广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第524号
上诉人（原审被告）：清远市奥特莱斯投资管理有限公司。
法定代表人：陈静。
委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：吴梦琳，女，汉族。
委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。
上诉人清远市奥特莱斯投资管理有限公司（以下简称奥特莱斯公司）因与被上诉人吴梦琳租赁合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月24日，吴梦琳与奥特莱斯公司签订《奥特莱斯联营合同》及《补充协议》约定，奥特莱斯公司将位于清远市笔架路28号二层奥特莱斯自编19号、35号商铺租赁给吴梦琳分别经营女装、男装，租期自2014年4月1日至2017年3月31日，合同保证金100000元于签署合同时一并交纳。奥特莱斯公司暂定于2014年4月1日开业。奥特莱斯公司向吴梦琳承诺该卖场于2014年4月1日前开业，商铺按约定的装修标准交付，否则奥特莱斯公司应无息退还吴梦琳已支付的定金50000元。在商铺试业前20日，吴梦琳应支付奥特莱斯公司50000元，作为该商铺经营的需布置商品费用，如费用有剩余，返还到吴梦琳指定的账户。2013年12月1日至2014年3月31日前，吴梦琳的租金按约定的扣点形式缴纳（在上述期间免保底租金）。在试业期间，吴梦琳需交纳所使用的水电费和综合管理费。
2013年12月29日，吴梦琳向奥特莱斯公司交纳涉案19号商铺和35号商铺的定金100000元。该卖场没有按合同约定于2014年4月1日前开业。奥特莱斯公司至今没有通知吴梦琳支付50000元，也没有向吴梦琳交付商铺。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。一、合同的效力。吴梦琳与奥特莱斯公司签订的《奥特莱斯联营合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，除定金条款违反法律强制性规定无效外，其他内容不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。合同约定“暂定于2014年4月1日开业”，具有不确定性，奥特莱斯公司应于开业前20日通知吴梦琳支付50000元，奥特莱斯公司没有证据证明在开业前20日通知吴梦琳支付，其答辩称吴梦琳没有在开业前20日支付50000元是违约行为，应不予支持。卖场开业后，奥特莱斯公司没有通知吴梦琳支付50000元及将商铺交付吴梦琳是违约行为，吴梦琳请求解除合同，应予支持。二、定金的支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，《补充协议》约定于2014年4月1日前开业，商铺按约定的装修标准交付，否则奥特莱斯公司应无息退还吴梦琳已支付的定金50000元，定金的约定违反法律的强制性规定，是无效条款。吴梦琳请求奥特莱斯公司双倍返还定金200000元，应予支持。
据此，原审法院依照中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除吴梦琳与清远市奥特莱斯投资管理有限公司于2013年12月24日签订的两份《奥特莱斯联营合同》。二、清远市奥特莱斯投资管理有限公司双倍返还定金200000元给吴梦琳。本案受理费2150元，由清远市奥特莱斯投资管理有限公司负担。
宣判后，奥特莱斯公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由是：（一）原审认定事实不清。1、根据双方签订的《补充协议》，被上诉人应当在商铺试业前20日向上诉人支付五万元货款。上诉人对该内容是知悉的，故无论上诉人是否履行通知义务，都不能以此认定上诉人构成违约。2、从上诉人提交的快递单及《敦促函》可知，在上诉人的多次催促下，被上诉人仍未办理相关手续及支付五万元货款，故上诉人未能如期开业的原因在于被上诉人自身，被上诉人要求返还定金的请求应不予支持。（二）原审适用法律错误。1、根据《担保法解释》第一百二十条的规定，当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以使用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。双方在《补充协议》中已经约定无息退还定金，故上诉人只需向被上诉人退还定金即可，无需双倍返还。2、双方约定的定金高于主合同标的的百分之二十，对于超过部分，不应双倍退还。
吴梦琳答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。首先，上诉人确实没有履行通知义务，不能单凭合同其他条款的约定进行推测。而上诉人提交的敦促函是复印件，款底单也没有签收记录，该两份证据是上诉人为了应付诉讼事后补充，答辩人并未收到过任何敦促函。其次，双方约定的定金数额并未超过合同金额的百分之二十，一审关于双方返还定金的认定符合法律规定，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人与被上诉人在主合同的最后一页达成一项补充条款如下“试业期优惠：甲方暂定于2014年4月1日开业，2013年12月1日至2014年3月31日前，乙方的租金按约定的扣点形式缴纳（在上述期间免保底租金）。在试业期间内乙方需交纳所使用的水电费和综合管理费”。另双方签订《补充协议》一份，该协议第3条约定“甲方向乙方承诺该卖场于2014年4月1日前开业，该商铺按约定的装修标准交付给乙方使用。否则甲方应无息退还乙方已支付的定金人民币伍万元整”；第4条约定“在商铺试业前20日，乙方向甲方支付五万元的货款，作为该商铺经营的需布置商品费用，如费用有剩余，返还到乙方指定的账户”。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点是：吴梦琳交付的定金是否应当双倍返还。
首先，关于上诉人是否违约的问题。上诉人与被上诉人在补充协议第3条中明确约定卖场在2014年4月1日前开业，上诉人将涉案的商铺按照约定的装修标准交付给被上诉人使用。该约定对协议双方均具有约束力，双方均应当按照约定履行各自的义务，即上诉人应当在2014年4月1日前将涉案的商铺交付给被上诉人使用。现因上诉人未能如期将商铺交付给被上诉人使用，其行为已经构成违约。上诉人辩称因被上诉人未向其支付五万元货款导致其未能如期开业一节，结合双方在《补充协议》第4条的约定，要求被上诉人在商铺试业前20日向上诉人支付五万元货款，并非在开业前20日。按照双方达成的补充条款可见，2014年4月1日是双方约定的开业日期，2013年12月1日至2014年3月31日为试业期。又根据上诉人二审提交的敦促函及EMS快递单，上诉人一方于2014年5月17日才向被上诉人发函要求其支付货款，此时不仅超过合同约定的付款期，也超过了合同约定的开业期，可见，上诉人未能如期开业的原因并非被上诉人未支付货款，上诉人以此作为其逾期开业的抗辩理由本院不予支持。
其次，关于定金应否双方返还的问题。定金是当事人为实现债权约定的一种担保方式，按照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，收受定金的一方不履行合同义务时，应当双方返还定金，该条规定是定金罚则适用的一般情况。而本案中，上诉人未如期交付商铺的行为属迟延履行合同义务，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，既然双方已经在合同中对定金如何返还进行了约定，则应当按照双方的约定执行，被上诉人主张上诉人双方返还定金本院不予支持。如被上诉人认为上诉人的违约行为给其造成损失，则应按照法律规定及合同的约定另行主张权利。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其合理部分本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第105号民事判决第一项。
二、变更清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第105号民事判决第二项为：清远市奥特莱斯投资管理有限公司在本判决生效之日起五日内向吴梦琳返还定金100000元。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费4300元，由被上诉人吴梦琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建斌
审 判 员 赖广鑫
代理审判员 何 燕
二〇一五年十一月九日
书 记 员 何 叶
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。