广东省龙门县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1324民初907号
原告：罗美婷，女，1985年6月15日出生汉族，住龙门县。
被告：龙门县惠民物业管理有限公司，住所地：龙门县新兴路20号彩龙商业街C2二楼。
法定代表人：吕帅，经理。
委托诉讼代理人：陈杨华，广东香江律师事务所律师。
原告罗美婷与被告龙门县惠民物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月9日公开开庭进行审理。原告罗美婷、被告龙门县惠民物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗美婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告全面履行合同约定的义务，对其违约行为采取补够措施：①打开长期关闭消防通道的大门消除安全隐患；②检查商铺走廊电路更换损毁灯泡，确保照明正常；③全面维修共用天棚（玻璃瓦拱棚），更换破裂玻璃瓦。2、赔偿原告商铺租金损失共32400元。3、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告撤回第一项诉讼请求中的第①点。
事实和理由：原告为彩龙商业街的业主，于2007年期间与龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处签订了一份《彩龙商业街管理服务协议》（以下简称“协议”），于2008年10月16日起由被告接替物业管理服务，继续履行原签订的协议。《协议》第一条第（一）款第（1）项规定被告有“对房屋共用部位，及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生秩序”。《协议》第二条第（二）款规定，供电线路、消防线路、通讯线路、照明消防设施、道路、路灯等均属物管理服务范围。但被告在实际履行《协议》过程中与规定的义务不相符：1、长期关闭消防通道存在严重的安全隐患，经消防部门警告后仍不整改；2、商铺走廊长时间乌灯黑火，灯泡残缺不全；3、公共楼梯、公共走廊通道玻璃瓦天棚大面积变黄发黑，多处裂开漏雨严重影响环境卫生仍然拒不维修。被告人为造成商业投资经营环境恶劣，致使未出租的商铺无人承租，已出租的商铺因经营条件差而退租，被告的违约的行为，对造成原告租金损失有直接的因果关系。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补够措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告依法应当继续履行《协议》规定的义务，并以实际行动补够措施：1、打开长期关闭的消防通道，消除安全隐患；2、检修电路更换灯泡确保商铺走廊照明正常；3、全面维修走廊天棚，消除因雨漏造成商铺走廊积水影响环境卫生的乱象。由于被告管理服务不到位，导致原告商铺无法出租，直接造成原告商铺租金损失，根据《合同法》第一百一十二条以及第一百一十三条之规定，被告除采取补够措施之外，还需依法赔偿原告从2007年9月至2017年9月止，商铺租金损失共32400元（每年租金3600元×9年）。综上，原告诉求合理、事实清楚、依据正确，被告依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，请法院对原告的诉讼请求予以支持。
被告龙门县惠民物业管理有限公司辩称：1、原告提出长期关闭消防通道存在严重的安全隐患。因为当时卷闸门坏了，正在联系厂家进行维修，被告也有出示了温馨提示，提示广大业主和顾客，原告也有照片为证，不存在长期关闭消防通道一事。2、原告提出商铺走廊长时间乌灯黑火，灯炮残缺不全。由于当时原告提供证据是白天，因为白天被告跟据天色和时间去开灯，业主和租户也可以根据需要自己开灯及关灯（开关灯的开关在通道墙上）。至于灯泡残缺不全是由于每组灯是一组线路，产生的电费是全体业主分摊的，为了减少业主分摊费，采用间隔方式亮灯。3、公共楼梯、公共走廊通道玻璃瓦天棚大面积变黄发黑。由于天棚是采用钢架结构，而且瓦面是pvc材质，经过风吹日晒，材质发生了变化，易破易碎，维修费高达十八万元。根据相关法律法规和房屋主体维修资金的规定，维修费用要启动业主维修基金来维修。被告于2016年4月已开始上门及电话咨询全体业主意见，只有个别业主同意。根据维修基金使用办法规定，要两个三分之二（户数、面积）才可以申请使用，被告协调申请维修基金，但由于部分业主不配合，无法达到法定的标准，没有办法启动维修基金维修，责任不在于被告。4、原告提出要求赔偿商铺租金损失32400元是不符合实际的。彩龙商业街于2007年十月份才投入使用，而且原告所属商铺也有经营事实，由于多种原因，造成原告的商铺没有经营或者出租，有原告的经营问题，也有商铺的位置问题，还有整个社会大环境的问题，电商的冲击，但绝对与被告物业公司没有法律上的因果关系，原告要求租金损失，没有事实和法律根据，没有证据证明租金的金额，也没有证据证明没有经营的事实，更没有证据证明其损失与被告有法律上的因果关系。综上所述，被告认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，没有证据证明其诉求，属于无理起诉，请求法院依法驳回其诉讼请求，维护法律的公平、公正。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系龙门县龙城街道办事处新兴路彩龙商业街A#213号业主。龙门县时代彩龙房地产开发有限公司系龙门县龙城街道办事处新兴路彩龙商业街的建设单位。龙门县挚诚物业管理有限公司系龙门县时代彩龙房地产开发有限公司选聘的物业服务企业。
2007年，原告（乙方）与龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处（甲方）签订《管理服务手册》，内含《管理公约》和《物业管理服务协议》。《管理公约》第二十七条约定“下列商业街的物业管理公共事务由管理处管理和负责，有关费用根据物业条例及相关规定从管理成本或维修资金中开支：一、电梯、信道、平台等设施的维护和维修；二、供水、供电、通讯、照明等设施的维护和维修……四、消防设施的维护和维修，以及消防制度的制定、实施和监督……九、负责公用休闲设施的维护和维修”；第四十三条约定“本公约在本商业街购置者与发展商签署《商品房买卖合同》及与物业公司签署本手册后即时生效。其有效期至本商业街地块使用权年限终止为止”。《物业管理服务协议》第一条约定甲方有如下权利义务：“1、对房屋共用部位及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生的秩序……”；第四条约定“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位的设施设备大中维修、更新、改造的费用及公摊费用）”；第六条约定“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正并给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任……”。
2008年10月16日，龙门县时代彩龙房地产开发有限公司将彩龙商业街的物业服务企业更换为被告，由被告接替龙门县挚诚物业管理有限公司对彩龙商业街进行物业管理服务。未有证据显示龙门县时代彩龙房地产开发有限公司与被告，或者彩龙商业街的全体业主与被告重新订立物业服务合同。被告在上述《管理服务手册》的甲方处盖章。
关于商铺走廊照明问题，原告主张线路有问题，灯泡有毁损；被告辩称线路、灯泡没问题，因二楼没有营业，被告为减少公摊费用，采用间接照明。庭后，经双方勘察现场，商铺走廊照明设施全部完好，照明正常。关于共用天棚（玻璃瓦拱棚），双方均确认玻璃瓦拱棚存在破损的事实。原告要求在未申请到房屋维修金前被告进行维修，要达到没有漏雨水的效果。
本院认为，原告与龙门县挚诚物业管理有限公司彩龙商业街管理处签订的《管理服务手册》（内含《管理公约》和《物业管理服务协议》）系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。被告于2008年10月16日接替龙门县挚诚物业管理有限公司对彩龙商业街进行物业管理服务，被告与彩龙商业街的建设单位、业主尚未重新订立物业服务合同，而《管理服务手册》约定的期限尚未届满，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定精神，《管理服务手册》继续有效，被告应按照《管理服务手册》的约定履行相关义务。关于照明，庭后，经本院组织双方现场勘察，商铺走廊照明设施全部完好，照明正常，故对原告主张被告检查商铺走廊电路更换损毁灯泡以确保照明正常的诉请，不再处理。双方均确认共用天棚（玻璃瓦拱棚）存在破损，依照《物业管理服务协议》第一条第1项的约定，被告对房屋共用部位及配套的设施设备和相关场地有进行维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生的秩序的义务，玻璃瓦拱棚属于房屋共用部位及配套的设施设备，被告应当予以维修。根据《物业管理服务协议》第四条的约定，物业管理服务费用不包括房屋共用部位设施设备大中维修、更新、改造的费用及公摊费用，考虑到更换涉案玻璃瓦的成本，其应属于房屋共用部位设施设备大中更新。又根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《住宅专项维修资金管理办法》第十八条、第二十二条的规定，维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施，还应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。而本案中，没有任何证据证明更换玻璃瓦以及使用维修资金业已经得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，故原告诉请更换玻璃瓦缺乏事实和法律依据，不予支持。经本院询问，原告要求在申请到住房维修金前，被告维修玻璃瓦拱棚要达到不漏雨水的效果，符合双方协议约定，予以支持。
至于原告关于租金损失的诉请，因原告未能举证证明其物业没有出租出去与被告的违约存在必然的因果关系，原告应承担举证不能的法律后果，故对其该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告龙门县惠民物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内将位于龙门县龙城街道办事处新兴路彩龙商业街的共用天棚（玻璃瓦拱棚）修复完毕（应达到不漏雨水的标准）。
驳回原告罗美婷的其他诉讼请求。
本案受理费305元，由原告罗美婷负担205元、被告龙门县惠民物业管理有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 员 林丹卡
二〇一七年十一月一日
法官助理 杨金燕
书 记 员 刘颖怡
（附页）本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。