北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终601号
上诉人（原审原告）高汝祥，男，1964年2月8日出生。
被上诉人（原审被告）常洁，女，1959年11月1日出生。
上诉人高汝祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第17115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月，常洁起诉至原审法院称：2014年5月17日，在链家地产的居间服务下，我与高汝祥签订了编号为00114000034446号的《北京市房屋租赁合同》，约定我将北京市西城区×××街14号楼10层1号的房屋租给高汝祥，租期自2014年6月1日至2015年5月31日，每月租金4000元，年租金分两次支付，第一次于2014年5月17日支付2014年6月1日至2014年12月31日期间的房租人民币2.4万元，第二次于2014年11月31日支付2015年1月1日至2015年5月31日期间的房租人民币2.4万元。合同并约定租房押金4000元。高汝祥在2014年5月18日入住，租赁期间，高汝祥未经我同意，将我屋内的物品搬至楼道。
合同期满后，双方没有续签租赁合同，高汝祥也没有继续交付房屋租金。依据合同第十条第四项约定，高汝祥未按约定时间返还房屋，应按一个月的租金标准支付违约金，数额为人民币4000元。依据合同第三条第二项，租赁期满甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备。乙方继续承租应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。高汝祥没有提前30天提出续租要求，也没有提前支付租金。我出于友情，提前10多天打电话提示高汝祥合同将到期，并通过链家，再次告知高汝祥合同即将到期，高汝祥要如期返还我房屋。高汝祥也向我发短信表示不想续约，但在合同到期后，未按时腾房。
本案在审理过程中，双方对房屋进行了交接，高汝祥于2015年7月13日腾空了房屋。房屋交接时，由于房屋的门锁被粘住打不开，我出资进行了门锁的破拆和装新锁。交接时，我发现书柜、鞋柜和屋内地板划伤损坏。
综上，我为维护自己的合法权益，特诉至法院，请法院依法判决。我的诉讼请求同起诉书相比较有所更改，归纳如�，以现陈述为准：1、要求高汝祥赔偿我合同终止后，从2015年6月1日起至2015年7月13日期间的房屋使用费，以当前房租市场价位每月4500元计算，每日150元，高汝祥共占用43天，共计6450元。2、高汝祥赔偿我房屋防盗门锁被胶粘住的撬锁和换锁费420元。3、高汝祥支付在租住期间和占用房屋期间的水电气电视费共计110.67元。4、高汝祥未按照原状返还白纸坊西街14号楼1001号房屋内的部分附属物品并造成了损失，高汝祥赔偿相应的损失费2000元。5、高汝祥承担违约金4000元。6、诉讼费由高汝祥承担。
高汝祥辩称，常洁所述签订房屋租赁合同的经过属实，我租赁了常洁位于北京市西城区×××街14号楼1001号房屋，租期自2014年6月1日至2015年5月31日。合同签订后，我就开始承租该房屋，房屋租金也付至2015年5月31日，每月租金4000元。同时，常洁还收了我的4000元的租房押金。2015年5月31日合同到期后，我于2015年6月9日就腾房搬家了，现房内没有我的物品。2015年6月9日晚上8、9点钟，我打电话给常洁通知常洁来交接房屋，但常洁不来，我即于2015年6月9日晚上与链家的工作人员梁俊辉交接了房屋，双方写了交接的东西但是没有签字，这个交接条现在还在链家的工作人员手里。当时我想把常洁房屋钥匙给链家工作人员，但链家人员不要，所以钥匙还存在我这里。2015年6月20日左右，链家人员梁俊辉打电话通知我说常洁在房屋那里，通知我去交房，但当时我在外地，无法当时交房。我三天之后回的北京，回京之后，我也没有找常洁。后来常洁就起诉了。
庭审中，双方于2015年7月13日交接了房屋，但我已经于2015年6月9日腾空了房屋。交接的时候，各项物品齐全，有双方签字。设备设施和附属物品我于2015年6月9日想返还常洁，但常洁没有来交�，该责任不在于我。合同上约定常洁要不租给高汝祥房了，要提前30天通知我。现在常洁没有提前30天通知我，我需要30天找房，故我不存在违约，不同意支付违约金。常洁在2015年5月21日通知我不再租给我房子了，我在2015年5月21日后的30日内腾房，不存在违约。另外，门锁堵了与我无关，不是我堵的。现我同意支付在租住期间和占用房屋期间的水电气电视费110.67元，不同意常洁的其他诉讼请求，请依法判决。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
常洁、高汝祥签订的《北京市房屋租赁�同》为有效合同。该合同到期前30日期间，双方未续签合同，高汝祥未继续支付租金，高汝祥亦未向常洁明确表示继续租赁房屋，故合同到期后，高汝祥立即腾房为该租赁合同的默示义务，此时常洁无义务提前30天通知高汝祥腾房，但实际上常洁提前提示了高汝祥合同即将到期。依据合同的租赁期间，高汝祥本应于2015年5月31日前腾房。高汝祥于2015年6月9日通知常洁进行房屋交接已经违约，但可认为是轻微违约。当日，高汝祥未将租赁的房屋钥匙交还给常洁不属于交接。2015年6月20日，常洁通知高汝祥交接房屋，高汝祥称此时在外地，双方没有交接成功，该责任不在于高汝祥。但是，高汝祥三日（即2015年6月23日）回京后，在明知租期已超，自己未续租，持有常洁的房屋钥匙并未交还，常洁已经在前几日催促自己进行房屋交接的情况下，仍然不积极主动与常洁联系进行�屋交接事宜，属于严重违约。故对常洁要求高汝祥按照合同约定，支付违约金4000元的诉讼请求，予以支持。
由于双方合同到期后，高汝祥未按时腾房，故对常洁要求高汝祥支付房屋使用费的诉讼请求，予以支持。关于房屋使用费的标准，常洁要求按照每月4500元计算没有依据，对此，法院参照双方签订的租赁合同的租金标准确定每日的使用费数额（4000元除以30天）。关于占用天数，法院根据庭审中双方的陈述及上述的责任划分确定，高汝祥在2015年6月10日至2015年6月23日（14天）占用期间予以扣除，高汝祥应当支付其余占用房屋期间的房屋使用费（自2015年6月1日至2015年7月13日期间为43天，扣除14天），对常洁的过高要求，不予支持。
常洁要求高汝祥支付在租住期间和占用房屋期间的水电气电视费共计110.67元，高汝祥同意支付，对此法院予以确定。
关于防盗门锁的费用赔偿问题，在2015年6月9日时，门锁还能正常使用，某人用胶将门锁粘住属于侵害了常洁的财产权。根据庭审中常洁提供的证据，法院不能确定系高汝祥实施的侵权，故对常洁要求高汝祥赔偿防盗门锁费用的诉讼请求，不予支持。
关于常洁要求高汝祥赔偿出租房内部分附属物品损坏的损失2000元一节，由于常洁未提供出租房屋时，常洁主张赔偿的物品是否损坏的确凿证据，双方在租赁合同物品清单中，亦未记载书柜和鞋柜，故对常洁要求高汝祥赔偿物品损坏的赔偿费2000元的诉讼请求，因证据不足，不予支持。
据此，原审法院于2015年11月判决：一、自判决生效之日起七日内，高汝祥支付常洁房屋使用费三千八百六十七元。二、自判决生效之日起七日内，高汝祥支付常洁逾期腾房违约金四千元。三、自判决生效之日起七日�，高汝祥支付常洁水、电、气、电视费一百一十元六角七分。四、驳回常洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，高汝祥不服，提出上诉，主张双方口头约定的租赁期限为5年，故其不存在违约情形；原审法院对于房屋使用费认定过高，要求本院依法改判。常洁同意原判
本院经审理查明：2014年5月17日，常洁作为出租人（甲方），高汝祥作为承租人（乙方），双方在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，签订了《北京市房屋租赁合同》，约定常洁将其所有的位于北京市西城区×××街14号楼10层1001号房屋出租给高汝祥，租期自2014年6月1日至2015年5月31日，月租金4000元，租赁押金4000元。合同的其他相关条款如下：“合同第九条第四款约定：乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏拒不赔偿的，甲方有权解除合同，收回房屋。第十条违约责任约定：1、……；乙方有第九条第四款的情形之一的，按月租金的100%向甲方支付违约金，……。2、租赁期内，甲方提前收回房屋或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，……。4、……，乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月的租金标准支付违约金。”
上述合同签订后，常洁向高汝祥交付了房屋，并附房屋交割清单一份。在该交割清单中，写明有木地板、床、整体橱柜等物品，未记载有书柜、鞋柜。常洁表示高汝祥自行将屋内部分物品（包括书柜、鞋柜）搬至楼道存放，高汝祥否认。高汝祥依据合同约定，向常洁支付了全年（自2014年6月1日至2015年5月31日）的房屋租金及4000元租房押金。
2015年5月20日（或21日）左右，常洁提示高汝祥合同即将到期，不再续租；此时高汝祥亦未向常洁提出续租请求。2015年5月25日、2015年5月29日、2015年6月1日，常洁通过电话短信多次催促高汝祥按时交房。高汝祥表示收到了相关短信，但当时认为这是骚扰短信，就将常洁的电话号码拉入了黑名单。其后，高汝祥未在租赁合同到期后将租赁的房屋交付常洁。2015年6月9日晚间，高汝祥通知常洁对房屋进行交接，常洁表示需三方（包括居间方）共同交接而未到现场，故双方未能交接。高汝祥陈述当晚搬走了自己的全部物品，与链家公司的工作人员进行了交接，但未能将房门钥匙交给常洁。
常洁称2015年6月12日通知高汝祥将于2015年6月20日正式收房，并表示如果高汝祥在6月20日来了，从6月9日到6月20日的房租就不要了。高汝祥否认收到了常洁的该通知。2015年6月20日常洁和链家公司人员到达现场，但是高汝祥未到。常洁和链家公司人员给高汝祥打电话，高汝祥称在外地。高汝祥表示三天之后回到了北京，但是没有找常洁进行房屋交接。
庭审中，常洁提供了部分现场照片。照片显示木地板有划伤，厨房的整体橱柜底板缺失，存放在楼道内的书柜和鞋柜有划伤。高汝祥表示不清楚照片照的是那里的情况，房屋交割清单中未记载有书柜、鞋柜，划伤与己无关。常洁提供了邻居及链家公司工作人员证明书柜、鞋柜曾在屋内的书面材料，但证人未出庭，高汝祥否认。常洁未提供明确的照片或其他证据证明出租房屋时书柜、鞋柜、木地板无划伤，厨房整体橱柜底板未缺失的证据。
本案在审理过程中，双方于2015年7月13日对房屋进行了交接。房屋交接时，由于房屋的门锁被他人粘住打不开，常洁出资进行了门锁的破拆和装新锁，支付�锁费260元，换锁费160元。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、常洁的房产证复印件、屋内照片、短信记录截屏及文本、楼道照片、开锁换锁发票及开锁公司证明信、邻居及链家工作人员书写的证明材料、房屋物品交接清单、高汝祥提供的电话通信记录、高汝祥提供的2015年6月9日晚与链家工作人员交接的屋内状况的照片等材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
高汝祥上诉主张双方口头约定的租赁期限为5年，故其不存在违约情形。根据查明的事实，常洁与高汝祥签订的房屋租赁合同期限为1年，高汝祥未提交有效证据证实双方约定�租赁合同期限为5年，且常洁对高汝祥的主张亦不予认可。故高汝祥的该项上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原审法院根据查明的事实及相关法律规定认定高汝祥违约并无不当，本院予以确认。
关于房屋使用费认定的问题，经查，原审法院查明的事实及庭审中双方的陈述所确定的房屋使用天数及数额均并无不当，符合本案的实际情况。高汝祥对于房屋使用费的上诉意见缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。
综上，原审法院所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费63元，由常洁负担38元（已交纳），由高汝祥负担25元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费126元，由高汝祥负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一六年二月十六日
书 记 员 张 雯