黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民二初字第765号
原告哈尔滨建安物业有限公司，住所地哈尔滨市道外区太平大街维也纳小区六号楼10号商服。
委托代理人李红，1964年10月3日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市香坊区。
委托代理人孙文启，1962年12月27日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道里区。
被告方保锦，1939年11月3日出生（公民身份号码：×××），户籍地哈尔滨市南岗区，住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人万俪，黑龙江北斗律师事务所律师。
原告哈尔滨建安物业有限公司（下文简称建安物业）诉被告方保锦合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建安物业的委托代理人李红、孙文启，被告方保锦及其委托代理人万俪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建安物业诉称，2007年12月27日原房主王凌全进驻诉争房屋。与原告签订了《物业管理合同书》，合同期限2年，原房主交纳了2008、2009年的物业费。2008年被告购得此房屋。2010年起开某某和小区业主委员会与原告签的了《物业管理委托合同》至今，原告一直为小区提供物业服务。小区物业费标准为建筑面积0.54元／平方米／月。被告房屋建筑面积62.65平方米，一年物业费405.97元。被告自2010年至今未交纳物业费。按照合同约定被告需支付五年的违约金分别为1825.73元、1380.43元、935.13元、890.60元、445.3元。共计5477.19元。为维护原告权�故诉至法院要求：1、请求判令被告支付拖欠六年的物业费2436元；2、请求判令被告支付拖欠前五年（2010至2014年）物业费2030元的违约金5477.19元；3、诉讼费由被告承担。
被告方保锦辩称，原告所述与事实不符，原告计算物业费数额违反物价局标准。违约金被告不应承担，因为没有签订物业合同且违约金计算标准过高，如支付违约金已超过原告实际损失的30%。
原告建安物业证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示如下证据：
证据一、哈尔滨鑫奇房地产开发有限公司说明一份，回购房屋协议书一份（复印件），房屋转让协议一份（复印件），证明本案诉讼房屋现房主为方保锦。
证据二、2007年12月27日王凌全与物业公司签订物业管理合同物业费0.5元，2010年1月2日开某某与建安物业签订物业管理委托合同物业费0.54元，合同�限二年，2012年5月12日业主委员会与原告签订的物业合同一份合同期间一年物业费0.54元，2013年7月9日业主委员会与原告签订的物业合同一份合同期间一年物业费0.62元，2014年6月18日业主委员会与原告签订的物业合同一份合同期间一年物业费0.62元（均为复印件），证明原告接受被告委托管理小区物业，收费标准从0.5元到0.62元，但原告一直按0.54元向业主收取物业费。
证据三、维也纳小区9号楼2008年至2015年物业费台帐一页（复印件），证明被告从2010年至今未交纳物业费。
证据四、2008年保洁人员工资表一张（复印件），2008-2009年维修费支出表三张（复印件），2008年小区装修垃圾清运费三张（复印件），2009年雨露管维修费用支出二页（复印件），2013年水箱清洗费用支出四页（复印件），2015年9号楼一单元更换入户电缆费用一页（复印件）。2013年换热站维修费用支出一页（复印件），2012年自来水供水管线维修支出一页（复印件），2015年部分工作单原件三页，证明原告一直在提供物业服务。
被告方保锦为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示如下证据：
证据一、2015年9月1日原告贴发通知一份，证明物业管理合同应与每个业主签订而不是由业主委员会统一与物业公司签订。
证据二、图片12张，证明物业公司服务不达标，没有24小时保安、没有进行绿化，也不是封闭式小区。
证据三、哈尔滨市普通住宅小区物业服务指导标准，哈价联发（2009）4号文件，2010年11月9日生活报、2014年2月14日新晚报，证明2010年应当根据2009年4号文件收取物业费，2011至2013年根据在报纸上公布4级标准收费，2014至2015根据物价局收费标准按照一级收费标准收费，应扣除物业公司没有提供的公共设�设备、及公共秩序维护费，因此原告按照0.54元收取物业费无合法依据。
证据四、证人王某某出庭，证明物业服务不达标，没有召开业主大会，没有授权业主委员会与物业公司签订物业服务合同，物业服务合同签订不合法。
证据五、证人林某某出庭，证明小区物业服务不达标，垃圾遍地，业主委员会与原告签订的合同是业主委员会副主任刘晓荣私自与原告签订的。
庭审中原、被告双方对对方举示的证据进行了当庭质证，并发表了如下质证意见：
被告对原告举示的证据一无异议。对证据二有异议，认为2007年的合同与本案无关，且王凌全已交纳2008、2009年物业费，对真实性无异议。对其他合同真实性有异议，2010年合同对原告不产生约束，房地产开某某无权代表原告与被告签订合同，合同中约定的缴费标准无约束力，2010年应按国�下发物业标准计算物业费。2012年合同、2013年合同、2014年合同没有经过业主大会同意，是业主委员会副主任私自与被告签订的。制定标准违反物价局标准，原告提供的物业服务未按照合同约定内容提供，多项服务没有，其他服务未达标。对证据三的真实性无异议，但该证据仅能显示被告拖欠2010至2013年物业费，不能证明原告收费标准合法。被告未交费是因原告收费标准过高。对证据四的真实性有异议，原告所举示的证据没有公示，该证据原告称能够证明原告的服务项目，原告的服务项目也未达到三级物业服务标准。
原告对被告举示的证据一真实性无异议，该通知是为了核实业主及拖欠物业费情况。对证据二的真实性无异议，小区是棚改小区，小区物业费收取不到50%影响服务质量。小区现在是按四级（0.6元）以下标准收取的。物业提供的硬件服务都已�供。电子门按规定应用维修基金维修，小区没有产权证，业主都没交维修基金。小区收费未到达24小时保安的标准，物业维护绿地后都被业主拆了。对证据三的真实性无异议，但认为与本案无关，2014年4月1日哈尔滨市实施新的物业收费标准。标准是由业主委员会进行商定的，而不是被告个人与原告商定。对证据四有异议，证人一直未某某。证人仅是说小区业主委员会未开大会，物业费未公示，这些责任是小区业主和业主委员会之间的问题。需要业主自己解决。物业公司不能召开业主大会。证人证明物业公司给业主提供了基本服务。对证据五有异议，证人所某某与开某某的问题，与本案无关，与物业公司无关。业主大会确定与原告签订合同，至于怎么签订合同，是否经过法定程序是业主委员会内部事情，与物业公司无关。
通过对上述证据的质证与分析，经�议庭评议，本院认证如下：
原告举示的证据一，被告无异议，能够证明被告方保锦市道外区太平大街维也纳小区9号楼一单元302室的房主。原告举示的证据二，系案外人王凌全、哈尔滨鑫奇房地产开发有限公司、哈尔滨市道外区维也纳小区业主委员会分别与原告签订的物业管理委托合同，结合原告举示的证据四及原告在庭审中的陈述，能够证明原告一直为被告所在小区提供物业，收费标准为0.54元。原告举示的证据三，被告对真实性无异议，能够证明被告从2010年至今未交纳物业费。
被告举示的证据二，系被告所在小区的照片，结合原告庭审中陈述，能够证明原告提供的物业服务质量属于四级以下标准。
以上证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告的主张的事实成立，故对上述证据的证明效力本院予以采信。
被告举示的证据一，系原告贴发的通知，在无其他证据佐证的情况下，不能直接证明物业管理合同与每个业主单独签订，故对该证据的证明效力本院不予采信。
被告举示的证据三，虽来源合法，客观真实，但因本案中物业收费标准有物业管理委托合同确定，故对该证据的证明效力本院不予采信。
被告举示的证据四、证据五，系被告所在小区内业主的证言，因证人未某某，与案件的结果有利害关系，故对于证据五的证明效力本院不予采信。
通过对上述证据的分析与认定及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
2008年被告方宝锦从案外人王全凌处购得道外区太平大街维也纳小区9号楼一单元302室，居住至今。原告系被告所在小区的物业服务单位。2010年1月2日，案外人哈尔滨鑫奇房地产开发有限公司与原告建安物业鉴定�物业管理委托合同》，约定委托管理期限为2010年1月2日至2011年12月1日，物业管理服务费为建筑面积每月每平方米0.54元。2012年5月12日案外人哈尔滨市道外区维也纳小区业主委员会与原告建安物业签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为2012年1月1日至2013年12月30日，物业管理服务费为建筑面积每月每平方米0.62元。2013年7月9日，案外人哈尔滨市道外区维也纳小区业主委员会与原告建安物业签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为2013年5月1日至2014年5月1日，物业管理服务费为建筑面积每月每平方米0.62元。2014年6月18日案外人哈尔滨市道外区维也纳小区业主委员会与原告建安物业签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为2014年5月1日至2015年5月1日，物业管理服务费为建筑面积每月每平方米0.62元。
被告方保锦居住的房屋建筑面积62.65平方米�被告自2010年1月2日起拖欠原告物业服务费，至今未给付。
原告建安物业自2010年起的物业服务费实际收费标准为建筑面积每月每平方米0.54元。
基于上述事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告所在小区建设单位及业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成物业服务合同关系，原告对被告方保锦有约束力。被告作为业主并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告方保锦辩称业主委员会未经业主同意与原告签订物业合同对其无约束力，但物业服务合同上确有业主委员会签章，被告未提供其他证据证明签章为伪造，故对被告的该抗辩理由本院不予采纳。被告抗辩原告收取的各项费用没有依据、提供的物业服务不合格，原告在庭审中已承认其物业服务未达到合同标准，原告已降低物业服务收费标准为建筑面积每月每平方米0.54元，故对被告的抗辩本院不予采纳。对于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务未达到服务合同约定的标准，故对于该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、待本判决发生法律效力后十日内，被告方保锦给付原告哈尔滨建安物业有限公司物业费2436元（0.54＊62.65＊12＊6=2436）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预付），由被告方保锦承担，待本判决发生法律效力后，被告连同上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘来军
代理审判员 孟祥秋
代理审判员 王立明
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 付百万