湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘民一初字第1074号
原告（反诉被告）徐丽。
委托代理人张建平，湘阴县新潮法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）熊慧明。
委托代理人谭水林。
原告徐丽与被告熊慧明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理，原告徐丽及其委托代理人张建平、被告熊慧明及其委托代理人谭水林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月23日，被告与她签订了门面租赁合同一份，她将自己所有的坐落于湘阴县江东路城管队西侧一缝门面及二层以上房屋（共五层）租赁给被告经营旅馆。合同约定租赁期限为五年（即2013年8月1日至2018年7月30日）。2013年租金为5.5万元，以后按每年10%租金递增，租金要求在每个年度到期日的前一个月必须支付下一年度的全部租金，水电费及费用由被告自行负责。
合同签订以后，被告按照租赁合同要求，将租赁费支付至2015年7月30日，然后关门歇业，并欠缴水费326元、电费820元，她多次电话进行催收，被告电话无法接通。2015年8月4日，她又向被告发出书面通知函，要求被告于2015年8月15日前必须将迟延租金、欠缴水电费共计65340元履行到位，通知函已经送达至被告居住地鹤龙湖镇西北分场，并告知被告的父亲，但被告无任何回复，没有履行合同约定的义务，已侵害了她的合法权益。故诉至法院，请求：1、解除租赁合同，由被告返还原告租赁物。2、由被告支付迟延租金4400元（直至解除合同前的全部租金）、水费326元、电费825元，合计5551元；3、由被告承担本案的全部涉诉费用。
原告当庭补充诉讼请求，要求被告支付占用费，以原租金为标准，并按照银行同期贷款利息标准计算利息，从合同解除日至实际返还门面之日止。
被告辩称，一、房屋租赁合同本来就是一个无效合同。因原告在与他签订房屋租赁合同前，已经与胡浩签订了一个长达十年的合同，且胡浩的后五年经营期的经营权已经被他用十四万元买下，并变更法人。遗憾的是当时没有找到与徐丽所签订的合同书，只给了他一张收据并说明自收取十四万元后宾馆的一切属本人所有。与此同时，原告在知道他买下了经营权的前提下向他提出说胡浩与原告的租赁合同已到期，要经营必须跟她重新签订合约。当时他内心的确很纠结，因为已花出了14万元，如不签订合同肯定会有很多麻烦，于是在被原告隐瞒原合同时效的前提下才与原告签订了本案合同，直到2015年5月份他在清扫垃圾时在抽屉柜的夹缝处找到了原告与胡浩所签订的合同。一经对比他方知受骗上当，当他正要与原告计较时得知妻子已经身怀有孕，只好在要花很多时间陪妻子去医院做妊娠检查的前提下暂时未与原告计较。时至今日他认为原告用这种手段促成他与原告签订的本案合同已违反了合同法42条、54条之规定，“不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。因此他与原告的合同应是不受法律保护的无效合同，且原告应赔偿因此合同给他造成的损失。
二、既然他与原告于2013年签订的合同是一份无效合同，那么就必须承认原来与胡浩签订的合同具备法律效力，而此合同的到期日是9月8日，就不应有延交房租一说。当然根据合同法56条、58条的规定，“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，则应看做他与原告签订的合同中租金在每年的前一个月内付清下年度的房租款，应认定为“一个月内”是指7月1日至7月31日的任意一天。而原告竟然以延迟交房租为由，于7月18日将门面大门加锁阻止营业，原告是完全违约的，因此违约造成了他的商业信誉受到严重影响，他花近两年时间耗资近五十万元的心血打造的商业平台渴望在后三年能得到回报，但经此一役显然已希望渺茫。根据合同法的规定，在双方合同尚未解除的情况下将承租的房屋锁上违反了出租人应向承租人交付房屋，并使房屋保持在可以使用状态的合同义务，所以原告应将违约而给他造成的经济损失进行赔偿。另外水电费问题，合同中已说明由他本人自行负责，又岂可由原告代收？所以原告指他关门歇业是对他的人格侮辱，要不就是原告自己动机不良，假借收取拖欠水电费为由而促成自己收回门面在采取同类手段高价出租以谋取暴利。综上，合同内欠下的水电费他承诺可以交付，也可以抵销在甲方赔偿的违约损失金中扣除。至于赔偿数额应为购买胡浩经营权等共计89万多元。涉诉费用应为败诉方承担。
被告（反诉原告）诉称，一、2008年8月2日反诉被告徐丽与原房屋承租人胡浩签订租赁合同，其内容为：1、租期十年即终止日期为2018年9月8日。2、租金前两年租金2.8万元，后三年为3万元。五年后年租金按10%递增。即从2013年为3.3万元，2014年为3.63万元如此递增。五年后他以14万元买下原承租人胡浩后五年的经营权，与此同时徐丽以原承租人合同到期为由欺骗他要求重新签订承租合同。因当时胡浩遗失原合同所以他在已购买经营权的前提下只好重新与徐丽签订了另一份租赁合同。其内容为：1、合同期5年，2、租金5.5万元每年，3、年租金按上年租金10%递增。2015年5月份他在宾馆意外发现原承租人的租赁合同，据此他认为徐丽采取欺诈手段骗得他与徐丽签订的租赁合同，违反合同法42、45、54条第二款的规定，应为无效合同，徐丽应对所骗取财物返还和承担骗人违约的经济损失。二、当他经营至2015年6月份时，因他妻子怀孕外出检查身体之时，徐丽以未交房租为由于2015年7月18日自作主张将他经营的宾馆大门锁住，造成他无法正常经营。事后他为减少损失与被告一起去江东派出所进行调解，其间多次要求开锁让他正常营业，但徐丽竟伙同家人一起大吵大闹，使调解无法顺利进行，进而使调解失败不欢而散。根据合同法的规定在双方合同尚未解除的情况下将承租房屋上锁违反了出租人应当向承租人交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的义务，因此徐丽再次构成违约，应承担违约带来的经济损失。故反诉请求：1、解除租赁合同；2、由被告返还多出原告被骗房租及各项违约损失89万元；3、由被告承担本案的全部涉诉费用。
反诉原告当庭补充诉讼请求：就第二项诉讼请求增加7500元的房屋租金。
原告（反诉被告）辩称，1、她与被告签订的合同合法有效，被告违反合同的约定，逾期未交纳租金，应承担违约责任；2、被告反诉主张的赔偿项目没有事实和法律依据，且与本案无关，不应予以支持。
经审理查明，原告徐丽在湘阴县文星镇江东路有一栋五层楼的私房。2008年8月2日，原告与案外人胡浩签订“门面租赁合同”，将该栋房屋整体出租给案外人胡浩用于经营宾馆，租赁期限为十年，从2008年8月8日至2018年8月8日（因门面装修需要，延续门面时间一个月至9月8号），前两年的年租金为28000元，后三年的年租金为30000元，后五年租金按年租价10%递增。胡浩租赁经营宾馆至2013年3月份时，欲将宾馆转让给他人经营，经与原告协商，原告同意解除与胡浩之间的租赁合同关系，同时胡浩对外张贴宾馆转让经营的公告，被告熊慧明看到公告后决定受让宾馆经营。2013年3月23日，被告向胡浩支付了整体受让宾馆经营的费用14万元整，与胡浩一起经营的伙计胡杜平代胡浩向被告出具了一张收条，写明：“收条，今收到熊慧明交来打宾馆现金壹拾肆万元整。从3月23号下午4时10分成交，宾馆所有的一切授熊慧明所有。如有欠账，熊慧明一概不管。2013年3月23号。”胡浩收到被告交付的受让费后，将宾馆整体交给被告经营，包括宾馆的经营权、装饰装修和内部设施全部转给被告。
同日，被告与原告重新签订了一份“门面租赁合同”，合同约定原告为甲方，被告为乙方。甲方同意将坐落在江东路城管队西侧的门面一缝及二层以上房屋（五层）整体出租给乙方，乙方自愿承租。经甲乙双方协商，达成如下协定：一、租赁期及付款方式。租赁期初步约定为伍年，即2013年8月1日至2018年7月30日，2013年租金5.5万元，以后按每年10%递增，租金在每年的前一个月内付清下年度的房租款，乙方逾期未足额交纳房租款，甲方无条件收回门面和房屋，不负任何责任。二、乙方装修不能妨碍整体框架，装修和经营过程中，必须确保房屋和水电设施安全，所有装修和设施投入实行来修去丢的原则，甲方不负任何责任，不承担任何补偿费用，不负责门面和经营中的任何收费，全由乙方承担。三、乙方不得擅自转让门面和房屋，确因需要转租，经在甲方的同意和监证下租赁。四、乙方用水、用电及费用实行包干自理的原则，甲方不承担任何费用及安全责任，如因房屋产权纠纷导致乙方不能营业，损失由甲方负责。原、被告双方均在合同上签名，被告还于当天向原告交付了5000元的租金预付款。
被告从与原告签订租赁合同的当天即2013年3月23日便开始经营，因胡浩在转让之前已向原告交纳了从2012年8月至2013年8月的全年租金，被告与原告签订合同后，至8月份才开始向原告交纳下年度的租金，前5个月租金原告未向被告收取。被告租赁经营了两年，向原告交清了至2015年7月31日止的租金，至2015年7月份开始，被告应按合同的约定向原告交纳2016年度的租金。2015年6月中旬左右，被告停止宾馆营业开始休息，5月份的水、电费因被告停业休息而没有及时缴纳，供水供电公司向原告发出了催缴水电费的通知单，原告多次给被告打电话均无法与被告取得联系，并在宾馆门口贴一份通知书，但被告仍未回宾馆经营也未与原告联系。原告便代被告交纳了欠缴的水电费，并于7月中旬将宾馆的大门另外上锁锁住。2015年7月18日，被告返还宾馆发现原告将门锁住，便与原告协商，后原告将门锁取掉，但至7月31日止，被告未继续经营也并未向原告交纳2016年度的租金。
2015年8月4日，原告到被告家，向被告发出书面通知一份，告知被告为确保租赁合同的切实履行，要求被告将租赁费和欠缴的水电费共66486元于2015年8月15日履行到位，如不能按原告要求到位，原告有权要求解除租赁合同，由此造成的损失由被告负责。
被告收到此通知书后，未按原告的要求交纳租赁费和水电费，也未到宾馆继续经营，原告遂于2015年8月25日向本院提起诉讼。
被告对于反诉中要求原告赔偿的各个项目当庭进行了说明，分别为：1、购买胡浩经营权14万元；2、宾馆装修花费25万元；3、2014年至2015年期间请4人在宾馆做事的劳务工资16万元；4、后期可预见利润30万元；5、电视网络剩下的费用1843元；6、多收房租2年4万元；7、被告提前锁门50天时间7500元的房屋租金（从2015年7月18日至9月8日，共计50天，因为原告与胡浩的合同到期日为9月8日，所以他与原告的合同到期日亦应比照前一份合同认定算至9月8日），共计899343元，扣除原告代缴的水电费1146元，还应赔偿898197元。
上述事实，有原告徐丽提交的与被告签订的“门面租赁合同”、房屋产权证书、催缴租赁费通知书、水电费交纳单，有被告熊慧明提供的原告与案外人胡浩于2008年8月2日签订的“门面租赁合同”、案外人胡杜平出具的收条、原、被告签订的“门面租赁合同”、被告交纳的2015年2月至2016年2月的电视收视费发票一张，与原、被告的当庭诉辩陈述记录在卷佐证证实，足以认定。
本院认为，本案原、被告双方均要求解除于2013年3月23日签订的租赁合同，因双方对解除合同无异议，对于原、被告均要求解除合同的请求，本院予以支持。但对合同的解除日期，本院根据法律规定认定如下：《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。原、被告在合同中已约定被告应于每年的7月30日前一个月交纳下一年度的租金，逾期未足额交纳房租款，原告无条件收回门面和房屋。被告在2015年7月31日后仍未交付租金给原告，原、被告双方约定解除合同的条件已成就，且经被告发出通知催告后仍未交付租金，原告有权解除合同。
《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告于2015年8月4日向被告发出通知，告知被告在2015年8月15日前交纳租金等费用，否则要求解除合同。被告在该期限届满后仍未交付租金，通知中的履行期限届满之日应视为原告与被告解除合同之日，故本院认定该合同的解除日为通知书中载明的2015年8月15日。
本案主要争议的焦点为：原告在本诉中要求被告支付的各项费用以及被告反诉要求原告赔偿的各项损失是否合理合法。
一、原告在本诉中要求被告支付的各项费用，本院结合原、被告双方是否存在违约的情况做如下认定：
1、迟延租金4400元。根据原、被告之间的租赁合同约定，租赁期限至2018年7月30日到期，租金在每年的前一个月内付清下年度的房租款，水电费被告自理。则被告最迟应于2015年7月31日之前支付2016年度的租金。被告从6月中旬开始一直停业，未按约定缴纳水电费，经原告多次打电话无法与被告取得联系。虽然合同约定的租金交付期限未到，但被告以行为表示不履行合同义务。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原告在7月中旬将宾馆用锁锁住，应视为原告在履行期限届满之前催促被告履行合同义务的方式，原告锁门的行为在本案中不能视为原告的违约或有过错。
因本院已认定原、被告的合同解除之日为2015年8月15日，在2015年7月30日履行期届满后至合同解除日之前共计15天的租金，被告应当支付给原告。原告主张按照2016年的标准支付租金合理合法，本院予以支持。根据合同约定的租金标准计算，2016年度的租金应为66550元，则每天租金为182元，15天的租金共计为2730元。对原告主张的迟延交付租金，本院部分予以支持；
2、欠缴的水电费1151元。因合同明确约定租赁期间的水电费由被告自理，原告已代为被告交纳欠缴的水电费1151元，对欠缴水电费的事实和数额，原告提供了水电费发票证据，且被告没有异议同意支付，对原告主张的水电费1151元，本院予以支持；
3、占用费及利息（利息按银行同期贷款利率计算）。因原、被告之间的合同已于2015年8月15日解除，合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告，但被告一直占用原告的房屋至今，导致原告无法对自己的房屋行使权利，被告应当向原告支付占用费至实际返还房屋之日止。原告主张按照2015年租金标准支付占用费合理合法，本院予以支持。2015年的租金为60500元，则每天租金为166元，按该标准由被告支付从合同解除日即2015年8月15日至实际返还房屋之日止的占用费。原告主张的占用费利息于法无据，本院不予支持。
二、被告在反诉中主张的各个赔偿项目，本院针对被告的反诉理由，对该合同的效力及原、被告在解除合同中是否存在过错，作如下认定：
被告反诉理由为，与原告签订合同时，原告隐瞒与案外人胡浩签订合同在先的事实，欺骗被告签订该份合同，该份合同无效，要求原告赔偿各项损失89万元。对被告反诉的主张是否成立，首先应分清原、被告签订的租赁合同，是被告受让了案外人胡浩与原告之间原租赁合同的权利义务，还是原、被告之间成立了新的租赁合同关系，该合同是否有效，原、被告是否受原租赁合同的约束。
原告与原承租人即案外人胡浩在合同未到期的情况下协商一致自愿解除原租赁合同，租赁合同解除后，胡浩将宾馆的经营权、装饰装修及内部设施以14万元全部转让给被告，其中胡浩已交纳的2013年度3月至8月份共5个月的租金都一并包含在内转让给被告。原告与胡浩之前存在租赁关系被告知情，被告整体受让宾馆原告知情且同意，在确定了被告为宾馆受让人后，原告重新与被告签订了租赁合同，又将房屋整体租赁给被告。合同中重新约定了租赁期限、租金标准和支付时间等权利义务。被告从胡浩处受让的是胡浩所经营宾馆的各项财产权利，而不是胡浩与原告之间于2008年签订的租赁合同的权利义务，原告与胡浩之间的租赁合同关系已经协商解除，原告与被告之间成立了新的租赁合同关系，原合同不再约束本案原、被告，与本案无关。原、被告之间签订的合同，是原、被告双方真实意思的表示，非原告采取欺骗手段与被告签订，该合同内容不违反法律的规定，合同合法有效。故对于被告提出合同无效的意见，本院不予采纳。
对于被告主张赔偿的项目：第1项、要原告返还他购买胡浩经营权14万元。此款系被告与胡浩之间宾馆经营转让款，属另一合同关系，与本案无关，不予支持；
第2项、宾馆装修花费25万多元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。同时，原、被告已在合同第二条中明确约定“所有装修设施和投入实行来修去丢的原则，甲方（原告）不负任何责任，不承担任何补偿费用”。因本案合同的解除系被告的违约行为所致，故被告主张的装修赔偿既不符合合同约定，也不符合法律的规定，本院不予支持；
第3项、劳务工资16万元，第4项、后期可预见利润30万元。该两项目没有任何事实依据，不符合法律的规定，本院不予支持；
第5项、返还电视网络费1843元。因被告于2015年2月交纳了全年的收视费2765元，2015年8月15日合同解除后，余下几个月的收视费属原告的不当得利，原告应当返还给被告。根据被告提供的发票显示全年收视费为2765元，每个月为230元，扣除从2月14日至8月15日六个月的收视费1382元，余下6个月的收视费1383元，原告应当返还给被告。
第6项、返还多收房租款4万元。原告与胡浩之间约定每年房租款3万元，属原告与胡浩的租赁合同关系，与本案无关。原、被告之间已另行约定了每年5.5万元的租金，是双方真实意思的表示，故原告无返还房租款的义务。
第7项、提前锁门的7500元房租金，因本案合同解除系被告违约所致，原告无过错，故不存在返还房租金给被告。故该项本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（二）（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告徐丽与被告熊慧明于2013年3月23日签订的“门面租赁合同”；
二、由被告于本判决生效之日起三日内将承租房屋腾空返还给原告；
如果被告未按照本判决书指定的期间履行门面腾空交付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
三、由被告支付原告门面租金2730元、水电费1151元、按每天166元的标准支付从2015年8月15日至实际返还房屋之日止的占用费；
四、由原告返还被告网络电视费1383元；
五、驳回原告在本诉中的其他诉讼请求；
六、驳回被告在反诉中的其他反诉请求。
上述款项，限原、被告于本判决发生法律效力之日起三日内一次性支付给对方。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费1000元，反诉受理费6300元，由原告徐丽承担1300元，由被告熊慧明承担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 钟 玲
人民陪审员 侯 静
人民陪审员 熊安球
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 李 顺