山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）任商初字第1139号
原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行，驻济宁市太白东路69号，组织机构代码86592291-X。
负责人翟远福，行长。
委托代理人张登义（特别授权），男，1964年12月19日出生，汉族，本单位职工，住济宁市任城区。
被告李帅帅，男，1991年12月16日出生，汉族，住济宁市。
被告王莉，女，1971年1月30日出生，汉族，住济宁市。
被告济宁爱真房地产开发有限公司，驻济宁市任城区李营镇骆楼村南紫金城综合楼。
法定代表人张福真，总经理。
原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行（以下简称工行任城支行）与被告李帅帅、王莉、济宁爱真房地产开发有限公司（以下简称爱真房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员仙峰担任审判长，与人民陪审员王圣建、李瑾组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行任城支行的委托代理人张登义到庭参加诉讼。被告李帅帅、王莉、爱真房地产公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行任城支行诉称，2011年11月11日，被告李帅帅作为借款人与原告签订《个人购房借款合同》，向原告办理个人住房贷款38万元，到期日为2031年11月11日，贷款期限20年，还款方式为按月等额本息还款，同时约定了利率、罚息等。被告李帅帅以购买的济宁市紫金城公寓小区第0004幢02单元0503号房为该笔借款提供抵押担保，并在济宁市房产管理局办理了预他项权利登记。被告王莉为该笔借款提供连带责任保证。被告爱真房地产公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证。原告依约发放贷款后，被告多次未能按合同约定归还贷款本息，已构成违约。原告为维护自身合法权益，请求：1、依法判令被告李帅帅偿还借款本金356459.76元，利息及罚息23918.66元（截止到2015年4月16日），以及自2015年4月17日起至借款还清之日止的全部利息、罚息；2、判决原告对位于济宁市紫金城公寓小区第0004幢02单元0503号房屋享有优先受偿权；3、判令被告李帅帅承担原告实现债权的费用；4、判令被告王莉对上述债务承担连带担保责任；5、判令被告爱真房地产公司对上述债务承担连带担保责任；6、本案诉讼费由三被告承担。
被告李帅帅、王莉、爱真房地产公司均未作答辩。
原告工行任城支行为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、被告李帅帅的身份证复印件、户口簿复印件、婚姻声明、个人薪金收入证明各一份，证明被告李帅帅的身份；
2、《个人住房贷款申请表》、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、还款明细各一份，证明被告李帅帅在原告处办理个人住房贷款的事实，以及被告王莉、爱真房地产公司为该笔贷款提供担保的事实；
3、《房屋他项权证书》（济宁市房他证字第2011120**号）一份，证明原告对被告李帅帅名下位于济宁市紫金城公寓小区第0004幢02单元0503号房屋办理了抵押登记手续；
4、被告王莉的身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件、个人薪金收入证明各一份，证明被告王莉的身份。
被告李帅帅、王莉、爱真房地产公司均未提交证据。
经审核，本院认为，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案事实相关联，符合法律规定，其证明效力本院予以采信。
本院根据上述认证查明，2011年11月11日，被告李帅帅、王莉、爱真房地产开发公司与原告工行任城支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告李帅帅向原告借款38万元，用于购买位于济宁市任城区紫金城公寓小区4号楼东二单元五层503号房屋，借款期限240个月，按月等额本息还款。被告王莉为该笔借款提供全程连带责任保证担保；被告爱真房地产公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证担保。《个人购房借款/担保合同》第4.1条约定：“贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准……。”第十四条约定“借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任”、“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”均为构成借款人违约情形之一；借款人发生约定的违约情形时，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权解除本合同。第9.1条约定“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息”。第五十一条约定“罚息利率按在第四条约定利率基础上加收50%确定”。《个人购房借款/担保合同》第18.1条约定，被告李帅帅以其购买的位于济宁市任城区紫金城公寓小区4号楼东二单元五层503号房屋为上述借款向原告提供抵押担保。第19条约定：“抵押担保的范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。”《个人购房借款/担保合同》第十条第一款约定：“全程连带责任保证：保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。”第十条第二款约定：“阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。”第20.2条约定：“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。……。”第二十七条约定：“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。……。”另查明，2011年11月1日，原告工行任城支行取得上述抵押房产的《房屋他项权证书》（济宁市房他证字第2011120**号）。2011年11月11日，原告工行任城支行向被告李帅帅发放借款38万元。借款凭证中记载的基准利率（年）为7.05%。之后，被告李帅帅多次逾期还款。截止到2015年4月16日，被告李帅帅尚欠原告工行任城支行借款本金356459.76元，利息及罚息合计23918.66元。
本院认为，原告工行任城支行与被告李帅帅、王莉、爱真房地产开发公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应严格履行。原告工行任城支行将借款支付给被告李帅帅，履行了合同义务。在合同履行过程中，被告李帅帅未按约定偿还借款本金和利息，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”原告要求所涉及的贷款本息全部到期，符合法律规定，亦符合《个人借款/担保合同》的约定。原告按约定和法律规定，有权宣告本案借款提前到期。故对原告要求被告李帅帅偿还借款本金、利息及罚息的主张，本院依法予以支持。被告王莉与原告签订《个人借款/担保合同》，对上述借款提供连带责任保证担保，故原告要求被告王莉承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告爱真房地产公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，且原告已取得抵押房产的《房屋他项权证书》，故按照《个人借款/担保合同》的约定，被告爱真房地产公司应当免除保证责任。原告要求被告爱真房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法不予支持。根据《个人借款/担保合同》的约定，被告李帅帅以其购买的位于济宁市任城区紫金城公寓小区4号楼东二单元五层503号房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押物登记，抵押权依法设立，原告对该抵押房产享有抵押权和优先受偿权。同时，原告要求被告李帅帅承担其实现债权的费用，因原告未能提供相关证据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第（四）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十二条第（二）项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行与被告李帅帅于2011年11月11日签订的《个人购房借款/担保合同》；
二、被告李帅帅于本判决生效之日起五日内偿付原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行借款本金356459.76元，利息及罚息23918.66元（截止到2015年4月16日），合计380378.42元，并支付自2015年4月17日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息、罚息（按合同约定利率计算）；
三、被告王莉对上述第二项中的款项承担连带清偿责任；
四、被告李帅帅未按上述第二项的规定履行付款义务，原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行有权对被告李帅帅所有的位于济宁市任城区紫金城公寓小区4号楼东二单元五层503号的房屋折价或变卖、拍卖该抵押物的价款优先受偿；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行要求被告济宁爱真房地产开发有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求及其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7005元，由被告李帅帅、王莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 仙 峰
人民陪审员 王圣建
人民陪审员 李 瑾
二〇一五年六月二日
书 记 员 王秀兰