山东省菏泽市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）鲁17民终2747号
上诉人（原审原告）：李新强，男，1962年1月10日出生，汉族，户籍地菏泽市牡丹区，现住菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：曹培华，山东善理律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王连荣，女，1962年11月1日出生，汉族，户籍地菏泽市牡丹区，现住菏泽市。
委托诉讼代理人：桑希广，山东陆直律师事务所律师。
原审第三人：菏泽市牡丹区住房和城乡建设局，住所地菏泽市菏兰路西客站南200米。
法定代表人：吕宏峰，局长。
委托诉讼代理人，李忠顺，男，1983年2月14日出生，汉族，居民，菏泽市牡丹区住房和城乡建设局法规科科长，住菏泽市牡丹区曹州西路57号。
上诉人李新强因与上诉人王连荣、原审第三人菏泽市牡丹区住房和城乡建设局房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2016）鲁1702民初5926号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李新强上诉请求：撤销原判第二项，改判确认涉案房屋的拆迁标的物归李新强所有。事实和理由：涉案原标的物虽然不存在，对应的拆迁标的物没有建成，但是李新强对其拥有必然的期权，请求确认涉案房屋的拆迁标的物归李新强所有，是对将来期权的合法要求。
王连荣答辩称，双方当事人已经签订房屋买卖合同，王连荣已经实际占有该房屋，相应拆迁权利应当归王连荣所有，原判第二项是正确的。
王连荣上诉请求：撤销原判第一项。事实和理由：一、原判认定基本事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。李新强请求确认王连荣与原审第三人签订《房屋产权调换协议书》为无效协议，属于行政诉讼范畴，不属于民事纠纷案件受理范围。房屋买卖合同是真实有效的，原判依据附条件生效合同认定房屋买卖合同实际是借款抵押协议是错误的。原判依据物权法第九条规定属于适用法律错误。二、原判审理程序违法，判决结果是不公正的。
原告李新强向一审法院提出诉讼请求：一、确认被告王连荣与第三人签订的《房屋产权调换协议书》为无效协议；二、请求判决确认位于双河路棉麻公司一楼东单元西户的房屋（产权证号为菏市房权证市直字第××号）的拆迁标的物归原告所有，并由第三人菏泽市牡丹区住房和城乡建设局与原告签订产权调换协议或者货币补偿协议；三、请求依法判决由被告王连荣承担涉案诉讼费用。事实和理由：2007年11月7日，原告向被告借款人民币10万元。原告将位于双河路棉麻公司一楼东单元西户的房屋（房权证号：菏市房权证市直字第××号）让被告居住，被告自己的房屋建成搬出原告房屋时，原告归还被告10万元借款，按1分利息付给被告利息。为保证偿还被告借款10万元及约定利息，被告要求用涉案房屋担保还款，并要求原告将涉案房屋的房权证、土地证交付其保管，同时要求与原告签订房屋买卖合同。当日原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定了前述内容，原告将涉案房屋及房权证、土地证交付被告。被告房屋一直未建成，被告一直居住在原告房屋。因涉案房屋拆迁，原告要求归还涉案借款本息，并要求被告将房屋及房屋的房权证、土地证交付原告，被告拒绝了原告要求。为维护自身合法利益，原告提出前述诉讼请求，请求依法支持。
一审法院认定案件事实：2007年11月7日，原、被告签订“买卖合同”一份，协议载明：“房屋买卖合同甲方：李新强乙方：王连荣甲方李新强现将双河路棉麻公司一楼东单元西户按壹拾万元整卖给乙方王连荣（暂不过户，如王连荣自己楼房建成，甲方李新强在按原价格壹拾万元整买回。甲方按壹分利息付给乙方利息，甲方房权证、土地证暂归乙方所有。）本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：李新强（签名捺印）乙方：王连荣（签名捺印）证明人：王忠明（签名捺印）2007年11月7日”。原告收取被告现金10万元，被告一直占有使用涉案房屋。原告主张该协议是原告向被告借贷，用其所有的涉案房产担保，是名为“房屋买卖合同”，实为“借款抵押协议”。被告则称该协议是买卖涉案房屋的合同，原告已将该涉案房屋卖给了被告。政府房产管理部门为原告发有该涉案房屋房产证，房产登记所有权人为原告李新强，身份证号为：，房屋坐落为双河路180号，房产证号为01××12号，原、被告双方没有办理房产过户，该涉案房产一直登记在原告名下。2016年12月4日，被告与第三人菏泽市牡丹区住房和城乡建设局签订《房屋征收产权调换协议书》一份，载明：“……征收部门：菏泽市牡丹区住房和城乡建设局（以下简称甲方）……被征收人：王连荣（以下简称乙方）……甲乙双方就征收补偿事项签订协议如下：一、被征收人房屋座落在——路（街）——巷——号，土地证号——，土地面积——平方米，房屋产权证号——，该宗房屋建筑面积98.31平方米【其中院落住宅建筑面积——平方米，单元式住宅楼房套内建筑面积86.14平方米】……上述房地产评估价值为（时点是房屋征收公告之日）448081元（含装饰装修），其它房屋面积61.39平方米49112元，附属物991元，搬迁费1966元，用以计算临时安置费的面积100平方米，36个月26800元，停产停业损失费……共计528950元（人民币大写：伍拾贰万捌仟玖佰伍拾零元整）……三、乙方选择的产权调换房屋位置在2016-1号地块项目范围内，具体位置及建筑面积等事项另行签订房屋征收产权调换补充协议书，补充协议书与本协议书具有同等法律效力。四、乙方须在本征收补偿协议签订时，将被征收房屋合法证件交与甲方办理注销登记，并在2016年12月10日前腾空房屋交给拆除单位，乙方在腾空房屋是应保持房屋的完整性，否则甲方有权按其缺损程度核减征收补偿款。……甲方签字（盖章）：菏泽市牡丹区住房和城乡建设局（公章）法定代表人签字：吕宏峰（章）乙方签字（盖章）：王连荣（签字捺印）……2016年12月4日。”该涉案房屋已经拆迁，回迁房屋尚未建成。在诉讼中原告要求撤回由第三人与原告签订相应产权调换协议和货币补偿协议的请求。
以上事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、房屋征收产权调换协议书、房产登记等证据在卷佐证。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让或者消灭的，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但有法律另有规定的除外。”，第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，本案中，原、被告所诉争的房屋产权在政府房产管理部门登记在原告名下，一直未变更，原、被告虽然于2007年11月7日签订了“房屋买卖合同”一份，该合同基本条款不全，前后自相矛盾，应是名为“房屋买卖合同”，实为“民间借贷抵押”的协议。再者，无论该合同是否有效，是否为名为“买卖合同”实为“借贷抵押协议”，因该涉案房屋没有办理房产过户，该房屋的物权没有发生转移，在被告与第三人签订《房屋征收产权调换协议书》时，该房产依然登记在原告名下，该房屋物权没有发生变更，仍为原告所有，故第三人与不享有涉案房屋物权的被告签订的《房屋征收产权调换协议书》为无效协议。因原、被告所诉争的房产已拆除，已经不实际存在，新建房屋尚未建成，亦即涉案房屋的拆迁标的物尚未建成，故原告要求确认位于双河路棉麻公司一楼东单元西户的房屋（房权证号：菏市房权证市直字第××号）的拆迁标的物归原告所有的请求，不予支持。在庭审过程中，原告要求撤回由第三人与原告签订相应产权调换协议或货币补偿协议的请求，予以准许。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告王连荣与第三人菏泽市牡丹区住房和城乡建设局签订的《房屋征收产权调换协议书》无效；二、驳回原告李新强要求确认位于双河路棉麻公司一楼东单元西户的房屋（房权证号：菏市房权证市直字第××号）的拆迁标的物归原告李新强所有的请求。案件受理费2300元，由被告王连荣负担。
本院审理期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院认为，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项规定的行政协议。对行政协议提起诉讼的案件，适用行政诉讼法及其司法解释的规定确定管辖法院。土地、房屋等征收征用补偿是行政机关对征收国有或者集体土地、房屋所给予的补偿。征收补偿协议（产权调换协议）与民事合同具有不同的属性，它不是平等民事主体之间关于人身、财产等权利义务关系的协议，而是行政机关履行公共管理和服务职能的一种方式，具有明显的公权力属性，属于行政协议。判断征收补偿协议是否合法、有效、可撤销、是否履行等，往往涉及行政行为的效力和合法性判断，通过民事诉讼无法规范调整行政法律关系，且存在诸多法律和程序上的障碍。具体本案而言，根据菏泽市城市规划建设需要，牡丹区政府对包含涉案房屋范围在内的地块做出《牡丹区2016-1号地块（一期）房屋征收决定书》，原审第三人菏泽市牡丹区住房和城乡建设局根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等行政法规、规范性文件，对所属范围内的房地产及附属物予以征收，其与王连荣签订的房屋征收产权调换协议书，应属行政协议。李新强确认该产权调换协议无效及相关问题，应当向有管辖权的法院提起行政诉讼，本案不属于民事诉讼案件受案范围。原审法院按照民事案件受理并做出判决，适用法律不当，本院依法予以纠正。
综上，原判适用法律错误，依法应予纠正。上诉人王连荣的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（一）项、第一百五十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销菏泽市牡丹区人民法院（2016）鲁1702民初5926号民事判决；
二、驳回被上诉人李新强的起诉。
一审案件受理费2300元，退还给上诉人李新强；上诉人李新强、王连荣缴纳的二审案件受理费各2300元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 路凤娟
审判员 侯圣春
审判员 李 兴
二〇一八年九月四日
书记员 邢 辉