山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4030号
上诉人（原审被告）：龙口海华房产营销策划有限公司，住所地山东省龙口市。
法定代表人：杨波，总经理。
委托诉讼代理人：李殿涛，山东兰坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄立群，男，1979年2月26日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：赵妤，山东豪才律师事务所律师。
原审被告：济南策城房地产营销策划有限公司第一分公司，住所地济南市。
负责人：李淑玲，经理。
委托诉讼代理人：李殿涛，山东兰坤律师事务所律师。
原审被告：济南策城房地产营销策划有限公司，住所地济南市。
法定代表人：焦玉峰，总经理。
委托诉讼代理人：李殿涛，山东兰坤律师事务所律师。
原审被告：毕冬晨，男，1993年11月16日出生，汉族，现住济南市。
委托诉讼代理人：李殿涛，山东兰坤律师事务所律师。
上诉人龙口海华房产营销策划有限公司（以下简称海华公司）因与被上诉人黄立群、原审被告济南策城房地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称策城第一分公司）、原审被告济南策城房地产营销策划有限公司（以下简称策城公司）、原审被告毕冬晨商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
海华公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，判令驳回黄立群全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由黄立群承担。事实和理由：一、海华公司与黄立群签订的《购房定单》明确约定黄立群应于收到销售方通知之日起七日内签订购房合同，海华公司尚未通知黄立群签订销售合同，黄立群即起诉要求解除合同，黄立群违约。二、《购房订单》约定黄立群应当在2015年12月13日前交纳除定金之外的5万元购房款，应在2016年1月5日前交纳全部剩余房款。黄立群未按时交纳，已经违反了《购房订单》的约定。三、双方所签订的《购房定单》第4条明确约定，买受方应于销售方通知之日起持本定单、身份证、应交房款收据签订购房合同。《购房定单》第2条明确约定了黄立群应当在2015年12月13日补交5万，2016年1月5日之前补齐全部房款。由此双方对于交款和签订购房合同的顺序进行了明确约定，黄立群对此完全知情，并且在签订合同之时没有异议，该约定不违反法律的强制性规定，合法有效。并且根据现行商品房销售政策，出卖人和买受人无需签订书面买卖合同，仅需办理网签手续即可视为完成买卖合同的签订。
黄立群辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，海华公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。海华公司拟定的《购房定单》中，要求黄立群应持交房款收据签订购房合同的约定违反《商品房销售管理办法》的规定。黄立群在订立《购房定单》后，多次向海华公司要求签订正式的购房合同，海华公司却以先交清购房全款才能签订购房合同为由予以拒绝。海华公司在黄立群不清楚合同主要内容的情况下，仅凭《购房定单》要求黄立群支付全部房款，违反了《商品房销售管理办法》的规定，《购房定单》第4条的相关约定应属无效。黄立群于2015年12月10日去策城第一分公司希望能够看到正式的购房合同，但是其工作人员再三表示只有交完全款才可以看到网签合同，因此黄立群有理由认为海华公司拒绝签订正式的购房合同，因此未交纳5万元。另外，海华公司一审时经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，自行放弃了对事实与理由进行答辩，上诉亦未提出新证据，其上诉事实与理由不应被采纳。
黄立群向一审法院起诉请求：1.解除黄立群与策城第一分公司签订的《购房定单》；2.策城第一分公司、策城公司、海华公司、毕冬晨共同双倍返还定金4万元；3.本案诉讼费由策城第一分公司、策城公司、海华公司、毕冬晨承担。
一审法院认定事实：策城第一分公司通过广告宣传销售坐落于烟台市XX小区的商品房。毕冬晨作为策城第一分公司的楼盘营销顾问向黄立群推销该小区住房。2015年12月5日，双方签订了《购房定单》。该定单标示销售方为海华公司，买受方为黄立群。双方约定黄立群以184824元的价格定购XX区XX号楼X单元X层X号房产一套，暂测建筑面积54.36平方米，买受方交纳购房定金2万元，其中签订本定单时先支付500元，剩余定金19500元于购房次日即2015年12月6日前支付，买受方于2016年1月5日前一次性交纳购房款。该定单落款处盖有海华公司合同专用章。订立《购房定单》后，黄立群按约交纳定金2万元。其中12月5日交纳现金500元，毕冬晨向黄立群出具了盖有海华公司财务章的收据。次日，黄立群在策城第一分公司营业地通过POS机刷卡支付19500元，策城第一分公司给黄立群出具了收据。黄立群于2015年12月10日持购房定单及定金收据到策城第一分公司，要求签订正式商品房买卖合同。策城第一分公司要求黄立群支付全部房款后再签订商品房买卖合同。黄立群对此提出异议，双方未能协商一致，黄立群诉至一审法院。一审法院认为，策城第一分公司、策城公司、海华公司、毕冬晨经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩和庭审中质证的权利，故一审法院根据黄立群举证情况确认有关事实。黄立群虽通过策城第一分公司订立了《购房定单》，但定单中示明的销售方及所加盖的公章均为海华公司，根据合同相对性原则，合同主体应为黄立群与海华公司。但策城第一分公司营业场所的宣传标识即为“东海黄金海岸”“烟台龙口海景房”，其发布的烟台XX小区的宣传广告中也载明销售方为策城公司，且策城第一分公司向黄立群提供了加盖有海华公司合同专用章的购房定单，也收取了黄立群的定金，应认定策城第一分公司受海华公司委托，代理其销售涉案小区房产。策城第一分公司与海华公司均未到庭提交证据，不能明确两者之间关于销售涉案房产的授权情况，故对海华公司应承担之责任，策城第一分公司因委托代理事项授权不明而应负连带责任。黄立群与海华公司签订的《购房定单》系有效协议，对双方均具有约束力，双方均应履约执行。从《购房定单》内容来看，仅仅对出卖房屋价款、付款时间做了简单约定，缺乏房屋交付条件、交付日期、办理产权登记等其他重要条款，故该定单属预约合同性质，不属于商品房买卖合同。黄立群交付的2万元定金是对双方签订正式商品房买卖合同的一种担保，其性质属于立约定金。策城第一分公司和海华公司接受定金后，应当积极与黄立群磋商并促成签订正式商品房买卖合同。策城第一分公司和海华公司要求黄立群支付全部房款后再签订购房合同，不符合商品房买卖市场的正常交易习惯，黄立群不可能在没有任何权利保障的情况下支付全部房款。双方未能签订商品房买卖合同的责任在策城第一分公司和海华公司，黄立群不能实现签订商品房买卖合同的目的，为此请求解除与海华公司订立的《购房定单》，于法有据，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规则处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，应当将定金返还买受人。”根据上述规定，本案商品房买卖合同未能订立系策城第一分公司和海华公司单方过错造成，故海华公司应双倍返还收取的定金，计4万元，策城第一分公司承担连带责任。策城第一分公司系策城公司设立的分支机构，策城公司应对策城第一分公司的债务承担共同清偿责任。毕冬晨虽为黄立群定购房屋的经办人，因其为策城第一分公司的工作人员，其经办事项属于其职权范围内的职务行为而非个人行为，黄立群主张毕冬晨承担双倍返还定金的连带责任，无法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告黄立群与被告龙口海华房产营销策划有限公司于2015年12月5日签订的关于购买XX房产的《购房定单》；二、被告龙口海华房产营销策划有限公司于本判决生效之日起10日内双倍返还原告黄立群定金4万元；三、被告济南策城房地产营销策划有限公司第一分公司、被告济南策城房地产营销策划有限公司对上述第二项承担连带清偿责任；四、驳回原告黄立群对被告毕冬晨的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币800元，由被告济南策城房地产营销策划有限公司第一分公司、济南策城房地产营销策划有限公司、龙口海华房产营销策划有限公司共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案《购房定单》第4条约定房屋出卖人与买受人在订立该《购房定单》后应当订立购房合同，可见该《购房定单》实质系商品房预约合同。虽然海华公司在二审中主张在订立该《购房定单》后，双方不再另行订立书面购房合同，《购房定单》该条款约定的订立购房合同系指办理网签手续时订立网签合同。但是《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，海华公司向黄立群出卖涉案房屋，双方应当订立书面买卖合同。相关房产行政管理部门要求办理商品房买卖网签备案所针对的对象系已经订立的商品房预售合同，该登记备案行为系房产行政管理部门对预售商品房的行政管理行为，并非商品房买卖双方订立商品房预售合同的行为。因此海华公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予采信。在双方订立《购房定单》这一商品房预约合同后，作为买受人的黄立群有权要求海华公司订立正式的商品房买卖合同。黄立群于2015年12月10日要求海华公司与其订立正式商品房买卖合同。但海华公司主张依据《购房定单》第4条约定，黄立群应当先支付全额购房款，在黄立群未支付全额购房款的情况下，海华公司有权拒绝订立正式商品房买卖合同。关于《购房定单》第4条，该条款约定“买受方应于销售方通知之日起七日内持本定金单、身份证、应交房款收据签订购房合同”，海华公司主张“应交房款收据”指黄立群交纳全额购房款的收据。本院认为，海华公司与黄立群作为涉案房屋买卖双方，其权利义务应当由书面买卖合同予以约定并确定，黄立群有权要求订立书面商品房买卖合同。《购房定单》第4条系海华公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，该条款排除了黄立群在支付全额购房款之前要求订立书面商品房买卖合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，应属无效条款。海华公司依据该条款主张在黄立群未支付全额购房款以前其有权拒绝订立书面商品房买卖合同，本院不予支持。在海华公司拒绝黄立群要求订立书面商品房买卖合同的情况下，海华公司构成违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，海华公司应当向黄立群双倍返还定金。一审判决海华公司向黄立群双倍返还定金4万元并无不当，本院予以维持。综上所述，海华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人龙口海华房产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 刘 翔