北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第6147号
上诉人（原审原告、反诉被告）杜卫承，男，1969年12月26日出生。
委托代理人刘权，1984年3月21日出生，北京大铭律师事务所实习律师。
委托代理人谢秀梅，北京大铭律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）马世连，男，1953年6月2日出生。
委托代理人丁宇，北京市信格律师事务所律师。
上诉人杜卫承、上诉人马世连因租赁合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第08635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，杜卫承起诉至原审法院称：2010年9月，我与马世连签订租赁合同，我将位于青龙湖镇崇各庄村西坝头的大院一处租赁给马世连，年租金120000元，每年9月29日缴纳。租赁期间，马世连未经我同意，在大院内大兴土木，建造房屋若干并将该院落转租且破坏院内租赁物。2012年9月29日至今，马世连未向我支付租金也拒不搬离院落。故请求判令解除我与马世连所签合同；马世连将崇各庄村西坝头的大院及地上物归还给我；马世连将崇各庄村西坝头的大院内原有地上物恢复原状；判令马世连赔偿违约金120000元；判令马世连给付2012年9月29日之后的租金及滞纳金至判决生效之日；判令马世连给付律师费7000元。
马世连辩称：杜卫承的诉讼请求没有事实依据。我未建造房屋，修建房屋是他人所为，与我无关；由于杜卫承无权利转租，致使我无法经营，我于2012年9月29日前搬离了本院落并已多次通知杜卫承；请求驳回杜卫承的全部诉讼请求。
马世连反诉称：我将租金交纳至2012年9月28日。2012年8月，崔长河找到我称所使用之院落是杜卫承从其手中承租的，杜卫承转租的事崔长河即不知情也不同意，随后，崔长河之子崔凯即开始在该院落修建房屋，并要求与其直接签订合同，否则必须立即腾退。我多次要求杜卫承出面处理以保障院落正常使用，但杜卫承以各种理由推诿。2012年9月，我无奈搬离了承租的院落。之后，杜卫承不仅不向我退还风险抵押金、赔偿损失，反而对我提起诉讼。根据租赁合同的约定，杜卫承违反了合同关于保证租赁物产权或使用权无纠纷的约定，故提起反诉，请求判令解除双方签订的租赁合同；杜卫承退还我风险抵押金40000元：赔偿我经济损失20000元并承担本案的诉讼费用。
杜卫承针对马世连的反诉辩称：我没有告知转租的情况是不存在的，崔凯经常捣乱的情况也是不存在的；我在与房主签订合同后就说了可以转租转让，马世连搬离院落是因其自己不想租了，到目前为止我也没有接到要求解除合同的通知，直到马世连反诉才知道；另外，马世连到目前为止也没有将其设备搬离该院落，所以，马世连应当继续缴纳2012年9月以后的租赁费，故要求驳回马世连的反诉请求。
原审法院经审理认为：杜卫承与马世连于2010年9月29日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。根据《租赁合同》的约定，马世连应在每年的9月29日前支付下年度的租金；杜卫承应保证租赁物的产权或使用权无纠纷；马世连在使用租赁物期间，如需装修或改造，应得到甲方许可；如马世连违约，抵押金作为违约金进行抵扣。依据合同约定，杜卫承应保证租赁物无使用权纠纷，当案外人在诉争的标的物上进行建设，影响马世连的使用权时，杜卫承得知后，有义务进行协调解决。而本案中，杜卫承未提供证据证明其履行了”保证使用权无纠纷”的约定，因此，马世连未交付2012年9月29日后的租金，具有客观情节，并未构成根本违约；马世连在使用租赁物期间，将该租赁物的前院西侧四间窗户用砖做了封堵，从西房将5组暖气片挪至东房，应取得杜卫承的同意，现马世连未提供证据证明其上述行为取得了杜卫承的许可，杜卫承依据合同的约定，要求马世连恢复原状，法院应予支持。关于解除合同，因杜卫承、马世连均诉求解除，法院予以支持；合同解除后，马世连应将所承租的涉案标的返还给杜卫承使用，杜卫承的此项诉讼请求法院予以支持；关于杜卫承所诉的违约金和律师费，依据查明的事实，本案的发生，缘于涉案标的物的使用权产生纠纷，对此，根据合同的约定，杜卫承负有责任，故其要求马世连参照年租金的标准给付违约金120000元、支付律师费7000元，法院不予支持；关于杜卫承所诉的租金，根据本案查明的事实，马世连至今尚有物品在所承租的大院内，其应支付相应租金，因杜卫承、马世连在合同中未对此进行明确约定，法院对马世连所应支付的租金数额酌定为40000元；关于马世连所诉的退还风险抵押金，因合同的解除，并非是基于马世连违约，因此，在合同解除后，杜卫承应将抵押金退还；关于马世连所诉的赔偿损失20000元，马世连应提供其损失的存在及该损失是由杜卫承的违约所造成的证据，其未提供证据予以证实，对此诉求，法院不予支持。综上，杜卫承、马世连所诉的合理诉讼请求，法院予以支持；其他诉讼请求法院不予支持；杜卫承、马世连所辩的合理部分，法院予以采纳，其他部分法院不予采纳。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十七条、第二百二十八条之规定，于2013年12月判决：一、解除杜卫承与马世连于二○一○年九月二十九日所签订的租赁合同；二、马世连于判决生效之日起十日内给付杜卫承租金四万元；三、马世连于判决生效之日起十日内将所封堵的窗户和暖气恢复原状；四、杜卫承于判决生效之日起十日内退还给马世连风险抵押金四万元；五、驳回杜卫承、马世连的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杜卫承与马世连均不服，上诉至本院。
杜卫承上诉要求撤销原审判决，依法改判支持其全部诉讼请求，并由马世连承担二审律师费及诉讼费。其所持的主要上诉理由为：马世连于2012年10月3日才提到崔凯建房，崔凯建房行为发生在马世连搬离租赁物后，并非因崔凯建房导致其无法使用租赁物，且后院房屋不影响马世连的租赁用途。马世连未经我许可擅自改变房屋结构属于严重违约，马世连擅自转租亦严重违反合同约定，我有权扣除风险抵押金；马世连擅自搬出后仍遗留了物品在租赁房屋内，原审法院酌定的占用费过低。
马世连同意原审判决第一项、第四项，要求撤销原审判决第二项；其所持的主要上诉理由为：2012年下半年，涉案大院原出租人崔长河之子崔凯在大院内大量修建房屋，我要求杜卫承保障房屋正常承租，但其以各种理由推诿，我迫于无奈才撤离大院，我遗留在涉案院落仅剩小型机器一台，我明确表示该遗留物为抛弃物，原审法院认定我支付租金于法无据。
经审理查明：2009年9月12日，杜卫承与崔长河、王金华签订租赁合同，崔长河、王金华将青龙湖镇崇各庄村西坝头的一处大院，出租给杜卫承。2010年9月29日，杜卫承（甲方）与马世连（乙方）签订《租赁合同》，合同载明：甲方拥有青龙湖镇崇各庄村西坝头的一处大院的使用权或产权。大院四周砌墙并分割成前中后三个院子，水电（包括三相电）齐全，房屋均为砖混结构。经友好协商，甲方愿将三个院子（以下三个院简称租赁物，租赁物是指含有土地、房屋、设备设施、附属物品等）出租给乙方。甲方提供的租赁物无危房，水、电、路都通畅。在租赁期内，乙方必须安全使用租赁物，不得损毁、损坏和丢失，及时维修保养，如需装修或改造，应得到甲方许可。所租物品中前院与中院仅一墙之隔，北与中院接壤，南与村道路接壤，东与王立新租地旁的村道和甲方自留院落（前院东面有部分房屋和土地，由甲方自砌墙与前院隔离，不作为租赁物出租）接壤。前院包含：有吊炕的房屋三间、锅炉房一间、鱼塘、地窖等物品；中院与服装厂共用一条六米宽车道，包含：小锅炉房一间、东房七间、地下设有输水管；后院除围墙以外地上无其他建筑物，地下设有输水管。甲方保证租赁物产权或使用权无纠纷。租赁期限自2010年9月29日至2020年4月1日。乙方每年给付甲方租金120000元，以及风险抵押金40000元。租金为年付。第十二条约定，任何一方违反上述条款视为违约。一方违约另一方有权终止合同。如果乙方违约，甲方将风险抵押金作为违约金进行抵扣，如违约金不足以弥补损失的按实际损失程度赔偿。如甲方违约或自身原因致使合同无效或无法正常经营，甲方赔偿乙方能举证的实际损失，同时甲方致使乙方无法继续承租租赁物，甲方退还乙方当年不到期部分租金。
合同签订后，双方开始履行。马世连交付了2012年9月28日前的租金及风险抵押金40000元。在租赁期间，马世连将该租赁物的前院西侧四间窗户用砖做了封堵，从西房将5组暖气片挪至东房。
另，2012年下半年，崔长河、王金华之子崔凯在涉案标的物上开始修建房屋。马世连将该情况告知杜卫承并于2012年9月25日将部分物资搬离。马世连至今尚未将自己的物品全部搬出。
上述事实，有《租赁合同》、收据、照片、录音证据、现场勘验笔录及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：杜卫承与马世连签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，马世连虽然对前院西侧四间窗户用砖做了封堵并挪动暖气片，但是前述行为不符合合同约定的对房屋结构的改造行为，故对于杜卫承上诉称马世连上述行为属于严重违约的意见，本院不予采纳。杜卫承依据合同的约定，要求马世连恢复房屋原状的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
马世连因案外人崔凯建房导致其无法正常使用房屋因而搬离涉案房屋；杜卫承作为出租人应保证涉案房屋的使用权不存在纠纷，故案外人崔凯建房影响马世连的使用权时，杜卫承有义务进行协调解决。现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。合同的提前解除并非马世连单方因素造成，故杜卫承要求马世连承担违约金及律师费的主张，缺乏依据，本院不予支持。马世连的租金交至2012年9月29日，其搬离时尚不欠付租金，故对于杜卫承要求马世连给付2012年9月29日之后的租金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，杜卫承收取的抵押金应予退还马世连。马世连尚有物品遗留在涉案的院内，马世连未及时向杜卫承明确放弃遗留物品的处分权利，原审法院酌情认定其承担相应的场地占用费并无不妥，应予维持。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费2502.5元，由杜卫承负担2102.5元（已交纳），由马世连负担400元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费650元，由马世连负担250元（已交纳），由杜卫承负担400元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费7105元，由杜卫承负担6305元（已交纳），由马世连负担800元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 珊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 张 雯