湖南省宁乡市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0124执异21号
异议人：唐治球，男，汉族，1971年3月18日出生，汉族，居民，住湖南省临湘市。
诉讼代理人：谭沐，湖南秉言律师事务所律师。
诉讼代理人：余齐凯，湖南秉言律师事务所律师。
申请执行人：陈建南，男，1970年11月20日出生，汉族，居民，住湖南省。
委托代理人：姜方利，湖南泓锐律师事务所律师。
委托代理人：曾韦芸，湖南泓锐律师事务所律师。
被执行人：邹球，男，1967年6月1日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市芙蓉区。
被执行人：兰寨辉，女，1976年1月11日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市芙蓉区。
本院在执行陈建南与邹球、兰寨辉民间借贷纠纷一案中，异议人唐治球对本院（2017）湘0124执463-2号执行裁定书不服，于2018年7月9日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年7月19日举行了听证。异议人唐治球及其委托代理人谭沐、余齐凯，申请执行人陈建南的委托代理人姜方利、曾韦芸及被执行人邹球参加了听证。本案现已审查终结。
异议人唐治球称：八方小区二期B区B17栋603号房屋已出卖给异议人，系案外人的财产，不是被执行人的财产，不是本案执行标的物。人民法院应当停止对该房屋的执行措施，具体理由如下：一、在人民法院查封前邹球已将房屋出售给异议人，双方签订了书面的转让合同；二、异议人已支付了全部购房款，并实际占有了房屋，对房屋进行了装修；三、异议人对未办理房屋产权过户登记手续没有过错。
申请执行人陈建南称：一、八方小区二期B区B17栋603号房屋系被执行人邹球所有；异议人所主张的权利不符合法律规定，不足以产生对抗查封的效力，故法院可对涉案资产继续予以查封、拍卖，理由如下：1、异议人并未对案涉房屋实际占有。2、异议人不能证明在人民法院对房屋查封之前其已经支付全部价款。3、异议人对案涉房屋未办理过户手续存有过错。综上所述，异议人在尚未办理案涉房屋产权变更登记的情形下，并未对案涉房屋实际占有，不能证明在人民法院对房屋查封之前其已经支付全部价款，对未办理过户手续存有过错，不能阻却人民法院的执行措施。请求人民法院驳回异议人的异议请求。
被执行人邹球称：无答辩意见。
经审查查明，2015年10月26日，被执行人邹球与长沙市经发房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX150217603），以总价款545910元购买了长沙市岳麓区观沙路269号八方小区二期B区B17栋603号房屋，并以价款为97800元购买了B2-b2-043号车库。双方约定交房时间为2017年7月31日前。
同日，案外人唐治球（乙方）与被执行人邹球（甲方）就本案涉案房屋及车库签订了《房屋转让协议》。该协议约定：房屋及车库转让价格为开发商核定价加增值额15万元，在7个工作日内支付；房屋及车库还需支付的款项由乙方负责。在过户前款项由乙方筹集，甲方代交；过户前乙方委托甲方持有产权，甲方应根据要求办理产权登记等手续，并将产权证交乙方保管，代持期间甲方不得对房屋进行抵押、转让等处置；符合条件过户后，甲方应积极配合乙方办理好过户手续，过户费由乙方负责。协议签订后，异议人唐治球履行了付款义务。2017年7月30日，异议人唐治球办理了涉案房产的交房手续。后唐治球对涉案房产进行了装修，并入住至今。由于涉案房产系政府职工的指标房，按照相应政策规定，该房产在产权登记发证之日起五年内不得变更，故涉案房产一直未办理过户手续。
2012年6月14日和7月29日，被执行人邹球、兰寨辉共同向申请执行人陈建南借款共计50万元。后由于邹球、兰寨辉未按约履行还款义务，陈建南遂诉至法院。2016年9月27日，本院作出(2015)宁民初字第06003号民事判决书，判决兰寨辉、邹球向陈建南偿还借款50万元及相应的利息。因兰寨辉、邹球未按期履行，陈建南遂向本院申请予以强制执行。在执行过程中，本院于2017年6月14日作出（2017）湘0124执463-2号执行裁定书，对本案涉案房产进行了查封。因本案涉案房产已由唐治球购买居住，为此异议人向本院提出异议，请求人民法院中止对涉案房产的查封。
另查明，涉案房产在本院查封之前已于2016年12月9日和2017年1月12日分别由岳麓区人民法院和芙蓉区人民法院进行了预查封。
本院认为，本案的争议焦点为：异议人唐治球对诉争房产享有的实体权利是否能够排除人民法院的强制执行。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，如果异议人唐治球没有取得涉案房产的产权，或者涉案房产产权在人民法院执行手续前没有办理变更登记的情况下要阻却人民法院执行措施的结果，就必须满足在查封之前已支付全部价款并实际占有使用该房产且对未办理过户手续没有过错等条件。本案中，涉案房产在2017年6月14日由本院进行了查封，而异议人唐治球却是在人民法院查封之后的2017年7月30日才办理交房手续。故不能认定异议人唐治球在人民法院查封之前已经合法占有涉案房产。此外，异议人唐治球在买受涉案房产时已经明知该房产系被执行邹球作为政府公务人员享有的政策性房产，该房产在很长时间之内无法办理房产的过户手续。唐治球受让该房产的同时也应当承担该房产很长时间内不能过户的风险。故该房产未能过户的部分原因系唐治球自身所致。综上所述，虽然异议人唐治球与被执行人邹球在人民法院查封之前已就涉案房产签订了书面买卖合同也按照协议的约定履行了支付购房款的义务，但并未在人民法院查封之前合法占有该房产，且该房产未能办理过户登记的部分原因系异议人唐治球自身所致，故本院认为异议人唐治球对涉案房产享有的权利不足以对抗人民法院的强制执行。
综上所述，异议人唐治球请求人民法院依法中止执行（2017）湘0124执463-2号执行裁定书的异议不成立。故被执行人邹球、兰寨辉未履行生效法律文书确定的义务时，本院对邹球名下房产采取的执行措施符合相关法律规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人唐治球的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王 治
人民陪审员 杨定军
人民陪审员 周 平
二〇一八年七月十九日
代理书记员 文 鑫
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。