四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0704民初336号
原告绵阳市东航非融资性担保公司，住所地绵阳市涪城区建设街41号5幢3-2号。
法定代表人佟代斌，总经理。
委托代理人蒲泽兴，四川锐泰律师事务所律师。
被告罗勇，男，生于1966年10月17日，汉族，住四川省绵阳�游仙区。
原告绵阳市东航非融资性担保公司诉被告罗勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告绵阳市东航非融资性担保公司（以下简称“东航公司”）的法定代表人佟代斌及其委托代理人蒲泽兴到庭参加了诉讼。被告罗勇经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，本案现已审理终结。
原告绵阳市东航非融资性担保有限公司诉称：原告从中国石油天然气股份有限公司四川绵阳分公司租赁位于绵阳市游仙加油站旁边的房屋、场地，经过对房屋的维修、加固、整改、翻新，对场地的硬化后，于2013年10月1日与被告罗勇签订《房屋租赁协议》，约定:甲方（原告）将位于绵阳市游仙区游仙东路57号原乌石化加油站院坝1000m和房屋500m租赁给乙方（被告）作为餐饮、茶园使用；租期从2013年10月1日起至2015年10月止；租金为院坝12元/m/月，房屋20元/m/月，租金从第二年其每年在上年度基础上递增10%，房屋面积第一年按照400m计算，第二年按照500m计算；协议签订之日乙方向甲方缴纳半年租金12万元，下半年的租金乙方在承租第五个月内向甲方缴纳12万元。从第二年开始租金在上一年承租期满地最后一个月内一次性付清29万元。乙方在签订本协议时向甲方缴纳保证金2万元，在承租期满不再续租时退还给乙方；如果乙方未按时缴纳租金及其他费用，除补交应交费用外，乙方向甲方按照应交费用总额每天3%的滞纳金。协议签订后，乙方除支付2013年10月1日至2014年4月1日期间的租金12万元以外，未支付2万元保证金。2014年2月1日至2014年3月1日之内，乙方应当缴纳下半年租金12万元，经多次催收，被告罗勇于2014年5月31日出具《承诺书》，保证在2014年5月30日至2014年6月30�期间补交租金12万元及2万元保证金，后仍未缴纳。2014年7月19日，双方签订《补充协议》，约定：乙方在2014年7月19日前一次性向甲方付清所欠租金及保证金，后被告罗勇按照上述约定支付了所欠租金。2014年9月，按照约定，被告罗勇应交付第二年度的租金29万元，经多次催收，被告除缴纳6万元租金外，一直以资金周转困难为由，下欠23万元租金不付。2015年10月1日，双方约定的租期届满，被告罗勇既不支付先前所欠租金，也不与原告协商是否继续租赁，而是采取不闻不问的做法，不续签合同，不支付租金，不退还租赁标的物，一直强行在该场地经营至2016年1月3日。现请求判令被告罗勇立即向原告支付所欠租金302500元（截止2015年12月31日）并承担迟延支付租金的滞纳金；判令被告按照原、被告双方签订的《房屋租赁协议》约定的标准（290000元/年）支付租金，从2016年1月1�至被告将其租赁的场地完全清结地退还原告之日止；本案诉讼费由被告承担。
被告罗勇未做答辩。
经审理查明；2013年10月，原告东航公司（甲方）与四川和谐一家餐饮文化有限公司的法定代表人罗勇（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定甲方将游仙东路57号原乌石化加油站院坝1000平方米和房屋500平方米租给乙方使用；租期自2013年10月1日至2015年10月止；协议签订之日，乙方向甲方交纳半年租金12万元，下半年的租金乙方在承租第五个月之内向甲方交纳12万元，从第二年开始租金在上一年承租期内德最后一个月内一次性付清人民币29万元；租金为院坝12元/m/月，房屋20元/m/月，租金从第二年其每年在上年度基础上递增10%，房屋面积第一年按照400m计算，第二年按照500m计算；乙方在签订本协议时向甲方缴纳保证金2万元，在承租期满不再续租时退还�乙方；如果乙方未按时缴纳租金及其他费用，除补交应交费用外，乙方向甲方按照应交费用总额每天3%的滞纳金；合同期满后乙方如需续租，乙方需提前3个月向甲方提出，在同等条件下，乙方有优先承租权，如需上涨租金也必须符合市场的客观规律及合理价格。协议未加盖四川和谐一家餐饮文化有限公司公章，被告罗勇在法定代表人一栏签名。协议签订后，原告将场地交付给被告使用，被告罗勇亦向原告交纳了2013年10月1日至2014年4月1日的租赁费12万元，但未交纳2万元保证金。
2014年5月31日，被告罗勇向原告出具承诺书，承诺“我罗勇于2013年10月1日与绵阳市东航非融资性担保有限公司签订了房屋租赁协议…………我罗勇于2014年5月30日至2014年6月30日期间补交2014年4月1日至2014年10月1日房屋租赁费12万元，并补交合同约定的房屋租赁保证金2万元，共计14万元，如逾期未交，我自愿承担一切法律后果。”
2014年7月19日，原告东航公司与四川和谐一家餐饮文化有限公司签订了补充协议，双方对之前签订的《房屋租赁合同》进行了确认，并约定被告罗勇于2014年7月19日支付拖欠的房租、保证金，协议未加盖四川和谐一家餐饮文化有限公司公章，被告罗勇在法定代表人一栏签名。后被告罗勇向原告支付了2014年4月1日-2014年10月1日的房屋租赁费12万元及2014年10月1日后的房屋租赁费6万元。现原告诉至我院，请求判如所述。
庭审中，原告当庭陈述合同期满后，被告罗勇一直占地经营至2016年1月3日，同月4日原告收回了租赁场地。
另查明，诉讼中，原告向本院提交情况说明一份，说明经过互联网查及全国企业信息公示系统（四川）查询，四川和谐一家餐饮文化有限公司未进行过工商登记。经承办人核实，�全国企业信息公示系统（四川）输入“四川和谐一家餐饮文化有限公司”搜索，查询结果显示：“您搜索的条件无查询结果”；向本院提交告知函一份，原告认为《房屋租赁协议》约定的违约金过高，请求以被告罗勇所欠租金总额的24%计算违约金。
以上事实有原告工商登记档案、被告户籍信息、《房屋租赁合同》、承诺书、《补充协议》、情况说明、告知函及当事人当庭陈述等证据在卷，足以认定。
本院认为：四川和谐一家餐饮文化有限公司未办理工商注册、登记，不具备民事主体资格，不能对外从事民事活动。被告罗勇作为不具有民事主体资格的公司法定代表人在《房屋租赁合同》及《补充协议》签名，应认定为被告罗勇的个人民事行为。原、被告签订的以上协议，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制�规定，合法有效。合同到期后，被告罗勇继续使用房屋、场地，原告在2016年1月3日前未提出异议，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期”，据此规定，双方签订的《房屋租赁合同》对原、被告的约束力至合同解除之日即2016年1月3日止。在此期间，双方应按约履行各自的义务，原告如约交付租赁场地，被告应及时给付租赁费用。原告要求被告给付2014年10月至2015年10月未支付的23万元租赁费的诉讼请求，本院予以支持。原告还提出要求被告罗勇支付自2015年10月起按年租金29万元支付至被告将其租赁的场地完全清洁之日止的租赁费用的诉讼请求，庭审中，原告当庭陈述被告已于2016年1月3日离场，其已于2016年1月4日将租赁场地实际收回，故租金应按年租金29万元计算自2015年10月2日起至2016年1月3日止即74112元，该时段租赁合同系不定期合同，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，故租金给付时间为本次租赁期间届满日即2016年1月3日。被告逾期未给付，已构成违约，虽双方在《房屋租赁合同》中明确约定了“如果乙方未按时缴纳租金及其他费用，除补交应交费用外，乙方向甲方按照应交费用总额每天3%的滞纳金”的违约责任，但原告认为违约金的约定过高，主动降低违约金，要求被告以年24%计算违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故其违约金的计算方法为以23万元为本金自2014年10月1日起至实际付清之日止，按年24%计算；以74112元为本金自2016年1月4日起至实际付清之日止，按年24%计算。另，原告还主张被告立即将租赁标的物退还给原告，庭审中原告认可已于2016年1月4日实际控制租赁标的物，故对此诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：
一、被告罗勇于本判决生效之日起十日内给付原告绵阳市东航非融资性担保有限公司2014年10月1日-2015年10月1日的租金230000元及2015年10月2日-2016年1月3日的租金74112元，并支付违约金（违约金计算方法为：以230000元为本金，从2014年10月1日始，计算至本判决确定的租金给付之日止，以年利率24%为标准计算；以74112元为本金，从2016年1月4日始，计算至本判决确定的租金给付之日止，以年利率24%为标准计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）。
二、驳回原告绵阳市东航非融资性担保有限公司的其它诉讼请求。
如被告未按本判决书指定的期间履行�付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案征收案件受理费5838元，由被告罗勇承担（该款原告已预交，被告在履行给付义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判长 陈海燕
审判员 蹇 红
审判员 陈慧芳
二〇一六年六月六日
书记员 王维安