广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终1765号
上诉人（一审被告）：中化方兴房地产开发（珠海）有限公司，住所地：珠海市情侣北路11号1栋会所四楼401房。
法定代表人：李从瑞，总经理。
委托诉讼代理人：职消寒，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成静，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会，住所地:珠海市香洲区情路北路11号每一间花园10栋1901。
负责人：马振宇，主任。
上诉人中化方兴房地产开发（珠海）有限公司（以下简称中化方兴公司）因与被上诉人珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会（以下简称每一间业委会）侵权责任纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人中化方兴公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回每一间业委会的诉讼请求；三、诉讼费由每一间业委会负担。事实和理由：一、本案中，业主委员会并未获得全体业主的授权，依法不享有相应的诉讼权利。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定：“业主大会和业主委员会，对任意起止垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权一照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵权、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。法律仅赋予了业主相应的诉讼权利，并未明确业主大会或者业主委员会的诉讼权利。业主委员会属于业主自治组织，依法在业主大会授权内行使权利，执行业主大会的决定。在本案中，关于消防通道的构筑物，业主已经向城市管理部门提起投诉，拟通过行政管理拆除涉案的构筑物，由此可见，诉讼并非全体业主的选择；而对于“架空绿化2”的利用，因全体业主已经与上诉人有明确约定，在此背景下，承租人的使用方式是否属于侵权，有待于业主大会的表决。在业委会提交的证明中，并不能证明业主委员会的该项诉讼行为已经获得业主大会并未授权。因此，业主委员会在本案中依法不享有相应的诉讼权利。二、一审法院未能依法查明侵权行为的实施主体。根据《侵权责任法》第七条明确的规定，侵权责任的承担主体应当是具体实施了侵权行为的“人”。本案中，每一间业委会的诉讼请求涉及两个具体的侵权行为：消防通道搭建楼梯和利用“架空绿化2”。但原审法院均未查明这两个侵权行为的实施主体，即未依法查明侵权行为的“行为人”。三、中化方兴公司并非侵权行为的实施主体，即并非侵权“行为人”，依法不需要承担侵权责任。首先，本案中消防通道的楼梯并非中化方兴公司搭建。在中化方兴公司与承租人签署的租赁合同中，已经明确要求承租人合法使用租赁标的，涉案的楼梯系承租人租赁标的物后，为了自己利用便利擅自搭建的构筑物。其次，从每一间业委会提交的照片可以证明，本案中“架空绿化2”的侵占主体也非中化方兴公司。四、从监督管理的角度分析，中化方兴公司不是法定的监督管理主体。首先，就消防通道的构筑物分析，构筑物的搭建是否属于违章建筑，应当由城市管理部门予以认定，并依据认定结果确定是否需要拆除。中化方兴公司依法无权直接对其进行拆除。其次，就“架空绿化2”而言，中化方兴公司和承租人并不存在侵权行为，而是依据合同约定依法享有优先使用权。中化方兴公司与全体业主在《珠海市商品房买卖合同》补充协议第十条第4项约定：“买受人在此同意：首层花园和顶层露台可由与之联系最密切、使用最为便利的首层和顶层业主使用，买受人对上述使用不持任何异议”。中化方兴公司是会所的所有权人，是会所一层的业主，根据上述约定，对“架空绿化2”享有优先使用权。而承租人做为会所一层建筑物的使用权人，按照上述约定，同样享有优先使用权。因此，从监督管理的角度分析，中化方兴公司并非法定的监督主体，无权自行拆除消防通道的构筑物，而对“架空绿化2”而言，中化方兴公司和承租人的使用符合中化方兴公司与全体业主之间的约定，其行为不构成侵权。五、即便存在侵权行为，从权利和义务对等的角度分析，本案的侵权责任依法也不应当由中化方兴公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条的规定，租赁标的由承租人占有使用，且租赁期间的收益均归承租人所有，中化方兴公司仅获得固定的租金收入。本案中的侵权行为均由承租人具体实施，即承租人实施侵权行为时第一间业委会的利益已经通过租赁合同得以固定。中化方兴公司不可能从承租人搭建构筑物或者利用公共部位的行为获得超出租赁合同约定的利益。
被上诉人每一间业委会答辩称，消防通道和架空层属于小区公用设施，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定属于全体业主。在消防通道搭建楼梯和侵占架空层侵害了全体业主所有权，损害了全体业主的公共权益。业主委员会依据《议事规则》第三十一条第十六项的授权，有权代表全体业主提起诉讼。议事规则经过业主大会投票，户数过半、面积过半通过。珠海市中级人民法院（2017）粤04民终1260号裁定书已确认上述三十一条的约定。对于搭建的楼梯和侵占的架空层都在小区的规划红线范围内，小区的物业管理公司是中化方兴公司的关联企业中化国际物业酒店管理有限公司，没有中化方兴公司和物业管理公司的参与和纵容不可能这样明目张胆地拆除一层二层的楼板，在消防通道上搭建楼梯和侵占架空层。业主委员会成立以后多次要求中化方兴公司自行移除楼梯和腾空架空层，中化方兴公司利欲熏心，置若罔闻，该公司自营也好，出租也好，都实施了侵权行为的侵权人或者共同侵权人。架空层属于小区的公用设施，依法属于全体业主，没有业主大会通过相关的决议，中化方兴公司作为小区的开放商，无权处置。《管理公约》经过业主大会通过后，对全体业主具有约束力，中化方兴公司应当遵守《管理公约》第十七条的规定。中化方兴公司作为会所的产权人，即便是出租，对租户依法使用租赁房屋和业主的共有的公共区域，具有监督管理职责，对租户不当使用行为具有制止和排除妨碍的义务。
每一间业委会向一审法院起诉请求：一、中化方兴公司向小区业主全面开放每一间花园会所，在判决生效60天内按照珠海市规划局核准的设计图（建施图）载明的功能使用会所；二、中化方兴公司在本案判决生效后15日内移除会所道路上的物品（楼梯）；三、中化方兴公司在判决生效后15日内，腾退会所一楼的213.9㎡架空层；四、诉讼费由中化方兴公司承担。一审中，每一间业委会撤回了第一项诉讼请求。
一审法院认定事实：珠海市香洲情侣北路11号“每一间花园”小区的开发商是中化方兴公司。中化方兴公司在该小区建设有面积为4074.73平方米的会所，并于2011年2月24日办理产权登记至中化方兴公司名下。根据登记部门核发的房地产权证显示：该房规划用途为其它；土地用途为其他用地自2006年1月20日至2076年1月20日止；房屋用途为会所。目前该会所现场情况为一层为临街商铺、二层、三层为写字楼、四层为小区会所。
2008年9月23日，以中化方兴公司为委托单位和建设单位、工程名称为每一间花园1号楼及会所，珠海市规划测绘大队出具一份《房屋建筑面积测绘成果报告书—房产确权测量成果》，显示1号楼及会所分摊后总建筑面积分别为成套住宅2168.32平方米、公用设施520.75平方米、商业服务718.64平方米、其它4074.73（会所）平方米。报告书附1页《宗地图》和6页《房屋分层图》。每一间业委会指出第2项诉讼请求中请求移除的楼梯位于第1页《房屋分层图》标注“消防通道”的位置内，图纸显示该“消防通道”位于1号楼和会所2之间的第一层。该“消防通道”在《房屋建筑面积测绘成果明细表》中备注为公用设施，套内建筑面积为148.67平方米、共有分摊面积为0平方米、房屋建筑面积为148.67平方米。每一间业委会主张楼梯由中化方兴公司于2010年前后搭建，供承租会所的租户使用。每一间业委会举证的照片显示，该通道通向小区的方向被栅栏封上，通道内搭建可到达2楼的楼梯，楼梯外有可封闭门框。中化方兴公司确认该楼梯是后来搭建的，不在规划范围内，但不认可由中化方兴公司搭建。每一间业委会指出第3项诉讼请求中请求腾退的架空层即第1页《房屋分层图》标注“架空绿化2”的位置，该“架空绿化2”位于会所2之外的第一层。在《房屋建筑面积测绘成果明细表》中显示为“架空2”，备注为公用设施，套内建筑面积为213.9平方米、共有分摊面积为0平方米、房屋建筑面积为213.9平方米。每一间业委会举证的照片显示，该架空层由1楼临街商铺摆放物品，如桌椅、儿童玩具、盆栽植物所占用。
2016年11月14日每一间业主委员会依法成立。根据该小区业主大会通过的《业主大会议事规则》第三十一条第一款第（六）项规定，对于损害业主公共权益的情形，业主大会赋予业主委员会代表全体业主参加诉讼等维护全体业主权益的其他职责。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”本案每一间业委会有权以侵权责任纠纷为案由起诉中化方兴公司。
本案中出现了在公共区域消防通道处加建设计规划图纸上没有的楼梯和1楼临街商铺在架空层摆放物品等问题，其中加建楼梯的主要目的是供会所2楼租户使用，允许会所1楼临街商铺在架空层摆放物品扩大了租户的实际使用面积，上述违章搭建和摆放行为侵占了公共通道和公共区域。虽然中化方兴公司认为通往2楼的楼梯不是由其加建，但是该楼梯实际是供会所2楼租户使用，增加了涉案物业的使用价值，中化方兴公司认为该楼梯搭建不构成侵权的抗辩不能成立。
按照《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，每一间业委会有权依照法律、法规和管理规约要求行为人对占用消防通道、架空绿化等公共设施的违章搭建和侵占道路行为停止侵占、排除妨害。每一间花园《物业管理规约》第十七条第（二）项禁止违法搭建建筑物、构筑物；第（三）项禁止擅自改建、占用物业共有部分；第（四）项禁止损坏或擅自占用、移装公用设施。上述法律和管理规约，中化方兴公司应当遵守。中化方兴公司作为涉案会所的产权人，对其租户依法使用租赁房屋和业务共有的公共区域具有监督管理职责，对租户不当使用行为具有制止和排除妨害的义务，因此每一间业委会要求中化方兴公司移除位于《房屋分层图》第1页1号楼与会所2之间第一层标注为“消防通道”位置内的楼梯、清空《房屋分层图》第1页标注为“架空绿化2”位置会所2之外第一层213.9㎡架空层的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第八十三条、《物业管理条例》第七条、第五十一条之规定，一审法院判决：一、中化方兴公司于判决发生法律效力之日起十五日内移除消防通道位置上的楼梯；二、中化方兴公司于判决发生法律效力之日起十五日内清空会所一楼213.9㎡架空层。一审案件受理费减半收取8235元，由中化方兴公司负担。
二审期间，上诉人中化方兴公司提交了新证据，被上诉人每一间业委会未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院查明，一审法院曾于2017年9月20日作出（2017）粤0402民初2176号民事判决，该判决认定：“2016年11月14日，每一间业主委员会依法成立。根据该小区业主大会通过的《业主大会议事规则》第三十一条第一款第（六）项的规定，对于损害业主公共权益的情形，业主大会赋予业主委员会代表全体业主参加诉讼等维护全体业主权益的其他职责。”本案一审开庭时，一审法院询问双方当事人，对（2017）粤0402民初2176号民事判决查明的内容真实性是否认可。中化方兴公司称：“对查明部分不全部认可，在该判决书第8页第3行现场勘察关于4楼泳池方面的内容现状发生改变，泳池不再开放，健身器材移走了，多功能厅变更了写字楼，会所功能完全丧失。对其他内容没有意见。”每一间业委会称对上述判决查明事实的真实性认可。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，第一，程序问题。中化方兴公司上诉称一审法院未经举证质证认定了《业主大会议事规则》第三十一条第一款第（六）项约定的内容，一审法院审理程序违法。经核，一审法院（2017）粤0402民初2176号民事判决认定了该事实，一审法院在本案一审开庭时已询问双方当事人对该事实认定有无异议，双方陈述无异议。故一审法院认定该事实有事实根据，审理程序合法。据此，每一间业委会有权代表全体业主提起本案诉讼。中化方兴公司上诉主张每一间业委会未获得全体业主授权，不享有诉讼权利，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。第二，关于实施侵权的主体。中化方兴公司作为每一间小区会所的产权人，应当遵守每一间花园《物业管理规约》的约定，不得违法搭建建筑物、构筑物，不得擅自改建、占用物业共有部分，不得损坏或擅自占用、移装公用设施。中化方兴公司将会所一、二、三层对外出租，有责任要求和督促承租人依法依约使用租赁房屋及每一间小区相关共有区域及设施。承租人实施的不当行为侵害了每一间小区业主的权利，中化方兴公司作为出租人理应为此承担责任。中化方兴公司上诉主张该公司不是侵权主体，也不是监督管理主体，没有法律依据，本院不予采纳。第三，中化方兴公司还主张，即使存在侵权行为，侵权责任也不应由该公司承担。本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”本案中，中化方兴公司将会所出租给相关承租人，但未尽督促提醒和管理之责，造成对每一间小区全体业主民事权益的侵害，理应承担侵权责任。
综上所述，本院认为，中化方兴公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审法院审理本案程序合法，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费16468元，由上诉人中化方兴房地产开发（珠海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年八月二十二日
书记员 陈瑞祥