北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民终77号
上诉人（原审被告）北京兴隆置业有限公司，住所地北京市东城区。
法定代表人高哲明，董事长。
委托代理人舒子平，北京大成律师事务所律师。
委托代理人蔡诺，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴燕芬，女，1966年9月24日出生。
委托代理人骆道好，北京市融智律师事务所律师。
原审第三人北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区。
法定代表人张玉方，董事长。
委托代理人张鹏。
上诉人北京兴隆置业有限公司（以下简称兴隆公司）因案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第07511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兴隆公司之委托代理人舒子平、蔡诺，被上诉人吴燕芬之委托代理人骆道好，原审第三人北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）之委托代理人张鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年7月，吴燕芬向原审法院起诉称：我于2004年9月16日与长兴公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区15号楼1701号房屋（以下简称涉案房屋），我依约支付了购房款，并入住该房屋至今。期间，我多次催促长兴公司办理房屋所有权证，长兴公司拖延至今未予办理。后我方知涉案房屋已被抵押、查封。我在购买涉案房屋时已经尽到了合理的注意义务，没有任何过错，合法拥有涉案房屋的所有权，任何人不得剥夺。兴隆公司与长兴公司的纠纷与我无关。故起诉请求：1、停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封；2、兴隆公司承担诉讼费用。
兴隆公司辩称：一、依据法院生效判决，长兴公司应向我公司支付转让款及违约金，我公司申请执行其名下财产，吴燕芬提出执行异议申请，法院裁定驳回其申请，认定事实清楚，适用法律正确；二、吴燕芬的主张及提交的证据均未构成依法可以停止执行的情形；三、吴燕芬逾期未按法院通知提起诉讼，就其主张已经失权；四、法院查封涉案房屋合法有效，依法可以继续查封。综上，吴燕芬的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。
长兴公司述称：吴燕芬购买房屋是合理合法的，同意吴燕芬的诉讼请求。
原审法院认为：根据查明事实，在原审法院依兴隆公司申请对长兴公司的强制执行程序开始之前，吴燕芬即与长兴公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在合同履行中，吴燕芬支付了房款，履行了合同项下的义务，长兴公司亦向吴燕芬交付了房屋。从吴燕芬提交的物业费等生活费用的票据可以看出，吴燕芬收房后控制使用涉案房屋至今，即有实际占有涉案房屋的事实存在。同时，并无直接证据证明吴燕芬在购买房屋时知晓该房屋涉诉、涉查封、涉执行等事由。就涉案房屋办理产权登记一节，《商品房买卖合同》中约定了长兴公司的义务，且从北京农村商业银行太居寺支行2006年6月24日告知函的内容和长兴公司庭审中的陈述意见，均可以看出吴燕芬对房屋未能办理产权登记并无过错，而是因长兴公司的原因未能办理房屋产权登记，从而造成目前吴燕芬对涉案房屋所享有的居住权利与兴隆公司的金钱债权之间的冲突，对此，应由长兴公司负全部责任。现基于吴燕芬对涉案房屋的居住生存利益与兴隆公司的经营利益发生冲突之间的权衡，法院认定吴燕芬对涉案房屋享有的权利应当优先于兴隆公司的权利，即吴燕芬的权利能够排除法院对涉案房屋的执行。原审法院判决：停止对北京市丰台区南顶路51号康泽园小区15号楼1701号房屋的执行。
兴隆公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。兴隆公司上诉认为：一、被上诉人未提供充分依据证明其符合民事诉讼法及相关司法解释规定的可以停止执行的情形，而一审法院在被上诉人依据不足的前提下，作出停止执行的判决，存在严重错误。二、被上诉人逾期未按法院通知提起诉讼主张已经失权，一审法院受理被上诉人的起诉，违反我国民事诉讼法一事不再理原则。三、一审法院基于被上诉人居住生存利益与上诉人经营利益发生冲突之间的权衡行为作出判决，没有事实和法律依据，存在严重错误。请求撤销原审法院判决，改判继续对涉案房屋进行查封并允许执行该标的物，并判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。吴燕芬、长兴公司同意原审法院判决。
经审理查明：长兴公司（出卖人）与吴燕芬（买受人）于2004年9月16日签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区第2幢（现为15号楼）1701号房屋作为住宅，总金额560070元整。
另，吴燕芬出具的开票日期为2004年9月16日，盖有长兴公司财务专用章的购房收据显示：今收到吴燕芬交来2-1701房款560070元整。吴燕芬提供涉案房屋的物业费收据、燃气费缴费通知等，证明其在购买涉案房屋后，占有、使用至今。
2006年6月24日，北京农村商业银行太居寺支行向涉案小区业主发出告知函，内容为：至今无法办理产权证的根本原因是长兴公司欠缴土地出让金等问题造成；包括吴燕芬所居住的涉案房屋在内的61套房屋，根据该银行与长兴公司签订的项目贷款合同及抵押合同约定，仍然抵押在该银行，尚未销售，如长兴公司不履行还款义务，该银行将有权按照约定及生效法律判决对抵押房屋行使抵押权。
另查：因兴隆公司与长兴公司项目转让合同纠纷一案，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）在该案诉讼中，于2005年4月27日保全查封了长兴公司名下位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区的部分房屋。2005年7月29日，二中院作出（2005）二中民初字第1295号民事判决，判令：一、北京兴隆置业有限公司与北京长兴房地产开发有限责任公司于2000年12月28日签订的协议书和2004年3月12日签订的补充协议书有效；二、北京长兴房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向北京兴隆置业有限公司支付一千零三十五万五千元；三、北京长兴房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向北京兴隆置业有限公司支付至2004年12月31日前产生的违约金四十六万三千四百八十五元，并按日万分之三的标准支付欠付款项一千零三十五万五千元自2005年1月1日起至实际给付之日的违约金。判决后，长兴公司不服，上诉至我院。我院经审理于2005年12月20日作出（2005）高民终字第1411号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
因长兴公司未履行生效法律文书确定的义务，兴隆公司向二中院申请强制执行。在执行过程中，二中院又查封了该小区的部分房屋。后，吴燕芬以二中院查封的涉案房屋系其合法购买为由，向二中院提出执行异议。二中院经审查驳回了其执行异议。吴燕芬遂提起诉讼。
庭审中，兴隆公司主张吴燕芬逾期未诉讼，已经丧失诉权或胜诉权，并提供2007年8月27日二中院执行工作管理办公室发布的《通知》予以证明。该《通知》主要内容为：二中院受理的兴隆公司、北京市丰台区农村信用合作联社分别申请执行长兴公司的项目转让合同纠纷案件的执行过程中，案外人郑关仁等向二中院提出执行异议，我办经审查认为，由于生效判决已确认北京市丰台区农村信用合作联社拥有该房屋的抵押权及优先受偿权，因此，上述争议房屋所有权的确认，须经审判程序解决，故异议人应自本通知送达之日起30日内提起诉讼，确认其对争议房屋是否拥有所有权，并在诉讼中必须讲明长兴公司已将房屋抵押给北京市丰台区农村信用合作联社的事实，在此期间，所争议房屋不予解封，亦暂不予处理，逾期不诉讼，则视为放弃权利。吴燕芬对此不予认可。
庭审中，对于未办理涉案房屋产权证的原因，长兴公司称系其过错，是由于其未缴纳税款和房屋被抵押、查封等原因未能办理。吴燕芬同意长兴公司意见。兴隆公司称吴燕芬亦存在过错，但未提供充分证据。
上述事实，有（2005）二中民初字第1295号民事判决书、（2005）高民终字第1411号民事判决书、商品房买卖合同、购房款票据、物业费等生活费用票据、北京市房地产交易管理网网上公示信息、京华时报相关报道、北京农村商业银行太居寺支行告知函、协助执行通知书、通知等证据材料及各方当事人陈述在案佐证。
本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二中院于2005年4月27日查封本案涉案房屋。依据吴燕芬提供的相关证据，本院确认在二中院查封涉案房屋之前，吴燕芬已经与长兴公司签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案房屋。吴燕芬依据合同约定已支付全部价款，未办理过户登记非因吴燕芬自身原因导致。吴燕芬对争议房屋尚未拥有所有权，但对登记在被执行人长兴公司名下的不动产提出的执行异议成立。兴隆公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京兴隆置业有限公司负担（于收到本判决书后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由北京兴隆置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张稚侠
代理审判员 金 曦
代理审判员 汪 明
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 孔甜甜