北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6362号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京东联德育动漫文化有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街30号。
法定代表人：唐勇，执行董事、经理。
委托诉讼代理人：蒙永志，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丰，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告）：中国人民解放军北京老干部活动中心（原名称中国人民解放军老干部俱乐部），住所地北京市海淀区复兴路甲83号红星楼。
负责人：吕连富，主任。
委托诉讼代理人：马晓李，男，中国人民解放军北京老干部活动中心助理员。
委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。
上诉人北京东联德育动漫文化有限公司（以下简称东联公司，原北京东联诚敬动漫文化有限公司）因与被上诉人中国人民解放军北京老干部活动中心（以下简称老干部活动中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初56713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东联公司之委托诉讼代理人蒙永志，被上诉人老干部活动中心之委托诉讼代理人马晓李、韦忠俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东联公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判上诉人未履行房屋租金款4969109元，被上诉人赔偿上诉人涉案房屋装饰装修的损失费640万元，驳回被上诉人其他诉讼请求。事实与理由：1、老干部活动中心违背自身承诺，不遵守自身作出的决定，要求2017年10月30日前交清全部欠付租金；2、根据双方签订协议，租赁期限到2018年8月31日；3、管理费没有合法依据。
老干部活动中心辩称：上诉人欠付租金，我方有权解除合同，因对方违约，因此无权要求赔偿。
老干部活动中心向一审法院起诉请求：1、请求判令确认老干部活动中心与东联公司之间租赁合同于2017年10月31日解除；2、请求判令东联公司支付租金人民币5512500元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自合同解除之日起至实际付清之日的利息；3、请求判令东联公司以每年租金人民币105万元标准支付自双方租赁关系解除之日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；4、请求判令东联公司向老干部活动中心支付管理费人民币45000元；5、本案诉讼费用由东联公司承担。
东联公司向一审法院反诉请求：1、请求法院判令老干部活动中心支付东联公司违法解除租赁合同的财产损失640万元；2、诉讼费用由老干部活动中心承担。
一审法院认定事实：2006年1月20日，老干部活动中心与北京五众文化发展中心、总政白石桥离休干部管理处签订[2006]房租合字第001号《军队房地产租赁合同》（以下简称001号合同），约定将坐落于北京市海淀区30号礼堂（以下简称涉案房屋）出租给五众文化中心使用，租期自2006年1月20日起至2011年1月19日止，合同期满后甲方保证乙方再续签5年，租金不变，否则根据实际租用年限及乙方先期投入按比例赔付乙方。老干部活动中心称上述合同未备案，未生效。
2006年7月8日，老干部活动中心（甲方）作为出租方与北京五众文化发展中心（乙方，以下简称文化中心）作为承租方就涉案房屋签订[2006]俱房租合字第6号《军队房地产租赁合同》（以下简称6号合同），租赁期限自2006年8月1日至2011年7月31日。年租金为100万元。租赁期内，乙方应当履行下列义务，不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须重复甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同第十七条约定：乙方投资不少于1000万元用于礼堂装修改造，彻底消除安全隐患。其租赁日期应从合同签订后再顺延10个月起算。
2006年9月1日，老干部活动中心与文化中心、总政白石桥离休干部管理处签订《礼堂租赁补充协议》，约定：如无不可抗力原因，合同期满后，甲、丙同意乙方再续租五年，租金不变。甲、丙方同意给乙方十个月的改造装修时间（免租期从甲方正式移交礼堂之日算起，租赁期从免租期满算起），乙方同意支付甲、丙方租金共计150万元（其中房租100万元，服务管理费50万元）在扣除上缴费用后，甲、丙方按7：3分配。2007年7月18日，老干部活动中心与文化中心、总政白石桥老干部服务管理局再次签订《礼堂租赁补充协议》，约定：如无不可抗力原因，合同期满后，甲、丙同意乙方再续租五年，租金不变。甲、丙方同意给乙方十个月的改造装修时间（免租期从2007年7月18日算起，租赁期从免租期满算起），乙方同意支付甲、丙方租金共计150万元（其中房租100万元，服务管理费50万元）在扣除上缴费用后，甲、丙方按7：3分配。2008年6月5日，三方签订《关于调整礼堂改造免租期的协议》，约定：原10个月的免租期从2007年10月31日算起，至2008年8月30日结束。乙方承租期限顺延，时间从2008年9月1日开始算租期10年不变。
2009年5月23日，老干部活动中心、文化中心、总政白石桥老干部服务管理局和东联公司协议将承租人变更为东联公司，东联公司从2009年6月1日起承担合同规定的法律责任和义务。
2009年6月25日，老干部活动中心与东联公司就涉案房屋签订[2009]俱房租合字第1号《军队房地产租赁合同》（以下简称1号合同），约定：租赁期限为2009年8月1日至2011年7月31日。因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。该份合同到期后，双方均未再续签合同。
东联公司认可确实存在欠缴租金情形，但其称于2017年9月13日向老干部活动中心就所欠租金缴费方案提出申请，表明由于东联公司多年亏损，目前资金周转有一定困难，所欠租金拟分三次缴纳。2017年10月底前缴纳100万元；2018年1月底前缴纳200万元；其余部分2018年8月份结清。对此，老干部活动中心于2017年9月15日针对上述申请决定如下：2017年10月底前缴纳200万元；2017年12月底前缴纳200万元；剩余部分按现行规定于2018年6月底缴清。老干部活动中心又于2017年10月23日向东联公司发出《通知》，要求东联公司于2017年10月30日前交清所欠房租，逾期不交清，我部将于2017年10月31日断水断电，2017年11月7日封闭我部礼堂。对于此次通知，老干部活动中心解释为：截至2017年10月底，东联公司迟迟没有支付老干部活动中心第一期所拖欠的租金。然后老干部活动中心工作人员再次跟对方进行沟通，对方人员的回答是，贷款办不下来，称是现在公司没钱了。最后是老干部活动中心再向工作人员联系之后，就联系不上了，电话和短信都不予回复。东联公司提交了多份《通知》，与上述《通知》内容一致，证明老干部活动中心一直向东联公司发此通知直至2017年10月30日。东联公司未向法院提供其于2017年10月底前交纳租金的证据。
老干部活动中心认为双方为不定期租赁合同关系，东联公司拖欠租金系违约，故于2017年10月31日向东联公司发出《解除租赁关系通知》的律师函（以下简称律师函），主要内容为：根据相关法律规定，合同期限届满，双方虽未续签合同，但存在事实租赁关系，且贵公司存在违法行为，我方特此函告：1.解除中国人民解放军老干部活动中心与贵司租赁合同关系。2.向中国人民解放军老干部活动中心支付拖欠全部租金。3.腾退北京市海淀区30号礼堂并向中国人民解放军老干部活动中心交付涉案房屋。东联公司于当日收到该律师函。2017年11月10日，双方就涉案房屋办理了交接，老干部活动中心收回了出租房屋。2017年11月16日，老干部活动中心向法院提起本次诉讼。
双方确认东联公司在承租期间共支付租金及管理费433.5万元。对于年租金的数额，老干部活动中心称在后续履行过程中双方已变更为：年租金105万元，管理费45万元。东联公司对此予以否认，认为年租金为合同约定的100万元，管理费50万元。
东联公司为证明其损失的计算方法，提交了审计报告等相关证据。
一审法院认为，东联公司与老干部活动中心之间的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规定，系有效，对双方具有约束力。关于双方争议焦点，法院逐一论述：
1、关于解除函的效力及合同的解除。
东联公司长期拖欠巨额租赁费用，虽后双方就延期支付租金达成一致，但从本次庭审中，从双方提交的数份《通知》可见，在租金延期达成一致后，老干部活动中心多次在到期前催缴，但东联公司依然未能按期支付租金，老干部活动中心向东联公司发出律师函要求解除双方之间的租赁合同的行为合法有效。在解除函于2017年10月31日送达东联公司后，双方之间的不定期租赁合同解除。从2017年11月10日，双方就涉案房屋办理了交接、老干部活动中心收回出租房屋一节也可看出，东联公司并未履行支付租金的协议。
2、关于导致合同解除的违约责任。
东联公司长期拖欠巨额租赁费用，未能按约定支付租金，在延期后亦未按延期期限支付租金，属违约方，其应当承担合同解除的违约责任，应当向老干部活动中心支付房屋占用期间的相关租金及费用。因其违约，其反诉主张均无事实及法律依据。法院均不予支持。
3、关于免租期和租期。
2008年6月5日，三方签订《关于调整礼堂改造免租期的协议》，约定：“原10个月的免租期从2007年10月31日算起，至2008年8月30日结束。乙方承租期限顺延，时间从2008年9月1日开始算租期10年不变。”依据此约定，双方的免租期至2008年8月30日，租期自2008年9月1日起算，按此计算租赁费起始时间，至2017年11月10日东联公司交还房屋止。
虽上述协议约定租期至2018年，但在东联公司承接了租赁房屋后，其与老干部活动中心在2009年6月25日就涉案房屋重新签订了《军队房地产租赁合同》，重新约定了租赁期限：自2009年8月1日至2011年7月31日。故双方的合同期限应依此计算。在上述合同到期后，双方未签订新的书面合同，故此时，双方的租赁合同为不定期租赁合同。
4、关于租金数额。
对于租金的数额，老干部活动中心称在后续履行过程中双方已变更为：租金为105万元，管理费45000元。东联公司对此予以否认，认为租金为合同约定的100万元，管理费50万元。
依据合同约定，承租方应支付的租金共计150万元（其中房租100万元，服务管理费50万元），由甲、丙方按7：3分配，即向老干部活动中心支付的租金数额为105万元。故法院据此双方约定数额认定租金。
对于老干部活动中心第4项诉讼请求中主张的管理费45000元，并无合同约定，此项诉讼请求，法院不予支持。对于东联公司已支付的部分，法院不再处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，第九十六条，第九十七条之规定，判决：一、确认中国人民解放军老干部活动中心与北京东联德育动漫文化有限公司之间租赁合同于2017年10月31日解除；二、北京东联德育动漫文化有限公司于本判决生效后七日内向中国人民解放军老干部活动中心支付拖欠的租金5425000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2017年10月31日起至实际付清之日的利息；三、北京东联德育动漫文化有限公司于本判决生效后七日内向中国人民解放军老干部活动中心支付房屋占有使用费28767.1元;四、驳回中国人民解放军老干部活动中心其他诉讼请求。五、驳回北京东联德育动漫文化有限公司的全部反诉请求。如北京东联德育动漫文化有限公司未按照本判决的规定履行给付义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院认定上述事实正确，本院予以确认。上述事实，有001号合同、6号合同、《礼堂租赁补充协议》《关于调整礼堂改造免租期的协议》、《补充协议》、1号合同、申请、决定、《通知》、律师函及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，东联公司与老干部活动中心之间的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规定，合法有效，对双方具有约束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。东联公司长期拖欠租赁费用，后双方就延期支付租金达成一致，经老干部活动中心催告后在合理期限仍未履行。2017年11月10日，双方就涉案房屋办理了交接，老干部活动中心收回出租房屋，双方合同解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于租金的数额，东联公司已按年向老干部活动中心交纳租金105万元，管理费45000元的部分，本院不持异议。关于自2012年起欠付租金的数额，依据合同约定，承租方应支付的年租金共计150万元（其中房租100万元，服务管理费50万元），由甲、丙方按7：3分配，即东联公司应向老干部活动中心支付的年租金数额为105万元，至合同解除之日，欠付租金数额为5453767.1元。由于东联公司违约导致合同解除，故其要求老干部活动中心赔偿损失，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，东联公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定的解除合同的日期不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初56713号民事判决第五项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初56713号民事判决第三项、第四项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初56713号民事判决第一项为：解除中国人民解放军北京老干部活动中心与北京东联德育动漫文化有限公司之间租赁合同；
四、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初56713号民事判决第二项为：北京东联德育动漫文化有限公司于本判决生效后七日内向中国人民解放军北京老干部活动中心支付拖欠的租金5453767.1元，并按中国人民银行同期贷款利率支付5425000元自2017年10月31日起至实际付清之日的利息；
五、驳回中国人民解放军北京老干部活动中心其他诉讼请求。
如北京东联德育动漫文化有限公司未按照本判决的规定履行给付义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费59791元，由北京东联德育动漫文化有限公司（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年八月二十四日
法官助理 李 想
法官助理 张进中
书 记 员 马子萌