重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00313号
上诉人（原审原告）：重庆市南川区金鹰物业有限责任公司，住所地南川区东城办事处鼓楼坝居委和平支路4号，组织机构代码75307569-9。
法定代表人：梁敏，经理。
委托代理人：傅小平，男，1958年12月26日出生，汉族，居民，住重庆市万盛区。
被上诉人（原审被告）：重庆市南川区城市建�投资有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处南大街92号，组织机构代码75926708-5。
法定代表人：李梦华，董事长。
委托代理人：李如霞，重庆祥永律师事务所律师。
委托代理人：陈安静，男，1987年11月6日出生，汉族，重庆市南川区城市建设投资有限责任公司资产管理经营部部长，住所地重庆市南川区。
上诉人重庆市南川区金鹰物业有限责任公司（以下简称金鹰物业公司）与被上诉人重庆市南川区城市建设投资有限责任公司（以下简称南川城投公司）物业服务合同纠纷一案，金鹰物业公司因不服重庆市南川区人民法院于2013年12月20日作出的（2013）南川法民初字第03067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年9月9日，金鹰物业公司与南川城投公司签订了《天河苑前期物业服务合同》，�同约定南川城投公司（甲方）将位于重庆市南川区新兴路建筑面积为71000平方米的“天河苑”小区委托给金鹰物业公司（乙方）实行物业管理。楼层房0.60元／月.平方米，电梯房1.00元／月.平方米，商业用房1.00元／月.平方米，路灯费5.00元／月.户。物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，经双方商定，签订本合同时，甲方一次性给乙方叁万贰仟元正包干使用（该费用金鹰物业公司已领取），物业交付业主后，由业主承担。委托服务期限暂定为两年（不超过三年），自2009年9月1日起至2011年8月31日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自然终止。由于签订该合同时，该小区工程尚未完工交付业主，金鹰物业公司也未入驻。2010年11月22日、26日，由于该小区有拆迁户到现场阻碍施工，介于此原因，南川城投�司要求金鹰物业公司提前入驻。金鹰物业公司于2010年11月23日入驻该小区进行物业管理至2013年9月30日止。
2011年1月6日，南川城投公司天河苑项目部出具了《关于天河苑小区物管公司提前进场说明》，确定金鹰物业公司提前进驻小区现场进行安全防护，进入以后物管公司工作人员的工资由南川城投公司发放，直至竣工正式交付给物管公司为止。2011年1月11日，南川城投公司给金鹰物业公司出具了《重庆市南川区城市建设投资有限责任公司关于天河苑小区接房相关问题的复函》的南川城投司函（2011）9号文件，该函第一条为：关于支付服务人员提前进入期间的工资问题，同意按《天河苑前期物业服务合同》支付，条款范围以外提前进入天河苑项目现场的物业服务人员人工工资部分，先由贵公司垫付，在经双方审核确认属实后，再由我公司支付给贵公司。2012年11月23日，�川城投公司发出《接房通知》，该通知内容为：天河苑项目已于11月16日通过了竣工验收，取得了竣工验收备案许可，具备了接房条件。现通知广大业主（包括购房户和拆迁户）请于2012年11月25日起至12月10日止前来物管部办理正式接房手续，逾期未来接房的客户视同已经接房。接房时请携带购房合同、身份证和交款单据……。2013年7月10日，南川城投公司与金鹰物业公司又签订了《天河苑〈前期物业服务合同〉补充协议》，约定：一、《天河苑前期物业服务合同》与区发改委（2012）48号文件规定的住宅小区物业管理费用收取标准之间的差价，由甲方（南川城投公司）补贴给乙方（金鹰物业公司）。具体补贴标准为：单价0.4元／平方米.月，总建筑面积6万平方米，补贴期限从2012年1月1日起至2013年9月30日止。二、从2013年7月1日起至2013年9月30日期间，乙方有关天河苑小区物管开支（包括水费、电费、电梯维保费等）由乙方负责支付，并将支付明细报甲方审查后，由甲方借资给乙方支付。三、甲方向乙方的补贴款，待天河苑小区业主委员会成立后或双方终止合同时结算，多退少补。21个月期间（2012年1月1日至2013年9月30日），由甲方垫付的水电费、电梯维保费等应由乙方支付的款项以及甲方向乙方的借资款，在支付补贴款时一并从补贴款中抵扣。该协议还约定了其他权利义务。
另查明：按《天河苑〈前期物业服务合同〉补充协议》约定，自2012年1月1日起至2013年9月30日止，南川城投公司应支付金鹰物业公司补贴款504000元。南川城投公司借资给金鹰物业公司198251.10元，南川城投公司垫支2012年的电费163229.10元和电梯维保费60000元（2012年10月1日至2013年9月30日止），共计421480.2元。以上费用双方均认可，但金鹰物业公司认为2012年的人工工资及�费应由南川城投公司承担，并要求在电费中扣除建设项目部用电电费20000元，南川城投公司则认为已从2012年1月1日起至2013年9月30日止按建筑面积6万平方米每月每平方米补贴了金鹰物业公司0.4元，不应再支付其2012年的人工工资和电费。金鹰物业公司在该小区房屋竣工前后业主接房后已开始按前期物业合同的约定收取业主的物业费。
再查明：2012年以前，提前入驻的金鹰物业公司人员的工资已由南川城投公司支付。
金鹰物业公司诉称：2009年9月9日，金鹰物业公司与南川城投公司签订了《天河苑前期物业服务合同》，约定金鹰物业公司为“天河苑”小区提供前期物业服务。2011年1月6日，南川城投公司出具了《关于天河苑小区物管公司提前进场说明》，要求金鹰物业公司提前入场提供物业服务，并承诺金鹰物业公司提前入场的工人工资由南川城投公司发放至物业竣工。2011年1月11日，南川城投公司给金鹰物业公司的复函中承诺提前入场的工人工资由南川城投公司承担。2012年11月16日，“天河苑”通过综合验收。2013年7月10日，双方又签订了《天河苑〈前期物业服务合同〉补充协议》，约定由南川城投公司按0.4元／平方米.月，总建筑面积6万平方米向金鹰物业公司支付物业费补贴，补贴期限为2012年1月1日至2013年9月30日。从2013年7月1日起至2013年9月30日期间小区物业管理开支（包括水费、电费、电梯维保费等）由金鹰物业公司承担，由南川城投公司借资给金鹰物业公司支付；21个月期间，由南川城投公司垫付的水电费、电梯维保费等应由金鹰物业公司支付的款项以及借款，在支付补贴款时一并从补贴款中抵扣。在金鹰物业公司进行物业管理期间，还有86家业主尚未接房，按照发改委核准物业费的批文，从2010年12月1日起至2013年9月30日止尚未�房的业主应交纳物业费为242575元。据此，南川城投公司应向金鹰物业公司支付物业服务费补贴504000元，由于2012年金鹰物业公司的人工工资240780元应由南川城投公司支付而未支付，扣除南川城投公司代金鹰物业公司垫付的水电费和借给金鹰物业公司支付水电费的费用394161.97元，南川城投公司还应向金鹰物业公司支付物业服务费共计350618.03元。现合同已终止，因双方协商未果，特诉请法院判决南川城投公司支付其物业服务费350618.03元（在审理中金鹰物业公司增加诉讼请求，增加了未接房业主的物业费242575元，共计要求南川城投公司支付593193.03元），并承担本案的诉讼费。
南川城投公司辩称：1、与金鹰物业公司签订前期物业服务合同属实，但签订后并未马上入驻该小区；2、2010年11月，由于拆迁户阻拦施工，金鹰物业公司才提前入驻该小区，并按前期物业合同约定的收取标准进行收费。双方是有关于天河苑小区物管公司提前进场说明，是说提前进入该小区以后物管公司工作人员的工资由南川城投公司发放直至竣工正式交付给物管公司为止，南川城投公司已支付了2012年以前物管公司工作人员的工资及其他费用；3、2012年金鹰物业公司工作人员的工资不应该由南川城投公司支付。该小区虽然是在2012年11月验收合格并向业主交付，由于合同约定的物业管理费与区发改委文件规定的收费标准有较大差异，因此在2013年7月10日，双方签订了《天河苑〈前期物业服务合同〉补充协议》，对差价进行补贴，由南川城投公司从2012年1月1日起至2013年9月30日止每月每平方米给金鹰物业公司0.4元的补贴，共6万平方米，共计504000元。南川城投公司补贴后，金鹰物业公司的工人工资、水电费等就由其自己承担。未接房部分的物业费不应该由南川城投公司支�；4、金鹰物业公司陈述合同已终止，也不愿意再履行合同，南川城投公司同意不再履行，双方只是结算的问题，算下来南川城投公司还应支付6万余元，只要金鹰物业公司将该小区的有关资料移交出来，就愿意将结算款付清。
一审认为，金鹰物业公司与南川城投公司于2009年9月9日签订的《天河苑前期物业服务合同》有约定：物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，经双方商定，签订本合同时，甲方（南川城投公司）一次性给乙方叁万贰仟元包干使用，物业交付业主后，由业主承担。签订合同后，金鹰物业公司并未实际入驻该小区，而南川城投公司基于该约定向金鹰物业公司支付了包干使用的物业服务费32000元。2011年1月6日，南川城投公司天河苑项目部出具了《关于天河苑小区物管公司提前进场说明》，要求金鹰物业公司提前进驻小区现场进行安全防护，并�确进入以后物管公司工作人员的工资由南川城投公司发放，直至竣工正式交付给物管公司为止。金鹰物业公司入驻后至2011年12月31日的人工工资已由南川城投公司支付。双方于2013年7月10日签订的《天河苑〈前期物业服务合同〉补充协议》中第二条“从2013年7月1日起至2013年9月30日期间，乙方有关天河苑小区物管开支（包括水费、电费、电梯维保费等）由乙方负责支付，并将支付明细报甲方审查后，由甲方借资给乙方支付”和第三条“甲方向乙方的补贴款，待天河苑小区业主委员会成立后或双方终止合同时结算，多退少补。21个月期间，由甲方垫付的水电费、电梯维保费等应由乙方支付的款项以及甲方向乙方的借资款，在支付补贴款时一并从补贴款中抵扣”等的约定，证明南川城投公司应从2012年1月起至2013年9月30日止每月每平方米按0.40元补贴给金鹰物业公司物业服务�，而该期间的水费、电费、电梯维保费等费用应由金鹰物业公司方自行承担。该协议应系对前述《关于天河苑小区物管公司提前进场说明》中关于“人工工资支付至竣工正式交付给物管公司为止”约定的变更。因此人工工资亦应包括在上述补贴费用中，故对金鹰物业公司主张应由南川城投公司承担2012年所产生的人工费、水电费的诉讼请求，不予支持。
关于未接房业主的物业费是否应由南川城投公司承担的问题。虽然《物业管理条例》第四十二条第二款规定：已竣工尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。但根据双方签订的《天河苑前期物业服务合同》第二十条中约定：物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，经双方商定，签订本合同时，甲方一次性给付乙方叁万贰仟元正包干使用。物业交付业主后，由业主承担。根据该规定，未接房业主的物业服务费双方已约定，并且南川城投公司已从2012年1月1日起至2013年9月30日对金鹰物业公司进行了补贴，因此，南川城投公司没有义务再交付未接房业主的物业费。
综上所述，金鹰物业公司与南川城投公司的合同关系已解除，且双方均同意不再履行双方签订的物业合同，只存在结算的问题。根据协议，南川城投公司应支付金鹰物业公司补贴款504000元，扣除南川城投公司已支付的费用421480.2元（借款198251.10元＋电费163229.10元＋电梯维保费60000元），南川城投公司应支付金鹰物业公司82519.8元。对于南川城投公司辩解的2013年8—9月份金鹰物业公司应交而未交纳的2万余元电费，需从南川城投公司垫付款中扣除的问题，由于双方均还未交纳该电费，南川城投公司也未提供证据证明，因此，对南川城投公司要求扣除该笔电费的意见不予采纳。对于金鹰物业公�所述要从南川城投公司垫付的电费中扣除2万元作为其项目部所用电费的问题，由于金鹰物业公司未提供证据证明，对该请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决：一、南川城投公司于判决生效后十日内支付金鹰物业公司82519.8元。二、驳回金鹰物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9700元，减半交纳4850元，由南川城投公司负担3000元，由金鹰物业公司负担1850元。
金鹰物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判南川城投公司支付金鹰物业公司550000元，并判决确定双方的合同履行时间从2013年1月起算二至三年或由双方重新签订物业服务合同。其上诉的事实和�由是：1、天河苑小区是拆迁安置房，安置房的前期物业管理应该由拆迁人和街道管理，在被拆迁人入住率达90%以上后，才应该由物业公司进行物业服务，因此本案的合同履行时间应该从2013年1月起算。在此之前，金鹰物业公司所作的工作是在为南川城投公司服务，因此双方应当重新签订《物业管理服务合同》或将原合同的服务期限修订为从2013年1月至今后的二至三年。2012年底该小区仍有86户未入住，因此金鹰物业公司的人工工资及水电费应当由南川城投公司支付；2、根据《天河苑前期物业服务合同》的约定，未入住业主的物业服务费应当由建设单位负担，因此，南川城投公司还应当支付金鹰物业公司该小区86户未入住业主的物业服务费50400元（2013年1月至9月），以及车位费260000元。
南川城投公司在二审中辩称：1、金鹰物业公司在一审中并未提出关于合同履行时间�诉求，且双方已自愿解除合同；2、天河苑小区并非拆迁安置房，而是南川城投公司购买的其他企业的破产财产。金鹰物业公司在一审中未提出关于车位费的诉求，二审不应支持。南川城投公司只应支付补贴的物业服务费和包干费32000元，并扣除借支和垫支的费用。一审判决认定事实清楚，应予维持。
本院二审查明：在“天河苑”小区项目工程竣工验收合格之前，已有部分业主陆续入住，业主入住后的物业管理费已由金鹰物业公司收取。另查明，《天河苑﹤前期物业服务合同﹥补充协议》所约定的补贴款，既包括对已入住业主房屋的补贴，也包括对未入住业主房屋的补贴。
本案二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：一、金鹰物业公司与南川城投公司之间的物业服务合同是否应当继续履行。二、金鹰物业公司2012年的工作人员�资、“天河苑”小区的电费，以及2013年1月至9月未入住业主的物业服务费、车位费应当由谁承担。
关于争议焦点一。双方签订《天河苑前期物业服务合同》约定金鹰物业公司履行合同自2009年9月1日起至2011年8月31日止。但实际上金鹰物业公司并未按该期间履行，而是于2010年11月23日按南川城投公司要求进驻小区进行物业服务，该合同应视为2010年11月23日开始履行。在一审过程中，双方当事人均认可该合同已到期并终止，因此，双方应当依照诚实信用原则履行合同终止后的法律义务。至于金鹰物业公司提出的合同履行时间应当从2013年1月起算或应由双方重新签订《物业管理服务合同》的主张，没有法律依据，本院不予支持。合同终止后，“天河苑”小区业主可依法选聘新的物业服务公司，如何选聘属业主自主权利行使，不属本案处理范围。
关于争议焦点二。物管公司工作人员的工资属于该公司的经营成本，本应由物管公司自行负担。双方签订《天河苑前期物业服务合同》后，金鹰物业公司收取约定的包干费用32000元，即应自2009年9月1日起履行前期物业服务的义务。但金鹰物业公司实际是2010年11月23日应南川城投公司的请求进驻尚未竣工交付的“天河苑”小区，实施安全防护等工作。南川城投公司随后作出说明并负担金鹰物业公司人员工资至2011年12月31日，该行为实际对《天河苑前期物业服务合同》中约定南川城投公司承担的义务已作变更。对此，金鹰物业公司没有异议。后金鹰物业公司与南川城投公司于2013年7月10日签订《天河苑﹤前期物业服务合同﹥补充协议》，约定由南川城投公司补贴金鹰物业公司21个月的物业服务费用，并从补贴款中抵扣南川城投公司垫付的水电费、电梯维保费等。该补充协议系双方当事人在平等自愿基�上签订，应是双方的真实意思表示。其中对南川城投公司的付款义务的明确约定，应视为对南川城投公司在《天河苑前期物业服务合同》中承诺履行付款义务的再次变更，双方当事人均应按该协议实际履行各自义务。因此，金鹰物业公司无权再向南川城投公司主张2012年1月1日至2013年9月30日期间的天河苑小区电费及金鹰物业公司的工作人员工资。金鹰物业公司的该上诉理由不能成立，对该上诉请求本院不予支持。
关于未入住业主的物业服务费和车位费问题。“天河苑”小区工程竣工验收合格之前，已有部分业主入住小区，业主入住后交纳的物业服务费已由金鹰物业公司收取。加之双方在《天河苑﹤前期物业服务合同﹥补充协议》中约定由南川城投公司支付的物业服务费补贴，已包含了未入住业主房屋的物业服务费补贴。因此，南川城投公司不应再承担2013年1月至9�期间未入住业主房屋的物业服务费。同时，金鹰物业公司在一审中并未提出关于车位费的诉求，故该车位费的请求本案不予审理。
综上所述，上诉人金鹰物业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由重庆市南川区金鹰物业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐正东
代理审判员 李佳霖
代理审判员 昌媛媛
二〇一四年七月十一日
书 记 员 刘馨凌