贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔03民终555号
上诉人（原审被告）：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司。
法定代表人：赵正庆。
委托代理人：张绍明、梁宏。
被上诉人（原审原告）：陈家芬。
被上诉人（原审第三人）：罗开强。
上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称世纪公司）因与被上诉人陈家芬、罗开强房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2015）桐法民初字第2164号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原判查明：桐梓县龙腾房地产开发有限公司于2011年6月3日变更为世纪公司，公司法定代表人罗开强。在该企业名称变更之前，陈家芬于2011年5月8日与桐梓县龙腾房地产开发有限公司签订了《合作建房协议书》，约定陈家芬以3610元/㎡、总出资396595元与桐梓县龙腾房地产开发有限公司合作建房，优先预选该项目1号楼1单元11层6号房，交房时间为2013年11月30日前，具体房型、面积以双方后期签订的《商品房买卖合同》约定为准，协议书还约定了首次出资客户优惠办法和违约责任。陈家芬于当日向桐梓县龙腾房地产开发有限公司缴纳房款120176元。在该企业名称变更为世纪公司之后，该公司法定代表人罗开强于2011年6月29日向陈家芬借款295000元。该借款借条载明：“今借到陈家芬现金295000元，借期一年即2011年6月29日至2012年6月29日，如不能全部归还则代作房款”。期满，罗开强未还款。2013年6月24日，世纪公司的法定代表人由罗开强变更为赵正庆。2015年3月23日，陈家芬与世纪公司签订正式的《商品房买卖合同》，该合同约定陈家芬购买世纪公司位于娄山关镇冬青路一品龙腾1号楼1-11-1室商品房，单价每平方米3369.52元，总价款367009元，本合同签订之日向出卖人缴付首期房款120176元，余款246833元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知3日内日前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起三十日内，支付不足款项。现双方为是否付清房款发生争生纠纷。陈家芬诉请：1、确认双方于2011年5月8日签订的《合作建房协议书》以及世纪公司于2011年6月29日出具《借条》形成的借款合同有效；2、确认其不需再向世纪公司支付房款。诉讼费由世纪公司负担。
原判认为：《合作建房协议书》系名为合作建房实为商品房预约。该协议系双方自愿基础上达成，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。罗开强向陈家芬借款并出具借条，该借条非仅反映单一的借款合同法律关系，还包含出借款项性质转化为房款，后者与《商品房买卖合同》约定的房款支付义务相关联，故应对借条形成的借款合同的效力予以认定。该借条的内容系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦属有效。因罗开强向陈家芬出具该借条时为世纪公司法定代表人，其当然有权就房款支付作出处理，其上述行为应认定为职务行为；其次，该借条中约定借款不能偿还后是可代作而非必然代作房款，意即最终是否转为房款仍需双方达成合意，对此，借款清偿期于2012年6月29日届满后，罗开强仍为世纪公司法定代表人，其未对借款转为房款提出相反意见，亦未与陈家芬协商借款清偿之事，可推定罗开强同意将借款转为房款，且该推定产生的法律效果归于世纪公司，故应认定陈家芬出借的款项已按约定转为房款。世纪公司辩称法定代表人赵正庆未承诺将借款转为房款，因世纪公司法定代表人由罗开强变更为赵正庆，此系其内部关系的调整，新的法定代表人并不能否定前法定代表人所为之民事行为对世纪公司产生的法律效果，故其辩解，于法无据，不予采纳。双方在《商品房买卖合同》约定总房款为367009元，现陈家芬已支付世纪公司款项共计415176元（120176元+295000元），故陈家芬的房款支付义务履行完毕，其无需再向世纪公司付款。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，判决如下：一、陈家芬与桐梓县龙腾房地产开发有限公司于2011年5月8日签订的《合作建房协议书》有效；罗开强于2011年6月29日向陈家芬出具的《借条》所形成的借款合同有效。二、陈家芬不需再向贵州世纪龙腾房地产开发有限公司支付《商品房买卖合同》约定的购房余款246833元。案件受理费30元，由贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担。
宣判后，世纪公司不服，上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回陈家芬的诉讼请求；3、由陈家芬承担一二审诉讼费用。其理由如下：1、陈家芬是自然人，不是《房地产开发企业资质管理》第三条规定的企业，不能从事涉案合作建房事宜，故《合作建房协议书》无效；2、罗开强虽原为上诉人的法定代表人，但其于2011年6月29日向陈家芬的借款属个人借款，陈家芬是将该款打入罗开强的个人帐户，并无上诉人追认，故原判将该借条归结为上诉人的债务的认定错误；3、陈家芬与上诉人签订的《商品房买卖合同》与《合作建房协议书》的约定有根本区别，合作建房中陈家芬选择的1号楼1单元11层6号房，而买卖合同选择的是1号房，合作建房中陈家芬系投资行为，而买卖合同余款是采取按揭方式支付，买卖合同并不是以《合作建房协议书》为基础，故陈家芬应向上诉人支付246833元房款；4、综合前述理由，原判适用法律错误。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
二审查明事实与原判查明事实无异。
本院认为：原判认定涉案《合作建房协议书》系名为合作建房实为商品房预约性质的事实清楚，证据充分，本院予以确认。世纪公司仅从该协议的名称进行解读，避开协议载明的内容，理由不充分，本院不予采纳。陈家芬与世纪公司签订《合作建房协议书》之目的，就是要向世纪公司购买其开发的房屋，故该协议并不具有合作建房的性质，陈家芬依据该协议也不存在投资建房的行为。且该协议内容并不存在违反法律、法规强制性、效力性规范的情形，属有效合同。世纪公司上诉提出《合作建房协议书》无效之理由不成立，本院不予采纳。陈家芬支付涉案《合作建房协议书》的首期购房款后，世纪公司当时的法定代表人罗开强向陈家芬借款，并在借条中约定当其不能按期归还借款的情形下，该款转化为房款。该约定内容足以说明该借款是罗开强代表世纪公司实施的职务行为，因罗开强及世纪公司在借款一年期满以及罗开强任法定代表人期间直至现在均未归还借款，陈家芬亦未向其主张借款，故陈家芬有理由相信该借款已转化为房款，至于罗开强与世纪公司之间如何处理该款项问题并不属陈家芬权利行使的范畴，故世纪公司上诉所持该款属罗开强个人借款不能转化为房款之理由，不符合企业法定代表人有权代表该企业实施民事行为的法律规定，不能阻却陈家芬就该借款转化为房款的性质，本院不予采纳。陈家芬与世纪公司签订的《合作建房协议书》与《商品房买卖合同》虽在房号上、付款方式上有所区别，但并不能改变陈家芬通过预约或者签订商品房买卖合同向世纪公司购买房屋的意思表示，陈家芬虽未按照《商品房买卖合同》约定的按揭贷款方式支付购房尾款，但其以世纪公司原有债权进行充抵，亦不损害世纪公司的权利，属其依法处分民事权利的行为。世纪公司在企业法定代表人更换为赵正庆后，不认可该债权，于法无据，本院不予采纳。总之，世纪公司关于原判认定事实、适用法律错误的上诉理由不成立，其请求改判，本院不予支持。原判认定陈家芬就《商品房买卖合同》已足额地向世纪公司支付了全款并支持其请求，并无不当。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30元，由上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 令狐荣强
代理审判员 张 小 兵
代理审判员 何 琳
二〇一六年四月七日
书 记 员 张 骥