广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第205号
上诉人（原审原告）高X，女。
委托代理人周X，广东中安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赵X，女。
委托代理人李X，女。
上诉人高X与上诉人赵X因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第481号判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，赵X系位于深圳市X区X路与X路交界东北的X苑X栋X房屋（以下简称涉案房产）的所有权人，房地产证号为X**。
2009年10月15日，高X（承租方，乙方）、赵X（出租方，甲方）、案外人深圳市X房地产经纪有限公司（经纪方，丙方）签订《房地产租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：赵X将涉案房产出租予高X，租赁期1年，从2009年10月19日起至2010年10月18日止；租金每月人民币（以下相同）4000元，每月租金须于当月25日前交付甲方，若延期乙方则按每月百分之一缴纳滞纳金（第三条第1项）；签订本合约之同时，乙方即时向甲方交纳两个月租赁保证金和三个月租金，共计20000元，甲方应出具收据；合同第五条约定了双方责任，该条第5项的内容为：承租期内甲方如需提前收回此房，视为违约，需赔偿乙方违约金（等同于租赁保证金）8000元，并原数退回乙方所交的租赁保证金8000元，如乙方未到期退房，视为违约，甲方有权没收乙方租赁保证金8000元，双方均无异议；第八条为补充条款：交房租账号，招商XXX，赵X（蛇口支行），房租三个月交一次；及其他条款。
合同签订后，赵X将涉案房产交付高X使用，高X支付了租赁保证金8000元、三个月租金（2009年10月19日至2010年1月18日）12000元，共计20000元。之后，高X于2010年1月29日交付了1月19日至2月18日的租金4000元，于2010年2月26日交纳了2月19日至4月18日的租金8000元，于2010年4月23日交付了4月19日至6月18日的租金8000元。
2010年5月，赵X陈述高X向其提出更换灯泡、安装空调等要求作为支付租金的条件，双方因此发生争议。
2010年5月16日凌晨，高X回到涉案房产时发现门锁被更换，遂报警并更换门锁，高X支付了更换门锁的费用500元。
赵X承认，是高X的违约行为使其决定单方解除合同、收回房屋，其是在管理处人员的陪同下直接更换了涉案房产的门锁，并通知管理处对涉案房产停水、停电。
2010年5月18日，高X搬出涉案房产。2010年5月19日，高X将涉案房产的钥匙交还赵X。
截至原审庭审之日，赵X没有向高X退还租赁保证金8000元。
高X主张其为本案诉讼支出律师费3000元，并提交收费发票作为证据。赵X确认该证据有原件，但对其关联性有异议，认为其没有违约，无须支付律师费。
高X于2010年6月7日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、赵X支付违约金8000元；2、赵X退还租赁保证金8000元、房屋租金4000元；3、赵X支付因违约给高X造成的意外支出：律师费3000元，换门锁费用500元；4、由赵X承担诉讼费。
原审法院认为，高X、赵X之间关于涉案房产的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。
赵X已依约将涉案房产交付高X使用，高X亦已支付租金至2010年6月18日。本案争议的焦点在于高X支付租金的时间和方式是否符合合同约定，以及赵X是否有权解除合同。
双方在涉案合同第三条第1项中约定高X应于每月25日前支付当月租金，但在该合同第八条的补充条款中却约定三个月交一次租金。高X认为应以第三条第1项的约定为准，赵X主张按照第八条的约定履行。原审法院认为，关于租金的支付方式和时间，双方在同一份合同中作出相互矛盾的约定，而在合同的实际履行中，高X在签约时一次性支付了首三个月的房租，但其后均是在每月25号左右支付当月租金或支付当月及下月共两个月租金，赵X并未对此提出过异议，应视为双方在实践中选择并认可了按第三条第1项的约定履行。
高X在2010年4月23日已支付4月19日至6月18日的租金8000元，并无违约行为。在双方仅就一些问题发生争议的情况下，高X、赵X应当遵循诚实信用的原则协商解决。但赵X没有经过任何协商与通知程序，即于2010年5月16日通过擅自更换门锁及通知管理处停水停电的方式单方解除合同，赵X的该行为于法无据，且导致租赁合同无法继续履行，已构成违约，赵X应依法承担违约责任。
高X已于2010年5月18日搬离涉案房产，其已多支付的一个月租金4000元，赵X应返还；赵X收取高X的租赁保证金8000元，亦应返还。因赵X在租赁期内单方提前收回涉案房产，赵X应依约向高X支付违约金8000元。
赵X虽系涉案房产的所有权人，但其已与高X订立租赁合同，通过收取租金作为对价将涉案房产一定期间内占有、使用的权利让渡予高X，高X在租赁期内有权对涉案房产占有、使用，任何人无正当理由不得干涉、侵害高X的该权利。赵X在没有通知高X的情况下擅自更换门锁，导致高X深夜无门可进，其报警并更换门锁是合理的处理方式，并无不妥。高X支付的更换门锁费用500元，系其因赵X的该违约行为而支出的合理费用，赵X应向高X赔偿。
关于高X主张的律师费3000元，没有法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赵X应于本判决生效之日起十日内向高X支付违约金8000元；二、赵X应于本判决生效之日起十日内向高X退还租赁保证金8000元、房屋租金4000元；三、赵X应于本判决生效之日起十日内向高X支付更换门锁的费用500元；四、驳回高X的其他诉讼请求。案件受理费194元，由高X负担25元，由赵X负担169元。
上诉人赵X不服原审判决，向本院上诉，请求：1、撤销原审判决第一、三项；2、撤销原审判决第二项中赵X返还租赁保证金8000元的内容；3、由高X承担诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。涉案合同第三条第1项约定，赵X应于每月25日前支付当月租金，但第八条的补充条款中进行了变更，约定每三个月交一次租金。从第一次首付了三个月租金（2009年10月19日至2009年1月18日）就能够看出双方是按照补充条款来履行的。高X应交纳第二期三个月租金时，以需要更换灯泡为由，提出先交纳一个月租金，待赵X将灯泡更换后，再交纳余下的两个月租金。赵X基于此理由同意高X第二期分两次交纳租金。但是，赵X只是同意第二期分期交纳租金，不能就此认定赵X通过行为默认选择按第三条第1项约定履行。在第三期应一次性交纳三个月租金时，高X以需要安装空调为由，交纳了两个月租金（2010年4月19日至2010年6月18日）。双方协商时，高X明确表示如果赵X不为其安装空调，将不交纳剩余房租。高X以安装空调为支付租金的条件是对合同的严重违背，构成违约。原审判决认为赵X未经协商、通知程序就单方解除合同，构成违约，是不符合实际的。赵X一直在上海工作，与高X通过电话、短信协商。赵X是在协商未果的情况下，才依约解除合同。
二、原审判决适用法律错误。补充条款是以一种新的合意来否定原先的约定。原审判决以实际履行为准，认定第三条第一项的效力高于第八条补充条款的效力，是错误的。原审判决以赵X对高X支付租金的期限未提出异议为由，认定每月履行有效，也是错误的。债权人抛弃某一期的期限利益并不能推定债权人抛弃每期的期限利益。不能以债权人暂时谅解债务人的行为反过来作为对债权人不利的证据。
针对赵X的上诉请求，高X答辩称：1、从双方实际履行的情况看，除第一次交纳三个月租金外，从来不存在每三个月交纳租金的事实。如果是三个月交纳一次租金，高X的行为已构成根本违约；2、原审判决对有关租金交纳时间的认定虽存在一定瑕疵，但处理是正确的。同时，涉案合同由赵X提供使用，如果需要对合同存在冲突的条款进行解释，根据法律规定，应当作不利于提供格式合同一方的解释。
上诉人高X也不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、维持原审判决第一、二、三项；2、撤销原审判决第四项，改判赵X支付因违约给高X造成的意外支出的律师费3000元；3、由赵X承担诉讼费。事实与理由：一、涉案合同第五条第6项约定任何一方违约导致纠纷，违约方除承担合同规定的赔偿责任外，还要承担对方或者委托代理人为解决该纠纷所产生的交通费、误工费、律师费等意外支出。赵X应当支付高X因本案而支出的律师费3000元。
二、涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。高X请求赵X支付律师费有法律依据。
三、原审判决在认定赵X违约的情形下，仅判决赵X需向高X支付更换门锁费用、而不需向高X支付律师费，是错误的。
针对的高X上诉请求，赵X答辩称以上诉意见作为答辩意见。
二审庭审中，赵X陈述在2010年5月16日将涉案房产更换门锁并通知管理处停水、停电的原因是高X要求赵X更换灯泡、安装空调等，赵X予以拒绝，高X表示不再交纳租金，故赵X采取了前述措施。高X表示自己没有将赵X更换灯泡、安装空调等作为交纳的租金的条件。赵X没有提交证据证明前述主张成立。
高X提交了2010年5月27日与北京市X律师事务所深圳分所就本案纠纷签订的《委托代理合同》，载明律师费3000元。
本院经审理查明，涉案合同第八条补充条款约定三个月交纳一次租金，但没有明确具体的交纳时间。
高X二审提交的《委托代理合同》与其在原审时提交的有关律师费发票的主体、金额、时间一致。
涉案合同第五条第6项约定，赵X、高X任何一方违约导致纠纷，违约方除承担合同规定的赔偿责任外，还要承担对方为解决该纠纷所产生的交通费、误工费、律师费等意外支出。
原审法院查明的其他事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，赵X主张双方约定的租金交纳方式应是涉案合同第八条补充条款约定的三个月交纳一次，而不是第三条第一项约定的每月25日前交纳当月租金，依据是：1、首三个月的租金（2010年10月19日至1月18日）是一次性交纳的；2、在高X应交纳第二期三个月租金（2010年1月19日至4月18日）时，以需要更换灯泡为由，提出先交纳一个月租金，待赵X将灯泡更换后，再交纳余下的两个月租金。赵X予以同意，但只是同意第二期租金分期交纳；3、在高X应交纳第三期三个月租金（2010年4月19日至7月18日）时，高X以需要安装空调为由，交纳了两个月租金（2010年4月19日至6月18日）。双方协商时，高X表示如果赵X不为其安装空调，将不交纳剩余租金。本院认为，高X予以否认，且赵X也没有证据证明上述主张成立，故本院不予确认。
涉案合同的履行过程中，除首三个月租金是一次性支付，其后的租金高X均是在每月25日左右支付当月19日至下月18日的租金或至下下月18日共两个月租金，支付了三次（2010年1月29日、2月26日和4月23日）共五个月的租金，没有证据显示双方对此有争议。赵X在2010年5月16日采取更换门锁、通知管理处停水、停电措施的原因，按照赵X在二审庭审中的主张是由于高X要求安装空调、双方发生争议，而不是因为高X没有一次性交纳三个月租金引起。且即使按照赵X主张的双方约定的交纳租金方式是涉案合同第八条，即三个月交纳一次，该条也没有约定具体的交纳时间。因2010年4月19日至7月18日这三个月的租金应在何时交纳，没有约定具体时间，而赵X没有证据证明高X在履行期限届满（2010年7月18日）之前拒绝交纳租金。高X已交纳了至2010年6月18日止的租金，赵X在2010年5月16日采取上述措施时，没有约定解除权或法定解除权，赵X的上述行为是提前收回涉案房产，使高X不能实现合同目的，构成违约，高X有权解除涉案合同。高X随后向赵X交还涉案房产钥匙（2010年5月19日）的行为视为行使解除权，在钥匙交还赵X之日视为高X通知赵X解除合同，涉案合同因赵X违约在2010年5月19日解除。
合同解除后，根据涉案合同第五条第5项的约定，赵X违约需赔偿违约金8000元和返还收取的租赁保证金8000元。原审判决处理正确，本院予以确认。根据涉案合同第五条第6项的约定，违约方须承担对方为解决该纠纷所产生的交通费、误工费、律师费等意外支出。故高X主张的律师费3000元和更换门锁费用500元，有合同依据和事实依据，本院予以支持。原审判决不予支持律师费，系认定事实错误，本院予以纠正。
综上所述，赵X的上诉请求不能成立，本院不予支持。高X的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分错误，对错误部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第481号民事判决第一、二、三项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第481号民事判决第四项；
三、赵X于本判决生效之日起十日内向高X支付律师费3000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。
本案一审案件受理费194元、二审案件受理费262.5元，均由赵X负担。赵X迳付高X案件受理费244元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 赵 霞
二〇一一年三月八日
书 记 员 廖燕萍（兼）