北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初5407号
原告：胡朝伟，男，1982年5月23日出生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区，现住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。
被告：杨新旺，男，1981年10月24日出生，汉族，住北京市丰台区。
被告：鲍宇，女，1982年10月6日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
上述二被告共同委托诉讼代理人：李代星，北京市元坤律师事务所律师。
第三人：北京晨建顺房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇大苑村小村48号。
法定代表人：赵常建，总经理。
委托诉讼代理人：胡建丰，男，1985年7月4日出生，汉族，该公司职工。
委托诉讼代理人：李祥，男，1992年11月14日出生，汉族，该公司职工。
原告胡朝伟与被告杨新旺、鲍宇，第三人北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称晨建顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，在本院依法适用简易程序审理中，原告胡朝伟及其委托诉讼代理人付裕，被告鲍宇及被告鲍宇、杨新旺的共同委托诉讼代理人李代星，第三人晨建顺公司的委托诉讼代理人胡建丰、李祥到庭参加了诉讼。后本案依法转为普通程序，由审判员王保新担任审判长，会同人民陪审员朱刚、白荣连组成合议庭，于2018年6月13日公开开庭进行了审理，原告胡朝伟及其委托诉讼代理人付裕、被告鲍宇到庭参加了诉讼。被告杨新旺、第三人晨建顺公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡朝伟诉称，2016年11月28日，原、被告与第三人签订《房屋买卖定金协议》，原告购买位于北京市房山区长阳镇溪雅苑×区×号×层×号（以下简称涉案房屋），建筑面积93.93平米。当日，原告通过农业银行转账方式向被告支付定金5万元。同日，原、被告及第三人签订《居间服务合同》，约定第三人向原、被告双方提供居间服务。
2016年11月28日，原、被告签订《北京市存量房房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同编号：C0019324，涉案房屋地址北京市房山区长阳镇溪雅苑×区×号×层×号，建筑面积为93.93平米，总成交价格290万元。当日，原、被告及第三人又签订附件补充协议及其他约定。根据合同第二条第（四）项该房屋的抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为交通银行有限公司北京公主坟支行，抵押登记日期为2014年2月20日。同时，根据被告的房屋所有权证书附记页也显示其最高债权额为60万元。由此，基于以上事实情况，根据附件八其他约定第3条“乙方承诺，首付款54万元+4万元家具、家电费用于2016年12月6日前支付给甲方，此款作为还银行贷款的专用款。”原告于2016年12月9日通过交通银行转账方式向被告支付58万元首付款，被告去办理解抵押手续。2016年12月9日，被告向原告出具书面的《首付款证明》，特此证明人为第三人业务员李祥证明。
2017年1月13日，被告以购房资金短缺为由要求原告再行支付涉案房屋房款。同日，原告通过工商银行转账方式向被告支付首付房款40万元。之后，合同履行过程中，原告多次要求被告进行办理涉案房屋解抵押手续工作，被告却以与小额贷款公司之间存在抵押权，小额贷款公司拒绝协助其办理解抵押手续为由拒绝履行其合同义务。原告已向被告支付购房款103万元，然而，被告却一开始就隐瞒了涉案房屋存在债权债务纠纷的情况，导致合同签订至今仍然无法按照合同项下约定履行其义务。同时，原告在与被告沟通协商过程中，被告以房屋价格上涨为由，要求原告增加20万元就可以将抵押权办理解抵押手续的主张。
综上，原告已履行完毕上述合同约定的义务并有相关证据予以佐证。加之，原告多次与被告进行沟通要求按照合同约定的义务继续履行，但被告却以自己的行为明确表示拒绝履行。由此，根据合同法及合同的约定“被告的恶意不履行合同义务行为应当向原告承担继续履行，同时承担向原告赔偿损失等违约责任”。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望法院依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判决被告继续履行合同，协助原告办理涉案房屋权属转移登记及交付房屋义务；2、请求法院判令被告承担违约金588000元；3、请求法院判决第三人协助原、被告双方提供办理涉案房屋的居间服务义务；4、本案的全部诉讼费、保全费均由被告承担。
2018年5月15日，原告胡朝伟申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、请求法院判决解除原、被告于2016年11月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、请求法院判决解除原、被告及第三人于2016年11月28日签订的《附件补充协议及其他约定》；3、请求法院判决被告退还原告已支付的房款103万元；4、请求法院判决被告向原告承担利息（计算方式：以房款103万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2016年11月28日起至实际给付之日止）；5、请求法院判决被告向原告承担违约金588000元；6、本案的全部诉讼费、保全费均由被告承担。
被告杨新旺辩称，我们在履行合同过程中，得知原告在签订房屋买卖合同的时候没有购房资格，我们认为这个合同履行不下去。我们与原告进行了协商接下来怎么解决，他以为是我们不想再卖给他。原告去我单位找了领导，对我在单位形成很多负面影响，因此才有原告认为的3月20日通话录音，其实那个录音并不是被告不把房子卖给原告，起因是因为购房资格的协商引起了冲突，因此我们不存在违约。我们认为这个合同是无法继续履行了，以法庭查明的事实为准。本案并没有出现我方要无端毁约的问题，原告采取保全是原告在扩大他的成本，不应该由被告承担。其中我在这个合同的签订过程中是不知情的，因此对于原告说的原被告知情问题，都没有直接针对我。我们要求解除合同。原告要求的违约金，我们不同意，我方没有违约。
被告鲍宇辩称，我们在履行合同过程中，得知原告在签订房屋买卖合同的时候没有购房资格，我们认为这个合同履行不下去。我们与原告进行了协商接下来怎么解决，他以为是我们不想再卖给他。原告去杨新旺单位找了领导，对杨新旺在单位形成很多负面影响，因此才有原告认为的3月20日通话录音，其实那个录音并不是被告不把房子卖给原告，起因是因为购房资格的协商引起了冲突，因此我们不存在违约。我们认为这个合同是无法继续履行了，以法庭查明的事实为准。本案并没有出现我方要无端毁约的问题，原告采取保全是原告在扩大他的成本，不应该由被告承担。其中杨新旺在这个合同的签订过程中是不知情的，因此对于原告说的原被告知情问题，都没有直接针对杨新旺。同意解除合同和补充协议及其他约定，但不能算我违约。当时是ＸＸ不给我解押，原告也知道这事。我曾经起诉过ＸＸ两次，现在案件也在审理，我没有违约。签合同时我是收了原告钱，但我把钥匙也给原告了，没有耽误原告使用房屋，我一直没有说不卖这个房子。同意退还原告房款103万，利息可以承担，违约金不同意承担，诉讼费和保全费不同意承担，这个可以协商。6月19日打的资质中显示原告没有购房资质，而我并没有不想卖给原告房子，所以我没有构成违约。
第三人晨建顺公司述称，签订合同的时候原告确实没有购房资格，但是原告说以朋友的身份买。签订合同的时候，被告杨新旺是知道的，身份证、房产证、结婚证都拿过来了，当时做了一次抵押的时候，被告杨新旺本人也到场了。
经审理查明，杨新旺与鲍宇系夫妻关系，二人于2008年11月21日登记结婚，坐落于房山区长阳镇溪雅苑×区×号×层×房屋系二人夫妻共同财产，房屋所有权证登记时间为2011年6月8日，登记房屋所有权人为杨新旺。2012年9月7日，杨新旺（抵押人，甲方）与交通银行股份有限公司北京公主坟支行（抵押权人，乙方）签订房屋最高额抵押贷款合同。合同约定：第一条贷款详情：贷款种类为最高额贷款，贷款用途为个人消费，最高债权额及币种为人民币60万元，债权确定的期间为自2012年9月7日至2015年9月7日止，贷款利率为6.4575%。第二条抵押详情：房屋权属证书、证明号X京房权证房字第XX**号，抵押房屋坐落为房山区长阳镇溪雅苑×区×号×层×，抵押房屋建筑面积为93.93平方米，被担保主债权数额为人民币60万元……。合同签订后，双方到北京市房山区住房和城乡建设委员会办理了涉案房屋抵押登记。2014年2月18日，杨新旺（借款人，抵押人）与ＸＸ（出借人，抵押权人）签订房屋抵押借款合同。合同约定：第一条借款详情：借款种类为抵押借款，借款用途为经营，借款币种及金额为人民币60万元，债务履行期限为1个月，借款利率为2%。第二条抵押详情：房屋权属证书编号为X京房权证房字第XX**号，抵押房屋坐落为房山区长阳镇溪雅苑×区×号×层×，抵押房屋建筑面积为93.93平方米，被担保主债权数额为人民币60万元……。2014年2月20日，涉案房屋办理了抵押登记。
2016年11月28日，鲍宇持本人身份证、结婚证及涉案房屋所有权证书以杨新旺委托代理人的身份以杨新旺（出卖方，甲方）的名义与胡朝伟（买受方，乙方）、晨建顺公司（居间方，丙方）签订房屋买卖定金协议。协议约定：甲方将其所有的位于房山区长阳镇溪雅苑×区×-×-×的房屋出售给乙方，房屋价款为290万元，购房定金为5万元。同日，三方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定：胡朝伟购买杨新旺坐落于房山区长阳镇溪雅苑×区×号×房屋，建筑面积为93.93平方米，该房屋成交价格为290万元。该房已经设定抵押，抵押权人为交通银行有限公司北京公主坟支行，抵押登记日期为2014年2月20日。本合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，对于合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件八补充协议及其他约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本合同及补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）……；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）……；（6）……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购买房屋所需的资料不真实、不完整或无效，导致合同无法继续履行的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）……；（4）乙方隐瞒其不具有购房资格，导致合同无法继续履行的；（5）……。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。其他约定：甲乙双方自签订合同起，积极配合丙方办产权过户手续；甲方保证此房满五唯一过户，产生契税之外的税费由甲方承担；乙方承诺首付款54万元+4万元家具家电费用于2016年12月6日之前支付给甲方，此款作为还银行贷款的专用款；3④违约责任，任何一方违约，违约方将房款的20%作为违约金支付对方，并支付丙方全额中介费63800元。同日，三方还签订居间服务合同，约定胡朝伟向晨建顺公司支付居间代理费29000元。上述合同签订当日，原告向被告交纳购房定金5万元。2016年12月9日，原告给付被告购房款58万元。2017年1月13日，原告又给付被告购房款40万元。后被告与ＸＸ之间因借款一事发生争议，致使涉案房屋设定的抵押登记未能注销。2017年3月15日，原、被告及晨建顺公司就合同的履行进行了沟通。2017年3月19日、2017年3月20日，原告与被告之间通过电话协商未果。2017年3月27日，原告诉至本院，要求被告继续履行合同、办理涉案房屋权属转移登记等义务。2017年4月5日，本院根据原告的申请，依法裁定查封了被告杨新旺名下的位于北京市房山区长阳镇溪雅苑×区×号×层×号房屋。后本院经审理，依法追加交通银行股份有限公司北京公主坟支行、ＸＸ作为第三人参加诉讼。ＸＸ称，只要被告还清拖欠的借款本金及利息，同意解除抵押登记，但被告与ＸＸ就尚欠的借款本金及利息数额产生争议。2017年9月26日，被告以抵押权纠纷为由起诉ＸＸ。本案于2017年9月27日裁定中止诉讼。因被告与ＸＸ之间借贷纠纷迟迟无果，原告于2018年5月15日向本院提交了变更诉讼请求申请书，请求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。同时，原告申请撤回交通银行股份有限公司北京公主坟支行、ＸＸ作为第三人。本案即恢复诉讼。截止2018年6月13日，涉案房屋设定的抵押登记仍未办理注销登记。
另查明，原、被告于2016年11月28日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，原告不具备在京购房资格，2017年，原告具备了在京购房资格。
上述事实，有当事人的陈述；原告提交的身份证、结婚证、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、房屋买卖定金协议、居间服务合同、签约提示、交易税费提示、房屋买卖交易风险告知书、首付款证明、银行转账明细、录音资料、告知单、购房资格核验结果等；被告提交的案件受理通知书等在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一、本案中，鲍宇与杨新旺系夫妻关系，涉案房屋系二人夫妻共同财产；第二、鲍宇以杨新旺的名义与胡朝伟签订房屋买卖合同时，手中持有所售房屋的房屋钥匙，同时提交了涉案房屋的产权证、结婚证，故胡朝伟有理由相信鲍宇代表杨新旺订立买卖合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告及第三人晨建顺公司签订的存量房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。合同签订后，原告依合同约定支付了定金及首付款，依约履行了合同义务。原告最初起诉的诉讼请求是要求与被告继续履行买卖合同，并办理涉案房屋的权属变更登记，在诉讼中，因抵押权人ＸＸ与被告之间借贷纠纷一直未解决，致使抵押登记迟迟不能办理注销登记。原告无奈，遂变更诉讼请求为要求解除与被告之间的买卖合同，并要求被告承担违约责任。在双方签订的买卖合同中，虽明确了涉案房屋已设定抵押，但对出卖人何时办理完成抵押注销手续未约定，被告据此辩称其未构成违约，不应承担违约责任。对此，本院认为，首先、签订买卖合同时，被告未如实告知涉案房屋还存在抵押权人为ＸＸ的第二笔抵押登记；其次、在对何时办理抵押注销登记约定不明确时，根据法律规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。根据交易习惯，被告在收到原告首付款后，应及时办理还清贷款并办理注销抵押登记，以便履行涉案房屋的权属变更登记，而本案中，双方签订合同的时间为2016年11月28日，至2018年6月13日，已一年半有余，被告仍未能办理抵押注销登记，致使买卖合同无法继续履行，且在原告与被告的谈话中，提到了解押之事，被告曾表示愿赔付原告20万或30万。综上，被告已构成违约，应承担违约责任。虽签订买卖合同时，原告不具备在京购房资格，但2017年原告即已具备，对买卖合同的履行，原告未构成违约。原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。因《附件补充协议及其他约定》系《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中的一部分，故《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》解除后，《附件补充协议及其他约定》也必然解除，原告要求解除《附件补充协议及其他约定》属重复诉求。合同解除后，被告应将收取的房款返还原告。对于原告已付房款的合理利息损失，被告应予赔偿。对于原告所诉违约金，被告申请对合同约定违约金标准进行调整，本院根据被告违约情形，予以适当调整，酌情确定被告向原告支付违约金数额为45万元。综上，原告合理部分诉讼请求，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。被告鲍宇虽非出卖人，但鉴于涉案房屋是其与杨新旺夫妻二人共同所有财产，且其愿承担民事责任，故本案民事责任应由二被告共同承担。被告杨新旺，第三人晨建顺公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，应视为其自愿放弃民事诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告胡朝伟与被告杨新旺、鲍宇及第三人北京晨建顺房地产经纪有限公司于2016年11月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。
二、被告杨新旺、鲍宇于本判决生效后十日内返还原告胡朝伟购房款一百零三万元。
三、被告杨新旺、鲍宇于本判决生效后十日内向原告胡朝伟支付违约金四十五万元。
四、被告杨新旺、鲍宇于本判决生效后十日内向原告胡朝伟支付已付房款的利息损失（其中以五万元为基数，自2016年11月28日起至2016年12月8日止；以六十三万元为基数，自2016年12月9日起至2017年1月12日止；以一百零三万元为基数，自2017年1月13日起至实际给付之日止，以上均按中国人民银行同期存款利率标准计算）。
五、驳回原告胡朝伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万元，由原告胡朝伟负担二千三百元（已交纳）；由被告杨新旺、鲍宇负担二万七千七百元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由被告杨新旺、鲍宇负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 王保新
人民陪审员 白荣连
人民陪审员 朱 刚
二〇一八年七月二日
书 记 员 许静然