江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4514号
上诉人(原审被告)徐永青，男，1966年4月18日生，汉族。
委托代理人仇星，江苏马健律师事务所律师。
委托代理人刑仁雷，江苏马健律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)西藏新城物业服务有限公司南京分公司，统一社会信用代码9132011375410384X6，住所地南京市栖霞区仙林街道文枢东路2号商住综合楼五楼517室。
负责人戚小明，该公司总经理。
委托代理人陈正国，男，汉族，该公司员工。
上诉人徐永青因与被上诉人西藏新城物业服务有限公司南京分公司（原江苏新城物业服务有限公司南京第二分公司，以下简称新城物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第4170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
新城物业原审诉称：徐永青系建邺区莫愁湖东路48号新城逸境小区某幢某单元501室（建筑面积144.23平方米）业主，新城物业提供物业管理服务，依据物业服务合同的约定，新城物业按建筑面积向徐永青收取1.7元/月·平方米的物业服务费，逾期缴纳物业费，按逾期金额的每日万分之五支付违约金。徐永青于2013年1月开始至今拖欠物业费，经多次催缴无果，徐永青仍拒绝缴纳拖欠的物业费。故诉至法院，请求判令：1、徐永青支付物业费8823.6元、公共水电费2595.6元、水费1228.6元、生活垃圾处理费300元，合计12947.8元（计算至2015年12月31日）；2、徐永青支付逾期缴纳物业费违约金3242.32元（计算至2015年9月30日）；3、徐永青承担本案的全部诉讼费用。
徐永青原审辩称：徐永青认可自2013年1月1日起物业费未交纳，原因如下：1、2006年房屋交房时，新城物业代表新城房地产开发公司对房屋进行了房屋验收和移交，并对房屋的质量问题承诺赔偿解决，但至今未予解决；2、居住过程中发生过房屋漏水、二次供水污染导致人员中毒、车位划伤车辆等问题。
原审法院经审理查明，徐永青系新城逸境小区某幢某单元501室（房屋建筑面积为144.22平方米）的业主。2012年12月28日，新城物业与南京市建邺区新城逸境住宅小区业主委员会（以下简称新城逸境业委会）签订《物业管理委托合同书》，约定：由新城物业为新城逸境小区提供物业服务，房屋座落南京市建邺区莫愁湖东路48号，管理期限自2013年1月1日至2013年12月31日止，并约定物业服务费收费标准：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.7元，公共水电费每月每平米0.5元。合同到期后，新城物业与新城逸境业委会续签《物业服务合同》约定由新城物业提供物业服务自2014年1月1日至2016年12月31日止，以每6个月为周期，在每个缴费周期的首月5日前交纳当期的物业费用。徐永青自2013年1月1日至今未支付物业费用。
上述事实，有《物业服务合同》、庭审笔录、房产登记簿等予以佐证。
原审法院认为，新城物业同新城逸境业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，对小区全体业主具有法律约束力。徐永青作为新城逸境小区某幢某单元501室的业主应当按照《物业管理委托合同》的约定及时交纳物业费。徐永青因房屋质量问题未按时交纳物业费用，属法律上的认识错误，该抗辩理由原审法院不予支持。关于徐永青提出的车辆划伤、二次供水污染导致人员中毒事件等问题，证据不足，原审法院不予认可。新城物业收取物业管理费用，应当提供相应的管理服务，对于其管理服务中出现的瑕疵，应积极整改，徐永青可对此建议督促，但不能因此拒绝交纳物业费用。依双方合同约定，物业服务费收费标准：住宅房屋按建筑面积1.7元每平方米每月，公共水电费0.5元每月每平米。依此标准计算2013年1月至2015年12月的物业费为144.22平方米×1.7元每平方每月×36个月=8826.3元；公共水电费为144.22平方米×0.5元每平方每月×36个月=2596元。新城物业要求徐永青承担的水费、生活垃圾处理费未提供相关证据证明，原审法院不予支持。另因徐永青未交纳物业管理等费用是基于自己认识错误，不属恶意拖欠，故新城物业主张因迟缴物业管理费用而产生的违约金，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原审法院判决：一、徐永青于判决生效之日起十日内向江苏新城物业服务有限公司南京第二分公司支付物业费8826.3元、公共水电费2596元。二、驳回江苏新城物业服务有限公司南京第二分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元减半收取87.5元，由徐永青负担。
上诉人徐永青不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人未能按照《物业服务合同》相关规定履行物业管理、监督义务，导致小区多处承重墙被打掉，公共利益受到损害。被上诉人提供物业服务产生重大不作为，且违约行为长期持续，原审法院就此认定事实不清。二、上诉人非无故迟交物业费，实为正当行使履行抗辩权的行为。1.被上诉人物业管理存在多处服务不善行为；2.小区业主入住验收单上，左上角注有新城物业，并由其与业主完成了房屋的交接，故新城物业不仅承担物业管理义务，同时也享有和承担房地产开发公司的权利和义务，对房屋质量问题以工作人员身份代物业公司提供赔偿保证；3.被上诉人长久以来放弃主张甚至实际替上诉人代交2013年以前的物业费。三、根据相关法律法规的规定，被上诉人作为物业服务提供者，其管理、服务存在重大违约，上诉人作为业主当然享有履行抗辩权，并同时享有违约债权请求权，原审就此认定事实不清，适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人新城物业辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交新证据：1、劳动合同两份，证明验收单上的签字人员是新城物业的人；2、物业委托合同两份，证明被上诉人未履行合同的管理服务义务及相关违约责任；3、上诉人维修承重墙收据和协议各一份，证明被上诉人未尽告知和管理义务，导致承重墙被打掉，上诉人为此产生了维修费用；4、墙面漏水所产生的维修费用，该部分费用应当由被上诉人承担；5、证人证言，证明被上诉人未尽管理义务，导致上诉人车子被划伤，对业主生活造成极大不便；6、业主报案记录、南京市特种设备安全监督检验研究院投诉回复、证人陈述、电梯故障维修单、水箱污染中毒事件证明，证明被上诉人未尽到合同义务，给业主生活造成不便和损失。被上诉人质证称：1、我方认为上诉人今天提供的所有证据并不能作为新证据；2、我方主张的是2013年至今的物业管理费，而上诉人提供的所有材料中最近的时间是2008年的事情，至于电梯故障和水箱中毒、承重墙等事情，都是2005年至2008年发生的事情，与本案无关；3、上诉人拿2013年的合同条款，追究我方2005、2006年的责任没有任何道理；4、我方对劳动合同的真实性无法判断，对验收单没有异议，但合同是2011年签订的合同。对于承重墙的修复过程，证词内容是2013年写的，但需要证明的是2005年9月份发生的事情，我方认为该证词与本案无关，因为我方主张是2013年以后的物业费。
二审中，上诉人申请证人章某、邰某出庭作证，分别证明对上诉人5楼、8楼、10楼房屋承重墙进行了维修，及8楼房屋装潢时，承重墙已被破坏。就证人证言，上诉人徐永青发表意见称，因为新城物业的不作为，导致该小区多家业主将承重墙打掉，危害房屋质量；被上诉人新城物业发表意见称，我方认为两位证人证言与本案无关，因为证明的是2005年的事情，我方主张的是2013年以后的物业费。
本院对原审查明的事实予以确认。二审另查明，2016年3月23日，南京市工商行政管理局栖霞分局批准江苏新城物业服务有限公司南京第二分公司更名为西藏新城物业服务有限公司南京分公司。
本院认为，被上诉人新城物业与上诉人徐永青所居住的小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力。上诉人徐永青应当依照合同约定依法享有相应权利并承担相应的合同义务。被上诉人依据合同起诉上诉人支付物业费及水电费等，具有法律依据，原审法院判决予以支持，处理结果正确。上诉人徐永青上诉主张2006年房屋交接时房屋存在质量问题以及被上诉人提供的物业服务存在违约，故不应缴纳物业费用，但被上诉人主张的物业费系在2013年1月1日之后，而上诉人的抗辩事实均发生于被上诉人在2012年12月28日签订的《物业管理委托合同书》之前，与本案非同一法律关系，故对上诉人的上诉理由，本院不予采纳。上诉人另行主张被上诉人在提供物业服务期间其物业服务存在瑕疵，但上诉人未能提供充分证据予以证实，且上诉人不应以此理由拒缴物业费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人徐永青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 汪海燕