河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终1931号
上诉人（原审被告）：郝夏青，男，1959年6月28日出生，汉族，住张家口市桥东区。
被上诉人（原审原告）：张生贵，男，1963年4月14日出生，汉族，住张家口市崇礼区。
委托诉讼代理人：张风（系张生贵之妻），女，1963年4月19日出生，汉族，住张家口市崇礼区。
委托诉讼代理人：王少玲，河北扬正律师事务所律师。
原审被告：郝春雨，男，1955年1月24日出生，汉族，住张家口市崇礼区。
上诉人郝夏青因与被上诉人张生贵、原审被告郝春雨房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市崇礼区人民法院（2018）冀0709民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郝夏青，被上诉人张生贵的委托诉讼代理人张风、王少玲，原审被告郝春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郝夏青上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，重新审核房屋的所有权，归还产权所有人郝夏青;2.被上诉人张生贵与郝春雨签订的房屋买卖合同是无效合同，把房产证归还上诉人;3.涉诉二审费用由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人张生贵与郝春雨签订的房屋买卖合同是无效合同。因为房产证上明明写的是郝夏青的名字，张生贵却和郝春雨签成了房屋买卖合同。上诉人郝夏青没有委托任何人出售过房屋。在此期间张生贵、郝春雨没有和上诉人郝夏青有过任何房屋买卖的联系。二、原审法院在一审前，上诉人郝夏青就已经说明了情况，上诉人郝夏青与卖房人郝春雨是弟、兄关系。2003年郝夏青因给妻子看病借了兄长4万元钱，兄嫂当时怕借他们的钱还不了，要求把房产证留下给他们做了抵押。郝夏青因工作调动，从崇礼县国税局调到了张家口市桥东国税局工作，为了兄长照顾老母亲方便些，郝夏青让兄长郝春雨住进自己的房子，把老母亲也接过来，形成了兄长郝春雨住进了郝夏青的房屋。2008年母亲的房屋改造拆迁费，以及母亲存款都是由兄长管理，兄长郝春雨说母亲的这些钱等母亲去世后在进行处理吧。当时郝夏青也同意，郝夏青想到时把借兄长郝春雨的款合并了结，这就是郝夏青借兄长郝春雨4万元长期未归还的原因。2015年6月母亲虽已去世，但因为兄长郝春雨出售郝夏青的房屋问题，导致郝夏青和兄长郝春雨的经济纠葛到现在也没有进行处理。三、大约是在2015年初，兄长郝春雨告诉我让我给张生贵办理房屋过户手续，我才知道兄长把我的房子卖了，当时我很生气，我说这房子是我的你没有权卖我的房，虽然我借你们钱没还，但咱们父母留下的遗产还没有处理，你必须把房屋给我要回来。当时兄长郝春雨就承认了卖我房屋错误性质，这事主要是听了兄嫂的话，期间他多次找过张生贵，说明情况要求退房，张生贵说他们是有合同的不同意退还房屋，要通过法院判决。2016年12月我准备起诉被上诉人张生贵要回我的房产证，起诉费也交了，得到了法院信息，张生贵已经起诉了郝春雨和郝夏青，我就等待应诉和判决吧。2017年3月7日第一次开庭，我因腿部摔伤没有到庭，我把说明情况寄到了原审法院，等待判决。等到了2017年5月，原审法院通知说2017年5月17日第二次开庭，开庭法官说张生贵愿意调解，郝夏青同意调解不，我说不同意，我就等待法院的判决了。2017年7月8日我收到法院判决书，而一审法院错误的判决认为：郝夏青借郝春雨的款长时间没有归还，没有还款要房的意思表示，这房就判给郝春雨了。让郝夏青配合郝春雨，给张生贵办理房屋过户手续。这是一审法院在强行剥夺我的房屋产权，况且我的房屋按当时的价格也不可能就值4万元，再则被上诉人张生贵与郝春雨签订的房屋买卖合同时，房产证上明明写的是郝夏青的名字为什么不和房产证本人联系，何况现在的交通和通讯是多么方便，郝春雨知道卖房的错误性，多次找到张生贵要求退房，张生贵是坚决不退，这些事实一审法官没有审核过。一审判决适用法律不当，严重损害上诉人的合法权益，有明显偏袒被上诉人张生贵，让上诉人非常气愤和不满，法律的公正性和权威性在上诉人的心目中荡然无存，上诉人不服。2017年11月21日张家口市中级人民法院(2017)冀07民终2018号民事裁定书，裁定如下：一、撤销河北省张家口市崇礼区人民法院(2017)冀0733号民初22号民事判决；二、本案发回河北省张家口市崇礼区人民法院重审。上诉人郝夏青预交的二审案件受理费50元予以退回。2018年5月7日原审法院进行了重审，我于2018年6月29日收到了第二次一审判决结果，还和第一次一审判决基本一样，是上次错误判决的继续，换汤不换药。还是简单的认为郝夏青借兄长4万元借款长期未还就形成房屋买卖关系，没有实事求是进行调查研究，解决问题。我再次澄清我兄长郝春雨长期住我的房和我长期未归还借兄长郝春雨钱是有原因的。1.母亲在世的时候是因为兄长照管母亲才住进我的房，因为父母的房屋拆迁费和存款都由兄长郝春雨管理的，如果认真算一算不但我不用还他的借款，他还得再给我部分父母的遗产，所以就形成我长期没有归还借兄长郝春雨钱的事实。2.原审法院在房屋产权上的判决，是一意孤行。在法庭申辩当中原审法院听从了张生贵的律师狡辩，错误的认为张生贵和郝春雨签订的舍同是合法有效的，我再重申一次房屋的产权是我郝夏青的，我没有委托任何人买卖我的房屋，郝春雨和张生贵签订的房屋买卖合同是无效的。
张生贵辩称，一、上诉人郝夏青称，答辩人与郝春雨签订的房屋买卖合同是无效合同。答辩人认为，虽然房产证上写的是上诉人郝夏青的名字，但该房产在郝春雨出售给答辩人时，郝春雨是该房产的实际所有人。答辩人与郝春雨签订的房屋买卖合同是有效合同。郝春雨在提交给一审法院的《申诉》中很明白的陈诉：“2003年我弟弟郝夏青和我们借了4万元钱去给他媳妇看病，这4万块钱到现在也没有还我，于是我家属和我商量，如果你弟弟还不了钱，咱们就把他那套房子给卖了吧”。郝春雨出借给郝夏青的4万元钱至今已近15年时间，15年时间里，4万元借款上诉人郝夏青没还郝春雨没有要。这说明了4万元借款就是郝春雨向郝夏青买房的房款。一审庭审中郝春雨陈述，借钱之后郝春雨即住进了诉争的房屋，一住就是12年之久。12年时间里，水、电、供暖、电视收费用户名全部是郝春雨。这说明了郝春雨就是本案诉争房屋的实际所有人。正是郝春雨就是本案诉争房屋的实际所有人，郝春雨才敢卖了这套诉争的房屋。正如郝春雨在一审庭审时陈述：我认为房子是我的所以我就卖了。二、虽然房产证上写的是上诉人郝夏青的名字，但该房产在郝春雨出售给答辩人签定房屋买卖合同之时，郝春雨没有向答辩人出示房产证书。正是由于答辩人没有见到房产证才在《购买楼房协议书》第一条约定：甲方对该楼房“拥有完全产权”。也正是答辩人相信诉争的房产是郝春雨的，才在2015年1月29日，付了郝春雨第二期房款13万元。2015年1月29日，答辩人付了郝春雨第二期房款13万元后，郝春雨如约交付了房证。答辩人拿到房产证才知道房证登记的房屋所有权人不是郝春雨，而是郝夏清。答辩人当即要求退房，郝春雨告知，郝夏清是郝春雨的亲弟弟，房屋所有权人虽然是郝夏清，但郝春雨已经从郝夏清处购买了好几年，实际所有人是郝春雨。并保证过一段时间为答辩人办理过户手续。正是郝春雨信誓旦旦的保证，才使答辩人交付房款装修入住。三、上诉状中郝夏青称，“2015年初兄长郝春雨告诉我让我给张生贵办理房屋过户手续。”由此可知，2015年初郝春雨卖房之时，上诉人郝夏青就已经知道了郝春雨卖给答辩人房的事情。但是，直至2016年12月2日答辩人提起诉讼，两年的时间上诉人郝夏青也没有主张自己的权利。上诉状中郝夏青又称“郝春雨承认了卖我房屋的错误，期间他多次找过张生贵说明情况要求退房”。这是上诉人编造的谎言。事实是答辩人整天追着郝春雨让郝春雨过户，郝春雨只是搪塞并没有告诉过上诉人郝夏青与之纠纷。四、一审审理中，上诉人郝夏青称不协助过户的原因，是由于父母亲遗产都被哥哥郝春雨控制，自己没有分享到父母遗产。答辩人要说的是，你兄弟之间对父母遗产的继承纠纷与我们诉争的房屋买卖纠纷没有任何的关系。上诉人以所谓的遗产继承利益来抵消向郝春雨借款4万元将房屋抵账出售的事实是站不住脚的歪理邪说。
郝春雨辩称，与一审答辩意见一致。
张生贵向一审法院起诉请求：1.将张家口市崇礼区西湾子镇长青路国税局家属楼2号楼2单元301室确权为张生贵所有；2.郝春雨、郝夏青协助办理过户手续。
一审法院认定事实:本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：郝春雨、郝夏青系兄弟关系。2003年初，郝夏青向郝春雨借款40000元，但未出具借条。同年，郝夏青将登记在自己（郝夏清）名下的，坐落于崇礼县（现改为区国税局家属楼房屋所有权证为（崇）房权证西（私）字第××号交给了郝春雨。之后，郝春雨将该房屋的水电卡、暖气卡、有线电视卡等缴费凭证办理到自己名下。从2003年至2014年近12年间，郝春雨对该房屋或出租或自住，且对所收取的租金归其所有。郝夏青向郝春雨所借的40000元至今未还。2014年，郝春雨发布广告出售上述房屋。2014年11月30日，张生贵与郝春雨签订购房协议书，约定以341000元的价格购买该房屋，并且张生贵给付郝春雨定金10000元。2014年12月4日张生贵与郝春雨双方关于房屋买卖再次签订了购买楼房协议书，当日张生贵给付郝春雨购房款200000元。2015年1月29日张生贵又给付郝春雨购房款130000元，郝春雨将登记在郝夏清（郝夏青）名下的房屋所有权证原件交付给张生贵，此时张生贵才知道该房屋登记的所有权人不是郝春雨。郝春雨收取340000元购房款（含10000元定金），没有给付郝夏青，而是归其所有。该房现由张生贵装修并居住。（崇）房权证西（私）字第××号房产证登记的房屋产权人郝夏清名字有笔误，实际为郝夏青。以上事实有下列证据予以证实：2014年11月30日张生贵与郝春雨签订的购房协议书一份、2014年12月4日张生贵与郝春雨签订的购买楼房协议书一份、郝春雨于2014年11月30日、2014年12月4日、2015年1月29日分三次为张生贵出具的收条三份，户名登记为郝春雨的水电费、暖气费、电视费交费票据9张，房屋所有权证（崇）房权证西（私）字第××号一份，当事人的陈述及庭审笔录在卷予以佐证。
一审法院认为，张生贵与郝春雨签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议的约定履行该协议。该房屋虽然登记在郝夏清（郝夏青）名下，但从2003年年初开始，郝夏青就将该房屋交付于郝春雨占有使用，并将该房的房产证和与该房有关的手续交给了郝春雨。郝春雨将该房屋的水电卡、暖气卡、有线电视卡等缴费凭证办理到自己的名下。郝春雨或出租或自住实际占有该房屋近12年，收取的租金归其所有，已对该房享有了收益权。郝夏青在近12年的时间未向其兄郝春雨归还借款40000元，也未向其主张任何权利。郝春雨实际已成为该房的使用人和所有人，所以才有了之后的发布广告出售该房给张生贵等一系列行为，其已拥有了对该房的处置权。郝夏青向郝春雨所谓的借款40000元应为其的卖房款，且亦符合当时的价格和一部分人不办理过户手续尤其是亲戚之间的交易习惯等。对张生贵的主张本院应予以采信和支持。郝夏青、郝春雨的抗辩理由不能成立，本院不予采信和支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：郝春雨、郝夏青于本判决生效后十五日内协助张生贵将坐落于张家口市崇礼区西湾子镇长青路国税局家属楼2号楼二单元301室及配套的地下室，房屋所有权证为（崇）房权证西（私）字第××号的房屋办理到张生贵名下。张生贵在办理完过户手续后的当日将下欠的1000元购房款一次性给付郝春雨。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由郝春雨负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，2014年12月4日，郝春雨与张生贵签订购买楼房协议书，双方对涉案房屋价款、电水费、契税、取暖费的负担、购房款的给户、违约责任及争议解决办法进行了约定。合同签订后，郝春雨共收取张生贵3400**元购房款，张生贵对涉案房屋进行装修并入住。（崇）房权证西（私）字第××号房产证显示，登记的房屋产权人郝夏清名字有笔误，实际为郝夏青。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。郝春雨未征得郝夏青的同意或者授权将其房屋出售，其行为应为无权处分，事后郝夏青亦未予追认，按照上述规定，郝春雨与张生贵签订的合同应为无效。一审法院认定合同有效不当，本院予以纠正。有关合同无效如何处理的问题，因张生贵未提出诉讼请求，按照不告不理原则，本院不予审理，张生贵可另行主张权利。有关郝夏青提出归还涉案房屋产权的问题，房屋产权一直登记在郝夏青名下，不存在归还的基础，对该项请求本院不予支持。综上所述，郝夏青的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省张家口市崇礼区人民法院（2018）冀0709民初88号民事判决；
二、驳回张生贵的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元。由上诉人郝夏青负担30元，被上诉人张生贵负担70元。
本判决为终审判决。
审判长 梁金前
审判员 刘 巍
审判员 姜 兵
二〇一八年九月十日
书记员 刘长伟