安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终3060号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓德军，男，1974年6月11日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：张会，安徽同胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童守威，安徽同胜律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张亮，男，1992年9月30日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：闫法顺，安徽大森律师事务所律师。
上诉人邓德军因与被上诉人张亮房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
邓德军上诉请求:1、维持一审判决第一、二、四项；2、撤销一审判决第三项，改判张亮赔偿邓德军损失50万元；3、本案的第一、二审诉讼费用由张亮承担；事实与理由：1、首先，案涉的房屋并未装修结束，在房屋租赁合同解除时仍属于合同约定的装修期间。一审中张亮提供的装修合同及证人证言均不能证据案涉房屋的装修已经结束，不能作为定案依据。同时《消防法》第15条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”该规定属于法律的强制性规定，但在案件审理过程中，张亮并未向法院提供任何证据证明其装修活动已经结束并消防部门的消防验收合格材料。其次，张亮拟经营的网吧尚未投入使用。依照《互联网上网服务营业场所管理条例》第7条的规定：“国家对互联网上网服务营业场所经营单位的经营活动实行许可制度。未经许可，任何组织和个人不得设立互联网上网服务营业场所，不得从事互联网上网服务经营活动。”该规定同样属于强制性规定，国家对网吧经营实行行政许可制度，在本案的审理过程中，张亮同样没有提供证据证明其准备经营的网吧取得了《网络文化经营许可证》，属于举证不能，应当承担举证不能的不利后果。
2、邓德军要求张亮赔偿50万元损失由合同依据和法律依据，应当得到法院支持。邓德军与张亮在房屋租赁合同第12.4条中明确约定“若乙方在装修期间因自身原因导致不能继续履行此合同，给甲方造成的装修损害将无偿恢复原状，若不能恢复原状，乙方将支付甲方50万元整作为装修补偿，乙方不得有任何异议”。在本案中，如上所述，张亮尚未完成案涉房屋的装修活动，尚处于合同约定的“装修期间”，且在一审庭审过程中，张亮与邓德军均确认，张亮的装修活动给邓德军造成的装修损坏无法恢复原状，也符合房屋租赁合同中约定的支付50万元装修补偿费用的条件。因此，邓德军诉请要求张亮支付50万元装修损失补偿有事实依据并且符合合同法第97条的规定，应当得到法院支持。
张亮辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。邓德军认为案涉房屋并未装修结束没有事实和法律依据。首先，本案中，张亮摩非网吧于2016年8月底已经装修结束，2016年9月8日正式向社会营业，截止解除合同之时已向社会营业半年之久。该事实由开业现场照片、销售单据、入库单据、证人证言证实，事实清楚，证据充分。一审法院认定涉案房屋已经装修并投入经营认定事实正确。其次，邓德军辩称案涉房屋装修未结束没有事实和法律依据。邓德军辩称证人卞某（实际施工人）与张亮有亲戚关系，没有事实依据，两人就是普通业务关系，没有亲戚关系，证人卞某出庭陈述施工过程，客观真实，不偏不倚，如实陈述了施工经过，开竣工时间，张亮开业时间，真实可信。证人卞某施工有无资质，与其完成装修工程时间没有关系。消防是否验收合格与案涉装修工程结束也没有关系。消防验收是否合格，只是行政管理问题，是否取得消防验收合格手续，不影响装修结束时间确定。事实上在2016年11月4日张亮已经取得消防安全检查合格证，也不存在邓德军所述的没有取得消防验收手续的事实。网络文化经营许可证是否取得与装修工程是否结束没有关联性。这也属于行政管理问题，且属于经营方面的管理问题，无论邓德军是否取得，均不影响装修工程结束时间的确定。基于上述事实，邓德军主张适用案涉《商铺租赁合同》12.4条款，要求张亮赔偿50万元没有事实和合同依据。
邓德军向一审法院提出诉讼请求:1.确认邓德军与张亮于2016年4月12日签订的宝业·桐城绿苑8A#3层商铺租赁合同于2017年2月28日解除；2.判决张亮赔偿邓德军损失50万元、律师费1万元，合计51万元；3.本案的诉讼费由张亮承担。
张亮向一审法院提出反诉请求：1.判令邓德军立即退还多收的张亮的租金58500元并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以58500元为基数，从起诉之日起计算至款清时止）；2.判令邓德军承担本案诉讼费。后张亮变更第1项诉讼请求为判令邓德军立即退还因计算错误多收的租金85567.95元并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以85567.95元为基数，从起诉之日起计算至款清时止）。
一审法院认定事实：2016年4月12日，邓德军（甲方）与张亮（乙方）签订一份宝业·桐城绿苑8A#3层商铺租赁合同，约定乙方租赁甲方位于合肥市包河区桐城南路188号桐城绿苑8A栋3层商303、335、336、337、338、339、340、342商铺，合同第一章：1.4商铺及商铺建筑面积即指商铺平面图（见合同附件）标注的乙方占用范围进行经营管理的区域及其套内面积和所需分摊的公共面积之和；第三章：3.1商铺建筑面积630㎡；第四章：4.1租赁期限自2016年4月12日起止2021年4月11日止；4.2约定免收2016年4月12日至2016年6月11日期间的租赁费；第五章：5.12016年6月12日至2017年6月11日商铺租赁费为65元/平米/月（含租金和物业管理费），之后每年商铺租赁费按前一年房租递增6%（逐年递增），直到合同终止之日；5.2商铺租赁费采取第一年提前三个月预交的方式缴纳，第二年采取提前六个月预交的方式缴纳；第八章：8.1在签署合同前，乙方须向甲方缴纳履约保证金50950元（包含1万元水电押金）；8.3租赁期间，因乙方原因提前终止合同的，则甲方无须退还乙方已缴纳的合同履约保证金；第九章：9.1商铺的经营范围网吧、网咖、饮品销售等商业服务，暂定名称摩非网咖；第十二章：12.1提前终止合同或合同期满时，乙方应当在本合同终止或合同期满之日起15天内及时清场，每逾期1天，乙方应按当年度日租赁费和管理费标准的二倍向甲方缴纳逾期占有期间的费用，逾期达15天的，视为乙方自动放弃商铺内的乙方自行天之的所有物品的所有权（包括乙方购置所有的设备和物品），甲方有权自行处置，乙方无权提出任何异议；12.4若乙方在装修期间因自身原因导致不能继续履行此合同，给甲方造成的装修损坏将无偿恢复原状，若不能恢复原状，乙方将支付甲方50万元整作为装修补偿，乙方不得有任何异议；第十三章：13.6乙方应对在租赁期间给甲方造成的一切损失（包括但不限于商铺转包费用以及产生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁、律师费用等）承担赔偿责任。合同签订后，张亮依约支付了50950元履约保证金，邓德军将涉案房屋交付张亮使用。张亮对涉案房屋进行了装修，装修期两个月，装修完成后用于开设合肥市摩非网吧，该网吧系个人独资企业，法定代表人系张亮。邓德军与张亮均认可涉案房屋的租金付至2017年3月12日。2017年2月18日，合肥市摩非网吧（张亮）发出一份告知函，内容是网吧因资金问题现提出与一招鲜提前解除房屋合同，特拟此公函告知。后双方因涉案房屋租赁事宜发生争议，邓德军与安徽同胜律师事务所签订聘请律师委托代理合同，聘请律师将张亮诉至法院并支付律师费1万元。邓德军在起诉时申请财产保全，2017年3月10日，经邓德军与张亮协商，本院依法查封了电脑显示器、主机、空调等设备，张亮业已搬离，不再经营。
一审另查明：涉案商铺所有权人为安徽金粮置业有限公司，邓德军系从该公司承租了包括涉案商铺在内的共计2077.05㎡商铺用于经营一招鲜酒店，租赁期限为2015年9月1日至2021年8月31日。
一审法院认为，邓德军与张亮签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。现双方协商一致于2017年2月28日解除涉案租赁合同，该院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，系张亮提出解除合同在先，故其缴纳的履约保证金按照合同约定，邓德军无需返还；邓德军作为守约方可以要求张亮赔偿损失。关于损失数额认定问题。邓德军主张50万元其依据的系涉案租赁合同第12.4条约定，但该约定适用的特定条件为“装修期间”，涉案房屋已完成装修并投入经营，故不适用该条规定，对于损失邓德军并未提供其他相关证据加以证明，故该院不予支持。关于邓德军主张的律师费1万元。因合同中明确约定由乙方承担，且邓德军已实际支付该费用，故该院予以支持。关于张亮主张的返还多出面积的房屋租金及利息。张亮主张应当以产权登记面积作为计算租金的基数，该院认为，涉案租赁合同明确约定了租赁面积，且张亮在履约过程中亦按照该面积为基数支付租金，在实际生活中存在实际可使用的面积大于产权登记面积的情形，故张亮诉请要求返还房屋租金并付息的诉请，该院均不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认邓德军与张亮2016年4月12日签订的宝业·桐城绿苑8A#3层商铺租赁合同已于2017年2月28日解除；二、张亮自本判决生效之日起十日内支付邓德军律师费1万元；三、驳回邓德军的其他诉讼请求；四、驳回张亮的全部反诉请求。一审本诉案件受理费8900元，保全费3270元，合计12170元，由邓德军负担12000元，张亮负担170元。反诉案件受理费1939元，由张亮负担。
二审中，张亮提交《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》[合包公消安检字（2016）第0110号]，2016年11月4日张亮开设的摩非网吧依法办理了消防安全检查合格证。邓德军对该证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议。本院认为该证据应属于补强证据，是对一审已经认定事实的补强，本院依法对其证据效力予以认定。本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点系邓德军向张亮主张50万元装修补偿能否成立的问题。首先，邓德军主张50万元损失依据的系涉案租赁合同第12.4条约定，但该约定适用的特定条件为“装修期间”，因此本案双方就案涉房屋是否仍在装修期间，合同约定的商铺经营范围网吧有无实际经营产生争议。张亮为证明涉案房屋已经装修并投入经营使用，提供了开业现场照片、销售单据、入库单据、证人证言及消防安全检查合格证等证据。而邓德军未能提供充分的反驳证据，对于其上诉主张的理由之一，张亮已提供消防安全检查合格证予以反驳。另一理由张亮是否取得《网络文化经营许可证》与网吧是否实际投入经营使用也并无必然联系。故本案中张亮提供的证据的证明力大于邓德军提供的证据，其能够形成完整的证据链证明涉案房屋已经装修并投入经营使用的事实。故邓德军依据合同12.4条约定主张50万元装修补偿费的理由不成立。其次，一审法院已经判令张亮支付的履约保证金50950元邓德军无需返还，并且判令由张亮承担邓德军律师费1万元，邓德军亦没有提供证据证明上述费用不足以弥补其损失，故邓德军的上诉请求亦没有其他事实依据。
综上，邓德军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8900元，由邓德军负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 建 群
审判员 方玮韡审判员余海兰
二〇一八年七月二十日
书记员 金 琬 莹
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。