上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2345号
上诉人（原审原告、反诉被告）花蕊。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王德忠。
上诉人花蕊因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市唐山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人系花蕊的丈夫翁安国。2012年3月3日，花蕊与王德忠签订《房屋租赁合同》，约定：花蕊将系争房屋出租给王德忠居住，租赁期限自2012年3月4日起至2013年3月3日止；月租金人民币（以下币种均为人民币）2，100元，三个月一付；押金2，100元，押金不可转为房租；租赁期内发生的水、电、煤、电话、闭路电视费由王德忠支付，物业管理费花蕊支付；租期满前一个月花蕊应就是否续租通知王德忠，王德忠对续租及房屋转让享有优先权；任何一方未能履行合同规定的条款，应由违约方向对方支付违约金（金额为2，100元）。合同还约定：“空调、淋浴器、冰箱、沙发。王德忠家具保留给花蕊。（包括席梦思）王德忠装修该房，花蕊保证王德忠三年优先承租权。保洁保安费由王德忠支付”。
王德忠承租后，交付花蕊押金2，100元，对系争房屋进行了装修，按月租金2，100元履行到2013年3月3日。2012年12月份，花蕊通知王德忠，租赁期满后如若续租，月租金要上涨，王德忠不同意，双方协商未果。2013年2月5日、3月2日、3月21日王德忠曾三次交房屋钥匙，花蕊拒收，并提起诉讼，请求判令王德忠返还系争房屋，并支付2013年3月水费42元、2013年1月电费54元、2013年2月电费53元、2013年2月煤气费125元、2013年4月煤气费125元、2012年7月1日至2012年12月31日有线电视费138元、2012年9月至2013年4月保洁保安费244元，赔偿家具费用（浴缸、大橱、五斗橱、立柜、碗橱、写字台、低柜、床）2，000元，补付一年租赁期优惠的房租共4，800元（每月400元），支付2013年3月4日至5月3日两个月房屋使用费共6，000元（每月3，000元）。
王德忠辩称：其与花蕊签订租赁合同时约定，由王德忠出资装修该房，花蕊同意出租给其三年，合同每年一签，月租金保持2，100元不变。合同签订后，王德忠如约装修该房。2012年12月花蕊通知要将房租涨为每月2，600元，王德忠不同意。2013年2月5日、3月2日、3月21日王德忠曾三次交钥匙退租，被花蕊拒绝。王德忠认为返还房屋的时间应为2013年2月5日，之后其是为安全考虑在门上加锁，故不同意支付2013年3月4日至5月3日的房屋使用费。花蕊诉请的公共事业费中，王德忠对2013年4月煤气费、2013年2至4月保洁保安费不认可，其余费用同意支付。合同约定的月租金是每月2，100元，花蕊要求补付房租4，800元无依据。王德忠承租时花蕊留下的空调、淋浴器、冰箱、沙发、五斗橱、碗橱、床等家具都还在，花蕊也从未提供过大橱、立柜、写字台、低柜，故不同意赔偿家具费用。花蕊提供的浴缸是砖砌浴缸，王德忠装修的时候改成了淋浴房，同意补偿100元重砌浴缸。
原审审理中，王德忠提起反诉称：其承租系争房屋未满一年，花蕊即提出涨房租，违反原先的约定，导致其只得提前一个月搬离，故反诉要求花蕊返还已交纳的押金2，100元及尚未到期的2013年2月3日至3月3日一个月房租2，100元，支付装修补偿6，800元并赔偿违约金2，100元。
针对王德忠的反诉请求，花蕊辩称：房屋租赁合同约定的租赁期限是一年，双方并未约定过三年租赁期。王德忠装修该房是自身需要，与花蕊无关，不同意支付装修补偿款。合同期满后，王德忠仍使用该房，直至花蕊起诉后的2013年5月7日才返还钥匙，且花蕊提供的部分家具没有了，部分设施被破坏，故不同意返还押金、一个月房租并赔偿违约金。
原审审理中，花蕊、王德忠于2013年5月7日交接了系争房屋的钥匙及房内家具、设备等，并核对了煤气和水的抄见数，其中煤气的抄见数为428。花蕊认为系争房屋已返还，故不再主张王德忠返还该房。
原审法院审理后认为：花蕊、王德忠签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。王德忠虽称其提前一个月退租，但其未交出系争房屋的钥匙，反而在门上加锁，双方直至租赁合同期限届满之后的2013年5月7日才交接房屋，故花蕊要求王德忠支付2013年3月4日至5月3日两个月房屋使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持，房屋使用费仍以房租标准计算。花蕊主张的2013年3月水费、2013年1月和2月电费、2013年2月煤气费、2012年7月至12月有线电视费、2012年9月至2013年1月保洁保安费，王德忠同意支付，并无不当，依法予以照准。合同约定保洁保安费由王德忠支付，鉴于王德忠实际占用该房至2013年5月初，故花蕊要求王德忠支付2013年2月至4月的保洁保安费，并无不当，予以支持。花蕊提供的2013年2月和4月的煤气费单据上，当月抄见数434和484均为估计的数字，而交接房屋时，双方在交接单上均确认煤气抄见数为428，显然，花蕊要求王德忠支付的2013年4月煤气费王德忠实际并未使用，故对花蕊该项诉请不予支持。花蕊要求王德忠赔偿家具费用、补付优惠房租的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。王德忠自愿补偿花蕊浴缸费用100元，并无不妥，予以照准。王德忠反诉要求花蕊返还押金，并无不当，予以支持。王德忠反诉要求花蕊返还一个月房租、支付装修补偿并赔偿违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，原审法院判决如下：一、自判决生效之日起7日内，王德忠向花蕊支付2013年3月4日至2013年5月3日的房屋使用费4，200元；二、自判决生效之日起7日内，王德忠向花蕊支付2013年3月水费42元、2013年1月和2月电费共107元、2013年2月煤气费125元、2012年7月至12月有线电视费共138元、2012年9月至2013年4月保洁保安费共244元；三、自判决生效之日起7日内，王德忠支付花蕊浴缸补偿费100元；四、自判决生效之日起7日内，花蕊返还王德忠房屋押金2，100元；五、花蕊其余的诉讼请求不予支持；六、王德忠其余的反诉请求不予支持。
原审判决后，上诉人花蕊不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，判决有失公允。根据租赁合同第四条、第十一条的约定，王德忠应按期付清应付费用；任何一方未能履行合同规定的条款，应向对方支付违约金（金额为2，100元）。事实上，王德忠未按约支付水、电、煤气、有线电视及保洁保安费用，并且在租赁合同到期后拒绝交还钥匙，构成违约，故其支付的2，100元押金应作为违约金由花蕊没收，不予返还。另外，王德忠于2013年5月7日才将钥匙交还，故其应支付2013年1月至5月的有线电视费共计115元。综上，花蕊请求本院撤销原审判决第四项，并在原审判决第二项的基础上，判决王德忠还应向花蕊支付2013年1月至5月有线电视费115元。
被上诉人王德忠未发表意见。
本院审理中，花蕊表示：其向原审法院起诉及提交王德忠应支付的费用清单时，还未收到2013年的有线电视费用账单，故没有在起诉状以及清单中列明该项诉请；后来其曾在原审开庭审理时提出过该项诉请，因书记员记录时存在遗漏，导致笔录中没有相应的记载。关于保洁保安费，花蕊与王德忠口头约定随房租一起三个月一付，然后由花蕊交给物业公司，但2012年9月起保洁保安费发生了调整，王德忠说以后一并支付，故未和房租一并支付。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：花蕊、王德忠所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据该合同的约定，王德忠支付的2，100元押金为房屋内部设施押金，且该押金不可转为房租，故在双方的租赁关系终止后，花蕊应当在房屋内部设施基本完好的情况下将押金返还给王德忠，故原审对此所作判决正确。由于花蕊在原审中并未主张要求王德忠支付违约金，而支付违约金和不同意返还押金的请求权基础并不相同，故花蕊在本院审理中，以王德忠延期归还房屋、未按合同约定支付相关费用构成违约为由，主张押金应作为违约金不予返还的请求，本院不予处理。至于花蕊要求王德忠支付2013年1月至5月有线电视费用的上诉请求，亦是花蕊在本案二审中新增加的独立的诉请，本院依法不予处理，花蕊可就该诉请另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人花蕊承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 张 松
代理审判员 陈家旭
二〇一四年一月二十日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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