上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终153号
上诉人(原审原告，女，1977年2月4日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。
被上诉人(原审被告，反诉原告)：孟荣珍，女1951年7月30日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：侯丽华(孟荣珍女儿)，女，1974年9月15日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
委托诉讼代理人：孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。
上诉人刘巧梅因与被上诉人孟荣珍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初14563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘巧梅上诉请求：撤销一审法院判决，将案件发回重审，或者改判支持刘巧梅在一审中的诉讼请求。事实和理由：刘巧梅与孟荣珍口头约定最迟于2016年6月15日办理上海市宝山区房屋(以下简称“系争房屋”)的过户手续，但由于孟荣珍的原因导致未能履行。刘巧梅预购买位于青浦区的房屋，因系争房屋产权尚未过户，致使刘巧梅被限购，为此被案外人没收了定金人民币(以下币种均为人民币)150,000元。
孟荣珍答辩称，刘巧梅出售系争房屋是为获得购房款，孟荣珍已经全额支付了购房款，刘巧梅出售房屋的合同目的已得以实现。刘巧梅用孟荣珍支付的购房款购买了上海市宝山区房屋(以下简称“祁真路房屋”)，双方买卖过程中，刘巧梅从未提及想要购买青浦区的房屋。孟荣珍得知被限购后，一直积极解决，诚信履行合同。刘巧梅不享有合同解除权。
刘巧梅向一审法院起诉要求：1、解除双方就系争房屋签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2、孟荣珍从系争房屋中腾退；3、孟荣珍支付刘巧梅违约金436,000元。
孟荣珍提起反诉，要求：1、双方继续履行房屋买卖合同；2、刘巧梅配合办理系争房屋的转移登记过户手续；3、刘巧梅按照每日750元(已付款金额的日万分之五)支付违约金，自2016年9月1日起计算至实际办理过户手续之日止。
一审法院认定事实，2016年3月8日，刘巧梅、孟荣珍就系争房屋签订了示范文本的上海市房地产买卖合同，约定：甲方转让该房屋的总价为1,500,000元。双方约定于2016年4月30日前办理房屋的交接手续，并在该日前办理系争房屋的过户手续。附件三约定了付款协议。同日，双方签订了补充协议，明确该房屋的真实转让价为2,150,000元，房屋内所有装修设施、设备家具等折价30,000元转让给孟荣珍。合同签订后，孟荣珍付清了全部房款2,150,000元及装修、家具转让价30,000元。4月28日，双方办理了系争房屋的交接，并签署了清单，在交接单中，双方明确原定于2016年4月30日前交易过户，因乙方限购，故甲乙双方约定2016年6月15日前到宝山交易中心过户。
2016年8月22日，孟荣珍向刘巧梅发出催告函，内容为孟荣珍通知刘巧梅在2016年8月31日上午九点至宝山区房地产交易中心办理过户申请手续。刘巧梅表示该函件收到，但基于已经另行起诉要求解除合同，故没有予以理睬。
一审审理中，刘巧梅提供一份短信截屏，证明在7月27日中介及孟荣珍都告知刘巧梅，孟荣珍要求更改购房名字，刘巧梅对此不予同意。孟荣珍提供一份买卖居间协议，证明孟荣珍于2016年6月25日将自有的位于真华路的房屋转让，并在同年8月24日完成了过户手续，即孟荣珍该日起已经具备购房资格，不存在任何过户的障碍。孟荣珍还提供一份房地产登记簿，证明刘巧梅在收取孟荣珍的房款后另行购买了祁真路房屋。对此，刘巧梅表示，另行购买的房屋并非用孟荣珍支付的房款支付，与本案没有关联，该房也是期房，刘巧梅尚未取得。
孟荣珍申请证人张某出庭作证。张某到庭表示，其是上海华域不动产经纪有限公司的工作人员，具体负责系争房屋的居间工作。孟荣珍通过证人认识刘巧梅，证人带看了系争房屋，双方签订了协议。在3月底之前，孟荣珍曾去交易中心查过限购，按照当时的说法是不属于限购，因为是父母和子女共有的房子。但是在4月底办理交易的时候，在审税窗口税务说有可能是限购，并被告知该种情况下子女可以买，但是父母不能买，当日无法完成过户。鉴于孟荣珍已经付清了全部房款，故当日在中介的陪同下，刘巧梅、孟荣珍完成了房屋的交接。嗣后，中介陪同孟荣珍办理房屋去名字的手续，但过程中因为孟荣珍有贷款在里面，在不还清贷款的情况下，银行不同意去掉产权人的名字。故孟荣珍在5月份就商量卖房子，中介将该情况和刘巧梅说清楚的，表示需要卖掉孟荣珍现有房产或者换个名字买，当时刘巧梅是同意延期过户的。但是在7月底，刘巧梅表示不同意更名。8月2日刘巧梅表示不同意卖了，需要追究责任。关于孟荣珍自有房屋另行出售的情况，证人不清楚。刘巧梅对证人证言的意见为，刘巧梅没有在证人所在的中介公司挂牌出售，证人也没有去带人看过房。当时是孟荣珍带中介过来的。同时，刘巧梅从来没有答应更名或者延期到6月15日之后过户，证人与孟荣珍存在利害关系，不同意其证言的真实性。
一审法院认为，公民行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实、信用的基本民法原则。本案中，刘巧梅、孟荣珍就系争房屋签订的房地产买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。作为买受方，按约支付价款是其最主要的合同义务，孟荣珍已经按约付清全部房款及家具转让费；作为出售方，按约履行标的物的交接是其主要合同义务，2016年4月28日，在中介的陪同下，刘巧梅也完成了交房义务，双方并签订了书面的交接清单。据此，双方作为买卖合同的当事人，均履行了各自主要的合同义务，鉴于房地产转让的特殊性，在完成钱款交割、实物交付的同时，双方还应继续履行房屋权属的完全转让，方能彻底、全面实现买卖合同的最终目的。本案的争议焦点在于刘巧梅是否享有单方解除权。法院认为，除非当事人作出特殊约定，当事人有权行使单方解除权的前提是一方当事人迟延履行主要义务，经催告在合理期限内仍未完成其合同义务的法定情形，即违约方的违约行为在客观上足以影响合同目的的根本实现，届时，法律赋予守约方单方解除权以维护其合法权益。针对本案，在房屋交接书中明确因孟荣珍限购，故过户期限往后顺延至6月15日，该约定可推定刘巧梅对孟荣珍当时属于限购的事实是明确且认可的，并允诺给予一定的宽限期。根据一般交易规则，解决限购问题并非简单民事活动，其中涉及较多交易环节，并存在一定的不确定因素，即双方在对过户日期进行调整的同时，应对此予以充分考量和充足准备。根据查明的事实，孟荣珍嗣后积极作出应对，发现无法实现去名的现实障碍后，立即采取出售房屋以达到解除限购的目的，在主观上体现其积极履行与刘巧梅的买卖合同，想尽快促成交易的意愿。反观刘巧梅，在先期同意给予孟荣珍时间用以解决限购问题的情况下，后续却突然提出解约，同时不给予任何宽限，也不做任何商量，显然有违诚信，对此无法认可。结合证人证言，可间接证明中介已经将孟荣珍在解决限购问题中出现的问题和解决的方法全盘告知刘巧梅，尽到了通知、协作的义务。再次，为了实现交易目的，孟荣珍客观上也已将自有房屋另行出售并完成转让，如若赋予刘巧梅解除权，则无法体现公平、合理，等价有偿的基本民法精神。据此，刘巧梅要求解除合同的诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，不予准许。至于孟荣珍主张逾期过户违约金，法院认为，鉴于双方嗣后并未就最终过户期限进行意思表示一致的协商，故孟荣珍的该项反诉请求，难以准许。判决：一、刘巧梅与孟荣珍就上海市宝山区房屋签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，继续履行；二、刘巧梅于判决生效之日起十日内，配合孟荣珍办理过户申请手续，将上述房屋的房地产权利转移给孟荣珍；三、刘巧梅的全部诉讼请求，不予支持；四、孟荣珍的其余反诉请求，不予支持。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2016年4月26日，刘巧梅向上海市宝山区房地产交易中心申请办理祁真路房屋的过户手续。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘巧梅与孟荣珍签订房屋买卖合同之后，孟荣珍已经全额支付了房款，刘巧梅出售系争房屋的合同目的已得以实现。刘巧梅以孟荣珍迟延办理过户手续为由，要求解除房屋买卖合同，依据不足，本院不予支持。刘巧梅上诉称，因系争房屋产权尚未过户，致使刘巧梅被限购，无法购买青浦区房屋并被案外人没收了定金150,000元。但刘巧梅在出售系争房屋过程中，已经购买了祁真路房屋，在双方交易过程中，刘巧梅并没有明示其需要另行购买青浦区房屋。此外，一审审理中，刘巧梅亦未提及此情节、未提交相应的证据，故二审审理中，刘巧梅以此为由要求解除合同并赔偿违约金的上诉理由，事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币19,840元，由上诉人刘巧梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一七年三月十日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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