江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第0865号
原告王雪明。
委托代理人韩礼斌，江苏正文人（昆山）律师事务所律师。
被告夏龙扣。
被告杨双喜。
被告杨兰香。
被告杨兰花。
被告陆彩芳。
原告王雪明诉被告夏龙扣、杨双喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法由审判员潘丽莉独任审判，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院依职权追加了杨兰香、杨兰花、陆彩芳为共同被告，并依法组成合议庭，于2014年6月19日第二次公开开庭进行了审理。原告王雪明及其委托代理人韩礼斌、被告夏龙扣、杨双喜、杨兰香（参加第二次庭审）、杨兰花（参加第二次庭审）到庭参加了诉讼，被告陆彩芳经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王雪明诉称：2005年原、被告签订《动迁房买卖协议》，约定由夏龙扣将其所有的位于昆山市玉山镇赵厍花园B区的动迁房：规划建设编号为XX号楼XXX室，公安编号为XX号楼XXX室的房屋以及建设编号为XX号楼X号，公安编号为XX号楼X号的车库出售给原告，总价款为36万元整。同时杨双喜作为夏龙扣的亲属一同参与房屋买卖的磋商过程，并在协议上签字。协议签订后，原告按夏龙扣的指示将全部购房款支付给杨双喜，并于2008年开始入住至今。现涉案房屋已具备过户条件，但经原告多次催告，被告始终拒绝办理房屋产权变更登记手续，致使原告的合法权益受到损害。为此原告诉至法院，要求两被告协助原告将昆山市玉山镇赵厍花园B区XX号楼XXX室及X号车库过户给原告，过户费凭发票由被告承担，诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告书面申请撤回要求被告承担过户费用的诉讼请求。
被告夏龙扣、杨双喜辩称：买卖合同是夏龙扣、杨双喜签的，实际房款是29万元，而不是36万。因为当时杨双喜欠原告26万元，利息每月要2万多，杨双喜承受不住只好用房子抵押。当时为了骗夏龙扣，就写了36万的卖房协议。杨双喜并没有拿到一分钱，都是用来抵债的。
被告杨兰香、杨兰花辩称：同夏龙扣、杨双喜的意见一致。同意按合同履行，但是车库要拿回来，余款10万元原告应当支付。
被告陆彩芳未答辩。
经审理查明：2005年12月6日，原告王雪明（乙方）与被告杨双喜、夏龙扣（甲方）签订一份《动迁房买卖协议》，约定甲方将名下建设编号为XX号楼（公安编号为XX号楼）XXX室的房屋及X号车库出售给乙方，房屋总价36万元，付款方式为签订协议时首付26万元，余款10万元至动迁房交房时一次性付清，房产证的所有过户费用由甲方承担。双方约定房屋交房时，通知乙方将动迁房钥匙直接交给乙方。原、被告双方均在协议上签字。次日昆山市玉山法律服务所作为见证单位在协议上签字盖章，杨双喜同时出具了一份收条给王雪明，载明“今收到王雪明购房款人民币叁拾伍万圆整（350000）。收款人：杨双喜2005.12.7”。2008年3、4月期间，杨双喜向原告交付了涉讼房屋，原告装修后于当年的8月入住至今。此后原告要求杨双喜协助其办理产权过户手续被拒，遂诉至本院。
另查明，杨金宝、夏龙扣夫妇共生育了长子杨双喜、长女杨兰花及次女杨兰香三人。杨金宝于1998年12月6日去世。2005年9月12日，杨双喜以其父亲杨金宝的名义同夏龙扣一起与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司签订一份《昆山市房屋动迁补偿安置协议书（表一）》，就家庭共有的位于昆山市玉山镇路北村一组的老宅（以下简称家庭共有老宅）动迁补偿问题达成了协议，安置房中包括了昆山市玉山镇赵厍花园XX号楼XXX室房屋及XX号车库（均为建设编号），该房屋至今未办理房屋产权登记。夏龙扣、杨兰花、杨兰香在庭审中均表示认可杨双喜代签的拆迁补偿协议的效力。
又查明，杨双喜与陆彩芳于1991年2月11日登记结婚，2005年11月3日经法院调解离婚，离婚时对家庭共有老宅未进行分割。2007年陆彩芳将杨双喜、夏龙扣、杨兰花、杨兰香诉至法院，要求确认《昆山市房屋动迁补偿安置协议书》中的财产为家庭共有财产，确认其应当分得昆山市玉山镇赵厍小区XX幢XXX室房屋价值73261元，判令陆彩芳应得与杨双喜共建的价值84694.08元、应该继承的38040.49元、宅基费（区位价）53769元。判决书认定杨双喜自杨金宝处继承所得的房屋补偿款44877.25元应为夫妻共同财产，因此判决杨双喜、夏龙扣、杨兰花、杨兰香支付陆彩芳22438.625元，对陆彩芳其他请求未予支持。
上述事实，有原告提供的《动迁房买卖协议》、收条、《昆山市房屋动迁补偿安置协议书》、户籍登记材料、（2007）昆民一初字第2550号民事判决书、（2005）昆民一初字第3036号民事调解书、房屋产权初始登记证及当事人庭审陈述所证实，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、房屋买卖合同是否真实有效，2、原告有无付清房款。
杨双喜主张房屋买卖协议实际是以房抵债，协议中约定的36万元房价是不真实的，是为了哄骗其母亲夏龙扣签字才写的，实际其结欠了原告26万元的借款，协议中约定的余款10万元根本没有收到。其他三被告认可杨双喜的主张，并表示如要履行房屋买卖协议，要求归还车库并支付10万元余款。本院认为，王雪明否认与杨双喜在买房之前存在债权债务关系，被告方也未能提供证据证明这一点；杨双喜称自己未收到过一分钱，却出具了一份金额为35万元的收条，如果该收条确如杨双喜所述，只是为了哄骗其母亲夏龙扣答应签字，其完全没有必要将收条交付给王雪明；原告虽未提供首期款26万元的支付凭证，但从其陈述的经济状况来讲，一次性以现金支付并非没有可能性。综上，本院对杨双喜以房抵债的主张不予采信。从被告方提供的一系列房屋拆迁、安置材料及家庭情况证明可知，涉讼房屋系家庭共有老宅拆迁后的安置房，在未对安置房产权进行分割确认前，该房屋属于家庭共有。夏龙扣、杨双喜、杨兰香、杨兰花均认可杨双喜系家中独子及长子，杨兰香已出嫁，杨兰花也不住在家中，因此一般家中重要事务均由杨双喜出面处理，包括房屋拆迁补偿安置协议也由其与母亲共同签字，这也符合农村家庭由家中男性成员处理决定重要事务的风俗习惯；至于陆彩芳，老宅建于其与杨双喜登记结婚之前，两人于2005年离婚时并未对家庭共有老宅进行分割，因此王雪明作为普通人有理由相信陆彩芳对房屋没有处分权、杨双喜与夏龙扣有权作为家庭代表对房屋进行处分。事实上王雪明自2008年领取了房屋钥匙，并装修入住至今，杨兰香、杨兰花庭审中也认可此前已经知道房屋转卖他人，但从未对此提出异议，证明其默认了房屋转让给他人这一事实。综上，本院认为房屋买卖合同真实有效，双方均应遵照履行，被告方除了交付房屋发以外还应履行协助办理登记等附随义务。房屋买卖协议上明确约定了买卖的标的包括XX号楼XXX室房屋及2号车库，三被告主张返还车库没有事实与法律依据，本院不予支持。
从王雪明提供的银行卡存取款记录上可知，在2005年12月7日双方将合同交第三方见证当天，王雪明账户中取出了10万元，王雪明陈述其中9万元用于支付购房余款，而正是同一天，杨双喜出具了35万元的收条，两者可以相互印证，杨双喜又不能对收条作出合理解释，因此本院采信原告主张，确认截止到2005年12月7日为止原告共计向被告方支付了35万元的房款。原告提供了一份2013年5月13日由杨双喜出具的金额为20000元的借条，称该借条是杨双喜以房屋要登记没有钱办证为由向其所借，双方约定其中1万元作为购房余款直接付给杨双喜。杨双喜认可有2万元的借款，也认可其中1万元折抵了购房余款。综上，本院认定原告已经付清购房款36万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告夏龙扣、杨双喜、杨兰香、杨兰花、陆彩芳于本判决生效之日起三十日内办理昆山市玉山镇赵厍花园XX号楼XXX室房屋及XX号楼X室车库的产权登记手续并协助原告王雪明办理上述房屋的产权过户手续。
案件受理费6700元，由五被告共同负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内直接支付原告。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。）
审 判 长 潘丽莉
人民陪审员 徐明芳
人民陪审员 盛永林
二〇一四年七月八日
书 记 员 胡凡青
条文附录：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。