山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兖民初字第1564号
原告：杨传河，原兖州市毛纺厂下岗职工。
委托代理人：张心伟。（特别授权）
被告：温亚美，原兖州市毛纺厂下岗职工。
被告：王立生，济宁市兖州区住房和城乡建设局职工。（两被告系夫妻关系）
委托代理人：戴云峰，山东滋阳律师事务所律师。（特别授权）
原告杨传河与被告温亚美、王立生房屋买卖合同纠纷一案，原告杨传河于2014年7月21日起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告杨传河的委托代理人张心伟，被告温亚美，被告王立生的委托代理人戴云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨传河诉称，被告温亚美、王立生系夫妻关系。2001年9月9日，原、被告签订一份协议书，按照合同约定：被告将所有权属于自己的位于兖州振华路毛纺厂宿舍4号楼东单元103室，面积49.11平方米，作价14400元，卖给原告【房权证号：兖房改字（97）第194**号】。原告于签订合同时将14400元的购房款付给了被告，被告将该房屋和房屋所有权证交付给了原告。原告一直居住至今。现在原告欲对该房屋办理过户手续，被告不予配合，导致原告利益不能实现。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求一、依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效。二、判令被告协助原告办理房产过户手续。
被告温亚美辩称，首先，本案所诉争的房屋系两被告的夫妻共同财产，系共同共有。被告温亚美未征得被告王立生的同意与原告签订协议书，事后也未得到被告王立生的追认。被告温亚美没有独立的处分权。被告温亚美的行为侵犯了被告王立生的合法权益，其行为是无效的民事行为。原、被告所签订的协议无效。其次，原、被告在协议书上写明的“2011年9月9日起，与原房主温亚美不再发生任何经济纠纷，如（过户、换证、维修等）无关。”由此可见，原告不能起诉被告。原告于2013年底找到被告要求协助办理过户手续，被告要求退房，双方发生争议。最后，从协议内容看，虽有房屋转让的表述，但从“过户、换证、维修等无关”字面理解，被告认为是租赁性质。综上，原告的诉求无事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王立生辩称，被告温亚美与原告签订协议书，处分的是两被告的夫妻共同财产。被告王立生一直不知情，也不同意处置该套房屋。被告温亚美与原告签订协议书应属于无效合同。综上，原告的诉求无事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告温亚美、王立生系夫妻关系。1995年10月31日，被告温亚美向原兖州市毛纺织总厂交纳了购房款10039.26元。1997年8月26日，被告温亚美与原兖州市毛纺织总厂（已破产，由兖州市毛纺织总厂破产案件财产清算组管理）签订公房出售协议书，通过福利分房分得位于兖州振华路宿舍区的房屋一套，幢号4，房号103，房屋建筑面积为49.11m2。产权证为兖房改字（97）第19407号。该房屋建成年代为1988年。
2001年9月份，被告温亚美欲出售本案所争议房屋，通过中间人褚金红的介绍，原告表示愿意购买该处房屋。2011年9月9日，经原告杨传河与被告温亚美协商，签订了协议书，内容为：“2001年9月9日，毛纺厂职工温亚美转让给毛纺厂职工杨传河4#楼东单元103室，产权证号（原产权证号00673），即2001年9月9日起与原房主温亚美不再发生任何经济纠纷，如（过户、换证、维修等）无关。同意本协议书请双方签辽盖章后生效。注：转让价格壹万肆仟元整卖房人温亚美、买房人杨传河、证明人褚金红本协议一式两份2001.9.9”。原告杨传河、被告温亚美、中间人褚金红分别在协议书上签名并按捺手印。同时，原告将14000元房款及400元有线电视费交付给被告温亚美。合同签订后，被告温亚美将房权证及房屋交付给原告，原告一直居住使用。
庭审中，中间人褚金红到庭作证，证明其介绍原、被告买卖房屋签订协议、交付房屋、权属证等过程。被告温亚美抗辩称交付原告使用该房屋系租赁性质，但其未能提供相关证据。庭审后，被告温亚美提供其《公房出售协议书》，认为其协议价格明显低于房屋总价款，且原、被告买卖的房屋系福利分房，其个人只享有60%的产权。原告则主张原、被告在房屋买卖协议中已经约定购买的是“4#楼东单元103室”的房屋，并且亦约定以后发生的任何费用即协议书中约定的过户、换证、维修等均由原告承担。
上述事实，主要根据原告提供的协议书、证明、产权证复印件，被告提供公房出售协议书、收据等以及庭审查证的事实予以认证，其材料已附入卷宗。
本院认为，本案的审理焦点问题主要有以下几个方面：
一、房屋买卖合同的效力问题。房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权与他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告行使权利和履行义务应当遵循诚实信用的原则。2001年9月9日，原、被告签订协议是双方当事人真实意思表示。原、被告之间房屋买卖协议未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。
被告温亚美接受原告杨传河给付14400元房款并交付该房屋，原告杨传河随即取得了该房屋的相关权利。被告王立生提出未经其签字同意处置该夫妻共同财产，认为原告与被告温亚美所签订的协议书应属于无效协议。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。原告已经居住使用该房十三年之久，特别是被告王立生从未向有关部门反映或向人民法院起诉主张其权利，被告的行为足以让原告相信出卖诉争房屋是两被告夫妻共同的意思表示，被告自己签字的行为亦有表见代理行为。被告温亚美、王立生抗辩房屋买卖协议无效的意见，本院依法不予采纳。
二、对原、被告诉争的房屋被告是否应协助办理过户手续。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记的不发生效力。我国民事法律规定诚实信用的基本原则和维护市场正常交易、保持民事法律关系稳定性的立法精神。原告已按合同约定履行其相应的义务，并未有违反合同的行为，而被告也已交付讼争房屋，原告亦已实际使用多年。从被告取得房屋产权有能力协助原告办理产权转移手续，却拒不履行协助过户义务的行为判断，被告是在恶意阻止合同顺利履行，从维护守约方合法权益考量，被告应协助原告办理该房屋的产权过户手续。在被告不履行协助过户义务时，买受人可向法院起诉要求出卖人协助办理房屋的过户手续。现原告杨传河诉讼来院要求两被告协助原告办理房产过户手续应依法予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告杨传河与被告温亚美于2001年9月9日签订的协议书有效。
二、被告温亚美于本判决生效后三十日内协助原告杨传河办理坐落于济宁市兖州区振华路原兖州毛纺织厂宿舍区4号楼东单元103室房屋一套［房屋建筑面积为49.11㎡，产权证号为：兖房改字（97）第19470号］的房屋所有权人变更登记手续；办理房权过户手续的费用由原告杨传河承担。
案件受理费175元，由原告杨传河负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 田 新
审 判 员 吕 杰
人民陪审员 孟宪亮
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 高会娟