福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第5201号
原告赵君临，男，汉族，1972年11月17日出生，南平市倚天传媒有限公司法定代表人，住南平市延平区。
原告黎军，女，汉族，1977年3月15日出生，南平市国家安全局公务员，住南平市延平区。
两原告共同委托代理人杜铁军，福建旭远律师事务所律师。
被告郑荫文，男，汉族，1968年4月13日出生，居民，住南平市延平区。
委托代理人陈国靖，福建国富（南平）律师事务所律师。
原告赵君临、黎军与被告郑荫文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理。依法由代理审判员陈泱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵君临、黎军的委托代理人杜铁军，被告郑荫文的委托代理人陈国靖到庭参加诉讼。本院于2015年2月6日依法作出（2014）延民初字第5201号民事裁定书，裁定查封被告郑荫文所有的珠江牌UP118M624140钢琴一台、珠江牌UP118M1064445钢琴一台、HEILMANN牌UP118M562229钢琴一台、07型珠江钢琴一台、HEILMANN牌UP118M583626钢琴一台。本案现已审理终结。
原告赵君临、黎军诉称，原告于2012年3月29日通过公开竞价方式受让取得南平市国有资产投资经营有限公司（以下简称国投公司）拥有的位于南平市梅峰路59号1层15号店面（建筑面积77.83平方米）。在此之前国投公司已书面告知被告，2012年4月1日起作为店面原承租人的被告既不退出店面也不支付租金。原告通过电话、上门及书面张贴方式通知被告退出店面并结清租金，被告均拖延推诿。2012年7月l2日，原告委托福建省博正拍卖有限公司对原告所有的位于南平市梅峰路59号1层15号店面三年租赁权进行竞租并在闽北日报进行公告。2012年7月27日，竞租人郑宝华以月租金8600元竞得店面三年租赁权。原告多次要求被告结算租金退出店面，被告均不理会。2012年11月28日，原告以邮政特快专递方式向被告发出《关于再次要求郑荫文立即退出归还梅峰路59号1层15号店面的通知》，告知店面已被他人竞得，要求退出店面并支付占用期间的损失，被告于次日签收邮件。然而被告仍继续侵占原告店面，亦不支付租金和占用费。导致原告未能履行合同将店面交付竞得人使用，赔偿竞得人郑宝华违约金50000元。2013年1月29日，被告托人将店面钥匙单方面交给原告。原告发现被告欲搬走钢琴等物品，遂行使法定自救权将钢琴等物留置。嗣后，原告诉至法院。经过一审、二审、发回重审后，原告有意与被告协商解决被纠纷，原告遂撤回起诉，但被告仍无诚意协商解决，故原告提起诉讼。请求法院判决：一、被告支付原告租金人民币63600元（从2012年4月1日起至2012年7月31日止，每月3000元，计12000元；2012年8月1日至2013年1月29日止，每月按8600元计算，计51600元）。二、被告赔偿原告租赁合同违约金损失50000元。三、被告在不履行本案生效法律文书确定的给付义务时，准许拍卖被留置的旧钢琴五台、旧空调一台、旧沙发一套原告优先偿还上述债务。四、被告承担本案的诉讼费、评估费、保全费。本案审理过程中，原告放弃第三项诉讼请求。
被告郑荫文辩称，一、原告的起诉违反法律一事不再理原则，原告不得以同样事实、同样理由再次进行起诉。二、原告起诉的主体错误，原、被告之间不存在合同关系。2012年5月份被告与国投公司已经终止了合同。本案诉争店面的实际承租人不是被告，而是高洁和虞婷。故被告不承担支付租金的责任。三、原告与证人存在恶意串通，证人以高于市场价格三倍的租金竞得店面，不符合常理。原告存在恶意扩大损失的事实。退一步来说，被告从未收到原告的退房通知，损失只能按照每月1200元计算。请求法院驳回原告对被告的诉请。
经审理查明，坐落于南平市延平区梅峰路59号1层15号店面的原房屋所有权人系南平市国有资产投资经营有限公司（以下简称“国投公司”）。2010年12月27日，国投公司与被告郑荫文签订《租赁合同》一份，主要约定：国投公司将南平市梅峰路59号15号店面出租给被告郑荫文，租赁期限为一年（2011年1月1日至2011年12月31日），每月租金1200元。在租赁期限内，非经甲方书面同意，乙方不得将租赁财产转租。2012年3月7日，国投公司向被告郑荫文发出一份《房产交易提示函》，主要函告内容为：国投公司将以资产评估师事务所评估价格为底价公开竞价出让南平市梅峰路59号第15号店面。同等条件下被告有优先购买权。如被告有购买计划，应于当月14日下午4时前往南平市公信产权交易中心报名登记，逾期未办理，则丧失优先购买权。如被告未及时参加竞价交易或未能竞得该房产，新产权人可依法主张对该房产的权利，若新产权方不同意你方续租的，你方需及时办理退房事宜。嗣后，被告未参加招标。2012年3月15日，经公开竞价，原告赵君临竞得国投公司拟转让的店面。2012年3月29日，原告赵君临与国投公司签订《房产转让合同》，主要约定：国投公司将南平市梅峰路59号第15号店面转让给原告，以国投公司带原告指认房产即视为国投公司将转让标的交付给原告；国投公司转让房产存在租赁关系，即：国投公司与租户签署的租赁合同已于2011年12月31日到期，没有续签租赁合同，目前存在的租赁关系为不定期租赁。赵君临支付全部转让款前由国投公司收取租金，之后由赵君临收取租金。同日，原告将购房款支付给国投公司。2012年4月26日，南平市房地产交易登记服务中心核发房屋所有权证，登记该房屋的所有权人为赵君临、黎军（共同共有）。2012年5月间，被告郑荫文与国投公司办理了终止租赁关系的手续，并向国投公司支付了2012年1-3月份的租金。2012年7月12日，福建省博正拍卖有限公司在报上刊登一则拍卖公告，公告将诉争店面的三年期租赁权进行公开拍卖。2012年7月27日，案外人郑宝华中标，取得诉争店面的三年租赁权，月租金为8600元，郑宝华与拍卖公司签订了《福建省拍卖成交确认书》。2012年7月28日，原告赵君临与郑宝华签订《店面租赁合同》，主要约定：原告赵君临将南平市延平区梅峰路59号店面租赁给郑宝华，作为经营用房（范围以郑宝华营业执照为准），租赁期限三年（自2012年8月2日起至2015年8月1日止），月租金为8600万元；郑宝华在签订合同时付给赵君临定金5万元，赵君临应在五日内将房屋交给郑宝华使用。合同对违约责任亦作出约定，其中约定，租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方违约金5万元。2012年11月28日，原告以邮政特快专递方式向被告郑荫文发出一份《关于再次要求郑荫文立即退出归还梅峰路59号一层15号店面的通知》，告知讼争店面已被他人竞得，要求其立即退出店面并支付占用期间的损失。被告于次日签收该邮件。两原告于2013年1月29日诉至本院，请求法院判决被告赔偿原告租金损失63311元，租赁合同违约损失50000元，拍卖被告店内的旧钢琴五台、旧空调一台、旧沙发一套用于偿付以上债务。案件审理过程中，本院依原告申请委托对诉争店面在2012年4月1日至2012年7月31日期间的市场租金进行评估。福建武夷资产评估作出闽武夷咨评字（2013）第095号《房地产估价结果报告》。并以《致委托方函》的方式将评估结果告知本院，载明：“委托房地产于估价时点的四个月市场租赁价值为RMB11927元。”原告交纳评估费1500元。本院于2013年11月21日作出（2013）××民初字第××号民事判决，判决：一、被告郑荫文应于本判决生效之日五日内赔偿原告赵君临、黎军租金损失31486.08元、评估费损失750元，以上共计32236.08元。二、高洁、虞婷应于本判决生效之日五日内赔偿原告赵君临、黎军租金损失25188.86元、评估费损失600元，以上共计25788.86元。三、驳回原告赵君临、黎军的其他诉讼请求。原、被告均不服判决，提起上诉。2014年4月21日，南平市中级人民法院作出（2014）××民终字第××号民事裁定书，裁定：一、撤销南平市延平区人民法院（2013）××民初字第××号民事判决书；二、发回南平市延平区人民法院重审。2014年10月17日，两原告向本院申请撤回起诉，本院于2014年10月20日，作出（2014）××民初字第××号《民事裁定书》，裁定：准许原告赵君临、黎军撤回起诉。
同时查明，2010年12月28日，被告郑荫文（合同中为甲方）与高洁、虞婷（合同中为乙方）签订一份《商铺转租合同》，主要约定：甲方将南平市梅峰路59号第15号店面以及装修、装饰、工具、设备（含五台钢琴、沙发、空调等）的使用权转让给乙方，租赁期限从2011年1月1日起至2012年12月31日止，2011年使用费为每月2500元，2012年每月使用费为3000元。从2012年4月起，高洁、虞婷未向被告交纳租金，被告于2012年7月9日诉至本院，请求解除《商铺转租合同》，要求高洁、虞婷支付从2012年4月至6月拖欠的使用费9000元，并赔偿装修损失33469元，退还合格的钢琴五台、沙发一套、空调二台及工具，支付违约金1万元，不予退还高洁、虞婷押金1万元。在该案审理过程中，高洁、虞婷提出反诉。2012年10月11日，本院作出（2012）××民初字第××号民事判决，判决：一、高洁、虞婷应当于本判决生效之日起十日返还郑荫文下列财产：珠江牌UP118M624140钢琴一台、珠江牌UP118M1064445钢琴一台、HEILMANN牌UP118M562229钢琴一台、07型珠江钢琴一台、HEILMANN牌UP118M583626钢琴一台、格兰仕分体式空调一台、沙发一套（具体包括店面内大厅两人沙发一张、半圆单人沙发一张、三角型单人沙发一张；通道左侧室内两人沙发两张；通道右侧室内两人沙发两张、三角型单人沙发一张）。二、郑荫文应当在收到高洁、虞婷交付的钢琴之日立即返还高洁、虞婷押金一万元。三、高洁、虞婷应于本判决生效之日起十日内支付郑荫文2012年4月至9月期间钢琴、空调、沙发的使用费共计3600元，并支付从2012年10月起至上述设备实际返还郑荫文之日止的钢琴、空调、沙发使用费（按每月600元计算）。四、郑荫文应于本判决生效之日起十日内退还高洁、虞婷3600元。五、驳回郑荫文的其他诉讼请求。六、驳回高洁、虞婷的其他反诉请求。郑荫文不服判决，提起上诉。2013年1月29日，虞婷将房屋的钥匙交给原告赵君临。2013年1月30日，南平市中级人民法院作出（2013）××民终字第××号民事裁定书，裁定：准许上诉人郑荫文撤回上诉，双方均按原审判决执行。
本院认为，2010年12月27日，福建省南平市国有资产投资有限公司（以下简称国投公司）与被告郑荫文签订的《租赁合同》期限届满后，双方未再签订书面合同，被告作为承租人继续使用租赁物，国投公司未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。2012年3月29日，国投公司与原告签订讼争店面的《房产转让合同》时，明确约定转让的房产还存在不定期租赁关系。原告支付全部转让款前由实业公司收取租金，之后由原告收取租金。2012年4月26日，经产权部门核发，原告成为讼争房屋的所有权人。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在租赁物（即讼争店面）发生所有权变更前，被告并未与讼争店面的原产权人解除不定期租赁关系。故讼争店面的的不定期租赁关系不因租赁物权利归属的变动而改变其效力，租赁物的受让人（即原告）应当继续履行原不定期租赁合同关系，承租人在未收到出租人的解除不定期租赁关系的通知前可以继续占有、使用租赁物。国投公司在讼争店面的所有权发生变更后已无权处分讼争店面的事宜。故国投公司在2012年5月间与被告办理终止租赁关系的手续，属于无权处分行为。因此原、被告间的不定期租赁关系在此时尚未解除。故被告辩称其与原告不存在房屋租赁合同关系的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。2012年11月29日，被告签收了原告发出的《关于再次要求郑荫文立即退出归还梅峰路59号一层15号店面的通知》，故此时，原、被告双方解除了讼争房屋的不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述规定，当事人应当全面履行各自的义务，被告应按协议约定全面履行支付租金的义务。即被告应当按照每月1200元的标准向原告支付从2012年4月1日起至2012年11月29日的租金共计9560元。原告主张的租金计算标准，缺乏法律依据，本院不予支持。原、被告双方解除店面租赁合同后至被告归还店面前，被告仍然使用诉争的店面，故被告仍应向原告支付至被告退出诉争店面之日的占用费。被告主张其于2012年7月份退出诉争店面，但被告未举有相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该项抗辩理由，不予采信。因《租赁合同》未约定合同解除后占用费的计算方法，故本院认为占用费按原租金每月1200元（以每月30日计）即每日40元为计算依据，从2012年11月30日至2013年1月29日共计2480元。原告认为，被告应以招租中标单价每月8600元的标准支付房屋使用费的主张。因该单价所订立合同的相对人是原告和中标人，而原告并未约定对被告逾期退还店面的违约责任，故原告该主张，理由不足，本院不予采纳。对原告诉请中超出的部分，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿其租赁合同违约金损失50000元的问题。本院认为，原告在其尚未与被告解除不定期租赁合同关系，被告未将讼争店面归还时，就对外进行招租，由此产生的损失应当由原告自行承担。故对原告的该项请求本院不予支持。关于原告主张评估费应由被告承担的问题。本院认为，因原告对法律关系的认识错误，其委托评估的事项未被本院采用，故评估费损失应由原告自行承担。本院对原告的该项诉请，不予支持。关于被告主张原告的起诉属于重复起诉的问题。本院认为，我院作出的（2013）××民初字第××号《民事判决书》已被南平市中级人民法院撤销，并发回本院重审。在案件重审过程中，原告申请撤回起诉。故原、被告之间的纠纷并未经过人民法院的裁判处理。故本院对被告的抗辩理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告郑荫文应于本判决生效之日起五日内向原告赵君临、黎军支付房屋租金9560元。
二、被告郑荫文应于本判决生效之日起五日内向原告赵君临、黎军支付房屋占用费2480元。
三、驳回原告赵君临、黎军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1286元，财产保全费320元，合计1606元，由原告赵君临、黎军负担803元，被告郑荫文负担803元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
代理审判员 陈 泱
二〇一五年三月二日
书 记 员 卫瑞霖
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。
第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。