广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2979号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市金顺诺物业管理有限公司。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林豪。
原审第三人潘良泉。
原审第三人深圳市志信家具有限公司。
上诉人深圳市金顺诺物业管理有限公司（以下简称金顺诺公司）因与被上诉人林豪、原审第三人潘良泉、原审第三人深圳市志信家具有限公司（以下简称志信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1951号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人潘良泉、深圳市志信家具有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年12月8日，林豪（作为承租方）与金顺诺公司（作为出租方）签订《房产租赁合约》一份，约定，金顺诺公司同意将座落在某工业区某单位的房屋及其设备在良好状态下租给林豪作为网吧办公。涉案房屋建筑面积960平方米，租赁期限为6年，即从2012年1月1日至2017年12月30日止。金顺诺公司给予50天免租装修期，从2012年2月21日起正式算租金。租金为每月16320元，每月租金须于5日之前交给金顺诺公司。逾期10天未交，从拖欠之日起向金顺诺公司支付违约金，违约金额为拖欠天数乘以当月总费用的5‰。在签订该合同时，林豪即时向金顺诺公司支付2个月押金及1个月租金，共计48960元。金顺诺公司须于2012年1月1日或之前将该物业交于林豪使用。合同还约定，林豪自行办理承租房屋二次消防，金顺诺公司有义务协助林豪提供办理所需资料。林豪在申请二次消防过程中因金顺诺公司主体消防原因造成林豪二次消防无法办理，因此造成的损失由金顺诺公司承担。该合同向深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室办理了备案手续。
上述合同签订后，林豪于同日向金顺诺公司支付涉案房产的押金32640元。2012年2月4日，金顺诺公司出具《承诺书》一份，承诺同意将林豪承租的物业延期到2012年4月1日起正式算租金。2012年3月林豪补2000元交给金顺诺公司。2012年4月28日，金顺诺公司将该《房产租赁合约》申请注销备案。
金顺诺公司分别于2012年3月25日、2012年4月12日向林豪发出《催款通知》各一份，称林豪2012年3月和4月的租金未交，每个月的租金16320元，共计32640元。
另查明，涉案房产未取得相关职能部门颁发的《房产租赁合约》或建设用地规划许可证、建设工程施工许可证。林豪、金顺诺公司及第三人称涉案房产�产权人为案外人潘良泉，潘良泉的儿子是志信公司的法定代表人。2011年11月2日志信公司出具《授权书》一份，载明志信公司授权金顺诺公司出租涉案物业。另外，双方在庭审中均确认涉案房产原先的设计用途为工业厂房。
林豪称涉案房产因改变了用途无法办出网吧办公用途的消防许可证，并且金顺诺公司一直没有将涉案房产的钥匙交付给林豪使用，林豪从未使用过涉案房产。金顺诺公司则称因为林豪承租的厂房不需要钥匙进入，也没有其它设备。因此，林豪可以随时进入涉案厂房，而且从《承诺书》和《借条》可以证明金顺诺公司已经履行交付涉案房产的义务。原审法院认为，金顺诺公司没有将涉案房产的钥匙交付给林豪，双方均未能提供交付厂房的书面证明，《承诺书》和《借条》亦不能证明金顺诺公司已经交付房产的事实。因此，对于金顺诺公司称已经交付房产的陈述，原审法院不予采信。原审法院认定涉案房产金顺诺公司未交付给林豪使用。
再查明，2012年2月14日，案外人张小x、蔡金x出具《借条》一份，称向金顺诺公司借阅“深圳市横岗镇泉x家私厂”设计图纸一套，共15张原件。金顺诺公司在庭审中口头称上述两个案外人是林豪的员工，但林豪予以否认。
林豪向原审法院提起本案诉讼，请求判令金顺诺公司：1、退还租赁押金32640元；2、承担本案诉讼费。
深圳市金顺诺物业管理有限公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除金顺诺公司与林豪于2011年12月8日签订的《房产租赁合约》；2、林豪支付拖欠的租金和违约金至本判决生效之日止（暂计至2012年5月21日，拖欠租金人民币48960元、违约金人民币14688元）；3、林豪承担金顺诺公司租金损失32640元；4、林豪返还“深圳市横岗镇泉x家私厂�设计图纸原件15张；5、林豪承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，林豪与金顺诺公司签订的《房产租赁合约》所涉及的标的物是未取得房地产证或建设用地规划许可证、建设工程施工许可证或其他合法手续的建筑物，该建筑物的建造、出租、转让行为违反了我国法律、行政法规的强制性规定，而且房地产使用性质也被擅自改变，因此双方签订的《房产租赁合约》因违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。基于合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，林豪请求金顺诺公司退还押金32640元的请求，于法有据，原审法院予以支持。因涉案房产未交付给林豪使用，因此，金顺诺公司反诉要求林豪支付租金、违约金和租金损失的主张，缺乏事实依据和法律依据，原审法院予以驳回。另外，金顺诺公司反诉要求林豪返还“深圳市横岗镇泉x家�厂”设计图纸一套共15张的主张，属于另一个法律关系，金顺诺公司应该另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，判决：一、确认林豪和深圳市金顺诺物业管理有限公司于2011年12月8日签订的《房产租赁合约》无效；二、深圳市金顺诺物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还林豪押金32640元；三、驳回深圳市金顺诺物业管理有限公司的反诉请求。案件受理费1024元，反诉费1103.6元，均由深圳市金顺诺物业管理有限公司承担。
上诉人深圳市金顺诺物业管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1951号民事判决；2、金顺诺公司无需退还林豪押金32640元；3，解除金顺诺公司与林豪于2011年12月8日签订的《房产租赁合约》；4、林豪向金顺诺公司支付拖欠的租金和违约金至本判决生效之日（暂记至2012年5月21日，拖欠租金人民币48960元，违约金人民币14688元）；5、林豪承担金顺诺公司房屋租金损失32640元；6、林豪返还金顺诺公司“深圳市横岗镇泉x家私厂”设计图纸15张；7、林豪承担本案一审、二审全部诉讼费。
上诉事实与理由：一、原审法院以标的物未取得房产证或建设用地规划许可证为由认定双方签署的房产租赁合约为无效合同事实认定错误，适用法律错误。双方签署的租赁合同是双方真实意思表示，金顺诺公司如约交付了主体消防验收合格的标的物，并为林豪办理了租赁合同备案等相关手续。金顺诺公司交付的标的物在消防各方面符合法律规定的商业用途的基本要求。另外，涉案标的物未取得房产证属于历史遗留问题，有明确的权属人，且2004年3月4日，最高人民法院公布针对云南省高级人民法院请示作出的《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（（2003）民一他字第11号），认为根据《合同法》及其司法解释（一）的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。所以原审法院认定合同无效事实认定错误，适用法律错误。双方合同为有效合同，林豪未按约定履行合同，应承担违约责任，金顺诺公司有权要求解除合同并要求林豪赔偿损失。二、原审法院认定涉案标的物未实际交付事实认定错误。双方签署的合同明确约定了交付时间，承诺书也已经证明林豪已经实际控制了涉案标的物，否则不可能同意交纳涉案标的物的管理费。所以，林豪理应按照双方合同约定按时支付房屋租金。三、原�法院认定返还设计图纸属于另一法律关系事实认定错误，适用法律不准确。张小x、蔡金x为林豪的员工，其两人的行为属于职务行为，且借阅是为装修涉案标的物做参考，与本案有直接关系，理应在本案中处理。
林豪口头答辩称：请求法院依法驳回金顺诺公司的各项上诉请求。
原审第三人潘良泉、深圳市志信家具有限公司未到庭参加诉讼亦未提交书面参诉意见。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，林豪与金顺诺公司签订的《房产租赁合约》中约定的租赁物至一审辩论终结前未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《房产租赁合约》应认定为无效，原审判决对《房产租赁合约》的性质认定正确，本院予以维持。
双方�赁合同无效，金顺诺公司应将收取的32640元租赁保证金返还给林豪。金顺诺公司请求不予退还租赁保证金缺乏合同依据，本院不予支持。
金顺诺公司请求林豪支付拖欠的租金、违约金及租金损失。一方面，双方《房产租赁合约》中明确约定涉案租赁房屋的用途为“网吧办公”，即为商业用途。而涉案租赁房屋原先设计用途为工业厂房，不符合租赁合同约定的使用用途；另一方面，金顺诺公司作为出租人应对已交付租赁物承担举证责任，金顺诺公司既未提交已交付租赁物的证据，亦不能证明林豪已实际使用租赁物，应承担举证不能的不利后果。综上，金顺诺公司上述请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
金顺诺公司请求林豪返还“深圳市横岗镇泉x家私厂”设计图纸。金顺诺公司提供的《借条》上签名的借阅人为张小x、蔡金x，现并无证据证明张小x、蔡金x为林豪聘用的职工或借阅图纸是受林豪委托，金顺诺公司的上述请求，本院不予支持，金顺诺公司可另循法律途径解决。
综上所述，金顺诺公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2127.6元，由金顺诺公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 许 莹 姣
二〇一三年三月十一日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。