上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2282号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人张智刚，董事长。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）程忠炎，男，1957年9月21日出生，汉族。
上诉人上海农工商房地产置业有限公司（以下简称“农工商公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第4691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人农工商公司的委托代理人汪世雄、被上诉人程忠炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年4月2日，程忠炎、农工商公司签订《预售合同》，约定程忠炎向农工商公司购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》92号103室房屋，房子暂测面积64.26平方米，其中套内建筑面积为47.83平方米，公共分摊面积为16.43平方米，每平方建筑面积单价为人民币13，089元，总价为841，099元，房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如农工商公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向程忠炎收取超过部分的房价款，农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），程忠炎有权单方面解除本合同；程忠炎未按约付款应支付违约金，按逾期未付款的日万分之三计算，自约定付款期限之第二天起算到实际付款之日止；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、农工商公司对该房屋设定的抵押已注销、农工商公司按规定缴纳了物业维修基金，农工商公司承诺在2014年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），程忠炎有权单方面解除本合同；农工商公司定于2013年12月31日前将该房屋交付给程忠炎，除不可抗力外；附件一付款方式约定为商业贷款的贷款形式的分期付款，付款期限约定为程忠炎在2013年5月2日前支付30万元；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；补充条款一第七条约定如程忠炎采用银行按揭、公积金贷款方式支付部分房款，程忠炎应在指定银行按合同约定的时间办理贷款手续并交纳相关费用，逾期不办理视为程忠炎违约，违约天数从逾期之日开始至办妥贷款手续为止，程忠炎按违约天数向农工商公司支付贷款总额的银行同期存款利息；程忠炎虽然办妥银行贷款手续，但申请的贷款金额未被银行全额批准，缺额部分，应在获知银行未被批准后的10日内由程忠炎以现金或其他方法支付，否则视为程忠炎逾期付款，按合同第七条处理；如程忠炎采用公积金贷款，银行最终审核金额不足程忠炎申请金额时，程忠炎应在接到农工商公司通知10日内，或以现金或以转商业贷款将不足部分支付给农工商公司，否则视为程忠炎逾期付款，按合同第七条处理；合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。
签订上述合同后，程忠炎支付541，099元；银行6月19日发放贷款30万元，农工商公司开票日期为2013年6月21日；农工商公司于2013年12月27日取得上海市新建住宅交付使用许可；程忠炎补交房屋差价款2，225元。房屋交付程忠炎时阳台为砌墙栏板。系争房屋于2014年5月12日登记在程忠炎名下，登记的建筑面积为64.43平方米，套内面积47.78平方米，分摊面积为16.65平方米。
原审法院另查明，程忠炎于2013年4月2日支付400元合同登记抵押代办费代办费及80元登记费（付款收据上盖有“同策房产咨询股份有限公司财务专用章”），并于当日委托姜美琪代为办理预告登记。4月27日本区房地产交易中心收到在建工程抵押权终止申请材料。区房地产交易中心于5月6日出具预告登记收费通知单，5月9日核准。程忠炎签订的公积金贷款合同并无落款时间，但借款期限从2013年5月29日开始（实际借款日以发放贷款为准）。农工商公司授权姜美琪为代理人，代为办理预告登记等事项，委托未记明委托时间。
2014年12月4日，程忠炎诉至原审法院，请求判令：1、农工商公司退还多收取程忠炎购房款2，225元；2、农工商公司退还因套内减少面积款项654.45元；3、农工商公司支付程忠炎因交付阳台不符合合同约定赔偿金5，000元。案件受理费由农工商公司负担。
农工商公司提起反诉，请求判令程忠炎支付逾期支付房款违约金4，500元。
原审法院审理中，程忠炎表示其委托农工商公司代为办理预告登记，农工商公司代交预告登记费的日期已晚于合同约定的付款时间，5月28日程忠炎方才收到预告登记证书，接到农工商公司通知后到公积金担保公司签订借款担保合同，迟延付款的责任不由程忠炎承担。
农工商公司表示1、程忠炎委托销售公司办理预告登记，不包括抵押登记，姜美琪为销售公司工作人员，销售公司在代办事务中并不代表农工商公司；需要程忠炎将其与银行的手续办妥后才能办理登记手续。
2、合同附件对阳台的描述是笔误，现在交付给程忠炎的阳台设计式样的造价比约定款式的造价高，而且程忠炎买房前看过小区场景和楼盘模型，模型中各房屋的阳台与交付阳台一致，农工商公司也从未变更过阳台设计，为此，农工商公司提供了照片、成本分析表、立面图、施工合同。
原审法院认为，程忠炎、农工商公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，原审法院认为，农工商公司应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。
关于阳台标准的争议。双方的预售合同附件约定，阳台为铁艺栏杆及安全玻璃。农工商公司称阳台现状的造价大于合同约定的铁艺栏杆及玻璃，而阳台造价大小并不构成免责理由。考虑阳台设计未作变更、农工商公司的违约程度以及对程忠炎的影响，程忠炎要求农工商公司赔偿5，000元尚属合理，予以支持。
关于逾期付款的争议。程忠炎、农工商公司签订预售合同的时间为4月2日，根据农工商公司提供的材料可以看出系争房屋的在建工程抵押撤销申请时间为4月27日，此前是无法办理贷款手续，该段时间应予以扣除。农工商公司确认上海同策房产咨询股份有限公司为其代理销售公司，亦确认姜美琪等人为该公司的工作人员，程忠炎在农工商公司销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代理费及登记费，原审法院有理由相信程忠炎出具委托书时认为农工商公司为受托人。虽然程忠炎持有的代办费收据上加盖的并非农工商公司的财务章，但以此为由要求程忠炎区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然苛责于购房人。收据上明确载明代办费为合同登记抵押代办费，除根据相关机构要求程忠炎亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理。若需要程忠炎提供材料、亲自办理事项，受托人应尽通知义务。农工商公司未有证据证实程忠炎未及时在接到有关通知后怠于处理有关事项。预告登记申请时间为5月6日，已晚于约定付款时间，显然受托人未及时办理预告登记。农工商公司未有证据证实预告登记材料交付程忠炎的时间，原审法院以程忠炎自认的5月28日确认为收到预告登记证明的日期。虽然公积金贷款合同未有落款时间，但根据手写的借款期限5月29日开始，原审法院有理由相信程忠炎在合同上签字的日期为5月29日。受托人代为办理抵押登记手续，而抵押登记核准时间为2013年6月18日，根据发票日期显示6月21日放款也不迟延。因此，农工商公司要求程忠炎承担逾期付款的违约责任依据不足，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还程忠炎购房款2，879.45元；二、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付程忠炎因交付阳台不符合同约定的赔偿款5，000元；三、上海农工商房地产置业有限公司要求程忠炎支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人农工商公司不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人签署委托书时，其所收到的代办收据中记载的收款人为同策公司，证明其知道自己委托同策公司人员代办有关登记事项；上诉人与同策公司之间的销售合同，并无代理业主办理贷款的约定，被上诉人应该自行承担委托后果；被上诉人是否向同策公司支付过抵押登记费80元，是否出具过委托书，抵押登记手续究竟是谁办理等事实不明，一审判决没有依据。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金4，500元。
被上诉人程忠炎辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，程忠炎系在农工商公司销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代办费及登记费，且农工商公司明确表示同策公司系其代理销售公司，姜美琪等人为同策公司工作人员，同时农工商公司并无排除同策公司及其工作人员代理业主办理贷款权限的证据，其与同策公司之间的销售合同也无相关禁止性约定，虽然代办费收据上加盖的并非农工商公司的财务章，但以此为由要求程忠炎区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然过于苛责于作为普通购房人身份的被上诉人。收据上明确载明除根据相关机构要求程忠炎亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理。若需要程忠炎提供材料、亲自办理事项，受托人应尽通知义务。故就本案所涉逾期支付款项，涉及系争房屋的在建工程抵押撤销、预告登记时间滞后等诸多原因，而非程忠炎所致，农工商公司现不能证明程忠炎在接到有关通知后怠于处理有关事项或存在其他主观过错，即不能证明逾期付款的责任在于程忠炎，其主张逾期付款违约金的诉讼请求尚缺乏充分依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海农工商房地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 川
审 判 员 顾继红
代理审判员 郭 峰
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。