江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04573号
上诉人（原审原告）孙厚勋。
委托代理人郗玉柱，江苏瑞生律师事务所律师。
委托代理人李中华。
上诉人（原审被告）昆山世贸联华商业经营管理有限公司。
委托代理人缪莹，江苏力信律师事务所律师。
上诉人孙厚勋、昆山世贸联华商业经营管理有限公司（以下简称世贸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第2213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年7月2日，孙厚勋从华懋公司购买位于昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼3层187号房，商品房用途为商业营业用房，建筑面积为70.52平方米，合同总价为1170000元。孙厚勋于2009年9月29日登记取得昆山市玉山镇温莎堡假日广场1号楼187室产权证书。
2009年7月2日，孙厚勋与世贸公司签订《委托租赁经营协议》一份，约定：孙厚勋将所拥有的商铺物业（即上述孙厚勋所购买的商铺）委托世贸公司，由世贸公司统一出租经营。孙厚勋委托世贸公司出租经营该商铺可作商业经营用房使用。孙厚勋委托世贸公司出租经营该商铺已包括了层顶、外墙面等公共部位的使用权，并不再另行计价。孙厚勋同意承租人可以对房屋进行重�分割、布局、装饰，可为该房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工（含拆除隔墙），以及与其他房屋合并使用的改造。孙厚勋应积极配合世贸公司的出租经营活动，为世贸公司提供一切正常出租经营活动所必须的条件（如提供房产证复印件等）。若世贸公司需要取得孙厚勋商铺房地产权证复印件及签署相关文件的，孙厚勋应在三天之内提交世贸公司或签署。若有逾期的，孙厚勋每日按购销合同约定的总房价款日万分之五承担违约金。在委托租赁经营期限内，世贸公司有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主地使用该房屋现有及增添的相关配套设施、设备，向有关单位申请必要执照、批文等手续，相关费用、造价及维护由世贸公司或承租人承担，该附属设施和设备归世贸公司或承租人所有，商业经营的盈亏由世贸公司或承租人�负。世贸公司可以孙厚勋名义协助办理相关证照和手续。孙厚勋应在开发商取得《商品房交付使用备案证书》后并通知孙厚勋办理交房手续之日的次日将该房屋交付世贸公司。若由于孙厚勋原因在取得该商铺《商品房交付使用备案证书》后未与世贸公司办理交付手续的，则视为孙厚勋已同意将该房屋交付世贸公司，世贸公司可不经办理交付手续而直接按本合同约定用途直接进入使用该房屋。委托租赁经营期限为十年，2009年6月1日起至2018年12月31日止。世贸公司无需支付第一年度至第四年度的四个年度租金。第五年度至第八年度期间每年租金约定为119236元；第九年度、第十年度每年租金约定为134140元。租金按季度支付，租赁期第五年始每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推。世贸公司若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二。孙厚勋因收取商铺租金而产生的各项税费，由孙厚勋自行承担。孙厚勋授权世贸公司在向孙厚勋支付商铺租金时按当地政府税务规定开具发票，代扣代缴各项税费。自孙厚勋向世贸公司交付该房屋之日起，世贸公司代表孙厚勋出租经营发生的费用（包括但不限于水、电、通信费、物业管理费等）除本协议约定由孙厚勋承担的费用之外，由世贸公司全部承担。自本合同生效之日起，任何一方不履行本合同项下义务的，除本合同已有约定的除外，必须按照该房屋购销合同约定的合同价款除以0.76后再乘以10%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。本合同自孙厚勋签字和世贸公司盖章之日起成立，孙厚勋取得该房屋《商品房交付使用本案证书》后生效。双方确认，本合同约定的违约责任是合理的，在任何诉讼中不会主张违约金过高而要求法院减少。
另查明：2013年10月1日起至2014年6月30日止期间租金共计89427元，世贸公司未支付。庭审中，双方对按合同约定上述逾期未付租金产生的违约金157196.57元（3249.18元＋153947.39元）均无异议，但世贸公司认为即使承担违约金也应按照3249.18元承担违约责任。合同履行过程中，世贸公司在第五个年度仅支付了2013年1月1日至2013年9月30日期间的租金，后因世贸公司所承租商铺所在的温莎堡假日广场1号楼整体消防不符合江苏省建设厅于2008年4月17日发布的《商业建筑设计防火规范》要求，世贸公司对相应的消防通道等进行了整改，并以整改费用应由孙厚勋等出租方共同承担为由对应支付孙厚勋的租金予以抵扣，孙厚勋认为该费用按合同约定应由世贸公司自行承担，不同意抵扣，双方为此引起本案纠纷。
以上事实由孙厚勋提供的房屋所有权证、委托租赁经营协议、昆山市�品房购销合同、发票以及世贸公司提供的涉案房屋的平面图、商业建筑设计防火规范以及疏散宽度计算书、消防改建合同等证据以及当事人陈述予以证实。
原审原告孙厚勋的诉讼请求为：1、世贸公司支付拖欠的租金89427元（自2013年10月1日起至2014年6月30日止）。2、世贸公司支付逾期支付租金违约金3249.18元（计算至2014年7月10日止）。3、世贸公司支付违约金153947.39元。
原审法院认为：孙厚勋与世贸公司之间签订的《委托租赁经营协议》实为房屋租赁协议，系双方当事人之间真实意思表示，于法不悖，合同依法成立后，所附生效条件亦已完成，故合同应合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务和享受各自权利。孙厚勋将其所有的房屋出租给世贸公司，世贸公司理应按照合同约定支付相应的房租。关于世贸公司主张以消防改建产生的费用�抵房屋租金的抗辩意见，原审法院认为，双方合同中明确约定孙厚勋委托世贸公司出租经营该商铺已包括了层顶、外墙面等公共部位的使用权，并不再另行计价。孙厚勋同意承租人可以对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为该房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工（含拆除隔墙），以及与其他房屋合并使用的改造。同时约定在委托租赁经营期限内，世贸公司有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主地使用该房屋现有及增添的相关配套设施、设备，向有关单位申请必要执照、批文等手续，相关费用、造价及维护由世贸公司或承租人承担，该附属设施和设备归世贸公司或承租人所有，商业经营的盈亏由世贸公司或承租人自负。且关于世贸公司所统一承租的温莎堡假日广场1号楼二、三层消防改建问题，虽世贸公司主张系由于2008年江苏省建设厅公布的《商业建筑设计防火规范》对消防通道提出的新要求导致需要改建，但双方签订合同时间2009年7月，且租赁合同已经履行了四年，世贸公司作为商业经营管理公司，理应在承租时已经知道相关法律法规要求，对消防改建应有所预见，结合双方合同中的约定，原审法院认为世贸公司于2013年进行的温莎堡假日广场1号楼的消防改建工程应为世贸公司统一经营管理所需要，所产生的相关费用不能由出租方即孙厚勋承担，故对世贸公司主张以消防改建费用折抵租金的抗辩意见不予采纳。孙厚勋与世贸公司一致确认结欠的房屋租金为89427元，故原审法院对孙厚勋要求世贸公司立即支付拖欠的租金89427元的诉讼请求予以支持（2013年10月1日至2014年6月30日期间）。
关于孙厚勋主张的违约金，孙厚勋既主张按照合同约定的逾期付款产生的违约金3249.18元，同时又主张按照合同约定的双方任何违约行为即产生的违约金153947.39元。原审法院认为，世贸公司存在逾期付款行为，构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。故原审法院对孙厚勋主张要求世贸公司支付逾期付款违约金3249.18元的诉讼请求予以支持。关于孙厚勋另行主张违约金153947.39元，因孙厚勋主张的逾期付款违约金原审法院已予以支持，孙厚勋也未提供证据证明其损失超过上述逾期付款违约金，故原审法院对孙厚勋另主张153947.39违约金的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、昆山世贸联华商业经营管理有限公司支付孙厚勋2013年10月1日至2014年6月30日期间的租金89427元，于判决生效之日起十日内履行。二、昆山世贸联华商业经营管理有限公司支付孙厚勋违约金3249.18元（计算至2014年7月10日）。三、驳回孙厚勋的其他诉讼请求。案件受理费5464元，减半收取2732元，由孙厚勋负担1700元，昆山世贸联华商业经营管理有限公司负担1032元。
上诉人孙厚勋不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实和适用法律均存在错误。加重责任违约条款是双方签订《委托租赁经营协议》的重要条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律。根据该协议，在合同的前四年，世贸公司无需支付租金，在该合同的前四年，世贸公司已经通过合同获得了巨大的经济利益。孙厚勋在第五年才开始收取租金，且属于分期付款。为了保障双方利益，双方在公平、公正的基础上约定了6.3条款以及10.1条款。6.3条款虽约定了迟延付款违约金，但该违约金显然与孙厚勋四年未收取租金所付出的重�经济代价不符。因此，为维护双方的合法权益，双方在合同中就任何一方违约约定了加重责任。原审法院以约定违约金数额过高为由进行调整显然忽视了孙厚勋在协议前四年未收取任何租金的事实，违反了意思自治原则，是违法和错误的。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判并依法改判，案件受理费由世贸公司承担。
世贸公司二审辩称：孙厚勋所称的损失并没有合法有效的证据加以证明，即便按照原审法院认定世贸公司应当支付孙厚勋租金，世贸公司应当承担的违约责任也应当以原审法院判定的为准。
世贸公司亦不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对本案事实认定错误。世贸公司进行消防改造是基于法律强制性规定，也是基于孙厚勋等业主的授权，符合双方签订的《委托租赁经营协议》的合�本义和相关条款的约定，减免租金有事实和法律依据。二、一审判决对本案的合同定性错误，世贸公司与孙厚勋签订的是《委托租赁经营协议》，双方间是委托关系而不是租赁关系。世贸公司作为受托人，在委托权限内为孙厚勋处理所委托的事项，除合同另有专门约定外，一切后果应由委托人承担。世贸公司对合同约定的房屋进行消防改造，既是基于孙厚勋委托目的的需要，也是基于法律的强制性规定和政府消防部门的强制性要求，且消防设施所有权属于孙厚勋，基于消防建设过程中占用时间导致房屋不能出租所产生的损失，应由孙厚勋承担，孙厚勋还应当补偿世贸公司的经济损失。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回孙厚勋的诉讼请求，案件受理费由孙厚勋承担。
孙厚勋二审辩称：世贸公司的上诉理由不成立。孙厚勋的商铺周围没有墙壁，是一个空旷的空间，不存在消防隐患，而且该房屋在验收的时候也取得了消防部门的消防验收合格资料，不存在安全隐患。世贸公司所谓的消防隐患是由于其选择客户的特殊的经营范围所导致的。与孙厚勋没有关系。根据双方的合同约定，对于消防设施的改进和改建部分，应该按照委托租赁经营协议第3.5条的约定，由世贸公司或经营者承担。
二审经审理查明事实与原审一致。
二审另查明：孙厚勋与世贸公司签订的《委托租赁经营协议》第3.5条约定：在委托租赁经营期限内，世贸公司有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主地使用该房屋现有及增添的相关配套设施、设备，向有关单位申请必要执照、批文等手续，相关费用、造价及维护由世贸公司或承租人承担。第6.3条约定：世贸公司若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二。第10.1条约定：自本合同生效之日起，任何一方不履行本合同项下义务的，除本合同已有约定的除外，必须按照该房屋购销合同约定的合同价款除以0.76后再乘以10%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。
本院认为：孙厚勋向华懋公司购买温莎堡假日广场华懋大厦1号楼187号房后，与世贸公司签订了《委托租赁经营协议》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方委托关系依法成立。据此世贸公司应按合同约定按时支付租金。世贸公司在2013年10月20日向孙厚勋等业主发函，以商铺需要进行消防改造为由暂停支付改造期间的租赁费。世贸公司上诉认为消防改造是因为不符合2008年4月17日江苏省建设厅、公安厅消防局发布的《商业建筑设计防火规范》，但涉诉商铺所在的华懋大厦已经于2008年10月30日通过了苏州市公安消防�队的消防抽查验收，2013年8月昆山温莎堡假日广场有限公司向规划部门申请进行商业业态改造，世贸公司与孙厚勋的《委托租赁经营协议》中并未约定该事项属于孙厚勋应当减免租金的范围。因此，世贸公司上诉认为进行消防改造是基于法律的强制性规定和政府消防部门的强制性要求的理由不能成立，其要求减免消防改造期间的租金无合同依据和法律依据，本院不予支持。
世贸公司未按时支付租金，应承担相应的违约责任。孙厚勋上诉主张应按照《委托租赁经营协议》第6.3条、10.1条的约定计算违约金，世贸公司认为上述6.3条与10.1条并非包含关系，6.3条已就逾期支付租金约定了违约责任，此时不再适用10.1条。本院认为，《委托租赁经营协议》第10.1条约定违约责任承担的前提是合同已有约定的除外，而《委托租赁经营协议》第6.3条已就世贸公司迟延支付租金违约责任进行明确约定，故就本案双方争议的迟延支付租金违约责任不应再适用合同10.1条有关违约责任的约定，世贸公司应按照《委托租赁经营协议》第6.3条的约定以逾期付款租金日万分之二为标准计算违约金。原审判决有关世贸公司应承担的违约金数额计算并无不当，本院予以确认。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人孙厚勋与世贸公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10928元，由孙厚勋负担5464元，由昆山世贸联华商业经营管理有限公司负担5464元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 沈维佳
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 陈闵悦