苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第00731号
原告苏州平江天地源置业有限公司，住苏州市姑苏区苏站路688号。
法定代表人解嘉，总经理。
委托代理人张新素，上海浦瑞律师事务所律师。
被告周仕华，现下落不明。
原告苏州平江天地源置业有限公司（以下简称天地源公司）与被告周仕华商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月30立案受理后，依法由审判员潘宇容独任审判。因被告周仕华下落不明，本院于2014年11月25日依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭审理了本案。原告天地源公司的委托代理人张新素到庭参加诉讼，被告周仕华经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告天地源公司诉称：2013年1月25日，我公司与周仕华签订商品房买卖合同（编号201301250163），将××花园×幢××××室商品房出售给周仕华，房屋建筑面积87.80平方米，总价款1052371元，2013年12月31日前交房。关于付款方式，双方约定，周仕华应于2013年1月25日支付316371元，于2013年2月5日前以银行按揭形式支付736000元。合同附件五补充协议第1条约定如买受方在办妥银行贷款后，基于出卖方为贷款合同的阶段性保证人，如买受方未按照贷款合同的约定偿还贷款，贷款银行要求出卖方承担连带还款责任的，则出卖方有权向买受方追偿损失，包括但不限于律师费等，并有权单方解除合同，买受方除应当承受出卖方因此向贷款银行支付的所有款项外，并向出卖方支付房屋总价10%的违约金。合同签订后，周仕华依约支付了首付款316371元，并与中国建设银行股份有限公司苏州工业园区支行（以下简称建行园区支行）、苏州工业园区住房置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）签订个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同，贷款736000元支付给我公司，置业担保公司为该笔贷款提供连带责任保证担保。为此，置业担保公司又与我公司签订公积金（组合）贷款担保合作合同，就周仕华的贷款行为，由我公司向置业担保公司提供阶段性反担保责任，反担保期间为贷款发放之日起至贷款所对应的房屋他项权证经置业担保公司签收之日止。商品房达到交付条件后，周仕华未在约定的期限内接收房屋，也未协助我公司办理房屋所有权转移登记，按揭贷款偿还至2014年4月20日后停止。2014年8月8日，置业担保公司代周仕华偿还了全部贷款本息739045.36元，并函告我公司要求承担反担保责任。2014年9月1日，我给你公司向置业担保公司付清周仕华的欠款739045.36元。我公司认为，我公司与周仕华签订的商品房买卖合同合法有效，周仕华未按约偿还按揭贷款，致使我公司承担担保责任，我公司依照合同约定，有权解除合同、要求周仕华承担违约责任并赔偿相应损失。请求法院判令：1、解除双方于2013年1月25日签订的商品房买卖合同（编号201301250163）；2、被告周仕华返还××花园×幢××××室房屋并协助办理上述房屋买卖合同在房地产交易部门的备案登记注销手续；3、被告周仕华支付违约金105237元；4、被告周仕华偿还代付贷款739045.36元的银行利息（按银行同期贷款利率计算，自2014年9月1日起至全部款项付清之日止）；5、被告周仕华承担律师费68000元并承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，原告天地源公司明确表示，诉讼请求第1项为要求判决商品房买卖合同于判决生效后解除；第2项中返还房屋意指至房地产交易管理部门办理相关手续；第3项中的利息系指其为被告周仕华代偿的超出其收到的贷款本金之外的利息。
被告周仕华未作答辩。
经审理查明：
1、原告天地源公司系位于苏州市江乾路与平川路口的怡景花园的开发商。2013年1月25日，原告天地源公司（出卖方）与被告周仕华（买受方）签订《商品房买卖合同》（编号201301250163），买卖的房屋为××花园×幢××××室，建筑面积87.80平方米，总价1052371元，房屋交付时间为2013年12月31日前。关于付款方式，双方约定，2013年1月25日前支付316371元，2013年2月5日前，买受方采用银行按揭形式支付736000元。双方在合同附件五补充协议中约定如买受方在办妥银行贷款后，基于出卖方为贷款合同的阶段性保证人，如买受方未按照贷款合同的约定偿还贷款，贷款银行要求出卖方承担连带还款责任的，则出卖方有权向买受方追偿损失，包括但不限于律师费等，并有权单方解除合同，买受方除应当承受出卖方因此向贷款银行支付的所有款项外，并向出卖方支付房屋总价10%的违约金。合同签订后，被告周仕华依约支付了首付款316371元。
2、2013年5月，被告周仕华（借款人）与建行园区支行（贷款人）、置业担保公司（保证人）签订《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》，贷款736000元，期限30年。原告天地源公司根据其之前与置业担保公司所签《公积金（组合）贷款担保合作合同》，应对被告周仕华的该笔贷款承担阶段性不可撤销连带保证责任，期间为贷款发放之日起至置业担保公司签收贷款所对应的房屋他项权证之日止，担保范围为代偿金额、利息及由此产生的诉讼费、律师费等相关费用。2013年5月20日，建行园区支行将贷款736000元汇入原告天地源公司账户以支付被告周仕华之购房款。被告周仕华自此开始按约向银行归还贷款。
3、合同约定的房屋交付期限内，被告周仕华未按原告天地源公司通知的日期前往接收房屋。2014年4月起，被告周仕华停止按月归还贷款。置业担保公司履行担保责任，于2014年8月8日向建行园区支行代偿被告周仕华结欠的全部借款本息739045.36元。之后，置业担保公司致函原告天地源公司，要求其履行阶段性不可撤销连带保证责任。原告天地源公司接函后，于2014年9月1日向置业担保公司代偿了上述借款本息739045.36元。被告周仕华至今未向原告天地源公司归还该笔代偿款项，也未接收房屋。
4、2014年9月，原告天地源公司与上海浦瑞律师事务所签订委托代理合同，委托律师办理与周仕华商品房买卖合同纠纷一案的诉讼、执行事务，为此支出律师费68000元。
以上事实，由原告天地源公司提供的商品房买卖合同、个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同、公积金（组合）贷款担保合作合同、个人住房抵押（反担保）合同、函件、个人贷款结清证明、个人购房贷款还款证明、代偿证明、律师函、客户借记回单、网上银行电子回单、销售不动产统一发票、委托代理合同、律师费发票等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖关于××花园×幢××××室房屋的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。被告周仕华逾期归还贷款以致原告天地源公司为其承担连带还款责任，原告有权根据合同补充协议的相关约定，行使合同解除权并追究被告周仕华的违约责任。关于原告天地源公司要求判决双方之间商品房买卖合同于判决生效之日起解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告周仕华应当配合原告天地源公司至房地产交易管理部门办理相应的登记备案注销手续，原告天地源公司亦应将已收取的购房款返还被告周仕华。原告天地源公司要求就其返还款项在本案中一并予以处理，本院予以准许。原告天地源公司共收到被告周仕华支付的购房首付款316371元、银行贷款736000元，其中贷款736000元部分已经用于清偿，应当向被告周仕华返还的系首付款316371元。原告天地源公司代偿贷款本息总额为739045.36元，扣除贷款本金后的利息3045.36元，仍可向被告周仕华追偿，与应返还的首付款相抵后，其还应向被告周仕华返还313325.64元，原告天地源公司要求被告周仕华偿付超出代偿本息范围之利息的请求，本院不予支持。双方之间的商品方买卖合同解除系买受方违约而导致，被告周仕华应当依约承担违约责任。合同约定的违约金为相当于总房价的10%，即105237元，原告天地源公司依约主张按该金额支付，本院予以支持，违约金与原告天地源公司应返还的款项相抵后，原告天地源公司应向被告周仕华返还的款项金额为208088.64元。此外，原告天地源公司另行主张律师费68000元，并认为该项费用系超出违约金范围之外的实际损失，本院审查后认为，合同中确有相关条款约定原告天地源公司可向被告周仕华主张律师费损失，该约定仍属违约责任的范畴，现合同中关于违约金的约定，已足以弥补原告方的该项损失，买卖标的房屋所在楼盘目前仍在销售过程中，价格略有上涨，原告天地源公司并未举证证明其还存在其他实际损失，且损失超过了违约金的金额，基于违约责任不应过分高于实际损失的原则，本院在判决被告周仕华承担违约金的同时，不再重复支持原告天地源公司的律师费损失主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告苏州平江天地源置业有限公司与被告周仕华于2013年1月25签订的《商品房买卖合同》（编号201301250163）于本判决生效之日起解除；被告周仕华于本判决生效后十日内配合原告苏州平江天地源置业有限公司办理解除合同的备案登记手续；
二、原告苏州平江天地源置业有限公司返还被告周仕华首付款316371元；
三、被告周仕华向原告苏州平江天地源置业有限公司返还代偿利息3045.36元；
四、被告周仕华向原告苏州平江天地源置业有限公司支付违约金105237元；
以上二、三、四项合并履行，原告苏州平江天地源置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告周仕华208088.64元（如采用转账方式支付，请汇入被告周仕华指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）；
五、驳回原告苏州平江天地源置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15858元，公告费600元，合计16458元，由原告苏州平江天地源置业有限公司负担911元，被告周仕华负担15547元；被告周仕华于本判决生效后十日内直接向原告原告苏州平江天地源置业有限公司返还15547元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；帐号：55×××99。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 李 尧
人民陪审员 虞君瑜
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 邓 琴