江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第1879号
上诉人（原审被告）洪震宇。
上诉人（原审被告）周海明。
两上诉人委托代理人沙彬娟、李占兵。
被上诉人（原审原告）万久平。
委托代理人冒月建。
上诉人洪震宇、周海明因与被上诉人万久平房屋买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2013）皋开民初字第0402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人洪震宇、周海明及其委托代理人沙彬娟、李占兵，被上诉人万久平委托代理人冒月建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，万久平祖籍如皋，入伍转业后在外地工作。2009年，其经人介绍与洪震宇、周海明夫妇相识。2010年，万久平欲在如城购房安享晚年，后经多次商谈，于2011年上半年与洪震宇、周海明达成口头购房协议。后洪震宇将如城镇太平村6组馨园202室房屋以及该房屋的产权证一并交付给万久平。万久平于2011年5月25日、2011年7月7日、2011年12月10日，分别汇款30万元、100万元、20万元给洪震宇、周海明用作购房款；2011年12月9日，万久平委托卢东琴（系万久平的亲戚）汇款100万元给洪震宇用作购房款。在此期间，万久平也对该房屋进行了装潢，并给付陶某16.4万元用作装潢款。
2011年7月15日，万久平以自己的名义办理如皋市如城镇太平村6组房屋的电话、宽带、有线电视业务。
2011年10月1日，万久平在其搬经老家举办位于如皋市如城镇太平村6组馨园202室房屋的乔迁之喜，周海明也到场祝贺，并送礼金1000元。
2012年2月17日，洪震宇、周海明向如皋市房地产监理所申请挂失讼争房屋的产权证，并在如皋扬子晚报上刊登了遗失公告。2012年5月9日，如皋市房地产交易所出具房屋所有权权属证明单给洪震宇、周海明，证明单上载明讼争房屋的所有权人为洪震宇。
2012年初，如城镇太平村6组馨园202室房屋列入拆迁范围。2012年12月4日，如皋市经济贸易开发总公司（以下简称贸易公司）与万久平签订房屋拆迁补偿安置协议，万久平在协议上签字，讼争房屋的拆迁补偿款为3438411.26元（其中拆迁房屋建安成新价为2559003.82元，附属设施补偿等相关费用为879407.44元）。该房屋于2012年12月8日被验收合格，后被拆除。2012年12月28日，贸易公司致函万久平，称洪震宇、周海明向拆迁人提出异议，并要求拆迁人向其支付拆迁补偿款。
现万久平要求解除与洪震宇、周海明关于如皋市如城镇太平村6组馨园别墅202室的买卖合同；判令洪震宇、周海明返还万久平购房款250万元，并赔偿损失95万元，审理中变更为要求万久平返还938411.26元（拆迁房屋补偿价格为2559003.82元，扣除250万元购房款，溢价款59003.82元，附属设施等相关费用为879407.44元，合计938411.26元），并承担诉讼费用。
原审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。房地产转让，应当签订书面转让合同。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于万久平所主张的房屋买卖合同关系是否成立并生效的问题。双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但万久平分四次汇款250万元给洪震宇、周海明用作购房款，且洪震宇、周海明已将该房屋及房屋的产权证一并交付给万久平，后万久平也对该房屋进行了装潢并入住，直至该房屋被拆迁。万久平为证明自己的主张提交了转账支票，进宅人情簿，如皋市如城镇太平村6组馨园别墅202室房屋产权证复印件，中国电信公司业务登记单，电费的收费凭证以及被搬迁房屋的验收合格证，如皋市城北街道太平社区居民委员会出具的情况说明，拆迁补偿安置协议，证人陶某的书面证明，手机短信照片三张，装修材料销售清单复印件予以佐证，万久平已完成了举证义务。审理中，万久平为进一步证明自己的主张成立曾申请测谎，后因洪震宇、周海明不同意未果。故应认定万久平与洪震宇、周海明之间房屋买卖合同关系成立并生效。
关于洪震宇、周海明辩解称汇款250万元非购房款，其中一部分是万久平向其所借，一部分是万久平收受贿赂的款项，后因其举报而退还，但洪震宇、周海明未提供证据加以证明，故对其辩解不予采纳。洪震宇、周海明主张房屋是借住，经审查不能成立。首先，因万久平长期在外工作，其老家也在如皋，无需在如皋借住；如果是借住，万久平也不会于2011年10月1日在搬经老家举办讼争房屋的乔迁之喜，周海明在知悉乔迁习俗的情况下仍到场祝贺，并送人情份子1000元；另如果是借住，万久平也无需对该房屋进行装潢，并直接给付装潢款16.4万元，还以自己的名义办理电话、宽带、有线电视等业务，亦无需与太平村村委会沟通，请求给予关照。其次，证人王某、章某、苏某的证言也能证实万久平购买讼争房屋后曾用中巴车将其亲戚带至如皋新房参观的事实。至于洪震宇、周海明辩称万久平汇款250万元中有部分系受贿款，后退赃给洪震宇、周海明。如万久平遭洪震宇、周海明举报受贿的情况下，周海明在万久平举办乔迁之喜仍到场祝贺，还仍继续借房屋给万久平，不符合常情常理，法院不予采信。
关于房屋买卖合同是否解除以及解除后的法律后果问题。洪震宇作为讼争房屋的所有权人，不履行过户手续，导致讼争房屋现因拆迁灭失，合同目的已经无法实现。现万久平要求与洪震宇、周海明解除房屋买卖合同，于法有据，法院照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
如皋市如城镇太平村6组馨园202室房屋虽已被拆除，但在拆迁中已经过政府确认的评估机构对其价值进行了评估，万久平以其与贸易公司签订的拆迁补偿协议价格作为计算损失的参照依据，因洪震宇、周海明并不认可万久平签订协议的价格，也即该价格只有偏低，以此为据计算损失，并未侵犯洪震宇、周海明的实体利益，法院无异。万久平于2011年5月至12月四次汇款250万元给洪震宇应当认定为购房款，应予返还。故万久平要求返还250万元购房款，于法有据，法院照准。关于万久平给付陶某16.4万元装潢款，因讼争房屋已被拆迁，而该房屋的所有权人为洪震宇，故洪震宇、周海明应返还万久平16.4万元装潢款。
关于赔偿损失问题。因如皋市如城镇太平村6组馨园202室房屋被拆迁，拆迁房屋建安成新价为2559003.82元、附属设施补偿等相关费用为879407.44元，合计3438411.26元，其中扣除万久平所添附16.4万元装潢款及实际购房款250万元即为房屋及附属设施的实际增值部分774411.26元。现合同解除，万久平无法获得可期待的房屋及附属设施增值的774411.26元，由此洪震宇、周海明对万久平造成的损失应当承担赔偿责任。因万久平在未与洪震宇、周海明签订房屋买卖合同的情况下，即将250万元汇给洪震宇、周海明，自身也存在一定的过错，法院衡情由洪震宇、周海明对万久平的损失承担60%的赔偿责任，即464646.75元（774411.26元＊60%），其余损失由万久平自行负担。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、第三十四条第一款之规定，判决：一、解除万久平与洪震宇、周海明之间的房屋买卖合同。二、洪震宇、周海明返还万久平购房款250万元、装潢款16.4万元，合计266.4万元。三、洪震宇、周海明赔偿万久平损失计464646.75元。以上二、三项合计3128646.75元，于判决生效后十日内履行。四、驳回万久平的其他诉讼请求。
洪震宇、周海明不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉250万元并非购房款，而是万久平偿还的借款，万久平请求返还无事实和法律依据，原审法院不应支持。1、房屋买卖合同应签订书面合同，本案不仅未签订书面合同，也没有其他证据证明曾签订过口头买卖合同或存在买卖合意，仅凭支付款项就认定房屋买卖合同关系成立难以服人。2、万久平提供的转账凭证中没有一张写明购房款，其也不能证明该款项属于购房款。如此巨额房款交易的支付不具名、无合同、未转户、无收据，于情于理于法均不成立，原审法院不应推定为购房款。3、原审法院认为万久平长期在外工作，其老家也在如皋，无需在如皋借住，万久平在诉状中写明“出于家乡情结及落叶归根的传统，随着年龄的增长，回家乡如皋安度晚年的愿望越来越强烈”，原审法院与万久平的说法明显不同。万久平借屋敛财、以权骗财的事实，也充分证明万久平借住是假，非法占有是真。（二）装潢款16.4万元，万久平并未主张，原审法院不应主动支持。（三）万久平主张的损失无事实和法律依据，且与已支持的装潢款存在冲突，应予以驳回。1、万久平认为其对讼争房屋进行了装修即形成所谓的附属设施，并由于拆迁时对附属设施进行了补偿，要求洪震宇、周海明进行赔偿，毫无道理可言。2、即使万久平对房屋进行了装修，并支付了部分装修款，如果万久平提出了相关诉讼请求，法院可以支持，但装修也不应增值。如果确有拆迁补偿款，也应给付房产所有人。3、原审法院已判令洪震宇、周海明返还万久平装修款，即不应再支持其他损失。（四）万久平与贸易公司签署的房屋拆迁补偿安置协议的效力待定，该协议的内容不应直接作为有效证据。故请求二审法院依法驳回万久平一审所有的诉讼请求。
被上诉人万久平答辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予以维持。1、双方之间虽然未签订书面的房屋买卖合同，但是并不影响就涉案房屋买卖关系的成立并且生效。万久平支付的250万元只可能是购房款，洪震宇、周海明称250万元为贿赂的款项没有事实和依据。而且在诉讼过程中，洪震宇、周海明也多次向相关部门举报万久平，经过纪检部门调查，不存在贿赂等情形。2、一审中万久平除了主张返还250万元还要求赔偿损失93万余元，该款中即已经包括了装潢费用16.4万元。3、万久平的损失客观存在，通过一审调查的有关拆迁评估相关资料，万久平对房屋的装修远远不止16.4万元，所谓的16.4万元仅仅支付是部分装潢人工费，并不是整个别墅的所有的装潢费用，即使是评估数额也远远不止16.4万元。4、关于拆迁协议效力的问题，洪震宇、周海明曾向如皋市法院起诉要求确认安置协议效力的问题，如皋市法院经审理认为该案需待本案的审理结果来确定，所以已经将确认之诉的案件中止审理。因此上诉人认为补偿安置协议的效力待定事实并不存在。
本院经审理查明，对原审法院认定的基本事实予以确认。
二审审理中洪震宇、周海明以对涉案房屋拆迁补偿安置协议向如皋市法院提起确认效力之诉为由，向本院申请中止审理。
洪震宇、周海明提供房屋拆迁补偿安置协议、搬迁评估结果分户报告及照片等证据，证明：1、洪震宇在案涉房屋中搭建阳光房及后厕所，且对房屋进行装潢，但拆迁补偿款却低于相邻未装潢房屋，万久平擅自签署拆迁补偿安置协议损害洪震宇、周海明的利益；2、一审依据所谓的拆迁评估结果确定万久平的损失是没有道理的。万久平经质证认为，三份证据均非原件，对其真实性不予认可，也不能达到其证明目的。相邻301室房屋及案涉房屋的建安价一致，301室所有的补偿款是269万元，而案涉房屋是343万余元；拆迁评估结果分户报告及照片不能证明阳光房及厕所是洪震宇、周海明所建。本院经审查后认为，该三份证据均非原件，对其真实性无法核实，且房屋拆迁补偿安置协议与本案不具关联性，拆迁评估结果分户报告及照片仅能证明涉案房屋建有阳光房及厕所，不能证明系洪震宇、周海明所建，不能达到其证明目的，本院对该三份证据均不予认定。
对万久平所汇250万元，洪震宇、周海明在二审庭审中陈述：2011年5月25日汇款30万元、2011年7月7日汇款100万元系万久平偿还的借款，2011年12月9日通过卢东琴汇款100万元系万久平交其保管的款项，2011年12月10日汇款20万元系万久平预付货款。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，本案应中止审理。洪震宇、周海明以其对万久平与案外人贸易公司签订的案涉房屋拆迁补偿安置协议的效力已提起确认之诉为由申请中止审理，本院经审查认为，案涉房屋拆迁补偿安置协议是否有效并非本案万久平与洪震宇、周海明之间是否存要买卖关系的认定依据，故本案不具有中止审理的法定情形，对洪震宇、周海明要求中止审理的请求不予准许。
根据一审判决及当事人在二审中的诉辩主张，本案的主要争议焦点是：1、万久平与洪震宇、周海明之间是否存在房屋买卖关系；2、万久平要求解除房屋买卖合同，并赔偿损失的请求能否得到支持。
关于争议焦点1，本院认为，房地产转让应签订书面合同。法律法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同自成立时生效。万久平与洪震宇、周海明虽未签订书面合同，但万久平提供的给付房款250万元的汇款凭证，洪震宇及周海明交付的房屋产权证，其对房屋进行装潢有关装潢材料销售清单及装修人陶某的书面证明，办理乔迁之喜的进宅人情簿，以自己名义对案涉房屋办理电话、宽带、有线电视业务的登记单、收费凭证等已形成证据锁链，可以证明万久平与洪震宇、周海明之间存在案涉房屋买卖合同关系且房屋已交付使用至拆迁，故一审认定双方间房屋买卖关系成立并生效并无不当。洪震宇、周海明虽抗辩双方仅是房屋借用关系，但其对250万元汇款的性质一审时主张是偿还的借款及因其举报而退还的受贿款，但二审时又主张是部分借款、部分保管款以及部分货款，均没有证据证明，且前后陈述不一，本院不予采信。故洪震宇、周海明主张双方对案涉房屋仅存在借用关系，因未能提供证据佐证，应承担举证不能的法律后果。
关于争议焦点2，本院认为，洪震宇作为案涉房屋的所有权人，未履行过户手续，导致房屋因拆迁灭失，万久平购买房屋的目的无法实现，其主张解除，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。万久平给付的250万购房款及代为支付的装潢款16.4万元，应予返还，万久平因房屋买卖合同解除而造成的损失，由双方根据过错程度分担。一审法院确定由洪震宇、周海明赔偿60%并无不当。关于万久平损失，虽案涉房屋已被拆除，但在拆迁中评估机构对其价值进行了评估，洪震宇、周海明亦未能提供证据证明该评估结论不当，一审据此并结合双方的过错程度，确定洪震宇、周海明赔偿其中的60%，即464646.75元并无不妥，应予支持。
综上所述，洪震宇、周海明的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34310元，由上诉人洪震宇、周海明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 徐 娟
代理审判员 卢 丽
二〇一四年十一月七日
书 记 员 李新珠
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。