湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第01211号
原告谭发馨，居民。
委托代理人（特别授权）严奉祥、覃道鹏，湖北雄视律师事务所律师。
被告恩施自治州三立实业有限公司。住所地：湖北省恩施市经济技术开发区工业园。组织机构代码：75100559-0
法定代表人：向发定，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）赵军，湖北夷水律师事务所律师。
原告谭发馨诉被告恩施自治州三立实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法由审判员朱晖适用简易程序于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告谭发馨及其委托代理人覃道鹏、被告恩施自治州三立实业有限公司的委托代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭发馨诉称，2013年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，向被告付购房款754016.35元。但被告未在合同约定时间向原告交付房屋。2015年3月4日，原告以书面方式向被告发出解除合同通知书，同日被告收到该通知书。尔后，被告及其法律顾问与原告协商，同意向原告支付违约金47000元，但不同意解除合同，协商过程中，被告亦承认不能提供《住宅质量保证书》，双方协商未能达成一致意见。为维护自身合法权益，具状诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2013年9月10日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还购房款754016.35元；3、判令被告向原告支付违约金37700.81元；4、由被告承担本案诉讼费。
被告恩施自治州三立实业有限公司辩称，一、不同意解除《商品房买卖合同》，因被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已履行完毕，不存在约定或法定解除合同的情形。二、被告的交房行为既符合约定也合法，故不应承担违约责任。由于原告自身原因导致延期，相应责任与后果均应由其自己承担。双方在合同中明确约定了交房时间为2014年12月31日，2015年2月3日，被告已经将合同约定的房屋交付给原告，被告交付的房屋符合法定和约定的交付条件，原告拒绝办理入住，由此造成的损失应由原告自己承担，被告不应承担任何责任。综上，请法院认定原告向被告发出的解除合同通知和诉讼解除《商品房买卖合同》的行为对被告不产生法律效力。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号ES1305805）。合同载明：出卖方：恩施自治州三立实业有限公司，买受人：谭发馨；第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于舞阳坝街道办事处东风大道26号、28号编号为3-01-009、3-01-008、3-01-008（3）的地块的土地使用权。【土地使用权证号】为恩市国用（2012）第012347号、第012348号、第012349号、第012350号、第012351号。该地块土地面积为6820.3平方米，规划用途为住宅用地，土地使用年限自2012年8月29日至2082年8月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】三立时代广场。建设工程规划许可证号为建字第2013-0012号，施工许可证号为422800201201230101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为恩施市房地产管理局，商品房预售许可证号为20130013。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第三立时代广场一期【幢】1【单元】16【层】1-1611号房。该商品房的用途为住宅，属框架剪力墙结构，层高为2.9米，建筑层数地上31层，地下2层。该商品房阳台是【非封闭式】。该商品房【合同约定】建筑面积共134.79平方米，其中，套内建筑面积112.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.35平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款，即按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5415.83元，总金额人民币柒拾叁万元。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款，即一次性付款。于2013年9月10日一次性付款人民币730000元。第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非因出卖人原因致不可抗力、不可预见的，出卖人向买受人通知的；3、因国家、地方政策及时令的变化。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由买受人承担。第十四条出卖人关于基础设施，公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、于2014年12月31日前通水；2、于2014年12月31日前通电；3、于2014年12月31日前通气。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、由出卖人按每户50元／天对买受人补偿，至补偿到达使用条件之日止。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决，即依法向人民法院起诉。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
合同签订后，原告于2014年8月14日按所购房屋面积及约定单价向被告支付了购房款730000元。被告于当日向原告出具房屋总价款730000元的《销售不动产统一网络发票》一份。
2014年9月18日至2014年9月28日，三立时代广场一期工程（1#楼）经建设单位恩施自治州三立实业有限公司、设计单位武汉理工大设计研究院有限公司、监理单位广东天衡工程建设咨询监理有限公司、勘察单位湖北省地质勘察基础工程公司、施工单位国基建设集团有限公司验收，形成了《建筑工程竣工验收报告》。《建筑工程竣工验收报告》报告中“工程竣工验收情况”（分部工程、质量控制资料、安全和主要使用功能核查及抽查结果、观感质量验收）载明验收结论为“符合要求”、“验收意见总体评价”载明：工程质量符合建设强制性标准和设计文件要求，质量保证措施有力，质量管理体系健全，运行正常，确保工程质量达到好的效果，同意竣工验收。
2015年2月2日，原告向被告交纳了契税15268.35元，同年2月3日，原告向被告公司交纳了所购买房屋的住宅专项维修资金8748元，被告出具收据收取原告交纳的上述款项后，于当日给原告签发了入住《通知书》，该《通知书》载明：“恩施市麒瑞物业管理有限公司请你公司与商品房购买业主谭发馨办理1-1611号房（面积为134.59平方米）的相关入住手续给予办理。恩施自治州三立实业有限公司二0一五年二月三日”。原告持入住《通知书》在与恩施市麒瑞物业管理有限公司办理入住手续时发生矛盾，后原告以被告未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》而拒绝领取所购住房钥匙。
2015年3月4日，原告向被告邮递《解除〈商品房买卖合同〉通知书》一份，载明：恩施自治州三立实业有限公司本人于2013年9月10日在贵公司购买一套商品房，具体为三立时代广场一期1单元16层1-1611号房，建筑面积134.79平方米，已经全部付房款柒拾叁万元人民币整，住宅专项维修资金捌仟柒佰肆拾捌元人民币整，契税办证等其他费用壹万伍仟贰佰陆拾捌元三角五分人民币整。根据本人与贵公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ES1305805号），该合同第八条明确规定：交房期限为2014年12月31日前，且合同第十一条也注明交房时应提供“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”这一条件，但贵公司未能按期提供相关证书完成交房交接，现已逾期达60余天。依据合同中第九条第1种（2）方法规定“逾期超过30天，本人有权解除合同”。请贵公司在收到本通知书起至30日内，根据该合同第九条规定给本人办理退房手续，并承担违约责任。本通知书一式两份，双方各执一份，以本通知书寄出的特快专递签收为准。通知人：谭发馨（本人联系电话：138××××5638、186××××5252）2015年3月4日。对此，被告认为原告的单方解除行为不产生法律效力，并于2015年5月28日向原告书面催告其尽快办理入住手续。
2015年5月4日，原告以被告未在合同约定时间向其交付房屋为由诉至本院，请求判准前述诉请。
庭审中，原告表示与被告签订《商品房买卖合同》时其预留电话186××××7689于2014年7月停止使用，但原告曾电话告知被告工作人员肖立。被告则辩称原告预留电话停止使用属实，但原告并未通知被告。另，被告表示愿意向原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。故本案原、被告成立商品房预售合同关系。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。原告购买的被告的三立时代广场一期【幢】1【单元】16【层】1-1611号商品房已于2014年9月28日通过竣工验收合格，被告取得了《工程竣工验收报告》。因此，应认定从2014年9月28日起三立时代广场一期【幢】1【单元】16【层】1-1611号商品房就具备了交付条件，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》之约定。对此，双方在庭审时均无异议。本案争议的焦点是：一、原、被告双方于2013年9月10日签订的《商品房买卖合同》能否解除、购房款应不应退还问题；二、被告应不应向原告支付违约金37700.81元的问题。本院结合双方诉辩焦点和审理查明的事实，作如下评述：
一、关于原、被告双方于2013年9月10日签订的《商品房买卖合同》能否解除、购房款应不应退还问题。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应该在2014年12月31日前将经验收合格的案涉商品房交付给原告。虽然被告在此期间并未按约定书面通知原告交房构成违约，但是，原告在2015年2月3日到被告公司交纳了所购买房屋的契税15268.35元、住宅专项维修资金8748元，被告于当日给原告签发了入住《通知书》。原告以其交付办理所购买房屋的契税、住宅专项维修资金的行动表明了其要求继续履行《商品房买卖合同》的意思。至此，应认定被告已经向原告办理了案涉房屋的交付。原告持入住《通知书》在与恩施市麒瑞物业管理有限公司办理入住手续时发生矛盾后，原告以被告未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》而拒绝领取所购住房钥匙，原告与物业管理部门的纠纷，并不影响被告向原告交付房屋的事实。因此，原告诉称被告没有向其交付房屋的主张，本院不予确认。按原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告在交付房屋时向原告出具“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”并非双方在合同第八条中约定的房屋交付条件，只是被告向原告交付房屋时应履行的附随义务。被告在交付房屋时未出具“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，虽构成违约，但并未构成根本违约。原告在用行动表明继续履行《商品房买卖合同》的意思，并与被告办理房屋交付入住手续后，于2015年3月4日向被告发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，既不具备约定解除条件，也不具备法定解除条件，被告的抗辩理由成立，该《解除〈商品房买卖合同〉通知书》对被告不产生法律效力。综上，原告以被告违约为由，请求解除《商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。原告要求被告退还购房款的诉讼请求是以《商品房买卖合同》解除为前提条件的，现该合同未解除，故该项请求，本院亦不予支持。
二、关于被告应不应向原告支付违约金37700.81元的问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》“第九条出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……”的约定，尽管原告变更联系电话给被告的通知行为造成了不方便，但双方约定的通知方式是书面通知。现被告在约定的房屋交付时间内未履行书面通知义务、逾期交房超过30日、交付房屋时未向原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，均构成违约。现因原告以其交纳契税、维修基金等实际行动表明了该合同继续履行，故被告应按约定承担违约责任，即自2015年1月1日起至2015年2月3日止，按日向原告支付其已交付房价款（730000元）万分之一的违约金，依此计算违约金为730000元×34天=2482元。原告主张的违约金中超出2482元的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告恩施自治州三立实业有限公司于本判决生效后十日内向原告谭发馨支付违约金2482元。
二、驳回原告谭发馨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年。申请执行期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费11716元，减半交纳5858元，由被告恩施自治州三立实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱晖
二〇一五年七月十四日
书记员 陈林