天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0827号
原告乐宾百货（天津）有限公司（反诉被告，以下直称原告），住所地天津市和平区南京路128号。
法定代表人ReynoldPenaONG，该公司总经理。
委托代理人孟蕊，天津睿亨律师事务所律师。
被告吴滦生（反诉原告，以下直称被告）。
委托代理人王涛，天津明义律师事务所律师。
原告乐宾百货（天津）有限公司与被告吴滦生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟蕊，被告吴滦生及其委托代理人王涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告乐宾百货（天津）有限公司诉称，原、被告系租赁关系，原告为出租方，被告为承租方。双方于2012年7月10日签订《铺位租赁合同》，合同约定，被告承租并实际使用原告位于天津市和平区南京路128号乐宾百货六层B×号商铺的铺位，租赁期限5年，租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止。合同签订后，原告按照合同约定如约将铺位交予被告使用，然而被告在使用铺位同时却一再以各种理由拒付租金及水电费。2014年3月6日，原告依约发函通知被告，解除与被告签订的《铺位租赁合同》，该合同自送达之日解除，被告应该于合同解除之日起7日内返还租赁铺位，交付拖欠租金、水电费、违约金。原告发函通知未果。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求1、判令确认原、被告之间的《铺位租赁合同》已解除；2、判令被告立即返还店铺铺位（店铺铺位坐落地址：天津市和平区南京路128号乐宾百货六层B×商铺）；3、判令被告支付拖欠水电费20974.35元（自2013年7月1日至2014年8月31日，电费×632元、水费1342.35元）；4、判令被告支付拖欠原告租金129897元（自2013年9月至2014年2月止）；5、判令被告支付铺位使用费131400元（自2014年3月至2014年8月31日止）；6、判令按逾期付款金额的30%支付违约金84681.4元；7、案件诉讼费用由被告承担。为支持其主张，提交证据材料：1、铺位租赁合同；2、费用明细；3、厂商缴款通知单5张；4、水、电费交纳凭证；5、终止（解除）《铺位租赁合同》通知书及快递单三张；6、催缴函；7、房屋产权证、租赁协议、同意证明书。以上证据材料均提交复印件入卷。
被告吴滦生辩称，不同意原告的诉求。欠租事实存在，欠租发生在2013年9月1日至2014年1月15日，发生欠租是因为签订合同之前我与原告招商的工作人员要求不要再找类似经营业态的人来商场经营了。当时他们相关工作人员也答应了。之后发现商场陆陆续续开了两家小火锅店。后来我与原告协商时，他们的管理人员变更了。2013年9月×日我的厨房顶的下水道管道断裂，漏水。而且原告也没有维修，到2013年9月30日晚上我才开始营业，漏水损失问题如何解决原告没有与我协商。我的设备因为跑水损坏了。我向原告提出赔偿，但是原告没有答复我。2013年12月份原告给我下通知如果再不交租金就在2014年1月15日停电。于是我就在2014年1月15日撤场了。我认为因原告停电2014年1月15日之后的费用我不同意承担。2014年1月15日以前的费用因为我有损失，我也不同意给付。为支持其主张提交证据：1、2013年12月17日原告发出的通知；2、2013年12月3日原告向被告发送的公函；3、2013年11月23日被告向原告发出的求偿函。以上证据材料提交复印件入卷。
被告吴滦生针对原告的诉讼请求提出反诉诉称，原、被告双方于2012年7月10日经协商签订了《铺位租赁合同》，合同约定被告承租并实际使用原告所有的天津市和平区乐宾百货6号楼B×号商铺，租赁5年。2013年9月×日因原告原因致使7楼下水管突然破裂，造成被告财产损失，此后被告多次与原告协商试图协商解决，但原告均以各种理由不予解决。更为恶劣的是，原告在2014年1月15日开始以断电的方法迫使被告无法营业，给被告造成了巨大的经济损失。因此依据合同法及相关司法解释，提出反诉要求法院判令：1、原告赔偿被告各项损失60万元（食材损失48500元，停业营业额损失40000元，租金损失7000元，员工加班费4200元，停业期间员工工资6000元。装修损失和设备损失共主张494300元）；2、本案诉讼费用全部由原告承担。被告反诉提交证据材料：1、收据（收据号2003242）；2、惠尚火锅水泡损失情况说明。以上证据材料提交复印件入卷。
原告针对被告反诉辩称，原告同意赔偿被告的漏水损失，赔偿以被告能够提供的票据和证据为准，在合理的范围内原告均同意赔偿。但是原告不认可被告反诉主张的装修损失和设备损失。根据城镇房屋租赁司法解释第11条第2款，因承租人违约的，出租人无需赔偿装修损失。所以原告同意赔偿被告因漏水的实际损失，请求法院驳回被告其他诉求。原告针对被告反诉提交证据材料：1、收据5张、2、2013年12月3日原告向被告发送的公函；3、损失情况说明；4、惠尚火锅向乐宾百货求偿函；5、小型建设工程施工合同；以上证据材料均提交复印件入卷。
经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区南京路与滨江道交口南京路128号第六层B×号店铺，租赁场所套内使用面积约120平方米，产权人为天津大天房地产发展有限公司。原告整体承租天津大天房地产发展有限公司为产权人的南京路128号，租期20年，天津大天房地产发展有限公司同意原告将南京路128号房产地下一层至八层的部分面积对外转租，转租期间涉及的相关法律责任由原告承担，天津大天房地产发展有限公司不承担相关责任。
被告吴滦生系北京涮乐福快餐店（个体工商户）经营者，2012年7月10日，被告以北京涮乐福快餐店名义与原告签订铺位租赁合同。该合同约定，原告将位于天津市和平区南京路128号的第6层B×号店铺套内使用面积约120平方米铺位租赁给被告经营使用。租赁期间为5年，自2012年9月1日至2017年8月31日。2012年9月1日至2013年8月31日期间月租金18250元；自2013年9月1日至2014年8月31日期间月租金2×00元；自2014年9月1日至2015年8月31日月租金23725元；自2015年9月1日至2016年8月31日月租金25550元；自2016年9月1日至2017年8月31日月租金28105元；租赁支付方式为季付，被告应于每季度前一个月的10日前向原告支付下一个季度的租金，被告应于合同签订后5日内支付首期（2012年9月1日至2012年9月30日）租金18250元及履约保证金23506元。如被告未按期向原告缴纳根据本合同的规定应当缴纳的任何费用，则被告构成违约且被告每逾期一天，应向原告支付应交金额千分之五的违约金；逾期超过5天的，原告有权停止提供包括但不限于水、电、燃气、空调及清洁等在内的一切服务项目；逾期经过10天经原告书面通知仍不缴纳的，原告有权随时单方提前终止（解除）本合同。
上述合同签订后，原告依约将涉案场地交付被告。被告自2012年9月1日开始在涉案场地开业经营，经营期间被告注册天津市和平区长滨快餐店（个体工商户）在涉案场地经营。被告向原告交纳了履约保证金23506元，并向原告交纳房屋租金至2013年8月31日。租赁期间发生的水、电费，被告按照原告向其制作的厂商缴款通知单确定的数额在交纳租金时一并向原告交纳。自2013年9月1日后被告未再向原告支付涉案场地租金。
2013年9月×日晚，被告租用的涉案场地厨房仓库顶部下水管道断裂发生漏水。至2013年9月30日，原告将断裂下水管道修复，被告恢复经营。其后被告就漏水给被告造成的损失要求原告赔偿，原告提出被告应向其提供损失相应的票据证明。被告2013年9月23日向原告提交惠尚火锅水泡损失情况说明。说明中被告提出漏水事故给其造成的损失已达35000元。在协商中被告向原告交纳了5张漏水造成食材损失票据，共计1×84元。2013年11月23日，被告向原告提交求偿函，函中称除已告知的35000元直接损失外还有停业9天的营业额损失、员工工资及食宿损失共计5万元，因此要求1、免五个月房租作为事故补偿，2、今后下调租金50%。对于被告上述要求，原告2013年12月3日向被告复函称对于被告所要求的直接损失可提供正式票据进行核对，对于5万元间接损失不同意赔偿。函件对于被告提出其他问题也予以答复并要求被告尽快缴纳相关租金及其他费用。原、被告商谈无法达成一致意见，因此自2013年9月至今被告不再向原告支付涉案场地的租金。2013年12月17日，原告向被告发函要求被告在2014年1月15日上午12时前交纳所拖欠的租金及相关费用，如不能在该时间交齐款项，原告将在2014年1月15日13时对被告店铺采取停水停电措施。截至2013年12月31日，被告已拖欠原告租金、水电费及各项费用138317.5元。被告接到该函件后，于2014年1月15日将店铺内部分物品搬出后将店门上锁关闭、停止营业，但店内尚留有被告经营相关物品。2014年3月6日，原告向被告发出解除铺位租赁合同通知书，提出由于被告违约行为，原告决定行使单方解除合同的权利，并要求被告支付拖欠费用、归还租赁场地。原告向三个地址通过特快专递寄发了上述通知书，其中天津市河北区狮子林大街金庭里4号楼21门101号地址特快专递退回原因写有“拒收”。至今被告未将涉案场地返还原告。
另查，在案件审理中，针对被告要求原告赔偿漏水损失的反诉请求，经询原告，原告表示同意让免被告三个月租金共计65700元作为对被告漏水损失的补偿，对于原告提出的其他赔偿要求不予认可。对于庭审中查明被告所交纳的履约保证金23506元，原告认为由于被告违约导致合同解除，不同意退还该履约保证金。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原、被告提交证据经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告2012年7月10日就涉案场地签订的铺位租赁合同系原、被告真实意思表示，不违法法律法规效力性强制性规定，依法应属合法有效。原告依约将涉案场地交付被告使用，被告应当依约向原告交纳租金及相关费用。
对于原告要求确认原、被告签订的铺位租赁合同已解除，并要求被告返还租用的涉案铺位的诉讼请求，被告正常交纳涉案场地租金至2013年8月31日。涉案场地2013年9月×日发生漏水后，原、被告之间对漏水赔偿未达成一致意见，被告因此拒绝向原告支付自2013年9月之后的租金。对此本院认为，发生漏水后，原告已经积极进行维修，被告经营店铺在2013年9月30日也已经恢复正常营业，之后被告已经能正常使用租赁物。对于漏水损失，被告在与原告协商无果的情况下，可以起诉要求原告赔偿。但被告在租赁物恢复正常使用后再以漏水损失为理由拒付租金没有法律依据，被告该行为已经违反合同约定，构成根本违约。对于该违约行为，原告有权根据合同约定及合同法相关规定行使解除合同的权利。2014年3月6日，原告向被告发出了解除合同通知书，其中天津市河北区狮子林大街金庭里4号楼21门101号地址特快专递退回原因写有“拒收”。因此原告已经履行告知解除的义务，原、被告签订的铺位租赁合同应当解除。现被告仍占用涉案场地，未将涉案场地归还原告。根据合同法对租赁合同的规定，租赁期限届满，承租人负有返还租赁物的义务。因此被告应当将现占用的天津市和平区南京路与滨江道交口南京路128号第六层B×号店铺腾空归还原告。
对于原告要求被告支付2013年9月1日至2014年2月28日的租金129897元以及2014年3月1日至2014年8月31日止的铺位使用费131400元的诉讼请求，同上所述，被告店铺发生漏水管道修复后，被告可以正常经营后不应以发生漏水为理由拒付原告租金。对于被告提出的签订合同之前被告与原告招商的工作人员约定被告进场后不要再找类似经营业态在商场经营，但其后原告经营商场又开设了其他相同业态的火锅店，影响被告经营收入的抗辩理由，原、被告所签订的铺位租赁合同中没有上述相关约定，被告也未提供其他证据证明曾与原告存在上述相关约定，被告的该项抗辩理由，本院不予采信。对于被告所提出的原告在2014年1月15日对其采取了停水停电措施的抗辩理由，根据原、被告证据显示原告确在2013年12月17日向被告发函要求被告支付租金，否则将采取停水、停电措施，但庭审中原告称并未实际采取上述措施，被告并未提供证据证明原告实际已经采取上述措施，因此被告该项抗辩理由也不能成立。故自2013年9月1日至2014年3月6日原告发出解除合同通知期间被告欠付租金共计134277元应由被告承担。原告发出解除合同通知时被告实际已经停止营业，但被告并未将场地归还原告，仍然实际由被告实际控制。被告的该行为影响了原告将场地另行出租，侵害了原告合法的收益权利。被告在占用期间应当支付场地占用费，原告主张按照原租赁合同约定租金标准计算2014年3月7日至2014年8月31日期间的场地占用费共计127020元，与法不悖，本院予以支持。
对于原告要求被告支付自2013年7月1日至2014年8月31日的电费×632元、水费1342.35元的诉讼请求，根据被告实际交纳情况，对于被告租用涉案场地每月产生的水、电费均由原告向被告制作厂商缴款通知单，由被告确认后在交纳租金时一并向原告交纳。原告就乐宾商场水、电费整体向供水、供电单位缴纳。原告提供证据材料三厂商缴款通知单5份证明被告应交水、电费数额，但该证据材料上并无被告签字也无被告注册的个体工商户印章，庭审中被告仅认可其中“段敬霞”所签收三张通知单。因此本院认为，对于被告租用期间发生的水、电费数额现只能通过段敬霞”所签收三张通知单进行确定。根据上述三张通知单显示，被告在2013年7月至9月发生电费6816元、水费643.7元。根据原告证据四显示原告已经整体交纳了2013年7月至9月期间的水、电费。因此被告应向原告支付2013年7月至9月发生电费6816元、水费643.7元。
对于原告要求被告按逾期付款金额的30%支付违约金84681.4元的诉讼请求，根据原、被告双方租赁协议的约定，被告每逾期付款一日应向原告支付应交金额的千分之五的违约金。现被告逾期未向原告支付应付租金构成违约，对原告造成的损失应当赔偿。关于违约金标准，原、被告均认为原合同约定的日千分之五的标准过高。但原告主张的按被告按逾期付款金额的30%支付违约金没有法律依据。鉴于被告逾期付款确会对原告造成一定损失，对于被告应承担的逾期付款的违约责任，本院依法予以调整。对于被告欠付自2013年9月1日至2014年3月6日期间发生的租金134277元，被告应向原告支付自应付之日至本判决生效之日止的银行同期贷款利息。根据原、被告签订租赁合同约定被告租金应为季付，被告应于每季度前一个月的10日前向原告支付下一个季度的租金。因此被告所欠付2013年9月1日至2013年11月30日期间租金64×7元的利息应自2013年8月11日至本判决生效之日计算。被告所欠付2013年12月1日至2014年2月28日期间租金65700元的利息应自2013年11月11日至本判决生效之日计算。被告所欠付2014年3月1日至2014年3月6日期间租金4380元的利息应自2014年2月11日至本判决生效之日计算。对于2014年3月7日至2014年8月31日期间的场地占用费127020元，由于原、被告没有约定该使用费的给付期限，该使用费系由法院判决确定应由被告承担，因此不发生相应期间的使用费的利息。本判决生效之日后，被告仍未履行法院确定的给付责任的，原告可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，在执行阶段要求被告加倍支付迟延履行期间的债务利息。
对于被告反诉要求原告赔偿被告各项损失60万元的反诉请求，被告要求赔偿的范围包括食材损失48500元，停业营业额损失40000元，租金损失7000元，员工加班费4200元，停业期间员工工资6000元，装修损失和设备损失共主张494300元。在庭审中，原、被告对于2013年9月×日被告租用涉案场地发生漏水事实均予以认可。原告也表示同意赔付被告因漏水的实际损失。对于漏水发生的损失，被告对于主张停业营业额损失40000元，员工加班费4200元，停业期间员工工资6000元均未提供相关证据予以证实，对上述主张本院均无法支持。被告提供的在2014年11月11日所开具的48500元收据不能反映与漏水造成食材损失的关联性，该证据材料也不能证明被告因漏水产生的食材损失为48500元。被告在与原告协商中提供了五张收据共计1×84元证明食材损失。上述1×84元以及2013年9月×日晚发生漏水至2013年9月30日晚恢复正常营业期间10天的租金损失7300元共计×284元是被告证据能反映的损失数额。在庭审中，经询原告表示，由于漏水确实对被告经营造成一定影响，在情况下同意让免被告三个月租金共计65700元作为对被告漏水损失的补偿。现原告同意让免租金的数额大于被告能证明的损失数额，对于原告的该意见本院予以照准。对于被告主张的装修损失和设备损失494300元，同前所述，发生漏水损失后，被告与原告协商无果可以起诉原告要求赔偿，但不应以此为理由拒付租金。其后因被告长期拖欠租金原告解除租赁合同，由此产生的被告装修及设备损失系被告自身违约所致，原告不应承担赔偿责任。综上结合原告租金冲抵意见，冲抵后自2013年9月1日至2014年3月6日原告发出解除合同通知期间应由被告承担的租金共计应为68577元。
对于被告所交纳的履约保证金23506元，根据原、被告双方签订的租赁合同第5.2条约定，因被告违约导致合同解除的，履约保证金不予退还。庭审中原告提出因被告违约导致合同解除，不同意返还被告交纳的履约保证金23506元。原告该意见符合双方合同约定，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定之规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告双方签订的铺位租赁合同于2014年3月6日解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告吴滦生将占用的天津市和平区南京路与滨江道交口南京路128号第六层B×号店铺腾空归还原告；
三、本判决生效之日起十五日内，被告吴滦生一次性给付原告乐宾百货（天津）有限公司自2013年9月1日至2014年3月6日期间的涉案房屋租金68577元；
四、本判决生效之日起十五日内，被告吴滦生一次性给付原告乐宾百货（天津）有限公司自2014年3月7日至2014年8月31日期间的涉案场地占用费共计127020元；
五、本判决生效之日起十五日内，被告吴滦生一次性给付原告乐宾百货（天津）有限公司自2013年7月至9月的电费6816元、水费643.7元；
六、本判决生效之日起十五日内，被告吴滦生一次性给付原告乐宾百货（天津）有限公司欠付自2013年9月1日至2013年11月30日期间租金64×7元自2013年8月11日至本判决生效之日止的银行利息，利率按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算；
七、本判决生效之日起十五日内，被告吴滦生一次性给付原告乐宾百货（天津）有限公司欠付自2013年12月1日至2014年2月28日期间租金65700元自2013年11月11日至本判决生效之日止的银行利息，利率按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算；
八、本判决生效之日起十五日内，被告吴滦生一次性给付原告乐宾百货（天津）有限公司欠付自2014年3月1日至2014年3月6日期间租金4380元自2014年2月11日至本判决生效之日止的银行利息，利率按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算；
九、驳回原告其他诉讼请求；
十、驳回被告其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费6804元，减半收取3402元，由原告负担910元，由被告负担2492元（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。反诉受理费4900元，由被告负担4363元，由原告负担537元（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一四年十二月一日
书 记 员 高汐滢