广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1302号
上诉人（原审被告）：郭子杰，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：沈军政，住广州市海珠区。
上诉人郭子杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1463号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年5月8日，郭子杰出具《收款收据》：本人郭子杰是位于广州市海珠区赤岗东路275号902房物业之合法业权人，现收到买家沈军政交来承购该物业之定金110000元。
2015年5月12日，沈军政（乙方、买方）与郭子杰（甲方、卖方）、广州裕丰咨询顾问有限公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址：广州市海珠区赤岗东路275号902房；成交价为1100000元；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金；甲乙双方应于本合同签订后3日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》，并应于本合同签订后日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款（含定金）600000元，剩余房款500000元，待办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户；因丙方已提供独家居间服务并促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方同意于本合同签订之日连带向某支付成交价款3%的中介服务费及咨询费，若甲方或乙方向某出具了《服务收费确认书》，则中介服务费及咨询费数额按《服务收费确认书》执行；本合同签订后，甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为或甲乙双方私下解除合同均不影响丙方向甲方及乙方收取中介服务费及咨询费，即不论是守约方还是违约方，其应向某支付的中介服务费及咨询费应继续支付，已经支付的无权要求丙方退回，守约方因向某支付中介服务费及咨询费导致的损失应直接向违约方索赔；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过二十日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；（补充约定）签订三方合同买方支付20000元定金给卖方、买方在2015年5月8日之前支付定金90000元给卖方；等。
房管部门于2015年7月29日出具的《房地产登记簿查册表》记载：涉案房屋于2015年6月25日被广州市越秀区人民法院以（2015）穗越法民初字第1586-1号协助执行通知书及民事裁定书查封，查封时效：2015年6月25日到2018年6月24日；等。
沈军政于2015年7月31日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除双方房屋买卖合同关系，郭子杰返还购房定金110000元；2、郭子杰承担房屋买卖合同的违约责任，赔偿违约金110000元；3、郭子杰支付沈军政在办理购买房屋过程中所承担的担保服务费共3250元和中介公司服务费23000元；4、郭子杰承担本案诉讼费用。原审诉讼中，郭子杰表示：涉案房屋现在不具备解封条件。
沈军政为证明其主张，还提交了以下证据：1、沈军政与广州裕丰咨询顾问有限公司签订的《服务收费确认书》（复印件）及该公司出具的《收款收据》，其中收据记载：兹收到沈军政交来广州市海珠区赤岗东路275号902房物业咨询及代理费23000元。2、广州市住房置业担保中心出具的3250元担保服务费的发票。郭子杰对上述证据的真实性予以确认。
原审法院认为：沈军政、郭子杰与广州裕丰咨询顾问有限公司签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。当事人应按合同履行各自的义务。上述合同中包含了买卖及居间关系，本案是房屋买卖合同纠纷，故仅处理上述合同中的买卖关系。
合同签订后，沈军政向郭子杰支付了定金110000元，郭子杰应按合同及时履行网签、过户等义务。但，因郭子杰原因，涉案房屋于2015年6月25日被查封，郭子杰已无法履行上述义务，即合同无法履行。而且，本案中沈军政、郭子杰均同意解除买卖关系、退还已付房款及担保服务费。故沈军政要求解除双方房屋买卖合同关系、郭子杰返还购房定金110000元及赔偿担保服务费共3250元的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。因合同无法履行的责任在于郭子杰，其应承担违约责任。根据涉案房屋的总价及合同“甲乙双方任何一方逾期履行合同的……逾期超过二十日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金”的约定，郭子杰应支付的违约金为110000元。故沈军政要求郭子杰支付违约金110000元的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。
沈军政因该买卖合同支出23000元中介服务费及咨询费，但因合同无法履行，该部分支出确为沈军政的损失，故沈军政要求郭子杰赔偿该款项的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，于2015年11月18日作出判决：一、解除沈军政与郭子杰、广州裕丰咨询顾问有限公司于2015年5月12日签订的《存量房买卖合同》中沈军政、郭子杰的买卖关系；二、郭子杰在判决生效之日起10日内返还沈军政110000元房款；三、郭子杰在判决生效之日起10日内向沈军政支付110000元违约金；四、郭子杰在判决生效之日起10日内赔偿沈军政26250元。案件受理费14700元，由郭子杰负担。
判后，上诉人郭子杰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《存量房买卖合同》并非卖方、买方、中介三方同时在场签署，由于广州裕丰咨询顾问有限公司抓住了郭子杰急于用钱心理，诱使郭子杰在买方不在场的情况下，先在空白合同上签字，第二天诱使沈军政签字。沈军政与郭子杰都被中介所诱骗，并不能表示双方当事人的真实意思。二、原审判决忽视了郭子杰的客观事实情况。郭子杰目前异常艰难的经济状况无法在短时间内返还沈军政所付的房款定金110000元，因此对于返还期限，敬请法院重新酌情考虑。三、原审判决对郭子杰的违约认定错误，忽视了不可抗拒的客观事实因素，没有基于沈军政客观损失的真实事实基础。1、由于郭子杰与沈军政在房产交易过程中突然遭遇法院查封，导致无法过户，实属意外，并非郭子杰主观所为，这属于不可抗力的政府行为，郭子杰无法抗拒，因此不能认定为郭子杰违约。2、房产交易失败并未对沈军政造成大的实际经济损失，只是在银行存款利息的损失而已，郭子杰支付沈军政5000元，足以弥补沈军政所付房款定金的银行存款利息的损失，且绰绰有余。四、中介服务费23000元损失认定不成立，虽然房产交易无法继续履行，但沈军政完全可以再次通过广州裕丰咨询顾问有限公司另行选购房产，可以不用再交中介费，故此该费用的支出不能认定为沈军政的损失。郭子杰没有收取沈军政的中介费，不应由郭子杰赔偿。五、郭子杰曾两次跟广州裕丰咨询顾问有限公司说要将查封一事告知沈军政，但广州裕丰咨询顾问有限公司为保住该单生意，不让沈军政知道此事。广州裕丰咨询顾问有限公司没有及时和沈军政沟通，有不可推卸的责任，没有尽到中介的职责，其应该退还中介费给沈军政，谁收谁退。请求法院判令：1、撤销原审判决；2、改判郭子杰在判决生效之日起一年内返还沈军政110000元房款；3、改判郭子杰在判决生效之日起6个月内支付沈军政5000元，作为所付房款定金的银行存款利息损失；4、改判原审判决第四项，沈军政支付的23000元中介服务费，应由中介退还沈军政，或由中介另行为沈军政选购房产；郭子杰在判决生效之日起三月内返还沈军政3250元担保服务费；5、本案全部诉讼费用由双方各自承担，谁诉讼、谁承担。
被上诉人沈军政答辩称：根据双方合同约定，违约方应向对方赔偿违约金。沈军政支付了中介费，合同约定谁违约谁就应赔偿对方中介费。关于3250元担保服务费双方约定是由郭子杰出，当时郭子杰称他在外地，让沈军政先垫付，该笔费用应由郭子杰承担。买房时郭子杰因为急需钱，所以约定11万元的定金，通常定金不会这么高。当时查册查了三次，只显示有银行按揭，大约过了一个星期交易的时候就被法院查封了。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，《存量房买卖合同》第一条第3款约定涉案房屋存在抵押，甲方（郭子杰）应在签署本合同后60天内向原抵押贷款银行申请提前还款（即赎契），并在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款存入原供楼账户内，用于还清贷款。郭子杰原审期间述称其欠银行5万元左右导致涉案房屋被查封，其未清偿银行欠款。二审期间郭子杰述称涉案房屋仍在查封，不具备解封条件。
本院认为：郭子杰上诉认为涉案《存量房买卖合同》不是双方真实意思表示，对此无证据证明，本院不予采纳。原审法院认定该合同为合法有效合同正确。《存量房买卖合同》第一条第3款约定郭子杰应在合同签订后60天内提前还贷赎契，而郭子杰因拖欠银行款项导致涉案房屋在合同签订次月被查封，故涉案合同无法履行的原因在于郭子杰。郭子杰未履行合同义务构成违约，郭子杰关于不是其违约的主张没有法律依据，本院不予支持。现双方同意解除合同，郭子杰也同意退还房款及担保服务费，郭子杰上诉请求判决其在一年内返还110000元房款、三月内返还3250元担保服务费，未取得沈军政同意，故本院对其该上诉请求不予支持。《存量房买卖合同》约定，一方违约的，守约方向违约方索赔中介服务费及咨询费，守约方选择解除合同的，有权要求违约方支付成交价款10%的违约金，原审法院判决郭子杰向沈军政支付110000元违约金符合合同约定，郭子杰关于违约金的上诉请求依据不足，本院不予支持。郭子杰关于中介服务费的上诉请求及理由亦缺乏依据，本院均不予支持。
综上所述，上诉人郭子杰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3125元，由上诉人郭子杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 张 利