湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0802民初442号
原告王婷婷.
委托代理人李华、吴鹏，湖北新天律师事务所律师。
被告蔡晓燕。
委托代理人王开生。
被告王开武。
委托代理人王开明。
被告王志孝。
原告王婷婷与被告蔡晓燕、王开武、王志孝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日受理后，依法由审判员鲁儒华独任审判，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告王婷婷及其委托代理人李华、吴鹏，被告蔡晓燕的委托代理人王开生、被告王开武及委托代理人王开明到庭参加诉讼，王志孝经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告王婷婷诉称，2009年7月9日，原告与三被告签订一份房屋买卖合同，合同约定，被告将位于荆门市东宝区龙泉街道团结社区东小河子三居民区10号7楼西的房屋以153400元出售给原告，并在二年左右办理房屋所有权证。合同签订后，原告依约向被告交纳了购房款138400元，但时至今日，被告未能办理房屋产权证。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告诉请法院判令：1、解除原告与被告于2009年7月9日签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告购房款138400元，支付资金占用损失54110元，赔偿原告因房屋装修、安装天然气和电表手续费、房价上涨等损失50000元；3、被告承担本案诉讼费。案件审理中，原告王婷婷申请将诉讼请求变更为：1、被告承担违约金45000元；2、被告承担本案诉讼费。
被告蔡晓燕、王开武、王志孝辩称：1、原告提起的诉讼超过了诉讼时效期间；2、合同约定被告在二年左右办理房屋产权总证，未约定为原告办理产权分证，被告并无为原告办理产权分证的义务；3、被告王开武一直在努力办理房屋产权总证，因政府的原因未能办理，被告不存在违约；4、蔡晓燕不是房屋的出售人，其经手收取原告房款是代收行为，在合同上签名也是在原告的要求下签的；5、王开武出售给原告的房屋不是商品房，出售价格远远低于商品房的价格，原告主张按商品房买卖的法律规定计算逾期办证的违约金，没有依据，同时原告也没有损失，而且将房屋出租在获取利益；6、原告还有15000元购房款未付，自来水开户费也未交纳，构成违约；7、被告不承担诉讼费。
本案争议的焦点是：一、王婷婷提起的诉讼是否超过了诉讼时效期间；二、蔡晓燕是否是涉案房屋的出售人，应否承担合同义务；三、王开武未能办理房屋产权总证是否构成违约；四、王婷婷主张蔡晓燕、王开武、王志孝支付违约金45000元是否有依据。
原告王婷婷为证明其主张，向本院提交了下列证据：
A1、房屋买卖合同，证明王婷婷与蔡晓燕、王开武、王志孝存在房屋买卖关系，合同约定办证时间为两年左右；
A2、收据，证明王婷婷已支付购房款138400元；
A3、新日电动车专卖店证明，证明该专卖店在团结社区东小河子10号租用房屋，房屋出租方为蔡晓燕；
A4、团结社区居委会出具的调解证明，证明王婷婷因房屋办证、房屋漏水等问题向居委会反映情况，于2015年3月9日提交书面调解申请，居委会调解未果，诉讼时效中断。
被告蔡晓燕、王开武、王志孝为反驳原告王婷婷的主张，向本院提交了下列证据：
B1、房屋买卖合同，证明双方存在房屋买卖关系；
B2、租房协议和收据各一份，证明王婷婷的房屋用于出租，有收益，不存在损失；
B3、欠条一份，证明王婷婷还有15000元的购房款未付；
B4、王开武房屋改建前的土地使用权证、建设工程质量鉴定报告、建设用地规划许可证、建设规划许可证、土地价格评估报告、房屋拆迁协议书、用地服务手续交接卡、荆门市政府文件，证明王开武所建房屋手续齐全，为合法建筑，其在积极办理房屋产权证，因政府的原因未办完。
经庭审质证，蔡晓燕、王开武对王婷婷提交的证据A1、A2无异议，对证据A3、A4有异议，认为新日电动车专卖店证明蔡晓燕为房屋出租人，并不能证明蔡晓燕是王婷婷房屋的出售人，调解证明不能证明诉讼时效中断。王婷婷对蔡晓燕、王开武、王志孝提交的证据B1、B3、B4无异议，对证据B2提出异议，认为与本案无关。
本院经审核认为，证据A1、A2、B1、B3、B4客观真实，当事人亦无异议，本院予以采信。证据A3不能证明本案事实，本院不予采信，证据A4证明王婷婷因房屋办证、房屋漏水等问题要求居委会调解的事实，而本案王婷婷诉请为要求房屋出售方承担违约金，为不同请求，不能证明本案的诉讼时效中断，故对王婷婷提出的证明主张不予采纳。证据B2证明王婷婷购买的房屋使用情况，与本案争议事实无关，本院不予采信。
根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：
2006年7月7日，王开武在荆门市东宝区龙泉街道团结社区东小河子三居民区10号取得一块100平方米的住宅用地，王开武在该处建一栋八层住宅楼，后补办了相关规划审批手续。2009年7月9日，王婷婷与王开武签订一份房屋买卖合同，合同约定，王开武将建设的住宅7楼西的房屋以153400元出售给王婷婷，王婷婷支付138400元的购房款，余款15000元在王开武办完房产总证后支付；王开武负责在两年左右的时间内办理房产总证，并向王婷婷提供办理房产分证的相关证件。蔡晓燕、王开武、王志孝与王婷婷分别在合同落款的出卖人和买受人处签名。合同签订后，王婷婷于当日向蔡晓燕交纳了购房款138400元，王开武也向王婷婷交付了房屋。涉案房屋至今未办理房屋产权总证。
本院认为，王开武出售给王婷婷的房屋，办理了相关规划审批手续，是合法建筑，双方签订的买卖合同不违反法律法规禁止性的规定，属有效合同，当事人应当按照约定履行义务。
关于王婷婷提起的诉讼是否超过了诉讼时效期间的问题。本案是因未办理产权登记引起的纠纷，房屋出售人协助买受人办理产权登记，应为出售人履行合同的附随义务，因出售方的原因未办理产权登记，处于持续状态，如买受人要求出售方履行协助办理产权登记，具有物权属性，不适用诉讼时效期间的规定。王婷婷在本案中主张王开武等因未按约定办证构成违约而应承担违约金，其请求属债权请求权，适用二年的诉讼时效期间的规定。因王婷婷主张王开武等未办证构成违约并按计算利息的方法支付违约金，该违约行为一直持续，王婷婷请求支付违约金的期间为其起诉之日倒推二年，该期间在受法律保护的诉讼时效期间内，该期间之前已超过二年的诉讼时效期间，不受法律保护。王婷婷虽然提交居委会调解说明，欲证明诉讼时效中断，但调解未涉及王婷婷主张违约金的内容，王婷婷也未证明存在其他中断诉讼时效的事由，故本案不存在诉讼时效中断的情形。
关于蔡晓燕是否是涉案房屋的出售人，应否承担合同义务的问题。蔡晓燕、王开武认为，涉案房屋由王开武所建，申报房屋产权登记的权利人也为王开武，王开武是房屋的出售人，其是受王开武委托参与房屋出售，蔡晓燕不应承担合同义务。蔡晓燕应否承担合同义务，取决于其是否为合同的相对方，蔡晓燕在房屋买卖合同的出卖人处签名，表明其认可作为房屋出售人的身份，应当承担合同所约定的义务。蔡晓燕是否是房屋的所有权人，并不是其可否作为房屋出售人的前提条件，故蔡晓燕认为其不是房屋所有权人，就不是房屋出售人的意见不能成立。即便蔡晓燕是受王开武委托参与房屋出售，但合同未载明蔡晓燕为受托人的身份，同时也无证据证明蔡晓燕向王婷婷表明了受托人的身份，根据合同法第四百零三条的规定，受托人以自己名义与第三人签订合同未披露委托人的，第三人可向受托人主张权利，故蔡晓燕所作其为受托人不承担合同义务的抗辩意见亦不能成立。因此，蔡晓燕作为房屋出售人，应当承担合同义务。
关于王开武未能办理房屋产权总证是否构成违约的问题。蔡晓燕、王开武、王志孝提出，王开武一直在努力办理房屋产权总证，因政府的原因未能办理，蔡晓燕、王开武、王志孝不存在违约。根据合同法一百二十一条的规定，当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。双方当事人均认可房屋到目前仍未办理产权总证的事实，房屋出售方违反合同约定，应当承担违约责任。蔡晓燕、王开武、王志孝证明因政府的原因不能办理产权总证的依据是荆门市委、政府于2007年发布的荆发（2007）7号文件，而蔡晓燕、王开武、王志孝与王婷婷是在2009年签订的买卖合同，即便是因政府原因不能办理产权登记，在签订合同时应可预见，并非不可预见的风险，因此，蔡晓燕、王开武、王志孝提出因政府的原因未能办理房屋产权总证不构成违约的意见不能成立，本院不予采纳。
关于王婷婷主张蔡晓燕、王开武、王志孝支付违约金45000元是否有依据的问题。王婷婷主张，双方于2009年7月9日签订合同，蔡晓燕、王开武、王志孝承诺在二年左右办好房产总证交王婷婷分户，但其至今未办理，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金为从2011年7月9日按银行逾期贷款利率计算至2016年4月18日止的利息，共计45000元。蔡晓燕、王开武、王志孝认为，王开武出售给王婷婷的房屋不是商品房，不能按商品房买卖的法律规定计算违约金，同时王婷婷也没有损失，而且将房屋出租在获取利益。
蔡晓燕、王开武、王志孝违反合同约定，应当承担违约责任，王婷婷要求支付违约金，是违约方承担违约责任的一种方式，应予以支持。未按约定办理房屋产权证，对权利人享有的物权造成影响，应存在损失，故蔡晓燕、王开武、王志孝认为王婷婷没有损失的意见不能成立，同时，王婷婷出租房屋获取收益，是其对合法财产的收益，并不可抵消违约造成的损失。关于违约金数额的确认，双方在合同中未约定违约金的计算方法，现行法律和司法解释对房屋买卖逾期办证未约定违约金的，也只有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条进行了规定，虽然涉案房屋不是商品房，价格比商品房低，但逾期办证损害买受人的权利属性相同，由此造成的损失与商品房买卖并无较大差异，因此可以参照该解释第十八条的规定计算违约金数额，即按王婷婷已付购房款总额，参照银行逾期贷款利率计算违约金。王婷婷主张违约金为从2011年7月9日计算至2016年4月18日的利息，按前述认定，王婷婷自2016年4月18日主张违约金，诉讼时效期间为倒推二年，即2014年4月19日开始计算，之前的期间已经超过诉讼时效期间，所请求支付的违约金不受法律保护。本院确认的违约金数额为：按购房款138400元，按同期逾期贷款利率标准，从2014年4月19日计算至2016年4月18日，为19047元。王婷婷请求支付违约金高于19047元的部分，本院不予支持。
至于蔡晓燕、王开武、王志孝提出王婷婷还有15000元购房款未付，自来水开户费也未交纳，构成违约的问题。房屋买卖合同约定王婷婷在房屋出售方办完房产总证后付清余款，因付款条件尚未成就，王婷婷未付15000元购房款不构成违约。关于自来水开户费的交纳问题，王开武等人在本案中并未提出诉的请求，其可另行主张权利。
综上，王婷婷主张蔡晓燕、王开武、王志孝支付违约金的部分请求成立，本院支持违约金数额为19047元，对超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：
一、被告蔡晓燕、王开武、王志孝于本判决生效之日起十日内支付原告王婷婷违约金19047元；
二、驳回原告王婷婷的其他诉讼请求。
被告如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5038元，减半收取2519元，由原告王婷婷负担2219元，被告蔡晓燕、王开武、王志孝负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费，上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：湖北省荆门市农行海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号：17570401040008989-1。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：建设银行荆门金虾支行。
审判员 鲁儒华
二〇一六年五月十一日
书记员 王 维