福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第4241号
上诉人（原审被告）平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县城关西航路北段。
法定代表人周廷艳，总裁。
委托代理人周茂青，福建知信衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李辉，男，1992年4月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
上诉人平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）因与被上诉人李辉商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2015）岚民初字第1747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，以人民币997367元的价格购买被告开发的位于平潭县。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和安全设施；4、该商品房须单体验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因，可顺延交房等。第九条约定：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第七条约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期付款不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期付款超过20日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，平潭西航海滨城二期D区（3#、5#）楼工程于2014年7月26日经勘察、设计、施工、建设等单位竣工验收合格，其土建与安装工程已按设计要求和合同的约定完工，尚未进行建设工程竣工验收消防备案。同年11月28日，原告办理了相关入户手续，被告将讼争房产交付原告使用。
另查明，从合同签订之日2013年3月4日起至竣工验收之日2014年7月26日止，平潭县潭城镇区域内降水量达到“大雨”及以上和台风的天数为38日。经向国网福建平潭县供电有限公司（以下简称国网平潭供电公司）查询，2013年6月28、29、30日，8月17、18、19、20日10KV东航线615线路、西康线634线路无相关停电记录，亦没有计划停电及故障停电相关记录；2012年8月18、19、20日相关停电的记录，因调度日志记录仅保存一年，以及该司在2013年GPMS信息系统升级改造有关停电信息被冲销等原因，无法查询到相关停电记录；供电申请流程需经过6个环节，现西航公司进入到第2个环节即自行委托有电力设计资质的设计单位进行设计，目前尚未提交电力公司审核；“荷花变电站”计划在2015年8月底投入运行。
原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同签订后，原告已依约交纳购房款，被告应依约履行义务。
本案的主要争议焦点在于被告是否构成逾期交房及应否承担相应违约责任。
一、雨天、台风、停电、“荷花变电站”建设能否作为顺延交房时间的理由。
《商品房买卖合同》第八条虽然约定“因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因，可顺延交房”，但是，平潭属于海岛城市，台风、雨天属于惯常的自然现象，被告和施工方在订立建设工程施工合同时应考虑到台风、雨天对施工工期的影响，因此，原、被告双方约定交房时间时应已充分考虑到台风、雨天对交房时间可能造成的影响。上述条款虽然用区别于合同主文的字体予以标识，但被告未能举证其已尽合理提示及说明义务，为此，该条款应认定为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，因此，对“因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因”条款的解释要从实现购房合同的目的出发，由于双方对雨天的约定不明确，应做有利于购房者的解释，对雨天进行严格界定。小雨、中雨天气对工程施工期限的影响有限，不宜作为被告延期交房的免责事由，但对大雨及以上天气造成工程停工的时间可以酌情据以顺延工期。另外，台风系不可抗力，被告虽未按合同约定自不可抗力发生之日起30日内书面通知原告，但考虑到台风天气实属不可预测，对施工产生一定影响，故对台风日期亦酌情予以顺延。
被告主张2012年8月18至20日及2013年6月28至30日、8月17至20日因电力公司停电造成无法施工，但从证据C2中无法得出在上述期间内存在停电的情形，被告未能提供有效证据佐证其上述主张，原审法院不予采纳。
被告与原告签订合同时，应知晓合同签订前雨天、台风对施工的影响已经发生，被告应考虑上述因素对施工的影响，故被告主张从施工之日起即2010年6月开始计算台风与雨天的顺延天数，证据不足、理由不充分，原审法院不予采纳。为此，顺延期间应从双方签订合同时即2013年3月4日开始计算，至2014年7月26日竣工之日止大雨及以上和台风天数为38天，故双方约定的交房时间2014年3月30日可顺延至2014年5月7日。
关于“荷花变电站”的供电问题，原审法院认为，被告虽抗辩因该变电站未投入使用导致其无法进行建设工程竣工验收消防备案。但从被告本身应尽的义务角度出发，西航海滨城C、D区域供配电设施配套工程建设采取“自购自建模式”，即小区供配电设施建设由被告自行委托设计、供货、施工等，整个申请供电的流程需经过6个环节，于2014年8月5日向电力国内公司申请用电，现被告刚进行到第2个环节即自行委托有电力设计资质的设计单位进行设计阶段。被告在未完成自身义务的前提下，即主张非因出卖人原因导致无法进行消防备案，对该主张，原审法院不予采纳。
二、讼争房产是否符合交房条件。
讼争房产小区于2014年7月26日经勘察、设计、施工、建立等单位竣工验收合格，该工程的土建与安装工程已按设计要求和合同的约定完工。
双方签订的《商品房买卖合同》中约定商品房需经“消防验收合格”，根据消防法规定，现讼争房产已不属于需要申请消防验收的建筑工程。但从实现购房的目的出发，双方将“消防验收合格”约定为交房条件之一，旨在使商品房的消防配套设施符合相关规定，根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，西航海滨城CD区经竣工验收后应报公安机关消防机构进行备案。因被告未能提交上述建筑工程已进行建设工程竣工验收消防备案的证据，故讼争房产尚不具备约定的交房条件。
原审法院认为，被告于2014年11月28日将讼争房屋交付给原告时，该房屋虽尚不具备合同约定的交付条件，但原告接受交付，双方对该房屋已发生转移占有，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，应视为该房屋已交付使用。故逾期交房期间应自2014年5月8日计至2014年11月27日。
三、关于逾期交房违约金的计算问题。
本案中，被告的逾期交房已超过90日，原告要求继续履行合同，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，被告应依约承担逾期交房的违约责任。
双方在《商品房买卖合同》第九条中已明确约定超过90日交房的按已付款的日万分之一支付违约金，但同时又约定上述比率不小于第九条第（1）项中的日万分之一和第七条中日万分之三、日万分之五的比率，前后矛盾。同时，被告抗辩原告诉请的违约金过高，主张应按日万分之一计算违约金，原审法院认为，逾期交房违约金的约定旨在弥补原告在被告未依约交房的情况下，租住同地段住宅支出的租金损失，结合福州市五区及平潭当地的住宅租金水平，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交房违约金应按已付款的日万分之一计算。综上，被告应按已付购房款997367元的日万分之一，自2014年5月8日起计至2014年11月27日止向原告李辉支付逾期交房违约金即20346元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十七条之规定，判决：一、被告平潭西航实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李辉支付逾期交房违约金20346元。二、驳回原告李辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2693元，由被告平潭西航实业集团有限公司负担539元，原告李辉负担2154元。
一审宣判后，原审被告西航公司不服，向本院提起上诉。
上诉人西航公司上诉称：一、原审判决认为《商品房买卖合同》第八条是格式条款，并作出对被上诉人有利的解释是错误的。二、原审判决以大雨（日降雨量达25毫米以上）和台风作为停工标准是没有依据的。停工的实际天数应以建设单位出具的《施工日志》为准。三、原审判决认定顺延交房时间从签订合同之日开始计算是错误的。四、原审判决没有将荷花变电站建设问题作为顺延交房的原因是错误的。上诉人西航公司据此请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人李辉答辩称：一、讼争商品房未进行消防备案，既不符合合同约定也不符合法律规定，不能投入使用。二、普通的雨天和台风天气不属于特殊原因，不构成不可抗力，上诉人不能藉此顺延交房时间。三、合同签订前发生的台风和雨天不能作为顺延交房时间的依据。四、荷花变电站建设不得作为上诉人无法进行消防备案的原因。被上诉人据此请求：驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人向本院提交以下证据：A1.西航滨海城二期A.B、C、D区变配电工程承包合同，拟证明上诉人于2014年2月份与湘潭水利电力开发有限公司福州分公司签订承包协议，由该公司进行西航滨海城二期A、B、C、D区供配电设施配套工程建设；A2.国网平潭供电公司供电方案答复书、业务缴费通知单，拟证明国网平潭供电公司于2014年3月批复了一个距离四倍于前进变电站的竹屿变电站向讼争房屋所在的小区供电；A3.电力建设施工合同，拟证明上诉人于2014年6月份与福州亿力电力工程有限公司平潭分公司签订了承包协议，将海滨城二期供配电设施配套工程发包给该公司建设。
被上诉人质证认为：对证据A1，真实性无法确认，上诉人未提供相应的支付凭证，且该证据与本案不具有关联性。对证据A2，形式上的真实性没有异议，其中答复书的内容与原审法院调取的答复书矛盾，落款日期不一致，与本案不具有关联性。对证据A3，形式上没有异议，对内容有异议，该证据无法证明上诉人的拟证目的，与本案不具有关联性。
本院认为，证据A1、A2、A3客观真实，可以采纳为本案定案证据，但证据A2中答复书的落款日期上未加盖公章，故本院对该落款日期不予确认。
二审中，本院依职权致函国网平潭供电公司，国网平潭供电公司于2015年11月10日作出“岚供电函（2015）24号”《国网平潭供电公司关于协助案件调查的答复函》（以下简称《答复函二》）。
上诉人西航公司针对《答复函二》质证认为，对证据形式上的真实性、合法性没有异议，但该复函部分内容不真实也不全面。1、供电局除了施工用电外，至今没有给海滨城C、D区供过电。C、D区住宅用电都是使用海坛名街商业用电；2、西航公司于2014年5月已经申请了用电，但竹屿变电站无法使用是因为施工中村民的阻扰，西航公司只好终止该用电项目，该责任不在西航公司。事实上，西航公司在2013年8月已经在窗口申请过一次用电，由于政府临时增加行政许可，供电公司没有正式受理。请求法院向供电公司当时的经办人员调查核实；3、荷花变电站未完成建设，西航公司的其他流程就无法进行。在荷花变电站建设完成后，西航公司立即开始着手后续工作。西航公司目前正在进行施工的设计，近期内可以报供电公司审核，接下来的流程只要二十个工作日就可以全部完成。从实际施工上看，荷花变电站从投入运行到讼争楼盘的供配电配套设施建设完成至少需要三四个月，目前仍在合理的施工期限内；4、这份证据可以证明西航公司已经在合理时间内申请过供电，完成了自身的义务。
被上诉人针对《答复函二》质证认为，对法院调取的证据真实性、合法性无异议，该证据恰恰证明了逾期交房的原因是由上诉人未履行义务导致。1、从供电局的答复可以看出，原先审批的竹屿变电站是可以使用的，是上诉人自己要求终止该供电项目，因此逾期交房的责任是上诉人自己造成的；2、从审批流程来看，上诉人仅履行到第二环节，荷花变电站已经于2015年9月份投入运行，上诉人仍未将相应的图纸或设计文件资料送达供电局审核，上诉人对其应履行的相应义务并未履行到位，足以证明逾期交房的责任应由上诉人承担；3、根据供电局的答复，小区楼层建至三、四层的时候就可以申请永久性用电，而上诉人在2014年5月17日才申请，因此逾期交房的责任应由上诉人承担。
本院认为，该份证据系本院依职权调取，双方当事人对其真实性、合法性及关联性均无异议，可以作为本案证据使用。
除上述证据外，各方当事人未向本院提交其他新的证据。
根据双方当事人提交的证据，本院依职权调取的证据，本院对原判认定的事实予以确认。
本院另查明：讼争房屋所在的西航海滨城二期C、D区域的小区供配电设施配套工程建设类型是“自购自建模式”。上诉人西航公司于2014年2月20日与湘潭水利电力开发有限公司福州分公司订立《西航海滨城二期A、B、C、D、E区变配电工程承包合同》，将讼争小区变配电工程交由湘潭水利电力开发有限公司建设。西航公司于2014年5月17日向国网平潭供电公司申请讼争房屋所在楼盘的永久性用电，国网平潭供电公司于2014年6月6日作出答复，确定由竹屿变电站供电。西航公司于2014年6月25日与福州亿力电力工程有限公司平潭分公司签订电力建设施工合同。西航公司于2014年8月5日再次向国网平潭供电公司申请讼争房屋所在楼盘的永久性用电，国网平潭供电公司于2014年8月底做出答复，确定由荷花变电站供电。至2015年11月10日止，西航公司尚未向国网平潭供电公司申请设计图纸审核，该用电申请流程仍处于设计文件资料受理环节。荷花变电站已于2015年9月投入运行。
本院认为，本案争议焦点为上诉人西航公司所主张的顺延交房的事由是否可以成立。本院具体分析如下：
1、台风、雨天、停电等事由能否作为延期交房的合理事由。
上诉人西航公司认为根据讼争《商品房买卖合同》第八条约定，台风、雨天、停电等均可作为顺延交房的事由。本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条中载明：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因台风、雨天、停电、技术难题等不可抗力原因可顺延交房。”该条款内容以印章形式加盖于空白处，可以证明该条款是西航公司为重复使用而预先拟定。该条款具有《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的格式条款的特征，应认定为格式条款。上诉人西航公司虽然主张就该条款已与被上诉人协商，但其提供的证据不足以证明该主张，应承担举证不能的不利后果。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风系不可抗力情形之一，是法定免责事由，讼争合同第八条第2项中有关台风的约定合法有效。讼争合同第八条第2项约定的“雨天、停电、技术难题”不是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力，该约定免除了提供该格式条款方（上诉人）的责任，加重对方（被上诉人）的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，上述格式条款中免除提供格式条款的一方（上诉人）的自身责任部分，即将“雨天、停电、技术难题”约定为不可抗力，应认定为无效。
原判关于结合当地实际情况，大雨天气和停电确实会导致工程停工，据此将交房期限予以顺延的认定，无合同依据。但鉴于被上诉人对此未提出上诉，本院对原判认定的可顺延天数予以确认。
2、本案讼争合同签订之前发生的不可抗力能否作为延期交房的合理事由。
本院认为，不可抗力作为法定免责事由的主要原因之一在于不可预见。合同签订前已经发生的不可抗力，上诉人西航公司在签订合同时是明知的，并非不可预见。况且，上诉人西航公司作为开发商，掌握确定交房日期的决定权，若其认为签订合同前发生的不可抗力确实造成了工期延误，可以将合同约定的交房日期相应顺延。因此，原判将可顺延交房时间确定为讼争合同签订之日后出现的不可抗力天数，是正确的。
3、荷花变电站建设问题能否作为延期交房的合理事由。
上诉人西航公司主张，荷花变电站逾期建设导致讼争房屋未能及时交房，非因其原因造成。根据讼争合同第八条第三款第三项“其他非因出卖人原因造成的逾期交房，出卖人不承担违约责任”之约定，上诉人可免除其逾期交房违约责任。本院认为，讼争房屋所在的西航海滨城二期C、D区域的小区供配电设施配套工程建设类型是“自购自建模式”，即小区供配电设施建设由用户自行委托设计、供货、施工等。目前该小区供配电设施配套工程未能及时完工系因上诉人原因造成，上诉人不能依据上述合同条款的约定免责。理由如下：
首先，荷花变电站并非国网平潭供电公司初始批准的变电站。上诉人西航公司在2014年5月17日首次申请永久性用电时，国网平潭供电公司批准由已经建设完成的竹屿变电站供电。西航公司在上诉状中自认，其认为由竹屿变电站供电存在征地困难、自拉高压电缆资金投入大，建设周期长等问题，故而要求供电公司终止该用电项目。国网平潭供电公司《答复函二》中亦提及“西航认为线路走廓受阻要求终止该申请的用电项目”。因此，讼争房屋所在楼盘最终确定由荷花变电站供电，系西航公司自身原因所致，而非“非因出卖人原因”造成。
其次，国网平潭供电公司出具的“岚供电函（2015）4号”复函（以下简称《答复函一》）与《答复函二》表明，供电申请流程共需六个环节，即“营业受理环节-
供电方案制作与答复-设计文件资料的受理与审核-中间检查-
竣工验收-送（停）电管理、信息资料归档”。《答复函一》载明“在荷花变电站投入运行前，上诉人可以着手前期图纸设计、设备采购及现场配电设备安装等工作”。2015年9月，荷花变电站已经投入运行，但此时上诉人西航公司供电申请流程仅完成第二环节，尚未向供电公司提交其设计文件资料。因此，讼争房屋所在楼盘供配电设施配套工程建设未及时完成并非“非因出卖人原因所致”，上诉人西航公司主张根据讼争合同第八条第三款第三项的约定免除逾期交房违约责任，不能成立。
综上，上诉人主张的顺延交房事由不能成立，上诉人的上诉请求没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担；二审案件受理费539元由上诉人平潭西航实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 魏 博
代理审判员 缪 羽
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 陈建彪