长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
2013年长经开民重字第00005号
原告（反诉被告）：长春市食品集团公司，住所地长春市宽城区。
法定代表人：杨青，总经理。
委托代理人：郭淑芬，吉林秉责律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吉林精气神有机农业股份有限公司，住所地长春经济技术开发区。
法定代表人：孙秀坤，董事长。
委托代理人：王一伟，吉林同信法大律师事务所律师。
原告长春市食品集团公司诉被告吉林精气神有机农业股份有限公司租赁合同纠纷一案，于2010年10月19日向本院提起告诉；本院于2011年12月10日作出（2010）长经开民初字第1063号民事判决书。被告对本院一审判决不服，上诉至吉林省长春市中级人民法院；市中院于2012年3月29日作出（2012）长民一终字第103号民事判决书，维持本院一审判决。被告不服一、二审判决，向吉林省长春市中级人民法院申请再审；市中院于2012年10月29日作出（2012）民再字第36号民事裁定书，撤销市中院（2012）长民一终字第103号民事判决书及本院（2010）长经开民初字第1063号民事判决书，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人郭淑芬，被告委托代理人王一伟等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
1、原告诉称，原、被告于2002年7月23日签订猪场租赁合同一份。合同约定，原告将位于长春市双阳区齐家镇生猪养殖基地饲料厂租赁给被告，合同期限15年，租赁费每年23万元。合同签订后，原告按照合同约定将生猪养殖基地交付给被告。在合同履行期间，被告自签订合同后，就一直没有按合同约定给付全部租金，截止至今被告共拖欠原告租金累计637，480.00元。2009年12月23日，被告单方提出要终止合同，原告并没有同意，被告还一直占有使用该猪场，也未给付原告租金。综上，现被告不完全履行合同的义务并要求单方终止合同，是没有法律依据的，是违反合同的行为；按照合同法有关规定，被告的行为，已经违反法律规定，已构成违约，侵犯了原告的合法权益。原告请求，（1）被告继续履行租赁合同；（2）被告支付拖欠原告租金637，480.00元及银行利息；（3）被告承担诉讼费。
2、被告辩称，（1）驳回原告的诉讼请求，原告租赁房屋的生活区在租赁前已经被双阳法院查封，被告无法使用，所以双方的租金是13万元，被告已多付原告租金29万多元；（2）原告的房屋属于危房，根据法律规定，被告可以随时解除合同；（3）被告有权解除合同。
重审时被告辩称，（1）原告租赁的房屋有一部分已被长春市中级人民法院依法查封，被告无法使用也没有使用，原告主动将房租降至每年18万元，被告不欠原告租金。（2）原告的房屋危机被告饲养的猪和员工的安全，长春市南关区人民法院于2009年11月13日向被告下发的协助执行通知书及民事裁定书各一份，并将被告的厂房大门贴上封条，导致被告出行困难，严重影响了被告的生产经营；所以被告根据合同法第223条的规定，向原告提出解除合同并送达，并于2009年12月23日前就已将原告的房屋腾出，原告于2009年12月25日收到解除合同通知，双方的租赁合同已于2009年12月25日解除，此后的房租不应由被告承担。（3）现被告提出反诉，请求确认双方的合同已于2009年12月25日解除，租金为每年18万元，原告应当给付被告房屋维修费用103，895.50元；被告从2002年7月23日至2009年12月23日共向原告支付房租1，255，464.70元，原告应向被告开具符合税务部门规定的发货票。（重审开庭审理时，被告称原告给被告开具租金发货票四张，金额为229，980.00元；原告没有确认，称回去核实，但没有回复意见）
3、被告反诉称，被告于2002年7月23日与原告签订《猪场租赁合同》一份。约定原告将位于长春市双阳区齐家镇生猪养殖基地饲料厂租赁给被告，合同期限15年。被告在使用租赁物期间，因猪舍建筑质量不达标，年久失修，大部分猪舍出现倒塌、裂缝等情况，被告曾多次要求原告予以维修，原告均以各种理由拒绝。无奈，被告只好自己出资购买水泥、沙子、砖头等建筑材料维修猪舍厂房，并为此支付了103，895.50元的维修费用。2009年12月23日，因猪舍倒塌面积过大，已危机人身安全无法继续使用，故被告向原告提出解除合同，并于2009年12月23日前搬离猪场，并告知原告接收。根据合同法的相关规定，租赁物的维修义务应由出租人承担，如果出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；同时，原告在收到被告交付的租金后没有向被告开具符合税务部门规定的发票，故被告提出反诉。被告反诉请求，（1）依法判令原告给付被告维修费用103，895.50元，（2）依法判令原告按已收到的租金金额向被告开具符合税务部门规定的发票，（3）反诉费用由原告承担。
4、原告针对被告反诉辩称，（1）根据双方签订的合同第四条规定，房屋租赁给被告后，对房屋设备改建扩建的义务归被告，合同还约定合同到期后被告将不动产留给原告，说明房屋维修方在被告，被告支付维修费用是被告应尽的合同义务和责任。（2）按照合同的约定维修责任应该是被告，被告所说的房屋问题从来没有通知原告，可以说明被告知道维修房屋是自己的义务，并不需要原告进行维修。（3）双方签订的合同并没有约定可以单方解除合同，又存在法律规定可以自行解除的情况，合同应该继续有效，应该继续履行。（4）双方发生租赁后，应当出具发货票；但在合同履行过程中，大部分租金是通过购买被告的产品抵付的，被告应给原告开具发货票；所以双方的发货票已经互抵了，原告不需要向被告开具发票；如果被告给付原告尚欠的租金，原告会给被告开具剩余租金的发货票。
5、争议焦点：（1）双方约定的租金是否发生变更；（2）房屋是否发生损坏及维修费用是否合理，是否应该依法保护。
原审认定事实：2002年7月23日，原告与被告签订一份猪场租赁合同。合同约定，（1）原告将其位于长春市双阳区齐家镇生猪养殖基地饲料厂除外的饲养区和生活区房屋及现有设备、设施等全部租赁给被告使用，具体面积、数量、质量、位置等见附件；（2）租赁期限16年，从2002年7月25日起至2018年7月25日止，期满后双方愿意可以延期，对有关条款可以根据当时情况另行商定；（3）租赁费为每年23万元，付款方式为每年1月1日交上半年租金13万元，7月1日交下半年租金10万元；（4）被告在合同期间可根据生产经营需要，对现有房屋、设备、道路等基础设施进行新建、改建或扩建，合同期满后，被告要将原告提供的设施予以交还（正常损耗除外），投资所改造或建造的不动产（房屋、设施等）留给原告，能够移动的可以带走。届时，双方根据具体情况协商确定；（5）被告要保证按时交纳租赁费，否则原告有权终止合同；（6）如被告在合同履行期间有意购买原告猪场，原告有义务协助办理所需要的文件及相关手续；（7）合同期间，没有原告允许，被告不得擅自转租、转让；（8）被告在经营期间由该场所发生的一切费用由被告承担；（9）租赁期间如发生不可抗拒的因素或国家有关政策变动时，可以终止合同，双方互不承担责任；（10）在租赁期间，原告对外的任何债权、债务等事宜与被告无关，被告不承担任何责任；（11）合同期满后，如原告继续出租或出卖，同等条件下被告享有优先权；（12）整个场区大院内的安全、门卫、环境等事项由被告统一管理；（13）本合同的未尽事宜，届时由双方根据具体情况协商解决；（14）双方必须信守合同，违约方要按法律规定，向守约方赔偿经济损失。上述合同签订后当日，双方便对租赁物进行了交接。按双方租赁合同约定，截止原告起诉时被告应向原告支付租金共计1，897，498.00元（自2002年7月23日至2010年10月9日），但根据被告提供的证据可知被告已向原告支付租金1，255，464.00元，原告对此亦无异议。因此，被告尚欠原告租金642，034.00元。
原审判决结果：（1）被告吉林精气神有机农业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长春市食品集团公司支付租金637，480.00元及利息（自2010年10月9日起至全部给付完毕止）。（2）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（3）案件受理费5087.50元，由被告吉林精气神有机农业股份有限公司承担。
经重审审理查明：
经重审查明，2002年7月23日，原、被告签订《猪场租赁合同》。合同约定，（1）原告将其位于长春市双阳区齐家镇生猪养殖基地饲料厂除外的饲养区和生活区房屋及现有设备、设施等全部租赁给被告使用，具体面积、数量、质量、位置等见附件；（2）租赁期限16年，从2002年7月25日起至2018年7月25日止，期满后双方愿意可以延续，对有关条款可以根据当时情况另行商定；（3）租赁费为每年23万元，付款方式为每年1月1日交上半年租金13万元，7月1日交下半年租金10万元；（4）被告在合同期间可根据生产经营需要，对现有房屋、设备、道路等基础设施进行新建、改建或扩建；合同期满后，被告要将原告提供的设施予以交还（正常损耗除外），投资所改造或建造的不动产（房屋、设施等）留给原告，能够移动的可以带走，届时双方根据具体情况协商确定；（5）被告要保证按时交纳租赁费，否则原告有权终止合同；（6）如被告在合同履行期间有意购买原告猪场，原告有义务协助办理所需要的文件及相关手续；（7）合同期间，没有原告允许，被告不得擅自转租、转让；（8）被告在经营期间由该场所发生的一切费用由被告承担；（9）租赁期间如发生不可抗拒的因素或国家有关政策变动时，可以终止合同，双方互不承担责任；（10）在租赁期间，原告对外的任何债权、债务等事宜与被告无关，被告不承担任何责任；（11）合同期满后，如原告继续出租或出卖，同等条件下被告享有优先权；（12）整个场区大院内的安全、门卫、环境等事项由被告统一管理；（13）本合同的未尽事宜，届时由双方根据具体情况协商解决；（14）双方必须信守合同，违约方要按法律有关规定，向守约方赔偿经济损失。合同签订后，双方于2002年7月25日对租赁物进行了交接；《交接记录》记载，基地现有56栋猪舍、办公楼1栋、食堂1栋、锅炉房1栋、有四吨锅炉2台、深井1个、水井1个、兽医室1栋、急宰间1栋，锅炉内两台引风机的电机失踪、猪舍内基本设施没有，办公楼、食堂无取暖设备。合同履行一年后，原、双方因房屋状况及租金价款发生争议，被告拒付租金，双方协商未果；原告于2004年2月向长春市双阳区人民法院提起诉讼，后原告于2005年2月撤回起诉；但双方有关房屋租金价格没有签订书面补充合同或补充协议。合同履行期间，经原、被告双方共同确认，截止2009年12月12日，被告已向原告支付租金人民币1，255，464.00元。2009年12月23日，被告因原告提供的租赁物已不具备使用条件，撤出原告位于长春市双阳区齐家镇生猪养殖基地；并于当日通过韵达快运给原告发出《关于解除合同的函》，原告当庭称没有收到此函件。2010年1月12日，被告通过长春市人民广场邮局给原告发出《解除猪场租赁合同》函（附2009年12月23日的《关于解除合同的函》）。《解除猪场租赁合同》函明确：（1）终止双方于2002年7月23日签订的《猪场租赁合同》；（2）此函在原告签收后三日内未提出异议视为原告同意解除租赁合同；（3）原告接到本函后三日内派人接收双阳猪场，逾期视为原告放弃权力；（4）自2010年1月23日因原告没能按时交接所产生的损失及后果，只能由原告承担，被告概不负责。被告此次向原告发出函件邮寄送达时，聘请了吉林省长春市信维公证处进行了公证。截止2010年1月23日前，原告没有对被告的发函予以答复，亦没有与被告对猪场进行交接；至今原告没有派人接收猪场。
本院认为，（1）原、被告签订的《猪场租赁合同》是双方当事人的真意思表示，内容合法，该合同依法有效，原、被告双方均应按合同约定履行义务；被告没有按合同约定及时支付租金系被告违约，现原告要求被告支付拖欠租金合理合法，应予支持。（2）关于合同履行期间的确认。虽然原、被告双方于2002年7月23日签订的租赁合同约定租期16年，但在2009年12月被告就已经向原告提出终止履行租赁合同，并在2010年1月向原告正式发出解除租赁合同函，原告没有予以答复亦未在规定期限内提出异议，应视为原告对被告提出解除租赁合同的认可，故应确认原、被告双方签订的租赁合同已经实际解除。（3）关于租金价格一节。原、被告双方在租赁合同中约定每年租金人民币23万元，虽然在合同履行期间双方因租金价格进行过协商，但双方没有达成书面补充协议，且被告在向原告发出的函件中只是提及2002年7月23日双方签订的租赁合同，亦没有说明租金价格变更事宜，故双方租金价格仍应按双方租赁合同约定的每年人民币23万元确认；被告主张租金价格变更为每年人民币18万元证据不足，不予支持。（4）关于租赁期间及租金支付截止时间一节。被告于2010年1月向原告正式发出解除租赁合同函，在该函件中被告明确提出自2010年1月23日因原告没能按时交接所产生的损失及后果由原告承担，故双方实际租赁期间应确认是2002年7月23日至2010年1月23日，租金计算亦应当以此期间为准，故被告应当向原告支付租金应为人民币172.5万元；原、被告双方共同确认被告已支付租金人民币1，255，464.00元，被告尚欠原告租金人民币469，536.00元。（5）关于租金利息一节。由于被告没有按合同约定支付租金，且被告支付租金的次数较多，故本院酌定利息的起算时间以原、被告双方租赁合同实际履行终止时为准，即租金利息起算时间为2010年1月24日。（6）关于被告反诉请求“给付被告维修费用103，895.50元”一节。原、被告双方在租赁合同中没有对房屋维修义务作出明确约定，依据《合同法》第二百一十六条规定，原告应保持租赁物符合约定的用途，《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务据此；据此，应确认房屋维修义务应由原告承担；但在庭审中，被告没有提供充分证据证明被告对房屋进行维修及支付维修资金的事实，且被告举证支付维修费用票据时间是2009年8月至10月，而被告提供的2009年照片显示原告房屋仍是破旧不堪，被告举证自相矛盾；故对被告这一反诉事实不能确认，亦不能保护。（7）关于被告反诉请求“原告按已收到的租金金额向被告开具符合税务部门规定的发票”一节。原、被告双方在合同履行过程中，租金支付有现金，亦有实物，现金支付部分应当出具发货票；而实物支付部分，双方应互相出具发货票；原、被告双方在合同履行过程中，有多少是现金支付，有多少是实物支付，原、被告提供的现有的证据无法确认。故对被告这一反诉事实不能确认，亦不能保护。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，以及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定及最高人民法院相关司法解释的规定，经本院审判委员会讨论并决定，判决如下：
一、被告吉林精气神有机农业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长春市食品集团公司支付租金人民币469，536.00元；并自2010年1月24日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，至判决生效应给付时间止。
二、驳回原告其它诉讼请求。
三、驳回被告反诉诉讼请求。
如果被告未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
案件受理费10，175.00元，原告承担1，832.00元，被告承担8，343.00元；反诉案件受理费2，779.22元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 崔国强
人民陪审员 李文刚
人民陪审员 王丽波
二〇一三年七月四日
书 记 员 郑 蕾