广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初5418号
原告（反诉被告）杨真真，女，汉族，户籍地址河南省淮阳县。
委托代理人袁远、黎志，广东世纪华人律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱元志，男，汉族，户籍地址江西省赣州市石城县。
第三人中信银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福
田区中心三路8号卓越时代广场二期一层(15A、15-19、34-36、41—43)及五层至十层，组织机构代码19220726-7。
负责人陈许英，行长。
委托代理人郑益能、霍秀芳，广东仁皓律师事务所律师。
第三人深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人杜欣，董事长。
委托代理人宋增智，男，汉族，户籍地址湖北省武汉市洪山区，员工。
委托代理人刘瑞庭，男，满族，户籍地址山东省德州市德城区，员工。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人袁远、黎志，被告朱元志，第三人中信银行股份有限公司深圳分行（以下简称中信银行深圳分行）代理人霍秀芳，第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）代理人宋增智、刘瑞庭，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告通过第三人链家公司(前称深圳市中联地产置业顾问有限公司)于2015年12月15日签订了一份《房产买卖合同》，合同约定，原告购买被告名下位于深圳市宝安区新安街道新城大道富通好旺角C栋C3座1单元402房产，房产证号为深房地字第××号，登记建筑面积102．27平方米，房屋成交价人民币510.8万元，定金150万元，合同还约定，在买方贷款银行出具贷款承诺书(函)及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记后，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了150万元定金，并且在中国光大银行股份有限公司深圳新城支行对首期房款人民币90万元进行资金监管，取得了光大银行出具的《按揭贷款承诺书》。但是，经原告及中介方多次催告，被告迟迟没有履行赎楼、注销抵押登记的合同义务，甚至原告告知同意一次性向被告支付全部房款，被告至今都没有完成赎楼、注销涉案房产抵押登记。被告的行为已经严重违反合同的约定，为了维护自身合法权益，原告请求人民法院判令：1、被告继续履行原被告之间签订的《房产买卖合同》，按照合同约定注销涉案房产抵押登记，第三人中信银行深圳分行予以协助办理注销抵押登记；2、被告继续履行原被告之间签订的《房产买卖合同》，按合同约定将位于深圳市宝安区新安街道新城大道富通好旺角C栋C3座1单元402房产(深房地字第××号)过户登记至原告名下，将上述房产交付给原告使用，结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并将水电及其他设备设施过户到原告名下；3、被告承担全部诉讼费用。
原告当庭补充如下事实理由：1、原告应被告的要求支付了150万元的定金，原被告于2016年1月20日在中国银行作资金监管和申请按揭贷款，但由于定金太高，没有审批通过，因此原被告在2016年2月3日在光大银行重新做了资金监管和申请按揭贷款，并于2016年2月底拿到按揭贷款承诺书。2、被告虽然做了委托公证，但不能因此认定被告已经履行了赎楼义务，原告提交的证据可以证明被告明确向中介人员表示不允许银行发放赎楼贷款，这也是未能完成赎楼的主要原因。3、原告同意一次性支付全部房款，但被告同样要配合做资金监管，并完成赎楼手续，等涉案房产过户之后，再由银行放款给被告，不可能直接将房款直接打入被告的帐号。4、签订涉案合同时原告具有购房资格，且原告购房的目的是用于自己居住。
被告答辩称：一、原告存在违约行为，被告无法确认原告是否办理资金监管，故双方无法进行下一步的交易。根据双方于2015年12月15日签订的《房产买卖合同》第七条第1款约定，原告应当于2016年1月20日之前做银行资金监管，但直至2016年2月3日才去光大银行做资金监管，迟延15天，已经构成违约。此外，经被告向光大银行了解，原告为了骗取银行贷款，故意伪造被告的签名提交了600万元的虚假合同。且据光大银行的工作人员介绍，原告的资金监管太少，流水不够，社保有问题。但居间方却告知被告，2月29日光大银行出具了《承诺书》。由于《承诺书》的地址写错，没有落款时间，被告无法辨别真伪，便向光大银行核实，但光大银行不出具原件，请法院向银行核实。二、被告已经按照合同约定履行了应尽的义务，不存在违约。2015年12月16日，被告在居间方的陪同下到南山区公证处公证，公证书原件7份及中信银行抵押合同原件一份全权交给担保公司以办理赎楼、过户等手续，被告已经完全履行合同义务。按照合同约定，如果原告完成了资金监管，在被告没有通过公证撤销委托的条件下，担保公司及居间方有权直接代被告办理赎楼手续。被告并未撤销委托，还多次催促原告履行合同。三、原告诉称同意一次性支付全部房款，与事实不符。原告从未向被告提出过一次性付款，而且被告的收款卡和密码还在居间方手上，如果原告急着过户房产，完全可以将剩余房款打到被告的收款卡上。四、被告怀疑原告不具备购房资格，本次交易属于原告与居间方恶意串通，众筹炒房。据被告向居间方了解，原告实际是中诚致信融资担保公司的按揭员，而该公司就是与被告办理了公证委托手续的担保公司。被告在居间方签《房产买卖合同》时，陪同原告签合同的男子自称是原告丈夫，后来被告在居间方办公室偶遇该男子，才知道这名男子叫刘安君，是居间方的按揭员，光大银行的资金监管单上有他的签字。根据相关规定，居间方工作人员是不能购买涉案房产的。鉴于原告的违约行为以及居间方的不诚信行为，被告认为，涉案合同已无法继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告同时反诉称，经第三人链家公司介绍，原被告于2015年12月15日签订了《房产买卖合同》，约定被告将其名下位于深圳市宝安区新安街道新城大道富通好旺角C栋C3座1单元402房产（深房地字第××号）出售给原告，原告应于2016年1月20日之前办理银行资金监管。合同签订后，被告依约办理了委托赎楼的公证，原告向被告支付了150万元定金，但原告并未如期办理资金监管手续，已构成违约。被告多次催促原告履行合同义务，但原告拒不联系，反而反咬一口，起诉被告。被告通过与居间方工作人员多次沟通，发现本次房产交易存在诸多疑点，根据合同第十二条约定，被告有权解除合同，没收定金。被告请求法院判令：1、解除双方签订的《房产买卖合同》；2、被告没收原告的定金150万元；3、原告承担诉讼费。
原告对被告的反诉答辩称，原告已按照涉案合同的约定履
行了资金监管义务，并取得了银行出具的贷款承诺函，但被告未能履行赎楼义务，且明确表示不予赎楼，构成违约，请法庭驳回被告的反诉请求。
第三人中信银行深圳分行对本诉答辩称，只要被告在我行
的按揭贷款还清，我方抵押权不受损失，我方就同意协助办理注销抵押登记。对反诉称，被告的反诉不涉及我方的抵押权，我方不发表意见。
第三人链家公司对本诉与反诉答辩称，涉案买卖合同的签
订是原被告双方的真实意思表示，双方应该积极履行合同义务，我司已完全履行居间义务，原被告双方的纠纷与我司无关。
经审理查明，2015年12月15日，被告作为卖方，原告作
为买方，在第三人链家公司的居间下，签订《房产买卖合同》，约定被告向原告转让位于深圳市宝安区新安街道新城大道的富通*好旺角C栋C3座1单元402（深房地字第××号），转让总价人民币510.8万元；卖方委托担保公司赎楼；卖方应在签订本合同后7日内取得承租人放弃优先购买权的声明，如因承租人主张优先购买权而造成买方损失的，由卖方承担赔偿责任；购房定金150万元，签订合同当日买方支付20万元，签订合同10日内再付定金130万元，定金由第三方监管；定金之外的房款以银行按揭贷款方式支付，买方于2016年1月20日前将首期款支付至买方贷款银行的监管帐号，并向银行提交按揭贷款申请资料，卖方应予配合，若银行承诺贷款金额加上买方已付首期款、定金后少于合同转让成交价的，买方应于银行出具贷款承诺函后3日内补足；过户产生的税费由买方承担；在买方银行出具贷款承诺函及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日起3日内，买卖双方办理递件过户手续；房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过3日的，卖方有权要求买方以银行未付款总额为基数，按日万分之五支付迟延付款违约金，合同继续履行；卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后7日内，将房产交付买方；买卖双方任何一方违约，另一方有权解除合同并要求支付房产转让成交价20%违约金。
合同签订后，原告如约向被告支付了定金150万元。2015年12月16日，被告与深圳市中诚致信融资担保有限公司、刘安君等人在深圳市前海公证处办理了公证委托手续，被告委托刘安君等人办理赎楼、注销抵押登记等事项。
2016年1月20日，原告、被告、中国银行深圳锦绣支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定监管涉案房产首期款90万元。当天，原告向监管账户存入90万元。2月2日，原告与被告代理人刘安君签订《划款委托书》，委托中国银行深圳锦绣支行将监管资金90万元划入原告账户内，该银行意见为，“买方贷款审批未通过，撤销监管，监管资金退回买方账户”。2月3日，原告与被告的代理人在中国光大银行深圳新城支行办理了90万元的首期款资金托管手续，原告向光大银行深圳新城支行提交了成交价为600万元的买卖合同。2月底，光大银行深圳新城支行出具《按揭贷款承诺书》，承诺向原告发放金额360万元的贷款，承诺书有效期180天。
2016年3月8日，原告委托律师事务所向被告邮寄《律师函》，称同意一次性支付全部购房款，并愿意承担现金赎楼的费用，催促被告在2016年3月11日前到深圳市中诚致信融资担保有限公司办理赎楼手续、注销抵押登记。3月14日，原告向深圳市中诚致信融资担保有限公司支付担保费8580元。
2016年3月30日，被告分别向原告、第三人链家公司邮寄《催告函》，称原告没有如期办理按揭手续，要求原告向银行提交按揭贷款资料。
截至2016年3月16日，涉案房产仍未注销抵押登记。本院向深圳市中诚致信融资担保有限公司发函查询涉案房产至2016年3月16日仍未注销抵押登记的原因。2016年7月1日，该公司出具《情况说明》称，因被告拒绝向该公司提供涉案房产的供楼银行卡，该公司无法进行担保赎楼。此外，被告向光大银行深圳新城支行提交了《声明》，表示对买卖合同存在异议，不同意继续履行合同，导致该银行未能发放赎楼贷款。
另查，截至2016年7月4日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
以上事实，有房产买卖合同、收款收据、光大银行深圳新城支行的个人二手房屋交易资金托管服务申请书、光大银行阳光卡活期账户交易明细、光大银行深圳新城支行的按揭贷款承诺书、中国银行深圳锦绣支行二手楼交易资金委托监管协议、平安银行深圳宝安支行个人账户交易明细清单、担保费发票、律师函、催告函、快递单、公证书、不动产抵押登记查询表、购房资格证明、深圳市中诚致信融资担保有限公司的情况说明、中国银行深圳锦绣支行的划款委托书及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告与被告之间的房屋买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。
本案争议焦点是原告、被告有无违约，涉案合同是否符合继续履行的条件。原告在合同约定期限内，向中国银行深圳锦绣支行提交贷款申请。贷款审批未通过、资金监管撤销的次日，买卖双方随即向光大银行深圳新城支行办理首期款资金监管，原告再次提交贷款申请。被告反诉称原告没有如期办理资金监管手续，与事实不符，不予采纳。合同只约定在定金、首期款加银行贷款承诺函金额不足以支付购房款时，买方应在3日内补足，而对买方第一次贷款申请未通过的情形未作约定，本院认为，买卖双方共同办理第二次资金监管，以及卖方配合买方向光大银行深圳新城支行提交贷款申请资料的行为，已经充分说明双方就此达成了合意并实际履行，原告没有违约，被告诉请解除合同，没收定金150万元，不予支持。
被告至今未注销涉案房产抵押登记，行为违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房产的承租人已放弃优先购买权，涉案房产根据原告的申请已被首轮查封，原告具有本市购房资格并同意一次性付清剩余房款，涉案合同符合继续履行的条件，原告主张被告注销房产抵押登记，将房产过户登记至原告名下，结清水电、物管等费用并实际交付房产，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告朱元志于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区新安街道新城大道富通*好旺角C栋C3座1单元402房（深房地字第××号）的银行贷款债务，注销抵押登记，第三人中信银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；
二、原告杨真真于上述房产注销抵押登记之日起十五日内一次性向被告朱元志支付房屋转让余款人民币360.8万元；
三、被告朱元志于原告杨真真付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至杨真真名下，结清水电、物管及相关设备设施的应付费用，将水电及其他设施设备过户至杨真真名下，并将上述房屋交付杨真真，过户产生的税费由杨真真承担；
四、驳回被告朱元志的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费47556元，财产保全申请费5000元，反诉受理费9150元，均由被告朱元志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年九月十九日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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