浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1684号
上诉人（原审原告）：张洁。
委托代理人：钱自昆。
被上诉人（原审被告）：杭州恒润房地产开发有限公司。
法定代表人：陈斌。
委托代理人：余永祥。
上诉人张洁因与被上诉人杭州恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第2115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，杭州市下城区香石公寓为恒润公司建设开发，2013年7月3日张洁、恒润公司签订《商品房买卖合同》约定：恒润公司将香石公寓1幢1单元201室、建筑面积133.88平方米的房屋出售给张洁，2013年7月3日前支付首付款81.5万元，余款190万元办理银行按揭贷款。2013年3月30日前交付房屋，如张洁银行按揭款未划入恒润公司账号或未付清房款及其他款项，合同继续履行的，交付期限顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期间不视为逾期交房。如逾期交房的，超过30日后，张洁要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限至实际交付之日，恒润公司按日向张洁支付已交付房价款万分之一的违约金。在签署房屋交接单前，恒润公司不能拒绝张洁查验房屋，需提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，恒润公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，张洁有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒润公司承担。房屋交付使用时，张洁对于房屋装修质量、公共设施、设备提出异议的，恒润公司应给予解释和说明，仍旧不能达成一致意见的，双方委托有相关资质单位进行质量检测，检测合格的，恒润公司书面通知的交付时间视为交付，检验单位提出返修意见的，恒润公司应当按照要求返修并承担赔偿责任。合同签订后，2013年9月2日张洁付清房款。2013年9月5日张洁、恒润公司双方签订《商品房交接书》，该交接书载明：2013年7月9日甲乙双方对案涉房屋进行验收交接，双方确认交接的房屋为香石公寓1幢1单元201室，房屋总价为2715000元，交付时间以双方签订的商品房买卖合同为准。交接书签订后，张洁办理了房屋过户手续，取得了涉案房屋产权证书，并且在案涉房屋中放置了物品。2014年7月张洁对涉案房屋质量向杭州市建筑工程质量安全监督总站提出投诉，在杭州市建筑工程质量安全监督总站组织下，张洁、恒润公司、施工单位、设计单位对案涉房屋进行现场勘查。2014年9月浙江绿城东方建筑设计有限公司出具技术联系单，对于涉案房屋所存在的梁底粉刷层误差，墙面、窗台裂缝，卫生间地面下沉不足，地面墙面粉刷空鼓问题提出修复方案。由于张洁、恒润公司就房屋所存在质量问题如何赔偿问题不能达成一致意见，张洁在案涉房屋上加设门锁，拒绝恒润公司对房屋进行修复。张洁于2014年10月29日起诉至原审法院，请求判令恒润公司：1、立即支付逾期交房的违约金123532元（自2013年8月3日计算至2014年11月3日，支付至正式交房时止）；2、立即支付房屋质量赔偿金100000元；3、立即支付房屋维修费100000元（暂定），以上总计323532元。4、本案诉讼费用由恒润公司承担。
原审法院认为，张洁、恒润公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，如张洁未付清房款，交付期限顺延至付清款项后7天内。张洁认为恒润公司应在2013年8月3日即承担逾期交房责任的请求与事实不符。张洁在2013年9月2日付清房款，恒润公司在2013年9月5日通知张洁收房，并未违反合同约定。本案所争议的焦点在于2013年9月5日双方签订房屋交接书，恒润公司通知张洁收房后，涉案房屋是否存在较严重妨碍张洁正常使用的质量问题，张洁是否有足够充分的理由拒绝接收房屋；在张洁办理涉案房屋权属证书及在房屋内放置物品，加设门锁后是否还能够向恒润公司主张逾期交房的违约责任。对于房屋是否存在质量问题，虽然张洁未能就此提出鉴定申请或提出有效证据，但就恒润公司提出的修复意见来看，案涉房屋确实存在有空鼓、裂缝、卫生间地面下沉不足等问题，上述问题客观上会对张洁正常使用房屋造成影响，根据合同约定，“检验单位提出返修意见的，恒润公司应当按照要求返修并承担赔偿责任”，张洁有权要求恒润公司返修并承担赔偿责任。但张洁关于逾期交房违约金的赔偿主张，因张洁已经实际办理了房屋产权过户手续并在涉案房屋中放置了物品，对案涉房屋进行了使用，根据相关法律规定，应视为对案涉房屋的接收，张洁再就该部分违约责任主张权利缺乏依据，该院不予支持。对张洁所主张的房屋质量赔偿金，张洁说明是就房屋质量瑕疵而提出的赔偿，就其解释的赔偿性质来讲，实际上应该包括了另外两项诉讼请求。故除去另外两项请求包含的赔偿范围，考虑房屋维修所需要的合理时间，参照该地段同类房屋使用费用，该院酌情判令恒润公司赔偿张洁5万元，对于该项请求中其余部分，该院认为超出实际损失部分，故不予支持。而对于张洁所主张的房屋维修费，张洁虽认为已不信任恒润公司，但并未明确决定由自己对房屋进行维修，对自行维修的费用以商品房为特殊商品应由恒润公司承担举证责任为由拒绝进行评估，故该项主张缺乏依据，该院亦不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年4月25日判决：一、杭州恒润房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内赔偿张洁5万元；二、驳回张洁的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6153元，由张洁承担5202元，由恒润公司承担951元。
宣判后，张洁不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。（一）双方之间的合同明确约定张洁购买的是现房，但一审法院却认定2013年3月30日交付房屋。本案中支付首付款时间是2013年7月3日，恒润公司在张洁支付首付款前两个月将房屋交付给张洁，不符合常理。原审法院未查明这一事实。（二）原审法院已经对双方合同中关于房屋交接的约定予以确认，该些合同条文直接涉及本案争议焦点，即房屋是否已经交付。但恒润公司一审中既未提供张洁收到住宅质量保证书和住宅使用说明书的证据，也未提供合同明确约定的“入伙通知书”和“房屋交接单”，而是以一份“商品房交接书”充数。该份交接书只有房屋的面积和价款，明显是一份应付职能部门的文件。张洁提供的交房（入伙）通知书和“商品房交接书”内容详实，系张洁从邻居处复印而来，原审法院不予认定，以至于造成本案的事实不能查清。（三）原审法院依据前述“商品房交接书”认定恒润公司于2013年9月5日通知交房，但该交接书根本没有“通知交房”的意思。原审法院把“通知”和“交接”两道程序合二为一，为恒润公司违约提供理由。原审法院对房屋交付时间的认定出现3月30日和9月5日的矛盾，属事实认定不清。（四）原审法院认定张洁对房屋进行了使用，其依据是张洁接收了房屋并放置了物品，还加了锁。但事实是，张洁购买的是商品房，是住人的住宅，而非仓库；其次，案涉房屋的门锁是密码锁，恒润公司已经对房屋进行过维修，因此，恒润公司知道初始密码是十分正常；再次，张洁放入案涉房屋的是一些非生活用品，既没有床，也没有冰箱，不存在“使用”；最后，张洁对恒润公司所谓的维修失去信心，决心依据合同约定自己找人维修，又有物品放在其中，加上一把锁，严格地说，不是对商品房的使用。原审法院对此认定事实不清。二、原审判决适用法律不当。原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一、十三条并酌情判决恒润公司支付张洁5万元赔偿款，回避了恒润公司违约的事实。原审判决仅引用了该司法解释第十一条的前半句，且该司法解释第十三条的规定正是针对张洁的行为和遭遇，但原审判决并未认真参照执行。另外，关于房屋的质量问题，并非如同原审判决所称张洁未申请，而是根据2014年3月5日新修订的《消费者权益保护法》第23条规定，耐用消费品的质量问题举证责任倒置。综上，原审法院未查清恒润公司是否违约、房屋是否交付、房屋是否存在质量问题，三个重大事实，请求二审法院查清事实，依法撤销原审判决，改判张洁的诉请成立。
被上诉人恒润公司答辩称：张洁的上诉请求和依据的事实和理由是对原审判决书的错误阅读。原审认定事实准确，适用法律并无不当。请求驳回张洁的上诉请求。
二审中，在本院指定的举证期限内，恒润公司未向本院提交新的证据。张洁向本院提交下列证据：1、电话录音一份，以证明张洁加锁的目的和开发商未通知交房的事实；2、案外人金某商品房交接书一份，结合一审中张洁已经提交金某的商品房交接书、交房通知书，以证明恒润公司与业主真正的房屋交接书。在本院指定的举证期限届满以后，张洁向本院提交下列证据：3、电话录音一份，以证明房屋存在严重的质量问题的事实；4、视频资料一份，以证明因质量问题导致无法收房的事实；5、电话录音一份，以证明张洁没有拿到钥匙的事实。
对于张洁提交的前述证据，恒润公司认为，证据1、2均非二审新证据，证据1的录音无法确定录音的时间、地点和人物；证据2中落款时间为2013年6月16日的商品房交接书与原审中张洁已经提交的实质为同一份，因为经历了杭州市房管局改革，故制作了相应的新的版本，对该证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，与本案无关；张洁提交的剩余证据已经超过了二审指定的举证期限，不属于新证据，也看不出证据的形成时间，对证据的关联性有异议，与本案无关。
本院认为，对于张洁提交的该些证据，恒润公司的异议成立，本院均不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于恒润公司是否应当支付张洁逾期交付房屋违约金的问题。双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思的一致表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，原审法院予以确认并无不当。该商品房买卖合同第九条约定：“出卖人应当在2013年3月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：……”。原审法院根据双方商品房买卖合同的前述约定，在事实认定中关于合同约定内容部分予以确认并无不当，并非原审法院确认双方之间的商品房已经于2013年3月30日交付。根据恒润公司已经于2013年9月5日通知张洁交房，而张洁对案涉房屋加设门锁、放置物品的行为表明其已经实际占有并使用案涉房屋，且张洁已经办理了产权证书，原审法院根据前述事实认定张洁已经对案涉房屋予以接收，并无不当。进而，原审法院对张洁要求恒润公司支付逾期交房违约金的主张不予支持，亦无不当。
关于恒润公司是否应当支付张洁房屋质量赔偿金及维修费的问题。恒润公司对于原审法院认定其应当支付张洁合理维修期间的不能使用房屋造成的损失没有异议，本院予以确认。本案中，案涉房屋确实存在质量问题，张洁有权依据合同要求恒润公司承担保修责任。但张洁拒绝恒润公司对案涉房屋进行维修，又不明确是否自行维修，同时对自行维修的费用以商品房为特殊商品应由恒润公司承担举证责任为由拒绝评估的情况下，原审法院不予支持并无不当。
综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5403元，由张洁负担。（张洁已经预缴上诉案件受理费6153元，于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 姚丽萍