河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终5160号
上诉人（原审被告）：冯艳臣，男，1946年11月23日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。
上诉人（原审被告）：佟玉兰，女，1943年3月3日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。
二上诉人委托诉讼代理人：温奕昕，北京盈科（天津）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：冯志伟，女，1979年11月9日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：赵丽丽，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨帆，女，1987年11月30日出生，汉族，户籍登记辽宁省沈阳市沈河区，现住河北省廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：樊星，河北宇阔律师事务所律师。
上诉人冯艳臣、佟玉兰、冯志伟因与被上诉人杨帆房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初5090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人冯艳臣、佟玉兰的委托诉讼代理人温奕昕、上诉人冯志伟的委托诉讼代理人赵丽丽、被上诉人杨帆的委托诉讼代理人樊星到庭参加诉讼，上诉人冯艳臣、佟玉兰、冯志伟、被上诉人杨帆未到庭。本案现已审理终结。
冯艳臣、佟玉兰、冯志伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：1、被上诉人诉讼请求没有要求解除《房屋买卖合同》，一审法院判决超出诉讼请求；2、被上诉人要求上诉人承担违约责任赔偿损失没有法律依据；3、上诉人冯志伟行为系无权代理，上诉人冯艳臣、佟玉兰对冯志伟行为不予追认；4、冯志伟的行为不构成表见代理；5、被上诉人违反合同约定，至今未支付首付款及房屋购房款，被上诉人存在重大违约。另补充，原审法院在既同时支持了双倍罚责，也同时按鉴定书显示的数额认定了全额的赔偿，我们认为该两处判决的内容对上诉人责任明显过重。
杨帆辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院依法维持原判。根据法律规定，罚金不足以弥补损失的可以同时主张要求赔偿损失。
杨帆向一审法院起诉请求：要求判决被告冯艳臣、佟玉兰、冯志伟双倍返还我定金40000.00元；赔偿我因此所造成的经济损失644400.00元。
一审法院认定事实：2016年7月14日，被告冯志伟代理其父母冯艳臣、佟玉兰与原告杨帆及廊坊市辰房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买二被告冯艳臣、佟玉兰所有位于河北省廊坊市广阳区房屋一套，价款112万元。涉案房屋因尚下欠银行借款未还清，设定有抵押，合同约定二被告冯艳臣、佟玉兰于2016年7月25日前还清银行借款并解除抵押登记。原告应于2016年7月14日交付定金20000.00元，于2016年8月1日前再交付34万元首付款，余款在办理房屋产权过户手续后办理银行按揭贷款交付。合同同时约定合同签字者亦应承担合同所约定的违约责任。合同签订后，原告于2016年7月14日向被告交付定金20000.00元，被告出具有收条。但二被告冯艳臣、佟玉兰未能在2016年7月25日办理涉案房屋的解除抵押手续，原告亦未在此后的2016年8月1日交付第一笔34万元首付款。后廊坊市房屋价格开始上涨，二被告冯艳臣、佟玉兰表示不向原告杨帆以原价格出售涉案房屋。涉案房屋经廊坊市天正房地产估价服务有限公司评估，以2016年10月12日为基准日，市场价格为1764400.00元。上述事实有：原、被告陈述；原、被告及廊坊市辰房地产经纪有限公司2016年7月14日所签《房屋买卖合同》；原告交付定金收据；涉案房屋产权证书；被告冯艳臣、佟玉兰、冯志伟户籍登记证明；证人张某、杨某证言；廊坊市天正房地产估价服务有限公司廊天正（2017）评字第126号《房地产估价报告》及《评估异议申请书的回复》可证。
一审法院认为,民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案原告杨帆与被告冯志伟代理其父母冯艳臣、佟玉兰及廊坊市辰房地产经纪有限公司所签订《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告冯志伟系被告冯艳臣、佟玉兰之女，基于其与二被告冯艳臣、佟玉兰之间的特殊亲属关系，原告杨帆有充分理由相信其有权代理出售房屋，构成表见代理。原告杨帆在经纪公司工作人员陪同下两次去被告处查看涉案房屋时，被告冯艳臣均在场，其当时并未表示反对，可见其知晓涉案房屋的出售情况并同意。原告杨帆的购房行为为善意，如果被告认为其为恶意购房，举证责任在被告。涉案房屋确实尚设定有抵押，但设定抵押的房屋出售并不违反法律禁止性规定，合同的签订并不存在过错，且被告已经承诺将归还借款解除抵押登记，故此不能成为不履行合同的理由。按照合同约定，被告应先办理归还银行借款解除抵押，之后原告才交付首付款。故因被告不办理解除抵押，原告可以拒付首付款，原告不存在违约。而被告冯艳臣、佟玉兰则明显构成违约，应承担违约责任。合同中约定签字者亦应承担合同所约定的违约责任，故被告冯志伟亦应承担违约责任。按照法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告现拒绝向原告出售房屋，原告对此表示同意，故本案《房屋买卖合同》可以解除。本地房屋价格上涨是众所周知的事实，原告如再购房将多付出更多资金，这是因为被告不履行合同所致，由此给原告所造成的损失，被告应予赔偿。综上，本案纠纷的产生，实为本地房价的突然上涨，三被告因价格问题反悔拒不履行合同所致。原告的诉讼证据充分，请求合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第四十九条之规定，判决：一、原告杨帆与被告冯志伟代理其父母冯艳臣、佟玉兰及廊坊市辰房地产经纪有限公司所签订《房屋买卖合同》予以解除；二、被告冯艳臣、佟玉兰、冯志伟双倍返还原告杨帆定金40000.00元；三、被告冯艳臣、佟玉兰、冯志伟赔偿原告杨帆经济损失644400.00元。上述判决条款第二、三项在本判决生效后七日内履行。司法鉴定费25000.00元，由被告冯艳臣、佟玉兰、冯志伟负担。案件受理费10644.00元，减半收取5322.00元，由被告冯艳臣、佟玉兰、冯志伟负担。在本判决生效后七日内交纳。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为,2016年7月14日，冯志伟代理其父母冯艳臣、佟玉兰与杨帆在廊坊市辰房地产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖合同》，约定杨帆购买冯艳臣、佟玉兰所有位于河北省廊坊市广阳区房屋一套，价款112万元。合同签订后，杨帆于2016年7月14日交付定金20000.00元，冯志伟出具有收条。关于一审期间杨帆是否要求解除合同问题，2016年10月11日，杨帆主张因被告表示不再继续履行合同，因被告的违约行为导致原告未能买到房屋，原告如在购买同样的房屋将额外支付数十万元，因此要求被告双倍返还定金及赔偿损失共20万元；2017年6月14日，在涉案房屋鉴定后，杨帆变更诉讼请求，要求返还定金并赔偿损失64.44万元，杨帆在其诉讼请求中已实际包含解除合同的意思表示；冯艳臣、佟玉兰、冯志伟在2017年7月11日提交的反诉状中要求解除双方签署的《房屋买卖合同》，一审法院开庭时曾明示，在周五前按照本院立案庭的要求缴纳案件受理费，否则视为不反诉，只是上诉人冯艳臣、佟玉兰、冯志伟未按照一审法院要求及时缴纳反诉费，一审法院未对其反诉请求进行审理，但杨帆未对冯艳臣、佟玉兰、冯志伟的要求解除的意思表示提出异议，应视为认可其要求，故一审法院判决解除双方买卖合同并无不妥；关于损失赔偿问题，按照合同约定，冯艳臣、佟玉兰、冯志伟应先办理归还银行借款解除抵押，之后杨帆给付首付款。因冯艳臣、佟玉兰拒不办理解除抵押，冯艳臣、佟玉兰则明显构成违约，应承担违约责任，杨帆并不存在违约行为。合同中约定签字者亦应承担合同所约定的违约责任，冯志伟亦应承担违约责任。双方交易期间，涉案房屋价格上涨，因上诉人拒不履行合同，杨帆如再购房将可能支付更多资金，此项损失，上诉人应予以赔偿。关于冯志伟是否构成表见代理问题，根据一审期间证人证言可以证实，杨帆曾两次查看涉案房屋，当时，冯艳臣均在场，其并未表示反对，可见其知晓涉案房屋的出售情况并同意。冯志伟系冯艳臣、佟玉兰之女，签订合同时，因涉案房屋有抵押，故冯志伟只是携带房产证复印件及户口本原件，并由冯志伟收取定金，基于冯志伟与冯艳臣、佟玉兰之间的特殊亲属关系，杨帆完全有理由相信其有权代理出售房屋，构成表见代理。关于定金罚则与违约责任是否同时适用问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”，一审判决既双倍返还定金，又赔偿损失欠妥，应当予以纠正。
综上所述，冯艳臣、佟玉兰、冯志伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初5090号民事判决第一项、第三项，即：“一、原告杨帆与被告冯志伟代理其父母冯艳臣、佟玉兰及廊坊市辰房地产经纪有限公司所签订《房屋买卖合同》予以解除；三、被告冯艳臣、佟玉兰、冯志伟赔偿原告杨帆经济损失644400.00元。”
二、变更河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初5090号民事判决第二项为：“冯艳臣、佟玉兰、冯志伟返还杨帆定金20000.00元”；
上述判决条款在本判决生效后七日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10644.00元，减半收取5322.00元，由冯艳臣、佟玉兰、冯志伟负担。一审司法鉴定费25000.00元，由冯艳臣、佟玉兰、冯志伟负担。二审案件受理费10644元，由冯艳臣、佟玉兰、冯志伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 欣
审判员 史纪红
审判员 李成佳
二〇一七年十二月九日
书记员 宋 超