内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第3709号
原告樊翠霞，女，汉族，1960年3月24日出生。
原告王春，男，汉族，1984年5月5日出生，公司职员。
原告王静，女，汉族，1982年12月8日出生，个体户。
原告吴奴花，女，汉族，1932年1月28日出生。
上述三原告委托代理人王春，男，汉族，1984年5月5日出生。
被告鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司。
组织机构代码证：78300130-8。
法定代表人张代斌，系公司董事长。
委托代理人张江涛，男，汉族，1985年2月27日出生，系鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司工程部部长。
原告樊翠霞、王春、王静、吴奴花诉被告鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司（以下简称亿福公司）商品房销售合同纠纷一案，依法由审判员增格嘎力布适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月10日王福厚（已去世）与亿福公司签订了购房协议一份，并交纳了首付款人民币173937元。双方又于2011年12月9日签订了《商品房买卖合同》一份，约定王福厚购买亿福公司建设的位于东胜区团结路北的东昇佳苑小区房屋一套，总房价为人民币563937元，交房期限为2012年8月31日前，亿福公司应当在规定期限内将具备交付使用条件并经验收合格的商品房交付买受人使用，若亿福公司未按合同约定的期限内将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，合同解除的，亿福公司应当在买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的10%支付违约金，本合同履行过程中发生争议，由双方当事人协商；协商不成的提交鄂尔多斯仲裁委员会仲裁。此后，王福厚按约定于2011年5月10日支付了亿福公司全部首付款人民币173937元，并按期办理了银行按揭贷款，中国银行鄂尔多斯支行也按期将按揭贷款人民币39万元支付给了亿福公司。合同签订后，王福厚于2012年7月去世，那时被告就违约将近12个月，而且至今被告仍未按照约定交房，原告作为继承人根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定与被告协商要求解除商品房买卖合同，并退还已付款及承担相应的违约责任，遭到被告无理拒绝。在协商无果的情况下原告于2013年8月18日向鄂尔多斯仲裁委员会申请仲裁，请求按合同约定解除合同，退还已交付的首期款和已交银行款，承担违约责任，仲裁委于2013年11月15日作出（2013）231号《仲裁裁决书》裁决，驳回原告的所有请求。原告不服裁决，向鄂尔多斯市中级人民法院提出申请，请求撤销仲裁委作出的（2013）231裁决书。经中级人民法院审理，并于2014年7月11日作出（2014）仲字第13号《民事裁定书》，裁定认为仲裁委的裁决违法，依法撤销仲裁委（2013）231裁决书，裁定书送达近一年，被告仍未履行，故原告向人民法院起诉，请求法院：一、解除同鄂尔多斯亿福房地产开发有限责任公司的商品房买卖合同；二、判令被告退还原告首付款173937元；三、返还原告已交银行贷款本息共计人民币39944元；四、赔偿原告因延期交房产生的违约金人民币55639。
被告亿福公司辩称，不同意原告解除合同的诉讼请求。
一、王福厚系2011年5月10日在被告公司开发建设的亿福东昇佳苑小区认购2-1-1502号房（以下简称该套房屋），房屋面积为101.72平米，认购价款为每平米5544元，房屋总价款为563937元。并于认购当日向被告公司支付173937元定金。2011年12月9日王福厚与被告公司签订了《商品房买卖合同》，同期王福厚将该套房屋作为抵押物向中国银行申请办理银行按揭贷款，2012年8月13日中国银行正式放款。
对于原告方提出的退房请求，被告公司需先行说明：所谓退房即需解除双方签订的《商品房买卖合同》，而且该合同是经鄂尔多斯市房管局网络系统签订、备案管理的。然而原告方已经将该套房屋抵押至中国银行，在实事上已无法退还被告方。且房屋一经抵押，房管局系统即锁定该套房屋的管理权，任何一方在抵押解除前都无权解除该合同，故被告公司无法答应原告方退房的请求。至于原告方提出的支付违约金的请求，由于上述原因，因无法解除《商品房买卖合同》，也就不可能涉及退房违约金问题。
二、对于2014年7月11日鄂尔多斯市中级人民法院以被告未向法院提交业主入住的交接手续为由，下达的（2014）鄂民仲字第13号民事裁定书，撤销了此前的鄂仲裁字（2013）231号裁决书，被告公司再补充说明一下。2012年10月份此房所在的2号楼已具备业主入住条件，被告公司开始向业主交付使用房屋，并向各业主书面或电话通知来被告公司办理收房入住手续。其他业主在接到通知后陆续办理入住手续后入住了小区。原告方在接到被告公司的通知后却并没有来办理相关手续。后被告公司多次电话催促原告方来办理入住手续，原告方仍不来办理。此房屋所在的2号楼已主体验收合格。竣工备案以是小区整个项目完成才能办理，不是哪一栋完成具备条件就办哪一栋的。综上所述，结合目前鄂尔多斯经济形势的实际情况，请法院作出公正判决。
针对其诉讼请求及事实与理由，原告向法庭提交了如下证据：
一、《商品房买卖合同》一份，证明王福厚于2011年12月9日向被告购买开发的亿福东昇佳苑2-1-1502号房，合同约定是2012年8月31日前交付房屋，被告所售房屋至今未能达到交付条件。
二、收据一份（编号：2004377），证明王福厚于2011年5月10日向被告缴纳首付款173937元。
三、中国银行鄂尔多斯市分行个人贷款借据一张、已还款流水一张，证明王福厚及原告王春已还银行本息39944元。
四、公证书一份，证明房屋现状的音像资料，房屋截止到2013年8月8日未达到交付条件。
五、死亡证明一份、派出所及居委会证明三份，证明购房人王福厚死亡，王福厚配偶樊翠霞、子女王静和王春、母亲吴奴花具有继承权。
六、鄂尔多斯市中级人民法院民事裁定书一份，证明被告房屋未达到交房条件且被告没有继续履行通知收房义务。
针对其答辩，被告亿福公司向法庭提交了如下证据：
一、中国银行鄂尔多斯市分行个人贷款借据一份（复印件），证明原告已将房屋抵押给银行办理按揭贷款且银行已经放款。
二、房屋现状图5张、业主入住证明资料一套，证明在2012年10月份该小区可入住，以开始办理入住。
三、2号楼主体验收记录一份，证明原告所购买的房屋所在的该栋楼主体已经验收合格。
庭审质证中，被告亿福公司对原告提交的证据一、二、五的真实性及证明的问题均认可。被告对原告提交的证据三的还款流水的真实性无法确定，借款借据证明的问题认可，还款流水证明的问题不清楚，需要去银行查询才能确定。被告对原告提交的证据四的真实性不能确定，证明的问题有异议，房子2012年11底就已经具备交付条件了，而且很多业主都已经住进去了。被告对原告提交的证据六真实性认可，证明的问题有异议。房子已经具备交付条件了，而且被告也通知过原告来收房。原告对被告提交的证据一真实性不认可，证明的问题有异议。原告对被告提交的证据二真实性不认可，证明的问题有异议。没办法确定，公证时去录像只有两户入住，是顶账房。原告对被告提交的证据三真实性无法判断，证明的问题不认可。正常验收应该是所有验收单位验收，单独一个单位验收很少见。即使该证据是真的，主体验收和具备交房条件差的远了。
经本院审查，被告对原告提交的证据一、二、五的真实性及证明的问题均认可，故本院予以确认。原告对被告提交的证据三、四均系相关部门出具并盖章，故本院对其真实性予以认定。被告对原告提交的证据六的真实性认可，故本院对其真实性予以认定。被告提交的证据一系银行出具并盖章，故本院对其真实性予以认定。被告提交的证据二中的照片中未显示坐落位置，故本院不予认定。业主入住证明资料上相关人员签字，故本院对其真实性予以认定。被告提交的证据五上相关部门盖章确认，故本院对其真实性予以认定。
经审理查明，于2011年12月9日王福厚与被告亿福公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：2011-0047016），约定王福厚向被告购买位于东昇佳苑小区2-1-1502号房，房屋面积为101.72平米，每平米5544元，房屋总价款为563937元。《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，被告公司应当在2012年8月31日前向买受人交付经验收合格的房屋。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的10%向买受人支付违约金。合同签订时，王福厚已向被告支付了房屋首付款173937元。
另查明，涉诉房屋至今没有建设行政主管部门出具的竣工验收的相关手续，也未消防验收。
还查明，2012年8月6日王福厚死亡，王福厚的继承人有配偶樊翠霞、子女王静和王春、母亲吴奴花。
再查明，《商品房买卖合同》后王福厚向中国银行鄂尔多斯分行办理了按揭贷款。
本院认为，王福厚与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，且该《商品房买卖合同》向鄂尔多斯市房地产管理局备案登记，故王福厚与被告签订的《商品房买卖合同》真实、有效，王福厚与被告应按照合同约定履行各自的义务。2012年8月6日房屋买受人王福厚死亡，王福厚的继承人有配偶樊翠霞、子女王静和王春、母亲吴奴花。依据《中华人民共和国继承法》第二条，继承从被继承人死亡时开始，之规定本案四原告的诉讼主体适格。《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，被告应当在2012年8月31日前向买受人交付经验收合格的房屋，而至今没有建设行政主管部门出具的竣工验收的相关手续，也未消防验收，故本院认定涉诉房屋至今未达到交付使用条件。涉诉房屋至今逾期交付长达三年也未竣工，故被告公司已构成根本违约，王福厚与被告之间的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”规定，四原告有权解除《商品房买卖合同》，被告公司应向四原告返还房屋首付款173937元，并按照合同约定向四原告支付违约金17393.7元（首付款173937元×10%）。
关于已偿还的银行按揭贷款及其违约金，由于王福厚与银行之间签订的按揭贷款合同未解除，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”规定，本院不支持四原告返还银行按揭贷款及其违约金的诉讼请求，原告可以另行主张。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国继承法》第二条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条规定，判决如下：
一、依法解除王福厚（已死亡）与被告鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2011-0047016）；
二、被告鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告樊翠霞、王春、王静、吴奴花房屋首付款173937元及违约金17393.7元；
三、驳回四原告其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2415元，由被告负担2000元，由原告负担415元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 增格嘎力布
二〇一五年十一月十四日
书记员 白 静 宇