广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民初字第406号原告郑朝剑，男，1974年5月24日出生，汉族，住所地广西巴马瑶族自治县。原告毛秀云，女，1978年7月15日出生，汉族，住所地广西巴马瑶族自治县。被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区。法定代表人黄福军，总经理。特别授权委托代理人潘波成，男，系广西南国雄鹰律师事务所律师。原告郑朝剑、毛秀云与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成由审判员王丰贤担任审判长，代理审判员覃茂华、人民陪审员黄英烈参加的合议庭，于2015年5月27日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。书记员李宏婧担任记录。原告郑朝剑、毛秀云、被告的委托代理人潘波成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑朝剑、毛秀云诉称，2013年1月15日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告同意出售自行开发的位于给原告，房屋总价为494848元，在合同签订时，原告支付首付款150484元，其余的348000元，由被告作为保证人，采用办理工商银行个人住房按揭贷款一次性付清。同时约定：被告必须于2013年4月30日之前交付房屋，如果违约，则每日按照总房价的万分之一点五赔偿原告。合同签订后，被告作为担保人，于2013年5月8日原告便向中国工商银行巴马支行办理相关购房贷款，得款348000元后已一次性转入被告账户，由此，原告已全面履行合同约定的义务。但是，截止2015年4月28日，被告仍然没有按照合同的约定向原告交付房屋，甚至连小区的“五通一平”及小区大门，绿化项目尚未落实。由于被告违约延迟交房2年，原告不得不租房居住，由此产生额外的租房开支，应由被告承担。特提起本案诉讼，请求：1、判决被告支付逾期交房违约金54184元给原告；2、判决被告支付原告因为被告延迟交房产生的租房费15600元；3、本案的诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告存在买卖合同关系；2、个人借款担保合同复印件1份、支付首付款收据复印件3份，证明原告已经履行全额付款义务；3、租房合同、租金转账单、水电费收条复印件各1份，证明由于被告延迟交房，原告现在被迫租房居住产生的费用；4、关于“印象巴马何时才能交楼”有关问题的答复复印件1份，证明被告违规没有按时交房；5、关于巴马县土局违法虚假出让“印象巴马”项目土地给企业造成严重危害问题的情况汇报复印件1份，证明压红线问题与原告所购买的2号楼没有关系；6、相片原件4张，证明印象巴马目前为止还没有达到交房条件；7、《个人名下房屋登记信息查询结果证明书》复印件1份，证明原告目前为止没有房子，在此期间租房的必要性、合理性。被告辩称，一、被告延期交房是因为巴马县政府部门未能按照国有建设使用地规划落实土地，根据合同第八条，因为政府的原因造成延期交房，被告可以免责；二、因供电局停电也是造成延期交房的客观原因；三、根据合同约定逾期交房违约金的计算，原告要求的违约金过高，按照合同约定不能超过总房款的4%，即11914元；四、原告已经主张违约金就不能再主张租房费用，而且两原告都是本地人，没有租房的必要，就算租房也不应该由被告承担租房费用；五、根据商品房买卖合同约定，原告应该在签订合同15个工作日内支付房款，原告没有按约定办好贷款手续，原告违约在先，被告有理由延期交房。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、国有建设用地使用权出让合同复印件；2、红线图复印件；3、报告复印件；4、会议纪要复印件。共同证明因为巴马县人民政府部门未能按照国有建设用地使用权出让合同约定履行合同义务，致使原来的建设规划无法执行，也导致消防等无法验收的客观情况，从而导致第2幢楼延期完工。5、2012－2014年气象局下雨天数中雨以上天数统计表、停电天数统计表复印件各1份，证明被告延期交房的客观原因。经过开庭质证：被告对原告提交的证据1、2，合法性、真实性、关联性无异议；对证据3、4、5、6，合法性、真实性、关联性均不予认可；对证据7，真实性、合法性没有异议，但只能证明原告在2015年5月4日没有房子，不能证明原告在租房期间没有房子。原告对被告提交的证据1、2、3、4，真实性、合法性由法庭核实，但与本案无关联；对证据5，真实性、合法性、关联性均不予认可，合同约定2013年4月30日交房，被告提交的2013年4月30日以后的停电、下雨原因均不能成立，与本案无关。此外，根据新华社的新闻稿件证实被告提供的下雨天数不正确。本院对原告、被告提供的证据的认证意见如下：被告对原告提交的证据1、2、7的真实性均无异议，本院采信作为本案的定案依据；对原告提交的证据3、4、5、6的三性均有异议，本院认为，证据3中的“房屋租凭协议书”有原告提交的原件核对无异，证据6是原件，对该两组证据采信作为本案的定案依据，但是能否证实原告的证明目的，本院将在本院认为部分予以阐述；证据3中的“收条、银行卡存、取款业务回执单复印件”无法证明其是二原告2013年3月13日起至2015年3月12日止租房期间产生的费用，证据4、5是复印件，并且原告没能提供原件核对，本院不予采信。原告对被告提交的证据1、2、3、4，真实性、合法性由法庭核实，本院经核实后采信作为本案的定案依据，但该四组证据能否成为被告逾期交房的理由，本院将在本院认为部分予以阐述；证据5，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，本院不予采信。综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2009年9月18日，被告联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业、住宅用地。之后被告在上述土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”，并于2011年4月29日取得印象巴马二期工程2号楼的《商品房预售许可证》，证号为：巴房预字（2011）第002号。2013年1月15日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区第2幢4楼的402号房，该商品房建筑面积约128.30平方米，房价总金额为498484元，由原告支付房价总额30%的首期款150484元，其余70%的房价款348000元采用办理银行个人住房按揭贷款方式付清。合同第8条第1款约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。第2款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、恶性××、民事闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。合同第9条第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。合同签订后，原告于2012年12月12日、2013年1月15日等时间分三次共支付了购房首付款150484元，并于2013年5月8日在中国工商银行股份有限公司巴马县支行办理了银行个人购房按揭贷款，贷数金额为348000元，贷款已于2013年5月20日发放到被告联邦伟业公司账户。被告没有能在约定的期限内交房，并于2015年1月1日通知原告收房，原告于2015年3月30日跟被告拿到印象巴马小区第2幢4楼的402号房的钥匙。原告于2015年4月28日提起本案诉讼。另查明，二原告租住位于巴马瑶族自治县的私人房一、二楼，出租方为邓旭文，租期自2013年3月13日起至2015年3月12日止。案经本院主持调解无效。根据原告的陈述理由和被告的答辩意见，归纳本案争议焦点如下：1、被告是否逾期交房并构成违约？2、原告请求被告支付违约金54184元及租房费15600元，是否有事实和法律依据？本院认为，本案原告郑朝剑、毛秀云与被告联邦伟业公司订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，而且印象巴马二期工程2号楼于2011年4月29日已取得《商品房预售许可证》，该合同合法有效，对当事人有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务，一方未按约定履行义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。关于被告是否逾期交房并构成违约的问题。原、被告订立的《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人在签订《商品房买卖合同》时，支付该商品房价款总额30%的首期款（含认购定金），即150484元；其余70%的房价款，即348000元采用办理银行个人住房按揭贷款方式付清。”原告于2012年12月12日、2013年1月15日等时间分三次共支付了购房首付款150484元，并于2013年5月8日办理了银行个人购房按揭贷款348000元，贷款已于2013年5月20日发放到被告联邦伟业公司账户，原告依约履行了自己的义务。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。”到期后被告联邦伟业公司并没有履行交房义务，直至2015年1月1日才通知二原告收房，故被告的行为属于逾期交房。对于被告的行为是否构成违约的问题，被告辩称：1、逾期交房是因为巴马县人民政府规划部门在项目建设过程中变更规划，致使整个项目的消防通道压在农用地的红线上，无法验收，应当依据合同约定延期，不应承担违约责任；2、下雨、停电是造成被告延期交房的客观原因；3、根据商品房买卖合同约定，原告应该在签订合同15个工作日内支付房款，原告没有按约定办好贷款手续，原告违约在先，被告有理由延期交房。但被告却未能提供其已申请消防验收、因政府规划部门变更规划致使验收无法通过，而且因政府的行为致使被告必须延期至2015年1月1日才得以交房的证据予以证实；也未提供任何有效证据证实延期交房的原因之一是下雨、停电造成；此外，原告已于2013年5月8日办理了银行个人购房按揭贷款，贷款于2013年5月20日发放到被告账户，已履行了付款义务。根据个人购房借款/担保合同的特点，该类合同需要作为出卖人的保证人与作为买受人的借款人相互配合、协作，如由出卖人联系有关提供贷款银行、提供有关待售房地产合法有效的规划许可、建设施工许可、土地产权等资料，由买受人提供有关个人身份信息、证件等材料，方能办理贷款手续。本案确实存在不及时办理个人购房按揭贷款的情况，但被告没有提供相关证据证实不按期办理贷款手续是由于原告的原因引起，被告可以根据延迟办理贷款的天数予以顺延交房，但却没有充分理由据此延期至2015年1月1日才通知原告收房。故被告的上述辩解本院不予采纳，被告逾期交房无免责事由，已构成违约。关于原告请求被告支付违约金54184元及租房费15600元，是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告订立的《商品房买卖合同》第9条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。”故二原告请求被告支付违约金有事实和法律依据，对于请求合理、符合约定的部分19939.36元（498484元×4%）本院予以支持，对于超出部分没有事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案已约定违约金计算方法，并且原告已诉请被告赔偿违约金，故原告又请求被告赔偿逾期交房期间的租房费用，没有法律依据，本院不予支持，被告关于原告已经主张违约金就不能再主张租房费用的辩解有法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司赔付原告郑朝剑、毛秀云逾期交房违约金19939.36元。案件受理费1544.6元，由原告郑朝剑、毛秀云负担1103.6元，被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担441元（原告郑朝剑、毛秀云已预交，被告在赔付原告郑朝剑、毛秀云逾期交房违约金19939.36元时将案件受理费441元一并支付）。上述义务，义务人应自本判决生效之日起30日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1544.6元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  王丰贤代理审判员  覃茂华人民陪审员  黄英烈二〇一五年七月二十四日书 记 员  李宏婧附本判决适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。