浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金永商初字第1936号
原告：交通银行股份有限公司金华永康支行。
负责人：施耿。
委托代理人：池勋。
委托代理人：孙萱。
被告：陈华平。
被告：浙江宏涛房地产开发有限公司。
法定代表人：胡关妙。
委托代理人：吕朝统。
原告交通银行股份有限公司金华永康支行（以下简称“交行永康支行”）与被告陈华平、浙江宏涛房地产开发有限公司（以下简称“宏涛房产公司”）金融借款合同纠纷一案，于2012年10月23日向本院起诉，本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月16日公开开庭进行了审理。原告交行永康支行的委托代理人池勋、孙萱，被告宏涛房产公司的委托代理人吕朝统到庭参加诉讼，被告陈华平经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告交行永康支行起诉称，2010年11月5日，原告与被告陈华平签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定，原告向被告发放贷款人民币136万元，期限10年，年利率按5.219%执行，还款方式为等额本息还款法，逾期则罚息利率按贷款利率上浮50%。合同对双方权利义务及违约责任等进行了约定。12月29日，原告依据合同向被告陈华平发放了贷款。根据贷款合同约定，被告陈华平以浙江省永康市天和景园5幢2单元2203室的房产设定商品房抵押，为原告与被告陈华平签订的贷款合同项下的债务提供担保。抵押物由永康市行政服务中心房管会进行预告抵押登记，原告取得房预字第A340279的预告抵押他项权证，原告的抵押权依法成立。根据贷款合同第十条和被告宏涛房产公司签署的担保函，被告宏涛房产公司对该笔贷款承担连带责任保证，并明确了保证范围。至2012年9月17日，被告陈华平未按期支付当期借款本金及利息且一直无法联系，被告宏涛房产公司也未承担保证责任，两被告均未按合同约定履行各自相应的义务。根据贷款合同第十八条的约定，原告有权宣布贷款全部提前到期，要求两被告立即偿还所有贷款本金及结清利息。为此，请求：1、解除《个人房产抵押贷款合同》；2、判令被告陈华平归还原告借款本金1192048.53元及利息15147.37元（计算至2012年9月17日，此后至清偿止的利息按合同约定计付），共计1207195.9元；3、判令原告对被告陈华平位于浙江省永康市天和景园5幢2单元2203室的房屋所有权及其国有土地使用权享有优先受偿权；4、由被告宏涛房产公司对上述第一、二项债务承担连带保证责任。本案审理过程中，原告将上述第2项诉讼请求中借款本金1192048.53元变更为1146089.28元。
被告陈华平未作答辩。
被告宏涛房产公司答辩称，对提供担保的事实没有异议。本案既有主债务人以自己的物作抵押担保，又有宏涛房产公司的连带责任保证。按照法律规定，债权人应当按照约定实现债权，如果约定不明，债务人提供物的担保的，应当先就债务人自己的抵押物实现债权。因本案保证只约定范围，宏涛房产公司只能在实现物的抵押债权不足部分承担保证责任。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述下列证据材料：
1、原告交行永康支行的营业执照、被告陈华平人口基本信息一份、被告宏涛房产公司的工商登记材料一份，用以证明原、被告主体适格。
2、2010年11月5日原、被告签订的个人房产抵押贷款合同、抵押物清单各一份，用以证明原告与被告陈华平之间的房产抵押贷款合同关系，原告与被告宏涛房产公司之间的担保合同关系。
3、2010年12月29日借款凭证一份，用以证明原告按约向被告陈华平发放贷款136万元的事实。
4、房屋预告登记证明一份，用以证明2010年11月10日被告陈华平对其所有的天和景园5幢1单元2203室办理了预告商品房抵押权预告登记。
5、欠款明细一份，用以证明被告陈华平自2012年8月21日未约还贷，当日陈华平仅支付借款本金18.59元，其余本金及利息归还。被告宏涛房产公司于2012年10月代为偿还2012年9月、10月的二期还款及2012年8月所欠不足部分，于2012年12月代为偿还2012年11、12月的二期还款。
6、担保函一份，用以证明被告宏涛房产公司提供连带责任保证及保证范围的事实。
被告宏涛房产公司对原告提交的证据1-6的真实性没有异议。
本院对原告提供的证据的认证意见：原告提交的证据1-6符合证据规则规定的证据有效要件，被告浙江宏涛房地产开发有限公司对其真实性均无异议，被告陈华平未到庭应诉，视为对质证权利的放弃，本院对原告提交上述证据的真实性及证明内容予以确认。
原告交行永康支行、被告宏涛房产公司对《个人房产抵押贷款合同》载明“甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项”及担保函载明“购房人未支付主合同下到期应付的任何利息或本金的，我公司将根据贵行的要求立即偿还购房人应付未付的利息、本金”的理解存在争议。原告认定上述约定属于原告与保证人约定：原告有权先选择保证人承担连带责任。被告宏涛房产公司认为，上述约定并非双方约定原告有权先选择保证人承担连带责任。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。该规定排除了当事人约定的情形。本案被告陈华平以自己的房产提供物的担保，原告交行永康支行应当先就该物的担保实现债权。
经审理，本院认定，2010年11月5日，原告交行永康支行（乙方）与被告陈华平（甲方）、宏涛房产公司（丙方）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，合同载明：甲方购买并用于向乙方提供抵押的房屋坐落于天和景园5幢1单元2203室，建筑面积130.04平方米，购房总价194.9522万元；贷款金额136万元，贷款期限10年；贷款年利率为5.219%，为基准利率下浮15%，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；还款方式为等额本息还款法，每期还款额为14570.93元，每月21日为还款日；逾期贷款的罚息利率为约定利率上浮50%，挪用贷款的罚息利率为约定利率上浮100%；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收得利；丙方提供连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项；抵押物为天和景园5幢1单元2203室房屋；甲方违反合同约定，乙方有权停止发放贷款，并单方面宣布已发放的贷款本金全部提前到期。2010年11月5日，被告宏涛房产公司在原告出具的担保函上加盖公章，担保函第4条载明“购房人未支付主合同下到期应付的任何利息或本金的，我公司将根据贵行的要求立即偿还购房人应付未付的利息、本金”。2010年11月10日，原告与被告陈华平在永康市房地产管理委员会办理了天和景园5幢1单元2203室房屋［权利证书编号：房预字第A340279号］的预告商品房抵押权利预告登记。2010年12月29日，原告依约向被告陈华平发放贷款136万元。被告陈华平按约还款至2012年7月。2012年8月21日，被告陈华平仅支付借款本金18.59元。2012年10月，被告宏涛房产公司代为偿还2012年9月、10月的两期还款及2012年8月的不足部分。2012年12月，被告宏涛房产公司代为偿还2012年11月、12月的两期还款。被告宏涛房产公司为被告陈华平代偿本息共计75266.76元。现被告陈华平尚欠原告借款本金1146089.28元及2012年12月22日起的利息未支付。
本院认为，原告交行永康支行与被告陈华平之间的借款抵押合同、与宏涛房产公司之间保证合同，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，确认合法有效。《个人房产抵押贷款合同》中载明：甲方（陈华平）违反合同约定，乙方有权停止发放贷款，并单方面宣布已发放的贷款本金全部提前到期。现被告陈华平已连续多次违约，原告有权宣布借款全部到期，故原告要求解除《个人房产抵押贷款合同》，以及要求被告陈华平归还借款1146089.28元并按合同约定支付利息、逾期利息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告陈华平以其所有的坐落于永康市天和景园5幢1单元2203室房产提供抵押担保并办理了预告商品房抵押权利预告登记，原告要求对该房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告宏涛房产公司约定的保证方式为连带责任保证，现原告在保证期限内主张权利，故对原告要求被告宏涛房产公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。本案债务既有债务人的自物担保，又有他人的保证担保，根据《中华人民共和国物权法》规定，本案原告应当先就物的担保实现债权。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告交通银行股份有限公司金华永康支行与被告陈华平、浙江宏涛房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》。
二、由被告陈华平归还原告交通银行股份有限公司金华永康支行借款本金1146089.28元，并支付利息、逾期利息、复利（利息、逾期利息、复利从2012年12月22日起按合同约定的计算方法计算至判决确定还款之日止）。款限判决生效后十五日内履行完毕。
三、原告交通银行股份有限公司金华永康支行对被告陈华平所有的坐落于永康市天和景园5幢1单元2203室房产［权利证书编号：房预字第A340279号］在上述第二项及诉讼费用内享有优先受偿权。
四、由被告浙江宏涛房地产开发有限公司对上述第二项及诉讼费用承担连带责任。
如被告未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15664元，公告费500元，合计16164元，由被告陈华平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 朱永革
代理审判员 许凌云
人民陪审员 应永生
二〇一三年四月二十八日
代书 记员 王雨薇