四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5693号
上诉人（原审原告）杨吉，女，汉族，1980年10月29日出生，住成都市金牛区。
委托代理人艾生连，男，汉族，1959年10月7日，住成都市青羊区，系杨吉的舅舅。
被上诉人（原审被告）柳益红，女，汉族，1973年3月28日出生，住成都市。
委托代理人陈清华，四川拱辰律师事务所律师。
上诉人杨吉因与被上诉人柳益红房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第305号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。上诉人杨吉及其委托代理人艾生连，被上诉人柳益红的委托代理人陈清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月，杨吉通过房屋中介从赖冬梅处购得位于成都市新都区新繁镇爱莲春路9号和9号2层9号的铺面及住房一处。杨吉购买时该处房屋已由赖冬梅出租给柳益红柳益红从事美容。之后，杨吉与柳益红补签了一份《租房协议》，协议约定：杨吉将新繁镇爱莲春路9号房出租给柳益红；租期为10年，2009年10月10日到2015年10月10日房屋租金每年14400元，以后房租每年递增8%，至2019年10月10日；合同期内，杨吉无任何理由上调租金。2012年1月31日和2012年10月10日柳益红向杨吉给付了2011年10月10日至2013年10月10日间的房租共计28800元。在租房协议履行期间，杨吉、柳益红发生争议，双方无法协商一致，杨吉以柳益红破坏房屋主体结构并改变房屋使用性质为由诉至原审法院，请求依法解决。
原审另查明，赖冬梅转让给杨吉的房屋系从王继芬处购得，但赖冬梅取得房屋时并未办理过户手续。杨吉从赖冬梅处购得该房屋时，直接将房屋产权办到了杨吉名下。杨吉出租的房屋系一、二层，底层为新繁镇爱莲春路9号，系铺面；二层为9号2层9号，系住房。两层房产分别办有房产证，两层房屋相通。
原审法院查明以上事实，有杨吉提供的《租房协议》、房产证、房地产买卖契约、房屋信息摘要，柳益红提供的《租房协议》、房屋买卖合同、邮政储蓄银行汇款收据、收款收据、个体工商户营业执照及原审法院开庭笔录两份附卷佐证。
原审庭审中，杨吉、柳益红双方争议的焦点为：一、杨吉与柳益红签订的《租房协议》中约定的新繁镇爱莲春路9号是否包括铺面及9号2层9号的住房；二、柳益红是否存在根本性违约，杨吉是否有权解除房屋租赁合同。
关于焦点一：原审法院认为，通过双方提供的有效证据及当庭陈述，可以认定柳益红实际从2009年10月10日起从原房主王继芬处租用了该房屋，并从事美容行业，后又与房屋购买人赖冬梅签订了《租房协议》。杨吉在从赖冬梅处购买该房屋后，又与柳益红续签了《租房协议》。协议签订当时，柳益红实际使用该房屋铺面及住房已有两年，杨吉在与柳益红签订合同时，也延续使用了内容、格式与王继芬、赖冬梅一致的《租房协议》，故原审法院认为，杨吉与柳益红签订租房合同时，应当知晓爱莲春路9号实际包括9号铺面及9号2层9号的住房一处，加之房屋租赁协议签订已有两年，杨吉也收取了柳益红给付的两年房租，期间杨吉也未提出任何异议，故原审法院认为，杨吉提出的双方签订的租房协议只是针对爱莲春路9号铺面，未包含9号2层9号的住房的主张，原审法院依法不予采纳。
关于焦点二：原审法院认为，杨吉、柳益红签订的房屋租赁合同合法、有效，柳益红在合法租用该房屋后，依法取得了《个体工商户营业执照》，从事美容行业，因此，柳益红在租赁房屋内从事经营活动并不违反国家法律、法规的禁止性规定。杨吉诉称柳益红破坏房屋的主体结构，给杨吉造成经济损失，但杨吉就其主张未向原审法院提交有关部门对该房屋的鉴定报告等相应的证据。综上，杨吉主张柳益红存在根本性违约的诉讼请求，因无相应的事实和法律依据，原审法院依法不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条之规定，判决驳回杨吉的诉讼请求。案件受理费275元，由杨吉负担。
宣判后，原审原告杨吉不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判支持其在原审中的诉讼请求即：判决解除双方签订的关于爱莲春路9号的《租房协议》及对爱莲春路9号2层9号房屋事实上的租赁关系，柳益红腾退房屋给杨吉；判令柳益红从2009年10月10日起支付杨吉爱莲春路9号2层9号房屋的租赁费700元／月至解除之日止，赔偿损失30000元。本案一、二审诉讼费由柳益红负担。其主要上诉理由是：案涉租赁协议只约定出租9号，而柳益红还占用了9号2楼，且柳益红装修房屋时破坏房屋主体结构，在承重墙上开门，拆除房屋后墙，违反了合同约定。
被上诉人柳益红答辩称，柳益红已经租赁使用案涉房屋7、8年之久，且一直使用9号的一楼及二楼，前任房东均未提出异议，杨吉购买该房屋后也收取了两次房租，之前也未提出异议，故柳益红租用的房屋本身就包括9号的一楼和二楼。在杨吉购买该房屋时，后墙已经开门，并未破坏房屋主体结构，前任房东也是许可的，杨吉购买时也未提出异议，故不存在柳益红破坏房屋结构的问题。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨吉为支持其上诉主张，二审中向本院提交照片一份，拟证明一楼和二楼不相通，柳益红拆除了租赁房屋的后墙。经质证，柳益红认为杨吉照片反映的情况与杨吉买房前是一样的，不能证明柳益红在杨吉买房后拆除房屋的后墙。本院认为，因无杨吉买房前房屋状况的证据，故杨吉提交的照片不能证明其买房后柳益红拆除了该房屋的后墙，对杨吉提交的该份证据本院不予采信。
柳益红为支持其抗辩主张，二审中向本院提交邮政储蓄银行汇款收据一份，拟证明其严格按合同约定向杨吉给付租金。经质证，杨吉认为柳益红汇款后电话通知了杨吉，但杨吉未取款。本院认为，柳益红提交的汇款收据能够证明其向杨吉支付租金的事实，本院对该份证据予以采信。
本院经二审另查明，杨吉购买案涉房屋前已知道柳益红承租了爱莲春路9号房屋并在该号房屋的一层和二层从事美容服务，其购房后按照前任房东与柳益红签订的房屋租赁协议内容补签了案涉《租房协议》。
本院经二审审理查明的其余事实与原审查明的事实一致。
本院认为，杨吉与柳益红签订的《租房协议》是否应予解除，该租房协议约定的租赁物是否包括爱莲春路9号2层房屋，是本案双方当事人争议的焦点。杨吉上诉认为，柳益红装修案涉租赁房屋时破坏了房屋主体结构，但其并未提交确实充分的证据对其主张加以证明，应承担举证不能的法律后果，其关于柳益红破坏房屋主体结构的上诉主张因证据不足，本院不予支持。根据本案已查明的事实，杨吉购买案涉房屋时柳益红已租用该房屋多年，前两任房东即王继芬和赖冬梅均未对柳益红租用的房屋包括一层和二层未提出过异议，故虽然柳益红与王继芬和赖冬梅签订的租房协议约定的租赁物为爱莲春路9号房屋，但实际上双方均认可该租赁物包括一层和二层房屋。杨吉购买案涉房屋时也前去案涉房屋一层和二层进行了查看，知道柳益红使用该一层和二层房屋进行美容服务的事实。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，因为柳益红与前任房东赖冬梅签订的租赁协议约定租期截止日为2019年10月10日，故在此日期前案涉租赁协议的租赁物均包括爱莲春路9号一层和二层房屋，杨吉关于其与柳益红签订的租赁协议约定的租赁物不包括爱莲春路9号二层房屋，柳益红改变了爱莲春路9号第二层房屋的使用性质的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。综上，杨吉的上诉主张均不能成立，其诉请解除《租房协议》、判决柳益红腾退房屋、支付二层房屋租金并赔偿损失30000元的上诉主张于法无据，本院不予支持。原审认定杨吉的主张缺乏依据，并判决驳回其诉讼请求并无不当，依法应予维持。综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费550元，由上诉人杨吉负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一四年十二月九日
书 记 员 刘冠男