吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终553号上诉人（原审被告）：长春市光祖科技有限公司。住所：长春市二道区万通花园****幢*单元***号房。法定代表人：李刚，总经理。委托代理人：李洪波，吉林华航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王弘宁，男，1986年9月10日生，汉族，住长春市二道区。委托代理人：肖金波。上诉人长春市光祖科技有限公司（以下简称光祖科技公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2015）二民初字第1972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。王弘宁一审诉称：原、被告双方于2013年7月8日签订租赁合同，由被告租赁原告房屋中的326㎡用于开办学校，租赁期限为5年，租�为50元/月/㎡，每年上浮5%，被告应当于2015年8月19日前支付2015年9月20日-2016年3月19日租金，被告以各种理由一直拖欠房屋租金未予支付，经过催要后仍未支付，原告于2015年10月22日向被告发出解除租赁合同通知，被告对此未予答复，也没有从租赁房屋中搬迁。原告认为，被告拖欠房屋租金的行为己构成严重违约，现原告诉至法院请求依法判令：1.确认解除租赁合同，被告从原告的房屋中迁出，并恢复原状；2.被告支付占用房屋期间的租金每天599.03元、物业费每天14.67元，时间自2015年9月20日至实际搬迁日止；3.被告承担占有期间的水电费及违约金。诉讼费由被告负担。光祖科技公司一审辩称：1.被告已于2015年11月20日从租赁房屋中搬离完毕，并恢复原状。2.被告缴纳的物业费己到2016年3月份，现己多交1956元，原告应予返还。3.原告要求支付水、电费等费用，�原告没有提供证据，使用数额没法核实，故不同意支付，且合同中约定，如未交房费可从抵押金中扣除。4.合同中没有对违约金做出约定，不应支持。5.租赁房屋漏水，致使合同无法履行，原告应从已交纳的房屋保证金中扣除房屋租金后，再将剩余的房屋租金和物业费返还，且被告还要提起反诉。一审法院经审理查明：2013年7月18日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定，“原告将其名下位于长春市二道区万通花园第A1-3[幢]1单元102号房，其中商场第三层、建筑面积326㎡的商用房屋租赁给被告，租赁期限自2013年3月20日至2018年3月19日；2013年3月20日起至2014年3月20日租金标准为50元/月/㎡，自本合同执行日开始满一年后，每年的租金在前一年所交租金的基础上上浮5%；租金采用上打租方式以半年为周期支付，支付期限为每期开始日（即计租日的日历对应�）的30日前；被告向原告支付履约保证金伍万元，于本合同签订之日同时支付；在本合同履期间，如果被告未按约定或原告指定的期限支付其应支付给原告的租金和费用（不论因任何原因产生，包括但不限于租金、物业管理费、水、电、采暖费涨价部分等其他费用、违约金等），原告均有权从履约保证金中直接予以扣划；物业管理费1.5元/月/㎡，被告每年应于交纳租金的同时支付全年的物业管理费；租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，在未经原告方许可的情况下，被告一律不得拆走，无偿归原告所有；在本合约定的租赁期内，双方任何一方违约，需向另一方支付违约金”。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告按照约定向原告交纳履约保证金、房屋租金、物业费等。在合同履行过程中，被告向原告交纳的房屋租金到2015年9月20日止，之后，被告未能按照合同约定交纳房屋租金。被告多次向原告下发缴费通知单、催缴费公告，并于2015年10月30日下发解除合同通知。被告仍未及时缴纳，2015年11月6日，原告将被告诉至法院。庭审中，被告的法定代表人李刚向本院递交反诉状，因李刚不具备反诉主体资格，本院未予受理。另查明：被告向原告交纳履约保证金50000元，物业费交至2016年3月份。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告双方签订《商铺租赁合同》后，原告按照合同约定将租赁房屋交付被告使用，被告未能按照合同约定的时间向原告交纳房屋租金，己构成违约。被告向原告多次催要后，在合理期限内被告仍未能履行�纳租金的义务，现原告要求解除与被告之间的租赁合同、从该租赁房屋中迁出、支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付占用房屋期间的租金，按照商铺租赁合同中约定的计算方式“2013年3月20日起至2014年3月20日租金标准为50元/月/㎡，自本合同执行日开始满一年后，每年的租金在前一年所交租金的基础上上浮5%”，租赁房屋面积为326㎡，计算得出的房屋租金应为每天：（52.5元/天+52.5×5%）×326㎡/30天/月=599.03元/天，原告也按此数额向被告主张租金，于法有据，本院予以支持。关于物业费，因被告己向原告交纳物业费至2016年3月，原告再向被告主张该项费用，于法无据，本院不予以支持。关于违约金，因双方己在合同中对履约保证金的数额进行约定，故被告无权要求原告还履约定保证金5万元。关于原告要求被告将租赁房屋恢复原状、�担占用期间的水电费，因原告对上述主张均未供相关的证据，故原告的该项主张，证据不足，本院不予支持。关于被告辩称，被告己于2015年11月20日从租赁房屋中搬离完毕、并将租赁房屋己恢复原状、以及租赁房屋漏水、被告应赔偿损失等，因被告对自己的抗辩观点均未提供有效的证据加以证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十二条的规定，判决如下：一、解除原告王弘宁与被告长春市光祖科技有限公司于2013年7月18日签订《商铺租赁合同》；二、被告长春市光祖科技有限公司于本判决生效后十日内立即从原告王弘宁与被告长春市光祖科技有限公司于2013年7月18日签订《商铺租赁合同》中约定的租赁房屋即原告王弘宁名下坐落于长春市二道区万通花园第A1-3[幢]1单元102号房，其中商场�三层、建筑面积326㎡的商用房屋中迁出；三、被告长春市光祖科技有限公司支付原告王弘宁占用租赁房屋期间的房屋租金，时间自2015年9月20日起至实际搬出日止，每天按照599.03元计算；四、驳回原告王弘宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费521元，减半收取260.5元，由被告长春市光祖科技有限公司负担。宣判后，光祖科技公司不服，向本院提起上诉称：1.一审程序违法。光祖科技公司曾于开庭当天向一审法院递交反诉状，一审法院以未交诉讼费为由予以驳回。光祖科技公司认为一审法院不应该驳回其反诉，理由为：反诉主体与本诉主体一致，都是光祖科技公司；反诉费需反诉人递交反诉状后，由办案法官开具交费证明，由反诉人持有该证明去交费。2.一审法院认定事实错误，证据不足。在双方履行合同过程中，王弘宁违约在先，2015年春，租赁房屋出现前台、教室和卫生间多处漏水现象，光祖科技公司找王弘宁维修，王弘宁推脱责任不予维修，2015年9月20日以后漏水现象还在持续，给光祖科技公司带来巨大损失，因王弘宁迟迟不予维修，光祖科技公司要求王弘宁维修好漏水房屋后交纳房租，或者房屋漏水损失从本次交纳房屋租金中扣除，但是协商漏水损失过程中王弘宁直接单方面解除租赁合同，强制光祖科技公司三天内搬出房屋，光祖科技公司被迫于2015年11月20日从房屋中搬出。王弘宁的行为构成违约，应将光祖科技公司交纳的50000元履约保证金全额返还。光祖科技公司的物业费已经交到2016年3月20日，但是光祖科技公司于2015年11月20日搬出房屋，王弘宁应将2015年11月21日至2016年3月20日期间的物业费1956元返还给光祖科技公司。王弘宁还应赔偿光祖科技公司违约金。3.一审法院没有明确解除租赁合同的具体时间。4.一审法院判决内容第二项有误。光祖科技公司于2015年11月20日已经从租赁房屋中搬出，并在一审时提供证据，王弘宁已经更换了租赁房屋的门及门锁能说明光祖科技公司已实际搬出这一事实；并且王弘宁在一审时称因租赁房屋遭到破坏，于2015年11月30日向东盛路派出所报案，王弘宁的报案行为已经证明租赁房屋已收回。而一审法院没有认定搬迁时间，仍判决光祖科技公司于判决生效后十日内搬出案涉房屋，明显属于认定事实错误。5.光祖科技公司交纳房租的截止日期应为2015年11月20日，且一审法院判决的租金数额有误，判决租金标准为每天599.03元，而按照租赁合同日租金应为598.77元。6.一审法院没有受理光祖科技公司的反诉，却在判决中论述了物业费和履约保证金不予支持，自相矛盾。7.一审法院论述内容语言表述有错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。王弘宁二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判，鉴于光祖科技公司对租赁房屋进行全面破坏，应当将租赁房屋尽快恢复原状，与王弘宁进行交接，并承担此期间的所有费用。经本院审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查：1.光祖科技公司于2015年11月20日开始从案涉房屋搬迁，提供案外人马宝福出具的搬家费收条一份，2015年11月21日光祖科技公司在王弘宁父亲聘用的管理人员于莉的办公室张贴通知一份，告知其搬出的事实；2.2015年11月30日，王弘宁向长春市二道区东盛路派出所报案，称其出租给光祖科技公司的房屋内的财物被毁坏；3.光祖科技公司在搬出案涉房屋时�其安装的铁门拆走，王弘宁在原安装的铁门处重新安装了卷帘门；4.本院二审期间对案涉房屋进行实地踏查，光祖科技公司已将物品全部搬出，现场留下其搬迁时的杂物未进行清理，本院责令光祖科技公司立即清理现场，同时责令王弘宁在光祖科技公司清理完毕现场后将案涉房屋投入使用，双方均表示同意。本院认为：1.《最高人民法院关于适用》的解释第二百三十三条第一款规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。”本案中，提起反诉的主体是长春市光祖科技有限公司的法定代表人李刚，不符合法律规定的法院受理反诉的主体范围，故一审法院就李刚的反诉请求未予审理并无不当。但一审法院在判决中就光祖科技公司关于保证金的返还问题进行论述不当，本院予以纠正。2.光祖科技公司未按�同约定日期交纳案涉房屋租金，王弘宁分别于2015年10月14日、2015年10月18日向其发出催缴租金通知，光祖科技公司在王弘宁给予的宽展期内仍未交纳租金，在此情况下，王弘宁分别于2015年10月22日、2015年10月30日向光祖科技公司发出解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”双方租赁合同于2015年10月30日解除。光祖科技公司自认其在接到王弘宁发出的解除合同通知后，于2015年11月20日迁出案涉房屋，并提供案外人马宝福出具的搬家费收条、其在于莉办公室张贴通知的照片予以证明，王弘宁对光祖科技公司人员及可用物品搬出的事实予以认可，只是认为光祖科技公司在搬迁时未清理现场，也未与王弘宁办理正式的房屋交接手续，导致其无法使用案涉房屋，故不能视为光祖科技公司已搬出案涉房屋，但王弘宁的上述主张并不能否认光祖科技公司已实际迁出的事实，故光祖科技公司亦以实际行为表示认可合同解除。一审法院在光祖科技公司已实际搬出案涉房屋的情况下，判令其迁出不当，依法应予纠正。关于光祖科技公司主张其未按合同约定日期交纳租金的原因是王弘宁违约在先，即案涉房屋漏水导致光祖科技公司不能正常使用的问题，本院认为，即便房屋漏水的责任在王弘宁，光祖科技公司在仍实际使用租赁房屋的情况下以此作为其拒付租金的抗辩于法无据，不应予以支�，光祖科技公司可就其损失另行告诉。3.光祖科技公司虽主张其于2015年11月20日迁出案涉房屋，但因其未与王弘宁办理房屋交接手续，光祖科技公司又未能提供其他证据证明其于2015年11月20日搬迁完毕，且王弘宁对其搬迁完毕的事实知情，所以光祖科技公司占有使用案涉房屋的截止期间不应认定为2015年11月20日。根据王弘宁在2015年11月30日因案涉房屋财物遭到破坏的报警行为及安装卷帘门的行为，可以得知此时王弘宁对光祖科技公司搬迁完毕的事实是知晓的，此时应作为认定光祖科技公司占有使用案涉房屋的截止日期，光祖科技公司向王弘宁交付租金的日期亦应截止至2015年11月30日,故光祖科技公司尚应向王弘宁支付尚欠租金为42530.83元（17970.75元∕月×2个月+599.03元∕月×11天）。4.双方合同的解除系因光祖科技公司迟延履行自己的主要义务而导致，光祖科技公司应承担违约责任，即案涉房屋的闲置损失应由其承担，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”王弘宁有防止损失扩大的义务，结合本案的实际情况，本院酌定案涉房屋的合理闲置期为3个月（2015年12月1日至2016年2月29日），数额参照租赁合同约定的租金标准计算为53912.25元（17970.75元∕月×3个月），余下的房屋闲置损失由王弘宁自负。5.至于王弘宁二审答辩提出的恢复原状问题，因其未提出具体恢复原状的物品，且其未上诉，本院不予审理。综上，原判决认定事实不清，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、维持长春市二道区人民法院（2015）二民初字第1972号民事判决第一项；二、变更第三项为长春市光祖科技有限公司立即向王弘宁支付房屋租金42530.83元（自2015年9月20日至2015年11月30日），长春市光祖科技有限公司立即向王弘宁支付违约金即房屋闲置损失53912.25元（自2015年12月1日至2016年2月29日）；三、撤销长春市二道区人民法院（2015）二民初字第1972号民事判决第二、四项；四、驳回王弘宁其他诉讼请求；五、驳回长春市光祖科技有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计为781.5元，由长春市光祖科技有限公司负担617.5元，王弘宁负担164元。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  梁 芳代理审判员  李 迪二〇一六年三月三十一日书 记 员  米志娜