山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莱中民一终字第135号
上诉人（原审被告）：陈茂太，个体业主。
委托代理人：片宪锋，男，1975年9月24日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：莱芜市华鑫房地产开发有限公司，住所地：莱芜市高新区苍龙泉大街20号。
法定代表人：李海军，经理。
委托代理人：张秀征，山东鲁浩律师事务所律师。
委托代理人：吕秀兰，女，1973年10月30日出生，汉族。
上诉人陈茂太因房屋买卖合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2013）莱城民初字第128号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈茂太的委托代理人片宪锋，被上诉人莱芜市华鑫房地产开发有限公司（以下简称“华鑫公司”）的委托代理人张秀征、吕秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告（甲方）、被告（乙方）于2007年1月1日签订合同书一份，合同约定，双方就购买商贸园8号营业楼事项协商一致。合同约定：1、8#营业楼概括：8#营业楼为框架结构。2、楼房坐落位置：大桥北路以东，汶阳东大街以北。3、经双方协商：楼房总价款陆佰伍拾万元。4、付款方式：签订之日，乙方交给甲方价款肆佰万元。剩余部分250万元乙方在两年内分期付清：并且按每月壹分计算利息，利息每年结算一次。5、甲方负责给乙方办理房产证、土地证手续，费用由甲方负担。土地证、房产证在两年内办理完毕，以联社办理时间为准。在房产证办理完毕时，乙方需交清所有房款。6、其他未尽事宜，双方协商解决。合同签订之日，被告支付原告房款400万元。被告于2007年1月17日支付原告房款30万元。被告于2008年1月10日支付原告房款40万元，至此，被告尚欠原告房款180.1万元。被告于2008年1月10日支付原告2007年1月1日至2007年12月31日的利息30万元，2009年1月1日支付2008年1月1日至2008年12月31日的利息30万元，2010年2月8日支付2009年1月1日至2009年12月31日利息20万元之后，被告未再支付利息。
关于涉案房屋的土地证、房产证的办理问题，2013年2月26日莱芜市供销合作社联社向“两证”集中办理工作供销企业协调指导组作出了汇报，汇报内容：2003年11月市委、市政府确定在大桥北路东侧地区规划建设“莱芜商贸园”，并列为全市重点工程，由莱芜市供销社做出承建单位，华鑫公司所有的商贸园7号楼、8号楼营业楼9351.64平方米，因土地未出让，建设手续无法完善，未办理房产证，并建议协调相关部门尽快办理土地证、房产证。
原告诉请的利息97.684万元，是按照被告支付的房款进度（每月按壹分利息）计算所得。
以上事实，由原、被告签订的合同书、借条、汇报材料以及庭审笔录等证据在案佐证。
原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，合同不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋买卖合同中约定，原告给被告办理房产证、土地证的时间是合同签订之日起两年内，是以市联社的办理时间为准。被告是明知办理两证的时间不是原告单方能确定的，原告不存在故意违约事实。被告在约定的两年后仍支付给原告部分本金、利息，合同在实际履行过程中，原、被告并未因办理两证而引起过争议。为维护合同的稳定性，原告要求按合同约定履行支付所欠利息并无不当。原告的诉讼请求予以支持。被告购买的涉案房屋并未因两年内未办理出两证而影响使用，产生损失。因此被告的辩称，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条的规定，判决：被告陈茂太于判决生效之日后三日内支付原告莱芜市华鑫房地产开发有限公司利息976840元（截至2013年12月31日）。
上诉人陈茂太不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实错误。1、首先，本案标的物是房产，房产证是确认所有权的唯一标识，被上诉人迟迟未给予办理房产证，致使上诉人无法抵押贷款，影响了上诉人的正常经营，而一审法院却认定被告购买的涉案房屋并未因两年内未办理出两证而影响使用而产生损失，一审法院认定该事实明显错误。其次，2007年的合同书，双方约定“剩余部分250万元乙方在两年内分期付清；并且按每月壹分计算利息，利息每年结算一次”。据此，基于双方真实意思表示即合同只约定了上诉人只支付两年利息，对以后的利息未进行明显约定。所以上诉人于2008年1月10日、2009年1月1日分别支付两年利息后，上诉人已全部实际履行了2007年1月1日合同书内容。至于2010年2月8日上诉人支付的2009年1月1日至2009年12月30日利息20万元，是基于双方另行约定的，不属于2007年1月1合同书条款延续。即使利息存在的话，按合同的约定，利率按壹分计算，每年的利息款应为30万元，也并不是2010年缴纳的利息20万元。从这一点来讲，该案也是重新对利息进行了约定，一审法院不应按2007年合同的约定壹分计息。再次，根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，上诉人已经履行清偿全部利息义务，一审判决仅根据推论就判决上诉人继续履行合同，支付被上诉人利息款，认定事实错误。2、本案已超过诉讼时效，被上诉人的诉讼请求于法无据，并应驳回。假如该利息存在的话，双方约定的“剩余部分250万元乙方在两年内分期付清；并且按每月壹分计算利息，利息每年结算一次。上诉人已支付两年的利息，自2010年2月份至被上诉人2014年1月6日起诉，在此期间被上诉人从未向上诉人主张过权利，已超过法律规定的二年诉讼时效。3、被上诉人主张的支付利息97.684万元，与事实不符，于法无据。如果根据2007年合同的约定，利率按壹分计息，原告的一审诉讼请求要求继续履行合同，支付约定的利息84.884万元，而本案判决结果却成了97.684万元，属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院根据《合同法》第六十条第一款的规定，认定被上诉人要求上诉人支付逾期利息于法无据。2、一审判决违反法律程序。一审被上诉人的诉讼请求为要求继续履行合同，支付约定的利息84.884万元。一审被上诉人未增加诉讼请求，上诉人从未收到过原审原告变更后的诉状，原审法院也未告知诉状内容变更的情况下，原审法院却判决上诉人支付被上诉人利息款97.684万元，违反不告不理的原则，超出原审原告诉讼请求。综上，一审法院认定事实不清，程序违法、适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决并驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人华鑫公司答辩称，一、被上诉人以付款期内利息向上诉人主张的逾期还款利息97.684万元，并无不当。1、本案双方签订的合同书第四条中明确约定，签定之日上诉人付款400万元，剩余250万元上诉人在两年内分期付清；并且按每月壹分计算利息，利息每年结算一次。即上诉人两年内向被上诉人付清房款250万元的义务是不附加任何条件的，但截止2014年，上诉人仍然未向被上诉人付清250万元房款。因此，本案上诉人构成违约。2、被上诉人在上诉人违约情况下，按合同约定的付款期内利息向上诉人主张权利，符合合同法规定的“诚实信用”原则，且不违背最高人民法院相关司法解释的精神。最高人民法院在《全国民事审判工作会议纪要（2011）》第33条规定，当事人仅约定了借款内的利率，没有约定逾期利率的，出借人以借期内的利率主张逾期还款利息的，应予支持。该条虽然是对民间借贷案件如何判决的规定，但对买卖合同案件同样具有借鉴指导意义。因此，在本案当事人双方对付款期外没有约定利息的情况下，被上诉人以合同期内约定的利息向上诉人主张逾期付款的利息，符合上述审判工作会议的精神。二、被上诉人在房产证的办理问题上，不存在违约。根据合同第五条的约定，被上诉人为上诉人在“两年内”办理两证的义务是附条件的，条件就是“以市联社的办证时间为准”，上诉人没有任何异议，现被上诉人提供的证据表明：莱芜市市联社因种种原因，未能给被上诉人办理两证，被上诉人为上诉人办理两证的义务就无法履行，因此，本案被上诉人在履行本案合同义务上，不存在违约行为。三、本案被上诉人诉讼请求没有超过诉讼时效。上诉人与被上诉人在同个院子居住，经常向上诉人主张权利。且利息是年底支付去年的利息，不超过诉讼时效。四、关于本案利息数额问题。因上诉人把20万元的利息计算成房款，双方达成了一致，房款由200万元变成了180万元，因此利息相应改变。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人陈茂太与被上诉人华鑫公司签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。合同中约定楼房总价款650万元，签订合同当日支付400万元，剩余部分250万元由上诉人在两年内付清。并且按每月壹分计算利息，利息每年结算一次。同时约定由上诉人为被上诉人办理房产证、土地证手续，办理时间为市联社办理出相关证书后两年内办理完毕房产证和土地证手续。在房产证办理完毕时，上诉人交清所有房款。从上述约定中可以看出，双方约定两年之内交清房款，之所以约定办理房产证办理完毕时，上诉人需交清所有房款，被上诉人陈述的理由是当时认为有可能提前办理出房产证，所以才约定上该条款，对此，上诉人无异议，只是提出没有办理出房产证就不能交清房款。据此，双方对合同的理解是一致的。在本次诉讼中，被上诉人并未要求支付剩余房款，而是根据双方合同中约定每月按壹分计算利息，要求支付剩余房款的利息，符合法律规定。上诉人辩称双方只在两年内约定了利息，逾期并未约定利息。本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在合同约定了两年付清，并且约定按每月壹分计算利息。现上诉人在两年内未付清房款，还剩余180万元未付，构成违约，应当承担违约责任。根据双方合同约定的利息计算方法，逾期利息按合同中的约定计算符合法律规定。
对于上诉人提出的本案超过诉讼时效问题。本院经审查认为，2011年2月1日上诉人还支付给被上诉人40万元，被上诉人财务人员开具了两张收据，其中有20万元为利息，因此，2010年的利息不存在超过诉讼时效问题。双方合同约定利息支付方式是年底支付，即2011年的利息在2011年12月31日之前支付，两年的诉讼时效应在2013年12月31日时效届满，而被上诉人提供的证据证明在2013年12月17日向上诉人主张了权利，因此，本案不超过诉讼时效。
关于上诉人提出的超诉讼请求判决的问题。本院经审查认为，因双方对2011年2月1日的收款20万元是支付的本金还是利息存在争议，后经庭审中双方协商，认定了支付本金，因此本金减少变成了180万元，利息相应的增加，一审法院在审理本案过程中关于利息的问题让上诉人进行了质证，因此并不存在超诉讼请求判决的问题。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12288元，由上诉人陈茂太负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 刚
审 判 员 高新江
代理审判员 李逢春
二〇一四年九月四日
书 记 员 刘瑶瑶