河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1526民初3226号原告：潢川县供销合作社。住所地：潢川县草湖路**号。组织机构代码：00608741-8。法定代表人：谷成清，该供销合作社主任。委托代理人：雷金柱，河南捷达律师事务所律师。委托代理人：高捷，河南捷达律师事务所律师。被告：贺维宏，男，1963年9月17日出生，汉族，住潢川县。被告：祝桂兰，女，1966年8月3日出生，汉族，住址同上。系贺维宏妻子。被告：河南银钻置业有限公司。住所地：潢川县环城路原备战仓库。统一社会信用代码：91411526065272867W。法定代表人：李太根，该公司总经理。原告潢川县供销合作社（以下简称“潢川供销社”）与被告贺维宏、祝桂兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月17日作出（2017）豫1526民初242号民事判决，宣判后，原告潢川供销社不服，向信阳市中级人民法院提起上诉。2017年9月28日，信阳市中级人民法院作出（2017）豫15民终2188号民事裁定，裁定：撤销本院（2017）豫1526民初242号民事判决；发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，追加河南银钻置业有限公司（以下简称“银钻公司”）为本案被告，公开开庭进行了审理。原告潢川供销社委托代理人雷金柱，被告贺维宏、祝桂兰、银钻公司法定代表人李太根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潢川供销社诉称，2013年12月17日，潢川县供销社备战库拆迁办公室与贺维宏、祝桂兰签订了《拆迁安置补偿协议》和《拆迁安置补充协议》，协议按照公开、统一的标准进行安置补偿，《拆迁安置补充协议》在《拆迁安置补偿协议》基础上，另行补偿贺维宏、祝桂兰新房面积31.3平方米。《拆迁安置补充协议》在事实、情理上均有失公平；程序失当；在法律上缺少依据。主要理由如下：一、《拆迁安置补偿协议》和《拆迁安置补充协议》的签订，是在土产公司备战库国有土地规划已经审批，要挂牌出让，急需拆迁的急迫情况下进行的。签订时，贺维宏、祝桂兰趁机提出不合理要求，迫使约定的补偿置换率超出标准，也明显高于第一期拆迁户，致使在同一拆迁范围内，基本相同的房屋不能保持基本相同的补偿标准，《拆迁安置补充协议》明显失去公允；二、《拆迁安置补充协议》和《拆迁安置补偿协议》的法律依据是《中华人民共和国城乡规划法》和《城市房屋拆迁管理条例》。2011年1月21日，国务院公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废止了《城市房屋拆迁管理条例》，根据废止的行政法规签订的协议当属无效。即便按照《城市房屋拆迁管理条例》签订，该《条例》第四条规定的拆迁人是指取得拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。本案中，双方签订协议前后，土产公司备战库没有取得拆迁许可，贺维宏、祝桂兰也无房屋产权证，该涉案房屋仍是单位公房，其土地也属于国有土地，据此规定，双方签订的《拆迁安置补偿协议》和《拆迁安置补充协议》当属无效性质。若按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收与补偿的对象是房屋所有权人，贺维宏、祝桂兰仍无权处分涉案房屋；破产工作中成立的“潢川县备战库拆迁办公室”，不具备主体资格；《拆迁安置补充协议》的签订没有经过单位或破产清算组按照程序研究商定。综上，潢川县备战库拆迁办公室与贺维宏、祝桂兰签订的《拆迁安置补充协议》既违反了相关法律、法规的强制性规定，也违反了公平补偿原则，同时引起了一些其他安置人员的不满，产生一些不稳定因素。为此，请求法院依法判决：1、确认原、被告双方于2013年12月17日签订的《拆迁安置补充协议》无效；2、判令被告承担本案诉讼费及其他费用。被告贺维宏、祝桂兰辩称，双方签订的《拆迁安置补偿协议》和《拆迁安置补充协议》合法有效，请求法院驳回潢川供销社的诉讼请求。被告银钻公司辩称，双方签订的《拆迁安置补充协议》合法有效，请求法院驳回潢川供销社的诉讼请求。经审理查明，2008年7月11日，潢川县人民政府召开常委会并形成（2008）5号《常务会议纪要》，该《纪要》第四项决定：“一、一致同意土产公司备战库土地依法按程序实行招拍挂。对整个区域内的规划建设要进行统筹考虑。二、是由供销社与有关部门共同拿出职工安置方案，土地出让收益优先用于职工安置”。2008年7月25日，潢川供销社潢供销字（2008）22号文件，决定成立潢川县供销社备战库拆迁安置领导小组并下设办公室，即潢川县供销社备战库拆迁办公室。2009年12月1日，潢川县土产公司破产清算组、潢川县供销社备战库拆迁办公室公布《潢川县土产公司备战库区域房屋拆迁安置补偿办法》及《土产公司备战库区域自建房补偿标准》和《土产公司备战库区域附属物补偿标准》。土产公司备战库区域房屋一期拆迁完毕。2010年10月10日，潢川供销社公布《潢川县供销社土产公司备战库区域房屋拆迁计划和安置补偿方案》。2012年经潢川县政府同意，先期挂牌出让一期已拆迁的16090平方米土地。2013年3月，银钻公司通过竞拍取得16090平方米的土地使用权。2013年12月17日，潢川县供销社备战库拆迁办公室（甲方）与贺维宏、祝桂兰（乙方）签订《拆迁安置补偿协议》，该《协议》载明：“根据《中华人民共和国城乡规划法》、河南省《城市房屋拆迁管理条例》及有关法律、法规之精神，经甲、乙双方协商。现就安置补偿达成如下协议：一、乙方自愿选择房屋置换的补偿安置形式；二、甲方拆除乙方所住单位公房（房改房），主房面积51平方米，奖励面积7.7平方米，按《潢川县土产公司备战库区域房屋拆迁安置补偿办法》的规定，置换新房面积58.7平方米。甲方支付乙方搬家费263元，临时租房费24个月4226元。拆迁时间为30天，实际拆除时间以拆迁公告为准；三、腾空房屋移交给备战库拆迁办公室；四、乙方提前拆除（移交）房屋，经拆迁管理人员验收合格后，按《潢川县土产公司备战库区域房屋拆迁安置补偿办法》进行奖励；五、本协议自双方签字后生效；六、本协议一式两份，甲、乙双方各一份；七、未尽事宜，以《潢川县土产公司备战库区域房屋拆迁安置补偿办法》为准”。潢川县供销社备战库拆迁办公室、贺维宏、祝桂兰分别在协议上加盖公章、签名。同日，潢川县供销社备战库拆迁办公室（甲方A）、开发商（甲方B）、贺维宏、祝桂兰（乙方）又签订《拆迁安置补充协议》，该《补充协议》载明：“一、乙方被拆迁房屋位于土产公司备战仓库院内，甲方以本地块新建房屋进行置换，在原协议基础上另补偿新房面积31.3平方米；二、此补充协议与原协议具有同等法律效力；三、此协议一式三份，三方各一份”。潢川县供销社备战库拆迁办公室、开发商代表李太根、贺维宏、祝桂兰分别在补充协议上加盖公章、签名。潢川供销社纪检书记骆祥春在《补充协议》上签名证明。2014年4月27日，潢川县供销社备战库拆迁办公室出具《关于备战仓库二期拆迁补偿结算的说明》，该《说明》载明：“供销社土产公司于2005年进入破产程序，2008年县政府同意将备战仓库土地使用权挂牌出让。2009年开始进行房屋拆迁，由于拆迁政策和要求有所调整，拆迁难度加大，位于地块西北角和东南角的20多户未能如期拆迁。为了解决职工养老保险金等问题，维护企业稳定，2012年报请政府同意，先期挂牌出让一期已拆迁的16090平方米土地，2013年3月，银钻公司通过竞拍取得该地块的土地使用权。由于没能实现整体拆迁出让，银钻公司竞拍的一期地块无法单独依原规划方案进行规划建设，先期搬迁的住户也开始上访，要求尽快实施返迁房建设。而此时进行拆迁，剩余搬迁住户已无法接受2009年执行的拆迁补偿方案。为保障二期拆迁工作平稳进行，经协商由银钻公司协拆迁办实施二期拆迁，负责先期垫付拆迁所需费用，帮助入户做具体工作。对住户补偿中超出2009年方案标准的部分，银钻公司共同参与补偿协议，以后实际结算时由供销社拆迁办全部负责。至西北角二期拆迁完毕时，银钻公司参与签订补偿协议的拆迁户共12户（贺维宏、祝桂兰等12户）”。现开发商已将楼房建成，因2009年第一期拆迁安置的职工认为第二期拆迁安置的人员赔偿过高，显失公平，多次上访。为此，潢川县供销社诉讼来院，请求依法处理。上述事实，有《常务会议纪要》、《潢川县土产公司备战库区域房屋拆迁安置补偿办法》、《土产公司备战库区域自建房补偿标准》、《土产公司备战库区域附属物补偿标准》、《潢川县供销社土产公司备战库区域房屋拆迁计划和安置补偿方案》、《拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置补充协议》、《关于备战仓库二期拆迁补偿结算的说明》在卷佐证。本院认为，2011年1月21日，国务院公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第三款规定：“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动”。结合本案，潢川县土产公司备战库的土地，经国土局招拍挂，土地性质属国有土地无疑，且本案原、被告于2013年12月17日签订《拆迁安置补充协议》，因此，双方签订的《拆迁安置补充协议》应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，作为建设单位的银钻公司，违反行政法规的禁止性规定参与搬迁活动，故原、被告签订的《拆迁安置补充协议》无效。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第三款的规定，判决如下：潢川县供销社备战库拆迁办公室、河南银钻置业有限公司、贺维宏、祝桂兰于2013年12月17日签订的《拆迁安置补充协议》无效。案件受理费50元，河南银钻置业有限公司与贺维宏、祝桂兰各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  刘鸿钧人民陪审员  王道德人民陪审员  王道秀二〇一七年十一月三十日书 记 员  郑 强