黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑03民初109号原告（申请执行人）：王丽华，女，1963年1月23日生，汉族，个体业主，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：郝旭东，黑龙江雪原律师事务所律师。被告（执行案外人）：张云龙，男，1971年11月7日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告（被执行人）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。法定代表人：房靖，经理。委托诉讼代理人：朴永建，男，鸡西市坚实房地产开发公司法律顾问。被告（被执行人）：房靖，女，1960年6月20日出生，汉族，鸡西市坚实房地产开发有限公司经理，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：朴永建，男，鸡西市坚实房地产开发公司法律顾问。原告王丽华与被告张云龙、被告鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称“坚实公司”）、被告房靖申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丽华的委托诉讼代理人郝旭东，被告张云龙，被告坚实公司、房靖的委托诉讼代理人朴永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽华向本院提出诉讼请求：1.依法判令对（2017）黑03执异79号执行裁定书中幸福里小区9号楼一单元301室许可执行；2.由三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。张云龙未能举证证明购房款给付的真实性，又未能证明已先行合法占有案涉房屋，案涉房屋又并非张云龙的唯一住房。故应许可对案涉房屋的执行。被告张云龙辩称，2013年12月5日、8日，原告分别给付坚实公司20万元、14万元，与坚实公司签订商品房买卖合同，并全额交纳了购房款。原告于2014年4月对案涉房屋办理预售登记，被告并不知情。被告与坚实公司买房在前，原告办理预售登记在后，原告与房靖的借贷关系与被告无关，故案涉房屋不应纠结执行。被告坚实公司、房靖辩称：案涉房屋已出售给张云龙，且房屋已交付，故请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王丽华举示证据清单：1、鸡西市中级人民法院（2017）黑03执异79号执行裁定书一份。意在证明：原告对该裁定不服，依法起诉具有诉权。2、鸡西中院（2016）黑03民初98号民事判决书。意在证明：该判决已发生法律效力，该判决认定原告对包括案涉房屋在内的11户房屋具有优先受偿权。3、坚实公司与王丽华关于案涉房屋的预售买卖合同一份、预售房屋信息卡一张、预售房屋备案查询证明、鸡西中院调查笔录一份。意在证明：原告与坚实公司签订房屋预售合同，并办理了预售备案登记，具备物权的公示效力。被告张云龙提交的证据清单：1、房屋预售合同一份、房屋价款收据二份。意在证明：被告间就案涉房屋签订买卖合同，且已交付全部房屋价款。2、2016年10月供热费发票一份、物业收据七份、2014年12月31日自来水收据一份。意在证明：被告对案涉房屋已交付并实际占有、使用。3、中国农业银行6228452686003318060交易明细一份。意在证明：被告对房屋价款通过在银行取款以现金方式全额支付。被告坚实公司、房靖均未举示证据。因被告对原告的证据1、2无异议，故对此两份证据的效力予以确认。被告原告的证据3质疑为，原告与坚实公司间就案涉房屋的法律关系，名为买卖实际为抵押担保，原告对此并无异议，故该证据的效力不应予以确认。原告对被告的证据1真实性提出异议，对被告证据3的真实性无异议，但对证明目的质疑为，张云龙在银行取现金的数额与房款收据记载不一致。结合张云龙的证据1、3分析，两份证据可相互印证其真实性，故该两份证据的效力予以确认。因原告王丽华与张云龙均认可，案涉房屋已被王丽华将房门封死，案涉房屋现无法进入使用，故被告证据2的效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月9日，被告张云龙与坚公司签订房屋预售合同，约定坚实公司将位于鸡西市鸡冠区幸福里小区9号楼一单元301室出售给张云龙，2013年12月5日、8日，坚实公司分两次向张云龙出具收据，确认收到房屋价款345，081.60元。2014年秋，原告王丽华发现案涉房屋已由张云龙入住，便将房屋房门封死，致案涉房屋无法进入。2014年4月14日，王丽华与坚实公司签订房屋预售合同（编号JX2014043010），约定坚实公司将案涉房屋作为坚实公司对王丽华借款的担保，同日该案涉房屋买卖合同在鸡西市商品房预售管理办公室备案。王丽华诉坚实公司、房靖民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月28日作出（2016）黑03民初98号民事判决，判令：一、房靖、坚实公司于本判决生效之日起十日内给付王丽华借款本金577.50万元以及利息（具体数额为：549，233元加上2014年7月8日后以本金577.50万元为基数，按照年利率24%计算的利息）；二、对于房靖、坚实公司不能清偿的债务，王丽华可就幸福里小区9号楼1单元301室、401室、402室、501室、502室、601室、602室及2单元101室、202室、302室、601室共计11户房屋清算后所得价款优先受偿；三、驳回王丽华的其他诉讼请求。案件受理费85，806元，王丽华负担5，476元，房靖、坚实公司负担80，330元，该判决生效后，王丽华申请执行，本院于2017年2月20日立案。执行中，本院于2017年4月24日作出（2017）黑03执2号执行裁定，查封幸福里小区9号楼11户房屋以及20号楼和21号楼的17户车库，其中包括案涉房屋。2017年7月10日，张云龙向本院提起申请人执行异议之诉，要求中止执行，本院依法作出（2017）黑03执异79号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。王丽华不服，以申请人身份提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点为：被告张云龙作为执行案件的案外人，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于被告张云龙与坚实公司商品房买卖合同效力及占有问题。根据张云龙举示的取款明细，应当认定张云龙与坚实公司的买卖合同依法成立并有效，该合同先于王丽华、坚实公司间关于案涉房屋买卖合同签订。王丽华认可发现张云龙入住案涉房屋后，即将房屋封死，致使张云龙无法正常占有、使用案涉房屋。因此应当认定张云龙在王丽华、坚实公司签订合同前已占有案涉房屋。关于原告王丽华与坚实公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同性质及是否产生物权效力问题。根据原告举示的证据及其陈述的事实，原告与坚实公司应案涉房屋的买卖合同系为双方的借款关系进行担保，其法律关系的性质并不属于买卖关系。该买卖合同在房产管理部门办理的登记，其性质属于商品房预售合同备案，预售登记备案在法律上的价值在于通过行政管理的手段，来保护商品房的交易安全，与“物权法”第20条规定的物权预告登记行为的法律性质及效果不同，因此预售备案行为仅公示了预售合同，不具有物权的公示效力。在原告王丽华与坚实公司签订案涉房屋买卖合同前，张云龙已与坚实公司签订案涉房屋的买卖合同，并已对本案案涉房屋办理入住，张云龙对案涉房屋虽未办理所有权登记，但其对房屋实际占有的行为，具有物权对世权性质，该权利足以排除对案涉房屋的强制执行。综上所述，原告王丽华的诉讼请求于事实不符，且于法无据不应予以支持。依照《最高人民法院》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：驳回原告王丽华的诉讼请求。案件受理费6,477元，由原告王丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  冯 莹审判员  洪 明二〇一七年十二月四日书记员  都 晶附：本案引用的法律条文《最高人民法院》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。