云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民二终字第952号上诉人（原审被告，反诉原告）沈红秀，女，1969年11月19日生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市官渡区。上诉人（原审被告，反诉原告）沈锐，男，1987年9月4日生，汉族，云南省昆明市人，农民，住昆明市五华区。两上诉人委托代理人张松艳、罗晓洁，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告，反诉被告）王学勤，男，1935年1月5日生，彝族，云南省石屏县人，住昆明市盘龙区。上诉人沈红秀、沈锐因与被上诉人王学勤房屋租赁纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月6日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：2012年6月21日，本诉原告向房东李玲萍承租了位于昆明市官渡区矣六街道办事处宏仁新村15排下383号房屋，租金每年98600元，租期自2012年6月1日起至2019年5月30日止。2012年9月26日，原告与二被告签订《红珊瑚宾馆转让协议》，约定原告将位于昆明市官渡区矣六街道办事处宏仁新村15排下383号的红珊瑚宾馆转让给二被告，转让费17.8万元，二被告应于2012年9月26日支付定金2万元，于2012年10月9日付清剩佘15.8万元。合同签订当日，二被告向原告支付定金2万元，原告向二被告出具收条，载明：今收到沈红秀、沈锐交来转让红珊瑚宾馆定金贰万元正。该宾馆未办理任何经营证照。二被告在合同签订后于2012年9月27日起即使用了上述房屋。2013年6月1日，该房屋由房东李玲萍收回。原告遂诉至法院主张前述请求。二被告提起反诉，主张上述反诉请求。审理中，经调解，双方未达成一致。原审法院认为：《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第五条规定：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错承担相应的民事责任。”原、被告双方约定以交付定金作为订立主合同（转让合同）的担保，二被告已实际交付定金，定金合同成立。但因原告出让的宾馆未办理任何经营证照，导致受让人不能合法经营，故双方未订立转让合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；(四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十七条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告之间协商转让的“红珊瑚宾馆”不具有经营资格，转让合同违反了《中华人民共和国行政许可法》关于企业或者其他组织的设立等需要确定主体资格的事项应当经过行政许可的强制性规定，导致转让合同无效。反诉原告以《红珊瑚宾馆转让协议》无效为由，诉请解除该合同，原审法院认为，合同无效是自始无效，不存在解除合同的法定情形。主合同无效，从合同亦无效，原告向二被告收取的定金应当返还二被告，故反诉二原告的诉请，予以支持。对于本诉原告主张的物资，其未以相应证据证实本诉被告接收了上述物资，故对其主张，不予支持。至于本诉原告诉称的水电费，本诉原告未证明上述费用其已向房东李玲萍支付，不予支持。对于收视费，本诉原告未证明该费用系本诉被告使用产生，不予支持。对于开锁费、换锁费，产生于2013年6月28日，晚于房东李玲萍收回房屋的2013年6月1日，故不应由本诉被告承担。对于有线电视放大器维修费，本诉原告未证明有线电视放大器损坏系本诉被告原因，应当承担举证不利的法律后果，故对此主张，不予支持。对于租用房屋的押金，产生于本诉原告与房东李玲萍之间，与本诉被告无关。对于本诉原告所称本诉被告已经经营了红珊瑚宾馆，其以出庭证人钱万贵、姚福林证言结合房东李玲萍书面证言进行举证，三份证言内容具有一致性，上述证据能够证实本诉被告已经实际使用昆明市官渡区矣六街道办事处宏仁新村15排下383号房屋。第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本诉被告明知其无宾馆营业资质而与本诉原告签订《红珊瑚宾馆转让协议》，主观上存在故意，客观上存在过失，现上述合同无效，故本诉被告应当承担缔约过失责任，对其造成的本诉原告房租损失应予赔偿。本诉原告向房东李玲萍承租了位于昆明市官渡区矣六街道办事处宏仁新村15排下383号房屋，租金为每年98600元。房东李玲萍于2013年6月1日收回了上述房屋，因此，本诉被告使用该房屋的时间为2012年9月27日至2013年5月30日，此期间的房屋租金为98600元/12个月×8个月+98600元/365天×4天=66813.88元，故本诉被告应当赔偿本诉原告上述房屋租金损失66813.88元。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、驳回本诉原告王学勤的诉讼请求；二、反诉被告王学勤应于判决生效之日起三日内返还反诉原告沈红秀、沈锐定金20000元；三、本诉被告沈红秀、沈锐于判决生效之日起三日内返还本诉原告王学勤66813.88元。”原审判决宣判后，上诉人沈红秀、沈锐不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第三项，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由为：原审法院存在严重的证据适用错误，仅凭根本无法证明“宾馆由上诉人经营过”的证人证言和未出庭作证的证人证言即认定本案主要事实；被上诉人未交付宾馆房间钥匙给上诉人，上诉人不可能也无法占有使用宾馆；转让合同因一方的欺诈且违背法律的强制性规定而无效是自始无效，不是未订立，被上诉人故意隐瞒其无经营资质的事实，欺诈上诉人交付定金并与其签订不具备转让资质的合同，按照法律规定应由被上诉人承担完全的缔约过失责任。被上诉人王学勤答辩称：被上诉人未经营宾馆，自然不需要办理相关证照；转让协议转让的只是房屋的使用权和物资，不是宾馆的经营权，也不是经营中的宾馆，不违反《行政许可法》的规定；上诉人与被上诉人交付房屋的时间是2012年9月26日，上诉人使用了房屋，使用期内发生的水电费、收视费等费用应由上诉人承担。综上，原审判决认定事实和适用法律部分正确、部分错误，请求：撤销原审判决；判令上诉人向被上诉人支付所欠转让费158000元及该款自2012年10月9日起至还清款项之日止每月按1%计算的利息；判令上诉人向被上诉人支付其经营期间所欠水电费等费用共计12876.44元及利息；一、二审诉讼费由上诉人承担。对于原审判决确认的法律事实，上诉人沈红秀、沈锐提出异议，主张：未使用过房屋，签合同交定金后被上诉人只给了上诉人一把看守房屋的钥匙，上诉人不可能单凭这把钥匙就对宾馆进行使用并经营。被上诉人王学勤对此不予认可，认为房屋的所有钥匙都交给了上诉人。此外，双方当事人对于原审判决认定的其余法律事实均无异议，本院予以确认。上诉人沈红秀、沈锐针对所提异议及上诉请求提交：调解未成情况说明一份，欲证明本案双方仅有购买意向的达成，仅交付了20000万定金，宾馆尚未移交给上诉人占用、使用，转让的正式合同未签订，仅处于磋商、考察阶段；提交李玲萍证人证言一份，欲证明房东李玲萍未见过上诉人沈红秀经营宾馆，也不认识上诉人沈锐，原审中出具的证明材料系被上诉人制作，李玲萍仅是在上面签了字；提交李明建、蒋福、谢从银证人证言各一份，欲证明双方转让的是宾馆的经营权，当时只交了定金未交尾款，被上诉人只给过上诉人一把钥匙，红珊瑚宾馆未开业经营过，也没有见过上诉人。经质证，被上诉人王学勤对调解未成情况说明证据三性均不予认可，认为该证据上没有其签字，没有其说的话，不合法、不真实；对李玲萍证人证言，认为原审中出具的证明材料确系被上诉人制作，但李玲萍是看了内容后才签的字；对于李明建、蒋福、谢从银的证人证言均不予认可。本院认为，调解未成情况说明与本案具有直接关联性，能有效证实双方调解当时的客观情况，本院予以采信；四份证人证言与原审中的证人证言证明内容存在矛盾，且无其他证据相互佐证，本院不予采信。综上，本院对上诉人在合同签订后于2012年9月27日起即使用了位于昆明市官渡区矣六街道办事处宏仁新村15排下383号房屋不予确认，并补充确认：2013年5月15日，官渡区矣六街道人民调解委员会、昆明市公安局官渡分局矣六派出所出具调解未成情况说明一份，载明：上诉人沈红秀与被上诉人因红珊瑚宾馆转让事宜发生纠纷，经协商多次未达成一致调解意见，在调解时经确认的法律事实如下：1、被上诉人收到该宾馆转让的定金20000元；2、由于被上诉人未交付此宾馆的钥匙和并未实际交付此宾馆的房屋给上诉人使用，所以上诉人沈红秀并未交付转让费；3、由于双方的争议太大，所以无法调解，让其双方诉至法院解决。此外，本案经本院二审审理查明的法律事实与原审判决认定的法律事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：《红珊瑚宾馆转让协议》的效力？定金的返还？房屋租金损失的承担？本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，上诉人与被上诉人于2012年9月26日签订了《红珊瑚宾馆转让协议》，从该转让协议的内容来看，双方转让的并非红珊瑚宾馆的经营权，而是位于昆明市官渡区矣六街道办事处宏仁新村15排下383号房屋的使用权及房屋内的物资，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力；上诉人按照协议约定于2012年9月26日向被上诉人交付了20000元定金，但2012年10月9日未交付158000元转让费，根据前述法律规定，上诉人作为给付定金的一方，不履行转让协议约定的债务，无权要求被上诉人返还已交付的20000元定金，故原审判决被上诉人返还上诉人20000元定金错误；对于房屋租金损失的承担问题，2012年10月9日，上诉人已通过不交付158000元转让费的行为明确表示不再继续履行该转让协议，被上诉人对此未采取相应措施防止损失扩大，对基于被上诉人不履行协议的行为造成的房屋租金损失具有主观故意，因此，该损失不应由上诉人承担，原审判决上诉人赔偿被上诉人房屋租金损失66813.88元无事实和法律依据。综上，原审判决认定事实及所作处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第456号民事判决；二、驳回上诉人沈红秀、沈锐其他上诉请求；三、驳回被上诉人王学勤原审诉讼请求。一审本诉诉讼费3717元、反诉诉讼费150元，二审诉讼费1670元，共计5537元，由上诉人沈红秀、沈锐承担1820元，由被上诉人王学勤承担3717元。本判决为终审判决。审 判 长  张楚代理审判员  李蕊代理审判员  张萍二〇一四年十一月五日书 记 员  魏星