上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终976号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴公厉，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人杜宇，上海市亚太长城律师事务所律师。委托代理人李霁洲，上海市亚太长城律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）王海凤，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人邵舟波，浙江震舟律师事务所律师。上诉人吴公厉、王海凤因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第25813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理期间，本院进行了补充事实调查、质证，并经当事人申请，进行了调解，本案现已审理终结。原审查明，王海凤原系系争房屋产权人。2013年7月6日，吴公厉作为承租人（乙方）、王海凤作为出租人（甲方），双方经上海XX事务所居间，就系争房屋及2号车位签订《房屋租赁合同》一份，合同约定王海凤将系争房屋及2号车位出租给吴公厉使用，租赁期限为3年，自2013年7月15日至2016年7月14日，月租金为5,176元，租金按三个月为一期支付，除第一期外每期租金支付时间为该首期月的七日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的1%向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第8条承担违约责任。合同第8条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方没按合同事项履行的视为违约。且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为剩余日租金的壹倍；若甲方违�，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方应出示相关凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，乙方除了承担违约责任外，乙方还应将该房屋的装修、添附无偿赠予甲方。合同还约定，租赁保证金为5,000元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。合同签订后，吴公厉向王海凤交付了租赁保证金5,000元，王海凤将系争房屋及2号车位交付给吴公厉使用，房屋交付状态为毛坯交付。之后，吴公厉对系争房屋装修后入住。双方均确认王海凤房租支付至2014年10月14日。2014年3月26日，系争房屋被浙江省宁波市北仑区人民法院司法查封。庭审中王海凤陈述房屋查封事实曾告知吴公厉，告知时间记不清楚，吴公厉对此告知事实予以确认。2014年6月16日，系争房屋再次被该法院司法查封。2015年4月8日，系争房屋被浙江省舟山市定海区人民法院司法查封。2015年5月16日，王海凤向吴公厉发送短信，内容为因吴公厉未支付2014年10月份之后的租金构成严重违约，要求吴公厉搬出房屋，终止合同等。2015年5月19日，浙江省舟山市定海区人民法院工作人员向吴公厉作相应执行笔录，告知吴公厉系争房屋系抵押房，被该院查封，禁止吴公厉入住系争房屋。现系争房屋并未由吴公厉占有使用。2015年7月7日，浙江省舟山市定海区人民法院作出《执行裁定书》，裁定将被执行人王海凤名下系争房屋以价值642万元变卖给买受人侯某所有等。吴公厉于2015年7月14日诉至原审法院，请求判令解除双方就系争房屋及车位签订的房屋租赁合同，王海凤赔偿吴公厉违约金5万元（按172.53元每日,自2014年8月1日计算至判决生效之日止）及�修损失161,816.70元，诉讼费由王海凤承担。庭审中，吴公厉增加诉请,要求王海凤赔偿其另行租房损失24,000元,并变更违约金计算截止时间为2016年7月14日，之后又恢复原违约金诉请，主张违约金金额为5万元。王海凤反诉请求确认双方就系争房屋签订的租赁合同于2015年5月16日解除；要求吴公厉限期腾空房屋并付清承租房屋至腾空日止所欠的水、电、电视收视费、煤气使用费，将房屋返还给王海凤；要求吴公厉支付王海凤换锁损失2,500元；要求吴公厉支付王海凤自2014年10月17日起至实际腾空日止（庭审中王海凤变更为自2014年10月15日起至2015年5月19日止）按月租金5,176元计算的房屋租金，并支付违约金72,117元（自2015年5月17日至2016年7月14日，按每日172.53元标准）；要求系争房屋的装修、添附物无偿归王海凤所有；诉讼费及反诉费由吴公厉承担。庭审中，王海凤撤回要求吴公厉支付水、电、电视收视费、煤气使用费的反诉请求。原审庭审中，吴公厉为证明其装修损失，举证其与案外人上海XX有限公司于2013年7月23日签订的《装饰装修工程协议书》，工程款为155,800元，工期为60天；吴公厉另举证后者于2013年12月13日向吴公厉开具的建筑业统一发票，列明装修款161,816.70元。王海凤对上述证据真实性均无异议。原审认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现双方均确认吴公厉支付租金至2014年10月14日，本案争议焦点为吴公厉未付之后租金是否构成违约。对此，法院认为，根据查明事实，系争房屋分别于2014年3月、6月、2015年4月被相关法院查封，现根据双方陈述，在房屋被法院查封后，王海凤曾告知吴公厉查封情况，在此情况下，因法院查封对吴公厉能否继续使用房屋存在不确定性，有可能使王海凤丧失继续履行合同能力，故吴公厉在得知房屋查封情况后，以暂不支付2014年10月14日始的房屋租金作为对抗，系行使法律规定的不安抗辩权，并不构成违约。故王海凤于2015年5月16日向吴公厉短信发送的解除通知，并不发生租赁合同解除的效力。至2015年5月19日，法院向吴公厉作执行笔录，致法院查封产生的可能使王海凤丧失履行能力转化合同事实无法履行，系王海凤违约。故吴公厉主张要求解除双方的租赁合同，于法有据，法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现租赁合同解除的情况下，王海凤应将租赁保证金返还给吴公厉。至于系争房屋已非吴公厉占有使用，故王海凤反诉要求吴公厉返还房屋并无事实依据，法院不予支持。但吴公厉仍应支付实际占有房屋期间的房屋租金，故王海凤反诉要求吴公厉支付2014年10月15日至2015年5月19日的房屋租金，法院予以支持。至于吴公厉辩称其于2014年8月起未实际居住，因无相应证据提供，法院不予采信。因租赁合同解除系王海凤违约造成，王海凤应按合同约定承担相应的违约责任，吴公厉要求王海凤支付违约金5万元，在合同约定的违约金之范围内，法院予以支持。鉴于法院支持的违约金金额已足以弥补吴公厉另行租房的损失，故吴公厉在违约金之外另行主张租房损失不予支持。至于吴公厉诉请要求王海凤支付装修损失，法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰�修残值损失的，应予支持。现吴公厉要求王海凤赔偿全部装修费用并无合同依据或法律依据，鉴于王海凤对吴公厉举证的装修合同及装修金额并无异议，由法院根据吴公厉举证的装修金额、合同的履行期限、违约责任等因素合理确定装修残值为62,362.24元，应由王海凤赔偿。如前所述，鉴于合同解除系王海凤违约造成，故王海凤之其余反诉请求，法院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一五年十一月二十四日判决：一、解除吴公厉与王海凤于2013年7月6日签订的《房屋租赁合同》；二、王海凤于判决生效之日起十日内返还吴公厉保证金5,000元；三、王海凤于判决生效之日起十日内支付吴公厉违约金50,000元；四、王海凤于判决生效之日起十日内赔偿吴公厉装修损失62,362.24元；五、吴公厉于判决生效之日起十日内支付王海凤房屋租金（自2014年10月15日起至2015年5月19日，按每月5,176元标准计算）；六、驳回吴公厉的其余诉讼请求；七、驳回王海凤的其余反诉请求。一审本诉案件受理费4,837元，减半收取计2,418.50元，由吴公厉负担1,266元，王海凤负担1,152.50元，反诉案件受理费832.50元（已减半），由王海凤负担。判决后，吴公厉不服，上诉称，其自2014年10月后就不能继续居住在系争房屋内，但原判仍要求其支付房租，显属错误；同时，原审未支持其在外租房的费用，混淆了直接损失与违约金的性质；另原审对系争房屋装修估价过低。故上诉请求撤销原判第四、五项，改判王海凤赔偿其装修损失10万元。王海凤辩称，不同意吴公厉上诉请求，原判第四项装修损失认定过高，应通过评估确定损失，且其不应承担；原判第五项租金判决应�维持。同时，其上诉称，原审查明事实不清，本案租赁标的物没有所谓2号车位；吴公厉证明装修损失提交的装修协议、发票不实，所谓“办公楼”装修显与本案住房不符等，不能证明本案装修价值。原审适用法律不当，吴公厉拖欠七个月房租未付，且其后法院查封标的房屋，其亦未履行通知义务，依法不能认定享有不安抗辩权；原审对王海凤腾空房屋的诉讼请求未予审理、判明、故上诉请求撤销原判，改判支持其原审反诉请求，驳回吴公厉原审请求或发回重审。吴公厉辩称，不同意王海凤上诉请求，坚持己方上诉请求。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理中，根据上诉人吴公厉申请，经双方确认，法庭传召其证人项乙、顾某乙到庭作证。（一）项乙作证称，其系本案租赁合同中介公司承办人，双方本案合同中关于车位未实际记载车位号，签�时双方亦未确定，但前期协商中双方租房意向包含车位。上诉人吴公厉质证认为，双方合同中未确定具体车位号，但租赁价款中包含车位租赁部分。上诉人王海凤质证认为，本案租约不包括车位，无论是合同记载事项及签约前磋商未包含车位出租，其所有车位一直出租在外，不可能再行出租给吴公厉。法庭认为，证人项乙作证程序合法，其经（听证）交叉质证，明确、清晰回答了双方代理人及法庭各项有关证明内容的询问。根据该证人证言及双方质证意见，可以确认本案合同条款中未记载确定车位。关于租赁合同标的范围是否包括车位，尽管证人表示双方协商阶段租赁标的包含车位，但并无其它证据佐证，该内容属意见证据；在证人表示由其负责填写的本案租赁合同中车位租赁（格式）条款中其明确以“×（叉）”号表示，我们注意到合同价格条款及其它合同条款均未涉及车位问题，其后双方履行期间及本案一审期间，双方亦未就车位未交付提出事实及权利主张，应该认为，根据证据优势盖然性判断标准，车位不属本案租赁标的物范围。（二）顾某乙作证称，其曾挂靠上海XX有限公司承包装潢工程（以下简称XX公司），2013年年中开始为上诉人吴公厉装修本案标的房屋，用途为家居装潢、包工包料，工程金额逾15万元。其参与XX公司与吴公厉签约前磋商，并未直接参与签约，签约后其领取了工程资料，组织进行并于开工后一个月余完成了该装潢工程，该工程XX公司收取了10％管理费后，顾某乙实际收取了工程余款。上诉人吴公厉质证认为，系争房屋系毛坯房交付给其，其进行了装修，证人顾某乙作为“包工头”具体进行了施工，具体装修项目，其也提供了依据，希望法庭根据现有证据、证人证言等确定本案装修折价款。上诉人王海凤质证认为，证人顾某乙质证中确实能回答法庭及双方代理人的提问，但对证人本身系装潢实际承包人其无法证明，而XX公司又未证明之，该证人证言证明力较低，仅就之不能证明系争房屋装修价款。法庭认为，证人顾某乙作证程序合法，其经（听证）交叉质证，明确、清晰回答了双方代理人及法庭各项有关证明内容的询问，回答内容间及其与现有证据间不存在矛盾，考虑到王海凤方就其主张未提供证据佐证，应该认为，证人顾某乙作证内容与其它证据结合可以证明并形成本案法律事实。本案审理期间，经申请本院主持调解，但因双方当事人主张差距较大，未能达成一致。本院认为，上诉人吴公厉、王海凤签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属合法。有效合同依法约束当事�全面履行。本案租约履行中，根据查明事实，出租人王海凤因它案诉讼致本案标的房屋被司法查封，正如原审法院指出，司法查封涉及标的房屋权利状态继而导致本案租赁合同履行存在客观的不确定性，吴公厉作为承租人暂停支付租金系合法行使不安抗辩权。王海凤上诉主张对方未予通知等，必须指出，根据双方陈述已存在该等口头告知，作为它案被执行人王海凤对查封不仅有它案民事裁定、查封通知等通知，且在参加它案诉讼情况下，其未收到通知云云，显非属实，相关主张显然不能采信。王海凤欠租解约主张不能成立，而吴公厉在司法查封下，主张租约解除符合房屋租赁法定解除条件，原审此部裁判应予维持。吴公厉一、二审均主张其自2014年10月后就不能继续居住在系争房屋内，但始终未能提供充分证据证明，其不支付相应期间租金之主张缺乏依据，本院难予支持。关于其在外租房损失主张实系出租人标的房屋权利瑕疵的违约形成，并未超出约定违约金金额范围，原审确定约定违约金作为约定损失足以弥补之，在现有证据条件下，依法不能再行计算其它损失。关于装修损失，此部系装修残值价值，原审系依吴公厉举证之装修合同等为基础确定，上诉人王海凤主张该部装修证据不实，但未有进一步举证。二审期间，经补充质证，结合现有装修合同、发票等，（已如前述）法庭对吴公厉主张的本案装修事实及合同记载、给付金额予以确认，原审以合同的剩余履行期限、违约责任等因素综合考虑并无不当。必须指出，此部损失依法仍要考虑上述违约金部分已实际弥补承租人损失，吴公厉上诉主张10万元装修损失并无事实及法律依据，法庭不能采纳。关于王海凤腾空标的房屋主张，根据前述查明事实，本案标的房屋实际已因其�务被法院查封并执行，2015年5月19日执行法院已告知查封并禁止承租人吴公厉进入标的房屋，王海凤于此应为明知，即解约后房屋占有返还因出租人自身原因不能进行，因由其自担责任，原审未支持其该诉情符合法律规定，本院应予肯定。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院予以维持。两上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,473元，由上诉人吴公厉负担2,994元、上诉人王海凤负担3,479元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年七月二十六日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……