广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第394号
原告郭耀荣，住所地广州市海珠区。
委托代理人李广彬、黄树豪。
被告涂国钧，住所地广州市荔湾区。
被告广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人涂国钧。
两被告共同委托代理人黄京穗、陈琪璋。
原告郭耀荣诉被告涂国钧、被告广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员施海文独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄树豪，两被告的共同委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月8日，原告与被告万某公司签订一份《万某小商品交易中心认购书》，购买位于广州市海珠区南珠路2号万城小商品交易中心三层258号铺（以下简称“涉案商铺”）。2011年3月3日原告与两被告正式签订《商铺买卖合同》购买涉案商铺。该商铺属于现房出售，按套内面积计收，房价款总金额为人民币372681元。买方采取按揭付款方式，2011年1月15日前支付全部房价款的192681元，余款180000元向银行申请抵押贷款。被告应于2014年10月1日前将涉案商铺交付原告使用，逾期交付超过15日，原告有权单方解除合同；合同生效后的210个工作日内，由被告应为原告办理涉案商铺的过户手续，逾期超过15日的，原告有权单方提出和决定解除本合同。原告依约向被告支付了购房款192681元、律师费1300元、税费12197元及按揭费2680元。原告多次催促被告办理按揭手续及商铺的过户手续未果。直至2014年10月，原告才发现涉案商铺已被贵院查封，被告无法为原告办理过户手续及交付商铺，被告已构成违约。故起诉请求判令：1、解除原告与被告于2011年3月3日签订的《商铺买卖合同》；2、被告向原告返还购房款192681元及利息（从2011年1月14日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告退回全部房款之日止）；3、被告向原告返还税费12197元及利息（从2011年1月14日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告退回全部税费之日止）；4、被告向原告返还律师费和按揭费共3980元及利息（从2011年1月14日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告退回上述款项之日止）；5、被告向原告支付违约金37268.1元（按房价款10%的标准计算）；6、被告承担本案的诉讼费用。
两被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：第一，本案的第二被告不是本案适格主体，不应承担责任，被告一涂国均通过公证委托授权被告二万某公司出售涉案商铺，被告二仅仅是代理人，根据委托书依法履行代理权利，商铺买卖合同中显示出卖人是被告一且合同签字处均为有原告的签名，买受人是在清楚的情况下同意购买并签订合同，被告代理人涂国均应对代理人万某公司的代理行为承担民事责任，被告二不应承担连带责任；第二，原告没有按照合同约定支付全部购铺款项，根据原告向法院提交的广州市盈联投资顾问有限公司出具的按揭费收据显示被告通知原告办理按揭付款手续，原告也缴纳了按揭费用，但原告未按合同履行办理按揭付款给被告，原告存在违约无权主张利息及违约金；我方认为导致商铺至今未过户的原因是由于原告的违约，虽然本案涉案商铺已被法院查封，但我方认为原告单方违约拖延导致过户期限拖延其也是违约方，因此无权向被告主张利息及相应违约金；第三，涉案商铺虽然被法院查封，但其查封依据并非因本案诉讼争议产生，原告作为商铺的购买人有权向法院提出查封异议，将涉案商铺解封，使合同可以顺利履行，因此被告认为法院查封不必然导致合同解除；第四，原、被告在合同第15条有明确约定合同解除后违约金的计算标准，而原告诉讼请求中主张被告支付相应利息的请求没有任何的合同及法律依据。
经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为被告万某公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月8日，原告（认购方）与被告万某公司（出售方）签订了《万某小商品交易中心认购书》，订明：认购方自愿认购地址位于广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）三层258号物业，最终认购价为372681元；认购方已阅读并接受出售方于销售现场公示之《商铺买卖合同》示范文本且对其内容无任何异议；认购方清楚和接受物业在签订本认购书当日是处于抵押状态，出售方必须于180个工作天内完成该物业的涂销抵押手续；出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准；等。
2011年3月3日，被告万某公司以被告涂国钧（出卖人）名义与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层258号铺；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为372681元；付款方式为按揭付款：2011年1月15日前支付192681元，余下房价款180000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金（第五条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过15日的，自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1%的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。原告一共向被告万某公司支付了房款192681元、税费12197元。被告涂国钧确认已收到被告万某公司转交的上述房款和税费。
原告为证明其主张还提交了如下证据：1、2011年1月14日的《收据》，载明收到原告交来的涉案商铺的1300元律师费，收款单位盖有广东华某律师事务所财务专用章；2、2011年9月29日的《收据》，载明收到原告交来的涉案商铺的2680元按揭费，收款单位盖有广州市盈联投资顾问有限公司财务专用章。
两被告对上述证据的真实性予以认可，但认为该笔费用是原告聘请律师为其提供法律服务所支付的费用，与被告无关，原告无权要求被告返还；原告申请办理按揭向按揭公司支付的按揭费用应当向收款方主张，被告不是按揭公司，不应返还按揭费用。对于按揭手续的办理，原告确认被告已通知其办理涉案商铺的按揭手续，但认为是被告的原因导致银行不肯批贷款，而被告并没有根据合同约定15日内通知原告一次性支付款项；同时，原告表示没有证据证明是被告的原因导致银行不肯批贷款。对此，被告表示贷款是银行与原告之间的关系，银行是否同意贷款应当由原告通知被告，被告从未收到原告通知关于贷款未能获批的情况，原告是在2011年9月29日到按揭公司缴纳按揭费用，但原告直今都未办理按揭付款手续，未向被告支付全额房款，其拖延付款存在违约，无权主张利息及违约金。
诉讼中，原、被告均确认：涉案商铺的现地址为海珠区南珠路2号3258；《商铺买卖合同》生效后的210个工作日的届满日期为2012年1月7日。
另查，据查册时间为2014年12月3日的《房地产登记簿查册表》显示：房屋地址为海珠区南珠路2号3258，该房屋被广州市白云区人民法院查封，查封时效为2013年11月25日至2015年11月24日；2014年9月9日本院轮候查封该房屋，2014年11月20日广州市黄埔区人民法院轮候查封该房屋；等。
本院认为，被告万某公司经被告涂国钧授权委托，与原告签订的《认购书》及被告万某公司以被告涂国钧名义与原告签订的《商铺买卖合同》均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，上述合同对原告和被告涂国钧均有约束力，应切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告万某公司对被告涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。
关于办理按揭手续的问题，被告涂国钧主张从原告提交广州市盈联投资顾问有限公司于2011年9月29日出具的按揭费《收款收据》可以看出被告涂国钧已履行了通知原告办理按揭手续的义务。原告确认被告已通知其办理涉案商铺的按揭手续，对此，本院予以认定。原告主张是被告的原因导致银行不肯批贷款，未能提供证据证明。对此，本院认为，《商铺买卖合同》约定在按揭手续未能办理或者存在差额的情况下，原告须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该部分款项，现原告未能提供证据证明涉案商铺无法办理按揭手续的原因在于被告，故原告主张被告并没有根据合同约定15日内通知原告一次性支付款项，无理，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于原告违约在先，故被告涂国钧有权行使先履行抗辩权，有权推迟履行合同约定的协同原告办理过户手续和交付商铺的义务。故原告要求被告涂国钧支付已付房款和税费的利息和按房价款的10%支付违约金请求，缺乏依据，本院不予支持。
现涉案房屋已被多家法院查封，涉案合同的合同目的也无法实现，因此，原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》并要求被告涂国钧返还已付购房款、税费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告涂国钧不同意解除合同的抗辩意见无理，本院不予采纳。原告未能证明其支付的1300元律师费、2680元按揭费用由被告涂国钧收取，故原告要求被告涂国钧返还律师费1300元、2680元按揭费用的请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第四十三条第二款的规定，判决如下：
一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告郭耀荣于2011年3月3日签订的《商铺买卖合同》；
二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款192681元和税费12197元给原告；
三、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3445元，由原告负担1722.5元，被告涂国钧负担1722.5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 施海文
二〇一五年三月十六日
书 记 员 徐 石
陈文慧