广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法虎民一初字第873号
原告：洪薇蓁，女，1956年12月28日出生，台湾居民。
委托代理人：刘娟，广东尚智和律师事务所律师。
被告：东莞市达葳贸易有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：朱心得，该公司董事长。
委托代理人：黄申霖，该公司总经理。
委托代理人：利艳，海南法立信（深圳）律师事务所律师。
原告洪薇蓁诉被告东莞市达葳贸易有限公司（以下简称“达葳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法由审判员陈雪敏担任审判长，与人民陪审员苏霭婷、刘艳琴组成合议庭，适用普通程序，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘娟，被告的委托代理人黄申霖、利艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洪薇蓁诉称：洪薇蓁合法拥有位于东莞市虎门镇虎门大道中辉大厦十楼房产的所有权。自2009年起，达葳公司租用洪薇蓁位于该楼的＊＊＊＊室，面积为498平方，双方约定每平方米租金为25元，后租金调整为每平方20元，但达葳公司至今拖欠洪薇蓁租金未付，给洪薇蓁造成巨大的租金损失。为了维护自身的合法利益，洪薇蓁特诉至法院，请求判令：1.达葳公司向洪薇蓁支付2012年7月至2014年7月租金共239040元及利息（利息从2012年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止，暂计至2014年7月1日为29401.8元）；2.达葳公司承担本案诉讼费用。庭审中，洪薇蓁当庭增加诉讼请求，请求达葳公司立即搬离中辉大厦第十层的房屋。
被告达葳公司辩称：一、达葳公司虽为内资公司，但实际控制人为隐名股东台商黄申霖，黄申霖以国内自然人樊某的名义进行工商登记，以中辉大厦十楼＊＊＊＊室作为办公场地，洪薇蓁默许文员代其签名并向工商部门提交《租赁合同》，因黄申霖持有该＊＊＊＊室房产的产权，故洪薇蓁从未收取过租金。在达葳公司经营初期，洪薇蓁曾介入达葳公司财务管理，还让其助理张某在达葳公司财务室内办公、自营服饰并以达葳公司的地址交收服饰，一直至2013年8月底。二、中辉大厦十楼的产权人虽登记为洪薇蓁，但洪薇蓁并未真正投资，该房产的首期款系黄申霖于2003年从台商股东处取得，购房余款以洪薇蓁的名义、通过银行按揭的方式取得，洪薇蓁与黄申霖约定由黄申霖负责的物业管理公司代为收取房租并用于偿还贷款。黄申霖和洪薇蓁共同作为中辉贸易公司和东莞市奕豪物业管理公司的实际控制人，对整栋中辉大厦进行经营管理。洪薇蓁与黄申霖使用中辉大厦十楼＊＊＊＊室先后设立过多家内资公司，洪薇蓁分别与国内自然人董某某、肖某某、樊某等人签订过《隐名投资协议》，双方共同经营上述企业。对于中辉大厦十楼，洪薇蓁长期默认与黄申霖平等共享产权，黄申霖负责出租房产并将收取的租金汇给洪薇蓁或交洪薇蓁的助手张某签收，同时洪薇蓁和黄申霖按各50%的比例分摊管理费及房产税费。涉及中辉贸易公司的民事、强制执行等案件多由黄申霖出面处理，包括法院执行拍卖手续。三、自2013年3月起，黄申霖认为洪薇蓁侵吞了双方共同经营的公司财产，要求洪薇蓁将＊＊＊＊室过户给黄申霖，洪薇蓁要求黄申霖交出中辉大厦的物业管理权或一次性付给洪薇蓁100000元，黄申霖拒绝，洪薇蓁也拒绝办理房产的过户手续。此后，洪薇蓁避而不见，黄申霖无法找到洪薇蓁。2014年，洪薇蓁委托律师向黄申霖发函索要租金，黄申霖回函说明情况并要求洪薇蓁出面解决，未果，最终引发本案。综上所述，达葳公司认为与洪薇蓁不存在租赁合同关系，也不存在租赁合同纠纷，请求法院驳回洪薇蓁的诉讼请求。
经审理查明，位于东莞市虎门镇中辉大厦一幢第十层的物业在东莞市房地产管理局登记的权属人为洪薇蓁。达葳公司于2009年6月24日在东莞市工商行政管理局登记成立，登记的法定代表人为朱心得，登记的住所地为东莞市虎门镇中辉大厦一幢第十层＊＊＊＊室。洪薇蓁主张自己是中辉大厦一幢第十层物业的权属人，并认为从达葳公司注册之日起即与达葳公司建立了租赁合同关系，约定每月每平方的租金为25元，后调整为20元，租赁面积为498平方米，由于洪薇蓁与案外人黄申霖的关系比较好，而黄申霖与达葳公司存在某种关系，故开始时没有向达葳公司催要租金，后达葳公司拒付租金，遂起诉，要求达葳公司支付2012年7月至2014年7月期间的租金及利息，并要求达葳公司搬离＊＊＊＊室。达葳公司主张其实际控制人为其在本案中的代理人黄申霖，而中辉大厦一幢第十层物业的出资人为黄申霖，黄申霖也是该层物业的产权人，由于黄申霖与洪薇蓁关系比较好，故只登记在洪薇蓁名下，达葳公司使用＊＊＊＊室实际上是产权人黄申霖在使用，达葳公司与洪薇蓁不存在租赁合同关系，无需交纳租金，也无需搬离＊＊＊＊室中辉大厦一幢第十层的＊＊＊＊室，而且除了达葳公司使用该＊＊＊＊室之外，洪薇蓁也使用该室此经营服装生意。为证明自己的主张，达葳公司提交了以下证据：
东莞市中辉贸易有限公司的营业执照、股权转让合同书：显示东莞市中辉贸易有限公司（以下简称“中辉贸易公司”）的股东赵沛坚、赵淦芬于2006年6月20日与樊某、董某某签订协议，约定向樊某、董某某转让中辉贸易公司的股份。洪薇蓁认为与本案无关。
关于转让虎门镇中辉大厦物业临时买卖协议、关于转让虎门镇中辉大厦物业买卖协议、中辉大厦物业买卖补充协议：显示中辉贸易公司与洪薇蓁于2005年11月21日签订关于购买中辉大厦3至9层、11楼半层、地下停车场、临街铺位及其他附属设施的临时买卖协议，并由张某某、利艳签名见证。其后，中辉贸易公司与洪薇蓁还签订了买卖协议和补充协议。洪薇蓁认为其所购置的物业与黄申霖无关。
3.商品房买卖合同：显示洪薇蓁与黄申霖于2006年1月24日共同购买中辉大厦115号房，但该房不属于涉案的中辉大厦第十层物业。
4.中辉贸易公司的工商登记资料：显示中辉贸易公司在东莞市工商行政管理局登记的法定代表人为尹某某。
5.珊悦公司工商登记资料及尹某某证人证言：显示珊悦公司在东莞市工商行政管理局登记的法定代表人为董某某，登记的地址为东莞市虎门镇人民中路中辉大厦801室；尹某某自认受雇于黄申霖和洪薇蓁，受老板所托挂名担任珊悦公司的股东。洪薇蓁主张尹某某未到庭，其证言不具有证明效力，并主张因洪薇蓁经常委托黄申霖办事，员工有可能误认为黄申霖也是老板。
6.协议书：显示洪薇蓁分别与樊某、董某某签订协议并约定以樊某和董某某的名义受让中辉贸易公司。
7.东莞市昭信投资咨询有限公司（以下简称“昭信公司”）工商登记资料、股东会决议、营业执照：显示昭信公司于2005年11月3日成立，在东莞市工商行政管理局登记的地址是中辉大厦10楼＊＊＊＊室，该公司的股东樊某和魏党业于2007年1月19日通过股东会决议，决定注销该公司。
8.中辉贸易公司的营业执照及核准变更登记通知书：显示该公司的法定代表人从2008年7月25日起由樊某变更为尹某某、股东由樊某和董某某变更为尹某某和王先德。
9.东莞市奕豪物业管理有限公司（以下简称“奕豪公司”）的工商登记资料及核准变更登记通知书：显示该公司的法定代表人从2009年5月27日起由樊某变更为陈小清、股东由樊某和樊锦变更为陈小清和樊锦。
10.达葳公司的营业执照及核准变更登记通知书：显示该公司的法定代表人从2011年7月26日起由樊某变更为朱心得、股东由樊某变更为朱心得和冯娜。
11.（2007）东法执字第3789号之二民事裁定书：显示黄申霖和洪薇蓁作为异议人，就案外人东莞市虎门镇南栅社区居民委员会与被执行人中辉贸易公司一案中由法院查封的中辉大厦11楼半层及地下商铺115号的权属提出执行异议，主张中辉大厦11楼半层及地下商铺115号的权属为二人所有，被执行人中辉贸易公司向法院表示异议人首先购买的是中辉大厦10楼，后又购买了中辉大厦11楼半层等物业，当时中辉贸易公司的法定代表人为樊某。洪薇蓁主张中辉贸易公司所指的异议人只是洪薇蓁一人，不包括黄申霖。
12.（2009）东二法执字第1312号之三执行裁定书及同案的协助执行通知书、黄申霖参与拍卖中辉大厦的资料：显示黄申霖于2009年过拍卖方式取得中辉大厦116号铺及地下一个车位。洪薇蓁主张是其委托黄申霖并以黄申霖的名义参与拍卖。
13.付款完清证明：显示黄申霖与案外人洪铭贤确认由洪铭贤的堂姐洪薇蓁代黄申霖收取洪铭贤的还款并由洪薇蓁将款项投入珊悦公司运营。洪薇蓁对该证据的真实性不予确认，认为与本案无关。
14.公证书：显示洪薇蓁向银行贷款用于购买中辉大厦10楼。
15.2011年张某代理洪薇蓁收款的支付凭证、2011年至2012年洪薇蓁向奕豪公司借支和扣款的材料：显示洪薇蓁与奕豪公司之间的经济往来关系。洪薇蓁确认中辉大厦8楼和10楼的租金是委托奕豪公司代为收取，并委托黄申霖管理奕豪公司，同意将奕豪公司的营业收入分给黄申霖。
16.2013年张某代洪薇蓁处理相关事宜的资料，包括租金登记表等：该租金登记表均注明名称为“达威”、房号为“＊＊＊＊”的房产对应的产权人为黄申霖，房号为“1003至1005”、名称为“千索”的房产对应的产权人为洪薇蓁，并注明“10F业主的费用由黄申霖和洪薇蓁各分摊一半”，张某在2014年4月、6月、7月、8月的租金登记表“委任代理人确认无误签名”一栏上签名并注明“已收到”。洪薇蓁确认委托张某与奕豪公司对账，但主张租金登记表是奕豪公司和黄申霖制作的，张某只是确认收到材料，并没有确认具体的内容。
2013-2014完税证明、发票联：显示纳税人为洪薇蓁，当中的发票为租赁业发票，注明付款方分别为东莞市千索服饰有限公司和达葳公司、收款方为洪薇蓁、开票项目说明为租金。达葳公司主张这是为了工商、税务登记而制作，并非确认其与洪薇蓁存在租赁合同关系。洪薇蓁确认这些发票不是其开具，对这些发票不清楚，确认从未收取过达葳公司的租金，但主张该发票可以证明双方存在租赁合同关系。
张某使用＊＊＊＊室地址往来的信件：显示张研以＊＊＊＊室的地址收件。达葳公司主张该证据可以证明洪薇蓁也有使用＊＊＊＊室。洪薇蓁对其真实性不确认。
洪薇蓁的律师函及黄申霖的回函：显示洪薇蓁于2013年11月12日委托律师向黄申霖发律师函，主张黄申霖于2008年2月承租中辉大厦10楼的办公室，尚欠租金840000元，催促黄申霖支付；黄申霖函复，主张中辉大厦十楼的首期款是其向台湾的股东取得，余款以租金支付，洪薇蓁未投资过资金，只是挂名登记在洪薇蓁名下。
樊某证人证言：内容是樊某自认受雇于黄申霖和洪薇蓁，受黄申霖所托，先后挂名担任中辉贸易公司、奕豪公司、达葳公司的股东和法定代表人，并与洪薇蓁签订协议，落款签有樊某的名字，落款时间为2014年9月25日。洪薇蓁认为樊某未到庭作证，对该证据不予确认。
朱心得的证人证言：内容是朱心得自认受雇于黄申霖和洪薇蓁，受黄申霖所托，从2011年起挂名担任达葳公司的股东和法定代表人，工作时多次见达葳公司的前财务洪薇蓁与其代理人张某出入达葳公司财务室，并利用达葳公司办公室收发信件。洪薇蓁认为朱心得未到庭作证，对该证据不予确认。
（2014）东二法民四初字第131号应诉材料：显示洪薇蓁另案起诉奕豪公司，要求奕豪公司向其支付代为收取的租金，洪薇蓁在该案中也提交了达葳公司在本案所提交的部分租金登记表，这些租金登记表也注明＊＊＊＊室的产权人为黄申霖、1003至1005室的产权人为洪薇蓁。洪薇蓁确认该组证据是其在另案中提交的，但主张租金登记表是奕豪公司出具的，而该公司由黄申霖管理，故不能证明黄申霖也是中辉大厦第十层的产权人。
快递单复印件：显示他人以中辉大厦10楼＊＊＊＊室的地址向张某寄送物品。洪薇蓁表示对该证据不清楚。
以上事实，有洪薇蓁提交的房地产权证、企业机读档案登记资料，达葳公司提交的东莞市中辉贸易有限公司营业执照、股份转让合同书、转让虎门镇中辉大厦物业临时买卖协议、关于转让虎门镇中辉大厦物业买卖协议、中辉大厦物业买卖补充协议、商品房买卖合同、中辉贸易公司的工商登记资料、尹某某证人证言、珊悦服饰工商登记资料、协议书、东莞市昭信投资有限公司工商登记资料、股东会决议、中辉贸易公司的营业执照及核准变更登记通知书、东莞市奕豪公司的工商登记资料及核准变更登记通知书、达葳贸易公司的营业执照及核准变更登记通知书、（2007）东法执字第3789号之二民事裁定书、（2009）东法执字第1312号之三民事裁定书及协助执行通知书、黄申霖参与拍卖中辉大厦资料、付款完清证明、公证书、2011年张某代理洪薇蓁收款的支付凭证、2011年至2012年洪薇蓁向奕豪公司借支与扣款的材料、2013年张某代理洪薇蓁处理相关事宜的资料、完税证明、张某使用100室地址往来的信件、洪薇蓁的律师来函及黄申霖的回函、樊某证人证言、朱心得证人证言、（2014）东二法民四初字第131号应诉材料、快递单复印件以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.洪薇蓁与达葳公司之间是否存在租赁合同关系；2.达葳公司是否需要搬离中辉大厦第十层。对此，本院分析如下：
一、对焦点一。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款关于“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，洪薇蓁应当举证证明其与达葳公司之间存在租赁合同关系，否则，其应承担举证不能的不利后果。对此，本院分析如下：第一、虽然达葳公司提交的发票载有洪薇蓁收取达葳公司租金的内容，但洪薇蓁否认这些发票是其开具的，对这些发票并不清楚，也从未收取过达葳公司的租金，而且洪薇蓁在2013年发律师函催要的租金金额与其在本案中主张的金额并不一致，在洪薇蓁未与达葳公司签订书面租赁合同的情况下，这些发票不足以证明达葳公司与洪薇蓁存在租赁合同关系。第二、从达葳公司所提交的证据来看，洪薇蓁与黄申霖曾共同购买中辉大厦的部分物业，洪薇蓁也委托黄申霖代为收取部分物业的租金，并与黄申霖共享奕豪公司的经营收益，可见，洪薇蓁与黄申霖之间确实存在多种法律关系。第三、洪薇蓁确认自达葳公司2009年成立以来，是基于其与黄申霖的关系而暂未收取达葳公司的租金，且洪薇蓁于2013年委托律师发函催要租金时只向黄申霖发出，而没有向达葳公司发出，并在律师函中主张黄申霖为承租人，故不排除达葳公司基于黄申霖与洪薇蓁的关系而获许使用中辉大厦＊＊＊＊室。综上，本院认为有理由相信洪薇蓁与达葳公司之间存在非租赁合同关系的其他法律关系，在洪薇蓁未能举证证明达葳公司基于与其之间的租赁合同关系而使用涉案房产的情况下，洪薇蓁诉求达葳公司支付租金及利息，证据不足，本院不予支持。
二、对焦点二。至于洪薇蓁诉求达葳公司搬离中辉大厦第十层的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十七条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，洪薇蓁是中辉大厦第十层依法登记的权属人，对该层房产享有处分权。至于达葳公司主张黄申霖也是该层房产的权属人之一、达葳公司使用该层房屋即黄申霖使用该房屋的问题，本院认为，虽然《租金登记表》载有黄申霖为产权人的内容，但洪薇蓁对该内容持有异议，根据上法第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，黄申霖是否为权属人尚不确定。退一步讲，即使黄申霖为权属人，但根据《中华人民共和国物权法》第九十七条关于：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，达葳公司与黄申霖属于两个相互独立的民事主体，达葳公司对中辉大厦第十层的使用并不等同于黄申霖对中辉大厦第十层的使用，现达葳公司未能举证证明其已经得占中辉大厦第十层房屋三分之二以上份额的按份共有人或者全体共同共有人同意而使用该层房屋，其继续使用案涉房屋缺乏依据，因此，对该层房产登记的权属人洪薇蓁诉求达葳公司搬离，本院予以支持。
综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下：
一、限被告东莞市达葳贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于东莞市虎门镇中辉大厦一幢第十层的房屋。
二、驳回原告洪薇蓁的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费5327元，由原告负担。
如不服本判决，原告洪薇蓁可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告东莞市达葳贸易有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈雪敏
人民陪审员 苏霭婷
人民陪审员 刘艳琴
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 黄胤华
第9页共9页