广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12493号
上诉人（原审原告）：佛山市顺德区澳奇物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：刘肖娣。
委托诉讼代理人：黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：何啟宏，男，1992年4月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人佛山市顺德区澳奇物业管理有限公司（以下简称澳奇公司）、何啟宏因物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初9233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人澳奇公司上诉请求：一、撤销一审判决第五项，判令澳奇公司有权没收何啟宏已支付的综合管理费保证金10006元；二、本案的诉讼费由何啟宏负担。事实与理由：《商业物业经营管理合同》是双方平等自愿签订的，合法有效，应受法律保护，其中关于保证金的约定没有违反法律法规的强制性规定，应当合法有效，该保证金属于履约保证金而非定金，一审法院适用定金规则是适用法律错误。
上诉人何啟宏上诉请求：撤销一审判决，驳回澳奇公司的全部诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：物业管理合同依附租赁合同，一审法院判决解除物业管理合同，在何啟宏实际停业的情况下，澳奇公司没有实际履行物业管理行为，且澳奇公司不同意何啟宏撤场，一审法院判决何啟宏持续支付物业费到实际离场为止，显失公平。店铺的排烟管道由澳奇公司提供，在澳奇公司整改排烟管道期间，何啟宏无法使用排烟管道，导致何啟宏无法正常经营，何啟宏没有违约。澳奇公司提供的排烟管道出现消防隐患需进行整改，一审法院认定澳奇公司无违约错误。澳奇公司有义务对公共设施（消防）维修保养，不能仅考虑排烟问题，更要考虑澳奇公司的问题。在公共设施和公共区域都存在消防隐患，澳奇公司的整改行为必然对何啟宏的利益造成损害，澳奇公司违约在先，不能保障何啟宏应有的安全，何啟宏不应支付商场综合服务费。
上诉人澳奇公司向一审法院起诉请求：1.判令解除澳奇公司与何啟宏签订编号为00003《商业物业经营管理合同》；2.判令何啟宏向澳奇公司支付拖欠的商场综合服务费10006元（从2017年4月1日起暂计至2017年5月31日，以后按合同约定标准顺延计算至何啟宏清空及交还商铺之日止）；3.判令何啟宏支付拖欠商场综合服务费期间的滞纳金1230.70元（滞纳金从应付之日起按日千分之三计算至清偿之日止，暂计至2017年5月31日）；4.判令澳奇公司有权没收何啟宏已支付的保证金10006元；5.判令何啟宏向澳奇公司支付澳奇公司聘请律师的代理费用3000元；以上各项合计24242.70元；6.判令本案的诉讼费由何啟宏承担。
一审法院认定的事实：2016年7月23日，澳奇公司、何啟宏签订了一份《顺德伦教XX广场商业物业经营管理合同》（合同编号为00003）。合同约定：1.澳奇公司为华普新翼广场提供物业管理服务，期限自2016年7月23日起至2019年9月30日止；2.何啟宏每月应交纳商场综合服务费，按其承租商铺计租面积100.05平方米计算，何啟宏自2016年10月1日起向澳奇公司交纳商场综合服务费，其中2016年10月1日至2018年9月30日期间应付金额5003元；2018年10月1日至2019年9月30日每月应付金额5303元。澳奇公司同意给予何啟宏装修期61天（从2016年8月1日至2016年9月30日止）；3.商场综合服务费按月结算，何啟宏须在公历每月5日前向澳奇公司交纳该月的商场综合服务费（即每月5日为交纳商场综合服务费的最后到账日）。关于水电费的结算方面，双方约定合同期限内，何啟宏每月须向澳奇公司缴交由澳奇公司代收代缴的该商铺使用的独立水、电费；4.为保证澳奇公司能正常开展物业经营管理工作，何啟宏在签订本合同时，应向澳奇公司交付相当于首年二个月的商场综合服务费合计10006元作为保证金，由澳奇公司开具收据，合同期满，澳奇公司在何啟宏无违约和赔偿、缴清全部应缴费用及撤场之日起十五天内凭收据原件无息归还何啟宏。何啟宏于签订本合同时向澳奇公司预交首月综合服务费为5003元；5.何啟宏未按合同约定期限，向澳奇公司交纳商场综合管理费、水电费的，视为何啟宏违约，澳奇公司有权根据何啟宏违约情节，采取下列措施：（1）澳奇公司依据合同约定解除合同的，何啟宏已交的商场综合服务费保证金无权要求返还；（2）何啟宏每逾期一日，澳奇公司有权对何啟宏加收逾期应付款2%的滞纳金，直至何啟宏缴清费用为止；（3）何啟宏违约，澳奇公司实现权利产生的诉讼费、鉴定费、澳奇公司聘请律师的代理费用及其他相关费用由何啟宏承担……
合同签订后，何啟宏于2016年7月23日向澳奇公司交纳了综合服务费保证金10006元及首月商铺商场综合服务费5003元（2016年10月1日至10月30日）。之后，何啟宏于2016年11月5日向澳奇公司缴纳了11月商铺商场综合服务费5003元。2016年12月1日，澳奇公司与何啟宏签订了一份补充协议，澳奇公司在优惠期内给予何啟宏商铺商场综合服务费的优惠价为每月4803元，优惠期从2016年12月1日至2017年5月31日止，若何啟宏违约被澳奇公司通知解除合同的，上述优惠予以取消。其后，何啟宏按期缴纳商铺商场综合服务费及相应的水电费至2017年3月31日止。何啟宏从2017年4月起开始停业，并没有向澳奇公司缴纳商铺商场综合服务费至今。为此，澳奇公司于2017年5月17日向何啟宏发出二次催缴函，要求何啟宏交纳拖欠的费用，因多次催缴无果，澳奇公司委托广东宏骏律师事务所代理本案诉讼，并为此支付了律师费3000元，广东宏骏律师事务所指派黎伟贤、张淑婷代理本案，并于2017年6月16日代理澳奇公司向法院提起诉讼。何啟宏于2017年6月29日收到涉案起诉状、传票等应诉材料。
另查，2017年3月27日，佛山市公安消防支队顺德区大队对澳奇公司管理的XX广场进行检查，发现该商场存在消防隐患，并发出了重大火灾隐患整改通知书［顺公消重字(2017)第0002号］,认为该商场存在以下火宅隐患：1.首、二层楼梯间未按要求设置封闭楼梯间，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.12条的规定；2.商场二楼拆除两个室内消火栓，违反《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定；3.XX大厦2座在防烟楼梯间的墙上开设除出入口和外窗外的其他洞口，不符合《建筑设计防火规范》第6.4.3条的规定，要求于2017年6月30日前改正。其后，佛山市公安消防支队顺德区大队于2017年7月1日对该商场进行检查，于2017年7月27日发出重大火灾隐患销案通知书［顺公消重销字(2017)第0002号］，认为该商场已对重大火灾隐患进行整改完毕。
再查，何啟宏在诉讼中确认其于2016年8月开始装修，2016年10月1日正式对外营业，2017年4月4日正式停业。
一审法院认为，澳奇公司、何啟宏之间的物业服务合同关系合法有效，应受法律保护。结合澳奇公司的起诉及何啟宏的答辩，本案争议焦点为：1.涉案合同解除的时间及原因；2.何啟宏是否拖欠澳奇公司的商场综合服务费，若拖欠，商场综合服务费的具体金额；3.何啟宏是否需要向澳奇公司支付滞纳金及具体计算方法，何啟宏应否承担本案律师费；4.澳奇公司应否没收何啟宏交纳的综合服务保证金。
对于涉案合同解除的时间及原因问题。对于涉案合同的解除时间，因澳奇公司在起诉前并未以书面方式通知何啟宏，何啟宏同意以收到澳奇公司起诉状之日解除，没有违反法律规定，一审法院予以确认，即涉案合同于2017年6月29日解除。对于解除合同的原因，澳奇公司认为何啟宏未按期交纳商场综合服务费；何啟宏认为澳奇公司没有按照合同约定提供物业管理服务，具体表现在没有尽义务维护商场的消防设施，同时认为已从2017年4月1日起没有营业，并未实际享有澳奇公司提供的物业服务。对于何啟宏的上述抗辩，一审法院认为，首先，根据澳奇公司提供的照片可以反映，澳奇公司在收到重大消防整改通知书后积极采取措施进行整改；其次，佛山市公安消防支队顺德区大队在整改期限届满后对商场的消防设施进行检查，并发出销案通知书，即澳奇公司在维护商场消防设施并无违约；再次，何啟宏认为澳奇公司存在重大火灾隐患，其中整改通知书中第三点严重影响其排烟管道的设置，但何啟宏并未提供证据予以佐证，且排烟问题属于租赁合同对商铺的约定，并非物业服务合同提供的内容；最后，对于何啟宏称2017年4月4日起没有营业，但何啟宏至今仍实际占有涉案商铺，何啟宏是否实际经营属其个人经营行为，与澳奇公司是否提供物业服务并无关联性，何啟宏以其不再经营为由免除其缴纳物业管理费，理据不成立，一审法院不予接纳。综上，对于何啟宏的上述抗辩意见，理由不成立，一审法院不予采纳。而何啟宏在诉讼中确认从2017年4月起没有向澳奇公司交纳商场综合服务费，该行为已构成违约，澳奇公司依据合同约定解除涉案合同，理据成立，一审法院予以支持。
对于何啟宏是否拖欠澳奇公司商场综合服务费及具体金额的问题。何啟宏从2017年4月1日起没有缴纳商场综合服务费，澳奇公司诉请按涉案合同约定每月5003元支付商场综合服务费，何啟宏对其标准并无异议，一审法院予以确认，故何啟宏应当向澳奇公司支付2017年4月1日起至2017年6月29日的商场综合服务费，但为了便于计算，将该费用计算至2017年6月30日；因双方于2017年6月29日解除了涉案合同，而何啟宏尚未实际撤场，故何啟宏仍需要参照原合同约定的标准向澳奇公司支付物业服务费至实际退还商铺之日止，而原合同目前的物业服务费标准为每月5003元，故何啟宏应参照上述标准从2017年7月1日起向澳奇公司支付物业服务费至实际退还商铺之日止。
对于何啟宏应否支付欠缴商场综合服务费的滞纳金及具体计算标准的问题。根据涉案合同的约定，澳奇公司主张的滞纳金实际为违约金。由于何啟宏未按约定支付商场综合服务费，显属违约，澳奇公司据此要求何啟宏按照约定支付违约金（滞纳金）有理，一审法院予以支持。澳奇公司主张按日千分之三计算违约金；何啟宏提出抗辩，认为即使需要支付违约金，该违约金计算标准过高应予调整，同意按日万分之三计付违约金；因澳奇公司诉请违约金的计算标准明显过高，而澳奇公司也未能提供证据证实其除了资金占用损失外还有其他实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审法院将违约金的标准调整为按日万分之三计算，何啟宏的该项抗辩意见，理据成立，一审法院予以接纳。另外，涉案合同对每月综合服务费约定支付时间为每月5日前，故当期商场综合服务费的违约金应从当月6日起计至实际清偿之日止。另外，根据涉案合同的约定，澳奇公司因何啟宏存在违约而引起的诉讼所产生的律师费应由何啟宏承担，澳奇公司诉请的律师费3000元并未违反法律规定，一审法院予以确认。
关于澳奇公司应否没收何啟宏交纳的综合服务保证金10006元的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”结合本案，首先，涉案合同及收据均将10006元书写为保证金，并约定因何啟宏违约澳奇公司有权没收何啟宏交纳的综合服务保证金，该条款仅针对何啟宏适用的，而对澳奇公司却并无约束力，该条款违反了对等原则；其次，结合该条款内容，并非对保证金约定了定金性质；最后，何啟宏因逾期缴纳商场综合服务费而承担向澳奇公司支付违约金的责任，澳奇公司未能提供证据证明其实际损失超过违约金；综上，澳奇公司的该项诉请，理据不成立，一审法院不予支持。又因何啟宏在本案中没有提起反诉请求或折抵要求，故有关该部分综合服务保证金的退还，由澳奇公司、何啟宏另行协商处理，协商不成，何啟宏可另案主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认澳奇公司与何啟宏于2016年7月23日签订的《顺德伦教XX广场商业物业经营管理合同》（合同编号为0XX03）于2017年6月29日解除；二、何啟宏于判决发生法律效力之日起十五日内，一次性向澳奇公司支付商场综合服务费（其中2017年4月1日至2017年6月30日商场综合服务费为15009元，之后的物业服务费参照每月5003元的标准，从2017年7月1日起计至何啟宏实际撤场之日止）；三、何啟宏于判决发生法律效力之日起十五日内，一次性向澳奇公司支付违约金（计算方法：以当期商场综合服务费为基数按日万分之三计算，从当月6日起计至实际清偿之日止，如2017年4月的综合服务费5003元的违约金从2017年4月6日起计，如此类推）；四、何啟宏于判决发生法律效力之日起十五日内，一次性向澳奇公司支付律师费3000元；五、驳回澳奇公司的其他诉讼请求。
如果何啟宏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为203.03元（澳奇公司已预交），由澳奇公司负担83.03元，由何啟宏负担120元。
二审期间，双方当事人未提供新证据
本院确认一审法院认定的事实。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：一、何啟宏是否应当交纳澳奇公司主张的商场综合服务费澳奇公司是否有权没收何啟宏交纳的综合服务保证金10006元；二、澳奇公司是否有权没收何啟宏交纳的综合服务保证金10006元何啟宏是否应当交纳澳奇公司主张的商场综合服务费。
一、关于何啟宏是否应当交纳澳奇公司主张的商场综合服务费的问题澳奇公司是否有权没收何啟宏交纳的综合服务保证金10006元的问题
根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，以及澳奇公司与何啟宏签订的物业服务合同第四条第四项的约定，澳奇公司负责管理区域内的共用部位与公共设备设施的维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，没有义务对公共设备设施进行改造安装，且澳奇公司的服务范围不包括何啟宏承租的商铺内设置的设备、设施、照明系统的维护、水电及清洁卫生。又根据《物业管理条例》第五十五条第一款“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合”的规定，对于消防管理部门要求整改的案涉重大火灾隐患，其责任人佛山市顺德区XX置业有限公司负有维修养护的责任。因此，何啟宏认为澳奇公司没有按照合同约定提供物业管理服务的上诉理由不成立，本院不予采纳。物业管理费最主要的目的是为了解决共用部分设施设备的养护、管理区域内的环境卫生及安保等工作的支出，即使何啟宏停业，澳奇公司仍需提供上述服务义务并支出费用，故何啟宏应依约定支付商场综合服务费给澳奇公司。何啟宏拒付该费用的理由不成立，本院不予采纳。
二、关于澳奇公司是否有权没收何啟宏交纳的综合服务保证金10006元的问题2
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，因双方对于案涉保证金仅约定因何啟宏违约澳奇公司有权没收何啟宏交纳的综合服务保证金，没有约定何啟宏当澳奇公司违约时可要求澳奇公司双倍返还保证金，故一审法院认定双方没有对保证金作出定金性质的约定，不支持澳奇公司没收保证金的请求正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，即使双方对017年的于综合服务保证金1000已特定化，澳奇公司亦仅享有以保证金优先受偿的权利6元关于澳奇公司应否没收何啟宏交纳的综合服务保证金10006元的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”结合本案，首先，涉案合同及收据均将10006元书写为保证金，并约定因何啟宏违约澳奇公司有权没收何啟宏交纳的综合服务保证金，该条款仅针对何啟宏适用的，而对澳奇公司却并无约束力，该条款违反了对等原则；其次，结合该条款内容，并非对保证金约定了定金性质；最后，何啟宏因逾期缴纳商场综合服务费而承担向澳奇公司支付违约金的责任。，澳奇公司未能提供证据证明其实际损失超过违约金；综上，澳奇公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。该项诉请，理据不成立，一审法院不予支持。又因何啟宏在本案中没有提起反诉请求或折抵要求，故有关该部分综合服务保证金的退还，由澳奇公司、何啟宏另行协商处理，协商不成，何啟宏可另案主张。
二、关于何啟宏是否应当交纳澳奇公司主张的商场综合服务费的问题
综上所述，上诉人澳奇公司、何啟宏的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费456.21元，由上诉人佛山市顺德区澳奇物业管理有限公司负担50.15元，由上诉人何啟宏负担406.06元。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一八年二月五日
书记员 赵敏琪