上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第4号
原告中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处。
法定代表人万美森。
委托代理人王文琴，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被告周炎兴。
委托代理人朱晓寅，上海海颂律师事务所律师。
第三人上海徐房（集团）有限公司。
法定代表人冯上达。
委托代理人胡树雄。
原告中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处诉被告周炎兴用益物权纠纷一案，本院立案受理后，依职权追加上海徐房（集团）有限公司作为本案第三人，本案适用简易程序，于2015年3月2日公开开庭进行审理。原告委托代理人王文琴、被告委托代理人朱晓寅、第三人上海徐房（集团）有限公司委托代理人胡树雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，上海市某新村某号某室房屋（以下简称系争房屋）是原告在1990年7月以《上海市住房调配通知书》形式配给被告。2004年原告经上级机关批准，在某路某弄建设部队经济适用房。按当时政策，被告作为原告办事处职工具备参建购买资格，为此，被告在2005年10月26日与原告签订《华东办事处经济适用住房出售意向书》（以下简称意向书）、并填写《华东办事处购买经济适用住房申请表》，意向书第九条第二款明确约定：乙方在取得所购房屋使用前须与甲方签订腾退原住房协议书（房改房、私有住房除外）。由于被告居住的系争房屋不属于房改房私有住房，故2007年12月5日被告依据意向书与原告签订《公寓住房腾退协议书》（以下简称协议书），2008年9月31日，被告按照协议书约定，将系争房屋以交钥匙的形式腾退给原告，并在《腾退公寓住房交付钥匙登记表》上签字。2008年12月5日，被告领取搬家补助费3，000元，并在《购买经济适用住房人员装修补偿及搬家补助费支付单》上签字领款。由于被告履行上述义务，2008年12月28日，原告与被告签订《总装备部后勤部华东办事处商品房出售协议书》，被告购买某路某弄某号某室房屋（以下简称某路房屋），并取得产权。原告收回系争房屋后，由于没有将系争房屋进行再分配，故未办理公有住房租赁凭证的承租人变更登记，而是在添置热水器等设备后将系争房屋对外出租。2013年9月，上海东宸房地产开发有限公司（以下简称东宸公司）经第三人委托对系争房屋进行旧住房成套改造，由于被告没有退租以及原告未对系争房屋承租人进行变更登记，致使被告凭借原租赁凭证瞒着原告冒充承租人与东宸公司签订《旧住房成套改造协议》，且拿到了系争房屋的钥匙和8，000元补贴。原告在2014年10月1日发出通知，要求被告在2014年10月10日前将系争房屋租赁凭证、钥匙、8，000元补贴交于原告，但被告至今未交。故诉至法院，要求：一、判令被告履行2007年12月5日签订的《公寓住房腾退协议书》，配合原告完成某新村某号某室房屋的退租手续；二、判令被告将2014年初从上海东宸房地产开发有限公司取得的8，000元补贴交与原告。
被告辨称，不同意原告诉请。原告无权就系争房屋提出任何诉请，原告没有诉讼主体资格，系争房屋与原告没有关系。如果原告是招待所的上级单位，原告也不能代替招待所诉讼。腾退协议书没有效力，是格式合同，腾退协议书是在购买某路房屋时每人都要签订的，这是形式上的文件，腾退协议书上没有就系争房屋作出明确的约定。如果要腾退房屋，被告也只要腾退部队的营房，系争房屋不是部队营房，系争房屋是被告合法承租的公房，被告不需要腾退系争房屋。被告一直在使用系争房屋，说明被告也是不同意腾退房屋的。系争房屋不是原告所有，原告提出的物权主张没有基础，系争房屋是第三人所有，被告是从第三人处合法取得使用权。系争房屋是公房，被告是承租人，受法律保护，除非合同相对方提出解除合同，才可以解除。原告不是合同的相对方，也不是房屋的所有权人，无权要求被告与第三人解除租赁关系。根据原告主张的被告应该在2008年10月31日前腾退房屋，原告现在才主张，已超过诉讼时效。要求法院驳回原告诉请。
第三人述称，被告没有到第三人处办理过退租手续，故第三人与被告仍保持租赁关系，系争房屋取得情况就是原告诉状中写的情况，系争房屋产权人是第三人，使用权人是某单位华东办事处协作站，后原告将系争房屋分配给了被告。
经审理查明，某单位华东办事处协作站（以下简称某单位）于1986年成立，2004年正式更名为中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处上海招待所（以下简称总装华东办事处招待所），系原告下属单位，由原告领导管理。
上海市某二村某号房屋系上海市房屋土地管理局直管公房，1996年4月15日，上海市房屋土地管理局出具《面上直管公房经营授权书》，将包括上海市某二村某号房屋在内的徐汇区范围内的直管公房授权第三人上海徐房（集团）有限公司经营。
被告周炎兴原系某单位职工。1990年，因被告居住严重不便，某单位作为调配单位，新配给被告位于某二村某号某室房屋，该房屋性质为公房，租赁户名周炎兴，家庭主要成员为周炎兴的母亲赵某某、妻子谢某某、儿子周某。现系争房屋承租人为周炎兴。
2004年7月28日，被告填写《华东办事处购买经济适用住房申请表》，本人意见栏注明：“同意按经济适用房的各项规定和文件政策办，因本人长期在部队工作时间长、年令（此处应为龄）大，工资低，请领导给予照顾。”
2005年，作为售房单位的原告（甲方）与作为购房人的被告（乙方）签订《华东办事处经济适用住房出售意向书》（以下简称意向书），约定：根据军队经济适用住房政策规定，自愿购房的原则，经甲方审核，乙方符合购买经济适用住房资格，同意乙方购买甲方在上海市徐汇区某路某弄住宅小区内建设的军队经济适用住房，购房地址：上海市徐汇区某路某弄，购房面积：约101平方米（以上面积将来以房屋测量部门核算面积为准），房屋价格：购房价格均暂按综合成本价（经济适用房价）计算，出售价格暂定为人民币3200元／每平方米，总计约323，200元。乙方在取得所购房屋使用前须与甲方签订腾退原住房协议书（房改房、私有住房除外），具体内容另行制定。原告在意向书尾部盖章，落款时间为2005年11月16日，被告在意向书尾部签字，落款时间为2005年10月26日。
2007年12月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《公寓住房腾退协议书》（以下简称腾退协议书），约定：根据军队营房管理规定、经济适用住房及现有住房出售的有关政策，凡购买办事处“璇宇花园”经济适用住房和某路现有住房的人员，应及时腾退公寓住房，现甲乙双方协商同意，签订本协议。甲方与乙方签订本协议并确认乙方已按要求预缴房款后，向个人发放所购经济适用住房钥匙。乙方领取经济适用住房钥匙后，必须于贰零零捌年拾月叄拾壹日前腾退公寓住房，并将公寓住房钥匙交综合计划处；乙方在规定期限内腾退公寓住房的，甲方给予搬家补助费叁仟元，……乙方超过规定期限腾退住房的，甲方取消乙方的搬家补助；……乙方超出规定期限半年以上仍未腾退公寓住房和未按办事处要求缴清购房款的住户，将视为自动放弃购买“璇宇花园”经济适用住房和某路现有住房，甲方有权将该房收回重新分配出售。
2008年12月28日，原告（甲方）与被告周炎兴、案外人谢某某、周某（乙方）签订《总装备部后勤部华东办事处商品房出售协议书》，约定：甲方依据军队和上海市有关政策，将建成的房屋及房屋占用范围内的土地使用权受让给乙方，房地产具体状况如下：甲方依法取得的房地产权证号为：沪房地徐字（2008）第0177**号，房地产坐落在上海市徐汇区某路某弄【璇宇花园】5号702室。房屋类型住宅。房屋建筑面积【办证】为127.25平方米，计价面积101.116平方米。上述房屋房价甲方按综合成本价出售给乙方，经计算该住房的应交房价款为人民币342，223元。
2009年2月5日，上海市某路某弄某号某室房屋登记为周炎兴、谢某某、周某所有，该房屋土地状况：使用权来源于出让，用途为住宅。房屋状况类型为公寓。
2013年9月13日，上海东宸房地产开发有限公司（甲方）与周炎兴（乙方）签订《旧住房成套改造协议》，约定甲方对乙方居住的某新村某号某室实施旧住房成套改造。乙方应向甲方缴付成套改造费用，每证800元，代收装修垃圾清运费，每证200元，在工程竣工交付钥匙6个月后，如乙方对该房屋无进行任何装修的，代收垃圾清运费用将全额退还乙方。2013年9月22日，被告支付东宸公司改造费800元及垃圾费200元。因成套改造，被告领取某新村某号2014年6月至9月过渡补贴费共计8000元。
另查明，某新村某号某室与某二村某号某室系同一个地址的同一房屋。
审理中，总装华东办事处招待所出具情况说明，表示原告有权代表总装华东办事处招待所向被告主张收回系争房屋的权利。
审理中，第三人表示被告如办理系争房屋退租手续，系争房屋收回后，由某单位保留使用权，其后续单位可以使用。
以上事实，除双方当事人陈述一致外，有《上海市住房调配通知单》、《华东办事处经济适用住房出售意向书》、《华东办事处购买经济适用住房申请表》、《公寓住房腾退协议书》、《总装备部后勤部华东办事处商品房出售协议书》、《上海市房地产权证》、《旧住房成套改造协议》、《某新村某号过渡补贴费签收单》、《上海市租用居住公房凭证》、《收据》、《面上直管公房经营授权书》、《情况说明》、《国防科工委职工登记表》、《证明》等证据佐证，本院予以确认。
审理中，原告为证明其主张还提交《腾退公寓住房交付钥匙登记表》、《购买经济适用住房人员装修补偿及搬家补助费支付单》、《总装备部后勤部华东办事处商品房出售补充协议书》，被告对上述三份证据真实性有异议，认为上述三份证据中周炎兴签字并非周炎兴本人所签，故申请对上述三份证据中周炎兴签名真伪进行笔迹鉴定，本院认为原告提交的上述三份证据与本案主要争议焦点并无必然关联，故对于被告提出的笔迹鉴定申请，本院不予准许。对于原告提交的上述三份证据，本院亦不予采纳。
审理中，被告提交系争房屋保洁费账单（代收据）及房屋租金账单（代收据），本院认为该证据与本案主要争议焦点并无必然关联，故对该证据不予采纳。被告为证明购买房屋时，所有人都要签订腾退协议书，提供了案外人与原告签订的腾退协议书，该案外人没有房屋要交付，也签订了腾退协议。原告认为是所有人都要签订腾退协议书，有房屋的人要交钥匙，没有房屋的人不要交钥匙。本院认为被告提交的该证据涉及案外人，且无法充分证明其主张，故本院对于该证据不予采纳。
本院认为，根据查明事实，某单位华东办事处协作站于2004年正式更名为中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处上海招待所，系原告下属单位，由原告领导管理。总装华东办事处招待所亦表示原告有权代表总装华东办事处招待所向被告主张收回系争房屋的权利。而根据第三人陈述，被告如办理系争房屋退租手续，系争房屋收回后，由某单位保留使用权。综上，总装华东办事处招待所已将收回系争房屋后的使用权转移给原告，而同时原告与被告又签订过腾退协议书，故原告有权对系争房屋主张权利，本案原告主体适格。
本案主要争议焦点为被告是否应办理系争房屋的退租手续。根据意向书、申请表、腾退协议书，均可证明原告与被告达成过被告向原告购买某路房屋后应腾退现有住房的合意，系平等主体之间的民事法律关系。虽然腾退协议书并没有具体指向腾退的是系争房屋，但从现有证据看，被告并未充分举证证明腾退协议书指向的是其它房屋，且系争房屋系被告承租公房，并非房改房或私房，故本院认定原、被告双方约定腾退协议书中的公寓住房即指系争房屋。不论某路房屋性质如何，原告已经履行自己的义务，将某路房屋出售给被告，被告均亦应按约履行自己的义务，将系争房屋腾退。原告现要求被告办理系争房屋退租手续，当属腾退之内涵，故本院对原告该项诉请予以支持。
关于被告提出的原告主张超过诉讼时效的意见，本院认为系争房屋系公房，总装华东办事处招待所原对系争房屋享有使用权，后根据相关政策分配给被告使用，但不意味着被告就对系争房屋享有完整物权，根据查明事实，如被告退租后，总装华东办事处招待所仍然享有系争房屋的使用权，总装华东办事处招待所对系争房屋享有的该项用益物权，系准物权，不受诉讼时效的限制，可随时提出主张。现总装华东办事处招待所将收回系争房屋后的使用权转移给原告，原告即享有总装华东办事处招待所的相应权利，亦可随时向被告提出主张，故对于被告提出原告主张超过诉讼时效的意见，本院不予采信。
根据法律规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。被告为系争房屋承租人，对系争房屋依法享有占有、使用、收益的权利，其取得的8，000元补贴，系基于系争房屋承租人身份获得，在系争房屋承租人未变更前，被告作为承租人当然享有该项补贴，原告要求被告将取得的补贴交给原告，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条之规定，判决如下：
一、被告周炎兴应于本判决生效之日起10日内办理上海市某二村某号某室房屋退租手续，原告中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处与第三人上海徐房（集团）有限公司应予以协助；
二、驳回原告中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处的其余诉讼请求。
本案受理费130元，减半收取计65元，由原告中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处负担25元，被告周炎兴负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 曹 庆
二〇一五年三月二十日
书记员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。