贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔23民终786号
上诉人（原审被告）：黔西南州鸿磊房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市老城街83号。
法定代表人：张光华，系该公司经理。
被上诉人（原审原告）：黄丹妮，女，1997年10月8日生，黎族，户籍地贵州省望谟县，现住贵州省兴义市金州城市。
委托诉讼代理人：苏峰，贵州权衡律师事务所律师，代理权限：特别授权。
上诉人黔西南州鸿磊房地产开发有限公司（以下简称鸿磊房开公司）因与被上诉人黄丹妮商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2017)黔2301民初7065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鸿磊房开公司上诉请求：１、撤销原判，发回重审或依法改判上诉人鸿磊房开公司并未逾期交房且不承担违约责任。2、上诉费用由被上诉人黄丹妮负担。
事实及理由：一、鸿磊房开公司并未逾期交房，不应承担违约责任。一审将逾期交房行为适用于继续性债务来认定鸿磊房开公司承担逾期交房违约金无事实和法律依据，适用法律错误。1、从黄丹妮举证在卷的《商品房买卖合同》载明交房时间是2012年10月30日，黄丹妮自认2012年底鸿磊房开公司通知其交房，黄丹妮也接收了房屋，根据黄丹妮提供的这一证据及陈述，就算黄丹妮指的年底是12月，鸿磊房开公司仅延期交房两个月，逾期交房行为随着交房的实现而终止。2、假设鸿磊房开公司逾期交房违约，也早已超过诉讼时效，因交房时间是2012年底，至本案起诉之日已超诉讼时效，一审将逾期交房持续计算至今按新的《民法总则》倒推3年时效计算支付违约金于法无据。二、一审判决鸿磊房开公司支付逾期办证违约金无依据。1、从黄丹妮举证来看，充分证明黄丹妮尚欠鸿磊房开公司购房款3万元，房款未付清、手续不齐全，如何能申请办证。2、房屋至今未办产权证，系规划部门不作为的过错造成。3、假设上诉人违约，一审计算违约金错误，只能扣减三年计算，其余也超诉讼时效，不受法律保护。还应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任第（三）款减除90日来计算。
被上诉人黄丹妮未作答辩。
黄丹妮向一审法院起诉请求：1、判令鸿磊房开公司立即为黄丹妮办理贵州省兴义市金州城市花园1栋16-5号商品房房屋所有权证；2、判令鸿磊房开公司赔偿黄丹妮自2014年9月1日至2017年9月的逾期交房违约金为33058.8元;3、判令鸿磊房开公司赔偿黄丹妮逾期办理房屋权属证违约金57382.47元；4、本案诉讼费由鸿磊房开公司负担。
一审法院认定事实：2011年9月8日黄丹妮与鸿磊房开公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定鸿磊房开公司将其开发的位于兴义市××东××路××花园××房出卖给黄丹妮，房屋建筑面积为122.44平方米，套内建筑面积为106.48平方米，单价为3225元每平方米，总价款为343402元。双方订立的《商品房买卖合同》第八条约定“买受人采取下列第2种方式付款……2、分期付款。买受人应当在2011年9月8日前分期支付房价款：买受人在签订本合同时支付223402元，余款12万元于2012年10月30日前一次性支付。”第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第3项所列条件……3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2、双方协商解决”。第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。合同中并未填写取得商品房所有权初始登记的具体日期，亦未明确约定逾期办证的处理方式。合同签订后，黄丹妮于2011年10月23日交付首付款223402元及房屋维修基金等费用。因资金不足黄丹妮作为借款人向鸿磊房开公司出具《借据》主要载明：本人购买金州城市花园1幢16层5号商品房，自有资金223402元整已交鸿磊房开公司，因资金不足，现向鸿磊房开公司借款12万元整，约定于2012年10月30日前一次性还清本次借款。2013年3月，黄丹妮领取房屋钥匙进行装修，现已入住该房屋。在诉讼过程中，双方对租金损失按照每月7.5元/㎡计算、逾期办证按照年利率5.57%计算无异议，予以确认。
另查明，涉案房屋至今未办理到房屋的竣工验收备案登记及产权登记，现正在办理过程中。
一审法院认为，黄丹妮与鸿磊房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄丹妮在支付了首付款后，以出具《借据》的形式向鸿磊房开公司支付了剩余尾款12万元，现房款已付清。黄丹妮是否还清该笔借款系双方的借贷关系，本案不宜处理，对于鸿磊房开公司辩称黄丹妮支付的尾款仅为9万元，尚余3万元未付清的辩解，不予采纳。本案《商品房买卖合同》约定的违约金支付方式是以日为单位累积计算，该违约金的性质属于继续性债权，其特点是以日为计算单位，违约金的总额等于一日的违约金乘以违约天数，违约金数额随着违约行为的继续而按日产生。根据新法优于旧法的原则，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，确定本案的诉讼时效为三年。因本案的违约金债权属于继续性债权，应当每日分别适用诉讼时效，黄丹妮于2017年9月26日提起本案诉讼，往前推算3年之后的违约金尚在诉讼时效内，即2014年9月26日之后的违约金尚在诉讼时效期间内，对鸿磊房开公司抗辩本案已过诉讼时效的理由，不予采信。黄丹妮起诉要求鸿磊房开公司支付违约金的主张，于法有据，予以支持，违约金应从2014年9月26日起算。
关于逾期交房的违约责任问题，双方约定的交房时间为2012年10月30日，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用，即便黄丹妮已实际入住房屋，鸿磊房开公司的交房行为亦不符合《中华人民共和国建筑法》的规定，鸿磊房开公司仍应承担继续履行合同并支付逾期交房违约金的责任。对于逾期交房违约金的计算问题，本案合同约定逾期交房的处理方式为“双方协商解决”，没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案双方对租金损失按每月7.5元／㎡计算无异议，该数据亦符合本地同地段同类房屋的客观情况，予以确定。因黄丹妮已于2013年领取钥匙对房屋进行装修，其此后已不存在租金损失，但鸿磊房开公司交付的房屋至今未符合法定交付条件，违约行为仍在继续，故对黄丹妮主张的逾期交房违约金，参照租金损失的30%予以支持，即122.44平方米×7.5元／月／平方米×36月×30%＝9917.64元。
关于逾期办证的违约责任问题，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，本案黄丹妮、鸿磊房开公司双方约定鸿磊房开公司应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，但未对违约责任进行约定，因办理商品房初始登记系办理房屋权属证书的前提条件，鸿磊房开公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，黄丹妮诉请鸿磊房开公司为其办理房屋产权登记并支付逾期办证违约金于法有据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利息的标准在2014年9月26日至2017年9月26日期间进行过调整，双方当事人对该利率按年5.57%计算均无异议，该数据亦在利率调整的范围内，故以此计算逾期办证的违约金为343402元×3年×5.57%＝57382.47元。综上，一审法院判决：一、限黔西南州鸿磊房地产开发有限公司自本判决生效后十日内为黄丹妮办理贵州省兴义市金州城市花园1栋16-5号商品房转移登记手续。二、限黔西南州鸿磊房地产开发有限公司自本判决生效后十日内支付黄丹妮逾期交房违约金9917.64元、逾期办证违约金57382.47元，前述两项共计67300.11元。三、驳回黄丹妮的其余诉讼请求。案件受理费2062元，减半收取1031元，由黄丹妮负担264元，由黔西南州鸿磊房地产开发有限公司负担767元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明，本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：三、转移登记（四）双方同意按照下列第种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托向房屋登记机关早请办理房屋权属转移登记，委托费元，由承担。
本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：本案违约金主张是否已过诉讼时效；鸿磊房开公司应否承担逾期交房、逾期办证违约责任；一审判决鸿磊房开公司于本案判决生效十日内为黄丹妮办理房屋转移登记手续是否适当。
关于本案违约金主张是否超过诉讼时效的问题。违约金请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的限制。本案《商品房买卖合同》第十三条约定逾期交房的处理方式为“双方协商解决”，第二十二条对逾期办证的违约金数额及损失赔偿计算方法亦未作约定，一审“本院认为”部分关于“本案《商品房买卖合同》约定的违约金支付方式是以日为单位累积计算”与其“认定事实”部分不一致，且与本院审理查明的事实不符，予以纠正。民事活动遵行“有约定从约定，无约定从法定”基本原则，双方当事人虽未在合同中对违约金数额及损失赔偿计算方法进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款、第十八条第二款之规定，逾期交付房屋，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审中，经双方确认的租金损失按每月7.5元/㎡计算，逾期办证按年利率5.57%计算，按上述标准计算的违约金，其实质亦属继续性债权中的一种，即按日或月为单位累计计算，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为权利人向人民法院起诉之日按法律规定的诉讼时效往前推算。鸿磊房开公司关于本案违约金已超过诉讼时效的上诉理由不能成立。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定“本办法自2017年10月1日起施行。”但黄丹妮是在2017年9月26日提起本案诉讼，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，一审适用《中华人民共和国民法总则》错误，本院予以纠正。黄丹妮在起诉时《中华人民共和国民法总则》并未开始施行，该权利保护范围应自黄丹妮起诉之日起按两年诉讼时效向前推算，即自2015年9月26日至2017年9月26日的违约金请求权未超过诉讼时效，对2015年9月25日之前的违约金请求权，已超过诉讼时效，不予支持。
关于鸿磊房开公司应否承担逾期交房违约责任的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“…建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是商品房交付使用的必经环节。而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准应是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》。对未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人，买受人是否已实际入住房屋，均构成逾期交房，不能认定此时房开公司已经履行完交房义务。本案中，鸿磊房开公司未在双方《商品房买卖合同》约定的期限内将符合法定交付条件的房屋交付黄丹妮，依法应承担逾期交房违约责任。一审根据认定的事实和当事人的诉请，对鸿磊房开公司承担逾期交房违约责任的认定并无不当。鸿磊房开公司关于不应承担逾期交房违约责任及仅迟延交房两个月的上诉理由不能成立。根据前述，黄丹妮所购房屋建筑面积为122.44平方米，本院结合一审时双方对租金损失按每月7.5元／㎡计算无异议，该数据亦符合本地同地段同类房屋的客观情况，因黄丹妮已于2013年领取钥匙对房屋进行装修，其此后已不存在租金损失，一审从公平原则出发，对黄丹妮主张的逾期交房违约金，参照租金损失的30%予以支持并无不妥。因此，鸿磊房开公司从2015年9月26日至2017年9月26日期间的逾期交房违约金计算为122.44平方米×7.5元／月／平方米×24个月×30%＝6611.76元。
关于鸿磊房开公司应否承担逾期办证违约责任的问题。第一，取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，鸿磊房开公司与黄丹妮签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系鸿磊房开公司法定和合同约定义务，鸿磊房开公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致黄丹妮不能按期取得房屋所有权证，鸿磊房开公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对鸿磊房开公司逾期办证违约责任的认定具备事实和法律依据。鸿磊房开公司关于逾期办证系政府规划部门不作为造成，此与本案不属于同一法律关系，黄丹妮与鸿磊房开公司订立的《商品房买卖合同》并未将此作为逾期办证的免责事由，鸿磊房开公司主张免责，于法相悖。第二，本案黄丹妮系通过分期付款的方式向鸿磊房开公司支付购房款，于2011年10月23日支付首付款223402元及房屋维修基金等费用，余款系向鸿磊房开公司借款12万元支付，并约定于2012年10月30日前一次性偿还该借款。该借贷关系与本案不属于同一法律关系，黄丹妮对所购房屋款项系通过自筹及向鸿磊房开公司借款的方式付清，黄丹妮支付了全部购房价款，应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。鸿磊房开公司主张黄丹妮未完全履行付款的合同义务，尚欠其购房款3万元导致无法办理房屋权属证书的上诉理由不能成立。因本案一审时双方对逾期办证违约金以已付购房款总额为基数，按年利率5.57%计算均无异议，故本院以此计算鸿磊房开公司从2015年9月26日至2017年9月26日期间的逾期办证违约金为343402元×24个月×5.57%÷12＝38254.98元。关于一审判决鸿磊房开公司于本案判决生效十日内为黄丹妮办理房屋转移登记手续是否适当的问题。鉴于本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，但并未对案涉房屋办理权属转移登记的期限和申请办理义务人作明确约定，对房开商提交办证资料的期限和违约责任亦未作约定，黄丹妮起诉要求洪磊房开公司立即为其办理金州城市花园1栋16-5号房屋所有权证缺乏合同依据。但民事活动遵循“有约定从约定，无约定从法定”基本原则，我国《物权法》将登记作为房屋产权变动的必要条件，因此商品房的权属交付必须以办理产权过户为标准，在权属交付过程中，房开商有交付办理房屋产权登记的相关文书资料并协助购房者实现房产转移登记的义务。本案黄丹妮不能按期办理房屋转移登记并取得房产证系鸿磊房开公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记所致，结合本案合同标的物为预售商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，综合考虑到房开商办理初始登记手续需要建设、规划、消防、环保等多部门的配合才能完成，具有严格的法定程序，且案涉房屋由于缺少竣工验收备案手续，所在楼栋未进行初始登记，导致黄丹妮办理房屋产权证的前提条件尚未成熟。据此，在现有条件下，鸿磊房开公司客观上暂时无法履行向黄丹妮交付办理房屋产权转移登记的相关文书资料并协助黄丹妮办理房屋产权登记的义务。一审判决鸿磊房开公司在判决生效后十日内为黄丹妮办理案涉房屋转移登记手续不妥，本院予以纠正，但鸿磊房开公司并不能以此免除自身的协助办理房屋权属转移登记之义务，待案涉房屋具备办理权属登记手续的条件成就后，鸿磊房开公司应及时将办理案涉房屋转移登记的有关文书资料交付给买受人并协助买受人办理房屋权属转移登记。
综上，一审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初7065号民事判决；
二、限黔西南州鸿磊房地产开发有限公司于贵州省兴义市金州城市花园项目竣工验收合格后90日内将办理金州城市花园1栋16-5号商品房转移登记手续的有关文书资料交付黄丹妮，并协助黄丹妮办理转移登记手续；
三、限黔西南州鸿磊房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付黄丹妮逾期交房违约金6611.76元、逾期办证违约金38254.98元，前述两项共计44866.74元；
四、驳回上诉人黔西南州鸿磊房地产开发有限公司其余上诉请求；
五、驳回被上诉人黄丹妮的其余诉讼请求。
一审案件受理费2062元，减半收取1031元，由黄丹妮负担309元，由黔西南州鸿磊房地产开发有限公司负担722元；二审案件受理费2062元，由黄丹妮负担618元，由黔西南州鸿磊房地产开发有限公司负担1444元。
本判决为终审判决。
审判长 刘筱青
审判员 陆金凤
审判员 简 坤
二〇一八年五月三日
书记员 孙茂腾