安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第01128号
上诉人（原审被告）：何宗华。
被上诉人（原审原告）：安徽出版集团物业管理有限公司。
法定代表人：孔群，总经理。
委托代理人：钱进，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：赵元元。
上诉人何宗华因与被上诉人安徽出版集团物业管理有限公司（以下简称出版集团物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院2015年9月16日作出的（2015）蜀民二初字第01370号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人何宗华、被上诉人出版集团物业公司的委托代理人钱进、赵元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月5日、2011年4月30日、2011年12月26日、2014年1月5日，出版集团物业公司与书香苑小区业主委员会共签订了四份《物业服务合同》，合同约定：书香苑小区业主委员会选聘出版集团物业公司对书香苑小区提供物业管理服务事宜，小区位于龙图路和笔架山路交汇处，物业类型为住宅（小高层、高层）、商业用房，建筑面积约10万平方米；合同履行期限为2010年5月1日至2014年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2010年5月1日至2011年12月31日高层住宅物业服务费按每平方米0.98元／月收取（不包括公摊水、电、电梯、公共照明等费用），并约定按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月履行交纳义务。2012年1月1日至2012年12月31日高层住宅物业服务费按每平方米1.20元／月收取（实行一费制收取，包括公摊水、电、电梯、公共照明等费用），并约定业主或物业使用人应在每年一月履行交纳义务。2013年1月1日至2014年12月31日高层住宅物业服务费按每平方米1.10元／月收取（实行一费制收取，包括公摊水、电、电梯、公共照明等费用），并约定业主或物业使用人应在每年1-3月履行交纳义务。合肥市物价部门对上述收费标准予以批复认可。
原审法院另查明：何宗华系书香苑小区幢室业主，房屋建筑面积202.97平方米。自2010年5月1日至2014年12月31日，何宗华累计拖欠出版集团物业公司物业服务费12260元（2010年5月1日至2011年12月31日物业费按0.98元／平方米计算合计为3978元，2012年全年物业费按1.20元／平方米计算合计为2923元，2013年1月1日至2014年12月31日物业费按1.10元／平方米计算合计为5359元），经出版集团物业公司催要，何宗华至今未缴纳。
原审法院又查明：涉案小区2012年1月1日至2014年12月31日期间的《物业服务合同》约定了业主或物业使用人如未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之二的标准支付违约金。
原审法院再查明：涉案小区是由安徽普兰德置业发展有限公司（以下简称普兰德公司）开发建设。
出版集团物业公司诉至原审法院，要求判令：何宗华向出版集团物业公司支付截至2015年初拖欠的物业管理费15442元、滞纳金5867元，以上两项合计21309元。
原审法院认为：出版集团物业公司与书香苑小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，合同应对小区全体业主发生法律效力，因此双方均应按照协议约定履行各自义务。出版集团物业公司作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题及时予以解决，并经常同业主保持沟通，从而维系服务小区的团结稳定。何宗华作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对出版集团物业公司在服务质量上存在的瑕疵，可以通过与出版集团物业公司积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因出版集团物业公司服务质量存在瑕疵就采取长期拖欠物业服务费作为对抗，从而造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。出版集团物业公司主张普兰德公司将何宗华自2009年1月1日至2010年4月30日所欠物业费的债权转让给出版集团物业公司，因债权转让的证据不足，不予支持。出版集团物业公司主张何宗华支付所欠自2010年5月1日至2014年12月31日的物业服务费共计12260元，具有事实和法律依据，予以支持。何宗华主张出版集团物业公司不履行服务义务及未尽到管理责任，何宗华提交的照片等证据材料虽不足以抗辩其应当免交物业费，但从一定程度上能够反映出版集团物业公司在对涉案小区提供物业管理服务过程中，并未做到尽善尽美，以致何宗华与其他多名业主对其服务质量提出质疑，从而拒交物业费。同时何宗华提出因房屋存在质量问题多次反映一直得不到解决，拒交物业费是为督促出版集团物业公司与普兰德公司沟通协调。从法律关系来说，虽房屋质量问题不是物业公司所能够解决的，但出版集团物业公司作为小区物业当业主向其反映的问题自身不能解决时，尤其对于多户业主反映的情况，从小区和谐与维护业主利益的角度考虑，应当及时告知业主向直接责任方主张权利，避免业主对物业产生不必要的误解。结合本案具体情况，对出版集团物业公司向何宗华主张支付滞纳金的请求，不予支持。关于诉讼时效的问题，因双方合同一直在持续履行，故对何宗华诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、何宗华于判决生效之日十日内一次性支付出版集团物业公司自2010年5月1日起至2014年12月31日止的物业服务费12260元；二、驳回出版集团物业公司其他诉讼请求。案件受理费333元，减半收取166.50元，由何宗华负担53元，出版集团物业公司负担113.50元。
何宗华不服上述判决，向本院上诉称：1、债权转让及经营权转让不合法。合肥运达物业管理有限公司私自将小区物业管理权转让给出版集团物业公司，违反《前期物业管理服务协议》第一条的约定。2、出版集团物业公司不具备合法的诉讼主体资格。书香苑小区至今从未召开过业主大会，业委会副主任叶永青一直担任出版集团物业公司副经理，其既是裁判员又是运动员，签字不具有合法性，所签订的《物业服务合同》无效。书香苑小区业主委员会系出版集团物业公司利用安徽出版集团行政干预操作成立，不能代表广大小区业主的真实意愿，小区物业公司的解聘与选聘以及物业合同的签订都是通过违法程序私下违规进行，未经业主大会批准，违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十五条的强制性规定，也违反了《合同法》第五十二条的规定，出版集团物业公司提供的物业服务不具有合法性，双方之间没有合法的物业合同关系。3、出版集团物业公司未提供完善的服务。其在安全防范、绿化保洁、公共场所管理、公共设施维护等方面存在严重问题，而且整改、提高的意识和措施不多。同时，因房屋质量问题至今得不到解决，使得本人一直未能入住书香苑小区，也严重影响了房屋的租售。4、出版集团物业公司违规上调物业管理费。出版集团物业公司于2012年、2013年连续调整提高物业管理费，且调价并未公示，其中2012年还超出了管理部门规定的最高限度（最高为1.17元／平方米），严重侵犯了广大业主的切身利益，对物业费多算部分不应支持。5、费用收入和支出不透明。关于物业费用的收支情况，车位租金及小区公共设施租金、房屋维修金等的收入及流向情况，从未在小区公示过，侵犯了业主的知情权。6、出版集团物业公司起诉超过两年诉讼时效。何宗华一直未承认双方之间的合约关系，何宗华拒交物业费，说明业主没有意愿持续履行合同。请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。
出版集团物业公司答辩称：1、债权转让程序合法有效，前期物业公司撤出小区后由我公司提供服务。2、我公司具有合法的诉讼主体资格，根据法律规定业主委员会与物业公司签订的物业合同对业主具有约束力。3、我公司已提供了完善的物业服务，对方在一审提供的照片具有片面性、偶然性和刻意性，不能说明我公司提供的服务有质量瑕疵。4、我公司诉请没有超出两年诉讼时效，一审已提交证据证明我公司向对方进行多次催缴。
二审期间，双方均未提交新证据。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为：书香苑小区业主委员会与出版集团物业公司签订的《物业服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述合同对作为书香苑小区业主的何宗华具有约束力，出版集团物业公司在本案诉讼主体适格，双方均应依约履行。
出版集团物业公司为书香苑小区提供了物业服务，何宗华作为业主，依据国务院《物业管理条例》的规定以及《物业服务合同》的约定，应当及时主动向出版集团物业公司交纳物业费。何宗华自2010年5月1日起拒绝向出版集团物业公司交纳物业服务费用，应当对其拒绝交纳费用的理由是否具有正当性、合法性承担举证责任。因物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响出版集团物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。且何宗华并无证据证明在其未交物业费期间，出版集团物业公司履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。如出版集团物业公司存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，何宗华可以另案起诉出版集团物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。
书香苑小区业主委员会与出版集团物业公司签订四份《物业服务合同》对小区物业费的收取标准作出明确约定，物业费的收取标准系合同双方协商一致的结果，收取标准亦不违反法律规定，何宗华认为出版集团物业公司违规上调物业费的理由不能成立。
关于诉讼时效问题，一审期间，出版集团物业公司已提交相关催缴物业费的证据，说明在何宗华欠交物业费期间，出版集团物业公司向何宗华主张权利的事实，案涉诉讼时效存在中断情形，至出版集团物业公司于本案起诉时，并未超过诉讼时效。
因出版集团物业公司二审期间撤回上诉，故合肥运达物业管理有限公司转让债权问题不作为二审审查的范围。
综上，原审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何宗华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱爱民
审 判 员 程亚娟
代理审判员 王 倩
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 张 琪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。