湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）开民一初字第02738号
原告（反诉被告）长沙市潮流堂企业策划管理有限公司。
法定代表人彭家，董事长。
委托代理人张雅，北京市长安律师事务所长沙分所律师。
委托代理人屈青，该公司行政总监。
被告（反诉原告）长沙君合物业管理有限责任公司。
法定代表人周建辉，执行董事。
委托代理人刘昊，湖南师盛律师事务所律师。
委托代理人刘新明，该公司总经理。
原告长沙市潮流堂企业策划管理有限公司诉被告长沙君合物业管理有限责任公司及反诉原告长沙君合物业管理有限责任公司诉反诉被告长沙市潮流堂企业策划管理有限公司租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成由审判员胡铭担任审判长，人民陪审员刘丽清、陈文艺参加的合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员张凡担任庭审记录。原告（反诉被告）长沙市潮流堂企业策划管理有限公司（以下简称潮流堂公司）的委托代理人张雅、屈青，被告（反诉原告）长沙君合物业管理有限责任公司（以下简称君合公司）的法定代表人周建辉、委托代理人刘昊、刘新明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙市潮流堂企业策划管理有限公司诉称，2008年8月26日，潮流堂公司与君合公司签订《商铺租赁合同》，约定：君合公司将位于长沙市黄兴中路X号“XX广场商铺”夹层出租给潮流堂公司进行商业经营，租赁期限为12年，从2008年9月1日起至2020年8月31日止；潮流堂公司在合同签订后3日内向君合公司支付保证金20万元；第一个租赁期（2008年9月1日至2010年8月31日）的夹层租金为每季度34万元；此外，该合同还就后续租赁期的租金、以及其他租赁有关的事项进行了详细约定。其中，该合同第三条第2、3款约定：君合公司保证在本合同签署前，已得到商铺全体业主的授权，有全权将上述房屋提供给潮流堂公司作为商铺经营；如因君合公司不具备或不完全具备商铺的出租权利而引发任何纠纷或争议，一概由君合公司负责解决；如因此导致潮流堂公司不能正常经营或蒙受损失，君合公司应赔偿潮流堂公司因此遭受的一切损失，并按本合同第十四条的约定承担违约责任。第十四条则约定：如君合公司构成违约，潮流堂公司有权解除合同，君合公司应向潮流堂公司支付违约金20万元，并赔偿潮流堂公司因此遭受的一切损失。
上述合同签订后，潮流堂公司依约履行了各项合同义务，支付了保证金20万元，并按期支付了相应租金；且投入了巨额资金对租赁场地进行装修，以用于开设“潮流特区万代店”。而君合公司却严重违反合同约定，未依约取得商铺全体业主的授权，致使16位XX广场夹层业主于2008年12月向长沙市开福区法院起诉潮流堂公司，要求潮流堂公司退还商铺、将商铺恢复原状，并要求原告赔偿其损失。还有部分业主多次来商行办公室吵闹，影响商行正常运转，更有甚者还来到商户店铺内，要求经营户马上腾出铺面，严重影响商行声誉。潮流堂公司因此长期陷入诉累，无法正常经营，更无法对所承租的XX广场夹层继续进行招商，损失巨大。此外，自2010年6月起，因长沙市政府在五一广场地下修建地铁，潮流堂公司承租场地所在的黄兴路的交通受到严重影响；至2010年8月，黄兴路已被双向封闭，潮流堂公司承租场地已完全被隔绝成了一个孤岛，已完全丧失正常经营的商业条件。鉴于上述情况，由于君合公司的严重违约行为，以及政府修建地铁之不可抗力的影响，潮流堂公司已无法继续履行与君合公司之间就XX广场夹层所签订的《商铺租赁合同》，不得已于2010年9月13日致函君合公司，告知自即日起解除上述合同。双方无法就解除合同的问题达成一致。为维护潮流堂公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认潮流堂公司于2010年9月12日发出的关于解除XX广场夹层《商铺租赁合同》的函告合法有效；2、君合公司向潮流堂公司退还保证金20万元；3、君合公司向潮流堂公司支付违约金20万元；4、君合公司赔偿潮流堂公司损失200万元；5、本案的诉讼费用由君合公司承担。
被告长沙君合物业管理有限责任公司辩称，潮流堂公司所诉称的事实明显与事实不符，政府修地铁不属于不可抗力，也并非象潮流堂公司所述让四向交通中断；不属于不可抗力；即算属于不可抗力，潮流堂公司已依合同约定选择了继续履行合同，而不是终止合同；夹层业主的诉讼行为是正常行使合法权利的行为，并没有影响潮流堂公司的正常经营活动，在出现这种情况后，潮流堂公司依合同约定选择了继续履行合同，也就没有权利要求解除合同。
反诉原告长沙君合物业管理有限责任公司于2010年12月3日提出反诉称，2008年8月26日，君合公司与潮流堂公司签订了XX广场铺面夹层《商铺租赁合同》，租赁期限至2020年8月31日止，共计12年。合同签订后，君合公司依约将铺面交与了潮流堂公司进行经营。2009年5月16日起，潮流堂公司就相继以政府修筑地铁等理由，要求减免租金，经过协商，君合公司同意自2010年7月10日起，即政府双向封闭黄兴路之日，依照《商铺租赁合同》第十六条第三款第1项规定，租金按照60%收取。但潮流堂公司单方决定自2010年6月1日起租金按照60%支付。2010年9月7日，潮流堂公司数次来函君合公司，要求暂停支付夹层铺面租金。君合公司没有同意，潮流堂公司遂拒绝支付租金。现潮流堂公司将君合公司诉至法院，要求解除合同并赔偿损失，理由是铺面没有解决好业主的授权，影响其正常经营；政府修地铁，属于不可抗力等。君合公司认为XX广场商铺业主有486户，个别业主提起诉讼或有其他不同意见，是其合法权利的行使，既然通过法律途径解决问题，就不会采取法律以外的措施影响潮流堂公司正常经营。且XX广场商铺虽归属众多业主，但从物权角度看商铺系不可分割的整体，只能整体出租才能最大保证众多业主的利益，依照我国相关法律精神，君合公司既然已取得大部分业主授权，当然可以代授权业主行使权利，将门面整体出租，个别业主的诉讼行为，不会影响双方合同的履行。五一广场并未四向交通中断，潮流堂公司未丧失正常经营的商业条件，且对于政府修路，双方订立合同时已预见，并在合同中已有明确约定，潮流堂公司也已依约选择减租处理，又怎能再按不可抗力处理。潮流堂公司单方解除合同、拖欠和拒付租金，已根本违约，故君合公司提起反诉，请求判令：1、由确认潮流堂公司根本违约，自君合公司提起反诉之日起解除就XX广场夹层所签订的《商铺租赁合同》；2、潮流堂公司支付拖欠君合公司的租金261744元、管理费等25308元（至2010年12月10日止），共计287052元；3、支持君合公司罚没潮流堂公司交付的保证金20万元；4、潮流堂公司向君合公司交还铺面前占用君合公司铺面的租金及管理费等（以此后实际占用铺面天数计算）；5、潮流堂公司承担本案诉讼费用。
反诉被告长沙市潮流堂企业策划管理有限公司辩称，关于君合公司第一项反诉请求，潮流堂公司认为这纯属颠倒黑白，双方签订的租赁合同已经明确约定，君合公司应保证在双方签订商铺租赁合同前已得到商铺全体业主的授权，有权将上述房屋提供给潮流堂公司作为商场经营，并约定如果因为君合公司不具有相应的权利，导致相应业主提出纠纷，君合公司应当在15日进行解决，否则就构成根本违约，潮流堂公司有权选择继续履行合同或者解除合同，并要求君合公司赔偿损失。而本案客观事实是，在潮流堂公司开店时起，就有多达16位业主先后向潮流堂公司主张权利，声称君合公司无权将房屋出租给潮流堂公司，并要求潮流堂公司恢复原状交付商铺，并提出极高的赔偿请求，在上述16业主向法院起诉后，将潮流堂公司长期拖入诉讼，而潮流堂公司在庭前最新得到的消息，长沙中院已经判令支持16位业主的诉讼请求，认定君合公司无权处分，并要求潮流堂公司承担相应的连带责任，直接导致潮流堂公司向上述业主支付高额的所谓租金损失赔偿，由此可见，君合公司有严重的违约行为，而且引发了15个案件的诉讼，导致潮流堂公司根本无法正常经营，并由此被迫考虑解除合同，因此根本违约的是君合公司，而非潮流堂公司。对于第一项反诉请求第二部分关于解除双方就夹层所签订的租赁合同没有异议，但对于解除的时间，潮流堂公司认为应该按潮流堂公司诉状中所主张的时间加以确认。关于第二项反诉请求，潮流堂公司在本案起诉之后，于2010年10月初即已通知君合公司前来接收物业，而且物业是属于撤场空置状态，但没有关门，因此自潮流堂公司发出通知之日起双方实际已解除关于夹层的合同，此函告之日起不存在还要交纳租金和管理费的问题。关于第三项反诉请求，潮流堂公司认为由于根本性违约的是君合公司，因此保证金应当全额返还给潮流堂公司，君合公司一直认为潮流堂公司没有选择解除合同，认为选择了继续履行合同是不对的，潮流堂公司起诉要求解除合同就证明潮流堂公司选择的是解除合同，而非继续履行，双方签订的租赁合同对潮流堂公司的选择权形式并未做时间和条件上的限制，潮流堂公司可以对君合公司的违约行为随时选择解除权。关于第四条反诉请求，与第二项反诉请求实质是一样的，意见与第二项反诉请求的答辩意见一致。关于政府修路是否属于不可抗力，潮流堂公司认为这完全属于不可抗力，属于政府行为，对潮流堂公司而言是无法预见，不能避免，不能克服的，符合法律规定的不可抗力，对方声称并没有导致XX广场所处地段成为孤岛不是事实，不仅四向交通完全封闭，连行人行走都极其艰难，这样的情况已足以导致承租地段不具备经营条件，在此情况下潮流堂公司要求解除合同是正当合理的，更何况在发生不可抗力之前，君合公司已经有了根本性的在先的严重违约，故潮流堂公司提出的诉讼请求是合法有据的。君合公司忽略了一个客观事实，16位业主的所处的位置是分散位置，这样16位业主提出恢复原状返还铺面的诉讼请求导致潮流堂公司无法将物业和铺面进行统一管理，还有11位业主已经向君合公司要求撤回授权，业主不仅要向君合公司提出撤回授权，甚至还向潮流堂公司发出收回商铺的函告，这样就导致潮流堂公司更加无法进行正常的经营，在这种情况下君合公司的答辩理由是不能成立的。
经审理查明，2008年8月26日，原告（反诉被告）长沙市潮流堂企业策划管理有限公司与被告（反诉原告）长沙君合物业管理有限责任公司签订《商铺租赁合同》，约定：君合公司将位于湖南省长沙市黄兴中路X号“XX广场商铺”一楼夹层出租给潮流堂公司使用。合同第三条第2条款约定，君合公司保证在本合同签署前，已得到商铺全体业主的授权，有全权将上述房屋提供给潮流堂公司作为商铺经营，如确因客观原因在本合同签署前有少数业主尚未向君合公司授权，则君合公司保证在本合同签署后，负责解决好上述少数业主的授权问题，保证不因此影响潮流堂公司对商铺的正常经营、使用。合同第三条第3条款约定，君合公司保证向潮流堂公司出租商铺不会违反君合公司对任何第三方需承担的合同义务、亦不会侵犯或损害任何第三人的合法权益，如因君合公司不具备或不完全具备商铺的出租权利问题，而引发任何纠纷或争议，一概由君合公司负责解决，与潮流堂公司无关；如因此导致潮流堂公司不能正常经营或蒙受损失，君合公司应赔偿潮流堂公司因此遭受的一切损失，并按本合同第十四条的约定承担违约责任。商铺租赁期从2008年9月1日起至2020年8月31日止，共12年。自2008年9月1日起至2009年4月30日止，为潮流堂公司租赁免租期和装修期。本合同生效后，潮流堂公司在3个工作日内支付给君合公司合同保证金20万元。每月租金10.3333万元、管理费1万元，以每3个月为一期支付，首期3个月（2009年5月1日至2009年7月31日）的租金和管理费34万元，在潮流堂公司商场开业前3日一次性支付君合公司。合同第六条第3条款约定，除本合同约定的租金、管理费、水电费、装修购买费以外，潮流堂公司无需再向君合公司支付其他任何费用（因潮流堂公司违约而需支付的违约金、损失赔偿款除外）。合同第十二条第2条款约定，租赁期间，君合公司有以下行为之一，潮流堂公司有权解除本合同并按本合同第十四条的约定要求君合公司承担违约责任：1）、合同期间，君合公司不能协调解决好因第三方对该出租范围主张权利，致使潮流堂公司不能进行正常经营超过15天的；……。合同第十二条第3条款约定，租赁期间，潮流堂公司有下列行为之一，君合公司有权解除合同，收回租赁商铺，要求潮流堂公司赔偿：……3）、拖欠房租、水电等费用累计1个月以上的；4）、非因不可抗力或君合公司构成根本性违约，潮流堂公司提前退租的。合同第十四条第1条款约定，如君合公司构成本合同第十二条第2条款中任意一项违约情形，则视为君合公司根本违约，君合公司除应按本合同第十四条第2条款向潮流堂公司赔偿损失外，还应按潮流堂公司支付保证金的数额（20万元），向潮流堂公司支付等额的违约金。合同第十四条第2条款约定，如君合公司违反本合同的约定，应赔偿潮流堂公司因此遭受的一切损失，包括但不限于：潮流堂公司的装修款损失、因潮流堂公司招租的经营户向潮流堂公司索赔所导致的损失、潮流堂公司的其他实际损失等。合同第十五条第3条款约定，如潮流堂公司构成本合同第十二条第3条款中任意一项违约情形，则视为潮流堂公司根本违约，君合公司除有权罚没潮流堂公司的保证金外（20万元），潮流堂公司还应赔偿君合公司因此遭受的一切损失；如潮流堂公司违反本合同的其他约定，则保证金虽不必罚没，但潮流堂公司应赔偿君合公司因此遭受的一切损失。合同第十六条第3条款约定，甲乙双方一致同意，如发生下列情况，按不可抗力处理，并相应减免潮流堂公司应支付的租金及管理费：1）、如因政府修路，导致潮流堂公司商场所在的黄兴路双向中断10天以上的，在道路双向中断期间（实际天数计算），租金及管理费按60%收取；……。该合同还就后续租赁期的租金、以及其他租赁有关的事项进行了详细约定。
上述合同签订后，君合公司依约向潮流堂公司交付了约定的商铺，并于2008年8月30日收取了潮流堂公司交纳的保证金20万元。2009年9月29日，潮流堂公司以受经济危机冲击，经营非常艰难，众多承租户要求退铺或减租为由，向君合公司出具《请求免除管理费和广告费的报告》，请求按七折收取租金、免除管理费和广告费。君合公司对此未予答复。
2010年5月16日，潮流堂公司以长沙市政府开始在五一广场地下修建地铁、XX店所在的黄兴路已被双向封闭，众多承租户要求退铺或减租，其经营压力增大为由，向君合公司出具《关于请求调减黄兴路双向封闭期间租金的报告》，请求按《商铺租赁合同》第十六条第3条款第1项的约定，将商铺租金调减为原有租金的60%。君合公司虽对此未予书面答复，但按此标准于2010年7月9日收取了潮流堂公司支付的2010年6月1日至2010年8月31日的租金和管理费20.4万元。
君合公司提交2010年7月8日出版的《潇湘晨报》和中铁十二局长沙地铁项目部出具的证明，用于证明因政府修建地铁，黄兴路正式封闭时间为2010年7月10日。潮流堂公司的质证意见为，虽然双向封闭为2010年7月10日，但在2010年5月单向封路之前围栏工作就已经开始，封路的围栏直接立在潮流堂公司所经营的门面马路上，严重影响正常通行和客流进入商场，不利影响已经开始显现。
潮流堂公司以君合公司未妥善处理好与万代业主的授权关系，导致其被众多万代业主诉诸法院，无法保障承租权利，亦无法对万代店夹层继续招商为由，于2010年9月7日函告君合公司，称其不得不就此向法院提起诉讼，在诉讼未决期间，其将暂停向君合公司支付夹层租金，诉讼后租金的支付问题将遵循生效判决书的规定。君合公司于2010年9月12日回函称，潮流堂公司的说法没有事实和法律依据，业主合法的诉讼行为也不会影响潮流堂公司的正常经营，且君合公司至今未收到潮流堂公司起诉的相关法律文书，并要求潮流堂公司在2010年9月20日之前，依约支付租金和管理费，以及支付2010年6月1日至2010年7月10日少付的租金和管理费。
潮流堂公司于2010年9月12日函告君合公司称，君合公司未取得相关业主的授权，致使潮流堂公司因部分万代业主的诉讼等行为严重影响正常运转；且因政府修建地铁、四向交通中断，已完全丧失正常经营的商业条件。因此，自发函之日起，解除双方就XX广场夹层租赁事宜所签署的《商铺租赁合同》。君合公司于2010年9月14日回函，认为潮流堂公司的说法与事实不符，个别业主的诉讼行为和政府修地铁均不影响潮流堂公司正常经营，潮流堂公司单方解除合同的行为严重违约，请潮流堂公司及时补交租金及相关费用。
潮流堂公司针对君合公司2010年9月12日和2010年9月14日的回函于2010年9月20日回函称，其提出免除特定时期的租金，是因君合公司严重违约影响潮流堂公司正常经营、政府修筑地铁造成四向交通隔绝等原因所致，而君合公司的言辞无视客观事实、颠倒黑白，因此，其函告君合公司，其已起诉要求解除上述《商铺租赁合同》，并要求君合公司承担违约责任。
2010年10月12日，潮流堂公司发函给君合公司称，其已于2010年9月12日发函，通知君合公司解除XX广场夹层《商铺租赁合同》，现再次函告君合公司，其已于2010年9月12日前清场退出，建议君合公司尽快派员管理。
另潮流堂公司提交其出具的《万代店装修材料明细》，用于证明其装修商铺所发生的费用。君合公司对此不予认可。
根据潮流堂公司的申请，本院委托湖南省房协司法鉴定中心对长沙市开福区XX广场潮流特区夹层室内装修费用进行鉴定，该中心作出湘房协司签字[2012]第X号《长沙市开福区XX广场潮流特区夹层室内装修费用鉴定报告》，该鉴定报告的结论为1514615元。
另查明，卢某某、阙某、汪某某、王某某、欧阳某、喻某某、张某、李某、谭某、汤某某、武某、刘某某、刘某均系长沙市XX广场商场夹层商铺的业主，上述业主分别诉潮流堂公司及第三人君合公司财产损害赔偿纠纷十二案，经过本院一审和长沙市中级人民法院二审，长沙市中级人民法院分别作出的（2010）长中民一终字第XX03号、（2010）长中民一终字第XX04号、（2010）长中民一终字第XX06号、（2010）长中民一终字第XX07号、（2010）长中民一终字第XX08号、（2010）长中民一终字第XX09号、（2010）长中民一终字第XX10号、（2010）长中民一终字第XX14号、（2010）长中民一终字第XX11号、（2010）长中民一终字第XX12号、（2010）长中民一终字第XX15号、（2010）长中民一终字第XX17号民事判决，均认定君合公司与潮流堂公司签订《商铺租赁合同》的行为属于无权处分上述业主财产的行为，该《商铺租赁合同》不能约束上述业主；并认定君合公司与潮流堂公司的行为对上述业主的商铺构成共同侵权，因上述业主明确不要求君合公司承担责任，故由潮流堂公司承担赔偿责任，并判决潮流堂公司立即停止对上述业主所有的商铺的侵害，赔偿2008年9月至2009年1月的租金损失。潮流堂公司根据上述判决，于2011年8月29日向上述业主支付2008年9月至2009年1月的租金损失和诉讼费、评估费共计93545.7元。
万果系长沙市XX广场商场夹层XX08B、XX28B商铺的业主，其诉潮流堂公司财产损害赔偿纠纷一案，经过本院审理，并作出（2011）开民一初字第XX7号民事判决，认定潮流堂公司占有、改造和装修万果的商铺，并对其进行对外租赁的行为属于无权占有和处分行为，构成侵权，应对万果承担赔偿责任，并判决潮流堂公司立即停止对万果所有的商铺的侵害，赔偿其租金损失。该判决生效后，潮流堂公司于2012年1月6日向万果支付租金损失和诉讼费共计72685元。
王某某、莫某、徐某均系长沙市XX广场商场夹层商铺的业主，上述业主分别诉潮流堂公司及第三人君合公司财产损害赔偿纠纷三案，经过本院一审和长沙市中级人民法院二审，长沙市中级人民法院分别作出的（2010）长中民一终字第XX05号、（2010）长中民一终字第XX13号、（2010）长中民一终字第XX16号民事判决，均认定上述业主为将其所有的铺位委托君合公司对外招租而与君合公司签订的委托书具有法律效力，并判决驳回上述业主的诉讼请求。
上述事实，有《商铺租赁合同》、保证金和租金及管理费的收据、《请求免除管理费和广告费的报告》、《关于请求调减黄兴路双向封闭期间租金的报告》、2010年7月8日出版的《潇湘晨报》、照片、《万代店装修材料明细》、潮流堂公司发函与君合公司的往来函件、《收回商铺的通知》、证明、（2010）长中民一终字第XX03号民事判决、（2010）长中民一终字第XX04号民事判决、（2010）长中民一终字第XX06号民事判决、（2010）长中民一终字第XX07号民事判决、（2010）长中民一终字第XX08号民事判决、（2010）长中民一终字第XX09号民事判决、（2010）长中民一终字第XX10号民事判决、（2010）长中民一终字第XX14号民事判决、（2010）长中民一终字第XX11号民事判决、（2010）长中民一终字第XX12号民事判决、（2010）长中民一终字第XX15号民事判决、（2010）长中民一终字第XX17号民事判决、（2011）开民一初字第XX47号民事判决、（2010）长中民一终字第XX05号民事判决、（2010）长中民一终字第XX13号民事判决、（2010）长中民一终字第XX16号民事判决当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，本诉的争议焦点为君合公司是否构成严重违约。首先，XX广场夹层的众多业主中，有17位业主起诉潮流堂公司，导致潮流堂公司因其中14位业主的起诉而支付租金和诉讼费用166230.7元，该项损失应由君合公司赔偿，但潮流堂公司未能证实其因这17位业主主张权利而不能进行正常经营且超过15天；其次，根据潮流堂公司与君合公司在《商铺租赁合同》第十六条第3条款所作约定，可以认定双方对于政府修路导致商场所在的黄兴路中断已有预见，并约定按不可抗力处理，由君合公司相应减免租金及管理费，且潮流堂公司不能有效证实其承租场地因封闭施工被隔绝成孤岛、完全丧失正常经营的商业条件。综上，本院认为君合公司虽有违约行为，但尚未达到潮流堂公司所称君合公司严重违约、其承租场地已完全丧失经营条件的程度，潮流堂公司依合同约定有权解除合同的条件尚未成就；潮流堂公司不能证明君合公司构成根本违约，亦无权要求君合公司支付与保证金等额的违约金；根据君合公司的违约情形，除应对潮流堂公司支付租金和诉讼费用所造成的损失166230.7元承担赔偿责任外，尚未达到赔偿装修款损失的程度，本院对潮流堂公司要求君合公司赔偿装修款损失的诉讼请求亦不予支持。
潮流堂公司于2010年9月12日通知君合公司，解除其与君合公司于2008年8月26日就XX广场夹层所签订的《商铺租赁合同》，君合公司虽不认可潮流堂公司解除合同的理由，但在收到解除通知3个月内亦反诉主张解除该合同，双方解除合同的意思表示一致，本院确认潮流堂公司与君合公司签订的上述《商铺租赁合同》于2010年12月3日解除。合同解除前，潮流堂公司拖欠的租金及管理费仍应支付，因本案的实际情况，拖欠的租金及管理费应分两部分认定：一是潮流堂公司未能证明在2010年6月1日至2010年7月9日期间，具备减免租金及管理费的条件，则在此期间的租金及管理费潮流堂公司应全额支付，潮流堂公司均按原租金及管理费标准的60%支付，因此，潮流堂公司应向君合公司支付在此期间少付的租金及管理费共计58126元（136万元/年÷365天×40%×39天）；二是2010年9月1日至合同解除之日潮流堂公司未付的租金及管理费应予以支付，该期间的租金及管理费原、被告均认可按原标准的60%支付，因此，本院确定该期间的租金及管理费由潮流堂公司按原标准的60%支付，共计210148元（136万元/年÷365天×60%×94天）。君合公司以潮流堂公司拖欠房租要求罚没保证金，而潮流堂公司的租金及管理费已交付至2010年8月份，因业主起诉而遭受损失，并因政府修建地铁黄兴路双向中断造成XX广场夹层商铺经营受到影响的客观原因，方于2010年9月份通知解除合同，非无故拖欠，且本院已确认《商铺租赁合同》解除，再罚没潮流堂公司交付的保证金有违公平原则，本院对此反诉请求不予支持。潮流堂公司于2010年9月12日发函给君合公司，通知君合公司解除双方就XX广场夹层商铺签订的《商铺租赁合同》，并称已清场退出，君合公司亦于2010年12月3日反诉主张解除该合同，本院已确认该合同于2010年12月3日解除，现君合公司未能提交证据证明潮流堂公司在2010年12月3日之后仍占有使用XX广场夹层商铺，因此，本院认为君合公司要求潮流堂公司承担2010年12月3日之后的XX广场夹层商铺占用费的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）长沙市潮流堂企业策划管理有限公司与被告（反诉原告）长沙君合物业管理有限责任公司于2008年8月26日就XX广场夹层所签订的《商铺租赁合同》于2010年12月3日解除；
二、被告（反诉原告）长沙君合物业管理有限责任公司于本判决生效之日起5日内退还原告（反诉被告）长沙市潮流堂企业策划管理有限公司保证金20万元；
三、被告（反诉原告）长沙君合物业管理有限责任公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告（反诉被告）长沙市潮流堂企业策划管理有限公司166230.7元；
四、驳回原告（反诉被告）长沙市潮流堂企业策划管理有限公司的其他诉讼请求；
五、原告（反诉被告）长沙市潮流堂企业策划管理有限公司于本判决生效之日起5日内向被告（反诉原告）长沙君合物业管理有限责任公司支付从2010年6月1日至2010年7月9日止少付的租金及管理费58126元，从2010年9月1日至2010年12月3日止的租金及管理费210148元；
六、驳回被告（反诉原告）长沙君合物业管理有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费26000元，反诉受理费4303元，共计30303元，由原告（反诉被告）长沙市潮流堂企业策划管理有限公司承担24303元，被告（反诉原告）长沙君合物业管理有限责任公司承担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 胡 铭
人民陪审员 刘丽清
人民陪审员 陈文艺
二〇一五年五月十八日
代理书记员 张 凡
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。