广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第120号
原告某甲公司。
法定代表人陈某乙。
委托代理人李某，广东瀚宇律师事务所律师。
被告某乙公司上园大酒店。
负责人梁某。
被告某乙公司。
法定代表人陈某甲。
被告陈某甲。
三被告共同委托代理人刘某、冯某，广东东深律师事务所律师。
原告某甲公司（以下简称某甲公司）诉被告某乙公司上园大酒店（以下简称某乙公司上园大酒店）、某乙公司（以下�称某乙公司）、陈某甲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏海涛任审判长，与人民陪审员杨江河、利庆君组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托代理人李某，三被告的共同委托代理人冯某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某甲公司诉称，2002年4月8日，原告与被告某乙公司上园大酒店、某乙公司签订房屋租赁合同，约定被告承租原告坐落于宝安区沙井镇某村洋下路房屋一栋（包括该建筑物周边空地）作为商业用途使用，房屋建筑面积l0000平方米，租赁期限为15年，从2002年4月10日起至2017年4月9日止，月租金156000元，从第六年起，在原有的租金基础上每两年递增一次，每次按5％递增。租金于每月25目前支付，如拖欠租金，应按照拖欠日乘以月租金的千分之一支付滞纳金。后因两被告从2009年1月开始拖欠房屋租金达10个�之久，拖欠金额近200万元，原告于2009年11月提起诉讼，起诉后在法庭主持下调解结案，双方于2010年1月22日签订《房屋租赁合同补充协议书》，协议书约定被告拖欠租金的，每逾期一天，应按月租金的千分之二支付违约金，被告拖欠租金达二个月或拖欠总费用达30万元以上的，原告有权解除《房屋租赁合同》，被告需在10日内腾出房屋。为了保证被告严格履行支付租金的义务，协议第十条还约定被告陈某甲作为履约保证人，承担连带责任。2012年3月开始，被告某乙公司上园大酒店、某乙公司再度严重违约，未再支付租金，拖欠的租金及违约金已达2160766.25元，经原告多次催收，两被告均以种种理由拒付。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告某乙公司上园大酒店、某乙公司签订的《房屋租赁合同》，被告交回出租房屋；2、被告某�公司上园大酒店、某乙公司支付拖欠的租金及违约金2160766.25元（暂计至2012年12月9日，其中租金为1655055元，违约金为505711.25元），被告陈某甲承担连带责任；3、本案诉讼费由三被告共同承担。
被告某乙公司上园大酒店、某乙公司答辩称，1、自2008年金融风暴以来被告某乙公司上园大酒店经营出现严重的困难，几年来一直处于亏损的状况，因此拖欠原告的租金事实存在。但被告也努力地从各种途径筹款支付拖欠原告的租金。2、原告主张的滞纳金（违约金）没有法律依据，而且该标准畸高。按原告的算法是每天千分之二，那么一个月就是6%，这个标准比银行同期贷款利率高10倍以上。请求不予支持原告的该项诉讼请求。而且按司法实践的惯例，最多支持银行同期贷款利率的违约金。3、被告虽然拖欠了原告的租金，但被告有能力继续履行合同，不同意原告解除房屋租赁合同。理由如下：（1）原被告合作了20多年，关系一直相当融洽，当初原告租赁的房屋是属于烂尾楼的状态，被告是为了帮原告的忙一直租赁至今，双方不存在不可调和的矛盾。（2）被告对原告的租赁物投入了大量资金进行改造和装修，总投入分几次超过2000万元，用于开设卡拉0K和客房等等。如果解除合同，那么被告投入的财产很难处理。（3）原告的租赁物现在有130多名员工，并正常经营，如果支持原告解除房屋的租赁合同，势必导致100多名员工失业，会造成社会动荡、增加不稳定的因素。对大家都没有好处。4、被告愿意与原告和解，用和解的方式解决双方的纠纷，而且也已经向原告出具了双赢的调解方案。
被告陈某甲答辩称，被告陈某甲不是本案的当事人，因为既不是承租方，也与本案没有利害关系，不应该承担相应的法律责任。当初原告要求被告在补充协�上签名，不是被告陈某甲的真实意思表示，是迫于无奈才在补充协议上签名。
经审理查明：2002年4月8日，原告某甲公司作为甲方、被告某乙公司上园大酒店、某乙公司作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区沙井镇某村洋下路建筑面积10000平方米的建筑物及该建筑的周围空地出租给乙方作商业用途使用，租赁期从2002年4月10日至2017年4月9日止，月租金人民币156000元；乙方拖欠租金4个月以上或所欠各项费用60万元以上，甲方有权解除合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的1%。该合同附件约定：乙方租赁房屋期间，在不影响结构情况下，可按乙方使用要求进行第二次改造装修，第二次装修费用投资总额人民币3000万元，按10年折旧摊销，如甲方无故将出租屋提�终止合同，甲方应按乙方未使用的年期承担赔偿责任；出租房屋装修期六个月免计租金，第一年每一个月租金人民币80000元，第二年起每一个月租金人民币156000元，五年内不递增，第六年起在原有的租金基础上每两年递增一次，每次按5％递增，其中2011年10月10日起至2013年10月9日止每一个月租金人民币183895元，2013年10月10日起至2015年10月9日止每一个月租金人民币193095元，每月交付租金定于当月25日前支付。
合同签订后，原告某甲公司将涉案房产交付给被告某乙公司上园大酒店、某乙公司使用，由于被告某乙公司上园大酒店、某乙公司从2009年1月开始拖欠租金，原告某甲公司向本院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》、被告某乙公司上园大酒店、某乙公司交回出租房屋并支付拖欠的租金及滞纳金，双方在诉讼过程中达成和解协议，本院于2010年1月22日作出（2009）××民三初字第××号民事调解书，原被告确认截止至2009年12月9日，被告某乙公司上园大酒店、某乙公司拖欠原告某甲公司租金人民币1973790元，被告某乙公司上园大酒店、某乙公司分期支付，原告某甲公司放弃违约金的诉讼请求。
2010年1月22日，原告某甲公司作为甲方、被告某乙公司上园大酒店、某乙公司作为乙方签订了一份《﹤房屋租赁合同﹥补充协议书》，约定乙方承诺严格遵守双方约定的每月25日前交付本月租金的时间规定，如果拖延支付，每逾期一天，乙方同意按照月租金的千分之二支付违约金；乙方拖欠租金达两个月或拖欠总额达30万元以上的，甲方有权解除《房屋租赁合同》，乙方须在甲方通知解除合同后十日内腾出租赁房屋，乙方逾期腾出房屋的，须按租金标准支付房屋占用费，乙方因拖欠租金导致甲方解除《房屋租赁合同》的，乙方同意甲方不予退还房屋租赁保证金；双方确认《房屋租赁合同》中房屋租金标准系按照整栋房屋及周围空地面积在内整体定价计算，合同中约定的建筑面积与实际建筑面积有出入的，租金仍按照租赁合同约定的租金标准执行；乙方经甲方同意在租赁房屋的装饰装修，合同解除或终止时，对已形成附合的装饰装修物，乙方同意不予折价无条件归甲方所有；乙方为保证其能够严格履行及时支付租金的义务，提供陈某甲作为履约保证人，如乙方拖欠租金的，保证人与乙方对债务承担连带责任，保证担保的范围包括拖欠的租金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等费用）；本协议系原《房屋租赁合同》的附件，与原合同具同等法律效力，本协议内容与原合同约定不一致的，按照本协议的约定履行。陈某甲作为保证人在该协议书上签名。
上述协议书签订后，被告�乙公司上园大酒店、某乙公司支付租金至2012年3月9日，从2012年3月10日开始，被告某乙公司上园大酒店、某乙公司一直拖欠租金。
2013年1月7日，原告某甲公司向本院提起诉讼，本院于2013年1月18日将起诉状送达被告某乙公司上园大酒店、某乙公司。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房屋租赁证、《房屋租赁合同》、《﹤房屋租赁合同﹥补充协议书》、历史遗留问题处理决定书、民事调解书、欠租明细；被告某乙公司上园大酒店、某乙公司提交的娱乐部员工花名册、装修合同及装修清单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告某甲公司和被告某乙公司上园大酒店、某乙公司签订的《房屋租赁合同》、《﹤房屋租赁合同﹥补充协议书》，均系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依�全面适当地履行合同。合同签订后，原告某甲公司已经将涉案房产交付给被告某乙公司上园大酒店、某乙公司，但被告某乙公司上园大酒店、某乙公司从2012年3月10日开始拖欠租金，已经构成违约，此时原告某甲公司依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，原告某甲公司依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告某甲公司提起诉讼时请求解除其与被告某乙公司上园大酒店、某乙公司签订的《房屋租赁合同》，起诉状已经于2013年1月18日由被告某乙公司上园大酒店、某乙公司签收，因此《房屋租赁合同》于被告某乙公司上园大酒店、某乙公司签收本院送达的起诉状时解除。
合同解除后，被告某乙公司上园大酒店、某乙公司应当将涉案房产返还给原告某甲公司，同时应当向原告某甲公司支付拖欠的租金，租金按合同约定的2011年10月10日至2013年10月9日止每月租金人民币183895元、2013年10月10日起至2015年10月9日止每月租金人民币193095元标准，从2012年3月10日起计至被告某乙公司上园大酒店、某乙公司返还涉案房产之日止。
原告某甲公司诉请被告某乙公司上园大酒店、某乙公司根据《﹤房屋租赁合同﹥补充协议书》的约定按照月租金千分之二的标准支付拖欠租金的违约金，该计算标准显然过分高于被告某乙公司上园大酒店、某乙公司迟延还款给原告某甲公司造成的损失，本院酌情对该违约金计算标准调整为应还款项的日万分之五，从被告某乙公司上园大酒店、某乙公司应当支付租金的次日即应当支付的当月26日起计算至被告某乙公司上园大酒店、某乙公司付清拖欠的租金之日止。
被告陈某甲作为保证人在《﹤房屋租赁合同﹥补充协议书》上签名，同意对被告某乙公司上园大酒店、某乙公司的�务承担连带责任，担保的范围包括拖欠的租金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，故被告陈某甲应当对被告某乙公司上园大酒店、某乙公司上述支付租金、违约金的还款义务承担连带清偿责任，原告的诉讼请求本院予以支持。被告陈某甲辩称其迫于无奈才在协议上签名，但被告陈某甲没有提供证据予以证明，被告陈某甲的辩解理由证据不足，本院不予采纳。
被告某乙公司上园大酒店、某乙公司辩称原告某甲公司的房产证面积和实际面积有出入，原告某甲公司多收取多出面积的租金，应当抵扣。本院认为，原告某甲公司和被告某乙公司上园大酒店、某乙公司在《﹤房屋租赁合同﹥补充协议书》已经确认《房屋租赁合同》中房屋租金标准系按照整栋房屋及周围空地面积在内整体定价计算，合同中约定的建筑面积与实际建筑面积有出入的，租金仍按照租赁合同约定的租金标准执行，说明双方的租金标准系根据租赁物的整体情况予以确定，并非是以面积作为计算租金的依据，故房产证面积和实际面积存在出入并不意味着原告某甲公司多收取了租金，故被告某乙公司上园大酒店、某乙公司的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告某甲公司和被告某乙公司上园大酒店、某乙公司于2002年4月8日签订的《房屋租赁合同》已经于2013年1月18日解除，被告某乙公司上园大酒店、某乙公�在本判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市宝安区沙井镇某村洋下路的建筑物及该建筑的周围空地返还给原告某甲公司；
二、被告某乙公司上园大酒店、某乙公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告某甲公司支付租金（租金按2011年10月10日至2013年10月9日期间每月人民币183895元、2013年10月10日至2015年10月9日期间每月人民币193095元标准，从2012年3月10日起计至被告返还涉案房产之日止）；
三、被告某乙公司上园大酒店、某乙公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告某甲公司支付违约金（违约金按每月应付租金的日万分之五标准，从当月26日起计算至被告付清上述拖欠的租金之日止）；
四、被告陈某甲对被告某乙公司上园大酒店、某乙公司上述支付租金、违约金的债务承担连带清偿责任。被告陈某甲承担保证责任后，有权向被告某乙公司上园大酒店、某乙公司追偿；
五、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币24086元，由原告负担人民币4228元，由三被告负担人民币19858元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 魏海涛
人民陪审员 利庆君
人民陪审员 杨江河
二〇一三年四月二日
书 记 员 张 敏
书 记 员 张晓玲
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百�七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保�人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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