上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初18390号
原告：上海三周画城创意文化有限公司。
法定代表人：周威，执行董事。
委托诉讼代理人：尹卫东，上海市尔立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜学英，上海市尔立律师事务所律师。
被告：汪瑜蓉。
委托诉讼代理人：ＸＸ宇（被告汪瑜蓉丈夫），住同被告汪瑜蓉。
原告上海三周画城创意文化有限公司（以下简称三周公司）诉被告汪瑜蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告三周公司的委托诉讼代理人尹卫东、被告汪瑜蓉及其委托诉讼代理人ＸＸ宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告三周公司向本院提出诉讼请求：1、�除原、被告于2013年4月22日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告返还原告自2013年9月30日至2016年9月29日的租金人民币（以下币种同）108,744元；3、被告支付原告违约金90,619.35元。事实和理由：原、被告于2013年4月22日签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号12楼11室房屋出租给原告使用，租赁期限为十五年，自2013年9月30日至2028年8月29日止，被告免收原告前三年的房屋租金。被告应于开发商交房之日起2日内（即于2013年10月1日前交付）交付原告。交房标准：被告将该房屋钥匙交付给原告并由原、被告双方签署《房屋交接书》。任何一方未按上述合同约定履行，违约方需支付违约金，数额为总房款的15%。但被告未按约将上述房屋交付给原告，违反了合同约定。而合同所指免收前三年租金是因为该租金原告以其他方式支付。原告认为被告违约，应承担违约责任。
被告汪瑜蓉辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。第一，关于房屋是否交付的问题。原、被告签署的系原告提供的格式合同，诉争房屋没有门，不存在交付钥匙问题。租赁合同与预售合同系同一天在同一地点由原、被告及开发商一起签署，原告与开发商存在关联合同，被告认为签署了合同，原告即可与开发商等交付使用诉争房屋。在三年时间内，原告从未提供交接书也未提出与被告签署交接书，反而原告法定代表人在2013年12月6日支付了保证金，以其实际行为认可了房屋交付的事实。原告也从未就未交房问题向被告提出过催告。第二，原告诉状中称被告交房屋租赁他人使用不是事实，目前诉争房屋保持着交付给原告时的状态。第三，关于原告要求被告返还租金并支付违约金。被告认为，被告完成了合同义�，没有违约行为，不应当返还租金及违约金。根据一般常理，租客预付了3年租金而房东没有交付房屋，租客肯定早就要求房东及时交付或马上提出退租，而原告没有提出，反而在3年免租期满，要实际支付租金时，提起诉讼，主观存在恶意。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：对原告提供收据真实性予以认可，但原告自认上述款项并未实际支付，而是进行了购房款抵扣；对原告提供的判决书予以确认；对原告提供的银行客户回单，与本案不具有关联性。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月22日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》约定，被告将位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号12楼11室房屋出租给原告使用。交房标准：被告将房屋钥匙交付给原告，并由双方签署《房屋交接书》。租赁期限为十五年，自2013年9月30日至2028年8月29日止，被告免收原告前三年的房屋租金。还约定，被告出租原告房屋租金返还基数为604,129元。被告免收前三年租金共计108,744元，第4年到第5年房屋租金为房款总金额的6%，第6到第10年房屋租金为房款总金额的7%，第11到第15年房屋租金为房款总金额的8%。被告应于开发商交房之日起2日内（即于2013年10月1日前）交付原告，被告拖延交房日期超过7日，须按本合同违约条款承担违约责任。原告应于被告交房之日向被告支付租赁保证金3,021元。关于违约责任，任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定，无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行的，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约�，数额为总房款的15%。
2013年9月30日，被告签署收据，言明收到原告2013年9月30日至2016年9月29日租金108,744元。2013年12月6日，被告收到原告法定代表人周威账户转账6,012元（被告认为系其购置1211室及1210室两套房屋的租赁保证金）。
还查明，2013年4月22日，被告与上海鹏跃置业有限公司（以下简称鹏跃公司）签订《上海市商品房预售合同》，被告购买诉争房屋，购买价格为495,386元，同时约定房屋交付时间为2013年9月30日。诉争房屋没有房门，被告亦未占有使用诉争房屋。原告自认，因鹏跃公司与原告存在诉讼，故原告无暇进行催交。
再查明，原告与涉案诉争房屋开发商鹏跃公司签订有《包销协议》，原告包销卓越世纪三号楼。协议还约定“……乙方（即原告）可与小业主单一包租标的房屋，租期15年，首三年租金充抵购房款……”。原�与鹏跃公司签订《卓越商务中心经营管理协议》约定，鹏跃公司委托原告对卓越项目进行经营管理，协议2.4条约定“乙方（即原告）与该项目业主签订的任何合同中，除乙方向甲方（即鹏跃公司）支付部分租金的事宜外，均与甲方无涉”。2016年7月，鹏跃公司起诉原告至本院，要求解除上述协议，该案还在本院审理过程中。
诉讼过程中，本院依职权向鹏跃公司进行谈话，其陈述，《协议书》与本案租赁合同无涉，因本楼内原告签订租赁合同的房屋均没有出租使用，小业主当时觉得租赁利益无法得到保障，进行上访，其为了稳定与小业主进行协商，签订《协议书》，其认为包销合同诉讼中已经处理了溢价款，现在补偿给小业主的溢价款可以通过委托经营协议与原告另行结算，故其起诉至法院。在小业主与原告解除合同前，其没有帮助介绍租赁。交房时，鹏跃公司、业主、原告均在场，交房后，原告还曾经敲了三层的几堵墙，但嗣后似乎没有其他动静。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议焦点在于诉争房屋是否已经交付原告。原告诉称无论支付保证金或者有无门与否，均不能表示诉争房屋已经交付，因租赁协议没有变更，没有办理交接手续，诉争房屋未实际交接。本院认为，首先，原告作为诉争房屋包销商及委托经营管理人，对于诉争房屋状态、情况远比一般普通承租人更为熟悉、了解；其次，合同约定交房之日支付保证金，在被告未交房时，原告可以拒绝履行交付保证金的义务，并向被告主张交房，然原告在三年时间内均未进行主张；再次，诉争房屋没有门，被告、鹏跃公司也未实际控制、使用。退一步说，原、被告合同约定拖延交房按违约�款承担违约责任，而合同约定违约条款为“经一方书面催告后仍不履行，守约方有权解除合同”，即使原告认为被告违约未交付房屋，也应当以书面方式提出催告，在被告拒绝履行后，取得解除合同权利。现原告既未催告亦无证据证明被告拒绝履行。故对原告以被告未交付房屋为由解除合同，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、二百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告上海三周画城创意文化有限公司全部诉讼请求。
案件受理费人民币4,287元，减半收取计2,143.50元，由原告上海三周画城创意文化有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 慧
二〇一六年十二月�十九日
书记员 李亚宁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。