.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）宁03民终359号上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1968年10月20日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区吴忠市。被上诉人（原审被告）：吴忠市民族房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区吴忠市。法定代表人：强晓玲，系该公司董事长。委托诉讼代理人：景涛，男，1982年1月12日出生，汉族，系该公司员工，住宁夏回族自治区吴忠市。特别授权代理。上诉人ＸＸ因与被上诉人吴忠市民族房地产开发有限公司（以下简称民族房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2017）宁0302民初3924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ、被上诉人民族房地产公司的委托诉讼代理人景涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销（2017）宁0302民初3924号民事判决书，对本案依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：因原判认定事实不清，对案件证据认定错误，适用法律不当，故此，上诉人特提起上诉。一、原判对本案基本事实认定不清，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，被上诉人应当按照合同约定期限向上诉人交付涉案房屋，原判认定该合同对房屋交付时间的约定不明认定事实不清。首先，涉案商品房买卖合同是被上诉人提供的格式合同，该合同中关于交房时间等空白条款也全部是由被上诉人公司工作人员所填写，涉案商品房买卖合同是上诉人与被上诉人的真实意思表示，该合同对涉案房屋的交付时间约定明确，被上诉人应当按照合同约定的期限向上诉人交付涉案房屋，原判认定该合同对房屋交付时间约定不明认定事实不清；其次，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同也不违反法律、行政法规的强制性规定和损害社会公共利益，上诉人与被上诉人是自愿签订该合同，合同约定也是上诉人与被上诉人的真实意思表示，上诉人与被上诉人在签订合同时不存在欺诈、胁迫等情形，上诉人在签订涉案买卖合同过程中不存在任何过错，因此，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，被上诉人应当按照合同约定期限向上诉人交付涉案房屋。二、原判认定上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏事实依据，认定事实不清。上诉人向原审人民法院提交的证据商品房买卖合同及房屋维修基金收据可以证实，上诉人与被上诉人合同约定的涉案房屋交付时间为2015年9月10日，但被上诉人实际向上诉人交付涉案房屋的时间为2016年4月12日，被上诉人无故违约逾期向上诉人交付涉案房屋的事实客观存在，并且上诉人也没有实现合同目的，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求是有事实根据和证据支持的，但原判却认定上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉请缺乏事实依据，原判认定事实不清；三、原审人民法院对案件证据认定错误，上诉人向原审人民法院提交的证据砂浆供应费收据、装修清理费收据、物业费收据等证实了，被上诉人实际向上诉人交付涉案房屋的时间、以及被上诉人无故违约逾期交房的事实，但原审人民法院却对上诉人该证据的关联性及证明目的不予确认。而被上诉人向原审人民法院提交的建设工程竣工验收报告、电梯监督检验报告和建设工程竣工验收消防备案凭证等证据，该证据不能证实被上诉人已经按照其与上诉人的合同约定，及时履行相关竣工验收手续并且按照合同约定的期限按时交房的事实，并且被上诉人也存在因其公司自身资金周转困难等原因而故意拖延工程竣工验收时间和延误电梯安装等情形，但原审人民法院却对被上诉人该证据的三性及证明目的全部予以认定，原审法院对案件证据认定错误，因此导致了对案件基本事实认定错误；四、原判适用法律确有错误，上诉人在被上诉人违约逾期交房的情况下，上诉人行使同时履行抗辩权延期付款符合我国法律规定，上诉人在履行涉案房屋买卖合同过程中不存在任何违约行为，上诉人在与被上诉人签订涉案房屋买卖合同时，被上诉人向上诉人承诺了涉案房屋的交付时间为2015年9月10日，并且被上诉人也按其承诺与上诉人在该合同中明确约定了交房时间为2015年9月10日。上诉人在签订涉案房屋买卖合同时已经履行了必要的审查义务，上诉人对此不存在任何过错，被上诉人违约已经实际给上诉人造成了经济损失，上诉人并没有完全实现合同目的。原判认定被上诉人不构成违约适用法律不当。综上，原判认定事实不清，对案件证据认定错误，适用法律不当，因此，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的权益。被上诉人民族房地产公司辩称，一、事实和理由（一）房款支付情况：1.2015年9月16日上诉人订购被上诉人公司开发的吴忠市××区号住宅，并于当天签订了《商品房定购协议书》，并支付了定金30000元和房款90000元。2.2015年10月16日上诉人通过银行贷款方式向被上诉人公司支付房款260000元。3.2015年10月19日上诉人向被上诉人公司支付剩余房款65174元；（二）工程建设情况。2015年9月份阳光瑞祥11#楼正在进行房屋防水和室内给水、排水管道安装和地热工程施工。被上诉人公司销售部位于阳光瑞祥施工现场，在建房屋都提供客户实地看房，上诉人在交纳房款前也多次到现场进行了查看，被上诉人公司对施工进度没有任何隐瞒；（三）合同签订情况。因上诉人需采用银行按揭贷款方式支付部分房款，2015年9月16日被上诉人公司与ＸＸ签订了《商品房买卖合同》。但因被上诉人公司工作人员疏忽，误用了阳光瑞祥一期《商品房买卖合同》，对房屋交付日期未进行修改和约定。综上所述，被上诉人公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》中房屋交付日期，早于上诉人订购房屋和交款时间，不符合客观事实和常理。上诉人购买房屋时已多次到实地进行了查看，对工程施工进度和交付时间应有足够的认识，所以不应以错误的交付时间提出索赔要求。利通区人民法院在一审中已对案件事由进行了认真梳理和分辩，所以被上诉人公司请求维持吴忠市利通区人民法院做出的（2017）宁0302民初3924号判决，并驳回上诉人的上诉请求。ＸＸ向一审法院起诉请求：1.依法判决被告向原告支付逾期交付房屋违约金19855元（按照已交付的房款445174元，自2015年9月10日至2016年4月12日止，共计223天，每天万分之二计算，即445174元×223天×万分之二）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2015年9月16日，原告与被告签订一份商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议。合同及协议约定：原告（买受人）以445174元的价格购买被告（出卖人）开发建设的阳光瑞祥11幢2单元301号房，该房屋为预售商品房。买受人应于2015年9月16日前支付合同总额40%首付款185174元，下剩60%房款由买受人在2015年9月28日前提供齐全相关资料办妥银行按揭贷款后入出卖方账户。买受人如未按照本合同规定的时间付款，逾期在七日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过十五日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。逾期付款应付款是指到期应付款与该期实际已付款的差额。采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应在2015年9月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的符合本合同约定商品房交付买受人使用。该商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.如合同约定的交房期限届满时，买受人仍未依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金等）；买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行个人借款手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭款未划入出卖人指定账户的），交楼期限顺延。2.政府部门及市政配套单位施工、安装之延误及施工期间发生大风和暴雨的异常天气天数据实予以延期。3.不可抗力造成的延误工期。除上述特殊原因外，出卖人纯属自身原因未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过360日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款万分之二的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方当事人约定进行预告登记。合同签订后，原告于2015年9月12日向被告支付房款120000元，于2015年10月16日交付房款260000元，于2015年10月19日交付房款65174元，被告向原告分别出具了收据。2015年10月12日，涉案商品房买卖合同在吴忠市住房和城乡建设局做了合同备案登记。至2015年10月19日，原告已经按照合同约定的金额向被告支付了全部房款。2015年11月21日，被告就涉案房屋所在楼出具建设工程竣工验收报告。并分别于2016年1月15日、1月26日取得涉案房屋楼层的电梯监督检验报告、建设工程竣工验收消防备案凭证。涉案房屋于2016年1月26日具备了交付条件。被告于2016年4月12日向原告交付了涉案房屋。一审法院认为，经审查原告与被告签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，双方虽对房屋交付时间进行了明确约定，但合同约定的交付期限早于合同签订时间，且被告向原告出售的房屋是预售商品房，对于房屋交付时间的约定明显不符合常理。按照原、被告所签订的商品房买卖合同，被告在签订合同之时就已违约，该合同关于房屋交付期限的约定与客观事实不符。原告在庭审过程中亦陈述：”在签订合同时说9月份交房，没有说具体交房时间”。对于涉案房屋的交付时间，双方不能达成一致意见，应视为双方对房屋交付期限约定不明。原告系商品房买卖合同的一方当事人，对于商品房买卖合同中交付期限等重要条款不予认真审查，导致合同约定的交房时间与客观实际不符的情况未及时发现，双方对此予以更正，具有一定的过错，应对自己不审慎签约行为所造成的后果负责。被告在涉案房屋于2016年1月26日具备了交付条件后于2016年4月12日向原告交付了房屋，原告的合同目的即实现。现原告要求被告向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十九条、第六十一条、第六十二条第四项之规定，判决：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费296元，由原告ＸＸ负担。本院二审期间，上诉人ＸＸ为证明其上诉主张向本院提交如下证据：《前期物业服务协议》一份（原件）；销售不动产统一发票一份，（原件）；个人住房贷款凭证一份（原件）；收据一份（原件）；宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2017）宁0302民初3923号民事判决书一份（复印件）。以上证据共同证明被上诉人于2016年4月12日向上诉人交房，违约逾期交付房屋的事实。被上诉人民族房地产公司经质证认为，对上诉人提交的证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。物业服务协议代表上诉人接受物业公司的服务的合同，与本案无关；住房登记收费只是证明办理房屋收费登记；装修保证金是物业公司收的；销售不动产统一发票26万元一审被上诉人已经提交，只是证明上诉人购买房屋交费的时间；对于吴忠市利通区人民法院（2017）宁0302民初3923号民事判决书，因为王爱玲是2015年4月交费的，双方合同中约定的是2015年9月交房，即便是被上诉人错了，被上诉人进行赔偿并无异议，这个案子与本案无关。本院二审期间，被上诉人民族房地产公司为证明其抗辩主张向本院提交如下证据：工程建设施工资料共8份（原件），其中包括：2015年9月11日《见证取样记录》3份（室内排水管道、室内给水管道、室水热水管道），2015年9月20日《管道隐蔽工程检查验收记录》4份（给水管道及配件安装、排水管道及配件安装、室内热水管道及配件安装），2015年9月22日《见证取证记录》1份（卫生间防水卷材）。证明2015年9月份上诉人所购房屋仍处于施工阶段，并且所施工项目均可直接反映。上诉人ＸＸ经质证认为，上诉人不看被上诉人二审提交的证据，因一审时被上诉人没有提交，所以上诉人不认可，被上诉人提交的证据与本案无关。本院经二审审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人上诉主张要求被上诉人承担逾期交房违约金19885元的请求是否合法合理。本案中，首先应确定被上诉人是否存在逾期交房的违约行为。根据双方在2015年9月16日签订的商品房买卖合同的约定可知，被上诉人应在2015年9月10日将经验收合格的涉案房屋交付给上诉人，也就是在双方尚未签订合同，尚未达成买卖合意，上诉人尚未支付房款的情形下，被上诉人须先行向上诉人交付房屋。经本院二审核实，被上诉人承认该交房日期系其工作人员的疏忽造成，并不是合同及双方的本意。本案中关于交房日期的约定不符合本案商品房买卖合同的交易习惯及合同本意，是被上诉人的工作疏忽所致。上诉人是以按揭贷款的方式购买的涉案房屋，并非在签订合同之日付清全部购房款，而且上诉人付清首付款日期迟于合同约定的日期；又根据双方签订的补充协议约定可知，以按揭付款方式购买商品房的，交付房屋的日期在合同约定的购房款付清之前可以顺延，本案商品房买卖即符合交房日期顺延的约定情形，故本案商品房买卖合同的交房日期应为上诉人将涉案房屋购房款付清之日，而非2015年9月10日。根据上诉人提交的证据证实上诉人于2015年10月19日付清涉案房屋全部购房款，根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，被上诉人应在2015年10月20日向上诉人交付涉案房屋，被上诉人在上诉人付清涉案房屋的购房款后未能交付涉案房屋的行为，构成违约，对此被上诉人应按双方约定的逾期交房违约责任向上诉人支付违约金。故本案不存在原审法院认定的关于房屋交付期限约定不明的情形，原审法院对此认定错误，依法应予以纠正。双方均认可涉案房屋的实际交付日期为2016年4月12日，对该事实本院予以确认。故被上诉人应按照双方关于逾期交房违约责任的约定向上诉人承担自2015年10月20日起至2016年4月12日期间的逾期交房违约金，即15581.09元﹙445174元×175天×2?﹚。上诉人在本院二审期间提交的证据能够达到其证明目的，本院予以采信。上诉人关于被上诉人逾期交房构成违约的上诉理由成立，本院对其请求依法部分予以支持。被上诉人在本院二审期间提交的证据与本案讼争的实质性问题无关联性，不能到其证明目的，本院不予采信。被上诉人关于其不构成违约的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人ＸＸ的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。被上诉人民族房地产公司抗辩其不承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2017）宁0302民初3924号民事判决，即驳回原告ＸＸ的诉讼请求；二、限被上诉人吴忠市民族房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人ＸＸ支付逾期交房违约金15581.09元﹙445174元×175天×2?﹚；三、驳回上诉人ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计592元，上诉人ＸＸ负担136.16元，被上诉人吴忠市民族房地产开发有限公司负担455.84元。本判决为终审判决。审判长苏永生审判员艾进春审判员马克军二〇一八年七月二日书记员任宏红附：本案引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用的原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协议、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物，约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。