重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2014）万法民初字第05303号原告易良普，男，1977年1月4日生，汉族，住重庆市万州区双河口万全村。委托代理人唐泽涵，重庆正章律师事务所律师。被告重庆市清江实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区北山大道170号钟鼓楼大市场4楼，组织机构代码：20806375-6，营业执照注册号：渝州500101000005495。法定代表人熊远清，董事长。委托代理人唐浩文，重庆百安律师事务所律师。委托代理人熊道安，重庆百安律师事务所律师。原告易良普与被告重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月20日立案受理后，于2014年7月15日依法由审判员程地华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易良普的委托代理人唐泽涵，被告清江公司的委托代理人唐浩文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易良普诉称，被告于2009年开发建设清江上城金水御景小区。2010年12月9日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，被告将位于重庆市万州区北滨路住宅一套卖给原告，原告履行了合同约定的全部义务。按合同约定，被告应于商品房交付使用后办理《房地产权证》。但由于被告的责任，于2012年6月25日交房后，长达710天未给原告办理《房地产权证》，属被告违约。被告违反诚信原则，严重影响了原告的生活秩序，侵犯了原告的合法权益，依法起诉，请求判令被告支付从2012年6月25日起暂计算至2014年6月5日止的逾期办理《房地产权证》违约金175762元，按此标准继续追加至2014年7月15日止；诉讼费由被告负担。被告清江公司辩称：原、被告签订合同买卖商品房是事实，约定2012年6月30日交房，实际交房时间是在合同约定之内。竣工验收备案登记是在2013年9月5日。之所以延后取得备案登记证，是因为政府对城市规划进行调整，导致水源热泵空调设施所在的码头由于规划调整要关闭搬迁，所以要重新选址，重新设计并经过有关部门验收后才能实施，导致备案登记证的延迟，导致之后交房、办证的延迟。这都不是合同当事人在签合同时可以预料的，是不可抗力导致的不能按约履行。延期办理房产证的起止时间应该从取得备案登记证之日起后推两个月。原告主张的违约金的标准过高，应该予以调整，应该以实际的损失作为补偿，是补偿性的违约金，而不是惩罚性的违约金。只要不是因为延迟办理房产证而没有接房，也就是说虽然没有按时办证，但是已经实际接房，说明并没有损失。请求法庭依据证据予以确认本案的事实，依据事实及法律公正判决。经审理查明，被告清江公司于2009年7月22日取得《重庆市企业投资项目备案证》，在重庆市万州区北滨路天城外运公司至大桥溪段开发清江.金水御景工程。2010年12月9日，原告易良普（合同称乙方）与被告清江公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第一条本商品房的名称及土地状况：商品房的名称为清江.金水御景3号楼；土地性质为出让。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号为万房管301预字第10078号。第三条乙方所购商品房基本情况，本商品房座落重庆市万州区北滨路，建筑面积155.4平方米，套内建筑面积131.21平方米。第四条购房价款，本商品房为清水房，建筑面积单价5310元／平方米，总成交金额为825174元。第五条付款方式及期限，第一期于2010年12月9日首付585174元；第二期于2011年6月前付100000元；第三期于2011年12月30日前付清余款140000元。第七条交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2012年06月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。第十三条关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在30日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金；逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金。同日，双方签订《合同补充协议》，约定甲、乙双方认可书面通知的方式为信函、公告、登报等。原告已按约定支付购房款825174元，于2012年6月25日双方交接房屋。被告清江公司开发“清江.金水御景”商品房项目，2009年通过了水源热泵系统可行性研究，并申请“江水源热泵技术”可再生能源建筑应用示范项目，该项目分为中央空调系统、工艺、设施设备三部分。同时，清江公司投资收购了天骄轮船公司，取得岸线使用权。2009年12月对“清江.金水御景”水源热泵冷、热、热水三联供工程委托设计，采用间接换热，处于闭式系统运行，2010年4月23日通过初步设计审查。2011年4月17日，签订《建设工程施工合同》，对万州清江.上城江水源热泵空调系统安装、调试，开工日期为2011年4月19日，竣工日期为2013年6月30日（1、2、3、7、8、9号楼及机房的竣工日期必须在2012年4月1日前），合同签订后，辽宁省暖通设备安装公司即进场施工。2011年4月22日，清江公司签订《船舶设计合同》，设计安装散热盘管的“中古楼”船。2011年5月5日，重庆市城乡建设委员会、重庆市财政局公布，“清江.金水御景”的江水源热泵是重庆市辖区范围内实施的第一批18个再生能源建筑应用示范项目之一。2011年5月9日，重庆市万州区人民政府决定实施《万州区主城区域岸线调整及港口码头搬迁方案》，取消长江一桥和二桥之间滨江路环湖区域生产性泊位，实施主城区有关港口码头关闭搬迁，清江公司的江水源热泵技术项目停止实施，施工单位停止管网、主机、取水系统施工。2011年5月28日，清江公司向万州区人民政府提交紧急报告，要求对“清江·金水御景”楼盘“水源泵空调冷热水散热船”配套工程调整方案尽快审批落实，确保楼盘顺利交房。2011年9月19日，清江公司申请变更取水方案为开式取水，于2011年9月23日委托对水源热泵空调系统、工艺、设施设备重新设计，其设计方案于2012年1月16日经专家审核通过，由施工单位按新的设计方案组织施工，于2012年9月25日对1、2、3、7、8、9号楼及机房已竣工部分办理工程结算后交付使用。2013年11月20日，清江公司委托进行能效测评，测评期为10个月。因万州区政府调整主城区域岸线及港口码头搬迁规划，清江公开开发的江水源热泵项目空调管网等设施设备建设，从停工后至重新设计完成恢复施工相距时间约8个月，实际完工时间比原合同约定时间滞后约6个月。按水源热泵空调系统的设计，其管网、风机盘管（入户末端）等设施设备既属于空调系统的一部分，又属于每栋楼的附属工程，附属工程应随每栋楼验收，整个运行系统在建设完成并通过能效测评合格后，由批准实施单位组织验收；每栋的附属工程已随所在楼进行验收，运行系统尚在能效测评中，未最终验收。2012年5月20日清江·金水御景1、2、3、8、9号楼主体结构工程经有关部门验收质量合格；2012年9月27日1、2、3、8、9号楼绿地指标核定合格；2012年9月29日该项工程防雷竣工验收合格；2012年11月20日环境保护验收合格；2012年12月28日消防验收合格；2013年1月25日，人防工程专项验收备案；2013年8月14日，万州区建设工程质量监督站出具《建设工程质量监督报告》，同意1、2、8、9号楼验收合格，具备申报备案条件；2013年8月28日，1、2、8、9号楼档案验收合格；2013年8月29日申请备案登记，2013年9月5日取得1、2、8、9号楼建设工程竣工验收备案登证。3号楼因违法搭建等原因，至今未进行竣工验收备案登记，万州区人民政府于2014年6月19日作出《会议纪要》，决定参照“两证”遗留问题办理，对无违法建筑的购房户办理分户房地产权证，对有违法建筑的购房户暂不办理分户房地产权证，并于2014年7月29日办理了3号楼的房地产权证。上述事实，有原、被告双方提交的书证以及双方当事人的当庭陈述予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告清江公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，合同约定的条款并不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护。原告已按合同约定付清购房款，被告清江公司应当按照合同约定在2012年6月30日前将原告所购商品房交付原告。3号楼工程因违法搭建等原因未办理竣工验收备案登记，不具备合同约定的交付条件，虽然原告在约定交房期限届满前接房，只是对房屋提前使用，不发生商品房交接效力，清江公司应按合同约定承担违约责任。万州区人民政府调整长江沿线一桥、二桥之间的岸线使用规划，关闭搬迁港口码头，“江水源热泵”系统工程重新设计，不能及时完工影响商品房的交付，但该事由不是法律规定的不可抗力，但有一定影响，虽不能免除被告逾期交房的违约责任，但可以酌情减轻。关于办理产权登记问题，3号楼因违法搭建问题一直未取得建设工程竣工验收备案登记证，万州区人民政府决定参照“两证”遗留问题办理，对无违法建筑的购房户办理分户房地产权证，对有违法建筑的购房户暂不办理分户房地产权证，2014年7月29日办理了3号楼的房地产权证，此时，3号楼才具备双方约定的交房条件，原告已接房，从2014年7月29日加上双方约定的实际交房后60日内提供办证资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单为申请办理产权登记期间，该期间尚未届满，被告无逾期办理房地产权证的违约行为。原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金不符合双方的约定，本院不予以支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》［法释（2001）33号］第二条的规定，判决如下：驳回原告易良普的诉讼请求。案件受理费3816元，减半收取1908元，由原告易良普承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费又未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  程地华二〇一四年九月十七日书记员  罗小莉