山西省祁县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）祁商初字第183-1号
原告（反诉被告）中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司，住所地太原市万柏林区大王路8号。
负责人徐建春，该公司总经理。
委托代理人曲峰远，山西日月明律师事务所律师。
被告（反诉原告）许常保。
委托代理人曹丽萍，山西三晋律师事务所律师。
委托代理人武秀萍，系小开元员工。
原告中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司（以下简称山西石油资产分公司）与被告许常保租赁合同纠纷一案及反诉原告许常保与反诉被告山西石油资产分公司赔偿损失纠纷一案，本院于2014年9月17日作出（2013）祁商初字第183号民事判决书，被告许常保提出上诉，2015年6月10日，山西省晋中市中级人民法院作出（2015）晋中中法商终字第17号民事裁定书，撤销本院（2013）祁商初字第183号民事判决书，发回重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山西石油资产分公司的委托代理人曲峰远，被告（反诉原告）许常保的委托代理人曹丽萍、武秀萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山西石油资产分公司诉称，原山西省石油总公司祁县公司（以下简称原祁县石油公司）的行政办公院位于祁县迎宾西路38号（占地面积11019.75平方米，地上建筑物面积约900平方米）。2004年7月22日，祁县石油公司（甲方）与被告许常保（乙方）签订了联营合同，该联营合同约定：“一、�目：甲乙双方合作开发娱乐城项目；二、联营时间为八年，即从2004年8月17日起至2012年8月16日止；三、甲方权利与义务：甲方以祁县迎宾西路38号原公司行政办公院内的场地及地面建筑物与乙方合作。在合同签订之日起将该场地及建筑物提供给乙方经营使用；五、利润分配：双方采取“包死基数、分项支付”的方法进行利润分配：一是乙方每年向甲方交纳利润分成人民币30000元整，于每年的8月17日一次性交清；二是于每年的12月8日支付甲方租赁丰福加油站站前广告牌租赁费20000元整。”该合同签订后，祁县石油公司将上述院落交付给被告许常保占用和经营使用，祁县石油公司从未参与被告许常保的经营活动。事实上，双方名为“联营”实为“租赁”。截止租赁期满（2012年8月16日），被告应付租金400000元，实付130000元，尚欠270000元。租赁期满后，被告继续占用上述院落至今。2007年，山西省石油总公司祁县公司根据上级统一部署和安排办理了工商注销，法人资格随之终止；原告山西石油资产分公司承继了山西省石油总公司祁县公司的全部资产和债权债务。为此，原告多次催促被告交还所占的院落和催要所拖欠的租金，但被告既不交还所租院落也不支付所拖欠租金，致使原告的合法财产权益受到侵害，现原告诉至法院，请求判令被告许常保支付原告租金270000元；要求被告许常保腾空所占有的位于祁县迎宾西路38号院并拆除自建的建筑物后交还原告；要求被告支付从2012年8月17日起至交还原告院落之日止的使用费（按每年50000元计算）；诉讼费用由被告许常保负担。
被告许常保辩称，1、2004年原、被告之间签订联营合同是事实。2004年7月22日，原告当时名称是山西省石油公司祁县公司与被告许常保签定了联营合同，由原告将办�院落交给被告许常保使用，期限是8年，双方合作开发娱乐城项目，被告许常保每年支付利润分成款30000元，原告在丰福家油站站前广告牌租赁费20000元，并约定一面是被告许常保的广告，一面是原告的广告。合同签订后被告许常保即支付原告第一笔利润分成费用，但原告始终没有认真履行合同，其应当配备的采暖、道路等设施没有按合同执行。2、原告诉讼索要租金不符合客观事实。原告诉称被告许常保只给过其六笔款共计130000元，这根本不是事实，被告许常保手中共有九张收据，原告实收240000元。另外原告的家属住宅院曾借用原告娱乐城的煤，在原一审中有证人出庭已完全说明这一点，被告许常保至今保存有给原告送煤的过磅单共计18张，376.83吨。还有被告许常保购买了锅炉、管道、暖气片及安装，自费修复了道路。以上费用远远超过原告的租金。3、原告索要租金毫无法律依据。原告交由被告许常保使用的这块土地，是国家划拨土地，其改变土地用途用于娱乐城开发事前没有经过国家土地部门批准，依照相关法律及司法解释规定，其收取的租金应为非法收入，应由人民政府土地管理部门依法没收。被告许常保认为双方之间的联营合同实为无效合同，原告的主张不能成立。
反诉原告许常保诉称，2004年7月22日，反诉原告与反诉被告签订联营合同，双方约定共同开发娱乐城项目，联营期间八年，以反诉被告迎宾西路38号原行政办公院内的场地及建筑物与反诉原告合作，但合作签订后，反诉被告多次违约，甚至隐瞒提供给反诉原告这块地是划拨地的基本事实，根据我国现行法律及司法解释，经划拨取得的国有土地未经政府土地部门批准擅自将国有划拨土地及房屋转让、出租，导致双方所签合同无法律效力。由于反诉被告�瞒事实，违反法律规定签订合同，给反诉原告造成了极大的经济损失，故应当依法赔偿反诉原告因此产生的费用，主要投资有建筑的房屋、锅炉、管道、安装、修路、通下水，现今反诉被告全然不顾反诉原告的投入，提出腾房补交租金等，严重损害了反诉原告的合法财产权益，因此反诉被告应对反诉原告所遭受的损失进行赔偿。故反诉原告要求依法判决没收反诉被告已收租金（包括租赁费）240000元；返还反诉原告蒸汽锅炉用煤6500大卡的炭块煤376.83吨；依法赔偿反诉原告建房、修路费用2463936元；鉴定费、反诉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告山西石油资产分公司辩称，第一，涉案的合同名为联营合同，实为租赁合同，该合同真实合法有效。第二，有关反诉原告提出返还蒸汽锅炉用煤6500大卡的炭块煤及赔偿建房、修路等损失，因不属于涉案合同约定的我公�的义务，是反诉原告为自身利益考虑，为了自身的经营活动需要，且建房未按合同约定未书面向我公司申请，我公司也未同意该实施扩建、改建等活动，系该单方行为，与我公司无关。反诉原告2013年修路是在双方合同2012年8月期满后未达成新的租赁合同情况下，其未经我公司同意且我公司也未要求该修路，该修路的行为纯属自愿行为，且受益的主体是该和其他人，而不是我公司。因此，该的此项反诉请求因与涉案合同无关，且无法律依据，不能成立。第三，该主张的反诉费及鉴定费因其相应的请求不能成立，不应成为本案裁判的范围。第四，我公司的住所地在太原市万柏林区，如该坚持提出其的请求，依法应当向我公司所在地的万柏林区法院提起诉讼，而不是祁县人民法院。因此，我公司认为，该提出的请求不符合反诉的法定管辖的规定，我公司所诉本诉与该提�的请求分属两个不同的法院，不能合并审理。
原告（反诉被告）山西石油资产分公司提供的证据有：
1、2004年7月22日原、被告签订的联营合同，主要内容为：一、项目：甲乙双方合作开发娱乐城项目。二、联营时间：联营时间为八年，即从2004年8月17日起至2012年8月16日止。……五、利润分配：双方采取“包死基数、分项支付”的方法进行利润分配：一是乙方每年向甲方交纳利润分成人民币30000元整，于每年的8月17日一次性交清；二是于每年的12月8日支付甲方租赁丰福加油站站前广告牌租赁费20000元整。……。
2、原告收取了被告租赁费130000元的收据复印件六张，包括（1）、2005年6月22日收小开元2004年租赁费20000元的票据一张；（2）、2008年1月17日收小开元2007年租赁费共计50000元票据两张；（3）、2009年4月9日收小开元租赁费20000元票据一张；（4）、2013年2月18日收小开元租赁费20000元票据一张；（5）、2013年6月10日收小开元租赁费20000元票据一张。
3、原告主体变更情况的证据，包括（1）、2006年4月10日中国石化集团山西省石油总公司文件《关于下发山西省石油总公司县级公司注销工作总体方案的通知》，对县级公司进行注销；（2）、中国石化集团资产经营管理有限公司文件《关于山西省石油总公司管理体制转换的通知》，主要内容：“一、将山西省石油总公司转制为中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司（以下简称山西石油资产分公司）。收到此文后，即请办理山西石油资产分公司的工商、税务登记等相关手续。山西省石油总公司法定代表人即为山西石油资产分公司负责人。……三、山西省石油总公司注销之前，要按照国土资源部规定和总部要求，将土地使用权及房产所有权�接变更登记在中国石化集团资产经营管理有限公司名下；同时，要完成山西省石油总公司下属市县石油公司的注销工作。山西省石油总公司注销之后，要将其全部资产、负债、权益纳入山西石油资产分公司。……”（3）、中国石化集团资产经营管理有限公司文件《关于山西省石油总公司管理体制转换实施方案的批复》，基本内容同（2）；（4）、2006年10月19日山西省石油总公司祁县公司企业注销申请书等注销手续；（5）、2007年3月29日中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司营业执照、组织机构代码证；（6）、祁县迎宾西路38号使用权人变更为山西石油分公司后的土地使用权证。
被告（反诉原告）许常保提供的证据有：
1、收据复印件10张，包括（1）、2004年7月24日收小开元经营费用30000元票据一张；（2）、2005年6月22日收小开元2004年租赁费20000元票据一张；（3）、2005年9月16日收小开元租赁费30000元票据一张；（4）、2008年1月17日收小开元2007年租赁费共计50000元票据两张；（5）、2009年4月9日收小开元租赁费20000元票据一张；（6）、2012年5月18日祁县麓台城区城南村经济合作社出具的收到小开元垫付石油公司欠城南村委土地租赁费30000元票据一张；（7）、2012年7月19日祁县麓台城区城南村经济合作社出具的收到小开元垫付石油公司欠城南村委土地租赁费20000元票据一张；（8）、2013年2月8日、2013年6月1日给祁县石油公司经理张进德打款共计40000元的汇款凭证两张；（9）、祁县麓台城区城南村村民委员会主任渠毓忠出具的证明两份，证明与石油公司张经理说好，由被告许常保将小开元的经营费交城南村委顶石油公司欠城南村委的租赁费，城南村委代石油公司出了收据，说好给其换票，但至今未办理。双方�商继续履行合同，许常保提出为原告供了三年煤抵顶经营费，张经理说要给上级打报告反映，后来双方商定让许常保继续经营小开元娱乐城。
2、给石油公司送煤的过磅单共计18张，共计376.83吨。过磅单上有分管祁县石油公司宿舍物业的赵某或锅炉工签字，包括（1）、2004年过磅单两张共计50.71吨：2004年10月29日12.04吨，2004年12月21日38.67吨；（2）、2005年过磅单七张共计180.83吨：2005年1月10日17.22吨，2005年1月11日16.9吨，2005年1月14日16.7吨，2005年10月31日16.43吨，2005年11月9日37.21吨，2005年12月8日37.81吨，2005年12月20日38.56吨；（3）、2006年过磅单九张共计145.29吨：2006年1月4日12.84吨，2006年1月12日13.21吨，2006年2月6日16.69吨，2006年2月13日17.63吨，2006年2月19日17.62吨，2006年2月23日19.33吨，2006年2月23日19.13吨，2006年3月20日17.42吨，2006年10月31日11.42吨。
3、被告许常�购买锅炉、管道、暖气片及安装费用的证据：（1）、2004年12月4日锅炉送货单一张，证明锅炉花费30000元；（2）、2011年10月8日买锅炉及锅炉安装费收据一张，花费82000元；（3）、暖气管道及安装费票据三张共计82400元。
4、修路及通下水费用共计374500元的证据：（1）、工程承包协议，一次性包死总价为328500元；（2）、修路工程预算；（3）、通下水收条五张共计46000元。
5、证人赵某出庭作证（原一审审理笔录），证明其为原告家属院物业管理人，2004年、2005年、2006年冬天，家属院因锅炉房煤不够，当时的经理让找被告许常保解决，口头说抵顶租赁费，后来，被告就给家属院锅炉拉了煤，过磅单上均有其本人或锅炉工的签字，对过磅单票据予以认可。
经审理查明，2004年7月22日被告（反诉原告）许常保与原告（反诉被告）原山西省石油总�司祁县公司签订了一份“联营合同”，以祁县迎宾西路38号原公司行政办公院内的场地及地面建筑物与被告许常保合作，原告为甲方，被告为乙方，合同中约定：联营时间为八年，即从2004年8月17日起至2012年8月16日止；双方采取“包死基数、分项支付”的方法进行利润分配：一是乙方每年向甲方交纳利润分成人民币叁万元整，于每年的8月17日一次性交清，二是于每年的12月8日支付甲方租赁丰福加油站站前广告牌租赁费贰万元整。合同约定，根据经营需要，在不影响现有建筑物主体结构的情况下，被告可以对所用场地及建筑物进行改、扩建，但须提出书面申请并经原告同意；如因原告的原因，使被告投资所建的全部构筑物未使用至2012年8月16日时，除不可抗拒力外，由房地产评估机构评估作价后，原告对被告按评估价格给予补偿。合同签订后，原告将该处场地交由被告许常保使用，被告许常保在该房院内开办了小开元娱乐城。小开元娱乐城的出入道路需经过原告的家属院通过。2006年10月19日原山西省石油总公司祁县公司被注销，2007年3月29日设立了中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司，接管了原山西省石油总公司祁县公司的债权债务及资产，但原、被告之间的合同未进行变更。在合同履行期间，被告许常保交纳了原告部分租赁费，并在2004年、2005年、2006年为原告家属院锅炉供煤分别为50.71吨、180.83吨、145.29吨，共计376.83吨。根据被告的申请，本院委托祁县价格认证中心于2014年4月14日对2004年、2005年、2006年锅炉用煤的煤价鉴定分别是450元、470元、460元每吨；2014年7月15日，祁县价格认证中心根据祁县人民法院司法辅助中心的要求，作出补充说明，对2004年、2005年、2006年锅炉用煤的煤价鉴定分别是200元、220元、240元每吨。许常保支付了鉴定费1800元。在合同履行期间，被告在该租赁场地内自建了门厅、卫生间及饭店等自建建筑，被告称是经原告同意的，但被告未提供相应证据予以证实，原告不予认可。2012年8月16日合同到期后，双方未就该房院事宜签订新的合同，2013年许常保对小开元娱乐城的出入道路进行了修建。后原告因要求被告腾出该房院并交纳租赁费等与被告发生纠纷，原告遂诉至本院，在审理中，被告许常保提出反诉，要求原告赔偿其损失。
本案重新审理中，被告（反诉原告）许常保申请本院对2004年、2005年、2006年的蒸汽锅炉用煤煤价进行重新鉴定，2016年3月24日，被告（反诉原告）许常保申请撤回鉴定申请。被告（反诉原告）许常保申请本院对小开元娱乐城许常保自建的房屋、所修的道路进行资产评估，2016年7月13日，山西光大司法鉴定所作出晋光司鉴（2016）综鉴字第160031号鉴定书，被告（反诉原告）许常保在祁县迎宾西路38号院内的自建房屋的价格及2013年所修道路总价值为2463936元。被告（反诉原告）许常保缴纳鉴定费20000元。
另查明，原告所有的祁县迎宾西路38号的使用权类型为划拨土地，地类用途为办公、宿舍，2007年5月29日土地使用权人变更为中国石化集团资产经营管理有限公司（山西石油分公司）。
上述事实，有原告（反诉被告）提供的联营合同、租赁费收据6张、2006年4月10日中国石化集团山西省石油总公司文件《关于下发山西省石油总公司县级公司注销工作总体方案的通知》、中国石化集团资产经营管理有限公司文件《关于山西省石油总公司管理体制转换的通知》、中国石化集团资产经营管理有限公司文件《关于山西省石油总公司管理体制转换实施方案的批复》、2006年10月19日山西省石油�公司祁县公司企业注销申请书等注销手续、2007年3月29日中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司营业执照、组织机构代码证、祁县迎宾西路38号使用权人变更为山西石油分公司后的土地使用权证、被告（反诉原告）许常保提供的租赁费票据8张、锅炉用煤过磅单18张、本院委托祁县价格认证中心所作的2004年、2005年、2006年锅炉用煤煤价的鉴定结论、山西光大司法鉴定所作出晋光司鉴（2016）综鉴字第160031号鉴定书及原、被告当庭陈述予以证实。
本院认为，原告名称由原祁县石油公司变更为现在的中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司，该变更进行了注销登记，并重新申领了营业执照等相应手续，承接了原祁县石油公司的债权债务及所有资产，其中包括本案所诉争的场地及建筑物，故变更后的法人依法享有诉讼主体资格；原、被告于2004年签订了一份“联营合同”，约定由被告每年向原告交纳利润分成款及原告租赁广告牌的费用共计50000元，但该合同中仅约定原告提供场地及地面建筑物，相应的水、电、暖等设施等，原告不参与被告的经营活动，该利润分成款和广告牌租赁费也未根据被告经营情况进行相应调整，而是每年固定收取50000元，故对该份合同应认定为其实际为租赁合同，被告向原告交纳的是原告所有的祁县迎宾西路38号原办公楼的租赁费，这也与原告给被告开具的租赁费收据相互印证；在被告许常保租赁原告祁县迎宾西路38号办公楼期间，被告应按合同约定支付共计400000元租赁费，但其未按合同约定全额交付被告租赁费，原告认可6张票据共计130000元，被告对原告提供的6张租赁费票据予以认可，但另行提供了2张有原告盖章的共计60000元的收款票据，对该2张票据原告虽予以否认，但未提供�驳证据，故对原告此辩称理由不予认可；对被告提供的代原告交纳了欠祁县麓台城区城南村村民委员会土地租赁费，由祁县麓台城区城南村经济合作社出具收到50000元的收据，以此抵顶租赁费的主张，虽原告不予认可，但据祁县麓台城区城南村村民委员会主任的证明材料并结合其它证据，抵顶租赁费50000元是事实，故本院认定被告向原告缴纳了240000元租赁费。原、被告的“联营合同”已于2012年8月16日到期，双方也未再续签合同，被告还应向原告缴纳租赁费160000元，2012年8月17日以后的租赁费每年以50000元计算直至被告腾出原告的房屋为止。原告要求的拆除被告自建的建筑物的诉讼请求，因双方的合同约定，根据经营需要，在不影响现有建筑物主体结构的情况下，被告可以对所用场地及建筑物进行改、扩建，但须提出书面申请并经原告同意；如因原告的原因，使被告投资所建的全部构筑物未使用至2012年8月16日时，除不可抗拒力外，由房地产评估机构评估作价后，原告对被告按评估价格给予补偿。本案被告对原告的房屋进行了改、扩建，又修建了道路，投入了大量资金，作为原告在被告租赁期间对其房屋、道路进行改、扩建不知情，不符合常理，视为默认，现原告要求被告拆除其所建的房屋、修建的道路不现实，故本院对反诉原告要求反诉被告赔偿其改、扩建房屋，修建道路的损失予以支持，参照山西光大司法鉴定所作出的晋光司鉴（2016）综鉴字第160031号鉴定书，反诉被告应支付反诉原告在祁县迎宾西路38号院内的自建房屋及2013年所修道路总价值为2463936元；反诉原告要求的依法判决没收反诉被告已收租金（包括租赁费）240000元一节，不属本院审理的范围，反诉被告所有的祁县迎宾西路38号办公场所的土地所有类型为划拨土地，�据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，对划拨土地进行出租的，必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，但关于该土地的出租，反诉原告并未提供其履行了审批手续的证据，故对其所获得的全部租金中所包含的土地收益部分应当由土地部门进行处理；反诉原告要求返还其蒸汽锅炉用煤6500大卡的炭块煤376.83吨一节，反诉原告辩称曾于2004年、2005年、2006年为反诉被告家属院供暖锅炉供煤，并提供了有反诉被告家属院物业管理人赵某及锅炉工签字的过磅单，赵某出庭作证，其陈述与反诉原告陈述一致，反诉被告对此予以否认，但未提供反驳证据，为家属院供煤不属反诉原告应承担义务，故反诉被告应返还反诉原告蒸汽锅炉用煤6500大卡的炭块煤376.83吨，从有利�执行的角度出发，折价予以返还。本院原一审委托祁县价格认证中心于2014年4月14日对2004年、2005年、2006年锅炉用煤的煤价鉴定分别是450元、470元、460元每吨，从鉴定程序及事实方面比较客观，本院采用此鉴定结果，376.83吨×460元=173341.8元。
综上，本案被告许常保还应支付原告中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司租赁费160000元；反诉被告中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司应支付反诉原告许常保在祁县迎宾西路38号院内的自建房屋及2013年所修道路总价值为2463936元，支付2004年、2005年、2006年锅炉用煤价173341.8元；反诉原告许常保在祁县迎宾西路38号院内的自建房屋及2013年所修道路归反诉被告中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司所有。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告许常保支付原告中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司自2004年8月17日至2012年8月16日欠交的租赁费160000元；腾出祁县迎宾西路38号院；2012年8月17日至被告腾出原告的房屋之日按每年50000元标准支付原告相应的租赁费。
二、驳回原告中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司的其它诉讼请求。
三、由反诉被告中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司支付反诉原告许常保在祁县迎宾西路38号院内的自建房屋及2013年所修道路款2463936元，支付2004年、2005年、2006年锅炉用煤173341.8元，鉴定费21800元。
四、驳回反诉原告许常保要求的依法判决没收反诉被告中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司已收租金（包括租赁费）240000元的诉讼请求。
上述第一、三项限本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6200元，案件反诉费9307元，由原告（反诉被告）中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司负担10855元，由被告（反诉原告）许常保负担4652元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。
审 判 长 卢崇俭
人民陪审员 渠丕香
人民陪审员 刘俊宏
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 渠晓焰