贵州省册亨县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2327民初93号
原告杨刚，男，1970年2月4日生，汉族，个体户，住册亨县。
委托代理人汪浩，盘江同心律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告岑炳铮，男，1964年4月9日生，布依族，农业，住册亨县。
被告王太谛，女，1968年12月14日生，汉族，农业，住册亨县。
二被告共同委托代理人郑梅，贵州圆方律师事务所律师。代理权限：特别授权。
第三人册亨县恒业小额贷款有限责任公司，地址：册亨县者楼镇顺城路180号。
法定代表人颜克忠，系公司执行董事。
委托代理人骆德波，系该公司风险管理部职工。代理权限：特别授权。
委托代理人曾雯，贵州心达律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告杨刚诉与被告岑炳铮、王太谛、第三人册亨县恒业小额贷款有限责任公司(以下简称恒业小额贷款公司)确认合同效力纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后。同年2月25日，恒业小额贷款公司申请作为第三人参加本案诉讼。本院审查其申请理由成立，于2016年3月9日通知恒业小额借款公司作为第三人参加本案诉讼。2016年4月7日，本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告杨刚之委托代理人汪浩、被告岑炳铮及岑炳铮、王太谛共同委托代理人郑梅、第三人恒业小额贷款公司委托代理人骆德波、曾雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨刚诉称，2015年10月14日，二被告将其私有房屋一栋作价80万元转让给原告。协议签订时，原告即支付价款80万元给二被告，约定由被告于2015年10月30日腾房交付给原告。现约定交付时间已届满，二被告并未按约定履行腾房交付义务，更谈不上协助原告办理过户登记手续。由于被告的行为已违约，使原告不能如期享有房屋所有权，起诉请求依法确认原告与二被告签订的《房屋转让协议》有效，并判令二被告腾房交付，协助原告办理房屋过户手续。
被告岑炳铮、王太谛答辩称，一、原、被告系借贷关系，不是买卖合同关系。2014年，二被告将涉案房屋作为抵押物向农行贷款55万元。2015年10月14日农行贷款到期，为偿还该贷款，被告向原告借款60万元，约定月利率为4%，扣除两个月利息48000元，被告实得借款552000元(原告分两次从其农行账户打款给被告，一次是352000元，一次是200000元)。被告要求原告到庭参加诉讼，并陈述事实。如原告不亲自到庭，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十八条“根据《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百七十四条第二款之规定，负有举证证明责任的原告无正当理由拒不到庭，经审查现有证据无法确认借贷行为、借贷金额、支付方式等案件主要事实，人民法院对其主张的事实不予认定”之规定，请求法院对原告主张的相关事实不予认定。关于签订的《房屋转让协议》，在借款时，原告要求签订买卖合同作为民间借贷的担保，只要到期还本付息，房屋转让协议就自然作废。被告急于借款就签订了。合同签订后，被告按原告的要求将房产证交给原告保管。后原告不将房产证交还给被告，被告就未贷到款偿还给原告。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，如原告不变更诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、现有证据能证明原被告不是房屋买卖合同关系。1、原告未主动到房屋登记管理部门办理过房屋过户手续，也没有按约定交纳“所有费用”。因为根据转让协议第四条约定，交纳“所有费用”并不需要被告协助。原告没有主动向房管部门申办过户登记及交纳“所有费用”之事实，印证了双方不是买卖合同关系。2、转让协议第五条约定，房屋转让款一次性交付。原告的法律意识是非常高的，原告支付被告552000元现金是从银行转账的。如果原告支付80万元给被告，那么除552000元以外的现金也应该是从银行转账，而原告是提供不出转账的证据。3、原告的反常行为足以证明双方不是转让关系。三、如原告变更诉讼请求。被告应偿还的借款本息只有583500元。被告应偿还原告的借款本金是实得数的552000元，双方约定的4%的月利率超过法律保护范围。只能按2%月利率计算。自借款之日至起诉之日(2016年1月18日)共三个月，利息共计31500元，本息合计583500元。综上，原被告是借贷关系，而非买卖关系，原告的诉讼请求不成立。如原告不变更诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，请求依法确认第三人与被告签订的《抵押合同》有效，第三人对本案诉争的房屋(权证号册房权证者楼镇字第××号)及土地[权证号册国用(2011)第××号国有土地]享有抵押权。事实与理由：2014年9月5日，二被告向第三人申请借款60万元，并自愿提供登记在其二人名下国有土地及该国有土地上所建的房屋(权证号册房权证者楼镇字第××号)为该笔借款提供抵押担保。双方签订了抵押合同。借款到期后，二被告仅偿还借款本金40万元，尚欠20万元本金及2015年12月4日以后的利息至今未付。现被告将用于抵押借款的房屋出卖给原告，且原告诉请要求确认其与被告签订的房屋买卖合同有效，为避免原告的合法权益遭受损害，申请准许该公司作为第三人参加本案诉讼，请求依法确认第三人与被告签订的《抵押合同》有效，第三人对诉争房屋及土地享有抵押权。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、房屋转让协议、收条各一份，拟证明被告已经将房屋转让给原告，并且原告已经将房屋转让款支付给被告。2、结婚证复印件一份，拟证明二被告是夫妻关系，双方也签字认可房屋转让协议有效。3、《房屋所有权证》复印件一份，拟证明合同签订之日，被告已将房产证交给原告，同时证实房屋转让协议有效。
经质证，被告的质证意见为：证据1，房屋转让协议及收条上的内容不真实，被告并没有转让房屋。对收条上的金额不认可。因为被告签协议和收条时有多处是空白的：大写的“捌”字是空白的，落款的时间是空白的，房屋转让协议上的上方及下方的乙方杨刚及杨刚的身份信息是空白的，当时杨刚没有在场，是后来加上去的。证据2，没有意见。证据3，真实性无意见，证明内容不认可，既然对方有房产证，房子没有过户，就充分证明该房屋只是抵押。
第三人质证意见：1、对该证据的真实性不认可，因为交易的事实第三人不清楚，按常理来说，协议应该双方各执一份，对该份证据真实性有意见。证据2，没有意见。证据3，真实性无意见，房产证虽然在原告手上，但是实际房屋没有交付且现在居住者是被告，所以并不是房屋转让协议。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明被告只收到原告的552000元。
经质证，原告质证意见为：真实性没有意见，原告除了转账552000元外，还现金支付了248000元。第三人对该证据无异议。
第三人为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、借款合同、共同债务确认书复印件各一份，拟证明2015年9月5日，被告向第三人借款60万元的事实，该借款属于二被告的夫妻共同债务。
2、《抵押合同》复印件一份，土地使用权证、房产证复印件各一份，拟证明被告将本案争议的房屋抵押给第三人，抵押合同明确约定双方签字即生效。
3、转账凭证复印件一份，拟证明该笔借款60万元，第三人已经通过银行转账给被告。
经质证，原告的质证意见为：对证据1、3没有意见。证据2，真实性没有意见。虽然签订抵押合同，但没有办理抵押登记，也不能对抗不知情的原告。
被告的质证意见为：对证据1、2、3没有意见。
本院对证据的分析认定。对原告提交证据的分析认定：证据1，被告、第三人对该份证据内容的真实性有异议，但从证据本身看不出被告所说的补填内容，对此，被告亦未申请鉴定，该份证据结合其他证据予以认定。证据2、3的真实性，被告无异议，予以认定。对被告提交证据的分析认定：原告及第三人对该份证据真实性无异议，予以认定，但不能完全达到被告的证明目的。对第三人提交证据的分析认定：证据1、2、3的真实性，原告、被告无异议，予以认定，但涉案房屋未依法办理抵押登记，抵押权未设立。
经审理查明：2015年10月14日，被告岑炳铮、王太谛作为甲方，原告杨刚作为乙方，双方签订一份《房屋转让协议》，约定甲方将其一套房产（房产证号：册房权证者楼镇字第××号，面积191.77平方米，三层）出售给乙方，价款为80万元。交房时间为2015年10月30日。甲方协助乙方办理房屋过户手续，办理过程的所有费用由乙方自行承担。付款方式：签订协议后，乙方即将房款一次性付清给甲方。一方反悔或违约，须向另一方交纳违约金20万元。协议一式两份，甲乙双方各执一份。合同签订当天，原告通过农业银行打款552000元到被告岑炳铮的银行账户上。之后至今，涉案房未过户到原告名下，该房从双方签订合同至今一直是二被告居住使用。
2014年9月5日，被告岑炳铮与第三人恒业小额贷款公司签订借款合同一份，约定岑炳铮向恒业小额贷款公司贷款60万元，贷款利率为月息1.2%，贷款期限2个月。同日，被告岑炳铮与第三人签订抵押合同，约定岑炳铮将其住宅用户一幢（房产证号：册房权证者楼镇字第××号，面积191.77平方米）为其上述贷款作抵押。担保范围为借款60万元本息及应当承担、支付的所有款项。被告岑炳铮、王太谛在抵押合同尾部上签名。合同签订后，双方未到职能部门办理抵押登记手续。
本院认为：本案争议的焦点是：一、原、被告之间是买卖关系还是借贷关系。二、被告与第三人签订的抵押合同是否有效，第三人对涉案房屋是否享有抵押权。
对于焦点一，原、被告均系完全民事行为能力人，对其行为后果产生的民事责任应承担相应的责任。从原告提交的买卖合同来看，房屋价款较为适中，未显失公平，合同内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，被告岑炳铮、王太谛亦认可合同、收条上的名字是二人所签，认可原告通过银行转账552000元，对于余款248000元的支付，原告提出系支付现金，被告对此虽予以否认，但现金支付并不违反法律规定，从原告经常放贷做生意的职业特征来看，不能否定原告有支付现金的能力，并且从收条的内容来看，收条上已明示房款已付清。故原告支付全部房款的陈述，有收条和被告提交的转账凭证为据，应予确认。对于被告提出双方系借贷关系的辩解，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，被告对其辩解应提供相应证据证实，但其只有口头陈述，没有提供借条等相关的证据，由其承担举证不能的法律后果。从现有证据来看，原、被告之间是买卖关系而不是借贷关系。
对于焦点二，被告与第三人签订的抵押合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，双方虽未对抵押物办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，不影响抵押合同的效力。故被告与第三人之间的《抵押合同》成立并生效，但因抵押物未依法办理登记手续，抵押权不能成立，第三人不享有抵押权。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于2015年10月14日签订的《房屋转让协议》有效，二被告于本判决生效后十五日内腾房交付房屋，并协助原告办理房屋过户手续。
二、驳回第三人的诉讼请求。
案件受理费16640元（原告垫交11800元，第三人垫交4840元），保全费4520元，合计21160元，由被告承担16320元，第三人承担4840元。履行期限同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。
义务人不如期履行义务，权利人可在履行期届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 黄 英
审 判 员 覃春桂
人民陪审员 唐荣兴
二〇一六年六月十二日
书 记 员 岑洪萍
附引用法院条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。