四川省乐山市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）川11行终110号
上诉人（原审第三人）：舒元军，男，1984年5月5日出生，住四川省犍为县。
委托代理人：沈武华，四川升力律师事务所律师。
委托代理人：张红，四川升力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周双连，女，1965年1月3日出生，住四川省乐山市五通桥区。
委托代理人：蒋朝荣，四川追求律师事务所律师。
委托代理人：陶芹，四川追求律师事务所律师。
原审被告：五通桥区不动产登记局，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇中心路402号。
法定代表人：吴智敏，局长。
委托代理人：黄敏，女，1979年10月8日出生，系五通桥区不动产登记中心主任，住四川省乐山市五通桥区。
委托代理人：樊志敏，男，1958年8月14日出生，系五通桥区不动产登记中心副主任，住四川省乐山市五通桥区。
上诉人舒元军因与被上诉人周双连、原审被告五通桥区不动产登记局(以下简称五通不动产局)土地行政登记一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2018）川1102行初36号行政判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日受理后，依法组成合议庭，于同年7月26日公开开庭审理了本案。上诉人舒元军及其委托代理人沈武华、张红，被上诉人周双连及其委托代理人蒋朝荣、陶芹，原审被告五通不动产局委托代理人黄敏、樊志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，1996年11月22日，乐山市国土资源局五通桥区分局（以下简称原五通桥国土局）为周双连坐落于乐山市五通桥区×镇×村×组的房屋的集体土地使用权（以下简称案涉房屋土地使用权）办理了土地使用证编号：五集用（96）字第074号农村集体土地使用权登记（以下简称第074号土地使用权登记），并载明使用权人为周双连，使用权类型为批准拨用宅基地。
2006年12月20日，原五通桥国土局将案涉房屋土地使用权，变更登记到舒元军名下，为其办理了土地使用证编号：五集用（2006）字第364号农村集体土地使用权登记（以下简称第364号土地使用权登记）并颁证。
一审另查明，舒元军系四川省犍为县×1镇×1村人。原五通桥国土局为案涉土地使用权办理变更登记时，第三人舒元军的身份证复印件与其本人所持的身份证不一致。且申请变更登记时，周双连本人并未到场申请，也未提交委托他人办理的委托手续。
一审还查明，五通不动产局是继续行使原五通桥国土局土地使用权登记职权的登记机构。
一审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款关于“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”的规定，五通不动产局应当作为本案原审被告参加诉讼。
对于第364号土地使用权登记是否合法的问题。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”的规定，宅基地使用权是农村集体组织成员享有的权利，与享受者有特定的身份相联系，非本集体经济组织成员特别是城市居民无权取得或变相取得。经查，舒元军并非案涉土地所在的农村集体组织成员，其本身无权取得该土地的使用权，原五通桥国土局对无权取得该土地使用权的第三人办理了土地使用权登记，属于认定事实的主要证据不足。第二，参照原国家土地管理局《土地登记规则》（〔1995〕国土[法]字第184号）第三十七条第一款关于“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）依法转让土地使用权的；（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的；”的规定，即使是合法转让的情况下，也应当由土地使用权转让双方当事人申请变更登记。现原五通桥国土局在周双连未申请转让登记的情况做出转让登记行为，也违反了登记程序。据此，原五通桥国土局做出的第364号土地使用权登记行为依法应予以撤销。
综上事实和理由，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第三项关于“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；……（三）违反法定程序的；……”的规定，判决撤销乐山市国土资源局五通桥区分局作出的五集用（2006）字第364号农村集体土地登记。案件受理费50元，由五通桥区不动产登记局负担。
舒元军向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回周双连的诉讼请求。事实和理由：1.本案的基本事实。周双连与罗瑞明系事实夫妻。讼争房屋系罗瑞明出资以周双连的名义修建，罗瑞明与舒元军之父舒其安一直有生意往来，舒其安租用罗瑞明的门市经营牛皮生意，在此期间罗瑞明多次向舒其安借款。2006年12月，周双连、罗瑞明欲出售其私有的位于乐山市五通桥区×镇×村×组的房屋。由于差欠舒元军4万余元借款，于是罗瑞明找到舒元军，请求舒元军购买。后经协商，双方以11万元的价格达成口头协议，约定由罗瑞明、周双连将房产过户到舒元军名下。周双连于2006年12月31日将集体土地使用权过户给了舒元军（第364号土地使用权登记），舒元军将房屋价款交付给了周双连、罗瑞明。罗瑞明、周双连在出售房屋后，请求暂时借用该房第三楼，经营屠宰生意，舒元军同意借用房屋第三楼给罗瑞明用于经营屠宰生意，并于2017年1月1日签订《借住住房协议》，约定舒元军将五通桥区×镇×村×组私有房屋（第364号土地使用权登记）第三楼出借给罗瑞明经营屠宰生意，若罗瑞明停止经营屠宰生意时就搬离舒元军的房屋。罗瑞明没有经营屠宰生意后，舒元军要求腾退房屋，罗瑞明、周双连拒绝搬，经村、组调解，周双连、罗瑞明仍拒绝搬离。2.一审认定事实错误。周双连与舒元军的房屋转让协议系双方真实意思表示，合法有效，五通不动产局的该行政行为合法有效。（1）周双连与罗瑞明系事实夫妻关系，共同经营宰牛生意，该事实已经四川省乐山市五通桥区人民法院调查核实。讼争房屋系二人共同修建，属于夫妻共同财产。2006年12月，二人与舒其安达成口头协议后，舒元军将身份证交给罗瑞明办理过户。周双连、罗瑞明将产权依法过户给了舒元军，舒元军支付了转让款。事后罗瑞明要求借住该房屋三楼，双方于2007年1月1日签订《借住住房协议》。从以上事实可知，周双连与罗瑞明将房屋转让给舒元军，系二人共同意思表示，舒元军在没有任何过错的情况下取得讼争房屋属真实合法有效。（2）周双连主张不知道房屋过户到舒元军名下与事实不符。二人系事实夫妻关系，案涉房屋系二人夫妻共同财产，即使当时罗瑞明是瞒着周双连转让的房屋，但作为共同所有人处分共同财产，第三人作为善意第三人已经取得该房屋的所有权，因此该转让协议合法有效。（3）该房屋的买卖已征得五通桥区×镇×村村民委员会和该村×组同意，宅基地转让也是符合法律法规规定的。（4）舒元军是根据周双连、罗瑞明提供的材料办理的更正登记，程序合法，适用法律正确，该行政行为合法有效。涉案房屋系农房，但系罗瑞明出资修建，由于罗瑞明系城镇居民，因此办理证件是以周双连的名义办理。罗瑞明因与舒其安发生交易往来，因此最后协商将该房屋折价11万元转让给舒元军。一审无视上述事实，单方面否定舒元军与周双连房屋买卖的真实性，属于认定事实错误。3.一审适用法律错误。我国法律从未禁止农村居民之间的房屋(宅基地)转让，法律禁止城镇居民购买农村宅基地。一审法院以《中华人民共和国土地管理法》第八条属于适用法律错误。该法第八条是特指土地所有权，并非指土地使用权，更不能因此否认谁有无集体经济组织成员资格问题，一审法院据此认定转让不合法，适用法律错误。一审无视《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”第六十九条“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉:(二)超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的”的规定。周双连于2006年12月31日将土地使用权办理过户并将土地使用权证交付给舒元军，特别是在2007年1月1日罗瑞明与舒元军签订了《借住住房协议》，该协议上明确了案涉房屋的宅基地使用证号及该宅基地属于第三人的基本事实，那么至少从当日起，周双连就知道或者应当知道该具体行政行为。周双连现在才针对该行为提起行政诉讼，显然已经超过了法律法规规定的起诉期限，依法应当驳回起诉。4.被诉行政行为程序合法、事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。一审法院以不存在的事实确认原登记行为违反程序没有证据支持。
周双连答辩称：1.周双连与罗瑞明不是夫妻，周双连从来没有与舒元军口头或者书面签订过房屋买卖协议。周双连没有将集体土地使用权过户给舒元军，周双连没有收过舒元军的钱。罗瑞明经营屠宰生意与周双连无关，周双连并未与罗瑞明共同经营宰牛生意。罗瑞明和舒其安有生意来往、有经济往来与周双连无关，周双连对罗瑞明生意往来、经济往来的具体情况不知情。2.一审认定事实正确。四川省乐山市五通桥区人民法院并未确认罗瑞明与周双连系夫妻关系，也未确认周双连与罗瑞明共同经营宰牛生意。本案诉争房屋不是夫妻共同财产，周双连并未与任何人达成任何口头房屋买卖协议，也未将该房屋转让给任何人。舒元军既已知该房屋是以周双连的名义修建，双方不存在法律上的房屋买卖事实，所以并不存在善意取得。虽然该房屋的买卖已经征得五通桥区×镇×村村民委员会和该村×组的同意，但没有取得周双连同意，五通桥区×镇×村村民委员会和该村×组并未按照法律规定转让房屋，所以该宅基地登记是不符合法律、法规规定的。周双连不知其办理更正登记，程序不合法，不符合法律规定，该行政行为是不合法的。3.一审适用法律正确。舒元军不属于该集体经济组织的成员，当然不具有该集体经济组织宅基地的转让取得资格。四川省乐山市中级人民法院(2017)川11行终183号生效行政裁定已认定周双连没有超过起诉期限。综上所述，原五通桥国土局登记时程序不合法、事实不清楚、适用法律不正确，应予撤销。一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
五通不动产局述称：1.一审已查明周双连同样并非案涉土地所在地的农村集体组织成员，但已经办理了土地使用权登记。2.《国家土地管理局印发<国家土地管理局土地登记规则>的通知》并非强行要求双方当事人同时申请变更，而是由当事人申请变更。本案申请变更的材料是经过组、村、镇层层上报获得变更登记的，周双连已将原土地使用权证交给了舒元军，然后由舒元军提出变更申请，周双连的行为已经证明了是共同申请的行为。故登记行为合法有效，一审认定事实不清，适用法律错误，应予撤销一审判决。
本院二审审理查明的事实和采信的证据与一审查明的事实和采信的证据一致，予以确认。
本院认为，根据《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第六条的规定，原五通桥国土局具有土地登记的行政职权。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款关于“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”的规定，本案中，中共五通桥区委机构编制委员会于2015年11月12日作出五编委〔2015〕33号《关于整合不动产登记职责等有关机构编制事项的通知》，载明在原五通桥国土局增挂五通不动产局，负责五通桥区土地的监督管理。五通不动产局行使原五通桥国土局土地登记行政职权，系本案适格原审被告。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项，参照《国家土地管理局印发<国家土地管理局土地登记规则>的通知》第十条“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：……（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；……”、第二十一条“本章除有关通告和公告的规定外适用于变更土地登记。”的规定。本案中，因作为申请人舒元军的身份证显示其属于案涉土地同组村民，系虚假证明，原五通桥国土局据此作出第364号土地使用权登记行为的主要证据不足，应予撤销。
舒元军上诉提出其与周双连、罗瑞明的房屋买卖关系以及宅基地转让关系合法，不属于本案审理范畴，也不能成为原五通桥国土局根据虚假申请人身份证明应当作出变更登记的理由。
舒元军上诉提出本案应从2006年12月31日周双连将土地使用权办理过户并将土地使用权证交付给舒元军，特别是在2007年1月1日罗瑞明与舒元军签订《借住住房协议》时起计算起诉期限，本案已超过起诉期限的意见。因舒元军未提供充分证据证明2007年1月1日周双连知道或者应当知道第364号土地使用权登记行为，且本院（2017）川11行终183号生效行政裁定已认定本案未超过起诉期限，指令一审法院继续审理，该上诉意见不能成立。
综上所述，上诉人舒元军的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律部分正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人舒元军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 平
审 判 员 雷璐娜
审 判 员 李亚莉
二〇一八年八月二十二日
法官助理 朱海丽
书 记 员 秦伟伦
附本判决适用的相关法律依据
《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》
第六条全省依法实行土地所有权、使用权登记制度。
县级以上人民政府是土地登记造册，确认土地所有权、使用权，核发土地所有权、使用权证书的法定机关，县级以上人民政府土地行政主管部门负责具体实施。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第二十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。
经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告；复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。
复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告；起诉复议机关不作为的，复议机关是被告。
两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。
行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。
行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。