河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再969号再审申请人(一审被告)：驻马店农村商业银行股份有限公司（原驻马店市驿城区农村信用合作联社）。住所地：驻马店市文化路***号。法定代表人：候新文，该公司理事长。委托诉讼代理人：吴云山，河南尚成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昌建，河南小东律师事务所律师。被申请人(一审原告)：驻马店市经济开发区小界碑村委界前村民组。代表人：郭合群，该村民组组长。委托诉讼代理人：关海雨，驻马店市驿城区园街道法律服务所。一审被告：驻马店市成基房地产开发有限公司。住所地：驻马店市丰泽路***号。法定代表人：翟学东，该公司经理。委托诉讼代理人：邹昊东，河南良策律师事务所律师。一审第三人：驻马店市房地产交易管理所。住所地：驻马店市交通路**号。法定代表人：董红勇，该所所长。委托诉讼代理人：王重阳，河南周晓华律师事务所律师。再审申请人驻马店农村商业银行股份有限公司（原驻马店市驿城区农村信用合作联社，以下简称驿城区农联社）因与被申请人驻马店市经济开发区小界碑村委界前村民组（以下简称界前村民组）、一审被告驻马店市成基房地产开发有限公司（以下简称成基公司）、一审第三人驻马店市房地产交易管理所（以下简称房产交易所）案外人执行异议之诉一案，不服驻马店市中级人民法院（2016）豫17民初91号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年7月2日作出（2018）豫民申4704号民事裁定，提审本案。诉讼中，驻马店市驿城区农村信用合作联社变更为驻马店农村商业银行股份有限公司。驿城区农联社的委托代理人吴云山、李昌建，界前村民组的代表人郭合群及其委托代理人关海雨，成基公司的委托代理人邹昊东，房产交易所的委托代理人王重阳到庭参加诉讼。驻马店农村商业银行股份有限公司申请再审称：（一）成基公司与界前村民组所签订的“分配合同”不是拆迁人对被拆迁人补偿安置的协议，不应适用《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定。（二）成基公司所建设的全部房产中除本案争议的抵押房产外，仍有其他所开发的房产，原判以未能提供充分证据来否认这一客观事实，属主观办案。（三）同是驻马店市中级人民法院做出的（2015）驻民四金初字第10号民事判决书认定了涉案房屋抵押权有效，而（2016）豫17民初91号民事判决书却又认定所抵押的房产所有权和使用权均归界前村民组。（四）依据原审判决结果，房产交易所所办理的抵押登记形成的抵押权实际已经无效，对其办理抵押登记的后果，应承担赔偿责任。（五）界前村民组提起的执行异议之诉已经超过法律规定的期限。请求撤销（2016）豫17民初91号民事判决，驳回界前村民组的诉讼请求。界前村民组答辩称：（一）界前村民组在收到执行异议裁定15日内起诉，后又申请减免缴纳诉讼费，没有超过诉讼时效。（二）界前村民组在2010年1月25日就与成基公司签订了“金河绿城”门面房和该小区住房××所有权、项目产品利益分配合同，其以政府批准的生产经营用地作为资本，成基公司以货币、技术作为资本，联合开发销售，其分得门面房和相应的住房。该协议的本质是拆迁补偿安置协议，保障的是小组村民基本的居住权、生存权。（三）驿城区农联社当时办理抵押登记时门面房还没有建设，现本案争议房产已经实际分配到户，驿城区农联社在办理抵押登记时未尽到注意义务，抵押权不成立。请求维持原审判决。成基公司述称,成基公司有责任归还驿城区农联社三千万的贷款，目前正在积极偿还。原审判决合法有效、公平公正。房产交易所述称，本案房屋抵押权登记程序合法有效。请法院依法裁判。界前村民组向驻马店市中级人民法院起诉请求：1、确认位于门面房和该小区住房××所有权、使用权归其所有；2、确认驿城区农联社对位于驻马店市××路与××路交叉口的“金河绿城”门面房和该小区住房××所有权、的抵押权不成立；3、判决驻马店市中级人民法院停止对其分得的位于驻马店市××路与××路交叉口的“金河绿城”门面房和该小区住房××所有权、沿纬二路、金山路的6811平方米的门面房和该门面房和该小区住房××所有权、住房85套房产的执行；4、本案诉讼费由被告负担。驻马店市中级人民法院一审查明，2005年3月23日，为妥善安置新区拆迁户，解决新区失地群众的生产生活问题，驻马店市人民政府下发关于谭庄付庄密庄界前后失地群众生产经营用地选址意见的批复，将纬二门面房和该小区住房××所有权、、纬二支路、金山路、经二支路围合区域，调整为居住用地后用于安排界前后失地群众生产经营用地。2010年1月25日，驻马店市经济开发区小界碑村委界前村民组为甲方，驻马店市成基房地产开发有限公司为乙方，河南驻马店经济开发区金河办事处、驻马店经济开发区金河办事处小界碑村民委员会作为见证方，共同签订“金河绿城”门面房和该小区住房××所有权、项目产品利益分配合同，合同约定界前村民组以政府批准的生产经营用地作为所出资本，成基公司以货币和资质、技术作为合作资本，对该门面房和该小区住房××所有权、进行合作开发，其中在利益分配中明确约定，“1、门面房和该小区住房××所有权、沿纬二路、金山路建设深度不小于12米的两层门面房（门面房外墙窗同主楼一体化，均为平面玻璃），建成后分给甲方6811㎡（大门及大门通道、门卫房、消防通道、通向三楼以上的楼梯间及墙体归乙方所有），门面房不足6811㎡，不足部分按1：1.5找补住房面积（在4号楼三层以上住房位置）。门面房面积如超出甲方应得面积，超出部分归乙方所有。2、4号楼住宅楼（沿纬二门门面房和该小区住房××所有权、和该小区住房××所有权、小区内最东边的26层的住宅楼）从第三层算起以此向上分给甲方9838平方米住宅楼，其余建筑产品归乙方所有……”2011年9月27日，成基公司与驿城区农联社签订3000万元的固定资产借款合同，并以成基公司开发的“金河绿城”门面房和该小区住房××所有权、1＃楼、2＃楼、3＃楼、4＃楼的商业1-2层的楼房及4＃楼3-23，26层住宅楼88套在建工程设定抵押。并于2011年10月9日在房产交易所办理抵押登记，驿城区农联社取得驻房建20110020号他项权证。因成基公司到期未偿还该3000万元贷款，驿城区农联社诉至法院。2015年7月20日，驻马店市中级人民法院作出（2015）驻民四金初字第10号民事判决，判决成基公司偿还借款及利息，驿城区农联社有权对抵押物拍卖、变卖的款项在判决确定的债权金额范围内优先受偿。该判决生效后，驿城区农联社申请执行，2016年1月8日，驻马店市中级人民法院依据（2015）驻民四金初字第10号民事判决将登记在驻房建字20110020号他项权证下的1＃楼、2＃楼、3＃楼、4＃楼的商业1-2层门面房予以查封，并于2016年5月31日张贴公告，拟对“金河绿城”门面房和该小区住房××所有权、门面房和88套（包括界前村民组85套）住宅房屋进行评估。界前村民组于2016年6月20日对执行标的提出书面异议，驻马店市中级人民法院于2016年6月28日作出（2016）豫17执异130号裁定，驳回了界前村民组的异议。界前村民组遂提起案外人执行异议之诉，驻马店市中级人民法院于2016年9月6日立案对该案进行审理。驻马店市中级人民法院一审认为，界前村民组与驿城区农联社、成基公司、房产交易所案外人执行异议之诉纠纷一案，根据驻马店市人民政府驻政文（2005）51号文件，纬二门面房和该小区住房××所有权、、纬二支路、金山路、经二支路围合区域为界前后村失地群众的生产经营用地，政府批复该地目的是为了解决该村失地群众的生产生活问题。2010年1月25日，界前村民组与成基公司在驻马店经济开发区金河办事处和驻马店经济开发区金河办事处小界碑村民委员会的见证下签订“金河绿城”门面房和该小区住房××所有权、项目产品利益分配合同，约定将沿纬二门面房和该小区住房××所有权、、金山路建设的两层门面及4＃楼住宅楼从第三层起依次向上建成后分给界前村民组，该分配合同具有拆迁人对被拆迁人补偿安置的性质，该协议中明确约定了房屋的具体位置、用途，能够明确指向执行的标的，且在人民法院查封之前已经签订。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据以上规定，界前村民组作为被拆迁人所享有的特种债权优先权（债权物权化）优于驿城区农联社享有的抵押权的优先权，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对界前村民组要求停止执行本案诉争房产，确认该房产为其所有的诉讼请求，理由正当，予以支持。驿城区农联社辩称除本案争议房产外，还有其他房产可供界前村民组分配，但未提供充分的证据予以证明，对该辩称，不予采纳。关于驿城区农联社的抵押权是否成立的问题。驿城区农联社的抵押权问题已经本院（2015）驻民四金初字第10号民事判决确认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关……”的规定，界前村民组提起案外人执行异议之诉不应涉及该生效判决，对于界前村民组要求确认驿城区农联社的抵押权不成立的诉讼请求，理由不足，不予支持。关于界前村民组的起诉是否已经超过法律规定的期限问题，经本院立案部门的立案审查，界前村民组符合起诉的条件。对驿城区农联社的界前村民组提起执行异议之诉立案时已经超过法律规定期限的辩称，不予采纳。关于房产交易所应否承担责任的问题，因房产交易所办理抵押登记适用形式审查，在办理的过程中并无过错，不应承担相应的责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条规定，判决：一、不得执行驻马店市经济开发区小界碑村委界前村民组分得的位于驻马店市××路与××路交叉口的“金河绿城”门面房和该小区住房××所有权、沿纬二路、金山路1＃楼、2＃楼、3＃楼、4＃楼的商业1-2层的6811平方米的门面房及4＃楼85套住宅；二、驻马店市经济开发区小界碑村委界前村民组分得的位于驻马店市××路与××路交叉口的“金河绿城”门面房和该小区住房××所有权、沿纬二路、金山路1＃楼、2＃楼、3＃楼、4＃楼的商业1-2层的6811平方米的门面房及4＃楼85套住宅所有权、使用权归其所有。三、驳回驻马店市经济开发区小界碑村委界前村民组的其他诉讼请求。案件受理费191800元，由成基公司负担。本院再审查明的事实与原审一致。本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋被执行过程中驿城区农联社主张的抵押权的受偿和界前村民组主张的安置补偿权的冲突问题。经审查，涉案房屋占用的土地权属来源是驻马店市人民政府为解决界前村村民因土地被征收占用的补偿安置而作出批复，将土地性质和用途变更为建设安置房的用地。其后，界前村民组以该土地使用权作为出资，与成基公司签订合作开发协议，并约定将部分房屋的所有权和用途特定化，用于对村民的安置。基于上述法律行为，界前村民组取得该部分房屋的所有权，故界前村民组提出执行异议的权利基础是对涉案房屋原始取得的权利。驿城区农联社主张的抵押权成立，但与界前村民组的安置补偿权发生冲突，根据利益衡量原则及对权利优先性的审查，安置补偿权是基于失地农民的安置，属于农民的居住权和生存权范畴，且该权利取得属于法律上的原始取得。驿城区农联社主张的抵押权是基于普通债权的实现而设立，其法律优先性不足以对抗界前村民组的安置补偿权，故界前村民组就涉案执行标的物主张的排除强制执行的民事权利成立。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，予以维持。驿城区农联社申请再审的理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：维持驻马店市中级人民法院（2016）豫17民初91号民事判决。二审案件受理费191800元，由驻马店农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 巍审 判 员  肖贺伟审 判 员  段励刚二〇一八年八月三十日法官助理  范书伟书 记 员  关智辉