内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内22民终320号
上诉人（一审原告）韩铁柱，男，1967年5月4日出生，蒙古族，个体工商户，现住科右中旗巴彦呼舒镇。
委托代理人孔祥玲，内蒙古松柏律师事务所律师。
上诉人（一审被告）科右中旗广隆房地产开发有限公司，住所地科右中旗巴彦呼舒镇。
法定代表人高飞，职务经理。
委托代理人董春生，内蒙古圣泉律师事务所律师。
上诉人韩铁柱因与上诉人科右中旗广隆房地产开发有限公司（以下简称广隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服科右中旗人民法院（2015）右民初字第2002号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月18日立案受理，并于同年的5月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人韩铁柱的委托代理人孔祥玲、上诉人广隆公司的委托代理人董春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年7月27日，韩铁柱在广隆公司购买了位于科右中旗棋丰商住小区2号住宅楼A栋2单元201室住宅一幢，同时双方还签订了一份商品房买卖合同书，合同约定面积为135.10平方米，每平米1，700.00元，总金额229,670.00元；约定2009年12月30日前交房，逾期交房超过60日后，韩铁柱有权解除合同，韩铁柱要求继续履行合同，合同继续履行，自2009年12月30日起第二天至实际交付之日止，广隆公司按日向韩铁柱支付已交付房价款万分之15的违约金；约定广隆公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由广隆公司提供的资料报产权登记机关备案。如因广隆公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照韩铁柱不退房，广隆公司按已付房价款的10%向韩铁柱支付违约金。该合同签订后，双方又签订了一份商品房买卖合同，合同约定房屋位置、面积没有变化，双方修改了每平米的单价，变更为1,546.28元，总价款变更为210,000.29元；合同对交房时间没有变更，但重新约定非广隆公司的原因，即由于商品房验收部门推迟验收，导致逾期交付，广隆公司无须承担逾期交房的违约责任；双方将逾期交房的违约金计算方法变更为已交付房价款万分之1；逾期不能办理产权登记违约金计算方法变更为已付房价款的0.0010%。同时，双方还签订了一份商品房买卖合同，合同约定韩铁柱购买棋丰小区的1号住宅楼B栋车库，面积为31.17平方米，每平米2246元，总价款70,008.00元。房屋价款与车库价款合计280,008.29元，韩铁柱向广隆公司交付了280,000.00元，广隆公司给韩铁柱出具了一枚收据金额280,000.00元。2010年7月20日，广隆公司向韩铁柱交房，逾期交房200天。棋丰商住小区2号住宅楼2009年12月30日竣工后，该小区的前期物业公司，配合广隆公司向科右中旗建设局申请验收，至今未验收。韩铁柱是前期物业公司的法人，韩铁柱对因建设局的原因不给予验收的事实清楚。一审法院认为，双方之间商品房买卖关系成立，双方均无异议，该院予以确认。本案争议房屋未验收，双方对此无异议，因未验收不具备办理产权证的客观条件，故韩铁柱要求广隆公司立即办理房屋产权证的诉讼请求，该院不予支持。交付房屋是广隆公司的义务，广隆公司对交付房屋的时间负有举证责任，韩铁柱主张2010年7月20日交付房屋，广隆公司抗辩2009年12月30日前如约交付了房屋，但广隆公司未能提供有效证据予以证明，韩铁柱对此也不认可，故韩铁柱主张广隆公司逾期交房200天的事实，该院予以确认。韩铁柱在起诉状及庭审中先称交房时间是2010年7月20日，后又变更为2010年7月30日，对变更的事实韩铁柱应负有举证责任，因韩铁柱未能提供证据证明，该院确认2010年7月20日为交房日期。双方在买卖商品房的过程中，先后签订了两份合同书，后签订的合同书应视为对前合同书的变更，且是双方自愿签订的，应约束于双方，后合同书对房屋价款及逾期交房的违约责任进行了变更，广隆公司逾期交房的违约责任应按后签订的合同约定计算，故韩铁柱主张逾期交房的违约责任按前合同约定的计算，该院不予支持。前后两份合同均约定如因广隆公司的责任，韩铁柱不能在规定期限内取得房地产权属证书的，广隆公司应向韩铁柱支付违约金，因广隆公司多次向建设局申请验收，建设局至今未验收，本案不能办理产权证是非广隆公司的原因，故韩铁柱要求广隆公司支付逾期办证违约金28,000.00元的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判如：“一、被告科右中旗广隆房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起三日内赔偿原告韩铁柱逾期交房的违约金4,200.00元（210,000元*0.0001*200天）；二、驳回原告韩铁柱第一项、第三项诉讼请求。案件受理费2,075元，其中原告负担2,025元，被告负担50元”。
宣判后，韩铁柱、广隆公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
韩铁柱上诉称，2009年7月27日韩铁柱购买广隆公司开发的棋丰小区住宅及车库，价款为是280000.00元。韩铁柱一次性付清购房款及车库款，合同约定2009年12月30日交付竣工验收合格的房屋及车库（车库为楼房一楼），但是在韩铁柱一直催办情况下，广隆公司2010年7月20日才将未经验收的房屋及车库交付给韩铁柱。对于二份合同，第一份2009年7月27日的合同是双方当事人真实意思表示，随着相关政策建设部门逐渐规范开发销售市场，必须采用电脑打印合同，广隆公司以准备要验收为由打出第二份合同让韩铁柱签字，说是为了办理产权证用，故该合同双方均未签署日期，一审法院采信第二份合同损害了韩铁柱的合法权益，逾期办证一审法院认为是非广隆公司的原因，对于广隆公司递交的验收申请，应该附有相关建设部门的答复不予验收的原因或整改意见书，如果是政府及建设部门原因广隆公司早应起诉不作为，而不是将责任归于韩铁柱免除开发商的违约责任，望二审法院查明事实真相公正判决。
广隆公司上诉称，广隆公司已全面履行了商品房买卖合同，不存在违约行为，无需承担逾期交房违约责任。广隆公司与韩铁柱先后签订的两份房屋买卖合同，均是双方当事人的真实意思表示，后签订的合同书应视为对前合同书的变更，效力应约束于双方。在第二份合同中，重新约定非因广隆公司的原因，即由于商品房验收部门推迟验收，导致逾期交付房屋的，广隆公司无须承担逾期交房的违约责任。此条款是事实上对原合同违约责任如何承担的变更，对此当事人均在合同书上签字予以认可，双方均应按照合同约定诚信履行义务。2009年12月30日小区虽未通过验收但已达到交付使用标准，并已通知包括韩铁柱在内的购房人接收房屋办理相关入住手续。2009年11月5日广隆公司与韩铁柱双方签订了前期物业服务合同，韩铁柱作为前期物业公司的负责人显然是知道房屋是符合交付使用条件的，其购买的房屋已达到交付接收入住条件但其没有办理缴纳物业费、装修保证金、取暖费等入住的相关费用和入住手续却直接入住应视为其已经按约定时间入住，过错不在广隆公司，另外小区其他购房者却足额缴纳了相关费用并办理了入住手续。以上事实足以证明广隆公司诚信的履行了合同，不存在逾期交房的违约行为，一审法院在韩铁柱未举证证明小区于2009年12月30日前不符合交付条件，而小区其他住户已收房入住的情况下，仍然判决广隆公司承担赔偿责任，存在认定事实不清，适用法律不当之处，广隆公司请求二审法院查明本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判，以保护广隆公司的合法权益。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。
本院认为，上诉人韩铁柱购买上诉人广隆公司开发的商品住宅楼，双方先后签订了两份合同书，后签订的合同书对房屋价款及逾期交房的违约责任进行了变更，且为双方自愿签订，系双方的真实意思表示，因此，后签订的合同书应视为对前合同书的变更。其逾期交房的违约责任应按后签订的合同约定计算。韩铁柱上诉称应按前合同约定的内容确认广隆公司有违约责任，本院不予支持。两份合同书均约定，如韩铁柱不能在规定期限内取得房屋产权证书，广隆公司应向韩铁柱支付违约金，本案一审诉讼期间，广隆公司称已多次向建设局申请对其所建楼房进行验收，并提供了多份申请书予以证实，本案二审诉讼期间，韩铁柱提举了科右中旗住房和城乡规划建设局出具的一份书面证明，该书面证明证实广隆公司开发的本案诉争的楼房因配套设施不完善，未能达到验收条件，但本案二审开庭期间，其证人科右中旗住房和城乡规划建设局未派人出庭接受双方当事人质询，《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第五十五条的规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”，根据上述规定，本院对科右中旗住房和城乡规划建设局出具的书面证明不作为有效证据予以采信，本案诉争的房屋至今未验收，无证据证实系广隆公司原因。另外，广隆公司上诉称，其公司已全面履行了双方签订的商品房买卖合同，不存在违约行为，但广隆公司未能提供充分的证据予以证实，故广隆公司对此应承担举证不能的法律后果。综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持，韩铁柱和广隆公司的上诉理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,125.00元，由上诉人韩铁柱负担2,075.00元（二审自交款额），上诉人广隆公司负担50.00元（二审自交款额）。
本判决为终审判决。
审判长 陈长虹
审判员 高 岩
审判员 苗世英
二〇一六年六月六日
书记员 王嘉琪