湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第03109号
原告廖艳芳。
委托代理人甘章华，湖南湘博律师事务所律师。
委托代理人李胜，湖南湘博律师事务所律师。
被告长沙利璞置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区唐湘大市场5栋609室。
法定代表人苏利国，总经理。
原告廖艳芳（以下简称原告）与被告长沙利璞置业有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人甘章华到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》一份，原告按合同约定支付了购房款，被告未按约定交付房屋，且至今未办理涉案房屋的权属证书。原告认为，双方买卖合同合法有效，原告依约履行了合同义务，但被告没有按照合同履行按期交房及办理权属证书的义务，已构成违约，应当按照合同支付逾期交房金及逾期办证的违约金。原告现诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告交付房屋，并办理权属证书；2、被告向原告支付逾期交房及逾期办证的违约金（违约金均按日万分之一标准计算，暂计算至2014年6月14日，逾期交房的违约金为25849元，逾期办证的违约金为10527元，此后的违约金以实际逾期天数为准）。
被告未予答辩，也未到庭参加诉讼。
经审理查明：
2010年3月6日，原、被告签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的利璞大厦1幢11002号房屋，总金额为194942元；首付款（含定金）84942元于2010年3月6日支付，余款110000元采用银行按揭方式支付，原告应在接到被告通知之日起七日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人通知后七日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；原告逾期履行上述义务的，按逾期付款处理，即：逾期付款未超过60日，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，被告有权解除合同；因原告原因导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额，被告同意原告在收到通知之日起以自有资金支付，不承担逾期付款责任，逾期后被告在三十日内有权解除合同；因被告原因导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额，合同约定了两种方式：一是合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；二是原告有权解除合同，合同解除后被告应退还已付款及利息；因非归责于双方的原因，导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额，原告应以自有资金支付，逾期后任何一方均可单方解除合同；被告应当在2010年10月25日前，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告应当在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，并签署房屋交接单；由于被告原因未按合同约定的期限交付房屋，逾期未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款的万分之一的违约金；自合同生效之日起30个工作日内，双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记；被告应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证；如因被告的责任，致使原告未能在约定的期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。
上述合同签订后，原告按约向被告支付首付款84942元、契税3899元、工本费490元、抵押登记费333元，并于2010年9月15日办理了银行按揭贷款，被告于2010年9月21日向原告开具了购房发票。双方于2010年9月8日就上述合同在产权登记部门进行了预告登记。截止本案判决时，被告开发的利璞大厦仍未进行竣工验收。
2015年6月10日，原告诉至本院，请求判如所请。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、户室信息表等证据，当事人陈述，庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
原告已按约履行相应付款的付款义务，被告未按约交付房屋、办理房屋权属证书已构成违约，应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。具体而言，被告作为涉案房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，且该义务为法定义务，并不因当事人的约定而免除或改变。原告要求被告交付未经竣工验收的涉案房屋及办理权属证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，原告的履行请求本案不能支持，待涉案房屋符合法定交付使用条件时，原告可另行主张。
根据本案查明的事实，被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为，对两者违约期间重叠部分的违约金，不应予以支持。原告主张的逾期交房违约金，自2010年10月26日起按合同约定的已付房款的日万分之一标准，计算至涉案房屋实际交付之日止；原告主张的逾期办证违约金，自涉案房屋实际交付之日起按合同约定的已付房款的日万分之一标准，计算至被告将办理涉案房屋权属证书所需资料提交产权登记机关备案之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告长沙利璞置业有限责任公司自本判决生效之日起10日内支付原告廖艳芳逾期交房违约金（以194942元为基数，按日万分之一的标准，自2010年10月26日起计算至涉案房屋实际交付之日止）；
二、被告长沙利璞置业有限责任公司自本判决生效之日起10日内支付原告廖艳芳逾期办证违约金（以194942元为基数，按日万分之一的标准，自涉案房屋实际交付之日起计算至被告长沙利璞置业有限责任公司将办理涉案房屋权属证书所需资料提交产权登记机关备案之日止）；
三、驳回原告廖艳芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费709元，由被告长沙利璞置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张建国
人民陪审员 曹群湘
人民陪审员 朱楷人
二〇一五年十二月八日
书 记 员 谭利超
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。