江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02730号
上诉人（原审被告）眭玉妹。
委托代理人张波，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
委托代理人韩建湘，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王艳琳。
委托代理人杨铮，江苏九胜律师事务所律师。
委托代理人钱家琦，江苏九胜律师事务所律师。
上诉人眭玉妹因返还原物纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年5月18日，案外人苏州市虎阜商行与原审原告王艳琳签订转让合同一份，约定苏州市虎阜商行将其苏州市山塘街917号直管公房使用权有偿转让给原审原告王艳琳，转让日期为2005年7月1日。
2005年7月1日，苏州市虎阜商行与王艳琳签订契约一份，苏州市虎阜商行在契约中承诺自2005年7月1日起，山塘街917号，营业面积86.36平方米的直管公房的使用权归王艳琳使用和独立经营，今后如遇拆迁，其赔偿权益归王艳琳所有。
2010年6月22日，原审原、被告签订承包合同一份，约定原审原告将本市山塘街917号秋叶百货商店承包给原审被告经营，承包期限为一年，自2010年7月1日至2011年6月31日止，承包费三万元，先付后承包。合同还约定，合同期满房屋装修装潢仍保留，原审被告新装饰的无偿交还原审原告。在承包期内，如遇国家政策及上级规定和不可抗拒的原因，不能继续履行合同的，合同即自行终止。原审原告不负任何赔偿责任，其中，拆迁的赔偿权益归原审原告，原审被告无条件搬迁。承包费如多缴纳，按月计算退还原审被告。违约责任按承包期总额的20%缴纳违约金。原审被告预付押金3000元，如原审被告在承包期内发生违法违纪的罚款及其事故支付的费用，由原审原告代付的，从原审被告押金中抵扣。如没有上述缘故，合同期满，押金全额退还，但不计利息。合同签订后，原审被告支付了承包费及押金，原审原告将房屋交付了原审被告。2011年6月13日，原审原、被告在原承包合同基础上续签一年，自2011年7月1日至2012年6月30日，原审被告又按约向原审原告支付了承包费30000元。
2013年5月21日，原审原告通知原审被告限期搬离店内物品，如逾期不搬，一切后果自负。原审被告仍未搬，并占用至今。
另查明：2012年5月24日，苏州市人民政府发布关于国有土地上房屋征收决定的公告，本案所涉苏州市山塘街917号房屋在该次征收范围之内。
审理中，原审被告对于承包合同的真实性不认可，但是其陈述该合同上的名字系其所签，承包期限届满日期为2011年6月31日，所承包的百货店为秋叶百货店，认可续签部分的内容，目前原审被告的物品还在本案所涉房屋内，同意押金在本案一并处理。另外，原审原、被告双方均表示2012年6月30日后没有再续承包合同，原审被告亦没有再支付过承包费。
以上事实，由原审原告提交的转让合同、契约、承包合同及续签的协议、通知及照片，原审被告提交的收据、苏州市人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告以及当事人在庭审中的陈述等在案证实。
原审原告王艳琳诉称：2010年6月22日，原审原告与原审被告签订承包合同一份，约定原审原告将位于本市山塘街917号的房屋和秋琳小百货店交给原审被告承包经营一年，从2010年7月1日至2011年6月31日止，承包费3万元。原审被告支付原审原告3万元后，原审原告将房屋及百货店交付原审被告。合同到期后，双方又续签一年合同，从2011年7月1日至2012年6月30日，原审被告支付了原审原告3万元。2012年6月30日后，原审原告未再与原审被告续签合同，曾多次要求原审被告搬出917号，原审被告置之不理，使用房屋至今。故原审原告诉至法院，请求判令：一、原审被告搬出山塘街917号秋琳小百货店；二、原审被告支付房租35000元（暂从2012年7月1日计算至2013年10月31日）；三、原审被告支付违约金6000元；四、本案诉讼费用由原审被告承担。审理中，原审原告将第一、二项诉讼请求明确为：一、原审被告返还山塘街917号房屋；二、原审被告支付房屋使用费（从2012年7月1日计算至返还房屋时止，按原合同标准30000元／年计算）。
原审法院认为，原审原、被告分别于2010年6月22日、2011年6月13日签订的承包合同、续签的协议依法成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。至于原审被告对原审原告提交的承包合同复印件不予认可的问题，原审法院认为，虽然复印件不能单独作为认定案件事实的依据，但是在与其它证据相互印证的情况下，可以作为证据使用，原审法院结合原审被告陈述的相关事实，认定原审原告提供的承包合同复印件具有证明力。
关于返还房屋的问题。原审法院认为，根据物权法规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案原审原、被告之间的承包合同于2012年6月30日届满，之后双方无续签合同，原审被告亦无再支付承包费用，那么，原审被告继续占有、使用承包的房屋不再具有合同及法律依据，属于无权占有，原审原告可以要求原审被告返还房屋，现原审原告要求原审被告返还山塘街917号房屋的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。至于原审被告要求原审原告给付原审被告按照法律规定应享有的拆迁利益57734元，原审法院认为，原审被告并未提供相应的证据证明原审原告已获得拆迁补偿费用，对原审被告的该主张，原审法院不予理涉。
关于房屋使用费的问题。原审法院认为，原审原、被告之间的承包合同于2012年6月30日届满后，原审被告并未返还房屋，而是继续占有、使用，给原审原告造成相应的房屋使用费损失，原审被告理应予以赔偿。关于房屋使用费的标准，原审原告按照原合同标准即每年30000元进行计算，原审法院认为，由于该房屋已被纳入征收范围，一定程度上影响到房屋的使用，原审法院对房屋使用费的计算标准依法予以调整，酌定按照原合同标准的50%即每年15000元进行计算，故原审被告应当按照每年15000元的标准向原审原告支付自2012年7月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费。至于原审被告提出双方的合同于2012年5月24日终止，原审原告应按约退还原审被告多缴的承包费3041元。原审法院认为，虽然房屋征收公告于2012年5月24日发布，但并不能就此认为合同不能继续履行，原审被告亦无提供有效的证据证明合同不能继续履行，那么双方的合同并不能自行终止，而是于同年6月30日自然届满，故原审被告要求退还承包费的意见，原审法院不予采纳。至于原审被告要求原审原告退还原审被告承包押金3000元，原审法院认为，因原审原告并未提供相应的证据证明在承包期内代为原审被告支付过罚款及事故费用，那么根据合同约定，原审原告应予无息全额退还押金。因原审被告同意押金在本案一并处理，故原审原告应返还的该押金可以与原审被告应支付的房屋使用费予以冲抵。
关于违约金的问题。原审法院认为，原审原告没有提供证据证明存在除房屋使用费损失之外的其它损失，故原审原告关于违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告眭玉妹于判决生效之日起10日内将苏州市山塘街917号房屋返还原审原告王艳琳。二、原审被告眭玉妹于判决生效之日起10日内支付原审原告王艳琳房屋使用费（从2012年7月1日起计算至实际返还房屋之日止，按每年15000元的标准计算，原审原告王艳琳应予返还原审被告眭玉妹的押金3000元在原审被告应支付的房屋使用费中予以冲抵）。三、驳回原审原告王艳琳的其它诉讼请求。案件受理费805元，减半收取403元，由原审原告王艳琳负担25元，由原审被告眭玉妹负担378元，于判决生效之日起10日内支付给原审原告王艳琳。
上诉人眭玉妹不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、原审法院对苏州市虎阜商行作出了一份董事会决议的效力未审查，该决议不能确认被上诉人具有发包人资格。原审法院对于被上诉人经营的是秋琳百货商店还是秋叶百货商店的事实没有查清，该事实关系到承包经营合同被承包主体的确定，影响到上诉人是否能够得到拆迁补偿。
二、根据《城市房地产拆迁管理条例》及《江苏省城市房屋拆迁管理条例（修正）》的有关规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行出租活动。而涉案房屋在2012年5月24日下发的《关于国有土地上房屋征收决定的公告》所确定的拆迁范围。被上诉人没有权利将该房屋对外出租，合同不能继续履行。按照合同约定，被上诉人应返还上诉人承包费3041元。拆迁公告发布后，上诉人的经营处出口就被相关部门封住，游客绕道，各经营户忙于和拆迁部门商谈拆迁补偿无法正常经营。一审中，上诉人出具相关照片证明上述事实，也曾要求到实地了解情况。原审法院认为拆迁公告不能认定合同不能继续履行，未予支持上诉人返还承包费的主张错误。
三、原审法院判令上诉人支付房屋使用费错误。被上诉人曾向上诉人承诺拆迁公告发布后，其不会向上诉人收取房屋使用费，上诉人提供的四个证人证言可以证明该事实。拆迁公告发布后，被上诉人未维护自己的拆迁权益曾与拆迁部门进行长时间的对抗，而其与拆迁部门对抗的筹码就是上诉人不搬离涉案房屋。为达目的，被上诉人不惜损失2万元的拆迁奖励费。从被上诉人提交的几次通知搬迁证据来看，被上诉人均未向上诉人主张过房屋使用费。以上几组证据相互印证，可以证明上诉人向被上诉人承诺拆迁公告发布后免收被上诉人房屋使用费。
四、根据涉案承包合同的约定，合同于2014年5月24日到期自行终止。合同终止后，双方应该对该合同所涉事宜进行清算。被上诉人退还上诉人承包押金，给付上诉人拆迁补偿金或对拆迁补偿事宜达成一致意见，上诉人搬离房屋。
综上，原审法院认定事实错误，程序违法。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人王艳琳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的涉案承包合同到期后，双方未再续签合同，被上诉人要求上诉人返还房屋理由正当，应当予以支持。房屋征收公告发布后，上诉人并未要求与被上诉人解除合同，故上诉人仍应按照合同约定支付费用。上诉人提供的证人证言证明力不足，难以证实被上诉人放弃房屋使用费。在涉案承包合同到期后，上诉人无正当理由继续占有、使用承包的房屋，理应向被上诉人支付房屋使用费。原审法院考虑房屋被征收的影响，酌情认定的数额尚属合理。若上诉人认为拆迁补偿涉及其利益，其可另行及时主张，但并不是拒绝返还房屋的理由。
综上，上诉人眭玉妹的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费805元，由上诉人眭玉妹负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十月十五日
书 记 员 黄 婷