湖北省南漳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0624民初1115号
原告：李军，私营业主。
委托诉讼代理人：敖明海，湖北君谐律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、代签法律文书。
被告：南漳县城关镇文笔峰村民委员会。地址：南漳县城关镇文笔峰村。
法定代表人：周登云，该村委会负责人。
委托诉讼代理人：曾庆虎，南漳县城关法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、代签法律文书。
原告李军与被告南漳县城关镇文笔峰村委会（以下简称文笔峰村委会）因租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李军的委托诉讼代理人敖明海，被告文笔峰村委会的委托诉讼代理人曾庆虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李军向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告解除合同的行为无效；2.判令被告立即履行其与原告于2015年5月8日签订的《房屋及场地租赁合同》约定的义务，办理一幢10间四层房屋的设计、建设规划、准建手续和完成前述房屋的建造并将前述房屋及8间二层房屋的一楼和800平方米场地交付给原告；3.判令被告支付原告违约金831163.2元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在广东省深圳市从事民营教育工作。2015年5月8日，原告与被告签订《房屋及场地租赁合同》一份。合同约定，被告将村委会办公楼内现有的8间两层房屋和拟新建的一幢10间四层房屋及场地800平方米出租给原告作开办幼儿园之用，租赁期限自2015年9月1日至2035年8月30日止。房屋每年租金为72元／平方米，场地为12元／平方米；合同签订后双方均不得中途违约或违约解除合同，否则违约方应按合同期内总租金金额的20%支付违约金。合同签订后，原告即按照合同的约定向被告交纳了第一期的履约保证金10万元，被告亦将合同中约定的8间两层房屋的二楼交给原告进行装修。但后来被告以种种理由不履行应当履行的其他义务，反而于2016年7月14日以新建房屋土地转征用，建设手续没有得到有关部门批准等为由通知解除合同。原告认为与被告签订的合同系有效合同，被告擅自解除合同既不符合合同约定，也不符合法律规定，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条等规定提起诉讼。
被告文笔峰村委会辩称，1.2016年7月14日向原告李军发出的解除合同通知的行为有效，现村委会已无继续履行合同的能力，双方签订的合同无法履行已成客观事实，应判决解除双方签订的合同；2.因合同无法履行，村委会同意赔偿由此造成原告的直接损失，不同意支付巨额违约金；3.合同虽然约定了违约金，但合同签订后村委会没有将合同的标的物即房屋及场地交给原告，原告仅向村委会交纳了10万元保证金及投资4万余元对部分房屋进行改造装修。即使应承担违约金，也应以原告的直接损失为基础，原告诉请的违约金数额明显过高。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，且经当庭质证被告对证据的真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当庭质证、认证及原、被告的陈述，本院查明案件事实如下：2015年5月8日，原告李军与被告文笔峰村委会签订1份《房屋及场地租赁合同》。该合同约定：①被告将村委会办公楼内现有的8间两层房屋和拟新建的一幢10间四层房屋及场地800平方米，出租给原告作开办幼儿园之用。其中8间两层房屋610平方米，拟新建一幢10间四层房屋2100平方米，具体位置、边界及面积以标的物交付后实际丈量为准；②租赁期限自2015年9月1日至2035年8月30日止，共计20年。房屋每年租金为72元／平方米，场地每年租金为12元／平方米。合同期内前10年租金不变，后10年按原年租金3%的增幅收取；③履约保证金为30万元，合同签订时交10万元，新建的一幢10间四层房屋施工至第一层盖板时付20万元；④被告按照原告开办幼儿园的需要办理本合同约定的新建一幢10间四层房屋所需的房屋设计、建设规划手续、准建手续、消防验收手续，于2015年6月30日前完成新建房屋的建造，并将新建的房屋（毛坯房）和原有的房屋及场地交给原告装修、改造；⑤如因被告不能按时完成本合同约定的新建房屋的设计、建设规划、准建手续及不能完成新建房屋的建造导致租赁物不能按期交付给原告进行装修，租赁期顺延，以实际交付日为准计算租赁起止时间；⑥除国家征收或征用和其他不可抗力原因及本合同约定的情形外，被告不得擅自终止或解除合同。如因国家建设或不可抗力使本合同无法履行时，双方互不承担违约责任，由此造成的损失由双方自行承担。双方均不得中途违约或者违反约定解除合同，否则违约方应按合同期内总租金额的20%向对方支付违约金，如果守约方损失大于该数额，还需另行赔偿对方损失……。原、被告还约定了其他相关事项。
合同签订后，原告李军于2015年5月11日汇给被告文笔峰村委会10万履约保证金，同月13日，被告给原告出具收条。后原告李军对合同中约定的原有8间两层房屋的二楼进行装修并购买了桌椅等设施。对装修及购买桌椅等设施的费用，原告李军主张开支费用共计63092元，对此数额被告表示认可，故对原告装修等开支的费用认定为63092元。后因种种原因，被告文笔峰村委会未能启动新建房屋的建造。2016年7月14日，被告向原告发出《解除合同通知书》，以新建房屋土地转征用，建设手续没有得到有关部门批准等为由通知原告解除合同。原告对此通知提出异议，遂诉至本院。
综观原、被告的质证意见，本院归纳双方争议焦点并分别评述如下：
一、被告文笔峰村委会于2016年7月14日向原告李军发出《解除合同通知书》的效力？本院认为，合同的解除是在合同有效成立后，当合同具备解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系归于消灭的行为。合同的解除有协议解除和法定解除之分，协议解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除；法定解除是解除的条件由法律直接规定，当该条件具备时，当事人可以将合同解除。同时，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条对行使解除权的程序作出了规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。原、被告在合同中约定了解除合同的情形，即除国家征收或征用和其他不可抗力原因及本合同约定的情形外，被告不得擅自终止或解除合同。按照双方合同的约定，只有当上述约定的情形出现时，被告方可解除合同。被告文笔峰村委会虽在解除合同通知书中称“新建房屋土地转征用”，但对这一事实未能提供相关证据予以证实，原告在履行合同中也无违约行为导致合同必然解除，故被告解除合同的行为不符合合同约定的情形。且经本院审查，被告解除合同的行为亦不符合法定解除的情形。综上，从本案的实际来看，被告文笔峰村委会不享有合同解除权，其发出的《解除合同通知书》无效。
二、原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》有无继续履行的可能？本院认为，合同继续履行，是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，另一方当事人可要求其在合同履行期限届满后继续按照原合同所约定的主要条件继续完成合同义务的行为。对违约救济的方式，合同法第一百零七条作出了明确的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从此规定可以看出，继续履行只是违约救济的方式之一。经对焦点一的评述，被告文笔峰村委会不享有合同解除权，而擅自发出《解除合同通知书》，存在违约行为，原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》应按上述法律规定来处理。本案中原告请求判令被告继续履行合同，但合同继续履行又分为金钱债务违约的继续履行和非金钱债务违约的继续履行，本案原告的诉请应属非金钱债务违约的继续履行。对此合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因此，一方当事人在另一方当事人违约的情况下，请求继续履行合同的，人民法院除审查当事人违约的事实外，还应审查当事人的请求是否符合合同法第一百一十条的规定。本案中，被告虽有违约行为存在，但原、被告签订的合同约定，被告要新建一幢10间四层的房屋交给原告装修使用。但合同签订一年有余，被告仍未完成新建房屋的设计、建设规划及准建手续，更谈不上建造，并明确表示不能履行此义务。而新建一幢10间四层的房屋系双方租赁合同的主要标的物，在此情形和现有的条件下，如继续履行合同，亦不能实现原告的合同目的（开办幼儿园）。综上，原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》已无继续履行的可能，可用违约救济的其他方式来代替。
三、原告主张的违约金是否过高？本院认为，违约金是指不履行或者不完全履行合同义务的违约方按照合同的约定，支付给非违约方一定数量的金钱。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”如何认定违约金过高及确定违约金的数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条做出了规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，因被告违约造成原告的实际损失为：原告交纳的履约保证金10万元及利息损失、装修及相关费用63092元和原告为签约和履行合同开支的差旅费等。虽然上述损失数额不完全确定，但本案原告按照双方的约定（违约方应按合同期内总租金额的20%向对方支付违约金）主张的违约金为831163.2元，该数额明显过分高于前述实际损失的百分之三十，应认定原告主张的违约金过分高于造成的损失。现被告通过抗辩的方式，请求人民法院调整违约金，应予以支持。
综上所述，本院认为，原告李军与被告文笔峰村委会签订的《房屋及场地租赁合同》合法有效，被告文笔峰村委会在不享有合同解除权的情形下，单方通知原告解除合同的行为无效，系违约，应承担违约责任。原告请求确认被告解除合同的行为无效的诉讼请求，本院予以支持。根据合同法的相关规定并结合本案的实际情况，原、被告签订的合同亦无继续履行的可能，应允许违约方解除合同，用违约金来代替继续履行。诉讼中，经本院释明，原告仍坚持其诉讼请求。故原告请求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。至于违约金的数额，原告主张的过分高于造成的损失，本院不予支持。综观本案并结合原告的实际损失，本院酌定违约金数额为26万元为宜。经调解双方未能达成协议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告南漳县城关镇文笔峰村民委员会向原告李军发出的《解除合同通知书》无效；
二、解除原告李军与被告南漳县城关镇文笔峰村民委员会签订的《房屋及场地租赁合同》；
三、被告南漳县城关镇文笔峰村民委员会支付原告李军违约金人民币26万元，于本判决生效之日起二十日内付清；
四、驳回原告李军其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12112元，由被告负担5712元，原告负担6400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号：17×××56。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 涛
人民陪审员 叶玉芬
人民陪审员 李金娥
二〇一六年九月三十日
书 记 员 杨 柳