重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第1194号
上诉人（原审被告、反诉原告）祖霄燕，住重庆市江北区。
委托代理人康宁。
被上诉人（原审原告、反诉被告）金科物业服务有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”。
法定代表人夏绍飞，董事长。
委托代理人杨志勋、陈才，重庆红岩律师事务所律师。
上诉人祖霄燕与被上诉人金科物业服务有限公司（以下简称金科物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年10月20日作出（2014）江法民初字第04423号民事判决，祖霄燕对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年3月26日进行了询问，祖霄燕的委托代理人康宁、金科物业公司的委托代理人杨志勋、陈才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：金科花园小区由重庆市金科实业（集团）有限公司开发建设。2000年初，金科花园小区陆续建成并交付业主使用，且重庆市金科实业（集团）有限公司依法选聘了金科物业公司作为前期物业服务企业对该小区提供物业服务。2008年2月23日，金科花园业委会经金科花园小区业主大会选举产生，祖霄燕等五人当选金科花园业委会成员。2008年3月5日，金科花园业委会经重庆市江北区房屋管理局备案。后因金科花园小区内317户业主联名向重庆市江北区人民政府五里店街道办事处（以下简称五里店街道办事处）提出对金科花园业委会成员的罢免要求，五里店街道办事处在金科花园业委会逾期不召开业主大会的情况下，于2010年1月23、24日自行组织召开业主大会，对是否罢免经2008年2月23日业主大会选举产生的业主委员会成员事宜，采取书面形式进行投票表决。2010年1月27日，五里店街道办事处在该小区张贴公告，对投票结果进行公示；2010年2月4日，五里店街道办事处再次张贴公告，决定依照业主大会表决结果对祖霄燕等五人业主委员会的成员职务予以终止。2010年10月11日至2010年10月22日，金科花园小区业主大会会议筹备组以书面征求意见的方式召开业主大会，选举了新一届的业主委员会，并将其名称更改为五红路金科花园业委会。2010年11月10日，五红路金科花园业委会经五里店街道办事处备案并经其同意刻制印章。其间，就金科物业公司的物业服务收费标准，金科花园小区业主于2009年4月9日至2009年4月12日投票表决，经有专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意上调物业服务费，具体调价结果为：非电梯住宅房屋物管费从0.8元／月﹒平方米上调至1.0元／月﹒平方米，电梯住宅房屋物管费从1.0元／月﹒平方米上调至1.2元／月﹒平方米；全体业主的公摊水电费调整为每月每户8元。
2011年6月3日，五红路金科花园业委会与金科物业公司签订了《金科花园物业服务合同》，约定由金科物业公司为金科花园小区提供物业服务。合同第三十二条约定，本物业管理区域内的物业服务收费方式选择包干制的方式，根据本物业管理区域内的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费按月收取，标准如下：非电梯住宅（含电梯1-2楼）房屋物管费1.0元／月﹒平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）房屋物管费1.2元／月﹒平方米。合同第三十三条约定，共用的部位、共用设备设施运行的能源消耗，采取8元／月﹒户向业主计收。合同第三十四条约定，业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用；就2009年1月开始上调的物业服务费，未交纳的业主应从2009年1月1日起按合同第三十二条约定的标准交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳当月费用的义务。合同第三十五条约定，车位权属系业主的，业主应按车位50元／月﹒个标准，向物业服务企业交纳停车管理服务费。合同第四十一条约定，本合同期限为一年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止。
上述合同期满后，五红路金科花园业委会与金科物业公司又续签了2012年期及2013年期的《金科花园物业服务合同》，合同内容同上。自金科花园小区建成之日起至法庭调查结束之日止，金科物业公司一直为金科花园小区提供物业服务。诉讼过程中，五红路金科花园业委会向本院出具情况说明，内容如下：现该小区因年限已久，很多公共设施设备存在老化损坏的情况，有些仅仅维修是不够的，甚至需要更换，现五红路金科花园业委会正在与金科物业公司商量共同申请大修基金进行维修更换。
另查明，位于重庆市江北区五黄路25号金碧苑9A-14-2号房屋登记在祖霄燕名下，房屋建筑面积181.91平方米，且8号、11号车位亦登记在祖霄燕名下。庭审中，祖霄燕并未举示任何证据证明其物业服务费、车位管理服务费及公摊水电费的交纳情况；另金科物业公司在诉讼过程中自愿撤回其要求祖霄燕支付拖欠物业服务费而产生的违约金的诉讼请求，祖霄燕亦自愿放弃其要求金科物业公司支付违约金的诉讼请求，一审法院均予以准许。
原告金科物业公司诉称，祖霄燕系重庆市江北区五红路金科花园小区（以下简称金科花园小区）的业主，拥有重庆市江北区五红路25号金科花园金碧苑9A-14-2号房屋及重庆市江北区五红路25号负1号8号（以下简称8号车位）、负1号11号（以下简称11号车位）两个车位。金科物业公司自金科花园小区建成之日起即作为前期物业服务企业对该小区提供物业服务，且一直持续至今，但祖霄燕作为金科花园小区的业主无故拖欠物业服务费、公摊水电费及车位管理服务费。为维护金科物业公司的合法权益，请求（一）判令祖霄燕向金科物业公司支付其拖欠的2006年9、10、11月份8号车位的管理服务费150元及2006年9月份11号车位的管理服务费50元；（二）判令祖霄燕向金科物业公司支付其拖欠的2008年2月至2014年4月期间75个月的8号车位管理服务费3750元及11号车位管理服务费3750元；（三）判令祖霄燕向金科物业公司支付2008年1月至2014年4月期间的物业服务费16008.1元（其中2008年1月至2009年4月期间的物业服务费标准为181.9元／月，2009年5月及以后的物业服务费标准为218.3元／月）；（四）判令祖霄燕向金科物业公司支付2008年1月至2014年4月期间的公摊水电费608元；（五）判令祖霄燕向金科物业公司支付截止至2014年4月30日因其拖欠物业服务费而产生的违约金16000元。
被告（反诉原告）祖霄燕答辩并反诉称，金科物业公司诉状中所载明的祖霄燕拥有重庆市江北区五红路25号金科花园金碧苑9A-14-2号房屋并非属实，自然不存在拖欠物业服务费的问题；金科物业公司已于2009年2月28日撤离金科花园小区，并向重庆市江北区金科花园业主委员会（以下简称金科花园业委会）办理了移交手续，前期物业服务合同已然无效，亦无后期事实上的物业服务合同关系；金科物业公司诉称的公摊费属于违规收费，应当予以驳回；祖霄燕所有物业（包含车位）的物业服务费均已交纳至2013年6月30日，之后系因金科物业公司服务质量未达标，故而停止交纳，祖霄燕在本案中也无任何违约行为，不应当承担违约金；金科物业公司所提出的本诉请求超过诉讼时效，于法无据，应当予以驳回。另外，自2012年起，金科花园小区的物业服务质量不断下降，许多设施设备严重损坏，消防通道严重阻塞，金科物业公司亦从未向小区业主公布小区公摊水电费及各种公共收益的收支情况，加之与金科物业公司签订物业服务合同的重庆市江北区五红路金科花园业主委员会（以下简称五红路金科花园业委会）系非法成立的，不具有民事权利能力和民事行为能力，且其签订的物业服务合同具有严重偏向，免除物业服务企业责任，加重业主责任，排除业主主要权利，故反诉请求（一）判令金科物业公司对金科花园小区内已被损坏的设施设备物品进行修复（具体包括修复单元大门24扇、楼栋对讲系统24套、业主入户对讲系统744户、监控系统10套、中央空调1套，恢复金碧苑小区保安岗亭，维修水池及金碧苑喷泉，恢复小区植被绿化、欧式路灯70盏，修复车库3处、花园5处漏水，对消防通道占道、车库占道进行整改，恢复老年活动室，修复生铁木凳25个、楼栋接待家具24套及儿童乐园游乐设施）；（二）判令金科物业公司向祖霄燕公布2013年1月1日至2014年6月1日期间金科花园小区内业主共有部分收益的收支明细；（三）判令金科物业公司向祖霄燕公布2013年1月1日至2014年6月1日期间金科花园小区内公摊水电费的收支明细；（四）判令金科物业公司支付祖霄燕违约金1元。
反诉被告金科物业公司辩称，金科物业公司所提供的物业服务质量符合物业服务合同的约定，故对祖霄燕的第（一）项反诉请求，金科物业公司不予认可；涉讼小区业主共有部分收益收支由小区业主委员会掌控，相应明细也由业主委员会持有，金科公司无法提供，公布业主共有部分收益收支明细的主体应当是小区业主委员会，并非金科物业公司，对祖霄燕的第（二）项反诉请求应当予以驳回；金科花园小区公摊水电费的明细是定期在小区内进行公布的，且公摊水电费合理支出的事实已然被生效民事判决确认，故其第（三）项反诉请求已经履行，应当予以驳回；金科物业公司不存在违约的事实，亦不应当承担违约责任。
一审法院认为，自金科花园小区建成以来，无论是建设单位依法选聘，抑或是业主大会通过决议选聘，金科物业公司一直为该小区提供物业服务。五红路金科花园业委会经业主大会选举成立后，于2011年6月3日与业主大会依法选聘的金科物业公司签订了物业服务合同，该合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当对业主具有约束力。祖霄燕作为金科花园小区的业主之一，在享受金科物业公司提供物业服务的同时，应当按照物业服务合同的约定及时足额交纳各项物业服务费用。
就金科物业公司提出的本诉请求，一审法院认为，首先，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款中“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，祖霄燕应当对其提出的物业服务费已经交纳至2013年6月30日的主张承担举证责任。而本案中，祖霄燕并未举示任何证据证明其上述主张，故对金科物业公司本诉中主张的祖霄燕的欠费期间，一审法院予以确认。其次，对祖霄燕所提出的金科物业公司提供的物业服务不达标的抗辩意见，一审法院认为，一方面，业主拒交物业服务费的抗辩应当基于正当理由。从合同法理的角度看，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应在法律规定的范围内行使该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，而本案中祖霄燕举示的用以证明金科物业公司提供的物业服务存在瑕疵的照片，即使属实，也不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了业主可以少交或拒交物业服务费的程度。另一方面，祖霄燕作为物业服务的接受者，其有权依据自身的主观标准对物业服务企业及其提供的物业服务进行评价。但应当看到的是，物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施的使用及服务内容不是针对某一业主，而且表现为物业服务费用亦非由某一业主一人交纳，而是由全体业主共同承担，因此在衡量某一业主是否可以拒交物业费时，不能仅仅依据某一或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故基于上述评判，祖霄燕拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。再次，对祖霄燕提出的金科物业公司的本诉请求已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，庭审中，金科物业公司举示了三封催收函件，一审法院对该证据的真实性均予以确认，但因第一封催收函的邮寄地址并不明确，无法确认该信件应当到达祖霄燕，故第一封催收函并未产生诉讼时效中断的法律效力；而因第二、三封催收函的邮寄地址均系金碧苑9A-14-2号房屋，应认定该催收函应到达祖霄燕，故第二、三封催收函均能产生诉讼时效中断的效力。同时需要注意的是，第二封催收函催收的时间是2013年5月18日，但所催收的债权却是2008年1月至2013年5月的物业服务费、车位管理服务费及2009年5月至2013年5月的公摊水电费。一审法院认为，对已超过诉讼时效的债权，债权人不能再仅以向债务人提出要求的方式使诉讼时效发生中断，故第二封催收函所能产生诉讼时效中断的法律效力所指向的债权必须是发函时尚未超过诉讼时效的债权，即2011年5月及以后的物业服务费、车位管理服务费及公摊水电费；而2011年4月及以前的各项物业服务费用在金科物业公司发函时已经超过诉讼时效，即使金科物业公司发函进行催收，亦无法产生诉讼时效中断的法律效力。同理，第三封催收函亦无法使得2011年4月及以前的各项物业服务费用的诉讼时效发生中断。综上，金科物业公司在本案中主张的2011年4月及以前的各项物业服务费用均已超过诉讼时效，一审法院不予支持；而2011年5月至2014年4月期间的物业服务费7858.5元、公摊水电费288元及8号、11号车位的车位管理服务费3600元的诉讼请求，并未超过诉讼时效，一审法院予以支持。
就祖霄燕所提出的各项反诉请求，一审法院认为，首先，对其提出的要求金科物业公司对金科花园小区内已被损坏的设施设备物品进行修复的反诉请求，金科物业公司已举示了相关照片，并对小区内年限已久的公共设施设备尚未恢复的理由进行了说明。虽然祖霄燕认为上述理由并不成立，但不可否认的是，金科花园小区自建成至今已有十几年之久，其公共设施设备因正常使用发生老化损坏而需要更换是不可避免的。虽然物业服务企业有义务对小区内的公共设施设备进行维修养护，但其维修养护义务也不能无限扩大。小区内公共设施设备因使用年限久远致使需要更换时，物业服务企业认为需要动用专项维修资金的，经符合法定比例的业主同意后可以通过法定程序向相关行政部门进行申请。本案中，金科物业公司举示的照片已证明其已尽职对公共设施设备进行维修养护，并已就那些年限已久的公共设施设备尚未恢复的理由进行了说明，再结合五红路金科花园业委会向一审法院出具的情况说明，一审法院认为金科物业公司在履行公共设施设备的维修养护义务时并无不当之处，对祖霄燕的该项反诉请求，一审法院不予支持。对祖霄燕提出的要求金科物业公司公布业主共有部分收益收支明细的反诉请求，一审法院认为，祖霄燕未举证证明涉讼小区业主共有部分收益收支事宜由金科物业公司掌控，亦未举证证明金科物业公司持有该收支明细，涉讼物业合同未约定此事项，金科物业公司对此予以否认，故对祖霄燕的该项反诉请求，一审法院不予支持。至于祖霄燕提出的要求金科物业公司公布公摊水电费收支明细的反诉请求，一审法院认为，公摊水电费实为业主对共用部位、共用设施设备运行所用能源消耗的分摊，具有公共性，金科物业公司在根据物业服务合同的约定向包含祖霄燕在内的广大业主收取公摊水电费的同时，应当将公摊水电费的收支明细向广大业主公布，以便业主了解小区内公共设施设备运行所用能源的消耗情况，故祖霄燕的此项反诉请求符合法律规定，一审法院予以支持。
综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、本诉被告祖霄燕于本判决生效后十日内支付本诉原告金科物业服务有限公司2011年5月至2014年4月期间的物业服务费7858.5元、公摊水电费288元及车位管理服务费3600元。二、驳回本诉原告金科物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、反诉被告金科物业服务有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告祖霄燕公布2013年1月1日至2014年6月1日期间金科花园小区内公摊水电费的收支明细。四、驳回反诉原告祖霄燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费408元，由本诉原告金科物业服务有限公司负担211元，本诉被告祖霄燕负担197元；本诉被告祖霄燕负担的部分已由本诉原告金科物业服务有限公司向一审法院交纳，本诉被告祖霄燕在履行本判决确定的义务时一并给付于本诉原告金科物业服务有限公司。本案反诉案件受理费120元，由反诉原告祖霄燕负担80元，反诉被告金科物业服务有限公司负担40元；反诉被告金科物业服务有限公司负担的部分已由反诉原告祖霄燕向本院交纳，反诉被告金科物业服务有限公司在履行本判决确定的义务时一并给付于反诉原告祖霄燕。
宣判后，祖霄燕不服一审判决，向本院上诉，上诉请求：1、依法撤销（2014）江法民初字第04423号民事判决第一项内容。2、依法判决被上诉人与江北区五红路金科花园业委会签订的物业服务合同无效，对上诉人及小区业主不具有约束性。3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、金科物业公司已于2009年3月1日撤场，丧失收费资格；2、金科花园业主委员会是经江北区房管局和江北区公安局备案的唯一合法小区业委会，没有证据证明该业主委员会已经撤销或更名，江北区五红路金科花园业委会不合法，其对外签订的物业服务合同对业主没有约束力，系无效合同；3、被上诉人的出示的催收函没有上诉人的签名签收，不应采信。
金科物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确。上诉人的第二项上诉请求，一审法院已经释明该请求不能作为反诉请求，释明后上诉人予以认可并撤回该项请求，该项请求没有经过一审审理和判决，二审不能径行审理，应予驳回；关于上诉人的第三项上诉请求，被上诉人举示了催收物管费的信函和凭证，并有法院生效判决确认被上诉人为金科花园小区花园提供了物业服务这一事实，被上诉人理应收取该笔物管费。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，五红路金科花园业委会与业主大会依法选聘的金科物业公司于2011年6月3日签订了物业服务合同系当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。祖霄燕作为金科花园小区的业主，系《物业服务合同》项下权利义务的一方实际享有者和承担者，系该合同的实质当事人，应受该合同约束。一方面，金科物业公司作为该小区的物业服务企业，应按照合同约定做好小区的物业服务工作，对于业主提出的意见和问题应及时予以纠正和完善，以提高物业服务质量和水平。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可要求物业服务企业承担履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另一方面，物业服务企业实际履行了小区物业服务义务的，作为业主应按照合同约定交纳物业服务费。
在本案中，金科物业公司与经依法成立并备案的业主委员会签订合同，并实际提供物业管理服务，中途虽拟撤场但未实际执行，这一事实已经（2014）渝一中法民终字第01054号生效判决确认，本院依法予以采信。祖霄燕虽举示照片拟证明金科物业公司存在物业维护不到位的情形，但不能证明该物业服务瑕疵积累量已达到可以据此少交或拒交物业管理费的程度。金科物业公司在一审中举示了三封催收函件，因第二、三封催收函的邮寄地址均系金碧苑9A-14-2号房屋，应认定该催收函应到达祖霄燕。故此，祖霄燕应及时向金科物业公司交纳2011年5月至2014年4月期间的物业服务费7858.5元、公摊水电费288元及8号、11号车位的车位管理服务费3600元，其上诉理由不成立，本院依法不予支持其上诉请求。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，祖霄燕的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费94元，由上诉人祖霄燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 曾 静