北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第15925号
上诉人（原审原告，原审反诉被告）杨堃，女，1981年11月15日出生。
委托代理人聂先亮，北京市开创律师事务所律师。
上诉人（原审被告，原审反诉原告）泰仕登快捷酒店（北京）有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街49号6号楼。
法定代表人王志刚，总经理。
委托代理人王新勇，男，1974年2月5日出生。
委托代理人杨建垒，男，1984年1月15日出生。
上诉人杨堃与上诉人泰仕登快捷酒店（北京）有限公司（以下简称泰仕登酒店）房屋租赁合同纠纷一案，杨堃与泰仕登酒店均不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第6047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2015年3月，杨堃诉至原审法院称：2012年12月18日，杨堃与泰仕登酒店签订《房屋租赁合同》，承租位于北京市通州区新华南路155号如家酒店南侧底商一层局部及二层一半面积，年租金650000元。租赁期限为10年，自2012年12月18日至2022年3月18日。2015年3月16日，泰仕登酒店单方面提出解除与杨堃之间的合同，并断水断电使杨堃无法经营。故诉至法院，要求解除杨堃与泰仕登酒店之间的租赁合同，要求泰仕登酒店赔偿杨堃装修损失610150元及违约金650000元、履约保证金54000元，本案诉讼费由泰仕登酒店负担。
泰仕登酒店在原审法院辩称：同意与杨堃解除租赁合同关系。泰仕登酒店并未对杨堃断水断电，系杨堃单方面提出解除双方之间的租赁合同。故不同意杨堃的其他诉讼请求。
泰仕登酒店在原审法院反诉称：依照双方合同约定，杨堃应于2015年3月18日交纳此后半年的房租325000元，但杨堃超过合同约定的期限而没有交纳，反而提出与泰仕登酒店解除租赁合同，给泰仕登酒店造成损失。反诉要求杨堃给付泰仕登酒店违约金650000元、因违约造成的损失325000元，并承担本案诉讼费。
杨堃在原审法院针对泰仕登酒店的反诉辩称：因泰仕登酒店断水断电导致杨堃无法经营，而杨堃已经于2015年3月17日起诉至法院，不存在违约行为，故不同意泰仕登酒店的反诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年12月18日，杨堃与泰仕登酒店签订《房屋租赁合同》，约定泰仕登酒店将位于北京市通州区新华南路155号如家酒店南侧底商一层局部及二层一半按现状出租给杨堃，面积约620平米，杨堃用于经营；租赁期限为十年，自2012年12月18日起至2022年3月18日至，免租期三个月，房屋租金自2012年3月18日开始交纳，并于每年的3月18日和9月18日为交付房租的期间；年租金650000元，每半年预付；履约保证金54000元，合同到期后返还或折抵最后期间的租金；合同期内如泰仕登酒店单方提前终止合同，需赔偿杨堃装修的所有费用，并按当年租金的100%补偿杨堃，如杨堃提出终止按当年租金的100%补偿泰仕登酒店。
合同签订后，泰仕登酒店将承租房屋交接给杨堃，杨堃对房屋进行了装修并进行经营。杨堃每半年预付房屋租金一次，每月结清水电费一次。2015年3月16日，杨堃与泰仕登酒店结清水电及燃气费用，其上一期所交纳房屋租金时间截止至2015年3月17日。2015年3月17日，杨堃将承租房屋内家具餐厨用具等动产拉走，并在承租房屋大门外上铁锁一把，泰仕登酒店报警。当日，杨堃将泰仕登酒店起诉至法院，要求解除双方租赁协议及其他诉讼请求。庭审过程中，杨堃主张双方合同关系于2015年3月17日解除，泰仕登酒店主张双方合同关系于2015年3月18日解除。
庭审过程中，北京京评价格评估有限公司对杨堃承租房屋室内装修的现价值进行了评估，评估结果为610150元。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的主张，有责任提供证据。杨堃主张泰仕登酒店在与其履行租赁合同过程中，于2015年3月16日对其进行停水停电，导致无法进行经营，因此于3月17日提出解除双方之间的租赁合同，但杨堃所出示证据不足以证明泰仕登酒店在履行合同过程中存在停水停电等违约行为，现泰仕登酒店认可双方合同于2015年3月18日解除，法院不持异议。但对于杨堃要求泰仕登酒店赔偿其装修损失及违约金并退还履约保证金的诉讼请求，因杨堃系主动提出解除双方租赁关系的违约一方，故对其上述诉讼请求，法院不予支持。泰仕登酒店要求杨堃给付违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，但双方约定的违约金数额过高，法院依法予以调整为一个月的租金，因泰仕登酒店已经收取杨堃相当于一个月租金的履约保证金，故将该保证金折抵违约金为宜。泰仕登酒店要求杨堃给付损失费，理由不当，证据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2015年10月判决：一、泰仕登快捷酒店（北京）有限公司与杨堃之间的房屋租赁合同于二零一五年三月十八日解除；二、驳回杨堃的其他诉讼请求；三、驳回泰仕登快捷酒店（北京）有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨堃与泰仕登酒店均不服原审判决，上诉至本院。
杨堃之上诉请求为：1、依法撤销北京市通州区人民法院作出的（2015）通民初字第06047号民事判决书，发回重审或依法改判泰仕登酒店赔偿杨堃的装修损失610150元及违约金650000元，退还履约保证金54000元。2、一、二审诉讼费由泰仕登酒店承担。泰仕登酒店之上诉请求为：1、依法撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第06047号民事判决书第三项判项，改判杨堃支付泰仕登酒店违约金650000元。2、本案一、二审诉讼费均由杨堃负担。
经审理查明：在本院审理过程中，杨堃提供北京市公安局通州分局永顺派出所的报案证明，该证明载明民警出警时间为2015年3月16日晚。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有房屋租赁合同、通话记录、评估报告、评估费发票、房租缴费发票、水电费缴费收据、报案证明、庭审笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，杨堃与泰仕登酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立。双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。杨堃主张泰仕登酒店在2015年3月16日以停水停电的方式终止了双方之间的房屋租赁合同，但其提供的证据并不能证明泰仕登酒店存在停水停电之行为，故本院对其主张无法支持。原审法院依据双方合同约定及庭审情况对杨堃要求泰仕登酒店赔偿其装修损失、违约金并退还履约保证金的诉讼请求不予支持并无不当。泰仕登酒店主张违约金过低，但并未提供有力证据，故本院对其主张不予采纳。杨堃之上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。泰仕登酒店之上诉主张本院亦无法支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费8313元，由杨堃负担（已交纳150元，剩余8163元于本判决生效之日起7日内交纳）。一审反诉案件受理费6775元，由泰仕登快捷酒店（北京）有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费10300元，由杨堃负担5150元（已交纳）；由泰仕登快捷酒店（北京）有限公司负担5150元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年十二月十三日
书 记 员 吴 越