包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内02民终16号
上诉人（一审被告）：白燕红，男，1986年3月25日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。
委托诉讼代理人：吕燕娇，女，1985年11月22日出生，汉族，无职业，住址同上，系白燕红妻子。
委托诉讼代理人：张成伟，内蒙古诚誉律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：广东中奥物业管理有限责任公司包头分公司，营业场所：内蒙古自治区包头市稀土高新区黄河路87号天然气发展大厦1205室。
负责人：梁兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柳龙全，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：高凤霞，该公司项目主管。
上诉人白燕红因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业包头分公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院作出的（2016）内0207民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白燕红的委托诉讼代理人吕燕娇、张成伟，被上诉人中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人柳龙全、高凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白燕红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中奥物业包头分公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由中奥物业包头分公司承担。其上诉理由为：一、中奥物业包头分公司作为原告起诉，主体不适格，因为双方当事人没有按照《物业管理条例》第二条的规定直接签订合同，白燕红与和发物业签订的《前期物业服务协议》符合法律规定。白燕红与和发物业签订的《前期物业服务协议》约定，地下车位出租的租金按120元/月收取，但和发物业违反规定，要按2900元/年收取车位租金，还收取70元/月的管理费，此举违反了《物业管理条例》第四十四条的规定。业主们就此事给和发物业出具了回执函，和发物业无法处理此事，于是私自将《前期物业服务协议》经由包头市和发房地产开发有限责任公司转让给了中奥物业包头分公司。白燕红与和发物业签订的《前期物业管理服务协议》第一条第五项明确约定，和发物业不得将本物业整体管理责任转让给第三方。而且如果是中奥物业包头分公司承接了《前期物业服务协议》，那么之前遗留下来的问题其是不是也应当承担？
二、2015年7月22日，小区业主大会成立，在包头市房管局备案。白燕红或和发紫薇园业主大会没有与中奥物业包头分公司签订物业服务合同，业主和业主大会也不知道中奥物业包头分公司于2015年7月1日进驻小区一事。中奥物业包头分公司向白燕红收取物业费无依据，其管理行为不合法。
三、白燕红与开发商包头市和发房地产开发有限责任公司签订的《购房合同》第十三条约定，关于物业管理的服务内容和收费标准等按有关规定由白燕红与物业管理企业订立物业管理合同。而中奥物业包头分公司持有的合同是其与开发商直接签订的。所以中奥物业包头分公司无权向白燕红索要物业费。
四、中奥物业包头分公司进驻和发紫薇园小区，没有向房管局进行备案，其也没有提供相应的从事物业服务的资质和收费许可证，其收取物业费的行为属于乱收费。
中奥物业包头分公司答辩称，一、中奥物业包头分公司主体适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。二、根据《包头市物业管理条例》第三十五条的规定，因和发紫薇园小区的业主委员会尚未成立，故和发紫薇园小区虽有业主大会，中奥物业包头分公司与包头市和发房地产开发有限责任公司签订的《和发紫薇园前期物业服务合同》仍对全体业主具有约束力。另中奥物业是与开发商前期物业服务合同，并非从前任物业公司处受让的，有权依约收取物业费。三、《和发紫薇园前期物业服务合同》第六条明确约定，地下车库、车位收费标准为70元/个/月，白燕红所提及的120元/个/月，是和发物业与白燕红的约定，与中奥物业包头分公司无关。四、中奥物业包头分公司已经在相关行政主管部门进行了备案，经营活动合法有效。建设部发布的《物业管理企业资质管理办法》删除了原来有关物业服务企业资质年检的规定，现在物业服务企业的资质不需要年检。中奥物业包头分公司依据合同约定和法律规定收取物业费的行为合法有效。综上，请求驳回上诉，维持原判。
中奥物业包头分公司向一审法院起诉请求：1.判令白燕红给付中奥物业包头分公司物业管理服务费2641.65元，滞纳金634元；2.诉讼费用由白燕红承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。中奥物业包头分公司提供的证据：一、前期物业服务合同。证明：于2015年7月1日，中奥物业包头分公司与包头市和发房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，并开始进住和发紫薇园进行物业服务。从2015年7月1日到2016年9月30日，共计15个月。白燕红住房面积97.84平方米×每平米每月1.8元×15个月，未交物业费共计2641.65元，中奥物业包头分公司请求2641.65元。二、催费记录表。证明中奥物业包头分公司向白燕红催要过物业费。该院对中奥物业包头分公司提供证据的真实性和证明目的予以认可。白燕红向该院提供的证据有：1.前期物业费管理服务协议、相关照片，用以证明其与和发物业签有物业合同，及现在小区的物业服务没有达到协议的要求。2.购房合同，证明有对物业的具体要求。
一审法院认为，中奥物业包头分公司与包头市和发房地产开发有限责任公司签订《和发紫薇园前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，符合国家法律法规的规定，合法有效，对全体业主具有约束力。白燕红居住在包头市九原区和发紫薇园2号楼2单元504室，系包头市九原区和发紫薇园小区业主，接受了中奥物业包头分公司提供的物业服务，应当按约交纳物业服务费，白燕红未按物业服务合同约定按时缴纳物业费，已构成违约，应当承担本案的民事责任。白燕红关于双方不存在合同关系，与前物业有合同，在购房合同上约定不可将物业委托他人的辩解理由，与法无据，该院不予支持。关于中奥物业包头分公司物业服务不到位的辩解理由，因有相关照片予以证明，该院予以采信。故白燕红虽应交纳物业费,但不应负担违约金。中奥物业包头分公司要求违约金的诉讼请求,该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告白燕红给付原告广东中奥物业管理有限责任公司包头分公司从2015年7月1日至2016年9月30日期间拖欠的物业服务费2641.65元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限责任公司包头分公司的其他诉讼请求。以上执行款项，于本判决书生效后十日内履行完毕。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取计25元，由被告白燕红负担。
二审经审理查明,一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
另查明，包头市住房保障和房屋管理局房屋与物业管理科于2011年6月28日为中奥物业包头分公司出具《证明》一份，内容为：“广东中奥物业管理有限公司包头分公司已在我局备案，同意以广东中奥物业管理有限公司资质从事经营活动”，该事实有上述《证明》予以证实。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位即开发商有权选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同。在本案中，业主之前确实与包头市和发物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》，但当包头市和发物业服务有限责任公司撤出小区、不再履行上述协议时，和发紫薇园小区的业主和业主大会既未成立业主委员会，也未自行选聘物业服务企业。在此情况下，建设单位包头市和发房地产开发有限责任公司与中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园前期物业服务合同》并未违反法律的禁止性规定，且物业服务企业的行政主管部门已经同意中奥物业包头分公司以广东中奥物业管理有限公司资质从事经营活动，所以该合同合法有效，对和发紫薇园小区的每个业主和中奥物业包头分公司均产生约束力。故中奥物业包头分公司据此合同起诉向白燕红主张物业费，主体适格且有合同依据。白燕红提出的包头市和发物业服务有限责任公司将《前期物业管理服务协议》的权利义务整体转让给中奥物业包头分公司及中奥物业无权收取物业费的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。
因白燕红未交2015年7月1日至2016年9月30日的物业服务费，且其在此期间内享受了中奥物业包头分公司提供的物业服务，所以白燕红应向中奥物业包头分公司给付2015年7月1日至2016年9月30日的物业服务费。根据《物业服务条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，中奥物业包头分公司是否办理收费许可证一事，并不能影响包头市和发房地产开发有限责任公司与中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园前期物业服务合同》中收取物业费条款的效力，所以白燕红提出的中奥物业包头分公司未办理收费许可证，其收取物业费属于乱收费的主张没有法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。白燕红的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人白燕红负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 钢
审判员 蔚 厉
审判员 乔瑞全
二〇一七年三月一日
书记员 常慧青
本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。