西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莲民二初字第00008号
原告耿鸣，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住河北省辛集市。
委托代理人丛培学、刘黎明，陕西九州同律师事务所律师。
被告西安骏腾房地产营销策划有限公司，住所地西安市。
法定代表人陈严伟，系该公司总经理。
委托代理人张贺才、周洁，陕西博硕律师事务所律师。
原告耿鸣诉被告西安骏腾房地产营销策划有限公司（以下简称骏腾公司）租赁合同纠纷一案，本院2012年10月16日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告耿鸣的委托代理人丛培学、刘黎明，被告骏腾公司的委托代理人张贺才、周洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耿鸣诉称，2012年4月12日原、被告签订了《西安假日国际租赁合同》，合同约定：原告租赁被告位于西安市莲湖区XX街XX号X商铺，总面积为34.6平米；原告向被告支付的半年租金费用为58128元，履约保证金19376元；第一次租金自原告开业时起计租。原告按照合同约定向被告预付了77504元，且对商铺进行了装修，尚未开业。合同签订后，被告未履约，主要是：被告交付给原告装修的商铺面积为23.18平米，与合同约定相差11平米；被告在宣传时所承诺的一流硬件、品牌宣传、周边设施等全部没有实现；原告后来才知晓被告根本不是所出商铺的所有人或承租人，被告对于出租给原告的商铺并无任何处分权限。而在双方租赁合同签订之初，被告也并未将上述大事项告知原告。故原告诉至法院请求：1判令解除原、被告签订的《西安假日国际租赁合同》；2判令被告返还已预收取的租金77504元；3、判令被告赔偿原告损失10000元，并要求被告承担本案的诉讼费。
法庭审理中，原告变更诉讼请求第一项为：请求依照合同法第四十八条确认原、被告间的《西安国际假日租赁合同》已被撤销。
被告俊腾公司辩称，放弃原告当庭变更诉讼请求的答辩期。认为原告变更的诉讼请求不成立，根据合同法第54条的规定，当事人请求撤销合同，应当由法院或仲裁机构处理，故双方当事人只有合议解除合同的权利，且被告也从来没有行使过撤销权，被告不存在任何违约行为；即便是根据合同法48条规定的撤销权，原告也没有向权利人进行催告。原告诉状中提到的商铺面积相差11平米不属实，商铺总面积包含公摊面积，且交付商铺时原告也没有提出异议。答辩人对商铺没有处分权也不是事实，因为答辩人是受武XX的委托作为隐名代理人行使代理权，况且法院已经对租赁标的物产权及转租情况进行了调查，产权清晰，转租合法。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2012年4月12日原告耿鸣与被告骏腾公司签订西安假日国际租赁合同一份，约定耿鸣承租骏腾公司提供的位于西安市莲湖区XX街XX号X号商铺，总面积34.6平方米，用于原告经营女装，租赁期限为二年，租金每半年结算一次，先付后用。第一次租金自开业时起计租，以后每个支付期需提前一个月交清。租金每月每平方米280元，半年租金费用为58128元。每两年递增7%。原告在合同签订时向被告交纳履约保证金19376元。被告权利义务为，原告逾期7日不缴纳租金和综合服务费，被告有权利解除租赁合同；原告权利义务为，原告在承租的营业场地从事经营活动应办理工商、税务登记，取得合法经营资格，并依法向国家纳税。合同还约定，乙方（耿鸣）如果在租赁期间提出解除本合同，应提前3个月书面通知甲方（骏腾公司），并向甲方支付违约当年一个月租金与综合管理费之和作为赔偿金；租赁期间，乙方有未经甲方同意，中途擅自退租的等行为发生的，履约保证金不予退还。合同签订后，被告向原告交付了商铺，原告于2012年4月12日签订合同当日向被告交纳了6个月租金58128元及履约保证金19376元。
2012年6月26日被告向原告送达要求解除合同答复函、披露实际出租人武XX的告知函各一份。主要内容：耿鸣……因您要求解除《西安假日国际租赁合同》的行为已经构成违约，在您照法律规定和合同约定承担违约责任的前提下，同意与您解除《西安假日国际租赁合同》……披露函将合同实际出租人及相关情况向原告披露如下：1武XX与西安XX有限公司存在租赁合同关系，是《西安假日国际租赁合同》的实际出租人；2被告公司与原告签订合同是受武XX委托并经公正……“受托人在上述委托权限内所办理的事宜、所签署的文件，委托人均表示认可，并承担由此产生的一切法律后果”；3被告公司受托后与原告签订《西安假日国际租赁合同》并将租金如数交给武XX；4由于签订和履行《西安假日国际租赁合同》所引起的任何纠纷，均应由武XX先生解决，所产生的法律后果也应由武XX承担。原告认可收到上述函件的事实，但坚持该函件系针对其口头提出要求撤销双方租赁合同并非解除合同发生。经询，原告表示在该商铺交付由其经营期间无人向其主张对商铺的权利，其在听说被告没有转租权时要求撤销合同，并于2012年6月初即向被告提出撤销合同，于6月25日自行撤柜，于同年7月将其经营货物取回。原告退场时未与相关人员进行交接手续。
另查，2012年3月13日，武XX与骏腾公司的法定代表人陈严伟经西安市公证处公证办理委托书一份，内容：兹委托陈严伟代理招商西安市莲湖区XX街xx号X地上一层内面积共265平方米，此招商事宜由陈XX全权负责、租赁。受托人在上述委托权限内所办理的事宜，所签署的文件，委托人均表示认可，并承担由此所产生的一切法律后果。武XX对上述公证的委托书出具补充委托书一份，内容为：兹委托骏腾房地产营销策划有限公司负责代理招商西安市莲湖区北大街88号假日国际商场地上一层商铺，面积共265平方米，此招商事宜由骏腾房地产营销策划有限公司负责租赁。因公证书编号西证民字第1917号制式内容无法更改，由此产生一切的责任由委托人自行承担，特此申明。授权有限期：2012年3月1日至2017年3月1日。
2012年3月12日，承租方武XX（乙方）与出租方西安阔源商贸有限公司（甲方，以下简称阔源公司）签订西安假日国际租赁合同一份，约定武XX承租阔源公司位于西安市莲湖区XX街XX号XX商铺（包括原告承租商铺），总面积为144.5平方米，用于乙方在甲方商场内经营女装，租赁期限为二年，租金每半年结算一次，先付后用，合同还约定了双方的权利义务等内容。
经本院（2013）莲民一初字第00076号已生效民事判决书认定：本案租赁商铺房产所有权单位西安万业房地产开发有限公司于2011年6月28日与西安阔源商贸有限公司的法定代表人潘XX签订假日国际公寓商业房租赁合同一份，约定将位于西安市莲湖区XX街XX公寓一、二层商业用房、建筑面积4895平方米出租给潘X，合同约定了双方的权利义务等内容。庭后经本院向西安万业房地产开发有限公司调查，其认可潘X代表西安X商贸有限公司与其签订的租赁合同的真实性，且对于西安X商贸有限公司转租武XX的行为表示认可。商场整体开业时间为2012年5月7日。
上述事实，有租赁合同、收据、房屋产权证明、公证书、委托书、证人证言、答复函及本院调取的调查笔录、质证笔录、武XX与西安阔源商贸有限公司签订的西安假日国际租赁合同、西安X商贸有限公司的法定代表人潘X与西安X房地产开发有限公司签订假日国际公寓商业房租赁合同，以及庭审笔录等在卷为证。
本院认为，原、被告签订的西安假日国际租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规相关规定，应合法有效。被告举证武XX委托被告招商租赁商铺的经西安市公证处公证的委托书、武XX的补充委托书、西安假日国际租赁合同、合同附件、（2013）莲民一初字第00076号民事判决书，以及本院调取的法院谈话笔录等，能够证明被告是受武XX的委托，对武XX通过合法租赁取得的包括本案诉争商铺在内的商铺进行招商租赁，原告认为被告对出租商铺无使用权、存在欺诈行为无据，诉称理由不成立；原告庭审中变更诉讼请求坚持要求确认原、被告间《西安国际假日租赁合同》因效力待定，由其即善意相对人发出通知向被告行使合同法第四十八规定的撤销权，认为合同已经被撤销，原告无证据证明其在权利人被披露后于法定期间向权利人进行催告，要求撤销无权或越权代理的行为；且武XX与陈严伟、被告俊腾公司均签订委托书，注明委托事由及权限，故双方委托行为真实有效，委托事项和内容已经经权利人追认认可，并由被告向披露原告，效力及予合同签订时，故原告认为应依照《中华人民共和国合同法》第四十八条无权代理或越权代理与他人订立合同为可撤销事项理由不成立，其请求依法确认原、被告间的《西安国际假日租赁合同》已被撤销的诉讼请求无证据证明，本院依法不予支持。原告坚持认为2012年6月26日被告向原告送达要求解除合同答复函，系被告根据其要求撤销合同而发，非因要求解除合同而发，被告发出同意解除合同的函，原、被告双方已无继续履行合同的意思，应认定双方租赁合同已于2012年6月26日协议解除；按照合同第8条第1款约定，乙方（耿鸣）如果在租赁期间提出解除本合同，应提前三个月书面通知被告，并向甲方支付通知期3个月及违约当年1个月共4个月租金38752元与综合管理费2076元之和作为赔偿金，合计40828元。商场整体开业时间为2012年5月7日，原告应自2012年5月7日开始记租，因被告认可原告5月底6月初提出解除合同，故原告应依约支付被告开业至提出解除租赁合同期间一个月租金9688元，原告共交纳6个月租金58128元，故被告应退还原告租金为7612元；按照合同约定，履约保证金不予退还，故原告要求退还履约保证金19376元，本院依法不予支持。原告还主张赔偿装修损失10000元，双方租赁合同对装修事宜未做具体约定，原告装修的商铺系用于自己经营，且原告系自行退场，其要求赔偿装修损失的事实依据和法律依据均不足，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十一条、第七十七条、第九十三条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十一条之规定，判决如下：
一、驳回原告耿鸣要求确认《西安国际假日租赁合同》已被撤销的诉讼请求；
二、本判决生效之日起十日内，被告西安俊腾房地产营销策划有限公司退还原告耿鸣租金7612元；
三、驳回原告耿鸣要求被告西安俊腾房地产营销策划有限公司返还已预收取的租金77504元的诉讼请求；
四、驳回原告耿鸣要求被告西安骏腾房地产营销策划有限公司赔偿损失10000元之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1880元（原告已预交），由原告耿鸣承担880元，由被告承担1000元。被告在执行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 援
代理审判员 苏亦南
代理审判员 郭富丽
二〇一三年七月十二日
书 记 员 陈 涛
附法律依据：
《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十八条之规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后已被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的视为拒绝追认。合同被追任何之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十一条之规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分追认权的，该合同有效。
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