广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂信法民二初字第140号
原告梁萍，女，汉族，住信宜市。
原告彭大桂，男，汉族，住信宜市。
两原告的共同委托代理人黄家培，广东海法律师事务所律师。
两原告的共同委托代理人苏世威，广东泰的律师事务所律师。
被告信宜市泰隆房地产开发有限公司，住所地：信宜市东镇塘面文头村。
法定代表人王建新，该公司总经理。
委托代理人卢德杰，男，汉族，住信宜市。
委托代理人谢颜聪，男，汉族，住信宜市。
原告梁萍、彭大桂诉被告信宜市泰隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。2014年4月30日，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司向本院提出管辖权异议，请求将本案移送茂名市中级人民法院管辖。2014年5月26日，本院依法作出民事裁定驳回被告信宜市泰隆房地产开发有限公司对本案管辖权提出的异议。被告信宜市泰隆房地产开发有限公司不服本院作出驳回管辖权异议的民事裁定，向茂名市中级人民法院提起上诉。2014年7月8日，茂名市中级人民法院作出（2014）茂中法立民终字第94号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。2014年12月19日，本院依法对本案公开开庭进行了审理。原告梁萍、彭大桂的共同委托代理人苏世威、黄家培，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司的委托代理人卢德杰、谢颜聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁萍、彭大桂诉称，原告于2011年6月24日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于信宜市东镇塘面文头村星河畔雅居楼盘第＊＊号楼＊＊层＊＊房，面积149.16平方米（含分摊面积），购房总金额为453163元，原告已按合同约定履行付款义务。按合同第八条约定，被告应于2011年12月28日前将分期综合验收的商品房交付原告使用。合同第九条约定，逾期交房超过120天买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的逾期交房违约金。被告逾期交房已超过120天，未能按合同约定的交房条件向原告交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任，应按合同第九条的约定，向原告支付逾期交房日起至2014年3月13日止的违约金54447.53元（453163元×0.00015×801天）。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求法院判决：一、被告向原告支付逾期交房违约金人民币54447.53元（计算至2014年3月13日止，全部违约金计至交房日止）。二、本案受理费由被告负担。
原告对其主张提供的证据有：1、梁萍、彭大桂的身份证复印件各1份。2、《广东省商品房买卖合同》复印件1份。3、收款收据复印件两单、《茂名市住房公积金管理中心个人住房贷款抵押合同》及《茂名市住房公积金管理中心委托贷款合同（代借款合同）》复印件各1份。
被告信宜市泰隆房地产开发有限公司辩称：一、原告未按合同约定先履行合同义务，被告作为合同约定后履行一方有权拒绝原告相应请求，于法有据。有证据显示，原、被告于2011年6月24日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），原告未按合同约定先履行合同义务。如果按合同追究违约责任，被告有权解除合同。详见合同第六条约定，原告的付款方式为银行按揭付款。双方在合同第六条约定，原告在签订合同时已付清总房价首期款30%计人民币136163元，房价余款70%计人民币317000元，须在2011年6月30日前办妥银行按揭的。合同第七条还约定了原告逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同约定时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……”在合同履行过程中，原告作为合同约定先履行的一方并未依约先履行合同义务。原告办妥银行按揭支付清房款给被告却在2011年11月17日，按合同约定的交付期限已逾期140日。被告本来是有权解除合同的，但被告没有这样做，而是根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，原告未能在合同约定付款期限内付清购房款给被告，原告已构成违约在先。被告作为后履行的一方有权拒绝原告相应的收房请求，符合《合同法》上述规定。由此可见，被告请法院驳回原告的诉讼请求于法有据，应当得到法院判决支持。二、因该商品房施工和管道煤气建设用地过程中，都遇到政府行为而造成停止施工，以及政府有关部门的原因延误商品房验收，故被告有权据实予以延期交付房屋给原告。这符合双方在合同第八条第二款第2项、第3项的双方约定。合同第八条交付期限第二款约定：“但如遇下列原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……2、该商品房在施工过程中，遇到国家政策调控或政府行为造成施工停止的；3、国家政策的约束或政府有关部门的原因延误商品房验收。”本案中尽管合同第八条交付期限第一款约定“出卖人应当在2011年12月28日前将该商品房交付买受人使用。”但涉案商品房所在小区在施工期间，的确出现众所周知的不可抗力事实，就是因政府在当地征地过程中未有按政策及时解决好返还留用地给当地村民而引发当地村民前后数十次到涉案小区建筑工地闹事，造成施工工地铁丝网及围墙推倒，供水、供电设施受破坏，当地村民阻止铲车、挖掘机等施工设备的正常作业，阻挠车辆运输水泥、钢材、沙石、红砖等进入建筑工地，恐吓、殴打、驱赶施工工人和工程技术人员，致使涉案小区建筑工地一直无法正常施工，目前闹事村民已有多人被追究刑事责任。有刑事判决书及公安机关的笔录予以证实。另外，该商品房的管道煤气也因政府行为至今仍未解决好煤气公司用地而停止施工，致使该商品房通煤气约定至今不能兑现。再就是政府有关部门的原因延误商品房的验收，致使被告不能按约定期限交付该商品房给原告。对此，被告依据合同约定有权据实予以延期交付房屋，有理有据。因此，对原告的诉讼请求，法院应当依法驳回。三、原告已于2012年9月26日接收房屋，被告根据上述答辩意见，认为原告请求支付逾期交房违约金，于法无据，依法应予驳回。鉴于原、被告于2011年6月24日签订的合同第六条约定：买受人按下列第3种方式付款：……3、在签署本合同时已付清总房价首期款30%计人民币136163元，房价余款70%计人民币317000元，须在2011年6月30日前办妥银行按揭手续。第七条约定：买受人如未按合同约定付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金……但原告付清购房款的实际时间是2011年11月17日，付款时间按约定期限逾期140日，原告的逾期付款行为已先构成违约，被告依约有权选择继续履行合同或解除合同。但原告已于2012年9月26日接收房屋，根据上述答辩意见第一项、第二项陈述的事实依据和法律依据，被告有权拒绝原告相应的履行合同要求；同时有权据实予以延期交付房屋给原告，请法院依法驳回原告的诉讼请求。四、即使被告在后履行合同义务时有权据实予以延期交房，假设违约，原告请求按每日万分之一点五计算违约金也是违法的，不受法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条已明确规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%是违法不受法律保护的。另外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条也对“造成的损失”作出了明确的概念和范畴界定。“逾期交付使用房屋”的“损失”，明确界定为“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由于原告起诉主张的是“逾期交付使用房屋”的“损失”，那么，本案“造成的损失”应为租金损失。综上，原告的起诉没有实施依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告信宜市泰隆房地产开发有限公司对其陈述提供的证据有：1、《企业法人营业执照》、《广东省信宜市商品房预售许可证》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份。2、信宜市公安局城东派出所出具的《情况证明》、信宜市人民法院的（2010）信刑初字第120号、（2011）茂信法刑初字第145号《刑事判决书》、调解协议书复印件各一份。3、（2012）茂南法民初字第1207号、112号民事判决书及生效确认书复印件各1份。4、不可抗力的法律定义复印件1份。5、中国工商银行个人借款凭证复印件1份。6、信宜新奥煤气有限公司的《证明》复印件1份。7、《证明》及业主收楼确认书复印件各1份。
根据被告的申请本院调查收集的证据有：信宜市公安局城东派出所的出警记录、受案登记表、对相关当事人的调查询问笔录13份、现场照片复印件2张。
经审理查明，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发及小区物业管理，其在信宜市东镇塘面文头村开发建设星河畔雅居住宅小区。
2011年6月24日，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司作为出卖人，原告梁萍、彭大桂作为买受人，双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：＊＊＊）一份，原告梁萍、彭大桂向被告信宜市泰隆房地产开发有限公司购买位于信宜市东镇城南塘面开发区星河畔雅居第＊＊栋＊＊层＊＊商品房。合同除对房屋所处的层数、面积、单价及总价为453163元进行约定外，对付款方式等进行如下约定：第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式付款：3、银行按揭付款（公积金）：在签署本合同时已付清总房价首期款30％计136163元；房价余款70％计317000元，买受人须在2011年6月30日前办妥银行按揭手续。按揭不足部分由买受人在接到出卖人通知之日起10日内交足。如因买受人的原因不能获得银行按揭贷款的，买受人应采用出卖人所定的其他付款方式。第七条买受人如未按合同时间约定付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2011年12月28日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、该商品房在施工过程中，遇到国家政策调控或政府行为造成施工停止的；3、国家政策的约策或政府有关部门的原因延误商品房验收。第九条出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期超过120天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率不小于日万分之一）的违约金…第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件。1、交楼时通水、通电、通煤气、通路。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、属出卖人本身原因的，出卖人应在买受人提出异议后45天内达到约定使用条件。2、属出卖人以外的政府或其它部门原因，出卖人负责协调相关部门在合理期限内达到约定使用条件。
另查明，原告梁萍、彭大桂于2011年7月11日支付136163元购房款，2011年9月21日支付70000元购房款。2011年10月21日，原告与茂名市住房公积金管理中心签订《个人住房贷款抵押合同》，茂名市住房公积金管理中心委托中国工商银行股份有限公司茂名河东支行向原告梁萍、彭大桂借款247000元。2011年11月17日，中国工商银行股份有限公司茂名牡丹支行将该笔借款即原告所欠的余下的购房款247000元汇入被告账户。2012年9月26日，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司委托信宜市众和物业管理有限公司将原告购买的星河畔雅居地＊＊栋＊＊层＊＊房交付给原告梁萍、彭大桂，原告彭大桂在《业主收楼确认书》上签名确认。
再查明，涉案商品房位于信宜市东镇塘面文头村，其建设用地原是信宜市东镇塘面文头村的农用地，由政府征收后再转让给被告开发房地产。在被告开发建设星河畔雅居房屋期间，信宜市东镇塘面文头村的部分群众以政府征地的留用地未得到妥善解决为由，从2009年9月份开始，不断阻挠被告的施工，至2011年10月15日，先后有36次因工地被群众阻挠，建设方无法施工而向公安局报警求助的记录，其中参与阻挠施工的首要份子先后有五人被信宜市人民法院以破坏生产经营罪判处有期徒刑。2013年12月23日，信宜市公安局城东派出所出具《关于星河畔雅居建设过程中因群众阻碍施工的情况证明》，该证明的内容如下：从2009年11月开始，星河畔雅居在建设过程中，经常受到周边群众因土地纠纷阻碍施工。经统计，我所共接到并处理星河畔雅居因群众阻碍施工警情18起，其中，2009年8起，2011年10起，最后一起发生在2011年6月16日下午16时许，群众阻碍施工车辆运输建筑材料进入工地。该所的《报警情况记录》也记载：2009年11月至2011年6月16日，有村民因土地纠纷在星河畔雅居工地阻碍施工的情况。
在本案诉讼中，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司提供了信宜新奥煤气有限公司2014年11月20日出具的《证明》一份，该份证明的内容为：星河畔雅居管道燃气配套安装工程，按计划于2010年12月前通气，因受2010年“9.21”事件影响，广东省政府停办信宜土地转让手续，致使我司土地手续无法办理。同时政府未能及时解决村民留用地问题，工程建设受村民阻挠，导致燃气储备站建设滞后。现燃气储备站的土地手续政府已同意批复，近期办理相关手续，预计2014年12月份开通管道燃气。
本院认为，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司开发建设的位于信宜市东镇塘面文头村星河畔雅居的商品房已取得广东省信宜市商品房预售许可证，其开发的商品房具有合法的来源，可以在市场公开合法销售。原告梁萍、彭大桂与被告信宜市泰隆房地产开发有限公司于2011年6月24日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，上述合同合法有效，应受法律保护，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点有：一、原告迟延支付购房款，是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由；二、村民阻挠、破坏工地的正常生产秩序是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由；三、涉案商品房未通煤气是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由。
关于原告梁萍、彭大桂迟延支付购房款，是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由的问题。被告认为原告未按合同支付房款，违约在先，被告有权拒绝交房给原告。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》中约定原告应在2011年6月30日前办妥银行按揭手续，但原告在2011年10月21日才与茂名市住房公积金管理中心签订《个人住房贷款抵押合同》，银行于2011年11月17日才将剩余的购房款汇入被告的账户，原告的付款时间确实违反了合同的约定。但是，按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，双方已就逾期付款违约责任事先作了明确约定，即原告迟延支付购房款的，被告可以继续履行合同，并要求原告支付违约金，或者要求解除合同。由此可见，原告迟延支付购房款不是合同约定的被告迟延交付涉案商品房的免责事由。
关于村民阻挠、破坏工地的正常生产秩序是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由的问题。被告认为因政府未能妥善解决土地征收问题，星河畔雅居在建设过程中经常受到周边群众阻碍，致使被告无法按合同约定交房给原告。上述情况符合双方在《广东省商品房买卖合同》中约定的迟延交房的免责事由，被告无须支付违约金。根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，遇下列原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、该商品房在施工过程中，遇国家政策调控或政府行为造成施工停工的。3、国家政策的约策或政府有关部门的原因延误商品房的验收。原、被告签订合同的时间是2011年6月24日，约定的交房时间是2011年12月28日，即合同签订的时间与合同约定的交房时间相隔187天。即使被告遭遇上述特殊情况，最迟应在误工事由消失后的187天内将房屋交付给原告使用。而信宜市公安局城东派出所出具的《关于星河畔雅居建设过程中因群众阻碍施工的情况证明》记载，星河畔雅居在建设施工过程中确实存在因土地纠纷问题受到周边群众阻碍施工的现象，但自2011年6月16日以后，没有再发生因土地纠纷破坏施工的情况。因此，村民阻止施工不是被告至庭审结束时仍未交楼的根本原因，故被告称村民阻挠、破坏工地的正常生产秩序是迟延交楼的免责事由的理由不能成立。
关于未通煤气是否是被告迟延交房的免责事由的问题。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》中明确约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑，即通水、通电、通煤气、通路，在交楼时达到使用条件。由此可见，双方当事人在合同中已明确约定了交楼时应当通煤气，因此通煤气是交楼条件之一，由于未能通煤气是政府行为造成的，符合合同约定的出卖人免责情形。《广东省商品房买卖合同》约定，如果在规定日期内未能通水、通电、通煤气、通路，双方同意按以下方式处理：1、属出卖人本身原因的，出卖人应在买受人提出异议后45天内达到约定使用条件。2、属出卖人以外的政府或其它部门原因，出卖人负责协调相关部门在合理期限内达到约定使用条件。本案中，造成星河畔雅居楼盘未能按时通煤气的原因在于信宜市政府未能及时解决信宜新奥燃气有限公司储备站的用地问题，致使燃气储备站建设滞后，使星河畔雅居楼盘未能如期开通管道燃气，最终导致被告未能按合同约定的期限将商品房交付给原告使用，有信宜新奥燃气有限公司出具的《证明》为证。因政府行为导致通煤气这一交楼条件不能满足，是被告无法掌握及克服的客观因素，属双方约定的因政府行为导致迟延交房的免责事由，被告对逾期不交楼的违约责任免责。故对原告请求被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告梁萍、彭大桂的诉讼请求。
案件受理费1161元（原告已预交），由原告梁萍、彭大桂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 黄方强
审 判 员 万彩凤
人民陪审员 林 辉
二〇一五年五月十四日
书 记 员 谢 燕
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。