广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第557号
上诉人（原审被告）：深圳市华富创新投资有限公司。
法定代表人：马锦惠。
委托代理人：刘晨，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：张樱凡。
被上诉人（原审原告）：陈青青。
委托代理人：徐瑛瑛，广东晟晨律师事务所律师。
上诉人深圳市华富创新投资有限公司（以下简称华富公司）与被上诉人陈青青房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年9月4日，陈青青（承租方、乙方）与华富公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将座落于深圳市福田区彩田路彩天名苑大厦1层第xx号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁面积为29.5平方米。乙方租用该商铺的租期为2年，合同租期自本合同签订之次日起计算，合计24个月；该商铺暂定于2013年9月1日前交付，免租期从9月1日开始算起一个月，若甲方未能在交付日将商铺交付给乙方的，则以甲方另行书面通知之交付日期为准，但甲方另行通知之交付日期不得迟于原交付日之次日起算的第30日（宽限期）。在此情况下，免租期相应顺延；免租期内，乙方无需交付租金；每月租金为10959元，年递增率为6%，管理费为每月每平方米20元，每月共计590元；租赁保证金为3个月租金合计32877元，水电费保证金1000元，乙方应在合同签订当日向甲方全额支付保证金、首月租金及管理费，甲方给予乙方三十天的免租期；甲方给予免一个月的管理费，即2013年9月1日至2013年9月30日的管理费590元；乙方于10月5日前一次性交齐1年租金的可享受6折优惠，折后总租金为78905元；乙方每月租金、管理费、水电费等相关费用须于当月5日前支付；乙方对涉案商铺进行内部装修或改建必须经过甲方审核后的图纸进行施工。若乙方未按甲方审核后的图纸施工或甲方对乙方施工效果有异议的，甲方有权要求乙方立即整改；商铺使用过程中，如非因乙方的原因，甲方提供的设施出现了妨碍安全、影响正常使用的损坏时，乙方应及时通知甲方，并采取有效措施防止损失扩大。甲方应在接到乙方通知后24小时内安排维修工作；在租赁期间内，甲方不及时履行本合同约定的维修责任致使商铺发生损坏或造成乙方财产损失的，甲方应承担赔偿责任；合同有效期内，甲方违反合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的，乙方有权单方面终止本合同，并要求甲方返还租赁保证金，因甲方行为而造成损失的，甲方应予以赔偿；在租赁期间内，乙方逾期支付租金或水电费、管理费的，每逾期一日，应按逾期支付金额的2%支付滞纳金；租赁期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方仍需赔偿；在租赁期内，乙方拖欠支付应缴纳费用并达到30日的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，没收租赁保证金，已收款项不予退还。
同日，陈青青向华富公司支付了3个月的押金32877元、水电费押金1000元，13个月租金6折（租金从2013年10月1日至2014年10月31日止）、首月管理费共86070元。华富公司向陈青青开具了相应收据。
2014年4月29日，深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司（以下称好百年公司）向华富公司的包括陈青青在内的合作商户发告知函，函件称，华富公司于2013年6月8日与该司签署了《租赁合同书》，约定华富公司承租该司位于深圳市福田区彩天名苑裙楼1-4层的房屋。华富公司自承租上述租赁房屋之日起，并未向该司缴纳房屋租金等相关费用，截至2014年4月华富公司欠费金额累计约达上千万元。鉴于华富公司严重违约行为，现该司正在通达法律途径要求华富公司支付所欠费用，同时要求解除所签署的上述《租赁合同书》并要求其腾空所承租的房屋。除采取上述法律途径外，该司还将采取其他必要措施维护其合法权益，由此势必将对合作商户的实际经营造成一定影响，望合作商户知悉。
2014年5月12日，华富公司向各商户发《告商户通知书》称，针对好百年公司违法扰乱各商户正常经营等情况，我司现对各商户做如下告知：我司合法承租彩天名苑物业，拥有业主方确认的合法出租权，贵我双方存在法律认可的租约合同，我司亦不存在与商户之间的违约行为，故各商户与我司之租赁合同正常合法履行。针对好百年公司散布的谣言信息，我司现做如下说明：好百年公司刻意隐瞒出租物业消防、电梯、主体结构等存在的重大问题。消防问题导致我司无法及时通过二次消防验收，曾被消防部门要查封，导致租户对我司的诉讼；电梯年久不修导致顾客从电梯摔落，导致电梯被查封，物业结构严重漏水，导致部分商铺损失严重。好百年公司更是违法扰乱租房的正常经营。针对其上述违法行为，存在的合同内容纠纷，已经启用法律程序处理。不会对各商户经营产生影响，我司将履行与各商户之间的合同约定。陈青青否认收到该通知书。
陈青青另提交了于2014年6月26日的信息截屏照片一张，内容为：新福民拖欠好百年租金累计已达1431万，好百年已向法院提起诉讼，原定于6月12日开庭，由于新福民理亏，采用各种手段延迟开庭，法院将近期开庭审理！由于拖欠租造成主体合同失效，已无法律效力，再次提醒各商户不要再与新福民续约和缴纳租金以免造成经济损失。
2014年8月18日，深圳市福民文具服装批发市场有限公司代表华富公司向陈青青发通知函称，请阁下在8月18日前缴纳所欠租金、水电费、管理费及相关费用，如未按规定日期缴纳，我司将按合同约定按欠费金额2%收取滞纳金。请阁下在收到本联络函今天下午17点前自觉向我司财务部缴纳现金。如未能如期交款，将实行停水停电措施，按合同执行。
2014年8月22日，华富公司向陈青青发《违约责任通知书》称：阁下已累计拖欠费用达4555元，我司已多次向阁下发出费用催收函，阁下并未于我司宽限约定之日结清所有费用，现我司最后通知阁下，请阁下于本月22日17点前至我司财务部交清欠费。根据双方合同第13条2（1）在租赁期内欠费逾期达15日以上的我方有权采取停水停电措施，由此造成的一切后果由你方自行承担，由此造成我方损失的你应予以赔偿。按照合同约定阁下构成违约。我司现再次通知阁下，应于上述约定时间点前缴清欠费，逾期不交的，我司视为阁下已经违反双方之间租赁合同约定，构成违约。
次日，华富公司向陈青青发《终止合同通知书》称，按照双方签订的合同约定，贵租户应于收到我司支付通知后5日内支付本月的租赁费、水电费、管理费等费用。你租户欠费催收至今未果，并已发违约责任书，贵租户仍没有任何回答，贵租户的行为已给本公司的经营管理活动造成极大的混乱，侵犯了我公司的合法权益，双方继续合作已成为不必要。为维护贵我双方合同的严厉性，维护正常的经营秩序，根据双方合同约定你已违约，我司按合同约定单方终止与贵租户2013年9月4日所签定的《租赁合同》，没收租赁保证金及已交款项，由此而造成的一切经济损失由贵租户承担。
上述华富公司于8月18日、8月22日、8月23日通知，华富公司均将该函件连同当日的深圳特区报在xx号商铺前拍照。庭审时，陈青青陈述称收到了后两份通知，否认收到8月18日的通告函。
2014年8月30日，陈青青向华富公司邮寄《同意终止合同书》称，贵司于2014年8月23日向我发来《终止合同通知书》，经过慎重考虑，我方于2014年8月26日清空商铺，以实际行为同意终止贵我双方的租赁合同。但是，基于如下原因，我方要求贵司返还自2014年8月27日起至2014年10月31日止的租金以及3个月押金、水电费保证金，并赔偿因贵司违约行为所造成的经济损失。1、2014年4月29日，我收到好百年公司发来的《告知函》，我方才得知贵司租赁好百年房屋未支付租金等相关费用及好百年公司通过诉讼要求与贵司解除租赁合同并要求腾空你方所承租的房屋，收到该函后，曾向贵司了解实际情况，但是贵司始终回避，不予理会。经过多方打听，我得知好百年公司的确将贵司诉至法院；2、自2014年5月起，每逢下雨天气，我所租赁的铺面大面积漏水，并严重影响店铺的正常经营。我及店铺员工多次与贵司进行联系，要求贵司履行维护修缮的义务，但是贵司一直不予理会，导致我在2014年4月重新装修之后的新柜子，被雨水浸泡。综上，本人认为，贵我双方的合同尚未到期，贵司要求终止合同的行为，是单方违约终止合同的行为。故此，依据双方签订的合同，贵司应当返还自贵我双方终止合同后，我方预交所剩余的租金、押金及水电费保证金，并赔偿因贵司违约给我造成的经济损失。华富公司于2014年9月3日签收该邮件。
另查，陈青青于2013年8月20日、2014年4月2日分别与彭磊就涉案商铺签订《施工合同》二份，合同价款分别为28000元、18000元，深圳市福绿装饰设计有限公司和彭磊分5次向陈青青出具收据确认收到上述两份合同约定的装修款共计46000元。
华富公司主张其在陈青青向其反映涉案商铺漏水后，及时履行了维修义务，为此提交了一张2014年5月8日的收款收据予以佐证，收据载明：今收到新福民文具玩具服装批发市场补漏工程费600元。
再查，涉案商铺的权利人为好百年公司，深圳市新福民文具玩具服装批发市场有限公司受华富公司委托管理涉案批发市场。
原审庭审时，双方陈述如下事实：1、华富公司于2013年8月底将涉案商铺交付陈青青，陈青青从2014年5月份开始未交纳管理费、水电费。陈青青称未交费是因为涉案商铺漏水，且陈青青收到好百年公司通知称华富公司拖欠其租金；2、陈青青向华富公司反映漏水事宜后，陈青青称华富公司未维修，华富公司称已于2014年5月8日修好，并提交了维修费收据佐证；3、华富公司对涉案商铺于2014年8月18日断电催收管理费及水电费，陈青青于该日结清了水电费，管理费仍然未交，2014年8月24日再次断电；4、陈青青租赁商铺之始是经营袜子销售，之后又增加销售化妆品，所以重新装修，陈青青请求的装修损失包括货架被泡烂的损失和华富公司提前终止合同导致的装修损失；5、陈青青于2014年8月26日搬离涉案商铺，华富公司于同日收回商铺，该商铺已于9月底重新出租。
陈青青诉至原审法院，请求判令：1、华富公司归还押金32877元及水电费保证金1000元，合计33877元；2、华富公司归还2个月的租金6575.4×2＝13151元；3、华富公司赔偿陈青青的装修损失费28932元；4、华富公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，陈青青与华富公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点在于涉案合同因何原因解除，哪方构成违约，合同解除后责任如何分担？
关于合同解除的问题。陈青青自2014年5月份开始拖欠物业管理费及水电费长达4个月之久，在华富公司于2014年8月18日催交后，仅结清了水电费，仍拒交管理费，在华富公司于2014年8月22日发出《违约责任通知书》后，仍未交纳管理费，根据合同第十三条第4款的约定，华富公司有权单方面终止合同，收回涉案商铺，没收租赁保证金，已收款项不予退还。故华富公司于2014年8月23日发出《终止合同通知书》，通知从即日起终止双方之间的《商铺租赁合同》，符合法律规定，原审法院认定本案系因陈青青违约导致合同解除。陈青青主张因涉案商铺漏水及华富公司拖欠好百年公司租金，其依法行使不安抗辩权，因而拒交管理费和水电费，原审法院认为该抗辩理由不能成立，理由如下：首先，根据陈青青提交的涉案商铺的照片和华富公司提交的维修费收据及华富公司陈述对涉案商铺维修的事实，原审法院认定商铺存在漏水的事实。根据现有的证据，可以认定华富公司在陈青青向其反映漏水之事后，履行了维修义务，只是双方对被漏水浸坏的柜子及装修损失的赔偿问题未能达成一致意见。如因漏水致使陈青青无法按其用途继续使用涉案商铺的，陈青青本可依据合同约定与华富公司协商解除或行使单方解除权，或者诉请华富公司赔偿相应损失，但陈青青一直在使用涉案商铺，却采用违反合同约定的方式即不按时支付管理费及水电费的方式来处理，该处理方式不符合合同的约定；其次，好百年公司向各商户发告知函，华富公司亦向各商户发出通知书，尽管陈青青否认收到华富公司发出的通知，结合好百年公司的告知函给各商户造成的影响，常理上华富公司作出回应后会在第一时间送达给各商户，且各商户间也会对该事项进行商议、讨论并传播，陈青青理应知晓该通知书的内容。涉案商铺最终是否被好百年收回存在不确定性，退一步讲，即使涉案商铺被好百年公司最终收回，陈青青也可依合同的约定向华富公司主张赔偿相应的损失，故陈青青以此为由行使不安抗辩权亦不符合合同法的规定，原审法院不予采纳。
关于租赁保证金及水电费保证金。本案虽主要系因陈青青拖欠管理费及水电费导致合同被解除，合同亦约定因陈青青拖欠费用达到30日的，华富公司有权单方解除合同，没收租赁保证金，已收款项不予退还，但考虑到涉案商铺存在漏水的事实，而该漏水行为是陈青青违反合同约定未交费的导火索，华富公司对合同的解除亦存在一定的过错。综合双方的过错程度，原审法院酌定华富公司向陈青青退回一个月的租赁保证金10959元。因陈青青拖欠管理费至今未付，拖欠水电费也长达3个多月才结清，其请求华富公司返还水电费保证金，不符合合同约定，原审法院不予支持。
关于租金返还的问题。按照合同约定，因陈青青选择了一次性交齐1年租金，故华富公司给予6折优惠，如果按照全额租金计算，陈青青实际承租10个月，其应交租金109590元，而陈青青实际预交1年租金78905元，其并不存在额外损失，且本案因陈青青违约导致合同提前解除，华富公司亦存在空置期及新的免租期损失，陈青青请求返还因合同提前解除多预交的2个月租金，不符合合同约定，原审法院不予支持。
关于装修损失。陈青青主张其承租涉案商铺后进行了两次装修，但陈青青第二次装修时并未依合同约定向华富公司备案，华富公司不应对第二次装修损失进行赔偿。考虑到涉案商铺漏水对商铺货贺、部分货品可能造成的损失，同时考虑扣减装修折旧及可继续使用的价值因素，原审法院酌定华富公司应赔偿陈青青装修损失5000元，对陈青青过高的赔偿请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、华富公司应于判决生效之日起10日内向陈青青退还租赁保证金10959元；二、华富公司应于判决生效之日起10日内向陈青青赔偿装修损失5000元；三、驳回陈青青的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1699元（陈青青已预交），因适用简易程序审理，按规定收取849.5元，由陈青青负担669.5元、华富公司负担180元。
上诉人华富公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2014）深福法民三初字第1118号民事判决书，驳回陈青青对华富公司的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由陈青青承担。事实与理由：
一、因陈青青严重违约致使华富公司依法解除租赁合同，相关损失应由陈青青自行承担。原审法院认为，陈青青自2014年5月份开始拖欠物业管理费及水电费长达4个月之久，在华富公司多次催缴后，仍然拒交管理费，根据双方签订的租赁合同约定，华富公司有权解除租赁合同，收回涉案商铺，没收租赁保证金，已收款项不予退还。据此，既然因为陈青青严重违约致使租赁合同解除，华富公司不应赔偿其装修损失。
二、陈青青并无明确证据证明租赁商铺漏水问题的具体情况，更无证据证明因此产生的损失，华富公司不应予以赔偿。原审法院认为：根据现有证据，可以认定华富公司在陈青青向其反映漏水之事后，履行了维修义务，只是双方对漏水损失赔偿问题未能达成一致意见……华富公司在本案中并未有相应证据证明其具体因为漏水产生的损失，也没有主张因为漏水所产生损失的赔偿，因此，陈青青不应承担赔偿责任。为了维护自身合法权益，华富公司特依据中华人民共和国民事诉讼法之相关规定，向贵院提起上诉，望贵院依法支持华富公司的全部上诉请求。
被上诉人陈青青答辩认为，1、陈青青与华富公司之间的合同解除是由华富公司的严重违约导致的，一审法院确认涉案商铺存在漏水的事实是导致陈青青未交费的导火索，而华富公司与陈青青对被漏水浸坏的货架以及装修损失的赔偿问题未能达成一致意见，即华富公司并未履行其赔偿陈青青损失的义务是原审法院所确认的，故陈青青认为，在华富公司未全部履行其义务之前陈青青有权以不缴纳管理费的方式对抗华富公司的违约行为，事实上，华富公司从未对陈青青的商铺进行过任何维修，致使陈青青的货架被雨水长期浸泡、损坏并开裂，并且在下雨及漏水期间陈青青因漏水严重不敢开灯，对陈青青的经营带来了巨大的损失，所以，陈青青只得采取拒交管理费的方式维护自己的权益。2、由于涉案商铺是否被好百年收回存在不确定性，而华富公司又未能提供切实的担保以证明其有继续将涉案商铺租赁给陈青青，故陈青青有权行使其不安抗辩权，以不缴纳管理费的方式最大限度的保障自己的利益，一审法院确认涉案商铺的确存在被好百年收回的可能性，但是华富公司仅仅以一份无法被证明真实性的函文不能对抗陈青青对其无法继续履行合同的担忧。根据合同法第68条的规定，陈青青有权终止履行义务，停止缴纳管理费，其停止交费的行为并不构成违约，而是保护自身合法权益的正当手段。3、陈青青的第二次装修虽然未经备案，但已经由华富公司默许，因为陈青青的货架是在商铺外面制定完毕再搬进商铺内的，如果未经华富公司默许，陈青青的货架不可能搬进商铺内，故陈青青的第二次装修损失因其得到华富公司的默许而应当得到合理的赔偿。4、根据双方的合同约定，只要陈青青在10月5日前一次性交齐一年租金的，就可以享受六折优惠，陈青青已经一次性交齐了13个月的租金，在陈青青未有任何违约行为而华富公司严重违约的情况下，华富公司应当退回陈青青剩余的两个月的租金。5、根据双方合同约定，华富公司应当退还陈青青的押金、水电费保证金、剩余两个月的租金、装修损失费，但由于华富公司被多个第三方起诉，通过其他途径陈青青认为，华富公司可能无法赔偿损失和退还押金、租金，故此陈青青才放弃了向中院提起上诉的请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈青青与华富公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。陈青青拖欠物业管理费和水电费超过4个月，依据上述合同约定，华富公司有权解除涉案租赁合同，涉案合同于陈青青收到华富公司发出的《终止合同通知书》之日解除。
关于租赁保证金的退还。涉案合同约定，承租方拖欠费用达到30日的，出租方有权没收租赁保证金，由此可见，租赁保证金在本案合同中的性质为违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金可以依据双方合同的履行情况以及当事人的过错程度、损失大小予以调整。本案中，陈青青已支付了搬离之日前的租金，仅拖欠物业管理费和水电费，而该费用不予支付的原因确与商铺存在漏水的情形有关，原审结合双方当事人的过错程度，酌定华富公司向陈青青退回一个月的租赁保证金并无不当，本院予以维持。
关于房屋装修的损失。涉案房屋确实存在漏水之情形，而保证涉案租赁房屋适于使用之状态为出租人的责任，故华富公司应当赔偿陈青青因漏水造成的损失。至于装修损失的数额，因陈青青已搬离涉案商铺且商铺已重新出租，无法进行评估，原审参考陈青青提交的装修施工合同以及收款收据，同时考虑装修的折旧以及可以继续使用的价值，酌情认定华富公司向陈青青赔偿装修损失5000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人华富公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费180元，由深圳市华富创新投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年六月十五日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。