湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第01608号
原告：中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行，营业场所武汉市武昌区彭刘杨路体育街口。
负责人：曹晋，行长。
委托代理人：冯瑶，该行职工。
委托代理人：罗红，该行职工。
被告：吴芳，女，1972年3月26日出生，汉族，户籍所在地：武汉市青山区，现住武汉市青山区。
原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称工行武昌支行）与被告吴芳借款合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理。因被告吴芳通过其他方式无法送达诉讼文书，本院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票及合议庭成员通知书。本案依法由审判员郑继萍担任审判长，与人民陪审员于艳、廖瑶组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告工行武昌支行的委托代理人冯瑶、罗红到庭参加诉讼。被告吴芳经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。
原告诉称：被告吴芳于2009年因购买武汉市洪山区和平乡铁机村虹琦花园10栋2单元5层2-504室的房屋，向原告申请个人购置二手房贷款。2009年12月原告与被告签订了《个人购房借款／担保合同》，原告于12月10日依合同约定向被告发放了全额贷款65万元，贷款期限20年，同时原告在武汉市房地局办理了他房抵押登记手续，抵押房产为吴芳本次贷款购买的位于武汉市洪山区和平乡铁机村虹琦花园10栋2单元5层2-504的住房，抵押权证号为武房他证洪字第20110058**号。
贷款发放后2年内，被告吴芳还能正常还款，自2012年2月起被告开始逾期，我行客户经理多次电话及上门催收，吴芳起初还能够配合还款。但自2013年3月起，被告吴芳开始失联，致使该笔贷款长期处于逾期状态。截止2015年7月8日止，被告积欠我行贷款本息合计644555.77元，累计违约28期。根据《个人购房贷款／担保合同》第十条第二款“违约及违约责任”的约定，被告联系连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告立即清偿全部贷款以及贷款所产生的利息、罚息，同时原告对被告抵押房产享有优先受偿权。基于上述事实和理由，为维护自己的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告吴芳偿还原告积欠的借款本息合计644555.77元（截至2015年7月8日）以及自2015年7月9日起按合同约定计算的罚息及复利至欠款全部清偿之日止。2、原告对于被告吴芳所有的武汉市洪山区和平乡铁机村虹琦花园10栋2单元5层2-504抵押房产享有优先受偿权。3、被告负担本案的诉讼费用。
原告工行武昌支行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、《个人购房借款／担保合同》、个人借款凭证复印件，证明原告与被告签订了一份借款合同，并按照被告授权将贷款65万元发放至被告指定账户，原告依照履行了合同约定义务。
证据二、武汉市他房抵押证明复印件（武房他证洪字第20110058**号），证明原告将位于武汉市洪山区和平乡铁机村虹琦花园10栋2单元5层2-504室的房产办理了抵押登记，权利价值为65万元，原告依法享有抵押房产的优先受偿权。
证据三、被告吴芳的身份证、户口簿、离婚证、无婚姻登记记录证明复印件，证明被告吴芳婚姻状况系离异单身，无共同还款人。
证据四、借据余额信息，证明截至2015年7月8日，被告仍欠原告贷款本息合计644555.77元，且可以从中看出被告多次违约的事实。
证据五、《关于印发﹤营业部（江南片）机构改革实施方案﹥的通知》工银鄂营发（2011）20号，证明借款发放行工商银行武汉徐家棚支行于2011年因机构改革合并至现原告工行武昌支行，原告承接了工行徐家棚支行的债权债务，符合原告主体资格。
被告吴芳在答辩期内未向本院提交书面答辩意见，亦未举证。
经审查，原告提交的证据来源合法，能够证明所要证明的对象，本院予以全部采信。
本院根据上述有效证据，并综合当事人庭审陈述意见，认定本案事实如下：被告吴芳于2009年向原工行徐家棚支行申请个人二手房购置贷款。2009年12月10日，原工行徐家棚支行与被告签订一份《个人购房借款／担保合同》，合同约定：吴芳为借款人和抵押人，工行徐家棚支行为贷款人，工行徐家棚支行同意向吴芳发放个人购置住房贷款65万元，用于购买坐落于武汉市洪山区和平乡铁机村虹琦花园10栋2单元5层2-504室、建筑面积为182.22平方米的房产；贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮29%，据此确定的年利率为4.2174%，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋作抵押的，已办妥登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款行认可的其他阶段性担保方式）并持续有效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形；吴芳按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；若还款账户发生挂失、冻结、止付、结清，或借款人变更还款账户的，借款人应到贷款人处办理还款账户变更手续。变更手续生效前，若原还款账户已无法足额划款，借款应到贷款人处办理柜面还款。借款人未及时办理还款账户变更手续或未及时到贷款人柜面还款导致未按期足额清偿到期贷款本息及其他费用的，借款人应承担违约责任；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在本合同约定的利率基础上加收30%确定；发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；B、借款人或担保人提供虚假资料或隐瞒重要事实；C、以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥登记备案或预登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续；D、借款人所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的；I、影响贷款本息按期足额偿还的其他情形；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；
借款人违约，贷款人有权采取本合同约定和法律规定的其他措施；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于武汉市洪山区和平乡铁机村虹琦花园10栋2单元5层2-504室、建筑面积为182.22平方米的房产；贷款人抵押权的效力及于抵押物产生孳息、抵押物的从物、从权力、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物；抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按本合同约定其他方式处理。双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可申请人民法院拍卖、变卖抵押物：A、贷款到期（包括被宣布到期）借款人未予清偿；C、贷款人依法可以处分抵押物的其他情形；贷款人在处分抵押物过程中产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除；保证人武汉立欣家房地产经纪有限公司为此笔债务提供阶段性连带责任保证，但如下列条件同时满足保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决，协商不成向贷款人所在地人民法院提起诉讼。
合同签订后，原工行徐家棚支行于2009年10月10日按合同约定向被告吴芳发放贷款65万元，被告吴芳在《个人住房贷款凭证》上签字确认。
2011年11月28日，原工行徐家棚支行在武汉市住房保障和房屋管理局办理了房屋他房权证，抵押权证号为武房他证洪字第20110058**号，他项权利人为原工行徐家棚支行。
2011年，中国工商银行湖北省分行营业部下发工银鄂营发（2011）20号《关于印发﹤营业部（江南片）机构改革实施方案﹥的通知》，根据该文件精神，原工行徐家棚支行并入工行武昌支行，其债权债务由工行武昌支行承继。
贷款发放后，被告吴芳于2012年2月起开始出现逾期，经原工行徐家棚支行多次催收，被告吴芳尚能履行偿还贷款本金及利息的义务。但自2013年3月起，被告吴芳失联，未再偿还贷款本金和利息。截至2015年7月8日，被告累计欠原告贷款本息合计644555.77元，累计违约28期。
本院认为：原告工行武昌支行与被告吴芳签订的《个人购房借款／担保合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，工行武昌支行依约向被告吴芳发放了贷款65万元，吴芳未按期偿还借款本息，应当承担违约责任。根据双方合同约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同，现工行武昌支行主张被告吴芳一次性偿还剩余借款本息644555.77元的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，以城市房地产等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，原、被告双方约定以坐落于武汉市洪山区和平乡铁机村虹琦花园10栋2单元5层2-504室、建筑面积为182.22平方米的房产为吴芳借款设定抵押担保，并办理了房屋他房权证，他项权利人为原工行徐家棚支行。根据中国工商银行湖北省分行营业部下发的工银鄂营发（2011）20号《关于印发﹤营业部（江南片）机构改革实施方案﹥的通知》文件精神，原工行徐家棚支行并入工行武昌支行，其债权债务由工行武昌支行承继。又依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”，本院对原告主张以被告吴芳所有的坐落于武汉市洪山区和平乡铁机村虹琦花园10栋2单元5层2-504抵押房产以变卖、拍卖、折价所得价款享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴芳于本判决生效之日起十五日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行截止2015年7月8日的借款本金及利息644555.77元；之后利息按合同约定计算至本院确定的给付之日止；
二、原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行对被告吴芳所有的坐落于武汉市洪山区和平乡铁机村虹琦花园10栋2单元5层2-504抵押房产以变卖、拍卖、折价所得价款享有优先受偿权；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10246元、公告费300元，共计10546元由被告吴芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。申请执行的时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 郑继萍
人民陪审员 于 艳
人民陪审员 廖 瑶
二〇一六年九月十二日
书 记 员 邱 琳