河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀02民终2909号
上诉人（原审被告、反诉原告）:河北龙湾农业科技有限公司（原名唐山曹妃甸区龙湾生态园有限公司），住所地：唐山市滦县榛子镇前小寨村。
法定代表人：张朝龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王金友、李黔翔，河北中宜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐山建设投资有限责任公司，住所地：唐山市路北区朝阳道与学院路交叉口融通大厦10层。
法定代表人：刘文彬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李国安，河北鸿翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李性亮，该公司员工。
上诉人河北龙湾农业科技有限公司（以下简称龙湾公司）与被上诉人唐山建设投资有限责任公司（以下简称建投公司）租赁合同纠纷一案，河北省唐山市曹妃甸区人民法院依法作出（2015）曹民初字第2128号民事判决书后，双方当事人不服，向本院提出上诉，本院于2017年8月14日作出（2017）冀02民终5087号民事裁定书，裁定撤销河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2015）曹民初字第2128号民事判决，发回河北省唐山市曹妃甸区人民法院重新审理。河北省唐山市曹妃甸区人民法院重新审理后于2017年12月1日作出（2017）冀0209民初3728号民事判决书，上诉人仍不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙湾公司法定代表人张朝龙、委托诉讼代理人王金友、李黔翔，被上诉人建投公司委托诉讼代理人李国安、李性亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
龙湾公司上诉请求：1、撤销（2017）冀0209民初3728号民事判决。依法改判驳回被上诉人原审本诉的诉讼请求，支持上诉人原审反诉的诉讼请求；2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.唐山中权工程检测有限公司作出的（2016）法鉴字第001号鉴定意见认定租赁物存在的质量问题系租赁物自身原因造成的，因此租赁物不具备出租的一般条件，而被上诉人在双方签订合同时，隐瞒了租赁物存在严重质量问题及安全隐患，仍将租赁物出租给上诉人，因此合同目的无法实现，一审法院对此认定错误。2.被上诉人知道上诉人对租赁物进行装修，其相关负责人多次到达装修现场查看上诉人的装修情况，从未提出异议，上诉人并未违反合同约定，有权要求被上诉人支付装修费用损失。3.一审法院对于上诉人关于装修费用损失情况的鉴定申请应予支持。4.因租赁物存在严重质量问题，导致合同目的不能实现，被上诉人拒不修复租赁物，因此应返还租金及押金，并赔偿装修费用损失。5.被上诉人起诉时租赁合同尚在存续期间，而上诉人并未实际使用租赁物，一审法院认为合同约定的履行期限已经届满，无须解除合同，直接判决上诉人支付租金，是认定事实和适用法律错误。
建投公司辩称：1.租赁物具备出租条件，完全能够满足龙湾公司的办公用途。该租赁物在龙湾公司承租前，被上诉人一直将其租赁给其他公司办公使用，上诉人没有证据证实房屋质量严重不合格影响办公。上诉人在合同生效4个月前就向被上诉人交付了10万元定金，正是基于对租赁房屋质量的认可。2014年10月16日（雨季过后），上诉人支付了15万元租金，但从来没对房屋质量提出异议。房屋质量鉴定意见中只认定了房屋存在一定的质量问题，但并未认定该房屋不能正常使用。上诉人对房屋进行装修，并未经过被上诉人的书面同意。根据租赁合同的约定，租赁物的日常维修由上诉人承担。2.上诉人一直未返还租赁物，在其实际控制期间出现质量问题及装修破坏，其应向被上诉人支付剩余租金50万元并返还租赁物，被上诉人无须退还已收取的租金35万元。3.上诉人未经被上诉人书面同意，私自改变租赁物结构并装修，造成了租赁物无法使用，应承担相应的责任。
建投公司向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签订的《租赁合同》（重审变更为返还租赁物）；2.要求龙湾公司将租赁物恢复原状或者照价赔偿损失；3.要求龙湾公司支付自2015年6月1日至租赁合同解除之日的租金（每天按照822元计算），龙湾公司还应支付自合同解除之日到龙湾公司腾退租赁物之日实际占用期间的费用（每天按照822元计算）；4.要求龙湾公司给付建投公司自2015年6月1日至腾退租赁物之日每天按900元（年租金的千分之三）计算的违约金；5.龙湾公司承担本案诉讼费用。
龙湾公司向一审法院反诉请求：1.依法判令建投公司继续履行合同；2.依法判令建投公司对租赁房屋存在的严重的内在质量问题进行维修，费用由建投公司承担；3.依法判令建投公司自2014年4月1日起至全部维修排除危险之日止免除龙湾公司应交纳的租金，租赁合同期限相应顺延；4.依法判令建投公司赔偿龙湾公司装修损失500000元；5.依法判令建投公司解决租赁物冬季取暖热源问题，费用由建投公司承担；6.依法判令建投公司负担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月1日，建投公司与龙湾公司签订《租赁合同》，约定：建投公司将其所有的坐落于唐山市曹妃甸区唐海镇垦丰大街40号的四层办公楼及院落（使用面积1050平方米）租赁给龙湾公司使用，租赁期限36个月，自2014年4月1日至2017年3月31日；年租金300000元，租金总额为900000元，合同签订起，龙湾公司须向建投公司交纳100000元定金（可抵租金），于2014年4月1日进场装修前交纳600000元租金，于2017年4月1日前交纳剩余300000元租金。租赁物押金支付方式如下：乙方（龙湾公司）在2014年4月1日进场装修前付给甲方（建投公司）50000元人民币为押金，押金不计息，不抵扣租金和其他按期限交纳的各项费用。押金包括：房屋押金，水电押金，门前三包押金，综合治理押金。租赁期如无违约情况，到合同期满之日，押金将全额返还给乙方。关于装修和改变租赁物结构的约定：租赁期间，龙湾公司不得损坏租赁物设施，如需改变租赁物的内部结构或装修，需先征得建投公司书面同意，费用由龙湾公司自理，租赁期满后，龙湾公司不得拆除和损坏，对装修物及添置的与租赁物不可分的部分归建投公司所有，建投公司不予任何经济补偿。在合同履行过程中，龙湾公司于2013年12月23日向建投公司支付了100000元定金（可抵租金）。在2014年5月28日、10月16日，分别支付了150000元，合计租金350000元，押金50000元。租赁合同签订后龙湾公司对租赁物进行了装修。在原审审理过程中，龙湾公司于2015年9月16日向一审法院提出鉴定申请，请求法院对租赁物即位于唐山市曹妃甸区唐海镇垦丰大街40号办公楼依法鉴定，确定办公楼的质量、安全问题、原因及维修费用。随后一审法院将该鉴定申请移送唐山市中级人民法院，唐山市中级人民院委托唐山中权工程检测有限公司对本案争议租赁物的质量问题进行鉴定评估。2016年5月9日唐山中权工程检测有限公司做出【2016】法鉴字第001号鉴定意见：“本案租赁物室内装饰装修出现的墙面反碱、腻子和涂料脱落，是由于屋面雨（雪）水的无组织排放，使其渗入墙体浸湿墙面造成的。”2016年6月21日，建投公司申请唐山中权工程检测有限公司对出具的唐山中权工程检测有限公司【2016】法鉴字第001号鉴定意见做进一步解释说明。2016年7月30日，唐山中权工程检测有限公司就建投公司异议进行了答复：委托鉴定的质量问题，多是房屋本身原有问题造成的，与租赁后期装修做法及过程无直接关联。墙体脱落还只是表面，还未达到结构破坏的程度，修修补补即可完成。一审法院认为，双方当事人签订的《租赁合同》合法有效，应当依约履行。合同约定的期限已经届满，无须解除。龙湾公司应当依约支付租金并返还租赁物。关于龙湾公司提出的租赁物存在质量问题的抗辩和反诉主张，虽然经司法鉴定，租赁物存在一定的质量问题，但是没有证据表明该质量问题使租赁物不具备出租条件，无法实现租赁目的，故达不到根本违约的条件，该抗辩和反诉主张不予支持。关于龙湾公司提出的装修费用问题，其未提交证据证明装修时（装修行为及装修方案）征得了唐山建设投资有限责任公司的书面同意，且约定装修费用自理，故其要求支付装修费用的请求不予支持。建投公司亦未对龙湾公司的装修行为予以制止，且合同亦约定“2014年4月1日进场装修前交纳600000元租金”，故其要求将租赁物恢复原状或者照价赔偿损失的诉请不予支持。关于剩余租金数额，已支付40万元（含押金），还应支付50万元（90万元-40万元）。关于逾期支付租金违约金问题，租赁物存在一定的质量问题，虽然“未达到结构破坏的程度，修修补补即可完成”，但建投公司一直没有进行修复，其本身亦存在违约行为，产生一定的先履行抗辩的法律效果，故应免除逾期支付租金的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河北龙湾农业科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）唐山建设投资有限责任公司租金50万元并返还租赁物（坐落于唐山市曹妃甸区唐海镇垦丰大街40号的四层办公楼及院落）；二、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1996元，由原告（反诉被告）唐山建设投资有限责任公司、被告（反诉原告）河北龙湾农业科技有限公司各负担998元。反诉案件受理费4400元，由原告（反诉被告）唐山建设投资有限责任公司、被告（反诉原告）河北龙湾农业科技有限公司各负担2200元。
本院二审期间，上诉人龙湾公司提交了其法定代表人张朝龙于2017年12月13日与被上诉人建投公司物业租赁管理负责雷振波的通话录音，证明被上诉人一方相关负责人曾到过上诉人正在进行装修的现场，允许上诉人进行装修，也知道房屋存在质量问题，对外墙修复的费用作价80万元，可以由上诉人在前期出资，结算时抵扣租金。被上诉人质证认为，对该证据的真实性不予认可，不能认定通话的对方是雷振波；2014年雷振波只是公司员工，没有权限对租赁合同进行变更；该手机录音的制作情况不清，只是录音的片段，无法认定是通话人完整真实意见表示；对方在通话过程中话语较少，对一些情况也不清楚；即使如录音所说被上诉人一方有负责人到过装修现场，也不能认定被上诉人同意了上诉人的装修方案，也可能是为了制止对方的装修行为。未经监管部门批准，任何一名负责人也无权对合同内容进行变更。
本院另查明：本案《租赁合同》中关于合同的变更、解除终止的约定：租赁物租赁期间，乙方（龙湾公司）拖欠租金累计超过1个月，甲方（建投公司）有权解除合同，收回租赁物，且不承担龙湾公司任何损失。2015年7月13日建投公司向一审法院起诉主张解除建投公司、龙湾公司签订的《租赁合同》，一审法院立案后向龙湾公司送达了起诉状副等法律文书，龙湾公司于2015年8月4日签收了上述法律文书。上述事实有建投公司起诉状、一审法院送达回证等证据证实。
本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案双方当事人所签订的《租赁合同》系双方真实意见表示，该合同合法有效，双方均应依约履行。上诉人龙湾公司主张租赁物存在的质量问题系租赁物自身原因造成的，租赁物不具备出租的一般条件，被上诉人建投公司拒不修复租赁物，致使合同目的无法实现，被上诉人应返还租金及押金，赔偿装修费用损失。经核实，本案所涉租赁物经司法鉴定，认定存在一定的质量问题，但未达到结构破坏的程度，修修补补即可完成。故一审法院认定该质量问题不足以证实无法实现合同目的，未达到合同的法定解除条件并无不妥，上诉人该主张没有事实依据，本院不予支持。上诉人主张其对租赁物进行装修，被上诉人知情且未提出异议，上诉人的装修行为未违反合同约定，被上诉人应赔偿装修费用损失。经核实，《租赁合同》约定了上诉人如需对租赁物装修，需先征得被上诉人书面同意。因上诉人未能提交证据证实其装修行为征得了被上诉人的书面同意，且在二审审理中其所提交的通话录音亦不能充分证实该主张，故本院对上诉人该主张亦不予支持。一审法院依据查明事实及双方法律关系，对上诉人关于装修损失的鉴定申请未予支持，并无不当。关于合同解除时间问题，经核实，被上诉人于2015年7月13日起诉主张解除双方之间签订的《租赁合同》时合同仍在履行期限内，上诉人存在拖欠被上诉人租金累计超过1个月情形，符合合同约定解除事由，故被上诉人解除合同的诉请，以上诉人收到起诉状副本即收到被上诉人解除合同请求的时间为合同解除时间（2015年8月4日）。关于上诉人拖欠被上诉人租金问题，上诉人实际使用租赁物的时间为1年4个月零3天，应支付租金402466元，其已支付40万元（含押金），还应支付被上诉人2466元（402466元－40万元）。对于被上诉人关于租赁合同解除后租赁物占用费用问题，因双方当事人对《租赁合同》因故解除的责任认定、租赁物交接情况分歧较大，对于租赁物的催收、腾退的情况现无法核实，被上诉人如有充分证据，可另案解决。
综上所述，龙湾公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、撤销河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2017）冀0209民初3728号民事判决；
二、河北龙湾农业科技有限公司于本判决生效后十日内支付唐山建设投资有限责任公司租金2466元并返还租赁物（坐落于唐山市曹妃甸区唐海镇垦丰大街40号的四层办公楼及院落）。
三、驳回唐山建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。
四、驳回河北龙湾农业科技有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费6396元，由上诉人河北龙湾农业科技有限公司负担3000元，由被上诉人唐山建设投资有限责任公司负担3396元；二审案件受理费13800元，由上诉人河北龙湾农业科技有限公司负担8300元，由被上诉人唐山建设投资有限责任公司负担5500元。
本判决为终审判决。
审判长 李 岩
审判员 朱 正
审判员 夏春青
二〇一八年八月二十日
书记员 高 菲