湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第977号
上诉人（原审被告）郴州市众意房地产开发有限公司。
法定代表人朱海霞。
委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）胡平凤。
委托代理人李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。
委托代理人孙水林，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。
原审第三人郴州市煤炭局。
法定代表人邝良桃。
委托代理人雷大勇，郴州市煤炭局基建科科长。
上诉人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称郴州众意公司）因与被上诉人胡平凤及原审第三人郴州市煤炭局房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第2404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人郴州众意公司的委托代理人李兴，被上诉人胡平凤的委托代理人孙水林到庭参加诉讼，原审第三人郴州市煤炭局经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年2月19日，郴州市煤炭局与郴州市华新房地产开发有限公司（以下简称华新公司）签订《万花冲房地产联合开发合同》，合同约定双方联合开发万花山庄，联合开发项目分为一期工程住宅楼和二期工程办公楼。合同第一条约定，郴州市煤炭局提供土地证给华新公司，并转让约22亩的土地，华新公司按548元／平方米的造价向郴州市煤炭局职工提供80套住宅楼；第五条约定，郴州市煤炭局负责职工购房的报名统计和协助收款工作，并承担办证费用。合同签订后，郴州市煤炭局根据报名情况，从2003年陆续收取胡平凤等82户的部分购房款。2003年12月26日，郴州市煤炭局与华新公司签订《“万花冲房地产联合开发合同”的补充协议》，协议对工程款的支付、工程交付使用期限等作了约定。
2007年11月12日，华新公司与朱辉纪签订一份《项目移交协议书》，协议约定华新公司与郴州市煤炭局联合开发的工程项目转让给朱辉纪，双方对有关项目移交事宜达成了协议。同年12月12日，郴州市煤炭局与华新公司签订《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》，协议约定双方终止履行合作开发合同和补充协议，华新公司在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺地移交给郴州市煤炭局或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商等。同日，宜章县众意房地产开发有限公司（以下简称宜章众意公司）与郴州市煤炭局签订一份《万花小区后续开发意向协议》，协议约定郴州市煤炭局继续开发万花小区，宜章众意公司有意参加万花小区土地竞拍并继续开发；第三条约定，郴州市煤炭局职工2003年订购的82套住房调整至800元／平方米向宜章众意公司购买，新增加职工32户需购房4200平方米左右，按1200元／平方米的价格向宜章众意公司购买，宜章众意公司应向郴州市煤炭局的职工共提供114套住房和底层的车库杂房；第八条约定，协议在宜章众意公司取得《国有土地使用权成交确认书》后方可生效等。2008年6月2日，宜章众意公司竞得万花山庄地块的国有建设用地使用权，并与郴州市国土资源交易中心签订了郴土成交确字（2008）第019号《国有土地使用权成交确认书》。之后，宜章众意公司按照《万花小区后续开发意向协议》承接并开发万花山庄项目。开发过程中，宜章众意公司在工商银行设立了账号为1911……2140的账户（以下简称2140账户），该账户名为宜章众意公司，由宜章众意公司与郴州市煤炭局共管。郴州市煤炭局将包括胡平凤在内的114户职工应交付的购房余款陆续交存2140账户。
2010年，买受人胡平凤与出卖人郴州众意公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买的商品房为万花山庄项目中的第6栋204号房，该商品房产权登记建筑面积共112.96平方米，其中套内建筑面积100.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.32平方米；单价为每平方米1176元，总价款132，841元，该款于合同签订之日支付。该合同还约定，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可以委托出卖人办理房屋产权登记，有关办证的税费由买受人承担。2011年1月16日，郴州众意公司向胡平凤出具了收到胡平凤购房款132，840.96元的收款收据。2013年1月18日，郴州众意公司为本案房屋办理了房屋所有权初始登记。胡平凤多次要求郴州众意公司为其办理房屋所有权证未果，故诉至法院，请求依法判令郴州众意公司为胡平凤办理郴州市107国道万花山庄6栋204号房的房屋所有权证。郴州众意公司在庭审中提出，因没有取得万花山庄国有土地使用权前，郴州众意公司和华新公司均没有商品房开发资格，郴州众意公司与郴州市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》不合法，郴州众意公司没有接受不合法的项目，也没接受胡平凤不合法的认购款。宜章县众意房地产开发有限公司于1999年7月8日成立，法定代表人为朱辉纪。2008年12月5日，该公司更名为郴州市众意房地产开发有限公司。2009年7月22日，该公司法定代表人变更为朱海霞。
原审法院认为：宜章众意公司与郴州众意公司属同一法人，该法人只是前后名称发生了变更。朱辉纪于1999年7月8日至2009年7月22日系该法人的法定代表人，故在涉及万花山庄项目中，宜章众意公司和朱辉纪的民事行为均属郴州众意公司的民事行为，其产生的民事权利和义务均由郴州众意公司享有和承担。胡平凤与郴州众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故胡平凤应按约定交付购房款，郴州众意公司应按约定交房和为胡平凤办理房屋所有权证。本案的争议焦点是胡平凤是否已履行交付购房款的义务。郴州市煤炭局与华新公司签订了《万花冲房地产联合开发合同》，胡平凤认购了万花山庄项目中的住房，并交付华新公司部分购房款。嗣后，华新公司将万华山庄项目移交给郴州众意公司，郴州众意公司则受让了胡平凤认购住房的有关权利义务，故郴州众意公司对胡平凤向华新公司交付的认购款应承担责任。至于郴州众意公司与华新公司有无其他债权债务纠纷，与胡平凤无关。胡平凤向郴州众意公司与郴州市煤炭局共管账户存入的款项，应视为胡平凤交付的房款。至于郴州众意公司与郴州市煤炭局有无其他债权债务纠纷，亦与胡平凤无关。综上，胡平凤已履行了交付购房款的义务。郴州众意公司于2011年1月16日向胡平凤出具了收款收据亦系对胡平凤交清购房款的确认。郴州众意公司与华新公司签订的《项目移产协议书》及与郴州市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》均为附条件成立的合同，条件是郴州众意公司取得万花小区国有建设用地使用权。郴州众意公司于2008年6月2日取得前述土地使用权，自此，前述合同成立生效。故郴州众意公司以没有取得万花山庄项目国有土地使用权证前，郴州众意公司和华新公司均没有商品房开发的资格及郴州众意公司与郴州市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》不合法等为由抗辩胡平凤的认购行为，理由不成立，不予采纳。郴州众意公司于2013年1月18日已为本案房屋办理了房屋所有权初始登记，则郴州众意公司为胡平凤办理房屋所有权证的条件已成就，郴州众意公司逾期未办理的行为属违约，应承担违约责任。综上所述，胡平凤要求郴州众意公司为其办理郴州市107国道万花山庄6栋204号房屋所有权证的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。办理房屋所有权证的相关税费按合同约定及相关法律法规承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“被告郴州市众意房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告胡平凤办理郴州市南岭大道（原称107国道）万花山庄6栋204号房屋的房屋所有权证。如果被告郴州市众意房地产开发有限公司未履行本判决指定的行为，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。案件受理费1800元，财产保全费820元，合计2620元，由被告郴州市众意房地产开发有限公司负担”。
上诉人郴州众意公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，判令驳回被上诉人胡平凤的原审诉讼请求，并承担本案的全部诉讼费。理由有：一、朱辉纪在万花山庄项目中以郴州众意公司的名义从事的经营活动，由郴州众意公司承担民事责任，以个人名义从事的经营活动给他人造成经济损失，应当由朱辉纪个人承担。二、本案没有证据证明华新公司将万花山庄项目移交给郴州众意公司，也没有证据证明郴州众意公司要承担胡平凤向华新公司交付的购房款，胡平凤是否向华新公司交了购房款与郴州众意公司无关，胡平凤也没有证据证明其向郴州众意公司与郴州市煤炭局的共管账户存过款。三、华新公司与郴州市煤炭局都不是房屋买卖合同的当事人，合同也没有约定购房款由郴州市煤炭局交纳或者由胡平凤交给华新公司的购房款抵交，胡平凤作为买受人没有证据证明其在签订合同时交清了购房款，原审判决认定胡平凤已经交清购房款错误。
被上诉人胡平凤辩称：一、胡平凤认购房屋后，已经向郴州众意公司交清了购房款。郴州市煤炭局已将收取的购房户交纳的房款3，203，000元交给了华新公司，华新公司又将该项目移交给了郴州众意公司，郴州众意公司受让了相关权利义务，故胡平凤向华新公司交付的认购款应当视为向郴州众意公司交付的购房款。在郴州众意公司开发过程中，胡平凤将剩余购房款交给了郴州市煤炭局，郴州市煤炭局根据《万花小区后续开发意向协议》第五项第6条的约定将购房余款全部交存于郴州众意公司与郴州市煤炭局的共管账户，郴州众意公司因此出具了收款收据。二、正因为胡平凤向郴州众意公司交清了购房款，郴州众意公司才为胡平凤办理了房屋初始登记及交付使用。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人郴州市煤炭局未予陈述。
二审中，郴州众意公司认为胡平凤一审提交的起诉状、授权委托书、委托代理合同，二审提交的授权委托书、委托代理合同的签名不是胡平凤本人签名，并申请对胡平凤的签名及形成时间进行鉴定，本院组织胡平凤、郴州众意公司、郴州市煤炭局依法进行了核实。
本院二审查明：（一）郴州众意公司在二审庭审中陈述，2011年1月16日向胡平凤出具的收款收据是向胡平凤催款的凭据，是附条件的收据，胡平凤交清购房款后，该收据才能生效。（二）根据郴州市煤炭局（甲方）与宜章众意公司（乙方）签订的《万花小区后续开发意向协议》第五条关于甲、乙双方职责的约定，宜章众意公司办理好甲方购买的职工住房的房屋产权证、土地使用权证，办证费用按国家有关规定，应由个人负担的由房屋所有者承担。（三）郴州众意公司工商登记的企业类型为有限责任公司（私营），法定代表人朱海霞是朱辉纪的女儿。（四）在本院核实胡平凤签名时，胡平凤陈述：一审中提交的起诉状、委托代理合同、授权委托书和二审中提交的授权委托书、委托代理合同上的签名都是委托代理人代签，但胡平凤表示起诉系其真实意思表示，并对代理人的代理行为均予以认可。郴州众意公司表示对胡平凤的签名及形成时间不再申请鉴定。其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是胡平凤是否已向郴州众意公司付清购房款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，胡平凤与郴州众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》依法成立并生效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。胡平凤为证实其履行了付款义务，向原审法院提交了郴州众意公司出具的收款收据，郴州众意公司对该收款收据的真实性予以认可，但其反驳称该收款收据仅是催款凭据，胡平凤须付清购房款后，该收款收据才能生效，对该反驳意见，郴州众意公司并未提供充分的证据予以证实，且该意见也与常理不相符，故郴州众意公司应承担举证不能的不利后果。因此，郴州众意公司出具给胡平凤的收款收据可视为郴州众意公司对收取胡平凤购房款的认可，郴州众意公司称胡平凤没有付清购房款的上诉理由不能成立。胡平凤付清了购房款，所购买的房屋也完成了房屋所有权初始登记，根据郴州众意公司与胡平凤签订的《郴州市商品房买卖合同》及郴州众意公司与郴州市煤炭局签订的《万花小区后续开发意向协议》的约定，原审法院判决郴州众意公司应为胡平凤购买的位于郴州市南岭大道万花山庄6栋204号房屋办理房屋所有权证并无不当。关于朱辉纪的行为是否代表郴州众意公司的行为的问题。经查，宜章众意公司于2008年12月5日更名为郴州众意公司，两家公司实属同一法人，朱辉纪于1999年7月8日至2009年7月22日担任法人代表，因此在涉及万花山庄项目中，朱辉纪的行为应属职务行为，应视为郴州众意公司的民事行为，故上诉人郴州众意公司上诉认为朱辉纪的个人行为由其本人承担责任的上诉理由不能成立。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。上诉人郴州众意公司的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人郴州市众意房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 欧阳昆兰
审判员 谷 敏
审判员 李 程
二〇一五年一月十九日
书记员 韩 淑 静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。