辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终1830号
上诉人（原审原告）：解文强，男，1973年2月27日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区六纬路意达城中花园2号楼1701室。
委托诉讼代理人：梁雪飞，丹东市振安区中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张景兰，女，1954年5月17日出生，汉族，无职业，住丹东市元宝区仁忠前路55号。
委托诉讼代理人：于婷婷，辽宁万鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马仙莲，女，1965年1月10日出生，汉族,住丹东市振兴区宝石花小区4号楼1单元302室。
被上诉人（原审被告）：慕全道,男,1957年7月16日出生,汉族,住丹东市振兴区宝石花小区4号楼1单元302室。
上诉人解文强与被上诉人张景兰、马仙莲、慕全道执行异议之诉纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。
解文强的上诉请求：1、撤销原判，改判涉案房屋归上诉人所有。2、判令被上诉人马仙莲、慕全道协助办理涉案房屋过户手续。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与慕全道之间的房屋买卖合同关系依法成立，应受法律保护。涉案房屋未办理过户手续是因马仙莲、慕全道经常外出，未及时办理，并非因双方对于买卖事实存在异议。2、涉案房屋早在查封之前就已经交付给上诉人使用，而慕全道在公安机关制作笔录时住址记载涉案房屋地址只是用于登记信息，并不能证实涉案房屋未交付。3、我国并未立法规定，以物抵债不符合法律规定，且在慕全道不能偿还借款情况下，双方同意以200万元的价格出售涉案房屋，应视为双方对涉案房屋价值及交付方式达成一致意见。原审中，马仙莲也承认知道其丈夫出售该房屋，上诉人也提供大量证据证明涉案房屋已交付给上诉人实际使用。故原判以上诉人存在以物抵债行为认定上诉人与慕全道间的房屋买卖行为不符合执行异议和复议的相关规定没有法律依据。
张景兰辩称，上诉人与慕全道为逃避债务，恶意串通，买卖协议无效。上诉人并未办理涉案房屋所有权转移登记手续，不能对抗人民法院查封。上诉人与慕全道之间达成的以物抵债协议，该协议生效条件为办理所有权转移登记手续。综上，原判正确，应予维持。
马仙莲、慕全道未答辩。
解文强向一审法院起诉请求：坐落于丹东市振兴区江城大街36号1单元1701室房屋原系被告慕全道所有，于2013年卖给原告，双方依法签订了房屋买卖合同，且原告已如约支付了房屋价款200万元整。故此，房屋已归原告所有。被告张景兰于2014年曾因民间借贷纠纷将被告慕全道诉至法院，法院判令被告慕全道应依法偿还借款38.5万元，该案件在执行过程中，法院误将原告财产查封。现依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及民诉法的有关规定，现依法起诉，请求判决立即停止对坐落于丹东市振兴区江城大街36号1单元1701室房屋的执行；确认原告与被告慕全道之间签订的房屋买卖合同有效，涉案房屋归原告所有；判决被告慕全道和马先莲将上述房屋过户给原告；请求判令被告承担逾期办理过户登记的违约金40万元。
一审法院认定事实：被告马仙莲、慕全道原系夫妻关系。2013年，两人经诉讼解除婚姻关系。在诉讼过程中，双方对婚后购买坐落于丹东市振兴区江城大街36号1单元1701室房屋的事实没有异议。现该房屋登记所有权人为被告慕全道。2014年7月，被告张景兰在本院对被告慕全道提起诉讼，请求判决被告慕全道偿还借款100万元及利息，并于7月16日，提出保全申请，该院作出（2014）兴民三初字第00767-1号民事裁定书，裁定查封坐落于丹东市振兴区江城大街36号1单元1701室房屋。该案该院经审理，判决被告慕全道偿还被告张景兰借款本金38.5万元及利息。被告慕全道后上诉，丹东市中级人民法院经审理判决驳回其上诉。2016年7月13日，该院作出（2015）兴执字第902号执行裁定书，对上述房屋予以查封。原告于2016年向本院提出书面执行异议，要求中止对上述房屋的执行。该院审查后，裁定驳回原告的异议。原告遂提起本案诉讼。另，2016年6月30日，沈阳市公安局皇姑分局对被告慕全道采取取保候审措施，交由丹东市公安局执行，丹东市公安局头道派出所于2016年7月8日对被告慕全道进行询问，并制作笔录，在现住址一栏，登记为丹东市振兴区江城大街36号1单元1701室。庭审中，原告陈述其借款给被告慕全道，后被告慕全道到期无法偿还，双方于是于2013年8月20日签订房屋买卖合同。
一审法院认为：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告要求确认其与被告慕全道于2013年8月20日签订的房屋买卖合同有效，而在庭审中，原告陈述其与被告慕全道原系因为借款，即被告慕全道为购买古董向原告借款，后到期无法偿还，双方于是签订上述合同，将未偿还欠款约定为房款。从性质上来看，双方应为欠款无法偿还后达成以物抵债协议，形式虽为买卖合同，但在双方合意、付款方式等方面均有明显区别，故对原告该项请求该院不予支持。现房屋仍在被告慕全道名下，双方以物抵债行为并未最终完成，原告主张其于合同签订后即占有、使用房屋，但仅出示相关物业费等收据，而被告慕全道在公安机关对其采取取保候审措施时所陈述地址又在涉案房屋地址，故原告在该院查封前即占有、使用房屋的事实无法确认，结合原告与被告慕全道所签合同的性质并非真正的买卖合同，故对原告要求法院停止对涉案房屋执行的请求该院不予支持，对其要求被告马仙莲、慕全道协助过户的请求亦无法支持。因原告与被告慕全道之间实为以物抵债关系，双方于2013年8月20日签订的房屋买卖合同与双方真实意思表示、履行方式均不相符，故原告依据该“房屋买卖合同”要求被告慕全道因逾期协助过户承担违约金的请求该院不予支持。被告慕全道经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，该院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第三百一十二条之规定，判决：驳回原告解文强的诉讼请求。案件受理费300元，其他诉讼费5000元，由原告解文强负担（原告已预交）。
本院二审期间，被上诉人张景兰向本庭提供丹东市元宝区人民法院2013年8月26日庭审笔录复印件一份，证明原告马仙莲诉被告慕全道离婚案件，该案庭审前6日即2013年8月20日，慕全道与上诉人达成了买卖协议，又于2013年8月26日离婚诉讼时，提出对涉案房屋进行分割，是以合法形式掩盖非法目的，其与上诉人之间的买卖行为无效。上诉人称未办理过户手续，是因找不到马仙莲，但从该庭审笔录中可见，二人均出庭应诉，如果买卖手续真实，是有时间办理过户手续的。
上诉人解文强的质证意见为，对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，该证据只能证明二人在离婚时对涉案房屋进行了处分，不能证实上诉人与慕全道之间存在恶意串通，且上诉人与慕全道签订房屋买卖合同后，上诉人并不清楚其与妻子离婚事宜，更不知道他们对涉案房屋进行过处分。
本院的质证意见为，鉴于双方当事人对该证据的真实性无异议，本院予以采信。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为应否对涉案房屋继续强制执行。上诉人与被上诉人慕全道签订了房屋买卖合同实际是因被上诉人慕全道欠上诉人借款未还，以涉案房屋抵顶借款，双方实际是借款抵顶关系而非真实的房屋买卖关系，因此从法律关系来看，上诉人并非涉案房屋的实际买受人，无法对抗法院对生效判决的强制执行。退一步讲，即使上诉人是涉案房屋的实际买受人，其也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。因为该条规定的第四个条件为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，上诉人称其无法找到马仙莲，因此无法办理房屋过户手续并非其本人原因，而被上诉人张景兰已提供证据证明在双方合同签订后的第6日，马仙莲与慕全道还在其他法院开庭审理其二人的离婚案件中均到场参与诉讼，故上诉人未办理过户登记并非国家政策变动等客观原因造成的，而是其自身原因造成的，因此上诉人的请求不符合该二十八条规定的四个条件，本院无法支持。法院对涉案房屋仍应继续执行。
综上所述，解文强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人解文强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于国兴
审 判 员 于 军
代理审判员 房春堂
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 张东明