上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1624号
原告上海梅美资产经营管理有限公司。
法定代表人朱某某。
委托代理人诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人何芬，上海市福隆律师事务所律师。
被告上海统航国际物流有限公司。
法定代表人张某。
原告上海梅美资产经营管理有限公司与被告上海统航国际物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开进行了审理。
因无法向被告上海统航国际物流有限公司送达相关法律文书，故本院以公告形式向被告上海统航国际物流有限公司送达了民事诉状副本及开庭传票，并于2014年2月19日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告上海梅美资产经营管理有限公司的委托代理人何芬到庭参加诉讼。被告上海统航国际物流有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海梅美资产经营管理有限公司诉称，2011年7月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告租赁位于上海市闵行区集心路XXX弄XXX号楼408室房屋，即本案系争房屋。建筑面积70平方米，租赁期限自2011年7月10日起至2014年7月9日止。租金第一年为人民币（以下币种相同）56，210元，第二年开始每年租金递增5%。租金支付方式为先付后用，由被告按季度支付，且在前一个季度的后十天内支付下一个季度的租赁费。同时，合同约定，若被告逾期不支付租金，原告有权单方面通知解除合同，且应由被告承�逾期付款违约金。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告使用。但被告自2013年1月10日起未再支付租赁费、物业费与电费等费用，故原告于同年4月28日函告被告解除双方之间的《房屋租赁合同》。被告于同年5月2日收悉上述函件。同年7月25日，原告通知被告于7月27日办理系争房屋的交接手续，但被告未予答复，故原告于7月27日收回了系争房屋。基于上述情况，现原告诉至法院，要求判令：1、原、被告之间签订的《租赁合同》于2013年5月2日解除；2、被告向原告支付从2013年1月10日起至2013年5月2日止，按每季度14，755.12元标准计算的租金18，033.40元；3、被告向原告支付自2013年5月3日起至2013年7月9日止，参照每季度租金14，755.12元的标准计算的房屋实际使用费；被告向原告支付自2013年7月10日起至2013年7月27日系争房屋实际返还之日止，参照每季度租金15，492.87元的标准计算的房屋实际使用费；4、被告向原告支付物业管理费1，277.50元，电费354.90元；5、被告向原告支付逾期付款违约金16，863元。
被告上海统航国际物流有限公司未到庭答辩，也未递交书面答辩意见。
经审理查明，上海市闵行区集心路XXX号房屋的权利人为案外人上海梅华实业有限公司（以下简称梅华公司）。2010年，梅华公司授权原告管理上海市闵行区集心路XXX号房屋的收取房租费、电费、物业管理费、停车费等一切事宜，授权期限为2010年1月1日至2015年12月31日。
2011年7月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其经营管理的上海市闵行区集心路XXX号3号楼408室，面积为70平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限三年，自2011年7月10日起至2014年7月9日止。该《房屋租赁合同》第四条第1款约定，系争房屋第一年租金为56，210元，乙方应按季度向甲方支付租赁费14，052.50元，第二年开始每年在上年基础上递增5%；第2款约定，租赁费的支付方式为先付后用，即乙方应在前一个季度的后十天内向甲方支付下一个季度的租赁费。第五条约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金。如果乙方在本合同签订后不愿承租或者在约定的履行期限未届满之前不继续承租直至合同期限届满的，保证金即归甲方所有。第十条第2款约定，乙方如逾期未按本合同约定向甲方支付租赁费用的，甲方有权单方面解除本合同，且乙方还须按实际逾期天数，承担逾期付款的违约金，违约金金额每逾期一日为年租金的10%。第十二条第3款约定，系争房屋的物业管理费每半年一收，每平方米每天0.10元。庭审中，原告还确认，《房屋租赁合同》签订后，原告向被告收取了保�金14，052.50元，并同意用以冲抵被告应当向其支付的相关费用。
2013年4月28日，原告的委托代理人向被告寄送《律师公函》，通知被告由于其自2013年1月10日起未能支付租金、物业管理费与电费等，故通知被告《房屋租赁合同》于2013年4月28日解除，并要求被告于收到《律师公函》5日内付清相关费用，搬离系争房屋并交还给原告。同年5月2日，被告签收了上述《律师公函》。
另查明，原告已于2013年7月27日收回了系争房屋。
上述事实，由原告提供的原、被告于2011年7月6日签订的《房屋租赁合同》，权利人为案外人梅华公司的《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2010）第XXXXX号），案外人梅华公司于2010年1月1日出具的《授权书》，原告委托代理人于2013年4月28日向被告发送的《律师公函》及送达情况凭证，上海市电力公司出具的《发票联》与�告出具的《发票联》，以及当事人的陈述等证据证明。被告上海统航国际物流有限公司未向本院提供书面证据。
本院认为，原、被告于2011年7月6日签订的《房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行并承担相应的合同义务。依据双方签订的《房屋租赁合同》，按时支付租金是作为承租人的被告的主要合同义务。然而，被告自2013年1月10日起不再支付系争房屋的租金，并在明确收到原告的催讨要求后仍未支付，拖欠租金之行为显已构成违约，故原告有权根据合同约定，行使合同解除权。关于合同解除时间，原告于2013年4月28日发函通知被告解除合同，且被告已于2013年5月2日签收了上述函件，故本院以2013年5月2日被告收到原告书面解除函之日为合同解除具体时间。被告仍应支付2013年1�10日至2013年5月2日期间系争房屋的租金，共计113天。现原告要求被告依照合同约定的第二年每季度租金14，755.12元（14，052.50元×105%=14，755.12元）的标准计算，支付110天的租金，系原告对其权利的合法处分，本院予以准许。故被告结欠原告2013年1月10日至2013年5月2日的租金17，785.90元（14，755.12元／季度×4个季度=59，020.48元／年，59，020.48元／年÷365天=161.69元／天，161.69元／天×110天=17，785.90元）。鉴于庭审中，原告确认收取了被告14，052.50元保证金，并表示不主张没收保证金，同意已收取的保证金可用以冲抵被告应当支付的租金，本院予以准许。故被告应付的17，785.90元租金扣除14，052.50元保证金后，仍应向原告支付租金3，733.40元。《房屋租赁合同》解除后，即2013年5月3日起，被告继续占用原告经授权管理的系争房屋，应参照合同约定的租金标准，向原告支付至实际搬离返还之日，即2013年7月27日止的房屋使用费。其中，2013年5月3日至7月9日，共计68天。现原告要求被告参照系争房屋第二年每季度租金14，755.12元的标准计算，支付66天的房屋使用费，系原告对其权利的合法处分，本院予以准许。2013年7月10日至7月27日，共计18天，现原告要求被告支付参照系争房屋第三年每季度租金15，492.87元（14，755.12元×105%=15，492.87元）的标准计算的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。故被告应当向原告支付自2013年5月3日起至7月27日止的房屋使用费，共计13，727.58元（161.69元／天×66天=10，671.54元；15，492.87元／季度×4个季度=61，971.48元／年，61，971.48元／年÷365天=169.78元／天，169.78元／天×18天=3，056.04元；10，671.54元＋3，056.04元=13，727.58元）。被告实际占用系争房屋期间所产生的物业管理费，水电费等，依约应当由被告自行负担。现原告仅要求被告支付其中2013年1月10至7月9日期间的物业管理费1，277.50元（0.10元／平方米／天×70平方米=7元／天，7元／天×365天÷2=1，277.50元／半年），以及2013年2-3月期间的电费354.90元，共计1，632.40元，于法有据，本院予以支持。对于截止至2013年7月27日其余部分的物业管理费与电费，原告不再主张，系对其权利的合法处分，本院予以准许。本案中，由于被告未能按约支付租金，已构成违约，其依约每逾期一日应当向原告支付按年租金10%标准计算的违约金。鉴于原告在案件审理过程中提出愿意放弃部分违约金，现仅要求被告支付违约金16，863元，于法有据，本院予以支持。被告上海统航国际物流有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七�、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海梅美资产经营管理有限公司与被告上海统航国际物流有限公司2011年7月6日签订的《房屋租赁合同》于2013年5月2日解除；
二、被告上海统航国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海梅美资产经营管理有限公司支付自2013年1月10日起至2013年5月2日止的租金人民币3，733.40元（已扣除原告上海梅美资产经营管理有限公司收取被告上海统航国际物流有限公司的保证金人民币14，052.50元）；
三、被告上海统航国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海梅美资产经营管理有限公司支付自2013年5月3日起至2013年7月27日止的房屋�用费人民币13，727.58元；
四、被告上海统航国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海梅美资产经营管理有限公司支付截止至2013年7月27日止的物业管理费人民币1，277.50元，电费人民币354.90元，共计人民币1，632.40元；
五、被告上海统航国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海梅美资产经营管理有限公司支付违约金人民币16，863元。
若未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币1，000.14元，由被告上海统航国际物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法�。
审 判 长 章国栋
代理审判员 周 颖
人民陪审员 袁长燕
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的�违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。