上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2181号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海拿破里奥酒吧有限公司。
法定代表人高静娟。
委托代理人周某某。
委托代理人宋栽。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海德超科贸有限公司。
法定代表人钱德良。
委托代理人钱波。
委托代理人吴某某。
原审第三人上海珠江投资有限公司。
法定代表人林海涛。
委托代理人陈子建。
委托代理人周鹏。
上诉人上海拿破里奥酒吧有限公司（以下简称拿破里奥公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市杨浦区河间路XXX号房屋（以下简称系争房屋）产权人系上海珠江投资有限公司（以下简称珠江公司），建筑面积为1221.69平方米，原商铺名为珠江香樟南园会所。案外人吴某某系租赁合同履行期间上海德超科贸有限公司（以下简称德超公司）负责人。
2009年4月30日，德超公司、拿破里奥公司及珠江公司签订《协议书》一份，主要内容为：珠江公司代德超公司赔偿拿破里奥公司停电期间的工资损失、经营损失、投资收益损失等共计人民币（以下币种均为人民币）150，000元，德超公司、拿破里奥公司承诺不再就此事向珠江公司提出任何赔偿要求；拿破里奥公司在收到上述150，000元赔偿款的同时，德超公司与珠江公司重新签订河间路XXX号租赁合同（下称“新租赁合同”），原租赁合同（2008年7月11日）作废，新租赁合同中，租金为每平方米每月18元，年租金递增比例为10%，租期5年（含免租期）；新租赁合同中，免租期为2年（自2009年6月1日至2011年5月31日止），作为停电期间损失赔偿；在新租赁合同签订的同时，德超公司、拿破里奥公司签订转租合同，转租合同经珠江公司书面同意后生效；以上赔偿为珠江公司、德超公司、拿破里奥公司三方共同协商之结果，不再有任何形式的赔偿或补偿；协议尾部手书内容载明，以上赔偿珠江公司已全部付清。
2009年，珠江公司与德超公司就系争房屋签订《租赁合同》，主要内容为：珠江公司将系争房屋出租给德超公司，期限为5年，租期从珠江公司实际交付商铺之日起计算，至2014年8月30日止；租金以建筑面积计算，每月每平方米租金为18元，第一年、第二年为免租期（免租期为2009年9月1日至2011年8月30日），第三年月租金为21，990.42元，第四年月租金为24，189元，第五年月租金为26，608元；管理费以建筑面积计算，暂定为每月每平方米3.07元，每月3，750.59元。合同签订后，珠江公司出具《委托书》，同意德超公司将系争房屋转租给拿破里奥公司。
2009年9月1日，德超公司、拿破里奥公司就系争房屋签订《租赁合同》，主要内容为：德超公司将系争房屋出租给拿破里奥公司，拿破里奥公司的经营状况发生变化要与德超公司协商解决；会所的物业管理费、水电、电话费用由拿破里奥公司自负、按时缴纳；会所总面积1221.69平方米，租赁期限为5年，自2009年9月1日至2014年8月30日止；2009年9月1日至2010年8月30日为免租期，2010年9月1日至2011年8月30日租金为每月20，000元，2011年9月1日至2012年8月30日租金为每月26，388元，2012年9月1日至2013年8月30日租金为每月30，786元，2013年9月1日至2014年8月30日租金为每月35，184元，免租期后，租金支付付三押一；如逾期不付超过一个月视为违约，德超公司有权单方面解除合同。
2009年9月23日，德超公司、拿破里奥公司签订《补充协议》一份，载明：有关两年免租期的付费，通过双方协商达成如下协议；一、拿破里奥公司从租赁合同生效日起先享用三个月，第四个月支付1个月的租金给德超公司，第一年内以此类推；二、拿破里奥公司从第二年起先支付三个月租金，第四个月免租一个月，以此类推至免租期满止；三、拿破里奥公司已支付的租金及押金在免租期内抵扣。
2011年1月2日，上海市杨浦区公安消防支队向拿破里奥公司出具《罚款缴纳通知书》，对拿破里奥公司作出罚款5，000元的行政处罚决定。2012年5月25日珠江公司出具《承诺书》，言明：河间路XXX号会所，在消防安全检查时造成的罚款，由珠江公司补贴20，000元，该款合同到期后支付。2012年5月28日德超公司出具《情况说明》，言明拿破里奥公司在消防检查时造成的罚款，由德超公司补贴20，000元，该款合同到期后支付。
2011年10月18日，案外人周某某将系争房屋一楼建筑面积约610平方米的场地出租给农工商超市（集团）有限公司，并称已获得珠江公司书面授权。德超公司、珠江公司得知后加以阻止，双方为此发生纠纷，后农工商超市撤离。珠江公司认为该《授权书》系伪造，非珠江公司真实意思表示，并向上海市公安局杨浦分局报案。经该局审查，认为犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任，不予立案。
2014年2月，德超公司向原审法院提起诉讼，称在租赁期间，拿破里奥公司擅自将系争房屋转租他人，同时改变房屋结构，将部分房屋用于群租，并从2013年8月1日起拒付租金，故请求判令：1、确认德超公司与拿破里奥公司就上海市杨浦区河间路XXX号房屋签订的租赁合同于2014年8月30日终止；2、拿破里奥公司迁出并返还系争房屋；3、拿破里奥公司支付2013年8月1日至2014年8月30日的租金452，994元；4、拿破里奥公司按每月35，184元的标准支付2014年9月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。原审审理中，拿破里奥公司提起反诉，称租赁免租期为2年，现实际已多付了租金，且还存在外贸成衣社所占用的45.04平方米为交付。此外，因系争房屋不符合消防要求，导致被消防部门罚款，德超公司承诺补偿20，000元，该款应予支付。故请求判令德超公司返还多收的租金125，102元、支付消防罚款补偿款20，000元、退还未交付的外贸成衣社45.04平方米场地租金50，000元，按每月1，000元计算。
原审审理中，德超公司、拿破里奥公司、珠江公司对《协议书》所涉150，000元赔偿款珠江公司已经全部付清均无异议，也一致确认该协议所述“新租赁合同”即本案所涉的德超公司与珠江公司签订的租赁合同、“转租合同”即德超公司、拿破里奥公司于2009年9月1日签订的《租赁合同》。对于《补充协议》中“有关两年免租期的付费”字样，德超公司认为是指珠江公司给德超公司的2年免租期，而德超公司、拿破里奥公司间按照租赁合同的约定免租期是1年，德超公司为取得该场地、解决停电事项也有花费，拿破里奥公司在1年免租期内一分不付，德超公司损失太大，故与拿破里奥公司商量1年免租期分段享用，拿破里奥公司也已予同意；而拿破里奥公司认为2009年4月三方协议时，珠江公司给予德超公司、德超公司给予拿破里奥公司的免租期都是2年，所以该补充协议上写的是“两年免租期”。对消防罚款补偿款，德超公司及珠江公司均认为是珠江公司补偿给德超公司，德超公司再补偿给拿破里奥公司，但拿破里奥公司认为是珠江公司和德超公司各补偿20，000元。
原审审理中，拿破里奥公司提供20张收条证明己方付款情况。原、拿破里奥公司对付款情况及付款金额无异议的有以下18张：2009年9月1日支付押金20，000元；2009年9月23日支付租金51，000元；2011年9月5日支付30，000元，收条载明“余款月底付”；2011年10月12日支付2011年9月及10月租金23，000元；2012年1月2日支付2012年1月租金26，400元；2012年2月7日支付2012年2月租金26，400元；2012年3月8日支付2012年3月租金26，400元；2012年4月5日支付2012年4月租金26，400元；2012年5月30日支付2012年5月租金26，400元；2012年6月6日支付2012年6月租金26，400元；2012年9月13日支付2012年9月租金30，786元；2012年9月27日支付2012年10月租金30，800元；2013年1月24日支付2013年1月租金30，800元；2013年2月20日支付2013年2月租金30，016元；2013年3月8日支付2013年3月租金30，800元；2013年5月15日支付2013年4月及5月租金60，320元；2013年6月6日支付2013年6月租金30，000元；2013年7月8日支付2013年7月租金30，000元；以上总计支付押金20，000元，租金535，922元。
德超公司、拿破里奥公司对付款情况及付款金额有争议的收款为以下2项。2011年8月16日，拿破里奥公司书写收据一张，载明：收到2010年9月1日至2011年8月30日拿破里奥的房租金先后收齐，吴某某在收条上签名。该收条上有数道划痕，长度及宽度覆盖全部收据内容。对于划痕，德超公司称吴某某写好该收据后，要求高静娟将之前开具的数张小收条返还，但高静娟拿不出小收条，吴某某就将该收条划掉了；拿破里奥公司法定代表人高静娟称是孙女划着玩造成的，小收条已经找不到了；但德超公司、拿破里奥公司对2010年9月1日至2011年8月30日期间的租金已付清意见一致。2011年12月12日，吴某某书写收条一张，载明：收到会所（河间路XXX号）租赁费79，164元（自2011年12月-2012年2月）；该收条上同时载明“以上作废”及“今收到26388元，于12月25日收26388元，再于2012年1月25日付二个月租金、另外，400元补前季度差价”等字样。对于上述内容，德超公司称之前双方说好这天拿破里奥公司支付3个月租金79，164元，吴某某提前写好了收条，但高静娟到后说只能支付1个月的租金26，388元，故双方协商了该季度欠租的支付方式及期限，吴某某事先写好的收款内容作废，故写下“以上作废”字样，并在该收条下半部分就分期付款的内容作出备注。拿破里奥公司则认为收条上写明的金额均已支付。
原审法院另查明，在上海市杨浦区河间路XXX号房地产权证所附《房屋建筑面积测算表》中，对830号建筑面积1221.69平方米的范围作了标示，并载明：建筑面积1221.69平方米，其中套内面积1176.65平方米，分摊面积45.04平方米。
原审审理中，德超公司、拿破里奥公司对2009年9月1日至2010年8月31日期间的租金均已付清，意见一致。拿破里奥公司在审理中就租金支付一节，先是自述2013年8月在珠江公司要求下不付租金，后又称租金全部付足并且多付，但对其辩称的变更，未作合理解释。德超公司表示，对2013年8月前拿破里奥公司欠付的租金不再追偿，对于德超公司代拿破里奥公司支付的18，753元的物业服务费不再要求拿破里奥公司偿付。
原审法院经审理后认为，本案争议焦点有以下四项，逐一分析如下：一、2011年12月12日收条的真实意思。该收条上半部分注明已作废；下半部分载明“今收到26，388元，于12月25日收26，388元，再于2012年1月25日付二个月租金、另外400元补前季度差价”，究其文义，“今收到26388元”明确系当日已收款，之后的“于...收...，再于...付...”明显带有预期含义；拿破里奥公司于2012年1月2日支付了2012年1月的租金，又于2012年2月7日支付了2012年2月的租金；如争议收条内容确系拿破里奥公司的付款记录，则拿破里奥公司重复支付了2012年1月及2月的租金，显然违背常理。故对拿破里奥公司认为该收条记载的钱款均为拿破里奥公司已付款的主张，法院难以采信。对于德超公司主张2011年12月12日开具该收条实际只收到26，388元的主张，法院予以采纳。二、免租期的期限。2009年4月30日三方协议明确约定了珠江公司给予德超公司2年免租期，但对于德超公司给拿破里奥公司的免租期并未提及，而在德超公司、拿破里奥公司签订租赁协议中明确约定免租期为1年；如免租期为1年，按照《补充协议》约定的付款方式，第1年免3付1，第2年付3免1，2年时间正好免租12个月，即1年；如免租期为2年，拿破里奥公司按照《补充协议》约定方式支付租金，那么直至合同期结束，2年免租期尚未届满；而拿破里奥公司自2011年9月起租金基本是按月支付，其实际支付方式与其所主张的2年免租期内的支付方式明显不符，而拿破里奥公司又未作合理解释；故对拿破里奥公司所述免租期为2年的主张，法院难以采信。三、成衣社是否位于系争1221.69平方米系争场地内。拿破里奥公司认为，产证记载建筑面积1221.69平方米包含分摊面积45.04平方米，而该分摊面积就是成衣社所在位置及面积。法院认为，按照建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数，各套的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数即得出分摊面积。故该产证上记载的分摊面积并非如拿破里奥公司理解的就是成衣社所在的位置及面积，产证所附《房屋建筑面积测算表》对1221.69平方米的范围标示的非常清楚，成衣社不属于德超公司应当交付的房屋。四、消防罚款支付义务人。珠江公司出具的《承诺书》，对于消防罚款补偿款支付给谁未有记录，但庭审中珠江公司陈述其与德超公司有租赁关系，这20，000元是补偿给德超公司的。德超公司意见与珠江公司一致，并称因建筑不符合消防要求所以被罚款，这20，000元是德超公司向珠江公司争取得来，《承诺书》原件在德超公司处，复印件给了拿破里奥公司，德超公司对于罚款并无过错，故不应当承担补偿责任，珠江公司将罚款支付给德超公司后，德超公司同意给拿破里奥公司。拿破里奥公司认可拿破里奥公司处仅有《承诺书》复印件，对于珠江公司承诺补偿其20，000元，并未进一步举证。拿破里奥公司对其主张依据不足，故法院采信德超公司及珠江公司观点，即消防罚款补偿款总额为20，000元，由德超公司补偿给拿破里奥公司。
鉴于德超公司、拿破里奥公司《租赁合同》已于2014年8月30日到期终止，德超公司要求拿破里奥公司迁出并返还系争房屋，法院予以支持。按照补充协议约定，1年免租期分2年完成，德超公司、拿破里奥公司确认第2年租金全部付清，第3年至第4年即2011年9月1日至2013年8月30日拿破里奥公司应付租金为686，088元，已付租金为511，310元，对于拿破里奥公司2013年8月1日之前的欠租，德超公司自愿放弃收取，并要求拿破里奥公司补付从2013年8月1日起至合同期结束期间的租金并无不当，法院予以支持。合同终止后，拿破里奥公司依然占有系争房屋的，应当支付房屋使用费，德超公司要求拿破里奥公司按月35，184元的标准支付，亦无不当，法院可予支持，至于拿破里奥公司支付的押金20，000元，德超公司应在拿破里奥公司迁出并返还系争房屋后交付拿破里奥公司。
拿破里奥公司主张其已获得珠江公司授权，可以将系争房屋出租给农工商超市（集团）有限公司8年，并据此主张其有权继续租赁系争房屋。法院认为该授权内容约定不明，且珠江公司否认其曾作出此项意思表示，亦否认授权的真实性，且拿破里奥公司并未就此授权的真实合法性进一步举证，法院难以确认该授权书的有效性。故对拿破里奥公司上述主张，难以支持。
在德超公司出具给拿破里奥公司《情况说明》中，并未将珠江公司补偿反诉拿破里奥公司消防罚款20，000元作为德超公司补偿拿破里奥公司的前置条件，故合同结束德超公司即应支付拿破里奥公司消防罚款补偿款20，000元。至于拿破里奥公司要求德超公司返还多收的租金及返还成衣社未交付面积的租金之反诉请求，因无事实依据，法院难以支持。
原审法院据此作出判决：一、上海德超科贸有限公司与上海拿破里奥酒吧有限公司于2009年9月1日就上海市杨浦区河间路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2014年8月30日终止；二、上海拿破里奥酒吧有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区河间路XXX号房屋，并将该房屋返还上海德超科贸有限公司；三、上海拿破里奥酒吧有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海德超科贸有限公司2013年8月1日至2014年8月30日租金人民币452，994元；四、上海拿破里奥酒吧有限公司应于判决生效之日起十日内按每月人民币35，184元的标准支付上海德超科贸有限公司房屋使用费，从2014年9月1日起支付至实际迁出之日止；五、上海德超科贸有限公司应于上海拿破里奥酒吧有限公司迁出并返还上海市杨浦区河间路XXX号房屋后十日内返还上海拿破里奥酒吧有限公司押金人民币20，000元；六、上海德超科贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海拿破里奥酒吧有限公司消防补偿款人民币20，000元；七、上海拿破里奥酒吧有限公司的其余反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人拿破里奥公司不服，向本院提起上诉称：原审法院对拿破里奥公司已获珠江公司授权及2年免租期未作认定是错误的，拿破里奥公司有权继续承租系争房屋并要求德超公司退还多收的租金。故请求撤销原审判决主文第一、二、三项，改判支持拿破里奥公司的原审全部反诉请求。
被上诉人德超公司辩称：根据合同约定，拿破里奥公司欠租超过一个月，德超公司即可单方解除合同。至于免租期问题，三方协议中2年免租期是珠江公司补偿德超公司的，德超公司与拿破里奥公司合同约定仅1年免租期，从拿破里奥公司实际支付租金的情况亦可印证这一点。珠江公司的授权书系伪造，公安机关已作出犯罪事实轻微的认定。故请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人珠江公司述称：同意原审判决，珠江公司与德超公司的租期也于2014年8月30日到期，故拿破里奥公司与德超公司的租赁不应再延续。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，现拿破里奥公司仍以原审中的相关抗辩及证据提起上诉，并未提供其他新的证据。原审法院针对拿破里奥公司的抗辩理由及反诉请求，已逐一作出详尽的分析和阐述，本院予以认同，在此不再重复，仅对相关问题作补充说明。首先，针对拿破里奥公司关于已获珠江公司授权，故可继续租赁系争房屋一节。除原审法院已阐明的授权书的真实性问题外，从授权书及农工商超市承租合同的内容看，相关主体均为案外人周某某，与拿破里奥公司无关，故即使该授权书具有真实性，亦不能对抗德超公司基于其与拿破里奥公司的租赁合同到期而提出的返还系争房屋的主张。其次，关于拿破里奥公司所享有的免租期的问题。在三方协议中，2年免租期的约定存在于德超公司与珠江公司之间的条款中，而在此之后在拿破里奥公司与德超公司签订的相关协议中并无2年免租期的明确约定。现拿破里奥公司主张2年免租期系珠江公司向其赔偿损失的方式，缺乏事实依据及法律依据，本院不予采纳，故拿破里奥公司仍应支付相应期间的租金。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，194元，由上诉人上海拿破里奥酒吧有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一五年一月十五日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……