福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第4280号
原告张永宁，居民。
被告林祥永，居民。
被告苏荣英，居民。
原告张永宁与被告林祥永、苏荣英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由审判员卢伟湘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张永宁到庭参加诉讼，被告林祥永、苏荣英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张永宁诉称，2009年11月，被告以银行按揭方式向福建德兴集团房地产开发有限公司购买了位于龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车库。2012年2月，原告经朋友苏永华介绍，与被告达成以84万元购买上述房产及车位的意向。2012年3月3日，在介绍人苏永华的见证下，原告向被告支付了现金200000元作为订金。2012年3月25日，原告与被告签订了《房产转让协议书》，约定“…二、房产价格：双方商定该房产转让总价格为人民币捌拾肆万元整（￥840000元）。三、付款方式：扣除甲方未偿还的按揭贷款￥257138元，乙方另外一次性支付甲方人民币￥582862元。从本协议签订之日起，乙方承担此房屋的剩余按揭还款。双方约定，此房屋的按揭贷款继续以甲方的名义偿还…”等等。签订《房产转让协议书》后，原告当场以现金方式一次性向被告支付了余款382，862元，包括之前支付的200，000元订金，原告按协议约定共计向被告付清了购房款582，862元。2012年4月开始，原告按照《房产转让协议书》约定开始偿还银行按揭，按月通过网上银行转账、现金存入等方式至2014年7月共偿还了银行按揭共计46，160.28元。2012年10月，开发商开始交房，原告与被告一同前往办理了交房手续，并按协议书约定由原告支付了维修基金、装修押金、楼宇可视电话、水费周转金、产权证、土地证、电费缴交银行款和有线电视入网等相关费用计12，044元，双方签订了《房产交接说明》，所有房产钥匙也交由原告支配，现上述房产和车位实际也由原告占有和使用。2012年11月24日，原告向物业公司缴纳了2012年10月1日至2013年9月30日的物业管理费共计1，933元，同时原告与物业公司签订了《装修管理协议》和《物业管理服务协议》。2013年10月，原告向房产开发商支付了超面积款2013元。但因当时开发商还未办妥上述房产的房产证，故未办理该房产和车位的买卖过户手续。因被告与巫丽梅民间借贷执行纠纷一案，永定县人民法院于2013年1月31日作出（2013）永执行字第252-2号执行裁定书，并于2013年3月20日查封了上述房产。对此，原告认为原告是善意购买人，且已付清了全部购房款、按时偿还银行按揭款，支付了交房时所应交的各项费用，上述房产也已由原告实际占有和使用。据此，原告认为巫丽梅申请对上述房产的查封侵犯了原告的合法权益，并就此向永定县人民法院、龙岩市中级人民法院提起诉讼和上诉，要求解除查封，但均被驳回。由于被告的违约，造成原告至今无法办理上述房产的过户手续，无法取得上述房产的所有权，对此被告应承担全部的责任。为此，原告诉请法院判令：1、二被告返还原告为购买龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位而支付给被告的购房款582，862元，原告支付的银行按揭款46，160.28元，原告支付的房产超面积款、维修基金、装修押金、楼宇可视电话、水费周转金、办理产权证及土地证费用、电费缴交银行款、有线电视入网、物业管理费15，990元，共计645，012.28元；2、在该房产被拍卖时从拍卖款中优先返还原告645，012.28元；3、二被告赔偿原告违约金500，000元；4、二被告赔偿原告支出的律师费8，000元。
被告林祥永、苏荣英书面辩称：原告要求二被告赔偿原告500，000元违约金，缺乏法律依据。原告要求二被告赔偿原告支出的8，000元律师费，缺乏法律依据。请求法院依法查明事实并作出公正判决。
经审理查明：2012年3月初，原告张永宁经朋友苏永华介绍欲购买被告林祥永名下的位于龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位。2012年3月3日，原告在苏永华的见证下将购房订金20万元交给被告林祥永，为此林祥永向原告出具《收条》一份。2012年3月25日，原告与被告林祥永、苏荣英签订《房产转让协议书》一份，主要约定：双方商定该房产转让总价格为840，000元；付款方式：扣除被告林祥永、苏荣英未偿还按揭贷款257138元，原告另外一次性支付582，862元；从协议签订之日起，原告承担此房屋的剩余按揭还款；被告林祥永、苏荣英保证该房产具有完全私有产权，且没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告林祥永、苏荣英原因造成房产不能办理产权登记、过户或发生债权债务纠纷，由被告林祥永、苏荣英承担全部责任；被告林祥永、苏荣英如违约，自违约之日起15日内退回原告因该房产付出的所有款项，并按违约时该房产市场价的50%赔偿给原告。协议签订当日，原告现金支付被告林祥永382，862元，被告林祥永为此向原告出具《收据》一份，载明收到原告交来购房款582，862元。2012年10月20日，原告与被告张永宁办理上述房产的交接手续，双方签订《房产交接说明》一份，主要载明“原告支付了交房所需的相关费用12，044元，包括维修基金、楼宇可视电话、水费周转金、装修押金、产权证、土地证、电费缴交银行卡和有线电视入网费等”。2012年11月24日，原告向该房产的物业公司缴纳了从2012年10月1日起至2013年9月30日止的物业费1，933元。从2012年4月起至2014年7月期间，上述房产的银行按揭款计46，160.28元均由原告通过郑菊芹账户按月支付至被告林祥永的银行按揭账户内。2013年10月，原告向福建德兴集团房地产开发有限公司交纳了该房产的超面积款2，013元。
福建省永定县人民法院在执行巫丽梅与林祥永、苏荣英、詹益康、赖满娣民间借贷纠纷一案中，于2013年3月20日查封、冻结了被执行人林祥永名下位于龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位。2013年4月28日，原告张永宁向福建省永定县人民法院的查封、冻结行为提出书面异议。2013年5月10日，福建省永定县人民法院认为张永宁所提供的证据无法认定其已经付清本案标的全部购房款的真实性，其请求依法解除对龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路469号德兴家和天下2幢1502号房产及C2521地下车位的查封没有事实依据，为此作出（2013）永执异字第252-1号执行裁定，驳回张永宁的异议。原告张永宁不服该裁定，于2013年8月28日向福建省永定县人民法院提起案外人执行异议之诉，福建省永定县人民法院受理后，于2013年8月29日报请福建省龙岩市中级人民法院对本案指定异地法院管辖。2013年9月4日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2013）岩民他字第31号指定管辖决定，将本案指定福建省新罗区人民法院审理。2014年1月10日，本院作出（2013）龙新民初字第6871号民事判决书，认为原告诉请解除讼争房产的查封，没有事实和法律依据，判决驳回其诉讼请求。原告不服该一审民事判决，上诉至龙岩市中级人民法院。龙岩市中级人民法院于2014年7月9日作出（2014）岩民终字第477号民事判决书，认为原审判决有理，判决驳回上诉，维持原判。原告为进行二审诉讼花费律师代理费8000元。为此，原告以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院要求判如所请。
另查明，2009年11月7日，被告林祥永与福建德兴集团房地产开发公司签订有关讼争房产的《商品房买卖合同》一份。2009年11月7日，被告林祥永（作为买受人）与福建德兴集团房地产开发公司（作为出卖人）向原龙岩市房地产管理局办理了商品房买卖合同备案及预告登记。至今原告未装修入住讼争房产。2011年3月21日，被告林祥永与被告苏荣英在福建省永定县人民法院调解离婚，福建省永定县人民法院作出（2011）永民初字第686号民事调解书，确定讼争房产归苏荣英使用。被告苏荣英对被告林祥永对讼争房产的交易过程无异议。原告张永宁与郑菊芹系夫妻关系。
上述事实，有原告提供的原告与郑菊芹结婚证、房产转让协议书、龙岩市区商品房买卖合同备案及预告登记信息表、贷款合同还款方式、中国工商银行网上银行电子回单（共29张）、历史流水清单（共10张）、账户贷款基本信息、房产交接说明、交房费用收据、销售不动产统一发票（共2张）、物业费发票、装修管理协议（共4张）、前期物业管理服务协议（共5张）、福建省永定县人民法院（2013）永执异字第252-1号执行裁定书、（2014）岩民终字第477号民事判决书、（2013）龙新民初字第6871号民事判决书、律师费发票各一份，以及原告当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告与二被告之间形成的房屋买卖关系，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。在房屋买卖过程中，原告依约履行了《房产转让协议书》中约定的各项义务，但因二被告与案外人巫丽梅之间的民间借贷纠纷导致涉案房产被永定县人民法院查封、执行，二被告的违约行为导致原、被告签订的《房产转让协议书》最终无法实际履行，现原告要求二被告归还其已支付的购房款582，862元、银行按揭款46，160.28元、交房时交纳的各项费用12，044元、房产超面积款2，013元、物业费1，933元，共计645，012.28元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求涉案房产拍卖时应从拍卖款中优先归还645，012.28元，没有法律依据，本院不予支持。因二被告的原因导致涉案房产存在债务纠纷，致使原、被告之间房屋买卖合同无法履行，二被告已违约，因此原告有权向二被告主张违约金。涉案《房产转让协议书》对违约责任约定为“出卖方如违约，自违约之日起15日内退回买方因该房产付出的所有款项，并按违约时该房产市场价的50%赔偿给买方”，而原告并未提供证据证明二被告违约时涉案房产的市场价格，现原告要求二被告支付违约金500，000元明显偏高，导致双方利益失衡，二被告对原告要求支付违约金亦提出异议。综合全案案情，原告主张支付的1，933元物业费不应计算在购房损失款中，本院认定原告购买涉案房产共支出款项应为643079.28元，本院依据公平原则酌定原告可主张违约金为192923.78元（643079.28元×30%）。原告主张二被告支付律师费用8，000元，在《房产转让协议书》并无此约定，原告该项诉请无理，本院不予支持。二被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林祥永、苏荣英应于本判决生效之日起十五日内返还原告张永宁购房款582，862元、银行按揭款46，160.28元、交房时交纳的各项费用12，044元、房产超面积款2，013元、物业费1，933元，共计645，012.28元。
二、被告林祥永、苏荣英应于本判决生效之日起十五日内支付原告张永宁违约金192923.78元。
三、驳回原告张永宁的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15，180元、减半收取为7，590元，由原告张永宁负担2，060元，由被告林祥永、苏荣英负担5，530元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 卢 伟 湘
二〇一四年九月十八日
书记员 陈叙颖（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示：
发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。
具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。
判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。