陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）陕0302执异28号
案外人：武恩让，男，1966年3月出生，汉族，农民，现住宝鸡市。
申请执行人：中国核工业第二二建设有限公司，住所地湖北省宜昌市。
法定代表人：尤念军，任董事长。
委托代理人：张磊，男，1963年8月出生，汉族，住西安市未央区。
被执行人：陕西东森房地产开发有限责任公司，住所地宝鸡市渭滨区。
法定代表人：赵继平，任执行董事。
委托代理人：宁俊伟，男，1982年7月出生，汉族，现住宝鸡市，该公司员工。
本院在执行中国核工业第二二建设有限公司（以下简称核二二公司）诉陕西东森房地产开发有限责任公司（以下简称东森公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人武恩让向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。
案外人武恩让称，被执行人东森公司将其建设的水岸豪庭小区1-2房屋抵给汪建虎顶作所欠工程款44万元，汪建虎因无钱支付工人工资，将该房屋转让给其，其支付汪建虎39万元，汪建虎协助其于2016年1月27日与被执行人东森公司签订了《商品房认购书》，但东森公司于2016年10月将该房另售他人，经协商2016年12月14日经汪建虎确认东森公司重新将案涉房屋水岸豪庭小区1-1房抵价41万元给汪建虎顶作工程款，并给案外人更换了收款收据及《水岸豪庭认购协议书》，同时交付了案涉房屋的钥匙。协议签订后，其多次督促东森公司将案涉房屋网签备案未果，后在2018年2月准备装修房屋时，得知该房已于2017年11月27日查封。案外人武恩让认为案涉房屋系其所有，本院的查封措施损害了其合法权益，遂向本院提出执行异议，请求解除对水岸豪庭小区1-1房屋的查封措施。
申请执行人核二二公司辩称，案外人武恩让与被执行人东森公司所签订的《认购协议书》并非买卖合同；武恩让并不能证明其已在法院查封之前合法占有了案涉房屋；武恩让并未支付全部房款；武恩让没有证据证明其对未办理案涉房屋的过户登记没有过错。故案外人所提的异议不符合相关法律规定，请求法院予以驳回。
被执行人东森公司辩称案外人武恩让所述属实，同意法院解除对水岸豪庭小区1-1房屋的查封措施。
经审查查明，原告核二二公司诉被告中国联合网络通信有限公司宝鸡市分公司、被告东森公司建设工程施工合同纠纷一案，经宝鸡市中级人民法院（2016）陕03民终599号民事判决书判决，被上诉人东森公司应于判决书生效之日起10日内：1、支付上诉人核二二公司工程欠款332676.7元及利息（利息从2013年6月1日起以中国人民银行发布同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日）；2、支付上诉人核二二公司履约保证金320000元及利息（利息从2013年6月1日起以中国人民银行发布同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日）；3、退还上诉人核二二公司税款750423.5元；4、退还上诉人核二二公司工程质保金531866.49元及利息（利息从2015年7月1日起以中国人民银行发布同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日）。东森公司承担一、二审案件受理费共6860元。判决书发生法律效力后，东森公司未履行，核二二公司于2016年7月11日向本院申请强制执行，在执行中，本院于2017年2月14日查封了登记在被执行人东森公司名下位于宝鸡市渭滨区滨河大道68号院1栋1单元3套房屋，后经申请执行人申请，于2017年4月18日解除了对其中两套房屋的查封措施，对本案涉及房屋继续查封。
另查明，汪建虎承揽被执行人东森公司建设的水岸豪庭小区室外工程及绿化工程，完工后东森公司将其建设的水岸豪庭小区1-2房屋抵给汪建虎顶作所欠工程款44万元，汪建虎将该房屋转让给案外人武恩让，2016年1月27日汪建虎协助武恩让作为乙方与作为甲方的被执行人东森公司签订了《商品房认购书》，约定：“1.水岸豪庭小区位于渭滨区滨河大道68号，经宝鸡市房产管理部门批准，现正式对外销售[预售许可证：（2013）宝建房预售证第1100号]。2.乙方订购水岸豪庭小区1号楼2单元房屋。总建筑面积135㎡。单价3260元/平方米，总价：人民币44万元。3.甲方将此房抵账给乙方，用作乙方在水岸豪庭小区进行的园林绿化工程施工款。”协议签订后，武恩让于2016年2月6日支付33万元（包括汪建虎向武恩让之前借款11万元），次月18日支付6万元。东森公司之后将该房另售他人，经交涉，三方协商，2016年12月14日东森公司将案涉房屋即水岸豪庭小区1-1房抵价41万元给汪建虎顶作工程款，给案外人武恩让更换了收款收据，并签订了《水岸豪庭认购协议书》，协议中“面积价格”部分约定：“1、乙方（武恩让）所预定房屋为1单元房；2、该房屋建筑面积为135㎡；3、该房屋单价为3037元/㎡，总价款为410000.00元整；4、乙方选择一次性付款，优惠后单价为3037元/㎡……5、签订本协议时，乙方向甲方（东森公司）支付全部房款410000元整……”；协议“甲乙双方权利和义务”部分约定：“4、此套房屋由甲方负责乙方购买商品房网签工作……；5、此套房屋房款乙方于签订本协议时已全部付清。……钥匙已领。”东森公司向武恩让交付了案涉房屋的钥匙，武恩让于次日将剩余2万元支付汪建虎。协议签订后，武恩让曾多次督促东森公司将案涉房屋网签备案。
又查明，案外人武恩让在宝鸡市金台区、渭滨区、陈仓区无房产登记信息。
以上事实有宝鸡市中级人民法院（2016）陕03民终599号民事判决书、本院（2016）渭滨收字1098号登记立案通知书、（2016）陕0302执940号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、商品房认购书及收据、水岸豪庭认购协议书及收据、汪建虎收条、宝鸡市不动产登记中心房产信息查询证明和听证笔录等证据在卷为凭，已经审查，足以认定。
本院认为，合法的民事权益依法应当受到保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”水岸豪庭小区已合法取得预售许可，案外人武恩让在本院2017年2月14日对涉案房屋水岸豪庭小区1-1房查封之前即通过购买汪建虎抵账房屋的方式从被执行人东森公司买得该房屋，且武恩让与东森公司签订了书面的《水岸豪庭认购协议书》，对房屋具体座落、面积、价款、付款方式、付款时间等房屋买卖的主要内容都进行了明确约定，是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律禁止性规定，合法有效；武恩让虽未在案涉房屋内居住，但根据协议书内容，其已受领了房屋钥匙，应视为已实际占有了房屋；其在协议签订后已向汪建虎付清了全部价款41万元，且协议约定房屋由东森公司负责案涉房网签工作，武恩让亦多次向东森公司提出办理过户要求，未办理过户登记亦非武恩让原因，故申请执行人抗辩理由不能成立，本院不予支持。案外人武恩让在宝鸡市金台区、渭滨区、陈仓区无房产登记信息，其所购房产系用于居住，其所提执行异议请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于宝鸡市渭滨区滨河大道68号院水岸豪庭小区涉案房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 姚多明
人民陪审员 代维恭
人民陪审员 侯清华
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 杨施文