重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝02民初159号
原告：重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司，住所地重庆市巫山县高塘街道平湖东路900号。统一社会信用代码915002377874896626。
法定代表人：谭发祥，总经理。
被告：宜宾恒道房地产投资有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸东区学园街2号。组织机构代码782284967。
法定代表人：郭韵洪，董事长。
第三人：重庆汇源电力安装有限公司南岸分公司，住所地重庆市南岸区花园路街道花园二村12栋1单元6-3。统一社会信用代码91500108585711229G。
负责人：周天伟，经理。
原告重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司与被告宜宾恒道房地产投资有限公司、第三人重庆汇源电力安装有限公司南岸分公司合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之法定代表人谭发祥及委托诉讼代理人谭竣升、被告之委托诉讼代理人唐禄军及第三人之委托诉讼代理人汪艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司向本院提出诉讼，请求：1、依法确认原、被告签订的《关于联合开发建设巫山县“平湖·山水江岸”花园小区合作协议书》、《土地使用权转让协议》、《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2、依法判令被告继续履行合同，将位于重庆市巫山县高唐街道平湖东路900号“平湖·山水江岸”【(一)、1幢2单元第28层共6套住房；(二)、1幢1层和1幢2楼共20套门面；(三)、1幢负1楼地下室；(四)、室内停车场】过户登记于原告名下，其相关税费由被告承担；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年6月3日签订《关于联合开发建设巫山县“平湖·山水江岸”花园小区合作协议书》，约定的主要内容为：第二条：原告以其位于巫山县巫峡镇平湖东路900号的权属土地作为投资，被告以其房地产开发资质和开发建设所需的全部资金作为投资。双方合作开发“平湖·山水江岸”花园小区。第三条：项目建设完工后，原告分得建成后的房产为：(一)2号楼的第28层的6套住宅；(二)1号楼和2号楼的全部商业裙楼(平湖路面第一层和第二层)、地下层全部面积和室内停车场。原告分得的上述房产属双方共同合作开发原告所得的分配报酬，被告在开发过程中的盈亏、费用、及安全等问题均与原告无关等等。第十一条：为了保障和锁定原告所分得的房产，应原告要求，被告同意与原告提前签订属于原告房产部分的房屋销售合同。该《协议书》签订后，原告与被告于2011年8月23日签订《土地使用权转让协议》，约定的主要内容为：第一条：原告同意将其原拥有的土地使用权属转让给被告。第二条：被告在接受该土地使用权后不支付转让费：原告仍按照2010年6月3日签订的联合开发协议的约定享受权利。其后原告与被告就原告应分配的房产签订了《重庆市商品房买卖合同》，对原告应分得的房产进行了进一步的明确和锁定，而并非系原告向被告购买商品房。被告在未经原告同意且不知情的情况下，擅自将上述房产出售给第三人，严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判决。
宜宾恒道房地产投资有限公司辩称，1、双方签订了《关于联合开发建设巫山县“平湖·山水江岸”花园小区合作协议书》、《土地使用权转让协议》、《重庆市商品房买卖合同》属实，答辩人并按约定投入了全部建设资金，对项目进行开发建设，被答辩人未参与经营和管理，现项目已经建设完成；2、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条所规定的精神是，合作方共同出资、共享利润和共担风险是合作开发房地产合同应当具备的三大法律特征，而《合作协议》明确约定“被答辩人不参与经营和管理活动，答辩人在开发过程中的盈亏、费用均与被答辩人无关，只是固定分得涉案房屋”，故该协议实质是土地使用权转让合同而非合作开发房地产，其“利润分配”的约定并非“土地转让价款”的约定；《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中对联营合同中的保底条款作了明确规定，“利润分配”的约定应当被认定无效；3、《合作协议》未对涉案土地转让价款进行约定，在三方签订《变更协议》后，答辩人代被答辩人补交了181.3146万元土地出让金，并办理了权属登记，该款是答辩人为受让涉案土地支付的对价，答辩人已全部履行了合同义务；4、《合作协议》与《买卖合同》是两个不同的法律关系，被答辩人将两个不同的法律关系一并提起诉讼，违反了“一案一诉”的原则，且《买卖合同》未加盖答辩人公章，合同内容中没有房屋面积、价款、交付时间等的约定，缺乏形式要件。综上，答辩人请求驳回原告的全部诉请。
第三人重庆汇源电力安装有限公司南岸分公司述称，第三人与被告签订的所有房屋买卖合同合法有效，且已经登记，其效力优于没有登记的其它房屋买卖合同。
经审理查明，2010年6月3日，原告重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司(乙方)与被告宜宾恒道房地产投资有限公司(甲方)签订《关于联合开发建设巫山县“平湖·山水江岸”花园小区合作协议书》，约定：…二、合作方式乙方以其位于巫山县巫峡镇平湖东路900号的权属土地(土地证号：2008字第002**号；土地使用权类型：出让；土地使用面积：8155.790平方米；土地使用权终止日期：2058年1月11日)作为投资，甲方以其房地产开发资质和开发建设所需的全部资金作为投资。甲乙双方合作开发“平湖·山水江岸”花园小区。三、分配方式项目建设完工后，乙方分得建成后的房产为：(一)2号楼的第28层的6套住宅；(二)1号楼和2号楼的全部商业裙楼(平湖路面第一层和第二层)、地下层全部面积和室内停车场。乙方分得的上述房产属于甲、乙双方共同合作开发乙方所得的分配报酬，甲方在开发过程中的盈亏、费用、及安全等问题均与乙方无关，其余房产全部归甲方所有，除乙方所分得的上述房产外，甲方所有的房屋销售后所得的利润全部归甲方所有。四、在项目开发建设过程中，乙方不参与“平湖·山水江岸”开发项目的任何经营和管理活动，由甲方全权负责对项目的招投标、销售、人事任命、财务开支等各项事宜进行管理，乙方不得对整个项目开发建设进行任何干涉。五、甲方须无偿将乙方分得的房产过户给乙方，乙方分得的房产如需销售，甲方负责协助乙方销售，但销售所产生的各种税费由乙方自行承担。…七、乙方同意将其土地使用权无条件过户到甲方名下。在过户过程中，乙方如有涉及到土地的债务及2010年6月1日前应向相关部门缴纳而未缴纳的税费，由乙方自行承担。土地过户费由甲方承担。…十一、为了保障和锁定乙方所分得的房产，应乙方要求，甲方同意与乙方提前签订属于乙方房产部分的房屋销售合同(此房屋销售合同的房源实际为乙方应分得的还建房产，合同日期以甲方取得房屋预售许可证的日期为准)，甲方与乙方签订房屋销售合同后，乙方须将土地使用权证交给甲方作过户之用。甲方在取得房屋预售许可证后，承诺在不违反国家法律、法规和不损害恒道公司利益前提下，无条件的给乙方办理属于乙方房产部分的银行按揭手续…。2011年8月22日，被告交纳土地出让金181.3146万元，同年8月23日，重庆市巫山县国土资源和房屋管理局根据巫山府〔2011〕65号文件要求与原告签订巫山地(协补)合字(2011)第001号《重庆市巫山县国有土地使用权出让合同》，同意将位于重庆市巫山县平湖东路900号，面积为8155.79平方米的国有土地出让给受让方作为综合用地，该地块的土地使用权综合价金为181.3146万元人民币。同时，原(甲方)、被告(乙方)签订《土地使用权转让协议》：…甲乙双方联合开发项目已经巫山县人民政府批准、发改委立项备案、项目规划设计方案通过了建设委员会的审查以及获得了建委、国土行政主管部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》等文件，…第二条：乙方在接受土地使用权后不支付转让费；甲方仍按照2010年6月3日签订的联合开发协议的约定享受权利。次日，巫山县国土资源和房屋管理局(出让方)、原告(转让方)、被告(受让方)签订巫山地合变(2011)第2号《重庆市巫山县国有建设用地使用权出让合同变更协议》，出让方同意将巫山地(协补)合字(2011)第001号《重庆市巫山县国有土地使用权出让合同》位于巫山县巫峡镇平湖东路900号地块，面积为8155.79平方米国有土地由重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司转让给受让方，作为综合建设用地（其中：出让土地8155.79平方米，用途为商业、住宅，出让年限为商业40年、住宅50年，出让年限从2008年1月11日起计算）。原、被告并签订了没有落款时间的《重庆市商品房买卖合同》，原告所购房屋为：A、住宅：2号楼28层6套住宅；B、商业：1号楼、2号楼第一层和第二层(以平湖路面为基点)；C、地下层：(平湖路面附一层)；D、地下停车场。以上内容公用部分除外。此合同乙方购买商品实际上为乙方以土地与甲方合作所分得的还建房。该合同由被告平湖·山水江岸项目部签章。2011年8月25日，原告将土地权证(证号：2008字第00241号)给予被告，被告并承诺：巫山县千峰缘大理石有限责任公司以土地作为出资方式，平湖·山水江岸项目完成后，巫山县千峰缘大理石有限责任公司分得权益为：(一)2号楼的第28层的6套住宅；(二)1号楼和2号楼的全部商业裙楼(平湖路面第一层和第二层)、地下层全部面积(规划部分除外)和室内停车场。
2009年11月30日之后，原、被告取得该工程建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，并于2010年7月10日开工，2013年7月10日竣工。2011年9月19日，被告取得商品房预售(许可)登记，2015年6月3日取得该工程竣工验收备案登记证。2016年1月14日，被告办理了巫山县高唐街道平湖东路900号山水江岸1幢、2幢产权证书(即房产项目整体的初始登记产权)，共有宗地面积8155.79平方米，房屋建筑面积41910.01平方米。
从2013年1月起，原告先后占有案涉房产，并将部分房产出租、出售给他人。
被告与第三人重庆汇源电力安装有限公司南岸分公司签订没有落款时间的27份《重庆市商品房买卖合同》，并于2016年4月在重庆市巫山县国土资源和房屋管理局办理了案涉房屋(除室内停车场)共27套预售合同登记。庭审中，本院要求其提交支付购房款的相关证据，但双方至今未提供。
2016年9月21日、10月11日，本院根据原告申请，作出(2016)渝02执保16号、18号民事裁定书：对案涉27套住宅及门面、1幢负1楼地下室(详见房产清单)，另室内停车场予以了查封。
以上事实，有原、被告双方提交的《关于联合开发建设巫山县“平湖·山水江岸”花园小区合作协议书》、《土地使用权转让协议》、《重庆市商品房买卖合同》等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，原告重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司与被告宜宾恒道房地产投资有限公司签订的《关于联合开发建设巫山县“平湖·山水江岸”花园小区合作协议书》，虽名为合作开发房地产合同，即约定双方各自以出让土地使用权、房地产开发资质和开发建设所需的全部资金合作开发“平湖·山水江岸”花园小区，但同时还约定原告不承担经营风险，只收取固定利益(涉案房屋)，即徒具合作开发房地产合作的形式，却缺乏双方当事人共担风险这一重要合作特征，在当事人意思表示的外在形式与内在真意不一致的情况下，以真实意思确定当事人法律关系性质，故原、被告之争议应定性为土地使用权转让合同纠纷，双方为保障和锁定收取的固定利益，进而签订了《土地使用权转让协议》、《重庆市商品房买卖合同》，被告在收到原告给予的土地权证(证号：2008字第00241号)并承诺：…项目完成后原告应分得的权益：(一)2号楼的第28层的6套住宅；(二)1号楼和2号楼的全部商业裙楼(平湖路面第一层和第二层)、地下层全部面积(规划部分除外)和室内停车场。上述系列协议均是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同严格履行自己的权利义务。
该司法解释第七条：本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让人将土地使用权转让于受让人，受让人支付价款的合同。其基本涵义为：本司法解释中的土地使用权转让合同，是指国有土地使用权人，将通过出让方式取得的土地使用权有偿转让于受让方，受让方支付价款的合同。本案双方争议之焦点为土地转让的对价。从原、被告签订的合作协议、转让协议及买卖合同直至被告的承诺足以证明，被告支付给原告的土地使用权转让对价是固定数量的房屋，被告辩称其交付的土地出让金181.3146万元即为对价，缺乏事实依据和合同约定，且与客观实际不符，本院对此不予采纳。
对于被告与第三人重庆汇源电力安装有限公司南岸分公司就涉案房屋签订并办理了预售合同登记的27份《重庆市商品房买卖合同》之问题，商品房预售登记不属于不动产权属登记，而是一种行政管理措施，是预售人的一项义务，购房者不因商品房买卖合同办理预售登记而取得房屋的所有权，在未办理房屋权属登记前，购房者只拥有合同债权，不具有对抗第三人物权的法律效力，在本案一房二卖中，应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。结合本案合同履行及占有房屋等情况，可以确认原告的权利优于重庆汇源电力安装有限公司南岸分公司。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十四条、第二十四条之规定，判决如下：
一、确认原告重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司与被告宜宾恒道房地产投资有限公司签订的《关于联合开发建设巫山县“平湖·山水江岸”花园小区合作协议书》、《土地使用权转让协议》、《重庆市商品房买卖合同》合法有效；
二、被告宜宾恒道房地产投资有限公司在本判决生效后一个月内按照合同约定协助原告重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司办理位于重庆市巫山县高唐街道平湖东路900号“平湖·山水江岸”【(一)、1幢2单元第28层共6套住房；(二)、1幢1层和1幢2楼共20套门面；(三)、1幢负1楼地下室；(四)、室内停车场】的过户登记手续。
案件受理费391800元，保全费5000元，合计396800元，由被告宜宾恒道房地产投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审判长 黄文革
审判员 程 杨
审判员 李 斌
二〇一七年二月十四日
书记员 姜 霞