重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00429号
上诉人（原审申请人）：王继红，女，土家族，1969年10月13日生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：刘明，重庆舒义律师事务所律师。
委托代理人：贺良强，系王继红之夫，土家族，1968年6月5日生，住址同王继红。
被上诉人（原审被申请人）：石柱土家族自治县供销合作社联合社。住所地：石柱土家族自治县南宾镇老街**号。
法定代表人：谭云宜，该社主任。
委托代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审被申请人）：重庆民楠房地产开发有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇南路天骄*楼。
法定代表人：张民洪，经理。
上诉人王继红与被上诉人石柱土家族自治县供销合作社联合社（以下简称石柱县供销社）、重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司）第三人撤销之诉一案，重庆市石柱土家族自治县人民法院于2013年12月18日作出（2013）石法民初字第02207号民事判决，上诉人王继红不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月2日进行了公开开庭审理，上诉人王继红及其委托代理人刘明、贺良强，被上诉人石柱县供销社的委托代理人刘志伟到庭参加了诉讼，被上诉人民楠公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：因石柱县南宾镇藏经寺片区拆迁改造，石柱县供销社与民楠公司签订了《房屋拆迁安置协议》，约定石柱县供销社将坐落于石柱县南宾镇南宾路12号的原县供销社职工校和综贸公司家属楼底楼门面交由民楠公司拆除改建。后因藏经寺片区旧城改造规划变化，改造范围扩大，新建房屋设计发生变化等原因，石柱县供销社（为甲方）和民楠公司（为乙方）于2006年10月26日重新签订了《房屋拆迁安置协议》，约定：一、甲方拆除房屋情况：甲方所属临南宾路门面13间，面积328.77平方米，由乙方原地归还甲方，甲方所属营业房和办公用房面积，1053.49平方米，按600元／平方米折算为现金632094元，以2500元／平方米置换乙方新建房屋门面252.84平方米。二、乙方还房情况：按乙方提供给甲方图纸位置，乙方归还甲方位于B-
C栋临南宾路除B栋第一间外的其余门面10间，以及临藏经寺市场图纸上标注的门面1间，面积581.61平方米。门面要求层高4.2米，1cm厚合格卷闸门，室内磋砂墙面，素地平，有下水道，水电到室内。门面还房面积超20平方米以内，双方按2500元／平方米补偿，如乙方还房面积超过20平方米以上部分，甲方不向乙方补偿；如乙方向甲方少还房面积超过20平方米以上部分，乙方向甲方按4500元／平方米补偿。三、还房面积以房屋测量部门测量面积为准，并由乙方为甲方办理好产权证，工本费由甲方支付。四、乙方在施工期间要保证市场现有通道畅通，一切安全责任事故由乙方负责。五、乙方向甲方支付保证金20万元（不计息）。在主体工程建设到三楼时，甲方向乙方退还保证金10万元，其余10万元在乙方向甲方还房完毕后退还乙方。六、乙方交房时间以签订拆迁补偿协议之日起两年内，如乙方违约，超过两年交房，由乙方按每月五仟五佰元（5500.00元）赔偿甲方门面房经营损失。七、本协议由甲乙双方法定代表人签字后，县拆迁办盖章生效。该协议由甲乙双方签字盖章，县拆迁办亦在协议上加盖“石柱土家族自治县房屋管理拆迁办公室”的公章，余启友作为乙方的委托代理人，也在协议上签字盖章。2006年10月31日，民楠公司在图纸框定了还给石柱县供销社门面的位置和范围。2012年11月藏经寺民族大厦修建完工，具备了还房条件，但民楠公司仍不对石柱县供销社履行全面的还房义务，2013年3月28日，石柱县供销社诉至一审法院，请求依法判令民楠公司立即将位于南宾镇南宾路民族大厦B栋第3、4、5、6、7号共五间门面房交付石柱县供销社，同时及时为石柱县供销社办理该房屋的产权登记；本案诉讼费用由民楠公司承担。一审法院于2013年6月25日作出（2013）石法民初字第01031号民事判决书，判决：一、限被告重庆民楠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将石柱县南宾镇南宾路民族大厦B栋第3、4、5、6、7号门面房交付给石柱土家族自治县供销合作社联合社；二、限被告重庆民楠房地产开发有限公司在石柱县南宾镇南宾路民族大厦办理房地产权证条件成就之日起三十日内为民族大厦B栋第3、4、5、6、7号门面房办理房地产权证。
另查明：王继红于2006年3月3日与民楠公司签订《商品房定购合同》，约定：民楠公司将石柱县南宾路藏经寺片区民族大厦B栋一楼4号门面以7500元／平方米的价格出卖给王继红，总价款为355875元。付款方式为分期付款。
王继红一审诉称：2005年，民楠公司决定对石柱县南宾镇藏经寺片区进行旧城改造，修建民族大厦商住楼，并依法设立了民楠公司藏经寺片区项目部。2006年3月3日，民楠公司与王继红签订了《商品房定购合同》。该合同约定，民楠公司以7500元／平方米，总价355875元将藏经寺民族大厦B栋4号门面房出卖给王继红，王继红在签订合同时付款177975元，余款分期付清。因民楠公司资金短缺未如期竣工。但在历次清理解决民族大厦房屋买卖事宜时，有关部门和民楠公司均认可王继红购买第4号门面和缴款的事实。2012年11月，民族大厦修建完工，但民楠公司未将4号门面交付王继红，王继红在向有关部门主张权利过程中，石柱县人民法院于2013年6月25日作出（2013）石法民初字第01031号民事判决，判决民楠公司将王继红购买的民族大厦B栋4号门面房交付给石柱县供销社，并在条件成就时办理房地产权证，严重损害王继红的合法利益。民族大厦B栋4号门面不是补偿安置房，石柱县供销社并不享有优先取得门面房的权利。王继红现起诉请求依法撤销（2013）石法民初字第01031号民事判决，本案诉讼费由石柱县供销社和民楠公司承担。
石柱县供销社一审辩称：石柱县供销社作为被拆迁户与民楠公司在2005年签订过《房屋拆迁安置协议》。后因规划改变，石柱县供销社与民楠公司于2006年重新签订《房屋拆迁安置协议》。石柱县供销社通过起诉民楠公司主张自己的权利，实现了部分权益。王继红行使第三人撤销之诉是不当的。王继红之前已向民楠公司提起了买卖合同之诉，石柱县供销社作为第三人参加了诉讼。民楠公司并没取得预售许可证，王继红与民楠公司签订的商品房买卖合同无效，王继红只能通过合同无效的法律后果请求赔偿。民楠公司和石柱县供销社之间的拆迁安置协议与王继红和民楠公司之间的买卖合同之间发生冲突时，应是被拆迁人的权利得到优先保障。请求驳回王继红的诉讼请求。
民楠公司一审辩称：藏经寺项目是余启友挂靠民楠公司进行开发，实际出资人、经营人、受益人均是余启友。通过几次诉讼，民楠公司与石柱县供销社签订的合同是真实的，民楠公司与王继红签订的商品房预售合同也是真实的，石柱县供销社的安置门面与王继红购买的房屋发生重叠，是余启友的责任。请求法院依法判决。
一审法院认为，民楠公司作为拆迁人与石柱县供销社作为被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，即使拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给申请人，被拆迁人也有请求优先取得补偿安置房屋的权利。（2013）石法民初字第01031号民事判决书判决石柱县供销社作为被拆迁人取得位于石柱县南宾镇南宾路民族大厦B栋第3、4、5、6、7号门面房，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定。王继红请求撤销（2013）石法民初字第01031号民事判决书理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回王继红的诉讼请求。案件受理费80.00元，由王继红承担。
上诉人王继红不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判撤销（2013）石法民初字第01031号民事判决，一审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审判决认定“民楠公司作为拆迁人与石柱县供销社作为被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，即使拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给申请人，被拆迁人也有请求优先取得补偿安置房屋的权利”的基本事实错误。（1）民楠公司与石柱县供销社并不全是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，其中的营业房与住宿房是以货币补偿的形式进行的安置；（2）一审判决认为二被上诉人“明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置”是对安置情况未予查清，且（2013）石法民初字第01031号民事判决民楠公司交给石柱县供销社的安置房与实际约定的安置情况不相符合；（3）王继红购买的门面与石柱县供销社安置的门面不重合。2.一审判决认定“2006年10月31日，民楠公司在图纸框定了还给石柱县供销社门面的位置和范围”，并以此认定石柱县供销社应获得门面房是错误。3.一审判决认定“即使拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给申请人，被拆迁人也有请求优先取得补偿安置房屋的权利”是错误的。（1）石柱县供销社从未主张“优先取得补偿安置房屋的权利”；（2）石柱县供销社以营业房、住房的货币安置款购买的房屋，对王继红而言无优先权；（3）一审判决适用法律错误，判决石柱县供销社“被拆迁人也有请求优先取得补偿安置的权利”没有法律根据。4.原审法院的（2013）石法民初字第01031号民事判决是错误的，应予撤销。（1）该判决漏列余启友等人，余启友是石柱县南宾镇藏经寺片区的实际开发商，仅是挂靠民楠公司，借用其资质，但独立投资，先后又邀秦天国、陈世兵共同投资、开发，共担权利义务；（2）石柱县供销社并未主张优先权，原判认定石柱县供销社的优先权超出了主张权利的范围；（3）程序错误，王继红和石柱县供销社尚未在同一案件中同时主张优先权问题，一审判决就认为石柱供销社有优先权，由此可见一审法院审理程序上有错误。需补充说明，王继红购买的门面，已交付使用，应该认定买卖合同有效。
被上诉人石柱县供销社答辩称：1.根据《民事诉讼法》第56条之规定，王继红不是第三人撤销之诉的适格当事人，因为在之前王继红已起诉民楠公司买卖合同，石柱法院通知了石柱县供销社参加了诉讼；2.人民法院通过审理，发现诉讼请求不成立的驳回，本案只审理（2013）石法民初字第01031号民事判决是否损害了王继红的实体权利，不是撤销原判；王继红应当行使的权利是向民楠公司主张未能实现商品房买卖的违约赔偿权利，不是通过不合法的方式予以占有。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人民楠公司未作答辩。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：重庆市石柱土家族自治县人民法院做出的（2013）石法民初字第01031号民事判决应否予以撤销的问题。现分析评判如下：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，第三人撤销之诉，指在法律上有利害关系的案外第三人，因不能归责于己的事由未能参加原案审理，但原案生效判决、裁定、调解书使其权利受到损害或者损耗威胁且无其他救济手段，可以请求法院撤销或者改变原案生效判决、裁定、调解书中对其不利部分的诉讼程序。第三人撤销之诉的构成要件：一是主体要件，第三人；二是程序要件，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼；三是实体要件，有证据证明发生法律效力的裁判、裁定、调解书部分或者全部内容错误；四是结果要件，损害其民事权益，无其他救济手段；五是时间要件，自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月；六是管辖法院，向作出生效判决、裁定、调解书的法院起诉。
结合本案，王继红与民楠公司签订的商品房买卖合同、石柱县供销社与民楠公司签订的房屋拆迁安置补偿合同均牵涉到讼争门面，刘晓燕对石柱县供销社与民楠公司在房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件中的讼争标的具有法律上的利害关系，故刘晓燕符合第三人撤销之诉的主体要件；在没有证据证明王继红知道石柱县供销社与民楠公司的房屋拆迁安置补偿合同纠纷之诉，也没有证据反映一审法院曾经通知王继红参加诉讼的情况下，王继红未参加到石柱县供销社与民楠公司的房屋拆迁安置补偿合同纠纷中，是不能归责于王继红的原因，符合程序要件；时间要件、管辖法院要件经审查均符合法律规定。本案重点审查的是实体要件和结果要件，即有无证据证明发生法律效力的裁判、裁定、调解书部分或者全部内容错误；以及是否损害王继红的民事权益，王继红有无其他救济手段的问题。
从石柱县南宾镇藏经寺片区的改造以及民族大厦的修建情况看，是在拆除石柱县供销社房产的情况下，并在签订《房屋拆迁安置协议》前提下，才得以顺利进行。拆迁安置补偿协议，就是拆迁人与被拆迁人之间就被拆除房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点，搬迁方式和过渡期限等达成协议。石柱县供销社与民楠公司达成的《房屋拆迁安置协议》明确约定了被拆除房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点等，合同合法有效，应当予以法律保护。王继红上诉称石柱县供销社的营业用房和办公用房先按面积1053.19平方米和每平方米600元折算成金额后，再按门面单价折算称面积后置换门面，是货币补偿后的购房行为，不是产权置换的理由不成立，因为该约定仍属拆迁人与被拆迁人对房产的补偿方式、安置用房面积及安置地点的约定，是被拆迁人对自己产权房与拆迁人达成的变通安置方式而已，即将营业用房和办公用房安置为门面房。
王继红与民楠公司签订的《商品房定购合同》，因在民楠公司出售房屋时并未取得预售房屋许可，应属无效合同，至今也没有证据证明民楠公司取得了预售房屋许可，因此也不属于可以认定有效的情形。王继红与民楠公司可以按照无效合同的法律规定另行处理。
即或王继红与民楠公司签订的《商品房定购合同》有效，也不能对抗石柱县供销社与民楠公司的《房屋拆迁安置协议》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置补偿安置房屋的，应予支持”。被拆迁人基于产权房置换拆迁取得的债权是一种特种债权，法律赋予其物权优先的效力，王继红基于合同取得的请求民楠公司交付房屋的普通债权不能对抗石柱县供销社因拆迁安置补偿而取得的特种债权。民楠公司与石柱县供销社的《房屋拆迁安置协议》明确约定还房位置，该位置包含了王继红定购的4号门面（购房合同约定是4号门面），一审判决根据司法解释的规定，判决4号门面由民楠公司交付石柱县供销社并办理房地产权证是正确的。
《商品房定购合同》的主体相对方是王继红和民楠公司，余启友只是民楠公司签订合同的代理人，因此本案不存在漏列当事人的问题，至于民楠公司与余启友具体是什么关系，不是本案审查的事项。
综上，重庆市石柱土家族自治县人民法院做出的（2013）石法民初字第01031号民事判决从实体上正确，并未损害王继红的合法权益，王继红因无法得到购房合同约定的房屋，尚有其他救济途径，王继红请求撤销该判决的理由不成立。一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由王继红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁咏梅
代理审判员 彭松涛
代理审判员 陈明生
二〇一四年七月十四日
书 记 员 高红林