江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民再终字第18号
申诉人（一审被告、原审被上诉人）谢冬梅，女，1964年12月生，汉族，职工。
申诉人（一审被告、原审被上诉人）曾斌，男，1987年5月生，汉族。
申诉人（一审被告、原审被上诉人）曾晶，女，1988年10月，汉族，系被上诉人曾斌胞妹。
上列申诉人的共同委托代理人李万房，江西伯灵律师事务所律师，一般代理。
被申诉人（一审原告、原审上诉人）袁恩芳，女，1971年12月生，汉族，香港公民。
原审被上诉人（一审被告）黎春祥，男，1957年12月生，汉族，个体工商户。
袁恩芳因与谢冬梅、曾斌、曾晶、黎春祥厂房买卖、土地使用权转让合同纠纷一案，龙南县人民法院于2008年2月19日作出（2007）龙民一初字第370号民事判决。袁恩芳不服，向本院提起上诉。本院于2009年9月27日作出（2008）赣中民一终字第82号民事判决，已发生法律效力。江西省人民检察院于2012年10月15日作出赣检民行抗字（2012）38号民事抗诉书，向江西省高级人民法院提出抗诉。江西省高级人民法院于2013年1月4日作出（2012）赣民抗字第54号民事裁定书，指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。赣州市人民检察院检察员张小康、朱仕栋，申诉人谢冬梅、曾晶及其委托代理人李万房，申诉人曾斌的委托代理人李万房到庭参加诉讼，被申诉人袁恩芳经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
袁恩芳诉称，2007年6月22日，原告与被告谢冬梅、蔡立鹏、钟礼传签订了《厂房土地转让合同书》，同日又以原告为丙方、被告谢冬梅及钟礼传、蔡立鹏代理龙南诚信针织厂为乙方、龙南县龙南镇农村信用社为甲方签订了一份《协议》，均于同日在龙南县公证处进行了公证。原告依约于同年6月30日给付了被告谢冬梅方人民币110000万元。原告接管厂房后，投入大量资金和组织人工进行针织品的生产。2007年9月原告已与龙南镇农村信用社的负责人蔡井鹏口头商定，原告可于同年的10月底前归还第三季度的贷款利息。可在2007年11月1日，收到了被告谢冬梅与钟礼传、蔡立鹏发来的《关于终止〈厂房土地转让合同〉的函》。原告认为被告谢冬梅方的行为不合法，违反了合同约定。原告与被告谢冬梅方及龙南镇农村信用社的三方协议约定：“丙方（即原告）保证按季结算乙方代表谢冬梅结欠龙南镇农村信用社的利息，并于2007年12月31日前还清乙方代表谢冬梅结欠龙南镇农村信用社贷款本金壹佰万元整。……”整体还款期限没有错过，且《厂房土地转让合同书》第三条不是终止合同的约定条件，被告黎春祥明知原告与被告谢冬梅方有约在先，恶意串通，先给付了被告谢冬梅方人民币一百万元归还贷款本金。这一事实是被告谢冬梅、蔡立鹏、钟礼传当面告诉我的，称收了人家的钱，故要终止合同。被告黎春祥现虽取得了该宗土地的使用权，但违反了《中华人民共和国房地产管理法》第六十条第（三）项规定，应属无效。且该宗土地上的房屋并未转移产权。为此，诉请人民法院：一、确认被告谢冬梅、曾斌、曾晶单方擅自终止合同的行为无效，并对此承担违约责任；二、被告谢冬梅、曾斌、曾晶违约转让土地使用权给黎春祥的行为无效，要求返回该土地使用权给原告；三、本案的诉讼费由被告全部承担。
被告谢冬梅、曾斌、曾晶辩称，被告谢冬梅与被告曾斌、曾晶之母蔡晓岚合伙开办的诚信针织厂，于2004年、2005年间以谢冬梅的名义，用该针织厂的厂房、土地作抵押担保向龙南镇农村信用社分别贷款50万元，合计人民币100�元。蔡晓岚于2006年12月27日病故前，已委托其兄蔡立鹏、姐夫钟礼传为其全权处理诚信针织厂相关事宜。病故后，被告曾斌、曾晶又委托舅舅蔡立鹏、姨父钟礼传全权处理诚信针织厂相关事宜。为清偿龙南镇农村信用社的贷款，经与原告及龙南镇农村信用社共同协商一致，于2007年6月22日分别签订了《厂房土地转让合同书》。《厂房土地转让合同书》第三条约定了双方终止、解除合同条件。由于原告自接管诚信针织厂后，每月均拖欠员工工资、电费、水费，拖延纳税，致供水部门强行拆除水表等状况，表明原告既无履行合同能力，又毫无诚信。原告同时还违反《厂房土地转让合同书》第二条及《协议》第三条的约定，在龙南镇农村信用社于同年9月20日后至10月多次向原告和谢冬梅等人催收第三季度贷款利息的情况下，被告谢冬梅与钟礼传、蔡立鹏于2007年10月1日口头�知原告终止合同，同月30日书面通知原告终止《厂房土地转让合同书》的履行，另行拍卖转让他人。被告谢冬梅于2007年10月30日清偿了第三季度贷款利息，次月1日清偿了贷款本金。2007年11月6日被告谢冬梅方将该厂房土地全部转让给了被告黎春祥，是对自己财产权的合法处分，被告之间于同月13日缴纳房地产交易税费，依法办理了土地、厂房使用权和所有权的过户手续。
被告黎春祥辩称，被告谢冬梅方在转让土地使用权时并未告知其已与原告签订转让协议的事实，同时原告与被告谢冬梅方签订的转让协议也未在房地产管理部门办理备案手续。被告黎春祥按正常途径无法了解原告与谢冬梅签订协议的实情，被告黎春祥已按约定支付了约定价给谢冬梅方，并按法律规定缴交了税费，办理了过户手续，取得了该厂房、土地的权属。同时原告始终未依法提供被告黎春祥知道�应当知道原告与被告谢冬梅之间在此前已经签订转让协议的证据。被告谢冬梅方依约解除与原告的厂房、土地转让合同行为合法有效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
龙南县人民法院一审查明：争执之土地厂房属被告曾斌、曾晶之母蔡晓岚生前所有及享有，蔡晓岚在与被告谢冬梅合伙开办诚信针织厂（又名永东诚信针织厂）时，于2004年、2005年间以谢冬梅的名义，用该针织厂（户主为蔡晓岚）的房屋、土地抵押担保向龙南镇农村信用社分别贷款50万元，合计人民币100万元。蔡晓岚患病期间委托（特别授权）其兄蔡立鹏、姐夫钟礼传处理诚信针织厂相关事宜。蔡晓岚于2006年12月27日病故。被告谢冬梅与钟礼传、蔡立鹏为清偿龙南镇农村信用社的到期贷款及其他到期债务，经与原告及龙南镇农村信用社协商一致，于2007年6月22日分别订立了《厂房土地转让合同书》及《协议》并于同日经龙南县公证处公证。原告为乙方、被告谢冬梅与钟礼传、蔡立鹏代表龙南诚信针织厂为甲方，签订的《厂房土地转让合同书》载明：“……一、厂房、场地及所有生产设备、生活设施折价人民币壹佰叁拾捌万元（￥1380000.00元），由乙方交付甲方（厂房、场地面积以甲方提供的有关证明为准）。二、付款方式：由乙方分期付给甲方。乙方于6月30日预付人民币壹拾壹万元（￥110000.00元）给甲方。另外，乙方于每月底付甲方所欠龙南镇农村信用社贷款的利息，由乙方逐月给付清。剩余款项由乙方于今年12月底一次性付清给甲方。三、如果乙方未按上述规定履行付款或逾期未予付清，甲方可以将上述厂房、场地另行拍卖给他人。同时，乙方给付的预付款甲方可以不予返还给乙方。乙方履行了上述约定的同时，甲方也必须全力协助乙方在当地有关政府机关�理好相关手续。房屋土地的过户等一切相关费用由乙方自负……”。以原告为丙方，龙南县龙南镇农村信用社为甲方（法定代表人廖小琼，代理人蔡井鹏），被告谢冬梅与钟礼传、蔡立鹏代表龙南诚信针织厂为乙方订立的《协议》约定：“……一、根据乙方与丙方双方达成协议，……甲方同意乙方把位于龙南县龙南镇金钩许屋垇的诚信针织厂作价转让给丙方。二、土地转让后，丙方继续履行转让土地物在龙南镇农村信用社抵押权，在乙方代表谢冬梅未偿还清甲方贷款壹佰万元本金前，抵押物继续有效。三、丙方保证按季结清乙方代表谢冬梅结欠龙南镇信用社贷款的利息，并于2007年12月31日前还清乙方代表谢冬梅结欠龙南镇农村信用社贷款本金壹佰万元，如果逾期未偿还清甲方贷款，甲方将依法进行诉讼……”。被告谢冬梅于同年6月30日收到原告现金人民币壹拾壹万壹仟元（￥111000.00元），双方未向房地产交易部门办理预告登记。2007年9月20日，第三季度应付利息到期后，原告未依上述约定清偿被告谢冬梅向龙南县龙南镇农村信用社的贷款利息。龙南镇农村信用社便于9月底至10月向原告及被告谢冬梅多次催收均无成效。被告谢冬梅为按约定偿还到期贷款利息分别于9月、10月份催原告交纳。原告因不能如期清偿谢冬梅名义贷款的第三季度利息，找到了龙南县龙南镇农村信用社的职工蔡井鹏要求宽限缴息时间，蔡井鹏口头同意原告于同年10月底缴清第三季度的利息。被告谢冬梅与蔡晓岚合伙经营龙南诚信针织厂期间，因民间借贷、承揽加工等案，未履行判决书所确定的义务，龙南县人民法院于2007年10月25日依法查封了蔡晓岚享有土地使用权的龙南诚信针织厂的土地。2007年10月27日被告曾斌、曾晶特别授权委托其舅舅蔡立鹏、姨父钟礼传为代理人，为其处理涉及诚信针织厂和山场承包等项目的清算、转让、处分和诉讼代理等，同日经龙南县公证处公证。次月10日被告曾斌、曾晶对蔡立鹏、钟礼传代理其与原告2007年6月22日签订的《厂房土地转让合同书》及龙南县龙南镇农村信用社签订的《协议》出具了书面确认书以确认其效力。2007年10月30日被告谢冬梅方归还了第三季度贷款利息计人民币45161.36元，次日谢冬梅与钟礼传、蔡立鹏向原告发出了“关于终止《厂房土地转让合同书》的函”。原告于次月1日收到该函，被告谢冬梅于同年11月1日归还清了龙南县龙南镇农村信用社的贷款本息计人民币1000740.35元。此后，蔡立鹏、钟礼传与被告谢冬梅将龙南诚信针织厂的厂房土地作价转让给了被告黎春祥，同月13日被告谢冬梅履行完龙南县人民法院（2006）龙民二初字第195号、215号、235号、236号民事判决及全南县�民法院（2006）全民二初字第104号民事判决所确定的义务后，法院依法解除了对蔡晓岚享有的座落于龙南县龙南镇金钩许屋垇的龙南诚信针织厂的土地壹宗的查封。被告于同日依法缴纳了房地产交易税，被告黎春祥领取了该宗土地面积为9526.33平方米的《国有土地使用权证》，因要拆除该宗土地上的厂房，被告黎春祥未对厂房产权进行变更登记，领取房屋所有权证，该厂房的户主仍为蔡晓岚。原告自2007年6月至同年10月间，均有拖延纳税、拖欠电费、工人工资的行为，尤其在同年8月、9月因拖欠水费，致龙南县自来水公司拆除了原告经营的龙南诚信针织厂的水表。
龙南县人民法院一审认为，被告曾斌、曾晶特别授权委托的代理人蔡立鹏、钟礼传的代理行为，已经授权或事后追认，该代理行为符合法律规定，合法有效。原告与被告谢冬梅及曾斌、曾晶的代理人钟礼传、�立鹏签订的《厂房土地转让合同书》及龙南县龙南镇农村信用社签订的《协议》，均属在双方自愿、平等协商的基础上签订且公证机关公证，该《厂房土地转让合同书》及《协议》合法有效，对合同当事人均具有约束力。《协议》约定了在保留抵押权的前提下，抵押权人准许抵押物转移给原告，同时原告保证按季度结清被告谢冬梅方结欠龙南县龙南镇农村信用社的利息，并于同年底前还清贷款本金的连带保证条款，也是对《厂房土地转让合同书》第二条约定按月付清贷款利息部分的变更。但该《协议》并没有转移债务，免除被告谢冬梅方与龙南县龙南镇农村信用社贷款合同中约定的清偿义务，主债务人仍是谢冬梅方。被告谢冬梅方与原告的《厂房土地转让合同书》中的第二、三条，经《协议》变更后，应理解为：“原告应于每季度付清被告谢冬梅方欠龙南县龙南�农村信用社的贷款利息，余款于2007年12月底一次性还清欠龙南县龙南镇农村信用社的贷款本金。如原告未按此规定履行付款或逾期未予付清，被告谢冬梅方可以将上述厂房场地另行拍卖给他人（不含生产设备）。同时，原告给付的预付款，被告谢冬梅方可以不予返还的合同条款”。该条款属于当事人约定的合同解除（终止履行）的条款。原告于2008年1月28日下午向法院递交的第6、7份证据，因其收到重新指定30天的举证通知书时间为2007年12月27日，其举证届满的时间应是2008年1月26日，而该月26、27日属法定假日，故应顺延至2008年1月28日。原告所提交的证据，没有逾期，因此，被告谢冬梅方对原告提出的二份证据不予质证是其放弃质辩权利的行为。被告黎春祥于庭审中递交1、2组证据，超过了指定的举证期限，且不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款规定的情形。原告对被告黎春祥提供的二份证据不予质证符合法律规定。故依最高人民法院《关于民事诉讼证据》第四十三条第一款规定，不予采纳被告黎春祥的此二份证据。原告未提供任何证据证明被告谢冬梅方同意原告与蔡井鹏口头达成的延期还息协议。原告与龙南县龙南镇农村信用社蔡井鹏口头约定的宽限于次月底前归还第三季度利息，对被告谢冬梅方不具有法律上的约束力。原告只是《协议》中的连带保证责任人，《协议》中没有免除被告谢冬梅方的债务清偿责任。原告与龙南镇农村信用社蔡井鹏口头约定未征得谢冬梅方的同意，损害了原告与被告所签订的《厂房土地转让合同书》中权利人谢冬梅方的合法权益。也不符合原告与被告谢冬梅方及龙南县龙南镇农村信用社签订《协议》�时清偿贷款本息的合同目的。被告谢冬梅方自然享有依照《厂房土地转让合同书》第二、三条及《协议》第三条约定，要求原告遵循诚实信用原则，全面及时履行合同义务。被告谢冬梅、曾晶、曾斌在原告违约的情况下，根据原告诚信程度及履约能力及时书面通知原告解除（终止履行）合同的行为符合法律的规定，应予支持。原告主张其逾期履行交付利息征得了龙南镇农村信用社蔡井鹏的口头同意而不构成违约的抗辩理由不予采纳。同时原告主张《厂房土地转让合同书》第三条约定不是合同中约定的单方解除条件，原告没有迟延履行主要债务，且约定履行主要债务的期限未到。该理解不符合《厂房土地转让合同书》第二、三条及《协议》第三条约定的本意，不予采纳。被告谢冬梅方将已解除了《厂房土地转让合同》中标的物出让给被告黎春祥的行为属对其物权的�法处分。同时被告黎春祥在受让该宗厂房、土地时无法依正常的途径获悉原告与被告谢冬梅方就该宗厂房、土地签订了转让合同的事实，主观上没有恶意。被告黎春祥受让该宗厂房、土地后，依法缴纳了房地产交易税，并取得了土地使用权证，应当认定被告黎春祥与被告谢冬梅方厂房土地转让合法有效。原告对被告黎春祥非善意取得房地产权属负有举证责任，但是原告未提供证据证明。故对原告主张被告黎春祥非善意取得该宗土地理由不予采纳。被告黎春祥主张其合法善意取得了龙南诚信针织厂的厂房、土地的理由成立，应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，经法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费17220元，由原告负担。
原审上诉人袁恩芳上诉称：信用社、被上诉人、上诉人三方所签订的是基本协议，是履行的基准。上诉人与被上诉人所签订的两方协议的内容基本被三方协议所吸收，不应作为单独履行的依据。而三方协议没有约定单方解除合同的条款，且是三方所签协议，故被上诉人方单方解除合同没有依据。退一万步讲，就算两方合同可以单独作为履行的依据，100多万元的剩余款要到12月底才能付清，而迟延一个季度的利息45161.36元未付仅占整个应付款项的3.2%，根据合同法的有关规定，本案上诉人未按期履行的债务只占很小部分，不应导致合同的解除。本案债务已依法转移给上诉人，随着三方协议的签订意味着在本案中被上诉人既不是债权人，也不是债务人，其身份已转化为第三人，上诉人只对信用社承担�务，并不对被上诉人承担债务，故被上诉人无权单方终止合同。此外，被上诉人谢冬梅等人将房地产转让给被上诉人黎春祥的行为是无效的。请求二审法院依法撤销原判，改判确认被上诉人谢冬梅等三人单方终止合同及转让土地使用权给被上诉人黎春祥的行为无效并承担违约责任，返还该宗土地使用权给上诉人。
原审被上诉人谢冬梅、曾斌、曾晶辩称：通过《厂房土地转让合同书》第二、第三条及《协议书》第三条的约定可以看出，上诉人与被上诉人谢冬梅等三人之间约定了解除合同的条件，上诉人既没有按月也没有按季归还利息，其行为构成违约，而在合同中并未约定未履行主要债务，才符合解除条件，故被上诉人谢冬梅等依照约定解除合同符合法律规定。信用社工作人员蔡井鹏不是法定代表人，其未经授权口头答应延期归还利息无效，因为三方的协议是书面形式，但蔡井鹏并没有通知被上诉人谢冬梅等人，甚至在满季度时多次打电话催缴利息。被上诉人收到催款电话后多次转告上诉人，上诉人仍无动于衷。更为严重的是上诉人还长期拖欠工人工资、电费、水费、税金等，导致自来水公司强行将其水表拆除，种种迹象表明上诉人根本无力履约。当初约定解除合同的条件，就是为了防止上诉人无力履约。本案的债务没有发生转移，厂房、土地仍然继续抵押，上诉人违约之后信用社还是向被上诉人谢冬梅催还本息，从该协议的内容来看完全不符合债务转移的法律要件。上诉人于2007年11月12日诉至原审法院，被上诉人是在同年11月20日被原审法院通知领取《应诉通知书》，而被上诉人与黎春祥交易的时间是同年11月6日，同年11月13日过户，故上诉人称被上诉人在诉讼期内又将上诉人受让的房地产转让给黎春祥与事实不符，被上诉人将房地产转让给黎春祥合法有效。原审判决认定事实清楚，依法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被上诉人黎春祥辩称：被上诉人在与谢冬梅等人签订房地产转让合同时，对上诉人与谢冬梅之间也签订了转让合同一事并不知情。谢冬梅等人明确告诉被上诉人未与他人签协议，谢冬梅与上诉人所签转让合同未在相关部门办理备案或登记手续，被上诉人按正常途径无法了解上诉人与谢冬梅之间签订转让合同的事实。被上诉人与谢冬梅签订转让合同后，按约定支付了对价，同时按法律规定到相关部门办理了过户手续，故被上诉人取得诉争的房地产合法有效。上诉人在履行与谢冬梅等人签订的合同时存在违约行为，该行为成就了合同解除的条件，谢冬梅等人与上诉人解除合同符合法律规定。债务的转移必须取得债权人的同意，在谢冬梅等人与上诉人、信用�之间签订的协议中并没有关于债务转移的约定，信用社只是同意谢冬梅将已抵押的房地产转让给上诉人，并未同意将债务转移，债务人还是谢冬梅，该协议并不产生债务转移的法律后果。上诉人与信用社达成的口头协议对谢冬梅方不产生约束力，债务人是谢冬梅，不是上诉人。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明：因上诉人袁恩芳不服江西省龙南县人民政府2007年11月13日为被上诉人黎春祥颁发龙国用（2007）第1093号土地使用权证，于2008年6月16日向本院提起行政诉讼，本案中止诉讼。本院审理后作出（2008）赣中行初字第11号行政判决：“撤销龙南县人民政府于2007年11月13日为被上诉人黎春祥颁发的龙国用（2007）第1093号土地使用权证”。被上诉人黎春祥不服判决，上诉至江西省高级人民法院，江西省高级人民法院作出（2008）赣行终字第21号行政判决：“驳回上诉，维持原判”。本案恢复审理。被上诉人谢冬梅、曾斌、曾晶分别于2009年3月3日、3月4日在龙南县房地产管理局、龙南县人民政府将本案的争议厂房及土地变更登记在被上诉人黎春祥名下。上诉人袁恩芳不服龙南县房地产管理局、龙南县人民政府为被上诉人黎春祥颁发龙南县房权证龙私字第172**号、17210号、17211号、17212号、17213号、17214号、17215号、172**号房屋产权证书及龙国用（2009）第01**号土地使用权证，于2009年3月23日再次向本院提起行政诉讼，本案再次中止诉讼。2009年6月20日，本院审理后作出（2009）赣中行初字第11号行政裁定书认为：“因对于袁恩芳的第一次土地登记行政诉讼案，江西省高级人民法院已于2008年12月26日作出（2008）赣行终字第21号终审判决，判决认为：龙南县人民政府应当根据有效的土地转让合同，依法重新作�土地登记的具体行政行为。故本案审查土地登记具体行政行为的合法性，就需以民事合同的效力为依据，即本案审理需要以民事案件的审理结果为依据，而相关民事案件尚未审结，故裁定中止审理”。为此，本案恢复审理。另查明：原审法院于2008年5月7日下达了（2007）龙执指字第05号民事裁定书，对本案争议的厂房进行查封。2009年1月20日，原审法院下达了（2007）龙执指字第05-2号民事裁定书，解除了对本案争议厂房的查封。
本院二审认定的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院二审认为：上诉人袁恩芳与被上诉人谢冬梅、曾斌、曾晶两方签订的《厂房土地转让合同书》，及上诉人袁恩芳与被上诉人谢冬梅、曾斌、曾晶、案外人龙南县龙南镇农村信用社三方签订的《协议书》，都是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家禁止性规定，为有效合同。在�一份合同中，上诉人与被上诉人谢冬梅等人之间是厂房买卖、土地使用权转让的法律关系，被上诉人谢冬梅等人为债权人，上诉人为债务人。被上诉人谢冬梅等人与信用社之间为借款合同关系，信用社为债权人，被上诉人谢冬梅等人为债务人。这是两个相互独立的不同的法律关系。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。本条规定了向第三人履行债务的问题。向第三人履行即债务人本应向债权人履行义务，由于债权人与债务人经过约定，改由债务人向第三人履行债务，但原债权人的地位不变。本案三方所签订的《协议书》即属于这种情形，被上诉人谢冬梅等人为上诉人的债权人，三方约定由债务人即上诉人向第三人即信用社履行债务，因上诉人未按约定向信用社履行债务，且在信用社的宽限期内仍未履行，被上诉人谢冬梅等人为此自行向信用社清偿贷款利息，故上诉人应按照《厂房土地转让合同书》的约定向其债权人即被上诉人谢冬梅等人承担违约责任。上诉人主张被上诉人谢冬梅等人的债务已全部转移给了上诉人与事实和法律不符，本院不予支持。《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被上诉人谢冬梅等人因上诉人违约并综合其在龙南诚信针织厂经营中的不良情况，按合同约定行使合同解除权，符合法律规定。上诉人为履行合同支付预付款11万元，虽然合同约定被上诉人谢冬梅等人可不予返还上诉人，但因被上诉人谢冬梅等人已将厂房、土地转让，其实际损失轻微，该预付款可不作违约金处理。就本案而言�上诉人虽未主张返还上述预付款，但本判决系二审终审判决，若仅对合同是否解除作出认定，对上述预付款不作处理，则当事人为预付款的返还须另行提起诉讼，徒增诉累，故预付款宜在本案一并处理。该11万元预付款被上诉人谢冬梅等人应返还上诉人袁恩芳。上诉人不能举证证明被上诉人黎春祥受让厂房、土地为恶意，被上诉人黎春祥向被上诉人谢冬梅等人支付了合理的对价，已取得了受让土地的土地使用权证及厂房的房屋产权证，故被上诉人黎春祥为善意第三人，其受让厂房、土地的行为有效。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判。二、加判：由被上诉人谢冬梅、曾斌、曾晶在本判决生效后五日内返还上诉人袁恩芳人民币110000元�二审案件受理费17220元，由上诉人袁恩芳负担。
江西省人民检察院抗诉认为：（一）二审法院认定谢冬梅等人的实际损失轻微，缺乏证据证明。一、二审庭审中双方当事人均未对谢冬梅等人的实际损失是否轻微提供证据，二审法院对这一基本事实未进行庭审质证。从本案的实际情况看，诚信针织厂是以138万元转让给袁恩芳，而转让给黎春祥却是76万元，另谢冬梅等人自筹款项清偿了农村信用社第三季度的贷款利息及全部本息。因此，由于袁恩芳的违约行为，已经造成了谢冬梅等人的实际损失。二审法院该认定缺乏证据证明。（二）二审法院判决申诉人返还预付款，属适用法律错误。理由如下：1、二审法院判决申诉人返还预付款，超出了当事人的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第13条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权�。”根据这一法律规定，当事入主张什么权利、提出什么诉讼请求，应由当事人自主决定，法院的判决既不能遗漏诉讼请求，也不能超出当事人的诉讼请求。本案中，当事人签订合同时已对预付款事项作了约定，被申诉人袁恩芳在一、二审中均未提出过返还预付款的请求，二审法院对预付款的处理，没有法律依据。2、二审法院判决申诉人返还预付款，违反了我国《合同法》关于违约责任的规定。合同关系因当事人的协议而成立，合同关系遭受破坏时，作为补救措施的违约责任自然可以由当事人以协议自行约定。我国《合同法》第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，二审法院在判决中认定《厂房土地转让合同书》合法有效，也就是说，二审法院认定《厂房土地转让合同书》中关于违约责任的条款（乙方给付的预付款甲方可以不予返还给乙方）是合法有效的。同时，二审法院又确认袁恩芳的行为构成违约，谢冬梅等人有权单方解除合同。二审法院既然认定被申诉人构成违约，就应当根据当事人约定的违约条款追究违约责任。同时，根据《合同法》第114条第2款的规定，如果被申诉人认为约定的违约金过分高于损失，必须向法院提出请求，并提供证据加以证明，法院可以考虑适当减少。而本案中，被申诉人既未向法院提出该请求，也未提供任何证据加以证明。二审法院在没有事实和法律依据的情况下，判决申诉人返还预付款，违反了《合同法》关于违约责任的规定，在适用法律上确有错误。综上所述，赣州市中级人民法院（2008）赣中民一终字第82号民事判决书所认定的事实缺乏证据证明，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十七条第一款和第一百七十九条第二款、第六款的规定，向你院提出抗诉，请依法再审。
本院再审查明的事实与原审一致。
本院再审认为，被申诉人袁恩芳起诉时实际上请求的是继续履行与申诉人谢冬梅、曾晶、曾斌签订的《厂房土地转让合同书》，而从本案情况看，其未按约定期限支付利息并未构成根本违约，加上合同履行期限未到，本可不判解除合同，但原二审考虑到原审被上诉人黎春祥已向申诉人谢冬梅等人支付了合理的对价，已取得了受让土地的土地使用权证及厂房的房屋产权证，属善意第三人，致不能继续履行以实现合同目的，故维持了原一审关于驳回被申诉人袁恩芳诉讼请求的判决，这一判决实际上就是解除了被申诉人袁恩芳与申诉人谢冬梅、曾斌、曾晶签订的厂房土地转让合同。又由于被申诉人袁恩芳已履行了部分合同，依据我国合同法第九十七条的规定，对已履行的部分可以一并作出处理，故原二审在综合本案各种情况后判决申诉人谢冬梅、曾斌、曾晶返还收取的预付款给被申诉人袁恩芳，符合本案事实，具有法律依据。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2008）赣中民一终字第82号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭卫真
审 判 员 刘定丰
代理审判员 谭品珍
二〇一三年八月十�日
书 记 员 刘恒芬