浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金永民初字第2373号
原告傅卫桦，农民。
委托代理人厉明侠（特别授权）。
委托代理人李玉洁（特别授权）。
被告朱福安，农民。
被告朱某甲。
被告朱某乙。
第三人傅绍仙。
委托代理人倪振杨（特别授权）。
委托代理人倪雪冬（特别授权）。
原告傅卫桦与被告朱福安、朱某甲、朱某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法由审判员季玲玲适用简易程序进行审理。2014年12月5日，第三人傅绍仙申请参加诉讼，经审查，本院予以准许，并于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告傅卫桦的委托代理人厉明侠、被告朱福安、第三人傅绍仙的委托代理人倪雪冬到庭参加诉讼，被告朱某甲、朱某乙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅卫桦起诉称：原告与被告均系永康市江南街道西徐村下店自然村村民，被告朱某乙、朱某甲系被告朱福安的儿子。2002年1月30日，原告因无房居住，而被告又常年不在永康，遂原、被告达成农村房屋买卖契约，被告将坐落于本村的自有房屋（一幢二间，约70平方米）绝卖给原告，购房款18000元，其价款原告于当日全部履行完毕。原告购房后即入住使用并对其装饰修缮。而今，被告拒绝办理土地使用权过户手续。为此，诉请要求：一、判令原告与被告于2002年1月30日签订的农村房屋买卖《契约》有效；二、判令被告立即办理永康市江南街道西徐村下店76号房屋的《集体土地使用权证》过户手续；三、本案诉讼费用由被告承担。
为证明其诉讼请求，原告傅卫桦在举证期限内向本院提供了契约原件1份，证明被告朱福安、朱某乙、朱某甲于2002年1月30日将坐落于永康市江南街道西徐村下店76号房屋（一幢两间，70平方米左右）出售给原告傅卫桦，约定合同价款为18000元，并于签订合同当日交足不欠的事实。
针对原告傅卫桦的诉请，被告朱福安答辩称：1、卖房时，被告朱某甲、朱某乙没有成年，第三人也不知情卖房的情况；2、当时因为朱福安的姐姐要动心脏手术，急需用钱，朱福安才将房屋低价卖给了原告的父亲傅其明；3、朱福安与原告的父亲是多年的朋友，因为傅其明与信用社有贷款的纠纷，怕房屋被查封，所以契约上就写了原告的名字，而原告当时只有20多岁，不具备拿出18000元的经济能力；4、2010年，傅其明要求朱福安办理房屋过户手续未果，后双方签订协议一份，约定依照朱福安与冯龙火房屋买卖合同纠纷一案的结案结果来处理，之后，朱福安与傅其明将土地证上交给政府。
针对其辩解，被告朱福安在举证期限内向本院提供了以下证据材料：
一、协议书1份，证明原告的父亲傅其明同意将坐落于永康市江南街道西徐村下店76号的房屋按照冯龙火与朱福安的案件同样处理的事实。
二、土地使用权申报登记收件收据1份，证明涉案房屋所有权人为朱福安，傅其明同意将整幢讼争房产确权给朱福安的事实。
三、民事调解书1份，证明傅其明同意本案按照朱福安与冯龙火一案的结果处理的事实。
针对原告傅卫桦的诉请，被告朱某甲、朱某乙书面答辩称：1、诉争房产是其父母的共有财产，朱某甲、朱某乙对已逝母亲的份额享有继承权；2、朱某甲、朱某乙对卖房不知情，也没有在契约上签名捺印，该契约侵犯了共有人的合法权益，应属无效；3、朱某甲、朱某乙已到结婚年龄，还没有房子居住，若其他共有人同意出让共有份额，在同等条件下，朱某甲、朱某乙主张优先购买权。
被告朱某甲、朱某乙未在举证期限内向本院提供证据材料。
针对原告傅卫桦的诉请，第三人傅绍仙述称：涉案标的物即永康市江南街道西徐村下店76号房屋系被告朱福安与妻子朱菊梅所有，朱菊梅是第三人傅绍仙及其丈夫朱振成的女儿，朱菊梅于1996年1月去世后，第三人夫妇依法享有继承权，但朱菊梅去世后其遗产一直未进行分割，故任何人擅自单独处分该房产均属侵害财产共有权的行为，同时，第三人傅绍仙享有优先购买权。
第三人傅绍仙诉称：涉案标的物即永康市江南街道西徐村下店76号房屋系被告朱福安与其妻子朱菊梅所有。朱菊梅是第三人傅绍仙及其丈夫朱振成的女儿。朱菊梅于1996年1月去世后，第三人夫妇依法享有继承权，但朱菊梅去世后，其遗产一直未进行分割。故任何人擅自单独处分该房产均属侵害第三人财产共有权的行为。为此，第三人傅绍仙提出独立诉讼请求：1、判决确认申请人为永康市江南街道西徐村下店76号房屋权利人之一；2、确认原告傅卫桦与被告朱福安签订的契约无效。
针对其诉请，第三人傅绍仙当庭向本院提供死亡证明1份，证明朱菊梅已于1996年1月份死亡的事实。
针对第三人傅绍仙的诉请，原告傅卫桦辩称：土地证是登记在朱福安个人名下的，虽然朱菊梅已经于1996年去世，但是傅卫桦完全有理由相信朱福安是经过傅绍仙和朱振成的同意才将房屋出售的，朱福安是享有合法的代理权的，故第三人傅绍仙的诉请于法无据。
针对第三人傅绍仙的诉请，被告朱福安无异议。
经审理，本院综合认证如下：被告朱某甲、朱某乙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。原告傅卫桦提供的契约，被告无异议，第三人对其真实性无异议，合法性有异议，认为契约侵犯了第三人的合法权益。本院认为，该份证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。被告朱福安提供的证据一，原告傅卫桦及第三人傅绍仙均对其真实性、关联性有异议，本院认为，该份协议书系朱福安与案外人傅其明所签订，与本案无关，本院不予采纳。被告朱福安提供的证据二，原告傅卫桦及第三人傅绍仙均对其真实性无异议，本院依法对其真实性予以确认。被告朱福安提供的证据三，原告傅卫桦及第三人傅绍仙均对其关联性有异议，本院依法对该份证据的关联性不予认定。第三人傅绍仙提供的死亡证明，原告傅卫桦及被告朱福安均无异议，本院予以采纳。
根据原告、被告、第三人在庭审中的陈述以及本院依法确认的有效证据，本院认定本案事实如下：
原、被告均系永康市江南街道西徐村下店自然村的村民。被告朱某甲、朱某乙系被告朱福安的儿子，朱菊梅（已于1996年1月死亡）系被告朱福安的妻子，第三人傅绍仙系朱菊梅的母亲。2002年1月30日，原告与三被告签订契约一份，约定：三被告将其坐落于永康市江南街道西徐村下店自然村76号的二间二层房屋一幢（约70平方米）转卖给原告，协议价为18000元，其价款当日交足不欠。契约签订后，原告傅卫桦即入住使用诉争房产并进行装饰装修。另查明，诉争房产的土地使用权系登记于被告朱福安的名下，且朱福安已于2011年7月25日将土地证上交永康市土地管理局。2015年1月1日，朱菊梅的兄弟姐妹六人自愿放弃对诉争房产的继承权。
本院认为，永康市江南街道西徐村下店76号房屋系被告朱福安与其妻子朱菊梅的夫妻共同财产，朱菊梅过世后，其享有的财产份额由其合法继承人继承。三被告作为房屋共有人于2002年1月30日将诉争房产转卖时，虽然被告朱某甲、朱某乙尚未成年，但是朱福安系朱某甲、朱某乙的法定代理人，且三被告享有的财产份额已经超过三分之二，符合《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意”的规定，同时，结合庭审查明的事实可以确认第三人傅绍仙对三被告出卖房屋一事系知晓的，且第三人傅绍仙从未主张过权利。因此，原、被告双方签订的契约系合法有效的。合同生效后，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告傅卫桦已按约履行付款义务，并已实际管业居住诉争房产至今，而三被告至今未有协助原告办理诉争房产的土地使用权过户手续，属于违约行为，依法应承担相应的违约责任。综上，原告傅卫桦的诉讼请求成立，本院予以支持。三被告的辩称意见及第三人傅绍仙的诉称意见，于法无据，本院不予支持。被告朱某甲、朱某乙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，本院依法可缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告傅卫桦与被告朱福安、朱某甲、朱某乙于2002年1月30日签订的契约有效。
二、由被告朱福安、朱某甲、朱某乙于本判决生效之日起十五日内协助原告傅卫桦办理坐落于永康市江南街道西徐村下店76号房屋的土地使用权过户手续。
三、驳回第三人傅绍仙的诉讼请求。
案件受理费4300元（已减半收取），由被告朱福安、朱某甲、朱某乙负担2150元，由第三人傅绍仙负担2150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 季玲玲
二〇一五年二月二日
书记员 吕卓毅