浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瓯商初字第531号
原告（反诉被告）：金小前。
委托代理人：王首。
被告（反诉原告）：浙江省瓯海经济开发区管理委员会。
法定代表人：季华文。
委托代理人：黄锡楚、邵见娣。
被告：温州市佳得拍卖有限公司。
法定代表人：周海青。
委托代理人：张付钢。
原告金小前为与被告浙江省瓯海经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）、温州市佳得拍卖有限公司（以下简称佳得拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，于2014年5月13日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员陈婷婷适用简易程序进行审理。审理过程中，被告开发区管委会于2014年6月19日提起反诉，本院经审查决定合并审理，于2014年7月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金小前及其委托代理人王首、被告（反诉原告）开发区管委会的委托代理人黄锡楚、邵见娣，被告佳得拍卖公司的委托代理人张付钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金小前起诉称：2013年9月10日，被告佳得拍卖公司接受被告开发区管委会委托，发出《梧田安心公寓营业房租赁拍卖公告》，原告报名，并缴纳了保证金10万元，参与了于2013年10月15日由被告佳得拍卖公司举办的拍卖会的竞拍活动，结果原告中标。同日，原告与被告佳得拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，并支付被告开发区管委会第一年租金142万元。后经知情人透露原告所拍得的坐落于瓯海经济技术开发区梧田安心公寓一号楼101号（面积1133.17平方米）及二楼（面积154.03平方米）五年租赁权的所谓营业房，缺乏消防设施，竣工后未按规定进行消防申报及验收，存在严重的消防安全隐患。若投入营业，不仅违法，无法通过消防检查，而且对原告及他人的人身、财产安全构成严重威胁。为此，原告要求被告开发区管委会、佳得拍卖公司提供消防竣工验收批文未果，又去消防部门查询，才获知上述所谓营业房确实未按规定进行竣工消防验收。原告知道受被告开发区管委会、佳得拍卖公司的共同欺诈而上当受骗后，多次找两被告协商，要求退还已支付款项并赔偿损失，两被告却态度强硬，毫无协商诚意。致使上述所谓的营业房空置至今，造成原告直接经济损失（已支付款项共计1775000元及利息约30万元、将分期支付租金6120377.5元及利息）、间接经济损失（预期的营业收入约1000万元、储备人员工资、储备物资费用等）以及精神损失等二千万以上巨大经济损失。原告认为两被告所拍卖的是不合格的商品营业房租赁权，未经过消防设计审核和消防验收，构成欺诈行为，因此，应依法变更或者撤销《拍卖成交确认书》，并根据《消费者权益保护法》规定赔偿原告损失。现原告请求法院判令：一、被告开发区管委会退还原告142万元；二、被告佳得拍卖公司退还拍卖佣金355000元；三、被告开发区管委会、佳得拍卖公司共同增加赔偿原告损失426万元；四、本案诉讼费由两被告承担。
原告金小前为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供以下证据：
1．拍卖公告复印件，以证明拍卖的标的是营业房5年租赁权；
2．温国用2××0第××号土地证复印件，以证明使用权类型是划拨性质，标的物是违章建筑；
3.拍卖成交确认书复印件，以证明拍卖成交的过程；
4.佣金发票复印件，以证明原告支付佣金355000元的事实；
5.收款收据复印件，以证明原告支付租金142万元；
6.催告函复印件，以证明原告要求被告开发区管委会提供消
防验收合格材料；
7.标的物现场照片（电脑打印），以证明经原告催告后被告开发区管委会才着手消防验收。
8.个体工商户营业执照复印件5份，以证明被告开发区管委会是非法经营，房产证是2010年才拿到的，拍卖后原告继续出租给原先的承租户；
9.被告开发区管委会的职能范围（网上打印），以证明被告开发区管委会没有房地产经营的职责。
被告（反诉原告）开发区管委会答辩称：1.原告金小前在签订《竞买申请书》和《竞买协议书》时已查验涉案标的物相关资料和现状，对涉案标的物的情况充分了解。2.涉案标的在拍卖前已正常投入使用，符合租赁条件，且原告在拍卖成交后已将标的物投入使用。原告金小前没有证据证明涉案标的物因消防等原因而影响其正常使用。3.涉案标的物已于2014年6月10日通过建设工程竣工验收消防备案。4.原告金小前在拍卖成交后即将房屋转租，是一种盈利行为。原告金小前主张的损失没有事实和法律依据。5.涉案标的系经营性用房，并非用于生活消费，故本案不适用《消费者权益保护法》，不存在双倍、三倍赔偿的问题。
被告（反诉原告）开发区管委会反诉称：反诉原告系梧田安心公寓1-5号楼一层店面及二层营业房的出租人，反诉被告系承租人。2013年9月10日，反诉原告委托佳得拍卖公司发出公告，将上述标的租赁权进行拍卖。反诉被告于2013年10月9日提交竞买申请，并于当日与佳得拍卖公司签订了《竞买协议书》。该协议第二条第三项明确约定：“拍卖成交后，承租人需向出租人（反诉原告）交纳3个月租金作为履行保证金，如提前退租的，保证金予以没收。2013年10月15日，反诉被告与佳得拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。其中明确约定标的物的租金为142万元／年，买受人在缴清拍卖成交款后，在5日内凭此拍卖成交确认书及缴款收据向出租人（反诉原告）交纳3个月的租金作为履约保证金，同时与出租方签订《瓯海经济开发区梧田安心公寓营业房租赁协议书》。但是，反诉被告不仅未交纳保证金，也没有与反诉原告签订上述协议。现反诉原告请求法院依法判令：一、反诉被告立即向反诉原告交纳履约保证金355000元，并支付逾期付款利息，自2013年10月21日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止；二、反诉被告立即与反诉原告签订《瓯海经济开发区梧田安心公寓营业房租赁协议书》；三、诉讼费用由反诉被告承担。
被告（反诉原告）开发区管委会为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供以下证据：
1.被告组织机构代码证复印件，以证明被告主体资格；
2.拍卖标的权属证书复印件，以证明拍卖标的权属情况；
3.竞买申请表复印件，以证明原告声明已查验拍卖标的资料、现状，了解瑕疵、质量状况；
4.温州市佳得拍卖有限公司竞买协议书复印件，以证明原告已与佳得拍卖公司签订竞买协议，原告已充分了解出租物位置、现状及配套设施等任何其他足以影响承租价的情况，且约定任何忽视或误解拟承租建筑物状况的情况而导致的索赔申请均不被拍卖人及招租人接受；
5.拍卖成交确认书复印件，以证明原告已与拍卖人签署成交确认书确认相关事项；
6.个体工商户营业执照复印件、税务登记证复印件，以证明涉案标的在拍卖前处于适租状态；
7.租赁物现状照片（电脑打印），以证明涉案标的在拍卖成交后均已被正常投入使用；
8.租赁协议书复印件，以证明原告在拍卖成交后5日内已将涉案标的投入使用并擅自转租获得盈利；
9.建筑工程竣工验收消防备案凭证，以证明涉案标的已通过竣工验收消防备案。
反诉被告金小前答辩称：反诉于法无据，应予驳回；本案系消费者维权案件，并非合同纠纷。反诉原告在实行非法经营，在未取得房屋所有权证时已将涉案标的物出租。涉案标的物表面上证件齐全，但实际上是违章建筑，不可能通过消防验收。涉案标的土地使用权的性质是划拨，也违反了土地管理法的相关规定。
被告佳得拍卖公司在法定答辩期间没有提交答辩状，在庭审中口头答辩称：原告的诉讼请求不明确，缺乏合同法的依据。原告称拍卖成交确认书应变更或撤销，该项实际上应是诉讼请求。原告应对拍卖成交确认书的性质进行确认，要求现有的诉讼请求的前提都是要对拍卖成交确认书的性质进行确认，否则是缺乏依据，应予驳回。拍卖标的物的土地证书和房产证书手续齐全，办理产权证之前的手续不是拍卖公司的审查范围，该标的物不是在建工程，是已取得土地证和房产证的标的物。拍卖公司也已明确告知原告，被告佳得拍卖公司履行的审查和告知义务，符合法律规定，不存在损害原告的行为。原告起诉称被告开发区管委会、佳得拍卖公司应共同赔偿损失没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告佳得拍卖公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供以下证据：
1.拍卖材料复印件，以证明被告佳得拍卖公司已按拍卖法规定履行义务，程序符合法律规定；
2.拍卖成交确认书，以证明拍卖行为和确认书是合法有效的；
3.拍卖笔录，以证明拍卖程序的合法性；
4.温州市佳得拍卖有限公司竞买申请表，以证明由原告签字并按印确认，声明字体加黑加粗是更明白清楚地告知原告；
5.温州市佳得拍卖有限公司竞买协议书，以证明被告已按照拍卖法规定履行全部义务，拍卖程序也符合法律规定。
原告（反诉被告）金小前、被告（反诉原告）开发区管委会、被告佳得拍卖公司提供的以上证据，经庭审出示，质证，被告开发区管委会对原告提供的证据1、3、5没有异议；证据2，对证明对象有异议，土地划拨性质不影响租赁权的拍卖；证据4，与被告开发区管委会没有关联性，其真实性由被告佳得拍卖公司确认；证据6，有异议，被告开发区管委会没有收到该函；证据7，照片不能证明原告待证事实；证据8、9，真实性无异议，但不能证明原告证明对象。被告佳得拍卖公司对原告金小前提供的证据1，没有异议，同时该公告也证明了被告佳得拍卖公司已履行了告知义务；证据2，真实性没有异议，载明的使用权类型不影响被告开发区管委会对其所有的房屋进行出租及原告承租后进行使用的权利。证据3，没有异议，该拍卖成交确认书是合法有效的，不存在可变更、可撤销的情形，原告也没有提出这方面的主张；证据4，没有异议，被告佳得拍卖公司合法收取了佣金；证据5，没有异议，被告佳得拍卖公司已将该款转付给被告开发区管委会；证据6、7、8、9，与被告佳得拍卖公司无关联。对被告开发区管委会提供的以上证据，原告金小前质证认为证据1、2、3、4、5，真实性没有异议；证据6，真实性没有异议，但对证明对象有异议，该证据恰恰证明是非法经营；证据7，真实性没有异议，对证明对象有异议；证据8，真实性没有异议，原告为减少损失，被迫对房屋进行转租，而且原承租户也不肯搬出去；证据9，真实性没有异议，但备案资料没有提交齐全，备案是无效的，原告是2013年拍卖过来的，2014年消防才备案。被告佳得拍卖公司质证认为对证据1-9均没有异议。原告金小前对被告佳得拍卖公司提供的证据1-5的真实性均无异议，但认为系霸王条款，没有对租赁物的瑕疵进行审查。被告开发区管委会对证据1-5均无异议。
本院审查后认为，原告金小前提供的证据1、3、4、5，能够证明其待证事实，本院依法予以确认；证据2，本院对温国用2××0第××号土地证载明的坐落于瓯海经济开发区月乐西街100号，地号××的土地使用权人为本案被告开发区管委会的事实予以确认；证据6，被告开发区管委会否认收到该函件，原告无证据证明被告已收到该函件，故本院对其待证事实不予确认；证据7，不能证明原告待证事实，本院不予确认；证据8，本院对原告拍卖租赁后，已将所租赁的房屋转租他人的事实予以确认；证据9，本院对所载明的被告开发区管委会的主要职能及内设机构予以确认。被告开发区管委会提供的证据1-9，能够证明其待证事实，本院依法予以确认；被告佳得拍卖公司提供的证据1-5，能够证明其待证事实，本院依法予以确认。
诉讼过程中，本院依职权向温州市公安消防局瓯海区分局发联系函了解涉案租赁物是否已办理相关消防手续或消防备案手续，是否已符合出租条件。温州市公安消防局瓯海区分局于2014年9月28日向本院复函，涉案租赁物已于2014年6月10日进行建设工程竣工验收消防备案，该商业用房如需开设商业场所，可申报建筑工程内部装修的消防设计审核。该复函经庭审出示、质证，原告对真实性无异议，但认为函件没有明确是否会通过审批；两被告质证均无异议。
本院经审理，认定事实如下：被告开发区管委会经温州市瓯海区人民政府同意，于2013年9月6日委托被告佳得拍卖公司对其所有的坐落于瓯海区经济开发区月乐西街100号的房屋租赁权进行公开拍卖。被告开发区管委会于2010年10月8日、2010年10月25日分别取得房屋土地使用权证和房屋所有权证。2013年9月10日，被告佳得拍卖公司对接受拍卖的坐落在瓯海经济开发区梧田安心公寓1号至5号楼一层店面及部分二层店面及部分二层营业房五年租赁权进行拍卖公告。2013年10月9日，原告金小前向被告佳得拍卖公司申请竞买，并在竞买申请表的竞买人栏签名捺印，该竞买申请表竞买声明栏加粗加黑的字体载明“经查验拍卖标的的有关资料及现状，已了解标的的瑕疵及质量状况，愿意承担其中应由竞买人承担的全部义务”。同日，原告金小前与被告佳得拍卖公司签订一份《竞买协议书》，双方就坐落于瓯海经济开发区梧田安心公寓1号楼至5号楼一层店面及部分二层营业房五年租赁权的竞买达成协议，协议约定，出租房屋按现状、现功能进行出租，拍卖人不承担房屋破损、楼裂等保证责任。竞买人也已充分了解该出租物的位置、现状、以及配套设施等任何其他足以影响承租价的情况，任何忽视或者误解拟承租建筑物状况的情况而导致的索赔申请均不被拍卖人及招租人接受。拍卖成交后，原告需向被告开发区管委会交纳3个月的租金作为履约保证金，如提前退租的，保证金予以没收。拍卖佣金及合理费用按五年租金总额的5%计算，由原告金小前承担。原告在承租期间，未经被告开发区管委会同意，不得转租。原告应在拍卖成交7天内缴齐第一年的租金，并持《拍卖成交确认书》与被告开发区管委会签订《瓯海经济开发区梧田安心公寓营业房租赁协议书》，逾期者以违约论处，保证金不予退还等。2013年10月15日，原告与被告佳得拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，确认原告拍得坐落于瓯海经济技术开发区梧田安心公寓一号楼101号（面积1133.17平方米）及二楼（面积154.03平方米）五年租赁权。第一年租金为142万元，第二年租金同第一年，第三年起每年的租金均在前一年租金的基础上逐年递增5%。原告在10月22日前付清首年租金142万元及一次性支付五年租金总额5%的佣金355000元。原告缴清拍卖成交款后，在5日内凭此拍卖成交确认书及缴款收据向被告开发区管委会交纳3个月的租金作为履约保证金，同时与被告开发区管委会签订《瓯海经济开发区梧田安心公寓营业房租赁协议书》，原告已充分了解拍卖标的全部情况并签署《竞买协议书》，承认且愿意遵守《中华人民共和国拍卖法》和国家有关法律和行政法规之规定条款等。2013年10月20日，原告金小前以温州市景宁商会投资有限公司为出租方，将所拍得的部分租赁房租赁给苏新柱、陈春红等人，并收取租金等。2013年10月22日，原告向被告佳得拍卖公司交纳首年租金142万元，佣金355000元（其中包括原告已交的10万元保证金），被告佳得拍卖公司向原告交接租赁物，被告佳得拍卖公司将该首年租金142万元转交被告开发区管委会。原告交纳首年租金和佣金后，没有按约定向被告开发区管委会交纳3个月的租金作为履约保证金及签订《瓯海经济开发区梧田安心公寓营业房租赁协议书》，没有向消防部门申报建筑工程内部装修消防设计审核。诉讼中，原告金小前明确表示不再向被告开发区管委会交纳履约保证及签订租赁协议。
2014年6月10日，被告开发区管委会对涉案的租赁物向温州市公安消费局瓯海区分局进行建设工程竣工验收消防备案并取得备案凭证。涉案租赁物如需开设商业场所，可申报建筑工程内部装修的消防设计审核。
本院认为：被告开发区管委会经温州市瓯海区人民政府同意，对其所有的坐落于瓯海区经济开发区月乐西街100号的房屋租赁权委托被告佳得拍卖公司进行公开拍卖，被告佳得拍卖公司按拍卖法有关规定对涉案房屋租赁权进行拍卖公告并进行公开拍卖，程序合法有效。原告参与竞买并与被告佳得拍卖公司签订《竞买协议书》，《竞买协议书》已明确涉案房屋的现状及竞买人即原告已充分了解租赁物任何其他足以影响承租价的情况。原告竞买成功后，已缴纳首年租金142万元及佣金355000元，取得5年租赁权。根据《拍卖成交确认书》约定，原告金小前应在缴清拍卖成交款后，在5日内凭《拍卖成交确认书》及缴款收据向被告开发区管委会交纳3个月的租金作为履约保证金，同时与被告开发区管委会签订《瓯海经济开发区梧田安心公寓营业房租赁协议书》，但原告金小前没有在约定的时间向被告开发区管委会交纳履约保证金也未签订租赁协议，而是直接将拍卖所得的部分租赁物转租他人并收取租金，已存在违约。原告金小前认为租赁物未取得建设工程竣工验收消防备案合格凭证，两被告存在共同欺诈行为，要求两被告返还租金、佣金并赔偿损失。由于涉案房屋已取得房屋土地使用权证和房屋所有权证，房屋租赁权系公开拍卖进行，相关内容原告均已清楚，在拍卖时涉案租赁物未完成建设工程竣工验收消防备案，现已取得建设工程竣工验收消防备案凭证。该备案登记手续的办理，并不影响原告对租赁物的使用。涉案租赁物如需开设商业场所，可申报建筑工程内部装修的消防设计审核。原告没有向消防部门申报建筑工程内部装修设计审核，没有证据证明其因未取得建设工程竣工验收消防备案影响租赁使用并造成损失。本案系拍卖租赁权而发生的纠纷，不属于消费者权益保护法调整的范畴。经本院释明，原告仍认为本案系消费者因消费产生纠纷，应适用消费者权益保护法。原告的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。《拍卖成交确认书》上虽明确原告金小前应在缴纳首期租金及佣金后5日内向被告开发区管委会缴纳履约保证金并签订租赁协议，但该履约保证金系对所签订租赁协议约定的权利义务履行的保证，而签订租赁协议的行为系双方自愿协商的行为，不得强制履行。现反诉被告金小前明确表示不交纳履约保证金也不签订租赁协议，已构成违约，反诉原告可按相关法律规定主张权利。反诉原告开发区管委会要求反诉被告金小前缴纳履约保证金及支付逾期付款利息并签订租赁协议书的诉讼请求。经本院释明，反诉原告开发区管委会仍坚持其诉讼请求，故本院对反诉原告开发区管委会的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告金小前的诉讼请求；
二、驳回反诉原告浙江省瓯海经济开发区管理委员会的诉讼请求。
本案本诉受理费54045元，由原告金小前负担。反诉受理费3312.5元，由反诉原告浙江省瓯海经济开发区管理委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 陈婷婷
人民陪审员 吴劲峰
人民陪审员 陈秀云
二〇一五年一月八日
书 记 员 陈绵绵
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、当事人应知的相关事项
1、上诉人应按一审案件的受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行温州市分行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2、当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3、当事人负担的诉讼费用应在裁判文书生效后10日内来院交纳，或通过汇款交纳（开户行：浙江温州瓯海农村合作银行区府小微企业专营支行，户名：温州市瓯海区人民法院诉讼费罚没款专户，帐号：2××000121021279000002）；当事人需要退还诉讼费用的，应在裁判文书生效后10日内来院办理诉讼费用退费手续。
4、根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5、当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
6、拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。