新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兵八民二终字第265号上诉人（原审被告）：万发宝（曾用名万华子），男，1975年1月9日出生。被上诉人（原审原告）：张新远，男，1963年4月3日出生。上诉人万发宝为与被上诉人张新远合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2015）石民初字第244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日受理后，依法组成由审判员孙铭徽担任审判长，代理审判员杨书钢、赵春华参加的合议庭，于同年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人万发宝、被上诉人张新远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订转让合同一份，约定：甲方现有一处煤场，位于石河子石莫公司西侧、石化加油站北侧，于2012年8月15日转让给乙方，煤场包括一辆新的实力元铲车和一辆翻斗车，包括所有的煤炭共计转让费100000元，土地于2013年1月1日起由乙方每年付10000元租金，一次性付清。甲方保证乙方租两年零四个月，截止2014年12月31日。先付甲方80000元，余20000元为保证金，如甲方中途有其他变故，乙方有权不付余款20000元。2012年8月15日，原告向被告出具收条一份，内容为“今收万华子现金转让费80000元整。”同日，被告向原告出具欠条一份，内容为“今欠到张新远保证金20000元，到2013年1月1日先付保证金20000元整和租地房费10000元整。”庭审中，被告提供2014年1月1日原告向其出具收条一份，内容为“今收到万发宝租赁费5000元整，从今日起万发宝不欠张新远一分钱。”原告对此收条不予认可。2014年4月23日，被告向原告出具租金条据一份，内容为“有效日期2014年1月1日至2014年12月31日，年租7500元整，注：如用不到12月31日，用几个月付几个月的钱。”2014年7月4日，石河子市北泉镇人民政府向被告发出责令（限期）改正违法行为通知书，内容为“万发宝：你擅自在街道两侧堆放物料影响市容，限于2014年7月13日之前自行清理。”庭审中，原、被告均认可转让的土地上还有房屋，原告租赁给被告使用，被告陈述2013年房屋被扒掉，但原告认为房屋被拆除的时间为2014年。另，原告陈述被告已向其支付了2013年度的保证金10000元及租金10000元，被告尚欠2014年度的保证金10000元及租金7500元（因房屋被扒掉，所以减免租金2500元）。原告张新远于2015年1月12日向原审法院提起诉讼称：2012年8月15日，原、被告签订转让合同一份，约定：原告将其所有的位于石河子石莫公路西侧、石化加油站北侧的煤场转给被告，包括铲车一辆、翻斗车一辆，转让费为l00000元。土地于2013年1月1日起被告每年给付租金10000元，一次性付清。原告向被告保证可以租用两年零四个月，截止2014年12月31日。被告先付80000元，余20000元为保证金。合同签订后，原告依约履行了交付义务，2013年年底被告返还原告保证金10000元。2014年4月23日，被告向原告出具欠土地租金7500元的欠条一份。现被告仍欠原告土地保证金10000元未予返还。原告诉至法院，要求被告返还土地保证金10000元，给付土地租金7500元，并承担案件受理费及送达费。被告辩称：截止2014年1月1日，被告已向原告支付了保证金20000元。合同中约定原告保证被告使用土地两年，否则不收取保证金，但2014年7月15日被告无法再继续使用土地，合同无法履行，保证金作为担保无法发挥作用，即使被告支付的保证金为10000元，原告也不应主张被告继续支付保证金。原告明知政府不允许将土地进行转租，但仍租赁给被告，导致合同在履行过程中给被告造成了损失，被告仅同意支付2014年1月1日至2014年7月15日的土地租金4375元，但因原告的过错给被告造成损失，要求法庭进行酌减。原审法院审理认为：原告与被告于2012年8月15日签订的转让合同，事实上包含两种法律关系：一、就原告所有的煤场的煤炭、铲车及翻斗车等物品，原、被告签订的名为转让合同，事实上是原告将上述物品卖给被告，价款合计为100000元，双方之间形成了买卖合同关系，被告已向原告支付了其中的80000元货款，剩余的货款20000元则以保证金的方式进行履行，即货款转化为保证金。原告允许被告一年支付10000元。现被告已向原告支付了2013年度的保证金10000元，若2014年度被告可以将转让合同履行完毕，则被告应当向原告支付2014年度的保证金10000元。现因其他客观原因造成2014年度被告使用土地、房屋直到2014年7月份，虽然无法继续履行合同并非原告主观原因所致，但在被告没有使用到期的情形下，要求被告支付2014年度整年的保证金10000元，既与原、被告签订的转让合同约定不符，又违背我国合同法公平原则的规定。综合全案，该院根据被告2014年度已使用的期限，对于原告要求被告给付保证金10000元，仅支持5000元。二、就被告使用原告的房屋、土地，原、被告之间形成事实上的租赁合同关系，双方针对2014年度的租金形成新的合意，即“用几个月付几个月的钱”，被告2014年度实际使用的时间为2014年1月至2014年7月，因年租金为7500元，因此，被告应向原告支付的租金为4375元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告万发宝给付原告张新远保证金5000元；二、被告万发宝给付原告张新远租金4375元；以上合计9375元，被告万发宝于本判决生效之日起十日内给付原告张新远。三、驳回原告张新远其余诉讼请求。案件受理费238元，送达费90元，合计328元（原告已预交），由被告万发宝负担，与前款同期给付原告张新远。上诉人万发宝不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人2012年8月15日签订的转让合同约定的转让费为l00000元，同时约定上诉人先付被上诉人80000元，余20000元为保证金，故转让费100000是由货物价款80000元与保证金20000元共同组成的，原审判决对转让费的定性不准。二、原审判决认定被上诉人允许上诉人一年支付保证金10000元，……若2014年度双方将转让合同履行完毕，则上诉人应当向被上诉人支付2014年度的保证金10000元，属认定事实错误。上诉人2012年8月15日给被上诉人出具的欠条显示，上诉人与被上诉人之间关于保证金约定支付的方式是一次性付清，而不是分期支付的方式。三、原审法院认为上诉人仅支付了被上诉人2013年度的保证金，而没有支付2014年度的保证金无事实依据。被上诉人2014年1月1日给上诉人出具收条可以反映，上诉人已将保证金20000元返还被上诉人。另外，双方在合同中约定，被上诉人保证上诉人使用土地两年零四个月，否则上诉人有权不支付保证金。2014年7月5日，石河子市北泉镇政府责令被告清理煤场，该土地无法继续使用，上诉人多次找被上诉人解决，均未得到妥善解决。保证金作为保证合同履行的一种担保之债，即使上诉人仅仅支付了被上诉人10000元的保证金，上诉人也不应向被上诉人返还剩余保证金。四、上诉人与被上诉人之所以在合同中提前约定保证金条款，是因上诉人与被上诉人预料到该土地有可能会被政府的行政行为干涉，北泉镇政府下达责令改正违法行为通知书的行为既不属于不可抗力，也不属于情势变更，故上诉人有充分理由不返还被上诉人保证金。五、被上诉人明知石河子土地管理部门不允许出租临时用地，而无视政府的强制禁止性规定，把该土地转让给上诉人，违反了诚实信用原则。上诉人同意支付被上诉人2014年1月l日至2014年7月5日的租金，但因被上诉人的主观过错给被告造成较大的损失，请求法院酌情减免。原审认定事实不清，证据不足，请求：撤销原审判决第一项、第二项，改判上诉人万发宝向被上诉人张新远支付租金3000元，并由被上诉人负担一、二审案件受理费及送达费。被上诉人张新远辩称：上诉人的上诉请求无事实依据，被上诉人不认可上诉人上诉状中的陈述。原审判决事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：除被上诉人张新远对原审查明“同日，被告向原告出具欠条一份，内容为‘今欠到张新远保证金20000元，到2013年1月1日先付保证金20000元整和租地房费10000元整。’”的事实有异议外，上诉人与被上诉人对原审查明的其他事实均无异议，对双方无异议的事实，本院予以确认。另查明：上诉人原审提供2012年8月15日其向被上诉人出具的内容为“今欠到张新远保证金20000元，到2013年1月1日先付保证金20000元整和租地房费10000元整”的欠条一份，上诉人陈述，2012年8月15日签订转让合同当日，其给被上诉人出具该欠条，2013年其将保证金20000元及2013年的租金交给被上诉人后，被上诉人将该欠条还给了上诉人。被上诉人在一、二审中均对上诉人提供的该欠条及陈述不予认可，其陈述，签订转让合同当日，上诉人未给其出具欠条，其未见过该欠条，该欠条系被上诉人自行书写的。被上诉人原审提供武××的证人证言，证人武××在原审中陈述，2014年4月23日，上诉人给被上诉人打租金欠条时，证人武××在场，当时煤场不让经营了，上诉人给被上诉人打了租金欠条，上诉人说年底支付租金，被上诉人当时提到10000元保证金的事情，上诉人也说年底付清。上诉人原审中认可武××的证人证言。另查明：上诉人万发宝二审中认可自2014年1月至2014年7月应向被上诉人张新远支付租金4375元，其认为原审判决第二项正确，其放弃要求对租金进行改判的上诉请求。本院认为：根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人万发宝是否应给付被上诉人张新远保证金5000元。2012年8月15日，上诉人与被上诉人签订的转让合同包含煤场及煤场物品转让的买卖合同关系和租用煤场的租赁合同关系，转让合同系上诉人与被上诉人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应全面履行合同义务。双方在转让合同中约定以100000元转让款中20000元作为合同履约保证金，该保证金的性质应为被上诉人保证在2014年12月31日前不得提前收回煤场或实施其他阻碍被上诉人经营的行为，保证上诉人正常经营煤场，如被上诉人违约，保证金不予返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人陈述其已于2013年1月1日前将20000元保证金返还被上诉人，被上诉人在2013年1月1出具的收条中也载明“从今日起万发宝不欠张新远一分钱”。上诉人的该陈述与保证金的性质不相符，保证金是为了保证合同正常履行而设定的，应在合同履行完毕后返还，被上诉人2013年1月1日出具的收条中仅仅提到租金，而未提到保证金，故该收条应视为上诉人2013年1月1日前不欠被上诉人租金。被上诉人认可收到2013年上诉人返还的保证金10000元，而上诉人未提供证据证实剩余10000保证金已返还，且上诉人原审认可武××的证人证言，武××在原审中陈述上诉人承诺保证金2014年年底还清，由此可见，至迟在2014年4月23日上诉人未将10000元保证金返还被上诉人，故上诉人陈述保证金已全部退还被上诉人的辩解理由不能成立，本院不予采信。上诉人与被上诉人在转让合同中约定，如被上诉人中途有其他变故，上诉人有权不付保证金20000元。上诉人2014年7月15日之后不能经营煤场并非因被上诉人阻止经营或提前收回煤场等违约行为所致，而是因政府行为所致，故被上诉人在履行转让合同中未构成违约，根据2014年双方实际履行合同的情况，原审法院酌定上诉人返还被上诉人5000元保证金并无不当，上诉人主张保证金不应返还的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71元（上诉人已预交），由上诉人万发宝负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙铭徽代理审判员  杨书钢代理审判员  赵春华二〇一五年十月二十三日书 记 员  矫 旭