上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1309号
上诉人（原审原告、反诉被告)：杨虎生，男，1978年5月18日出生，汉族，户籍地江西省南昌市安义县，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱妙道，男，1946年7月24日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：颜培卿，上海君拓律师事务所律师。
上诉人杨虎生因与被上诉人朱妙道房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初21362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨虎生上诉请求：撤销原判第二、三、四、五项，依法改判支持上诉人一审中的诉请，驳回被上诉人在一审中的反诉诉请。事实和理由：商铺租赁合同中，商铺应当具有合法的权属和行政规划许可。被上诉人出租的商铺中，前面大部分是被上诉人自建的违法建筑，不具有合法性，具有合法产权登记的商铺是后面的一个楼梯口，楼梯口显然不具备商铺效力，故上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同无效。2016年4月14日拆除违法建筑后，上诉人有一星期是在外面吃住，不能做工；2016年9月8日政府部门用砖把违建部分围起来，上诉人就是生活在这样的环境下，但一审却判决被上诉人收取商铺租金不受影响。只要被上诉人依法赔偿上诉人经济损失后，上诉人愿意搬离并结清水电费。本案纠纷系被上诉人引起的，应由被上诉人自行负担，上诉人不应再支付房屋使用费。被上诉人隐瞒上诉人承租的商铺是违法建筑这一事实，应当退还租金并赔偿上诉人由于拆违造成货物被雨水浸泡的损失及装修损失。
被上诉人朱妙道辩称，不同意杨虎生的上诉请求，被上诉人在租赁合同到期后告知上诉人不再续签租赁合同，并给予上诉人一定期限搬离，双方的租赁合同关系不再存在，上诉人理应将房屋交还被上诉人并支付房屋使用费。上诉人所称的损失与被上诉人无关且不存在。请求驳回上诉，维持原判。
杨虎生向一审法院起诉请求：1、要求朱妙道退还2016年1月1日至6月30日期间的租金9,000元（人民币，下同）；2、要求朱妙道赔偿由于违法建筑被拆除后造成杨虎生货物被雨水浸损的损失1万元；3、朱妙道赔偿装修损失1万元。朱妙道提起反诉，要求：1、杨虎生将上海市闵行区XX路XX号房屋恢复原状后返还朱妙道，并结清水电费；2、杨虎生按120元/天向朱妙道支付自2016年7月1日起至实际返还房屋之日为止的使用费。
一审法院认定事实：杨虎生自2014年起向朱妙道承租上海市闵行区XX路XX号房屋。房屋前半部分系由朱妙道以钢结构搭建的违法建筑。杨虎生表示其于2014年承租房屋后进行了装修。双方的合同系一年签一次。杨虎生承租的合法的房屋系一楼梯间。
2015年6月30日，朱妙道作为出租方（甲方）、杨虎生作为承租方（乙方），双方达成一份《商铺租赁合同》，约定，杨虎生向朱妙道承租上述房屋，租赁期限为2015年6月30日至2016年6月30日，年租金18,000元。此后，杨虎生向朱妙道支付了截止2016年6月30日的租金。
2015年12月，政府相关职能部门张贴通告，通知房屋所有权人和使用人，将拆除违法建筑。
2016年1月，杨虎生承租的房屋门前上方的广告牌被拆除。4月14日，租赁房屋中的违法建筑被政府强制拆除。
系争房屋中的违法建筑被拆除后，杨虎生仍占有使用具有合法产权的房屋。
现杨虎生以诉称理由诉至一审法院。
庭审中，杨虎生表示，其承租总建筑面积25平方米，其中具有合法产权的建筑面积不到10平方米。朱妙道表示，杨虎生承租的总建筑面积为40平方米，违法建筑拆除后，剩余合法的建筑面积20平方米仍由杨虎生在使用。之后，朱妙道又表示，每一商铺的合法面积均为32平方米，楼梯间也是同一面积。
一审法院认为：房屋租赁合同中，房屋应当具有合法的权属或行政规划许可。杨虎生租赁的房屋中，部分系朱妙道自建的违法建筑，不具有合法性，故杨虎生、朱妙道签订的租赁合同中就该部分建筑物而建立的租赁合同关系，因标的物的违法性而无效。关于其余具有合法产权登记的建筑物的租赁合同关系，合法有效。
系争房屋中的钢结构之违法建筑物，已由政府部门于2016年4月14日拆除，但在之前由杨虎生占有使用，故虽然针对该部分的租赁合同关系无效，但基于杨虎生确实使用的情况下，杨虎生应当支付相应的使用费。自2016年4月15日至6月30日期间，朱妙道已收取的针对违法建筑的使用费，朱妙道应予退还。针对合法建筑的租赁，因不违反法律法规，杨虎生要求退还该部分的租金，缺乏法律依据，法院不予支持。
政府部门强制拆除违法建筑物之前，已提前告知了房屋权利人、使用人，杨虎生应当按政府相关部门的通知提前做好准备工作以防止产生损失。对于杨虎生主张的因拆除违法建筑而导致其财物不能及时搬离，被雨水浸损的损失费，首先杨虎生未能证明其存在财物损失，其次即使杨虎生存在相关财物受损的损失，亦系杨虎生未提前采取措施防止损失的产生。故对于杨虎生要求朱妙道赔偿财物损失的主张，法院不予支持。关于杨虎生主张的装修损失，朱妙道否认杨虎生对房屋进行了装修，杨虎生亦无证据证明其对涉案房屋进行了装修。按杨虎生陈述，其系于2014年开始向朱妙道承租房屋并作了装修，但双方于2015年6月在原合同期限届满后重新签订了租赁合同，自2015年6月起，杨虎生并未重新对房屋进行装修，故即使杨虎生在2014年对房屋进行了装修，其装修的价值亦在原定的合同期内全部折旧完毕。杨虎生现要求朱妙道赔偿装修损失，法院不予支持。
关于朱妙道的反诉要求杨虎生将房屋恢复原状后返还，并支付房屋使用费、结清水电费的请求，一审法院认为，双方合同约定的租期截止至2016年6月30日，合同期限届满后，杨虎生即丧失了继续使用涉案的合法建筑物的权利，应当将房屋退还朱妙道并结清水电费。由于杨虎生至今仍占有使用朱妙道出租的合法的建筑物，故应当向朱妙道支付占有使用费。租赁合同中并未约定杨虎生在合同期届满后返还房屋时需要恢复房屋的原状，故朱妙道要求恢复原状的请求，法院不予支持。
关于朱妙道应退的自2016年4月15日至6月30日期间的违法建筑物使用费标准，以及杨虎生应付的自2016年7月1日起合法建筑的占有使用费的标准问题，由于涉案的XX路XX号由朱妙道分租给了包括杨虎生在内的多个承租人用于经营，朱妙道以出租前在XX路XX号用钢结构统一搭建了违法建筑，现杨虎生、朱妙道对于杨虎生承租的总面积、合法建筑物的面积、非法建筑物的面积的表述存在较大差异，杨虎生表示承租的总面积仅25平方米，其中合法的建筑面积不到10平方米。朱妙道表示租赁的总建筑面积为40平方米，其中违法建筑和合法建筑各占20平方米。在双方签订的租赁合同中未记载租赁面积，而现违法建筑已被拆除，一审法院难以确认双方承租的确切的租赁总面积。由于杨虎生承租的是商铺内的楼梯间，建筑面积肯定不同于其他商铺，杨虎生承租的建筑面积应当小于其他商铺的面积。朱妙道对于杨虎生承租商铺面积的陈述前后差异较大，法院采信杨虎生关于其租赁的合法建筑面积和违法建筑面积的陈述，即杨虎生承租的总面积为25平方米，其中合法的建筑面积为10平方米，违法建筑面积为15平方米。年租金和使用费总计为18,000元，其中按合法建筑面积和违法建筑面积的比例计算，年租金应当是7,200元（每月600元），年使用费为10,800元（每月900元）。因此，朱妙道应退杨虎生2016年4月15日至6月30日占有使用费为2,250元。杨虎生自2016年7月1日起至实际退还房屋期间的使用费，按600元/月计算。
关于杨虎生要求自2016年1月1日起退还租金的请求，一审法院认为，行政职能部门拆除杨虎生的广告牌和门头，系杨虎生违反了相关行政规定所致，且不影响杨虎生对房屋的占有使用，故杨虎生要求自2016年1月1日起退还租金和使用费的意见，法院不予采纳。
一审法院据此判决：一、杨虎生与朱妙道于2015年6月30日签订的《商铺租赁合同》关于上海市闵行区XX路XX号房屋中涉及违法建筑的租赁合同关系无效；二、朱妙道于判决生效之日起十日内退还杨虎生自2016年4月15日起至2016年6月30日期间就违法建筑物的占有使用费人民币2,250元；三、杨虎生于判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区XX路XX号房屋，将此房屋返还朱妙道，并结清水电费；四、杨虎生于判决生效之日起十日内支付朱妙道自2016年7月1日起至返还房屋之日为止，按600元/月计算的房屋使用费；五、驳回杨虎生其余诉讼请求；六、驳回朱妙道其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计262.50元，由杨虎生负担241.50元，朱妙道负担21元。反诉案件受理费减半收取计人民币25元,由杨虎生负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人租赁的房屋中，因部分系被上诉人自建的违法建筑，故租赁合同中就该部分建筑物而建立的租赁合同关系因标的物的违法性而无效。关于剩余的建筑物，因具有合法产权登记，且上诉人实际占有使用至今，故上诉人认为商铺租赁合同整体无效的理由，缺乏依据，亦与事实不符，本院不予采信。至于违法建筑部分使用费的问题，在2016年4月14日拆违之前，上诉人实际占有并使用系争房屋，应当支付使用费。故上诉人要求退还该部分的租金，缺乏依据，本院不予支持。关于上诉人主张的货物损失及装修损失，上诉人二审期间并未提供新的证据，仍系重复其在一审中的观点，对此一审法院已作详尽阐述，本院予以认同。鉴于双方的租赁合同至2016年6月30日已到期，上诉人要求至被上诉人赔偿其损失后其再同意搬离系争房屋，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨虎生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币533元，由上诉人杨虎生负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一七年三月二十日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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