广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初139号
原告：杨秋怡，住广州市荔湾区。
委托代理人：陈志雄、蔡海涛，广东金桥百信律师事务所律师。
被告：广州市建佳房地产发展有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：吴颖，职务：董事长。
委托代理人：邱建勇，广东中汉律师事务所律师。
委托代理人：何赛碧，该司职员，联系地址。
原告杨秋怡诉被告广州市建佳房地产发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林惠卿独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨秋怡的委托代理人陈志雄，被告广州市建佳房地产发展有限公司的委托代理人邱建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨秋怡诉称，2006年2月22日，原告与被告签订《房屋拆迁安置协议》，被告拆除原告所有的龙津东路西成横巷14号后座的房屋。双方就安置问题达成协议，原告愿意自行解决临时搬迁，被告按原建筑面积每月每平方米18元计算临时搬迁补助费，合计向原告每月补助1352.3元。被告应于2009年12月30日前为原告办理回迁，被告逾期办理回迁的，按政策标准向原告承担违约责任。2006年2月23日，原被告签订《产权调换协议书》，约定原告以4.89m²×4500元/m²的标准计算面积差，付给被告22005元，并于2009年12月30日付清。2011年9月15日，原被告签订《补充协议》，变更回迁房屋的位置，对面积差按每平方米18000元补差价，原告共需向被告支付房屋差价132520元，现原告已向被告支付房屋差价11000元。
2015年11月2日，被告向原告发送《收楼通知书》，通知原告办理收楼手续，但原告与被告因逾期回迁违约责任问题未能达成协议，被告至今没有为原告办理回迁收楼手续。经原告与被告确认，回迁房屋的实测面积为86.9893m²，比《补充协议》约定的86.16平方米多了0.8293m²，按每平方米10000元补差价，原告需向被告支付房屋差价8293元。
原告认为，被告逾期5年多才通知原告回迁，应按合同约定向原告承担违约责任，并按回迁房的市场租金标准赔偿原告的损失。被告应当按照1997年9月1日起施行的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条、第五十一条规定了房屋拆迁安置逾期回迁的责任，按原临时安置补助费的300%向原告支付延期补助费，逾期支付的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付补偿金。经计算，从2010年1月1日至2015年11月30日止，延期补助费为71月×1352.3元/月×300%=288039.9元，参照交通违章滞纳金按一倍本金封顶的标准，补偿金为288039.9元。抵扣原告应向被告支付的房屋差价，被告仍需向原告支付的延期补助费与补偿金差额为576079-132520+11000-8293=446266.8元。同时根据合同法违约责任的规定，违约责任应当按照守约方的损失确定，被告逾期交付房屋导致原告无法将房屋出租取得租金收入及相应利息，是被告应当承担的最低违约责任标准。故诉至法院请求：1、判决被告为原告办理回迁新锦龙大厦副楼906、907房的收楼手续。2、判决被告向原告支付从2010年1月1日至2015年11月30日止的延期补助费与补偿金差额446266.8元及自起诉之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。3、判决被告向原告支付从2015年12月1日起至原告实际回迁之日止，按每月4056.9元计算的延期补助费及按延期补助费每日3%计算的补偿金。4、判决被告向原告支付从2015年10月22日起至原告实际回迁之日止按每月1352.30元计算的临时搬迁补助费及按银行同期同类贷款利率计算的利息（从2015年11月22日起按每月1352.30元乘以银行同期同类贷款利率计算）。5、判决由被告承担本案全部诉讼费用。
被告广州市建佳房地产发展有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求：1、被告在2015年9月25日已经发出收楼通知书，通知原告办理收楼手续，原告也收到收楼通知书，但是原告以未达成赔偿协议而拒绝收楼。被告认为收楼和赔偿是两个不同的法律概念，不能以此为由拒绝被告履行合同义务，况且原告的这种行为扩大了被告的损失，被告将符合法定交楼条件的回迁房产交付给原告，原告就应当予以接收，若不接收的，由此而引起的相关的法律责任和法律后果概由原告自己承担。所以被告无需再向原告支付2015年10月22日之后的临迁费和延期补助费。被告支付原告临迁费至2015年10月21日。
2、原被告之间签署的《房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》是在2006年2月22日签订的，并于2006年2月23日向有关拆迁管理部门登记备案，那么有关的拆迁政策应适用于2004年1月1日生效的《广州市城市房屋拆迁管理办法》，而原告在诉状中引用的1997年9月1日施行的《广州市城市房屋拆迁管理条例》已在上述管理办法生效同时废止，已不再具有任何的法律效力。
3、由于原告对被告从未主张过任何延期补助费（即违约金），故被告仅同意支付两年的延期补助费，从原告起诉主张诉求之日起倒退两年。至于延期补助费的标准，根据有约定从约定，无约定从法定的原则，在2004年1月1日起施行的《广州市城市房屋拆迁管理办法》中并没有规定延期补助费的标准，那么被告可以适用法定利息作为延期补助费的标准，即被告同意支付两年的银行同期贷款利息作为延期补助费，亦即是1946.88元（1352.30×24个月×6%年利率），在本案中，原告以扣除法来计算双方应付的金额，那么原告应支付被告房价差额为127866.12元。
经审理查明，原告杨秋怡是原广州市荔湾区龙津东路西成横巷14号后座房屋的所有权人。被告经广州市房地产管理局以（2001）房拆许字124号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋。2006年2月22日，杨秋怡（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：乙方于2006年2月28日前迁出原址房屋；乙方愿意自行解决临时搬迁，由甲方按每月1352.30元给付临时搬迁补助费，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2009年12月30日前安排乙方回迁龙津东路东胜新街西成横地段新建回迁大楼第六层603房，建筑面积80.02平方米的房屋居住使用；甲方逾期安排乙方回迁的，应按每超期一天赔偿按政策的标准向乙方承担违约责任；乙方原产权面积为75.13平方米，补偿安置总建筑面积约为80.02平方米，比原产权面积相差约4.89平方米，乙方愿意以4500元/平方米购买超出原产权面积的面积，即4.89平方米×4500元＝22005元，此款乙方同意在办理产权交换时支付50%，即11002.5元给甲方，余款在接甲方通知回迁前一次性付清给甲方；补偿安置的面积以房管局测绘所测绘为准，多退少补。
同日，杨秋怡（乙方）与被告（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：甲方将自有的龙津东路东胜新街西成横地段新建回迁楼第六层603房，建筑面积为80.02平方米房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换；甲方调换给乙方的房屋与乙方原址房屋相差4.89平方米，乙方以4.89平方米×4500元/平方米标准付给甲方22005元，于2009年12月30日前付清；甲方应在2009年12月30日将自有房屋交付给乙方；甲方违反本协议第五条的，应按每超期一天赔偿按政策的标准向乙方承担违约责任。2006年2月23日，广州市城市房屋拆迁管理办公室对上述《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》备案。
2006年5月29日，原告杨秋怡与潘燕萍、杨德祥在广州市荔湾区公证处办理公证，杨秋怡委托潘某、杨某作为其合法代理人，代为领取广州市荔湾区龙津东路西成横巷14号后座房屋的搬迁补助费、临迁费、搬家费、搬迁费等相关费用，办理相关的手续，签署相关的文件；办理上述房屋的回迁安置、交接手续，等等。
2011年9月15日，杨秋怡（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方在原拆迁地段新建回迁楼9层06、07单元，建筑面积41.85、44.31平方米，对乙方进行补偿安置；新补偿安置的房屋建筑面积比原双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的建筑面积超6.14平方米，双方协商：该建筑面积以每平方米18000元计，由乙方购买。连同原协议中乙方应付的房款22000元，乙方应共付132520元，该款于甲方通知乙方回迁前一次付清；新补偿安置的房屋，最终的实际建筑面积以市房管局测绘数字为准，如超出本补充协议约定的补偿安置建筑面积，乙方以每平方米18000元补回房款给甲方，等等。
上述合同签订后，原告向被告支付面积差款11000元，剩余129813元面积差款原告至今未向被告支付。
2015年9月22日，被告位于荔湾区龙津东路丰隆西南侧、西成横巷东侧龙津东路商住楼工程竣工验收备案文件齐全，广州市荔湾区住房和建设局同意予以竣工验收备案。
2015年9月25日，被告通过EMS向原告及其代理人潘某寄出《收楼通知书》，通知原告于2015年9月26日至2015年9月30日到新锦龙大厦物业服务中心办理有关收楼手续，邮件于2015年9月26日本人收妥投。原告于庭审中称原被告因逾期回迁违约责任问题未能达成协议，因此至今未办理回迁收楼手续。原告于2016年1月4日在本院提起本案，原告没有证据证明其之前曾向被告主张过延期补助费（即违约金）。
在庭审中，原告表示根据合同法违约责任的相关规定，被告逾期交付房屋导致原告无法将房屋出租取得租金收入及相应利息是被告应当承担的最低违约责任标准。
被告还在庭审中出示了三张中国农业银行的无折存款回单，证明原告已经收取了2015年8月至2015年10月的临迁费，原告认为上述费用是2015年7月至2015年9月的临迁费。
本院认为，原告与被告签订的《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合约履行。现回迁房屋已经符合回迁条件，被告也已经向原告发出《收楼通知书》，故原告要求办理回迁新锦龙大厦副楼906、907房的收楼手续的诉讼请求本院予以支持。
原被告之间的《房屋拆迁安置协议》签订于2006年2月22日，并明确约定被告如迟延安置原告回迁的违约赔偿责任按政策执行，而当时施行的是2004年1月1日起施行的《广州市城市房屋拆迁管理办法》，故原告要求被告按签订合同时已经失效的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条、第五十一条规定支付补偿金及延期补助费，与约定不符，本院不予支持。
此外，因被告没有依约于2009年12月30日为原告办理回迁，直至2015年9月26日才通知原告收楼，已构成违约，也对原告造成一定的损失。现原告提出调整违约责任标准，由被告按回迁房屋租金及相应利息计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。考虑本案的实际情况，从公平原则出发，被告应按上述规定对迟延为原告办理回迁的行为承担违约责任。因现在回迁房屋新锦龙大厦副楼906、907房的回迁条件已经具备，评定租金具有可行性，故由被告参照回迁房屋的私房住宅租金标准向原告支付2014年1月5日至2015年9月30日止的延期补助费。
被告已于2015年9月25日通过EMS邮件通知原告于2015年9月26日至2015年9月30日办理回迁，邮件也于2015年9月26日本人收妥投，但原告没有如期办理回迁，也没有提出不能办理回迁的合理事由，故2015年9月30日之后原告不能按时回迁的责任不在被告，被告无需再承担上述日期后的临时搬迁补助费和延期补助费。原告于2016年1月4日在本院立案，且原告未能举证证明其曾向被告主张过延期补助费，根据两年诉讼时效的法律规定，被告无需承担2014年1月4日前的延期补助费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告广州市建佳房地产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内为原告杨秋怡办理回迁新锦龙大厦副楼906、907房的收楼手续。
二、原被告双方自本判决发生法律效力之日起五日内共同委托有资质的评估公司，按照私房住宅租金标准对新锦龙大厦副楼906、907房（建筑面积86.9893平方米）从2014年1月5日至2015年9月30日的租金数额进行评估（评估费原被告双方各承担一半）；自租金评定之日起五日内，由被告广州市建佳房地产发展有限公司按照评定的数额一次性支付给原告杨秋怡。
三、驳回原告杨秋怡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4077元，由原告杨秋怡负担2000元，被告广州市建佳房地产发展有限公司负担2077元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 林惠卿
二〇一六年三月二十五日
书记员 蒋晓晗
黄佳佳