北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4525号
上诉人（原审原告）：贾彦悦，男，1960年1月16日出生。
委托诉讼代理人：王远方，北京雍文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：殷立春，女，1970年4月27日出生。
委托诉讼代理人：都业智，北京市盈盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王曼，女，1987年9月13日出生。
上诉人贾彦悦因与被上诉人殷立春、王曼房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）（2017）京0115民初21435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
贾彦悦上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持贾彦悦的诉讼请求；2．诉讼费由殷立春、王曼负担。事实和理由为：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。北京市大兴区的核心区一、二期A区5号楼1单元XXX室房屋（以下简称涉案房屋）所在土地性质属于集体土地，涉案房屋相当于宅基地用房，殷立春无权购买该房屋。殷立春与王曼就涉案房屋进行买卖的行为违反国家法律法规的强制禁止性规定，应属无效。二、涉案房屋的买卖行为不是贾彦悦的真实意思表示，王曼系无权代理。涉案房屋买卖合同非贾彦悦所签，贾彦悦对此并不知情，贾彦悦与王曼之间并无合法的委托授权手续，王曼无权处分贾彦悦的房产。请求二审法院支持贾彦悦的上诉请求。
殷立春辩称，同意一审判决，不同意贾彦悦的上诉请求。
王曼辩称，同意一审判决，对贾彦悦的上诉请求不发表意见，服从法院判决。
贾彦悦向一审法院起诉请求：1．判令殷立春与王曼所签北京市存量房屋买卖合同无效（房屋价值1175000元）；2．殷立春、王曼承担本案诉讼费用。
一审法院判决认为，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，王曼经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。贾彦悦要求确认北京市存量房屋买卖合同无效的理由有二，该两条理由均不能成立，理由如下：一、根据该案查明的事实以及（2017）京0115民初8631号民事判决书、（2017）京02民终9839号民事判决书查明的事实可知，北京市存量房屋买卖合同中虽为王曼代贾彦悦所签，但贾彦悦认可收款证明、产权变更申请承诺书为其所签，且收款证明、产权变更申请承诺书中均载有将涉案房屋出售给殷立春的意思表示，并认可殷立春已付全部购房款，现贾彦悦称王曼为无权代理，且与殷立春签订北京市存量房屋买卖合同并非其真实意思表示，缺乏依据，该理由不能成立；二、贾彦悦称涉案房屋的土地性质属于集体土地，涉案房屋相当于宅基地用房，交易属于违背国家强制性法律规定，应当确认其无效，但贾彦悦未提供证据予以证实，故该理由亦不能成立。综上所述，对于贾彦悦诉讼请求，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回贾彦悦的诉讼请求。
本院二审认定的事实，2011年1月23日，北京兴创投资有限公司（以下简称兴创投资公司）（甲方）和贾彦悦（乙方）签订拆迁补偿协议补充协议，该协议显示乙方选购期房1套，总建筑面积为87．50平方米，乙方同意甲方用乙方的拆迁补偿等款项代为缴纳购安置房款228495元，涉案房屋房号为永华A区5#-1-XXX室。
2013年4月24日，王曼代出卖人贾彦悦与买受人殷立春签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由殷立春购买涉案房屋，成交价格为1175000元。
2013年5月7日，王曼、贾彦悦与殷立春签署《收款证明》一份，其上载明：“售房人贾彦悦、王曼，购房人殷立春；成交房产地址大兴区大洼回迁房5号楼1单元XXX室；本人系成交房屋的产权所有人，拟以合法手续将该房产出售给购房人殷立春，现收到购房人支付的全款共计1175000元。其中现金支付5万元，通过银行支付款项为1105000元；通过银行支付的具体情况为：收款日期2013．5．7，金额1155000元，开户行交行，付款人户名为殷立春并记载具体账号，收款人户名为王曼并记载具体账号”。贾彦悦在该《收款证明》落款“售房人”处签名，殷立春在落款“购房人”处签名。
贾彦悦曾向北京兴创房地产开发有限公司（以下简称兴创房地产公司）出具《房屋产权变更申请承诺书》一份，该承诺书载明：本人贾彦悦因拆迁大洼村盛洼路二条1号甲号宅院选购了核心区一、二期A区5号楼1单元XXX室拆迁安置房。现向贵公司申请，自愿将购买的上述房屋产权人变更为殷立春，并承诺如下：1．位于大洼村盛洼路二条1号甲号宅院产权归本人所有；2．按照与贵公司签订的《拆迁安置房买卖合同》中相关规定交纳购房款；由于变更所产生的一切法律纠纷均由本人自行承担；3．在本人办理完选购的全部拆迁安置房的统一结算付款后，请贵公司为殷立春办理上述房屋的入住和产权登记手续；4．变更后若殷立春不能享受减免契税等优惠政策，与贵公司无关，按国家相关规定需交纳的费用由殷立春承担。贾彦悦在该承诺书落款“承诺人”处签名，殷立春在落款“产权人”处签名。房屋产权变更申请承诺书上注明的签订时间为2011年6月16日，但贾彦悦与殷立春均认可实际签订时间为签订《北京市存量房屋买卖合同》之后。
贾彦悦与殷立春均认可永华A区5#-1-XXX室与核心区一、二期A区5号楼1单元XXX室系同一处房屋。
2016年4月17日,贾彦悦将兴创投资公司、兴创房地产公司、第三人殷立春以房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉至大兴法院，要求判令兴创投资公司、兴创房地产公司履行拆迁补偿协议及补充协议将涉案房屋交付贾彦悦。2017年7月17日，大兴法院作出（2017）京0115民初8631号民事判决书，认为：《房屋产权变更申请承诺书》表明贾彦悦同意兴创房地产公司为殷立春办理涉案房屋的入住和产权登记手续，现贾彦悦要求二被告向其交付房屋的请求，证据不足，本院不予支持，故判决驳回了贾彦悦的全部诉讼请求。贾彦悦不服该判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月26日作出（2017）京02民终9839号民事判决书，认为：根据查明的事实，案外人王曼代贾彦悦与殷立春就涉案房屋签订了房屋买卖合同，后贾彦悦本人签署了收款证明，并与殷立春、兴创房地产公司签订了《房屋产权变更申请承诺书》……现贾彦悦主张其没有出售涉案房屋的真实意思，以为仅系抵押房屋，缺乏依据，本院对此不予采信。在此情况下，贾彦悦要求兴创投资公司、兴创房地产公司向其交付涉案房屋缺乏依据，本院不予支持。故判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，一、我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，贾彦悦主张涉案房屋的土地性质属于集体土地，涉案房屋相当于宅基地用房，故涉案交易违反法律法规强制性规定应属无效，但贾彦悦未就此举证证明，因此，本院对贾彦悦的该项上诉理由不予支持。二、我国合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，在王曼代贾彦悦与殷立春签订房屋买卖合同之后，贾彦悦本人（作为售房人）与殷立春（作为购房人）签订了《收款证明》，该证明明确记载了贾彦悦将涉案房屋出售给殷立春的意思表示，其上载明的房款数额与房屋买卖合同约定的房款数额一致，该证明还对殷立春的房款支付情况进行了确认，故该证明能够证明贾彦悦对王曼的代理行为予以认可，且贾彦悦与殷立春已经就买卖合同进行了实际履行。另外，贾彦悦本人还在向兴创房地产公司出具的《房屋产权变更事情承诺书》上就涉案房屋过户给殷立春的事宜作出安排和承诺，亦能够佐证其同意将涉案房屋出售给殷立春。综上，贾彦悦认为王曼与殷立春签订房屋买卖合同系无权代理，与事实不符，本院不予采信，本案合同亦不存在因王曼无权代理而无效的情形。综上，贾彦悦的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15375元，由贾彦悦负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 周梦峰
审判员 李 淼
二〇一八年八月三十一日
书记员 赵 婕