温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第1695号
原告（反诉被告）：温州市鹿城区松台街道松台村村民委员会，住所地：温州市鹿城区人民西路261号。
法定代表人：孙绍凡，村委会主任。
委托代理人：麻建国，浙江诚鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州市胜利旅馆管理有限公司，住所地：温州市鹿城区人民西路259号三楼8311室。
法定代表人：徐济树，公司执行董事。
委托代理人：季盼杰，浙江泽商律师事务所律师。
委托代理人：吴文华，系公司员工。
原告（反诉被告）温州市鹿城区松台街道松台村村民委员会（以下简称“松台村委会”）与被告（反诉原告）温州市胜利旅馆管理有限公司（以下简称“胜利旅馆”）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月12日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员黄光辉适用简易程序公开审理，因被告提出反诉，本院予以合并审理，并于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告温州市鹿城区松台街道松台村村民委员会的委托代理人麻建国、孙绍凡，被告温州市胜利旅馆管理有限公司的委托代理人季盼杰、吴文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）松台村委会诉称：2007年7月2日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定：原告出租位于温州市人民西路261号综合楼三至七层，包括一层走廊、楼梯后面、八楼屋顶；租赁时间自2007年7月28日至2013年7月28日止，共6年；租赁到期后，如村委会对出租房未量化，再续租2年；租金每年25万元整，按先付后用原则，每年1月份一次性付清当年房租，第七年租金为30万元整，第八年租金为35万元整，八年后，提前半年再协商决定，价格按市场价再定。合同签订后，原告将综合楼交付被告装修并经营旅馆业（锦江之星旅馆）。被告按期支付租金。2015年1月，被告支付最后一期租金17.5万元。按照合同约定，原告于2015年1月22日向被告送达律师函，告知被告涉案房屋将于2015年7月28日到期，原告决定以拍卖方式出租，被告可以参加拍卖承租，并享有优先权；如果不参加拍卖出租，被告应当于承租到期日终止营业，腾空归还房屋，并办理交接手续。2015年1月27日，被告位于人民路店面回复称愿意继续承租，并主张装修期不计算在租赁期内，应当延长承租至2016年1月13日。另被告认为其综合楼二楼装修费由被告代垫，原告口头承诺其延长半年租期限，以抵顶装修费。因此，实际租期到期日为2016年7月13日。2015年2月3日，原告就被告提出的主张予以核实，并回复拒绝了被告的要求。之后，原告与被告多次协商，但未达成一致意见。被告一直营业至2015年7月28日。次日，原告派人将涉案房屋强制关门歇业。现被告经营所用的床、电视、空调等物品继续占用原告出租房屋。2015年5月26日，原告委托温州中源资产评估有限公司对涉案房屋年租金进行评估。评估意见为以2015年4月30日为基准日，涉案房屋年租赁评估值为756000元，日均租金为2071元。原告认为，被告承租房屋已经到期，且无力继续承租，应于到期日将房屋归还原告。但于期限届满后，被告仍继续占用承租房屋，已构成侵权，应承担侵权赔偿责任。综上，请求判令被告立即腾空归还原告位于温州市人民西路259号综合楼（三至七层，包括一层走廊、楼梯后面、八楼屋顶）；被告赔偿原告经济损失（自2015年7月29日起至归还之日止，按市场租金2071元／天计算）；本案诉讼费用由于被告承担。
审理期间，原告变更诉讼请求如下：判令被告立即腾空归还原告位于温州市人民西路259号综合楼（三至七层，包括一层走廊、楼梯后面、八楼屋顶）；被告赔偿原告经济损失（自2015年7月29日起至归还之日止，按市场租金2800元／天计算）；本案诉讼费用由于被告承担。
为证明诉称事实，原告（反诉被告）松台村委会就本诉与反诉一并举证如下：1.组织机构代码证、原告法定代表人任命书、法定代表人证明，证明原告的诉讼主体资格；2.被告工商登记情况，证明被告的诉讼主体资格；3.温州市鹿城区人大常委会关于温州鹿城区街道行政区划调整的决议，证明原告名称由温州市鹿城区莲池街道松台村村民委员会变更为温州市鹿城区松台街道松台村村民委员会；4.土地登记记录，证明涉案房屋坐落于温州市鹿城区人民西路259号，属于原告所有；5.房屋租赁协议书，证明协议约定了原告与被告关于房屋租赁合同的标的、租期、租金等相关权利义务；6.温州市农村集体经济组织统一收据，证明被告支付的历年租金；7.2015年1月15日律师函，证明原告按约告知被告参与承租房屋的拍卖出租，否则被告应当于到期日前终止营业，腾空归还承租房屋，办理交接手续的事实；8.回复函，证明被告位于人民路店面回复称愿意继续承租涉案房屋，并主张享有延长一年的租赁期；9.2015年2月3日律师函及EMS快递单、邮件全程跟踪查询，证明原告拒绝了被告提出的要求；10.中国执行信息公开网失信被执行人信息，证明被告因拖欠他人借款8016600元，于2014年8月31日被列入失信被执行人名单；11.租赁权拍卖评估报告，证明房屋年租赁的评估价值为756000元，日租金为2071元；12.土地使用权证，证明涉案房屋坐落于温州市鹿城区人民西路259号，属于原告所有；13.房屋租赁建筑面积测绘成果表，证明涉案房屋建筑面积为2400平方米。
审理期间，原告基于证据13的测绘结果，就证据11证明事项作如下变更：因评估系按面积1800平方米的价值计算日租金，现面积更正为2400平方米，故日租金为2800元。
被告（反诉原告）胜利旅馆答辩并反诉称：一、原告的诉请没有事实和法律依据。原、被告签订的合同租期系8年，原告主张租期届满时间为2015年7月28日并不属实，确切时间应系2016年1月12日。被告已履行支付租金的义务，但原告于2015年7月29日将被告承租的涉案房屋进行强制关门，给被告造成重大的经济损失；二、原告的上述行为导致被告需额外支付员工一个月的工资，应就该部分损失予以赔偿。
被告于2007年与原告签订《房屋租赁协议书》，约定：被告承租温州市人民西路261号综合楼三至七层，包括一层走廊、楼梯后面、八层顶屋，租期从租金支付日起计算，并给予被告五个半月的装修期，装修期间免租赁费。被告于装修期间发现涉案房屋无消防设施，因此，双方约定暂由被告负责落实消防设施事宜并代为垫付消防工程支出款。同时，被告根据原告的指示为其综合楼二层进行装修并承担了相关费用。2008年1月17日，被告向原告支付首年度租金25万元。2011年8月27日，原告的村民因与原告发生矛盾，组织人员入住被告处并侵占了门店房间53间，静坐店总台和店门口人行道，并破坏财物、拒交住宿费用，导致被告长达九个月无法正常营业，遭受重大损失。2015年7月29日，原告于租赁期限尚未届满的情况下，强行将涉案房屋进行上锁，导致被告无法正常营业，再次造成巨大损失。综上，因原告的原因造成被告损失，应承担损失赔偿责任。故请求判令反诉被告赔偿反诉原告因强制关门（从2015年7月29日起至2016年1月12日）所产生的各项损失共计186.95万元（包括营业损失153.45万元、员工工资3.7万元、装修装饰以及物品的折旧损失29.8万元）；反诉被告赔偿反诉原告在租赁期间（从2011年8月24日起至2012年4月10日止）无法将房屋交付反诉原告使用造成的损失共计111.4万元（包括营业损失657978元、重新装修支出30万元、租金损失15.6万元）；反诉被告向反诉原告支付消防工程款346500元；反诉被告返还原告经营所用的一切设施及物品。
为证明自己的主张，被告（反诉原告）胜利旅馆就本诉与反诉一并举证如下：1.被告工商登记情况，证明被告的诉讼主体资格；2.原告组织机构代码证、当选证书，证明原告的诉讼主体资格；3.《房屋租赁协议书》、《温州市农村集体经济组织统一收据》，证明被告与原告签订房屋租赁合同以及租期为8年，自2008年1月13日开始计算的事实；4.《锦江之星旅馆有限公司收款通知书》、《员工工资明细表》，证明2015年7月29日，因原告将涉案房屋强制关门，导致被告营业损失为153.45万元、员工工资损失3.7万元；5.《情况报告》、《损失清单》、《发票联》，证明2011年8月24日至2012年4月10日期间，因原告未能交付租赁物所导致的被告的各项损失；6.《合同书》、《建筑业统一发票》、《消防安全检查意见书》、《建筑工程消防审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》，证明被告代原告落实消防设施事宜，并代为垫付消防工程款346500元的事实。
针对被告（反诉原告）胜利旅馆的反诉，原告（反诉被告）松台村委会辩称：被告反诉所称不属实。一、被告落实消防措施及其他相关事项，是不存在的；二、2011年8月27日，被告所称原告组织人员入住酒店，侵占客房亦不属实；三、2015年7月29日，原告将涉案房屋强制关门系有关租赁是否到期的问题。原告认为，租赁期限已届满，所以不存在给被告造成损失的事实，被告的反诉请求不成立。
本院经审理，认定事实如下：2007年7月2日，松台村委会（甲方）与胜利旅馆（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将位于温州市人民西路261号综合楼壹栋（三至七层，包括一层走廊、楼梯后面、八楼屋顶）出租给乙方开设旅馆使用；租赁时间从2007年7月28日至2013年7月28日止，共6年。租期从租金支付日起计算，租赁期间如遇村委资产量化，甲方带租出卖，甲方应经评估价为标准，乙方享有优先购买权。如甲方以妙果寺市场整体出卖，乙方需服从甲方安排。租赁到期后，如村委会对出租房未量化，再续租2年；租金为每年贰拾伍万元整，按先付后用的原则，每年1月份一次性付清次年房租费。第七年续租，增加租金20%，年租金为叁拾万元整；第八年，以每年租金为叁拾伍万元整，八年后，提前半年双方再协商决定，优先乙方承租，价格按市场价再定；甲方同意给乙方五个半月的装修期，从2007年7月28日起至2008年1月13日止，装修期间免租赁费，但一切装修手续及费用全部由乙方承担，甲方只提供必要的手续；租赁期间，一切税费、工商管理费、水电费均由乙方自费。协议签订后，胜利旅馆按约进行装修，并于2008年1月向松台村委会缴纳第一年即2008年1月13日至2009年1月13日的租金。之后，胜利旅馆按约逐年缴纳租金，最后一期租金按每年35万元标准自2015年1月13日起实际缴至2015年8月28日。2015年1月15日，松台村委会向胜利旅馆寄送《律师函》，告知涉案租赁协议将于7月28日到期，若胜利旅馆有意继续租赁涉案房屋，应于10天内书面回复松台村，届时松台村将通知胜利旅馆参加拍卖会，同等条件下，该公司可以享有优先租赁权，若未回复，则视为放弃承租优先权。2015年1月26日，胜利旅馆向松台村寄送《回复函》，表示愿意继续承租涉案房屋，但主张涉案房屋租赁到期日应为2016年1月13日，且认为松台村委会曾口头同意延长半年免租期以抵装修费，因此，胜利旅馆实际租赁到期日为2016年7月13日。2015年2月3日，松台村委会就胜利旅馆的《回复函》再次寄送《律师函》，主张涉案房屋租赁协议应当于2015年7月28日到期终止，胜利旅馆提出的以二楼装修费抵作半年租金并延长半年租期没有事实依据。之后，松台村委会就坐落于温州市人民西路261号综合楼三至八层租赁的价值委托温州中源资产评估有限公司进行评估。2015年5月26日，该评估公司作出温中源资评字（2015）039号评估报告，评估结果为：委估温州市人民西路261号综合楼三到八层1800平方米租赁权的估价对象单价为：每月每平方米35元，年租赁权的评估值为：每月每平方米35元×12月×1800平方米=756000元。2015年7月28日，双方约定的租赁期限届满，但就是否续租，未达成一致意见。次日，松台村委会将涉案房屋进行强制关门歇业，但胜利旅馆经营所用的设备设施尚未腾空。
另查明：一、2011年9月21日，温州市鹿城区人民代表大会常务委员会印发温鹿人大常（2011）23号《关于温州市鹿城区街道行政区划调整的决议》，决议撤销莲池街道、水心街道、广化街道行政建制，组建松台街道。二、胜利旅馆就涉案租赁房屋支出消防安装工程款346500元。三、涉案租赁物实际登记地址系温州市鹿城区人民西路259号。
本院认为：原告松台村委会与被告胜利旅馆于2007年7月2日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照协议约定，涉案房屋租赁期限已于2015年7月28日届满，且双方未就续租事宜协商达成一致意见，因此，胜利旅馆应于同年7月29日进行腾空并归还。现松台村委会诉请要求胜利旅馆腾空并归还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。胜利旅馆主张根据协议第二条“租期从租金支付日起计算”的约定及其实际缴纳租金至2015年8月28日，应认定租期自2008年1月13日起计算，涉案房屋实际租赁到期日为2016年1月13日。本院认为，双方明确约定租赁时间自2007年7月28日至2013年7月28日止，租赁到期后，如村委会对出租房未量化，再续租2年。另约定松台村委会同意给予胜利旅馆五个半月的装修期，即自2007年7月28日起至2008年1月13日止，装修期间免租赁费。结合上述事实，涉案房屋租期应自2007年7月28日起算，实际到期日为2015年7月28日。关于装修期，根据双方约定仅仅系免于收取租赁费，但应含于租赁期限内。胜利旅馆虽将租金缴纳至2015年8月28日，但并未就其主张的租赁到期日为2016年1月13日提供其他证据予以佐证，且之后亦未再行缴纳租金。故胜利旅馆的上述主张，本院不予支持。另就胜利旅馆反诉要求松台村委会赔偿因强制关门所产生的各项损失计186.95万元，本院不予支持。松台村委会诉请要求胜利旅馆赔偿其自2015年7月29日起的经济损失，标准按其所委托温州中源资产评估有限公司作出的温中源资评字（2015）039号评估报告计算。胜利旅馆认为该评估报告系松台村委会单方委托评估，不予认可。本院认为，松台村委会既已承认其于租赁期限届满后将涉案房屋进行强制关门歇业，该行为客观上导致被告无法腾空，故其现主张因胜利旅馆经营所使用的床、电视、空调等物品继续占用涉案房屋而导致其经济损失，应承担侵权赔偿责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。胜利旅馆主张自2011年8月24日起至2012年4月10日止，松台村村民因与松台村委会发生矛盾，遂对涉案房屋进行侵占并破坏财物，因此，诉请要求松台村委会赔偿上述租赁期间无法将房屋交付其使用所造成的损失111.4万元。本院认为，胜利旅馆上述主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另就胜利旅馆诉请要求松台村委会支付消防工程款346500元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”故胜利旅馆诉请要求松台村委会支付消防工程款，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。胜利旅馆主张涉案消防工程应系房屋的改建扩建，且经过验收，松台村委会应予支付消防工程款。本院认为，根据胜利旅馆提供的《消防安全检查意见书》、《建筑工程消防审核意见书》及《建筑工程消防验收意见书》等证据内容，涉案消防工程应属装饰装修一部分，并非改建扩建，故其主张本院不予支持。关于胜利旅馆诉请要求松台村委会返还其经营所用的一切设施及物品。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因此，胜利旅馆可就其所有未形成附合的相应装饰装修物进行腾空。本院就该诉请与松台村委会第一项诉请一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）温州市胜利旅馆管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空搬离坐落于温州市鹿城区人民西路259号综合楼（三至七层，包括一层走廊、楼梯后面、八楼屋顶），并返还原告（反诉被告）温州市鹿城区松台街道松台村村民委员会；
二、驳回原告（反诉被告）温州市鹿城区松台街道松台村村民委员会的其它诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）温州市胜利旅馆管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费10013元，减半收取5006.5元，由原告（反诉被告）温州市鹿城区松台街道松台村村民委员会负担；反诉受理费16720元，由被告（反诉原告）温州市胜利旅馆管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 黄光辉
二〇一六年三月二十九日
代书 记员 杨章龙
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。