安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第03377号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陆锴。
委托代理人：李颖，安徽中天恒律师事务所律师。
委托代理人：姜东，安徽中天恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张云云。
委托代理人：庄宗星，安徽陈康律师事务所律师。
上诉人陆锴、张云云因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第00880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，陆锴的委托代理人李颖，张云云及其委托代理人庄宗星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆锴原审诉称：2014年10月9日，张云云（甲方）与陆锴（乙方）签订《中央美域会所租赁合同》，约定甲方将中央美域会所出租给乙方，双方约定用途为：负一楼为游泳馆，一楼至三楼为社区配套服务综合体，租赁期限为6年，租赁费用为前三年每年150万元（含物业费），后三年每年160万元（含物业费），并在合同中约定了租金支付方式和日期。合同签订后，陆锴于2014年10月17日支付第一笔租金60万元，并花费装修费用90万元，该健身会所于2015年1月8日试营业，并同时申报注册相应的会所。但陆锴在申报工商登记时被明确告知：如果该建筑物建设规划许可证上无负一楼游泳馆，则无法办理该部分相应的营业执照；在办理税务登记时需要提交房租费发票，否则税务部门不予办理。在此情况下陆锴多次要求张云云出具60万元的税务发票，并配合解决负一楼游泳馆办理证照问题，但张云云迟迟不予回复，导致陆锴无法获得税务、工商部门核准，致使负一楼游泳馆无法营业。且在健身会所试营业期间，部分中央美域小区业主前来质疑，并出具了融侨会中央美域会所至尊VIP金卡，声明在购房时开发商承诺该会所为全体业主免费使用。陆锴随后于2014年12月23日向张云云发函，质疑其有无转租权限，要求张云云出具其拥有6年转租权的正式书面文件，但张云云至今未能出具。2014年12月29日陆锴向张云云发出敦促函，声明在张云云未书面明确回复陆锴并解决完上述问题前，陆锴暂停支付即将到期的租赁费用，张云云不得因此认为陆锴违约，所产生的后果由张云云承担。2014年12月31日，陆锴向张云云发出中止租赁合同通知，告知张云云因其隐瞒游泳馆规划问题、隐瞒业主拥有免费使用权问题、不出具税务发票问题等，陆锴中止合同及暂停支付后期房屋租赁费用。2015年1月4日，张云云书面回复陆锴，要求陆锴立即支付租金，此后双方产生分歧，并经辖区社居委、派出所调解未果。2015年1月15日，张云云召集社会闲杂人员数十人在会所门口聚集，阻挠会员及锻炼人员进入会所进行正常的咨询和锻炼，导致会所无法正常经营。2015年1月17日，张云云通知物业对会所采取断电措施，导致会所无法继续试营业。陆锴为此提起诉讼，请求判令：1、变更《中央美域会所租赁合同》第二条为每年租金减少50万元；2、张云云赔偿因其违约造成的停业损失37800元（按每天4200元，暂计至起诉之日）、会员退费损失10万元，合计137800元；3、诉讼费用由张云云承担。
诉讼中，陆锴将其诉讼请求变更为：1、解除双方签订的《中央美域会所租赁合同》；2、张云云返还租金60万元；3、张云云赔偿陆锴装修费用45万元、已购买健身器材费用20万元；4、张云云赔偿陆锴已支付的员工工资181940元；5、张云云赔偿陆锴因解除合同、终止会所营业所需退会员费而产生的利润损失124971元（会员费416570元×行业利润30%）；6、诉讼费用由张云云承担。
张云云原审辩称：陆锴诉称与事实不符。在签订中央美域会所租赁合同之前，陆锴的合伙人郭中伍多次就租房事宜与我方进行洽谈，我方如实告知郭中伍房屋的情况，并将工程规划许可证、我方与融侨物业的租赁合同、转租授权书、消防验收合格通知等书面材料出示给郭中午查看，郭中伍并未提出任何异议；后郭中伍与我方进行详细洽谈，并草签了合同文本；陆锴与我方签订合同之前，我方也应陆锴的要求，将上述书面材料交给陆锴查验，陆锴才同意签订租赁合同；2014年10月12日，我方应郭中伍的要求提供了工程规划许可证以照片。陆锴的第一笔租金尚欠30万元未支付，2014年12月份，我方要求陆锴一并支付即将到期的第二笔租金，陆锴于是提出所谓的转租权和转租期限等问题，进而要求中止合同。我方已经将房屋交付陆锴占有使用，陆锴理应支付租金，因此陆锴要求退还租金无事实和法律依据。陆锴所称的装修费用和健身器材费用，是陆锴承租房屋后自行决定的，与我方无任何关系；陆锴所称的员工工资损失、会员费损失，其真实性无法核实，且与本案无关联性。请求驳回陆锴第2项至第6项诉讼请求。
张云云原审反诉称：2014年8月30日，本人依法取得中央美域会所招商租赁的资格，并于2014年10月9日与陆锴通过平等自愿协商，签订了中央美域会所租赁合同，合同约定了双方的权利义务，本人依照合同约定交付了会所房屋及相关设施；陆锴于2014年10与17日交付租金30万元、保证金30万元后开始经营，并于2014年10月27日注册合肥韦度健身有限公司（注册地为本会所所在地）。依据合同约定，陆锴应当在2014年10月9日交齐第一笔租金，在2014年12月30日交齐第二笔租金，然而陆锴却提出会所出租权、会所相关权利、会所与物业的关系等各种借口拒付租金。2015年1月4日，本人正式书面通知陆锴交纳租金，陆锴却置之不理；2015年1月13日，本人再次发函催交租金，并提出对方已经构成违约的事实。陆锴收到函件后仍不交租金，并于2015年1月14日正式发函“终止合同，要求对方承担违约责任”。本人为此提起诉讼，请求判令：1、依法解除双方于2014年10月9日签订的中央美域会所租赁合同；2、陆锴立即交付“中央美域会所”的房屋及附属设施、设备，并对会所恢复原状；3、陆锴支付约定的房屋租金（自2014年10月9日起，每月12.5万元计算，暂计5个月共62.5万元，已支付30万元，欠交租金暂计32.5万元，并继续计算至房屋设备交付之日止）；4、陆锴承担违约金30万元，并支付滞纳金7.5万元；5、本案诉讼费用由陆锴承担。
陆锴原审辩称：同意解除合同；我方支付的60万元全部为租金，张云云应当返还我方；我方在本案中没有违约行为，张云云交付的房屋无法满足我方的经营所需是造成本案纠纷的原因，因此本案违约责任应当由张云云承担。
原审法院审理查明：位于合肥市蜀山区高刘路与金牛路交口中央美域花园会所（以下简称中央美域会所）系由福州融侨物业管理有限公司合肥分公司管理的房屋。2014年8月30日，张云云通过协议取得中央美域会所的经营使用权及转租权。2014年10月9日，陆锴与张云云就租赁使用中央美域会所一事签订一份《中央美域会所租赁合同》，张云云为出租方（简称甲方），陆锴为承租方（简称乙方），合同主要条款如下：
第一条租赁标的与用途：1、甲方将坐落于合肥市高刘路与金牛路交口北50米中央美域会所（以下简称会所）出租给乙方（带装修），房屋内装修及附属设备详见双方交接确认附件（此附件为合同附件）；2、双方约定该出租会所的用途为：负一楼为游泳馆、一楼至三楼为社区配套综合服务体；非经甲方同意乙方不得擅自改变用途；3、乙方在收到钥匙后，对室内设施设备进行验收，填写验收单，并抄写水表读数。
第二条租赁期限及租金：1、甲乙双方约定租赁期限为6年，自2014年12月16日至2020年12月15日止；2、甲乙双方约定此房属性不改变的条件下，会所的租赁费约定为：2014年12月16日至2017年12月15日每年含物业费的租赁费为人民币150万元（壹佰伍拾万元整）；2017年12月16日至2020年12月15日每年含物业费的租赁费为人民币160万元（壹佰陆拾万元整）。
第三条费用及缴纳方式：1、会所租赁的保证金为人民币30万元（叁拾万元整）；付款方式为年付；3、2014年12月16日至2015年12月15日的租金分期支付如下：第一笔支付人民币60万元整，支付日期为2014年10月9日；第二笔支付人民币50万元整，支付日期为2014年12月30日；第三笔支付人民币70万元整（含会所押金30万元），支付日期为2015年1月30日。4、从第二年开始即2015年12月16日至2020年12月15日期间租金支付日期固定为每年的11月16日一次性付租金（即为提前一个月支付下一年的租赁费）；5、在租赁期内所产生的电费、水费、燃气费、电话费、有线电视使用费等费用均由乙方负担；6、甲方收款账户信息（略）。
第四条会所的使用：乙方应爱惜会所的设备设施及装修，不得随意损坏设施设备；未经甲方同意不得改变房屋内部主体结构；因乙方使用不当造成损坏的，乙方应负责照价赔偿；因不可抗力原因导致该会所损毁的，乙方不承担责任。
第五条合同变更：在本合同有效期内，双方因情势变更要求更改合同，需向对方提出书面请求，征得对方同意后，以补充协议的方式进行更改。
第六条合同的解除：1、租赁期内甲乙双方要求提前解除合同的，均需提前一个月书面通知对方，并赔偿对方一个月租金，并承担对方相应的损失；2、乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同并收回场地，造成甲方损失，乙方应予赔偿：（1）擅自拆改承租场地结构或改变承租用途；（2）逾期30日未支付各类费用的；（3）利用承租的场地进行违法活动；（4）故意损坏承租场地及附属设施设备。
第七条合同终止：1、如因不可抗力因素致使合同不能继续履行，本合同无条件终止；2、乙方需继续承租的应于租赁期满前一个月向甲方书面提出续租申请，经甲方同意后重新签订租赁合同；3、本合同终止或解除时，属乙方的财物可自行带走，装修装饰部分不可拆走留给甲方。
第八条违约责任：在租赁期间双方必须信守合同，如有违约按一下办法处理：1、在租赁期限内如乙方违约，导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约金人民币30万元；2、如因甲方原因导致本合同解除的，除退还乙方支付的保证金30万元外，甲方还须乙方支付违约金30万元；3、如乙方欠缴租金超过5日，须按应缴额每日千分之三向甲方支付违约金；4、乙方欠缴租金超过15日，视为乙方主动放弃该会所使用权，甲方有权收回本会所，终止合同，乙方并承担违约责任；5、本合同履行地为本会所所在地。
第九条其他约定：（略）
合同签订时陆锴支付张云云定金3万元。合同签订后，张云云将中央美域会所交付陆锴使用。陆锴于2014年10月10日支付张云云47万元，又于2014年10月17日支付张云云10万元。2014年10月27日陆锴登记注册了合肥韦度健身有限公司（该公司股东为陆锴、郭中伍），注册地址在中央美域会所。
2014年12月23日，陆锴发函给张云云，要求张云云48小时内提供由福州融侨物业管理有限公司合肥分公司对张云云的授权委托书，并提供福州融侨物业管理有限公司合肥分公司与张云云就中央美域会所的房屋租赁协议。
2014年12月31日，陆锴以合肥韦度健身有限公司的名义通知张云云以下事项：“1、会所所含用泳池在相关部门无法办理证照，致使合同部分目的无法实现；2、近期部分中央美域业主经常持中央美域至尊金卡、融侨会会员卡要求免费健身或者优惠办理打折卡，你方在签订合同时未明确告知我方，侵犯了我方的知情权；3、我方在办理税务登记时，明确要求你方提供合法票据，而你方至今未提供，导致我方至今无法办理税务部门的必要合法手续；4、我方在与你方签订合同后，已在会所装修、健身器材采购后销售宣传等多方面投入，为防止损失进一步扩大，我方需要暂停支付后期的房屋租赁费用；以上几点请你方慎重对待，并在7日内给出答复，或者在10日内解决；期限届满如果不答复或者不解决我方提出的问题，视为双方合同解除或撤销，等等。
2015年1月4日，张云云书面通知陆锴及合肥韦度健身有限公司：依照合同约定，你方第二笔房租交付时间为2014年12月30日，已逾期，现再次敦促支付房租；同时陆锴12月31日出具的中止合同通知，已造成违约，由此造成一切后果由陆锴及合肥韦度健身有限公司自行承担，等等。
2015年1月13日，张云云向陆锴及合肥韦度健身有限公司再次发出与2015年1月4日内容相同的通知。
2015年1月14日，张云云又发给陆锴一份书面通知，载明：目前你方租金已逾期缴纳超过15日，依照合同约定，视为你方主动放弃会所使用权，我方有权收回中央美域会所的使用权，终止合同；限你方3日内搬离会所，等等。
此后，双方协商不成，张云云于2015年1月17日对中央美域会所采取了停电措施。陆锴尚未将中央美域会所交还张云云。
原审另查明，中央美域会所原名“金辉中央美域会所”，其建设单位是福建金辉集团安徽房地产有限公司（后更名为安徽融侨金辉置业有限公司），总建筑面积3056平方米，建筑层数3层。《建设工程规划许可证》记载：“该建筑功能为会所，总建筑面积3056平方米，其中商业1050平方米，办公1831平方米，物业办公65平方米，老年人活动中心110平方米”。
庭审中，张云云陈述其之所以没有开具正式税务发票，是因为陆锴要求其以他人名义开具发票，故其没有同意。
原审法院审理认为：张云云将中央美域会所出租给陆锴经营使用，陆锴应当按约定支付租金。双方在租赁合同中明确约定中央美域会所负一楼为游泳馆，但因该游泳馆并不在建筑工程规划许可范围内，导致游泳馆无法正常营业，部分合同目的无法实现，故陆锴有权请求变更或解除合同。且陆锴通过书面告知、停止支付租金等方式，明确向张云云表示了解除合同的意思，张云云亦以书面方式告知及停电行为表示了解除合同的意思，故双方已经自行解除合同，无需另行解除。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，陆锴对于租赁合同终止履行前产生的租金，应当按照合同约定的租金标准支付。故陆锴应支付张云云自2014年10月9日至2015年1月17日的租金40万元（12.5万元／月×3.2个月）。对于租赁合同解除后造成的损失，因双方均未提供确凿的证据证明，原审法院根据本案实际情况确定解除合同造成张云云损失为两个月租金损失25万元（12.5万元／月×2个月）。对于此项损失，应当由双方按责任比例承担。根据本案实际情况，原审法院确定责任双方责任比例为5：5。故陆锴应当赔偿张云云租金损失12.5万元（25万元×50%）。陆锴已支付张云云的60万元，扣除其承担的款项后余款应当返还。
陆锴主张返还租金60万元、赔偿装修费用45万元、已购买健身器材费用20万元、已支付的员工工资181940元、利润损失124971元等诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。张云云主张支付违约金30万元、滞纳金7.5万元，无事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款的规定，判决：一、陆锴于判决生效后五日内搬离中央美域花园会所；二、张云云于判决生效后五日内一次性返还陆锴75000元（600000元－400000元－125000元）；三、驳回陆锴的其他诉讼请求；四、驳回张云云的其他反诉请求。本诉案件受理费18804元，由陆锴承担；反诉案件受理费10800元，减半收取计5400元，由张云云负担。
陆锴上诉称：1、因张云云的严重违约，导致会所无法合法继续经营。张云云隐瞒会所规划，致使游泳馆无法通过合肥市体育局审批，处于违法经营状态。张云云不履行法定纳税义务，致使陆锴无法办理工商登记。张云云隐瞒会所性质，致使部分小区业主质疑、闹事、并要求免费使用会所，给陆锴的正常营业带来了不良影响。2、张云云没有将涉案房屋出租的合法授权。张云云与福州融侨物业管理有限公司（合肥分公司）签订的《场地租赁合同》，明确约定了租赁期为三年，自2014年12月1日至2017年11月30日，恰好证明了张云云已超越权限、时限将涉案房屋租给陆锴。3、张云云纠集社会人员阻挠会所正常经营，并对会所采取断电、停水等措施，致使会所暂停营业，会员集中要求退款，其过错行为造成陆锴额外的经济损失。4、陆锴要求解除合同、赔偿损失是有法可依、有据可行。规划许可证上无游泳场，但实际出租房屋里有游泳池，该游泳池属于违法建筑，就该部分陆锴主张合同无效，且无效是由于张云云的过错导致，事先隐瞒，事后拒不回复，因此应当就损失负责。且一审在审理过程中并未对陆锴主张的装修损失予以认定，同时也未支持陆锴申请法院对装修损失进行鉴定的请求，在判决中没有支持陆锴关于装修损失的主张。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项，改判张云云返还租金60万元，改判张云云赔偿陆锴装修费用45万元（以实际鉴定为准）、已购买健身器材费用20万元（以实际鉴定为准）、已支付员工工资181940元、因解除合同、终止营业而产生的利润损失124971元。
张云云答辩称：1、陆锴的上诉理由与事实不符，我方从未隐瞒关于涉案房屋的工程规划，消防验收和合法转租授权。在签订租赁合同前，我方已经充分告诉陆锴，陆锴也是在深思熟虑后签订的合同并支付租金。签订租赁合同前，陆锴的合伙人郭中伍多次就租房事宜与我方洽谈，我方如实告知郭中伍了房屋情况，并将工程规划许可证、我方与融侨物业的场地租赁合同、招商声明、消防验收合格通知书等材料出示给其查看，郭中伍并未提出任何异议，且与我方就租房事宜进行了更为详细的洽谈，并草签了合同文本。在我方与陆锴签订正式合同前，我方也应陆锴要求将上述书面材料交于其查验，陆锴确认后才同意签订租赁合同。2014年10月12日我方再次应郭中伍要求通过微信方式向其提供了工程规划许可证，可以说在合同签订过程中，我方均履行了如实告知义务，并尽可能提供全部材料供查验，否则陆锴作为一个有多年社会经验的成年人不可能签订该租赁合同，更不可能支付租金10万元。所以说陆锴陈述的情况不符合客观事实。2、我方之所以没有开具发票，原因有两点，一是陆锴没有能按合同约定足额缴纳第一笔租金，不具备发票开具条件。二是陆锴要求我方开具以安徽融侨置业有限公司为收款单位，以合肥韦度健身有限公司为付款单位的发票，陆锴的要求既不符合客观事实，我方也不可能做得到。关于这一点我方在一审中提供的与郭中伍的微信记录可以证实。因此，未能开具发票的过错在陆锴。3、我方是已经取得涉案房屋出租的合法授权。我方与融侨物业公司签订了长期租赁合同，载明双方约定的租赁期限暂定为36个月，合同期满后在不改变用房属性的情况下，续签合同。续租期限至2020年12月30日，且，我方在与陆锴签订租赁合同前，已经将该合同文本出示其查看，由此可见，我方对涉案房屋享有的租赁期限，涵盖了我方与陆锴签订的租赁合同期限。融侨物业公司已经授权我方对涉案房屋招商租赁，可以说我方已经取得了出租权限。关于该部分事实，我方在与陆锴签订租赁合同之前，均明确告知。现在其又提出该种混淆基本事实的辩解，缺乏事实依据。一审之后，我方为证明自己对该涉案房屋享有完全合法的出租权，办理了相应的租赁证，用于证明我方所述情况真实。4、涉案房屋符合国家相关规定，陆锴所谓的不能办理相关证照的理由，不符合客观事实。双方对与涉案房屋的状况明确充分知晓，陆锴拒付租金起诉直至上诉的主要理由就是认为涉案房屋不能办理经营所需证照，致使合同目的无法实现。但是在一审之后，我方以涉案房屋所在地点尝试性的办理工商税务登记及卫生许可证，均成功办理了相应证照。由此可见，陆锴所谓的不能办理证照的托词不能成立。5、陆锴租赁涉案房屋自开始就不具备正当目的，就是为了骗取会员会费。在涉案房屋被雨水浸泡后，我方为了避免损失，通知了物业公司及公安机关后，我方打开房门进行排水，修复房屋损害部分，此时很多人上门向陆锴催讨债务。我方才了解陆锴对很多款项均没有付款。陆锴注册的合肥韦度健身公司收取的会员会费均没有进入公司账户及其本人账户，而是进入了山东新悦超市的POS机中，很明显，陆锴的行为不符合常理，更不符合正常的逻辑。纠纷发生后，陆锴及合伙人郭中伍通过电话微信方式威胁我方，以达到让我方让步目的。陆锴收取会员会费后关门停业，会员向公安报案，合肥市经侦支队多次要求陆锴配合调查，但陆锴均以各种理由拒绝，其后陆锴为了规避可能承担的刑事责任，还起诉我方，告知公安机关其与我方存在纠纷。因此，我方认为陆锴自开始就没有租赁房屋用于经营的正当目的，其本意就是为了骗取会费，随时抽身，将一堆麻烦留下，所以他找种种理由拒付租金，直至起诉我方。综上，陆锴的上诉理由没有事实和法律依据，请求依法驳回。
张云云上诉称：1、本案中，张云云的行为完全依法依约，并无任何过错，不应承担责任。案涉租赁合同的解除完全是因为陆锴欠付租金，且经张云云多次书面催促仍未缴纳租金的违约行为导致的，依据合同约定，因陆锴的违约行为导致合同解除，陆锴应承担相应的违约责任，应向张云云支付合同约定的违约金和滞纳金。2、双方房屋租赁合同于2015年1月17日解除后，陆锴仍一直占有租赁房屋并持续占有使用，应向张云云支付房屋占有使用费。依据合同约定，每月支付的费用应为12.5万元。3、一审认定合同解除所造成的损失张云云负有一定责任，并判决张云云向陆锴返还75000元费用，属认定事实错误。张云云在本案中没有过错，不应承担责任。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项、第四项，改判陆锴向张云云支付房屋占有使用费33.75万元（暂计算至2015年5月24日，后每月按12.5万元计算至陆锴向张云云返还房屋时止），改判陆锴向张云云支付违约金30万元，相应的滞纳金7.5万元。
陆锴答辩称：1、上诉人张云云第二项上诉请求超过一审诉请。2、张云云并未如实告知房屋的规划许可情况，一审对陆锴提供的证据3三性予以认定，张云云对该证据的真实性也予以认定，即张云云向陆锴提供规划许可证的照片是在合同签订后。3、是否告知不能减轻其过错的，游泳馆是违法建筑，张云云明知不具备合法经营的条件，仍然将房屋对外出租，致使承租人花费装修后不能合法经营。4、对方的第5点答辩意见认为陆锴骗取会费没有任何证据证明，同时与本案无关联性，应由公安处理。
二审期间，张云云提供了十组新的证据，分别为：证据一：2014年10月9日QQ邮件截图，证明目的：张云云在签订合同之前已将涉案房屋的相关材料发送给陆锴。证据二：紧急通知函、接处警情况登记表，证明目的：涉案房屋被陆锴占用期间，因合肥降雨量较大导致房屋负一层雨水倒灌，陆锴未能及时清理，未尽到涉案房屋的保管义务。证据三：再次敦促陆锴搬离会所的通知、限期搬离中央美域会所通知函、发送通知的邮件截图，证明目的：张云云多次通知陆锴将涉案房屋内的物品搬离并将涉案房屋交付，陆锴均不予理睬。证据四：声明、搬离会所设备设施清单，证明目的：陆锴委托郭忠会作为代理人对涉案房屋内属于其的物品进行了清点、确认并准备搬离。证据五：房屋租赁证，证明目的：张云云对涉案房屋享有的租赁期限截止到2020年12月30日止。证据六：营业执照、税务登记证，经营场所就是中央美域会所负一层，证明目的：张云云在涉案房屋的负一层成功注册游泳馆，并办理税务登记。证据七：食品流通许可证、卫生许可证，证明目的：张云云在涉案房屋中围绕营业执照许可的项目办理的相关的许可证。证据八：融侨会简介及章程，证明目的：融侨会是开发商所属的客户组织，其会员并不必然享有中央美域会所的优惠或免费服务。证据九：刷卡记录，证明目的：原韦度会员刷卡消费：王永红、李德莹刷卡的资金走向为蒙阴县新悦超市而非韦度公司或者陆锴、郭中伍本人。证据十：2014年12月19日郭中伍微信谈话录音（当庭播放），证明目的：陆锴经营信心不足，意图找张云云闹事及要钱。证据十一：建设工程规划许可证，证明案渉租赁房屋的地下1层是有建设工程规划许可的，双方的租赁合同有效。
陆锴的质证意见为：证据一，真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。邮件的标题是韦度会所，内容是否包括建设工程规划许可不得而知。证据二，三性不持异议，对证明目的有异议。因为当时房屋断水断电是张云云采取的措施，陆锴被迫中止经营后，房屋实际由张云云控制，陆锴不负有涉案房屋的保管义务。证据三，三性均有异议，该邮件的收件人与证据一中的收件人并不是同一邮箱，也不是陆锴的邮箱。证据四，声明只有郭中会签字，依据常理，如果陆锴委托郭中会办理，郭中会应有陆锴签字的授权委托书。证据五，真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。该房屋租赁证上显示为商业办公用房，恰好证明了该房屋出租并没有游泳馆这一项，同时有效期自2015年6月24日起，非双方签订合同之日。证据六：真实性、合法性无异议，对关联性有异议。根据蜀山区体育局官网办事指南里，明确了申请办理游泳馆的行政许可需要营业执照，也就是说，经营执照是申请游泳馆的必要前置条件。证据七，真实性、合法性无异议，与本案无关联性。卫生间并非游泳馆审批的单位，卫生许可证只是游泳馆合法经营的条件之一。证据八，三性均有异议。证据九，三性均有异议，刷卡记录不能证明该笔钱是会员缴纳的会费。证据十，真实性、合法性无异议。但内容只表明陆锴经营信心不足，并未有任何找张云云闹事要钱的表述，且郭中伍的表达不能代表陆锴，并非陆锴的真实意思表示。证据十一，该份补充证据提出时已经超出法院规定的举证期限，亦不属于一方无法调取需要法院调取证据的范围，即便涉案建筑物存在地下一层建设规划，该层场所也不能用于游泳场所的建设，且该证据恰恰证明张云云的违约行为。
结合双方的举证、质证意见及二审庭审情况，本院对张云云二审提供的证据二、证据五、证据六、证据七、证据十一的证据效力予以认定。故二审可以认定的事实为：张云云在本案诉讼期间，为案渉房屋办理了房屋租赁证，租赁证表明张云云对案渉房屋享有的租赁期限截止到2020年12月30日。2015年6月25日，张云云在涉案房屋的负一楼注册了“合肥市蜀山区亮尚游泳馆”，并办理了相关营业执照、税务登记证、卫生许可证。且案渉租赁房屋的建设工程规划许可证表明，中央美域会所建筑功能为会所，总建筑面积为3056平方米，商业1050平方米，办公2006平方米。建筑层数为地上3层，地下1层。
本院认为：二审中，张云云提供了案渉租赁房屋的建设工程规划许可证，该工程规划许可证表明案渉房屋建筑功能为会所，总建筑面积为3056平方米，商业1050平方米，办公2006平方米。建筑层数为地上3层，地下1层。据此，张云云与陆锴签订的《中央美域会所租赁合同》应为合法有效之协议。双方均应按合同约定的内容确定各自权利义务。陆锴上诉主张规划许可证上无游泳场，但实际出租房屋里有游泳池，该游泳池属于违法建筑，就该部分合同无效。对此，本院认为，案渉租赁房屋为合法建筑，地下一层具备合法的建设工程规划许可，双方约定地下一层的用途为游泳馆，并不违反法律法规的强制性规定。陆锴并未举证证明经营游泳馆需要该建筑在建筑规划许可上即标明建筑用途为游泳场所，否则为非法建筑。故陆锴关于租赁合同部分无效的主张不能成立。其次，张云云在二审期间在案涉房屋的负一楼注册了“合肥市蜀山区亮尚游泳馆”，并办理了相关营业执照、税务登记证、卫生许可证，而陆锴上诉主张张云云隐瞒会所规划，致使游泳馆无法通过合肥市体育局审批，处于违法经营状态，对此陆锴在一审、二审中均未能举证证明，故陆锴的该项主张亦不能成立。陆锴另上诉主张张云云存在不履行纳税义务，隐瞒会所性质、没有将涉案房屋出租的合法授权、阻挠会所正常经营的违约行为，均因证据不足，本院不予采信。故陆锴的上诉主张均不能成立，本院不予支持。
相反，陆锴与张云云签订租赁合同后，未能按照合同约定按时支付租金，经张云云多次书面催促仍未缴纳。张云云遂于2015年1月17日以实际行为表明解除合同。故本院认定案渉房屋租赁合同解除的原因系陆锴违约导致。房屋租赁合同解除后，陆锴并未清空房屋并将房屋返还给张云云，而是在该房屋内继续放置自己的物品，继续占用租赁房屋，对此，陆锴应向张云云支付相应的房屋占有使用费。支付标准为双方约定的租金标准，即每月125000元，直至陆锴返还房屋之日止。合同约定的租赁期限从2014年12月16日开始，故租金应从2014年12月16日起算，张云云上诉主张从2014年10月9日起算租金，没有事实依据。陆锴于2015年1月17前向张云云支付的为房屋租金，2015年1月17日之后应支付房屋占有使用费。上述两项费用暂计算至2015年5月15日，共计625000元，鉴于陆锴已向张云云支付60万元，故房屋占有使用费暂计算至2015年5月15日，陆锴还应向张云云支付25000元，后每月应按125000元计算至陆锴向张云云返还房屋时止。
因合同解除给张云云造成的主要损失即为租金损失，在张云云要求陆锴支付房屋占有使用费已获支持的情况下，即其已获得全部损失赔偿后，其又主张违约金，法律依据不足。故张云云关于陆锴应向其支付30万元违约金及75000滞纳金的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第00880号民事判决第一项，即：“陆锴于本判决生效后五日内搬离中央美域花园会所”；
二、撤销合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第00880号民事判决第二项、第三项、第四项，即：“张云云于判决生效后五日内一次性返还陆锴75000元”、“驳回陆锴的其他诉讼请求”、“驳回张云云的其他反诉请求”；
三、陆锴于本判决生效后五日内向张云云支付房屋占有使用费25000元（暂计算至2015年5月15日，之后每月按125000元的标准计算至陆锴返还房屋时止）；
四、驳回陆锴的诉讼请求；
五、驳回张云云的其他反诉请求。
本案一审本诉案件受理费18804元，由陆锴负担，反诉案件受理费5400元，由陆锴、张云云各半负担2700元，二审案件受理费18804元，由陆锴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
代理审判员 余海兰
代理审判员 方玮韡
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 鲍晶晶
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；