上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1260号
原告上海市虹口区XX花园业主委员会。
负责人陈益荣。
委托代理人许丹丹，上海友义律师事务所律师。
委托代理人马骏，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被告上海虹房（集团）有限公司。
法定代表人徐芬庆。
委托代理人蔡颜文。
委托代理人唐建业。
被告上海华寰物业有限公司。
法定代表人鲁中根。
委托代理人董玉平，上海市瑞和律师事务所律师。
原告上海市虹口区XX花园业主委员会（以下简称XX花园业委会）与被告上海虹房（集团）有限公司（以下简称虹房集团公司）、上海华寰物业有限公司（以下简称华寰物业公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XX花园业委会的负责人陈益荣及其委托代理人许丹丹、马骏，被告虹房集团公司的委托代理人蔡颜文、唐建业，被告华寰物业公司的法定代表人鲁中根及其委托代理人董玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX花园业委会诉称，原告系上海市虹口区东体育会路XXX弄XX花园小区的业主委员会，该小区是九十年代初由上海联诚实业公司（以下简称联诚实业公司）开发建造的，小区内建有物业用房，地址为上海市东体育会路XXX弄XXX号全幢、30号全幢、31号全幢、32号全幢、33号全幢（以下简称系争房屋），先后由上海联诚物业公司（以下简称联诚物业公司）、华寰物业公司对小区进行物业管理。经查得知，系争房屋产权已于1994年办理至联诚物业公司名下，而联诚物业公司已于2002年9月30日注销，该公司的权利义务均由被告华寰物业公司承担，系争房屋由华寰物业公司使用，但实际权利人系被告虹房集团公司。原告认为，系争房屋系小区配套物业用房，业主分摊了建造资金，根据相关规定，系争房屋应属于小区全体业主共有，且应用于小区的物业管理，其权益应由全体业主共享。故要求判令确认系争房屋产权归XX花园小区全体业主共有。
被告虹房集团公司辩称，系争房屋原为联诚物业公司所有，联诚物业公司于1994年即办理了产权证。2000年按照上海市虹口区军队、武警部队和政法机关企业交接工作办公室发布的《上海市虹口区军队、武警部队和政法机关企业交接工作办公室关于由区虹房（集团）接受市监狱局、国家安全局移交企业的通知》，联诚物业公司由虹房集团公司接收。2002年根据虹房集团公司（2002）字第197号文的规定，联诚物业公司与华寰物业公司共同改制，联诚物业公司注销，且根据虹房集团公司（2002）字第9号文的规定，系争房屋未列入改制时的资产评估范围，故系争房屋产权归虹房集团公司所有。系争房屋是联诚物业公司建造的办公用房，不是XX花园小区的物业管理用房，建在小区内是为了方便管理，系争房屋的出资建造者是联诚物业公司，故不同意原告的诉讼请求。
被告华寰物业公司辩称，系争房屋从2002年1月起即划归虹房集团公司所有，华寰物业公司从2002年9月开始接受联诚物业公司的债权债务，华寰物业公司改制时需要安排养老，故虹房集团公司同意华寰物业公司继续使用系争房屋，其中部分房屋是居委会在使用，部分房屋由华寰物业公司对外出租，还有部分房屋是华寰物业公司进驻小区之前就已经出租，但不知是谁出租的，华寰物业公司不应成为被告。XX花园小区建成初期由两家物业公司进行物业管理，一家是联诚物业公司，管理小区60%物业，另一家是海湾物业公司，管理小区40%物业。海湾物业公司管理小区时在2号楼的底楼有一间物业管理用房，2008年海湾物业公司退出小区物业管理时要归还该间物业管理用房给原告，但原告不要房要钱，后海湾物业公司通过华寰物业公司转账给原告8万元。系争房屋是联诚物业公司为方便管理而单独申请建造的，建造费用未分摊给业主。原告主张系争房屋产权归小区全体业主没有事实和法律依据，且已超过诉讼时效，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，XX花园系联诚实业公司开发建造的住宅小区，于80年代后期开始建造，1994年建造完成。该小区最初由联诚物业公司（属联诚实业公司下属企业）和上海国际港务（集团）股份有限公司海湾分公司（以下简称海湾公司）共同进行物业管理。1993年6月16日，联诚实业公司批复联诚物业公司：“鉴于联诚物业公司为使住户近户后的房管工作顺利开展，在边缘地带建造房管配套用房，解决办公、维修工具、材料堆放等困难，其公司同意联诚物业公司在该小区建造房管办公室、仓库、卫生间”。联诚物业公司依据上述批复，于1993年至1994年间建造了系争房屋。1994年3月24日，联诚实业公司批复联诚物业公司，同意房管办公室、仓库、卫生间产权归属联诚物业公司。1994年4月，联诚物业公司申请办理系争房屋的产权登记。根据系争房屋办理产权登记时填写的《上海市单位自管房屋产权登记申请书》的记载，8号全幢房屋用途为卫生，30号全幢、31号全幢、33号全幢房屋用途为仓库，32号房屋用途为办公。1994年4月12日和1994年10月5日，联诚物业公司先后取得了系争五幢房屋的所有权证，房屋产权登记在联诚物业公司名下。1996年，XX花园小区成立业主委员会。2000年1月，联诚物业公司由虹房集团公司接收。2001年4月6日，联诚物业公司、联诚实业公司和虹房集团公司签订《企业移交协议书》，三方确认联诚实业公司原调拨给联诚物业公司的用房200平方米，联诚实业公司不再收回也不再作价向联诚物业公司收取房款。2002年1月，虹房集团公司对下属华寰物业公司和联诚物业公司实行企业转制，即联诚物业公司注销，其债权债务由华寰物业公司接受。在对联诚物业公司的资产进行评估时，华寰物业公司提出系争房屋不参加评估，虹房集团公司批复同意将系争房屋原属联诚物业公司的产权、收益划归虹房集团公司所有，不列入华寰物业公司企业转制的资产评估范围。2002年9月，联诚物业公司注销工商登记，XX花园中由联诚物业公司管理的物业改由华寰物业公司管理。海湾公司管理XX花园小区时，该小区7号楼103室房屋由海湾公司用作物业管理用房。2008年3月，海湾公司退出XX花园小区物业管理，该7号楼103室房屋由产权人上海国际港务（集团）股份有限公司收回。根据原告和海湾公司签订的《XX花园（小区）2号、7号楼物业移交备忘录》的约定，海湾公司一次性支付给业主大会物业移交费8万元。海湾公司退出后，XX花园小区物业全部由华寰物业公司管理。根据系争房屋的房地产登记簿记载，8号全幢房屋类型为工厂，房屋用途为厂房；30号全幢、31号全幢、33号全幢房屋类型为仓库堆栈，房屋用途为仓储；32号全幢房屋类型为办公楼，房屋用途为办公。2010年12月，华寰物业公司退出XX花园小区物业管理，该小区现由亮东物业公司管理。系争房屋中8号、31号、33号全幢房屋现由华寰物业公司对外出租，其中8号房屋内装有电表，30号全幢房屋也对外出租，32号全幢房屋三分之一部分由居委会使用，三分之一部分由华寰物业公司出租给亮东物业公司使用，剩余三分之一部分由华寰物业公司出租给他人使用。2012年4月，原告起诉上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局，要求撤销系争房屋的产权证。后原告撤回起诉。
另查明，系争五幢房屋的面积为独立的测绘面积，未分摊到业主的产证面积里。
上述事实，有原告提供的上海市单位自管房屋产权登记申请书及相关登记资料、联诚物业公司注销登记材料、联诚实业公司的批复、系争房屋房地产登记簿、小区规划总平面图（一期）、现场照片、XX花园（小区）2号、7号楼物业移交备忘录，虹房集团公司提供的《上海市虹口区军队、武警部队和政法机关企业交接工作办公室关于由区虹房（集团）接受市监狱局、国家安全局移交企业的通知》、《关于同意华寰物业公司部分房屋产权处理的批复》、《关于同意注销上海联诚物业公司及更改重组公司新企业名称的批复》，华寰物业公司提供的《关于同意华寰物业公司部分房屋产权处理的批复》、企业移交协议书附物业公司人员名单和养息老人员名单、养息老材料、房屋所有权证、转让协议、《关于同意上海联诚物业公司、上海华寰物业有限公司改制为有限责任公司的批复》、关于鲁中根同志任职的通知及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，1997年7月1日起施行的《上海市居住物业管理条例》规定，住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必须的物业管理服务用房，产权属全体业主共有。2004年11月1日该条例废止，同时取而代之施行的是《上海市住宅物业管理规定》。根据《上海市住宅物业管理规定》的规定，建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理用房，物业管理用房归全体业主所有。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内的物业服务用房属于业主所有。然而，本案系争房屋系建造于1993-1994年间，按照当时的建造规定，并无建设单位必须建造配套物业管理用房且产权归全体业主所有的强制性要求。根据法不溯及既往的原则，现原告对系争房屋相关问题的法律适用主张适用系争房屋建造后开始施行的有关法律规定，并无相应的法律依据。系争房屋系一层独幢房屋，有独立的测绘面积，办理了独立的产权证。原告主张业主分摊了建造资金，但未举证证明，故本院不予采纳。目前系争32号房屋实际由原告和物业管理单位在使用，XX花园小区并不存在无物业管理用房可使用的状况。综上，原告主张系争房屋产权应归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：
一、原告上海市虹口区XX花园业主委员会要求确认上海市东体育会路XXX弄XXX号全幢房屋的产权归XX花园小区全体业主共有的诉讼请求，不予支持；
二、原告上海市虹口区XX花园业主委员会要求确认上海市东体育会路XXX弄XXX号全幢房屋的产权归XX花园小区全体业主共有的诉讼请求，不予支持；
三、原告上海市虹口区XX花园业主委员会要求确认上海市东体育会路XXX弄XXX号全幢房屋的产权归XX花园小区全体业主共有的诉讼请求，不予支持；
四、原告上海市虹口区XX花园业主委员会要求确认上海市东体育会路XXX弄XXX号全幢房屋的产权归XX花园小区全体业主共有的诉讼请求，不予支持；
五、原告上海市虹口区XX花园业主委员会要求确认上海市东体育会路XXX弄XXX号全幢房屋的产权归XX花园小区全体业主共有的诉讼请求，不予支持。
本案受理费15，951元，由原告上海市虹口区XX花园业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 萧宗英
人民陪审员 殷安正
二〇一四年六月二十日
书 记 员 张 浩
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。