新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终2382号
上诉人（原审原告）：崔淑梅，女，1959年2月7日出生，汉族，自治区机关事务管理局退休干部,住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：章瑾，新疆翔瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：新疆徽商经济文化交流协会（原新疆维吾尔自治区徽商文化交流协会），住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：吴敬峰，该中心秘书长。
委托诉讼代理人：闫世荣，新疆国法律师事务所律师。
上诉人崔淑梅因与上诉人新疆徽商经济文化交流协会（以下简称徽商协会）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初208号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔淑梅的委托诉讼代理人章瑾，被上诉人徽商协会的委托诉讼代理人闫世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔淑梅的上诉请求：请求判令撤销一审判决，支持我方的诉讼请求，并由徽商协会承担诉讼费用。事实及理由：1.一审法院认定基本事实有误，一审法院认定徽商协会于2017年1月8日搬离租赁房屋，2017年2月由我委托妹妹与徽商协会一同验房的事实没有依据，双方针对租赁物并未办理交接手续；2.一审判决适用法律错误，一审法院认定的解除合同的时间有误，双方约定的租赁时间为2015年7月1日至2019年6月30日，期间如承租人逾期交租十日时出租人有解除权，但这是一种权利不是义务，我方可以选择行使也可以不行使，徽商协会2017年1月补齐了拖欠的房租，一审判决2017年4月双方协商解除合同，没有法律依据；3.一审判决关于违约金的承担认定有误。一审法院在徽商协会未提出调整违约金的前提下，调整违约金无法律依据。综上，请求二审法院查清以上事实，支持我方的上诉请求。
徽商协会针对崔淑梅辩称：首先，一审法院对我方搬离房屋及与上诉人崔淑梅的妹妹一同验房的事实认定正确且证据充分。我方在一审中提交了短信证据，可以证明崔淑梅同意解除租赁合同，其对我方搬离的事实知情。此事实物业公司、周围邻居均可证明；其次，租赁合同已经双方协商一致解除，我方不存在拖欠房租及违约行为。我方多次约崔淑梅办理交接手续，但因为其自身原因导致交接未完成，请求二审法院驳回崔淑梅的上诉请求。
徽商协会的上诉请求：请求判令撤销一审判决，支持我方的诉讼请求，并由崔淑梅承担诉讼费用。事实及理由：一审法院认定双方租赁合同解除的时间为2017年4月，是认定事实不清，2017年1月8日我方就实际搬离了涉案房屋，再未实际使用过。房屋一直没有交接的原因是崔淑梅人在北京，说其过完春节再回来交接，房屋可免费使用，故应当认定双方的合同关系的解除时间为2017年1月6日，即我方根据崔淑梅要求交纳2016年下半年租金的时间。另我方还交纳了5,000元押金，双方合同解除，该押金应当予以返还。综上，请求二审法院判如所请。
崔淑梅针对徽商协会辩称：我方不同意徽商协会的上诉请求，涉案房屋的租赁合同并未于2017年1月6日解除，我方从未接收到解除通知，对方也未将涉案房屋的钥匙交于我方，因此房屋租赁合同并未解除。我方确实缴纳物业相关费用，但不能以此认定双方解除合同的时间。关于5,000元房屋押金，和本案无关。
崔淑梅向一审法院起诉请求：1、请求法院确认双方签订的房屋租赁合同于2018年1月18日解除；2、判令徽商协会支付租金44,200元；3、判令徽商协会支付垫付的采暖费、物业费、管理费合计4,076元；4、判令徽商协会承担违约金21,000元、5、本案诉讼费用由徽商协会承担。
一审法院认定事实：2015年6月18日，崔淑梅与徽商协会签订《房屋租赁合同》，约定由徽商协会承租崔淑梅位于乌鲁木齐市沙依巴克区师大西路159号昆仑小区南楼2单元0504号房屋，以及小区内地下车位一个，房屋建筑面积120平方米，租赁期限自2015年7月1日起至2019年6月30日止，租期共计48个月。年租金为42,000元，每半年支付一次，在半年租期届满前10个工作日内支付。首期付款为21,000元+5,000元；第二期房租款应在12月20日前支付；第三期则应在6月20日前支付，以此类推。
双方还约定，徽商协会在协议签订时，将人民币5,000元作为房屋设备押金，汇入崔淑梅指定的账户；租赁期满或合同解除后，房屋设备押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，崔淑梅应如数返还给徽商协会。租赁期限内的水费、电费、燃气费、物业费、室内设施维修费，以及物业公司规定的包括但不限于使用地下车位所应承担的相应费用等由被上诉人徽商协会方承担。徽商协会确认，从崔淑梅接受房屋钥匙6把；大门钥匙2把；车库钥匙1把；水卡、电卡、天然气卡各一个。若徽商协会方不按照约定支付房租达10日的，崔淑梅有权单方面解除合同，收回房屋。合同签订后，徽商协会使用房屋并向崔淑梅交纳押金5,000元及房屋租金。
另查明，2017年1月6日，徽商协会向崔淑梅支付2016年下半年的房租20,400元。2017年1月8日，徽商协会告搬离租赁房屋，并将房屋租金交纳至2016年12月31日。2017年2月，崔淑梅委托其妹妹与徽商协会一起验房，截至2017年4月，双方就交房事宜一直进行协商，但由于租赁房屋发生漏水的事宜，就合同解除始终未能达成一致。
再查明，崔淑梅交纳2017年3月至2017年12月（10个月）地下车位管理费520元；2017年1月至2017年12月（12个月）物业费2,304元以及2016年10月至2017年4月（6个月）的地下车位采暖721元，楼梯间采暖费114元。
一审法院认为，崔淑梅与徽商协会签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，当事人双方应当全面履行合同约定的义务。一审案件争议焦点在于，崔淑梅与徽商协会签订的《房屋租赁合同》是否解除以及解除的时间。一审案件中，徽商协会主张租赁合同于2017年1月6日双方达成合意予以解除，但徽商协会提交的证据仅能够证明其迟延支付2016年下半年的房屋租金以及其单方面搬离租赁房屋的事实，并不能证明双方就解除合同达成了合意，故一审法院对徽商协会的该项抗辩不予采信，但综合一审案件的全部证明来看，徽商协会迟延交纳2016年下半年的房租，达6个月之久，崔淑梅按照合同约定，自2016年7月起，崔淑梅即享有合同赋予的单方解除权。2017年1月徽商协会交纳2016年下半年的房租后，直至2017年4月，崔淑梅与徽商协会双方一直就合同解除事宜进行协商，截至此时，徽商协会已搬离租赁房租，崔淑梅知道且应当知道双方的房屋租赁合同已经无法继续履行，故双方签订房屋租赁合同于2017年4月实际予以解除，崔淑梅怠于行使权利造成的2017年4月以后空房闲置损失，应当由崔淑梅自行予以承担，故一审法院确认崔淑梅与徽商协会于2017年4月解除房屋租赁合同。
关于崔淑梅的其他各项主张，崔淑梅主张的房屋租金44,200元，一审法院按照年租金42,000元，计算4个月（2017年1月至4月），就合理部分14,000元予以支持；崔淑梅主张的垫付的采暖费、物业费、管理费合计4,076元，按照合同约定，该部分费用应当由徽商协会予以支付，一审法院就地下车位管理费，按照每月52元（520元÷10个月），计算4个月（2017年1月至4月），应当为208元；就物业费，按照每月192元（2,304元÷12个月），计算4个月（2017年1月至4月），应当为768元；就地下车位采暖费，按照每月120.17元（721元÷6个月），计算4个月（2017年1月至4月），应当为480.68元；就楼梯间采暖费，按照每月19元（114元÷6个月），计算4个月（2017年1月至4月），应当为76元，合计1,532.68元，一审法院就合理部分予以支持；崔淑梅主张的违约金21,000元，按照合同约定违约金的数额，以租赁合同年租金乘以20%予以计算，主张过高，一审法院依据徽商协会违约给原告造成的损失予以调整，徽商协会迟延交纳2016年下半年房租6个月，一审法院按照本金20,400元，月利率千分之4.875予以计算，应当为596.7元，徽商协会未按约定交纳2017年1月至4月的房租，一审法院按照本金14,000元，月利率千分之4.875，计算13个月（自2017年1月至2018年1月），应当为887.25元，合计1,483.95元，一审法院就合理部分予以支持。遂判决：一、崔淑梅与新疆徽商经济文化交流协会签订的房屋租赁合同于2017年4月解除；二、新疆徽商经济文化交流协会支付崔淑梅房屋租金14,000元；三、新疆徽商经济文化交流协会支付崔淑梅地下车位管理费、物业费、地下车位采暖费、楼梯间采暖费合计1,532.68元；四、新疆徽商经济文化交流协会支付崔淑梅违约金1,483.95元；五、驳回崔淑梅的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人未提交新的证据，本院对一审认定的事实及所依据的证据予以确认。
本院认为，崔淑梅与徽商协会签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据双方合同约定，涉案房屋的租赁期限系2015年7月1日至2019年6月30日，现双方均同意解除涉案合同，但对解除的时间、承担损失的范围产生争议，对此本院分析如下：
一、关于涉案合同的解除时间的问题
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中崔淑梅与徽商协会签订租赁合同后，崔淑梅向徽商协会交付了涉案房屋，在合同履行过程中，徽商协会提出解除合同，崔淑梅同意徽商协会解除合同，双方涉案合同是以协商方式解除，则涉案合同的解除时间应当自双方达成解除合同的合意时予以确认。徽商协会提出其自2017年1月6日交付了2016年下半年的租金，双方的合同就已解除的意见，对此本院认为，2017年1月6日徽商协会交付租金及2017年1月8日其搬离涉案房屋的行为，均是其自行表示不再继续履行合同的单方意思表示，并没有取得崔淑梅的同意，故本院对此意见不予采纳。2017年2月崔淑梅委托其妹妹对涉案房屋进行验房，应当视为其知道徽商协会解除合同的意向，并同意在验房后解除合同，但因验房后崔淑梅未与徽商协会再就解除合同的事项进行协商，也未再进行验房，系怠于行使其权利，扩大了徽商协会的损失，一审法院根据已查明的事实以2017年4月作为双方合同解除的时间，并无不当，对此本院予以确认。崔淑梅提出双方未对解除合同达成合意，合同应于2018年1月18日其起诉之日起解除的意见，与查明的事实不符，本院亦不予采纳。
二、关于崔淑梅主张由徽商协会承担的各项费用的问题
徽商协会在双方合同履行期间提出解除合同，则因其提出的解除事项所给崔淑梅造成的损失，应由徽商协会承担。
1.租金
根据已查明的事实，双方的房屋租赁法律关系于2017年4月解除，徽商协会依约应当向崔淑梅支付租赁费用至2017年4月，现徽商协会仅向崔淑梅支付租赁费用至2016年12月，故对于拖欠的2017年1月至4月的租金，徽商协会应当予以支付，徽商协会提出不应支付的上诉意见，本院不予采纳。崔淑梅提出徽商协会应当向其支付2017年1月至2018年1月18日租金的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。
2.违约金
根据双方合同的约定，徽商协会如拖欠租金10日，则应承担年租金20%的违约金，双方涉案的合同于2017年4月解除，至本案诉讼时，徽商协会未交纳2017年1-4月的租金，存在违约行为，应当向崔淑梅支付违约金，徽商协会提出不应当支付违约金的上诉意见，本院不予采纳。依照双方合同约定，徽商协会应当支付的违约金为8,400元，徽商协会在一、二审中辩称其不承担违约责任，不同意支付违约金，可以视为其对约定违约标准的不认可，一审法院据此对双方约定的违约金依据崔淑梅的损失进行调减，符合法律规定，崔淑梅提出一审法院调减违约金有违法律规定的上诉意见，本院不予采纳。
3.车位管理费、物业费、地下车位采暖费
一审法院依据合同解除的时间确认涉案房屋车位管理费、物业费、地下车位采暖费的数额正确，依照双方合同的约定，此部分费用应当由徽商协会承担，徽商协会提出不同支付以上费用的上诉意见，本院不予采纳。
4.押金
本案原告为崔淑梅，徽商协会在一审中未就双方诉争的内容提起反诉，虽二审中双方均认可徽商协会向崔淑梅支付了5,000元的房屋押金，但就此部分内容双方不能达成一致意见，故对此部分，本案不作处理。
综上所述，崔淑梅、徽商协会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费上诉人崔淑梅预交1,106.48元、上诉人新疆徽商经济文化交流协会预交225.42元，由其各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 冯 宁
审判员 卫 杨
二〇一八年七月二十五日
书记员 马恒雯