浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞执异初字第5号
原告金荣满。
委托代理人杜圣康、张杰。
被告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行。
负责人俞军。
委托代理人朱艳。
委托代理人方海友。
被告浙江一针服饰有限公司。
法定代表人黄志勇。
被告温州经济技术开发区歌士乐服装有限公司。
法定代表人汤国生。
被告黄志勇。
被告彭晓婷。
原告金荣满与被告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行（以下简称“浦发银行”）、浙江一针服饰有限公司（以下简称“一针公司”）、温州经济技术开发区歌士乐服装有限公司（以下简称“歌士乐公司”）、黄志勇、彭晓婷案外人执行异议之诉一案，本院于2014年4月15日立案后，依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告金荣满及其委托代理人杜圣康、被告浦发银行的委托代理人朱艳、方海友到庭参加诉讼，被告一针公司、歌士乐公司、黄志勇、彭晓婷经本院依法传唤没有到庭，本案现已审理终结。
本院在执行申请执行人浦发银行与被执行人一针公司、歌士乐公司、黄志勇、彭晓婷金融借款合同纠纷等案件中，于2013年11月25日查封了登记在黄志勇名下的坐落于瑞安市安阳街道万隆花园1幢101室、102室、103室，2幢101室、102室、103室房屋（以下简称“讼争房屋”），建筑面积1013.88平方米。金荣满提出执行异议，本院于2014年2月28日作出（2014）温瑞执异字第14号裁定，认为金荣满主张上述房屋租赁协议签订时间在2011年1月1日，并提出该房屋在租赁合同签订之后即交付使用，但其提供的证据尚不足以证明上述事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项规定，由于涉案房屋已在出租前设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动时，承租人请求房屋受让人继续履行合同的，不予支持。故对金荣满主张保护其未到期的租赁权，不予支持。金荣满于2014年3月20日收到执行裁定书，2014年4月2日向本院起诉。
原告金荣满诉称：登记在黄志勇名下的坐落于瑞安市安阳街道万隆花园1幢101室、102室、103室，2幢101室、102室、103室房屋（约1000平方米）于2011年1月1日出租给原告使用，当日签订房地产租赁合同，约定租赁期限从2011年1月1日起至2020年12月30日止，年租金5万欧元。合同签订后，原告以现金方式分期支付了全部租金，共计50万欧元，此后，原告对该上述店面进行了装修、营业。2011年3月24日，被告黄志勇、彭晓婷将上述房屋中的2幢102室为案外人瑞安市兴合散装水泥有限公司（以下简称“兴合公司”）向浦发银行借款提供抵押担保；2011年7月7日，被告黄志勇、彭晓婷将上述房屋中的1幢101室、102室、103室，2幢101室、103室房屋为一针公司向浦发银行借款提供抵押担保。浙江省温州市鹿城区人民法院以（2013）温鹿商初字第196号、第420号民事判决书确认上述二笔抵押担保合同有效，并已立案执行。原告与被告黄志勇签订的房屋租赁合同合法有效，且在被告之间的抵押合同之前，原告应享有相应的租赁权和优先购买权。请求对讼争房屋进行带租拍卖，确认原告享有优先购买权。
被告浦发银行辩称，原告金荣满提供的租赁合同和收条系伪造的，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，属于虚假诉讼，应予制裁。执行裁定书认定事实清楚。请求驳回原告的诉讼请求。
被告一针公司、歌士乐公司、黄志勇、彭晓婷没有答辩，也没有提供证据。
在诉讼过程中，原告提供以下证据：1、房地产租赁合同和收条各1份，以证明原告与被告黄志勇、彭晓婷于2011年1月1日签订房地产租赁合同，被告黄志勇、彭晓婷将讼争房屋出租给原告，租赁期限自2011年1月1日至2020年12月30日止，租金50万欧元，2011年1月1日支付15万欧元，2011年1月23日支付35万欧元，租金已付清。2、（2013）温商初字第196号、（2013）温商初字第420号民事判决书各1份，以证明浦发银行对讼争房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。3、个体工商户营业执照2份，以证明原告将1幢101室、102室分别用于经营日常用品和汽车用品。4、现场照片，以证明讼争房屋的使用现状。
对原告提供的证据，被告浦发银行质证认为：1、10年租金50万欧元一次性支付以及租金每年不变不符合交易习惯；用欧元支付违反外汇管理条例之规定；租赁后空置2年多才使用不切实际。2011年1月1日收到15万欧元没有出具收条而是待50欧元付清后一起出具不符合交易习惯；收条内容简短打印而不是书写，显然是原告事先准备好后由黄志勇签字的。租赁合同和收条均不真实。2、鹿城法院民事判决书2份真实性无异议。3、个体工商户营业执照的真实性没有异议，该证据证明原告于2013年4月15日、12月10日才开始使用讼争房屋。4、对现场照片的真实性没有异议，说明原告没有整体使用讼争房屋，部分房屋至今空置。
被告浦发银行向本院提供以下证据：5、房地产最高额抵押合同2份、流动资金借款合同3份，以证明2011年3月24日，黄志勇、彭晓婷与浦发银行签订最高额抵押合同，将1幢103室房屋在最高额178万元范围内为一针公司向浦发银行在2011年3月24日至2016年3月24日期间内的贷款抵押担保；2011年7月7日，黄志勇、彭晓婷与浦发银行签订最高额抵押合同，将1幢101室、102室，2幢101室、103室，8幢101室房屋在最高额3092万元范围内为一针公司向浦发银行在2011年7月7日至2016年7月7日期间内的贷款抵押担保；浦发银行分别于2011年7月29日、2011年8月2日、2011年8月2日与一针公司签订借款金额分别为950万元、470万元、368万元的借款合同，向一针公司贷款。6、讼争房屋所有权证和他项权证各6份，以证明讼争房屋为一针公司、兴合公司向浦发银行贷款提供抵押担保，1幢103室、2幢102室于2011年3月24日办理抵押登记，1幢101室、102室，2幢101室、103室于2011年7月18日办理抵押登记。
对被告浦发银行出示的证据，原告金荣满质证后无异议。
本院出示以下证据：7、浙江省温州市鹿城区人民法院（2013）温商初字第418号、（2013）温商初字第423号民事判决书，以证明该2案与（2013）温商初字第420号民事判决并案执行。8、来源于瑞安市工商局金荣满的香烟店和汽车用品店个体工商户登记档案的房屋租赁合同2份，证明黄志勇与金荣满于2013年3月1日、7月10日签订房屋租赁合同，1幢102室租赁期限自2013年3月1日起至2015年3月1日止，年租金10000元；1幢101室租赁期限自2013年7月10日起至2018年7月10日，年租金8000元。
对本院出示的证据，原告质证如下：1、3个案件并案执行没有异议。2、房屋租赁合同是为了办理营业执照用的，租金涉及缴费问题，所以写的比较低；由于黄志勇已经出国，原告自己写了这2份合同。被告浦发银行质证如下：1、3个案件并案执行没有异议。2、原告承认房屋租赁合同上的“黄志勇”、“彭晓婷”不是他们本人写的，说明原告会伪造合同，房地产租赁合同也可以是原告伪造的；其次，该租赁期间与本案租赁合同的租赁期间不吻合；再次，按讼争房屋1000平米每年租金45万元计算，1幢101室、102室年租金分别8万元、4万元以上，但是该合同中的年租金只有8000元，两者相差巨大。
经审查，原告提供的证据2是法院生效的裁判文书，证据3是国家机关颁发的营业执照，证据4是租赁物现状照片；被告浦发银行提供的最高额抵押合同、借款合同、房屋所有权证、他项权证，当事人质证后无异议；本院出示的鹿城法院民事判决书2份系生效法律文书；以上证据来源合法、内容真实，与本案有关联，应予采信。原告提供的证据1房地产租赁合同和收条，本院调取的房屋租赁合同2份，与本案有关联，应予采用，其真实性和证明力以下争议焦点进行分析。
经审理，以下事实当事人无争议，并有（2013）温商初字第196号、（2013）温商初字第418号、（2013）温商初字第420号、（2013）温商初字第423号民事判决书证明，本院予以确认：瑞安市安阳街道万隆花园1幢101室、102室、103室，2幢101室、102室、103室登记的房屋所有权人为黄志勇、彭晓婷，建筑面积分别为197.62㎡、94.97㎡、63.38㎡、172.27㎡、260.72㎡、224.92㎡，合计1013.88㎡。
2011年3月24日，黄志勇、彭晓婷与浦发银行签订最高额抵押合同，将2幢102室房屋在最高额730万元范围内为兴合公司向浦发银行在2011年3月24日至2014年3月24日期间内的贷款抵押担保，2011年3月24日办理抵押登记。2011年9月16日，浦发银行与合兴公司签订借款合同，借款金额500万元，期限为2011年9月16日至2012年9月16日，当日，原告向合兴公司发放借款500万元。温州市鹿城区人民法院以（2013）温鹿商初第196号民事判决书判决兴合公司偿还浦发银行借款500万元及利息，浦发银行对瑞安市安阳街道万隆花园2幢102室的拍卖、变卖价款在730万元范围内享有优先受偿权。
2011年7月7日，黄志勇、彭晓婷与浦发银行签订最高额抵押合同，将1幢101室、102室，2幢101室、103室，8幢101室房屋在最高额3092万元范围内为一针公司向浦发银行在2011年7月7日至2016年7月7日期间内的贷款抵押担保，2011年7月18日办理抵押登记。2011年3月24日，黄志勇、彭晓婷与浦发银行签订最高额抵押合同，将1幢103室房屋在最高额178万元范围内为一针公司向浦发银行在2011年3月24日至2016年3月24日期间内的贷款抵押担保，2011年3月24日办理抵押登记。浦发银行分别于2011年7月29日、2011年8月2日、2011年8月2日与一针公司签订借款金额分别为950万元、470万元、368万元的借款合同，浦发银行依约发放借款，一针公司仅偿还本金30万元。温州市鹿城区人民法院以（2013）温鹿商初第423号、（2013）温鹿商初第418号、（2013）温鹿商初第420号民事判决书判决一针公司偿还浦发银行借款950万元、470万元、338万元及利息，浦发银行对瑞安市安阳街道万隆花园1幢101室、102室，2幢101室、103室，8幢101室房屋的拍卖、变卖价款在3092万元范围内享有优先受偿权，对瑞安市安阳街道万隆花园1幢103室房屋的拍卖、变卖价款在178万元范围内享有优先受偿权。
本案争议焦点为：1、租赁合同真实性及租金支付问题；2、租赁物是否在抵押登记前交付问题。本院认定如下：
租赁合同真伪不明，租金支付依据不足。
由于被告黄志勇、彭晓婷没有到庭，在本院释明后，原告没有进一步举证证明房地产租赁合同和收条上“黄志勇”、“彭晓婷”系黄志勇、彭晓婷本人签名，原告主张与黄志勇、彭晓婷签订房地产租赁合同依据不足。第二，本院向工商登记机关调取的房屋租赁合同载明，万隆花园1幢101室、1幢102室房屋租赁期间分别为2013年7月10日至2018年7月10日、2013年3月1日至2015年3月1日，每年租金8000元、10000元，比房地产租赁合同载明起租日期迟2年多，租金相差数倍。第三，在庭审中，原告当庭陈述手机号187××××8888是近2年开始使用的，此前使用其他号码，而2011年1月1日签订的房地产租赁合同上出现该手机号，说明房地产租赁合同存在倒签现象。第四，原告当庭承认留存于工商登记档案中的房屋租赁合同上的“黄志勇”系原告书写，说明该租赁合同系原告伪造；据此可以推定，在办理工商登记手续前，原告与被告黄志勇不存在真实的房地产租赁合同。第五，原告在接受本院询问时陈述分别在2007年、2008年、2009年、2011年回国时携带欧元3.7万元、6.4万元、8.3万元、14.6万元，合计33万元，用欧元购买了杨家桥佳园住房1套，其陈述的欧元来源与支付租金50万欧元相差甚大，原告所谓的黄志勇、彭晓婷收取50万欧元又无明确去向。第六，国家外汇管理局、海关总署《携带外币现钞出入境管理暂行办法》第三条、第十七条规定，入境人员携带外币现钞入境，超过等值5000美元的应当向海关书面申报。携带外币现钞违反本办法规定的，由海关按有关规定进行处理。《中华人民共和国海关行政处罚实施条例》第十九条第（二）项规定，个人运输、携带、邮寄超过合理数量的自用物品进出境未向海关申报的，予以警告，可以处物品价值20%以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。即使原告金荣满携带欧元回国客观存在，因携带金额超过5000美元，应接受海关行政处罚，未经海关行政处罚的，相关事实不予认定。第七，《中华人民共和国外汇管理条例》第八条规定，中华人民共和国境内禁止外币流通，并不得以外币计价结算。即使原告金荣满有欧元50万元，应当向金融机构兑换人民币后支付。原告金荣满主张用欧元支付存在虚构事实或逃避国家对外币监管等情形。综上，原告关于2011年1月1日与黄志勇、彭晓婷签订租赁合同和支付租金50万欧元的事实，依据不足，不予认定。
租赁物在抵押登记前交付依据不足。
讼争房屋分别于2011年3月24日、7月18日办理抵押登记。原告提供的现场照片证明，六处房屋中，一处空置、二处由原告用于开设便利店和汽车用品店，另三处由他人用于经营汽车修理店和物流。原告经营的便利店和汽车用品店于2013年登记营业执照，说明原告于2013年开始使用部分房屋。原告没有举证证明被告黄志勇、彭晓婷在抵押登记前将讼争房屋交付给原告。据此认定租赁物在抵押登记前交付依据不足。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告金荣满提供的房地产租赁合同真伪不明，租金支付依据不足，也没有提供证据证明租赁物在抵押登记前交付给原告。原告请求带租拍卖、优先购买不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五规定，不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告金荣满的诉讼请求。
案件受理费41520元，由原告金荣满负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。【在递交上诉状次日起7日内预交上诉受理费41520元。到温州中院缴费或通过银行汇款。收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期交纳按自动撤回上诉处理。】
审判长 戴大喜
审判员 叶 航
审判员 丁瑞芳
二〇一四年九月二十八日
书记员 许彬彬
法律法规摘录
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。