江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1318号
上诉人（原审原告）张培，男，1959年2月27日生，汉族。
被上诉人（原审被告）蔺卫国，男，1975年12月18日生，汉族。
上诉人张培因与被上诉人蔺卫国房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第3612号民事判决，向本�提起上诉。本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张培原审诉称：2009年9月30日，其与蔺卫国签订了房屋租赁协议书。合同签订后，蔺卫国在履约过程中经常违约，至今拖欠60000元租金，且未按照合同约定交纳物业费等费用。2012年11月4日合同到期后，其多次索要房屋，蔺卫国一再推诿，非法霸占其房屋不交还，导致其与案外人饶道南于2012年12月10日签订的房屋租赁合同无法履行。在该日前其已提前告知蔺卫国该房屋已租出，并给蔺卫国看了其与饶道南签订的房屋租赁合同，蔺卫国承诺于2012年12月12日前一定交房，否则愿意承担一切后果，但是其与饶道南去涉案房屋交接房屋时蔺卫国拒不搬出，其遂报警。2012年12月21日其向原审法院提交保全申请，法院于2012年12月26日对涉案房屋采取保全措施，但蔺卫国无视法纪，仍将房内物品搬出，并损害房屋造成安全隐患。直到2013年9月29日其才得以真正控制房屋，在此期间房屋一直被蔺卫国占有或控制，给其造成巨大经济损失。故诉至法院并变更诉讼请求为：1、请求法院判令蔺卫国赔偿被非法转移物品损失128568元（详见被非法转移物品清单），返还2013年9月29日现场交接时蔺卫国搬走的物品（详见当日的交接笔录），并赔偿房屋损坏损失3500元（地板、吊顶、隔断、保洁等）；2、请求法院判令蔺卫国支付所欠租金60000元及从2011年10月5日起算至判决生效止的贷款利息，暂计算为8968元（按照1-3年年化贷款利率6.15%计算，自2011年10月5日计算至判决生效之日止）；3、请求法院判令蔺卫国支付物业费13303元（自2012年1月1日至2013年12月29日止）。4、请求法院判令蔺卫国支付自2012年11月4日至2013年9月29日的逾期交房违约金361075元（按照40万元／年计算）；5、请求�院判令蔺卫国支付因逾期交房所造成的损失：包括其因无法向案外人饶道南履行合同所赔偿的300000元、3个月合理寻租期内的租金损失112500元（按照年租金45万计算），以及自2012年11月4日至2013年9月29日期间张培房屋无法出租的合理可预见的间接利益损失45175元（按年租金450000元计算，扣除诉讼请求第4项违约金）；6、请求法院判令蔺卫国承担因本案所产生所有诉讼费用及保全费用。
蔺卫国原审辩称：一、对张培的第1项诉请，双方之间的租赁合同是2012年12月14日到期，故其应于2012年12月15日将房屋交给张培。张培确于2012年12月12日带人来收房，当时张培先报了警，双方到开发区派出所调解，调解后其同意于12月13日交房，装修费用双方另行协商解决，但张培表示13日没有时间。合同到期后，其就不再经营了，并于2012年12月13、14日搬离了涉案房屋，后来其又多次交涉张培�接房屋，但张培不予理睬，后张培于2012年12月20日诉至法院。因此，其没有拒绝交房，而是张培不配合接收房屋，其并未违约，故造成的损失应由张培自行承担。涉案房屋内的物品都是其的，其是在没有违约的情况下在合同期满前拿走物品处理了，故不应归还屋内物品。地板和吊顶都是其装修的，吊顶和地板是2011年时因楼上漏水及维修造成的，其不应赔偿，而且装修自然损坏也是正常的。二、对第2项诉请，其租金是半年一付，每次付100000元，并是提前一个月支付，最后一笔100000元其于2012年3月31日通过银行转账支付给了张培，租金600000元已经全部付清。张培说其欠付60000元租金不属实，因此也不存在利息的问题。三、对第3项诉请，2012年12月26日法院查封时其已经搬离涉案房屋，物业费已经交清。四、对第4项诉请，其没有违约，查封后法院也多次通知张培接收房屋，�培拖延至2013年1月29日，其认为法院查封之日即2012年12月26日房屋就已经交接。四、对第5项诉请，张培与其续签合同时饶道南是在场的，饶道南与张培是亲戚关系，他们明知其与张培的租赁合同至12月14日才到期，却约定租房日期为12月10日，明显是无法交房的，故其认为此二人涉嫌刑事诈骗，其保留向公安机关报案追究此二人刑事责任的权利。至于三个月寻租期的损失，张培申请法院查封后，其就搬离了涉案房屋，房屋不在其控制下，房屋不能出租的损失不是其造成的，应由张培自行承担。对2012年11月4日至2013年9月29日期间房屋无法出租的合理可预见间接利益损失，因法院是2012年12月26日查封的，即使其违约也仅是12月14日至12月26日这10天时间，何况其于12月13、14日就搬离了房屋。综上，请求驳回张培的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年2月8日，张苒、张培共同与南京江天盛德房地产开发有限公司签订《商品房买卖契约》一份，约定由张苒、张培购买位于南京市江宁区东山街道秦淮新河以南上元大街以北亲水湾花园2幢105室房屋，房屋使用功能为商业，建筑面积为373.77平方米。2009年9月30日，张培（甲方）与蔺卫国（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定由蔺卫国向张培承租上述房屋从事餐饮行业，租赁期自2009年9月25日至2012年11月4日，其中2009年9月25日至同年11月4日作为张培无偿提供给蔺卫国进行装修的时间；租金自2009年11月5日起计算至2012年11月4日，每年年租金为200000元，共计600000元，乙方分四次付清租房款给甲方，先付后用，签订协议书之日付租房款10万元整给甲方，此后该房3年内不论出现任何税和费均由乙方自行承担和缴纳（租房税金、水、电、气、有线电视、物业管理等一切相关费用），2010年4月5日前付租房款10万元整给甲方，2010年10月5日前付租房款20万元整给甲方，2011年10月5日前付租房款20万元整给甲方。合同还约定：“乙方不论是中途还是租期结束不再经营，均要确保已经装修好的房屋内外不变的原状，以完好无损的格局，无偿移交给甲方，否则将给予恢复和赔偿，乙方只能拿走空调、彩电、桌椅、餐具、炉具。”合同第6条约定：“乙方在租赁期内，有下列情形之一的，甲方可以随时有权终止此协议书的执行并进入此房屋，收回该房屋和设施，乙方所交的房款和保证金甲方不予退还乙方，所造成的一切经济损失乙方只能自负。①……④拖欠租房款（未按约定、准时交纳租金）；⑤拖欠水、电、气、有线电视等相关费用中的一项累计达到十天的。”合同第7条约定：“合同即将期满时，乙方需提前贰个月书面告知甲方是否续租，如续租，只要双方在前三年合作愉快的前提下，甲方在对外出租时，其经济利益不受损失的同等条件下，优先考虑租给乙方，但使用年限和租金要重新确定。若乙方未按时书面告知甲方要续租，那么乙方将作为自动放弃续租权益和要求，甲方将有权直接对外出租该房屋。”合同第9条约定：“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天向甲方支付原日租金的两倍违约金，逾期十天的，则甲方有权依约自行收回该房屋，并追究其经济损失。乙方自愿将房内所有东西无偿划归甲方所有。”合同签订后，蔺卫国向张培交纳保证金50000元并陆续支付房屋租金。2012年11月8日，蔺卫国向张培出具自己签字确认的书面材料一份，载明：“本人已明确终止2009年9月30日与张培所签订的租用江宁亲水湾花园门面房合同，到期需续签40天（到2012年12月14号）结束。租金共计22000元整。在2012年11月30号付清给张培，2012年12月15号将房子交付张培。按2009年9月30号约定履行。”审理中，张培提供其于2012年12月10日与案外人饶道南签订《房屋租赁协议书》一份，该协议上约定将涉案房屋租给饶道南作为办公使用，租期为2012年12月10日至2013年12月9日。2012年12月12日，张培向蔺卫国要求返还涉案房屋，双方因装修补偿问题发生纠纷并报警处理，南京市公安局江宁经济开发区派出所（以下简称开发区派出所）组织双方调解未果，调解笔录主要内容如下：“当事人陈述2009年9月30日，蔺卫国依据双方签订的合同租用张培位于亲水湾花园的两层门面房，期限至2012年11月4日。现蔺卫国要求张培补偿装潢费为由，拒绝腾让，张培报警来所请求予以协调调解。……？：蔺卫国，房主要你立即腾让房屋，你什么意见？蔺：第一，我应该有优先续租权；第二，我装潢费花了65万，他要退给我剩余�值26万元。……蔺：我对也好，不对也好，我不能续租，他就得补偿我26万元装潢费，否则我不让，他要我让房，他可去法院起诉我，法院怎么说。我就怎么做。……”
原审另查明，蔺卫国未按约缴纳涉案房屋自2012年1月起的物业管理费用，2012年1月至12月的物业管理费用为6651.5元。
2012年12月，张培诉至原审法院，要求蔺卫国按原状返还房屋，支付所欠租金及物业费等相关费用，并承担逾期交房的违约金，赔偿因逾期交房给其造成的损失。同年12月26日，原审法院作出（2013）江宁开民初字第54号民事裁定书，裁定即日起查封蔺卫国在江宁区亲水湾花园2幢105室苏人居土菜馆的财产。审理中，2013年1月29日，经原审法院勘验，蔺卫国已实际搬离涉案房屋。同日，原审法院组织张培与蔺卫国对房屋进行交接，但张培认为涉案房屋内的部分物品已被蔺卫国转移、油烟机被拆除�在安全隐患等问题，张培以不符合交接条件为由拒绝收房。原审法院依法对涉案房屋及屋内物品清点后予以查封。原审法院于2013年3月25日作出（2013）江宁开民初字第54号民事判决，判决：一、蔺卫国于判决发生法律效力之日起10日内向张培返还位于南京市江宁区亲水湾花园2栋105室的一至二层门面房一套（保持房屋内装潢及桌椅、空调、冰柜、电视机等设施保持原状）及已结清费用的该房屋水、电卡等（以交费票据为准）。二、蔺卫国于判决发生法律效力之日起10日内向张培支付租金、物业管理费及违约金89062.5元。三、驳回张培的其他诉讼请求。判决送达后，张培与蔺卫国均不服判决提出上诉，南京市中级人民法院于2013年9月17日作出（2013）宁民终字第1871号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。故原审法院重新组成合议庭审理本案，重审过程中，张培变更了其诉�请求。2013年9月29日，南京市中级人民法院及原审法院共同组织张培、蔺卫国双方就争议房屋及屋内物品进行交接，张培接收了房屋钥匙，蔺卫国将其中的部分物品搬出至固定地点保管，原审法院对搬出的物品继续查封，对于房屋内的剩余物品蔺卫国放弃主张权利。蔺卫国搬出的物品具体为：美的RF12W／LSDY-
GA（5）型立柜空调一台（含铜管、遥控器，室外机型号为RF12WW／S-D572）、美的KFR-120LW／SDY-
GA（E5）型立柜空调一台（含铜管、遥控器，室外机型号为KFR-120W／S-570L）、格林牌LC-208冰柜两台（生产日期为2010年4月11日）、夏波牌LC-198冰柜一台（生产日期为2009年4月30日）、春风厅海信KFR-72LW／08FZBPC空调柜机一台（含铜管，不含遥控器，室外机型号KFR-72W／08FZBPC）、淡菊厅海信KFR-72LW／88FZBPC空调柜机一台（含铜管，不含遥控器，室外机型号KFR-72W／88FZBPC）、傲梅厅海信KFR-33G�15NZBP空调挂机一台（不含铜管，不含遥控器，室外机型号KFR-33W／15NZBP）、百年迎驾酒（3星级）三箱（每箱6瓶，每瓶450ML）、今世缘中国红酒（42度）一箱（6瓶，共3L）、今世缘典藏酒（40度）一箱（6瓶，共3L），今世缘典藏10年酒（40度）一箱（6瓶，共3L）。
本案的争议焦点有以下六个方面：一、双方是否达成续租协议及续租期限问题。二、蔺卫国交还房屋日期的认定。三、蔺卫国是否欠付张培2012年11月4日前的租金6万元。四、争议房屋内的物品归属、被转移物品明细以及物品价值问题。五、张培主张的逾期交房产生的损失及违约金有无依据。六、蔺卫国是否欠付物业管理费及数额。
针对第一个争议焦点，即双方是否达成续租协议及续租期限问题。张培认为2009年9月30日的房屋租赁协议书约定的租期到期后双方并未达成续租，租赁合同到期日即为书面合同约定的到期日2012年11月4日，并提交蔺卫国于2012年11月8日出具的书面材料一份、网络截图3张予以证明，并主张上述书面材料是蔺卫国强行塞给其的，其并未签字确认，未对蔺卫国要求延期40天的要约作出承诺，故续租合同并未成立，且根据房屋租赁协议书第7条的约定，蔺卫国应当在2012年9月4日前以书面形式提出续租的要约，否则就丧失续租的权利；实际上其于2012年9月下旬时询问过蔺卫国的意见，但蔺卫国表示不再续租，故其通过中介和网络发布了房屋出租信息；11月1日蔺卫国提出续租，其告知蔺卫国不可能续租及其已经对外出租了；11月4日其又去找蔺卫国要求蔺卫国于11月5日交房，蔺卫国表示要到6日交房，其也同意了，但后来蔺卫国又说要8号下午才能交房；11月8日其去收房并带第三人饶道南去看房，但蔺卫国拒绝交房并强行将前述有关续租40天的书面材料硬塞给其，但其�确表示不同意；12月4日其找蔺卫国要欠付的6万元租金并要求蔺卫国交房，但蔺卫国拒绝并声称“你房子什么时候租出，我什么时候交房”；12月10日其正式通知蔺卫国交房，并告知蔺卫国其房屋已经出租，并把租赁合同给蔺卫国看了，蔺卫国保证12月12日交房，故其于12月12日与饶道南一起去涉案房屋办理交接手续，但是蔺卫国提出继续使用房屋的无理要求，后双方发生纠纷并报警。饶道南在原审2013年1月11日庭审时出庭作证，陈述其不清楚续租的事情，其是去看房子的。蔺卫国对张培的陈述不予认可，并主张张培保管的其于2012年11月8日出具的书面材料可以证明双方的租赁合同续租了40天，到期日为2012年12月14日，其对张培提交的网络截屏打印件不予认可，并表示11月8日饶道南陪同张培一起至其承租房屋中，其提出续租2个月，在饶道南的调解下最后双方达成续租40天的�议，故其出具了书面材料给张培，12月12日在派出所调解时其已提出13日交房，但是张培称没有时间，其实际于12月13日、14日已经搬离承租房屋；蔺卫国并陈述其自2012年9月起就向张培表示要求续租，双方就续租的租金也进行过协商，其愿意支付32万元／年的续租租金，但是张培不同意，要求45万元／年。蔺卫国就其主张，申请两位证人出庭作证，两位证人均自称系蔺卫国的朋友。证人程某称其有一次去蔺卫国店里，看到张培和一个光头到店里与蔺卫国谈续签合同的事情，其听蔺卫国称合同续签了40天；张培与蔺卫国发生纠纷到派出所调解的日期其记不清楚了，但是其参与了后一个民警的调解过程，调解中民警要求蔺卫国第二天搬出并将房屋交给张培，张培称第二天没有时间，民警询问双方能否第二天上午再至派出所调解，但张培称要看有无时间，后又明确说第二天不去；次日其喊了两个人帮蔺卫国搬东西，但是其并不在场，搬了哪些东西其不清楚。证人谈某称在租赁协议快到期时，其陪同蔺卫国与张培在南航的食堂二楼谈了续租的事情，张培要的租金高，蔺卫国表示要考虑两天再给答复，后来的事情其没有参与。张培对两个证人的身份不能确定，称均未见过，对证人证言不予认可。
针对第二个争议焦点，即交房日期问题。张培主张交房日期为2013年9月29日，因为当日其才实际取得房屋，另外，根据合同约定蔺卫国要确保已经装修好的房屋内外不变的原状以完好无损的格局无偿移交给其，法院于2013年1月29日组织交接时，由于蔺卫国转移了部分物品造成厨房墙体上有空洞，存在安全隐患，故当时其有权拒收房屋。蔺卫国则主张交房日期为2012年12月14日，最晚为12月26日法院查封时，因为法院查封后其就丧失了对房屋的控制权，但其同时陈述查封当日其并未将房屋钥匙交给法院，仍在其处保管；另外，蔺卫国在原审法院2012年12月31日的调查笔录中陈述其的店在三天后就要搬了。
针对第三个争议焦点，即蔺卫国是否欠付张培2012年11月4日前的租金6万元。张培主张根据合同约定租期内房屋租金共计60万元，但是蔺卫国仅共支付其54万元，除了第一笔租金是按时支付的以外，其余每笔租金均拖延给付，第二年的租金是分7、8次付清的，第三年的租金仅付了14万元，共分3次，分别为5万元、5万元、4万元，故蔺卫国尚欠6万元租金未付。蔺卫国则主张其已经付清了所有租金，但由于张培未向其出具收条故其无法提交收款凭证，但是第三年的租金20万元其系分两笔付清，第一笔10万元是现金，第二笔10万元是其于2012年3月31日以现金方式存入张培妻子王凤珍的银行卡中的（在原审2013年1月11日庭审中，蔺卫国先陈�第3年的租金付的是现金；后陈述第3年的租金是分两次支付的，2011年10月5日付了一次现金10万元，过了半年之后付了第二次也是10万元，是由其账户转账至张培账户的），并提交其中国建设银行存折一本以及申请法院调取2012年3月31日王凤珍账户的交易记录予以证明。张培对于该笔存入其妻子账户的10万元予以认可，但是认为该10万元并非支付的第三年的租金，而是包含第二年的租金2万元以及蔺卫国返还其的借款8万元；张培表示借款时间记不清楚了，且借条已经返还给蔺卫国，对于借款的来源提交2010年12月15日的银行取款记录予以证明（金额为67000元）。蔺卫国对于张培主张的借款予以否认。
针对第四个争议焦点，即争议房屋内的物品归属、被转移物品明细以及物品价值问题。张培主张根据房屋租赁协议书第9条的约定，因蔺卫国逾期交房10天以上，故争议房屋内所有东西均无偿归其所有，且根据合同约定蔺卫国要确保已经装修好的房屋内外不变的原状以完好无损的格局无偿移交给其，因部分物品被蔺卫国转移、部分装修被损坏，故应当由蔺卫国承担赔偿责任。蔺卫国则认为其没有逾期交房，争议房屋内的物品均系其购买，故物品应归其所有，其拿走的物品均是在2012年12月14日之前拿走的，在法院于2012年12月26日对财产进行查封后，其没有转移任何物品；至于装修，一方面是由于渗水维修过程中造成的损坏，另一方面是由于使用过程中的正常损耗，均不是其故意造成，故不应当由其赔偿。对于装修损坏的损失数额，张培未提交证据予以证明。对于被转移物品的价值张培主张按照市场购买价打八折计算。
至于被转移物品明细，张培主张除2013年9月29日蔺卫国搬走的物品外，蔺卫国另转移了以下物品：长方桌台布5条（1.2米×0.8米）、长方桌钢化玻璃台（1.2米×0.8米）、油烟机400×100罩壳及通风管道1套、油烟机和净化机1套、卧式双门冷柜5台（1.8米×0.75米×0.8米）、立式六门冷柜1台（1.837米×0.76米×1.965米）、高低不锈钢货架2台（1.8米×0.8米×0.8米）、三斗水槽（1.8米×0.6米×0.8米）1台及附件、立式四门冷柜1台（1.22米×0.76米×1.965米）、水槽1台（0.6米×0.6米）、陈列柜1台（0.6米×0.625米×1.815米）、椅子12张、海信1.5P挂机空调3台、钢化玻璃转盘（100直径）4个、美的柜机空调1台、麻将桌1台，上述物品价值共计128568元。除2013年9月29日法院组织交接时蔺卫国拿走的物品外，蔺卫国认可拿（拆）走以下物品：一楼8个方桌的玻璃台板、二楼4个玻璃圆盘、2台冰箱（1台是带柜台的两门冰箱，1台立柜式四门冰箱）、厨房的水池（不锈铁的，长度180CM）、冷菜间水槽（长度60CM左右）、冷菜间的切菜桌（长度180CM），并主张上述物品是其在2012年12月14日前拿走的，但蔺卫国在2013年2月4日原审法院对其的谈话笔录中陈述不记得一楼8个方桌的玻璃台板、二楼4个玻璃圆盘、2台冰箱是法院保全前搬走的还是保全后搬走的。
针对第五个争议焦点，即逾期交房产生的损失及违约金问题。张培主张逾期交房违约金为361075元，期限为2012年11月4日至2013年9月29日，标准为合同约定的日租金的两倍；张培同时主张因逾期交房造成的损失包括：1、上述期间的间接利益损失，理由为其与饶道南签订的租赁合同约定的租金标准为45万元／年，与违约金标准40万元／年存在5万元／年的差额，该差额系其间接利益损失；2、因其无法向饶道南履行合同所承担赔偿责任30万元，并提交其与饶道南于2012年12月10日签订的房屋租赁协议书（协议约定甲方张培在2012年12月10日将房屋交付给乙方饶道南使用，甲方房屋的原承租户由甲方负责解决，如甲方不能如期交付房屋给乙方使用，若逾期一天向乙方支付日租金的两倍违约金。逾期一个月，乙方有权解除合同，并要求赔偿损失，损失按已付保证金和房款的2倍计算）、饶道南出具的收条2份（时间分别为2013年1月14日、1月17日，金额分别为195000元、255000元）、短信记录、银行取款回单3份予以证明；3、3个月合理寻租期的租金损失，标准为45万元／年，理由是因蔺卫国未按约定期限交房，导致其3个月无法出租的租金损失。蔺卫国认为其不存在逾期交房的违约行为，且违约金过高，要求降低；对于张培主张的损失，蔺卫国认为饶道南明知其合同于2012年12月14日到期，还与张培签订上述房屋租赁协议书，有诈骗嫌疑，其对张培提交的与饶道南于2012年12月10日签订的房屋租赁协议书、饶道南出具的收条2份、短信记录真实性均不予认可，对银�取款回单真实性认可，但对关联性有异议，不能证明取款的用途；法院查封后房屋就不在其控制下，房屋3个月不能出租的损失与可预见的间接利益损失均不应由其承担。
针对第六个争议焦点，即物业管理费问题。张培主张蔺卫国应当缴纳自2012年1月至2013年9月29日房屋交接后3个月合理寻租期满的物业管理费，即至2013年12月29日的物业管理费，并提交了物业公司出具的证明予以证明。蔺卫国对该证明无异议，并认可其确未缴纳2012年1月起的物业管理费，但原因系物业公司在疏通下水管道时出现失误导致房屋漏水，物业公司承诺免收其2012年度的物业管理费，但未提交证据予以证明。
原审法院认为，承诺生效时合同成立。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面�行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，张培与蔺卫国于2009年9月30日签订的房屋租赁协议书是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行各自的义务。对于第一个争议焦点即双方是否达成续租协议及续租期限问题，原审法院认为，根据双方签订的房屋租赁协议书约定租赁期间于2012年11月4日届满，虽然蔺卫国未按照协议书约定提前2个月书面告知张培是否续租，但是合同约定的租赁期限届满后蔺卫国实际仍继续使用房屋，蔺卫国并于2012年11月8日书面要求续租40天，该书面材料为蔺卫国向张培作出的续租40天的要约，张培虽然保存了蔺卫国出具的该书面材料，但是张培并未以通知的方式对蔺卫国的续租要约作出承诺，双方之间也没有可以通过行为作出承诺的交易习惯，故不能认定双方就续租40天达成了合意；蔺卫国虽然申请了两名证人出庭作证，但是两证人均未亲身经历续租协议订立的过程，故证人证言亦不能证明双方达成续租。因此，蔺卫国关于双方已经达成续租40天的协议的主张，无充分证据予以证明，原审法院不予采信。但是房屋租赁协议书约定的租赁期限届满后蔺卫国继续使用房屋，张培虽主张其在2012年12月12日前多次要求蔺卫国交还房屋，但是张培未提供证据予以证明，蔺卫国也不予认可，且张培未提供证据证明其在收到蔺卫国要求续租的书面材料时明确提出异议，故原审法院认定张培在2014年12月12日前并未对蔺卫国继续使用房屋提出异议，根据法律规定，双方形�不定期租赁合同，张培有权在合理期限之前通知承租人随时解除租赁合同。2012年12月12日张培要求收回房屋，并与蔺卫国发生纠纷，考虑到张培应当给予蔺卫国合理期间，结合蔺卫国在2012年11月8日承诺于2012年12月15日交付房屋给张培的事实，原审法院认定蔺卫国应当于2012年12月15日将争议房屋交付张培，逾期则构成违约。
对于第二个争议焦点即蔺卫国交还房屋日期的认定问题，原审法院认为，蔺卫国主张其于2012年12月14日即将房屋交还给张培，并无充分证据证明，其申请出庭作证的证人并未参与蔺卫国搬出屋内物品的过程，2012年12月12日开发区派出所的笔录也不能证明蔺卫国同意交房、张培拒绝收房，且即使蔺卫国于12月13、14日搬出了部分物品，也不能认定蔺卫国于当日将房屋交还给了张培，故蔺卫国主张其已于2012年12月14日将房屋交付给张培，证据不足，原审法院不予采信。蔺卫国关于应当认定其至迟于2012年12月26日法院查封当日交付了房屋的主张，一方面，原审法院虽于2012年12月26日查封了涉案房屋内的财产，但是当时并未禁止蔺卫国继续营业，房屋钥匙仍在蔺卫国手中，争议房屋仍由蔺卫国占有使用，且蔺卫国在原审法院2012年12月31日的笔录中陈述其在争议场所开办的饭店将在三天后搬迁，故可以认定蔺卫国直至2012年12月31日尚未从争议房屋中搬出，故蔺卫国关于交房日期为2012年12月26日的主张，无事实与法律依据，原审法院亦不予采纳。2013年1月29日，原审法院组织张培、蔺卫国双方交接房屋，张培以蔺卫国转移财产、房屋有安全隐患为由拒绝收房。根据法律规定，当事人有采取适当措施防止损失的扩大的义务。虽然蔺卫国将房屋内的部分物品搬走并因油烟机管道拆除造成厨房墙壁有一个排油烟管截面大小空洞属实，但�并不构成足以拒收房屋的安全隐患，张培负有采取合理措施减少损失的义务，张培可以通过要求蔺卫国返还屋内物品、折价赔偿或者对房屋进行维修等措施进行救济以避免损失扩大，但并不能因此拒收房屋，拒收房屋造成的法律后果应当由张培自行承担。故原审法院认定原审法院组织双方进行交接并封存涉案房屋之日即2013年1月29日应当视为双方交接争议房屋之日。
对于第三个争议焦点即蔺卫国是否欠付张培2012年11月4日前的租金6万元问题，原审法院认为，张培自认蔺卫国已付租金54万元，最后一年的租金支付方式为5万元、5万元、4万元，现蔺卫国提交了10万元的存款记录，张培认可收到了该笔款项，但主张其中2万元为第二年的租金，8万元为蔺卫国返还其的借款。根据规定，对于借款关系的成立应当由张培承担举证责任，张培虽提交了取款记录，但是对于其与蔺卫国之间存在借款合意并未提交证据予以证明，故对此应当承担举证不能的后果，对张培主张该8万元为蔺卫国返还其的借款原审法院不予采信，应当认定为蔺卫国支付的租金。该款已经超过张培主张的欠付租金数额6万元，故应当认定蔺卫国不欠付张培2012年11月4日前的租金。因此，对张培主张该6万元租金的逾期付款利息，原审法院亦不予支持。2012年11月5日至2012年12月15日不定期租赁期间蔺卫国仍应当按照原房屋租赁协议书约定的标准支付租金，蔺卫国自认其自2012年11月5日起的租金未付并愿意在保证金中予以扣除，并不违反法律规定，原审法院予以准许。经计算，2012年11月5日至2012年12月15日期间的租金为22778元。
对于第四个争议焦点即争议房屋内的物品归属、被转移物品明细以及价值问题，原审法院认为，根据房屋租赁协议书第9条约定，“蔺卫国逾期归还房屋十天的，则张培有权依约自行收回该房屋，并追究其经济损失。蔺卫国自愿将房内所有东西无偿划归甲方所有”，本案中蔺卫国逾期交房长达45天，已经超过双方约定的“10天”标准，故房屋内所有物品均应当无偿归张培所有。对于蔺卫国关于其没有违约，房屋内所有物品均应归其所有的主张，与事实不符，原审法院不予采纳。蔺卫国于2013年9月29日搬走保管的物品，具体为：美的RF12W／LSDY-
GA（5）型立柜空调（含铜管、遥控器，室外机型号为RF12WW／S-D572）、美的KFR-120LW／SDY-
GA（E5）型立柜空调一台（含铜管、遥控器，室外机型号为KFR-120W／S-570L）、格林牌LC-208冰柜两台（生产日期为2010年4月11日）、夏波牌LC-198冰柜一台（生产日期为2009年4月30日）、春风厅海信KFR-72LW／08FZBPC空调柜机一台（含铜管，不含遥控器，室外机型号KFR-72W／08FZBPC）、淡菊厅海信KFR-72LW／88FZBPC空调柜机一�（含铜管，不含遥控器，室外机型号KFR-72W／88FZBPC）、傲梅厅海信KFR-33G／15NZBP空调挂机一台（不含铜管，不含遥控器，室外机型号KFR-33W／15NZBP）、百年迎驾酒（3星级）三箱（每箱6瓶，每瓶450ML）、今世缘中国红酒（42度）一箱（6瓶，共3L）、今世缘典藏酒（40度）一箱（6瓶，共3L），今世缘典藏10年酒（40度）一箱（6瓶，共3L），均应归张培所有，蔺卫国应当返还张培，蔺卫国保管期间的保管费用应由蔺卫国自行承担。对于张培主张蔺卫国转移的物品，其中蔺卫国自认的一楼8个方桌的玻璃台板、二楼4个玻璃圆盘、2台冰箱（1台是带柜台的两门冰箱，1台立柜式四门冰箱）、厨房的水池（不锈铁的，长度180CM）、冷菜间水槽（长度60CM左右）、冷菜间的切菜桌（长度180CM）予以认定，蔺卫国虽主张上述物品是在2012年12月13、14日搬走的，一方面，该主张与蔺卫国在原审法院2013年2月4日的谈话笔录不符，另一方面，根据租赁协议书第9条的约定，上述物品均应归张培所有，蔺卫国搬走上述物品违反了合同约定，蔺卫国应当将上述物品返还张培。对于张培主张的其他物品，根据原审法院2012年12月26日查封时的照片及查封扣押财产清单、2013年1月29日的物品清单以及2013年9月27日在房屋内制作的现场交接笔录及视频录像、2013年9月29日的交接笔录，原审法院认定现场遗失物品有：长方桌台布1条、长方桌钢化玻璃台8块、油烟机罩壳及管道1套、油烟机及净化器1套、卧式双门冷柜1台、高低不锈钢货架1个、厨房间水槽（含附件）1套、立式四门冷柜1台、冷菜间水槽1个、冷菜间陈列柜1个、钢化玻璃转盘4个、柜机空调1台，对于其余物品，张培未提交充分证据予以证明，原审法院不予采信。除蔺卫国于2013年9月29日搬走的物品外，其余被蔺卫国转移的物品，由于已经不能返还，张培要求蔺卫国折价赔偿符合法律规定，原审法院予以支持，根据上述物品的市场价并考虑折旧程度，原审法院酌定蔺卫国赔偿物品损失计42245元。对于张培主张的房屋损坏赔偿，虽然房屋租赁协议书约定“乙方要确保已经装修好的房屋内外不变的原状，以完好无损的格局，无偿移交给甲方，否则将给予恢复和赔偿”，但是此处的原状应当为合同到期时的状况，因使用过程中的正常磨损、折旧不应当认定为应予赔偿的损坏，而张培未举证证明其主张的地板、隔断、吊顶、铰链、墙体破洞等损坏系蔺卫国故意为之，且未提供证据证明维修费用，加之拆走油烟机管道造成的墙体破洞，原审法院已支持张培要求赔偿油烟机管道的损失，故该墙体破洞的维修费用不应再支持，因此，对其要求蔺卫国赔偿房屋损坏的诉讼请求，因无事实与法律依据，原审�院不予支持。
对于第五个争议焦点即张培主张的逾期交房产生的损失及违约金问题。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据前述，蔺卫国应当于2012年12月15日将争议房屋交还张培，但蔺卫国没有按约及时交房，直至2013年1月29日才视为其交还房屋，此期间共计45天构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。根据合同第9条约定，如蔺卫国逾期归还房屋，则每逾期一天向张培支付原日租金的两倍违约金，结合蔺卫国陈述的双方就续租租金协商的价格，该违约金标准并不明显过高，故对张培按照此标准主张2012年12月16日至2013年1月29日止的逾期交房违约金，原审法院予以支持，经计算为50000元；超出部分，原审法�不予支持。对于张培主张的逾期交房期间的合理可预见的间接利益损失，因张培未提供充分证据证明双方约定的逾期交房期间的违约金低于该期间的租金损失，故对于张培主张的该间接利益损失，原审法院不予支持。对于张培主张的因蔺卫国逾期交房导致其向案外人饶道南支付赔偿款30万元的损失，因张培陈述其多次要求蔺卫国返还房屋但蔺卫国均拖延，张培在明知房屋还未收回的情况下于2012年12月10日与饶道南签订房屋租赁协议书，并且约定于当日交付房屋及高达已收保证金及租金两倍的逾期交房违约责任，故张培与饶道南签订相关房屋租赁协议书是放任损失的扩大，对此后果应当由其自行承担责任，加之该赔偿责任并未经过有权裁决机关认定，故对张培要求蔺卫国支付该赔偿款的诉讼请求，原审法院不予支持。对于张培主张的3个月寻租期的租金损失，原审法院�为，蔺卫国逾期交房，导致张培不能提前招租，加之，蔺卫国搬走了房屋内的部分物品，张培重新添置相关物品需要一定的时间，故张培主张合理寻租期间的租金损失，于法有据，结合双方关于提前2个月书面申请续租的约定，原审法院酌定合理的寻租期间为2个月；对于寻租期的租金标准，原审法院结合蔺卫国陈述其愿意支付的续租期间租金标准以及张培主张的租金标准，酌定寻租期的租金标准为40万元／年。经计算，2个月的寻租期租金损失为66667元。
对于第六个争议焦点即物业管理费问题，原审法院认为，蔺卫国认可其确未缴纳2012年1月起的物业管理费，蔺卫国虽主张物业公司承诺免收其2012年度的物业管理费，但未提交证据予以证明，原审法院不予采信，蔺卫国应当交纳自2012年1月起的物业管理费直至返还房屋之日（即2013年1月29日止）的物业管理费，经计算为7187.5元。对于张培主张的超出上述期间的物业管理费，无事实与法律依据，原审法院不予支持。
综上，蔺卫国应当支付张培租金22778元、物品损失42245元、逾期交房违约金50000元、2个月寻租期的租金损失66667元、物业管理费7187.5元，合计188877.5元，与张培应当返还蔺卫国的保证金50000元抵销后，蔺卫国仍应支付张培138877.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、蔺卫国于判决发生法律效力之日起10日内将其于2013年9月29日从争议房屋内搬走的物品返还张培，具体包括：美的RF12W／LSDY-
GA（5）型立柜空调一台（含铜管、遥控器，室外机型号为RF12WW／S-D572）、美的KFR-120LW／SDY-
GA（E5）型立柜空调一台（含铜管、遥控器，室外机型号为KFR-120W／S-570L）、格林牌LC-208冰柜两台（生产日期为2010年4月11日）、夏波牌LC-198冰柜一台（生产日期为2009年4月30日）、春风厅海信KFR-72LW／08FZBPC空调柜机一台（含铜管，不含遥控器，室外机型号KFR-72W／08FZBPC）、淡菊厅海信KFR-72LW／88FZBPC空调柜机一台（含铜管，不含遥控器，室外机型号KFR-72W／88FZBPC）、傲梅厅海信KFR-33G／15NZBP空调挂机一台（不含铜管，不含遥控器，室外机型号KFR-33W／15NZBP）、百年迎驾酒（3星级）三箱（每箱6瓶，每瓶450ML）、今世缘中国红酒（42度）一箱（6瓶，共3L）、今世缘典藏酒（40度）一箱（6瓶，共3L），今世缘典藏10年酒（40度）一箱（6瓶，共3L）。二、蔺卫国支付张培租金、物品损失、逾期交房违约金、寻租期租金损失、物业管理费合计188877.5元，与张�应当返还蔺卫国的保证金50000元抵销后，蔺卫国仍应支付张培138877.5元，于判决发生法律效力之日起10日付清。三、驳回张培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费19245元，财产保全费1270元，合计20515元，由张培负担15705元，蔺卫国负担4810元。
张培不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、关于双方是否达成续租协议及续租期限问题。1、原审法院认为上诉人在2012年11月4日租赁届满后，在2012年12月12日前上诉人未对被上诉人继续使用房屋提出异议，双方之间形成不定期租赁合同，是篡改和否定客观事实的错误观点。租赁期间届满前，就是否续租问题双方进行协商时被上诉人要求后三年年租金均为32万元，上诉人明确表示不�意，后三年年租金为45万元、50万元、55万元，不可能再同三年前超低价出租，同时追要被上诉人所欠的6万元租金，被上诉人明确表示不续租，同时承诺所欠的6万元租金在2012年11月5日前付清，物业管理费至今未付清，被上诉人在租赁期间的三年中始终缺乏诚信。因被上诉人不搬出涉案房屋而使上诉人错过对外租赁的机会，另一客户饶道南通过网上得知涉案房屋，同意以45万元／年租金租赁，因被上诉人阻扰而错过，在2012年11月8日饶道南走后，被上诉人向上诉人提出续租40天，租金为22000元的要求，即年租金不到20万元，逼上诉人签字不成，其将纸条塞进上诉人口袋，上诉人明确告诉被上诉人立即交房。此后，上诉人不断找被上诉人要房，并要求被上诉人承担违约责任。2012年12月10日，上诉人将涉案房屋出租给饶道南告知被上诉人，被上诉人也看到该份租赁协议。2012年12月12日，因被上诉人承诺交房而拒不交房，上诉人报警，江宁开发区派出所出警将双方带到该所，被上诉人要求支付其36万元的装修费，警官明确称被上诉人于法无据，应立即交房避免损失。原审法院认定，上诉人在2012年12月12日前未对续租房屋提出异议，没有事实根据。原审法院根据2012年12月12日上诉人要求收回房屋以及被上诉人承诺2012年12月15日交付房屋，确定续租期限截止日及逾期日为2012年12月15日，属于事实认定不清，逾期日应当自2012年11月4日开始计算。二、关于交还房屋日期的认定问题。原审法院认为，2013年1月29日，原审法院组织双方交接房屋，上诉人以被上诉人转移财产、房屋有安全隐患为由拒绝收房，便认定房屋交还日为2013年1月29日，属于认定事实错误。被上诉人交还租赁房屋应当符合法律规定、合同约定以及交易习惯，是全部交还还是部分交还等�原审中，上诉人已经向原审法院提出财产保全，原审法院也进行了财产保全。2013年1月29日，法院将门打开后，上诉人发现原审法院查封清单与实物相差很远，涉案房屋内许多物品不翼而飞，剩余物品在房屋内归属不清，房屋多处出现毁损等问题，上诉人向原审法院明确提出不具备交还条件，应当将上述问题处理完善。如果这样交房，那么房屋只能作为被上诉人的仓库。上诉人认为，房屋的交付日应当为双方明确房屋内被上诉人留下的物品归属于被上诉人或被上诉人将留下的物品拿走之日。2013年9月29日，南京市中级人民法院法官正确处理了这一问题，交还房屋日期应当为2013年9月29日。三、关于被上诉人是否欠付6万元租金和利息问题。双方签订的租赁合同，约定届满日为2012年11月4日，被上诉人应当支付60万元租金，被上诉人应当按期支付租金。因被上诉人经常拖欠�金，导致支付时间和金额没有按照约定履行，是否支付租金的举证责任在被上诉人，上诉人明确被上诉人的租金拖欠6万元，被上诉人应当证明不拖欠租金。原审中，被上诉人提供一张10万元汇款凭证证明支付了全部租金，属于证据不足，该举证责任不能倒置给上诉人。上诉人强调该6万元是被上诉人累计拖欠的租金，至于被上诉人提供的10万元汇款凭证支付到上诉人妻子王凤珍账户问题，其中8万元是其向王凤珍借款，2万元为租金。原审法院没有支持上诉人6万元租金及利息损失，应当改判。四、关于房屋内物品归属、被转移物品明细及价值问题。原审中，被上诉人转移物品，有一张价值为3000元的麻将桌遗漏判决，被上诉人于2013年9月29日转移的物品，原审法院折价42245元明显过低，应为128568元。五、关于逾期交房产生的损失及违约金问题。1、关于违约金。原审法院认�，逾期日自2012年12月16日至2013年1月29日止，标准按合同约定日租金的两倍。对逾期期限，属于认定事实错误。双方没有续租合同，逾期日应为2012年11月4日，截止日为交房日即2013年9月29日，则违约金为361075元。2、关于寻租期的损失。上诉人主张寻租期三个月的损失为112500元，原审法院判决只有2个月，为66667元，自由裁量过少，应当按照45万元／年为基数计算三个月为112500元。3、间接利益损失。双方租赁合同届满后，被上诉人明知上诉人与饶道南签订租房协议且租金为45万元／年，仍无理要求支付房屋装修费，拒不搬出，导致上诉人支付给饶道南45万元损失，应当由被上诉人承担。4、关于房屋损失。被上诉人在使用房屋过程中，造成房屋损坏和保洁损失为3500元，原审法院没有支持无法律依据。六、关于物业费问题。原审法院认定物业费为7187.5元，即2012年1月起至2013年1月29日止。属于认定事实错误，应当为13303元，自2012年1月1日至2013年12月29日，含三个月合理期限。七、关于5万元保证金问题。合同约定，被上诉人违约，保证金不予退还，现被上诉人违约，应当不予退还。原审法院将违约金退还冲抵租金是错误的。综上，请求二审法院：1、维持原审判决第一项；2、维持原审判决第二项当中的寻租损失66667元；3、撤销原审判决第二项中关于支付张培租金、物品损失、逾期交房违约金、物业管理费合计122210.5元；4、撤销原审判决第三项；5、依法改判支持上诉人的原审诉讼请求中：第2、3、4、6项诉讼请求、第1项中非法转移物品损失128568元，并赔偿房屋损坏损失3500元；第5项中判令被告蔺卫国支付因逾期交房所造成的损失，包括其因无法向案外人饶道南履行合同所赔偿的300000元，以及自2012年11月4日至2013年9月29日期间原告房屋无法出�的合理可预见的间接利益损失45175元；6、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用以及财产保全费用。
被上诉人蔺卫国答辩称：一、续租期应到2014年12月14日。二、关于交还房屋日期的认定问题，被上诉人认为双方交接房屋的日期应为2012年12月14日，上诉人认为是2013年9月29日交房，被上诉人不认可。三、关于上诉人认为被上诉人欠其6万租金和利息的问题。被上诉人不欠上诉人的租金，被上诉人认可原审判决。四、关于房屋内的物品归属、被转移物品明细以及价值问题，上诉人认为原审折价42245元明显过低，应当为122285元，被上诉人不认可。所有的东西都是被上诉人的，被上诉人也是在合同期间搬走的，根本不存在物品转移归属这个问题。五、关于逾期交房产生的违约金，被上诉人没有违约，不应支付违约金。六、关于房屋损失3500元，被上诉人不认可。七、物业费问�。被上诉人应该承担到2012年12月14日的物业费。八、关于5万元保证金问题。该保证金应给被上诉人。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，除了上诉人对原审查明的“第二年的租金是分7、8次付清的”、被上诉人对“蔺卫国在原审法院2012年12月31日的调查笔录中陈述其的店在三天后就要搬了”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人张培与被上诉人蔺卫国于2009年9月30日签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。结合双方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为：一、关于双方是否达成续租协议及续租期限问题。二、关于蔺卫国交还房屋日期的认定问题。三、关于蔺卫国是否欠付张培2012年11月4日前的租�6万元及利息问题。四、关于涉案房屋内的物品归属、被转移物品明细及物品价值问题。五、关于蔺卫国是否应赔偿张培逾期交房损失及违约金问题。六、关于蔺卫国是否欠付物业管理费及数额问题。七、关于保证金是否应当返还问题。
一、关于双方是否达成续租协议及续租期限问题。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方合同约定租赁期自2009年9月25日至2012年11月4日。双方租赁协议约定的租赁期限届满后被上诉人蔺卫国继续使用诉争房屋，并未将涉案房屋交还张培。租赁期满后，张培虽于2012年12月12日报警要求蔺卫国返还诉争房屋，但张培并无证据证明在租赁期满后至2012年12�12日前其要求蔺卫国交房，且蔺卫国于2012年11月8日书面要求续租40天，张培保存蔺卫国出具的该书面材料，虽张培未对蔺卫国出具的该材料作出承诺，但并无证据证明其对蔺卫国续租提出明确异议。因此，原审法院认定2014年12月12日前双方形成不定期租赁关系，符合法律规定，依法应予维持。据此，上诉人张培称原审法院认定其在2012年12月12日前未对续租房屋提出异议无事实根据的上诉意见，本院不予支持。原审法院根据张培于2012年12月12日要求收回房屋发生纠纷报警，结合蔺卫国在2012年11月8日承诺于2012年12月15日交付房屋给张培之事实，考虑到张培应给予蔺卫国合理期间，认定蔺卫国应于2012年12月15日将争议房屋交付张培于法有据，依法应予维持。上诉人张培称原审法院认定租期截止日为2012年12月15日属事实认定不清的意见，本院不予采纳。
二、关于蔺卫国交还房屋日期的认定问题。本院认为，蔺卫国应于2012年12月15日将争议房屋交付张培，逾期则构成违约。由于蔺卫国未将诉争房屋交付张培，原审法院于2013年1月29日组织张培、蔺卫国双方交接房屋，双方当事人理当积极配合办理交房手续，但张培以蔺卫国转移财产、房屋有安全隐患为由拒绝收房于法无据，即使蔺卫国将房屋内的部分物品搬走并因油烟机管道拆除造成厨房墙壁有一个排油烟管截面空洞属实，张培亦可以依法主张自己的权利，但并不能因此拒收房屋，拒收房屋造成的法律后果理当由张培自行承担。故原审法院认定2013年1月29日组织双方进行交接涉案房屋之日为双方交接争议房屋之日，并无不当，本院依法予以维持。上诉人认为原审法院认定双方交接争议房屋之日为2013年1月29日属事实认定错误的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于蔺卫国是否欠付张培2012年11月4日前的租金6万元及利息问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，张培称三年租金计60万元，蔺卫国仅支付54万元，蔺卫国最后一年租金未付清，尚欠6万元。对于蔺卫国存入张培妻子王凤珍账户的10万元，张培认可收到了该笔款项，但主张其中2万元为租金，8万元为蔺卫国返还其的借款，对双方存在借款关系，张培理应承担举证责任，原审中，张培虽提交了2010年12月15日的银行取款记录，但是仅凭此证据并不能证明其与蔺卫国之间存在借款关系，故原审法院对张培主张该8万元为蔺卫国返还其借款的意见不予采信并无不当，原审法院对张培主张该6万元租金的逾期付款利息不予支持，亦无不当，依法应予以维持。因此，对上诉人张培认为蔺卫国欠付其6万元租金及逾期利息的上诉主张，本院不予支持。
四、关于涉案房�内的物品归属、被转移物品明细以及物品价值问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方合同约定，蔺卫国逾期归还房屋十天的，则张培有权依约自行收回该房屋，并追究其经济损失。蔺卫国自愿将房内所有东西无偿划归张培所有。蔺卫国应于2012年12月15日将涉案房屋交还张培，至原审法院2013年1月29日组织双方进行交接房屋，蔺卫国逾期交房长达45天，已经超过双方约定的10天标准，故涉案房屋内所有物品均应归张培所有。由于上诉人张培认可原审判决第一项，故本院依法予以确认。因原审法院根据现场遗失物品、物品的市场价值及张培未提交充分证据证明其他遗失物品之事实，并考虑物品折旧程度酌定蔺卫国赔偿物品损失计42245元，具有合理性，因此，上诉人张培在没有充分证据证明转移物品造成损失数额的情况下，其上诉称原审法院对蔺卫国转移的物品酌定赔偿物品损失过低的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。关于张培主张的房屋损坏损失问题。因张培并无证据证明其主张的地板、隔断、吊顶等损坏系蔺卫国所为，故张培主张蔺卫国在使用房屋过程中，造成房屋损坏和保洁损失3500元应赔偿的上诉意见，本院不予采纳。
五、关于蔺卫国是否应赔偿张培逾期交房损失及违约金问题。本院认为，双方合同约定，如蔺卫国逾期归还房屋，则每逾期一天向张培支付原日租金的两倍违约金，逾期十天的，则张培有权依约自行收回房屋，并追究蔺卫国经济责任。根据前述，蔺卫国应于2012年12月15日将涉案房屋交还张培，但蔺卫国并未按时交房，直到2013年1月29日原审法院组织双方交�房屋，蔺卫国应承担逾期交房违约天数为45天，原审法院根据双方合同约定违约金标准，结合就续租租金协商的价格，认定蔺卫国应赔偿张培自2012年12月16日至2013年','2018-09-26
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