持。而原审法院根据《合同法》第六十五条的规定，驳回上诉人的诉讼请求，系适用法律错误。2.被上诉人承租中的两间铺面己由薛德彬在2010年抵债给农信社意溪社，农信社意溪社就是该两间铺面的权利人。被上诉人向农信社意溪社承租铺面，被上诉人负有向农信社意溪社交付租金的义务，双方租赁关系非常明确。本案不存在“第三人履行合同”的情形，原审法院认定“罗龙辉代薛德彬向农信社履行债务，但罗龙辉并没有明确表示愿意承担薛德彬对农信社的债务，即该《铺面出租合同书》虽名为租赁合同，实为由第三人履行合同”，原审判决对该部分事实的认定是错误的。
被上诉人罗龙辉答辩称：我方已将租金交还第三人，自始至终上诉人没有向我方催讨，本案明显已超过了诉讼时效，原审判决正确，请二审法院予以维持。
原审第三人薛德彬答辩称：涉案房产是我的，租金合理应由我收取。
二审期间各方当事人均没有提出新证据。
经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见分析，本案争议的焦点问题是：上诉人农信社是否有权利直接向被上诉人罗龙辉主张涉案租金。农信社意溪社、罗龙辉和本案原审第三人薛德彬于2010年12月30日共同签订《铺面出租合同书》一份，三方当事人于一、二审期间均对该《铺面出租合同书》上的签名表示没有异议，故对该《铺面出租合同书》的真实性可予认定。根据该《铺面出租合同书》的内容，系农信社意溪社、罗龙辉和薛德彬约定，将涉案铺面的出租方薛德彬变更为农信社意溪社，自2010年6月30日起，该合同涉及的租赁物两间铺面租赁产生的租金由罗龙辉向农信社意溪社支付，故农信社意溪社与罗龙辉的租赁关系明确。后罗龙辉没有按照上述合同约定向农信社意溪社支付款项，农信社依据上述租赁合同向罗龙辉主张承担违约责任，要求罗龙辉支付该铺面租金以及相应的铺面占用费，系上述合同赋予农信社的合法权利，依法应予以支持。罗龙辉主张其与薛德彬于2012年5月30日签订《铺面出租合同书》一份，由其向薛德彬承租上述铺面且已支付相应租金给薛德彬，但该主张违反了2010年12月30日在《铺面出租合同书》中三方当事人的共同约定，不足以对抗其与农信社之间权利义务的约定，本院不予支持；被上诉人主张本案已经超过诉讼时效，但其于原审时并未提出抗辩，二审期间也未能提供充分的证据证明其主张，本院不予采纳。
综上所述，原审判决查明事实基本清楚，但对本案中上诉人与被上诉人之间存在法律关系的认定不清，处理不当，本院予以改判。农信社提出的上诉主张成立，对其上诉请求本院予以支持。案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：
一、撤销潮州市湘桥区人民法院（2015）潮湘法民一初字第321号民事判决；
二、罗龙辉应于本判决发生法律效力之日起十日内付还潮州市区农村信用合作联社位于意桂公路原江厝路口2间铺面的租金人民币26833元（自2010年6月30日起至2012年7月10日止）及该铺面占用费人民币38640元（自2012年7月11日计至2015年7月11日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币1436元、二审受理费人民币1436元，均由罗龙辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 菊
审 判 员 康森炎
代理审判员 李奕毅
二〇一六年四月七日
书 记 员 叶 帆