安徽省繁昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）繁民二初字第00103号
原告：中国工商银行股份有限公司繁昌支行，住所地繁昌县。
负责人：张跃，该行行长。
委托代理人：俞晓宇，该行客户经理。
被告：陈宝珍，女，汉族，住繁昌县。
被告：芜湖市新传投资担保有限公司，住所地芜湖市镜湖区。
法定代表人：王小群，该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司繁昌支行与被告陈宝珍、芜湖市新传投资担保有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理，依法由代理审判员俞峰适用简易程序，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞晓宇、被告陈宝珍到庭参加诉讼，被告芜湖市新传投资担保有限公司经本院传票传唤未派员出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司繁昌支行诉称：原、被告于2012年10月24日签订了个人借款／担保合同，约定原告向被告发放贷款300000元，贷款期限为5年，贷款利率为上浮25％的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，利率按年浮动，原告将贷款一次性划入户名为陆毅的账户，若借款人未按合同约定日期偿还贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，不按时支付的利息按罚息利率计算复利，同时罚息利率以贷款利率为基础加收30％，双方若发生纠纷由贷款人所在地法院管辖。若借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，则构成违约，原告有权宣布合同项下的未偿还的贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。原告为实现债权所产生的所有费用均由贷款人承担。被告陈宝珍以单独所有的位于繁昌县荻港镇黄山路商住楼向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、原告实现债权的费用等。被告陈宝珍已在繁昌县房管局为抵押房产办理了抵押登记手续，原告依法享有对上述抵押房屋拍卖、变卖价值的优先受偿权。被告芜湖市新传投资担保有限公司向原告出具了一份承诺，愿意为被告陈宝珍承担代偿责任。合同签订后，原告依照合同约定于2012年10月31日向被告陈宝珍指定的账户一次性发放了贷款300000元，完成了原告的合同义务。但被告陈宝珍截止2014年11月30日累计超过六期未能按时偿还贷款本息，已构成合同违约。现原告向法院起诉，要求判令被告陈宝珍偿还原告借款本金224999.76元，利息15352.13元，合计240351.89元，并以上述基数按照合同约定的罚息利率计算2014年12月1日起至被告实际归还所欠全部款项之日的利息及复利，被告芜湖市新传投资担保有限公司对上述欠款承担连带保证责任，原告对拍卖、变卖被告陈宝珍所有的位于繁昌县荻港镇黄山路商住楼的价款享有优先受偿权，被告承担本案诉讼费用。
原告为证实其诉讼主张，向本院提供以下证据材料：
1、原告营业执照、组织机构代码、负责人身份证明复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、身份证、无婚姻登记记录证明、户口信息、营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明被告的主体资格；
3、个人借款／担保合同复印件一份，证明被告借款事实；
4、承诺函复印件一份，证明被告芜湖市新传投资担保有限公司保证责任；
5、房地产权证、土地使用权证、房地产权他项权证复印件各一份，证明原告对被告所有抵押物的价款享有优先受偿权；
6、借款凭证、个人贷款发放单复印件各一份，证明原告履行了相应的发放贷款义务；
7、银行还款流水复印件一份，证明被告归还了部分借款。
被告陈宝珍辩称：我是以住房装修为由向原告贷款300000元，期限是5年。现欠款本金是事实，但没有经济能力偿还，愿意变卖房产偿还，但不愿意承担利息、罚息、复利。
被告陈宝珍未向本院提交证据。
被告芜湖市新传投资担保有限公司未进行答辩，也未向本院提交证据。
本案经公开开庭审理，本院对原告提供的证据经举证、质证和辩论，作如下归纳与认定：因被告芜湖市新传投资担保有限公司未派员出庭参加诉讼，视为放弃质证权，被告陈宝珍对原告提供的证据无异议，且原告提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以认定。
本院查明的事实如下：2012年10月24日，陈宝珍与中国工商银行股份有限公司繁昌支行订立个人借款／担保合同，约定由中国工商银行股份有限公司繁昌支行向陈宝珍提供个人家居消费抵押贷款300000元，用于住房装修，贷款期限为5年，订立合同时确定贷款年利率为发放贷款时基准利率上浮25％确定，借款人授权贷款人将贷款划入陆毅账户，借款人按按月等额本金还款法偿还贷款本息，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，借款人未按合同约定日期包括宣布提前到期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在上述约定的利率基础上加收30%确定，合同履行过程中发生的纠纷可向贷款人所在地人民法院提起诉讼，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见抵押物清单，抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，抵押物清单中所列抵押物为房产权属证书编号为繁昌房012XXX号房产，地址为繁昌县荻港镇黄山路商住房。2012年10月25日，陈宝珍所有的证号为繁昌房012XXX号房屋进行了他项权登记，他项权证号为房他证繁昌字第013X**号。2012年10月31日，芜湖市新传投资担保有限公司出具承诺函，承诺在借款人就上述借款出现违约还款行为时，该公司愿意承担代偿责任。2012年10月31日，中国工商银行股份有限公司繁昌支行按约向陆毅账户发放贷款300000元，个人借款凭证上显示当期执行年利率8%，逾期年利率10.40%。贷款发放后截止2014年11月30日，未到期本金为175000元，逾期本金为49999.76元，已归还本金75000.24元，累计逾期违约还款超过六次。现原告依照合同约定向法院起诉。
本院认为：陈宝珍与中国工商银行股份有限公司繁昌支行订立的借款合同期限为5年，但根据合同约定，陈宝珍累计六次违约按月还贷，贷款人有权宣布贷款提前到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，该项约定属于对违约责任的约定，应为有效，现中国工商银行股份有限公司繁昌支行要求借款人归还借款本息本院予以支持。关于利率，合同并未对执行利率随中国人民银行公布的同期同档次贷款利率调整而调整进行约定，故贷款期限内只能执行固定利率，对于逾期贷款根据合同约定可按约定的罚息利率计算利息。同时，借款人以自己所有的房屋为借款设定抵押担保，并进行了抵押登记，贷款人的抵押物权已生效，现借款人已构成违约，贷款申请实现担保物权应予以支持。芜湖市新传投资担保有限公司在借款合同之外出具担保承诺，自愿向中国工商银行股份有限公司繁昌支行提供一般保证，故保证人芜湖市新传投资担保有限公司应承担相应的保证责任。但在借款人自己房屋抵押担保与第三人保证竞存的情况下，在无三方共同合意选择实现顺序的情况下，应先行实现借款人提供的抵押担保。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈宝珍归还原告中国工商银行股份有限公司繁昌支行贷款本金224999.76元，并支付依据银行还款流水记录结合双方约定的按月等额本金还款法计算的利息或罚息及在利息或罚息、复利总额不超过人民银行同类贷款基准利率四倍的前提下就欠息按罚息标准计算的复利，贷款期内利率按年息8%计算，逾期罚息及复利按年息10.40%计算，直至贷款本息还清时止。于本判决生效后10日内付清。
二、对被告陈宝珍所有的房产权属证书编号为繁昌房012XXX号所载位于繁昌县荻港镇黄山路的商住房采取折价或者以拍卖、变卖等方式变价，所得价款由原告中国工商银行股份有限公司繁昌支行优先受偿。
三、对原告中国工商银行股份有限公司繁昌支行的第一项所列债权依上述第二项方式仍不能受偿部分由被告芜湖市新传投资担保有限公司承担代偿责任，在其代偿后可向被告陈宝珍追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2493元（原告已预交）由被告陈宝珍承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。
代理审判员 俞峰
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 程蕾
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。