江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执复37号
申请复议人（被执行人）江苏同福实业集团公司，住所地江苏省南京市高新技术开发区2号公寓楼二层。
法定代表人吴同虎，该公司总经理。
委托代理人吴欣婉，该公司员工。
委托代理人陈海鹏，该公司员工。
申请执行人马六逵。
委托代理人王海涛，江苏高的律师事务所律师。
被执行人广州中超实业集团公司，住所地广东省广州市广州大道北118号。
法定代表人孙超，该公司董事长。
申请复议人江苏同福实业集团公司（以下简称同福公司）因申请执行人马六逵与被执行人同福公司、广州中超实业集团公司（以下简称中超公司）借款合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2015）宁执异字第115号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，对申请复议人的复议请求进行了审查，本案现已审查终结。
本院经审查查明：中国工商银行南京市高新技术开发区支行（以下简称工行高新支行）与同福公司、中超公司借款合同纠纷一案，南京中院于2002年1月30日作出（2001）宁经初字第445号民事判决：一、同福公司应于判决生效后十日内偿还工行高新支行贷款本金851万元及相应利息。二、中超公司对同福公司上述还款承担连带清偿责任。该案进入执行程序后，南京中院于2005年12月7日作出（2002）宁执字第364-3号裁定：查封同福公司名下位于连云港市云台区花果山乡新村村新墟公路北侧125919.1平方米土地使用权［土地证号：连国用（2005）字第SHDD0**号］。
2005年5月27日，中国工商银行江苏省分行与中国华融资产管理公司南京办事处（以下简称华融公司）签订债权转让协议，将债权本金6577439285.08元及对应的应收利息转让给华融公司。同年6月7日，中国工商银行江苏省分行、华融公司共同在江苏法制报上刊登公告，公告中包括债务人为同福公司、担保人为中超公司的借款1806万元的转让债权。南京中院将该案的申请执行人由工行高新支行变更为华融公司。华融公司与同福公司、中超公司借款合同纠纷一案，南京中院于2006年8月10日作出（2006）宁民二初字第8号民事判决：一、同福公司于本判决生效后十日内向华融公司偿还借款本金955万元。二、中超公司对上述还款承担连带责任。其在承担保证责任后，有权向同福公司追偿。华融公司与同福公司、中超公司借款合同纠纷一案，南京中院于2007年12月28日作出（2007）宁民二初字第254号民事判决：一、同福公司于判决生效之日起十日内归还华融公司贷款955万元自1993年9月3日至2006年12月5日的利息4978778元；二、中超公司对同福公司上述第一项付款义务及其应负担的诉讼费用承担连带保证责任；三、中超公司承担保证责任后，有权向同福公司追偿。上述判决因同福公司未履行，华融公司向南京中院申请执行。2009年12月29日，华融公司与马六逵签订《债权转让合同》，约定华融公司将其对同福公司享有的标的资产本金为1806万元及相应利息的债权作价1500万元转让给马六逵。后南京中院将上述三笔债权的申请执行人由华融公司变更为马六逵。
执行过程中，南京中院委托江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司（以下简称象仁评估公司）对同福公司名下位于连云港市新浦区花果山乡新村村新墟公路北侧一宗工业用地使用权（土地面积115580.9平方米）的市场价值进行评估。象仁评估公司于2015年3月30日作出苏象仁（2015）（估）字第022号土地估价报告，估价结果为：评估地块于估价时点2015年3月11日的市场价值为3594.57万元，单价为311元／平方米。同福公司不服该估价报告以“估价报告对评估地块行政区划表述错误、估价过低”等为由向南京中院提出执行异议。
南京中院于2015年5月27日作出（2015）宁执异字第55号执行裁定，驳回了同福公司的执行异议。同福公司不服（2015）宁执异字第55号执行裁定，以“估价报告估价过低、对地面上的建筑物未进行评估”为由向本院申请复议。本院于2015年9月7日作出（2015）苏执复字第00086号执行裁定认为：一、评估的涉案土地性质为工业用地，不同于住宅、商业用地，不能因此得出距离城市中心近的工业地块估值高的结论。本案评估的异议审查阶段，评估公司针对同福公司的价格异议已进行了相关说明，对评估机构做出的专业判断应予以尊重。同福公司认为涉案估价报告估价过低，但没有证据证明其主张，对同福公司该复议主张，本院不予支持。二、关于同福公司复议主张估价报告未对涉案土地的建筑物进行评估的问题，同福公司向南京中院提出执行异议时，没有该异议主张，系在复议过程中提出的新的异议请求和理由，故同福公司要求对涉案土地上房屋进行评估的请求，其应首先向执行法院南京中院提出，本案复议过程中对申请复议人该请求不予审查。遂裁定：驳回同福公司的复议申请，维持南京中院（2015）宁执异字第55号执行裁定。
2015年11月6日，南京中院向象仁评估公司发出委托函：因原委托该公司对同福公司名下位于连云港市新浦区花果山乡新村村新墟公路北侧土地的市场价值进行评估时，未委托对该地上添附物进行评估，现根据执行需要，需对案涉土地上述同福公司所有的建筑物价值进行补评，补评对象包括房屋、围墙、道路，具体以当事人现场指认为准。2015年11月11日，象仁评估公司对拟评估现场进行查勘，并制作《房地产实地查勘记录表》，载明拟评估对象及面积、层高等。申请执行人及被执行人方人员吴欣婉在记录表上签字。
2015年11月17日，象仁评估公司作出苏象仁房地鉴字第（2015-015］号《房地产司法鉴定估价报告》，估价项目名称：同福公司名下位于连云港市新浦区花果山乡新村村新墟公路北侧建筑物及附属物市场价值评估；采用成本法，确定估价对象于估价时点为2015年11月11日的房地产总价为105.66万元。同福公司不服该估价报告提出异议称：1、本次评估应重新摇号选择评估机构。2、评估公司对围墙的高度测量错误，对围墙基础及207根墙柱没有计算在内。厂房的面积误差143平方米。3、桥梁没有评估，增容变压器及变压器房也没有评估。
马六逵辩称：象仁评估公司于2015年3月30日作出的《苏象仁（2015）（估）字第022号《土地估价结果报告》中写明了土地评估条件为“五通”，即通路、通电、通上水、通下水、通讯；桥梁和变压器已经包含在该次评估价格中。
南京中院异议审查过程中，象仁评估公司针对同福公司的异议作书面回复：1、关于围墙高度，经该公司实际测绘并由被执行人代表及当事各方签字确认，围墙基础和围墙柱为一整体，价值包含在围墙的评估价格中。2、关于评估面积，估计报告采用面积为该公司实地测绘所得。3、关于桥梁的评估问题，该桥梁位于围墙外，不在红线范围内，不在评估范围内。估价报告也明确估价范围不包含建筑物内部的机器设备及所在宗地的桥梁。变压器等机器设备不属于房地产评估范围。
异议听证过程中，同福公司提供连云港市房屋产权管理中心测绘所制作的连云港市房（地）产分户平面图（海州区花果山乡新村村新墟公路北侧），用以证明估价报告少评了140多平方米。象仁评估公司称同福公司提交的连云港市房（地）产分户平面图不能作为最终测量结果，应以产权证为依据。对于被执行人所称的桩基问题，评估是对能看到的建（构）筑物进行评估。
南京中院认为：首先，象仁评估公司具备相应的评估资质，该公司根据该院委托，对评估地块上的建（构）筑物进行补充评估，并无不当。其次，关于同福公司因围墙高度、厂房面积和变压器等异议事由，象仁评估公司已进行了相关说明，对于象仁评估公司做出的专业判断，该院予以认可。再次，同福公司虽然主张评估价格过低，但未提交证据予以证明；且本次估价结果仅是在委托拍卖中参照的保留价，相关的实际价值最终是由市场决定。同福公司的异议理由及请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此于2015年12月17日作出（2015）宁执异字第115号执行裁定：驳回同福公司的异议。
同福公司不服（2015）宁执异字第115号执行裁定，向本院申请复议称：一、评估程序不合法。象仁评估公司不具备资产评估资质，只能对房地产进行评估。道路、桥梁、基础设施需由具有资产评估资质的公司进行评估。本次评估应重新摇号选择评估机构。二、评估内容错误，项目不全。估价报告评估的面积与房管局出具的图纸相差140平米。围墙评估没有计算基础和墙柱。关于《房地产实地查勘记录表》签字问题，该公司未委托吴欣婉签字，且当时吴欣婉基于对评估公司信赖才签字。评估公司称桥梁不在红线范围内错误，围墙并非该公司地界边缘。吴欣婉多次向评估公司提及变压器及变压器房的评估问题，但评估公司因不具备资产评估资质未予评估。请求撤销（2015）宁执异字第115号执行裁定。
复议审查过程中，象仁评估公司于2016年3月8日向南京中院出具《房地产市场价值补充评估认定函》，（2015-015］号《房地产司法鉴定估价报告》评估建筑物及附属物总面积6591.965平方米，评估价值105.66万元。根据南京中院认定，其中四栋厂房建筑面积少测绘141平方米，评估结果应作调整，确认评估价值应增加5.64万元，调整后建筑物及附属物总面积增加为6732.965平方米，市场总价为111.3万元。
本案争议焦点为：一、本案评估程序是否合法。二、涉案估价报告是否合法有效。
本院认为：一、《江苏省高级人民法院关于规范委托鉴定工作的意见》第十四条第一款规定，人民法院决定补充鉴定或要求鉴定机构对鉴定意见进行补正的，应当由原鉴定机构进行。本案中，涉案土地系由象仁评估公司进行评估，本次评估系对涉案土地上添附物进行补充评估，故仍由原评估公司象仁评估公司进行评估并无不当。且南京中院委托象仁评估公司补充评估的范围为涉案房屋、围墙、道路，桥梁、变压器并不在评估范围内，故南京中院委托象仁评估公司对房屋、围墙、道路进行补充评估程序合法。二、关于评估厂房面积问题，象仁评估公司向南京中院出具《房地产市场价值补充评估认定函》，对估价报告的评估面积进行修正，面积增加141平方米，已满足申请复议人的复议主张。对同福公司主张围墙漏评问题，象仁评估公司回复意见围墙基础和围墙柱为一整体，价值包含在围墙的评估价格中，评估是对能看到的建（构）筑物进行评估。对评估公司所作专业判断应予以尊重。综上，申请复议人复议理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 苏 峰
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 沈晓雯