新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民二初字第836号
原告：杨广进，男，汉族，个体工商户。
委托代理人：杨保仓（特别授权），沙湾县司法局安集海法律服务所法律工作者。
被告：新疆晟方房地产开发有限公司。
法定代表人：郭胜军，系该公司总经理。
委托代理人：周宇，系该公司职员。
原告杨广进与被告新疆晟方房地产开发有限公司（以下简称晟方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理。本案由助理审判员王雅文适用简易程序于2015年12月21日公开开庭审理。原告杨广进及其委托代理人杨保仓，被告晟方公司的委托代理人周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨广进诉称：原、被告于2013年11月25日订立房屋认购书一份，原告购买被告所开发的位于沙湾县金域蓝湾门面房一套。双方约定原告购买的房屋为A4栋楼1单元26号，建筑面积为60平方米，单价9400元／平方米，房屋总价为564000元。原告当即支付定金284000元，被告出具了收款收据一份，交付时间为2014年12月31日。合同订立后原告履行了义务，但被告并没有履行协议。至双方约定房屋交工时被告也没有履行协议（该房屋没有盖）。后原告找到被告协商，双方订立补充协议一份，约定被告退回原告20万元定金，承诺2015年10月底前交工使用；但现被告仍然没有履行协议，原告无奈，要求被告退还剩余的8.4万元定金，被告却一直推诿。现原告根据《合同法》第107条及《担保法》第89条之规定诉至法院。原告请求判决：1、被告承担违约责任双倍返还定金16.8万元。2、由被告承担本案诉讼费及送达费。
被告晟方公司辩称：原告的诉讼请求与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。被告不存在违约情形，具体交房时间需要原、被告订立售房合同。现在双方只是签订的认购合同，不是买卖合同。根据认购合同第四条约定，只有被告将房屋出售给第三人时，被告才能返还定金。另外，原告交付的是认购金，不是定金，被告不应当承担双倍返还认购金的责任。
经审理查明，2013年11月25日被告晟方公司（出卖人）与原告杨广进（认购人）签订《商品房认购合同》。商品房认购合同约定：1、认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于沙湾县乌鲁木齐西路大盘美食城对面“金域蓝湾”项目中第A4幢1层26号房，房屋结构为框架结构。该商品房的用途为商铺，建筑面积约60平方米，该面积为图纸测绘面积，实际采取面积以《商品房买卖合同》为准。2、该商品房按照“建筑面积”计价，单价为9400元／平方米，总价款564000元。出卖人同意认购人按照贷款方式付款。3、认购人在签订本认购合同当日，向出卖人支付认购定金264000元人民币（大写：贰拾陆万肆仟圆整）。4、出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，认购人有权要求出卖人双倍返还定金。6、该商品房预计交付日期为2014年12月31日，实际交付日期以《商品房买卖合同》为准。原告杨广进在房屋认购书中签名、捺印，晟方公司在房屋认购书中盖章，并盖有“张定全”的私章。原告称张定全为被告原来的法定代表人，被告代理人称不知道其身份。根据原告举证的三份收据中分别记载：2013年11月22日原告向被告“交纳房款定金2000元”；2013年11月25日原告向被告“交纳房款回款262000元”；2013年12月9日原告向被告“交纳房款回款2万元”。在以上三次付款时，被告向原告交付的三份对应的“客户交款详单”中均记载所付款项为定金。2014年10月27日，因《商品房认购合同》约定的工程项目未动工，原、被告经协商，达成《补充协议书》一份，记载：经甲方（原告杨广进）、乙方（被告晟方公司）协商，达成以下补充协议：甲方在2013年11月22日、11月25日、12月9日分别给乙方交购房款28.4万元，定购A4-1-26号门面房一间，由于拆迁原因，A4号门面房一直没有建成。经双方协商后，先退给杨广进购房款20万元整，下余8.4万元做预定金，如果2015年6月底前还未动工，乙方退还剩余8.4万元定金。乙方承诺A4号门面房2015年10月底前交工使用，购房价格不变，在交房时少交2.5万元，顶交利息。落款由原告在甲方处签名，由被告在乙方处加盖公章。
双方当事人均当庭陈述《商品房认购合同》中约定工程项目至今未动工。由于被告未动工、未交付房屋，原告要求被告双倍返还定金16.6万元。对晟方公司在合同签订时是否办理了开发许可证、预售许可证，被告代理人当庭表示不知道。
以上查明的事实，有原告举证及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告杨广进与被告晟方公司签订了《商品房认购合同》。原告认为该合同是商品房买卖合同，被告辩解该《商品房认购合同》不是商品房买卖合同，而是预约合同。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。双方的认购合同从其内容看，合同约定了拟购买的标的物、单价、价款，但是对其面积约定的不清楚，既约定“建筑面积约60平方米”，又约定“实际产权面积以《商品房买卖合同》为准”。《合同法》第十二条第（一）项至第（三）项是合同的必备条款。合同的标的物数量即面积是约数、合同也未约定房款的支付时间、房屋的实际交付时间。房款交付时间、房屋面积、房屋实际交付时间需待本约合同进一步明确。同时合同第八条约定“本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金自行充当房款”，这说明双方当事人一致同意认购书是即时生效。
同时根据《城市房地产管理法》第四十四条商品房预售必须具备4个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并以确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证。根据以上查明的事实及法律规定，本院认定双方的商品房认购合同不是商品房买卖合同（本约合同），属于订立的商品房预约合同。故被告是否取得预售许可证不影响商品房认购合同（预约合同）的效力，该商品房认购合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性，是合法有效合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告依据《商品房认购合同》要求被告承担预约合同责任。认购合同约定房屋预计交付日期为2014年12月31日，至今被告仍未对认购合同中开发项目进行建设，已达一年之久，直接影响了双方商品房买卖合同的订立，违反了原告订立认购合同的目的，属于被告违约，原告要求被告双倍返还定金，有法律依据。
原告举证的三份《客户交款详单》中记载原告交纳的定金合计为284000元。在2014年10月27日，原、被告签订的《补充协议书》中约定“先退给杨广进购房款20万元整，下余8.4万元做预定金。如果2015年6月底前还未动工，乙方退回剩余8.4万元定金。”即当事人对定金数额重新约定为8.4万元。被告辩解原告交付的款项不属于定金，没有事实依据、法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。双方签订的商品房认购合同约定的总标的是564000元，故其定金数额不得超过112800元（564000元×20%），本案双方约定的定金数额不高于法律对定金的限制。原告要求被告双倍返还定金168000元（84000元×2），由于被告存在违约行为，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告新疆晟方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告杨广进定金168000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的168000元，案件受理费3660元，适用简易程序减半收取1830元，由被告新疆晟方房地产开发有限公司负担（本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。
代理审判员 王雅文
二〇一五年十二月二十六日
书 记 员 杨潇红