福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民初字第97号
原告程金凌，男，1984年11月20日出生，汉族，住福建省仙游县。
被告宋铎，男，1984年4月21日出生，汉族，住陕西省西安市周至县。
原告程金凌与被告宋铎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程金凌到庭参加诉讼，被告宋铎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程金凌诉称，原、被告于2012年10月26日签订《房产转让经纪合同》。合同约定原告以774700元的价格向被告购买址在泉州市洛江区安吉路阳光·美尔奇住宅小区某房屋。合同签订后，原告依约在2012年10月30日前支付了购房款322886元给被告，并按合同约定支付了银行按揭款。请求判令：1、确认原、被告签订的《房产转让经纪合同》合法有效，并判决泉州市洛江区安吉路阳光·美尔奇住宅小区某房屋归原告所有；2、被告承担本案的案件受理费、公告费等所有诉讼费用。2014年5月14日，原告变更诉讼请求，事实和理由如下：《房产转让经纪合同》签订后，原告依约在2012年10月30日前支付了购房款322886元给被告，并按合同约定支付了银行按揭款10095元。而被告未配合原告办理过户手续，其名下房产又因自己民间借贷不还而被法院查封。按照合同约定，被告违约，应向原告支付同等定金50000元作为违约金；原告有权每日加收已付房款的0.05%作为违约金。原告在购买房屋后，将房屋转卖给潘丁勇，而在收了潘丁勇的定金40000元后，被告房屋被法院查封，导致原告无法办理房屋出售手续，赔偿潘丁勇定金40000元。被告无法履行合同是导致原告此损失的直接原因。按照合同约定，如因违约产生的经济损失（定金加律师费）原告有权向被告索取。请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋转让经纪合同》，并判令被告立即返还原告已经支付的购房款332981元；2、被告赔付原告购买房屋所支付的定金50000元；3、被告支付自2013年1月9日起至本判决确定还款之日每日0.05%的违约金（暂计至2014年5月31日为93314元）；4、被告承担本案的案件受理费、公告费等所有诉讼费用；5、被告承担因违约而造成原告的损失53000元。
被告宋铎未作答辩。
原告为支持其诉讼主张向本院提供的证据有：
证据1，原告身份证复印件，证明原告的主体资格；
证据2，原告结婚证复印件，证明原告程金凌与薛某某的夫妻关系；
证据3，被告身份证复印件，证明被告的主体资格；
证据4，被告结婚证复印件，证明被告宋铎与何某某的夫妻关系；
证据5，《房产转让经纪合同》复印件，证明原、被告就被告所有的址在泉州市洛江区安吉路阳光·美尔奇住宅小区某房屋达成买卖协议，约定原告以774700元的价格向被告购买上述房产，并约定了其他相关的权利义务；
证据6，被告出具的收款收据复印件，证明原告已按合同约定向被告支付购房款322886元的事实；
证据7，薛某某建设银行卡历史流水账单，证明原告通过其妻名下账户转账的方式于2012年4月5日支付被告购房定金50000元；
证据8，程金凌、薛某某的建设银行卡历史流水账单，证明原告夫妻俩通过银行转账的方式支付购房款223713元；
证据9，薛某某民生银行借记卡客户对账单，证明原告于2012年5月2日通过其妻账户转账的方式支付被告50000元，及原告自2012年11月5日起至2013年1月5日代被告缴纳房屋按揭款10095元（3365元×3月）的事实；
证据10，公证书复印件，证明被告委托原告全权处置有关诉争房屋权属事宜；
证据11，泉州市洛江区人民法院（2013）洛民初字第839号民事判决书、泉州市中级人民法院（2013）泉民终字第2314号民事判决书及法律文书生效证明，系潘丁勇诉程金凌等房屋买卖合同纠纷案，证明原告在购买房屋后，将房屋转卖给潘丁勇，因被告尚欠施俊杰的债务致房屋被法院查封，无法履行合同导致原告损失的情况；
证据12，泉州市洛江区人民法院（2013）洛民初字第822号受理案件通知书，系原告于2013年4月22日起诉被告房屋买卖合同纠纷案，证明被告无法履行合同导致原告损失的情况。
证据13，福建省国家税务局通用机打发票发票联三份，证明原告支付律师费用的情况。
被告宋铎未提供证据。
本院依职权调取证据如下：1、被告宋铎的户籍信息，证明被告的主体身份；2、本院（2013）洛民初字第164号民事判决书及生效证明书，证明施俊杰诉宋铎民间借贷纠纷案的审理情况；3、本院（2013）洛民初字第1588号民事判决书及生效证明书，证明中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行诉宋铎、泉州美尔奇房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案的审理情况；4、本院（2013）洛民初字第822号、1948号民事裁定书，证明程金凌两次起诉宋铎房屋买卖合同纠纷，后申请撤回起诉的情况。
原告程金凌对上述本院调取的证据表示无异议。
经审理查明，一、原告程金凌、被告宋铎于2012年10月26日签订《房产转让经纪合同》，约定被告向原告出售其名下址在泉州市洛江区安吉路阳光·美尔奇住宅小区某房屋（以下简称诉争房屋），房屋所有权证号为：泉房权证洛江区（洛）字第201200804号，约定总房款774700元，其中原告支付定金50000元及部分房款，余款由原告代被告偿还银行按揭贷款。合同第七条约定“甲方（宋铎）保证上述房屋权属清楚。自本合同生效之日起若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务纠纷等，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方（程金凌）造成的损失，由甲方负责赔偿。……”。合同第九条关于违约责任问题约定如下：“甲方在本合同签订前已征得相关权利人的同意有权出售或得到充分授权签订本合同。甲乙双方签订本合同后，双方不得中途悔约。任何一方因改变买卖意向，违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能进行的，属于根本违约（不限于市场价格上涨或下跌）。若甲方违约，应书面通知乙方，应向乙方支付同等定金作为违约金，并自违约之日起两日内退还乙方所支付购房款；甲方未能及时返还房款，乙方有权每日加收已付房款的0.05%违约金。……若违约方给守约方造成的实际损失超出约定金额的，守约方有权按照实际损失额要求赔偿。……”。签订合同前后，原告支付被告购房款322886元（包括定金50000元），并于2012年11月5日、2012年12月5日、2013年1月5日代为支付3个月按揭款计10095元，即合计支付购房款332981元。
二、2012年10月26日，被告宋铎、何某某夫妻就本案诉争房屋出具委托书给原告程金凌，委托权限包括：受托人（程金凌）有权代为向银行办理提前还贷手续、结清贷款余额、领取相关抵押材料；代为向市房地产部门申办注销抵押登记手续并领取相关抵押材料；有权领取《房屋所有权证》；在抵押注销后，符合出售的情况下，有权全权办理房产的出售事宜，包括订立买卖合同、办理二手房按揭手续……有权与买受人向房地产管理部门申请办理房产的买卖、交易、变更登记、过户等一切相关事宜，等等。2012年10月29日，泉州市公证处为上述委托进行了公证。
三、2012年6月2日，宋铎向施俊杰借款70000元、110000元，合计180000元，因未偿还致讼。在诉讼过程中，施俊杰提出财产保全申请，本院于2013年1月9日裁定查封本案诉争房屋。2013年5月31日，本院作出（2013）洛民初字第164号民事判决书，判决宋铎应偿还施俊杰180000元及利息等。该案于2013年10月21日生效。
四、2013年1月3日，原告程金凌、薛某某夫妻与潘丁勇、王焰明（泉州市洛江区万安新联房产中介所的经营者）三方签订了《房产买卖经纪合同》，约定原告将本案诉争房屋出售给潘丁勇，总房款799000元。次日，潘丁勇支付定金40000元。因被告的案外债务，诉争房屋被法院查封，潘丁勇将程金凌等诉至本院。本院于2013年6月17日作出（2013）洛民初字第839号民事判决书，潘丁勇不服提起上诉，泉州市中级人民法院于2013年10月15日作出（2013）泉民终字第2314号民事判决书，终审判决解除三方签订的《房产买卖经纪合同》；王焰明返还潘丁勇定金40000元；薛某某、程金凌应支付潘丁勇定金40000元及律师费用4000元，薛某某、程金凌负担一审受理费332元、二审受理费900元等。该案于2013年10月28日生效。
五、2008年6月25日，中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行（以下简称建行洛江支行）与宋铎签订《个人住房借款合同》，约定建行泉州分行向宋铎提供借款515000元，用于购买本案诉争房屋，借款期限自2008年6月20日起至2028年6月20日止，每月归还借款本息3886.99元等。因宋铎仅按月归还借款本息至2012年12月份，后未再履行偿还借款本息的义务，致讼。本院于2013年12月20日作出（2013）洛民初字第1588号民事判决书，判决解除《个人住房借款合同》；宋铎应偿还建行洛江支行借款本金436829.67元，并按借款合同约定的利率和中国人民银行的有关规定计付相应的利息、罚息至实际还款之日止；建行洛江支行对宋铎提供的抵押财产（即本案诉争房屋）享有抵押权，有权以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿等。该案于2014年3月31日生效。
六、因被告的案外债务致合同目的无法实现，原告于2013年4月22日起诉被告房屋买卖合同纠纷，于2013年10月24日申请撤回起诉，本院裁定准许；2013年10月28日，原告第二次提起诉讼，于2013年12月10日申请撤回起诉，本院裁定准许；2013年12月27日，原告第三次诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《房产转让经纪合同》实为房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，合法有效，双方应依约全面履行合同义务。诉争房屋因另案被法院查封，且被告至今无法解决诉争房屋产权受限问题，原告购房目的无法实现，原告主张解除合同并返还已付房款332981元（即322886＋10095），理由充分，予以采纳。由于被告的债务纠纷致买卖标的被查封，诉争房屋交易未能进行，合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，应按约定承担违约责任。原告请求被告赔偿定金50000元，符合合同约定，予以采纳。本案中，诉争房屋被查封之日即被告违约之日（2013年1月9日）。合同第九条约定被告自违约之日起两日内退还已付购房款，未能及时退还的，原告有权每日加收已付房款的0.05%违约金；现原告请求被告支付自2013年1月12日（即违约之日起两日后的次日）至本判决确定还款之日止按已付房款332981元每日0.05%计算违约金，虽合同对返还定金及违约金明确并列约定，违约责任范围超过造成损失的百分之三十，可以认定为“过分高于造成的损失”，但被告未到庭参加诉讼，视为放弃违约金过高的抗辩，故本院对上述违约金的请求予以支持。原告程金凌与潘丁勇的房屋买卖交易时，诉争房屋尚处于抵押贷款状态，原告尚未取得诉争房屋的所有权。被告宋铎虽委托原告程金凌处理房产事宜，但被告委托原告订立买卖合同的前提为房屋的抵押注销后、符合出售的情况，而原告程金凌在明知按揭贷款尚未完成的情况下，超出委托权限作为卖方与潘丁勇签订房屋买卖合同。原告作为卖方，负有义务保证买卖标的产权清晰、不存在足以阻碍交易的纠纷，由此带来的交易风险，原告应自行承担。被告违约致原告诉至本院而产生的律师费负担问题，双方在《房产转让经纪合同》中未有约定。故原告请求被告承担因违约造成的损失53000元（包括赔偿潘丁勇的定金40000元及律师费4000元、原告因潘丁勇案支付的律师费6000元、原告因第一次起诉被告的律师费3000元），于法无据，不予采纳。公告费因被告引起，由被告负担。被告宋铎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告程金凌与被告宋铎于2012年10月26日签订的《房产转让经纪合同》；
二、被告宋铎应在本判决发生法律效力之日起10日内返还原告程金凌已付房款332981元；
三、被告宋铎应在本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告程金凌定金50000元；
四、被告宋铎应在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告程金凌自2013年1月12日起至本判决确定还款之日止按已付房款332981元每日0.05%计算的违约金；
五、驳回原告程金凌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9093元，由原告程金凌负担475元、被告宋铎负担8618元；公告费820元，由被告宋铎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 庄玉燕
代理审判员 孙玫芳
人民陪审员 丁雅婷
二〇一四年十月十一日
书 记 员 赖昕晟
附：一、本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。