上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3263号
上诉人（原审被告）上海尚原餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘尚武，总经理。
委托代理人杨平昌，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人何蓓，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海雪豹城有限公司，住所地上海市。
法定代表人李飞鹏，董事长。
委托代理人徐韬峰，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
委托代理人王诗诣，北京市中伦（上海）律师事务所律师
上诉人上海尚原餐饮管理有限公司（以下简称“尚原餐饮公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第2355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海雪豹城有限公司（以下简称“雪豹城公司”）为淮海中路XXX-XXX号雪豹商场4层整层（以下简称“系争房屋”）的使用权人。
2014年4月21日，雪豹城公司（甲方）与尚原餐饮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，乙方用于餐饮经营（由乙方自行向工商等有关部门申请营业执照）；租期2014年5月16日至2018年5月16日止，其中2014年5月16日至同年8月15日为免租期；租金每月人民币（以下币种均为人民币）160，000元、物业管理费每8，000元（自2015年8月16日起算）；乙方须每月一次支付租金及物业管理费，支付日为每月始的第5日内；乙方支付甲方押金为168，000元，本合同终止双方办理完毕租赁场地交接手续十日内，如乙方没有任何违约行为及欠缴费用后，甲方将租赁押金无息全额退还给乙方；合同还约定，乙方应于甲方通知的日期，对出租房屋进行移交和验收，验收完成后双方签署出租房屋交接单；甲方能满足乙方经营餐饮所需的水、电、天然气的需求；甲方提供的设备、设施及其他技术条件供乙方使用，并负责保养及维修；甲方应对公共区域及设备、设施进行维护，保证房屋及设备设施的正常使用，如有故障或损坏的，甲方接乙方通知后24小时内维修；合同第6条（甲方的权利义务）6.7.3条约定，甲方应在乙方向政府申报各类经营证照和批文的申报材料上签署同意意见并加盖公章；6.8条甲方保证出租的房屋及配套设施可以用于本合同约定的乙方餐饮经营用途（乙方自行向工商等有关部门申请证照）；第7条（乙方的权利义务）7.4条约定乙方因经营、设计、装修所需的或可能发生的规划、环保、消防、卫生防疫等审批手续，由乙方办理并承担费用，甲方负责提供乙方报批手续中的各种证照文件，并给予配合；第8条（违约责任）8.1.3条，甲方将本合同权利、义务全部或部分转让、转租于第三方，对本合同履行造成实际影响的，乙方有权要求甲方限期改正；8.2.2条在甲方无违约的前提下，若乙方未能按时支付租金及其他费用的，自延迟之日起，应每日向甲方支付所欠金额的千分之一的违约金；第9条（合同的解除与终止）9.1条（合同的解除）在合同有效期内，乙方如有下列违约情形之一的，甲方有权单方面解除合同，甲方有权没收乙方租赁押金，追索乙方所欠租金等，并另行赔偿相当于6个月的租金、物业费等；对于甲方的损失乙方须一次性进行赔付，所有赔付款项必须在合同终止后十五日内一次付清，每拖延一日，应每日向甲方支付年租金及物业费总额的千分之一的违约金：其中，乙方拖欠租金、物业费等达十天以上的，甲方即可解除合同，乙方应立即支付逾期未付的租金、物业费、公用事业费等；甲方有权停止供水供电等，并可要求乙方立即搬出承租物业等。合同另对其他事项予以约定。
合同成立后，雪豹城公司将系争房屋交付尚原餐饮公司，双方办理房屋交接手续。尚原餐饮公司向雪豹城公司支付押金368，000元，并在系争房屋处设立分支机构上海尚原餐饮管理有限公司思南路店。
2013年5月9日，上海星豹置业有限公司（以下简称“星豹公司”）取得淮海中路XXX-
XXX号雪豹城整幢房屋的《上海市房地产权证》，但根据生效民事判决，雪豹城公司仍享有雪豹城地下室、第二层、第三层、第四层、第五层（除350平方米外）、第六层自1993年6月17日至2018年6月16日止的房屋使用权。2015年2月、5月雪豹城公司与星豹公司协商，并由星豹公司通过电子邮件向尚原餐饮公司提出签订三方转租协议，由星豹公司继承雪豹城公司权利、义务，并附《房屋租赁合同书之主体变更及补充协议》文本，后三方未就出租人主体变更达成一致。
2015年6月1日，雪豹城公司、星豹公司向尚原餐饮公司发送《签署以及租金和物业费支付催告函》，提出2015年5月11日雪豹城公司与星豹公司发出《授权委托书》及《告全体租户函》，雪豹城公司与星豹公司已达成协议，雪豹城公司已将包括系争房屋在内的使用权转让给星豹公司，但截止本函发出时尚原餐饮公司仍未支付2015年5月租金及物业费，要求3日内由尚原餐饮公司向星豹公司支付5月份及以后的租金和物业管理费；或三方未签订《租赁合同转让协议》情况下，尚原餐饮公司按与雪豹城公司合同支付5月份及以后的租金及物业管理费。同月16日，雪豹城公司、星豹公司向尚原餐饮公司发送《租金和物业费支付催告函》，要求尚原餐饮公司向雪豹城公司支付6月份的租金及物业管理费，或在与星豹公司签署《租赁合同转让协议》情况下，按约向星豹公司支付租金及物业管理费。
由于尚原餐饮公司未按约于2015年6月5日、7月5日前向雪豹城公司支付当月租金及物业管理费。雪豹城公司于2015年7月27日向尚原餐饮公司提出双方合同于2015年7月27日解除的通知，并要求尚原餐饮公司于2015年7月31日搬离系争房屋，如逾期搬离，将被停水停电等。同日，雪豹城公司除将该通知交尚原餐饮公司前厅经理签收外，另通过邮政快递至尚原餐饮公司注册地苗圃路XXX号。当晚，星豹公司工作人员王焕以雪豹城公司名义向尚原餐饮公司负责人许银财发送邮件，称“就贵司承租淮海中路XXX-
XXX号雪豹商城四层全部，鉴于贵司已经严重违反租赁协议的约定，我谨代表上海雪豹城有限公司向贵司发出如附件所示的《解约告知函》，同时正本已经快递了贵司并同时递交给了贵司门店负责人胡经理”。
2015年8月26日，尚原餐饮公司向雪豹城公司发送《关于解除租赁合同的通知函》，提出雪豹城公司在尚原餐饮公司不知情的情况下，擅自与星豹公司达成使用权的转让协议，并要求尚原餐饮公司向星豹公司支付租金；雪豹城公司擅自更换物业管理公司，且2015年7、8月物业管理公司多次在尚原餐饮公司营业时间拉闸停电，对尚原餐饮公司经营造成不良影响及损失。决定于2015年8月26日停止营业并解除与雪豹城公司的租赁合同。次日，雪豹城公司回函尚原餐饮公司，要求尚原餐饮公司于2015年8月31日腾房，并办理交接手续。针对尚原餐饮公司提出停电问题，雪豹城公司称双方合同已解除，尚原餐饮公司已无权使用房屋及电力设备；经与物业公司确认，并未在营业期间拉闸停电，也未收到尚原餐饮公司停电通知。该回函尚原餐饮公司门店工作人员以“等清场完成之后再签”为由未签收。
2015年9月11日，雪豹城公司与尚原餐饮公司办理房屋交接，除装饰装修外，尚原餐饮公司将其所有的设备设施搬离系争房屋。
原审法院另查明，尚原餐饮公司自2014年8月起，每期租金、物业管理费均未按约支付，逾期日期10日至33日不等。尚原餐饮公司除支付2015年5月份的租金、物业管理费外，以后租金、物业管理费未予支付。雪豹城公司向原审法院提起诉讼，要求判令：1、确认2015年7月27日双方租赁合同解除；2、尚原餐饮公司向雪豹城公司返还系争房屋；3、雪豹城公司支付欠缴的2015年6、7月的租金及物业管理费336，000元；4、尚原餐饮公司支付违约损失（6个月租金，每月160，000元）1，008，000元；5、没收押金336，000元；6、尚原餐饮公司支付逾期支付2015年6、7月的租金及物业管理费的违约金（每日168元，6月份从2015年6月5日起算至实际支付日、7月份从2015年7月5日起算至实际支付日）；7、尚原餐饮公司支付迟延支付赔偿款的违约金（2015年8月12日起计算至实际支付日，每日2，016元）；8、尚原餐饮公司配合雪豹城公司办理租赁备案登记注销手续；9、尚原餐饮公司向工商部门注销注册在系争房屋内的分支机构（上海尚原餐饮管理有限公司思南路店）。鉴于，系争房屋双方已办理交接及尚原餐饮公司并未向房地产交易中心办理房屋租赁备案，故诉讼中雪豹城公司撤回该二项诉请。庭审后，雪豹城公司提出截至2015年9月11日尚原餐饮公司尚欠付雪豹城公司电费70，596.88元及水费4，680.60元，要求增加诉请。尚原餐饮公司以庭审终结为由，不同意雪豹城公司增加诉请。
原审法院再查明，2015年4月29日上海市黄浦区市场监督管理局以尚原餐饮公司未依法取得《餐饮服务许可证》，在系争房屋从事餐饮服务行为，作出《行政处罚决定书》黄市监案处决字（2015）第XXXXXXXXXXXX号，对尚原餐饮公司处没收违法所得24，568元；罚款122，840元。2015年8月25日上海市黄浦区环境保护局以尚原餐饮公司新建外置管道不符合审批要求，环境设施工程验收不合格，主体工程投入使用为由，出具《责令改正通知书》黄环保改字（2015）第096号，责令尚原餐饮公司立即停止从事产生油烟的食品类加工活动。
原审法院经审理后认为，雪豹城公司与尚原餐饮公司于2014年4月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违背国家法律法规，且双方合同已履行，故应认定合法有效。诉讼中，雪豹城公司认为尚原餐饮公司长期未按合同约定支付租金和物业费，此次诉讼系尚原餐饮公司2015年6月5日应付租金和物业费，经催告仍未付款，且延付日期已超过十天以上。据此雪豹城公司依据合同约定，行使合同解除权。尚原餐饮公司已于2015年7月27日收到解除通知，故双方合同于该日解除。尚原餐饮公司认为导致合同解除系雪豹城公司擅自与星豹公司达成使用权转让协议，并更换物业公司；雪豹城公司提供的房屋环评不通过，致使尚原餐饮公司无法取得餐饮许可证及无法经营所致。
尚原餐饮公司所提供的星豹公司的邮件及拟定的《房屋租赁合同书之主体变更及补充协议》以及雪豹城公司与星豹公司催款函可以证明，雪豹城公司与星豹公司以邮件形式告知尚原餐饮公司，雪豹城公司与星豹公司已达成使用权转让，并提出要求与尚原餐饮公司签订三方转租协议并附合同文本，该合同条款仅对出租主体及收款对象变更、原租赁合同其他条款不变。根据合同8.1.3条约定，甲方将本合同权利、义务全部或部分转让、转租于第三方，对本合同履行造成实际影响的，乙方有权要求甲方限期改正。然，诉讼中尚原餐饮公司并未提供雪豹城公司使用权变更对其造成实际影响的证据，事实上对尚原餐饮公司而言，仅为出租方的主体调整，对出租人和承租人的权利和义务并未变更，而主体变更对尚原餐饮公司合同目的并无影响。据此，尚原餐饮公司辩称雪豹城公司合同主体变更构成违约的观点不成立。根据法律规定，合同一方将合同的权利和义务一并转让给第三方的，应当经合同另一方的同意。尚原餐饮公司未在转让合同上签名确认，证明尚原餐饮公司不同意主体变更。雪豹城公司催告函中同时提出，在转租协议尚未确立的情况下，尚原餐饮公司仍应按原合同履行，即向雪豹城公司支付租金和物业费，尚原餐饮公司除支付5月份的租金和物业费外，6月份的租金和物业费至2015年7月27日雪豹城公司提出解除合同，尚原餐饮公司实际逾期累积达40天以上，尚原餐饮公司已构成合同违约。根据合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。故雪豹城公司主张解除合同有法律和合同依据。尚原餐饮公司于2015年7月27日收到解除函及邮件，故法院确认双方合同于2015年7月27日解除。
尚原餐饮公司作为专业餐饮企业，对甲方所提供的设备、设施能否满足其经营所需，其在签订合同前应该加以了解。根据合同约定，甲方保证出租的房屋及配套设施可以用于本合同约定的乙方餐饮经营用途，故雪豹城公司按现场交付设备，尚原餐饮公司予以接收，证明尚原餐饮公司知晓甲方提供设备设施状况且能够满足其经营所需。至于尚原餐饮公司所提供的环保部门出具的《责令改正通知书》所列“新建外置管道”，显然不是合同约定的甲方义务，故尚原餐饮公司据此抗辩，环评不能通过系雪豹城公司责任，无合同依据。同理，合同约定相关经营所需的证照申办主体为尚原餐饮公司，而雪豹城公司为配合义务。尚原餐饮公司无法取得相关证照及被有关部门查处的责任应由其自行承担，与雪豹城公司无涉。星豹公司作为雪豹城的房地产权利人，其有权对物业管理公司聘用或更换。诉讼中，尚原餐饮公司所述2015年8月10日所发生的停电问题，对此事实双方表述不一，雪豹城公司认为系电力故障跳闸而停电，接报后及时恢复供电，并不存在故意停电；而尚原餐饮公司认为系故意采取停电，对尚原餐饮公司经营造成重大影响。此时，双方合同已终止，且尚原餐饮公司不具备合法经营手续，即便停电尚不构成尚原餐饮公司损失。综上，尚原餐饮公司依据以上观点，证明雪豹城公司违约，其提出合同解除，无事实和法律依据，法院不予采纳。
根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。雪豹城公司依据合同约定，要求尚原餐饮公司支付2015年6月1日至7月27日止的合同期内租金及物业管理费、罚没尚原餐饮公司已付押金336，000元、赔偿6个月租金和物业管理费1，008，000元、赔付逾期支付2015年6、7月的租金及物业管理费的违约金、迟延支付赔偿款的违约金及向工商部门注销注册在系争房屋内的分支机构（上海尚原餐饮管理有限公司思南路店）之诉请，符合合同约定，予以确认。审理中，尚原餐饮公司以赔偿6个月租金和物业管理费约定过高，请求予以调整。雪豹城公司认为合同约定的免租期三个月，系针对双方四年期的合同履行而给予尚原餐饮公司的优惠条件，现尚原餐饮公司违约，合同被提前解除，免租期为雪豹城公司的实际损失；2015年7月27日解除之日至尚原餐饮公司实际于2015年9月11日搬离，期间尚原餐饮公司占有房屋的使用费为雪豹城公司实际损失，以及系争房屋因尚原餐饮公司违约而提前解除租赁合同，雪豹城公司需重新招租的空置期间，也为雪豹城公司实际损失。虽雪豹城公司未主张上述损失，但雪豹城公司主张赔偿6个月租金和物业管理费包含上述费用，故其主张的约定违约金并不高，法院不予调整。雪豹城公司主张违约金首先有合同依据，其次雪豹城公司提出的实际损失确实存在，故对雪豹城公司主张赔偿6个月租金，予以支持。考虑到物业服务费以实际提供服务为前提，而尚原餐饮公司系整层租赁，现尚原餐饮公司已撤离，则物业服务减少，故对雪豹城公司主张6个月物业管理费的赔偿，不予支持。根据法律规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，雪豹城公司增加诉讼请求，尚原餐饮公司提出反诉，第三人提出于本案诉讼有关请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。雪豹城公司在法庭辩论结束后，提出增加诉讼请求，要求尚原餐饮公司承担水、电费等。鉴于租赁合同系复合之诉，诉讼范围涵盖合同约定的租金、物业管理费、水、电费等部分，为减少当事人的诉赘，经法庭征询尚原餐饮公司意见，尚原餐饮公司不同意雪豹城公司增加诉请。故雪豹城公司对此可另行主张。原审法院据此判决：一、确认上海雪豹城有限公司与上海尚原餐饮管理有限公司2014年4月21日签订的《房屋租赁合同书》于2015年7月27日解除；二、上海尚原餐饮管理有限公司已付租赁押金336，000元归上海雪豹城有限公司所有；三、上海尚原餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十五日内按每月168，000元标准支付上海雪豹城有限公司自2015年6月1日至2015年7月27日止的租金及物业服务费；四、上海尚原餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十五日内偿付上海雪豹城有限公司逾期付款违约金（以每日168元为标准计算自2015年6月6日起至实际支付2015年6月的租金及物业服务费日止；以每日146.32元为标准计算自2015年7月6日至实际支付2015年7月1日至7月27日的租金及物业服务费日止）；五、上海尚原餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十五日内赔付上海雪豹城有限公司违约赔偿款960，000元；六、上海尚原餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十五日内偿付上海雪豹城有限公司迟延支付赔偿款的违约金（以每日1，920元为标准，自2015年8月12日起算至实际支付违约赔偿款960，000元日止）；七、上海尚原餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十五日向工商管理部门办理上海尚原餐饮管理有限公司思南路店迁移或注销注册登记手续。
原审判决后，上诉人尚原餐饮公司不服，向本院提起上诉称：雪豹城公司将系争房屋所在的整栋楼转让给星豹公司，违约在先。原审法院判决由尚原餐饮公司赔偿雪豹城公司6个月的赔偿金并对赔偿款计算违约金，判决押金不予返还，使尚原餐饮公司承担的违约责任过分高于雪豹城公司的实际损失，请求撤销原审法院判决主文第二、五、六项目，改判驳回雪豹城公司在原审中的这三项诉讼请求。
被上诉人雪豹城公司答辩称：原审法院判决的违约金并未高于实际损失，系争房屋目前仍是空关状态。原审法院判决正确，请求本院予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，雪豹城公司向法院书面表示，自愿放弃原审诉请中要求尚原餐饮公司偿付迟延支付赔偿款的违约金的诉讼请求。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案租赁合同的履行过程中，星豹公司取得系争房屋所在的整栋楼房的产权，此节事实并未对雪豹城公司与尚原餐饮公司之间租赁合同的履行产生影响，故尚原餐饮公司上诉认为雪豹城公司违约在先，无事实和法律依据，本院不予采纳。系争房屋租赁合同因尚原餐饮公司未按约支付租金而解除，原审法院依据契约自由原则，结合合同履行情况等判决由尚原餐饮公司偿付6个月的租金、押金不予返还以及支付逾期付款违约金等，符合法律规定，本院予以维持。尚原餐饮公司认为原审法院判决的违约责任过分高于实际损失，无事实依据，本院不予采纳。雪豹城公司自愿放弃迟延支付赔偿款的违约金，系其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第2355号民事判决主文第一、二、三、四、五、七项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第2355号民事判决主文第六项；
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费费减半收取计人民币10，018.95元及二审案件受理费人民币20，037.9元，由上诉人上海尚原餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一六年三月七日
书 记 员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。