江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第606号
上诉人（原审原告）葛华全，男，汉族。
上诉人（原审原告）葛富斌，男，汉族。
上述两上诉人的委托代理人邢小旺，江苏正天衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张学敏，女，汉族。
上诉人葛华全、葛富斌因与上诉人张学敏房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁开民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月12日公开开庭进行了审理。上诉人葛华全、葛富斌及其委托代理人邢小旺，上诉人张学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
葛华全、葛富斌原审诉称，2011年9月28日，其与张学敏签订了租房合同，约定租期5年，用途为自家居住，还约定了违约责任和违约金。合同签订后，其将房屋交付张学敏居住使用，但张学敏多次违约，造成房子多处损坏，而且将房子租给他人。2012年9月28日，张学敏拒绝支付租金并擅自退租，并将其物品全部搬走，亦未缴纳物业管理费、水电费等。张学敏的行为构成违约，要求1、解除双方签订的租房合同；2、张学敏支付其违约金10万元、物业管理费4390.6元、水费511元、燃气费用220元、电费262元并按约定支付滞纳金；3、张学敏支付其检测费200元，4、张学敏赔偿其他经济损失14900元（墙面修复费用5000元、6个窗帘损失1500元、沙发损失3800元、床损失3800元、门损失300元、踢脚线修复费用500元）。
张学敏原审辩称并反诉称，其租住的房屋有质量瑕疵，一是甲醛严重超标，其搬至房屋后发现有异味，致其子经常生病；二是房屋严重漏水，其多次通知葛华全、葛富斌后，葛华全、葛富斌并未修理。对于水电燃气费和物业费5383.6元，其予以认可并愿意支付。其于2012年9月28日搬出房屋，系由于葛华全、葛富斌违约，故其要求驳回葛华全、葛富斌的诉讼请求并反诉要求解除双方签订的租房合同、退还已缴纳的租金27500元及押金3000元并支付违约金25000元。
葛华全、葛富斌针对反诉原审辩称，2012年9月的甲醛检测超标虽是其请相关部门检测的，但检测时反诉张学敏实际居住并在屋内放置许多物品（如工人衣服）的情况下进行的，故对该检测结果不予认可。房屋虽然漏雨但并不影响张学敏的居住，故张学敏的反诉理由不能成立。
原审法院经审理查明，葛富斌、葛华全为南京市江宁区秦淮路左岸名苑紫罗兰舍3号的联排别墅（以下简称3号别墅）的共有人。2011年9月28日，葛富斌与张学敏签订了租房合同。合同约定，甲方（葛富斌）将3号别墅出租给乙方（张学敏）使用，租期5年，自2011年10月1日起至2016年9月30日止，仅用于自家居住，租期内产生的水、电、煤气、电话、卫生、物管费、有线电视费等一切费用由乙方支付；前3年租金每年55000元，后2年房租年涨幅为10%，租金半年一付，在第1次支付房租时，乙方需支付3000元押金，第2次付款应在上次租金期满前1个月支付，逾期不支付房租，视乙方违约；在租期内甲方保证出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定及房屋的使用安全、承担除双方在本合同及补充条款中约定外的维修责任；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应立即负责修复或经济赔偿；乙方应于房屋租赁期满后，将承租的房屋及附属设施、设备完好的交还甲方；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构，故意损坏屋内装修、电器等附属设施，（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，（4）未经甲方书面同意，改变约定的租赁用途，（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动，（6）拖欠承租期内应由乙方交纳的各项费用时间长达1个月以上未交清的，（7）租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由其负担的费用的，每逾期1天，应按上述费用总额的10%支付滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期1日，则须按日租金的3倍支付滞纳金；违约金为10万元。合同所附设施、设备清单载明：真皮沙发四张二长二短，家具装修状况见龙发装修图。合同签订次日，张学敏按约支付了半年租金27500元及押金3000元，合计30500元。2012年2月又支付租金27500元。2012年9月，因张学敏提出房屋空气甲醛超标，葛富斌委托南京承邦环保科技有限公司（以下简称承邦公司）对3号别墅二楼儿童房进行空气甲醛进行检测，甲醛值为0.19mg／㎡，根据《民用建筑工程环境污染物控制规范》（GB50352-2001）Ⅱ类民用建工程甲醛小于0.12mg／㎡的标准，评定为不合格。2012年9月28日，张学敏未通知葛富斌即搬离3号别墅，且未关好门窗，造成室内6件窗帘损坏。2012年9月29日，从双方的通话记录中表明，葛富斌已经知道张学敏搬走的事实。2012年10月24日，葛富斌向张学敏发出解除合同的通知。张学敏未按约缴纳其租赁期间的物业管理费4390.6元、水费511元、燃气费用220元、电费262元，合计5383.6元。
租赁期间，张学敏造成二楼厨房外侧墙面多处长条刮痕、一楼沙发表皮脱落、主卧大床扶手表皮脱落、二楼浴室门底部掉漆、6个窗帘损坏。
原审审理中，葛华全、葛富斌主张张学敏的违约行为有：张学敏居住期间有别人居住过，屋内存有货架、橱柜等非生活用品，张学敏租赁期间未维护好房屋，其擅自退租，搬走时未关门窗，造成其房屋装修及物品损失，并经常有快递人员向张学敏送货，违反双方约定的自家居住和不允许经营性质的约定，为此，葛华全、葛富斌提供了证人李云萍的证言，但无其他证据佐证，张学敏亦不予认可；张学敏辩称其经常进行网络购物用于个人生活，而朋友暂住并未违反合同约定。对于双方于2012年9月检测甲醛值的报告书，葛富斌认为检测时有张学敏的许多物品在里面，可能影响检测结果要求进行司法鉴定，但未提供证据证明；葛富斌于2013年1月再次委托检测，此次甲醛值为0，张学敏认为该检测报告其未在场，不予认可。张学敏主张因房屋渗水，造成其饭店注册检测报告、健康证、结婚照片、图纸等文件材料潮湿，并提供了上述文件材料，但未提供证据证实上述材料系房屋漏雨原因造成的。
上述事实，有租房合同、收条、录音资料、室内空气检测报告书及双方当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为，葛富斌、葛华全系3号别墅的共有人，葛华全的诉讼行为视为对其葛富斌租赁行为的追认，故葛富斌、葛华全与张学敏之间的租赁合同关系有效，对双方当事人均有约束力。本案的主要争议在于葛富斌、葛华全与张学敏是否有违约行为，双方的违约责任如何承担。法律规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。本案中，经葛富斌、葛华全委托的机构检测，3号别墅室内甲醛超过国家强制性标准，故张学敏可以随时解除合同。解除合同应通知对方，自对方收到该通知时，合同解除。张学敏于2012年9月28日搬出3号别墅，葛富斌、葛华全于次日知悉该事实，双方的租房合同于2012年9月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张学敏租赁期间产生的水电燃气费和物业管理费5383.6元，张学敏应当支付。张学敏要求葛富斌、葛华全返还押金3000元的诉讼请求，因葛富斌、葛华全提供的房屋不符合合同约定和国家规定，原审法院予以支持。张学敏要求返还房租的诉讼请求，考虑到张学敏提出房屋甲醛超标的问题时双方已履行合同近1年，检测出甲醛超标后，张学敏继续居住，直至其搬出并未提出解除合同，故该诉讼请求，原审法院不予支持。法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。葛富斌、葛华全违反了双方约定的其提供符合国家规定和使用安全的房屋的义务，使张学敏订立合同的目的不能实现，是造成合同解除的主要原因；张学敏拖欠承租期内应由其交纳的水电燃气费和物业管理费、在租赁期间造成3号别墅内墙面多处长条刮痕，违反了合同约定，张学敏亦应当承担违约责任。葛富斌、葛华全主张的墙面修复费用、6个窗帘、门以及水电燃气费和物业管理费的滞纳金，按照约定均应由张学敏负责赔偿，可以认定为葛富斌、葛华全的损失，考虑到合同的实际履行情况，原审法院酌定3号别墅维修费用为2000元；双方约定的水电燃气费和物业管理费的滞纳金过高，可参照银行贷款基准利率1.3倍计算；故酌定张学敏应当支付的违约金为2500元。双方约定“若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止”，符合法律规定。现葛富斌、葛华全主张的违约金未超过其损失，故其要求在违约金外另行赔偿经济损失的诉讼请求，原审法院不予支持。如上所述，因葛富斌、葛华全提供的房屋不符合国家关于居民住宅空气质量的强制性标准，构成违约，故原审法院酌定违约金为5000元。葛富斌、葛华全关于2012年9月进行空气质量检测时屋内衣物影响检测结果，不认可该检测结果的意见，无证据证实，且该检测机构由其选择，其在检测过程中未提异议，而在检测结果对其不利时才不予认可，不符合诚信原则，故其要求进行司法鉴定，原审法院未予准许；葛富斌要求张学敏支付甲醛检测费200元的诉讼请求，不予支持。双方合同已实际解除，再判决解除已无实际意义，故双方要求判决解除合同的诉讼请求，原审法院均不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百三十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、张学敏支付葛富斌、葛华全水电燃气费和物业管理费5383.6元并支付葛富斌、葛华全违约金2500元，合计7883.6元。二、葛富斌退还张学敏押金3000元并支付违约金5000元，合计8000元。三、驳回原告葛富斌、葛华全的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张学敏的其他反诉请求。上述第一、二项相互冲抵后，葛富斌应给付张学敏116.4元，于判决发生法律效力之日起10内付清。一审本诉案件受理费2738元、反诉案件受理费594元，合计3332元，由葛富斌负担2644元，张学敏负担688元。
葛华全、葛富斌不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实不清。本案所涉房屋室内甲醛是否超过国家强制性标准的证据有三份，一份是葛华全、葛富斌提供的，检测时间为2013年1月2日，甲醛值为0mg／㎡，另二份均为张学敏提供，时间分别为2012年7月底、2012年9月25日，甲醛值分别为0.59mg／㎡、0.19mg／㎡，这是对同一事实双方提供的不同的证据，是本案争议的焦点，更是认定上诉人葛华全、葛富斌是否违约的关键所在，对这三份份证据，葛华全、葛富斌认为，不能简单、孤立地认定其中的某一证据，要重点分析各次检测时的具体环境、污染源在哪里，各次检测之间的时间间隔，有无影响检测结论的其它因素存在，各次检测数据的差距大是否合理等进行内在的综合分析，葛华全、葛富斌根据上述建议向原审法院提出申请鉴定，申请相关检测人员出庭说明，但原审法院既未准许，也未向有关专家咨询情况下，就作出房屋内甲醛超标的认定，明显认定事实错误。二、原审法院违反法定程序。本案从立案至判决长达13个月之久；张学敏在诉讼中变更诉请，原审超越当事人诉请作出判决违反规定；原审判决第二项遗漏了当事人葛华全。三、原审判决适用法律错误。原审法院以《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第一款规定作出判决，而没有引用该条第二款、第三款的规定作出判决是错误的。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
张学敏答辩称，葛华全、葛富斌的上诉理由均不成立，应驳回其上诉请求。
张学敏不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决没有事实与法律依据。张学敏是因涉案房屋不适合居住条件而提前终止合同的。张学敏在租赁期间发现房屋漏雨，就与葛华全、葛富斌进行沟通，对方承诺修复，但却迟迟不修复，测试甲醛超标后，张学敏主动与葛华全、葛富斌进行沟通、商量处理办法、但葛华全、葛富斌一直回避甲醛超标的问题。在搬出前，张学敏就向葛华全、葛富斌提出要求解除合同的请求，但葛华全、葛富斌拒绝进行交接。因葛华全、葛富斌出租的房屋严重漏雨，甲醛严重超标，不能居住，影响张学敏的健康。故张学敏请求二审法院判决葛华全、葛富斌退回租金27500元，张学敏不承担违约金2500元。
葛华全、葛富斌答辩称，张学敏的上诉理由不成立，请求二审法院驳回张学敏的上诉请求。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照诚实信用原则履行各自的义务。如双方当事人都违反合同的，应当分别承担各自的民事责任。本案中，根据合同约定，作为出租方葛富斌应保证出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定及房屋的使用安全。从检测机构出具的室内空气质量检测结果看，葛富斌提供的房屋存在甲醛超标，不能满足基本居住条件，违反合同约定，其行为构成了违约。葛华全、葛富斌诉称本案存在三份不一样的检测报告，其中2012年9月进行空气质量检测时屋内放置许多物品（工人衣服）而影响检测结果，故对该份检测结果不予认可。本院认为，2012年9月的检测机构是由葛富斌进行委托的，检测时双方都在现场，葛富斌对检测的环境、场地及过程等均未提出异议，现该份检测结果对其不利时，就否定该检测结果，理由不成立，本院不予支持。因张学敏使用、占有并实际居住涉案房屋，对张学敏要求退还其居住期间的租金的诉请，依据不足，本院不予采纳。张学敏在使用涉案房屋时，因其使用不当造成房屋设施损坏，应承担相应赔偿。原审根据双方各自过错的大小，酌定双方承担相应的违约金，并无不当。根据合同的相对性，原审判决由葛富斌退还押金及承担违约责任，符合相关法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3063元，由葛华全、葛富斌负担2738元，张学敏负担325元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹小戈
代理审判员 涂 甫
代理审判员 吴 勇
二〇一四年三月十八日
书 记 员 朱亚芳