辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00699号
上诉人（原审原告）：张珍。
委托代理人：刘接昌、吴珊珊，辽宁斐然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连安邦房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。
法定代表人：张忠忱，该公司董事长。
委托代理人：陈敏、杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。
原审原告张珍与原审被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年12月10日作出（2014）甘民初字第5639号民事判决，张珍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张珍的委托代理人刘接昌、吴珊珊，被上诉人安邦公司的委托代理人陈敏、杨婕妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张珍一审诉称：2010年10月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于辽宁省大连市甘井子区红凌路某房屋，房屋建筑面积85.6平方米，总房价款735，228元。该合同第15条第3款约定双方办理房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金，直至可以办理，合同继续履行。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，2011年12月30日，被告将房屋交付给原告。因被告原因，原告至今未能办理房屋产权登记，被告虽否认，但原告认为不能成立，理由如下：1、房地产开发协会出具的情况说明没有约束力、公信力，只是一个理解，不能将其认定为被告可以违反合同，延长办理产权证的理由。2、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》出台后到合同约定应当办理产权证条件的时间，已经超过两年时间，不符合合同法第一百一十七条对不可抗力所规定的不可避免、不可克服的条件，不能成为被告免责理由。3、关于缴纳劳动保险费流程问题，办理流程本身就是被告的责任，正是由于被告没有做好应做的职责，所以不能办理产权证，更能说明原告逾期未办产权证是被告的责任。4、关于工程质量保证金、住宅专项维修资金缴纳出台新规定的问题，这些缴纳资金是房地产企业正常经营过程应发生的费用，不属于不能预见、不能克服，不能成为被告不能按期履行合同义务的理由。综上原因，诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付不能办理房产证赔偿金24，630.10元（自2013年12月31日起至2014年11月30日止，按735，228×335天×0.0001标准计算），实际金额计算至可办理产权证之日止。2、诉讼费由被告承担。
被告安邦公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签订的商品房买卖合同第15条第3款明确约定，仅是因“出卖人责任”导致原告逾期两年未取得房屋权属证书的，被告才有义务向原告支付违约金。本案中，原、被告于2010年10月30日签订商品房买卖合同，于2011年12月30日交付房屋。按照合同约定，办理房屋所有权登记的期限应为房屋交付之日起两年内，即自2011年12月30日起至2013年12月30日。在案涉房屋办理产权证期间，大连市相继出台了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》、《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》、《大连市建设工程质量保修金管理实施办法（暂行）》、《关于尽快缴纳房地产开发建设项目住宅专项维修资金欠款的通知》等文件，均对办理竣工验收备案手续产生影响，从而导致原告办理房屋权属证书期限被延长。2014年大连市建委变更了建设工程劳动保险费用结算流程，再次导致案涉房屋竣工验收备案手续延迟。综上所述，逾期未能办理竣工验收备案手续并非被告责任，而是新政策、新规定所致，故被告不存在违约行为，不应承担违约责任。
一审法院审理查明：2010年10月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于辽宁省大连市甘井子区红凌路某房屋，房屋建筑面积85.6平方米，每平方米8，589.11元，总房价款735，228.00元；被告应于2011年12月30日前向原告交付房屋；如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金，直至可以办理，合同继续履行。合同成立后，原告如约支付了全部购房款。2011年12月30日，被告将案涉房屋交付原告。自此，办理房屋权属登记、房屋权属证书的期限为2011年12月30日至2013年12月30日。
依据《房屋登记办法》和相关法律政策规定，大连市办理商品房产权证申报材料需要《竣工验收备案证》，即需要完成竣工验收备案手续。2011年1月1日前，大连市建设单位办理竣工验收依照2009年10月19日住建部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（以下简称旧验收办法），该办法第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告，竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。案涉房屋于2011年10月31日取得工程竣工报告、勘察质量检查报告、设计质量检查报告、房屋建筑工程质量保修书、工程质量评估报告、工程竣工验收报告；2011年12月30日取得住宅质量保证书、住宅使用说明书；2012年4月28日取得规划分段核实证明；2013年8月28日取得建设工程消防验收意见书。至此，被告在合同约定的办证期限内已具备了按照住建部颁布的关于竣工验收备案规定所需要的办理竣工验收备案的条件。
2010年11月23日，大连市人民政府颁布《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（以下简称验收暂行办法），并于2011年1月1日开始实施。该办法第二十二条规定建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件和相关材料：（一）工程竣工验收备案表。（二）工程竣工验收报告，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件和备案部门认为需要提供的有关资料。（三）法律、行政法规和本办法规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件。（五）自来水公司、供热单位、燃气公司出具的同意接收文件。（六）电业局出具的验收合格证明。（七）道路、桥梁、路灯、排水、垃圾用房（箱）、绿化、挡土墙等市政工程竣工验收备案手续。（八）广播电视台、通信管理局或其委托的专业部门对有线电视网络、电信基础设施出具的同意接收文件。（九）邮政部门对信报箱的设置出具的认可文件。（十）区市县、先导区教育主管部门对幼儿园出具的同意接收文件。（十一）区市县、先导区民政主管部门对社区管理用房出具的同意接收文件。（十二）物业公司对红线内道路（非市政道路）、桥梁、路灯、排水、环卫、绿化、挡土墙、信报箱和物业管理用房、属于业主所有的公共停车泊位等出具的同意接收文件；市政管理机构对市政道路出具的同意接收文件。（十三）施工单位签署的工程质量保修书。（十四）城建档案管理部门对工程竣工档案初验合格后，核发的《建设工程竣工档案初验合格证》。（十五）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。上述规定的第（一）、（二）、（三）、（四）、（十三）、（十五）项与旧验收办法规定的建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件相同，其他九项为增加内容。验收办法实施后，被告按照该办法，重新准备办理工程竣工验收备案所需的相关文件。
2011年8月3日，大连市政府颁布《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》（以下简称供热规定），自公布之日30日后实行。该规定第一条：中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和高新园区行政区内，2011年9月1日后竣工的新建居住建筑，应当按照国家和地方标准设计、安装热量表、温控阀和供热系统平衡装置。据此，大连市建委要求案涉项目安装供热计量表，大连市质监站办理竣工验收备案手续增加市供热办出具函件一项。
2012年10月31日，房地产开发协会出具《关于验收新政策影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》（以下简称“情况说明”），该情况说明载明：我市于2010年11月23日出台了验收办法，并于2011年1月1日起执行，该办法较以前的程序增加了十余项验收环节。新增的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制定其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大地延长了开发企业办理竣工备案手续的时间。同时，由于执行新政策之前，不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，也使得开发企业与客户约定的交房时间与办理产权证的时间无法更改。没有竣工备案手续，客户无法办理产权。新政策执行的时间并没有给已销售楼盘尤其是即将办理竣工备案手续的开发企业合理准备的时间。这些诸多因素导致了受新政策影响的开发企业构成了对众多已将商品房买卖合同备案的客户逾期办理产权证的事实。应该说各级政府规范工程竣工验收备案手续的出发点是正确的，但新政引发的各种问题又确实存在，为此市房地产协会呼吁有关各方，在处理开发企业与客户的合同纠纷时，应充分考虑到开发企业执行新政时面对的困难，妥善解决新政在办理竣工备案手续的时间上给开发企业造成的不良影响。
2012年12月24日，被告出具《告安邦·阳光润城业主书》，写明竣工备案项目验收共有17项，现已完成15项，仅差水、电两项，且存在的问题已无妨碍验收的实质性问题，仅需时间支持。根据验收办法第二十二条规定，水、电两项分别属于第（五）项，第（六）项规定，这两项属于新增规定。
2013年2月26日，大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》，并于2013年4月1日起实施。该办法第七条规定，社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构托管设立的保证金专用账户。根据该规定，办理竣工备案手续前，增加一项保证金要求。
2014年4月23日，大连市国土资源局和房屋局出台《关于尽快缴纳房地产开发建设项目住宅专项维修资金欠款的通知》，要求自1998年7月2日以后取得中标通知书的尚未缴纳或未足额缴纳住宅专项维修资金的房地产开发企业，在2014年6月30前将欠缴的住宅维修资金本息全部交清。大连市建委据此要求被告在缴纳上述住宅安全专项维修资金后方可进行竣工验收备案。
2014年5月5日，大连市人民政府颁布《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》（以下简称新验收办法），该办法自2014年6月10日起实施，有效期5年，市政府2010年11月23日发布的验收暂行办法同时废止。新验收办法重新修正了办理工程竣工验收备案所需的资料。
2014年大连市建设工程劳动保险费用管理办公室通知办理缴纳建设工程劳动保险费用需提交的材料及相应流程，要求开发企业先至市建委造价处办理工程竣工结算后，再根据竣工结算造价计算补缴劳动保险费用。在依据该办事流程补缴劳保费完毕，劳保费结算备案后，质监站方可办理竣工验收备案。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，均应按照合同约定履行义务。原告已履行了支付房款的义务，被告即应按照合同的约定按期交房，并将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，现被告未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。至于是否应该全额承担违约责任，根据双方当事人的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，若因被告责任导致买受人逾期未能办理房屋产权证的，由其承担逾期责任。
2011年1月1日前，大连市建设单位办理竣工验收执行住建部2009年10月19日发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》。被告在合同约定的办证期限内申办竣工验收备案手续过程中，大连市政府于2010年11月23日颁布了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，该办法规定自2011年1月1日起在大连市实施新的竣工验收备案程序，市质监站据此要求建设单位在住建部原有竣工验收备案规定的基础上需增加提交十余个部门的验收或接收文件，作为办理竣工验收备案的前提条件。而每一个新增的验收环节对应不同的验收部门，每个验收部门需根据验收暂行办法重新制定内部工作流程，理顺工作关系，极大地延长了开发企业办理竣工备案手续的时间。被告在按新的备案政策办理相关手续的过程中，大连市又于2011年8月3日颁布了《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》，相关部门又要求被告按此规定，在案涉小区安装供热计量装置，市供热办出具相关文件后，方可办理竣工验收备案。被告在验收办法和供热规定出台后，重新组织有关单位进行验收，准备办理竣工验收备案的手续。在2012年12月24日，被告出具《告安邦·阳光润城业主书》，写明竣工备案项目验收仅差水、电两项。2013年2月26日，大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》，要求社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构托管设立的保证金专用账户；2014年4月23日，大连市国土资源局和房屋局出台《关于尽快缴纳房地产开发建设项目住宅专项维修资金欠款的通知》，要求自1998年7月2日以后取得中标通知书的尚未缴纳或未足额缴纳住宅专项维修资金的房地产开发企业，在2014年6月30日前将欠缴的住宅维修资金本息全部交清；2014年大连市建设工程劳动保险费用管理办公室通知办理缴纳建设工程劳动保险费用需提交的材料及相应流程，要求开发企业先至市建委造价处办理工程竣工结算后，再根据竣工结算造价计算补缴劳动保险费用。上述三项政策规定调整后，相关部门均要求案涉项目办理完与上述政策有关的手续后，方可办理竣工验收备案的手续。被告根据各项新政策、新规定的要求，重新准备资料，办理工程竣工验收备案。以上竣工备案政策的相继调整变更，客观上增加了工程竣工验收备案的工作量和工作时间，进而对案涉房屋产权证书的办理产生重大影响。由此可见，案涉房屋产权证书办理迟延，并非完全因出卖人责任所致。案涉房屋的商品房是在竣工验收新政和一系列有关竣工验收的新规定颁布前开工建设的，被告无法预见这一系列新规定的颁布，也无法预见房屋权属证书的办理会因此延后。因此，在认定案涉房屋办理产权证书迟延的过错问题上，不宜过于苛责被告，应结合迟延办证的具体情况对被告的违约责任酌情判定，而不应由被告承担全部违约责任。
另外，虽然被告在办理案涉房屋权属登记过程中确系受到新政和新规定等客观因素的影响，但这不足以成为其不承担违约责任的理由。执行新政和各项新规势必会增加被告在办证过程中的工作量，但在竣工验收备案、供热计量装置、工程质量保证金管理、住宅专项维修资金欠款缴纳、建设工程劳动保险费用管理缴纳等新规下发后，被告仍有相当长的时间去完成新政和各项新规要求办理的有关手续，而被告并不能证明其完成手续的实际工作量确需如此长的时间，故被告仍然需要承担逾期办证的违约责任。至于违约金数额，结合本案的具体情况，在综合考虑购房人的实际损失、出卖人过错程度的基础上，被告应按逾期办理房屋权属证书违约金的50％承担违约责任。案涉房屋交付时间为2011年12月30日，应以2013年12月31日作为被告给付原告逾期办理房屋权属证书违约金的起算日期，至被告诉讼请求2014年11月30日，共计335天，故对原告请求判令被告支付因逾期办理房屋权属证书违约金24，630.10元（735，228元×335天×0.0001）的主张，一审法院对其中50％，即12，315.05元予以支持。
关于原告诉称房地产开发协会出具的情况说明没有约束力、公信力，只是一个理解，不能将其认定为被告可以违反合同、延长办理产权证的理由。一审法院认为，大连市房地产开发协会作为大连地区主要由从事房地产管理、开发、建设等相关企事业单位组成的行业性非营利的社会组织，了解大连地区房地产开发建设的情况。该协会出具的情况说明虽然不具有法律约束力，但却是同时期大连地区房地产开发及办理相关验收手续有关问题的普遍反映，故本案中的被告也应存在情况说明所证实的新政延长了办证时间、增加了办证环节并因此导致开发商构成违约的事实。
关于原告诉称竣工备案新政不属于不可抗力。后续新政策规定的事项属于房地产企业正常经营过程应解决的问题，不属于不能预见、不能克服，被告可以避免和克服。本案并未将被告未按合同约定办理房屋产权证书的客观原因认定为不可抗力进而免除其违约责任，而是依据有关法律规定及双方当事人在合同中的特殊约定，结合被告的过错程度和本案的实际情况，酌定由被告承担其应负的责任，故对原告此项主张，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、自判决书生效之日起十日内，被告大连安邦房地产开发有限公司支付原告张珍逾期未办理房屋权属登记和房屋权属证书的违约金12，315.05元（自2013年12月31日起至2014年11月30日）。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费415元，其他费用50元，合计人民币465元（原告已预交），由被告大连安邦房地产开发有限公司承担。
张珍上诉的理由及请求是：1.本案无任何证据证明安邦公司在合同约定的办证期间内向有关部门提交了办证手续。2.大连市政府颁发的新规内容属房地产企业应当履行的手续，不能成为安邦公司免责的理由。一审法院以案涉商品房是在新政颁布前开工建设、安邦公司无法预见新规颁布以及房屋权属证书会因此办理迟延为由，酌情判令安邦公司承担50%的逾期办证违约金责任于法无据。3.本案没有证据证明安邦公司因验收暂行办法的颁发而在验收备案程序上增加了新的环节和条件，也无证据证明这些新规定极大延长了办理竣工验收手续的时间。4.安邦公司未能办理产权证是因其没有交纳劳保费用，而劳保费用在2003年的有关文件中就有规定。并且，在原审已认定的《告安邦·阳光润城业主书》中，安邦公司表示因水、电竣工验收备案未通过而导致安邦公司未能办理产权证，而水、电验收是所有房屋竣工验收备案都应该具备的。5.验收暂行办法在案涉合同签订之前就已颁布，不属于不可抗力和情势变更，即使安邦公司逾期办证是因政府颁布新政原因导致，根据合同法的相关规定，也应由违约方承担违约责任后，再向第三人追偿。况且，新政只是大连市建委颁发的规定，不能成为免责的理由。另外，过错只是在侵权责任中才可作为减轻责任的理由，在合同纠纷的违约责任中不能作为减轻责任理由。据此，张珍上诉请求撤销一审判决，改判支持张珍的原审诉讼请求。
被上诉人安邦公司二审答辩认为：一、因备案新规实施导致案涉项目逾期具备办证条件。1.在案涉商品房买卖合同约定的办证期限内，大连市政府实施竣工验收备案新规，使办理竣工验收备案增加了十余项手续，导致逾期办证。2.安邦公司及同期其他开发企业并不能事先知晓备案新政会造成办理竣工验收备案的迟延，而新增加的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制定其内部工作流程，理顺工作关系，需要很长一段时间才能梳理清楚，安邦公司无法合理判断会造成多长时间的迟延，亦无法提前预估具备办证条件所需的时间，故新政对安邦公司办理产权证的影响是客观存在的，也是安邦公司无法预见和无法控制的。3.大连市房地产开发协会出具的情况说明是对同时期大连地区开发企业因新政实施导致逾期办证客观事实的真实反映。不论开发建设单位是否在合同约定的办证期间提供办证手续，新政的实施客观上对办证产生影响都是不争的事实。二、因工程质量保证金新规导致逾期具备办证条件。根据2005年1月12日的《建设工程质量保证金管理暂行办法》第四条第2款的规定，社会投资项目采用预留保证金方式的，发、承包双方可以约定将保证金交由金融机构托管；而2013年4月1日实施的《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》规定，“社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构托管设立的保证金专用账户”，并规定“本办法适用于本市行政区域内的新建、扩建、改建的房屋建筑和市政基础设施工程”。监督机构依据前述规定要求安邦公司将保证金存入其指定的在金融机构开设的保证金托管账户，并以此作为办理竣工验收备案表的前提条件之一。而安邦公司认为2013年4月1日实施的上述规定并不适用于案涉项目，安邦公司不应将保证金存于托管账户。因上述工程质量保证金新政实施产生的争议至今未能明确，导致案涉项目逾期具备办证条件，对此并非安邦公司责任，故安邦公司不应承担责任。三、假使因安邦公司的责任导致逾期办证，因张珍未提供证据证明其损失，根据合同法有关规定，安邦公司请求将合同约定的日万分之一的违约金标准调整为日万分之零点五。综上，安邦公司认为应驳回张珍的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决书第4页下数第四行“至此，被告在合同约定的办证期限内已具备了按照住建部颁布的关于竣工验收备案规定所需要的办理竣工验收备案的条件”及第6页上数第三行“验收办法实施后，被告按照该办法，重新准备办理工程竣工验收备案所需的相关文件。”无据证实，本院不予确认。原审认定的其他事实属实，本院予以认定。
本院认为，案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。双方合同约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内办理权属证书的，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金。”该条系双方对逾期办证违约责任归责原则的约定。本案双方对被上诉人在约定的房屋交付之日起两年内未能协助上诉人办理产权证的违约事实不持异议，主要争点在于是否应当减轻或免除被上诉人的逾期办证违约责任。对此，被上诉人称因大连市实施工程竣工验收备案新政、供热新规、住宅专项维修资金欠款缴纳、劳动保险费用缴纳及质量保证金统一托管新规等，对办理案涉项目竣工验收备案表产生影响，进而导致逾期办证，非被上诉人责任，故被上诉人不应承担违约责任。
本院认为，案涉商品房买卖合同于2010年10月30日签订，被上诉人所称的备案新政即验收暂行办法于2010年11月23日颁布，被上诉人于2011年12月30日将案涉房屋交付上诉人，而根据双方合同约定，办理房屋权属登记、房屋权属证书的期限为2011年12月30日至2013年12月30日，即便验收暂行办法实施，被上诉人仍有相当长的时间去完成新政和各项新规要求办理的有关手续，而被上诉人并未提供充分证据证明其完成手续的实际工作量确需如此长的时间，被上诉人以此作为其逾期办证的抗辩理由，与事实不符，本院不予采纳。
关于被上诉人提及的大连市政府于2011年8月3日颁布的供热新规，根据该供热新规的规定，2011年9月1日后竣工的新建居住建筑，应安装供热计量表等装置，竣工验收备案手续相应增加大连市供热办出具的函件一项。自该新规实行之日起至案涉合同约定的办证期限届满长达两年多的时间，被上诉人理应有足够的时间办理该规定所涉的新增验收备案手续。现被上诉人并不能提供该新规对其未在约定期限内协助上诉人办理权属证书存在影响或障碍的任何证据，故被上诉人以该供热新规抗辩逾期办证违约责任的承担，依据不足，本院不予支持。
关于被上诉人提及的住宅专项维修资金欠款缴纳、劳动保险费用缴纳影响其逾期办证一节，本院认为，缴纳住宅专项维修资金是开发建设单位应尽的职责。从《关于尽快缴纳房地产建设项目住宅专项维修资金欠款的通知》的主要内容可知，该通知是针对尚未缴纳或未足额缴纳住宅专项维修基金的房地产开发企业的专项清缴，并非是对房地产开发企业赋予新的职责和义务。况且，该通知是在被上诉人已经迟延履行办证义务后发布的，被上诉人以此抗辩逾期办证违约责任的承担，没有法律依据，本院亦不予支持。至于建设工程劳动保险费，根据2002年4月1日即已颁布施行的《大连市建设工程劳动保险费管理办法》有关规定可知，缴纳案涉建设工程的劳动保险费用系建设单位应当履行的义务，在缴清该费用后，凭结清手续办理工程质量备案和竣工验收手续。被上诉人本案提供的办理缴纳建设工程劳动保险费需提供的材料，仅是建设工程劳动保险费用缴纳的一般流程性规定，其并不涉及相关部门在劳动保险费用缴纳方面为建设单位新增义务的有关内容，被上诉人以此作为逾期办证的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
关于被上诉人提及的工程质量保证金统一托管新规，系2013年2月26日由大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布的《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》，确属在案涉商品房买卖合同约定的办证期限内发布的新规。较之建设部、财政局于2005年1月12日发布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》中“社会投资项目采用预留保证金方式的，发、承包双方可以约定将保证金交由金融机构托管”的规定，《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》规定：“社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构（以下简称金融机构）托管设立的保证金专用账户。”、“监督机构在监督工程竣工验收时（如果单位工程价款结算总额未确定，可在形成工程质量监督报告前）应审核金融机构出具的保证金预留凭证，并对保证金的预留比例进行核实。”并规定，“本办法适用于在本市行政区域内的新建、扩建、改建的房屋建筑和市政基础设施工程”，即工程质量保证金从新规颁布前的“发、承包双方约定金融机构托管”变更为“应当在建设工程竣工验收前存入保证金专用账户”，且属监督机构监督工程竣工验收时审核的项目。案涉工程项目已于2011年10月31日取得工程竣工报告，故被上诉人对案涉工程是否属于新规中的“新建工程”、案涉工程的质保金应否存入金融机构设立的保证金专用账户并将其作为竣工验收备案的前提条件产生异议亦符合常理。因此，该新规2013年4月1日实施后，被上诉人就此问题需要与相关监督机构进行沟通协调；况且，新规所涉内容确实额外增加了建设单位金额较大的缴款负担，短期内将案涉工程质保金按照新规要求存入专用账户确实可能存在一定的难度，这些并非完全由被上诉人主观意愿所能控制的。
综合上述事实和理由，在考察被上诉人主观过错的基础上，结合其在本案中提出的逾期办证抗辩理由中的合理因素部分，本院认为，被上诉人应自房屋交付之日起两年期满之次日即2013年12月31日起至上诉人诉请的2014年11月30日止按照合同约定的违约金的80%承担违约责任较为合理。一审法院在未对被上诉人抗辩提出的逾期办证原因详细、充分分析的情况下，直接酌定被上诉人承担50%的违约责任有失公允，本院对此予以调整。至于被上诉人提出合同约定的违约金过高应予调整一节，因被上诉人对其主张的违约金过高并未提供证据加以证明，故本院对其观点不予支持。因此，被上诉人应向上诉人承担的逾期办证违约金数额为19，704.11元（735，228元×335天×0.0001×80%）。
关于上诉人提出过错在违约责任中不能作为减轻责任的理由一节，本院认为，双方合同明确约定被上诉人承担逾期办证违约责任的前提是“因出卖人原因”，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条逾期办证的有关规定理解，对逾期办证违约责任归责原则的确定并非完全采用合同法所规定的严格责任，其亦蕴含了出卖人是否具有主观过错的立法精神。何况，在房屋权属登记的办理过程中客观上可能存在非因出卖人主观意志所能决定的各种因素，如完全不考虑出卖人的过错因素，则可能会造成双方利益的失衡。鉴于此，综合考虑本案的实际情况，本院酌定减少了被上诉人部分的违约责任。
关于上诉人提出案涉工程未能办理产权登记系因被上诉人未缴纳劳动保险费用一节，从被上诉人提供的竣工工程劳保费用结算清单显示，被上诉人已经缴纳案涉工程的劳保费。上诉人虽对该结算清单有异议，但未提供证据予以反驳。故上诉人的该项上诉理由缺乏事实基础，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第5639号民事判决第二项；
二、变更大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第5639事判决第一项为：大连安邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张珍支付逾期办证违约金19，704.11元（自2013年12月31日起至2014年11月30日止）；
三、驳回张珍的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费415元、其他费用50元（张珍预交），二审案件受理费415元（张珍预交），合计880元，由张珍负担176元，由大连安邦房地产开发有限公司负担704元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年六月十八日
书 记 员 耿 艳