黑龙江省桦川县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桦商初字第36号
原告（反诉被告）朱晓军，女，1968年1月19日出生，汉族，住桦川县。
被告（反诉原告）齐连霞，女，1958年7月20日出生，汉族，退休人员，住桦川县。
委托代理人牛广琴，系佳木斯郊区龙江法律服务所法律�作者。
原告（反诉被告）朱晓军与被告（反诉原告）齐连霞民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月3日、28日、5月30日、6月17日公开开庭进行了审理。审理中，根据案件的基本事实，当事人的诉辨主张，本院更改本案案由为房屋买卖合同纠纷。诉讼过程中，被告齐连霞于2014年6月17日提出反诉，请求原告返还已付房款及工资款，本案合并审理。原告朱晓军、被告齐连霞及其委托代理人牛广琴到庭参加诉讼。依原告申请，依法对被告财产采取保全措施。本案现已审理终结。
原告朱晓军诉称，2011年被告齐连霞称因购房缺少房款在原告借款两次，后被告陆续偿还部分欠款。2013年7月2日，双方重新算账，被告共欠原告借款137300元，并出具了借据一份。事后，原告多次找被告索要此�，其均以种种理由推托拒还，无奈诉至法院，要求被告偿还欠款137300元，诉讼费等相关费用由被告承担。
被告齐连霞辩称:没有向原告借钱，我们之间原来有房屋买卖的纠纷，产生了一定的欠款，不是借原告的钱。一、本案事实不是民间借贷，不是债务纠纷，是房屋买卖纠纷，被告没有向原告借款，也没有收到原告的一分钱。虽然被告数次给原告出具借条，但只是表明被告欠原告的房款，并不表明被告真的在原告那儿借钱了。本案的客观事实是2012年1月份被告租住朱祥的房屋，月租金伍佰元，先预付一千元现金，收到现金的是现在的原告，2012年不久，被告和原告商定，朱祥名下的房屋以16万元价格卖给被告，房款于2012年12月25日交齐，那么被告于2012年1月5日开始交付房款，共计两万两千七百元，2012年6月份，由于被告没有现金支付�款，将被告的工资卡交给原告，每月工资1500元，工资卡交付的时间2012年6月到现在，一直掌控在原告手中。2013年7月2日，双方写了借条，对以前给付的房款进行了清算，借条写明到“今天所有的款项结算清楚，甲方共计借137300元”，是当时按照民间借贷纠纷，当时被告提出由于本案的事实从证据来看不存在民间借贷，应驳回原告的诉讼请求，不承担诉讼费，现在更改为本案的案由是房屋买卖合同纠纷，所以借款借条的存在是137300元，是因为买卖房屋引起的借条，由于被告没有及时给付原告房款，2013年7月27日原告强行将被告赶出房屋，之前换锁，不让被告进住此屋，以上事实表明本案是一起房屋买卖纠纷。二、双方当事人应按合同法规定主张权利，依法以此来履行合同和解除过程中产生的纠纷，1、双方虽然没有书面合同，但对口头协议的内容都认可，根据合同法第十条规定口头协议也是合法有效的。2、此口头合同双方已经履行了，原告交付了房屋被告在此房屋使用了18个月只是没有办理手续，2012年1月5日被告交付房款后共计22700元并把工资卡交付给原告，说明口头合同双方已经继续履行，3、2013年7月原告强行将被告赶出房屋，被告被迫同意解除合同，是此房屋买卖合同解除后双方应按合同法规定处理相关事宜，合同解除后尚未履行的终止执行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，被告就可以主张解除合同后返还被告已付房款及工资卡从2012年6月至今所支付的房款，被告在此房屋居住18个月，可以支付一定的居住费用。原告主张的137300，被告不在履行给付义务，同时也不承担利息，被告签署的二十五万元的欠据，不是借款凭证，�具有法律效力，更没有偿还义务，三、此购房合同履行中的两个具体问题，1、原告以此房屋抵押取得贷款，是原告为自己的利益的真实意思表示，自己受益自己领取，被告不承担后果责任，也不具有法律效力，四、原告不具有本案的主体资格，本案是房屋买卖合同纠纷，此争议房屋的所有权人为朱祥，而不是原告朱晓军，虽然是父女关系。但朱晓军不具有主体资格，被告不承担本案的一切费用。
反诉原告齐连霞反诉称：2012年1月初，反诉被告以月租金500元价格将其父亲朱祥的三建开发楼1单元501室租给反诉原告齐连霞。后经双方口头约定反诉原告同意购买此房屋，总价款为16万元，反诉原告于2012年1月5日起开始分四次支付现金22200元。由于反诉原告资金不足，齐连霞于2012年6月将其本人工资卡交付反诉被告，用其工资支付房款，继�履行买卖房屋合同。2013年7月2日，原、被告双方对购房款进行结算，反诉原告尚欠购房款137300元，齐连霞出具“借条”一张，实质是欠款凭证，当时并无朱晓军借给齐连霞的事实。由于反诉原告未及时给付房款，反诉被告将门锁砸开强行换掉锁撵其搬家。2013每年7月初反诉原告无奈搬出此房，双方的行为事实致使解除买卖合同无法履行。要求退还支付房款22200元，反诉原告在此居住18个月，共计租金9000元，现反诉原告同意给付此款，这是承担合理的居住费用，双方解除合同后，反诉原告不再支付137300元义务，也不承担利息。现被告要求：1、依法解除双方口头买卖房屋合同。2、依法判决退还反诉原告返还已付的买房款22200元。3、退还因买房时交付的工资卡从2012年6月开始计算到至今36000元，利息按照贷款利率计算，工资卡的钱按照银行利息计算。上述款项减去租金9000元，剩余49200元返还给反诉原告。反诉费用980元由原告承担。
反诉被告朱晓军辩称：222000元钱是被告付给我的利息款，工资卡也没有支取，剩余多少钱法院去查。
为支持诉讼主张，原告提供如下证据：
证据一、2011年1月12日房屋买卖租售协议一份，证明证明被告先是租住，然后是买卖，2011年1月12日已经住进去了。
经庭审质证，被告认为：对证据的真实性有异议，时间不对，双方当事人没有按手印，是单方的意思表示，显失公平，签名是我签的。
本院经审查认为，被告对证据的真实性有异议，但被告对签名没有异议，又无其他证据证明该协议的不真实性，本院对该�据的真实性予以认定，可以证明被告在2011年1月与原告形成先租后买原告父亲房屋的协议。
证据二、2011年6月22日贷款协议书一份，证明被告齐连霞要买我的房屋，让我帮她贷款，利息钱由被告承担，由于一直没有还钱，我一直帮她垫上了，所以被告欠我钱。
经庭审质证，被告认为：对贷款协议的真实性没有异议，对实质履行的内容有异议。当时被告齐连霞与朱晓军签订贷款协议书是在2011年6月22日，贷款的数额是11万元，前提是11万由原告方拿原告父亲朱祥的房照作为抵押，被告同意贷款11万，承担11万的利息。但是此约定超过银行的利率，双方的意思没有尊重法律的规定，属无效行为，现在被告不同意承担三分利息，如果房子买卖成交，被告则愿意承担三分利，是双方的共同意见。现在原告将11�元贷款的现金据为己有，让被告来偿还贷款实属和本案的借款没有必然的因果关系。协议中共四项内容，此协议违背法律规定，这个贷款和本案中的买房，朱晓军的父亲朱祥的房子产权的所有人归朱祥，这里没有体现谁是收款人，谁是贷款人，所以这个协议显失公平，被告说11万的贷款全在原告手中，现在房子从2013年的7月倒出，已经不是被告违背了贷款协议，是审理这起借款137300元，联想协议涉及到第一次原告的举证借条，这个借条的前因是以买房卖房产生的，而不是现金交易。这个借条是对结算单的清算，而不是借的现金，不是本案真实事实，所以不承担欠条的偿还责任。关键是利息不能承担，显失公平，借条没有实际发生，不存在现金交易，所以这个借条不是事实，是歪曲事实，被告不能承担137300元所谓的借条。2013年7月2日的借条不是借款凭证，是买房结算�证，不能证明原告借给被告现款，证据中写明2012年1月25日不是借款。证据写明归还欠款证明的事实不真实，既然不是借款双方发生借款的事实，未能证明双方发生欠款的事实，所以不存在借款关系。借条未标明什么时间借的，什么地点交付及相关证据，充分佐证了这个借条就是买卖中形成的欠款。
本院经审查认为，由于被告对原告举证的真实性不存在异议，对原、被告双方签订的贷款协议的事实予以认定，可以证明因被告购房无款，而由原告于2011年6月22日为贷款本金11万元，所产生的本息由被告偿还，可以冲抵购房款。
证据三、2013年5月27日原、被告双方协议书一份，证明2013年7月2日欠款137300元的来由。
经庭审质证，被告认为：对协议的真实性没有异议，对5月27日双方协议书的内容提出异议，显失公平。5月29日上午十点前，把第一次欠款15万打入户主的账户，6月2日上午把第二笔10万打入户主账户，对这两笔钱提出重大疑问，备注中如搬家必须把欠房主的房款和全部利息还清，被告是一个很大的糊涂虫，已经搬家了，已经给付了一些钱，为什么还要把房款和利息还清呢，反问原告这个条是谁写的，协议书中有重大误解，所以在法律上不生效。
本院经审查认为，由于被告对证据的真实性没有异议，对真实性予以认定。从其内容上及结合原告对借款事实经过的陈述，可以证明原告为被告借款本金追加至15万元，至2013年5月27日产生的损失为10万元。
证据四、2013年6月17日保证书一份，证明2013年7月2日137300元的来由。
经庭审质证，被告认为：对证据的真实性没有异议，保证书的内容是原告方单方行为，而不是原、被告的共同行为，被告保证将25万打入甲方账户，不是被告同意买的16万的房屋款，对被告不起任何作用，不生效，没有证明力，证明不了被告欠款25万。
本院经审查认为，由于被告对证据的真实性没有异议，没有证据证明被告不同意该保证书内容，本院对其真实性予以认定。可以证明被告同意支付因购房无款而由原告借款产生的利息的事实。
证据五、2013年7月2日甲方朱晓军、乙方齐连霞借条一份。内容为：“由于乙方（本案被告）没有按照约定时间（2012年1月25日）归还全部欠款，经双方当事人同意将以往的款项往来进行结算，至今天所有的往来款项全部结算清楚，甲方（本案原告）共计借�民币壹拾叁万柒仟叁百元整，小写137300元甲方（借款方）朱晓军，乙方（欠款方）齐连霞，二0一三年七月二日”。证明原、被告之间存在民间借贷法律关系。
经庭审质证，被告认为：对借条的真实性没有异议，但是对所要证明的内容有异议。因为是原、被告之间存在房屋买卖关系，是购房款，如果原告交付房屋，才能给付原告欠款，如果不交付房屋，不会给原告欠款。
本院经审查认为，由于被告对欠据的真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认。根据其约定的内容，可以认定此前双方的经济往来已经结算完毕。但相关的证据证明该款的产生是基于被告欲购买原告父亲的房屋无款而请求原告为其借款的利息结算，因此，可以证明由于原告为被告借款产生了一定的损失。
为支持辩解主张，诉讼过程中，被告提供如下证据：
证据一、产权证书复印件一份，证明被告齐连霞要买原告父亲朱祥的私产房屋115.5平方米的住宅，而不是借条所欠的现金。
经庭审质证，原告认为：对该证据的真实性没有异议，对所要证明的内容有异议。房子是我的，只是写的我父亲的名字，齐连霞买的时候她也知道，欠条确实是欠款，是被告因买房贷款产生的欠款。
本院经审查认为，被告对该证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。可以证明被告欲购房屋。
证据二、中国建设银行四张票据，时间是2012年1月5日还款5000元，1月20日还款200元，1月21日6000元，3月6日6000元。证明被告因�房子付给原告的钱共计17200元。另外去单位给原告送去了3000元，还有2000元是原告去被告家取的，共计22200元。
经庭审质证，原告认为：对证据的真实性没有异议，这个不是房款，是还被告贷款的利息。其中的200元是被告过年给我买礼物的钱。
本院经审查认为，由于原告证据的真实性没有异议，本院对被告实际给付原告22200元的事实予以确认。因付款没有说明用途，加之没有证据佐证系被告付购房款，结合2011年6月22日原、被告双方的贷款协议，可以证明该款系付给原告因贷款而产生的利息，因此对被告的辩解不予采信。
证据三、缴费电费凭据两张2012年1月8日、2012年1月19日，证明被告搬家后自己缴费的事实，证明搬家的时间。
经庭审质证，原告认为：对证据的真实性没有异议，对证明的内容有异议，能够证明被告在那儿居住，不能证明搬家的时间。
本院经审查认为，该证明能够证明被告居住原告父亲的房屋，但有原告与被告签订的相关协议证明双方租赁买卖房屋的时间，因此，该证据不能证明被告居住开始的时间。
诉讼过程中，被告申请证人刁晓春出庭作证。证人刁晓春，女，汉族，1959年11月9日出生，住佳木斯市向阳区近江社区1组50号，身份证号：230803195911090827。其证明：被告租房子的时候和我说过，后来说要买那个房子，我们当时都是科士威的会员，当时我是订货出现点问题，我要的货没发到给了我别的货，经手人是被告，这时候我就找到被告，被告说当时在家搬家呢，当时2012年的元旦左右，我就问被告为什�搬家，被告说这个房子她想买下来。
经庭审质证，原告认为：证人说的搬家时间不对。
经庭审质证，被告认为：证人说的是事实。
本院经审查认为，该证明能够证明被告居住原告父亲的房屋，但有原告与被告签订的相关协议证明双方租赁买卖房屋的时间，因此，该证据不能证明被告居住开始的时间。
依据被告的反诉请求，本院调取了下列证据：
一、被告工资卡存折一册。载明：2012年6月23日至2013年5月26日，原告支取被告工资卡存款15690元。
二、佳木斯市郊区人民法院2014年6月11日向被告工资卡存入的银行发出的协助扣划存款通知书，载明：由于被告拒不履行该院发生法律效力的文书，于2013年6月起至2014年6月的存款15000元被依法执行。
三、佳木斯市郊区人民法院2014年6月11日向被告工资卡存入的银行发出的协助冻结存款通知书，载明：由于被告拒不履行该院发生法律效力的文书，于2014年6月11日继续查封被告6万元的银行存款。截止2014年6月24日余额6465.02元。
根据本院审查认定的证据，结合当事人的陈述，本案的基本事实如下：原、被告双方于2011年1月12日共同约定由被告齐连霞租住购买原告之父朱祥的位于桦川县悦来镇和平街的私产住房115.5平方米，买卖价格人民币16万元。因被告暂无款支付，双方于2011年6月22日协议由原告为其贷款11万元，利息月息3%，期间自2011年6月26日至2011年9月26日，产生的本息由被告偿还，待被告偿还本息后，冲抵购房款，但被告在本次约期其未能偿还，由原告为其代为偿还本息。后，原告又为其追加贷款本金4万元，继续贷款，双方多次结算，并由被告多次出具保证还款，但终因故未能。此间，被告于2012年1月分四次汇给和交给原告现金合计22200元，2012年6月，被告将其工资卡交由原告，原告于2012年6月至2013年5月分六次支取人民币15690元，后由于被告拒不履行佳木斯市郊区人民法院生效的法律文书，该工资卡被该院冻结，原告不再支取。2013年7月2日，双方经结算，被告为原告出具借条一份，共计欠款137300元，被告始终未还。
本院认为，原、被告双方共同议定由被告购买原告父亲朱祥的房屋是本案的基本事实，由于该行为系双方当事人自愿协商而成，其约定的内容不违反法律效力性的强制规定，应为有效的民事法律行为，受法律保护。原、被告双方现一致认可房屋买卖合同已无履行必要，且共同主张合同终止，故该房屋买卖合同已属履行完毕。被告方因购买房屋无款而双方议定由原告为其借款，由被告按照约定偿还本息，然后冲抵付房款，继而取得购买的房屋的所有权，在其不能偿还时由原告代为其偿还本息，产生的利息应由被告给付原告，该约定亦系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，亦系有效法律行为，对双方具有约束力。经结算，被告为原告出具了借条一份，被告对结算的内容有异议，认为是购房款的尾欠，由于没有证据证明该款系购房款，从约定的内容来看也不能反应出结算结果是尚欠的购房款，故本院对被告的此辩解主张不予支持。原告称结算结果是被告借款，应当认定为民间借贷的法律关系，因双方此结算目的是原告应被告委托贷款以给付购买房屋款，基础的法律关系为房屋买卖纠�而成，且原告亦未向被告付款，因此本案应当以房屋买卖合同纠纷处理。从双方的协议和被告出具的保证书的约定来看，原告为被告贷款过程中，因被告未能偿还贷款本息而由原告向贷款人偿还，势必产生了一定的利息损失，现原告不能提供具体的数额，应当按照实际发生的本金15万元自被告保证的日期即2011年4月起至房屋买卖合同实际解除之日止即2013年7月2日中国人民银行同期贷款利率4倍计算。被告反诉原告请求退还已付的购房款22200元，因被告提供的证据不能证明其付款用途，现原告不予认可，加之付款时间发生在被告委托原告贷款期间，原告称系付的利息款，被告又无充分的反驳证据证明该款确系购房款，且双方在2013年7月2日结算借据上明确约定“至今天所有的往来款项全部结算清楚”，故本院不予支持。被告反诉原告请求退还交给原告的工资卡存款36000元，经查其中15690元存款为原告在2013年7月2日双方就被告请求原告借款购房发生利息结算前支取的，原、被告双方对该款的用途各执一词，原告认为是为被告贷款而付的利息，被告则认为是给付的房款，由于该款没有证据证明具体的用途，而原告的支取行为发生在双方结算之前，结合双方签订的贷款协议，贷款的利息由被告支付，因此，本院认定该款系被告支付的利息款。虽然被告认为利率高，但由于已经实际履行完毕，故本院不再调整。而另外15000元，系被人民法院强制执行，加上现余额，与被告工资收入相吻合，故本院不能判决由原告返还工资卡存款。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定。判决如下：
一、被告（反�原告）齐连霞赔偿原告（反诉被告）朱晓军损失人民币47700元（计算方法：本金人民币15万元X自2012年4月至2013年7月计15个月X中国人民银行一至三年期贷款基准利率年息6.4%/12月X4倍），于本判决生效后十日内执行。
二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2940元、保全费60元、反诉费980元均由被告承担，与上款一并执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 张 宏
审 判 员 崔焱火
人民陪审员 刘延斌
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 李思思