文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初4400号原告刘佩君。原告刘澄澄。原告刘佩君、刘澄澄共同委托代理人廖普定，广东深宝（前海）律师事务所律师。原告刘佩君、刘澄澄共同委托代理人何志军，广东深宝（前海）律师事务所律师。被告深圳市美荣投资发展有限公司。法定代表人卢陆美。委托代理人黄源平，北京市中勤律师事务所律师。上列当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关事实及裁判意见如下：一、案件的基本事实2014年6月29日深圳市美荣投资发展有限公司与刘佩君、刘澄澄签订《商铺租赁合同书》一份，载明“……第一条租赁商铺的位置、面积和用途1.1租赁商铺的位置：坐落于深圳市龙华新区深圳北站东广场C1栋优越时代1F层1F018号……第三条履约保证金3.1刘佩君、刘澄澄在签订租赁合同后三个工作日内需向深圳市美荣投资发展有限公司交付金额相当于租赁期限最后两个月租金总额的履约保证金人民币69144元……”。深圳市美荣投资发展有限公司在《商铺租赁合同书》尾部“甲方”处加盖公章并相关工作人员签名，刘佩君、刘澄澄在《商铺租赁合同书》尾部“乙方”处签名并加盖指印，双方均予以确认。2015年2月9日深圳市美荣投资发展有限公司出具收款收据，载明“今收1F018刘佩君交来两个月租赁保证金金额……65940.00元。”深圳市美荣投资发展有限公司在收款收据上加盖财务专用章予以确认。此后，双方产生矛盾。二、其他情况（一）双方就矛盾事实的基本陈述。在回答“双方何时产生争议？”这一问题时，刘佩君、刘澄澄称“2015年8月。”深圳市美荣投资发展有限公司称“没有产生争议。”在回答“双方产生争议的原因？”这一问题时，刘佩君、刘澄澄称“深圳市美荣投资发展有限公司请了黑社会人员在我们商铺门口堵，阻止我们做生意。”在回答“关于涉案商铺停止营业是因为深圳市美荣投资发展有限公司雇请不正当人员阻止你们做生意这一事实，你们有何证据证实？”这一问题时，刘佩君、刘澄澄称“有录像。”在回答“刘佩君、刘澄澄有否搬离？”这一问题时，刘佩君、刘澄澄与深圳市美荣投资发展有限公司均称“没有”。在回答“本院刚才询问你们是否已经搬离，你们说没有搬离，现在你们又称深圳市美荣投资发展有限公司将商铺转租给了他人，说话前后矛盾，你们如何解释？”这一问题时，刘佩君、刘澄澄称“我们确实没有办理退房交接，但是深圳市美荣投资发展有限公司已经擅自处理了涉案房屋。”在回答“你们称你们一直没有与深圳市美荣投资发展有限公司办理退房交接手续，涉案商铺何时停止营业？”这一问题时，刘佩君、刘澄澄称“2016年2月停业。”在回答“停业之时涉案商铺的大门是由谁关闭？”这一问题时，刘佩君、刘澄澄称“我们自己锁的门。”在回答“既然你们称2016年2月你们的商铺停止营业，且由你们自行关闭大门并上锁，你们又称深圳市美荣投资发展有限公司在2016年5月左右将该商铺另行租赁他人，对于深圳市美荣投资发展有限公司撬门破锁的行为，你们有无向公安机关报案？”这一问题时，刘佩君、刘澄澄称“我们昨天才发现深圳市美荣投资发展有限公司撬门把商铺出租给他人，我们平时在香港并没有在深圳。”在回答“你们称深圳市美荣投资发展有限公司在2016年5月将涉案商铺另行租赁给他人，你们有何证据证实？”这一问题时，刘佩君、刘澄澄称“现在有其他人在涉案商铺营业。”在回答“刘佩君、刘澄澄称你公司在2016年5月左右将涉案商铺另行租赁给他人，你公司是否认可？”这一问题时，深圳市美荣投资发展有限公司称“不认可，房屋一直没有出租过。”在回答“刘佩君、刘澄澄称你公司存在撬门破锁的行为，你公司是否认可？”这一问题时，深圳市美荣投资发展有限公司称“我公司打电话核实。（打电话核实）深圳市美荣投资发展有限公司员工称涉案商铺确实已经出租给他人，何时出租现在我公司不知道，庭后我公司再核实。”（二）关于刘佩君、刘澄澄所称1F018商铺停止营业之原因。刘佩君、刘澄澄此后提交录像证据一份，并向深圳市美荣投资发展有限公司当场播放。录像证据中有两方人员肢体冲突的状况。深圳市美荣投资发展有限公司称“不清楚视频拍摄的时间及地点，不能确定打架的人员有我公司人员。”（三）关于1F018商铺装修损失金额。刘佩君、刘澄澄要求赔偿1F018商铺装修损失，但其所提交之证据不足以证实装修损失之具体金额。刘佩君、刘澄澄要求对1F018商铺装修损失金额进行评估。本院经摇珠确定深圳市中锋资产评估有限公司为本案评估事项的评估机构。此后，本院委托深圳市中锋资产评估有限公司对本案评估事项进行评估。后，刘佩君、刘澄澄向深圳市中锋资产评估有限公司交纳评估费3000元。2017年3月21日深圳市中锋资产评估有限公司出具深中锋评报字【2017】第0302号《光宇深圳市宝安区人民法院委托评估的深圳北站东广场C1栋优越时代1F层1F018号商铺之装修损失的资产评估报告》，载明“……十、评估结论采用成本法对深圳市宝安区人民法院委估的深圳北站东广场C1栋优越时代1F层1F018号商铺之装修损失的评估基准日2017年2月27日的评估值为52491.00元。……”（四）关于已有生效民事判决所载明之事实。2015年6月8日深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第674号生效民事判决，载明“……原审法院查明：林霞与深圳市美荣投资发展有限公司于2014年9月3日签订了《商铺租赁合同书》，约定由林霞承租深圳市美荣投资发展有限公司位于深圳市龙华新区北站东广场C1栋优越时代广场第三层3F064D的商铺，……经审理查明：（一）为查明案件事实，本院于2015年4月27日向深圳市规划和国土资源委员会发函调查涉案房屋所在的深圳市龙华新区深圳北站东广场C1栋‘优越时代广场’（深圳北站综合交通枢纽配套上盖商业C1物业）的建设是否已取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准。深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局于2015年5月11日函复本院称：深圳北站东广场C1栋优越时代广场未取得建设工程规划许可证。（二）一审判决已查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。经本院二审调查核实，涉案房屋所在的‘优越时代广场’属未取得建设工程规划许可证而建设的建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律锐干问题的解释》第二条的规定，本案双方当事人之间签订的《商铺租赁合同书》属无效合同。……”三、诉讼请求刘佩君、刘澄澄诉至本院，请求判决深圳市美荣投资发展有限公司与刘佩君、刘澄澄之间的《商铺租赁合同》无效，深圳市美荣投资发展有限公司立即退还履约保证金65940元，赔偿装修损失80万元，并承担本案的诉讼费用。四、本院裁判意见本院认为，（一）关于确认双方2014年6月29日签订的《商铺租赁合同书》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”深圳北站东广场C1栋优越时代广场1F018商铺无合法建筑规划许可证。故2014年6月29日深圳市美荣投资发展有限公司与刘佩君、刘澄澄签订的《商铺租赁合同书》无效。(二)关于退还履约保证金65490元。鉴于2014年6月29日深圳市美荣投资发展有限公司与刘佩君、刘澄澄签订的《商铺租赁合同书》无效，2015年2月9日刘佩君、刘澄澄向深圳市美荣投资发展有限公司交纳的履约保证金65940元应予退还。刘佩君、刘澄澄此项诉讼请求合理合法，本院予以支持。（三）关于赔偿装修损失800000元。刘佩君、刘澄澄要求赔偿1F018商铺装修损失，但其所提交之证据不足以证实装修损失之具体金额。刘佩君、刘澄澄要求对1F018商铺装修损失金额进行评估。本院经摇珠确定深圳市中锋资产评估有限公司为本案评估事项的评估机构。此后，本院委托深圳市中锋资产评估有限公司对本案评估事项进行评估。2017年3月21日深圳市中锋资产评估有限公司出具深中锋评报字【2017】第0302号《光宇深圳市宝安区人民法院委托评估的深圳北站东广场C1栋优越时代1F层1F018号商铺之装修损失的资产评估报告》，载明“……十、评估结论采用成本法对深圳市宝安区人民法院委估的深圳北站东广场C1栋优越时代1F层1F018号商铺之装修损失的评估基准日2017年2月27日的评估值为52491.00元。……”鉴于2014年6月29日深圳市美荣投资发展有限公司与刘佩君、刘澄澄签订的《商铺租赁合同书》无效，刘佩君、刘澄澄要求赔偿装修损失52491元之诉讼请求合理合法，本院予以支持。鉴于刘佩君、刘澄澄确实存在装修损失，评估费3000元由深圳市美荣投资发展有限公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、2014年6月29日被告深圳市美荣投资发展有限公司与原告刘佩君、刘澄澄签订的《商铺租赁合同书》无效；二、被告深圳市美荣投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告刘佩君、刘澄澄履约保证金65940元；三、被告深圳市美荣投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告刘佩君、刘澄澄装修损失52491元；四、驳回原告刘佩君、刘澄澄其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12459元，已由原告刘佩君、刘澄澄预交，此款由被告深圳市美荣投资发展有限公司负担1705元，余款由原告刘佩君、刘澄澄自行负担。本案评估费3000元，已由原告刘佩君、刘澄澄预交，此款由被告深圳市美荣投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘 媛人民陪审员  陈初瑛人民陪审员  王嘉义二〇一七年四月一日书 记 员  刘 依书 记 员  林倍芳附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。