福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第6317号
原告招商银行股份有限公司泉州南安支行，住所地南安市。
负责人李文炳，该行行长。
委托代理人蔡栋梁、赖文婷，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
被告尤福来，男，1971年9月10日出生，汉族，住南安市。
被告许占治，女，1970年4月21日出生，汉族，住南安市。
被告南安骏杰房地产开发有限公司，住所地南安市。
法定代表人ＸＸ来，该公司执行董事。
委托代理人黄震宁，该公司职员。
原告招商银行股份有限公司泉州南安支行（以下简称招行南安支行）与被告尤福来、许占治、南安骏杰房地产开发有限公司（以下简称骏杰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，依法由审判员陈燕能适用简易程序独任审理，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡栋梁及被告骏杰房地产公司的委托代理人黄震宁到庭参加诉讼，被告尤福来、许占治经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告招行南安支行诉称，2012年1月4日，原告与三被告签订《个人购房借款及担保合同》（编号：110131595084008350）1份，约定原告向被告尤福来提供总额为520000元的个人购房贷款，用于支付购房款，贷款期限为120个月，自2012年1月4日起到2022年1月4日止，具体贷款金额与贷款期限以借款借据为准。为担保被告尤福来在《个人购房借款及担保合同》（编号：110131595084008350）项下所欠原告的所有债务能得到按时足额清偿，被告尤福来、许占治共同向原告提供址于南安市柳城办事处金街居委会四季家园6号楼2001号住宅作为《个人购房借款及担保合同》（编号：110131595084008350）项下的贷款本息及其他一切相关费用的最高额抵押担保，抵押担保的范围为原告向被告尤福来提供的贷款本金余额之和，以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费和原告实现债权的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费、执行费等），并于2012年1月12日依法办理抵押登记。同时，被告骏杰房地产公司作为保证人对《个人购房借款及担保合同》（编号：110131595084008350）贷款本金余额及其利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用等承担连带保证责任。
2012年1月20日，被告尤福来出具《个人贷款借款借据》交由原告收执，原告向被告尤福来指定的账户（6225885952274793）放款520000元，并受被告尤福来委托将该笔款项转入被告尤福来指定的被告骏杰房地产公司在招行南安支行开立的账户（595900503610101）。贷款期限自2012年1月20日至2022年1月20日止，贷款执行年利率为8.46%，扣款日为每月20日。现被告尤福来自2015年5月20日起，已经连续四个月未能按期足额支付贷款本息，截止2015年7月22日，被告尤福来累计已拖欠原告到期贷款本息401061.48元，被告尤福来的行为已构成违约。根据《个人购房借款及担保合同》（编号：110131595084008350）第38条、第39条的约定原告有权要求被告尤福来立即偿还全部贷款本息及支付合同约定的相关费用及违约金，并就前述所有款项以被告尤福来、许占治提供的抵押物以折价或拍卖、变卖价款优先受偿，并有权要求被告骏杰房地产公司就上述债务承担连带清偿责任。另外，被告尤福来与被告许占治系夫妻关系，本案诉争主债务发生在被告尤福来、许占治婚姻关系存续期间，故被告许占治对上述债务应承担共同偿还责任。综上，鉴于三被告的行为已构成严重违约，严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，请求判令：1、被告尤福来、许占治立即共同偿还原告《个人购房借款及担保合同》（编号：110131595084008350）项下的贷款本金共计393955.64元，并按前述合同约定向原告支付至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复息（暂计至2015年7月22日的利息、罚息、复息合计7105.84元）；2、被告尤福来、许占治立即共同偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费13000元；3、被告骏杰房地产公司就上述全部款项承担连带清偿责任；4、原告有权就上述全部款项以被告尤福来、许占治提供的抵押物（南安市柳城办事处金街居委会四季家园6号楼2001号住宅）折价或以拍卖、变卖抵押物价款优先受偿；5、本案一切诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）均由三被告承担。庭审中，原告陈述，起诉后，被告尤福来、许占治有偿还原告部分贷款本息，至今尚欠原告本金380955.64元及按前述合同约定向原告支付至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复息，故原告变更第一项诉讼请求为：被告尤福来、许占治立即共同偿还原告《个人购房借款及担保合同》（编号：110131595084008350）项下的贷款本金380955.64元，并按前述合同约定向原告支付至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复息。
被告尤福来未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告许占治未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告骏杰房地产公司辩称，本案欠款应先从被告尤福来、许占治提供的涉案房产拍卖、变卖款项中优先支付，不足部分再由其承担责任。另其提供的担保责任是阶段性保证，现该房产于2013年12月28日已具备办理房屋所有权证及他项权利证书的条件，其也通知被告尤福来、许占治办理相关的手续。
经审理查明，被告尤福来、许占治系夫妻关系。被告尤福来、许占治、骏杰房地产公司于2012年1月4日与原告签订1份编号为110131595084008350的《个人购房借款及担保合同》，合同约定：被告尤福来因个人购房需要向原告借款520000元，借款期限为120个月，借款年利率为8.46%。若借款人未按约定按时足额偿还贷款，原告有权对借款人未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计付复息。借款人同意原告根据借款人委托将贷款转入符合合同约定用途的借款人交易对象名下的账户。还款日为每月的20日，采用等额还款的方式归还贷款本息。合同违约责任条款约定：若被告尤福来连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同提前到期，有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。被告尤福来、许占治以其二人购买的涉案房产（南安市柳城办事处金街居委会四季家园6号楼2001号住宅）为被告尤福来向原告的借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费、执行费等）。同时，被告骏杰房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由原告保管之日止，保证担保的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费、执行费等），并约定保证人自愿放弃要求贷款人首先从借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。涉案房产已办理预购商品房抵押权预告登记，该笔借款于2012年1月20日汇至被告骏杰房地产公司的账户。之后，因被告尤福来仅偿还本息至2015年4月20日止，现尚欠原告借款本金380955.64元及从2015年4月21日起的利息、罚息、复利未归还，被告骏杰房地产公司也未履行保证责任。原告为实现本案债权支付了律师代理费13000元。
另查明，涉案房产至今没有办理房产证，原告与被告尤福来、许占治没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证，被告尤福来、许占治的居民身份证复印件、结婚证复印件，被告骏杰房地产公司的营业执照、组织机构代码证复印件，编号为110131595084008350的《个人购房借款及担保合同》，个人贷款借款借据，预购商品房抵押权预告登记证书，逾期清单，委托代理合同、律师代理费用发票以及原告招行南安支行、被告骏杰房地产公司各自的委托代理人在庭审中的陈述为证。对原告提供的证据，三被告没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据，因此可以确认上述证据具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。
综上事实，本院认为，被告尤福来、许占治、骏杰房地产公司于2012年1月4日与原告签订1份编号为110131595084008350的《个人购房借款及担保合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告尤福来发放520000元的贷款，按照合同约定，若被告尤福来连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同提前到期，有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，而截止至原告起诉时，被告尤福来已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，现原告要求被告尤福来
提前偿还尚欠的全部借款本金380955.64元并按前述合同约定向原告支付至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复息于法有据，本院予以支持。原告招行南安支行要求被告尤福来支付律师代理费13000元，系双方当事人意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应予以支持。本案所涉债务产生于被告尤福来、许占治夫妻关系存续期间，且被告许占治也在《个人购房借款及担保合同》上签字，说明被告许占治知晓被告尤福来贷款的事实。被告许占治对于被告尤福来的该笔贷款既有共同举债合意，又作为共有人从中受益，相应债务理应按夫妻共同债务处理。因此，原告招行南安支行要求被告许占治承担共同还款责任的请求合理，依法应予支持。被告尤福来、许占治以其向被告骏杰房地产公司购买的涉案房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告尤福来不履行债务时，原告有权以该房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。被告骏杰房地产公司的保证期间自本合同签订之日起至被告尤福来持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由原告保管之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。合同中的正式抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书，本案中被告尤福来、许占治提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，所以被告骏杰房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定保证人自愿放弃要求贷款人首先从借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，即当被告尤福来未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告尤福来、许占治以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告骏杰房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告骏杰房地产公司提出先就涉案房产实现原告的债权，不足部分再由其承担保证责任的抗辩缺乏依据，不予采纳。被告骏杰房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告尤福来、许占治追偿。庭审中，原告自愿变更诉讼请求，这是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，且对被告并无不利，本院予以照准。被告尤福来、许占治经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第七十四条之规定，判决如下：
一、被告尤福来、许占治应于本判决生效后10日内偿还原告招商银行股份有限公司泉州南安支行借款本金人民币380955.64元及从2015年4月21日起的利息、罚息、复息（利息、罚息、复息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的《个人购房借款及担保合同》的约定计算）；
二、被告尤福来、许占治应于本判决生效之日起10日内支付原告招商银行股份有限公司泉州南安支行为实现债权支出的律师代理费用13000元；
三、对被告尤福来、许占治的上述借款本息及费用，原告招商银行股份有限公司泉州南安支行有权从被告尤福来、许占治提供的抵押物（南安市柳城办事处金街居委会四季家园6号楼2001号住宅）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿，或者直接要求被告南安骏杰房地产开发有限公司承担连带清偿责任；
四、被告南安骏杰房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告尤福来、许占治追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7316元，适用简易程序减半后收取为3658元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 陈燕能
二〇一六年六月六日
书记员 黄明煊
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
6、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。