广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第841号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。
被上诉人（原审原告）：任国娟
被上诉人（原审被告）：深圳市金光华地产开发有限公司。
上诉人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1663号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月30日，任国娟（买方）与深圳市金光华地产开发有限公司（以下简称金光华公司）（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定任国娟购买金光华公司开发的深圳市宝安区xx街道xx南路西侧xx花园商品房第5栋25A房，用途为住宅，建筑面积为59.44平方米，金光华公司在2010年11月30日前将涉案房产交付给任国娟，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。合同第二十一条约定，“金光华公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给任国娟之日起240日内金光华公司应选择下列第二种方式为任国娟办理《房地产证》：壹、书面通知任国娟共同（或委托金光华公司）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；贰、待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产金光华公司委托任国娟自行登记办证的备案申请，任国娟于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由原金光华公司双方各自承担。”第二十二条约定，“如金光华公司未履行相关义务造成任国娟不能按约定期限取得《房地产证》的，金光华公司自本房地产交付之日后的第240日起，按日向任国娟支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则任国娟有权在该120日届满之日起半年内解除合同。任国娟解除合同的，……任国娟要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至任国娟实际取得《房地产证》之日止，金光华公司按日向任国娟支付本房地产总价款万分之四的违约金。”双方在“附件五”就合同内容做了补充约定，附件五第12条约定，“双方同意本房地产之《房地产证》的办证义务和责任由任国娟承担；如本房地产办证延期的，任国娟无权就此向金光华公司主张违约金等款项。如任国娟采取按揭方式付款的，任国娟应在本合同约定的本房地产交付之日前，委托房地产登记管理部门及按揭银行认可的受托方办理《房地产证》以及本房地产的抵押登记手续所需的全部办证资料，向上述受托方提供办理《房地产证》和上述抵押登记手续所需的全部办证资料，并应当向上述受托方或实际收款方足额缴纳任国娟应承担税费等相关费用。如任国娟采取一次性付款或分期付款方式付款的，金光华公司向任国娟交付办理《房地产证》所需资料，由任国娟自行办理《房地产证》。因购买本房地产而产生的公证费、登记费以及其他一切有关费用及税项，除法律规定应由金光华公司承担的外，由任国娟承担。金光华公司办理本房地产项目的房地产初始登记时，登记主管机关会在公共媒体上发布初始登记公告，任国娟应留意有关内容，自行向金光华公司查询本房地产项目初始登记的办理情况，并与金光华公司联系填写《深圳市房地产转移登记申请表》自行办证，金光华公司不再另行通知。”附件五第21条约定了任国娟联系地址，并在第22条约定，“有下列情形之一的，视为金光华公司履行了通知义务：（1）任国娟签收书面通知的，签收日期为送达日期；（2）金光华公司以邮政特快专递寄送文件的，自寄出之日起3天后视为送达；（3）金光华公司在《深圳特区报》或《深圳商报》等报纸上公告的，自公告刊登之日，视为送达。”合同签订后，任国娟付清了购房款，金光华公司于2010年11月22日将涉案房产交付给任国娟。经查，xx花园房地产开发项目用地权人为金光华公司，地价款于2006年1月31日全部付清。金光华公司已于2007年4月28日为此项目获批建筑物命名、于2008年2月3日取得《国有土地使用权证》、于2008年2月2日取得《建设工程规划许可证》、于2008年3月3日取得《建筑工程施工许可证》、于2009年6月8日取得《房地产预售许可证》等，并于2010年7月14日完成了分栋、分户汇总表，该项目于2010年7月7日由国土部门完成了《建设工程竣工测量报告》，并于2010年6月30日办理竣工验收备案，2010年7月29日通过规划验收，又于2010年8月16日完成工程结算，2010年12月7日缴交“物业专项维修资金（首期）”。2011年10月21日，xx花园4栋、5栋房产完成初始登记；之后，金光华公司向任国娟送达了《关于办理房地产证的通知》。2011年11月2日，xx花园业主傅xx、刘xx将金光华公司诉至原审法院，以金光华公司未能如期为其办理xx花园房产《房地产证》为由，要求金光华公司支付延期办证违约金。案件审理过程中，为查清案件事实，根据金光华公司申请，原审法院依法向深圳市房地产权登记中心去函【（2011）深宝法民三初字第1620、1621号】查询涉案房产产权登记情况，该中心书面复函（深房登函（2012）206号）称：一、“xx花园”是由深圳市金光华地产开发有限公司开发建设的商品房项目。2009年11月，根据上级相关文件，该公司涉嫌违规违法，因此，对其名下拥有的土地、物业、房产（不包括新开发向公众发售的楼盘）暂停交易、转让。二、2011年7月，有关部门来文明确可以依照有关规定，对xx花园符合初始登记条件的，办理过程中不予以公告、不核发房地产权属证书给该公司；直接给予购房业主确权。三、2011年8月，深圳市金光华地产开发有限公司向该中心申请办理“xx花园1-3栋、11-35栋、44栋”的房地产初始登记；2011年9月，深圳市金光华地产开发有限公司向该中心申请办理“xx花园4、5、6栋”的房地产初始登记。该中心根据上级部门有关文件及该公司的申请，分别完善了上述房产的房地产初始登记数据，并为购房业主办理了房地产证。2011年10月10日，金光华公司将涉案房屋的办证资料移交给建行深圳分行。2011年10月12日，任国娟委托陈建玲到建行深圳分行处在申请办理房产证所需资料上签字并委托建行深圳分行办理涉案房屋的楼花抵押登记转现楼抵押登记事宜。另查明，2011年涉案房屋深圳市房屋租赁指导参考标准为16元／月·平方米，2012年深圳市房屋租赁指导标准为17元／月·平方米。
任国娟诉至原审法院，请求判令：1、金光华公司协助任国娟将位于深圳市宝安区xx街道xx南路西侧xx花园的第5栋25A房产办理房产证在任国娟名下；2、金光华公司向任国娟支付自2011年7月19日起至2012年5月31日止共318日的延期办证违约金人民币166066元；3、金光华公司按照房地产买卖合同约定的每日522.22元标准的延期办证违约金标准，向任国娟支付自2012年6月1日起至深圳市房地产权登记机关核发任国娟所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金，该项延期办证违约金每三个月由金光华公司结算一次向任国娟支付，剩余期间不满三个月的，在期间届满时支付；4、金光华公司承担本案诉讼费用。原审法院经任国娟申请追加了中国建设银行股份有限公司深圳市分行作为本案第三人，任国娟将全部诉讼请求承担主体变更为金光华公司及建行深圳分行。
原审法院认为，任国娟与金光华公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，但该合同中附件五第12条约定的“如本房地产证延期的，任国娟无权就此向金光华公司主张违约金等款项”内容是金光华公司提供的格式条款，排除了金光华公司延期办证责任和任国娟的相关权利，违反法律禁止性规定，属无效条款；合同的其他部分内容及委托书没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行，故金光华公司及建行深圳分行应协助任国娟将涉案房屋房地产证办理至任国娟名下。关于金光华公司是否应承担延期办证违约金的问题。从任国娟与金光华公司诉辩情况来看，本案争议的焦点是金光华公司应否对延期办理房屋权属证书承担责任。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋权属证书的办理负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。其中国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”按照此规定，房地产开发企业在办理房屋权属证书过程中应确保出售的房产具备办证条件，即完成初始登记，并向购买方提供必要的证明文件。与此相对应，房地产开发企业怠于履行此义务所产生的法律责任，《城市商品房预售管理办法》第十二条也有所规定，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”这一责任承担原则，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条亦予以确认。上述规定表明，在我国现有的法律体系中，预售商品房出现延期办证情形时，房地产开发企业承担的是过错责任。本案中，按照任国娟与金光华公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，金光华公司应在取得工程竣工验收证明文件之日（2010年11月18日）起180天内完成涉案房地产项目的房地产初始登记。虽然涉案房产直到2011年10月21日才完成初始登记，但金光华公司提交的证据显示，金光华公司在合同约定的期限内已准备该项目办理房地产初始登记所需的主要资料，表明金光华公司已积极履行了合同约定和法律规定的各项义务。在此期间，由于产权登记机关应相关单位要求暂停金光华公司业务，使涉案房产的初始登记手续延期，这已经超出金光华公司所能控制和预见的范围，相关办证程序也非金光华公司单方行为所能推进。因此，现有证据并不足以认定金光华公司在办理涉案房产权属证书过程中存在过错，任国娟要求金光华公司对非自身原因导致的延期办证承担违约责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于建行深圳分行应承担延期办证违约金的问题。原审法院认为，建行深圳分行并未与任国娟签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，故任国娟请求建行深圳分行按照任国娟与金光华公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的标准支付违约金的诉请，原审法院不予支持。建行深圳分行既然已经接受任国娟的委托则应在收到金光华公司移交的办证资料后主动及时为任国娟办理房产证，建行深圳分行主张已于任国娟签字当日就将资料递交给房产登记部门，因缺少任国娟身份证复印件故未能办证，但建行深圳分行并未提交相应的证据证明已经通知任国娟提供身份证复印件，现因建行深圳分行的原因导致任国娟迟延办理房地产证给任国娟造成了损失，该损失应由建行深圳分行承担。建行深圳分行于2011年10月10日收到金光华公司提交的资料，任国娟于2011年10月12日到建行深圳分行处签字，即便如建行深圳分行所述任国娟缺少办证资料给予一定催交资料的宽限期，那么建行深圳分行至少应在任国娟签字后10个工作日内向房产登记部门递交完整的资料，故任国娟的损失应按照深圳市政府指导租金标准自2011年10月26日起计算，建行深圳分行至今仍未办理房产证，且任国娟是否会与建行深圳分行解除委托关系以及建行深圳分行何时将完备的资料提交给房产登记部门都不可知，故任国娟的租金损失计至本案起诉之时（2012年8月24日）较为适宜，建行深圳分行应向任国娟支付2011年的租金损失为人民币2092元［（16元／月·平方米×59.44平方米×2月）＋190元］，2012年的租金损失为人民币7881元［（17元／月·平方米×59.44平方米×7月）＋808元］，故建行深圳分行应向任国娟支付租金损失人民币9973元。综上所述，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、深圳市金光华地产开发有限公司及中国建设银行股份有限公司深圳市分行于本判决生效之日起十日内协助任国娟将深圳市宝安区xx街道xx南路西侧xx花园第5栋25A房办理房产证至任国娟名下；二、中国建设银行股份有限公司深圳市分行于本判决生效之日起十日内向任国娟支付2011年10月26日至2012年8月24日期间的租金损失人民币9973元；三、驳回任国娟的其他诉讼请求。案件受理费1811元，由任国娟负担1703元，建行深圳分行负担108元，受理费任国娟已预交。
上诉人建行深圳分行不服原审判决，向本院提起上诉称，（2012）深宝法民三初字第1663号案的案由为房屋买卖合同纠纷，上诉人在该案中并非房屋买卖合同的中的一方当事人，也并不负有办理房产证的义务，上诉人只是接受被上诉人一任国娟的委托，代理其在2010年10月12日至2013年10月12日之间办理楼花抵押登记转现楼抵押登记，上诉人与被上诉人一任国娟之间没有任何办理产权登记证的协议，上诉人不存在违约或其他责任，上诉人也未向被上诉人任国娟收取任何代理费用，根据权利、义务对等原则，上诉人不应向被上诉人任国娟支付任何赔偿。且上诉人已于2011年10月12日向相关国土部门递交了相关材料，由于非上诉人的原因未能办理产权证，责任不在上诉人。一审法院在事实认定及法律适用方面均存在错误。请求：一、深圳市中级人民法院依法撤销（2012）深宝法民三初字第1663号判决书中的判项二；二、深圳市中级人民法院依法撤销（2012）深宝法民三初字第1663号判决书中关于上诉人承担108元案件受理费的判项；三、深圳市中级人民法院依法判令本案一切费用由被上诉人一、二承担。
被上诉人金光华公司口头答辩称，一、我方认为一审判决程序合法，查明事实清楚，对于深圳市金光华地产开发有限公司的判决我方予以认可。二、针对上诉人的上诉理由我方的意见如下：一审法院对于在初始登记之后任国娟未能办理到房产证的原因已经予以查明，我方认为任国娟在初始登记前、初始登记后未能办理到房产证的责任不在深圳市金光华地产开发有限公司，请求二审法院依法维持一审法院对深圳市金光华地产开发有限公司的判决。
被上诉人任国娟答辩称，一、上诉人上诉称“上诉人在该案中并非房屋买卖合同的一方当事人，也并不负有办理房地产证的义务”，对此，答辩人持有异议。答辩人在开发商购买的涉案房屋，是在上诉人办理了房屋抵押贷款用于支付购房款的，按照银行业的交易习惯，凡有抵押贷款的房屋，在办理房地产证时均需无条件委托银行办理，银行代办房地产证后将该证原件予以留存，这是众所周知的实施。上诉人虽然“并非房屋买卖合同的一方当事人”，但上诉人按其交易习惯“负有办理房产证的义务”，如上诉人不予协助办理，答辩人与开发商均无法单独办理已有抵押贷款的房地产证。因此，上诉人“负有办理房产证的义务”。二、上诉人上诉称：“上诉人与任国娟之间没有任何办理产权登记证的协议，上诉人不存在违约或其他责任，上诉人也未收取任何代理费用，根据权利，义务对等原则，上诉人不应支付任何赔偿”。对此，答辩人持有异议。《民法通则》第66条第二款规定：“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任”。第106条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”。第111条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据《民法通则》的上述规定，上诉人既然接受答辩人的委托，理当履行代理职责办理涉案房屋的房地产证。2011年10月10日，上诉人接受开发商移交涉案房屋的办证资料；2011年10月12日，上诉人接受答辩人的办证委托。但上诉人接受办证资料和委托后没有履行代理职责，导致答辩人的涉案房屋至今没有办妥房地产证。虽然上诉人代理办证没有直接收取代理费用，但上诉人与答辩人之间所存在的交易，上诉人已经在双方的交易中获得收益，而上诉人代理办证是抵押贷款交易中的权利，且也是义务。因此，上诉人不履行代理职责而给答辩人造成的损害，上诉人应当承担民事责任。应驳回上诉人上诉。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审当事人之间争议的焦点是上诉人建行深圳分行对涉案房屋迟延办理房地产证是否应承担责任的问题。本案中，金光华公司于2011年10月10日将涉案房屋的办证资料移交给建行深圳分行，任国娟于2011年10月12日委托陈建玲到建行深圳分行处在申请办理房产证所需资料上签字并委托建行深圳分行办理涉案房屋的楼花抵押登记转现楼抵押登记事宜，建行深圳分行接受了任国娟的委托应在收到金光华公司移交的办证资料后主动及时为任国娟办理房产证，即建行深圳分行作为涉案房屋按揭的贷款人与抵押权人，在接受任国娟办理房产证的委托后，负有办理房产证的义务。建行深圳分行上诉主张其已于2011年10月12日将资料递交给房产登记部门，由于非上诉人的原因未能办理产权证，责任不在上诉人，结合其在原审的抗辩理由，系因任国娟没有提供身份证复印件导致未能办证，但建行深圳分行作为办证义务人，没有通知任国娟提供身份证复印件以完善办证资料，故对涉案房屋迟延办理房地产证应承担责任。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人建行深圳分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮 思 宇
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 许 莹 娇
二〇一三年六月十三日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。