广东省佛山市禅城区人民法院
民 � � � 判 决 书
（2016）粤0604民初4477号
原告孔桂祥，男，汉族，1956年11月22日出生，住广东省佛山市禅城区，
被告佛山市禅城区土地储备中心，住所地广东省佛山市禅城区金澜北路68号C座2层206室，组织机构代码：78943554-5。
法定代表人胡国明，主任。
委托代理人任小青，女，回族，1989年6月10日出生，住广东省佛山市禅城区，系该中心工作人员。
原告孔桂祥诉被告佛山市禅城区土地储备中心（下称“土地储备中心”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法由审判员汤丽娟适用简易程序独任审判本案于2015年6月22日公开开庭进行了审理，原告孔桂祥、被告的委托代理人任小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年10月30日，原告与被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》、合同编号：2M00401400292（下称《合同》），约定被告交房屋后一年内将能办房产证的资料交由原告自行办理房产证。一、被告逾期未能提供相关的办证资料，应当承担违约责任，支付违约金。根据《合同》第十条第8点明确约定，被告在2013年2月26日将佛山市禅城区宝源路13号五座2004房交给原告后，应在2014年2月26日前向原告提供合法的房屋办证资料办理房产证。但事至今，被告无法提供办房产证资料，严重影响原告房屋的买卖和抵押。参照房屋买卖合同规定，逾期一天以总价万分之一为违约金，另参照收房时，若收房面积小于原面积的，东华里片区改造工程指挥部按12000元/平方米计算给回迁户。所以被告应向原告支付违约金126032.94元(132.11平方[原面积]*12000元*1/10000*79××天，从2014年2月26日暂计算至2016年4月30日)。保留追讨被告违约金至能提供办理房产证资料齐全日为止的权力。现诉至法院，请求判令：请求法院判令被告违约。支付逾期提交办理佛山市禅城区宝源路13号五座2004房房屋产权登记资料的违约金126032.94元(2014年2月26日暂计算至2016年4月30日）；二、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告认为本案应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条的规定，并参照12000元/平方米的标准计算违约金，具体计算方法为：12××.74平方米（原套内面积）×12000元×7.××6%（人民银行规定的逾期贷款利率）÷36××天×79××天。故将第一项诉讼请求变更为1、请求判令被告违约，支付逾期提交办理佛山市禅城区宝源路13号五座2004房房屋产权登记资料的违约金2484××6.73元（2014年2月26日暂计算至2016年4月30日）；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告明确其诉讼请求为：1、请求判令被告支付逾期提交办理佛山市禅城区宝源路13号五座2004房房屋产权登记资料的违约金2484××6.73元（2014年2月26日计算至2016年4月30日）；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称，一、被告自交房之日起积极采取措施，推进《过户证明书》的办理工作，延迟交付《过户证明书》非被告故意或过失造成。被告向原告交付安置房后，已积极推进《过户证明书》的办理工作，但即使办理进度顺畅，仍需一段较长的时间才能取得《过户证明书》，此外，根据办理流程需要各方协调一致，准备各种必要文件，因此其中存在不可控的环节，导致时间上的延迟。据此，本案所述《过户证明书》的延迟交付非被告故意或过失造成，不存在故意违约的情况，实属办理流程不畅，导致进度拖延。
双方针对《过户证明书》延迟交付的情况没有约定具体的违约金计算方法，应按照《合同法》规定执行。1、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。首先，《解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，被告非房地产开发企业，《房屋拆迁安置补偿合同》约定的安置房非通过销售转移所有权，“房屋产权置换”不属于商品房买卖的交易类型，不能直接适用《解释》。其次，退一万步说，即使适用本条，本案双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》第十条第8款已经明确约定《过户证明书》的交付期限为交房后一年内，属于当事人有特殊约定的情况，不适用本条规定的期限。然后，原告的损失并非难以确定，而是由于原告对“严重影响房屋的买卖和抵押”的主张没有合法合理证据证明自身存在预期利益损失，应认定其没有损失。最后，由于《房屋拆迁安置补偿合同》并非商品房买卖合同，并不存在“购房款”这一费用名称，且原告选择产权置换的安置补偿方式，在没有向被告支付任何费用的情况下直接获得安置房。因此，在不存在“已付购房款”的事实下，根据该费用计算的违约金为零。综上所述，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条不符合本案事实，不能作为违约金的计算依据，不是本案违约金的法定计算方式。2、本案应适用《合同法》计算违约金。在没有约定计算方式的情况下，应依据违约金原则，适用法定计算方式。①原告关于违约金的计算标准不具有真实性、合法性与合理性。原告诉称适用的赔偿金计算标准参照“东华里片区改造工程指挥部按12000元/平方米计算给回迁户”的计算标准未经双方约定，没有合法性与合理性。首先，原告没有证据证明“12000元/平方米”的计算标准真实存在。其次，即使该标准真实存在，根据原告民事起诉书陈述，“12000元/平方米”的补偿标准仅针对置换的房屋面积与补偿合同约定不符的违约情况，该违约情况导致的损失较为重大，本案的价值损失远远低于该种情况，二者实际情况完全不一致，不存在可比性，不能类比参照适用。再者，退一万步来说，即使该标准真实存在并符合本案案情，由于“拆迁安置补偿方案”具有公益性、体恤及补偿性质，基于行政合理性原则，为照顾被拆迁安置方的生活，必定会在评估机构对被拆迁房产的市值以上确定补偿标准，因此该标准必定高于市价，而非正常的商品房买卖价格，据此计算的违约金与事实不符，不但无法实现损益相当，反而使原告获利，违背合同法关于违约金的填补损失原则。因此，原告关于违约金的计算标准不具有真实性、合法性与合理性。②�没有约定计算方式的情况下，应依据违约金原则，适用法定计算方式。根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》第十条第8款约定，“在交房后一年内甲方办理好过户证明书给乙方自行办理房产证”，但没有针对该违约情况约定违约责任或赔偿计算标准。因此，应根据法律规定计算赔偿金，根据《合同法》第一百一十三条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，应按照被告违约对原告造成的实际损失计算赔偿额。本案中，原告无法证明损失的发生。基于违约金仅有填补守约方损失的作用，守约方没有因为《过户证明书》的逾期交付导致损失，若取得赔�金则属获利，有违赔偿金的原则。
综上所述，被告未对原告造成损失，无需支付赔偿金，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。退一万步来说，即使认定原告对被告造成损失，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，被告无论从赔偿计算标准、计算方式上都没有合法合理的依据，在无法举证其遭受损失的情况下，违约金请求严重高于其实际损失。另，由于征收安置工作是从公共利益角度出发，为了提升城市居住生活环境而进行的，政府一方不以盈利为目的，与房地产开发及出售的情况有本质区别。请求法院考虑本案实际情况，作出公平公正的判决。
诉讼中，原告提交房屋拆迁安置补偿合同、收楼通知书、祖庙东华里佛山公园西侧A地块安置小区征拆房屋安置通知。证明原告与被告签订合同，于2013年2月26日收房。
案经庭审，本院对案件证据作如下认证：
对原告提交的证据，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
008年10月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》一份，合同约定：“经政府有关部门批准，甲方因城市建设需要，须拆除乙方房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。乙方选择的房屋拆迁补偿方式是产权调换。�方在迁出之后由甲方拆除被拆迁房屋，甲方按拆迁补偿方案给予补偿。甲乙双方同意按下列第2项的规定解决补偿。具体补偿方案如下：。经乙方选择，甲方在【】】【】【】【④】的房产中补偿套内面积12××74平方米的房屋（以下简称补偿房屋）给乙方。交付期限。在拆迁双方当事人签订合同的日期起计四年内甲方必须将经竣工验收合格，并符合本合同规定的补偿房屋交付给乙方。第六条违约责任。1、除不可抗力的因素外，双方应严格履行本合同，否则应承担违约责任。2、甲方如不能按本合同约定的期限将补偿房屋交付给乙方，甲方按每月每平方米9元向乙方加付临时安置费。3、乙方如不能按甲方通知的时间迁出被拆迁房屋的，不能享受奖励和各种补助费，按有关法律法规执行，并每逾一天支付违约金118.9元给甲方。4、乙方应在甲方通知入住安置房屋之日起2个月�腾退周转房给甲方，逾期不退，则乙方按每月每平方米Ｘ元支付租金给甲方。×××本合同生效后，任何乙方无正当理由要求终止本合同的，责任方须支付违约金伍万元给对方。实际经济损失超过违约金的，其差额部分由责任方据实赔偿。6、乙方迁离时，如出现擅自拆除或毁坏被拆迁房屋及设施的，须支付违约金伍万元给甲方。第十条8、新文街1号801房套内面积117.24ｍ22及配套车房8.××m2，合共12××.74m2联档安置到东平河小区，其中车位一个约11.××m2-1××m2。剩余面积安置住宅一套。产权置换面积不少于12××.74m2，超出补偿面积××平方米内按建筑成本价2800元/m2，超出××平方米以上的按建筑面积6××00元/m2算，增购面积在增购合同中另行约定。且室内装饰符合国家的验收规定，户内的煤气、水、电、对讲门铃，信报箱等能达到要求，在交房后一年内甲方办理好过户证明书给乙方自行办理房产证（车位、房屋分别独立契证）。”。
013年2月26日，被告向原告发出《祖庙东华里佛山公园西侧Ａ地块安置小区征拆房屋安置通知》，通知原告收取地址为禅城区宝源路13号五座2004安置房。上述通知载明：。安置房屋门牌：×××座2004、套内面积11××.47m2、建筑面积146.79m2；三、面积结算注：该房屋另有套内面积10.27m2未安置，待安置后一齐结算，准确结算面积以房管部门测绘结果为准。该房屋另有套内10.27ｍ22（建筑面积10.83m2未安置，每月临迁费194.94元发放至通知安置止。
2016年××月12日，原告诉至本院，要求被告向其支付逾期提交办理宝源路13号五座2004房房屋产权登记资料的违约金。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》是合同双方当事人的真实意思表示，且上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
关于原告主张的违约金的诉请应否予以支持的问题。在双方签订的合同中，作为拆迁人的被告承诺在交房后一年内办理好过户证明书给原告自行办理房产证。根据本院查明的事实，被告已于2013年2月26日向原告方交房，按照合同约定，其应于2014年2月26日前向原告交付安置房屋的过户证明书，但被告至今未向原告提供上述房屋的过户证明书已构成违约。至于违约责任，原告主张参照东华里片区改造工程指挥部12000元/平方米的标准，按照原套内面积12××.74平方米乘以贷款利率再乘以违约天数的标准来计算。本院认为，若双方签订的合同有就此约定违约金或违约责任，则原告依约可以向被告进行主张权利。而本案中因双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中并未就上述违约行为所应承担的违约责任进行约定，故原告提出的上述违约金的计算标准，缺乏依据，本院不予支持。
被告的行为构成违约，双方签订的合同虽未就此违约行为约定具体的违约责任，但考虑到被告的违约行为必然会对权利人即原告对涉案物业的占有、使用、收益和处分造成一定影响，给原告造成一定的损失。本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损�数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时按照合同对等原则并结合本案的实际情况，酌情以6××00元/平方米结合涉案房屋套内面积来确定违约金的计算基数，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准来计算被告应向原告支付的违约金。关于逾期提交办证资料违约金的起止时间问题。原告主张从2014年2月26日起计算至涉案2016年4月30日止，不违反法律规定，本院予以支持。另外原告主张按照年利率7.××6%的标准来计算违约金，未超过中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利息的标准，本院予以准许。据此，被告应从2014年2月26日起计至2016年4月30日止，以7××0××5××元（6××00元/平方米×11××.47平方米）为基数，按年利率7.××6%计算的逾期提供办证资料违约金为：123×�88.6××元（7××0××5××元×7.××6%÷36××天×79××天）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告佛山市禅城区土地储备中心应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告孔桂祥支付逾期提交佛山市禅城区宝源路13号五座2004号房办证资料的违约金123588.65元；
二、驳回原告孔桂祥的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取为2513元，由原告孔桂祥负担1263元，由被告佛山市禅城区土地储备中心负担1250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 汤丽娟
二〇一六年八月十一日
书记员 王佳仁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合�可能造成的损失。