北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7194号
上诉人（原审原告）：刘双，女，1986年11月8日出生。
上诉人（原审原告）：刘秉正，男，1956年11月4日出生。
上述二上诉人之共同委托代理人马超，北京港融律师事务所实习律师。
上述二上诉人之共同委托代理人张超，北京港融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京市天桥投资开发公司，住所地北京市西城区广安门内大街临133号东半部。
法定代表人王寅生，总经理。
委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司北京珠市口支行，住所地北京市东城区珠市口东大街15号。
法定代表人严彬，行长。
委托诉讼代理人：李嘉，女，该单位员工。
委托诉讼代理人：李民峰，男，该单位律师。
上诉人刘秉正、上诉人刘双因与被上诉人北京市天桥投资开发公司（以下简称天桥公司）及原审第三人中国工商�行股份有限公司北京珠市口支行（以下简称工行珠市口支行）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初13040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘秉正、上诉人刘双之委托诉讼代理人马超、张超、被上诉人天桥公司之委托诉讼代理人陈海生、原审第三人工行珠市口支行之委托诉讼代理人李嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘秉正、刘双上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.支持刘秉正、刘双起诉的诉讼请求；3.诉讼费用全部由天桥公司负担。事实和理由：1.一审法院错误分配了举证责任，认定刘秉正、刘双未能按期办理贷款手续是不争的事实，导致案件事实不清，明显错误。第一，刘秉正、刘双与天桥公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于北京市西城区×××501室房屋（以下简称案涉房屋）。合同签订后，刘秉正、刘双已依约，于2004年12月15日向天桥公司支付购房款211421元。同时，在天桥公司委托的代理机构北京协成房地产经纪有限责任公司工作人员徐某的安排和指导下，在售楼处签署并提交了申请贷款的相关手续。当年工行珠市口支行提出因刘双系未成年无偿还贷款能力，要求刘双办理案涉房屋的《同意抵押声明》公证，才能顺利批贷，故刘秉正、刘双办理完成公证后，又于2005年2月25日向徐某及天桥公司委托的律师提交了《同意抵押声明》的公证书。据此，刘秉正、刘双已依约完成了银行贷款手续的办理。第二，贷款批复函已过期，且举证责任不应由刘秉正、刘双承担。2.一审以过诉讼时效为由，驳回刘秉正、刘双的诉讼请求，属事实认定错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。刘秉正、刘双从房屋物业处了解到，物业处登记的业主姓名系刘秉正、刘双，同时物业还将案涉房屋钥匙交给刘秉正、刘双，同意刘秉正、刘双进行案涉房屋内进行查看，并要求刘秉正、刘双支付物业费和供暖费等费用。《商品房买卖合同》一直在持续履行中。刘秉正与天桥公司工作人员白某多次电话沟通的录音中，白某均向刘秉正明确表示可以按照市场价格将案涉房屋出售给刘秉正、刘双。案涉房屋系不动产，不应适用诉讼时效。
天桥公司辩称，同意一审判决。刘秉正、刘双上诉请求不成立，要求驳回其全部上诉请求。刘秉正、刘双的起诉已超过诉讼时效，诉求不应该得到法律支持。
工行珠市口支行述称，对判决不发表意见，判决结果和工行珠市口支行无关。工行珠市口支行参加诉讼是为了协助法院查明刘秉正、刘双贷款办理情况的事实。工行珠市口支行坚持一审中的陈述。贷款方面，刘秉正、刘双在工行珠市口支行没有发生贷款发放审批，资料也没有，申请资料交接手续也没有。工行珠市口支行是于2004年与天桥公司签订过按揭合作协议，但不是唯一的按揭合作银行。
刘秉正、刘双向一审法院起诉请求：1.判令天桥公司继续履行合同编号为0719033的《商品房买卖合同》，刘秉正、刘双支付天桥公司尾款87万元。2.判令天桥公司将案涉房屋腾空交付刘秉正、刘双。3.天桥公司协助刘秉正、刘双将案涉房屋的产权变更登记至刘秉正、刘双名下。4.天桥公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年11月23日，刘秉正、刘双（买受人）与天桥公司（出卖人）签订了编号为0719033的《商品买卖合同》，约定，刘秉正、刘双购买天桥公司开发建设的案涉房屋，价格为1091421元。买受人须于2004年12月3日支付房款人民币221421元，余款87万元买受人须于自签署本合同之日起30日内签署《个人住房贷款借款合同》及办理贷款应签署的所有文件。并提交齐全所有资料，未能按期签署文件并提交资料的则视为买受人逾期付款，按本合同第七条之规定执行。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人解除合同的，须于约定期限届满后30日内书面提出，否则视为放弃解除合同的权利。上述合同签订后，刘秉正、刘双依约向天桥公司交纳购房款221421元，剩余贷款未能办理完毕。
为证明刘秉正、刘双一直向天桥公司主张继续履行合同，且天桥公司因公司重组、交接有问题导致刘秉正、刘双的合同未履行。刘秉正、刘双提交2013年10月23日至2016年期间与物业工作人员、天桥公司工作人员现场及通话录音若干用于证明。天桥公司对录音的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张刘秉正、刘双找到天桥公司时已经是违约状态，天桥公司的态度均是拒绝履行合同，表示不能按照原告合同继续履行。
为证明天桥公司与工行珠市口支行之间的按揭业务合同情况，且该合作没有明确的终止时间，工行珠市口支行提交2004年4月12日天桥公司于工行珠市口支行签订的《按揭业务合作协议书》一份用于证明。该协议书显示，工行珠市口支行承诺在2004年12月31日后，为购房的借款人办理产权过户手续，并协助天桥公司办理抵押登记手续，以保证天桥公司的权益。天桥公司应在工行珠市口支行处凯里办证金账户，并存入不得低于按揭贷款余额5%的保证金。刘秉正、刘双认可证据的真实性，不认可证明目的，主张没有证据证明保障金为零的具体时间。根据证据规则，刘秉正、刘双认为其诉讼理由是成立的，按揭合同到期是工行珠市口支行负责贷款的工作人员告知刘秉正的。天桥公司认可证据的真实性及证明目的。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于贷款与诉讼时效问题，刘秉正、刘双未能按期办理贷款手续是不争的事实。刘秉正、刘双提交的证据无法证明天桥公�与工行珠市口支行的按揭业务在合同签订后终止。即使刘秉正、刘双无法通过工行珠市口支行进行贷款，刘秉正、刘双作为购房款支付义务方，显然应在发生贷款不能的情况后及时在合理时间与天桥公司协商解决后续付款事宜。根据刘秉正、刘双提交的录音证据，没有明确显示天桥公司有继续履行合同的意愿，综合本案的具体情况，刘秉正、刘双的诉求已经超过法律规定的诉讼时效期间，故刘秉正、刘双的诉求无法获得法院的保护，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年11月判决：驳回刘秉正、刘双的诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
二审中，工行珠市口支行表示案涉房屋已不具备再行办理按揭贷款的条件，其行不能再办理贷款手续。
本院认为，结合二审庭审情况及刘秉正、刘双上诉请求，本案的争议焦点为：刘秉正、刘双与天桥公司签订的《商品房买卖合同》是否应当继续履行。
首先，依法成立的合同，受法律保护。刘秉正、刘双与天桥公司签订的《商品房买卖合同》系双当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。依据合同约定，刘秉正、刘双须于2004年12月3日支付房款人民币221421元，余款87万元，刘秉正、刘双须于自签署合同之日起30日内签署《个人住房贷款借款合同》及办理贷款应签署的所有文件，并提交齐全所有资料，未能按期签署文件并提交资料的则视为刘秉正、刘双逾期付款。现刘秉正、刘双未能�供有效证据证明其提交了相关贷款资料，履行了办理余款87万元贷款的义务，故刘秉正、刘双存在违约行为。导致合同未如期履行，刘秉正、刘双存在过错。
其次，刘秉正、刘双与天桥公司系于2004年11月23日签订的《商品房买卖合同》，合同中约定的相关履行期限早已过期，且合同约定的部分条款已不能履行。如，对于剩余房款87万元的给付方式，双方约定的是贷款，而该条款现在已履行不能。虽然刘秉正、刘双同意一次性支付剩余87万元房款，但这属于合同条款的变更范畴，需要合同签订双方意思自治。现天桥公司并不同意变更付款方式，收取剩余87万房购款。所以，法院不应强行判决双方变更合同条款内容。
第三，刘秉正、刘双与天桥公司签订的是《商品房买卖合同》，买卖的标的物是不动产。该合同签订的时间系在2004年，现已时隔近14年。�这十几年中，商品房的市场价格已发生巨大变化。现刘秉正、刘双要求继续履行合同支付剩余购房款，并要求天桥公司交付房屋，该请求显然会造成巨大的利益失衡。
综上所述，一审法院未支持刘秉正、刘双要求继续履行合同的请求，并无不当，应予维持。刘秉正、刘双的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14622元，由刘秉正、刘双负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 陈 妍
审判员 蒋春燕
审判员 王艳芳
二〇一八年八月七日
书记员 杨 竹