温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第382号
原告：陈佩霞。
委托代理人：吴泰澄、罗兴林。
被告：潘慈霞。
委托代理人：黄献国、庄洁茹。
第三人：吴柔柔。
原告陈佩霞与被告潘慈霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月19日受理，依法由审判员李元独任审判，并追加吴柔柔为本案第三人，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年10月27日再次开庭审理。原告陈佩霞的委托代理人吴泰澄，被告潘慈霞的委托代理人庄洁茹及第三人吴柔柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈佩霞诉称：2010年2月6日，原、被告双方就房屋买卖事宜达成一致，约定被告将坐落于温州市欧洲城二期地块12幢××室（现门牌号为矮凳桥99号5幢××室）的房屋出售给原告，由原告的女儿吴柔柔作为名义上的买受人。为便于办理房屋过户手续，经原告要求，被告于同日办理了经公证的《委托书》即（2010）浙温证内字003346号公证书，委托原告代为办理上述房屋过户及土地使用权变更过程中应当由被告办理的所有手续。原告随后付清了约定的购房款。其后，在尚未办理过户登记手续之前，原告出于资金周转的需要，欲将房屋出售。于是，原告在征得被告同意并承诺予以配合后，委托温州市鹿城区正航房屋介绍所出售该房屋。2010年4月15日，经该房屋介绍所撮合，促成原告与案外人赵建华签订了《房屋买卖定金合同》，出售价为2230000元。同日，原、被告双方与买受人赵建华一起到温州市中信公证处办理了两份公证书：一份公证为被告声明撤消了此前对原告的授权委托，一份公证为被告委托买受人赵建华指定的王小程为办理房屋买卖过户手续的委托人。买受人赵建华随后付清了全部购房款。在办理房屋过户登记时，买受人赵建华与原告发现被告出售的房屋存在瑕疵，即被告未缴纳应由其缴纳的超标购房款，致使买受人在领取所有权证时需要交纳原拆迁房屋的超标房款。此后，原告及买受人赵建华多次要求被告补交超标房款，但被告不予理睬。无奈之下，买受人赵建华在代交144180.72元款项后办理了房屋过户登记手续。随后，买受人赵建华就返还代缴的超标购房款事宜将原告起诉至鹿城区人民法院，案件经鹿城区人民法院一审判决原告返还买受人赵建华代缴的超标购房款144180.72元并赔偿利息损失，后该案经温州市中级人民法院审理维持原判，现判决已生效。原告认为，被告作为房屋的出卖人，对出售的房屋有瑕疵担保责任，原告由于被告出卖的标的物存在瑕疵而对买受人赵建华承担本应由被告承担的责任，给原告造成了巨大的经济损失，该损失应由被告承担。现请求判令被告赔偿损失144180.72元及其利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年4月11日起计算至判决确定的履行之日止）；承担本案诉讼费用。
为证明诉称事实，原告陈佩霞在举证期限内向本院提供以下证据：1、原、被告身份证，证明当事人主体资格；2、交易凭证单、公证书，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，因原告将购买的房屋转卖给案外人赵建华，被告根据原、被告及案外人赵建华的约定撤销了对原告的委托授权并重新办理委托公证手续的事实；3、民事起诉状，证明案外人赵建华向法院起诉本案原告要求承担代缴的超标购房款及利息损失；4、温州银行电子回单，证明原告向被告支付购房款的事实；5、（2013）温鹿民初字第788号《民事判决书》、（2013）浙温民终字第1397号《民事判决书》，证明因被告出卖的房屋存在瑕疵，法院判决原告承担责任，给原告造成损失的事实。
被告潘慈霞辩称：1.被告于2010年2月6日经公证委托原告陈佩霞将涉案房屋出售给吴柔柔，后吴柔柔将房屋出售给案外人赵建华。陈佩霞是代吴柔柔签订了合同，被告系将涉案房屋出卖给第三人吴柔柔，原被告之间并无房屋买卖合同关系，故潘慈霞不是本案适格的被告。2.被告出卖时对涉案房屋的产权性质做了充分的披露，从（2013）温鹿民初字第788号案件证据中可以证实，被告已明确说明涉案房屋产权性质是有限产权，况且被告转让涉案房屋价格180多万也是明显低于市场价格的，故原告不可能不知道。综上，原告无法证明其与被告之间是否存在合同关系，故其要求被告赔偿损失没有任何事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
为证明辨称事实，被告潘慈霞在举证期限内向本院提供以下证据：1、温州银行金鹿卡对账簿、卡历史明细查询；2、温州银行电子回单；3、温州市中级人民法院询问笔录；4、（2013）温鹿民初字第788号《民事判决书》；5、（2013）浙温民终字第1397号《民事判决书》。上述证据1-5证明被告系将房屋卖与吴柔柔，交易金额为1802280元。
第三人吴柔柔述称：第三人确实从被告潘慈霞处购买涉案房屋，当时购买的价格是180多万。第三人购买涉案房屋原为自住，后由于资金周转困难，故通过中介出售，出售价200多万。至于涉案房屋为有限产权是案外人赵建华前往办理产权证时才知道的，被告从未告知，后还说并不需要缴纳超标购房款，但产权证领不过来。被告说已经告知第三人不符事实。
第三人吴柔柔未向本院提供证据。
对上述原被告双方提供的证据，经庭审质证，其真实性各方均无异议，且均与本案有关联，故本院予以认定。上述（2013）浙温民终字第1397号《民事判决书》为生效裁判文书，且该判决对本院（2013）温鹿民初字第788号民事判决予以维持，对其中有关事实认定及证据认证亦予认可，故该两份民事判决内容可以作为认定本案事实的依据。
经审理，本院认定本案事实如下：被告潘慈霞原有房屋坐落温州市鹿城区矮凳桥95号202室、205室，该房屋系有限产权。因城市建设需要，上述房屋被拆除，后安置于温州市鹿城区欧洲城二期12幢××室（现门牌为矮凳桥99号5幢××室）。2010年2月间，被告潘慈霞将坐落温州市鹿城区欧洲城二期12幢××室房屋出卖给原告陈佩霞的女儿即第三人吴柔柔，并办理了委托公证手续，委托陈佩霞作为其代理人，代为办理上述房屋权属登记以及出售给吴柔柔等事宜。2010年4月15日，原告陈佩霞（作为甲方）与案外人赵建华（作为乙方）签订《房屋买卖定金合同》一份，约定：甲方将坐落温州市鹿城区欧洲城二期12幢××室房屋出售给乙方；该房屋建筑面积为78.36平方米，单价为28500元／平方米，成交总价为2230000元；乙方在签订本合同时，向甲方支付定金20万元；双方于2010年4月23日前办理房产买卖委托公证，乙方于公证当日将房款一次性支付给甲方；甲方如无法将该房委托公证给乙方的，应负责叫房东做委托公证给乙方；房产过户交易费、领甲方产权时的契税、领乙方产权时的契税、个税、土地出让金均由乙方负责。合同签订之日，被告潘慈霞到温州市中信公证处撤销了原委托原告陈佩霞将涉案房屋出卖给吴柔柔的公证委托书。同时重新办理了委托公证手续，委托王小程作为其代理人，代为办理上述房屋权属登记以及出售给案外人赵建华等事宜。同日，原告陈佩霞收取了赵建华支付的定金20万元，吴柔柔收取了赵建华支付的房款203万元。合同签订后，涉案房屋便交付赵建华管业。2012年10月，涉案房屋可以办理所有权登记手续。赵建华到房管部门办理涉案房屋所有权证时，被告知因原房屋系有限产权，需要补交超标房款后，才能取得完全产权，并办理涉案房屋的所有权登记手续。为此，赵建华要求本案原被告补交超标房款，但二人均予以拒绝。2013年3月20日，赵建华向温州市房产管理局缴纳了温州市鹿城区矮凳桥95号202室、205室房屋的超标房款144180.72元。2013年4月8日，涉案房屋所有权登记在被告潘慈霞名下。同年5月21日，涉案房屋所有权过户至案外人赵建华和柯金中名下。
另查明，案外人赵建华诉陈佩霞、潘慈霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月1日受理，同年8月9日作出（2013）温鹿民初字第788号民事判决，判决：一、被告陈佩霞于本判决生效之日起十日内返还原告赵建华代缴的超标购房款144180.72元并赔偿利息损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2013年4月11日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回原告赵建华的其他诉讼请求。因陈佩霞不服提起上诉，温州市中级人民法院经审理于2013年11月19日作出（2013）浙温民终字第1397号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决于2013年11月21日生效。后因陈佩霞未在判决确定期限内履行义务，赵建华向本院申请强制执行，现尚在执行中。
本院认为：出卖人对出卖的标的物负有瑕疵担保责任。经法院生效判决确认，案外人赵建华与本案原告陈佩霞就涉案房屋签订的《房屋买卖定金合同》合法有效，陈佩霞作为出卖人，对涉案房屋负有瑕疵担保责任。由于涉案房屋在领取所有权证时需要缴纳原拆迁房屋的超标房款，即涉案房屋在权属上存在瑕疵，且合同未明确约定诉争款项由赵建华缴纳，亦不足以认定赵建华签订合同时明知存在诉争款项并同意由其缴纳，故判令陈佩霞返还赵建华代缴的超标房款144180.72元及并赔偿利息损失。上述判决认定由本案原告陈佩霞作为出卖人承担瑕疵担保责任，但陈佩霞将涉案房屋出卖给赵建华非无源之木，不可能凭空而来，双方签订的房屋买卖定金合同不能孤立看待，而应结合涉案房屋权属来源及屡次交易经过综合考量。
探究涉案房屋权属来源及交易经过，该房屋系被告潘慈霞原有房屋被拆迁后所得安置房，被告潘慈霞作为原所有人同时也是拆迁安置关系中缴纳超标房款的义务人，其出卖涉案房屋理应承担瑕疵担保责任。本案争议在于法院判决确认陈佩霞承担出卖标的物瑕疵担保责任的情况下，是否可以要求原所有人即被告潘慈霞对其承担瑕疵担保责任。结合本案证据，陈佩霞在与赵建华签订合同时并未取得涉案房屋所有权，实际所有人系本案被告潘慈霞。根据公证的声明书及委托书，被告潘慈霞作为房屋实际所有人，先是委托陈佩霞办理将涉案房屋出卖给第三人吴柔柔的手续，再因涉案房屋被转卖而撤销原委托，再另委托他人办理将涉案房屋出卖给赵建华的手续。由此可见，涉案房屋经过多次买卖，而被告潘慈霞均为明知并已予配合，但无证据证明其已明确披露涉案房屋产权瑕疵或已明确约定诉争款项由买受人承担，故其应对买受人承担瑕疵担保责任。本案中虽无证据证明原被告间曾签订房屋买卖合同，但因原告与第三人系母女关系，且从被告处购买涉案房屋及转让给案外人赵建华的过程二人均系共同参与，故本案房屋买卖实质是原告与第三人作为一方向被告购买涉案房屋，再将其转卖给案外人赵建华。鉴于现法院生效判决已确认由原告陈佩霞向案外人承担瑕疵担保责任，故原告要求被告支付其承担的超标购房款及赔偿利息损失，合法有据，应予支持。但是，因原告在生效判决确定期限内未依法履行判决义务，造成损失扩大，故在超过判决确定履行期限后产生的利息损失应由其自行承担，即被告赔偿的利息损失应计算至上述赵建华诉陈佩霞、潘慈霞一案判决生效之日起十日后止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十条的规定，判决如下：
一、被告潘慈霞于本判决生效之日起十日内支付原告陈佩霞超标购房款144180.72元并赔偿利息损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2013年4月11日起计算至2013年12月1日）；
二、驳回原告陈佩霞的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3184元，由被告潘慈霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 李 元
人民陪审员 郭笑春
人民陪审员 陈丽微
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 胡蓓蓓
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款的规定：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百五十条的规定：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。