河南省永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第1742号
原告陈东亮，男，1970年12月26日出生。
委托代理人谢明卫，河南旺达律师事务所律师。
被告张卫青，男，1976年9月14日出生。
委托代理人李晓京，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。
原告陈东亮诉被告张卫青租赁合同纠纷一案，原告陈东亮于2014年4月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈东亮的委托代理人谢明卫、被告张卫青的委托代理人李晓京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈东亮诉称，2012年1月13日，原告和被告经充分协商签订租赁协议，约定：被告将位于中牟县三官庙乡的两间门面地皮租赁给原告使用，地皮宽66米，长13.5米，租赁期限自2012年1月13日至2042年1月13日，租赁费用218000元，被告保证拥有该地皮的合法使用权，如因地皮发生纠纷，致使合同不能实现，双方解除合同，被告承担租赁费50%的违约责任，并赔偿原告的损失。因被告不能将协议约定的土地交付给原告使用，被告于2013年10月将租赁费中的180000元返还给了原告，以实际行为解除了协议。原告多次要求被告将剩余的租赁费38000元予以返还，并要求被告承担违约责任和赔偿损失，但被告总以无钱为由予以推拖。请求依法判令被告返还租赁费38000元，并承担违约责任和赔偿原告损失共计100000元。
被告张卫青辩称，1、该合同不能履行是由原告的违约造成的，原告要求被告承担违约责任及赔偿损失依法不能成立；2、双方之间的合同实质上是无效合同，原告要求返还租赁费38000元没有法律和合同依据，合同无效就不存在承担违约责任问题；3、被告保留另诉要求原告承担违约责任和承担原告损失的权利。
根据原、被告的诉辩意见，本院对本案归纳的争议焦点是：1、原、被告于2012年1月13日签订的土地租赁协议是否为无效协议；2、原告要求被告返还租赁费38000元及承担违约赔偿100000元是否有事实和法律依据。原、被告对本案归纳的争议焦点无异议。
原告陈东亮为支持其请求向本院提交的证据材料有：1、2012年1月13日原、被告双方签订的租赁协议一份，证明原告与被告订立合同，原告租用被告中牟县三官庙乡的两间门面地皮，合同约定被告保证出租给原告使用的门面拥有合法使用权，如因使用权发生纠纷导致原告的目的不能实现，双方解除合同，被告承担违约责任，赔偿原告损失；2、收条一份，证明原告履行约定向被告交付租赁费218000元；3、2014年5月28日高某某出具的证明一份；4、2014年5月29日刘某某出具的证明一份。证3、证4证明被告未履行向原告交付土地，致使原告投资计划落空，原告期待合同利益不能实现，损失382000元，原告诉求100000元具有事实和法律依据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据证1真实性无异议，但认为证明不了原告的举证目的。1、本案双方签订的合同，租赁的标的物是农村的宅基地，按照法律规定该协议应是无效协议。2、合同价款一栏中虽然是空白的，按双方约定的价款是25万元，本案的原告仅给付218000元就不愿给付，因此双方合同不能履行是因为原告的违约。3、被告将提交证人常某某的证言，来证明合同不能履行是因为原告的违约造成的。对证据2真实性无异议，但认为证明不了原告的举证目的，相反能证明原告的违约行为存在。按照双方合同约定及合同期限的约定，原告应当在2012年1月13日签订合同时就给付被告合同价款25万元。通过收条可以看出在签订后2012年7月18日原告才支付218000元，还剩余32000元没有给付，而且仅过了一两个月原告就反悔不愿履行合同，要求单方解除合同。对证据3、4认为，证言形式不合法，证人未出庭作证。
被告张卫青向本院提交的证据材料有：1、2011年5月1日被告张卫青与王亚光签订的租赁协议书一份。2、被告申请依法对双方签订合同的证明人常某某的调查笔录一份。证1、证2证明：①本案被告有合法使用权，而且租给原告之后这个宅基地没有产生任何纠纷，因此双方合同第四条约定的非常清楚，只有因为该宅基地使用权发生纠纷，并且导致原告不能使用该宅基地被告才承担违约责任；②常某某的证言证明双方的合同总价款是25万元，而不是218000元，被告与常某某分别购买了王亚光两间门面地皮，常某某购买的地皮早已建成房屋，而本案双方合同不能履行是本案的原告在剩余32000元购地款的情况下，突然单方提出不愿履行合同，足以说明原告才是合同的违约方，原告要求被告承担违约责任没有合同上的依据。
原告陈东亮对被告提交的证据材料提出异议，对证1的真实性请法院依法认定，从租赁协议本身可以认定王亚光的户籍所在地在永城，不具备中牟县三官庙乡宅基地使用权主体资格。本协议约定的土地王亚光没有合法的土地使用权，他也就不能将土地租赁给张卫青使用，张卫青不能保证自己拥有合法的土地使用权，也就无法履行原、被告的租赁协议，所以被告提供租赁协议无法达到被告的举证目的。对证2，该证人证言不属于法院依职权调查的范围，证人没有出庭不具有合法性，证人证言与原告举证的书证相冲突的情况下，应当以书写为准。证言中虽说到原告反悔了，但不是说原告违约了，首先要确定张卫青必须提供合法的土地使用权证明并且能够自由处分这块土地，到现在为止没有看到被告能够履行合同的能力，所以不能履行合同是被告的违约造成的。
本院对原告陈东亮、被告张卫青提交的证据材料经认证认为，原告陈东亮向本院提交的证1、证2的真实性被告张卫青无异议，予以采信。证3、证4，证人未到庭接受双方当事人质询，无法查明其证言的真实性，对其不予采信。被告张卫青向本院提交的证1，系案外人王亚光与被告张卫青签订的租赁协议，该协议有涂改痕迹，且原告对王亚光是否拥有合法的土地使用权提出异议，证1不能证明被告的举证目的，不予采信。证2系被告申请本院依职权对常红超的调查笔录，且该证人系原、被告合同签订的证明人，证言内容真实，予以采信。
依据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年1月13日，甲方张卫青与乙方陈东亮签订租赁协议，约定：一、甲方将位于中牟县三官庙乡的两间门面地皮出租给乙方使用。宅基地的使用面积：两间，宽6.6米，长13.5米。二、宅院出租给乙方的总价款为：（空白）付款方式：（空白）。三、甲方出租给乙方的门面使用年限为：30年，自2012年1月13日至2042年1月13日，如合同到期，甲乙双方自动续用。四、甲方应保证出租给乙方使用的门面甲方拥有合法的使用权，如因宅基地使用权发生纠纷，导致乙方承担的目的不能实现，甲乙双方解除合同，且甲方承担违约责任，赔偿乙方损失（如建房损失、经济损失）。五、乙方承担甲方门面如需要在宅基地上建房时，甲方应出面协调，提供帮助，保证乙方在建房时不受外界干扰。六、甲乙双方在合同履行过程中，如遇到国家政策变动或其原因，导致承担的门面被征收或收回，导致乙方建造的房屋遭到拆迁，补偿费用应支付给乙方。七、甲乙双方应本着诚实信用的原则，如一方擅自终止履行协议，应承担承租费50%的违约责任。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。九、此土地门面所应办理的一切手续和费用应有甲方承担。证明人常某某在协议上签字并捺了手印。2012年7月18日，被告张卫青收到原告陈东亮交来的租地款218000元。租赁协议第二条中宅院出租给乙方的总价款没有明确约定，协议证明人常某某证实协议总价款为25万元。协议签订后，原告因被告不能将协议约定的土地交付使用，双方解除合同。2013年10月，被告退还原告租赁费180000元，余下的38000元被告没有退还给原告，为此双方发生纠纷。
本院认为，原告陈东亮要求被告张卫青返还租赁费38000元，有原告举出的被告张卫青出具的收条为证，且被告对此不持异议，事实清楚，证据充分，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。原告陈东亮要求被告张卫青承担违约责任和赔偿损失共计100000元的请求，就本案而言，原、被告之间签订的名为土地租赁协议，实为宅基地买卖协议，既违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁合同期限不得超过20年的规定，又违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设的规定，该协议属无效协议，故对原告要求被告承担违约责任赔偿100000元损失的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告张卫青于本判决生效后十日内返还原告陈东亮租赁费38000元；
二、驳回原告陈东亮的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，原告陈东亮负担1550元，被告张卫青负担750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 王志超
审 判 员 姬钦锐
人民陪审员 陈 翠
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 陈 颖