浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙10民终641号
上诉人（原审被告）：章跃亮，男，1960年1月27日出生，汉族，住台州市黄岩区。
被上诉人（原审原告）：王金林，男，1955年1月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。
被上诉人（原审原告）：池芳娟，女，1958年10月25日出生，汉族，住台州市黄岩区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：童仙正，浙江维人律师事务所律师。
上诉人章跃亮因与被上诉人王金林、池芳娟房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院（2017）浙1003民初9314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，经征求双方当事人同意后以庭询谈话方式不开庭进行了审理。因本案以原告章跃亮与被告王金林、池芳娟房屋买卖合同纠纷一案的审理结果为依据，故本院依法裁定终止了本案诉讼。现该案已依法作出裁判，故本院恢复本案审理。本案现已审理终结。
章跃亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人王金林、池芳娟的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审程序违法。在本案的第二次庭审结束后，就本案一审被上诉人王金林、池芳娟起诉所依据的双方与1996年10月15日签订的卖屋协议是否有效事宜，上诉人章跃亮于2018年1月5日向一审法院提起诉讼。但一审法院却在2018年1月15日经上诉人多次催促后才立案，并同时告知本案的承办法官赶紧将本案的一审判决作出后才给予立案，致使本案未能在一审审理时被及时中止，造成不必要的上诉。二、一审法院在池芳娟是否具备本案一审原告主体资格认定上错误。虽然本案所涉及的房屋买卖，是一个家庭的重大事项，且王金林与池芳娟是夫妻关系，王金林的房屋买卖行为应是夫妻双方协商的结果。但从本案的证据看，章跃亮与王金林签订了二份房屋买卖协议，一份是章跃亮与王金林两人单独于1996年10月15日签订的卖屋协议，一份是章跃亮、王伟洁与被上诉人王金林于1999年5月11日签订的房屋断卖契，二份协议根本没有将被上诉人池芳娟作为买受人。而台州市黄岩区房地产管理处据以办理过户手续的是章跃亮、王伟洁与被上诉人王金林于1999年5月11日签订的房屋断卖契，而非章跃亮与王金林于1996年10月15日签订的卖屋协议办理房产过户手续的。在办理房产过户手续时，王金林自愿将被上诉人添加为诉争房屋的共同产权人，而不是两份房屋买卖协议的买受方。这说明章跃亮与金林于1996年10月15日签订的卖屋协议是人金林的单方行为，并不能认定为是王金林与池芳娟共同行为，池芳娟作为诉争房屋的共同产权人，并不卖屋协议的签订人，不具有原告主体资格。一审认定池芳娟具有一审原告主体资格，认定主体事实错误。三、一审认定事实错误。1、本案诉争房屋的产权过户行为与章1996年10月15日的卖屋协议无关，此卖屋协议是否有效、如何履行都不会对本案中涉及的房屋断卖契和过户行为产生影响。假如上诉人要履行的协助办理本案诉争房屋土地使用权的过户手续，也只能以房屋断卖契约定办理房屋产权过户。而协助办理土地使用权过户手续和承担50%的过户费用，是依据1996年10月15日签订的卖屋协议。一审将二份内容和效力都不同的房屋买卖协议混为一谈，从而判决确定上诉人应承担的义务显然错误。2、一审认定1996年10月15日的卖屋协议有效错误。上诉人章跃亮在1996年10月15日签订卖屋协议时还没有取得诉争房屋的产权，上诉人完全取得诉争房屋的产权是在1997年9月17日。且签订卖屋协议时，上诉人章跃亮还没有离婚，诉争房屋还有共有产权人王伟洁。1996年10月15日的卖屋协议是在上诉人章跃亮没取得房屋共同产权人王伟洁同意下签订的，上诉人章跃亮的行为不仅违反法律法规的规定，还侵犯了共有人王伟洁的权利。很明显该卖屋协议无效。诉争房屋是上诉人章跃亮原单位的集资房，按当时我国房改政策的有关规定，集资建房应在住满五年后才可以进入市场出售或出租。且章跃亮在取得集资房时也与原单位签订了协议的，在协议中也承诺在五年内不得出售或出租。物权行为与原因行为根本不一致，一审法院却将此诉争房屋实际上已办理产权过户手续从而确定卖屋协议的效力，事实认定错误。故本案卖屋协议无效。3、王伟洁认可房屋断卖契，不认可卖屋协议。一审片面将王伟洁在房屋断卖契上签字认定为其认可卖屋协议，显然错误。4、一审判决认定房屋已付清错误。被上诉人尚欠20000多无房款未付清，一审对此认定错误。四、一审适用法律错误。上诉人签字时没有取得诉房屋的产权，故无权处置该房屋。一审对此适用法律错误。综上，请求二审法院判如所请。
王金林、池芳娟答辩称，一审程序合法，上诉人起诉时间为2018年1月15日，而本案同年1月12日就已判决。池芳娟系房屋共有权人，其具有原告主体资格。买卖合同合法有效，章跃亮的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
王金林、池芳娟向一审法院起诉请求：被告章跃亮协助两原告办理黄岩区西城街道梅园新村24幢2－202室国有土地使用权证变更手续，土地使用证过户手续费用由被告承担50%。
一审法院认定事实：被告章跃亮于1995年12月29日与台州市邮电局黄岩分局（以下简称邮电局）签订职工集资建房协议书一份，约定邮电局将坐落在黄岩区西城街道梅园新村36号楼204室集资建房一套分配给被告章跃亮，协议还约定该套房屋的产权全部归个人所有，发给房屋所有权证、城镇土地权证，住满五年后可以进入市场出售或出租，出售或出租房屋的收入，在按国家规定补缴有关税费后，全部归职工个人所有等内容。1996年10月15日，经中间人联系，原告王金林与被告章跃亮签订卖屋协议一份，将被告章跃亮（甲方）私有的坐落在黄岩城西梅园新村三十六幢壹单元东边二楼集资建房（即现台州市黄岩区未装潢新房一套包括架空层卖给原告王金林（乙方），协议约定：一、屋价总币拾万壹仟贰佰捌拾捌元（101288元）。二、付款方式：双方协议签订完毕，乙方当场支付给甲方玖万壹仟贰佰捌拾捌元（91288.00元），剩余壹万元，等五年后房产过户手续完备后由乙方支付给甲方壹万元及利息。三、房产权的过户由甲方办理，费用由甲乙双方各负一半。四、办理过户的时间从签订协议之日起即1996年10月10日至2001年10月29日止，在此期间内壹万元按月息陆厘计算，如果过户手续未能完毕，乙方可以拒付，甲方不得以任何理由追讨。五、房屋成交后，乙方享有甲方单位给予该房内的设施的待遇，若遇有该房屋方面的麻烦，甲方应解决落实。六、本协议一式三份，由甲乙双方各执一份，签订后生效。该房由乙方使用，所有权属乙方，甲方无权干涉。七、本协议签订之日起，该房如成交不成由甲方付还乙方房款及装潢款，月息按百分之二计算。协议签订后，原告王金林陆续向被告章跃亮支付了约定款项。1997年4月25日，台州市黄岩区住房制度改革办公室根据相关政策文件同意了章跃亮对上述房屋的确权申请。此后，被告章跃亮取得了上述房产的房屋所有权证及土地使用权证[土地使用权证号：黄国用（98）字第17219号]。1999年1月21日，被告章跃亮以房屋所有权证遗失为由向房产登记机关申请补办登记。后原告王金林与被告章跃亮因办理房屋所有权证过户所需，向房产管理部门提交了1999年5月11日签订的房屋断卖契一份，该断卖契载明被告章跃亮及涉案房产原共有人王伟洁（系被告章跃亮前妻，与章跃亮于1989年2月份登记结婚，并于1997年4月9日协议离婚）将涉案房产断卖给王金林所有，并载有“立断卖契人章跃亮、共有权人王伟洁”的签名捺印。原告王金林遂向被告章跃亮支付了房屋余款，由被告章跃亮于1999年5月12日向原告王金林出具收条一份，载明“收到王金林人民币壹万壹仟捌佰伍拾元正。以前收条贰仟元的条子作废。收款人.章跃亮.99.5.12”。1999年6月30日，房产管理部门向原告王金林、共有人池芳娟（系原告王金林之妻）核发了编号为台房权证黄字第××号的房屋所有权证，完成了涉案房屋的所有权过户手续。涉案房屋的土地使用权至今仍登记在被告章跃亮名下，尚未过户给两原告。黄政发[1995]75号等政策文件中对集资建房有住满五年后，可进入市场出售或出租的相关规定。一审法院认为，本案的争议焦点一、原告池芳娟是否具有本案原告主体资格；二、原告王金林与被告章跃亮于1996年10月15日签订的卖屋协议是否有效；三、本案所涉房屋价款原告方是否已全部支付给被告。焦点一，关于池芳娟是否具有诉讼主体资格的问题，该院认为，卖屋协议虽由王金林个人名义与被告签订，但池芳娟与原告王金林系夫妻关系，向被告购买房屋属重大家庭事务，应认为系王金林与池芳娟共同协商后一致的意思表示。事实上在涉案房屋所有权的过户过程中，池芳娟也以房屋共有人的身份进行登记，足以印证向被告购房系王金林、池芳娟的共同行为，本案与池芳娟有法律上的利害关系，应认为池芳娟具有原告主体资格。焦点二，原、被告签订的卖屋协议是否有效的问题。被告提出该卖屋协议因违反政府相关集资建房住满五年后方可进入市场出售或出租的相关政策，因而无效。本院认为，我国《合同法》的基本宗旨在于维护交易秩序、保障交易安全、促进交易实现，因而对否定合同效力采取谨慎的态度。《合同法》第五十二条中虽有“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，但该“强制性规定”仅指效力性强制性规定。原、被告签订关于集资房的卖屋协议时虽不符合相关文件中“集资建房住满五年后可进入市场出售或出租”的相关规定，但该项规定并非“法律、行政法律的效力性强制性规定”，该卖屋协议不因违反上述规定而无效；另依据我国《物权法》关于物权行为与原因行为相区分的原则，原、被告违反上述“集资建房住满五年后可进入市场出售或出租”的相关规定签订卖屋协议，可能导致房屋无法过户即物权行为不能完成的法律后果，但并不导致作为该物权行为（房屋过户）的原因行为即卖屋协议无效；且原、被告签订卖屋协议、被告章跃亮取得涉案房屋相关权属证书至今已近二十年，涉案集资房早已满足相关“住满五年后可出售或出租”的限制条件，自无将原、被告签订的卖屋协议归于无效之必要。至于原、被告及案外人王伟洁在办理房屋所有权证过户时尚未符合“集资建房住满五年后可出售或出租”相关政策规定，涉案房屋由被告章跃亮个人名义签订合同转让给原告方，存在一定瑕疵。但后在原、被告向房管部门申请办理房屋所有权过户时提供的房屋断卖契上载有原共有人王伟洁的名字及相关签名捺印，应系王伟洁对被告章跃亮的卖屋行为进行了追认，基于物权公示公信原则及合同法诚实信用原则，同时结合该集资建房买卖的条件现已经成就之事实，该院对该房屋所有权过户行为的效力予以确认。焦点三，关于房屋价款支付情况，原告王金林陈述，其于协议签订之后大概一个星期左右分别支付了被告章跃亮55000元、36000元，后来又支付被告利息2000元，1999年5月11日房屋所有权证过户手续完成后付完房屋余款及利息10000余元。上述付款被告均出具收条给原告，但前三张收条在房产证过户手续办好之后均由被告撕毁，现只剩一张10000余元的收条未撕毁。被告章跃亮则在庭审中陈述，原告第一次支付原告的款项金额为45000元，第二次的付款30000余元是事实，现金交付给被告的，被告也向原告出具了收条，因为土地证没有过户，所以剩下10000元未支付给被告。结合原、被告双方陈述，对于原告支付给被告36000元的事实，双方均无异议，予以认定。原告于房屋所有权证过户后支付给被告10000余元的事实，有被告出具的收条为凭，亦予认定；结合该款项金额、支付时间及双方当事人的陈述，该款项应系原、被告卖屋协议中第二条约定的房屋余款10000元及利息。被告陈述原告第一次付款金额为45000元而非55000元，原因是被告尚未将土地证过户给原告，但原告第一次付款时，涉案房屋的土地使用权过户条件尚未具备，原告支付房屋余款的义务尚未产生，被告关于原告在履行已到期付款义务时预先扣除未到期付款义务的解释，与常理不符；且根据双方当事人的陈述，原、被告签订协议后一年左右，被告即将房屋交由原告居住、使用，并在1999年配合原告办理了房屋所有权过户手续，同时将房屋土地使用权证亦交由原告保管，若原告尚未付清余款，则被告的上述行为与常理不符；若原告尚未付清余款，则在被告将房屋交由原告居住、使用，完成房屋所有权过户手续后，通常会向原告催讨余款。虽然被告在庭审中称期间也向原告通过电话催讨，但未提供证据，且在近二十年间催讨无果的情况下，被告也未采取诉讼等具有较强强制力的催讨手段或要求原告返还房屋等，按通常情形均难以理解。故原告关于房屋价款已付清的陈述，较为可信，该院予以采纳，对被告关于原告尚有房屋余款10000元未支付的抗辩意见，该院不予采纳。综上，原告王金林与被告章跃亮签订的卖屋协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不侵害第三人利益，应为合法有效。原告王金林已向被告章跃亮支付全部房屋价款，虽然支付方式未完全按照协议约定，但仅有细微瑕疵，被告章跃亮也予以接受，应认为原告已经履行卖屋协议约定的义务。被告章跃亮仅配合原告完成了房屋交付、房屋所有权证过户的义务，未完成土地使用权证过户义务，属不完全履行的违约行为，应承担相应的违约责任，在目前土地使用权过户条件已经成就的情况下，应当继续配合原告完成土地使用权证过户手续，并按双方协议约定承担相应的过户费用。综上，原告的诉讼请求成立，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告章跃亮于判决生效之日起十五日内协助原告王金林、池芳娟将台州市黄岩区西城街道梅园新村24幢2-202室房屋国有土地使用权证[土地使用权证号：黄国用（98）字第17219号]过户至原告王金林、池芳娟名下，并由被告章跃亮承担50%的过户费用。一审案件受理费2326元，减半收取1163元，由被告章跃亮负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另认定：2018年1月5日，章跃亮作为原告向一审法院起诉王金林、池芳娟要求确认房屋买卖合同无效并要求返还讼争房屋，一审法院作出（2018）浙1003民初504号民事判决，驳回章跃亮的诉讼请求。后章跃亮上诉至本院，本院于同年8月9日作出（2018）浙10民终1378号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，鉴于本院已生效的（2018）浙10民终1378号民事判决已对王金林与章跃亮于1996年10月15日签订的卖屋协议效力问题已作出有效认定，故对该协议的效力在此不再作评判。本案的主要争议焦点为池芳娟是否具有本案原告主体资格及房屋价款是否已全部付清。对此，本院认为，卖屋协议虽由王金林个人名义与章跃亮签订，但池芳娟与王金林系夫妻关系，向章跃亮购买房屋属重大家庭事务，应认为系王金林与池芳娟共同协商后一致的意思表示。事实上在涉案房屋所有权的过户过程中，池芳娟也以房屋共有人的身份进行登记，足以印证向章跃亮购房系王金林、池芳娟的共同行为，本案与池芳娟有法律上的利害关系，故一审判决认为池芳娟具有原告主体资格并无不当。关于房屋价款支付情况，根据王金林陈述，其于协议签订之后大概一个星期左右分别支付了章跃亮55000元、36000元，后又支付给章跃亮利息2000元，1999年5月11日房屋所有权证过户手续完成后付完房屋余款及利息10000余元；上述付款上诉人均出具了收条，但前三张收条在房产证过户手续办好之后均由上诉人撕毁，现只剩一张10000余元的收条未撕毁。根据被上诉人提供给一审法院的收条，应当认定被上诉人于房屋所有权证过户后支付给上诉人10000余元的事实，且该结合该款项金额、支付时间及双方当事人的陈述，该款项应系双方卖屋协议中第二条约定的房屋余款10000元及利息。上诉人上诉称，被上诉人第一次付款金额为45000元而非55000元。鉴于双方签订协议后上诉人将房屋交由被上诉人居住、使用，并在1999年配合被上诉人办理了房屋所有权过户手续，同时将房屋土地使用权证亦交由被上诉人保管，若被上诉人尚未付清余款，上诉人通常会向被上诉人催讨余款。但在近二十年期间，上诉人既未向被上诉人进行催讨，也未采取诉讼等具有较强强制力的催讨手段或要求被上诉人返还房屋等，显然违背日常生活经验法则，与常理明显不符。一审判决根据证据优势规则认定被上诉人付清购房款更有合理性，本院亦予以支持。上诉人关于房屋余款未支付的上诉理由不能成立。综上，根据生效的卖屋协议，上诉人章跃亮负有配合被上诉人完成房屋交付、房屋所有权及土地使用权属更名义务，其未完成土地使用权属更名，属不完全履行的违约行为，应承担相应的违约责任。在目前土地使用权过户条件已经成就的情况下，上诉人应当继续配合被上诉人完成土地使用权属更名手续，并按双方协议约定承担相应的过户费用。由于我国正在进行不动产登记的“两证合一”改革，以不动产权证书取代了原有的房屋所有权证和国有土地使用权证。为便于执行，本院将适当调整一审判决主文内容。
综上所述，章跃亮的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
变更浙江省台州市黄岩区人民法院（2017）浙1003民初9314号民事判决为：上诉人章跃亮于本判决生效之日起十五日内协助被上诉人王金林、池芳娟办理将台州市黄岩区西城街道梅园新村24幢2-202室房屋国有土地使用权属[原土地使用权证号：黄国用（98）字第17219号]变更至被上诉人王金林、池芳娟名下的手续，并办理该房屋的不动产权证书，且由上诉人章跃亮承担50%的过户费用。
一审案件受理费2326元，减半收取1163元，由上诉人章跃亮负担；二审案件受理费2326元，由上诉人章跃亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅海波
审 判 员 曹敏兵
审 判 员 梅矫健
二〇一八年八月二十九日
代书记员 王 旖
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