湖南省安仁县人民法院	民 事 判 决 书	（2018）湘1028民初55号	原告（反诉被告）：郭世楷，男。	委托诉讼代理人：葛牧，福建天衡联合律师事务所律师，全权代理。	被告（反诉原告）：湖南郴州通达房地产开发有限公司安仁分公司。住所地：湖南省安仁县城关镇七一西路鑫荣花园8-1栋。	负责人：陈德荣，该公司董事长。	被告（反诉原告）：湖南郴州通达房地产开发有限公司。住所地：湖南省郴州市北湖区国庆北路11号。	法定代表人：谷运东，该公司董事长。	委托诉讼代理人：刘海源，男，1957年10月25日生，汉族，湖南省安仁县人，湖南郴州通达房地产开发有限公司安仁分公司职工，住安仁县城关镇七一西路，全权代理，系上列二被告的共同委托诉讼代理人。	委托诉讼代理人：谭丽珍，女，1985年5月28日生，汉族，湖南省安仁县人，湖南郴州通达房地产开发有限公司安仁分公司职工，住安仁县永乐江镇七一西路，一般代理，系上列二被告的共同委托诉讼代理人。	原告郭世楷与被告湖南郴州通达房地产开发有限公司安仁分公司（以下简称通达地产安仁分公司）、湖南郴州通达房地产开发有限公司（以下简称通达地产公司）合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭世楷委托诉讼代理人葛牧，湖南郴州通达房地产开发有限公司安仁分公司、湖南郴州通达房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人刘海源、谭丽珍到庭参加了诉讼。在审理过程中，湖南郴州通达房地产开发有限公司安仁分公司、湖南郴州通达房地产开发有限公司提起反诉，本院合并进行了审理。本案现已审理终结。	郭世楷向本院提出诉讼请求：1、请求判令通达地产安仁分公司、通达地产公司连带支付销售代理费70394元及利息（以70394元为基数，按人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计算至被告清偿之日止）；2、请求判令通达地产安仁分公司、通达地产公司连带支付滞纳金（以70394元为本金，自2016年10月8日起以按年利率24%计至被告实际清偿之日止，暂计至2018年1月28日为人民币21916元）；3、对方承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月11日，郭世楷与通达地产安仁分公司签订《销售代理委托合同》，双方约定通达地产安仁分公司委托郭世楷为其“安仁七一西路百乐汇项目”房地产项目的独家销售代理。合同约定，郭世楷收取佣金结算标准以佣金计提点数，按商品房买卖合同销售额的2%计提。郭世楷以每月8号为一结算周期向通达地产公司安仁分公司收取代理费。如果通达地产公司安仁分公司未按约定支付代理费，逾期3日后，原告有权按每天1%比例向通达地产公司安仁分公司收取滞纳金，超过一个月郭世楷有权停止销售工作。合同签订后，郭世楷依约代理销售了多套房屋并完成房管部分备案。经郭世楷多次敦促，但两公司仍逾期拒不支付代理费。为维护合法权益，特诉诸法院，请求判如所请。	通达地产安仁分公司、通达地产公司辩称并提出反诉称：请求判令郭世楷返还预支付的代理费12万元。双方签订的《销售代理委托合同》合法有效，应当严格履行。通达地产安仁分公司同意支付郭世楷售房代理费，但对代理费的数额有异议，对方诉称数额没有减去公司自售房屋的一半代理费，且郭世楷一直未提供合法税务发票，强行终止合同，因此支付代理费的条件尚不成立，通达地产安仁分公司有权拒付。同时，通达地产安仁分公司已预付郭世楷12万元，远远超出了应付代理费数额，因此通达地产公司安仁分公司不存在违约的问题。按照合同约定，该预付款应当扣回，因此，通达地产安仁分公司有权从应付代理费中扣回预付款。请求驳回郭世楷的诉讼请求并支持通达地产安仁分公司的反诉请求。	郭世楷针对反诉辩称：1、通达地产安仁分公司以结算为由拒绝支付代理费的理由不成立，合同约定了明确的付款时间；2、通达地产安仁分公司以未提供合法税务发票为由拒不支付代理费没有任何依据；3、郭世楷并未强行终止履行合同，根据合同第11项约定，郭世楷有权停止履行合同；4、根据公司方提交的证据，如甲方的工程在2016年5月30日之前未完工，按照合同约定乙方有义务支付甲方1.5万元，直至公司方达到交房条件，因此，通达地产安仁分公司拒不支付代理费没有任何依据；5、通达地产安仁分公司没有任何证据证明12万元是什么时候支付的，具体是支付什么款项，现被告要求返还预支付的12万元费用没有事实和法律依据，请求驳回通达地产安仁分公司、通达地产公司的反诉请求。	当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、郭世楷提交的《销售代理委托合同》、房产买卖合同和百乐汇销售微信群聊天页面打印件；2、通达地产安仁分公司提交的两公司营业执照、质量评估报告、本院（2017）湘1028民初651号民事判决书、《销售代理委托合同》、预支款凭证等证据双方对真实性、合法性均无异议，另双方对郭世楷销售代理期间共销售8套房屋、预支款12万元的事实均予认可。以上证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、郭世楷和通达地产安仁分公司均提交了销售佣金计算表，此两份表格只是双方对应付佣金根据自己的理解作出的计算表格，不能证明任何事实，不属证据；2、质量评估报告、竣工验收报告不是公信文件，仅能证明通达地产安仁分公司已向相关部门申请质量评估和竣工验收，不能证明该项目已达商业投入运营或预售条件；3、通达地产安仁分公司与毛小华、罗范忠签订的《施工合同》以及毛小华出具的父子关系证明、借款单等证据形成了一个完整的证据锁链，足以证明毛人龙、罗范忠所购买的该项目104A、B-120A、B-120C房为通达地产安仁分公司抵扣工程款售出，为自售房源，对此事实本院予以认定；4、关于预付款的问题。双方2016年3月11日签订的《销售代理委托合同》中第四点约定明确约定，通达地产安仁分公司在合同签订后看财务资金情况，从次月开始每月10日内向郭世楷预支付营销策划咨询费15000元。并约定如2016年5月30日通达地产安仁分公司应将项目结尾工程完工，如未完成，影响郭世楷运营，通达地产安仁分公司承担每月预支款15000元直至项目完工并正常商业投入使用，预支款在项目商业交房后次月开始从郭世楷代理费中扣还，综合对上述条款和合同目的的理解，郭世楷领取的预支款应当在应得代理费中扣还给通达地产安仁分公司；5、关于通达地产公司应否承担连带责任的问题。因分公司不具备法人资格，故通达地产公司应承担通达地产安仁分公司应付代理费的连带清偿责任；6、关于陈日金、陈美玲、阳艳在合同终止后所缴纳的购房款是否应计算代理费的问题。双方签订的《销售代理合同》中明确约定佣金计提点数按商品房买卖合同销售额的2%，而不是按已付款计提，因此此三户在合同终止后所缴纳的房款也应计算代理费；7、关于违约责任的问题。双方对郭世楷代理期间共售出（包括自售房屋）8套房屋均无异议，其中罗范忠两套房屋于2013年5月3日签订《商品房预售合同》，证明当时已具备预售条件，因此郭世楷诉称通达地产安仁分公司因项目延误违约的理由不成立，并且通达地产公司安仁分公司已支付12万元预付款给郭世楷，已超出了郭世楷应得代理费，只是双方因为税务发票、计提基数等问题产生纠纷才未最终结算，因此在支付代理费时间问题上通达地产安仁分公司也不构成违约。	根据以上证据分析和事实认定，本院查明事实如下：2016年3月11日，通达地产安仁分公司与郭世楷签订《销售代理委托合同》，合同约定，郭世楷收取佣金结算标准以佣金计提点数，按商品房买卖合同销售额的2%计提，自售房源按1%计提。郭世楷以每月8号为一结算周期向通达地产公司安仁分公司收取代理费。如果通达地产公司安仁分公司未按约定支付代理费，逾期3日后，原告有权按每天1%比例向通达地产公司安仁分公司收取滞纳金，超过一个月郭世楷有权停止销售工作。合同签订后，郭世楷代理销售了8套房屋并完成房管部分备案。具体如下：																											序号																							日期																							房号																							客户名																							总价款（元）																							售出途径（计提点数）																							佣金（元）																															1																							2016.8.1																							103A																							陈日金																							561113																							代理（2%）																							11222																															2																							2016.8.1																							103C																							陈美林																							418887																							代理（2%）																							8378																															3																							2016.8.22																							104A																							毛人龙																							710000																							自售（1%）																							7100																															4																							2016.8.21																							104C																							阳艳																							363000																							代理（2%）																							7260																															5																							2016.5.3																							B-120A																							罗范忠																							527789																							自售（1%）																							5278																															6																							2016.5.3																							B-120C																							罗范忠																							394009																							自售（1%）																							3940																															7																							2016.9.24																							B-504																							陈宇长																							326000																							代理（2%）																							6520																															8																							2016.8.24																							B-318																							卢水利																							218888																							代理（2%）																							4378																															合计																							54076																其间2016年6月至2016年9月，郭世楷分4次从通达地产安仁分公司处领走预付款12万元。2016年9月，双方因代理费的计算及支付问题产生纠纷，郭世楷终止了销售代理工作。	本院认为，本案系销售委托代理合同纠纷。本案的争执焦点：一是销售代理费的计算即毛人龙、罗范忠共3套房屋是否是自售房源以及合同终止后所交房款是否应计算代理费；二是预付款是否应当退还的问题；三是通达地产安仁分公司是否应承担违约责任。综合庭审和证据分析认证，第一个问题毛人龙、罗范忠所购房屋通达地产安仁分公司已提交充足证据证实此三套房屋为抵扣工程款，应当认定为自售房源，佣金计点按合同约定为1%。陈日金、陈美玲、阳艳等人在合同终止后所缴纳的购房款按双方签订的《销售代理合同》中明确约定佣金计提点数按商品房买卖合同销售额，而不是按已付款计提，因此此三户在合同终止后所缴纳的房款也应计算代理费。第二个问题合同明确为预付款，双方合同约定无预付款转化违约金条款，因此预付款应当抵扣或者退还。第三个问题通达地产安仁分公司预付款数额已超过郭世楷应得代理费，因此在支付代理费问题上不存在违约，因此郭世楷要求通达地产、通达地产安仁分公司承担利息及滞纳金的诉请本院不予支持。	综上所述，郭世楷要求通达地产、通达地产安仁分公司连带支付销售代理费的请求本院予以支持，数额为54076元；其要求通达地产、通达地产安仁分公司承担利息及滞纳金的诉讼请求本院不予支持；通达地产、通达地产安仁分公司要求郭世楷返还预付款12万元的诉讼请求本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：	一、湖南郴州通达房地产开发有限公司、湖南郴州通达房地产开发有限公司安仁分公司在判决书生效后十日内支付郭世楷销售代理费54076元；	二、郭世楷在判决书生效后十日内返还湖南郴州通达房地产开发有限公司、湖南郴州通达房地产开发有限公司安仁分公司预付款120000元。	三、驳回郭世楷的其它诉讼请求。	以上一、二项支付内容互抵后，郭世楷还应返还郴州通达房地产开发有限公司、湖南郴州通达房地产开发有限公司安仁分公司65924元。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费2107元，反诉案件受理费2700元，合计4807元，由郭世楷负担3000元，湖南郴州通达房地产开发有限公司、湖南郴州通达房地产开发有限公司安仁分公司负担1801元。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。	审 判 长  肖安定	人民陪审员  彭前钧	人民陪审员  肖满桥	二〇一八年三月十八日	代理书记员  吴素丽	附：相关法律条文	《中华人民共和国合同法》	第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。	第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。	当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。	第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。	《中华人民共和国民法总则》	第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括:	(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由;	(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由;	(三)判决结果和诉讼费用的负担;	(四)上诉期间和上诉的法院。	判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。