安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民一初字第01625号
原告：花勇，男，1978年2月7日生，汉族。
委托代理人：黄山，安徽铭心律师事务所律师。
被告：马鞍山市佳建建材物贸有限公司，住所地安徽省马鞍山市。
法定代表人：潘某某，该公司总经理。
委托代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。
原告花勇与被告马鞍山市佳建建材物贸有限公司（以下简称佳建公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄山、被告的委托代理人委托代理人袁贤广到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
花勇诉称：2009年2月上旬，双方意向性商定被告将位于佳山乡前庄村集中区中的面积约5.5亩土地租赁给原告使用。但双方对租赁土地的租赁期限、用途、租金及其支付期限和方式等一直未协商一致。为了保证双方将来能够正式签订上述土地租赁合同，我同意向被告交付5万元定金，并于2009年3月20日向被告法定代表人潘某某交付5万元定金。定金交付给被告后，我不断催促被告正式签订合同，可被告总是以各种理由拖延。后来经过了解，被告准备出租给我的地块至今未能办理《建设用地规划许可证》和《集体土地建设用地使用证》，市政府相关部门已明确该块集体土地不能从事建设，已有的建设属于违章建设非法占地。知道上述情况后，我就要求被告依法双倍返还收取的定金，可被告答复我正在办理相关手续，合同肯定能够正式签订，此种情况一直到原告向人民法院起诉，被告也未完成两证的办理。
《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
为维护原告的合法权益，根据法律的有关规定，特提起诉讼，请求法院判令被告立即双倍返还定金10万元并承担本案的诉讼费用。
佳建公司辩称：1、就本案的诉请以及所陈述的事实和理由已经向雨山区法院起诉过，雨山区法院已经驳回花勇的起诉，现在原告以同一事实和理由向法院起诉应驳回。2、原告所述与事实不相符，2009年上旬，原、被告确实就涉案土地5.5亩达成了口头的租赁协议，口头协议达成后，原告依照约定将定金5万元给被告，并在2009年5月22日将余款付清，当时双方对土地租赁期限就已经约定为长期租赁，用于堆放钢管、扣件，租金是每亩4.5万元，亩数5.8亩，并在2009年5月22日将余款25万元付清，还剩1.2万元未付，被告也就并未主张。当时双方协商时就是将土地出租给原告建设使用，双方并没有约定其他只要不违法即可。这块土地是前庄村工业园区的土地，已经报批相关部门，所以被告并没有承诺原告办理两证，原告取得这块土地后也一直用于钢管堆放，直到2013年雨山区相关部门将涉案土地征迁，原告也已经获得该涉案土地征迁补偿的费用。因此原告起诉是不符合法律规定的。
花勇为支持其诉讼主张，向法庭举出如下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。
2、被告法定代表人身份证明及企业注册信息查询单各一份，证明被告的主体资格。
3、收条复印件一份，证明被告的法定代表人潘某某在2009年3月20日收取定金5万元。
4、马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00779号民事裁定书一份，这份判决已经生效，主要证明⑴、双方都明知租赁的这块土地是用于非农业用途，这与被告答辩也是一致的，但是原告用于堆放钢管等物件肯定是要建设一些房屋的；⑵、原告确实领取了征迁款27万，但是这与土地本身无关，这是对违法建筑的房屋的征迁款；⑶、被告还将土地以非农业用途租赁给其他两个公司，这两家公司在土地上建设的房屋是很大的，有很大的车间；⑷、这份判决书认定与被告事实上的租赁关系成立，因为被告一直强调是口头合同；⑸、这份判决书没有对实体进行判决，只是对程序进行了审理，他并没有驳回我们的请求，这份判决书可以直接作为证据使用。
5、马鞍山市雨山区经济贸易和发展改革局雨经发（2008）70号文件一份，证明本案涉案的土地与前庄村正在报建的项目是包括在其中的，如果要将土地变为非农业土地要办理相关手续，并且申明严禁占领耕地，被告是无权申报的，只能用前庄村的名义申报。
6、土地流转协议一份，证明被告是明知涉案土地是农业用地，而且村委会已经明确告知要改变土地使用性质，需要被告自己办理相关的手续。
7、马鞍山市经济和信息化委员会（2011）138号文件一份，证明政府已经界定了原告使用的涉案土地是农业用地，用于经营是非法占用土地。
8、马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00598号民事判决书（未生效）及马鞍山市中级人民法院（2014）马民二终字第00299号民事裁定书各一份，证明20万元不是土地租赁款。
9、马鞍山市雨山区人民法院（2015）雨民一初字第00775号民事判决书一份，证明原告已支付的20万元是借款而非租金。原、被告之间是不是土地租赁关系，支付多少租金，如何支付租金都是不能确定的。
佳建公司对花勇所举的证据质证意见是：对证据1、2、3的合法性、真实性、关联性无异议；对证据4、5、6的合法性、真实性、关联性均无异议，但是对证明目的持有异议；证据7、8与本案无关；对证据9的判决结果有异议。
佳建公司为支持其抗辩意见，向法庭举出如下证据：
1、马鞍山市雨山区经济贸易和发展改革局雨经发（2008）70号文件一份，证明本案涉案的土地是经过区政府批复，是合法使用。
2、土地流转协议、补充协议各一份及收据三份，证明被告对涉案土地进行了合法的流转，并且缴纳了流转费用，享有合法使用权、收益权，这块土地是一块闲置荒地，并不是农业用地。
3、收条以及借条各一份，证明原告为涉案土地支付租金25万元。
4、佳山乡前庄村委会出具的证明一份，证明原告已租赁被告的土地用于堆放钢管扣件等物件，该块地现已被征迁。
5、雨山区人民法院备忘录一份，证明雨山征管局的尹局长证实涉案土地已经被雨山区政府征迁，花勇已经领取相应补偿款，原、被告的租赁关系是合法存在的。
6、（2014）雨民一初字第00779号民事裁定书一份，证明1、原告就本案诉请已经向法院起诉过，原告属于重复起诉；2、原告支付的20万元已经被认定为是租金。
花勇对佳建公司所举证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，证明目的已经陈述。对证据2的真实性无异议，但是证明村委会是把农业用地流转给佳建公司，佳建公司认为是荒地也是闲置农地。对证据3的真实性无异议，但是达不到佳建公司的证明目的。对证据4的真实性无异议，证明有瑕疵，根据相关的规定出具证明应当署名，但是该份证据无署名，恰恰证明涉案土地是农业用地。对证据5的真实性无异议，但只能证明原告领取的补偿款27万只是地上物权的补偿，与土地没有任何关系，原告实际投资超过50万元，这27万元是按照违法建筑补偿的。对证据6的真实性、合法性无异议，但是不能达到佳建公司的证明目的，法院只是驳回双方的起诉并没有做出相应的判决。
经庭审的举证、质证，本院认证如下：佳建公司对花勇所举1、2、3、4、5、6、9的真实性无异议，经审核，本院予以确认；证据7能证明花勇在租赁过程于2011年8月5日被停电的事实，但与本案没有关联性，不作为定案依据；证据8中的民事判决书未生效，不能作为定案依据，证据8中的裁定书不能证明20万元的使用性质。佳建公司所举证据1、证据2中的土地流转协议及证据3中的收条与花勇所举证据3、4、5是同样的证据，认证意见同上；证据2中的补充协议、收据与本案无关，不作为定案依据；证据6能证明花勇主张过权利，但主张的对象与本案不是同一主体，因被告主体不适格被驳回了起诉，未作实体判决，不属于一事不再理的情形，达不到佳建公司的证明目的。
经审理查明：2008年9月18日，马鞍山市雨山区经济贸易和发展改革局下发雨经发（2008）70号文件，同意“前庄村工业企业集中区”项目备案，项目投资2200万元，全部由投资人自筹解决。2008年11月8日，佳建公司（乙方）与佳山乡前庄村民委员会（甲方）签订一份土地流转协议。协议约定：甲方同意将“前庄村集中区”（雨经发（2008）70号内的一块闲置荒地30.4亩，以实际丈量为准），以土地流转的方式给乙方经营使用，土地范围见附图；流转期自2008年10月1日至2025年9月30日；土地流转总额为79万元，应甲方要求，乙方已于2008年4月10日前陆续支付完毕，等。2009年2月上旬，花勇有意承租佳建公司受让的位于佳山乡前庄村工业企业集中区内面积30.4亩中的约5.5亩土地，于2009年3月20日向佳建公司法定代表人潘某某交付定金5万元，潘某某向花勇出具一张收条，内容为：“今收到花勇定金五万元整（￥50000元），土地租赁（前庄村工业企业集中区），使用净面积5.5亩。”2009年3月底，佳建公司向花勇交付了土地。2009年5月22日，潘某某向花勇出具一张内容为“借到花勇人民币贰拾万元整（待合同鉴证后拆条）”的借条。花勇取得该块土地后，与其父亲花成友在该块土地上堆放钢管、模板、钢扣件并搭建了活动板房、简易房，等。该块土地现已被征迁，花成友户于2013年12月17日获取该块土地上房屋拆迁补偿款270014.90元，由花勇签字领取。
另查明：花勇在租赁上述土地经营期间因违章建设属非法占地于2011年8月5日被停过电。
审理中，花勇增加诉讼请求，要求法院确认花勇与佳建公司形成的事实租赁关系无效。
本院认为：根据马鞍山市雨山区经济贸易和发展改革局雨经发（2008）70号文件，佳建公司与佳山乡前庄村民委员会签订协议，从而取得前庄村工业企业集中区内30.4亩闲置荒地的土地使用权，协议约定前庄村民委员会协助佳建公司申报集体土地使用证或者临时土地许可证，说明该块土地作为工业用途还需办理相关许可证，佳建公司取得的该块土地使用权不完整。花勇对此情况是明知的，但仍然为租赁该块土地中的5.5亩而交付了定金，佳建公司也明知花勇承租涉案土地的目的是为了工业用途而非农业生产，佳建公司亦向花勇交付了土地，双方形成了事实上的租赁关系。因涉及集体土地作为工业用途须办理相关许可证问题，该租赁关系在形成之初是处于效力待定状态，由于涉案土地至今未能补办相关许可证，违反了相关的法律规定，故双方以涉案土地作为工业用途而形成的事实上的租赁关系无效。关于花勇提出双倍返还定金的诉求问题，定金罚则是针对不履行义务的一方进行的处罚，从定金收条看，花勇交付定金是为了土地租赁，双方虽未签订书面的租赁合同，但花勇明知对于涉案土地使用还须办理相关审批手续，却仍然接受并实际占有使用了佳建公司交付的涉案土地，形成了事实上的租赁关系，故花勇诉求双倍返还定金缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。佳建公司抗辩花勇已主张过权利且被驳回，不应再次主张。因花勇被驳回的起诉是向潘某某主张的，而本案是向佳建公司主张权利，被告主体不同，不属于一事不再理的情形，其抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告花勇与被告马鞍山市佳建建材物贸有限公司形成的事实上的租赁关系无效；
二、驳回原告花勇的诉讼请求。
本案受理费本诉费2300元，由原告花勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 江玉琴
人民陪审员 高小培
人民陪审员 吴继红
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 柳婷婷
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。