广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第819号
原告刘霞，女，1969年10月18日，住陕西省延安市宝塔区。
委托代理人潘代春，广西广来律师事务所律师。
委托代理人杨新旺，广西广来律师事务所实习律师。
被告广西金旺角投资置业有限责任公司，住所地南宁市青秀区金洲路11号金旺角商住楼3层5号。
法定代表人陈泽坚。
委托代理人陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。
被告广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。
法定代表人李逢锦。
委托代理人孙治平，该公司职员。
被告南宁市京达来商务有限公司，住所地南宁市青秀区中柬路9号利海.亚洲国际4号楼4-1001号办公楼2号室。
法定代表人肖顺洁。
委托代理人王运甫，广西越洲律师事务所律师。
原告刘霞诉被告广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、南宁市京达来商务有限公司（以下简称京达来公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法组成由审判员徐祖英担任审判长、人民陪审员潘泽耀、刘敬佳参加的合议庭。2015年8月10日，被告金旺角公司以本案由被告住所地南宁市青秀区人民法院管辖为由向本院提出管辖异议申请，本院于2015年8月18日作出（2015）港民初字第819号民事裁定书，驳回被告金旺角公司对本案管辖权异议的申请。被告金旺角公司不服本院裁定提起上诉，防城港市中级人民法院于2015年11月25日作出（2015）防市立民终字第50号民事裁定书，驳回被告金旺角公司的上诉，维持原裁定。本院合议庭于2016年2月26日公开开庭审理了本案，原告刘霞的委托代理人潘代春、杨新旺，被告金旺角公司委托代理人陈洁，被告富乐华公司的委托代理人孙治平，被告京达来公司的委托代理人王运甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年10月16日与三被告签订《防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块职工市场合作建房合同书（住宅）》（以下简称合作建房合同书），合同约定原告购买三被告合作开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区CBD项目11楼1单元19层03房，建筑面积125.64平方米，总价款为364356元，2014年12月31日将该房交付原告使用，且约定逾期交房超过90日，原告有权退房，三被告逾期交房超过90日将把原告已支付款项退还给原告，同时按照中国人民银行同期活期存款利率计付利息给原告，并按总价款2%赔偿原告损失。签订合同之后，原告按约定将前期购房款158076元分批次按时支付给三被告，另外三被告违反相关法律规定向原告额外收取合同并未约定购房服务费87948元。交房期间届满即2014年12月31日，三被告未能如约交房，直至2015年4月22日逾期交房已经有112天，原告按约定要求三被告退房，并要求退还已交房款及购房服务费，但三被告以各种理由拒绝退还已交房款158076元及购房服务费87948元。原告于2012年10月16日还与三被告签订《防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书》（以下简称合作建设车位合同书），约定将位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区CBD项目的编号为1-01-90车位以总价60000元卖给原告，2014年12月31日将车位交付原告使用，原告按约定于2012年10月16日将5000元定金交付给三被告，2013年8月1日将15000元定金交付三被告，但三被告未能如期将车位交付原告使用。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与金旺角公司于2012年10月16日签订的合作建房合同书及合作建设车位合同书；二、三被告退还原告已交的购房款158076元；三、三被告退还原告已交的购房款服务费87948元；四、三被告双倍返还原告已交购车位定金40000元（即所交定金20000元，定金罚则即40000元）；五、三被告向原告支付违约金9210元（按照合作建房合同书的约定计算逾期112天的利息及总价款2%的赔偿）。原告为支持其主张向本院提供如下证据：1、《合作建房合同书》，证明原告与两被告签订《合作建房合同书》，购买防城港市中央商务区CBD项目ＩＶ号（4#）地块，一期一组团11楼1单元19层03房的事实；2、防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书，证明原告与两被告签订《合作建设车位合同书》，购买防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块地下一层编号为1-01-90号车位的事实；3、定金收据，证明原告按《合作建设车位合同》约定将20000元定金交给两被告的事实；4、购房款及购房服务费收据；5、中国银行工商银行个人业务凭证，以上两份证据共同证明原告按《合作建房合同书》约定交付前期购房款158076元及两被告违法收取购房服务费87948元的事实。
被告金旺角公司辩称，一、原告所购房屋已于2014年12月31日取得商品房预售许可证，且被告金旺角公司与原告签订合同并获得了开发商的授权，该两份合同真实合法有效，双方应该履行合同。二、原告至今未按期足额支付购房款，依据合同约定交付日期可以顺延，原告无权解除合同；三、被告金旺角公司没有收取原告购房服务费，原告诉请被告金旺角公司退还此费用无事实依据；四、原告所交的车位款不是定金，不适用定金罚则；五、按合同第八条约定，因原告未按时足额交房款而使得合同自动解除，则被告金旺角公司也不需要向原告退还房款。
被告金旺角公司为其答辩提供如下证据：1、《合作建房合同书》；2、《合作建设车位合同书》，以上两份证据证明原告未按合同约定及时足额缴纳房款和车位款，已严重违约，根据合同约定，原告并未付清房款的前提下，交房日期顺延至原告付清全部房款之后，因此我公司不存在逾期交房的情况；3、商品房预售许可证；4、委托书，以上两份证据证明原告所购商品房已于2014年12月31日取得《预售许可证》，并且我公司与原告签订《合作建房合同书》及收取房款是取得被告富乐华公司的授权；5、关于合作建房缴款告知书，6、EMS邮政快递单，证明我公司于2014年4月18日以邮件的方式通知过原告前来缴款，但原告至今未足额缴款，存在严重违约。
被告富乐华公司辩称，其已经授权被告金旺角公司代为向原告签订购房及车位合同，并且没有收取购房服务费，其他的答辩意见与被告金旺角公司一致。
被告富乐华公司为其答辩提供如下证据：1、商品房预售许可证，证明其于2014年12月31日取得原告所购商品房的《预售许可证》；2、授权委托书，证明其已经授权被告金旺角公司代为与原告签订《合作建房合同书》及收取房款、车位款；3、《合作建房合同书》；4、《合作建设车位合同书》，以上两份证据证明在原告并未付清房款的前提下，交房日期顺延至原告付清全部房款之后，因此不存在逾期交房的情况。
被告京达来公司辩称，一、被告京达来公司无需向原告退还收取的服务费，原告想在防城港投资房产向我方咨询，被告京达来公司向原告提供被告金旺角公司的房产相关信息，由于被告京达来公司提供了有价值的信息，原告决定向被告京达来公司支付相应的服务费，并且原告已经与被告金旺角公司签订了合法有效的购房合同，因此被告京达来公司向原告收取服务费是合法的；二、被告京达来公司无须向原告退还购房定金，购房合同是原告与被告金旺角公司签订的，被告京达来公司不是合同的主体，合同的履行与否与被告京达来公司无关，因此被告京达来公司无须向原告退还诉请的提到的款项。
本院结合各方当事人的举证和质证，对本案证据认证如下：对双方确认的书证证据予以采信；对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
经审理查明，2012年10月10日，富乐华公司委托金旺角公司代为签订四号地11栋1单元1903号房及1-01-90号车位的合同书，代为催缴及收取该套房号的房款和车位款。2012年10月16日，原告作为乙方与金旺角公司作为甲方签订了编号为4-11-1-1903《合作建房合同书》，约定原告购买金旺角公司与开发商为富乐华公司合作兴建的防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）一期一组团11栋1单元19层03房，建筑面积为125.64平方米，每平方米单价为2900元，总金额为364356元。《合作建房合同书》第七条约定：第一次付款在签订本合同当日交清300元每平方米首付款37692元；第二次付款在签订本合同起90天内交清300元每平方米的房款37692元；第三次付款在本合同项目建设至±0时，乙方再交600元每平方米的房款即75384元；第四次付款在签订《商品房买卖合同》后支付确定的合作标的出资余款，乙方选择向银行申请按揭贷款方式支付，如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等等原因未能获得贷款，乙方需在银行通知不能获得按揭贷款之日起7天内一次性付清余款。《合作建房合同书》第八条约定：乙方应按合同第七条的约定的时间按时缴纳合作建房款，如未按本合同规定的时间付款，按下列以下方式处理：1、乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额缴纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳款），本合同自动解除；2、乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为按违约支付给甲方，本合同自动解除。《合作建房合同书》第九条约定，开发商应当在2014年12月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收条件，并符合本合同约定的合作建房交付乙方使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，开发商可据实予以延期：2、双方约定，在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款未足应付付款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内。《合作建房合同书》第十条开发商的违约责任约定：除本合同第九规定的特殊情况外，开发商如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，开发商须在乙方提出退房请求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方的损失。乙方应配合开发商办理退房的有关手续。《合作建房合同书》签订当天，原告作为乙方与金旺角公司作为甲方又签订了《建设车位合同书》，约定原告购买金旺角公司与开发商为富乐华公司合作兴建的防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）一期一组团11栋1单元编号为1-01-90号的车位，价款60000元。该合同第七条物业类型、付款方式及期限约定：乙方按下列方式将合作出资分两次投入甲方公司：第一次，签订本合同之日起三天内交清5000元；第二次，在本合同项目建设至±0时，乙方再交付15000元；第三次在开发商完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后、乙方签订《车位租赁合同》时交付完余下车位合作出资款。乙方支付完车位合作出资款后不再需要支付车位租金（租金外的费用按《车位租赁合同》约定处理；第八条乙方违约责任约定：乙方在签订本合同当日内按合同第七条约定的时间按时缴纳车位合作建设款，如未按本合同定的时间付款，按下列方式处理：1、乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳车位合作出资款的，或乙方不按约定签订《车位租赁合同》，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的车位合作出资款作为违约金支付给甲方（甲方无需退还乙方已缴纳的车位合作出资款），本合同自动解除；2、乙方同意在本协议签订后，乙方不得以任何理由提出退车位或退出合作，如提出的，视为乙方违约，乙方则应将已支付的车位合作出资款作为违约金支付给甲方；第九条约定：甲方应促成开发商或车位实际所有权人在2014年12月31日将符合本合同约定的车位交付乙方使用。另查明，金旺角公司分别于2012年10月16日、2013年8月1日向原告出具了四张收据，收取了原告防城港市CBD项目4号地块车位定金5000元，防城港市CBD项目4号地块11-1-1903号房款37692元（第一期房款）、37692元（第二期房款），防城港市CBD项目4号地块11-1-1903号房车位定金15000元。京达来公司分别于2012年10月13日、2014年4月23日向原告出具了两张收据，收取了原告中介服务费87948元、防城港市CBD海港城4号地块11号楼1单元1903号房三期房款30000元，共计117948元。原告于2013年4月28日通过中国工商银行向丰秋红汇款52692元。2014年4月18日，金旺角公司向原告发出《关于合作建房缴款告知书》，要求原告于收到告知书之日起三日内联系金旺角公司办理缴纳第三期的房款75384元。富乐华公司于2014年12月31日取得位于防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处的中商务区（CBD）北部湾海港城11号楼258套住宅的《商品房预售许可证》（编号：防房预售证字A2014050号）。案涉房屋和车位至今未完工。
本院认为，一、关于案涉《合作建房合同书》的效力问题。原告与金旺角公司签订的《合作建房合同书》，包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，富乐华公司于2014年12月31日已经取得该楼房的《商品房预售许可证》，故该《合作建房合同书》合法有效。
二、关于原告诉请解除《合作建房合同书》并要求三被告共同退还购房款及支付逾期交房违约金的问题。虽然原告主张其向京达来公司交纳的3万元及向丰秋红汇款的52692元系第三期的房款，但金旺角公司、富乐华公司均否认其收到上述款项，且原告也无证据证明京达来公司及丰秋红与金旺角公司、富乐华公司存在委托代理关系，故原告的该项主张，本院不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因原告没有按《合作建房合同书》第七条约定的第三次付款时间去交纳房款，造成了逾期付款，富乐华公司有权拒绝在合同约定的时间交房，可相应延期交房并不承担延期交房的责任，故原告诉请解除金旺角公司《合作建房合同书》、并要求三被告共同退还购房款及支付逾期交房违约金，本院不予支持。
三、关于原告诉求解除《建设车位合同书》及三被告双倍返还原告已交的购车位定金40000元的问题。原告与被告金旺角公司签订的《建设车位合同书》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的权利义务。原告按约定分别支付了第一次、第二次的车位款，履行了合同约定的义务，但金旺角公司及富乐华公司均未按约定时间将车位交付给原告使用，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，尽管金旺角公司未将车位交付给原告，但原告也没有提供证据证明其对金旺角公司进行过催告，原告现诉请解除与金旺角公司签订的《建设车位合同书》，不符合法定解除的条件，对该诉讼请求及双倍返还车位定金的诉请，本院不予支持。
四、被告京达来公司辩称其向原告收取的117948元是服务费，但京达来公司并未举证证明其与原告之间存口头或书面中介服务费合同，且其中一张收据为房款30000元，另一张收据虽写明是中介服务费87948元，原告对此予以否认，认为是避税款，且该中介服务费明显超高于行业标准，故应视为双方对中介报酬没有约定。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，现被告京达来公司也促成了原告与被告金旺角公司签订《合作建房合同书》，本院酌情认定中介费用为5000元。对于被告京达来公司多收取的112948元，应退还给原告。因原告没能提供证据证明被告金旺角公司、被告富乐华公司与被告京达来公司存在代理关系，故原告要求三被告之间互负连带责任，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第四百二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告南宁市京达来商务有限公司向原告刘霞退还购房款30000元和中介服务费82948元；
二、驳回原告刘霞的其他诉讼请求。
案件受理费5729元，由原告刘霞负担3537元，被告南宁市京达来商务有限公司负担2192元。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费5729元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
人民陪审员 潘泽耀
人民陪审员 刘敬佳
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 覃 艺