北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0109民初1665号
原告（反诉被告）李博，男，1988年9月22日出生。
委托代理人安萌，女，1989年7月13日出生。
被告（反诉原告）北京思源国际物业管理有限公司。
法定代表人张赫，总经理。
委托代理人安荷迎，女，1983年6月22日出生。
原告李博与被告北京思源国际物业管理有限公司(以下简称思源物业公司)房屋租赁合同纠纷及北京思源国际物业管理有限公司反诉李博房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马婧怡独任审判，公开开庭进行了审理。原告李博、被告北京思源国际物业管理有限公司的委托代理人安荷迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李博诉称：我（合同乙方）与被告北京思源国际物业管理有限公司（合同甲方）于2015年3月11日就位于北京市门头沟区石门营安置房小区B3地块21号楼底商103-2号房屋（以下简称103-2号底商）签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期一年，租金标准为月租金4800元，每半年支付一次，合同履约保证金14400元。合同第6.2条就履约保证金的退还进行约定：合同终止或解除时，乙方满足以下全部条件，且乙方按照本协议约定交还租赁物业，经甲乙双方签字确认后15个工作日内甲方将履约保证金无息退还乙方。7.2.1乙方无任何违约行为或乙方虽有违约情形但已承担全部违约责任的；7.2.2乙方无任何未结清费用、无损坏租赁物业等问题；7.2.3乙方已将注册在本租赁物业的营业执照或相关证照地址注销或变更；7.2.4乙方应承担的其他合同义务均履行完毕的。合同第6.3条就履约保证金的扣除进行约定：如乙方有7.2中所述行为，则履约保证金在扣除应由乙方承担的所有款项后剩余部分（如有）无息返还给乙方；如履约保证金不足以抵扣前述费用的，乙方应于甲方通知之日起3日内一次性补足前述所欠费用，否则每逾期一日按未补足金额的1%承担违约金。合同签订后，思源物业公司于2015年4月6日将租赁物交付给我，双方签署了《石门营物业交接清单》，合同履行过程中我如约履行了合同义务。2016年4月6日，双方合同到期，我退出该租赁场地并与思源物业公司签订了《石门营物业交接清单》。按照合同约定，思源物业公司应在前述交接清单后15个工作日内退还我履约保证金，但思源物业公司未按照合同约定履行该义务，为维护原告合法权益特诉至法院，请求法院依法判令：被告退还原告履约保证金14400元，鉴于合同第7.2条约定若我方违约需按照每日1%的标准支付违约金，故我方要求被告同样每日按照履约保证金的1%支付自2016年4月26日始至判决生效之日止的违约金。
被告北京思源国际物业管理有限公司答辩并反诉称：对《房屋租赁合同》的真实性及其中的条款约定没有异议，但未退还履约保证金是由于原告在退租交接时未按照规定缴纳公摊水费，依据合同8.3.1条约定，乙方营业需要产生的包括但不限于水费、电费、燃气费、通讯费、网络、生活垃圾清运费等费用均需乙方自行承担、缴纳。现李博未按照合同约定缴纳公摊水费，故请求法院判令李博按照合同约定缴纳2015年4月6日至2016年4月5日的公摊水费200元，我方同意在李博缴纳公摊水费后退还全部履约保证金，由于李博违约在先，故不同意承担违约金。
反诉被告李博辩称：对反诉的事实与理由均不认可，我没有使用公用水池，不应缴纳公摊水费，虽然我使用了公用卫生间，但我认为物业费应当包含公共设施日常项目的运行、维护和使用，我已经按照规定缴纳了物业费，物业费中应当包含公用卫生间用水，故不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：思源物业公司从北京京门国有商业资产经营公司处承租北京市石门营安置房小区B3地块21号楼一层及地下一层底商。思源物业公司于2015年3月11日与李博就北京市石门营安置房小区B3地块21号楼103-2号底商（以下简称103-2号底商）签订《房屋租赁合同》，甲方（出租人）北京思源国际物业管理有限公司，乙方（承租人）李博。合同第3条约定：乙方租赁物业的用途为文体、玩具、礼品、打字复印店。合同第5.1条约定：租赁期为一年，自2015年3月20日起至2016年3月19日止。若由于租赁物业交付日提前或迟延，则租赁期限从甲方实际交付之日起算。合同第6.1条约定：本合同的履约保证金为人民币14400元，履约保证金须在本合同签订之日起3日内付清。甲方应在收到乙方交付的履约保证金后3日内向乙方出具收据。合同第6.2条约定：履约保证金的退还：合同终止或解除时，乙方满足以下全部条件，且乙方按照本协议约定交还租赁物业，经甲乙双方签字确认后15个工作日内甲方将履约保证金无息退还乙方：7.2.1乙方无任何违约行为或乙方虽有违约情形但已承担全部违约责任的；7.2.2乙方无任何未结清费用、无损坏租赁物业等问题；7.2.3乙方已将注册在本租赁物业的营业执照或相关证照地址注销或变更；7.2.4乙方应承担的其他合同义务均履行完毕的。合同第6.3条约定：履约保证金的扣除：如乙方有7.2中所述行为，则履约保证金在扣除应由乙方承担的所有款项后剩余部分（如有）无息返还给乙方；如履约保证金不足以抵扣前述费用的，乙方应于甲方通知之日起3日内一次性补足前述所欠费用，否则每逾期一日按未补足金额的1%承担违约金。合同第8.3.1条约定乙方营业需要产生的包括但不限于水费、电费、燃气费、通讯费、网络、生活垃圾清运费等费用均需乙方自行承担、缴纳，如按照有关规定需甲方代收代缴的，乙方须按时向甲方支付。如甲方《商户手册》有相关规定的，按照《商户手册》执行。
双方认可上述合同签订后，思源物业公司于2015年4月6日前将103-2号底商交付李博用于经营文具、玩具及体育用品，合同实际履行期间为2015年4月6日至2016年4月5日。思源物业公司共经营北京市门头沟区石门营安置房小区B3地块21号楼一层及地下一层两层底商，每层共用水池及卫生间，部分商户由于经营需要在自家商户内安装独立的水池及水表，李博承租的103-2号底商未安装。实际经营初期，一层及地下一层的公用水池及卫生间均可正常使用，后为减少外来人员对公用水池及卫生间的使用，思源物业公司将一层底商的公用水池及卫生间关闭，每几家临近商户共用一把卫生间钥匙，地下一层的公用水池可供商户正常使用。
除上述无争议事实外，双方就公用水池及卫生间的关闭时间存在异议，李博主张2015年9月之前公用水池即无法使用，2015年10月左右公用卫生间被关闭，具体时间记不清楚了；思源物业公司主张一层公用水池自2015年10月开始关闭，公用卫生间自2016年春节开始对外关闭，就此双方均无证据提交法庭。
关于公摊水费的计算方法，思源物业公司向本院提交《石门营项目水费计算单》，同时主张：公摊水费主要包括公用水池用水及公用卫生间用水。北京市非居民用水水费标准为8.15元/吨，由于计算水费时所查水表为装修时安装水表，与自来水公司所查不同，会存在用水量损耗，所以实际按照8.5元/吨计算水费。北京市门头沟区石门营安置房小区B3地块21号楼底商系新开业经营，前期装修的水电费已由思源物业公司预付，商户入驻后水表从零开始计算，截至2016年4月5日，全部底商的总水表数为1228吨，有独立水表商户用水548吨，剩余680吨用水水费共计5780元由一层及地下一层的全部底商公摊，在公摊时充分考虑了各商户经营项目不同导致的用水量不同，李博经营的文具、玩具用品不属于大量用水的项目，故李博的公摊水费为全部商户中最低档，全年200元。李博对思源物业公司提交的水费计算单不予认可，同时主张：其在经营过程中只使用了公用卫生间，并未使用地下一层的公用水池，其用水全部从商户柳明宇处接取。经查，商户柳明宇也处于思源物业公司经营的底商范围内，其用水也包含在思源物业公司水表的计量范围内，亦要承担相应的公摊水费。
上述事实，有各方当事人及其委托代理人的陈述、《房屋租赁合同》、石门营物业交接清单、收据、资金支付申请单、招商银行付款回单、现场照片等证据在案佐证。
本院认为：原告李博与被告北京思源国际物业管理有限公司所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应本着诚实信用的原则积极履行合同。合同第8.3.1条约定乙方营业需要产生的包括但不限于水费等费用均需乙方自行承担、缴纳，思源物业公司依据该条主张李博应当缴纳经营过程中产生的公摊水费200元，本院认为，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，不包含业主因使用共用设施设备产生的水费等额外费用，李博认可在经营过程中使用楼内公用卫生间，即应当缴纳因使用公用卫生间所产生的水费，其提出卫生间用水应当包含在物业费中的主张，于法无据，本院不予支持；李博同时主张其经营用水均从商户柳明宇处接取，未使用公用水池，依据查明的事实，商户柳明宇处用水亦包含在思源物业公司水表的计量范围内，李博的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持；思源物业公司要求李博缴纳200元公摊水费的主张，符合合同约定，计算方法并无不当，本院予以支持。
关于李博要求思源物业公司退还14400元履约保证金并承担违约金的诉讼请求，本院认为，根据合同第6.2条约定，思源物业公司应当在李博结清全部费用后退还李博履约保证金，现思源物业公司同意在李博缴纳全部公摊水费后退还李博14400元履约保证金，本院对此不持异议。关于违约金部分，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》，李博应当先结清全部应缴费用，经双方签字确认后，思源物业公司在15个工作日内退还李博履约保证金，由于李博未缴纳公摊水费，故可以认定思源物业公司未退还履约保证金的行为为行使先履行抗辩权，未构成违约，且合同中未对延迟退还履约保证金的违约责任进行约定，故李博要求思源物业公司支付自2016年4月26日始至判决生效之日止的违约金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决如下：
一、李博于本判决生效之日起七日内给付北京思源国际物业管理有限公司公摊水费二百元；
二、北京思源国际物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还李博履约保证金一万四千四百元；
三、驳回李博的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八十元，由北京思源国际物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内缴纳；反诉案件受理费二十五元，由李博负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 马婧怡
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 王 杰