北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初28392号原告朱晗，男，1977年1月29日出生，住北京市朝阳区。委托代理人杨成，北京市隆安律师事务所律师。委托代理人蒋政源，北京市隆安律师事务所律师。被告寇风麟，男，1973年12月25日出生，住河北省三河市燕郊开发区紫竹园A区*期**号楼***室。委托代理人王高鸽，北京市元甲律师事务所律师。第三人上官改珍，女，1972年12月29日出生，住河南省三门峡市渑池县。第三人代治明，男，1987年9月2日出生，住河南省三门峡市渑池县。原告朱晗与被告寇风麟、第三人上官改珍、代治明案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员李增辉担任审判长，与人民陪审员吕鹤江、张爱恭组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱晗及委托代理人杨成，被告寇风麟的委托代理人王高鸽到庭参加了诉讼。第三人上官改珍、代治明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告朱晗起诉称：自2013年起，上官改珍、代治明多次与朱晗商谈卖房事宜。2015年4月8日，朱晗与代治明签订《北京市存量房买卖合同》及《补偿协议书》，约定代治明将该房屋出卖给朱晗，房屋总价290万元，由于该房屋当时已经被北京市大兴区人民法院查封，双方约定朱晗在协议签订三日内向代治明支付部分房款用于解除查封和房屋抵押。2015年4月9日，朱晗根据上官改珍、代治明的要求，将房款2268688.5元直接支付到法院执行庭，执行庭收款后解除房屋查封。上官改珍、代治明已将该房屋交付朱晗，现为朱晗一家唯一住房。2015年4月27日，北京市朝阳区人民法院查封了该房屋，导致朱晗无法办理房屋过户登记。此后，朱晗提出执行异议，但被裁定予以驳回。朱晗认为驳回执行异议裁定，缺乏事实与法律依据，故提起本案执行异议之诉，要求判令停止对北京市丰台区慧时欣园11号楼17层1704号房屋的强制执行并解除查封，要求确认上述房屋归朱晗所有。被告寇风麟答辩称：第一、朱晗的起诉状所列被告名称为寇风鳞，与被告真实姓名不符。第二、代治明既非执行异议之诉的被执行人，也不是申请执行人，不能成为第三人。第三、朱晗的第二项诉讼请求已经起诉在先，不能在本案中再次提出。第四、朱晗提供的证据中有朱晗诉第三人的起诉状，说明上官改珍与案外人之间也有纠纷，上官改珍应该是被告，而不是第三人。第五、朱晗作为案外人没有完成其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益需承担的证明责任。第六、执行标的已经被设立抵押，被法院查封后朱晗才介入买卖，存在明显恶意，已经构成恶意串通阻碍执行。综上，请求驳回朱晗的诉讼请求。第三人上官改珍、代治明未到庭，亦未提交书面陈述意见。经审理查明：2014年4月4日，寇风麟向北京市朝阳区人民法院（以下简称本院）申请诉前财产保全，申请查封、扣押、冻结被申请人代治明名下价值146万元财产。同日，本院作出（2014）朝民保字第16100号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人代治明名下价值146万元财产。同日，本院向北京市丰台区房屋管理局发出协助执行通知书，该局依裁定查封代治明名下位于北京市丰台区慧时欣园11号楼17层1704号房屋（以下简称1704号房屋）。2014年4月28日，寇风麟以民间借贷纠纷为由将被告上官改珍、第三人代治明诉至本院，要求判令上官改珍偿还借款本金146万元，判令代治明为上述债务以1704号房屋承担抵押担保责任。2014年7月9日，本院作出（2014）朝民初字第19741号民事判决书，认定：寇风麟与上官改珍之间签订的借款合同系双方当事人真实意思表示，寇风麟在履行了出借义务后，上官改珍应按时偿还借款，对上官改珍的抗辩理由，不予确认。寇风麟与代治明之间未就抵押事宜签订书面合同，亦未办理抵押登记，故寇风麟在本案中主张代治明承担抵押担保责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，判决：一、被告上官改珍于本判决生效之日起十日内偿还原告寇风麟借款本金一百四十六万元；二、驳回原告寇风麟的其他诉讼请求。2014年8月12日，上述民事判决书发生法律效力。2014年9月1日，寇风麟向本院申请强制执行。2015年4月27日，本院在执行中再次轮候查封代治明名下1704号房屋，查封截止期限为2018年4月26日。2015年8月31日，代治明提出案外人执行异议，以案外人财产不是执行范围为由申请解除对异议人房屋的查封。2016年3月7日，本院作出（2015）朝执异字第00241号执行裁定书，认定：1704号房屋虽然登记在案外人代治明名下，但是其已经在书面协议中认可了1704号房屋属于被执行人上官改珍，本院据此对1704号房屋予以查封合法有据，故裁定驳回案外人代治明的执行异议。此后，朱晗亦提出案外人执行异议，以其实际购买并占有1704号房屋为由申请终止执行并解除查封。2016年5月5日，本院作出（2016）京0105执异110号执行裁定书，认定：朱晗主张其已购买1704号房，并已交纳部分房款，但未能提供证据材料予以证明，本院对其该项主张不予采信，故裁定驳回案外人朱晗的执行异议。此后，朱晗提起本案执行异议之诉。另查明，2013年3月11日，代治明与邢晓杰签订《借款合同》，约定借款金额200万元，借款期限为一年，代治明将1704号房屋抵押给邢晓杰。2013年3月13日，代治明将其名下1704号房屋办理抵押登记，抵押权人为邢晓杰，债权数额为200万元。2013年10月14日，邢晓杰（甲方）与代治明（乙方）、上官改珍（丙方）签订协议书，约定：1704号房屋虽然登记在代治明名下，而实际产权人是上官改珍，代治明仅是上官改珍房产的代持人；代治明于2013年3月11日和邢晓杰签订借款协议，借款200万元，邢晓杰已实际支付，双方于2013年3月13日办理抵押登记手续，代治明借用邢晓杰的200万元已被上官改珍实际使用；三方经友好协商，确认上述代持房产、借款事实；上官改珍同意代治明办理卖房委托授权公证给邢晓杰，委托邢晓杰在上官改珍、代治明2013年10月25日前不能将借款偿还邢晓杰时，邢晓杰有权将1704号房屋寻找买家、确定买家、代为办理解押、代为办理过户登记手续、确定卖房款、代收房款等；上官改珍、代治明同意配合买房人看房、提供售房证照等，卖房后上官改珍、代治明自行解决住房；卖房成功，卖房款项由邢晓杰代收，扣除邢晓杰的借款及利息，另同意由邢晓杰直接将卖房款支付上官改珍欠寇风麟的146万元及利息；偿还上述二位欠款后，如果有多余款项，邢晓杰支付给上官改珍，若不够支付，由上官改珍补齐所差款项。同日，邢晓杰出具欠条，载明：今有代治明委托邢晓杰卖房款项200万元，余外部分归寇风麟所有，10月底之前房屋保证售出还款。2013年10月15日，代治明通过公证方式向邢晓杰出具委托书，载明：代治明拥有1704号房屋一处，因为代治明工作忙，不能亲自办理该房产的贷款抵押手续，故委托邢晓杰为代理人。2014年4月，邢晓杰以民间借贷纠纷为由将代治明诉至北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院），要求判令代治明偿还本金200万元以及相应利息、违约金。2014年6月26日，大兴法院作出（2014）大民初字第4740号民事判决书，判决：一、被告代治明于本判决生效后十日内偿还原告邢晓杰借款本金一百九十七万八千元及四个月利息八万七千零三十二元；二、被告代治明于本判决生效后十日内给付原告邢晓杰违约金九万五千元；三、驳回原告邢晓杰的其他诉讼请求。2014年9月15日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民（商）终字第08624号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年9月30日，邢晓杰向大兴法院申请强制执行。2014年10月24日，大兴法院向代治明发出执行通知书。2014年12月24日，大兴法院裁定轮候查封代治明名下1704号房屋。2015年4月9日，代治明以其名义向大兴法院缴纳执行案款2268688.5元，案款收据备注载明为汇款。2015年4月23日，大兴法院向邢晓杰发还扣除执行费后的案款2243850元。2015年5月14日，大兴法院裁定解除对代治明名下1704号房屋的查封。再查明，2010年4月29日，代治明所有的1704号房屋办理房屋产权登记，建筑面积为96.66平方米。2010年、2011年、2012年，该房产先后四次办理抵押及注销手续。2013年11月18日、11月20日，朱晗分别向代治明、上官改珍支付购房定金5万元、15万元，合计20万元。2013年12月11日，朱晗作为购买人与出售人代治明签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋为1704号房屋，确定以322万元总价购买该房屋，支付购房定金20万元。2014年8月31日、9月4日，朱晗向代治明指定的代云青分别支付5万元、5万元，合计10万元。2014年12月4日，代治明在京华时报上发布遗失声明，载明不慎将1704号房屋所有权证遗失，特此声明作废。2015年4月8日，朱晗与代治明签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋成交价格为290万元，采用自行交割方式付款；该房屋已经设定抵押，抵押权人为邢晓杰，出卖人应于2015年4月29日前办理抵押注销手续；双方同意自合同签订之日起20日内共同申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方还签订《补充协议书》，约定：朱晗已交付购房款30万元，代治明已于2014年8月将该房屋实际交付给朱晗，朱晗已实际入住该房屋；因该房屋涉及民事纠纷，已被大兴法院查封，朱晗于本协议签订之日起三日内交付代治明购房款230万元，代治明保证将该购房款全部用于解除查封及抵押所用；该房屋自法院解除查封以及涉案原告邢晓杰解除抵押之日起，代治明立即将房屋过户至朱晗名下；该房屋过户至朱晗名下时，朱晗应立即支付购房余款30万元。同日，上官改珍出具保证函，载明：上官改珍是1704号房屋的实际所有权人，该房屋的权属登记人是代治明，该房屋已出卖给朱晗，本人保证拥有对该房屋的处置权，负责让代治明办理出卖房屋所有相关手续。2015年4月9日，朱晗通过POS机刷单缴款共计2268688.5元，特约商户名称为大兴法院。2016年4月14日，朱晗以房屋买卖合同纠纷为由将上官改珍、代治明起诉至北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院），要求判令上官改珍、代治明协助办理1704号房屋过户登记手续并支付逾期过户违约金以及损失，现该案已撤诉。2016年4月21日，朱晗申请不动产登记查询，查询结果截止时间为2016年4月20日17点50分，结果为上述房产有抵押，抵押权人为邢晓杰，查封法院为本院，查封期限为2015年4月27日-2018年4月26日。2016年12月21日，丰台法院依申请轮候查封代治明名下1704号房屋。诉讼中，朱晗称双方缔约并未通过中介，未办理网签，没有缴纳税费，也没有预约过户，已付款为256万余元，2014年4月就拿到钥匙后入住，目前房屋一直由朱晗实际居住，为此朱晗提交了完税凭证，证明其具备购房经济实力，同时还提交了网购订单、购电凭证、购气凭证、网费凭证等，凭证时间为2014年8月15日、2014年10月30日、2015年1月5日、2015年12月3日、2015年12月13日、2015年12月20日、2016年1月31日、2016年4月11日，证明其已经于2014年8月实际入住该房屋，但购电凭证载明的付款单位为苏培亮，网费凭证载明的购买方为通标公司。上述事实，有朱晗提交的《买卖定金协议书》、银行交易记录、不动产登记查询、《北京市存量房买卖合同》、《补充协议书》、保证函、案款收据、刷卡回单、完税证明、网购订单、购电凭证、购气凭证、网费凭证、遗失声明、《借款合同》、民事判决书、案件受理通知书、起诉书，有寇风麟提交的房屋他项权证书、民事裁定书、民事判决书、生效证明书、执行申请书、立案通知书、执行裁定书、证据目录、协议书、借条、公证书，有本院调取的另案卷宗、房屋查封材料及当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，引发执行异议之诉的原因是案外人认为申请执行人申请法院对特定标的进行强制执行侵害了其实体权益，在形式上体现为是否排除强制执行行为的纠纷，在实质上是案外人与被执行人对该执行标的的权属纠纷，以及案外人对执行标的所享有权益与申请执行人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的优先效力纠纷，是具有复合性的新类型特殊诉讼，该种救济措施除需满足程序条件外，还需满足特定的实体要件，本院将结合案件事实以及相关证据对本案的程序要件及实体要件依法进行审查。关于执行异议之诉的程序要件。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回；案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。在寇风麟申请执行上官改珍一案中，本院依据协议书关于房屋实际产权人的约定，依法查封了代治明名下1704号房屋，朱晗作为案外人，认为其通过与代治明签署《买卖定金协议书》、《北京市存量房买卖合同》并完成部分款项支付，使其对1704号房屋享有所有权，法院的查封行为侵害了其实体权益，其在提出执行异议被驳回后，起诉要求判令停止对1704号房屋的强制执行并解除查封，符合案外人执行异议之诉的程序要件。关于执行异议之诉的实体要件。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。需要注意的是，案外人在对执行标的提起书面异议和执行异议之诉中均应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但二者的证明标准并不相同。在执行异议中，因为执行机构在对执行标的采取查封、扣押、冻结等执行措施的依据为判断权属的常态标准，例如不动产登记、动产占用、银行账户名称等，法院一般只需对执行标的的权利归属进行外观审查，并作出是否足以排除强制执行的判断，并不依据合同实际履行情况判断权属。而在执行异议之诉中，案外人对于其就执行标的享有民事权益的证明标准要远高于普通的执行异议审查，只有其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益具有高度可能性，举证证明责任才可完成。本案中，朱晗作为案外人在寇风麟申请执行上官改珍一案中针对执行标的提出执行异议，并在被裁定驳回后提出执行异议之诉，其应对执行标的即1704号房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，该举证证明标准应高于执行异议标准。因本案诉争的执行标的为代治明名下属于被执行人上官改珍所有的不动产，除考虑不动产登记外观审查之外，朱晗还应从合同签订、房屋占有、价款支付、过户登记等实际履行方面进行举证。首先，关于合同签订，寇风麟于2014年4月4日在民间借贷纠纷一案中申请诉前财产保全，本院于当日作出（2014）朝民保字第16100号民事裁定书，裁定查封代治明名下1704号房屋，而朱晗提交的《北京市存量房屋买卖合同》显示签约时间为2015年4月8日，签订买卖合同时间明显晚于法院初次查封时间。诉讼中，朱晗虽然还提交了签订于2013年12月11日的《买卖定金协议书》，但是该协议书内容仅为定金性质的预约合同，并非正式的房屋买卖合同，且定金协议与房屋买卖合同签约时间相差近一年半，交易习惯明显与常理不符。此外，根据朱晗所签订房屋买卖合同的内容，朱晗已经明确知晓1704号房屋之前曾被大兴法院查封，亦同意通过购房款为代治明支付执行案款，故其对1704号房屋曾存在另案查封、抵押的法律事实应为明知，从防范交易风险角度判断，其在签订涉案房屋买卖合同之前并未查询1704号房屋登记及司法查封情况，亦明显与常理不符，其自身亦存在一定程度的过失。其次，关于房屋占有，朱晗虽称其于2014年4月就拿到钥匙后于同年8月入住1704号房屋，并提交了网购订单、购电凭证、购气凭证、网费凭证等予以佐证，但是上述凭证的最早时间为2014年8月15日，时间晚于法院初次查封时间，而且购电凭证载明的付款单位为苏培亮，网费凭证载明的购买方为通标公司，尚不足以证明朱晗所称入住事实。此外，朱晗在2014年8月之前仅支付了购房定金20万元，剩余定金及房款均尚未交付，付款比例与房屋总价相差巨大，此时其就获得房屋入住权亦与交易习惯明显不符。再次，关于价款支付，合同约定的房屋价款为290万元，根据朱晗所述以及提交的证据，已付定金30万元，代付执行案款2268688.5元，金额合计2568688.5元，尚有余款331311.5元未付，朱晗虽称其同意在诉讼程序中交纳，但其并未在寇风麟申请执行上官改珍一案中主动交纳，故朱晗实际并未向代治明交付全部购房款项。最后，关于过户登记，朱晗称双方缔约并未通过中介，未办理网签，没有缴纳税费，也没有预约过户，涉案房屋尚存有设定的抵押权，现抵押权尚未解除，至今房屋过户登记无法办理，客观原因在于存在法院查封，但朱晗作为房屋买受人亦存在自身主观原因。综上可以认定，朱晗在法院初次查封之前并未签订有合法有效的书面买卖合同，也并未合法占有该房屋，且其在签约时存在一定过失，其所称入住时间明显与常理不符。朱晗提交的现有证据尚不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其相应诉讼请求，本院不予支持。寇风麟相应答辩意见，本院予以采信。朱晗与代治明基于1704号房屋的买卖如有争议，可以另行解决。经本院合法传唤，第三人上官改珍、代治明未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告朱晗的全部诉讼请求。案件受理费三万元、公告费二百六十元，由原告朱晗负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李增辉人民陪审员  吕鹤江人民陪审员  张爱恭二〇一七年八月一日书 记 员  杨月英书 记 员  张 琦