广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潮中法民一终字第12号
上诉人（原审原告）：杨礼钿，男，1977年3月27日出生，汉族，住潮州市潮安区。
委托代理人：陈颖，广东粤威律师事务所律师。
委托代理人：陈培鸿，广东粤威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东亚美亚食品有限公司，住所地潮州市潮安区。
法定代表人：薛树平，该公司董事长。
上诉人杨礼钿因与被上诉人广东亚美亚食品有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服潮州市潮安区人民法院（2014）潮安法民一初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年4月30日，原、被告双方签订《房屋转让合同书》，约定被告将其位于潮安县庵埠镇亨利北路华侨中学对面的泰安园商住楼的第一层第9、10、11、12间建筑面积130平方米的铺面以人民币500000元的价格转让给原告，合同签订之日原告一次性付清转让价款人民币500000元；合同还约定房屋产权变更、转移手续、所需契税及其他费用均由被告负责，被告收到原告的款项起10日内将产权证交付给原告。合同签订后，原告依约履行付款义务，被告在收到款项后至今没有办理涉案铺面的产权过户登记手续。合同签订后，原告依约履行付款义务，被告在收到款项后至今没有办理涉案铺面的产权过户登记手续。原告遂向法院起诉，请求判令：1、被告继续履行其于2014年4月30日与原告签订的《房屋转让合同书》，将其所有位于潮安县庵埠镇亨利北路华侨中学对面的泰安园商住楼的第一层第9、10、11、12间铺面过户至原告名下并将该房产的权属证书交付给原告，上述房产过户所有费用由被告支付；2、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，涉案位于潮安县庵埠镇亨利北路华侨中学对面的泰安园商住楼的第一层第9、10、11、12间铺面原系潮州市庵埠金国园食品工业公司所有，潮州市庵埠金国园食品工业公司系杨x生个人开办挂靠潮安县庵埠镇中山街道办事处的个体企业，该公司所有财产及债权债务归由杨x生个人享有和承担。上述第一层第9、10、11、12间铺面已经潮州市中级人民法院（1996）潮执字第52号（2011）恢字第1-9号执行裁定书裁定交付广东亚美亚食品有限公司以抵偿杨x生应负担的债务，铺面的所有权自该裁定送达时起转让给广东亚美亚食品有限公司，广东亚美亚食品有限公司可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。至本案法庭辩论终结前，被告广东亚美亚食品有限公司仍未就涉案铺面到有关机构办理相关产权过户登记手续。
原审法院经审理认为：房屋转让合同是否有效，应先明确转让人是否已取得所转让房产的产权，转让人的转让行为是否合法。涉案位于潮安县庵埠镇亨利北路华侨中学对面的泰安园商住楼的第一层第9、10、11、12间铺面，虽经潮州市中级人民法院执行裁定书裁定为被告所有，但被告未将上述铺面的产权登记到其名下，未依法登记领取权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法”、第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，涉案铺面位于潮安县城区，属于上述规定的在城市规划区范围内的房地产，其交易应遵守上述法律的规定。被告将尚未依法登记领取权属证书的上述铺面转让给原告，其转让行为违反法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方所签订的《房屋转让合同书》，依法应当认定为无效。原告以其认为有效合同提起本案诉讼，诉讼过程中，原告主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，经法院释明后，原告明确表示不变更诉讼请求，故其请求判令被告继续履行其于2014年4月30日与原告签订的《房屋转让合同书》，依法无据，法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告杨礼钿的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告杨礼钿负担。
宣判后，原审原告杨礼钿不服，向本院提起上诉称：2014年4月30日，上诉人与被上诉人签订《房屋转让合同书》，合同书签署当天上诉人已向被上诉人支付了全部房款。约定期限届满后，被上诉人迟迟没有履行办理上述转让房产的过户手续并将产权证书交付给上诉人的义务，上诉人才向法院起诉。一审判决根据《城市房地产管理法》第二条和第三十八条之规定，以被上诉人未依法登记领取权属证书为由确认双方签署的《房屋转让合同书》无效并驳回上诉人的诉讼请求，上诉人认为一审判决适用法律错误。本案被上诉人对涉案房产的取得系依据人民法院生效执行裁定书以物抵债取得。根据《物权法》第二十八条之规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，被上诉人在与上诉人签署涉案《房屋转让合同书》时已取得涉案房产的物权。该法第十五条同时规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让或者消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力”，而办理相关权属登记手续正是被上诉人应当履行的合同义务，被上诉人履行上述合同义务则可将涉案房产的物权变动到上诉人名下。一审判决显然适用法律错误，偏袒被上诉人一方。请求二审法院依法撤销一审判决并判准上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人答辩称：我方同意上诉人的上诉请求，请法院予以调解解决此案。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：本院作出的（1996）潮执字第52号（2011）恢字第1-9号执行裁定书裁定位于潮安县庵埠镇亨利北路华侨中学对面第一层房产中的第8-12间铺屋作价人民币126.8万元交付被上诉人以抵偿杨x生应负担的126.8万元的债务，上述铺屋原房屋所有权证列粤房证字第3992004号，该裁定书于2014年4月30日送达被上诉人。被上诉人在一审中答辩称同意上诉人的诉讼请求，但要求上诉人缴纳房产过户费用；二审审理过程中，双方当事人自愿达成以下协议：1、被上诉人依照潮州市中级人民法院（1996）潮执字第52号（2011）恢字第1-9号执行裁定书取得潮州市庵埠金国园食品工业公司所有的位于潮安县庵埠镇亨利北路华侨中学对面第一层房产中的第8-12间铺屋的所有权，被上诉人应于取得上述房产权属证书之日起90日内将上述房屋中的第9-12间铺屋过户给上诉人；2、上诉人与被上诉人之间办理房产过户登记手续所需资料及过户费用的负担按照法律规定执行。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、双方当事人之间的房屋买卖合同是否有效；二、上诉人的诉讼请求可否支持；三、对当事人诉讼过程中达成的调解协议可否予以确认。
关于双方当事人之间的房屋买卖合同是否合法有效的问题。本院业已生效的执行裁定书裁定涉案房屋所有权自裁定书送达时起转让给被上诉人所有，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，被上诉人已取得上述执行裁定书中所涉铺屋的物权；被上诉人未将上述房屋的所有权过户登记到其名下即将房屋出卖给上诉人，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”的规定，但上述条款属于管理性规定，系对房地产登记部门办理房地产变更登记必备条件的规定，原审法院以此为由并依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定双方所签订的《房屋转让合同书》无效，适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。
关于上诉人的诉讼请求可否予以支持的问题。《中华人民共和国物权法》第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”，被上诉人虽依照本院的执行裁定书取得涉案房屋的物权，但其没有依法办理物权变动登记并将房屋权属过户至自己名下，故其与上诉人之间签订的买卖合同虽然有效，却不能发生物权变动的效力；另据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”及《房屋登记办法》第三十五条“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。”的规定，在被上诉人尚未取得涉案房屋所有权证的情况下，被上诉人将房屋过户给其他人的条件尚未成就，现上诉人要求被上诉人将房屋过户给上诉人并交付房产权属证书，该请求在法律上及事实上均不能履行，故本院对此不予支持。
关于对当事人诉讼过程中达成的协议可否予以确认的问题。涉案房屋原只具有房屋所有权证，该房屋所使用土地的来源、性质及土地使用权人能否变更等均未明确；被上诉人至今仍未取得涉案房屋的权属证书，其能否按照法律规定提交房屋过户所需资料、支付应缴税费及办理过户手续所需时间等也均存在不确定性，根据《最高人民法院关于民事调解工作的若干意见》第二条“对于有可能通过调解解决的民事案件，人民法院应当调解。但适用特别程序、督促程序、公示催告程序、破产还债程序的案件，婚姻关系、身份关系确认案件以及其他依案件性质不能进行调解的民事案件，人民法院不予调解。”的规定，在未确定房地产管理部门必然颁发涉案房屋权属证书给被上诉人的情况下，人民法院不宜对上诉人与被上诉人之间的房屋买卖过户纠纷予以调解解决，双方就未来的房屋买卖过户问题达成的协议本院依法不予确认。被上诉人以后如依法取得涉案房屋的权属证书，双方对办理房屋过户手续仍没有异议且不存在其他法律或事实上的障碍，双方当事人可依法处理。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，虽适用法律错误但处理结果尚可维持；上诉人的上诉请求，理由不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币100元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 楚 峰
审判员 吴 芳
审判员 李 照 雄
二〇一五年二月十二日
书记员 张晓霞（代）