江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣11民终1435号
上诉人(原审被告、反诉原告）：鄱阳县明星家居建材有限公司，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇城北华丽家居广场。
法定代表人：汪恒佑，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：胡正清，江西申民律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：鄱阳县华丽家俱广场有限公司，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇人民北路。
法定代表人：罗贵斌，该公司首席代表。
委托诉讼代理人：熊刚，江西华邦律师事务所律师，一般代理。
原审被告、反诉第三人：景德镇市九景物流有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区朝阳路543号珠山区景华工业北园24号。
法定代表人：凌蓉，执行董事兼总经理。
上诉人鄱阳县明星家居建材有限公司（以下简称明星公司）因与被上诉人鄱阳县华丽家俱广场有限公司（以下简称华丽公司）以及原审被告景德镇市九景物流有限公司（以下简称九景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2018）赣1128民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人鄱阳县明星家居建材有限公司上诉请求：1、撤销鄱阳县人民法院（2018）赣1128民初30号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人诉讼主体适格与事实不符，且适用法律错误。本案出租房产所有权属于南昌华丽园实业有限公司，该公司在出租房屋过程中授权被上诉人鄱阳华丽公司处理相关事宜，故本案被上诉人属于受托人。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”,故上诉人与被上诉人签订的《店面承包合同书》及补充协议应直接对南昌华丽园实业有限公司和上诉人具有约束力，因此本案的原告应当是南昌华丽园实业有限公司，而不应是上诉人鄱阳华丽公司，故一审法院认定上诉人具有原告诉讼主体资格错误。
被上诉人鄱阳县华丽家俱广场有限公司答辩称，本案的承包合同是以被上诉人华丽公司名义与上诉人签订的，被上诉人起诉要求上诉人支付拖欠租金符合合同约定和法律规定，且上诉人之前的租金均是向被上诉人交付的。被上诉人对外签订承包经营合同和租赁合同以及收取租金等均取得房屋所有权人的授权，被上诉人是本案的适格主体。
原审被告景德镇市九景物流有限公司未出庭应诉，未提交答辩意见。
鄱阳县华丽家俱广场有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令两被告立即停止鄱阳县华丽家居广场承包店铺的对外租赁行为，将所有承包店铺立即移交给原告；2、依法判令两被告向原告支付拖欠承包租金人民币4507541元，并支付违约金人民币1352262.3元；3、本案的诉讼费全部由两被告承担。
鄱阳县明星家居建材有限公司向一审法院反诉请求：1、请求法院依法确认反诉被告鄱阳县华丽家居广场有限公司解除合同的行为无效；2、判令南昌华丽园实业有限公司履行租赁物消防相关设施安装义务并解决租赁物漏水问题；3、请求法院依法判决反诉被告及南昌华丽园实业有限公司赔偿反诉原告损失50万元；4、本案的诉讼费用由反诉被告及南昌华丽园实业有限公司承担。
一审法院认定事实：鄱阳县华丽家居广场业主为华丽园公司。2010年1月1日，华丽园公司作为委托方向华丽公司作为受托方出具授权委托书，委托书载明：“南昌华丽园实业有限公司（以下简称“委托方”）特授权委托鄱阳县华丽家俱广场有限公司（以下简称“受托方”），代表委托方经营管理及全权处理与鄱阳县华丽家居广场相关的全部事务，包括但不限于签订店面承包经营合同，租赁合同，收取租金、履约保证金以及滞纳金等。受托方在上述权限范围内签署的一切有关文件和实施的行为，委托方均予以承认”。2014年9月24日，原告华丽公司作为出租方（简称甲方）与被告九景公司、明星公司作为承包方（简称乙方）签订《店面承包合同书》，合同书约定：“甲方承包给乙方的店铺位于鄱阳县城北“华丽家居广场”，一楼两个出入口面积720平方米（其中A区270平方米，B区450平方米，二楼面积7061.4平方米，三楼面积7199.26平方米，四楼面积7338.31平方米，总面积为21598.97平方米）；甲方承包给乙方的店铺按优惠价格计算，一楼租金为26元/㎡，月租金18720元，二至四楼租金为9.70元/㎡，打包统筹计租，月租金为209510元。合计月租金228230元，全年租金为2738760元；承包时间为8年（即2015年元月1日至2022年12月31日）2014年10月1日至2014年12月31日为过渡期（含招商装修期）；承包保证金为100万元（其中履约保证金25万元，保证金25万元，诚信保证金50万元）；承包期间乙方享有独立经营权，其一切债权、债务及法律责任均与甲方无关，承包期间第一年为启动期，第二、第三年递增率为10%，后几年递增率均为5%；承包期间的租金按月提前一个月缴交，超过10天未缴属违约，甲方有权终止合同；承包期内乙方必须确保合同内所涉店铺承租人与甲方所签合同的合法性和履行责任，不得无故终止其合同，合同期满后，同等条件下应予优先续签；承包期内原承租人租赁期间应交租金甲方委托乙方全权收取，如原承租人因故提前终止合同，不影响乙方向甲方按时缴交租金的基数，2014年10月至2014年12月的租金仍由甲方收取；承包期内甲、乙双方均不能中途解除合同，如无正当理由中途解约，应向双方支付当年租赁费总额10%的违约金；承包期内如五楼招租需装观光电梯，乙方应无条件支持，但甲方应及时核减面积和租金等”。2015年2月5日，原告华丽公司作出出租方（甲方）与被告明星公司作为承租方（乙方）签订《补充协议》，约定：“原签《店面承包合同书》第八条约定承包期间的租金按月提前一个月缴交，修改为当月月底前按月缴交；甲方理解乙方提出“中途解约，商场新的投入应予补偿的要求”，原签《店面承包合同书》第十八条已明确“甲、乙双方均不能中途解除合同”，如因甲方原因解除合同除按当年租赁费总额赔偿10%的违约金外，还要按照乙方在商场新增投放分摊至每年的数额减去实际经营年限，剩余的一次性予以补偿”。同年6月29日，原告华丽公司作为出租方（甲方）与被告九景公司、明星公司作为承包方（乙方）签订《补充协议》，约定：“同意乙方出资对华丽家居广场进行升级改造，甲方同意将原东风雪铁龙4S店1192.07平方米，公司售楼部269.93平方米出租统一归乙方经营使用，租金按每平方米26元/月租计算；递增和相关条款按原签《店面承包合同书》执行。甲方同意将商场5楼7047.25平方米，统一归乙方经营使用，租金按每平方米7元/月租计算，递增和相关条款按原签《店面承包合同书》执行；租赁时间12年，即从2015年元月1日至2026年12月31日止，原签《店面承包合同书》承包时间8年修改为12年与此同步；商场物业、水、电费、电梯维修全权交由乙方接管并按规收取并交纳相关费用，时间从2016年元月1日起执行等”。同年10月28日，原告华丽公司作为出租方（甲方）与被告明星公司作为（乙方）签订《补充协议》，约定：“东风日产东信专营站鄱阳销售服务分店于2015年10月交出，自2015年11月1日起由乙方正式接管，装修招商期为六个月，即自2015年11月1日至2016年4月30日止，在此期间免收租金，对租金收取，递增比例和相关条款按原签《店面承包合同》和2015年6月29日签订的补充协议执行；江西久宏汽车销售有限公司分店原租赁甲方的华丽家居广场店铺即A区101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112的12间店铺计1666㎡，现其保留A区101、102、103三间店铺计470.74㎡，其于自104-112共计9间店铺为1196.06㎡从2015年11月1日起改由乙方正式接管，装修招商期为6个月，即自2015年11月1日至2016年4月30日止，在此期间免收租金，对租金收取递增比例和相关条款按原签《店面承包合同书》和2015年6月29日签订的补充协议执行等”。《店面承包合同书》和三份《补充协议》签订后，被告明星公司向原告华丽公司支付保证金849468元，按约定被告明星公司至2017年7月底应付租金10109913元，被告明星公司已付租金6167422元，仍欠租金3942491元。由于被告九景公司、明星公司拖欠租金，原告华丽公司于2017年8月10日向两被告发出《解除合同通知书》，通知书载明：“自本通知送达贵公司之时起，立即解除我公司与贵公司2014年9月签订的《店面承包合同书》以及2015年2月5日、2015年6月29日、2015年10月28日签订的三份《补充协议》，贵公司已缴纳的承包保证金将作为违约金不予返还，贵公司还应无条件配合我公司办理退场已预收租金等移交公司包括但不限于配合我公司办理承包期间对外签订的租赁合同，租赁店铺移交给我公司，贵公司最后应于2017年12月30日前将拖欠我公司的款项人民币4507541元付清，且我公司保留通过法律程序向贵公司提出进一步违约索赔的权利”。被告明星公司收到《解除合同通知书》后，未偿还拖欠租金以及移交店铺。为此，原告华丽公司诉至本院提出了前述诉请，被告明星公司也提出了反诉。
另查明，2016年12月28日，被告九景公司作为甲方与被告明星公司作为乙方签订《协议》，载明：“原华丽公司与九景公司、明星公司所签订的合同自即日起自动作废，原鄱阳县华丽家居广场与九景公司、明星公司所签合同的经营权改为由明星公司单独经营，九景公司与明星公司签订的“家居广场”的有关合同自动作废，明星公司接管“家居广场”后享有合同中的权利和义务；九景公司原享有合同中的权利和义务自动中止，更不承担任何法律责任，甲乙方双方签订合同后，原签订“华丽家居广场”合同文本由甲方转交乙方等”。原告华丽公司作为见证人在《协议》上签名盖章。2017年4月25日，华丽园公司向被告九景公司、明星公司发出《催缴租金函》，载明：“原授权委托华丽公司代表委托方出租“华丽家居广场”店面租赁，并处理与店面租赁合同相关的各项法律义务，包括但不限于签订租赁合同、收取租金、履约保证金以及滞纳金等仍然有效。自即日起取消授权委托，改由本公司直接管理并履行原签所有合同、协议的法律责任”。2018年3月20日，华丽园公司向原告华丽公司和被告九景公司、明星公司发出《告知函》，载明：“撤回《催缴租金函》中关于取消授权委托的意思表示，特发本函告知各方：我方于2010年1月1日向华丽公司出具的《授权委托书》仍然有效，对于华丽公司签订的鄱阳县华丽家居广场有关的一切合同、协议，我方均予以承认并授权华丽公司继续处理相关事宜，直至相关事宜处理完毕之日止”。
一审法院认为，原告华丽公司与被告九景公司、明星公司签订的《店面承包合同书》及三份《补充协议》，系双方真实意思表示，当事人应按约定履行自己的义务，原告华丽公司已依约交付店面，被告九景公司、明星公司就应按约定支付租金。本案争议焦点：一、原告华丽公司是否是本案适格主体？2010年1月1日，华丽园公司向原告华丽公司出具授权委托书，授权其经营管理及全权处理与鄱阳县华丽家居广场相关的全部事务，华丽公司与九景、明星公司之间就本案争议的华丽家居广场店铺所签订的《店面承包合同书》及补充协议，已得到店铺所有权人暨华丽园公司的合法授权。2017年4月25日，华丽园公司向九景公司、明星公司发出的《催缴租金函》中虽然有“自即日起取消授权委托”，但2018年3月20日，华丽园公司向华丽公司、九景公司、明星公司均发出《告知函》，撤回了《催缴租金函》中关于取消授权委托，华丽园公司向华丽公司出具的《授权委托书》仍然有效。因此，华丽公司仍有权代表华丽园公司继续处理本案争议店铺承包经营合同的相关事宜。根据《民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”及第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。两被告在履行合同中，也从未提出异议，故原告华丽公司诉讼主体适格。二、原告华丽公司与被告九景公司、明星公司签订的《店面承包合同书》及三份《补充协议》是否应解除？根据原、被告于2014年9月24日签订的《店面承包合同书》第八条约定：“承包期间的租金按月提前一个月缴交，逾期按房屋租金总额1%每天计算滞纳金，超过10天未缴属违约，甲方有权终止合同”。两被告自2016年12月起拖欠租金不付，至2017年8月10日华丽公司发出解除合同通知时，拖欠租金已远远超过10天，解除合同的条件已经成就，故华丽公司与九景公司、明星公司签订的《店面承包合同书》及三份《补充协议》应予以解除。三、关于拖欠租金如何计算？庭审中，经双方多次核算，华丽公司对租金及保证金缴交情况认可如下：自2015年1月起至2017年7月止，被告应付租金为10109913元，实际已付租金6167422元，拖欠租金合计3942491元，被告明星公司已付保证金为849468元，被告明星公司对按《店面承包合同书》约定的应付租金和实付租金无异议；原、被告对关于应付租金的主要争议在于补充协议约定的新增店铺面积，应从何时开始计算递增租金。本院认为，《店面承包合同书》签订日期为2014年9月，租赁经营期限开始日期为2015年1月1日，已给予了被告的免租期。而对于补充协议约定的店铺，自其开始接管经营时，这些新增店铺的租赁期限就已包含在《店面承包合同书》约定的租赁经营期限内，其免租期应计算在租赁期限内。华丽公司在新增店铺租赁经营期满一年后，按《店面承包合同书》第十条约定：“承包期间第一年为启动期，第二、三年递增率为10%，后几年递增率均为5%”，2015年6月29日《补充协议》第二条第1款、第2款及第三条第1款、第3款约定和2015年10月28日《补充协议》第1条和第2条约定，分别计算新增店铺的递增租金，符合双方合同约定。四、关于违约金计算问题？原告华丽公司主张按两被告拖欠租金总额的30%计算违约金，本院调整为22%计算，即867348.02元（3942491×22%），被告自华丽公司缴纳承包保证金为849468元（其中：履约保证金25%、质量保证金25%，诚信保证金50%），明星公司实际缴纳的履约保证金为212367元，质量保证金212367元，诚信保证金为424734元。因被告明星公司严重违约，对履约保证金和诚信保证金637101元（212367元＋424734元）不予返还，剩余质量保证金212367元应冲抵被告应承担的违约金，被告应承担的违约金为654981.02元（867348.02元－212367元）。五、九景公司是否同明星公司共同承担民事责任？2016年12月28日，被告九景公司与被告明星公司签订《协议》，解除了两被告共同承包经营关系，原告华丽公司在《协议》上签名盖章，视为原告华丽公司同意被告九景公司与明星公司解除共同承包经营关系，故被告九景公司不承担共同偿还拖欠租金的责任。六、关于“华丽家居广场”五楼漏水问题？根据2016年6月29日的《补充协议》第四条约定：“商铺物业、水、电缆、电梯维修全权交由乙方接管并按规收取并交纳相关费用，时间从2016年元月1日起执行”。故本案争议的承包店铺在2016年元月1日后的漏水问题，应由被告明星公司负责维修，且明星公司也未提交证据证明其在本案起诉前，曾向原告华丽公司主张过五楼漏水问题并影响其租赁经营，被告明星公司以五楼漏水问题为由要求原告华丽公司赔偿其损失，无事实法律依据，更不能将此作为拒付租金的理由。七、“华丽家居广场”消防设施是否不全？2015年6月29日《补充协议》签订后，原告华丽公司于2015年7月1日就与陕西建安消防工程设备有限公司江西分公司（以下简称“建安消防公司”）签订了《工程承包合同》，约定由建安消防公司承包鄱阳县华丽家居广场整体消防设施安装及维护工程，建安消防公司完成了华丽家居广场全部消防设施的安装；被告明星公司承包店铺至今未向原告华丽反映消防设施不全的情况，明星公司提交的鄱阳县公安消防大队《责令限期改正通知书》，该《责令限期改正通知书》的通知对象是“欧亚达建材市场”，并非鄱阳县华丽家居广场，与本案无关，即使该《责任限期改正通知书》与本案争议的承包店面有关，《责令限期改正通知书》所载明的违法行为是：“未经消防设计审查擅自施工”，并非消防设施不全问题，被告明星公司作为本案争议承包店面的经营管理者，应由明星公司负责承包店面二次装修的消防设计申请义务，明星公司因未履行上述法定义务而遭受的处罚与原告华丽公司无关，应由被告明星公司承担由此造成的损失和责任。综上，对原告华丽公司的诉讼请求，本院予以部分支持，对被告明星公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）鄱阳县华丽家俱广场有限公司与被告（反诉第三人）景德镇市九景物流有限公司、被告（反诉原告）鄱阳县明星家居建材有限公司于2014年9月24日签订的《店面承包合同书》及2015年2月5日、2015年6月29日、2015年10月28日签订的三份补充协议已于2017年8月10日解除，被告（反诉原告）鄱阳县明星家居建材有限公司停止鄱阳县华丽家居广场承包店铺的对外租赁行为，将所有承包店铺移交原告（反诉被告）鄱阳县华丽家俱广场有限公司（此项限判决生效后十日内履行）；二、被告（反诉原告）鄱阳县明星家居建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）鄱阳县华丽家俱广场有限公司租金3942491元、违约金654981.02元，合计人民币4597472.02元；三、驳回原告（反诉被告）鄱阳县华丽家俱广场有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）鄱阳县明星家居建材有限公司反诉诉讼请求。本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52818元，反诉费4400元，合计人民币57218元，由原告（反诉被告）鄱阳县华丽家俱广场有限公司负担7218元，由被告（反诉原告）鄱阳县明星家居建材有限公司负担50000元。
本院二审期间，上诉人鄱阳县明星家居建材有限公司与被上诉人鄱阳县华丽家俱广场有限公司以及原审被告景德镇市九景物流有限公司均未提交新证据。各方当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。
本院认为，南昌华丽园实业有限公司向被上诉人华丽公司出具授权委托书，授权被上诉人经营管理及全权处理与鄱阳县华丽家居广场相关的全部事务，包括但不限于签订店面承包经营合同，租赁合同，收取租金、履约保证金以及滞纳金等。故本案的被上诉人华丽公司已得到店铺所有权人的合法授权取得了处理本案诉争店铺的对外承包经营权，其与上诉人明星公司签订的《店面承包合同书》及补充协议合法有效，合同双方当事人均应按约全面履行。根据合同相对性原则，被上诉人华丽公司在依约交付店面的基础上请求上诉人明星公司按约定支付租金合理合法，被上诉人华丽公司具有本案适格的诉讼主体资格。上诉人明星公司提出其与被上诉人签订的《店面承包合同书》及补充协议对南昌华丽园实业有限公司和上诉人有约束力的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人鄱阳县明星家居建材有限公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52,818元，由上诉人鄱阳县明星家居建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑晓霞
审判员 李 虹
审判员 余林娣
二〇一八年八月三十日
书记员 姚业毅