北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第23265号
原告北京嘉友房地产开发集团有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇二村燕南路鸣春大酒店423室，注册号：110000000859366。
法定代表人朱东彦，董事长。
委托代理人唐鹏，北京市新开律师事务所律师。
被告北京裕盛物业管理中心，住所地北京市海淀区阜成路**号，注册号：110108000472833。
法定代表人韩新国，总经理。
委托代理人刘德明，男。
委托代理人侯振华，男。
原告北京嘉友房地产开发集团有限公司（以下简称嘉友公司）与被告北京裕盛物业管理中心（以下简称裕盛物业中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉友公司之委托代理人唐鹏与被告裕盛物业中心之委托代理人刘德明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
嘉友公司诉称，2006年11月22日，我公司与北京京杰物业管理有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定北京京杰物业管理有限公司承租我公司拥有产权的位于北京市海淀区蓝靛厂南路25号嘉友国际大厦地下一层2545.64平米房屋。租期自2006年11月30日至2015年3月29日。此外，在这份合同中，双方就租金标准、租金支付方式、违约责任等做出了约定。同时，房屋租赁合同第十条就合同解除的条件明确约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同、收回租赁房屋不承担任何违约责任，乙方还应赔偿由此给甲方及第三方造成的所有损失。1、未经甲方书面同意，擅自将租赁房屋转租、转借或与他人调换使用的；2、未经甲方书面同意，擅自拆改租赁房屋结构或改变租赁房屋用途的；3、当租金年度内累计达30天的；4、因乙方在经营中违反法律法规的规定被追究法律责任，致使本协议无法继续履行的；5、因乙方逾期支付应承担的费用累计超过两万元，经甲方书面通知后仍不能缴纳的。2011年5月，北京京杰物业管理有限公司与我公司协商欲将与我公司签订的房屋租赁合同的全部权利、义务一并转让给裕盛物业中心，为此，我公司与裕盛物业中心及北京京杰物业管理有限公司签订了一份《三方协议书》，约定，除房屋租赁合同的租赁面积变更为2505.05平米及租金标准、上浮标准、房租押金有所变更外，我公司与北京京杰物业管理有限公司签订的房屋租赁合同中承租方的权利与义务全部转让给裕盛物业中心。该房屋租赁合同第十条甲方解除本合同的条件这一条明确约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同、收回租赁房屋不承担任何违约责任，乙方还应赔偿由此给甲方及第三方造成的所有损失。1、未经甲方书面同意，擅自将租赁房屋转租、转借或与他人调换使用的；2、未经甲方书面同意，擅自拆改租赁房屋结构或改变租赁房屋用途的；3、当租金年度内累计达30天的。《房屋租赁合同》第十四条违约责任条款还明确约定：1、租赁期间，任何一方违反本合同约定，给守约方造成损失的，违约方应赔偿守约方。2、乙方拖欠甲方租金超过15天，每逾期一日，乙方支付甲方应付金额的千分之三作为逾期付款违约金。
2014年7月初，我公司发现裕盛物为中心承租的房屋面积内有部分房屋违反了《房屋租赁合同》第8条之约定，在未报经我公司批准的情况下擅自进行装修，在装修过程中因擅自拆改房屋结构，石块坠落砸坏B2层停放的业主的车辆。在与裕盛物业中心及施工队交涉对业主的赔偿过程中，我公司才知道该装修面积的房屋已经未经我公司同意转租给北京雅彩佳美商务会所有限公司。我公司当即告知裕盛物业中心未经我公司同意的转租行为属于违约行为，要求其终止与北京雅彩佳美商务会所有限公司的租赁关系，将房屋恢复原状保障房屋的安全性。同时，我公司也及时告知北京雅彩佳美商务会所有限公司，我公司不同意该转租行为。此外，裕盛物业中心承租房屋后多次出现违约逾期支付租金的情况。仅2014年，裕盛物业中心已延期支付租金累计达80天。综上，裕盛物业公司的行为已经构成了提前解除合同的条件。诉讼请求：1、判令解除我公司与裕盛物业中心之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令裕盛物业中心将承租的全部房屋腾空交还给我公司；3、判令裕盛物业中心向我公司支付逾期支付租金的违约金60346.55元；4、诉讼费由裕盛物业中心承担。
裕盛物业中心辩称，我方不同意嘉友公司的全部诉讼请求，我方不想解除合同，我们接到嘉友公司收取租金的通知后已经及时支付了租金，虽然有时没有按照合同约定期限支付房租，但是嘉友公司在通知我们交租金时就已经到了合同的期限，同时我们迟延交纳租金并没有达到嘉友公司所述的累计天数。
经审理查明，嘉友公司系北京市海淀区蓝靛厂南路25号1号楼-1层房屋的所有权人。2006年11月22日，嘉友公司（甲方）与北京京杰物业管理有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：一、租赁房屋位于北京市海淀区蓝靛厂南路25号嘉友国际大厦地下一层B101、B102、B103、B104号，建筑面积2545.64平方米。二、租赁期限自2006年11月30日至2015年3月29日。三、第一年租金标准为0.75元／建筑平方米／天，第二年租金标准为0.80元／建筑平方米／天，第三年租金标准为0.90元／建筑平方米／天，由第三年开始第两年对租金标准调整一次，以上一年租金标准为基数，每次调整租金的上浮金额为0.10元／建筑平方米／天。四、租金支付方式为押壹个月付叁个月的支付方式，本合同签订当日，乙方向甲方支付2007年3月30日至2007年6月29日的首期叁个月的房屋租金174217元及相当于壹个月租金的押金58072元，乙方支付第二期租金应于上一期租金到期前壹拾伍天交纳，例：本合同的第二期租金应于2007年6月15日前支付，其后以此类推。五、乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，收回租赁房屋：1、未经甲方书面同意，擅自将租赁房屋转租、转借与他人调换使用的；2、未经甲方书面同意，擅自拆改租赁房屋结构或改变租赁房屋用途的；3、当租金年度内拖欠租金累计达30天的；4、因乙方在经营中违反法律法规的规定，被追究法律责任，致使本协议无法继续履行的；5、因乙方逾期支付应承担的费用累计超过贰万元，经甲方书面通知后仍不能交纳的。六、乙方拖欠甲方的租金超过15天，每逾期一日，乙方支付甲方应付金额的千分之三作为逾期付款的违约金。
2011年5月12日，嘉友公司（甲方）与北京京杰物业管理有限公司（乙方）、裕盛物业中心（丙方）签订《嘉友大厦地下一层租赁三方协议书》，约定：一、鉴于甲方、乙方存在关于嘉友国际大厦地下一层房屋租赁的合同事实，现乙方将该租赁合同内的全部权利义务转让给丙方，三方就以下条款协商同意，在乙方、丙方做出事实确认和承诺真实有效的情况下，在本协议内所有三方约定的条款成就时，甲方同意乙方将原租赁合同内的所有权利义务转让给丙方。二、原合同租赁房屋面积由2566.2平方米变更为2505.05平方米。三、原合同对应期限内租金标准及租金上浮后的支付标准变更为：2011年4月15日至2013年4月14日，租金标准为1.00元／建筑平方米／天，每季度应付租金为228586元；2013年4月15日至2015年4月14日，租金标准为1.10元／建筑平方米／天，每季度应付租金为251444元。四、本协议签订后，乙方与甲方所签订的《房屋租赁合同》中所涉及的所有债权、债务均由丙方承担。
嘉友公司主张解除与裕盛物业中心之间的房屋租赁合同，理由为：裕盛物业中心存在拖欠租金累计达30天的情况，存在未经其书面同意转租房屋的情况，且裕盛物业中心将房屋转租给北京雅彩佳美商务会所有限公司后，该公司的装修破坏了房屋主体楼板，且在施工过程中石块坠落造成地下二层地库车辆的损害，上述情形均符合合同约定的解除合同的条件。嘉友公司就其主张向本院提交违约行为告知函、房屋租金催缴函、进账单、转账支票、照片等对其主张予以佐证。裕盛物业中心认可收到过违约行为告知函；认可进账单、转账支票的真实性，但主张交纳租金时间应以其提交的转账支票存根时间为准；关于租金催缴函有侯振华签字的认可，其他的不予认可；关于车库的照片予以认可，对渗水的照片裕盛物业中心主张系因北京雅彩佳美商务会所有限公司在施工过程中使用水钻造成，并非渗水，对于空调照片的真实性不能确认。裕盛物业中心主张该中心虽有时未能按照合同约定的期限支付租金，但在嘉友公司通知其缴纳租金时也已及时缴纳，且拖欠租金的天数累计并未达30天；关于转租行为，裕盛物业中心认可其未经嘉友公司书面同意，但裕盛物业中心表示其转租了六十多家，嘉友公司从未提出过异议；关于其转租给北京雅彩佳美商务会所有限公司的房屋，裕盛物业中心主张该公司在装修时确实有在楼板打孔的情形，但现在已停工，关于车辆损害的问题好像并非是施工时砸坏地下二层的车辆，而是在地下一层施工的过程中，对地下二层的车辆进行保护时给蹭着了。裕盛物业中心向本院提交转账支票存根及发票对其主张予以佐证，嘉友公司对该证据真实性无异议。
根据双方当事人提交的转账支票存根、进账单、发票，裕盛物业中心交纳2014年1月15日至2014年4月14日期间的租金251444元，裕盛物业中心的出票时间为2014年1月21日，嘉友公司的进账时间为2014年1月24日，发票的开具时间为2014年1月23日；裕盛物业中心交纳2014年4月15日至2014年7月14日期间的租金251444元，裕盛物业中心的出票时间为2014年4月21日，嘉友公司的进账时间为2014年4月23日，发票的开具时间为2014年4月23日；裕盛物业中心交纳2014年7月15日至2014年10月14日期间的的租金251444元，裕盛物业中心的出票时间为2014年7月30日，发票的开具时间为2014年8月8日。裕盛物业中心主张租金的实际支付时间应以该中心的出票存根时间为准。嘉友公司主张前两个季度的租金支付日期以发票时间为准，第三个季度的租金支付时间同意以出票存根的时间2014年7月30日准。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁
合同、《嘉友大厦地下一层租赁三方协议书》、违约行为告知函、房屋租金催缴函、照片、转账支票存根、进账单、发票等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于租金的支付期限问题，根据嘉友公司与北京京杰物业管理有限公司的房屋租赁合同与《嘉友大厦地下一层租赁三方协议书》的约定可知，下一期租金最晚应于上一期租金到期前十五日支付，故裕盛物业中心最晚应于2013年12月31日交纳2014年1月15日至2014年4月14日的租金，最晚应于2014年3月31日支付2014年4月15日至2014年7月14日的租金，最晚应于2014年6月30日支付2014年7月15日至2014年10月14日期间的租金。关于裕盛物业中心在2014年的租金实际支付时间，本院认为应以嘉友公司实际收到租金之日或开具租金发票之日为准，前两个季度的租金进账时间与发票时间基本吻合，本院以发票时间为准，即2014年1月23日与2014年4月23日。第三个季度双方均同意租金的实际支付时间为2014年7月30日，本院对此不持异议。综上，裕盛物业中心在2014年拖欠租金的时间累计已超过30日。裕盛物业中心未经嘉友公司书面同意转租房屋，尤其是在其将部分房屋擅自转租给北京雅彩佳美商务会所有限公司后，该公司在装修过程中在楼板打孔破坏主体结构。裕盛物业中心的上述违约行为均符合双方约定的解除合同的条件，故本院对于嘉友公司要求解除其与裕盛物业中心之间的房屋租赁合同，并要求裕盛物业中心将全部承租房屋腾空交还给该公司的请求予以支持。根据合同约定，拖欠租金超过15天，每逾期一日，按应付金额的千分之三作为逾期付款的违约金，那么逾期付款的违约金应从拖欠租金的第16天开始起算。根据裕盛物业中心应缴纳租金的期限与其实际缴纳租金的时间，裕盛物业中心应向嘉友公司支付违约金21121.30元（251444＊3‰＊28）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除北京嘉友房地产开发集团有限公司与北京裕盛物业管理中心就北京市海淀区蓝靛厂南路25号嘉友大厦地下一层房屋所签订的房屋租赁合同；
二、北京裕盛物业管理中心于本判决生效后三十日内将全部承租房屋腾空交还给北京嘉友房地产开发集团有限公司；
三、北京裕盛物业管理中心于本判决生效后十日内支付北京嘉友房地产开发集团有限公司违约金二万一千一百二十一元三角。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千三百零八元，由北京嘉友房地产开发集团有限公司负担八百五十元，已交纳六百五十四元，余款于本判决生效后七日内交纳；由北京裕盛物业管理中心负担四百五十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 常晓明
人民陪审员 李孟超
人民陪审员 王 谦
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 许嘉航