上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1317号
原告上某甲，住所地上海市嘉定区。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。
委托代理人谢璇，上海久光律师事务所律师。
被告上某乙，住所地上海市嘉定区。
投资人朱某某。
原告上某甲与被告上某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢璇、汤志红及被告投资人朱某某参加了二次开庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年6月26日签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告坐落于上海市嘉定区南翔镇民主街XXX号房屋（以下称系争房屋），租赁期限为6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止；租金先付后用，每半年支付一次，逾期支付的，每逾期一日按应付款的5%支付违约金，逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可单方面终止本合同，被告应向原告支付两倍月租金的解约违约金；双方另对房屋的使用及维修、房屋返还时的状态等作出了相关约定。合同签订后，原告按约履行了义务，被告应于2014年10月1日前支付自2014年10月1日起至2015年3月31日的租金共计人民币（以下币种同）232，000元，然被告却仅于2014年11月2日及2015年4月29日分别向原告支付了116，000元及103，290元，尚欠租金12，710元。此外，被告亦未支付自2015年4月1日起的租金。原告遂于2015年7月23日致函被告解除合同，并限期腾退房屋、付清欠款，但被告仍未履行。现原告诉请要求：一、确认双方签订租赁合同于2015年7月24日解除；二、判令被告立即腾退系争房屋；三、判令被告支付自2015年1月1日至2015年7月24日的租金159，214元；四、判令被告支付自2015年7月25日至2015年8月10日的房屋使用费20，336元；五、判令被告支付截止2015年8月10日逾期付款违约金125，114.26元，并支付自2015年8月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；六、判令被告支付解约违约金77，333元。
被告辩称，不同意解除合同，欠房租是因为之前路边没有围栏，现在设了围栏导致顾客无法停车，影响了被告营业状况；其次，因电梯不合格，经常需要维修，电梯无法使用导致无法正常营业，且靠北面的房屋存在渗漏问题。另外，由于经营状况不好，原告方同意将租金下降10%。此外，被告在该店铺装修投入很大，拖欠租金是因为经营状况不好，要求缓交租金。
经审理查明，原、被告于2013年6月26日签订了《房屋租赁合同》，原告将其所有的上海市嘉定区南翔镇民主街XXX号即系争房屋出租给被告用于经营咖啡店，建筑面积791.48平方米，租赁期限为6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止，2013年7月1日至2013年9月30日为装修免租期，前三年年租金464，000元，租金先付后用，每六个月支付一次，被告应于每满6个月前一个月的拾日前至城中路XXX号财务部支付本期租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按应付款每天百分之五支付违约金；被告应向原告支付房屋租赁保证金38，666元，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分在被告搬离之日起一个月后无息归还原告。原、被告双方同意，被告逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可单方面终止本合同并书面通知违约方。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。双方在合同附件中约定：第一期租金在2013年10月1日前支付2013年10月1日至2014年3月31日的租金232，000元；第二期租金在2014年4月1日前支付2014年4月1日至2014年9月30日的租金232，000元；第三期租金在2014年10月1日前支付2014年10月1日至2015年3月31日的租金232，000元；第四期租金在2015年4月1日前支付2015年4月1日至2015年9月30日的租金232，000元；第五期租金在2015年10月1日前支付2015年10月1日至2016年3月31日的租金232，000元。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告向原告交纳38，666元租赁保证金，原告向被告交付了系争房屋，被告对房屋进行装修后即投入使用。
因被告拖欠租金，原告催缴未果后遂于2014年11月18日向被告发出《催款通知》，要求其必须于2014年11月28日前支付2014年10月1日至2015年3月31日的租金232，000元，若在2014年11月28日前还未付清欠款的，视作被告严重违约，原告有权单方面解除合同，一切后果由被告承担。被告收到该通知后于2014年11月26日向案外人上海某某资产经营有限公司支付租金116，000元。后原告又于2015年1月26日向被告发出《催款通知》，要求其必须于2015年1月30日前支付2015年1月1日至2015年3月31日的租金116，000元，若在2015年1月30日前还未付清欠款的，视作被告严重违约，原告有权单方面解除合同。被告收到通知后又于2015年4月29日向案外人上海某某资产经营有限公司支付了103，290元租金，尚欠租金12，710元。因被告未继续支付租金，原告于2015年7月14日向被告发出《律师函》，要求被告于2015年7月22日前向原告支付自2015年4月1日至2015年9月30日的租金232，000元及违约金，并告知根据双方合同约定，如果逾期不支付租金累计超过一个月，原告有权单方终止合同并要求被告承担违约责任。被告于2015年7月15日签收该律师函。因被告仍未支付拖欠的租金，原告及案外人上海某某资产有限公司于2015年7月23日向被告发出《解除房屋租赁合同通知》，通知被告因其逾期支付房租超过三十日以上，严重违约，租赁合同自动终止，被告须于2015年8月3日之前搬离系争房屋，归还钥匙并恢复房屋原状，付清欠款（租金计算至实际搬离日止），对于所欠的房租、违约金及滞纳金将通过法律途径解决。被告于2015年7月25日签收该信件。2015年8月原告诉至本院。
另查明，系争房屋产权人为原告。案外人上海某某资产经营有限公司受原告委托代为管理系争房屋并收取房租。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收款回单、《催款通知》、《律师函》、《解除房屋租赁合同通知》及邮寄凭证等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应依约履行各自的义务。被告应按时支付租金，现被告逾期支付租金，显属违约，因双方在合同中对解除合同的情形进行了约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故原告要求解除合同，被告腾退房屋并支付租金、滞纳金及违约金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。原告主张逾期付款违约金每日按千分之二计算，标准过高，本院予以酌情调整。合同解除的时间以被告签收《解除房屋租赁合同通知》之日即2015年7月25日为准。合同解除后，尚未履行的不再履行。被告仍应向原告支付房屋使用费直至被告搬离房屋之日止，房屋使用费参照合同约定的1，271.23元／天的标准。双方合同解除后，原告收取的租赁保证金38，666元应当返还被告。对于被告的辩称意见，因路边设围栏是市政交通管理行为，并非原告所为，原告对此并无过错，故不能构成被告延付或不付租金的理由；同时，被告并未提供证据证明电梯维修及房屋渗漏影响了被告的正常营业。此外，被告也未能提供双方就租金下浮10%达成一致协议的相应证据，故本院对被告的上述辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上某甲与被告上某乙签订的《房屋租赁合同》于2015年7月25日解除；
二、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内携其财产自上海市嘉定区南翔镇民主街491房屋内搬离，并将该房屋返还原告上某甲；
三、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲自2015年1月1日至2015年7月25日的租金人民币159，214元；
四、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲房屋使用费（以1，271.23元／天的标准，从2015年7月25日起算至实际搬离房屋之日止）；
五、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲自2015年1月1日至2015年7月25日期间的滞纳金人民币29，500.89元；
六、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲违约金人民币77，333元。
七、原告上某甲应于本判决生效之日起十日内返还被告上某乙租赁保证金38，666元。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7，029元，减半收取3，514.5元，保全费2，402.15元，合计诉讼费5，916.65元，由被告上某乙负担（被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张开红
二〇一五年十二月二十五日
书记员 邵文菁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条
······
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。