辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终3233号
上诉人（原审被告）：辽宁明大国际咨询有限公司，住所地沈阳市沈河区文艺路52-2号4楼。
法定代表人：季宏武，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘强，北京盈科（沈阳）律师事务律师。
委托诉讼代理人：殷慧民，男，1952年1月17日出生，汉族，公司经理，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。
法定代表人：孙洪涛，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李军，辽宁龙德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁延军，男，1963年10月19日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
上诉人辽宁明大国际咨询有限公司（以下简称“明大公司”）与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初7789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
明大公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审中，上诉人认为一审法院不应予以支持被上诉人的物业费请求，因为上诉人从未在被上诉人中取得过物业服务，故被上诉人无事实依据让上诉人承担一审认定的判决内容。被上诉人在一审中主张的物业费缴费期间也存在严重错误，应该缴费区间段为2014年9月1日-2016年8月31日两年的物业费，前面现年的物业费已过诉讼时效，上诉人不应缴纳。
绿建物业公司辩称，一、上诉人认为没有享受物业服务无人为其清扫卫生，这与事实不符。被上诉人已经提供物业服务，上诉人以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩拒交物业费是没有任何正当理由的。上诉人称未享受保洁服务，是指被上诉人办公区域内和走廊的保洁。事实上，上诉人的公司在四楼是顶楼，一、二楼是商铺，三楼无人使用，上诉人用铁门将走廊拦截，形成整个四楼为上诉人独家使用的区域。因保洁人员没有钥匙根本进不去的，且无法为其保洁。一审法官在现场勘查时明确提出，若要保洁需给钥匙。但上诉人至今没有给付钥匙，说明上诉人不需要被上诉人为其已封闭公用部分打扫卫生。事实上，是上诉人违反规定实施妨害物业服务与管理的行为。二、关于时效问题。
自上诉人于2012年9月拖欠物业费时起，被上诉人一直再向其追要物业费，因此不存在超过诉讼时效的问题。
绿建物业公司向一审法院起诉请求，判令明大公司支付物业费157,494元及同期债务利息20,000元（自2012年9月1日至2016年7月20日止）。
一审法院认定事实:绿建物业公司于2010年10月15日通过招标形式取得了辽宁中星置业有限责任公司开发建设的位于沈阳市沈河区文艺路54号的沈阳“泊岸华庭”小区住宅及写字间的物业经营权。并于同年11月30日与辽宁中星置业有限责任公司签订《前期物业服务协议》，并约定物业服务费写字间为2.8元/月/平方米。明大公司租用张子见位于“泊岸华庭”小区9号楼的402、403、404、405、406、407、431、432、433共计9个写字间（建筑面积1205.98平方米）用于公司办公，并交纳了第一年的物业费。自2012年9月1日起明大公司便以各种理由拒绝交纳物业费，截止至2016年7月20日止共拖欠上述写字间物业费157,494元，经绿建物业公司多次催要未果，故起诉来院。
一审法院认为，绿建物业公司与辽宁中星置业有限责任公司签订的前期物业服务协议，是双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同对该小区的全体业主及住户均具有法律约束力。绿建物业公司依合同为小区的住户进行了物业服务，已履行了受托的物业管理服务义务，明大公司作为该小区的住户也实际上接受了服务并且已交纳了第一年的物业费。现绿建物业公司要求明大公司在接受了服务后承担支付合同约定给付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护。一审法院认为，绿建物业公司、明大公司作为一种服务与接受服务的关系，双方应相互理解相互支持，如果明大公司长期拖欠物业费，那么物业公司因资金紧张势必影响服务质量，而服务质量下降，又会导致业主拖欠物业费，这样就会造成恶性循环。因此对绿建物业公司要求明大公司给付拖欠的物业费的诉讼请求一审法院予以支持。关于明大公司主张绿建物业公司起诉的部分时间段已超过2年诉讼时效的问题，第一，在庭审前本院为其双方进行调解时，明大公司从未提及诉讼时效问题，只是强调当初楼体建造时没有安装水表是其自己找自来水公司安装的水表，因此当物业公司向其索要物业费时其一直与物业公司交涉欲将安装水表的费用由物业公司承担，用来充抵物业费，但双方一直没有达成协议；另外明大公司强调物业公司对其服务不尽如意，没有为其打扫卫生，所以一直拖欠物业费未交。第二，庭审中绿建物业公司出示了各年度的催费通知单照片复印件，并诉称每年向被告催缴物业费时都将催费通知单交给被告公司前台的接待员于霞，明大公司庭审中亦承认于霞是其公司的前台接待员。综上，一审法院认为，绿建物业公司每年都向明大公司催缴物业费的事实成立，对明大公司关于部分年度超过2年诉讼时效的辩解，一审法院不予采信。关于明大公司提出的绿建物业公司物业服务存在诸多问题，一审法院庭审后经现场勘查，查明明大公司在租用张子见的写字间后擅自进行了改造，将公用走廊安装铁门封闭上锁，将步行楼梯安装铁门封闭上锁，将临近自己办公区域的电梯出口处安装铁门，将本是开放式的写字间变成了自己独立的封闭区域，这样物业公司的保洁人员便无法每日到公用走廊打扫卫生。关于明大公司房间内有个别处棚顶漏水的问题，是因为明大公司擅自对房屋的整体结构进行了改造及楼上邻居亦对房屋进行擅自改造所致，并非物业服务的问题。关于明大公司提出的电梯经常有故障的问题，经现场勘查该写字楼共有三部公用电梯，只是因为明大公司擅自将公用走廊安装铁门封闭，而自己使用离其最近的一部电梯，即便离其最近的电梯偶有故障，如果明大公司不擅自隔断公用走廊还有另外两部电梯可以搭乘，且明大公司办公在四楼，旁边还有步行楼梯，因此对明大公司的该辩解，一审法院不予采信。关于明大公司提出的部分区域公共卫生不干净、管理不到位的问题，一审法院经现场勘查有的问题确实存在，故一审法院酌定物业费按85%收取。关于明大公司主张的利息问题，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十二条规定，判决如下：一、被告辽宁明大国际咨询有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2012年9月至2016年7月的物业费133,869.9元；二、驳回被告辽宁明大国际咨询有限公司的抗辩。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3850元，保全费1320元，由被告辽宁明大国际咨询有限公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，上诉人提供了1.被上诉人未提供物业管理区域的卫生保洁服务的照片。2.被上诉人未提供物业挂尽力区域的清楚积雪、积水服务的照片。3.被上诉人未提供物业管理区域的保安及日常保安巡查服务的照片。4.被上诉人未提供物业管理区域的房屋维修、维护服务的照片。5.被上诉人未提供物业管理区域共用设施维修服务的照片。6.被上诉人未提供物业管理区域的合格的消防设施服务的照片。7.《沈阳市物业管理条例》第28条内容：被上诉人《前期物业服务合同》相关内容。共同证明：物业公司没有给我们进行过物业服务。被上诉人质证称上诉人将楼梯用铁门封闭，使得我方保洁无法进入打扫。上诉人将房屋多处进行改造，将西面的门封死，将安全通道的楼梯用铁门拦截。照片不能证明多年不能打扫，一审法官去现场看的很清楚。是有一层灰，并不是没有打扫。
在本院审理期间，经现场勘查与一审法院现场勘查事实一致。上诉人将临近自己办公区域的电梯出口处安装铁门，并将铁门用锁封闭。另将步行楼梯从三楼通往四楼的部分亦用铁门封闭上锁。通往上诉人办公区域的公用走廊及楼梯均被封闭，外来人员无法进入。
本院认为，被上诉人与辽宁中星置业有限责任公司签订有《前期物业服务协议》，该协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性的规定的，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。上诉人系被上诉人提供物业服务的诉争小区的物业使用权人，被上诉人按合同约定提供了物业服务，有权收取上诉人的物业费。关于上诉人提出物业服务质量存在的问题，被上诉人未给其提供物业服务的上诉主张，因上诉人将公共区域部分封闭，已形成独立的封闭区域，系上诉人原因导致被上诉人无法进入，另被上诉人的物业服务质量存在一定的问题，一审法院酌定予以减免并无不当，本院予以维持。上诉人以此拒交物业费理由不充分，本院不予支持。关于诉讼时效问题，一审期间被上诉人亦提供了其催缴的通知单，上诉人主张被上诉人超过诉讼时效没有事实依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3850，由上诉人辽宁明大国际咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 史舒畅
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。