陕西省紫阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）紫民初字第00002号
原告料某某，女，汉族，居民，住紫阳县城关镇计生局家属楼。
委托代理人胡某某，陕西汉水律师事务所律师。
被告梁某某，男，汉族，居民。
委托代理人杨某某，安康市148法律服务所法律工作者。
被告陕西省汉阴县第一建筑工程有限责任公司（以下简称汉阴一建司）。
法定代表人刘某某，该公司经理。
委托代理人李某某，陕西振汉律师事务所律师。
原告料某某与被告梁某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月9日作出（2010）紫民初字第00642号民事判决，被告梁某某不服提出上诉。安康市中级人民法院2012年8月15日作出（2012）安民终字第00031号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，于2013年2月28日公开开庭进行了审理。原告料某某及委托代理人胡某某、被告梁某某及委托代理人杨某某和依法追加的被告汉阴一建司的委托代理人李某某均到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。
原告料某某诉称，2008年2月4日，原告料某某与被告梁某某签订了房屋买卖合同，原告以20万元购买了被告梁某某位于紫阳县某某镇某某小学北侧的一间门面房和一套住房，交房时间为2008年7月31日前。如不能按时交付房屋，每逾期一日由违约方向对方支付房价款千分之二的违约金。原告目前已按合同的约定向被告支付了购房款15万元，但被告至今没有履行交付房屋的义务。因此，原告诉至法院，现要求被告按照合同约定交付房屋并支付违约金646400元。
原告料某某为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、房地产买卖契约。用于证明原告与被告签订了房屋买卖合同的事实。
2、收条两张。用于证明原告已支付给被告房价款150000元。
3、证明两份。用于证明原被告发生纠纷后，司法所以及有关部门进行了调解。
4、房屋所有权证。用于证明原告已对该房屋取得了物权。
5、房屋所有权证。用于证明被告梁某某出售给原告的房屋，被告梁某某享有对该房屋处分的权利。
6、房屋设计平面图。用于证明被告出售给原告房屋的结构。
7、房地产买卖契约。用于证明原告为取得物权凭证，与被告签订了第二份房屋买卖合同。
8、紫房办（2012）04号文件。用以证明被告梁某某负责组织资金修建某某小学综合楼并负责预售房屋。
9、余某某、杨某某、娄某某与被告梁某某签订的房屋买卖合同，汉阴一建司的申请书和梁某某的承诺书。用以证明被告梁某某对某某小学综合楼的相关房屋有处分权。同时证明二被告2011年11月1日对房屋权属进行变更的事实。
被告梁某某辩称，本案争议的房屋属于汉阴一建司所有，梁某某在无汉阴一建司授权的情况下，私自与原告料某某签订的房屋买卖合同无效，愿意返还原告已支付的购房款，应驳回原告要求交付房屋和支付违约金的诉讼请求。
被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、紫阳县发展计划局文件、议事纪要、工程项目报建表。用于证明某某小学综合楼工程投标企业是汉阴县第一建筑有限公司第十一项目经理部。
2、建设工程施工合同和招标完成普九硬件工程合同书。用于证明该工程由汉阴县第一建筑有限公司第十一项目经理部负责修建、垫资，并享有处分权。
3、建设工程施工许可证。用于证明建设单位是某某小学，承建人是汉阴县第一建筑有限公司，被告个人无权处分该房产。
4、房地产买卖契约。用于证明原告向被告交付定金10万元以及交房时间。
5、工程项目合同书。用于证明该合同订立时，由原告代被告向承建门窗工程的伍某某支付5万元工程款。
6、伍某某出具的收据两张。用于证明伍某某收到工程款8万元。
7、授权委托书。用于证明被告订立合同、出售房屋、办理产权登记必须有产权人汉阴县第一建筑有限公司委托授权。
被告汉阴一建司辩称，汉阴一建司2005年与紫阳县某某镇某某小学签订了合同，约定该小学综合楼由被告汉阴一建司投资开发，房屋建成后除平操场三楼4间220平方米的房屋归某某小学以外，其余房屋的所有权全部归被告汉阴一建司所有。合同签订后，汉阴一建司出资并组织施工，房屋2009年2月18日竣工验收合格，2011年11月1日办理了00010495号房产证。汉阴一建司对包括本案争议房屋在内的相关房屋拥有产权是不可争辩的事实。被告梁某某未经汉阴一建司授权，私自将房屋卖给了原告料某某，并办理了房产证，其行为侵犯了汉阴一建司的合法权益，违规办证的行为应予纠正，原告料某某与被告梁某某签订的房屋买卖合同无效，其后果应由原告料某某和被告梁某某自行承担。
被告汉阴一建司为反驳原告的诉讼请求，向法院提供了以下证据：1、《招商完成普九硬件工程合同书》，用以证明某某小学综合楼是汉阴一建司投资修建，其部分房屋的所有权归汉阴一建司。2、《建设施工合同》，用以证明某某小学综合楼的承建单位是汉阴一建司。3、紫房办（2011）15号通知，用以证明汉阴一建司对本案争议的房屋拥有产权。4、房屋产权证1份，用以证明汉阴一建司对某某小学综合楼拥有部分产权。
通过以上双方的诉辩，本案争议的焦点为：1、原告料某某与被告梁某某签订的房屋买卖合同是否有效。2、原告料某某要求赔偿违约金646400元的诉讼请求是否适当。
对原、被告提供的所有证据，法院作以下认定：因为原、被告提供的证据均为原始的书面证据，与本案具有关联性，经质证，双方对其真实性均无异议，本院予以采纳，作为认定本案事实的依据。
根据原、被告的陈述和采纳的证据，法院再审查明以下事实，2005年5月18日和8月11日，紫阳县某某镇某某小学和被告汉阴一建司分两次签订合同，合同约定“某某小学将其综合楼工程发包给汉阴一建司修建开发，并由汉阴一建司全部垫资，待房屋建成后除平操场第三层四间220平方米的房屋归某某小学以外，其余所有房屋的产权归汉阴一建司所有”。某某小学综合楼属招商引资项目，被告汉阴一建司是被告梁某某联系引荐的，工程合同签订后，被告汉阴一建司的项目经理兰祖建和被告梁某某负责组织施工，并由梁某某对外出售该综合楼的住宅和门面房。该综合楼2009年2月18日竣工并验收合格，同年3月23日，被告梁某某以自己为所有权人办理了整栋综合楼（2009）紫产权证字第000095**号房屋产权证，房屋建筑总面积为4711.96平方米。在这之前的2008年2月4日，原告料某某与被告梁某某签订房屋买卖合同，梁某某将该综合楼第一层自西向东第三间带夹层的门面房和临党校第一层的一套住宅房以20万元的价格卖给料某某，料某某当时支付定金10万元，2008年5月31日前支付5万元，下余5万元约定被告梁某某交房后一次性付清。2008年2月28日，紫阳县房管所为原告料某某办理了住宅房屋的房产证，门面房因没有缴纳契税至今未办证。原告料某某已按合同的约定支付了购房款15万元，房屋买卖合同在紫阳县房管所的监证下签订，料某某当时并不知道所购买的房屋产权与被告汉阴一建司有关联。
另查明，包括本案争议的房屋在内，被告梁某某先后以自己的名义将紫阳县某某镇某某小学综合楼多套住房和门面房出售。除本案卖给原告料某某的房屋被告汉阴一建司不予认可外，其余房屋的买卖合同，被告汉阴一建司均认为合法有效。在二审期间的2011年11月1日，紫阳县房管所根据被告汉阴一建司的申请等资料，认为原登记有错误，因此，将紫阳县某某镇某某小学综合楼的所有权人梁某某变更为汉阴一建司，变更后的房屋面积为4711.96平方米，与原房产证面积相等。除此之外，再审还查明，本案争议的住房和门面房以及以被告梁某某的名义出售的其他房屋2011年11月1日全部变更登记在汉阴一建司名下，原告料某某所购买的住房及门面房现在被被告汉阴一建司保管。
本院认为，被告汉阴一建司与紫阳县某某镇某某小学签订建设工程施工合同后，让被告梁某某负责组织施工，并由其以梁某某为所有权人对外出售多套住宅和门面房。在二被告存在隐名代理的情况下，在紫阳县房管所的监证下，被告梁某某2008年2月与原告料某某签订了房屋买卖合同，私自将被告汉阴一建司的一套住宅和一间带夹层的门面房以合理的价格卖给了不知情的原告，目前住宅房已过户给原告，原告料某某已按合同约定支付了大部分购房款15万元。原告料某某要求交付房屋符合《中华人民共和国物权法》关于“善意取得”的相关规定，因此，对其诉讼请求本院予以支持。根据“房屋买卖合同”的约定，被告应当于2008年7月31日前交付房屋，但至今已逾期四年多未向原告交付，应当承担赔偿损失的违约责任。合同虽然约定了每日按购房款千分之二的比例支付违约金，但原告料某某按此“约定”的比例要求被告支付646400元的违约金数额明显过高，可按中国人民银行同期银行贷款利率计算，即以已交的购房款为基数，从逾期交房之日起至法庭辩论终结之日为期间，分段来计算支付原告违约金数额，即违约金数额为44018.49元。被告汉阴一建司的房屋被被告梁某某卖给了善意第三人，即卖给了原告料某某，其损失可依法另行向被告梁某某追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条的规定，判决如下：
一、被告陕西省汉阴县第一建筑有限责任公司于本判决生效后3日内将位于紫阳县某某镇某某小学北侧第一层自西向东第三间带夹层的门面房和第一层临党校的一套住宅房交付给原告料某某。
二、被告陕西省汉阴县第一建筑有限公司于本判决生效后10日内给付原告料某某违约金44018.49元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10364元，由被告陕西省汉阴县第一建筑有限公司承担7254.8元，由原告料某某承担3109.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审判长 樊 富 全
审判员 罗斌审判员金相国
二〇一三年五月九日
书记员 卢 贤 勇