杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1313号
原告：杭州海华物业管理有限公司。
法定代表人：王志海。
委托代理人（特别授权）：吴明华、马俊。
被告：袁全凤。
原告杭州海华物业管理有限公司诉被告袁全凤物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告杭州海华物业管理有限公司委托代理人吴明华、被告袁全凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州海华物业管理有限公司诉称，2009年1月1日起，原告经与艮山福居业主委员会协商，接手环城北路10号艮山福居住宅的物业管理服务工作。2009年1月22日，原告与艮山福居业主委员会签订《艮山福居应急物业服务合同》。2009年12月31日，原告与艮山福居业主委员签订《艮山福居物业服务合同》，2009年12月31日，该合同生效的同时上述应急合同自动作废，合同双方就物业服务费收取标准、支付方式等做了明确约定：高层建筑的物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳0.9元／平方米／月；业主应以半年一交的方式预交物业服务费；逾期不交纳物业管理费等费用的，在逾期之日起按应缴费用的千分之三每日加收滞纳金。在管理期间，原告依约向小区业主提供物业服务，被告作为艮山福居X幢X单元XXX室的业主自2009年1月至2013年3月未缴纳物业服务费，拖欠原告物业服务费共计4593.53元、水费77.8元。期间，原告多次上门进行催讨，并于2013年4月12日发函给被告，要求于2013年4月30日前缴清所欠物业费、水费共计4671.33元，但被告拖欠至今未付。原告认为，《艮山福居物业服务合同》合法有效，对小区各业主具有法律约束力。根据合同之约定，被告应立即支付所欠物业服务费和延期付款滞纳金。故诉请判令被告：1、给付原告物业服务费4593.53元（2009年1月1日-2011年12月31日、2013年1月1日-3月31日），水费77.8元（原为232.25元，后放弃部分请求），滞纳金10367.29元，（暂计算至2013年3月31日，2013年4月1日起每日按千分之三计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告杭州海华物业管理有限公司为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
1.《艮山福居应急物业服务合同》；
2.《艮山福居物业服务合同》；
上述证据1、2欲证明原、被告就物管费收取标准、支付方式等做了约定。
3.《关于延长服务合同告知函》，欲证明原告与被告对物业服务合同延续的认定。
4.《关于退出艮山福居服务的复函》，欲证明原告与被告对物业服务合同终止的认同。
5.物业费催缴通知单1份；
6.330012313470邮寄凭证1份；
证据5、6欲证明原告向被告催讨物业服务费。
7.物管费欠费清单1份，证明被告拖欠2009年1月1日-2011年12月31日、2013年1月1日-3月31日物业费的数额。
被告袁全凤辩称：一、答辩人已经如数交清2012年12月底前物管费，未拖欠物业管理费，2013年1至3月小区物业管理接近“真空期”，原告工作人员也没有上门收取物业费及水费。而水费原告在收取物管费时会一并收取，答辩人已经全部缴纳，现在仍然能够找到2012年1至7月水费缴款单金额58.3元，足以说明原告财物管理混乱。二、答辩人从未参加过选聘被告为物业服务企业的业主大会，在原告服务期间从未收到过原告及业主委员会的相关催缴单。原告主张的答辩人经多次催缴不肯付相关费用无事实依据。三、原告直接提起诉讼，忽略前置程序，违反《杭州市物业管理条例》规定。四、原告与业主委员会签订的物业合同中约定滞纳金条款属于无效条款。按照有关法律规定，收取滞纳金为行政管理行使其行政权利的处罚方式，该条款应认定为无效。退一步讲，该违约金约定过高，答辩人有权要求降低。五、原告在前期为答辩人服务过程中常出现因其单位财务管理混乱，将答辩人已交物管费、水费等未入账情形，本案原告主张答辩人欠费也属于该情形。原告提出的答辩人未交有关费用没有依据。六、答辩人没有按照物业管理合同约定进行管理，物业管理不到位，若答辩人存在欠付部分物业管理费的情形，原告方也应免收。业主X幢X单元XXXX室对面多年侵占楼道，多次向原告投诉，原告均没有进行管理处理。其他业主也有不同程度的不满。如电梯维修保养不到位，经常出现故障，出现业主被困电梯内时间较长导致送医院抢救事件，业主曾联名要求原告更换电梯维修保养单位。七、原告因本案给答辩人造成误工、名誉、经济、精神的损害，答辩人也将通过其他途径要求原告赔礼道歉。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明答辩意见所依据的事实，被告袁全凤提交了下述证件材料：
1.物业费收据，欲证明被告已交2012年的物业费的事实。
2.水费收据2份，欲证明被告已交2012年10月前的水费。
3.业委会声明1份；
4.部分业主的证明1份；
上述证据3、4欲证明原告催缴物业费及诉讼不按程序。
对双方当事人提交的证据经质证，被告对原告提交的证据1至4认为是物业公司与业主委员会签订的，自己不知情。本院认为，根据物业合同的性质，物业合同为物业公司与业主委员会签订，对全体业主均具有法律约束力，故对上述证据1至4的证据效力予以认定。对证据5、6，认为挂号信收到是需签收的，自己从来没有收到。本院认为该两份证据缺乏充分证明力，对其证据效力不予认定。对证据7清单中载明的实际没交的金额无异议，但认为当时原告小区物业负责人同意被告只交一年的物业费，其余减免作为对被告损失的补偿。本院认为该清单为被告自行制作，缺乏证据效力，故不予认定。原告对被告提交的证据1无异议，但认为并未主张该期间物业费用，本院认为该证据缺乏与本案纠纷关联性，故不予认定。对证据2、3无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据4真实性关联性有异议，本院认为该证据真实性无法确认，对其证据效力不予认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认下述事实：
2009年1月22日，原告杭州海华物业管理有限公司与艮山福居业主委员会签订《艮山福居物业服务合同（应急）》约定：艮山福居业主委员会委托原告对艮山福居1至9号楼实行物业管理，委托管理期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止。物业基本管理费高层建筑为每月每平方米0.9元；多层为每月每平方米0.4元，拆迁户为每月每平方米0.3元，每半年收取，逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2009年12月31日，原告与艮山福居业主委员又签订《艮山福居物业服务合同》，合同载明，原业委会在2009年1月22日签订的合同在该合同签订后作废，艮山福居业主委员会委托原告对艮山福居1至9号楼实行物业管理，委托管理期限自2010年1月1日起至2012年10月31日止。该合同生效的同时上述应急合同自动作废，物业基本管理费高层建筑的每月每平方米0.9元；多层的每月每平方米0.4元，拆迁户每月每平方米0.3元，每半年收取，逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2012年10月29日艮山福居业主委员会致函杭州海华物业管理有限公司，告知经过双方同意将合同延期至2012年12月31日止。后原告实际提供物业服务至2013年4月7日。2013年1月21日艮山福居业主委员会致函原告，称有业主反映原告在收取2013年物管费，因此业委会决定按户通知业主向原告缴纳的费用应在2013年3月底前。被告袁全凤系杭州市下城区艮山福居X幢X单元XXX室业主。庭审过程中，被告对2009年1月1日至2011年12月31日以及2013年1月至3月期间共计4593.55元物业管理费未交付的事实并无异议，但认为是因为原告工作人员当时同意减免上述物管费用作为被告房屋外墙渗漏损失的补偿，故而未交。
本院认为，原告杭州海华物业管理有限公司先后与艮山福居业主委员会签订两份物业服务合同，接受委托提供物业管理服务，上述合同系当事人真实意思表示，合法有效。物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物管服务合同实质上的当事人，有向物业服务企业支付物业费的义务。2013年1月1日至3月31日期间，虽然艮山福居业主委员会与原告未再订立书面物业服务合同，但由于原告实际上仍在为小区提供物业服务，故原、被告之间亦存在事实上的物业服务合同关系。被告以其从未参加过选聘被告为物业服务企业的业主大会，并非合同当事人，合同条款对于违约金的约定无效提出的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。被告对于未付的物管费金额并无异议，原告根据合同约定履行的仅是物业管理服务，被告也认可原告曾经进行修理，房屋渗漏并非是由于原告的直接侵权行为所造成，原告对房屋渗漏造成的损失是否应承担全部赔偿责任在本案中无法明确，被告认为原告当时同意减免该费用作为房屋渗漏损失的意见也缺乏事实依据，故而对被告该答辩意见本院亦不予采信，对原告要求被告支付欠付物业费4593.55元的请求本院认为应予支持。水费为物业服务单位所代收，业主负有交纳义务，但原告对于所主张的水费，并没有提供证据加以证明，故本院不予支持。违约方承担违约金的前提是双方当事人对违约金存有明确的约定，本物业合同中关于逾期缴纳物业费的违约金的约定清楚，但所约定的标准显著过高，故本院酌情判令由被告承担违约金200元。原告在2012年年底终止对艮山福居的物业服务，被告认为原告一直未就物管费用进行催收的意见有违常理。且在业主委员会函件中也载明了已经按户通知业主缴费至2013年3月底。对被告认为原告直接忽略前置程序直接诉讼，故应予驳回的意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告袁全凤于本判决生效之日起十日内支付原告杭州海华物业管理有限公司物业管理费4593.55元；
二、被告袁全凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州海华物业管理有限公司欠付物业管理费损失200元；
三、驳回原告杭州海华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费180元，因适用简易程序审理，减半收取90元，由原告杭州海华物业管理有限公司负担62元，被告袁全凤负担28元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费180元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 员 章幼戎
二〇一四年八月二十五日
代书记员 傅婷婷