北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第00729号
上诉人（原审被告，反诉原告）北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社。
法定代表人冯伟林，社长。
委托代理人高辉，北京市华海律师事务所律师。
委托代理人张彩玲，女。
被上诉人（原审原告，反诉被告）赵永月，男。
委托代理人崔素云，北京智深律师事务所律师。
上诉人北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社（以下简称小赴任庄经合社）因与赵永月土地租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第11478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵永月在原审法院诉称：小赴任庄经合社与赵永月于2004年签订了《土地租赁合同》，依合同约定，小赴任庄村经济合作社将集体所属土地7.3亩出租赵永月经营，租赁期限自2004年1月1日至2031年12月31日，共28年；租赁期间每年1月1日一次性付清当年的租赁费。自合同生效之日起每年每亩交承包费500元，每8年至10年每亩递增50元。并约定：水源、生活水源，动力电源，生活电源由甲方提供，费用由乙方负担。水费、电费按国家标准计算。合同签订后，小赴任庄经合社与赵永月双方一直按合同约定履行近10年，2010年12月小赴任庄经合社通知赵永月将租金上涨为5000元并要求上调水费、电费，赵永月拒绝，后来赵永月依然按照合同约定缴纳各项费用。2012年赵永月继续以合同约定缴纳租金及水电费，但小赴任庄经合社一直拒收租金（拒收理由是小赴任庄经合社将赵永月租金上涨为2000元每亩）且提高水电费征收标准，赵永月为了不影响正常的生活就先按照小赴任庄经合社提供的标准缴纳了水电费。赵永月认为，小赴任庄经合社拒收租金及提高向赵永月征收水电费的标准，违反了合同约定，为维护赵永月的合法权益特向昌平法院提起诉讼，请求判令：1、小赴任庄经合社赔偿赵永月断电后的损失费10万元；2、小赴任庄经合社按照合同约定收取租金；2、诉讼费由小赴任庄经合社负担。
小赴任庄经合社在原审法院辩称：赵永月所诉与事实不符，是由于赵永月违约不交租金，使我方合同目的不能实现，我方没有拒收租金的事实。关于断电赔偿金，没有证据支持，我方不予认可，希望法院查明事实，依法判决。
小赴任庄经合社在原审法院反诉称：小赴任庄经合社与赵永月签订土地租赁合同约定，赵永月应当在租赁期间每年1月1日一次性付清当年的租赁费，关于违约责任问题，合同也明确约定，赵永月不按期交纳租金（逾期三个月），小赴任庄经合社有权收回土地，并有权要求赵永月支付违约金。由于赵永月责任，致使本合同无法履行时，视为违约，双方协商解决，解决无效时，小赴任庄经合社有权终止合同，收回赵永月所租赁小赴任庄经合社的土地，并赔偿恢复土地，赵永月债权债务及法律责任自负。小赴任庄经合社认为，上述合同条款内容是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的规定，是受到法律保护的。但是实际履行合同的过程中，赵永月严重违反合同的约定，逾期交纳租金，对此，赵永月已严重构成违约。小赴任庄经合社依据合同的约定，有权终止合同，收回土地。但在后期交涉中，赵永月不同意终止合同，在长达2年零9个月的时间里，无偿占用小赴任庄经合社的集体土地，已严重侵害了小赴任庄经合社的合法权益，也严重侵害了全体村民的合法利益。故反诉要求：1、解除小赴任庄经合社与赵永月签订的土地租赁合同；2、赵永月在租赁合同终止履行判决生效后一个月内赔偿恢复其占有的集体土地。3、反诉费由赵永月负担。
赵永月针对小赴任庄经合社的反诉辩称：小赴任庄经合社所述不是事实，2010年小赴任庄经合社见赵永月经营状况良好，遂打算将租金由原来的500元每亩上涨为5000元每亩，由于赵永月不同意上涨租金，小赴任庄经合社在2011年以其他理由将承租户袁体富等十多户诉至昌平法院要求解除合同，经昌平法院及北京市第一中级人民法院审理驳回了小赴任庄经合社的诉讼请求，在二审期间，赵永月及相关承租户要求按照合同交纳租金，小赴任庄经合社称，案件未出最终结果拒绝收取赵永月的租金。2012年9月，赵永月又一次去交纳租金，小赴任庄经合社的会计告诉赵永月，如果交租金就按每年每亩2000元交，按原合同交租金概不收取。赵永月在诉前多次与小赴任庄经合社协商要求按原合同约定收取租金，小赴任庄经合社不收取，赵永月无奈才诉至昌平法院要求小赴任庄经合社按合同收取租金。小赴任庄经合社与赵永月签订的合同约定，双方协商一致变更或解除合同，小赴任庄经合社擅自变更合同是违反合同约定的，也正是小赴任庄经合社擅自变更合同的行为才导致赵永月的租金无人收取的事实。
原审法院经审理查明：2004年10月25日，小赴任庄经合社（甲方）与赵永月（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将本案土地2亩租赁给乙方，租赁期限自2004年1月1日至2031年12月31日，租期共28年，租金乙方在租赁期间每年1月1日一次性付清当年的租赁费。自合同生效之日起每年每亩交500元，每8年至10年递增50元。其中，双方还约定，水源、生活水源、动力电源、生活电源由甲方提供，费用由乙方负担。水费、电费按国家标准计算；双方还对违约责任等相关内容进行了约定。合同签订后，赵永月正常向小赴任庄经合社交纳租金至2010年。在本案审理过程中，赵永月出示2010年12月29日小赴任庄经合社向其送达的《函告》，以证明小赴任庄经合社单方要求将原租金变更为每亩每年5000元，其按照合同约定的租金数额向小赴任庄经合社会计交纳时，时任会计拒绝收取的事实。小赴任庄经合社否认上涨租金的事实，并否认会计拒绝收取租金的事实。
以上事实，有《土地租赁合同》、土地租赁费收据、《函告》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院认为：赵永月与小赴任庄经合社签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方均应诚信履行合同义务。赵永月要求小赴任庄经合社按照合同约定收取租金，小赴任庄经合社作为土地的出租人收取租金不仅为其法定权利，亦为其法定义务。在《土地租赁合同》内容未经双方协商一致变更的前提下，赵永月要求小赴任庄经合社按照合同约定的租金数额收取土地租金的诉讼请求，理由正当，该院应予支持。关于小赴任庄经合社反诉认为赵永月违反合同约定，逾期交纳租金，要求解除双方之间的租赁合同一节，根据该院所查明的事实，首先，虽双方在租赁合同中未明确约定租金的交纳方式，但根据常理，小赴任庄经合社可以到承租地向赵永月收取租金，其在可以积极行使合同权利时，怠于行使合同权利，其行为难称善意。其次，小赴任村经合社作为土地的出租人，如存在承租人逾期交纳租金的情形，应当向承租人采用书面或口头的方式进行催告，在本案中，小赴任庄经合社并未证明其对赵永月进行过催告的事实。再次，在案件的审理过程中，赵永月举证证明小赴任庄经合社书面通知其上涨租金，结合赵永月在庭审中陈述其曾要求按照原租赁合同的租金数额向小赴任庄经合社交纳租金被其拒收的事实一节，可以推定赵永月存在针对租金交纳履行合同义务困难的事实。基于上述分析，赵永月的行为不能构成违约，小赴任庄经合社据此要求解除双方之间的土地租赁合同关系并要求赵永月腾退承租土地的反诉请求，该院不予支持。关于赵永月要求小赴任庄经合社赔偿断电损失费10万元一节，因未提供损失的相关证据，对此该院不予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社按照合同约定收取赵永月土地租金。二、驳回赵永月其他诉讼请求。三、驳回北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社的反诉请求。
小赴任庄经合社不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，改判解除小赴任庄经合社与赵永月之间的土地租赁合同，并于判决生效后一个月内赔偿恢复其占有的集体土地，诉讼费由赵永月承担。其上诉理由是：赵永月构成严重违约，小赴任庄经合社有权依据合同约定解除与其签订的土地租赁合同。小赴任庄经合社没有在2010年12月29日向赵永月送达过《函告》。小赴任庄经合社在2011年和2012年均没有上涨租金的行为。双方合同履行产生分歧后，赵永月应该积极采取措施补救。赵永月同意原审判决。
本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：小赴任庄经合社与赵永月签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应依合同约定履行各自义务。关于赵永月要求小赴任庄经合社收取租金之请求，符合双方合同约定，理由正当，应予支持。小赴任庄经合社上述请求因无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千一百五十元，由赵永月负担一千零八十元；由北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社负担七十元（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费七十元，由北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 刘 磊
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 黄旭宁