福建省武平县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0824民初1291号原告：龙岩交发物业服务有限公司，统一社会信用代码9135080077751326XL，住所地龙岩市新罗区西城西郊路3号。法定代表人：邹绍标，执行董事。委托诉讼代理人：廖永红，福建欧顿律师事务所律师。被告：梁美招，女，1974年6月15日出生，汉族，居民，住福建省武平县。原告龙岩交发物业服务有限公司（以下简称“交发物业公司”）与被告梁美招物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告交发物业公司的委托诉讼代理人廖永红到庭参加诉讼，被告梁美招经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交发物业公司向本院提出诉讼请求：判令梁美招立即向交发物业公司支付物业费2,750元，并支该款自起诉之日即2018年8月22日起至款清日止按日千分之三计算的违约金。事实和理由：2011年9月30日，交发物业公司为乙方（原名龙岩康乐物业管理有限公司，于2016年10月18日向龙岩市工商行政管理局申请变更）与福建海盛房地产开发有限公司为甲方签订《福建省前期物业服务合同》一份。该合同对委托物业项目的基本情况、前期物业合同期限、乙方提供物业服务的基本内容、物业服务标准、甲方权利义务、乙方权利义务、物业服务费用标准和收费办法、代办和特约服务费、物业管理用房、物业承接查验与接管、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，交发物业公司按合同约定履行义务，为全体业主提供符合标准的物业服务。梁美招系龙洲·东方威尼斯3幢501室的使用人，其拥有的物业面积为125.06平方米，为多层住宅；其中物业服务费按每平方0.5/月。自2014年2月1日起至2017年9月30日止，梁美招无故拖欠物业费2,750元。交发物业公司曾经多次催要梁美招付清尚欠的物业费未果。为维护交发物业公司的合法权益，特向法院具状，请依法判如所请。梁美招未作答辩。交发物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《名称变更登记通知书》，证明2016年10月18日，龙岩康乐物业管理有限公司变更登记为龙岩交发物业服务有限公司；2.《福建省前期物业服务合同》，可以证实福建海盛房地产开发有限公司与交发物业公司签订该物业服务合同的事实；3.欠费明细表，证明梁美招欠物业费2,750元及违约金；4.《律师函》，证明向梁美招催缴物业费的事实；5.《业主相关资料》，证明梁美招是龙洲·东方威尼斯3幢501室使用人。本院认为，梁美招经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对交发物业公司提交的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院经审查予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日，龙岩康乐物业管理有限公司变更登记为龙岩交发物业服务有限公司。2011年9月30日，福建海盛房地产开发有限公司为甲方与龙岩康乐物业管理有限公司为乙方签订《福建省前期物业服务合同》，该合同约定：“甲方应将本合同作为购房合同的附件并向购房人明示。乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主；全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。第一条：委托物业项目的基本情况:本物业名称：龙洲·东方威尼斯……。第二条：前期物业服务合同期限，本合同期限为陆年，自2012年1月1日至2017年12月31日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。……。第三条：乙方提供物业服务的主要内容：（一）……第五条:甲方权利义务……。第六条:乙方权利义务……。第七条:物业服务费的标准和收取办法：……（一）收费标准：……2、物业服务费按建筑面积计算：（1）多层住宅：0.50元/月·平方米；（2）别墅：0.80元/月·平方米；……。（三）收费起始时间：物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每月25日前向乙方支付物业服务费。……第十四条:违约责任，……第（二）项第二款：甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照应缴纳物业费总额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”梁美招系龙洲·东方威尼斯3幢501室的业主，其拥有的物业面积为125.06平方米（实际物业面积为131.88平方米），为多层住宅；其中物业服务费按每平方0.5/月。自2014年2月1日起至2017年9月30日止，梁美招未缴纳物业服务费合计2,750元，其中2014年2-12月的物业费687.5元（0.50元/月·平方米×125.06平方米×11月），2015年度的物业费750元（0.50元/月·平方米×131.88平方米×12月），2016年度的物业费750元（0.50元/月·平方米×131.88平方米×12月），2017年1-9月的物业费562.5元（0.50元/月·平方米×131.88平方米×9月）。交发物业公司为此通过邮寄《律师函》等方式进行催缴。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。福建海盛房地产开发有限公司与交发物业公司签订的《福建省前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并应受法律保护。梁美招作为“龙洲·东方威尼斯”小区的业主，是物业服务合同项下权利义务的实际享受者和承担者，在交发物业公司提供相应服务后，应当按照约定正确履行缴纳物业服务费的合同义务。《福建省前期物业服务合同》中约定，业主未按规定缴纳物业服务费的，应当按照每日千分之三标准支付违约金，但该约定的违约金过高，依法应予以适当减少，参照民间借贷解释的有关规定，本院酌情按月利率20‰计算违约金为宜。梁美招未按合同约定时间缴纳物业费，应当继续支付物业费2,750元，并应承担支付违约金的责任。交发物业公司主张物业费2,750元自起诉之日即2018年8月22日起至款清日止计算违约金，本院予以照准。综上所述，对交发物业公司的诉讼请求，依法予以部分支持。梁美招经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条第（八）项，《物业服务条例》第七条第（五）项规定，判决如下：一、梁美招应于本判决生效之日起十日内向龙岩交发物业服务有限公司支付物业费2,750元及该款自2018年8月22日起至款清日止按月利率20‰计算的违约金；二、驳回龙岩交发物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由梁美招负担。本判决为终审判决。审判员  刘永雄二〇一八年九月十日书记员  邱 芸附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业服务条例》第七条业主在物业服务活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条第一款基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。执行提醒《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果：1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。