辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终8809号上诉人（原审被告）：沈阳亚欧工贸集团有限公司，住所地：沈阳市大东�东顺城街11号。法定代表人：舒勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王苏杨，辽宁汇安康宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张龙，辽宁汇安康宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳骏荣物业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区桂花街311号三楼。法定代表人：王志毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙志勇，辽宁长卿律师事务所律师。上诉人沈阳亚欧工贸集团有限公司（以下简称“亚欧工贸公司”）因与被上诉人沈阳骏荣物业有限公司（以下简称“骏荣物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。亚欧工贸�司上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回骏荣物业公司的全部诉讼请求。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人并非案涉房产的房屋所有权人，不应被列为本案被告。案涉房产系上诉人通过法院拍卖程序取得，至今并没有办理过户登记手续，即该房屋所有权人仍为开发商。而本案为物业服务合同纠纷，根据合同相对性原则，被上诉人主张由非房产所有人的上诉人支付物业服务费于法无据。2.信盟花园小区选聘被上诉人作为其物业服务企业的程序违法。根据《沈阳市物业管理条例》第11条的规定，物业服务企业应该由业主大会选聘，而信盟花园小区业主委员会是在违反法定程序的情况下成立的，即没有经过业主大会的选举，那么其所选聘的物业公司以及签订的合同无效，因此上诉人没有义务交纳物业费。3.被上诉人收取的物业服务费过高，侵害了上诉人的合法权益。因上诉人对被上诉人与业主委员会签订物业服务合同的过程及内容并不知晓，且被上诉人收取的物业费用明显过高，故该笔天价物业费不应由上诉人承担。后补充上诉请求：选聘和解聘物业服务企业、制定物业服务内容、标准和物业服务收费方案应当由业主大会决定而业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加；而针对上述决议事项应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。相关法律规定的是参加及表决“双过半”原则，而本案涉诉的物业服务企业的选聘以及物业服务内容、标准以及相关收费方案的拟定均没有达到法定的“参加与表决双过半”原则，程序不合法，那么在违法程序上所选聘的物业公司、拟定的物业服务合同自然也都将视为无效，上�人自然没有义务予以认可和履行，也就不存在任何拖欠物业费的情形了。骏荣物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。骏荣物业公司向一审法院起诉请求：骏荣物业公司系从事物业服务的法人单位，2015年6月4日与信盟花园小区的业主委员会签订了物业服务合同，开始从事该小区的物业服务工作。2013年1月17日，亚欧工贸公司依据沈河法院下达的执行裁定取得苏家屯区梧桐大街3号46-221房屋的所有权，是该房屋的业主。现骏荣物业公司起诉至人民法院，请求判令亚欧工贸公司给付骏荣物业公司该房屋2015年6月1日至2017年3月31日期间的物业费14,246元。一审法院认定事实：沈阳亚欧工贸集团有限公司系沈阳市苏家屯区梧桐大街3号46-221房屋（公寓，面积为185.02平方米）的所有权人。2015年6月，沈阳骏荣物业有限公�作为提供物业服务的企业通过招投标方式被选聘为沈阳市苏家屯区梧桐大街三号的“信盟花园”项目的物业服务企业。2015年6月4日，骏荣物业公司与沈阳市苏家屯区信盟花园业主委员会签订物业服务合同，约定其为信盟花园小区提供物业服务，期限自2015年6月1日至2018年5月31日，物业费标准为公寓3.5元/月/平方米、联排别墅4.0元/月/平方米、独栋及双拼别墅4.8元/月/平方米。现骏荣物业公司起诉到一审法院，请求判令亚欧工贸公司给付其沈阳市苏家屯区梧桐大街3号46-221房屋2015年6月1日至2017年3月31日期间的物业费14,246元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案骏荣物业公司与信盟花园业主委员会之间订立的物业服务合同是双方的真实意思表示，合法有效。本案的亚欧工贸公司作为小区的业主之一，自然享有上述物业服务合同中约定的业主权利，�时也自然应履行上述合同中约定的业主应履行的义务，故对于骏荣物业公司的诉讼请求，一审法院予以支持。关于亚欧工贸公司主张的其主体不适格的问题，一审法院认为，不动产的取得采取公示公信原则，亚欧工贸公司依据执行裁定书取得了房屋所有权即是房屋的合法所有权人，故亚欧工贸公司应缴纳相应房屋的物业费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下:沈阳亚欧工贸集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向骏荣物业公司给付沈阳市苏家屯区梧桐大街3号46-221房屋2015年6月1日至2017年3月31日期间的物业费14,246元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，由沈阳亚欧工贸集团有限�司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉物业服务合同系双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，该合同对亚欧工贸公司具有法律约束力。现骏荣物业公司为园区提供了物业服务，亚欧工贸公司理应交纳物业费。故一审判令亚欧工贸公司继续履行交纳物业费的判决并无不当。关于亚欧工贸公司提出的其非本案适格被告的上诉主张，本院认为，依据法律规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。本案中，亚欧工贸公司依据人民法院拍卖程序于2013年取得案涉房屋，其对该房屋享有权利。骏荣物业公司提起诉讼要求亚欧工贸公司给付物业费，该公司为适格被告。本院对亚欧工贸公司的该项上诉主张不予支持。关于亚欧工贸公司提出的信盟花园小区选聘物业公司程序违法，物业服务合同应为无效的上诉主张，本院认为，《最高人民法院》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，骏荣物业公司系通过公开招投标方式及其与沈阳市苏家屯区信盟花园业主委员会签订《物业服务合同》为信盟花园小区提供物业服务的，其为该小区提供物业服务具有合理依据。现骏荣物业公司并未否认该《物业服务合同》的真实性，故该物业合同对包括上诉人在内的全体业主均具有约束力，上诉人的该项上诉主张本院无法支持。关于亚欧工贸公司提出物业费过高的上诉主张，本院认为，因骏荣物业公司系中标物业公司，其依据中标收费标准收取物业费并无不当，上诉人以物业费标准过高为理由拒绝交纳物业费，本院亦不予支持。综上所述，亚欧工贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由上诉人沈阳亚欧工贸集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年�月二十五日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。