四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川05民终392号上诉人（原审原告，反诉被告）：泸州川源房地产开发有限公司，住所地：四川省合江县合江镇符信路20号3幢1单元9号，统一社会信用代码91510522560719427D。法定代表人：赵家贵。委托诉讼代理人：徐文燕，四川万盛行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琪，四川万盛行律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：谭向源，男，汉族，1991年11月13日生，住四川省合江县。委托诉讼代理人：蔡华刚，四川蜀渝律师事务所律师。上诉人泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源房产公司）因与谭向源房屋租赁合同纠纷一案，均不服四川省合江县人民法院（2017）川0522民初2601号民事判决，均向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并组织当事人进行听证。上诉人川源房产公司的委托诉讼代理人徐文燕，上诉人谭向源及其委托诉讼代理人蔡华刚到庭参加听证。本案现已审理终结。川源房产公司的上诉请求为：撤销原判第二项、第四项和第五项，并依法改判谭向源支付川源房产公司从2015年6月至2017年9月拖欠的房租296868.00元，川源房产公司不承担谭向源的损失。川源房产公司主要的上诉理由为：一、川源房产公司出租给谭向源的房屋租金应当按照《房屋租赁合同》的约定履行，谭向源应当支付川源房产公司2015年6月至2017年9月拖欠的房租296868.00元。川源房产公司和谭向源在平等、自愿的基础上签订《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违背法律的强制性规定，对双方当事人具有约束力。《房屋租赁合同》明确约定2014年2月14日至2016年2月14日、2016年2月14日至2018年2月14日、2018年2月14日至2020年2月14日的分段的房屋租金为每平方米20.00元/月、21.00元/月、22.00元/月。谭向源按照合同的约定向川源房产公司交纳了房屋租金，更充分地说明合同的约定是谭向源真实意思表示，一审判决违背了合同意思自治的原则。川源房产公司将房屋交付给谭向源使用，川源房产公司的房屋按要求建设防水设施，房屋漏水系楼上住户水管漏水造成，川源房产公司交纳了房屋维修基金，谭向源应当找物业和楼上住户协商解决漏水造成的损失问题，与川源房产公司无关，川源房产公司没有维修的义务。因此，谭向源应当按照合同的约定交纳房租，不应当减少，谭向源应当支付川源房产公司2015年6月至2017年9月拖欠的房租296868.00元。二、川源房产公司不应当赔偿谭向源的损失17210.00元。《房屋租赁合同》签订后，川源房产公司将房屋交付给谭向源使用，川源房产公司丧失了对房屋的占有，川源房产公司的房屋按要求建设防水设施，房屋漏水系楼上住户水管漏水造成，川源房产公司交纳了房屋维修基金，谭向源应当找物业和楼上住户协商解决漏水的相关问题。谭向源怠于行使自己的权利，不与物业和楼上住户协商水管的修理的问题，造成了损失。因此，谭向源的损失与川源房产公司无关，川源房产公司没有维修的义务和赔偿谭向源损失的义务，川源房产公司不应当赔偿谭向源的损失17210.00元。同时，依据《中华人民共和国合同法》的规定，谭向源有防止自己损失扩大的义务，谭向源未履行该义务。针对川源房产公司的上诉，谭向源辩称：川源房产公司提出合同切实履行是不成立的，谭向源在一审期间向一审法院提交的证据，证明房屋是违反规划修建的，且多次出现漏水情况，导致谭向源不能正常使用诉争房屋。诉争房屋根本不具备商业用房的使用功能，谭向源多次向川源房产公司提出对漏水问题进行整改，但川源房产公司未履行义务致使谭向源多次停业，诉争租赁合同应属无效合同。原判依法对合同约定的租金进行调整符合法律规定。川源房产公司应对一审查明的损失承担赔偿责任。谭向源的财物损失系因川源房产公司公共设施及公共部分漏水造成，所以川源房产公司应赔偿损失。上诉人谭向源的上诉请求为：撤销原判第一项、第二项、第三项；判决谭向源与川源房产公司签订的《房屋租赁合同》无效，谭向源按7.00元/㎡/月的租金标准支付川源房产公司租金。谭向源主要的上诉理由为：一、一审法院判决谭向源与川源房产公司之间的《房屋租赁合同》有效是错误判决，谭向源与川源房产公司之间签订的《房屋租赁合同》系无效合同。（一）一审法院以川源房产公司持有泸房权证合江县字第××号产权证为由认定川源房产公司将车库或车位以商业用房屋出租为合法的，这样的认定是错误的。车库或车位同样是可以具有产权证书的，但车库或车位的产权证书与商业商铺的产权证书二者从性质上是具有根本区别的，二者不能相提并论。首先，早在2014年10月，合江县住建局领导就作出批示该产权证不符合初始登记，收回原产权证，在档案里有证可查，谭向源代理人在庭审中曾提出该证的办理系违法的，请法庭不予采信。谭向源申请人民法院查询诉争房屋所在工程的规划涉及涉案房屋规划为车库或车位，但川源房产公司欺骗谭向源诉争房屋为商铺，导致谭向源被欺骗而与之订立了涉案合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案谭向源申请人民法院查询的规划审批资料证明涉案房屋规划为车库或车位，川源房产公司通过不合法手段办理了涉案房屋等在内的房屋产权证，川源房产公司办理了初始登记后因中央审计部对诉争房屋所在工程项目进行审计时查处涉案项目存在严重的违法事实，并查出涉案房屋不符合规划和在未经验收合格的情况办理产权初始登记，于是向合江县住建局报告，合江县住建局决定收回川源房产公司取得涉案产权证，但因川源房产公司持诉争产权证在银行办理了抵押贷款，导致诉争产权证未被收回，但无论如何诉争产权证是不合法的。所以诉争房屋不能认定为商业用房，而规划的是车库或车位。其次，诉争租赁房屋也没有单独产权证书，川源房产公司在一审过程中提供的201213408号房屋所有权证不能证明涉案房屋所在的负二层A17号确实是包括在201213408号房屋所有权证这样的一个大的产权证书中，川源房产公司还应提供分户的产权证书、相应的原规划图纸、修改后的验收报告等予以佐证证明涉案房屋产权。在一审过程中，合江县恒祥荣测绘公同作出的相关证据不能作为本案的定案依据，谭向源在一审庭审过程中，向法庭提交了在合江县恒祥荣测绘公司在川源第一城现场进行勘查取证时的视频资料，在该视频资料中，测绘员也亲口承认川源第一城的建设规划经过多次修改变更，已经无法作出完全正确的认定。因此合江县恒祥荣测绘公司作出的相关证据不能作为本案的定案依据，也不能说明涉案车库、车位发生了建设规划的变更且该种变更合法。最后，如果说川源房产公司的车库或车位改商铺的建设规划经过了国家有关机关的修改和竣工验收，那么也应提供相应的修改规划的相关手续，是否实际上经过国家机关的合法手续，实际上川源房产公司在一审过程中根本没有提供相关修改规划的手续予以证明，法庭仅仅根据川源房产公司出具的大产权证书即认定规划修改、竣工验收、性质发生变更是错误的，本案的案情较为特殊，川源房产公司应提供相应的其他证据作证，涉案房屋性质和用途、规划等发生了变化，否则就是违规、违建，涉案房屋就是车库或车位，而不是商铺。（二）诉争租赁房屋的消防设施至2017年10月19日前仍未验收合格。依据《公安部关于修改的决定》第四条之规定:除省、自治区人民政府公安机关消防机构外，县级以上地方人民政府公安机关消防机构承担辖区建设工程的消防设计审核、消防验收和备案抽查工作。具体分工由省级公安机关消防机构确定，并报公安部消防局备案。诉争房屋系由川源房产公司聘请重庆消防机构予以验收合格，违反法律规定，消防验收本身程序不合格。谭向源将在本案中提供合江镇菜坝社区居民委员会出具的新证据《公告》一份，该份《公告》进一步证明了，川源房产公司的消防设施至今未完成验收合格。《公安部关于修改的决定》第八条建设单位不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量，并承担下列消防设计、施工的质量责任即:“依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查;建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”但川源房产公司在诉争房屋根本未经过消防验收的情况下，擅自以商铺出租给谭向源装修、经营并投入使用，川源房产公司本身行为就违法。二、谭向源不存在违约，谭向源具有正当理由抗辩川源房产公司提出的缴纳房租请求。首先，谭向源未交纳后期的相应租金，是因为川源房产公司的原因导致的，其原因包括房屋漏水、道路被施工单位阻拦无法通行、天棚漏水和爆裂导致通道无法通行、川源公司公司在主要干道、通道口拉上禁止通行的条幅、警戒线等等，导致谭向源的商场无法经营，谭向源多次要求川源房产公司进行维护并协商解决，但川源房产公司却对此置之不理，于是谭向源才未交纳后期约定的租金。其次，由于川源房产公司不按照约定为商圈进行广告宣传，管理混乱等导致该商圈很多商家都纷纷退出了商圈。谭向源等商家多次找到川源公司要求履行协议，川源房产公司却以蛮横的态度处置，谭向源等人曾多次组织商家上访到县府相关部门，请求解决，但川源房产公司以各种理由搪塞，导致分歧得不到有效的解决。所以，谭向源未交纳后期约定的租金，不是谭向源不交纳，而是因为双方有纠纷产生且纠纷未得到有效的处理而暂时未交纳也不是谭向源恶意为之，只要谭向源等人的诉求得到解决，谭向源会自觉交纳租金的。更不存在谭向源违约的行为，所以川源房产公司要求谭向源承担违约金的请求不能成立。三、诉争房屋的使用价值不具有商业用房的价值，原审判决按照12.00元/㎡/月为标准计算收取谭向源诉争房屋租金过高且损害谭向源合法权益。诉争房屋规划为车库或车位，川源房产公司隐瞒事实欺骗谭向源把本是车库或车位的房屋当成商业用房出租给谭向源，因此不能按照商业用房的价值收取租金，应按涉案房屋的实际价值计算租金。谭向源一直相信自己租用的案涉房屋是商铺而且是位于合江县商业价值较高的商圈(在承租时川源房产公司以各种宣传资料和口头宣传将在诉争房屋所在楼盘打造成合江一流的商业圈、建材城)，但自谭向源入住以来，该商业圈常无法正常营业。在承租期内，因川源房产公司出租的房屋存在严重漏水、拦截客源等问题，造成谭向源装修的房屋多次漏水，给谭向源带了巨大的经济损失，包括谭向源在内的众多商家曾多次要求川源房产公司消除隐患、赔偿损失，但川源房产公司一直都是以口头答应，但拒绝予以整改。川源房产公司采取各种手段打压承租人，以致商户纷纷拒绝交纳房屋租金从而导致纠纷发生。综上所述，本案诉争房屋的租金不能按照合同约定的标准计算，而应该车库或车位的出租标准计算且因本身房屋存在未消防验收、多年渗水、漏水等情况存在，诉争房屋本身的商业价值就非常低，甚至不存在商业价值。而相邻租户的租金经法院审理后认定的仅仅只有7.00元/㎡/月(部分甚至低于该标准)。因此谭向源认为按照该标准认定上诉人房屋租金标准较为合理。四、部分《房屋租赁合同》约定费用或部分租期应予以酌情扣减。按照合同约定川源房产公司应提供可以正常使用的中央空调，但川源房产公司虽在合同签订后根本没有进行安装，且一直不能使用。从而影响了谭向源的门市正常经营活动。此外，川源房产公司部分合同约定设施均不能使用，所以谭向源租金部分应作出扣减。其次，在谭向源正常经营过程中，川源房产公司存在拦截客源等情况存在，该情况存在也对谭向源的正常经营活动产生了严重的影响，川源房产公司的封桥、封路行为造成谭向源根本无法营业，影响谭向源营业的期限为9个月，在上诉9个月期间的租金应予以扣除。针对谭向源的上诉，川源房产公司辩称：一、川源房产公司与谭向源之间签订《房屋租赁合同》的效力性问题。谭向源认为，川源房产公司与谭向源之间签订的《房屋和赁合同》系无效合同，系谭向源认识错误问题。一审判决认定川源房产公司与谭向源签订的《房屋租赁合同》合法有效认定事实清楚，适用法律正确。二、租金的计算标准问题。川源房产公司认为一审法院对租金调整属于认定事实不清，适用法律错误，严重损害了川源房产公司的合法权益，应该予以纠正。一、《房屋租赁合同》的签订是川源房产公司与谭向源的真实意思表示，双方约定了租赁价格(20.00元/㎡/月)的计算及支付方式，谭向源在合同签订后按合同约定向川源房产公司支付了62400.00元租金。《房屋租赁合同》对双方均有法律拘束力，谭向源应该按合同约定向川源房产公司支付租金。在谭向源的上诉诉称中，谭向源也认可其未缴纳租金，只是陈述其未缴纳租金单方面认为的原因，充分说明谭向源认可合同约定的效力性，对双方有约束力。(二)租赁房屋渗漏水的行为及其原因认定事实不清。一审中，谭向源并不确定渗漏原因的唯一性、排他性，而排除第三方原因。从谭向源出示的证据，不能达到渗漏原因的唯一性和排他性。一审庭审中，谭向源没有提供证据证明其要求川源房产公司在合理期限内维修，未履行维修义务的前提是谭向源基于有渗漏行为，并就该渗漏行为确定为川源房产公司所导致(具有完全的排他性)，川源房产公司当为而不为，未履行维修义务，在此情况下，谭向源也有自身的维修义务，谭向源除了主张2017年4月的维修外，所谓的维修均不能成立，说明其租赁房屋不存在维修的行为，也就不能由川源房产公司承担维修义务。合同法第二百二十一条规定减少租金情形的前提是因维修租赁物影响租赁物使用的，才可以减少租金或者延长租期。本案中，谭向源在庭审中确认租金为20.00元/㎡，维修的主张在2017年4月，基于维修并没有影响租赁物的使用，假定渗漏原因是谭向源的维修义务，则会产生两个方面的结果。一方面，从发生渗漏行为开始，谭向源有向川源房产公司的告知义务，并请求川源房产公司进行维修，可以就该争议协商、调解直至诉讼，谭向源未就此予以证明或有合理的解释，只能说明，渗漏行为并不严重，并未影响被答辩人的使用。另一方面，如果按谭向源的观点，则谭向源在请求完成，川源房产公司拒绝维修后，谭向源有自我维修的义务，以达到止损的目的，同样也不会影响租赁物的使用。以上两种情况，均不会出现影响租赁物的使用问题，从合同第二百二十一条规定的内涵与外延，就本案审判决对租赁期间的租金标准进行减少，属于认定事实不清，适用法律错误的行为。(三)一审法院将房屋租金调整为12.00元/㎡/月明显低于同期、同地段、同类型房屋租赁的价格，对川源房产公司显失公平，不具有合理性，违反《合同法》公平原则。同时，《房屋租赁合同》是双方的真实意思，应当按照合同的约定履行，一审法院将房屋租金调整为12.00元/㎡/月，违反《合同法》意思自治原则。三、一审法院依据出厂价格，将谭向源的损失认定17210.00元的判决属于认定事实不清，适用法律错误，缺乏依据。一审法院认定谭向源的两套沙发、一张床、一个立柜为损失，依据泸州美诺家居有限公同提供的出厂价格确定，该认定错误。财物有污损，并不代表会完全灭失，则存在价值的多少，因果关系的确认都需要专门的鉴定机构进行鉴定。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，谁主张谁举证，谭向源应当对自己的损失承担举证责任，因此应当由谭向源申请鉴定，谭向源未在合理的期限内申请鉴定，应当承担举证不能的不利后果。因此，谭向源的两套沙发、一张床、一个立柜应当折旧，不应当参照，而应当通过鉴定确认。另一方面，谭向源主张的损失应该由谭向源自行承担，一审判决缺乏事实和法律依据认定损失的成立。综上所述，谭向源的上诉理由及请求均不能成立，请求二审法院查明事实，驳回谭向源的上诉请求。川源房产公司向一审法院起诉请求：判令解除川源房产公司与谭向源于2014年2月14日签订的《房屋租赁合同》，并将租赁房屋交回川源房产公司；判令谭向源向川源房产公司支付2015年6月至2017年9月期间拖欠的房租296868.00元，及至交房时止按合同约定的租金标准计算的房租；判令谭向源支付川源房产公司违约金10400.00元，其余违约金放弃。谭向源向一审法院提起反诉请求：判决谭向源与川源房产公司签订的《房屋租赁合同》无效；川源房产公司赔偿因合同无效给谭向源造成的损失699914.00元。一审法院认定事实：2014年2月14日，合江县恒万物业管理有限公司受川源房产公司委托与谭向源签订房屋租赁合同，合同约定：一、租赁物：川源房产公司将自有的合江川源第一城A区负二层A32、A33、A34、A35、A36号520㎡的商铺出租给谭向源作为家私卖场场地使用。二、租赁期限六年从2014年2月14日起至2020年2月14日止，免租期为2014年2月14日至2014年12月14日。三、租金及证据缴纳方式：1.租期内租金标准：2014年2月14日至2016年2月14日20.00元/㎡、2016年2月14日至2018年2月14日21.00元/㎡、2018年2月14日至2020年2月14日22.00元/㎡。2.租金交纳方式为：租金按6个月为一个支付时段，以后每6个月时段结束前30日谭向源向川源房产公司支付下一个时段的租金。3.本合同签订之日起谭向源需在15个工作日内结清所有应缴费用，如谭向源没有按时缴纳将视为违约，10400.00元房屋定金将作为赔偿金归川源房产公司所有。四、房屋履约保证金10400.00元。……七、违约责任：违约金10400.00元，如逾期15日未交纳租金，川源房产公司有权解除合同并主张违约金。……九、送达方式：任何根据本协议发出的通知应以面呈或邮寄方式送达对方在本协议中载明之地址，更改上述地址必须提前7日以书面告知对方，否则视为没有更改，相对方因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。面呈通知在递交时视为送达；以挂号／特快专递的邮寄方式发出的通知在投递后3日视为送达，寄发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。双方还对双方的权利义务等进行了约定。合同订立后，川源房产公司依约向谭向源移交了出租房，谭向源于2014年2月23日交纳了半年的租金62400.00元和保证金31200.00元，谭向源房租交纳至2015年6月14日，后至今未交纳。谭向源在租赁过程中，因川源房产公司建设防水设施耽搁谭向源15日，又因2014年6月22日、2014年12月26日、2017年3月20日、2017年8月22日租赁房屋漏水，造成谭向源两套沙发、一张床、一个立柜受损失，维修材料费5230.00元。2017年4月份，谭向源对租赁房屋进行了维修。2017年7月17日，川源房产公司向谭向源发出催收通知书，谭向源仍未履行，川源房产公司故诉至法院，请支持前列诉讼请求。谭向源也因损失未得赔偿而提出反诉请求。一审法院另查明，川源房产公司中央空调、电梯不能使用，对公共设施至今未进行维修。一审法院认为，该案的争议焦点是：1.房屋租赁合同是否有效，是否符合合同解除条件。2.川源房产公司要求谭向源支付租金的金额及违约金是否恰当。3.谭向源要求川源房产公司赔偿的理由和金额是否恰当。一、关于房屋租赁合同是否有效的问题。一审法院审查认为，川源房产公司向一审法院提交的相关房屋产权的证据和一审法院在合江县不动产登记中心、合江县恒祥荣房产测绘有限公司提取的证据相互印证，能证明川源房产公司对案涉房屋享有合法的所有权，案涉房屋属商铺。谭向源提交的案涉房屋属改变建设规划证据，不能对抗川源房产公司案涉房屋产权登记的对外效力，一审法院不予采信。且川源房产公司、谭向源双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，也不违反法律的规定，合同合法有效，双方应按合同的履行各自的义务。关于是否符合合同解除条件的问题。川源房产公司主张谭向源未按约交纳租金属违约，应解除合同。一审法院审查认为，川源房产公司在未尽维修义务时，谭向源可与之协商或通过诉讼主张权利，谭向源并未行使相关权利，而在川源房产公司书面催收后仍以川源房产公司未尽维修义务而拒交租金，其理由不正当，川源房产公司要求解除合同合法，一审法院予以支持。鉴于谭向源在庭审同意解除合同，且不违反相关法律规定，一审法院予以确认。二、关于川源房产公司要求谭向源支付违约金是否恰当的问题。一审法院审查认为，川源房产公司和谭向源签订的房屋租赁合同有效，谭向源未按合同约定和川源房产公司催收通知履行义务，属违约，川源房产公司要求其支付违约金的理由合法，一审法院予以支持。关于川源房产公司要求谭向源按约定租金标准支付租金的问题。一审法院审查认为，虽然双方签订的房屋租赁合同合法有效，但从庭审查明的事实看，川源房产公司建设防水设施耽搁了谭向源经营时间，谭向源承租的房屋因楼上水管的原因多次漏水而川源房产公司未履行维修义务，对川源房产公司的经营造成严重的影响，川源房产公司不能因其交纳了房屋维修基金就能免除其作为业主对房屋公共设施的维护责任，川源房产公司也没有提供证据证明其履行了维修义务。为平衡双方的利益，根据《中华人民共和国合同法》第二百未十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修的费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，结合同地段负二层王溢佳在2016年4月19日与原告签订的10.00元/㎡/月的租金标准，一审法院酌调整川源房产公司与谭向源的租赁期间的租金标准为12.00元/㎡/月。谭向源已交租金62400.00元，保证金31200.00元，在保证金中扣除违约金10400.00元，尚余20800.00元抵扣租金，根据调整后租金标准，一审法院确认谭向源已支付租金至2016年3月24日，以后的租金未交纳。三、关于谭向源要求川源房产公司赔偿的理由是否恰当的问题。一审法院审查认为，川源房产公司不能因其交纳了房屋维修基金就能免除其业主对房屋公共设施的维护责任，川源房产公司未尽维修义务，给谭向源造成的损失应承担赔偿责任。关于谭向源要求川源房产公司赔偿的金额是否恰当的问题。一审法院审查认为，因谭向源违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人的违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。……”的规定，其要求川源房产公司赔偿装修损失的主张不能得到支持。经庭审查明的事实，一审法院确认谭向源家具损失为两套沙发、一张床、一个立柜，由于川源房产公司未在一审法院指定期间申请鉴定，一审法院参照泸州美诺家居有限公司提供的出厂价格确定，即两套沙发价值7600.00元、一张床价值1780.00元、立柜价值2600.00元计价11980.00元，谭向源的维修材料费5230.00元，合计17210.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除川源房产公司与谭向源签订的房屋租赁合同；二、谭向源在该判决生效之日起十日内向川源房产公司支付从2016年3月25日起至交房时止按月租金12.00元计算的租金，并支付违约金10400.00元；三、谭向源在该判决生效之日起二十日内交还川源房产公司租赁房屋；四、川源房产公司在该判决生效之日起十日内赔偿谭向源损失17210元；五、驳回川源房产公司和谭向源的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉案件受理费5518.00元，反诉案件受理费10799.00元，合计16317.00元，由川源房产公司负担5518.00元，谭向源负担10799.00元。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的法律事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：诉争租赁合同是否合法有效；谭向源在诉争租赁合同履行过程中是否存在违约情形，是否应承担相应的违约责任；原判对诉争房屋租金的调整是否不当；川源房产公司是否应对谭向源因租赁房屋漏水产生的损失承担赔偿责任。针对上述争议焦点，结合本案查明的法律事实，本院作如下评述：一、关于诉争租赁合同效力的问题。川源房产公司与谭向源于2014年2月14日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力性规定，合法有效。谭向源上诉主张诉争房屋不符合规划、消防设施未验收合格，川源房产公司违规取得诉争房屋产权，诉争租赁合同无效，但川源房产公司持有房屋登记机构颁发的产权证书，至于产权证书的取得过程中是否合法，不属本案审查范围。二、关于谭向源是否违约的问题。谭向源逾期向川源房产公司支付房屋租金的事实客观存在，虽谭向源在使用租赁房屋的过程中，诉争房屋存在漏水等影响租赁房屋在一定期限内正常使用的情形，但谭向源应就房屋漏水等问题积极寻求处理，其以此为由拒付租金无法律依据，一审法院认定谭向源违约，并按照合同约定承担违约金10400.00元，并无不当。三、关于原判对诉争房屋租金的调整是否不当的问题。诉争房屋系川源房产公司建设的建材综合商场的组成部分，商场内的中央空调、电梯等设施设备是否能正常使用，对商场的整体经营环境存在一定的影响。川源房产公司怠于对中央空调、电梯等设施设备维修维护，亦怠于对诉争房屋漏水问题进行及时有效的处理，在一定程度影响了诉争房屋的使用价值，一审法院结合同地段房租情况，酌情对诉争房屋的租金进行调整，并无不当。四、关于川源房产公司是否应对谭向源因租赁房屋漏水产生的损失承担赔偿责任的问题。川源房产公司作为诉争房屋的出租人，应确保诉争房屋符合正常使用的要求，并在租赁房屋出现影响正常使用的情形时及时维修。川源房产公司怠于对诉争房屋漏水问题进行及时有效的处理，给承租人谭向源造成的损失，川源房产公司应承担赔偿责任。若损失系第三人造成的，川源房产公司可依法另行寻求处理。此外，川源房产公司虽对一审法院确定的损失金额提出异议，但并未提交反驳依据，一审法院参照参照泸州美诺家居有限公司提供的出厂价格对损失金额进行认定，并无不当。综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12142.00元，由川源房产公司承担5753.00元，谭向源承担6389.00元。本判决为终审判决。审 判 长 范升山审 判 员 曹天全审 判 员 李 平二〇一八年六月一日法官助理 刘 静书 记 员 严梦婉