北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第00264号
原告（反诉被告）黄莺，女，1985年9月8日出生。
委托代理人梁宵，北京市中产律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，北京市中产律师事务所律师。
被告（反诉原告）张少宇，男，1963年10月4日出生。
委托代理人秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业园东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人于龙飞，男，1989年9月26日出生。
委托代理人胡帅，男，1988年12月22日出生，住北京市大兴区安定镇工业园东区南二路***号。
原告（反诉被告）黄莺与被告（反诉原告）张少宇（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为本案第三人，公开开庭进行了审理。黄莺及其委托代理人梁霄与张少宇及其委托代理人秦宜义，我爱我家公司之委托代理人于龙飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄莺诉称：我与张少宇于2013年10月签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为：13061169，以下简称《买卖合同》），并于2013年11月9日签订《购房协议》，约定我购买张少宇名下X号房屋（登记所有权人为张少宇单独所有，建筑面积41.16平方米，房屋性质为“房改房（成本价）”）。我依约支付了首付款57万元，剩余购房款应通过贷款方式支付，但张少宇以房屋价格上涨为由拒绝办理网签及产权转移变更登记，构成违约。诉讼中，经法院促成和解，各方约定搁置争议，履行上述合同完毕，双方已经办理完毕房屋权属转移登记手续。我现在要求张少宇承担违约责任，返还我给付的3000元，并赔偿我下列损失：1、违约金138300元；2、租金损失40000元；3、交通费2000元；4、利息损失48000元；5、供暖费1234.8元。
张少宇答辩并反诉称：黄莺陈述我们签订相关购房协议，以及已付首付款57万元属实，但我们存在口头约定，黄莺应于2013年11月1日前给付我首付款64.3万元，但黄莺没有按照约定付清首付款，也未按照我们约定的日期去办理网签手续，因此黄莺存在违约行为。双方在诉讼中经协商一致同意继续履行合同，我已经履行完毕相关合同义务，不存在违约，不同意其诉讼请求。另，我要求追究黄莺的违约责任，要求其赔偿我违约金138300元、物业费241元。
我爱我家公司述称：黄莺陈述双方签订合同及支付价款的情况属实，双方现已完成房屋买卖合同的全部步骤，是否存在违约行为请法院依法认定。
经审理查明：黄莺与张少宇曾于2013年6月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号为M12090909），并于2013年7月23日与我爱我家公司共同签订《补充协议》，约定黄莺以138.3万元的总价款购买X号房屋，黄莺于2013年7月30日之前支付30万元，张少宇办理房屋产权继承手续，黄莺于2013年9月1日前支付25万元，待黄莺购房资质核验通过后办理过户手续。黄莺于2013年6月16日支付了定金2万元，于同年7月27日支付了购房款30万元，于同年9月7日支付了购房款25万元。
后因双方情况均发生变化，黄莺与张少宇于2013年10月重新签订《买卖合同》，约定：（一）黄莺以138.3万元的价格购买X号房屋；（二）关于贷款，双方未约定具体贷款银行及贷款金额，但约定如黄莺因自身原因未获银行或公积金管理中心批准，双方同意由黄莺继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由黄莺自行负担；（三）张少宇于过户后10天内将X号房屋交付给黄莺，逾期超过十日的，黄莺有权退房，张少宇应于退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照已付款20%的标准向黄莺支付违约金；（四）如黄莺逾期付款超过10日，张少宇有权解除合同，黄莺应于解除合同通知送达之日3日内按累计逾期应付款的20%向张少宇支付违约金；（五）买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同约定履行合同，经守约方催告仍不履行或不按合同履行的，因此导致合同无法继续履行时，违约方向守约方承担该房屋买卖合同总价款20%的违约金；（六）双方自合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同并未载明黄莺应支付首付款金额及付款期限。此后，黄莺于2013年10月28日支付了X号房屋供暖费1234.8元。
2013年11月初，黄莺与张少宇曾见面协商合同履行事宜并产生争议。2013年11月9日，黄莺与张少宇签订《购房协议》作为补充协议，其中约定：（一）双方于2013年11月11日开始办理房屋评估手续和网签，评估报告下来后当天或者次日双方积极办理银行面签手续，批贷通知函下来双方积极配合办理缴税与过户手续。（二）黄莺承诺张少宇在2014年1月1日之前拿到全部售房款，如违约黄莺支付张少宇售房价金额10%的违约金；（三）双方友好协商，以短信、电话共两种方式提前通知双方办理相关手续，双方必须积极配合办理评估、面签、过户等手续，如不积极配合超过一个工作日者，视为拖延违约，由违约方赔偿守约方合同金额10%的违约金，并终止合同；（四）张少宇收到全部购房款后当日将房屋交付黄莺；（五）黄莺于缴税当日将购房首付款余款支付给张少宇；（六）双方于2013年11月11日共同办理央产房上市登记表；（七）如一方违约，守约方有权要求违约方赔偿合同金额10%的违约金。张少宇于2013年11月14日办理完毕X号房屋评估手续。2013年11月22日，中央国家机关房改办中直机关房改办为张少宇出具了《在京中央单位已购公房变更通知单》，同意变更X号房屋性质。但双方未办理网签手续及银行贷款申请手续。
审理中，张少宇称双方曾达成口头协议，约定黄莺应于2013年11月1日给付首付款64.3万元，黄莺未按期限付清购房款，此后又未按照约定于2013年11月27日前来办理网签手续，主张黄莺违约。张少宇曾在庭审中答辩不同意继续履行相关合同，并提起反诉请求解除《买卖合同》、《购房协议》和《补充协议》，要求黄莺赔偿违约金13.83万元，后于2014年6月5日书面变更答辩意见及反诉请求，表示同意继续履行上述合同，但要求黄莺一次性支付剩余购房款，并赔偿违约金13.83万元。黄莺称其曾多次催促张少宇进行房屋评估均因张少宇不予配合而拖延，此后亦催促其办理网签事宜，但张少宇均以涨价、生病、家中无人等为由拒不配合办理。为此，黄莺提交了录音光盘，申请证人东×、张×、汪×出庭作证，其中一段录音记载黄莺曾于2013年11月9日催促张少宇办理网签手续，张少宇以其需另行购房需于2013年内取得剩余购房款为由提出异议。张少宇提交了催告函、邮件回执（2013年12月13日）、录音光盘予以佐证。我爱我家公司亦申请证人赵×出庭作证，其陈述经过与黄莺陈述基本一致。
庭审中，黄莺、张少宇与我爱我家公司于2014年6月9日自行签订《协议》，协商一致搁置违约责任的争议，继续履行房屋买卖合同，双方共同办理网签手续，张少宇协助黄莺办理银行贷款手续，并办理房屋权属转移登记手续，向黄莺交付X号房屋，黄莺支付剩余购房款。此后，张少宇虽在履行期间提出过异议，但双方最终履行上述协议完毕。
黄莺称张少宇在履行《协议》过程中，曾以需另行购房交纳税费为由要求其给付3000元用于补偿其另行购房增加的税费，其虽不同意支付，但为敦促张少宇配合其办理相关手续已先行给付张少宇3000元，要求张少宇予以返还。张少宇认可黄莺给付其3000元，但主张该笔款项系黄莺同意补偿其损失的费用。黄莺要求张少宇按照合同约定赔偿其违约金13.83万元，张少宇主张约定违约金金额过高。黄莺称因张少宇违约造成其在外租房居住，产生租金损失4万元，但未就此举证证明，张少宇对此不予认可。黄莺称其因张少宇违约造成履行成本增加，造成交通费损失2000元，但未就此举证证明，张少宇对此不予认可。黄莺称其为继续履行合同曾筹借款项一次性付清全部购房款，造成其利息损失4.8万元，但未就此举证证明，张少宇对此不予认可。黄莺称其代张少宇交纳了2013年至2014年一个年度的供暖费1234.8元，张少宇对此予以认可，但不同意给付。张少宇要求黄莺赔偿其违约金13.83万元，并赔偿其物业费损失241元，但未就此举证证明，黄莺对此不予认可。
上述事实，有《买卖合同》、《购房协议》、《补充协议》、《居间服务合同》、收据、变更通知单、房屋产权证书、录音光盘、证人证言及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张少宇与黄莺签订的《买卖合同》、《购房协议》以及双方与我爱我家公司共同签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，各方当事人均应按照合同履行各自义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述协议约定，张少宇与黄莺就首付款金额及付款期限并未做书面约定。张少宇虽称双方存在口头约定由黄莺于2013年11月1日给付首付款64.3万元，但并未就此举证证明，黄莺对此亦不予认可。鉴于双方于2013年11月9日仍签订《购房协议》，此后亦办理房屋评估等手续，双方仍在继续履行合同，亦无充分证据证明张少宇向黄莺催要相应的首付款，故本院对张少宇的主张不予采信。张少宇要求黄莺承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据黄莺提交的证据，黄莺确向张少宇催促办理网签手续及贷款申请手续，张少宇曾以其自身原因为由未明确表示同意办理，此后亦未实际办理上述手续，结合双方当庭陈述、证人证言等现有证据，以及黄莺在发生上述争议后立即诉至法院，要求继续履行相关合同，张少宇提起反诉要求解除合同等情节，本院认定张少宇确存在消极履行合同的行为，造成合同履行迟延，其行为已构成违约。
现黄莺要求张少宇赔偿违约金符合双方约定，本院予以支持，但其约定的违约金标准过高，且张少宇对此提出异议，故具体金额由本院结合张少宇违约情节，考虑合同实际履行情况、黄莺的实际损失及相关查明事实予以酌定。关于租金损失、交通费、利息损失，均与违约金性质相同，本院不予支持。关于黄莺给付张少宇的3000元款项，系黄莺与张少宇在履行《协议》过程中自行给付张少宇，应视为双方自愿变更约定，现黄莺要求张少宇返还缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于供暖费，黄莺代张少宇交纳了2013年至2014年的供暖费1234.8元，但上述供暖期间X号房屋实际由张少宇实际占有使用，故黄莺要求其返还该笔款项于法有据，本院予以支持。张少宇要求黄莺赔偿其物业费损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张少宇于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）黄莺已给付的供暖费一千二百三十四元八角；
二、被告（反诉原告）张少宇于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）黄莺违约金三万元；
三、驳回原告（反诉被告）黄莺的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）张少宇的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3066元，由原告（反诉被告）黄莺负担533元（已交纳），由被告（反诉原告）张少宇负担2533元［于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）黄莺1000元，剩余款项于本判决生效之日起七日内交纳］；反诉案件受理费1533元，由被告（反诉原告）张少宇负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 冯诏锋
人民陪审员 张 宪
人民陪审员 杜月霞
二〇一四年九月三十日
书 记 员 黄孟歆