江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第01530号
上诉人（原审原告）林筱琤。
被上诉人（原审被告）无锡东方凯利置业发展有限公司，住所地江苏省无锡市中山路260号。
法定代表人王坚广，该公司总经理。
委托代理人马俊、盛薇，江苏泰伯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大洋百货集团有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区乐业街1号。
法定代表人徐智勇，该公司董事长。
委托代理人陆芳、童国晶，该公司职工。
上诉人林筱琤因与被上诉人无锡东方凯利置业发展有限公司（以下简称凯利公司）、大洋百货集团有限公司（以下简称大洋集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2014）崇民初字第0017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：
凯利公司为销售天安大厦商铺印发东方凯利商铺再次火爆销售答客户问（以下简称答客户问），抬头载明买东方凯利商铺，做大洋百货房东等内容，第六条载明本公司为商场提供必要的经营条件，包括1-5楼14部交叉式排布的OTIS自动扶梯；3部货梯；中央空调系统等内容。2002年12月5日，凯利公司与大洋集团公司签订房屋租赁合同1份，载明凯利公司将天安大厦裙楼地上1－7层出租给大洋集团公司；租期自2003年3月29日起至2013年3月28日止，租期结束后，大洋集团公司撤走在经营期间添加的设备和设施，并按合同附件七所列明细设备和设施，恢复租赁初始原状交还凯利公司（正常自然损耗除外）；该商场于签订合同前已出售部分，凯利公司负责取得所有权人同意与大洋集团公司签订10年期的租赁合同，凯利公司承诺由大洋集团公司按凯利公司与所有权人约定的租金标准直接支付给所有权人的租金，在大洋集团公司支付给凯利公司的年租金中扣除等内容，并在合同的附件五中载明大洋集团公司支付给凯利公司的租金标准从第一年1600万元逐年提升至第九、第十年2400万元等内容。
林筱琤（协议甲方）与无锡大洋百货有限公司（以下简称无锡大洋公司）（协议乙方）、凯利公司（协议丙方）签订同意函，载明：甲方或丙方统称为出租方；出租方同意将涉诉商铺出租给乙方使用，乙方统一承租该铺位并依约定向出租方支付租金；乙方应向甲方缴付的租赁金加超销售收入分红提成的方式支付，由乙方向甲方支付2011年9月1日至2012年4月30日租金7709.33元、2012年5月1日至2013年4月30日的租金11564元，甲方在乙方年销售收入达到4.27亿元后享有浮动租赁金；依本合同约定的租赁金标准由乙方直接支付给甲方，乙方支付给甲方的租赁金须在乙方原与丙方约定支付给丙方的租赁金总额中扣除，在乙方每季度结算并支付的前提下，如不足抵扣，由丙方负责支付给甲方；丙方为甲方就该商铺出租予乙方事宜的受托方，甲方与乙方就本合同有关事宜，全权委托丙方与乙方协商。同意函同时约定了出租方的义务及违约责任。2008年4月，凯利公司、大洋集团公司与无锡大洋公司签订三方协议，约定无锡大洋公司继承上述房屋租赁合同全部权利义务。
2013年4月19日，凯利公司与无锡大洋公司签订租赁合同终止备忘录，约定：租期延长至2013年4月30日，清场期限10天，无锡大洋公司于2013年5月10日下午6点前清场完毕后交付凯利公司，清场期限内不再承担租金等任何费用。同年4月25日，凯利公司向无锡大洋公司发函（附1至6楼卖场平面图）确认：同意无锡大洋公司将1至6楼卖场区域在租赁合同终止后不拆除并以现状交付；凯利公司自行与该区域专柜协商合作，若专柜提出拆除撤场，其亦同意专柜自行拆除。同年5月9日，凯利公司与无锡大洋公司签订大洋百货无锡店场地交付确认表，确认无锡大洋公司承租的天安大厦1－7层房屋及设备交付完毕。诉讼中，无锡大洋公司于2014年3月25日注销，大洋集团公司系其唯一股东，明确无锡大洋公司注销后的权利义务由其继受。
2013年12月23日，林筱琤诉至法院称：凯利公司曾在答客户问第六条载明本公司为商场提供必要的经营条件，包括1-5楼14部交叉式排布的OTIS自动扶梯；3部货梯；中央空调系统等内容。2002年12月5日，凯利公司与大洋集团公司签订房屋租赁合同1份，载明凯利公司将天安大厦裙楼之地下1层至地上7层出租给大洋集团公司等内容，并在合同的附件五中载明大洋集团公司支付给凯利公司的租金标准从第一年1600万元逐年提升至第九、第十年2400万元等内容。其作为无锡市中山路260-5039号商铺（以下简称涉诉商铺）所有权人，与无锡大洋公司、凯利公司签订同意函（代房屋租赁合同）（以下简称同意函），约定由无锡大洋公司承租涉诉商铺，由凯利公司向其支付2011年9月1日至2012年4月30日租金7709.33元、2012年5月1日至2013年4月30日的租金11564元。因大洋集团公司、凯利公司未根据同意函在租期届满后向其返还涉诉商铺，导致其无法对外出租，系违约，故参照天安大厦后约150米处地下商场一楼A区88号商铺租金，应按年租金64783.39元的标准共同向其支付房屋占有使用费。涉案商铺经租赁后，大洋集团公司、凯利公司仍应按答客户问第六条载明标准向其返还房屋，因现状与答客户问第六条情况不符，故要求：1、大洋集团公司、凯利公司将中山路260号5039号店铺恢复原状后返还给其（即拆除中山路260一楼违章装潢、在中山路260-4158商铺的四角打下钢钉、具备答客户问中第六条载明的基本设施）；2、大洋集团公司、凯利公司向其支付房屋占有使用费（自2013年5月1日起至大洋百货集团、凯利公司返还商铺之日起按照64783.39元／年计算）；3、本案诉讼费由大洋百货集团、凯利公司共同承担。
凯利公司原审辩称：根据同意函，大洋集团公司为承租人，其没有还铺义务。其将涉诉商铺在内的天安大厦封锁系履行天安商厦裙楼业主代表会议中确定的接管义务，无需向林筱琤支付房屋占有使用费。
大洋集团公司原审辩称：涉诉商铺系虚拟产权式商铺，由凯利公司统一经营管理并出租，其与凯利公司签订房屋租赁合同，并从凯利公司处接收涉诉商铺所在的天安大厦裙楼1－7层。根据该房屋租赁合同，其有权在租期届满后向凯利公司返还承租的房屋。其与林筱琤、凯利公司签订的同意函系对上述房屋租赁合同的补充，完备了商铺所有权人的授权，同时载明林筱琤与凯利公司均为涉诉商铺的出租方。租期届满后，其已按约将涉诉商铺返还凯利公司，并与凯利公司签订场地交付确认表，涉诉商铺已由凯利公司实际控制管理。其已经按同意函载明的标准向林筱琤支付租金，其与凯利公司在房屋租赁合同附件五中载明的租金标准与林筱琤无关。综上，请求驳回林筱琤的诉讼请求。
以上事实，有答客户问、商铺转让合同、合同补充协议、房屋租赁合同、同意函（代房屋租赁合同）、三方协议、租赁合同终止备忘录、大洋百货无锡店场地交付确认表、会议纪要以及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
根据同意函，林筱琤明确就同意函有关事宜全权委托凯利公司与无锡大洋公司协商，在协商内容不明确的情况下，应理解为概括委托凯利公司与无锡大洋公司协商同意函的有关一切事宜，包括涉诉商铺的返还事宜。因为涉诉商铺系天安大厦的一部分，无锡大洋公司向凯利公司整体承租该大厦1－7层商铺，无锡大洋公司以向凯利公司整体返还1-7层商铺的方式返还涉诉商铺符合同意函约定，合法有效。林筱琤主张大洋集团公司、凯利公司未归还商铺系违约，并要求大洋集团公司及凯利公司返还商铺，支付房屋占有使用费的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。答客户问系凯利公司为销售天安大厦商铺而印制，对大洋集团公司没有法律约束力，故林筱琤要求大洋集团公司按照答客户问第六条载明标准恢复原状，不予支持。综上，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，该院判决如下：驳回林筱琤的诉讼请求。诉讼费1050元由林筱琤负担。
林筱琤不服向本院提起上诉称：同意函并未约定租赁期满后其委托凯利公司代收涉案商铺，但一审法院却片面认为全权委托包含出租、收租及还铺一切事务，混淆了“协商”与“代做决定”的概念。即使大洋集团公司已将涉案商铺归还到凯利公司名下，但凯利公司始终未提供证据证明已将涉案商铺归还给其，故其就遭受的损失要求赔偿合理合法。请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉主张。一、二审诉讼费用由凯利公司与大洋集团公司承担。
被上诉人凯利公司辩称：同意函约定大洋集团公司是承租人，其是林筱琤的受托人，租赁合同到期后其没有返还义务。其没有违约不需要支付林筱琤的租金损失。答客户问是房屋买卖的附件，房屋在经过租赁后的返还不应该按照答客户问的标准进行恢复原状。请求二审法院维持原判。
被上诉人大洋集团公司辩称：2002年12月5日，凯利公司作为出租方，无锡大洋公司作为承租方共同签订房屋租赁合同，合同约定无锡大洋公司向凯利公司承租天安大厦1-7层商业用房，无锡大洋公司接受天安大厦时候是整体商场格局，无法独立使用，答客户问不是无锡大洋公司出具的，与无锡大洋公司无关。无锡大洋公司承租天安大厦后，凯利公司以分割销售的方式把天安大厦分割出售给了近500户小业主，林筱琤在购买商铺时候，已经书面确认了涉诉商铺由无锡大洋公司承租的事实，并且同意无锡大洋公司使用涉诉商铺至租赁期限届满。林筱琤、无锡大洋公司、凯利公司三方签订的同意函，约定林筱琤或者凯利公司统称为出租方，并且林筱琤授权凯利公司就涉诉商铺出租全权与无锡大洋公司协商。在天安大厦1-7层的租赁法律关系中，房屋租赁合同是基础，同意函是补充，同意函的签署进一步完善了商铺所有权人的授权，从而确保房屋租赁合同的完整性和合法性。在租赁期间无锡大洋公司已经全面履行了房屋租赁合同和同意函的内容，租赁期届满后无锡大洋公司向凯利公司返还天安大厦1-7层，既符合房屋租赁合同的约定也符合同意函约定。无锡大洋公司返还天安大厦后，天安大厦就不再无锡大洋公司的控制管理之内，天安大厦后续的经营管理均与无锡大洋公司无关，无锡大洋公司不存在任何侵权行为和违约行为，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审争议焦点是：林筱琤要求返还商铺、支付房屋占有使用费的主张应否支持？
本院认为：
涉诉商铺系产权式商铺，虽然权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限，由凯利公司统一经营管理并出租。大洋集团公司与凯利公司签订《房屋租赁合同》，从凯利公司处接收了涉诉商铺所在的天安大厦裙楼1－7层，开办无锡大洋公司。根据林筱琤与无锡大洋公司、凯利公司签订的《同意函》，林筱琤明确就涉诉商铺出租有关事宜全权委托凯利公司与无锡大洋公司协商，在协商内容不明确的情况下，应理解为概括委托凯利公司与无锡大洋公司协商《同意函》的有关一切事宜，包括涉诉商铺的返还事宜。因为涉诉商铺系天安大厦的一部分，无锡大洋公司向凯利公司整体承租该大厦1－7层商铺租期届满后，向凯利公司整体返还商铺符合《房屋租赁合同》与《同意函》约定，应为合法有效。
由于凯利公司接手后，涉案商铺与其他业主的商铺至今未能整体出租，而产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，单个业主不宜独立使用。如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整个区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。本案中，林筱琤所有的商铺即属于此种情形，其虽享有商铺的物权，但不宜由其单独使用。如林筱琤确需使用其商铺，也应当与其他业主进行协商，在确定各项费用的负担，且不损害其他业主利益的前提下进行合理使用。在涉案商铺未能整体出租、业主也没有形成自主经营的合理使用方案的情况下，林筱琤不能单独要求返还商铺。故本院对林筱琤要求大洋集团公司、凯利公司返还商铺，赔偿商铺租金损失的上诉请求不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人林筱琤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 刘翼洲
二〇一五年九月十六日
书 记 员 汪丽敏