山西省吕梁市中级�民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋11民终1448号
上诉人（原审原告）：吕梁金利典当有限责任公司中阳分公司，住所地中阳县雷家沟河槽桥东11号。
负责人：白秀平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：薛忠，山西泰邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯健，山西泰邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨甲。
被上诉人（原审第三人）：付乙。
被上诉人（原审第三人）兼付乙的委托诉讼代理人：武新春（系被上诉人付乙丈夫）。
上诉人吕梁金利典当有限责任公司中阳分公司（以下简称金利典当公司）因与被上诉人杨甲、武新春、付乙申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服山西省中阳县人民法院（2016）晋1129民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人金利典当公司的委托诉讼代理人薛忠、侯健，被上诉人杨甲，被上诉人兼付乙的委托诉讼代理人武新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金利典当公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（1）、诉讼房屋在执行时的所有权人仍为武新春和付乙，被上诉人杨甲对该房屋并不享有所有权；（2）、本案诉讼房屋在被上诉人杨甲与被上诉人武新春、付乙签订买卖合同之前已经办理了抵押登记，抵押权人为上诉人，被上诉人杨甲享有的债权并不能对抗上�人享有的抵押权；（3）、被上诉人杨甲在购买房屋前并未去房管部门查询涉案房屋的权属情况，存在明显过错；（4）、上诉人在诉讼时效期间内对被上诉人武新春、付乙及时提起了诉讼。担保物权设立的初衷就是为了保障主债权的实现，原审却以上诉人并未主张优先受偿权属适用法律错误。
杨甲辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。事实和理由：本案上诉人并未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，故该抵押权消灭，不应受法律保护。
武新春、付乙辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。事实和理由：被上诉人武新春、付乙于2011年5月13日将涉案房产抵押给上诉人，被上诉人武新春、付乙将涉案房屋出卖给被上诉人杨甲时已经超过了抵押期限两年，故该抵押权应归于消灭，不受法律保护。
金利典当公司向一审法院起诉请求：1、判令继续执行登记在第三人武新春名下的中阳县滨河小区E座1201室房屋；2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年9月13日，第三人武新春（被执行人）以其与第三人付乙（被执行人）共有的房屋（位于中阳县二郎坪大街滨河小区E座1201室、产权证号为：中房权证宁乡镇字第××号）向原告（申请执行人）金利典当公司典当借款500000元，期限为180天，自2011年9月13日至2012年3月12日，同时办理了房屋他项权证，约定抵押期限为半年。该借款逾期后，经金利典当公司续当期限为180天，自2012年3月11日至2012年9月7日止，同时原告（申请执行人）与第三人武新春（被执行人）双方又约定抵押期限为半年。2013年10月12日，被告（案外人）杨甲与武新春签订了《房屋买卖合同》，将武新春名下的位于中阳县二郎坪大街滨河小区E座1201室的房屋以650000元的价格出卖给被告杨甲（案外人），杨甲在支付全部价款后，实际占有使用该房屋。后杨甲找武新春一起去房产局办理房产手续，结果由于武新春临时有事，未能办理，后来杨甲再次找武新春办理房产手续时，因一直联系不上武新春致使一直没有办理房产过户手续。同时查明，第三人武新春在金利典当行的借款到期后未能如期还款，后原告（申请执行人）诉至中阳县人民法院，诉请第三人武新春（被执行人）归还当金500000元，2015年5月13日原审作出（2015）中民初字第52号民事判决，对原告（申请执行人）的债权进行了确认。2015年10月15日，原告（申请执行人）依据该生效判决申请强制执行，2015年11月19日该院作出（2015）中民执字第131-1号执行裁定，裁定查封被执行人武新春、付乙名下的位于中阳县二郎坪大街滨河小区E座1201室的房屋一套。2016年1月7日，被告杨甲（案外人）对此查封案涉房屋提出执行异议，2016年1月25日，该院作出（2016）晋1129执异2号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。后原告（申请执行人）向原审提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，原审在查封第三人武新春（被执行人）名下的位于中阳县二郎坪大街滨河小区E座1201室的房屋之前，第三人武新春（被执行人）已经与被告杨甲（案外人）签订了合法有效的买卖合同，杨甲按照合同约定支付了房屋的全部价款，并在法院查封之前合法占有了该房屋，后来由于第三人武新春（被执行人）的原因，一直未能办理过户登记。综上所述，原告（申请执行人）关于继续执行登记在第三人武新春（被执行人）名下的位于中阳县二郎坪大街滨河小区E座1201室房屋的诉讼请求依法不予支持。原告（申请执行人）关于对该房屋享有优先受偿权的辩论意见，因原告（申请执行人）没有主张过该权利，对该辩论意见不予认可。（2016）晋1129执异2号裁定关于解除查封原因的论述虽有瑕疵，但不影响结论的正确性。判决：驳回原告（申请执行人）吕梁金利典当有限责任公司中阳分公司的诉讼请求。案件受理费100元由原告（申请执行人）负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审一致，另查明，武新春交付给杨甲的案涉房屋手续是房屋认购书及交付房款的凭证。本院予以确认。
本案的争议焦点为：（一）、上诉人金利典当公司与被上诉人武新春、付乙在抵押合同中约定的抵押�限或在登记机关登记的抵押期限的效力，现上诉人金利典当公司是否仍享有讼争房屋的抵押权；（二）、案涉《房屋买卖合同》的效力；（三）、被上诉人杨甲是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，（一）、抵押权属于担保物权的一种，应当严格遵循物权法定的原则。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”，因此，物权法对抵押权行使的期间有明确的规定，与主债权诉讼时效期间相同，不因当事人约定或者登记机关登记而变动�上诉人金利典当公司虽在诉被上诉人武新春借贷纠纷一案中没有主张抵押权，但该债权诉讼时效期间并未届满，上诉人金利典当公司在上述主债权诉讼时效期间仍可行使抵押权，仍为讼争房屋的抵押权人。（二）、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”、物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”，根据上述法律规定可以看出，物权行为与债权行为存在本质的区别，债权行为常为物权行为之原因，转让抵押财产行为的实现，需要进行两个行为，一是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，二是抵押财产所有权变动的物权行为。抵押人与买受人签订转让抵押财产合同的行为，只是债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果，抵押人未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同行为并不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权。抵押人仍是抵押物的所有权人，有权将抵押物自由转让给他人。房屋抵押权存续期间，按照现行的产权登记制度，房屋的产权不能办理过户登记。在抵押权消灭前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续，合同构成履行�能，买受人有权解除合同；若买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，亦因抵押权尚存，不能得到支持。因此，就被上诉人杨甲与被上诉人武新春于2013年10月12日签订的《房屋买卖合同》这一转让抵押财产买卖合同的债权行为而言，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效。（三）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定可以看出，执行中的案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当同时符合以下要件：1、和被执行人订立合同的目的是将其物权所有权变更至执行中的案外人（即买受人）名下；2、已经履行完毕合同的全部对价义务；3、对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；4、物权没有变更登记的原因不可归责于执行中的案外人。而上述物权期待权从性质上属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，执行中的案外人若已依约履行完毕支付取得物权相应对价义务，且对该物权期待权以一定的方式对外公示，从而可以确定该物权将必然转移至其名下，此时若与申请执行人的一般债权发生冲突，法律选择优先保护执行中案外人的物权期待权。但在本案中，上诉人金利典当公司作为申请执行人并非一般债权人，而是讼争房屋的抵押权人，对房屋享有担保物权，被上诉人杨甲对讼争房屋的权利属于债权的范畴，以此权利对抗上诉人金利典当公司所享有的本案所涉担保物权，显属不能。据此，被上诉人杨甲并不享有排除人民法院对讼争标的执行的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中国人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山西省中阳县人民法院（2016）晋1129民初221号民事判决；
二、登记在被上诉人武新春、付乙名下的中阳县二郎坪大街滨河小区E座1201室房屋继续予以执行。
一审案件受理费100元、二审案件受理费8800元由被上诉人武新春负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓瑜
审判员 吕 烜
审判员 张晓艳
二〇一六年十二月二日
书记员 张亚楠