吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）吉01民终1796号上诉人（原审原告、执行案外人）：长春八橙文化发展有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区西民主大街355号太阳现代居小区1栋3071-2号。法定代表人：李海东，总经理。委托诉讼代理人：孙伟，吉林九辩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国光大银行股份有限公司长春分行，住所地吉林省长春市解放大路2677号。负责人：王守坤，行长。委托诉讼代理人：王氐明，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：邹丽辉，女，1963年9月26日出生，汉族，住长春市宽城区。被上诉人（原审被告、被执行人）：邹建国，男，1971年4月23日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。被上诉人（原审被告、被执行人）：周雅晶，女，1975年10月11日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。被上诉人（原审被告、被执行人）：长春市华御进出口有限公司，住所地吉林省长春市南关区珲春街9-13号。法定代表人：马天宝，总经理。上诉人长春八橙文化发展有限公司（以下简称八橙文化公司）因与被上诉人中国光大银行股份有限公司长春分行（以下简称光大银行）、邹丽辉、邹建国、周雅晶、长春市华御进出口有限公司（以下简称华御公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初4801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。八橙文化公司上诉请求：1.请求依法撤销吉林省长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初4801民事判决书，对本案发回重审或改判；2.一审、二审诉讼费用由各被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，八橙文化公司对案涉房屋享有合法租赁权。八橙文化公司通过向一审法院提交的相关证据材料，以及邹建国对租赁事实予以认可，足以证明八橙文化公司对涉案房屋享有合法租赁权，一审法院认定八橙文化公司无法证明租赁关系合法有效，缺少事实和法律依据。2.一审法院适用法律错误，八橙文化公司对案涉房屋的租赁权应依法受到保护。依据“买卖不破租赁”原则，八橙文化公司在租赁期内享有合法有效的租赁权，即便房屋所有权发生变动，也不能迫使租赁权终止或者消灭。同时，八橙文化公司可以证明，租赁权形成时间，早于抵押权的形成时间，一审法院以抵押权在前，租赁权在后为驳回八橙文化公司的诉求，缺少法律依据。综上，八橙文化公司认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院对本案发回重审或依法改判。光大银行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。邹丽辉辩称同意八橙文化公司的上诉请求。八橙文化公司向一审法院起诉请求：⒈撤销（2017）吉0104执异25号执行裁定书；⒉确认八橙文化公司与邹建国签订的房屋租赁协议合法有效，八橙文化公司对该房屋享有合法租赁权；⒊停止对长春市朝阳区西民主大街355号太阳现代居小区1栋、房屋所有权证号106XXXXXXXX、丘地号4-29/202-11（705）房屋的执行；⒋本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月31日，光大银行与邹丽辉签订《个人贷款合同》，邹丽辉向光大银行借款1,400,000.00元，华御公司系贷款保证人，邹建国以本案涉案房屋提供抵押担保，周雅晶作为该房屋共有人在个人贷款合同上签字确认。2013年11月5日，光大银行办理了抵押权登记，并由长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心出具了房屋他项权利证。因邹丽辉未依约履行还款义务，光大银行向一审法院提起诉讼。2016年3月15日，一审法院院就光大银行与邹丽辉、邹建国、周雅晶、华御公司借款合同纠纷一案作出（2015）朝民初字第3434号民事调解书，内容如下：“一、被告邹丽辉于2016年5月31日前一次性偿还原告中国光大银行股份有限公司长春分行贷款本金1394503.54元及利息（以原告方电子生成及双方签订的个人贷款合同为准，计算至给付之日止）；二、被告邹建国、周雅晶对上述债务的给付承担抵押担保责任（被告邹建国所有的位于朝阳区西民主大街355号太阳现代居小区1栋、房屋所有权证号为第XXXX号、他项权证号为第XXXX号、丘地号为4-29/202-11【705】的房屋）；三、长春市华御进出口有限公司对上述债务给付承担连带保证责任；四、律师代理费34850.00元由被告邹丽辉、邹建国、周雅晶、长春市华御进出口有限公司承担。”因邹丽辉、邹建国、周雅晶、华御公司未履行此份调解书确定的义务，光大银行向一审法院申请执行，执行案号分别为（2016）吉0104执1044号和（2017）吉0104执恢33号。2017年4月6日，一审法院作出（2017）吉0104恢执33号公告，责令邹丽辉、邹建国、周雅晶、华御公司从案涉房屋搬出。为此，案外人八橙文化公司、李海东以早已于2014年1月1日与邹建国签订房屋租赁合同，并支付了全部租赁费用为由提出执行异议。一审法院于2017年7月19日作出（2017）吉0104执异25号执行异议裁定，驳回八橙文化公司及李海东的执行异议请求。八橙文化公司遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。诉讼过程中，李海东出具情况说明，称涉案房屋由八橙文化公司合法占有并使用。对此，邹丽辉、邹建国、周雅晶及华御公司予以认可。认定以上事实的证据有：（2017）吉0104执异25号执行裁定书、（2015）朝民初字第3434号民事调解书、个人贷款合同、房屋他项权利证、情况说明等证据及各方当事人当庭陈述在卷为凭。一审法院认为，一、八橙文化公司提供房屋租赁合同、银行转帐凭证及物业公司出具的书面证明用以证明租赁关系真实有效。其中，物业公司出具的证明，其内容无法证明与本案有关的案件事实；而对于房屋租赁合同约定的以1,000,000.00元借款冲抵15年房屋租金的租金支付方式明显有别于一般的房屋租赁合同，且银行转帐凭证不足以证明邹建国与李海东之间存在真实有效的借贷关系，八橙文化公司仅靠上述证据及邹丽辉的当庭表述尚不足以证明租赁关系真实有效。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，邹建国以案涉房屋向光大银行提供抵押的行为发生在2013年10月31日，抵押权登记时2013年11月5日。而八橙公司提供的房屋租赁合同签订时间为2014年1月1日，抵押权设立的时间早于房屋租赁的时间。因此，即使李海东与邹建国之间的租赁关系真实有效，也不得对抗光大银行已登记的抵押权。综上所述，八橙文化公司的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条规定，一审法院判决：驳回原告长春八橙文化发展有限公司诉讼请求。一审案件受理费10,800.00元，由原告长春八橙文化发展有限公司负担。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，2016年10月19日，长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104执字第1044号公告记载，向邹丽辉、邹建国、周雅晶、华御公司公告送达执行通知书，长春市朝阳区人民法院将依法委托相关部门对被执行人邹建国所有的位于长春市朝阳区西民主大街355号太阳现代居小区1栋、房屋所有权证号为第XXXX号、他项权证号为第XXXX号、丘地号为4-29/202-11（705）的房屋进行评估、拍卖。2017年3月15日，长春市朝阳区人民法院作出（2017）吉0104恢执33号公告，记载一审法院已向被执行人发出执行通知，责令被执行人履行法律义务，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、二百五十条之规定，责令被执行人邹丽辉、邹建国、周雅晶、华御公司及其他人员十五日内从案涉房屋中迁出。本院认为，金钱债权执行中，承租人基于租赁权对被执行人名下的不动产提出排除执行的异议，不属于执行异议之诉的受案范围。本案中，八橙文化公司主张其为承租人，基于租赁权对邹建国名下的案涉房屋提出排除执行的请求，不属于执行异议之诉的受案范围。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销吉林省长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初4801号民事判决。二、驳回长春八橙文化发展有限公司的起诉。一审案件受理费10,800.00元，退还长春八橙文化发展有限公司；上诉人长春八橙文化发展有限公司预交的二审案件受理费10800.00元予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长  单艳芳代理审判员  吴 丹代理审判员  王君伟二〇一八年六月二十六日书 记 员  高 飞