广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2494号
上诉人（原审被告）：陈文坤，住广州市越秀区。
委托代理人：甘贵庚，广东南日律师事务所律师。
委托代理人：许楚韵，广东南日律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：陈煌，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
上诉人陈文坤因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月24日，陈煌（承租人、乙方）与陈文坤（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将广州市东山区环市东路云鹤南街3号大院7号二楼的房屋出租给乙方居住（居住人数不得超过四人），房屋建筑面积78.5平方米，乙方愿意承租并按时交付租金；双方议定上述物业月租金为3500元；租赁期限自2014年1月24日起至2017年1月23日止，租金按月缴付，并在每月30日前缴付下月租金给甲方；以十二个月作为租金调整周期，从第十三个月（第二周期）开始，租金每月增加一百元，以后依次类推；租赁期内，双方不得以任何籍口毁约，若甲方违约，须向乙方赔偿同等金额的违约金，如乙方违约，甲方则没收押金作为违约金等。
合同签订后，陈文坤将上述涉案房屋交付陈煌使用。2014年3月20日，陈煌儿子在涉案房屋内死亡。之后，陈煌搬离了该房屋。该房屋已由陈文坤出租给案外人。陈煌已向陈文坤支付押金7000元及2014年1月24日至同年4月23日的租金（每月3500元）。
2015年12月25日，陈煌向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈文坤向陈煌返还押金及租金共8315元（其中押金为7000元，另陈煌预交了2014年3月24日至4月23日的租金3500元，双方在2014年3月22日左右协商一致，陈煌将房屋交还陈文坤，故租金按半个月计算应退还1750元，再扣除陈煌使用涉案房屋期间的水费85元、电费179元、煤气费91元、电视费80元，合计应退还8315元）；2、陈文坤补偿陈煌精神抚慰金1000元。
原审法院审理过程中，陈文坤确认陈煌除水费85元、电费179元、煤气费91元、电视费80元（共435元）外，没有拖欠其他费用。
陈煌称，儿子出事后，陈文坤在当天发短信给陈煌说愿意提供力所能及的帮助，因陈煌承租涉案房屋是给儿子居住，儿子出事后大概一两天，陈煌打电话给陈文坤说退房，陈文坤也同意了，陈煌才搬离该房屋；涉案房屋所在小区管理比较严格，陈煌是在小区徐姓保安带领下交齐管理费等费用后，陈文坤亲自打电话给小区管理处开具放行条给陈煌放行，陈煌才搬出的；陈煌搬出后等陈文坤来拿钥匙，陈文坤不来，陈煌就通过短信与其联系，陈文坤让陈煌将钥匙交给保安小徐，故陈煌在2014年4月12日当天把钥匙交给小徐，小徐第二天就把房屋的门锁换了。为证明上述情况，陈煌当庭出示其与陈文坤的手机短信作为证据，内容如下：1、2014年3月20日，陈文坤：“陈某，刚才有派出所朋友告知我你们的事，如有需要，愿意提供力所能及的帮助，节哀顺变”。陈煌：“谢谢”。2、2014年4月11日，陈煌：“房东你好，我已搬完和清理打扫，请随时查收。谢谢。”陈文坤：“消毒那间房和找人粉刷了吗？”陈煌：“陈小姐你原来过，你的床和其它东西我们都没用过啊。”陈文坤：“我知道你们无用过我的东西，但我希望你消毒和粉刷那间房。”3、2014年4月12日，陈煌：“尊敬的房东小姐，我不知道你指的哪间房，他又不是病且当时处理的。实在话，我在4号也租了一套两房，原本继续住这套，但风声太快到了你那，考虑后还是退。实际住这不足两月，开始我确实想退，因某人要价太高，会影响出租率。这次又是以最快通告，迫我退房，某人不定是做好人”。陈文坤：“陈某，刚才有派出所朋友告知我你们的事，如有需要，愿意提供力所能及的帮助，节哀顺变。这条短信迫你退房吗？我让小徐去和你结水电、管理费、电视费吧。”陈文坤：“你们很清楚影响出租率的不是租金吧，你们也应该自觉粉刷消毒。这段时间比较忙，你拿合同去和小徐一起读电表水表煤气表等和电视费结清后把钥匙给小徐吧”。陈煌：“是中间人要钱太多影响出租，不是租金”。陈煌：“我找他？为什么凭什么干什么？”陈文坤：“我委托他处理这事，我没空过去。”陈文坤：“经过你们这事，我的房子肯定一段时间租不出去，所以，你们粉刷一下也是应该的，出来做人做事都应该有个原则，凭良心做人做事，尽量做到我不欠人”。陈文坤对上述短信真实性无异议，是有小区的徐姓保安去抄过水电表，但认为陈煌至少是在2014年4月12日以后才交还钥匙的。
原审法院认为：陈煌、陈文坤自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。陈煌已搬离涉案房屋，该房屋现由陈文坤出租给案外人，陈煌、陈文坤签订的上述《房屋租赁合同》事实上已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，陈煌、陈文坤就解除合同的相关事宜虽然没有签订书面协议，但从双方往来短信来看，陈煌在2014年4月11日称已搬完和清理打扫，请陈文坤随时查收时，陈文坤除表示希望陈煌对房间进行消毒和粉刷外并未提出其他异议，也未明确押金不予退还，证明双方在此前对解除合同已经基本协商一致。次日，陈文坤短信中对陈煌称“这段时间比较忙，你拿合同去和小徐一起读电表水表煤气表等和电视费结清后把钥匙给小徐吧”，“我委托他处理这事，我没空过去”，再次证明陈文坤同意提前解除租赁合同。陈煌因家庭发生重大变故提出解除租赁合同，陈文坤表示同意，属双方协商一致解除租赁合同的情形，并非陈煌恶意违约，因此陈煌要求在扣除水费、电费、煤气费、电视费共435元后退还押金余额6565元合法合理，予以支持。
关于租金，陈煌在2014年4月11日告知陈文坤已搬离及清理打扫，陈文坤在次日回复让陈煌将房屋钥匙交还“小徐”，说明2014年4月12日前涉案房屋仍由陈煌使用和控制，房屋钥匙尚未交还。但当时陈煌已搬离，并且在2014年4月11日、4月12日短信告知陈文坤要求陈文坤前来交接，即从该日起，涉案房屋已具备交还条件。虽然陈文坤称陈煌拒不交还钥匙导致其在2014年5月18日才破锁进入涉案房屋，但未提交任何证据予以印证，故综合上述情况，原审法院认为租金应计至2014年4月12日止，陈文坤应将已预收的同年4月13日至4月23日的租金1242元返还陈煌。至于陈煌有关精神抚慰金的诉讼请求，因精神损害赔偿一般适用于自然人的人身权或者具有人格象征意义的特定纪念物品因侵权行为而遭受严重精神损害的情形，本案不属于该种情况，故对陈煌该项诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，于2015年3月17日作出判决：一、陈文坤在判决发生法律效力之日起七日内，一次性向陈煌返还押金6565元。二、陈文坤在判决发生法律效力之日起七日内，一次性向陈煌返还2014年4月13日至2014年4月23日的租金1242元。三、驳回陈煌的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元、财产保全申请费114元，共计139元，由陈煌负担23元、陈文坤负担116元。
判后，上诉人陈文坤不服原审判决，向本院提起上诉称：一、无证据证明陈文坤同意退回陈煌押金。1、陈煌提出退房后，陈文坤当即要求其对涉案房屋消毒和粉刷，陈文坤认为消毒粉刷是解除合同的条件，陈煌未履行该义务，是完全不能解除合同的，那就是应该扣除押金的。2、双方租赁房屋有书面合同，双方要变更或者解除合同应当以书面的形式变更或者解除合同，双方没有订立新的书面合同，故原合同有效，陈煌提前退租时违反合同约定的，故应按违约条款而没收押金。3、陈文坤未明确表明退还押金，还通过短信把不退还押金和消毒粉刷房屋的要求明确告知陈煌，原审法院扩大了陈文坤默认意思表示。陈文坤提出消毒粉刷房屋就已经表明了合同解除的条件，陈煌未履行该条件，所以合同没有解除。二、陈文坤委托他人代收水电费及钥匙，并未授权他人代为验收交接所租房屋。陈文坤委托小徐代收钥匙，但陈煌并没有交回钥匙，可见所租房屋并没有解除。就算陈煌交了钥匙，陈文坤没有授权小徐验收交接房屋，小徐不能全权代理陈文坤办理退租交接验收事宜。原审法院扩大了小徐代收钥匙的意思表示，证明“陈文坤同意提前解除租赁合同”是错误，对租金的判决也是错误的。请求法院判决：1、撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费用陈煌承担。
被上诉人陈煌答辩称：陈煌同意原审判决，不同意陈文坤的上诉请求，陈文坤的上诉理由不是事实。
经审理查明，陈文坤与陈煌对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：陈煌与陈文坤签订的《房屋租赁合同》为双方当事人自愿签订，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。陈煌承租涉案房屋是用于其儿子居住使用，因其儿子死亡，陈煌遂提出解除租赁合同的请求。陈文坤要求陈煌对涉案房屋进行消毒和粉刷，该要求是否为陈文坤同意解除合同并退回押金的条件为本案争议的焦点。本院认为，陈煌因家庭出现重大变故而提出解除合同属于事出有因，主观上没有不履行合同的故意，陈文坤对于陈煌的情况也是清楚的。当陈煌搬完涉案房屋的东西后向陈文坤表示可以随时查收，其解除合同的意思明确，对此陈文坤并没有提出异议，只是要求陈煌找人消毒和粉刷房屋。双方对于应否消毒和粉刷房屋存有争议，陈文坤并没有告知陈煌消毒和粉刷房屋是解除合同的条件，故陈文坤主张消毒和粉刷房屋是解除合同的条件，本院不予认定。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，认定双方当事人经协商一致解除合同依据充分。
关于“小徐”的代理权限问题。陈煌要求陈文坤交接涉案房屋时，陈文坤告知陈煌委托“小徐”处理，对此，陈煌已经向陈文坤提出异议，要求其本人办理交接手续，但事实上仍由“小徐”与陈煌办理了涉案房屋的交接手续。陈文坤认为“小徐”接收涉案房屋的钥匙并不代表其验收房屋，也不代表“小徐”有权验收房屋。本院认为，在陈煌要求陈文坤本人办理交接涉案房屋手续时，陈文坤表示委托“小徐”处理，但并没有特别明确“小徐”的代理权限，而在租赁合同关系中，房屋的钥匙代表着对房屋的控制权。因此，陈文坤委托“小徐”办理包括抄水电表、接收钥匙的行为，陈煌有理由相信“小徐”是代表陈文坤与陈煌办理涉案房屋的交接手续。陈文坤主张“小徐”没有相应的代理权限，认为其并没有同意解除租赁合同，房屋未经验收的上诉理由，本院不予采信。原审判决陈文坤向陈煌返还押金和2014年4月13日至2014年4月23日租金的处理并无不当，本院予以维持。陈文坤的上诉理由不成立，本院不予采纳。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈文坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 万力平
代理审判员 曹佑平
二〇一五年六月十七日
书 记 员 徐毅敏