山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0811民初5094号
原告：潘昊，男，1970年10月16日出生，汉族，住济宁市任城区。
被告：山东信昌置业有限公司，统一社会信用代码：91370800786116709C，驻济宁太白湖新区许庄街道办事处甄庄村。
法定代表人：李川，总经理。
委托诉讼代理人：何惠敏，女，1990年10月13日出生，汉族，系该单位员工，住。
原告潘昊与被告山东信昌置业有限公司（以下简称信昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘昊，被告山东信昌置业有限公司的委托诉讼代理人何惠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘昊向本院提出诉讼请求：1、判令被告山东信昌置业有限公司向原告支付逾期交付商品房的违约金38546.3元（从2015年6月1日计算至2017年6月15日,共745天）,按日万分之一计算;2、判令被告山东信昌置业有限公司向原告支付逾期交付储藏室的违约金1506.17元（从2015年6月1日计算到2017年6月15日，共745天），按日万分之一计算；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的翰林学府第X号楼X单元X层X号房，合同约定，总金额517400元，被告于2015年5月31日前该商品房验收合格交付原告，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年6月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款五分之一的违约金。被告在约定的2015年5月31日至今，并未将经验收合格的商品房交付给原告，而原告已经实际支付全额房款517400元应按照合同约定承担516508元的日万分之一的逾期违约金至实际交付，被告拒不支付，特诉至法院，请求依法判决。
被告信昌公司辩称，1、被告不应承担违约责任。北湖管委会未能及时移出出让土地，造成施工进度延误，以上均属于涉案商品房买卖合同约定的特殊原因，根据涉案《济宁市商品房买卖合同》约定，被告可据实予以延期，被告不应承担违约赔偿责任。2、双方签订的补充协议中对储藏室的交付时间及违约责任均没有约定，因此被告不应承担违约责任。3、对原告诉讼请求，被告认为本案要求的违约金过高，请求法院依法调整。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、《补充协议书》、收款收据、被告向原告分发的入住通知书，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房、储藏室的买卖合同关系，原告依约向被告支付了全部合同价款，被告未按合同约定，向原告交付验收合格的商品房、储藏室的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定；被告提交的证据，其形成时间在原、被告签订合同、协议之前，属被告与原告签订合同、协议时，应当预见到的合同利益损失，与本案缺乏关联性，本院对被告提交证据的证明效力，不予认定。
2、原、被告分别于2014年7月18日，签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20140718059）、补充协议（关于储藏室）各一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁市北湖新区翰林学府第X号楼XX单元X层X商品房出售给原告，房屋价款为517400元，并约定2015年5月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。补充协议（关于储藏室）约定：原告购买1号楼2-73号地下室储藏室一间，“储藏室房款为20217元”。合同签订后，原告交付主房价款517400元，交付储藏室房款20217元。现涉案房屋尚未通过质检部门验收。
本院认为，对于原、被告双方争议的问题：
一、关于被告是否应承担向原告支付商品房、储藏室违约金及本案是否存在减轻被告违约责任的法定事由的问题？
原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2015年5月31日前向原告履行交房义务。被告至今不能向原告交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。被告以涉案房屋系教职工团购房，给予了原告极大优惠，且相关部门承诺给其的经济补偿未到位，是造成房屋延期交付根本原因为由，不同意承担违约责任，但其提交的证据，通过上述本院对证据的认定，不能证实被告延期交房，存在合理合法的法定事由，故应认定本案不存在减轻被告违约责任的法定事由。原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议，未对延期交付储藏室的违约责任作出明确约定，但是储藏室作为主房的从物，其交付时间应与主房相同。被告信昌公司在补充协议履行过程中，亦构成违约，依法应承担相应的违约责任，被告应向原告支付储藏室违约金。
二、关于违约金的计算节点问题？
被告出售给原告的涉案房屋，现尚不具备交付的法定条件。被告不能向原告履行交付房屋的合同义务，依据合同约定，其违约行为仍在持续，故违约金的计算节点应自违约之日即2015年6月1日起至涉案房屋验收合格之日止。
三、关于原、被告在《济宁市商品房买卖合同》约定的违约金是否过高、是否应当调整的问题？
根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%。本案中，原、被告约定的日万分之一的违约金计算标准，并未超出上述标准，原、被告约定的违约金的计算方法并未超出法律强制性规定。被告以约定违约金过高为由，要求调整违约金，本院不予认定。
综上所述，本院认为，原告要求被告信昌公司按照合同约定支付涉案楼房、储藏室违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告潘昊因延迟交付主房产生的违约金38546.3元（2015年6月1日至2017年6月15日止，共计745天，517400元×745天×万分之1）及因延迟交付储藏室产生的违约金1506.17元（2015年6月1日至2017年6月15日止，共计745天，20217元×745天×万分之1），合计40052.47元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费372元，由被告山东信昌置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 崔宗民
二〇一七年六月十五日
书记员 冯 莹