河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终2812号上诉人（原审被告）：王金福，男，1970年2月14日出生，满族，现住北京市朝阳区，委托代理人：杨相军，北京新展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何春丽，女，1987年5月30日出生，满族，住河北省承德市隆化县，委托代理人：韩晶华，河北京拓律师事务所律师。委托代理人：刘洪斌，河北京拓律师事务所律师。原审第三人：三河市兴越房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路北侧、交警燕郊中队西侧。法定代表人：赵玉亮，该公司执行董事。原审第三人：三河成功房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊开发区燕顺路西侧、行宫西大街南侧，统一社会信用代码91131082601156916H。法定代表人：陈添财，该公司经理。原审第三人：中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行，住所地三河市燕郊高新区迎宾路877号，组织机构代码80930556－2。负责人：孙宝森，该行行长。上诉人王金福因与被上诉人何春丽、原审第三人三河市兴越房产经纪有限公司、原审第三人三河成功房地产开发有限公司、原审第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王金福上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判解除房屋买卖合同。事实和理由:一、上诉人王金福并没有以王全福的妻子孙会丽的名义出售房屋，而是以自己的名义出售房屋。涉案房屋�王金福与孙会丽的夫妻共同财产，故王金福出售房屋的行为不属于表见代理，而是属于无权处分。二、被上诉人何春丽不属于善意第三人。何春丽及中介机构均明知涉案房屋系夫妻共同财产，需要审查上诉人结婚证件及身份证件并在合同中签字确认。在一审中中介人员已在法庭上作证，其明确没有审查相关证件及要求签字确认。其行为是属于知道但没有做，疏忽大意。至今，被上诉人何春丽也没有办理网签并且该房并没有登记在何春丽名下。很显然，被上诉人何春丽不属于善意第三人。三、上诉人王金福在其妻子不知情的情况下擅自签订了《房屋买卖合同》，侵犯了其妻子的共有财产份额，其所签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。被上诉人何春丽辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。就本案事实来说，双方就本案房屋签订房屋买卖合同等协议时，其妻子是在场的，不可能不知情。一审中被上诉人向法院提交了双方的短信聊天记录显示，2017年3月14日王金福称其妻子不同意卖房，被上诉人称签约时王金福的妻子在场，王金福对此予以默认。还有，被上诉人在一审中提交过一段现场录音，录音中王金福也认可签约时，其妻子在场。以上可以证实王金福的妻子对签约是知情并同意的。上诉人在上诉状提及的“王金福在其妻子不知情的情况下擅自签订房屋买卖合同”完全是说谎。此外，本案中的房屋，系王金福以个人名义从三河成功房地产开发有限公司购买的（有王金福购房时提交给银行的单身证明、购房合同为证），上诉人有充分的理由相信王金福有权出售案涉的房屋。原审第三人三河市兴越房产经纪有限公司未答辩。原审第三人三河成功房地产开发有限公司未答辩。原审第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行未答辩。何春丽向一审法院起诉请求：1、判令确认双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议有效：2、判令被告继续履行合同双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议，由原告代为偿还位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧、行宫西大街南侧欧逸丽庭二期GH-3-2503号房屋在第三人中国工商银行股份有限公司廓坊燕郊支行处的全部剩余贷款本息（具体数额以工商银行贷款余额为准），被告配合办理案涉房屋的抵押登记注销手续，并将该房屋的交付给原告；3、判令被告支付原告违约会2万元；4、判令被告王金福继续配合第三人三河成功房地产开发有限公司办理取得三河市燕郊开发区燕顺路西侧、行宫西大街南侧欧逸丽庭二期GH-3-2503号房屋产权证的相关手续，并于取得案涉房屋产权证后立即将案涉房屋过户至原告名下；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、通过原告提交的通话录音，被告表示不再履行合同，要求解除合同；庭审中，被告亦要求解除合同，并承担一定数额的违约金；此外，被告未提交证据证明原告存在违约情形。据此，本院认定被告不同意继续履行合同的情形，已构成根本违约。2、被告以其妻子孙会丽不知情为由，不同意出售房屋，要求解除合同。本院认为，孙会丽与被告王金福系夫妻关系，原告有理由相信被告王金福的行为系夫妻共同的意思表示，被告王金福的行为已构成表见代理，其妻子孙会丽是否明示同意出售涉案房屋，不影响原、被告签订的房屋买卖合同的继续履行，且原告以合理的价款购买该房屋，属善意第三人，故被告王金福以其妻子不知情为由，要求解除合同不成立，本院不予支持。一审法院认为，原、被告于2016年3月30日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，亦未损害国家、集体或者第三人的合法权益，故该合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。双方应依诚实作用原则按约定全面履行各自义务，否则应承担相应违约责任。原告已付房款70万元。被告王金福承诺于2017年3月31日前取得该房屋所有权证，并于产权证办理完毕前一次性还清剩余贷款并解除该房屋的抵押登记，但至今未办理。被告王金福表示不再购买该房屋，已构成根本违约，原告主张被告支付违约金20000元，不违反双方合同约定及法律规定，本院予以维护。原、被告签订的《存量房买卖合同》尚存在继续履行的条件，按照《合同法》的相关规定，此合同应继续履行。被告现已具备办理房屋所有权证的条件，第三人成功房产公司应配合予以办理�原告主张代被告王金福偿还其在第三人工行燕郊支行的剩余贷款，因不违反法律规定、不损害被告及第三人的利益，且有利于合同的全面履行，故对原告的主张本院予以维护。清偿剩余贷款后，被告王金福配合第三人工行燕郊支行办理诉争房屋的抵押登记注销手续。原告请求被告协助原告办理三河市燕郊开发区燕顺路西侧、行宫西大街南侧欧逸丽庭二期GH－3－2503号房屋的产权变更登记手续，于法有据，本院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2016年3月30日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效。二、原告何春丽于本判决生效后七日内代替被告王金福向第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行偿还位于三河市燕郊�发区燕顺路西侧、行宫西大街南侧欧逸丽庭二期GH－3－2503号房屋的全部贷款本息（具体数额以银行贷款余额为准），且被告王金福应配合办理涉案房屋的抵押登记注销手续，并将该房屋交付给原告何春丽。三、被告王金福于本判决生效后七日内向第三人三河成功房地产开发有限公司办理取得三河市燕郊开发区燕顺路西侧、行宫西大街南侧欧逸丽庭二期GH－3－2503号房屋产权证的相关手续，并于取得房屋产权证后十日内协助原告何春丽将该房屋过户到原告何春丽名下，办理过户手续相关费用按双方约定承担。四、如原告何春丽代被告王金福清偿抵押贷款后，尚有剩余的购房尾款，于房屋过户手续办理完毕当日给付被告王金福。五、被告王金福于本判决生效后七日内给付原告何春丽违约金20000元。案件受理费20100元减半收取10050元，及保全费5000元由被告王金福负担（本�决生效后三日内交纳）。二审中，本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为,上诉人王金福以其妻子孙会丽不知情为由，要求解除合同。依据王金福购房时提交给银行的单身证明、购房合同，上诉人有充分的理由相信王金福有权出售案涉的房屋。且被上诉人提交的通话录音及短信记录可证明孙会丽对签订房屋买卖合同是知情并同意的，孙会丽虽未在房屋买卖合同上签字，但被上诉人有理由相信签订房屋买卖合同系上诉人夫妻双方共同意思表示。另，被上诉人在签订合同时尽到了注意义务，通过中介签订合同并支付符合市场价格的合理对价，应认定为善意第三人。上诉人称其与被上诉人签订房屋买卖合同系无权处分，无权处分系指无处分权的情形，而本案中的上诉人与其妻子系案涉房屋的共有权人，并不属于无权处分，而是属�共有权人的处分，在共有权人处分共有财产时，如相对人有理由相信其为有权处分，则构成善意相对人。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第(二)项之规定：“他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。另，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”综上所述，王金福的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由上诉人王金福负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊清维审 判 员 柴秋芬审 判 员 梁志斌二〇一八年六月十九日法官助理 张良健书 记 员 李 煜