广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5454号
上诉人（原审原告）：黄演陶，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：彭大成，广东经国律师事务所律师。
委托代理人：黄玲西，联系地址广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：潘杰，住广州市越秀区。
委托代理人：纪树雄，广东南国德赛律师事务所律师。
上诉人黄演陶与上诉人潘杰因租赁合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区光孝路64号房屋是黄演陶所有的产业，总建筑面积234.89平方米，建筑结构及层数钢筋混凝土3.5层。广州市越秀区诗书街道办事处出具了该房屋首层可作临时经营场所的证明，有效期至2016年3月12日为止。
2013年4月18日，黄演陶（甲方，出租方）与潘杰（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将座落于广州市越秀区光孝路64号一至四层的房地产出租给乙方作商住用途使用，建筑面积234.89平方米；租赁期限自2013年5月1日起至2018年8月31日止，其中免租期自2013年5月1日起至2013年5月31日止，租金从2013年6月1日起计收。其中：2013年6月1日起至2014年5月31日止，月租金额40000元；2014年6月1日起至2015年5月31日止，月租金额43000元；该合同所约定之租金为不含税价格，租赁税由乙方承担，乙方应将租赁税连同租金一起交付甲方；在租赁期内，乙方实际使用的水、电及卫生管理等费用由乙方承担，乙方应按时向相关部门缴付。如由甲方代为缴交，乙方按�款项即时付款给甲方。因经营所需的营业相关证照由乙方自行办理，费用由乙方承担。装修及费用由乙方自理和承担；租金按月结算，乙方应于每月10日前以银行转账方式缴付，甲方应在到账30日内向乙方提供发票；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须按租金的0.15%向甲方支付滞纳金；该合同签订之日至2013年4月30日，乙方向甲方交纳100000元租赁保证金。该合同终止时，在乙方没有违约并结清相关费用及完成解除终止房屋租赁合同手续和迁出营业执照后，甲方应于乙方申请退还租赁保证金之日起5日内按乙方指定银行账户将上述租赁保证金无息退还；乙方在租赁期间有下列情形之一，甲方有权解除合同，并收缴乙方的全部租赁保证金作为违约金：逾期10日未支付租金的；有下列情形之一的，合同终止：1.合同期满；2.合同解除。合同终止时，乙方应将房屋所有钥匙�还甲方，按合同约定办理移交手续，乙方应缴交租金及水电等相关费用至房屋移交当天，乙方必须按时迁出无条件将房屋交还甲方，甲方按乙方使用房屋原状收回房屋，乙方取回属乙方的可拆除移动的设备设施，乙方不得损害房屋结构和损坏房屋建筑，不得拆除有影响房屋安全的设备设施，否则视为违约，乙方负赔偿责任。因该合同履行发生的争议，由双方友好协商解决；协商不成的提交房屋所在地人民法院诉讼。甲方指定的银行转账账号：62×××15；姓名：黄演陶；乙方办理经营证照手续需甲方到场的甲方需协助到场，甲方提供的证件为房产证和身份证等。之后，黄演陶按合同约定将涉案房屋交给潘杰使用。潘杰还于2013年5月27日以“广州市溢满香餐饮企业管理有限公司”的名义与黄演陶就上述房屋首层的出租事宜签订了《广州市房屋租赁合同》，并于2013年6月6日�房管部门办理了备案登记，该合同约定：租赁期限2013年3月12日至2016年3月12日，月租金额12000元，2013年3月12日至2013年6月30日为免租期等。
潘杰于2013年4月14日向某陶支付保证金20000元，于2013年4月18日转账支付保证金30000元，于2013年5月13日向某陶转账支付70000元（含保证金50000元），黄演陶均为潘杰开具了收款收据。
自2013年6月1日起，潘杰并未按照合同约定金额逐月向某陶支付租金，而是每月向某陶指定账户（账号：62×××15）转账支付部分款项。潘杰履行租赁合同情况如下：
2013年6月，潘杰无任何支付款项，但于2013年5月13日向潘杰转账支付20000元（从70000元中扣除50000元保证金）。该月应付租金为40000元，故潘杰欠付黄演陶租金20000元；2013年7月，潘杰向某陶转账支付16000元。该月应付租金为40000元，故潘杰欠付黄演陶租金24000元；2013年8月，潘杰向某陶转账支付16000元。黄演陶向原审法院提交了该月其缴付的计费时段为2013年6月2日至2013年8月2日的电费发票3张、总额3250.96元，计费时段为2013年6月7日至2013年8月7日的水某发票2张、总额109元，税款所属时期为2013年7月至2013年8月金额总计2138.1元的税单（黄演陶仅向潘杰主张2088元，称50.1元的土地税由其自负，下同），该月潘杰应付租金40000元，因此扣除上述水电费、租赁税后（下同），潘杰欠付黄演陶租金29447.96元；2013年9月，潘杰无支付任何款项，该月应付租金为40000元，故潘杰欠付黄演陶租金40000元；2013年10月，潘杰向某陶转账支付48917.42元。黄演陶向原审法院提交了该月其缴交的计费时段为2013年8月2日至2013年10月2日的电费发票4张、总额9113.76元，计费时段为2013年8月7日至2013年10月11日的水某发票3张、总额539.98元，税款所属时期为2013年9月至2013年10月租赁税金额2088元的税单。该月应付租金为40000元，故潘杰欠付黄演陶租金2824.32元；2013年11月，潘杰向某陶转账支付42138元，该月应付租金为40000元，故潘杰多向某陶支付2138元；2013年12月，潘杰向某陶转账支付9722.8元加上2013年11月多支付款项2138元，作为该月黄演陶实收款项。黄演陶向原审法院提交该月其缴交的计费时段为2013年10月2日至2013年12月2日的电费发票4张、总额9154.16元，计费时段为2013年10月11日至2013年12月6日的水某发票4张、总额568.66元，税款所属时期为2013年11月至2013年12月租赁税金额2088元的税单。该月潘杰应付租金40000元，故潘杰欠付黄演陶租金39950.02元；2014年1月，潘杰无支付任何款项，该月应付租金为40000元，潘杰欠付黄演陶租金40000元；2014年2月，潘杰向某陶转账支付25615元。黄演陶提交了该月其缴交的计费时段为2013年12月2日至2014年1月25日的电费发票3张、总额5012.13元，计费时段为2013年12月6日至2014年2月23日的水某发票4张、总额602.77元，税款所属时期为2014年1月至2014年2月租赁税金额2088元的税单。该月潘杰应付租金40000元，故潘杰欠付黄演陶租金22087.9元；2014年3月，潘杰无支付任何款项，该月应付租金为40000元，故潘杰欠付黄演陶租金40000元；2014年4月，潘杰向某陶转账支付51116.9元。黄演陶提交该月其缴交的计费时段为2014年1月25日至2014年4月2日的电费发票5张、总额6272.25元，计费时段为2014年2月10日至2014年3月21日的水某发票4张、总额568.45元，税款所属时期为2014年3月至2014年4月租赁税金额2088元的税单。该月潘杰应付租金40000元，故潘杰向某陶多支付租金2188.2元；2014年5月，潘杰无支付任何款项，2014年4月多支付款项2188.2元转入该月，该月应付租金为40000元，潘杰欠付黄演陶租金37811.8元；2014年6月，潘杰向某陶转账支付29377.93元。�演陶提交了该月其缴交的计费时段为2014年4月2日至2014年6月2日的电费发票5张、总额8638.47元，计费时段为2014年3月31日至2014年5月22日的水某发票4张、总额739.46元，税款所属时期为2014年5月至2014年6月租赁税金额2088元的税单。该月潘杰应付租金43000元，故潘杰欠付黄演陶租金25088元；2014年7月，潘杰无支付任何款项，该月应付租金为43000元，故潘杰欠付黄演陶租金43000元；2014年8月，潘杰向某陶转账支付9900元，黄演陶提交了其该月缴交的税款所属时期为2014年7月至2014年8月租赁税金额2088元的税单。该月潘杰应付租金43000元，故该月潘杰欠付租金35188元；2014年9月，潘杰向某陶支付现金10100元。黄演陶提交了其该月缴交的税款所属时期为2014年9月至2014年10月租赁税金额2088元的税单。该月应付租金为43000元，故潘杰欠付黄演陶租金34988元；2014年10月，潘杰无支付任何款项，该月潘�应付租金43000元，故潘杰欠付黄演陶租金43000元；2014年11月，潘杰无支付任何款项，该月潘杰应付租金43000元，故潘杰欠付黄演陶租金43000元；2014年12月，潘杰向某陶转账支付20000元。黄演陶提交了该月其缴交的税款所属时期为2014年11月至2014年12月租赁税金额1920元，该月潘杰应付租金43000元，故潘杰欠付黄演陶租金24920元；2015年1月，潘杰向某陶转账支付20000元，该月潘杰应付租金43000元，故潘杰欠付黄演陶租金23000元；2015年2月，潘杰向某陶转账支付20000元。黄演陶提交了该月其缴交的税款所属时期为2014年11月至2014年12月租赁税金额1920元，该月潘杰应付租金43000元，故潘杰欠付黄演陶租金24920元；2015年3月，潘杰向某陶转账支付20000元，该月潘杰应付租金43000元，故潘杰欠付黄演陶租金23000元；2015年4月，潘杰向某陶转账支付20000元。黄演陶提交了该月其缴交的税款所属时期�2015年3月租赁税金额960元。2015年4月17日，在原审法院的调解下，黄演陶、潘杰同意解除合同，黄演陶收回涉案房屋，双方均确认租金计至该日止，该月潘杰应付租金24366.67.元。此外，潘杰在庭审中确认欠付黄演陶主张的2015年4月2日至4月20日的水某778.8元，电费2270元。因此，潘杰欠付黄演陶租金8375.47元。上述自2013年6月1日起至2015年4月17日止，潘杰共欠黄演陶租金总额为624601.47元。
另查明：庭审中黄演陶表示，转账款项应先扣除水电费、租赁税，余款作为当月支付租金。潘杰表示，双方协商减租，虽无任何书面证据，但可从2013年9月起潘杰每月支付租金20000元的履行行为推定交易习惯，称水电费及租赁税也均以转账或现金支付方式履行，故潘杰无欠付费用，但无任何黄演陶签字确认的书面证据证明上述情况。
黄演陶为证明其代缴了2013年4月、5月的�电费，向原审法院提交了2013年4月2日至2013年6月2日期间的电费发票三张，金额共计255.12元，2013年4月8日至2013年6月7日期间的水某发票两张，金额共计108.56元。
黄演陶为证明其代缴了2013年7月至2015年3月期间的11笔租赁税，向原审法院提交了上述查明事实中的11张税单以及潘杰出具的手写收条2张（一张在2013年7月至2013年8月的税收通用完税证下方载明“房屋租赁税发票已收齐某2014.5.15”，另一张在2014年5月至2014年6月的租赁税发票下方载明“以上原件已收，未付款。2014.7.8上午.12：43”）。潘杰称已通过转账或现金付款方式按每两个月2138元的标准向某陶支付了租赁税，其中2013年11月向某陶转账支付2138元；2014年4月向某陶转账支付4244.65元；上述两笔款项均有银行流水明细证明；潘杰称2014年9月18日向某陶支付2138.1元，其他上述款项均以现金方式向潘杰支付，但无提交任何潘杰收款凭证证明。潘杰称上收条显示“原件已收、未付款”的内容可以证明每次签收都支付了租赁税，并向原审法院提交了与上述黄演陶提交的八张税单相对应的八张租赁税发票（2013年7月至2014年10月），每张均载明：付款方名称广州溢满香餐饮企业管理有限公司；收款方名称黄演陶；代征税款2138.1元等。黄演陶称未收到任何现金支付款项，仅是在潘杰的转账中扣缴租赁税。
2014年7月8日，黄演陶向原审法院提起本案诉讼。黄演陶向原审法院提起诉讼保全，并预交了保全费2070元。
在本案审理过程中，潘杰为证据保全向原审法院申请对涉案房屋一楼至四楼的装修物及设备的现值进行评估，黄演陶表示同意。原审法院通过摇珠确定评估机构为广东中广信资产评估有限公司（以下简称中广信公司），黄演陶预缴了评估费4000元。中广信公司于2015�4月22日作出如下鉴定意见：评估基准日2014年12月15日广州市光孝路64号一楼至四楼的装修物评估价值为108323元、设备设施及其物品评估价值为48729元，合计157052元。
因本案纠纷，黄演陶于2014年7月8日向原审法院起诉，请求判令：1、潘杰按照《租赁合同》约定向某陶支付2013年6月1日起至潘杰腾空交还房屋之日止的租金（2013年6月1日起至2014年5月31日止，每月租金40000元；2014年6月1日起至腾空交还房屋之日止，每月租金43000元）；2、潘杰向某陶支付租金滞纳金（自2013年6月11日起至清偿之日止，以同期应付未付的租金总额为基数×每日0.15%计算）；潘杰向某陶支付所欠租金利息（自2013年6月11日起至清偿之日止，以同期应付未付租金总额为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计付）；3、解除黄演陶、潘杰于2013年4月18日签订的《租赁合同》；4、黄演陶没收潘杰交付的租赁保证金100000元；5、潘杰在判决发生法律效力之日起三日内将涉案房屋按原状交还黄演陶；6、潘杰向某陶支付上述房屋自2013年7月1日起至房屋交还之日止的涉案房屋首层租赁税；7、潘杰向某陶支付自2013年6月2日起至房屋交还之日止的涉案房屋水某；8、潘杰向某陶支付自2013年6月7日起至房屋交还之日止（含涉案房屋5楼）的涉案房屋电费。
原审法院认为：黄演陶、潘杰于2013年4月18日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应依约履行。潘杰自租赁期首月（即2013年6月起）未按合同约定标准支付租金的行为构成违约，黄演陶作为守约方，有权选择因潘杰违约而解除合同或者要求继续履行合同，追究潘杰的违约责任。黄演陶现主张解除合同，潘杰也于2015年4月17日向某陶交还涉案�屋，即双方协商一致，同意该日解除合同，原审法院予以照准。黄演陶请求潘杰在本判决发生法律效力三日内交还房屋的诉请，原审法院不再处理。
合同解除效力溯及既往，该合同自解除之日起自始无效，因此合同中约定的违约条款也失去效力，黄演陶依约主张没收潘杰保证金100000元，以及要求潘杰按合同违约条款约定支付2013年6月11日起至清偿之日止的欠付租金滞纳金的诉请，原审法院不予采纳。虽然违约条款不适用，但黄演陶可根据实际损失要求潘杰予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案合同在解除之前是持续履行的状态，因此黄演陶主张潘杰支付2013年6月1日起至房屋交还之日止的（2015年4月17日）欠付租金、2013年6月2日起至房屋交还之日止的水某、2013年6月7日起至房屋交还之日止的电费、2013年7月1日起至房屋交还之日止的租赁税的诉请，原审法院予以支持。黄演陶提交2013年4、5月的水电费发票要求潘杰偿付，因该期间超出黄演陶的诉请范围，故原审法院不予处理。黄演陶主张在每月潘杰转账的租金中优先扣除当月其代缴的涉案房屋水电费、租赁税，之后的余款作为当月实付租金，当月应付租金扣减当月实付租金得出当月欠付租金的计算方法，原审法院予以采纳，潘杰应向某陶返还自2015年6月1日起至2015年4月17日止的欠付租金总额624601.47元。因合同解除后，无相应清理条款，故黄演陶因潘杰迟延履行租金义务而受到的损失应以实际利息损失计算，以当期（月）应付未付的租金为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。
至于潘杰抗辩认为黄演陶提供的房屋不能办理营业执照而要求减免租金的主张，因黄演陶提供的房屋确有部分可作商业使用，符合合同约定，而合同并无约定黄演陶负有为潘杰办理营业执照的义务，在既无约定又没有证据证明得到黄演陶同意的情况下，潘杰以此作为减租的抗辩理由，原审法院对此不予采纳。潘杰所述的部分租赁税、水电费已以现金支付的抗辩意见，举证责任在于潘杰，通过本案中2014年9月租金潘杰以现金支付后黄演陶为其开具了收条的事实，可以推定双方的交易习惯应为现金付款黄演陶开具收款凭证。本案中因潘杰只能提供发票，但没有任何其他支付凭证，故潘杰无相应证据证实其已支付了相应款项，该抗辩意见，原审法院亦不予采纳。
潘杰为确认解除合同时装修物的折价，而要求对涉案房屋一至四楼的装修物及设备申请了评估，但本案中潘杰未提出请求处理该事项，故原审法院在此不作调处，潘杰可另寻法律途径解决，该评估费由潘杰承担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定，于2015年8月7日作出如下判决：一、黄演陶与潘杰于2013年4月18日签订的《租赁合同》于2015年4月17日解除。二、潘杰于本判决发生法律效力之日起七日内，向某陶支付2013年6月1日起至2015年4月17日止的欠付租金624601.47元（其中：2013年6月欠付金额20000元；2013年7月欠付金额24000元；2013年8月欠付金额29447.96元；2013年9月欠付金额40000元；2013年10月欠付金额2824.32元；2013年12月欠付金额39950.02元；2014年1月欠付金额40000元；2014年2月欠付金额22087.9元；2014年3月欠付金额40000元；2014年5月欠付金额37811.8元；2014年6月欠付金额25088元；2014年7月欠付金额43000元；2014年8月�付金额35188元；2014年9月欠付金额34988元；2014年10月欠付金额43000元；2014年11月欠付金额43000元；2014年12月欠付金额24920元；2015年1月欠付金额23000元；2015年2月欠付金额24920元；2015年3月欠付金额23000元；2015年4月欠付金额8375.47元）及拖欠上述租金的利息（以同期应付而未付的租金为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计，从同期欠付租金之次月1日起计算利息，计至还清欠付租金之日止）。三、驳回黄演陶的其他诉讼请求。本案受理费8768元，诉讼保全费2070元，评估费4000元，由黄演陶负担1315元，潘杰负担13523元。
判后，上诉人黄演陶、上诉人潘杰均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人黄演陶上诉称：一审事实认定不清，适用法律错误。黄演陶（出租人、甲方）与潘杰（承租人、乙方）2013年4月18日签订的《租赁合同》约定：“……租金�月结算，乙方应于每月10日前以银行转账方式缴付。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须按租金的0.15%向甲方支付滞纳金。乙方向甲方缴纳10万元人民币保证金。乙方在租金期间有下列情形之一，甲方有权解除合同，并收缴乙方的全部租赁保证金作为违约金：1.逾期10天未支付租金的……。合同第三条规定本合同所约定的租金为不含税价格，租赁税由乙方承担，乙方应将租赁税连同租金一起交付甲方”。黄演陶多次催促潘杰支付租金并承担违约责任等，但潘杰至今仍拖欠黄演陶巨额租金不支付，已构成严重违约，按照合同约定黄演陶可以没收潘杰的保证金及解除合同。但一审却以合同解除为由，不支持黄演陶要求没收潘杰10万元保证金和要求支付所签租金的滞纳金的请求，根据《合同法》第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，一审处理错误。故黄�陶上诉请求：1.撤销原审判决书第三项；2.判令黄演陶没收潘杰交付的租赁保证金10万元；3.判令潘杰向某陶支付所欠租金的滞纳金（自2013年6月11日起至清偿之日止，以同期应付未付租金总额为基数x每日0.15%计算）。一审暂计算到2014年10月31日，潘杰应支付的滞纳金为170762.14元；本案诉讼费、保全费由潘杰负担。
潘杰答辩不同意黄演陶的上诉请求以及事实和理由，亦不同意原审判决，其答辩与上诉称：一、一审没有查明黄演陶未能依约提供“商业”用途、违约在先的事实，没有认定双方关于领取餐饮牌照之前8个月（其中领取营业执照取得“商业”用途的距离起租日也有2个多月）存在减租的口头约定，也没有认定黄演陶自愿承担4万元办证费的客观事实。因此在第二项判决中多计了潘杰的欠付租金。1.2013年4月18日，潘杰与黄演陶签订租赁合同，但潘杰在申请营业执照过程中，发现房屋完全不具备“商业”用途，无法办理营业执照。2.2013年5月13日，黄演陶手写的两张收据【一审证据17】写明“收到房屋租赁保证金（银行汇款）5万元”，“收到2013年6月1日至6月30日租金（银行汇款）4万元”。但潘杰当日的银行汇款是7万元，足以证实黄演陶在该时已经明知租赁房屋不具备“商业”用途、并自愿减让首月租金中的2万元，以此换取双方租金合同的继续履行。3.2013年5月27日黄演陶与“溢满香公司”两方签订了一份《广州市房屋租赁合同》（租赁期限为2013年3月12日至2016年3月12日，与潘杰的租赁合同期限重叠），目的是为恢复溢满香公司的年审，并让租赁房屋的首层获得“商业”用途。这点从涉案房屋首层的《临时经营场所使用证明》足以辅助证实。由于首层已经登记在案外人“溢满香公司”名下，只能通过受让溢满香公司�权的形式取得涉案房屋的“商业用途”。4.2013年8月7日工商局《准予变更（备案）登记通知书》证实潘杰于该日受让了溢满香公司的股权，2013年8月12日工商局《当场处罚决定书》证明溢满香公司因超过年检截止日期被处以罚款。5.2014年1月23日《餐饮服务许可证》证实潘杰历经困难才在签订租赁合同8个多月后拿到租赁房屋（并且只有“首层”）餐饮服务许可证。6.黄演陶出具的《租赁合同的补充协议》，虽然潘杰只保留了复印件，但其上所有字迹均为黄演陶亲笔书写，结合前述证据，足以认定潘杰在租赁初期明知租赁房屋不具备“商业”用途，也愿意承担4万元办证费用的真实意思表示。二、退而言之，即便认为黄演陶没有违约在先，双方也没有减租的口头协议，那么一审也存在多计租金、税金、水电费的情况。1.一审多判首月租金2万元。黄演陶在2013年5月13日两张手�的收据里，已经表明其收齐2013年6月份租金4万元，而一审还判令潘杰欠付2013年6月租金2万元，可见一审违背了合同当事人的意思自治。2.一审对潘杰已经以现金支付的四个月税金6276元（2138x2）、水电费4242元没有认定。潘杰的一审证据里已有相应的签收凭证，一审却不予采信。3.一审对潘杰在诉讼过程中已经转账支付的五个月税金4850元（1970＋1920＋960）没有认定。潘杰已经在庭审中提供了相关的转账凭证，一审也没有采信。三、一审对涉案商铺装修折价款不作调处的做法，增加了当事人的诉讼成本且不公平，请求二审法院将黄演陶已经实际接收的装修折价款（评估值108323元）在本案中直接折抵欠付租金。四、一审已经判决驳回黄演陶主张没收合同保证金10万元的诉请，却没有先予折抵欠付租金，这将导致诉讼双方在履行生效判决义务时款项发生争议，请求二审法院在判项中列明以该10万元在本案中直接折抵欠付租金。综上，潘杰上诉请求：将原审判决第二项“潘杰于本判决发生法律效力之日起七日内向某陶支付2013年6月1日起至2015年4月17日止的欠付租金624601.47元”予以扣减（扣减的项目包括但不限于返还合同保证金100000元、装修物折价款108323元、应扣的已付水电费4242元、租赁税13402元、双方事实履行减租金额20000元）；本案一、二审受理费、保全费、评估费均由潘杰承担。
黄演陶不同意潘杰的上诉请求以及事实和理由，答辩意见为：第一、一审判决关于认定事实部分无误，双方约定是以银行转账的方式支付包括租金在内的款项且黄演陶从未收取潘杰现金，在收到潘杰的汇款后会先扣除水电费及租赁税，而黄演陶在一审中已就相关费用的扣减向一审法院提交相关明细表，潘杰交的每一笔费用已经在房屋租金总金额中予以扣除，不存在未减扣的情形。第二、不同意潘杰关于扣减保证金10万元的说法，具体理由同黄演陶上诉意见。第三、本案违约方是潘杰，自双方签订合同之后，潘杰未按照约定支付相关费用，黄演陶也多次就潘杰的违约行为提出过交涉催其依约履行合同，潘杰没有任何证据证实黄演陶违约且潘杰没有以任何形式主张过违约责任，由此看出潘杰陈述不符合事实，黄演陶主张没收保证金要求支付租金水电费以及滞纳金均符合双方约定以及法律规定。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，一、潘杰称在签订租赁合同时房产证上没有写明用途，但合同中约定有升降机故能做餐饮场地，但2013年5月发现无法办理营业执照，因为没有办法提供商业用途场地，故第一个月已经减租按照20000元算，黄演陶说通过转让上手承租人来办理执照且租金低，故潘杰就继续使用场地。签订合同至拿证之前是无法正常使用商铺经营，经常被查，在街道有记录，只是放了东西，所以之后达成减租协议。经过双方努力在签约1年后才取得了餐饮牌照且仅仅是首层，2-4层至今仍是住宅并非商业用途，故黄演陶违约在先，而后期租金减付延付是双方协商的结果，潘杰无需承担违约责任。
黄演陶则认为在合同签订时已经将涉案房屋的房产证整套复印给潘杰，且潘杰已经签收，潘杰认为其不知道房屋性质的说法不能成立。本案的租金高达每月4万元以上，且也缴纳了保证金，潘杰在没有查清涉案房屋情况就支付费用的做法不符合正常的交易惯例，事实上是潘杰在对涉案房屋前手经营状况相关执照等进行了充分了解之后，才找到黄演陶提出其已经与溢满香公司达成协议接手该经营场地，才与黄演陶签订合同，黄演陶从未同意减租。
二、潘杰主张2013年9月17日电费来单前有“收到”两个字，所以就说明黄演陶现金收到电费，同理潘杰持有租赁税发票原件且其上亦有“已扣”等字样，亦说明黄演陶已收取潘杰现金支付的电费、租赁税等。黄演陶否认潘杰的陈述，主张潘杰银行划账后，黄演陶就将其划过来的款项扣除应缴的电费并将该缴费通知单退还给潘杰，而并不表示按照该单据收取了潘杰的现金，租赁税同理亦是扣除后将发票转给潘杰，而所有应扣款项已在黄演陶统计的欠款中予以扣除故不存在漏扣的问题。
三、关于是否免除了潘杰半个月租金的问题。潘杰认为黄演陶在未足额收到潘杰支付的租赁保证金的情况下即出具收据的行为说明其同意减免租金2万元，黄演陶对此不予确认，其称是在没有查询银行流水账就根据潘杰的陈述出具了两份收据，但该收据亦说明最后以�行汇款金额为准。
四、潘杰主张其原审提供的《租赁合同的补充协议》是黄演陶亲笔书写的，虽然没有该证据原件，但签订于2013年5月27日的合同是黄演陶与案外人溢满香公司签订的，溢满香公司是涉案场地的上一手，当时溢满香公司与潘杰没有关系，合同有效期是2013年3月12日至2016年3月12日。说明黄演陶是明知场地是没有商业用途的，只能通过让潘杰承接上一手的牌照才能有经营资格，所以才写了该份协议。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、潘杰主张黄演陶违约是否成立？二、黄演陶主张没收潘杰支付的保证金和潘杰应承担滞纳金是否成立？三、潘杰主张应扣减装修物折价款108323元、已付水电费4242元、租赁税13402元、减租20000元是否成立？评析如下。
关于第一个争议焦点。首先，潘杰以案涉房屋不能全部及时办理营业执照而主张黄演陶先违约，并提供了《租赁合同的补充协议》予以佐证。但一方面，《租赁合同》约定“因经营所需的营业相关证照由乙方自行办理，费用由乙方承担”，潘杰以此为由主张黄演陶违约与合同约定不符；另一方面，《租赁合同的补充协议》为复印件且黄演陶不予认可，如前所述，潘杰主张黄演陶承诺办证与合同约定不符，而黄演陶与案外人溢满香公司的签约行为亦不能佐证黄演陶对潘杰作出办证的意思表示，故《租赁合同的补充协议》本院不予接纳。其次，潘杰作为承租人，对于案涉场地能否实现其租赁意图亦应审慎审查，且其亦未能举证证明在取得案涉房屋首层的营业执照前未能正常使用场地。综上，潘杰以未能办理营业执照主张黄演陶先违约并承担违约责任缺乏理据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。首先，潘杰逾期给付租金构成违约，因违约解除合同的，合同中的违约金条款仍应继续有效。违约金条款在性质上属于“合同中结算和清理条款”，兼具补偿和惩罚双重性质，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，并不因合同的权利义务终止而影响其效力；违约金是当事人通过约定而预先确定，在违约后生效的、独立于履行行为之外的给付。另从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷�件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”的规定来看，原审法院认定合同解除后不再适用违约金条款属于适用法律不当，本院予以纠正；黄演陶上诉主张没收潘杰支付的保证金100000元合理有据，本院予以支持。其次，与前述同理，黄演陶主张按照合同约定潘杰应支付逾期支付租金的滞纳金合理有据，但合同约定按照未付租金的1.5%计算违约金过高，本院予以调整为按照以当期（月）应付未付的租金为基数、按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，且以当期应付未付的租金为限。最后，黄演陶在没收潘杰的租赁保证金并主张收取逾期支付租金的滞纳金后，潘杰承担的违约责任已足以弥补黄演陶的损失，黄演陶要求潘杰支付逾期给付租金的利息缺乏依据，本院不予采信。
关于第三个争议焦点。首先，合同约定支付方式为转账，潘杰现无证据证明双方变更了付款方式，故应对其所称部分租赁税、水电费已以现金支付的抗辩举证证实。潘杰提供的发票和黄演陶手写的扣款在没有任何其他支付凭证佐证的情况下，黄演陶主张只是接收转账后的结算方式更为合理，原审认定潘杰无相应证据证实其已支付了相应款项并无不妥，本院亦不予采纳潘杰对此的异议。其次，潘杰上诉要求合同时装修物折价抵扣欠款，但潘杰在原审未提出该诉讼请求，故原审法院不作调处并无不当，潘杰该上诉意见不成立。
综上所述，上诉人潘杰的上诉理由不成立，本院不予支持；上诉人黄演陶部分上诉理由成立，应予支持，原审判决应相应予以变更，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第三百二十三条的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1649号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担的决定；
二、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1649号民事判决第二项为“潘杰于本判决送达之日起七日内，向黄演陶支付2013年6月1日起至2015年4月17日止的欠付租金624601.47元（其中：2013年6月欠付金额20000元；2013年7月欠付金额24000元；2013年8月欠付金额29447.96元；2013年9月欠付金额40000元；2013年10月欠付金额2824.32元；2013年12月欠付金额39950.02元；2014年1月欠付金额40000元；2014年2月欠付金额22087.9元；2014年3月欠付金额40000元；2014年5月欠付金额37811.8元；2014年6月欠付金额25088元；2014年7月欠付金额43000元；2014年8月欠付金额35188元；2014年9月欠付金额34988元；2014年10月欠付金额43000元；2014年11月欠付金额43000元；2014年12月欠付金额24920元；2015年1月欠付金额23000元；2015年2月欠付金额24920元；2015年3月欠付金额23000元；2015年4月欠付金额8375.47元）及拖欠上述租金的滞纳金（以同期应付而未付的租金为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计至支付之日止，且以同期应付而未付的租金为限）；
三、黄演陶不予退还潘杰支付的租赁保证金100000元。
本案二审案件受理费9786.43元，由上诉人黄演陶负担3061.43元，由上诉人潘杰负担6725元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月四日
书 记 员 张 辉