上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终6156号
上诉人(原审被告)：上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：刘洪守，总经理。
委托诉讼代理人：孟建俊，上海德美律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海英同不锈钢有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：郑伟芳，董事长。
委托诉讼代理人：沈浓，上海市白玉兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾倩，上海市白玉兰律师事务所律师。
上诉人上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司(以下简称“鑫力公司”)因与被上诉人上海英同不锈钢有限公司(以下简称“英同公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初19830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
鑫力公司上诉请求：鑫力公司向案外人中路股份有限公司(以下简称“中路公司”)承租上海市宝山区560号厂房后，对该厂房进行分割后出租给各次承租人。各次承租人又根据自己生产作业要求在其承租范围内进行整片违章搭建，故鑫力公司与英同公司等次承租人签订的租赁合同应属无效。现违章建筑已被政府拆除，当事人双方签订的租赁合同无法继续履行，英同公司对合同无效应承担全部责任，所以鑫力公司无需支付英同公司违约金，请求二审法院依法改判。
英同公司辩称：英同公司向鑫力公司承租的房屋是有产权证的合法建筑，英同公司从未在上海市宝山区真大路XXX号厂区内面积420平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)内进行违章搭建，故租赁合同应属有效。鉴于鑫力公司的原因，双方之间的租赁合同业已无法履行，故鑫力公司应当向英同公司承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
英同公司向一审法院起诉请求：1、确认双方合同于2017年3月1日解除；2、判令鑫力公司支付违约金173,055.5元；3、判令鑫力公司返还押金9,300元；4、判令鑫力公司赔偿英同公司实际损失487,307.5元(设备与装修损失790元；搬迁费18,000元；员工工资每月32,000元，五个月共计156,000元；利润损失每月62,503.5元，五个月共计312,517.5元)。
一审法院认定事实：上海市宝山区真大路XXX号厂房系案外人中路公司所有。
英同公司(乙方)与鑫力公司(甲方)于2009年签订《租赁协议》，协议约定，鑫力公司将系争房屋出租给英同公司，租期自2009年11月15日至2018年11月14日；租金每天每平方米0.73元，年租金111,600元，每三年递增5%；甲乙双方在合同期间不得以任何理由退约，如甲方违约合同不能履行应向乙方支付违约金，违约金按每提前一年10万元作为损失费，如乙方违约应向甲方支付每提前一年10万元的违约金，如不支付违约金乙方所有设备归甲方所有。协议签订后，英同公司支付鑫力公司押金9,300元。
2017年2月14日，上海市宝山区区域生态环境综合治理领导小组、中路公司共同向宝山区真大路XXX号厂区内经营户、承租户发告知书：经公安、消防、环保、市场监管、安监、规土等部门检查，上述区域内存在违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住、安全隐患等严重的违法问题，必须立即开展整治。一、宝山区区域生态环境综合治理领导小组、大场镇人民政府已经书面责令中路公司对厂区内存在的违法搭建等严重违法问题立即开展自行整改，自行整改时间自告知日起至2017年3月1日；二、逾期，宝山区区域生态环境综合治理领导小组、大场镇人民政府将牵头政府相关职能部门采取强拆、查封、清场、取缔、扣压等强制措施，从速、从重、从严查处，由此造成的一切损失由你单位自行承担；三、3月1日开始，厂区内将由第三方特保进行封闭式管理，限制涉违场所人员进出，货物只出不进，并将采取停水、停电等措施。请各经营户、承租户积极主动配合区域生态环境综合治理工作，尽快将涉违物品、设备搬离厂区，涉违人员全部撤出。
一审法院另查明，2009年6月，中路公司(甲方)与鑫力公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将宝山区真大路XXX号厂房出租给乙方作仓储、物流办公及租住使用，租期自2009年6月30日起至2014年6月30日止。2014年9月28日，甲乙双方再次就上述厂房签订《房屋租赁合同》，双方达成续租的合意，继续租赁给乙方使用。2016年4月，中路公司向一审法院起诉鑫力公司【案号(2016)沪0113民初7234号】，要求解除双方就宝山区真大路XXX号厂房签订的《房屋租赁合同》，要求鑫力公司立即迁出厂房等。2016年11月17日，一审法院依法做出判决：解除中路公司与鑫力公司之间的房屋租赁合同；鑫力公司于判决生效之日起十日内迁出并返还厂房；另判决双方结算服务使用费等。该案经二审维持后已生效。
一审法院审理中，经法院与双方现场确认，系争房屋内部已清空。双方确认英同公司租金支付至2017年2月15日，剩余租金在押金中直接抵扣。英同公司表示，系争房屋自3月1日起停水停电，大门被关，无法进行生产经营。鑫力公司表示，停水停电发生于2017年3月底。
一审法院认为，双方就系争房屋签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。由于系争房屋已被清空，《租赁协议》客观上已经无法继续履行，现双方均同意解除合同，法院予以确认。鑫力公司作为出租方，有义务确保英同公司在租期内正常使用租赁房屋。根据本案及前案查明的事实，鑫力公司从中路公司承租宝山区真大路XXX号厂区后管理混乱，在厂区内存在违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住、安全隐患等严重的违法问题，导致中路公司解除了与鑫力公司的租赁合同，政府相关部门亦严令对厂区进行整治。因此，英同公司作为实际承租人，鑫力公司作为出租人对此均不能排除责任，原鑫力公司对租赁合同解除均有责，但鑫力公司作为整个区域的出租管理者，应当承担主要责任。
关于合同无法履行的时间，根据告知书的内容，2017年3月1日起厂区内将由第三方特保进行封闭式管理，限制涉违场所人员进出，货物只出不进，并将采取停水、停电等措施。可以认定，英同公司于2017年3月1日起即无法正常使用系争房屋，自该日起应视为合同无法履行。英同公司的租金已经支付至2017年2月15日，故英同公司还需向鑫力公司支付2017年2月16日至2017年2月28日之间的租金4,394.34元(420*0.73*1.05*1.05*13)。合同解除后，鑫力公司应当将收取的押金9,300元返还给英同公司。扣除应付的租金后，鑫力公司应返还英同公司押金4,905.66元。
关于违约金。根据合同约定，如一方违约导致合同不能履行应向另一方支付违约金，违约金按每提前一年10万元计算。自2017年2月底至合同期满还剩20个月零14天，按合同约定计算违约金为170,833元。根据双方的责任，法院酌情确定鑫力公司支付英同公司违约金102,500元。
关于英同公司主张的损失。由于合同无法继续履行，英同公司必然会产生损失，但英同公司提供的利润表、工资单均为自行制作，该损失即使存在也是无法预见的，鑫力公司不认可其真实性，法院难以采信。因系争房屋已清空，无法确定装修情况，因此无法确定其具体损失数额。需要指出的是，违约金的主要作用便是弥补损失，在英同公司无法证明其损失金额超过违约金的情况下，其要求鑫力公司在违约金之外赔偿损失的诉请，法院不再支持。
一审法院判决：一、解除上海英同不锈钢有限公司与上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司就上海市宝山区真大路XXX号厂区内面积420平方米的房屋签订的《租赁协议》；二、上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海英同不锈钢有限公司返还押金4,905.66元；三、上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海英同不锈钢有限公司支付违约金102,500元；四、驳回上海英同不锈钢有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且系争房屋具有产权证，不是违章建筑，故双方签订的合同合法有效，双方均应恪守履行。本案中鑫力公司向案外人中路公司承租包括系争房屋在内的上海市宝山区真大路XXX号厂房后，又分割出租给包括英同公司在内的各次承租人。现鉴于鑫力公司与中路公司就上海市宝山区真大路XXX号厂房的租赁合同业已解除，故鑫力公司与英同公司就系争房屋的租赁合同也已无法继续履行，应当被解除。本案中鑫力公司作为出租人无法保障英同公司正常使用系争房屋，应当对英同公司承担一定的违约责任。鑫力公司上诉称讼争的租赁合同应属无效，鑫力公司无需承担违约金，本院难以采信。
综上所述，鑫力公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,350元，由上诉人上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理张煜
审判长 丁康威
审判员 吴 俊
审判员 徐 庆
二〇一八年八月三十一日
书记员 张 煜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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