四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川19民初6号
原告四川巴中新城建设投资有限公司。住所地：四川省巴中经济开发区管理委员会*楼。
法定代表人王弘，董事长。
委托代理人苟正金，男，生于1972年4月16日，汉族，四川巴中新城建设投资有限公司员工，住成都市武侯区洗面桥横街。
委托代理人彭相，男，生于1992年9月22日，汉族，四川巴中新城建设投资有限公司员工，住巴中市巴州区双胜乡街道。
被告巴中中城建设投资有限公司。住所地：四川省巴中市江北大道中段**号工行大厦**楼。。
法定代表人林忠利，董事长。
委托代理人周涌涛，四川川达律师事务所律师。
原告四川巴中新城建设投资有限公司（以下简称“巴中新城公司”）诉被告巴中中城建设投资有限公司（以下简称“巴中中城公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告巴中新城公司的委托代理人苟正金、彭相，被告巴中中城公司的委托代理人周涌涛到庭加诉讼。本案现已审理终结。
原告巴中新城公司诉称，2013年7月30日，巴中经济开发区管委会与四川中城云清建设投资有限公司签订《巴中经济开发区商业写字楼、会展中心及景观绿化建设项目投资合作框架协议》。巴中经济开发区管委会授权巴中新城公司对该项目组织实施。同年9月16日，四川中城云清建设投资有限公司出资成立巴中中城公司。
2013年11月8日，原告与被告巴中中城公司签订《巴中市经济开发区商业写字楼建设项目投资租赁合同》（以下简称“商业写字楼投资租赁合同”）和《巴中市经济开发区会展中心及配套绿化景观建设项目投资租赁合同》（以下简称“会展中心投资租赁合同”）。上述两个合同都约定：每拖延一日向原告支付工程预算投资总额万分之二的违约金。2014年5月7日，双方签订《商业写字楼投资租赁合同补充协议》。2014年12月12日，双方又签订《巴中市经济开发区商业写字楼、会展中心及配套绿化景观建设项目投资租赁补充合同》。
合同签订后，巴中中城公司严重违反合同约定，不履行合同义务，商业写字楼施工滞后并停工长达一年时间，且未按规定交纳农民工工资保证金，拖欠民工工资和材料款，致民工和材料商冲击巴中市经济开发区管委会和原告办公场地。经原告数次发函催告，被告仍不履行义务。原告于2015年10月21日向巴中中城公司发出《关于解除合同的通知》，通知解除双方签订的《会展中心投资租赁合同》，并告知若商业写字楼在同月31日前未复工，将解除双方签订的《商业写字楼投资租赁合同》。
2015年11月10日，巴中新城公司的王弘总经理、刘冲与巴中中城公司的法定代表人林忠利、中城建第三工程局四川公司工作人员付艳华经协商达成一致意见，制作了《关于巴中经济开发区商业写字楼项目的专题会议纪要》，内容为“从2015年11月10日至2015年11月20日作为双方对原《投资租赁�同》的解除异议期。若能解决融资问题则不解除合同；否则被告安排专人对接完成清算。”至此，无论按照合同约定还是双方会议商议内容，双方签订的系列协议已达到解除条件。
2015年12月11日，原告向被告发函告知其已构成实质违约，并告知双方共同确定第三方机构进行造价审计，与相关单位对已完工程量进行锁定、评估，并安排退场。被告置之不理。2015年12月16日，原告委托四川川衡工程造价投资咨询有限公司和巴中市蜀北公证处对已完工程进行了评估和锁定。开支审计费85820元，公证费1000元。
同时，巴中中城公司通过挂牌方式所取得的商业写字楼建设项目所在地块（E302-02、B7-03-01）的土地使用权，是建立在原被告双方签订的系列合同约定的基础上。解除上述合同后，该地块土地使用权应恢复到巴中经济开发区管委会。
原告巴中�城公司的诉讼请求为：1.判令解除原、被告双方签订的《商业写字楼投资租赁合同》、《会展中心投资租赁合同》、《商业写字楼投资租赁合同补充协议》、《巴中市经济开发区商业写字楼、会展中心及配套绿化景观建设项目投资租赁补充合同》；2.判令被告因违反《商业写字楼投资租赁合同》约定向原告支付违约金54750000元；3.判令被告向原告支付公证费1000元，造价审计费85820元，共计86820元；4.判令被告向原告转让巴中经开区商业写字楼建设项目所涉E3-02地块的土地使用权；5.判令被告承担本案诉讼费。
被告巴中中城公司的主要答辩意见为：1.要求合同继续履行。双方签订的合同及补充协议约定，被答辩人应当协助答辩人办理项目融资的工作，而协助融资最重要的义务是被答辩人要提供足额的土地抵押担保和项目回购款列入市级财政预算的财政担保。由于被答辩人没有履行以上义务导致答辩人无法按计划推项目及融资。如果被答辩人按照协议履行了融资配合义务，双方签订的合同是可以继续履行的。2.本案约定违约金过高。本案是被答辩人违约在先，答辩人有先履行抗辩权。其先违约行为给答辩人造成了巨大损失，答辩人保留另案诉讼权利。被答辩人主张的违约金没有事实和法律依据且约定明显过高，应当依法驳回该请求或予以调整。3.被答辩人主张的公证费和造价审计费用等，基于以上理由应当自行承担责任；4.被答辩人主张答辩人转让合同所涉巴中经开区商业写字楼建设项目的土地使用权系另一法律关系，本案不能一并审理。该争议地块是答辩人经过招投标法取得的建设用地，涉及物权的权属问题，和本案合同纠纷有本质区别，不应当在本案审理。据此请求驳回被答辩人的诉讼请求。
原告巴中新城公�提交了以下证据复印件：1.原告营业执照、组织机构代码证、税务登记证、被告工商公示信息。2.巴开管函[2013]46号文、巴发改审[2013]83号文、建设项目选址意见书、《商业写字楼、会展中心及景观绿化建设项目投资合作框架协议》、招商公告、议事纪要、巴新建投报[2013]48号、50号文，招商报名文件、招商申请文件、中标通知书、中城建巴[2013]05号、06号文、项目建议书，巴开经发审[2013]12号、13号文、《商业写字楼投资租赁合同》、《会展中心投资租赁合同》、公司名称变更通知函、《商业写字楼、会展中心投资租赁补充合同》、收据、《建设工程设计合同》、《商业写字楼投资租赁合同补充协议》、巴新建投报[2014]111号。3.巴新建投函[2015]39号、48号文、中城建巴[2015]1号文、巴新建投发[2015]79号、86号文、《关于巴中经开区商业写字楼项目的专题会议纪要》、巴新建�发[2015]122号文、巴新建投函[2015]246号文、巴新建投发[2016]10号文、巴新建投函[2016]14号、现场核实计量范围记录表及签到表、商业写字楼建设项目资料补充催告函、巴新建投发[2016]22号文、商业写字楼建设项目数据核对签到纪要表、公证书及公证费票、商业写字楼建设项目（1#楼及地下室）造价咨询报告书及咨询费用发票、巴市国用（2014）4406号土地使用权证复印件、最高额抵押合同及相关材料、文件图纸签收单。庭审后，巴中新城公司提交了监理单位对商业写字楼工程发出的开工令。
被告巴中中城公司提交了以下证据复印件：1.《商业写字楼投资租赁合同》，2.《商业写字楼投资租赁合同补充协议》，3.《会展中心投资租赁合同》，4.《商业写字楼、会展中心投资租赁补充合同》，5.中城建巴[2015]1号、2号文及股权转让函，6.收到新城公司2015年、2016年发文的�记表及相关文件（包括巴新建投报[2015]41号文和2015年4月29日会议纪要），7.巴中市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，8.交地协议，9.国有建设用地使用权出让合同，10.缴款收据。
巴中中城公司对巴中新城公司所提交证据的质证意见是：对第1、第2组证据无异议；对第3组证据中的部分证据真实性和关联性有异议。对巴中新城公司庭审后提交的开工令，未发表质证意见。
巴中新城公司对巴中中城公司所提交证据的真实性未提出异议，对其证明目的有异议。
本院认证意见为：巴中新城公司所提交的第1、第2组证据，巴中中城公司对其真实性未提出异议，本院予以采信；对第3组中的部分证据，巴中中城公司虽然提出了异议，但未提供反驳证据，且与其自己提供的部分证据相同。对双方提交的相同证据，本院予以采信，对其余证据，本院综合认定。
经审理查明，2013年，四川巴中经济开发区管理委员会为加快开发区城市建设，授权原告巴中新城公司组织实施巴中经济开发区商业写字楼、会展中心及景观绿化建设项目。
2013年7月30日，四川巴中经济开发区管理委员会（甲方）与四川中城云清建设投资有限公司（乙方）签订《巴中经济开发区商业写字楼、会展中心及景观绿化建设项目投资合作框架协议》，决定对该建设项目按照“投资—租赁（回购）”模式进行建设。乙方按协议约定在甲方区域内出资成立全资项目公司，并授权项目公司负责对该项目进行投资建设管理，建成后将验收合格的项目整体移交给甲方管理经营。甲方负责按“投资—租赁（回购）”合同的约定向乙方进行项目回购（以租代购）。同年9月25日，四川中城云清建设投资有限公司出资成立巴中中城公司。
2013年11月8日，原告巴中新城公司（甲方）与被告巴中中城公司（乙方）签订《商业写字楼投资租赁合同》和《会展中心投资租赁合同》。《商业写字楼投资租赁合同》约定，投资规模约为人民币7.5亿元，最终投资金额以巴中市审计部门审计价为准。建设期限暂定为30个月（开工日期以监理单位发出的开工令日期为准）。合同第4.1条约定，乙方负责本项目工程建设全部资金的筹措，甲方应当协助乙方办理项目融资事宜。第7.1条约定，项目建设用地由乙方采取挂牌方式取得。第11.1.2条约定，若因乙方投资款不能及时到位、施工延误等导致项目移交拖延，乙方同意按双方约定的移交期限，每拖延一日向甲方支付工程预算投资总额万分之二的违约金，违约金不足于弥补损失的，还应承担相应损失。
合同第12.1条约定，在下列情况下，甲方有权解除本合同或解除单项项目投资建设权：（3）乙方在完工日之前停止建设工程，或直接地从现场撤出所有或大部分施工及管理人员达30日以上的；（7）乙方未履行本合同项下的其他义务构成对本合同的实质性违约，并经甲方两次以上书面催告，仍未能补救该实质违约的。第12.2条约定，享有解除权的一方拟行使解除权的，应首先向对方发出书面解除意见通知。在解除意见通知书发出之后，双方应在30日协商期内就避免本合同解除的措施进行磋商；如果收到解除意向通知的一方在协商期内拒绝磋商或双方在协商期届满时未达成一致意见，则发生解除意向通知一方可以向另一方发出解除通知，本合同在解除通知送达对方之日解除。
合同第20条约定，正式合同签订后30日内，甲方向乙方提供《项目租赁付款计划》，同时由甲方提供等值土地（或乙方认可的其他有效资产）并办理抵押登记手续或乙方认可的履约担保方式作为履行本合同和支付租赁价款的履约保证；正式合同签订后，在甲乙双方约定的有关费用或建设用地首期出让款未支付前，乙方应向甲方提交合同金额5%的履约保函。
巴中新城公司与巴中中城公司签订的《会展中心投资租赁合同》，除项目名称、建设内容和项目规模不同外，其余主要条款与《商业写字楼投资租赁合同》的内容相同。
2014年5月7日，巴中新城公司（甲方）与巴中中城公司（乙方）签订《商业写字楼、会展中心及景观绿化建设项目投资租赁补充合同》，双方对“投资—租赁（以租代购）”的概念和方式进一步明确，对项目建设用地的取得价格和出让价款的支付方式、租赁（回购）价款保障文件的概念再次进行了明确。2014年7月10日，巴中中城公司竞得案涉商业写字楼项目所在地块的使用权，8月5日�巴中市国土局经济开发区分局与巴中中城公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，同年9月5日，巴中经济开发区土地储备中心与巴中中城公司签订《国有建设用地交地协议》，同年9月12日，向巴中中城公司颁发国有土地使用权证（巴市国用[2014]4406号，座落巴中市经开区E3-02-02、B7-03-01号地块，面积35851平方米）。
2014年12月12日，巴中新城公司（甲方）与巴中中城公司签订《商业写字楼投资租赁合同补充协议》，约定：一、在甲方出具乙方认可的担保机构的担保函之前，甲方向乙方提供座落于巴中市经济开区C2-01的土地作为第三方抵押担保，土地证号：巴市国用（2014）第23**号；二、由巴中市财政局在乙方建设期间对本项目提供担保，并出具财政承诺函；三、为保障乙方租金的按时足额收取，除本协议的其他约定外，在本项目竣工验收前，甲方应取得乙方�可的第三方担保机构对本项目提供的履约担保函，并在本协议签订后十日内，由该第三方担保机构为甲方出具意向担保函；四、在第三方担保机构出具的担保函生效后，巴中市财政局出具的财政承诺函自动失效，同时，解除本协议第一条所述甲方提供的土地抵押担保。
2015年2月25日，因资金不到位等原因，案涉商业写字楼工程停工。截止停工日，商业写字楼进行了地下2层和地上4层主体施工。会展中心和绿化景观工程尚未动工。巴中新城公司于同年以巴新建投函[2015]39号、48号和巴新建投发[2015]79号文3次致函巴中中城公司，催告该公司尽快复工并纠正相关违约行为。2015年10月21日，巴中新城公司以巴新建投发[2015]86号文，通知解除《会展中心投资租赁合同》，并告知若在2015年10月31日前商业写字楼仍未复工，将解除《商业写字楼投资租赁合同》。
2015年11月10日，巴中新城公司负责人王弘及该公司法务人员刘冲与巴中中城公司法定代表人林忠利及中城建第三工程局集团四川建设有限公司工作人员付艳华，就案涉商业写字楼建设项目的合同解除、全面清算及复工等事宜经协商达成一致意见，参与人员在《关于巴中经济开发区商业写字楼项目的专题会议纪要》上予以签字确认。该纪要主要内容为：1.从2015年11月10日至2015年11月20日作为甲乙双方对原《投资租赁合同》的解除异议期。如乙方在2015年11月20日前能够解决项目融资问题并实现资金落实，则视为解除合同的条件不成就；如乙方在11月20日前未能实现资金到位，则视为甲乙双方一致同意解除原《投资租赁合同》。在解除合同后，乙方安排专业人员同甲方对接，确保在2015年11月30日前清算完毕，甲方的队伍能够顺利进场施工；2.如果解除合同条件成就，在2015年11月20�至2015年11月30日期间，乙方解决了资金问题且资金已到位，具备了全面复工条件，则甲方同意乙方进场复工，同时终止清算工作；3.无论解除合同条件成就与否，从2015年11月21日起，甲乙双方安排专人组织清算。
由于巴中中城公司逾期未能解决资金到位问题，仍不具备复工条件。2015年12月31日，巴中新城公司以巴新建投函[2015]24号文再次通知巴中中城公司配合清理退场，并告知双方签订的《商业写字楼投资租赁合同》已解除，要求巴中中城公司派员配合完成工程量锁定、质量鉴定及民工工资结算等事宜。2016年1月11日，巴中新城公司通知的巴中中城公司、造价咨询公司、施工队伍及各相关单位，并邀请质监、规划等职能部门于同月12日到现场对商业写字楼已完工程内容进行现场锁定。因巴中中城公司经催告后未提供相关资料，巴中新城公司申请公证机关于2016年2月3日对商业写字楼已建设工程的现状进行拍摄，制作了《工作记录》，并将相关资料密封保存于公证机关。巴中新城公司开支公证费1000元。2016年2月3日，四川川衡工程造价投资咨询有限公司出具川衡造咨字[2016]第010号造价咨询报告书，结果为：巴中经济开发区商业写字楼建设项目（1#楼及地下室）总造价64337873.59元（其中安全文明费1033744.08元，规费773654.93元）。巴中新城公司开支造价咨询费85820元。
审理中，本院根据巴中新城公司的申请，依法作出（2016）川财保5号民事裁定，查封巴中中城公司所有的位于巴中市经济开发区E3-02-02号、B7-03-01号地块[巴市国用（2014）第4406号]的国有土地使用权，查封期限3年，查封财产限额5500万元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的�件成就时，解除权人可以解除合同”。原告巴中新城公司与被告巴中中城公司签订的《商业写字楼投资租赁合同》、《会展中心投资租赁合同》均明确约定“乙方在完工日之前停止建设工程，或直接地从现场撤出所有或大部分施工及管理人员达30日以上的”，甲方有权解除本合同或解除单项项目投资建设权。案涉商业写字楼项目于2015年2月25日停工，会展中心和绿化景观工程至今尚未动工，已达到合同约定的解除条件。巴中新城公司负责人王弘与巴中中城公司的法定代表人林忠利代表各自公司于2015年11月10日针对《商业写字楼投资租赁合同》的解除等事宜达成了一致意见，并在《专题会议纪要》上签字予以确认。巴中中城公司未在双方确定的异议期内解决资金问题，案涉工程也未复工，双方所约定的合同解除条件也已成就。因此，巴中新城公司主张解除双方签订的系�合同及补充协议的请求，符合双方约定，应予支持。巴中中城公司辩称合同应继续履行的理由不能成立，不予采纳。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定“作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。《商业写字楼投资租赁合同》第2条约定，建设期限暂定为30个月（开工日期以监理单位发出的开工令日期为准）。第11.1.2条约定，若因乙方投资款不能及时到位、施工延误等导致项目移交拖延，乙方同意按双方约定的移交期限，每拖延一日向甲方支付工程预算投资总额万分之二的违约金。从巴中新城公司庭审后提交的商业写字楼工程开工令看，监理单位发出开工令的时间为2014年8月15日，以此计算开工日期，合同约定的30个月建设期至今未届满，尚未达到双方约定的项目移交期限。巴中新城公司主张从巴中中城公司停工之日（即2015年2月25日）起计算项目迟延移交违约金的请求，与合同约定不符，其要求巴中中城公司赔偿从项目停工之日起至起诉之日的违约金54750000元的请求，缺乏相关依据，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉商业写字楼建设项目于2015年2月25日起已停工至今，巴中新城公司发函催告解除与巴中中城公司所签订的系列合同，符合合同约定以及双方对商业写字楼投资租赁合同解除事宜专题协商意见，巴中中城公司经催告后，未配合锁定已完工程量和核算工程造价，巴中新城公司为此开支的公证费1000元和造价评估费85820元，属于因合同解除而给该公司造成的实际损失，巴中新城公司要求巴中中城公司赔偿该损失的请求，符合法律规定，应予支持。巴中中城公司辩称该费用应由巴中新城公司自行承担的理由不成立，不予采纳。巴中中城公司虽辩称系巴中新城公司违约导致合同无法履行，给公司造成了巨大的损失，但未对此提出反诉，不属本案的审理范围。
巴中中城公司通过竞买取得了案涉商业写字楼建设项目所在地块（即E3-02-02号和B7-03-01号）的土地使用权，并办理了国有土地使用权证（巴市国用[2014]第4406号），巴中新城公司以《商业写字楼投资租赁合同》已符合解除条件等为由，要求巴中中城公司将该地块的土地使用权转让给该公司，缺乏相关依据，对该请求应予驳回。
综上，原告巴中新城公司要求解除合同并赔偿其造价咨询和公证费损失的理�成立，对该部分请求，本院予以支持。其要求被告巴中中城公司支付迟延移交违约金和转让案涉地块土地使用权的请求，缺乏相关依据，本院不予支持。被告巴中中城公司辩称合同应继续履行以及不应赔偿损失的理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告四川巴中新城建设投资有限公司与被告巴中中城建设投资有限公司签订的《商业写字楼投资租赁合同》、《会展中心投资租赁合同》、和《商业写字楼投资租赁合同补充协议》、《巴中市经济开发区商业写字楼、会展中心及配套绿化景观建设项目投资租赁补充合同》；
二、由被�巴中中城建设投资有限公司向原告四川巴中新城建设投资有限公司赔偿造价咨询费损失85820元、公证费损失1000元，共计86820元。限判决生效后10日内付清。
三、驳回原告四川巴中新城建设投资有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费260034元，由巴中中城建设投资有限公司负担160034元，四川巴中新城建设投资有限公司负担100000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 李家明
审 判 员 王健宇
代理审判员 杨 睿
二〇�六年六月三十日
书 记 员 朱 芹