江西省安福县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民一初字第397号
原告周建元，农民。
委托代理人周云飞，安福县法律援助中心律师。
被告胡富强，无业。
被告朱秀媛，安福县供销社退休工人。系被告胡富强之妻。
两被告委托代理人陈外生，安福县法律援助中心律师。
第三人付善斌，公务员。
第三人张金生，公务员。
第三人彭伍生，农民。
第三人刘君涛，公务员。
第三人王作兴，又名王用才，农民。
原告周建元诉被告胡富强建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，付善斌、张金生、彭伍生、刘君涛、王作兴申请为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周建元的委托代理人周云飞，被告胡富强、朱秀媛及其委托代理人陈外生，第三人付善斌、张金生、彭伍生、刘君涛、王作兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周建元诉称，2008年12月5日，原告周建元与被告胡富强签订了一份《协议书》，约定，由被告提供一宗国有土地，原告提供资金合伙建房，房屋建好后一楼车库1间、住房1间以及二楼住房1套归被告所有，其余房屋归原告所有，另由原告补偿被告人民币22.5万元。协议签订后原告即组织施工，于2010年上半年建成7层房屋，即一楼车库2间、柴草间4间、住房1间，二至七楼6套住房。按约定，原告分得一楼车库1间、柴草间4间以及三至七楼5套住房，被告分得一楼1间车库、住房1间以及二楼住房1套。房屋分配后，被告不但未按约定协助原告办理房产证，反而将整栋房屋的房产证办理登记在自己名下，并将整栋房屋抵押给银行获取贷款。导致原告无法为购房户办理房产证，原告与购房户之间的房屋买卖纠纷虽经法院调解结案，也无法执行。2014年12月原告起诉被告后，购房户付善斌等5人以第三人的身份参加诉讼，请求将所购房屋直接过户至其名下，安福县法院以（2015）安民一初字第6号判决书支持付善斌等人的诉求。被告不服，提起上诉。吉安市中级人民法院于2015年11月18日以（2015）吉中民三终字第272号判决书判决以原告诉请不当为由，驳回原告诉请。现为维护原告合法权益，请求法院判决：两被告履行2008年12月5日签订的《协议书》第四条，为原告安福县平都镇安福县老地税局旁三至七楼5套住房及一楼车库1间、柴草间4间办理房产证，本案诉讼费由被告承担。
被告胡富强、朱秀媛辩称，原告未按照建房协议书的约定履行建房义务，且已经放弃有关房产的过户权，其诉请依法不应支持，理由如下：2008年12月5日，原告周建元与被告胡富强签订了一份《协议书》，约定，被告将120㎡的房屋地基交给原告带资承建房屋，建好后被告无偿享有一、二层两套房屋，一层除东侧车库给原告外均归被告所有，原告另补偿被告22.5万元，原告必须按照设计图纸施工，原告应该在开工一年内要按时交房。原告在2009年开始动工，但却对施工一拖再拖，甚至第一层至第三层的砖、砂石等都是被告出钱购买的。原告断断续续施工，建六楼后就不管了，都是由被告垫资的，房屋的墙体直到2010年年底才完工。2011年，外墙墙体粉刷、屋面防水完工。2012年年底，外墙体的排水管完工，板梯扶手，板梯水泥结面。2015年，被告自己出资做好房屋的板梯大门，休息台铝合金窗户，被告共垫资6万余元。至目前为止，该房屋还有如下工程未完工：板梯水磨石，南向外墙的瓷砖，东、西、北向外墙的乳胶漆。总之，从六楼开始，该房屋基本上都是由被告在建，原告未按照协议的约定履行自己的义务，无权要求被告将房产过户给原告。本案房产归被告所有，不存在再将房产过户给原告。2010年7月13日，原告出具欠条给被告，欠条内容为：今欠到胡富强四万五千元整，在三个月之内不还清，胡富强有权把五楼处理，将按每平方米一千元计算给周建元。如三个月内提前办手续，此房款必须在办理之内付清。任何人无权干涉。在未付清时间内五楼房屋现属于胡富强的，任何人不得干涉。如有人干涉由周建元负责一切损失后果。签此证之日起生法律效力（时间以2010年7月13日至2010年10月13日止），办手续前未付清，房屋可提前拍卖。但是，原告并没有按照欠条的约定还钱给被告，按照约定，该五楼属于被告所有，被告只需按每平方米一千元的标准补偿给原告。2013年3月4日，原、被告签订了一份《借条协议》，约定，原告借被告人民币13万元，用三、四楼作抵押，周建元有权处理，并以三楼以上房产证不予过户，借款在6个月内归还，如到期不归还，被告可收回以上所签协议条款，收回房屋归被告所有，价格按一千八百元一平方米，如买房人找事一切问题由原告承担，被告不负任何责任。同年11月25日，原告再借被告人民币9万元，在12月底归还，如不归还用3-4层房子抵押。原告并没有按照借条的约定归还上述借款。根据借条的约定，所有房产归被告所有，被告按照一千八百元一平方米补偿给原告，不存在再将房产过户给原告。综上所述，原告未按照双方所签的协议约定完工，无权要求被告将房产过户给原告。且根据原告出具的借条，本案房产全部归被告所有。故要求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人付善斌、张金生、彭伍生、刘君涛、王作兴述称，2009年至2010年，原告与被告胡富强在安福县平都镇安平路221号合伙兴建房屋一栋,原告按约定分得了本案所涉及房屋,并将所分得的房屋分别出售给第三人,但未及时为第三人办理房产证。后第三人起诉周建元，经安福县人民法院调解结案，调解内容为2014年8月31日前周建元为第三人办理房屋过户手续。由于房屋建好后，被告胡富强、朱秀媛将第三人所购房屋的产权证私自办理在自己名下，导致法院的调解书无法执行，第三人至今未取得所购房屋的产权证。为此，请求判决被告胡富强将安福县平都镇安平路221号第三层至第七层五套住房、一楼车库一间、柴草间四间房屋产权证变更登记在第三人名下。
原告周建元为支持其诉请，向本院提供了以下证据：
第一组证据原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；
第二组证据协议书，证明原、被告之间为土地使用权转让合同关系；
第三组证据安福县法院（2015）安民一初字第6号判决书一份；
第四组证据吉安市中级人民法院（2015）吉中民三终字第272号判决书一份，第三至四组证据均证明原告起诉的事实与理由已经被该两份判决书予以认定。
被告胡富强、朱秀媛质证后认为，对原告的第一、二组证据需提供原件，是否是原告真实意思表示，被告方不清楚；第三、四组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，对原告的证明目的有异议。第三人付善斌、张金生、彭伍生、刘君涛、王作兴对原告提供的四组证据均无异议。
被告胡富强、朱秀媛为支持其辩称，向本院提供了以下证据：
第一组证据2008年12月5日胡富强与周建元签订的《协议书》一份，证明原告未按照协议履行自己的义务，本案不能机械的认定为土地使用权转让合同纠纷；
第二组证据2010年7月13日周建元出具的欠条，证明原告向被告借款45000元，并约定三个月内还清，否则5楼由被告处理，被告补偿钱款给原告；
第三组证据2013年原告出具的借条协议，证明原、被告合作建房的房产，原告向被告承诺不需要办理房产过户手续，被告同时补偿给原告1800元/平方米；
第四组证据被告支付建房款材料9份，证明六层以上及其他附属设施的钱款都是被告垫付的，原告没履行协议；
第五组证据设计图纸，证明根据原、被告所签协议，原告应按照施工图纸施工，但原告至今为止没有按照协议及设计图纸完工。
原告周建元质证后认为，第一组证据真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，被告认为本案不是土地使用权转让合同是不成立的，因为协议书实为土地使用权转让合同关系，已经被法院生效判决书认定；第二、三组证据：真实性无异议，原告确实欠被告的债务，该事实也已经被生效的判决书认定，但是欠条及借条协议上所约定如果原告不按约定清偿债务，涉案房屋如何处理，这项约定应当是无效的，因为欠条及借条上所约定的房产是一种抵押合同关系，但是抵押没有办理抵押登记，所以抵押关系是不成立的。欠条、借条中约定房产如何处理，侵害本案第三人的合法权益；欠条、借条中建立的债权债务关系已经被法院生效的判决书进行认定并判决处理，与本案无法律上的利害关系，所以该两组证据与本案无关；第四组证据非税务票据，从证据形式就不能认定。这组证据中有一些是书面证明材料，实际上是证人证言，应当到庭作证，否则无法认定证明材料的证明效力。该组证据是否用于本案涉及合作建房项目上无法证明，达不到被告的证明目的；第五组证据充其量只能证明涉案房屋是如何设计的，至于目前这栋房屋是否全面完工凭该组证据无法证明，达不到被告的证明目的。第三人付善斌、张金生、彭伍生、刘君涛、王作兴对第一组证据无异议；第三人张金生、彭伍生对第二组证据质证为五楼买房人欠原告买房款，原告也确实欠被告几万元，只是让张金生证明一下，不然被告不让进一楼的门，原告现在是否还清欠款并不清楚。当时装修时，是被告给了房屋钥匙，现在五楼已经搬进去入住了；第三人付善斌、张金生、彭伍生、刘君涛、王作兴对第三至五组证据质证意见与原告的质证意见一致。
第三人付善斌、张金生、彭伍生、刘君涛、王作兴为支持其述称，向本院提供了（2013）安民一初字第280-284号民事调解书，证明第三人等购买了原、被告合作所建的房屋，依调解书原告应为第三人等办理房屋所有权证。
原告周建元质证为无异议。被告胡富强、朱秀媛质证后认为，真实性无异议，合法性有异议，因为原告没有涉案房屋的房产证，所以原告无权处置涉案房屋。原、被告是否有购房协议，被告不清楚，是原告与第三人恶意串通，损害被告的合法权益。
以上证据均经庭审质证，本院综合分析、认证如下：
原告证据1、2，被告虽要求提供原件，但该证据已经生效判决书认定，予以采信。原告证据3、4，被告对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，第三人等对该证据无异议，吉安市中级人民法院（2015）吉中民三终字第272号判决书系生效的法律文书，予以采信。被告证据1、协议书，原告及第三人对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的，本院对其真实性予以确认，但被告应提供证据进一步证明原告未履行该协议。被告证据2、2010年7月13日的欠条及证据3、2013年3月4日的借条协议，原告及第三人对其真实性均无异议，但认为与本案无关联性且不合法。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；原、被告明知涉案房屋已出售给第三人等，且是依靠第三人等支付的购房款建成，却约定原告未按期归还借款时，将已售房屋抵偿借款，属恶意串通，损害第三人等利益，所以该约定无效。故对证据真实性予以确认，但对被告的证明主张不予采纳。被告证据4中的收款收据非正式票据，证明属证人证言，证人无正当理由应出庭，且该组证据的费用是否产生于本案涉案房屋无进一步证据佐证，故不予采信。被告证据5设计图纸与本案涉案房屋是否有关联无证据佐证，且原告是否完工凭该图纸无法证实，故不予采信。第三人证据（2013）安民一初字第280-284号民事调解书，原告无异议，被告认为原告没有涉案房屋的房产证，所以原告无权处置涉案房屋。本院认为，该民事调解书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。
综合上述证据的分析认证，结合与证据相印证的当事人陈述，认定本案法律事实如下：
安福县平都镇安平路221号国有土地使用权上的房屋系被告胡富强所有，被告朱秀媛系其妻子。2008年，被告取得该房屋拆旧建新的批准手续，9月，被告通过邻居介绍认识原告周建元。同年12月5日，原、被告签订了一份《协议书》，被告将自己坐落在安平路地税局家属楼西侧（安平路221号），建筑面积为120㎡，批准建五层，总建筑面积为648㎡的地基交于原告带资建房，双方约定，房屋建好后，被告无偿享有一、二层两套住房，一层除东侧车库给原告外，原告另补偿被告22.5万元，签订协议时付4万元，余款18.5万元在2008年12月10日前付清，如未付清补偿款原告作自动退出协议，已付的补偿款作被告损失费用不予退还。原告必须按被告的设计图纸施工（设计费用由原告负责），新建房屋的超面积、超高的一切罚款费用由原告负担。如原告不承担和交纳费用，导致房屋停工或不准施工，一切后果由原告承担，需要被告出面的事由被告负责。新建房屋批准建五层，如需建七层经被告出面规划部门批准后，争取建成七层房屋，一切费用由原告承担。建成后房屋的土地使用权归被告所有，被告应协助原告办理房产证，费用由原告负责。原告将在开工建设一年内要按时交房，开户由买房人自己开户。如有一方违约，罚人民币5万元违约金。协议还对工程质量、墙体粉刷、水电安装等作了约定。协议签订后，原告开始建设房屋，被告未参与分红或承担亏损，也从未提出解除合同。2009年期间，原告与第三人等分别签订《购房协议》，出售原告所建上述房屋，其中第三人付善斌购买第三层（含柴草间1间），第三人张金生购买第四层（含一层东面车库1间），第三人彭伍生购买第五层（含柴草间1间），第三人刘君涛购买第六层（含柴草间1间），第三人王作兴购买第七层（含柴草间1间）。第三人等按约已陆续支付绝大部分购房款，其中部分购房款，应原告的要求第三人等直接支付给了被告，以抵作原告应付的补偿款。2010年上半年房屋竣工后，部分第三人将所购房屋进行装修陆续入住，且柴草间部分第三人都已经使用了三间，第三人因未入住，另一柴草间便由被告暂时使用。后因原告未按约履行办证义务，第三人等遂于2013年10月分别将原告诉至本院，经本院主持调解，双方自愿达成协议：原告在2014年8月31日前为第三人等办理所购房屋过户手续。
2010年上半年，原告在该土地上所建房屋竣工，经安福县国土资源局认定，该房屋占地面积为165.41㎡，违法超占面积为48.75㎡，处以罚款18875元。被告要求原告按约承担罚款，原告于2010年7月13日出具欠条，载明：欠到被告4.5万元，在三个月内不还清，被告有权将五楼处理，将按1000元/㎡计算给原告，如三个月内提前办手续，此款必须在办理之日付清，在未付清时间内五楼房屋现属于被告，任何人不得干扰，办手续前未付清房屋可提前拍卖。三个月内要将建房许可证拿回来办房产证，否则同样可将房屋锁封，房屋不归原告。后被告分三次缴纳了罚款18875元。2011年5月26日，安福县国土资源局重新为被告颁发了《国有土地使用权证》，编号为安土国用（籍）第02396号，用途为住宅，使用类型为出让，使用权面积为165.41㎡。2011年9月19日，安福县房地产管理局为二被告分别办理了一至七层《房屋所有权证》，一楼证号为安福县房权证平都镇字第号，二楼为第A01-7319号，三楼为第号，四楼（含一楼东向车库）为第号，五楼证号为第号，六楼为第号，七楼为第号。2013年3月4日，被告出具《借条协议》，载明：今借到被告现金13万元，用三、四楼作抵押，原告有权处理，三楼以上房产证不予过户，借款在六个月归还，如到期不归还，被告可收回房子归被告所有，价格按1800元/㎡，如有买房人找事，一切问题归原告承担，被告不负任何责任（包括四楼车库1间）。2013年11月25日，被告出具借条，载明：原告再借被告9万元，在12月底归还，如不归还用三、四层房子抵押。2013年，被告将上述房屋向安福县工商银行抵押贷款160万元，并办理了抵押登记。从2012年3月至2013年11月份，被告陆续借给原告47.2万元，因原告未按期归还借款，被告于2014年向本院起诉，要求被告归还借款47万元及利息3万元或判令安平路221号三、四楼房屋归原告所有。2014年4月22日，本院依法判决原告返还被告借款47万元及逾期利息。该判决早已生效，原告至今未履行还款义务。2015年3月，被告归还了贷款并解除了房屋抵押。原告起诉后，又于2015年3月4日向本院提出财产保全的申请，要求对涉案的位于安福县平都镇安平路221号三至七楼五套住房及一楼车库1间、柴草间4间的房产过户予以冻结。同日，本院裁定对位于安福县平都镇安平路221号三至七楼五套住房及一楼车库1间、柴草间4间（房产证编号：安福县房权证平都镇字第号、第号、第号、第号、第号、第号）的房产过户予以冻结，不予办理上述财产的转移手续。
本院认为，原告与被告胡富强于2008年12月5日签订的《协议书》约定胡富强使用权，固定取得相应房产，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。原、被告之间的《协议书》，是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。依照双方的《协议书》约定，房屋建好后，被告无偿享有一、二层两套住房，一层除东侧车库给原告外，原告另补偿被告22.5万元，新建房屋的超面积、超高的一切罚款费用由原告负担。新建房屋批准建五层，如需建七层经被告出面规划部门批准后，争取建成七层房屋，一切费用由原告承担。协议签订后，第三人付善斌等五人便从原告处购买了三至七楼的房屋，应原告的要求，部分购房款第三人直接支付给了被告，柴草间已入住的第三人已经在使用。从以上内容可知，被告只得一、二层住房和西侧车库，柴草间、东侧车库和六、七楼应归原告所有。按照《协议书》的约定，被告胡富强应协助原告办理房产证，费用由原告承担。故原告要求被告为原告安福县平都镇安福县老地税局旁三至七楼5套住房及一楼车库1间、柴草间4间办理房产证的诉请，予以支持。被告胡富强、朱秀媛系夫妻，该义务为二被告夫妻关系存续期间的债务，且涉案房屋登记在二被告名下，因此二被告应共同协助原告办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。原、被告明知涉案房屋已出售给第三人等，且是依靠第三人等支付的购房款建成，却在欠条、借条中约定原告未按期归还借款时，将已售房屋抵偿借款，属恶意串通，损害第三人等利益，所以该约定无效。综上，对被告认为本案涉案房屋均归被告所有的辩解不予采纳。被告认为原告未履行建房义务，工程尚未完工，六、七楼为被告垫资所建，故原告无权要求被告将房产过户给原告。本院认为，当事人对自己所提出的主张有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告提供的证据不足以证实板梯水磨石，南向外墙的瓷砖，东、西、北向外墙的乳胶漆等未完工，况且该房屋现已竣工，已有大部分人入住，被告以此对抗原告取得房屋所有权的辩解，不具有合法性，本院不予采纳。原告与付善斌等第三人签订的调解书，系当事人的真实意思表示，合法有效。但按照合同相对性原则，被告胡富强和朱秀媛没有义务为第三人办理房产过户手续，对第三人在本案中的要求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告胡富强、朱秀媛将位于安福县平都镇安福县老地税局旁（安平路221）的房屋三至七楼5套住房及一楼东侧1间车库、4间柴草间的房产证办理在原告周建元名下，所有变更登记税收及费用由原告周建元承担。
上述义务限在本判决生效之日起三十日内履行完毕。
本案受理费100元，减半收取50元，由被告胡富强、朱秀媛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判员 朱海辉
二〇一六年三月八日
书记员 周露婷
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。