昆明市西山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）云0112执异55号
案外人：董国尊，男，汉族，1986年1月12日生，身份证登记住址：云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县，
委托诉讼代理人：崔如华，云南展耀律师事务所律师，特别授权代理。
申请执行人：刘凯，男，汉族，1982年11月25日生，住云南省昆明市五华区，
委托诉讼代理人：燕鸿，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。
被执行人：云南三合房地产开发有限公司（以下简称三合公司）。
住所：云南省昆明市茭菱路*号*幢*单元****号。
法定代表人：苏家荣。
统一社会信用代码：915301025527217545。
被执行人：云南文荣建筑工程有限公司（以下简称文荣公司）。
住所：云南省昆明市西山区湖畔之梦**幢*单元****号。
法定代表人:杨跃文。
统一社会信用代码：91530100799865709B。
被执行人：苏家荣，男，汉族，1970年3月15日生，住云南省昆明市五华区，
被执行人：许如玉，女，汉族，1974年7月4日生，住云南省昆明市五华区，
被执行人：杨跃文，男，白族，1958年8月24日生，住云南省昆明市五华区，
被执行人：杨跃宇，男，白族，1954年2月23日生，住云南省昆明市五华区，
本院在执行申请执行人刘凯与被执行人三合公司、文荣公司、苏家荣、许如玉、杨跃文、杨跃宇民间借贷纠纷一案中，案外人董国尊向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人董国尊称，2014年5月22日，案外人向三合公司购买禄劝县掌鸠河西岸项目名称为“三合团结大厦”的地下一层1-74号车位，总价款为156000元，双方签订了《地下车位认购协议》。根据合同约定，案外人支付了定金56000元，剩余部分截止2017年1月12日已经全部付清。2017年1月，三合公司将地下一层1-74号车位交付给了案外人，由案外人一直管理使用至今。2018年5月31日,小区物管人员电话通知案外人,告知案外人西山法院到小区张贴(2018)云0112执846号公告，内容为因申请执行人刘凯与被执行人三合公司、文荣公司、苏家荣、许如玉、杨跃文、杨跃宇民间借贷一案，被执行人未自动履行法律义务，法院将对包括案外人地下一层1-74号车位在内的房屋和车位进行评估拍卖。经案外人2018年6月4日到住建部门了解才知道，商品房购销合同签订后，三合公司一直没有将合同报给住建部门进行备案登记。2016年6月13日，西山法院在审理刘凯诉三合公司等人民间借贷纠纷一案中，作出了(2016)西法执保字第203号民事裁定书，2016年6月21日,西山法院在执行前述裁定书时，查封了案外人购买的上述车位，查封期限为2016年6月21日至2019年6月20日。综上，西山法院2016年查封的案涉车位，在查封前案外人已经签订合法有效的买卖合同，已付清全部合同价款，且一直管理使用至今，是该车位的实际所有人，其权利足以排除执行，请求终止对上述车位的执行并解除（2016）西法执保字第203号民事裁定书对该车位的查封。
申请执行人刘凯答辩称，针对案外人董国尊的执行异议申请，并假设其陈述及提交的材料真实，其异议仍不能成立。
一、车位交易合同的订立与备案问题。编号为1-74车位交易存在的问题：1、该车位双方仅订立《禄劝县“三合团结大厦”地下车位认购协议》，未订立《商品房购销合同》，交易未成立。2、董国尊违背该协议第五条第1项约定，协议已自动终止。3、如果双方仍在继续履行该协议，但双方均未前往当地主管机关办理备案登记，违背《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条规定的30日内强制备案登记制度。董国尊既已购买1幢18层1903号商品房并依法办理了备案登记，但未对该车位办理备案登记，是明知应为而怠于作为，其对该车位权属处于待定状态存在过错。4、董国尊支付最后一笔尾款的时间是2017年1月12日，发生在人民法院于2O16年6月14日对该车位保全查封以后，此笔付款是恶意交易行为。5、董国尊未持有合法合规的交易税控发票，存在与相对方共同逃避税务、建设等行政主管机关监管行为。因此,双方的交易不应受法律保护。
二、涉案车位权属清楚，董国尊对该车位不享有物权。该车位系不动产，其物权的设立、变更等事项，未依法登记，不发生效力。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条的规定及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第(一)项判断权利人的规定，董国尊不是该车位的权利人。因此，即使董国尊持有认购协议，但该不动产未经登记不发生效力。协议成立生效仅是双方形成的债权凭证，不是物权设立证明。不动产物权，没有实际权利人一说，故董国尊对该车位不享有排除执行的权利。
三、人民法院执行(2016)西法执保字第203号裁定书并无不当。西山法院于2016年6月14日通过该车位所在地房产交易中心保全查封，且该车位未实际使用，现已进入执行程序。董国尊既不是权利人，其申请事项也不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第(二)项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定。
综上，对于涉案车位，董国尊虽然已付款，但交易未依法且存在恶意，其对该车位不享有物权及排他权利，申请理由不符合终止执行和解除查封的法定情形，请人民法院依法驳回董国尊异议申请。
案外人董国尊为支持其异议主张，向本院提交了《禄劝县“三合团结大厦”地下车位认购协议》复印件一份、三合公司禄劝分公司收据复印件三张、银行卡交易明细清单三份、昆明禄劝吉诚物业服务有限公司收据复印件二张、商品房购销合同复印件一份、发票复印件一张。
申请执行人刘凯为支持其答辩主张，向本院提交了禄劝县房产交易管理中心备案登记材料二份。
本院查明，刘凯与三合公司、文荣公司、苏家荣、许如玉、杨跃文、杨跃宇民间借贷纠纷一案审理过程中，刘凯向本院申请财产保全，本院于2016年6月13日作出（2016）西法执保字第203号民事裁定书，裁定查封、冻结文荣公司、三合公司、苏家荣、许如玉、杨跃文价值3019616.7元的财产，并于2016年6月21日向产权登记部门送达协助执行通知书，查封了三合公司名下三合团结大厦部分房产，其中包括本案案涉三合团结大厦地下一层1-74号车位，查封期限三年，自2016年6月21日起至2019年6月20日止。2016年7月20日，本院作出（2016）云0112民初3525号民事判决书，判决文荣公司向刘凯偿还借款本金2931666.75元及相应利息、实现债权的费用35128.08元，三合公司、苏家荣、许如玉、杨跃文、杨跃宇对此承担连带清偿责任，该案六被告并共同支付刘凯诉讼费15478.5元。文荣公司不服，提起上诉，昆明市中级人民法院作出（2016）云01民终4337号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决书生效后，义务人未履行判决书确定的义务，本院于2018年1月22日立案受理刘凯申请执行三合公司、文荣公司、苏家荣、许如玉、杨跃文、杨跃宇一案，案号为（2018）云0112执846号，执行标的为3852508.33元。本案执行过程中，本院于2018年5月5日发出（2018）云0112执846号公告，责令三合公司将位于禄劝县合团结大厦部分房屋及车位腾出交由本院评估拍卖，其中包括本案案涉车位。现案外人董国尊认为其系该车位的实际所有人，向本院提出执行异议，并提交了证据材料，证据材料显示，董国尊与三合公司于2014年5月22日签订了《禄劝县“三合团结大厦”地下车位认购协议》，双方在协议中约定董国尊认购三合公司开发的三合团结大厦小区地下负一层74号车位，总价款为156000元，并就支付定金、签订商品房购销合同、违约责任等内容作了约定。后董国尊分别于2014年5月22日、2015年10月21日、2017年1月12日向三合公司禄劝分公司支付56000元、50000元、50000元购车位款，共计156000元。此外，董国尊提供的物业服务费收据可以证实其自2015年起开始交纳案涉车位物业管理费。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案的法律适用，即本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条之规定；二、董国尊主张的实体权利是否足以排除执行。
一、关于法律适用的问题。
本案属于案外人异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》审查，该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人董国尊系围绕第二十八条的规定提出排除执行的异议，而申请执行人刘凯答辩意见中认为董国尊异议事项不符合第二十九条的规定。本院认为，上述第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议，即第二十九条专指房地产开发企业商品房出售的情形，本案案涉车位并非商品房，不应适用第二十九条，故本案依据董国尊异议主张的权利基础，应适用第二十八条之规定进行审查。
二、关于董国尊主张的实体权利是否足以排除执行的问题。
本院认为，适用法律明确之后，本案审查的重点即为董国尊提出的执行异议请求是否符合第二十八条规定的四个条件，是否可以据此排除执行。
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条的规定，本案中董国尊与三合公司签订了《禄劝县“三合团结大厦”地下车位认购协议》，双方在协议中明确了当事人的名称、车位基本状况，明确了交易价款、交付方式、违约责任等，该认购协议已经具备买卖合同的基本要素，虽未签订购销合同，但应当认定双方存在买卖合同关系。其次，上述协议签订于2014年5月22日，时间在本院2016年6月21日保全查封案涉车位之前。
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。董国尊提供的物业服务费收据可以证实其自2015年起开始交纳案涉车位物业管理费，自2015年开始占有该车位，系在本院保全查封之前。
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。对于价款交付的时间，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上述规定至今仍有效，本案适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》与之相较，在支付价款的规定上增加了“或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，结合上述两条规定的内容可知，支付全部价款的时间应在人民法院采取查封措施之前，或者在查封前虽未支付全部价款，但在查封后能将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，本院于2016年6月21日向产权登记部门送达协助执行通知书，查封了案涉车位，具有公示效力，董国尊作为案涉车位的买受人可查询查封情况，然而其却在本院查封该车位后，又于2017年1月12日向三合公司支付剩余购车位款，故董国尊的支付行为不符合上述规定要求，对其主张本院不予支持。
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，董国尊于2014年5月22日认购案涉车位，本院于2016年6月21日保全查封，两年间该车位并未办理购销合同备案登记或产权登记手续，董国尊亦未提交证据证实其对此无过错。
综上，董国尊的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其异议请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人董国尊的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 马驰原
审判员 陈 芸
审判员 李江永
二〇一八年九月二十三日
书记员 周 宏