黄石市下陆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂下陆民初字第00364号
原告江晓华。
被告饶丰收。
被告湖北日盛房地产开发有限责任公司。
法定代表人饶丰收，系该公司执行董事。
被告黄石市农副产品批发交易有限公司。
法定代表人饶丰收，系该公司执行董事。
被告黄石华文房地产开发有限公司。
法定代表人魏立民，系该公司执行董事。
第三人那伟。
原告江晓华诉被告饶丰收、湖北日盛房地产开发有限责任公司（以下简称日盛公司）、黄石市农副产品批发交易有限公司（以下简称农产品公司）、黄石华文房地产开发有限公司（以下简称华文公司）、第三人那伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，�法组成由代理审判员朱浩波担任审判长、人民陪审员方三安、周绍明参加的合议庭，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告江晓华、被告饶丰收、被告日盛公司、农产品公司的法定代表人饶丰收、被告华文公司的法定代表人李卫东（2016年1月28日该公司法定代表人变更为魏立民）、第三人那伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江晓华诉称，2007年8月11日，被告饶丰收与被告华文公司签订台商会馆33户购房协议。2012年5月2日，原告与被告饶丰收签订住宅买卖协议，原告购买上述33户中的一户X栋X号房屋，该房屋建筑面积147.49平方米，购房款412972元。购房协议签订后，原告根据被告饶丰收的要求将全部购房款通过银行转帐至被告农产品公司，同日，由被告日盛公司向原告出具了收到购房款的收据，并将房屋移交给了原告，收取了原告水电开户费100元。2012年12月11日，被告饶丰收将原告的购房手续交给华文公司，华文公司向原告收取了2280元天然气初装费。因上述房产项目欠缴土地出让金500万元、超规划多建1个单元、违规预售等行为遭举报后，黄石市房管局于2007年10月12日登报公告注销了该项目《商品房预售许可证》，2009年2月19日，黄石市房管局报省住建厅核准华文公司限期12个月停业整改，后华文公司被吊销《房地产开发企业资质证书》，故原告没有找华文公司签订正式购房合同，开正式不动产发票。2012年11月19日，被告饶丰收一房两卖，又将上述房屋出售给第三人那伟，收取了第三人那伟购房款442470元，并撬锁进入该房屋，将其装修成四小户非法出租谋利。在那伟装修期间，原告多次报警，但第三人那伟仍然进行装修并出租。2013年5月28日，原告被迫与被告饶丰收签订的《解除房屋买卖协议书》，根据该协议最后�条“当乙方付清欠款后，甲方应将两套购房合同、发票、钥匙移交乙方，两套房屋买卖协议解除”的规定，该协议未实际履行，该房屋仍属原告所有。且签订协议时被告饶丰收书面承诺“不得再卖C栋201号房屋”，隐瞒一房两卖的事实，原告已为四承租户交水电费近千元。故起诉至法院，请求依法判令：1、确认X栋X号房屋产权归原告所有，被告饶丰收、日盛公司、农产品公司、华文公司共同负责为原告办理该房屋确权登记办证手续；2、第三人那伟腾退房屋，恢复原样，禁止该房屋转卖、转租，包括进一步备案、办理产权等确权或变更行为；3、如不能判令原告得到房屋，则请求根据原告与被告饶丰收于2013年5月28日签订的《解除房屋买卖协议书》约定条款，判令被告饶丰收、日盛公司、农产品公司、华文公司支付原告1162045元（购房款本息含涨价因素）、天然气初装费2280元、水电开户费100元，并据实支付水电费；4、由被告承担本案全部诉讼费、执行费、律师费等费用。
原告江晓华为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、饶丰收与华文公司的购房合同。拟证明两被告之间的购房合同真实有效。
证据二、原告与饶丰收签订的房屋买卖协议及发票、进账单。拟证明原告合法购买X栋X号房的事实。
证据三、第三人那伟与饶丰收签订的购房合同、饶丰收出具的收据。拟证明第三人那伟购房比原告晚。
证据四、原配钥匙以及交房钥匙、水电、天然气开户费发票。拟证明房屋是先移交给了原告。
证据五、原告原装房门钥匙图片实物、邻居原装门钥匙图片和钥匙实物、证人证言。拟证明原告的钥匙是原配钥匙，被告撬锁换了钥匙。
证据六、华文公司预售许可�被注销以及开发资质注销文件。拟证明第三人那伟买房时，华文公司预售许可证及资质已被注销，那伟与华文公司之间房屋买卖行为不合法。
证据七、原告与饶丰收签署的解除合同协议。拟证明该协议没有生效，涉案房屋归原告所有。
被告饶丰收、日盛公司、农产品公司辩称，江晓华在知道台商会馆项目后找饶丰收买房子，双方签订买卖协议后，江晓华是否去华文公司办手续饶丰收不知道，但江晓华是知道买了房子后要去华文公司办手续。江晓华口头委托饶丰收卖房子不是一时说的气话，是其真实意思表示。江晓华委托饶丰收卖房子后，饶丰收就将该房屋卖给了那伟。原告起诉农产品公司没有任何依据，属于诬告。饶丰收跟原告签订解除房屋买卖协议后，没有退钱给原告是事实。
被告饶丰收、日盛公司、农产品公司为支持其抗辩理�，向本院提交了如下证据：
证据一、（2008）黄民初字第13号民事调解书。拟证明被告华文公司根据法院调解书已将33套房屋移交给了被告饶丰收。
被告华文公司辩称，2012年江晓华找华文公司的陈卫东问有没有房子卖，陈卫东告诉江晓华说饶丰收那里有房子卖。他说他要买，当时陈卫东很吃惊，因为江晓华是房产局开发办的主管，他很清楚这个房子没办法办手续，但是他说他要买。江晓华购房合同是与饶丰收签的，与华文公司无关，华文公司只是代收了天然气的钱。
被告华文公司在法定期限内，未向本院提交任何证据材料。
第三人那伟辩称，1、答辩人那伟已于2012年11月19日购买X栋X室，与被告饶丰收签订房屋买卖合同，交付房款并取得收据，答辩人签了合同，给完钱，装修快差不多完工时，江晓华说房子是他的。然后答辩人与原告一起找饶丰收协调。江晓华不让答辩人继续装修。现答辩人已装修完工并入住近三年，该项目因政策原因所有住户均未办理过户手续，X栋X室已实际交付答辩人使用，答辩人取得该房屋所有权。请求法院确认涉案房屋归答辩人所有。2、原告2013年5月28日与被告饶丰收签订《解除房屋买卖协议书》，X栋X室与原告的合同关系已解除，该房产权不归原告所有。
第三人那伟为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、那伟与饶丰收签署的债权转让协议、发票。拟证明饶丰收已将房子转给那伟。
证据二、民事调解书。拟证明那伟与饶丰收的债权转让是以房屋移交方式实现的。
庭后，被告饶丰收向本院提交了被告农产品公司股东变更登记资料。
经庭审质证，被告饶丰收、日盛公司、农产品公司对原告江晓华提交的证据一有异议，认为8月份饶丰收把钱借给被告华文公司时，被告华文公司有预售许可证，预售许可证是10月12日登报公告注销的；对证据二中房屋买卖协议无异议，但对进账单、收据有异议，认为原告付款时。农产品公司的法人代表不是饶丰收也不是饶丰收的哥哥，原告汇款时间是2012年5月2日，农产品公司变更是2013年，被告饶丰收、日盛公司、农产品公司没有收到原告付的购房款钱；对证据七有异议，认为该协议是当事人真实的意思表示，江晓华口头说房子可以卖，当时先卖的1楼的房子，这个协议是有效的，不存在欺骗，没人胁迫他，是江晓华自己打好了协议来找饶丰收签订的。对第三人那伟提交的证据一、证据二无异议。
被告华文公司对原告提交的证据一有异议，认为该合同是借款抵押合同，不是卖房子，卖的话不合法，预售证是江晓华亲自收去的�对进账单不清楚；对证据二的住宅车库协议书有异议，认为该协议书不合法；对证据三饶丰收与那伟签订的购房合同无异议；对证据四中天然气开户费的收据真实性无异议；对证据六有异议，认为2007年7月初黄石市房管局就已经下达了关于台商会馆项目不允许对外销售房屋的通知，该通知是江晓华本人送给华文公司的，预售证被黄石市房管局收回。2009年黄石市纪委专门对华文公司下达了通知，明确上述房子不能对外销售。对第三人那伟提交的证据一、证据二无异议。
第三人那伟对原告提交的证据一、证据二的真实性无异议，对其合法性有异议，认为房屋是华文公司抵押给饶丰收的，饶丰收不能成为商品房买卖主体，以商品房的形式卖房。对证据三无异议，该协议相当于饶丰收将其债权转让给了第三人。对证据七的证明目的有异议，认为解除合同的协议是江晓华在第三人已经入住之后才签署的，是江晓华真实的意思表示，只是前面是口头委托饶丰收卖房，这个是书面的。对其他证据不发表质证意见。
原告江晓华对被告饶丰收、日盛公司、农产品公司提交的证据一无异议。对第三人那伟提交的证据均有异议，认为证据一证明那伟买房时间比江晓华晚半年，第三人那伟的购房行为是非法的；证据二与本案无关。
对于原、被告无异议的证据，本院依法予以采信。
对于原、被告有异议的证据，本院认为，原告向农产品公司转帐支付购房款时，被告饶丰12收虽然不是该公司的法定代表人，但其却是日盛公司的法定代表人，如果没有得到被告饶丰收的许可，日盛公司不可能向原告开出发票；如果没有被告饶丰收的明确要求，原告也不可能向农产品公司付款；如果被告饶丰收没有收到原告支付的购�款，在被告饶丰收与原告签订解除合同协议时不可能同意退款，故本院对被告饶丰收关于没有收到原告购房款的质证意见不予采信。原告提交钥匙及证人证言，虽不能证明被告换锁的事实，但原告提交的水电、天然气开户费发票等证据，证明被告确实向原告移交了房屋。故本院对原告关于被告先向其移交房屋的证明目的予以采信。综上，本院认为，原告江晓华提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、被告饶丰收、日盛公司、农产品公司提交的证据一、第三人那伟提交的证据一、证据二，均与本案事实相关联，其证据的形式和来源符合法律规定，证据内容真实，本院依法予以采信。对被告饶丰收庭后提交的证据，本院认为，被告饶丰收无正当理由，逾期提交证据不符合法律规定，但其提交的证据与原告提交的证据相吻合，故本院对农产品公司工商登记事项发生变更的事实予以采信。
经审理查明，2011年6月13日，被告饶丰收（出卖人）与原告江晓华（买受人）签订《“台商会馆”住宅车库买卖协议书》，原告购买被告饶丰收位于黄石市经济开发区杭州东路以北的“X栋X号房屋，该房屋建筑面积147.49平方米，单价2800元／平方米，购房款总额412972元。付款方式为，买受人必须于2012年5月2日前付清，逾期未付视为自动放弃。定金条款约定：1、在本认购书有效期内，未经买受人同意，出卖人擅自撤销双方所签订的认购书或将买受人认购的商品房转售他人，出卖人双倍返还定金。买受人未能在约定的时间内支付购房款的，买受人所交定金不予退还，所认购商品房出卖人不予保留，本认购书自动失效；2、双方签订《黄石市商品房预售合同》的时间由出卖人另行通知买受人，买受人携带相关文件到出卖�指定地点签署《黄石市商品房预售合同》，逾期未能签约的视为放弃认购，本认购书自动失效，买受人认购的商品房出卖人将不予保留，买受人所交定金不予退还；3、买受人按期前往签订《黄石市商品房预售合同》，若因买受人原因导致未能签订的，视为买受人违约，所付定金不予退还；双方如期签订《黄石市商品房预售合同》后，定金抵房款。上述协议签订后，原告于2012年5月2日，原告通过被告农产品公司帐户向被告饶丰收支付了购房款412972元。同日，被告日盛公司向原告出具“收到江晓华人民币412972元（收款方式：转帐）”的收据一张。2012年5月2日，被告日盛公司向江晓华收取了水电开户费200元，其中100元是原告所购房屋的水电开户费，并出具收据一张。2012年12月11日，被告华文公司向原告收取了X栋X号天然气初装费2280元，并出具收据一张，收据上注明该费用为代收代交初装费。2013年5月28日，江晓华（甲方）与被告饶丰收（乙方）签订《解除房屋买卖协议书》，约定：1、甲方同意退回购买XX栋XX号和X栋X号房屋两套，放弃房屋购买权，接受乙方原房款及月息3分补偿，并按季度结算计算复利，直至还款日止；2、乙方同意今年6月31日前付清甲方购房款本息及天然气4760元。如逾期不能付清，乙方同意原定“按季度结息计算复利”改为“按月结息计算复利”，并承诺延期两个月即8月31日前必须结清欠款，否则，甲方诉诸法律；乙方未付清欠款之前，不得擅自再卖XX栋XX号，否则由乙方承担一切法律责任。当乙方付清欠款后，甲方应将两套购房合同、发票及钥匙移交乙方，两套房屋买卖协议解除。《解除房屋买卖协议书》签订后，被告饶丰收未履行该协议约定事项。
另查明，2012年11月19日，被告饶丰收作为出卖人与第三人那伟签订《台商会馆住宅买卖协议书》，第三人那伟购买了位于黄石市经济开发区杭州东路以北的X栋X号房屋，即原告江晓华主张的房屋。房屋单价为3000元／平方米，总房价款为442470元。约定的付款方式为：1、买受人在签订认购书的同时向出卖人缴纳购房定金人民币叁拾万元作为首期房款（含定金）；2、出卖人有义务协助买受人办理房屋产权证。办理《黄石市商品房预售合同》后30日内，买受人支付房价余款142470元。定金条款约定的内容与原告签订的《台商会馆住宅买卖协议书》约定的内容一致。同日，第三人那伟通过银行转帐向被告饶丰收支付了购房款30万元，被告日盛公司向第三人那伟出具“收到那伟人民币30万元（收款方式：转帐）”的收据一张。2013年1月份第三人那伟开始装修上述房屋，在装修过程中，原告江晓华多次阻挠，向第三人那伟主张该房屋属原告所有，双方发生冲突，并报警处理。同年，第三人那伟完成对该房屋的装修，并入住该房屋，但未办理产权登记手续。目前该房屋的水电户名仍然是江晓华，并由江晓华支付该房屋的水电费。
又查明，2006年4月14日，被告华文公司获得中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书，有效期限至2008年6月30日。2007年6月19日，被告华文公司开发建设的台商会馆项目取得《商品房预售许可证》。2007年8月11日，被告华文公司作为出卖人、被告饶丰收作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告饶丰收购买被告华文公司开发的台商会馆住宅楼项目住宅房屋33户，总价款为12280000元，在上述合同履行过程中，被告饶丰收以被告华文公司违约为由，向黄石市中级人民法院提起诉讼，经该院主持调解，双方达成协议，双方继续履行《商品房买卖合同》，总价款为12280000元，被告华文公司已向被告饶丰收交付含C栋×单元××室、D栋×单元××室在内房屋，被告饶丰收已支付购房款11271300元。被告华文公司应于2008年11月20日前向被告饶丰收交付合同约定的还未交付的房屋，被告饶丰收应于上述房屋交付之日支付下差房款1008700元。自双方签订调解协议之日三个月内，被告华文公司必须按《商品房买卖合同》第十一条、第十二条及被告饶丰收的要求办理商品房产权登记手续。该协议已于2008年11月7日生效。应当事人请求，2008年11月10日，黄石市中级人民法院印发（2008）黄民初字第13号民事调解书。2007年10月12日，因申报材料不实、违规预售，该项目的《商品房预售许可证》被行政主管部门公告注销。2014年9月2日，被告华文公司法定代表人变更为李卫东，2016年1月28日该公司法定代表人变更为魏立民。2013年1月10日，被告农产品公司办理变更登记，被告饶丰收拥有该公司80%的股份，2015年1月15日，被告农产品公司法定代表人变更为被告饶丰收。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本院对本案焦点评判如下：
一、被告主体是否适格？原告将饶丰收、日盛公司、农产品公司、华文公司列为本案被告，农产品公司提出异议，认为本案所争诉的房屋是属于被告饶丰收个人所有，只是通过农产品公司帐户向日盛公司付款，农产品公司与本案无关，不应成为本案被告。本院认为，被告饶丰收与原告签订购房合同，双方形成房屋买卖合同关系。被告饶丰收以被告日盛公司名义向原告出具收款凭证，并通过被告农产品公司银行帐户收取原告购房款，被告饶丰收、日盛公司、农产品公司形成财务发票、银行帐户借用关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条的规定，借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行帐户，出借单位和借用人为共同诉讼人，故被告饶丰收、日盛公司、农产品公司是本案适格被告。关于被告华文公司是否适格被告问题，本院认为，被告华文公司未参与本案所涉房屋的买卖关系，其收取原告天然气初装费，该费用为代收代缴款，实际收款人为天然气公司，原告无证据证明被告华文公司与其发生法律关系，故本院认为，被告华文公司非本案适格被告。
二、本案所涉合同是否有效？本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告饶丰收根据其与被告华文公司签订的《商品房屋�卖合同》的约定，购买了包括本案所涉房屋在内被告华文公司开发建设的33套房屋，上述房屋是否办理产权登记，不影响被告饶丰收根据上述合同约定，对被告华文公司享有的债权，即对本案所涉房屋享有实际的控制权和处分权。被告饶丰收有权对本案所涉房屋进行转让，并要求被告华文公司根据双方约定办理房屋产权登记手续。关于商品房预售许可证问题。根据建设部《预售管理办法》第一条、第二条的规定，设置商品房预售许可证制度，主要目的在于对建设中的房屋预售行为进行管理，规范商品房预售条件，保障购房人的利益。本案所涉房屋转让时均已建成，并经法院调解确认，商品房预售许可证是否注销，并不影响商品房转让合同的效力。且被告饶丰收分别与原告江晓华、第三人那伟签订的《台商会馆住宅买卖协议书》性质相同，均发生在商品房预售许可证�注销后，故本院对原告关于预售许可证注销后签订的商品房买卖合同无效的意见不予支持。被告饶丰收分别与原告江晓华、第三人那伟签订的《台商会馆住宅买卖协议书》均合法有效。
三、被告饶丰收是否构成一房两卖？1、根据饶丰收与江晓华签订的《“台商会馆”住宅车库买卖协议书》的约定，该协议书为认购书，双方签订《“台商会馆”住宅车库买卖协议书》后，还应签订《黄石市商品房预售合同》。本院认为，上述协议虽约定《“台商会馆”住宅车库买卖协议书》为认购书，但该协议已具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人即被告饶丰收已收取了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应认定为商品房买卖合同。2、根据2013年1月份第三人那伟开始装修上述房屋，原告江�华报警处理的事实及《解除房屋买卖协议书》中关于“乙方未付清欠款之前，不得擅自再卖XX栋XX”的约定，原告在签订解除房屋买卖协议时应已知晓X栋X号房屋已被被告饶丰收再次转让。被告饶丰收在与原告解除房屋买卖合同前，又将该房屋卖给了第三人那伟。被告饶丰收构成一房两卖。
四、原告要求确认台商会馆住宅楼X栋X号房屋归其所有的主张能否支持？本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行签订商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效的，应予以支持。本案中，原告第一项、第二项诉讼请求，实为请求确认被告饶丰收将该房屋卖给了第三人那伟买卖合同无效，并将该房屋登记至原告名下。原告上述请求能否支持，关键在于被告饶丰收与第三人那伟在买卖房屋时是否具有恶意串通行为。1、从现有的证据看，第三人那伟购买房屋时支付了购房款，且其支付的购房款高于原告支付的购房款。第三人那伟在对该房屋进行装修时，被告进行了劝阻，双方报警处理，但该事实不足以证明第三人那伟与被告饶丰收在签订房屋买卖合同时有恶意串通行为。2、从房屋的现状看，第三人那伟已对该房屋进行了装修，并已入住该房屋，第三人那伟已实际占有了该房屋。综上，原告第一项、第二项请求，无事实与法律依据，故本院对原告上述请求，依法不予支持。
五、原告的第三项请求能否支持？原告主张根据原告与被告饶丰收于2013年5月28日签订的《解除房屋买卖协议书》约定条款，判令被告饶丰收、日盛公司、农产品公司、华文公司�付原告1162045元（购房款本息含涨价因素）、天然气初装费2280元、水电开户费100元，并据实支付水电费。被告饶丰收同意对原告进行赔偿，但认为原告主张过高，应依法进行调整。本院认为，被告饶丰收一房两卖，致使原告不能实现购房目的，被告饶丰收应退回原告购房款412972元、天然气初装费2280元、水电开户费100元，并赔偿原告损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原告主张的赔偿金超出了其已付购房款的一倍，对超出部分，本院不予支持，故本院确认，赔偿金按原告已付购房款的一倍计算，被告饶丰收、日盛公司、农产品公司应支付原告赔偿款412972元。关于水电费。因本案所涉房屋水电费户名为原告，实际使用人为第三人那伟，且第三人那伟同意支付水电费，故原告已支付的X栋X号房屋的水电费，原告可凭其实际垫付的水电费发票与第三人那伟据实结算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告饶丰收、湖北日盛房地产开发有限责任公司、黄石市农副产品批发交易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江晓华购房款412972元、赔偿款412972元、天然气初装费2280元、水电开户费100元，共计人民币828324元。
二、原告江晓华已支付的X栋X号房屋的水电费由第三人那伟负担，原告江晓华凭水电费发票与第三人那伟据实结算。
三、驳回原告江晓华对被告黄石华文房地产开发有限公司的诉讼请求。
四、驳回原告江晓华的其他诉讼请求。
如果上述被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币15280元，由被告饶丰收、湖北日盛房地产开发有限责任公司、黄石市农副产品批发交易有限公司负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币15280元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石市分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 朱浩波
人民陪审员 方三安
人民陪审员 周绍明
二〇一六年三月八日
书 记 员 郭 丽