广东省台山市人民法院
民 事 判 决 书
（2008）台法民二初字第280号
原告：广东仙爱尔环保科技有限公司（原广东聚贤庄市场策划有限公司）。
法定代表人：谭志雄，系该公司董事长。
委托代理人：林容茂、周丽，均系广东志信律师事务所律师。
被告：台山市康盛商贸中心有限公司。
法定代表人：黄顺式，系该公司董事长。
委托代理人：招金泳，系广东晨光律师事务所律师。
原告广东仙爱尔环保科技有限公司（原广东聚贤庄市场策划有限公司）（以下简称仙爱尔公司）诉被告台山市康盛商贸中心有限公司（以下简称康盛公司）委托代理合同纠纷一案，本院于2008年4月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仙爱尔公司的委托代理人周丽，被告康盛公司的委托代理人招金泳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仙爱尔公司诉称：被告康盛公司于2004年10月1日与我方签订《“台山市康盛商贸中心”项目独家策划租售代理合约》（以下简称《代理合约》），委托我方对台山市康盛商贸中心进行独家策划和代理租售。上述合同约定我方的营销策划费用为11万元，销售佣金按销售业绩的1%计算（销售业绩在2千万元以下），租赁佣金按每铺收一个月租金计算。同时，被告还应为原告的驻场人员免费提供住宿。2004年10月28日，被告出具《关于一次性付款超出折扣的奖励方案》、《康盛商贸中心服装批发城主楼1-3层销售价格、付款方式及优惠政策》和《康盛商贸中心商铺价格及付款方式说明表》作为《代理合约》的附件，同意销售价格超出定价8折的差价部分，我方可以提取40%作为奖金进行分配。合同签订后，我方积极策划营销方案，促进“台山市康盛商贸中心”的销售和租赁。截止至2005年3月31日止，我方一共代理出租商铺177间，合计佣金为97300元，另在2005年4月1日后我方代理出租商铺8间，按照约定计算租赁代理费2643元，此外，还有5间商铺的客户在签订租赁协议后无故与被告解除合约，依双方约定应计算解约代理费3000元。截止至2006年6月底，我方销售康盛中心商铺（区楼），累计销售走廊款额867248元，铺位款额为29744157.2元；销售主楼，累计销售铺位款额13907633元。综上，经我方计算，被告应依约定支付我方销售佣金2456306.58元、策划费11万元、租赁佣金99943元、解除租赁协议的代理费3000元、销售部的销售人员住宿产生的房租费5460元，合计2665879.14元，被告仅支付1206400元，尚欠1459479.14元未付。据此，为了维护我方的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令被告康盛公司向我方支付上述费用共1459479.14元，并从本案诉讼提起之日起按照中国人民银行同类一年期贷款基准利率计付利息直至全部清偿上述费用之日止，且承担本案全部的诉讼费用。
原告仙爱尔公司对其起诉陈述的事实提供的证据如下：
1、《“台山市康盛商贸中心”项目独家策划租赁代理合约》一份，证明原广东聚贤庄市场策划有限公司与被告康盛公司之间存在代理销售、租赁康盛商贸中心商铺的委托代理合同关系；
2、《关于一次性付款超出折扣的奖励方案》、《康盛商贸中心服装批发城主楼1-3层销售价格、付款方式及优惠政策》和《康盛商贸中心商铺价格及付款方式说明表》各一份，证明被告康盛公司承诺在原广东聚贤庄市场策划有限公司代理销售过程中，在销售价格超出拟定价格8折卖出的商铺，原广东聚贤庄市场策划有限公司有权额外提成超出部分的40%作为奖励，并说明了主楼与区楼的价格，分别是6000元／平方米、3000元／平方米；
3、《确认书》一份，证明截止于2005年3月30日被告确认原广东聚贤庄市场策划有限公司代理出租商铺185间，应得租赁佣金为97300元；
4、《台山市商贸中心铺位租赁合同》八份，证明2005年4月1日后原广东聚贤庄市场策划有限公司代理出租商铺8间，应得租赁佣金2643元；
5、《认购书》和《主楼认购书》共291份，证明原广东聚贤庄市场策划有限公司代理被告康盛公司销售主楼和区楼，一共签订291份合约，其中销售区楼商铺部分，累计销售走廊款额达867248元，铺位款额达为29744157.2元；销售主楼商铺部分累计铺位款额达13907633元。依此计算原广东聚贤庄市场策划有限公司应得销售佣金2456306.58元；
6、房租发票7份，证明原告方进驻被告场地进行策划、租售工作的人员住宿产生的被告应付而未付的房屋租赁费共5460元；
7、《台山市商贸中心铺位租赁合同》3份及相应的《终止合同协议》各1份、另《终止合同协议》2份，共同证明依约定原广东聚贤庄市场策划有限公司有权收取5名租户30%的履约金，即共3000元作为代理费；
8、《二〇〇五年二月份考勤及工资情况统计表》1份，证明原广东聚贤庄市场策划有限公司组建的销售部人员及工资情况；
9、《关于春节放假的通知》、《关于做好2005年春节期间工作的通知》各1份，证明被告发通知给原广东聚贤庄市场策划有限公司，要求该公司安排员工参与春节期间值班；
10、《商品房买卖合同》17份，证明该部分合同中载明的商铺均由原广东聚贤庄市场策划有限公司代理销售，被告应依约定计付相应的代理费；
11、《收据存根》15份，证明原广东聚贤庄市场策划有限公司分21次收到被告支付的策划费和销售代理费等，最后一次收款的时间为2006年10月20日；
12、编号为№07354374的《收款收据》及《人员参保历史查询》各一份，证明原广东聚贤庄市场策划有限公司于2006年5月20日向被告支付陈春翠2006年4、5月的工资及社保费，被告从2004年8月至2007年8月期间为陈春翠向台山市社会保险基金管理局缴纳社保费，以此证明原广东聚贤庄市场策划有限公司与被告在2006年5月份仍继续履行代理销售的合同；
被告康盛公司辩称：一、根据涉案《“台山市康盛商贸中心”项目独家策划租赁代理合约》第3条“期限为该项目首个公开发售起计18个月止，期满另行续约”和第5条第三项“该物业公开销售（十月一日后）属甲方社会关系售出的单位”的约定，可知合同约定的代理期限是从2004年10月1日起18个月止，即至2006年3月30日期限届满。再根据该合约第9条“合约结束后十天内，乙方须交还有关该项目之一切资料予甲方；同时甲方亦须一次性支付完毕所有费用给对方”的约定，可知在2006年4月10前，我方应支付完毕所有费用给对方，对方若认为我方没有支付完毕所有费用的，就应向我方主张权利。这也是本案诉讼时效的起算点，两年的诉讼时效就是到2008年4月10日，对方起诉状的落款时间为2008年4月12日，该起诉已超过诉讼时效；二、对方依据《确认书》主张租赁佣金97300元，该《确认书》涉及的租户都是应台山市人民政府要求搬迁过来租用我方的商铺，并非对方招商过来的，也并非我方依关系招商过来，对方请求支付该佣金无理。对对方另外主张的租赁佣金2643元和租赁解约代理费3000元，则未能提供任何证据予以证实，其请求不应支持；三、关于对方主张房租5460元的问题，合约约定我方负责为对方驻场人员免费提供住宿，并非约定我方为其支付房租，我方实际上已向对方提供免费住宿，且对方未能提供证据证实我方没有向其员工提供免费住宿及之前已报销过同类型的租房发票，也未能提供证据证实我方同意其员工在外面居住且同意按其主张的房租标准支付房租费用，故对方上述主张不应得到支持；四、关于销售佣金的问题，我方认为在代理期限内（2004年10月1日至2006年3月30日）的商铺买卖才能计算销售佣金，且只能按照前述合约第5条第二、三项的约定计算，计算区楼商铺销售总额为27917437元、走廊款为777440元，主楼商铺销售总额为10974450元，计算销售佣金的累积销售额为38891887元，按约定计算销售佣金为426702.64元。走廊款是使用费用，没有利润空间，不能计算销售佣金。实际上我方已支付了1206400元，依法对方应退还我方多支付的费用，对此我方保留追回权利；四、广东聚贤庄市场策划有限公司在履行涉案委托代理合同过程中存在过错，已给我方造成损失4万元，我方将保留追究的权利；五、根据《民事诉讼法》第四十九条关于“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”和第一百零八条关于“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定可知，只有“公民、法人和其他组织”才能成为当事人，但本案《民事诉讼》上所列的原告“广东聚贤庄市场策划有限公司”显然不符合该条件，因为该主体已不存在。2008年1月28日“广东聚贤庄市场策划有限公司”变更为“广东聚贤庄酒店用品有限公司”后，就再不存在“广东聚贤庄市场策划有限公司”此法人了。也就是说，2008年4月29日的《民事诉状》上所列的原告已是不存在的法人，因此不符合《民事诉讼法》规定的起诉条件，应当驳回起诉。
被告康盛公司就其应诉答辩的事实提供以下证据：
1、《关于关闭台城南昌市场二楼服装批发市场的通知》及《合资经营企业合同》各1份，证明原告主张租赁合同都是被告与政府的一个约定，将南昌市场的一些租户搬迁到康盛商贸中心，而不是原广东聚贤庄市场策划有限公司招商过来；
2、《主楼认购书》、《定金收据》、《余款银行单》、《商品房买卖合同》及《退款凭证》等共376页，证明真实商铺销售情况，对于商铺面积减少的部分退款情况，该部分不能计算提成；
3、《两层商铺认购书》、《定金收据》及《余款银行单》等共531页，证明商铺的认购情况及付款情况；
4、伍卫宁、侯震林退铺和王卫玲挞定的《主楼认购书》及相关证据共31页，证明上述几人有退铺及挞定的情况，不能计算代理费。
经庭审质证，就仙爱尔公司提供的证据，康盛公司对第1项证据无异议，本院予以确认。康盛公司对第3项证据有异议，但该证据在该公司申请鉴定其中落款印章真假的前提下，本院依法委托广东南天司法鉴定所鉴定，结论上确认落款印章印文与康盛公司的“台山市康盛商贸中心有限公司”公章所盖的印文为同一印章盖印，故本院对该项证据予以确认。康盛公司对第2项证据中的《关于一次性付款超出折扣的奖励方案》的主文内容的真实性无异议，对备注部分“上述奖励方案作为康盛商贸中心与广东聚贤庄市场策划有限公司所签订的代理合同附件，为双方同意的销售提成的具体计算方案”内容不认可，经本院依法委托前述鉴定机构鉴定，结论确认该备注部分内容文字与正文文字不是同一台打印机在同一时间打印形成，故本院对以上证据正文内容的真实性予以确认，对备注部分的内容不予采纳。康盛公司对《康盛商贸中心商铺价格及付款方式说明表》提出了原告将该证据中涉及的原“铺位”字眼修改成“商铺”而影响证据真实有效的异议，鉴于该修改虽然确实明显存在，但证据主要内容并未出现更改，且审视其内容中标注的服装城铺位售价3000元／平方米与原告代理销售期间代理康盛公司与对应客户就区楼商铺销售所订立的《认购书》中所约定的销售单价相接近，故其真实性应当可信，本院依法应予确认。康盛公司对《康盛商贸中心服装批发城主楼1-3层销售价格、付款方式及优惠政策》不予认可，初期发表质证意见认为原告所提交的该证据原件与原先提交的原件不相同，后期则主张该证据不存在、不真实。鉴于《“台山市康盛商贸中心”项目独家策划租赁代理合约》约定原告拥有对被告商铺的独家策划租售代理权及对被告商铺进行全面的营销策划工作。故原告在履约过程中，对外应全面代表被告对购房客户进行售铺、租铺宣传，继而与购铺者、承租方订立认购协议、租赁协议等销售、租赁工作，在被告内部又必定要依约与被告进行相关代理佣金结算，正常情况下，在上述合约没有明细约定的情形下，原、被告之间理应另外存在关于商铺的销售底价约定及销售付款方式的约定，才能使得原告的代理租售工作得以正常开展。再从前述证据《关于一次性付款超出折扣的奖励方案》正文内容“康盛商贸中心销售优惠政策及中一次性付款为8折优惠……”中涉及的“优惠政策”、“付款方式”和“一次性付款”等内容，本院确信证据《康盛商贸中心服装批发城主楼1-3层销售价格、付款方式及优惠政策》与《康盛商贸中心商铺价格及付款方式说明表》两者之间是相互独立，而同时又与证据《关于一次性付款超出折扣的奖励方案》相含接，结合《康盛商贸中心服装批发城主楼1-3层销售价格、付款方式及优惠政策》中标注的“首层全层每平方米6000元”与双方提供的《主楼认购书》中约定的商铺销售单价相接近，再结合本院确信存在《康盛商贸中心商铺价格及付款方式说明表》，在被告无法提供关于双方之间存在非上述证据的其他有关约定涉案主楼、区楼商铺销售底价及付款方式的证据的情况下，本院依法应确认《康盛商贸中心服装批发城主楼1-3层销售价格、付款方式及优惠政策》的真实性，且依法应采信原告主张的被告提供以上三份证据给予原告用于依约开展相应租售代理工作的事实。
康盛公司对第4项证据有异议，鉴于该证据原告能出示原件，本院依法应予确认。康盛公司对第5项证据仅提出了超出代理期限所签订的部分《认购书》和《主楼认购书》不属于原告代理所签订的异议，本院依法对该项证据的真实性予以确认。康盛公司对第6项证据有异议，鉴于原告能出示发票原件，其中反映的租赁期限、租赁金额、租赁场所、租房数量等具有固定性、前后连续性和长期性，该租赁费理应真实发生。而根据《“台山市康盛商贸中心”项目独家策划租赁代理合约》第3条“期限为该项目首个公开发售起计18个月止，期满另行续约”和第5条第三项“该物业公开销售（十月一日后）属甲方社会关系售出的单位”的约定，结合涉案的前期订立的《认购书》反映的签订时间发生在2004年11月，本院确信涉案物业公开销售日为2004年10月1日，并确定合同约定的代理期限是从2004年10月1日起18个月止，即合同届满期日为2006年3月30日。上述发票反映的在该合同约定代理期内的租赁费应属原告进驻被告场地工作的人员因住宿而产生的费用。被告虽然主张已为原告驻场人员提供了免费住宿，但未提供充足有效的证据对该主张予以证实，本院对该主张不予采信。对上述证据中有关2006年6月1日开具的发票，其反映的06年4-6月的租赁费，与本案并无关联，本院不予采纳，对其余发票依法予以采纳。
康盛公司对第7项证据有异议，鉴于原告未能提供该项证据原件，且未能举证证实康盛公司持有该项证据的原件，本院依法对该项证据及其拟证明的事实不予采纳。康盛公司对第8项证据有异议，鉴于该项证据与本案双方争议没有关联，本院依法不予采纳。康盛公司对第9项证据有异议，鉴于原告未能提供该项证据原件，且未能举证证实该项证据来自于康盛公司，本院依法对该项证据及其拟证明的事实不予采纳。康盛公司对第10项证据部分有异议，仅对与该公司提供的2006年3月底前签订的《认购书》中注明的购房者相同名字的《商品房买卖合同》予以认可，本院依法对该部分证据予以确认。对其余证据，原告未能举证证实其中所注明的商铺系其代理被告销售，本院依法对该部分证据不予采纳。康盛公司对第11项证据在发表质证意见时未予明确否定该项证据的真实性，鉴于原告收取被告支付策划费、销售佣金等费用后出具收结凭条予被告实属正常，在双方均明确确定已付款项金额的情况下，被告作为付款义务方，理应清楚本公司向外支付款项的具体时间及各次付款的具体金额，且也理应将各次付款所产生的凭据做入账处理，其可举证而未举证证实相关的付款事实并说明具体的付款情况，本院依法对原告提供的上述证据应予确认和采纳。
康盛公司对第12项证据有异议，该项证据理应真实，但不足以证实原告在2006年4月1日后仍继续代理被告进行销售、租赁商铺等工作，本院依法不予采纳。
就被告康盛公司提供的证据，原告对第1项证据的真实性没有提出异议，本院依法对该项证据的真实性予以确认。原告对第2项证据除了提出退款异议外，其他无异议，就退款问题主张康盛公司应提交的房产证登记的建筑面积确实比认购书约定的面积减少，同时存在退款凭证证实已因此退款的，其才予以认可，否则不予确认。本院对上述证据除了退款凭证外均予确认，对退款凭证，确实有相应房产证印证商铺的建筑面积比之前所订立的认购书中所约定的减少的部分，本院依法予以采纳，其余的部分依法不予采纳。原告对第3项证据未提出异议，本院依法予以确认。原告对第4项证据的真实性无异议，仅提出了王卫玲挞定后，其原先拟购买相应铺位之后由刘林香购买，该铺位销售的代理佣金仍应计算的异议。本院对该项证据的真实性予以确认，对被告以该证据来主张相应铺位不能计算代理费，本院不予采纳。
经审理查明：2004年10月1日，被告康盛公司作为合同甲方（委托方），与原广东聚贤庄市场策划有限公司（下面简称聚贤庄策划公司）作为合同乙方（代理方），双方签订《“台山市康盛商贸中心”项目独家策划租售代理合约》（以下简称《代理合约》），约定甲方委托乙方为位于台山市侨光大道的台山市康盛商贸中心首期建设项目之独家策划租售代理，代理范围为上述物业所有可出售及出租之商铺部分（约6万平方米），代理期限为由签订上述合约起即时生效，期限为该项目首个公开发售起计十八个月止，期满另行续约。其他在物业租售价格方面，合约约定乙方给予租售客户折扣优惠，必须征得甲方书面认可，且不得利用甲方赋予的优惠权利谋取不当得利；在代理费用方面，约定乙方将对前述项目进行全面的营销策划工作，甲方同意支付前期营销策划费11万元；甲方将根据累计销售额，按比例计提销售佣金给乙方，其中2千万元（含本数）以下按1.0%计算，2千万-4千万（含本数）按1.2%计算，4千万-6千万（含本数）按1.4%计算，6千万以上按1.6%计算，半年内未能完成6千万元则按分月按前述标准分别计算［《代理合约》第5条第（2）款］；前述物业公开销售前属甲方社会关系售出的单位……该物业公开销售后（十月一日后）属甲方社会关系售出的单位，将全部计作乙方的累计销售业绩，并按实际佣金计算标准计提佣金［《代理合约》第5条第（3）款］；乙方如成功为该项目招租（租赁期限不少于一年），与客户签署《租赁合约》并收取租户首期租金后，甲方将支付该出租单位一个月的租金作为佣金；租赁期不足一年的按月份比例计算佣金（如租赁期为六个月，只按出租单位的的半个月的租金计作佣金）甲方以自己的社会关系成功招租，则该出租单位同样计作乙方的业绩及计提佣金［《代理合约》第5条第（4）款］；如遇买家或承租人在签署《认购书》或《租赁合约》后毁约，乙方在与认购者或承租人办理终止认购书或认租手续后，有权向甲方收取该认购或认租单位已付定金百分之三十作为乙方代理费用……［《代理合约》第5条第（5）款］；在甲方职责方面，约定甲方须协助乙方准备资料，推广活动及制订整体销售及租赁策略；乙方成功向客户销售该项目单位，由甲方直接与客户办理签署《商品房买卖合约》及《租赁合约》，并负责向客户收取定金及有关楼款，负责为乙方驻场人员免费提供住宿，负责支付销售部非乙方派驻的销售人员的工资；在乙方职责方面，约定在委托期间，乙方将进驻现场售楼部，全权处理一切查询及销售工作［《代理合约》第8条第（7）款］；乙方应勤勉尽责，按甲、乙双方协议确定的租售计划按期完成（具体的租售计划双方另行制定）；乙方必须完成代理范围的物业所有可出售之商铺（约6万平方米）达95%以上，经甲方同意方可终止代理合约［《代理合约》第8条第（9）款］；乙方负责支付派驻甲方驻场人员工资；在终止合约及违约责任方面，约定合约结束后十天内，乙方须交还有关前述项目之一切资料予甲方；同时甲方亦须一次性支付所有应付费用给乙方。另《代理合约》约定乙方承诺在合作期内于台山城区内不再代理其他商场项目之策划销售及招租业务。
上述合同签订当日，康盛公司商贸中心的商铺即对外公开销售，聚贤庄策划公司即进驻康盛公司的现场售楼部并开始履行合同，进行租售策划和全权处理销售工作。同期，康盛公司出具《康盛商贸中心服装批发城主楼1-3层销售价格、付款方式及优惠政策》（以下简称《优惠政策》）和《康盛商贸中心商铺价格及付款方式说明表》（以下简称《付款方式说明表》）并交予聚贤庄策划公司，以确定聚贤庄策划公司对外代理销售商铺的底价及付款方式，其中确定主楼首层全层每平方米6000元，服装城铺位（区楼）售价每平方米3000元。2004年10月28日，康盛公司的法定代表人黄顺式签发《关于一次性付款超出折扣的奖励方案》（以下简称《奖励方案》）并交予聚贤庄策划公司，确定该公司商贸中心销售优惠政策及付款方式中一次性付款为8折优惠，该公司在对外广告宣传中为8.8折，故在销售过程中符合一次性付款的规定，售价超出8折的差价部分，销售部可提取40%作为奖金进行分配，并确定该奖励方案从2004年10月1日开始执行。聚贤庄策划公司在合同签订后开始履行合同直至合同期满，即2006年3月31日，该日后与康盛公司双方均没有另行签订书面合同进行续约。以上合同履行期间，聚贤庄策划公司通过与购铺客户签订《认购书》的形式代理销售康盛商贸中心大部分的区楼铺位，以订立《主楼认购书》的形式代理销售康盛商贸中心服装批发城主楼（1-3层）的大部分首层商铺；同期，聚贤庄策划公司代理出租商铺185间，其中康盛公司出具《确认书》确认2005年3月30日前代理出租177间，以及该各间商铺的一个月租金合计共97300元，并确认以此作为与聚贤庄策划公司结算2005年3月30日前所租出的商铺的佣金凭据；另外8间商铺于2005年4月至同年6月期间租出，租赁合同约定的承租方分别为肖启锋、陈月霞、梅焕仪、黄惠嫦、李昔祥、岑兆康、邓四德、易伟辉，租期依次为6个月、8个月、6个月、7个月、7个月、8个月、7个月、7个月，每月租金依次为600元、600元、500元、500元、500元、700元、500元、600元。针对聚贤庄策划公司开展的代理租售工作，康盛公司从2004年10月17日开始，直至2006年10月20日止，分多次支付聚贤庄策划公司策划费、销售代理费共1206400元，其中于2004年10月至12月分两次付款共7万元，于2005年1月至12月分9次付款共886919，于2006年1月、2月、3月、4月、5月、6月、8月、10月分10次付款共249481元。最后一笔付款的时间是2006年10月20日。聚贤庄策划公司的代表人康斯海代表该公司收取上述费用。
2008年1月28日，聚贤庄策划公司经广东省工商行政管理局核准变更法人名称为广东聚贤庄酒店用品有限公司，但因业务需要仍保留原有“广东聚贤庄市场策划有限公司”的印章。同年4月29日，广东聚贤庄酒店用品有限公司考虑到原以“广东聚贤庄市场策划有限公司”的名义与康盛公司签订合同并发生业务，为保持延续性，该公司仍以“广东聚贤庄市场策划有限公司”的名义，并以康盛公司为被告向本院提起了本案诉讼，并授权委托广东志信律师事务所林容茂律师、周丽律师为诉讼代理人代理参加诉讼活动，请求本院依法判令被告康盛公司支付尚欠的策划费、出租佣金、销售佣金及房租费（指原告进驻康盛公司售楼部的员工因住宿产生的房租）等共1442320.79元，后增加诉讼请求，要求康盛公司再支付租赁合同解约代理费3000元及从本案起诉日起按照中国人民银行同类一年期贷款基准利率计付逾期付款利息，并变更诉讼标的额为1459479.14元（不包括利息，利息另行计算）。2010年5月25日，广东聚贤庄酒店用品有限公司经广东省工商行政管理局核准变更法人名称为广东仙爱尔环保科技有限公司。针对被告康盛公司庭审中提出“广东聚贤庄市场策划有限公司”作为本案原告依法在诉讼主体上不适格的异议，仙爱尔公司于2012年8月21日向本院提交《变更主体名称申请书》，申请将原告主体的名称由“广东聚贤庄市场策划有限公司”变更为“广东仙爱尔环保科技有限公司”。
庭审中，因双方当事人对涉案销售佣金的计算方法、应计付的金额等争议较大，且代理租售期间因租售工作而产生的《认购书》、《主楼认购书》及其他相应的文书资料等比较多，故双方均同意并由原告申请本院依法委托审计机构进行审计。本院结合双方当事人在审计上提出的意见，围绕双方争议的焦点，根据案件审理的需要，以被告康盛公司提供的《台山市康盛商贸中心二层商铺销售明细表》（共三册）、《台山市康盛商贸中心（主楼）商铺销售收款总表（新面积）》（共两册）、收款收据、银行单据、现金支出证明单、房产证复印件等，以及原告提供的林清兰、伍锦扶、梅喜雪三人的认购书资料、2006年4月至同年6月康盛商贸中心有限公司售房资料、《代理合约》、《优惠政策》、《付款方式说明表》、《奖励方案》等为审计资料，依法委托江门市中坤会计师事务所有限公司进行审计，并定如下审计规则：1、区分2004年11月至2006年3月、2004年11月至2006年6月两个时段，区分统计认购书所列的包括走廊款在内商铺销售款额和不包括走廊款在内的商铺销售款额，按照《代理合约》第五条约定分别计算销售佣金提成；2、区分前述两个时段，按照《优惠政策》（针对主楼）、《付款方式说明表》（针对区楼）所注明的“一次性付款”标准，同时区分以认购书上勾住“一次性付款”视为达到一次性付款标准及以主楼以首期付50%，余款30天内付清、区楼以5日内付清视为达到一次性付款标准该两个标准，分别统计符合该一次性付款标准的商铺的销售总额，按照《奖励方案》标明的方式分别计算差价提成，计算套用公式为“提成金额=［实际收房款总额（不包括走廊款）-双方约定销售单价×80%（即8折）×所售房产的实际面积］×40%”。前述提及的“实际收房款总额”，在无因房产面积减少而退款的情况下，应将认购书上所列示的铺位款认定为实际收房款总额，若存在前述情形则相应减除退房款，剩余款项视为实际售房款总额；前述“双方约定的销售单价”是指《优惠政策》或《付款方式说明表》中所列的“销售价格”或“商铺销售价格”，应区分主楼和区楼分别套用；前述“所售房产的实际面积”，在无因房产面积减少而发生退款的情况下，应将认购书上所列示的房产面积视为该面积，相反，若存在因房产面积减少而退款的，应将房产证记载的面积视为上述面积；此外，涉及判定交付首期款的金额时应将走廊款部分计算进去；3、涉及计算累计商铺销售额的问题，认购书注明的付款额与付款单据不一致的，则以认购书为准，若存在相应的退款凭证的，且退款凭证上注明是因房产面积误差问题而计算退款的，计算累计销售额时应将该退款部分减除；对涉及的《现金支出证明单》中均未注明“因房产面积误差问题退款”，而仅写明“退＊＊商铺款”，应比较认购书上注明的房产面积与房产证上登记的面积是否一致，房产证登记的面积较前者少的，应予认可视为因房产面积误差问题而计算退款；4、关于涉及的如何判断付款进度的问题，具体以实际付款单据为准判断进度，同时结合认购书判定，如依付款单据累计收款数额与认购书不一致的，有没有附相应的退款凭证以说明退款的，在销售总额的计算上应以认购书注明的数额为准，但应排除认购书上和付款凭证上注明的代收款类的计算；5、涉及是否收取走廊款的问题，付款凭证注明包括走廊款并注明具体金额的，应认定收取该款；若付款凭证注明包括走廊款而没有注明具体金额，应以付款凭证证实的总金额减除认购书注明的总金额的剩余部分认定走廊款；付款凭证没有注明走廊款，认购书也没有注明走廊款的，视为不存在走廊款；6、涉及首期款是否应包含定金的问题，对于主楼销售部分，定金应计入最后一期付款中去，首期款确定为购房者支付定金后的第一次付款，对区楼部分，凡是所支付定金超出500元（包含本数）的，首期款确定为在购房者支付的定金金额加上购房者在支付该定金后的第一次付款金额，购房者支付的定金不足500元的，首期款应确定为在购房者支付定金后的第一次付款金额，定金应计入最后一期付款中去；前述两部分涉及的应收款合计均不应包含其他代收款在内，若存在收取走廊款的，均应计算该款在内；7、涉及同一认购方存在多份认购书的，如果收款凭据上注明其付款是具体哪一间商铺的，则按具体的该间商铺来判断首期款及计算提成，如果没有注明具体商铺的，则按整体购房数量来审视；8、前述第2项规则中涉及“一次性付款标准”，统计商铺销售总额时，区分以认购书标注“一次性付款”来确定一次性付款，及以主楼以首期付50%和余款30天内付清，区楼以5日内付清来确定为一次性付款，分别进行统计。
江门市中坤会计师事务所有限公司按照本院的委托，经过初期审计和补充审计，最终出具报告文号为江中坤审字（2013）第B141号《专项审计报告》，结果为：1、以2004年11月至2006年3月包括走廊款在内的商铺销售额合计39758461元按照《代理合约》第五条约定的方法计算销售佣金为441980.26元；以不包括走廊款在内的商铺销售额合计38981021元计算销售佣金为430894.5元；2、以2004年11月至2006年6月包括走廊款在内的商铺销售额合计42339113元按照《代理合约》第五条约定的方法计算销售佣金为477753.42元；以不包括走廊款在内的商铺销售额合计41498265元计算销售佣金为464811.62元；3、以认购书上勾住“一次性付款”视为达到一次性付款标准，计算2004年11月至2006年3月符合“一次性付款”标准的商铺销售额为34869244元，按照《奖励方案》注明的方式计算差价提成合计1767323.20元；按前述标准，计算2004年11月至2006年6月符合“一次性付款”标准的商铺销售额为36553906元，按照《奖励方案》注明的方式计算差价提成合计1941661.60元；4、以主楼以首期付50%和余款30天内付清，区楼以5日内付清，视为达到一次性付款标准，计算2004年11月至2006年3月符合“一次性付款”标准的商铺销售额为28551937元，按照《奖励方案》注明的方式计算差价提成合计1441018元；按前述标准计算2004年11月至2006年6月符合“一次性付款”标准的商铺销售额为28551937元，按照《奖励方案》注明的方式计算差价提成合计1441018元。
另查明，聚贤庄策划公司在进驻康盛公司售楼部进行租售代理工作的代理期期间，进驻人员于2005年2月、3月、8月、9月、10月、11月、12月及2006年1月、2月、3月等月份在台山市台城镇城东经济联合社租房住宿，产生租赁费共4200元。
本院认为：本案是委托代理合同纠纷。关于本案起诉时“广东聚贤庄市场策划有限公司”为原告在诉讼主体上的问题，虽然被告康盛公司提出了异议，但从“广东聚贤庄市场策划有限公司”更名到“广东聚贤庄酒店用品有限公司”，再到现时的“广东仙爱尔环保科技有限公司”，应仅是该公司在法人名称上的变化，更名前后的公司名称对应的法人在主体上实质是同一的，对外享有民事权利和承担义务是一致的，并不因名称的不同而因此认定存在与名称对应的不同的法人主体，公司法人主体也并不因此而消灭。即使提起本案诉讼时，“广东聚贤庄市场策划有限公司”已更名到“广东聚贤庄酒店用品有限公司”，而该公司仍然以“广东聚贤庄市场策划有限公司”的名义起诉，但该起诉应当是当时更名后的广东聚贤庄酒店用品有限公司的真实意思表示，也应当是现时所更名后的广东仙爱尔环保科技有限公司的真实意思表示，故对该公司在庭审中申请变更原告主体名称为广东仙爱尔环保科技有限公司，依法应予准许。该公司作为原告的诉讼主体理应适格。被告康盛公司主张本案存在不法分子伪造主体、伪造公章、伪造法律文书及证据提起诉讼，证据不足，本院依法不予采信。
结合原告的起诉与被告的答辩，本案可归纳如下主要争议焦点：一、本案原告起诉是否已经超过民事诉讼时效期间；二、原告主张的策划费、销售佣金（包括符合一次性付款的商铺销售奖励提成在内）、出租佣金、租赁合约解除代理费、房租费等是否应予支持，前述费用该如何计算；三、原告主张逾期付款利息是否应予支持。
对于第一个主要争议焦点，从本案查明的事实看，虽然从《代理合约》约定可判断该合约约定的代理合同期限至2006年3月31日届满，原、被告双方均没有依约订立书面协议予以续约，原告也无法提供充足有效的证据证实之后仍继续履行代理合同及进行相应的代理租售工作，本院依法确定原告的策划、代理租售康盛商贸中心商铺的工作至前述合同期满日止结束，但双方并没有因此在该合同期届满时全面结算有关的商铺租售代理佣金，被告存在分批支付原告策划费、租售代理佣金等情况，且付款具有长时间的持续性，至本案提起诉讼时，被告最后一期支付原告代理费的时间发生在2006年10月20日，故本案诉讼涉及的民事诉讼时效应从该日起算，至本案起诉时，即2008年4月29日止，仍未超过两年的法定诉讼时效期间，因此，依法应认定原告提起本案诉讼未超过民事诉讼时效。被告康盛公司主张本案已超过诉讼时效，理据不足，本院依法不予采纳。
对于第二个主要争议焦点，对原告主张策划费11万元，《代理合约》中有明确约定，被告对此亦无异议，本院依法应予支持；对于原告主张出租佣金99943元，其中97300元部分有被告出具的《确认书》明确予以确认，故原告就该部分佣金主张的理据充分，本院依法应予支持。被告对该部分佣金提出抗辩的理由不足，本院依法不予采纳；余下2643元，原告能举证证实在前述代理出租的商铺外另行代理出租商铺8间的事实，原告依照各租赁合同所约定的租期、每月租金金额并依照《代理合约》第5条第（4）款约定的计算方法算出前述代理佣金2643元，理由充分，计算准确，本院依法应予支持；对原告主张租赁合约解除代理费3000元，原告并未能举证证实存在租赁合同签订后解除的事实及同时存在被告就各解除的合约收取定金的事实，故该主张理据不足，本院依法不应予支持；对原告主张房租费5460元，其中4200元是原告员工在进驻被告售楼部进行代理租售商铺工作的代理期限内住宿产生，被告未能举证证实已经为原告的以上员工免费提供住宿，故按照《代理合约》中关于“甲方负责为乙方驻场人员免费提供住宿”的约定，被告理应向原告支付该部分房租费，故原告就该部分房租费的主张，本院依法应予采信并支持。对余下1260元房租费，因产生于《代理合约》约定的租售代理期限届满之后，原告未能有效举证证实其与本案涉及租售代理工作相关联，故对该部分费用的主张欠缺理据，依法不应予支持。
对于原告主张销售佣金的计算，因原告未能有效举证证实根据《代理合约》约定确定的代理期限届满日（2006年3月31日）后双方续约并由原告继续进行租售代理工作，故原告提出计算2006年4月至同年6月期间商铺销售所产生的销售佣金的主张，理据缺乏，依法不应予采纳。至于2006年3月31日前商铺销售所产生的佣金依约予以计算，双方均无异议，本院应予确认。对按照《代理合约》第5条约定计算销售提成时据以计算商铺销售总款额是否包括走廊款在内，合同没有明确约定。但鉴于原告代理销售商铺并与客户签订认购书时，一并将商铺所附带的走廊面积、单价及总款额等约定在其中，可见走廊面积的分摊是对应的商铺销售的一部分，也是原告代理工作的一部分，当商铺在原告代理工作的努力下得以成功出售时，走廊款的计算同样使得被告得益。故原告主张计算上述商铺销售总款额时应包含计算走廊款在内，理据充分，依法应予采纳。综上，对本案审计机构审计出的“以2004年11月至2006年3月包括走廊款在内的商铺销售额合计39758461元按照《代理合约》第五条约定的方法计算销售佣金为441980.26元”这一结果，本院依法应予采纳。
对于原告主张被告按照《奖励方案》计算奖励提成的问题，从原告进驻被告售楼部代表被告对外进行全面的营销策划工作、租售代理工作及负责进驻人员的工资待遇，被告制订《优惠政策》、《付款方式说明表》、《奖励方案》交予原告用于开展营销策划及租售代理工作，以及被告支付的策划代理费等共1206400元远远超于正常以《代理合约》第五条约定来计算出的策划费、销售佣金及出租佣金之和等事实判断，即使从文义上看《奖励方案》是向销售部签发，但该文件实际上理应是双方认可的被告交予原告的用于在销售商铺代理工作中计算提成的约定。故本院依法对原告提出的按照《奖励方案》计算奖励提成的主张应予采纳。对于其中涉及的“一次性付款标准”，根据公平原则，结合《优惠政策》、《付款方式说明表》中注明有关一次性付款的标准内容判断，应在审视客户实际付款进度上以主楼首期付50%和余款30天内付清，区楼5日内付清作为达到一次性付款标准较为恰当。至于计算提成涉及的时段，原告主张2006年4月至6月期间的商铺销售也计算提成，理据不足，依法不应予采纳。综上，对本案审计机构审计出的“以主楼以首期付50%和余款30天内付清，区楼以5日内付清，视为达到一次性付款标准，计算2004年11月至2006年3月符合“一次性付款”标准的商铺销售额为28551937元，按照《奖励方案》注明的方式计算差价提成合计1441018元”这一结果，本院依法应予采纳。
综上所述，被告应支付原告的费用包括策划费11万元、商铺出租佣金99943元、房租费4200元、商铺销售代理佣金441980.26元、商铺销售奖励提成1441018元，合计2097141.26元，减除被告已支付的1206400元，被告尚欠未付费用890741.26元。
对于第三个主要争议焦点，《代理合约》约定的代理期限届满后，被告理应结算并全面支付策划费、租售代理费等予原告，从上述认定的事实看，被告并未及时全面履行付款的义务，已属违约，该行为实际亦造成原告应及时收取而未能取得的相关款项在应可得日之后的利息损失，故原告请求从本案提起诉讼之日起按照中国人民银行同类一年期贷款基准利率计付利息，符合法律规定，依法应予支持。
综上，仙爱尔公司起诉请求康盛公司支付尚欠的策划费、租售代理佣金、房租费等1459479.14元及以该费用为本金从本案提起诉讼之日起按照中国人民银行同类一年期贷款基准利率计付利息，其中890741.26元部分事实清楚，理据充分，依法应予支持，该部分费用的利息应从本案提起诉讼之日（2008年4月29日）起按照中国人民银行同类一年期贷款基准利率计付至本判决确定的被告付清前述全部费用之日止为宜；对请求余下的568737.88元部分，理据不足，依法不应予支持。为保护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告台山市康盛商贸中心有限公司应于本判决生效之日起十天内偿付委托代理策划费、租售代理佣金、房租费等890741.26元及其利息（该利息以前述费用为本金从2008年4月29日起按照中国人民银行同类一年期贷款基准利率计付至本判决确定付清款之日止）给原告广东仙爱尔环保科技有限公司。
二、驳回原告广东仙爱尔环保科技有限公司的其他诉讼请求。
如果被告台山市康盛商贸中心有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17935元、文书鉴定费26000元，审计费83000元，合计126935元，由原告广东仙爱尔环保科技有限公司负担50572元，由被告台山市康盛商贸中心有限公司负担76363元（以上费用其中原告广东仙爱尔环保科技有限公司垫付100935元，被告台山市康盛商贸中心有限公司垫付26000元，被告台山市康盛商贸中心有限公司应在支付上述策划费、租售代理费时一并返还50363元给原告广东仙爱尔环保科技有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 刘浩参
审 判 员 刘 伟
助理审判员 陈ＸＸ
二〇一四年三月十日
书 记 员 余艳梨