湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第00917号
原告朱家荣。
委托代理人汪长安（特别授权代理），系原告朱家荣所在社区推荐的公民。
被告胡润清。
第三人徐波。
原告朱家荣诉被告胡润清、第三人徐波合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员程春担任审判长、人民陪审员张桂霞、周红参加的合议庭进行审理。因被告胡润清下落不明，本院依法向其公告送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票等相关法律文书。本院于2015年9月30日公开开庭审理了此案。原告朱家荣的委托代理人汪长安、第三人徐波均到庭参加了诉讼。被告胡润清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱家荣诉称，2014年12月19日，经徐波介绍，朱家荣与胡润清在武汉江岸区京汉大道952号金色未来大厦武汉鑫盛物业管理处第一次见面，洽谈房屋买卖意向。胡润清、徐波都要求朱家荣交付订金表示购房诚意，朱家荣遂交付了订金10，000元。徐波书写了收条，胡润清签名确认收到10，000元。但胡润清收取订金后拒绝就房屋买卖签署合法的买卖合同，同时，所售房产的产权人也并非胡润清。朱家荣由此察觉到买卖关系存在风险，交付余款时，朱家荣儿子拿走了信用卡，朱家荣要求胡润清承担过户税费，否则不予付款，遭到胡润清拒绝。之后胡润清避而不见。可见胡润清并无交易的诚意，故朱家荣为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：1、胡润清返还朱家荣订金10，000元；2、本案诉讼费用由胡润清负担。
为支持其诉讼请求，原告朱家荣向本院提交以下证据：
证据一、收条一份（徐波所写，胡润清签字确认），证明2014年12月19日原、被告双方为购买位于武汉市江岸区京汉大道金色未来大厦B座1606室房屋，双方议定总价款为660，000元，朱家荣当场向胡润清交付10，000元订金，同时约定2015年1月20日之前其他款不落实或不购此房，此订金不退。
证据二、朱家荣银行账户明细单，证明截至2015年1月20日朱家荣银行账户有超过650，000元的存款余额。
证据三、便条一张（徐波书写），证明徐波将胡润清的公民身份号码告知了朱家荣。
证据四、个人出售二手房转移登记宣传册，证明胡润清应当提供关于房屋的一些单证，办理手续。
被告胡润清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，既无答辩意见，也未向本院提交证据。本院通过电话与被告胡润清取得联系，其在电话中称，这件事是朱家荣违约在先，她到法院起诉自己毫无道理，该案根本不应立案，随即挂断电话。
第三人徐波述称，经我介绍朱家荣向胡润清购买房屋一事属实。但一些细节，朱家荣所述不属实，本案的事实如下：我是武汉市江岸区京汉大道金色未来大厦物业服务处主管，服务处虽非公司性质，但我们在这干了8年，业主都认可，大厦业主需要买卖、租赁房子都会找我们。2014年12月16日，朱家荣的妹妹朱爱荣（系金色未来的业主）找到我，说她姐姐要购买一套房子，并将购房要求告知我。第二天我在大厦里碰到了胡润清，其女黄诗瑶名下位于该大厦B座1606室的房屋一直都是委托我出租，我跟她谈及这套房子的时候，她告诉我说她女儿想把这套房子卖掉，我一听就告诉了她朱家荣想买房的事。次日，经我介绍，朱爱荣和朱家荣就一起来看房子，看了之后很满意。之后，朱家荣的儿子也来看了房子，但却嫌房子太小不满意，可朱家荣表示她只有这么多钱买不起大房子。经过权衡，朱家荣还是决定买这个房子。2014年12月19日，朱家荣、胡润清、朱爱荣及其女儿和我五人在我的物业办公室一起协商此事，最终商定房屋总价660，000元，朱家荣交纳订金10，000元，余款在2015年1月20日前交付，否则订金不退，同时谈妥了中介费是6，000元。我执笔写了收条，朱家荣和胡润清分别签字确认，收条复印一份后，原、被告各持一份。朱家荣当场拿出10，000元现金，经过我的验钞机清点两次后交给了胡润清。过了几天，朱家荣和朱爱荣来找我说家里困难，中介费能不能少一点，我看他们很可怜，况且又和朱爱荣认识，我就同意将中介费降至4，000元，她们又表示希望房价也能降一点，我就建议她们直接和胡润清谈。2015年1月14日晚，胡润清从广州打电话给我，称朱家荣打了两次电话给她说钱已经准备好了，要她回武汉办理手续，2015年1月18日下午4点，朱家荣、胡润清、朱爱荣和我在物业办公室见面，朱家荣却说她的银行卡被她儿子拿走了，所以没有办法按时交纳
余款650，000元并为此赔礼道歉，胡润清很生气，双方发生争吵后不欢而散。之后朱爱荣多次到物业办公室找我，要求胡润清把10，000元订金退出来。但双方就此未谈妥。因为黄诗瑶在广州坐月子，不能到武汉，所以整个事情都是她母亲胡润清一手操办的。当时胡润清要去广州带孩子，所以着急想把房子卖了。2015年3月经我介绍，胡润清以670，000元的价格将该房屋出售给了向云芳、向天顺兄妹，且已过户。后来我收到了胡润清的电话，称她接到了法院电话得知朱家荣把她告了，她非常生气，认为自己并无过错，是朱家荣不肯付款。她明确告诉我，她不会应诉。当时我向她承诺会把事情的前因后果向法院说清楚。我认为10，000元订金不应退，因为是朱家荣违约在先。在整个过程中，我未收到任何中介费。
第三人徐波为支持其陈述意见，向本院提交了2015年3月18日的收条复印件一份，证明被告胡润清已将本案争议房屋出售给了向云芳和向天顺。
被告胡润清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃质证权利。
经庭审质证，原告朱家荣、第三人徐波对彼此提供的证据真实性均不持异议，仅对部分证据的关联性及证明目的存在异议。原告朱家荣对第三人徐波的述称意见部分认可，但认为其所述系断章取义，关于事实的陈述不够完整，陈述内容中“朱家荣主动打电话给胡润清谈办理购房手续”等细节不属实，但承认朱家荣当时的确说过因为银行卡被其子拿走了，所以没办法付款，同时向胡润清表示要求其承担过户的相关税费，遭胡润清拒绝，双方最后未能协商一致，不欢而散。本院对证据真实性予以认可，对于其证明内容，将结合查明的案件事实以及证据之间的关联性予以综合审查判断。
经审理查明，位于武汉市江岸区金色未来大厦B座1606室房屋系黄诗瑶所有，因其长期居住在广州，故该房屋一直由其母亲胡润清负责管理出租等事宜，而胡润清又委托该大厦物业工作人员徐波代为管理。2014年12月，经徐波介绍，朱家荣与胡润清就上述房屋买卖达成意向（胡润清未出具黄诗瑶的授权委托书）。经过现场看房、议定价格后，双方于2014年12月19日在位于该大厦内徐波的办公室达成合意：房屋总价款为660，000元，朱家荣当日向胡润清交纳10，000元订金。胡润清收到10，000元订金后，在徐波代书的收条上签字确认，朱家荣作为购房人亦在收条上签字。该收条内容为：“今购B座1606（黄诗瑶）房产壹处，总价陆拾陆万元，现收购房订金壹万元整。限时2015年元月20日内，时到其他款不落实或不购此房此订金不退。2014年12月19日。”
约定的履行期限即2015年1月20日届满之前，朱家荣与胡润清见面协商购房后续事宜时，朱家荣称自己没带银行卡，银行卡在自己儿子手上，要求胡润清承担购房的相关税费，否则其子拒绝拿出银行卡付剩余房款。胡润清予以拒绝，双方为此发生争议。因协商未果，双方均未再履行协议。朱家荣遂诉至法院，要求胡润清退还10，000元购房订金。
另查明，2015年3月18日，经徐波介绍，胡润清将该房屋以670，000元的价格出售给了向云芳、向天顺，且已办理过户手续。
本院认为：2014年12月19日，在产权人黄诗瑶未出具授权委托书的情况下，黄诗瑶的母亲胡润清以自己的名义与朱家荣就黄诗瑶名下位于武汉市江岸区金色未来大厦B座1606室房屋买卖一事达成初步合意，并就合同总价款、订金数额、违约责任等条款在由徐波代书、经朱家荣和胡润清签字确认的“收条”中予以注明，且朱家荣当日即履行了部分合同义务，将10，000元订金交付给了胡润清，应视为双方就上述房屋买卖拟进一步磋商进而签订正式房屋买卖合同而先行达成的预约合同。该预约合同系朱家荣与胡润清之间基于平等、互信的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效应受法律保护。该预约合同虽系独立、有效合同，但双方若要签署正式房屋买卖合同尚需对诸如过户税费由谁承担等实质性条款进一步磋商，且该房屋买卖合同的主体应为朱家荣与产权人黄诗瑶。朱家荣与胡润清作为预约合同的当事人所承担的合同义务为：针对订立正式房屋买卖合同进一步磋商。本案中，朱家荣与胡润清就房屋过户税费由谁承担的问题未能协商一致，也未能最终签订正式房屋买卖合同，但就上述预约合同而言，双方均不存在违约行为，也不存在承担预约合同违约责任的问题，且合同标的物已出售给他人并过户，双方也无继续磋商签订正式房屋买卖合同的可能，基于不能归责于双方的事由预约合同终止，朱家荣有权要求胡润清返还10，000元订金。第三人徐波及胡润清均认为朱家荣未按时支付合同余款构成违约为由不予返还订金，但在正式的房屋买卖合同所有实质条款未能协商一致、黄诗瑶与朱家荣未签订正式房屋买卖合同之前，要求朱家荣支付剩余购房款650，000元，无法律依据，且朱家荣已举证证明自己已按照约定于2015年1月20日之前落实了购房款，准备好了650，000元银行存款以示其有购房诚意且具备购房能力，同时也在2015年1月20日与胡润清就房屋买卖合同的具体条款进行磋商。本案中，并无证据证明朱家荣存在预约合同约定的违约行为，故其要求胡润清返还订金的主张，本院予以支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告胡润清于本判决生效之日起十日内向原告朱家荣返还合同订金10，000元。
案件受理费50元、公告费250元、邮寄费20元由被告胡润清承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 程 春
人民陪审员 张桂霞
人民陪审员 周 红
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 宋琼韬