广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第526号
上诉人（原审被告）：江门市晋伟丰纸业有限公司。
法定代表人：李景初。
委托代理人：钟锦泉，该公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李丽筠。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江门市新会区街道沙岗村民委员会。
负责人：黄湛新，该村委会主任。
委托代理人：林素贞、陈焕年，均系广东高拓律师事务所律师。
上诉人江门市晋伟丰纸业有限公司（以下简称“晋伟丰公司）、李丽筠因与被上诉人江门市新会区街道沙岗村民委员会（以下简称“沙岗村委”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法会民初字第1113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年11月4日，沙岗村委向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、晋伟丰公司、李丽筠停止侵占沙岗村委土地，立即将土地交回沙岗村委；2、晋伟丰公司、李丽筠向沙岗村委支付场地占用费32259.15元（从2014年2月23日以每月4608.45元计至晋伟丰公司、李丽筠交回场地止，暂计至2014年9月23日）；3、晋伟丰公司、李丽筠向沙岗村委支付拖欠的租金49346.2元及滞纳金48519.69元；3、本案诉讼费由晋伟丰公司、李丽筠承担。主要事实和理由是：沙岗村委、晋伟丰公司、李丽筠于2007年12月20日签订《租赁场地合同书》，约定由李丽筠承租属沙岗村委集体所有的位于江门市新会区沙岗村某甲坑（土名）工业区的场地；面积1463平方米，租金为每月3072.3元；租金缴交方式依“先交款后用地原则”。另外，《租赁场地合同书》第七条约定：“合同期间，遇国家、政府征用该地者，双方应予服从，本合同终止执行”，第十条约定：“（1）乙方应一式交纳租金给甲方，逾期不交者，按欠金额以日千分之二的滞纳金计付给甲方；（2）乙方拖欠半年（含半年）以上租金者，甲方有权收回场地，不作任何补偿。”李丽筠租赁期间存在严重的违约行为：拖欠2013年1月至2014年2月租金共计49346.2元及滞纳金48519.69元。基于上述事由，沙岗村委于2014年2月22日向晋伟丰公司、李丽筠发出《解除租赁关系通知书》，2014年3月1日于《江门日报》刊登《公告》，并要求晋伟丰公司、李丽筠于2014年3月30日前交还承租场地。但晋伟丰公司、李丽筠却置之不理，至今仍非法占用该场地。因晋伟丰公司、李丽筠侵占场地，沙岗村委分别于2014年5月24日发出《期限搬出通知书》，2014年6月14日发出《停止侵占集体财产通知书》、2014年8月26日发出《限期搬出通知书》，要求交回场地，但晋伟丰公司、李丽筠仍不予理睬。
李丽筠及晋伟丰公司针对本诉答辩称：答辩意见与反诉状基本一致。现补充如下几点：一、沙岗村委起诉的第一项的请求是没有事实和法律根据的。因为双方的租赁合同没有协商一致或司法机关裁决有效法律文书的情况下，双方的合同没有解除，即使解除租赁合同，也要就解除后的法律后果达成一致的方案才可以视为正式解除。本案中因李丽筠租赁沙岗村委土地自建厂房，已经租赁了十几年，因此厂房是李丽筠的，在没有达成补偿的情况下，沙岗村委单方解除合同的行为是不妥的，因此沙岗村委认为李丽筠侵占土地的说法是不正确的，双方是有合同基础存在的。二、沙岗村委与晋伟丰公司、李丽筠在租赁期间并没有就有关租金的滞纳金的计算达成协议，而在整个合同履行过程中，本案涉及的土地在改造前，李丽筠都是按照合同和双方一直以来默认的缴交租金的时间、方式来缴纳租金，且多年来，沙岗村委也没有要求李丽筠因某时段迟交租金而要求滞纳金，本案中沙岗村委认为李丽筠最后缴纳租金的时间是不符合事实的，在李丽筠提交的证据中，租金已经交到2015年2月，因此沙岗村委要求李丽筠支付拖欠租金和滞纳金是没有事实和法律依据的。三、退一步说，沙岗村委在本案中要求李丽筠支付2012年6月至2013年的欠租的滞纳金是没有法律依据的，因为该时段的“滞纳金”已经超过了两年的诉讼时效。四、对沙岗村委诉讼请求中的每月4608元占用费有异议，希望沙岗村委释明。五、本案是租赁合同关系纠纷，本案的法律关系的主体是沙岗村委与李丽筠，与晋伟丰公司无关。因此沙岗村委起诉晋伟丰公司的主体不适格，双方的租赁合同的主体不是晋伟丰公司。希望法院驳回对晋伟丰公司的起诉。
李丽筠反诉诉称：李丽筠于上世纪九十年代初租赁沙岗村委位于某甲坑（土名）工业开发区土地，用于经营晋伟丰公司。最后一次续签合同的租赁期限为2008年1月1日至2019年12月31日止；租赁面积为1463平方米。期间重修厂房两次，投入资金达人民币四百多万元。正当李丽筠全心投入，做大做强企业，大展拳脚发展生产时，2014年2月22日，李丽筠收到沙岗村委《解除租赁关系通知书》，该通知书认为李丽筠“拖欠半年以上租金，已属严重违约行为。……并要求你于2014年3月30日前撤出，将场地内属于你的一切财物清理撤出，将场地交回给我村，……”。收到此通知书，李丽筠感到百思不得其解，因多年都是按年交租金，沙岗村委从没有提出违约或解除合同的问题。李丽筠多次要求沙岗村委回复或协商，但沙岗村委百般推搪或强词拒绝。更令人气愤的是，沙岗村委于2014年3月1日在江门日报上刊登公告，公开解除合同关系，原因是“三旧”改造。李丽筠疑惑：为何在公告之前及在《解除租赁合同通知书》中都没有提及“三旧”改造的问题？即使“三旧改造”合法，为何在立项的过程没有按照法律的规定，逐一将立项、申请、报批等有关事项、文件、公告、公示？而令李丽筠如此措手不及？李丽筠多次与沙岗村委及其上级行政部门街道办事处协商，但未能协商一致。由于沙岗村委一直以来都默认了李丽筠缴交租金的时间及方式，历年也没有要求缴交有关的利息或滞纳金，更没有提出解除合同的问题。而现在因“三旧改造”才提出的做法，很明显是不合理、不合法的，而且给人的感觉是想以此理由，少给甚至不给拆迁补偿款。果然，其后沙岗村委单方面制定搬迁补偿明细表时，亦未向李丽筠了解需搬迁的设备种类、数量及因搬迁可能造成的停产停业的损失数额等。且单方所制定的补偿标准或单方委托评估的结果过低，完全无法弥补李丽筠的实际损失。就有关问题李丽筠委托律师以函件的方式向沙岗村委提出，并要求协商解决。然而，沙岗村委于2014年6月14日分别向李丽筠和其他企业发出停水停电及所谓“停止侵占集体财产通知书”；并于2014年6月18日对上述企业实施停水，拆除了水管、消防水管等，严重影响生产和留下安全隐患。为此李丽筠感到非常气愤和不解，并就此问题委托律师向沙岗村委提出有关法律意见，但其拒收。无奈，李丽筠只有向上级领导及有关信访部门寻求帮助。信访投诉以后，沙岗村委和江门市新会区街道办收到投诉后，更加剧对各企业进行报复，于2014年11月17日上午，沙岗村委及江门市新会区街道办三旧改造办公室的某些工作人员，在没有预先通知和公告的情况下，以每人100元报酬煽动沙岗村民，冲击各企业，推倒大门，进入企业内闹事，毁坏企业财物。沙岗村委的负责人在工业区现场亲自指挥挖土机将整个工业区道路挖烂，强迫企业停工停产，致使数百名职工被迫落岗，严重影响数百名职工的生计，危害社会稳定。李丽筠的企业是守法经营的企业，新会区街道三旧改造办与沙岗村委相互勾结，煽动村民对各企业围追堵截，以极端的手段破坏消防设施及通信设备，毁坏工业区道路，违法乱纪，无视国家法规，天理何在。现在，又恶人先告状，起诉李丽筠侵占其土地，是毫无事实根据和法律依据的。为此，李丽筠提起反诉，请求判令：1、沙岗村委继续履行与李丽筠签定的《租赁场地合同书》；确认其单方解除租赁合同的行为无效。2、沙岗村委承担本案全部诉讼费用。
沙岗村委针对反诉答辩称：一、沙岗村委解除租赁合同是合法有效的，依据租赁合同场地书的约定，因晋伟丰公司、李丽筠拖欠半年租金的严重违约行为，沙岗村委已于2014年2月22日向其发出解除租赁关系通知书，李丽筠已在该通知书上亲自签收，而该通知书已明确了“自收到本通知或公告之日起，解除双方签订的租赁合同关系”，即租赁合同关系于解除租赁关系通知书送达李丽筠时解除。而相应的法律依据有《合同法》第93、96、97条，及《合同法解释（二）》第二十四条。二、关于租赁期间租金及滞纳金已经在沙岗村委与李丽筠签订的租赁场地合同书第二、第十条明确约定，晋伟丰公司、李丽筠欠租的情况一直存在，沙岗村委亦经常向其催讨欠租及滞纳金，但晋伟丰公司、李丽筠都不予理会，而关于晋伟丰公司、李丽筠欠租的数额及事实问题，晋伟丰公司于2014年2月26日强行通过银行汇款将49346.2元的款项汇至沙岗村委的账户，该汇款的金额与沙岗村委计算的欠租金额是一致的，由此可以证明晋伟丰公司、李丽筠亦承认欠租超过半年。三、关于第二项诉讼请求32259.15元，该项是晋伟丰公司、李丽筠占用场地的使用费而并非租金，是根据原合同月租金的1.5倍计算得出。四、李丽筠反诉状的事实和理由的陈述严重失实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：沙岗村委与李丽筠于2007年12月20日签订《租赁场地合同书》，双方约定李丽筠租赁沙岗村委某甲坑（土名）工业区场地面积为1463平方米的集体土地，租赁期限为2008年1月1日起至2019年12月31日，2011年1月1日至2013年12月31日的年租金为31600.8元，2014年1月1日至2016年12月31日的年租金为36867.6元，李丽筠应先交款后用地，每年的租金分两期于当年6月10日、12月10日前支付，若李丽筠拖欠半年（含半年）以上租金，沙岗村委有权收回场地，不作任何补偿，逾期交租按日千分之二计算违约金。截至2014年2月22日，李丽筠拖欠沙岗村委2012年租金11600.8元及2013年1月1日至2014年2月22日的租金未付。沙岗村委于当天向李丽筠发出《解除租赁关系通知书》，通知晋伟丰公司、李丽筠解除《租赁场地合同书》，要求晋伟丰公司、李丽筠2014年3月30日前将场地交回给沙岗村委。
另查明，李丽筠租赁涉案土地自建厂房（该厂房没有办理报建手续），用于成立晋伟丰公司。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。沙岗村委与李丽筠在平等互利的基础上签订的《租赁场地合同书》意思真实，未违反法律规定，合法有效，应受法律保护。
一、关于沙岗村委主张的合同已于2014年2月22日解除的问题。沙岗村委与李丽筠在《租赁场地合同书》约定李丽筠应先交款后用地，若李丽筠拖欠半年（含半年）以上租金，沙岗村委有权收回场地。截至2014年2月22日，李丽筠拖欠沙岗村委2013年1月1日至2014年2月22日的租金未付，已符合双方约定的解除合同的条件。且沙岗村委已于2014年2月22日书面通知李丽筠解除《租赁场地合同书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，李丽筠在2014年2月22日收到解除合同通知后，于2015年1月15日本案反诉时才向原审法院提出解除合同异议，已超过异议期间，原审法院对其异议不予支持，《租赁场地合同书》已于2014年2月22日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因李丽筠及晋伟丰公司现共同使用涉案土地，故晋伟丰公司、李丽筠应共同返还涉案土地给沙岗村委。晋伟丰公司、李丽筠辩称沙岗村委此前一直允许晋伟丰公司、李丽筠延迟交租，但晋伟丰公司、李丽筠并无提供证据证明沙岗村委同意晋伟丰公司、李丽筠延迟交租；退一步讲，即使沙岗村委此前一直未对晋伟丰公司、李丽筠延迟交租提出责罚，但不等于沙岗村委放弃解除合同的权利，故晋伟丰公司、李丽筠的辩解无法律依据，不予采纳。
二、关于李丽筠拖欠租金、违约金及场地占用费的问题。《租赁场地合同书》的签订双方为沙岗村委及李丽筠，晋伟丰公司并非合同的相对方，故沙岗村委主张晋伟丰公司支付租金、违约金、场地使用费，无事实及法律依据，不予支持。《租赁场地合同书》上明确2011年1月1日至2013年12月31日的年租金为31600.8元，2014年1月1日至2016年12月31日的年租金为36867.6元，故2013年全年的租金为31600.8元，2014年1月1日至2014年2月22日（共53天）的租金为5353.38元（36867.6元÷365天×53天），李丽筠2012年拖欠的租金11600.8元，三者合共48554.98元。对于沙岗村委主张超出的部分，不予支持。晋伟丰公司、李丽筠认为其于2014年2月26向沙岗村委交清租金49346.2元，晋伟丰公司、李丽筠未提出租金的时效抗辩，故对该租金的诉讼时效不予审查。沙岗村委主张从2012年1月1日起算违约金，李丽筠辩称2013年11月3日前的违约金已超过诉讼时效。经审查，沙岗村委提交的《解除租赁关系通知书》足以证明沙岗村委于2014年2月22日曾向李丽筠主张违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，2013年2月22日前产生的违约金已超过诉讼时效，因《租赁场地合同书》明确先交租后用地，当年租金分两期分别于6月10日及12月10日交租，故违约金应从2013年6月11日起计至《租赁场地合同书》解除之日2014年2月22日止。双方约定的日千分之二的违约金明显过高，原审法院酌情调整为按同期人民银行贷款利率6%计算，2013年下半年租金为15800.4元，从2013年6月10日计至2014年2月22日共257天，违约金为667.51元（15800.4元×6%÷365天×257天）；2014年上半年的租金18433.8元，从2013年12月11日计至2014年2月22日共74天，违约金为224.24元（18433.8元×6%÷365天×74天），两者合共891.75元。对沙岗村委主张超出的部分，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，李丽筠就2014年2月23日起继续占用涉案土地应向沙岗村委支付占用费，因沙岗村委与李丽筠就解除合同后的占用费并未约定，故占用费宜按《租赁场地合同书》中2014年1月1日起至2016年12月31日止的月租金3072.3元计算。对沙岗村委主张超出的部分，不予支持。
三、关于涉案土地地上建筑物的处理。《租赁场地合同书》明确李丽筠拖欠半年以上租金，沙岗村委有权收回场地，并不作任何补偿。合同期满后，李丽筠应将场地、建筑物交回给沙岗村委。因李丽筠在涉案土地自建建筑物未经报建，且因李丽筠过错导致《租赁场地合同书》解除，李丽筠应自行清拆地上建筑物。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、李丽筠、江门市晋伟丰纸业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将其租赁的位于江门市新会区街道沙岗村某甲坑（土名）场地上的地上建筑物清拆完毕并将土地返还给江门市新会区街道沙岗村民委员会。二、李丽筠应于本判决发生法律效力之日起十日内向江门市新会区街道沙岗村民委员会支付租金48554.98元及违约金891.75元。三、李丽筠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费（从2014年2月23日起，按每月3072.3元的标准计至返还土地之日止）给江门市新会区街道沙岗村民委员会。四、驳回江门市新会区街道沙岗村民委员会的其他诉讼请求。五、驳回李丽筠的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2653元及反诉费50元，合共2703元，由江门市新会区街道沙岗村民委员会负担1206元，李丽筠及江门市晋伟丰纸业有限公司共同负担1497元。
当事人二审的意见
晋伟丰公司、李丽筠不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由是：一、一审判决认定事实不清，证据不足。第一，《租赁场地合同书》没有经过村民代表大会的表决，沙岗村委提起本案诉讼没有证据证明其履行有关的表决程序；有关的授权委托是否合法也没有村民代表的确认，合同是无效合同。一审法院没有查清这基本事实，严重违反有关程序规定。第二，一审判决认定《租赁场地合同书》解除的理由是李丽筠延迟交租，对此认定，李丽筠不服，认为此认定是没有事实根据和法律依据的。理由：1、根据广东省国土资源厅的政府部门于2013年6月9日发出（粤地政（2013）225号文）批准涉案的土地已经转为国有建设用地，以“三旧改造”的方案实施。按照《租赁场地合同书》第七条的约定，本合同在上述文件公告后已经终止，不存在解除合同的问题，是沙岗村委一直隐瞒“三旧改造”的事实。可以看出，沙岗村委不但没有以李丽筠延迟缴付租金的理由来解除的权利，而且侵犯了李丽筠、晋伟丰公司对有关“三旧改造”征地事实的知情权，对合同的履行应承担违约责任，赔偿李丽筠、晋伟丰公司的经济损失及按有关政策的规定支付征地补偿款。2、一审法院以李丽筠延迟缴付租金来认定解除合同的条件成就是没有事实根据和法律依据的。至2013年底，李丽筠、晋伟丰公司未付清租金的客观事实，并非单方面造成，而沙岗村委恶意拒收，是其因“三旧改造”征地，为独吞征地补偿款而刻意拒收租金，造成租户迟交租金的客观事实。根据历年来的交易习惯，沙岗村委须先打印应交租金发票并提供账户，然后租户按发票金额向沙岗村委汇款。沙岗村委自2012年下半年至今都拒绝打印租金发票和提供汇款账户，故沙岗村委对未能按时交付租金的事实负不可推卸的责任。李丽筠多次要求沙岗村委回复和协商，但沙岗村委推搪和拒绝。由于沙岗村委一直都默认李丽筠、晋伟丰公司缴纳租金的时间及方式，历年来亦没有要求缴纳有关的利息或滞纳金，更未提出解除合同的问题。而现在因“三旧改造”才提出上述理由解除合同的做法，明显不合理。3、一审法院以《合同法》第96条及最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第24条认定双方签订的合同已于2014年2月22日解除的理由不成立。李丽筠、晋伟丰公司于2014年2月22日收到沙岗村委《解除租赁关系通知书》后当即提出口头异议，并于2014年2月26日在有关人员的帮助下，取得其账号，向其已变更的账户汇入所有的租金，并于2014年3月17日就有关问题委托律师以函件的方式向沙岗村委提出异议，并要求协商解决，也向有关部门进行投诉，双方未能就补偿问题达成一致意见。第三，一审法院判令解除《租赁场地合同书》，并判令李丽筠、晋伟丰公司自行清拆地上建筑物不当。1、李丽筠、晋伟丰公司在租赁的土地上自建厂房，不是李丽筠、晋伟丰公司不报建，而是沙岗村委出租的土地不是合法的工业用地，无法办理报建手续，不能报建的责任在沙岗村委。2、退一步说，即使李丽筠、晋伟丰公司有延迟交付租金的行为，但其违约行为在本案中并不构成根本违约，其违约行为不可能使其几百万的投资说没就没，这显然不公平，造成李丽筠、晋伟丰公司的巨大的经济损失，不利于社会交易的安全和稳定。第四，一审法院就有关拖欠租金、违约金及场地占有费的认定是错误的。李丽筠、晋伟丰公司就拖欠租金在2014年2月26日已经交清。李丽筠、晋伟丰公司认为本案的根本原因不是租赁合同的问题，而是三旧改造拆迁补偿的问题，在该问题没有解决之前，不存在土地占用费的问题。退一步说，在李丽筠、晋伟丰公司没有搬迁前存在租金或占用费，李丽筠、晋伟丰公司也在沙岗村委起诉前已逐月交清。因此，一审法院没有查清有关的事实就作出上述认定是错误的。第五，一审法院对李丽筠、晋伟丰提出的反诉请求不支持是没有事实和法律依据的。由于本案的根本原因不是租赁合同的问题，而是三旧改造拆迁补偿的问题，在该问题没有解决之前，沙岗村委违反相关的规定强行拆除李丽筠、晋伟丰安装的消防设备，对李丽筠、晋伟丰公司实施停水停电等恶劣行为，影响李丽筠、晋伟丰公司的生产和安全，因此，应当支持李丽筠、晋伟丰公司的有关请求。
在二审诉讼中，李丽筠、晋伟丰公司补充上诉事实和理由如下：1、李丽筠只是公司的投资人之一，属于企业代表，与沙岗村委签订的租赁合同仅是合同签订代表人，在合同中没有独立的权利和义务。沙岗村委起诉李丽筠，主体不适格，要求驳回对李丽筠的起诉。2、沙岗村委解除《租赁场地合同书》的行为是无效的。理由是：在2011年江门市与新会区、街道办已经根据政策分别成立了三旧改造和指挥办公室。在2012年沙岗村委已经以政策申请对涉案地的三旧改造，在2013年6月9日由广东省国土资源厅作出征地粤地证（2013）225号批文，批准江门市政府征地。晋伟丰公司与沙岗村委签订的《租赁场地合同书》第七条约定终止合同的条件。因此，根据《合同法》第91条规定，合同依法终止。沙岗村委在2014年2月22日提出解除合同，该行为无效。沙岗村委清楚三旧改造的进程，在申办期间没有向包括晋伟丰公司在内的所有企业主公开有关征地情况。沙岗村委为了日后少补偿或不补偿企业主，从2013年1月开始拒绝收取晋伟丰公司的租金，为侵占晋伟丰公司的补偿款做准备。3、要求李丽筠、晋伟丰公司交回土地没有依据。根据中纪委及新会新闻公布的信息证实该土地已经完成了供地，不存在再向沙岗村委交回土地。沙岗村委已经将土地移交给政府，2014年9月2日向新会区国土资源局申请征地公开，但至今没有答复，所以移交土地的时间需要法院向有关部门核实。在诉前已经完成了供地，就没有必要再向沙岗村委交地。4、关于占用费的问题，目前为止没有法律法规规定在征地期间需要向原土地产权人缴纳占用费，因为该土地自作出规定之日起已经收归国有。即使要交占用费，也不是给沙岗村委，而是给政府。该判决没有法律依据。5、原审法院判令李丽筠、晋伟丰公司应对地上建筑物进行处理，超出了本案的审理范围。这是属于补偿物的补偿问题，是属于政府和被补偿者之间的问题，且沙岗村委在起诉时只是请求交回土地，并没有请求处理地上建筑物，一审法院滥用审判权，超出了请求范围。6、根据省作出批文之日租赁合同已经终止，因为合同终止而违约行为终止。沙岗村委在2014年11月13日起诉，明显超过诉讼时效。
李丽筠、晋伟丰公司在二审期间提供以下证据：1、会党政办（2011）86号，证明2011年镇街道已成立“三旧”改造指挥部，沙岗村委应当知道涉案地已纳入改造范围并隐瞒其已进入向街道办、区、市政府续级申报审批阶段。2、粤地政（2013）225号批复，证明江门市政府早于2012年已向省政府申报改造涉案地，省国土厅与2013年6月9日作出批复，双方《租赁场地合同书》第七条约定终止合同的条件成就，自此合同解除并失效。3、受理案件通知书；4、邮件回单；证据3、4证明自批准改造申请之日起至2014年12月1日期间，处于征地方案实施包括协商补偿阶段，李丽筠、晋伟丰公司对补偿标准有异议申请区、市政府行政协调，进行行政处理阶段，两案均是征地补偿行政处理争议。5、水费催款通知书，证明2014年2月12日，沙岗村委仍向李丽筠、晋伟丰公司催缴水费，但明知李丽筠、晋伟丰公司欠租金却拒绝按交易习惯开票收款。6、业务回单，证明2014年2月26日，李丽筠、晋伟丰公司将沙岗村委拒收2013年1月至2014年2月租金一次性支付，沙岗村委于2014年3月24日拒收并全数退回该款项，2014年3月27日李丽筠、晋伟丰公司再转账支付该笔租金，沙岗村委没有异议，证明沙岗村委恶意促成违约条件成就。7、新会新闻，证明2013年4月，沙岗村委与某甲置业签订《合作开发协议书》，街道和沙岗村委隐瞒该信息至2014年7月18日才披露，并于日前完成供地给开发商。8、中纪委信息，证明沙岗村委与驻村律师勾结，对被征收企业假借“违规合同和违章建筑”为由，恶意提起合同纠纷诉讼进行“合法”迫迁来达到少补偿为己有，非法所得95000多万元，律师从中瓜分以包干减损标的提成巨额律师费。9、场地租赁合同；10、登记资料；证据9、10证明合同载明承租方是晋伟丰公司，李丽筠是公司投资者之一，仅是合同签订代表人，证明起诉李丽筠诉讼主体不适格。11、粤地政（2013）号（批复）；12、新地政用（1998）号（批复）；证据11、12证明涉案土地是不合法工业用地，即使由新会区政府作出批复也是不规范，应由省政府批准的。因此导致李丽筠、晋伟丰公司无法申办报建，沙岗村委一直清楚用地的违法性，直到征地完毕都没有向消防部门报装消防设施，没有向供水部门安装供水设施。李丽筠、晋伟丰公司补签了合同，该合同有公司的盖章，而沙岗村委提供的合同是没有盖章。左下方有街道办证明厂房是由李丽筠、晋伟丰公司建设使用，在2008年报建时向街道办申请了，街道办也同意了。但因用地不合法，所以导致无法报建，该过错由沙岗村委引起，应归责于沙岗村委。
沙岗村委答辩称：一、针对《场地租赁合同》没有经民主决议，是无效合同的问题。1、涉案土地属于集体所有，涉案合同签订前已经民主决议。2、沙岗村委的请求是要求李丽筠、晋伟丰公司交还土地及占用费，无论合同是否有效都不影响沙岗村委要求返还土地和占用费用诉讼请求的成立。如果合同无效，李丽筠、晋伟丰公司更理应退换土地给沙岗村委。二、针对沙岗村委无权向李丽筠、晋伟丰公司主张解除合同的问题。沙岗村委是《场地租赁合同》的出租方，李丽筠、晋伟丰公司是承租方，沙岗村委与李丽筠、晋伟丰公司是合同的相对方。根据合同相对性的原理，沙岗村委当然有权主张合同的权利。三、针对2013年6月9日涉案土地经广东省国土资源厅批准可实施三旧改造，涉案合同就终止的问题。1、2013年6月9日涉案土地经广东省国土资源厅批准可以完善历史用地征收手续后实施“三旧改造”，但还规定必须按江门市的总体规划组织实施。2013年6月9日批复，仅是同意江门市人民政府的申请，未转为国有建设用地。按政策要求，就算进行“三旧改造”土地使用权人也只能为沙岗村委，只不过是土地性质的改变。2、批复是广东省国土资源厅发给江门市人民政府的，沙岗村委并没有这份文件。沙岗村委没有侵犯李丽筠、晋伟丰公司对有关“三旧改造”的知情权。3、“三旧改造”并不是属于国家征用。按“三旧改造”政策的规定只能是沙岗村委作为改造主体。“三旧改造”是土地使用环境的改造、升级，在性质上不是国家和政府征用，不适合《场地租赁合同》第7条约定的情形。2013年6月9日该合同未终止，也未落实“三旧改造”。四、针对沙岗村委恶意拒收租金的问题。沙岗村委是集体组织，没有人敢私自拒收租金。如有此情形，李丽筠、晋伟丰公司可向纪检等部门举报。相反李丽筠、晋伟丰公司恶意拖欠租金，数额大、时间长，人所共知。五、针对先打印发票，再交租金是历年来的交易习惯的问题。1、整个工业园就是李丽筠、晋伟丰公司欠租14个月之长。欠租金是李丽筠、晋伟丰公司的习惯。合同明确规定“先交租后使用的原则”，并有具体的交款日期，李丽筠、晋伟丰公司应按合同履行，而不能以自己养成的“欠租习惯”作为衡量是否违反合同的标准。2、按交易习惯都是先交款后开发票。李丽筠、晋伟丰公司有两次从时间上看是发票时间在前，交款在后的。原因是李丽筠、晋伟丰公司先交来支票，要求沙岗村委按照支票金额开发票，后因是“空头支票”，李丽筠、晋伟丰公司再补交租金。同时又为了保持与之前开出的发票一致，所以李丽筠、晋伟丰公司划款时的金额出是有两位小数点。3、李丽筠、晋伟丰公司长期赖账，没有一期是依合同交租的，沙岗村委不知李丽筠、晋伟丰公司何时来交租，也不知李丽筠、晋伟丰公司将交多少租金。因此沙岗村委不可能会预先开出发票。4、在这里特请法庭注意，李丽筠、晋伟丰公司交租金不是按期支付的，而且还有小数点，如果不是按照李丽筠、晋伟丰公司之前交来的“空头支票”开发票，沙岗村委怎么可以开出这么准确的发票？六、针对沙岗村委故意更改账号的问题。沙岗村委的账号没有改过。七、针对涉案合同是否于2014年2月22日解除的问题。1、李丽筠、晋伟丰公司拖欠14个月的租金。根据《场地租赁合同》第十条，解除合同的条件已成就；2、沙岗村委依据合同的约定，行使合同解除权，于2014年2月22日向李丽筠、晋伟丰公司发出《解除租赁关系通知书》，李丽筠、晋伟丰公司亲自签收通知；李丽筠、晋伟丰公司收到《解除租赁关系通知书》后委托律师以律师函的形式回复沙岗村委时，也没有对解除合同提出异议。3、依据“合同法解释二”第24条的规定，当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才能向人民法院起诉的，人民法院不支持。八、针对沙岗村委主张返还土地的理由的问题。1、沙岗村委依据李丽筠、晋伟丰公司长期拖欠租金的事实于2014年2月22日向李丽筠、晋伟丰公司发出《解除租赁通知书》，李丽筠、晋伟丰公司没有对解除合同提出异议，沙岗村委依据《合同法》第93、96条“合同自通知到达对方时解除”的规定行使解除权。2、同时在法律规定的3个月异议期李丽筠、晋伟丰公司没有对解除合同提出异议，足可以确认《场地租赁合同》已解除。李丽筠、晋伟丰公司应自合同解除之日返还土地给沙岗村委。九、针对本案争议的法律关系是租赁合同法律关系还是征地补偿法律关系的问题。1、沙岗村委起诉时并不是主张征地补偿法律关系。李丽筠、晋伟丰公司拖欠14个月的租金，沙岗村委向李丽筠、晋伟丰公司发通知解除合同，李丽筠、晋伟丰公司立即委托律师复函，但在异议期内没有针对解除合同提出异议。合同解除后，沙岗村委要求李丽筠、晋伟丰公司返还土地。因此，本案是租赁合同纠纷。2、李丽筠、晋伟丰公司后来知道沙岗村委准备实施三旧改造，认为是一次暴富机会，所以狮子大开口。在解除合同后拒不搬迁，拖缓沙岗村委的改造计划。3、如果是征地补偿纠纷应属行政案件，李丽筠、晋伟丰公司可按行政诉讼程序主张权利。十.针对李丽筠、晋伟丰公司厂房是否为违章建筑的问题。李丽筠、晋伟丰公司的厂房不是临建，是违建。理由是：违章建筑，是指未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的建筑。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”根据1998年新会市国土局文件《关于镇沙岗管理区兴建区办企业用地的批复》证明涉案土地为企业用地，可以报建厂房，但李丽筠、晋伟丰公司既没有报建或没有报批临时建设。另补充答辩意见如下：一、一审期间李丽筠、晋伟丰公司已经确认李丽筠为租赁合同的主体，现没有提供证据反悔一审陈述，是不诚实的行为，沙岗村委不予确认。二、李丽筠、晋伟丰公司主张合同无效，又认为合同已经解除，同时认为合同终止，法律概念混淆不清。三、本案是租赁合同纠纷，李丽筠、晋伟丰公司在一审答辩第五点确认该案是租赁合同纠纷，但在案件处理中，李丽筠、晋伟丰公司将与本案无关的事实和理由拉在一起，征地纠纷、三旧改造相关事宜不属于本案调整范围。四、李丽筠、晋伟丰公司侵占沙岗村委土地，又在土地上建设违章建筑，一审判决李丽筠、晋伟丰公司拆除违章建筑、返还土地是正确的，是实事求是的判决。
沙岗村委二审期间没有提供新的证据。
沙岗村委对李丽筠、晋伟丰公司在二审提供的证据不同意质证，不确认上述资料为新证据。认为：1、上述证据可以证明三旧改造是向全社会公开，不存在沙岗村委隐瞒李丽筠、晋伟丰公司的情况。2、征地补偿李丽筠、晋伟丰公司已经作为行政案件向法院起诉，本案不需要调整。3、李丽筠、晋伟丰公司提供的证据9可以显示，街道办已经明确告知李丽筠、晋伟丰公司涉案土地属于建设用地，可以建造厂房，但李丽筠、晋伟丰公司并没有依法报建，造成现在的厂房属于违章建筑。
经审查，李丽筠、晋伟丰公司二审期间提交的证据系当事人在一审期间能够提供而未提交的证据，不属二审“新的证据”范畴，且沙岗村委对其提交的证据不予认可，故本院对李丽筠、晋伟丰公司二审提供的证据，不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。《租赁场地合同书》是沙岗村委和李丽筠的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的相关强制性的规定，合法有效。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、李丽筠和晋伟丰公司的诉讼主体资格问题。二、沙岗村委以李丽筠、晋伟丰公司未按时交纳租金为由解除《租赁场地合同书》是否合理合法？三、如《租赁场地合同书》已解除，李丽筠是否应支付场地占用费。
关于第一个争议焦点。沙岗村委主张李丽筠、晋伟丰公司是涉案土地的实际使用人，应当承担本案的民事责任。李丽筠、晋伟丰公司在一审诉讼中认为是李丽筠与沙岗村委签订《租赁场地合同书》，与晋伟丰公司无关，晋伟丰公司的主体不适格，二审又主张晋伟丰公司才是合同的相对方，李丽筠只是晋伟丰公司的投资人之一，只是合同签订代表人，在租赁合同中没有独立的权利义务，沙岗村委起诉李丽筠主体不适格。综合各方当事人的主张、《租赁场地合同书》的内容以及晋伟丰公司的企业机读档案登记资料等证据，本院认为，《租赁场地合同书》上虽然明确载明承租方为晋伟丰公司，但晋伟丰公司并未在落款上盖章确认，而只有李丽筠签名，且李丽筠、晋伟丰公司在一审诉讼中也承认是李丽筠承租，与晋伟丰公司无关，而原审认定沙岗村委的合同相对方是李丽筠后，沙岗村委未对此提出异议，故本院认定《租赁场地合同书》的合同当事人是沙岗村委和李丽筠，涉案土地由李丽筠承租。虽然晋伟丰公司没有在《租赁场地合同书》上盖章，但租赁合同上明确载明承租方为晋伟丰公司，结合晋伟丰公司的企业机读档案登记资料显示其住所地为某甲坑（土名）工业区，与《租赁场地合同书》约定的租用土地是一致的事实，且晋伟丰公司、李丽筠在二审过程中认为晋伟丰公司系合同的当事人和租赁物使用人，足以认定涉案土地由晋伟丰公司实际使用。因此，沙岗村委与李丽筠和晋伟丰公司之间就涉案租赁物的返还问题存在直接利害关系，原审受理沙岗村委以李丽筠和晋伟丰公司为被告提起的本案诉讼，程序并无不当。李丽筠和晋伟丰公司上诉主张本案与李丽筠无关，依据不足，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。沙岗村委于2014年2月22日向李丽筠和晋伟丰公司发出解除租赁关系通知书后，李丽筠和晋伟丰公司于2014年2月26日支付了2014年2月22日前的租金，结合李丽筠、晋伟丰公司在2014年2月22日前仍在使用涉案土地，可以认定《租赁场地合同书》在2014年2月22日前仍在履行过程中。李丽筠和晋伟丰公司上诉主张《租赁场地合同书》于2013年6月9日已经终止，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
沙岗村委主张因李丽筠拖欠租金，已经向其发出解除租赁关系通知书，《租赁场地合同书》已经解除。本院认为，《租赁场地合同书》是否已经解除，应当审核沙岗村委主张解除的理由是否充分，是否符合合同约定或法律规定。经审查，《租赁场地合同书》约定李丽筠按先交款后用地的原则，每年的租金分两期交给沙岗村委（即当年的6月、12月的10日前）。若李丽筠拖欠半年（含半年）以上租金，沙岗村委有权收回场地。鉴于截至2014年2月22日，李丽筠拖欠沙岗村委2013年1月1日至2014年2月22日的租金未付，已符合双方约定的解除合同的条件。沙岗村委于2014年2月22日书面通知李丽筠、晋伟丰公司解除《租赁场地合同书》，符合双方的约定，合理合法，该解除通知到达李丽筠时合同解除。因《租赁场地合同书》已经解除，合同解除后承租人李丽筠及实际使用人晋伟丰公司应返还涉案土地给沙岗村委，原审法院判令李丽筠及晋伟丰公司将涉案土地返还沙岗村委并无不当，本院予以维持。但原审法院在沙岗村委并未主张要求李丽筠及晋伟丰公司拆除地上建筑物的情况下，判令李丽筠及晋伟丰公司自行清理地上建筑物，明显超出当事人的诉求范围，本院予以纠正。李丽筠、晋伟丰公司上诉主张沙岗村委此前一直允许晋伟丰公司、李丽筠延迟交租，但其并未提供证据对此予以证明；退一步讲，即使沙岗村委此前一直未对晋伟丰公司、李丽筠延迟交租的行为主张权利，但因双方未另行对交租期限约定变更，故沙岗村委仍可根据晋伟丰公司、李丽筠新发生的逾期交租违约行为依合同约定解除合同。晋伟丰公司、李丽筠的该项辩解意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于晋伟丰公司、李丽筠上诉主张本案涉及“三旧改造”的赔偿问题。本院认为，如前所述，《租赁场地合同书》已于2014年2月22日已经解除，至于租赁合同在履行过程中是否涉及“三旧改造”补偿的问题，是属于另一法律关系，晋伟丰公司、李丽筠可另行起诉主张权利，本院对此不予审查。
关于第三个争议焦点。晋伟丰公司、李丽筠在《租赁场地合同书》解除后，仍继续占用涉案土地，原审法院判令其应向沙岗村委支付占用费，并按《租赁场地合同书》中2014年1月1日起至2016年12月31日止的月租金3072.3元计算并无不当，晋伟丰公司、李丽筠上诉主张不应支付占用费，依据不足，本院不予采纳。
另外，原审法院认定晋伟丰公司、李丽筠拖欠沙岗村委2014年2月22日前的租金以及违约金共49446.73元并无不当，但晋伟丰公司、李丽筠在沙岗村委于2014年2月22日发出解除租赁关系通知书后，已向其账户支付49346.2元，两数相抵，晋伟丰公司、李丽筠仍应向沙岗村委支付违约金100.53元。原审法院在查清晋伟丰公司、李丽筠已经支付了相关款项的情况下，没有予以扣减不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法会民初字第1113号民事判决第三项、第五项；
二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法会民初字第1113号民事判决第一项、第二项、第四项；
三、李丽筠、江门市晋伟丰纸业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将其租赁的位于江门市新会区街道沙岗村某甲坑（土名）场地返还给江门市新会区街道沙岗村民委员会；
四、李丽筠应于本判决发生法律效力之日起十日内向江门市新会区街道沙岗村民委员会支付违约金100.53元；
五、驳回江门市新会区街道沙岗村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2653元及反诉费50元，合共2703元，由江门市新会区街道沙岗村民委员会负担2183元，李丽筠及江门市晋伟丰纸业有限公司共同负担520元。二审案件受理费1037元，由江门市新会区街道沙岗村民委员会负担837元，李丽筠及江门市晋伟丰纸业有限公司共同负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一五年十一月九日
书记员 梁淑珍
区健敏
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