江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02880号
上诉人（原审原告）苏州润建置业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑分区宏业路168号，组织机构代码79334005-5。
法定代表人陈军，该公司行政总裁。
委托代理人赵伟，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
委托代理人李永安。
被上诉人（原审被告）万国富。
委托代理人张东旭，上海友禾律师事务所律师。
委托代理人李卫东，男，1972年8月17日生，汉族。
上诉人苏州润建置业有限公司（以下简称润建公司）因与被上诉人万国富商品房销售合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第2849号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年12月31日，润建公司（甲方）与万国富（乙方）签订《苏州工业园区商品房销售合同》，约定万国富认购位于苏州工业园区润华环球大厦“环球财富广场”2幢4107室。该房屋用途为酒店式公寓，房屋合计157.66平方米，房款合计4051002元。双方对付款时间约定为自有资金支付部分房款，贷款支付部分房款。合同第七条违约责任约定：乙方未按合同约定的时间付款，逾期付款的，甲方权按照逾期付款额追索逾期付款利息，逾期付款利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，月利息按照同期银行住房贷款利率计算。乙方逾期超过15天的，还应按房屋总价款的5%支付违约金，合同继续履行；经甲方催告后在三个月内还未履行的，甲方有权单方面书面通知乙方终止本合同，乙方在接到书面通知之日起15日内按照总房价的10%向甲方支付违约金。双方在合同附件中，对付款方式约定为：2010年12月31日前支付全部价款的20%计810200元，在签署本合同时支付甲方定金100000元；2011年2月15日前以现金的方式支付全部房款的10%，计410802元；在2011年3月1日前以贷款的方式支付房价款70%，计人民币2830000元。原审庭审中，润建公司、万国富一致确认实际款项支付为：2010年1月16日交款101020元，2010年12月31日支付709180元，2011年2月22日付款310802元，2011年11月22日付款500000元，以上四笔合计1621002元。2013年7月21日，润建公司向万国富发出《解除函》，通知万国富就上述购房事宜，万国富仅支出房款1621002元，余款2430000元未支付，经多次通知及催告并于2012年2月27日委托法律顾问法律师函催讨，万国富仍未支付。上述长期拖欠购房款的行为违反了基本诚信原则，使润建公司损失不断扩大，已构成严重违约，故根据合同第七条约定，可以单方解除合同。故通知万国富，正式解除购房合同并保留追究违约责任的权利。万国富确认2013年7月8日收到该《解除函》。
2013年7月8日，万国富向润建公司出具书面《承诺书》，载明：万国富承诺于2013年7月31日前付清环球财富广场4-4104的全部尾款合计2430000元，如在承诺日期未能付清尾款，将接受公司的相关合同规定违约责任。
原审庭审中，润建公司明确，就本案诉请损失的计算依据为：1、万国富应当在2011年3月1日前付清房款，但截至合同2013年7月8日解除，逾期付款28个月，按照银行同期贷款利率计算，相应可得利息损失为34万元；2、合同约定的违约金计算40万元；3、房屋价格上涨约20万元，但不足以弥补润建公司的全部损失。综合各项因素，向万国富主张计算违约金405100.2元。
以上事实，由苏州工业园区商品房销售合同、解除函、收据、涉案房屋两证等证据以及当事人庭审陈述附卷佐证。
原审原告润建公司的诉讼请求为：确认润建公司与万国富房屋买卖合同已经解除，判令万国富赔偿润建公司违约金405100.2元，并由万国富承担本案诉讼费。
原审法院认为：润建公司、万国富签订的《苏州工业园区商品房销售合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按约履行合同。现万国富逾期付款已构成违约，经润建公司多次催讨后其仍拒不履行付款义务，其行为已构成根本违约，润建公司可依照合同约定享有合同解除权。根据法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。本案中，润建公司发出的解除合同通知已于2013年7月8日到达万国富处，故双方间的合同于2013年7月8日解除。至于违约金，因万国富提出合同约定的违约金过高，由法院根据润建公司的损失进行调整。根据《苏州工业园区商品房销售合同》，万国富应当在2011年3月11前支付全部房款，经润建公司催告后在三个月内还未履行的，润建公司有权单方面书面通知万国富终止本合同。本案中，万国富逾期支付房款构成违约，给润建公司造成相关损失的应当予以赔偿；但在万国富客观逾期支付房款且违约处于持续的状态下，润建公司作为守约方，有义务积极行使权利避免损失进一步扩大。现润建公司在未及时行使相关权利，对损失进一步扩大也存在一定过错。鉴于润建公司、万国富均认可房屋现在的价格上涨，综合考虑双方当事人的过错及润建公司的损失，原审法院酌定违约金20万元。因万国富交付润建公司的房款高于上述违约金，为避免当事人讼累，万国富交付房款扣除违约金，剩余部分直接由润建公司直接返还给万国富，即需要返还1421002元（1621002元-200000元）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认苏州润建置业有限公司与万国富就苏州工业园区苏惠路88号“环球财富广场”2幢4107室房屋签订的《苏州工业园区商品房销售合同》（编号201012310170）已于2013年7月8日解除；二、万国富于判决生效之日起十五日内支付苏州润建置业有限公司违约金200000元；本案判决第二条确定的违约金与已付房款相抵，苏州润建置业有限公需返还万国富1421002元，在判决生效之日起十五日内返还。三、驳回苏州润建置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费7377元，由万国富负担3500元，苏州润建置业有限公司负担3877元。
上诉人润建公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：根据润建公司与万国富签订的《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》第七条，因万国富逾期付款导致润建公司解除购房合同时，万国富应承担的违约金为总房价款的10%（即405100.2元）。另，2013年7月8日，根据万国富向润建公司出具的承诺书，万国富再次明确：如未能付清尾款，将接受购房合同约定的违约责任。故涉案合同解除时，法院应尊重双方已达成的关于违约金的意见，不应调整。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判万国富向润建公司支付违约金405100.2元，并由万国富承担本案全部诉讼费用。
被上诉人万国富辩称：首先，润建公司主张违约金金额时，应充分考虑其获利情况。涉案房产由润建公司正常使用且开设辉盛阁国际公寓并收取租金。该房产当前价值将近600万元，润建公司转售该房产亦完全获利。万国富向润建公司支付162万购房款3年有余，该笔资金一直由润建公司使用。其次，润建公司主张按照总房价10%确定违约金远远偏离实际损失。万国富确认自己违约并愿意赔偿润建公司经济损失，但对于过高违约金数额，请求法院予以调整，衡平双方利益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，万国富于一审庭审中提出双方合同约定的违约金过高，由法院根据润建公司的损失进行调整。在双方合同约定违约金高于造成实际损失的情况下，原审法院结合实际情况酌定违约金为20万元，并无不当，应予维持。
综上，上诉人润建公司的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7377元，由上诉人苏州润建置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 孙 毅
代理审判员 沈军芳
二〇一四年十月二十日
书 记 员 闻 艺