阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民一初字第1387号
原告：司徒水源，男，汉族，住阳江市江城区。港澳证件号码：×××3（3）。
委托代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。
委托代理人：关添文。
被告：东莞市通泰装饰工程有限公司。住所地：东莞市。
法定代表人：陈道照，该公司总经理。
委托代理人：陈诚谊，广东言必行律师事务所律师。
委托代理人：曾卫娜，广东言必行律师事务所律师。
第三人：阳江市瑞生实业有限公司。住所地：阳江市江城区。
法定代表人：陈定梅，该公司总经理。
原告司徒水源诉被告东莞市通泰装饰工程有限公司（以下简称通泰公司）、第三人阳江市瑞生实业有限公司（以下简称瑞生公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告司徒水源的委托代理人何燕君、关添文，被告通泰公司的委托代理人曾卫娜、陈诚谊到庭参加诉讼；第三人阳江市瑞生实业有限公司（以下简称瑞生公司）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告司徒水源诉称：2011年10月1日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定第三人将位于阳江市闸坡镇东小区N-17-3之一闸坡驿港度假公寓1幢1106、1107号两套商品房以211633元／套的价格卖给原告，原告已按约定于2011年10月1日将两套商品房购房款423266元支付给瑞生公司。原告与第三人签订《商品房买卖合同》时，第三人拥有合法的预售许可证，并已将上述两套商品房实际交付给原告，该《商品房买卖合同》是双方自愿的意思表示，无违反法律及行政法规等禁止性规定，该合同是合法有效的。2012年8月1日，原告将上述两套商品房以租金12698元／年／套出租给阳江市蓝岛酒店管理有限公司（以下简称蓝岛公司），蓝岛公司按约定向原告支付租金，原告的出租行为是合法有效的。被告对第三人享有债权并向法院申请强制执行，法院于2015年4月22日作出（2014）阳城法执字第829-3号执行裁定书，裁定执行阳江市闸坡镇东小区N-17-3之一闸坡驿港度假公寓等17套商品房（其中涉及原告所有的1106、1107号商品房）。因被裁定执行的上述17套商品房涉及原告合法的房屋所有权，原告向法院提出书面异议，法院经审理后作出（2015）阳城法执异字第23号执行裁定书，裁定驳回原告异议。原告与第三人签订《商品房买卖合同》时上述两套商品房为预售商品房，原告已支付全部购房款并实际占有出租上述两套商品房，原告于2011年12月1日曾多次催促第三人办理上述两套商品房房产证等相关手续，但第三人一直未进行办理，致使上述两套商品房至今仍在第三人名下，原告对办理上述两套商品房的过户登记不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院不应当对原告的上述两套商品房进行拍卖。深圳市国潼联土地房地产评估有限公司受法院的委托，对被强制执行的阳江市闸坡镇东小区N-17-3之一闸坡驿港度假公寓等17套商品房进行评估，并于2015年1月8日作出房地产估价报告（深国潼联评字（2015）30006号），报告对上述17套商品房的总估价约为6297281元，已大大超出被告对第三人主张的债权数额（3276658元），法院裁定执行上述17套商品房实不合理，不应当将原告合法购买的上述两套商品房纳入执行范围。此外，第三人名下还有其他可供执行的房产，本案更加不应当拍卖原告上述两套商品房用以清偿被告的债权，原告在（2015）阳城法执异字第23号提出的书面异议依法有据，法院不应当裁定驳回原告的异议。综上，原告为维护自己的合法权益，遂向法院提起诉讼，请求：1、确认原告与第三人于2011年10月1日所签订关于买卖阳江市闸坡镇东小区N-17-3之一闸坡驿港度假公寓1幢1106、1107号商品房的《商品房买卖合同》合法有效，解除查封阳江市闸坡镇东小区N-17-3之一闸坡驿港度假公寓等17套商品房后，由第三人协助原告办理产权过户登记。2、撤销（2015）阳城法执字第829-3号裁定关于拍卖阳江市闸坡镇东小区N-17-3之一闸坡驿港度假公寓1幢1106、1107号商品房的主文和（2015）阳城法执异字第23号执行裁定，不得查封、拍卖阳江市闸坡镇东小区N-17-3之一闸坡驿港度假公寓1幢1106、1107号商品房用于偿还（2014）阳中法民一终字第100号民事判决确定的第三人所欠被告的债务；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告通泰公司辩称：本案系案外人执行异议纠纷，争议焦点为原告对位于阳江市闸坡镇东小区N-17-3之一闸坡驿港度假公寓1幢1106、1107号的执行标的是否拥有权利，该权利是否足以阻止执行标的拍卖、转让、交付。被告认为，根据现有证据及相关规定，应当驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、对于原告的第一项诉请，因本案是执行异议之诉，非所有权确认之诉，原告请求确权属另一法律关系，不是本案的审理范围，因此不应当在本案审理，因此原告请求确认其系争议执行标的的所有权人的主张，不应予以支持。二、对于原告的第二项诉请，因该商品房属于第三人阳江市瑞生实业有限公司所有，法院采取执行措施查封并拍卖第三人的房产是合法有效的，因此原告第二项诉请不应得到支持。（一）原告与第三人签订的《商品房买卖合同》不是真实有效的买卖关系，原告对未能办理商品房权属登记存在过错。1、仅凭现有证据不足以证明原告已足额支付了购房款。原告为证明其已支付购房款，仅仅提供了收款收据1份，原告不仅没有提供相应的银行汇款凭证，且第三人基本账户亦没有相应的入账记录，虽然原告持有第三人出具的1106、1107房的《收款收据》，但不足以证明原告已足额支付了1503房的购房款；2、原告所称的占有并非合法占有。理由：被告因第三人拖欠装修驿港公寓1幢的装修工程款，自2012年7月1日起至2014年7月，一直与第三人在法院诉讼中，2013年8月19日法院裁定禁止第三人使用包括本案讼争房产在内的1幢所有商品房，且1幢的建筑工程及装修工程、消防工程未经验收合格，根本不具备交房条件，因此，原告所称的占有讼争的执行标的，不是合法占有，不能受到法律保护。3、按原告陈述，原告与第三人2011年10月1日签订《商品房买卖合同》后，当天即支付全部购房款并实际占有出租上述两套商品房，期间曾多次催促第三人办理上述两套商品房房产证等相关手续，但第三人一直未进行办理。被告认为，原告的陈述违背了商品房交易习惯。购买商品房时不但要支付购房款，委托开发商办理房产证时还需办理委托手续并预交办证费用给开发商，从原告提供的证据来看，原告没有委托开发商办理产权证的委托手续，也没有预交给开发商办证费用的证据，从举证责任来看，原告意欲证明对办理过户登记不存在过错明显是举证不能。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”，办理商品房权属登记手续是承购人的义务，原告自述于2011年10月1日与第三人签订《商品房买卖合同》并于当日付清购房款，但直至商品房于2012年10月31日被法院裁定查封，2013年8月19日法院裁定第三人停止使用本案在内的房产，原告从未提起异议，也未办理涉案房屋的权属登记，应当认定原告存在过错。（二）原告所购商品房不是用于自己居住，不符合权利能够排除执行的法定情形。最高人民法院公布并实施的《关于人民法院办理执行异议的复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。按本条规定，能够排除执行的必备情形是“买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，但很明显，本案中，原告自认办理了房屋交接手续至今把争议房产出租给阳江市蓝岛酒店管理有限公司经营，并不是用来居住。当然，从争议执行标的的性质来看，是属于投资性房产，供度假休闲旅游人士入住，原告的情况不符合该条的规定，不能够排除执行。综上原告的全部诉请没有事实与法律依据，恳请法院予以驳回。
第三人瑞生公司未答辩，亦未到庭应诉。
经审理查明：第三人瑞生公司是房地产开发企业，其已于2011年6月14日取得闸坡驿港度假公寓商品房预售许可证。2011年10月1日，原告司徒水源与第三人瑞生公司签订《商品房买卖合同》（两份），约定第三人瑞生公司将其开发的位于阳江市闸坡镇东小区N-17-3之一闸坡驿港度假公寓1幢1106号房、1107号房分别以211633元价格出卖给原告司徒水源。同日，第三人瑞生公司出具编号为0001963、0001964收据（两份）给原告收执，其中编号为0001963的收据内容为：“今收到司徒水源购买驿港度假公寓1幢1106号房房款211633元”，编号为0001964的收据内容为：“今收到司徒水源购买驿港度假公寓1幢1107号房房款211633元”。2011年12月1日，原告司徒水源发送一份《请求函》给第三人瑞生公司，该函内容为“本人司徒水源2011年10月1日在你司闸坡驿港度假公寓购买1幢1106房、1107房，并且全部全额现金付清。要求瑞生实业有限公司在2012年2月内帮本人办理驿港度假公寓房产相关手续，使本人能在2012年2月拿到驿港度假公寓房产权证。”第三人瑞生公司在该份函上盖有公章。2012年8月1日、8月9日，原告与阳江市蓝岛酒店管理有限公司先后签订了《房屋租赁合同书》（两份），约定原告将闸坡驿港度假公寓1幢1107房、1106房出租给阳江市蓝岛酒店管理有限公司，租赁期限为2年，每间房屋的年租金为12698元。
因被告通泰公司与第三人瑞生公司建设工程合同纠纷一案，本院于2012年10月30日裁定对第三人瑞生公司所有的包括涉案房屋在内的17套房产进行保全，查封日期为2012年10月31日至2014年10月30日；又于2013年8月19日，作出（2012）阳城法民二初字第738号民事裁定书，裁定禁止第三人瑞生公司使用涉案房屋。于2014年10月29日，本院继续查封第三人名下包括涉案房屋在内的17套房产；于2015年4月22日，因第三人瑞生公司未履行完毕已经发生法律效力的阳江市中级人民法院作出的（2014）阳中法民一终字第100号民事判决确定的义务，遂作出（2014）阳城法执字第829-3号执行裁定书，裁定拍卖第三人名下包括涉案房屋在内的17套房产。2015年5月27日，原告以案外人的身份向本院提出书面执行异议，请求终止拍卖涉案房屋，并解除对该房屋的查封。2015年5月29日，本院作出（2015）阳城法执异字第23号执行裁定书，本院以原告没有去办理涉案房屋的过户登记存在过错为由，裁定驳回案外人（即原告）司徒水源的异议请求。原告不服，向本院起诉，请求如诉称。
诉讼中，本院发函给阳江市住房和城乡规划建设局海陵分局，调查涉案房屋是否具备办证条件，阳江市住房和城乡规划建设局海陵分局复函称阳江市闸坡镇东小区N-17-3之一闸坡驿港度假公寓已办理规划验收手续，但尚未组织建设工程竣工验收和办理建设工程竣工验收备案，闸坡驿港度假公寓第1幢11单元06号房、07号房应未达到交付使用条件。另外，被告提供第三人在另案，即（2014）阳中法民一终字第100号案中作为证据出具的“情况说明”及编号为0007799的“收据”一份，其中“情况说明”的内容为：“阳江市海陵岛开发试验区管理中心：经我公司核实阳江市江城区人民法院民事裁定书（2012）阳城法民二初字第738号查封（扣押）财产清单（阳江市闸坡驿港度假公寓）中部份房产已经出售，由于各种原因没有签订购房合同及备案。已认购房号清单：……业主姓名：司徒水源，房号：1106、1107，金额：211633、211633，已付金额：211633、211633。……。请贵中心向阳江市江城区人民法院如实反映并调整。”编号为0007799的“收据”内容为：“今收到司徒水源交来闸坡驿港度假公寓1106、1107房购房款423266元。”由于对同一事实（是否签订购房合同及收款收据的内容），第三人在（2014）阳中法民一终字第100号案中作为证据出具的“情况说明”及编号为0007799的“收据”与本案原告出具的证据不致，被告据此主张原告向第三人瑞生公司购买闸坡驿港度假公寓第1幢11单元06号房、07号房是虚假的。为证实其主张，原告于2016年1月8日向本院申请司法鉴定，鉴定内容为：1、阳江市瑞生实业有限公司与司徒水源于2011年10月1日签订的《商品房买卖合同》手书笔迹的形成时间及加盖的印章“阳江市瑞生实业有限公司”的盖印形成时间；2、阳江市瑞生实业有限公司于2011年10月1日开具的编号为0001963、0001964的两份《收据》手写笔迹的形成时间及加盖的印章“阳江市瑞生实业有限公司”的盖印形成时间。本院对被告的鉴定申请予以准许，依法委托广东南天司法鉴定所作鉴定，于2016年2月17日通知被告7天内向广东南天司法鉴定所缴交鉴定费69472元，告知逾期不交将依法处理。但被告直至现在都没有缴交鉴定费，缴费时间已过。
以上事实，有原、被告提供的身份证、《商品房买卖合同》、收据、请求函、银行明细对账单、《房屋租赁合同》、（2015）阳城法执异字第23号执行裁定书、房地产估价报告、驿港度假公寓（海聆星汇）委托经营管理协议书、房地产权证、（2015）阳城法民一初字第1193号民事判决书、营业执照等为证，结合诉讼中各方当事人的陈述，经综合分析，予以认定。
本院认为：因原告司徒水源是香港公民，故本案属涉港案件，应参照适用涉外案件有关规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条“不动产的所有权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国的法律。本案是执行案件案外人对被查封的不动产提出案外人异议之诉纠纷。第三人瑞生公司是房地产开发企业，其已于2011年6月14日取得闸坡驿港度假公寓商品房预售许可证。被法院查封的不动产现仍登记于本案第三人瑞生公司名下，本案需审查的是作为执行案件案外人的原告司徒水源对执行标的物是否存在足以阻却强制执行的实体性权利。本案中，原告提供其与第三人于2011年10月1日签订的《商品房买卖合同》（两份）及第三人瑞生公司出具编号为0001963、0001964收据（两份），证实其在2011年10月1日已购买了涉讼房屋及付清了购房款。被告提供第三人在另案作为证据出具的“情况说明”及编号为0007799的“收据”，主张原告与第三人在2011年10月1日没有签订购房合同及付清购房款。由于第三人在另案作为证据出具的“情况说明”是属于第三人的陈述，编号为0007799的“收据”的金额与编号为0001963、0001964收据（两份）金额相符，第三人在本案没有到庭应诉，即使第三人在本案陈述其在2011年10月1日没有与原告签订《商品房买卖合同》（两份）及出具编号为0001963、0001964收据（两份），亦不能推翻原告提供其与第三人于2011年10月1日签订的盖有第三人印章的《商品房买卖合同》（两份）及编号为0001963、0001964收据（两份）所证明的原告于2011年10月1日购房及付清购房款的事实。另外，被告为证实其上述主张，向本院申请对原告与第三人于2011年10月1日签订的《商品房买卖合同》及编号为0001963、0001964的两份《收据》手书笔迹的形成时间及加盖的印章“阳江市瑞生实业有限公司”的盖印形成时间进行鉴定，本院依法指定鉴定机构后，要求被告按缴费通知的要求缴交鉴定费用，但被告在收到缴费通知后，未在本院规定的7天时间内缴交鉴定费，导致鉴定无法进行，被告应承担举证不能的责任。综上，本院认定原告与第三人于2011年10月1日签订了《商品房买卖合同》及付清了购房款。原告与第三人瑞生公司是订立商品房买卖合同的适格主体，双方出于真实意思订立的《商品房买卖合同》，其订立的合同未违反法律法规禁止性规定，且其合同已实际履行，故可认定其双方的买卖行为真实，本院确认其所订立合同合法有效。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”是对消费买受人住房保障下物权期待权的特别保护适用的规则，本案原告购买涉案房屋用于出租，不属于消费者，不受上述法条保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是对无过错买受人物权期待权的保护适用规则，原告与本案第三人在本院查封涉案房屋之前已订立合法有效书面合同，支付全部价款，并合法占有该不动产，同时其双方在合同中约定由本案第三人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，第三人未能提供证据证实其办理了房屋产权登记备案，且根据阳江市住房和城乡规划建设局海陵分局的复函，阳江市闸坡镇东小区N-17-3之一闸坡驿港度假公寓尚未组织建设工程竣工验收和办理建设工程竣工验收备案。据此可知，涉讼房屋未能办理房产证，因此，原告对未办理过户登记不存在过错，故原告请求本院停止对该房屋执行理由成立，本院对原告该请求予与支持。原告请求第三人协助其办理房屋过户登记手续，由于办证部门已明确不具备办证条件，而判决不能规范以后可能发生的事实，故原告该请求不予支持，待以后确定是否具备办证条件后再行处理。
第三人瑞生公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告司徒水源与第三人阳江市瑞生实业有限公司于2011年10月1日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、停止对位于阳江市闸坡镇东小区N-17-3之一闸坡驿港度假公寓1幢1106房、1107房屋的执行；
三、驳回原告司徒水源的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7649元，由被告东莞市通泰装饰工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 徐英涛
人民陪审员 关建威
人民陪审员 陈永宪
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 周仙帮