福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第5997号
原告苏亚木，男，1955年10月4日出生，汉族，农民，户籍地龙海市，现住龙海市。
委托代理人方义香（原告苏亚木之妻），女，1973年6月20日出生，农民，户籍地龙海市，现住龙海市。
委托代理人苏镇松，男，1948年8月18日出生，农民，住龙海市。
被告许振奋，男，1951年1月16日出生，汉族，居民，户籍地龙海市，现住龙海市。
第三人康开元，男，1930年11月27日，汉族，居民，住龙海市。
委托代理人许尉宗（康开元外孙），1978年10月23日出生，居民，现住龙海市。
第三人姚黄清羡，女，1936年12月22日出生，汉族，农民，住龙海市。
委托代理人许尉宗（姚黄清羡外孙），1978年10月23日出生，居民，现住龙海市。
第三人许尉宗，男，1978年10月23日出生，汉族，居民，户籍地龙文区，现住龙海市。
原告苏亚木与被告许振奋、第三人康开元、姚黄清羡、许尉宗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理。依法由审判员陈惠民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏亚木及其委托代理人方义香、苏镇松，被告许振奋、第三人康开元、姚黄清羡的委托代理人许尉宗和第三人许尉宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏亚木诉称，被告许振奋有址在龙海市石码镇人民西路第9幢403室房屋一套二房一厅，建筑面积70.22㎡，2004年8月14日，被告许振奋以48000元出卖给原告苏亚木。双方订立买卖协议书一份。房屋买卖款项付清，房屋所有权证、契税票据、交房手续完整。现原告苏亚木居住该房屋已有11年，被告许振奋迟迟拒不配合原告苏亚木办理产权过户手续。故请求1、依法确认原、被告双方签订《协议书》有效；2、判决址在龙海市石码镇人民西路第9幢403室房屋一套归原告苏亚木所有。
被告许振奋辩称，1、在房屋交易前原告同意自己办理过户手续和交纳各种费用；原告拖至今天没有办理过户手续，责任应由其本人承担；2、答辩人不是该房屋唯一所有权人，该房屋共有人有答辩人的儿子许尉宗、岳父康开元、岳母姚黄清羡；3、交易该房屋是答辩人个人行为，没有与其他共有人协商一致；房屋买卖《协议书》应为无效。原告的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。
第三人康开元、姚黄清羡、许尉宗述称，1、同意被告许振奋的答辩意见。2、如原告认为协议有效，应赔偿第三人应有的部份财产权，价值100000元；3、如原告不赔偿，第三人有权对该房屋应得的产权进行分析。
经审理查明，1999年6月1日，被告许振奋登记龙房权证字第××号房屋所有权证，登记址在龙海市石码镇人民西路第9幢403室房屋，地号码字42段11地号，建筑面积70.22㎡；贮藏室一间，建筑面积4.80㎡。房屋为混合结构。2004年8月14日，原告苏亚木与被告许振奋签订房屋买卖《协议书》一份，内容：一、甲方（被告）现有一套二房一厅建筑面积为70.22㎡坐落于龙海市石码镇人民西路第9幢403室的商品房，将该房屋所有权以人民币48000元转让给乙方（原告）；二、乙方同意向甲方以人民币48000元购买，办理房屋所有权过户手续及所交纳办理项目费用由乙方自行负责；三、现乙方先向甲方支付人民币40000元整，剩下的8000元欠款于2004年年底向甲方还清，后甲方方将该房屋所有权证移交给乙方；四、如乙方在2004年年底无法付清全部款项，乙方将按月利息1.5%计算付给甲方；五、乙方如在2005年12月前仍无法付清全部款项，甲方有权将该套房屋处理或收回。乙方向甲方所付40000元房款无权讨回，自动取消。原告苏亚木依约付给被告许振奋48000元，被告许振奋依约将房屋交付原告苏亚木执掌使用，并将龙房权证字第××号房屋所有权证和契税发票原件交付原告苏亚木收执。原告苏亚木自2004年8月14日居住使用诉争房屋至今，第三人康开元、姚黄清羡、许尉宗未向原告苏亚木提出异议。
另查明，被告许振奋与康少卿（2003年3月24日死亡）是夫妻关系，共生育儿子许尉宗、女儿许慧宝（2013年6月30日死亡）。康少卿的父亲康开元、母亲姚黄清羡。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护。本案被告许振奋于2004年8月14日将址在龙海市石码镇人民西路第9幢403室房屋出卖给原告苏亚木，双方签订房屋买卖协议书一份。协议书签订后，原告苏亚木支付了48000元购房款给被告许振奋，被告许振奋也将房屋交付原告苏亚木使用至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，虽然该房屋未办理物权登记手续，被告许振奋及第三人康开元、姚黄清羡、许尉宗提出诉争的房屋是共有，被告许振奋对房屋不享有全部处分权等主张，均不影响双方签订的房屋买卖合同效力。故原告苏亚木与被告许振奋签订的房屋买卖协议书有效。原告主张确认该协议书有效，本院依法予以支持。基于合法有效的协议书，原告苏亚木要求判决讼争房屋的产权归其所有的诉讼请求，应予支持。原告苏亚木与被告许振奋签订房屋买卖协议书时，诉争的房屋已发生继承，第三人康开元、姚黄清羡、许尉宗对房屋享有一定份额的权利。但被告许振奋及第三人康开元、姚黄清羡、许尉宗均居住在同一市区内，被告许振奋出售房屋后就已经搬出诉争房屋，原告苏亚木已经居住使用诉争房屋长达11年之久，第三人康开元、姚黄清羡、许尉宗均未提出异议，应视为第三人康开元、姚黄清羡、许尉宗已经知道被告许振奋将房屋出售给原告苏亚木，被告许振奋的行为构成表见代理。原告苏亚木作为善意第三人受让该房屋并支付合理价款。故被告许振奋及第三人康开元、姚黄清羡、许尉宗要求确认原告苏亚木与被告许振奋的房屋买卖《协议书》无效，不能支持。1992年10月6日最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条不仅规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”，同时也规定“但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。第三人康开元、姚黄清羡、许尉宗如果认为其遭受到损失，可以请求擅自处分共有财产的被告许振奋予以赔偿。故第三人要求原告苏亚木赔偿100000元或实物分析共有房屋的诉讼请求，不能支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第五十二条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告苏亚木与被告许振奋于2004年8月14日签订房屋买卖《协议书》合法有效；
二、址在龙海市石码镇人民西路第9幢403室房屋归原告苏亚木所有；
三、驳回第三人康开元、姚黄清羡、许尉宗的诉讼请求。
本案受理费1000元，减半收取500元，由被告许振奋负担350元，第三人康开元、姚黄清羡、许尉宗负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 陈惠民
二〇一六年二月五日
书记员 纪逸玲
《中华人民共和国物权法》
十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。