广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1500号
原告：广州市越秀国有资产经营有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：冼伟民，职务：总经理。
委托代理人：陈周兴，该公司职员，通讯地址。
委托代理人：彭涛，该公司职员，通讯地址。
被告：陈锡亮，身份证住址广东省揭阳市榕城区。
原告广州市越秀国有资产经营有限公司诉被告陈锡亮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭涛到庭参加诉讼，被告陈锡亮经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本案依法对其作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月30日，原、被双方签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》，约定原告将广州市越秀区大新路濠畔街···号全幢房屋出租给被告作商业用途使用，租赁期限从2011年4月1日至2013年3月31日止；月租金15000元，被告每月第10日前向原告支付当月租金，每逾期一日，按照月租金3%的标准向原告支付违约金；被告向原告缴纳保证金30000元，若被告拖延欠租金超过30天，原告有权没收保证金。原告于2004年始将涉案房屋出租给被告，当时被告缴纳保证金15000元。后双方续约，于2011年3月再次签订租赁合同，并重新约定保证金为30000元，但被告一直未向原告补交保证金差额。2011年3月签订的租赁合同到期后，被告在未续签租赁合同的情况下继续承租房屋，并按原标准缴交租金。2013年9月6日，原告以书面方式通知被告，将对涉案房屋承租权进行公开招标，如被告未能中标或不参与投标，原租赁合同解除。被告同意通知事宜并参与投标。因被告未能中标，2013年11月12日，双方解除原租赁合同，被告将涉案房屋交还原告，而拖欠原告2013年9月至10月共计30000元的租金。原告多次向被告催交租金未果，为了维护自身合法权益，于2014年4月11日向被告发出《缴纳欠费告知书》，要求被告归还所欠租金，并将《告知书》通过邮寄方式送达被告，然被告拒收。为此，原告诉至法院请求判令：1、确认原告与被告于2011年3月30日签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充协议》于2013年11月12日解除；2、被告支付2013年9月1日至2013年10月30日的房屋租金，共计30000元；3、被告支付延迟支付租金的违约金30000元；4、确认被告缴纳的保证金15000元由原告没收，不予退还。
被告无答辩。
经审理查明：2011年3月30日，原告（为出租人、甲方）和被告（为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定内容包括：甲方同意将坐落在越秀区大新路濠畔街···号全幢的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积384.6平方米；甲乙双方协定的租赁期限为2011年4月1日至2013年3月31日，月租金额为15000元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳30000元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方等。在上述合同第七条“乙方的权利和义务”部分约定有：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。同日，双方还签订有《租赁补充协议》，其中第8小点约定，如乙方存在以下情形，甲方有权立即解除合同，没收乙方保证金，要求乙方结清费用，并无条件收回场地，无须对乙方投入及装修作任何补偿，并有权要求乙方按剩余租期租金的50%补偿甲方：（1）乙方逾期拖欠租金超过30天或拖欠水、电费或物业管理费超过30天等。另，被告曾向原告缴纳押金15000元。
另查明，据《房产物业移交接收登记表》记载，被告于2013年11月12日将涉案房屋移交给原告，原告予以接管。该表上还记载，被告应缴租金情况为尚欠2013年9-10月租金（租赁保证金15000未办手续）等。2014年4月11日，原告向被告邮寄《缴纳欠费告知书》，内容为告知被告于2014年4月30日前到原告处缴清所欠款项，包括拖欠的租金30000元和违约金30000元等。
庭审中，原告称被告于2014年6月26日向原告缴纳2013年9月份所欠租金，于2014年7月28日向原告缴纳2013年10月份所欠租金，为此原告申请撤回其诉请第二项要求被告支付上述两个月租金的主张，本院经合议，当庭口头裁定予以照准。同时，被告表示租金违约金系从2013年9月11日起计，按照租赁合同第七条第一项计算，经原告计算发现违约金已经超过本金，故原告确定违约金为30000元。另，原告表示已无法联系到被告。
诉讼中，原告为证明其对涉案房屋拥有合法租赁权，提交原告与广州市越秀区第一土地房屋管理所就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》以及《补充协议》、原告向广州市越秀区第一土地房屋管理所缴纳的涉案房屋2013年9月、10月的租金发票作为证据。同时，原告还提交由原告于2013年9月6日向被告发出的《通知》，被告签字的《回函》、被告签字的《申请书》作为证据，证明就涉案房屋租赁事宜双方的交涉情况。另，原告还提交显示开票日期为2014年6月26日以及2014年7月28日的发票复印件两张，用以证明被告清租时间，并表示发票原件已交给被告。
本院认为：原、被告自愿签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。上述合同约定的租赁期限于2013年3月31日届满后，被告继续承租涉案房屋，原告对此无异议，则双方租赁合同继续有效，转为不定期租赁关系。本案被告系于2013年11月12日将涉案房屋交还原告，原告予以接收，双方的租赁关系即告终止，故原告主张确认双方的上述租赁合同于该日解除，合法有据，本院予以照准。
关于原告主张的被告迟延支付租金的违约金问题，根据原告陈述及现有证据反映，被告系迟至2014年6月26日才缴纳2013年9月份的租金、迟至2014年7月28日才缴纳2013年10月份的租金，违反了双方关于租金交收的合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告的该项主张符合双方的合同约定，本院予以支持，但违约金的计算应分别截止至被告实际缴清上述两月租金之日止，与此同时，违约金总额应限定为不超过被告同时期所拖欠的租金总额为限。
关于原告主张没收被告已缴纳的保证金15000元的问题，因被告已构成违约，且双方已在上述合同明确约定被告拖欠租金超过30天原告则有权没收被告保证金，故原告的该项主张亦合法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告广州市越秀国有资产经营有限公司与被告陈锡亮于2011年3月30日签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充协议》于2013年11月12日解除；
二、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈锡亮向原告广州市越秀国有资产经营有限公司支付迟延缴纳2013年9月份租金的违约金（从2013年9月11日计至2014年6月26日，以月租金额15000元为计算基数，按照每日3%的标准计付，违约金总额以不超过本金15000元为限）以及迟延缴纳2013年10月份租金的违约金（从2013年10月11日计至2014年7月28日，以月租金额15000元为计算基数，按照每日3%的标准计付，违约金总额以不超过本金15000元为限）。
三、被告陈锡亮缴付的押金15000元，由原告广州市越秀国有资产经营有限公司予以没收，不作退还。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1675元，由原告广州市越秀国有资产经营有限公司负担750元，由被告陈锡亮负担925元；本案公告费1000元，由被告陈锡亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李昇毅
人民陪审员 陈 燕
人民陪审员 何霭如
二〇一五年二月十六日
书 记 员 唐嘉仪