北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初5345号
原告：毛德来。
委托诉讼代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。
被告：贾凤阁。
被告：北京众承行房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区和平里七区乙16号422A室。
法定代表人：张章，总经理。
委托诉讼代理人：吴小琛（兼被告贵亚宁、第三人苏赟、张章的委托诉讼代理人），北京浩天安理律师事务所律师。
被告：贵亚宁（兼被告北京众承行房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人）。
第三人：苏赟。
第三人：杨子龙。
第三人：张章。
原告毛德来诉被告贾凤阁、北京众承行房地产经纪有限公司（以下简称众承行公司）、贵亚宁及第三人苏赟、杨子龙、张章确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛德来及委托诉讼代理人孙曼丽，被告贾凤阁、贵亚宁，被告众承行公司、第三人张章的委托诉讼代理人吴小琛，第三人苏赟、杨子龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告毛德来向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告贾凤阁与被告众承行公司于2015年3月18日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效；2、请求法院判令被告贾凤阁与被告贵亚宁于2015年3月16日签订的《买卖合同》无效；3、依法将北京市东城区安定路××号房屋所有权登记变更至被告贾凤阁名下；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由如下：诉争房屋的买卖合同没有交易的事实，被告从来没有支付过390万元的购房款，且被告众承行公司、贵亚宁与第三人苏赟恶意串通，以暂停借款利息的名义利用贾凤阁将诉争房屋在没有支付任何购房款的情况下过户给被告众承行公司。所谓的交易行为系无权处分，而且不构成善意取得。对方明知贾凤阁有配偶，且诉争房屋属于夫妻共同财产，而且原告毛德来不同意将诉争房屋进行过户到情况下，以停息的名义，利用贾凤阁将夫妻共同财产过户到被告众承行公司名下，其不构成善意取得。被告贵亚宁亦未支付购房款，没有交易的事实。故原告认为诉争合同无效。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，望判如所请。
被告贾凤阁辩称：被告同意原告的诉讼请求。被告与众承行公司及贵亚宁签订的买卖合同原告确实不知情，抵押诉争房屋、办理过户都不是被告自愿的行为，因为当时欠钱，苏赟天天打电话催款，被告不得不签字办理诉争房屋的过户手续。贵亚宁当时表示房屋过户后，如果能把欠款还清，其同意再把诉争房屋过户回来。
被告众承行公司、贵亚宁辩称：原告所述不实。被告贾凤阁是诉争房屋的产权人，有权利处分该房屋。房管部门办理抵押手续，即认可其所有权人的身份。原告与贾凤阁之间关于夫妻共有财产的权益纠纷不能对抗贾凤阁与贵亚宁之间的借款、还款、产权过户法律关系。贵亚宁与贾凤阁之间的借款、还款的法律关系，是贾凤阁无法偿还欠款，以诉争房屋产权过户作为还款替代，双方之间并没有实际的房屋买卖合同关系。双方在2015年3月18日签订的《存量房屋买卖合同》，是为了实现诉争房屋的产权过户，此为必经的政府行政程序所需的文件。由于贾凤阁与众承行公司、贵亚宁之间没有房屋买卖合同关系，故原告主张房屋买卖合同无效，没有任何的事实及法律基础。原告与二被告之间没有任何法律关系，原告对被告贾凤阁的诉讼不能对抗贾凤阁与贵亚宁之间借款、无法还款、产权过户的法律关系。目前，被告众承行公司是诉争房屋产权合法持有人。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
第三人杨子龙述称：同意原告的诉讼请求，第三人与苏赟、贾凤阁的债权债务关系与本案无关。
第三人苏赟、张章陈述：不同意原告的诉讼请求，第三人同意被告众承行公司、贵亚宁的答辩意见。
经审理查明：原告毛德来与被告贾凤阁系夫妻关系（1981年11月5日登记结婚），第三人杨子龙系被告贾凤阁之妹贾秀阁的女婿，第三人张章系被告众承行公司的法定代表人，被告贵亚宁系众承行公司的职员，被告贵亚宁与第三人苏赟原系夫妻关系（2013年12月19日协议离婚）。坐落于北京市东城区安定路××号房屋（建筑面积90.69平方米）原系被告贾凤阁名下的房产（2001年取得所有权），属原告与被告贾凤阁共同所有。2013年7月24日，被告贾凤阁与第三人杨子龙向第三人苏赟借款200万元。当日，苏赟向被告贾凤阁的银行卡转款174万元，向第三人杨子龙转款36万元。随后，杨子龙陆续将贾凤阁卡中的174万元取走，用于经营使用。2013年10月，杨子龙再次向苏赟借款100万元。同时，用诉争房屋办理了抵押手续。2014年初，杨子龙又向苏赟借款80万元。用诉争房屋再次办理了轮候抵押手续。此间，杨子龙一直向苏赟偿还利息。2014年10月，杨子龙的给付能力出现问题，未再向苏赟偿付利息，亦未偿还拖欠的本金。庭审中，杨子龙表示在办理借款时，双方曾到北京市方正公证处办理公证，但其并未拿到公证书。本院到北京市方正公证处查询办理苏赟、杨子龙办理公证的相关事宜，但北京市方正公证处表示，经过查询没查到双方办理公证的记录。
另查，第三人张章于2015年1月20日11点27分通过中国民生银行信用卡向第三人苏赟的账户内汇款300万元；11点42分，苏赟向被告贵亚宁汇款人民币390万元；11点50分，贵亚宁向被告贾凤阁的账户内（当日开户）汇款人民币390万元；11点58分、11点59分、12点整，贾凤阁分四笔将390万元汇入苏赟的账户内；16点22分，苏赟将300万元转至张章的账户内。2015年1月26日，诉争房屋再次被抵押。诉讼中，被告贾凤阁表示上述转款的行为均是在中国民生银行什刹海支行进行的，具体操作均系贵亚宁与苏赟完成的。对此，贵亚宁表示其通过苏赟认识了被告贾凤阁，因贾凤阁当时无法偿还苏赟的借款，故向其借款390万元用于偿还欠款。苏赟表示当日贾凤阁及杨子龙拖欠其的欠款已经还清。杨子龙对苏赟的意见不予认可。张章表示，其与苏赟系朋友关系，其在2015年1月20日借给苏赟人民币300万元，当日苏赟就将该款偿还了。原告则称，通过2015年1月20日的转款行为可以证明被告众承行公司（张章系法定代表人）与贵亚宁及苏赟系恶意串通行为。
2015年3月16日，被告贾凤阁（甲方）与被告贵亚宁及众承行公司（乙方）签订《买卖合同》。约定被告贾凤阁于2013年7月30日、2013年10月29日、2014年3月14日向苏赟、刘峡（苏赟的业务员，该款亦为苏赟所有）借款共计人民币380万元，贵亚宁于2015年1月26日替贾凤阁还清之前的借款，约定借款期限一个月，贾凤阁连本带息归还乙方，截止至2015年3月16日贾凤阁仍不能归还其借款，也不能支付利息，经双方友好协商将房屋过户，签订买卖合同；贾凤阁自愿将位于北京市东城区安定路××号之房产以人民币390万元出售给贵亚宁，因贵亚宁不具备购房资格，过户时过到贵亚宁指定的众承行公司名下，以偿还此笔借款的本金，违约金及利息贵亚宁暂缓追讨；贾凤阁在2015年6月18日前可继续住在此房屋，待其将东西归置好将房屋腾退给乙方，乙方在2015年6月18日前可以配合贾凤阁过户，如贾凤阁有钱归还乙方（归还乙方的本金、利息、违约金、以及垫付的过户费、税费），乙方同意将此房再过户给贾凤阁。贾凤阁找到更高买主，乙方也愿意配合其过户，贾凤阁需结清欠乙方的本金、利息、违约金以及垫付的过户费、税费；贾凤阁需要结清物业费、供暖费及水电费；以上合同完全在双方自觉自愿的前提下签署，双方均已认可。2015年3月17日，诉争房屋解除了抵押。2015年3月18日，被告贾凤阁与众承行公司签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），办理了网签手续。诉讼中，原告表示其并不知道贾凤阁与贵亚宁及众承行公司签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售一事。被告贾凤阁称，确实没有将签订房屋买卖合同及将诉争房屋过户一事告知原告。被告贵亚宁及众承行公司表示，知道原告与贾凤阁系夫妻关系，被告贾凤阁告诉他们原告是知晓签订合同及过户一事的，但对此并未提供证据予以佐证。另，被告贾凤阁及众承行公司的代理人黄丽涛在2015年3月19日办理诉争房屋过户过程中均表示诉争房屋并非是夫妻共有。
2015年3月20日，被告众承行公司取得诉争房屋的所有权。庭审中，被告众承行公司、贵亚宁曾表示双方的买卖合同是双方自愿且真实的情况下签订的，被告也支付了相应的房屋对价，原告毛德来也是知晓房屋过户这件事情的，贵亚宁是诉争房屋的实际购买人，因其没有购房资格，故以众承行公司的名义购买。后被告众承行公司、贵亚宁在本案审理过程中变更了其答辩意见，认为贾凤阁用诉争房屋折抵了其所欠债务。第三人苏赟亦同意众承行公司、贵亚宁的答辩意见。同时，贵亚宁表示诉争合同中约定的购房款390万元实际系被告贾凤阁向其所借的钱款，其已代贾凤阁还清了向苏赟的借款（含本金及利息）。对此，第三人苏赟认可贵亚宁的陈述，表示已与贾凤阁及杨子龙之间没有债权债务关系了。诉争合同中出现的刘峡为其业务员，所谓贾凤阁向刘峡借款亦是向苏赟借款。原告对被告变更后的答辩意见不予认可。第三人杨子龙表示，被告应将诉争房屋退还给贾凤阁，其会尽快筹集钱款，将钱款交给贾凤阁，让其还给贵亚宁。现原告持诉称理由诉至本院。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，《买卖合同》，《存量房屋买卖合同》（自行成交版），银行转账记录，房屋档案和庭审笔录等在案佐证。
本院认为：公民的合法权利受法律保护。根据已查明的事实，本案中被告贾凤阁原系诉争房屋的产权人。自2013年7月起，被告贾凤阁及第三人杨子龙先后向第三人苏赟借款，双方形成债权债务关系，所借款项由杨子龙用于从事商业行为。后因杨子龙资金出现问题，无力偿还所借款项及利息。2015年1月20日，被告贵亚宁向贾凤阁转款390万元，当日，该款转至苏赟的账户内。诉讼中，被告贵亚宁称其代贾凤阁偿还了借款及利息，苏赟亦表示认可贵亚宁的意见。2015年3月16日，被告贾凤阁与贵亚宁及众承行公司签订《买卖合同》，在该份合同中，双方约定因贾凤阁未能在约定的期限内偿还贵亚宁的欠款，同意将诉争房屋以390万元的价格出售给众承行公司。随后，双方办理了网签手续，将诉争房屋过户至被告众承行公司名下。诉讼中，被告贵亚宁及众承行公司表示之所以办理诉争房屋的产权过户手续，系因贾凤阁无力偿还所欠款项，是“以房抵债”行为。原告对此不予认可。应当指出，根据《买卖合同》中的文字表述，诉争房屋以买卖的形式过户更贴近“以房抵债”的意思表示，故本院认定本案诉争的《买卖合同》实质为“以房抵债”的合同关系。需指出，诉争房屋系原告毛德来与贾凤阁的夫妻共同财产，被告贵亚宁及众承行公司对此知晓，而贾凤阁用夫妻共同所有的诉争房屋“以房抵债”，应经原告同意，否则其无权处分诉争房屋，其处分行为依法无效。本案审理过程中，被告贵亚宁及众承行公司并未提供证据证明原告知道并同意贾凤阁将诉争房屋过户至众承行公司名下一事，贾凤阁及众承行公司在办理诉争房屋过户过程中亦表示诉争房屋并非是夫妻共有。基于此，被告贾凤阁的处分行为属于无权处分，而被告贵亚宁及众承行公司对此明知。现原告要求确认被告贾凤阁与被告贵亚宁、众承行公司于2015年3月16日签订的《买卖合同》无效及贾凤阁与众承行公司于2015年3月18日为办理网签手续而签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效，因被告间不存在真实的房屋买卖合同关系，而是以房折抵所欠债务，而贾凤阁用夫妻共同所有的房产折抵欠债并未获得原告同意，故上述合同缺乏合法并有效的依据，原告的诉讼请求，本院予以支持。因上述合同无效，原告要求将诉争房屋过户回至贾凤阁名下，理由正当，本院亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认被告贾凤阁与被告贵亚宁、北京众承行房地产经纪有限公司于二〇一五年三月十六日签订的《买卖合同》无效；
二、确认被告贾凤阁与被告北京众承行房地产经纪有限公司于二〇一五年三月十八日签订编号为CW××的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效；
三、被告贵亚宁、北京众承行房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内协助被告贾凤阁将北京市东城区安定路××号房屋的所有权过户登记至贾凤阁名下。
案件受理费21450元，由被告贾凤阁、贵亚宁、北京众承行房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 提
人民陪审员 马秀丽
人民陪审员 黄兰柳
二〇一八年六月十一日
书 记 员 蒋彤彤