广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第1345号
原告陈某甲。
�告陈某乙。
上述两原告共同委托代理人邓某，广东五维律师事务所律师。
被告某甲公司。
法定代表人陶某，总经理。
被告某乙公司龙华分公司。
法定代表人陶某，总经理。
上述两被告共同委托代理人张某，广东信达律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人周某，广东信达律师事务所律师。
原告陈某甲、陈某乙与被告某甲公司、某乙公司龙华分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人邓某、两被告共同委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两原告共有的位于深圳市宝安区龙华和平路华丰大厦A、一楼建筑面积800平方米，B、二楼建筑面积1117.5平方米出租给被告经营某火锅，双方于2011年12月9日补签了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：租期为10年，即2005年8�1日至2015年7月31日，自本合同签订三日内，被告向原告支付履约保证金20万元，租金以合同及补充协议实际执行，原告依约履行了合同义务，被告自2011年7月其单方以对《补充协议》的理解某义私自逐月减少向原告缴纳月租金，并自2012年4月起拒付租金至今，暂计算至2012年6月20日共计拖欠租金及滞纳金1，978，123元，而且拒绝缴纳履约保证金20万元，经原告多次发函催促，被告现已明确拒付，被告上述行为已经违反合同第3.4条之约定，构成了根本性的违约，严重侵犯了原告的合法权益，为此两原告为了维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、两被告连带支付两原告的房屋租金差额部分：2011年7月份33743元、2011年8月份35356元、2011年9月份48856元、2011年10月份45840元、2011年11月份47798元、2011年12月份50212元、2012年1月�49395元、2012年2月份47596元、2012年3月份47424元、2012年4月份租金136430元、2012年5月份租金138233元，2012年6月份租金111290元，以上合计792173元；3、两被告连带支付拖欠租金的滞纳金985950元；4、被告向原告支付履约保证金20万元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原告解除租赁合同关系的请求缺乏合同及法律依据，2005年7月25日被告与某甲签订了房屋租赁合同，合同签订后被告一直按合同约定支付租金并使用房屋；2010年5月31日被告与华某乙业公司签订了减租协议，在协议中双方就租赁合同与人民币汇率、国际汇率浮动挂钩作出了明确约定，按此约定计算出被告应支付的租金金额并在此基础上减免25%。减租期过后被告和华某乙业公司的租金恢复到与利率挂钩浮动的基础上。2011年1月21日华某乙业公司与原告签订房屋转让合同，将被告承租的房产转让给原告，此后一直到2011年12月份被告都是按照原合同约定的租金标准及与汇率挂钩的计算方法缴纳租金，原告对此并没有提出异议。2012年1月原告对租金与汇率挂钩的计算方法作出的不同的解释，并以此为由要求单方上涨租金，对此两被告均表示不同意，被告某乙公司龙华分公司还给原告复函作出书面的说明。尽管在此期间两被告并不认可原告的调整租金的理由，但仍按原合同约定缴纳租金至2012年4月。在2012年4月后由于原告明确拒绝继续按原合同计算并收取租金，且拒绝对被告已缴纳的租金向被告出具收据及发票，导致被告迫不得已停止缴纳租金。被告认为导致租金不能按合同缴纳的原因有三个，一是原告单方违约要求上涨租金；二是原告收取租金后不按合同约定出具收据及发票；三是原告拒绝被告按合同约定的计算方式计算并缴纳租金。被告不缴纳租金是迫于无奈和对原告违�行为所行使的抗辩权。二、原告无权要求支付租金差额及滞纳金。本案中原告计算的租金差额是对利率浮动计算方法错误的理解所导致的，这个差额不是事实存在的，不应由被告承担。关于滞纳金，被告没有按时按期缴纳租金是由于原告违约在先，所以不应由被告承担滞纳金。
经审理查明，两原告与被告某乙公司龙华分公司于2011年12月9日签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告位于深圳市某大厦一楼、二楼及地下储物室用于经营某火锅店，租期从2005年8月1日至2015年7月31日止。租金计算方式如下：一楼800平方米×85元／月=68，000元，二楼1117.5平方米×30元／月=33525元，地下层200平方米免费使用，合计人民币101，525元／月，优惠价每月租金为96，000元／月，第三年起租金每年3%的幅度递增：2011年7月租金为108，048.84元，2011年8月1日至2012年7月31日每月租金为111，290.31�，2012年8月1日至2013年7月31日每月租金为114，629.02元；上述租金按合同生效日人民币汇率与国际货币（美元、欧元、英镑）综合汇率为标准，如在合同期内出现人民币汇率与国际货币（美元、欧元、英镑）综合汇率上、下浮动超过5%，当月租金则按合同生效日的汇率为标准算出增加或减少人民币交租；被告应在每月5日前向原告交付当月租金，原告应向被告提供收据，逾期支付，每超过1天按应付租金1%收取滞纳金；如拖欠租金超过2个月，原告除有权采取相关措施追收租金和滞纳金外，并有权单方面终止合同。
原、被告在庭审中确认：一、被告未向原告交纳20万元履约保证金；二、自2011年7月至2012年3月被告每月实际交付租金分别为93，602元、96，411元、87，062元、88，498元、88，610元、87，086元、87，536元、88，556元、89，340元，总计金额为80，6701元，且自2012年4月开始至�被告未支付原告租金。
另查，对于租赁合同中租金与汇率挂钩的约定，原告主张在国际汇率上、下浮动超过5%的情况下，计算租金的标准应该是人民币升值，则原告应收取的租金亦应该是上浮，并依此标准计算请求被告支付租金差额；被告主张近年来外汇的汇率下跌（以外币为计算标准），则租金是下浮的，被告提交深圳市华南实业发展有限公司与深圳市周一品小肥羊餐饮有限公司签订于2005年7月25日的《房屋租赁合同》、2009年3月26日的《关于某申请减租的协议》、《关于某申请继续减租的协议》证明自己的主张。
2011年1月21日，两原告同某公司签订《房地产转让合同》购买涉案房屋，该涉案房屋所在的某大厦未取得建设工程规划许可证，仅在深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报登记，属于小产权房。
又查，被告某乙公司龙华分公司为被告某甲公司的分�机构，无独立法人资格。
上述事实，有原、被告当庭陈述，房地产转让合同、房屋租赁合同、华某甲公司代收2011年7月至2011年10月租金说明某、银行流水单等在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，关于原告请求解除与被告之间的房屋租赁合同的诉求，因涉案房屋所在的华丰大厦未取得建设工程规划许可证，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效，不存在解除或终止的问题。且根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故被告应将涉案房屋予以返还。另原告请求被告向其支付履约保证金20万元无法律依据，本院不予支持。
房屋租赁合同无效的，租赁方参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用。被告于2011年7月至今占用涉案房屋并实际经营，应当�原告支付占有使用费用。
关于被告拖欠的租金以及租金差额问题。本案的焦点在于租金应如何与国际汇率挂钩，原、被告在2011年《房屋租赁合同》中约定“租金按合同生效日人民币汇率与国际货币（美元、欧元、英镑）综合汇率为标准，如在合同期内出现人民币汇率与国际货币（美元、欧元、英镑）综合汇率上、下浮动超过5%，当月租金则按合同生效日的汇率为标准算出增加或减少人民币交租”。原告主张在国际汇率上、下浮动超过5%的情况下，计算租金的标准应该是人民币升值，则原告应收取的租金亦应该是上浮；被告主张近年来外汇的汇率下跌（以外币为计算标准），则租金是下浮的。被告提交了2005年《房屋租赁合同》、《减租协议》证明其主张，但2005年《房屋租赁合同》与《减租协议》的主体分别为深圳市华某乙业发展有限公司与深圳市某餐饮有限公司，并非本案原、被告，故本院对被告的上述主张不予支持。但2011年《房屋租赁合同》中租金与汇率挂钩计算的约定不明确，依照不同的货币标准可以得出不同的结论，双方就此存在重大误解，依照公平原则，本院酌定依照合同约定的确定租金计算涉案房屋的占有使用费用，即2011年《房屋租赁合同》中约定的“每月租金为96，000元／月，第三年起租金每年3%的幅度递增：2011年7月租金为108，048.84元，2011年8月1日至2012年7月31日每月租金为111，290.31元，2012年8月1日至2013年7月31日每月租金为114，629.02元”，原、被告在庭审中确认“自2011年7月至2012年3月被告每月实际交付租金分别为93，602元、96，411元、87，062元、88，498元、88，610元、87，086元、87，536元、88，556元、89，340元”，则2011年7月的租金差额为14，446.84元，8月的租金差额为14，879.31元，9月的租金差额为24，228.31元，10月�租金差额为22，792.31元，11月的租金差额为22，680.31元，12月的租金差额为24，204.31元，2012年1月的租金差额为23，754.31元，2月的租金差额为22，734.31元，3月的租金差额为21，950.31元，总计191，670.32元。原、被告确认被告自2012年4月至今未交纳涉案房屋的租金，则2012年4月至2012年6月期间被告未交纳房屋占有使用费的数额为111，290.31×3=333，870.93。原告主张按合同约定每日1%的标准计算滞纳金，约定过高，本院予以调整，按照中国人民银行同期同类贷款利率。被告某乙公司龙华分公司为被告某甲公司的分支机构，无独立法人资格、无独立民事责任能力，故两被告应就上述债务共同承担清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告某甲公司、某乙公司龙华分公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈某甲、陈某乙返还位于某大厦一楼、二楼及地下储物室；
二、被告某甲公司、某乙公司龙华分公司应于本判决生效之日起三日内向原告陈某甲、陈某乙支付2011年7月至2012年3月房屋占有使用费差额人民币191，670.32元、2012年4月至2012年6月房屋占有使用费人民币333，870.93元及滞纳金（分别以14，446.84元为本金从2011年9月7日起、以14，879.31元为本金从2011年9月29日起、以24，228.31元为本金从2011年11月1日起、以22，792.31元为本金从2011年11月30日起、以22，680.31元为本金从2011年11月6日起、以24，204.31元为本金从2011年12月6日起、以23，754.31元为本金从2012年1月6日起、以22，734.31元为本金从2012年2月6日起、以21，950.31元为本金从2012年3月6�起、以111，290.31元为本金，分别自2012年4月6日起、2012年5月6日起和2012年6月6日起计算至本判决确定的支付房屋占用使用费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、驳回原告陈某甲、陈某乙的其他诉讼请求。
若被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费22，603元，原告负担人民币16，598元，被告负担人民币6，005元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 赵 曼 琪
人民陪审员 陈 初 瑛
人民陪审员 孙 志 英
二〇一二年十一月二十七日
书 记 员 彭帆（兼）
书 记 员 欧阳 志冰
附本�相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前�得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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