北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第8446号
上诉人（原审原告、反诉被告）韩晓华，男，1987年7月16日出生。
委托代理人王汉勇，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）张雁鸿，男，1969年12月30日出生。
原审第三人宋芳，女，1982年6月3日出生。
上诉人韩晓华与上诉人张雁鸿、原审第三人宋芳因房屋租赁合同纠纷一案，上诉人均不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第08415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人韩晓华及其委托代理人王汉勇、上诉人张雁鸿、原审第三人宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩晓华在原审法院诉称：2014年7月26日，韩晓华与张雁鸿签署租房合同，每月租金4100元。在合同期内，张雁鸿不履行义务，不交取暖费。2014年冬季，给韩晓华的生活带来了极大的影响。2015年5月6日，韩晓华要求张雁鸿协助交电费（电卡由张雁鸿掌管），张雁鸿以韩晓华不交燃气费为由拒绝，并索要1000元燃气费。韩晓华要求张雁鸿上门查看燃气表后再向张雁鸿支付燃气费，张雁鸿拒绝。直到5月10日，张雁鸿也没有协助韩晓华交电费，也不交出电卡让韩晓华自己去交电费，导致韩晓华居住处断电，严重影响了韩晓华的生活与工作。在此期间，韩晓华多次请警察出面与张雁鸿调解，张雁鸿不出面接受调解。故韩晓华诉至法院，请求：1、判令张雁鸿立即终止租房合同，并退还剩余的租金及押金共13300元（5月10日至8月2日），并赔偿相应的损失；2、判令张雁鸿承担韩晓华、宋芳、黄×因搬家找房出庭期间造成的损失及误工费共计9000元；3、本案诉讼费用由张雁鸿承担。
张雁鸿在原审法院辩称：不同意韩晓华的诉讼请求，理由同反诉状的事实和理由部分。
宋芳在原审法院针对韩晓华的诉讼请求述称：同意韩晓华的诉讼请求，我经常不在�韩晓华、张雁鸿之间的很多事情都不清楚。
张雁鸿在原审法院提起反诉称：2014年7月26日，双方签订《房屋租赁合同》，张雁鸿在签约前，有许多客户可选择，价格有比韩晓华高的租户，张雁鸿从表面上看认为韩晓华诚实守信，2014年7月26日将韩晓华认可的房屋、设备、设施和门钥匙移交给韩晓华，张雁鸿于2014年7月26日就失去了对房屋的占有权和使用权，韩晓华随即取得占有权、使用权，并且双方自2014年7月26日起根据《合同法》必须遵守“重合同，守信用”的原则，双方尽好各自的义务，任何一方无权，无理由单方面解除合同。
“请求事项1”的事实与理由如下：①韩晓华坚决不履行合同约定的第四条义务：“乙方负责维修全部设备、设施、电器，费用乙方自理”。事实一：2014年8月27日，韩晓华电话张雁鸿称：302室的其他两卧室床垫的质量很好�睡得舒服，我韩晓华卧室的床垫质量差不舒服，另外差一个椅子；张雁鸿为了照顾好韩晓华，到市场里花了三百元（见2014年8月31日卖方收条）买了棕床垫与围椅，于2014年8月31日晚送到302室（见2014年8月31日的韩晓华签字收条证据），张雁鸿为此跑了四趟，尽了韩晓华应尽的义务，韩晓华连个“谢谢”也不会说，也未支付费用；依据合同第四条约定：韩晓华维修全部设备、设施、电器，费用自理。事实二：2014年11月3日，韩晓华又来电说电卡与电视机的事，韩晓华说电视机图像不稳定，时有时无，当时我在外有事，后来给韩晓华回了一条微信（见2014年11月3日微信证据），依据合同第四条约定：韩晓华维修全部设备、设施、电器，费用自理。韩晓华却没完没了地给张雁鸿电话，要求张雁鸿维修或更换电视，要不就不租房了，张雁鸿为了维护租赁关系，又跑了四趟到市场上花600元（见2014年11月16日卖方收条）买了电视机并租车送到房子里（见2014年11月16日的韩晓华签字收条证据）；事实三：2015年1月30日，韩晓华又来电称：配电箱中空气开关烧坏了，电线老化了需要更换，张雁鸿不维修的话，我们不付第二期租金，张雁鸿于2015年2月3日花费600元（见2015年2月3日电工收条及电工联系电话：158×××）请电工购买并更换带漏电保护空气开关四个，张雁鸿让韩晓华签字确认，韩晓华拒不签字，也不认可，也不支付维修费用（见证据2015年2月3日维修现场的录音、2015年2月5日与韩晓华对话录音、2015年2月3日维修时空气开关照片）；事实四：2014年11月15日周六晚5时，韩晓华又来电称：宋姐（宋芳）说今天是国家规定的供暖日，302室供暖温度不达标，屋子里很冷，宋姐去找供暖办了，供暖办说302室没有交费，单独将302暖气停了！宋姐与黄×异常激动，尤其黄×冻得脑袋快裂了、很疼，你必须来一趟，否则，他们做了不理智的举动我控制不了；张雁鸿当时不在北京，尽力安抚，说每个房间都有空调先开着暖气，入住时花了二干多元配了全新的冷暖空调，当时说好了，夏天制冷、冬天制暖！韩晓华立刻改口说自己没有问题，他们（黄×、宋芳）不行，因为开空调太费电（黄×观点），最主要的是太干燥，对女士的皮肤不好（宋芳观点），你得周一一大早赶到陪宋姐找供暖办解决供暖问题；2014年11月17日张雁鸿按韩晓华“指令”一大早赶到，在入大门口30米处见到了韩晓华与宋芳，张雁鸿告诉韩晓华与宋芳：“我只保证自己做个好人，别人保证不了，管道暖气不是我烧的，我与暖气公司没有合同关系，无法从法律的角度制约供暖办，但是他们收了我的八千多元钱”，我与宋芳一起去供暖办，张雁鸿告诉宋芳客观事实是：供暖办说每户是独立供暖，不缴费就停暖气是骗人的，事后，韩晓华、宋芳等到302房楼上的甄阿姨家验证了，每年供暖在11月15日左右都是冰凉，过几天，供暖温度就上升，但302室在一层是供暖末端，从未达到15度以上，在9到15度之间，如果整个冬季都是冰凉，张雁鸿会补偿三百元电费，补偿是有前提条件的，但第三天温度上来了（见2014年11月21日微信证据），就没有补偿！张雁鸿的理由是：第一：入住时，张雁鸿与韩晓华说好了花了二千多元配了新的冷暖空调，为的就是夏天制冷、冬天制暖！每个房间都有冷暖空调，具备取暖与制冷的基本条件；第二：供暖公司收张雁鸿八千多元，但没尽到义务，供暖办不与张雁鸿签合同，收钱也不开发票，张雁鸿无法通过合法渠道起诉供暖公司，韩晓华与供暖公司没有合同关系，张雁鸿与供暖公司也无合同供暖关系，且不用空调302室的温度也能维持在9到15度之间；第三：管道暖气与空调取暖双重供暖，能保证室内温度达标，且张雁鸿为302室取暖支付了双重费用。韩晓华合同期间不尽各种维修义务，却要求与其没有合同关系的第三方为其服务，是权利与义务分不清的人。
②韩晓华坚决不履行合同约定第三条义务：“乙方承担租赁期间的电费、水费、燃气费”，不交燃气费、电费、电卡押金。合同从2014年7月26日开始履行，张雁鸿向韩晓华正式移交电卡，韩晓华拒付电卡押金贰佰元并且拒收电卡（见证据：物业销售电卡票据）。韩晓华说电卡为什么这么贵？张雁鸿说这是物业公司的规定，物业公司不会听张雁鸿的，物业和张雁鸿是两个不同的经济主体，张雁鸿无权指挥物业卖多少钱（电卡为供电公司制造并自己或委托物业公司销售，任何人取得电卡，必须支付对价，包括张雁鸿与韩晓华，张雁鸿取得也支付了贰佰无）韩晓华接着说他平常上班与物业上班时间冲突，不能买电，张雁鸿说周日可以，韩晓华说他与物业不熟，还是坚持让张雁鸿给他买电，张雁鸿说帮忙可以，但张雁鸿也很忙，在城里上班，有时出差不便，影响你用电怎么办？韩晓华说不怪张雁鸿的，自己承担，他会在没有电之前很长时间通知张雁鸿；张雁鸿按韩晓华的“指令”，先后买了6次电（见购电票据6张），共计跑了24趟人次，晚上从韩晓华处取钱两趟，物业买电再到电表上充电两趟，有时从城里大老远赶来，有时在天通苑亲戚家寄宿，中间张雁鸿多次告知韩晓华，韩晓华为了不出贰佰元押金，来回折腾张雁鸿是不合适的；2014年11月3日，韩晓华又来电话说了两件事，电视机坏了与办理电卡的事（见2014年11月3日微信证据），韩晓华称：电卡二百元太贵，应该是不要钱办理电卡，�雁鸿说，你到物业问一下不就清楚了吗？如果是贰百元一个电卡，你就顺便办理一个，你们买电次数多，两年的合同呢（那时没有明显矛盾，沟通还算正常）这样大家都方便，你有时间你自己买电，你没有时间，我也可以帮助你买，后来，张雁鸿给物业公司打电话，物业告诉张雁鸿说：302房你的租户说贰佰元的电卡太贵，不办理，来了又走了，态度很蛮；张雁鸿收到韩晓华四次三百元，两次贰百元，更可气的是：中间含有一张冥币（见冥币证据），张雁鸿告诉韩晓华钱币往来要汇款（见2015年5月6日微信证据），被韩晓华以汇款易出错为由，无理拒绝！韩晓华要明白买电不是出租人的义务，是你承租人自己应尽的义务，难道张雁鸿的房子租给你，就得必须日夜听从你的“召唤”，就得必须被你“绑架”了吗？（见2015年5月9日微信证据）请问继续合作的基石与诚意何�？！张雁鸿反复考虑、权衡、思量的结论是：韩晓华缺乏租房诚意，无休止地不尽合同约定义务，视合同为儿戏，达到不支付违约金退房的最终目的。2015年3月10日早上8：30在微信中韩晓华说：“房子不租了，”2015年3月10日早上9：33在微信中紧接着又改称“不续租了”，2015年5月9日晚上22：49分，“又改称八月份不租了”（见2015年3月10日早上8：30、5月9日微信证据），韩晓华退租过程中，观点是反反复复、反复无常！因此，张雁鸿按韩晓华的要求，依据合同第八条：合同争议解决办法，协商不成，特提请人民法院依法解除合同。
③韩晓华在合同期内不诚实爱说谎言，以自我为中心，稍有不如意，就暴力冲动。谎言一，2014年8月9日开始至2015年5月6日，张雁鸿向韩晓华催要近十月未交的燃气费（见2014年8月9日短信与2015年5月6日微信证据），韩晓华先说让我晚上�取（未交费），2015年5月9日11：02韩晓华又改口称：刚入住时，黄×与宋芳每人给张雁鸿100元，共计200元，张雁鸿自始至终未与上述两人发生经济往来，也不可能发生往来（没有合同关系），每次收韩晓华的钱都有收条，请韩晓华拿出燃气费收费收条；谎言二：2015年5月9日，韩晓华称：“自合同签订以来，我们多次向你催要电卡，是你扣着电卡不给我们…”（见5月9日微信证据），从2014年7月26日至2015年5月6日买电都是韩晓华发“指令”，张雁鸿被动积极配合（见连续对话微信证据表明韩晓华从未催要电卡）；谎言三：2015年5月8日晚21时，韩晓华称“张雁鸿电话不接、微信不回、没有电、转了三百元”都是假的，第一：自2014年7月26日以来的双方微信对话表明张雁鸿接了电话、回了微信；第二：“不交购电费用就没有电”是客观真理，“购电是用电人的义务，不是张雁�的义务”是客观真理，“韩晓华取得302房的使用权，有权多渠道取得电卡，但主动放弃了权利”是事实；相反，沟通不真诚，约好2015年2月8日（周日）见面沟通（见2015年2月8日录音证据），我一大早与一位女士前往302室，韩晓华与宋芳都不在家，让张雁鸿来回跑空路！第三：韩晓华2015年5月8日说转了三百元的转账凭证在哪里？根本没有转账。谎言四：2015年5月9日韩晓华称张雁鸿影响了他们的正常生活（见2015年5月9日微信证据），从上述整个租赁期间发生的事，是张雁鸿影响了韩晓华生活，还是韩晓华影响了张雁鸿的生活呢？明眼人一眼就看出来的。张雁鸿多次告知（见3月10日与5月9日等微信）韩晓华在您们利益受损、或不满意时可以通过物业、警察、法院等正当、合理、合法的渠道解决（法律不会支持说谎话，而躺在床上要求并主张权利的韩晓华），韩晓华谎言太�，张雁鸿无法与其沟通，韩晓华就转向对张雁鸿的人身攻击、威胁张雁鸿（5月6日与5月9日微信证据）按他的指令办事，更加大胆的是韩晓华对张雁鸿的房屋价值进行评估为200多万，然后想办法变为韩晓华的私人财产，据邻居反映：自2015年5月以来，到302室看房的人，大约有10多人次；张雁鸿在城里租别人的市场价壹仟万房，有纠纷时一直认为租赁期间这壹千万既是房东的资产，又是自己的负债，对法律一直怀存敬畏之心，张雁鸿有协商不成的事都是通过正当合法的渠道解决。“韩晓华在合同期内不诚实爱说谎言，以自我为中心，稍有不如意，就暴力冲动”表现得极为明显。鉴于韩晓华自2014年7月26日以来，多次违背合同约定义务，又单方面违约提出于2015年8月解除合同，张雁鸿请求人民法院按合同约定解除合同。
“请求事项2”的事实与理由如下：“请求事项1”成立的前提下，即解除合同，依据合同中房屋交割清单，韩晓华负责恢复房屋原样，张雁鸿按合同交割清单及照片验收。
“请求事项3”的事实与理由如下：第一：张雁鸿于2014年7月26日收到韩晓华贰千元的房屋定金（定金后来算到第一期房租里了），并交给韩晓华一把钥匙，方便韩晓华搬进各种零碎物品，并为韩晓华新购买了全新洗衣机1100元、全新燃气灶500元、床和衣柜1720元、全新纯水机3800元、全新磨砂塑钢门2700元、全新冷暖空调2099元（2014年8月4日安装并拍下照片），张雁鸿为韩晓华两年的合同添置了12420元的新物品（见购物凭证、房屋交割单、房屋及设备照片证据）。第二：张雁鸿基于韩晓华全面完整地履行自2014年7月26日起至2016年8月2止所有的义务，张雁鸿才同意韩晓华有权实际享用1093.33元整的租用房子的利益，但韩晓华只尽到2016年8月2日前的部分义务，张雁鸿认为权利与义务必须对称，没有高于义务的权利，因此，不能享受减免，应按实际发生计算张雁鸿损失。韩晓华赔偿房屋实际占用损失（自2014年7月26日歪2014年8月2日共计8天）8天，每天136.67元=1093.33元成立。
“请求事项4”的事实与理由如下：判决韩晓华承担最少4个月的房屋租金16400元作为违约金，且起始日为有效解除合同之日算起，依据合同第五条：房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并按月租金的三倍作为违约金，时至今日，韩晓华未正式向张雁鸿提出退房（见2015年5月9日晚22：49分微信表明韩晓华将于2015年8月才正式向张雁鸿提出退房）。如韩晓华2015年8月2日后还没有交房，则承担按照日租金三倍410元每天的标准给付张雁鸿2015年8月2日起至实际返还房屋、设备、设施之日止的违约金；依据合同第二条：自2014年7月26日起，韩晓华至今未向张雁鸿正式提出退房，而是一直租用及占用张雁鸿房屋，如果到2015年8月2日，韩晓华还未向张雁鸿支付第三期房屋租金，三天后韩晓华构成“解除合同”违约，韩晓华给付张雁鸿自2015年8月2日起至实际返还房屋、设备、设施之日止期间的违约金，标准为410元每天。
“请求事项5”的事实与理由如下：依据合同第三条：韩晓华承担租赁期间产生的水费（物业公司现场确认），电费20元（见合同物品交割单），燃气费（双方现场确认或调证申请书确认），卫生费100元，有线电视使用费（216元每年，北京歌华有线规定按年存入指定账户）等因韩晓华使用引起的费用，具体数额由双方到现场共同确认，并特别请求法官派人到现场监督核实交按。
“请求事项6”的事实与理由如下：韩晓华承担租赁期间产生的电视机维�费600元，张雁鸿请电工对空气开关及线路维护费及材料费600元，棕床垫及围椅费300元，误工费：1300元（多次请假），交通费：1200元（20元每趟、60趟）。合计：4000元整。依据合同第四条：韩晓华负责维修全部设备、设施、电器，费用韩晓华自理。
“请求事项7”的事实与理由如下：在整个合同履行期间，张雁鸿在被韩晓华人身攻击时（2015年5月6日早上11：03分、5月10日微信证据），保持高度的克制；韩晓华一直说谎，导致张雁鸿无法与其沟通；韩晓华对房屋价值进行评估为200多万（5月9日及5月10日微信），进一步想办法采取相应的措施变为韩晓华的私人财产时，张雁鸿均告知韩晓华采取合理、合法的行为维护自身权益，时至今日，韩晓华对自己的不当言行未有深刻认识！因此，应判决韩晓华应当以书面的形式向张雁鸿赔礼道歉。
“请求事项8”的�实与理由如下：双方自2014年7月26日起根据《合同法》必须遵守“重合同，守信用”的原则，任何一方无权，无理由单方面解除合同，韩晓华违背了诚实信用原则在先，单方面违约，应负全责，所以案件受理费全部由韩晓华负担。综上所述，韩晓华韩晓华违约事实清楚，证明其违约所列的证据确凿，证据链条完整，责任明确，为维护和净化首都的经济秩序，还首都人民一个守法行事的良好环境，以及张雁鸿的合法权益，特请求人民法院支持张雁鸿请求事项。故提起反诉，请求：1、判决解除双方于2014年7月26日就302室签订的《房屋租赁合同》；2、判决韩晓华按照张雁鸿提供的照片原状返还房屋，设备、设施并按照《物品交接单》返还钥匙等附属物品；3、判决韩晓华赔偿房屋实际占用损失1093.33元（自2014年7月26日至2014年8月2日共计8天）；4、判决韩晓华承担最少4个月的�屋租金16400元作为违约金，且起始日为有效解除合同之日算起；如韩晓华2015年8月2日后还没有交房，则承担按照日租金三倍410元每天的标准给付张雁鸿2015年8月2日起至实际返还房屋、设备、设施之日止的违约金；5、判决韩晓华承担租赁期间产生的水费、电费20元、燃气费、卫生费100元，有线电视使用费216元每年，上网费，其它因韩晓华使用引起的费用，具体数额由双方到现场共同确认，并请求法官派人到现场监督交接；6、判决韩晓华承担租赁期间产生的电视机维修费600元，请电工对空气开关及线路维护费及材料费600元，棕床垫及围椅费300元，误工费1300元，交通费1200元，合计4000元整；7、判决韩晓华以书面的形式向张雁鸿赔礼道歉；8、案件受理费由韩晓华负担。
韩晓华针对张雁鸿的反诉辩称：不同意张雁鸿的反诉请求，理由：是张雁鸿违约，张雁鸿没有�暖气费冬季很冷，电卡也没有给我们，张雁鸿反诉的事实都不属实，物业和供暖的可以作证。
宋芳在原审法院针对张雁鸿的反诉述称：11月中旬我从云南回来，供暖都比较冷，后来了解整个小区都很冷，后来别的家暖气热了，就跟张雁鸿联系，去了物业发现张雁鸿一直没有交过暖气费，当时张雁鸿和物业吵起来了，后来我就走了等解决结果，后来张雁鸿说把电费赔给我们，当初张雁鸿撒谎了，没有达到取暖。电卡放我们这比较方便，我们万一没电很不方便，他说之前亲戚住，丢过电卡，补办非常费事，我们要电卡的时候张雁鸿就拒绝了，有个房客租房之初就发生不愉快了。张雁鸿的反诉书与事实差距很大。
原审法院经审理查明：2014年7月26日，韩晓华（承租方，乙方）与张雁鸿（出租方，甲方）、宋芳（承租担保方、丙方）签订一份《租赁协议�》，约定甲方将位于北京市昌平区302号房屋出租给乙方居住使用，居住人数最多4人，租赁期限自2014年8月3日至2016年8月2日，计24个月。乙方续租的，提前30日向甲方提出续租要求，经双方协商一致重新签订房屋租赁合同。租金标准为每月4100元。乙方租赁期间，水费、电费、电话费、燃气费、收视费、卫生费、上网费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方承担；甲方承担供暖费、物业管理费。承租期间，未经甲方书面同意，乙方不得转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其居住性质用途；乙方负责维修全部设备、设施、电器，费用乙方自理。房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前壹个月通知对方，并按月租金的叁倍作为违约金。丙方仅当乙方违约时，为乙方向甲方承担连带责任。丙方与乙方自行协商双方权利与义务关系。
房屋交割清单：1、�调叁台；2、美菱冰箱壹台；3、长虹电视壹台；4、歌华机顶盒、歌华机顶盒芯片；5、全新海尔洗衣机壹台；6、床：双人床带垫贰套；三人床带垫壹套；7、实木沙发两套（三人座贰个，一布沙发与一实木沙发）；8、茶几两套（玻璃与木质各一个）；9、餐桌壹个；10、椅子四把，餐桌一个；11、电脑桌壹个；12、电视柜壹套；13、80升Ariston热水器壹台；14、穿衣镜壹个；15、钟表壹个（装饰），布衣柜壹个；墙壁柜3个；16、所有电器均有遥控器（空调2个，电视2个）；17、创高牌全新不锈钢燃气灶一台、科宝油烟机一台；18、American纯水机一台带罐。
上述租赁合同签订后，张雁鸿将房屋交付韩晓华居住使用，韩晓华按照约定向张雁鸿交付租金至2015年8月2日。现韩晓华因租赁房屋停电为由诉至法院，要求解除租赁合同退还租金、押金。
另查，房屋租赁期�电卡由张雁鸿保管，前六次均为韩晓华向张雁鸿支付现金，张雁鸿用电卡购电。在最后一次充电过程中，韩晓华与张雁鸿发生争议，双方未能协商解决，导致租赁房屋未能购电。
诉讼过程中，2015年6月25日，韩晓华与张雁鸿根据法院要求去交接房屋，结清了租赁房屋的水费、电费、卫生费、有线电视费、网费，后因对屋内物品损坏未能达成一致意见，未能交接房屋。
上述事实，有《租赁协议书》、微信记录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。韩晓华、张雁鸿签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现韩晓华与张雁鸿发生争议，导致租赁房屋停电无法居住使用，因电卡一直由张雁鸿保管，对此应当认定张雁鸿违约，未能提供适租房屋用于居住。现韩晓华与张雁鸿均要求解除双方签订的租赁协议书，对此法院不持异议。张雁鸿要求韩晓华支付违约金、误工费、交通费，依据不足，法院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，韩晓华应当向张雁鸿返还房屋，张雁鸿应当退还韩晓华多交纳的租金。关于退还租金的具体数额，因韩晓华至今未向张雁鸿交接房屋，而租赁房屋于2015年5月停电即处于不适租状态，法院参照租赁合同约定的租金数额、韩晓华腾空房屋的具体日期及本案的相关事实酌情予以确定。关于韩晓华要求退还押金一节，理由正当，法院予以支持。关于韩晓华要求赔偿损失误工费一节，因其未提交相关证据，故法院不予支持。关于张雁鸿要求韩晓华赔偿2014年7月26日至2014年8月2日期间的房屋占用损失，依据不足，法院不予支持。关于水费、电费、卫生费、有线电视费、上网费，诉讼过程中双方已结清，法院不予处理。关于燃气费一节，因张雁鸿未提供充分证据证明该项费用的具体数额，故本案无法处理，双方可另行解决。
关于张雁鸿要求韩晓华支付的其他费用，其中棕床垫及围椅费的负担，并非租赁合同之约定，对此法院无法支持。当事人双方在合同中约定，维修费用由承租人负担。关于有线电视及维修费600元，系购买康佳彩电的费用收据，故法院对该项费用无法支持。关于空气开关及线路维护费及材�费，张雁鸿要求韩晓华负担，符合双方在租赁合同中的约定，法院予以支持。关于张雁鸿要求韩晓华赔礼道歉一节，与本案租赁合同纠纷，不属于同一法律关系，本案无法处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除韩晓华与张雁鸿于二○一四年七月二十六日签订的《租赁协议书》；二、张雁鸿于判决生效后七日内返还韩晓华房屋租金三千元、押金四千一百元；三、韩晓华于判决生效后七日内向张雁鸿返还房屋，并按照《物品交接单》返还附属物品；四、韩晓华于判决生效后七日内向张雁鸿支付空气开关及线路维护费及材料费六百元；五、驳回韩晓华的其他诉讼请求；六、驳回张雁鸿的其他反诉请求。如果未按判决指�的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
韩晓华不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判第二项、第三项、第四项，并依法改判张雁鸿返还韩晓华租金12480元、押金4100元，支付韩晓华违约金12300元并驳回张雁鸿的一审全部反诉请求。上诉理由：1、一审法院判决张雁鸿返还韩晓华房屋租金3000元及押金4100元与事实不符；2、一审法院判决韩晓华向张雁鸿返还房屋按照《物品交接单》返还附属物品无事实依据；3、一审法院判决韩晓华向张雁鸿支付空气开关及线路维护费及材料费600元与事实不符；4、张雁鸿在房屋租赁期间存在违约行为，造成房屋不适租，张雁鸿应向韩晓华支付违约金。
张雁鸿针对韩晓华上诉理由答辩称：韩晓华2014年5月9日没有搬出房屋，停电不是我造成的，是韩晓华造成的。
张雁鸿亦不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判第二项、第六项，支持张雁鸿的一审反诉请求。上诉理由：1、停电原因是韩晓华不交电费；2、韩晓华违反了合同约定的维修义务，不交纳燃气费、电费、电卡押金；3、涉诉房屋内许多物品被韩晓华损坏；4、涉案合同解除日期应定于2015年8月2日，韩晓华应当承担租金至2015年8月2日。
韩晓华针对张雁鸿的上诉请求和理由答辩称：2015年6月25日法院组织双方去房屋内交接，韩晓华于2014年5月10日搬出房屋，因为断电，房屋无法使用。
宋芳针对张雁鸿、韩晓华的上诉请求和理由答辩称：同意韩晓华的上诉请求和理由，不同意张雁鸿的上诉请求和理由。
本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间�陈述、询问笔录在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的的义务。张雁鸿作为出租人，韩晓华作为承租人，宋芳作为担保人签订的《租赁协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张雁鸿、韩晓华在履行过程中因为购电问题发生争议，租赁合同中对交纳电费方式并无约定，双方对各自主张亦无证据证明，由于电卡在张雁鸿处，故一审法院认定张雁鸿违约正确，驳回其要求韩晓华支付违约金、误工费、交通费的诉讼请求正确，本院予以确认。
关于房屋交接时间问题，2015年6月25日，一审法院要求韩晓华、张雁鸿交接房屋，张雁鸿因对房屋物品损坏问题未接收房屋，该损失可以向韩晓华追偿，但不构成不接收房屋的理由，因此张雁鸿对其损失的扩�亦应承担责任。故一审法院判决驳回张雁鸿要求韩晓华赔偿房屋实际占用损失1093.33元正确。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，韩晓华应当向张雁鸿返还房屋，张雁鸿应当退还韩晓华多交纳的租金。一审法院判决韩晓华返还房屋及附属物品，具有事实和法律依据，二审期间双方均认可诉争房屋已经返还张雁鸿，本院对此不持异议。由于租赁房屋2015年5月停电即处于不适租状态，故一审法院参照租赁合同约定的租金数额、双方实际履行情况酌定张雁鸿返还韩晓华租金三千元、押金四千一百元并无不当，本院予以确认。韩晓华要求张雁鸿赔偿损失、误工费，未提供证据证明，因此本院不予支持。
当事人双方在合同中约定，�修费用由承租人负担。故关于空气开关及线路维护费及材料费，张雁鸿要求韩晓华负担，符合双方在租赁合同中的约定，一审法院判决支持张雁鸿该项诉讼请求正确，本院予以确认。关于张雁鸿要求韩晓华支付的其他费用，未向本院证据证明其主张，因此一审法院判决其该项诉讼请求正确，本院予以确认。关于张雁鸿要求韩晓华赔礼道歉一节，与本案租赁合同纠纷，不属于同一法律关系，本案无法处理。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一千一百三十元，由韩晓华负担（已交纳）；反诉案件受理费一百四十二元，由张雁鸿负担（已交纳）。
二审案件受理费八百四十五元，由韩晓华负担五百二十二元（已交纳）；由张雁鸿负担三百二十三元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛荣
代理审判员 徐冰
代理审判员 赵蕾
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 杜莹