广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第687号
原告：黄锡谦。
委托代理人：郭伟钊。
被告：广州璟弘房地产开发有限公司。
法定代表人：刘伯水。
委托代理人：黄玉麟。
原告黄锡谦诉被告广州璟弘房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄锡谦及其委托代理人郭伟钊，被告广州璟弘房地产开发有限公司的委托代理人黄玉麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄锡谦诉称：2011年12月31日，原告与被告签订《商铺租赁经营合同书》，约定原告将位于增城市荔城街挂绿路6号之一240号商铺租赁给被告经营使用，并约定了租赁期限，租金的支付以及违约责任等内容。合同签订后，被告一直拖欠租金未支付给原告，被告的行为已构成根本违约，应依法依约承担违约责任。原告请求法院判令，一、解除原告与被告于2011年12月31日签订的《商铺租赁经营合同书》；二、被告向原告支付拖欠的租金75526元及违约金8万元，合计155536元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告广州璟弘房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，根据合同的约定，被告是有6个月的免租期，后原、被告又签订了补充协议，免租期又顺延了3个月。因此对于租金，应该扣减9个月的租金。2012年12月29日，原、被告经协商后，对商铺是否安装电梯、未来的规划等等一系列的问题仍无法达成一致意见，同日被告以商函的形式向原告提出解除租赁合同，因此，从2012年12月29日起原告不应再收取被告的任何租金。另外，原告对违约金的请求明显过高，请法院综合实际情况、合同的履行情况酌情判决，且违约金的比例不能高于原合同的30％。所以请求法院依法判决，以维护被告的权益。
经审理查明：位于增城市荔城街挂绿路6号之一240号的商铺登记的产权人为原告。
2011年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁经营合同书》，合同约定“甲方申请将商铺交由本合同的乙方进行经营管理，并收取固定收益；乙方同意接受甲方委托，对本合同商铺进行合法经营并依约支付给甲方固定收益。……第一条委托经营情况1.商铺坐落位置：荔城街挂绿路6号之一240号，……2.商铺委托经营收益支付方式为现金支付或银行转账。……第四条委托经营期限本合同约定商铺的委托经营期限为6年，自2012年1月1日起开始计算至2017年12月31日止。第五条双方权利义务一、甲方的权利义务1、在委托经营期内，商铺的经营权属于乙方，甲方按月获取固定收益，乙方不得拖欠、中止应向甲方支付的固定收益。……二、乙方的权利义务1、乙方在经营期间有义务定期定额向甲方支付商铺经营收益。具体安排为：按先付后用原则每月15号向甲方支付当月商铺委托经营收益（不含税）其中：收益免收期为半年，自2012年1月1日起至2012年6月30日止。第一年的每月固定收益为：3253元；第二年的每月固定收益为3449元；第三年的每月固定收益为3655元，第四年的每月固定收益为3875元，第五年的每月固定收益为4107元，第六年的每月固定收益为4354元。2、乙方应在每月15号前收到甲方提供的收据或有效收款凭证后支付当月的固定收益，可由乙方直接付至甲方提供的银行账户，或由甲方直接向乙方财务部领取。……第七条违约责任1、乙方逾期向甲方支付商铺委托经营收益的，甲方有权要求乙方实际履行，若乙方在收到甲方催款函5个工作日内仍未支付的，则甲方可按逾期未付收益款的3‰每日的逾期付款违约金。2、委托经营期间双方必须恪守诚信原则，除本条第一项约定违约赔偿情形外，任何一方违反本合同其他规定，给对方造成损失的，须向对方支付20万元的违约金。实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。守约方还有权要求对方继续履行合同。……第十三条合同生效本合同一式两份，双方各执一份，均为原件，合同经双方签署后生效。”
签订合同后，原告已依约将涉案商铺交付被告使用，被告至今未向原告支付自2012年7月至2014年4月期间的固定收益款75526元。
在本案的审理过程中，一、原告主张要求被告支付固定收益款的计算起止时间为2012年7月至2014年4月；另外，虽然合同约定违约金为20万元，但原告考虑到法院可能会对违约金予以调整，故原告只要求被告支付违约金为8万元。二、被告抗辩双方有签订补充协议，对免租期又顺延了三个月，并未对此提供证据证明。原告对此亦予以否认。三、被告提供一份《商函》复印件，据此拟证明被告于2012年12月29日已向原告提出解除合同，该函内容为“致二楼业主：我司于2012年12月29日在……召开茶话会，并与二楼部分业主和平商谈，由于多方原因，造成现状，实属无奈之举，为了不妨碍大家的发展，我司决定提前终止原合同事宜，请各业主体谅：（1）从2012年12月31日零时起，终止原租赁合同。（2）按原合同及协议的约定，我司支付所拖欠的租金作为补偿。（3）如合同期未到的租户，根据合同的约定支付相应的按金作为补偿。……”。原告对此认为，该证据是复印件，对其不予确认，原告并未收到该函。四、被告称涉案商铺未能对外成功招租经营的原因之一是因被告与原告就涉案商铺所在的商场内安装电梯事宜未达成一致意见；原告回应称，原告同意被告安装电梯，但被告以商场的其他商铺权属人不同意安装电梯导致无法招租为由，要求原告再给予免租期，但原告对此不同意，因此产生涉案纠纷。
本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁经营合同书》是双方真实的意思表示，并不违反法律的强制性效力性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。原告已依合同约定交付涉案商铺给被告，但被告并未按合同约定履行支付固定收益款（租金）的合同义务，其违约行为致使不能实现合同目的，原告要求解除合同的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告主张其于2012年12月29日向原告发出单方解除合同的商函，但既未提供证据原件，亦被原告予以否认，因此被告抗辩合同于2012年12月29日解除的理据不足，本院不予采纳。
关于固定收益款（租金）问题。鉴于被告确认其并未向原告支付涉案合同约定的固定收益款（租金），故原告主张要求被告支付自2012年7月1日至2014年4月30日止的固定收益款（租金）75526元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩在签订涉案合同后又签订了补充协议，在合同约定的六个月的免租期以外顺延了三个月的免租期，并未提供相应证据证实，原告对此亦予以否认，因此被告该抗辩无事实依据，本院不予采纳。
关于原告主张的违约金是否过高的问题。本院认为，违约责任的追究，兼具有补偿守约方当事人的财产损失和对违约方进行惩罚的双重功能。因此本案中，违约金金额应按作为守约方的原告因作为违约方的被告未按约支付固定收益款（租金）所产生的损失和违约方的违约行为来酌情认定。涉案合同约定了被告享有六个月的免租期，由于被告未履行合同的义务导致原告未收取该六个月的固定收益款（租金）；另考虑到解除涉案合同后，原告需要一定的期限来装修、招徕承租商，以及自签订合同以来被告一直未付固定收益款（租金）的违约情况，本院酌情认定被告应支付的违约金金额为十二个月的固定收益款（租金）损失，该损失按涉案合同所约定的第一年的月固定收益款（租金）来计算，即被告应支付给原告黄锡谦的违约金为39036元（3253元／月固定收益款（租金）×12个月］，原告主张的超过上述违约金金额部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告黄锡谦与被告广州璟弘房地产开发有限公司于2011年12月31日签订的《商铺租赁经营合同书》；
二、被告广州璟弘房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付固定收益款（租金）75526元给原告黄锡谦；
三、被告广州璟弘房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金39036元给原告黄锡谦；
四、驳回原告黄锡谦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3510元，分别由原告黄锡谦负担818元和被告广州璟弘房地产开发有限公司公司负担2692元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾共明
代理审判员 赖雯丽
人民陪审员 阮健豪
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 余蓓蓓
刘翠荣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果