江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣04民终947号上诉人（原审被告）：樊流生，男，1983年1月8日出生，汉族，江西省九江市修水县人,个体工商户,住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：卢冬英，修水县中心法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：徐艳红，修水县中心法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：九江联盛商业经营管理有限公司修水分公司，住所地:江西省九江市修水县义宁镇新商贸广场东区负一楼，统一社会信用代码证号:913604243146745349。负责人：李清华，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：吕承政，男，1991年12月29日出生，汉族，江西省九江市都昌县人,系九江联盛商业经营管理有限公司修水分公司公司员工,住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：涂洁，系九江联盛商业经营管理有限公司修水分公司员工。上诉人樊流生因与被上诉人九江联盛商业经营管理有限公司修水分公司(以下简称联盛修水分公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院于2017年3月5日作出（2017）赣0424民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人樊流生的上诉请求：1、请求二审法院确认商铺实际使用面积，改判上诉人不给付被上诉人22815.55元；2、一、二审案件受理费,由被上诉人联盛修水分公司负担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订合同后一直遵循诚实信用原则，对被上诉人的租金从没拖欠过，在发现被上诉人隐瞒事实而采取的措施属依法维护上诉人的合法权益，不构成违约；2、在上诉人不交租金、物业费的情况下，被上诉人不是请合法专业的第三方机构测绘，以其自行测绘得出的修水县联盛广场东区二楼82号商铺（以下简称涉案商铺）建筑面积1138.8平方米对抗上诉人的合法权益；上诉人聘请合法的、专业的江西星科测绘有限公司现场测绘得出实际面积614.37平方米，按被上诉人的算法系数1.7906%也只有1100.091平方米，被上诉人计算系数1.7906%误差大，不符合有关规章规定，严重损害上诉人的合法权益；3、原审庭审中，上诉人提交被上诉人书面请示，被上诉人法定代表人严永敏签注“按1138.8平方米面积计算，待合同期满重新计算规划面积”的意见，事实上被上诉人一直故意欺诈上诉人，实际交付上诉人面积1100.091平方米，相差38.709平方米，乘以1.7906%，建筑面积也比收费面积多出69.31平方米；4、按上诉人实际使用面积614.31平方米乘以被上诉人计算系数17.9%得出实际使用建筑面积1100.91平方米计算，被上诉人还多收上诉人的租金5367.36元，物业费831.72元，上诉人按被上诉人的面积系数实际交付上诉人的使用面积，上诉人只应交16616.4元的租金与物业费，事实上引发纠纷是被上诉人不诚实的欺诈行为所致；5、原审法院称涉案商铺产权面积有误，应由有权机关依法定程序予以变更，对上诉人承租被上诉人涉案商铺建筑面积不准许司法鉴定申请，硬生生地让上诉人的权益被被上诉人侵害。综上所述，原审法院曲解事实认定，导致实际交付使用面积的争议纠纷的激化，明显偏袒不诚实守约的被上诉人，对上诉人的侵害行为没有定纷止争。请求二审法院撤销原判，依法重新审理并作出公正判决。被上诉人联盛修水分公司答辩称：本案一审法院以产权证书载明的面积确认有法律约束力；被上诉人一审同意重测，但费用应合理分担；被上诉人对面积组织了面积重测，并与上诉人协商解决，但双方没有达成一致意见。被上诉人不同意上诉人单方测绘的报告，房产证载明面积有确定性和拘束力，上诉人不能证明其有误，就应当以其为准，且上诉人在上诉状中的陈述混淆了公摊系数和公摊率的概念。原告联盛修水分公司起诉请求：1、判决确认原、被告合同关系自2017年9月17日起解除，被告应当自当日将涉案商铺恢复原状并交还原告联盛修水分公司；2、判决被告樊流生向原告联盛修水分公司支付截至合同解除日前欠缴的租金103008.11元、物业管理费17135.02元、水电费45756.3元，合计165899.43元；3、判决被告樊流生按合同约定承担违约金339846.72元（1699233.6元×20%）；4、判决被告樊流生按照合同约定的租金标准向原告联盛修水分公司支付自合同解除日起至实际交还原告联盛修水分公司日止期间的占用费[暂计算至起诉日，金额为7251.02元（1404.51×19.36元／30×8）]；5、本案诉讼费,由被告樊流生负担。一审法院认定事实：2015年8月15日，被告与原告签订《租赁合同》，该合同约定:被告租赁涉案商铺用于中式快餐经营，该合同载明的建筑面积（租赁面积）为1404.51平方米，租赁期限为2015年8月15日至2020年8月14日，第一年月租金为22472.2元，第二年月租金为24719.4元，第三年月租金为27191.3元，第四年月租金为31264.4元，第五年月租金为35955.5元；首期租金在合同签订之日支付，后期租金按季度提前十天交纳，每逾期一日，按欠缴租金金额的千分之四支付滞纳金，逾期超过15日的，原告方有权选择是否单方解除合同，并通知被告方，如原告方选择解除合同，被告除补交应支付的租金和已产生的费用外，同意按合同租金总额的20%向原告方支付违约金；水电费按实际发生为准，由被告自行承担，物业管理费（含水电公摊费、公共照明、电梯等公共用电）每月每平方米3元，共计4213.5元，由被告于每季度的第一天以前向原告交纳该季度的物业管理费，原告有权根据实际所需对物业管理费作相应调整；双方还就转租、租赁保证金、装潢管理、经营管理、违约责任等其他合同事项进行了约定。被告按约定在涉案商铺从事餐饮经营，于2017年登记注册了修水县山里生态餐饮店,并按合同约定的租赁面积向原告交纳租金和物业管理费至2017年5月14日。此后，被告发现实际面积与合同约定不符，聘请江西星科测绘有限公司对涉案商铺面积进行了测绘，该公司测算的套内建筑面积为614.37平方米，与产权证登记的套内建筑面积710.84平方米相差96.47平方米，被告遂提出异议，要求重新核对租赁面积，并开始拒交房租和物业管理费等费用。原告下属的商务部于2017年6月19日向公司提出了书面情况说明，将被告对租赁面积异议及消防通道、配电房等占用租赁面积的情况进行了书面汇报，申请公司按房产局测绘登记的产权面积1293.09平方米并核减通道、配电房占用的154平方米后按1138.8平方米确定租赁面积，并确认截至2017年5月14日多收租金109840.38元。修水县联盛置业投资发展有限公司的法定代表人严永敏在说明上作出同意在合同期内按1138.8平方米计算，待合同期满重新计算规划面积额的批示。2017年9月原告仍按合同约定的1404.51平方米租赁面积向被告催收2017年5月15日至11月14日的租金、物业管理费及违约金等费用，因双方对租赁面积存在争议，被告一直拒绝交纳。期间，原告也曾按1138.8平方米租赁面积计算的租金和物业管理费，向被告发出了缴款通知单，但被告仍拒绝交纳，原告遂向原审法院提起诉讼，提出了前述诉讼请求。诉讼中，被告申请对涉案商铺的实际建筑面积进行司法鉴定。原告承租的涉案商铺登记所有人为案外人修水县联盛置业投资发展有限公司（产权证号：修房权证义字第××号），修水县房产管理局核发的房产证登记的产权面积为1293.09平方米，其中套内建筑面积为710.84平方米，共有分摊面积为582.25平方米，与原、被告合同约定1404.51平方米的租赁面积相差111.42平方米。2014年12月1日，原告与修水县联盛置业投资发展有限公司签订一份《租赁合同》，约定修水县联盛置业投资发展有限公司将修水县城南新广场东区约12568.37平方米（含公摊面积）房产作为商铺出租给原告经营，租赁期限从2015年1月1日至2025年12月31日。被告承租的涉案商铺包含在该合同范围内。根据合同约定的租赁面积及原告核减公用通道及配电房占用面积后确定的1138.8平方米租赁面积计算，原告多收被告租金的建筑面积为265.71平方米，截止到2017年5月14日原告多收被告租金为93104.78元，物业管理费为16739.73元，共计109844.51元。庭审中，原告明确其请求的租金、物业管理费、水电费均计算至2017年9月17日。截止到2017年9月17日，除八月份的水电费被告已缴纳外，被告欠原告水电费34272.3元。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告作为出租方，在与被告签订的租赁合同时，应如实告知涉案商铺的实际产权面积，无论原告基于故意或者过失，导致原、被告合同约定的租赁面积大于房屋的实际产权面积，原告的行为有违诚实信用原则，违反了缔约时应履行如实告知的先合同义务，存在缔约过失。被告在知晓租赁面积不实后，要求与原告核实实际租赁面积，并在双方未达成一致前拒交租金，属依法维护其正当合同权益，其行为不构成违约，原告请求确认双方合同关系自2017年9月17日起解除，并要求被告将租赁场地恢复原状交还原告及要求被告支付违约金、占用费的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。关于修水县联盛广场东区二楼82号铺面租赁面积，该商铺已经房产管理部门依其职权测绘，并颁发了产权证书，属国家行政机关作出的具体行政行为，房产证登记的产权面积具有确定力和拘束力，依法有效。即使产权证登记的产权面积有误，也应由有权机关依法定程序予以变更，修水县联盛广场东区二楼82号铺面建筑面积的测绘非司法鉴定范围，原审法院对被告关于对涉案商铺实际建筑面积进行司法鉴定、测绘的申请不予准许。在房产管理登记部门对涉案商铺的建筑面积作出更正之前，产权证登记的产权面积应作为确定原、被告租赁合同中租赁面积的依据；原告在发现合同约定的租赁面积有误后，按产权证登记的产权面积并核减占用公共通道、配电房的面积，以1138.8平方米计算租赁面积，且已书面通知被告，本案租赁合同的租赁面积可以按照1138.8平方米计算，一审法院予以确定。被告多交付的租金及物业管理费应折抵其后按1138.8平方米计算的租金和物业管理费。结合原告的诉求及合同约定，从2017年5月15日到2017年9月17日，被告应交纳的租金为84380.52元，物业管理费为14007.24元，水电费为34272.3元，共计132660.06元。抵扣被告多交付的租金和物业管理费后，被告还应向原告交纳截止到2017年9月17日的租金、物业管理费及水电费共计22815.55元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条规定，判决：一、被告樊流生应向原告九江联盛商业经营管理有限公司修水分公司支付2017年5月15日至2017年9月17日期间的租金、物业管理费、水电费共计132660.06元，抵扣被告樊流生合同履行期间多支付的租金和物业管理费109844.51元后，尚差22815.55元，限被告樊流生在判决生效后十日内付清；二、驳回原告九江联盛商业经营管理有限公司修水分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19613元，由原告九江联盛商业经营管理有限公司修水分公司负担18740.71元，由被告樊流生负担872.29元。上诉人樊流生在二审审理中，未提供有效证据证明其上诉主张。本院二审查明其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》及国务院《不动产登记暂行条例》的相关规定可知，记载于不动产权属证书的建筑面积，系不动产登记机构依据有房地产测绘资质的测绘单位的测绘数据成果，并结合相关资料予以审核和查验后，认定建筑物建筑规模大小的经济指标和重要参数，经记载于不动产权属证书后合法有效，具有事实确定力和法律拘束力，非经有权机关依法定程序不得任意变更。同时，最高人民法院《关于适用的解释》第一百一十四条：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”根据本案已查明的事实，涉案商铺的不动产权属证书登记的建筑面积为1293.09平方米，即为涉案商铺的计租建筑面积。而本案中，被上诉人仅主张按1138.8平方米的建筑面积计算租金等费用，系当事人对自身民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律规定，应予确认。一审审理中，上诉人以其自行委托的江西星科测绘有限公司对涉案商铺建筑面积的测绘结果与涉案商铺不动产权属证书记载的建筑面积存有差距为由，申请一审法院对涉案商铺建筑面积进行司法鉴定。对此，本院认为，上诉人自行委托的江西星科测绘有限公司对涉案商铺建筑面积的测绘结果不足以推翻涉案商铺不动产权属证书记载的建筑面积，一审法院不准许上诉人关于涉案商铺建筑面积的司法鉴定申请，并以小于涉案商铺的不动产权属证书登记的建筑面积计算涉案商铺的租金等相关费用于法不悖，应予支持。同时，就上诉人应支付的租金等费用，经审查，一审法院根据上诉人应交纳的租金、物业管理费和水电费，在扣除上诉人多支付的租金和物业管理费后，判令上诉人支付差额部分认定正确，处理得当，应予确认。综上，上诉人樊流生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人樊流生负担。本判决为终审判决。审判长  徐新友审判员  尹 强审判员  刘 敏二〇一八年五月二十九日书记员  李 帅