贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终129号上诉人（原审被告）：王开权，男，1960年4月29日出生，土家族，住贵州省德江县。委托诉讼代理人：张玉超，德江县中心法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李晓容，女，1990年6月13日出生，土家族，住贵州省德江县。原审第三人：王星星，女，1990年1月7日出生，土家族，住贵州省德江县。原审第三人：曾瑛，女，1990年8月11日出生，土家族，住贵州省德江县。上诉人王开权因与被上诉人李晓容、原审第三人王星星、曾瑛房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2016）黔0626民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王开权及其委托诉讼代理人张玉超、被上诉人李晓容到庭参加了诉讼。原审第三人王星星、曾瑛经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。王开权上诉请求：撤销原判，驳回李晓容的诉讼请求。事实和理由：原判认定事实错误。租赁房屋渗水面积非常小，没有影响到李晓容经营，更未影响到李晓容的安全。李晓容与王星星二人共同租赁门面，共同交纳租金，自行决定门面用途。门面渗水没有影响李晓容使用，李晓容主动支付了第二年的一半租金55000元，并承诺余下的租金在2016年6月18日前支付完毕。现王星星不要求解除合同，一审判决解除王开权与李晓容的《租房合同》程序违法。现店铺中仍然有李晓容堆放的物品，李晓容并未搬离门面。门面的租赁时间是2015年4月初，即便李晓容是2016年7月19日搬离店铺，也应当支付3个多月的租赁费。《租房合同》合法有效，无法定解除事由，应当继续履行。李晓容辩称，李晓容与王星星是分别租赁的。在发现房屋漏水后多次催促王开权维修，王开权未理睬。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。原审第三人王星星、曾瑛未答辩。李晓容向一审法院起诉请求：1.解除李晓容与王开权于2015年7月18日签订的《租房合同》；2.王开权返还房屋租金55000元，并补偿李晓容门面装修费用19300元，共计74300元。一审法院认定事实：2015年4月初,李晓容从王星星处转租得王开权位于德江县老公安局对面的房屋门面右边一间（面对房屋），从事服装经营，王星星则继续租用左边一间门面做生意。2015年6月14日，李晓容、王星星向王开权分别交纳房屋租金47250元，合计94500元。同年7月18日，李晓容、王星星与王开权补签了租房合同，双方约定租期两年，第一年94500元，第二年110000元，租金一年一付。李晓容、王星星在租期内转让承租房，王开权不得干涉，收取李晓容、王星星的转让费，但转租给从事餐饮业除外。2016年6月12日，李晓容在王开权的催促下，向王开权交纳了次年房租55000元。事后，李晓容发现店铺房顶渗漏水，即向王开权提出要求及时维修，王开权当时未维修。李晓容在与王开权就有关租赁事项协商未果的情况下，于2016年7月19日搬离了店铺。一审法院认为，李晓容与王开权之间签订的《租房合同》，系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应确认为有效，对双方当事人产生约束力，双方当事人应在合同约定的范围内享有权利和履行义务。李晓容按约将次年的房租55000元支付给王开权后，对租赁的房屋享有占有、使用和收益的权利。李晓容在发现租赁房屋渗漏水，影响到李晓容在房内的安全和服装经营时，告知王开权提出维修时，王开权应负起租赁物的瑕疵维修义务，而王开权却怠于履行维修义务，故对于李晓容要求解除与王开权的租房合同、王开权返还租金55000元的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”之规定，予以支持。对于李晓容提出要求王开权补偿其门面装修费用19300元的主张，因其未向法庭提供充足证据证明该装修费用支出，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，不予支持。关于王开权抗辩没有法定的解除理由，要求继续履行合同的主张，一是王开权未尽到出租物的瑕疵维修责任，及时维修好房屋，以至影响到承租人的安全使用；二是双方当事人在出现争执后，均未能冷静处理，而是彼此指责、积怨较深，客观上难以再继续履行合同，故对其主张不予采信。至于王开权提出李晓容与王星星是共同交纳房租使用租赁物房屋，要求李晓容与王星星共同交纳房租55000元的主张。王开权并无证据证明李晓容和王星星是共同租赁并用于共同经营，客观上李晓容和王星星也是各自分别交纳房租和各自从事经营活动，故其主张与客观事实不合，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除李晓容与王开权于2015年7月18日签订的《租房合同》；二、王开权在判决生效之日起十日内返还李晓容的房屋租金55000元；三、驳回李晓容的其他诉讼请求。案件受理费1658元，减半收取829元，由王开权负担。本院二审期间，王开权提交了以下证据：1、照片八张，拟证实李晓容继续占有租赁房屋。经质证，李晓容对照片的真实性无异议，但提出照片里的东西是2016年7月19日搬离时已损坏不要了的，不能达到王开权的证明目的。2、2016年的两组短信，拟证实2016年7月后房屋才发生漏水，且李晓容表示要继续租用一年。经质证，李晓容认可短信内容是真实的，但提出2016年6月12日交房租前就开始漏水，之后越来越厉害。3、证人魏某于2016年8月10日出具的书面证言，拟证实2016年7月3日请魏某疏通下水道，在一个月内已维修好房屋。经质证，李晓容不知道有疏通下水道的情况。李晓容提交了一审判决后拍摄的照片4张，拟证实王开权认可了一审判决，已把房屋出租。经质证，王开权对照片的真实性无异议，提出是2016年腊月间才在门面贴的出租小广告。本院对二审提交的证据的认定：王开权提交的照片八张，显示出租房屋室内凌乱，陈设空旷，不能证实李晓容还在占有该房屋进行经营，不能达到其证明目的，不予采信；提交的短信不能证实房屋2016年7月后才发生漏水，不能达到其证明目的，不予采信；提交的证人魏某的书面证言，因魏某未出庭接受质询，且系孤证，不予采信。李晓容提交的照片4张，能够证实涉案门面现在是王开权在管理使用，本院予以采信。本院二审查明：原判认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2016年6月18日开始，李晓容电话联系王开权要求维修房屋。2016年7月20日，李晓容将租赁房屋的钥匙交给王开权，王开权找人维修房屋。本院认为，原判认定事实清楚，证据充分。关于王开权上诉提出《租房合同》合法有效，无法定解除事由，应当继续履行的上诉理由。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，因租赁的房屋渗漏水，李晓容于2016年6月18日开始向王开权提出维修要求，王开权未及时履行维修义务，双方发生争执，至同年7月20日李晓容将钥匙交给王开权时，房屋尚未维修。且李晓容租赁的房屋是一楼门面，楼上几层均为王开权所有，渗漏水是从楼上几层开始发生的，客观上李晓容不可能自行完成维修工作。因王开权未及时履行维修义务，致李晓容不能正常经营，且房屋墙面渗漏水，直接影响李晓容用电安全。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”一审根据李晓容的诉求解除《租房合同》符合法律规定。关于王开权提出李晓容与王星星二人共同租赁门面，共同交纳租金，王星星不要求解除合同，一审判决解除王开权与李晓容的《租房合同》程序违法的上诉理由。根据李晓容、王星星的陈述并结合李晓容、王星星各自独立经营及李晓容2016年6月12日单独交纳租金的事实，可以认定李晓容、王星星虽然共同与王开权签订租赁合同，但是分别租赁王开权的一间门面、分别交纳租金，各自履行合同义务，一审判决解除王开权与李晓容的《租房合同》，不影响王开权与王星星之间的租赁关系。一审程序合法。关于王开权提出即便李晓容是2016年7月19日搬离店铺，也应当支付3个多月的租赁费的上诉理由。经查，王开权与李晓容、王星星未书面约定房屋开始租赁的时间及应交纳房租的时间。双方签订的《租房合同》及王开权出具的收条证实，《租房合同》于2016年7月18日签订，李晓容、王星星交纳第一年房租的时间是2015年6月14日，李晓容交纳次年房租的时间是2016年6月12日。即每年租金的起算时间应为6月或7月。从李晓容在一审中提交的通话记录及短信内容可看出，对于门面漏水的问题，李晓容从2016年6月18日就开始找王开权要求维修。并且李晓容于2016年7月19日搬离门面。即在李晓容从2016年6月中旬至搬离期间未能正常使用门面，这期间的门面费亦应返还给李晓容。故一审判决王开权全额退还李晓容次年房租55000元并无不当。综上所述，王开权的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人王开权负担。本判决为终审判决。审 判 长 张永琴审 判 员 谢稼祥审 判 员 代静云二〇一七年三月十五日代书记员 罗依婷