浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬慈范民初字第309号
原告：华南恒，退休职工。
委托代理人：何浩宇，退休干部。
委托代理人：金海望，上海市住宅公司职工。
被告：慈溪市龙山镇施公山村经济合作社。住所地：慈溪市龙山镇施公山村。
代表人：叶志勇，该社社长。
委托代理人：周鹰，浙江新中大律师事务所律师。
被告：华南品，退休职工。
委托代理人：代武刚，浙江杭湾律师事务所律师。
委托代理人：胡洁，浙江杭湾律师事务所律师。
原告华南恒为与被告慈溪市龙山镇施公山村经济合作社（以下简称施公山村）、华南品确认合同无效纠纷一案，于2012年11月6日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员华蓓真适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2012年12月13日、2013年5月2日两次公开开庭进行了审理，并于2013年5月2日当庭宣告了判决。在本案审理过程中，双方当事人申请庭外和解30天。原告华南恒及其委托代理人何宇浩、金海望，被告施公山村的委托代理人周鹰，被告华南品的委托代理人胡洁到庭参加了两次诉讼；被告华南品委托代理人代武刚参加第一次庭审。
原告华南恒起诉称：原告与被告华南品系兄弟，原告幼年丧父，年仅13岁即离家至上海工作。1953年6�，原告将工作多年的积蓄交付母亲，在原镇海县龙山区施山乡一村六份头即现被告施公山村所在地从族人华海泉处购得楼房一间、披屋一间，由华海泉立下永远杜绝卖屋契一份，所购房屋时值人民币贰佰伍拾万元。契约签订后，原告按照当时国家政策交纳房屋买卖契税，该卖契本契明确房屋受主为原告华南恒。因原告长期居住上海，卖屋契及卖契本契均由母亲戎雅福保管，母亲去世后，留放被告华南品处，讼争房屋也长期由被告华南品使用、管理。2011年9月3日，被告华南品以讼争房屋所有权人名义与被告施公山村签订“农房两改”拆旧购新补偿协议一份，按照该协议的约定，被告华南品取得拆旧房屋补偿款人民币49034元外，还可向被告施公山村申购建筑面积为120平方米的房屋一套。两被告签订协议后，被告施公山村支付被告华南品补偿款，拆除讼争房屋、占有拆除物品。2011年12月原告始知两被告签订协议、拆除原告房屋的事实，原告为此曾向慈溪市龙山镇人民政府反映情况，镇政府信函答复称，讼争房屋长期由被告华南品居住，被告华南品在签订拆旧购新补偿协议前出示相关凭证，称讼争房屋是由原告赠与被告华南品，未办理房屋产权过户手续。原告认为，原告从未将房屋赠与被告华南品，讼争房屋产权人为原告华南恒，两被告签订的房屋拆旧购新补偿协议明显无效。现原告请求法院判令：1.确认两被告签订的拆旧购新补新协议无效；2.被告施公山村对拆除房屋的所有权人即本案原告依法进行安置，并给付补偿款49034元，今后过渡费另行计算；3.两被告赔偿原告因本起纠纷引起的经济损失即差旅费4000元；4.本案诉讼费由两被告负担。在法庭调查结束前，原告明确表示放弃第二项诉讼请求。
原告华南恒为证明其所主张的事实，向本院提供如下证据：
1.绝卖屋契、卖契本契各一份（均系原件），拟证明原告于1953年6月从族人华海泉处购得坐落于原镇海县龙山区施山乡一村六份头楼房、披屋各一间，原告于1953年12月依法交纳房屋买卖契税的事实；
2.职工退休证、人员登记表各一份（均系原件），拟证明原告退休时连续工龄为47年，原告于13岁开始参加工作，被告华南品系原告同胞兄弟的事实；
3.农房两改拆旧购新补偿协议一份、补偿款项支付领取凭证二份（上述证据系复印件），拟证明两被告于2011年9月3日签订农房两改拆旧购新补偿协议，被告华南品已领取补偿款49034元的事实；
4.慈溪市龙山镇人民政府答复意见书（原件）一份，拟证明慈溪市龙山镇人民政府就原告信访房屋产权归属问题经调查核实后于2012年6月8日答复原告，答复意见称：因被�华南品居住讼争房屋多年，签订拆旧购新补偿协议前，被告华南品向被告施公山村出示相关房屋产权证书，并称该房屋已由原告口头赠与被告华南品，双方未办理产权过户手续的事实。
被告施公山村未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：讼争房屋长期由被告华南品使用管理，至今未办理土地使用权或房屋所有权权属登记。两被告签订补偿协议前，被告华南品曾向被告施公山村出示房屋买卖契约及契税凭证的原件，被告华南品就房屋买卖契约中“华南恒”与契税凭证“华南恒即华南品”存在的矛盾，向被告施公山村解释为长子代父的传统观念。被告施公山村基于被告华南品提供的两份原件及讼争房屋长期由被告华南品使用管理的事实，认定讼争房屋产权人为本案被告华南品。被告施公山村根据慈溪市龙山镇施公山村村民代表大会表决通过的《龙山镇施公山村旧村改造暨“农房两改”项目实施办法》文件规定，与被告签订补偿协议，并按照协议履行给付义务，拆除讼争房屋。两被告签订的龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议合法有效。原告要求确认协议无效，无法律依据；原告要求被告施公山村赔偿原告4000元经济损失的诉讼请求，无事实与法律依据，依法应予驳回。
被告施公山村为证明其所主张的事实，向本院提供如下证据：
1.绝卖屋契、卖契本契各一份（均系复印件），拟证明两被告签订拆旧购新补偿协议时，被告华南品向被告施公山村出示上述证据的原件，被告华南品称其为讼争房屋的产权人的事实；
2.龙山镇农房两改拆旧购新补偿协议一份（原件）、补偿明细单一份（原件），拟证明被告施公山村与被告华南品签订拆旧购新补偿协议，被告施公山村按此协议拆除一间楼房、一�平房，建筑面积为73.48平方米，被告施公山村应支付被告华南品补偿款45786元；按协议约定被告华南品可求购120平方米房屋一套的事实；
3.分户单据两份（原件）、收条一份（原件），拟证明被告华南品已经领取被告施公山村支付的补偿款、各类奖金等合计49034元的事实；
4.农房两改实施办法、1#区块实施细则、村民代表会议纪要各一份（均系原件），拟证明被告施公山村与被告华南品签订的“农房两改”拆旧购新补偿协议程序合法的事实。
被告施公山村申请证人华南田、华某当庭作证证言各一份。证人华南田陈述：证人与原告华南恒、华南品系堂兄弟，讼争房屋长期由被告华南品居住，被告华南品搬离讼争房屋后，曾委托证人对讼争房屋进行日常管理、维修、出租，房屋出租后的租金收益也由证人交付被告华南品；因被告华南品长期居住在讼争房屋内，故证人认为该房屋应属被告华南品所有；村民华南永、林全新居住房屋与讼争房屋毗邻。证人华某陈述：证人与原告、被告华南品系族人，原告与被告华南品系兄弟，原告、被告华南品及他们母亲戎雅福均曾居住过讼争房屋，被告华南品结婚后长期居住讼争房屋，原告长期居住上海，原告未曾向证人提起讼争房屋属原告所有。
被告华南品未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告提供的房屋买卖契约、契税凭证并不能证明原告是讼争房屋的权利人，原告应先提起房屋产权确认之诉，在明确产权后，才可要求确认拆旧购新补偿协议无效。原告与被告华南品幼年丧父，讼争房屋由其母亲戎雅福出资购买，承袭长兄代父的传统习俗，也为避免同村另一“华南品”误会，母亲戎雅福在购买讼争房屋时将买受人明确为原告华南恒，但在办理契税时�受主栏注明“华南恒即南品”。考虑原告长期在上海工作生活，而被告华南品居住老家，母亲戎雅福购买讼争房屋以供被告华南品结婚后生活居住。讼争房屋长期由被告华南品管理使用，房屋买卖契约及缴纳契税的本证也由母亲戎雅福及被告华南品保管。2012年4月，原告以“借看”为名从被告华南品处骗取房屋买卖契约、契税凭证。讼争房屋虽未经土地或房屋管理部门的权属登记，但周边邻居都认为该房屋归被告华南品所有，邻居的土地使用权属登记也可以反映出讼争房屋的权利人为被告华南品。现原告称两被告签订的“农房两改”拆旧购新补偿协议无效，不符合事实，也无法律依据，原告各项诉讼请求依法应予驳回。
被告华南品为证明其所主张的事实，向本院提供如下证据：
1.慈溪市龙山镇施公山村林全新、华南永土地使用权证书各一份，拟�明讼争房屋界于林全新房屋、华南永房屋之间，林全新房屋的西首即讼争房屋，林全新房屋土地使用权证已经明确其西首与讼争房屋拼墙，华南永房屋东首即讼争房屋，而华南永房屋土地使用权证已经明确其东首与讼争房屋拼墙的事实；
2.证明书两份，拟证明林全新房屋是从华南山处购买，而华南山是从华传琴处购买房屋的事实；
被告华南品申请证人华南增当庭作证证言一份。证人华南增陈述：卖房契中“华南增”即证人本人，其是以“中见人”身份参与房契订立过程；讼争房屋出卖方系证人伯父华海泉，买进方为原告与被告华南品的母亲戎雅福，系证人的婶婶，款项也由戎雅福支付，戎雅福购买房屋目的是为解决被告华南品结婚用房；因同村有两个“华南品”，为避免误解，才在房契中写上原告华南恒的名字，但在缴税凭证中注明“华南恒即南品”；证人虽未见过卖房契或缴税本契，但清楚房屋契约记载房屋买受人为原告，缴税本契中写受主为原告与被告华南品；卖房契中华南增姓名下的十字，有可能是证人划写的，至于是谁在缴税本契的受主华南恒后添加“即南品”，证人并不知情。
对原告提供的绝卖屋契、卖契本契的真实性、合法性、关联性，两被告均无异议，本院确认其证明力。两被告对原告提供的职工退休证、人员登记表的真实性、合法性均无异议，被告施公山村认为此组证据能证明原告参加工作相关情况，并不能证明原告于1953年6月出资购买讼争房屋事实；被告华南品认为此组证据与原告主张的原告在1953年6月即有经济能力购买讼争房屋的事实缺乏关联；本院认为，原告提供的证据，其内容真实、合法，与本案争议事实存在关联，本院确认其证明力。对原告提供的农房两改拆旧�新补偿协议、补偿款支付领取凭证，两被告均无异议；本院确认其证明力。对原告提供的答复意见，被告施公山村无异议；被告华南品对答复意见中所涉及“华南品称此屋系其兄华南恒赠与”内容提出异议，被告华南品从未向被告施公山村提及讼争房屋是由原告赠与被告华南品事项，其余事项无异议；本院认为，此答复意见系原件，加盖中共慈溪市龙山镇委镇人民政府信访办公室印章，系国家机关依职权制作的公文，被告施公山村并无异议，被告华南品仅以未向被告施公山村提及房屋赠与事项否认此证据的真实性，理由不充分，本院确认该答复意见的证明力。
对被告施公山村提供的卖屋契、卖契本契、农房两改拆旧购新补偿协议、补偿明细单、分户单、收条，原告与被告华南品均无异议，本院确认其证明力；对被告提供的农房两改实施办法、1#区块改造�施细则、村民代表会议纪要，被告华南品无异议，原告以其未参与会议讨论，也从未同意过实施办法、实施细则中的相关规定为由，否认实施办法及实施细则的法律效力。本院认为：根据《中华人民共和国人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的相关事项，经有效提议后，由三分之二以上组成人员参加召开，并经到会代表过半数同意的，可以作出决定，该项决定对全体村民均有约束力；从施公山村村民代表会议纪要反映关于农房两改项目实施办法、1#区块改造实施细则讨论会议的应到会人数96人，实到69人，已经超过三分之二，到会代表中66人表示同意，已经超过半数，故施公山村旧村改造暨“农房两改”项目实施办法及细则形成的程序合法，其未被依法撤销前，对施公山村全体村民都具有约束力；故本院确认农房两改实施办法、1#区块改造实施细则、村民代表会议纪要的证明力。
对被告华南品提供的慈溪市龙山镇施公山村林全新、华南永两份土地使用证及证明书，原告与被告施公山村对其真实性无异议；证人华南增的证言，原告与被告华南品也无异议。本院认为，被告华南品提供的两份土地使用权证形式虽真实、合法，其记载内容与原、被告均无异议的卖屋契、卖契本契记载内容相矛盾，被告华南品也未提供能证明讼争房屋的土地使用权人系被告华南品的直接证据，故该证据的证明力，本院不予确认。因原、被告均无异议的卖屋契明确记载“见中人华南增母”，与证人陈述其为卖屋契“见中人”的事实存在矛盾，证人华南增也无法明确卖屋契“见中人华南增母”下方的十字是由其亲笔书写，证人陈述的部分事实也非其亲身参与感知，作为被告华南品申请出庭作证的证人华南增的证言在无其他证据印证情况下，本院不予确认。
根据本院认定的证据，结合双方当事人庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
原告与被告华南品系兄弟，两人幼年丧父，随其母戎雅福生活。原告长期工作生活在上海，于1992年8月退休。根据原告的职工退休证记载至原告办理退休事宜时其连续工龄已达47年。1953年6月，原镇海县龙山区施山乡华海泉出让其位于该乡六份头内一间楼房、一间披屋，华海泉立下“永远杜绝卖屋契”，契约明确华海泉将房屋出卖与“族南恒侄为业”，经三面议定时值“卖价人民币贰佰伍拾万元整”，当日收款，不再另立收据。签订卖屋契的“见中人”分别为“族叔华传琴”、“族兄华海尧”、“华南通”、“华南增母”，并由“见中人”华传琴、华海尧、华南通在各自姓名下盖章确认，由华南增母在其身份下写十字确认。按照1950年4月3日发布实施的《契税暂行条例》相关规定，由房屋买卖承受人即原告华南恒于1953年12月在原镇海县人民政府以买价百分之六缴纳买契税“壹拾伍万元”。讼争房屋至今未办理土地使用权或房屋所有权过户登记。1953年期间，被告华南品尚在校就读，其母亲戎雅福在上海做保姆维持生计。原告长期居住上海，卖屋契约及卖契本契均由戎雅福保管，戎雅福去世后，留放被告华南品处。2012年3、4月间，原告从被告华南品处取得卖屋契约及卖契本契。讼争房屋长期由被告华南品居住使用管理。被告华南品在搬离讼争房屋后，曾委托华南田维修、出租，租金收益由华南田交付被告华南品。
2011年5月10日，被告施公山村经村民代表大会表决通过《龙山镇施公山村旧村改造暨“农房两改”项目实施办法》、《龙山镇施公山村1#区块（叶家弄安静桥）改造实施细则》，2011年9月3日，被告华南品以讼争房屋所有权人名义与被告施公山村签订龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议一份，按照协议约定，拆旧房屋位于龙山镇施公山村界河沿路19弄10号，砖木结构平房一间，木结构二楼一间，建筑面积73.48平方米，占地面积60.4平方米，宅旁地4.5平方米；被告施公山村应补偿拆旧房屋重置价结合成新补偿金额为19616元，装修及附属物补偿金额为645元，宅基地补偿金额为8154元、宅旁地补偿金额为203元，住宅搬家补贴1800元，合计为30418元；双方约定由被告施公山村以每月574.36元支付被拆迁房屋搬迁之日起至统购房交付日止临时住房过渡补贴费；双方还补充约定被告华南品求购期房为120平方米套型，其中73.48平方米（申购面积）单价为700元，超出部分的10平方米单价为2180元，超出部分的11.14平方米的单价为1800元，其余25.3平方米单价为3500元。协议签订后，被告华南品从被告施公山村领取拆旧房屋补偿款及各类奖金合计49034元。讼争房屋由被告施公山村统一拆除，拆除后物品由被告施公山村占有。2012年6月，原告曾就讼争房屋产权归属问题向慈溪市龙山镇人民政府信访，中共慈溪市龙山镇委镇人民政府信访办公室于2012年6月8日出具答复意见，答复意见称根据调查情况，施公山村委认为：一是此房屋被告华南品已经居住多年，而原告华南恒长期居住上海，原告母亲由被告华南品照顾至去世，施公山村委会及部分村民都认为该房屋归被告华南品所有；二是两被告签订拆旧购新补偿协议前，被告施公山村与被告华南品进行沟通，被告华南品称讼争房屋已由原告赠与被告华南品，只是未办理房屋产权过户手续，被告华南品出示的房屋买卖契税完税凭证的受让人华南恒下方添加“即南品”；三是原告离开家乡多年未与村委会联系沟通，村委会对原告情况并不了解；四是原告虽提供房屋买卖契约，但不排除原告将此房屋口头赠与被告华南品的可能。鉴于上述原因，信访办建议原告与被告华南品协商解决纷争，也可通过司法途径明确产权。
本院认为：本案讼争房屋系不动产，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定办理物权登记。讼争房屋至今未办理物权登记，该房屋原产权人华海泉出具的房屋绝卖契约明确房屋出卖人为华海泉，受让人为本案原告华南恒，故房屋绝卖契实为原告与华海泉订立的房屋买卖合同，该合同自成立时即发生法律效力，未办理物权登记手续，也不影响该合同的法律效力。原告按照房屋绝卖契约的约定，在契约签订之日付清房款，并依法缴纳契税，原告依据合同行为依法取得讼争房�的所有权，原告作为讼争房屋合法所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。被告华南品以契税完税凭证受让人栏填写有“华南恒即南品”为由，称讼争房屋系母亲戎雅福出资购买赠与被告华南品，因房屋绝卖契明确买受人为“侄南恒”，而非戎雅福，契税本契应根据房屋买卖契约确定房屋受让人，原告华南恒与被告华南品系两个独立个体，原告华南恒并非被告华南品，被告将契税本契受让人栏填写的“华南恒即南品”简单理解为“华南品”，明显不符合事实，且契税本契为房屋买受人依法缴纳税费之凭证，并非房屋权属证书，故对被告华南品主张的其系讼争房屋所有权人的事实，本院不予采信。两被告签订农房两改拆旧购新补偿协议时，被告华南品并不享有讼争房屋所有权；被告华南品签订协议的行为也未经讼争房屋所有权人即原告华南恒的追认。按照《龙山镇施公山村旧村改造暨“农房两改”项目实施办法》中的相关规定，被告施公山村在与被告华南品签订拆旧购新补偿协议前，负有审查认定区域范围内有效建筑的权利和义务，故其在被告华南品出示房屋绝卖契并主张被告华南品为讼争房屋的权利人时，较之普通公民更应尽谨慎注意义务，更应严格按规定审查认定被告华南品是否系本案讼争房屋的权利人。从讼争房屋绝卖契记载内容可知晓被告华南品并非讼争房屋的所有权人，被告施公山村未作核实即听信被告华南品陈述的原告华南恒将讼争房屋赠与被告华南品的事实，即与被告华南品签订拆旧购新补偿协议，协议签订后，被告施公山村未经权利人即原告华南恒的追认，也未催告原告作出追认，支付被告华南品相应补偿款，拆除讼争房屋、占有拆除物品，其主观上存在一定过错，不符合物权法关于善意取得�度的相关规定。现原告要求确认两被告签订的农房两改拆旧购新补偿协议无效，合理合法，本院应予支持；原告主张的4000元的经济损失，因无相应的证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告华南品与被告慈溪市龙山镇施公山村经济合作社于2011年9月3日签订的龙山镇“农房两改”拆旧购新补偿协议无效；
二、驳回原告华南恒其余诉讼请求。
案件受理费150元，由原告华南恒负担50元，由被告华南品、被告慈溪市龙山镇施公山村经济合作社共同负担100元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 华蓓真
审 判 员 顾保军
代理审判员 张小玲
二〇一三年五月二日
代书 记员 沈佳瑜
附本判决所适用的法律：
1.《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
2.《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查取证。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申�；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。