南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖迈民初字第2号
原告南京滨江人居森林置业有限公司，住南京市雨花台区雨花经济技术开发区内。
法定代表人楼晓君，该公司总经理。
委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。
委托代理人胡典，江苏天豪律师事务所律师。
被告刘浩，男，1969年5月5日生，汉族。
原告南京滨江人居森林置业有限公司（以下简称南京滨江公司）与被告刘浩占有物返还纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张亮独任审判，于2015年1月20日、2015年2月10日、2015年3月19日、2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告南京滨江公司的委托代理人胡典、被告刘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京滨江公司诉称，2005年7月20日，原告通过竞拍方式取得国营新联机械厂的全部财产，取得包括本案标的物在内的房屋所有权，但被告一直占用原告的房屋。此前，原告曾多次向被告催要房屋，但被告不予配合，继续占用并拒绝支付房屋使用费。为维护合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还位于南京市栖霞区和燕路439号原国营新联机械厂浴室旁理发店65平方米房屋、披子房45平方米房屋、车队门前9平方米房屋；2、被告支付原告房屋占用费214200元（自2010年1月1日起至实际返还房屋之日止，按周边房屋租赁市场价格3570元／月计算，214200元系暂计算至起诉之日止的数额）；3、诉讼费用由被告承担。
被告刘浩辩称，房屋不可能返还给原告，披子房系由被告建造，加上装修共花了6万元；车队门前的房屋系企业集资建造，系企业的违建，被告当时交了5千多元；65平方米的房屋当时分给被告时只有45平方米多一点，后来是被告接上一块，才有65平方米；在原告第一次起诉被告的时候，原告告知被告，披子房是违建，不能买卖，可以用披子房折抵租金，披子房还是被告的，所以被告才与原告签订了折抵协议；房子是原单位分给被告的，原告要收回房子，要解决被告的住房问题；原告很长时间不要房租，说明原告已经放弃租金了，所以不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，南京市中级人民法院于2004年8月裁定南京伯乐电器（集团）公司（又名国营新联机械厂、国营第九二四厂）（以下简称南京伯乐公司）破产，并决定成立清算组。后经南京市中院委托，清算组委托相关评估拍卖机构，对南京伯乐公司的破产财产，包括位于南京市栖霞区和燕路439号原国营新联机械厂浴室旁理发店65平方米房屋、披子房45平方米房屋、车队门前9平方米房屋，进行公开拍卖。原告南京滨江公司遂于2005年7月20日通过拍卖购得破产财产。2005年12月5日，国营新联机械厂破产清算组及托管工作组和原告南京滨江公司办理拍卖财产（包括案涉房产）移交手续。2006年12月20日，南京市中级人民法院以（2004）宁破字第2号之五民事裁定书，裁定南京伯乐公司破产财产（以拍卖资产移交表为准）归原告南京滨江公司所有。2008年4月14日，南京市房产局向原告颁发了房屋产权证（丘号为895003-11-3），确认原告对位于南京市栖霞区吉祥庵、面积为65平方米房屋的所有权。
2009年3月18日，原告向被告发出公函，要求被告支付拖欠的65平方米房屋以及车队门前9平方米房屋房租。
2009年6月23日，原、被告签订协议书，明确被告曾分别承租原告位于南京市栖霞区和燕路439号原国营新联机械厂浴室旁理发店65平方米房屋、车队门前9平方米房屋，拖欠原告租金16020元，被告用其自行搭建的违建、45平方米披子房折价11250元折抵拖欠房租，折抵之后披子房归原告所有，被告还欠原告房租4770元；约定自2009年7月1日始，双方重新签订租赁合同，合同一年一签，先付后使用，65平方米房屋、9平方米房屋、45平方米披子房的年租金分别为4400元、1800元、1000元，合计年租金为7200元，签订租赁合同时半年一付。协议书签订当日，原、被告签订租赁合同，约定被告承租案涉房屋，租赁期限自2009年7月1日至2010年6月30日，年租金合计7200元；全年租金分两次支付，合同签订之日支付半年租金，2009年12月25日前支付剩余半年租金3600元；迟延支付租金达15日的，原告有权解除合同。合同签订后，被告支付了半年房租。2010年7月15日，原告向被告发出公函，要求被告支付拖欠的案涉房屋房租。经鉴定，45平方米披子房造价为1.9万元。
2014年2月1日，被告向原告签署承诺书，载明：其承租65平方米房屋、9平方米房屋、45平方米披子房用于经营，合同期限已于2010年6月30日期满，按租赁合同约定，必须将房屋于租赁期满时返还给原告，原告已书面通知被告，限期要求被告腾空交还房屋。由于其交还房屋有一定困难，特向原告请求临时借用房屋，为此承诺如下：……2、借用期间，因原告需要收回房屋或遇政府规划征收拆迁，本人保证在接到通知之日起15日内，无条件腾空返还房屋，原告不承担任何赔偿和补偿责任，被告也不向征收拆迁方要求任何拆迁补偿。……4、如有违反，原告有权依据原租赁合同和承诺书追究被告法律责任和经济赔偿，即，有权按原租金标准要求一次性支付自房屋租赁期满之日起至实际交还房屋时止的房屋使用费，并有权强制收回房屋。
2014年11月3日，原告对被告发出公函，要求被告按照承诺将房屋腾空返还，同时按承诺书第4条向原告支付房屋使用费。被告至今未将房屋返还。
另查，据现场勘验，原告要求被告返还的65平方米房屋门头上挂着“乐天棋牌室”的牌子，45平方米的披子房（实际面积为36.95平方米）在65平方米房屋的后面，车队门前的9平方米房屋系车队前一排房子（运输公司前房屋111平方米房屋）从西往东数第6间。
以上事实，有民事裁定书、拍卖财产移交表、房屋权属证书、协议书、房屋租赁合同、承诺书、公函、勘验笔录、照片、谈话笔录、当事人陈述等证据予以证实，本院予以采信。
本院认为，本案案涉房屋系原告通过拍卖取得的财产，拍卖行为发生于原国营新联机械厂破产期间，拍卖结果得到了人民法院的认可，原告对案涉房屋享有合法的财产所有权。后原、被告双方于2009年6月3日签订协议书以及租赁合同，原告将案涉房屋租赁给被告，案涉房屋中虽只有65平方米的房屋取得房屋权属证书，租赁合同部分合法有效，但不论合同部分有效还是部分无效，被告均应依照合同或参照合同约定，支付原告租金或房屋占有使用费。被告在合同签订后，只支付了半年的房租，并未按照约定支付下半年的房屋，依照合同约定，迟延支付达15日的，原告有权解除合同。合同到期后，被告继续使用房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续部分有效，但租赁期间为不定期，依据合同约定或者相关法律规定，原告可以随时解除合同，但原告作为出租人解除房屋租赁合同的，应当在合理期限之前通知被告。被告发出公函要求返还房屋系解除部分有效合同的意思表示，自合同解除之日起被告负有返还65平方米房屋的义务。因9平方米房屋、45平方米披子房并未取得相关权属证书，关于上述房屋的租赁合同应为无效，依照相关法律规定，合同无效，被告应将上述房屋返还给原告。现因被告至今未返还房屋，原告要求被告返还房屋并支付房屋占有使用费，理由充分，本院予以支持。综合根据被告签署给原告的承诺书、原告发给被告的公函以及双方签订的租赁合同，对于被告应支付原告房屋占有使用费的标准，本院参照原、被告双方签订的租赁合同约定的租金标准予以认定。根据上述房屋使用费计算标准，被告应支付原告起诉之前的房屋占有使用费数额为32400元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告刘浩于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于南京市栖霞区和燕路439号、原国营新联机械厂浴室旁、面积为65平方米理发店房屋（门头挂有“乐天棋牌室”的牌子）以及上述65平方米理发店房屋后边、面积为36.95平方米披子房腾退返还给原告南京滨江人居森林置业有限公司。
二、被告刘浩于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于南京市栖霞区和燕路439号、原国营新联机械厂运输公司前110平方米房屋中的9平方米房屋（车队前一排房子从西往东数第6间）腾退返还给原告南京滨江人居森林置业有限公司。
三、被告刘浩于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京滨江人居森林置业有限公司房屋占有使用费人民币32400元，并自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止，按7200元／年的标准支付房屋占有使用费。
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4594元，减半收取2297元，由原告南京滨江人居森林置业有限公司负担1997元，由被告刘浩负担300元。鉴定费3000元，由原告南京滨江人居森林置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 张亮
二〇一五年八月十九日
书 记 员 杜娟