江苏省盐城市亭湖区人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏0902执异294号异议人（申请执行人）江苏大丰农村商业银行股份有限公司，组织机构代码78209406-3，住所地在盐城市大丰区金丰南大街10号。法定代表人卞玉叶，该公司董事长。委托代理人唐杰，该公司资产保全部办事员。申请执行人江苏盐城农村商业银行股份有限公司，住所地在盐城市大庆中路98号。被执行人盐城市吉祥房地产开发有限公司，住所地在盐城市亭湖区盐马路38号6楼。法定代表人金瑛，该公司经理。委托代理人乐涛，上海厚普律师事务所律师。被执行人陈洪，男，1959年5月26日生，住所地盐城市。被执行人盐城市鸿旭资产经营管理有限公司，住所地在盐城市亭湖区盐马路38号B幢7楼。法定代表人卞玉叶，该公司董事长。被执行人陈海林，女，1963年10月24日生，住所地在盐城市亭湖区。被执行人侯贵华（陈海林之夫），男，1963年4月13日生，住所地同陈海林。被执行人金瑛（陈海林之母），女，1933年10月12日生，住所地同陈海林。被执行人徐霞（陈洪之妻），女，1968年4月28日生，住所地。本院在执行江苏大丰农村商业银行股份有限公司（下称大丰农商行）与盐城市吉祥房地产开发有限公司（下称吉祥房地产公司）、陈洪等金融借款合同纠纷一案中，盐城天宇土地房地产估价有限公司（下称天宇公司）接受本院委托，对吉祥房地产公司所有的位于盐城市区盐马路*、*号*层*、盐马路*号吉祥广场*幢*室、综合楼中庭*室、*层*轴*幢*、*室房屋价格进行鉴证。该公司于2016年10月26日出具了估价报告。申请执行人大丰农商行对评估报告不服，于同年11月14日向本院提起执行异议。本案现已审查终结。异议人大丰农商行提出异议称：2014年吉祥房地产公司于2014年7月委托其他房地产估价公司对位于盐城市盐马路*、*号*层*、盐马路*号吉祥广场*幢*室、综合楼中庭*室、*层*轴*幢*、*室房产进行抵押评估，当时评估结果总价为72245380元。同年九月，其与我公司签订《最高额抵押合同》时，对上述房地产确定的价格也是72245380元。上述结果基本反映了2014年资产实际价格。此与天宇公司作出的评估结果相差甚大。天宇公司的评估结果严重违背实际市场价格。天宇公司在估价过程中也未通知我行共同对评估对象进行现场确认，也未与我行进行价格上的沟通，评估过程没有公开，不符合评估程序。此外，天宇公司在评估报告中未明确快速变现价，我要求该公司予以提供。综上，请求撤销天宇公司的评估结果。被执行人吉祥房地产公司及陈洪共同辩称：委托天宇公司进行评估是在法院的主持下，由申请人和被执行人几方共同协商确认的，确定评估机构的程序没有问题。天宇公司的评估报告客观公正，评估价格与实际价格相比只低不高，符合市场价格。被执行人盐城市鸿旭资产经营管理有限公司、陈海林、侯贵华、金瑛、徐霞均未到庭亦未答辩。经审查查明：江苏盐城农村商业银行股份有限公司、大丰农商行与盐城市鸿旭资产经营管理有限公司、陈海林、侯贵华、金瑛、盐城市吉祥房地产开发有限公司、陈洪、徐霞金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月3日作出（2015）亭商初字第1735号民事判决书，判决：一、盐城市鸿旭资产经营管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向江苏盐城农村商业银行股份有限公司偿还借款本金7589345.98元，并从2015年7月21日起至实际还款之日止按合同约定利率标准为本金7589345.98为基数承担逾期付款利息。二、盐城市鸿旭资产经营管理有限公司应于判决发生效力之日起十日内向大丰农商行偿还借款本金2825万元，并按合同约定利率标准承担逾期付款利息（其中1900万元本金从2015年4月21日起至实际还款之日止，925万元本金从2015年6月21日起至实际还款之日止）。三、江苏盐城农村商业银行股份有限公司、大丰农村商业银行股份有限公司对盐城市吉祥房地产开发有限公司用于抵押的房产在抵押登记的权利范围内享有优先受偿权。四、盐城市吉祥房地产开发有限公司、陈海林、侯贵华、金瑛、陈洪、徐霞对上述债务承担连带责任。上述判决生效后，因各判决义务人未履行生效判决确定的义务，江苏盐城农村商业银行股份有限公司、大丰农商行向本院申请强制执行。本院立案执行过程中，于2016年10月20日委托天宇公司对坐落在盐城市区盐马路*、*号*层*、*、*、*、*、*房地产及位于盐马路*、*号*层*、盐马路*号吉祥广场*幢*-*、盐马路*-*号综合楼中庭*室、盐马路*号吉祥广场第*层*-*轴*幢*-*室及盐马路*号*幢北三跨（1700.41平方米）商业房地产的价格进行评估。天宇公司采用市场比较法、收益法进行评估，并于2016年10月26日出具了估价报告，结论为：评定委估房地产在估价期日2016年10月26日评估总价为人民币27016.61万元。申请执行人大丰农商行收到报告后，以未参与到评估过程，且评估价格严重偏高为由，向本院提出执行异议。执行异议审查过程中，天宇公司工作人员余芹、韩亚琴接受质询称：房地产评估的方法通常有市场比较法、成本法和收益法。对本次鉴证标的我公司采用了市场比较法和收益法进行评估。因案涉地块属于商业房地产，周边成交案例较多，适合采用市场比较法。另，基于估价对象属出租型房屋，有较为稳定的租金收入，适合采用收益还原法。整个估价过程，我公司遵循独立、客观、公正的估价原则，对估价路线、方法、参数选取等技术问题进行了认真研究及论证，最终确定估价结果。此外，因估价对象产权明晰，不需要当事人参与，我公司可以独立完成鉴证。另查明，因江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行、江苏盐城农村商业银行股份有限公司、江苏大丰农村商业银行股份有限公司与吉祥房地产公司协商一致，同意由吉祥房地产公司选择评估公司，而吉祥房地产公司最终选择该公司。本院遂委托吉祥房地产公司进行评估。本院认为：《最高人民法院关于》第五条规定：“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构的名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。”执行过程中，对于选择天宇公司进行评估，系因申请执行人与被执行人吉祥房地产公司协商由吉祥房地产公司选定评估机构，法院根据吉祥公司的选择结果，确定委托该公司进行评估，符合法律规定。天宇公司是江苏省住房和城乡建设厅许可的房地产评估机构，具有对案涉房地产进行价格评估的资质，其执行负责本次估价的人员韩亚琴、张广兰系注册房地产估价师。天宇公司根据案涉房屋的具体实际，采用市场比较法、收益法进行估价，其估价程序、估价原则、估价方法均符合法律规定，估价结论亦是合法有效的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。房地产价格评估系技术性活动，在估价对象产权清晰的情况下，并非必须利害关系人到场参与鉴定。现，异议人仅以天宇公司未通知其参与鉴定过程以及评估价格严重偏高为由要求撤销天宇公司的评估结果，缺乏依据，不符合上述规定，本院依法不能支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人江苏大丰农村商业银行股份有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向江苏省盐城市中级人民法院提起复议。审 判 长  徐 宁审 判 员  陈爱莲代理审判员  夏 凡二〇一六年十二月二十八日书 记 员  王思思附录相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。