广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1134号
上诉人（原审原告）黄冠明，男，1954年7月20日出生，住广东省佛山市高明区。
委托代理人廖建文。
委托代理人蓝相胤。
上诉人（原审被告）曾文强，男，1971年10月21日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人黄小霞。
上诉人黄冠明、曾文强因返还原物纠纷一案，均不服广东省佛山市高明区人民法院（2013）佛明法更民一初字第249号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1998年3月，高明市更楼经济发展总公司与黄冠明签订一份《高明市更楼制衣厂、保健食品厂转让合同书》，约定将高明市更楼制衣厂、保健食品厂转让给黄冠明。2006年9月12日，佛山市高明区更楼经济发展总公司与黄冠明签订一份《支付黄冠明建筑工程工程欠款协议书》，约定佛山市高明区更楼经济发展总公司将位于深步水（土名）即原更楼深步中学旧址的两块面积合计55亩土地抵顶其所欠黄冠明的工程款2016893.73元。2006年11月1日，黄冠明与曾文强签订一份《土地转让协议》，约定黄冠明将深步水（土名）即原更楼深步中学旧址的两块面积合计55亩土地转让给曾文强，黄冠明协助曾文强办理土地使用证。2006年11月1日，黄冠明与曾文强还签订一份《补充协议》，约定原更楼镇制衣厂的土地、房产和租约作为上述土地转让协议的担保。曾文强已向黄冠明支付了转让款175万元，并实际使用其中17亩土地，以及对原更楼镇制衣厂的土地及房产进行收益。至今，黄冠明并未取得上述所有讼争的土地使用权、房产的权属登记。
黄冠明认为转让所涉及的位于深步水（土名）即原更楼深步中学旧址的两块面积合计55亩土地一直都无法取得土地使用权及办理土地性质功能转换手续（至今仍为农业用地），而且土地上所建的建筑物也都没有办理任何报建手续，依法不能转让或出租，所以，黄冠明与曾文强于2006年11月1日签订的《土地转让协议》属于无效合同。黄冠明提供的原更楼镇制衣厂的土地、房产之担保财产也没有取得土地使用权证和产权报建手续，依法不能作为担保财产，且《补充协议》约定的第三条内容属于无效的流质条款，所以，《补充协议》属于无效合同。黄冠明遂于2013年10月22日诉至法院，请求判令：1.确认黄冠明与曾文强于2006年11月1日签订的《土地转让协议》、《补充协议》均属无效合同；2.曾文强位于高明区更合镇更楼深步水（土名）即原更楼深步中学旧址面积为17亩的土地及厂房（也即深步水造纸厂的旧厂房、土地约25亩）和位于更楼的原更楼镇制衣厂的土地及房产返还给黄冠明；3.曾文强承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案属于不动产纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，黄冠明未取得本案讼争土地使用权、房产的权属登记，故黄冠明并非本案讼争的土地使用权、房产权属人，其与曾文强签订《土地转让协议》、《补充协议》均约定了本案讼争土地使用权、房产的流转，故《土地转让协议》、《补充协议》依法应认定为无效合同。黄冠明在诉状中自认未取得本案讼争土地使用权、房产的权属登记，故其无权向曾文强主张返还本案讼争土地使用权、房产，对黄冠明的第二项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，作出如下判决：一、确认黄冠明与曾文强于2006年11月1日签订的《土地转让协议》、《补充协议》为无效合同；二、驳回黄冠明的其他诉讼请求。案件受理费20550元减半收取10275元，由黄冠明负担10250元，由曾文强负担25元。
上诉人黄冠明、曾文强均不服上述判决，分别向本院提起上诉。
上诉人黄冠明提起上诉称：原审判决认定事实部分错误、适用法律不正确，依法应予纠正。一、原审判决定性本案案由属于不动产纠纷错误，本案案由应定性为合同无效纠纷。（一）黄冠明与曾文强因签订《土地转让协议》、《补充协议》建立了合同性质的法律关系，曾文强因合同的实际履行而从黄冠明处占有了位于高明区更合镇更楼深步水（土名）即原更楼深步中学旧址面积为17亩的土地及厂房（也即深步水造纸厂的旧厂房、土地约17亩）和位于更楼的原更楼镇制衣厂的土地及房产，黄冠明也因合同的实际履行而从曾文强处得到转让款175万元，现双方因合同效力发生争议，所以本案案由应定性为合同无效纠纷。（二）根据《民事案件案由规定》，黄冠明没有找到不动产纠纷的案由。（三）黄冠明与曾文强形成的纠纷因合同引起，不是因物的权属问题引起。
二、原审判决确认黄冠明与曾文强于2006年11月1日签订的《土地转让协议》、《补充协议》为无效合同适用的法律错误。（一）黄冠明在一审中提供“中共更楼镇文件”、“高明市更楼制衣厂保健食品厂转让合同书”、“更合镇人民政府批复”、“支付黄冠明建筑工程欠款协议书”等证据可以充分证实黄冠明已依约依法取得涉案土地及房产的使用权，并在当时是实际占有了涉案土地及房产。虽未取得相应的产权证，但不影响黄冠明是涉案土地及房产的实际权属人身份。（二）本案涉及的位于高明区更合镇更楼深步水（土名）即原更楼深步中学旧址面积为17亩的土地及厂房（也即深步水造纸厂的旧厂房、土地约17亩）至今都无法取得土地使用权权属登记。（三）曾文强取得位于更楼的原更楼镇制衣厂的土地及房产收益是因《补充协议》中约定的担保条款，而《补充协议》第三条内容又属于无效的流质条款。所以，本案认定2006年11月1日签订的《土地转让协议》、《补充协议》为无效合同的法律依据应当是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，而不是《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条规定。
三、原审判决在确认合同无效后的处理结果错误。本案合同被确认无效后，曾文强因该合同而取得的涉案土地和房产依法应当全部返还给黄冠明。（一）无论合同是因何种具体事由（包括无权处分）被认定为无效合同，只要最终被依法确认为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同而取得的财产，依法都应当予以返还。（二）基于合同相对性原则，依据合同的实际履行而取得财产的一方当事人，当合同被依法确认为无效合同时，取得财产的一方当事人依法应当向签约的对方当事人返还财产。（三）《中华人民共和国合同法》没有规定合同无效时只能向财产的权属人返还，基于“民商事行为法无禁止即可为”的法理，因合同而从对方手中取得的财产应当返还给对方，绝不能以对方是否是财产权属人作为拒绝返还的抗辩事由。（四）曾文强因2006年11月1日签订的《土地转让协议》、《补充协议》而占有位于高明区更合镇更楼深步水（土名）即原更楼深步中学旧址面积为17亩的土地及厂房（也即深步水造纸厂的旧厂房、土地约17亩）和位于更楼的原更楼镇制衣厂的土地及房产，当《土地转让协议》、《补充协议》被确认为无效合同，曾文强依法应当将取得的上述财产返还给黄冠明。所以，原审判决确认合同无效又以黄冠明不是涉案土地使用权、房产的权属人为由驳回黄冠明要求曾文强返还涉案土地及房产的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予纠正。
上诉请求：1.维持原审判决第一项；2.撤销原审判决第二项，改判曾文强将位于高明区更合镇更楼深步水（土名）即原更楼深步中学旧址面积为17亩的土地及厂房（也即深步水造纸厂的旧厂房、土地约17亩）和位于更楼的原更楼镇制衣厂的土地及房产返还给黄冠明；3.曾文强承担本案全部诉讼费用。
曾文强针对黄冠明提起的上诉进行答辩称：与上诉意见一致。
上诉人曾文强提起上诉称：一、本案属不动产纠纷，但曾文强与黄冠明签订的《土地转让协议》及《补充协议》合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中佛山市高明区更楼经济发展总公司于1998年3月与黄冠明签订的《高明市更楼制衣厂、保健食品厂转让合同书》第四条约定：“转让后原更楼制衣厂、保健食品厂的一切产权归属乙方（黄冠明）所有，由乙方实行自产经营办企业，甲方不予干涉”，第七条约定：“如乙方需要更改或办理土地权证，所需费用甲乙双方各承担一半”，原高明市更楼镇人民政府在上述合同鉴证方位置加盖公章确认。而在原佛山市高明区更楼镇人民政府签批同意的佛山市高明区更楼经济发展总公司于2006年9月12日与黄冠明签订的《支付黄冠明建筑工程欠款协议书》第三条约定：“甲方协助乙方办理土地使用证，但办证所有的一切费用全部由乙方（黄冠明）负责”及第五条约定：“两块地皮现有的旧建筑物及附属物可由乙方（黄冠明）自行处理，宏鸿五金厂所投入兴建的厂房和设备均按其租赁合同所约定的条款处理”，所以黄冠明就原更楼制衣厂和保健食品厂土地的使用权，早于1998年3月签订《高明市更楼制衣厂、保健食品厂转让合同书》时已征得有批准权的原更楼镇人民政府同意认可其自主经营案涉地块，以及在2006年佛山市高明区更楼经济发展总公司以深水步中学旧址55亩地块抵顶黄冠明工程款时，黄冠明也已取得上述案涉地块土地使用权的处分权能，有权将上述地块全部或者部分土地使用权转让给曾文强，黄冠明与曾文强签订的《土地转让协议》和《补充协议》合法、有效。根据我国现行法律规定，转让方未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同非无效合同，其效力视转让方事后是否取得土地使用权的处分权能。而处分权能是土地使用权的核心权能，当事人必须享有真正法律意义的土地使用权，具体表现为取得土地使用权属证书或者征得有批准权的人民政府同意认可。而曾文强与黄冠明签订案涉《土地转让协议》和《补充协议》前，黄冠明已经原高明市更楼镇政府同意并取得案涉土地使用权的处分权能。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，进一步证明曾文强与黄冠明签订的《土地转让协议》和《补充协议》均为合法、有效的合同。
二、案涉地块未能就曾文强和黄冠明签订的《土地转让协议》和《补充协议》办理土地使用权变更登记手续，过错完全在于黄冠明，曾文强对黄冠明保留追究赔偿的权利。由于黄冠明通过以地抵债的方式取得案涉土地时，一直以无力支付上述土地招拍挂保证金为由怠于办理土地使用权转移登记手续，拖延履行其对曾文强的义务。在土地使用权转让合同中，作为土地使用权人的黄冠明负有依照合同约定时间将土地交付给受让人曾文强并办理土地使用权变更登记手续的义务。黄冠明拒绝履行办理土地使用权变更登记义务构成违约。案涉地块至今未能办理土地使用权变更登记手续的过错完全在于黄冠明，黄冠明不能在签订《土地转让协议》和《补充协议》并向曾文强收取土地转让款、交付案涉土地后，在曾文强截止2007年12月已对案涉地块投资额达三百多万元的情况下因其过错而造成的不利后果恶意转嫁给曾文强，这有违《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，扰乱正常的土地市场交易秩序。
综上所述，黄冠明在征得案涉地块辖区人民政府即原高明市更楼镇政府同意取得案涉地块土地使用权后，与曾文强签订的《土地转让协议》和《补充协议》合法有效。案涉地块土地使用权至今未办理土地使用权变更登记手续的过错完全在黄冠明，曾文强除敦促黄冠明加紧将案涉地块土地使用权变更登记到曾文强名下外，保留对黄冠明因其怠于履行办理变更登记手续的合同义务而追究其赔偿损失的权利。上诉请求：1.撤销原审判决第一项，确认黄冠明与曾文强于2006年11月1日签订的《土地转让协议》和《补充协议》为有效合同；2.黄冠明承担本案全部诉讼费用。
黄冠明针对曾文强提起的上诉进行答辩称：与上诉意见一致。
二审期间，上诉人黄冠明向本院提交《原深步中学土地情况说明材料》，以证明包括17亩在内的55亩土地从佛山市高明区更楼经济发展总公司抵债给黄冠明之日起至今没有办理国有土地使用权证。
曾文强质证认为：该证据可以证明黄冠明怠于办理国有土地使用权证，负有过错，进一步证明原高明市更楼镇人民政府对案涉55亩土地有处分审批权，该材料没有提及涉案土地现在的使用情况。
上诉人曾文强向本院提交以下证据：
1、《厂房租赁合同书》一份，以证明佛山市高明中礼家具有限公司（以下简称中礼公司）就承租的案涉地块承认曾文强的业主地位并与曾文强续签租赁合同的事实；
2、《补充厂房租赁合同书》一份、《土地转让补充协议》一份，以证明黄冠明将涉案地块一地二卖，黄冠明向曾文强转让土地并收取相应价款后背着曾文强与承租人佛山市高明区更楼镇宏鸿铸锻五金厂的杜照棋（以下简称宏鸿五金厂）提前续签租赁合同，黄冠明对曾文强、杜照棋有欺诈行为，涉嫌触及刑律。
3、高明市更楼制衣厂工商登记资料，以证明佛山市高明区更楼经济发展总公司于1998年3月转让案涉原高明市更楼制衣厂的地块给黄冠明时，高明市更楼制衣厂已经注销。
黄冠明质证认为：对证据1真实性予以确认，对关联性、合法性不予认可，原更楼镇制衣厂的土地、厂房的承租使用人是中礼公司，中礼公司签订的租赁协议在2013年到期，程序方面涉及到是否要追加中礼家具厂的问题，中礼公司在租赁期满后又与曾文强续签租赁协议，涉及到中礼公司是否要将土地返还给黄冠明，该证据不能证实曾文强与中礼公司签定的租赁协议有效；证据2中《土地转让补充协议》没有原件核实，对真实性、合法性、关联性不予确认，对《补充厂房租赁合同书》真实性确认，关联性不确认，与本案无关，宏鸿五金厂所承租使用的原深步水中学旧址场地从始至终都在黄冠明控制之下，黄冠明一直没有交付给曾文强；对证据3真实性无异议，该证据企业名称高明市更楼制衣厂与曾文强一审提交的房产证登记名称不一致，房产证登记名称是更楼镇制衣厂。
二审期间，本院向佛山市高明区国土城建和水务局发函调查位于深步水（土名）即原更楼深步中学旧址的两块土地合计55亩的土地性质、权属人、地籍档案资料等情况。高明区国土城建和水务局于2014年8月出具了《关于佛山中院要求调查更合两宗土地的情况回复》，黄冠明质证认为：没有意见。曾文强质证认为：没有异议，从侧面证实了黄冠明并非该地块法律意义上的产权人，曾文强无需向黄冠明返还案涉地块及收益。
经审查，上诉人黄冠明向本院提交的《原深步中学土地情况说明材料》，上诉人曾文强对真实性无异议，本院予以采信。上诉人曾文强向本院提交的《厂房租赁合同书》、《补充厂房租赁合同书》、高明市更楼制衣厂工商登记资料，上诉人黄冠明对真实性无异议，本院予以采信；上诉人曾文强提交的《土地转让补充协议》系复印件，并无原件核对，上诉人黄冠明对此不予确认，故本院对该证据不予采信。高明区国土城建和水务局于2014年8月出具《关于佛山中院要求调查更合两宗土地的情况回复》，各方当事人无异议，本院予以采信。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明：1998年3月，高明市更楼经济发展总公司与黄冠明签订一份《高明市更楼制衣厂、保健食品厂转让合同书》，约定将座落在更楼镇工业大道的更楼制衣厂、保健食品厂（除厂前二层及铺位外）的所有权转让给黄冠明……，如黄冠明需要更改或办理土地权证，所需费用双方各承担一半……，高明市更楼镇人民政府作为鉴证单位盖章确认。
2006年8月30日，佛山市高明区更合镇人民政府作出《关于用土地抵顶黄冠明建筑工程欠款的批复》，同意高明区更楼经济发展总公司以深步水库（土名）约55亩土地抵顶其欠黄冠明的工程款2016893.73元，该土地的测绘、办证等费用由黄冠明支付，高明区更楼经济发展总公司按程序办好相关手续。
2006年9月12日，高明区更楼经济发展总公司与黄冠明签订《支付黄冠明建筑工程欠款协议书》，约定高明区更楼经济发展总公司将位于深步水（土名）即原更楼深步中学旧址的两块地皮抵顶所欠黄冠明的工程款2016893.73元，土地使用权可办理给黄冠明，其中第一块地：东至公路，南至子芳化工厂，西至西渠，北至河边，面积为25亩，第二块地：东至西渠边，南至中山村道，西至中山村水田，北至河边，面积为30亩；两块地皮的土地测绘由黄冠明自行聘请有资质的测绘队测绘，测绘费由黄冠明负责；高明区更楼经济发展总公司协助黄冠明办理土地使用证，办证所有的一切费用全部由黄冠明负责；第一块地皮已经租赁给宏鸿五金厂，租赁合同有效期至2012年止，高明区更楼经济发展总公司可以用带租转包的形式转移给黄冠明收租，黄冠明必须保证租赁合同履行期满……。
2006年11月1日，黄冠明与曾文强签订《土地转让协议》，约定黄冠明将上述深步水（土名）两块面积合计55亩（以实际测绘面积为准）土地以175万元转让给曾文强，并将土地使用权办理给曾文强，其中第一块地：东至公路，南至子芳化工厂，西至西渠，北至河边，面积为25亩，第二块地：东至西渠边，南至中山村道，西至中山村水田，北至河边，面积为30亩；两块地皮的土地测绘由曾文强自行聘请有资质的测绘队测绘，测绘费由曾文强负责；黄冠明协助曾文强办理土地使用证，办证所有的一切费用全部由曾文强负责，土地使用权办理给曾文强；第一块地皮已经租赁给宏鸿五金厂，租赁合同有效期至2012年止，黄冠明可以用带租转包的形式转移给曾文强收租，曾文强必须保证租赁合同履行期满；签订协议后一个星期内曾文强先付145万元给黄冠明，余下30万元待黄冠明协助曾文强办理土地证后才支付给曾文强；……。同日，黄冠明与曾文强还签订一份《补充协议》，约定原更楼镇制衣厂的土地、房产和租约作为上述土地转让协议的担保。
《土地转让协议》所涉深步水（土名）两块面积合计55亩土地。第一块土地面积为25亩，黄冠明、曾文强共同确认黄冠明已经将其中17亩土地交付给曾文强使用，曾文强在该地块上开办公司并且新建了建筑物。剩余8亩土地由宏鸿五金厂承租使用，黄冠明自认一直没有交付该8亩土地给曾文强，宏鸿五金厂租赁合同于2012年4月30日到期后，黄冠明以场地产权所有人身份与宏鸿五金厂签订了《补充厂房租赁合同书》（宏鸿五金厂杜照棋签字时间为2010年6月9日），由宏鸿五金厂继续承租使用；曾文强自认宏鸿五金厂原租赁合同约定的租赁期满后，其以土地买受人身份准备与宏鸿五金厂签订续租合同，宏鸿五金厂拿出《补充厂房租赁合同书》主张黄冠明已经提前续租了，由此表明黄冠明不讲信用。
《补充协议》所涉原更楼镇制衣厂的土地、房产和租约。黄冠明、曾文强共同确认黄冠明已经将原更楼镇制衣厂的土地、房产和租约交付给曾文强，黄冠明还向曾文强交付了《房屋所有权证》3本（编号：粤房字第2948954、2948955、2948956）、《国有土地使用证》2本［编号：明府国用总字（1989）第0624030100006号、明府国用总字（1993）第0624030100004号］，该地块现由承租人中礼公司使用。曾文强自认其从2007年7月开始收取中礼公司缴纳的租金，中礼公司原租赁合同到期后，曾文强与中礼公司签订了《厂房租赁合同书》，由中礼公司在2014年1月1日至12月31日期间继续承租使用。曾文强自认没有对该地块增加任何设施。《国有土地使用证》［编号：明府国用总字（1989）第0624030100006号］备注“划拨44平方米”，［编号：明府国用总字（1993）第0624030100004号］备注“划拨土地面积1429.4平方米”。
曾文强已经向黄冠明支付了转让款175万元。
黄冠明至今未取得《土地转让协议》、《补充协议》所涉地块的土地使用权属登记、房屋权属登记。黄冠明确认曾文强向其提出办理涉案土地产权变更手续，黄冠明认为办不了手续。
再查明：本院于2014年7月向佛山市高明区国土城建和水务局发函调查《土地转让协议》所涉深步水（土名）即原更楼深步中学旧址的两块土地合计55亩的土地性质、权属人、地籍档案资料等情况，并咨询高明区国土城建和水务局对《高明市更楼制衣厂、保健食品厂转让合同书》、《支付黄冠明建筑工程欠款协议书》、《关于用土地抵顶黄冠明建筑工程欠款的批复》有何意见？哪一层级的政府或部门有最终审批权？高明区国土城建和水务局于2014年8月出具《关于佛山中院要求调查更合两宗土地的情况回复》，内容为“……两地块至今未办理过土地权属登记，没有相关地籍档案资料显示其土地使用权类型为出让或划拨。根据现行的土地管理政策及有关法律法规，更楼镇经济发展总公司与黄冠明签订的转让合同和更楼镇政府作出的批复是不规范的，而且更楼镇政府对这两宗土地作出的处置批复既没经我局审批同意，也没有报经区人民政府批准。该两宗土地原权属人为国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、机构，根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》（广东省人民政府令第79号）第五条‘国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让，必须在土地交易机构公开进行’的规定，该两宗土地使用权转让应在土地公开交易机构公开进行。该两宗用地的土地使用权来源性质若确定为划拨的，根据《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十条规定，划拨土地使用权转让必须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核同意，并由土地行政主管部门审核后报有批准权的人民政府批准。因此该两宗用地需报请佛山市高明区人民政府研究决定是否收回或批准同意通过公开交易方式拍卖转让。其国有土地使用权及地上建筑物所有权经批准同意处置的，还须补缴土地出让金并补办出让手续”。
本院认为：二审争议焦点有两个，一是《土地转让协议》和《补充协议》的效力；二是曾文强应否返还因合同取得的涉案土地、房产给黄冠明。
二审争议焦点之一是《土地转让协议》和《补充协议》的效力问题。黄冠明与曾文强于2006年11月1日签订《土地转让协议》和《补充协议》，但是黄冠明并未取得上述合同所涉土地使用权、房产的权属登记，转让行为也未经佛山市高明区国土城建和水务局审批同意，也没有报经高明区人民政府批准，故《土地转让协议》和《补充协议》因违反了法律规定而无效。曾文强上诉主张合同有效，理由不成立，本院不予支持。原审判决对合同效力认定正确，应予维持。
二审争议焦点之二是曾文强应否返还因合同取得的涉案土地、房产给黄冠明。黄冠明、曾文强共同确认黄冠明已经将《土地转让协议》所涉深步水（土名）第一块土地面积25亩中的17亩土地交付给曾文强使用，将《补充协议》所涉原更楼镇制衣厂的土地、房产和租约以及《房屋所有权证》3本、《国有土地使用证》2本交付给曾文强使用。因《土地转让协议》和《补充协议》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。（一）关于《土地转让协议》所涉深步水（土名）第一块土地面积25亩中的17亩土地。黄冠明、曾文强共同确认曾文强在该地块上开办公司并且新建了建筑物。因新建建筑物并未办理报建等手续，根据法律规定，该建筑物应由县级以上人民政府行政主管部门先行处理。当事人在县级以上人民政府行政主管部门对涉及的建筑物进行处理后，可就因此产生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。黄冠明上诉主张曾文强应返还《土地转让协议》所涉深步水（土名）第一块土地面积25亩中的17亩土地，本院对此不作实体处理。（二）关于《补充协议》所涉原更楼镇制衣厂的土地、房产。曾文强自认没有对该地块增加任何设施。黄冠明上诉主张曾文强应返还《补充协议》所涉原更楼镇制衣厂的土地、房产，理由成立，本院予以支持。曾文强从黄冠明处收取的《房屋所有权证》3本（编号：粤房字第2948954、2948955、2948956）、《国有土地使用证》2本［编号：明府国用总字（1989）第0624030100006号、明府国用总字（1993）第0624030100004号］，作为返还上述土地、房产的附随义务，也应一并返还给黄冠明。原审判决对合同无效后的处理不当，本院予以纠正。
综上，黄冠明上诉主张曾文强应返还《补充协议》所涉原更楼镇制衣厂的土地、房产，本院予以支持；其余上诉主张，本院均不予支持。曾文强上诉主张《土地转让协议》和《补充协议》有效，本院不予支持。本院对原审判决认定事实、适用法律予以纠正。由于本院是依据二审期间的新事实作出改判，故原审裁判不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2013）佛明法更民一初字第249号民事判决；
二、曾文强应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于佛山市高明区更楼的原更楼镇制衣厂的土地及房产返还给黄冠明；
三、驳回曾文强的上诉请求。
一审案件受理费按照一审判决负担部分执行；二审案件受理费20650元，由上诉人黄冠明负担20550元，上诉人曾文强负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年九月十八日
书 记 员 车 驰