广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1194号
上诉人（原审被告）：夏红莲，女，1976年9月25日出生，汉族，住广东省珠海市。
委托代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。
委托代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶林香�女，1965年8月31日出生，汉族，住广东省珠海市，现住广东省中山市。
委托代理人：闫磊，广东融聚律师事务所律师。
委托代理人：李成发，广东融聚律师事务所实习律师。
上诉人夏红莲因与被上诉人叶林香房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年10月13日，叶林香（买方）与夏红莲（卖方）、中山市天诚房地产经营有限公司（经纪方，以下简称天诚公司）签订房地产买卖合同一份，约定：夏红莲的联系地址为珠海市某区某房，该合同履行过程中所有文件及通知以快递或挂号信邮寄至上述地址即视为送达，收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达；叶林香购买登记在夏红莲名下位于中山市某处1101房的房地产，�筑面积为200.38平方米；该房屋为毛坯房，处于抵押状态；该房地产总价为148万元，税费由买方承担；定金20万元作为楼款的一部分，买方需在2013年10月13日支付买方5万元，定金余款15万元买方需在2013年10月31日前支付给卖方；卖方应在签订本合同后七日内向抵押银行办理提前还贷手续，并在经纪方或银行发出还贷通知之日起三天内还清贷款，卖方承担还贷一切手续费用；买方按揭付款的，双方需在该合同签订后七天内向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合办理贷款审批手续；首期楼款（不含定金）40万元，买方应于双方办理交易过户当天直接支付卖方账户；余款88万元由买方按揭付款，抵押贷款金额以银行承诺发放的贷款金额为准，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行承诺发放贷�少于应交楼价余款的，差额部分卖方应连首期楼款一并支付给卖方，买方应于办妥房地产证2天内将房地产证交与银行或银行委托的按揭公司办理按揭贷款、抵押手续，买方在银行或按揭公司或经纪方通知办理抵押登记5天内到房屋登记机关办理抵押登记手续；因卖方或者买方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭、抵押登记等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等，则：1.逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；2.如买方逾期超过十天仍未履行的，则已付定金将由卖方没收，定金之外已收之房款应于解除合同当日内退还，卖方有权将该房地产转让给其他人；3.如卖方逾期超过十天仍未履行的，卖方返还买方双倍定金；4.任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括并不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等；双方同意在签订合同当天内向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费29600元，提前终止买卖不影响该代理费的支付，任何一方不履行合同，违约方代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；买卖双方协商一致同意涉案房屋受让人为李卓宏。双方还约定了其他权利义务。诉讼中，双方确认夏红莲已收取购房定金20万元。2013年10月14日，夏红莲在中国农业银行股份有限公司坦洲支行办理提前结清全部借款本息申请，并由该银行审批同意。2013年11月5日，天诚公司发出催告函一份，催告夏红莲按约定时间还清贷款。夏红莲辩称天诚公司并未寄出，其未收到该催告函。2014年3月31日，天诚公司向叶林香开具专用收款收据一份，载明：今�到叶林香购买涉案房屋代理佣金29600元，并盖有天诚公司财务专用章印章。同日，叶林香委托广东融聚律师事务所律师代理诉讼事宜，并签订代理合同，广东融聚律师事务所开具律师代理费发票25000元。2014年3月31日、4月10日，叶林香委托律师向夏红莲发出律师函，再次催促其还清贷款，否则承担违约责任，该律师函通过特快专递发出，邮寄地址系夏红莲在合同中约定的收件地址，但联系电话填写错误，邮件退回原因为“上门无人，电话无人听”。2014年4月25日，叶林香再次委托律师向夏红莲出具律师函一份，函告其在收到该函后五日内还清涉案房屋贷款，并通过特快专递寄出。该特快专递地址、电话无误，邮件退回原因为“电话联系本人不在珠海，要求退回”。2014年5月29日，夏红莲结清涉案房屋贷款。2014年4月16日，叶林香以夏红莲逾期结清贷款为由，诉至原审法院�请求判令：1.夏红莲双倍返还定金40万元；2.夏红莲承担律师费25000元；3.夏红莲承担房屋中介费29600元；4.夏红莲承担本案诉讼费。诉讼中，叶林香明确诉讼请求第一项：要求解除双方签订的房地产买卖合同，夏红莲双倍返还定金40万元。
原审法院认为：叶林香与夏红莲、天诚公司签订的涉案合同，是三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。涉案合同约定夏红莲应在签订合同后七日内向抵押银行办理提前还贷手续，并在银行发出还贷通知之日起三天内还清贷款。2013年10月14日，夏红莲提前还贷手续已经银行审批，但夏红莲并未在收到还贷通知三日内结清贷款。2014年4月25日，叶林香向夏红莲邮寄律师函，催促其尽快还清贷款，邮寄地址及电话均为夏红莲在涉案合同中预留。夏红莲以本人不在珠海为由要求退回该邮件。按照双方约定，仍应视为夏红莲已收取该邮件。夏红莲辩称叶林香曾口头要求将合同履行期限延长至2014年3月至4月，但叶林香不予确认，且夏红莲提交的证人证言依法不能单独作为证明事实的依据，原审法院对证人证言不予采信。故夏红莲逾期偿还贷款，已经构成违约。叶林香主张解除涉案合同，符合法律规定，原审法院予以支持。叶林香主张夏红莲返还双倍定金、律师费，符合法律规定及双方约定，原审法院予以支持。双方确认叶林香已交定金200000元，故双倍定金为400000元。律师费按照税务发票开具的数额，为25000元。关于房屋中介代理费问题。叶林香主张其已经向天诚公司交纳，并提交收据，但其未能提交税务发票证明，故叶林香主张夏红莲承担房屋中介代理费，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除叶林香、夏红莲与天诚公司2013年10月13日签订房地产买卖合同中叶林香、夏红莲之间的房屋买卖合同部分；二、夏红莲于原审判决发生法律效力之日起七日内返还叶林香双倍定金400000元；三、夏红莲于原审判决发生法律效力之日起七日内支付叶林香律师费25000元；四、驳回叶林香的其他诉讼请求。案件受理费7675元，减半收取为3838元，诉讼保全费2520元，合计6358元（叶林香已预交），由夏红莲负担（夏红莲于原审判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳）。
宣判后，上诉人夏红莲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决查明事实错误。1、夏红莲并不存在违约行为。关于2014年4月25日叶林香发出的邮件，邮件回执上的文字“电话联系本人不在珠海，要求退回”是否为邮件送达人书写并没有经过质证，原审庭审笔录中也没有相关记载。对该证据夏红莲不予确认，该证据表述与原审查明的事实不同，该日发出并退回的邮件有两份，内容相似但有明显区别，原审以此作为判决基本依据有误；其次，邮件并非“拒收或未签收导致退回”，不能视为夏红莲已经收取，且叶林香委托律师出具的律师函并非是经纪方或银行发出的还贷通知，不符合房地产买卖合同第三条付款方式的约定。送达条款属于格式条款，明显损害了夏红莲的利益，不应采信，而且从邮件外观无法清楚知晓其内容。不能以此认定夏红莲已收取邮件，在收到还贷通知五日�未结清贷款，进而认定夏红莲违约；2.叶林香未按涉案合同第三条的约定在合同签订之后七日内办理按揭贷款申请，存在违约行为。该合同第三条明确约定叶林香采用按揭付款的方式支付大部分购房款，但合同签订后至今，叶林香均未到银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，夏红莲也多次催促其尽快去办理，在原审中明确要求其提交已经办理按揭贷款的相关证据材料，但其并未提交，存在违约行为。二、夏红莲在叶林香未办理银行按揭贷款申请的情况下，拥有同时履行抗辩权。叶林香在大部分购房款的支付方式上选择的是按揭付款，其应按涉案合同的约定在合同签订七日内办理按揭申请贷款手续，而在办理按揭申请贷款时，须通知夏红莲提供相关资料并到相关金融机构进行必要的配合。直至叶林香提出解除合同前，其仍未到有关金融机构申�购房按揭贷款，其或者中介方也未通知夏红莲配合叶林香进行申请。夏红莲在明确得知叶林香未办理银行按揭贷款申请的情况下，有权拒绝相应的履行要求。因此，即使认定夏红莲已收取还贷通知，在叶林香始终未办理申请购房按揭贷款手续时，夏红莲有权抗辩，并拒绝履行相应的要求。三、叶林香对自己已履行了办理申请购房按揭贷款手续承担举证责任，否则，应依法承担举证不能的不利后果。四、原审法院适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定。上诉人不存在违约行为，叶林香迟迟不向金融机构申请购房按揭贷款，存在违约行为，应判决驳回其原审诉讼请求。综上，请求撤销原审判决，驳回叶林香原审全部诉讼请求，并由其承担本案一、二审全部案件受理费。
被上诉人叶林香未在法定期间内提交书面答辩，在二审调查时答辩称：一、关于2014年4月25日的律师函以及邮件形式的合法性问题。2014年4月25日，叶林香通过特快专递发给夏红莲的催告函，其中一份是委托天诚公司发出的，均是发给夏红莲，两份催告函均显示系发给双方当事人在合同上约定的通知地址。因为夏红莲明确表示其不在珠海，要求退回。这一份催告函与之前的催告函形成证据链，可以证明天诚公司与叶林香对合同未明确的履行期限加以明确。二、同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1、向银行申请贷款要求是买卖双方必须均到银行，并且提供账号以及本人签字，卖方必须配合对相应房屋进行评估，均需要买方申请贷款的同时必须配合，这是中介公司以及叶林香敦促夏红莲的原因，这个买卖过程就由于夏红莲没有配合提交相关资料而未能完成。通过双方的电话以及短信往来记录可以证明，夏红莲�确表示不履行合同约定的义务，并且不退还保证金，亦未表示去办理按揭；2、双方已经通过书面的方式约定双方在履行合同过程中，合同未约定履行期限的，由其中一方发出书面补充之日起的第五天履行完毕，叶林香已经三次发出律师函，要求夏红莲还清房贷并且要求申请贷款，天诚公司向夏红莲发出律师函，天诚公司作为中介公司也多次通过微信、电话以及短信的方式督促夏红莲尽快履行涉案合同，作为一个持续性的催告行为，天诚公司也明确向夏红莲表明要求其收到天诚公司通知之日起五天之内还清贷款，也要求其配合叶林香办理贷款手续。原审判决中对2014年4月25日的邮件是进行过质证的。对于天诚公司以及叶林香以邮政特快方式的法律效力，原审认为在履行合同中所有文件以通知及快递寄至上述地址即视为送达，收件人拒收或者未签收仍视为送达，是双方意思自治的表现，均应视为夏红莲已收到该邮件。夏红莲单方违约的事实证据确凿，原审查明事实无误，叶林香不存在违约责任。天诚公司和叶林香均以书面的方式明确了夏红莲还贷并申请配合的合同义务，而且根据房屋交易的流程，夏红莲在本案中没有同时履行抗辩权。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一、涉案房屋买卖合同中载明，叶林香的联系地址为中山市某镇某房，夏红莲的联系地址为珠海市某区某房。二、原审法院于2014年4月28日向夏红莲上述地址通过EMS方式邮寄送达开庭传票等应诉材料，该邮件于2014年5月4日以“电话联系本人不在珠海，要球（求）退回”为由退回原审法院。三、二审期间，夏红莲对2014年4月25日两份邮件的质证意见为：该两份邮件在原审期间作为补充证据未经质证，不能作为定案依据，是叶林香为了胜诉，在原审诉讼中委托律师发出的，退件上的字迹不确定是快递公司工作人员书写的，还是由叶林香或其他人书写的，根据邮件外观无法清楚知晓内容是否为律师函，改退原因也不明确，退回并非夏红莲要求退回，不是夏红莲的真实意愿。本院责令叶林香提交2014年4月25日所退回两份邮件的原件。经核查，该两份邮件内容为广东融聚律师事务所律师闫磊、唐琳君分别受叶林香、天诚公司委托，向夏红莲位于珠海市某区某房的地址通过EMS方式分别发送的律师函，要求夏红莲按涉案合同第三条第（一）款之约定，在收函五日内完成还清贷款义务，并配合提交叶林香余款按揭付款贷款申请所需相关资料。两份邮件均以“电话联系（本人）不在珠海”、“要球（求）退回”为由被退回寄件人。四、除上述事实外，原审查明的其它基本事实无误，本院予以确认。五、二审期间，经本院询问，夏红莲同意继续履行涉案合同，叶林香明确表示不同意继续履行该合同。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。夏红莲、叶林香与天诚公司签订的房屋买卖合同系三方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人均应依诚信原则善意履行。该合同所载的送达条款对夏红莲、叶林香均有约束力，不存在含义不清或减轻叶林香一方应负合同义务的情况，夏红莲主张该条款明显损害其利益、不应采信的理据不足，本院不予支持。叶林香委托律师于2014年3月31日、4月10日、4月25日先后委托律师向夏红莲在合同中所附地址通过EMS方式发出律师函，催促其还清贷款，该函被退件，原因为“上门无人，电话无人听”、“电话联系本人不在珠海”、“收件人要求退”。结合原审法院于2014年4月28日向夏红莲上述地址通过EMS方式邮寄传票等应诉材料亦以“电话联系本人不在珠海，要求退回”的理由被退件的事实可知，夏红莲系因自身原因而未能亲自或指示他人及时代为收取上述叶林香送达的催促履行合同有关文件，应由其自行承担不利后果，视为夏红莲已实际收取。夏红莲在合同约定期限内于2013年10月14日向中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行申请提前结清全部借款本息，并于同日获该行审批同意，但直至叶林香提起本案诉讼并多次通知要求履行义务后，夏红莲于2014年5月29日才结清该笔贷款，远超出银行通知还贷的合理期限与叶林香指定的履行期间，故夏红莲确系逾期偿还贷款，已构成根本违约。叶林香主张解除涉案合同，要求夏红莲返还双倍定金并支付律师费，符合法律规定及双方约定，原审法院予以支持，处理无误，本院予以维持。对当事人未提起上诉的其它部分，本院不予审查。
综上，上�人夏红莲的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明的基本事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7675元（上诉人夏红莲已预交），由上诉人夏红莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 胡健仪
代理审判员 吴合波
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 胡置晓
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