南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨铁民初字第3号
原告万建国，男，1968年4月16日生，汉族，无业。
被告陈媚，女，1974年5月28日生，汉族。
原告万建国诉被告陈媚合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈寅、审判员张旭琳、人民陪审员于为勇组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万建国到庭参加诉讼，被告陈媚经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告万建国诉称，原告于2011年7月10日将原告承租的位于南京市雨花台区宁丹路5-43号门面房的“珍轩阁菜馆”一次性转让给被告。并约定租金及物业管理费由被告直接向出租方交纳，但被告接手经营后自2012年5月起一直没有支付房租给出租方，并一走了之，导致原告被出租方起诉。特诉请法院判令：1、被告支付2012年5月15日-2013年10月14日房租64500元、2011年5月15日-2013年5月14日物业管理费3522元、欠缴水费1210元、电费3100元、搬家费2100元；2、被告立即将经营物品从和坊物业公司搬走，由此产生的费用由被告承担；3、诉讼�1250元、公告费560元，由被告承担。
被告陈媚未到庭，也未作答辩。
经审理查明，2011年4月29日南京牛首物业管理有限公司与原告万建国签订房屋租赁合同，约定：“将雨花台区宁丹路银杏山庄门面房A9号（原施工编号）现编号5-43号商业用房租给原告使用，面积为146.8平方米，租期三年，合同期限自2011年5月15日起至2014年5月14日，第一年租金为40000元，第二年、第三年租金为43000元，每年5月15日前付清当年的租金，物业管理费按每月每平米1元的标准收取，水、电费由承租方独立承担。”租赁合同第十六规定：“擅自将承租的房屋转租的，拖欠租金累计达3个月的，可解除租赁协议并收回房屋，保证金和当年租金不退。”2011年9月经雨花台区铁心桥街道研究决定成立南京和坊物业管理有限公司（以下简称和坊物业公司），涉及银杏山庄物业管理的相关权益由牛首物业管�公司移交给和坊物业公司处理。自2011年9月以后所发生的一切管理、服务、租赁合同变更、费用收取等，均由和坊物业公司处理。原告与出租方物业管理公司的租赁合同签订后，已支付2011年5月15日至2012年5月14日租金40000元和物业管理费1761.60元。
2011年7月10日，原告与被告签订转让协议，约定原告将自己所承租的雨花台区宁丹路银杏山庄门面房5-43号中所经营的“珍轩阁菜馆”一次性整体转让给被告，转让费为32万元，转让费含菜馆现有的一切设备、装潢等，“珍轩阁菜馆”的名称所有权归原告所有，转让期限为2011年7月8日至2014年5月14日止，转让费中已含2012年5月14日前的房租，此后房租为每年43000元，于每年5月15日前由被告直接交纳给出租方物业管理公司。转让协议签订后，被告接手经营“珍轩阁菜馆”，但被告因经营不善，不辞而别，2012年5月15日之后的房租及物业管理费、水、电费均未向出租方物业管理公司支付。
2013年出租方和坊物业公司以原告未支付第二年的租金及物管费，未经和坊物业公司的同意擅自将房屋转租给他人，违反合同约定为由，向本院提起诉讼，要求：“1、解除双方房屋租赁合同；2、被告支付拖欠原告的2012年5月15日至2013年5月14日期间房屋租金43000元及物业管理费1761.6元；3、立即搬出所租赁的房屋。”2013年8月9日本院作出（2013）雨铁民初字第315号民事判决书，判决：“一、和坊物业公司与被告万建国之间的房屋租赁合同关系解除；二、万建国支付和坊物业公司2012年5月15日至2013年5月14日期间房屋租金43000元及物业管理费1761.6元；三、万建国搬出所租赁的雨花台区宁丹路银杏山庄A9号（现编号5-43号）门面房。”2013年10月下旬，在和坊物业公司的见证及法院执行人员的监督下，万建国将涉案“珍轩阁菜馆”�以清空，并将“珍轩阁菜馆”内的桌、椅、空调等经营用具存放于和坊物业公司腾出的仓库内，腾空时产生搬运费1800元、空调拆卸费300元。至2013年10月14日，被告陈媚尚欠2012年5月15日至2013年10月14日租金60916元，2012年5月15日至2013年5月14日物业管理费1761元，水费1210元、电费3100元未支付。以上费用，和坊物业公司均要求原告万建国予以支付。
上述事实有双方当事人的陈述，原告提交的转让协议、房屋租赁合同、（2013）雨铁民初字第315号民事判决书及庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告于2011年7月10日签订转让协议，约定原告将自己所承租的雨花台区宁丹路银杏山庄门面房5-43号中所经营的“珍轩阁菜馆”转让给被告，同时约定转让期限为2011年7月8日至2014年5月14日止，并约定被告于每年5月15日前直接向出租方物业管理公司交纳租金，故该转让协议既含转让性质�含租赁性质。原告未经出租方物业管理公司同意将房屋转租给被告违反约定，故本院认为原告与被告之间的转让关系有效而转租关系无效。但被告系房屋的实际使用人，实际占有使用该房屋，应当参照转让合同支付占有使用费及相关实际发生的费用。基于和坊物业公司已向原告提起诉讼，并已经判决确认由原告履行相关偿还义务，且原告违约的直接原因系被告未按转让协议的约定交纳租金及相关费用，故原告有权参照转让协议的约定向被告追偿。故被告应当支付给原告实际占有使用期间的相关费用，即2012年5月15日至2013年10月14日占有使用费60916元，2012年5月15日至2013年5月14日物业管理费1761元。另原告与物业管理公司之间签订的合同期限为2011年5月15日至2014年5月14日，而原告与被告之间签订的合同期限为2011年7月8日至2014年5月14日，故所欠2011年5月15日至2013年10月14日水�1210元、电费3100元中原告也应分担2个月的费用，据此被告应当支付原告2011年7月8日至2013年10月14日水、电费3803元［（1210元＋3100元）×（15月÷17月）］。
对于原告主张的因强制执行，产生的搬家费2100元的诉讼请求。本院认为，因被告未按约定交纳租金及相关费用，导致原告与和坊物业公司之间的房屋租赁合同关系被解除，责任在被告。在被告既不肯出面解决问题，又不配合搬迁，且在法院强制执行的情况下，原告无奈找搬家公司将被告的物品搬运存放于和坊物业公司腾出的仓库内，共计支付的搬运费2100元，该费用应由被告承担。
对于原告要求被告立即将桌椅空调等经营物品从和坊物业公司仓库搬走及费用由被告承担的诉讼请求。本院认为，原告的该请求予法有据，被告应当自行将桌椅空调等经营物品从和坊物业公司仓库搬走，由此所产生的存放费用及搬运费用�被告承担。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告陈媚支付原告万建国涉案房屋自2012年5月15日至2013年10月14日期间的占有使用费60916元，自2012年5月15日至2013年5月14日期间的物业管理费1761元，自2011年7月8日至2013年10月14日期间的水、电费3803元，腾空涉案房屋时所产生的搬运、拆卸费2100元，合计68580元；
二、自本判决生效之日起十日内，被告陈媚将存放于南京和坊物业管理有限公司处的桌、椅、空调等经营物品搬出，由此所产生的存放及搬运费用由被告陈媚负担；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1250元、公告费560元，合计1810元由被告陈媚承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1250元。（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10105901040001276）
审 判 长 陈 寅
审 判 员 张旭琳
人民陪审员 于为勇
二０一三年四月二十二日
见习书记员 包蓓蓓