江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）景民一终字第113号
上诉人（一审被告）江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司。
负责人易文金，该分公司负责人。
上诉人（一审被告）江西博能房地产开发有限公司。
法定代表人叶御堂，该公司经理。
两上诉人共同委托代理人余颖，该公司员工。
两上诉人共同委托代理人邹晨，江西红阳光律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）董惠香，女。
委托代理人万山红、黄长征，江西景之元律师事务所律师。
上诉人江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司（以下简称景德镇博能分公司）、上诉人江西博能房地产开发有限公司（以下简称江西博能公司）因买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2014）珠民二初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年7月3日，董惠香与景德镇博能分公司签订一份购销合同，包含了合同附件1、2、3，合同主要约定，“董惠香购买位于景德镇市中华南路255号（原景兴瓷厂），戴家弄（CHINA印象）农贸市场第1层GA33号摊位／铺位的经营权；经营权年限37年，自2010年8月30日至2047年6月12日止；该经营权总价款为80326元，一次性付款；该摊位／铺位的所有权属出卖人；合同附件与本合同具有同等法律效力。”合同附件三第四条约定，“如无正当理由买受人单方要求退房的，须按合同总金额的20%向出卖人支付违约金，合同签订后，董惠香向景德镇博能分公司支付合同约定的80326元，景德镇博能分公司出具发票。同日，董惠香与江西日新物业管理有限公司景德镇分公司（以下简称日新公司）签订了一份《摊位／铺位委托经营管理合同》，主要约定“董惠香将戴家弄（CHINA印象）农贸市场第1层GA33号摊／铺使用权委托给日新公司经菅管理，期限为三年，自2010年8月30日起至2013年8月30日止，日新公司分三期向董惠香支付使用费，每年一次性支付”。2010年8月，景德镇博能分公司向董惠香交付该摊位的经营使用权。董惠香收到日新公司支付的三期使用费的收益，其中2010年8月17日收到4554元，2011年8月30日收到5289.95元，2012年8月27日收到6045.66元。2014年6月28日，董惠香通过律师向江西博能公司邮寄律师函，通知其解除双方签订的购销合同要求退房，愿意承担约定的20%违约金。因要求返还其余价款无果，董惠香诉至法院，请求判令江西博能公司、景德镇博能分公司按合同约定退房并返还总价款64261元。审理中，董惠香表示双方法律关系不是房屋买卖关系，而是房屋租赁关系，买方交付的不是房屋所有权，而是房屋的使用权；合同履行期限为37年，自2010年8月30日起至2047年6月12日止。
一审法院归纳本案争议焦点为：一、双方签订的合同性质是买卖合同还是租赁合同的问题；二、双方签订的合同是否履行完毕。
关于双方签订的合同性质是买卖合同还是租赁合同的问题？
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”合同约定了“董惠香购买位于景德镇市中华南路255号（原景兴瓷厂）戴家弄（CHINA印象）农贸市场笫1层GA33号摊／铺的经营权；经营权年限37年，自2010年8月30日至2047年6月12日；该经营权总价款为80326元，一次性付款；该摊位／铺位的所有权属出卖人”等内容。从合同内容中可以看出，董惠香向景德镇博能分公司支付总价款89326元是其一次性支付37年的租赁费，董惠香就此取得的是摊铺位的使用权而非所有权。董惠香在取得使用权后，将该摊铺位委托给案外人日新公司经营管理收取租金，收益者属董惠香。景德镇博能分公司辩称双方系买卖行为，其辩解意见不成立。故董惠香对其诉请的法律关系由买卖合同关系调整为租赁合同关系，一审法院予以支持。
关于双方签订的合同是否履行完毕的问题。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，“租赁期限不超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”合同约定经营权的年限为37年。合同的内容除超过二十年的部分因违反合同法的强制性规定无效外，其余部分合法有效。景德镇博能分公司辩称双方合同已履行完毕，其辩解意见不成立。在合同履行期间，董惠香向景德镇博能分公司发出解除合同的律师函，是其根据双方约定行使权利的表现，应予以支持。双方合同附件三笫四条约定，“如无正当理由买受人单方要求退房的，须按合同总金额的20%向出卖人支付违约金。”董惠香主张解除合同要求退房，愿意按双方合同约定向景德镇博能分公司承担价款总金额的20%的违约金。景德镇博能分公司未按合同约定返还其余价款64261元（价款总金额80326元×80%），应当承担违约责任，故对董惠香的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条。第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、董惠香于本判决生效后十日内迁出位于景德镇市中华南路255号（原景兴瓷厂）戴家弄（CHINA印象）农贸市场第1层GA33号摊铺，并将上述摊铺退还景德镇博能分公司、江西博能公司；二、景德镇博能分公司、江西博能公司于本判决生效后十日内共同向董惠香返还价款64261元。案件受理费1407元，景德镇博能分公司、江西博能公司共同承袒。
上诉人景德镇博能分公司、江西博能公司不服一审判决，向本院提起上诉称，本案双方当事人签订的合同是《经营权购销合同》，而非租赁合同，合同中双方的称谓是出卖人和买受人，合同内容是摊位／铺位经营权的有偿转让。鉴于我国目前商业用途的国有土地使用权出让最长期限为40年的法律规定，所以《经营权购销合同》扣除了前期开发的时间，剩余的37年使用期限是土地使用权的期限，而不能理解为37年租期。上诉人的这种营销模式与目前我国现行的商品房销售模式是一致的，如果一审法院认定本案为租赁合同纠纷，那么我国目前所有的商品房销售都可以理解为房屋租赁。
二审经审理查明，双方当事人于2010年7月3日签订的《摊位／铺位经营权购销合同》第一条载明：出卖人（景德镇博能分公司）以出让方式取得位于中华南路255号地块的土地使用权，该地块土地面积为7253.57平方米，规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2007年6月12日至2047年6月12日。出卖人经批准，在上述地块上建设农贸市场［现定名］［暂定名］CHINA.印象农贸市场。第二条载明：摊位／铺位经营权销售依据，买受人（董惠香）购买的摊位／铺位权为［现房］［预售摊位／铺位经营权］。预售摊位／铺位批准机关为景德镇房管局，摊位／铺位预售许可证号为（景）方预售证第（2008）40号。第四条载明，计价方式与价款，合同双方约定按购买摊位／铺位经营权个数计算该经营权价款，本合同经营权总价款为80326元整。第十二条载明，关于产权变更的约定，......2、买受人将该摊位／铺位经营权转让、赠与、继承，出卖人及后续所有人不得干涉。转让、赠与、继承生效后本合同对新的经营权所有继续有效。
其他查明的事实与一审查明的事实一致。
本案的争议的焦点为，本案合同性质是租赁合同还是买卖合同？
本院认为，江西博能公司依法取得了诉争摊位／铺位所属的土地使用权，并依法对该土地进行商业、住宅的开发建设，此后依法取得了该地块摊位／铺位销售的预售许可证，故江西博能公司、景德镇博能分公司有权将上述地块上的摊位／铺位予以销售。本案诉争合同名称为《摊位／铺位经营权购销合同》，合同中载明是买受人有偿购买摊位／铺位，因商业用地的土地使用年限为40年，江西博能公司、景德镇博能分公司扣除前期开发的时间，将剩余的37年摊位／铺位使用年限载入合同内容，符合法律规定，双方签订的摊位／铺位经营权购销合同，不违反法律、法律的强制性规定，依法认定为有效合同。江西博能公司、景德镇博能分公司在诉争合同签订后，按照合同约定，将诉争摊位／铺位的经营权交付给了买受人董慧香，董慧香在支付合同约定的款项后，实际占有并经营诉争摊位／铺位，双方合同义务均已履行完毕，不存在解除合同的情形。故一审法院认定本案诉争合同为租赁合同，与事实不符，董慧香主张解除诉争合同，没有法律依据，依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销景德镇市珠山区人民法院（2014）珠民二初第144号民事判决。
驳回董慧香的诉讼请求。
一审案件受理费1407元，二审案件受理费1407元，共计2814元，决定由董慧香承担。
本判决为终审判决。
审判长 付小琴
审判员 何明才
审判员 欧阳国
二〇一五年九月二十八日
书记员 胡月玲
附；本案的法律适用
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；