内蒙古自治�赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民一终字第253号
上诉人（原审原告）谢裕达，男，1985年9月23日出生，蒙古族，职员，住北京市朝阳区。
委托代理人王洪柱，内蒙古大川律师事务所律师。
委托代理人谢克，男，58岁，蒙古族，住赤峰市红山区，系谢裕达之父。
上诉人（原审被告）徐慧然，女，1959年8月28日出生，蒙古族，住赤峰市松山区。
委托代理人赵明月，赤峰市松山区法律援助中心律师。
原审第三人赤峰市住房公积金管理中心。住所地，赤峰市松山区大明街市住房公积金办公楼。
法定代表人李林蔚，主任。
委托代理人张显民，内蒙古松瑞律师事务所律师。
上诉人谢裕达、徐慧然因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2013）松民初字第2948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人�裕达的委托代理人王洪柱、谢克，上诉人徐慧然及其委托代理人赵明月，原审第三人赤峰市住房公积金管理中心的委托代理人张显民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，原告委托谢克（甲方）与被告（乙方）于2008年9月16日签订了住宅楼交易合同书，约定原告将赤峰市松山区新城玉龙家园小区C－6－331室房屋出售给被告，总成交价240000元，被告首付62222.20元，其余177777.80元，被告三年内以接还谢克公积金贷款的本金及相应利息方式结清，2011年8月末前还清该贷款本息后，谢克和原告协助被告办理该房过户手续，所需费用被告承担。合同中还约定：“为避免乙方到期还不清全部贷款本金利息和不及时过户，或乙方不论何时提出不买该房的反悔，甲方除不退还给乙方任何款项外，乙方均还要赔付甲方贰拾万元违约赔偿并收回房产”。合同签订后，被告于2008年9月16日向谢克支付62222.20元购房首付款，原告于同日将房屋交付被告，余款被告接还谢克公积金贷款，自被告接还公积金贷款后产生20次逾期还贷，截止2013年9月1日尚欠44444.40元本金末还清，至今被告仍末还清购房余款，原告和谢克亦未协助被告办理该房过户手续。另查明，该房屋已于2007年7月4日抵押给第三人赤峰市住房公积金管理中心，由第三人为谢克办理了公积金贷款，贷款合同给定，如一次性提前归还全部贷款本息，第三人有权对提前还款额部分按原贷款利率计收1个月利息作为第三人的损失补偿金。
原审法院认为：原告将其所有的房屋出售给被告，并将房屋交付给被告，应认定合同成立并有效，且被告支付了大部分购房款，为了维护交易的稳定性，故对原告要求解除原被告签订的住宅楼交易合同书、返还涉案房屋的诉讼请求不予支持，双方应继续履行合同。原被告双方约定了由被告徐慧然接还涉案房屋的公积金贷款抵顶房款，因此，未偿还第三人的剩余住房公积金为涉案房屋的房款。在继续履行该房屋买卖合同的前提下，被告应将剩余的房款支付给原告，即以提前偿还第三人贷款本息的形式支付。在案件审理过程中，第三人认可可以提前解除贷款合同，但需收取1个月利息作为补偿金。被告在接还贷款时，公积金还款凭证上有逾期罚息这一项内容，被告应知道是否逾期，并应及时采取措施以免再次逾期，被告称其未能一次性还清住房公积金贷款系原告父亲谢克不予协助的证据不充足，且即使谢克不予配合，被告亦应按其他途径履行合同，如直接向原告支付等额现金或向相关机构提存，但其至今未完全履行，因产生逾期次数过多，且未在约定的期限将全部购房款付清，应认定被告构成违约，应按双方约定承担违约责任。原被告双方合同中约定的违约金为200000元，现原告要求被告支付违约金90000元，符合本案实际情况，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第67条之规定，判决，一、原被告双方签订的住宅楼交易合同继续履行；二、被告徐慧然于判决生效后10日内将涉案房屋所欠第三人住房公积金贷款本息按照一次性提前偿还贷款的数额给付原告谢裕达，具体数额以第三人赤峰市住房公积金管理中心计算至生效后30日内（该30日为向第三人申请提前还贷的时间），并支付按照一次性偿还贷款本息需要多承担一个月的利息。被告徐慧然支付上述款项后，视为全面履行了合约定的义务。原告收到上述款项后，由原告负责向第三人赤峰市住房公积金管理中心履行；三、被告徐慧然于判决生效后10日内给付原告谢裕达违约金90000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。
宣判后，谢裕达、徐慧然均不服一审判决，分别向本院提起上诉。
谢裕达上诉称，上诉人与被上诉人签订的《住宅楼交易合同书》明确约定了由被上诉人接还涉案房屋的住房公积金贷款抵顶房款，超过期限履行合同，上诉人有权解除合同并收回房屋。被上诉人在明知合同有解除条款的情况下，未按合同约定的时间将全部购房款付清，也没有按约定及时接还涉案房屋的住房公积金，已构成违约。被上诉人的行为不但符合双方合同约定的解除条件，也符合法定解除条件。故请求二审法院依法撤销一审判决第一、二项，改判解除双方于2008年9月16日签订的《住宅楼交易合同书》。
徐慧然上诉称，谢克在本案有协助上诉人一次性向第三人还清贷款的�务，而其未履行协助义务，所以应追加其为本案被告参加诉讼；另外，上诉人是代谢克向第三人偿还公积金贷款，即使有逾期现象，也只是代谢克缴纳滞纳金。在上诉人代谢克向第三人偿还公积金贷款长达三年多时间里，被上诉人及谢克从未告知上诉人有逾期还贷的事宜，仅有两次逾期，是因银行由折换卡时谢克不予配合所致。双方签订的《住宅楼交易协议书》未约定逾期几天向被上诉人支付违约金。原审判决以上诉人逾期还贷20次为由，判令上诉人向被上诉人谢裕达支付违约金9万元，无法律依据。故请求二审法院依法撤销一审判决的第三项，驳回被上诉人的该项诉讼请求。
上诉人徐慧然针对谢裕达上诉理由答辩称，代谢克向第三人偿还公积金贷款与房屋买卖合同是不同的法律关系，即使有逾期还款现象，也不能导致双方房屋买卖合同解除。逾期还款是谢克与第三人之间的约定，与答辩人没有关系。答辩人不能一次性还清住房公积金贷款的原因，是谢克和谢裕达不履行还款义务，责任应由其二人承担。房屋已交付给答辩人多年，合同已履行完毕，逾期还款行为不是解除合的理由。所以谢裕达提出的上诉理由不能成立。
上诉人谢裕达针对徐慧然的上诉理由答辩称，被上诉人徐慧然没有按照合同约定的期限将将全部购房款还清，并且在明知逾期还款不采取有效措施，造成20次的逾期，被上诉人徐慧然已构成违约，且双方之间的交易基础已丧失，不具备继续履行的可能性和必要性，解除条件成就，故合同应予解除。
二审审理期间各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人谢裕达委托谢克与上诉人徐慧然于2008年9月16日就涉案房屋签订“住宅�交易合同”后，徐慧然根据合同约定将首付款已交付，同时谢裕达也将房屋交付给了徐慧然，此后徐慧然支付了大部分购房款。原审判决为维护交易的稳定性，判决双方继续履行合同是正确的。所以，谢裕达上诉称双方交易基础已丧失，不具备继续履行合同的可能性和必要性，请求解除双方签订的“住宅楼交易合同”的上诉理由本院不予支持。上诉人徐慧然上诉称只所以没有按照合同的约定将全部购房款一次付清，是因为谢克的不协助造成的。但双方在合同中已明确约定徐慧然应在合同签订后的三年内以接还谢克所借剩余的公积金贷款的本金及相应利息方式结清，而徐慧然至今仍未完全履行。即使谢克不予配合，上诉人徐慧然亦应按其他途径履行合同，如直接向上诉人谢裕达支付等额现金或向相关机构提存，但其至今未完全履行，因产生逾期次数过多，且未在约定的期限将全部购房款付清，应认定上诉人徐慧然构成违约。原审判决上诉人徐慧然按双方约定承担违约责任并无不当。故上诉人徐慧然提出不应承担违约责任的上诉理由亦不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2150元，由上诉人谢裕达承担100元，徐慧然承担2050元；邮寄送达费60元，由上诉人谢裕达及徐慧然各承担30元。
本判决为终审判决。
审判长 鹿春林
审判员 张国利
审判员 李国辉
二〇一四年三月十四日
书记员 孙 皓