广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初7869号
原告：叶镒泉，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：夏杏媚，广东派力律师事务所律师。
委托代理人：谭文富，男，汉族，××年××月××日出生，住湖南省攸县大同。
被告：黄炜聪，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
原告叶镒泉诉被告黄炜聪民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员宋国俊独任审判，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏杏媚，被告黄炜聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年4月7日，原、被告签订《借款合同》，约定：被告向原告借款100万元，借款期限：2015年4月8日至2015年10月8日，借款利率：3%／月，利息按月支付，被告提供其所有的位于佛山市禅城区岭南大道北123号7座806号房作抵押担保，违约责任：被告逾期支付本息，原告有权解除合同并提前收回借款，有权处分抵押物用以清偿借款本息等内容。2015年4月8日，原告通过银行转账方式支付100万元予被告。截止2016年2月4日，被告向原告偿还借款本金10万元和2015年4月8日至2016年2月4日借款100万元的利息。2016年2月4日，鉴于被告没有能力偿还余下款项，原、被告重新签订《借款合同》，约定：被告向原告借款90万元，借款期限：2016年2月5日至2018年2月5日，借款利率：3%／月，利息按月支付，被告提供其所有的位于佛山市禅城区某房作抵押担保，违约责任：被告逾期支付本息，原告有权解除合同并提前收回借款，有权处分抵押物用以清偿借款本息等内容。2016年2月5日，被告向原告出具《确认函》，确认截至2016年2月5日，被告尚欠原告借款本金90万元。2016年2月18日，原、被告对被告提供的担保房屋办理了抵押登记。2016年5月1日，原告向被告发出《提前还款通知书》，要求被告收到该通知书后7日内还清本息。鉴于被告一直没有偿还借款本金90万元和从2016年2月5日起借款本金90万元的利息，原告于2016年5月11日诉至法院。请求判令：1、被告偿还借款90万元予原告；2、被告以90元为本金按利率3%／月的标准从2016年2月5日起至实际清偿日止计付利息予原告；3、原告就上述第1项和第2项对被告所有的位于佛山市禅城区某房享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：对原告的诉讼请求无异议，但被告没有能力归还借款本息。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告《居民身份证》复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2、被告《居民身份证》复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
3、《借款合同》原件1份（签订时间为2015年4月7日）；
4、《中国农业银行转款凭证》原件1份；
5、《借款合同》原件1份（签订时间为2016年2月4日）；
6、《确认函》原件1份；
7、《提前还款通知书》原件1份；
8、《房地产权证原件1份；
9、《不动产登记证明》【粤（2016）佛禅不动产证明第0000830号】原件1份；
10、《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》原件3份；
证据3-10，用以证明被告尚欠原告借款本金90万元和利息的事实，因被告未能按月还息，原告要求被告提前偿还全部本息，被告以其所有的位于佛山市禅城区某房抵押并办理了抵押登记，原告对上述房产享有优先受偿权。
经质证，被告对原告出示的证据1-10均无异议。
诉讼中，被告没有举证。
经审查，对于原告出示的证据1-10，被告均无异议，本院予以采信。
综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：
2015年4月7日，原、被告签订《借款合同》，约定：被告向原告借款100万元；借款期限：2015年4月8日至2015年10月8日；借款利率：3%／月，利息按月支付；被告提供其所有的位于佛山市禅城区某房（以下简称涉诉房屋）作抵押担保；违约责任：被告逾期支付本息，原告有权解除合同并提前收回借款，有权处分抵押物用以清偿借款本息等内容。
同年4月8日，原告通过银行转账方式支付100万元予被告。
2016年2月4日，原、被告重新签订《借款合同》，约定：被告向原告借款90万元；借款期限：2016年2月5日至2018年2月5日；借款利率：3%／月，利息按月支付；被告提供涉诉房屋作抵押担保；违约责任：被告逾期支付本息，原告有权解除合同并提前收回借款，有权处分抵押物用以清偿借款本息等内容。
同年2月5日，被告向原告出具《确认函》，确认截至2016年2月5日，被告尚欠原告借款本金90万元。
同年2月18日，原、被告办理了涉诉房屋抵押登记。
同年5月1日，原告向被告发出《提前还款通知书》，要求被告收到该通知书后7日内还清本息。
同年5月11日，原告诉至本院。
另查明，涉诉房屋于2010年12月办理了银行按揭，抵押权人为中国工商银行股份有限公司佛山南海支行。
本院认为，1、关于本金问题。被告拖欠原告借款90万元，证据充分，事实清楚，且被告予以确认，现原告请求被告支付上述款项的主张，依法有据，本院予以支持。
2、关于利息问题。（1）起算日期。原、被告于2016年2月4日签订《借款合同》约定的借款期限为2016年2月5日至2018年2月5日，故利息的起算日期应为2016年2月5日。（2）利息标准。原、被告于2016年2月4日签订《借款合同》约定的借款利率为3%／月（即36%／年）。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”因此，原告请求被告以90元为本金按利率24%／年的标准从2016年2月5日起至实际清偿日止计付利息的主张，符合法律规定，本院予以支持。原告请求超出本院核定数额部分，本院不予支持。
3、关于抵押权问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定，“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。”被告其所有的位于佛山市禅城区某房，为原、被告于2016年2月4日签订《借款合同》（借款金额90万元）提供抵押担保，且原、被告已办理了抵押登记手续，该抵押成立并发生法律效力。鉴于被告未能清偿上述借款本金和利息，原告请求以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款对上述款项优先受偿的主张，没有违反双方约定和法律规定，本院予以支持。鉴于涉诉房屋在原、被告双方办理抵押登记前已先行抵押予中国工商银行股份有限公司佛山南海支行，故原告的优先受偿权应次于中国工商银行股份有限公司佛山南海支行。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第十一条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄炜聪应于本判决发生法律效力之日起十日内返还借款90万元予原告叶镒泉。
二、被告黄炜聪以90万元为本金按利率24%／年的标准从2016年2月5日起至上列第一项履行日止计付违约金予原告叶镒泉。
三、被告黄炜聪未履行上列第一项、第二项的，原告叶镒泉对被告黄炜聪所有的位于佛山市禅城区某房在折价或变卖、拍卖所得的价款范围内享有优先受偿权。
四、驳回原告叶镒泉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6805元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 宋国俊
二〇一六年六月八日
书记员曾敏仪