湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1830号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘滔，男，1974年6月18日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
上诉人（原审原告、反诉被告)：胡阿波，女，1976年11月16日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：肖大保，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号。统一社会信用代码91420500585454349P。
法定代表人：江妍萱，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黎明，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人刘滔、胡阿波与上诉人宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹置业公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘滔、胡阿波的共同委托诉讼代理人肖大保，上诉人长楹置业公司的委托诉讼代理人黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘滔、胡阿波上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持刘滔、胡阿波的一审全部诉讼请求，或依法发回重审；2、请求判令长楹置业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决事实认定错误。一审认定了双方签订的商品房买卖合同系有效合同，并作出维护双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议的效力，但又认定刘滔、胡阿波及团购单位隐瞒了其不是团购单位的职工，致使长楹置业公司作出了错误的意思表示，在与长楹置业公司签订商品房买卖合同过程中存在过错，损害了长楹置业公司的利益，该事实认定前后矛盾，系逻辑错误。一审认定刘滔、胡阿波是按团购价购买的长楹置业公司的商品房，团购价低于市场价，刘滔、胡阿波享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，该认定无任何事实依据，因为，在一审中，长楹置业公司没有举出证据证明其所称的团购价低于市场价，其损失是多少，故一审对此认定错误。在一审中刘滔、胡阿波（包括其他提起诉讼的业主）举出了长楹置业公司印发的宜昌长楹观邸合同签约流程证据，该证据第二大项第8小项明确载明，个体户也可以参加团购买房，所以既不存在所谓的团购门槛限制，也不存在团购价低于市场价一说，结合长楹置业公司举出的四家团购单位的团购协议及所附的团购房信息公布表证据，可以证明团购只是长楹置业公司所使用的营销手段，长楹置业公司在还没有取得规划许可证，还没有签订土地出让合同，还没取得商品房预售许可证的情形时，就在收取房款，其目的就是打着团购的名义筹集资金，长楹置业公司分配给四家团购单位的商品房团购数量，四家单位均没完成任务，所以团购数量是下限，而不是上限，团购不仅没有给宜昌长楹置业有限公司带来任何损失，相反，团购给长楹置业公司带来了巨大利益。一审认定刘滔、胡阿波参加团购侵占了长楹置业公司利益是错误的。其实，长楹置业公司在其还没有取得建设用地许可证、规划许可证和商品房预售许可证等证件前与四家团购单位签订团购协议收取预收款，目的是取得无成本的开发资金，在其发现四家单位均没完成其分配给四家单位的团购房任务的情况下，为了降低房屋建成后卖不出去的风险，对原来团购协议中的买房人必须是四家团购单位在职在编职工这一条款进行了变更，允许不是四家团购单位的在职在编职工的人参与买房。二、一审适用法律错误。一审在判决中适用了《中华人民共和国民法总则》第六、七条公平原则和诚实信用原则，是适用法律错误。因为人民法院审理案件应优先适用法律规则，在没有规则时方可适用原则，双方签订的合同及补充协议均对双方的权利义务进行了约定，在《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对该案中的法律问题均规定了法律规则，应优先适用，一审法院撇开这些法律规则而适用法律原则，违反了基本法理。三、一审驳回长楹置业公司的反诉请求是正确的。故请求二审支持刘滔、胡阿波的全部上诉请求。
针对刘滔、胡阿波的上诉，宜昌长楹置业有限公司辩称，答辩内容与我公司的上诉状内容一致。
长楹置业公司上诉请求：撤销原审判决第一项判决，改判驳回刘滔、胡阿波要求长楹置业公司交房及办证的诉讼请求，并由刘滔、胡阿波承担本案全部诉讼费用。事实和理由：刘滔、胡阿波要求长楹置业公司交房及办证的诉讼请求，应当予以驳回。1、长楹置业公司享有撤销权及先履行抗辩权。刘滔、胡阿波并非团购单位在编在职在岗职工，却以团购单位职工名义与长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，长楹置业公司有权依据《民法总则》第一百四十八条、一百四十九条及《合同法》第五十四条第二款的规定请求法院撤销双方所签《宜昌市商品房买卖合同》，虽然法院以“撤销合同后涉及购房款返还事宜，既不利于交易的稳定也不利于纠纷的解决”为由，作出了维护双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议的效力，但法院确认了刘滔、胡阿波应将团购价与市场价之间的差价补偿给长楹置业公司，只是因长楹置业公司在反诉中请求撤销合同未予请求，法院不作处理。根据《合同法》第六十七条的规定，在刘滔、胡阿波未补差价之前，长楹置业公司有权行使先履行抗辩权，不向刘滔、胡阿波交付房屋。2、涉案房屋不具备法定交付条件，交付房屋的判决无法实际履行。因施工单位中途退场中止施工且不提供竣工验收备案资料、部分业主违规搭建导致消防不能通过验收等原因，截至目前，涉案房屋尚未达到法定的交付标准。涉案房屋所在小区有部分业主已经入住，是因为该部分业主因住房困难，与长楹置业公司协商，双方签订领匙协议，将房屋转移给业主实际占有，这是开发商与购房户之间通过协商产生的交付变更法律行为，并产生法律上视为交付的法律效果。而刘滔、胡阿波并没有向长楹置业公司提出过申领钥匙的请求，也没有与长楹置业公司就提前领取钥匙将房屋实际转移给刘滔、胡阿波占有达成协议，在房屋不具备法定交付条件时，长楹置业公司依法不能主动将未达到法定交付标准的房屋交付给刘滔、胡阿波，法院判决长楹置业公司将房屋交付给刘滔、胡阿波也缺乏事实依据。3、办理产权证的前提是交付，既然交付不能实现，办证即不具备条件。综上所述，刘滔、胡阿波的请求不成立，原审法院的判决错误，应予撤销，改判驳回刘滔、胡阿波的诉讼请求。
针对长楹置业公司的上诉，刘滔、胡阿波共同辩称，请求驳回长楹置业公司的上诉请求，维持一审法院的判决对长楹置业公司提出的反诉部分。
刘滔、胡阿波向一审法院诉讼请求：1、判令长楹置业公司按照合同约定的条件向刘滔、胡阿波履行交房和办证义务；2、判令长楹置业公司向刘滔、胡阿波支付违约金26100元（从2016年4月1日起，违约金按已付购房款621434元的日万分之一计算，暂计算至2017年6月1日，从2017年6月2日始继续计算违约金至达到符合交房的条件之日止）；3、长楹置业公司承担本案的诉讼费用。
长楹置业公司向一审法院反诉请求：1、依法判令撤销刘滔、胡阿波与长楹置业公司于2014年12月13日签订的《商品房买卖合同》；2、刘滔、胡阿波承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年10月25日，宜昌市公安消防支队与长楹置业公司签订《团购意向协议》，约定宜昌市公安消防支队意向购买长楹置业公司开发的位于城东大道中××区房屋××套，意向购买的房屋用于本单位在编在职在岗职工（××公安××支队需提供人员清单）。嗣后，宜昌市公安消防支队向长楹置业公司提供《团购房签约时间表》，载明其单位团购房购房人名单，其中刘滔在该信息公布表之中。审理中，刘滔、胡阿波表示其均非宜昌市公安消防支队的在职在编在岗职工，长楹置业公司亦不认可刘滔、胡阿波的团购身份。
2014年12月13日，买受人刘滔、胡阿波与出卖人长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定刘滔、胡阿波向出卖人购买其开发的位于宜昌市××路××段长楹观邸第7幢1单元10层011004号房屋一套（产籍号为02-0017-0423-011004），建筑面积为136.94平方米，总价为621434元。合同第六条约定，买受人采取贷款方式付款，具体付款方式及期限的约定件附件六；合同第九条约定出卖人应当在2016年3月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付的商品房应取得商品房项目竣工交付使用备案证，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定若出卖人未按照合同约定的期限交付房屋给买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第二条约定，买受人采取银行按揭方式付款的，在签订本合同前，买受人支付购房定金80000元；在签订本合同当日，买受人首付购房总价款43.68%计271434元；剩余房款350000元由买受人办理银行按揭贷款一次性付款。
合同签订后，刘滔、胡阿波于2014年12月27日、2015年4月1日向长楹置业公司分两次付清购房款共计621434元人民币。截止至庭审当日，长楹置业公司未向刘滔、胡阿波交付案涉房屋。
一审法院认为，一、《团购意向协议》系宜昌市公安消防支队与长楹置业公司签订，宜昌市公安消防支队系代表本单位职工签订，且该协议明确约定效力及于宜昌市公安消防支队在职在岗的职工。依据上述协议，买受人符合《团购意向协议》约定的资格才能以团购价购买房屋，且与长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的买受人名单由团购单位提交给长楹置业公司，《团购意向协议》是刘滔、胡阿波与长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的基础，即《团购意向协议》对买受人的身份限制（即为团购单位在职在编在岗职工）对按照团购价购房的买受人具有约束力。刘滔、胡阿波自认均非宜昌市公安消防支队的在职、在编、在岗职工，故刘滔、胡阿波对以低于市场价的价格购买房屋需以团购单位职工名义的事实是明知的，团购单位也明知刘滔、胡阿波不是其单位职工，仍将刘滔的名字纳入提供给长楹置业公司的签约名单，刘滔、胡阿波及团购单位存在隐瞒真实情况的行为，致使长楹置业公司作出错误意思表示，有违诚实信用原则，且刘滔、胡阿波提供的证据不足以证明长楹置业公司在被起诉前知道刘滔、胡阿波系非团购单位职工或者明确认可其具备团购资格，据此可以认定刘滔、胡阿波在与长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的过程中存在过错，损害了长楹置业公司的利益。二、双方签订《宜昌市商品房买卖合同》后，刘滔、胡阿波已付清全部房款，已履行了合同的主要义务，现长楹置业公司主张撤销合同，撤销合同后涉及购房款的返还等事宜，既不利于交易的稳定也不利于纠纷的解决，故本院决定维护双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议效力。长楹置业公司要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求，本院不予支持。长楹置业公司仍应按照《宜昌市商品房买卖合同》的约定及时完成综合验收取得商品房项目竣工交付使用备案证，向刘滔、胡阿波履行交付房屋、办理房屋权属证书义务。刘滔、胡阿波的该项诉讼请求，本院予以支持。三、虽长楹置业公司存在逾期交付房屋的行为，但向刘滔、胡阿波并非合格团购户，且享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，其在本案中以团购户身份主张长楹置业公司支付逾期交付房屋违约金没有法律依据。刘滔、胡阿波要求长楹置业公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告宜昌长楹置业有限公司完成商品房综合验收，自取得商品房项目竣工交付使用备案证之日起十日内向原告刘滔、胡阿波交付位于宜昌市××路××段长楹观邸第7幢1单元10层011004号房屋，并在交付上述房屋后60日内协助原告刘滔、胡阿波办理房屋权属证书。二、驳回原告刘滔、胡阿波的其他诉讼请求。三、驳回被告宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行交付房屋义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费226元，由刘滔、胡阿波共同负担。
二审中，刘滔提交一份新证据，为宜昌市人民政府办公室文件，其目的是为了证明宜昌消防支队是宜昌市公安局的下属单位，而刘滔是宜昌市公安局的在编干警，所以刘滔有团购资格。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，对一审法院判决驳回长楹置业公司主张撤销《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议的反诉请求，长楹置业公司未提出上诉，意即同意继续按合同履行。现刘滔、胡阿波已付清全部购房款，履行了合同的主要义务，长楹置业公司理应向刘滔、胡阿波交付房屋。长楹置业公司提出涉案房屋不具备交付条件，在刘滔、胡阿波未补差价之前，长楹置业公司有权行使先履行抗辩权的上诉理由，本院不予支持。
根据已查明的事实，虽然刘滔向本院提交政府文件证明宜昌市公安消防支队系宜昌市公安局内设机构，但显然宜昌市公安消防支队是武警现役编制，刘滔、胡阿波不是该支队在岗在编职工，刘滔、胡阿波不具备宜昌市公安消防支队与长楹置业公司签订《团购意向协议》中所约定的团购主体资格，《团购房签约时间表》也不足以证明长楹置业公司认可或明知刘滔、胡阿波系非团购单位人员。宜昌市公安消防支队与长楹置业公司约定拟提供的团购房数量为230套，宜昌市公安消防支队实际向长楹置业公司提交的团购户数量为138人，客观上并未超过长楹置业公司按照团购价向宜昌市公安消防支队供房的预期。基于此，一审法院从维护交易稳定、社会稳定以及双方成本损失控制的角度，认定本案不宜作为可撤销合同予以撤销并无不当。本案中虽然对于双方之间签订合同的效力予以维持，但考虑到刘滔、胡阿波客观上违反了诚实信用原则，其行为应给予否定性评价。从公平原则考虑，一审法院对刘滔、胡阿波要求长楹置业公司承担逾期交房违约金的诉请未予支持，从实体上平衡了双方利益，本院予以维持。
综上所述，刘滔、胡阿波和长楹置业公司提出的上诉请求均不能成立，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费904元，由刘滔、胡阿波负担452元，宜昌长楹置业有限公司负担452元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 昊
审判员 王瑞菊
审判员 肖小月
二〇一八年九月十四日
书记员 张 萍