上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初22516号原告刘晴，女，1985年1月27日生，汉族，住山东省。委托代理人丁兴峰，上海市华荣律师事务所律师。被告陈国良，男，1964年3月15日生，汉族，住浙江省诸暨市。被告孙水华，女，1964年5月1日生，汉族，住浙江省诸暨市。被告陈晓，男，1990年1月22日生，汉族，住浙江省诸暨市。上列三被告共同委托代理人周志宏，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告刘晴诉被告陈国良、孙水华、陈晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告刘晴及其委托代理人丁兴峰，被告陈国良、孙水华、陈晓的委托代理人周志宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘晴诉称，2015年11月24日，三被告(出卖方、甲方)、原告(买受方、乙方)与上海中原物业顾问有限公司(居间方、丙方)签订了《房地产买卖居间协议》及附件《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买上海市浦东新区康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价款人民币(以下币种相同)364万元。2015年12月22日，双方签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上述房屋出售给原告，转让价款为309万元。合同签订当日，原告应支付首期房价款40万元，2016年2月29日前再支付64万元。同日，双方还签订了《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定原告应另支付被告55万元。合同签订当日，原告向被告支付了95万元，连同已支付的五万元定金，共计支付了100万元房款。因原告属于置换交易，需将名下原有房屋卖掉后才能办理纳税申报等手续，故双方约定待原告名下原有房屋卖掉后，再行办理纳税申报、贷款等手续。2016年2月18日，原告名下原有房屋已更名，后续房款也准备到位，遂通过中介方联系被告办理后续手续、支付房款，但被告以种种理由拖延办理。期间，原告本人也多次与被告联系，希望被告尽快到上海办理相关手续，但被告均不予配合。2016年3月23日，被告却以原告未按约支付房款为由，单方要求解除合同。原告认为，双方合同签订后，原告积极履行自己的义务，而被告在房价大幅上涨的背景下，以种种理由不予配合办理相关手续。在此情形下，原告诉至法院要求：1、判令三被告继续履行2015年12月22日签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，协助原告将系争房屋过户至原告名下，并于本判决生效后立即将该房屋交付原告；2、判令被告支付逾期过户违约金，以364万元为基数，按日万分之五标准计算，从2016年4月1日至实际交付之日止；3、本案诉讼费用由三被告共同负担。被告陈国良、孙水华、陈晓辩称，不同意原告的诉讼请求。截止2016年5月6日，被告才得知在合同签订时原告不具备购房资格，原告存在欺瞒事实。根据网签合同补充条款第8条约定，本合同签订之日起7日内，即2016年2月29日就应办理购房资格的确认，但截止目前被告仍没有看到过原告符合购房资格的确认文件。网签合同首付款45万元不足贷款金额的30%，原告不具备贷款主体资格，不能办理贷款手续。贷款合同是原告与银行之间发生的，没有被告的法定配合义务。在原告不具备购房资格、贷款条件，没有按约支付第二笔房款的情况下，被告行使合同解除权有事实依据，没有履行配合审税这样的附随义务是有抗辩依据。经审理查明，2015年12月22日，在上海中原物业顾问有限公司居间下，原告刘晴(买受人、乙方)与被告陈国良、孙水华、陈晓(卖售人、甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称合同)和《附属设施、设备及室内装饰转让协议》(以下简称转让协议)。在合同中，第一条约定，乙方受让甲方自有的康桥镇康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋。第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为309万元。第六条约定，在2016年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应当接到书面通知之日起三日内向甲方支付。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起到实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)第5条约定，甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)，本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。合同附件三付款协议约定，1、签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金5万元。签订本合同后当日内，乙方应自行给甲方部分首期房价款40万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款45万元。2、乙方于2016年2月29日之前支付甲方64万元。3、签订本合同后7日内，甲乙双方应共同至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理本交易之纳税申报手续。同时，乙方应依据上海市限购政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。同时办理房产税申报相关手续。4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请200万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方。在转让协议中，第一条约定，该房地产买卖的成交总价为364万元。第二条约定，买卖合同第二条约定的房价款309万元不包括该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。甲、乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为55万元，乙方于2015年12月22日支付给甲方房价款55万元，甲方收到该转让价后应向乙方出具书面收款凭证，乙方放弃索取该转让价发票的权利。2015年12月22日，被告孙水华出具收款收据确认收到原告刘晴部分房价款45万元。同日，被告孙水华出具收款收据确认收到原告刘晴附属设施、设备及室内装饰的转让价款55万元。2016年2月18日，原告刘晴通过微信与上海中原物业顾问有限公司的工作人员许磊交流。原告刘晴向许磊说道：“钱已准备好。麻烦约房东22号前审税”。许磊说：“好的，房东今天或许明天会给我电话，确定时间。”2016年2月19日14时24分许，上海中原物业顾问有限公司的工作人员方凯与被告陈国良微信交流。被告陈国良说：“这几天没时间来上海，到月底再约。”方凯说：“好的，我知道了”。2016年2月19日下午2时37分许，上海中原物业顾问有限公司的工作人员许磊通过微信与原告刘晴交流。许磊说：“刘姐，房东打电话给我说，最近比较忙，时间要推到月底。”原告刘晴说：“超过合同时间，是他的原因。”许磊说：“嗯”。2016年3月2日、3日，原告刘晴通过手机短信告知被告陈国良其二月中旬房款已经准备好，并催促被告陈国良继续履行合同、协助其审税。被告陈国良在3月3日回复：“收到。周末是否有时间来，明天再联系定”。2016年3月4日，原告刘晴通过手机微信向被告陈国良问道：“大哥，您明天过来上海吗？确定时间了和我讲一下！”被告陈国良没有回复。2016年3月11日，上海中原物业顾问有限公司的工作人员方凯与被告陈国良微信交流。方凯问道：“陈先生，月底能安排时间来上海吗？”被告陈国良回道：“关于房屋买卖的事，我至今仍认为双方应继续按合同履行为妥，我也希望早点把程序走完，当然共同努力3月底前应该没问题的。小刘刚才给我电话，说是要通过中原法务部发函给我，对此我认为只会把事情搞砸，合同确定是在3月31日前去申请办理转让过户手续，她无权单方面确定要求我们的时间。望你从中说明一下。”方凯说：“我知道了。”2016年3月11日，原告刘晴通过手机短信和微信向被告陈国良发出《催告函》，其主要内容为：依据买卖合同付款协议第3条的约定，贵方应当于2016年2月29日前与我方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理房产审税及办理贷款相关手续。且我方于2016年2月22日已准备好相关款项，并通过中原地产通知贵方，后贵方一再拖延，并未按约办理房产相关审税及办理贷款手续。为此，我方郑重催告贵方：务必于三日内(2016年3月14日前)与我方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理房产相关审税及办理贷款手续。2016年3月20日，上海中原物业顾问有限公司的工作人员方凯与被告陈国良微信交流。被告陈国良说：“我们已到上海不久，明天上午我会联系你。”方凯说：“好的”。2016年3月21日，上海中原物业顾问有限公司的工作人员方凯与被告陈国良微信交流。方凯说道：“……刘小姐夫妻都是做建筑设计，挣得都是熬夜加班的辛苦钱，所以非常看中这个事情的结果，所以请陈先生要多体谅下，给出明确的答复也是一种安抚！请尽快确定明天见面时间。”被告陈国良对此没有回答。2016年3月23日，被告陈国良向原告发送《解除通知》，其主要内容为：根据2015年12月22日网签的《上海市房地产买卖合同》约定条款，您并未按约履行该合同主要义务、并未实际支付约定的房屋价款(虽有甲方账户、且明知支付日期)。现您已违反该合同约定、且该合同约定的解除权亦已成就，为此甲方(房屋出售人)根据《中华人民共和国合同法》约定解除权的规定：与您解除该合同，并同时解除双方之间围绕该房屋签订的其他房屋买卖合同。证人方凯在庭审中作证道：“2015年10月到11月，三个被告在我公司挂牌出售系争房屋，原告在11月23日看房表示满意并支付了意向金，我和被告电话沟通后，被告也同意了，我亲自去了浙江诸暨和被告签订了居间协议。因为原告是房屋置换，所以和被告说好是1个月以后才网签买卖合同，约定的审税时间是2月底。原告在2月20几号和我说钱已准备好，可以办理审税过户手续。我联系了被告，被告说三被告难以一起来上海。后来，我又催了几次，被告明确说房屋涨价了，要原告加点钱。我把这个情况反馈给了原告，之后原告就自己和被告沟通了。”另查，2015年12月8日，原告刘晴与案外人黄某某、王某签订一份《上海市房地产买卖合同》，将其名下的上海市浦东新区康桥镇御青路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给了案外人黄某某、王某。2016年3月23日的上海市房地产登记薄显示：该房产已于2016年2月1日过户到案外人黄某某、王某名下。此外，原告刘晴与案外人刘某于2010年4月27日结婚登记，截止2016年4月，原告刘晴基本养老保险缴费累计70个月。以上事实，由原告刘晴提供的《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、收款收据、转账凭证、短信聊天记录、微信聊天记录、催告函、解除通知、结婚证、社保缴纳信息、证人证言，由被告陈国良提供的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿，以及原、被告陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。原、被告就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。尽管原告刘晴未在合同约定的2016年2月29日前向被告陈国良、孙水华、陈晓支付64万元，但是无论是合同约定的签订本合同后7日内(2015年12月29日之前)还是口头约定的2016年2月底，被告陈国良、孙水华、陈晓均未履行协助原告刘晴办理审税和贷款手续的义务，直接导致未能在合同约定的2016年3月31日之前办理过户手续的后果发生，被告的行为属于违约行为。对此，在早已告知被告陈国良、孙水华、陈晓64万元已经准备好、不断催促被告陈国良、孙水华、陈晓履行协助义务的背景下，原告刘晴不支付64万元具有合理的抗辩权，不属于违约行为，被告陈国良、孙水华、陈晓无解除合同的权利。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在合同履行过程中，原告刘晴已经按照合同约定向被告陈国良、孙水华、陈晓支付了首期房价款100万元，扣减被告陈国良、孙水华、陈晓于2016年4月9日退还的27.20万元后，现原告刘晴已将剩余购房款291.20万元以代管款的方式缴纳至本院作为履行合同的保证，故原告刘晴要求被告陈国良、孙水华、陈晓协助过户及交付系争房屋的诉讼请求，本院应予支持。此外，关于原告刘晴提出的被告支付逾期过户违约金(以364万元为基数，按日万分之五标准计算，从2016年4月1日至实际交付之日止)的诉讼请求，本院认为，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金计算标准降低至日万分之三。同时，根据合同第六条约定，在2016年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，所以逾期过户违约金只能计算至实际过户之日(房地产交易中心受理日)止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈国良、孙水华、陈晓于本判决生效之日起十日内协助原告刘晴办理将上海市浦东新区康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利登记至原告刘晴名下的手续；二、被告陈国良、孙水华、陈晓于本判决生效之日起十日内向原告刘晴交付上海市浦东新区康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告陈国良、孙水华、陈晓应于本判决生效之日起十日内支付原告刘晴逾期过户违约金，以364万元为基数，按日万分之三标准自2016年4月1日起计算至实际过户之日(房地产交易中心受理日期)止；四、原告刘晴应在上海市浦东新区康桥路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续办理后当日支付被告陈国良、孙水华、陈晓购房尾款291.20万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,920元，减半收取计17,960元，保全申请费5,000元，共计22,960元，由被告陈国良、孙水华、陈晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  王保林二〇一六年六月十六日书 记 员  沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。