广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终1746号上诉人（原审被告三）：何某，男，汉族，1960年9月29日出生，住址：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：魏宏强，马怀德，均系广东瀛仁律师事务所律师。被上诉人一（原审原告）：罗某，男，汉族，1977年12月16日出生，住址：惠州市惠城区。被上诉人二（原审原告）：朱某，女，汉族，1976年10月21日出生，住址：惠州市惠城区。以上二被上诉人委托诉讼代理人：吴炯，系广东鸿浩律师事务所律师。原审被告一：永富源公司，住所地：惠州市河南岸。法定代表人：何某某。原审被告二：何某某，男，汉族，1979年1月8日出生，住址：广东省龙川县。上诉人何某因与被上诉人罗某、朱某,原审被告永富源公司、何某某案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初8656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人一审的诉辩意见原审原告罗某、朱某诉称:2014年4月11日两原告与被告一签订《广东省商品房买卖合同》，约定由两原告购买被告一位于惠州市××号永富源御品湾A栋X单元X层X号房（下称“涉案房屋”），合同签署后，两原告按照合同约定向被告一支付了全额购房款575990元、合同备案费80元、产权登记费印花税110元，并向税务机关缴纳了税款18074元，支付了维修资金4919元。2015年7月27日被告一将涉案房屋交付原告使用，原告于当年8月1日进行装修，并在11月入住至今。以上事实及证据证明，两原告就涉案房屋已享有足以排除强制执行的民事权益。因被告一、被告二未履行（2014）惠城法民一初字第1656号判决书确定的义务，被告三向贵院申请强制执行，案号为：（2015）惠城法执字第2311号。贵院在执行上述执行案的过程中，依据被告三的错误申请，误将已由两原告享有合法民事权益的涉案房屋作为该执行案件的执行标的，即被告一的资产予以查封并裁定评估、拍卖。在该执行案执行过程中，两原告对将涉案房屋作为执行标的提出了书面异议，提起案外人执行异议程序，两原告于2016年8月11日收到贵院作出的（2016）粤1302执异125号执行裁定书，裁定驳回两原告的执行异议。两原告认为，依据被告三的错误申请，贵院误将已由两原告享有合法民事权益的涉案房屋作为该执行案件的执行标的予以查封并裁定评估、拍卖的行为已严重侵害了两原告的合法权益。现两原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及《最高人民法院关于适用的解释》第304、305、312条，特向贵院提起案外人执行异议之诉，望人民法院判如所请，以彰显法律之公平公正，1、请求判令不得将惠州市××号永富源御品湾A栋X单元X层X号房作为（2014）惠城法民一初字第1656号案的执行标的予以执行。2、请求判令确认惠州市××号永富源御品湾A栋X单元X层X号房所有权人为原告一与原告二。3、请求判令三被告承担本案全部诉讼费用。原审被告何某辩称:1、人民法院对永富源公司所享有的房产、物权进行查封，有事实法律依据，查封没有违法行为，不是像原告所说查封是错误的，并不存在违法行为；2、原告与永富源公司所签订的商品房买卖合同，没有履行完毕，也没有在房产机关进行预告登记，对该房屋原告不享有物权，原告仅仅对永富源公司享有债权，债权因为合同未履行完而主张债权；3、永富源公司因为经营管理不善，债务缠身，存在转移资产、逃避债务的可能。原审被告一永富源公司、被告二何某某未到庭参加诉讼亦未提出答辩。一审法院查明的事实经原审法院审理查明:2014年4月11日，原告与被告一达成购买位于惠州市××号永富源御品湾房产的意向。原告通过转账的形式分别于2013年8月31日支付20000元、2013年11月21日支付155990元、2015年7月27日335937元，共计511927元，向被告一指定的账户支付房款。原告自认在2015年7月27日缴纳的税费中的税额44063.25元及被告一口头答应的优惠20000元，是作为房款的。2015年7月27日，被告一出具《收款收据》，确认收到原告房款575990元。原告称所购买的房产用于自家居住。2014年4月11日，原告与被告一签署合同编号：惠州（2014）10006974《商品房买卖合同》，约定采用一次性付款方式，于2015年7月27日支付了人民币575990元向被告一购买惠州市××号永富源御品湾A栋X单元X层X号房。合同签订后，被告一于2015年7月27日出具《收款收据》，确认原告房款已全部付清。2014年4月16日，原告缴纳了惠州市住宅专项维修基金4919元。2015年1月10日，原告缴纳了契税18074.57元。2015年7月27日，被告一向原告交付了房屋，原告对涉案房屋进行了装修，并交纳了有关物业管理费用。原审原告已付清涉案房产的房款，因被告一、被告二未予以配合，涉案房产至今未办理产权证。2014年6月18日，被告诉被告一、被告二商品房买卖合同纠纷至本院，本院做出（2014）惠城法民一初字第1657号《民事判决书》。因被告一、被告二未履行上述法律文书确定的义务，被告向本院申请执行。执行过程中，本院于2016年5月16日作出（2015）惠城法执字第2311-2号执行裁定书，查封了登记在被告一名下的位于惠州市××号永富源御品湾共31套房子，包含原告购买的房子。原告得知上述信息后，向本院提出执行异议，要求终止对上述房产的拍卖、执行，并解除对上述房产的查封。2016年7月25日，本院作出（2016）粤1302执异字125号《执行裁定书》，驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定，诉至本院。一审法院的判决理由及结果原审法院认为：原告与被告一签订《商品房买卖合同》是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”涉案房产在本院查封前，已签订了正式的《商品房买卖合同》，且原告已将房款付清，被告一也已将房产交付给原告居住使用。涉案房产至今未能办理产权登记，系被告一、被告二的原因导致，责任在于被告一、被告二，原告不存在过错。故，原告请求停止（2015）惠城法执字第2311-2号《执行裁定书》中关于本案涉案房产的执行，解除查封，有事实理由及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：一、停止本院（2015）惠城法执字第2311-2号执行案件中对位于惠州市××号永富源御品湾A栋X单元X层X号房的执行，并解除对上述房产的查封。二、确认原告罗某、朱某与被告一永富源公司于2014年04月11日签署的《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2014）10006974]合法有效，被告一永富源公司应按照上述买卖合同履行义务并协助原告罗某、朱某办理不动产权证。本案受理费9560元（原告罗某、朱某已预交4780元），由被告永富源公司、被告何某某、被告何某负担。当事人二审的诉辩意见上诉人何某不服惠城区人民法院作出的（2016）粤1302民初8656号《民事判决书》，现提起上诉。上诉请求：1、请求依法撤销（2016）粤1302民初8656号《民事判决书》的全部判项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：原判决认定事实错误。原判决认定“原告已付清涉案房产的房款”没有事实依据。被上诉人并没有按《商品房买卖合同》的约定向被告一永富源公司支付购房款。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限明确约定“买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为惠州农村商业银行股份有限公司营业部专用账户为80×××66。被上诉人也未提供支付购房款的转账凭证，仅凭《收款收据》不足以证明被上诉人已经支付全部购房款。根据《惠市房（2013）190号》文件第一条的规定，预售款必须进监管账户，否则，交易登记所不得启动商品房预售系统受理合同预告登记相关业务。被上诉人没有按规定支付全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形。综上所述，原审判决认定事实错误，被上诉人没有按规定支付全部购房款，不具有能够排除执行的权利，应依法撤销原判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人罗某、朱某发表答辩意见：惠城区人民法院依法作出的(2016)粤1302民初8656号判决书事实依据充分，法律适用正确，应予以维持并驳回被答辩人上诉请求。1.从答辩人一审提交的转账凭证等购房款付款依据及一审庭审调查情况可知，答辩人确己向本案另一被上诉人永富源公司付清全部房款，事实依据充分。2、被答辩人关于“因答辩人购房款未进监管账户系没有按规定支付全部房款，从而不具备排除执行的权利”的主张是错误的。首先，《惠市房(2013)190号》文件是市房管部门的行政性文件，其要求预售款进监管账户，否则交易登记所不予启动预告登记业务系对交易登记部门的行政要求，其目的是通过行政监管手段监管房产开发公司专款专用从而最终保护购房者利益，故该文件并不实际约束购房人的具体付款方式及影响其付款的法律效力。其次，《最高院执行异议司法解释》在“排除执行”需符合情形的规定中，对房款支付的要求是“已支付全部价款”，并非被答辩人主张的按规定支付全部价款，故被答辩人的该主张也是不成立的。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以依法维持。本案二审中，被上诉人罗某、朱某提交一组新证据：44063.25元转账记录。拟证明被上诉人罗某、朱某一审关于其为永富源公司垫付购房发票税款44063元，永富源公司将罗某、朱某已垫付税款在购房款中予以扣除事实的主张。上诉人何某发表质证意见：我认为该证据不属于新证据，因该证据产生于2015年。对该证据的真实性不予认可，对合法性、关联性不予认可，因为缴税单未说明是缴什么税，且是否代缴也不能认定。本院查明的事实、判决理由及结果经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人罗某、朱某是否已足额支付全部房款。本院对此分析如下：上诉人何某认为被上诉人未提供支付购房款的转账凭证，仅凭《收款收据》不足以证明被上诉人支付全部价款，对此，依据被上诉人与原审被告一永富源公司于2014年4月11日签订《商品房买卖合同》中的约定，2015年7月27日被上诉人须支付房款575990元。被上诉人分别于2013年8月31日、2013年11月21日以及2015年7月27日共计转账511927元，余款是通过垫付税款44063.25元和优惠减免20000元的方式付清的。在此期间，被上诉人缴纳了契税以及住宅专项维修资金。在被上诉人按照合同的约定付清房款后，2015年7月27日永富源公司向其出具了不动产销售发票，并于同日出具《交楼通知单》。被上诉人收房后对房屋进行装修入住，并一直缴纳物业管理费、水电费、燃气费。以上事实相互印证足以认定被上诉人支付了全部购房款，并一直入住涉案房屋。因此，上诉人主张被上诉人未付清全部房款的主张不具有事实依据，本院不予支持。上诉人何某认为被上诉人未将购房款存入商品房项目预售款专用账户即开户银行为惠州农村商业银行股份有限公司营业部80×××66的专用账户，属于未按规定支付全部价款，对此，本院认为，监管账户的设立系为加强对商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，防范交易风险，其最终目的是为了保护购房者的利益。房产开发企业正是遵守该行政文件的义务主体，也是相应的责任承担者，而不应将该责任转移给购房者，故不能以被上诉人未将购房款支付进监管账户为由否认其付款的法律效力。因被上诉人签订了正式的商品房买卖合同，已足额支付了购房款，缴交了税款及维修基金等相关税费，诚信履行了合同中约定的义务，并且实际占用涉案房屋，对于未能办理产权登记也不存在过错，故一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，认定被上诉人请求停止对本案涉案房产的执行，具有事实与法律依据，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院的判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费为9560元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 胡 江审 判 员 于海砚二〇一七年九月五日法官助理 曾嘉红书 记 员 叶秀婷