陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第01354号
上诉人（原审被告）陕西好宜明商贸有限责任公司，住所地西安市雁塔区长安南路276号3层301室。
法定代表人董蛟龙，该公司总经理。
委托代理人韩雪，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人李永刚，该公司经理。
被上诉人（原审原告）余生伟，无业。
委托代理人万媛，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人朱宏骄，陕西锦园律师事务所律师。
上诉人陕西好宜明商贸有限责任公司（以下简称好宜明公司）因与被上诉人余生伟租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第04143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人好宜明公司之委托代理人李永刚、韩雪，被上诉人余生伟之委托代理人万媛、朱宏骄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余生伟向原审法院起诉称，2013年5月1日，其与好宜明公司签订《小商品市场铺位租赁合约》，约定，其承租好宜明公司西安市雁塔区长安南路276号长延堡购物广场三层城南小商品市场编号I-09、I-10、I-11、I-12、I-13、I-14、I-15、I-16铺位八间，年租金分别为1680元。协议签订当日，好宜明公司收取其八间铺位履约保证金2400元、公共面积分摊费20160元、资产折旧费33600元及物业费。2013年5月1日，其向好宜明公司支付2013年5月1日至2014年5月1日租金13440元。其依约进场经营后，2014年3月15日，在无任何预兆的情况下，好宜明公司对商城进行重新铺排、变更，致其承租经营的I-09、I-10、I-11、I-12、I-13、I-14、I-15、I-16铺位无法使用。其多次向好宜明公司反映情况，要求退还其履约保证金及因铺位无法使用产生的损失，但好宜明公司拒不退还。请求判令好宜明公司返还其保证金24000元，本案诉讼费由好宜明公司负担。
好宜明公司辩称，余生伟交付的是履约保证金，余生伟违反合同约定的不予退还保证金之事项，故其不应退还余生伟履约保证金。
原审法院经审理查明，2013年5月1日，余生伟与好宜明公司签订《小商品市场铺位租赁合约》，约定，余生伟承租好宜明公司西安市长安南路276号长延堡购物广场三层城南小商品市场I-09、I-10、I-11、I-12、I-13、I-14、I-15、I-16号商铺柜台，作为经营小商品专营铺位；租赁费每年分别为1680元；签订合同时，余生伟向好宜明公司交付三层I-09、I-10、I-11、I-12、I-13、I-14、I-15、I-16号履约保证金分别为3000元，用于保证按合同约定条款正常履行合同。协议签订当日，余生伟向好宜明公司缴纳履约保证金24000元，并支付一年房屋租金。2014年6月，好宜明公司以余生伟未缴纳下一年度租金为由，将该商铺柜台张贴封条，致使余生伟无法经营。
原审法院经审理认为，余生伟与好宜明公司签订《小商品市场铺位租赁合约》虽系双方当事人的真实意思表示，但该商铺所在建筑属公众聚集场所的城镇房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但自一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，好宜明公司在庭审辩论终结前未提交建设规划许可证，亦未提交主管部门批准建设的相关证据。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”庭审中，好宜明公司称，涉案房屋建筑所依附土地性质为集体土地，因此，该建筑无需规划许可证，无需进行消防安全检查。因该法律条文所述公众聚集场所并未限制建筑物所依附土地性质，且该规定为效力性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，余生伟与好宜明公司签订的《小商品市场铺位租赁合约》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。余生伟请求好宜明公司返还保证金，于法有据，应当予以支持。好宜明公司辩称，余生伟应缴纳使用商铺柜台期间的租赁费用，因好宜明公司未提出反诉请求，故不予合并审理。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：被告陕西好宜明商贸有限责任公司应于本判决生效后十日内返还原告保证金24000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费400元，余生伟已预交，由好宜明公司负担，好宜明公司在退还上述款项时一并支付余生伟。
宣判后，好宜明公司不服，向本院提起上诉称，余生伟因经营的商品效益低下，无法维持经营，故拖欠其物业费、管理费等费用，由此导致本案争议的产生。其多次向余生伟催要费用无果，遂在余生伟租赁铺位张贴了交费通知，非在余生伟租赁铺位张贴封条致余生伟无法经营。涉案铺位是在农村集体土地上依法获准建设的城中村改造房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。涉案建筑物已经过消防安全检查，只是存在占用安全通道问题，消防部门已责令立即进行改正，不能将责令整改与不符合消防安全混为一谈，且租赁标的物经消防验收合格非认定房屋租赁合同效力的必要条件。双方订立合同时并未对房屋质量提出异议，为双方自愿签订，不存在违法违规问题，《小商品市场铺位租赁合约》属有效合同。原审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，改判为驳回余生伟的诉讼请求，诉讼费由余生伟负担。
余生伟辩称，根据《土地管理法》及相关法律法规的规定，城中村改造依然应当办理相应的建设审批手续，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且不符合消防安全标准。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。余生伟与好宜明公司所签《小商品市场铺位租赁合约》约定的租赁期限为2013年5月1日至2015年4月30日。双方因缴纳租金等问题发生纠纷后，余生伟搬离了承租商铺，停止经营。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”该解释第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，余生伟与好宜明公司所签《小商品市场铺位租赁合约》虽系双方当事人真实意思表示，且已实际履行，但好宜明公司至今未提供涉案租赁房屋的建设规划许可证等相关证据，故原审参照上述法律规定，认定余生伟与好宜明公司签订的《小商品市场铺位租赁合约》无效，并依据《中华人民共和国合同法》关于无效合同的规定判决好宜明公司返还余生伟保证金24000元，于法有据，并无不当。综上，好宜明公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；原审决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，陕西好宜明商贸有限责任公司已预交，由陕西好宜明商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 卫婉莹
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 李 艳