文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终732号上诉人（原审原告）:陈宽湖，男，1980年12月14日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：满滕，男，1992年4月10日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人:李涛，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。上诉人陈宽湖因与被上诉人满滕房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2017）苏0302民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈宽湖上诉请求：撤销一审判决，判令满滕返还店铺转让费22228元及房租23331元；本案一、二审诉讼费由满滕承担。事实和理由：产权人徐州天信房地产综合开发有限公司（以下简称天信公司）有权就租赁及转租事宜向承租人进行公示，满滕签署送达回证的行为说明其认可天信公司作为产权人的法律地位，知晓会发生使用权的风险问题。满滕未提供证据证明其将“特别公示”的内容告知上诉人，应重点查明满滕有无故意隐瞒该事实。满滕在与上诉人签署合同时，故意隐瞒该特别公示，故合同并非上诉人真实意思表示，故上诉人请求解除该合同于法有据。被上诉人满滕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。陈宽湖向一审法院起诉请求：1、判令满滕返还店铺转让费22228元及房租23331元，共计45559元；2、满滕承担诉讼费。事实和理由：2017年4月10日，陈宽湖与满滕签订《店面转让协议书》，满滕将其租赁徐州龙睿纳泽文化传播有限公司（以下简称龙睿公司）的店铺转让给陈宽湖，转让费8万元，含8个月20天的房租，房租每月6666元，故8万元中房租为57772元、转让费为22228元。同年9月14日，徐州市鼓楼区人民法院发布公告要求陈宽湖迁出。陈宽湖了解到，满滕没有房屋的转租权，在得知天信公司与龙睿公司就房屋租赁产生纠纷后，满滕隐瞒此事实，将房屋擅自转租陈宽湖，恶意转嫁风险，给陈宽湖造成损失，故陈宽湖基于解除权诉至法院。一审法院对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。陈宽湖举证的关键证据2017年4月1日天信公司给满滕等有关经营户的“特别公示”及“送达回执”，不是有权部门、审判机关作出的公示、发生法律效力的裁判、执行文书，不能证明满滕明知其与龙睿公司签订的协议无效，从而隐瞒该重要事实将风险转嫁陈宽湖。一审法院认为：陈宽湖与满滕之间签订的《店面转让协议书》是双方真实意思表示，依法成立，对双方均具有约束力，该协议并非单纯房屋（店面）的转租合同关系，还包括经营权的转让以及经营场所附属的装饰装修、设施设备的买卖合同关系。陈宽湖投资、受让理应尽到审慎注意义务，陈宽湖的证据不能证明双方的转让有符合合同法规定的应予解除或应属无效的情形，故对陈宽湖主张判令满滕返还店铺转让费22228元及房租23331元的诉讼请求，不予支持。该院判决：驳回陈宽湖的诉讼请求。二审期间，陈宽湖向本院提交其经营项目的招商手册、涉案店铺2017年4月15日（装修前）、4月29日（装修后）的手机录像，拟证明陈宽湖经营的项目是按照项目要求统一装修，其接手涉案商铺时，商铺里没有设备等财产进行交接。经质证，满腾认为商铺的交付时间为2017年4月10日，其后的录像资料不能证明交付商铺时候的状况。本院认为，陈宽湖提交的视频形成时间在商铺交付之后，不能证明商铺交付当时的情形，但可以证明陈宽湖在�手商铺后进行了装修。本院二审期间经审理查明：2017年4月1日，天信公司向满腾送达特别公示，载明：经营户：天信公司于2015年7月18日与龙翱公司签订了物业租赁合同，将徐州市中山北路金地国际负一楼、一楼、二楼面积约为5856平方米的房产租赁给龙翱公司使用，该合同明确约定禁止其转租，据查上海龙翱投资发展公司（以下简称龙翱公司）违反约定将所租赁物业转租给龙睿公司，龙睿公司又转租给你签订了金地云街运营合作协议，在此特别通知上述协议均属于无效合同。满腾在送达回执上签字。2017年4月10日，转让方（甲方）满腾与受让方（�方）陈宽湖签订店面转让协议书，约定，甲方同意将自己位于江苏省徐州市云街卤人甲店铺转让给乙方使用，建筑面积15平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行元店铺租赁合同中所规定的条款，并定期缴纳该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有约定设备和房屋装饰等，营业设备等全部归乙方。乙方在2017年4月10日向甲方支付转让费8万元。如房屋续签，甲方无条件配合乙方签订续签合同，如因甲方原因，造成无法与龙睿公司签订续签租赁合同，甲方承担一切后果。同日，满腾收到陈宽湖支付的转让费8万元，并将该商铺交付陈宽湖。双方当事人均认可该8万元转让费包含8个月零20天的租金。2017年9月14日，徐州市鼓楼区人民法院在涉案房屋处张贴公告，载明：该院在执行天信公司与龙翱公司、李继、龙睿公司房屋租赁合同纠纷一案中，于2017年9月4日向被执行人发出执行通知书，被执行人未履行，现责令龙翱公司及房屋实际占有使用人在2017年9月18日前迁出房屋，到期仍不履行，该院将依法强制执行。2017年9月17日，天信公司（甲方）与陈宽湖（乙方）签订意向书，载明：乙方同意将从龙翱公司或龙睿公司租赁的房屋，按照徐州市鼓楼区人民法院的判决返还给甲方；甲方对房屋安全、防水、供电、消防、通风排烟等进行改造后，重新租赁给乙方使用；甲方租赁给乙方的房屋在乙�与龙翱公司或龙睿公司所签订租赁合同约定的租金和物业管理费基础上确定租金的价格为每月每平米328.28元×31.6平方米，物业管理费每月每平方米30元。同日，陈宽湖搬离涉案房屋。陈宽湖二审期间向法庭陈述：涉案房屋经天信公司改造后，店铺面积纵深方向扩大一倍，其经营的项目不需要31.6平方米的面积，如与天信公司重新签订房屋租赁合同，将多支出一倍的房租成本，其无法继续经营，故没有与天信公司签订房屋租赁合同。本院另查明：满腾主张交付涉案商铺时候，交付的具体设备有冰箱2台（双开门、六开门）、电视、电脑、厨房用具、餐具、油烟机、炸炉、柜台、杂物之类。陈宽湖主张交付商铺时，仅有一个破旧的电饭煲，被当做垃圾清理了。双�均认可没有制作设备交接清单。本案二审期间的争议焦点为：上诉人主张行使合同解除权要求被上诉人返还店铺转让费、房租的诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为：一、关于陈宽湖主张解除合同的诉请能否成立的问题。满腾于2017年4月1日接收天信公司送达的特别公示时，就已知晓其租赁的涉案商铺存在经营风险。在此情况下，其隐瞒该商铺存在经营风险的事实，并于2017年4月10日与陈宽湖签订涉案店面转让协议书，将风险转嫁陈宽湖，由陈宽湖承受了商铺被天信公司收回的不利后果，导致陈宽湖受让该商铺进行经营的目的无法实现，故陈�湖主张解除涉案店面转让协议的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。二、关于陈宽湖主张返还的房租、店铺转让费的数额问题。首先，陈宽湖主张8万元的转让费中包含8个月零20天的房租57772元，实际每月的租金为6666元，扣除陈宽湖占有使用期间的房租后，剩余房租23331元、转让费22228元。对此，本院认为，满腾虽然不认可陈宽湖主张的计算方式，但在满腾持有其与龙睿公司签订租赁合同的情况下，未提供证据证明该商铺月租金数额，故对陈宽湖主张该商铺月租金6666元的诉讼主张，本院予以采信，并对陈宽湖主张8万元中包含租金57772元、转让费22228元的诉讼主张，亦予以支持。其次，陈宽湖实际使用商铺期间为自2017年4月10日起至2017年9月17日止，�间共计5个月零8天，扣除租金35107.6元（5个月×6666元+6666元÷30天×8天）后，剩余租金数额为22664.4元。再次，满腾主张合同解除双方当事人应相互返还，要求陈宽湖返还交付的设施设备、装修残值。对此，本院认为，因陈宽湖经营的项目与满腾原经营项目不同，且根据陈宽湖提交的视频，陈宽湖系自行装修，故对满腾要求返还装修残值，本院不予支持。其次，满腾没有提供证据证明其交付的设备明细，陈宽湖亦不认可满腾交付了设备，因此，满腾要求陈宽湖返还交付的设备，证据不足，本院不予支持。综上，上诉人陈宽湖的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2017）苏0302民初3920号民事判决；二、满腾于判决生效之日起十日内返还陈宽湖剩余房租22664.4元、转让费22228元，合计44892.4元；三、驳回陈宽湖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取470元，二审案件受理费940元，合计1410元，由被上诉人满腾负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  曹 辛审判员  单德水二〇一八年七月三十一日书记员  李昱莹