杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第869号
原告（反诉被告）：杭州中纬实业有限公司。
法定代表人：孙莉莉。
委托代理人：董俊彬。
委托代理人：谢复江。
被告（反诉原告）：毛红卫。
委托代理人：孙旭权。
委托代理人：曹洁。
杭州中纬实业有限公司（以下简称中纬公司）为与毛红卫房屋租赁合同纠纷一案，于2012年6月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。审理中，毛红卫提起反诉，本院予以合并审理，并于2012年11月16日、2013年1月8日二次公开开庭进行了审理。中纬公司的委托代理人董俊彬、毛红卫的委托代理人孙旭权、曹洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中纬公司起诉称：2009年9月1日，中纬公司与毛红卫签订房屋租赁合同一份，双方约定：中纬公司将坐落于杭州市上城区�官弄一号，建筑面积约1700平方米的房屋出租给毛红卫，租赁期限从2009年9月1日至2019年8月31日，用途为办公、经营；房屋年租金73万元，租金每半年支付一次，如果毛红卫逾期交付租金一个月以上或者擅自改变用途或者严重损坏房屋、设备的，中纬公司有权解除合同，租赁期限内，任何一方违约需承担年租金30%的违约金。另外，双方对合同履行中的其他权利义务进行了约定。合同签订后，中纬公司依约将租赁房屋交付给毛红卫使用。但是，毛红卫在合同履行过程中，多次严重违反合同约定。本应在2012年2月25日前支付半年度的租金，但毛红卫直到2012年3月27日支付，逾期了一个月零二天，出租房屋的用途是丽人汇婚纱摄影的办公场所，但毛红卫未经中纬公司同意及有关部门的批准，擅自改变租赁房屋的用途为宾馆，还强行装修，随意破坏租赁房屋的结构，致使租赁房�遭到严重破坏。中纬公司认为毛红卫的行为已经构成违约，中纬公司有权根据合同约定解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告承担违约责任，赔偿原告的损失。据此，中纬公司诉至法院，请求判令：1、解除中纬公司与毛红卫签订的房屋租赁合同；2、毛红卫立即腾退出租赁房屋，并将房屋返还给中纬公司；3、毛红卫向中纬公司支付违约金219000元，赔偿损失242499.99元（垃圾清运费1万元、修复费45000元、3个月的租金损失182499.99元、鉴定费5000元）；4、本案的诉讼费由毛红卫承担。
毛红卫答辩称：一、毛红卫没有改变涉案房屋用途，经营酒店、宾馆项目也是属于合同约定的办公、经营用途之日，并且事先也得到中纬公司的同意。且进行装修也是得到中纬公司的同意，装修也没有严重破坏租赁房屋的结构，完全符合设计规范的。根据（2012）杭上鉴字第79号的鉴定结论�毛红卫认为房屋存在安全隐患和损害房屋结构完全是不同的概念，有本质区别。二、毛红卫没有逾期支付租金。根据合同约定承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，承租人有权解除合同，故毛红卫只要在2012年2月29日之后的一个月内支付即可，而中纬公司所主张的2012年2月25日前支付只是提前支付租金5天的一个时间点，并非是租金的起始或者截止计算的时间点。因此下半年的租金应当从2012年2月29日后开始计算。毛红卫不存在违约行为。三、中纬公司要求毛红卫立即腾出租赁房屋将房屋返还给中纬公司，与事实不符。在2012年3月初，中纬公司同意毛红卫自行经营酒店、宾馆项目，之后却违反诚实信用原则，其违约在先，一直阻止毛红卫实施项目，导致毛红卫无法装修、无法营业。显然，涉案房屋均是在中纬公司的掌握之下，毛红卫并未使用和占用。四、�纬公司要求毛红卫支付违约金及赔偿损失的请求无任何依据，更无任何证据支持。毛红卫不存在任何违约行为，依法不应承担赔偿损失和违约金，相关费用均应当由中纬公司自行承担。关于鉴定费用和恢复原状费用均应由中纬公司自行承担。租金损失更无需毛红卫承担。
毛红卫反诉称：毛红卫与中纬公司签订了房屋租赁合同后，支付了相应租金，并花巨资将房屋从原先一个破烂不堪、污水横流的菜场改造成富丽堂皇的影楼。双方均按照约定各自履行相应的义务。2012年3月初，毛红卫在中纬公司不同意毛红卫进行转租房屋的情况下，告知其下一步将自行经营酒店、宾馆项目，并取得了中纬公司的同意，并于3月28日按期支付了2012年3月至8月的租金。在此之前，中纬公司于3月22日以要赶走隔壁兰州拉面馆为由，光天化日之下，在毛红卫坚决反对的情况下，强行将房屋门�剪断，破坏内部装修和影楼设施，并自行更换了门锁，有报警和报案记录为证。事情发生后，毛红卫与中纬公司董事长孙莉莉进行了交涉，中纬公司表示愿意道歉，并表示同意毛红卫自行经营酒店项目，因此毛红卫采取了隐忍的态度没有就此事追究当事人的刑事责任。2012年4月9日，毛红卫再次与中纬公司董事长孙莉莉就房屋经营酒店、宾馆项目等事宜进行协商沟通，孙莉莉董事长同意该项目实施并答应出具书面的同意确认书，并且表示会配合做好相关的项目实施的衔接。在此情况下，毛红卫开始进行内部原装修的拆除以及相关手续的办理。然而，随后的4月11日、4月19日、5月23日，有黑社会人员声称受中纬公司的委托前来现场阻扰、破坏、恐吓，毛红卫多次报警，并与中纬公司相关领导协商、发函，但均未能得到解决。2012年5月30日，中纬公司回复告知函给毛红卫，�称毛红卫野蛮装修，破坏房屋结构，要求停工。根据以上事实，毛红卫认为：一、中纬公司违约在先，不仅不配合，还多次以各种理由阻止毛红卫进行项目的实施，又擅自停水停电，导致毛红卫无法装修，无法尽快营业，进一步扩大了毛红卫的损失。二、中纬公司在2012年3月22日强行破门而入，破坏内部装修和设施，严重触犯了刑法，侵犯了毛红卫的合法权益。三、中纬公司的行为已经从根本上背离了房屋租赁合同租赁方需要履行的义务。中纬公司在收取了毛红卫房租的同时，采取各种恶劣的手段达到解除合同，同时不损失房租和逃避违约责任的目的。综上，中纬公司在合同的履行中的上述行为，属于根本违约，致使合同的目的不能实现，故毛红卫提起反诉，请求判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、中纬公司退还毛红卫已经支付的自2012年3月1日至2012年8月31日的房屋租金365000元；3、中纬公司向毛红卫支付违约金219000元；4、中纬公司赔偿毛红卫损失147200元；5、本案诉讼费用全部由中纬公司承担。
中纬公司就毛红卫的反诉答辩称：首先，毛红卫所主张的事实部分均非事实，中纬公司是国有企业，不可能委托涉黑人员强行去阻止对方施工。相反，毛红卫施工并没有得到城市管理和规划部门的许可，而且钻了一百多个洞，损害了出租房屋的结构。房屋并没有在中纬公司的控制之下，直到现在，出租房屋的钥匙在毛红卫处，所以返还租金没有依据。关于违约金，违约责任在毛红卫，其迟延支付租金，损害房屋结构。关于损失，也是毛红卫自己造成的，而且也没有证据表明其损失。综上，法律后果应当由毛红卫自行承担。
为证明自己的主张，中纬公司就本、反诉一并举证如下：
1、房屋租赁合同一份，拟证明双方存在租赁合同关系及双方的权利和义务。
2、中国工商银行客户存款对账单一份，拟证明毛红卫本应在2012年2月25日前支付半年度的租金，但其直到2012年3月27日才支付，逾期了一个月零二天。
3、告知函一份，拟证明毛红卫未经中纬公司同意及有关部门的批准，擅自改变租赁房屋的用途为宾馆。
4、鉴定报告一份，拟证明毛红卫不仅未取得原告同意变更租赁房屋用途，还强行装修，随意破坏租赁房屋的结构，致使租赁房屋遭到严重破坏。
5、发票一份，拟证明租赁房屋结构鉴定费用为5000元。
为证明其主张，毛红卫就本、反诉一并举证如下：
1、房屋租赁合同一份，拟证明双方之间的租赁合同关系及各方的权利义务。
2、2012年4月13日录音记录一份，拟证明中纬公司同意毛红卫经营酒店、同意装修的事实。
3、2012年4月20日录音记录一份，拟证明中纬公司不同意毛红卫经营酒店、又不同意进行装修的事实。
4、个体工商户字号名称预先核准登记通知书一份，拟证明毛红卫经营酒店取得了相关合法手续。
5、建设工程消防设计备案受理凭证一份，拟证明毛红卫经营酒店通过了建设工程消防初审。
6、装修图纸一份，拟证明毛红卫进行装修是符合设计规范的。
7、2012年5月20日告知函一份，拟证明毛红卫发书面告知函要求中纬公司出具同意毛红卫经营酒店、宾馆项目的函件。
8、根据毛红卫的申请，本院调取的小营派出所报警记录及笔录若干份，拟证明在合同履行过程中，毛红卫在取得中纬公司同意经营酒店并进行装修的情况下，中纬公司三番五次前来阻拦、恐吓、破坏施工及其他违约行为。
9、2012年5月30日告知函一份，拟证明中纬公司书面告知毛红卫要求毛红卫停工的事实。
根据毛红卫的申请，本院依法委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司所作的鉴定报告一份。
审理中，本院依法对双方当事人提交的证据进行了当庭质证，认证如下：
1、关于中纬公司提交的证据：对证据1，毛红卫无异议，本院予以认定。对证据2，毛红卫对真实性无异议，对证明对象有异议，认为其没有逾期交纳租金。本院认为，该证据可以证明毛红卫交纳租金的时间，与本案有关联性，故对该证据本院予以认定，对其所要待证的事项将综合全案再作认定，对证据3，毛红卫对真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明毛红卫擅自改变房屋用途的事实。本院认为，该证据系毛红卫发给中纬公司的函件，可以证明毛红卫将所租房屋经营酒店、宾馆项目告知中纬公司并要求中纬公司出具书面确认书的事实，对此事实，本院予以确认。对证据4、5，毛红卫对真实性、合法性、关联性均有异议，认为系中纬公司自行委托所作的鉴定，不能作为证据使用，应以法院委托鉴定的报告结论为依据。本院认为，毛红卫所提出的异议成立，故对证据4、5，本院不予认定。
2、关于毛红卫提交的证据：对证据1，中纬公司无异议，本院予以认定。对证据2、3，中纬公司对真实性无异议，对证据的内容及证明对象均有异议，认为均不能证明中纬公司董事长孙莉莉同意毛红卫进行装修的事实。本院认为，上述证据只能证明毛红卫就经营酒店及装修之事与中纬公司负责人进行协商并要求其出具书面的同意函件以及中纬公司最终不同意毛红卫经营其他项目的事实，对此事实，本院予以确认。对证据4、5，中纬公司对真实性无异议，对证据6，中纬公司对真实性有异议。中纬公司对上述证据的证明对象均有异议。本院认为，上述证据只能证明毛红卫为经营酒店所作的一些工作，与本案无必然联系，故对该三份证据本院�予认定。对证据7，中纬公司对真实性无异议，但对证明对象有异议，认为中纬公司并没有控制涉案房屋。本院认为，该证据可以证明毛红卫发函要求中纬公司出具同意其经营酒店项目书面确认书的事实，对此事实，本院予以认定。对证据8，中纬公司对真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明中纬公司派黑社会的人阻拦其施工的事实。本院认为，中纬公司所提的异议成立，故本院对该证据所要待证的事项不予认定。对证据9，中纬公司无异议，本院予以认定。
3、关于浙江省建筑科学设计研究院有限公司所作的鉴定报告：中纬公司、毛红卫对该报告的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2009年9月，中纬公司与毛红卫签订房屋租赁合同一份，约定：中纬公司将坐落于杭州市上城区高�弄一号，建筑面积约1700平方米的房屋出租给毛红卫用于办公、经营，租赁期限从2009年9月1日至2019年8月31日，房租43万元、设施使用费、物管费30万元；租金每半年支付一次，先付后租，每次须提前五天支付；承租人对房屋进行装修时，不得损坏房屋结构；承租人不交付或不按约定交付租金达一个月以上，出租人有权解除本合同；任何一方违约，违约方须承担年租金30%的违约金，如出租房违约，还须对承租房的装修投入酌情补偿。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，中纬公司依约将租赁房屋交付给毛红卫使用，毛红卫用于经营丽人汇婚纱摄影。2012年3月27日，毛红卫在交纳了2012年3月至8月底的半年租金365000元后，于2012年4月，对租赁房屋进行内部原装修的拆除及改造施工。2012年4月13日、20日，毛红卫方与中纬公司董事长及相关人员进行了面谈，中纬公司方均不同意出具书面同意毛红卫经营酒店及装修的确认书。2012年5月20日，毛红卫发出告知函，要求中纬公司在收到函件起5日内出具同意其经营酒店的书面确认书，中纬公司于2012年5月30日回复，认为施工已破坏房屋结构，要求毛红卫立即停工，并于2012年6月12日诉至法院，要求解除双方的租赁合同，毛红卫支付中纬公司违约金并赔偿损失。毛红卫提起反诉，同意解除双方的租赁合同，但认为系中纬公司违约，要求中纬公司退还租金，支付违约金并赔偿相应损失。审理中，双方经协商，确认于2012年11月16日解除租赁合同并交还房屋，房屋修复费用为45000元，垃圾清运费用为1万元。
另查明，根据毛红卫的申请，本院依法委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司对租赁房屋进行了鉴定，认为租赁房屋装修改造时，房屋梁、板钢筋截断后存在安全隐患，应采取必要的修复处理措施；并提出了修复方案设计，修复工作需30个工作日。
本院认为，中纬公司与毛红卫签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同应属有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。根据合同约定，租金先付后租，每半年支付一次，每次须提前五天支付。合同亦约定，承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上的，出租人有权解除合同。毛红卫本应在2012年2月25日前支付2012年3月至8月的租金，但其直到2012年3月27日才支付，逾期了一个月零二天，构成违约。中纬公司要求解除合同、毛红卫腾退房屋并支付违约金的诉讼请求，与合同约定相符，鉴于双方在庭审中确认于2012年11月16日解除合同及交还房屋，不违反法律规定，本院予以确认，中纬公司相应的诉讼请求已无必要，本院不再处理，但毛红卫还应支付2012年9月至11月16日的房屋租金计154111元。鉴于中纬公司因毛红卫违约所遭受的损失较小，毛红卫的违约行为也较轻，且双方约定的违约金过高，本院酌情调整为由毛红卫支付相当一个月租金的违约金，其余部分本院不予支持。毛红卫在违约后，对租赁房屋进行装修改造时，对房屋部分梁、板钢筋进行了截断，致使房屋存在安全隐患，应采取必要的修复处理措施，由此产生的修复费用及垃圾清运费用由毛红卫承担。中纬公司在诉讼前自行所作的鉴定而产生的鉴定费5000元，由中纬公司自行承担。毛红卫以中纬公司阻扰、破坏、恐吓其装修，构成违约为由所提起的反诉，因无证据证实，故本院对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关�民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、毛红卫于本判决生效之日起10日内支付杭州中纬实业有限公司租金154111元（2012年9月1日至2012年11月16日）、违约金60833.33元、房屋修复费45000元、垃圾清运费1万元。
二、驳回杭州中纬实业有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回毛红卫的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8990元，由杭州中纬实业有限公司负担4314元，毛红卫负担4676元；反诉案件受理费5556元，由毛红卫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，�财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
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审 判 长 周 蓓
人民陪审员 王明珠
人民陪审员 韩思源
二〇一三年三月十五日
书 记 员 娄 磊