重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第06292号
上诉人（原审被告）简张浩。
委托代理人邹正忠。
被上诉人（原审原告）重庆共达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪福红路17号B栋4-1。
法定代表人罗涛，总经理。
委托代理人吕祎，重庆潜卫律师事务所律师。
上诉人简张浩因与被上诉人重庆共达物业管理有限公司（以下简称共达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第03607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：重庆美莱房地产开发有限公司系重庆市南岸区南坪福红路XX号“福红佳园”小区的建设单位，该小区于2008年开工，于2010年1月竣工。2009年10月，该公司与重庆市商业委员会、重庆智通电力电子设备厂共同向重庆市南岸区房管局物业科出具《授权委托书》一份，载明“福红佳园”项目系该三家公司与重庆君丰房地产开发有限公司（以下简称君丰公司）联合开发，现该三家公司授权君丰公司全权代表办理“福红佳园”项目前期物业管理招投标、合同签署事宜等内容。2010年10月22日，君丰公司与重庆共达物业公司签订《福红佳园前期物业服务合同》一份，约定共达物业公司为福红佳园提供物业管理服务，物业服务费收费选择包干制方式，其中住宅的物业服务费标准按建筑面积1.3元／月·平方米收取（不含业主共用部位、共用设备设施及电梯运行等的用水、用电费，物业服务费按月交纳，业主应在每月前十日内履行交纳义务，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，合同期限三年，从2010年10月22日至2013年10月22日，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止等内容。合同签订后经房管部门备案，重庆市南岸区发改委（2010）636号《关于核定福红佳园小区物业服务收费标准的通知》中载明福红佳园物业收费标准“高层住宅物业服务费0.65元／㎡·月，公共设备设施日常维护养护费0.25元／㎡·月，售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺的收费标准执行。物业服务企业可视实际情况选择一种方式收取电梯费：1、月票票价：按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.3×（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2、次票价格：单人上下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元等内容。共达物业公司遂一直为福红佳园提供物业服务至今，期间共达物业公司（乙方）与君丰公司（甲方）签订《福红佳苑（名敦道）小区前期物业服务合同延期协议》，该协议载明双方于2010年10月22日就福红佳园（名敦道）小区签订的前期物业服务合同期间三年已到期，因该小区一直未召开业主大会及成立业主委员会，故决定由乙方继续提供服务至召开业主大会成立业主委员会并与物业公司签订物业服务合同之日起，本合同自动终止等内容。
另查明，福红佳园小区原选聘的前期物业服务企业为重庆市鼎济物业管理有限责任公司。2010年3月福红佳园小区交付使用后，该公司曾进驻小区提供物业管理服务，2010年6月，该公司与开发企业因纠纷双方协议终止了前期物业服务合同。南岸区房屋管理局出具的南岸房管信初字（2014）16号回复内容中载明考虑当时交房不久正式交付使用率不足50%，开发建设单位遂按前期物业管理招投标程序重新选聘了共达物业公司进驻小区提供物业管理服务。简张浩系福红佳园小区X栋7-4号房屋业主，于2010年5月接房，该房屋建筑面积为94.04平方米。共达物业公司入住福红佳园小区提供物业管理服务后至2013年3月前，高层住宅的一直按建筑面积1.0元／月·平方米、公摊费未超过5元／月的标准收取相关物业服务费。2013年4月后，共达物业公司的物业费标准调整为1.3元／月·平方米，公摊费调整为8元／月。因简张浩无故拖欠物业管理费和水电公摊费，共达物业公司遂诉至一审法院，请求判令简张浩立即支付拖欠的2013年1月至2014年12月期间的物业管理费、水电公摊费共计3117.50元，并支付违约金3554.17元；本案诉讼费由简张浩负担。
庭审中，共达物业公司主张之前是对业主进行的让利优惠，2013年4月后因经营需要而恢复原合同约定的收费标准，恢复前召集了部分业主开会并在小区内公示，其中水电公摊费是据实分摊，实际金额高于8元／月。共达物业公司同时提交2014年1月至2014年12月期间的电费发票，拟证明涉案小区实际公摊高于8元／月，简张浩对该证据的证明目的不认可。同时，简张浩提交照片若干及加盖有重庆鼎济物业管理有限责任公司名敦道管理处印章的《住户服务指南》一份，其中物业管理服务协议中载明物业管理服务收费采取包干制方式，高层住宅：壹元／月·平方米，公共能源费根据专表计量以及总表与各分表差额、损耗所产生的费用按户据实分摊等内容。简张浩据此拟证明共达物业公司提供的物业服务不到位及接房时原物业服务企业鼎济公司曾承诺高层住宅的物业服务费为1.0元／月·平方米。简张浩表示因接房时物业太忙，该指南上的“壹元”是物业人员让自己在空格处填上去的，共达物业公司对该证据不认可。综上，简张浩认为共达物业公司提供的物业服务不到位且无故涨价，故从2013年1月起未向共达物业公司支付物业费、公摊费，经共达物业公司多次催收未果。庭审中，简张浩表示愿意从2013年4月起按物业服务费1元／月·平方米、公摊费5元／月的标准向共达物业公司支付相关费用。
一审法院认为，共达物业公司于2010年10月22日与建设方签订了《福红佳园前期物业服务合同》，该合同经相关房管部门备案后，共达物业公司一直为福红佳园小区提供物业服务，2013年10月合同到期后，该小区并未另选聘物业服务企业，仍然由共达物业公司一直为该小区提供物业服务至今，简张浩作为福红佳园小区的业主，应当按照合同约定向共达物业公司交纳相应的物业服务费。简张浩主张该合同对业主无效无相关证据支持，一审法院对此辩称理由不予采信。
关于物业服务费的标准问题，共达物业公司签订的《福红佳园前期物业服务合同》中约定住宅的物业服务费标准按建筑面积1.3元／月·平方米收取。共达物业公司入驻该小区后至2013年3月期间，住宅一直按照1元／月·平方米的标准收取物业服务费，简张浩据此主张物业服务企业与业主之间已经用事实行为标明双方约定的物业服务费标准为1元／月·平方米，共达物业公司对此不予认可且主张这一期间是对业主的让利。一审法院认为，物业服务费收费应按照物业服务合同的约定，实行政府指导价的前期物业服务收费按收费等级标准收费。涉案小区前期物业服务合同中约定的住宅物业服务费标准为1.3元／月·平方米并经相关部门备案，共达物业公司作为物业服务企业在提供物业服务的过程中以低于前期物业服务合同约定的收费标准向业主收取物业服务费并未损害小区业主及其他人的权益，亦未违反相关法律规定，该行为不能视为共达物业公司同意对原合同约定进行的变更，更不能据此认定共达物业公司与涉案小区的业主已就物业服务费标准达成了新的约定。共达物业公司有权在物业服务合同履行过程中要求业主按照合同约定支付相关物业服务费，因此，对共达物业公司从2013年4月起按合同约定的1.3元／月·平方米向简张浩等业主收取物业服务费的行为并无不当，一审法院对此予以支持。现共达物业公司要求简张浩支付拖欠的从2013年1月至2014年12月期间的物业服务费，其中2013年1月至3月共达物业公司认可按1元／月·平方米收取不违反法律规定，一审法院予以支持，合计物业服务费支持为2849.40元（94.04×1元／月·平方米×3月＋94.04×1.3元／月·平方米×21月）。简张浩主张2013年1月至3月期间因共达物业公司提供的物业服务存在质量问题，故不应收取相应物业服务费，但简张浩提交的照片不足以证明共达物业公司提供的物业服务存在质量问题，且物业服务系连续、常态服务，不可避免有服务瑕疵，但不构成根本违约，不足以成为简张浩不交物管费的抗辩理由。因此，对简张浩的该项辩称，一审法院不予采信。
关于水电公摊费的标准问题。涉案小区前期物业服务合同中约定物业服务费中未包含小区公共设施产生的水电公摊费，但未明确小区内水电公摊费的收取办法。共达物业公司主张福红佳园小区水电公摊费系据实分摊，简张浩对此并无异议，仅对据实分摊的具体数额产生分歧，一审法院对该小区水电公摊费系据实分摊的主张予以采信。共达物业公司在2013年4月前一直按不超过5元／月的标准收取水电公摊费，现共达物业公司举示的证据不足以证明该小区内水电公摊费据实分摊后每户超过8元／月，故对共达物业公司主张2013年4月起按8元／月的标准收取水电公摊费的诉讼请求，一审法院不予支持。简张浩认可按照5元／月的标准支付水电公摊费，一审法院对此予以确认。2013年1月至2014年12月期间合计简张浩应支付共达物业公司水电公摊费为120元。
关于违约金。物业服务合同约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。该约定标准过高，一审法院酌情将违约金标准调整为按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率计算，违约金以每月欠费总额为基数，自逾期缴费之日起计算至付清之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：“一、被告简张浩于本判决生效后十日内向原告重庆共达物业管理有限公司支付差欠的2013年1月至2014年12月期间的物业服务费2849.40元、水电公摊费120元；二、驳回原告重庆共达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告简张浩负担（此款原告已交纳，被告应付部分于本判决生效后十日内直接给付原告）。”
简张浩不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.确认共达物业公司签订的《福红佳园前期物业服务合同》对简张浩无约束力；3.确认简张浩提出的共达物业公司履行义务不符合约定内容的抗辩有效；4.确认简张浩因知情权、选择权受到实质性的侵害而对君丰公司和共达物业公司在2013年7月签订的《福红佳苑（名敦道）小区前期物业服务合同延期协议》对简张浩无约束力；5.一、二审诉讼费用由共达物业公司承担。主要事实和理由为：1.一审承办法官对案件事实的审查，只基于对形式要件的审查，未作实质效力认定。一审承办法官对共达物业公司提交的违规、违法签订的合同以及明显造假的形式要件材料，一律加以认定和支持，以致一审判决对本案事实认定错误，使简张浩的知情权、选择性受到实质性的侵害、共达物业公司的违法违规行为通过一审判决最终成为合法行为。2.一审判决突破了诚实守信的社会底线。
共达物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回简张浩的上诉请求，维持一审判决。
在二审审理过程中，简张浩向本院申请向重庆市南岸区房屋管理局调取以下证据：1.渝南招备（2009）第24号备案资料；2.《名敦道南滨国际公寓业主临时公约》；3.2010年10月君丰公司进行的福红佳园前期物业项目招项标备案资料。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，共达物业公司与君丰公司于2010年10月22日签订的《福红佳园前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且已经相关房管部门备案，属有效合同，对包括简张浩在内的全体业主均有法律约束力。《福红佳园前期物业服务合同》到期后，共达物业公司继续为福红佳园小区提供物业服务，与业主形成事实上的物业服务合同关系，一审判决适用《福红佳园前期物业服务合同》确定双方的权利义务关系并无不当。虽然共达物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但并不足以构成业主拒绝缴纳物管费的正当理由。
本案中，简张浩上诉称《福红佳园前期物业服务合同》对其无效以及侵犯其知情权、选择权。因福红佳园小区在前的前期物业服务合同终止，小区一直未召开业主大会及成立业主委员会选聘新的物业公司，此时小区仍处于前期物业服务状态，物业公司的选聘责任仍应由开发建设单位承担。开发建设单位按前期物业管理招投标程序重新选聘共达物业公司进驻小区提供物业管理服务，服务合同报相关房管部门备案，物业服务收费标准经重庆市南岸区发改委核定，故简张浩的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
对于简张浩在二审中提出的调查取证申请，简张浩在一审中提交的《关于民敦道小区业主反映共达物业公司进驻小区程序问题的回复》，重庆市南岸区房屋管理局已就共达物业公司进驻该小区的有关情况进行了说明，现再去重庆市南岸区房屋管理局调取相关资料对本案客观事实的查明及认定而言并无实际意义，因此本院不予准许。
综上所述，上诉人简张浩的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人简张浩负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 蒋 茜