安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）铜中民二终字第00076号上诉人（原审被告）：铜陵金月明珠娱乐有限责任公司，住所地铜陵市淮河北路305号华福商城二、三层，组织机构代码证66291506-6。法定代表人：陈来清，该公司经理。委托代理人：汪元胜，铜陵市郊区铜山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：铜陵华福房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市北京路，组织机构代码61043587-X。法定代表人：周军，该公司总经理。委托代理人谈春明，安徽众佳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄思思，女，1986年9月13日出生，汉族，住安徽省铜陵市。委托代理人查四林，安徽铜鼎律师事务所律师。上诉人铜陵金月明珠娱乐有限责任公司（以下简称金月明珠公司）与被上诉人铜陵华福房地产开发有限公司（以下简称铜陵华福公司）、被上诉人黄思思房屋租赁合同纠纷一案，上诉人金月明珠公司因不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2013）铜官民二初字第01170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人金月明珠公司委托代理人汪元胜，被上诉人铜陵华福公司委托代理人谈春明、被上诉人黄思思委托代理人查四林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告铜陵华福公司在一审诉请法院判决：1、确认2013年8月30日原告向被告送达解除合同通知之日原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除；2、要求被告及第三人返还原告出租给被告的铜陵市淮河路305号华福商城二、三层房屋；3、要求被告退还从2011年9月1日至2013年10月15日止违法转租租金170万元；4、案件受理费由被告承担。原审被告金月明珠公司在一审辩称:1、我方没有构成根本违约，原告无权解除合同。2、铜陵市铜官山区公安消防大队铜官公消公检许字（2010）第68号合格证上记载的单位是铜陵市铜官山区紫金城娱乐会所，原告对合格证关联性不持异议，就说明原告也认可本案不存在转租问题，如果原告认为是转租，原告早在2011年就知道了。因为原告与第三人铜陵市铜官山区紫金城娱乐会所同在一栋大楼，该会所从成立开始就向原告交水电费。原告并未提出异议，原告无权要求解除合同。3、原告通过铜陵市衡平公证处向被告送达了解除《房屋租赁合同》证据不足。退一步说，即使原告将解除合同通知送达给了被告，因被告在合理期限内提出了异议,因而不能直接导致合同被解除这一法律后果的产生。4、原告要求被告给付其房租违背“一事不再理”原则，该诉讼请求应予驳回。原审第三人黄思思在一审述称：第三人与被告签订的合同是在2011年9月，作为原告和被告及第三人经营地点都在同一地点，只不过楼层不一样。原告对第三人与被告签订的合同是知情的，也从来没有向第三人提出任何异议，原告可以在6个月之内提出异议，原告远远超过规定的时间，要求第三人返还租赁物没有法律依据。原审审理查明：2006年9月22日，原告铜陵华福房地产开发有限公司（甲方）与原铜陵市翡翠明珠娱乐休闲会所（后变更为铜陵金月明珠娱乐有限责任公司）（乙方）股东杨庆华、陈来清、余云签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定:将铜陵华福房地产开发有限公司位于铜陵市淮河北路305号华福商城二、三层建筑面积4029平方米用于“KTV”经营场所，租期10年，起租日期为2006年5月1日，计租日期为2006年10月1日，年租金捌拾万元，租金支付时间及方式：租金按季度支付，首次租金由原缴纳的贰拾万元定金抵冲，第二次租金于2006年12月15日缴纳，以后为每季度的前15日支付下季度租金。合同签字盖章生效后，甲方应按合同约定的时间及时向乙方提供房屋，乙方必须按时交纳租金、水电及相关费用，不得以任何理由拖欠等，有下列情形之一，甲方有权解除合同：1、乙方不交付或者不按约定支付租金达三个月以上者。2、未经甲方同意擅自改变房屋用途破坏房屋结构造成房屋严重损坏并留下房屋安全隐患的。3、在承租房屋内进行违法活动的或不服从消防安全管理的；有下列情形之一，乙方有权解除合同：1、甲方延迟交出租房屋达三个月以上的。2、甲方不按义务承担公共设施维修，致使房屋无法正常使用的。2011年9月1日，陈来清（甲方）与章世杰、鹿富兰（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：由于铜陵华福公司将原消防通道当商业门面房卖与他人，导致陈来清等人投资的原金月明珠公司被消防勒令查封导致陈来清等人严重亏损，陈来清当初与铜陵华福公司签订租赁合同同时明确规定由于消防原因不能正常营业，所有损失由铜陵华福公司承担并且房租停付，因此陈来清与铜陵华福公司有官司纠纷，由于以上原因，甲方才与乙方等人签订简易租赁合同并且建立在2006年9月22日与铜陵华福公司签订的整体合同基础上，甲、乙双方经充分协商签订本合同，以便共同遵守。1、出租房屋坐落于建筑面积4029平方米，用于“KTV”的经营场所。2、期限2011年9月1日至2016年10月1日。3、计租日期为2011年9月1日，年租金捌拾万元整。4、租金支付时间及方式：租金按季度月支付，第一个月柒万，第二个月柒万，第三个月陆万。第二次租金按下个季度缴纳以后为每个月的1日支付，乙方不交付或者不按约定交付租金达三个月以上者，甲方有权解除合同。5、乙方在承租期限内，债权债务及相关费用由乙方自行承担。6、甲、乙双方的权利和义务：1、合同签字盖章生效后，甲方应按合同约定的时间及时向乙方提供房屋。2、甲方在租赁期间，如发生产权变更，乙方继续享有租赁权，本合同继续有效。3、甲方在与原房主铜陵华福公司纠纷一案，不管结果如何，甲方承担一切后果，保证乙方正常经营，等甲方与铜陵华福公司官司结束，乙方应与铜陵华福公司重新签订合同。但须要和甲方与业主签订的合同一致。乙方的权利和义务：1、租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。2、应按约定的范围开展经营活动，自觉遵守甲方的规章制度，服从甲方的监督管理。3、不得损失国家利益及其他经营者的合法权益。另查明：2012年1月6日，铜陵市铜官山区紫金城娱乐会所经铜陵市文化广播新闻出版局核发娱乐经营许可证。单位名称：铜陵市铜官山区紫金城娱乐会所。住所：铜陵市淮河北路305号华福商城二、三层，法定代表人（主要负责人）黄思思。单位类别：歌舞娱乐场所。2012年2月8日，铜陵市铜官山区紫金城娱乐会所经铜陵市工商行政管理局长江路工商所核发为个体工商户，经营者：黄思思。2013年7月10日，原告铜陵华福房地产开发有限公司向被告铜陵金月明珠娱乐有限责任公司发出了《解除合同通知》，该通知注明：“铜陵金月明珠娱乐有限责任公司：鉴于铜陵市中级人民法院（2013）铜中民二终字第00071号民事判决书认为，我公司依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，主张解除我们双方2006年9月22日签订的《房屋租赁合同》应当首先通知贵公司，为此我公司现依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十四条的规定及上述铜陵市中级人民法院意见，根据贵公司擅自转租我公司房屋的事实，决定解除2006年9月22日我们双方签订的《房屋租赁合同》，特此通知。”2013年9月16日，原告铜陵华福房地产开发有限公司向安徽省铜陵市衡平公证处申请保全送达文书证据。经安徽省铜陵市衡平公证处以（2013）皖铜衡公证字第3424号公证书确认：将2013年7月10日《解除合同通知》送达给陈来清。再查明：原告铜陵华福房地产开发有限公司与被告铜陵金月明珠娱乐有限责任公司从2011年9月1日至2013年10月15日的租金已经安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2011）铜官民二初字第00506号民事判决书、（2012）铜官民二初字第00459号民事判决书。安徽省铜陵市中级人民法院（2013）铜中民二初字第00034号民事判决书、（2013）铜中民二终字第00071号民事判决书、（2013）铜中民申字第00001号民事判决书确定。一审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护。原告铜陵华福房地产开发有限公司与被告铜陵金月明珠娱乐有限责任公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。原、被告双方应依据合同内容及法律规定各自履行自己的义务，被告铜陵金月明珠娱乐有限责任公司将自己承租的原告铜陵华福房地产开发有限公司所有的坐落于铜陵市淮河北路305号华福商城二、三层转租给第三人黄思思。原告依据被告未经出租人同意擅自转租的事实于2013年9月16日通过安徽省铜陵市衡平公证处向被告股东之一的陈来清送达了《解除合同通知书》。原告在向被告送达《解除合同通知书》中对异议期间没有约定，被告应从2013年9月16日起三个月内提出异议。但被告未能举证证明：其转租行为是经原告同意，原告知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的相关证据加以证明，故原告要求确认向被告送达解除通知之日，原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求，符合法律规定，当属有效，本院予以支持，被告铜陵金月明珠娱乐有限责任公司及第三人黄思思应当在《房屋租赁合同》确定解除后将坐落于铜陵市淮河北路305号华福商城二、三层的租赁物返还原告。原告要求被告退还从2011年9月1日至2013年10月15日止违法转租租金170万元整，因该租金已通过一、二审法院的民事判决书确认生效，按照“一事不再审”原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第一款第五项、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定,判决:一、原告铜陵华福房地产开发有限公司向被告铜陵金月明珠娱乐有限责任公司要求解除于2006年9月22日双方签订《房屋租赁合同》有效。二、被告铜陵金月明珠娱乐有限责任公司及第三人黄思思于本判决生效后十日内返还坐落于铜陵市淮河北路305号华福商城二、三层的租赁物给原告铜陵华福房地产开发有限公司。三、驳回原告铜陵华福房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费20100元，原告承担10100元，被告及第三人承担10000元。上诉人金月明珠公司因不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定错误。1、上诉人与被上诉人于2006年9月22日签订的《房屋租赁合同》笫七条约定合同解除的条件有下列情形之一，甲方有权解除合同：1、乙方（上诉人）不交付或不按约定交付租金达三个月以上者；2、未经甲方（被上诉人）同意擅自改变房屋用途，破坏房屋结构造成房屋严重损坏并留下房屋安全隐患的；3、在承租房屋内进行违法活动的或不服从消防安全管理的。可见根据双方在合同中的明确约定，没有禁止上诉人对外转租房屋，只要转租不改变房屋用途即可。但一审判决对这一重要的合同约定没有查明，违背法律适用有约定的按其约定，没有约定的才按照法定。2、被上诉人因未履行《房屋租赁合同》第六条笫一款（三）项规定的消防安全管理职责，于2009年3月11日被铜官山区公安消防大队责罚停业1年零9个月，已给上诉人造成停业损失几百万元（上诉人已起诉，该案已进入二审审理程序）。被上诉人为逃避赔偿责任才提出解除合同。根据《民法通则》第58条第一款（七）项规定，以合法形式掩盖非法目的行为是无效民事行为；《合同法》笫94条笫一款（四）项规定，被上诉人严重违约，无权依据本法规定行使解除权。据此，上诉人依法行使保留要求顺延房屋租赁期限1年零9个月的权利正当合法。一审判决不顾被上诉人在履行《房屋租赁合同》中的违约事实，判决支持解除合同的效力错误。二、一审判决程序违法。针对被上诉人严重违约的事实及由此给上诉人造成的停业损失，在没有获得赔偿前判决解除合同，势必将造成上诉人的另一案经安徽省高级人民法院确权后，其合法权益受到难以弥补的损失。根据《民事诉讼法》笫150条第（五）项规定，本案应中止诉讼。三、一审判决适用法律错误。因被上诉人行使解除权不符合合同约定和《合同法》笫94条规定的情形。依据《合同法》及关于适用《若干问题的解释》判决，系适用法律错误。综上，一审判决不论在事实认定、法律程序和法条适用上均存在错误，请求二审法院依法判令：一、撤销（2013）铜官民二初字第01170号民事判决的第一、二项；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审受理费均由被上诉人承担。被上诉人铜陵华福公司答辩称：1、上诉人认为合同没有约定是否禁止转租，合同中当事人双方对转租事项没有进行约定，就应该依据法律规定。依据《合同法》第224条关于出租人有权解除合同的规定，上诉人的第一点上诉理由不能成立；2、有无违约行为与本案的解除合同无关，解除合同不影响上诉人主张其他权利，另外有关损失问题的判决安徽省高级人民法院已经如期作出，事实上也证明并不影响；3、对方认为一审判决适用法律错误，但并未说明如何适用法律错误。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人黄思思辩称：1、黄思思在本案的诉讼主体地位依然是第三人，要求第三人承担本案的上诉费用不妥当；2、事实和理由同意上诉人的意见。上诉人金月明珠公司向本院提交以下证据：1、安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00107号判决书，证明铜陵华福公司违约在先；2、铜官山区人民法院（2012）铜官民二初字第00459号民事判决书，证明该判决已经生效，并且对方已经申请执行，租金已经结算，对方要求解除合同已经没有实际意义。被上诉人铜陵华福公司质证意见如下：1、关于租金的判决不影响被上诉人诉请解除合同；2、租金的判决当时还没有确定，当初是我方提供了本院（2013）铜中民二终字00071号判决书，上面明确要求我方对解除合同问题另行处理，向上诉人送达解除合同通知；3、铜官山区人民法院（2012）铜官民二初字第00459号民事判决在前，（2013）铜中民二终字00071号判决也是在之前，对方将未生效的判决作为证据，（2013）铜中民二终字00071号判决书第10页上写明要求我方向上诉人送达解除合同通知；4、关于租金应当从交还房屋之日起不再支付租金。原审第三人黄思思质证意见：对上诉人提交的两份判决书的真实性没有异议。被上诉人铜陵华福公司、黄思思未向本院提交新证据。根据当事人的陈述及提供的上述证据，本院对本案证据认证如下：对上诉人金月明珠公司提交的安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00107号判决书及铜陵市铜官山区人民法院（2012）铜官民二初字第00459号民事判决书的真实性，被上诉人铜陵华福公司、黄思思均未提出异议，本院对两份判决书的真实性予以认定。二审中，上诉人金月明珠公司对一审查明的事实部分除认为一审查明通过安徽省铜陵市衡平公证处保全送达文书与事实不符，上诉人没有收到公证书外，对一审查明的其他事实无异议。被上诉人铜陵华福公司、黄思思对一审查明的事实无异议。二审审理查明的事实与一审相同。综合双方的举证、质证及一、二审庭审过程中的诉辩意见，本案的争议焦点：铜陵华福公司向金月明珠公司要求解除2006年9月22日双方签订《房屋租赁合同》是否有效,以及金月明珠公司及原审第三人黄思思应否返还坐落于铜陵市淮河北路305号华福商城二、三层的租赁房屋给铜陵华福公司？本院认为：当事人对自己的诉讼主张应当提供充分的证据予以证明。2006年9月22日，铜陵华福公司与原铜陵市翡翠明珠娱乐休闲会所（2008年7月15日名称变更为铜陵金月明珠娱乐有限责任公司）的股东杨庆华、陈来清、余云签订《房屋租赁合同》，铜陵华福公司将其所有的位于铜陵市淮河北路305号华福商城二、三层建筑面积4029平方米房屋出租给金月明珠公司作为“KTV”经营场所，租赁期10年。在租赁期间，2009年3月11日金月明珠公司经营的KTV娱乐会所因消防设施不合格，被铜陵市铜官山区消防大队责令停业整顿。2011年9月1日，承租人金月明珠公司法定代表人及股东之一的陈来清与章世杰、鹿富兰签订《房屋租赁合同》，将其从出租人铜陵华福公司租赁的上述房屋进行转租，作为铜陵市铜官山区紫金城娱乐会所经营者黄思思的“KTV”经营场所，金月明珠公司在转租上述房屋时未征得出租人铜陵华福公司同意，对以上事实，本院予以认定。虽然铜陵华福公司与原铜陵市翡翠明珠娱乐休闲会所签订的《房屋租赁合同》约定铜陵华福公司有权解除合同条件中未对转租行为进行了约定，但《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。鉴于铜陵华福公司以金月明珠公司未经其同意擅自转让承租房屋的事实，铜陵华福公司要求解除与承租人签订的《房屋租赁合同》，一审法院依据承租人金月明珠公司未经出租人铜陵华福公司同意擅自将房屋转租他人和铜陵华福公司于2013年9月16日通过安徽省铜陵市衡平公证处公证向金月明珠公司法定代表人及股东之一的陈来清送达的《解除合同通知书》，金月明珠公司未在收到《解除合同通知书》之日起三个月内提出异议，也未能举证证明铜陵华福公司知道或者应当知道承租人金月明珠公司将房屋进行转租，但在六个月内未提出异议的相关证据的事实，一审法院判决铜陵华福公司向金月明珠公司要求解除于2006年9月22日双方签订《房屋租赁合同》有效，金月明珠公司及原审第三人黄思思于本判决生效后十日内返还坐落于铜陵市淮河北路305号华福商城二、三层的租赁物给铜陵华福公司，本院认为并无不当。上诉人金月明珠公司上诉请求本院撤销一审民事判决的第一、二项等上诉请求，理由不足，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由上诉人铜陵金月明珠娱乐有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  迟友林审 判 员  程 毅代理审判员  方 彤二〇一四年十月三十一日书 记 员  王 淼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。