广东省广州市增城区人民法院执 行 裁 定 书（2016）粤0183执监3号申诉人（被执行人）：增城市光大实业有限公司，住所地：广州市增城区。法定代表人：蒋文桂，总经理。委托代理人：刘永福，住广州市增城区。申请执行人：冯巧云，住广州市增城区。被执行人：蒋文桂，成年，住广州市增城区。被执行人：张恭明，成年，住广东省揭西县。申诉人增城市光大实业有限公司（以下简称光大公司）不服广东省增城市人民法院作出的（2005）增法执裁字第3566号之二民事裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。申请执行人冯巧云申请执行被执行人光大公司、蒋文桂、张恭明民间借贷纠纷一案的执行依据为本院作出的（2004）增法民一初字第880号民事判决书（以下简称880号判决书）。880号判决书判决：“一、被告广东省增城市光大实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款50万元及利息（利息从1999年10月14日起按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算至还清款日）给原告冯巧云。二、蒋文桂、张恭明应于本判决发生法律效力之日起十五天内成立清算组织，对被告广东省增城市光大实业有限公司进行清算，以清算的财产偿还上述债务。本案受理费12020元、财产保全费3270元，由被告广东省增城市光大实业有限公司负担。…由被告广东省增城市光大实业有限公司在履行上述义务时一并迳付给原告。”由于光大公司未履行上述生效判决所确定的义务，冯巧云依据上述判决书于2005年8月5日向本院申请执行，本院立案受理，执行案号为（2005）增法执字第3566号（以下简称3566号执行案件）。本院于2006年12月7日作出（2005）增法执裁字第3566号之二《民事裁定书》（以下简称3566号之二裁定书），裁定：“被执行人广东省增城市光大实业有限公司在本市荔城镇五一村土地证号为198701250100086号的69**平方米国有土地使用权及地上建筑物归买受人增城市海辉燃料有限公司所有。”申诉人光大公司不服，于2016年3月16日提起本案执行监督。申诉人光大公司称，1、拍卖标的错误，导致拍卖估价错误。根据3566号之二裁定书显示，拍卖土地的国有土地使用证号码为：l98701250100086号(国土局查无此证)，并非申诉人光大公司的国有土地使用证199701250100086号(由于地上建筑物是未经批准临时搭建的简易建筑，依法不能办理权属)。法院在未查清产权性质且拍卖公告亦未按法律规定公示产权证号等模糊不清的情况下进行估价拍卖，严重损害了申诉人的合法权益。依据粤高法[2004]21号第五十九条第一项规定：拍卖公告不符合规定或不作公告，应该撤销委托或撤销拍卖结果。2、拍卖程序违法。根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》(广东省人民政府令第79号)第五条第(5)款规定，判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让，必须在土地交易机构公开进行。《广东省财产拍卖条例》第十五条的规定，以拍卖方式转让国有土地使用权的，必须按照法律法规有关土地使用权转让的规定，经原批准出让的土地管理部门许可，方可拍卖。据此，法院委托拍卖行对该国有土地使用权进行拍卖，违反了法定程序。3、拍卖估价严重不合理。根据拍卖评估显示，该土地评估价值是79.2万元，申诉人在1997年对该地投资了600万元。依据增城市的城市规划，该用地的性质为商业用地。根据增城市国土局的基准地价，该地的评估价超过2000万元，远远高于拍卖评估价79.2万元。法院的拍卖估价与国土局的基准地价差异巨大，相差十几倍。依据广东省高级人民法院关于严格规范全省法院委托评估、拍卖收费标准等问题的通知，粤高法(2002)111号，第三条第2项以及关于印发《广东高级人民法院关于委托评估、拍卖工作的若干规定》的通知(粤高法发[2004]21号)第二十七条的规定，当事人对评估结果争议较大，且提供充分证据证实评估价格与市场价格相差较大而请求重新评估的，委托法院可以委托物价部门价格认证中心进行价格复核，也可以报告上级法院，由上级法院委托其同级政府物价部门价格认证中心进行价格复核。鉴于本案执行评估结论差异巨大，应严格执行依法重新评估。综上理由，法院作出的3566号之二裁定书缺乏事实及法律依据，认定事实错误及程序不合法，严重损害申诉人的合法权益。为此申诉人提出执行监督申请，请求撤消3566号之二裁定书，将被执行标的物即位于增城市荔城镇五一村，土地证号为l99701250100086号的69**平方米国有土地使用权及地上建筑物执行回转给申诉人光大公司。本院查明，在（2004）增法民一初字第880号案件审理过程中，本院在2004年7月14日根据原告冯巧云的申请，依法查封被告光大公司坐落在荔城镇五一村的一块土地土地使用权，土地证号：1997012501000**（以下简称涉案土地）。本院受理3566号执行案件后于2005年8月15日以邮寄方式向光大公司发出《执行通知书》，责令光大公司在2005年8月22日前履行880号判决书所确定的义务。逾期不履行的，本院将依法强制执行。邮寄回执显示：收件人停业，逾期退回。由于被执行人光大公司逾期未履行880号判决书所确定义务，本院决定拍卖涉案土地使用权，并于2006年1月5日委托广东粤诚会计师事务所有限公司（以下简称粤诚公司）对涉案土地使用权进行评估。因光大公司下落不明，无法直接送达，本院在2006年2月16日向光大公司公告送达委托粤诚公司对涉案土地的评估结果，告知涉案土地使用权的评估价格为人民币79.6万元。光大公司如对评估价格有异议的，可在公告之日起七天内向本院提出异议。该公告张贴于本院公告栏内。光大公司收悉上述公告及涉案土地估价报告后，于2006年3月13日向本院提出《异议书》，认为粤诚公司非经摇珠选定，是法院直接指定并委托粤诚公司进评估，评估程序不合法。粤诚公司的评估资质已过有效期限，评估主体不合法。评估报告的价格与涉案土地的实际价值相差殊远，因此要求根据广东省高级人民法院的规定，委托物价部门的价格认证中心进行价格复核，或由上级法院委托其同级政府物价部门价格认证中心进行价格复核。2006年3月23日，粤诚公司针对光大公司上述《异议书》的3点异议理由进行书面回复。粤诚公司在《回复》中表示：1、该公司是在2005年12月7日由法院依法摇珠选定的委托评估机构。2、该公司作为土地评估中介机构的注册有效期截止至2006年12月30日，是合法的评估主体。该公司已重新提供《注册证书》为证。3、按照《增城市地籍档案详细资料》显示，涉案土地属于工业用地，非商业用地，两者评估价格相差较大。而且粤诚公司通过实地查勘涉案土地所在区域的工业用地实际情况，根据法院设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况并参考了增价[2003]42号文件，选择了合适的估价方法进行测算，确定涉案土地使用权在估价基准日的市场价值。在同日，粤诚公司根据本院要求，对涉案土地使用权及地上建筑物价格整体进行评估，并出具粤诚[2006]第20018号《广东省增城县光大实业有限公司名下宗地及地上建筑物资产评估报告书》（以下简称20018号资产评估报告书）。20018号资产评估报告书显示：涉案土地使用权面积为6954平方米，房屋建筑面积共为1098.35平方米（经法院实地查勘确认），在2006年3月20日的评估基准日的市场价值为人民币120万元。光大公司收到上述《回复》及20018号资产评估报告书后，仍表示异议，提出《异议书》和《价格复核申请书》。在《异议书》中，光大公司经答复仍对粤诚公司的评估资质、摇珠选定事实存疑，并对地上建筑物的评估面积以及评估价格表示异议。在《价格复核申请书》中，光大公司对20018号资产评估报告书的结论表示异议，提出价格复核申请。光大公司在2006年5月25日再次提出《重新评估申请书》。2006年5月29日，本院向增城市土地房产交易所发出《委托函》，委托该所对涉案土地上未办理权属证照的附着建筑物面积进行测量，并于6月6日向涉案土地上的房屋承租人进行调查，要求配合测量。2006年6月12日，增城市土地房产交易所出具《房屋建筑面积测绘报告》，确认涉案土地上附着建筑物的总面积为2510.41平方米。2006年6月23日，粤诚公司根据上述《房屋建筑面积测绘报告》，对涉案土地上的建筑物评估价值作出调整，并出具一份《关于粤诚[2006]第20018号资产评估报告的补充说明》（以下简称《补充说明》）。《补充说明》显示：在评估基准日2006年3月20日，光大公司的涉案土地及地上建筑物的评估总价值为人民币1551700元，其中土地使用权评估价值为人民币930000元，地上建筑物的评估总价值为人民币621700元。收到《补充说明》后，光大公司在2006年7月12日又提出《重新评估申请书》，表示涉案土地及3000多平方米的地上附着建筑物总价值达650多万元，与150多万元的评估价值相差殊远。因此要求上报上级法院，由于上级法院委托评估公司重新评估。2006年7月31日，粤诚公司按照本院的要求，对《重新评估申请书》中光大公司提出的异议理由作出书面回复，对《补充说明》中涉案土地使用权评估价值人民币930000元和地上建筑物总价值人民币621700元的评估理由和依据，以及评估价格变化的原因作出说明。2006年8月29日，本院经审查不准许光大公司于2006年7月12日提出的《重新评估申请》，并裁定拍卖被执行人光大公司所有的涉案土地及地上建筑物，以清偿债务。2006年11月1日，本院向经摇珠选定的广州市增城拍卖行有限公司发出《委托拍卖函》，委托该公司以评估价格1551700元作为保留价整体拍卖涉案土地使用权及地上建筑物。2006年11月4日，广州市增城拍卖行有限公司在《增城日报》刊登拍卖涉案土地及地上建筑物的公告，公告内容包括执行案号、拍卖土地使用权的面积、位置以及地上建筑物的面积等内容。本院在11月13日将公告内容中的拍卖事项书面通知光大公司、冯巧云及涉案土地上房屋的承租人。2006年11月23日，增城市海辉燃料有限公司经公开拍卖，以275万元竞价购得涉案土地及地上建筑物，并按规定交纳了全部拍卖款。2006年12月7日，本院作出3566号之二裁定书，裁定：被执行人光大公司的涉案土地使用权及地上建筑物归增城市海辉燃料有限公司所有。2006年12月19日，本院将3566号之二裁定书送达光大公司。2006年12月19日，本院就涉光大公司债务执行案件的拍卖所得价款275万元进行分配听证。光大公司表示其公司已就880号民事案件提出抗诉，因此应冻结拍卖款，待抗诉审理结果明确后再行分配。光大公司在听证中未对本院的拍卖执行行为提出异议。2007年4月17日，本院向增城市国土资源和房屋管理局发出解除对涉案土地查封并协助买受人增城市海辉燃料有限公司办理土地权属相关过户手续的通知。另查明，增城市国土资源和房屋管理局于2004年3月11日出具的涉案土地《增城市地籍档案详细资料》显示：土地证号为1997012501000**，用地单位为光大公司，土地坐落在荔城镇五一村，面积为6954平方米，权属性质为国有土地使用权，用途为工业厂房。再查明，粤诚公司的《资产评估资格证书》显示：该公司具有包括房地产等资产评估的资格，资产评估机构年检有效期至2005年5月31日。粤诚公司向本院提供广东省资产评估协会在2005年5月20日出具的粤评协函[2005]5号《关于暂缓办理资产评估机构加盖年检专用章的通知》，该通知内容反映：广东省2004年度资产评估机构年检工作暂缓办理，该会暂缓办理资产评估机构加盖年检专用章的手续，各资产评估机构的证书在2005年5月31日后将继续有效。本院认为，对于拍卖标的错误的申诉，本院认为涉案土地是法院查封并评估、拍卖，其标的均指向光大公司位于增城市荔城镇五一村的一块面积为6954平方米的国有土地使用权，拍卖公告上也公示上述内容无误。经审查，3566号之二裁定书上对涉案执行标的的权属证书编号与增城市国土资源和房屋管理局出具的《增城市地籍档案详细资料》所载明的涉案土地使用权证书编号，仅有一个数字的差异，明显是笔误原因所造成的，本院根据实际情况按照规定在裁定书上予以更正，并无不当。除权属证书编号外，由于拍卖公告、3566号之二裁定书上载明的土地使用权属人名称、位置和面积与《增城市地籍档案详细资料》的记载完全一致，不会令竞拍人出现误解，因此也不会影响光大公司的利益。另广州市增城拍卖行有限公司根据本院委托在报纸上刊登的拍卖公告，公告内容、程序并无不当。光大公司主张拍卖公告不符合规定，无事实及法律依据，本院不予支持。对于拍卖程序违法的申诉，《广东省土地使用权交易市场管理规定》(广东省人民政府令第79号)第二条规定：“本规定所称土地使用权交易包括土地使用权出让、转让。因转让地上建筑物、构筑物和附着物而导致的土地使用权转让，如法律另有规定的，从其规定。”在3566号执行案件中，本院是将涉案土地使用权与地上建筑物整体拍卖，非将土地使用权单独拍卖，故本院委托广州市增城拍卖行有限公司进行拍卖并不违反《广东省土地使用权交易市场管理规定》(广东省人民政府令第79号)第五条第(5)款的规定。光大公司该申诉理由不能成立，本院不予支持。对于拍卖估价不合理的申诉，首先，粤诚公司是经本院依法摇珠选定的评估机构，且广东省资产评估协会的文件足以证明粤诚公司在作出涉案评估报告及说明时，具有资产评估的合法资格。粤诚公司依法作出的评估报告，未充分证据推翻的，应予采纳。其次，根据《增城市地籍档案详细资料》记载，涉案土地的用途是工业厂房，增城市土地房产交易所经测绘确认的涉案土地上附着建筑物总面积是2510.41平方米。光大公司认为涉案土地是商业用地，且地上建筑物的总面积是3000多平方米，其主张明显与本院查明事实不一致。因此光大公司自行评估的结果与粤诚公司作出的《补充说明》上的评估结果出现较大差异，有其合理原因且粤诚公司已作出解释，故本院不准许光大公司于2006年7月12日提出的《重新评估申请》，并裁定拍卖涉案土地使用权及地上建筑物的执行行为并无不当。最后，评估结果是法院确认拍卖保留价的参考依据，并非确定拍卖标的物价格并进行处置的最终依据。由于本院决定以公开拍卖方式处置涉案执行财产，因此涉案土地使用权和地上建筑物的价值是经拍卖竞价后由市场最终决定。经第一次拍卖，涉案土地使用权及地上建筑物经竞价以275万元成交。对比依据评估价格确定的保留价1551700元，已溢价近43.5%。综上，光大公司主张拍卖估价不合理，低价处置其财产，损害其利益的申诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，本院作出的3566号之二裁定书,认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。光大公司的申诉请求不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129条规定，裁定如下：驳回申诉人增城市光大实业有限公司的申诉请求。审 判 长  刘永浩审 判 员  陈红英人民陪审员  李彩珠二〇一七年一月二十三日书 记 员  谢淑芬