上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3152号
上诉人（原审被告）黄怡钧。
被上诉人（原审原告）上海中祥房屋租赁有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人魏敏华，上海儒君律师事务所律师。
上诉人黄怡钧因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日受理后，依法组成合议庭于2015年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人黄怡钧，被上诉人上海中祥房屋租赁有限公司（以下简称中祥公司）的委托代理人魏敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，本市徐汇区柳州路＊＊＊号房屋（以下简称系争房屋）的权�人为公司A。2011年8月1日，公司A委托中祥公司对系争房屋以中祥公司名义对外签订合同。
2011年12月16日，中祥公司（甲方）与黄怡钧（乙方）签订《租赁合同》，约定，中祥公司同意将其经租的位于本市徐汇区柳州路＊＊＊号建筑面积为32.67平方米的房屋出租给黄怡钧作为商铺使用。租赁期限自2011年8月25日起至2014年8月24日止，月租金为人民币（以下币种相同）3，970元，该房屋租金三年内不变，乙方需继续承租房屋的，则应于租赁期限届满前三个月，向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲方在交付该租赁物同时，乙方应该向甲方支付相当于贰个月的租金即6，500元，作为租金保证金，甲方在收取保证金后应向乙方开具有效收款凭证。租赁关系终止时，甲方验明所出租的房屋及设施均无损失和本条第2项乙方应当承担的费用及其他应付款均已付清时，保证金于10天内无息归还乙方，甲方收回凭证。保证金不可抵租金。租金每贰个月支付，乙方应在租金起算日提前10天以支票或现金支付给甲方，先付后用。若逾期支付，每逾期一日，则乙方按迟付租金的千分之三支付滞纳金，按日累计。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的3天内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一天，乙方应按原定每平方米单价的三倍向甲方支付该房屋占有使用费。甲方行使终止权以后，乙方必须在3天内清场，并向甲方返还该房屋，每逾期一天，乙方应按照原定每平方米单价的三倍向甲方支付该房屋占有使用费。合同签订后，中祥公司、黄怡钧各自履行合同义务。
合同到期后，黄怡钧继续使用系争房屋至今，中祥公司收取了黄怡钧自2014年8月25日起至2015年12月24日止的租金共计15，880元，并�黄怡钧出具了期间分别为2014／8／25-2014／10／24、2014／10／25-2014／12／24的房租发票两张。2015年4月28日，中祥公司向黄怡钧发律师函，通知黄怡钧于2015年5月15日前搬离系争房屋，同时支付自2014年12月25日至实际搬离日止按每平方米12元计算的占有使用费，结清所有的水电煤等费用。黄怡钧收到后未答复。
中祥公司向原审法院提起诉讼，以其与黄怡钧之间的租赁合同已经届满，且其于2015年2月5日向黄怡钧发出《房屋租赁期满不再续租告知书》，要求黄怡钧于2015年3月15日前归还房屋，而黄怡钧至今未搬离系争房屋，也拒不支付使用费等理由，请求法院判令：1、黄怡钧返还本市徐汇区柳州路＊＊＊号房屋；2、黄怡钧支付自2014年12月25日至实际搬离日止的占有使用费，按每日每平方米12元为标准计算；3、黄怡钧结清占有期间水电煤等的所有相关费用；4、本案诉讼费�黄怡钧承担。审理中，中祥公司增加诉讼请求，要求解除租赁合同，并申请撤回第3项诉讼请求。
黄怡钧辩称，黄怡钧从2003年起承租系争房屋，一直按约履行合同。合同到期前中祥公司口头通知黄怡钧，合同到期后会继续出租给黄怡钧，不会涨价，中祥公司还电话通知要求支付房租。中祥公司、黄怡钧之间的交易习惯是先支付租金再签订合同。在租赁期间内中祥公司又与案外人签订了租赁合同，2014年12月31日，中祥公司通知黄怡钧说由二房东收取租金，中祥公司今后不再收取租金，并要求黄怡钧与案外人签订租赁合同，黄怡钧不同意。2015年1月至4月，黄怡钧一直与中祥公司协商要求继续签订合同及房租涨价事宜。中祥公司没有通知黄怡钧不再续约及涨价，也没有与黄怡钧办理退租手续。黄怡钧向中祥公司支付2014年12月的租金时，中祥公司以开不出发票为由不收租金，并提出由黄怡钧找二房东。中祥公司在与黄怡钧有租赁合同的情况下，与案外人订立合同是不妥的。关于中祥公司的第二项诉请房屋使用费是三倍的租金，黄怡钧不是恶意拖欠租金，不同意按此标准支付，也不同意返还房屋。黄怡钧没有违约行为，不承担违约责任，要求继续履行合同。
原审认为，中祥公司、黄怡钧签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中中祥公司、黄怡钧签订的租赁合同在2014年8月24日已经期限届满，后黄怡钧继续使用系争房屋，中祥公司未提出异议并收取租金至2014年12月24日，故中祥公司、黄怡钧于2011年12月16日签订的租赁合同继续有效�自2014年8月25日开始为不定期租赁合同。根据法律规定，对于不定期租赁合同，出租人在合理期限之前通知承租人后即可随时解除合同。故中祥公司要求解除租赁合同并要求黄怡钧返还系争房屋之诉请，理由正当，原审法院予以支持。
关于中祥公司诉请要求黄怡钧按原租金标准的三倍支付2014年8月25日至实际搬离之日止的占有使用费，租赁合同期限届满后，中祥公司、黄怡钧继续依约履行，原合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，虽然中祥公司曾发函通知黄怡钧搬离系争房屋并结清相关费用，但并没有作出解除不定期租赁关系的意思表示，黄怡钧在此期间占有使用系争房屋于法有据，故对中祥公司的该项诉请，原审法院难以支持。黄怡钧在租赁合同解除之前应当按约支付租金，合同解除后继续占有使用租赁房屋应当按约以原租金标准的三倍支付使用费。�于讼争合同已解除，中祥公司同意返还黄怡钧租赁押金6，500元，为了避免讼累，原审法院一并处理，中祥公司现同意返还，原审法院予以准许。
在案件审理中，中祥公司撤回部分诉讼请求系其对自身权利的处分且于法不悖，原审法院予以准许。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于二○一五年八月二十日作出判决：一、解除上海中祥房屋租赁有限公司与黄怡钧于2011年12月16日签订的租赁合同；二、黄怡钧于判决生效之日起十日内向上海中祥房屋租赁有限公司返还上海市徐汇区柳州路＊＊＊号房屋。三、黄怡钧于判决生效之日起十日内支付上海中祥房屋租赁有限公司自2014年12月25日起至判决生效之日止的租金（计算方式为建筑面积32.67平方米，以每平方米每天4元为标准）；四、黄怡钧于判决生效之日起十日内支付上海中祥房屋租赁有限公司自判决生效次日起至实际搬离之日止的房屋使用费（计算方式为建筑面积32.67平方米，以每平方米每天12元为标准）；五、上海中祥房屋租赁有限公司于判决生效之日起十日内返还黄怡钧租赁押金6，500元；六、驳回上海中祥房屋租赁有限公司其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计357元，由上海中祥房屋租赁有限公司负担277元，黄怡钧负担80元。
判决后，黄怡钧不服，上诉于本院称，1、原审法院对上诉人在原审表述的基本事实不予认定存在错误。上诉人提交诉争合同前的两份租赁合同由被上诉人拟定并执行，双方自2003年逐渐形成“先收租金后�合同”的交易习惯，被上诉人没有予以反驳，而原审法院对此重要事实依据未予认定有违公正。2、原审法院判定“自2014年8月25日开始为不定期租赁合同”适用法律不当。基于双方数十年租赁期间已达成的交易习惯，结合被上诉人在租赁合同到期后向上诉人收取租金的行为，表明双方在前一份租赁合同到期之前经过协商达成续租的合意并付诸实施，故双方之间形成定期租赁合同关系。被上诉人没有在2014年年底与上诉人按照交易习惯补签合同构成违约。另外，被上诉人与上诉人之间的合同关系未解除之前，已与案外人A签订租赁合同也构成违约。被上诉人要求解除合同缺乏依据，上诉人要求系争合约延续至2017年8月24日。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人中祥公司辩称，1、上诉人如果需要与被上诉人续签合同，必须提前三个�向被上诉人提出书面续租要求，但上诉人并没有书面提出续租要求，双方之间形成不定期租赁合同关系，被上诉人有权随时要求解除合同。2、被上诉人出于改变租赁经营方式的需要，委托案外人统一管理这里的商铺，且被上诉人在2014年年底向上诉人告知，被上诉人不再与上诉人续签租赁合同，如上诉人续租可与案外人签约，上诉人在本案审理中对此节事实并没有否认，被上诉人是在告知上诉人之后再与案外人签约的，故不构成违约。上诉人既没有与案外人签约，也没有搬离系争房屋，上诉人的行为已经构成违约，被上诉人有权要求解除合同及要求上诉人搬离系争房屋。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，虽然上诉人黄怡钧表述其自2003年起就与被上诉人中祥公司之间建�租赁合同关系，并以每次续签的租赁合同均事后补签构成合同法中的“交易习惯”等理由，主张双方就续签租赁合同及合同内容等协商达成且实际履行，应属于上诉人的单方意见及推断，并无充分证据加以证明，故本院难以采信。退一步讲，即便存在上诉人表述的双方就续签进行协商并达成一致意见的情况，则因双方就租赁合同没有补签完成，并不符合合同法中的“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”的规定，双方之间形成的关系也只能视为不定期租赁关系。同时，上诉人表述双方多次事后补签的行为，更能表明双方对以书面方式确定双方之间的权利义务关系知晓，且均以补签方式予以追认。据此，上诉人以“先收租金后签合同”的交易习惯及被上诉人之后收取租金之行为证明双方之间形成的是定期租赁合同关系，因缺乏关联性，故本院亦难以采信。原�法院基于查明的事实认定双方之间形成不定期租赁合同关系是正确的，判令解除合同关系并对合同解除的法律后果所作的认定，亦无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人黄怡钧的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币160元，由上诉人黄怡钧负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一五年十一月十七日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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