天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第2256号
原告房凤治。
委托代理人殷大丽，天津捍正律师事务所律师。
被告刘宝领。
委托代理人刘宝云（被告刘宝领之兄）。
委托代理人滕奉凯，天津蓝天律师事务所律师。
被告潘万枝。
委托代理人刘宝云（被告刘宝领之兄）。
委托代理人滕奉凯，天津蓝天律师事务所律师。
原告房凤治诉被告刘宝领、潘万枝其他买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理，由审判员冯裕波适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告房凤治及委托代理人殷大丽、被告刘宝领、潘万枝的委托代理人刘宝云、滕凤凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月2日，原告出资20万元购买了被告所有的坐落于天津市津南区葛沽镇慈水园107号楼202的房屋，双方签订买卖协议，被告为原告出具了购房款的收条。现被告反悔要求原告退还房屋，故原告诉至本院。请求依法确认原被告签订的坐落于天津市津南区葛沽镇慈水园107号楼202房屋的买卖合同有效，并支付违约金10万元。
被告代理人辩称，二被告从未卖过房，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告就其主张提供以下证据：1、房屋买卖合同一份。2、收条一张。3、二被告的身份证复印件。4、水卡。5、电卡。6、钥匙，证明该房屋已经交付给原告。
被告代理人质证认为：对证1、2真实性不认可，所有刘宝领签字捺印及潘万枝捺印的真实性都不认可，否认系被告本人签字和捺印。对证3认为与本案无关，没有关联性，而且这个身份证是第一代的身份证，二被告已经在签合同的时候已经领取了第二代的身份证，第一代的身份证已经不使用了。对证4、5、6不能证明其目的，并且对水卡的证据真实性无法确认，用电的手续不是过户手续而是申报故障。
审理期间，被告申请法院对买卖合同及收条上的签字及捺印申请鉴定。经本院委托天津市中胜物证司法鉴定所鉴定，经鉴定，签字部分鉴定意见为：房屋买卖合同中“出卖方”处“刘宝领”签字字迹、右下方“甲方（夫妻）”处“刘宝领”签名字迹、“代写”字迹前“刘宝领”字迹和“潘万芝”签名字迹均是刘宝领所书写。签署日期为2012年8月2日的收条中“刘宝领”字迹和“收款人签字”处“刘宝领”签名字迹均是刘宝领所书写。对捺印部分鉴定意见为：2012年8月2日《房产买卖合同》中，身份证号上捺印的指印是刘宝领左手食指所捺印。其他指印模糊不清，不具备鉴定条件。
原告对鉴定报告无异议；被告代理人刘宝云对鉴定不认可，保留再鉴定的意见。另一代理人无异议。
被告向本院提交以下证据：1、拆迁还楼协议一份。证明选房日期为2012年11月16日，在此之前被告无从知道被告还迁房屋的楼号、门牌号，房屋还迁后，被告领钥匙后一直在此居住，原告主张在2012年8月份就买了这套房屋，原告当时不可能知道楼号、房号，原告买了这套房屋，在这一年多，并没有让其交付，和常理相悖。从选房单看，这套房屋85平方米，价值30万元左右，原告所述20万元就买了该房屋和当地价格不符，原被告非亲非故，不可能这么便宜卖给原告。2、证人徐振华出庭作证。证明当时刘宝领的女儿刘春玉想借20万元，证人找到原告，原告要求必须有财产抵押，刘春玉想用自己的90平方米房屋抵押，原告看拆迁手续是刘宝领的户主，因此要求刘宝领签字，刘春玉让证人带着原告到刘春玉家，找到刘宝领、潘万枝，证人和刘宝领说刘春玉想借点钱，需要用房产抵押，让刘宝领签个字。原告要求写房屋买卖协议，为此刘宝领在空白的房屋买卖协议上签的字，捺的手印，后来原告发现刘春玉房屋被他人占了，所以写的80多平方米的这套房屋。合同上邓岑子村委会的公章是刘春玉盖来的，邓岑子村委会的证明都是刘春玉给拿来的。后来原告分两次给了刘春玉186000元，扣了14000元利息。刘春玉于2012年9月份陆续还给原告214000元。原告2014年9月份还给刘春玉发过信息，要20万元。原告也曾找到过证人，要求证人还30万元房款，证人还在葛沽金街找过原告，并录了音。4、录音光盘一个，证明原告承认如果刘宝领和潘万枝不签字抵押房子，不可能借钱。因此并不是买卖房屋，而是借款用房屋抵押。
对于被告提交的证据，原告质证认为，对证据1无异议，因为邓岑子村证明被告有这么多平米数，原告才买的该房屋。对录音认为，这个录音在原告不知情的情况下录音的，证据的来源不合法，而且录音是案外人徐振华录取的，而且整个录音从未提到过二被告，而且刘春玉和案外人和原告之间有过债权债务关系，无法证明与此案有关联性，无法证实被告的证明目的。证人与二被告之前具有亲属关系，证言不具有证明力，而且刘春玉与原告之间还有其他的债权债务关系，还钱与本案无关，假设如果刘春玉真已经偿还了借款，为什么这些抵押的东西没有还给刘春玉，也就不会形成本诉了，所以无法证明被告的目的。
被告质证认为，对证人证言无异议，证人证明是抵押贷款。对于录音房凤治已经两次提到过他收到了214000元，而且是通过银行汇款付款的，而且有账号。录音中原告也说过刘宝领和潘万枝不签字不抵押，也能证明此买卖协议不是买卖而是抵押。录音中提到宝发占了刘春玉的房子也是抵押贷款的形式，房凤治也是和宝发学的。对于原告代理人说的录音是在原告不知情的情况下录音的，不合法，如果是这样的话，每天中央台报道的那些录音是否合法，至于合法与否要按照法律的规定为准。对于说证人和二被告之前有亲属关系，没有证明力，不用我说，如果不是证人带着原告去签字怎么会出现买卖合同的事情呢。
针对被告质证意见，原告又提交了刘春玉给房凤治出具的借条两张，以此证明如果原告和刘春玉还有其他的金钱往来，即时刘春玉给房凤治打款，也与本案无关，是其他的债权债务关系里的款项往来。而且盖有徐振华五金店的章，徐振华就起到了担保的作用，证人徐振华与原告属于有借贷关系，所以证人证言更不具备法律效力了。
对原告提交的两份借条被告代理人质证认为，借款人刘春玉，并不是本案的当事人，其与原告之间的债权债务关系，与本案没有直接的关联，借条中的借款时间都在本案买卖合同之后，也不能说明与本案有直接的关系，原告提交两份借条的证明目的是为了证明本案的原告与刘春玉之间有债权债务的关系，恰恰证明了原被告之间的买卖合同与案外人刘春玉的借款有联系的，不是真正的买卖二被告的房屋，就是案外人刘春玉向原告借款用其自己的房屋向原告作抵押向其借款的事实。原告代理人所主张的五金经营部是否作为担保人与本案无关。原告提交的两份借条被告方无从考证，是否是原告与刘春玉之间的真实的借贷。另外，这两张借条的真实性有待鉴定，而且与本案无关，签订日期是2013年6月29日和2014年6月3日签订的，刘春玉早已把用房子作抵押的借款还清了。而且借条上的担保人也是刘春玉和也不是二被告，所以和本案无关。
本院认证意见：对原告提交的证据1、2，经鉴定刘宝领的签字和其中一个手印确系刘宝领签字和捺印，虽然其他捺印无法鉴定，但足以证明刘宝领在买卖协议和收条上签字和捺印的情况属实，对签字和捺印的真实性本院予以认定；证据3，系二被告身份证复印件，虽然被告代理人否认，但该身份证复印件是二被告一代身份证无误，本院对其真实性予以认可；对证据4、5、6，虽为该房屋的水电卡和钥匙，但不足以证明房屋交接的事实。被告提交的拆迁还楼协议，证据的真实性本院予以认定；对被告提供的录音和证人证言，对录音的真实性予以认定，证人与被告原有一定亲属关系，有部分事实没有证据支持，无法认定，但结合录音能够证明该房屋属于借款抵押的事实，而并非实质意义上的买卖关系。对于原告提交的刘春玉的借条，虽证明原告与刘春玉有借贷关系，但对本案事实无关。
结合上述证据情况本院查明以下事实：2012年8月份，刘春玉因急需用款，让证人徐振华找到原告，原告要求需要有财产抵押才能借款，刘春玉向天津市津南区葛沽镇邓岑子村委会开具证明，证明刘宝领在邓岑子村有住房一套95-105平方米。原告要求必须由财产所有人刘宝领签字抵押担保方能借款。因此证人徐振华和原告找到刘宝领、潘万枝住处，证人徐振华告知刘宝领需要用房屋抵押借款，刘宝领因此在原告提供的空白房屋买卖合同上签字和捺印，并代潘万枝在合同上签的名字，原告称，双方签订合同后，原告将20万元款项当时给付了被告刘宝领，刘宝领为原告出具收条一张。但刘宝领代理人否认刘宝领收到该笔款项。二被告于2012年11月16日还迁到该房屋，因款项未能偿还，原告多次找过证人，并要求被告交付房屋，后搬至该房屋居住，因此双方发生纠纷，原告为此诉至本院。
本院认为，关于原被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系问题。原被告虽然签订的房屋买卖合同，被告刘宝领并代潘万枝在房屋买卖合同上签字，但双方签订买卖合同时该房屋尚未还迁，具体房号、楼号、面积尚未确定，交易价格与实际房屋价格相差较大，不符合房屋买卖正常的交易方式及习惯。通过证据和证人证言证实，原被告双方签订房屋买卖合同，并非实质意义上的买卖房屋，而是刘宝领用其房屋进行抵押担保借款。因此该房屋买卖合同并非当事人真实意思表示，该房屋买卖合同并不成立，对于原告的诉讼请求本院不予支持。原告应基于双方抵押担保借款的事实另行主张权利。对于鉴定费的问题，被告否认合同、收条上的签字和捺印非其本人签字和捺印，经鉴定确系被告签字和捺印，因此该鉴定费应由被告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费1150元，由原告承担。鉴定费30000元，由被告刘宝领、潘万枝承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 冯裕波
二〇一四年十二月五日
书记员 秦志强
速录员 李忠艳