中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4037号
上诉人(原审被告)徐黎明，男，1956年9月11日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区，住上海市青浦区。委托代理人李镔，上海市理诚律师事务所律师。委托代理人曹世伟，上海市理诚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)CHENXIAOXIAO(陈笑笑)，女，1954年1月24日出生，葡萄牙国籍，护照编号M305343，住上海市静安区海防路XXX弄XXX号XXX室。上诉人徐黎明因房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经开庭审理查明，1996年12月6日，金泽镇城组作为甲方，徐黎明作为乙方，双方签订《协议书》，约定：1、甲方同意乙方在桃园小区要求新建住宅的申请，并由甲方代建房屋基础四只，每只基础占地面积86平方米(四只基础的房位号系B型17号、19号、22号、24号)甲方收取代建费人民币(以下币种均为人民币)154,000元；2、甲方同意乙方要求在以上房位前空地约1640平方米(2.46亩)归乙方使用，乙方付甲方每亩19,000元使用费，该空地只能用于绿化、道路等，不准搞建筑；3、甲方负责道路，自来水、化粪池，电源线到本房位的基本位置，并提供建筑图纸，乙方须按甲方的图纸施工，确需调整的，必须征得甲方同意；4、住宅建造完成后，甲方负责为乙方办妥房产证；等。协议落款处甲方由青浦县金泽镇人民政府城镇盖章，朱林根签字，乙方处由徐黎明签字盖章。2008年12月9日，徐黎明作为甲方，陈笑笑作为乙方签订《转让协议》，双方就桃园小区B19号住宅基础转让事宜签订协议，约定：1、甲方同意按照原《协议书》(金泽镇城组与徐黎明签订)上的所有条款内容转让给乙方。甲方附上一份原《协议书》复印件给乙方；2、甲方负责转让前原《协议书》中的所有费用；3、乙方对甲方原《协议书》上转让条款内容经过实地考察并理解接受；4、乙方承担转让协议生效后一切建房、办证费用；5、本协议经双方签字、付清款项后生效，本协议一式三份，双方各执一份；6、本协议生效后呈交一份给金泽镇城组备案。2008年12月9日，徐黎明作为甲方、陈笑笑作为乙方签订《委托建房补充协议》，约定：1、乙方自愿在签订《转让协议》后委托甲方建房，并一次性支付甲方建房款110万元整；2、建房款包括：别墅变更设计费用、别墅基础工程、别墅土建毛坯房、别墅周遍围墙铁门、别墅内道路施工、别墅建造与相关部门的交际费用；3、协议经双方签字、付清款项后生效，等。2009年2月13日，徐黎明出具书面材料《补充协议》，约定：1、甲方桃园小区的房子在2009年12月底竣工；2、甲方没有按时竣工，应赔偿5%利息；3、有关“绿花”，凡是共用部分是甲方负责种植；4、产证在2015年底前办不出，甲方退回全部金额，利息从2013年结算2%；5、2009年12月底前，交给乙方的总地块1/4包括其中19号楼房，如不能按时交，利息5%。2008年12月9日，陈笑笑、徐黎明签订“付款协书”，约定签订协议当日首付定金50万元；2009年6月30日前支付60万元。2008年12月9日，陈笑笑转账至徐黎明XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的卡内50万元；2009年4月26日，徐黎明开具收条，确认收到陈笑笑房款20万元，由建行划转；2010年5月14日，陈笑笑向徐黎明XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户汇款30万元，2010年6月9日徐黎明向陈笑笑开具收条，确认2010年5月14日陈笑笑向徐黎明转账支付购房款30万元；2010年9月6日，徐黎明开具收条，载明：“今收到黄某某人民币10万元(代陈笑笑还款)”，徐黎明确认收到了该10万元。2016年1月20日，陈笑笑诉至原审法院要求判令：1、解除陈笑笑、徐黎明于2008年12月9日签订的《转让协议》、2008年12月9日签订的《委托建房补充协议》、2009年2月13日签订的《补充协议》；2、徐黎明返还陈笑笑购房款110万元；3、徐黎明支付陈笑笑以110万元为本金，按照每月2%的标准自2013年1月1日计算至实际付清之日止。本案诉讼费徐黎明负担。审理中，陈笑笑变更诉请1为：判令《转让协议》、《委托建房补充协议》、《补充协议》无效；变更诉请3为：徐黎明支付陈笑笑利息损失，以50万元为本金，自2008年12月10日计算至实际付清之日、以20万元为本金，自2009年4月27日计算至实际付清之日、以30万元为本金，自2010年5月15日计算至实际付清之日、以10万元为本金，自2010年9月7日计算至实际付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。原审审理中，陈笑笑、徐黎明均申请黄某某作为证人出庭作证。黄某某表示：证人为徐黎明的邻居，徐黎明表示有四个位置，要出售两栋，证人购买了一栋，证人告某陈笑笑还有位置要出售，陈笑笑就向徐黎明购买了，徐黎明承诺可以办出产证，房子应该属于陈笑笑了；陈笑笑向徐黎明支付的房款中不包括收条中的10万元，该10万元是陈笑笑向徐黎明的借款，因为是朋友，所以没有出具借条，后来陈笑笑通过证人将10万元还给徐黎明，徐黎明就出具了该收条，由证人转某某陈笑笑；陈笑笑、徐黎明签订补充协议时证人在场，当时陈笑笑认为房子无法卖掉、无法办出产证，约定如果2015年如果产证无法办出，就把钱还给陈笑笑，补充协议中约定了利息，但是没有约定2%是年息还是月息。陈笑笑对证人证言的意见为，坚持认为10万是购房款，未向徐黎明借款；徐黎明对证人证言意见为，10万元为还款，不是房款。双方一致确认110万元的价格是包括了房屋和土地。原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。系争房屋无法办出房产证，徐黎明也未能提供相关的建房和用地批复，故陈笑笑与徐黎明就该房屋签订的《转让协议》、《委托建房补充协议》、《补充协议》违反了相关的法律法规，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故徐黎明应当返还陈笑笑房款。陈笑笑主张已经支付房款110万元，徐黎明不予认可，陈笑笑未能提供进一步证据证明其主张，结合证人黄某某的陈述以及2010年9月6日的收条，法院认定陈笑笑已支付房款100万元，徐黎明应将房款100万元返还陈笑笑。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，陈笑笑据此要求徐黎明支付已付房款的贷款利息，于法无悖，予以支持。陈笑笑主张计算利息起点，于法无悖，予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、陈笑笑(CHENXIAOXIAO)与徐黎明于2008年12月9日签订的《转让协议》、《委托建房补充协议》及2009年2月13日签订的《补充协议》无效；二、徐黎明应于判决生效之日起十日内返还陈笑笑(CHENXIAOXIAO)购房款100万元；三、徐黎明应于判决生效之日起十日内支付陈笑笑(CHENXIAOXIAO)以50万元为本金，自2008年12月10日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以20万元为本金，自2009年4月27日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以30万元为本金自2010年5月15日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，上诉人徐黎明不服，向本院提起上诉称：被上诉人对房屋情况及金泽镇城组负责办理系争房屋产证的事实是明确知晓的，对此双方签订的协议内容也是明确的，故被上诉人对于协议的无效应当承担责任。原审法院认为上诉人存在过错并判决上诉人承担利息明显错误。上诉人要求撤销原判第三项，改判对被上诉人原审主张的利息不予支持。被上诉人陈笑笑未作书面答辩。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。根据本案查明事实，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《转让协议》、《委托建房补充协议》、《补充协议》违反了相关的法律法规，应属无效。上诉人应将被上诉人支付的购房款予以返还，同时还应赔偿对方因此所受到的损失。原审法院根据查明事实所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人徐黎明负担。本判决为终审判决。
审 判 长 邬 梅
代理审判员 卞晓勇
代理审判员 刘 菲
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 朱 艳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……