江西省高安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0983民初3299号
原告：漆某某，男，汉族，高安市人，住江西省高安市。
委托代理人：况伟龙，江西雪辰律师事务所律师。
委托代理人：金莉，江西雪辰律师事务所律师。
被告：黄某某，男，汉族，高安市人，住江西省高安市。
被告：肖某某，男，汉族，高安市人，住江西省高安市。
上列两被告委托代理人：谢文斌，江西瑞州律师事务所律师。
被告：高安市某某商贸广场物业管理服务中心。住所地：高安市某某商贸广场。
负责人：甘某某，职务：主任。
委托代理人：张焕繁，江西天使律师事务所律师。
委托代理人：罗鸿，江西天使律师事务所律师。
原告漆某某诉被告黄某某、肖某某、高安市某某商贸广场物业管理服务中心（下称商贸物管中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后，依法组成合议庭于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人况伟龙，被告黄某某及其委托代理人谢文斌，被告商贸物管中心委托代理人张焕繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认2016年8月30日原告与被告一、被告二签订的转租协议无效；2、请求判令被告一与被告二共同返还原告转租费计人民币188000元；3、请求判令被告一、被告二与被告三共同赔偿原告店面装修损失费计人民币85000元；4、本案一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年8月1日，被告一、被告二与被告三签订了一份《租赁协议》，约定：被告三将位于某某商贸16号楼东变电房围墙东边的一宗空地租赁给被告一、被告二使用，租赁期限为十年，详情见租赁协议。2016年7月3日，被告一与被告二经被告三的同意将上述空地上加盖的店铺转租给原告使用，租赁期限五年，每年租金为人民币37111元，转租费用为人民币188000元。转租协议签订后，原告将该转租费用以及3000元的租金全部支付给了被告一、被告二，同时支付了一年的租金37111元给被告三，并且花费了人民币27万余元对该店铺进行装修。现高安市人民政府为整治市容市貌，因该店铺属于违规建筑，将该店铺予以拆除。为此三被告对原告存在以合法形式掩盖非法目的的行为，依法应确认该转租协议无效，同时被告一、被告二依法应返还原告的转租费用，三被告依法应共同赔偿原告店铺装修费用的损失。原告多次与三被告协商索赔上述款项，均遭到三被告的无理拒绝，为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告黄某某、肖某某辩称，1、转租协议签订合法有效，我们并没有以合法形式掩盖非法目的。双方已经明确租赁物是空地而不是建筑物，本案的第三被告已经取得该空地的使用权，使用权是可以出租的，被告一、被告二也可以转租，所以我方认为是合法的。如果原告要建筑商铺，应由原告办理审批手续；2、双方约定的价格为188000元，包括有展品6万元，其他货架与商品有23万元，原告没有花一分钱直接成为金凯德和格利佳木材的代理商，到现在原告还在经营当中，原告想要取得经营权是需要花几十万才可以，我们认为原告已经盈利不止18万多；3、商铺要拆除，黄某某、肖某某没有过错。转租的是空地而不是建筑物，双方签订转租协议规定原告去办理建筑物审批手续，我方不存在任何过错；4、装修损失应由原告自行承担。装修损失原告没有提供相应票据。原告明知建筑物为非法建筑仍然装修，是原告自身的原因；5、按照民事诉讼法的规定，目前店铺还没有拆除，损失无法计算，我们认为应该驳回原告的全部诉讼请求。
被告商贸中心辩称，商贸中心与黄某某、肖某某签订的租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定；黄某某、肖某某在租赁的空地上加盖了商铺属实，原告租赁了该商铺也属实，商铺原告还在使用，不存在赔偿的问题；转租土地虽经商贸中心同意，但商铺不是商贸中心建的，不存在转租给原告的问题。原告租赁商铺造成的损失与商贸中心无关。请求驳回原告对商贸中心的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的租赁协议书1份，三被告对其真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，该份证据双方对其真实性无异议，且与本案事实有关联，可作为本案证据使用；2、原告提供的收据原件1份及银行转账明细打印件7张，被告黄某某、肖某某认可收到原告的转让费188000元及土地租金3000元，但认为该188000元并非是店铺转让费。被告商贸中心认可收取了原告一年的土地租金37111元。本院认为，该组证据三被告对其真实性均无异议，均认可收取了相应的费用，本院予以确认，该组证据可作为认定本案事实的依据；3、原告提供的高府通字[2017]第3号通告原件1份，三被告对其关联性有异议。本院认为，该证据符合证据三性，可作为认定本案事实的依据；4、原告提供的装修明细单1张及收据4份，证明租赁店铺后装修费用支出80000元。三被告对其证据三性均有异议。本院认为，该组证据形式不合法，无法证明原告的装修损失情况，对该组证据不予采纳；5、原告提供的店铺照片2张，三被告对其有异议。本院认为，该组照片系本案诉争的店铺图片，可作为证据使用；6、被告黄某某、肖某某提供的设计图复印件2份，证明物管中心有权出租该宗土地。原告对其关联性有异议。本院认为，双方对其真实性无异议，予以确认，但该设计图纸无法达到被告的证明目的；7、被告黄某某、肖某某提供的金凯德室内门经销合同1份，证明原告签订转租协议时，其已取得了金凯德室内门的代理权。原告认为合同已过期，不存在代理权。本院认为，该合同与本案无实质关联，不予采纳；8、被告商贸物管中心提供的成立服务中心通知1份，原、被告对其真实性及物管中心的诉讼主体资格均无异议，本院予以确认，该证据可作为证据使用。
综上认证及庭审调查，本院认定本案事实如下：2011年8月1日，被告商贸物管中心（甲方）与被告黄某某、肖某某（乙方）签订了一份空地租赁协议，约定由物管中心将高安市某某商贸广场16号楼东变电房围墙东边的一宗空地（面积约为70平方米）租赁给两被告使用。租赁期限为2011年9月1日至2021年8月30日止，年租费为37111元。协议第四条约定：乙方在租用期内，因营业需要建筑店面时必须服从统一规划，乙方建筑商铺的有关手续，由乙方到有关单位办理审批手续。第六条约定：乙方在该宗空地上的建筑物租用期为10年，乙方租用期满后，该宗空地上的所有建筑物归甲方所有。被告黄某某、肖某某租赁该宗空地后，未经城建部门许可，在未办理建设工程许可证等合法手续的情况下于2011年10月在该空地上建成一商铺，用于经营室内门生意。2016年7月3日，被告黄某某、肖某某将所建成的商铺出租给原告使用，同时经商贸物管中心同意，将该宗土地使用权一并转租给原告漆某某使用。原告在原空地租赁协议上签字，被告物管中心也在协议上另盖章确认以下内容：此合同于2016年8月30日已转给漆某某同志。2016年7月3日，黄某某姐姐黄冬秀出具了一份收据给原告，收款事由载明：转租店铺定金壹拾万元。收据上另载明：共壹拾捌万捌仟元，搬出时再付捌万捌仟元。2016年7、8月份，被告黄某某、肖某某收取了原告店铺租赁费188000元，原告补交了2016年度的土地租金3000元给两被告。2016年8月28日原告支付了2017年度的土地租金37111元给被告物管中心。原告租赁该商铺后，于2016年8月1日开始经营，至2017年5月份，原告收到了市政府拆除公告，被告知商铺属于违章建筑，需要将商铺拆除。2017年7、8月份，原告停止经营。查明，高安市某某商贸广场物业管理服务中心经高安市某某商贸广场业主委员会商议，于2008年3月份成立。本案所诉争的空地使用权系某某商贸广场所有业主共有，城建规划平面图中该宗土地并未规划建筑商铺。因所租赁店铺未到期便无法经营，原告故诉至法院请求被告返还转租费及赔偿装修损失。
本院认为，本案争议的主要问题在于：1、本案被告商贸物管中心将商贸广场内的土地出租给被告及原告的行为是否合法有效？2、被告黄某某、肖某某将商铺出租给原告的行为是否合法有效？3、被告黄某某、肖某某是否应返还原告租赁费188000元，三被告是否应当承担原告的装修损失及其金额？对上述问题本院评析如下：
关于本案土地出租的合法性问题，本院认为，被告商贸物管中心系商贸业主委员会商议成立，属于某某商贸广场物业管理服务部门。本案诉争的空地在高安市某某商贸广场规划范围之内，其建设用地使用权系商贸广场所有业主共有，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项，……，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。本案被告商贸物管中心庭审中并未提供相应证据证明其出租空地的行为经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。且该宗土地城建部门并未规划建筑商铺，而从商贸物管中心与黄某某、肖某某签订的租赁协议第四条及第六条中可看出，商贸中心应明知两被告租赁土地后会用于建筑商铺，并默认同意了其违法建筑行为。两被告在建成商铺使用后，商贸中心未予阻止，且还收取了相应的物管费用。商贸物管中心作为物业管理部门，违反土地及城建规划，改变土地用途用于营利，擅自与他人签订土地租赁协议，侵犯了业主及其他权利人的合法权益，本院确认其与黄某某、肖某某于2011年8月1日签订的空地租赁协议及与原告于2016年7月3日继签的租赁协议无效。
关于被告黄某某、肖某某出租商铺行为合法性的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案黄某某、肖某某在租赁本案诉争的空地后，未经城建等相关部门许可，在未取得合法的建房手续的情况下私自在空地上建设商铺经营使用，并将该商铺租赁给原告使用，其租赁行为依法应属无效行为。故本院确认被告黄某某、肖某某与原告之间的商铺租赁行为无效。
关于第三个争议问题，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而房屋租赁合同系行为合同，合同违反法律强制性规定导致无效的情况下，实际所产生的租赁费应予以收缴，未实际产生的租赁费应返还给承租人。原告共支付了5年计188000元的商铺租赁费给黄某某、肖某某，在租赁使用一年后，商铺被告知属违法违章建筑需拆除。原告实际占有使用了一年商铺，黄某某、肖某某违法租赁商铺实际产生的该年度租赁费计37600元（188000元/5）应依法予以收缴。其余4年的租赁费计150400元应依法返还给原告。因双方在租赁定金收据上明确写明租赁费系店铺转租费，且被告黄某某、肖某某并未提供相应证据证明该188000元费用中包含有金凯德门业品牌转让费及货架、商品费用，故对其辩称该188000元费用中包含其他费用、不应返还费用给原告的主张不予采纳。原告庭审中并未提供充分证据证实其在租赁商铺后所支出的装修费用，也未提供证据证明拆除商铺给其造成的装修损失金额，故对其要求被告承担相应装修损失的诉讼请求不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认被告高安市某某商贸广场物业服务管理中心于2011年8月1日、2016年7月3日分别与被告黄某某、肖某某及原告漆某某就高安市某某商贸广场16号楼东侧变电房围墙东边的空地签订的租赁协议无效；
二、确认被告黄某某、肖某某将上述第一项土地上建设的商铺出租给原告漆某某的行为无效；
三、由被告黄某某、肖某某在本判决生效之日起七日内返还租赁费150400元给原告漆某某；
四、驳回原告漆某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5395元，由被告黄某某、肖某某承担2972，由原告漆某某承担2423元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 高三和
人民陪审员 陈筱慧
人民陪审员 邓卫刚
二〇一八年二月八日
书 记 员 张 苗