广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第1221号
原告：聂江，女，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××284X。
委托代理人：林绮华、吕学如，分别、律师助理。
被告：张紫峰，男，汉族，住山东省威海市环翠区，公民身份号码×××1057。
被告：胡迦飞，女，土家族，住湖南省张家界市永定区，公民身份号码×××008X。
委托代理人：孙常军，广东铭致律师事务所律师。
第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山，组织机构代码××。
法定代表人：张国库，执行董事。
委托代理人：吴丽晶，该司员工。
原告聂江诉被告张紫峰、被告胡迦飞、第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董爱民独任审判，公开开庭进行了审理。原告聂江的委托代理人林绮华，被告胡迦飞的委托代理人孙常军到庭参加诉讼。被告张紫峰、第三人家家顺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂江诉称：原告向被告张紫峰购买被告位于中山市沙溪镇星宝二路1号锦绣沙溪会都苑8幢910房的房屋，双方于2014年1月26日委托第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司为双方之间的房屋买卖制订书面合同，三方签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》，该合同约定原告及被告的权利义务及违约责任，并约定了相关细节。合同签订后，由于被告一直未能按合同约定与原告交接家私电器清单，直至2014年2月15日，原、被告才确认了家私电器清单，随后原告按合同约定于2014年2月17日向被告张紫峰支付50000元作为定金。按该合同约定，原告选择银行按揭付款的方式，同时待被告张紫峰还清房屋银行贷款并办理注销抵押登记手续后再进行过户，但被告张紫峰收取定金后，原告再也联系不到被告张紫峰办理后续手续，也联系不到被告胡迦飞，至今（2015年8月17日）被告张紫峰已逾期履行超过15个工作日，被告张紫峰的行为已构成根本违约并造成原告的极大损失（包括预期可得收益的损失及实际产生的损失）。而被告胡迦飞作为被告张紫峰的妻子，其应对婚姻存续期间所产生的债务承担连带责任。为此原告特依法诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告张紫峰于2014年1月26日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.被告张紫峰承担因逾期办理相关手续而导致房屋买卖合同无法继续履行的违约责任：双倍还返定金，即被告张紫峰须向原告还返100000元，被告胡迦飞对被告张紫峰的债务承担连带赔偿责任；3.二被告承担本案诉讼费用。
原告聂江为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.原告及被告的身份证复印件、第三人的企业机读档案登记资料；2.中山市二手房买卖及居间服务合同、家私电器清单；3.银行转账凭证；4.离婚后财产纠纷案件证明。另，原告聂江申请本院调取（2015）中一法沙民一初字第835号案件中由本案被告胡迦飞提供的证据作为本案证据，具体证据名称为：1.胡迦飞的身份证复印件；2.张紫峰的身份证复印件；3.胡迦飞、张紫峰的离婚证；4.离婚协议书；5.房产补充协议；6.中山市沙溪镇星宝二路1号锦绣沙溪会都苑8幢910房的房地产权属证书；7.还款证明。
被告张紫峰提交书面民事答辩状辩称：一、聂江起诉的事实与客观不符。双方于2014年1月26日签订了房屋买卖合同，合同约定，聂江于2014年5月15日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约。张紫峰于本合同签订之日起120日内还清贷款，办理抵押注销登记。首期款金额以银行同意贷款通知书为准。但合同签订后，聂江一直未办理银行贷款申请手续，张紫峰多次到中介联系聂江，得到答复是聂江也没有与中介联系贷款申请事宜。二、聂江违约在先，张紫峰享有后履行抗辩权。因本次交易聂江选择的是按揭贷款付款，其应于2014年5月15日前办理贷款申请手续，而张紫峰在2014年5月26日前还清贷款。现聂江一直没有办理贷款申请，张紫峰也未见银行贷款同意通知书，属聂江违约在先。在聂江未提交贷款申请，办理贷款手续之前，其不具备付款能力，张紫峰拒绝履行自己的义务。三、聂江逾期履行超过15个工作日，张紫峰有权没收定金。张紫峰拒绝履行有法律依据，聂江迟延履行贷款申请义务，起诉时提出解除合同，其行为已属无故解除合同，其违约行为符合合同第十二条第二款规定，张紫峰有权没收定金。综上所述，张紫峰不存在迟延履行情形，同意解除合同，但应没收聂江交付的定金。请法院公正判决。
被告张紫峰就其辩解主张未向本院提交证据。
被告胡迦飞辩称：第一，对被告张紫峰的违约事实不确认，根据买卖合同第4条第二款第二项的规定，付款方式是按揭，立项贷款300000元，申请贷款期限是2014年5月15日，但原告一直没有申请贷款并向被告出示同意贷款通知书，该义务属于先于被告张紫峰的合同义务，被告张紫峰有后履行抗辩权。第二，该债务为被告张紫峰和胡迦飞离婚后产生的债务，不属于夫妻共同债务，也不应当承担连带责任。被告胡迦飞同意解除合同。
被告胡迦飞就其辩解主张向本院提交的证据有：离婚证。
第三人家家顺公司提交书面陈述意见称：2015年1月26日原告和被告张紫峰在我方的居间服务下签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》，该合同真实、合法、有效。之后双方实际并未履行上述合同约定的义务，我方从原、被告处了解到随后双方已至中顺地产公司签约，但对于原告在起诉状中提及的支付定金问题，由于我方未亲眼见证暂不作任何陈述。而本案所涉房产因该小区存在特殊情况，签署合同时双方已知未出证的事实，并于合同备注处对办理房产证相关事宜予以约定。但签约之后我方及原告才得知，被告张紫峰在签约时隐瞒了其与被告胡迦飞之间存在的离婚协议，离婚关系解除之后该房产产权归于被告胡迦飞。被告胡迦飞对售房行为未提出异议，但也未实际参与售房事宜。我方在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原、被告出现争议时，—直积极协调。但对于原、被告双方不诚信的行为，我方特提出严正的劝诫！作为中介方，我方诚挚地希望原被告协商解决本案争议。若原、被告继续交易，我方愿意继续提供居间服务；若交易不再继续，我方将保留向违约方追偿佣金的权利。
第三人家家顺公司就其陈述意见未向本院提交证据。
经审理查明：2014年1月26日，聂江（买方）、张紫峰（卖方）及家家顺公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号为50301004399），约定：张紫峰以490000元的价格将其名下位于中山市沙溪镇星宝二路1号锦绣沙溪会都苑8幢910房的房地产转让给聂江。该房产的交易定金共计50000元，本合同签订后5日内向卖方支付定金50000元。买卖双方一致同意将上述定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方和居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买卖双方协商一致约定由买方按按揭付款方式支付除定金之外的楼款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。按揭付款方式：（1）买方须于2014年7月13日之前支付除定金之外的首期款140000元至买卖双方约定的银行监管账户。（2）买方意向贷款金额为300000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2014年5月15日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放贷款金额加上买房已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为监管。买卖双方须在递减过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证当时将其交予居间方送至按揭银行，并于收到相关部门的通知后的两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为卖方违约；买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或授权代表代为检查该房产，故买方不得据此拒绝交易。该房产产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按合同约定承担违约责任。该房产产权现状及处理方式为：处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起120日内自行筹资还清贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付12500元作为佣金，其中买方向居间方支付佣金12500元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方按已转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方按已转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。若任何一方上述通讯地址发生变更，须另行书面通知其余两方。备注（备注条款与前述条款不一致的，以备注条款为准）：①此成交价包含屋内装修及家私电器，详见《物业财产明细表》；②首期款支付时间为过户递件当日，首期款金额以银行同意贷款通知书为准；③所有楼款自行交接，不经第三方监管，经纪方已告知相关风险；④买卖双方协商一致，卖方于递件过户当日交房予卖方使用，卖方需交清相关费用；⑤卖方一手证未出，若卖方出证时间推迟，买方办理按揭手续相应推迟，若卖方一手证在2014年12月18日未出，合同自动失效，卖方退还买方定金，三方互不追究责任。合同还约定了其它相关事项。合同签订后，聂江于2014年2月17日以银行转账方式（中国工商银行卡号62×××＊2转入中国工商银行卡号／账号62×××21；流水号02201140480012600003116）向张紫峰交纳定金50000元。2015年9月29日，聂江以张紫峰收取定金后逾期履行超过15个工作日，且联系不到张紫峰和胡迦飞，张紫峰的行为已构成根本违约为由，向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
另查：2014年2月15日，聂江和张紫峰制作了家私电器清单，清点了如下财物：项目为空调（柜式／分体）（连遥控），型号为三菱，数量为1台；项目为沙发，数量为2张；项目为茶几，数量为1个；项目为电视柜，数量为2套；项目为房间空调（连遥控），型号为三菱，数量为1台；项目为床，数量为1张；项目为衣柜，数量为1个；项目为书桌椅，数量为2个；项目为书柜，数量为1台，备注为客厅；项目为抽烟机，型号为华帝，数量为1台；项目为冰箱，型号为美的，数量为1台；项目为微波炉，型号为美的，数量为1台；项目为热水器，型号为美的，数量为1台；项目为洗衣机，型号为松下，数量为1台；项目为书桌，数量为1套；项目为存物柜，数量为1个。
又查：根据聂江的申请，本院调取了胡迦飞和张紫峰离婚后财产纠纷一案［案号：（2015）中一法沙民一初字第835号］中胡迦飞提交给本院的证据作为本案的证据。根据该证据材料显示，胡迦飞和张紫峰于2005年2月7日登记结婚，于2013年10月10日签订离婚协议书，于2013年11月25日在张家界市永定区民政局办理了离婚登记并将前述离婚协议书进行存档。胡迦飞和张紫峰在前述离婚协议书约定：双方自愿解除婚姻关系；婚生女张奥晨抚养权归张紫峰，抚养费由张紫峰承担，胡迦飞自愿以其他方式尽抚养义务；财产分割：1.企业创建及发展：胡迦飞于婚前投资90000元成立了制衣厂，后经发展变迁成立中山市沙溪镇迦晨制衣厂，经营人为胡迦飞。胡迦飞注册成立了延吉市优品都市服饰有限公司，法定代表人为张紫峰，胡迦飞为股东之一。前述两企业在发展的关键时期，张紫峰离开，由胡迦飞独自经营，以经营收益偿还了张紫峰拖欠的债务和消费支出一百余万元，并使两企业走上健康的良性发展轨道。现两企业经双方确认，资产总值：1780000元（具体资产及估值详见资产清单）；2.企业资产分割：迦晨制衣厂和优品服饰公司的资产（含债权债务，归张紫峰所有，张紫峰需支付700000元给胡迦飞（已于2013年10月10日支付），同时胡迦飞放弃其他应分得的资产作为女儿的抚养费，补偿给张紫峰。胡迦飞应协助张紫峰办理前述两企业的工商变更登记。在本协议签订后，两企业经营权由张紫峰享有，所发生的债权债务亦应由张紫峰承担；3.男女双方共有的位于中山市沙溪镇锦绣沙溪会都苑8栋910号房产归胡迦飞所有。该房产未取得房产证，商品房买卖合同由张紫峰签订，现余银行贷款30000元。张紫峰应于取得房产证之日起七日内协助胡迦飞办理房屋过户手续。如可办理更名，张紫峰应于接到胡迦飞通知之日起七日内协助办理更名手续；4.双方各自名下的其他财产和债权，由各自享有，双方确认无夫妻共同债务；离婚及子女抚养部分自登记离婚生效，财产分割及赠与部分，于双方签字之日起生效。该离婚协议书还约定了其他事项。
2014年10月13日，位于中山市沙溪镇星宝二路1号锦绣沙溪会都苑8幢910房取得中山市国土资源局填发的房地产权属证书［房产证号：粤房地权证中府字第××，土地证号：中府国用（2014）第易24064**号］，该房地产权属证书显示前述房地产于2014年10月11日办理了抵押登记。
2015年4月7日，胡迦飞和张紫峰签订离婚协议之房产补充协议，约定：胡迦飞和张紫峰于2013年11月25日登记离婚。鉴于房产证、土地证于近日办理完毕，故现就离婚协议第三条所指房产相关事项进行补充。房产地址：中山市沙溪镇星宝二路1号锦绣沙溪会都苑8幢910房，房地产权证号码：02××61号，登记字号：2014-易2406472，编号：00668598，国有土地使用证号码：2406472号，编号：030736238，土地使用权人：张紫峰，房地产权属人：张紫峰，根据双方离婚协议约定，上述房产归胡迦飞所有。胡迦飞已还清上述房屋贷款，男方须于本协议签订之日起10日内协助胡迦飞办理以下事项：1.办理上述房产贷款银行（中山农村信用合作社，地址：中山市中山三路新世纪广场10-14卡）产权抵押注销（撤销）登记。更换上述房产水电费绑定存折（中山沙溪农村信用合作社，户名：张紫峰账户：80×××06，存折号码：16×××79）；2.办理上述房产证相关过户手续。该协议还约定了其他事项。
2015年4月29日，中山农村商业银行股份有限公司东区支行出具证明：兹有本行客户张紫峰，身份证号码为××，于2010年3月31日在本行办理了个人商用房按揭贷款人民币150000.00元，合同号：中农信（联社）一手楼按借字（2010）第1022号，贷款账号：30×××87，供款账号：80×××06，购买房产位于中山市沙溪镇星宝二路1号锦绣沙溪会都苑8幢910房。截至2015年3月31日，该客户按揭贷款已结清，目前贷款金额为0元。
本院认为：聂江、张紫峰与家家顺公司于2014年1月26日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。本案争议焦点在于：一是涉案合同是否应予解除；二是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行，如何承担违约责任。
关于焦点一。聂江主张张紫峰违约要求解除合同，张紫峰和胡迦飞在答辩中也表明愿意解除合同，故本院对于原告关于解除原告与被告张紫峰于2014年1月26日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》请求予以准许。
关于焦点二。结合合同全文理解，上述合同约定的履行义务的先后次序为，聂江于本合同签订内5日内向张紫峰支付定金50000元，张紫峰于签订合同之日起120日内即2014年5月26日前自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续。张紫峰取得产权无抵押、无查封的房地产证原件之日起三个工作日内，聂江与张紫峰需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续。在递件过户时，聂江支付首期款。而从实际的合同履行情况来看，聂江出具了中国工商银行自动柜员机客户凭条显示，聂江已于2014年2月17日通过银行柜员机向张紫峰的银行账号转账50000元，虽然与合同约定的应于“本合同签订后5日内向卖方支付定金50000元”即2014年1月31日前支付定金50000元略有迟延，但张紫峰收到款项后在合理期限内未提出异议，视为张紫峰同意聂江迟延交付定金50000元，相应地履行了交付定金的合同义务。
根据聂江申请本院依法调取的（2015）中一法沙民一初字第835号案件中胡迦飞提供的中山农村商业银行股份有限公司东区支行出具证明显示，涉案买卖的房地产于2015年3月31日结清了按揭贷款，也就是说该房地产解除抵押登记的日期迟于合同约定的期限即2014年5月26日前，因此足以认定张紫峰存在违约情形，依照上述合同关于“如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”的约定，并依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，因聂江主张解除合同的条件已成就，且合同不能继续履行是可归责于张紫峰的违约行为造成的，故张紫峰应向聂江双倍返还定金共计100000元。
关于胡迦飞应否承担连带责任的问题。庭审中，聂江主张的涉案债务产生于张紫峰和胡迦飞夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务。但是根据聂江申请本院调取的作为本案证据的胡迦飞在（2015）中一法沙民一初字第835号案件中提供的胡迦飞、张紫峰的离婚证、离婚协议书和房产补充协议显示，胡迦飞与张紫峰已于2013年11月25日登记离婚，而涉案的债务产生在其二人离婚之后，在聂江没有证据能够证明该债务形成于张紫峰、胡迦飞婚姻关系存续期间或者由其二人共同所有的前提下，依照《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款关于“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条关于“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，本院对聂江要求胡迦飞对张紫峰上述债务承担连带责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
张紫峰、家家顺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告聂江与被告张紫峰、第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司于2014年1月26日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为50301004399）；
二、被告张紫峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告聂江双倍返还定金100000元；
三、驳回原告聂江的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取1150元（原告聂江已预交），由被告张紫峰负担（被告张紫峰负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告聂江）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 董爱民
二〇一五年十二月二十八日
书记员 雷 珊
陈桂清
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