重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初16720号原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：蒲白丁，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，男，汉族，1975年6月14日，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：蒋娅梅，女，汉族，1969年7月3日出生，住重庆市渝中区。被告：刘文丰，男，汉族，1982年12月23日出生，住重庆市江北区。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公共住房公司）与被告刘文丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，由审判员田秀荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告公共住房公司委托代理人陈辉、蒋娅梅到庭参加诉讼。被告刘文丰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告公共住房公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金6132.72元；2、判令被告向原告从2016年11月21日起至2017年4月30日止每日按照应付租金533.28元/月的万分之五的标准支付欠付租金的违约金250.64元。事实与理由：原、被告双方于2011年7月15日签订《重庆市公共租赁住房合同》，约定原告将位于重庆市渝北区XX路X号X幢XX号房屋出租给被告使用，约定了租赁期限、租金、违约责任等。合同签订后，原告依约交付房屋。被告自2016年11月起一直拖欠租金，虽经原告通过电话通知、上门催告，张贴通知单等多种方式催收，被告一直拒不缴纳租金。被告的行为构成了违约，原告诉至法院，请求判如所请。被告刘文丰未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告刘文丰未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告举示的房屋租赁合同、取消公共租赁住房租赁资格通知、中止合同通知书、照片，原告持有原件，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的租金违约金计算表系原告单方出具，对该份证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月8日，原告公共住房公司作为甲方，被告刘文丰作为乙方签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定：甲方将座落于渝北区民心佳园民心路XXX号XX幢XX-X公共租赁住房出租给乙方及共同承租人居住使用。该房屋建筑面积48.48平方米。房屋设施设备见附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。甲方应于2011年7月8日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施能正常使用。该房屋租赁期限为5年，租期自2011年7月15日起至2016年7月15日止。该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为11元/平方米，月租金为人民币533.3元。租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）。合同签订之日，乙方按3个月的租金标准缴纳履约保证金1599.9元，合同期满或终止，乙方无违约事项和其他损害事由的，自乙方腾退出房屋之日起7个工作日内退还履约保证金。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；……5、拖欠租金累计6个月以上的；租赁期间，乙方在申请公共租赁住房地区获得其他住房且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，应退出该房屋，本合同终止。……乙方应自合同解除或终止之日腾退该房屋，并结清租金、物管费、水、电、气等相关费用，将房屋及附属设施交还甲方；乙方在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期，过渡期内按公共租赁住房租赁标准的1.5倍计收租金。乙方不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日按应付租金的万分之五支付违约金。乙方拖欠租金和其他费用的，可以通过报其所在单位，从其工资收入中直接划扣；也可以通报市住房公积金管理中心，从乙方或其共同申请人的住房公积金中直接划扣；合同解除或终止时，可从其履约保证金中直接划扣。甲方委托重庆市公共租赁房管理局对该房屋进行管理，代为履行甲方在本合同项下的权利和义务。合同签订后，原告将涉案房屋及附属设施设备交付给了被告刘文丰，被告刘文丰在房屋物品移交清单中予以签字确认。2016年7月29日，重庆市公共租赁房管理局做出《取消公共租赁住房租住资格通知》，载明：刘文丰，经核查，因你或你的共同承租人在重庆市江北区春森彼岸小区X号X幢XX-X有住房不再符合公共租赁住房申请条件。现决定取消你承租公共租赁住房资格。2016年8月30日，重庆市公共租赁房管理局民心佳园房屋管理中心作出《重庆市公租房终止合同通知书》，载明已对被告的租住资格进行了动态核查，发现被告拥有产权房一套，地址是重庆市江北区春森彼岸小区X号X幢XX-X。根据合同约定租赁期间，乙方在申请公共租赁住房地区获得其他住房且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，应退出该房屋，合同终止。按照规定，请2016年8月31日前腾退房屋并办理退租手续，若有困难，可以给予3个月过渡期，自2016年9月1日起征收1.5倍租金，过渡期后拒不腾退的自2016年12月1日征收2倍租金。原告将《取消公共租赁住房租住资格通知》、《重庆市公租房终止合同通知书》张贴在刘文丰租住的房屋门上。庭审中，原告陈述：2016年7月份被告在其他地方有住房违反了约定不再享有公租房资格，被告该自行腾退房屋，被告没有在2016年8月31日前腾退又给予了3个月过渡期，过渡期计收1.5倍租金，过度期满后计收2被租金；被告已经缴纳了2016年11月1日之前的租金；被告没有自行腾退房屋，2017年4月30日原告对房屋进行了清理；合同到期后没有续签房屋也没有达成口头协议续租，被告未腾退房屋应该支付房屋占用使用费，但合同约定是支付租金，我们起诉是按合同上写明的租金，但实际就是房屋占用使用费。本院认为，原告公共住房公司与被告刘文丰所签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定的租赁期限是从2011年7月15日至2016年7月15日。租赁期限届满后，双方未再签订书面的租赁合同，也未达成口头的续租协议，被告就应该2016年7月15日之后腾空房屋。原告通知被告在2016年8月31日腾退房屋符合合同约定。原告自认2016年11月1日之前的房屋占用使用费被告已经支付完毕，且2017年4月30日原告已经收回房屋，房屋占用使用费的计算时间应从2016年11月1日计算到2017年4月30日。原告按约定从2016年8月31日后给予了被告3个月的过渡期，根据合同约定，3个月的过渡期内按公共租赁住房租赁标准的1.5倍计收租金，过渡期满后拒不腾退的按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金。合同虽然约定的是租金，原告陈述实际就是房屋占用使用费。合同到期后，被告拒不腾退房屋应当支付房屋占用使用费，房屋占用使用费应参照租金标准支付。合同约定的房屋占用使用费在三个月过渡期内是按照租金的1.5倍支付，超出过渡期是按照租金的2倍支付，该约定超出租金标准的部分应视为带有惩罚性质的违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。现在被告不腾退房屋，给原告造成的损失就是租金损失，故本院酌情将房屋占用使用费参照租金的1.3倍进行调整。故从2016年11月1日至2017年4月30日的房屋占用使用费是533.3元/月×1.3倍×6个月=4159.74元。故对于原告请求判令被告支付2016年11月1日至2017年4月30日的租金即房屋占用使用费4159.74元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。合同到期终止，虽然原告请求的租金但实际是房屋占用使用费，合同期内的租金被告是支付完毕的，现原告请求按照按合同约定的逾期支付租金的违约责任来计算被告未支付房屋占用使用费的违约金于法无据，对于原告请求判令被告支付欠付租金的违约金250.64元的诉讼请求，本院不予支持。被告刘文丰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果由刘文丰承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘文丰在本判决生效后五日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司从2016年11月1日至2017年4月30日的租金4159.74元；二、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告刘文丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  田秀荣二〇一七年十月二十四日书记员  张春凤