宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终1929号
上诉人（原审被告）：吴芳芳，女，1986年11月1日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：马东升，宁夏国信嘉华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李有国，男，1961年10月27日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：潘子旭，宁夏青禾律师事务所律师。
原审第三人：马春梅，女，1964年6月2日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：马东升，宁夏国信嘉华律师事务所律师。
吴芳芳与李有国互易纠纷一案，已由银川市兴庆区人民法院作出（2017）宁0104民初11792号民事判决。吴芳芳不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
吴芳芳上诉请求：一、请求撤销银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初11792号判决书；依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决书认定事实同判决结果自相矛盾。一审审理期间，上诉人提交《房屋互换协议》中被上诉人互易给上诉人的位于贺兰县马家寨109线东侧金福苑南区1号楼7号、9号、10号房屋的视频资料，一审主审法官也到贺兰县住房与城乡建设局、贺兰公安消防大队调查，经现场勘验和房管、消防部门出具的调查证据，已明确显示被上诉人交付给上诉人的互换房屋没有消防验收资料，房屋因未经消防验收和后续整栋楼没能完工（烂尾楼）而不具有使用价值。被上诉人首先未能按约定履行协议，上诉人不协助被上诉人办理产权变更登记，完全是行使抗辩权。但一审法院既己查清上述事实并现场勘验，却做出了违背法律的判决，其查明的事实同判决结果自相矛盾。二、原审判决书依据《房屋互换协议》认定本案为物权请求权纠纷，并不适用债权的诉讼时效规定是错误的。1、《房屋互换协议》仅是对《商品房买卖合同》的补充，由于协议一方当事人李有国不具有涉案房屋的所有权，该协议自始不成立。2、《房屋互换协议》签订于2009年10月份，被上诉人李有国的诉讼请求己过诉讼时效，且该协议不存在时效中断事由，不存在原告李有国不知道协议事项的事由。李有国的诉讼请求为继续履行合同，并非物权请求权，原审判决书以物权请求权为由不予支持上诉人诉讼时效己过的主张，明显有失偏颇。三、原审判决书依据《房屋互换协议》的约定，认定上诉人应承担30万元的违约金严重错误的。1、《房屋互换协议》仅是对《商品房买卖合同》的补充，由于协议一方当事人李有国不具有涉案房屋的所有权，该协议自始不成立，协议中约定违约金的条款必然不成立。2、即使依据《房屋互换协议》的约定：”任何一方将房屋抵押、转让、赠与、继承的，承担违约金伍拾万元。”上诉人吴芳芳所有的金泰大厦B座18层西D的房屋并没有抵押、转让、赠与、继承的行为出现，根本不适用违约条款，上诉人不应承担违约金。四、原审判决认定被上诉人与上诉人签订的《房屋互换协议》属有效合同，为履行该合同，银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司遂与第三人马春梅签订《商品房买卖合同》是事实认定错误。2009年10月13日被上诉人李有国与上诉人吴芳芳签订了一份《房屋互换协议》，约定以上诉人名下金泰大厦B座十八层西D号住宅置换由银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司发开建设的的位宁夏××县、9、10号营业房。而本案第三人马春梅在2007年就同银川鑫鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，已将上述三套房屋购买。《商品房买卖合同》签订在前，《房屋互换协议》仅是对《商品房买卖合同》的补充。李有国根本不具有《房屋互换协议》中三套房屋的所有权，其没有资格同吴芳芳签订《房屋互换协议》，李有国同吴芳芳签订的协议自始就不成立。
李有国辩称一审法院认定事实与判决结果相一致。本案为物权请求权纠纷，诉讼时效不应适用债权的诉讼时效。上诉人违反了房屋互换协议第四条违约责任第2条的约定，应当按照约定承担违约金。原审认定双方签订房屋互换协议属有效合同，为履行该协议隧与马春梅签订的商品房买卖合同，该认定清楚，准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
第三人的称述意见与上诉人意见一致。
李有国向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，即为原告办理位于银川市××区西D房屋过户手续；2.判令被告支付原告违约金500000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实如下，第三人马春梅系被告吴芳芳母亲。原告系银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司负责人。2009年10月13日，原告与被告吴芳芳签订《房屋互换协议书》，约定：”甲方：李有国，乙方：吴芳芳。甲方用位于××县、09、10三套营业房（钢混结构，房屋面积分别为：113.9㎡、113.9㎡、169.12㎡）和银川市兴庆区富强巷1-1-201室住宅（砖混结构，房屋面积103.6㎡，房屋用途：住宅，房屋所有人：李有国）与乙方位于银川市××区西D房屋（钢混结构，房屋面积：271.4㎡，房屋用途：住宅，房屋所有人：吴芳芳，该房屋在宁夏黄河农村商业银行股份有限公司银川北苑支行设定贷款抵押权，权利范围271.4㎡，权利价值：700000元，设定期限：2009年1月23日，约定期限2010年1月23日）进行互换。甲乙双方均认可对方房屋现状，对互换房屋的价值均认可且交换价值相当。本协议签订后2日内，由乙方提供700000元现金给甲方使用，由甲方代偿乙方对宁夏黄河农村商业银行股份有限公司银川北苑支行的贷款本息，乙方提供其银行还款存折给甲方，甲方还款后，有权持有还款凭证。本协议甲方在2009年10月16日前交给乙方，房屋登记产生的税费由甲方承担，甲方在本协议签订之日起30日内，协助乙方办理房屋产权登记，房屋登记产生的税费由甲方承担。乙方在甲方偿还银行贷款本息后，乙方在7日内负责注销房屋他项权利，并在他项权利注销之日起10日内，协助甲方办理房屋产权登记。房屋变更登记产生的税费由乙方承担。违约责任：甲乙双方在约定期限未予协助对方，致使无法办理房屋转移登记的，由违约方承担伍拾万元违约金，甲乙双方在约定期限未予协助办理房屋转移登记的，守约方通过诉讼变更房屋产权所产生的律师费、房屋交易税费等必要费用由违约方承担。甲乙双方在签订本协议后将房屋进行抵押、转让、赠与、继承的，由违约方承担伍拾万元的违约金。”为履行上述协议，2009年10月16日，银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司与第三人马春梅签订《银川市商品房买卖合同》，约定银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司将金福苑南区第一幢1-2层7、9、10号出售给第三人，建筑面积397.26平方米，单价每平方米1600元，总金额1636800元；付款方式为用金福苑南区1-2层，7、9、10号房屋顶吴芳芳名下金泰大厦B座18层西面D住宅房，287㎡，商都1-1-301室，面积为103.6㎡；交付时间为2009年8月30日前。原告与第三人在该合同中签署姓名，银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司加盖公章。原告向被告及第三人交付了金福苑南区第一幢1-2层7、9、10号房屋，被告向原告交付了金泰大厦B座18层西面D住宅房，双方对交付房屋的座落并无异议。后金福苑南区第一幢1-2层7、9、10号房屋所有权证办理至第三人名下。因被告未协助原告办理房屋过户手续，故原告诉至一审法院。庭审中，原、被告均称本案所涉房屋和银川市兴庆区富强巷、商都的房屋无关，对以金泰大厦房屋设定抵押的700000元贷款已清偿双方也无争议。银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司出具《证明》，称该分公司于2009年8月将贺兰县利民西路北侧109国道东富春园7、9、10三套营业房划拨给李有国，该房屋属于李有国个人财产。2009年10月，李有国与吴芳芳达成房屋互换协议，双方在履行过程中，由于吴芳芳提出要将7、9、10营业房办至其母亲马春梅名下，故该分公司于2009年10月26日与马春梅签订了《商品房买卖合同》并到房管部门办理备案登记。
另查明，银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司目前处于吊销、未注销状态。位于银川市××区西D房屋的所有权人为吴芳芳。该房屋面积为271.4平方米。该房屋曾在宁夏黄河农村商业银行股份有限公司银川北苑支行设定贷款抵押权，权利范围271.4㎡，权利价值：700000元，设定期限：2009年1月23日，约定期限2010年1月23日，注销日期2015年8月6日。贺兰县利民西路北侧109国道金福苑南区1号楼7、9、10房屋所有权人为马春梅，所有权证号20093694。第三人马春梅于2016年将上述房屋抵押给兰州银行股份有限公司永登支行，贷款3600000元，他项权号20163721，债权终止日期2019年6月12日。
还查明，银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司开发建设的金福苑南区综合楼于2007年6月12日核准立项，于2009年11月2日同意核准竣工验收备案，竣工验收备案文件清单中无公安消防部门出具的认可（准许）使用文件。2016年1月28日，贺兰县公安消防大队对金福苑南区综合楼出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》，并载明：”已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防案件检查”。经一审法院向贺兰县住房和城乡建设局建筑工程质量检验站和贺兰县公安消防大队核实，称消防核准采取图审和抽检制，与建筑工程竣工验收备案并无必然联系。
在审理过程中，一审办案人员于2018年3月21日勘验现场时：贺兰县利民西路北侧109国道金福苑南区1号楼即综合楼为五层楼房，涉案7、9、10号房屋位于一、二层，开设”小米乐”KTV，现空置未营业，现场场景与被告提交的视频资料一致。原、被告及第三人称其中还包括8号房屋，但8号房屋的合同签订人是被告父亲。现场已无法区分7、8、9、10号房屋。被告及第三人称接收房屋后先经营4S店，后改为KTV，因消防不允许一直无法经营；原告称4S店正常经营了一段时间，改为KTV后，因被告系500平方米以上密集场所，KTV装修装饰未通过消防验收，与原告交付房屋无关。
一审法院认为，原告与被告签订《房屋互换协议》，约定用银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司开发建设的贺兰县利民西路北侧109国道东金福苑7、9、10号三套营业房与被告位于银川市××区西D房屋进行互换。现双方因履行协议产生争议，被告与第三人对原告主体资格存有异议。因金福苑房屋由银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司开发建设，原告系该分公司负责人，该分公司已出具证明证实原告对该房屋具有处分权，故原告有权与被告签订《房屋互换协议》，具有提起本案诉讼的主体资格。原、被告签订的《房屋互换协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律规定，应属有效合同。为履行该协议，被告指定原告与银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司将金福苑房屋办理至第三人名下。银川鑫鑫房地产开发有限公司贺兰分公司遂与第三人签订商品房买卖合同，双方明确付款方式为原、被告房屋互换。合同签订后，原告将金福苑房屋交付被告及第三人，被告亦将其金泰大厦的房屋交付原告，故被告及第三人辩称原告未将房屋交付被告，与本案查明事实不符，一审法院对其辩称主张不予支持。现原告已协助被告及第三人将涉案房屋所有权证办理至第三人名下。根据《房屋互换协议》约定：被告在原告偿还700000元银行贷款本息后7日内负责注销房屋他项权利，并在他项权利注销之日起10日内，协助原告办理房屋产权登记，房屋变更登记产生的税费由被告承担。现房屋他项权已注销，原告要求被告继续履行协议，协助原告办理银川市兴庆区新华东街金泰大厦B座18层西D房屋的过户手续，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。房屋变更登记的税费由被告承担。被告及第三人辩称原告交付的房屋无天然气、未经消防验收合格，造成房屋无法经营，给被告及第三人造成巨大经济损失，被告不应协助原告办理房屋过户手续。因原、被告在《房屋互换协议》中约定双方认可房屋现状，而金福苑房屋交付前经过竣工验收备案，竣工验收资料中无消防验收文件并未影响第三人办理房屋所有权证，加之金福苑房屋已于2016年1月28日取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》，第三人还将房屋向银行抵押贷款3600000元，一定程度上实现了房屋的交易价值，故原告并不存在违反协议约定的情形，因此被告与第三人的上述辩称主张没有事实与法律依据，一审法院不予支持。对被告及第三人辩称原告的诉请超过诉讼时效，因本案系物权请求权纠纷，并不适用债权的诉讼时效规定，故被告及第三人的辩称主张不能成立。对原告要求被告支付原告违约金500000元，因金泰大厦房屋他项权证注销日期为2015年8月26日，被告至今未协助原告办理房屋过户手续违反了双方协议约定，应当按照约定支付违约金，被告辩称原告要求的违约金明显畸高，故一审法院酌情支持原告违约金300000元。综上所述，一审法院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决：一、被告吴芳芳于本判决生效之日起七日内协助原告李有国办理银川市兴庆区新华东街金泰大厦B座18层西D房屋的过户手续，过户所需税费由被告吴芳芳承担；二、被告吴芳芳于本判决生效之日起七日支付原告李有国违约金300000元。案件受理费8800元，财产保全费4020元，共计12820元，由原告李有国负担4300元，被告吴芳芳负担8520元。
吴芳芳二审提交据一行政起诉状一份，证明吴芳芳起诉贺兰县国土资源局。李有国对该份证据的真实性、合法性认可，但关联性及证明目的不予认可。经审查，该证据与本案无关，本院不予采信。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，一审法院到贺兰公安消防大队调查并进行了现场勘验，消防部门出具了消防备案凭证，一审法院对吴芳芳抗辩涉案房屋没有经过消防验收合格的意见没有采纳，一审法院的判决有消防部门的备案凭证依据房屋竣工验收备案为据，上诉人认为一审法院判决据自相矛盾的理由不能成立，本院不予支持。一审法院关于案由、诉讼时效、违约金的认定与法有据，吴芳芳认为一审法院认定错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人吴芳芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 高卫国
审判员 李玉霞
审判员 程改焕
二〇一八年八月十六日
书记员 尉欣妍
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。