安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一终字第00455号
上诉人（一审被告、反诉原告）：郑秋丽，住安徽省阜阳市颍泉区。
委托代理人：王陈，安徽相和律师事务所律师。
委托代理人：康明杰，安徽相和律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：阜阳现代医院，住所地安徽省阜阳市颍州区。
法定代表人：李维超，该院院长。
委托代理人：王晓静，该院职工。
委托代理人：翟如飞，安徽恒言律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：于海滨，住安徽省阜阳市颍州区。
上诉人郑秋丽因与被上诉人阜阳现代医院（以下简称现代医院）、于海滨房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2014）州民一初字第01652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：2008年11月26日，安徽阜阳乐富强物业管理有限公司为甲方，现代医院为乙方，双方签订房屋租赁协议书一份，约定：甲方将坐落在阜阳市清河东路新大陆小区贰号楼3-6层租给乙方使用，租期为8年，从2009年2月1日至2017年1月31日止。年租金为15万元，租金每年递增5%，协议同时约定了其他事项。现代医院按照协议约定，按时如数支付房屋租金。2012年3月2日，于海滨获得出租房屋的所有权，同年3月26日和5月4日，于海滨将出租房屋3-4层和5-6层分别抵押给徽商银行、文峰信用社。同年7月1日，房屋承租人现代医院与于海滨在原租赁协议的基础上签订房屋租赁合同一份，租赁房屋的位置、层数、面积均不变，在合同第二条将租期延展至2018年7月1日，在合同第三条将年租金增加到27万元。合同第五条约定：在乙方租赁期间，甲方如对外销售房屋，应将本协议内容告知买受人，并要求买受人履行本协议，不得影响乙方经营。现代医院按照租赁协议的约定，按时将2014年6月30日以前的房租费支付给了于海滨。由于资金周转困难等原因，2013年7月1日，于海滨委托文峰信用社工作人员张宾处置5-6层房产，2013年7月12日，于海滨归还文峰信用社400万元本息。2013年7月15日，注销抵押权登记。同日，于海滨与郑秋丽签订房屋买卖协议。2013年8月8日，郑秋丽办理了5-6层房屋产权证。2013年8月1日，于海滨委托徽商银行工作人员贾争杰处置3-4层房产，2013年8月19日，注销抵押权登记，同日，于海滨与郑秋丽签订房屋买卖协议。一审法院承办徽商银行诉于海滨等人借款合同纠纷一案，徽商银行于2013年8月22日提出撤诉申请，一审法院于2013年8月30日作出（2013）阜民二初字第00023号民事裁定书，准许徽商银行撤回起诉。2013年8月22日，郑秋丽办理了3-4层房屋产权证。于海滨的受托人张宾、贾争杰在售房时，告知郑秋丽购买的房屋，现代医院正在租赁。郑秋丽获得房屋产权后，要求提高租金未得到现代医院认可，遂要求解除租赁协议，阻止医院经营。2014年6月5日和6月27日，现代医院按照租赁合同约定，将2014年7月1日至2015年7月1日的年度租金27万元存入郑秋丽名下，短信及电话告知郑秋丽领取存单未果，邮寄存单郑秋丽拒收，现该笔房屋租金仍存在郑秋丽银行卡名下。现代医院法定代表人李维超和徽商银行工作人员贾争杰交谈时，贾争杰承认于海滨把现代医院分别与安徽阜阳乐富强物业管理有限公司、于海滨签订的房屋租赁合同，均已交给徽商银行。
郑秋丽单方委托安徽吉韵房地产估价咨询有限公司对位于阜阳市颍州区清河路清河苑商办楼2#楼三至六层的房地产租金价格评估，该公司于2014年7月18日作出房地产估价报告，结论为2013年8月8日至2014年7月18日市场租金价格为428035元。
一审法院认为：抵押权注重的是抵押物的交换价值，而租赁权注重的是抵押物的使用价值，故两者可以并存于同一物上。法律以租赁权和抵押权设定的先后顺序来决定它们之间效力。抵押权成立在先，此后成立的租赁权不得损害抵押权。抵押权的设定在后，不影响成立在前的租赁合同的效力。因为2008年现代医院就已与安徽阜阳乐富强物业管理有限公司签订涉案房屋的租赁合同，到2012年3月2日，于海滨取得涉案房屋的所有权，现代医院已在涉案房屋经营多年，2012年3月26日和5月4日，于海滨将出租房屋3-4层和5-6层分别抵押给徽商银行、文峰信用社进行贷款，作为专业银行放贷时应当到现场查看抵押物的现状，知悉房屋已被出租的事实，从现代医院提供的录音证据也可以证实该内容。两抵押权人明知涉案房屋已经出租又同意抵押的，该风险由两抵押权人自行承担，两抵押权人不能以该抵押权对抗现代医院与安徽阜阳乐富强物业管理有限公司签订涉案房屋租赁协议的承租权。现代医院与当时的新房主于海滨于2012年7月1日签订的房屋租赁合同，租赁房屋的位置、租赁房屋的面积、租赁房屋的层数、租赁房屋的承租人，均没有变化，只是年租金和租期在原基础上适当有所增加，现代医院对涉案房屋的租赁从2009年2月1日至今一直没有中断，房屋租赁合同对原房屋租赁协议的部分条款有所变更，房屋租赁合同应视为原房屋租赁协议的补充协议，现代医院与于海滨2012年7月1日签订房屋租赁合同的行为，不视为新的租赁行为，原房屋租赁协议与房屋租赁合同不冲突的内容仍然有效，变更的内容应以房屋租赁合同为准。现代医院与于海滨在2012年7月1日签订的房屋租赁合同并未因房屋转让而解除，对新房主郑秋丽仍具有拘束力，房屋所有权人依照约定应继续履行合同。于海滨设定抵押虽然在2012年7月1日签订的房屋租赁合同之前，但在现代医院签订的第一个房屋租赁协议之后，从证据上看，于海滨转让房屋产权前该房屋原设定的抵押权已经先后注销，房屋转让系原房屋所有权人于海滨的个人行为，而非抵押权人的处置行为。综上，本案不受《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条除外条款的拘束，现代医院的诉讼请求应予支持。现代医院要求郑秋丽继续履行房屋租赁合同的本诉与郑秋丽要求返还房屋赔偿损失的反诉，实际上都是因房屋租赁合同引起的，郑秋丽因此提起反诉可以合并审理。买卖不破租赁，现代医院与原房主签订的房屋租赁合同，对新房主郑秋丽具有拘束力，现代医院基于租赁合同在约定租赁期限内占有使用涉案房屋，并无不当，郑秋丽要求现代医院搬离房屋赔偿损失的反诉请求缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第2款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、阜阳现代医院与于海滨在2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》，郑秋丽取代于海滨，按该合同约定的权利义务继续履行；二、驳回郑秋丽的反诉请求。本诉案件受理费14520元、反诉案件受理费3900元，合计18420元，由郑秋丽负担。
郑秋丽上诉称：现代医院与安徽阜阳乐富强物业管理有限公司签订的房屋租赁合同已终止，现代医院与于海滨签订的房屋租赁合同对其无效，其不应按该房屋租赁合同约定的权利义务继续履行，一审判决错误，请求二审法院予以改判。
现代医院答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
双方所举证据与一审相同，相对方质证意见与一审相同，二审认证意见与一审一致，二审查明的事实与一审一致。
综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、阜阳现代医院与安徽阜阳乐富强物业管理有限公司签订的房屋租赁合同是否已经终止；2、阜阳现代医院与于海滨签订的房屋租赁合同对郑秋丽是否有效，郑秋丽是否应按该房屋租赁合同约定的权利义务继续履行。
本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2008年11月26日，现代医院与安徽阜阳乐富强物业管理有限公司签订的房屋租赁合同应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。2012年3月2日，于海滨取得涉案房屋的所有权，并与现代医院签订房屋租赁合同，由于租赁房屋的位置、面积、层数及承租人均没有变化，只是年租金和租期在原基础上适当有所增加，现代医院对涉案房屋的租赁从2009年2月1日至今一直没有中断，现代医院与于海滨签订房屋租赁合同的行为，不视为新的租赁行为，原房屋租赁协议与房屋租赁合同不冲突的内容仍然有效，变更的内容以房屋租赁合同为准。现代医院按照租赁合同的约定，按时向于海滨支付房屋租赁费，现代医院并没有违约。双方签订的房屋租赁合同仍为有效合同。因于海滨转让房屋产权前该房屋原设定的抵押权已经先后注销，房屋转让系原房屋所有权人于海滨的个人行为，而非抵押权人的处置行为。故本案不受《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条除外条款的限制。2013年7月15日，郑秋丽取得涉案房屋所有权，按照买卖不破租赁原则，现代医院与原房主于海滨签订的房屋租赁合同，对新房主郑秋丽仍然有效，现代医院作为承租人要求房屋受让人郑秋丽继续履行与于海滨签订的房屋租赁合同，应予支持。郑秋丽应按该合同约定的权利义务继续履行租赁合同至合同期满止。郑秋丽上诉称现代医院与安徽阜阳乐富强物业管理有限公司签订的房屋租赁合同已终止，现代医院与于海滨签订的房屋租赁合同对其无效，其不应按该房屋租赁合同约定的权利义务继续履行的上诉理由，缺乏法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18420元，由上诉人郑秋丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 代 巍
审判员 罗 莹
审判员 许 敏 灵
二〇一五年五月十八日
书记员 陶春之（代）
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。