杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第1495号
原告（反诉被告）：杭州名仕实业有限公司。
法定代表人：张志强。
委托代理人：邵斌、倪智敏。
被告（反诉原告）：姚锦。
委托代理人：方文军。
原告杭州名仕实业有限公司（下称名仕公司）为与被告姚锦房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。被告姚锦在答辩期间向本院提起反诉，本院受理后于2012年10月18日对本诉与反诉合并进行了公开审理。原告（反诉被告）名仕公司委托代理人邵斌、倪智敏，被告（反诉原告）姚锦委托代理人方文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）名仕公司起诉称，2009年11月1日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，原告将位于杭州市下城区新华路5号房屋第一层出租给被告用于经营服装、服饰，建筑面积共计约572平方米。该合同约定：租赁期限为伍年肆拾玖天，即自2010年1月1日起至2015年2月18日止。出租房屋的单位租金为建筑面积每平方米每日人民币15元，第二年起每年循环递增6%，每6个月支付一次，并且对租金的具体支付时间、数额都做了详细的约定。在合同中双方还约定：被告服从原告的物业管理，合同期内，该商铺的物业管理费等费用由被告负责，被告应按月足额缴交上述应缴费用。在租赁合同期间，原告已经全面履行了合同的约定，而被告却无故自2011年12月1日起停止支付租金等相关费用。后原告多次要求被告继续全面履行双方签订的商铺租赁合同，及时支付拖欠的租金等费用，被告却一直拖而不交，至今已拖欠原告商铺租金2199250元，违约金879700元，滞纳金444072元（暂算至2012年8月15日），电费16543.8元，共计3539565.8元。给原告造成了巨大的经济损失。原告认为：依据合同法的规定，被告应本着诚实信用原则，全面履行双方签订的商铺租赁合同。被告的行为是一种信誉的丧失，也是严重的违约行为。故此，依据相关法律规定，原告特提起诉讼维护自己的合法权益，以避免更大损失发生，请贵院依法判如所请。诉讼请求：1.解除租赁合同；2.判令被告立即支付商铺租金2199250元，违约金879700元，滞纳金444072元（暂算至2012年8月15日），电费16543.8元，共计3539565.8元；3.本案诉讼费由被告承担；
原告（反诉被告）名仕公司为支持其本诉请求及反诉答辩，向本院提交了如下证据：
1.商铺租赁合同及商铺物业管理合同，欲证明原、被告双方存在租赁合同关系、物业管理关系。
2.2011年10月13日物业费催缴通知单，2011年11月15日、12月2日房租催缴通知单，2012年1月20日水电物业费通知单以及以上通知被告已经签收的证明，欲证明被告拖欠商铺租金、物业费、水电费等费用，原告向被告发出缴纳房租等费用通知并且以上通知被告已经签收的事实。
3.2012年2月2日、3月21日、4月20日、5月15日原告用EMS向被告发出的房租、物业费等费用的催缴通知单以及邮寄详情单，欲证明被告拖欠商铺租金、物业费、水电费等费用，原告一直在催缴且频率较高的事实。
4.公证书一份，欲证明该商铺至起诉时仍由被告使用。
被告（反诉原告）姚锦针对本诉答辩称，原告的起诉无事实与法律依据，原、被告的书面合同已于2012年2月6日解除，不存在解除之后的租金支付义务，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）姚锦反诉称，2009年11月1日，反诉原告因从事服装经营需要，向反诉被告承租位于杭州市下城区新华路5号楼第一层的商铺，并签订了《商铺租赁合同》一份，双方就房租、保证金、违约金、权利义务、合同的解除等做了明确约定。嗣后，反诉原告缴纳了租金等相关费用，并对场所进行装修后入驻。由于反诉原告承租的商铺租金价格崎高，且逐年递增，导致驻。由于反诉原告承租的商铺租金价格崎高，且逐年递增，导致反诉原告的经营成本过高，亏损严重，于是就向反诉被告提出退租以减少损失的相关事宜，但是反诉被告却以种种理由搪塞拖延时间。2012年1月中下旬，在百般无奈下，反诉原告决定单方终止合同，腾退了承租的商铺，并于2012年2月6日，按照合同确定的地址向反诉被告邮寄送达了《新华路店铺腾退通知》，虽然反诉被告拒收该邮件，但是反诉原告已经完成告知义务是既定事实。反诉原告单方解除了租赁合同后，双方租赁关系终止，因此不存在本诉中所谓的2012年2月6日之后的租金、滞纳金等。反诉原告已支付保证金780000元，在扣除反诉原告拖欠的房租以及支付合理的违约金后，反诉被告应当归还反诉原告部分保证金134887元，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提出反诉，望判如所请。反诉请求：1.依法判令反诉被告立刻归还部分保证金780000元；2.由反诉被告承担反诉的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）姚锦为支持其答辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：
1.商铺租赁合同，欲证明（1）原告确认的公司地址为杭州市中河中路258号瑞丰商务大厦19G座；（2）双方存在租赁合同关系的事实；（3）被告依据合同第6条第1款支付原告保证金780000元的事实；（4）合同第23条第1款约定被告拖欠租金累计7日以上，经原告书面通知后7天内仍不支付的，原告有权解除本合同；（5）合同第23条第2款约定被告所欠各项费用达10000元（含）以上，合同第26、27条、29条约定的违约责任，原告认为违约责任明显过重。（7）上述三项违约责任适用不同的违约情形，要视情况适用。本案中原告主张了3个月的违约金又主张全部拖欠日的滞纳金，明显属于适用条款错误，同时存在违约金过高的情形。
2.《商铺物业管理合同》，欲证明被告委托原告提供物业服务，原告对被告是否实际使用租赁场所是知晓的。
3.顺风速运快递单、单据查询信息，欲证明被告于2012年2月6日按照租赁合同中记载的地址即杭州市中河中路258号瑞丰商务大厦19G座向原告告知新华路店铺腾退通知的事实；原告拒收该邮件；原、被告签订的租赁合同于2012年2月6日解除，双方租赁合同关系终止的事实。
4.被告制作的店铺腾退通知，欲证明（1）被告已经与2012年1月中下旬关门停业，并腾退租赁场所的事实；（2）原、被告签订的租赁合同于2012年2月6日解除，双方租赁合同关系终止的事实。
5.EMS国内特快专递邮件详单，欲证明（1）原告在快递单上记载的公司地址为杭州市中河中路258号瑞丰商务大厦19G；（2）原告在2012年2月3日至2012年3月21日期间，经营地址一直是杭州市中河中路258号瑞丰商务大厦19G；（3）结合证据2，被告向原告邮寄《新华路店铺腾退通知》的地址，原告是可以收悉的，原告拒收该快递是故意行为。
6.2012年3月21日《水电及物业费用通知》和2012年4月20日《水电及物业费用通知》，即原告的证据3，欲证明（1）涉案的店铺在2012年2月后就没有产生水电费的事实；（2）涉案的店铺在2012年2月后就没有经营的事实；（3）被告在2012年2月初已经搬离涉案店铺的事实；（4）原告知晓被告在2012年2月初就搬离店铺没有经营的事实。
7.租赁保证金收据，欲证明被告于2009年11月1日支付原告保证金780000元的事实。
8.接警单，欲证明原告在2012年2月22日即知晓被告已经搬离，并发生了房屋租赁纠纷的事实。
9.招商银行打款凭证，欲证明被告于2009年11月1日向原告支付保证金780000元的事实。
原告（反诉被告）针对反诉答辩称，1.反诉被告认为反诉原告无权单方面解除房屋租赁合同，该合同中未约定被告有权单方面解除合同，如其单方面提出，只要反诉被告不同意解除，该合同必须继续履行，产生的租金，反诉原告应该继续支付。2.根据该房屋租赁合同，保证金是为担保被告切实履行合同而设定的，在被告单方面解除合同、搬离商铺、拒不缴纳租金的情况下，反诉被告有权没收该笔保证金，以弥补反诉被告所受损失。对于保证金双方在合同中均做了规定，其中合同的第6条约定：“合同期满，乙方没有违约行为，退还乙方。”第26条约定甲方有权没收保证金及押金。因此反诉被告认为反诉原告的反诉无任何事实与法律依据，恳请法院依法予以驳回。
上述证据双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的四组证据，被告对证据1的三性及证明对象均无异议。对证据2中所有物业催缴单的真实性均有异议。对证据3的三性均有异议。原告始终没有提供水电部门催缴水电费的单据，仅是其自行制作的单据。对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，认为该公证书中的照片可以显示该商铺目前无商品陈列，属于腾空状态。本院对证据1的效力予以确认。证据2中2011年10月13日物业费催缴通知单，2011年12月2日房租催缴通知单，2012年1月20日水电物业费通知单有被告本人签收，证明原告曾向被告催缴上述费用的事实，故予以确认。2011年11月15日的房租缴纳单无被告签收或邮寄送达的凭证，故不予确认。证据3中2012年2月2日的房租及物业费催缴单已妥投并经人签收，故对该事实予以确认。3月21日、4月20日、5月15日的催缴通知书均因客户拒收而退回，因邮寄地址及电话号码均与租赁合同上所留的地址及号码一致，故可以确认原告已向被告催缴相关费用的事实。证据4系公证材料，对其真实性予以确认，该证据证明截止到2012年6月27日，涉案租赁物内物品已基本搬离，处于无人经营状态。
被告提交的九组证据，原告对证据1真实性无异议，对证明对象1-5均认可，对证明对象的6、7有异议，合同的第26条，原告认为不存在明显过重；滞纳金是针对房租拖欠不交，违约金是针对违反合同约定的情形，两者是针对不同的法律事实提出不同的法律主张。在合同中也约定了商铺的面积，原告虽然已经找到新的律主张。在合同中也约定了商铺的面积，原告虽然已经找到新的承租户，但仍有近一半的面积没有租出去，进一步的损失无法估计。对证据2无异议，证明被告接受原告的物业管理，原告只要交付可以正常使用的租赁物，原告对被告何时搬走并不知情，在发生冲突后才知道。对证据3，原告从未收到，也不知道是谁拒收的。对证据4、5，原告不知情，从未收到。对证据6，房东只要出租房屋给租户，租户是否使用、如何使用与原告无关，房屋始终处于被告的租赁使用期内。对证据7、9无异议。对证据8，正好证明被告未办理交接手续将房屋交还给原告。本院对证据1、2的三性予以确认。证据3能与快递公司的运单查询记录相印证，故对于被告于2012年2月6日告知原告已搬离承租房屋的事实予以确认。证据4的真实性予以确认，但该证据仅能证明被告单方提出提前解除合同，不能证明双方的租赁合同自该日起终止的事实。证据5与原告提交的证据3可以印证，故对其真实性及证明对象予以确认。证据6系原告制作后向被告送达的水电及物业费通知，对其真实性及关联性予以确认。证据7、8、9原告均无异议，故本院予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2009年11月1日，名仕公司、姚锦双方签订《商铺租赁合同》，名仕公司将位于杭州市下城区新华路5号房屋第一层出租给姚锦用于经营服装、服饰，建筑面积共计约572平方米。该合同约定：租赁期限为伍年肆拾玖天，即自2010年1月1日起至2015年2月18日止。免租期30天，即自2009年12月1日起至2009年12月31日止。出租房屋的单位租金按建筑面积为每平方米每日人民币15元，第二年起每年循环递增6%，每6个月支付1次，合同对租金的具体支付时间，数额都做了详细的约定。合同签订3日内，姚锦向名仕公司支付3个月租金金额的租赁保证金和水、电、物业管理费押金共计780000元，合同期满如姚锦没有违约行为，到期后一个月内名仕公司无息退还。在合同中双方还约定：合同期内，该商铺的水、电及物业管理费等费用由姚锦按月支付，物业管理费暂定5元／平方米。姚锦拖欠租金累计7日以上，经书面通知7日内仍不支付的，名仕公司有权解除合同，书面通知姚锦迁离并交回出租房屋，名仕公司不予退还保证金，并赔偿名仕公司由此造成的损失。如合同期未满，姚锦提前解约，名仕公司无须退还保证金和押金给姚锦。姚锦拖欠租金，应向名仕公司支付滞纳金，金额为拖欠日乘以实际拖欠金额的千分之五。双方均须自觉履行合同，如有一方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔偿相当于当年3个月的租金总额的违约金。同日，双方还签订了《商铺物业管理合同》，约定在租赁期限内由名仕公司为姚锦提供物业管理服务，物业管理费约定同《商铺租赁合同》。合同签订后，名仕公司向姚锦交付了房屋，姚锦已向名仕公司支付了2011年12月31日前的租金。
2012年2月6日，姚锦向名仕公司邮寄一份《新华路店铺腾退通知》，通知称姚锦承租的新华路5号第一层店铺已于2012年1月下旬停止营业，并已全部搬离现场，现通知名仕公司正式终止租赁关系。该通知名仕公司拒绝签收。2012年2月22日，姚锦等人在拆除店铺内空调、灯具等设施时，与名仕公司工作人员发生纠纷并报警。
自2011年10月起至2012年5月，名仕公司多次向姚锦催缴房租及水、电、物业管理费。名仕公司提供的2012年3月21日的水电及物业费用通知单显示，姚锦的水、电用量为零。2012年6月，名仕公司向杭州市东方公证处申请证据保全，根据公证处拍摄的照片显示，至2012年7月9日，案涉租赁物仍处于空置状态。庭审中，名仕公司自认部分案涉租赁物已于2012年9月出租给麦当劳经营。
本院认为，名仕公司、姚锦之间所签订的《商铺租赁合同》和《商铺物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，合同对双方均有约束力。一、关于租赁合同的解除。姚锦称在其向名仕公司寄送腾退通知后，即使名仕公司拒收，也应当知道姚锦已腾退房屋并解除合同，故合同应当视为解除。名仕公司则认为其从未收到过解除合同的通知，也不同意解除合同，故在其起诉前合同未解除。对此本院认为，姚锦以经营亏损、无力支付租金为由单方提出解除合同，既不符合约定的解除条件，也不符合法定的解除理由，且姚锦虽然已搬离租赁房屋未再营业，但并无证据证明其已将租赁物交还给名仕公司。在姚锦于2012年2月22日拆除商铺内设施时，名仕公司进行阻止发生争执后报警的事实，也表明名仕公司并不同意解除租赁合同的态度。故至名仕公司起诉前，双方之间的租赁合同未解除。因姚锦一直未支付租赁房屋的租金，经名仕公司多次书面催讨后仍未支付，根据双方在合同中的约定，名仕公司有权行使约定解除权，解除合同并主张违约金。故对于合同解除前所欠的租金，姚锦应向名仕公司支付。名仕公司要求姚锦支付2012年1月1日至8月15日的租金2199250元，本院予以支持。二、关于违约金是否约定过高。姚锦未按约定支付租金，应违约责任。本案中名仕公司主张违约金879700元，滞纳金444072元，姚锦认为即使存在违约，合同约定的违约金过高，应予调低，而滞纳金的约定违反法律规定，不应予以支持。本院认为，名仕公司因姚锦违约遭受的损失，主要是重新与他人订立合同导致的租金损失，姚锦搬离商铺后，名仕公司已重新进行了招租，并于2012年9月将部分商铺出租给他人，故名仕公司的损失已得以减少，对名仕公司主张的违约金，本院酌情确定为二个月租金。名仕公司主张的滞纳金及其余违约金，本院不予支持。三、关于名仕公司主张的电费。因名仕公司并无充分证据证明姚锦欠缴了该部分电费，姚锦对此也不予认可，故对名仕公司主张的电费，本院不予支持。四、关于姚锦的反诉请求。姚锦在本案中提起反诉，要求名仕公司返还保证金780000元，在扣除租金及合理的违约金后，还余134887元。本院认为，合同第23条约定，如姚锦拖欠租金累计7日以上，经书面通知7日内仍不支付的，名仕公司有权解除合同，书面通知姚锦迁离并交回出租房屋，名仕公司不予退还保证金，同时还应承担合同第29条的违约责任。租赁合同中针对姚锦欠缴租金的行为，同时约定了三种违约金，即没收保证金，支付违约金及滞纳金。根据前述理由，属违约金约定过高，应予以调整。因本案中姚锦已须承担二个月租金的违约金，故对姚锦反诉要求退还保证金的请求，本院予以支持，但抵扣后尚余部分租金及违约金仍应由姚锦支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杭州名仕实业有限公司与被告（反诉原告）姚锦签订的《商铺租赁合同》；
二、被告（反诉原告）姚锦向原告（反诉被告）杭州名仕实业有限公司支付2012年1月1日至8月15日的租金2199250元；
三、被告（反诉原告）姚锦向原告（反诉被告）杭州名仕实业有限公司支付违约金586467元；
四、原告（反诉被告）杭州名仕实业有限公司返还被告（反诉原告）姚锦保证金780000元；
五、上述第二、三、四项相抵扣后，由被告（反诉原告）姚锦于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杭州名仕实业有限公司支付租金及违约金共计2005717元；
六、驳回原告（反诉被告）杭州名仕实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费35117元，由原告（反诉被告）杭州名仕实业有限公司负担15218元，被告（反诉原告）姚锦负担19899元；反诉案件受理费5800元，由原告（反诉被告）杭州名仕实业有限公司负担（均于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费40917元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 王惠民
人民陪审员 宋晓瑛
二〇一三年四月一日
书 记 员 王 颖