吉林省吉林市丰满区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）吉0211执异54号
案外人：韩慧，住吉林市船营区。
委托代理人：赵宏伟，吉林保民律师事务所律师。
申请执行人：吉林市鸿屹建筑安装有限公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：鞠彦明，该公司总经理。
委托代理人：马仁，该公司法律顾问。
被执行人：吉林市金鑫农民新村房地产开发有限公司，住所地吉林市丰满区。
法定代表人：尹在焕，该公司经理。
委托代理人：孙贺，该公司法律顾问。
在本院执行申请执行人吉林市鸿屹建筑安装有限公司（以下简称鸿屹公司）与被执行人吉林市金鑫农民新村房地产开发有限公司（以下简称金鑫房地产公司）建设施工合同纠纷一案中，案外人韩慧对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人韩慧称，2013年8月15日，金鑫房地产公司开发的金丰家园项目投资人陈飞峙代金鑫房地产公司向韩慧借款人民币50万元；2013年9月2日，借款人民币20万元。上述借款金鑫房地产公司认可为实际借款人。2015年4月7日，在金鑫房地产公司不能偿还上述借款本息的情况下，韩慧与金鑫房地产公司签订了抵债协议书，金鑫房地产公司用11个房屋抵偿了包括韩慧在内的三个人的债务合计人民币171.24万元。抵债协议签订同时，由于房屋不能办理商品房预售备案，没有签订商品房买卖合同，仅签订了四份认购协议并为韩慧开具了收款收据。2015年4月8日，金鑫房地产公司与韩慧签订了交接单，将4个房屋交付韩慧，韩慧办理了住入手续，交了水电费、产权代办费、交易手续费产权工本费等并使用房屋至今，但由于金鑫房地产公司不具备房屋登记备案的条件，4个房屋没有与金鑫房地产签订正式的商品买卖合同以及办理商品房预售登记备案。2018年3月中旬，韩慧发现所有的4个房屋即将被鸿屹公司评估拍卖，故提起执行异议，请求停止对韩慧所有的位于丰满区前二道乡金丰村金丰家园二期四个房屋的执行。
申请执行人鸿屹公司辨称：一、韩慧认为陈飞峙代替金鑫房地产公司向其借款共70万元，没有任何证据予以证明。韩慧提供的借条只是陈飞峙以个人名义出具的借条，且该借条中并未标明借款的用途，无法证明借款的去向，另外，即使陈飞峙将借款又出借给金鑫房地产公司使用，那么将是另外的法律关系，与本案无关。虽然金鑫房地产公司单方承认陈飞峙借款是代替其向韩慧借款，但金鑫房地产公司只是单方的意思表示，并无书面证据予以证明。如果陈飞峙代替金鑫房地产公司向韩慧借款，那么韩慧出借的款项应该直接汇入金鑫房地产公司的账户内，因为金鑫房地产公司是法人单位，所以韩慧没有将借款汇入金鑫房地产公司账户，无法证明借款是金鑫房地产公司借款。另外，韩慧也没有提供其出借给陈飞峙70万元的汇款凭证，仅仅是陈飞峙出具的借条，无法证明借款的真实性。二、金鑫房地产公司与韩慧签订的抵债协议书不发生法律效力，因金丰家园10-13号楼至今未取得商品房预售许可证，依据法律规定，金鑫房地产公司不能销售房屋，抵债行为与销售行为性质是一致，所以韩慧与金鑫房地产公司之间签署的抵债协议无效。三、涉案的房屋已被丰满法院查封，且查封裁定已经送达给金鑫房地产公司，金鑫房地产公司再行销售或抵债的行为都是违法行为，不仅其抵债协议无效，金鑫房地产公司还涉嫌非法处置查封、扣押、冻结的财产罪。四、韩慧与金鑫房地产公司之间签署的抵债协议是不真实的，因为鸿屹公司在申请查封时，向金鑫房地产公司的销售经理索要了一份销控表，该表中显示涉案四套房屋均为空户，且销售经理在销控表的首页签了自己的名字，并注明日期为2015年4月17日。所以韩慧称其在2015年4月7日就与金鑫房地产公司签订了抵债协议不是事实，如果双方签署了抵债协议，那么日期也是倒签的。五、金鑫房地产公司与金丰物业公司是关联公司，汤先秋既是金鑫房地产公司的股东，也是金丰物业公司的股东，在两个公司的持股比例均为40%，而且金丰物业公司的另一股东是汤先秋的亲属，汤先秋是物业公司的实际控制人。所以，韩慧所提供的物业公司出具的票据不具有真实性，并非增值税发票，所以韩慧称其办理了进户手续不属实，至今涉案房屋仍处于空置状态，无人居住。七、韩慧在异议书中陈述自己对涉案四套房屋具有物权效力是不合法的，因为物权以登记为准，该房屋在不具备商品预售备案登记的情况下是不存在物权登记问题的。八、鸿屹公司在2015年6月开始执行至今已近三年且房屋始终处于查封状态，如果韩慧在2015年4月就办理了进户，对法院的查封以及评估单位的评估不知晓是不可能的，所以韩慧提出的事实与理由是不真实的，对其异议应予驳回。
金鑫房地产公司辩称：案涉房屋为项目合伙人陈飞峙抵顶出去的，也只有陈飞峙知道案件具体情况，涉案楼房由陈飞峙负责销售，房屋销售手续均由陈飞峙办理公司不知情。
经审查查明：鸿屹公司与金鑫房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年6月15日作出（2015）吉丰民一初字第360号民事判决书，判决：一、金鑫房地产公司于判决生效后五日内偿还鸿屹公司本金500万元及其逾期利息；二、金鑫房地产公司于本判决生效后五日内偿还鸿屹公司本金769082元并给付逾期利息；三、鸿屹公司享有对其施工的位于吉林市丰满区前二道乡金丰村金丰家园共计5栋楼进行折价或者拍卖所得的工程价款行使优先受偿权。在案件诉讼过程中，经鸿屹公司申请，本院于2015年4月24日作出（2015）丰民一初字第360-1号民事裁定书，对金鑫房地产公司名下的位于丰满区前二道乡金丰家园二期的部分房产予以查封，其中包括涉案的金丰家园二期四套房产。判决生效后，因金鑫房地产公司未按判决内容履行义务，鸿屹公司向本院申请执行。本院于2015年7月10日立案受理，2016年1月4日终结本此执行。2016年恢复执行后，在执行过程中对查封的房产进行了评估，后再次终结执行。2017年再次恢复执行，案号为（2017）吉0211执恢352号，在执行过程中，2018年1月9日作出（2017）吉0211执恢352号司法网络拍卖通知书，对金鑫房地产公司所有的坐落于丰满区二道乡金丰村金丰二期68套房产（含涉案四套房产）进行拍卖。
另查明，2015年4月7日，韩慧、案外人金凌、程军与金鑫房地产公司签订了抵债协议书一份，约定金鑫房地产公司提供房屋抵偿韩慧、金凌、程军的债务，其中包括涉案的四套房产。同日，异议人韩慧与金鑫房地产公司分别就涉案的四套房屋签订了四份认购协议，金鑫房地产公司为其出具了房款收据。2015年4月8日，双方就抵账房产签订了交接单。2015年11月9日，金鑫房地产公司为韩慧出具了产权代办费、交易手续费等费用收据，同日吉林市金丰物业服务有限公司为韩慧出具了水电费收据。2015年，韩慧、案外人金凌、程军作为原告将金鑫房地产公司、陈飞峙诉至船营区人民法院，要求金鑫房地产公司、陈飞峙偿还借款。2016年4月21日船营区人民法院作出（2015）船民一初字第1452号民事调解书，双方达成如下调解协议：金鑫房地产公司、陈飞峙欠韩慧借款本金及利息86.128万元，于2016年5月1日前一次性给付，逾期不付以本金70万元按月2%计算利息直至付清时止。韩慧在船营法院起诉的债权与本案以房抵债的债权系同一笔债权。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”依照法律规定，对案外人提出的排除执行异议的审查，首先应审查案外人韩慧是否为涉案房产的权利人，案外人韩慧提供以物抵债协议、房屋认购协议、交款收据等书证用以证明其为房屋所有权人，但对于这些书证的真实性、合法性、有效性应通过实体诉讼程序的审理进行认定，而执行异议审查只是形式审查，无法确认案外人与被执行人金鑫房地产公司之间以房抵债的行为是否合法有效。本院对涉案房屋进行执行时，因涉案房屋是由被执行人金鑫房地产公司进行开发建设的，所以涉案房屋属于被执行人名下的不动产，本院的执行行为合法，对案外人韩慧的异议请求应予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人韩慧的异议请求。
如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审 判 长 于大民
人民陪审员 潘顺昌
人民陪审员 刘广山
二〇一八年八月三十日
书 记 员 郑凯文