北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11134号
上诉人（原审被告）孙长华，女，1966年3月1日出生。
委托代理人李成友（孙长华之夫），男，1968年1月2日出生。
被上诉人（原审原告）北京圣天元酒店物业管理有限公司，住所地北京市平谷区林荫家园41号。
法定代表人宋向荣，总经理。
委托代理人商猛，北京市曙光律师事务所律师。
上诉人孙长华因与被上诉人北京圣天元酒店物业管理有限公司（以下简称圣天元公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第04274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官霍思宇、张海洋参加的合议庭，于2015年9月21日公开开庭审理了本案。上诉人孙长华的委托代理人李成友，被上诉人圣天元公司的委托代理人商猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
圣天元公司在一审中起诉称：圣天元公司与孙长华于2008年11月18日签订了前期物业管理服务协议一份。圣天元公司依约事实、全面、正确履行了协议义务，但孙长华却未实际履行协议义务。截至约定的交纳物业费期限届满，孙长华拒绝交纳物业费。圣天元公司多次催缴，但孙长华均以种种理由予以推拖，至今未果。为了维护圣天元公司的合法权益，故诉至一审法院，要求孙长华交纳2009年11月29日至2015年11月28日期间的物业费6384元。
孙长华在一审中答辩称：1.孙长华质疑圣天元公司的合法性，孙长华手里没有与圣天元公司签订的物业服务合同；2.圣天元公司说其曾多次催缴，与事实不符，孙长华时有碰到圣天元公司的工作人员，但他们没有提起交物业费的事情；3.圣天元公司所提供的物业服务并不到位，不能满足业主的需求，小区也没有保安，许多设施也无法正常使用；4.房屋预售合同上约定的物�费是按照每平方米每月0.75元的标准计算，但是圣天元公司却以每平方米每月1元的标准计收物业费，圣天元公司称此价格是经过物价局审批的，而孙长华询问过物价局，物价局称其并没有批准过；5.孙长华所居住房屋是不符合交房条件的，而且在交房后，孙长华的房子陆续出现了许多问题，多次找物业，其一直没有解决。
一审法院经审理查明：2007年2月2日，孙长华与北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷科工贸公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定孙长华购买金谷科工贸公司开发建设的坐落于北京市平谷区×××（后更名为北京市平谷区平谷镇××）商品房一套，该房屋预测建筑面积共90.75平方米。2008年11月29日，金谷科工贸公司将该房屋交付孙长华。同日，圣天元公司与孙长华签订了《前期物业管理协议》一份，约定孙长华居住小区的物业管理工作由圣天元�司负责，孙长华所购房屋建筑面积88.67平方米，孙长华按照住宅建筑面积每月每平方米1元的标准交纳物业费，交纳物业费的时间为每年一月十五日至四月十五日按年履行交纳义务等内容。该协议第三条约定了物业管理服务质量：一、房屋外观。1.外观完好、整洁，外墙是建材贴面的无脱落、无污渍、无纸张乱贴、乱涂、乱画、和乱挂现象；2.区内住宅封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面，除建筑设计有要求外，住户不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等。二、共用部位、共用设施设备的维护与管理。1.制定设备完全运行，岗位责任制，定期对高压水泵等公用设备巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案制度并严格执行；2.设备及机房环境整洁无杂物，环境符合设备要求；3.配备所需各种技术人员，严格执行操作规程；4.保证设备运行良好、正�，无重大管理责任事故；5.负责小区的智能化设施的日常运行维护；6.确保雨水、污水、管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井、相关设施无破损；7.保证护栏、楼道灯、绿化设施等正常使用。三、保洁。1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；2.设立垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站，对垃圾（专用）站、箱、桶及垃圾进行管理；3.每日保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、电梯间、走廊等的门、楼梯扶手、栏杆等，进行一周一次清扫；5.在雨、雪天气应及时对区内主路积水、积雪进行清扫；6.发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。四、绿化。1.绿地无改变使用用途和破坏�践踏、占用现象；2.花草、树木生长正常，无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象，树木缺株率在4%以下，花卉缺株在5%以下，树木基本无钉栓、捆绑现象；3.绿地整洁、无杂物、无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。五、交通秩序与车辆停放。1.机动车制作小区内部标识，并登记造册，按指定机动车停车场或库停放，不允许乱停、乱放（如禁止在消防通道、井盖、人行通道和绿地等场所停放）。本区车辆全部停放在私用车位，不得乱停；访客车辆停置专用停车场。否则，物业公司有权每次对不听劝阻的处予300元的违约金；2.对小区内各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；3.机动车、非机动车均按指定场所停放，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁。六、保安。1.小区基本实行封闭管理；2.有专业保安队伍，实行24小时值班巡逻制度；3.对地下停车场、小区进、出口、楼门等设有监控设施，进行24小时监控；4.对小区可疑人员进行查问，禁止小商小贩等入内活动；5.积极与派出所配合，保持小区安全；6.危及人身安全处设有明显标志和防范措施。7.巡逻时发现异常及时处理并上报有关部门；8.维护交通秩序，看管公共财产。七、消防。1.有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；2.消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；3.定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；4.发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等（本物业公司不承担私家火灾赔偿责任）。八、房屋共用部位、共用设施设备小修。1.完成零维修服务指标，零维修及时率达100%；2.水电维修不超过24小时，土建维修不超3天；3.建立回访制度和回访记录。九、电梯维护�管理。1.电梯安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好。（电梯设有客梯与消防梯，客梯24小时运行，消防梯只在人员高峰时运行时间为早7时—早8时，中午11：30分—12：30分，晚17点30分—18点30分运行，其它时间停运，遇有紧急情况消防除外）；2.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；3.桥厢、井道保持清洁；4.出现运行故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维护；5.电梯由专业队伍维修保养，维修人员持证上岗，严禁超载严禁运送危险物品和超大件物品，产权人和使用人需使用电梯运送装修材料的，应经物业管理部门同意后方可进行；6.电梯轿厢内张贴“服务公约”、“乘梯须知”及维修电话、报警电话等。十、房屋装饰装修管理。1.有健全的装修管理服务制度；2.查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；3.装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行管理；4.业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；5.及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。孙长华未向圣天元公司交纳2009年11月29日至2015年11月28日期间的物业费6384元。一审审理中，孙长华主张《前期物业管理协议》中己方签名不是本人所签，但表示不申请笔迹鉴定。
为证明圣天元公司提供的物业服务存在瑕疵，孙长华向一审法院提交了存储照片的光盘。圣天元公司称照片无法确定是涉案小区，未显示拍照时间，且照片只能反映某个时间、某个位置的情况，不能反映小区的整体面貌，故对其证明目的不予认可。
一审法院曾到该小区实际勘查现场，圣天元公司在保安、共用部位、公用设施设备的维护和管理、绿化、车辆管理等方面存在瑕疵。
一审法院认为：依法成立的合同，对于当事人具有法律约束力。圣天元公司与孙长华签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。圣天元公司按协议履行了义务，孙长华在享受了圣天元公司提供的物业服务后，应当交纳相应的物业服务费。关于物业服务费的交纳标准，双方虽有明确约定，但圣天元公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，因此一审法院对于物业服务费的交纳标准进行酌减，具体数额一审法院根据实际情况确定。同时应当指出圣天元公司在进行物业服务过程中，应虚心接受业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，为业主提供良好服务，共创和谐小区。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零�条一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：孙长华于判决生效后七日内给付圣天元公司2009年11月29日至2015年11月28日期间的物业费共计5745.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
孙长华不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：一、一审法院认定事实不清，判决错误。孙长华与圣天元公司之间的物业服务合同，并非孙长华所签。孙长华并非本案的适格诉讼主体。二、一审法院违反法律程序，非法剥夺孙长华的反诉权利。一审法院法官不允许孙长华反诉，拒绝接受孙长华提交的平谷区建委出具的证明及信访回复材料。因一审庭审笔录与孙长华自述不相符，孙长华拒绝签字，一审法官以限制孙长华人身自由相威胁胁迫孙长华签字。三、圣天元公司的物业服务存在严重瑕疵，一审法院判决圣天元公司承担10%物业费酌减责任过轻。综上所述，孙长华不服一审法院判决，上诉请求：1.请求撤销北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第04274号民事判决，依法发回重审；2.一审、二审诉讼费用由圣天元公司承担。
孙长华向本院提交如下证据：1.照片9张，用以证明圣天元公司未按照合同履行义务；2.通知1张，用以证明8月26日之后小区内的电梯和水都停了；3.光盘1张，用以证明小区环境脏乱差；4.2015年9月15日通知1份，用以证明2015年9月15日圣天元公司撤走了；5.信访信件1份，用以证明房屋存在严重问题。
圣天元公司服从一审判决，其针对孙长华的上诉理由答辩称：认可一审判决，不同意孙长华的上诉请求。
圣天元公司未向本院提交新的证据。
经本�庭审质证，各方当事人对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：
圣天元公司对孙长华在本院庭审过程中提供照片中的三张通知复印件、通知的真实性认可，但不认可证明目的；圣天元公司对孙长华在本院庭审过程中提供的其余六张照片、光盘、2015年9月15日的通知以及信访信件的真实性不予认可，亦不认可证明目的。
本院经审查认为，孙长华与圣天元公司均认可其中三张通知复印件照片与通知的真实性，本院不持异议，对其形式上的真实性予以确认，但无法确认上述证据与本案的关联性。对于其余六张照片、光盘、2015年9月15日的通知以及信访信件，因圣天元公司不认可上述证据的真实性，本院对上述证据的真实性及关联性无法确认。上述五份证据亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院对上述证据均不予采信。
本院在二审期间补充查明：孙长华主张圣天元公司已经不再为涉案小区提供物业服务。圣天元公司陈述其公司目前并未停止对涉案小区的物业服务。圣天元公司亦表示如果不再为涉案小区提供物业服务，其将退还已收取的未实际提供物业服务期间的物业费用，圣天元公司对孙长华的物业费用收取至圣天元公司停止涉案小区物业服务日止。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《前期物业管理服务协议》、光盘、一审法院勘查笔录、双方当事人一审、二审陈述等在案佐证。
本院认为：本案二审庭审期间，孙长华认可其与圣天元公司签订了《前期物业管理服务协议》，本院对此不持异议。孙长华与圣天元公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律法规强制性规定，�属合法有效。双方均应按照该协议内容履行各自义务。现圣天元公司向孙长华提供了物业服务，孙长华应当依约交纳物业服务费。本案二审审理期间，孙长华主张圣天元公司已经停止对涉案小区的物业服务，圣天元公司对此不予认可，孙长华就其主张亦未提供充分有效证据予以证明，故本院对孙长华的该项主张不予采信。虽然双方就物业服务费交纳标准有明确约定，但综合考虑圣天元公司物业服务实际情况，一审法院酌减物业服务费的交纳标准，并无不当，本院对此予以确认。在今后进行物业服务过程中，圣天元公司应虚心接受业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，为业主提供良好服务，共创和谐小区。就孙长华上诉主张一审法院审理程序违法一节，因缺乏相关依据，本院对此不予采信。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并�不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由孙长华负担（于本判决生效后七日内交纳至原审法院）。
二审案件受理费50元，由孙长华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 霍 思 宇
代理审判员 张 海 洋
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 高赫男书记员李安康