广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初9833号
原告何文峰，男，汉族，1978年6月18日出生，住广东省兴宁市，
委托代理人赖道波，广东君华律师事务所律师。
委托代理人吴剑，广东君华律师事务所律师。
被告东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地广东省东莞市黄江镇黄江大道20号楼二楼。
法定代表人张文金，负责人。
委托代理人刘中林，广东同福律师事务所律师。
被告东莞市安业房地产物业管理有限公司，住所地广东省东莞市东城新世界花园商铺A2012号。
法定代表人徐小明。
原告何文峰与被告东莞市黄江镇房地产开发公司（以下简称“黄江房地产公司”）、东莞市安业房地产物业管理有限公司（以下简称“安业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员杨潮源担任审判长，与人民陪审员赵春瑞、利见弟参加的合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告何文峰及其委托代理人吴剑，被告黄江房地产公司的委托代理人刘中林到庭参加了诉讼。被告安业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何文峰诉称：原告何文峰与被告黄江房地产公司、安业公司于2006年5月16日签订《商品房买卖合同》，原告何文峰从被告黄江房地产公司、安业公司处购买位于东莞市黄江镇××江风情商业步行街××号商铺。合同约定：该商铺总价款为126150元；该商铺的交付期限为1048A2006年8月1日前。关于产权登记的约定内容为“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款以每月万分之五的标准向买受人支付逾期办证的违约金，本合同继续履行”。合同签订后，原告何文峰依约向被告黄江房地产公司、安业公司支付了首期购房款56150元，其后原告何文峰又依约向东莞市农村信用合作联社黄江信用社以按揭抵押贷款方式向被告黄江房地产公司、安业公司支付了购房余款70000元。被告黄江房地产公司、安业公司于2006年8月1日向原告何文峰交付了该商铺，后却一直未按合同约定的期限向原告何文峰交付该商铺的购房发票等办理房产证照所需票据材料，导致原告何文峰至今也无法向房管局办理产权证书。原告何文峰等人多次要求被告黄江房地产公司、安业公司解决此事，被告黄江房地产公司、安业公司一直以各种理由推托；原告何文峰等人曾向相关政府部门申诉或信访，此事也未得到有效解决。原告何文峰认为，被告黄江房地产公司、安业公司的行为已构成违约。为维护自身的合法权益，原告何文峰特诉至法院，请求法院判令：一、被告黄江房地产公司、安业公司继续履行合同，协助原告何文峰办理产权证照；二、被告黄江房地产公司、安业公司向原告何文峰支付延期办理不动产证照的违约金（自2006年11月1日起计至产权证照实际办理完成之日止，暂计至2016年7月30日为7317元）；三、由被告黄江房地产公司、安业公司承担本案诉讼费用。
原告何文峰为证明自己的主张，向本院提供了《商品房买卖合同》、收据、公证书、信访回复函件作为证据。
被告黄江房地产公司辩称：被告安业公司挂靠被告黄江房地产公司开发案涉房地产项目，而且原告何文峰在起诉前并未向被告黄江房地产公司提出办理房产证的请求，也没有向被告黄江房地产公司提供办理证件所需的资料，被告黄江房地产公司同意为原告何文峰办理房产证，但是对于违约金的请求，被告黄江房地产公司不予确认。
被告黄江房地产公司没有向本院提供任何证据。
被告安业公司辩称：第一，原告何文峰提交的《商品房买卖合同》中约定被告安业公司是该合同中的“委托代理机构”，并非出卖人，根据合同相对性，被告安业公司没有履行合同的义务。第二，协助买受人办理房屋权属证书是出卖人的义务。被告黄江房地产公司作为案涉房产的出卖人，应当承担逾期办证的责任。第三，被告黄江房地产公司与被告安业公司之间是委托合同关系，被告安业公司作为委托代理机构只是接受被告黄江房地产公司的委托，基于委托人的指示完成工作，即便造成原告何文峰损害，也应当由委托人被告黄江房地产公司承担责任。
被告安业公司没有向本院提供任何证据。
为查明事实，本院依法向东莞市房产管理局调取了商品房屋产权权属证明书以及房产登记信息查询结果各一份。
经审理查明：被告黄江房地产公司系从事房地产开发、销售等业务的集体所有制企业。原告何文峰与被告黄江房地产公司签订了一份编号为GB/T17986.2-2000（0258486）的《商品房买卖合同》。该合同约定：原告何文峰向被告黄江房地产公司购买位于东莞市黄江镇××江风情商业步行街××号的房屋；该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为东莞商房预证字第00020号；该房屋合同约定建筑面积为1048A22.46平方米，其中套内建筑面积14.33平方米；房屋总价款为126150元；首付楼款（含已付定金）56150元由原告何文峰于2006年5月1日前付清，余款70000元由原告何文峰向贷款银行申请按揭贷款支付给被告黄江房地产公司。该合同第八条约定，出卖人应当在2006年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按一下方式处理:买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款以每月万分之五的标准向买受人支付逾期办证的违约金，该合同继续履行。被告安业公司作为被告黄江房地产公司的委托代理人在《商品房买卖合同》上盖章。
在合同履行过程中，原告何文峰已经支付了全部的房价款，被告黄江房地产公司也依照约定的时间在2006年8月1日前交付了房屋给原告何文峰。2009年7月14日，东莞市房屋产权登记部门作出登记字号为第1804号的商品房屋产权权属证明书，确认位于东莞市黄江镇社贝村黄江风情商业步行街1-6幢商铺的产权人为被告黄江房地产公司。2016年，原告何文峰向东莞市黄江镇人民政府信访部门信访，东莞市黄江镇人民政府信访部门回复认为被告安业公司实际投资人徐锐球因经营不善未能协助商铺业主缴交相关税款，是造成至今未能办理产权证的原因。原告何文峰主张被告黄江房地产公司和被告安业公司既是委托代理关系，也是挂靠关系，上述房屋至今未能办理房屋产权登记手续的原因在于被告黄江房地产公司和被告安业公司。被告黄江房地产公司主张被告安业公司挂靠被告黄江房地产公司开发案涉房地产项目，但没有提供相应的证据，另被告黄江房地产公司称原告何文峰没有向其提出过协助办理产权登记的要求。被告安业公司称其是被告黄江房地产公司的委托代理人，没有协助原告何文峰办理产权登记的义务。原告何文峰于2016年8月10日诉至本院，请求判如所请。
以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、公证书、信访回复函件、商品房屋产权权属证明书、房产登记信息查询结果以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。
本院认为：本案的争议焦点为：一、被告黄江房地产公司应否协助原告何文峰办理房屋产权登记手续；二、被告黄江房地产公司应否支付逾期办证违约金；三、被告安业公司在本案中应否承担责任。
关于第一个争议焦点。原告何文峰提供的《商品房买卖合同》系原件，且有双方当事人的签名或者盖章，本院予以采信。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方当事人应当全面履行自己的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办理产权登记的主要义务在于业主一方，开发商对此承担协助义务。本案中，原告何文峰支付了房价款，被告黄江房地产公司也交付了房屋给原告何文峰。根据《城市房地产开发经营管理条例》上述规定以及《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告黄江房地产公司有协助原告何文峰办理案涉房屋产权证书的义务。原告何文峰要求被告黄江房地产公司协助原告何文峰办理案涉房屋的产权证书，合法有理，该诉讼请求本院予以支持。
关于第二个争议焦点。案涉房屋已经依照约定的时间在2006年8月1日前交付了房屋给原告何文峰，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告黄江房地产公司应当在交付使用后九十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因被告黄江房地产公司未能提供证据证明其报产权登记机关备案的具体时间，而案涉房地产项目于2009年7月14日才取得房屋产权权属证明书，故本院认定被告黄江房地产公司于2009年7月14日才完成登记备案义务。故被告黄江房地产公司的上述行为已经构成违约，应当按照合同约定，自2006年11月1日起至2009年7月14日止，按已付房款以每月万分之五的标准向原告何文峰支付逾期办证的违约金。因此，被告黄江房地产公司应向原告何文峰支付违约金2046.78元（126150元×32.45个月×0.0005/月）。原告何文峰关于违约金的诉讼请求，在上述范围内的，合法有理，本院予以支持；超出上述范围的部分，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。原告何文峰和被告黄江房地产公司主张被告安业公司挂靠被告黄江房地产公司开发案涉房地产。根据“谁主张谁举证”的原则，原告何文峰和被告黄江房地产公司主张存在挂靠关系，应当承担相应的举证责任，但原告何文峰和被告黄江房地产公司均没有提供相应的证据证实，原告何文峰和被告黄江房地产公司对此应当承担举证不能的不利法律后果，故本院对该主张不予采信，不确认被告安业公司挂靠被告黄江房地产公司开发案涉房地产项目的事实。从《商品房买卖合同》看，被告安业公司是被告黄江房地产公司的委托代理人，并不是房屋的出卖人，签订《商品房买卖合同》的相应法律后果应当由被告黄江房地产公司对外承担。因此，原告何文峰要求被告安业公司承担民事责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告东莞市黄江镇房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告何文峰办理位于东莞市黄江镇社贝村黄江风情商业步行街第四幢一层1048A号的房屋产权登记手续；
二、被告东莞市黄江镇房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告何文峰支付违约金2046.78元；
三、驳回原告何文峰要求被告东莞市安业房地产物业管理有限公司承担民事责任的诉讼请求；
四、驳回原告何文峰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费50元，由原告何文峰负担36元，由被告东莞市黄江镇房地产开发公司负担14元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨潮源
人民陪审员 赵春瑞
人民陪审员 利见弟
二〇一六年十二月十七日
书 记 员 赵小婷
赵萌
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3.《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:
预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。