贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民终664号上诉人（原审被告）贵州坤元置业投资有限公司，住所地贵州省毕节市金沙县城关镇黎明路与长江大道交汇处，统一社会信用代码：915205230784747838。法定代表人孔跃峰，该公司总经理。委托代理人（特别授权）唐波，贵州名城（金沙）律师事务所律师。委托代理人徐静，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）王德芬，女，1964年10月20日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）ＸＸ乾，男，1957年9月13日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被上诉人王德芬、ＸＸ乾的委托代理人（特别授权）王华，北京中银（贵阳）律师事务所律师。被上诉人王德芬、ＸＸ乾的委托代理人（特别授权）秦开洪，北京中银（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵州坤元置业投资有限公司（以下简称：坤元公司）因与被上诉人王德芬、ＸＸ乾商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2016）黔0523民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告王德芬、ＸＸ乾起诉请求：1、请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金8370.97元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年8月19日原告与被告坤元公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：“原告向被告购买其所开发的位于金沙县××路××星城楼××号房屋，房屋总价款为433729元，交房时间为2015年12月30日”。该合同第十三条特别约定，如果逾期交付房屋的，逾期在30日内，按全部已付房款的万分之一支付违约金；逾期超过30日的，原告有权退房。如原告要求继续履行合同的，自合同约定交付之日起至实际交付之日止，被告按全部已付房款的万分之一向原告支付违约金。前述合同签订后，原告即按照合同约定履行全部付款义务，但被告并未按期向原告交付房屋。2016年7月1日，被告及其委托的物管公司在涉案楼盘张贴通知，告知各位业主正式交房，但原告与其他业主共同到被告售楼部，要求被告提交《商品房买卖合同》约定的交房相关手续，如建筑工程合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》等，被告未能提供前述文件，也未向原告书面说明未能按期交房的原因，原告因此拒绝接房。原审被告坤元公司辩称，1、被告坤元公司于2016年7月1日交付房屋是客观存在的事实，逾期交房的原因是不可抗力；2、被告坤元公司认为迟延交房主要因素是不可抗力，逾期交房不应承担责任。对于原告诉请被告坤元公司支付逾期交房违约金，被告坤元公司认为原告计算不符合约定，应不予支持。原审经审理查明：2015年8月19日原告王德芬、ＸＸ乾与被告坤元公司签订《金沙县商品房买卖合同》，该合同主要内容约定“原告王德芬、ＸＸ乾购买被告坤元公司所建设开发的美丽星城第1-8-5号房屋一套，面积132.72平方米，价格433729元，付款方式为公积金贷款，原告王德芬、ＸＸ乾向被告坤元公司支付首付款130729元，余款303000元以公积金贷款支付。被告坤元公司应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房，如逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之一的违约金。”合同约定交房时间是2015年12月30日，被告坤元公司于2016年7月1日书面通知买受人正式交房，逾期交房181天。《金沙县商品房买卖合同》签订后，原告王德芬、ＸＸ乾付清房款433729元（其中首付款130729元于2015年8月15日支付，公积金贷款303000元）。被告坤元公司在其提供的《关于美丽星城供配电设施建设有关问题的请示报告》中表示，被告坤元公司对《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等有关政策文件不了解，仍以为新建住宅小区供配电设施可由开发建设单位自行确定施工单位，不知道按《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第二十一条的规定：新建住宅小区供配电设施建设，应当在发展改革、能源、能源监管部门的指导、监督下，依法通过公开招标，择优选择具有相应资质的施工、监理单位及设备材料供应商，因此，未及时申请供电部门组织招标。原审认为，首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告签订的《金沙县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。原告王德芬、ＸＸ乾根据《金沙县商品房买卖合同》的约定，向被告坤元公司支付了全部购房款，被告坤元公司收到购房款后，未在2015年12月30日前交付房屋，其行为已构成违约。根据双方签订的《金沙县商品房买卖合同》第十三条：“…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之一的违约金…”之规定，被告坤元公司应承担逾期交房的责任。因原告王德芬、ＸＸ乾已将购房款433729元全部付清，被告在2016年7月1日正式通知交房，违约逾期181天，其违约金计算为433729×0.0001×181＝7850元，原告王德芬、ＸＸ乾主张支付违约金8370.97元的诉请，超出部分，不予支持。其次，被告坤元公司提出系不可抗力才导致逾期交房的答辩主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《金沙县商品房买卖合同》基本术语释义，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，其表现之一的政府行为是指当事人在订立合同后，政府当局颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。庭审中被告坤元公司提供《关于美丽星城供配电设施建设有关问题的请示报告》，其在该报告中明确表示是因为被告坤元公司对政府颁发的文件及政策不了解，才导致未及时申请供电部门组织招标，并不是双方合同中约定不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而是被告坤元公司自己对政策不了解所致，非因政府行为导致合同履行不能，因此被告坤元公司的答辩主张无事实法律依据，其理由不成立，不予支持。综上，原告王德芬、ＸＸ乾的诉讼的请求，部分合法，合法部分予以支持，不合法部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、由被告贵州坤元置业投资有限公司在本判决生效后十日内支付原告王德芬、ＸＸ乾违约金7850元。二、驳回原告王德芬、ＸＸ乾的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贵州坤元置业投资有限公司负担。宣判后，坤元公司不服，向本院提起上诉称：上诉人逾期交房主要是由于开发建设“美丽星城”10KV配电工程项目建设安装发生政策变化，供电部门不能及时安装导致建设项目不能如期验收交付，供电部门审批权限升级是上诉人无法预见、无法避免、不能克服的，上诉人遭遇供配电审批程序发生政策性重大变化系不可抗力的法律事实，上诉人于2016年7月1日迟延交房的原因实属不可抗力，依法不应承担违约责任。原审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，查清事实后依法改判或发回重审。被上诉人王德芬、ＸＸ乾二审未作答辩。经审理查明：二审认定事实及证据与原审认定无异。经审理查明：二审认定事实及采信证据与原审无异。本院认为：本案二审争议的焦点是：上诉人迟延交房是否因不可抗力因素所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《金沙县商品房买卖合同》基本术语释义，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，通常包括自然灾害、战争、国家行使立法、司法行政等职能，其表现之一的政府行为是指当事人在订立合同后，因政府行为而导致合同不能履行。《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》的颁布时间为2014年1月，施行时间为同年3月1日，《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》颁布时间为2014年9月，即贵州省配电工程项目建设安装政策在上诉人与被上诉人签订合同之后并未发生变化，而上诉人坤元公司提供的《关于“美丽星城”供配电设施建设有关问题的请示报告》中明确显示，上诉人坤元公司对政府颁发的文件及政策不了解，其未及时申请供电部门组织招标之事实存在，故上诉人开发建设的“美丽星城”10KV配电工程项目供电部门不能及时安装及建设项目不能如期验收交付，是由于上诉人对政策不了解，未及时申请供电部门组织招标造成，并非供配电审批程序发生政策性重大变化所致，故上诉人不能如期交房并非不可抗力因素所致，上诉人所称迟延交房的原因实属不可抗力，其依法不应承担违约责任的上诉理由不成立，依法不予采信。上诉人迟延交房之违约事实客观存在，原审依照相关法律规定及双方之约定，判决上诉人向被上诉人支付迟延交房违约金并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  王 云审判员  罗 珣二〇一七年四月二十八日书记员  高 进