浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉撤终字第4号
上诉人（原审原告）：王宽欣。
委托代理人：赵鹤泉，嘉兴市天安法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：嘉兴市秀洲区远方小额贷款股份有限公司。住所地：嘉兴市中山西路***号（永泰广场）。
法定代表人：朱自强，董事长。
委托代理人：张建良、汪侃岑，浙江圣文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙立光。
被上诉人（原审被告）：钟爱明。
被上诉人孙立光、钟爱明共同委托代理人：沈健、张浩（实习），嘉兴市长虹法律服务所法律工作者。
上诉人王宽欣因与被上诉人嘉兴市秀洲区远方小额贷款股份有限公司（以下简称远方公司）、孙立光及钟爱明第三人撤销之诉一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2015）嘉秀撤初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2015年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人王宽欣及其委托代理人赵鹤泉，被上诉人远方公司的委托代理人汪侃岑，被上诉人孙立光及钟爱明的委托代理人沈健到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
王宽欣在一审中起诉称，2009年11月4日，孙立光及其父亲孙桂荣将位于嘉兴市城南街道长新公寓19幢206室房屋及车库出卖给王宽欣，双方签订了《房屋买卖合同》一份，约定总房款为24万元，签订合同时支付18万元，办理好三证支付余款6万元。合同签订后，王宽欣依约支付给孙立光、钟爱明18万元，孙立光、孙桂荣于2010年1月1日将房屋交付给王宽欣，王宽欣进行了装潢并入住至今。2014年12月2日，原审法院查封了该房屋，并告知查封行为是根据（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书进行的。王宽欣认为其基于生活需要购买房屋，应受优先保护。为此诉至原审法院，请求判令：一、依法撤销原审法院（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书；二、本案诉讼费由三被告承担。经法庭释明，王宽欣当庭变更其诉讼请求第一项为依法撤销（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书第二项。
远方公司答辩称：最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，其效力不及担保法及物权法有关抵押权优先的规定；《房屋买卖合同》签订时，孙立光尚未取得安置房的所有权，该协议是无效合同；抵押合同办理之前，远方公司已尽到审慎义务，进行了现场堪查并持有涉案房屋的租赁协议；王宽欣提交的证据只证明其使用房屋的事实。
孙立光、钟爱明答辩称：《房屋买卖合同》并非双方的真实意思表示，孙立光与王宽欣有货款往来，后又向王宽欣借款，应王宽欣的要求签订了购房合同以担保相应款项。
原审法院经审理查明：孙立光与钟爱明原系夫妻关系，2012年协议离婚。孙立光因拆迁取得位于嘉兴市长新公寓（北区）19幢206室及车库206C。2014年4月29日，孙立光办理了涉案房屋的所有权登记，取得了嘉兴市人民政府颁发的嘉房权证禾字第××号房屋所有权证，房屋所有权证载明房屋所有权人为孙立光，共有情况为单独所有。
2014年7月9日，孙立光为向远方公司借款人民币95万元，与远方公司签订了《远方小额贷款公司借款合同》及《最高额抵押借款合同》各一份，约定孙立光以其所有的房屋三套［其中包括本案讼争房屋，即坐落于嘉兴市长新公寓（北区）19幢206室房屋及206C车库，嘉房权证禾字第××号］，自2014年7月9日至2015年7月8日期间为远方公司向孙立光发放贷款而形成的一系列债权提供抵押担保。2014年7月10日，上述抵押依法办理了抵押登记，远方公司取得了编号为00262262的他项权证一份，房屋他项权证载明房屋他项权利人为远方公司，登记债权金额为112万元（最高额抵押），登记时间为2014年7月10日。同日，远方公司依合同约定向孙立光放贷95万元。2014年9月20日孙立光未能按约支付借款利息，违反合同约定，远方公司遂向原审法院起诉。经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，原审法院出具了（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书，其中调解协议第二项内容为“远方公司对孙立光所有的房屋三套［包括：1、坐落于嘉兴市长新公寓（北区）19幢206室及车库206C……］的变价款在最高额112万元范围内享有优先受偿权”。民事调解书确定的履行期限届满后，孙立光、钟爱明仍未履行还款义务，远方公司向原审法院申请强制执行。2014年10月16日，原审法院依据（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书作出了（2014）嘉秀执民字第1960号执行裁定书，查封了讼争房屋，并通知了居住在查封房屋内的王宽欣。
另查明：2009年11月4日，孙立光与王宽欣签订了《房屋买卖合同》一份，协议载明：孙立光自愿将坐落于嘉兴市长新公寓19幢206室及车库转让给王宽欣，总价款为24万元，签订协议时支付18万元，余款6万元在房屋三证办好后3日内一次性支付。合同签订后，王宽欣于2009年11月4日及2010年3月12日分别向孙立光、钟爱明支付购房款12万元及6万元，并于2010年入住该房屋。王宽欣在知悉原审法院查封了讼争房屋后，认为远方公司与孙立光、钟爱明小额借款合同纠纷案的民事调解书第二项内容侵害了其权益，遂向原审法院提起第三人撤销诉讼，请求撤销（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书第二项内容。
原审法院认为，本案争议焦点在于：一、远方公司对讼争房屋变价款是否具有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，讼争房屋自2014年4月29日起变更登记房屋所有权人为孙立光，远方公司于2014年7月10日经抵押登记取得房屋他项权利，对此，当事人均无异议。根据《物权法》确定的物权公示、公信原则，远方公司有理由相信讼争房屋系孙立光的合法财产，孙立光对讼争房屋具有处置的权利，远方公司基于抵押借款合同并经抵押登记取得的抵押权，依法应得到法律的保护。王宽欣主张其与孙立光签订过《房屋买卖合同》，已依约支付18万元转让款，并占有使用了讼争房屋，但王宽欣依据房屋买卖合同也只能取得债权请求权，并不当然取得讼争房屋所有权，也不能对抗远方公司善意取得的抵押权。故原审法院在审理远方公司诉孙立光小额借款合同纠纷中确认远方公司对讼争房屋变价款有优先受偿权并无不当，王宽欣诉请撤销没有法律依据，依法应当驳回。
二、关于本案应适用的法律。王宽欣认为其因生活需要购买房屋，作为消费者，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，推定出建设工程价款优先于抵押权，消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，其权利优先于建设工程价款，据此，王宽欣主张其作为房屋消费者，应优先于抵押权受保护。对此，原审法院认为，商品房消费者优先权、建设工程款优先权是在法律框架内为平衡商品房预售制度下各方权益而确定的，该制度涵盖的商品房应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”作解释，即“商品房”应为由房地产开发企业开发的，建成后用于市场出售的房屋。本案所涉讼争房屋的所有权人为孙立光，显然，涉案房屋不属于商品房范围，故王宽欣主张应适用的法律规定并不适用于本案。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百条第一款第（三）项的规定，判决：驳回王宽欣的诉讼请求。本案受理费80元，由王宽欣负担。
一审宣判后，王宽欣不服，向本院提出上诉称：一、一审认定事实有误。上诉人在一审中提供的物业管理手册、住宅使用质量保证书及水、电费用清单等证据，证明上诉人已经占有、使用诉争房屋，但原审法院却未予认定。二、王宽欣买房在先，远方公司取得抵押权在后。三、远方公司不能排除有与孙立光恶意串通的嫌疑。1.远方公司在核实诉争房屋租赁情况时，虽到了房屋现场却一言不发，未进行询问核实；2.远方公司在借款尚未到期时即起诉至法院，没有一个合理的催讨期；3.原审法院于2014年9月23日立案，同年10月11日就形成了民事调解书；4.三被上诉人在明知孙立光没有还款能力的情况下仍然达成了调解协议，目标直指抵押物。四、孙立光提供的租赁合同复印件上周海林的签名是虚假的，是孙立光伪造的，其目的是为了骗取远方公司的贷款，其行为已涉嫌犯罪，根据先刑后民的原则，应先行撤销民事案件，待刑事处理完毕后有权主张权利的一方再行起诉确权。综上，请求依法撤销原审判决和原审法院（2014）嘉秀商初字第529号《民事调解书》第二项，将本案移送公安机关处理，本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人远方公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。1.上诉人在一审中提交的物业管理手册及水电费清单等，只能证明其对房屋占有使用情况，并不能证明上诉人与孙立光之间存在着房屋转让的事实，与本案的争议焦点没有关系，故一审法院对其证据不予认定并无不妥；2.根据物权法的规定，不动产物权的变更、转让和消灭只有登记才能发生法律效力，由于本案诉争房屋登记在孙立光名下，远方公司有理由相信诉争房屋为孙立光的合法财产，其对房屋有处分的权利，远方公司基于抵押借款合同并经过抵押登记取得抵押权，该抵押权依法应得到法律的保护。而上诉人主张其与孙立光签订了房屋买卖合同并占有使用了房屋，因其未办理过户手续，上诉人只能取得对孙立光的债权请求权，并不当然享有房屋的所有权，也不能对抗远方公司的抵押权；3.上诉人对法律的理解是错误的，关于本案法律的适用同意一审判决的意见。三、上诉人与孙立光之间签订的《房屋买卖合同》无效且真实性存疑。1.买卖合同签订时孙立光尚未取得产权，孙立光的行为属无权处分，故购房合同应认定为无效；2.根据孙立光本人的陈述，孙立光因无能力支付欠王宽欣的空调货款，王宽欣要求以涉案房屋作抵押才签订了购房合同，故购房合同并非双方的真实意思表示。四、远方公司在办理抵押贷款时尽到了审慎的义务。远方公司不但审查了涉案房屋的房产证，还让孙立光出具了确保房屋权利的《承诺书》，还另派工作人员到涉案房屋内进行了实地勘察和核实。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。
被上诉人孙立光及钟爱明共同答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中当事人均均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点问题为：一、王宽欣与孙立光订立的房屋买卖合同是否合法有效；二、该买卖合同能否对抗远方公司的抵押权；三、孙立光及远方公司的行为是否已经构成犯罪并影响到本案的实体处理。
关于焦点一，王宽欣主张其与孙立光订立的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，为此其提供了双方签字的房屋转让协议以及支付部分购房款的凭证。虽然三被上诉人一致否认房屋买卖合同的真实性，并认为实际是孙立光欠王宽欣的货款而以涉案房屋作为欠款的抵押，名为买卖实为担保，但未提供充分有效的证据予以证明，故从证据的角度认定双方签订的房屋买卖合同合法、有效。
关于焦点二，根据我国物权法的规定，不动产物权的取得是以办理登记为原则的，未办理登记便不能取得物权。王宽欣虽然于2009年11月4日便与孙立光签订了《房屋买卖合同》，并支付了部分购房款，但由于双方一直未办理诉争房屋的过户登记手续，故王宽欣一直未能取得诉争房屋的物权即所有权，其仅享有基于双方转让协议而产生的诉争房屋过户请求权、合同解除权、违约责任请求权等权利，而上述权利皆属于债权范畴，不属于物权。而远方公司在向孙立光发放贷款时，不仅与孙立光签订了诉争房屋的抵押合同，而且到房产管理机构办理了诉争房屋的抵押登记手续，取得了诉争房屋的他项权利证书，即远方公司已经取得诉争房屋的抵押权，即物权。根据物权一般优于债权的民法基本原则，远方公司享有的诉争房屋抵押权优先于王宽欣享有的诉争房屋过户等债权请求权，故王宽欣与孙立光订立的房屋买卖合同不能对抗远方公司取得的抵押权。关于本案不能适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条及第二条规定的理由，原审判决已经作出了充分的阐述。
关于焦点三，王宽欣主张远方公司涉嫌与孙立光恶意串通，但未能提供充分有效的证据证明，仅凭其在上诉状中所列的四点理由尚不能得出上述结论。首先，远方公司到诉争房屋内是否认真地进行了权属的调查核实双方存有争议（是否进行调查核实并不影响抵押权的成立）；其次，远方公司在孙立光不能按期归还借款利息时，出于收回借款的安全考虑提前起诉符合法律的规定，也符合常理；再次，作为一件案情并不复杂的借款合同纠纷，原审法院适用简易程序从2014年9月23日立案到同年10月11日调解结案并没有不正常之处；最后，由于借款设置了抵押财产，远方公司在孙立光没有偿债能力的情况下同意调解，并对抵押财产的价款行使优先受偿权，完全符合情理。因此，王宽欣认为远方公司与孙立光之间存在恶意串通行为的主张因无证据支持而不能成立，不予支持。关于孙立光是否涉嫌犯罪的问题，从本案现有证据看，孙立光确有伪造房屋租赁合同的嫌疑，但本案认定王宽欣与孙立光订立的《房屋买卖合同》真实有效只是根据在案证据进行的推定，实际双方之间存在着房屋买卖关系还是名为买卖实为担保无法查清，因此仅凭一份房屋租赁合同复印件尚不能确定孙立光已经构成犯罪。另外，即使孙立光涉嫌犯罪，由于排除了远方公司与孙立光之间存在恶意串通的事实，远方公司取得的抵押权是善意合法有效的，不论孙立光是否涉嫌犯罪，都不影响远方公司对诉争房屋的价款行使优先受偿权，因此原审法院（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书第二项的内容并没有损害到王宽欣的合法权益，没有撤销的理由和依据。因此本案无论孙立光是否涉嫌犯罪，都不影响本案的实体处理。
综上，本院认为，上诉人王宽欣的上诉理由均不成立，依法应予以驳回，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王宽欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊钢剑
审 判 员 张波诚
代理审判员 张 红
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 张靖怡