湖北省秭归县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂秭归民初字第00750号
原告李家凤，女，1971年9月7日出生，汉族，居民，住秭归县。
委托代理人梅劲松，湖北楚天剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人周祖龙，男，1968年8月12日出生，汉族，教师，户籍地秭归县。代理权限：一般授权代理。
被告向晓林，男，1967年10月30日出生，汉族，居民，住秭归县。
委托代理人向培造（系向晓林之父），男，1943年6月4日出生，汉族，居民，住秭归县。代理权限：特别授权代理。
被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室，住所地秭归县茅坪镇长宁大道47－3－A。组织机构代码05003738-9。
负责人郑学新，系该征收办主任。
委托代理人ＸＸＸ，湖北峰恋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人黄艳，湖北峰恋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
本院于2015年7月8日立案受理原告李家凤诉被告向晓林房屋租赁合同纠纷一案，诉讼过程中，被告向晓林申请追加秭归县房屋征收与补偿管理办公室为本案被告，本院予以准许并依法予以追加。2015年9月23日，本案依法由审判员赵有名适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李家凤及其委托代理人梅劲松、周祖龙、被告向晓林及其委托代理人向培造、被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室的委托代理人黄艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李家凤诉称：2005年7月，原告与被告向晓林之妹向小兰签订了租期7年的房屋租赁合同，期间向小兰将租赁房屋产权转移给被告向晓林。2012年7月房屋租赁期满后，被告向晓林以收回门面自己经营为由，要求原告交纳门面转让费50000元，作为签订续租合同的前置条件。2012年7月9日，原告向被告向晓林支付50000元门面转让费后，双方签订了房屋租赁合同，合同约定：被告向晓林将位于秭归县茅坪镇平湖大道14号楼平湖商城门面出租给原告从事商品经营。租赁期限自2012年7月8日至2019年7月7日。因该门面所属路段依法征收，2014年12月8日原告停止租赁经营。同时2014年4月28日，被告向晓林与被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室签订房屋征收补偿协议，该协议约定被告向晓林对被征收门面选择产权调换补偿方式。原告认为，2012年7月9日，原告与被告向晓林签订的房屋租赁合同合法有效，现原告租赁的房屋被征收，导致原租赁合同暂时中止。双方签订的租赁合同期限未满，而被告选择产权调换补偿方式，使原租赁合同具有可履行性，遂依法提起诉讼，请求判令被告向晓林继续履行租赁合同，即从原告能够实际经营之日起给予原告55个月的承租经营期。原告向本院提供了2005年7月21日原告与向小兰签订的《房屋租赁合同》、2012年7月9日原告与被告向晓林签订的《租房协议》及《房屋租赁合同》、二被告签订的《商业步行街房屋征收补偿协议》用于支持自己的诉讼主张。
被告向晓林辩称：原告与被告向晓林签订的《房屋租赁合同》中租赁的标的物秭归县茅坪镇平湖大道14号楼的门面房已由县人民政府根据《县人民政府关于茅坪城区商业步行街改造项目房屋征收的决定》被依法征收，且已经拆迁，根据秭政办发（2013）77号文《秭归县茅坪城区商业步行街项目征收补偿方案》第三条之规定“房屋征收范围内被征收房屋所有权人，房屋已经出租的，由出租人依法解除租赁关系”，2015年6月10日被告向晓林向原告送达了解除合同通知书，双方之间的租赁合同已解除。2014年12月8日原告与被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室签订的《房屋租赁经营搬迁补偿协议》第四条也明确规定“乙方应当自行与租赁经营的房屋业主解除房屋租赁关系，并结清一切费用”，现原告已依照该协议领取了各项补偿费用，租赁合同自然解除，请求驳回原告的诉讼请求。因被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室对涉案门面的征收安置补偿具有政策制定和解释权，遂申请其作为本案的被告参加诉讼。被告向本院提供了《县人民政府办关于茅坪城区商业步行街改造项目房屋征收的决定》、《秭归县茅坪镇城区商业步行街改造项目征收补偿方案》、《房屋租赁经营拆迁补偿协议》、《解除合同通知书》、国务院法制办《国有土地房屋征收与补偿条例》用于支持自己的抗辩主张。
被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室辩称：秭归县房屋征收与补偿管理办公室不是租赁合同履行义务的主体，对原告不存在违约行为。
经审理查明：2005年7月21日，原告与被告向晓林之妹向小兰签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁向小兰平湖大道14号楼的第一层门面一间，租赁期限自2005年7月8日起至2012年7月7日止等内容。期间向小兰将租赁房屋所有权转移至被告向晓林名下。2012年7月9日，原告与被告向晓林签订《租房协议》一份，约定被告向晓林同意继续将平湖大道14号楼的第一层门面出租给原告经营，租赁期限自2012年7月8日至2019年7月7日止，双方在签订租赁合同时原告一次性支付房屋转让费50000元。当日，原告向被告向晓林交付了房屋转让费50000元并与被告向晓林签订了《房屋租赁合同》（甲方向晓林、乙方李家凤），合同对租赁、租金及支付方式、违约责任等进行了约定，其中约定“乙方承租期满退房时，不得拆出装修部分，其装修部分归甲方所有。合同期间若遇政府批准拆迁，由甲乙双方各自向投资商索取经济赔偿；或者由甲乙双方共同向投资商索取经济赔偿”。原告租赁的门面用于服装销售。2013年9月，秭归县人民政府决定对租赁房屋所属区域房屋及附属物实施征收，并制定了《秭归县茅坪城区商业步行街改造项目征收补偿方案》，对征收与补偿安置的补偿对象、补偿方式及原则、补偿内容及标准、奖励政策等进行了规定，其中规定征收范围内的房屋已出租的，由出租人依法解除租赁关系；对经营性房屋补偿可采取货币补偿或产权调换方式，经营性房屋产权调换原则为：统一规划、区域置换、划定产权、规范经营，一楼后部为农贸市场、前部为商铺；区位原则不变，调换前的临街一楼经营性房屋调换后依然可以在一楼临街区域；调换后经营性房屋的经营范围必须符合商业市场统一规划。2014年4月28日，二被告签订房屋征收补偿协议，被告向晓林对被征收门面选择产权调换补偿方式。2014年12月8日原告与被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室签订了《房屋租赁经营搬迁补偿协议》，协议约定由被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室对原告进行补偿一次性停产停业损失补偿费23800元、一次性搬家费用1500元、装饰装潢补偿费103558.35元、按时搬家奖励10000元，合计138858.35元；原告应当自行与租赁经营的房屋业主解除房屋租赁经营关系并结清一切费用。合同签订后原告搬出租赁经营的房屋停止营业，被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室向原告支付了房屋补偿款。原告向被告向晓林交付房屋租金至2014年7月8日。2015年7月8日，原告以租赁合同期限未满、被告向晓林选择产权调换补偿方式使原租赁合同具有可履行性为由向本院提起诉讼，请求被令被告向晓林继续履行租赁合同，即从原告能够实际经营之日起给予原告55个月的承租经营期。
同时查明：2015年2月3日，原告诉被告向晓林房屋租赁合同纠纷一案本院立案受理，原告向被告向晓林主张返还房屋转让费32739元，被告向晓林向本院提起反诉，认为原告已经从秭归县房屋征收与补偿管理办公室领取了装饰装潢费用103558.35元，主张原告按照租赁合同返还房屋装修补偿费50000元。2015年6月10日，原告撤回起诉，被告向晓林也撤回了反诉。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁经营搬迁补偿协议》等证据证实，并经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为：原告与被告向晓林对房屋租赁的事实、租金及租赁房屋被依法征收的事实均无异议。双方争议的焦点在于《房屋租赁合同》约定的租赁期限未满，租赁合同能否继续履行。原告所租赁被告向晓林的房屋被依法征收并已拆除，原租赁合同的标的物房屋已经灭失，原告与秭归县房屋征收与补偿管理办公室已经签订《房屋租赁经营搬迁补偿协议》并已履行，原告应当按照协议与租赁经营的房屋业主即被告向晓林解除房屋租赁经营关系；被告向晓林在与秭归县房屋征收与补偿管理办公室签订安置补偿协议后，已于2015年6月10日向原告送达了解除租赁合同的通知，被告向晓林因政府征收行为导致不能实现合同目的而行使单方解除权符合法律规定。双方的租赁合同关系已经解除。被告向晓林选择调换补偿方式进行安置补偿，虽然按约定安置补偿房屋建成后与原租赁房屋位置大体相同，但调换后房屋的经营范围必须符合商业市场统一规划，房屋的用途、实际面积、租金价值等因素都将或已发生变化，已属新的标的物，与原租赁合同约定不符，原租赁房屋已经拆除，原标的物已不存在，原告主张继续履行租赁合同理由不能成立，本院不予支持。被告向晓林申请追加秭归县房屋征收与补偿管理办公室为被告只因租赁合同解除的事由与其有关，原告未向秭归县房屋征收与补偿管理办公室主张权利，故秭归县房屋征收与补偿管理办公室在本案中不享有或负担实体上的权利义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条之规定，判决如下：
驳回李家凤的诉讼请求。
本案案件受理费80元，依法减半收取40元，由李家凤负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 赵有名
二〇一五年十二月二十八日
书记员 刘 莉