上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7524号
上诉人（原审被告）：高菁，男，1964年4月30日生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：王瑞麟，上海市东方剑桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林丽娟，上海市新华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨颖，女，1977年10月23日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：杨国友（系杨颖之父），1950年4月28日生，汉族，住上海市黄浦区。
被上诉人（原审被告）：上海云古酒店管理有限公司，住所地上海市长宁区荣华东道19弄1号1，2层商铺。
法定代表人：王燕，职务总经理。
委托诉讼代理人：赵轶民，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上诉人高菁因与被上诉人杨颖、上海云古酒店管理有限公司（以下简称云古公司）案外人执行异议之诉一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高菁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨颖在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一、杨颖对涉案房屋不具有实体权利，其仅与云古公司就该房屋签订了买卖合同，但该合同尚未履行完毕，故杨颖仅享有债权，尚不足以对抗上诉人就该房屋所享有的抵押权。二、签约后，杨颖仅向云古公司支付了部分房款，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于排除执行的相关条件。亦不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项关于“已支付全部价款，或者已经按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的相关规定。根据杨颖陈述的付款时间节点、金额及支付方式，均与双方买卖合同的约定不相符，且杨颖在2011年5月10日、11日支付的90万本票并非云古公司收取，该付款方式合同亦未作约定。杨颖在签约时就知道涉案房屋上有抵押，双方约定于2011年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。如果云古公司届时未注销抵押或者案外人不同意撤销抵押，该房屋显然无法办理过户登记手续，故杨颖明知该房屋存在过户登记风险。而双方届时未能办理过户，杨颖未按约及时向云古公司主张权益。高菁则在该房屋被注销抵押后于2011年8月12日取得了抵押权。杨颖在知晓该房屋抵押权未被注销的情况下，同意另行补偿云古公司100万元，总房价由390万元增加至490万元，增加了其交易风险。因此，杨颖未能办理房屋产权过户的责任在于其自身。三、该房屋目前不仅被抵押，还被法院另案司法查封，故杨颖对房屋所享有的物权期待权不足以排除强制执行，高菁的抵押权具有优先效力。
杨颖辩称，一审判决已经确认杨颖履行合同符合法律规定的条件，上诉人高菁没有提交可以推翻一审认定事实的新证据，其无权就最高人民法院的司法解释作出扩大理解。杨颖于2011年4月28日签订买卖合同，5月11日再签订补充合同，并于5月11日完成了支付现金460万元的合同义务，云古公司亦于当日交付房屋。根据合同约定，尾款30万元于7月31日办理过户前一次性支付，而未能过户的原因在于云古公司。故杨颖符合司法解释关于排除执行的条件，要求驳回上诉，维持一审判决。
云古公司辩称，涉案房屋目前还登记在云古公司名下，其仍系房屋权利人，杨颖占有使用房屋的事实不能作为其拥有房屋所有权的依据。云古公司至今未能查到杨颖支付房款的记录，且杨颖至今也尚未付清全部房款，故不符合最高人民法院相关司法解释关于排除执行的条件。
杨颖向一审法院起诉请求：1、不得执行涉案房屋；2、云古公司协助杨颖办理涉案房屋的产权过户手续。
一审法院认定事实：上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋产权登记在云古公司名下。
2011年4月28日，杨颖作为买受方（乙方），云古公司作为出卖方（甲方），双方就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同记载，转让价款为390万元；乙方于签约当日支付甲方房款5万元（定金5万元转房款）；乙方于2011年5月10日之前支付甲方房款40万元；乙方于双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，支付甲方房款315万元；乙方于双方办妥房屋交接手续当日，支付甲方房款30万元；双方于2011年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。
此后，双方另签订《补偿协议》，协议记载：合同约定成交价为390万元，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方100万元，并于2011年5月10日前支付甲方；乙方支付房款460万元当日将房屋交付乙方；乙方于双方办理好该房屋过户手续当日支付房屋尾款30万元。
2011年5月11日，云古公司将涉案房屋交付给杨颖占有使用。
一审法院另查明，2011年8月4日，高菁和云古公司签订《抵押借款协议》。该协议记载：借款金额为2,500万元；借款期限为2011年8月5日至2011年11月4日；利息为24%年；抵押物坐落为上海市XX道XX弄XX号XX室，XX号XX室，XX号XX、XX、XX、XX、XX、XX室。
2011年8月4日，云古公司与高菁向上海市东方公证处申请对上述抵押借款协议进行公证并赋予该合同强制执行效力。2011年8月11日，上海市东方公证处就上述抵押借款协议出具具有强制执行效力的债权文书公证书。
2011年8月12日，涉案房屋的抵押权登记至高菁名下。
2013年8月28日，经高菁申请，上海市东方公证处就高菁与云古公司签订的上述抵押借款协议出具执行证书。执行证书记载，被申请执行人为云古公司，执行标的本金为2,500万元。高菁遂依据上述执行证书，向一审法院申请执行。一审法院受理后，于2013年10月24日对涉案房屋采取查封措施，并启动房屋拍卖程序。执行期间，杨颖向一审法院提出执行异议，要求解除和停止对涉案房屋的查封和拍卖。2014年9月23日，一审法院裁定驳回杨颖要求解除和停止对涉案房屋的查封和拍卖的执行异议。杨颖遂提起执行异议之诉。
2015年11月23日，上海市第一中级人民法院在另案中对涉案房屋采取查封措施。
一审中，杨颖提供委托书、本票申请书、解付银行本票清单以及云古公司出具的收据四份，以证明其向云古公司支付房价款460万元。其中，落款时间为2011年5月3日的收据记载收取购买涉案房屋定金5万元；落款时间为2011年5月11日的收据记载收取杨颖补偿款5万元（现金）；落款时间为2011年5月11日的收据记载收取杨颖房款360万元（本票）；落款时间为2011年5月11日的收据记载收取杨颖房款90万元（本票）。
云古公司对上述证据的真实性没有异议，但认为云古公司实际没有收到上述款项。高菁对上述证据的真实性没有异议，但认为云古公司是否收到上述款项，高菁并不知情。一审法院认为，云古公司与高菁对上述证据的真实性均无异议，云古公司虽称没有收到款项，但并无相反证据予以反驳。杨颖以上述证据证明其已向云古公司支付房价款460万元，一审法院予以采纳。
一审审理期间，杨颖将剩余房价款30万元交付一审法院执行。
一审法院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应当停止执行。
杨颖与云古公司之间就涉案房屋签订的买卖合同合法有效。从合同的签订时间来看，杨颖与云古公司签订房屋买卖合同在先，云古公司与高菁签订抵押借款协议并办理涉案房屋抵押权登记手续在后。从涉案房屋的交付时间来看，云古公司向杨颖交付房屋在先，而一审法院在执行中对该房屋采取查封措施在后。从房价款的支付情况来看，杨颖已向云古公司支付房价款460万元，并已将剩余房价款30万元交付法院执行。虽然涉案房屋的产权尚未转移登记至杨颖名下，但未办理产权过户手续非因杨颖自身原因所致，杨颖对涉案房屋所享有的物权期待权足以排除强制执行。故杨颖请求判决不得执行涉案房屋，一审法院予以支持。
现涉案房屋在另案中被上海市第一中级人民法院采取查封措施，本案属案外人执行异议之诉。杨颖在本案中请求判令云古公司协助其办理涉案房屋产权过户手续，属基于合同纠纷的给付之诉，与案外人执行异议之诉并非同类之诉。故对杨颖该项诉讼请求，在本案中不予处理。就杨颖与云古公司之间的合同纠纷，杨颖可另行诉讼。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，于2016年4月28日作出判决：停止对上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋的执行。案件受理费人民币80元，由上海云古酒店管理有限公司、高菁各半负担。
二审中，当事人未提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于杨颖就涉案房屋享有的债权权利，能否排除高菁对该房屋享有的抵押权之执行。根据本案所查明的事实，杨颖与云古公司于2011年4月28日签订了网签版之房地产买卖合同，双方就涉案房屋建立了正式买卖关系。截至于2011年5月11日，杨颖已向云古公司支付了除尾款外的大部分购房款，云古公司也于该日将涉案房屋交付杨颖实际占有使用。而高菁依据其与云古公司2011年8月4日签订的抵押借款协议，于同年8月12日取得对涉案房屋之抵押权。由于杨颖与云古公司系通过常规的二手房交易方式购买涉案房屋，故在高菁就涉案房屋设定抵押权时，理应可以通过房地产公示信息得知该房屋已由云古公司出售的事实，加上杨颖当时也已实际占有该房屋，故可以认定高菁在涉案房屋设定抵押时应当知道该房屋已由云古公司出售的事实。鉴于高菁就此并未提出过异议，且在涉案房屋已由债务人另行出售时，仍在该房屋上针对债务人设定抵押权，故可视作高菁自愿承受抵押权成立前抵押物上已存在的权利负担。由于云古公司与杨颖间的买卖合同关系成立在前，且在高菁与云古公司签订抵押借款协议前，杨颖已经实际占用涉案房屋，可以认为杨颖已以一定形式宣示了其享有的合同权利。因此，高菁在后取得的抵押权，相较于杨颖在先享有的债权权利，并非善意取得，不具备优先效力。由此，相较于杨颖在先取得的债权权利，高菁对云古公司享有的金钱债权，并不享有担保法上的优先效力。
在一审法院根据涉案执行证书对上述房屋采取查封措施前，云古公司与杨颖已签订了有效的上海市房地产买卖合同。杨颖于2011年5月11日实际占有使用涉讼房屋至今，且已向云古公司支付了460万元购房款，并将剩余30万元价款交付一审法院。至于涉案房屋未能办理过户登记，杨颖是否存在过错的问题。杨颖与云古公司签订《上海市房地产买卖合同》时，涉案房屋上确实已有抵押权登记，但并非前述由高菁在此后另行设定之抵押权，且亦无证据显示杨颖当时明知云古公司将违约不涤除该抵押权登记或者该抵押权登记存在事实上不能涤除的情形。而事实上，云古公司此后确实将该抵押权予以撤销，但又设定了高菁为抵押权人之抵押登记，并未征得杨颖同意，故云古公司与杨颖未能办理过户登记，并非杨颖自身原因造成。
综合上述情节，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，可以认定杨颖对涉案房屋享有的债权权利能够排除高菁就该房屋提请的强制执行，高菁的上诉意见，本院不予采信。一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人高菁的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人高菁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年三月六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……