青海省西宁市城西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第452号
原告（反诉被告）王长杰，男，汉族，1990年11月10日出生。
委托代理人李玲，青海恩泽律师事务所律师。
委托代理人陈敏，女，汉族，1989年4月24日出生。
被告（反诉原告）孙志洪，女，汉族，1960年5月18日出生。
委托代理人张腾翔，青海翔健律师事务所律师。
第三人青海五联会计用品有限公司。
法定代表人奎明成，该公司经理。
委托代理人石鹏娟，女，汉族，1982年1月24日出生。
原告（反诉被告）王长杰与被告（反诉原告）孙志洪、第三人青海五联会计用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）王长杰于2014年5月19日诉至本院，本院受理后依法适用简易程序，于2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王长杰委托代理人李玲、陈敏，被告（反诉原告）孙志洪及其委托代理人张腾翔，第三人青海五联会计用品有限公司委托代理人石鹏娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王长杰诉辩称，2014年4月19日，原、被告双方签订《店铺交付协议书》，约定被告将其承租的位于胜利路8-16号店铺转租给原告使用，原告给付其商铺转让费190000元。签约时被告称店铺租期暂定为2014年12月8日止，但其承诺她已与出租方说好，店铺租期届满后原告可以直接与出租方续签租赁合同。原告信以为真，签约当日便给付被告商铺转让费100000元，随即便雇人开始对商铺进行装修，期间应西宁市城市管理行政执法局要求，向该局交付环卫有偿服务费2000元（其中2014年1月至4月18日服务费628元、2014年4月18日至12月服务费1192元、商铺门头装修管理费180元），装修过程中出租方闻讯找到原告，问询原告情况后，原告方知出租方根本不知晓被告转租商铺一事，现出租方要求原告停止装修，从原告处收回商铺。原告找寻被告论理，被告要么避而不见，要么再三推拖。无奈，现原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告双方签订的《店铺交付协议书》；2、被告返还原告商铺转让费100000元；3、被告赔偿原告商铺装修费44887元；4、被告承担违约金10000元；5、被告给付原告环卫有偿服务费2000元；以上合计156887元；6、被告承担本案诉讼费。被告要求原告给付店铺交付费90000元的反诉理由不能成立，请求人民法院依法驳回其反诉请求。
被告（反诉原告）孙志洪辩诉称，本人对所交付的店铺进行了装修投资，签订店铺交付协议书实质是财产转让交付合同，不违反法律规定。王长杰未付清财产转让费，其诉求应予以驳回。现本人提起反诉，请求人民法院依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，支持被告（反诉原告）反诉请求：1、原告（反诉被告）给付财产转让费90000元；2、本案本诉、反诉费由原告（反诉被告）负担。
第三人青海五联会计用品有限公司述称，原、被告双方的损失都是由于孙志洪擅自转租的违约行为引起的，故对王长杰的本诉请求认可。我方认为在店铺使用权完全变更且存在租金的情况下，实质就是转租行为，由于孙志洪的违约行为，我们已经解除了合同，因此对孙志洪的反诉请求我方不予认可。
经审理查明，2014年4月19日，原告（反诉被告）王长杰与被告（反诉原告）孙志洪签订一份《店铺交付协议书》，约定：“甲方（孙志洪）将其位于胜利路8-16号店铺交付给乙方（王长杰）使用，年租金133860元；交付后店铺现有的装修、装饰及其它设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房屋房东所有，营业设备等动产归乙方；乙方在2014年4月19日前向甲方支付一期交付费100000元，在2014年9月20日前向甲方支付二期交付费90000元；甲方应协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续；如乙方逾期交付交付金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应该每日向甲方支付交付费的1%作为违约金。逾期90日后，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照交付费的1%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致交付终止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付交付费的10%作为违约金；附原房屋租赁合同。”双方确认190000元交付费中含两个月租金，每月租金11155元。合同签订当日，双方完成了商铺及一期费用100000元的交付，并将店铺租期暂定为至2014年12月8日止。之后王长杰开始对商铺进行装修，期间缴纳环卫有偿服务费2000元。本案第三人在2014年4月29日得知此事后，告知孙志洪无权转租房屋，否则按合同约定收回房屋，并于5月9日通过快递向孙志洪发出书面解除房屋租赁合同通知书。5月12日，第三人在王长杰及证人的见证下对房屋状况及财产进行了清点，并确认王长杰对商铺的一、二楼已经进行了部分改造和装修，收回了该商铺。致使纠纷产生，原告（反诉被告）遂诉至本院，被告（反诉原告）应诉后又提起反诉。
另查明，本案诉争商铺所有权人为青海大学财经学院，第三人青海五联会计用品有限公司承租该处商铺又转租给了孙志洪，签订了书面《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2013年12月8日至2014年12月8日，并约定擅自转租房屋的可单方解除合同，收回房屋。该份合同王长杰在与孙志洪签订《店铺交付协议书》时已附，王长杰确认对合同中该商铺不得转租的条款也已知悉。
上述事实有双方当事人当庭陈述、《店铺交付协议书》、《房屋租赁合同》、《装修合同》、房屋所有权证、合同解除通知书、收条、欠条、照片、环卫有偿服务费票据等证据相印证。
本院认为，本案当事人争议的主要焦点为孙志洪与王长杰于2014年4月19日签订的《店铺交付协议书》，是属于房屋转租合同还是孙志洪所称的财产转让交付合同。从该协议书的名称、协议内容，及孙志洪于协议签订当日收取王长杰一期100000元费用时，出具的收条时书写的所收款项为“商铺转让费”显示，均能反映出该协议书并非单纯性的财产转让合同，虽然该合同名为店铺交付协议书，但实质为附财产的房屋转租合同。孙志洪将其租赁的房屋转租给王长杰的行为未经出租人同意，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁房屋的有关规定，出租人单方解除合同，致使双方的合同目的不能实现，故对王长杰要求解除双方于2014年4月19日签订的《店铺交付协议书》的诉求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，王长杰尚未支付给孙志洪的90000元转让费，终止履行，不再支付，故对孙志洪的反诉请求，本院不予支持。孙志洪擅自转租房屋，而王长杰在已知悉孙志洪与本案第三人签订的先合同中有不得擅自转租条款的情况下，与孙志洪签订铺面交付协议，致使本案第三人收回房屋，对此双方均有过错，双方因此次房屋转租所受损失，应当承担同等责任。关于已经支付的含两个月租金的100000元转让费的问题，双方签订的《店铺交付协议书》中约定：“交付后店铺现有的装修、装饰及其它设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房屋房东所有，营业设备等动产归乙方；乙方在2014年4月19日前向甲方支付一期交付费100000元，在2014年9月20日前向甲方支付二期交付费90000元”，双方对190000元转让费中装修、装饰、营业设备财产的价值无法从转让费中剥离，现该处商铺已经王长杰重新装修，原装修价值无法确定，对于商铺内的营业设备也未交接清点，双方提供的证据也无法确定装修、装饰、营业设备财产价值。致使190000元转让费中所含财产部分的价值，本院无法作出认定。因此，王长杰支付孙志洪含两个月租金的100000元转让费，王长杰实际占有使用该铺面一个月的租金由王长杰自行承担，另一个月租金孙志洪应返还王长杰，对于剩余的转让费即100000元-（11155元×2）=77690元，由双方根据过错责任各承担一半。关于王长杰根据其提供的装修合同和装修公司收款证明，主张的装修费损失问题，王长杰本人提供的商铺内物品清单证明及装修情况的照片，均证实装修工程并未完工，而装修公司出具证明已收到合同约定的全部价款，明显与事实不符，经本院释明，王长杰对装修部分亦不要求做鉴定，故对该项诉求，本院不予支持。关于王长杰主张的环卫有偿服务费2000元的，由双方各承担一半。关于王长杰主张10000元违约金的问题，导致该协议的合同目的无法实现，并非一方当事人违约造成，双方均有过错，故对该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百二十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）王长杰与被告（反诉原告）孙志洪于2014年4月19日签订的《店铺交付协议书》；
二、被告（反诉原告）孙志洪于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）王长杰转让费损失及一个月租金50000元；
三、被告（反诉原告）孙志洪于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）王长杰缴纳环卫有偿服务费损失1000元；
四、驳回原告（反诉被告）王长杰要求被告（反诉原告）孙志洪赔偿商铺装修费和承担违约金的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）孙志洪的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3438元，减半收取1719元，由被告（反诉原告）孙志洪负担550元，原告（反诉被告）王长杰负担1169元，反诉受理费1025元，由被告（反诉原告）孙志洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。
审判员 伊海龙
二〇一四年八月十二日
书记员 李明熹
附：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百五十七条第一款基层人民法院和它的派出法庭审理审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。