湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第2536号
原告长沙运泰元通纺织有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄土岭后街蓉苑C栋1104-1107室。
法定代表人冯新运，执行董事。
委托代理人刘幼其，湖南俊彦律师事务所律师。
被告长沙超世实业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区大托镇新路村。
法定代表人傅伟，董事长。
委托代理人刘恰利，女，1979年7月6日出生，汉族，系长沙超世实业有限公司职员。
原告长沙运泰元通纺织有限公司（以下简称运泰元通公司）与被告长沙超世实业有限公司（以下简称超世公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理后，依法组成由代理审判员廖龙芝担任审判长，人民陪审员李飞高、毛频参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告运泰元通公司委托代理人刘幼其到庭参加了诉讼，被告超世公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告运泰元通公司诉称：原告与被告于2009年9月14日签订了《食堂二楼转让合同》，约定：被告向原告转让位于长沙市天心区大托镇机场口长沙天心区环保工业园内的岳迩创业园食堂二楼1757平方米的房屋。合同签订后，被告在2009年9月30日前依约向原告交付了厂房，原告按合同向被告支付了房款。此后被告未按合同在2010年9月30日前将房产权证和土地证办到原告名下，由此酿成纠纷，特请求法院判决：1、原告与被告签订的合同合法有效，被告将转让房屋的房产权证和土地使用权证办理到原告名下；2、被告按已收房款的日千分之一向原告支付违约金（暂计算至2013年9月5日违约金为2181525元×0.001×1051天=2292782元）至房产权证和土地使用权证登记到原告名下时止；3、由被告承担本案的全部诉讼费。
被告超世公司庭后书面辩称：1、原、被告双方签订工业厂房买卖合同中交易的标的物属于工业项目配套设施食堂，根据相关法律法规，工业项目配套设施不能买卖交易，因此合同中约定办理产权的条件无法达到，被告公司违约行为因不可抗力所致，不应承担违约责任。2、被告公司早已负债累累，无力承担巨额违约金，请求法院依法减免违约金。
经审理查明：2009年9月14日，运泰元通公司（买受人）与超世公司（出卖人）签订天心创业园食堂二楼转让合同，约定，超世公司将位于长沙市天心区大托镇新路村天心创业园食堂二楼（建筑面积共计1757平方米）以总金额为242.46万元的价格转让给运泰元通公司，付款方式为运泰元通公司于签订合同之日首付1212300元整、余款1212300元于签订合同之日起一年内按每季平摊付清，每季付303075元；超世公司应在2009年9月30日前将验收合格并符合本合同约定的房屋交付于运泰元通公司使用；在运泰元通公司首付款完成后的一年内，为运泰元通公司办妥房屋产权证，其中产生的费用按国家相关规定各自承担。土地证的办理按园区相关规定与工业园管理委员会同步办理。如两证未发下来，运泰元通公司可扣超世公司10%的房款用于鞭策超世公司办理证件；若因超世公司责任，运泰元通公司不能在合同约定的期限内取得食堂二楼产权证书，逾期60日内买受人不退房，由超世公司按总房款的千分之一向运泰元通公司支付违约金；逾期60日后运泰元通公司有权退房，超世公司“按本合同本条款第五项承担责任”（合同该条款第五项约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该食堂二楼交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金……”）；因超世公司的原因造成该食堂二楼不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由超世公司承担全部责任。合同签订后，运泰元通公司共计向超世公司支付购房款2182175元，其中2009年9月14日支付1212300元；2009年12月21日支付15万元；2009年12月29日支付153075元；2010年3月24日支付303075元；2010年6月29日支付303075元；2010年10月19日支付6万元；2013年12月6日支付650元。超世公司在2009年9月30日前将本案标的房屋交付给运泰元通公司使用。运泰元通公司依约支付了90%的购房款，但超世公司未依约办理房屋过户手续及房产权证，双方遂发生纠纷。
另查明：2006年5月26日，超世公司以出让方式取得位于长沙市天心区大托镇新路村66865.14平方米土地的使用权；超世公司就在上述土地范围内建设本案争议的厂房，并取得建设用地规划许可证和建设工程施工许可证。
本案审理过程中，超世公司提起对运泰元通公司的反诉，要求本院确认其与运泰元通公司签订的天心创业园食堂二楼转让合同无效。此后，超世公司撤回了对运泰元通公司的反诉，本院予以准许。
上述事实有天心创业园食堂二楼转让合同、银行进账单、收款收据、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：原、被告于2009年9月14日签订的天心创业园食堂二楼转让合同系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行义务并享有权利。原告已依约支付了90%的购房款，被告应依约于2010年9月30日之前为原告办妥诉争房屋的房屋产权证，被告没有合理抗辩理由未按约定办理房屋产权证，已构成违约，应当承担违约责任。被告应当履行合同义务将位于长沙市天心区大托镇新路村天心创业园食堂二楼（建筑面积共计1757平方米）过户至原告名下并办理房屋产权证。本院所判决的被告的办证义务，系合同义务，至于是否能够办理权属登记应由相应的行政主管部门审查确定。被告逾期办理房屋产权证，应当依约向原告支付违约金，双方约定的违约金标准为已付购房款的千分之一每天计算，被告辩称违约金明显过高，请求予以减免，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定以已付购房款为基数按日0.5‰的标准从2010年9月30日起计算至本判决确定之日止为1393319元（2182175元×0.5‰×1277天），超过部分本院不予支持。对于原告要求被告将位于长沙市天心区大托镇新路村天心创业园食堂二楼（建筑面积共计1757平方米）的土地使用权证办理到原告名下的诉讼请求，根据双方签订的转让合同的约定，土地证的办理按园区相关规定与工业园管理委员会同步办理，由于原告未举证证明天心创业园管理委员会对相关土地使用权证的办理进度，故原告的该诉讼请求的事实依据不足，本院不予支持。据此，依照《》第十五条，《》第八条、第六十条、第，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、确认原告长沙运泰元通纺织有限公司与被告长沙超世实业有限公司于2009年9月14日签订的天心创业园食堂二楼转让合同合法有效；
二、被告长沙超世实业有限公司于本判决生效之日起30日内将位于长沙市天心区大托镇新路村天心创业园食堂二楼（建筑面积共计1757平方米）的房屋产权证办理至原告长沙运泰元通纺织有限公司的名下；
三、被告长沙超世实业有限公司于本判决生效之日起10内向原告长沙运泰元通纺织有限公司支付违约金1393319元；
四、驳回原告长沙运泰元通纺织有限公司的其它诉讼请求。
本案本诉受理费44616元、反诉受理费减半收取13080元，共计57696元，其中本诉受理费44616元，由原告长沙运泰元通纺织有限公司承担8507元，由被告长沙超世实业有限公司承担36109元（此款原告长沙运泰元通纺织有限公司已预交，由被告长沙超世实业有限公司于本判决之日起10内直接支付给原告长沙运泰元通纺织有限公司）；反诉受理费减半收取13080元，由被告长沙超世实业有限公司承担。
如被告长沙超世实业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 廖龙芝
人民陪审员 李飞高
人民陪审员 毛 频
二〇一三年三月三十日
代理书记员 杨 健