杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第1700号
原告：庞玉华，男，1982年9月2日出生，汉族，住杭州市下城区。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：钟婷、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
原告庞玉华为与被告杭州田逸之星置业有限公司（下称田逸之星公司）、恒丰银行股份有限公司杭州分行、中国工商银行股份有限公司杭州之江支行商品房销售合同纠纷一案，于2015年8月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。2015年8月28日，原告申请撤回对被告恒丰银行股份有限公司杭州分行、中国工商银行股份有限公司杭州之江支行的起诉，本院裁定予以准许。后本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告庞玉华，被告田逸之星公司委托代理人钟婷、李丽到庭参加诉讼。经本院院长及上级法院批准，本案延长审限九个月。本案现已审理终结。
原告庞玉华诉称：2011年12月19日，原告庞玉华与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2011预1128293。被告田逸之星公司为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人，买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星公寓4幢2单元301室（后称“301室”），301室建筑面积为85.65平方米，总价款人民币933504元整。至2011年12月19日，原告按照合同约定为购买301室向被告田逸之星公司支付购房款人民币433504元，2012年11月2日，原告按照合同约定从中国工商银行股份有限公司杭州之江支行办理按揭贷款向被告田逸之星公司支付购房余款人民币500000元，至此，原告向被告田逸之星公司付清全部房款共计933504元。按照原告与被告田逸之星公司双方签订的商品房买卖合同约定，被告田逸之星公司应于2013年12月31日将符合法律、法规规定准的商品房交付给原告，并于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给买受人（原告）。但因被告单方原因未能如期交付房屋和证书，经2014年6月4日原告与被告田逸之星公司协商，补充签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告田逸之星公司完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，按《浙江省商品房买卖合同》约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告田逸之星公司按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清自2014年1月1日至2014年9月15日的违约金和赔偿金，交付起按月于每月15日支付前一个月的违约和赔偿金。根据上述约定，违约金与赔偿金计算如下（算止2015年8月12日）；房屋未交付违约金：933504（已付房款）×2/10000×589（天）=109966.77元，房屋未交付赔偿金：933504（已付房款）×3/10000×330（天）=92416.896元，证书未交付违约金：933504（已付房款）×1/10000×408（天）=38086.9632元。故诉请判令：1、被告一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计240470.63元，（此金额计算到2015年8月10日，实际应算到判决之日），此后违约金和赔偿金以月为单位于次日15日及时交付给原告；2、判令被告承担本案诉讼费。
被告田逸之星公司答辩称：一、原告所依据的《中铁田逸之星补充协议》系被告在受到原告胁迫下签订的违背自身真实意思表示的无效协议，原告无权据此要求被告支付各项赔偿金。原告与被告就涉案商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》。后在合同约定的交房期限届满前，因交付房屋问题双方产生纠纷，买受房屋的业主两百多人将被告法定代表人张伟强及其他公司工作人员堵在被告公司会议室中，并轮流值守，不让张伟强及其他公司工作人员离开办公室。在此情况下，张伟强被逼无奈，为了保证自身及公司员工的人身安全，按照原告的意愿签下涉案的《中铁田逸之星补充协议》，协议中约定的时间及赔偿金计算方式均为原告要求。当时工程尚处于停工状态，何时能够完工并通过验收并不能明确，但最终还是按照原告要求写下了明确的日期。由此可见，补充协议中的约定并非被告的真实意思表示，是在原告及数百个业主的围困下被逼无奈所签。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）点的规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”该协议自始无效，原告无权根据协议的约定要求被告承担赔偿责任。二、关于本案中违约金和赔偿金的计算方式问题，原告主张的违约金和赔偿金与实际损失不符。无论是双方签订的《浙江省商品房买卖合同》还是补充协议，其中的违约金和赔偿金条款都约定过高，应予调整。更何况补充协议是无效的。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。而在本案中，原告按照补充协议计算了违约金，并曲解了协议中的违约金计算条款，对赔偿金进行了重复计算，该主张欠缺依据。况且，因本案所涉房屋已交付，原告要求被告支付违约金至判决之日毫无依据。三、在本案中，原告存在违约行为，应承担相应责任。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告对原告支付商品房预收款及按揭款的时间有明确约定。但根据原告所提交的贷款材料可见，原告根本未在约定的时期内办妥银行和按揭手续，并支付按揭相关的费用，原告存在逾期付款的情况，也应该按照双方合同约定承担相应的违约责任，即便本案中存在被告需要支付一定款项的问题，那么原告应承担的违约金也应在本案中予以抵扣。况且，原告的逾期付款行为一定程度上也加剧了被告的资金困难，从而导致商品房无法按期交付，原告也应承担一定责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求，原告庞玉华向本院提供如下证据：
1.《中铁田逸之星补充协议》，欲证明被告已经构成违约，并且约定了额外赔偿的金额的计算方式。
2.工商银行首付小票（银行付款凭证），欲证明原告已经向被告支付首付款。
3.购房发票2张，欲证明原告已经向被告支付首付款。
4.延期交房之致歉函，欲证明被告默认构成违约。
5.车位收据，欲证明原告已经购买被告的车位的使用权。
6.《省直公积金贷款合同》，欲证明原告已经全额支付房款给被告。
7.《车位协议书》，欲证明原告已经购买被告的车位的使用权。
8.《浙江省商品房买卖合同》，欲证明原告购买被告房产的事实。
被告田逸之星公司无证据材料提交。
上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告庞玉华所提交的证据1的合法性有异议，认为当时补充协议签订的情况是被告在原告的胁迫下所签订，不是其真实意思表示，该协议无效。对证据2、3、4、8三性均无异议。对证据5、7认为与本案无关。对证据6真实性无异议，对证明对象有异议，根据贷款合同结合商品房买卖合同，可以证明原告有违约的事实，原告有逾期办理按揭贷款的行为。本院认为证据1、2、3、4、6、8与本案纠纷相关，对其证据效力予以认定，对证据5、7与本案纠纷无关联性，故不予认定。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2011年12月19日，原告庞玉华与被告签订合同编号为2011预1128293《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买田逸之星公寓4幢2单元301室，建筑面积85.65平方米的房屋，总价款933504元。原告应于2011年12月19日前支付433504元，余款500000元按揭，原告庞玉华应于2011年12月30日前至指定银行办妥按揭。被告应于2013年12月31日前将符合法律、行政法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告庞玉华有权解除合同，被告应在收到解除合同通知后30天内退还全部已付房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告应于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。180日后仍不能交付的，原告退房的，被告将已付房款退还并自约定日起至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。
合同签订后，原告按约付款完毕。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2013年12月18日被告致函原告致歉，告知无法按照原定时间交房，最迟在2014年6月30日前交房。2014年6月4日，原、被告签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，被告将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致2014年11月10日交房。但补充协议签订后，被告仍未能按约履行相关义务。2015年12月29日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金等诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，本院不予采信。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月29日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月3000元，上浮30%计得3900元，双方约定的房屋交付时间为2013年12月31日，故违约金自2014年1月1日起计算至2015年12月29日共计24个月为93600元（3900×24）。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一计算至本案判决之日，本院予以支持。合同约定被告应于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年7月1日起计算至本院判决之日为75334元（933504×807×0.0001）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。被告要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见不当，原告是否存在违约行为，被告可另行主张权利，在该事实不明的情况下被告要求直接抵扣缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告庞玉华未交付房屋的违约金93600元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告庞玉华未办理权属证书的违约金75334元；
三、驳回原告庞玉华的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4907元，由原告庞玉华承担1460元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担3447元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 章幼戎
审 判 员 叶东晓
代理审判员 冯喜恒
二〇一六年九月十五日
代书 记员 黄河君