江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣02民终114号
上诉人（原审被告）：景德镇市花苑房地产开发有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区珠山中路18号。
法定代表人：ＸＸＸ，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司景德镇分行，住所地江西省景德镇市昌江区昌南大道1号。
负责人：毛彬，该分行行长。
委托诉讼代理人：黄青洲，江西京天律师事务所律师。
上诉人景德镇市花苑房地产开发有限公司（以下简称花苑房地产）因与被上诉人交通银行股份有限公司景德镇分行（以下简称景德镇交行）房屋租赁合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2017）赣0202民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
花苑房地产上诉请求：撤销景德镇市昌江区人民法院（2017）赣0202民初651号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：（一）、原审已经认定：双方于2009年8月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2014年签订的《房屋租赁合同补充协议》已合意对租赁用途作了变更，不存在擅自转租的事实；租金的交付方式由月付改为按季度支付已因被上诉人实际接受的行为成为双方合意的事实。因此，上诉人在上述几个履约要件上均不存在违约行为。原审法院以被上诉人2015年12月24日律师函为据，适用《合同法》第91条第7项之规定，判决“终止”双方的《房屋租赁合同》，其证据不足，与实不符，适用法律也有错误。其一、被上诉人在原审的《民事起诉状》中，并未提及有关“2015年12月24日律师函”的任何主张，也即是表明被上诉人并未依据该律师函上的所谓“要求终止合同”的内容来行使解除权；而仅是拖欠租金为由请求解除合同。因此，人民法院超越当事人的主张范围，越俎代庖，不仅违反了我国《民事诉讼法》的相关规定，也显然偏离了人民法院居中裁判的诉讼地位。其二、被上诉人的代理人送达2015年12月24日律师函后，不仅于2016年1月接受了上诉人交付的2015年3月至12月的租金，而且继续收取了上诉人按季度支付的2016年1月至9月的租金，这足以表明，即便被上诉人2015年12月24日表示了“终止合同”的意思，但其继续收取2016年度的租金，也充分表明被上诉人继续履行《房屋租赁合同》及其《补充协议》的意思。其三、2016年4月15日，被上诉人向人民法院提起诉讼，要求解除双方的房屋租赁合同关系，然而其后，被上诉人依然继续收取了上诉人支付的2016年4月以后直至2017年的租金。这就进一步证明，被上诉人直至诉讼中，依然在作出继续履行的意思表示。因此，原审法院以被上诉人2015年12月24日律师函为据，适用《合同法》第91条第7项“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”之规定，判决“解除合同”显然是错误的。（二）、景德镇市中级人民法院（2017）赣02民终50号《民事裁定书》，认定被上诉人2015年12月24日律师函属于“依照合同法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同”，也是错误的。其一、《合同法》93条第2款规定的是“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。然而如前所述，在本案中，无论是2015年12月24日律师函发出之前和之后，甚至在被上诉人起诉之后，双方一直在继续履行合同，而且直到2017年，双方均分别在继续收取与支付租金。这即表明，双方均不认为“解除合同的条件已经成就”，否则怎么会“继续履行”？其二、合同法第94条规定的当事人可以解除合同的五种情形无一具备：1、本案不存在“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形；2、本案不存在“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形；3、本案不存在“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形。虽然上诉人有过拖欠租金的行为，但经催告后均已履行；4、本案不存在“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。没有证据可以证明“合同目的不能实现”；5、本案不存在“法律规定的其他情形”。其三、景德镇市中级人民法院（2017）赣02民终50号《民事裁定书》在裁定“发回重审”的理由中提出原审法院认为“在合同条件成就时接受迟延缴纳的房租，以自己的行为默许了可继续履行租赁合同，属于事实不清及适用法律错误”，却丢弃了经庭审证明的被上诉人不仅接受了“迟延缴纳”的房租，而且还接受了直至2017年的依约支付的房租的事实。因此，被上诉人对“继续履行”的“默许”是完全应该依法认定的。综上所述，原审法院在认定上诉人不具有“擅自转租”及“违约按季度支付”的同时，却以被上诉人2015年12月24日律师函为据，适用《合同法》第91条第7项之规定，判决“终止”双方的《房屋租赁合同》是错误的。祈请二审人民法院依法改判如请。
景德镇交行答辩称：1、上诉人认为其不构成违约，相关的事实可以证实其延期交付租金的事实，这是不容置疑的，被上诉人也是认可的，其所主张的调整了交付期，从一个月变更为一个季度，没有任何证据可以证实双方有这方面的合意，更重要的是最后一次欠费的期限不仅仅是一个季度，而是10个多月，也超出了其所谓的按期交付的期限；2、对于上诉人提出的一审在程序上超出了审判范围的问题，我方认为其主张偷换了概念。第一，所谓终止合同的律师函，这份证据是由被上诉人提供的；第二，法律规定，不超出审理范围是指诉求的范围，而不是支持诉求所阐明的范围，作为双方当时以及法院都有权利对于全案的事实作出综合认定和评判；3、对于上诉人接受其所欠租金的问题，我方认为交付租金的方式是由上诉人直接汇入被上诉人账户，被上诉人只是被动接受上诉人的租金，并不表明是对上诉人违约行为的一种认可或者是对于追究其违约责任的放弃。
景德镇交行一审诉讼请求：终止原、被告关于珠山西路40号房屋的租赁合同，被告返还该房屋。本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年8月14日，原告与被告签订房屋租赁合同将位于景德镇市××号房屋租赁给被告使用，租金为16316.67元，租赁期限为10年，自2009年8月16日至2019年8月15日。合同还约定租金一月一交，逾期原告可以终止合同。合同履行过程中，被告自2015年4月15日开始拖欠原告租金，经原告催要，被告才于2015年底补交所欠租金，但2016年拖欠二个多月后才交。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法对被告提起诉讼。
一审法院查明：2009年8月15日，原告景德镇交行与被告花苑房地产签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：原告将其所有的位于景德镇市××号（原景德镇交行办公楼）一至六层租赁给被告用于开设宾馆。租赁期限为10年，自2009年8月16日至2019年8月15日，租赁期内交纳5万元保证金。原告免收被告装修期内2个月的租金。第一个五年每年的年租金为17.8万元，第二个五年每年的年租金为19.58万元，每月20日前付清当月的房租。如被告擅自将房屋转租、转让、转借或拖欠租金达1个月，原告有权终止合同，收回房屋，且保证金不予退回。如遇特殊情况，本合同不能继续履行，变动方应提前一个月通知对方。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。2014年1月14日，原、被告签订了《房屋租赁合同补充协议》，该补充协议对租赁物的用途进行了变更，一楼为眼镜店，二至六楼为医院。并约定未经原告书面同意，被告擅自将租赁物用途进行更改，原告可解除合同。《房屋租赁合同》的其他条款不变。合同签订后，被告按照合同约定支付租金至2012年。自2012年起至2015年2月份，被告按季度交纳租金，原告亦按季度向被告开具相应的发票。自2015年4月份起至2015年12月份，被告一直未向原告交纳租金。2016年1月6日，被告补交了2015年4月份至2015年12月份的租金。之后，被告按季度向原告交纳了2016年1月至9月份的租金。2015年3月16日，原告向被告发出通知，告知其如租期届满后，不再续租，希望被告做好搬离准备。2015年11月2日，原告向被告再次发出通知。因租赁合同的租赁价格严重低于市场价格，显失公平，希望被告在提高承租价格和终止房屋租赁合同两者之间做出选择，并要求被告于11月4日前回复。2015年12月24日，原告委托江西京天律师事务所向被告发出律师函。函件内容为：1、因被告严重违约，原告有权终止合同，收回房屋。2、请被告于2015年12月30日前，支付拖欠的2015年4月15日至2015年12月14日的租金，搬离珠山西路40号房屋并将房屋交还给原告。2016年4月15日，原告遂以被告擅自转租及拖欠租金为由向法院提起诉讼。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，且未违反相关法律规定，其合法有效性应予以认定，原、被告应按照合同约定履行义务。原告景德镇交行提出，被告花苑房地产擅自转租行为违反合同约定。原、被告双方签订的《房屋租赁合同补充协议》，被告同意原告将租赁物的用途进行变更，一楼为眼镜店，二至六楼为医院。根据被告的经营范围以及经营医院所要求的资质可以认定，原告明知被告不具有经营医院的资质，但其仍将租赁物的用途进行变更，应当认定原告同意被告将租赁物进行转租，用途为经营医院和眼镜店。故对原告提出的被告存在擅自转租行为违反合同约定的意见不予支持。另外，原告景德镇交行提出，被告花苑房地产存在拖欠租金的行为违反合同约定。原告认为，根据合同约定，租金应当按月交纳，但被告自2012年起均按季度交纳，该行为违约，且2015年4月至2015年12月的租金存在拖欠行为，故原告按照合同约定终止房屋租赁合同符合法律规定。一审法院认为，自2012年起至2015年2月，被告按季度交纳租金，原告亦按季度向被告开具发票，且未提出任何异议，应当视为双方对交纳租金的方式进行了变更（即按季度交纳）。故被告按季度交纳租金的行为不构成违约。双方对被告存在拖欠原告2015年4月份至12月份的租金的行为事实均予以认可，原告于2015年12月24日向被告发出了要求终止合同，收回房屋的律师函，且被告亦收到该律师函。根据双方约定，原告有权终止合同，收回房屋。故对原告要求终止原、被告关于珠山西路40号房屋的租赁合同，被告返还租赁房屋的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“终止原、被告于2009年8月15日签订的《房屋租赁合同》；被告景德镇市花苑房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告交通银行股份有限公司景德镇分行所有的位于景德镇市××号房屋（原交行办公楼）。”受理费22422元，由被告景德镇市花苑房地产开发有限公司负担。
二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
二审另查明，2014年1月14日，上诉人花苑房地产与被上诉人景德镇交行签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“1、将原合同中第一条中租赁合同用途修改为一楼为眼镜店，二至六楼为医院；2、原合同中第二条第二款增加一项即（三）、乙方未经甲方书面同意，擅自将租赁房屋用途进行更改；3、原合同除第一条上述部分内容修改和第二条第二款增加部分外，其他条款约定不变；4、从本补充协议签订之日起，如果发生任何一方违反原合同及本协议约定的情况，守约方有权按照合同法和原合同及本协议约定追究违约方的法律责任；5、本协议自双方签章后生效，甲乙双方各执一份”。2015年3月16日，景德镇交行向花苑房地产发出《通知书》，主要内容是“鉴于自身业务需要并根据上级的要求，交通银行景德镇市分行决定到期收回该房屋，不再续租。对此提前通知景德镇市花苑房地产开发有限公司，望你公司提前作好搬离准备。”2015年11月2日，景德镇交行再次向花苑房地产发出《通知函》，主要内容为“······经总行多次审计检查，认为该房屋租赁合同的租赁价格严重低于市场的价格，属于显失公平······根据上级行的要求，本行再次函知贵公司，请在如下方案中作出选择：1、提高承租价格，具体提高幅度，双方可以协商；2、终止该房屋租赁合同，双方可就终止协议引起的赔偿损失事宜进行协商······”2015年12月24日，景德镇交行委托江西京天律师事务所向花苑房地产发出《律师函》，提出终止合同、补交租金、搬离承租的房屋。2015年12月，花苑房地产向景德镇交行补交了拖欠的租金，此后未再有拖欠租金的行为，甚至还有提前交纳租金的情况。2016年4月15日，景德镇交行诉至原审法院，请求判令终止双方签订的《房屋租赁合同》，被告花苑房地产返还该房屋给原告。原审法院审理后，认为原告主张被告违反合同按月交纳房租，逾期交纳房租可以解除合同的理由不能成立；原告主张被告拖欠2015年三个季度房租可以终止合同的理由不能成立；原告知道被告转租在六个月内未提出异议，请求解除合同不予支持。据此作出（2016）赣0202民初188号民事判决，驳回景德镇交行的诉讼请求。景德镇交行不服，提出上诉。本院审理后，认为该一审判决事实不清，适用法律错误，作出（2017）赣02民终50号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。原审法院重审后，作出（2017）赣0202民初651号民事判决，花苑房地产不服，上诉本院。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
根据诉辩双方陈述的理由，本案的核心争点在于花苑房地产欠租行为是否构成约定或法定解除合同的条件。
本院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，均系有效合同，对双方当事人均具有法律拘束力。自2009年8月15日、2014年1月14日景德镇交行与花苑房地产签约以来，2015年3月16日前，上诉人花苑房地产均按交易习惯履行了交纳租金的义务。2015年3月16日之后，景德镇交行先后发出到期收回出租房屋和增加租金或终止合同的通知，在签订《房屋租赁合同补充协议》一年后，又提出租金严重低于市场价格，属于显失公平，发出变更或终止合同的要约，对承租方而言，合同的变更无疑会对其利益造成一定影响，也会产生继续履行合同的不确定性和不安感。花苑房地产在合同变更协商过程中的欠租行为，事出有因。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。花苑房地产在2015年12月收到景德镇交行的《律师函》后及时补交了租金，之后按交易习惯履行了交付租金的义务。其行为不属于根本性违约，不符合解除合同的法律规定。景德镇交行请求终止本案《房屋租赁合同》理由不能成立，本院不予支持。据此，为保护合同主体依法公平交易，维护交易安全和诚实信用的商事原则，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：
一、撤销景德镇市昌江区人民法院（2017）赣0202民初651号民事判决；
二、驳回交通银行股份有限公司景德镇分行的诉讼请求。
一审案件受理费22422元，二审案件受理费2200元，合计24622元，由被上诉人交通银行股份有限公司景德镇分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡纯华
审判员 舒振亚
审判员 徐文生
二〇一八年七月十八日
书记员 涂娜娜