浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初3010号原告：俞国忠，男，1965年8月12日出生，汉族，住桐庐县。被告：浙江海地房地产开发有限公司，住所地：桐庐县桐君街道体育场路海地临江公寓2幢。法定代表人：钟海弟。委托诉讼代理人：董宇律，系浙江凯运律师事务所律师。原告俞国忠与被告浙江海地房地产开发有限公司（以下简称海地房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理，原告俞国忠、被告海地房产公司委托诉讼代理人董宇律到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告俞国忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告购房折价款365768元，并按日万分之六计算支付自2011年11月8日起至款项付清之日止的违约损失；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2007年12月6日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于桐庐县，单价1568元/㎡，总价220500元，付款方式为12月6日前支付房款70500元，余款150000元在12月14日前办理完按揭付款，被告则应当在2008年2月28日前交付房屋。之后原告按约履行付款义务，但被告并未按约履行交房义务，直到2009年12月，被告才通知原告交房。后原告找被告多次协商处理其延期交房的违约责任，最终被告同意原告用海地·怡景嘉苑10幢2单元403室置换被告开发的位于桐庐县海地·武盛嘉苑房产，原已支付的购房款220500元折价处理，并按分水房产实际面积多退少补。根据上述协商结果，2011年10月7日，双方签订了一份协议，约定2007年12月6日签订的商品房买卖合同作废。2011年11月6日，原告向被告出具一份《承诺书》，载明原购买的海地·怡景嘉苑10幢2单元403室单价按2600元/㎡折价，合计365768元购买被告开发的位于桐庐县海地·武盛嘉苑房产，并按选定的房产实际多退少补。次日，被告向原告出具一份《接受书》，载明接受原告的承诺书，等分水房产选好后再实际结算为准。后被告开发的海地·武盛嘉苑迟迟未能交付，直至2014年3月被告才通知原告挑房，在原告选定房子后，被告又违反先前约定的房款单价，要求以当时的房价来计算房款，对此原告难以接受。被告的违约行为，造成原告合同目的落空，原告多次协商不成诉至法院，经杭州市中级人民法院终审判决，认为2007年12月6日签订的商品房买卖合同已经解除，原告不得要求被告交付海地·怡景嘉苑10幢2单元403室房屋，但原、被告协商确定的原告已支付的购房折价款365768元，被告至今未付。为此原告诉至法院，要求维护合法权益。被告海地房产公司答辩称：首先，本案的法律关系为双方在解除房屋买卖合同后的义务，具体而言为原告履行按揭、退还发票及合同，被告退还房款，因双方对原告交付的房屋有分歧，按举证规则应由原告举证或按被告自认数额认定。其次，原告退房已给被告造成损失，双方达成解除购房合同的《协议书》时就考虑过原告的违约责任，其中按揭归原告负责就是不增加作为守约方的被告损失，而被告同意解除购房合同是基于原告愿意换购被告的其他房产，但双方对于换购不成如何处理未作进一步约定。第三，被告没有违约行为，不存在赔偿的前提，只需支付实际收到的房款。双方就换购房买卖事宜未能协商一致，导致案涉房款未能转为购房款，被告应在原告确定不再购买被告房产且主张被告退还房款之时方有义务退还房款，退还方式由双方协商或依法定，但双方未对退还房款的时间、方式进行约定，且原告应履行附随义务，在原告履行其义务前，被告有权抗辩房款退还义务。而本案中原告提起本诉才是“明示不再协商购房，主张退款房款”，因此被告没有支付原告利息或溢价款的法律依据和事实基础，第四，《承诺书》与《接受书》只是讨论房款抵付换购房款的事情，双方未达成合意。其中《承诺书》只是原告单方面意思表示，且原告未能提供原件，结合杭州市中级人民法院查明的原告自行在《接受书》上添加对被告不利内容的行为，因此不能产生证据效力。《接受书》中“接受……的承诺书”是被告收到承诺书这一物质载体的意思表示，加上后文明确表示“据实结算”，因此与《承诺书》中价款的意思并不一致。退还意思是付多少退多少，并不存在溢价给付的法理，所付房款的多少应当由原告举证，按揭利息系原告与被告银行之间的关系与被告无关，因此被告认为应当减去因面积差减少的房款4200元，原告认可的优惠5000元以及原告领取的房款补贴款23910元，共退还原告房款187390元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．关于《承诺书》和《接受书》的效力。《承诺书》上载明：“将横村方埠怡景嘉苑10幢2单元403号房140.68平方米的房产作每平方米2600元，计人民币为365768元，该房款用以分水海地武盛嘉苑作为支付房款用途，并按俞国忠本人在分水选好的房产进行多退少补”，该内容系原告向被告购买在分水开发的海地武盛嘉苑楼盘以及购房款如何计算的意思表示。《接受书》载明：“①接受俞国忠承诺书；②横村方埠（海地·怡景嘉苑）10幢2单元403室遗留按揭款归原告俞国忠付清；③横村方埠的实际房款海地房产未实际付给原告俞国忠，等分水房产选好后再实际结算为准”，上述内容系被告接受原告购买分水楼盘的意思表示，同时被告就房款支付的内容作了进一步的明确。由此可见，《承诺书》和《接受书》的内容符合合同法关于要约、承诺的规定，可以认定双方就原告用怡景·嘉苑房款折价365625元用以购买被告开发的分水武盛嘉苑房产达成一致意见的事实，双方应按约定履行各自的义务。2.关于退还房款的金额。被告依据原告在2009年4月17日出具的《承诺书》以及《关于进一步推进城镇化发展的意见》，认为应退还原告房款187390元（原告支付的海地·怡景嘉苑购房款220500元扣除面积差减少的房款4200元，优惠5000元，房款补贴款23910元），但上述材料是双方在履行怡景·嘉苑房屋买卖合同时的补充约定，双方已于2011年10月7日协议解除了怡景·嘉苑的购房合同，杭州市中级人民法院终审判决也予以了确认，因此该组证据与本案原告购买分水海地武盛嘉苑房产没有关联性，本院不予采信。3.关于违约损失。原、被告均未能提交有效证据证明因为归责于对方的原因导致双方未就分水武盛嘉苑房产达成买卖协议，因此原告要求被告承担自2011年11月8日起计算的违约损失，缺乏事实依据，本院不予支持。但原告未实现购房目的的事实存在，损失亦存在，根据（2016）浙0122民初2822号民事判决书载明原告俞国忠于2016年7月29日要求被告归还购房款365625元并承担利息损失这一事实，本院认为之后被告未返还房款已给原告造成损失，故违约损失应从2016年7月29日起计算较为适宜，且按日万分之六的标准计算违约损失未违反法律规定，本院予以支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月6日，原告俞国忠因购买桐庐县房产，与被告海地房地产公司签订商品房买卖合同【合同编号：桐海（怡）2007字第043号】一份：约定房产单价为1568元/㎡，建筑面积为140.68㎡，总房款为220500元。2011年10月7日，原、被告协议该购房合同作废。2011年11月6日，原告俞国忠向原告出具《承诺书》一份，载明“俞国忠委托海地房产老板钟海弟将横村方埠怡景嘉苑10幢2单元403号房140.68平方米的房产作每平方米2600元，计人民币为365768元，该房款用以分水海地武盛嘉苑作为支付房款用途，并按俞国忠本人在分水选好的房产进行多退少补，并以字据为准”。2011年11月7日，被告海地房地产公司向原告出具《接受书》一份，载明：①接受俞国忠承诺书；②横村方埠（海地·怡景嘉苑）10幢2单元403室遗留按揭款归原告俞国忠付清；③横村方埠的实际房款海地房产未实际付给原告俞国忠，等分水房产选好后再实际结算为准。后原告按约支付完毕海地·怡景嘉苑的银行按揭款，但双方在分水海地武盛嘉苑购房过程中发生纠纷。2016年6月14日，原告俞国忠向桐庐县人民法院起诉，要求海地房地产公司继续履行合同，开具发票，协助办理房产过户手续，本院作出（2016）浙0122民初2822号民事判决，认为原、被告签订的怡景嘉苑10幢403室商品房买卖合同已于2011年10月7日作废，依法驳回原告俞国忠的诉讼请求。原告俞国忠不服并提起上诉，杭州市中级人民法院于2017年1月5日作出（2016）浙01民终6273号终审判决，驳回上诉，维持原判决。现原告以被告未返还购房款为由诉至本院。本院认为，原、被告出具的《承诺书》、《接受书》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。《承诺书》系原告向被告发出要约，将案涉140.68平方米的怡景嘉苑房产以单价每平方米2600元，共作价房款365768元用以购买被告开发的分水海地武盛嘉苑房产，《接受书》系被告对原告的要约予以接受并作出承诺，双方达成合意后，对双方均产生约束力，原告已按约定将怡景·嘉苑房产的按揭款付清，但最终未能购买分水武盛嘉苑房产，被告应当返还原告购房款365768元，并赔偿原告自要求返还房款之日起的损失。综上，对于原告合理的诉请，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第二十一条、第二十五条、第三十六条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：一、被告浙江海地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告俞国忠购房款365768元，并支付自2016年7月29日起按日万分之六计算支付起至款项付清之日止的违约损失。二、驳回原告俞国忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6787元，减半收取3393.5元，财产保全费2420元，合计5813.5元，由被告浙江海地房地产开发有限公司负担。原告俞国忠于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江海地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  林星二〇一七年十一月二十日代理书记员  周靖《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十六条要约到达受要约人时生效。第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示第二十五条承诺生效时合同成立。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。