吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终1201号上诉人（原审被告）：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司。住所：吉林省吉林市丰满区宜山路**号创业服务大厦******室。法定代表人：张贵清，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：王睿麟。委托诉讼代理人：ＸＸ刚。被上诉人（原审原告）：姜海军，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：王睿麟（曾用名王壹麟），住吉林省吉林市，由吉林市丰满区江南街道江滨社区居民委员会推荐。上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)因与被上诉人姜海军商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院(2016)吉0211民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人怡恒伟业公司的委托诉讼代理人王睿麟、ＸＸ刚，被上诉人姜海军的委托诉讼代理人王睿麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡恒伟业公司上诉请求：1.撤销吉林市丰满区人民法院(2016)吉0211民初218号民事判决；2.改判驳回姜海军的诉讼请求或发回重审；3.诉讼费用由姜海军负担。事实和理由：1.一审法院认定“由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使姜海军所购买房屋的土地证至今未能办理”与事实不符，姜海军没有提供相应的证据证明该事实。2.一审判决以姜海军的权利处于持续被侵害状态为由认定本次诉讼并未超过诉讼时效没有事实基础和法律依据。姜海军请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效。一审法院未区分债权请求权与物权请求权，导致判决结果错误。3.本案争议金额虽小，但案情复杂及法律适用疑难，一审判决对于证据认定未能详细说明，致使本案举证、质证及证据采信情况无法判断清楚，系程序违法。姜海军辩称，对一审判决予以认可，怡恒伟业公司上诉陈述与事实不符，由于怡恒伟业公司没有足额缴纳土地出让金，导致办理土地证的二次审批不能及时备案。依据合同第15条约定，怡恒伟业公司违约，怡恒伟业公司应承担违约责任。姜海军向一审法院起诉请求：要求怡恒伟业公司按照双方签署的购房合同赔偿违约金16022.04元；要求怡恒伟业公司继续履行合同义务，在十日内为姜海军办理土地证，并在三十日内交付。一审法院认定事实：2009年8月20日，姜海军与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定姜海军购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B10号楼2单元24楼163室商品房一套，总房款534068元。双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，姜海军依约支付了房款，于2010年1月12日办理了入住手续,2013年9月4日办理了房屋所有权证。由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使姜海军所购买房屋的土地证至今未能办理，故姜海军起诉至法院。经查，怡恒伟业公司为涉案房屋所在的B10号楼办理商品房初始登记受理的时间为2013年1月30日。一审法院认为：第一，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案姜海军与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。双方在商品房买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人向买受人支付违约金，但怡恒伟业公司并未按照合同约定在姜海军办理入住手续90日内，即在2010年4月13日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关进行备案，而是在2013年1月30日方为涉案房屋所在的B10号楼办理商品房初始登记，其已违约。因姜海军在办理入住手续后一直要求怡恒伟业公司为其办理房产证和土地证，现虽已取得房产证，但已超期，而且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使姜海军至今未能取得土地证，即姜海军的权利处于持续被侵害状态，故其提起本次诉讼并未超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于怡恒伟业公司未能按照其与姜海军签订的商品房买卖合同履行自己的义务，已构成违约，即应当按照合同约定承担支付姜海军违约金16022.04元的责任。第二，因办理土地证属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求土地管理部门之外的其他单位和个人予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，姜海军要求怡恒伟业公司于十日内为其办理土地证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其诉讼请求本院不予支持，其可通过其他途径予以解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、怡恒伟业公司于本判决生效后五日内一次性支付姜海军违约金16022.04元；二、驳回姜海军的其他诉讼请求。案件受理费201元，由怡恒伟业公司负担。本院二审期间，姜海军围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据1.吉林市国土资源局于2016年11月3日出具的《吉林市国土资源局关于补缴“原江南壹号房地产开发项目用地”国有建设用地使用权出让价款的通知》及送达回证复印件各一份，证明怡恒伟业公司在上诉状中所述的不拖欠土地出让金的事实是虚假的。同时证明是由于怡恒伟业公司的原因致使合同第15条违约，怡恒伟业公司应承担违约责任。同时诉讼时效不成立。证据2.2016年0211行初15号行政判决书，证明怡恒伟业公司确实没有补交土地出让金。证据3.吉林市国土资源局关于研究解决“江南一号房地产开发项目”办理土地审批手续的通知复印件一份，证明怡恒伟业公司没有补交全部土地出让金。怡恒伟业公司质证认为，证据1.该组证据非原件，也未注明证据来源，且内容显示也不清楚，因此对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。证据2.真实性、合法性无异议，但对于判决书所述认定我公司拖欠土地出让金部分事实的认定不符合客观情况，我公司有证据证明该部分认定事实错误。该证据的内容及姜海军所待证问题均与我公司主张的诉讼时效没有关联，该证据与本案不具有关联性。证据3.该组证据非原件，也未注明证据来源，且内容与我公司主张的诉讼时效无关联，因此对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经审查认为，因姜海军所提交的证据1和3为复印件，无法确认其真实性，故对该证据不予采信。姜海军提交的证据2与本案争议焦点问题不具有关联性，故对该证据不予采信。怡恒伟业公司没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，姜海军与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现怡恒伟业公司未按约定为姜海军办理土地使用权证，构成违约，依法应当承担违约责任。怡恒伟业公司至今未能协助、配合姜海军办理涉案房屋土地使用权证，故姜海军的诉讼请求未超过诉讼时效期间。综上所述，怡恒伟业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费201元，由上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵春梅代理审判员  付婷婷代理审判员  刘欣莹二〇一七年五月十日代理书记员  彭 悦