成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初4151号原告：成都睿邦物业服务有限公司。住所地：成都市武侯区领事馆路*号*座***号。法定代表人：邱可，公司总经理。委托诉讼代理人：何治雄，四川君合律师事务所律师。被告：赵浩宇，男，1992年10月19日出生，汉族，住四川省南部县南隆镇。原告成都睿邦物业服务有限公司(以下简称睿邦物业)诉被告赵浩宇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告睿邦物业的委托诉讼代理人何治雄、被告赵浩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。睿邦物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2011年4月1日起至2016年4月30日止的物业服务费10344.99元、生活垃圾费274.5元及违约金4902.92元。事实和理由：被告赵浩宇购买了位于成都市天府新区×镇正北下街×号水印城×幢×单元×号房屋，该房屋建筑面积为113.06平方米。根据《前期物业服务合同》、《物业服务合同》等约定，原告为被告提供物业管理服务，住宅物业服务费的收费标准为按房屋建筑面积1.5元/月·平方米收取，被告应于每月15日前向原告交纳当月物业服务费，如逾期未缴纳物业服务费的，原告应向被告收取违约金，但被告自2011年4月1日起至2016年4月30日止拖欠物业服务费10344.99元、垃圾费274.5元，同时，按照物业服务合同的约定，被告应当从逾期支付物业服务费之日起向原告支付违约金共计4902.92元。原告多次催收未果，故诉至法院，提出前述诉讼请求。赵浩宇辩称，2014年9月前的物业费因已过诉讼时效，不应当支持。2014年9月后的物业费，因物业公司的服务没有达到合同约定的标准，被告认为至少应当按照约定标准的七折来计算物业费。2014年9月前被告不在水印城小区居住，因此不应当缴纳2014年9月以前的生活垃圾费。违约金不应当计算，即使计算，原告主张的违约金过高，请求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵浩宇系远光·水印城建筑区划业主，其房屋面积为113.06平方米。2007年12月1日，水印城建筑区划建设单位四川远光实业有限公司与原告睿邦物业签订《前期物业服务合同》，约定由原告为水印城建筑区划提供前期物业服务管理，合同期限自2007年12月8日起至业主委员会成立后代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；住宅物业服务费为每月每平方米1.5元，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前交纳当期的物业管理服务费及其它费用，逾期交纳的，每逾期一日按应交纳总金额的万分之五支付滞纳金。2014年8月28日，成都市天府新区华阳街道远光·水印城建筑区划第一届业主委员会（以下简称水印城业委会）与原告签订了《物业服务合同》，约定自2014年8月31日起至2017年8月30日止原告继续为水印城建筑区划提供物业服务，物业服务费为每月每平方米1.5元，按月缴纳，缴纳时间为每月10-15日，逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起，按每日以欠费金额的千分之三支付违约金。2014年9月25日，上述《物业服务合同》在四川省成都天府新区成都片区管理委员会国土资源和房产管理局房产管理处备案。合同签订后，原告继续为水印城建筑区划提供物业服务。被告赵浩宇从2011年4月1日起至今未向原告交纳物业服务费，原告经多次催收未果，于2016年6月12日起诉来院，提出前述诉讼请求。原、被告有争议的事实为：1.原告主张自2011年4月1日起的物业服务费是否已超过诉讼时效？被告赵浩宇认为2014年9月前的物业服务费均已超过诉讼时效，不应支持。对此，原告方提交了落款时间为2016年4月29日的《费用催收函》及中国邮政EMS快递单、回单，主张原告于2016年4月29日向赵浩宇发出《费用催收函》，告知赵浩宇在2016年6月15日前缴纳自2011年4月1日起至2016年4月30日止的物业服务费、垃圾清运费等，该《费用催收函》于2016年4月29日经中国邮政EMS快递方式寄往赵浩宇的住址成都市天府新区正北下街×号水印城×-×-××-××××，邮局出具的快递单寄送情况显示本人签收。被告赵浩宇对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均不认可，认为EMS面单上没有被告本人的签字，且被告本人也没有收到过，费用催收函上载明的“谢青”被告并不认识，上述材料不能证明原告向被告主张过权利。对此，本院认为，原告提交的《费用催收函》系原告单方制作，上面并无被催收人签名等信息，函件本身无法证明原告向被告赵浩宇催收过相关费用；从原告提交的中国邮政EMS面单来看，该单据并未显示邮件内的文件或物品名称，也未有收件人签名，虽邮局回单显示本人收，但在被告赵浩宇否认收到过上述《费用催收函》的前提下，原告方的证据不足以证明已经将《费用催收函》寄送至被告处，也不能证明于2016年4月29日向被告主张过权利。原告另举出在被告赵浩宇大门处张贴《催费通知单》的照片，主张2016年5月12日原告向被告发出过《催费通知单》，告知被告自2011年4月1日至2016年5月31日已欠缴物业服务费合计10793元，要求被告在2016年5月31日前到水印城物业服务中心缴纳上述费用。被告辩称未看到过自家大门张贴有《催费通知单》。本院认为，原告提交的照片不能直接反应上述《催费通知书》张贴的地点为赵浩宇家，也无其他证据证明已将主张权利的相关材料通过任何方式送达给了赵浩宇，故对《催费通知单》及照片，本院不予采信。原告于2016年6月12日起诉，可视为已向被告赵浩宇主张权利，因此，原告最早只可主张自2014年6月12日起的物业服务费，自2011年4月1日起至2014年6月11日止的物业服务费已超过诉讼时效，不应予以支持。对被告赵浩宇的抗辩意见，本院予以采纳。2.原告是否提供了与其收费标准相对应的物业服务？被告赵浩宇提交了网络新闻截图及现场照片、小区内张贴广告的照片、小区车辆违章停放的照片、小区电梯长期故障的照片、小区环境卫生脏乱的照片、2013年度业主满意度调查表照片，主张原告对小区违章事件不进行管理，对电梯未进行有效维护，擅用维修基金，小区环境脏乱差，物业服务质量不达标，等。原告认为被告提交的网络新闻截图及现场照片系复印件，不能确定其真实性，且内容中提到所拆除的墙体并不是被告所指的承重墙及主体结构；关于小区内张贴广告的照片，原告认为物业合同规定了物业公司可以进行广告营业且被告的证明目的与本案无关联性；关于小区车辆违章停放、小区环境脏乱的照片，原告认为照片是静态的，不能反映整个事件全面的情况且被告提供的照片模糊，不能证明是在水印城小区；关于小区电梯长期故障的照片，原告认为被告提供的证据不能反映整个事件情况，电梯出现故障原因是很多面的，且事发不久原告已经检修完毕，现在电梯能够正常运行；关于2013年度业主满意度调查表是一户的调查表，不能代表整个小区，而且此调查表没有原、被告和任何业主的签名。本院认为，被告赵浩宇提交的部分证据材料属复印件，无法核实其真实性；照片多数未直观反映出拍摄地点，不能确认是否拍摄于水印城建筑区划内；且照片反映的只是拍摄当时的情况，并不能反映该状况处于持续状态，满意度调查照片不是该建筑区划内全体业主的满意度调查，不具有被告主张的证明效力；在被告未提交其他证据材料予以佐证的情况下，仅有上述照片不能达到被告的证明目的，不能证明原告构成根本性违约、未对水印城建筑区划实行有效的物业服务。因此，对被告提交的上述证据，本院不予采信。本院认为，本案争议焦点为，1.原告主张的物业服务费是否已部分超过诉讼时效；2.被告赵浩宇是否应当足额支付物业服务费、是否应当支付违约金及违约金计算标准。对第一个争议焦点，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第一项的规定：具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的…。根据审理查明的事实，原告提交的证据均未能证明其于起诉前向被告赵浩宇主张过权利，诉讼时效未曾中断，因此，原告仅能主张起诉前二年起的物业服务费，原告诉讼请求中主张的2011年4月1日起至2014年6月11日止的物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。被告应当支付2014年6月12日起至2016年4月30日止的物业服务费。对第二个争议焦点，本院认为，根据《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款的规定，按时向物业服务企业缴纳物业服务费用是业主的法定义务。被告辩称原告并未按照其承诺的物业服务内容和标准提供物业服务，存在违约，故物业费至少应当按照约定标准的七折来计算，但被告提交的证据不足以证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本性违约的情形，因此，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。结合本院对诉讼时效的认定意见，被告赵浩宇应支付2014年6月12日至2016年4月30日止的物业服务费用113.06㎡×1.5元·㎡/月×23月=3900.57元。对原告主张的垃圾清运费274.5元，因被告赵浩宇辩称其2014年9月前并非实际居住在水印城小区，故不应当承担该日期之前的生活垃圾费。本院认为，被告并未举证证明其没有实际居住在水印城小区内，且缴纳生活垃圾费也是公民应当履行的义务，有无实际居住并不是缴纳费用的前提，对被告抗辩意见，本院不予采纳。但原告代缴此费用后向被告主张，仍应受诉讼时效的约束。结合本院对诉讼时效的认定意见，赵浩宇应当支付自2014年6月12日起至2016年4月30日止的生活垃圾费4.5元/月×23月=103.5元。关于被告是否应当承担违约金以及违约金的计算标准问题。因《前期物业服务合同》和《物业服务合同》对被告具有约束力，故上述合同中关于逾期违约金的约定适用于被告逾期不缴纳物业服务费的违约情形，但被告赵浩宇以违约金标准过高为由请求对违约金进行调整，本院认为，上述合同约定的每日万分之五和每日千分之三的标准明显过高，因此，逾期缴纳物业服务费期间内的违约金计算标准本院统一调整为以中国人民银行同期同类贷款利率计算；因合同约定每月10-15日缴纳物业费，故违约金应当以2014年6月16日起至2016年4月30日的当期未缴纳的费用为基数计至实际支付时止。原告睿邦物业在为水印城建筑区划提供物业服务的过程中客观上存在一些瑕疵，在今后应注重提高服务质量和水平，对业主反映的实际问题进行积极整改，加强与业主沟通联系，为业主提供更好的物业服务。综上所述，对原告要求被告支付物业服务费、生活垃圾费、承担违约金的诉讼请求，本院予以部分支持；被告赵浩宇关于诉讼时效和调整违约金的抗辩意见，本院予以支持；其余抗辩意见，与本案查明的事实和法律规定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告赵浩宇于本判决生效后十日内支付原告成都睿邦物业服务有限公司截止2016年4月30日止的物业服务费3900.57元和垃圾清运费103.5元，并支付相应的逾期缴费违约金（违约金以自2014年6月16日起至2016年4月30日止的当期未缴纳款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项付清时止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由被告赵浩宇负担138元，由原告成都睿邦物业服务有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  周艳飞人民陪审员  蒲迎春人民陪审员  马婷瑶二〇一六年十一月十四日书 记 员  王 洁