广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1132号
上诉人（原审原告）：深圳市中航健身时尚股份有限公司
被上诉人（原审被告）：潘建华
上诉人深圳市中航健身时尚股份有限公司（以下简称中航公司）因与被上诉人潘建华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，潘建华于2012年6月1日取得位于深圳市xx区xx路xx花园会所二、三层房（以下简称涉案房产）的所有权。2012年7月10日，潘建华与中航公司签订《xx会所场地租赁协议》（以下简称《租赁协议》），该协议在中航公司与涉案房产原所有权人所签租赁协议的基础上，仅将租赁房产变更为涉案房产，其他条款均保持不变。《租赁协议》明确约定：中航公司租赁涉案房产用于会所经营；租金为中航公司向潘建华按月交纳的场地使用费（含物业服务费），并按年缴纳，具体计算与缴纳方式参照本协议的第五条；中航公司同意在本协议签订后十日内向潘建华交纳67000元作为租赁保证金；中航公司未按本协议约定向潘建华交纳租赁保证金，则视为中航公司违约，潘建华有权选择终止本协议；（第4.8款）中航公司应按本协议第五条所规定的收费标准和时间于每月10日前交纳当月租金，潘建华应提供合法的租赁发票；租赁期限自2008年5月1日至2017年11月1日止（共计10年）；（第5.2款）自2008年5月15日至2017年11月15日，中航公司采用按年交纳的方式，第一年前六个月给予中航公司免租优惠，以后每年交纳租金267000元（该租金含物业服务费），第四年起年租金按照5%的比例递增；中航公司违反4.8款、4.14款之约定的，除应足额缴清外，应按照实际拖欠支付的天数，每天按所拖欠费用总额的万分之五向潘建华（或潘建华指定的物业服务公司）支付违约金，逾期六十日仍未交纳，潘建华有权单方解除协议、没收租赁保证金并要求中航公司按本协议第7.5条之规定赔偿违约金；一方违约导致协议不能或不必要履行时，另一方可单方解除协议，但应提前十五日书面通知对方。协议还约定了双方当事人的其他权利义务。2012年7月20日，中航公司通过银行转账方式向潘建华支付了租赁保证金67000元。中航公司通过银行转账方式分别于2012年7月18日、8月29日、9月6日、11月27日、11月28日、12月7日及2013年1月5日、2月4日、3月4日向潘建华支付了2012年6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月及2013年1月、2月、3月的租金23362.50元。其中中航公司提交的部分《xx银行网上银行客户回单》中载明款项用途为“差旅费”。2013年1月10日，潘建华向中航公司发出《解除租赁合同的通知书》，通知中航公司因其一直未按合同约定履行按年支付租金的义务，故潘建华根据约定解除租赁合同，租赁合同终止日期为2013年1月31日，且中航公司需在租赁终止日前搬离。中航公司确认已收到该通知书。
中航公司在原审的诉讼请求为：1、潘建华继续履行《xx会所场地租赁协议》；2、潘建华承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，双方当事人于2012年7月10日签订的《xx会所场地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。关于交纳租金的方式，虽然协议第5.2款约定中航公司采用按年交纳的方式交纳租金，但协议第4.8款明确约定中航公司应按本协议第五条所规定的收费标准和时间于每月10日前交纳当月租金，结合协议其他条款理解，原审法院认为，协议所约定的按年交纳租金应指按年计算租金标准，而中航公司应以此标准为基础计算月租金并于每月10日前向潘建华交纳，因此，中航公司按月交纳租金符合协议约定，不构成违约。对于潘建华称中航公司向其交纳的是差旅费而非租金的抗辩意见，原审法院认为，虽然中航公司提交的《xx银行网上银行客户回单》中载明款项用途为“差旅费”，但潘建华未举证证明双方之间除存在租赁合同外还存在其他业务往来而需中航公司向潘建华支付差旅费，因此，对于潘建华的此项抗辩意见不予采纳。对于潘建华称中航公司未足额交纳租金构成违约的抗辩意见，原审法院认为，根据协议约定，中航公司自2008年5月起每年交纳租金267000元，且第四年起年租金按照5%的比例递增，因此，自2012年5月起至2013年5月止，中航公司应当交纳的年租金为294367.50元，而根据协议约定的按月交纳方式，自2012年6月潘建华取得涉案房产所有权后，中航公司应当每月向潘建华交纳租金24530.63元，而中航公司实际每月只向潘建华交纳了租金23362.50元，因此，中航公司存在未足额向潘建华交纳租金的情形。对此，中航公司抗辩称，双方曾就租金暂不递增达成了一致意见，但中航公司并未提交证据加以证明，故不予采纳。综上，由于中航公司自2012年6月起一直未向潘建华足额交纳月租金，且此违约行为达到了协议约定的解除条件即“逾期六十日仍未交纳，潘建华有权单方解除协议”，因此，潘建华有权解除租赁协议。且潘建华已按协议约定提前十五日向中航公司发出了解除协议的书面通知，因此，对于中航公司要求继续履行协议的诉讼请求，原审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回中航公司的诉讼请求。案件受理费6900元，由中航公司负担。
上诉人中航公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、潘建华继续履行《xx会所场地租赁协议》；3、由潘建华承担案件一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审认定中航公司未按月足额支付租金构成违约不符合事实。中航公司与潘建华于2012年7月10日签订了《租赁协议》第5.2条约定：“以后每年缴纳租金26700元，第四年起年租金按照5％的比例递增”。根据《租赁协议》约定，在2012年6月至2013年5月期间，租金应递增为294367.50元，亦即每月租金为24530.63元。因该租赁物业租金水平远低于同期政府指导租金水平，如办理租赁合同备案，则潘建华将实际支出较多税赋，因此，潘建华未办理租赁合同备案，亦无法按照《租赁协议》第4.8条之约定向中航公司开具合法的租赁发票。双方即口头同意中航公司不要发票，双方租金暂不递增，仍按上年度280350元，即每月23362.50元的标准履行《租赁协议》，中航公司即如约按月向潘建华指定账户支付租金，直至2013年3月。因潘建华不能提供合法租赁发票，中航公司甚至不得不以差旅费的名义支付了数月租金。潘建华在《租赁协议》履行期间均确认每月收悉中航公司支付款项，自始未提出异议。原审简单以中航公司无法提供书面证据证明上述事实为由不予认定，显属不当。1、潘建华于2013年1月10日发出的单方解除通知书中，解除合同的事由仅为中航公司“一直未能按合同规定履行按年支付租金的义务”，未提及任何关于“未足额缴纳租金”的内容。2、潘建华按月收取租金达7个月之久。如果双方确不存在上述约定，潘建华早就应向中航公司催告应按月足额缴纳租金，中航公司如不缴纳，潘建华有权行使合同解除权。事实上潘建华从未以任何方式就中航公司未能“足额缴纳租金”的行为进行催告，从而行使其合同解除权，有悖合同交易惯例，亦不符合常理。3、双方对于缴纳租金的实际履行行为应视为对于《租赁协议》之变更。该变更虽未采取书面形式，但不违反《合同法》的相关规定，且双方亦已实际履行，应当予以认定。二、原审基于对事实的错误认定，进而判决解除《租赁协议》有悖合同法维护合同和交易稳定的基本原则。1、根据原审法院认定的事实，中航公司“欠缴”的金额也仅为每月1161元，相对于其已缴纳之租金，仅为极小的一部分。即使如一审法院认定的中航公司“违约”，亦不应属于缴纳租金之合同主义务的严重违背，不足以构成合同解除的法定条件。2、中航公司系较为知名且规模较大的美容健身企业，租赁该经营场所系用于从事商业经营活动，客观上存在经营场所长期稳定的需求。这也是中航公司租赁该经营场所租期长达10年的原因。因此主观上不可能存在违约的动机。即使如原审认定中航公司“违约”，存在未足额缴纳租金的情形，潘建华亦完全可以及时通过催告等方式，要求中航公司在合理时间内补足欠缴之租金，充分履行其合同义务。中航公司基于经营场所稳定之客观需要，一定会按月履行，从而亦保障潘建华的收取租金之权益。相对于解除《租赁协议》给中航公司及潘建华双方造成的各种经济损失，中航公司可采取的补缴方式从而使得《租赁协议》继续履行，更符合双方利益及有利于订立《租赁协议》之合同目的的实现，亦有利于维护交易的稳定。
被上诉人潘建华答辩认为，根据合同法第九十三条第二款、九十六条的规定以及《租赁协议》7.4条的约定，中航公司没有按照协议规定的标准和时间缴纳租金，拖欠的时间达到60日的，潘建华有权单方解除合同，在本案中，中航公司在长达七个月的时间内，每个月都故意拖欠部分租金，导致合同约定的解除条件成就，所以潘建华有权在履行通知义务后单方解除合同。本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
在二审审理过程中，潘建华主张其发出解除合同通知的原因既包括中航公司支付租金的时间不符合约定也包含了租金支付数额不符合合同约定。中航公司主张经与潘建华邮件沟通后，其于2013年6月开始按照递增后的标准向潘建华支付租金，但潘建华予以否认，认为邮件只是确认收款账户，没有涉及租金支付问题。双方当事人均确认涉案房产目前的市场指导租金约为每月每平方米50余元，与《租赁协议》目前每月每平方米约6元的标准差距巨大。
本院认为，原审对《xx会所场地租赁协议》的效力认定正确，本院予以确认，潘建华和中航公司作为缔约方均应全面履行合同义务。依照租赁协议第4.8、5.2、7.4款的约定，涉案场地的租赁期间为2008年5月15日至2017年11月15日，从第四年即2012年5月起租金按照5%的比例递增，中航公司应按照该收费标准于每月10日前交纳当月租金。中航公司逾期六十日仍未交纳的，潘建华有权单方解除协议。在合同履行过程中，中航公司未依约在2012年5月起按照5%的递增标准向潘建华按月支付租金，其欠租行为已经构成违约，且达到租赁协议约定的解除条件，潘建华有权解除合同，双方的租赁协议自潘建华2003年1月10日发出的《解除租赁合同的通知书》确定的2013年1月31日解除。中航公司主张双方曾协商确认自2012年5月起暂不递增租金，潘建华予以否认，中航公司亦未能提交证据佐证，本院不予采信。按照租赁协议8.1款的约定，经双方书面协商同意可以变更协议，中航公司系通过银行转账方式向潘建华支付租金，在未形成书面约定的情况下，该租金支付方式不能视为潘建华认同中航公司支付租金的数额，亦不足以表明双方已经合意变更了租金支付约定。至于中航公司提出的催告问题，合同法规定的合同解除包含约定解除和法定解除两种方式，在满足约定条件的情况下，催告履行并非守约方行使约定解除权的前提条件，中航公司以其主观上不具备违约故意、潘建华未催付租金为由要求继续履行租赁协议，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人中航公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6900元，由上诉人深圳市中航健身时尚股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
代理审判员 吴思罕
代理审判员 郑志锋
二〇一三年九月十七日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。