江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第280号
上诉人（原审被告）：袁小伍（又名袁晓伍、袁晓五）。
委托代理人：黄佳俊，江西共创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王运德。
原审第三人：周苏平（又名周旭平）。
原审第三人：刘海宝。
上诉人袁小伍因与被上诉人王运德、原审第三人周苏平、刘海宝房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉水县人民法院（2012）吉民初字第1465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年或2004年间，被告与第三人合伙承建房屋一幢，该房屋位于吉水县城龙华寺西侧，砖混结构，共五层。所售给原告的房屋系被告一人投资建设，所在单元房屋2009年封顶。2007年5月9日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》。合同第一条约定了房屋及车库单价金额及付款方式，房屋单价为1290元／平方米，车库单价为1600元／平方米；第四条约定，待付清95%购房款后，余款在领取房产证时按实际面积付清；第八条第一款约定，房屋交付时间为2007年9月；第九条约定，逾期交付房屋须支付违约金；第十条约定，被告负责办理房屋所有权证，原告负担办证工本费及契税，其余费用均由被告负担。双方签订合同后，原告分7次向被告支付购房款166000元。被告在2009年9月将房屋交付给原告，同年年底原告入住。尔后，原、被告对办理房屋所有权证相关税费由谁负担意见不一，且均提出对方违约。庭审中，原告提出其已付95%房款给被告，车库款不包括在房款内，被告逾期交房应承担相应违约责任，且应为原告办理房屋所有权证，并按合同约定承担相应办证费用。被告则提出包括车库在内原告未按合同规定付清相应购房款，且由于原告违约致使被告无法替其办理房屋所有权证，未按合同约定时间交房是政府不准被告建房造成的，系政府行为导致，并非被告个人原因，被告同时提出应由售房方负担的费用由其一人负担。
原审法院认为：被告及第三人合伙建房办理了相关建房手续并已取得整幢房屋的所有权证，该房屋被告有权处分，其与原告签订的《房屋买卖合同》应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告已将原告所购商品房实际交付给原告，原告已取得该套商品房的所有权。由于原告购买了商品房及车库，所购车库款应在总购房款之内。原告辩解所购车库款不包括在购房款之内不符常理，不予采信。原告在签订合同后向被告支付了购房款166000元，并未按合同约定时间及金额足额向被告支付购房款，因此原告存在违约，应承担由此所产生的法律后果。原、被告所签合同约定房屋交付使用时间为2007年9月，被告实际交房时间为2009年9月，被告未按合同约定期间交房且其提供的证据不能证实存在符合合同约定的延期交房情形，因此被告亦存在违约行为，亦应承担相应法律责任。由于原、被告双方均存在违约，使得现办理房屋所有权证费用大幅上升，对超过约定交房时间当年的办证费用因双方均有过错，理应平均分摊，对原本属各自应负担的费用应由原、被告各自负担。由于原告未按合同约定交纳足额购房款，被告未按合同约定时间交付房屋，双方均违约，由此产生的法律后果各自承担，故原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求不予支持。被告承诺由售房方承担的办证费用由其一人承担系其处分自身民事权利，不违反法律规定，予以确认。因原、被告在售房合同中未约定办理房屋产权证的具体期限，根据本案情况，应当自原、被告实际交房起另外给予被告一定合理期限为原告办理房屋产权证。第三人周苏平、刘海宝经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃相应诉讼权利，本案可依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第一百三十条之规定，判决：一、被告继续履行与原告所签订的售房合同，为原告办理房屋产权过户手续并将房屋所有权证交付给原告，第三人对此应予协助。办证费用的承担：2011年9月之前的办证费用按照约定负担（即原告负担办证工本费及房管行政主管部门规定的税费，被告负担其余费用）；2011年9月之后增加的办证费用，原、被告各负担一半。二、办证所需费用在办证时由原告先行垫付，办证后由被告返还给原告。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3980元，由原、被告各承担1990元。
上诉人袁小伍不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审诉讼主体错误，程序违法。涉案房屋开发主体为上诉人及原审第三人，虽然上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，但原审第三人与上诉人均为合同权利义务人，应为共同被告。2、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》未经原审第三人同意，属于擅自处分，在未经原审第三人追认的情况下，合同无效。3、合同第十条约定乙方（被上诉人）付清房款后，方可与甲方（上诉人）办理房屋交付手续，产权归乙方所有，甲方负责办理房屋产权证。因被上诉人未交清房款（原审法院已认定该事实），违约在先，上诉人没有过错，故办证所需费用应按合同约定各自承担。原审判决由上诉人分担办证费用错误，应予纠正。
被上诉人王运德答辩称：被上诉人是2009年购买上诉人的房屋，分三次付清房款后开始对房屋进行装修，上诉人应当为被上诉人办理房产证。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原审法院程序是否违法？2、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是否有效？3、上诉人应否承担2011年9月之后增加的办证费用？
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：关于第一个争议焦点问题。上诉人是与周苏平、刘海宝合伙建房，整幢房屋由上诉人和周苏平、刘海宝共有，各占1／3份额，被上诉人诉至法院，要求上诉人为其办理房产过户手续并支付逾期交付房屋违约金，周苏平、刘海宝本应作为共同被告参加诉讼，但上诉人在一审诉讼过程中认可应由售房方承担的费用由其一人承担，故原审法院将周苏平、刘海宝列为无独立请求权的第三人参加诉讼并无不当，不违反法定程序。
关于第二个争议焦点问题。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后，直至被上诉人装修入住，原审第三人均未提出异议，视为原审第三人认同上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，该合同不违反法律法规强制性规定，合法有效。
关于第三个争议焦点问题。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第一条约定房屋单价为1290元／平方米，建筑面积约120平方米，预计金额为160000元；柴间（车库）单价为1600元／平方米。合同未约定柴间（车库）面积及房屋和柴间（车库）的总金额，因此无法确定总金额的95％的具体金额是多少。合同第四条约定，待付清95%购房款后余款在领取房产证时，按实际面积付清余款；第十条约定，乙方按合同约定付清房款后，方可与甲方办理房屋交付手续，产权归乙方所有，甲方负责办理房屋产权证。该约定应当理解为被上诉人按合同约定付清95％的购房款，而不是上诉人所述的包括柴间（车库）在内的全部购房款，因为合同未约定柴间（车库）的面积及房屋和柴间（车库）的总金额，根本无法履行95％的金额标准。上诉人在2009年9月已将房屋交付给了被上诉人，产权归被上诉人所有，上诉人应当为被上诉人办理房屋产权证。被上诉人已支付购房款166000元，如前所述，因无法确定房屋和柴间（车库）总金额的95％的具体金额是多少，原审判决认定被上诉人未按95％足额支付购房款构成违约不当，应予纠正。本案中，因被上诉人不构成违约，而上诉人逾期交房构成违约，2011年9月之后增加的办证费用本应由上诉人全部承担，但原审法院判决后，被上诉人并未提出上诉，视为被上诉人同意承担一半2011年9月之后增加的办证费用，故本院维持原审判决。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3980元，由上诉人袁小伍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 平
代理审判员 肖永兰
代理审判员 张志坚
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 郭 琴