江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第4162号
上诉人（原审被告）姜培利工。
被上诉人（原审原告）江苏宏瑞物业管理有限公司，住所地徐州市中山北路延长段马场湖11楼4层。
法定代表人王志华，该公司经理。
委托代理人刘云棣，江苏好佳律师事务所律师。
委托代理人王丽丽，江苏好佳律师事务所律师。
上诉人姜培利因与被上诉人江苏宏瑞物业管理有限公司（以下简称宏瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姜培利，被上诉人宏瑞物业公司的委托代理人王丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，姜培利系徐州市泉山区枫林绿洲小区8-1-7XX室的业主，其拥有的房屋建筑面积为155平方米，且在枫林绿洲小区实际居住。2007年1月12日，宏瑞物业公司（甲方）与姜培利（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，内容包括：本物业名称枫林·绿洲；具体单元：第8栋1单元，位于第7层01室；座落位置：徐州市矿山路；建筑面积：155㎡。第四条，物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：以入伙交费日期为准每年交付；二、物业管理企业负责该物业管理区域前期物业管理工作，前期物业管理期限为枫林·绿洲全部建设完成交付使用后两年止。前期物业管理服务费为：（1）多层物业管理费：0.5元／月／平方米，小高层物业管理费：0.90元／月／平方米（含电梯运行电费，电梯过保修期后产生的所有费用由物业维修基金支出，基金费用不足时，由全体业主筹措）；（2）公共水电以实用度数分摊各业主；（3）露天汽车车位预收费用：100元／月／位；（4）地下车库电费、保洁费：30元／月／位，上述收费标准在前期物业管理阶段未经业主委员会同意不再调整；物业管理服务费用按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整。第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金或采取停水、停电措施。双方还在该《前期物业管理服务协议》中就“双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量”等事项作出约定。
因姜培利未及时交纳2011年1月至2014年12月期间的物业服务费，宏瑞物业公司诉至法院，请求判令姜培利交纳2011年1月至2014年12月期间的物业服务费6718元、违约金1813.90元，共计8531.90元。
姜培利对拖欠宏瑞物业公司2011年1月至2014年12月期间物业服务费的事实不持异议，其称没有缴纳上述期间物业服务费事出有因，主张宏瑞物业公司未按约定提供物业管理服务。
原审法院经审理认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。宏瑞物业公司与姜培利之间签订有《前期物业管理服务协议》，双方均应按照《前期物业管理服务协议》的约定行使权利、履行义务，宏瑞物业公司应按约定履行物业服务的全部内容，姜培利也应按约定向宏瑞物业公司缴纳物业服务费。姜培利拖欠宏瑞物业公司2011年1月至2014年12月期间的物业服务费实际为6696元（155×0.9×12×4），其事实清楚。而姜培利拒交物业服务费的起因系2010年2月24日姜培利所在单元8户业主家中被盗，而在业主交涉期间宏瑞物业公司于2010年10月11日至2010年10月17日期间擅自将姜培利所在单元电梯强行关闭。同时考虑到宏瑞物业公司在提供物业服务期间姜培利所在小区确存在监控设施及单元门禁不能使用、出租物业用房及广告牌的收益没有按期公示等瑕疵，法院酌定姜培利按照70%的比例向宏瑞物业公司交纳2011年1月至2014年12月期间的物业服务费，即交纳4687.20元（155×0.90×12×4×70%）。宏瑞物业公司要求姜培利支付2011年1月至2014年12月期间的违约金1813.90元，法院酌定不予支持。遂判决：一、姜培利应于判决发生法律效力之日起十日内向宏瑞物业公司支付2011年1月至2014年12月期间的物业服务费4687.20元。二、驳回宏瑞物业公司的其他诉讼请求。
上诉人姜培利不服上诉民事判决，向本院提起上诉称：一、宏瑞物业公司是在2015年1月28日向法院起诉的，其要求给付2011年至2012年的物业服务费的主张，显然已过两年诉讼时效。二、宏瑞物业公司未按照物业管理服务协议履行管理服务义务是上诉人拒交物业费的根本原因。小区门禁、监控系统形同虚设，外来人员随意进出，没有按照24小时门岗值班服务约定执行。小区安全得不到保障，以至多次发生被盗事件。强行关闭电梯给业主带来诸多不便，严重侵害业主利益。宏瑞物业公司自接管小区物业以来，从未向广大业主提交年度工作报告，也未予以公示。宏瑞物业公司未提供证据证明其向姜培利提供任何物业服务，而将责任推向开发商，其违约在先，没有权利收取姜培利的物业服务费用。综上，一审法院判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人宏瑞物业公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：一、宏瑞物业公司向姜培利主张的2011年至2012年的物业服务费是否超过诉讼时效；二、姜培利主张宏瑞物业公司未按相关的服务协议履行义务，而拒付物业费是否有事实及法律依据。
二审中，双方均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
一、关于宏瑞物业公司向姜培利主张的2011年至2012年的物业服务费是否超过诉讼时效的问题。本院认为，姜培利自2011年1月1日起持续未缴纳物业费，时效应自其最后一次未缴纳物业服务费时起算，故宏瑞物业公司的诉请并未超过诉讼时效，对姜培利有关2011年至2012年的物业费已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。
二、关于姜培利主张宏瑞物业公司未按相关的服务协议履行义务，而拒付物业费是否有事实和法律依据的问题。本院认为，姜培利与宏瑞物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，双方当事人均应当按照协议的约定履行各自的义务。姜培利作为业主，享有接受物业服务的权利，承担按期交纳物业服务费的义务。宏瑞物业公司作为物业服务提供者，享有收取物业服务费的权利，承担按约定的标准提供物业服务的义务。
姜培利认可没有交纳2011年至2014年的物业服务费，但不交物业服务费系因其认为宏瑞物业公司没有按双方协议约定的标准提供物业服务。宏瑞物业公司抗辩停用小区电梯，系因电梯零件损坏需要维修，但未提供证据证明其主张，本院不予认可。宏瑞物业公司擅自停用姜培利居住使用的电梯，必然给其生活造成诸多不便，宏瑞物业公司此举，有违服务管理职责。同时，宏瑞物业公司认可小区门禁、监控不能正常使用，该情况亦不利于业主生活秩序的安全与稳定。故，宏瑞物业公司在提供小区附属配套设施维修管理、公共管理等物业服务方面存在未完全履行合同义务的情形，可以认定宏瑞物业公司向姜培利提供的物业服务存在质量瑕疵，姜培利可以据此减免相应的物业服务费。但由于宏瑞物业公司尚未构成根本违约，因此姜培利拒绝交纳全部物业费的主张，本院不予支持。参考宏瑞物业公司已经提供的物业服务，原审法院酌定姜培利按照70%的比例向宏瑞物业公司交纳2011年1月至2014年12月期间的物业服务费，并无不当。
综上，上诉人姜培利的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人姜培利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史善军
代理审判员 吴 丹
代理审判员 鲁 静
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 周 密