广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民一终字第282号
上诉人（一审被告）：罗一。
上诉人（一审被告）：罗二。
二上诉人共同委托代理人：黄XX。
二上诉人共同委托代理人：石XX。
被上诉人（一审原告）：赖XX。
委托代理人：刘立XX。
上诉人罗一、罗二因与被上诉人赖XX物权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2012）北民一初字第593号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年4月23日受理后，依法组成由审判员熊佩云担任审判长，代理审判员司英华和代理审判员曾庆斌参加的合议庭，于2013年5月15日公开开庭审理了本案。代书记员黄习家担任记录。上诉人罗一、罗二及其委托代理人黄XX、石XX，被上诉人赖XX及其委托代理人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，赖XX与覃XX系夫妻关系，原系柳州市柳北区XX村民，覃XX家人于1953年在该村北206号自建了土木结构的一房一厅房屋，占地面积为43.5平方米。1979年，赖XX与覃XX因到广西农垦国有沙塘农场工作而将两人及其子女的户口陆续转到该农场。1994年10月9日，覃XX将该房屋以900元的价格出售给罗一，覃XX向罗一出具收款《凭据》一张，覃XX本人在凭据上面签字，并代赖XX在凭据上签字并签章。之后，罗一占有并使用该房屋，并加建了三间砖房。1996年覃XX去世。2003年罗一以自己名义向柳州市供电局申请用电至今，现罗一、罗二及其家人居住在上述房屋。赖XX以罗一、罗二故意向政府土地管理部门歪曲事实，使其不能正常办理产权登记为由诉至一审法院，请求判决确认位于柳州市柳北区XX房屋归赖XX所有，罗一、罗二搬出上述房屋。
另查明，2010年8月27日，赖XX与覃XX的其他法定继承人签订《协议书》一份，约定覃XX的其他法定继承人放弃对覃XX位于柳州市柳北区XX房屋的继承权，并一致同意由赖XX继承，柳州市柳北区沙塘法律服务所出具了见证书。
一审法院审理认为，根据双方当事人诉辩主张及庭审质证意见，双方当事人争议焦点为赖XX的配偶覃XX与罗一形成的房屋买卖合同是否有效。覃XX与罗一之间形成的房屋买卖合同虽然是在平等自愿的基础上签订的，为当事人真实意思表示，但因为农村宅基地归村集体所有，农村房屋根据房随地走的原则，只能在村集体成员之间流转。本案罗一并非柳州市柳北区XX村民，没有垦村村民资格，故罗一与覃XX形成的农村房屋买卖合同应为无效合同。覃XX于1996年去世，覃XX的其他法定继承人均放弃对覃XX位于柳州市柳北区XX房屋的继承，故赖XX可以依法继承位于柳州市柳北区沙塘镇垦村206号房屋的所有权。罗一与覃XX之间形成的房屋买卖合同无效，故罗一依法应向赖XX返还位于柳州市柳北区XX的占地面积为43.5平方米的一房一厅土木结构房屋，并在合理期限内搬离该房屋。由于赖XX家庭成员户口均不在该村，并且三间砖房属于罗一之后所建，故赖XX继承范围限于1953自建的占地面积为43.5平方米一房一厅的土木结构房屋，不应包含罗一后建的砖房三间。作为覃XX的继承人是否应向罗一返还由于买卖合同无效应返还的房屋对价，是另一法律关系，本案中罗一、罗二没有在法定期限内提出反诉，故在本案中不予处理，可以另案起诉。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，判决：一、确认位于柳州市柳北区XX房屋（占地面积为43.5平方米的一房一厅土木结构房屋）由赖XX继承所有。二、罗一、罗二应于本案判决生效之日起30日内搬离柳州市柳北区XX房屋（占地面积为43.5平方米的一房一厅土木结构房屋）。三、驳回赖XX的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（赖XX已预交），由罗一、罗二负担。
上诉人罗一、罗二不服一审判决，上诉称，一审法院认为农村宅基地归集体所有，农村房屋根据房随地走的原则，只能在村集体成员之间流转。这一认定是错误的，理由如下：首先，赖XX及其子女现在也都不是沙塘镇垦村的村民。赖XX及其子女都已外迁户口到农场，成为非农业人口。赖XX的丈夫覃XX的户口一直都是农场的，覃XX原来是沙塘农场子弟学校的教师，其户口也早已迁到农场，成为非农业人口。覃XX早于1994年就将位于沙塘镇垦村的二间泥瓦房出让给了上诉人，时隔已经差不多二十年，赖XX作为妻子应当知道出让的事实。因此赖XX与其子女约定由赖XX继承上述房屋于法无据。其次，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。即农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。该条文并没有禁止农村房屋的出卖和出租行为。依据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定，农民的宅基地地也仅是不得出售给城镇居民。虽然上诉人不是沙塘垦村的村民，但上诉人却是农业人口，可以购买诉争房屋。而且《中华人民共和国土地管理法》第八条仅规定宅基地是集体所有，并没有规定地上房屋不能出让。再次，法律并没有规定农村的房屋是房随地走的原则，这一解释对法律的擅自解释，并无法律依据。因此，根据物权法原则，上诉人在1994年已支付了对价购买了赖XX的房屋，对于房屋的所有权应当归上诉人所有，被上诉人私下申报土地权证及房屋门牌号的行为当然是违法行为，是一种无权处分的行为。综上，上诉人认为，一审法院判决上诉人所购买的房屋行为归被上诉人赖XX所有的判决是错误的，请二审法院依法以予纠正，并依法驳回被上诉人的诉请。
被上诉人赖XX未作书面答辩，在二审庭审过程中口头辩称，农村宅基地属于集体所有，赖XX的户口跟随丈夫到了沙塘镇，城市户口只是暂时性的，随时可以迁回原籍。2004年才因为政策才需要转非农户口的，覃XX在1994年将房屋卖给了上诉人，但被上诉人并不知晓。覃XX跟被上诉人说收了一笔钱，将场地给上诉人使用，并不是出卖。买卖诉争房屋的行为并没有达到20年，只有15年，因为早在之前被上诉人已经提出要办理相关的门牌和产权证。被上诉人和子女继承该房屋是合法有效的，该房屋并没有产权变更登记，还是属于被上诉人这一户的财产。上诉人称土地法规定可以买卖的行为是上诉人的理解错误，虽然上诉人是农业户口，但其不是本地的户口，村委和集体均不同意上诉人入户，因此买卖诉争房屋的行为是无效的。被上诉人可以根据法律规定将户口迁回原籍继承房产，其办理门牌和产权证都得到当地政府的支持。综上，一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
双方对一审查明的事实均无异议，在二审期间也没有提交新的证据。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
另外，被上诉人赖XX认为一审判决遗漏了以下事实：被上诉人赖XX及其子女是在2004年才转为非农业户口的。
本院对被上诉人认为一审遗漏事实的分析与认定，从被上诉人提交其个人和子女的户口本记载来看，赖XX及其子女户口迁出原籍的时间并非2004年，且该主张与被上诉人在一审庭审时的陈述也不一致，故被上诉人的观点不能成立，本院不予采纳。
本案的争议焦点：本案诉争房屋即位于柳州市柳北区XX、场地面积为43.5平方米的一房一厅土木结构房屋的所有权属于哪一方当事人。
本院认为，根据我国土地管理法以及国家的土地政策，宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地上的房屋只能在本集体经济组织成员之间进行转让。本案诉争房屋系宅基地上的房屋，该宅基地应属农民集体所有，罗一并非柳州市柳北区沙塘镇垦村村民，与覃XX不是同一集体经济组织成员，二人之间的房屋买卖行为虽为真实意思表示，但未经宅基地所有权人即村集体的同意，也违反了法律强制性规定以及国家土地政策，二人所达成的房屋买卖合同应属无效合同。一审判决认定二人达成的房屋买卖合同无效正确，应予维持。双方因此取得的财产应当返还，罗一应当向覃XX返还诉争房屋。由于覃XX已经去世，罗一应当将房屋返还给其继承人，又因覃XX的父母已经去世，其子女亦均放弃对诉争房屋的继承，故被上诉人赖XX可依法继承诉争房屋的所有权，罗一应向赖XX返还诉争房屋。故赖XX请求确认诉争房屋归其所有，并要求上诉人在合理期限内搬离诉争房屋，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。另外，上诉人在达成合同之后陆续建造的三间砖房并不在返还财产之列，且上诉人并未就返还购房款以及赔偿损失提出反诉，故一审对上述问题不予处理并无不当。上诉人若对上述问题存在争议，可另行协商或诉讼解决。
上诉人提出法律允许农村村民出卖宅基地上所建住宅的理由并无法律依据，也与我国相关的农村土地法规政策不符。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。罗一不是房屋所在地农村集体经济组织成员，在未经得村集体同意的情况下，其无权享有该村的土地使用权，故房屋买卖行为是无效的。因此，上诉人提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于上诉人称“赖XX不能继承诉争房屋”一节，因其观点与我国《继承法》的规定相悖，本院亦不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（罗一、罗二已预交），由上诉人罗一、罗二负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊佩云
代理审判员 司英华
代理审判员 曾庆斌
二〇一三年七月二十二日
代书 记员 黄习家