江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2108号
上诉人（原审被告）无锡惠山万达广场有限公司，住所地无锡市惠山区花园街9号。
法定代表人丁本锡，该公司董事长。
委托代理人邵江，该公司职员。
被上诉人（原审原告）李雯瑾，无锡市惠山区李雯瑾饭店经营者。
上诉人无锡惠山万达广场有限公司（以下简称惠山万达公司）因与被上诉人李雯瑾房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2015）惠民初字第00284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
李雯瑾一审诉称：2014年9月10日，其与惠山万达公司签订租赁合同，承租惠山万达广场室外步行街190、191号商铺，连通两间商铺后用于经营“私人定制”美容美发业务。在对商铺进行装修期间，其发现商铺与北侧高楼接缝处多处漏水，遂向无锡惠山万达广场商业管理有限公司（以下简称物业服务公司）反映该问题。虽经惠山万达公司维修，但未修复完毕。后该接缝处逐渐开裂，商铺屋顶部分天花板受潮脱落。其起诉后，惠山万达公司继续对商铺的漏水部位及受损的装潢进行维修，直至2015年5月11日才修复完毕，导致商铺二楼自2014年10月1日开业起至修复完毕之日都无法使用，给其造成了较大损失。请求法院判令惠山万达公司向其赔偿损失58364元（因商铺二楼自2014年10月1日起至2015年5月11日止无法使用，故以商铺二楼在此期间内的租金计算损失，二楼面积为132.26平方米，租金为60元／月·平方米，在本案中主张损失58364元，放弃其他部分）。
惠山万达公司一审答辩称：李雯瑾租赁的商铺确实存在漏水问题，李雯瑾也向物业服务公司反映过该问题，惠山万达公司陆续维修了几次，已于2015年5月11日修复完毕。但是，漏水问题在商铺装修期间就已产生，李雯瑾在没有确定漏水问题已完全修复的情况下就进行了装修，其存在扩大损失的情形。另外，合同约定2014年10月至12月免收租金，所以惠山万达公司只认可商铺二楼自2015年1月1日起至2015年5月11日止的损失。而且，商铺二楼经营所需的设施设备均未配置，一直处于空置状态，故请求法院在确定赔偿金额时酌情考虑该情况。
原审法院经审理查明：2014年9月10日，李雯瑾与惠山万达公司签订租赁合同2份，承租惠山万达广场室外步行街190、191号商铺，用于经营“私人定制”美容美发业务。租赁期限为60个月，自2014年8月31日起至2019年8月30日止。两间商铺的计租面积均为132.26平方米，连通后上下二层的计租面积也均为132.26平方米，租金为60元／月·平方米，其中2014年至2016年的10月至12月免收租金，自2017年8月31日起至2018年8月30日止的租金递增10%，自2018年8月31日起至2019年8月30日止的租金再递增10%。
2014年7月底，李雯瑾即进场装修，在装修期间发现商铺二楼与北侧高楼连接处存在漏水问题，后向物业服务公司反映该问题，惠山万达公司即对该漏水问题进行维修，但未完全修复。2014年10月1日，商铺正式开业，但由于漏水问题未完全修复，商铺二楼部分装潢受损，无法正常使用，也未配置经营所需的设施设备。后李雯瑾多次与物业服务公司及惠山万达公司交涉，但均未彻底解决漏水问题，故于2015年1月28日诉至原审法院。
原审审理中，惠山万达公司同意继续对商铺的漏水问题及受损的装潢进行维修，并于2015年3月6日开始维修作业，于2015年5月11日完全修复完毕。
以上事实有租赁合同、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：租赁合同系李雯瑾与惠山万达公司的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。李雯瑾承租商铺用于经营美容美发业务，但因商铺存在漏水问题，导致商铺二楼部分装潢受损，无法正常使用，故李雯瑾有权要求惠山万达公司对商铺的漏水问题及受损的装潢进行维修。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现惠山万达公司已将商铺的漏水问题及受损的装潢修复完毕，但因漏水及修复而造成李雯瑾无法正常使用商铺二楼的损失，仍应由其承担赔偿责任。李雯瑾主张商铺二楼因漏水及修复自2014年10月1日起至2015年5月11日止无法使用，故以商铺二楼在此期间内的租金计算损失，合法有据，予以支持。对于惠山万达公司提出合同约定2014年10月至12月免收租金，故该期间不应计算损失的抗辩意见，虽然该期间内惠山万达公司未收取租金，但李雯瑾在该期间内对商铺二楼应享有的使用利益因商铺漏水及修复而遭受了损失，故对惠山万达公司的该项主张不予支持。同时，合同约定免收租金的期间是惠山万达公司给予李雯瑾的租金优惠，双方在签订合同时均可预见到租赁期间内实际的月租金标准（含免收租金的期间）低于约定的月租金标准（不含免收租金的期间），故在确定李雯瑾的损失时也应考虑租金优惠的因素，以租赁期间内的月平均租金（应交租金总额÷60个月）作为计算标准更为合理，故确定李雯瑾的损失为53229元（取整）。惠山万达公司还抗辩称李雯瑾在没有确定漏水问题已完全修复的情况下就进行了装修，其存在扩大损失的情形。李雯瑾在发现漏水问题后已向物业服务公司进行了反映，已采取了适当的措施防止损失扩大，但惠山万达公司并未及时修复完毕，由此造成的损失并非因李雯瑾原因所致，故对惠山万达公司的该项主张不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决：一、惠山万达公司于判决发生法律效力之日起十日内向李雯瑾赔偿损失53229元；二、驳回李雯瑾的其他诉讼请求；案件受理费1259元，由李雯瑾负担111元，惠山万达公司负担1148元。
惠山万达公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、李雯瑾所租赁房屋二楼顶部虽有漏水，但漏水范围较小，不影响二楼房屋的使用。李雯瑾自承租房屋后，二楼一直闲置，也未配备任何设备，可见这是李雯瑾的主动安排，而非因漏水而不能使用。惠山万达公司已对房屋进行了维修，李雯瑾并无损失，故惠山万达公司无需赔偿。二、即便法院认定惠山万达公司应赔偿损失，也应以惠山万达公司在该期间实际收到的租金为限，因2014年10月至12月为免租期，故惠山万达公司赔偿的损失额中应相应扣除这3个月的租金金额。
李雯瑾答辩称：二楼屋顶漏水很严重，特别是下雨天，更导致天花板脱落。惠山万达公司一直拖延修理，导致其无法使用。所谓免租期是惠山万达公司给予李雯瑾的租金优惠，因惠山万达公司的违约行为，导致其未享受到该优惠，大大抬高了租金成本。原审法院对租金水平的认定合理合法，公平科学。
二审经审理，对一审查明的事实予以确认。
本案争议焦点为：一、李雯瑾所租赁房屋的二楼未使用是李雯瑾自身经营安排还是由于屋顶漏水；二、惠山万达公司的赔偿金额中是否应扣除其给予李雯瑾的租金优惠。
本院认为：关于争议焦点一，根据本案查明事实，李雯瑾于2014年7月底即进场装修，在装修期间发现商铺二楼与北侧高楼连接处存在漏水问题，经向物业服务公司反映该问题后，惠山万达公司对该漏水问题进行维修，至2015年5月11日才维修完毕，故李雯瑾主张2015年5月11前系由于房屋漏水造成无法使用符合常理。惠山万达公司仅从二楼未配置任何设备即推断李雯瑾系因自身经营需要而闲置，缺乏事实依据，本院不予采信。
关于争议焦点二，免租期系李雯瑾与惠山万达公司达成的租金支付方案，其效果在于使李雯瑾年租金成本降低。现因屋顶漏水，造成李雯瑾在该免租期内无法使用该部分房屋，故该部分房屋未为李雯瑾带来收益，从而使李雯瑾年收益降低，故李雯瑾在该免租期内的损失显而易见。李雯瑾参照租金水平确定损失金额，原审法院以李雯瑾月平均租金标准确定损失金额均无不妥，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1148元，由惠山万达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 贾建中
代理审判员 龚 甜
二〇一五年十月十三日
书 记 员 吕明天