福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第3309号
原告陈扬达，男，1968年1月18日出生，汉族。
原告ＸＸ章，男，1968年11月1日出生，汉族。
共同委托代理人谢竞忠、黄惠婷，福建泉台律师事务所律师。
被告刘一春，男，1969年2月22日出生，汉族。
原告陈扬达、ＸＸ章与被告刘一春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月5日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈扬达、ＸＸ章的委托代理人黄惠婷到庭参加诉讼。被告刘一春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈扬达、ＸＸ章诉称，2005年6月19日，被告刘一春与案外人林志军签订《富山女人街租赁合同》（以下简称为《租赁合同》），承租原址在厦门市湖滨南路东段宝福大厦西侧的万禾广场第三层商业部分中的E区，现为厦门市思明区湖滨南路811-817号301室E区，约800平方米，用于经营电脑及相关行业等商业用途，后成立金拇指网吧。《租赁合同》第三条约定“1、合同月租金按以下计算：……2012年9月1日至2014年8月31日每月收取租金叁万玖仟玖佰叁拾元整；……2、合同内所指租金不包括乙方物业内使用水、电、煤气、通讯、有线电视、网络费等所发生的一切费用及乙方经营有关的其他各项税、费。……5、租金每叁个月支付一次。每期租金必须在该期开始月的前七日内交纳。……乙方拖欠租金及其他各项费用的，按每日千分之三计收滞纳金”，第七条约定“本合同终止或解除后，乙方应在合同终止之日将物业归还，并需与甲方办理有关的交接手续”，第八条约定“有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按本合同第九条约定支付违约金：1、乙方拖欠水电费、税收、工商等应付费用的其中任何一项或几项达十五天（或）以上的）；2、租金到期或按双方书面约定的时间到期而没有缴纳的：……”。2009年3月12日，原属出租方林志军的上述租赁房产被泉州市中级人民法院查封。2011年6月20日，泉州市中级人民法院作出（2011）泉执行字第8-1号执行裁定书，裁定林志军所有的址在厦门市思明区湖滨南路811-817号301房产作价36590000元，交付两原告抵偿债务，厦门市房地产交易权籍登记中心于2011年8月5日登记确认上述房产的权利人为两原告（按份共有，各50%）。2011年9月15日，泉州市中级人民法院向被告等上述房产的租户发出执行通知，告知上述房产已归两原告所有，并请包括被告在内的各租户直接与两原告商谈租赁事宜，并从2011年9月1日起的租金应直接交付给原告。被告于2011年9月16日签收上述执行通知，后按执行通知向原告交付至2012年11月30日的租金。被告从2012年12月起却不向原告缴纳租金等费用。原告多次要求被告按约定支付租金，但被告仍不付分文。原告后以特快专递邮寄向被告发出《关于解除租赁合同的通知》。后原告于2013年4月7日接收了以上租赁房产。现被告已拖欠原告租金119790元（从2012年12月1日起算）和从2012年12月1日起以拖欠租金按每日千分之三计算的滞纳金及原告代支付的2013年2月份及3月份的电费及违约金合计4859.06元（包括电费4475.33元、违约金383.73元）。被告的行为已严重违约，为维护自身合法权益，原告诉请判令：1、解除原、被告就位于厦门市思明区湖滨南路811-817号301室E区的租赁合同；2、被告支付两原告租金119790元及自2013年3月1日起计至2013年4月7日（即原告接收租赁房屋之日）按39930元／月计付的逾期腾房占有使用费46585元；3、被告支付两原告滞纳金（从2012年12月1日起以拖欠租金119790元按每日千分之三计算到租金付清之日止）；4、被告支付两原告代支付的2013年2月份及3月份的电费及违约金合计4859.06元（其中电费4475.33元、违约金383.73元）；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘一春未作答辩。
经审理查明，2005年6月19日，刘一春与案外人林志军签订一份《租赁合同》，约定：林志军将原为厦门市湖滨南路东段宝福大厦西侧的万禾广场第三层商业部分中的E区、现为厦门市思明区湖滨南路811-817号301室E区（以下简称为租赁房屋）出租给刘一春，用于经营电脑及相关行业等商业用途，租赁期限为自2005年6月20日起至2015年8月31日止；月租金标准分别为2005年9月1日至2008年8月31日30000元／月、2008年9月1日至2010年8月31日33000元／月、2010年9月1日至2012年8月31日36300元／月、2012年9月1日至2014年8月31日39930元／月、2014年9月1日至2015年8月31日43923元／月，租金不包括刘一春在租赁房屋内使用水、电、煤气、通讯、有线电视、网络等发生的一切费用以及与刘一春经营有关的其他各项税费；租金按每3个月支付一次，每期租金在该期开始月的前7日内交纳；刘一春拖欠租金等费用中任何一项的，林志军有权选择要求刘一春按实际造成的损失赔偿或按每日3‰计收滞纳金；刘一春拖欠各项费用中任何一项15天以上而仍未缴交的，林志军有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止刘一春经营或解除合同。2005年8月29日，刘一春将租赁房屋用于申请经营“福建开思网宇科技有限公司厦门金拇指网吧”。
另查明，2009年3月12日，原为林志军所有的位于厦门市思明区湖滨南路811-817号301单元房产（以下简称为涉案房产）被福建省泉州市中级人民法院查封。2011年6月20日，福建省泉州市中级人民法院作出（2011）泉执行字第8-1号《执行裁定书》，裁定将被执行人林志军所有的涉案房产作价36590000元，交付申请执行人陈扬达、ＸＸ章抵偿债务。2011年8月5日，厦门市房地产交易权籍登记中心填发厦国土房证第00867898-2号《厦门市土地房屋权证》，登记涉案房产的所有权人为陈扬达、ＸＸ章，共有权情况为按份共有（各50%）。2011年9月15日，福建省泉州市中级人民法院向刘一春等涉案房产的租户发出（2011）泉执行字第8-1号《通知》，告知“现厦门湖滨南路811-817号301的房产已归陈扬达、ＸＸ章所有，房屋所有权人为陈扬达、ＸＸ章。请各租户直接与新业主陈扬达、ＸＸ章商谈租赁事宜，从2011年9月1日起的租金也应直接交付给陈扬达、ＸＸ章”。2011年9月16日，“福建开思网宇科技有限公司厦门金拇指网吧”的工作人员即案外人颜发棋签收上述通知，并向陈扬达、ＸＸ章支付租金至2012年11月30日。自2012年12月份起至2013年2月份止，刘一春拖欠陈扬达、ＸＸ章租金119790元。自2013年1月份起至2013年3月份止，“福建开思网宇科技有限公司厦门金拇指网吧”累计欠电费4475.33元及违约金383.73元，陈扬达、ＸＸ章代为缴纳了上述费用。
再查明，2013年2月17日，陈扬达、ＸＸ章向刘一春发出《关于解除租赁合同的通知》，主要内容为“鉴于你本应于2012年12月7日前支付本期租金，但时至今天尚未支付，已严重违反合同约定条款。……故此，现依照前引约定及法律规定，特此通知你如下：1、自你收到本通知之日，前述《租赁合同》立即解除；2、你必须自接到本通知之日起5日内，搬离上述物业的可移动物品并办理交接手续，否则我们将按合同约定没收物业里的一切物品；3、自收到本通知之日起3日内，立即付清你所欠租金及依照约定你应付的滞纳金，逾期未付的，我们将依法依约向你追讨，并追究你的违约责任”。上述通知以特快专递方式邮寄给刘一春，邮件于2012年2月26日妥投。2013年4月7日，陈扬达、ＸＸ章接收了租赁房屋。
上述事实，有陈扬达、ＸＸ章提供的《租赁合同》、《分公司设立登记申请书》、《民事判决书》、《执行裁定书》、《厦门市土地房屋权证》、《通知》、《送达回证》、《食品安全专业技术人员、食品安全管理人员情况登记表》、《欠费停电通知书》、《发票联》、万禾广场管理处出具的《证明》、《关于解除租赁合同的通知》、《邮寄凭证》、《邮件查单》以及当事人庭审陈述为证。刘一春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的质证权利，故对上述事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用和有利于实现合同目的的原则正确行使权利和全面履行义务。本案中，被告刘一春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼抗辩权利。涉案房产原所有权人林志军与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告陈扬达、ＸＸ章提供的证据可以证明两原告经过法定程序成为涉案房产的现所有权人，故《租赁合同》中出租人的权利义务依法由两原告承继。被告将租赁房屋用于经营“福建开思网宇科技有限公司厦门金拇指网吧”，自两原告成为涉案房产的所有权人后仅支付租金至2012年11月30日，故两原告主张被告拖欠自2012年12月份起至2013年2月份止的租金119790元，被告亦未提出抗辩，据此可以认定被告存在违约行为，两原告依约有权单方解除《租赁合同》。两原告以特快专递方式向被告邮寄《关于解除租赁合同的通知》，邮件于2013年2月26日妥投，故两原告与被告之间的租赁合同关系自2013年2月26日起解除。被告因经营“福建开思网宇科技有限公司厦门金拇指网吧”所欠的电费4475.33元及违约金383.73元，已由两原告代为缴纳，依约应由被告承担。因此，两原告要求被告支付拖欠的租金119790元与由两原告代缴的电费4475.33元及违约金383.73元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于逾期腾房占有使用费，由于被告在《租赁合同》解除后至2013年4月7日两原告接收租赁房屋期间仍占用租赁房屋，势必造成两原告一定的损失，故两原告要求被告按照39930元／月的标准支付自2013年3月1日起至2013年4月7日止的占用费46585元的诉讼请求，合法合理，本院亦予以支持。关于滞纳金，由于合同约定的滞纳金计算标准即每日3‰过高，本院根据公平原则将滞纳金调整为违约金，将上述计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍予以支持。据此，被告应自2012年12月1日起以拖欠的租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金至2013年2月26日止，即6%×1.3÷365天×119790元×88天=2252.71元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告陈扬达、ＸＸ章与被告刘一春就位于厦门市思明区湖滨南路811-817号301室E区产生的租赁合同关系自2013年2月26日起解除；
二、被告刘一春于本判决生效之日起七日内向原告陈扬达、ＸＸ章支付租金119790元与房屋占用费46585元；
三、被告刘一春于本判决生效之日起七日内向原告陈扬达、ＸＸ章支付违约金2252.71元；
四、被告刘一春于本判决生效之日起七日内向原告陈扬达、ＸＸ章支付由原告陈扬达、ＸＸ章代缴的电费4475.33元及违约金383.73元；
五、驳回原告陈扬达、ＸＸ章的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。
本案案件受理费3770元，由原告陈扬达、ＸＸ章负担100元，被告刘一春负担3670元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吴兆安
代理审判员 郭国超
人民陪审员 卢桂玲
二〇一三年十一月六日
书 记 员 程ＸＸ
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。