上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初17114号原告：高义成，男，1974年1月30日生，汉族，住重庆市。原告：刘江英，女，1973年12月25日生，汉族，住重庆市。二原告共同委托诉讼代理人：杭程，上海锦汇律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：时金钟，上海锦汇律师事务所律师。被告：胡一康，男，1964年3月5日生，汉族，住上海市闵行区。被告：陈琳瑜，女，1968年3月16日生，汉族，住上海市徐汇区。被告：胡磊，女，1999年9月24日生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：胡一康，男，系被告胡磊之父亲。法定代理人：陈琳瑜，女，系被告胡磊之母亲。三被告共同委托诉讼代理人：李仁正，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海普陀支行，住所地上海市普陀区。法定代表人：曹明，行长。委托诉讼代理人：朱屹，男，系第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行工作。委托诉讼代理人：姜玲，女，系第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行工作。原告高义成、刘江英与被告胡一康、陈琳瑜、胡磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，本院依照原告高义成、刘江英申请追加中国建设银行股份有限公司上海普陀支行作为本案第三人参与诉讼，本案分别于2016年11月14日、2017年1月17日、2017年2月28日三次公开开庭进行了审理。原告高义成及二原告的共同委托诉讼代理人杭程、被告胡一康及三被告的共同委托诉讼代理人李仁正三次均到庭参加了庭审，被告陈琳瑜到庭参加了第一、二次庭审，第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行的委托诉讼代理人朱屹到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告高义成、刘江英向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行2016年6月12日签订的《房地产买卖居间协议》;2.要求被告协助原告将上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户登记至原告名下；3.要求被告将系争房屋交付给原告；4.要求被告涤除抵押权人为第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行的抵押登记；5.要求判令被告支付违约金，自2016年10月31日起至系争房屋产权变更至原告名下之日止，按每日980元计算。事实和理由：2016年6月12日，原告与被告胡一康、陈琳瑜及案外人德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)共同签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告名下的系争房屋，房屋总价为1,960,000元，合同另对签订网签版买卖合同时间、付款方式、过户时间、违约责任等事项作了相关约定。嗣后，原告依约支付房款。然，被告于2016年9月17日通过短信明确表达拒绝继续履行《房地产买卖居间协议》。原告故诉至法院，望判如所请。被告胡一康、陈琳瑜、胡磊辩称，不同意原告的全部诉请。首先《房地产买卖居间协议》为预约合同，无法强制履行。其次，系争房屋因存在第三人作为抵押权人的抵押登记，实际无法办理过户登记手续。最后，《房地产买卖居间协议》主体除原、被告之外还涉及案外人德佑公司，故本案存在遗漏当事人之问题。另，原告主张的违约金标准过高。第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行述称，只要将系争房屋上的抵押借款本息清偿完毕，第三人同意配合涤除抵押。经审理查明，被告胡一康、陈琳瑜、胡磊于2014年9月5日核准登记成为系争房屋产权权利人。2016年6月12日，原告高义成、刘江英作为买受方(乙方)与被告胡一康、陈琳瑜作为出售方(甲方)在案外人德佑公司(丙方)居间下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方向甲方购买其所有的系争房屋，房屋总价为1,960,000元，合同第三条第3项约定甲、乙双方应当在本协议签订后140日内共赴丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。合同约定，乙方于签订本协议当日支付定金80,000元，于签订买卖合同示范文本当日支付1,100,000元，于2016年7月30日支付房款220,000元，以贷款形式支付550,000元，交房之日支付尾款10,000元。合同第三条第7项约定甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后3日内(最晚不得晚于2016年11月30日)共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第三条第8项约定甲方应于收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后3日内交房。合同第四条第6项约定，本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费全部由原告承担。合同第八条约定一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告支付定金80,000元。2016年7月21日，原告支付房款220,000元。另查明，系争房屋的《上海市不动产登记薄》于2014年9月5日核准登记抵押信息，抵押权人为第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行，债权数额为720,000元，债务履行期限为2009年10月21日至2037年10月21日。再查明，截至2017年2月22日，系争房屋的上述抵押借款本金余额为605,520.85元审理过程中，原告提供微信截屏一份，证明被告陈琳瑜于2016年9月17日明确表达不愿出卖系争房屋。对于此，被告质证称真实性认可，但系因其签订《房地产买卖居间协议》的目的无法实现，因为按合同约定，被告无法在其预计的2016年11月拿到全部房款，故其于2016年7月即明确表示不再出售系争房屋。审理过程中，原告提供结婚证及缴纳社保证明，证明其具有本市购房资格，并表示在本市其名下无其他住房。审理过程中，原告为证明其具备继续履行《房地产买卖居间协议》的能力，已将尾款1,660,000元交至本院。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、定金收据、转账凭证、中国建设银行个人贷款对账单、微信截屏、结婚证、缴纳社保证明、上海市不动产登记薄及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，双方就系争房屋达成的房屋买卖合同关系真实、合法、有效，双方均应恪守。虽然被告胡磊未签字确认，但其系未成年人，被告胡一康、陈琳瑜作为法定代理人有权代理其签订协议。另，虽然案外人德佑公司为《房地产买卖居间协议》的缔约主体，但并非本案系争房屋买卖合同关系的相对方，故本案不存在遗漏当事人主体的问题。本案的争议焦点首先在于《房地产买卖居间协议》系本约还是预约？对于当事人之间存在预约还是本约关系，不应拘泥于合同名称，而是应当综合审查相关协议的内容，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质做出准确的界定。预约合同是对交易事宜的初步确定，为签订正式的本约合同作准备。合同或者协议内容包含了房屋买卖的主要内容，应按照本约予以处理。本案中，《房地产买卖居间协议》应认定为本约，因该合同对于交易房屋的具体坐落、面积、房价款、付款方式、违约责任、交房时间、过户时间、税费承担等均进行了约定，已经具备了房屋买卖的主要条款，原、被告无需就系争房屋买卖的具体条款进一步磋商，可直接以《房地产买卖居间协议》中约定的条款要求继续履行双方之间的房屋买卖合同关系。本案中，原告依约支付了定金80,000元及房款220,000元，但被告却未能按约与原告就系争房屋签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》，也未按约配合原告办理过户手续，反而在履行期限届满之前明确表示不再继续履行合同，属于违约。根据合同法的相关规定，承担违约责任的方式包括继续履行等。本案中继续履行合同并不存在事实或法律上的障碍，抵押权人为第三人的抵押登记并非履行合同的障碍。因第三人在本案中明确表示，只要清偿相关抵押借款本息，其同意协助涤除抵押。即便被告拒绝清偿抵押借款本息，原告亦可在本案执行程序中直接以剩余房款代为清偿被告的债务。故第三人为抵押权人的抵押登记并不构成继续履行合同的障碍。原告作为守约方，已将剩余房款全部交至本院，其主张被告继续履行合同，于法有据。被告应涤除抵押后将系争房屋过户登记至原告名下，并将系争房屋交付给原告。对于原告主张的违约金，应属逾期过户违约金，按照《房地产买卖居间协议》的约定，被告本应于2016年11月30日之前协助原告办理系争房屋的过户登记手续，现被告未按约履行的，应承担相应违约责任。原告主张被告自2016年10月31日起承担违约金直至被告协助原告办理过户手续之日止，与合同约定不符，本院依法确定被告自2016年12月1日开始承担违约金直至协助原告办理过户手续之日止。对于原告主张的每日980元的违约金标准，显属过高，本院兼顾原告的实际损失及本案的实际情况，将违约金标准调整为每天196元(以1,960,000元的每日万分之一的标准计算)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告高义成、刘江英与被告胡一康、陈琳瑜、胡磊继续履行就坐落于上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年6月12日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系；二、被告胡一康、陈琳瑜、胡磊于本判决生效之日起十日内注销登记在上述房屋上抵押权人为第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行的抵押登记；三、被告胡一康、陈琳瑜、胡磊于上述房屋抵押登记注销之日起三日内协助原告高义成、刘江英将上述房屋产权转移登记至原告高义成、刘江英名下(交易税、费均由原告高义成、刘江英负担)；四、原告高义成、刘江英于上述房屋产权实际转移登记至原告高义成、刘江英名下之日向被告胡一康、陈琳瑜、胡磊支付房款1,650,000元；五、被告胡一康、陈琳瑜、胡磊于上述房屋权利实际转移登记至原告高义成、刘江英名下之日起三日内将上述房屋交付于原告高义成、刘江英；六、原告高义成、刘江英于被告胡一康、陈琳瑜、胡磊将上述房屋交付原告高义成、刘江英之日支付房屋尾款10,000元；七、被告胡一康、陈琳瑜、胡磊于本判决生效之日起十日内支付原告高义成、刘江英违约金(按每日196元，自2016年12月1日计算至被告胡一康、陈琳瑜、胡磊协助原告高义成、刘江英办理上述房屋产权转移登记之日止)。案件受理费22,440元，减半收取11,220元，财产保全费5,000元，合计诉讼费16,220元，由被告胡一康、陈琳瑜、胡磊负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一七年三月十日书记员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……