湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0502民初5333号原告：唐向伟，男，1973年11月9日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。委托代理人：祝晶、程垠，浙江正同律师事务所律师。被告：戴晓峰，男，1974年5月7日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。委托代理人：吴晓红，湖州市织里法律服务所法律工作者。原告唐向伟与被告戴晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法审判员马俊骏适用简易程序进行审理。经原告唐向伟本院申请，本院委托湖州金平资产评估事务所对案涉房屋在2017年度租金的市场价值进行鉴定。被告戴晓峰对鉴定结果提出异议，湖州金平资产评估事务所针对被告戴晓峰的异议作出了答复。本院于2018年1月4日公开开庭进行审理，原告唐向伟的委托代理人祝晶、程垠，被告戴晓峰的委托代理人吴晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐向伟起诉称：2010年12月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的坐落于湖州市织里镇珍贝路525号、527号、529号共计九幢房屋出租给被告，租赁期限自2010年12月底至2020年12月底（均按农历）共10年。合同第三条约定了每幢房屋租金按照当年同地段同排同房已经出租房屋市场价格计算，总租金按房屋数量（单个门面的四层为一幢）乘于每幢房屋的租金单价。支付方式采取先交费后使用，租金每年支付一次，房屋租金需在每年年初（按农历）一次性交清。合同第二条约定承租人违反合同租金定价约定的或承租人拖欠租金累计达6个月，逾期三个月不交纳约定由承租方交纳的各项费用的，出租人有权终止合同，收回房屋。合同约定了违约金：如承租方逾期支付租金每逾期一日按日租金的2倍支付违约金。农历2017年度的租金根据同地段同排房型为13万元每幢，合计总租金为117万元，扣除原告自用部分19.26%，剩余租金944658元，应在2017年1月28日前支付，但被告仅支付20万元，剩余744658元至今未能支付。至起诉日起被告已拖欠租金累计6个月，原告已通知被告解除租赁合同。故请求法院判令：一、解除原、被告之间2010年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告在合同解除后立即腾空租赁房屋，并将房屋交还给原告；三、被告支付原告自2017年1月28日至实际腾空日止的租金损失或房屋占有使用费（暂计算至2018年2月15日为744658元）；四、被告支付原告自2017年1月28日至实际腾空日止的违约金（按日租金两倍的标准暂计算至起诉日为942069元）；五、本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中将诉讼请求变更为：一、解除原、被告之间2010年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告在合同解除后立即腾空租赁房屋，并将房屋交还给原告；三、被告支付原告自2017年1月28日至实际腾空日止的租金损失或房屋占有使用费（暂计算至2018年2月15日为537076元）；四、被告支付原告自2017年1月28日至实际腾空日止的违约金（按日租金两倍的标准暂计算至2017年12月8日为930881元）；五、本案诉讼费由被告承担。被告戴晓峰答辩称：1、不同意解除租赁合同，要求合同履行至2020年底；2、被告已支付2017年度全部租金545000元，不存在违约的情形。3、即使认定被告违约，双方约定的违约金也过高。原告唐向伟为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：证据1、房屋租赁合同1份，房屋产权证两份，用于证明原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告实际履行了合同义务以及双方权利义务的事实。证据2、房屋租赁合同2份，用于证明同地段房屋租金价格均原告原告出租价格的事实。被告戴晓峰对原告提交的证据1没有异议，对证据2三性均不认可。被告戴晓峰未向本院提交证据材料。原告唐向伟提交的证据1因被告无异议，本院经审核后认为符合有效证据的条件，故对其证明效力予以确认。原告唐向伟提交的证据2，未能提交相应原件，故本院对其真实性不予认可。本院经审理，认定事实如下：2010年12月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的坐落于湖州市织里镇珍贝路525号、527号、529号共计九幢房屋出租给被告，租赁期限自2010年12月底至2020年12月底（均按农历）共10年。合同第三条约定了每幢房屋租金按照当年同地段同排同房已经出租房屋市场价格计算，总租金按房屋数量（单个门面的四层为一幢）乘于每幢房屋的租金单价。支付方式采取先交费后使用，租金每年支付一次，房屋租金需在每年年初（按农历）一次性交清。合同第二条约定承租人违反合同租金定价约定的或承租人拖欠租金累计达6个月，逾期三个月不交纳约定由承租方交纳的各项费用的，出租人有权终止合同，收回房屋。合同约定了违约金：如承租方逾期支付租金每逾期一日按日租金的2倍支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，经双方协商一致，原告唐向伟使用525号房屋一楼店面、527号房屋一楼部分店面用于布料买卖经营。现双方对案涉房屋2017年度租金无法达成一致意见，一致纠纷成讼。另查明：案涉房屋2015年、2016年度房屋租金均为675000元，扣除唐向伟自用部分，被告戴晓峰应付租金为545000元，被告戴晓峰均已支付。被告戴晓峰于2017年4月7日支付2017年度租金20万元，于2017年8月25日支付2017年度租金345000元。此外，经原告申请本院委托湖州金平资产评估事务所对案涉房屋在2017年度租金的市场价值进行鉴定。湖州金平资产评估事务所作出湖金评字（2017）第061号评估报告：唐向伟525、527、529号房产租金为1233000元。本案的争议焦点在于1、如何确认每年度的房屋租金。2、被告戴晓峰支付租金的行为是否构成违约。关于争议焦点一，本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同未明确约定租金具体金额、租金计算方式以及每年租金较上一年度租金的上浮标准，合同对租金的约定为“每幢房屋租金单价，按照当年同地段同排同房型已经出租房屋市场价格计算”，该条款确定租金参照市场价。现双方对2017年度租金各执一词，不能达成一致意见，湖州金平资产评估事务所作出的资产评估报告，具有科学性、专业性，故本院认为以评估报告的结论作为租金依据更为合理，即525号、527号、529号共计九幢房屋2017年租金为1233000元。原告唐向伟自用部分房屋进行经营活动，其自用部分租金应在总租金内扣除，至于扣除的金额，双方在以往的租金支付过程中，对于扣除比例已经形成惯例，本院审核后认为该比例具有合理性，本院参照该比例进行扣除：1233000元×（130000元÷675000元）=237467元。被告戴晓峰应支付的2017年度租金为995533元。关于争议焦点二，虽被告戴晓峰抗辩称其已按照2015、2016年年度租金标准向原告支付了全部租金，不存在违约的情形，但案涉房屋所在地房屋租赁市场的租金一直在增长，被告戴晓峰作为承租人必然知晓租金按年度增长的事实；原告唐向伟在2016年度未要求被告戴晓峰按照市场价格支付房屋租金，是原告唐向伟自愿放弃其部分权利，而不是双方对今后房屋租金达成一致意见的表示，也不代表原告唐向伟在2017年度也应放弃其按照市场价增长租金的权利。按照双方合同约定原告唐向伟有权要求被告戴晓峰按照市场价支付2017年度租金，且原告唐向伟在起诉前要求被告戴晓峰支付的房屋租金略低于市场价（年租金744658元），故被告戴晓峰理应按照原告唐向伟的要求支付房屋租金。被告戴晓峰以双方未达成一致意见为由拒不支付剩余租金，显属违约。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，原告已按约向被告交付了租赁房屋，被告也应按照双方约定支付房屋租金。截至目前，被告戴晓峰仅支付房屋租金545000元，未能按期足额支付全部租金。原告行使合同解除权的条件已成就，故对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的请求本院予以支持，为便于计算房屋租金，本院确认双方合同解除日期为2018年2月15日。2017年1月28日至2018年2月15日的房屋租金为995533元（按农历年度计算），被告仅支付545000元，还应支付原告房屋租金450533元。合同解除后，被告应当腾空租赁房屋并返回给原告。在被告腾空房屋并返回给原告前，被告仍应按照995533元/年向原告支付房屋占用费，2018年2月16日起至2018年7月15日的房屋占有费，本院支持原告要求按照2017年年度租金标准计算的请求，具体金额为414805元。关于逾期付款违约金及违约金的问题，本院认为，被告未按期足额支付房屋租金显属违约，应当承担违约责任，但双方约定的违约金明显过高，根据被告的请求，本院依法予以调整。本院经综合考量后认为，被告应承担的违约责任以2017年年度房屋租金的10%（即99553元）为限，较为合理。据此，为维护交易稳定，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告唐向伟与被告戴晓峰于2010年12月1日签订的《房屋租赁合同》自2018年2月15日解除；二、被告戴晓峰应在将租赁房屋返回原告唐向伟，限于本判决生效之日起一个月内履行；三、被告戴晓峰应支付原告唐向伟2017年1月28日至2018年2月15日的房屋租金450533元，支付2018年2月16日起至2018年7月15日的房屋占用费414805元，合计865338元，限于本判决生效之日起十日内付清；四、被告戴晓峰在2018年7月16日起至租赁房屋返回之日止，仍应按995533元/年的标准向原告唐向伟支付房租占用费，限于房屋返还之日起十日内付清；五、被告戴晓峰应当支付原告唐向伟违约金99553元，限于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回原告唐向伟的其他诉讼请求。本案诉讼费19982元，减半收取9991元，由原告唐向伟负担3267元，由被告戴晓峰负担6724元，本案鉴定费6939元，由被告戴晓峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  马俊骏二〇一八年七月十六日书记员  杨 丹·??8?··??7?·