广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民三终字第243号
上诉人（原审被告）杨风，。
委托代理人杨文良。
委托代理人杨金星。
被上诉人（原审原告）徐茂春。
委托代理人谢锡祥。
委托代理人吴乐。
上诉人杨风因与被上诉人徐茂春房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2014）茂南法民二初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人杨风的委托代理人杨金星、被上诉人徐茂春的委托代理人谢锡祥、吴乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告徐茂春是位于茂名市站前二路3号楼房的房地产权属人及该楼房所占土地的土地使用权人。2011年12月28日，原告徐茂春与被告杨风签订《房屋租赁协议》一份，协议约定，原告徐茂春将坐落于茂名市站前二路3号楼房一栋（除电房、机房不计面积）4200平方租给被告杨风作为经营酒店使用，租用期限为10年，从2012年1月1日开始至2021年12月30日止，每月租金为16800元，每季度缴交一次，被告杨风必须在每季度的10日前将当季度的租金交原告徐茂春或按原告徐茂春指定账户存入银行。协议第六条的违约责任约定：“租赁期间，任何一方违约，违约方必须向另一方支付违约金500000元整，并负责赔偿由此造成的一切损失等。”同日，原告徐茂春与被告杨风签订《退还装修款协议》一份，协议约定，原告徐茂春投入的装修款，被告杨风同意退还给原告徐茂春所有。退还金额从2012年1月1日始至2013年12月30日止，每月退还37000元，从2014年1月1日始至2018年12月30日止，每月退还47000元，从2019年1月1日始至2021年12月30日止，每月退还52000元。从2012年1月1日始，每季度退还一次，被告杨风必须在每季度的10日前将当季度的退货款交给原告徐茂春或按原告徐茂春指定的账户存入银行。超期视为违约，如有违约，视作原、被告双方于2011年12月28日签订的《房屋租赁协议》条款内的违约，承担违约责任。
协议签订后，原告徐茂春依约将前述房屋交付给被告杨风使用。被告杨风一直按照《房屋租赁协议》、《退还装修款协议》的约定支付租金及装修款给原告徐茂春至2014年3月31日。
2014年4月29日，被告杨风向原告徐茂春邮寄《解除合同函》、《收楼函》各一份。《解除合同函》的主要内容为：“我与你于2011年12月28日签订了《房屋租赁协议》一份，我承租你位于茂名市站前二路3号楼房一栋用于经营酒店。由于该房屋租金明显过多高于同地段同类型房屋租金，属于显失公平的合同。并且酒楼经营两年多，已亏损6000000多元。我决定不再租用你位于茂名市站前二路3号楼房一栋，并解除你我之间签订的《房屋租赁协议》。我与你于2011年12月28日签订了《退还装修款协议》一份，由于你从未对楼房装修进行过投入，向你退还装修款没有法律和事实依据。我决定解除你我之间签订的《房屋租赁协议》。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，我正式函告你：1.自本通知函发之日起，你我之间于2011年12月28日签订的《房屋租赁协议》、《退还装修款协议》解除；2.请你于收到本函之日起三日内接受我向你提供的房屋钥匙，并接收位于茂名市站前二路3号楼房一栋。否则，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，责任由你自行承担。”《收楼函》的内容为：“鉴于我已通知你解除与你于2011年12月28日签订的《房屋租赁协议》，且茂名市站前二路3号楼房一栋已经可以交付你，请你于收到本通知书之日起三日内接受我向你提供的房屋钥匙，并接收位于茂名市站前二路3号楼房一栋。否则，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，责任由你自行承担。”原告徐茂春收到前述函件后，于2014年5月2日《复函》给被告杨风，《复函》的主要内容为：“你于2014年4月29日向我寄来的《解除合同函》、《收楼函》各一份，我已收到。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，你既没有与我协商一致，也没有可以单方解除合同的法定情形。我认为，你已履行租赁协议一年多，现在因酒楼经营不善导致亏损而想单方解除合同，按照我们签订的租赁协议，你属于单方违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，你应承担违约责任，我会保留严格追究你法律责任的权利。在你与我未达成协商一致或在无法达成一致、亦无当地法院作出裁定前，我是不可能收楼的。请你按照签订的《租赁房屋协议》，保护好你向我承租的该栋楼房，包括装修、设备等，否则，我将严格根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条之规定，追究你的损害赔偿责任。”
自2014年4月1日起，被告杨风不再支付租金及装修款给原告徐茂春，原告徐茂春多次催收未果，于2014年7月28日向原审法院提起诉讼。
庭审中，被告杨风主张原告徐茂春未对茂名市站前二路3号楼房进行过装修，《退还装修款协议》缺乏履行基础，被告杨风未提供证据证明。
另查明，被告杨风与梁汉盛就梁汉盛租用的位于茂名市站前二路3号楼房一栋的转租问题协商，于2011年12月23日签订《房屋转租合同》，合同的主要内容为：“2011年12月22日，双方请示房东同意杨风接租管理喜洋来大酒店，双方同意转让费为3800000元。”
原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，原、被告系完全民事行为能力人，双方在平等自愿、充分协商的情况下所签订的《房屋租赁协议》、《退还装修款协议书》，系当事人双方的真实意思表示，亦未违反法律规定，根据意思自治原则，前述两协议为有效的合同，双方权利义务应受合同约束。被告杨风主张前述协议是显失公平的合同，没有事实依据和法律依据，故原审法院对该主张不予支持。
根据《中华人民和共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形，本案中，原、被告双方在《房屋租赁协议》中未对单方解除合同的相关事项作出约定，因此不存在约定解除的情形，故被告杨风的《解除合同函》未能产生解除双方合同关系的法律效力。
被告杨风主张原告徐茂春未对茂名市站前二路3号楼房进行过装修，《退还装修款协议》缺乏履行基础，但从被告杨风自2012年1月1日起开始履行《房屋租赁协议》、《退还装修款协议》至2014年3月31日，从未提出异议这一事实来看，被告杨风对《退还装修款协议》所约定的内容是认可的，被告杨风也未能向原审法院提供证据证明原告徐茂春未对前述房屋进行装修，因此被告杨风的主张理据不充分，原审法院不予支持。被告杨风应依约退还装修款给原告徐茂春。
原告徐茂春依约将前述房屋交付给被告杨风使用，被告杨风却未能遵守前述协议的约定，自2014年4月起停止向原告徐茂春支付租金、装修款，严重违反了双方订立的协议约定，已构成根本违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。”现原告徐茂春要求解除原、被告双方于2011年12月28日签订的《房屋租赁协议》、《退还装修款协议书》，并要求被告杨风支付其使用房屋至实际返还房屋期间的租金、装修款、违约金500000元，有合同约定作为依据，亦未违反法律规定，原审法院予以支持。
此外，原告徐茂春以被告杨风提前解除租赁协议，原租赁房屋需重新招租致使其未能如期进行收益为由，请求被告杨风赔偿其相当于三个月期间的租金和装修款损失共计191400元，原审法院认为，被告杨风提前解除租赁协议的违约行为导致原告徐茂春未能收取双方正常履约的可期待收益，原告徐茂春重新招租需要一个合理的期限才能完成，被告杨风理应赔偿该合理期限内的损失，原告徐茂春主张相当三个月期间的合理租金和装修款属合理范围，故原告徐茂春的请求理由充分，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告徐茂春与被告杨风于2011年12月28日签订的《房屋租赁协议》、《退还装修款协议》；二、被告杨风在本判决生效后十日内支付租金（租金从2014年4月1日起计至实际返还房屋之日止，按每月16800元计算）给原告徐茂春；三、被告杨风在本判决生效后十日内支付装修款（装修款从2014年4月1日起计至实际返还房屋之日止，其中2014年4月1日至2018年12月30日期间的装修款按每月47000元计算，2019年1月1日至2021年12月30日期间的装修款每月按52000元计算）给原告徐茂春；四、被告杨风在本判决生效后十日内支付违约金500000元给原告徐茂春；五、被告杨风在本判决生效后十日内赔偿损失191400元给原告徐茂春。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12628元（原告徐茂春已预交），由被告杨风负担。被告杨风应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付给原告徐茂春，原审法院不作另行退收。
上诉人杨风不服原审判决，向本院提出上诉称，一、原审法院判决认定杨风的《解除合同函》未能产生解除合同关系的法律效力错误。《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》虽然未对单方解除合同的相关事项作出约定，但解除合同的权利属于形成权，是不需要对方同意，只需要解除权人的单方意思表示，并通知对方即发生解除合同的法律后果。该两份协议上诉人已于2014年4月29日向被上诉人发出解除函，被上诉人于2014年5月2日复函已经收到解除函。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》至迟于2014年5月2日已经解除。二、一审法院判决“被告杨风支付租金（租金从2014年4月1日起计至实际返还房屋之日止）给原告徐茂春”错误。如前所述，该两份协议至迟已于2014年5月2日解除，上诉人的租金已支付至2014年3月份，其只需要支付2014年4月份的租金给被上诉人即可，一审判决没有事实和法律依据。三、原审法院判决被告杨风支付装修费（装修款从2014年4月1日起计至实际返还房屋之日止）给原告徐茂春错误。杨风经营的酒店是先经徐茂春同意后与梁汉盛签订房屋转租合同，再与徐茂春签订房屋租赁合同，徐茂春对房屋装修没有任何投资，《退还装修款协议》没有履行的事实基础，杨风有权终止履行。四、原审法院判决杨风赔偿损失191400元给徐茂春没有事实依据。徐茂春没有提供证据证明其损失，其请求相当三个月期间的租金和装修款191400元，明显过高，根据该路段的繁荣程度和徐茂春以往租赁该房屋的经历，一个月的时间徐茂春足以将该房屋再次租赁出去，其损失的只是一个月的租金，原审支持徐茂春三个月租金损失没有事实依据。五、合同约定的违约金明显过高，一审法院判决杨风支付违约金500000元给徐茂春没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第2款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。《房屋租赁协议》虽然约定了违约金为500000元，但根据上述法律规定，该违约金明显过高。如前所述，徐茂春损失的只是一个月合理期限重新招租的租金，即使以徐茂春请求的三个月租金的损失，违约金不能高于该损失的30%，一审判决杨风支付500000元违约金给徐茂春明显错误。况且，杨风经营该酒楼二年多已亏损600多万元，从梁汉盛处转租房屋过来，还支付了约400万元的转让费，杨风经营不善，想将房屋再转租出去，但徐茂春坚决不同意，故意扩大了杨风的损失，从公平、公正原则来说，也应降低违约金。六、《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》显失公平，租金明显高于同地段同类型房屋租金。综上所述，请求：1.撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2014）茂南法民二初字第522号民事判决；2.驳回被上诉人一审的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐茂春答辩，一、原审认定杨风的《解除合同函》、《收楼函》未能产生解除双方合同关系的法律效力正确，应予维持。《合同法》第九十三条、九十四条规定合同解除包括法定解除和约定解除两种情况，本案的《租房协议书》和《退还装修款协议》没有约定单方解除合同的条件或存在法定解除条件。徐茂春依约将装修好的房屋交付给杨风使用，不存在违反合同约定或侵犯杨风利益的行为，杨风不享有单方解除权。且杨风虽然要求解除合同，但并没有退还房屋钥匙和返还租赁的经营设备，因此，杨风称《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》至迟于2014年5月2日已经解除的说法不能成立。二、原审判决杨风支付租金和装修款给徐茂春有充分的事实依据和法律依据，是正确的。首先，《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》是双方真实意思表示，且已履行至2014年3月30日。杨风自2014年4月1日起拖欠租金及装修款，并占据着租赁房屋不予退还。其次，徐茂春交给杨风的房屋是已经装修好的，并不是毛坯房，杨风对该房屋作了充分的了解，出租的标的物不仅是房屋，还有酒店装修、设备，包括供电设备、电梯、电视机、空调设备等各项设施，杨风租赁该房屋马上可以开业经营酒店。因此，杨风应全面履行《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》。三、原审法院判决杨风支付违约金500000元给徐茂春符合法律规定，不存在违约金过高的情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，杨风从2014年4月1日起至今一直拖欠租金和应退还的装修款，至今已达446600元，再加上被造成损失的30%，已远远超出约定的违约金50万元。四、原审法院判决杨风赔偿损失191400元有法律依据和事实依据。杨风提前解除合同的违约行为导致徐茂春未能按时收取正常履行合同的可期待利益，即使解除合同，杨风至少要承担三个月的租金和装修款的经济损失191400元。五、《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》不存在显失公平、租金明显高于同地段同类型房屋租金的情况。租赁4200平方米，租金加上约定退还的装修款，平均每平方米的租金仅为10多元，明显低于同地段的房屋租金。况且，租赁给杨风的房屋是装修好，还包括酒店的设施等。综上，请求维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
二审另查明，2014年7月8日徐茂春以杨风作为被告，向原审法院起诉，诉讼请求为：1.解除原告徐茂春与被告杨风于2011年12月28日签订的《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》；2.被告杨风支付拖欠的租金给原告徐茂春（租金从2014年4月1日计起暂计至2014年6月30日止为50400元，实际租金计至被告杨风返还房屋日止）；3.被告杨风支付拖欠的装修款给原告徐茂春（装修款从2014年4月1日计起暂计至2014年6月30日止为141000元，实际应返还装修款计至被告杨风返还房屋日止）；4.被告杨风承担违约责任并支付违约金500000元给原告徐茂春；5.被告杨风赔偿相当于三个月租金和装修款数额的损失共191400元给原告徐茂春。
本院认为，根据本院查明的事实及上诉人的上诉请求，本案争议的焦点是：1.解除《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》的时间如何确定；2.杨风是否应支付装修费；3.杨风尚应支付给徐茂春的租金是多少；4.杨风应否支付违约金500000元；5.杨风应否赔偿损失191400元。
关于解除《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》的时间如何确定的问题。杨风认为《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》自其向徐茂春提出时已解除。本院认为，杨风于2014年4月29日向徐茂春发出解除合同函，合同函已明确了不再履行《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》，并要求将钥匙交给徐茂春。徐茂春于同年5月2日复函给杨风，明确表示要求杨风继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”由于杨风与徐茂春就合同的解除没有协商一致，因此，杨风主张《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》于2014年4月29日已解除的依据不足，本院不予支持。
关于杨风是否应支付装修费的问题。杨风上诉认为徐茂春没有投入装修，《退还装修款协议》显失公平，不应支付装修费。本院认为，杨风没有提供证据证明其与徐茂春签订《退还装修款协议》时被欺诈或强迫而签订，该协议是双方真实意思表示，协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方已履行了一年多，至于约定的装修款是否显失公平，杨风在一年内没有行使撤销权，因此，杨风应履行《退还装修款协议》支付装修费给徐茂春。
关于杨风尚应支付给徐茂春的租金是多少的问题。杨风认为《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》已于2014年4月29日解除，其仅应支付2014年4月份的租金。本院认为，杨风于2014年4月29日没有与徐茂春就解除合同协商一致，《房屋租赁协议》和《退还装修款协议》的解除时间应由法院判决为准，至本案二审庭审终结，杨风没有将租赁的房屋交还给徐茂春，原审判令杨风依据《房屋租赁协议》的约定向徐茂春支付租金合理，徐茂春要求仅支付2014年4月份的租金依据不足，本院不予支持。
关于杨风应否支付违约金500000元的问题。杨风认为约定的违约金500000元过高，要求不支付或降低违约金。本院认为，本案中，《房屋租赁协议》第六条约定的违约金为500000元。依照处理民事法律关系中尊重当事人自治的原则，该违约金是双方在合同中明确约定，并不违反法律行政法规的强制性规定，综合衡量合同履行程度，本案可按照合同约定的违约金执行，杨风要求不支付或降低违约金，本院均不支持。
关于杨风应否赔偿损失191400元的问题。本院认为，本案已依据双方签订的合同约定支持了500000元的违约金，在徐茂春未能提供证据证明该违约金不足赔偿其因房屋空置而造成的损失的情况下，徐茂春的实际损失已由违约金予以补偿，因此，徐茂春要求杨风赔偿损失三个月寻租期的租金及装修费损失共191400元依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨风上诉请求部分有理，有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2014）茂南法民二初字第522号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2014）茂南法民二初字第522号民事判决第五项；
三、驳回徐茂春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12628元，由杨风负担9890元，徐茂春负担2738元；二审案件受理费12628元，由杨风负担9890元，徐茂春负担2738元，杨风已向本院预交受理费12628元，徐茂春负担部分由徐茂春迳付给杨风，本院不再另行退收。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 湛 红
审 判 员 庞 健 军
代理审判员 张 茹
二〇一五年三月十日
书 记 员 许增海速录员张淑贞