江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终1226号
上诉人（原审原告）：张林俊，男，1964年8月21日生，汉族，住江西省瑞金市。
委托诉讼代理人：赖华明，江西南芳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴顺程，江西南芳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：钟德阳，男，1975年12月2日生，汉族，住龙南县。
委托诉讼代理人：邱国梁，江西全丰律师事务所律师。
原审第三人：龙南县华翔投资置业有限公司，地址：龙南县龙翔大道文化艺术中心。
法定代表人：林院金，系公司董事长。
上诉人张林俊与上诉人钟德阳、原审第三人龙南县华翔投资置业有限公司（下称“华翔公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2016）赣0727民初1157号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张林俊的上诉请求：1、确认华翔公司与钟德阳签订的案涉《赣州市商品房买卖合同》不成立，华翔公司与钟德阳配合张林俊办理该买卖合同备案注销手续；2、本案一、二审诉讼费由钟德阳承担。
主要事实与理由：一、一审判决认定上诉人张林俊并非案涉《赣州市商品房买卖合同》的主体，不支持张林俊要求华翔公司与钟德阳配合办理该买卖合同备案注销手续，该认定系错误的。张林俊对本案诉争房屋享有处置权，这一事实得到了一审法院的确认及原审第三人的认可。华翔公司与钟德阳签订的案涉《赣州市商品房买卖合同》没有实际履行，该合同的签订系为了钟德阳取得房产物权登记所作的合同行政备案。一审判决张林俊与钟德阳之间的房屋买卖协议书解除，华翔公司与钟德阳签订的案涉《赣州市商品房买卖合同》应当确认不成立或不生效。钟德阳和华翔公司应当配合办理注销合同备案登记。二、一审判决未对张林俊与钟德阳之间的纠纷作出全面处理，未实现案结事了。一审判决解除张林俊和钟德阳之间的协议书及承诺书后，并未对解除后的相关事宜作出处理。既然该两份合同已确认解除，那么未履行终止履行，已经履行的恢复原状。一审判决并未判令华翔公司与钟德阳签订的案涉《赣州市商品房买卖合同》注销，亦未判令张林俊退还钟德阳已支付的购房款。
钟德阳辩称，华翔公司与钟德阳签订的案涉《赣州市商品房买卖合同》系主合同，张林俊与钟德阳之间的协议书系从合同。华翔公司与钟德阳签订的案涉《赣州市商品房买卖合同》已经履行完毕，华翔公司已经将房屋交付给了钟德阳，钟德阳亦已经在收取租金。案涉房屋的购房款已经付清，当时是以债权抵扣钟德阳应付购房款，房款已经抵消，双方合同已经履行完毕，不存在解除的问题。
上诉人钟德阳的上诉请求：撤销原审判决第一、二项，一、二审诉讼费由张林俊承担。
主要事实与理由：张林俊与钟德阳签订的案涉协议书及达成的承诺书系无效合同。张林俊未取得案涉房屋的所有权，在此情况下违反了我国房地产法第三十七条的规定应当认定为无效。合同无效不存在钟德阳向张林俊支付利息的问题。
张林俊辩称，一审判决解除张林俊与钟德阳签订的案涉协议书及达成的承诺书认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的协议书及达成的承诺书合法有效。我国房地产法第三十七条的规定属于管理性规范。
对于张林俊及钟德阳的上诉，原审第三人华翔公司均未发表陈述意见。
张林俊向一审法院的起诉请求：1、判令被告支付违约金（违约金自2014年12月13日起以所欠金额1429344元为基数，按月息2.5%支付至配合办理备案登记注销手续之日止），2、解除原、被告于2014年11月13日签订的《协议书》以及于2016年3月23日签订的《承诺书》。3、判令被告于判决生效后十日内配合原告办理备案注销手续。4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：2013年4月20日，原告张林俊与案外人吴宗明就双方债权债务事宜达成协议，约定吴宗明欠付原告张林俊股份转让款927万元，以将吴宗明分配到位于龙南县财富广场的商铺由原告张林俊销售并收取价款的方式折抵该笔欠款。2014年10月10日，案外人吴宗明根据上述协议出具《委托书》一份，内容载明：“今全权委托张林俊到华翔公司办理分配给我的商铺B36、B37、B38、E13、E14号五间，其中，具体户名由张林俊确认，张林俊所办理的该五间商铺即确认的购房（商铺）户名及相关签字文件等本人均以承认。委托人：吴宗明2014年10月10日”。原告与案外人吴宗明未就上述所涉商铺签订房屋买卖合同或办理产权过户登记手续。2014年11月13日，原告张林俊与被告钟德阳就上述龙南县财富广场E13、E14等商铺的买卖事宜签订《协议书》一份，协议载明：“甲方（指原告张林俊）因债权关系，从龙南县华翔置业投资有限公司股东吴宗明手获得该公司开发的龙南县财富广场项目五间商铺处置权（用于抵还吴宗明欠甲方的借款），经与乙方（指被告钟德阳）协商一致，同意出让给乙方，双方就此事宜达成如下协议条款：1、乙方受让的商铺编号、面积、单价及总价：E13#：82.95㎡×34400元/㎡×8折=2282784元E14#：78㎡×34400元/㎡×8折=2146560元……。2、付款方式：合同签订即日，乙方支付甲方人民币壹佰万元作为受让五间商铺定金，合同签订十五日内，再付甲方人民币贰佰万元，余款在本协议签订之日起三十日内付清。如延期，按月利率3%计息，并承担违约责任。……”。协议签订后，被告向原告支付商铺购房款共计300万元。2015年11月27日，被告钟德阳与第三人华翔置业就上述龙南县财富广场E13、E14商铺签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20151106017）一份并办理合同备案手续，合同就房屋价款、房屋交付期限、交付条件、违约责任等权利义务进行了约定，被告钟德阳未另行向第三人华翔置业支付上述商铺购房款，合同所涉商铺已完成交房，但相应房屋产权证书至今仍处于办理阶段。2016年3月23日，原、被告就上述双方签订的《协议书》所涉款项支付问题达成补充协议，被告钟德阳据此向原告出具《承诺书》一份，《承诺书》载明：“本承诺人从张林俊手上购买龙南县文化艺术中心项目商铺五间（编号为：E13、E14、B36、B37、B38，该五间商铺为张林俊从开发商股东吴宗明手抵欠款所得），并于二零一四年十一月十三日与张林俊签订商铺购买合同，支付了购买E13、E14两间商铺款人民币叁佰万元（该两间商铺已与开发商在二零一五年签订正式购买合同并在房管部门备案登记），由于种种原因，B36、B37、B38三间商铺未能与开发商签订正式购买合同及备案登记。本人也一直未再支付张林俊购买商铺款，经与张林俊协商同意，本人承诺就有关事项向张林俊作如下承诺：一、本承诺人所欠张林俊购买E13、E14两间商铺余款人民币壹佰肆拾贰万玖仟叁佰肆拾肆元，保证在2016年4月30号前付清（不计利息），如逾期未付清，本承诺人无条件将该两间商铺退回张林俊，张林俊有权作任何形式处置，并无条件配合张林俊办理该两间商铺的过户手续，承担由此产生的一切费用，张林俊退回本人缴纳的购房款。如本人不予配合，张林俊有权通过法律手段维护自身利益，本人除承担所欠张林俊款按实际所欠时间计算利息以外（月利率按百分之二点五计算），还应承担诉讼产生的全部费用。二、本承诺人同意无条件放弃B36、B37、B38三间商铺的购买权，张林俊有权对该三间商铺作任何形式的处置。……”。第三人华翔置业于2016年8月22日出具《证明》一份，载明：“吴宗明系我公司股东，因投资关系取得我公司开发的龙南县财富广场项目未售商铺E13、E14、B36、B37、B38的处置权，吴宗明取得上述房产后，指示公司登记于张林俊名下。张林俊接受该商铺后未直接登记于本人名下，经公司同意将E13、E14两间商铺转让给钟德阳，另外三间因有纠纷搁置。现E13、E14两间商铺于2015年11月27日备案登记于钟德阳名下，目前还未向不动产登记部门申请产权登记”。
一审法院认为：关于原告主张解除与被告于2014年11月13日签订的《协议书》以及双方达成的补充协议即被告于2016年3月23日出具的《承诺书》的请求。对此，被告方提出因本案所涉商铺至今未取得权属证书，故原、被告就该商铺买卖签订的《协议书》、《承诺书》为无效合同的辩解意见。《城市房地产管理法》第三十七条关于未取得权属证书房屋不得转让之规定系属行政管理之规定，而法律法规亦未明确规定此情形下签订的房屋买卖合同，合同当然无效，故对被告据此提出原、被告于2014年11月13日签订的《协议书》以及2016年3月23日达成《承诺书》无效的辩解意见，不予采纳。原、被告于2014年11月13日签订的《协议书》以及2016年3月23日达成的《承诺书》，属双方真实意思表示，未违反法律法规等强制性规定，具备法律效力，对原、被告双方当事人具有法律约束力。关于合同解除问题，根据《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，原、被告于2016年3月23日达成的《承诺书》中约定：“……所欠张林俊购买E13、E14两间商铺余款人民币壹佰肆拾贰万玖仟叁佰肆拾肆元，保证在2016年4月30日前付清，如逾期未付清，本承诺人（指被告钟德阳）无条件将该两间商铺退回张林俊，张林俊有权作任何行使处置，并无条件配合张林俊办理该两间商铺的过户手续，承担由此产生的一切费用，张林俊退回本人缴纳的购房款……”，从此约定内容可知，原、被告已达成以剩余款项14929344元逾期未支付为合同解除条件的约定，而被告自剩余款项支付期间届满至今仍未能向原告清偿剩余款项，被告此违约行为已导致合同解除条件成就，故对原告由此主张解除原、被告于2014年11月13日签订的《协议书》以及2016年3月23日达成的补充协议即《承诺书》的请求，符合法律规定，本院予以支持。有关《协议书》、《承诺书》已履行部分的处理,因原、被告未达成一致意见且被告方也未就此提出主张，故在本案中不对上述已履行部分进行处理。关于违约金承担问题，原、被告在2016年3月23日达成的《承诺书》中约定若被告逾期支付剩余款项1429344元则应按月利率2.5%计付逾期付款利息。因被告此未按约定支付剩余款项之违约行为在原告主张合同解除之前已发生，故被告应承担此自逾期之日起至原告主张合同解除之日止的违约责任，但综合本案查明的事实，被告逾期支付原告剩余款项的损失主要为价款利息损失，故按月利率2.5%计付逾期付款利息的标准过高，法院依法调整为按月利率2%计付逾期利息，即被告应支付自逾期之日（2016年5月1日）起至原告诉请主张合同解除之日（2016年10月19日）止的逾期付款利息计160086.53元[1429344元×2%/月×（5个月+18天）]给原告。关于原告提出由被告协助办理《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20151106017）的合同备案注销手续的主张。因该《商品房买卖合同》在房管部门的备案注销与否的前提是该份合同是否被撤销、解除或符合其他应予以注销之事由，在本案中，该《商品房买卖合同》的签订主体为被告与第三人华翔置业，而原告并非该份合同的签订主体，且被告与第三人华翔置业在本案中均未提出撤销或解除该合同之主张以及注销合同备案之合意，但原告在其未取得上述《商品房买卖合同》的主体地位，也未提供证据证明该合同已被撤销、解除或有其他应予注销事由之情形下，即针对被告与其他主体签订之合同提出注销合同备案的主张，有违合同相对性原则，故对原告的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告张林俊与被告钟德阳于2014年11月13日签订的《协议书》及于2016年3月23日达成的《承诺书》解除。二、由被告钟德阳于本判决生效之日起十日内支付逾期付款利息计人民币160086.53元给原告张林俊。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决书发生法律效力后规定的履行期最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费7300元，由原告张林俊负担4000元，由被告钟德阳负担3300元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
二审确认一审查明的事实。
本院认为，本案争议焦点主要有：一、张林俊与钟德阳签订的案涉协议书及达成的承诺书的效力问题及张林俊是否有权解除该协议及承诺书。钟德阳认为，张林俊未取得案涉E13、14商铺的所有权，其出卖该二间商铺违反了我国《城市房地产管理法》第三十七条的规定，故双方签订的案涉房屋买卖协议及承诺书为无效协议。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件时有法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。对于不动产变动，我国遵循不动产变动的原因即合同行为与结果即物权行为区分原则。房屋买卖中，出卖人出卖房屋时未取得房屋所有权不发生所有权转移这一物权效力，但并不影响房屋买卖合同的效力。其次，我国《城市房地产管理法》第三十七条的规定系国家行政职能部门对于房地产市场规制的管理性规范，当事人未取得房屋产权转让房屋违反该规范并不直接导致合同无效。对于房屋买卖合同效力的审查应当根据合同法关于合同有效的构成要件及无效的有关情形进行认定。因此，钟德阳认为，张林俊未取得案涉E13、14商铺的所有权，其出卖该二间商铺违反了我国《城市房地产管理法》第三十七条的规定，而主张双方签订的案涉房屋买卖协议及承诺书为无效协议，于法无据，本院不予支持。一审判决认定张林俊与钟德阳签订的案涉协议书及达成的承诺书系双方真实意思表示，合法有效，并无不当，本院予以维持。因钟德阳未按照协议书及承诺书的约定期限支付案涉商铺剩余购房款，张林俊依据双方约定行使合同解除权，并主张钟德阳支付逾期付款违约金，于法有据，应予以支持。一审判决确认解除张林俊与钟德阳于2014年11月13日签订的《协议书》及于2016年3月23日达成的《承诺书》，并判令由钟德阳支付逾期付款利息160086.53元给张林俊，认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。
二、关于华翔公司与钟德阳签订的《赣州市商品房买卖合同》的合同备案是否应当注销的问题。本院认为，从一审查明的事实看，案涉商铺开发商华翔公司因投资关系将案涉E13、14商铺处分权交由其股东吴宗明，吴宗明因与张林俊的债权债务关系又将该商铺的处分权交由张林俊。华翔公司与吴宗明均同意该二间商铺所有权登记在张林俊名下，张林俊在未完成房屋过户登记的情况下，将商铺出卖给钟德阳（华翔公司对于张林俊的出卖行为亦同意），故张林俊与钟德阳签订了案涉房屋买卖协议书。因华翔公司与张林俊未完成房屋过户登记，从权利外观上看，案涉商铺的登记产权人仍然属于华翔公司，故为了房屋过户办证的需要，张林俊与钟德阳在签订案涉房屋买卖协议书的同时，又以华翔公司作为出卖人名义与钟德阳签订了案涉《赣州市商品房买卖合同》，并进行了网签备案。由此可知，案涉E13、14商铺的实际出卖人（有权处分人）系张林俊，华翔公司仅仅是名义出卖人，该公司实际上对该商铺不具有处分权；而且，就案涉商铺权利义务的履行而言，钟德阳一直是按照双方签订的案涉协议书及承诺书的有关约定履行购房款支付义务，购房款收款人亦是张林俊而非华翔公司。张林俊与钟德阳签订的案涉协议书及达成的承诺书才是双方真实意思表示的体现，华翔公司与钟德阳签订的案涉《赣州市商品房买卖合同》仅仅是张林俊与钟德阳为了使双方的买卖行为符合国家职能部门管理规范，将来能够完成商铺办证的需要，而签订的形式意义的合同。实际上，该《赣州市商品房买卖合同》约定的权利义务华翔公司与钟德阳并未履行，张林俊与钟德阳亦未按照该合同的约定履行各自义务，张林俊与钟德阳权利义务的履行实际上是依据双方内部签订的协议书及承诺书，故案涉《赣州市商品房买卖合同》并非本案诉争商铺真实的买卖合同。在一审判决已确认解除张林俊与钟德阳签订的《协议书》及达成的《承诺书》的情况下，对于案涉商铺而言，钟德阳即丧失了要求交付案涉房屋或继续占有使用案涉房屋以及转移所有权的请求权。华翔公司与钟德阳签订的《赣州市商品房买卖合同》继续存在的基础亦已丧失。华翔公司与钟德阳签订的《赣州市商品房买卖合同》，随着张林俊与钟德阳签订的《协议书》及达成的《承诺书》的解除亦应予以解除。案涉《赣州市商品房买卖合同》解除后，钟德阳协助张林俊办理案涉《赣州市商品房买卖合同》的备案登记注销手续，属于钟德阳应当履行的附随义务。因此，上诉人张林俊主张钟德阳协助其办理案涉《赣州市商品房买卖合同》的备案登记注销手续，具有事实与法律依据，本院予以支持。一审判决仅从案涉《赣州市商品房买卖合同》签订主体形式上认定张林俊不具备合同解除的权利而驳回其诉请，与其认定的本案事实不符，该处理不当，应予以纠正。
综上所述，上诉人张林俊的上诉事实与理由成立，本院予以支持；上诉人钟德阳的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持龙南县人民法院（2016）赣0727民初1157号民事判决第一、二项；
二、撤销龙南县人民法院（2016）赣0727民初1157号民事判决第三项；
三、上诉人钟德阳应于本判决生效之日起十五日内，协助上诉人张林俊办理龙南县华翔投资置业有限公司与钟德阳签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20151106017）的合同备案注销手续。
一审案件受理费7300元，上诉人张林俊负担4000元，上诉人钟德阳负担3300元；二审案件受理费3400元，由上诉人钟德阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾文俊
审 判 员 傅 忠
审 判 员 赖国东
二〇一七年八月十日
法官 助理 张志平
代理书记员 钟 琳
代理书记员 郭燕华