湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第01628号
原告杨青。
被告刘志波。
原告杨青诉被告刘志波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法由审判员龙付送适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员方乐担任记录。原告到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨青诉称：2014年2月16日原告与被告签订了一份《写字楼租赁合同》，约定由被告租赁原告的写字楼，月租金为6200元，租金从2014年4月起计算，每个季度的前20天支付下一季度的租金。被告支付一个月房租的押金并领取钥匙后一直拖欠原告的租金。2015年2月3日双方签订《备忘录》，截至2015年1月底，被告拖欠原告租金及（代交）物业服务费43125.48元，2015年的物业服务费未计算在内。备忘录签订后被告并未履行，经原告多次催要未果，故诉至法院，请求：1、解除原告与被告签订的《写字楼租赁合同》，判令被告立即将长沙市岳麓区奥克斯广场商业及2、3、4栋8层8032号房屋腾空并交付原告；2、判令被告支付原告租金43125.48元，租金计算至被告交付房屋之日止；3、判令被告按每月484元的标准支付原告从2015年1月1日起至交付房屋之日的物业服务费；4、被告支付原告违约金6200元；5、诉讼费用由被告承担。
被告刘志波未到庭，亦未作任何答辩。
经审理查明，2013年1月28日购买案外人长沙奥克斯广场置业有限公司开发建设的位于长沙市岳麓区岳麓大道57号第商业及2、3、4栋8层8032号房屋，房屋的规划用途为办公，建筑面积为115.27㎡。房屋交付后原告（甲方）与被告（乙方）于2014年2月16日签订一份《写字楼租赁合同》，合同第一条第一、三款约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于岳麓区岳麓大道57号奥克斯广场商业及2、3、4栋8层8032号房（此为购房合同地址，地址最终以房屋所有权登记为准），甲方将该房屋及其附属权益出租给乙方；3、该房为毛坯房，其设施、设备情况为开发商统一提供，甲方不对该房进行装修和提供其他设施、设备；第三条第一款约定：该房屋租赁期为60个月，自2014年4月1日起至2019年3月31日止，考虑到乙方要对该房屋进行装修，合同签订日至2014年3月31日日为免租金期，不计算在租赁期限内。第四条约定：1、该房屋的起始租金为每月6200元，以后每年租金比前一年度递增5%，即自2015年4月起，每月租金为6200×105%，依此类推；2、租金支付方式为按季度支付，每季度开始之前二十天内，乙方需将下一季度租金打入甲方个人银行账户，甲方不需向乙方提供租金发票；3、该租金不包含租房税费，因房屋出租而产生的税费由乙方承担，甲方配合乙方办理好相关手续。第六条第一款约定：在本合同签订后，乙方即向甲方提交金额为一个月房租的保证金，作为乙方履行本协议中各项义务和责任的担保。第九条第三款约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并由乙方支付金额为一个月房租的违约金：1、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；2、未按协议约定时间交纳租金满一个月；或者逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成严重损害；3、未经甲方同意，转租、转借承租房屋；4、未经甲方同意，拆改变动房屋结构，或损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；5、未经甲方同意，改变本协议约定的房屋租赁用途。如乙方有第2款之行为，甲方收回该房屋后，乙方除支付违约金外，仍应承担实际占用所租房屋期间发生的租金及费用。
合同签订后被告交了6200元保证金，原告把房屋交付被告。被告将原告的房屋用作湖南沐晨装饰设计有限公司（法定代表人为刘志波）的办公场地。合同履行过程中因被告拖欠租金，2015年2月3日原、被告签订一份《备忘录》，内容如下：1、刘志波共付押金6200元；2、刘志波共付房租36600元，依合同，应支付到2015年一季度房租，即需支付12个月房屋74400元，尚欠房租37800元；3、杨青已先交2014年度物业服务费，依合同刘应向杨支付2014年11个月物业服务费5325.48元。综上，刘志波共欠费43125.48元，刘志波承诺在2015年2月10日前支付24525.48元，余款在2015年3月19日前全部支付到位，二季度租金4月10日支付，今后严格按合同支付租金，如不能实现本承诺，立即依合同约定方式退还该房屋，并继续偿还欠款；杨青承诺，如刘志波能按以上承诺还清欠款，将不追究其过去的违约责任，仍按合同将房屋租赁与其使用。《备忘录》签订后被告支付了原告18600元。2015年3月3日原告向本院起诉，本院立案受理。截至2015年3月27日本案开庭审理时被告没有再支付原告任何款项，2015年度的物业服务费原、被告均没有交纳。
上述事实，有原告的陈述，本院的现场勘查，原告提交并经本院庭审质证审查认定的《写字楼租赁合同》、《备忘录》、物业服务费收据、《商品房买卖合同》、营业执照等证据证明，本院予以确认。
本院认为，《写字楼租赁合同》及《备忘录》系原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应按照合同及《备忘录》的约定全面履行自己的义务。根据《备忘录》的约定，被告应在2015年3月19日付清原告欠款43125.48元，但截至2015年3月27日被告仅支付原告18600元，故被告的行为已构成违约，根据合同第九条及《备忘录》的约定，被告应支付原告欠款24525.48元、违约金6200元，且原告有权解除合同，被告应将房屋退还原告，并按合同的约定支付原告租金至退还房屋之日止。故对原告“解除《写字楼租赁合同》，判令被告腾空房屋并交付原告，支付违约金6200元及退还房屋前的租金”的诉请，本院予以支持，对原告“判令被告支付欠款43125.48元”的诉请，本院予以部分支持。根据合同约定，退还房屋前的物业服务费由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、2014年2月16日原告杨青与被告刘志波签订的《写字楼租赁合同》在本判决生效之日起予以解除，被告刘志波在《写字楼租赁合同》解除后20日内将位于岳麓区岳麓大道57号奥克斯广场商业及2、3、4栋8层8032号房腾空并交付给原告杨青；
二、被告刘志波在本判决生效之日起三日内支付原告杨青租金及物业服务费24525.48元、违约金6200元；
三、被告刘志波按每月6200元支付原告从2015年4月1日起至房屋交付之日止的租金，从2015年1月1日起至房屋交付之日止的物业服务费由被告刘志波承担；
四、驳回原告杨青的其他诉讼请求。
如果被告刘志波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1033元，因适用简易程序减半收取517元，由被告刘志波承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 龙付送
二〇一五年四月二日
书记员 方 乐
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。