山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第1074号
上诉人（原审原告）：中国人民财产保险股份有限公司夏津支公司。住所地：德州市夏津县中山路南街**号。
负责人：安周军，职务：经理。
委托代理人：纪文梅，山东九州兴律师事务所律师。
委托代理人：鲍光华，山东九州兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国人寿保险股份有限公司夏津县支公司。住所地：夏津县鄃城西大街*号。
负责人：孙长星，职务：经理。
被上诉人（原审被告）：中国人寿保险股份有限公司德州分公司，住所地：德州市德城区湖滨中大道1451号。
负责人：刘玉民，职务：总经理。
以上两被上诉人共同委托代理人：郑家传，山东京鲁律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托代理人：孙茂信，山东京鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈法刚，个体。
委托代理人：张玉光，山东平正大律师事务所律师。
上诉人中国人民财产保险股份有限公司夏津支公司因确认合同无效纠纷一案，不服山东省夏津县人民法院（2013）夏商一初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1995年，经国务院及中国人民银行批准同意，中国人民保险公司改为中国人民保险（集团）公司，简称中保集团。中保集团下设子公司，中保财产保险有限责任公司及中保人寿保险有限责任公司分属中保集团下设子公司之一中保财产有限公司在中国人民保险公司现有财产险业务和人员的基础上组建；中国人寿保险公司在人保公司和17家地方寿险公司现有的人身险业务和人员的基础上组建。在财务处理方面，根据寿险、产险分别经营的原则，在清产核资的基础上将新老业务彻底分开；固定资产在账面上划清，并由集团公司负责协调解决，把现有的中国人民保险公司省级分公司一分为二，分别隶属中保产、寿险两个子公司，取消现有的省级分公司。按照上述批文精神，中国人民保险公司夏津县分公司于1996年3月25日，在德州保险公司的指示与见证下，对夏津县保险公司固定资产（包括办公楼、土地使用权）及附属设施使用权分配如下：产险公司（即财保公司）分得办公室包括，一楼车险科一间，营业室两间，计财科两间计5间，二楼姜经理办公室两间，商经理办公室两间，人秘科两间，穆经理办公室一间，小会议室两间，工会一间计10间，三楼档案室一间，微机室一间，餐厅一间，司机室一间，城险科两间，会议室三间，卫星接收室一间计10间，合计27间（四楼2间未写）；分得其他设施有：车库四间，锅炉工宿舍一间。寿险营业部分得办公室包括，一楼人寿险两间，农险科两间，车险科一间，四楼职工之家两间，合计7间；其他设施为车库一间。财产保险公司与人寿保险公司两家合用的办公楼面积为1200.30平方米，其中财产险公司分得的办公楼面积为700.77平方米，寿险营业部分得办公楼的面积为499.53平方米。土地部分：公司共有征地13.89亩，其中公司原征地8.19亩（约合5462.73平方米），为办公楼、平方宿舍、宿舍楼占用，归产险公司使用；公司新征土地5.7亩坐落在夏津镇岳庄西，归寿险营业部使用。1996年底，寿险营业部在上述营业楼后建一层房屋7间，共计139.70平方米。1999年7月21日，中国人民保险公司夏津支公司在夏津县土地管理局取得的国有土地使用证显示：土地使用者为中国人民保险公司夏津支公司，坐落于南城街242号，用途办公，类型为划拨，使用权面积为5361.8平方米。1999年11月26日，夏津寿险营业部在夏津县房产管理局，取得房产证两个。其中房权证99B字第××号证显示房屋所有权人为夏津寿险营业部，房屋坐落于南城街，北房砖混结构一层，公房，建筑面积139.7平方米，用途营业：房权证9××自第0091号证显示：房屋所有权人为中国人寿保险公司夏津县营业部，房屋坐落于南城街242号，公房，为一、四层砖混结构楼房，建筑面积499.53平方米，用途营业，该证房地产平面图显示：营业楼一、二层平面图，全楼面积1200.30平方米，其中寿险营业部499.53平方米。原告持有的夏津县房产管理局于2001年5月16日为中国人民保险公司夏津县支公司绘制的房屋平面图显示：房屋坐落于南城街，户主为中国人民保险公司夏津县支公司，一层平面包括门厅及其东面一间、西面两间，118.95平方米：二层平面九间258.795平方米；三层七间236.925平方米；其余部分面积为80.09平方米；共计700.77平方米。2011年11月28日，山东广泰房地产评估测绘咨询有限公司接受中国人寿保险股份有限公司山东省分公司的委托，对夏津县南城街242号的659.23平方米房屋（包括一、四层混砖房屋499.53平方米及一层混砖房屋139.7平方米及20平方米的混砖结构车库一个）建筑物市场价值估价为484467元（注：由于估价对象的土地情况不明确，根据委托方的要求，此次评估只评建筑物的价值）。北京嘉禾国际拍卖有限公司接受中国人寿保险山东省分公司的委托，于2012年3月2日在山东法制报上刊登对包括夏津县南城街242号（现地址为南城街287号、建筑面积分别为499.53平方米及139.70平方米）的房产两项整体拍卖公告。2012年3月9日，该拍卖公司对上述两房产进行了公开拍卖，买受人为被告陈法刚，成交价为485000元。2012年3月29日，中国人寿保险股份有限公司德州分公司将上述拍卖的房屋连同房产权证书一并交与陈法刚。陈法刚虽未入住，但在未与财险协商下，已将该营业楼南门上的钥匙进行了更换，自行控制出入，致使原告无法正常办公。原告在此事件发生后，及时向德州市人民政府提起行政复议，申请撤销99B字第××号、9××字第0091号房屋所有权证书。夏津县人民政府受德州市人民政府委托，以中国人寿保险有限公司提交的土地证与申请登记的房屋坐落不符为据，以其弄虚作假为由，决定撤销了上述两房产证。2013年6月18日，夏津县房产管理局对上述两房产证发布了撤销公告，并于2013年6月20日至21日在夏津电视台新闻后播出。另查明，1996年2月，中国人民保险公司根据《保批（1996）27号》将其下属县级企业名称统一由中国人民保险公司某某支公司变更为中保财产保险公司某某省某某县分公司；1999年2月，中保财产保险有限公司根据《保财发（1999）26号》文，将其下属县级企业名称统一由中保财产保险公司某某省某某县分公司变更为中国人民保险公司某某县支公司。2003年6月30日，中国保险监督管理委员会下发《保监复（2003）117号》批复：同意中国人民财产保险股份有限公司分支机构的名称由中国人民保险公司××分支公司，统一变更为中国人民财产保险股份有限公司××分支公司。又查明，涉案房屋所在的为原告所有的办公楼，已于2001年因街道的预拆迁行为，被原告以减少固定资产折旧占用费用为由，通过省财保公司及总公司逐级上报批准，由市公司于2002年底予以核销。现原告固定资产账面并无此资产。但因该资产实际并未拆除，原告每年向上级公司所报的固定资产财务表中仍显示有该资产，且原告仍每年向地税局缴纳相应房地产税。2001年5月16日，时任中国人民保险公司夏津县支公司与中国人寿保险公司夏津县营业部的负责人均在夏津县保险公司固定资产分配方案（产权）明细表上分别予以签字盖章。2003年11月18日，原、被告两公司（此时中国人民保险公司夏津县支公司已更名为原告现在的名称一中国人民财产保险股份有限公司夏津支公司。）就上述涉案财产签订的租赁合同约定：人寿夏津支公司同意将其办公楼14间（其中办公楼一楼南面西侧5间，一楼北面7间，四楼南面档案室2间）及车库1间租赁给财保夏津支公司使用；租赁期限一年，自2003年12月l曰至2004年11月30日止，到期续签合同；租赁期间由租赁方承担维修费用等。上述房屋在原告自2012年3月30日得知被拍卖前，一直由原告方租赁使用。上述事实，有原告提交的上述证据，被告陈法刚提交的上述证据，及原、被告的庭审陈述为证，并经原审法院审查及各方当事人庭审质证，足以认定。本案争议的焦点：1、被告之间的房屋买卖合同是否有效；2、原告对上述合同是否有权提起确认效力之诉。原审法院围绕争议焦点，并报经审判委员会讨论后认为，判断合同无效的依据只能是法律、行政法规对合同无效的明确规定。认定合同无效的法律规定首先应符合合同法第五十二条规定的无效情形之一，且在适用该条第五项规定时应符合效力性强制性规定的情形。具体到本案，对于原告主张被告之间所签房屋买卖合同无效的第一个理由即涉案买卖合同因交易标的物违法及侵犯了原告的共有物处分权而为无效合同的问题。
原审法院认为，根据夏津县保险公司固定资产（包括办公楼、土地使用权）及附属设施使用权分配方案，被告人寿公司向被告陈法刚出卖的涉案房屋即涉案营业楼南面的房屋7间、面积499.53平方米（约）（一楼5间及四楼2间）及营业楼后人寿公司自建的139.70平方米7间平房，前者为两公司分家时应分给人寿公司夏津支公司所有的固定资产，此属于人寿公司与财险公司按份共有的财产；后者为人寿公司所建的自有房屋。按份共有的财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。故被告人寿公司有权出卖上述财产，被告之间的房屋买卖合同自成立时生效。被告人寿公司所出卖的涉案房屋办理的房屋登记证虽已被撤销，但并不影响买卖合同的效力。对原告主张的被告之间的房屋买卖合同因被告无权处分且违反国家法律、法规的强制性规定及严重侵害了原告的土地使用权而应确认该合同为无效合同的问题。首先，原审法院认为，被告人寿公司对其出卖的房屋并非无权处分，只是未有有效的房屋登记证明，因买卖合同的订立只是一种债权行为，不动产的登记与否并不影响被告之间买卖合同的效力，只是在现有条件下，作为买受人的被告陈法刚尚无法取得买受房屋的权属登记证明。即便出卖人对涉案房屋无权处分，根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件法律问题的解释》第三条规定，原告主张合同无效亦不应予以支持。另被告人寿公司出卖的房屋所占用的土地使用权虽在两公司分家时归原告所有，且涉案房屋所占用的国有划拨土地使用权虽不能转让，但法律法规并未禁止国有划拨土地上房屋的转让。其次，被告人寿公司所出卖的涉案房屋即便全属国有资产，根据合同的相对性及物权的对世性原则，合同的效力也应由涉案财产的所有人一驻地人民政府国资部门来主张而非原告。故原告的此项主张亦不应予以支持。对原告主张的涉案买卖合同因侵犯了原告的优先购买权而为无效的说法。原审法院认为，原告主张的优先购买权，无论是基于按份共有人的优先购买权还是基于承租人的优先购买权，都只是一种债权。根据《房屋租赁合同司法解释》第二十一条及《民法通则意见》第89条之规定，上述三被告之间买卖合同的行为即使产生了对原告的优先购买权存有侵害的情形，在原告不能证明被告之间存有恶意串通且损害其作为第三人合法权益的前提下，原告也仅是享有向出卖人-
人寿公司主张相应赔偿责任的权利，而主张买卖合同无效并没有法律依据。对原告诉称的被告之间买卖房屋中的部分即人寿公司于营业楼后自建房屋属违法建筑的主张，因其并不属于原审法院审查范围，原审法院不予审理。综上所述，原告主张合同无效所引用的法律依据（《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《中华人民共和国物权法》第九十七条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款）均非效力性强制性规定，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法律规定。原告的诉请因不具备法定条件而无权对上述三被告之间的买卖合同效力进行主张。故对原告要求确认上述三被告之间的买卖合同无效的诉请，依法应予驳回。原审法院于2015年7月8日判决如下：驳回原告中国人民财产保险股份有限公司夏津支公司要求确认被告中国人寿保险股份有限公司夏津支公司、中国人寿保险股份有限公司山东省德州分公司与被告陈法刚之间房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国人民财产保险股份有限公司夏津支公司负担。
上诉人中国人民财产保险股份有限公司夏津支公司不服原审判决上诉称：事实与理由：原审法院已经查明：1996年，上诉人与第一被上诉人分离时，在德州保险公司的指示和见证下，对夏津县保险公司的固定资产（包括办公楼、土地使用权）及附属设施使用权进行了分配。第一被上诉人分得办公室包括一楼人险科两间、农险科两间、车险科一间、四楼职工之间两间，共七间，夏津县南城街242号土地使用权人为上诉人。1999年，第一被上诉人在上诉人不知情的情况下，以弄虚作假的手段为其擅自在上诉人土地上建设的房屋和整个一楼办公室办理了99B字第××号、9××字第0091号房屋所有权证书。并在上诉人不知情的情况下，第一被上诉人于2012年3月8日与第三被上诉人签订了房屋买卖合同，将上述房屋交由拍卖公司拍卖。于2012年3月29日，第一被上诉人向第三被上诉人交付了合同标的及房产权属证。第三被上诉人随即以购买了涉案房屋为由，侵占了上诉人的办公场地，致使上诉人无法正常办公。上诉人在事件发生后，立即提起行政复议。后由夏津县人民政府以第一被上诉人弄虚作假为由，依法撤销了为第一被上诉人颁发的99B字第××号、9××字第0091号房屋所有权证书。第一被上诉人、第二被上诉人与第三被上诉人买卖合同中涉及的原9××字第0091号房屋所有权证书下的房产系上诉人与第一被上诉人的按份共有房产，第一被上诉人、第二被上诉人出卖给第三被上诉人的原9××字第0091号房屋所有权证书下的房产的第一层的范围超出了财产分配时分给第一被上诉人的五间范围，实际非法处分了上诉人一楼的房产。原99B字第××号房屋所有权证书下的房屋，系第一被上诉人擅自在上诉人享有土地使用权的土地上建造的，该房屋的存在本身就侵害了上诉人的土地使用权，该买卖合同中虽然没有涉及土地使用权，但该房屋不是空中楼阁，该房屋的转让实际也处分了上诉人的土地使用权。依据我国《物权法》第四条、第七条、第九十七条、我国《房地产管理法》第三十八条之规定，上诉人的物权不得侵犯，第一、第二被上诉人在上诉人不知情的情况下出卖给第三被上诉人的房屋是依法不得转让的。该买卖合同明显是以合法的形式掩盖其非法转让的目的。另第三被上诉人是夏津人，其对涉案房屋状况是明知的，其在上诉人不知情的情况下，明知涉案房屋不能转让还与第一、第二被上诉人签订买卖合同明显是恶意串通，损害上诉人利益。依据我国《合同法》第五十二条第（二）、第（三）项之规定，第一、第二被上诉人与第三被上诉人之间签订的买卖合同应依法认定无效，原审判决驳回上诉人的起诉属适用法律错误。请二审法院秉公执法，依法撤销原审错误判决，依法认定第一、第二被上诉人与第三被上诉人之间的房屋买卖合同无效。
被上诉人中国人寿保险股份有限公司夏津县支公司和中国人寿保险股份有限公司德州分公司答辩称：上诉人对本案不具备诉讼主体资格。另外，本案的买卖合同是经过公开拍卖的形式进行的，不存在恶意串通，且房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示。
被上诉人陈法刚答辩称：一、夏津财险公司不能提交房屋所有权证书，印证其为涉案房屋的产权人，但有充分证据印证涉案房屋出售前归夏津人寿公司所有，鉴此，夏津财险公司在并非涉案交易房屋所有权人或直接利害关系人的情况下，无权提起确认合同效力之诉。二、夏津财险公司一审主张合同无效的理由为：房产证撤销产生交易标的物违法、转让划拨土地上的建筑物违反国家强制性法律规定、侵犯其土地所有权、侵犯其共有物的处分权及优先购买权。但上述理由据实依法均无法成立。三、夏津财险公司在上述一审起诉理由均不成立，被驳回诉讼请求之下，又基于《合同法》第52条第（2）项、（3）项主张合同无效，更无存在的事实基础及法律依据，明显是滥用诉权之举。理由如下：1、就程序而言，夏津财险公司的上诉理由不属于二审审判范围。夏津财险公司二审主张合同无效的理由及依据与一审完全不同，一审的庭审中根本没有涉及。完全符合增加独立的诉讼请求的特点。根据最高院适用《民事诉讼法》的解释第328条之规定，依法不属于二审审判范围。2、公开竞买的情况下，《合同法》第52条第（2）项规定的恶意串通损害第三人利益不存在现实基础。2012年度，中国人寿保险股份有限公司山东省分公司（简称山东人寿公司）通过公开拍卖的方式出售其属下夏津人寿公司639.23平米的涉案房屋。拍卖时出卖人持有涉案房屋的房屋所有权证。2012年3月9日，答辩人通过公开竞买取得涉案房产，并于2012年3月12日，支付完全部509250元价款。2012年3月29日，德州人寿公司代表山东人寿公司将涉案房屋移交给陈法刚。夏津财险公司将如此公开透明的交易过程说成“恶意串通”，让人匪夷所思、不可理喻。3、双方交易目的无任何不当性，引用《合同法》第52条（3）项以合法形式掩盖非法目的之说，过于夸大其词、哗众取宠。山东人寿公司出售涉案房产是为了盘活资产、减少损失。陈法刚购买的目的是为了正当利用。不知夏津财险公司的非法转让目的从何谈起，只不过是理屈词穷、强词夺理的表现而己！综上所述，夏津财险公司不具有本案诉讼主体资格，陈法刚与出卖人山东人寿公司之间的房屋买卖合同合法有效，夏津财险公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。
二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：中国人民财产保险股份有限公司夏津支公司确认合同无效的主张应否支持的问题。上诉人称，被上诉人之间的买卖合同处分了上诉人的房产，侵犯了上诉人的土地使用权，且该买卖合同未经批准，故买卖合同无效。首先是上诉人关于被上诉人之间的买卖合同处分了上诉人的房产，侵犯了上诉人的土地使用权，该买卖合同无效的主张。本院认为，根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件法律问题的解释》第三条的规定，合同是否有效应以当事人之间的合同是否符合有效合同的构成要件为标准，而不是以当事人对标的物是否有处分权。本案中，被上诉人之间的合同符合合同生效的构成要件，应属于有效合同。即使出卖人对涉案房屋无权处分，也不会影响合同的效力。其次是关于被上诉人之间的买卖合同未经批准是否有效的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第八条：依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的其他违背诚实信用原则的行为，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人办理有关手续；对方当事人对此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。根据该条可知，即使批准或者登记是合同的生效要件，未经批准或登记也并不必然导致合同无效。本案中，虽然被上诉人之间合同是否经过批准或者登记并无证据证明，但批准或者登记并不必然导致合同无效，作为合同的一方当事人亦可以申请办理相关批准登记手续。根据合同相对性的要求，作为合同之外的上诉人主张合同无效的请求并无法律规定。因此，一审法院关于上诉人主张合同无效的请求不成立的处理并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国人民财产保险股份有限公司夏津支公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王飞雁
审 判 员 王玉敏
代理审判员 张 勇
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 宋 鑫