安徽省亳州市谯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）谯民一初字第01690号
原告：宋怀志（曾用名宋红升），男，1970年10月21日出生，回族，住亳州市谯城区。
委托代理人：ＸＸ刚，安徽亳乐律师事务所律师。执业证号：13416201110404912。
被告：李华云，男，1971年6月17日出生，汉族，住亳州市谯城区。
委托代理人：师松岭，安徽董志军律师事务所律师。执业证号：13416201010824046。
第三人：孔庆梅，女，1971年11月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托代理人：王文光，安徽和协律师事务所律师。执业证号：13416201110461705。
原告宋怀志诉被告李华云债权转让合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理，2015年5月4日，本院根据被告李华云的申请追加第三人孔庆梅参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告宋怀志及其委托代理人ＸＸ刚、被告李华云的委托代理人师松岭、被告孔庆梅的委托代理人王文光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋怀志诉称：2008年1月1日，原告宋怀志与被告李华云签订房屋租赁协议，被告将自己所有的坐落于亳州市谯城区魏武大道路西门面房三间（两层）租赁给原告经营“黄森脊骨”饭店使用，租赁期限为三年，自2008年1月1日至2011年1月1日，租金每年47000元。在原告合法有效的租赁期内，被告在未通知原告的前提下，于2010年5月4日与他人签订房屋买卖协议，将该房屋出卖给他人，并办理了房屋过户登记手续。原告知道后，即提出异议，要求房屋优先购买权。为解决租赁期间房屋装饰等相关损失，被告承诺与他人协商仍将该房屋出卖给原告所有。为此，双方于2011年5月28日订立协议，并收取原告房屋购房款50万元。经多次协商并诉讼，原、被告均未能解决该房屋优先购买权问题，被告也没有返还该50万元购房款。被告侵犯原告房屋优先购买权的行为给原告造成了巨大的经营及装修费等损失，原告为此起诉，请求依法判决：一、被告返还原告购房款50万元及利息损失42万元（利息损失按月利率2%计算，自2011年10月29日至2015年4月29日），合计92万元。二、被告赔偿原告房屋装饰费共计20万元。三、诉讼费由被告负担。
原告宋怀志针对其诉讼请求、抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：
1、原告宋怀志身份证及薛阁派出所证明各一份，证明原告宋怀志的身份信息。
2、租赁房屋协议一份，证明宋怀志租赁李华云所有的坐落于亳州市魏武大道路西门房三间（二层），租赁期限为三年（自2008年1月1日至2011年1月1日），租赁费为每年47000元的租赁事实。
3、个体工商户经营执照一份，证明经营地址为租赁房屋的事实。
4、亳州市房屋所有权转移登记档案一组共8份，证明在租赁期间，李华云于2010年5月5日与他人签订房屋买卖协议并将该房屋办理转移过户登记的事实。
5、协议及中国银行历史交易明细清单一组共4份，证明宋怀志知道李华云出卖房屋后即主张行使房屋优先购买权，李华云收取该房屋购买款50万的事实。
6、安徽省亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第0011号民事判决书一份，证明：第一，2010年5月5日，李华云在未通知宋怀志的情况下，与他人签订房屋买卖协议并将房屋办理转移过户的事实；第二，宋怀志已通过法定程序向李华云主张损害赔偿的事实。
7、工程取费计算表，证明原告租赁期间的装饰费用的损失。
被告李华云辩称：第一，被告李华云与原告宋怀志之间不存在房屋买卖关系，李华云与宋怀志原系房屋租赁关系，租期至2011年1月1日止。李华云因急需资金便欲出卖房屋，于2010年4月曾口头告知宋怀志卖房事宜。由于宋怀志当时出价较低，李华云便于2010年5月4日将房屋出卖给了第三人孔庆梅并同时办理了房屋过户登记。当时孔庆梅尚欠李华云50万元购房款，双方约定待交付房屋时付清。因宋怀志租赁期满后拒不腾退房屋，李华云便多次上门催促。此时宋怀志提出愿代替第三人孔庆梅先行偿还50万元购房款，以后宋怀志找第三人要钱，条件是不让李华云催其搬离房屋。2011年5月28日，李华云为宋怀志出具协议，明确收到宋怀志50万元房屋款，并注明将第三人孔庆梅出具的欠条抵押于宋怀志。首先，李华云为宋怀志出具协议时，房屋已出卖给孔庆梅并办理过户登记，产权不再属于李华云，李华云不可能再次出卖给宋怀志。其次，假如李华云将房屋再次出卖给宋怀志，则不可能将第三人孔庆梅出具的欠条抵押于宋怀志。最后，（2013）谯民一初字第00115号民事判决书在证据认定中，认定该协议不具有房屋买卖合同效力。故李华云与宋怀志之间不存在房屋买卖关系。第二，李华云与宋怀志之间属债权转移，根据我国目前法律规定，债权转移又称债权的让与，是指合同的一方将合同的权利全部或部分让与第三人。李华云与孔庆梅签订房屋买卖合同后，孔庆梅拖欠购房款50万元未付。宋怀志代为孔庆梅偿还50万元的同时，李华云将欠条抵押给宋怀志的行为是将对孔庆梅享有的同等数额的债权转移给宋怀志。该债权转让后，李华云即口头通知了债务人孔庆梅，由于宋怀志拒不搬离房屋，第三人孔庆梅故迟迟没有偿还欠款50万元，当事人知道债权转让的事实（2013）谯民一初字第00115号民事判决书亦可以印证。故李华云出具协议的性质为债权转移，并已发生效力。第三，宋怀志的损失是其拒不腾退房屋造成，李华云不应承担返还房款及赔偿责任。依据合同法相关规定，债权在让与时，受让人取代原债权人成为合同关系的新债权人，原债权人脱离合同关系。故李华云已经脱离与孔庆梅之间没有履行完毕的房屋买卖合同关系，应由宋怀志承担交房责任，并享有50万元的债权。由于债权转移后，宋怀志拒不履行交付房屋的义务，李华云担心因此造成与第三人孔庆梅之间的违约责任，再次找到宋怀志催促其交房时，宋怀志于2011年8月4日出具承诺书，承诺因该房屋造成的房屋租金、交易费用、利息等一切损失均由宋怀志承担。宋怀志的损失是其拒不腾退房屋造成，且其侵占期间至今没有支付第三人房租。其本人不仅没有受到损失，而且导致李华云逾期收到房款损失及第三人房屋租赁费损失，故李华云不存在违约行为，不应承担返还房款及赔偿损失责任。第四，装修部分不可拆除物应归房屋所有人，李华云不应承担赔偿责任。李华云与宋怀志之间的房屋租赁合同约定，因乙方装修房屋时破坏了房屋的隔墙、水池、卫生间以及楼梯等，租赁到期后室内外所有装饰的墙壁、隔山、吊顶、电线路、灯光、门窗、玻璃门窗、后灶房等不可拆除之物必须保留，不得拆走。故装饰物应归房屋所有人，李华云不存在赔偿房屋装饰费。综上，李华云认为，宋怀志所诉的房屋买卖关系不能成立，双方之间是债权转让行为。宋怀志在债权转让后拒不交付房屋，是导致三方受损的直接原因。故恳请法庭查明事实，并依法驳回宋怀志的诉讼请求。
被告李华云针对其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：
1、李华云身份证一份，证明被告李华云基本情况。
2、2010年5月5日李华云与孔庆梅签订的《房屋买卖契约》、2010年5月4日李华云与孔庆梅之夫陈兵签订的购房协议、2010年7月27日孔庆梅出具的欠条各一份，证明李华云于2010年5月5日将位于亳州市谯城区魏武大道薛阁公园5-7号的房产出卖给孔庆梅，并办理过户登记，孔庆梅下欠50万元房款约定待年底交房时一次性付清。
3、2011年5月28日李华云出具的协议、2011年8月4日宋怀志（又名宋红升）出具的承诺书各一份，证明租期届满后，因宋怀志占用已出卖的房屋拒不腾退，导致李华云不能收取孔庆梅下欠房款，经协商宋怀志自愿代孔庆梅偿还50万元房款，李华云将对孔庆梅享有的50万元债权转移给了宋怀志。宋怀志出具承诺书，承诺因其占用房屋行为所产生的租金、交易费用、利息等一切费用由其承担。
4、（2013）谯民一初字第00115号民事判决书一份，证明法院生效判决已经认定，原告宋怀志与被告李华云之间不存在房屋买卖关系，本案应定性为债权转让关系，同时判决书亦证明第三人孔庆梅对债权转让事实为明知，本案确定的案由有误。
5、（2012）谯民一初字第02956号民事判决书一份，证明李华云与宋怀志之间的房屋租赁期限届满后，宋怀志拒不腾退房屋，后孔庆梅提起侵权损害赔偿诉讼。
第三人孔庆梅辩称，从原告的诉求来看，第三人与本案无关，第三人不应当承担赔偿责任。
第三人孔庆梅针对其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：
1、孔庆梅的身份证一份，证明孔庆梅的身份信息。
2、（2012）谯民一初字第02956号民事判决书、（2014）亳民一终字第00553号民事判决书各一份，证明第三人购买的房屋至今没有交付。
经庭审质证，被告李华云对原告宋怀志所举证据发表质证意见为：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但该协议已于2011年1月1日失效，原告宋怀志超期占有房屋的行为属侵权。对证据3真实性无异议，但与本案不具有关联性。对证据4真实性无异议，但李华云在出卖该房屋前曾口头通知原告宋怀志，因宋怀志出价较低而放弃优先购买权。对证据5真实性无异议，但对其证明目的有异议，第一，协议内容意思是宋怀志代为孔庆梅偿还50万债务，李华云将孔庆梅出具的欠条抵押给宋怀志，其法律关系应为债权债务的转移，而不是房屋买卖关系；第二，李华云出具协议的时间是在2011年5月28日，该房屋于2010年5月5日便过户到孔庆梅名下，李华云也不具有出卖的权利；第三，该协议已经（2013）谯民一初字第00115号民事判决认定不具有房屋买卖合同效力。对证据6真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，李华云在出卖房屋前曾通知原告宋怀志，出卖后亦多次催促宋怀志腾退房屋，宋怀志恶意占有房屋导致损失扩大，李华云不应承担赔偿责任。对证据7真实性、合法性、关联性有异议，第一，工程取费计算表无出具单位，来源不具有合法性；第二，涉及的装修项目是否实际发生无相关证据印证，内容缺乏真实性；第三，依照原、被告之间的房屋租赁协议，明确约定租赁期装修费用应由宋怀志自行承担，故该份证据与本案不具有关联性。第三人孔庆梅对原告宋怀志所举证据发表质证意见为：对证据1、3、4无异议。对证据2有异议，租赁期限已到期。对证据5有异议，李华云收取宋怀志50万元购房款的事情孔庆梅不知情。对证据6、7有异议，原告主张的损害赔偿与第三人无关。
原告宋怀志对被告李华云所举证据发表质证意见为：对证据1无异议。对证据2有异议，第一，对2010年5月4日李华云与孔庆梅之夫陈兵签订的购房协议真实性无异议，合法性、关联性有异议，该协议恰恰说明李华云在2010年5月4日将争议的房屋以不同的价格分别与陈兵、孔庆梅签订购买协议，在2010年5月5日与孔庆梅签订房屋买卖协议并办理过户登记，双方的买卖行为是一种侵权行为，侵犯了宋怀志的房屋优先购买权；第二，对2010年7月27日孔庆梅出具的欠条的真实性无异议，证明目的有异议，因孔庆梅居住的房屋与李华云出卖的宋怀志现租赁的房屋属同一位置的相邻房屋，李华云与孔庆梅之间明知该房屋不能交付，故才约定交房时一次付清房款，故意拖欠房款于年底交房时一次交清，这也是双方不善意购买的一种表现形式；第三，对2010年5月5日李华云与孔庆梅签订的房屋买卖契约的真实性无异议，证明目的有异议，根据李华云与孔庆梅买卖房屋时间和交付时间均在该租赁期间，恰恰证明了李华云和孔庆梅侵犯了原告的优先购买权。对证据3有异议，第一，对2011年5月28日李华云出具的协议真实性无异议，证明目的有异议，首先，该协议是李华云单方意思表示，仅仅证明李华云收到宋怀志房款50万元，并将孔庆梅的欠条抵押给宋怀志的事实；其次，该协议证明李华云愿意将争议的房屋与孔庆梅协商继续卖给宋怀志，双方并约定如孔庆梅将该房屋转让给宋怀志造成的两次过户费用及相关损失由宋怀志承担；最后，因孔庆梅的代理人当庭向法庭承认该50万元孔庆梅不知道，故不存在被告所称的债权转让。对2011年8月4日宋怀志（又名宋红升）出具的承诺书真实性无异议，证明目的有异议，宋怀志于2011年8月4日出具的承诺书，与李华云20**年5月28日书写的协议均是双方的真实意思表示，也恰恰反映出如果李华云将争议房屋通过调解由孔庆梅以相同的价格转让给宋怀志，其所产生的房屋租金、交易费用及利息由宋怀志承担。对证据4真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该判决书恰恰认定了李华云出卖房屋没有通知原告，侵犯了原告的优先购买权，原告可向李华云主张损害赔偿。对证据5真实性、合法性、关联性无异议，但与本案主张的法律关系无关。第三人孔庆梅对被告李华云所举证据发表质证意见为：对证据1、2、5无异议。证据3协议与承诺书孔庆梅不知情。对证据4证明目的有异议，该证据不能证明原、被告双方是债权转让关系。
原告宋怀志、被告李华云对第三人孔庆梅所举证据1、2均无异议。
经庭审举证、质证，合议庭对原、被告及第三人所举证据认证如下：（一）原告宋怀志所举证据1、2、3、4、5、6具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；证据7与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。（二）被告李华云所举证据1、2、3、4、5具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。（三）第三人孔庆梅所举证据1、2具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。
根据上述认定的证据及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2008年1月1日，原告宋怀志与被告李华云签订租赁房屋（门面）协议书，约定李华云将其所有的坐落于亳州市谯城区魏武大道薛阁公园5-7号的房屋出租给宋怀志，租赁期限为三年（自2008年1月1日至2011年1月1日）。该协议第五项约定：因乙方装修房屋时破坏了房屋的隔墙、水池、卫生间以及楼梯等，租赁到期后室内外所有装饰的墙壁、隔山、吊顶、电线路、灯光、门窗、玻璃门窗、后灶房等不可拆除之物必须保留，不得拆走，但乙方所投资的冰箱、空调、桌、椅、挂式壁画，归乙方所有。2010年5月5日，李华云在未通知宋怀志的情况下与第三人孔庆梅签订房屋买卖契约，将上述房屋出卖给孔庆梅并办理了转移登记。孔庆梅因尚欠李华云50万元购房款，于2010年7月27日向李华云出具欠条一张，内容为：“今欠到李华云房屋余款伍拾万元整，余款付款日期今年年底房子交房时一次付清。孔庆梅，2010年7月27日。”租赁期限届满后，因宋怀志迟迟没有交付房屋，孔庆梅也未将购房款50万元支付给李华云。2011年5月28日，李华云向宋怀志出具协议一份，内容为：“今李华云收到宋怀志魏武大道房屋款伍拾万元整（￥500000元），有孔庆梅的下余买房款欠条作抵押。（以上协议下附孔庆梅的买房子欠条作抵押证明）。协议人：李华云，中人：赵杰。二○一一年五月二十八日。”2011年8月4日，宋怀志向李华云出具承诺书一份，内容为：“我宋红升对李华云魏武大道门面房6、7、8大约三百平方的房屋租金、交易费用、利息的一切费用由我承担。承诺人：宋红升。2011年8月4日。”孔庆梅对上述协议书及承诺书的内容均不知情。自2011年1月1日房屋租赁期限届满至今，宋怀志既没有与房屋所有人孔庆梅续签房屋租赁合同，也没有交付房屋。
本院认为，本案争议的焦点是2011年5月28日协议内容的真实意思问题。原告宋怀志对该协议内容的解释是，李华云向宋怀志称由其和孔庆梅协商，将已出卖给孔庆梅的房屋再卖给宋怀志，宋怀志支付给李华云50万元购房款，孔庆梅已支付给李华云的购房款，由宋怀志支付给孔庆梅，以孔庆梅出具的50万元欠条作抵押意思是房屋两次买卖所产生的损失及过户费用由宋怀志承担；承诺书是指如果李华云做工作让孔庆梅将房屋出卖给宋怀志，由宋怀志支付两次过户费用及房租。而被告李华云对该协议内容的解释是，因宋怀志拒不腾退房屋致使孔庆梅没有支付下余50万元的购房款，宋怀志为达到不搬出房屋的目的，而代为孔庆梅支付下余50万元的购房款，在这种情况下，李华云将孔庆梅出具的欠条交付给了宋怀志，所以协议称以孔庆梅的欠条作抵押；承诺书是因宋怀志迟迟没有交付房屋，李华云担心要向孔庆梅承担违约责任，宋怀志出具承诺书，称由其承担没有交付房屋所产生的一切损失。本院认为，宋怀志向李华云支付50万元并出具承诺书以及李华云出具协议时，双方均知道争议房屋已出卖给孔庆梅并办理过户登记的事实。因此，宋怀志支付给李华云的50万元并不是购房款，而是被告李华云所称的债权转让，因孔庆梅尚欠李华云购房款50万元，宋怀志代孔庆梅向李华云偿还该50万元以达到继续占有使用房屋的目的。故对于原告宋怀志的解释，本院不予采信。因原告宋怀志以继续占有使用房屋为目的、被告李华云以收取50万元卖房款为目的而签订协议，损害了第三人孔庆梅的利益，该协议无效。被告李华云应将50万元返还给原告宋怀志。因原告宋怀志存在过错，故对原告要求被告支付50万元的利息损失42万元的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告赔偿房屋装饰费20万元的诉讼请求，因原告未能提供证据予以证明，本院不予支持。本案立案案由是房屋买卖合同纠纷，因原、被告之间既没有签订房屋买卖合同，也不存在房屋买卖的事实，本案案由应更正为债权转让合同纠纷。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李华云于本判决生效之日起十日内返还原告宋怀志50万元。
二、驳回原告宋怀志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14880元，由原告宋怀志负担8237元，由被告李华云负担6643元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 孙 勇
代理审判员 梁东杰
人民陪审员 张利伟
二〇一五年九月十四日
书 记 员 樊晓露
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。