宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民初字第321号
原告（反诉被告）靳强，男，1975年3月26日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人彭雪盈，宁夏浩晟律师事务所律师。
原告（反诉被告）王倩，女，1981年12月19日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人彭雪盈，宁夏浩晟律师事务所律师。
被告（反诉原告）宁夏长信源房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人雷军辉，该公司董事长。
委托代理人赵恩慧，宁夏正义达律师事务所律师。
委托代理人吴淑萍，宁夏正义达律师事务所律师。
原告靳强、王倩诉被告宁夏长信源房地产有限公司（以下简称长信源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理。2013年1月10日，被告长信源公司提出反诉，本院予以受理。2013年1月23日，本案由审判员任海权适用简易程序公开开庭进行了审理，原告靳强、王倩的委托代理人彭雪盈，被告长信源公司的委托代理人吴淑萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告靳强、王倩诉称，2010年12月12日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的银川市兴庆区某小区6号楼1单元1002号商品房一套；房屋建筑面积94.08平方米，总价款578367元；被告应当于2011年12月31日之前向原告交付该房，交付条件为被告取得《银川新建住宅交付使用证》；如逾期交房，则被告应按已付房款每日万分之三向原告承担违约金。合同签订后，原告如约履行了合同义务并按实测面积补缴了房款13402元（房屋总价款实缴591769元），但被告至起诉前尚未通知原告办理房屋交接手续。被告的行为已对原告构成违约，故原告诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金42607元（房屋总价款591769元×0.3‰×240天即2012年1月1日至2012年8月31日）；本案诉讼费由被告承担。
被告长信源公司辩称及反诉称，我公司于2013年8月31日取得涉案房屋的《银川市新建住宅交付使用证》后，即通过报纸公告、短信通知等形式告知原告接收房屋，但原告一直拒绝接收。原告主张的违约金的计算期限，我公司予以认可即应从2012年1月1日计算至2012年8月31日。关于违约金的计算基数，我公司认为应当按照合同约定价款即578367元计算。按照合同约定，原告购房尾款250000元应于2010年12月9日前付清，每逾期一天，应按应付款项的万分之二向被告支付违约金。原告直至2011年10月20日才付清该款，故原告已构成违约。同时，原、被告在签订的《补充协议》当中约定：一、被告交付房屋时，可以电话、报纸公告、邮寄等形式进行通知。如超过交付通知指定期限15日的，不论是否实际接收房屋，均视为房屋已经交付；二、原告在办理交房手续时，应预缴房屋产权登记的相关税费及物业储备金。如原告超过约定房产交付期限10天仍未交纳上述费用，则应按照房屋价款的万分之三向被告支付违约金。因原告至今未缴纳上述费用，亦构成违约。被告据此反诉原告，要求原告向被告支付逾期付款违约金5775元（250000元×77天即2010年12月9日至2012年2月24日×0.3‰）、支付逾期付费违约金20821元（578367元×120天即2012年9月11日至2013年1月9日×0.3‰），合计26596元；反诉费用由原告承担。
原告靳强、王倩针对被告长信源公司的反诉辩称，原告确于2012年10月20日才向被告支付尾款350000元，但按照合同约定，该350000元系原告向银行贷款支付被告。贷款手续的进展决定于被告将房屋买卖合同向房屋管理部门的备案时间，而被告直至2011年9月21日才办理了合同备案手续，致使原告贷款发放时间拖延至2011年10月20日。故原告并未违约，请驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2011年9月17日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》一份，约定：一、原告购买被告开发的银川市兴庆区某小区6号楼4单元1802号商品房一套；二、房屋建筑面积91.76平方米，每平方米单价6084.54元，总价款558317元，首付款208317元应于2011年9月17日前付清，剩余350000元由原告向银行贷款，并应于2011年10月2日前向原告付清；三、自合同生效之日起30日内，由被告向银川市房屋产权登记部门申请登记备案；四、如逾期付款，将承担以下违约责任：1、逾期在30日之内，自合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。五、被告应当于2012年5月31日之前向原告交付该房，交付条件为被告取得《银川新建住宅交付使用证》；如逾期交房，将承担以下违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，被告于同年9月21日在银川市住房保障局进行合同备案登记；原告于2011年9月17日支付首付款208317元，并于2011年10月20日以银行贷款方式支付了剩余房款350000元。因实测面积大于合同约定面积，原告后又补缴房款12838元，实际交纳购房款共计571155元。被告于2012年2月18日向原告交付了上述房屋，并向被告出具了入户声明：“……经查验认为：该物业符合购房合同的条件和要求，现正式声明入户……”。原告在该声明下方签字。2012年8月31日，被告取得了某小区的《银川市新建住宅交付使用证》。现双方就合同履行问题产生纠纷，故原、被告各诉至本院，请求判如所请。
本院认定的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同一份、房款发票三份、新建住宅交付使用证存根一份，被告提供的入户声明一份、签领钥匙登记表一份、房款收据一份及原、被告当庭相关陈述在案为凭，经本院开庭质证和审查，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容形式均符合法律规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当严格遵照约定行使合同权利、履行合同义务。关于原告所诉逾期交房问题，本院认为，原、被告约定于2012年5月31日交房，交房时被告应取得新建住宅交付使用凭证，但被告于2012年2月18日交付了房屋，原告亦在入户声明、签领钥匙登记表当中签字确认，该行为应视为房屋的实际交付。虽然此时被告并未按照合同约定取得银川市新建住宅交付使用凭证，但上述实际交付行为可以视为原、被告就涉案房屋的交付条件进行了变更，该变更行为不违反法律规定，据此应认定上述实际交付行为合法有效。故被告实际上已在合同约定的交付期限届满前向原告交付了涉案房屋，其并未构成逾期交房。故原告诉请不能成立，本院不予支持。关于被告反诉逾期付款问题，本院认为，原、被告约定购房尾款350000元应由原告从银行贷款并于2011年10月2日前支付，原告于同年10月21日才向被告支付了上述尾款，显然属于逾期付款行为。原告抗辩因被告拖延购房合同备案登记，导致贷款手续延误，因原、被告于2011年9月17日签订了购房合同，被告于4日后即2011年9月21日即进行了合同备案登记，从常理上来讲，被告并无备案延误的行为。故被告反诉的逾期支付房款违约金，原告应承担1260元（350000元×18天即2011年10月3日至2011年10月20日×0.2‰）。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告靳强、王倩的诉讼请求；
二、反诉被告靳强、王倩于本判决生效之日起十日内向反诉原告宁夏长信源房地产有限公司支付逾期付款违约金1260元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费186元，减半收取93元，由原告靳强、王倩负担（此款原告靳强、王倩已预交）；反诉费25元，亦由原告靳强、王倩负担（此款被告宁夏长信源房地产有限公司已预交，原告靳强、王倩随上述款项一并支付被告宁夏长信源房地产有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 任海权
二〇一三年十月十日
书记员 朱敏斌
附：本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。