河北省唐山市丰南区人民法院执 行 裁 定 书（2018）冀0207执异14号案外人（异议申请人）：刘贺清，男，1970年4月2日出生，汉族，住唐山市丰南区，公民身份证号码××××××。案外人（异议申请人）：刘雅春，女，1969年4月3日出生，汉族，住唐山市丰南区，公民身份证号码××××××。二案外人委托代理人槐五一，河北弘诚律师事务所律师。申请执行人（被申请人）：李钊，男，1991年10月25日出生，回族，住唐山市丰南区，公民身份证号码××××××。被执行人（�三人）：董彩霞，女，1958年12月17日出生，汉族，住唐山市丰南区，公民身份证号码××××××。被执行人（第三人）：唐山盛龙房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开平镇老道口南中八里村北，组织机构代码69346XXXX。法定代表人：王艳红，经理。唐山市中级人民法院在执行李钊与董彩霞、唐山盛龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人刘贺清、刘雅春于2018年7月17日对唐山市中级人民法院（2016）冀02执4089号公告对唐山市丰南区黄各庄镇米厂村富景家园小区商住楼第3#座3-4、3-5、3-6、3-8房产的评估、拍卖的执行依据提出书面异议。本院依据河北省唐山市中级人民法院唐中法[2016]93号《唐山市中级人民法院关于调整执行裁决和涉执诉讼案件办理机制的补充通知》第七条的规定受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人刘贺清、刘雅春称，唐山市中级人民法院（2016）冀02执4089号公告唐山市丰南区黄各庄镇米厂村富景家园小区商住楼第3#座3-4房、第3#座3-5房、第3#座3-6房、第3#座3-8房予以续行查封，查封期限自2016年10月14日起至2018年10月13日止，并已裁定对上述财产进行评估拍卖，如对上述被查封的房产权属有异议，可依据法律规定书面向唐山市丰南区人民法院提出异议。二申请人为夫妻，是该4套房产的产权人。二申请人对该公告适用的裁定有异议，认为该公告适用的裁定事实有误，并侵犯了申请人的合法权益。被申请人董彩霞因不能给工地的工人支付工资，经过担保人董臣生，向申请人刘贺清借款人民币100万元，并签订了房屋抵押借款协议，借期自2014年1月23日至2014年3月23日，为了保证到期还款，董彩霞自愿以富景家园底商三号楼（北数一、二、三号底商）、底商一号楼（南数第三、四号楼）共计五套作为抵押，借款合同签订后，董彩霞、董臣生亲自将上述房产的钥匙交给刘贺清，刘雅春给董彩霞账户打款97万元，交现金3万元。在款项到期时，因董彩霞（乙方）到期不能还款，为申请人（甲方）出具承诺书一份，乙方提供给甲方抵押物，唐山市丰南区黄各庄富景家园慧城贸易公司住址往南的两间（原售楼处）和慧城贸易公司住址往北的三间，共计五间，乙方承诺此五所抵押房屋保证没有任何经济纠纷，也没有向他人作过售出和抵押，并承诺此房屋在抵押期间的所有权归甲方所有。承诺乙方违约时甲方在任何时候均有权出售和拍卖抵押物，或者直接占用并算作甲方财产。承诺人董彩霞签字。2014年12月3日，申请人与董彩霞及唐山盛龙房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，确定售楼处两间（第3#座3-8房）及慧城北三间（第3#座3-4房、第3#座3-5房、第3#座3-6房）出售给申请人。在订立该合同之前，申请人已将该四套房产装修租赁给他人使用，申请人取得该四套房产是合法取得的，不存在违法行为。本案法院裁定查封拍卖的房产中的上述四套房产是申请人的财产，故申请人提出异议，请依法裁定中止对该四套房产的评估拍卖。为此申请人提供了刘雅春给董彩霞中国农业银行××××××账号转账手续及、房屋抵押借款协议、乙方承诺书、租赁协议、房屋买卖合同及相关证言等证据予以证明。申请执行人李钊辩称，申请人（案外人）与董彩霞是民间借贷关系，其向董彩霞转款97万系借款；申请人2014年12月3的商品房买卖合同没有注明房号，标的物不明确�没有一房一签，且唐山市丰南区人民法院于2014年10月14日对包括申请人主张系其购买的五套房产在内的20套房屋予以查封，即使申请人提交的房屋买卖合同真实，也是在法院查封之后，并且上述房屋为底商，并非用于居住。申请人所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，并不足以排除执行。为此，申请执行人提交了董彩霞证言一份、董彩霞中国农业银行××××××账号交易明细一份，以证实申请人交付款项为借款。本院查明，本院审理（2014）丰民初字第2781号李钊与唐山盛龙房地产开发有限公司、董彩霞民间借贷纠纷一案中，于2014年10月14日、15日分别作出（2014）丰民初字第2781-1号民事裁定书及协助执行通知书，查封董彩霞、唐山盛龙房地产开发有限公司坐落于�山市丰南区黄各庄镇米厂村富景家园商品房20套，查封期限二年（即自2014年10月14日起至2016年10月14日止）。2016年3月3日唐山市中级人民法院对申请执行人李钊提出执行申请提及执行，并于2016年10月10日作出（2016）冀02执4089号之一执行裁定书对诉讼保全阶段的房产进行续行查封，查封期限二年（即自2016年10月14日起至2018年10月13日止）。2016年6月6日唐山市中级人民法院作出（2016）冀02执4089号执行裁定书裁定评估拍卖上述查封房产，并于2017年11月1日发出（2016）冀02执4089号公告。上述裁定及公告所涉房产均包含案外人提出异议的第3#座3-4房、第3#座3-5房、第3#座3-6房、第3#座3-8房。另查，富景家园小区系二被执行人共同开发，二被执行人于2013年9月与李钊签订房屋买卖合同，作为民间借贷的担保，唐山市丰南区城镇房屋产权产籍监理所查询显示，包括第3#座3-4房、第3#座3-5房、第3#座3-6房、第3#座3-8房在内的房产，已与李钊签约。又查，二案外人系夫妻关系。2014年1月22日刘雅春××××××账号为董彩霞××××××账号转款97万元，申请执行人提供的董彩霞银行卡账号交易明细显示此款为借款。2014年12月3日刘贺清作为买受人与二被执行人签订商品房买卖合同一份，二被执行人将售楼处、慧城北的三间商业服务房124.4*5套房以1510000元价格卖予刘贺清，付款方式为一次性付清。案外人刘贺清分别于2014年4月29日、2018年5月10日、2014年6月15日与他人就富景家园底商南起第六间（3-4）、第五间（3-5）、第四间（3-6）签订房屋租赁合同。本院认为，案外人刘贺清、刘雅春提出的异议申请系在申请执行人李钊与被执行人董彩霞、唐山盛龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人刘贺清、刘雅春主张作为涉案房屋的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”本案中，系争房产系二被执行人共同开发，并与李钊网签，现处于查封状态，且在李钊申请首次查封时（2014年10月14日），二案外人尚未签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用范围，案外人所提供之证据不足以排除执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回二案外人的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  卫素珍人民陪审员  张春波人民陪审员  吴凤珍二〇一八年七月二十六日书 记 员  赵 旭