重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第15515号
原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司，组织机构代码证55200804-3，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼。
法定代表人邵威远，总经理
委托代理人刘任锋，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人杨林，重庆百君律师事务所律师。
被告李素珍，女，1955年12月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。
原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称“公共住房开发公司”）与被告李素珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月22日立案受理后。依法由代理审判员欧春利、人民陪审员陈协蓉、陈位华组成合议庭于2014年4月1日公开开庭进行了审理。原告公共住房开发公司的委托代理人刘任锋到庭参加了诉讼，被告李素珍经本院依法公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告公共住房开发公司诉称：通过合法配租，原被告双方于2011年9月27日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，
约定原告公共住房开发公司将位于重庆市渝北区某小区某路某号某幢某号租赁房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2011年10月17日起至2012年10月17日止，月租金为444.10元／月，被告李素珍应于每月20日前缴纳当月租金，若拖欠租金累计6个月以上的，原告公共住房开发公司有权单方解除合同，并要求被告李素珍从逾期之日起按应付租金的万分之五支付违约金，返还租赁房屋及附属设施，如被告李素珍拒不腾退房屋的，原告公共住房开发公司有权按照租金标准的二倍收取被告占有使用费。
合同签订后，原告公共住房开发公司依约交付了租赁房屋，被告李素珍至今未交付租金，经原告公共住房开发公司多次催收，仍拒不缴纳。被告李素珍的行为已违反了合同约定，为维护原告公共住房开发公司的合法利益，故起诉至人民法院，请求判令：1、确认原被告双方签订的《重庆市公共租赁住房合同》于2012年10月17日终止；2、被告李素珍返还位于重庆市渝北区某小区某路某号某幢某号租赁房屋及相关附属设施（详见房屋设施设备清单）；3、被告李素珍按照444.10元／月的标准，向原告公共住房开发公司支付从2011年12月1日至2012年10月17日的租金5329.20元（444.10元／月×12个月）；4、被告李素珍向原告公共住房开发公司支付欠付租金的违约金1538.80元（计算方式为：以每月应交租金444.10元为基数，按日万分之五的标准，从2011年12月1日计算至2013年8月31日）；5、被告李素珍按888.20元／月为标准，向原告公共住房开发公司支付自合同终止之次日（即2012年10月18日）起至实际腾退返还重庆市渝北区某小区某路某号某幢某号租赁房屋止的房屋占有使用费。本案诉讼费用由被告李素珍承担。
被告李素珍经本院合法传唤，拒不到庭应诉，视为其放弃答辩权利及举证、质证权利。
经审理查明：被告李素珍系重庆港九股份有限公司退休职工。2011年9月13日，原告公共住房开发公司向被告李素珍发放入住通知书及配租确认通知书，告知被告李素珍其已获得承租资格，其应于9月27日前往集中签订租赁合同等。
2011年9月27日，原告公共住房开发公司（甲方）与被告李素珍（乙方）的委托代理人易强（被告李素珍之子）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将某小区某路某号某幢某号房屋出租给乙方及共同承租人居住使用，租赁期限为1年，自2011年10月17日起至2012年10月17日止；月租金为444.10元，租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金，租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）；乙方有转租、出借，无正当理由连续空置6个月以上的，拖欠租金累计6个月以上的等行为，甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的2被计收租金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金等。合同签订当日，原告公共住房开发公司将涉案房屋及附属设施设备交付了被告李素珍，被告李素珍亦在房屋设施设备清单表中予以签字确认。房屋设施设备清单中载明“室内门3扇、电表1只、气表1只、弱电盒1个、水龙头1个、门禁卡3张、电灯（吸顶灯）5盏、抽油烟机1台、燃气灶1台、毛巾架1个、淘菜单盆1个、防盗门1扇、水表1只、电线总阀盒1个、窗护栏2樘、插座11个、房门钥匙1套、非可视对讲1台、蹲便器（水箱）1套、换风扇1台、成品橱柜1套、成品立柱盆1个、淋浴混合龙头3个、地砖／墙砖已装修、乳胶漆墙面已装修、天棚塑钢扣板已装修、电止数0、水止数25、气止数0。”
原告公共住房开发公司陈述被告李素珍自2011年10月开始就未交付租金，并举示了2012年3月7日、4月28日、5月24日的催租通知单存根及被告李素珍出具的情况说明予以证明。催租通知单存根显示原告公共住房开发公司住房管理人员于前述时间前往涉案房屋催收房租，被告李素珍分别欠房租5、6、7个月（含当月）；情况说明载明：被告李素珍并未在涉案房屋居住，每月其将房租交给儿子易强，而易强从2011年9月至今一直未交过一次房租，直到2013年3月其才知晓这一情况，被告李素珍希望能继续承租涉案房屋，并承诺交清所欠房租。
以上事实，有经《重庆市公共租赁住房租赁合同》、房屋设施设备清单、承租人基本情况表、身份证复印件（易强）、重庆市公共租赁住房入住通知书、配租确认通知书、授权委托书、户口页、催租通知单存根、情况说明、重庆市养老待遇领取人员指纹、人脸采集登记表、退休证及当事人陈述等在案为凭，应予认定。
本院认为：原告公共住房开发公司与被告李素珍签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同履行义务。
《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》中约定，合同期限为1年，自2011年10月17日起至2012年10月17日止，现租赁合同已然到期，故本院对原告公共住房开发公司请求确认双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2012年10月17日终止的诉讼请求予以支持。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方签订的租赁合同因到期终止，被告李素珍应依约归还租赁房屋，故本院对原告公共住房开发公司请求判令被告李素珍归还位于重庆市渝北区某小区某路某号某幢某号房屋及附属设施（详见设施设备清单）的诉讼请求予以支持。
对于租金，被告李素珍作为承租人，占有使用承租房屋，其理应按照合同约定交付租金。涉案房屋月租金为444.10元。故本院对原告公共住房开发公司请求判令被告李素珍按444.10元／月支付从2011年12月1日起至2012年10月17日的租金4693元（444.10元／月×10个月＋444.10元／月÷30天×17天）的诉讼请求予以支持，对其超出该范围的诉讼请求不予支持。
对于违约金，《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定：租金按月缴纳，于每月20日前（含本日）缴纳当月租金，逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。被告李素珍理应于每月20日前支付租金，现被告李素珍未予支付，存在违约行为，应依约支付违约金。因合同约定租期自2011年10月17日至2012年10月17日，租金于每月20日前交付，故租金的起算点为每月17日，违约金起算点为每月21日。故2011年12月1日至2012年1月16日期间的违约金应于2011年11月20日前支付，现原告公共住房开发公司只要求被告李素珍支付2011年12月1日至2013年8月31日期间的违约金，系对其自身权利的处分，本院予以准许。故2011年12月1日至2011年12月16日期间欠付租金违约金为142元（444.10元／月×0.05%×639天）。2011年12月17日至2012年10月17日期间的违约金起算点应为每月21日，故2011年12月17日至2012年1月16日期间欠付租金违约金为137元（444.10元／月×0.05%×619天），2012年1月17日至2012年2月16日期间欠付租金违约金为131元（444.10元／月×0.05%×588天），2012年2月17日至2012年3月16日期间欠付租金为128元（444.10元／月×0.05%×557天），2012年3月17日至2012年4月16日期间欠付租金违约金为117元（444.10元／月×0.05%×528天），2012年4月17日至2012年5月16日期间欠付租金违约金为110元（444.10元／月×0.05%×497天），2012年5月17日至2012年6月16日期间欠付租金违约金为104元（444.10元／月×0.05%×467天），2012年6月17日至2012年7月16日期间欠付租金违约金为97元（444.10元／月×0.05%×436天），2012年7月17日至2012年8月16日期间欠付租金违约金为90元（444.10元／月×0.05%×406天），2012年8月17日至2012年9月16日期间欠付租金违约金为83元（444.10元／月×0.05%×375天），2012年9月17日至2012年10月16日期间欠付租金违约金为76元（444.10元／月×0.05%×344天），2012年10月17日欠付租金违约金为2元（444.10元／月÷30天×1天×0.05%×314天）。上述款项合计1214元，故对原告公共住房开发公司请求判令被告李素珍支付欠付租金的违约金1217元的诉讼请求予以支持，对其超出该范围的诉讼请求不予支持。
双方签订的租赁合同约定：承租人不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金。租赁合同已于2012年10月17日终止，合同终止后至腾退涉案房屋期间，原告公共住房开发公司有权要求被告李素珍按合同约定支付2倍租金标准的房屋占有使用费。故本院对原告公共住房开发公司请求判令被告李素珍按888.20元／月为标准支付自2012年10月18日起至实际腾退返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告李素珍签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2012年10月17日终止；
二、被告李素珍限于本判决生效后三日内返还位于重庆市渝北区某小区某路某号某幢某号租赁房屋及相关附属设施（详见房屋设施设备清单）；
三、被告李素珍限于本判决生效后三日内按照444.10元／月的标准，向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付从2011年12月1日起至2012年10月17日的租金4693元；
四、被告李素珍限于本判决生效后三日内向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付欠付租金的违约金1217元；
五、被告李素珍限于本判决生效后三日内按888.20元／月为标准向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付自2012年10月18日起至实际腾退返还重庆市渝北区某小区某路某号某幢某号租赁房屋之日止的房屋占有使用费；
六、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费200元，由被告李素珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 欧春利
人民陪审员 陈协蓉
人民陪审员 陈位华
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 李永斌