广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2772号
上诉人（原审被告）：贾建明，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审原告）：广东华苑物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河路天河直街69号204房。
法定代表人：蔡如青，董事长。
委托代理人：丘月嫦、蔡少铭，均为该公司职员，联系地址同上。
上诉人贾建明因与被上诉人广东华苑物业管理有限公司（以下简称华苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：华苑物业公司领有贰级《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。
据登记时间为2012年12月4日的《房地产权证》记载海珠区滨江中路462号，464号，466号101的产权人为贾建明，共有情况为单独所有，规划用途为商业，等。据查册时间为2014年10月21日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区滨江中路462号，464号，466号101的他项权利摘要记载权利人为中国银行股份有限公司顺德分行，权利种类为抵押权，权利部位为全部，等。
2011年3月20日，华苑物业公司（乙方）与广州海滨房地产开发有限公司（甲方）签订《华标品峰前期物业服务合同》，约定物业名称华标品峰，物业类型商住楼；在物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商业物业：人民币15元／月平方米（不含公共能源的分摊），乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；业主应于每月10日（含本数）之前交纳当月的物业服务费用；本合同期限自2011年3月20日起至2014年3月19日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；等。
2013年4月9日，华苑物业公司与冯丽梅出具《委托书》，委托江勇为合法代理人，代为执行和处理涉案商铺的相关事宜，包括代为办理涉案商铺的交接事宜，办理该房屋物业管理、维修基金等过户及变更相关手续，办理退还保险事宜并收取退保费用；办理上述房产管道煤气、水、电、有限电视、电话、物业管理等报停、转名过户手续；等。
2013年7月30日，江勇代贾建明（乙方）与华苑物业公司（甲方）签订《华标品峰前期物业管理服务协议》，约定甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用；乙方依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用，并按照国家规定交纳专项维修资金；商场每月每平方米建筑面积15元；乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，此后每月10号前（每次缴费的具体时间）履行当月管理服务费及其它由甲方代收代付费用的交纳义务；乙方违反本合同第四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，甲方有权进行催收，并从逾期之日起按每日欠费金额千分之三的标准向乙方收取违约金；等。
因本案纠纷，华苑物业公司于2014年12月1日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、贾建明向华苑物业公司支付欠缴的物业管理服务费67771.15元（从2013年11月18日起至2014年11月30日止，按每月5471.04元的标准计算）；2、贾建明向华苑物业公司支付逾期付款违约金27416元（暂计至2014年11月30日）；3、贾建明负担本案诉讼费。
贾建明原审辩称同意缴纳物业管理费，对管理费的数额、欠费时段没有异议，但认为违约金过高没有法律依据。
原审诉讼中，华苑物业公司、贾建明均确认以下事实：物业费每个月收取一次，次月的10号之前交纳上个月的物业费；涉案商铺所在小区是华标品峰，涉案小区没有成立业主委员会，现在仍由华苑物业公司管理涉案小区。华苑物业公司明确其要求贾建明支付违约金的计算方式和标准为：以当期应缴的物业费为本金，从下月的16号开始计算违约金，每日按千分之三的标准计算至实际付清物业费之日止。本来应是下月10号之前缴清物业费，11号开始即是逾期，但其司给予贾建明5天的宽限期，故违约金要求从16号开始起算。例如：2013年11月份的物业费应在2013年12月10日前缴纳，贾建明没有按时缴纳，故违约金以2013年11月份应缴的物业费为本金，按每日千分之三的标准从2013年12月16日开始计算至实际付清物业费之日止。贾建明表示对上述计算违约金的方式没有异议，同意以当期应缴物业费为本金从下月16号开始计算违约金至实际支付之日止，但其认为违约金的标准过高，不应按每日千分之三的标准计算，要求调整为按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。
原审法院认为：华苑物业公司与广州海滨房地产开发有限公司签订《华标品峰前期物业服务合同》，是华标品峰小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，华苑物业公司据此对涉案小区进行物业管理。另，江勇代贾建明与华苑物业公司签订《华标品峰前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，应为有效合同，双方均应切实履行。上述协议约定，华苑物业公司向贾建明收取物业管理费用，贾建明在每月10号前履行当月管理服务费及其它由甲方代收代付费用的交纳义务。现华苑物业公司要求贾建明向其支付2013年11月18日至2014年11月30日的物业管理费67771.15元（按每月5471.04元的标准计算）没有超出合同约定，且贾建明对上述物业管理费的数额及欠费时段均无异议，亦表示同意支付上述物业管理费，故原审法院对华苑物业公司的上述诉讼请求予以支持。
关于物业管理费的违约金问题。华苑物业公司主张以当期应缴的物业管理费为本金，从下月的16号开始计算违约金，每日按千分之三的标准计算至实际付清物业费之日止没有超出合同约定，且贾建明对华苑物业公司计算违约金的上述方式没有异议，故原审法院予以支持，但违约金的总额应以物业管理费欠费的本金为限，超出的部分本院予以驳回。贾建明认为违约金的标准应按中国人民银行同期贷款利率的标准计算没有事实依据，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百三十五条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年2月11日判决如下：一、贾建明在本判决生效之日起10日内，向广东华苑物业管理有限公司支付2013年11月18日至2014年11月30日的物业管理费67771.15元（按每月5471.04元的标准计算）及逾期支付上述管理费的违约金（以当月应付的管理费为本金，每日按千分之三的标准从下月16号开始计算至实际支付之日止，违约金总额以欠费的本金为限）。二、驳回广东华苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。
判后，贾建明不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实与理由如下：贾建明与华苑物业公司签订的《华标品峰前期物业管理服务协议》中对于逾期支付管理费的违约金计算方式不合理，计算结果明显过高，显失公平，违反了法律相关规定，应依法改判为按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，贾建明上诉请求：撤销广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1821号民事判决第一项判决中逾期支付管理费的违约金计算方式，并改判为按照同期银行贷款利率计算。
华苑物业公司答辩称同意原审判决，不同意贾建明的上诉请求。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对贾建明的上诉理由，评析如下：
首先，原审法院认定江勇代贾建明与华苑物业公司签订《华标品峰前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，应为有效合同，论理清晰无误，本院不予赘述。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，在合同对于违约金的计算标准已经做出明确约定且是双方真实意思表示的情况下，合同当事人首先应当依照合同约定给付违约金。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。依据上述规定，在双方明确约定违约金标准的情况下，贾建明主张违约金标准过高且应调整，则应由其承担举证责任。贾建明在未能举证证明违约金标准过高的情况下主张调低违约金，本院不予支持。
综上，上诉人贾建明的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理也无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人贾建明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年六月四日
书 记 员 张永亮