江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0803民初2143号
原告（反诉被告）:金帅，男，1993年8月25日生，汉族，住淮安市淮安区。
原告（反诉被告）：王静，女，1995年7月26日生，汉族，住淮安市淮安区。
两原告共同委托诉讼代理人：张德富，江苏律轩律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：张雷，江苏律轩律师事务所律师。
被告（反诉原告）:淮安建华汤始房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道801号玖珑湾商务中心。
法定代表人：周勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵军，江苏曙东律师事务所律师。
原告金帅、王静与被告淮安建华汤始房地产开发有限公司（以下简称建华公司），反诉原告建华公司与反诉被告金帅、王静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金帅、王静以及两原告共同委托诉讼代理人张德富、张雷，被告建华公司委托诉讼代理人邵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金帅、王静向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行玖珑湾12-1218、12-1219房屋的买卖合同，协助原告办理银行贷款并提供相关办理贷款的手续；2、要求被告在原告的贷款办成且将所贷的房款交付给被告后（如贷款因原告原因无法办理，则由原告本人交齐房款后）向原告交付建华玖珑湾12-1218、12-1219房屋并办理产权过户手续，过户产生的费用按照相关规定由原、被告各自负担；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月10日，原、被告签订《建华玖珑湾商铺认购书》两份，被告将自己开发建设的位于建华玖珑湾12幢-1218、12幢-1219两套商铺分别出售给原告。《建华玖珑湾商铺认购书》符合商品房买卖合同的法律特征，性质上属于商品房买卖合同，双方因此建立商品房买卖合同法律关系。合同签订后，原告履行了约定的首付中房价25%部分的现金付款义务。首付款中的另外25%双方约定由原告向第三人中山市万宁物业管理有限公司淮安分公司借款后再交付给被告，但是因被告的原因原告没有能从第三人处借到钱。此后，原告自己直接向被告基本上付清了两套商铺的各50%首付款，被告亦实际接收。但是，被告拒绝按照合同的约定与原告继续签订符合商品房买卖登记备案的格式合同、协助原告办理贷款手续和房屋产权过户登记手续。
被告建华公司辩称，第一，原告诉称的《建华玖珑湾商铺认购书》是事实，该认购书不能等同于购房合同，只是体现双方对涉案房屋买卖的意向，双方之间不存在商品房买卖合同关系。只有在满足认购书所设定条件的前提下，双方才可以签订正式的商品房买卖合同。第二，原告没有按照认购书的约定在签订认购书7日内交清首付房款，也没有按照认购书的约定在签订认购书7日内携相关证件到被告公司的营销中心办理签约手续和产权登记手续。正式的商品房买卖合同没有签成、产权未登记的原因在原告，而不在被告。原告的行为构成违约，被告有权解除合同，并被告已经在本案的反诉中提出了相应的诉讼请求。
反诉原告建华公司向本院提出反诉请求：1、要求解除原告与被告签订的两份《建华玖珑湾商铺认购书》；2、被告要求不予返还原告交付给被告的定金共20万元。事实和理由：原告与被告签订的两份《建华玖珑湾商铺认购书》，约定：原告首付款应当是50%，其中25%由原告直接交付给被告，另外25%由原告向第三方借款交给被告。原告没有按照该约定向第三方借25%首付款交付给被告，其行为构成违约。因为在认购书中被告大幅度地降低了房价，目的在于及时回收资金。原告的延迟付款构成违约，被告有权解除合同、不予返还定金。
反诉被告金帅、王静辩称，被告的反诉没有事实和法律依据。原告已经按照认购书履行了自己的义务，其中双方约定签约后7天内交付首付款是事实，但是被告未能按照约定协助原告从第三人处借到首付款中的25%部分，其中的责任在被告。在此情形下，原告只有自己筹集房款且已经付清了1219号的50%首付款和1218号的50%首付款中的绝大部分，被告表示同意且已经实际接收了。双方的重新付款和收款的行为，应当认定为对付款时间和比例的变更。此后，被告也一直没有向原告催要房款。被告在此情形下，无权解除合同，也无权不返还定金。
本院经审理认定事实如下：被告建华公司系具有房地产开发资质的企业法人。2014年12月29日，被告建华公司将自己开发建设的位于建华玖珑湾12幢-1218号、12幢-1219号涉案的两间商品房登记在自己公司名下。
2015年1月1日，原告与中山市万宁物业管理有限公司淮安分公司签订房屋租赁合同一份，约定：万宁公司淮安分公司将被告开发建设的包括涉案两间商品房在内的共六间商品房出租给原告，租期为2015年1月1日至2022年12月31日等内容。合同签订后，出租人交付了房屋，双方开始实际履行租赁合同。
2016年11月10日，原、被告签订1218号、1219号《建华玖珑湾商铺认购书》各一份，约定：被告将自己开发建设的位于建华玖珑湾12幢-1218号、12幢-1219号两套商铺分别出售给原告；12幢-1218号原房价为2015820元，优惠后房价为1454836元；12幢-1219号原房价为2095587元，优惠后房价为1517729元；两套房屋均为首付分期的付款方式，首付50%中的一半即25%用原告的自有资金支付，另外的25%由被告负责与第三人中山市万宁物业管理有限公司淮安分公司协调让第三人出借给原告，再由原告作为房款交付给被告，原告向第三人的借款由原告在一年内分四次向第三人还清；每套房屋定金均为10万元；买方在签署《建华玖珑湾商铺认购书》之日起7日内签订符合备案登记要求的格式商品房买卖合同，并缴纳约定的首期房款；按揭贷款客户（即买方）需按照《商品房买卖合同》之约定按时并完整提供按揭贷款资料；在签订《建华玖珑湾商铺认购书》之日起7日内，认购方须携同本认购协议书、定金发票、身份证、有关证件及首付房款到被告营销中心办理签约手续等条款。2016年12月3日，原告按照被告的要求分别向第三人中山市万宁物业管理有限公司淮安分公司交纳了借款保证金18000元、19000元。
《建华玖珑湾商铺认购书》签订后，被告未能与第三人协调成功，致原告未能从第三人处借到款项。原告遂自己筹集资金向被告陆续交纳首付款。其中，对于1218号商品房，原告于2016年11月10日支付了20万元（定金转房款），2016年12月3日支付了174836元，2017年2月13日支付8万元，合计454836元。对于1219号商品房，原告于2016年11月10日支付了10万元（定金转房款），2016年12月3日分别支付了287729元、19000元（借款保证金转房款），2017年2月13日支付361000元，合计767729元。原告要求被告签订符合商品房备案登记的《商品房买卖合同》和办理贷款手续无果，遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告与被告均认可：本案房屋的买卖系现房买卖，必须先办理房屋所有权证书，然后在由买受人提出按揭贷款申请、出卖人协助，方可办理按揭贷款用以付清房款。
以上事实，有合同书、收据等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：原告与被告签订的《建华玖珑湾商铺认购书》是具备完全行为能力的双方当事人的真实意思表示；内容上确定了当事人名称或者姓名、标的和数量，具备了合同成立的根本要件，亦具备商品房买卖合同的主要条款；性质上符合商品房买卖合同的法律特征。因此，双方应建立商品房买卖合同法律关系。
关于原告主张的要求被告办理房产证过户的问题。合同签订后，双方当事人应当全面实际履行。合同中规定的首付款是50%，是约定以现金支付25%和向第三人借款支付25%的方式实施的。其中借款的第三人系被告特别指定的，该第三人也是被告将自己建设的涉案房屋交给其用于出租的利益关联方，原告有理由相信被告能够与第三人就借款事项协调成功。因被告最终未能就借款事项与第三人协调成功而导致原告从第三人处借款不成，原告本人无过错。在随后的房屋买卖合同的履行中，原告陆续自己筹集资金交付给被告且为被告接收，应当视为双方对付款期限和数额的变动。其中，对于1219号房屋，原告已经付清了首付款50%。对于1218号房屋，原告已经付清了首付款50%中的大部分且原告表示愿意付清剩余的部分。诉讼中，原告要求向被告接收1218号房屋剩余的首付款272582元，被告拒绝接收。原告遂向本院提存房款272582元。在此情形下，原告的支付首付款50%的义务应当认定为履行完毕，鉴于原告与被告在《建华玖珑湾商铺认购书》中约定了被告要协助原告办理按揭贷款；在诉讼中原、被告均认可办理房产证是办理按揭贷款的前提条件。所以，可推定双方约定了办理房屋所有权证过户为先履行义务，交齐房款为后履行义务。此时，原告虽然没有全部支付房款，但是可按照约定和推定的履行顺序要求被告先履行协助办理房产证的义务。
关于原告主张的要求被告协助办理贷款手续的问题。一方面，如上节所述，原告要求被告协助办理房屋过户手续的请求应当得到支持，在原告的该请求得到支持并实现的时候，可以在法律上获得了涉案房屋所有权，对剩余房屋价款的清偿，完全成了原告本人的义务范围，而不应再涉及到出卖方的法律上的义务。此外，虽然在认购书中约定了被告应当协助原告办理贷款手续，因办理贷款以及是否需要设定抵押等只涉及到贷款银行和借款人的具体意见，而与房屋的出卖方不存在法律上的权利义务关系，协议中约定的被告协助义务包括哪些具体内容均未能得到具体体现，该约定属约定不明。原告以不明确的诉讼请求向法院提出，不应得到法律的支持。
关于原告主张的交付房屋问题，办理房产证和实际交付房屋，是被告在买卖合同中的主要义务，原告可以依法主张相对应的权利。但是，原告在未履行交付房款这一合同主要义务时，被告具有相应顺序履行或同时履行抗辩权。原告只有在付清全部房款时，才可以要求被告实际交付买卖的房屋。本案中，双方约定了以贷款的方式支付剩余的50%房款，原告可以在贷款获得批准后并将款项交付给被告时要求被告交付房屋。其中，因贷款存在一定的条件限制和某些不确定因素，当被告履行了作为出卖方的义务后原告无法获得贷款时，原告先行或同时付清房款的顺序义务不能免除。当然，在原告另行组织资金履行该付清房款义务时，应当认定原告适当履行了义务。本案中，因双方未约定房屋过户的相关费用的负担，所以相关费用可按照国家相关规定由买卖双方各自负担。
关于被告的反诉问题。如上所述，对于原告陆续交付首付款50%的行为，不应认定为违约行为。被告作为反诉方，无权主张解除合同。所以，被告要求解除合同并要求不予返还定金的诉讼请求，本院不予支持。此外，即使原告的付款超过了约定的期限，构成违约，被告作为商品房的出卖方应当依法向原告催告，并在催告后三个月方可主张合同的解除权。诉讼中，被告未能举证证明向原告催告的事实，不具备解除合同的法定前提条件。在此情形下，被告要求解除合同，不符合法律规定；同时，即使原告逾期付款违约，该逾期付款之违约行为亦不属于不能实现合同目的之根本违约，被告亦无权解除合同。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第十五条、第二十三条规定，判决如下：
一、被告淮安建华汤始房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告金帅、王静将建华玖珑湾12-1218、12-1219房屋过户登记到原告金帅、王静的名下，过户产生的费用按照相关规定由原告与被告各自负担；
二、原告金帅、王静在被告淮安建华汤始房地产开发有限公司按照前款规定履行了过户手续后的三十日内将剩余房款1486282.5元交付（原告可用贷款的方式支付，或用自筹资金的方式支付）给被告，被告在原告付清房款1486282.5元后的三日内将建华玖珑湾12-1218、12-1219房屋交付给原告；
三、驳回原告金帅、王静的其他诉讼请求；
四、驳回被告淮安建华汤始房地产开发有限公司的反诉请求。
案件本诉受理费30581元，保全费5000元，合计35581元，由原告金帅、王静共同负担2581元，被告淮安建华汤始房地产开发有限公司负担33000元；反诉受理费30581元，减半收取15290.5元，由被告淮安建华汤始房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张锦武
人民陪审员 孙 军
人民陪审员 马红香
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 张 迟
附页：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。