河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民终字第761号
上诉人（原审被告）：吴晓林。
委托代理人：黄爱荣。
被上诉人（原审原告）：秦皇岛金益物业服务有限公司，住所地：秦皇岛市海港区。
法定代表人：周春磊，总经理。
委托代理人：张树才，该公司职员。
委托代理人：任莉莉，该公司职员。
上诉人吴晓林为与被上诉人秦皇岛金益物业服务有限公司（以下简称金益物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市海港区人民法院（2014）海经初字第545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴晓林及其委托代理人黄爱荣与被上诉人金益物业公司的委托代理人张树才、任莉莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，金益物业公司（乙方）于2003年1月16日与吴晓林（甲方）签订物业管理委托合同。合同约定，甲方委托乙方对新世纪小区进行物业管理服务，业主按规定缴纳物业服务费及相关费用，物业服务费用由业主按住宅建筑面积每月每平方米0.427元。吴晓林系新世纪小区33-2-9号房屋的业主，其房屋为89.95平方米。合同签订后，金益物业公司按照合同约定履行了义务，吴晓林拖欠金益物业公司2012年8月15日起至2013年8月15日期间的物业费460元（0.427元／月.平方米×12个月×89.95平方米=460元）未交。
原审法院认为，金益物业公司与吴晓林之间签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，合法有效，金益物业公司作为物业服务公司对吴晓林居住的小区进行物业管理，吴晓林作为小区业主接受了金益物业公司所提供的物业服务，应对金益物业公司提供的物业服务支付相应物业费。对于金益物业公司实施物业服务的小区，秦皇岛市物价局对物业服务收费标准进行了批复，故吴晓林应按此收费标准向金益物业公司交纳费用。金益物业公司要求吴晓林支付滞纳金的主张理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：吴晓林给付金益物业公司物业费460元。于判决生效后七日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由吴晓林负担。于判决生效后七日内交纳。
上诉人吴晓林不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判决认定事实不清，证据不足。一审法院没有查清事实，被上诉人并没有全面履行合同义务，具体地说被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”具体如下：1、被上诉人并未尽到相应维修义务。上诉人自2003年入住装修时，就发现自家的房屋卫生间有渗水问题，上诉人曾经多次找物业公司要求进行维修，物业公司起初给进行过简单的维修，但是一直没有找到渗水的原因，没有从根本上解决问题。2012年之前上诉人从来不拖欠物业费，直到2012年，这种渗水现象越来越严重，墙面大面积阴湿变黑，严重影响了上诉人的正常生活。由于物业公司未尽相应的管理义务，上诉人有权拒交物业费。2、被上诉人并未尽到相应职权范围内的其他管理维护义务。上诉人所住楼房前有条通道长期停放着一辆私家车，阻塞交通，影响业主出行，好多业主向物业公司反映存在的问题，物业公司置之不理。被上诉人不尽其应尽的物业服务义务，只关心其收取物业费的权利，是违背诚信原则的。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人金益物业公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。2003年1月16日，上诉人与被上诉人签订了物业管理委托合同，被上诉人按合同约定履行了相关义务，上诉人作为小区业主，接受了物业服务，就应支付相应物业费。上诉人称被上诉人没有全面履行合同义务，应承担赔偿责任，与事实不符，与法律相悖。根据建设工程质量管理条例第七条之规定，屋面防水工程有防水要求的卫生间防水和外墙面的防渗漏保修期为五年，上诉人家卫生间的防水在五年保修期内是由开发商来维修的，不是被上诉人维修。被上诉人作为物业公司只负责从中联系。2008年保修期满后，业主作为物业所有人，应对其所有的物业承担维修养护责任。关于上诉人提到的所住房屋前通道内长期停放私家车堵塞交通的问题，上诉人所住小区现有汽车1000多辆，小区建筑区划内无地下停车场，除小区规划内的100个停车位和100多个车库外，剩余汽车只能停放在每栋楼房前，上诉人提及的私家车辆经常出入小区，并非长期停放，被上诉人也曾通过入户及打电话方式联系该户业主，并在此户业主旁的绿地内长期树立“通道禁止停车，否则后果自负”的提示牌，因此，上诉人称被上诉人对阻塞交通的现象置之不理与事实不符。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人金益物业公司提交下列证据：1、2007年1月29日及2007年3月11日《有偿服务报修任务单》两份，拟证明上诉人曾拖欠2005年-2007年物业费，经收费员沟通联系免费为上诉人修理窗户并减免费用后上诉人才交纳了物业费；2、协议一份，拟证明2007年上诉人在被上诉人同意减免200元物业费后，承诺日后正常交纳物业服务费；3、2008年1-12月中的备忘录一页，拟证明被上诉人利用私人关系免费为上诉人家卫生间做防水后其才交纳了2008年的物业费；4、被上诉人在小区张贴的报修通知一份，拟证明被上诉人告知小区业主关于申请专项维修资金的事宜；5、《秦皇岛市住宅专项维修资金管理办法》一页，拟证明作为物业公司是定期协助小区业主申请住宅专项维修资金。上诉人吴晓林质证称：关于公共维修部分物业公司应该规范管理，防水保修超过五年后仍未修好，被上诉人让上诉人找开发商。交纳物业费方面的优惠是因卫生间漏水，反映给工作人员后给予的优惠，现在房屋一直闲置。本院对被上诉人提交证据的真实性予以采信。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人吴晓林与被上诉人金益物业公司签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主及金益物业公司均具有约束力，本案的双方当事人应认真行使权利和履行义务。第一，关于上诉人反映的房屋卫生间渗水严重，被上诉人未尽到相应维修义务的问题。对此本院认为，房屋卫生间渗水如属房屋质量问题在房屋质量保修期内应当由建设单位按照房屋质量保修条款予以维修，超过房屋质量保修期后如果属于住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新改造项目，可通过一定程序申请专项维修资金进行维修，物业公司只是履行协助义务。上诉人吴晓林以金益物业公司未履行维修义务为由拒缴物业服务费理据不足；第二，关于上诉人反映的被上诉人对小区内车辆停放未尽相应管理职责的问题。对此本院认为，物业管理服务具有公共性和综合性特点，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，很难实现所有业主的认识完全一致，而少数或个别业主拒交物业服务费会形成对其他已交纳物业费的业主不公平的局面。此外物业管理服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，小区各业主如认为物业公司管理服务存在质量问题，在与物业公司沟通要求限期改善未果而呈持续状态时，并给业主造成损失的，应由物业公司承担相应的法律责任。本案中上诉人吴晓林未提交充分证据证明金益物业公司提供的相关服务给其造成了损失等情形，其上诉虽主张金益物业公司未履行相关维修、养护、管理、维护等义务，但未提交充分证据予以证明，故其应按约定标准向金益物业公司交纳物业服务费。综上，上诉人吴晓林上诉理据不足，本院不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴晓林负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 巍
审判员 潘秋敏
审判员 刘兴亮
二〇一五年六月十八日
书记员 李禹林