宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民终2143号上诉人(原审被告)：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区贸易巷166号。法定代表人：代建刚，系公司总经理。委托诉讼代理人：李美丽，北京大成(银川)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧，北京大成（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王顺林，女，1972年11月10日出生，汉族，无业，住宁夏银川市。上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司因与被上诉人王顺林房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院作出的(2018)宁0105民初564号判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：1、依法改判上诉人不支付逾期办证违约金2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条为由，判决上诉人支付被上诉人逾期办理房屋所有权证书违约金38752元，属于适用法律错误，且导致判决错误。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条和《合同法》第117条的规定，上诉人不存在违约行为，应认定为政府行为造成的第三方原因即不可抗力。该涉案小区物业被国资委划入三供一业的范围，无法办理备案手续，该原因是上诉人和被上诉人签订合同时不能预见的，也是上诉人无法克服的,该不可抗力对于上诉人履约已造成实质上的影响和上诉人不能办理房屋产权证书存在因果关系，应认定为《合同法》第117条规定的不可抗力。故不能办理房屋产权证书非上诉人原因，被上诉人无权主张上诉人支付违约金。综上所述原审法院的判决适用法律错误损害了上诉人的合法利益，为了正确使用法律，维护法律的尊严，请求人民法院依法改判。被上诉人王顺林辩称，一审法院事实查明清楚，适用法律准确。一、上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司作为房地产开发企业应当熟知相关的房地产法规及政策，其主张对涉案小区被国资委划入三供一业的范围，无法办理备案手续是不能预见，无法克服的理由不充分，亦与事实不相符合。且根据民法通则第一百五十三条之规定本法所称的”不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：(1)自然灾害、如台风、洪水、冰雹；(2)政府行为，如征收、征用；（3）社会异常事件，如罢工、骚乱。显然，上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司以所谓的”对涉案小区被国资委划入三供一业的范围，无法办理备案手续从而导致不能办理房屋产权证书”也不属于政府行为不可抗力的范畴。上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司也未举证证明造成逾期办证确属由于政策变化而导致不可抗力的原因，双方签订的合同中也并未约定相关政府政策的变动属于免责事由。二、案外人何锐也与本案系同一物业小区业主，案外人何锐也以相同事实、相同理由而起诉了上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司迟延办证一案，经宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院作出(2018)宁0105民初596号民事判决书，该判决也支持了案外人何锐要求宁夏西夏苑房地产开发有限公司办理房屋产权证书和支付违约金的诉请，后虽宁夏西夏苑房地产开发有限公司上诉，但其上诉请求仅仅是要求向何锐少支付违约金3731元，何锐的要求办理房屋产权证书和支付43221元逾期办证违约金宁夏西夏苑房地产开发有限公司是认可服判的，而上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司却在本案中以其所为的政府行为作为其违约的免责事由，有违诚信原则。综上，恳请法院驳回上诉人的上诉请求。一审原告王顺林向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告将位于银川市××区房屋的所有权转移登记至原告名下；2、判令被告支付原告迟延办理房屋所有权证书违约金58315元(该违约金从2014年3月14日计算至2018年1月10日，共计1398天，要求被告承担违约金直至将上述房屋所有权变更登记至原告名下时止)；3、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实：2015年3月25日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于宁夏银川市××区商品房一套，建筑面积为123.78平方米，房屋总价款为417138.6元，付款方式为：一次性付款，买受人应当于2015年3月25日前支付该商品房全部价款。合同第九条商品房交付条件约定为买受人付清全部房款后方可交房。合同第十一条交付时间和手续约定为出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。签订合同时，原告依约将上述全额房屋价款支付给被告，被告已于2013年12月13日将涉案房屋交给原告占有使用。因被告原因，原告至今未能办理涉案房屋所有权证书。一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应全面按照合同约定履行。根据该《银川市商品房买卖合同（预售）》第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记手续，故被告西夏苑房地产公司负有协助原告办理涉案房屋所有权转移登记的义务。否则，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。本案中，因被告西夏苑房地产公司的原因，原告至今未取得所购房屋所有权证书，故被告西夏苑房地产公司应向原告支付逾期办理涉案房屋所有权登记期间的违约金。关于违约金的起算时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十条规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。虽涉案房屋的实际占有时间早于合同签订时间，但涉案的《银川市商品房买卖合同（预售）》生效时间为合同签订时间，违约条款的生效时间亦为合同签订时间，原告主张涉案房屋实际交付后90日作为违约金起算点，应提交证据证实双方在涉案房屋交付时已对违约责任进行了约定，现其未提交有效证据证实其主张，故涉案房屋的交付时间应认定为合同生效时间即2015年3月25日，结合双方买卖合同第二十条约定，原告完成房屋所有权登记的期限届满日期为2015年6月25日，故被告应向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金自2015年6月26日起算，暂计算至2018年1月10日，即38752元（417138.6元×0.0001/天×929天）。综上，对原告要求被告协助其将涉案房屋所有权转移登记至原告名下以及支付原告逾期办理房屋所有权证书的违约金的诉讼请求，法院予以支持。原告要求支付违约金至被告西夏苑房地产公司实际为其办理房屋所有权登记证书之日止的诉讼请求，因本案中无法确定具体办理房屋所有权登记证书的时间，故对该项请求的具体金额无法确定，本案不作处理，自2018年1月10日后的违约金，双方可以另行解决。被告抗辩称逾期办理房屋所有权证书非其原因导致，因其未向法庭提交有效证据予以证明，对其辩解理由，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告王顺林办理位于宁夏银川市××区商品房的房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告王顺林名下；二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王顺林逾期办理房屋所有权证书违约金38752元（计算至2018年1月10日）；三、驳回原告王顺林的其他诉讼请求。当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，减半收取629元（实收629元），由原告王顺林负担256元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担373元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是宁夏西夏苑房地产开发有限公司是否应当承担逾期办理产权证的违约责任。上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司上诉称涉案小区被国资委划入”三供一业”范围，无法办理备案手续。该原因是不能预见和无法克服的，应当认定为政府行为造成的不可抗力，且与上诉人不能为被上诉人办理房屋产权证书存在因果关系，故上诉人不存在违约行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，双方当事人在商品房买卖合同对由于出卖人的原因导致买受人未能在房屋交付之日起90日内取得标的房的所有权证书的违约责任做了明确约定，该约定合法有效。诉讼中，宁夏西夏苑房地产开发有限公司没有提交充分的证据证明标的房所在小区属于国有企业家属区，且被列入”三供一业”范围，或者存在其他不可归责于宁夏西夏苑房地产开发有限公司自身的原因，从而导致其无法协助被上诉人办理房屋所有权证书的事实，应承担举证不能的法律后果，并按照合同约定向被上诉人承担违约责任。宁夏西夏苑房地产开发有限公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1258元，由上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  雍东华审判员  刘泽民审判员  邵 敏二〇一八年八月二十八日书记员  韩 倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。