重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终1017号上诉人（原审被告）：重庆市万恒实业有限公司，住所地：重庆市涪陵体育南路龙湾花园龙腾阁3-9号，组织机构代码66356377-9。法定代表人：郑道江，该公司总经理。委托代理人：付辉，重庆金牧锦扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何小琴，女，1985年8月28日出生，汉族，农民，住重庆市武隆县。被上诉人（原审原告）：陈黎，男，1987年9月20日出生，汉族，农民，住重庆市涪陵区。二被上诉人共同的委托代理人：杨帮国，重庆万忠律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司武隆支行，住所地：重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路6号1幢，统一社会信用代码915002320086911843。负责人：刘奎云，该支行行长。委托代理人：谭鹏，男，1977年9月7日出生，汉族，该支行业务经理，住重庆市武隆县。委托代理人：莫昌润，男，1968年6月30日出生，汉族，该支行职工，住重庆市铜梁县。上诉人重庆市万恒实业有限公司（以下简称万恒公司）因与被上诉人何小琴、陈黎、原审第三人中国建设银行股份有限公司武隆支行（以下简称建行武隆支行）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2015）武法民初字第00980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人万恒公司的委托代理人付辉、被上诉人何小琴、陈黎的委托代理人杨帮国、原审第三人建行武隆支行的委托代理人谭鹏、莫昌润均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：万恒公司（甲方）与何小琴、陈黎（乙方）于2013年7月19日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，万恒公司将其开发的位于重庆市武隆县巷口镇某某路某某号“万恒某某”Ｘ幢ＸＸ号商品房预售给何小琴、陈黎。合同约定，房价款为401109元，支付方式为乙方首付款161109元在合同签订当日付清，余款240000元由乙方向建行武隆支行按揭贷款支付给甲方。第七条甲方应当在2014年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方。第九条甲方逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2013年8月2日，万恒公司向何小琴、陈黎开具首付款161109元的购房款发票。何小琴、陈黎因购房于2013年7月24日花去查档费60元，2013年8月7日支付物业专项维修基金6899.20元。2014年10月20日，建行武隆支行与何小琴、陈黎签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，何小琴、陈黎向建行武隆支行借款240000元，支付给万恒公司，同时万恒公司作为保证人在该借款合同上盖章。何小琴、陈黎因购房贷款，支付担保费1728元。此后，因万恒公司未按合同约定的期限向何小琴、陈黎交付房屋，何小琴、陈黎及其他购房户向有关部门请求解决未果。2015年4月21日，重庆万忠律师事务所及律师杨帮国根据何小琴、陈黎等购房户的授权委托，向万恒公司邮寄送达《律师函》，要求解除委托人何小琴、陈黎等人与万恒公司签订的《商品房买卖合同》，并由万恒公司退回委托人购房款（含银行按揭借款）、维修基金、契税、贷款利息、违约金等损失。2015年5月4日，何小琴、陈黎起诉至法院请求判决：1、解除双方于2013年7月19日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》；2、由万恒公司立即返还其购房款401109元及从2013年7月19日起至付清之日按同期同类贷款利率标准计算资金利息；3、由万恒公司赔偿其因购房所花的物业专项维修基金6899.20元、查档费60元、担保费1728元；4、由万恒公司向其支付违约金4011元；并由万恒公司承担本案的诉讼费用。另查明：万恒公司出售给何小琴、陈黎的房屋于2015年6月29日竣工验收备案登记。当日，万恒公司向购房户发布《交房通知书》。何小琴、陈黎诉称：2013年7月19日，我们与万恒公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，万恒公司将其开发的位于武隆县巷口镇某某路某某号“万恒某某”Ｘ幢ＸＸ商品房预售给我，房价款为401109元，约定交付房屋的时间为2014年12月30日前。我们已按合同约定向万恒公司支付房屋首付款161109元，向建行武隆支行按揭贷款240000元支付剩余房款。同时，万恒公司向我们代收物业专项维修基金6899.20元。因购房贷款花费担保费1728元、查档费60元。合同约定的交房期限届满90日，万恒公司仍未依约向我们交付房屋。我们及其他购房者多次向有关部门请求解决未果。2015年4月21日，我们委托律师向万恒公司发出律师函，通知万恒公司解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由万恒公司在30日内退还我们的购房款、物业专项维修基金、契税、手续费等，但万恒公司不予处理。现我们起诉至法院请求判决：1、解除双方于2013年7月19日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》；2、由万恒公司立即返还其购房款401109元及从2013年7月19日起至付清之日按同期同类贷款利率标准计算资金利息；3、由万恒公司赔偿其因购房所花的物业专项维修基金6899.20元、查档费60元、担保费1728元；4、由万恒公司向其支付违约金4011元；并由万恒公司承担本案的诉讼费用。万恒公司辩称：我公司与何小琴、陈黎于2013年7月19日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，我公司迟延交付房屋属实。根据司法解释的规定，何小琴、陈黎只有在合理催告我公司无果的情况下，才享有法律规定的合同解除权。但何小琴、陈黎并未向我公司行使解除催告权，也未将解除合同通知送达给我公司。我公司虽然迟延交付房屋，但在何小琴、陈黎同意履行合同的情况下，我公司愿意支付90日内的违约金。故请求法院判决驳回何小琴、陈黎的诉讼请求。建行武隆支行未作陈述。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。何小琴、陈黎与万恒公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是合同双方当事人的真实意思表示，合同约定万恒公司将其开发的房屋预售给何小琴、陈黎，且万恒公司对出售之房屋已取得商品房预售许可证，故合同合法有效，合同对双方当事人依法具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。何小琴、陈黎与万恒公司在《商品房买卖合同》中约定，万恒公司在约定交房日届满后90日内未交付房屋的，何小琴、陈黎享有合同解除权，该约定系当事人的真实意思表示，且不违背法律之规定，对合同双方具有法律效力。就本案而言，何小琴、陈黎与万恒公司约定的交房时间为2014年12月30日前。何小琴、陈黎等购房户因万恒公司未按期交房，向有关部门请求解决无果。其后委托律师在2015年4月21日向万恒公司发出《律师函》，要求解除合同。但万恒公司在何小琴、陈黎向法院起诉后的2015年6月29日才发出交房通知，故万恒公司交房时间已违背了双方的合同约定，其行为已构成违约，理应承担相应的法律责任。故何小琴、陈黎基于合同的约定和法律的规定，主张解除合同的证据充分，于法有据，依法应当予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”何小琴、陈黎与万恒公司在《商品房买卖合同》中明确约定：何小琴、陈黎要求解除合同的，万恒公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按何小琴、陈黎已付房价款百分之一向其支付违约金。何小琴、陈黎因万恒公司违约解除合同产生的损失包括已付房款及其利息、已付税费等。鉴于何小琴、陈黎在本案中同时主张的违约金、赔偿损失之和未超过一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故万恒公司应当返还何小琴、陈黎房价款401109元，并应按合同约定支付房价款利息及违约金。何小琴、陈黎因购房所支出的物业专项维修基金、查档费、担保费，属于因万恒公司违约所致，亦应由万恒公司偿付给何小琴、陈黎。万恒公司的辩称理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，不予采纳。在本案一审诉讼中，一审法院已通知建行武隆支行参加诉讼，但建行武隆支行未到庭主张权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本案仅处理商品房买卖合同纠纷。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除何小琴、陈黎与万恒公司于2013年7月19日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、万恒公司在判决生效后十日内返还何小琴、陈黎房价款401109元及利息（利息计算方式：以161109元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年8月3日起算至2014年10月20日止；以401109元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年10月21日起算至付清之日止）；三、万恒公司在判决生效后十日内支付何小琴、陈黎购房所产生的物业专项维修基金6899.20元、查档费60元、担保费1728元，合计11053.87元；四、万恒公司在判决生效后十日内支付何小琴、陈黎违约金4011元。五、驳回何小琴、陈黎的其余诉讼请求。如果万恒公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费4103元，由万恒公司负担。万恒公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。其理由是：一、一审判决认定事实错误：1、一审判决认定被上诉人将解除合同通知送达给我公司，就推定为我公司已经实际收到，无事实依据；2、我公司迟延交房是因不可抗力的客观原因导致，违约应属一般性违约，一审判决忽视涉案合同在一审开庭前就已具备实际履行条件的事实而认定我公司延迟交房属于根本性违约，并判决解除合同，缺乏事实依据。二、一审判决适用法律错误：1、一审判决违背了民事法律关于保护交易安全、鼓励交易的原则，无视最高人民法院对商品房买卖合同所作的司法解释，而孤立、狭隘地理解《合同法》第九十三条的规定；2、一审判决同时支持被上诉人主张的损失和违约金，违背了《合同法》第一百一十三条的规定。三、一审法院程序违法，本案不属于应适用简易程序审理的案件范围，应当适用普通程序审理。被上诉人何小琴、陈黎辩称：我们的案件是合并审理的，并不是一方当事人众多，一审法院适用简易程序审理是正确的。我们与万恒公司签订的合同约定的解除合同条件已经成就，迟延交房属于根本性违约。一审判决维护了交易的信用原则，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人建行武隆支行述称：对上诉人的上诉没有意见。万恒公司在二审中向本院举示了下列证据：1、《边坡挡墙分部（子分部）工程质量验收记录》；2、《工程地质勘察报告》；拟证明该公司延迟交房是因为对涉案房屋所在小区进行边坡挡墙治理，属不可抗力的客观原因，被上诉人不能以此为由解除合同。3、最高人民法院（2015）民申字第1124号民事裁定书，拟证明被上诉人享有合同解除权后还应经过催告程序才能解除合同，被上诉人未履行催告程序不能行使合同解除权。被上诉人何小琴、陈黎对上述证据的真实性无异议，但认为边坡挡墙治理属于万恒公司在修建房屋时已知晓且必经的过程，不属于不可抗力的范围，其有权解除合同。建行武隆支行对上述证据无意见。何小琴、陈黎在二审中向本院举示了贷款清单一份，拟证明其二人于2014年11月25日取得建行武隆支行的房屋贷款，于2014年12月25日开始归还房屋贷款。万恒公司对该证据的真实性无异议。建行武隆支行对该证据无意见。本院二审补充查明：1、武隆万恒·某某小区《工程地质勘察报告》载明该报告制作时间为2012年7月。2、何小琴、陈黎于2013年7月19日支付首付款161109元。从2014年12月25日至2016年4月25日，何小琴、陈黎偿还本案所涉房屋的按揭贷款本息合计24787.60元（其中，2014年12月25日至2015年12月25日每月还款1486.16元，2016年1月25日至2016年4月25日每月还款1366.88元）。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，何小琴、陈黎与万恒公司在2013年7月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案，何小琴、陈黎与万恒公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定：万恒公司逾期交房超过90日后，何小琴、陈黎有权解除合同。该项约定属于当事人另有约定的范畴，故本案不适用《解释》第十五条的规定，何小琴、陈黎无需催告即可行使合同解除权，并有权要求万恒公司承担相应的违约责任。万恒公司主张系因不可抗力导致迟延交房，但该公司举示的证据证明该公司在修建涉案房屋时已知晓要对涉案小区的边坡挡墙进行治理，故该边坡治理工程不属于不可抗力范围，本院对万恒公司的该项主张不予支持。买受人签订商品房买卖合同的主要目的在于取得房屋所有权，何小琴、陈黎依约履行了支付房款的合同义务，万恒公司超过合同约定的交房期限半年才具备了交房条件，该公司迟延交房行为导致该合同主要目的不能实现，其行为构成违约。故本院对何小琴、陈黎请求解除双方在2013年7月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》的诉讼主张予以支持，上述合同在本判决生效之日起解除。合同解除后，万恒公司依法应将何小琴、陈黎因购买本案所涉商品房已支付的款项包括购房款、大修基金、查档费、担保费等返还给何小琴、陈黎，并承担相应的违约责任，包括支付违约金及何小琴、陈黎已付房款的利息损失。对万恒公司提出违约金与损失不能同时主张的意见，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案，何小琴、陈黎除可以请求万恒公司因迟延交房约定的违约金外，还可以请求债务不履行所产生的损害赔偿。万恒公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于万恒公司在本案中应退还给何小琴、陈黎的已付房款金额如何确定的问题。何小琴、陈黎主张万恒公司应退还全部房价款401109元（包括首付房款161109元及购房贷款240000元）。本院认为，虽然万恒公司实际收取了房款401109元，但该款中除了何小琴、陈黎首付房款161109元外，其余款项系由何小琴、陈黎作为抵押人以本案所涉商品房作抵押并由万恒公司对该贷款提供担保，从第三人建行武隆支行贷款支付的。何小琴、陈黎现仅向建行武隆支行偿付了部分贷款本息，尚余部分贷款本息至今未清偿。本案所涉商品房买卖合同解除后，涉案房屋即为万恒公司的财产，何小琴、陈黎此时若仍作为该房屋的抵押人将他人的房屋用作抵押贷款，并要求万恒公司将其尚未向银行清偿的购房贷款部分返还给何小琴、陈黎，于法无据。根据《解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房本金及利息分部返还担保权人和买受人”规定的相关精神，一审法院在本案中判决万恒公司将包含未偿付按揭贷款在内的房价款全部返还给何小琴、陈黎是错误的，应当只判决万恒公司返还给何小琴、陈黎首付款、税费及合同解除前何小琴、陈黎实际偿还的按揭款。至于合同解除后，何小琴、陈黎实际偿还的按揭款及其余购房贷款的返还问题，可由相关权利人依法另行主张，本案中不予审理。鉴于二审审理中，何小琴、陈黎举示的证据足以证明截止2016年4月25日其已向建行武隆支行偿还贷款本息计24787.60元，则万恒公司应返还给何小琴、陈黎的房款部分包括首付款161109元和已实际偿还的购房贷款24787.60元。关于利息损失如何计算的问题。双方虽未明确约定已付房款的利息损失的起算时间，但该损失从实际付款之日起至还清时均客观存在，故何小琴、陈黎已付房价款的利息损失应从实际付款之日起至还清时按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于一审法院程序是否违法的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条、第二百五十七条的规定，本案案件事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，不属于不适用简易程序案件的情形，一审法院按照简易程序审理本案并无不当，万恒公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，万恒公司在本案中应承担的违约责任如下：1、返还给何小琴、陈黎购房首付款161109元、已偿付的银行按揭款24787.60元，并支付从相应款项实际支付日起至付清之日的资金利息（利息计算标准：以本金161109元从2013年7月19日起计算至2014年12月24日，以本金162595.16元从2014年12月25日起计算至2015年1月24日，以本金164081.32元从2015年1月25日起计算至2015年2月24日，以本金165567.48元从2015年2月25日起计算至2015年3月24日，以本金167053.64元从2015年3月25日起计算至2015年4月24日，以本金168539.80元从2015年4月25日起计算至2015年5月24日，以本金170025.96元从2015年5月25日起计算至2015年6月24日，以本金171512.12元从2015年6月25日起计算至2015年7月24日，以本金172998.28元从2015年7月25日起计算至2015年8月24日，以本金174484.44元从2015年8月25日起计算至2015年9月24日，以本金175970.60元从2015年9月25日起计算至2015年10月24日，以本金177456.76元从2015年10月25日起计算至2015年11月24日，以本金178942.92元从2015年11月25日起计算至2015年12月24日，以本金180429.08元从2015年12月25日起计算至2016年1月24日，以本金181795.96元从2016年1月25日起计算至2016年2月24日，以本金183162.84元从2016年2月25日起计算至2016年3月24日，以本金184529.72元从2016年3月25日起计算至2016年4月24日，以本金185896.60元从2016年4月25日起计算至付清之日止，上述利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2、返还何小琴、陈黎因购房所产生的物业专项维修基金6899.20元、查档费60元、担保费1728元；3、向何小琴、陈黎支付违约金1858.97元（185896.60元×1%）。综上，因本案二审中出现新证据，导致一审判决认定的事实发生变化，应予改判。万恒公司的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市武隆县人民法院（2015）武法民初字第00980号民事判决第一、三项；二、撤销重庆市武隆县人民法院（2015）武法民初字第00980号民事判决第二、四、五项；三、重庆市万恒实业有限公司在本判决生效后十日内返还给何小琴、陈黎首付款161109元、银行按揭款24787.60元，并支付何小琴、陈黎违约金1858.97元和资金利息（利息包括：以本金161109元从2013年7月19日起计算至2014年12月24日，以本金162595.16元从2014年12月25日起计算至2015年1月24日，以本金164081.32元从2015年1月25日起计算至2015年2月24日，以本金165567.48元从2015年2月25日起计算至2015年3月24日，以本金167053.64元从2015年3月25日起计算至2015年4月24日，以本金168539.80元从2015年4月25日起计算至2015年5月24日，以本金170025.96元从2015年5月25日起计算至2015年6月24日，以本金171512.12元从2015年6月25日起计算至2015年7月24日，以本金172998.28元从2015年7月25日起计算至2015年8月24日，以本金174484.44元从2015年8月25日起计算至2015年9月24日，以本金175970.60元从2015年9月25日起计算至2015年10月24日，以本金177456.76元从2015年10月25日起计算至2015年11月24日，以本金178942.92元从2015年11月25日起计算至2015年12月24日，以本金180429.08元从2015年12月25日起计算至2016年1月24日，以本金181795.96元从2016年1月25日起计算至2016年2月24日，以本金183162.84元从2016年2月25日起计算至2016年3月24日，以本金184529.72元从2016年3月25日起计算至2016年4月24日，以本金185896.60元从2016年4月25日起计算至付清之日止，上述利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回何小琴、陈黎的其他诉讼请求。如果重庆市万恒实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费7542元，减半收取3771元，由上诉人重庆市万恒实业有限公司负担1508元，何小琴、陈黎负担2263元。二审案件受理费7542元，由上诉人重庆市万恒实业有限公司负担3016元，何小琴、陈黎负担4526元。本判决为终审判决。审 判 长  李川代理审判员  吴聪代理审判员  冯超二〇一六年八月八日书 记 员  李泓