上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终901号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海奥吉金属制品有限公司（原名：上海奥吉塑钢门窗有限公司），住所地上海市松江区XX镇XX公路XX号XX幢—4。法定代表人夏兴裕，经理。委托代理人金辉，上海市群成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部，住所地上海市松江区XX街道XX公路XX号。经营者张荣权，XX年XX月XX日生，汉族，住安徽省六安市金安区XX镇XX村XX组。委托代理人李祥美，上海一凡律师事务所律师。委托代理人刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。上诉人上海奥吉金属制品有限公司（以下简称奥吉公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3195号民审判，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。上诉人奥吉公司的法定代表人夏兴裕、委托代理人金辉、被上诉人上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部（以下简称典亿服务部）的委托代理人李祥美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2013年6月1日，典亿服务部、奥吉公司签订《租借厂房协议书》约定：奥吉公司将松江区XX公路XX号院东边一栋双层房屋出租给典亿服务部使用，租期为两年自2013年6月1日至2015年5月30日止；每年租金人民币（下同）146,000元，先付后用，每年分两次付款，每年5月30日付73,000元，第二次付款每年11月1日支付73,000元，押保证金12,000元；协议到期要续租的，典亿服务部应当提前三个月告知奥吉公司，根据奥吉公司总合同房价为准，如不上调，典亿服务部可优先原价续签。该协议书对其他事宜进行了约定。协议书签订后，奥吉公司将房屋交付给了典亿服务部使用，典亿服务部向奥吉公司交付了12,000元租赁保证金。对于2013年6月1日至2014年5月31日的租金，典亿服务部已经向奥吉公司支付。2015年3月30日，典亿服务部、奥吉公司签订《补充协议》约定：因政府规划用地需要将XX公路XX号上海XX厂区包括上海松江区中山街道典亿标牌制作服务部一起全部拆迁。经双方协商一致奥吉公司一次性补贴所有一切搬迁费用给典亿服务部7万元。搬迁时间为2015年4月10日前全部搬离。之前双方签订的租房协议到2015年3月31日前终止。同日，典亿服务部确认其至2015年3月30日尚有电费15,126.5元未付。另查明：典亿服务部承租的上述房屋并未取得产权证或建设工程规划许可证。2015年8月24日，典亿服务部起诉，要求法院判令：奥吉公司支付典亿服务部搬迁费7万元。奥吉公司提起反诉，要求判令：1、典亿服务部支付2014年6月1日至2015年5月31日的房屋租金146,000元；2、典亿服务部支付租赁期间由奥吉公司垫付的电费15,126.5元。审理中，奥吉公司增加反诉请求，要求解除2015年3月30日的补充协议。审理中，典亿服务部陈述其于2015年4月初开始搬迁，当时周边均未开始搬迁，故典亿服务部搬迁有所迟延，典亿服务部系2015年5月初（5月10日前）全部搬迁。而奥吉公司陈述，典亿服务部于2015年5月30日全部搬迁。原审认为：本案所涉的租赁标的物并未取得建设工程规划许可证，典亿服务部、奥吉公司之间的租借厂房协议书应属无效。但双方因租赁标的物发生动迁，就补偿问题而达成的补充协议，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法、有效。本案争议的主要问题是，双方签署补充协议时，奥吉公司是否免除了典亿服务部2014年6月1日至2015年4月10日期间的使用费以及奥吉公司是否有权要求解除此补充协议。法院认为，首先，根据租借厂房协议书约定，租金的支付方式是先付后用，每年5月30日、11月1日各支付一次，故在签署补充协议时，典亿服务部已经存在欠付使用费的情形。如果奥吉公司并未免除典亿服务部支付使用费的义务，则应当在承诺搬迁费数额时，一并对于使用费进行结算，并体现在补充协议之中。故法院认定双方签署补充协议时，奥吉公司已免除了典亿服务部2014年6月1日至2015年4月10日期间的使用费。其次，虽然典亿服务部确实存在未按照补充协议上约定的期限搬离租赁房屋，但奥吉公司也并未举证证明因典亿服务部迟延搬离对奥吉公司产生实质的影响进而导致补充协议目的无法实现。故法院认定，奥吉公司无权要求解除补充协议，奥吉公司仍应向典亿服务部支付搬迁费。关于奥吉公司主张的2014年6月1日至2015年5月30日的使用费问题。基于上述理由，典亿服务部对于2014年6月1日至2015年4月10日期间的使用费，无需再支付。因典亿服务部并未举证证明其实际搬离租赁房屋的时间，故法院以奥吉公司确认的2015年5月30日为其搬离时间。审理中，典亿服务部表示对于2015年4月11日至其搬离之日的使用费愿意支付，故法院确定典亿服务部仍按照原先租金标准继续支付。关于奥吉公司主张的电费。典亿服务部对于电费金额15,126.5元予以确认，同时表示可先从租赁保证金中扣除。现奥吉公司尚有12,000元租赁保证金未退，两者抵扣后，典亿服务部实际应向奥吉公司支付电费3,126.5元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项之规定，于二〇一五年十二月一日作出判决：一、上海奥吉金属制品有限公司应付上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部搬迁费70,000元；二、上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部应付被告上海奥吉金属制品有限公司使用费20,278元；三、上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部应付上海奥吉金属制品有限公司电费3,126.5元；四、上述第一、二、三项相互折抵后，上海奥吉金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部46,595.50元；五、驳回上海奥吉金属制品有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,550元，减半收取775元，由上海奥吉金属制品有限公司负担（于判决生效之日起七日内交付法院）；反诉案件受理费1,761元，由上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部负担193元（已付），上海奥吉金属制品有限公司负担1,568元（已付）。判决后，奥吉公司不服，上诉于本院，诉称：《补充协议》系双方当事人真实意思表示，应当产生约束力。就本案中的典亿服务部拖欠的租金，《补充协议》上根本没有涉及，奥吉公司也没有明示或默认免除租金。原审以租金约定的支付方式系先付后用推定该费用在《补充协议》未涉及即为奥吉公司放弃，毫无法律依据，应当予以纠正。另，双方在《补充协议》中约定2015年4月10日前典亿服务部搬离，奥吉公司才支付7万元。现典亿服务部于2015年5月30日才搬离，等于完全使用了租赁期限，显然租赁利益未受损，奥吉公司系基于提起解除合同给予典亿服务部搬迁费的，基于该事实典亿服务部无权主张搬迁费。综上，要求二审法院撤销原审判决第一、二、四项，改判典亿服务部支付奥吉公司租金、使用费的146,000元。被上诉人典亿服务部辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于典亿服务部、奥吉公司签订《补充协议》，本院认为，该协议对典亿服务部拖欠的租金并未涉及，且并无证据表明《补充协议》系租赁合同项下的双方权利义务的清算及终级程序，因此原审认定奥吉公司放弃租金及使用费，没有合同及事实依据，应予更正。奥吉公司要求典亿服务部支付拖欠的租金及使用费146,000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于搬迁费7万元。奥吉公司认为该费用有支付条件，即典亿服务部于2015年4月10日前搬离，因典亿服务部延迟搬离，因此奥吉公司可拒付该费用。本院认为，双方虽约定了搬离时间，但并非确认该搬离时间为支付条件或者典亿服务部应当承担延迟搬离的违约责任，因此在奥吉公司未能证明因典亿服务部迟延搬离产生实质的影响而导致《补充协议》无法履行的情况下，其仍应当支付搬迁费。综上所述，上诉人奥吉公司的上诉理由部分成立，其要求典亿服务部支付拖欠的租金及使用费146,000元的上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3195号民事判决第一、三、五项；二、变更上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3195号民事判决第二项为：上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部应付上海奥吉金属制品有限公司使用费146,000元；三、变更上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3195号民事判决第四项为：上述第一、二项相互折抵后，上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部应于本判决生效之日起十日内支付上海奥吉金属制品有限公司79,126.50元。果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,536元，由上海奥吉金属制品有限公司负担690元，上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部负担1,946元。二审案件受理费人民币3,311元，由上海奥吉金属制品有限公司负担1,054元，上海市松江区中山街道典亿标牌制作服务部负担2,257元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月十一日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……