湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江汉民二初字第00769号
原告武汉迁建王家墩投资建设开发有限公司。
法定代表人徐官宏，总经理。
委托代理人胡牧、马仁福，湖北民本律师事务所律师。代理权限为一般授权。
被告武汉东湖阳光科技发展有限公司。
法定代表人李华，执行董事。
委托代理杨红林、沈伟，湖北伟寰律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告武汉迁建王家墩投资建设开发有限公司（以下简称原告）与被告武汉东湖阳光科技发展有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张军华独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡牧、马仁福、被告的委托代理杨红林到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人均申请给予二个月庭外和解期限，本院准许，该期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年9月1日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告将位于武汉市建设大道537、539号办公大楼的部分楼层出租给原告使用，租赁期限为三年，合同生效后三年或五年内，在约定条件成就时被告将出租物业的使用权转让给原告。同日，双方签订《转让协议书》，约定在前述租赁协议设定的转让条件成就时，转让协议生效，原告即取得租赁物业的使用权，转让费300万元。上述合同签订后，原告依约支付被告租赁押金240万元和三年租赁期间总租金60万元，并实际使用租赁房屋。三年租期届满后，被告既未促成房屋转让条件成就，也未依约返还原告租赁押金和支付装修补偿金。2012年12月28日，被告在租赁房屋的专用电梯口张贴通告，以原告未经许可将租赁房屋提供第三方使用为由，强行收回租赁房屋，致使原告至今无法使用租赁房屋。被告终止合同行为已构成违约，并造成原告遭受重大经济损失。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1、确认被告发出的解除通知不发生法律效力；2、被告继续履行房屋租赁合同；3、被告退还原告240万元押金，并支付原告60万元装修补偿金；4、被告赔偿原告直接损失200万元［寻找替代办公用房的租金损失34.88万元（暂定8个月，月租金标准为80元／月／平方米）；装修残值损失；办公物品损坏损失；300万元资金的占用费70.725万元（自2011年9月10日起，期限暂定23个月，应计算至款项退还日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍计算）］；5、本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称，1、原告租赁房屋后，将一楼房间出租给他人经营使用，违反了合同约定的不得转租和转借房屋的义务，且被告收回租赁房屋时，房屋处于他方控制中，原告没有尽到保障出租房屋基本安全的义务，故被告解除租赁合同具有合同和法律依据；2、原告按合同约定应支付被告租赁押金和租金共计300万元，但原告仅实际支付280万元，另20万元已返还原告的合同经办人徐官庆，其收款行为构成表见代理，故原告不能主张返还300万元款项；3、关于原告主张的200万元直接损失的请求问题。双方约定合同解除后的装修物补偿款为60万元，原告除此外又另行主张装修物损失，其请求与合同约定不符，不应支持；被告从第三人处收回租赁房屋时屋内无财产，原告主张遭受财产损失，未提供证据予以证明，故原告提起赔偿财产损失的诉请不成立；关于原告主张赔偿资金占用费损失和寻找替代房屋租金损失的诉讼请求，在原起诉书中未提及，也缺乏事实和法律依据，不应支持。综上，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。
经审理查明，2004年9月23日，武汉市江岸区人民法院作出（2003）岸执经字第236-6号民事裁定，确认被告取得坐落于武汉市江汉区建设大道537、539号办公大楼及附属楼的土地租赁权和房屋使用权。2006年5月26日及同年6月2日，被告与武汉汉口宜必思酒店有限公司（以下简称宜必思公司）分别签订《房屋租赁合同》和《股权质押合同》，将上述房屋中部分房屋出租给宜必思公司经营酒店，租期20年。为确保合同正常履行，被告以其股东的股权向宜必思公司提供质押担保。
2008年9月1日，原、被告（合同乙、甲方）就原告向被告租赁宜必思酒店一楼西侧建筑面积21平方米房间（一楼直通十一楼电梯的电梯间）和该楼11层建筑面积524平方米房屋（不属宜必思公司租赁范围）事宜签订《房屋租赁协议书》一份，该合同约定：乙方承租甲方上述共计545平方米的物业；租赁期限三年，自2008年9月1日起至2011年8月30日止；三年总租金60万元，租赁押金240万元，合计300万元；乙方在三个工作日内支付甲方首期款100万元，十个工作日内支付完毕全部款项；甲方愿意以300万元价格向乙方转让该出租物业，如甲方在租赁协议书生效后三年内未解除与宜必思公司的股权质押合同的原因导致甲方无权转让该出租物业或者因甲方其它原因需收回该出租物业而不向乙方转让该出租物业时，甲方应在10个工作日内退还乙方租赁押金240万元和装修补偿金60万元整，乙方仍有权免租金使用出租物业两年后止，即租期自动顺延两年而勿需向甲方支付租金；上述三年租赁期以及因甲方违约而顺延二年，一共五年期满后，乙方有同等条件下的优先承租权；如甲方未能按约定期限支付应退回的全部款项或部分款项，则甲方应按中国人民银行规定的当期贷款年利率的二倍向乙方支付实际未付款项的资金占用费，并承担相应的违约责任和赔偿责任；租赁期间，乙方未经甲方书面同意转租、转借出租物业的，甲方有权解除合同。同日，双方签订《转让协议书》一份，该合同约定：甲方同意以总金额300万元向乙方转让以上共计545平方米房屋的使用权，如甲方已解除与宜必思公司于2006年6月2日签订的《股权质押合同》或已取得宜必思公司的同意，甲方通知乙方终止执行《房屋租赁协议书》，自动转为双方签订的本《转让协议书》，乙方应支付甲方的转让款项300万元，按《房屋租赁协议书》约定由乙方向甲方原已支付的全部款项300万元自动转换。
合同签订后，被告依约将租赁房屋交付原告，原告对房屋进行改建装修后用于公司办公经营。租赁期限内，被告未能解除与宜必思公司签订的《股权质押合同》，导致原、被告签订《转让协议书》不能履行，原告依照《房屋租赁协议书》约定继续无偿使用租赁房屋，但被告未向原告返还240万元租赁押金和支付60万元装修补偿款。2012年12月19日，案外人武汉诚铭投资有限公司（以下简称诚铭公司）与原告发生债权债务纠纷后，诚铭公司占据了租赁房屋，以迫使原告解决纠纷。同年12月26日，被告强制从诚铭公司处收回租赁房屋，并于2012年12月28日向原告发出《通告》一份，其内容为：“……鉴于贵公司已违反双方签订的《房屋租赁协议》，将所租赁的房屋提供（包括但不限于转租、抵偿、赠与等方式）给第三人使用，根据双方签订的协议约定，为维护我公司的合法权益，保证宜必思公司的正常经营，我公司决定自即日起收回该房屋的租赁使用管理权。贵公司与第三方之间的纠纷均与本公司无关”。被告收回租赁房屋后，已将租赁房屋交付其他公司使用。
另查明，针对《房屋租赁协议书》约定的300万元押金及租金的支付事宜，原、被告与武汉亚格建筑装饰工程有限公司（以下简称亚格公司）于2008年9月1日同时签订《三方协议书》一份，约定原告将应付被告的300万元押金、租金支付给亚格公司，视同被告已收到原告合同约定款项。同年10月7日，原告以银行转账方式支付亚格公司100万元。同年10月15日，亚格公司法定代表人王双喜从个人银行卡向徐官庆（原告签订《三方协议书》的经办人）个人银行卡付款20万元。因原告此后未将下余200万元支付亚格公司，三方于2009年4月16日签订《补充协议书》，约定原告在2009年4月22日前向被告支付200万元后，仍按三方原签订的协议书执行，不追究原告延期付款的责任。2009年4月22日，原告向被告支付了下余款项200万元。
以上事实，有武汉市江岸区人民法院作出的（2003）岸执经字第236-6号民事裁定书、原、被告签订的《房屋租赁协议书》、《转让协议书》、原、被告与亚格公司签订的《三方协议书》、《补充协议书》、原告支付款项100万元的转帐支票、被告出具的200万元收款收据、被告向原告发出的《通告》、本院依职权制作的调查笔录、勘验笔录、证人证言以及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，一、原、被告在自愿、平等基础上签订的《房屋租赁协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。合同签订后，原告按照《三方协议书》的约定支付亚格公司100万元，又按照《补充协议书》的约定支付被告200万元，履行了租赁合同约定的付款义务。关于被告提出亚格公司法定代表人王双喜向原告合同经办人徐官庆支付的20万元应从原告所付款项中扣除的抗辩意见，因被告未提供证据证明上述个人间的付款行为与本案存在关联性，且《补充协议书》约定“原告在2009年4月22日前向被告支付200万元后，将不追究原告延期付款的责任”，该内容能够证实三方对原告此前已付100万元的事实均予以认可。故被告提出仅应支付原告押金及租金共计280万元的抗辩意见，与查明的事实、证据不符，本院不予支持。
二、租赁房屋一楼西侧建筑面积21平方米的房间，系一楼直通十一楼电梯的专用电梯间。被告仅以其门框上方标明其他餐厅名称为由，提出原告违约转租房屋且应解除合同的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予支持。另外，案外人因与原告发生债权债务纠纷而实施的侵害行为导致租赁房屋被占据，并非原告的直接过错。故被告于2012年12月28日向原告发出的《解除合同通知》缺乏合同和法律依据，不能产生解除租赁合同的法律效力。
三、《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”。本案中，被告收回租赁房屋后，已将租赁房屋交付他人使用，导致原、被告签订的租赁合同在事实上无法继续履行，故原告主张被告继续履行租赁合同的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。但因合同不能履行造成原告遭受的相关损失，原告可向被告主张违约赔偿责任。
四、被告在租赁期间未能促成双方履行转让合同的前提条件成就，被告应依照合同约定在租赁期届满后10个工作日内退还原告租赁押金240万元并支付原告装修补偿金60万元。被告至今未支付原告上述款项的行为已构成违约。故原告主张被告承担上述300万元给付责任具有合同和法律依据，本院予以支持。关于原告还主张被告赔偿损失200万元的诉讼请求，经查，1、因原告未能提供相关证据证明其寻找替代办公用房遭受租金损失34.88万元的事实，故原告主张的该部分诉讼请求，本院不予支持；2、被告未能依约返还原告押金和支付装修补偿款，应当依照合同约定标准向原告承担赔偿责任，即应自2011年9月10日起至本判决指定的债务履行期间届满之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍标准向原告赔偿资金占用利息损失；3、双方租赁合同约定：“如合同终止，被告应支付原告装修补偿金60万元”，现原告在已主张被告支付该补偿金情况下，又主张被告支付装饰装修物损失赔偿款的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持；4、原告以被告收回租赁房屋为由，主张被告赔偿因此遭受财产损失的诉讼请求，因未提供相关证据证明，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉东湖阳光科技发展有限公司于2012年12月28日向原告武汉迁建王家墩投资建设开发有限公司发出的《解除合同通知》不具有法律效力；
二、被告武汉东湖阳光科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告武汉迁建王家墩投资建设开发有限公司租金、押金共计240万元；
三、被告武汉东湖阳光科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告武汉迁建王家墩投资建设开发有限公司装修补偿金60万元；
四、被告武汉东湖阳光科技发展有限公司赔偿原告武汉迁建王家墩投资建设开发有限公司资金占用费损失（以300万元为基数，自2011年9月10日起至本判决指定的债务履行期间届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的二倍标准计算）；
五、驳回原告武汉迁建王家墩投资建设开发有限公司的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费23400元、其他诉讼费46元，合计23446元分别由原告武汉迁建王家墩投资建设开发有限公司负担6100元，被告武汉东湖阳光科技发展有限公司负担17346元（此款原告武汉迁建王家墩投资建设开发有限公司已预付本院，被告武汉东湖阳光科技发展有限公司随同上述判决款项一并支付原告武汉迁建王家墩投资建设开发有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状二份，并按对方当事人的人数提出幅本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交案件受理费23400元，款汇武汉市中级人民法院；户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张军华
二〇一三年八月十二日
书记员 程 莎