江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0722民初1169号原告:郭慧华，男，1975年8月12日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县，。被告：信丰蓝天房地产开发有限公司（以下简称蓝天公司），地址：信丰县嘉定镇西河北路西河北苑小区，统一社会信用代码：91360722550860208T。法定代表人：肖如领，系执行董事。委托代理人：袁伟青，系蓝天公司员工，，一般授权。原告郭慧华与被告蓝天公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭慧华、被告的委托代理人袁伟青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金暂计41180元（自2015年7月1日起至2017年6月9日共710日，按每日58元计算，2017年6月9日的违约金继续计算至实际交房自日止）；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金5800元（按总房款58万元的1%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月26日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于信丰县嘉定镇西河北路西河东苑小区C7C8#20701号房屋，总房款为580000元，原告已依约付款；交房日期为2015年6月30日前；如被告逾期交房时间超过90日，如原告要求继续履行合同，合同继续履行，由被告从2015年7月1日起至实际交房之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。被告应在商品房交付使用后90日内即2015年9月30日前办妥产权转移登记手续，取得房屋所有权证；被告未在约定的时间内取得房屋所有权证，原告不退房的，被告按已付房价款的1%支付违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，也未办理房屋所有权证。被告没有按照合同约定交房，办理房屋所有权证，违约事实明显，损害原告权益。请求判决支持原告诉请。原告方为证明其主张向法庭提交以下证据：1、身份证复印件一份，拟证明原告的诉讼主体资格；2、《赣州市商品房买卖合同》复印件一份、2015年3月26日蓝天公司收款收据复印件，拟证明原告在被告处购买了商品房及总房款金额。被告对证据1、2均无异议。被告蓝天公司辩称，1、被告自2015年5月至今未见原告及其家属前来公司拿其所购房屋钥匙；该小区大部分业主在2015年下半年就已入住。难道还要开发商送钥匙上门，抑或原告有多套房而无需房屋居住。请求驳回被告向原告支付逾期交房违约金的诉请。2、被告在《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》出台前已按照当时的技术规定完成了二次供水工程的施工，后因政策调整原因导致二次供水工程需拆除重新安装，被告已积极应对、将影响控制在最小范围，根据买卖合同第八条第二款的约定，被告可据实延期至2015年6月30日交房。现被告已于2015年5月26日通知原告收房，综上，被告并未违约，原告要求被告承担违约责任缺乏事实与法律依据；2、退一步说，即使被告逾期交房，原告主张的违约金标准也过高。虽然买卖合同中约定了以日按已交付房价款万分之二计算违约金，但违约金的赔付主要是针对直接损失，本案原告因逾期交房造成的直接损失仅为替代性租房租金或案涉房屋出租租金损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，本案原告因逾期交房造成的损失应按照赣州永兴房地产评估有限公司评定的案涉房屋同地段同时期同类房屋租金标准确定，故本案违约金的计算应按案涉房屋面积125.99平方米、每月8.44元/平方米，最高为1.3倍，即最高为每月1381.9元；3、即使被告逾期交房，原告要求支付违约金的时间也明显过长。按照买卖合同第十一条的约定，被告已在2015年5月26日通知原告五月底前收房，原告因自身的原因一直拖到2015年8月12日收房，故违约金只能计算至2015年5月31日止，而不能计算至2015年8月12日。综上所述，被告已按买卖合同的约定履行合同义务，并无违反合同约定和法律规定，故请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告方为证明其主张向法庭提交证据如下：一、2013年1月13日信丰县人民检察院检察建议书复印件一份；拟证明该宗土地是肖如领通过挂牌方式于2003年取得的国有土地使用权，信丰县土管局宋道富私自将该宗土地中部分土地违规登记在周玲娟等人名下；二、2013年3月19日信丰县国土资源局文件《关于对未完成房屋及土地征收土地暂缓动工的通知》复印件一份，拟证明因为宋道富私自将该宗土地中部分土地登记在周玲娟等人名下，所以周玲娟等人要求补偿，产生纠纷，国土局要求暂缓施工；三、宗地图复印件一份，拟证明宋道富私自将该宗土地中部分土地登记在周玲娟等人名下，具体位置是现在的东苑小区C13-14栋；四、施工合同书复印件一份、南昌银行进账单复印件一份、西河北路东苑小区装电工程补充协议复印件一份、收据复印件一份，拟证明我公司2014年8月20日已向电力公司缴费，电力公司拖了我公司一年多才施工；五、建设工程规划许可证复印件三份、建设用地规划许可证一份、建设工程施工许可证复印件一份、建设用地批准书，拟证明我公司的规划有改变的，不是我公司单方面改变的；六、建筑工程竣工规划核实测量成果报告书复印件一份，拟证明报告书中第七页中C13栋与C14栋中建筑规划与实际施工不相符；七、用地红线图及平面图复印件一份，拟证明因为周玲娟等人占用肖如领的土地，导致变动了13栋、14栋的设计方案；八、房屋面积预测绘报告复印件4份，拟证明房管局出具的房屋报告，可以证明14号楼只有766.53㎡，按规划是有1832.21㎡。原告对证据一土地使用权属于肖如领没有意见；证据二与被告延期交房没有因果关系；证据三我看不懂图纸；证据四签合同时被告就应考虑电力安装问题，和我没有关系，这不是被告延期交房的理由；证据五、六、七、八专业的东西我不懂。被告方提供的证据我之前都没有见过，与被告延期交房没有因果关系。本院对原告方证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告方证据1-7及证据9的真实性、合法性、关联性及证明对象本院予以确认，可相互印证其待证事实，对证据8的真实性及证明对象本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年3月26日，原、被告签订合同编号为20150306031《赣州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《合同补充协议》，约定由原告向被告购买位于信丰县嘉定镇西河北路西河东苑小区C7C8#020701号房屋，房屋建筑面积212.89㎡，总房款为580000元，付款方式为一次性付款；《合同》第八条约定被告应当在2015年6月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人，如遇非出卖人原因造成的工期延误（遭遇不可抗力影响工期，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；国家和当地政府法律、法规的变化调整或政府管制及规划的变更，出卖人或施工方已向相关部门提出竣工验收申请，但由于规划、设计、消防、质检以及相关部门无法及时组织验收而出卖人的原因导致的延期交付，工程施工中出现冰雪等自然灾害、供水、电受限而影响工期的），出卖人可据实予以延期交房；《合同》第九条约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《合同》第十七条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内即2015年9月30日前办妥产权转移登记手续，取得房屋所有权证；出卖人未在约定的时间内取得房屋所有权证，逾期超过90日后，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同支付了全部房款。截至2017年6月9日，原告仍未收到被告的收房通知书，也未办理房屋所有权证。2003年6月，被告蓝天公司（肖如领）以挂牌出让取得嘉定镇西河北路东侧13.98亩国有建设用地使用权，并于2007年6月15日取得建设用地批准书，因未完成征地，批准书数次延期，最后延期至2012年12月30日止。2013年3月19日，信丰县国土资源局向肖如领下发《关于对未完成房屋及土地征收土地暂缓动工的通知》通知暂缓对西河北路东侧未完成房屋拆迁及土地征收的土地进行动工开发建设。后被告蓝天公司取得编号为信国用（2013）第0108970号地块的建设用地使用权，建设商品房，建设项目名【现定名】东苑小区C1C2#-C7C8#、C11#、C12#；建设工程规划许可证号为05.372-17号；建设工程施工许可证号为362123201209140101。该商品房于2013年12月18日经信丰县房产管理局以信房预售证字第2013014号预售许可证批准预售。2014年8月20日，被告蓝天公司向江西东联电气工程有限公司李俊缴纳配电安装工程预付款600000万元；2015年9月6日，被告蓝天公司与李俊签订西河北路东苑小区装电工程补充协议，约定被告蓝天公司给付第二期装电工程款80万元，剩余工程款由电力验收通过后两个月分期付清；李俊应在2015年11月6日前完成东苑小区装电工程项目；但均未完成装电工程。2015年12月28日，被告蓝天公司又与江西鑫丰电力建设有限公司天源分公司签订东苑小区271户户表、10KV外线更换及10KV电然缆工程施工合同书，约定款到60日内完工，2016年4月26日电力安装完工。本院认为，本案的争议焦点为被告是否违约；如违约，违约金如何计算。一、本案当事人签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。被告蓝天公司提供的检察建议书、信丰县国土资源局文件《关于对未完成房屋及土地征收土地暂缓动工的通知》、宗地图复印件、建设工程规划许可证等均在其取得商品房预售许可证之前，这些证据均不是其据实延期的法定和约定事由。被告蓝天公司自2014年8月20日起即在办理××××东苑小区装电工程，各种原因导致电力安装工程延期，并非被告蓝天公司的原因，这段时间应予扣除延期交房时间，被告因此造成工期延误9个月零26天（2015年7月1日至2016年4月26日），即应扣除的期间为296天。2016年4月27日后，被告也未通知原告收房，导致原告提起诉讼。在诉讼过程中，原告于2017年9月10收房，依据合同约定被告应在商品房交付使用后90日内即2017年11月30日前办妥产权转移登记手续，取得房屋所有权证，该条件尚未成就，对原告要求赔偿逾期办证违约金的请求，不予支持。综上，被告实际延期交房时间为493天（699天－296天+90天）。二、关于违约金的计算标准。根据合同法司法解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。因本案原、被告均未提出违约金过高，也未提交证据证实实际损失，原、被告约定的逾期交房违约金万分之一应予支持。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金28594元【（580000元×0.1‰）/天×493天】。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告信丰蓝天房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭慧华支付28495元；二、驳回原告郭慧华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元（原告已预缴），减半收取485元，由原告负担185元，被告负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。本判决书生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。逾期视为放弃权利。审判员  李宗亮二〇一七年十月二十日书记员  谢佩燕