重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00711号
上诉人（原审被告）：史代玲，住重庆市沙坪坝区。
上诉人（原审被告）：邓淑惠，住重庆市沙坪坝区。
上诉人（原审被告）：陈泳霖，住重庆市沙坪坝区。
三上诉人的委托代理人：韩松，重庆迪远律师事务所律师。
三上诉人的委托代理人：向平，重庆迪远律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：黎秋云，住重庆市南岸区。
委托代理人：吴飞，重庆红岩律师事务所律师。
上诉人史代玲、邓某、陈泳霖与被上诉人黎秋云房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年12月7日作出（2012）沙法民初字第03441号民事判决，史代玲、邓某、陈泳霖不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年3月27日对本案进行了审理。史代玲、邓某、陈泳霖的委托代理人韩松，黎秋云的委托代理人吴飞均到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：重庆市沙坪坝区大杨公桥110号10-9房屋的原所有权人为史代玲、陈其亮。史代玲系陈其亮之妻、邓某系陈其亮之母、陈泳霖系陈其亮之子。
2009年5月13日，史代玲、陈其亮出具《委托书》，该《委托书》载明史代玲、陈其亮系夫妻，我们委托黎春云为我们的代理人，并以我们的名义全权办理位于重庆市沙坪坝区大杨公桥110号10-9的房地产权证号为1××房地证2009字第505540号的房屋的如下事宜：办理解除抵押登记手续；代为领取上述房屋的房地产权证等与房屋相关的资料；签订出售上述房屋的买卖合同并代收售房款；办理上述房屋产权买卖过户登记手续；办理上述房屋的国有土地使用权过户登记手续；如买方需二手房按揭购房，受托人配合买方办理二手房按揭的相关手续；办理上述房屋的物管及水、电、气、有线电视的过户手续；办理与上述房屋出售相关的一切手续。受托人在我们授权范围内所签署的有关文件，我们均予以承认，并承担相应的法律责任等。同年5月14日，重庆市公证处对史代玲、陈其亮在《委托书》上的签名的真实性进行了公证。2009年10月19日，陈其亮因病去世。
2011年8月10日，黎春云作为委托代理人以史代玲、陈其亮的名义与黎秋云、重庆宝岛企业管理顾问有限公司签订《房屋买卖（转让）协议》，约定史代玲、陈其亮自愿将位于重庆市沙坪坝区大杨公桥110号10-9房屋出售（转让）给黎秋云；该房屋已经于2009年5月13日设定抵押，史代玲、陈其亮应于2011年9月10日前办理抵押注销手续，史代玲、陈其亮借款及违约金由黎秋云垫资525000元，不足部分由史代玲、陈其亮负责补齐；房屋成交价550000元，2011年8月10日前黎秋云支付购房定金30000元，2011年9月10日前进行过户，黎秋云支付购房款500000元，2011年9月30日前交房，黎秋云支付购房款20000元；史代玲、陈其亮同意黎秋云垫资为史代玲、陈其亮结清江式春借款本金和违约金合计525000元，黎秋云支付的垫资款视为向史代玲、陈其亮支付的定金和房款。协议还约定，除不可抗力外，史代玲、陈其亮未按约定的期限和条件交付房屋给黎秋云其违约责任为：（1）逾期在10日（自约定交付期限之次日起至实际交付之日止）之内，史代玲、陈其亮按日计算向黎秋云支付房价款万分之五的违约金，并最迟于该房屋实际交付之日向黎秋云支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过10日后，黎秋云有权退房，黎秋云退房时，史代玲、陈其亮应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照黎秋云全部已付款的15%向黎秋云支付违约金。
签订协议的当天，黎春云以史代玲、陈其亮的名义向黎秋云出具收条，载明今收到黎秋云购买史代玲、陈其亮位于沙坪坝区大杨公桥110号10-9号房屋定金30000元，此款已直接支付给江式春，用于归还史代玲、陈其亮在江式春处的借款。2011年8月28日，黎春云以史代玲、陈其亮的名义向黎秋云出具收条，载明今收到黎秋云购买史代玲、陈其亮位于沙坪坝区大杨公桥110号10-9号房屋购房款500000元，此款其中495000元直接支付给江式春，用于归还史代玲、陈其亮在江式春处的借款及违约金。
2011年9月8日，黎春云作为委托代理人以史代玲、陈其亮的名义再次与黎秋云签订重庆市房屋买卖合同，约定史代玲、陈其亮所售房屋坐落在沙坪坝区大杨公桥110号10-9，建筑面积为105.84平方米，该房屋的房地产权证号为1××房地证2009字第505540号，该房屋总成交金额360000元，黎秋云于2011年9月8日过户时一次性付清房款，史代玲、陈其亮应当在2011年10月30日前将房屋交付给黎秋云。随后，黎秋云依据该房屋买卖合同取得了诉争房屋的房地产权证。
史代玲知道房屋被出售的情况后，向一审法院提起诉讼，要求确认黎春云作为委托代理人以史代玲、陈其亮的名义与黎秋云于2011年9月8日签订的重庆市房屋买卖合同无效。一审法院审理后，于2012年1月8日作出（2011）沙法民初字第1××97号民事判决，确认黎春云作为委托代理人以史代玲、陈其亮的名义与黎秋云于2011年9月8日签订的重庆市房屋买卖合同无效，该判决现已发生法律效力。
一审黎秋云诉称：2011年8月10日，在重庆宝岛企业管理有限公司居间下，黎秋云与史代玲、陈其亮签订《房产买卖（转让）协议》，约定史代玲、陈其亮将其位于重庆市沙坪坝区大杨公桥110号10-9房屋出售（转让）给黎秋云；该房屋成交总价550000元，第一次于2011年8月10日前黎秋云支付定金30000元，第二次于2011年9月10日前支付购房款500000元，2011年9月30日前交房；逾期交房，史代玲、陈其亮应按日向黎秋云支付房款万分之五的违约金。另，史代玲、陈其亮共同授权委托黎春云代为办理诉争房屋出售的一切手续，并办理了委托公证。黎春云代表史代玲、陈其亮签订了上述《房产买卖（转让）协议》。合同签订后，黎秋云依约支付了定金30000元及房款500000元，史代玲、陈其亮的委托代理人向黎秋云出具了收条，史代玲、陈其亮也协助黎秋云办理了诉争房屋权属转移登记手续，但史代玲、陈其亮经黎秋云催促，至今仍未交付房屋。由于陈其亮已经去世，其权利义务由其继承人史代玲、邓某、陈泳霖享受和继承，现诉请法院判令史代玲、邓某、陈泳霖立即将重庆市沙坪坝区大杨公桥110号10-9房屋交付给黎秋云并支付黎秋云逾期交房违约金，该违约金以550000元为基数，从2011年10月1日开始，按每日万分之五的违约金计算至交付房屋时止。
一审史代玲、邓某、陈泳霖辩称：《房产买卖（转让）协议》是无效合同；黎秋云主张的是债权，不能要求交房，只能追究史代玲、邓某、陈泳霖的违约责任；即使合同部分有效，但逾期交房违约金的约定也无效；黎秋云与史代玲、陈其亮存在两份合同，价款为550000元的合同形成在前，价款为360000元的合同形成在后，后合同是对前合同的更新，双方实际履行的是后合同，而后合同已被法院生效判决确认为无效合同；史代玲、邓某、陈泳霖只有一套房屋，事实上不能履行，应判史代玲、邓某、陈泳霖承担其他的民事责任。
一审法院认为：史代玲、陈其亮的委托代理人黎春云以史代玲、陈其亮的名义与黎秋云于2011年8月10日签订的《房屋买卖（转让）协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。陈其亮死亡后，其权利义务可以由其继承人史代玲、邓某、陈泳霖承担和享受。一审法院根据黎秋云的申请，追加邓某、陈泳霖作为被告参加诉讼。史代玲、邓某、陈泳霖根据一审法院通知应诉，说明陈其亮的继承人史代玲、邓某、陈泳霖未放弃对陈其亮遗产的继承权利。因此，陈其亮死亡后，陈其亮权利和义务应当由其继承人史代玲、邓某、陈泳霖享受和承担。
虽然黎春云作为委托代理人以史代玲、陈其亮的名义与黎秋云于2011年9月8日签订的重庆市房屋买卖合同被一审法院发生法律效力的民事判决确认为无效合同，但黎春云作为委托代理人以史代玲、陈其亮的名义与黎秋云于2011年8月10日签订的《房屋买卖（转让）协议》是有效合同，且黎秋云按照该合同的约定给付了购房款530000元，史代玲及其陈其亮的继承人史代玲、邓某、陈泳霖应当按照该合同的约定交付房屋。一审法院对黎秋云要求史代玲、邓某、陈泳霖交付重庆市沙坪坝区大杨公桥110号10-9房屋的请求予以支持。
史代玲、陈其亮与黎秋云在双方于2011年8月10日签订的《房屋买卖（转让）协议》中约定，除不可抗力外，史代玲、陈其亮未按约定的期限和条件交付房屋给黎秋云其违约责任为：（1）逾期在10日（自约定交付期限之次日起至实际交付之日止）之内，史代玲、陈其亮按日计算向黎秋云支付房价款万分之五的违约金，并最迟于该房屋实际交付之日向黎秋云支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过10日后，黎秋云有权退房，黎秋云退房时，史代玲、陈其亮应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照黎秋云全部已付款的15%向黎秋云支付违约金。由此可以看出，史代玲、陈其亮逾期交房超过10日后，黎秋云不要求退房时，双方对史代玲、陈其亮是否承担逾期交房的违约责任，并未进行约定。由此，一审法院对黎秋云要求史代玲、邓某、陈泳霖支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告史代玲、邓某、陈泳霖在本判决发生法律效力后三十日内将重庆市沙坪坝区大杨公桥110号10-9房屋交付给原告黎秋云；二、驳回原告黎秋云的其他诉讼请求。案件受理费1062元，减半收取531元（原告已预交），由被告史代玲、邓某、陈泳霖负担，此款限被告史代玲、邓某、陈泳霖在本判决发生法律效力后立即给付原告黎秋云。
史代玲、邓某、陈泳霖不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第一项，改判驳回黎秋云一审诉讼请求；维持原判第二项；本案一、二审案件受理费由黎秋云负担。主要事实和理由：1、史代玲、邓某、陈泳霖对黎秋云代为签订房屋买卖协议不知情。2、黎秋云未查看房屋，不是善意购买人，也未举示购房款来源及支付证据，未有合理解释；黎春云未直接收取房款而出具收条，也未向史代玲、邓某、陈泳霖转交；付款人黎秋云、收款人黎春云、江式春之间存在利益关系，彼此串通，实为通过虚假买卖实现江式春债权。3、史代玲、邓某、陈泳霖履行费用大于违约给黎秋云造成的损失，又是生活必需房屋。4、（2011）沙法民初字第1××97号生效判决已确认房屋买卖合同无效。5、2011年9月8日黎春云与黎秋云签订的房屋买卖合同已更正之前合同。
黎秋云辩称：（2012）沙法民初字第06670号生效判决已认定三方房屋买卖协议有效。一审判决正确，请求维持原判，依法驳回上诉请求。
二审中，黎秋云举示（2012）沙法民初字第06670号民事判决书复印件一份，拟证明生效判决已认定三方房屋买卖协议有效。史代玲、邓某、陈泳霖质证表示，证据真实性无异议，自己是基于诉讼原因认可三方协议，不认可黎秋云的证明目的。本院认为，双方对该证据真实性均无异议，本院予以采信。
二审查明：本案争议房屋在出卖给黎秋云之前已抵押给江式春，史代玲和陈其亮共同欠江式春本金35万元。2009年5月13日史代玲和陈其亮向黎春云出具《委托书》中授权解除抵押就是解除江式春在争议房屋的抵押，但史代玲和陈其亮未向黎春云提供归还江式春债务以解除抵押的相应款项。现争议房屋已登记在黎秋云名下，并抵押给案外人孔军。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案争议房屋在出卖给黎秋云之前已抵押给江式春，史代玲和陈其亮共同欠江式春本金35万元。2009年5月13日史代玲和陈其亮向黎春云出具《委托书》中授权解除抵押就是解除江式春在争议房屋的抵押，但史代玲和陈其亮未向黎春云提供归还江式春债务的相应款项。因此，史代玲、陈其亮的委托代理人黎春云以史代玲、陈其亮的名义与黎秋云于2011年8月10日签订的《房屋买卖（转让）协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。陈其亮死亡后，陈其亮的继承人史代玲、邓某、陈泳霖未放弃对陈其亮遗产的继承权利，陈其亮的权利义务可以由其继承人史代玲、邓某、陈泳霖承担和享受。黎秋云按照该合同的约定给付了购房款530000元，虽现争议房屋已登记在黎秋云名下，但史代玲、邓某、陈泳霖应当按照该合同的约定继续交付房屋给黎秋云使用。
虽然黎春云作为委托代理人以史代玲、陈其亮的名义与黎秋云于2011年9月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》，但无证据表明该房屋买卖合同已更正之前2011年8月10日签订的《房屋买卖（转让）协议》，且2011年9月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》已被生效判决确认为无效合同。因此，基于《房屋买卖（转让）协议》是有效合同，本院对黎秋云要求史代玲、邓某、陈泳霖交付重庆市沙坪坝区大杨公桥110号10-9房屋的请求予以支持。
史代玲、陈其亮逾期交房超过10日后，黎秋云不要求退房时，对史代玲、陈其亮是否应承担的逾期交房的违约责任，因黎秋云未对本案不服提出上诉，本院不作评述。
综上所述，史代玲、邓某、陈泳霖的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1062元，由史代玲、邓某、陈泳霖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 张 薇
二〇一三年四月一日
书 记 员 王 克