北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8474号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国工商银行股份有限公司北京望京支行，住所地北京市朝阳区酒仙桥路10号星城国际大厦C座6层。
负责人：金恒钧，行长。
委托诉讼代理人：于志军，男，中国工商银行股份有限公司北京望京支行员工。
委托诉讼代理人：沙洪洲，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行员工，住北京市西城区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京星城置业有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路10号。
法定代表人：李世亮，总经理。
委托诉讼代理人：赵建英，国浩律师（北京）事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司北京望京支行（以下简称工行望京支行）因与被上诉人北京星城置业有限公司（以下简称星城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初53659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
工行望京支行上诉请求：1．撤销一审判决第二项，依法改判星城置业公司支付工行望京支行逾期办理房产证违约金17599929．63元（以15649060元为本金，自2003年5月30日起至2016年11月21日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2．判决星城置业公司支付面积差异款2269208．2元在资金占用期间相应利息（按照人民银行同期贷款利率计算，自2003年5月30至实际给付之日止）；3．判令本案一审、二审诉讼费用全部由星城置业公司承担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清，适用法律错误，逾期办理房产证违约金应以违约行为发生作为起算时间，即合同约定交房日后180日起算。即使以一审判决认定金额及时间，违约金数额应为5013558．09元。2．一审判决驳回了工行望京支行关于面积差异款相应利息的诉讼请求，缺乏法律依据。星城置业公司未能及时向工行望京支行支付面积差异款，违反了合同约定，应当依据合同法规定赔偿工行望京支行相应损失，支付相应利息。
星城置业公司辩称，不同意工行望京支行的上诉请求。星城置业公司没有违约，工行望京支行要求承担违约金没有依据，且工行望京支行的违约金主张超过了诉讼时效。
工行望京支行向一审法院起诉请求：1．判令星城置业公司向工行望京支行赔付011113号《商品房买卖合同》项下的面积误差款2269208．2元及资金占用期间利息，利息以2269208．2元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2003年5月30日起计算至实际给付之日止；2．判令星城置业公司向工行望京支行支付011113号《商品房买卖合同》项下逾期办理产权登记的违约金17599929．63元。
星城置业公司向一审法院反诉请求：判令工行望京支行向星城置业公司支付011113号合同项下的购房尾款287502元及利息。利息以287502为基数，按照日万分之一的标准，自2002年12月1日起计算至实际给付之日止。
一审法院认定事实：2001年12月26日，工行望京支行与星城置业公司签订011113号《商品房买卖合同》，约定工行望京支行购买星城置业公司出售的北京市朝阳区酒仙桥路10号星城国际大厦第C座7层房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积2235．58平方米，每建筑平方米7000元；星城置业公司应在2002年12月1日前向工行望京支行交付涉诉房屋，并应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由星城置业公司提供的资料报产权登记机关备案。同日，工行望京支行与星城置业公司分别另行签署六份《商品房买卖合同》，以4065670元的价格购买北京市朝阳区酒仙桥路10号星城国际大厦第C座9层G轴-
K轴/①-④911、912、913、914、915、916、918、919号房屋，以15649060元的价格购买北京市朝阳区酒仙桥路10号星城国际大厦第C座8层房屋，以14612730元的价格购买北京市朝阳区酒仙桥路10号星城国际大厦裙房2层1-1/4轴、B-H轴房屋，以40512元的价格购买北京市朝阳区酒仙桥路10号星城国际大厦负2层3C轴附近房屋，以3773900元的价格购买北京市朝阳区酒仙桥路10号星城国际大厦裙房l层1-3轴、B-D轴房屋，以2238432元的价格购买北京市朝阳区酒仙桥路10星城国际大厦负层1层1-3轴、B-E轴房屋。以上七份合同购房款总额为56029364元。2001年12月30日，星城置业公司向工行望京支行出具总额为55000000元购房款的发票。一审庭审中，双方认可七个《商品房买卖合同》共有1029364元购房款未付，涉诉房屋房款总价为15649060元，涉诉房屋未付购房款为287502元。
011113号《商品房买卖合同》约定：“双方选择以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。处理原则为：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
2012年6月，工行望京支行向一审法院起诉要求星城置业公司协助办理涉诉房屋的权属转移登记手续。后一审法院出具（2012）朝民初字第22910号民事判决书，判决星城置业公司协助工行望京支行办理该房产权属转移登记手续。
2014年12月22日，星城置业公司向工行望京支行发出《逾期付款通知书》，主张房款及违约金。
2016年11月12日，工行望京支行取得编号为“京（2016）朝阳区不动产权第0154055号”的《不动产权证书》，房屋坐落：朝阳区酒仙桥路甲10号3号楼7层，产权证书登记的房屋建筑面积为2039．96平方米，较合同约定的面积2235．58平方米差异195．62平方米。
2017年3月1日，工行望京支行向星城置业公司发出《告知函》，主张房产面积差异款及逾期办理产权登记违约金。
以上事实，有《房屋买卖合同》、《不动产登记证书》、告知函及当事人当庭陈述等在案佐证。
一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。关于双方的诉讼时效抗辩。工行望京支行2016年11月12日取得涉案房屋不动产登记证书后方能确定房屋面积差异情况，并据此计算面积差异款，且工行望京支行曾于2017年3月向星城置业公司发出告知函主张面积差异款及逾期办理房产证的违约金，故法院对星城置业公司的诉讼时效抗辩不予采纳。星城置业公司曾于2014年12月22日向工行望京支行发出逾期付款通知书主张剩余房款，故法院对工行望京支行的诉讼时效抗辩不予采纳。关于工行望京支行主张的房屋面积差异款，星城置业公司同意支付，计算标准亦符合同约定，法院不持异议。关于面积差异款利息，没有合同和法律依据，法院不予支持。关于逾期办理产权登记违约金，已有生效判决确定星城置业公司履行过户义务的条件已经成就，应当为工行望京支行办理过户手续，故法院对星城置业公司因工行望京支行有购房尾款未付而未予办理过户的答辩意见不予采纳。星城置业公司将合同中划掉违约金条款理解为工行望京支行放弃主张违约金的答辩意见，法院亦不予采纳，仅可视为双方签订合同时未约定违约金条款。根据法律规定，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，工行望京支行主张的违约金计算基数为011113号合同全部购房款没有依据，应当按照其已付购房款计算，即15361558元（全部房款15649060-未付尾款287502）。关于违约金的起算时间，由于尚有购房尾款未付，工行望京支行要求自合同约定的交房后180日起计算违约金，法院不予支持，法院根据已有生效判决确定的星城置业公司应当为工行望京支行办理权属登记手续的日期作为违约金的起算时间。关于违约金的计算标准，工行望京支行的主张符合法律规定，法院予以支持。关于星城置业公司主张的购房尾款，工行望京支行同意支付，法院不持异议。关于购房尾款逾期利息，由于合同中未明确约定付款时间及逾期付款利息，且双方有面积差异款未结算的情形，故法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：1．星城置业有限公司于判决生效之日起7日内支付工行望京支行房屋面积差异款2269208．2元；2．星城置业公司于判决生效之日起7日内支付工商行望京支行逾期办理房产证违约金3670823．15元；3．工行望京支行于判决生效之日起7日内支付星城置业公司购房款287502元；4．驳回工行望京支行其他诉讼请求；5．驳回星城置业公司其他诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的审查重点为逾期办理房产证违约金的计算及面积差异款利息的认定问题。
关于逾期办理房产证违约金的计算问题。工行望京支行提出违约金起算时间应为合同约定的交房后180日，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，对于违约金起算时间，（2012）朝民初字第22910号民事判决书判决明确星城置业公司协助工行望京支行办理该房产权属转移登记手续，确定了星城置业公司履行过户的义务，一审法院根据已有生效判决确定的星城置业公司应当为工行望京支行办理权属登记手续的日期作为违约金的起算时间并无不当。至于违约金的计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合考虑本案各方实际履约情况，一审法院按照已付购房款总额，在中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的基础上酌情予以适当调低并无不当，应予确认。另，关于面积差异款利息的认定问题，一审法院认定该主张没有合同和法律依据而不予支持并无不当，应予确认。
综上，工行望京支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费105375元，由中国工商银行股份有限公司北京望京支行负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 曹 炜
二〇一八年八月二十九日
法官助理 方 玉
法官助理 田 晔
书 记 员 刘怡然