上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4253号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海景程酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：何燕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：程毓，上海华尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：澹台东宁，上海华尊律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：黄光兵，男，1965年7月7日出生，汉族。
原审第三人：上海张庙资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：周美君，该公司经理。
上诉人上海景程酒店管理有限公司(以下简称“景程公司”)、上诉人黄光兵、原审第三人上海张庙资产管理有限公司(以下简称“张庙公司”)因相互间承包合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初15839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
景程公司上诉请求：1、撤销原审民事判决第六项、第七项，改判驳回黄光兵的全部原审反诉请求；2、本案一、二审案件诉讼费用由黄光兵承担。事实与理由：一、原审错误认定了装修事实，根据双方签订的承包合同第五条第11项的约定，黄光兵如果需要装修必须进行消防备案，以及与景程公司充分协商，而黄光兵无法对以上两点进行举证证明。而且，在黄光兵陈述装修开始于2015年3月的情形下，一审却仍然认定系争装修发生于2015年1月至3月没有任何依据。另外，因黄光兵无法提供与装修公司签订的装修合同，以及支付装修款的付款凭证，因而无法证明其所主张装修事实的发生以及具体装修金额，依法理应承担举证不能的不利诉讼后果。二、一审错误认定黄光兵存在经营利润损失。在黄光兵未能提供任何证据证明经营期间存在盈利的情况下，一审法院以本市宝山区旅游局旅游科提供的“紫锦宾馆”的营业收入和经营情况作为判决依据，违背了事实认定的基本原则和常识，同时该证据系法院未经当事人申请自行调取且未经质证，属程序违法。三、一审错误判定景程公司存在违约事实。双方承包合同已经明确，在本案房屋租赁合同到期后，因重新签订房屋租赁合同而可能发生房屋租赁价格的变动，由黄光兵予以承担。因此，黄光兵对于重新签订房屋租赁合同以及租赁价格的变动应该是有预期的。一审中景程公司提供的短信聊天记录，可以证明景程公司就此在反复与黄光兵进行沟通，而黄光兵则拒绝答复和进行协商，并且欠付管理费和租金，黄光兵的上述行为构成合同违约。另外，黄光兵实际占有使用承包资产至2016年9月8日，在此期间黄光兵的承包经营未受任何影响，可其却拒绝支付房屋租金和员工工资。综上，本案景程公司不存在违约行为，一审对违约责任承担的认定存在错误。故请求：二审法院支持景程公司的上诉请求。
黄光兵辩称，不同意景程公司的上诉请求及理由。一、景程公司在承包合同签署之后再未去过案涉宾馆，当然不知晓装修情况。只要保持主体结构不动，其他部位可以进行装修，双方对此并不需要进行充分协商。景程公司不能以没有经过协商来反推论装修事实的不存在。本案装修工程一直到2015年5月25日才结束。二、景程宾馆是存在盈利的，黄光兵是基于能够盈利的前提下才与景程公司签订的案涉承包合同。三、黄光兵此前一直在与景程公司的律师在进行协商和沟通，但是没有结果。直到收到上海市宝山区人民法院的传票才知道景程公司已经就双方承包事宜提起民事诉讼。本案的违约方是景程公司，黄光兵没有违约行为。综上，请求二审法院驳回景程公司的上诉请求。
黄光兵上诉请求：撤销原审判决第三项关于366平方所需支付租金和使用费的内容以及原审判决第四项、第五项，改判驳回景程公司对应的原审诉讼请求。事实和理由：一、黄光兵实际经营期限只有两个多月，原审所作相关判决与事实不符。二、系争员工是景程公司的工人，显然不应当由黄光兵负责员工工资和解聘补偿金。且景程公司支付相关费用时，并未对应通知黄光兵，故黄光兵也不应承担这笔费用。三、另案所产生的违约赔偿与黄光兵无关，黄光兵并非另案当事人。综上，请求二审法院支持黄光兵的上诉请求。
景程公司辩称，不同意黄光兵的上诉请求及理由，原审对于案涉承包场地的租金使用费、员工补偿金和另案违约赔偿损失的承担认定都是正确的，且上述费用都已真实发生，黄光兵依约应当予以承担。请求二审法院驳回黄光兵的上诉请求。
二审中，张庙公司未到庭参加诉讼。但通过书面方式陈述意见如下：涉案承包经营场所为张庙公司出租给景程公司，因景程公司未按约支付房屋租赁费用，张庙公司遂诉至上海市宝山区人民法院。经审理，上海市宝山区人民法院判决解除双方之间的租赁合同，景程公司应承担欠付租金和违约金的支付义务，上述判决已于2016年1月26日生效；对于本案景程公司与黄光兵之间的情况不清楚，故无法发表意见。
景程公司向一审法院起诉请求：1、确认双方的承包合同于2015年9月11日解除；2、黄光兵支付景程公司拖欠的管理费人民币10万元(以下币种同)；3、黄光兵支付景程公司代为支付的员工工资、社保公积金和经济补偿金共计124,186.82元；4、黄光兵赔偿景程公司截止2015年9月11日的租金损失119,932.39元及自2015年9月12日至2016年9月8日的房屋占用费1,017,178.81元；5、黄光兵赔偿景程公司经济损失154,176元；6、诉讼费由黄光兵负担。
黄光兵向一审法院反诉请求：1、确认双方的承包合同于2015年8月31日解除；2、景程公司赔偿黄光兵经济损失430万元(包括装修损失180万元及利润损失250万元)；3、反诉费由景程公司负担。
一审法院认定事实：1、2015年1月27日，景程公司(甲方，发包方)与黄光兵(乙方，承包方)签订《承包合同》，主要内容为：“一、承包范围。乙方承包甲方的经营资产为：上海市宝山区长江西路XXX号北楼上海景程酒店管理有限公司管理的景程宾馆2-4楼客房49间，办公室1间，休息室1间，消毒布件间3间，景程宾馆外借1楼南面棋牌室9间，消毒间1间，理发店、餐厅、厨房，景程宾馆前台大厅，长江西路XXX号北楼锅炉房、2间简易房(作为仓库)、裙房2间(作为景程员工宿舍)；景程宾馆附属裙房(除水泉驾校租用部分以外)、停车场门卫室(目前景程宾馆小卖部)、5楼茶室套房、7间简易房以上资产，每年1月份乙方支付甲方3万，该部分资产收益归乙方所有；长江西路XXX号北楼1楼北面房间(目前水泉驾校使用)、景程宾馆附属裙房水泉驾校租用部分属于甲方管理，收益归甲方，不作为发包资产，若景程宾馆物业续租合同将水泉驾校租用部分剔除，水泉驾校租用部分租金由乙方补贴甲方，甲方以景程名义开展的业务通过景程走账开票，利益仍属于甲方，开票金额包含于景程营业收入内。二、承包期。乙方承包期为5年，自2015年3月1日至2020年2月29日。三、承包风险金、管理费。乙方应当在签订本合同的同时，交纳意向金10万元给甲方，签订一个月以内交纳承保风险金30万元(实际交纳20万元，10万意向金转为风险金)；2015年10月开始6个月，每月初交纳5万风险金，共向甲方交纳承包风险金60万元。本合同效力终止时，如乙方无违约行为，承包风险金由甲方扣除乙方承包期间应承担但未支付的费用后无息归还乙方；乙方应当在承包期内每季度的第一天向甲方交纳管理费5万元，全年管理费20万元。四、承包收益分配。承包期内，乙方在向甲方交纳全部管理费后，盈亏自负。五、权利、义务。(一)甲方保证资产所有权的真实性，向乙方提供承包经营的宽松环境，维护好与当地相关管理部门的关系，维护活动费用作为经营管理费用由乙方承担。(二)乙方承担承包经营中产生的员工工资、水电费、与承包经营相关的成本费用，承担景程宾馆整幢大楼物业租赁合同所有房租费用(包括市场变化引起的上涨部分)、工商管理费、税费、承包资产维修、更新费用；乙方在承包期间对客房进行装修，必须进行事先备案，满足消防要求，维护好景程周边环境，停车场承包前跟周边公司达成的承诺继续有效并有序管理；适当对物业外装饰包括灯光，装修方案事先跟甲方充分协商，不能破坏物业基本框架，乙方承担装修费用，以乙方名义跟装修公司签订装修合同，乙方支付装修款；乙方为合同员工交纳法律规定的社保公积金，满足法律规定的最低工资要求，支付加班工资，保持目前公司员工福利水平，有所变化的话跟管理员充分协商并取得员工理解，需书面通知甲方，劳动合同期解聘员工或劳动合同到期不续签必须得到甲方书面同意，乙方按法律规定支付劳动补偿金。六、违约责任。甲乙双方任一方违反本合同约定，未造成对方重大损失的，应当承担违约金10万元，甲方可以从乙方承包风险金中优先扣除，乙方应当及时向甲方补足承包风险金；如果造成对方重大损失，则按照实际产生的经济损失要求对方赔偿。七、合同解除、续展。本合同原则上签订后不能解除，经甲乙双方协商同意，提出方赔偿对方损失及违约金10万元，可以解除。由于区域规划、政府要求、市政动迁、地震等不可抗力等原因造成景程宾馆租赁或自建建筑物拆除或灭失，合同自动解除，双方承担各自风险损失，没有赔偿和违约金；本合同期满前3个月，经甲乙双方协商，可以书面方式延长承包期限，也可以另行签订合同。
2、2015年2月13日，景程公司(甲方)与黄光兵(乙方)再次进行确认：根据双方协议规定，景程宾馆附属裙房(除水泉驾校租用部分以外)、停车场门卫室(目前景程宾馆小卖部)、5楼茶室套房、7间简易房以上资产，每年1月份乙方支付甲方3万，该部分资产收益归乙方所有；2015年3月款项从棋牌室押金中扣减，转为应付甲方款，押金不再返还乙方，棋牌室作为协议规定的承包资产一部分，从承包资产交接后，棋牌室租金不再支付。
3、2015年3月1日，景程公司将前述《承包合同》约定的本市长江西路XXX号经营资产(景程宾馆)交付给黄光兵，由黄光兵承包经营。审理中，景程公司提交了一份固定资产明细表，称其将景程宾馆交给黄光兵时，一并将景程宾馆内的固定资产交付给了黄光兵。黄光兵对该固定资产明细表真实性不予认可，但同时认可黄光兵接收景程宾馆时，确实有部分固定资产，包括床、电视机、空调等。
前述经营资产(景程宾馆)的面积为1,950平方米，该经营资产系由景程公司从张庙公司处租赁而来。审理中，景程公司与黄光兵共同确认《承包合同》中约定的“景程宾馆附属裙房、停车场门卫室、5楼茶室套房、7间简易房”不包括在1,950平方米范围内，黄光兵称该部分建筑属于违章建筑，系景程公司建造给黄光兵使用，黄光兵每年支付使用费3万元，属于《承包合同》的范围，后于2016年5、6月份左右拆除了，景程公司称该部分建筑确不包括在1,950平方米内，系景程公司建造给黄光兵使用，黄光兵每年支付使用费3万元，后因景程公司与张庙公司之间诉讼的生效判决而被拆除了。
2015年8月26日，景程公司与张庙公司另行签订租赁合同，将租赁面积由1,950平方米变更为1,584平方米。
4、2015年10月23日，张庙公司以景程公司拖欠租金为由起诉景程公司，请求解除景程公司与张庙公司之间的租赁合同，景程公司返还租赁房屋并由景程公司支付拖欠租金、房屋使用费及违约金等，对应案件的案号为(2015)宝民三(民)初字第1875号(以下简称1875号案件)。
上述1875号案件在审理中查明：2010年9月24日，张庙公司(甲方、出租方)与景程公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，1、甲方租赁给乙方的房屋及土地位于长江西路XXX号；2、租赁的商办楼面积约1,950平方米。第二条，1、租赁期限为5年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止；3、租赁期满，乙方应按原状如期交还，乙方如要求续租，须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，在同等条件，享有优先权，经甲方同意后，重新签订租赁合同；4、因本合同为续签合同，房屋已交乙方接管，并已办理了交接手续。第三条，1、为确保合同履行，乙方于签订本合同的同时应当支付租赁保证金人民币按原不变，租赁关系终止时，保证金扣除合同约定应由乙方承担的所有费用外，不计息归还给乙方；2、乙方租赁的房屋及场地年租金为2010年9月1日起至2013年8月31日期内，每年52万元；2013年9月1日至2015年8月31日期内，每年55万元；先付后用，每年分四个季度支付，每季的第一个月的5日前支付租金，场地免费供乙方使用。第五条，5、合同终止时，如乙方逾期归还房屋及土地，则按日租金的2倍计算实际归还之日，并承担违约责任。
2015年6月4日，张庙公司向景程公司发出通知，内容为：下一轮租赁合同拟将租金等作以下调整：起始租金按1.60元/平方米日计，每年递增比例8%；另外，因用作他用，底楼除大堂以外的房屋我公司将不再出租给贵公司；并要求景程公司在签订新一轮合同之前必须拆除后园西侧以及五楼违章搭建房屋；是否续租，请景程公司在合同期满二个月之前以书面方式给予答复，否则，将以放弃租赁论处。2015年6月9日，丁晟(景程公司前法定代表人)回复，反馈意见待内部讨论后尽快告知2015年8月26日，张庙公司(出租方、甲方)与景程公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，主要内容为：第一条，1、甲方租赁给乙方的房屋位于本市长江西路XXX号1号楼。2、房屋建筑面积约1,584平方米。第二条，1、租赁期为五年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止。3、乙方向甲方承诺，承租的房屋仅作宾馆使用，乙方若中途变更经营项目或变更用途的，须征得甲方书面同意，否则甲方有权提前终止合同。4、乙方不得将房屋转租或部分转租他人经营。第三条，1、为确保合同履行，乙方于签订本合同的同时应当支付租赁保证金112,500元，租赁关系终止时，保证金扣除合同约定应由乙方承担的所有费用外，不计息归还给乙方。2、乙方租赁的房屋年租金为925,060元。年租金每年递增一次，每次递增5%。3、租金按季支付，先付后用，每季期末前一星期内支付下一季度的租金。甲方收款后应出具收据给乙方。第四条，4、乙方不得擅自在房屋内或者房屋周边空地违法搭建，如有发生，甲方有权责令乙方无条件拆除并追究乙方违约责任，违法搭建造成的一切后果有乙方承担。第五条，3、乙方有下列情形之一的，视作违约，甲方可单方终止合同，没收乙方保证金并由乙方承担违约责任，违约金为2个月租金。1)未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借的；2)未经甲方书面同意，擅自改变房屋用途的；3)乙方在承租房屋内进行违法活动，触犯国家法律、法规，其后果自负，如由此造成甲方损失的则承担赔偿责任；4)乙方因故影响周边居民日常生活，导致居民多次来信、上访、投诉等；5)乙方拖欠租金累计已满三个月的。5、合同终止时，如乙方逾期归还租赁物，则按日租金的双倍计算至实际归还之日，并承担违约责任。同日，前述甲乙双方签订安全责任书，其中第三条约定，乙方承诺按合同约定的经营范围使用房屋，决不出现“非改居”、“居改非”、“三合一”、“群租”等违反消防安全的行为，一旦出现，视作乙方违约，终止租赁合同。同日，景程公司出具两份承诺书，其中一份承诺书的内容为：本公司承租张庙公司位于本市长江西路XXX号1号楼底楼大厅及二、三、四、五楼房屋，在签订租赁合同和安全责任书的同时，自愿郑重承诺：在签约之后，9月30日之前无条件清空五楼违章搭建房屋；无条件清空后院西侧裙房内的租赁户；无条件清空底楼未租赁房屋及门卫室并归还贵公司；如未兑现，本公司愿意无条件接受贵公司终止合同收回房屋的决定，并承担一切法律责任和后果；另一份承诺书的内容为：保证在租赁房屋内不出现“三合一”、“居改非”、“非改居”和群租等情况，保证不在租赁房屋内出现任何违反消防安全规定的情况，保证不跨门营业。如有违反，本单位愿意承担一切责任和后果，并无条件接受贵公司终止合同收回店面的决定，接收一切违约处罚。
2016年1月26日，该案一审由法院作出如下判决：一、解除张庙公司与景程公司间的房屋租赁合同；二、景程公司于判决生效之日起十五日内清腾承租的上海市宝山区长江西路XXX号内建筑面积约1,950平方米的房屋，并将上述房屋恢复原状后返还给张庙公司；三、景程公司于判决生效之日起十五日内向张庙公司支付2015年7月1日起至2015年12月31日间拖欠的租金400,019元；四、景程公司于判决生效之日起十五日内按每天每平方米1.55元的标准向张庙公司支付未返还房屋部分建筑面积366平方米自2015年9月1日起至实际返还之日止的使用费；五、景程公司于判决生效之日起十五日内向张庙公司支付违约金154,176元；六、张庙公司于判决生效之日起十五日内向景程公司返还保证金112,500元；七、景程公司于判决生效之日起十五日内按年租金925,060元的标准向张庙公司支付2016年1月1日起至上海市宝山区长江西路XXX号1号楼建筑面积约1,584平方米的房屋实际返还之日止的租金及使用费；八、对张庙公司的其余诉讼请求不予支持。判决后，因景程公司及张庙公司均未上诉，现1875号案件的一审判决已生效。
1875号案件生效后，张庙公司申请法院强制执行。经法院执行，涉案房屋于2016年9月8日由张庙公司收回，其他金钱给付义务均未履行。
5、关于管理费。景程公司与黄光兵确认黄光兵已将管理费支付至2015年5月底，自2015年6月起未再支付管理费。景程公司称在本案中主张的管理费为2015年6月1日至2015年11月30日的管理费，共计10万元。
6、关于租金。景程公司与黄光兵确认黄光兵已将租金支付至2015年6月30日，自2015年7月1日起未再支付租金。景程公司在本案中主张的租金包括两个部分：一是2015年7月1日至2015年9月11日的租金119,932.39元，其中2015年7月及8月的租金按每年55万元的标准计算，2015年9月1日至9月11日的租金按每年925,060元的标准计算；二是2015年9月12日至2016年9月8日的房屋占用费1,017,178.81元，按每年925,060元的标准计算。该租金计算标准来自于景程公司与张庙公司签订的租赁合同约定的租金标准。
7、2015年8月18日及8月28日，张庙公司向景程公司发出两份催款通知书，要求景程公司支付拖欠房租。黄光兵称当时张庙公司将催款通知书送到黄光兵处，黄光兵当时称房租应由景程公司支付，因为黄光兵在景程公司处存有三十万元的风险金。
8、2015年8月26日，景程公司向黄光兵发出律师函，要求黄光兵支付租金、管理费及员工工资，否则景程公司将解除与黄光兵的承包合同并追究黄光兵的违约责任。黄光兵确认收到该律师函，称由于房租从每年55万元涨到九十多万元，不准备做了，也与景程公司协商好了合同解除事宜，正在商谈赔偿事宜。
9、一审中，景程公司提交了一组工资补偿金统计表及相应的付款凭证，证明景程公司为黄光兵员工支出了经济补偿金、长期劳动特别奖金等费用，其中向章虹支付了27,291.29元，向沈琴支付了24,086元，向王爱梅支付了28,311.33元。
黄光兵对该组证据真实性无法确认，景程公司确实给章虹、沈琴、王爱梅补发过钱款，具体补发了多少钱黄光兵不清楚，且补发钱款系景程公司自愿行为，不应由黄光兵承担。
10、一审中，景程公司提交了一组劳动仲裁调解书及付款凭证、同意提前解除劳动合同确认书及付款凭证，证明景程公司为黄光兵员工支出了工资及退工补偿金，其中向施洪娟支付了19,258.6元，向郁闽花支付了25,239.6元。
黄光兵对该组证据真实性无法确认，景程公司确实给施洪娟、郁闽花付过钱，具体付了多少钱黄光兵不清楚，且系景程公司自愿行为，不应由黄光兵承担。
11、自2015年3月1日景程公司将涉案经营资产(景程宾馆)交给黄光兵至2016年9月8日张庙公司收回景程宾馆，景程宾馆一直由黄光兵占有并使用。
12、一审中，黄光兵提交了一组短信记录，称系景程公司原法定代表人丁晟发给黄光兵的，在该记录中，丁晟于2015年6月29日称“黄兄，租赁合同还在谈，明后天跟你沟通一下，我们要做好价格谈不妥的打算，如果价格启高，我也要会考虑你做不下来的情况，我认为可以改变合作方式来保持我们的长久合作和兄弟情谊。你跟嫂子也商量一下”，丁晟于2015年7月31日称“说租赁合同送到景程了，白天太热，明后天晚上过去跟你面谈”，丁晟于2015年8月2日称“关于续签合同的法律问题我明后天会再确认。违章建筑拆除是政府决定，需要租客搬迁，你不出面，我来协调。合情合理地解决问题，平稳过渡。你那边的投入账目也抓紧整理一下”，丁晟于2015年8月3日称“我来协调裙房和5楼租客，问孙文租客到期情况，到期客人不能再收租金。请支持”，丁晟于2015年8月5日称“跟领导谈事啦，要求先解决5楼违章搭建拆除。我查看了租户情况，本月都到期啦，就先通知他们搬迁吧！准备拆除！还有租金必须支付啦！谢谢配合”，丁晟于2015年8月7日称“跟徐谈过了。5楼违章本月拆除，裙房租户到期搬迁，需要我们承诺。完成后签合同，每年递增在他权利范围是递增5%。租户全部不能再续住，请配合通知他们一下吧”，丁晟于2015年8月11日称“明天晚上再跟你面谈，请你拿个方案出来吧，心平气和些”，丁晟于2015年8月17日称“合同明天签订。对方今天电话提到未付租金，必须安排一下啦！对合同签约事宜、员工合同还有接下去打算，你怎样考虑的？晚上电话联系你”，丁晟于2015年8月24日称“由于金额大，不了解流程，我已书面委托博京事务所专业人士ＸＸ律师跟你面谈承包合同事宜，友好地协商解决问题，她会联系你，请予以接待，谢谢”，丁晟于2015年8月25日称“章虹、沈琴最后工作日是2015年8月31日，你还要继续履行承包合同，请自行安排工作。还有按合同履行支付租金包括9月份开始涨价部分、工资等费用还有承包费的义务”。黄光兵提交该组短信记录系为证明黄光兵在得到承包面积缩减后要求解除承包合同的事实。
景程公司对该组短信记录的真实性无异议，但均系丁晟单方面发出的，黄光兵未予回应，且丁晟多次要求黄光兵支付租金，黄光兵不予理睬。
13、一审中，黄光兵提交了案外人忠诚装潢有限公司出具的装修费用清单，金额为1,298,722元，证明黄光兵在接手景程宾馆后进行装修的事实。审理中，黄光兵称共计支出了装修费180万元，全部系现金支出。同时，黄光兵申请证人王某某出庭作证，王某某称：2014年底，其通过朋友介绍认识黄光兵，并去过景程宾馆，后来景程宾馆需要装修，黄光兵让其作了预算，其与黄光兵也签订了装修合同，由其为黄光兵提供装修地板、涂料、柜子、大理石、电线、水管、吊顶、灯具等，合同总价130余万元；其自2015年3月起装修，共装修了两个月左右，装修款共计128万元，均系由黄光兵以现金方式支付。
景程公司对装修清单及王某某的证言均不予认可，黄光兵未能提供装修方案及结算凭证，128万元全系现金与常理不符，涉案承包合同系因黄光兵违约而解除，即使存在装修损失也应由黄光兵自行承担。
14、一审中，一审法院于2017年12月11日上午九点至上海市宝山区旅游局旅游科，就张庙地区与景程宾馆同类型同规模的酒店宾馆经营情况进行询问，旅游局负责统计工作的夏女士进行了接待，夏女士称旅游局只是登记备案了本市宝山区部分酒店的经营数据，并不是所有酒店经营数据都在旅游局备案，且备案的数据只有营业收入，没有利润的相关数据。同时，夏女士提供了张庙地区的一家叫紫锦宾馆的经营数据，紫锦宾馆2015年的营业收入为288.2万元，2016年的营业收入为399.56万元，2017年1至11月的营业收入为393.7万元。此外，夏女士还提供了紫锦宾馆的联系人吴蓉(电话为XXXXX****XX)，由一审法院与吴蓉进一步联系核实。
一审法院于2017年12月12日下午四点十分致电紫锦宾馆联系人吴蓉(电话为XXXXX****XX)，吴蓉称：紫锦宾馆的面积为4,000平方米左右，经营地址位于上海市宝山区虎林路XXX号，其每年将营业收入上报宝山区旅游局，紫锦宾馆每年基本上没什么利润，不怎么赚钱，主要是成本太高。
另查明：景程公司设立于2005年9月8日，系自然人独资的有限责任公司。2016年10月28日，景程公司法定代表人及投资人由丁晟变更为何燕。
一审法院认为，景程公司与黄光兵之间签订的《承包合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应严格履行各自义务。本案中，景程公司认为黄光兵拖欠管理费及租金等导致合同目的无法实现，故请求确认涉案合同于2015年9月11日解除并由黄光兵支付拖欠的管理费、租金、垫付费用及违约金等，黄光兵则认为景程公司故意隐瞒涉案房屋原租赁合同即将到期的事实，且涉案房屋租赁面积大幅减少将严重影响黄光兵承包经营，双方已于2015年8月确认涉案合同解除，并由景程公司赔偿装修损失及利润损失。因此，本案的争议焦点在于：违约行为的认定；《承包合同》的解除时间；违约责任的承担。
首先，关于违约行为的认定，一审从景程公司的违约行为与黄光兵的违约行为两个方面进行分析。
关于景程公司的违约行为。结合庭审查明的事实，景程公司的违约行为主要在于：未经过黄光兵同意，擅自减少涉案承包经营面积；2015年6月4日，张庙公司即通知景程公司，租赁面积将减少同时租金价格将上涨，为此，景程公司与黄光兵进行沟通，从丁晟与黄光兵的短信聊天记录来看，双方未能达成新的承包协议；在此情况下，景程公司与张庙公司于2015年8月26日重新签订租赁合同，确认租金价格上涨与租赁面积减少，该租赁合同的内容未得到黄光兵确认；因此，景程公司在与张庙公司的租赁合同中同意减少租赁面积，必然造成景程公司与黄光兵之间承包合同的承包面积的减少，进而影响黄光兵合同目的的实现，景程公司的行为构成违约；且从2015年6月4日张庙公司的通知及2015年6月29日丁晟的短信内容来看，租赁面积减少将是确定的事实，景程公司的违约行为可自2015年6月起算；对于黄光兵称景程公司在签订涉案承包合同时隐瞒了涉案房屋租赁期间即将届满的问题，一审认为，黄光兵作为具有独立民事行为能力的商人，其在签订涉案承包合同时理应对景程宾馆的情况进行了全面考察，也应知晓涉案房屋的租赁情况，况且，黄光兵在涉案承包合同中同意承担所有房租费用(包括市场变化引起的上涨部分)，由此可见，黄光兵对涉案房屋于2015年8月31日租赁期限届满应当是明知的，故难以认定景程公司存在故意隐瞒涉案房屋租赁期即将届满的事实。
关于黄光兵的违约行为。从涉案承包合同的内容来看，黄光兵负有按期支付管理费及租金的义务。对于管理费，涉案承包合同约定每季度的第一天向景程公司支付管理费。涉案承包合同的起始期为2015年3月1日，景程公司与黄光兵确认黄光兵已将管理费缴纳至2015年5月底，也就是第一个季度的管理费已按时付清。第二个季度的管理费应于2015年6月1日支付，黄光兵未支付，应属违约。对于租金，涉案承包合同约定黄光兵承担景程宾馆整幢大楼物业租赁合同所有房租费用，而该房租的具体支付时间由景程公司与张庙公司之间的租赁合同约定，从景程公司与张庙公司之间租赁合同的约定来看，租金应于每个季度第一个月的5日前支付，景程公司与黄光兵确认租金支付至2015年6月底，则第三季度的租金应于2015年7月5日前支付，黄光兵至今未付，当属违约。因此，黄光兵的违约行为主要在于：未按期支付管理费及租金。
其次，关于涉案《承包合同》的解除时间。结合前文分析，景程公司与黄光兵均存在违约行为，双方的违约行为均足以导致涉案《承包合同》的解除。对于涉案《承包合同》解除时间的认定，应从以下两方面进行分析。一方面，黄光兵称因景程公司违约而导致涉案《承包合同》无法履行，故双方协商一致于2015年8月解除了涉案《承包合同》，进而在本案中请求确认涉案《承包合同》于2015年8月31日解除，但黄光兵对此仅提供了丁晟的短信聊天记录予以佐证；从该短信聊天记录内容来看，均系丁晟单方发给黄光兵的短信，且主要就租赁合同的签订、费用的支付等问题进行告知，双方并未就解除涉案《承包合同》协商一致；黄光兵在本案中亦未提供其他充分证据证明双方于2015年8月协商一致解除涉案《承包合同》；故对于黄光兵关于涉案《承包合同》于2015年8月31日解除的主张，难以采信。另一方面，黄光兵确自2015年6月起拖欠管理费，自2015年7月起拖欠租金，张庙公司于2015年8月18日及8月28日两次发出催款通知书催收租金，景程公司也于2015年8月26日致函黄光兵，要求黄光兵支付租金、管理费等，但黄光兵仍未支付；在此情况下，景程公司提起诉讼，要求解除涉案《承包合同》，在张庙公司及景程公司催款后，黄光兵在合理期限内仍未支付租金等费用，景程公司据此要求解除涉案《承包合同》，符合法律规定，应予支持；根据法律规定，解除合同的通知到达对方时合同予以解除，而景程公司要求解除涉案《承包合同》的诉状等材料于2015年9月11日由黄光兵签收，故可确认涉案《承包合同》于2015年9月11日解除。
最后，关于违约责任的承担。结合前文分析，黄光兵应于2015年6月1日支付第二期管理费而未支付，构成违约，但该违约行为还不足以导致涉案《承包合同》的解除，况且，黄光兵在景程公司处留存有30万元承包风险金。景程公司自2015年6月4日起构成预期违约后，黄光兵有更加充足的理由拒绝支付应付的管理费，而景程公司的违约行为足以导致涉案《承包合同》的解除，故景程公司应为其违约行为向黄光兵承担相应的违约责任。此后，黄光兵并无证据证明其于2015年8月与景程公司协商一致解除合同，相反，在景程公司催款后，黄光兵至今分文未付，且在景程公司提出解除涉案《承包合同》后，黄光兵一直占有并使用涉案房屋，黄光兵理应承担占有涉案房屋期间的各项费用并赔偿给景程公司造成的损失。因此，景程公司与黄光兵均应承担相应的违约责任。
关于黄光兵的责任。其一，关于管理费。因已认定涉案《承包合同》于2015年9月11日解除，则黄光兵理应将管理费支付至2015年9月11日；根据涉案《承包合同》的约定，一个季度的管理费为5万元，黄光兵已支付至2015年5月底，则自2015年6月1日至2015年9月11日的管理费为56,111元。其二，关于租金，根据涉案《承包合同》的约定，黄光兵承担景程宾馆整幢大楼物业租赁合同所有房租费用(包括市场变化引起的上涨部分)，故黄光兵承担的租金应以1875号案件确定的金额为准，即2015年7月1日起至2015年12月31日间的租金400,019元、366平方米自2015年9月1日起至2016年9月8日止按每天每平方米1.55元的标准计算的使用费、2016年1月1日起至2016年9月8日止按年租金925,060元的标准计算的租金及使用费。其三，关于员工工资、社保公积金及经济补偿金等费用。涉案《承包合同》明确约定由黄光兵承担，从景程公司提交的证据来看，景程公司为章虹、沈琴、王爱梅、施洪娟及郁闽花共计支出124,186.82元有明确的依据及付款凭证，且黄光兵也认可景程公司确实支出了相关费用，故对景程公司主张的员工工资、社保公积金及经济补偿金等费用共计124,186.82元予以确认，该款项应由黄光兵承担。其四，关于经济损失154,176元。该款项系经由1875号案件判决确定的违约金，且因拖欠租金所造成，而租金的付款义务在于黄光兵，故该违约金应由黄光兵承担。
关于景程公司的责任。前文分析，因景程公司的违约行为，黄光兵的合同目的无法实现，景程公司理应向黄光兵承担违约责任。因涉案《承包合同》解除，黄光兵无法继续经营景程宾馆，黄光兵因此主张景程公司赔偿装修损失及利润损失，合法有据，应予支持。首先，关于装修损失。黄光兵称在接手景程宾馆后进行了大量装修，共计支出了装修费180余万元，而景程公司认为其将景程宾馆交付给黄光兵时，景程宾馆处于可运营状态，无需装修，即使黄光兵进行装修，也只是更换了一些毛毯、地毯等；现景程宾馆已由张庙公司收回并另作他用，之前的装修情况已无从查看，从举证责任的角度来看，景程公司称景程宾馆交付时处于可运营状态而无需装修，但并未提供证据予以证明，故难以采信；从常理上判断，黄光兵接手景程宾馆开展正式经营理应进行装修，且从涉案《承包合同》的签订来看，签订日期为2015年1月27日，但实际承包期限自2015年3月1日开始，据此也可以推断黄光兵在2015年3月1日前进行了装修；在涉案《承包合同》已解除的情况下，存在如何认定装修损失的问题，本案中黄光兵仅提供了由案外人出具的金额为1,298,722元的装修清单及证人王某某的陈述，并称装修款均为现金支付；证人王某某称实际装修费为128万元，并也称全为现金支付；上述证据及当事人陈述并不足以证明黄光兵支出了装修费128万元，考虑到黄光兵实际使用景程宾馆至2016年9月8日，并结合本案实际情况、景程公司提交的装修清单及王某某的证言，酌情确定装修损失为60万元。其次，关于利润损失。因涉案《承包合同》解除，黄光兵无法经营景程宾馆，必然会给黄光兵造成一定的利润损失；黄光兵称每年的利润为50万元，但并无充分证据予以证明，难以采纳；结合紫锦宾馆的营业收入以及吴蓉的陈述，酌情确定黄光兵每年的利润损失为20万元。考虑到黄光兵实际经营至2016年9月8日，而涉案《承包合同》的期限为五年(自2015年3月1日至2020年2月29日)，一审确定景程公司应赔偿黄光兵三年半的利润损失，即70万元。最后，关于风险承包金及押金。对于风险承包金30万元，景程公司称因黄光兵违约而不予退还，鉴于对黄光兵的违约责任及责任金额已在前文进行了认定，故景程公司应当将风险承包金返还给黄光兵，为便于结算，可从黄光兵应支付的2015年7月1日起至2015年12月31日间的租金400,019元中扣除风险承包金30万元，即黄光兵还需支付2015年7月1日起至2015年12月31日间的租金为100,019元。对于押金3万元，黄光兵认可该押金系针对违章建筑的使用费，每年三万元，而该违章建筑于2015年5、6月份左右拆除了，此时黄光兵已实际使用满一年，故该押金不应退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：一、确认景程公司与黄光兵于2015年1月27日签订的《承包合同》于2015年9月11日解除；二、黄光兵支付景程公司管理费56,111元，于判决生效之日起十日内付清；三、黄光兵支付景程公司2015年7月1日起至2015年12月31日间的租金100,019元、366平方米自2015年9月1日起至2016年9月8日止按每天每平方米1.55元的标准计算的使用费、2016年1月1日起至2016年9月8日止按年租金925,060元的标准计算的租金及使用费，于判决生效之日起十日内付清；四、黄光兵支付景程公司员工工资、经济补偿金等共计124,186.82元，于判决生效之日起十日内付清；五、黄光兵赔偿景程公司经济损失154,176元，于判决生效之日起十日内付清；六、景程公司赔偿黄光兵装修损失60万元，于判决生效之日起十日内付清；七、景程公司赔偿黄光兵利润损失70万元，于判决生效之日起十日内付清；八、对景程公司的其余诉讼请求不予支持；九、对黄光兵的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费18,439元，由景程公司负担2,099元，黄光兵负担16,340元；一审反诉受理费20,600元，由景程公司负担8,250元，黄光兵负担12,350元。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明：原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审中景程公司与黄光兵均确认双方之间的承包合同于2015年9月11日解除，原审判决第一项认定无误。因此，本案的争议焦点为：景程公司与黄光兵在案涉承包合同的履行过程中是否各自存在原审认定的违约行为，以及对应责任的承担。
一、关于景程公司违约责任的认定。对应争议在于是否减少了双方承包合同所约定交付给黄光兵经营管理的房屋使用面积，以及对于租金价格变动是否已经与黄光兵进行过约定。
首先，分析租金价格变动的问题。根据双方承包合同第五条第(二)款第10项的规定，黄光兵须承担景程宾馆整幢大楼物业租赁合同所有房租费用(包括市场变化引起的上涨部分)。基于上述约定，双方对于原房屋租赁合同届满后可能存在租金上涨的情况，已经作出预期并约定由黄光兵一并予以承担。但黄光兵对此所持抗辩意见，景程公司在签订涉案承包合同时，隐瞒了对应房屋租赁期间即将届满的事实，导致其在签订承包合同时就租金上涨的时间不清，且对应就经营成本造成的影响考虑不足。一审认为，黄光兵作为具有独立民事行为能力的个体经营者，在签订涉案承包合同时理应对景程宾馆的情况进行全面考察，更应了解涉案房屋的租赁情况，本院对此予以认可。更何况，黄光兵在签订案涉承包合同之前，已经承包了案涉酒店一楼南面的9间棋牌室。再则，双方在合同中已经谈及和约定租金上涨及对应承担的问题。由此可见，黄光兵对涉案房屋于2015年8月31日租赁期限届满应当是明知的，故景程公司租金问题上景程公司并未构成违约。
其次，关于承包面积的减少问题。景程公司与张庙公司于2015年8月26日重新签订租赁合同，在约定租金价格上涨的同时租赁面积较之原来减少了366平方米，且约定要拆除五楼部分的违章搭建，导致经营面积与双方承包合同约定的交付面积不符，且并未征得黄光兵的同意。上述事实对双方承包合同的履行构成实质性的影响，有违双方承包协议的约定以及景程公司承诺承担的合同义务，故景程公司的行为构成合同违约。
二、关于黄光兵违约责任的认定。对此，本院认同一审法院的意见，即其违约行为主要在于迟延支付管理费及租金。且黄光兵二审也未对原审判决其支付的56,111元管理费以及100,019元租金提出上诉。
三、关于双方违约所对应责任承担的认定问题。1、关于员工工资、社保公积金以及解聘经济补偿金等费用，原审中景程公司已经提供了明确给付的依据以及实际付款的凭证。根据案涉承包合同的约定，该部分费用理应由黄光兵依约加以承担。2、关于景程公司另案承担的违约赔偿损失154,176元。根据案涉承包合同第六条规定，任何一方违反合同第五条约定，给对方造成重大损失，则按照实际产生的经济损失予以赔偿。本案双方承包合同履行过程中，因黄光兵未能及时按约支付管理费及租金，导致景程公司在另案中被判决对张庙公司承担违约责任，故依约理应对景程公司的损失进行赔偿。3、就案涉承包场所，在双方承包协议解除后，黄光兵理应向景程公司予以返还，但黄光兵仍然实际占有和使用包括系争366平方米在内的承包经营场所。由此，原审判决黄光兵承担第三项所确定的价款给付义务，具有事实和法律依据，本院予以认同。4、关于装修费损失。黄光兵对于其主张的180万元装修费用不能提供对应充分的依据，一审综合本案的情况，在结合黄光兵提供的装修清单和证人证言后，予以酌情调整认定为60万元，并无不当，本院予以认同。5、关于利润损失。一审依据至上海市宝山区旅游局旅游科就该地区宾馆业经营情况所作了解，再结合黄光兵支付的管理费，将黄光兵主张的利润损失调整为每年20万，在扣除了黄光兵实际经营期限后，最终认定利润损失为70万元，本院予以支持。
综上，景程公司与黄光兵的上诉请求，缺乏事实和法律依据，依法均不能成立。本案原审认定事实清楚，判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币25,149元，由上诉人上海景程酒店管理有限公司负担16,500元，由上诉人黄光兵负担8,649元。
本判决为终审判决。
法官助理黄宇宏
审 判 长 高增军
审 判 员 王益平
代理审判员 丁海宁
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 黄宇宏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……