宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2011）甬镇民初字第1672号原告：贝凤珍委托代理人：陈锡根，宁波蛟川法律服务所法律工作者。被告：陈颢被告：骆丽菊委托代理人：杨杰，浙江甬泰律师事务所律师。原告贝凤珍与被告陈颢、骆丽菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月28日立案受理后，依法由代理审判员毛益波适用简易程序独任审判，于2011年12月21日、2012年2月13日两次公开开庭进行了审理。原告贝凤珍及其委托代理人陈锡根、被告陈颢、被告骆丽菊的委托代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贝凤珍起诉称：两被告原系夫妻关系。1994年11月8日，两被告根据政策规定向中国石化镇海石油化工总厂购得位于镇海区招宝山街道龙洋路35号1幢104室房屋一套。1996年5月前，两被告及其儿子一直居住在该房屋。后因工作调动，两被告商量后决定将该房屋出售。1996年5月7日，经邵国新介绍，原、被告双方签订房屋买卖契据一份，两被告将位于镇海区招宝山街道龙洋路35号1幢104室房屋作价32000元出售给原告，介绍人邵国新作为证人在该契据上签字。当日，两被告将该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证及有关资料原件交付原告。原告于次日支付两被告购房款32000元。之后过了约一个月，两被告将房屋交付原告，原告自此居住在该房屋。由于两被告工作调动等原因，该房屋一直未过户到原告名下。近期原告再次要求两被告协助办理房屋过户手续，两被告以各种理由拒绝。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求确认原、被告签订的房屋买卖契据有效，并判令两被告协助原告办理房屋过户手续。被告陈颢答辩称：原告与被告陈颢签订的契据有效，被告陈颢愿意协助原告办理房屋过户手续。被告骆丽菊对原告与被告陈颢签订的契据是知情的，也是同意的，原告支付的32000元购房款是由被告骆丽菊清点并存在她的名下。被告骆丽菊答辩称：被告陈颢在1996年年中调离镇海前曾与被告骆丽菊商量将讼争房屋出租或出卖，被告骆丽菊未同意。后原告与被告骆丽菊商谈购房事宜时，被告骆丽菊也未同意出卖房屋。又过了一个月，被告陈颢称房屋因工作调动被单位收回，故被告骆丽菊搬出了该房屋。讼争房屋系两被告夫妻共同财产，被告陈颢无权单独处分，原告在被告骆丽菊既不同意出卖房屋，又未在契据上签字的情况下取得讼争房屋，不具有善意。而且，讼争房屋在1998年12月25日前禁止交易，原告与被告陈颢签订的契据似卖非卖、似租非租，如该契据是房屋买卖合同，也是以租的合法形式掩盖卖的非法目的。因此，原告与被告陈颢签订的契据无效，请求驳回原告的诉讼请求。原告贝凤珍在举证期限内向本院提交了如下证据：1．契据原件一份，欲证明原、被告双方存在房屋买卖关系的事实。被告陈颢对该证据没有异议。被告骆丽菊对该证据的真实性、合法性均有异议，称其对契据上陈颢签名的真实性无法确认，即使签名是真实的，该契据也是无效的。本院认为，虽然被告骆丽菊对该证据的真实性、合法性提出异议，但未提供任何证据予以反驳，且被告陈颢未提出异议，故本院对该证据予以认定。2．邵国新的调查笔录原件一份，欲证明讼争房屋的买卖过程。被告陈颢对该证据没有异议。被告骆丽菊对该证据的真实性、合法性均有异议，称邵国新应出庭作证。本院认为，证人邵国新未出庭作证，且被告骆丽菊对该证据提出异议，故本院对该证据不予认定。3．房地产买卖合同复印件一份，交款通知单、购房款结算单、房屋所有权证、国有土地使用证原件各一份，欲证明两被告购买讼争房屋的情况及讼争房屋的所有权人系被告陈颢的事实。被告陈颢、骆丽菊对该组证据均没有异议，本院予以认定。被告骆丽菊向本院提交结婚登记申请书、审查处理结果、民事调解书复印件各一份，欲证明1996年两被告系夫妻关系的事实。被告骆丽菊称其一直以为讼争房屋已被被告陈颢的单位收回，故离婚诉讼中未涉及该房屋。原告对该组证据的真实性没有异议，称民事调解书中未涉及讼争房屋，可见房屋已出售。被告陈颢对该组证据没有异议。本院对该组证据予以认定。根据已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：1993年12月25日，被告陈颢与中国石化镇海石油化工总厂签订房地产买卖合同一份，约定中国石化镇海石油化工总厂将位于镇海区招宝山街道龙洋路35号1幢104室房屋出售给被告陈颢，房屋建筑面积为43.38平方米，总房价为10792.51元，优惠后实付金额为8634.01元。1994年9月6日，被告陈颢取得该房屋的国有土地使用证。1994年11月8日，被告陈颢取得该房屋的房屋所有权证，房屋所有权证上载明1998年12月25日后该房屋可进行交易。1996年5月7日，原告贝凤珍与被告陈颢签订契据一份，约定被告陈颢将位于镇海区招宝山街道龙洋路35号1幢104室房屋出让给原告，价款为人民币32000元，并约定“以息代租，无特殊情况无期限地给乙方（原告）居住，并在许可的条件下，义务为乙方办理转户手续（一切转户费和房价的差额、税金由乙方承担续付）”，“一旦发生甲方（被告陈颢）原工作需要收购造致乙方迁出时，甲方将乙方所付的押金人民币叁万贰仟元正如数归还乙方”。契据签订后，原告依约支付被告陈颢购房款32000元，被告陈颢依约将房屋及房屋所有权证、国有土地使用证交付原告，该房屋由原告管理、居住使用至今。原告要求被告陈颢、骆丽菊协助办理房屋过户手续，两被告因故未予办理，故引起纠纷。另查明，被告陈颢、骆丽菊于1988年6月1日登记结婚，1998年11月23日经法院调解离婚，调解书中未涉及位于镇海区招宝山街道龙洋路35号1幢104室的房屋。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻一方对夫妻共有财产作重要处理决定，原则上应协商一致，但若第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告骆丽菊辩称讼争房屋在1998年12月25日前禁止交易，原告与被告陈颢签订的契据若为房屋买卖合同，则是以租的合法形式掩盖卖的非法目的，应为无效。本院认为，根据房屋所有权证记载，1998年12月25日后讼争房屋可进行交易，原告和被告陈颢签订的契据约定在许可的条件成就前以息代租，待条件成就后再办理过户手续，并无不当，故对于被告骆丽菊的该答辩意见本院不予采纳。被告骆丽菊辩称讼争房屋系夫妻共同财产，被告陈颢无权单独处分。本院认为，1996年原告与被告陈颢签订契据后，原告当年即占有使用讼争房屋，至今已有十几年时间，被告骆丽菊作为讼争房屋的共有人，一直不知晓讼争房屋被被告陈颢单独处分，明显违背常理，且被告骆丽菊也未提供任何证据证明被告陈颢曾向其表示因工作调动房屋被收回的事实，故被告骆丽菊的该辩称意见不能成立，本院不予采纳，结合被告陈颢的陈述，可以推定被告骆丽菊对被告陈颢签订契据出卖房屋的行为应当是知晓的。被告骆丽菊以其不同意出卖房屋，且未在契据上签名为由主张原告取得房屋不具有善意，没有事实依据，本院不予采信。原告与被告陈颢签订的契据系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告陈颢虽然对被告骆丽菊的共有财产进行了处分，但被告骆丽菊对此是明知的，原告有理由相信被告陈颢与其签订契据的行为是两被告夫妻双方的共同意思表示，且从1996年至今，被告骆丽菊从未对此提出异议，应视为其对此表示同意，故原告与被告陈颢签订的契据应为有效，原告与两被告均应受其约束。两被告应按照契据约定协助原告办理过户手续。原告诉请，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告贝凤珍与被告陈颢于1996年5月7日签订的契据合法有效。二、被告陈颢、骆丽菊应于本判决生效之日起十日内协助原告贝凤珍办理位于宁波市镇海区招宝山街道龙洋路35号1幢104室房屋的过户手续，过户所需税费由原告负担。本案案件受理费人民币600元，减半收取300元，由原告贝凤珍负担。（已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。代理审判员  毛益波二〇一二年二月十三日代书 记员  孙玉蓉