广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终14121号上诉人（原审被告）：彭丽梅，女，1960年5月2日出生，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：唐腾晖，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翔宇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何宝莹，女，1968年11月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人�林惠强，男，1970年12月1日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人彭丽梅因与被上诉人何宝莹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初8783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人彭丽梅的委托诉讼代理人唐腾晖、刘翔宇，被上诉人何宝莹及其委托诉讼代理人林惠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭丽梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回何宝莹的诉讼请求。事实和理由：一、现有证据不能证明何宝莹或中鸿地产公司在2017年7月23日即签订《房屋买卖合同》前已经将房屋产权状况告知彭丽梅，一审法院根据何宝莹和与本案存在利益关系的中鸿地产公司所述情况推定彭丽梅在签订合同之前知悉涉诉房屋存在抵押权人的状况，认定事实不清。何宝莹和中�地产公司都明确表示，彭丽梅与何宝莹之间的《房屋买卖合同》是在2017年7月23日签订的，而何宝莹所提供的证据均证明何宝莹和中鸿地产公司在2017年7月24日才告知彭丽梅或者彭丽梅的女儿封灵有关涉诉房屋存在抵押权人的事实。而且从中鸿地产公司员工与彭丽梅女儿封灵的微信聊天记录可以看出，中鸿地产公司是在彭丽梅和何宝莹签订合同之后才去查册，这不符合正常的交易程序。一审法院认为，彭丽梅作为具有完全民事行为能力的成年人，在进行购买房屋这样的大宗交易时应尽合理审慎义务，对房屋的权利状况进行细致了解，一审法院这是在以专业的角度去要求一个并非从事法律事务甚至对法律知之甚少的普通人。在本案中，彭丽梅与何宝莹之间的交易是经由中鸿地产公司代理操作的，中鸿公司作为专业的房地产代理，代理本案涉诉房屋交易的员工也是彭丽梅的老乡，彭丽梅有理由相信中鸿公司该员工对于涉诉房屋的情况说明和介绍，而基于这种信任和对房产交易的不了解，彭丽梅签订了这份《房屋买卖合同》。需要提请二审法院注意的是，签订合同时也就是2017年7月23日涉诉房屋的产权证原件并不在何宝莹或中鸿公司手中。何宝莹和中鸿公司也未提供2017年7月23日的房屋查册资料等能证明在签订合同时就已经出示相关查册资料和涉诉房屋产权状况的书面材料，何宝莹提供的涉诉房屋产权证明复印件并没有彭丽梅签名确认。不仅如此，通过《房屋买卖合同》的条款也能明确反映，合同中根本没有涉案房屋存在抵押状况的条款内容，在合同的第十八条对合同的补充部分也没有任何有关涉案房屋抵押状况的说明和处理。至于中鸿司关于签约时的情况说明，由于中鸿公司是本案的经纪方，与涉诉合同存在利益关系，无论涉诉房�交易成功与否，只要促成合同签订中鸿公司就能获取经济利益，故彭丽梅认为中鸿公司出具的书面说明并不能反映签约时的事实状态。因此，现有证据不能证实何宝莹及中鸿公司在签订合同之前已经明确告知彭丽梅涉案房屋存在抵押权人，隐瞒涉案房屋的真实状况，一审法院认定事实不清。二、一审法院适用法律错误，房屋存在抵押权并不必然导致交易无法进行，但何宝莹隐瞒涉诉房屋存在抵押权人的情况在先，又不愿意出具抵押权人同意出售涉诉房屋的证明在后，彭丽梅有权解除合同，并无需支付任何费用。根据《物权法》规定，彭丽梅得知涉案房屋存在抵押权人的情况后要求何宝莹出具抵押权人同意出售涉诉房屋的证明并无不妥。但一审法院认为，根据何宝莹发送给彭丽梅的短信和承诺，何宝莹有能力在涉案房屋办理过户手续前能清偿所有债务，彭丽梅突然解除合同的做法不符合法律规定。前面已经说到，何宝莹在签订合同时存在隐瞒涉诉房屋的真实权属状况，彭丽梅有权要求解除合同，让何宝莹提供抵押权人同意出售涉案房屋的证明已经是妥协之后的选择。而一审法院仅凭何宝莹的短信和口头承诺便认定何宝莹能及时清偿债务消灭抵押权，未免有些轻率。一审法院认为彭丽梅应当先履行支付第一笔款项的义务，等到何宝莹不能在合同约定过户的时间清偿债务消灭抵押权的时候再要求何宝莹承担违约责任。该观点显失公平。合同第三条明确约定，何宝莹享有涉诉房屋的完整处分权，而签订合同后彭丽梅得知涉诉房屋存在抵押权人，也对何宝莹提出了相应要求，若何宝莹如其所述的具备一次性清偿贷款的能力，为什么不能先行清偿贷款消灭抵押权。正如一审法院所说，20万元定金并非小数目，彭丽梅在签订合同后支付定�前得知涉诉房屋存在抵押权人，有要求何宝莹出具抵押权人同意出售涉案房屋的证明或者何宝莹一次性清偿贷款消灭抵押权以补正何宝莹对涉诉房屋的处分权利瑕疵，这是彭丽梅依照法律享有的不安抗辩权。但直至一审庭审时涉诉房屋的抵押仍未涂销，不知一审法院是依据何证据断定何宝莹具备一次性清偿贷款的能力。三、一审判决的违约金过高，在彭丽梅被告知涉案房屋存在抵押，而且何宝莹不能排除彭丽梅的交易风险的情况下，彭丽梅行使不安抗辩权提出解除合同的要求，客观上也防止了何宝莹发生损失。基于涉案合同仅履行到支付定金的阶段，而且房价在本案诉讼期间上涨，彭丽梅即便被认定构成违约，也没有给何宝莹造成损失，何宝莹也没有举证证明其因为彭丽梅违约而受到的具体损失，故请求根据公平合理的原则酌情调低违约金，或驳回其诉请。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人何宝莹答辩称，一、房产证的复印件我方已经交付给中介公司，中介公司的经办人员是彭丽梅的老乡，客源也是中介公司经办人员自己联系彭丽梅的，我方之前与彭丽梅互不相识，由此可证彭丽梅与中介方有特殊关系。二、作为买家，如对购买房产的权属及房产抵押情况都不了解，这是不符合一般事实及情理的。三、一审时，彭丽梅已经确认了其是清楚涉案房产的抵押情况的。四、一审时，法院已经查明合同定金由5万元上调至20万元的缘由，也查明了定金的上调不影响合同的履行，只要中鸿公司实施网签的话，那么涉案交易是可以得到保障的。五、关于不安抗辩权的问题，我方认为这是彭丽梅二审提出的临时理由，其在一审时并未提出过，而且我方原来去函要求继续履行合同时，对方也没有给予我方任何回应，由始至终�不存在彭丽梅行使不安抗辩权的事实及理由。六、涉案房屋买卖属于承诺性的性质，不属于实现性的性质，根据法律规定总房价的10%的违约金是合理的。七、一审时，彭丽梅不同意法院提出的调解的意向，即使我方提出调解意向，彭丽梅也是粗暴的拒绝，不存在调低违约金的理由。综上所述，请求二审法院驳回彭丽梅的上诉请求。2017年10月23日，何宝莹向一审法院起诉，请求判令：1.要求解除何宝莹与彭丽梅签订的《房屋买卖合同》；2.彭丽梅支付违约金116800元给何宝莹；3.由彭丽梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：何宝莹为位于广州市番禺区桥南街福奥三街11号710房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，涉讼房屋抵押权人为广州安易达互联网小额贷款有限公司，抵押权登记时间为2017年4月28日。2017年7月23日，何宝莹作为卖方与�为买方的彭丽梅在经纪方广州市中鸿地产代理有限公司（以下简称中鸿地产公司）的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定何宝莹将涉讼房屋以1168000元的价格出售给彭丽梅，彭丽梅可指定产权人，双方约定卖方持有该物业之房产权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均为真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。双方选择一次性付款方式支付楼款，于2017年7月24日前支付200000元作为定金，于交易过户完成当天付清楼价余款968000元，交易手续需在2017年9月10日前完成。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，�向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼价金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。双方在合同条款后补充约定：签合同当天，买方先支付定金20000元给卖方，于2017年7月24日再支付180000元，付款前提条件该物业由中鸿地产锁网签。合同落款时间为2017年7月24日，双方于庭审中均表示合同落款时间为笔误，实际签订日期为2017年7月23日。一审诉讼过程中，何宝莹和彭丽梅均确认以下事实：1.涉讼交易卖方为何宝莹，买方为彭丽梅，因彭丽梅想购买涉讼房屋给其女儿封灵，故在在合同上备注指定产权人为封灵；2.彭丽梅未向何宝莹支�任何的购房款项；3.彭丽梅于2017年7月31日通过手机短信的方式向何宝莹发送《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。一审庭审中，何宝莹和彭丽梅均同意解除《房屋买卖合同》，故本案的争议焦点问题在于合同解除的原因及责任问题。彭丽梅认为何宝莹在签订《房屋买卖合同》时存在刻意隐瞒涉讼房屋抵押信息的行为，其主张签订合同之前其并未查看涉讼房屋的不动产权证及查册表，并不清楚涉讼房屋是否存在抵押权，至于彭丽梅未查看的原因其代理人在庭审中表示不清楚。由于中介及何宝莹均告知其涉讼房屋可以正常买卖，彭丽梅便没有太多顾虑，与何宝莹于2017年7月23日签订合同。当日下午由中介陪同彭丽梅丈夫前往银行柜员机转账支付定金20000元，由于不明原因没有转账成功。2017年7月24日，彭丽梅得知涉讼房屋存在抵押权，�为存在交易风险，未经抵押权人同意涉讼房屋无法实现转让，因此未再支付房款，并于2017年7月31日向何宝莹寄送了解除合同的通知。其实，2017年7月23日未转账20000元定金时，何宝莹和彭丽梅双方已经产生了争执。何宝莹对此则不予认可，其反驳认为在交易之时已向彭丽梅如实提供了涉讼房屋的房产证等权属资料，当时由于房产证的原件存放在贷款公司处，故签订合同之时，中介向彭丽梅出示了何宝莹在委托该中介公司放盘时所提交的房产证复印件及电子版，彭丽梅及中介也在网上进行了查册，查询能否锁定网签，且在确定网签没有问题的情况下，双方才将原本50000元定金变更为200000元。因此，彭丽梅对涉讼房屋存在抵押权的情况是自始清楚明白的，何宝莹并不存在刻意隐瞒的情况。此外，房屋存在抵押权是房屋买卖中常见的情况，并非涉讼房屋设定了抵�就不能正常交易，其可以随时提前清偿贷款并涂销抵押登记，涉讼房屋在双方约定的过户时间2017年9月10日之前完全可以实现无抵押的自由交易，完全可以具备过户的条件，其一直与彭丽梅联系要求继续履行合同，但彭丽梅于2017年7月31日向其发出了解除合同通知。为证明其上述主张，何宝莹提交了以下证据：1.何宝莹于2017年7月24日向中鸿地产公司寄送的《催告函》，称其尚未收到任何定金，要求中鸿地产公司尽快锁定网签履行合同。2.中鸿地产公司于2017年7月28日向彭丽梅、封灵发出的《关于履行NO.0000120号的函》，内容载明中鸿地产公司已完成网签并将网签情况告知彭丽梅及封灵，但至今其仍未履行合同约定支付定金，多次致电其以种种理由拖延或拒绝，要求其于2017年8月1日前履行合同约定。3.2017年7月25日至7月31日期间何宝莹与彭丽梅丈夫之间的手机短信往来记录，内容主要为何宝莹催促支付定金及履行合同，其中2017年7月28日，何宝莹告知其：“卖方已有资金可以提前一个月赎契，从原来抵押状态变成没有抵押了，提前过户你名下，等你按合同诚信付定金，四天后可以把抵押变成干净。”但彭丽梅丈夫一直未予以回复，直到2017年7月31日，其向何宝莹发送了有彭丽梅签名的《解除合同通知书》的图片。4.中鸿地产公司唐玉英与何宝莹于2017年7月26日的微信聊天记录，唐玉英向何宝莹明确买卖交易的具体流程：“双方确认房产证权属状态抵押中信息后，签订买卖合同，然后由买方去赎契约，在过户约定时间过户。”5.中鸿地产公司唐玉英与彭丽梅女儿封灵的微信聊天记录，其中2017年7月24日，唐玉英向封灵发送了涉讼房屋的产权情况表及不动产他项权利情况表并告知其已网签，封灵回复：“好的，我下班后发给我爸爸，他现在在开车。”中鸿地产公司唐玉英表示：“业主现在都在履行合同办事，该查册，该网签的，我们都在做了，所以你这里跟你爸爸讲返。”同时，唐玉英将网签合同的照片并于2017年7月26日再次将产权证书图片发送给封灵。6.中鸿地产公司于2017年9月13日出具的《情况说明》，内容载明彭丽梅到中介处全面了解了涉讼房屋，并且网上核实房产资料，确认房产权属全面资料后再签署《房屋买卖合同》的；考虑到买方的支付能力及筹款期限，于是征得卖方同意先收取200000元定金，余款在2017年9月10日再付清。对于200000元定金，彭丽梅特别注明：签署合同当天先支付20000，在中鸿地产公司24日进行查册，继而网签锁定，在办完网签后再支付180000元。由于存在抵押情形，何宝莹告知可以立即办理抵押权人涂销手续，期间不影响任何房产确权、交易网签及�权人转名等手续，并保证于2017年9月10日付清房款前没有任何经济与手续障碍，彭丽梅对此并没有表示异议，只是注明定金支付前提为涉讼房屋锁定网签。2017年7月23日签署合同后，由于彭丽梅没有微信或支付宝转账，需要到银行转款，当天先支付20000元，何宝莹表示同意，并委托中鸿地产公司收款，后其工作人员陪同买方前往银行，但当天并未转款成功，后再未支付任何款项。彭丽梅对《催告函》《关于履行NO.0000120号的函》的内容的真实性不予确认；对何宝莹与彭丽梅丈夫手机短信往来记录的真实性予以确认，认为解除合同通知书内容说明涉讼房屋存在抵押权未涂销的情况，交易存在巨大风险，这属于何宝莹的过错，因此其要求解除合同具有合法性；对唐玉英与何宝莹的聊天记录，彭丽梅认为唐玉英在聊天记录中陈述的�易流程与事实不符，实际上是签订合同后的第二天方才进行查册，对于唐玉英与其女儿封灵的微信聊天记录，其认为都是骚扰信息；对中鸿地产公司所出具的《情况说明》，其认为何宝莹与该公司存在利害关系，该情况说明反映的已向其披露房产的全部信息与事实不符，不具有证明力，且该情况说明载明何宝莹于2017年7月24日方才进行查册。一审法院认为：何宝莹和彭丽梅签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约定力，各方均应严格遵照履行。庭审过程中，何宝莹和彭丽梅均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，一审法院对此予以确认，故本案的争议焦点在于《房屋买卖合同》解除的原因及责任问题。首先，购买房屋属于居民家庭大宗消费支出，彭丽梅作为一名具备完全民事行为能力的成年人，其在作出购买涉讼房屋这一重大决策之时，理应对涉讼房屋的产权信息情况及是否存在查封、抵押等情况尽审慎的注意义务，并进行全面细致的了解。而涉讼房屋的《不动产权证》附记上明确加盖有房地产他项权利登记专用章，明确记载涉讼房屋存在抵押的情形。彭丽梅表示在签订《房屋买卖合同》之前既未查看权属证书，亦未查询权属情况，明显不符合常理，更何况《房屋买卖合同》约定的定金高达200000元，高于一般房屋买卖交易所约定的定金数额。其次，根据经纪方中鸿地产所出具的《情况说明》载明，彭丽梅系全面了解涉讼房屋的产权信息资料后才签署《房屋买卖合同》的，且何宝莹告知可以立即办理涉讼房屋的抵押涂销手续，保证2017年9月10日前合同履行不构成影响，彭丽梅对此没有表示任何异议。再次，中鸿地产公司唐玉英于2017年7月24日向彭丽梅女儿封灵发送了明确载明涉讼房屋存在抵押权的《产权情况表》和《不动产他项权利情况表》后，彭丽梅并未即时对涉讼房屋存在抵押权提出异议，直至2017年7月31日方才要求解除《房屋买卖合同》。最后，虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，但是该条款并非效力性禁止性规定，即在抵押财产办理转移登记之前，债务得到清偿抵押权得以消灭的情况除外。此外，参照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受要要求出卖人承担违约责�或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”的规定，亦可知涉讼房屋存在抵押权并不必然导致涉讼交易无法继续进行、涉讼房屋的所有权无法转移，如若何宝莹在合同约定的履行期限之前仍未能够清偿债务消灭抵押权，彭丽梅可要求其承担相应的违约责任。本案中，何宝莹和彭丽梅明确于《房屋买卖合同》约定2017年9月10日前办理涉讼房屋过户手续，何宝莹于手机短信及函件中亦多次提及并承诺其具备一次性清偿贷款的能力，能够即时完成涉讼房屋的抵押权涂销登记手续，保证涉讼房屋在合同履行期限届满前顺利过户。综上所述，彭丽梅未按照《房屋买卖合同》的约定按时、足额向何宝莹支付购房定金，且在离最后的履行期限尚有一个多月，《房屋买卖合同》并不存在任何直接、必然的履行障碍或履行不能的情况下，单方于2017年7月31日向何宝莹发�《解除合同通知书》，故《房屋买卖合同》解除的原因及责任在于彭丽梅，其应当承担相应的违约责任。关于何宝莹要求彭丽梅支付违约金116800元的诉请。如前所述，《房屋买卖合同》确实因彭丽梅的违约行为而解除，而根据《房屋买卖合同》的约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”因此，何宝莹要求彭丽梅向其支付相当于涉讼房屋成交价的10%的数额的违约金的诉请，符合法律的规定和合同的约定，一审法院予以支持。涉讼房屋约定的成交价为1168000元，故彭丽梅应向何宝莹支付违约金116800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2018年5月15日作出如下判决：一、解除何宝莹与彭丽梅于2017年7月23日签订的《房屋买卖合同》；二、彭丽梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向何宝莹支付违约金116800元。如果彭丽梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15312元，由彭丽梅负担。本院二审期间，何宝莹向本院提交其针对房产权属问题与中介人员唐玉英的微信聊天记录，拟证明在签订合同前，何宝莹已经明确告知中介人员涉案房屋是存在抵押的。彭丽梅对上述证据质证意见为，何宝莹已经明确说明是和房产中介说明，并没有陈述是对彭丽梅阐明。据何宝莹播放的微信语音聊天，其中所述的内容就是中介人员没看到房产证，而且也没有抵押给银行，是抵押给私人的，无法达到相应的条件，因此对于何宝莹的抵押风险是存在疑虑的，也就是说彭丽梅的交易是存在风险的。何宝莹现在提交的这些微信聊天记录截图以及刚才的语音录音是与谁说的，从现在其提交的书面材料上是无法体现的，而微信上的名称是可以自己更改的，因此该微信截图所反映的内容的真实性，因我方不知情，故对其真实性不予认可。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，彭丽梅称，其在签订合同后才发现涉案房屋存在抵押，其要求何宝莹出具抵押权人同意转让房产的证明，但何宝莹不能提供也无法马上偿还贷款，因此其依法行使不安抗辩权，要求解除合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百�十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据上诉人的上诉及被上诉人的答辩意见来看，双方均同意解除合同，本案的争议焦点为合同解除责任归责问题以及彭丽梅要求调低合同约定违约金标准的主张应否支持。彭丽梅提出其在签订合同后才发现涉案房屋存在抵押，其要求何宝莹出具抵押权人同意转让房产的证明，但何宝莹不能提供也无法马上偿还贷款，因此其依法行使不安抗辩权，要求解除合同。对此，诉讼中彭丽梅无法提供证据证实其曾要求何宝莹出具抵押权人同意转让涉案房屋证明的事实，故其对此应承担不利的法律后果。而且，对于涉案房屋存在抵押的事实，中鸿公司出具的《情况说明》中载明彭丽梅是在中介处全面了解涉案房屋的产权信息后才签署合同的，且彭丽梅对何宝莹告知可以立即办理涉讼房屋的抵押涂销�，保证不影响2017年9月10日前合同履行不持异议。因此，彭丽梅抗辩称其在签订合同后才知道涉案房屋存在抵押，与本案查明的事实不符。况且，根据彭丽梅没有按照合同约定支付定金20万元的事实来看，彭丽梅也没有履行合同的诚意。由于双方约定2017年9月10日办理涉案房屋过户手续，因此，彭丽梅于2017年7月31日单方发出解除合同通知书要求解除合同，缺乏合同及法律依据。综上，一审法院认定合同解除的责任在于彭丽梅，故认定其应承担相应的违约责任，并无不当。关于违约金标准问题。《房屋买卖合同》的约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”该约定系双方的真实意思表示，对双方均有约定力，现无证据证实该违约金标准过分高于当事人的实际损失，故彭丽梅�诉要求调低对该违约金标准，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，彭丽梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2636元，由上诉人彭丽梅负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年十月十一日书记员  张 旭