湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00287号
上诉人（原审被告）车朋程。
委托代理人车孝宜，系车朋程父亲。授权代理。
委托代理人郭德超，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。一般授权代理。
上诉人（原审被告）车孝宜。
委托代理人郭德超，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）黄祖新。
委托代理人李正中、吴迪，宜昌市夷陵区夷陵法律服务所法律工作者。特别授权代理。
原审被告黄显庭。
原审被告王基元。
上诉人车朋程、车孝宜因与被上诉人黄祖新、原审被告黄显庭、王基元确认合同无效纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第00240号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2002年12月16日，车孝宜、王基元与金小红三人签订《资金投资协议书》，在夷陵区长江市场20号王基元的宅基地上合伙建房。协议约定，王基元投资89000元，金小红投资64000元，从正负零到五层楼的材料由车孝宜负责（折款46000元）。竣工后，第五层房屋分归车孝宜所有。次年6月5日，车孝宜与黄显庭签订《协议书》，车孝宜将前述房屋以互换方式转让给黄显庭。该协议约定：一、甲方（黄显庭）在三中对面约壹百米处有一改造房屋，愿将三楼三室一厅整层同乙方（车孝宜）交换其在长江建材市场的第五楼三室一厅。二、乙方（车孝宜）拿到两证后付伍仟元给甲方（黄显庭）作为差价补偿。三、土地使用证及房屋产权证均由双方办好后交给对方。四、合同签订后即生效，房子的卖买赠送与原房主无关…。协议签订后，双方均各自按对方的要求交付了房屋，且黄显庭实际入住所换得的房屋。2004年1月12日，黄显庭（甲方）为了清偿黄祖新（乙方）借款，与黄祖新签订《房屋抵债协议书》，将前述从车孝宜处换得的房屋以抵债方式转让给黄祖新。协议约定：一、甲方将位于长江建材市场山边第二栋第五层（三室一厅）房屋作价40000元抵给乙方…。三、此房屋是甲方与车孝宜对换的房屋，若与车孝宜有其它纠纷，均由甲方负责并承担一切损失，与乙方无关。四、房屋抵给乙方后，甲方限于2004年2月10日必须搬出，正式将房屋交给乙方…。2004年10月，黄显庭换给车孝宜的房屋（位于夷陵区三中对面）因所有权发生纠纷，经生效判决确认黄显庭不具有处分权。该房屋被所有权人收回另售他人，致使车孝宜失去所换房屋。为此，车孝宜于2007年8月向原审法院提起诉讼，要求黄显庭等返还位于长江市场20号五楼三室一厅住房并赔偿损失。2007年11月23日，车孝宜自愿撤回起诉。车孝宜为了收回该房屋，其于2009年8月找到王基元，要求以买卖形式将房屋过户登记至其子车朋程名下。为了办房权证的需要，车朋程与王基元于2004年10月8日虚拟订了一份《售购房屋协议书》。该协议内容为：一、房屋为顶楼，考虑到房屋低矮，作价70000元整。二、房款分两次付清（2004年底付款50000元，2005年办证时付清），王基元必须在2005年底将土地使用证及房屋产权证交给车朋程。三、王基元出售给车朋程的房屋由王基元保证过户，车朋程交纳所需税费…。车朋程在协议上签名。在一审诉讼中，王基元对该协议上的签名当庭予以否认。2009年8月20日，王基元在收取车朋程办证费10000元后，于同年9月2日将位于夷陵区长江市场20号第五层的房屋过户登记至车朋程名下。2014年，黄祖新知悉此事后，于2014年9月向原审法院提起诉讼，要求确认王基元与车朋程签订的《售购房屋协议书》无效。随后，黄祖新自愿撤回起诉。2015年1月28日再次提起诉讼，要求确认王基元与车朋程签订的《售购房屋协议书》无效，并判决位于夷陵区冯家湾社区居委会长江市场20号第五层的房屋归其所有。
原审法院同认定，位于夷陵区冯家湾社区居委会长江市场20号第五层的房屋自2004年2月至今由黄祖新居住使用，并缴纳水电及相关物业费用。
原审法院认定上述事实的证据有：《资金投资协议书》、房权证、分户统计表、互换房屋的《协议书》、《房屋抵债协议书》、缴纳水电及物业费票据、（2007）夷民初字第695号民事卷宗材料、《售购房屋协议书》、2014年10月15日庭审笔录；有被告车孝宜提供的（2004）夷民初字第787号、（2008）夷民初字第752号、（2008）宜中民终字第00178号民事判决书及相关诉讼材料以及双方当事人的陈述等。
原审法院认为，该案所涉位于宜昌市夷陵区冯家湾社区居委会长江市场20号第五层的房屋，系2002年车孝宜与王基元等人合伙建造后按份分得，王基元作为宅基地户主对此确认，故车孝宜是该房屋的实际所有权人和享有处分权的人。2003年6月5日，车孝宜与黄显庭签订协议，将前述房屋以互易方式转让给黄显庭，并实际交由黄显庭居住，黄显庭从而取得该房屋的处分权。2004年1月12日，黄显庭为了清偿黄祖新借款，又将该房屋以抵债方式转让给黄祖新，并实际交付黄祖新居住使用至今。前述房屋的流转，均系当事人真实意思的表示，不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。黄祖新占有该房屋有合法根据，并支付对价。车孝宜、车朋程认为只有王基元对该房屋具有处分权，从而主张车孝宜以互易方式将房屋转让给黄显庭，以及黄显庭又将房屋抵债给黄祖新，均应为无效。原审法院认为，虽然该房屋自2002年至2009年登记产权人为王基元，但王基元对实际所有权人车孝宜以及前述房屋流转的事实均无异议，黄显庭对以房抵债给黄祖新的事实也无异议。因此，车孝宜、车朋程据此提出辩解理由不能成立，不予采纳。车孝宜抗辩称，黄显庭互易给其位于宜昌市夷陵区三中对面的房屋，经诉讼法院确认黄显庭无处分权而无效，黄显庭取得的并抵债给黄祖新的房屋，当然也属无效的理由不能成立。黄显庭将无处权的房屋用以交易属无效，并不能由此证明车孝宜交易给黄显庭的行为必然无效，与本案不具有关联性，也无逻辑上必然的证明关系。况且，本案所涉房屋已由互易双方以外的第三人，即黄祖新合法取得，同时，车孝宜也可就互易关系另行向黄显庭主张相关合法权益，故车孝宜辩解理由不能成立，不予采信。对于王基元与车朋程所签订的《售购房屋协议书》的效力问题。首先，车孝宜将自己所有的房屋要求他人即王基元卖给自己的儿子车朋程，庭审查明协议内容不真实；其次，车孝宜为了达到收回黄祖新已合法取得的房屋的目的，运用产权过户登记转移财产的方式，将房屋登记至车朋程名下，从而要求王基元与其子车朋程虚假签订售购房屋协议。该协议不仅违法，而且严重损害了黄祖新的合法权益。综上，为维护交易的安全和稳定，保护他人的合法民事利益，黄祖新要求确认车朋程与王基元签订的《售购房屋协议书》无效、坐落于夷陵区冯家湾社区长江市场20号第五层的房屋归其所有的诉讼请求成立，应予以支持。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认车朋程与王基元于2004年10月8日签订的«售购房屋协议书»无效。黄祖新对坐落于夷陵区冯家湾社区长江市场20号第五层的房屋享有所有权。一审案件受理费人民币50元，由车孝宜、车朋程负担。
上诉人车孝宜、车朋程上诉称：1、原审判决认定事实错误。主要表现为：首先，原审判决认定车朋程与王基元签订的《售购房屋协议书》无效错误。该协议系双方当事人的真实意思表示，且双方已依据该协议办理了房屋过户手续。因此，应认定该协议有效。其次，原审法院认定车孝宜与黄显庭签订的《房屋互换协议》有效错误。虽然双方当事人签订《房屋互换协议》，但因黄显庭用于互换房屋未取得所有权，致使车孝宜在将其互换房屋出售他人时，被人民法院判决无效。因此，应认定车孝宜与黄显庭签订的《房屋互换协议》无效。第三、原审法院认定黄显庭将其互换取得的房屋用于抵偿欠付黄祖新的欠款行为应为无效。其主要理由为：一是双方以房抵债存在恶意串通，二是双方互换房屋的价值为70000元，而黄显庭是以低价（40000元）抵偿了债务。第四、原审法院认为黄祖新在取得本案所涉房屋后一直居住至今并交纳水电和物业费用与事实不符。2、原审判决适用法律错误，致使判决结果错误。请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回黄祖新的诉讼请求，并由黄祖新承担本案案件受理费。
被上诉人黄祖新答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审诉讼中，上诉人车孝宜、车朋程及被上诉人黄祖新均未向本院提交新证据。原审被告黄显庭、王基元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。同时，双方当事人在法定答辩期限内，均未向本院及原审法院提交书面答辩状，也未向本院提交新证据。
经审理查明，原审法院判决认定的事实属实。
本院认为：1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。从本案事实来看，本案所涉诉争房屋系由车孝宜与王基元等人共同出资合伙于2002年建造，车孝宜按其出资份额取得本案诉争房屋，虽然车孝宜在取得该房屋时至今未办理房屋所有权证，但在本案诉讼过程中，王基元作为合伙人对车孝宜取得本案诉讼房屋的所有权的事实予以确认，故原审法院认定车孝宜是诉争房屋的实际所有权人并对该房屋享有处分权正确。2003年6月5日，车孝宜与黄显庭签订《房屋互换协议》，将诉争房屋以互换方式转让给黄显庭，并向黄显庭实际履行了交付手续，黄显庭从而取得该房屋的处分权。2004年1月12日，黄显庭与黄祖新签订《房屋抵债协议书》，将诉争房屋作价40000元用于抵偿其欠黄祖新的欠款，并将诉争房屋实际交付黄祖新居住使用至今。上述事实表明，本案所涉诉争房屋的流转均系各方当事人真实意思的表示，其内容符合法律法规规定。车孝宜虽然上诉称其与黄显庭以及黄显庭与黄祖新分别签订的《房屋互换协议》和《房屋抵债协议书》为无效合同，但因车孝宜并未举证证实上述各方当事人在签订合同过程中存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效、撤销的情形，且车孝宜在明知其权利（即车孝宜与黄显庭互换的房屋被实际权利人取回）被侵害后，其在法定期限内并未对其与黄显庭签订的《房屋互换协议》依法主张撤销权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。由此可知，合同只产生债权请求权的法律效果，若合同不能得到履行，当事人之间仅产生违约责任，而不是认定合同无效，未交付或者未办理登记不影响合同的效力。因此，上述合同均应认定为有效。车孝宜、车朋程以本案诉争房屋的所有权为王基元为由要求确认黄显庭与黄祖新之间签订的《房屋互换协议》和《房屋抵债协议书》无效的上诉理由亦缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。现因黄祖新与黄显庭并未对诉争房屋办理过户登记，黄祖新对本案所涉房屋不能享有所有权，原审判决确认本案所涉房屋属黄祖新所有错误，本院予以纠正。但黄祖新享有要求黄显庭继续履行合同并为其办理房屋过户登记的权利。因黄祖新在本案中未主张该权利，本院不予审理。2、关于王基元与车朋程所签订的《售购房屋协议书》是否有效的问题。首先，黄祖新通过以房抵债方式取得本案诉争房屋，并对诉争房屋已实际占有并使用。虽然黄祖新未办理该诉争房屋的产权变更登记手续，但并不影响黄祖新对诉争房屋享有处分权。其次，车孝宜在以房互换方式将诉争房屋转让给黄显庭后，对诉争房屋就不再享有处分权。而黄显庭在通过互换方式取得诉争房屋后，即依法对诉争房屋享有处分权。黄祖新作为善意第三人，其通过以房抵债方式从黄显庭处取得诉争房屋的行为合法有效。第三、虽然王基元否认《售购房屋协议书》上签名的真实性，但双方依据《售购房屋协议书》已为诉争房屋办理过户登记的事实证实，王基元对本案所涉《售购房屋协议书》是明知的，也是认可的。而王基元之所以协助车朋程办理诉争房屋的产权过户登记，是基于王基元收受了车孝宜10000元，而并非出于双方当事人的真实意思。因此，双方在签订《售购房屋协议书》及办理诉争房屋产权过户的过程中明显存在恶意串通，其行为严重损害了黄祖新的合法权益，依法应确认为无效。原审法院据此确认车朋程与王基元签订的《售购房屋协议书》无效正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院判决认定的事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，但适用法律错误，致实体处理不当。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第00240号民事判决。
二、车朋程与王基元于2004年10月8日签订的《售购房屋协议书》无效。
三、驳回黄祖新的其他诉讼请求。
二审案件受理费200元（车孝宜、车朋程分别预交100元），由车孝宜、车朋程各自负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一四年七月二十日
书 记 员 张鹏炜