河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民一终字第333号
上诉人（原审被告）：王成忠，农民。
上诉人（原审被告）：田秋芬，退休工人。
被上诉人（原审原告）：李英，下岗工人。
委托代理人：李金洋。
上诉人王成忠、田秋芬因与被上诉人李英农村房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2014）永民初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人王成忠、田秋芬，被上诉人李英及其委托代理人李金洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2002年4月3日，王成忠以27000元的价格将正房四间、东西厢房各两间出售给李英，同时将宅基地使用证（其证号为永集建［94］字第21399号，土地使用者为田秋芬﹤系王成忠之妻﹥，用地面积为189平方米）交付李英，双方签订了书面的《售房合同》，同时永清县永清镇二堡村民委员会在该《售房合同》上加盖了公章。
原告李英主张在其购买该房屋后，于2002年6月份左右进行了以下改造和装修：1、院内平整地面、铺地砖；2、房屋室内吊顶；3、室内铺瓷砖；4、正房门口、窗口包板；5、屋顶换瓦；6、安装锅炉、暖器；7、上、下水管道改造。被告除对原告所主张的第1项不予认可之外，其余均予以认可。关于房屋改造和装修的费用，原告不能提供每一项具体数额，主张全部加起来大概是两万余元。被告对于该数额不予认可。关于房屋及院落所占用的宅基地面积，庭审中原被告双方均认可为203平方米。
2013年初，永清县永清镇二堡村准备对李英所居住的地块实施城中村改造。2013年5月22日，王成忠以其与李英所签订的售房合同无效为由向本院提起诉讼，该案经审理后，本院依法于2013年9月6日作出（2013）永民初字第1199号民事判决，并已经发生法律效力。该判决确认双方于2002年4月3日签订的《售房合同》无效，并由双方互相返还房屋和房款。
原告李英（乙方）于2014年6月21日与永清县新发房地产开发有限公司（甲方）签订了《拆迁补偿安置协议书》一份，该协议确定乙方的拆迁面积为231平方米，回迁楼主体结构为框架剪力墙结构，如乙方放弃选楼或选楼后的剩余面积，按照甲方与村委会共同核定的拆迁补偿价即住宅按每平方米2500元进行补偿。协议还对拆迁期限、回迁事项等相关内容进行了约定。永清县新发房地产开发有限公司在其出具的情况说明中证实，该户拆迁面积231平方米中含二堡村委会分配给各户的面积28平方米。
本案在审理中，应原告李英申请，本院委托廊坊煜坤价格评估咨询服务有限公司对涉案房屋建筑物现市场价格及购房款增值部分价格进行了评估。该公司于2014年11月4日出具了廊煜坤评字（2014）第090号价格评估报告书，其结论显示房屋建筑物的评估价格为人民币51488元，资金增值部分评估价格为人民币149599元。
一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因比所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告李英与被告王成忠所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到王成忠作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。李英作为买受人，其身为城镇居民而到农村购买农民的住宅，对于合同无效也有过错，故此亦应承担相应的责任。对于李英作为买受人因合同无效所引发的损失，应为信赖利益损失，该损失的赔偿应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失两方面因素予以确定。王成忠出售房屋的价款部分，已由法院判决返还李英。就本案而言，对于李英信赖利益损失的赔偿，既应考虑房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失的因素，还应考虑现实面临的出卖人因为拆迁、补偿所获利益的因素。结合本案实际，原告对于涉案房屋进行的改造和装修部分，系附和于出卖人所有的原物上形成添附，有的无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦会造成极大贬损。因此买受人应将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿给买受人。本案中涉案房屋现值经评估为51488元，原买卖价格为27000元，两者间的差异24488元即为给买受人所造成的损失。
关于出卖人因为拆迁、补偿所获利益的问题，虽然原告与永清县新发房地产开发有限公司所签订的《拆迁补偿安置协议书》不具有合法性，但是该协议中的内容却具有真实性，故其可以作为人民法院对于本案进行处理的相应依据。对永清县新发房地产开发有限公司给予涉案房屋及院落进行补偿所确定并提供拆迁面积为231平方米的回迁楼，由于具体开工及建设完成时间具有不确定性，并且楼房价格亦不具有稳定性，随时会因为市场因素而发生变化。因此在本案中，法院不宜就该回迁楼的价值予以确定和处理，而应当以所提供的拆迁补偿面积作为依据，来对双方当事人的利益进行公平合理的调整。双方当事人对于所确定享有的拆迁补偿面积，均可以在本判决生效之后自行依法处理。
被告王成忠与被告田秋芬系夫妻关系，所出售的房屋属于双方共同财产，且该房屋的宅基地使用证登记的使用者为田秋芬，故田秋芬被本案原告李英列为被告并无不当。被告田秋芬关于其主体不适格的意见，本院不予采纳。
综上，对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认本案当事人诉争的房屋及院落所享有的拆迁补偿面积为231平方米，由原告李英享有161.7平方米，由被告王成忠、田秋芬享有69.3平方米。二、被告王成忠、田秋芬给付原告李英原房及添附部分的折价补偿款24488元，于本判决生效后十五日内付清。三、驳回原告李英的其他诉讼请求。案件受理费10835元，评估费4000元，共计14835元，由原告李英负担4450元，被告王成忠、田秋芬负担10385元。
原审判决后，上诉人王成忠、田秋芬对一审判决不服，向本院上诉，请求撤销原审判决第一项，按房屋实际面积203平米予以分割，将属于村民的28平米归还给上诉人，上诉费由被上诉人承担。其上诉理由是：涉案所占房屋的实际面积是203平米，原审按拆迁补偿的总面积231平米给双方进行分配，但永清县永清镇二堡村委会补偿的28平米应该属于上诉人，这是村里公摊面积给村民的补偿，具有一定的身份特征，被上诉人作为非农业人口不应享受属于村民的权利。
被上诉人李英答辩称，一、被上诉人是与永清县新发房地产开发有限公司签订的《拆迁补偿安置协议》，而不是与永清县永清镇二堡村民委员会签订的协议，超出房屋面积的28平方米是房地产开发公司为促使尽快拆迁而给拆迁户的一种补偿，也是各拆迁户与房地产开发公司讨价还价的结果。因此，超出的28平方米实际应归被上诉人所有。上诉人将房屋出售给被上诉人后又反悔，本身就违背了诚实信用原则，一审判决将拆迁面积中的69.3平方米判给了上诉人，被上诉人虽然不服，但仍然尊重了一审判决，没有提出上诉，而上诉人却毫不满足，竟提出上诉，主张与自己毫不相干的超出房屋面积的28平方米。二、在一审庭审中，上诉人没有提供任何证据证实超出的28平方米是二堡村委会补偿给村民的，因此上诉人的主张也就没有任何事实依据。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，2002年4月3日，上诉人王成忠以27000元的价格将涉案房屋及院落出售给被上诉人李英，同时将宅基地使用证（其证号为永集建［94］字第21399号，土地使用者为田秋芬﹤系王成忠之妻﹥，用地面积为189平方米）交付，双方签订了书面的《售房合同》，同时永清县永清镇二堡村民委员会在该《售房合同》上加盖了公章。已经发生法律效力的2013年9月6日做出的（2013）永民初字第1199号民事判决，确认双方于2002年4月3日签订的《售房合同》无效，并由双方互相返还房屋和房款。关于拆迁、补偿所获利益的分配问题，根据被上诉人与永清县新发房地产开发有限公司所签订的《拆迁补偿安置协议书》，该协议中就涉案房屋及院落进行补偿所确定的拆迁面积等内容进行了约定，也符合该村拆迁事宜的相应政策，故该协议可以作为对于本案进行处理的相应依据。对永清县新发房地产开发有限公司给予涉案房屋及院落进行补偿所确定并提供拆迁面积为231平方米的回迁楼，上诉人虽主张拆迁面积231平方米中包含其基于村民身份应享有的28平方米，但永清县新发房地产开发有限公司出具的证明中并未表述该28平方米应由上诉人取得，在该证明未得到永清县永清镇二堡村民委员会认可的前提下，其对该协议的解读均不具有相应效力；且该争议的28平方米，系基于被上诉人李英所购买的房屋及院落而产生的，被上诉人李英在购得房屋及院落后一直在此居住，该争议的28平方米与原来的院落面积一起按比例分配更趋于合理，故上诉人该主张本院不予支持；综上所述，原审判决适用法律正确，程序合法，并无不当，上诉人上诉请求及理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人王成忠、田秋芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一五年五月二十五日
书 记 员 王同强