江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第0848号
原告：景智华，居民。
委托代理人：姚邦俊，现役军人，现在江苏省南京军区空军政治部九四八七八部队服役。
委托代理人：王均平，上海坤阳律师事务所律师。
被告：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地：江苏省东台市东进大道1号。
法定代表人：夏克春，该公司总经理。
委托代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
委托代理人：翟爱华，江苏天全律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司东台市支行，住所地：江苏省东台市望海西路28号。
负责人：刘海涛，该行行长。
委托代理人：曹彦中，该行风险经理。
委托代理人：臧斌，该行职员。
原告景智华与被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下至判决主文前简称“沿海农产品中心”）、第三人中国农业银行股份有限公司东台市支行（以下至判决主文前简称“农行东台支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月24日受理后，于2014年12月10日作出（2014）东民初字第0147号民事判决，被告沿海农产品中心不服上诉，江苏省盐城市中级人民法院于2015年5月4日作出（2015）盐民终字第00744号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年7月9日公开开庭进行了审理，原告景智华的委托代理人姚邦俊、王均平，被告沿海农产品中心的委托代理人臧申秋，第三人农行东台支行的委托代理人曹彦中到庭参加诉讼。于2015年12月18日公开开庭进行了审理，原告景智华的委托代理人王均平，被告沿海农产品中心的委托代理人翟爱华，第三人农行东台支行的委托代理人曹彦中、臧斌到庭参加诉讼。于2016年1月11日、2016年2月22日公开开庭进行了审理，原告景智华的委托代理人王均平，被告沿海农产品中心的委托代理人臧申秋，第三人农行东台支行的委托代理人曹彦中、臧斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告景智华诉称：2011年10月28日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的江苏沿海国际农产品交易中心18号楼102室、20号楼102室商业用房，价款分别为448905元、448967元；买受人先支付首付款228905元、228967元，其余房款440000元以向第三人银行贷款方式支付；出卖人须在2012年12月10日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。原告按约交付了首付款457872元，并与第三人办理了440000元个人购房担保借款。后被告未能在合同约定的交房期内向原告交付18号楼102室和20号楼102室。原告多次交涉，被告均不予理睬。被告不守诚信，拖延交房时间长达半年之久，延误了原告的商机，致使原告购买商业用房的合同目的不能实现，按照《商品房买卖合同》第九条约定，原告有权解除合同。故诉请法院依法判决：1、解除原、被告签订的编号为20111028015和20111028016《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款897872元，并按约定支付原告违约金89787.20元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告沿海农产品中心辩称：1、原告要求解除两份《商品房买卖合同》没有事实依据。原告主张解除合同，诉称是因被告逾期交房所致，但双方在《商品房买卖合同》中约定有延期交房的例外情形，且这些例外情形已经事实发生，故双方之间《商品房买卖合同》不应当解除；2、原告诉称“延误了原告的商机”与事实不符。原告与被告下设的江苏农发市场经营管理有限公司签订了《江苏沿海国际农产品交易中心商铺委托经营管理合同》，原告将涉案商铺委托江苏农发市场经营管理有限公司无偿使用三年，即原告在购买涉案商铺时，被告已将三年的使用费贴补给原告，故商铺价格较低；3、原告在履行两份《商品房买卖合同》中，给付房款也有违约责任，如原告追究被告的违约责任，则被告也要求原告承担相应的违约责任。4、本案系商品房买卖合同纠纷案，第三人与原告之间是基于借款合同纠纷，与被告之间不存在借款合同关系，两起纠纷不是同一个法律关系，第三人主张权利应当通过另案诉讼的方式行使。5、第三人利息的计算于法无据，不排除存在复利、利滚利等计算方式，并且其违约金约定过高，应当以实际损失为准。
第三人农行东台支行述称：如果《个人购房担保借款合同》解除，第三人要求：1、判令原告归还与第三人尚未归还的贷款本金及利息（以农行东台支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。2、判令被告承担连带保证责任。3、诉讼费由原告承担。
经重审查明：被告沿海农产品中心以出让方式取得位于东台市东进大道1号地块，土地使用权证号为东国用（2011）第140374、140375、140376，土地规划用途为商住楼。被告沿海农产品中心在该地块建设商品房出售，开发建成江苏沿海国际农产品交易中心，建设工程规划许可证号为320981201001302、320981201001304，施工许可证号为3209812011052400002A，该商住楼经东台市住房和城乡建设局批准，领取证号为东住建预字（2011）第099、第101商品房预售许可证。
2011年10月28日，原告景智华（买受人）与被告沿海农产品中心（出卖人）签订了编号为20111028015、20111028016《商品房买卖合同》两份，购买位于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心18幢楼102室和20幢楼102室，该商品房为商业用房。两份合同载明：一、计价方式与价款：该商品房总价款合计448905元、448967元。二、付款方式及期限：买受人按其他方式按期付款。2011年10月28日前买受人向出卖人支付首付款228905元、228967元，余款各220000元在本合同签订之日起14个工作日内以银行贷款方式支付。买受人于签约当日备齐所有按揭资料，并办理按揭贷款手续。否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人单方面解除合同备案，买受人承担违约责任。三、交付期限：出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人帐户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到帐之日起十日内；3、发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明。2011年10月28日前买受人向出卖人支付首付款228905元、228967元，房款220000元、220000元在本合同签订之日起14个工作日内以银行贷款方式支付。买受人于签约当日备齐所有按揭资料，并办理按揭贷款手续。四、买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额以付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。五、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。六、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，该《商品房买卖合同》对规划、设计变更、产权登记、保修责任等事项进行了约定。
《商品房买卖合同》签订后，原告向被告分别交付了两份合同的首付购房款228905元、228967元。其余购房款各220000元，原告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，以向第三人贷款方式向被告支付了购房款，并以案涉房屋进行预告抵押登记。原告向第三人农行东台支行提交的《收入证明书》载明的时间为2012年3月10日，购房贷款440000元于2012年5月3日由第三人支付给被告。
2012年4月24日，原告景智华与第三人农行东台支行签订《个人购房担保借款合同》，被告沿海农产品中心作为保证人在合同下方盖章签字。合同约定借款金额440000元，借款期限120个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定。还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月。合同通用条款第10.1.1约定，保证方式为连带责任保证。第10.1.2约定，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。保证期间为借款到期日起二年。第10.2.5.1约定，抵押人以本合同第三十四条所述财产设立抵押，抵押人、借款人应在本合同第三十五条约定的期限内协助配合贷款按相关登记管理机构规定办妥以贷款为抵押权人的抵押（预告）登记。第10.3约定，阶段性保证担保+抵押，借款人以本合同第三十四条约定房产做抵押的，由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十七条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1、10.2约定执行。第12.1约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。第十四条规定，借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于清偿本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。第28.1约定，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基面子上浮10%后确定。合同特别条款第三十三条约定，本合同项下借款采用阶段性保证+抵押。由阶段性保证人沿海农产品中心按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。第三十七条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
后因原告所购坐落于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心商住房未能按时交付，被告未按《商品房买卖合同》的约定书面通知原告办理交房手续，亦未办理交接手续将案涉房屋交付给原告。原告诉至本院，提出诉称之请求。重审中，原告明确诉讼请求为：1、解除原、被告签订的编号为20111028015号、20111028016号《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人农业银行签订的《个人购房担保借款合同》；3、要求被告退还原告的购房款（包括原告的首付款457872元以及已偿还给农行东台支行的贷款本金）；4、将借款合同中尚欠的农行东台支行的借款本金由被告直接支付给第三人农行东台支行；5、判令被告支付原告违约金89787.20元；6、判令被告支付原告已支付给农行东台支行的贷款利息；7、诉讼费用由被告承担。
关于被告沿海农产品中心未能按合同约定期限交房的原因，被告认为，主要是由于防止影响东台城市形象，政府进行局部规划方案调整，导致交房延迟。原告认为，是因为被告决策失误，要求改变市场功能。
重审中，被告沿海农产品中心提出《商品房买卖合同》第二十一条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。附件五：合同补充协议第七条约定，买受人因出卖人逾期交房要求解除合同的，须于约定期届满后30日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利。原告未在约定期限内行使合同解除权，视为其放弃该项权利。原告景智华认为，对于合同补充协议（附件五）第七条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，被告对此没有以合理的方式提醒原告注意，另外该条款限制了原告的主要权利，该条款对原告不能发生法律效力。
因原、被告双方各执己见，致调解未果。
上述事实，有原告提供的：2011年10月28日原、被告签订的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票各2份，《个人购房担保借款合同》、中国农业银行个人借款凭证各1份；被告提供的：2011年10月28日原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与江苏农发市场经营管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》、东台市城东新区管委会出具的《情况说明》；第三人提供的：《个人购房担保借款合同》、他项权属确认书、个人购房贷款申请表、收入证明书、个人购房贷款面谈笔录、个人信用报告以及各方当事人的当庭陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本案的争议焦点：一、案涉《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》是否应予解除；二、案涉《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》解除后的责任承担问题；三、原、被告是否存在违约，违约责任的承担问题。
本院认为：一、关于案涉《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2012年12月10日前向买受人履行交付标的物的义务，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。本案原告签订合同当日支付了购房首付款，并以贷款方式支付了其余购房款，履行了房款交付义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定的期限交付房屋。被告在未出现合同约定的可予延期交付的情形下，未能按期将验收合格的案涉房屋交付原告，履行交付标的物义务。按照合同约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法应予支持。关于原告要求解除《个人购房担保借款合同》的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故原告要求解除《个人购房担保借款合同》的请求，依法应予支持。被告关于延期交房的例外情形已经发生的抗辩意见，未能提供相关证据证明，本院不予采信。本案所涉的商品房买卖合同及附件五补充协议均为被告提供的格式合同，关于放弃合同解除权的约定，属于对排除原告主要权利的条款，对此，被告既没有向原告进行合理的提示与解释，也没有要求原告在该补充协议上签字确认，该条款应为无效条款，故对被告关于原告未按照合同补充协议（附件五）第七条约定的期限行使合同解除权，视为放弃解除合同权利的抗辩意见，本院亦不予采信。
二、关于案涉《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》解除后责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》解除后，对各方当事人不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即出卖人应当返还买受人全部购房款，买受人应偿还第三人农行东台支行的剩余购房按揭贷款，出卖人作为担保人应对买受人剩余购房按揭贷款的偿还义务承担连带责任。因合同解除造成原告贷款440000元的利息损失，应由被告予以赔偿。故对原告要求被告沿海农产品中心返还其购房款897872元以及赔偿其贷款440000元的利息损失的请求，依法予以支持。原告景智华应偿还第三人农行东台支行自判决生效之日起就《个人住房借款担保合同》剩余的贷款本金和利息（以该行于判决生效当月出具的还款明细清单为准），被告沿海农产品中心公司对上述给付义务承担连带责任。为了减少不必要的重复和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即出卖人在履行返还原告景智华的房款中直接向第三人农行东台支行支付剩余贷款本金和利息后，将剩余款项返还给原告景智华。剩余贷款本息清偿完毕后，第三人应及时涤除案涉房屋上的抵押预告登记。
三、关于原、被告是否存在违约，违约责任承担的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额以付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2012年12月10日，被告逾期交房时间已超过30日，原告要求解除合同，并主张被告按合同约定承担违约金，符合双方的合同约定，且不违反法律规定，应予支持。关于原告主张的违约金数额问题。鉴于原告已主张银行贷款利息损失，且贷款利息损失数额已超过约定的违约金数额，故对按揭贷款440000元的违约金，本院不予支持。对原告主张的按购房首付款457872元的10%计算的逾期交房违约金45787.20元，本院予以支持。另合同约定首付款之外的房款440000元应在合同签订之日（2011年10月28日）起14个工作日内以银行贷款方式支付，买受人于签约当日备齐所有按揭资料，并办理按揭贷款手续。原告应于2011年11月11日前支付440000元，而原告向银行提交《收入证明书》载明的时间为2012年3月10日，银行于2012年5月3日支付贷款440000元，原告应当承担逾期付款的违约责任，故原告应承担逾期付款违约金22704元（440000元*172天*万分之三）。上述两项违约金相抵销，被告尚应给付原告23083.20元。
经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：
一、解除原告景智华与被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于2011年10月28日签订的编号为20111028015、20111028016《商品房买卖合同》；
二、被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告景智华房款897872元；赔偿原告景智华自2011年11月5日起至判决生效之日止银行贷款440000元的利息损失（以农业银行东台支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；支付原告景智华违约金23083.20元；
三、解除原告景智华与第三人中国农业银行股份有限公司东台市支行于2012年4月24日签订的《个人购房担保借款合同》；
四、原告景智华于本判决生效之日起10日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司东台市支行自判决生效之日起就《个人住房借款担保合同》剩余的贷款（以该行于判决生效当月出具的还款明细清单为准），被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司对上述给付义务承担连带责任；
五、驳回原告景智华的其他诉讼请求。
上述第二、四项的履行，可由被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司在履行返还原告景智华的房款中直接向第三人中国农业银行股份有限公司东台市支行付剩余贷款本金和利息后，将剩余款项返还给原告景智华；自清偿上述贷款之日起7日内，中国农业银行股份有限公司东台市支行应办理东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心18幢楼102室和20幢楼102室房屋上抵押登记的涤除手续。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16891元，由原告景智华负担3134元，由被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担13757元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向中院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王元元
审 判 员 梅小薪
人民陪审员 姜凤玲
二〇一六年三月十六日
书 记 员 刘 平
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。