广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1283民初917号原告：罗锦桃，男，xx年xx月xx日出生，汉族，住肇庆市高要区，原告：黄翠玲，女，xx年xx月xx日出生，汉族，住肇庆市高要区，两原告的共同委托代理人：吕灿，广东山丰律师事务所律师。被告：广东纯美陶瓷有限公司，住所地肇庆市高要区金利镇金陶工业园，组织机构代码75923962-3。法定代表人：林荣提。原告罗锦桃、黄翠玲诉被告广东纯美陶瓷有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告罗锦桃、黄翠玲的共同委托代理人吕灿到庭参加了诉讼，被告广东纯美陶瓷有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗锦桃、黄翠玲提出诉讼请求：⒈广东纯美陶瓷有限公司立即向罗锦桃黄翠玲支付2016年第一、二季度拖欠的租金共1344786.30元（租金暂计至2016年第二季度）；⒉解除广东纯美陶瓷有限公司与罗锦桃、黄翠玲签订的《租赁合同》，广东纯美陶瓷有限公司立即将租赁的土地退还给罗锦桃、黄翠玲，并在判决生效后七天内处理完毕存放余货物，过期罗锦桃、黄翠玲可另行处理；⒊罗锦桃、黄翠玲有权没收广东纯美陶瓷有限公司的40万元合同保证金；⒋本案诉讼费及其他与本案有关的一切费用由广东纯美陶瓷有限公司承担。事实与理由：罗锦桃、黄翠玲与广东纯美陶瓷有限公司于2012年10月22日签订《土地租赁合同》，约定广东纯美陶瓷有限公司租用罗锦桃、黄翠玲拥有的土地，期限至2021年7月31日止，租金采取每季度支付的方式于每季度开始的前5天内付清当季度租金。合同签订后，广东纯美陶瓷有限公司一直按规定如约向罗锦桃、黄翠玲支付租金，但从2016年1月开始便拖欠租金，经罗锦桃、黄翠玲多次催讨，广东纯美陶瓷有限公司至今仍未支付2016年第一、二季度的租金。广东纯美陶瓷有限公司的行为已严重影响合同的继续履行，其根本性违约已导致合同目的根本没办法实现，并给罗锦桃、黄翠玲造成巨大经济损失。被告广东纯美陶瓷有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗锦桃与黄翠玲是于1994年10月15日登记结婚的夫妻关系，于2010年11月23日由罗锦桃取得位于高要市金陶工业园、证号分别为高要国用（2010）第030212号、高要国用（2010）第030213号、高要国用（2010）第030214号及面积分别为10370.8M2、16082.9M2、16082.9M2的工业用途国有土地使用权，于同日由黄翠玲取得位于高要市金陶工业园、证号分别为高要国用（2010）第030215号、高要国用（2010）第030216号、高要国用（2010）第030217号及面积分别为16082.9M2、16082.9M2、10370.8M2的工业用途国有土地使用权。2012年10月22日，罗锦桃、黄翠玲作为甲方（出租方）将上述连片的部分工业用地共45279M2按现状租赁给乙方（承租方）高要市纯美陶瓷有限公司使用，并签订了《土地租赁合同》一份，约定以下主要条款：一、租赁土地概况：1、座落在高××市金利镇金陶工业园内，面积45279平方米（139.75M×324M），为甲方具有产权的土地中的一部分。土地使用权证号：国用（2010）第030215号、国用（2010）第030216号、国用（2010）第030217号。2、现状为基本三通一平全毛坯（未硬底化及无附属建筑或设施）。3、甲方无偿提供正面大门至乙方承租土地的主通道供乙方通行。4、出租土地及供乙方通行的通道的具体位置以双方确认的图纸为准（以甲方土地设计平面图为基础画线标示）。二、保证事项：……。三、租期：本合同生效之日起至2021年7月31日止。乙方可以在合同期满前1个月向甲方书面申请续租，同等条件下乙方有优先续租的权利。四、保证金、租金、土地使用税、其他费用：1、以土地使用权证的红线面积计算，初始每平方米月租金为4.5元，租金每满两年依次递增10%。2、付租方式：每季度支付一次，2013年8至9月份租金在8月1日前付清，以后在每季度开始的前5天内付清当季度租金，……。3、本合同生效后至2013年7月31日为免租期，自2013年8月1日起计租金。4、本合同生效当日乙方支付40万元作为本合同保证金。5、……。五、租赁土地的交付：本合同生效即日起交付土地给乙方使用。六、添附、添附物的处理：1、……。5、因乙方违约而终止本合同，乙方添附的固定建筑物作为违约金无偿归甲方所有。七、转让、转租：……。八、违约责任：1、本合同生效后任何一方不得无故提前解除合同，一方违约致本合同无法履行时，守约方可以解除合同并要求违约方赔偿经济损失（乙方的实际投入、搬迁费、租金差额、诉讼费、律师费等属于合理损失范围）。……。4、乙方违约，甲方没收合同保证金作为违约金，甲方违约，按保证金数额双倍支付违约金给乙方。九、其他：……。上述合同签订后当日，高要市纯美陶瓷有限公司依约向罗锦桃、黄翠玲支付了合同保证金40万元；罗锦桃、黄翠玲亦依约将其享有使用权的地块共45279M2作为租赁物交付给高要市纯美陶瓷有限公司承租使用。2012年11月6日，高要市纯美陶瓷有限公司经工商行政管理部门批准，将企业名称变更为广东纯美陶瓷有限公司。此后，广东纯美陶瓷有限公司按上述合同约定的价款、方式支付了2013年8月1日起至2015年12月31日止的租金给罗锦桃、黄翠玲；但对于2016年1月1日之后的租金，广东纯美陶瓷有限公司则没有依约支付给罗锦桃、黄翠玲，并拖欠至今。2016年3月22日，罗锦桃、黄翠玲委托广东至高律师事务所向广东纯美陶瓷有限公司发出了一份《律师函》，要求广东美陶瓷有限公司向罗锦桃、黄翠玲支付拖欠的租金，否则将解除上述《土地租赁合同》。但截止2016年6月30日，广东纯美陶瓷有限公司仍未支付2016年1月1日之后的租金给罗锦桃、黄翠玲，共结欠两个季度的租金1344786.30元[45279M2×4.5元/M2×（1＋10%）]。罗锦桃、黄翠玲遂诉至本院。庭审中，罗锦桃、黄翠玲陈述：合同第一条第1款中黄翠玲名下的三个土地使用权记载的面积共42536.6M2，实际租赁的地块还包括与上述三处土地连片的罗锦桃名下享有使用权的部分工业用地，租赁地块的总面积经过双方度量、实际为45279M2；对于2016年7月1日至解除合同、广东纯美陶瓷有限公司将租用的土地退还给罗锦桃、黄翠玲时止的租金，以及合同第六条第5款约定的权利，罗锦桃、黄翠玲均表示将另行主张。罗锦桃、黄翠玲对其所作陈述及所举证据均表示保证真实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。广东纯美陶瓷有限公司经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利并对罗锦桃、黄翠玲的诉求及证据没有异议，且不影响本院在查明事实基础上依法缺席审判。罗锦桃、黄翠玲与高要市纯美陶瓷有限公司之间签订的《土地租赁合同》属于双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同自双方签名、捺印时成立并发生法律效力，受法律保护。上述合同签订后，高要市纯美陶瓷有限公司的企业名称变更为广东纯美陶瓷有限公司，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”的规定，上述合同项下的权利和义务由广东纯美陶瓷有限公司享有和承担。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方当事人在行使合同权利的同时均应自觉履行合同约定的义务；但广东纯美陶瓷有限公司作为合同一方当事人的承租人，在租用罗锦桃、黄翠玲享有使用权的45279M2工业用地后，没有按约支付2016年1月1日之后的租金给罗锦桃、黄翠玲并结欠截止2016年6月30日两个季度的租金1344786.30元，其行为显属违约。双方在《土地租赁合同》中约定了“一方违约致本合同无法履行时，守约方可以解除合同。”的条款，后罗锦桃、黄翠玲委托广东至高律师事务所于2016年3月22日向广东纯美陶瓷有限公司发出了一份要求该公司支付拖欠租金、否则将解除上述《土地租赁合同》的《律师函》；且根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，对罗锦桃、黄翠玲要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持；对双方于2012年10月22日签订的《土地租赁合同》，自本案判决生效之日起予以解除。上述合同解除后，广东纯美陶瓷有限公司应在本判决生效后三十日内清理上述45279M2工业用地上的堆放物、附着物并退还该45279M2工业用地给罗锦桃、黄翠玲。对于罗锦桃、黄翠玲要求广东纯美陶瓷有限公司支付租金的诉请：罗锦桃、黄翠玲要求广东纯美陶瓷有限公司支付其拖欠的2016年第一、二季度租金共1344786.30元，并提供的《土地租赁合同》、《收据》、《律师函》等证据以证实其主张；经开庭质证，以上证据足以证实广东纯美陶瓷有限公司于2012年10月22日租用罗锦桃、黄翠玲享有使用权的45279M2工业用地后，仅支付了自2013年8月1日起至2015年12月31日止的租金，对于2016年1月1日之后的租金则拖欠至今未付的事实。罗锦桃、黄翠玲该项诉请，符合双方《土地租赁合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，本院予以支持。对于2016年7月1日至解除合同、广东纯美陶瓷有限公司将租用的土地退还给罗锦桃、黄翠玲时止的租金及《土地租赁合同》第六条第5款约定的权利，罗锦桃、黄翠玲均表示将另行主张；这是当事人行使自己权利的自由，没有违反法律规定，亦没有损害他人的合法权益，本院均予确认。对于罗锦桃、黄翠玲要求没收合同保证金的诉请：罗锦桃、黄翠玲诉请没收广东纯美陶瓷有限公司合同保证金40万元，该款实为双方签订《土地租赁合同》后广东纯美陶瓷有限公司交纳的履行合同的定金。如前所述，广东纯美陶瓷有限公司自2016年1月1日起没有依约按期支付租金给罗锦桃、黄翠玲，其行为显属违约。双方在《土地租赁合同》中约定了“本合同生效当日乙方支付40万元作为本合同保证金。”及“乙方违约，甲方没收合同保证金作为违约金。”的条款，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，对罗锦桃、黄翠玲该项诉请，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、对原告罗锦桃、黄翠玲与被告广东纯美陶瓷有限公司于2012年10月22日签订的《土地租赁合同》，于本判决发生法律效力之日予以解除；二、被告广东纯美陶瓷有限公司应在本判决生效之日起三十日内，清理涉案租赁土地（原告罗锦桃、黄翠玲享有使用权的45279M2工业用地）上的堆放物、附着物并退还该45279M2工业用地给原告罗锦桃、黄翠玲；三、原告罗锦桃、黄翠玲有权没收广东纯美陶瓷有限公司合同保证金40万元；四、广东纯美陶瓷有限公司应在本判决生效之日起十五日内,把其所欠截止2016年6月30日的租金1344786.30元付清给原告罗锦桃、黄翠玲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20503元，由被告广东纯美陶瓷有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  赵凡宜审 判 员  徐海球人民陪审员  黄巧英二〇一六年十一月四日书 记 员  劳伟汉