广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初2258号
原告：李震洲，男，汉族，1970年4月30日出生，住广东省深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：陈勇，广东淳锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈可德，广东淳锋律师事务所律师。
被告：叶颂欣，女，汉族，1963年10月1日出生，住广东省深圳市罗湖区，
被告：张茹，女，汉族，1973年11月12日出生，住广东省深圳市福田区。
第三人：邱羽，男，汉族，1985年11月13日出生，住江西省九江市修水县。
第三人：东莞市乐家富兴房地产经纪有限公司，住所地：东莞市黄江镇雍雅山庄店铺15号。
法定代表人：陈育练。
原告李震洲诉被告叶颂欣、张茹及第三人邱羽、东莞市乐家富兴房地产经纪有限公司（以下简称“乐家富兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李震洲及其委托诉讼代理人陈勇、陈可德到庭参加诉讼。被告叶颂欣、张茹及第三人邱羽、乐家富兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李震洲向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告履行办理涉案房产过户手续，房产价值1280000元；2、被告向原告支付延期交付房屋违约金人民币455680元（暂从2015年9月15日计至2016年9月5日，共365日，按房屋成交总价128万的千分之一计算违约金）2、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告在居间方第三人（二）的居间下，于2015年4月24日签订《房屋买卖合同》和《付款协议》附件。双方在《房屋买卖合同》中约定：“被告将位于东莞市黄江镇中惠金士柏山花园l栋1B房，以总价人民币128万卖给原告”。在第七条第一项中第六点又约定：“甲方须按合问约定将该物业交付乙方使用，甲方逾期交付该物业的，每逾期一日，按该物业成交总价的千分之一向乙方支付违约金。逾期超过30日的，视为甲方违约”。原、被告在《付款协议》第四条第二项还约定：“买方于2015年6月15日前交付部分楼款（含定金）人民币30万元，卖方收款当日须即时向抵押银行提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还贷款、涂销抵押登记及归档等手续十天内协助买方完成申请银行贷款手续”。原告根据两被告指示，分别在2015年4月24、2015年5月25日向被告的受托人第三人（一）支付房屋买卖定金和首期款共人民币30万元。原告按约付款后，本案被告和第三人并未按合同约定到东莞市房产管理局签订《东莞市房地产买卖合同》和递交办理过户手续材料，至使涉案房屋至今仍未过户给原告使用。根据上述双方约定，原告已按约定履行合同的义务，但被告至今仍未履行办理房屋过户手续，其行为已构成严重违约。为了维护原告合法权益，特向贵院提起本诉讼，望判如所请。
被告叶颂欣、张茹在法定期限内没有提出答辩，也没有提交任何证据。
第三人邱羽、乐家富兴公司在法定期限内没有提交陈述意见，也没有提交任何证据。
经审理查明，位于东莞市××房（以下简称“案涉房屋”），购房人为被告叶颂欣、张茹，合同编号为0298208号，建筑面积为144.47平方米，尚未办理房地产权证，案涉房屋目前不存在抵押情形。
2015年4月25日，叶颂欣、张茹作为卖方（甲方），第三人邱羽作为叶颂欣、张茹代理人，李震洲作为买方（乙方），乐家富兴公司作为经纪方，三方共同签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：一、甲方将案涉房屋转让给乙方，《商品房买卖合同》编号为GB/T17986.2-2000（0298208）。二、转让总价款为1280000元。三、转让费用之约定：1、关于该物业办理一手《房地产权证》的相关费用及该物业提前偿还银行贷款所产生的相关费用均由甲方负责支付；2、该物业《住宅专项维修资金》之费用由乙方支付；3、甲乙双方协商一致，该物业本次交易产权过户所产生的转名过户税费全部由乙方支付；4、……；5、甲乙双方在该物业房地产交易所签署《房地产买卖合同》之日起30日内，未经对方书面同意（不可抗力因素除外），负责支付缴纳上述费用的一方或双方不得以任何理由不交或者拖延交费，买卖双方应办妥本次交易之完税手续并递交过户资料至房地产交易所并领取回执单，逾期不办理的一方视为违约方，按合同约定之违约责任处理。四、合同三方的权利、义务及违约责任：……；5、如该物业处于抵押状态的，甲方应在签订本合同之日起7个工作日内，向所在抵押银行申请提前还贷手续，提前偿还银行贷款所需资金由按双方协商的《付款协议》支付。6、甲方须按合同约定将该物业交付给乙方使用，甲方逾期交付该物业的，每逾期一日，按该物业成交总价的1‰向乙方支付违约金。逾期交付超过30日的，视为甲方违约。
2015年4月24日，叶颂欣、张茹作为卖方（甲方），第三人邱羽作为叶颂欣、张茹代理人，李震洲作为买方（乙方），乐家富兴公司作为经纪方（丙方），三方共同签订了一份《付款协议》，其中第4条约定：（1）买方签订本合同时支付50000元作为定金。（2）买方于2015年6月15日前交付部分楼款（含定金）300000元，卖方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还贷款、涂销抵押登记及归档等手续10天内协助买方完成申请银行贷款手续。（3）……。（4）余款930000元于交易过户完成后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差距由买方以现金支付。
2015年4月24日，李震洲向邱羽支付定金50000元。2015年5月25日，李震洲向邱羽支付购房首期款250000元。同日李震洲向乐家富兴公司支付服务费6000元。
另原告李震洲提交的《委托书》（复印件）显示，叶颂欣、张茹拥有位于东莞市××房产，叶颂欣、张茹委托邱羽代为办理如下事项：—、代为到当地房管部门办理上述物业查档手续及办理一手相关证件资料。二、办理上述物业提前还贷手续。三、代为办理注销该物业房地产权抵押登记，签署注销抵押登记的相关文件，领取已办理好注销抵押的《商品房买卖合同》等相关文件。4、代为办理该物业的一手《房地产权证》，代为向该物业所属开发商申请领取、签署、复印该物业《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票、《房地产查丈登记表》、《房产平面图》、办证证明、印花税完税证及其他相关办证资料，申报及缴交办证相关费用，并签署办证相关文件。如若遗失，可代为登报挂失，办理相关手续并签署相关资料文件。五、代为办理缴交该物业住宅专项维修资金相关手续，签署相关文件，领取维修资金缴费通知单、维修资金缴费凭证等相关资料。六、代为领取该物业的《房地产权证》。七、代为到房管部门办理该物业的二手交易过户手续，收取售房楼款，代为签署《房地产买卖合同》及其它办理该物业二手交易过户所需的相关文件。代表接受房管部门的询问，并在询问笔录及有关表格、文件上签名。若交易不成功时有权办理交易终止手续及领回《房地产权证》，签署终止交易相关文件。八、代为领取该物业二手交易的《房地产买卖合同》。九、代为申报及缴交出售该物业所产生的相关税费，并签署相关文件。十、代为签署该物业交易所需的《东莞市个体工商户、个人住房转让申报表》。十一、代为协助买方办理银行贷款，并代为与银行、担保公司签署相关借款合同、资金监管协议等相关文件。十二、代委托人到银行办理该房产的资金监管手续及办理该房产的解除资金监管手续，签署相关的一切文件资料及申请。十三、代为办理上述物业的交接及转名手续并结清相关费用。受托人在上述权限范围内无权进行转委托。委托书的委托期限自委托人签名生效之日起至2016年4月30日止。受托人在其权限范围及委托期限内签署的一切有关文件，委托人均予以承认。原告主张该《委托书》是第三人提供。
原告主张第三人邱羽称相关手续一直办理当中，但一直没有办理。原告明确要求被告办理房地产权证，然后被告再为原告办理案涉房产的过户手续，同时确认愿意一次性支付被告购房余款930000元。
原告以被告违约为由向本院提起诉讼。
以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《付款协议》、二手楼成交预算表、收据二份、佣金承诺书、《商品房买卖合同》、《委托书》以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告叶颂欣、张茹，第三人邱羽、乐家富兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据,视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
被告叶颂欣、张茹出具《委托书》委托第三人邱羽办理案涉房屋出售的相关事宜，故邱羽作为其代理人与原告李震洲及第三人乐家富兴公司《房屋买卖合同》及《付款协议》及收取原告李震洲房款的行为是代表的被告叶颂欣、张茹行为，并且由此产生的法律后果由被告叶颂欣、张茹承担。
原告李震洲、被告叶颂欣、张茹、第三人乐家富兴公司三方共同签订的《房屋买卖合同》及《付款协议》，系其各方的真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，其双方均应依约履行该合同义务。
关于合同是否可以继续履行的问题。本案原告已经按照合同的约定向被告支付定金首期款300000元（含定金50000元），说明原告已经履行了合同的义务。案涉房屋目前已经不存在抵押或被查封等履行障碍的情形，且原告愿意一次性支付被告剩余购房款。故原告请求被告继续履行合同义务，本院予以支持。鉴于案涉房屋被告尚未办理房地产权证，继续履行合同应分二个步骤进行，首先被告应在合理的期限内办理案涉房屋的房地产权证，产生的费用自行承担；被告在取得房地产权证后再协助原告办理产权过户手续，依据合同的约定，办理房产过户中产生的税费由原告承担。同时原告应一次性支付被告剩余购房款930000元。
关于被告是否构成违约的问题。结合本案的案情，双方履行合同应分一下几个步骤：第一、原告支付被告首期款；第二、被告进行赎楼办理注销抵押登记；第三、原告办理房地产权证；第四、原告向银行申请按揭贷款，双方根据银行的要求提交相关资料；第五、双方到房管部门签署合同办理过户手续。对照本案，原告已经按约支付被告首期款300000元，被告收取原告的首期款后已经进行了赎楼并办理注销抵押登记手续，但至今未办理房地产权证，导致之后手续无法进行，故被告的行为已经构成了违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》，被告需按照合同约定将案涉房屋交付给原告使用，被告逾期交付案涉房屋，每逾期一日，则按案涉房屋成交总价的1‰向原告支付违约金。因合同并没有约定最迟何时交付房屋，故无法确定违约金的起算日起。鉴于被告已经违约，按照公平原则，本院认为，被告支付的违约金，应以原告交付的首期款为本金，从原告起诉主张权利之日即2016年11月15日起至案涉房屋产权办理过户之日止按日1‰计算为妥。原告该主张超出部分，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告叶颂欣、张茹应继续履行原告李震洲、被告叶颂欣、张茹、第三人东莞市乐家富兴房地产经纪有限公司三方于2015年4月25日共同签订的《房屋产买卖合同》，具体如下：被告叶颂欣、张茹应本判决发生法律效力之日起30日内协助原告李震洲到房屋管理部门办理位于东莞市黄江镇中惠金士柏山花园第0l栋1B号房屋的产权过户手续（首先，被告叶颂欣、张茹应在本判决发生法律效力之日起10日内办理案涉房屋的房地产权证，产生的费用由被告叶颂欣、张茹承担；其次，被告叶颂欣、张茹在取得房地产权证后再协助原告李震洲办理产权过户手续，由此产生的税费由原告李震洲承担。
二、限原告李震洲在本判决发生法律效力之日起五日内支付被告叶颂欣、张茹剩余购房款930000元；
三、限被告叶颂欣、张茹在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告李震洲违约金（以300000元为本金，从2016年11月15日起至案涉房屋产权办理过户之日止按日1‰计算）；
四、驳回原告李震洲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20421元（原告已预交），由原告李震洲负担3000元，由被告叶颂欣、张茹负担17421元。
服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 罗广杰
人民陪审员 蔡雪萍
人民陪审员 利见弟
二〇一七年六月十六日
书 记 员 黎珈瑜
徐若琳（代）
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。