湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘08民终255号
上诉人（原审被告）：肖金兰，女，1933年2月15日出生，汉族，住湖南省慈利县。
委托诉讼代理人：吴愈桓（系上诉人肖金兰女婿），住湖南省张家界市永定区。
委托诉讼代理人：皇甫銮罡，湖南省慈利县零阳镇东街社区居民委员会推荐。
上诉人（原审被告）：曹哲冰，女，1956年3月1日出生，汉族，住湖南省慈利县。
委托诉讼代理人：吴愈桓（系上诉人曹哲冰妹夫），住湖南省张家界市永定区。
上诉人（原审被告）：曹哲牧，女，1966年1月2日出生，汉族，住湖南省慈利县。
委托诉讼代理人：吴愈桓（系上诉人曹哲牧丈夫），住湖南省张家界市永定区。
被上诉人（原审原告）：韩同军，男，1972年10月12日出生，汉族，住江苏省丹阳市。
委托诉讼代理人：唐金花，湖南省慈利县法律援助中心律师。
原审被告：曹哲松，男，1961年3月22日出生，汉族，住湖南省慈利县。
上诉人肖金兰、曹哲冰、曹哲牧因与被上诉人韩同军及原审被告曹哲松房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2016）湘0821民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
肖金兰、曹哲冰、曹哲牧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.肖金兰、曹哲冰、曹哲牧没有在一审中答辩称“考虑到房屋早已交付使用，被告不想毁约，但要求给予一定的经济补偿”，三人一直坚持的是三人没有把房屋卖给韩同军；且肖金兰不仅是房屋继承人，还是房屋所有人。2.一审适用法律错误，曹哲松与签订的《房屋委托出售协议》系无效合同，曹哲松也无权单独处分房屋。3.一审漏列诉讼主体，被告曹哲晓于2016年死亡，曹哲晓的女儿谭琳宣应参加本案诉讼。4.曹哲松为必须到庭的被告，本案不能缺席审理。
韩同军辩称，一审判决合情合理，请求二审予以维持。
韩同军向一审法院起诉请求：要求被告曹哲松、曹哲冰、曹哲牧、肖金兰协助原告办理房屋产权过户登记。
一审法院认定事实：被告曹哲松、曹哲冰、曹哲牧的父亲曹宪章（2002年已病故）在慈利县粮油经营服务公司拥有一套房改房，房号为088××，面积77.98平方米，价值18000元。2010年，原慈利县粮油经营服务公司进行企业改制，将公司资产与10套已房改给个人的房屋（含曹宪章的房屋）一并挂牌出售。为此，原慈利县粮油经营服务公司于2010年5月10日与被告曹哲松签订《房屋委托出售协议》一份，双方约定：出售价格为1950元/m²,合计152061元。被告曹哲松在收到房款后于2010年12月31日前搬出房屋且不承担房屋出售过程中的一切税费和土地出让金等费用。2010年10月20日，原告韩同军通过竞买支付5800000元取得了原慈利县粮油经营服务公司的土地使用权。后被告曹哲松领取房改房补偿款152061元后搬走。原告韩同军取得土地使用权和房屋后要求被告曹哲松、曹哲冰、曹哲牧、肖金兰等人协助办理房产过户手续，但几被告以未给予相应补偿为由不予协助，导致原告一直不能办理房屋产权转移登记。
一审法院认为，被告曹哲松与慈利县粮油经营服务公司签订的房屋委托出售协议系当事人的真实意思表示，曹哲晓、曹哲冰、曹哲牧、肖金兰等人作为继承人当时未提出异议，现也不主张享有继承权予以分割，应视同默认，故该协议有效，双方均应依约履行。被告曹哲松经合法传唤，未到庭亦未答辩，曹哲晓的继承人也表示不参加诉讼，均视为对其举证、质证、辩论权利的放弃。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助的义务。本案四被告依合同约定负有协助原告办理房产转移登记的义务，各被告不予协助已构成违约，因此原告韩同军要求各被告协助原告办理房屋变更登记的诉讼请求，既符合合同的约定，又符合法律的规定，予以支持。被告辩称原告自身也存在过错，要求补偿损失的诉讼请求因未提供证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告曹哲松、曹哲冰、曹哲牧、肖金兰于判决生效后十日内协助原告韩同军办理088××号房屋产权变更登记手续。
本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。
本院认为，上诉人肖金兰、曹哲冰、曹哲牧的上诉请求不能成立，理由如下：
1.关于《房屋委托出售协议》是否有效的问题。本院认为曹哲松与与慈利县粮油经营服务公司签订的《房屋委托出售协议》的行为符合表见代理的构成要件。第一，曹哲松无代理权。肖金兰、曹哲冰、曹哲牧、曹哲松均享有本案房屋的继承权，其中肖金兰还享有所有权，曹哲松未获得另外三人的代理权便与慈利县粮油经营服务公司签订《房屋委托出售协议》。第二，慈利县粮油经营服务公司有足够理由相信曹哲松取得另外三人的代理权。在签订协议的过程中，肖金兰、曹哲冰、曹哲牧在知情的情况下没有表示反对；竞买完成后几人未提出撤销《房屋委托出售协议》，且肖金兰从房屋中搬离，足以让慈利县粮油经营服务公司相信曹哲松委托出售房屋的行为已取得肖金兰、曹哲冰、曹哲牧三人的授权。第三，慈利县粮油经营服务公司善意且无过失。慈利县粮油经营服务公司不知曹哲松的委托其出售的行为系无权代理行为。第四，该《房屋委托出售协议》的签订符合法律的规定，系当事人的真实意思表示，合法有效。综上，结合《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，应认定《房屋委托出售协议》系肖金兰、曹哲冰、曹哲牧、曹哲松的真实意思表示，对肖金兰、曹哲冰、曹哲牧、曹哲松及慈利县粮油经营服务公司有约束力。
2.关于曹哲松、曹哲冰、曹哲牧、肖金兰有无义务协助韩同军办理房屋产权变更登记手续的问题。韩同军通过竞买的方式竞得包括本案房屋在内10户房屋，已经支付了全部价款，肖金兰也已搬离该房屋，因本案符合表见代理的情形，合法竞买的公信力应予维护，故作为出卖人的曹哲松、曹哲冰、曹哲牧、肖金兰均有义务协助韩同军办理房屋产权变更登记手续。
3.关于是否漏列诉讼主体及能否缺席判决的问题。曹哲晓在本案一审诉讼过程中死亡，一审法院工作人员找到其妻子谭玉秀，谭玉秀明确表示放弃本案中的诉讼权利，且其女儿谭琳宣长期在外地，亦放弃参加诉讼的权利，故一审法院未将谭玉秀及谭琳宣列为当事人并无不当。本案案件事实清楚，且曹哲松经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审缺席审理符合法律规定。
综上所述，曹哲松对外表见代理成立，若肖金兰、曹哲冰、曹哲牧认为曹哲松的行为对三人造成损失，可以向曹哲松另案主张。故上诉人肖金兰、曹哲冰、曹哲牧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人肖金兰、曹哲冰、曹哲牧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖昌全
审 判 员 杨 芳
审 判 员 刘利利
二〇一七年八月十六日
法官助理 樊江山
书 记 员 张腾文
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。