海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0107民初5047号原告：海南垄坤置业投资策划有限公司，住所地海南省海口市秀英区丽晶路。法定代表人：高爱华，总经理。委托诉讼代理人：邱宝洪，海南嘉天律师事务所律师。委托诉讼代理人：符丹，海南嘉天律师事务所律师。被告：佛山市南海首冠房地产信息咨询有限公司，住所地佛山市南海区。法定代表人：何超盈。第三人：海南振兴物业有限公司，住所地海口市。法定代表人：陈闪。第三人：海口农银开发投资（股份）公司，住所地海口市海秀大道，办公地海口市。法定代表人：袁晓兰，经理。委托诉讼代理人：符宁宁，男，1975年9月26日出生，公司职员。第三人：中国农业银行股份有限公司海口金贸支行，营业场所海口市人民路。负责人：陈山，行长。委托诉讼代理人：符宁宁，男，1975年9月26日出生，公司职员。原告海南垄坤置业投资策划有限公司（以下简称垄坤公司）与被告佛山市南海首冠房地产信息咨询有限公司（以下简称佛山南海公司），第三人海南振兴物业有限公司（以下简称振兴物业公司）、海口农银开发投资（股份）公司（以下简称农银公司）、中国农业银行股份有限公司海口金贸支行（以下简称农行金贸支行）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告垄坤公司的委托诉讼代理人邱宝洪、符丹，第三人农银公司和农行金贸支行的委托诉讼代理人符宁宁到庭参加诉讼，被告佛山南海公司经本院传票传唤，第三人振兴物业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告垄坤公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《转让协议书》及《转让协议书》的补充协议合法有效；2、确认原告享有海口市国用（2016）字第003419号（原琼山国用（府城）字第07099号）证项下坐落于海口市××区号面积360.02㎡土地使用权的权益；3、将海口市美兰区人民法院（2002）振执字第524号《民事裁定书》裁定抵债给农银公司的振兴物业公司所属位于琼山市××区迈仍坢左坡360.02㎡土地使用权[登记在许玉珍、许振林、许振洪名下；现详细坐落地址：海口市××区号；现证号：海口市国用（2016）字第003419号；原证号：琼山国用（府城）字第07099号]于判决生效后30日内过户至原告名下；4、本案诉讼费用由法院依法裁决。事实和理由：1998年8月6日，原海口市振东区人民法院（现海口市美兰区人民法院）作出（1998）振经初字第125号《民事判决书》，判令振兴物业公司于判决生效之日起十日内返还农银公司借款人民币三十万元及利息。后因振兴物业公司不履行判决确定的义务且经法院委托拍卖不成交，海口市美兰区人民法院于2003年1月2日作出（2002）振执字第524号《民事裁定书》，裁定将被执行人振兴物业公司所属位于琼山市××区迈仍坢左坡360.02㎡土地[登记在许玉珍、许振林、许振洪名下；原证号：琼山国用（府城）字第07099号；现证号：海口市国用（2016）字第003419号；现详细坐落地址：海口市××区号]及文昌市铺前镇木兰湾开发区28133.32平方米土地使用权给予申请人农银公司，冲抵被执行人所欠的全部债务。2008年，农行金贸支行委托海南鑫一拍卖有限公司（以下简称鑫一拍卖公司）对农银公司打包资产（22项）进行公开拍卖（拍卖标的物包括本案所涉土地使用权）。佛山南海公司经过参与竞买，成功买受了上述资产。2009年2月15日和2017年1月12日，被告佛山南海公司分别与原告垄坤公司签订《转让协议书》、《转让协议书》的补充协议，约定将其经拍卖取得的部分资产以人民币138万元转让给原告（原告已按协议支付全部转让款），其中即包括位于琼山市××区迈仍坢左坡360.02㎡的土地使用权。前述协议签订后，因相关人不予配合，致使原告至今未能办理涉案土地使用权证至自己名下。原告认为，案涉《委托拍卖合同》、《竞买协议》、《成交确认书》、《资产转让协议》、原告与被告签订的《转让协议书》及其补充协议，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，未损害国家、集体、社会公共利益或第三人利益，是合法有效的合同。案涉土地使用权其实际权属原归振兴物业公司，而因振兴物业公司不履行生效裁判确定的义务，涉案宗地被法院裁定抵债给了农银公司。农银公司取得涉案宗地物权后，经拍卖而由佛山南海公司买受。之后，再由佛山南海公司转让给原告。故案涉土地使用权的权益已经实际属于原告享有；涉案土地使用权应过户至原告名下。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告佛山南海公司未到庭，未作答辩。第三人振兴物业公司未到庭，未作陈述。第三人农银公司述称，一、农银公司与佛山南海公司签订的《资产转让协议》真实有效。2009年1月23日，农银公司与佛山南海公司签订了一份《资产转让协议》，将农银公司通过法院裁定抵债方式取得的振兴物业公司位于文昌市××区.32平方米土地使用权及许振林等三人名下的的位××区迈仍坢左坡360.02平方米宅基地使用权及其他22项资产转让给佛山南海公司。该转让行为没有违反法律规定，应当受到法律保护。而且，农银公司在《资产转让协议》中已经披露了相关资产瑕疵和答辩人经营现状等情况，积极履行该协议约定的义务，农银公司没有过错。二、佛山南海公司取得许振林等三人名下的的位××区迈仍坢左坡360.02平方米宅基地使用权后，进行的再处分行为与农银公司无关。佛山南海公司取得《资产转让协议》项下资产后，农银公司所有涉案土地使用权即属佛山南海公司所有，其有权对该部分资产进行处分，农银公司无权、也不应再对该部分资产的处分进行干涉。佛山南海公司有权就农银公司所有涉案土地使用权进行再转让，农银公司无权、也未参与他们之间的转让行为。因此，该再转让行为对农银公司没有约束力，该再转让行为的法律效力应由法院依法予以确认。综上所述，农银公司已积极履行了2009年1月23日签订的《资产转让协议》约定的相关义务，没有过错，不应承担任何责任。第三人农行金贸支行述称，一、农银公司与佛山南海公司签订的《资产转让协议》真实有效。农银公司是农行的自办实体，2008年随着农行股份制改革，农银公司由农行金贸支行管理。2008年农行金贸支行与鑫一拍卖公司签订了一份《委托拍卖合同》，约定：由农行金贸支行委托鑫一拍卖公司对农银公司所有的包括振兴物业公司位于文昌市××区.32平方米土地使用权及许振林等三人名下的的位××区迈仍坢左坡360.02平方米宅基地使用权抵债资产在内的22项资产进行公开拍卖，并由佛山南海公司竞拍取得该资产包的所有权。拍卖成交后，由农银公司与佛山南海公司于2009年1月23日签订了一份《资产转让协议》，对拍卖行为予以确认。该转让行为没有违反法律规定，应当受到法律保护。而且，农银公司在《资产转让协议》中已披露了相关资产瑕疵和经营现状等情况，积极履行了该协议约定的义务，农行金贸支行没有过错。二、佛山南海公司取得许振林等三人名下的的位××区迈仍坢左坡360.02平方米宅基地使用权后，进行再处分的行为与农行金贸支行无关。佛山南海公司取得《资产转让协议》项下资产后，农银公司所有涉案土地使用权即属佛山南海公司所有，其有权对该部分资产进行处分，农银公司无权、也不应再对该部分资产的处分进行干涉。佛山南海公司有权就农银公司所有涉案土地使用权进行再转让，农银公司无权、也未参与他们之间的转让行为。因此，该再转让行为对农银公司没有约束力，该再转让行为的法律效力应由法院依法予以确认。综上所述，农银公司已积极履行了2009年1月23日签订的《资产转让协议》约定的相关义务，没有过错，不应承担任何责任。原告围绕诉讼请求向提交了如下证据：佛山南海公司企业机读档案登记资料、振兴物业公司企业机读档案登记资料、农银公司企业机读档案登记资料、农行金贸支行企业机读档案登记资料、海口市振东区人民法院（1998）振经初字第125号民事判决书、海口市美兰区人民法院（2002）振执字第524号民事裁定书、国有土地使用证（琼山国用（府城）字第07099号）、委托拍卖合同书、竞买协议（2008年12月12日签订）、成交确认书（2008年12月13日签订）、资产转让协议（2009年1月23日签订）、转让协议书（2009年2月15日签订）、《转让协议书》的补充协议（2017年1月12日签订）、证明（2017年1月12日出具）、交通银行个人（电汇）回单（2009年2月17日、2009年2月27日）、收据（2009年2月27日出具）、海口市国用（2016）第003419号土地登记卡、门楼牌确定证明（编号：000364）、海口市国用（2016）第003419号国有土地使用权证、抵押担保借款合同（1996年8月12日签订）、海口市振东区人民法院被执行人财产申报通知书（1998年11月27日）、海口市振东区人民法院协助执行通知书稿［（1998）字第405号］、海口市振东区人民法院民事裁定书［（1998）振执字第405号］（1999年5月12日）、海口市振东区人民法院送达回证、海口市振东区人民法院民事裁定书（1998）振执字第405号（2000年8月14日）、海口市振东区人民法院拍卖委托书（稿）［（1998）振执字第405号］（2001年11月29日）、海口市美兰区人民法院协助执行通知书稿［（2002）美执字第524号］，庭审质证时，农银公司和农行金贸支行对原告提交的前十一份证据的真实性、合法性和关联性没有异议，认为后面的十六份证据与其无关。经审查，本院对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。被告和第三人均未提交证据。根据本院采信的证据及庭审查明的内容，本院认定事实如下：1998年8月6日，原海口市振东区人民法院（以下简称振东法院）对农银公司诉振兴物业公司借款合同纠纷一案作出（1998）振经字第125号民事判决，限振兴物业公司于判决生效之日起十日内返还农银公司借款人民币三十万元及利息。判决生效后，振兴物业公司没有履行判决确定的义务，农银公司向振东法院申请强制执行。1998年11月27日，振兴物业公司向振东法院申报的财产为府城镇红星管区迈仍坢左坡360.02平方米土地和文昌木兰湾开发区8亩土地。1999年5月12日，振动法院作出民事裁定，查封了被执行人振兴物业公司借款抵押物红星管区迈仍坢左坡360.02平方米土地。2000年8月14日，振东法院作出民事裁定书，认为在执行过程中，该院查明被执行人振兴物业公司实为外商许振林个人投资开办的私营企业，故应追加许振林为被执行主体，共同偿还所欠债务，遂裁定被执行人振兴物业公司所欠农银公司债务由许振林共同承担。2001年11月29日，振东法院委托海南亚奥国际拍卖公司对红星管区迈仍坢左坡360.02平方米土地和文昌木兰湾开发区32696.87平方米土地进行拍卖。因公开拍卖不成交，2003年1月2日，海口市美兰区人民法院作出民事裁定，将被执行人所属位于琼山市××区迈仍坢左坡360.02平方米土地和文昌木兰湾开发区28133.32平方米土地使用权给予农银公司，冲抵被执行人所欠的全部债务。该裁定书于2003年4月1日送达给农银公司，于2003年4月18日送达给原琼山市国土局。农银公司由中国农业银行海口分行出资成立，后因农行进行股份制改革，农行海南分行委托农行金贸支行对农银公司的资产进行处置。2008年11月19日，农行金贸支行与鑫一拍卖公司签订《委托拍卖合同书》，委托鑫一拍卖公司对包含红星管区迈仍坢左坡360.02平方米土地在内的农银公司22项资产进行拍卖。2008年12月12日，佛山南海公司与鑫一拍卖公司签订《竞买协议》，决定参与竞买。2008年12月13日，佛山南海公司参与竞拍，以32,800,000元的价格拍得上述农银公司22项资产。2009年1月23日，农银公司与佛山南海公司签订《资产转让协议》，就上述资产的转让事宜，明确约定了双方权利义务关系。协议中确认转让价款已于2008年12月18日支付完毕，同时约定对于标的物产权过户手续，农银公司仅负责协助办理的义务，佛山南海公司须在拍卖成交之日起三个月内办妥拍卖标的的过户手续。如佛山南海公司难以在三个月内办妥过户手续，需以书面形式向农银公司说明原因，并经农银公司同意后，适当延长过户期限，具体期限以农银公司书面通知为准。如超过延长的期限买受人仍未办妥过户手续的，视同过户手续已经完成。如不能过户，风险由佛山南海公司承担。2009年2月15日，佛山南海公司与垄坤公司签订《转让协议书》，约定佛山南海公司将《资产转让协议》（附件二）中除香港钜宝投资有限公司、海南中建第六工程局承包公司、银山别墅、文昌木兰湾土地及府城宅基地的资产及债权外，其余资产及债权作价人民币1380000元转让给垄坤公司，其相应的权利与义务由垄坤公司承接。协议签字生效起三日内，垄坤公司向佛山南海公司支付定金300000元，余下款项十五天内支付完毕。2009年2月17日，垄坤公司通过周斌的账户向佛山南海公司转账支付了300000元，2009年2月27日通过周斌的账户向佛山南海公司转账支付了1080000元，同日，佛山南海公司给垄坤公司出具《收据》，写明收到垄坤公司转让款1380000元。2017年1月12日，佛山南海公司与垄坤公司签订《的补充协议》，明确佛山南海公司转让给垄坤公司的资产及债权共19项，其中包括琼山市府城镇红星管区迈仍坢360.02平方米土地[琼山国用（府城）字第07099号]，转让价格以2009年2月15日签订的转让协议书为准。同日，佛山南海公司出具《证明》，证明其公司转让给垄坤公司共19项资产及债权，请政府有关部门给予办理产权过户或确权至垄坤公司名下。另查，位于××区迈仍坢左坡的360.02平方米土地于1996年8月20日登记在许玉珍、许振林、许振洪的名下，原土地使用证号为琼山国用（府城）字第07099号。2016年，许玉珍、许振林、许振洪以原土地证遗失为由申请补发土地证，2016年3月29日，海口市人民政府给许玉珍、许振林、许振洪补发土地证，土地证号为海口市国用（2016）第0034**号，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为360.02平方米，土地座落确定为海口市琼山区凤翔街道凤翔社区迈瀛路207-1号。诉讼过程中，原告向本院申请诉讼财产保全，本院于2017年8月2日作出裁定，查封了涉案的位于海口市××区号的360.02平方米土地使用权。因起诉后第三人振兴物业公司下落不明，本院已于2017年9月19日在《人民法院报》向振兴物业公司公告送达了起诉状副本、应诉通知书、证据材料副本、开庭传票、合议庭成员通知书等诉讼材料。本院认为，一、关于涉案土地的权属变更。原座落于××区迈仍坢左坡的360.02平方米土地登记在许玉珍、许振林、许振洪的名下，但在农银公司诉振兴物业公司借款合同纠纷一案的执行过程中，许振林被追加为被执行人，共同偿还振兴物业公司所欠的债务，该土地作为执行财产，经公开拍卖不成交后，已被海口市美兰区人民法院裁定给予农银公司，冲抵被执行人所欠的全部债务，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二十八条的规定，因人民法院的文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。美兰法院作出以迈仍坢左坡360.02平方米土地用于冲抵振兴物业公司欠农银公司债务的裁定并送达给当事人后，该土地的使用权人已经变更为农银公司，农银公司有权对该土地使用权进行处分。二、农银公司取得迈仍坢左坡的土地后，因其公司打包资产进行拍卖，含该土地在内的22项资产和债权由佛山南海公司竞拍取得。竞拍成交后，佛山南海公司与农银公司签订了《资产转让协议》，并依约履行了支付转让款的义务。此后，佛山南海公司与垄坤公司签订《转让协议书》，将《资产转让协议》中的18项资产和债权转让给垄坤公司，垄坤公司按协议约定支付了转让款，随后双方又签订了《的补充协议》，明确了转让的资产和债权范围包括迈仍坢左坡的360.02平方米土地，转让价格不变。上述《资产转让协议》《转让协议书》和《的补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容合法有效，且在签订后已经实际履行，应受法律保护。三、关于垄坤公司请求确认其享有迈仍坢左坡的360.02平方米土地使用权权益的诉讼请求。根据物权法第九条：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，土地使用权转让应当依法登记，否则其物权不发生效力，涉案土地使用权经农银公司转让给佛山南海公司，佛山南海公司再转让给垄坤公司，但尚未过户登记给垄坤公司，物权尚未发生效力，垄坤公司告尚未取得涉案房屋所占用的土地使用权。垄坤公司此项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。四、关于垄坤公司请求将迈仍坢左坡的360.02平方米土地过户至其名下的诉讼请求。佛山南海公司将涉案土地使用权转让给垄坤公司后，有义务协助垄坤公司办理该土地使用权的过户手续。涉案土地经美兰法院裁定给予农银公司冲抵振兴物业公司所欠的债务后，该土地的使用权人因法院文书生效已变更为农银公司，虽然农银公司与佛山南海公司在双方签订的《资产转让协议》中约定”如超过延长的期限买受人仍未办妥过户手续的，视同过户手续已经完成。”，佛山南海公司与垄坤公司签订的《转让协议书》也约定《资产转让协议》中的相应的权利与义务由垄坤公司承接，但不动产过户手续需经产权登记部门登记完成后才能视为完成，不以当事人的约定为准。农银公司作为涉案土地的使用权人，同样负有协助后续的受让人完成使用权变更过户手续的义务。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告海南垄坤置业投资策划有限公司与被告佛山市南海首冠房地产信息咨询有限公司于2009年2月15日签订的《转让协议书》及于2017年1月12日签订的《的补充协议》合法有效；二、限被告佛山市南海首冠房地产信息咨询有限公司和第三人海口农银开发投资（股份）公司于本判决生效之日起三十日内协助将现登记在许玉珍、许振林、许振洪名下的位于海口市××区号的360.02平方米土地使用权[土地使用权证号：海口市国用（2016）第003419号]办理过户至原告海南垄坤置业投资策划有限公司名下，办理过户的相关费用由原告海南垄坤置业投资策划有限公司与被告佛山市南海首冠房地产信息咨询有限公司按国家法律规定各自承担；三、驳回原告海南垄坤置业投资策划有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18300元、诉讼财产保全费5000元，由被告佛山市南海首冠房地产信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  陈 肖人民陪审员  林尤敬人民陪审员  李惠玲二〇一八年四月十六日书 记 员  唐 俊速 录 员  陈文燕