辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第234号
上诉人（原审被告）：石金朋，男，1978年11月26日出生，汉族，住址沈阳市沈北新区。
上诉人（原审被告）：李春丽，女，1978年3月1日出生，锡伯族，住址沈阳市沈北新区。
被上诉人（原审原告）：杨泉，男，1965年9月14日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：齐永森，系辽宁北天律师事务所律师。
委托代理人：王莉姝，系辽宁东来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张新君，男，1966年4月1日出生，满族，住址沈阳市沈北新区。
上诉人石金朋、李春丽因与被上诉人杨泉、张新君房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第3011号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年01月12日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年1月19日公开开庭审理了本案，上诉人石金朋、李春丽的委托代理人王莉姝及李春丽，被上诉人杨泉及其委托代理人齐永森、孙建平到庭参加诉讼，被上诉人张新君经本庭合法传唤，未到庭参加诉讼。
杨泉一审诉称：杨泉在沈北新区道义街道蒲昌路16-2号有一处门市房，于2013年3月5日卖与石金朋与李春丽，石金朋与李春丽系夫妻关系，双方议定价格为291.2万元，合同签订后，杨泉交付房屋，石金朋、李春丽截止2014年6月累计付款176.2万元，尚欠房款115万元。杨泉多次与石金朋、李春丽商议做出还款计划，并由张新君做出担保，约定如不能按期给付，承担银行同期贷款二倍利息，现杨泉诉至法院要求：1、判令石金朋、李春丽、张新君给付购房款115万元；2、判令石金朋、李春丽、张新君支付利息10万元；3、判令石金朋、李春丽、张新君支付律师费46，200元；4、判令石金朋、李春丽、张新君承担案件诉讼费用。
李春丽一审辩称：1、截止2014年6月末，李春丽尚欠杨泉115万元不属实，事实为，李春丽尚欠杨泉购房款为30万元，如李春丽不能按期还款，则需向杨泉支付利息15万元，合计45万元；2、杨泉要求支付利息10万元的诉讼请求没有事实和法律依据；3、双方于2014年3月24日签订《石金朋、李春丽夫妻二人与杨泉之间欠款事项还款事项涉及事宜协议》，经双方确认截止该日，李春丽尚欠杨泉借款115万元，并分别对70万元和45万元的还款方式和期限进行了详尽约定。4、双方又于2014年5月28日签订《房屋租赁协议》，就前项70万元借款另行约定了还款方式，即：李春丽自愿承租杨泉房屋三年，租金70万元，因李春丽尚欠杨泉购房款115万元，双方同意两项相抵，视为李春丽已经偿还杨泉借款。基于以上事实，要求驳回杨泉的诉讼请求。
张新君一审辩称：不同意杨泉的诉讼请求，其系为中间介绍买卖房屋人员，不应承担给付杨泉购房款的义务。
石金朋一审未答辩。
原审法院查明，涉案房屋位于沈阳市沈北新区蒲昌路16-2号（16-2-3），建筑面积223.95平方米。石金朋与李春丽系夫妻关系。2013年3月5日，杨泉与石金朋、李春丽签订《房屋买卖协议及后续事项协议》，约定由石金朋、李春丽购买该诉争房屋其中50%份额，价款291.2万元。协议签订后，杨泉将涉案房屋交付石金朋、李春丽，同时于2013年5月，杨泉协助张新君办理了权属转移登记手续，现涉案房屋登记为石金朋、李春丽共同共有其中50%份额。关于石金朋、李春丽向杨泉付款情况，经查，石金朋、李春丽于房屋更名过户同时向杨泉支付125万元，尚欠购房款166.2万元。2013年4月28日，石金朋、李春丽与杨泉达成《借款协议及还款计划》对166.2万元购房欠款的偿付期限进行了约定，约定内容为石金朋、李春丽从2013年5月起至2014年4月止，每月1号支付13，500元，2014年5月1日清偿150万元。还款协议达成后，2013年11月前，石金朋、李春丽陆续给付杨泉29.2万元，2014年3月，石金朋、李春丽以房屋抵顶的形式支付杨泉房款22万元，审理中双方对以上还款无争议，尚欠款115万元。后石金朋、李春丽关于115万元购房款的支付又与杨泉协商以本案诉争房屋租金抵顶的形式偿付购房款70万元及以位于沈北新区沈北路23号23-8-1-4-2号房屋抵顶的形式偿付45万元，并于2014年5月28日由石金朋与杨泉形成一份租赁协议。审理中根据双方陈述，该租赁协议并未实际履行完成，双方关于以案外房屋抵顶的形式偿付本案购房欠款45万元的约定内容亦尚未履行。审理中，杨泉明确要求李春丽、石金朋支付人民币115万元，拒绝石金朋、李春丽的其他履行方式。审理中杨泉放弃对张新君主张权利。
原审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案石金朋经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，杨泉与石金朋、李春丽2013年3月5日达成的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的效力性规定，合法有效。协议签订后，杨泉依约将诉争房屋交付石金朋、李春丽并于2013年5月协助其办理了房屋权属转移登记手续，故石金朋、李春丽应向杨泉支付购房款，经审查，现石金朋、李春丽尚欠杨泉购房款115万元，应予给付，故对杨泉要求石金朋、李春丽支付购房款115万元的诉讼请求原审法院予以支持。关于杨泉要求李春丽、石金朋支付利息的主张，双方于2013年4月28日签订的还款计划约定的履行期限届满后，双方确又对履行方式及履行期限进行了磋商且并没有明确期限，因此对杨泉依据原2013年4月28日签订的还款计划要求石金朋、李春丽支付利息的主张本院无法予以支持。关于杨泉要求石金鹏、李春丽支付律师费的主张没有依据，原审法院不予支持。关于李春丽主张已经以诉争房屋租金抵顶支付了购房欠款70万元，因系石金朋、李春丽未能依2013年4月28日还款协议按期还款的违约行为，致使双方以偿付该欠款为目的磋商由杨泉承租涉案房屋并以房屋租金抵偿购房欠款，双方关于该租赁协议并未实际履行完成，且双方的租赁关系与本案并不是同一法律关系，因此对石金鹏、李春丽主张已经偿付了购房欠款70万元的主张不应予以支持，当事人双方关于租赁关系引发的纠纷可另案诉讼，原审法院不一并予以处理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：一、被告石金朋、李春丽于本判决发生法律效力后10日内给付原告杨泉人民币1，150，000元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费16，050元，由原告杨泉负担1290元，由被告石金朋、李春丽负担14，760元；保全费5000元，由被告石金朋、李春丽负担。
宣判后，石金朋、李春丽不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、本案基本事实不清。2013年3月5日，被上诉人将位于沈阳市沈北新区蒲昌路16-2（16-2-3）号房屋出卖给上诉人并签订《房屋买卖协议及后续项协议》，房屋价款291.2万元（内含利息15万元，并非房屋实际价格），双方在办理房屋过户签字时，上诉人已给付被上诉人房款125万元，剩余房款166.2万元按借款处理。2013年4月28日，双方就之前约定的166.2万元借款签订了《借款协议及还款计划》，借款期限为2013年5月1日至2014年4月30日。在双方约定的借款期限未届满时，被上诉人又提议变更还款方式和期限，故又于2014年3月24日签订了《石金朋、李春丽夫妻二人与杨泉之间欠款事项还款事项涉及事宜协议》，经双方确认上诉人尚欠被上诉人借款115万元（含利息15万元），并分别就70万元和45万元的还款方式及期限进行明确约定，其中第一项约定上诉人以房屋抵押贷款的方式偿还被上诉人70万元欠款。之后由于被上诉人未能提供房屋土地使用权证使上诉人无法向银行办理70万元贷款，双方才于2014年5月28日签订了一份《房屋租赁协议》，协议中明确约定，被上诉人自愿承租上诉人从其手中购买的产权房屋，约定租期为三年，被上诉人应给付上诉人房屋租金计70万元，因上诉人尚欠被上诉人用于购房的借款115万元，故双方同意两款项进行相同数额抵消，即视为上诉人已偿还被上诉人房款70万元。原审法院并未查清和正确认定本案的关键和争议事实，反而漏列和敷衍有利于上诉人的事实和证据，对案件事实进行主观臆断，对证据变相不予采信，导致作出错误判决，严重伤害了上诉人的合法权益。二、原审判决将《房屋租赁协议》中70万元租金认定为购房款的事实错误，从而导致本案判决不公。上诉人截止至2014年3月24日尚欠被上诉人用于购房的借款115万元，其中70万元已等额折抵被上诉人应支付给上诉人的房屋租金70万元，双方互负债务等额抵消后，上诉人尚欠被上诉人仅为30万元，另加利息15万元，合计45万元。也就是说，70万元房款已转为被上诉人应支付给上诉人的租金，被明确约定在合法有效的《房屋租赁协议》条款中，双方均认可。根据我国《合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。可见，租金在租赁合同中是不可或缺的条款，那么70万元租金是不可能剥离于《房屋租赁协议》条款而作为购房款在本案中处理，否则将严重违反法律之规定。因此，原审法院将《房屋租赁协议》中的70万元租金认定为购房款的事实明显错误，导致判决不公，从而使上诉人合法获得的租金正面临侵害。三、原审判决疏漏《石金朋、李春丽夫妻二人与杨泉之间欠款事项还款事项涉及事宜协议》的证据，错误认定《房屋租赁协议》系上诉人“未依2013年4月28日还款协议按期还款的违约行为所致”的事实。在《房屋租赁协议》签订前双方履行的是《石金朋、李春丽夫妻二人与杨泉之间欠款事项还款事项涉及事宜协议》，该协议第一项明确约定以上诉人购买的房屋作抵押贷款偿还被上诉人70万元房款。上诉人按照协议约定到农商银行申请了贷款，因其未提供房屋土地使用权证无法办理，而被上诉人至今并没有将土地使用权证交付给上诉人使用，当上诉人向被上诉人索要土地使用权证欲办理贷款偿还其70万元欠款时，交涉了两个月被上诉人都未给明确答复，却提议签订《房屋租赁协议》，土地使用权证的事只字不提。事实上，租赁协议的签订并非上诉人违约行为所致，而是被上诉人不能提供土地使用权证配合上诉人办理贷款所引发的，但原审法院并未查清该事实，且在原审判决中也疏漏了《石金朋、李春丽夫妻二人与杨泉之间欠款事项还款事项涉及事宜协议》这份证据，导致错误认定《房屋租赁协议》形成的事实。四、原审法院以“双方关于租赁协议并未实际履行完成”为由否认上诉人关于租金折抵房款的主张，从而支持被上诉人房款的诉请，缺乏事实和法律依据。原审判决一方面认可租赁关系纠纷的存在，另一方面又否认上诉人关于70万元房款等额折抵房屋租金70万元的主张，前后表述矛盾，不能自圆其说。《房屋租赁协议》系双方自愿签订并履行，虽然未履行完成，但不影响租赁协议的效力，既然有效，房款折抵租金的约定也是有效的。“租赁协议未实际履行完成”并非无效也并非根本未履行，所以“未实际履行完成”情形不能作为原审法院否认上诉人主张、支持被上诉人诉请的事实和法律依据。另外，原审判决已经表述对租赁纠纷不予处理，但却超越权限将应受租赁协议约束的70万元租金直接列入房款中强行处理，这种做法不符合正常逻辑，更无法律依据可循，原审法院明显错误。五、原审判决结果与庭审笔录中告知内容本义背道而驰，严重侵害了上诉人的利益。本案原审中被上诉人自认为上诉人存在违约行为无法实现租赁合同目的，遂要求终止租赁合同，法庭告知被上诉人租赁合同纠纷应另案起诉，这在原审庭审笔录中第11页正数第5行至12行记录的非常清楚。而原审法院最终作出与法庭告知内容截然相反的判决结果，将应在租赁合同纠纷中审理的70万元租金作为房款处理了，很明显是在偏袒被上诉人。这样的判决结果，使被上诉人达到了变相解除租赁合同、返还租金的目的，其另案诉讼岂不成为多此一举之事。另外，原审法院判决结果违反了民事活动的公平、公正原则，目前出现被上诉人占有支配房屋，上诉人却无任何收益的局面，严重侵害了上诉人的利益，使双方签订的租赁协议失去了法律上的意义。
杨泉辩称：一审判决正确，请二审法院维持。双方达成的房屋租赁协议其目的是抵偿购房款，不是真正的租赁，该租赁和协议因上诉人违约没有履行并终止。
张新君未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
本院认为：本案事实不清，发回重审时应查明双方于2014年5月28日签订的租赁协议性质及租赁协议履行情况，根据查明事实作出公正裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第3011号民事判决；
二、发回沈阳市沈北新区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年三月四日
书 记 员 刘冰青
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。