湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华法民初字第98号
原告沈俊波，男。
原告张三妹，女。
委托代理人朱智锟，男，系广东德比律师事务所律师。
委托代理人祝恬，男，系广东德比律师事务所律师。
被告ＸＸ瑶族自治县圣源房地产开发有限公司。
法定代表人王建，男，系ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司负责人。
委托代理人张军，男。
原告沈俊波、张三妹诉被告ＸＸ瑶族自治县圣源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，依法由审判员王怀智担任审判长、与代理审判员冯香萍、人民陪审员杨志锦组成的合议庭，于2015年3月6日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员赖韵艳担任记录。原告的委托代理人朱智锟、祝恬，被告法定代表人王建及委托代理人张军到庭参加了诉讼。原告沈俊波、张三妹因故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告位于ＸＸ瑶族自治县沱江镇豸山路北ＸＸ故事圣景花园第1栋4单元502室商品房，合同签订后，原告依约向被告积极履行了合同的相应义务，并已成功办理了银行按揭贷款手续，将购房所有款项如数向被告履行了支付义务。另，双方于《商品房买卖合同》中明确约定，被告应当于2013年12月30日将达到验收标准的涉案商品房交付原告使用。但时至今日，双方约定交付房屋的期限已过，但被告仍未向原告交付涉案房屋，致使原告一直未能住入购买的房屋。被告的行为己严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告：1、依《商品房买卖合同》继续履行合同，交付房屋；2、依《商品房买卖合同》支付迟延交楼违约金约25923元（计算期限自2013年12月30日应交付房屋之日起暂计至2015年1月30日止，共计396天。计算方式：已付房款218209元×万分之3／天×396天＝25923元）；
3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、迟延交房免责之理由：《商品房买卖合同》第八条房屋交付期限，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理：“2、因高考、环卫、环保等政府有关活动（节日、庆典），政府临时禁令耽误的时间；由于政府公共配套原因引起的工程延期；施工期间一天内连续四小时中雨，顺延一天；非出卖人原因造成一天内连续四小时停水或停电，顺延一天。”本案中，2013年全年中雨以上46天，结冰4天，春节期间停工22天，高考停工2天，停电1天，政府临时禁令停工16天，共计91天；以上91天属约定免责，应依法予以顺延。二、原告也应承担逾期付款的违约责任：根据《商品房买卖合同》第六条、第七条约定，原告应在签合同当日交付首付款，并于签合同当日提供完整的办理贷款的相关证件资料，7个工作日内办理贷款申请，原告未履行上述义务，应承当逾期付款的违约责任。本案原告于2013年1月2日签订《商品房买卖合同》，2013年6月28日才交付首期款68209元，属逾期交付首期款；2014年2月25日才办理银行贷款，属逾期交付购房款，因此原告也应承担逾期付款的违约责任。三、双方的违约情形请法庭一并考虑并予以抵减。四、1、约定的违约金过高请求降低；2、《商品房买卖合同》第九条逾期交房的违约责任所约定的违约时间是以‘工作日’计算，而非以‘自然日’计算，原告计算违约时间以自然日计算不符合合同约定，依法应扣除节假日和休息日。五、原告计算违约金方法有误。其第二笔房款是2014年2月25日才办理贷款交付给被告，其已付房款不能以全款从2013年12月31日计算违约金。
原告为支持自已的诉求，向法庭列举了下列证据：
1、《商品房买卖合同》，拟证明：原、被告于2013年1月2日签订商品房买卖合同，原告向被告购买圣景花园ＸＸ故事第1栋4单元502室商品房一套，总金额为218209元。约定：买受人在合同签订当日应交付约30％的首期款68209元；出卖人应当在2013年12月30日前，将竣工验收后的房屋交付买受人。
2、《收据》，拟证明：沈俊波、张三妹于2013年6月28日交纳首期房款68209元给被告。
3、《个人住房公积金借款及抵押担保合同》、《永州市住房公积金管理中心个人住房贷款借据》，拟证明：2014年2月25日，沈俊波、张三妹从永州市住房公积金管理中心按揭贷款150000元支付给被告。
4、广告，拟证明：原告与被告之间已变更了合同约定的首付款支付时间及支付方式，因此，原告在支付首付款问题上不存在任何违约。
上述原告提供的证据在庭审中经过质证、认证情况如下：
被告代理人张军对原告列举的上述证据提出的质证意见为：一、对原告列举的证据1的真实性、合法性无异议，提出：“①合同约定出卖人逾期交房的违约金按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金高了，应予绛低；②违约责任的计算天数，按照合同约定，应该减除节假日，以工作日计算”。二、对原告列举的证据2的真实性、合法性无异议，但提出：“原、被告于2013年1月2日签订合同，原告2013年6月28日交纳首期款，已经逾期，应承担违约责任，向被告支付违约金”。三、对原告列举的证据3的真实性、合法性无异议，但提出：“原、被告于2013年1月2日签订合同，原告的按揭贷款到2014年2月25日才办理下来，已经违约；其计算延期交房违约金时不能从2013年12月31日起按购房总价计算，而应分段计算”。四、对原告列举的证据4提出：“这是被告方的售房宣传资料，也证明不了原告与被告之间已变更了合同约定的首付款支付时间及支付方式，该证与本案无关。”
本院对原告列举的上述证据及被告的质证意见作如下认证：被告对原告列举的证据1所提出的异议①，无理，本院不予采纳；对异议②，与合同约定相符，本院可以采纳；对原告列举的证据1，本院予以确认。被告对原告列举的证据2、3、4所提出的异议，异议成立，本院予以采纳；因原告列举的证据2、3，其反映的是原告交纳首付款和按揭贷款到位的事实情况，对原告列举的证据2、3，本院予以确认；对原告列举的证据4，本院不予确认。
被告为支持自已的答辩请求，向法庭列举了下列证据：
1、《通知》，拟证明：县建设工程质量监督站通知：为迎接全国高考日，请下列项目（ＸＸ故事）在6月7日至8日两天24小时全面停工。
2、《证明》拟证明：县气象局据气象资料查实：本县2012年降水日数：（≧0.1㎜）184天，（≧10.0㎜）56天，结冰6天；2013年降水日数（≧0.1㎜）148天，（≧10.0㎜）46天，结冰4天；2014年1月1日至4月30日降水日数（≧0.1㎜）60天，（≧10.0㎜）10天，结冰8天。
3、《证明》拟证明：ＸＸ电力局劳动服务公司证明，因线路改道施工，2012年4月16日停电施工，当天恢复送电。
4、《证明》拟证明：县城市管理局证明：为确保城市街道环境卫生干净整洁，在以下工作日内，向圣景花园建筑施工等企业下达禁止渣土调运行为及禁止装载建筑材料的施工车辆在城市内道路擅自行驶，影响城市环境卫生（2013年1月19日、2月25日、6月20日、6月30日、10月16-19日、11月18-20日、12月28-30日，2014年1月26日、2月24日、3月27-28日、4月23日）。
5、《证明》拟证明：永州市永南建筑设计院有限公司证明：ＸＸ故事圣景花园因春节期间工地工人陆续返乡过节，工地无人施工，停工复工情况如下：2012年春节于2012年1月17日起停工至2012年2月7日复工；2013年春节于2013年2月4日起停工至2013年2月25日复工；2014年春节于2014年1月24日起停工至2014年2月15日复工。
6、表格，拟证明：沈俊波从住房公积金管理中心按揭贷款150000元的放款时间为：2014年2月25日。
7、《收据》，拟证明：沈俊波、张三妹交纳首付房款68209元的时间为2013年6月28日。
上述被告提供的证据在庭审中经过质证、认证情况如下：
原告代理人朱智锟对被告列举的上述证据提出的质证意见为：一、对被告列举的证据1的真实性、合法性无异议，但需要指明的一点是：2013年6月8日是星期六，本来就属于节假日，因此，不能重复推延两天的节假日。二、对被告列举的证据2的真实性、合法性无异议，但对其关联性不认可；因为，①根据被告提交的由ＸＸ县气象局出具的证明，只模糊表明了2012年、2013年、2014年的雨量超过10.0㎜及结冰的天数。但根据双方合同约定“施工期间一天内连续四小时中雨，顺延一天”，因此，被告所提交的证明，根本无法证明具体哪一天的降雨情况，且是否连续四小时达到中雨降雨程度。②该证明中有56天是2012年的降水情况，该年段，原、被告根本未签订购房合同，因此，该天气情况与原告不存在任何关联性；另，如果合同约定2013年12月30日交房给业主，则2014年被告无法交房已构成违约，因此，天气是否影响施工已经不能作为被告免责的事由。③该证明中并未详细显示每天的降雨时段、也未证明降雨是否发生在节假日，因此，原告认为，该天气报告的降雨天数有可能发生在夜间、甚至节假日，如果发生在夜间、节假日，以上期间，本来已经是被告休息、顺延的条件，则不应该重复计算。根据以上三点，原告认为，该证据与证明事实缺乏实际关联性，法庭应不予认可其证明力。因此，被告应承担举证不能的法律后果。三、对被告列举的证据3的真实性无异议，但对其合法性、关联性不认可。因为，①该报告的出具单位不具有合法性，因为关于停电的通知应该由电力局部门出具才具有相应法律效力，而不应该由“ＸＸ电力局劳动服务公司”出具，因此，该合法性不认可；②该证明停电的时间段于2012年4月16日，该时段双方尚未建立商品房买卖合同法律关系，因此，该时间停电所造成的影响不应该由原告承担!且该《证明》也未能证明停电的时长、停电的时间段是否发生在白天或夜间等情况；另根据该《证明》亦明确了当天已恢复供电。因此，原告认为该证明的内容不应作为被告免责事由。四、对被告列举的证据4的真实性、合法性无异议，但对其关联性不认可。因为，①该证明仅仅证明在该段期间内“禁止渣土调运行为及禁止装载建筑材料的施工车辆在城市内道路擅自行驶”，但并非要求工程施工全面禁止。禁止施工车辆的擅自行驶，仅仅限制了部分工程的工作，并不影响整体工程的施工进展。且作为开发商，理应会提前收到政府的通知，因此，已经有足够的时间对上述工作进行调配，并不应该影响主体工程的工作。另外，需要强调的是，被告的主体工程已基本完工，已不需要大量运载渣土、建筑材料等，作为施工方，在禁运时段，理应合理安排施工工作，而不应该扩大影响，拖延工程进度。故，原告认为，证据4并不足以影响整体工程的施工，与工程延迟并不存在事实关联性。②该证明中的“2014年1月26日、2月24日、3月27-28日、4月23日”，已超约定的2013年12月30日的交房时间，因此，不能以该时段为由进行免责。五、对被告列举的证据5的真实性、合法性无异议，但对其关联性不认可。因为，①根据双方签订的合同约定，春节期间并非约定的顺延条件，春节工人放假是开发商与施工方完全可以予见的情况。因此，在签订合同约定交房时间时，开发商已经将该时段予以合理安排。故，不能作为其顺延交房时间及免责事由。②该证明中的2012年时段，双方并未建立商品房买卖合同关系，故，不能对抗原告；2014年时段，已超过约定的交房时间，故，也不能对抗原告。综上，对于被告列举的证据1、2、3、4、5，原告总的质证意见是：被告如果以相关的免责事项及顺延交房日期作为抗辨，则必须提交相关的施工日志并结合具体详细的免责顺延条件作为证据，否则，法庭应认定其承担举证不能的法律后果!六、对被告列举的证据6、7的真实性、合法性无异议，但对其关联性不认可。①该证据并不能证明原告迟延支付首付款，关于首付款，原、被告双方是有明确约定可于合同签订后的一定时间段内支付的；关于首付款支付的方式，被告无论在销售广告、或者实际操作上均是“首付先支付一部分，剩余部分向开发商出具欠条一份，明确约定支付时间，如果超过欠条约定时间支付剩余首付款，才构成逾期支付首付款”。因此，关于首付款的支付延期问题，原告根本未构成迟延支付，双方已明确约定变更首付款的支付时间，并不存在迟延，更不应该承担违约责任。②关于贷款款项迟延问题，办理贷款手续主要是由原、被告双方共同履行，且主要责任在于银行。因此，原告只要将相关资料提交给开发商即以完成了相应义务，至于开发商与银行何时能办理相关贷款手续，是否存在迟延的责任不应该由原告来承担。因为，办理贷款手续的快慢与开发商楼盘的建设情况，相关证件是否完整具有莫大关联。因此，被告不可能要求原告为其义务承担违约责任。
本院对被告列举的上述证据及原告的质证意见作如下认证：原告对被告列举的证据1、2、3、4、5所提出的异议，理由充分，本院予以采纳；因被告未按照《商品房买卖合同》第八条的约定，提供相关的施工日志等进行佐证上述证据，对被告列举的证据1、2、3、4、5，本院不予确认。原告对被告列举的证据6、7所提出的异议，因未提供被告同意原告延期交纳首付款或迟延办理按揭贷款的责任在被告的证据，其理由证据不充分，本院不予采纳；但证据6、7是反映原告首付房款和按揭贷款到位的事实情况，与本案有关联性，对证据6、7，本院予以确认。
根据上述认定的证据并结合当事人在庭审中的陈述、辩论，现本院查明本案的事实如下：原告向被告购买位于ＸＸ瑶族自治县沱江镇豸山路北侧正在开发当中的圣景花园‘ＸＸ故事’小区第1栋4单元502室商品房一套，房屋总价款为218209元，双方于2013年1月2日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：合同签订之日买受人向出卖人支付约占总购房款的30％（计人民币68209元）作为首期款，其余房款（150000元）原告选择从永州市住房公积金管理中心申请贷款支付给出卖人；出卖人应当在2013年12月30日前，将竣工验收后的房屋交付买受人。合同签订后，原告于2013年6月28日交纳了首期房款68209元给被告。2014年2月25日，原告从永州市住房公积金管理中心贷款150000元用以支付购房款支付给了被告，交齐了全部购房款。被告至今未将竣工经验收合格的房屋交付给原告。现原告以被告违约，向本院提起诉讼，请求判令被告：1、依《商品房买卖合同》约定继续履行合同，交付房屋；2、依《商品房买卖合同》约定支付迟延交楼违约金：自2013年12月31日起暂计至2015年1月30日止按已付房款218209元×万分之3／天×396天＝25923元；3、本案诉讼费由被告承担。本案在开庭审理过程中，经组织双方调解，由于双方意见不一，调解未果。
本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期是2013年12月30日，而被告至今未交房，被告已违约。被告应按照《商品房买卖合同》第九条“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：2、逾期未超过180个工作日（含180工作日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行”的约定，现原告要求被告支付逾期交房的违约金并继续履行合同，理由、证据充分，本院予以支持；但是，本案的逾期交房的违约金应该分段计算，首期款的违约金应从2013年12月31日起计算至2015年1月30日，银行贷款只能从贷款到位的2014年2月26日起计算至2015年1月30日。被告提出约定的违约金过高，请求降低，本案违约金是被告自已确定的，并经原、被告双方签字认可，被告要求降低，其理由不充分，本院不予支持。被告提出因高考、下雨、停电等因素，全年有91天属约定免责，但被告未按合同约定提供施工日志予以佐证，本院不予支持。被告提出约定的逾期交房的违约时间是以‘工作日’计算，而非以‘自然日’计算，被告意见与双方签订的合同相一致，本院予以采纳。被告提出2013年1月2日双方签订商品房卖买合同，合同约定：合同签订当日买受人向出卖人支付约占总购房款的30％作为首期款，但是，原告2013年6月28日才交纳首期款，原告也应承担逾期交纳首期款的违约责任，其理由、证据充分，本院予以支持；但是，合同约定的逾期超过30日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，显失公平，应以逾期交房的万分之三的比例按日向出卖人支付逾期交纳首期款的违约金为妥。被告要求原告承担迟延办理银行贷款的违约责任并向被告支付违约金，其未提供原告违约的证据，本院不予支持。综上，被告应支付逾期交房［即①68209元（已交首期房款）×万分之3（每日）×272天（从2013年12月31日起至2015年1月30日止期间的工作日）＝5565．85元；②150000元（银行贷款）×万分之3（每日）×236天（从2014年2月26日起至2015年1月30日止期间的工作日）＝10620元；上述两项合计为16185.85元］的违约金16185元给原告。原告应支付逾期交纳首期款［即68209元（约30％首期款）×万分之3（每日）×176天（从2013年1月2日起至2013年6月27日止）＝3601.43元］的违约金3601元给被告。两抵，被告还应支付给原告逾期交房违约金12584元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告ＸＸ瑶族自治县圣源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付给原告沈俊波、张三妹逾期交房违约金12584元。
二、被告ＸＸ瑶族自治县圣源房地产开发有限公司与原告沈俊波、张三妹继续履行2013年1月2日签订的《商品房买卖合同》。
三、驳回原告沈俊波、张三妹的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按上述条款指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费448元，由原告沈俊波、张三妹负担148元，被告ＸＸ瑶族自治县圣源房地产开发有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 王怀智
代理审判员 冯香萍
人民陪审员 杨志锦
二〇一五年三月三十日
代理书记员 赖韵艳
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习掼履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。