河南省延津县人民法院民 事 裁 定 书（2016）豫0726民初906号原告：河南华之源置业有限公司，住所地济源市济水大街中段889号。法定代表人：范国源，任总经理。委托诉讼代理人：刘红兵、郑国涛，河南苗硕律师事务所律师。被告：朱树霞，女，1972年8月8日生，汉族，住原阳县。委托诉讼代理人：万家，河南未来律师事务所律师。原告河南华之源置业有限公司（以下简称华之源公司）与被告朱树霞确认合同效力纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华之源公司的委托诉讼代理人刘红兵、郑国涛，被告朱树霞的委托诉讼代理人万家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华之源公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的编号为：201300005758、201300005759、201300005764、201300005765、201300005770、201300005776、201300007248、201300007251、201300007252、201300007254、201300007255、201400008642、201400008659、201400007435、201400008435《商品房买卖合同》以及2014年8月20日、2017年9月26日、2014年11月27日、2015年1月21日签订的《补充协议》为无效；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年8月，因原告在延津县开发的盛世华府楼盘急需用钱，在熟人介绍下，原告找到被告商量借款事宜，当时被告同意借给原告1000万元，但被告要求原告必须签订房屋买卖协议用于担保其借款。2014年8月20日，原告下属延津分公司与被告签订三份《商品房买卖合同》（编号201400008642、201400008659、201400007435），总价款1000万元，并到延津县房管局办理了房屋买卖备案手续。2014年9月26日，被告又借给原告1000万元，被告同样要求与原告签订了一份《商品房买卖合同》（编号201400008435）用于担保其借款，同时又签订了一份《补充协议》。2015年1月21日被告又与原告下属延津分公司签订了11份《商品房买卖合同》（编号：201300005758、201300005759、201300005764、201300005765、201300005770、201300005776、201300007248、201300007251、201300007252、201300007254、201300007255）担保上述借款，并全部到延津县房管局办理了房屋买卖备案手续。原告虽然与被告签订有房屋买卖合同，但并非原告当时的真实意思表示，当时原被告之间的真实意图就是商定如何借款，而不是何如买卖房屋，而且该房屋当时市值远高于借款，正常情况下原告不可能以如此低的价格将房子卖给被告，而且房屋买卖合同中的单价精确到分也不符合常理。再次，被告从2014年9月起已陆续偿还原告1200万元，如果是正常房屋买卖合同，被告为何又支付原告钱呢。依据《民法通则》的相关规定，意思表示不真实的行为应为无效民事行为。根据《民法通则》《合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼。被告朱树霞辩称，原告的诉讼请求不成立，依法应当予以驳回。理由如下：原被告所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，更不存在欺诈、胁迫、违背当事人真实意思的情形，双方不仅签订了书面合同，而且依法进行了备案，合同合法有效。原告诉状中主张的双方系借贷关系，而且商品房买卖合同违背其真实意思，缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供的证据有：1.《商品房买卖合同》15份、《补充协议》4份、收到条4份，证明双方系民间借贷关系；2.劳动合同书、身份证明各两份，证明许峰农、范振珍是原告方的职工，系履行职务行为。被告对原告提供证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，该份证据不能证明双方是民间借贷关系，也不能证明双方签订的合同无效；认为证据2与本案无关联。本院认为被告对原告提交的证据1的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据2与本案无关联，不予认定。被告朱树霞向本院提交的证据有：1.《商品房买卖合同》15份；2.《补充协议》4份；3.原告收到购房款的收据4张，证明原被告签订的商品房买卖合同系真实意思表示。原告对被告提交的证据1、2的真实性无意义，对证明目的有异议，如编号201400008642合同约定房价每平方1901.17元，不符合正常的购房程序，如果是真实房屋买卖合同不可能精确到分。对证据3的真实性无异议，但2015年1月21日收据注明的200万元，原告没有收到这笔款项，双方是借贷关系而不是购房关系。本院认为原告对被告提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月20日，原告华之源公司法定代表人范国源以华之源延津分公司名义与被告朱树霞签订了三份编号为201400008642、201400008659、201400007435的《商品房买卖合同》，合同主要内容为：朱树霞购买华之源公司位于延津县健康路与小康路交叉口西南角“盛世华府”第19、20、23幢的全部商铺（均已取得商品房预售许可证），总面积4327.58平方米，总价款1000万元。同日，双方针对已签订的三份《商品房买卖合同》又重新签订了一份《补充协议》，协议第一条约定，双方所签订的《商品房买卖合同》编号为：201400007435、201100003158、201100003159，甲方华之源延津分公司在2014年11月26日前根据市场情况可以予以退还购房款并撤销解除合同，甲方解除合同应支付违约金为32万元/月（自全部购房款收到日算），最低不低于96万元。违约金按月于每月10日前支付。逾期甲方不再享有合同的撤销解除权，原支付的违约金乙方不再退还。协议第二条，甲方逾期未退购房款或逾期未支付违约金，甲方应当交付房屋并在10日内为乙方办理房产证，房产证办理费用由甲方承担，逾期未交房办理房产证仍按上述违约金相关规定计算。本合同违约金可按每月为30天计算而精确到日。协议第三条，双方签订的买卖合同及合同上所附补充条款与《补充协议书》相冲突部分以本协议为准……。2014年8月21日，朱树霞将购房款1000万元交付给华之源公司，华之源延津分公司向朱树霞开具了两张收款收据。2014年9月26日，双方又以同样的方式签订了一份《商品房买卖合同》（编号为：201400008435），《商品房买卖合同》中涉及的房屋位于“盛世华府”商业中心201号房，该商品房用途为商业，属框架结构，总面积3251.82平方米，合同总价款1000万元。合同签订后，双方重新签订一份《补充协议》，协议约定，甲方华之源延津分公司可在2015年3月26日前退还购房款并撤销解除合同。该份合同解除时，甲方应支付违约金每月40万元，最低不低于120万元，违约金按月于每月26日前交付。华之源延津分公司在收到该笔1000万元款项后向朱树霞开具了一份收据。2014年11月27日，原、被告双方又针对2014年8月20日所签的《商品房买卖合同》，在合同编号及购房款不变的情况下又重新签了一份《补充协议》，协议约定，甲方应于2015年2月27日前退还购房款并撤销解除合同。解除合同时甲方应支付的违约金为每月40万元，最低不低于120万元。协议中注明“房款乙方已于8月21日支付，原收据为乙方付款凭据”。2015年1月21日，原、被告双方又签订了12份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：201300005758、201300005759、201300005764、201300005765、201300005770、201300005776、201300007248、201300007251、201300007252、201300007254、201300007255），房屋座落位置位于“盛世华府”第26幢1单元9层901户、第26幢1单元8层803户、第26幢1单元8层801户、第26幢1单元7层703户、第26幢1单元6层603户、第27幢2单元13层1302户、第27幢2单元12层1202户、第27幢3单元11层1101户、第27幢2单元11层1102户、第27幢3单元10层1001户、第27幢2单元10层1002户，合同总价款为200万元（合同中编号为201300005771的商品房经原、被告双方确认已卖掉）。后双方又针对11份《商品房买卖合同》重新签订了一份《补充协议》，双方约定，甲方华之源公司可于2015年5月31日前退还购房款或解除合同，甲方逾期未退还购房款，甲方应为乙方办理房产证并交付房屋。甲方不能办理房产证及不交付房产，依法承担每逾期一日，违约金为总房款千分之十的违约责任，直至办理房产证并交付房产或退还购房款之日止。协议第二条约定，……双方约定的实际价格为每平方1500元，结算价格以实际价格为准。第三条，双方签订的买卖合同及补充条款和本协议冲突部分无效，购房款以收据为准，共计200万元。同日，华之源延津分公司向朱树霞开具200万元的收据一份。另查明：本案在审理过程中，朱树霞就同一商品房买卖合同对华之源公司向本院提起诉讼[案件审理编号：（2016）豫0726民初1641号]，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效并交付房屋。经审查，本院认为，该两起案件涉及同一《商品房买卖合同》。根据本院初审查明，双方当事人之间不存在真实的商品房买卖关系，属名为买卖实为借贷，（2016）豫0726民初906号应并入（2016）豫0726民初1641号民事案件中一并审理，本院裁定（2016）豫0726民初906号案件中止诉讼。在（2016）豫0726民初1641号民事案件审理过程中，本院认为原、被告之间的真实意思表示系民间借贷，双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》非双方的真实意思表示，本院向朱树霞释明变更诉讼请求，要求其按民间借贷法律关系主张权利，朱树霞拒绝变更，本院裁定驳回了朱树霞的起诉。朱树霞不服，提起上诉，新乡市中级人民法院二审维持。2017年2月28日朱树霞以民间借贷为由对华之源公司、华之源延津分公司向本院提起诉讼，本院于2017年6月12日作出（2017）豫0726民初797号民事判决书，判决：一、被告河南华之源置业有限公司、河南华之源置业有限公司延津分公司于本判决生效后十日内偿还原告朱树霞借款本金16543800元，并以借款14543800元为基数，自2015年10月25日起按月息20‰支付利息至借款清偿之日止；二、如被告河南华之源置业有限公司、河南华之源置业有限公司延津分公司不能按判决第一项确定的时间偿还借款，原告朱树霞可以申请拍卖原、被告所签《商品房买卖合同》中设定的担保房产，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，原告或者被告有权主张补偿或返还。后原、被告双方均提起上诉，2017年11月8日新乡市中级人民法院作出（2017）豫07民终3111号民事判决书，维持本院（2017）豫0726民初797号民事判决第二项；变更本院（2017）豫0726民初797号民事判决第一项为：河南华之源置业有限公司、河南华之源置业有限公司延津分公司于本判决生效后十日内偿还朱树霞借款本金15332159元，并以借款15332159元为基数，自2015年8月4日起按月息20‰支付利息至借款清偿之日止。本院认为，在本案审理过程中，朱树霞就同一商品房买卖合同对华之源公司向本院提起诉讼，要求确认合同有效并交付房屋，本院认为双方之间的真实意思表示系民间借贷，双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》非双方的真实意思表示，本院向朱树霞释明变更诉讼请求，要求其按民间借贷法律关系主张权利，朱树霞拒绝变更，本院作出（2016）豫0726民初1641号裁定，驳回了朱树霞的起诉。朱树霞不服，提起上诉，新乡市中级人民法院二审维持。2017年2月28日朱树霞以民间借贷为由对华之源公司、华之源延津分公司向本院提起诉讼，本院于2017年6月12日作出（2017）豫0726民初797号民事判决，该判决认为双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》非当事人真实意思表示，属名为商品房买卖实为民间借贷，《补充协议》实际为双方之间的利息约定。朱树霞的真实目的为出借资金收取利息，而非购买房屋，华之源公司的真实目的是以收取卖房款的形式借用资金，亦非出卖房屋。故，由于双方之间不存在真实的商品房买卖关系，《商品房买卖合同》本身即不成立，《商品房买卖合同》效力问题无从谈起。双方签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的目的是为借款设定担保，由于双方未办理房屋抵押登记，抵押权未依法设定，该担保非法定的抵押担保。鉴于双方进行了商品房买卖备案登记，客观上也起到了公示及限制流转的担保目的。故本案双方以签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的方式对借款予以担保的行为具备担保的特征，应认定为非典型的担保方式。《补充协议》作为《商品房买卖合同》的延伸，实际上是对借款利息的相关约定。双方在《补充协议》中约定“甲方逾期未退还购房款，甲方应为乙方办理房产证并交付房屋”违背了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的禁止性规定，《补充协议》中该项约定违背法律禁止性规定，无效。综上，在华之源公司未按约定偿还借款时，朱树霞应以民间借贷法律关系主张债权，不能按《商品房买卖合同》主张房屋所有权，在华之源公司不能偿还借款时，朱树霞可以申请拍卖担保房产，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，华之源公司或者朱树霞有权主张返还或补偿。后朱树霞提起上诉称，2015年1月21日朱树霞与华之源公司签订了12份《商品房买卖合同》，双方系商品房买卖关系，而非民间借贷，应认定商品房买卖关系成立判决华之源公司交付200万元对应的商品房。2017年11月8日新乡市中级人民法院作出（2017）豫07民终3111号民事判决，该判决认为朱树霞与华之源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》所载明的内容，能够认定双方并不存在真实的商品房买卖关系，双方的真实意思表示仍为民间借贷的法律关系，朱树霞要求确认双方此次商品房买卖关系成立的诉讼请求于法无据，不予支持。综上所述，本院（2016）豫0726民初1641号裁定、（2017）豫0726民初797号民事判决及新乡市中级人民法院（2017）豫07民终3111号民事判决均对双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力作出处理，本案原告华之源公司要求确认双方签订的12份《商品房买卖合同》及《补充协议》无效，系重复诉讼，违反了一事不再理原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四第五项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，裁定如下：驳回原告河南华之源置业有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 艳人民陪审员  刘延青人民陪审员  李红芹二〇一八年一月二日书 记 员  原 杨