江苏省淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0804民初1896号
原告：淮安市星辉玻璃有限公司，住所地
法定代表人：朱秀英，公司经理。
原告：刘辉，男，1971年6月4日出生，汉族，住淮安市淮安区。
共同委托诉讼代理人：刘淮俊，江苏和忠律师事务所律师。
被告：江苏奥泰建设发展有限公司，住所地
法定代表人：林延香，公司经理。
委托诉讼代理人：王银平，江苏腾泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡杨，江苏腾泽律师事务所（实习）律师。
原告淮安市星辉玻璃有限公司（以下至判决主文前简称星辉玻璃）、刘辉与被告江苏奥泰建设发展有限公司（以下至判决主文前简称奥泰建设）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星辉玻璃、刘辉的委托诉讼代理人刘淮俊，被告奥泰建设的委托诉讼代理人王银平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星辉玻璃、刘辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告预交的购房款277540元，利息166524元（277540×24%×2.5年）；2、赔偿原告277540元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告欠歌山集团工程款277540元，歌山集团欠原告玻璃款277540元，因被告无钱给付工程款及原告玻璃款，被告提出用其开发的“奥体国际星城”A1幢1001室抵给原告，被告欠工程款抵作预付的购房款，原告同意了被告的要求，双方签订了“奥体国际星城”商铺认购书。认购书明确原告不得退款、退房。2016年11月份左右，因当地房屋价格大幅度上涨，被告在没有通知原告的情况下，将原本出售给原告的房屋卖给他人，属于一房二卖，侵犯了原告的合法权益，请求支持诉讼请求。在诉讼过程中，原告将其第一项诉讼请求变更为：解除原、被告之间房屋买卖合同，被告返还原告预交的购房款277540元，利息166524元。
奥泰建设辩称：原告诉称以部分工程款抵款来购房是事实，由于原告刘辉未能于2014年10月10日前提供合格的按揭资料、按时签约，导致被告无法及时获得剩余的房款，经过多次催告后，被告迫于无奈依据认购书的约定，将涉案房屋出售他人。不存在被告违约一说，综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理，对双方无争议的事实，本院认定如下：因本案被告奥泰建设与歌山集团存在债权债务关系，本案原告星辉玻璃对歌山集团享有277540元债权，经三方协商以歌山集团对本案被告所享有的债权，抵充作为原告的购房款，原、被告双方于2014年9月4日签订奥体国际星城商铺认购书，该认购书所指向的房屋是A1幢1001号，2014年9月4日本案被告奥泰建设出具收条，收取歌山集团工程款金额为277540元，抵付本案所涉房屋首付款。双方商铺书认购书签订后，至今未签订正式商品房买卖合同，原告主张在2016年11月份向被告提出签约要求，但此时本案所涉房屋已被被告出售给他人。
双方有争议的事实是双方所签订的认购书的法律性质。原告主张该认购书已经具备构成商品房买卖合同的条件，应认定为合同，而被告主张该认购协议尚不构成合同，只构成邀约。该认购书的主要内容为：认购人姓名：淮安星辉玻璃有限公司；认购房号：A1幢101号；建筑面积：139.6平方米；优惠政策：按揭2%，一次性付款4%；付款方式：首付277540元，已抵付工程款，贷款304000元；总价：581540元；补充约定：买房于2014年.10.10前提供合格的按揭资料，按时签约。否则全额支付房款，不得退房、退款。2、买房必须于签订本认购书后在2014年10月10日前，携带本认购书，交纳认购定金的的收据、应付的首期房款、身份证或相应证件办理签署《商品房买卖契约》，如买方按期签署《商品房买卖契约》，并付清首付，则追加优惠1%。3、如买房不在本认购书第二款所约定的日期内签署《商品房买卖契约》并支付首期房款，则卖方视同买房放弃该房屋的认购权，卖方可以没收认购定金并有权将其认购的房屋转售他人并无须另行通知。4、买方在签订本认购书后，所选定的房屋，卖方不得无故另售他人，如违约需双倍返还买方认购定金，如买方自愿取消其认购的房屋，则卖方概不退还其认购定金。5、每单元认购定金为277540元人民币（现金或支票），若支票不能兑现，本认购书自动取消。在该认购书中，双方对房屋的交付时间未作约定。在原告提供的认购书中第三条被划去，且在该合同的尾部除了被告奥泰建设印章之外，还有原告刘辉的签字及原告星辉玻璃的印章；在被告提供的确认书中，第三条没有划去的痕迹，且没有原告奥泰建设的印章。经审查，从被告所提供的认购协议从纸质、墨迹、内容等直观表象反映，更符合复印件的特征，故本院确认被告所提供的认购协议为复印后加盖被告印章所形成，加上被告未能提供其他证据证明原告所提供协议书中第三条系原告在双方签订协议后自行划去，故本院认定原告所提供的协议书中第三条系在双方签订协议时已经被划去，该条内容在本案中不具有证明效力。
关于双方所签认购书在法律上是否应认定为商品房买卖合同，本院认为：商品房买卖认购协议是至商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。区分当事人针对房屋买卖所签订的文书是否符合法律、行政法规所要求的主要内容。如上所述，本案中原、被告所签订的认购书，虽然对房屋坐落、总价款等进行了约定，但是，对交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式等内容并未涉及，故该认购书不能认定为双方就涉案商品房买卖所签订的合同。
本院认为，本案原、被告双方所签订的认购书不能构成商品房买卖合同，被告已经收取原告所交付的首付款应当予以返还，对原告所主张的返还购房款的请求，本院依法予以支持。对原告所主张的按年利率24%的诉讼请求，本院认为，该主张缺少必要的事实和法律依据，另结合本案中原告未能按照认购书所确定的时间签订商品房买卖合同并交付余款，其自身对本案的发生也存在一定的过错，故本院不予支持。对原告所主张的赔偿损失277540元，是依据当地房屋价格上涨幅度计算，未能提供相应的证据材料加以证明，本院不予全额支持，考虑到被告占用原告资金数额和时间情况，本院对原告所主张的损失酌定为按银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告江苏奥泰建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘辉、淮安市星辉玻璃有限公司所交房款人民币277540元，并赔偿损失（以277540元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算自2014年9月4日计算至实际付款止）。
二、驳回原告刘辉、淮安市星辉玻璃有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11017元，由被告江苏奥泰建设发展有限公司负担6000元，由原告刘辉、淮安市星辉玻璃有限公司负担5017元。（此款原告已预缴，本院不再退还，由被告支付案件款时一并向原告支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 张 颖
人民陪审员 吴国民
人民陪审员 施广江
二〇一七年十月十九日
书 记 员 万思娣
附：相关法律及司法解释条文
1.《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。