湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终2469号上诉人（原审被告）：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路。法定代表人：莫绪环，系该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：张婉，女，系该公司法务。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：朱敏，男，汉族，1968年8月10日出生，住湖北省宜昌市猇亭区。委托诉讼代理人：刘立新，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：周贤，湖北楚贤律师事务所律师。一般授权代理。上诉人宜昌金东山商业管理有限公司（以下简称金东山公司）因与被上诉人朱敏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金东山公司上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判宜昌金东山商业管理有限公司按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决上诉人按中国人民银行同期贷款利率四倍支付被上诉人利息，该判决无任何合同依据和法律依据。一审庭审中，上诉人已依法提出答辩意见，要求降低违约金计算标准。被上诉人并未提交其实际损失的证据，故上诉人逾期付款给被上诉人造成的损失仅仅为其资金被占用的利息损失，而该等损失应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审法院按照同期银行贷款利率的四倍计算违约金，明显无任何合同依据和法律依据。综上，请求二审法院依法支持金东山公司的上诉请求。被上诉人朱敏辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。朱敏向一审法院起诉请求：1、金东山公司支付朱敏商铺租金34568.8元，支付2016年第一、二季度租金利息961.36元，共计35530.16元;同时支付租金逾期付款利息1779.52元（利息按照年利率6%计算，其中2016年第一季度9613.52元租金利息从2017年2月18日起计算;2016年第二季9613.52元租金利息从2017年5月19日起计算；614.32元租金利息从2017年3月23日起算;5113.92元租金利息从2017年6月22日起算;9613.52元租金利息从2017年9月8日起计算，上述利息暂计至2018年4月3日，以后的租金利息计算至实际清偿之日止）。2、金东山公司支付违约金50000元。3、金东山公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2009年5月11日朱敏（甲方）与金东山公司（乙方，原宜昌金东山商业管理咨询有限公司）签订了《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同主要内容有：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第壹层第0001362（B1－5－35）号商铺，建筑面积35.28平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2009年11月18日至2012年11月17日，由于乙方要为市场的培育、推广……。甲方自愿让乙方免费使用经营三年。2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金37010元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金41637元。4、……。租金代付时间：商铺交付开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方有权要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金伍万元，甲方有权继续履行本合同。”双方签订合同后至2011年6月28日签订《补充协议》，合同主要内容有“第一条、《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》中的金东山公司名称因工商登记而发生变更的补充说明。第二条、委托出租商铺位置及面积的补充：原合同第一条约定甲方委托出租商铺产权面积以房管局实测面积为准，现甲方物业位置为金东山市场四期B区第1层第0001362号商铺，实测产权建筑面积为34.70平方米。第三条、……2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金36402元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金40952元。”2016年8月18日双方又签订《补充协议》，就2016年一、二季度（2016.02.18-2016.08.17）代收租金支付时间达成如下协议：“一、双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金9613.52元，利息480.68元于2017年2月18日支付；2016年第二季度代收租金9613.52元，利息480.68元于2017年5月18日支付。二、本补充协议生效后，即成为《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及补充协议不可分割的组成部分，与之具有同等法律效力。除本协议中明确所作修改条款之外，原合同的其余部分继续有效。”该新的《补充协议》代收租金系扣减了委托代征税款后的税后租金。庭审中双方经对账，对金东山公司已付租金金额144883.8元（税后）无异议，现金东山公司尚欠朱敏2016年第一、二季度租金（税后）计19227.04元及利息961.36元，2017年二季度一半的租金（税后）4499.60元及2017年三季度租金（税后）8999.20元。一审法院同时查明，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局与金东山公司签订《委托代征税款协议书》，委托金东山公司从2012年至2017年代征业主出租收入应缴纳的各项税费，金东山公司按2012年至2017年2月期间房产税为6%；2017年2月起房产税为12%；印花税0.1%代扣税款。期间金东山公司一直按扣除税款后给付朱敏租金，且2016年双方签订的《补充协议》朱敏认可了金东山公司扣除每季度税款。另查明，朱敏为涉案房屋的共有权人，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0308485号，其房屋共有人为其妻王融融，王融融向法院出函放弃诉讼权利。一审法院认为，朱敏与金东山公司签订的《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。关于违约金的调整问题,现金东山公司尚欠朱敏2016年第一、二季度租金（税后）计19227.04元及利息961.36元，2017年二季度一半的租金（税后）4499.60元及2017年三季度租金（税后）8999.20元。金东山公司未按约定的期限支付构成违约，虽然合同约定的违约金为50000元，朱敏对违约金的主张为50000元，金东山公司请求调整降低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中朱敏未对其损失举证证明，但合同约定违约金50000元确实过分高于其未付资金占用期间的损失,法院根据合同的履行情况、金东山公司的过错、朱敏资金占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定朱敏主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。该违约金足以弥补朱敏的损失，故对其主张的逾期付款利息不再予以支持。朱敏与金东山公司对2016年一、二季度的租金达成补充协议已延期一年支付，但金东山公司再次逾期，应自补充协议确定支付之日起按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金；2017年欠付的一个半季度租金，按合同约定，在逾期30天后按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告朱敏租金（税后）及利息33687.20元（9613.52×2+480.68×2+4499.60+8999.20），并支付原告朱敏违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以租金9613.52元为基数，从2017年2月18日起计算到清偿之日止；以租金9613.52元为基数，从2017年5月18日起计算到清偿之日止；以租金4499.60元为基数，从2017年6月17日起计算到清偿之日止；以租金8999.20元为基数，从2017年9月17日起计算至清偿之日止）。二、驳回原告朱敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费991元（已减半），由原告朱敏负担391元，被告宜昌金东山商业管理有限公司负担600元。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：金东山公司的违约赔偿标准如何认定？朱敏与金东山公司签订的《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金东山公司未按照约定代付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。因朱敏未提供证据证实其所受损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院酌情对违约金予以调整，以所欠租金为基数，参照民间借贷利率的相关法律规定，按银行同期贷款利率四倍计算迟延支付租金的违约金，以弥补出租人资金占用期间的损失，并无不当，本院予以维持。金东山公司关于违约金应按同期银行贷款利率支付的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，金东山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宜昌金东山商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一八年九月十九日书记员 余 丹