广东省高要市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇要法民三初字第250号
原告：肇庆尚城物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市高要市（肇庆信业房地产发展有限公司土地），组织机构代码××。
法定代表人：张汉威，该公司董事长。
委托代理人：肖沛闳、林苗苗，该公司员工。
被告：李红兵，女，汉族，公民身份号码×××1046，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：周伟清，广东耀新律师事务所律师。
原告肇庆尚城物业管理有限公司（以下简称尚城物业）诉被告李红兵物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月3日进行了公开开庭审理。原告尚城物业的委托代理人肖沛闳，被告李红兵及其委托代理人周伟清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚城物业诉称：被告于2011年11月购买肇庆信业房地产发展有限公司（以下简称信业房地产公司）开发建设的高要市南岸万福路1号肇庆珀丽湾商住区奥维多一街1号房屋一套，建筑面积为237.25平方米。根据其商品房买卖合同的约定，在2012年6月8日前该房屋将交付被告使用。2011年7月19日，原告与被告签订了《前期物业管理协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告需每月15日至25日向原告支付每月物业管理费用593.13元（每月管理费按房屋测绘成果报告书上的建筑面积计算，2.5元／平方米）。逾期缴纳的，应按每日千分之一的标准向原告支付违约金。2012年3月21日，信业房地产公司向被告发出了《收楼通知书》，请被告按购房合同约定的时间前来收楼，但被告不予理会。信业房地产公司分别于2012年4月25日和2012年5月30日，向被告发出《催请收楼通知书》，被告在收到该通知书后无正当理由拒绝收楼，也没有向原告交纳物业管理费，原告通过电话及发函等方式多次向被告进行催缴，被告仍拒绝交纳。现起诉，请求：1、判令被告支付物业管理费14096.60元（按每月物业管理费593.13元计算，从2012年6月起至2014年5月，共24个月）；2、判令被告支付逾期付款的违约金6265.65元（以每月实际拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准从2012年6月26日起计算至款项全部付清之日止，暂计算至2014年9月1日）；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告李红兵辩称：一、从原告提供的证据来看，原告并没有物业管理的资质，根据相关法律规定，其与被告签订的《前期物业服务合同》依法无效，至今，我们没有见到原告能提供合资质证据，合同无效，且无效是由原告自身的原因造成的，原告没有资格向我方收取物业管理服务费。二、原告向我方收取物业管理费没有法律和事实依据。根据相关法律规定，房屋没有交付，则不需要支付物业费。房屋没有交付的原因如下：2012年3月25日，我方去办理收楼手续时，发现即将交付的楼宇存在问题，要求开发商信业房地产公司先解决问题，原告当天向我方出具了《楼宇验收反馈表》。2012年4月25日及2012年5月30日，信业房地产公司两次向我方发出《催请收楼通知书》，我方到达现场后，发现质量问题仍未解决，同时又出现了新的情况，即三楼露台楼板被雨水滴出一个洞。2012年7月至2012年年底，我方多次向信业房地产公司和原告反映房屋质量问题，但均无人处理。2012年12月16日，原告再次到楼房现场，经与原告管理人员确认，存在三个工程问题，包括“三楼套间小阳台上方两槽滴水，已滴到地面凹陷”的问题。之后，我方多次到现场检查，发现问题一直没有解决，而且原告工作人员也不愿意再出书面的材料，我方只有自己拍照维权。可见，信业房地产公司至今仍未将合格房屋交付给我方，已经严重损害了我方的合法权益。根据相关法律规定，物业服务费用由建设单位交纳。综上，原告要求我方支付管理费没有事实依据，要求支付滞纳金更是缺乏理据。我方于今年三月委托律师向信业房地产公司和原告发出律师函，告知他们没有依约导致我方损失，也告知原告，在信业房地产公司没有交付房屋给我方之前，我方无需支付物业管理服务费。故，请法院驳回原告的诉求。
经审理查明：被告李红兵于2011年7月19日购买了信业房地产公司开发的位于高要市南岸万福路1号，名为肇庆珀丽湾商住区（以下简称珀丽湾）内奥维多一街1号单元的商品房一套，约定房屋面积为238.3平方米，之后经高要市房产测绘所测绘成果报告书测得该房屋的面积为237.25平方米。约定的交楼日期为2012年6月8日。购房当日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务合同》，委托原告管理该房屋。该合同约定以下主要条款：第二条“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理，物业共用部位包括：楼盖、屋顶、户外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。”，第六条“。物业服务费是维持本物业管理服务运作之必要开支，甲方不得以任何理由拖延或拒交，物业服务费每月按建筑面积收取，收费标准按2.5元／平方米计收（不包公用水电分摊）。该物业确权之建筑面积与本协议所载面积不符时以政府房屋管理部门最终实测面积为准。”，第七条“甲方应于开发商签发的《入伙通知书》注明的收楼日期起交纳物业服务费用，甲方已收到《入伙通知书》但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用及其他费用按约交纳，业主或物业使用人应在每月15-25日履行交纳义务”第二十六条“甲方或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向乙方支付违约金。”第二十八条“以下情况乙方不承担责任：。5、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有设计或瑕疵造成损失的；”，第二十九条“服务期限从物业交付使用之日起至物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效日止。”，珀丽湾至今没有成立业委会，上述《合同》尚在有效期限内。涉案房屋2012年3月5日经竣工验收后，信业房地产公司分别于2012年3月21日、4月25日、5月30日向被告发出收楼通知书，要求被告在约定的2012年6月8日前办理收楼手续，原告也于2013年8月2日向两被告发出物业管理费催缴函，但被告认为房屋存在质量问题需要处理，并分别于2013年12月20日、2014年2月23日、2014年5月18日、2014年6月8日到原告处取钥匙，处理房屋质量问题，故没有办理好收楼手续，也没有缴纳物管费。原告遂诉至本院。
另查明：原告肇庆尚城物业管理有限公司为有限责任公司，资质等级为三级。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告之间签订的《前期物业服务合同》（以下简称《服务合同》）是双方当事人的真实意思表示，且符合《物业管理条例》第二十一条、第二十五条的规定，该合同属合法有效的合同。合同签订后，原被告双方形成了服务委托关系。原告应当依约提供小区物业服务，作为业主的被告则应当依约支付物业管理服务费用。关于两被告应缴未缴的物业服务费的计算问题：根据经庭审质证认证的高要市房产测绘所出具的房屋测绘成果报告书以及双方间的《服务合同》约定，按照建筑面积237.25平方米，2.5元／平方米，即593.13元／月计收物业服务费，从被告应收楼日期即2012年6月8日开始起算至2014年5月。经本院核算物业服务费为14096.60元，对原告诉请物业服务费14096.60元，本院予以支持。关于两被告支付逾期付款违约金的问题：由于被告没有依照《服务合同》第七条的约定按时足额交纳物业服务费，原告要求依照《服务合同》第二十六条约定按照每日1‰计收违约金，但被告认为过高，要求调低，该要求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院予以准许，又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，由于被告逾期缴纳管理费造成原告可预见的损失为利息损失，故原告违约金应该按照人民银行同期贷款基准利率6.15%上浮30%即日0.0219%，计至2014年9月1日；经核算违约金为1372.19元（附李红兵欠费明细表），对原告诉请违约金超出1372.19元的部分，本院不予支持。对此后的物管费及违约金，原告没有诉请，根据民事诉讼“不告不理”的原则，本案不作处理。
对于被告李红兵抗辩认为原告没有物业管理的资质，且违反了《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二部分第4条规定“……建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的……应当认定无效……”，《服务合同》应认定无效的意见：首先，原告于2010年10月27日成立，2011年5月24日经批准从事物业管理业务，并在起诉之前2012年6月8日已经取得三级资质，且事实上也提供了物业服务；其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效的情形包括（一）一方以欺诈、斜坡的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》也非法律、行政法规，《服务合同》不存在上述合同无效的情况，故，被告以《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）第二部分第4条的规定认定《服务合同》无效的意见，本院不予采纳。
对于被告抗辩认为信业房地产公司与原告法定代表人为同一人，原告在明知楼房存在质量问题，且建设单位尚未交付房屋的情况下起诉，损害被告权益的意见：开发商与物管公司属不同主体，各享有独立诉讼主体资格，独自承担民事责任的能力，被告上述抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。
对于被告李红兵抗辩认为由于涉案楼房没有交付，故其不应交纳物业服务费；房屋没有交付的原因是该房屋存在问题，原被告之间一直在处理中，由于信业房地产公司至今未将合格房屋交付给被告，损害被告合法权益，根据相关法律规定，物业服务费由建设单位缴纳的意见：首先，原告已经举证证实涉案房屋已经办理了建设工程竣工验收备案表，符合约定的交房条件，且信业房地产公司分别于2012年3月21日、4月25日、5月30日向被告发出收楼通知，催请被告收楼，但被告均以房屋质量问题需要处理没有收楼，故，造成楼房没有交付的事实不能归结于原告方，被告不能以其没有收楼而拒绝交付物业服务费用。被告如对房屋质量有异议，应积极循法律途径来解决纠纷，而非拒绝缴纳物业服务费；其次，根据双方《合同》第二条约定，原告的服务范围并不包括房屋设计瑕疵及房屋质量问题；第二十八条第5项约定，在原告实际上已经依约履行了物业服务义务的情况下，因物业本身固有的设计或瑕疵造成损失的，原告不承担责任。综上所述，在原告已经实际上履行了物业服务义务的同时，被告不能以房屋存在设计瑕疵或其他质量问题来作为其不缴纳物业服务费的理由，故对被告该抗辩意见，本院也不予采纳。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告李红兵于本判决生效之日起十日内向原告肇庆尚城物业管理有限公司缴纳物业管理服务费14096.60元（从2012年6月计至2014年5月）以及违约金1372.19元，两项合计15468.79元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费309元，该款原告已经预交，由被告李红兵负担187元，原告负担122元。被告在履行付款义务时迳付187元给原告，本院不另行收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 赵凡宜
代理审判员 赖金华
人民陪审员 陈根华
二〇一四年十二月二日
书 记 员 杨智莉