湖南省桂东县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1027民初字316号原告：王小明委托诉讼代理人：扶绍平，桂东县天鹰法�服务所法律工作者。被告：湖南九塘隆房地产开发有限公司桂东分公司，住所地桂东县沤江镇桂花大道。法定代理人：欧龙才，该公司负责人。委托诉讼代理人：钟立真，湖南又一村律师事务所律师。原告王小明与被告湖南九塘隆房地产开发有限公司桂东分公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小明向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金18630.5元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月10日，原告购买被告位于桂东县沤江镇草堂�的项目名学府华庭小区的一预售商品房，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告支付被告该商品房总价款326，851元，被告应当于2016年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，若逾期交房，逾期超过90日后，被告按日向原告支付房价款万分之三的违约金。原告已按约支付房款，可被告至今仍未交付合同约定的商品房给原告使用。被告已经构成违约，理应承担逾期交房的违约责任。故起诉到法院请求判如所请。被告湖南九塘隆房地产开发有限公司桂东分公司辩称，1、原告向法院提起诉讼后，被告已于2016年8月14日向原告交房；2、原告主张要求被告支付逾期交房违约金的请求没有事实和法律依据，造成逾期交房的原因是由于政府提供给学府华庭小区建设的这块土地内尚有未征收的土地，导致小区配套设施建设和消防通道建设无法施工，房屋验收被迫顺延，按照双方签订的《商品房买卖合同》第8条第2款第2项约定，由于政府原因造成工期延长的，则交房可以相应顺延。故被告不应承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求；3、本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交第二组证据，即《首付款收款凭证》和《住房公积金职工住房委托贷款合同》，拟证明原告履行了合同约定的付款义务，被告认为该证据只能证实原告方贷款买了房，无法证实原告贷款入了被告账户，本院认为《首付款收款凭证》中收款方为被告，并加盖了被告方公章，《住房公积金职工住房委托贷款合同》中贷款用途为购房，其�押物为原告在本案中主张权利的商品房，且结合庭审情况，被告对原告已付款购房这个事实不持异议，故对该份证据本院予以认定，能证明原告已完全履行付款义务的事实；2、对原告提交第三组证据，即罗贵福和袁中娥与被告方签订的《商品房买卖合同》，拟证明被告与罗贵福和袁中娥约定的交房时间一致，被告认为该证据是复印件，真实性无法核对，且与本案没有关系性，本院认为该份证据系案外第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，应属于另一法律关系，与本案没有关联性，本院不予采信；3、对被告提交的第一组证据，即桂东县教育新区建设工程指挥部和桂东县国土资源局共同出具的《证明》，拟证明学府华庭内有未征收完整的土地，导致消防通道不能如期完工，原告认为该证据不符合单位作证的证据形式，单位不能联合作证，且单位作证必须有单位法人代表签字，本院认为单位出具的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，该证据仅有单位印章，无单位负责人和制作人员的签名或者盖章，本院不予采信；4、对被告提交的第二组证据，即被告分别于2015年4月18日、2015年12月18日向桂东县人民政府提交的两份《请示》，拟证明被告发现学府华庭内有未征收的土地后，已及时向政府反应情况，原告认为该组证据系复印件，真实性无法核对，且该《请示》不能证明被告履行了职责，本院认为该两份请示内容与庭审查明的事实和本院前往桂东县住房和城乡建设规划局、桂东县国土资源局调取的证据相互佐证，能证明被告在商品房开发过程中发现有未征收完整的土地后，向政府请示要求尽快征收尚未征收完整土地的事实，本院予以采信；5、对被告提交的第三组证据，即《国有土�使用证》和《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，拟证明被告开发的学府法庭项目已通过合法手段取得了土地使用权，原告对该组证据真实性无异议，但认为该组证据与本案无关，本院认为该组证据能证实被告合法、完整取得了争议商品房的建设用地使用权，与本案具有关联性，本院予以采信；6、被告提交的第四组证据，即《商品房预售许可证》，拟证明被告合法取得了商品房预售资格，原告认为该证据与诉争商品房项目内有未征收完整的土地这个事实相互矛盾，且与本案无关，本院认为该组证据能证实被告合法取得了争议商品房的预售许可权，与本案具有关联性，本院予以采信；7、被告提交的第五组证据，即《检验报告》七份和《施工日记》一本，拟证明诉争商品房的主体工程及相关附属工程在约定交房日期半年前就全部竣工了，仅因消防通道原因才�致逾期交房，原告认为该组证据没有在举证期限内提交，拒绝质证，本院认为该组证据与本院依法调取的证据和庭审查明的事实相互佐证，但该证据仅能证明被告在与原告约定的交房日期之前完成了诉争商品房的部分工程，本院对检验报告所列工程项目在与原告约定的交房日期之前已完成予以采信。8、被告提交的第六组证据，即2016年10月18日被告向桂东县人民政府提交的《请示》一份，拟证明政府很重视这个土地征收问题，原告认为该组证据没有在举证期限内提交，拒绝质证，本院认为该份请示内容与庭审查明的事实和本院前往桂东县住房和城乡建设规划局、桂东县国土资源局调取的证据相互佐证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年3月10日，原告王小明与被告湖南九塘隆房地产开发有限公司桂东分公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于桂东县沤江镇草堂村学府华庭小区第4栋14层05号商品房预售给原告，房屋总价款326，851元，该合同第八条约定被告应于2016年1月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，且还约定如遇严重恶劣天气等非被告主观原因或政府原因造成工期延长等一系列特殊原因，被告可以据实予以延期。第九条约定了被告逾期交房的违约责任，被告若逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告在原告向本院起诉后，于2016年8月14日向原告交付了房屋，交房时因消防通道建设未完成仍未通过房屋综合验收。另查明，被告于2012年10月通过网上竞拍取得该争议商品房的国有土地使用权，被告在开发建设期间发现政府提供的该宗土地内尚有约920平方米，涉及5户居民的土地未征收完整，导致配套设施消防通道建设无法顺利完成，被告先后于2015年4月18日、2015年12月28日、2016年10月18日分别向桂东县人民政府打报告请示，请求政府尽快征收诉争商品房开发项目内尚未征收完整的土地。桂东县人民政府在征收过程中因涉及个别居民的拆迁补偿问题一直无法谈妥，导致征收问题一直拖延未决。被告于2015年10月份就已完成了诉争商品房的主体工程及除消防通道以外的其他附属工程，因该土地征收不完整，导致消防通道建设无法打通，而消防通道验收是房屋验收合格的必要条件。本院认为，被告湖南九塘隆房地产开发有限公司桂东分公司与原告王小明签订《商品房买卖合同》，将正在建设中的商品房预先出售给原告王小明，故本案应属商品房预售合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为合法有效合同，双方均应严格依照合同约定履行各自的义务。本案原告已按约履行了全部付款义务，且在《商品房买卖合同》第九条约定了被告逾期交房超过90日，原告有权要求解除合同，也有权要求继续履行合同，并约定了被告的违约责任，本案被告没有在约定的时间内交房，且逾期在90日以上，故对原告请求被告继续履行合同的主张，本院依法予以支持。对被告逾期交房是否应当承担逾期交房违约责任问题，本院认为关键是看被告逾期交房原因是否属于《商品房买卖合同》第八条第二款约定的被告可以延期交房的情形，《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定：“由于严重恶劣天气等非被告主观原因或政府原因造成工期延长，则交房期相应顺延。”本案中，被告通过合法手段取得诉争商品房的国有土地使用权，在开发建设诉争商品房期间发现该土地内尚有部分未征收完整的土地，被告多次向桂东县人民政府请示要求尽快征收该土地，因个别居民的拆迁补偿问题无法达成一致意见，桂东县人民政府至今仍未将该块土地征收完整，该土地直接导致诉争商品房的消防通道无法建设完工，而消防通道建设是诉争商品房通过综合验收达到交房要求的必要条件。本院认为，诉争商品房的延期交房是因消防通道的土地征收拆迁问题所致，而该土地的征收拆迁需由桂东县人民政府相关部门组成的拆迁人完成，系非出卖人所能控制的政府行为，属于双方在《商品房买卖合同》第八条中约定的可以据实予以延期的事由，本院对被告答辩请求以政府行为据实予以延期的事由依法�以支持。被告在原告向本院起诉后，于2016年8月14日在消防通道尚未建设完成，房屋综合验收未通过的情况下向原告交付了房屋，原告亦已接收房屋并认可这个事实，故原告主张要求被告支付逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。消防通道建设关系整个学府华庭小区住户的人身财产安全，亦系诉争商品房通过综合验收的必要条件，被告虽已向原告交房，但理应积极向桂东县人民政府争取尽快征收完成尚未征收完整的土地，早日打通消防通道，通过房屋综合验收，全面履行合同尚未履行完毕的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定、判决如下：一、被告湖南九塘隆房地产开发有限公司桂东分公司继续履行与原告王小明于2015年3月10日签订的《商品房买卖合同》所约定的尚未履行完毕的义务；二、驳回原告王小明要求被告湖南九塘隆房地产开发有限公司桂东分公司承担违约金18630.5元的诉讼请求；案件受理费266元，由原告王小明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  丁锦超代理审判员  郭彬彬人民陪审员  郭名德二〇一七年三月十三日代理书记员  雷红林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。