上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第39514号
原告（反诉被告）上海申畅餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人罗晓燕，经理。
委托代理人徐丽慧，上海申浩律师事务所律师。
委托代理人赵振华，上海申浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈琦，女，1972年12月15日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托代理人武红卫，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海申畅餐饮管理有限公司（以下简称申畅公司）诉被告陈琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法适用简易程序。被告陈琦在答辩期内提出管辖权异议，本院于2014年11月26日作出裁定，驳回被告对管辖权提出的异议。被告提出上诉，上海市第一中级人民法院于2015年2月5日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。后被告提出反诉，本院予以受理，与本诉合并审理。本案于2015年3月23日、4月9日、5月14日、7月8日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）申畅公司的法定代表人罗晓燕及其委托代理人徐丽慧、赵振华，被告（反诉原告）陈琦及其委托代理人武红卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告申畅公司诉称，2010年8月26日，原、被告签订租赁合同。合同约定原告租赁被告所有的位于上海市浦东新区梅花路XXX号地下一层01室（以下简称租赁房屋）用于经营餐饮，合同至2015年12月31日到期。2012年12月中旬起，租赁房屋就餐区域开始滴水，墙面出现霉斑并伴有莫名臭味，引发客人投诉，严重影响餐饮经营。原告为此多次找被告协商解决，被告开始敷衍了事，后来态度恶劣，漏水问题一直没有解决。被告提供的房屋不能满足原告的经营需要，构成违约，应当赔偿原告经济损失。审理中原告称，2015年1月10日，租赁房屋增加了新的漏水点，原告在2015年1月30日向被告提出解除合同，1月31日原告搬离了租赁房屋，被告于2月2日收到解除通知。另合同约定的违约金不足以弥补原告损失，请求将违约金调高。诉请判令：1、确认原、被告的租赁合同于2015年2月2日解除；2、被告支付原告违约金人民币（以下币种相同）190，200元；3、被告返还原告租赁押金3万元；4、被告赔偿原告装修损失60，133元。
被告陈琦辩称，不同意原告的诉请。2014年1月发现租赁房屋漏水后，被告立即进行了维修，4月起租赁房屋就不再有漏水发生，原告正常经营。直至2015年1月原告发出解除合同通知，期间被告不存在违约行为，原告不具有解除合同条件，不同意支付违约金及赔偿损失的请求，要求继续履行租赁合同。
陈琦反诉称，原、被告签订租赁合同后陆续签订了四份补充条款，约定延长免租期并对指定月份的租金进行减低等。虽然陈琦一再减低租金，但申畅公司仍存在拖欠租金等情况。2015年2月，申畅公司以房屋漏水为由，在未通知陈琦到场查看的情况下，擅自提出解除合同，并自己锁门离开了租赁房屋，房屋内留有大量物品未清除。4月15日双方在法院协同下至现场查看时，租赁房屋根本不存在漏水点。申畅公司既未通知陈琦交接房屋，也未注销登记在租赁房屋内的工商、税务等经营证照，房屋不具备清洁交接的状态。申畅公司另欠付部分水费、电费、物业管理费等未付，申畅公司欠付租金、擅自解约等行为，已构成根本违约。反诉请求判令：1、申畅公司支付租金（截止2015年6月30日）331，000元，支付逾期付款违约金，自2011年10月1日起，按欠款8万元为计算基数，自2012年10月1日起，按欠款14.3万元为计算基数，分别按每日万分之一为计算标准，均计算至判决生效之日止；2、申畅公司支付违约金6万元；3、确认原、被告于2011年6月1日签订的合同补充条款无效；4、申畅公司注销设立于租赁房屋上的分公司营业执照及税务登记证、煤气户名；5、申畅公司搬离租赁房屋内所有可移动的遗留物品，并承担未注销证照及搬离物品前的租金，自2015年7月1日起，按每月3万元为标准，计算至搬离物品并注销营业执照之日止；6、申畅公司支付水费864.30元、电费2，370.62元、有线电视费690元、物业管理费（2010年10月1日至2011年8月31日期间）32，656.14元及同时期内的欠付空调电费9，255元，延期支付物业管理费的滞纳金32，656.14元，合计款项74，567.28元。
针对反诉，申畅公司辩称，未曾欠付租金，也不存在申畅公司违约的情况，故不同意承担违约金，倘若法院认为申畅公司需要承担违约责任的，合同约定的违约金过高，请求调整。2011年6月1日签订的补充条款合法有效，申畅公司按约支付了5万元，后来申畅公司要求支付6万元，但对方不配合，表示7月11日当天没空，次日陈琦前来收取了该6万元。此后的往来信件均可以证明双方认可该补充条款的效力。申畅公司已经搬离了租赁房屋，且已明确表示无其他可搬的物品，遗留物品陈琦实际已自行处理。租赁房屋上确实设立过申畅公司分公司的营业执照和税务登记证，由于上述两证被公司员工以申畅公司欠付费用为由拿走，无法办理注销。煤气户名是申畅公司花费了开户费6万元办理的，无法注销，但可以转让，陈琦需要支付转让费6万元。不同意支付2015年7月1日以后的使用费。申畅公司未曾欠付陈琦水、电、物业管理费，有线电视费合同未约定，不应由申畅公司承担。陈琦主张的2010年至2011年的物业管理费、空调费均已超过诉讼时效期间。
经审理查明，2010年8月26日，陈琦（出租方、甲方）与罗晓燕（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于浦东新区梅花路XXX号地下一层01室出租给乙方使用，该房屋建筑面积164.93平方米，租赁用途为餐饮商铺，租赁期自2010年12月1日至2015年11月30日止；2010年12月1日-2012年11月30日月租金含税为3万元，2012年12月1日-2015年11月30日月租金含税为33，000元。租金支付方式，第一期租金为押一付三，第一期后，每三个月一付，先付后用（每期支付租金准确时间26日为准）；申请安装煤气管线产生的所有费用甲、乙双方各承担50%，在申请安装过程中支付每项费用时，甲、乙双方必须到场将费用当场结算清楚，任何一方未按约定，视作违约，乙方主要负责申请安装煤气管线的相关手续，甲方提供所有文件和资料并协助乙方尽快申请煤气管线，双方合同期满后煤气管线权归甲方所有；甲、乙双方同意，有下列情形之一的即构成违约，一方有权书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方交付的该房屋质量不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或交付的房屋质量存在的缺陷，危及乙方安全的；乙方擅自解除本合同的；乙方拖欠租金累计一个月的。……合同另对其他事项作了约定。合同订立后，罗晓燕支付租赁押金3万元，支付了首期三个月房租9万元。罗晓燕在租赁房屋内申请设立了申畅公司梅花路分公司，办理了分公司税务登记证，并以申畅公司名义申请了煤气用户名，装修后对外经营餐饮。2011年6月1日，陈琦与申畅公司梅花路分公司签订合同附件，确认申畅公司梅花路分公司是基于罗晓燕与陈琦签订的房屋租赁合同后罗晓燕设立的公司，该公司与罗晓燕具有同等的法律权利和义务。
2011年6月1日，陈琦（甲方）与申畅公司（乙方）签订合同补充条款。约定甲方同意乙方装修免租期再延长一个月即免租期至2010年12月31日，租期日期自2011年1月1日起至2015年12月31日止。甲方同意2011年1月1日至2011年10月30日，以上十个月按每月2万元支付租金。2011年11月1日恢复原房屋租赁合同之约定租金及付款方式，即2011年10月26日支付预付的三个月租金9万元，以后类推。2011年1月1日至10月30日之房租的付款方式，合计20万元，扣除乙方已经支付甲方的9万元，还需支付11万元，于签订补充条款当日支付5万元，2011年7月11日支付6万元，如乙方未按时支付租金，则本条款无效。本补充条款为原房屋租赁合同的补充，其余条款均按原合同条款执行。补充条款签订后，申畅公司于签约当日支付陈琦5万元。2011年7月12日，陈琦出具收条，确认当天收取房租6万元。
2011年11月23日，陈琦（甲方）与申畅公司（乙方）签订合同补充条款。约定由于博览汇广场的大环境至今没有被开发和利用，从而造成商铺经营受到极大障碍。自2011年11月1日至2012年10月31日，商铺每月租金为2万元，乙方每三个月支付一次租金。该补充条款签订后，申畅公司于当日支付陈琦6万元，陈琦出具收条，载明收到2011年11月1日-2012年1月31日三个月房租6万元。
2012年10月17日，陈琦（甲方）与申畅公司（乙方）签订合同补充条款。约定2012年10月1日至2013年12月31日止，甲方仍按每月2万元收取乙方租赁费，上述时间内的物业管理费由甲方承担。上述时间内的付款方式调整为每月支付，先付后用，每月支付租金的时间为30日。该商铺的物业管理费为每月2，968.74元，从2011年9月1日至2012年4月30日，乙方共拖欠了物业管理费23，749.92元，甲方同意承担上述费用的50%，其余50%由乙方直接支付该商铺之物业管理公司。2012年5月1日至2012年9月30日的物业管理费由甲乙双方各承担50%。补充条款签订后，2012年10月18日，陈琦出具收条，载明收到2012年8月-10月房租费6万元。12月6日，陈琦委托人沈宛平出具收条，载明收到房租2万元。12月31日，申畅公司转账支付陈琦17，000元。2013年2月-11月，申畅公司支付了2012年1月-10月的租金（每月2万元）
2013年12月31日，陈琦（甲方）与申畅公司（乙方）签订合同补充条款。约定甲方为了缓解乙方的经营困难，根据乙方再次提出的减租要求，同意此合同补充条款从2014年1月1日起至2015年12月31日止，甲方按照每月18，000元收取乙方支付的租金和物业管理费，其中房屋租金每月15，000元由甲方提供合法税务发票给乙方，物业管理费3，000元由甲方代为支付给该物业管理公司并由甲方收存发票，调整后的年租金为216，000元含物业管理费。该房屋涉及的其他相关费用（水、电、煤、空调电费等）按原房屋租赁合同由乙方按时支付给相关部门。乙方未支付的2013年11月租金2万元、2013年12月租金2万元，乙方承诺在此合同补充条款签订之前付清上述款额，且保证在2014年1月1日至2015年12月31日合同履行期间遵守各项合同条款，无擅自减扣租金等违约行为发生。补充条款签订后，2013年12月31日，陈琦出具委托书，委托沈宛平与承租方签署合同补充条款（有效期从2014年1月1日起至2015年12月31日止）。2014年1月3日，沈宛平收取申畅公司2013年11月-12月租金4万元。
2014年1月，因租赁房屋内出现漏水点，申畅公司致函陈琦，要求房东进行修复，房租保留至问题解决后再结算。陈琦安排人员进行了维修。同年3月，由于漏水情况未完全消除，原、被告以及租赁房屋所属物业单位相继于3月4日、4月18日、4月28日、5月20日、5月22日期间召开协调会，物业公司出具了工程维修单、整改单等。5月30日，物业公司出具工程维修单，记载报修完成情况为：漏水（有业主方自己维修），申畅公司工作人员在该维修单上签字。2014年7月7日，申畅公司致函陈琦，称陈琦7月初来催要租金，但始终没对漏水事件造成的承租方的经济损失有具体的补偿办法，要求对商铺漏水事件签署相关文件给申畅公司后再行支付租金。由于催讨租金未着，2014年7月24日，陈琦方切断了租赁房屋电源、更换了房屋门锁。后经110报警，原、被告至警署进行协商。2014年7月24日，申畅公司支付陈琦2014年1月-4月的租金（含物业管理费）72，000元。此后，申畅公司继续在租赁房屋内经营。2014年7月29日-2014年12月30日，申畅公司分八次付清了2014年5月-12月租金，每月18，000元。2014年10月，申畅公司起诉来院，诉请要求陈琦赔偿原告损失20万元。2015年1月10日，申畅公司向租赁物业工程部反映租赁房屋内1、2号桌处屋顶有渗水。1月27日，物业处发出通告，将于当天下午3时对该商铺漏水点进行修补。当天及次日，物业工程部上门进行了维修。1月31日，申畅公司向陈琦发送了关于解除合同的通知函，内容为租用的房屋自2012年12月中旬起发生漏水，经多次协商无果，已于2014年9月提起诉讼要求赔偿因漏水造成的损失，由于1月初出现新的漏水点而没有得以解决，故要求解除双方间的租赁合同。该函件于2月2日送达陈琦。
审理中，申畅公司称其诉请的经济损失包括2014年1月至7月的经营损失，其计190，200元，合同约定的违约金6万元不足以弥补其损失，请求将违约金调高至190，200元。申畅公司另向本院提供了购销合同、发票、装饰施工合同、收款收据、燃气管道排管合同等，以证明申畅公司在租赁房屋内投入的装修费用198，000元、购置设备费7万元、煤气安装费6万元；2014年3月-5月部分顾客书写的投诉和意见以及2014年初申畅公司通过微信平台发送的消息，证明餐厅内存在滴水影响了顾客的就餐及申畅公司的经营；2013年底申畅公司发送给陈琦的电子邮件，证明双方协商调整租金的问题，同时提及商铺内滴水的事情；新民地铁报、大众点评网页截屏，证明申畅公司经营餐厅的人均消费为45-60元。经庭审质证，陈琦称除煤气安装合同及费用外，对其余装修凭据真实性均不予确认，合同约定煤气管道等设施在租赁合同结束后归陈琦所有，对顾客投诉及微信内容表示不知情并不确认该事实，电子邮件仅反映了申畅公司要求减免租金，对报纸的证明内容不予确认。
审理中，陈琦向本院提供了2014年4月25日会议纪要、7月15日和12月3日的邮件，证明在4月25日漏水点已修复，此后均未再发现漏水问题；经庭审质证，申畅公司称2014年初发生漏水后业主是进行过维修，但未能解决根本问题，故申畅公司餐厅内的11号、12号桌在漏水期间不能正常使用，直至当年7月因楼上住户搬离后未再发生漏水，但2015年1月发现新的漏水点。
审理中，陈琦申请证人第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司（以下简称戴维斯物业）到庭作证，该证人出具了确认书并委派员工翁小燕到庭。翁小燕到庭陈述其是戴维斯物业即租赁房屋物业员工，2014年1月接罗晓燕报修房屋漏水，查看后判定是楼上用户装修不当导致，故由楼上用户增加了防水层，4月各方至租赁房屋查看，未发现001室（即本案租赁户）内有渗水，顶面干燥，但罗晓燕拒绝在会议纪要上签字。5月20日罗晓燕继续报修漏水，物业去现场后未发现漏水，通知各方5月22日再行查看。5月22日仍没看到漏水。5月30日罗晓燕报漏水，物业去现场没看到水滴，故出具了工程维修单，告知漏水应当通知业主，由业主自己维修，001商铺的店长签了字。2014年7月、11月，物业接到陈琦邮件询问是否有报修漏水，物业到现场查看，没看到漏水，以邮件方式告知了陈琦，2014年12月3日查验时也无渗水迹象，001商铺的店长在记录没有漏水的工程维修单上签字。2015年1月9日，物业接001商铺渗水报修，查看后看到屋顶有一条水痕，经查是由于楼上用户装修时晚上忘关水龙头致水流淌至地板所致，处理后001即不再出现滴水，但001商铺不肯在维修单上签字。经庭审质证，申畅公司称戴维斯物业与业主陈琦具有长期合作关系，双方间存在利益关系，证明内容不客观。陈琦对证人证言无异议，并表示对2015年1月初有关申畅公司报修渗水之事并不知情。
2015年4月15日，本院至租赁房屋对原、被告争议的有关11、12号桌上方天花板漏水以及新增1、2号桌上方渗水点进行现场勘查，并拍摄了照片。见11、12号桌上方有维修痕迹，当天未见渗水，1、2号桌上方天花板有凿开检修痕迹，当天未见渗水。申畅公司当天要求将房屋钥匙交接给陈琦，被告表示原告在诉讼中提出了装修赔偿的请求，不同意接收房屋钥匙。
2015年5月14日，陈琦表示鉴于申畅公司已不在租赁房屋内经营且房屋处于无人使用状态，同意解除合同并接收房屋钥匙，但要求追索申畅公司的违约责任。当天申畅公司向陈琦交还了租赁房屋钥匙。
关于支付租金，申畅公司称其提供的支付凭证中缺了支付2012年2月至7月的租金收据（金额12万元）以及支付2012年12月的租金3，000元的凭据，以上款项是申畅公司现金支付给陈琦，陈琦出具过二张6万元租金的收据，申畅公司在2012年接受财务审计时因没有租金发票，将二张租金收据交给了审计单位，现无法找到；支付2012年12月的3，000元租金，陈琦当时未出具收条，其表示已经开据了当月租金发票2万元，无需再出具收据。申畅公司另提供了陈琦于2014年4月11日发给申畅公司的函件，证明函件内容仅为催讨2014年1-3月的租金。对此，陈琦称不认可收到申畅公司2012年2月至7月的租金12万元以及2012年12月的部分租金3，000元，陈琦催讨租金的函件不能代表其确认申畅公司已结清之前的全部租金。陈琦称反诉请求中的第一项租金包括申畅公司在2011年少付的租金8万元（按每月3万元计算），2012年少付的租金143，000元，以及2015年1月至6月的租金（按每月18，000元计算）。
另查明，陈琦于2015年3月补交了租赁房屋内2015年1月、2015年3月（抄表日期）的水费864.30元，缴纳电费（2015年2月抄表单及欠付单）1，819.19元，支付物业商铺空调费（2015年1月19日至6月18日）551.43元（其中2015年5月19日-6月18日为71.59元），支付有线电视费690元（2013年1月-2015年6月）。陈琦另提供了起诉人为上海浦东世纪花园物业管理有限公司起诉被告陈琦的民事诉讼状一份（时间2015年4月30日），证明案外人起诉陈琦要求支付2010年10月至2011年8月期间的物业管理费32，656.14元、空调费9，255元以及物业管理费的滞纳金32，656.14元，该案件尚在诉调阶段，由于申畅公司没有向案外人支付前述租赁期间的物业管理费而遭起诉。申畅公司认为，在解除合同（2015年2月2日）以后申畅公司没有继续使用水、电，故此后的水电费不应由其承担，申畅公司以前支付过空调电费，但该费用属于乱摊派的费用，2015年1月以后申畅公司已不再经营，不应由申畅公司承担。合同没有约定有线电视费需由申畅公司承担，故不同意支付。对案外人向陈琦主张的2010年10月至2011年8月的物业管理费及其他费用，对该诉讼材料的真实性持有异议，认为该案外人由于不具备相关资质而未行使物业服务，且即便诉讼事项真实，该诉讼已过时效期间，申畅公司不同意承担上述费用。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、合同附件、合同补充条款四份、委托书、工程维修单、会议纪要、协调会记录、通告函、照片、付款凭证、房地产权证、收款收据、发票、往来函件、解除合同通知等证据以及当事人的当庭陈述、本院现场勘查笔录在案佐证，查证属实。
本院认为，陈琦与申畅公司间订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。双方在履行合同的过程中，相继签订了多份合同补充条款，对履行期间的租金减免、支付时间等作了补充约定，约定内容系双方协商一致的结果，同样合法有效。陈琦主张2011年6月1日的合同补充条款约定其中6万元租金的付款时间为2011年7月11日，申畅公司未按时支付，故依据约定该补充条款无效。但本院注意到陈琦在2011年7月12日出具了收条，确认收到前述款项（截止2011年10月的租金），此后双方履行的即是2011年11月起的租金，虽然6万元租金的付款时间比补充条款约定的日期延迟一天，但实际双方仍认可该补充条款的约定内容且已履行。陈琦主张该份合同补充条款无效，本院不予采纳。
系争租赁房屋自2014年1月起确曾出现过渗漏水，陈琦以及租赁房屋所属物业在接报后亦采取了维修措施，自2014年5月后未有证据反映漏水情况还有延续，申畅公司自称在2014年7月后不再出现漏水，故此后双方的合同仍可自然履行。申畅公司也在2014年7月支付了陈琦2014年上半年的租金，并在2014年7月起按期支付了2014年下半年租金。2015年1月上旬，租赁房屋内虽然再次出现渗水点，但依据物业查验记录反映，该渗水原因是由于楼上商户装修用水不当引发的偶然事件，申畅公司在未通知出租人维修的情况下，于2015年1月30日发函通知出租人解除合同，前述情况下，申畅公司不具有单方解除合同的权利，其要求确认涉案租赁合同于2015年2月2日解除，本院不予采纳。鉴于申畅公司已自行搬离了承租房屋，陈琦于2015年5月14日同意收回房屋并于当日双方交接了租赁房屋的钥匙，故本院认定双方的租赁合同已于2015年5月14日解除。导致租赁合同解除的责任在于申畅公司，申畅公司诉请要求陈琦按照合同约定承担解除合同的违约金6万元及赔偿其装修损失，其诉请缺乏法律依据，本院不予支持。申畅公司在本诉中曾要求陈琦赔偿因房屋漏水导致其在2014年1月至7月的经营等损失。2014年初租赁房屋发生漏水客观存在，因维修该质量问题影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期，现由于申畅公司已支付了2014年上半年的租金，延长租期已不可行。而申畅公司计算因房屋漏水造成其经营损失，该计算方式缺乏科学依据，本院难以认同。鉴于维修事项势必造成申畅公司一定范围内的经营受损，申畅公司调整后的违约金请求中包含了其要求陈琦赔偿其维修房屋漏水期间的经营损失，故本院酌情按照每月2，000元，按4个月计算，确定陈琦赔偿因房屋漏水造成申畅公司损失的违约赔偿金8，000元。涉案租赁合同已解除，陈琦收取申畅公司的租赁押金应予返还。
关于陈琦的反诉请求。原、被告对申畅公司已结清2013年、2014年租金的事实无异议。申畅公司提供的付款凭证反映其已付清了2011年间的应付租金，按每月2万元。对于双方争议的申畅公司是否已支付2012年2-7月的租金以及2012年12月的应付租金3，000元。申畅公司陈述其已遗失相关付款凭证，陈琦认为申畅公司尚欠付如上费用。对此本院认为，按照租金的履行惯例，承租人支付租金，一般均履行先到期的租金。陈琦在2012年10月收取申畅公司支付的6万元租金，收条上记载了收取2012年8、9、10月房租费6万元。其次，双方在2012年10月以后就租金的支付相继签订过两份补充条款，两份补充条款的内容均未提及申畅公司尚有欠付2012年2-7月租金。2013年12月31日的补充条款更是明确了申畅公司未支付的到期租金为2013年11月及12月的租金，该补充条款的内容应当视为双方对欠付费用的结算，此后申畅公司已按该份补充条款记载的租金标准结清了截止2014年12月31日的租金。陈琦认为申畅公司还欠付2011年租金8万元、欠付2012年租金143，000元的主张，本院不予采纳。2015年1月起的租金，申畅公司未予支付，申畅公司在没有解约权的情况下提出解除合同，而租赁房屋在2015年5月14日交还出租人，故2015年1月1日至5月14日的租金，申畅公司仍应按补充条款约定标准支付。租赁合同解除后，申畅公司应当注销以其公司名义登记的煤气使用户名。申畅公司设立于租赁房屋内的公司经营证照和税务登记证，非法院处理范围，陈琦要求申畅公司予以注销，本院不予处理。租赁房屋返还后，出租人可自行处置其房屋，申畅公司在交还房屋时已明确其在租赁房屋内无其他可搬运的物品，即使租赁房屋内尚留有申畅公司注册登记的经营证照，并不必然影响陈琦对该房屋的使用，陈琦要求申畅公司搬离房屋内的所有遗留物品并按每月3万元承担自2015年7月1日起至搬离物品并注销营业执照之日止租金的请求，缺乏依据，本院不予支持。申畅公司交还房屋前租赁房屋内产生的水费864.30元、电费1，819.19元，申畅公司应予支付。双方在合同履行以及补充条款中均认可有商铺空调电费，空调电费截止房屋交还产生的费用为479.84元，现陈琦已向物业缴纳了如上费用，申畅公司不能证明该缴纳的费用有数额上的出入，因此上述479.84元应由申畅公司承担。双方的租赁合同没有约定有线电线费的承担，故无法推断有线电视费必然应由申畅公司承担。陈琦要求申畅公司承担有线电视费690元的请求，本院不予支持。陈琦主张的2010年10月至2011年8月期间的物业管理费及相应滞纳金、空调电费，陈琦并未向案外人支付前述费用，也难以确定前述费用会必然发生，故陈琦诉请的该笔费用，本院不予支持。系争租赁合同由于承租人的原因而解除，陈琦要求申畅公司承担解除合同的违约金，符合合同约定，本院予以支持。鉴于合同在履行至解除之时月租金已调整至每月18，000元，申畅公司提出对违约金进行调整，本院按每月租金18，000元的两倍支持陈琦主张的解除合同违约金，计36，000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海申畅餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）陈琦签订的《房屋租赁合同》于2015年5月14日解除；
二、被告（反诉原告）陈琦赔偿原告（反诉被告）上海申畅餐饮管理有限公司违约金8，000元；
三、被告（反诉原告）陈琦返还原告（反诉被告）上海申畅餐饮管理有限公司租赁押金30，000元；
四、反诉被告上海申畅餐饮管理有限公司支付反诉原告陈琦自2015年1月1日起至2015年5月14日止的租金（含物业管理费），按每月18，000元为标准；
五、反诉被告上海申畅餐饮管理有限公司支付反诉原告陈琦水费864.30元、电费1，819.19元、商铺空调费479.84元；
六、反诉被告上海申畅餐饮管理有限公司支付反诉原告陈琦解除合同违约金36，000元；
七、反诉被告上海申畅餐饮管理有限公司注销其登记于浦东新区梅花路XXX号地下一层的煤气户名；
八、驳回原告（反诉被告）上海申畅餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；
九、驳回反诉原告陈琦的其他反诉请求。
上述第二至第七项于本判决生效之日起十日内履行。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4，300元，减半收取计2，150元，由原告上海申畅餐饮管理有限公司负担1，650元，被告陈琦负担500元。反诉案件受理费减半收取计4，870元，由反诉原告陈琦、反诉被告上海申畅餐饮管理有限公司各半负担2，435元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一五年八月五日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。