浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初2255号
原告绍兴路展纺织品有限公司，住所地绍兴市袍江越英路以西、开源路以北2号楼。
法定代表人孔奇，总经理。
委托代理人（特别授权代理）王永刚、徐菲，浙江越泽律师事务所律师。
被告绍兴市浩庆服装有限公司，住所地绍兴市袍江工业区马山镇车站路51-3号。
法定代表人张国庆。
原告绍兴路展纺织品有限公司与被告绍兴市浩庆服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理，依法由审判员吕小丽适用简易程序独任审判，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐菲、被告法定代表人张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月5日，原告与被告签订厂房租赁合同一份，约定将原告向绍兴龙洋五金有限公司租赁的，位于绍兴袍江工业区开源路原告公司内第二层，面积2087平方米的厂房转租给被告；租期5年，租金按每年每平方米80元计算，第三年租赁期上升5%，后二年租赁期内每年上升10%计算租金，每半年支付一次租金，先付租金后租用；合同第七条约定，如乙方在租赁期届满前提出解除租赁关系，经甲方同意后乙方支付剩余租金总额20%违约金给甲方；第十条约定乙方应按合同相应规定及时缴纳租金和其他应支付的经营费用，逾期每日按5‰增收违约金。合同签订后，原告将租赁物交给被告使用。2015年9月17日，经双方结算，被告实际结欠原告租金、水费、物业费合计45063.60元，被告法定代表人在对账单上确认：2015年10月12日付1万，一个月内付1.5万元，余款若房子不出租再一个月付清。然而被告只在2015年10月13日支付给原告1万元，余款至今未付，同时被告也未向原告支付提前解除租赁关系产生的违约金。2016年2月4日，原告委托浙江越泽律师事务所向被告发出律师函一份，要求被告支付逾期租金及违约金等款项，被告收到后没有任何回应。现原告起诉，请求判令：一、被告立即支付原告剩余租金35063.3元，并支付逾期违约金17502.67元（按逾期租金的日5‰自逾期之日起暂计至2016年3月8日，其中1.5万元自2015年11月13日起计算，另20063.6元自2015年12月13日起计算，之后以35063.6元为基准按上述标准自2016年3月9日起暂计至判决给付日止），同时支付原告提前解除违约金111865.9元，以上暂合计164432.17元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告是向原告租赁过厂房，2015年9月份搬出，没有再租，当时结算过欠原告45000多元，后来支付过10000元，还有原先押金5000元，实际尚欠应为30000元。不是被告提前解约，是双方协商一致解除的。当时因为经营不景气，房租也高，被告在2015年7、8月份左右提出不租了，其实被告是想减少面积的，但是原告的法定代表人不同意，他问被告什么时候搬，他马上去贴招租广告。半个月之后，被告找好其他场地，一边营业一边搬迁，9月份全部搬走。后过了个把月左右，原告的法定代表人拿了打好的对账单过来，让被告确认一下什么时候付，当时他问被告催讨45000元，并没有讲到其他钱，所以提前解约违约金不同意支付。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、厂房租赁合同1份，要求证明2013年8月5日双方签订租赁合同一份，约定将原告公司第二层厂房租赁给被告，并对租赁期间、租金、支付方式、违约责任进行了约定，第七条约定“如乙方在租赁期届满前提出解除租赁关系，经甲方同意后乙方支付剩余租金总额20%违约金给甲方”，第十条约定“乙方应按合同相应规定即使缴纳租金和其他应支付的经营费用，逾期每日按5‰增收违约金。逾期若超过壹个月以上，甲方可从乙方履约金中扣除，并可依法提前解除合同”。
被告无异议。本院予以认定。
2、绍兴龙洋五金有限公司出具的同意转租证明1份，要求证明原告是向绍兴龙洋五金有限公司租赁本案的租赁物后转租给被告，原、被告的租赁合同合法有效。
被告质证认为据其所知原告与龙洋公司的合同上约定是不允许转租的。
3、房租、水电对账单1份，要求证明被告在提出解除合同以后搬离，2015年9月17日原告给被告一份盖了原告公章的房租、水电对账单1份，后被告没有支付款项，之后原告再次催讨的时候被告法定代表人在对账单复印件上签字确认欠原告房租、水电45063.6元，并承诺还款期限。
被告无异议。本院予以认定。
4、律师函1份、快递详单1份、送达记录1份，要求证明2016年2月4日原告委托浙江越泽律师事务所向被告发送律师函1份，要求支付剩余租金、水电费、物业费、逾期违约金、提前解约违约金。
被告无异议，是收到过。本院对证据真实性予以确认。
被告未向本院提交证据。
经审理查明，2013年8月，原告绍兴路展纺织品有限公司（出租方）与被告绍兴市浩庆服装有限公司（承租方）签订厂房租赁合同一份，约定出租方出租给承租方使用的厂房坐落于绍兴袍江工业区开源路原告公司内的第二层，租赁建筑面积共2087平方米（系原告向绍兴龙洋五金有限公司租赁，该公司同意转租）；租赁期限2013年8月5日起至2018年8月5日止；租金每年每平方米80元计算，自本合同签订日起二年内不作调整，第三年租赁期上升5%，后二年租赁期内每年上升10%，每半年支付一次租金（半年租金），先付后用；本合同签订之日，承租方支付保证金5000元；如承租方在租赁期届满前提出解除租赁关系，经出租方同意后承租方支付剩余租金总额20%违约金给出租方；承租方应按合同相应规定及时缴纳租金和其他应支付的经营费用，逾期每日按5‰增收违约金；合同还对其他事项进行约定。
合同签订后，原告按约交付厂房给被告使用，被告缴纳保证金5000元。2015年7、8月份，被告因故提出解除租赁合同，原告予以同意。被告于2015年9月17日搬离租赁厂房。后被告法定代表人在原告对账单上确认尚欠原告租金、水电费等合计45063.60元，并承诺“10月12日付1万，一个月内付1.5万，余款若房子不出租再一个月内付清”。但被告此后仅支付1万元，现原告起诉要求被告支付余款35063.60元及提前解约违约金。
本院认为，原告和被告签订的租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同期满前，被告提出解除合同，原告亦予同意，本院对双方关于合同于2015年9月17日解除的陈述予以确认。合同解除时，被告确认尚欠租金等费用，并承诺了付款期限，但此后未按约支付，原告要求被告支付余款及逾期付款违约金符合法律规定和合同约定，但合同约定的违约金标准日5‰过高，本院依法予以调整，同时对双方关于保证5000元可予抵扣的一致意见予以确认。关于提前解除合同的违约金，被告抗辩无需支付，与事实不符，本院不予采纳。原告主张被告提前解约致厂房空置，造成租金损失，被告抗辩合同约定违约金为剩余租金总额的20%过高，本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，故被告抗辩符合法律规定，综合考虑给予原告合理的重新招租期限等因素酌定该违约金为40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市浩庆服装有限公司应支付原告绍兴路展纺织品有限公司租金等费用35063.60元，及其中15000元自2015年11月13日起、20063.60元自2015年12月13日起至实际付清日止的违约金（均按银行同期贷款基准利率1.3倍计算，保证金5000元可予抵扣），于本判决生效之日起三十日内履行完毕；
二、被告绍兴市浩庆服装有限公司应支付原告绍兴路展纺织品有限公司提前解约违约金40000元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；
三、驳回原告绍兴路展纺织品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3588元，依法减半收取1794元，财产保全费1370元，合计3164元，由原告绍兴路展纺织品有限公司负担1500元，由被告绍兴市浩庆服装有限公司负担1664元，于本判决生效之日起七日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 吕小丽
二〇一六年四月二十七日
书记员 王佳雯
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。