四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绵高新民初字第500号
原告黄玉泉，男，汉族。
委托代理人袁小鸿，系原告黄玉泉之妻。
被告绵阳万豪房地产开发有限公司。
法定代表人庄旭光，公司董事长。
委托代理人勾宗珍，绵阳市盐亭县云溪法律服务所法律工作者。
原告黄玉泉诉被告绵阳万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月22日受理后，依法由审判员杨伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄玉泉的委托代理人袁小鸿、被告万豪房地产公司的委托代理人勾宗珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄玉泉诉称：原、被告于2010年11月25日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告位于飞云大道东段2号的“万豪·尊品”二期期房，该房位于16栋1单元3楼2号，建筑面积91.45㎡，单价5290.89元，约定交房时间为2012年12月30日，逾期交房一日付违约金总房款的万分之一，面积误差实行按实际面积多退少补。合同签订后，原告按约履行了合同全部义务。而被告却在没有达到交房条件的情况下于2013年2月7日就通知接房。2013年2月18日，二期32名业主联合申明，要求被告向各业主出示商品房面积实测报告书和商品房竣工验收备案表；当时被告的售房部的负责人请示被告后，书面承诺于2013年3月20日给各业主答复，但到2013年3月31日仍未向原告等业主出具达到交房条件的相关证件。根据双方签订的商品房买卖合同，被告应付原告延期交房的违约金4000元；根据房屋的实测面积，被告多收了0.45㎡的房款2380.90元。经与被告多次协商未果，特诉至法院请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金4000元；2、判令被告返还原告房屋面积补差款2380.90元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告万豪房地产公司辩称：1、我公司通知购房户的接房时间是2013年2月7日，而原告到2013年4月4日才接房，表面看与约定的2012年12月30日交房时间不符，但根据补充协议第六条第三款之约定，应视为房屋已经交付。合同约定因不可抗拒因素影响施工的，交房期限应当顺延；我公司在施工期间酷热、暴雨天气达30天，加上暴雨后处理施工现场和法定节假日，除此天数，我公司没有违约。2、根据测绘报告，原告所购房套内面积为80.32㎡，与合同约定面积80.41㎡相比，少了0.09㎡；但合同约定的公摊面积为11.04㎡，实测公摊面积为10.68㎡，增加了0.36㎡。应向原告支付的面积补差款，即使原告不起诉，我公司最终也会按测绘面积找补。3、原告于2010年9月25日与我公司签订定房合同，约定同年10月15日签订正式合同，而原告至11月25日才到公司签合同；同时约定合同签订当日支付部分现金，其余房款按揭，可在支付首付款后，原告迟迟不能获得按揭款，直到2012年2月25日才收到余款25万元，比约定的期限迟延了395天，应支付相应违约金。4、由于该案金额小，双方都有诉求，我公司请求法院主持调解，如协商调解不成，我公司将提起反诉。
经审理查明：2010年9月25日，原告与被告万豪房地产公司签订了《万豪·尊品定购协议书》一份，约定乙方（本案原告）购买甲方（本案被告）开发的位于绵阳市飞云大道东段2号“万豪·尊品”16栋1单元3楼2号商住房一套，乙方同意支付5万元款作为双方签订正式买卖合同的定金，正式买卖合同签订时间为2010年10月15日，协议书还对其他事项作了约定。协议签订当日，原告向被告支付了5万元购房定金。2010年11月25日，原、被告签订了正式的《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：1、乙方购买“万豪·尊品”11栋1单元3楼2号住房一套，建筑面积91.45㎡、套内面积为80.41㎡、公摊面积为11.04㎡；2、按套内面积计算商品房价款，该商品房单价为5290.89元，总价款425440元；3、买受人于2010年11月25日已付房屋首付款175440元，余款25万元在银行办理按揭贷款付款或在公积金中心办理公积金贷款付款；4、出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付商品房；该商品房交付时已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，还应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；5、逾期交房的，逾期在90日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日此，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日此，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10内向买受人支付违约金；6、因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明；7、商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与合同载明面积发生误差的，套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；8、双方还对其他事项作了约定。合同签订当日，原告向被告支付了首付款175440元（含此前订房定金5万元）；尚余房款25万元因未能办理按揭，原、被告双方于2012年1月25日协商变更付款方式为一次性付款，原告于同年2月25日一次性付清余款25万元。2013年2月6日，被告在绵阳晚报上发布“交房公告”，要购房者于2月7日收房。春节后正月初八（2月17日），部分业主到“万豪·尊品”售房部收房时，因被告未提供出商品房规划验收合格证和房屋面积实测报告书，遂制作了“万豪·尊品二期全部业主的联合声明”递交给被告公司售房部经理，“声明”的主要内容为房屋尚未达到合同约定的交付条件、被告应承担逾期交房的违约责任、物管费用应在达到交房条件后实际交房起算等；该售房部经理于2月18日向业主作出“承诺”，承诺书载明：本人承诺，关于二期业主《联合声明》的回复于2013年3月20日答复。后被告未向原告等业主答复相关问题。原告诉至本院，请求法院支持其诉讼请求。本案在审理过程中，经主持双方调解，但未达成一致意见。
另查明：1、绵阳市明信房地产测绘有限公司于2013年2月7日出具的“测绘报告书”载明，原告所购房屋的建筑面积91㎡、套内面积为80.32㎡、公摊面积为10.68㎡。2、原告的收房时间为2013年4月4日。3、绵阳市城乡规划局于2013年2月5日发放的《建设工程竣工规划核实合格证》（即验收合格证）载明，被告开发的“万豪·尊品”二期商住楼经核实，基本符合城市规划要求，同意组织竣工验收。4、本案审理中，被告提交了“万豪·尊品”二期12#-24#楼的《建设工程竣工验收备案证书》，该证书载明备案登记时间为2013年5月10日。5、被告未在法定期限内提起反诉。
上述事实有经庭审核实的：万豪·尊品定购协议书、商品房买卖合、交房公告、联合声明、承诺书、测绘报告书、建设工程竣工规划核实合格证、建设工程竣工验收备案证书，双方当事人的陈述等，载卷佐证。
本院认为：《商品房买卖合同》是原、被告双方在平等自愿、协商一致基础上达成，合同内容不违背国家法律法规的禁止性规定，合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告按照合同约定的金额向被告交付了购房款，被告未按期向原告交房，属违约行为，依照《合同法》第一百零七条的规定，应承担相应的违约责任。被告于2013年2月5日和2月7日取得了建设工程竣工规划核实合格证、商品房面积实测报告书，符合《商品房买卖合同》第十条第（二）款约定的交房条件，可以交房；虽然被告要求购房户于2月7日收房，但由于正处于春节期间，参考国家法定放假时间，交房时间定于2月17日为宜，即被告的逾期交房截止时间为2013年2月17日。综上，被告承担逾期交房违约责任的违约金，根据合同约定为2084.66元（总房款的日万分之一，共49天）。被告辩称在房屋建设过程中有不可抗拒因素才导致延期交房，而被告所述之不可抗力均是可以遇见而非突发事件；且所谓不可抗力也未按合同约定告知原告等购房户，故被告的不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立。原告诉请的面积补差款问题，根据实测结果，原告所购房屋的套内面积为80.32㎡，与合同书载明的套内面积少0.09㎡，根据合同按套内面积计算房款之约定，被告应向原告返还多收的房款476.18元（0.09㎡，5290.89元／㎡）。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告绵阳万豪房地产开发有限公司支付原告黄玉泉逾期交房违约金2084.66元；
二、被告绵阳万豪房地产开发有限公司返还原告黄玉泉房款476.18元；
以上两项共计人民币2560.84元，限在本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50减半收取为25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 杨伟
二〇一三年八月十五日
书记员 宋婷