福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终2618号
上诉人（原审被告）：英特体育有限公司，住所地福州市鼓楼区鼓东街道五四路162号新华福广场1#、2#连体楼4层01商场，统一社会信用代码91350000050319159X。
法定代表人：上官常川。
委托诉讼代理人：陈晋兴、罗若状，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑礼雄，男，1961年3月2日出生，汉族，住福州市鼓楼区，
被上诉人（原审原告）：郑礼伟，男，1964年12月15日出生，汉族，住福州市鼓楼区，
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈武、王兴，福建合立律师事务所律师。
原审第三人：福建省直房地产开发公司，住所地福州市鼓楼区鼓屏路192号山海大厦16层，统一社会信用代码913500001581403107。
法定代表人：余则林。
委托诉讼代理人：卓文彬、吴小燕，福建闽君律师事务所律师。
上诉人英特体育有限公司（以下简称“英特体育”）因与被上诉人郑礼雄、郑礼伟，原审第三人福建省直房地产开发公司（以下简称“省直房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院作出的（2016）闽0102民初8000号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年5月8号立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人英特体育的委托诉讼代理人陈晋兴，被上诉人郑礼雄及郑礼雄、郑礼伟的共同委托诉讼代理人陈武，原审第三人省直房地产公司的委托诉讼代理人吴小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
英特体育上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回两被上诉人所有诉讼请求并支持上诉人所有反诉请求；本案一审、二审的诉讼费用由两被上诉人共同承担。事实和理由：一、两被上诉人继承林珠俤的房屋未通知上诉人，其诉讼主体资格尚待确认。二、各方当事人均确认案涉租赁物曾多次大面积漏水，应认定租赁物存在质量问题，不符合租赁合同的约定，因租赁物大面积漏水致上诉人受损，上诉人未及时缴纳租金是为将租金抵扣损失，故不存在拖欠租金的违约情形。因两被上诉人及原审第三人未及时履行修缮义务，构成违约，上诉人有权依约要求两被上诉人返还双倍的履约保证金，并支付一年租金等值的违约金；三、本案2015年9月1日至2016年2月29日的租金的支付时间应为2015年9月10日，至2016年10月24日两被上诉人起诉时已过一年的诉讼时效，法院不应支持被上诉人该部分租金的诉请；四、一审法院同时支持了被上诉人关于履约保证金、违约金以及逾期付款利息，违反法律规定；五、省直房地产公司其在收到上诉人的函件后，未予以修缮房屋，导致上诉人遭受严重损失，应当为房屋的质量问题承担赔偿责任。
郑礼雄、郑礼伟辩称：一、三方当事人一审中均确认系楼上装修导致案涉租赁物漏水，但上诉人并未通知两被上诉人漏水事实，也未要求维修租赁物。二、上诉人关于漏水具体时间的多次陈述存在自相矛盾。三、关于诉讼时效的问题，答辩人在2016年9月19日向上诉人发出函件催款前，已于2016年3、4月份通过电话催讨上诉人，故本案全部诉请均未超过诉讼时效。四、合同同时约定了履约保证金、违约金、逾期利息，故可以同时适用。
省直房地产公司述称：根据案涉租赁合同，仅在房屋存在质量或安全问题时，第三人才应承担相应的违约责任。诉争房屋漏水与省直房地产公司无关。
郑礼雄、郑礼伟向一审法院起诉请求：1、解除郑礼雄、郑礼伟与英特体育于2014年6月10日签订的《房屋租赁合同》；2、英特体育向郑礼雄、郑礼伟支付租金70962.28元；3、英特体育向郑礼雄、郑礼伟支付违约金60221元；4、英特体育向郑礼雄、郑礼伟支付滞纳金（按月租金的千分之五，从起诉之日起计算至被告还清所欠租金之日止）；5、英特体育向郑礼雄、郑礼伟缴纳的履约保证金26400元不予退还；6、英特体育立即腾空并搬离坐落于福州市××××东小区危旧房改造项目1#、2#、3#楼连接体1层25商铺（建筑面积44.38平方米），并结清所有费用后将上述房产完好的交还给郑礼雄、郑礼伟；7、本案诉讼费由英特体育承担。
一审法院认定事实：2014年6月10日，林珠俤（甲方）与英特体育（乙方）、省直房地产公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年6月1日起至2027年12月31日止；计租面积为40平方米，甲方同意2014年6月1日至2014年8月31日共3个月为乙方装修租赁期，乙方无需承担装修租赁期的租金；租金每平方米每月人民币110元，每一计租租赁年度期满次日始的下一租赁年度租金按照上一年度租金环比递增2.8%，租金应在应付日10日前支付；租金每6个月缴纳一次；履约保证金人民币26400元在合同期满双方办理完租赁房产移交手续后5个工作日内无息退还给乙方；甲方保证租赁房屋没有质量或安全问题（比如墙体渗水等），如有存在质量或安全问题，甲方应予负责修复。如属保修期内发生的问题，甲方可通知丙方予以修复；乙方逾期支付租金连续达10个工作日视为违约，甲方在书面通知乙方仍不纠正的，甲方有权选择提前终止本合同，乙方须向甲方支付当年度一年的租金作为违约金，甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先三十天书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳租金千分之五的滞纳金。英特体育在合同签订后支付了履约保证金26400元。
林珠俤于2015年2月26日过世。2016年2月22日，福州市××××东小区危旧房改造项目1#、2#、3#楼连接体1层25商铺的产权人变更为郑礼雄、郑礼伟。郑礼雄、郑礼伟分别于2016年9月19日、9月21日向英特体育发出《解除合同通知书》，载明：“2014年6月10日，林珠俤与你司签订了一份《房屋租赁合同》，合同签订后，双方均依约履行了合同，现你司已逾期支付租金一年多（2015年6月1日起至今），根据《房屋租赁合同》第九条第三款约定的内容，郑礼雄、郑礼伟正式书面通知你司解除《房屋租赁合同》，并请你司在收到本通知书后三日内结清租金和有关费用后立即腾房，将上述房屋完整地交还给郑礼雄、郑礼伟。否则，郑礼雄，郑礼伟将通过诉讼途径解除并要求你司承担违约责任。”英特体育确认于2016年9月21日收到《解除合同通知书》。
另查，2016年12月7日，英特体育（福建）有限公司的名称变更为英特体育有限公司。
一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”英特体育从2015年9月1日起未缴纳租金，郑礼雄、郑礼伟有权依约解除《房屋租赁合同》。郑礼雄、郑礼伟向英特体育发函要求解除《房屋租赁合同》，英特体育于2015年9月21日收到该通知，按照《合同法》规定，自解除合同通知到达对方时，合同解除，故案涉《房屋租赁合同》于2015年9月21日解除。合同解除后，英特体育仍占用诉争房屋，郑礼雄、郑礼伟诉请英特体育搬离并支付拖欠的租金，应予支持。英特体育无证据证明案涉房屋存在质量问题，不能以诉争房楼上漏水为由拒付租金。双方约定的每日千分之五的将其调整至月利率2%计付。因英特体育存在违约，故无权要求郑礼雄和郑礼伟退还履约保证金并应按照合同约定计付违约金60221元（113.08元/平方米×44.38平方米×12个月）。同理，英特体育无权请求郑礼雄、郑礼伟返还双倍履约保证金52800元及支付违约金60221元。
一审法院判决：一、郑礼雄、郑礼伟与英特体育、省直房地产公司签订的《房屋租赁合同》与2015年9月21日解除；二、英特体育于判决生效之日起一个月内腾空搬离福州市××××东小区危旧房改造项目1#、2#、3#楼连接体1层25商铺，将房屋交还郑礼雄、郑礼伟；三、英特体育于判决生效之日起十日内向郑礼雄、郑礼伟支付拖欠的2015年9月1日至2016年5月31日的租金45166.41元，2016年6月1日至2016年9月21日的租金19088.95元，并从2016年9月22日起至实际交房之日支付房屋占用费（2016年9月22日至2017年5月31日按每月5159.18元的标准支付房屋占用费，2017年6月1日后的房屋占用费按照上一年度环比递增2.8%计付。）四、英特体育于判决生效之日起十日内向郑礼雄、郑礼伟支付租金的滞纳金（按照月利率2%计付，从2016年10月24日起至2017年5月31日按每月5159.18元的租金为基数计算。2017年6月1日后按照上一年度租金环比递增2.8%位基数计算，计至英特体育有限公司付清租金之日止）；五、英特体育于判决生效之日起十日内向郑礼雄、郑礼伟支付违约金60221元；六、驳回郑礼雄、郑礼伟的其他诉讼请求。七、驳回英特体育有限公司的全部反诉请求。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了如下证明资料：1、证明；2、律师函；3、网页截图。
被上诉人质证认为：对该证明资料1、2客观性以省直房地产公司的核实为准；证明资料3的客观性由法院认定。省直房地产公司质证：对证明资料1-3的客观性、合法性和关联性无异议。
经审查：本院确认上述证明资料1、2、3具备客观性、合法性和关联性，可以作为本案认定事实的依据。
根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。
另查明：媒体东南网报道2014年9月案涉房产三楼装修致消防洒水碰头损坏，房产一层（案涉租赁物所在地）大面积漏水。省直房地产公司2016年12月9日出具证明确认2014年10月至2015年6月案涉房屋一层承租户曾多次就三层装修漏水向其口头请求协调。二审庭审中，各方当事人均对案涉租赁物在案涉承租期间存在漏水情况不持异议，但对漏水的具体发生和存续时间存在不同意见。
本院认为，案涉房屋租赁合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，案涉房屋因继承发生权属变更，两被上诉人对原出租人林珠俤的案涉合同权利义务概括承受，成为本案租赁法律合同的出租人，具有诉讼主体资格。
英特体育未依约支付租金长达一年多，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的情形，两被上诉人向其发送解约通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，该通知2015年9月21日送达英特体育时案涉租赁合同解除，一审法院就此认定正确，本院予以维持。
关于租赁合同双方当事人是否违约及相应的违约责任的问题。一方面，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，本案中，租赁物存在漏水情况，未能符合约定的用途，两被上诉人就此构成违约。但租赁期间，租赁物处于承租人管控下，出租人并不当然了解租赁物的使用状况，故在发生漏水后，承租人应及时通知出租人进行维修，但英特体育未能证明其曾告知两被上诉人租赁物漏水情况，故对承租人英特体育关于两被上诉人怠于修缮租赁物，违背案涉租赁合同第七条及第九条的约定，应向其赔偿一年租金等值的违约金及双倍返还履约保证金的主张，本院不予支持。另一方面，英特体育未按时支付租金，构成违约。英特体育本可依法依约要求减少租金、赔偿损失，但因其未能证明租赁物漏水具体情况，包括漏水持续时间、范围等，使得由此造成的损失无法计算，故对上诉人英特体育关于将欠付的租金用于抵扣其因漏水产生的损失的主张，本院无法支持。英特体育仍应依约支付案涉租金，并在合同解除后，按约定租金标准向两被上诉人支付租赁物占用费至实际交房之日止。英特体育未按时支付租金客观上构成了对两被上诉人该笔资金的占用，应赔偿由此给两被上诉人造成的利息损失，案涉合同约定的滞纳金过高，一审法院将其调减为月利率2%，适当合理，本院予以维持。本院注意到，案涉租赁合同第九条约定，若出租人无任何违约，英特体育逾期支付租金连续达10个工作日，则视为承租人英特体育违约，英特体育应向出租人支付一年租金等值违约金；另合同第五条还约定了26400元的履约保证金。但是，本案中，漏水客观存在，出租人亦存在违约情形，故不适用前述关于支付违约金、履约保证金的约定，对两被上诉人的相应诉请，本院不予支持，其应将26400元履约保证金退还英特体育。
根据《关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，英特体育支付租金属于同一债务分期履行，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，故两被上诉人向英特体育主张支付租金并未超过诉讼时效，对上诉人的相应上诉理由，本院不予采纳。
上诉人主张省直房地产公司应向其赔偿因租赁物漏水造成的损失，但本院注意到其一审反诉请求中并未包含该项内容，故对其相应上诉理由，本院不予审查。
综上所述，英特体育有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：
一、维持福州市鼓楼区人民法院(2016)闽0102民初8000号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销福州市鼓楼区人民法院(2016)闽0102民初8000号民事判决第五、六、七项；
三、郑礼雄、郑礼伟应于本判决生效之日起十日内向英特体育有限公司返还履约保证金26400元；
四、驳回郑礼雄、郑礼伟的其他诉讼请求；
五、驳回英特体育有限公司的其他反诉请求。
二审案件受理费7716元，由英特体育有限公司负担3685元，由郑礼雄、郑礼伟负担4031元；一审案件本诉受理费5165元，适用简易程序减半收取2582.5元，由郑礼雄、郑礼伟1721元，由英特体育有限公司负担861.5元，一审案件反诉受理费2560元，适用简易程序减半收取1280元，由英特体育有限公司负担981元，由郑礼雄、郑礼伟负担299元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林秀榕
审 判 员 王燕燕
审 判 员 田始凤
二〇一七年八月十五日
法官助理 魏 昀
书 记 员 林 俊