江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通中民终字第1848号
上诉人（原审被告、反诉原告）胡建新。
委托代理人朱建新。
被上诉人（原审原告、反诉被告）金根发。
委托代理人张耀辉、黄海。
胡建新、金根发因房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2013）启久民初字第0359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案审理中，金根发于2013年11月26日申请撤回上诉，本院予以准许。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2009年9月18日，金根发与胡建新签订租用合同，双方约定胡建新将其经营的位于本市北新镇三杰村的建新畜牧养殖场整体出租给金根发（包括果园）。租期自2009年9月18日至2024年，年租金40万元，第一期为两年一次性付清租金80万元及押金40万元，两年以后的每年租金提前一年付清，以此滚动类推。胡建新所有的包括粉碎机、切割机等设备无偿提供给金根发使用，租赁期满后由金根发如数归还。同时双方还约定，金根发如需改造、扩建猪舍，应向胡建新申请协商解决。同年9月20日，金根发支付给胡建新第一期两年租金及押金合计120万元，并对胡建新所提供的切割机等经营物资库存明细表进行核对、接收后开始经营管理养殖场。经营期间，金根发扩建了1700.03平方米的附房。2010年11月1日，金根发预付给胡建新20**年度租金40万元。2011年6月，案涉养殖场因本市滨江化工园区开发需整体拆迁发出拆迁公告。同年9月2日、10月20日，江苏圣天房地产土地造价咨询评估有限公司分别对胡建新的建新畜牧场、金根发所投资的财产作出拆迁评估报告书，评估价分别为7127173元、2149167元。2011年10月27日，双方签订协议书，约定为配合化工园区的开发建设，双方至此终止租赁协议，金根发于2011年12月底前全部搬离养殖场，不得带走属于胡建新的物资；金根发的拆迁补偿款2149167元由胡建新于金根发按约全部搬离后三天内全部付清，如逾期，则由胡建新承担总额3%的违约金。2011年12月25日，化工园区开始派员看守建新畜牧场至2012年2月25日结束。2012年1月20日，金根发出具承诺书，称双方于2011年10月27日签订的协议中关于“胡建新如不能按约付款，必须承担总额3%的违约金”的约定，其承诺对因化工园区未及时付款造成胡建新不能按约向其付款的部分，不追究胡建新的违约责任。2012年4月28日，启东市经济开发区滨江精细化工园支付给胡建新拆迁补偿款9889740元。2012年5月7日，金根发出具收条，收到胡建新猪场拆迁款2149000元。2012年5月25日，胡建新支付给金根发50万元。
原审法院认为，双方签订的租赁合同及终止租赁协议书系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。金根发认为从化工园区管委会于2011年6月发出拆迁公告开始，其为了配合拆迁资产的登记评估停止生产经营，双方的租赁关系即告终止，租金计算亦应以此时间为准。对此，法院认为，首先，金根发在庭审过程中自认租赁期与经营权密切相关，其在养殖场结束经营的时间是2011年9月。其次，由书面证据看，金根发与胡建新的终止租赁协议签订于2011年10月27日。故金根发认为双方租赁关系终止于2011年6月的主张无据可依，其要求胡建新返还2011年6—9月租金133333元的诉请，法院不予支持。
金根发的拆迁资产评估价为2149167元，加上其向胡建新预付2012年度租金40万元及押金40万元，其认为胡建新合计应向其支付2949167元，但胡建新只分别于2012年5月7日、5月25日向其支付了2141000元、500000元。尚余308167元拆迁款余款未支付。对此，胡建新辨称拆迁款已全额支付，未返还的300000元是租金。根据金根发向胡建新出具的“收到拆迁款2149000元”收条，庭审过程中双方对此收条的真实性均予以认可。可见，胡建新在向金根发付款时，双方并未对拆迁款、预付租金、押金进行捆绑式结算，金根发明知其收到的2149000元系拆迁款，胡建新亦未如其所述拆迁款已全额支付。故对金根发要求胡建新支付拆迁款余款的诉请，根据金根发出具的收条，胡建新还应支付167元。
关于金根发向胡建新预付的2012年租金40万元及租赁押金40万元，胡建新辨称租赁期限应算至2011年12月底，故由2011年9月18日两年租赁期届满之日至同年12月底的租金应从中扣减。法院认为，押金因租赁关系的终止应予返还，预付租金根据双方租赁合同第十条的约定，按金根发实际租用时间，由胡建新予以退还。关于租赁关系终止时间的确定，金根发主张2011年6月，胡建新主张2011年12月25日，双方意见各一。从双方于2011年10月27日签订的租赁终止协议来看，其中第一条约定“双方租赁协议至此终止”。可见，双方对租赁终止时间均明确认可。至于协议第二条所约定的金根发于2011年12月底前全部撤离物资的约定，应视为双方的租赁合同因政府行为而仓促终止，为减少金根发的损失，为其另行租地、搬迁物资提供合理时间，双方所约定的宽限期，此期间不应支付租金。综上，双方租赁关系的终止时间应确认为2011年10月27日，租金亦应计算至此。胡建新应返还金根发预付租金、押金合计757295元，胡建新于2012年5月25日已返还金根发50万元，尚应返还257295元。金根发主张未返还款资自2012年5月25日起至付清之日的逾期利息损失，符合法律规定，法院予以支持。
对金根发支付给胡建新的40万元押金及预付给胡建新20**年度租金40万元，双方对胡建新占有预付租金和押金期间的利息虽未作约定，但鉴于双方于2011年10月27日租赁关系终止，胡建新继续占有该日后的预付租金及押金无法律依据。故对金根发主张的预付租金及押金80万元自2009年9月20日至2012年5月25日的利息，法院支持胡建新应予返还的757295元自协议终止之日起至2012年5月25日期间的利息。
对金根发要求胡建新支付未按时给付拆迁款的违约金的主张，因金根发对可免除胡建新违约责任的情形出具了承诺书，胡建新亦提供相应证据证明其迟延履支付2149000元拆迁款系因化工园区的行为所致。故金根发的这一诉请，法院支持胡建新未付拆迁款167元的违约金。
对房屋修缮费及果园管理费用，金根发未能提供其进行了房屋修缮和对果园进行了管理的证据，亦未能提供其所主张的修缮费65000元及果园管理费152600元的损失依据、构成明细，故对其该主张，法院碍难支持。
胡建新反诉要求金根发根据库存明细返还切割机等经营物资，其称虽然其名下的拆迁评估中，有清洗机、切割机等物品列入补偿明细，但列入补偿明细的这部分物品系其存放于养殖场仓库内不能再行使用的废弃物品，并非其交付给金根发的库存明细表中的物品。经法院核查证据，胡建新名下的拆迁评估报告书中载明，拖车8辆、磅秤4台、清洗机12只、切割机1台、电焊机1台，存放于养殖场21号猪圈内，并非胡建新所述的仓库，且物品评估价值磅秤单价1000元、清洗机单价700元等，亦非胡建新所述的无使用价值的废物。故法院认定评估报告书中所列的上述物品即是胡建新与金根发所交接的库存明细表中的部分物品，登记在胡建新名下，评估价值由胡建新所享有，胡建新要求金根发返还上述物品的诉请，法院不予支持。对库存明细表中的拌和机、饲料粉碎机等其他物品，金根发辩称已由胡建新于评估前自行搬离，但未提供证据证明，且胡建新予以否认，故对该辩称意见，法院不予采纳。根据双方的租赁合同约定，金根发应予返还。胡建新要求金根发赔偿砍伐树木及拆除哺箱的损失，但其提供的到庭证人证言均无法证明金根发在建造猪舍的过程中存在砍伐树木和拆除哺箱的事实，故其主张无事实依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第131条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、胡建新返还金根发预付租金257295元，并支付该款自2012年5月25日起至本判决所确定的还款之日止按银行同期贷款基准利率计算的逾期利息。二、胡建新支付金根发拆迁款余款167元，并支付该款自2012年5月7日起至本判决确定的还款之日止按3%计算的违约金。三、胡建新支付金根发预付租金及押金757295元自2011年10月27日起至2012年5月25日止按银行同期贷款基准利率计算的逾期利息。上述三项限于本判决生效之日起十五日内履行。四、驳回金根发的其他诉讼请求。五、金根发返还胡建新拌和机、饲料粉碎机、卖猪电子磅、发电机各1台，电瓶车1辆，7.5电机、吸粪泵、油桶各2只，平板车4辆、自呼泵10只。限于判决生效之日起十五日内返还。六、驳回胡建新的其他诉讼请求。本案本诉受理费12320元，由金根发负担7982元，胡建新负担4338元。反诉受理费2064元，由胡建新负担2011元，金根发负担53元。
宣判后，胡建新不服，向本院提出上诉称：1、一审对金根发实际租用时间计算的租金有误。2011年12月25日是双方实际交接日，租金应当计算至本日。一审计算至2011年10月27日错误。2、金根发租用本人的财产有明细清单，一审判决返还的财产外还有拖车、电焊机、切割机、磅秤、清洗机，一审对此不作认定侵犯了本人的权利。3、金根发租用期间未经本人同意在猪场内建造了三幢猪舍，为此金根发砍伐了大量树木。一审中证人出庭虽未证明明确砍伐了多少棵树木，但砍伐树木的事实存在，金根发应当赔偿本人树木损失。4、一审支持金根发的利息损失无法律依据。双方的租用协议中没有约定计算利息，由于金根发未及时与本人进行财产交接和结账，又拒不按照租用财产清单返还相关财物，金根发存在过错，一审判决本人支付其利息没有依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，上诉费用由金根发承担。
金根发答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1、一审对租金计算是否正确。2、金根发应当返还胡建新哪些财产。3、对胡建新主张的树木损失是否支持。4、一审计算金根发的利息是否正确。关于争议焦点1，双方于2011年10月27日签订协议，明确至此双方终止租赁协议，同时协议中约定金根发于2011年12月底前全部搬
离养殖场，双方的协议中没有明确租金计算时间，按照常理理解，租金计算应当截止至租赁合同终止或解除之日，如果金根发在合同终止后无正当理由占用养殖场，其需要继续支付占用费。但在本案中，双方约定金根发于2011年12月底前搬离物资，应当视为双方协商为金根发另行租赁场地、搬迁物资提供合理时间而给予的宽限，金根发在此时间内占用场地具有正当的理由，不应再支付租金。关于争议焦点2，胡建新上诉认为一审判决遗漏了金根发应当返还的物品，本院认为该部分物品已经列入评估报告中，胡建新已经获得相应补偿，故胡建新要求金根发返还不予支持。关于争议焦点3，胡建新无充分证据证明金根发砍伐树木的事实，故对该上诉请求不予支持。关于争议焦点4，双方租赁合同中虽然未约定计算预付租金及押金的利息，但双方合同终止于2011年10月27日，胡建新应于此日起返还金根发多付的租金和押金合计757295元，其仍继续占用没有法律依据，应当从此日起以757295元为本金计算逾期利息支付给金根发。此后，胡建新于2012年5月25日返还金根发50万元，仍有257295元未返还，则应当从此日起以257295元为本金计算逾期利息支付给金根发。一审判决胡建新支付相应时间段的逾期利息损失符合法律规定，应予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4580元，由上诉人胡建新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 刘彩霞
代理审判员 张峥嵘
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 施惠惠