广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民二初字第966号
原告曾玉芳，女，汉族，1982年3月25日出生，住所地广东省东莞市。
委托代理人吴健莹，男，汉族，1981年11月9日出生，住所地广东省开平市。系曾玉芳的丈夫。
被告张跃，男，汉族，1974年11月22日出生，经常居住地广东省东莞市。
委托代理人刘治飞，广东凡立（东莞）律师事务所律师。
原告曾玉芳诉被告张跃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月26日立案受理后，由审判员温皓担任审判长，与代理审判员肖志锋、人民陪审员赖丽梅组成合议庭于2013年7月22日公开开庭进行了审理。原告曾玉芳的委托代理人吴健莹，被告张跃的委托代理人刘治飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾玉芳诉称，张跃原在广东省高级技工学校东莞中德分校工作。2010年4月，张跃称其在东莞市清溪镇御鹿华庭有一套商品房要出售，恰巧曾玉芳想在御鹿华庭买一套房屋自住。经与张跃相约看房后，曾玉芳对张跃欲出售房屋的结构、位置较为满意，于是与张跃口头达成购房意向。曾玉芳考虑到张跃也是教育工作者，便放松了警惕，为表示诚意，在未与张跃签订书面合同的情况下，曾玉芳于2010年4月30日向张跃支付了30000元购房订金。然后张跃收款后便玩起了失踪，曾玉芳多次电话催促张跃商谈买房事宜，张跃总以各种理由推托，直至杳无音信。后经曾玉芳查证，张跃已将房屋卖给他人。曾玉芳发现上当后，再也联系不上张跃。直至2012年底，经多方查找，才发现张跃还在中德学校工作。现曾玉芳为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、张跃立即归还曾玉芳购房订金30000元；二、张跃支付曾玉芳购房订金的利息5100元（利息从2010年4月30日起按银行同期贷款利率6%／年，暂计至2013年2月份，2013年3月份至法院判令归还购房订金之日另计）；三、本案诉讼费由张跃负担。
被告张跃辩称，一、曾玉芳与张跃之间形成了房屋买卖合同关系，曾玉芳向张跃支付了30000元购房定金后反悔，曾玉芳无权要求张跃返还定金。2010年4月，张跃因资金紧张，准备将自己所购买的位于东莞市清溪镇御鹿华庭一期A区12栋5层A房商品房出售。曾玉芳从其朋友处得知消息就约张跃一起看房。曾玉芳看房后对房屋很满意，于是在2010年4月30日与张跃达成口头协议，约定房屋买卖价款为400000元，曾玉芳于当日向张跃支付30000元的购房定金，并约定在2010年5月签订书面协议时支付首期购房款100000元；其他具体的付款方式和房屋交付方式，双方都表示在签订正式书面合同时再另行约定。2010年5月11日，曾玉芳通过电子邮件向张跃发送了《房屋买卖合同书》，张跃收到邮件后就同意按该协议书条款签订书面协议，并要求曾玉芳准备好首期购房款100000元后随时通知张跃签订书面协议。但此后一个多月时间里，曾玉芳一直以首期款未到位为由没有与张跃签订书面协议。2010年6月22日，张跃向曾玉芳发去一份《房屋买卖协议书》的电子邮件，在该邮件中张跃明确表示要曾玉芳支付首期款100000元和已支付的定金30000元以便于在2010年9月30日前偿还该商品房的银行按揭款项，曾玉芳在收到电子邮件后回复邮件已收到，但电话向张跃表示筹备不到首期款不买张跃的房子了，并表示要张跃自行处理。基于曾玉芳不再购买房屋，张跃遂于2011年3月以380000元的价格将该房屋卖给了其他人。二、本案曾玉芳主张返还订金30000元已经超过诉讼时效，不再受法律保护。张跃在2010年6月22日向曾玉芳发送的电子邮件中明确表示曾玉芳需支付购房首期款100000元与已交定金30000元于2010年9月30日前到银行结清按揭贷款手续，而曾玉芳与张跃之间签订书面购房合同的时间必须是2010年9月30日（含当日）之前。如在2010年9月30日前因张跃的原因不愿与曾玉芳签订书面协议的，曾玉芳从2010年10月1日应该明知自己的权利受到侵害，曾玉芳应在2012年10月1日前向张跃主张权利，但曾玉芳向张跃主张权利的时间是2013年4月26日，曾玉芳主张权利的时间已经超过诉讼时效，曾玉芳丧失了胜诉权。综上，请求法院驳回曾玉芳的诉讼请求。
经审理查明，2010年4月，张跃拟出售其位于东莞市清溪镇行政中心区御鹿华庭1区12栋501的房屋一套，曾玉芳得知张跃欲出售房屋的信息后遂与张跃进行了协商。
2010年4月30日，曾玉芳与张跃达成口头协议，约定张跃将前述房屋出售给曾玉芳，总价计400000元，并约定曾玉芳应于2010年5月份支付购房首期款100000元及签订书面购房协议。同日，曾玉芳向张跃交付了30000元现金，并由张跃出具收条一份，收条内容为“今收到曾玉芳交来购房订金人民币叁万元正。￥30000元／收款人：张跃／2010.4.30”。
2010年5月11日，曾玉芳向张跃发送一份附件含《房屋买卖合同书》的电子邮件。其中《房屋买卖合同书》第三条第一款内容为“乙方（即曾玉芳，下同）在2010年4月30日支付甲方定金人民币叁万元（大写），￥30000.00元（小写）。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。”；第二款内容为“乙方在2010年5月日另外支付甲方现金人民币万元（大写），￥元（小写）。上述金额在乙方最后一次付款时充抵。”；第四条第一款内容为“该房屋价款为人民币肆拾万元（大写），￥400000.00元（小写）。”
2010年6月22日，张跃向曾玉芳发出一份附件含《房屋买卖协议书》的电子邮件。《房屋买卖协议书》第三条第一款内容为“乙方（即曾玉芳，下同）在2010年4月30日支付甲方定金人民币叁万元（大写），￥30000.00元（小写）。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。”；第三条第二款内容为“乙方在2010年月日预支甲方人民币壹拾万元（大写），￥100000.00元（小写）。上述金额在乙方最后一次付款时充抵。”；第四条第一款内容为“该房屋价款为人民币肆拾万元（大写），￥400000.00元（小写）。”
后因曾玉芳与张跃就付款时间未能协商一致，二人最终未就案涉房屋签订买卖协议。2011年初，张跃将案涉房屋出售给案外人胡金松，并与胡金松签订一份《房地产买卖合同》。2011年4月29日，张跃就案涉房屋办理了过户手续。2013年4月26日，曾玉芳向本院提起本案诉讼。
双方当事人对以下事实存在争议：一、曾玉芳交付给张跃的30000元款项的性质。曾玉芳主张该款项为订金，对此张跃出具的收条中已进行了明确。张跃则主张该款项为定金，收条中书写的“订金”是笔误，根据双方在协商书面协议时往来发送的《房屋买卖合同书》与《房屋买卖协议书》，双方已将该款项性质定性为定金。
二、双方未签订书面买卖协议的原因。曾玉芳主张双方在2010年4月30日口头约定于2010年5月11日支付首期购房款及签订书面协议，但至2010年5月、6月份，双方还在进行商讨，原因是双方原协商在签订协议后一个月付清余款，但曾玉芳经向住房公积金管理中心咨询，办理贷款需要三个月的时间，所以曾玉芳与张跃一直就付款问题进行协商，而在2010年7月，张跃称其急需资金，不能等三个月，最终致使双方未签订书面协议。张跃则主张双方达成口头协议后，曾玉芳称其无法筹集到首期款100000元，遂向张跃表示不再购买案涉房屋。
三、曾玉芳的起诉是否已超过诉讼时效。张跃在庭审中主张其于2010年7月份时明确告知曾玉芳，如果曾玉芳不购买案涉房屋的话，则张跃不再退回定金30000元，因此，曾玉芳于2010年7月就明知自身权利受到损害，现曾玉芳于2013年4月26日才提起诉讼，已超过诉讼时效。曾玉芳则主张张跃在2010年7月份告知曾玉芳，称卖了案涉房屋后再向曾玉芳返还30000元，而非不返还，至2011年7、8月份期间，曾玉芳两次致电询问张跃，询问案涉房屋是否已经出售，但张跃仍称房屋未出售，直至2011年9月份，曾玉芳得知案涉房屋在装修，才清楚张跃已经出售了房屋，故曾玉芳知道自己权利受到损害的时间是在2011年9月。曾玉芳对此提交了2011年7月29日及2011年8月24日其丈夫吴健莹（即曾玉芳本案代理人）与张跃通电话的录音资料为证。张跃对电话录音的真实性无异议，但认为当时向张跃追债的人较多，张跃无法分辨电话录音中与其对话的人员身份，但可明确通话人不是曾玉芳，且通话内容也无法反映是曾玉芳要求张跃返还购房定金30000元。
曾玉芳提交的2011年7月29日的电话录音内容大概为：“张跃校长，你好。”“哪位呢？”“我是吴健莹，吴工啊。”“啊。”“我想问一下我那30000元现在怎么样啦？”“现在还没搞定。”……“现在你看都11年7月底啦，你看也有一年多啦，你看现在什么情况啦。”“什么？”
曾玉芳提交的2011年8月24日的电话录音内容大概为：“你好，张跃校长。”“哪里啊？”“我是吴健莹，吴工啊。”“啊。”……“我想问一下你，欠我那30000购房订金现在有没有钱还啊？”“没有啊。”
庭审中，双方明确，双方于2010年7月中旬确定不再进行案涉房屋的买卖。另外，张跃明确，曾玉芳在与张跃的洽谈过程中还带来一名男子，但曾玉芳并未向张跃介绍该名男子的身份，张跃也无法确认该名男子与曾玉芳在本案中的诉讼代理人吴健莹是何关系。
以上事实，有收条、电话录音资料两份、电子邮件清单、《房屋买卖合同书》、《房屋买卖协议书》、房产登记信息查询结果、《房地产买卖合同》及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。曾玉芳与张跃就房屋买卖事宜达成了口头协议，口头协议的内容包括：1.房屋价款计400000元：2.曾玉芳于2010年4月30日向张跃支付30000元；3.双方应于2010年5月签订书面协议；4.曾玉芳应于签订协议时支付首期款100000元。而对于余款的支付时间和支付方式、房屋交付时间、进行产权更名的时间等，双方均未进行约定，故该口头协议属于缔约协议。本案的争议焦点在于：一、曾玉芳向张跃交付的30000元款项的性质；二、曾玉芳的起诉是否已经超过诉讼时效。
关于第一个焦点。首先，张跃依据双方往来邮件发送的《房屋买卖合同书》及《房屋买卖协议书》中的内容，主张双方明确约定所交付款项30000元的性质为定金。而协商协议条款与签订书面协议的行为正是双方口头协议的内容之一，因此，双方往来邮件发送《房屋买卖合同书》及《房屋买卖协议书》的行为属于协商行为，且《房屋买卖合同书》及《房屋买卖协议书》未经双方正式签署，张跃并不能据此主张双方已将款项定性为定金。其次，曾玉芳与张跃就房屋买卖事宜而达成口头协议，而在此过程中形成的唯一书证是张跃出具给曾玉芳的收条，收条中张跃明确所收取的款项30000元的性质为订金，因此，在张跃未能提交相反证据足以推翻该书证的情况下，应当认定该款项的性质为订金。综上，本院认为，曾玉芳于2010年4月30日向张跃交付的30000元属订金。
关于第二个焦点。从曾玉芳与张跃的主张中可知，因双方无法对付款时间达成一致，致使最终双方未签订书面协议，而双方均能确定的明知无法签订书面协议的时间是2010年7月份，那么曾玉芳在得知双方无法签订书面协议时，就应当清楚自身权利受到了侵害，因此，诉讼时效应从2010年7月份开始计算。
对于曾玉芳在起诉前是否有向张跃主张权利的问题。曾玉芳的丈夫，也是本案的诉讼代理人吴健莹，于2011年7月29日及2011年8月24日两次致电张跃，要求张跃返还购房订金30000元。张跃就此提出由于其欠债较多，追债的人也较多，无法分辨通话人身份。但吴健莹在通话中已表明自己的姓名，也明确向张跃提出要求返还的款项是购房订金30000元，结合张跃明确的关于曾玉芳在洽谈过程中还带来一名男子的事实，可判断张跃在与吴健莹的通话中是明知吴健莹的身份，也明知吴健莹所主张的款项即系曾玉芳向张跃交付的30000元购房订金，因此，吴健莹向张跃主张权利，应当视为是曾玉芳向张跃主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因吴健莹于2011年7月29日和2011年8月24日向张跃主张权利而中断，本案诉讼时效应自2011年8月24日起计算。曾玉芳于2013年4月26日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效期间。
结合以上分析，由于曾玉芳与张跃于2010年7月中旬即确定不再买卖案涉房屋，那么应视为双方于确定不再进行房屋买卖之日协商解除了原口头协议。张跃作为订金的收取人，应当在合理期限内向曾玉芳返还购房订金，否则，张跃应向曾玉芳支付逾期还款的利息损失。因此，对于曾玉芳请求张跃返还购房订金30000元的诉讼请求，本院予以支持。至于利息，应自2010年8月1日起计算为妥，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算，计至本判决确定的清偿之日止。对于曾玉芳超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告张跃于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾玉芳返还购房订金30000元及支付逾期还款利息（利息以30000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算，自2010年8月1日起计至本判决确定的清偿之日止）；
二、驳回原告曾玉芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费678元，由原告曾玉芳负担50元，由被告张跃负担628元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 温 皓
代理审判员 肖志锋
人民陪审员 赖丽梅
二〇一三年十月二十三日
书 记 员 梁带喜
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
2.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
3.《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
4.《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
5.《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
6.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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