重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民初4号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行，住所地重庆市渝中区五一路110号，统一社会信用代码915001039028691782。
法定代表人：陈克，行长。
委托诉讼代理人：张静，重庆伟豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫书彪，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
被告：重庆双城房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街�办事处迎春东街199号，统一社会信用代码91500224059882220Q。
法定代表人：胡星卫。
被告：重庆双远实业（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处迎春东街199号，统一社会信用代码91500224203744835F。
法定代表人：胡星卫，董事长。
委托诉讼代理人：张文龙，男。
被告：胡星卫，男。
原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称农行渝中支行）与被告重庆双城房地产开发有限公司（以下简称双城公司）、重庆双远实业（集团）有限公司（以下简称双远公司）、胡星卫金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员吴贵平担任审判长，与审判员沈娟、人民陪审员许培英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行渝中支行的委托诉讼代理人张静、闫书彪到庭参加了诉讼，被告双城公司、双远公司、胡星卫经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行渝中支行向本院起诉，请求判令：1.被告双城公司立即偿还借款本金99856007.5元；2.被告双城公司立即支付利息、复利、罚息，具体为：①截止2016年12月13日，未付利息1853459.89元，罚息371654.84元，复利18442.37元；②自2016年12月14日起至借款本息偿清时止，以借款本金99856007.5元为基数，按本合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息；③自2016年12月14日起至借款本息偿清时止，以截止2016年12月13日产生的利息、罚息之和即2225114.73元为基数，按本合同约定的借款执行利率上浮50%计收复利；④自2016年12月14日起至本息偿清时止，在此期间产生的未付罚息应计收的复利，即先以99856007.5元为基数按本合同约定的借款执行利率加50%计算出罚息，再以该部分未付的罚息为基数，按�合同约定的借款执行利率加50%计收复利；3.被告双城公司承担律师费3万元；4.被告双远公司、被告胡星卫对上述债务承担连带责任；5.确认原告对位于重庆市铜梁区东城街道办事处迎春东街199号，权利证书号为209房地证2013字第27208的宗地上的22号楼的268套房屋（用途为车库）及其占用土地、23号楼的301套房屋（用途为车库）及其占用土地折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；6.确认原告对位于重庆市铜梁区东城街道办事处迎春东街199号，权利证书号为209房地证2013字第27208的宗地上的26号楼的44套房屋及其占用土地、27号楼的69套房屋及其占用土地折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；7.本案诉讼费、保全费5000元由三被告承担。事实和理由：2014年1月23日，被告双城公司与原告签订《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》，约定：1.被告双城公司向�告借款人民币壹亿壹仟伍佰万元，用于“双远凤凰郡”一期项目建设；总借款期限三年；借款利率为浮动利率，按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮10%；借款按月结息，结息日为每月的20日。2.对借款人未按约定使用、归还贷款或未按约定支付应付利息的，按合同约定计收罚息和复利；借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在合同约定的执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利，借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。3.因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费、及其他实现债权的一切费用由借款人承担。
同日，被告双城公司与原告签订《抵押合同》，同意以坐落于重庆市铜梁县东城街道办事处广龙路以东中央公园以北的土地及地上建筑物为该笔贷款提供抵押担保并办理抵押登记。此后，双城公司与原告在协商一致的情形下，就抵押事项进行了多次变更，并于2016年5月26日达成最终合意，即双城公司以位于重庆市铜梁区东城街道办事处迎春东街199号，权利证书号为209房地证2013字第27208的宗地上的22号楼的268套房屋（用途为车库）及其占用土地、23号楼的301套房屋（用途为车库）及其占用土地、26号楼的44套房屋及其占用土地、27号楼的69套房屋及其占用土地为该笔贷款提供抵押担保。
2014年1月23日，被告双远公司、被告胡星卫与原告签订《保证合同》，同意为双城公司的贷款提供连带责任保证，保证的债权本金数额为壹亿壹仟伍佰万元，保证范围包括合同项下�款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。
合同签订后，原告如约向被告双城公司发放了贷款，双城公司却未按借款合同约定按期偿还借款本息。
被告双城公司、双远公司、胡星卫未到庭参加诉讼。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组,1.《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》（编号55010520140000025）；2.《保证合同》（编号55100120140002148）；3.《抵押合同》（编号55100120140004271、55100220140048880）、房管局配套的抵押合同及抵押物清单、《重庆市房地产抵押合同变更协议书》（登记号201504010220086、201505200220230、201601060220045、201604280220370、201605260220030）；4.《抵押合同》（编号55100220150024167）�房管局配套的抵押登记合同及抵押物清单、《重庆市房地产抵押合同变更协议书》（登记号201505180220224、201604280220361、201605200220099、201605250220058）；5.不动产登记证明[渝（2016）铜梁区不动产证明第000420497号；渝（2016）铜梁区不动产证明第000416141号]及抵押物清单。证明：1、原告与双城公司签订借款合同，该合同是双方真实意思表示，合法、有效；2、被告双远公司、被告胡星卫为该笔贷款提供连带责任担保；3、双城公司为该笔贷款提供抵押担保并办理登记。
第二组，借款凭证8份，共计11500万元，授信金额是11500万元，总共发放了11500万元，证明原告按约发放了贷款。
第三组，银行系统打出来的贷款还款汇总计算截屏。证明：被告双城公司尚未还款的情况，一共放款8笔，已还2笔200万和1笔300万元，现在还有5笔没有还清，双城公司已经违约。
第四组，1.《委托代理合同》；2.律师费发票；3.银行转账电子回单；4.非税收入一般缴款书、5.（2016）渝05财保67号裁定书。证明：原告为实现债权产生了律师费3万元、保全费5000元。
被告均未提交证据。
依据当事人提交的证据，本院认定如下事实：2014年1月23日，被告双城公司（借款人）与原告农行渝中支行（贷款人）签订编号为55010520140000025的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》，约定双城公司向农行渝中支行借款11500万元，用于“双远凤凰郡”一期项目建设，总借款期限为三年。借款利率为浮动利率，按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率上浮10%，浮动利率调整以陆个月为一个周期，自人民银行人民币贷款基准利率调整的下一个周期首月的借款对应日起，按调整后相应期限档次的基准利率确定新的借款利率，贷款人可不再另行告知借款人。借款按月结息，结息日为每月的20日。借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利；借款到期后日之后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。分期归还借款本金，具体还款计划如下：1、2015年1月偿还200万元；2、2015年7月偿还200万元；3、2016年1月偿还300万元；4、2016年7月偿还2000万元，2016年12月偿还2300万元，2017年1月偿还6500万元。在项目销售收入转投入结束后即进入还款期（在还款期内每半年至少还本一次），销售面积达50%（网签面积与主体建筑面积之比）后的三个月内须归还农行60%贷款，销售面积达70%后的三个月内须还清农行全部贷款，不受原期限限制。借款人明确指定用于偿还某笔借款的，还款用于清偿该笔借款；借款人未明确指定用于偿还某笔借款，借款人与贷款人之间存在数笔到期债务，且借款人的还款不足以清偿全部到期债务的，借款人的给付所清偿的债务及冲抵顺序，由贷款人确定。借款凭证为本合同的组成部分，本合同记载的借款金额、提款金额、还款金额、借款日期、还款日期、借款利率于借款凭证记载不一致时，以借款凭证的记载为准。
借款人违反合同约定义务、明确表示或以行为表明不愿清偿到期或未到期债务的均构成违约，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款到期。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款�为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用由借款人承担。
同日，被告双远公司、胡星卫与原告农行渝中支行签订编号为55100120140002148的《保证合同》，约定双远公司与胡星卫为被告双城公司的前述贷款提供连带责任保证，保证的债权本金数额为11500万元，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。
2014年1月23日，被告双城公司与原告农行渝中支行签订编号为55100220140004271的《抵押合同》，约定双城公司以土地及地上建筑物为前述贷款提供抵押担保，抵押物详见55100220140004271-1《房地产抵押清单》，抵押物清�为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。担保的债权本金数额为壹亿壹仟伍佰万元整，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。55100220140004271-1《房地产抵押清单》载明的抵押物为土地及地上建筑物，位于铜梁县东城街道办事处广龙路以东中央公园以北，证号为209房地证2013字第27207号。同日，双方为该抵押办理了抵押登记手续。
2014年7月8日，双城公司与农行渝中支行签订了55100220140048880号《抵押合同》。约定双城公司以在建工程为前述贷款设定抵押，抵押物详见55100220140048880-1《房地产抵押清单》。担保的债权本金数额为壹亿壹仟伍佰万元整，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。55100220140048880-1《房地产抵押清单》载明的抵押物为房地产，座落为铜梁县东城街道迎春东路199号26幢、27幢，证号为铜国土房管（2014）预字第（0043）号（预售许可证）、铜国土房管（2014）预字第（0033）号（预售许可证），抵押建筑面积分别为10736.84平方米、7861.99平方米。2014年7月21日，双方为该抵押办理的抵押登记手续。
其后，双方陆续签订了201504010220086号《重庆市房地产抵押合同变更协议书》、201505200220230号《重庆市房地产抵押合同变更协议书》、201601060220045号《重庆市房地产抵押合同变更协议书》、201604280220370号《重庆市房地产抵押合同变更协议书》、201605260220030号《重庆市房地产抵押合同变更协议书�和55100220150024167号《抵押合同》、201505180220224号《重庆市房地产抵押合同变更协议书》、201604280220361号《重庆市房地产抵押合同变更协议书》、201605200220099号《重庆市房地产抵押合同变更协议书》、201605250220058号《重庆市房地产抵押合同变更协议书》，对抵押财产的范围进行了多次变更。并在201605260220030号、201605250220058号《重庆市房地产抵押合同变更协议书》中确定最终抵押财产。201605260220030号《重庆市房地产抵押合同变更协议书》所附的抵押物清单载明的的项目名称为：双远·凤凰郡，楼盘名称为26号楼、27号楼，座落为铜梁县东城街道迎春东路199号，抵押物为已建成房屋，分别是44套、5656.76平方米和69套、7583.73平方米。201605250220058号《重庆市房地产抵押合同变更协议书》所附的抵押物清单载明的的项目名称为：双远·凤凰郡，楼盘名称为22号楼、23号楼，座落为铜梁县东城街道迎春东路199号，抵押物为已建成房屋，用途为车库，分别是268套、9281.65平方米和301套、10407.86平方米。
55010520140000025号《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》签订后，原告农行渝中支行分别于2014年1月24日发放贷款5000万元（到期日2017年1月21日、执行利率6.765%）、1月26日发放了一笔1500万元（到期日2017年1月21日、执行利率6.765%）、一笔1300万元（到期日2016年7月21日、执行利率6.765%）、一笔300万元（到期日2016年1月21日、执行利率6.765%）、二笔200万元（到期日2015年1月21日、执行利率6.765%）、2月8日发放了一笔700万元（到期日2016年7月21日）、一笔2300万元（到期日2016年12月21日、执行利率6.765%），共计8笔向被告双城公司发放贷款11500万元。
审理中，原告认为，被告未依约履行还款义务，原告遂以起诉的方式宣�借款合同到期，并认为截止2016年12月13日，双城公司欠农行渝中支行本金99856007.5元，利息1853459.89元、罚息371654.84元、复利18442.37元（其中利息产生的复利15565.56元，罚息产生的复利2876.81元）。
为实现其权利，原告与重庆伟豪律师事务所律师签订《委托代理协议》，委托该所律师代理本案诉讼，并向该所支付了代理费3万元。
本院认为，被告双城公司、双远公司、胡星卫经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。
原告分别与被告双城公司、双远公司、胡星卫签订的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》、《保证合同》、《抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同变更协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力,双方均应按合同约定履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任。
一、关于本案尚欠的借款本金金额问题。根据查明的事实，《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》签订后，原告分别于2014年1月24日、1月26日、2月8日分8笔向被告双城公司发放了贷款11500万元，履行了放款义务，被告双城公司则应当按约归还本金及利息。现借款凭证约定的还款期限已经届满，原告认为被告双城公司仅归还了部分借款，尚欠本金99856007.5元。如对以上还款有异议，依法应当由被告承担相应的举证责任，现被告对还款均未举示证据，应当承担举证不能的相应后果，本院依法确认原告陈述的还款事实,认定被告双城公司尚欠原告借款本金99856007.5元。故对于原告要求被告双城公司归还借款99856007.5元的诉讼请求予以支持。
二、关于本案的利息、罚息、复利的计算问题。《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》约定，被告双城公司未按期支付利息的，原告从未按期支付之日起按月计收复利。但合同并未约定对罚息计收复利，同时，基于被告双城公司逾期还款的违约责任，双方已约定了在执行利率基础上上浮50%计算罚息，已经承担了相应的违约责任，故原告农行渝中支行要求对罚息计算复利的请求本院不予支持。审理中，原告自认，截止2016年12月13日，双城公司尚欠利息1853459.89元、罚息371654.84元、利息产生的复利15565.56元。依照前理，因被告也未对利息的支付及罚息、复利的计算提供证据予以反驳，本院对于原告主张的上述利息、罚息、复利予以主张。原告与被告双城公司签订的借款合同约定，借款凭证为本合同的组成部分，本合同记载的借款金额、提款金额、还款金额、借款日期、还款日期、借款利率与借款凭证记载不一致时，以借款凭证的记载为准。审理中，原告举示的借款凭证均载明了借款到期日，该记载与原告与被告双城公司签订的借款合同中约定的还款期限及金额不一致，依照该约定，本院对8笔借款到期的时间及应还款金额依照借款凭证予以确定，至本院向被告送达起诉状副本时，借款均已到期。对于被告的还款，亦依照借款凭证先冲抵到期日在前的借款，相应的罚息亦照此约定予以主张。
三、关于律师费问题。根据查明的事实，在《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》中均约定了原告为实现债权的律师费由三被告负担，现被告双城公司未按时足额归还借款，已经构成违约。为实现债权，原告聘请了律师代理本案，并向律师事务所支付了3万元，因此，原告请求的律师费3万元符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。
四、对于本案的担保问题。被告双远公司、胡星卫与原告签订了《保证合同》，为被告双城公司对原告的案涉债务承担连带责任保证，现被告双城公司未能按时足额归还借款本息，故被告双远公司、胡星卫应当对被告双城公司的债务向原告承担连带清偿责任。原告与被告双城公司签订了《抵押合同》，用该公司的房地产为本案借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押已经登记机关确认，依照物权法的规定，抵押权已设立。随后，双方又签订了多份《重庆市房地产抵押合同变更协议书》，对抵押物进行变更，亦办理了抵押登记，故原告对被告双城公司位于铜梁县东城街道迎春东路199号22号楼268套共计9281.65平方米的房屋、23号楼301套共计10407.86平方米的房屋及26号楼44套共计5656.76平方米的房屋、27号楼69套共计7583.73平方米的房屋享有优先受偿权。
综上，原告农行渝中支行的部分诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆双城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行归还借款本金99856007.5元；
二、被告重庆双城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行支付利息、复利、罚息（具体为：1、截止2016年12月13日，未付利息1853459.89元，罚息371654.84元，复利15565.56元；2、自2016年12月14日�至本金付清之日止，以11856007.5元为基数，按年利率6.765%上浮50%计付罚息；3、自2016年12月14日起至2016年12月21日止，以2300万元为基数，按年利率6.765%计付利息，并以该利息为基数，从欠息之日起，按双方合同约定的罚息利率按月计收复利；自2016年12月22日起至本金付清之日止，以2300万元为基数，按年利率6.765%上浮50%计付罚息；4、2016年12月14日起至2017年1月21日止，以6500万元为基数，按年利率6.765%计付利息，并以该利息为基数，从欠息之日起，按双方合同约定的罚息利率按月计收复利；自2017年1月22日起至本金付清之日止，以6500万元为基数，按年利率6.765%上浮50%计付罚息）；
三、被告重庆双城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行支付律师费3万元；
四、被告重庆�远实业（集团）有限公司、胡星卫对被告重庆双城房地产开发有限公司的上述第一、二、三项债务向原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行承担连带清偿责任；
五、就上述第一、二、三项债权，原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行对被告重庆双城房地产开发有限公司位于铜梁县东城街道迎春东路199号22号楼268套房屋（9281.65平方米、详见附件一，用途为车库）、23号楼301套房屋（10407.86平方米、详见附件二，用途为车库）及26号楼44套房屋（5656.76平方米、详见附件三）、27号楼69套房屋（7583.73平方米详见附件四）享有优先受偿权；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行的其他诉讼请求。
本案受理费552774元，诉前财产保全申请费5000元，共计557774元，由原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行负担17774元，被告重庆双城房地产开发有限公司（以下简称双城公司）、重庆双远实业（集团）有限公司（以下简称双远公司）、胡星卫负担540000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 吴贵平
审 判 员 沈 娟
人民陪审员 许培英
二〇一七年六月二十日
书 记 员 母雪桥
附件一:位于重庆市铜梁区东城街道办事处迎春东街199号22号楼的268套房屋（用途为车库）房号为：
-1-A001;-1-A003;-1-A004;-1-A008;-1-A010;-1-A014;-1-A016;-1-A020;-1-A021;-1-A024至-1-A029；-1-A031至-1-A045；-1-A048至-1-A126；-1-A128；-1-A129；-1-A131；-1-A132；-1-A134至-1-A148；-1-A150至-1-A154；-1-A156至-1-A160；-1-A163；-1-A164；-1-A166；-1-A169；-1-A171至-1-A179；-1-A181至-1-A191；-1-A193至-1-A207；-1-A209至-1-A211；-1-A213；-1-A217至-1-A259；-1-A261；-1-A262；-1-A264；-1-A265；-1-A268至-1-A271；-1-A273；-1-A279至-1-A307；-1-A微型1至-1-A微型5；-1-A微型7。
附件二：位于重庆市铜梁区东城街道办事处迎春东街199号23号楼的301套房屋（用途为车库）房号为：
-1-B001至-1-B009；-1-B011；-1-B014至-1-B020；-1-B022至-1-B066；-1-B069至-1-B071；-1-B073至-1-B076；-1-B078；-1-B081至-1-B084；-1-B088；-1-B089；-1-B091；-1-B093至-1-B098；-1-B100至-1-B102；-1-B104至-1-B155；-1-B157至-1-B160；-1-B163至-1-B166；-1-B169；-1-B171；-1-B172；-1-B174至-1-B179；-1-B181至-1-B184；-1-B186；-1-B188至-1-B205；-1-B207；-1-B209至-1-B217；-1-B220；-1-B221；-1-B223至-1-B227；-1-B229至-1-B236；-1-B238；-1-B247至-1-B250；-1-B253至-1-B255；-1-B257至-1-B337；-1-B微型1至-1-B微型9。
附件三：位于重庆市铜梁区东城街道办事处迎春东街199号26号楼的44套房屋房号为：
26-1-1至26-1-6；26-1-8；26-1-10至26-1-18；26-1-21；26-1-25；26-1-26；26-1-38；26-1-41至26-1-43；26-1-45；26-1-47；26-1-53至26-1-63；26-1-66至26-1-73。
附件四：位于重庆市铜梁区东城街道办事处迎春东街199号27号楼的69套房屋房号为：
27-1-1；27-1-2；27-1-4至27-1-6；27-1-8至27-1-18；27-1-21；27-1-22；27-1-24至27-1-26；27-1-28至27-1-38；27-1-40；27-1-41；27-1-44；27-1-45；27-1-47至27-1-49；27-1-52；27-1-53；27-1-55；27-1-56；27-1-58至27-1-72；27-1-74至27-1-81；27-1-83至27-1-85。