江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民再终字第01020号
上诉人（一审被告）：宿迁市阿兰德光电科技有限公司。
被上诉人（一审原告）：泗阳县卢集镇人民政府
上诉人宿迁市阿兰德光电科技有限公司（以下简称阿兰德公司）因与被上诉人泗阳县卢集镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，江苏省泗阳县人民法院于2015年2月10日作出（2014）泗民初字第1725号民事判决。阿兰德公司不服，提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原告卢集镇政府诉称，2010年12月28日，原告与被告法定代表人签订协议，约定由被告购买原告所有的位于卢集镇工业园集中区标准化厂房一栋。但被告至今未按协议支付房款。请求判令：解除原被告签订的《卢集镇标准化厂房转让协议书》，被告向原告支付租金300000元。
被告阿兰德公司辩称，原告要求解除合同没有法定和约定的条件，合同签订之后原告没有履行合同约定的义务，被告也曾确信原告无法依约履行义务，多次与原告单位相关领导沟通协调，要求其为被告办理国有土地使用证，但至今为止被告无法办理。因原告不能为被告办理土地使用证，被告行使先履行抗辩权，拒绝履行在先的义务。原告承诺于2013年12月30日前为被告办理国有土地使用证，至今已是2014年9月份，仍无任何办理的行为，故被告在支付部分款项后中止支付，现被告承诺一旦原告履行义务为被告办理国有土地使用证，被告无条件的一次性支付合同约定的所有费用，但在原告未办理到产权证之前被告不能支付。因此原告要求解除合同支付租金的行为没有依据，请求驳回原告的诉请。
一审法院查明，2010年12月28日，原告与宿迁市昊晟灯业有限公司（以下简称昊晟公司）签订了一份《卢集镇标准化厂房转让协议书》。该协议约定，甲方卢集镇人民政府（下同）将其位于卢集镇工业集中区的一幢标准化厂房连同两层办公楼（面积为1250㎡），转让给乙方昊晟公司（下同）。合同约定厂房转让采取分期付款的方式，具体为甲乙双方签订合同后元旦前付总房款1/4，以后每年元旦前付总款的1/4，分四期付清，购买时交易价格为建造合同价378元/平方。乙方超过约定时间未交厂房购买款的，甲方按照银行同期贷款利率加收滞纳金和2%违约金，逾期超过3个月除加收滞纳金和违约金外，甲方有权向人民法院对乙方提起诉讼，由乙方负责偿还，同时甲方有权要求乙方无条件退出厂房。该合同还约定甲方在2013年12月30日前优先为乙方调剂并协助办理购买厂房所用土地国有土地使用证，办理国有土地使用证涉及费用由乙方承担。合同还约定合同履行过程中如乙方中途改变，则乙方按总面积4元/平方/月给付租金，每年元旦一次付清甲方厂房年度租金，租期自合同签订之日起计算。乙方名称现变更为宿迁市阿兰德光电科技有限公司。合同签订后被告方向原告方支付了5万元厂房转让费。原告将合同约定的厂房交给被告使用。原告于2014年5月28日向被告送达了《催款通知书》，该通知书的内容为：“宿迁市阿兰德光电科技有限公司：你单位与我方于2010年12月28日签订标准化厂房转让协议书，经双方约定，你方应从2010年12月28日起至2013年12月28日截止支付购买厂房款项529200元，你方至今未按照合同约定及时支付，现我方郑重通知你单位于2014年6月4日前将上述逾期未付款项及时支付我单位。如你方改变购买意图，请于2014年6月4日前支付租金229600元（共计41个月）且将厂房一并退还我方。如你单位不及时履行此催款通知，一切后果由你单位自行承担”。被告接此通知后既没有向原告支付购房款，也没有向原告支付租金。
另查明，昊晟公司为被告在预登记时使用的名称。该公司所在的土地于2010年6月29日被江苏省人民政府批准征收为国有土地。
一审法院认为，原告与以被告预登记的昊晟公司名义签订的《卢集镇标准化厂房转让协议书》，对原、被告均有约束力，原被告均应按协议诚实信用履行。至2014年1月1日，被告依照合同约定应向原告支付购买厂房款472500元，被告仅在协议签订后向原告支付了50000元，其余的422500元主要价款没有依照合同的约定交付，被告的行为已构成违约。被告在本案审理过程中主张原告允许其迟延缴纳该费用，原告对此予以否认，被告没有提供相关证据证实，故本院对原告这一主张不予支持。被告在本案审理过程中主张，原告必须先为被告办理好土地使用权证，被告才同意向原告支付购房款。关于被告这一主张，本院认为，因原被告关于此项约定为“甲乙双方签订合同后元旦前付总房款1/4，以后每年元旦前付总款的1/4，分四期付清，购买时交易价格为建造合同价378元/平方”、“甲方在2013年12月30日前优先为乙方调剂并协助办理购买厂房所用土地国有土地使用证”。按照此约定被告应先向原告履行给付购房款的义务。原告在2010年6月已将厂房所用土地报省人民政府批准为国有土地，原告的所谓“调剂”义务已完成。原告只有协助被告办理国有土地使用权证的义务，至于该证能不能办成不是原告所能决定的事情，且被告也没有证据表明其已向相关国家机关报批其所购厂房的土地使用权证。故被告要求原告先为其办理国有土地使用权证的先履行抗辩权不能成立，本院不予支持。原告已向被告发出《催款通知书》，被告既没有按原告要求给付购房款，也没有向原告支付租金。原告要求解除合同返还厂房的请求应得到支持。关于厂房的租金问题，本院支持原告自签订合同之日起计算的租金，租金计算至2014年7月28日止，该项租金合计为215000元（1250×4×43），被告已付的50000元充作租金，被告还应向原告支付租金165000元。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告泗阳县卢集镇人民政府与被告宿迁市阿兰德光电科技有限公司（宿迁市昊晟灯业有限公司）2010年12月28日签订的《卢集镇标准化厂房转让协议书》；二、被告宿迁市阿兰德光电科技有限公司于本判决生效后十日内向原告泗阳县卢集镇人民政府返还位于卢集镇工业集中区的一幢标准化厂房连同两层办公楼（面积为1250㎡）；三、被告宿迁市阿兰德光电科技有限公司于本判决生效后十日内向原告泗阳县卢集镇人民政府支付租金165000元；四、驳回原告泗阳县卢集镇人民政府其他诉讼请求。
上诉人阿兰德公司不服一审判决，上诉称：1.本案上诉人不是适格主体。《卢集镇标准化厂房转让协议书》是被上诉人与昊晟公司签订，并不是与上诉人签订，上诉人和昊晟公司是两个不同的公司。2.上诉人已付了款项130000元，该款项应从上诉人应付的合同款项中扣除。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了5万元的转让费，并在履行合同过程中先后支付了约8万元，共计支付约13万元转让款。3.上诉人未完全履行付款义务是在行使自己的不安抗辩权。根据转让协议约定，被上诉人应当在2013年12月30日前协助办理厂房所用土地国有土地使用证，但被上诉人没有履行合同义务，上诉人确信被上诉人无法依约履行义务，多次与被上诉人单位沟通协调，至今无法办理，上诉人未完全履行付款义务是在行使不安抗辩权。4.如若解除合同，被上诉人应赔偿上诉人损失。上诉人在租赁期间因生产需要添置了附属设施，新建辅助用房、对厂房进行装饰装修、做地坪、购买设备等，如解除合同，被上诉人应对上诉人的该损失进行相应的赔偿。
被上诉人卢集镇政府答辩称：原判正确，请求维持。
二审审理查明事实与一审查明事实基本一致。
本院认为，关于本案主体是否适格。上诉人主张《卢集镇标准化厂房转让协议书》是被上诉人与昊晟公司签订，并不是与上诉人签订，上诉人不是本案适格主体。一审中，上诉人认可签订合同的企业就是现在的企业，认可其支付了5万元合同价款，也认可收到被上诉人的催款通知书，且表示不同意被上诉人要求解除合同的请求，没有提出主体不适格问题。昊晟公司成立于2009年7月24日，签订《卢集镇标准化厂房转让协议书》是2010年12月28日，张其国代表乙方昊晟公司签名，没有加盖公司印章，此时阿兰德公司尚未成立，后阿兰德公司2011年4月13日成立，张其国也是阿兰德公司的法定代表人，实际支付转让款是阿兰德公司，也是阿兰德公司在实际使用该厂房。因此阿兰德公司是实际转让厂房的一方，是本案的适格主体。
关于上诉人实际支付的价款数额问题。上诉人主张已付了款项13万元，该款项应从上诉人应付的合同款项中扣除，但上诉人没有提供相应的证据证明，不予采信。
关于上诉人是否享有不安抗辩权问题。上诉人主张未完全履行付款义务是在行使自己的不安抗辩权。根据转让协议约定，被上诉人应当在2013年12月30日前协助办理厂房所用土地国有土地使用证，但被上诉人没有履行合同义务，上诉人确信被上诉人无法依约履行义务，上诉人未完全履行付款义务是在行使不安抗辩权。双方签订的转让协议对付款时间、付款比例有明确规定，上诉人依约定应先向被上诉人履行三次付款义务，被上诉人应在2013年12月30日前优先为上诉人调剂并协助办理购买厂房所用土地国有土地使用证，被上诉人已于2010年6月将厂房所用土地报省人民政府批准为国有土地，协助办理国有土地使用证的义务不是被上诉人可以自行决定的，因此，上诉人违约在先，主张行使不安抗辩权不能成立。
关于被上诉人应否赔偿上诉人损失问题。上诉人主张在租赁期间因生产需要添置了附属设施，新建辅助用房、对厂房进行装饰装修、做地坪、购买设备等，如解除合同，被上诉人应对上诉人的该损失进行相应的赔偿。上诉人对此没有提供相应的证据证明，且一审中没有提出该诉求，本案中不予审查。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决予以维持。依照民诉法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5880元由上诉人阿兰德公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨晓玲
审 判 员 万 焱
代理审判员 陈 宁
二〇一六年六月十四日
书 记 员 卜云飞
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