北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0101民初2246号
原告：关艳丽（兼第三人裴智委托诉讼代理人），女，1981年1月7日出生。
委托诉讼代理人：吕津勇，北京市一法律师事务所律师。
被告：朱蕴葳，女，1939年6月12日出生。
第三人：裴智，男，1978年6月30日出生。
第三人：任勇（兼被告朱蕴葳、第三人任思源、王凤花委托诉讼代理人），男，1971年7月29日出生。
第三人：任思源，男，1967年8月31日出生。
第三人：王凤花，女，1962年12月14日出生。
原告关艳丽与被告朱蕴葳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后。依法适用简易程序，追加裴智、任勇、任思源、王凤花为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告关艳丽及其委托诉讼代理人吕津勇，第三人任勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告关艳丽向本院提出诉讼请求：请求判令被告朱蕴葳按总房款日万分之五的标准支付原告关艳丽自2017年3月7日至2018年3月6日的违约金238527．5元；案件受理费由被告朱蕴葳承担。事实与理由：2012年2月15日，原、被告经北京中原房地产经纪有限公司居间介绍签订房屋买卖合同。约定由原告购买被告位于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋总价款为130．7万元。原告通过公积金贷款的方式向被告支付了房屋价款，并于2012年4、5月份办理了房屋过户手续。合同第十条第三款约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金。逾期超过3日未迁出的，自逾期超过当日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2017年3月，原告打算出售涉诉房屋以购买新房。原告多次通知被告要求其迁出涉诉房屋内的全部户口，被告及家人承诺迁出户口。在此期间，原告为购买他处房屋，与案外人何巍签订房屋买卖合同并支付定金10万元及中介费15万元。后由于被告表示无法迁出涉诉房屋内的户口，原告无法出售涉诉房屋，并最终解除了与案外人何巍签订的房屋买卖合同及居间合同，损失居间费5万元及定金10万元。原告认为，被告在与原告签订房屋买卖合同时隐瞒了涉诉房屋中的户口无法迁出的事实，后在原告打算出售房屋时又虚假承诺可以迁出户口，被告的行为违反了双方的合同约定及诚实信用原则，给被告造成了巨大的经济损失，亦对原告出售涉诉房屋及房屋交易价格造成影响。故原告诉至法院。
被告朱蕴葳辩称：原告在起诉状中主张的是2016年11月28日至2017年11月27日的违约金，但在此期间，原告并未告知被告其打算出售涉诉房屋，因而被告并不构成违约。2012年4月15日，原、被告双方在体育馆路派出所，在户籍民警的指导下签订了《关于原房主及家人户口保留原地的协议书》，协议书的甲方是被告，乙方是原告。该协议书第三条约定乙方将要出售该房产时，若新购房方同意甲方户口可不迁出情况下（须有双方书面确认书），甲方户口可保留原地，相反，甲方须在新购房方户口迁入前将所有户口迁出，不得影响其正常办理户口事宜及房屋买卖。被告认为原告在购买涉诉房屋时对被告及家人的户口保留在涉诉房屋内知情且同意。2017年11月28日前，原告未明确告知被告其买卖房屋需要被告迁出户口。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
第三人裴智述称：意见同关艳丽。
第三人任勇、任思源、王凤花述称：意见同朱蕴葳。
本院经审理认定事实如下：关艳丽与裴智系夫妻关系。朱蕴葳与案外人任荣和系夫妻关系，任勇、任思源系二人之子。任思源与王凤花系夫妻关系。
2012年2月16日，关艳丽（买受人）与朱蕴葳（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为东城区×××号，建筑面积54．59平方米。房屋成交价格为130．7万元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金；逾期超过三日未迁出的，自逾期超过当日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，关艳丽向朱蕴葳支付购房款130．7万元。2012年2月27日，关艳丽（买受人）、裴智（买受人共有人）与朱蕴葳（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，约定朱蕴葳向关艳丽、裴智出售涉诉房屋。2012年4月1日，关艳丽、裴智领取涉诉房屋的所有权证，涉诉房屋由关艳丽、裴智共同共有。
2012年4月15日，任思源、王凤花与关艳丽、裴智签订《关于原房主及家人户口保留原地的协议书》（以下简称户口保留协议书）。该协议书约定，甲方为原房主及其家属（朱蕴葳及其家属、任思源及其家属），乙方为现房主及其家属（关艳丽及其家属）。双方在确保乙方完成户口迁入的前提条件下，就甲方户口事宜（2个户口本，共计6人）自愿约定，1、乙方持有×××号房产期间，在甲方请求、乙方同意的情况下，经北京市东城区体育馆路派出所户籍管理科办理，允许甲方6人户口不迁出，同时乙方户口迁入。2、甲方所有成员均不参加×××号的任何收益及利益分配，该套房产的全部收益和利益（包括甲方户口所产生的收益和利益，如拆迁补偿、增加面积、安置房名额、城市疏散费等）均归乙方所有。3、乙方将要出售该房产时，若新购房方同意甲方户口可不迁出情况下（须有双方书面确认书）甲方户口可保留原地，相反，甲方须在新购房户口迁入前将所有户口迁出，不得影响其正常办理户口事宜及房屋买卖。4、甲方须积极配合乙方及其家属办理户口迁入事宜。5、甲、乙双方如有户口纠纷，须自行解决，与派出所无关。本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，自双方签字日期起生效，并同原购房合同一并具有法律效力，签署人为独立行为能力执行人。6、若甲、乙任何一方违约，须按照原购房合同赔偿。任勇在协议下方书写：“上述协议由其本人代替哥哥任思源手写”并签名。任思源、王凤花、关艳丽、裴智均在协议书上签名并按捺手印。
2016年7月8日，涉诉房屋由关艳丽、裴智名下转移登记至关艳丽名下，由关艳丽单独所有。
2017年5月24日，关艳丽分别与北京中原房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司签订《委托出售/出租协议》、《房屋出售委托协议》，委托上述两家中介公司出售涉诉房屋。2017年6月8日，关艳丽分别与北京麦田房产经纪有限公司、北京优巢房地产经纪有限公司签订《房屋出售/出租委托书》、《房屋委托登记表》，亦委托两个中介公司出售涉诉房屋。但原告未就出售涉诉房屋与他人签订房屋买卖合同。
另查，涉诉房屋内现登记有朱蕴葳、任荣和、任勇、任思源、朱蕴葳之孙女任洛萧、王凤花六人的户籍。关艳丽的户籍于2012年4月份迁入涉诉房屋。
庭审中，关于户口保留协议书，原、被告及第三人均认可签订户口保留协议书时任思源、王凤花、任勇、关艳丽及裴智在场，朱蕴葳不在场。原告及第三人裴智认可户口保留协议书真实性，但认为原告是在被告的虚假承诺下签署的该份协议。被告在房屋买卖过程中没有告知原告其想要保留户口，也没有就该问题与原告协商。按照房屋买卖合同的约定，被告应当在房屋所有权转移之日起60日内办理户口迁出手续。但由于被告一直拒绝迁出户口也不配合办理房屋过户手续，原告才与被告签订了上述户口保留协议书。同时，根据户口保留协议书第6条的约定，若甲乙双方任何一方违约需按照原购房合同赔偿，原告在2017年年初已告知被告其打算出售涉诉房屋，要求被告迁出户口，但被告及其家人均表示无法迁出户口，因此根据房屋买卖合同及户口保留协议书的约定，被告的行为构成违约，应当按照房屋买卖合同承担违约责任。且认为原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及户口保留协议书，对逾期迁户口问题，应参考两份合同内容，不能仅依据户口保留协议书。被告认为，虽然签订户口保留协议书时被告不在场，但被告知道并认可该协议书。被告及第三人任勇、任思源、王凤花认为，户口保留协议书中朱蕴葳及其家属是指朱蕴葳、任荣和、任勇，任思源及其家属指任思源、王凤花、任洛萧。经询，原告未向人民法院主张过户口保留协议书的效力问题。
关于原告要求的违约金，原告称按照原、被告双方签订的房屋买卖合同第十条第三项的约定，原告全部已付购房款为130．7万元，自2017年3月7日至2018年3月6日，被告应按日万分之五的标准支付违约金238527．5元。同时原告提交《退单声明》、发票、支付宝付款截图，以证明因被告未迁出户籍，原告解除了其与案外人就购买其他房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》等协议，并向案外人支付违约金10万元，向中介方支付居间服务费5万元。被告对原告提交的上述证据真实性不予确认，且认为原告要求的违约金标准过高，希望法院对违约金予以调整。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，不动产权证书、证明信、《关于原房主及家人户口保留原地的协议书》及双方当事人的陈述等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原告与被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告与任思源、王凤花、任勇、裴智签订的户口保留协议书系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。按照《北京市存量房屋买卖合同》约定，被告负有在房屋所有权转移之日起60日内迁出户口的义务，但原告、裴智与任勇、任思源、王凤花签订的户口保留协议书，明确约定允许被告等6人户口不迁出，且被告需在原告将要出售涉诉房屋且新购房人不同意被告户口留在涉诉房屋时，在新购房户口迁入前将所有户口迁出。现原告仅委托中介公司出售房屋，并未就出售涉诉房屋签订房屋买卖合同，被告迁出户口的条件未成就，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告关艳丽的诉讼请求。
案件受理费2439元，由原告关艳丽负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 杨 莹
二〇一八年四月十七日
法官助理 赵思宇
书 记 员 宋治国