湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴北民二初字第1718号
原告郴州市正大机动车交易有限公司。
法定代表人邱晓艳，该公司经理。
委托代理人郭华军，湖南福城律师事务所律师。
委托代理人欧阳本和，湖南福城律师事务所律师。
被告郴州元亨汽车维修服务有限公司。
法定代表人李海玉，该公司总经理。
委托代理人黄巍，湖南众望归律师事务所律师。
原告郴州市正大机动车交易有限公司（以下简称正大公司）诉被告郴州元亨汽车维修服务有限公司（以下简称元亨公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，并于2016年3月7日公开开庭进行了审理，原告正大公司的委托代理人郭华军、欧阳本和，被告元亨公司的委托代理人黄巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告正大公司诉称：2010年1月27日，原、被告就郴州市107国道万华冲42号场地、办公室、厂棚的租赁事宜签订《协议书》，协议书约定原告将郴州市107国道万华冲42号租赁给被告，并就租金、违约责任等事项进行了约定。被告从2015年6月开始拖欠租金，严重违反双方的租赁协议，故原告起诉至法院，请求：一、判令被告立即向原告支付拖欠的租金50010元（2015年6月1日至2015年11月10日6个月的租金，之后至实际解除租赁协议之日租金另计）；二、判令解除原告与被告于2010年1月27日签订的《协议书》，返还被告承租的房屋；三、判令被告向原告支付违约金50000元。本案审理过程中，原告以被告交纳了2015年6-8月的租金为由，将诉讼请求第一项变更为：判令被告立即向原告支付拖欠的租金50010元（2015年9月1日至2016年2月29日6个月的租金，之后至实际接触租赁协议之日租金另计）。原告主张以被告提交的《协议书》落款时间为准为由，将诉讼请求第二项变更为：判令解除原告与被告于2010年1月1日签订的《协议书》，返还被告承租的房屋；
为支持其诉讼请求，原告正大公司向本院提交如下证据：
1、原告登记信息，拟证明原告主体资格；
2、被告登记信息，拟证明被告主体资格；
3、协议书，拟证明原、被告之间签订协议的内容和约定；
4、国有土地使用证，拟证明原告出租给被告的土地使用权和房屋所有权人为郴州市广德实业有限公司（以下简称广德公司）；
5、场地租赁合同和补充协议，拟证明原告出租给被告的土地使用权和房屋所有权人为广德公司，原告与广德公司签订了《场地租赁合同》取得该房屋和土地的使用权且广德公司同意原告将所租的场地进行转租；
6、广德公司缴款通知单，拟证明广德公司向正大公司催缴租金；
7、广德公司的证明，拟证明广德公司与正大公司的租赁关系。
被告元亨公司辩称：第一、原告不是本案的适格主体，因为原告于2012年7月26日给被告和广德公司都发了通知，通知说明原告不再租赁广德公司的场地，那么被告与原告的租赁关系已经解除，被告是和广德公司发生的租赁关系，被告交纳场地费是交纳给广德公司并没有交纳给原告，被告现在是租赁广德公司的场地而不是原告的场地，所以原告不是适格的主体。第二、被告已经向广德公司缴纳了所有的租金，并没有拖欠租金，即便有延迟拖欠租金，也是被告与广德公司的事情，与原告无关。第三、原告主张的违约责任没有事实和法律依据，被告从未向原告交纳租金，没有租赁关系，这是原告与被告合同签订协议书后协商的结果，属于协商后对合同原有的条款进行变更，因此协议书中违约的约定已经是作废，反而因原告解除了与广德公司的租赁关系，被告可以向原告主张返还租金以及违约金。
为支持其主张，被告元亨公司向本院提交如下证据：
8、协议书和申请报告，拟证明原告租赁给被告的场地属于广德公司所有，被告向原告交纳30000元转租费后，该场地实际是原告转租给被告使用，由被告向广德公司实际交纳租赁费用；
9、《关于不再租赁场地的报告》、《关于不再租赁广德公司场地的通知》，拟证明原告因自身业务原因自2013年元月1日起不再租赁广德公司场地，该场地由广德公司收回，即原告自2013年元月1日起不再享有对该租赁场地转租权；
10、证明、手写发票、银联商务签购单，拟证明被告交纳租金的对象一直是广德公司，而不是原告；
11、收条，拟证明被告向广德公司缴纳了2015年9、10月的租金。
经本院组织庭审质证，被告元亨公司对原告正大公司提供的证据发表了如下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，对证明方向有异议，原告对被告发过函表示不租场地了，所以该协议是无效的，对违约责任也有异议，被告没有交纳租金给原告，是交纳给广德公司；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，对证明方向有异议，原告已经发函给广德公司和被告，所以该合同是无效的；对证据6真实性有异议；对证据7真实性有异议，证明方向也有异议。
经本院组织庭审质证，原告正大公司对被告元亨公司提供的证据发表了如下质证意见：对证据8中协议书真实性无异议，可以证明原告与被告有租赁关系，广德公司与原告签订的合同注明原告是可以转租的，虽然是被告向广德公司缴纳租金，但只是其代原告履行义务；对证据9真实性无异议，但是证明方向有异议，原告发函后，广德公司不同意解除合同，被告也没有同意解除合同，也没有向原告移交租赁场地，故此通知没有发生法律效力；对证据10真实性无异议，对证明方向有异议，租金是被告向广德公司交纳是事实，但是只是代原告履行义务；对于发票和签购单可以证明被告没有及时交纳租金，也同样证明交纳租金的时间是原告起诉之后，故被告确实存在违约的行为；对证据11只能证明被告在开庭之日即2015年3月7日补交了租金，不能否认被告拖欠租金的事实。
2016年3月9日，本院依法到广德公司进行询问，广德公司表示：第一、广德公司是向原告发了催款通知书；第二、广德公司收到了原告关于不再租赁场地的报告，但是后来原告又打电话说要继续租，所以广德公司和原告的租赁合同继续有效；第三、广德公司同意原告将租赁场地转租给被告，但应该把租金交齐。原、被告对广德公司陈述均无异议。
经本院组织当事人举证、质证，本院认证如下：原告正大公司提交证据1-7符合证据规则，本院予以采信；被告元亨公司提交的证据8-11符合证据规则，本院予以采信；原告正大公司提交的证据与被告元亨公司提交的证据8中协议书内容一致，但原告提交的落款时间为2010年1月27日，被告提交的落款时间为2010年1月1日，原告主张以被告提交的为准，故本院认定《协议书》的签署时间为2010年1月1日。
根据当事人的举证和本院认证的情况，结合庭审当事人的陈述，本院确认如下事实：2009年12月24日，原告正大公司（乙方）作为承租人与案外人广德公司（甲方）签订不定期的《场地租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于郴州市七里大道42号仓库用于汽车相关业务，租金为每月8335元，每月8号前交纳本月租金，拖欠租金累计达到两个月的，甲方有权收回场地并主张两个月租金的违约金。2010年1月15日，原告正大公司与广德公司签订《补充协议》，广德公司同意原告正大公司将场地进行转租。2010年1月1日，原告正大公司（甲方）作为出租方与作为承租方的被告元亨公司（乙方）签订《协议书》，约定如下：一、甲方将承租广德公司的位于上述场地、办公室、厂棚转租给乙方；二、租赁期限为从2010年1月1日起至广德公司收回该场地或者乙方不愿意承租时止；三、甲方不得解除与广德公司的租赁合同，也不得提前解除《协议书》，否则要承担50000元的违约金；四、租金为每月8335元，每月5号前交纳本月租金，每拖欠一天按拖欠金额的千分之四向甲方支付违约金；五、乙方向甲方支付合同保证金10000元，在合同终止时，由甲方一次性退还乙方或者抵扣租金；六、乙方向甲方一次性支付转租费30000元，如甲方解除与广德公司的租赁合同或提前解除《协议书》，否则要承担50000元的违约金；七：如乙方连续两个月不支付房租给甲方，甲方有权解除合同，乙方赔偿甲方50000元。原、被告签订《协议书》后，被告元亨公司与原告正大公司又口头达成协议，即由被告元亨公司直接将租金交至广德公司。《协议书》签订后，被告元亨公司向原告正大公司支付了30000元的转租费和10000元合同保证金。
2012年7月26日，原告正大公司给广德公司发函称不再租赁涉案的场地，但之后又反悔称继续承租，广德公司同意其继续承租。2015年6月起，被告元亨公司因拖欠租金未交，广德公司于2015年9月1日向原告正大公司发函催收租金，原告正大公司向被告元亨公司催收无果，故于2015年11月11日起诉至法院，酿成本案纠纷。
2015年12月21日，被告元亨公司向广德公司交纳了2015年6-8月的租金；2016年3月7日，被告元亨公司向广德公司交纳了2015年9、10月的租金。2015年11月之后的租金未再交纳。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，现对本案涉及的问题评判如下：
一、关于当事人的主体资格问题，原告正大公司与案外人广德公司签订《场地租赁合同》及《补充协议》，上述合同合法有效，广德公司同意原告将场地转租给被告，故本案原、被告签订的《协议书》合法有效，双方当事人均应遵守。被告元亨公司主张其直接将租金交至广德公司故与广德公司达成了合同关系，经本院查明，被告元亨公司本应先将租金交至原告正大公司，再由正大公司交至广德公司，但原、被告私下口头协议由被告元亨公司直接将租金交至广德公司，该约定只是对《协议书》关于租金交纳对象的变更，并不影响合同的效力，广德公司也认为其只是与原告正大公司形成合同关系，故原告正大公司有权作为原告提起本案的诉讼。
二、关于《协议书》是否达到解除的条件的问题。根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。租赁合同中的承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《协议书》，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，自合同签订之日起，即具有法律约束力，双方应全面履行合同的各自义务。原告依约将《协议书》约定的场地、办公室、厂棚交付给被告使用、经营，被告应当依约即每月5号前支付租金。自2015年6月起，被告不按约支付租金，实属违约，应承担本案的违约责任。故原告主张解除原、被告之间签订的《协议书》及要求返还租赁场地，本院予以支持。
三、关于原告是否有权主张租金及违约金的问题。本案中，被告元亨公司直接将租金交纳至广德公司，但其并未与广德公司形成租赁关系，只是代替原告正大公司向广德公司交纳租金，广德公司在未收到租金时也是向正大公司催收，故原告正大公司有权向被告元亨公司主张租金及违约金。关于租金的计算，原告要求被告支付2015年9月至2016年2月间共计50010元的租金，经查，被告元亨公司已经支付了2015年9、10月的租金，故需向原告正大公司支付2015年11月1日-2016年2月29日共4个月33340元的租金，因被告元亨公司向原告正大公司交纳了10000元的保证金，原告向本院请求将该保证金抵扣租金，本院予以准许，故被告还需向原告支付租金22340元（33340元-10000元），以后租金按每月8335元交至场地、办公室、厂棚返还之日止。关于违约金的计算，依照合同约定，违约方需要支付对方违约金50000元，本案中被告属于违约方，但原告没有举证证实其受到的损失数额，经本院释明，被告向本院申请减少违约金，本院综合当事人的过错及公平、诚实信用原则，酌情认定被告元亨公司需向原告正大公司支付10000元违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告郴州市正大机动车交易有限公司与被告郴州元亨汽车维修服务有限公司于2010年1月1日签订的《协议书》；
二、被告郴州元亨汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内将承租场地、办公室、厂棚返还给原告郴州市正大机动车交易有限公司；
三、被告郴州元亨汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告郴州市正大机动车交易有限公司租金22340元（租金暂计算至2016年2月29日，以后计算至承租场地、办公室、厂棚返还之日止）；
四、被告郴州元亨汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告郴州市正大机动车交易有限公司违约金10000元；
五、驳回原告郴州市正大机动车交易有限公司的其他诉讼请求。
如果被告郴州元亨汽车维修服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和返还承租场地、办公室、厂棚，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告支付返还承租场地、办公室、厂棚的迟延履行金和加倍向原告支付迟延履行租金、违约金期间的利息。
案件受理费2300元，由原告郴州市正大机动车交易有限公司负担1150元，被告郴州元亨汽车维修服务有限公司负担1150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
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审 判 长 李岳春
人民陪审员 柳光文
人民陪审员 蔡秋玲
二〇一六年四月五日
书 记 员 谢凌霄
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。