宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终2130号
上诉人（原审被告）：文铭焕，男，1973年11月28日出生，汉族，宁夏福盛源商贸有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）：宁夏华美汇特产有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区新华联广场华美汇场地下一层B区。
法定代表人：韩光文，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵建宁，宁夏兴业律师事务所律师。
原审被告：宁夏福盛源商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利南街南华小区14-1-102号。
法定代表人：文铭焕，系该公司总经理。
上诉人文铭焕与被上诉人宁夏华美汇特产有限公司、原审被告宁夏福盛源商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和2018年8月9日询问当事人及委托诉讼代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
文铭焕上诉请求：１.依法撤销一审判决，将本案发回重审，或查明事实后依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由:本案一审判决认定案件事实不清，判决结论无事实与法律依据。严重损害了上诉人的合法权益。一、被上诉人宁夏华美汇特产有限公司并非本案适格主体，被上诉人与本案无直接利害关系，以其为原告向一审法院提起诉讼，不符合起诉的基本条件。一审法院在双方不存在任何债权债务纠纷的情形下，未核实本案事实，受理本案判决解除不存在的《商铺租赁合同》，并判决上诉人向被上诉人支付租金、物业费、违约金，无任何事实及法律依据。二、本案中上诉人与宁夏特产商贸城签订的三份《商铺租赁合同》，因宁夏特产商贸城未经工商登记注册成立，不享有民事权利及行为能力，不具备从事民事活动的主体资格，属于无效合同。无效合同自始不产生任何法律效力，双方均不受合同相关条款的约束。无效合同不存在合同解除、履行、违约的情形，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定予以处理。从一审判决书的字里行间，也不难看出一审法院工作的不严谨：判决书本院认为部分认定宁夏特产商贸城从事商事活动后注册为宁夏华美汇特产有限公司；在上诉人与被上诉人未签订《商铺租赁合同》的事实下，确认上诉人与被上诉人宁夏华美汇特产有限公司签订的《商铺租赁合同》合法、有效。综上所述，本案导致合同无效，上诉人无法支付商铺占用费用过错在于韩光文等人存在欺诈招租，不履行招租承诺，经营、管理不善所致。上诉人并非本案的违约方或过错方。因此，本案中一审法院在未核实上诉人与被上诉人是否存在租赁合同法律关系及被上诉人是否有权向上诉人主张权利；宁夏特产商贸城是否经工商注册成立，是否具备从事民事活动的主体资格的情况下，径行作出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益。另补充：被上诉人无法保证上诉人三年的商铺租赁，给上诉人造成的损失应该赔偿，并退还房屋租赁押金和库房押金。
被上诉人宁夏华美汇特产有限公司辩称，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。宁夏特产商贸城从事商事活动后注册为宁夏华美汇特产有限公司，宁夏特产商贸城的权利与义务均由被上诉人概括承受，上诉人认为被上诉人主体不适格的理由不能成立。另外，租赁合同为双方当事人真实意思表示，不存在欺诈、无效情形，所以该合同合法有效。因为上诉人没有按合同约定缴纳房屋租金、物业费等相关费用，所以被上诉人有权不予退回保证金。
原审被告宁夏福盛源商贸有限公司述称，同意上诉人意见。
宁夏华美汇特产有限公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除被告文铭焕与宁夏华美汇特产有限公司(宁夏特产商贸城)签订的两份《商铺租赁合同》,解除被告文铭焕、宁夏福生源商贸有限公司与宁夏华美汇特产有限公司(宁夏特产商贸城)签订的《商铺租赁合同》一份;二、判令被告文铭焕、宁夏福生源商贸有限公司向宁夏华美汇特产有限公司返还位于银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城B020、B021、B022号商铺;三、判令被告文铭焕向宁夏华美汇特产有限公司支付租金13068元、物业费3993元、违约金30654元(上述费用暂计算至2017年12月31日,此后以此标准计算至房屋实际返还之日止),以上共计47715元;四、判令被告宁夏福生源商贸有限公司对上述(B020号商铺)租金4356元、物业费1331元、违约金10218元(上述费用暂计算至2017年12月31日,此后以此标准计算至房屋实际返还之日止)承担连带支付责任；五、本案全部诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：宁夏特产商贸城分别于2016年3月28日、8月8日与被告文铭焕签订《商铺租赁合同》三份，约定：1.甲方（宁夏特产商贸城）将座落于银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城的商铺出租给乙方（文铭焕）使用，乙方在该商铺经营的商铺名称为B020、B021、B022号，经营范围为特产；2.合同同时约定，租赁期限三年，自2016年9月1日至2019年8月31日止。免2016年9月1日至2017年8月31日一年物业费，在此期间，乙方免交物业费，免交物业费只属一次的优惠，并不适用任何续约或者延长租期，乙方须于免一年物业费满后，开始向甲方缴交物业费；3.租金标准：租金以建筑面积计算，租金标准为10000元/年，乙方承租该商铺的租金每年为人民币10000元，从第2年开始每年在上一租约年租金基础上递增。其中第一年年租金为1万元，递增率0；第二年年租金为1.3万元，递增率为3000元；第三年年租金为1.6万元，递增率为6000元；4.合同还约定信用保证金金额2000元，该保证金不计利息。租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下甲方如数（不计利息）退还乙方。信用保证金的使用：如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、物业管理费、违约金或其他因乙方侵权、抵扣费用而应支付给甲方任何应付款项；5.合同又约定物业服务费以建筑面积计算，乙方租赁该商铺每年应缴的物业服务费4000元。物业服务费及其交付时间、方式依物业公司的规定或依据乙方与物业公司签订的具体合同。如乙方迟延缴交租金、物业服务费及其它应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额的6%支付违约金，如连续7天未能缴足租金或物业服务费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，信用保证金不予退还。
另查明，被告文铭焕于合同签订日向宁夏特产商贸城交纳租金30000元、信用保证金2000元。宁夏特产商贸城后注册为宁夏华美汇特产有限公司。
一审法院认为，宁夏特产商贸城从事商事活动后注册为宁夏华美汇特产有限公司,宁夏特产商贸城的权利义务均应由原告
宁夏华美汇特产有限公司概括承受，被告认为原告主体不适格的辩解理由不能成立。被告文铭焕与原告宁夏华美汇特产有限公司（宁夏特产商贸城）签订的《商铺租赁合同》合法、有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告文铭焕未按合同约定向原告缴纳2017年9月1日至2018年8月31日的租金及物业费，构成违约，原告有权单方解除合同，收回店铺，故原告请求解除被告文铭焕与原告宁夏华美汇特产有限公司签订的《商铺租赁合同》、被告文铭焕向原告交付位于银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城B020、B021、B022号商铺的诉讼请求，法院予以支持。原告诉求2017年9月1日至2017年12月31日期间的租赁费13000元÷365天×121天×3套=12928.77元，法院予以支持。原告诉求2017年9月1日至2017年12月31日期间的物业费4000元÷365天×121天×3套=3978.08元，法院予以支持。因被告违约，原告主张自2017年8月21日至2017年12月31日期间的违约金以日0.6%计算过高，法院酌情调整为每日万分之五，应于上一租赁期结束后起算违约金，违约金为13000元×0.0005×121天×3套（2017年9月1日至2017年12月31日）=2359.5元。2017年12月31日后的违约金继续计算至本判决确定的给付之日。被告交纳的信用保证金2000元应予以抵扣。原告主张被告宁夏福生源商贸有限公司承担责任，因合同中无宁夏福生源商贸有限公司盖章，且事后宁夏福生源商贸有限公司亦无追认，故对原告该主张法院不予支持。
综上，被告文铭焕应支付原告宁夏华美汇特产有限公司自2017年9月1日至2017年12月31日期间租赁费12928.77元、物业费3978.08元、违约金2359.5元，合计19266.35元，扣减被告交纳的保证金2000元，被告还应支付17266.35元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告宁夏华美汇特产有限公司与被告文铭焕签订的《商铺租赁合同》三份（B020、B021、B022号商铺）；二、被告文铭焕于本判决书生效之日起十日内迁出银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城B020、B021、B022号商铺，并返还给原告宁夏华美汇特产有限公司；三、被告文铭焕于本判决生效后十日内支付原告宁夏华美汇特产有限公司各项费用17266.35元;2017年12月31日后的租赁费、物业费按上述标准继续计算，付至商铺实际返还之日；违约金按每日万分之五继续计算至本判决确定的给付之日；四、驳回原告宁夏华美汇特产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费745元（已减半收取），由被告文铭焕负担。
二审中当事人均未提交证据，二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人文铭焕与宁夏特产商贸城及韩光文签订《商铺租赁合同》，承租使用座落于银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城B020、B021、B022号商铺是事实。韩光文作为被上诉人公司的发起人，在公司设立过程中，以工商登记注册前名称宁夏特产商贸城的名义，与上诉人签订合同，并未违反法律、行政法规的禁止性规定。虽然《中华人民共和国公司登记管理条例》规定：未经公司登记机关登记的，不得以公司名义从事经营活动，但该条例是为了确认公司的企业法人资格，规范公司登记行为的管理性规定，并不能导致本案租赁合同无效。故该合同为有效合同，当事人应按约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条”合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”的规定，被上诉人向上诉人交付了商铺，上诉人应缴纳约定的费用，宁夏特产商贸城的权利义务由宁夏华美汇特产有限公司概括承受，并无不当。上诉人称被上诉人存在欺诈招租，该主张没有证据证实。由于上诉人未按约缴纳相关的费用，构成违约，被上诉人主张解除合同，符合双方合同约定。综上，上诉人文铭焕的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1490元，由上诉人文铭焕负担。
本判决为终审判决。
审判长 高卫国
审判员 李玉霞
审判员 程改焕
二〇一八年八月十日
书记员 陈 静
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。