广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11793号
上诉人（原审被告）：张伟勇，男，1962年9月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
委托诉讼代理人：姚佛佑，广东增泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈群生，男，1970年3月7日出生，出生，汉族，住江西省吉安市陕江县。
上诉人张伟勇因与被上诉人陈群生土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张伟勇向本院上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回陈群生的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费由陈群生承担。事实与理由：1.一审判决适用法律错误，张伟勇与陈群生签订的《合同书》属土地租赁合同而非“城镇房屋租赁合同”。陈群生于2015年3月25日向张伟勇承租案涉地块，主要利用建筑工地的旧木材加工成半成品（木方）。合同约定“甲方于2005年1月1日与原石滩四丰村牛利岭合作社取得原砖厂土地使用权，现经双方同意在平等互利、等价有偿的原则下，甲方将取得土地使用权的旧砖厂地3.5亩给乙方承包使用，乙方经营范围为木材加工。一、甲方将旧砖厂3.5亩提供给乙方使用，承包时间由2015年4月1日起计租，至2020年3月底止，共计5年。合同期满后，乙方在承包范围内的固定建筑物及电力设施，完全归甲方所有。二、承包金额（1）双方同意每年租金肆万元计租，租金按先付款后经营方式，在每月底前一次付清下一年租金。七、违约责任。（2）在合同履行期间，乙方中途不经营，则属乙方违约，乙方已交的租金及押金归甲方所有，乙方投资在该土地的设施全部归甲方所有。”。增城区增江街××村牛利岭经济合作社出具《证明》，证明内容为“兹有牛利岭砖厂土地一块，面积约60亩，位于增城区增江街××村牛利岭简头（土名），权属为我社所有；在1993年经原增城县三江镇政府及其有关部门的批复为集体建设用地。为了发展经济，我社将该地块用于建造砖厂，至2004年砖厂停产转型，于2005年出租给张伟勇，租期为30年，租赁期间同意张伟勇转租”，增城区增江街××村委备注“情况属实”并加盖公章。因此《合同书》及村社的《证明》足以证明张伟勇与陈群生签订的《合同书》属土地租赁合同而非“镇房屋租赁合同”。所以，一审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理案涉合同是错误的。2.《合同书》是张伟勇与陈群生的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。陈群生提出及以实际行为解除合同，因此应当根据双方在合同中的约定处理。
陈群生答辩称：1.同意一审人民法院的判决，这与基本事实相符，依法保护了陈群生的合法权益；2.所有的证据都指向一个事实，那就是张伟勇从2015年10月份至2016年3月31日非法强拆和占用陈群生承租的（已付租金）厂房和土地约四亩，并转租给一水泥制品厂的同时在厂房区域内大搞建设，有相片、视频及告示为证。张伟勇收取了陈群生承租厂房土地的押金20000元以及支付2016年4月至2017年3月的租金40000元，这些在一审法院得到了查实确认和支持，张伟勇也没异议，一审庭前调解时，张伟勇表示过愿意退回租金押金20000元，说这是他的过错。张伟勇以《合同书》属土地租赁合同而非城镇房屋合同为由上诉，即使是土地租赁合同，押金也需要瑞辉。希望驳回张伟勇的请求，维持原判；3.张伟勇第二点理由说应该按合同书中的约定来处理，陈群生完全赞成，一审法院就是按合同书中违约责任方来判的。合同书第七条第一款“如果合同履行期间，甲方中途收回经营权，则属甲方违约，甲方必须双倍赔偿乙方已投资在该土地设施上的全部金额”，合同书七条第二款“在合同履行期间，乙方中途不经营，则属乙方违约，乙方己交租金及押金归甲方所有，乙方投资在该土地的设施全部归甲方所有”，在合同的执行过程中，陈群生始终没违约，该交的租金、押金都交了。相反，张伟勇违约在先，在陈群生还在租期内且交足租金的情况下，把该厂房土地转租给第三方，在房屋土地上大搞建设，拆掉陈群生的机器设备和电力设施等，给陈群生带来了巨大的经济损失，至今还未复工。按张伟勇的理由，按合同书第七条第一、二款的违约责任，张伟勇应双倍赔偿陈群生已投资在该土地设施上的全部金额50334元和退回陈群生押金20000元和占用租金20000元。
陈群生向一审法院起诉请求：一、张伟勇退回租金押金20000元整；二、张伟勇退回2016年9月至2017年3月的租金23333元；三、张伟勇双倍赔偿陈群生土建、电力设施等费用50334元；四、张伟勇承担本案的诉讼费。
一审法院经审理查明：2015年3月25日，陈群生（乙方）与张伟勇（甲方）签订一份《合同书》，合同约定“甲方于2005年1月1日与原石滩四丰村牛利岭合作社取得原砖厂土地使用权，（见牛利岭砖厂合同），现经双方同意在平等互利、等价有偿的原则下，甲方将取得土地使用权的旧砖厂地3.5亩（包括约400平方铁棚、5间宿舍、卫生间及猪舍两间）给乙方承包使用，乙方经营范围为木材加工……一、甲方将旧砖厂面积3.5亩提供给乙方使用，承包时间由2015年4月1日起计租，至2020年3月底止，共计5年。合同期满后，乙方在承包范围内的固定建筑物及电力设施，完全归甲方所有……二、承包金额（1）双方同意每年租金肆万元计租，租金按先付款后经营方式，在每月底前一次付清下一年租金。（2）乙方向甲方交付贰万元作本合同押金。押金应在本合同期满后，经甲方验收承包范围内厂房无人为损坏，七天内退回乙方。……七、违约责任（1）如合同履行期间，甲方中途收回经营权，则属甲方违约，甲方必须双倍赔偿乙方已投资在该土地上设施的全部资金。（2）在合同履行期间，乙方中途不经营，则属乙方违约，乙方已交的租金及押金归甲方所有，乙方投资在该土地的设施全部归甲方所有。……”。
2015年3月25日，陈群生向张伟勇支付2015年4月1日至2016年3月31日的租金共40000元以及押金20000元；2016年3月26日，陈群生向张伟勇支付2016年4月1日至2017年3月31日的租金共40000元。
2017年11月13日，广州市增城区增江街××村牛利岭经济合作社出具一份《证明》，证明内容为“兹有牛利岭砖厂土地一块，面积约60亩，位于增城区增江街××村牛利岭简头（土名），权属为我社所有；在1993年经原增城县三江镇政府及其有关部门的批复为集体建设用地。为了发展经济，我社将该地块用于建造砖厂，至2004年砖厂停产转型，于2005年出租给张伟勇，租期为30年，租赁期间同意张伟勇转租”，广州市增城区增江街××村民委员会备注“情况属实”并加盖印章。
庭审过程中，一、张伟勇提供一份与陈群生的2016年8月23日的短信截图，内容为“房东你好，昨晚回来后跟我搭档聊了一下，今天又商量了这个事，他还是倾向于不搬，鉴于我们现实情况及需要转型的事实，想厂房面积大点及形象好看实用，空地不需要的情况下，考虑再三，决定提前半年退租（租期到2017年3月31日止），这样损失就比较大，希望房东在考虑我们实际损失的情况下，能全额退回押金，……我争取在9月15号前腾出厂房……”。（一）为此，张伟勇提出，在陈群生提出上述要求后，张伟勇就电话口头回复在9月15日前腾退的，则同意退回押金。而在实际上陈群生在9月15日前已经基本将其在厂房内的设备搬离，还有剩余的物品没有搬离；因陈群生并未在9月将物品都清走，因此张伟勇没有退回押金给陈群生；2016年10月，张伟勇将涉案土地另行出租，当时厂房内已经基本没有陈群生的物品。（二）陈群生表示，其确认张伟勇提供的短信的真实性，其是从2016年10月才开始搬离其在厂房内的机器、物品，至11月才搬完。为此，陈群生提供一份其2016年8月19日的发给张伟勇的短信截图，内容为“房东，刚跟我搭档见面聊了一下厂房之事，他还是坚持继续租现在的地块，他认为这样比较好些，若我们上新设备，能另一半租给我们最好。所以暂不考虑搬到你所说处，在此很抱歉……”，陈群生提出一份2016年10月3日的发给张伟勇的短信截图，内容为“现在对面厂在我所租的厂区大搞建设，都没人告诉我们什么情况，我要声明的是，1、我承租的厂区还在合同期内，还未解除合同；2、在我厂区内施工建设带来的安全隐患和事项与我无关。我还有半年多已付租金的租期及还有三年多的期限，也投资很多下去，这半年多的已付租金2万，以及押金2万，这些钱本就是我支进去的，也不是我的原因造成，我是被动要求被搬，根据协议理应全额退回押金及半年租金。之前我发信息于你沟通押金之事，希望全退……”。张伟勇对此在当日短信回复“开玩笑”。（三）张伟勇表示，其不确认陈群生提供的两份短信记录。
二、陈群生不申请对涉案租赁土地的四至进行测量，对2017年11月13日的广州市增城区增江街××村牛利岭经济合作社的《证明》没有异议。陈群生在承租土地时，涉案土地上已经搭设有铁棚、宿舍、卫生间等，其承租后建了两面围墙。陈群生不申请对其第三项诉讼请求的主张进行鉴定，其提供了安装水电清单、安装水电收款收据等证据。张伟勇对上述证据不予确认，并表示涉案租赁建筑物未办理报批报建手续。
一审法院认为：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案土地的地上建筑物并未取得建设工程规划许可，因此陈群生、张伟勇于2015年3月25日签订的《合同书》为无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因此陈群生主张要求张伟勇退还押金20000元，有事实和法律依据，予以支持。至于已付租金。因张伟勇确认陈群生已基本在9月15日前将其在厂房内的设备搬离且张伟勇亦已从10月开始另行出租的事实，因此张伟勇应向陈群生退还2016年10月至2017年3月期间的房屋占用费20000元。陈群生主张要求退还超出上述金额的房屋占用费，缺乏依据，不予支持。
至于陈群生主张的建设费用等50334元的诉讼请求。陈群生对此不申请相关鉴定，且其提供的证据未能证明是其投入用于涉案租赁建筑物，因此对其该诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、张伟勇于本判决发生法律效力之日起十日内向陈群生返还押金20000元；二、张伟勇于本判决发生法律效力之日起十日内向陈群生返还房屋占用费20000元；三、驳回陈群生的其他诉讼请求。案件受理费2142元，由陈群生负担1227元，由张伟勇负担915元。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据广州市增城区增江街××村牛利岭经济合作社出具的，以及广州市增城区增江街××村民委员会备注“情况属实”加盖公章的《证明》证实，涉诉租赁标的并非城镇房屋，而是农村集体土地，因此，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定张伟勇与陈群生签订的《合同书》为无效合同，属于适用法律和认定事实错误，本院予以纠正。张伟勇与陈群生签订的《合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。
根据一审庭审过程中查明的事实，即张伟勇与陈群生来往的短信截图内容、之后张伟勇电话口头回复的内容，以及陈群生在9月15日前已经基本将其在厂房内的设备搬离，2016年10月张伟勇将涉案土地另行出租，当时厂房内已经基本没有陈群生的物品，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，可以认定双方虽然在押金、租金的退还，土建电力设施等费用的赔偿方面存在分歧，但是经过协商后均是同意解除合同。
由于双方同意解除合同，陈群生主张要求张伟勇退还押金20000元，合法合理，本院予以支持。
因陈群生已将其在厂房内的设备搬离，张伟勇从2016年10月开始另行出租土地厂房，因此，张伟勇应向陈群生退还2016年10月至2017年3月期间的已付租金（即一审法院认定的房屋占用费）20000元，一审法院对已付租金的处理正确，本院予以维持。
综上所述，张伟勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人张伟勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢国雄
审判员 丁阳开
审判员 茹艳飞
二〇一八年九月四日
书记员 肖笑权
吴煜伦