山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁16民终1117号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吕金锋，男，1960年8月1日出生，汉族，住山东省博兴县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：白淑芝，女，1966年1月28日出生，汉族，住山东省博兴县。
委托诉讼代理人：徐爱国，山东中捷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭如雪，山东中捷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：许范祥，男，1955年6月2日出生，汉族，住山东省博兴县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵秀芹，女，1956年8月26日出生，汉族，住山东省博兴县。
委托诉讼代理人：曹娜，博兴经邦法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：樊春燕，博兴经邦法律服务所法律工作者。
上诉人吕金锋、白淑芝因与被上诉人许范祥、赵秀芹房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省博兴县人民法院（2017）鲁1625民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吕金锋、白淑芝上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定“许范祥、赵秀芹再次要求吕金锋、白淑芝配合办理登记时，吕金锋、白淑芝拒绝，形成本诉”是错误的。本案中上诉人在签订房屋买卖合同后就积极配合被上诉人办理不动产登记过户手续，但涉案房屋土地系划拨土地，暂时不能办理过户手续。上诉人要求被上诉人按照合同约定一次性支付剩余购房款425000元，但被上诉人拒不支付。上诉人多次催要房款均无果后，按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定与被上诉人解除了房屋买卖合同。因此，本案纠纷产生原因是由于被上诉人拒绝支付剩余购房款，不履行合同付款的主要义务，并非是上诉人不配合办理过户手续。原审法院对该事实认定错误，应予纠正。二、原审法院认定“许范祥、赵秀芹在庭审中表示想向吕金锋、白淑芝支付剩余的购房款，不存在买方不履行交款义务的情形”系认定事实不清，适用法律错误。“表示想支付剩余购房款”与“实际履行了交款义务”显然是两个不同的概念。被上诉人在上诉人多次催要房款的情形下，均没有向上诉人支付剩余购房款，甚至在庭审中虚假陈述已经将剩余房款425000元打入房产局指定账户，后又表示想向上诉人支付剩余的购房款，可见被上诉人根本没有继续履行合同的诚意，没有履行交付购房款的义务，属于严重违约情形。根据合同法规定，当事人有没有履行合同义务，需要看其是否已经实际履行，而不能以其“将来想要履行”的意思表示来认定，这显然是滑稽的。三、本案上诉人签订房屋买卖合同的根本目的是急需用钱，房屋买卖合同能够签订的重要条件也是买房人一次性支付购房款。本案上诉人在2015年2月购买涉案房屋时房屋价款为540000元，在目前房屋价格过快增长的势头下，如不是急需用钱，上诉人不可能以远远低于当时购买价格及市场价格出售房屋，涉案房屋买卖合同本身就是显失公平的。合同约定了购房款480000元需一次性付清，但被上诉人仅向上诉人交纳了l0000元定金及45000元购房款，在上诉人多次催要剩余房款后，被上诉人仍拒不支付。上诉人无奈之下通过高息借款来填补急需，每月借款利息高达l0000多元。被上诉人拒不支付购房款的行为不仅使上诉人的合同目的根本不能实现，而且给上诉人造成巨大的经济损失，被上诉人的严重违约行为符合合同解除条件。四、原审法院认定“上诉人原审提交的两份《报警记录》具有真实性，但不具备与本案的关联性，不予采信”不符合民事诉讼法规定。该份证据能够证实在上诉人要求被上诉人一次性支付购房款时，被上诉人不仅不积极履行付款义务，反而采用暴力、胁迫的手段让上诉人交付房屋，严重违背了民法自愿及诚实信用的原则。该份证据与涉案合同能否继续履行，能否体现合同当事人的意思自愿具有直接的利害关系。五、原审中被上诉人多次虚假陈述，但原审法院没有对其进行处罚，有违民事诉讼法诚信诉讼的原则。被上诉人虚假陈述的事实如下：第一，被上诉人陈述住宅专项维修资金是由被上诉人支付，但事实上上诉人早在2015年购买涉案房屋时就已经交纳；第二，被上诉人陈述将剩余房款425000元打入房产局指定账户，但根据原审调查的事实被上诉人并没有将款项打入房管局账户；第三，被上诉人原审中向法庭提交了一个45000元的收条及一个银行交易明细(由被上诉人账户转入上诉人账户45000元)，被上诉人陈述向上诉人支付了90000元购房款，但事实上该份收条记载的款项与该银行转账系同一笔款项。第四，被上诉人拒绝支付剩余购房款在先，反而误导原审法院声称上诉人不配合办理过户手续。被上诉人上述虚假陈述严重干扰了原审法官对案情的分析认定，影响了法官对案件事实的正确判断，构成妨害民事诉讼，根据《民事诉讼法》规定，应当对其进行处罚。综上，原审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，应当依法改判或发回重审。
被上诉人许范祥、赵秀芹辩称：第一，上诉人前后陈述相互矛盾，先说是因土地划拨问题暂不能过户，后又说被上诉人不按合同约定支付购房款，其实本案的真实原因是因为当时博兴房价的增涨，导致上诉人产生了解除合同以达到卖到更高房价的目地。因此，自从上诉人与被上诉人签订买卖合同后，上诉人一直找理由不履行合同，不配合上诉人办理房屋过户手续。第二，本案买卖合同在被上诉人起诉前，曾经因为土地落宗问题产生了小小的障碍，但后来该问题已经解决，不存在无法办理过户手续的情形。被上诉人也依据合同约定，并且是按照房管部门的要求将剩余房款转入房管部门指定的监管账户，到目前为止该剩余款项仍全部在监管账户内，按照房管部门的要求，等双方办理完过户手续后，该剩余款项就会经房管部门转到上诉人名下，因此被上诉人不存在不支付房款的事实，被上诉人也没有任何违约的事实。第三，上诉人陈述的急需用钱等其他问题，与本案无任何关联性，也不是本案审理的范围。第四，上诉人认为该买卖合同存在显失公平的情形，上诉人作为完全行为能力人，对房屋的位置、价格这一基本的常识不存在没有经验、缺乏判断力这种情形，上诉人与被上诉人也不存在权利义务不对等的情形，因此上诉人的说法根本不成立。综上所述，被上诉人在履行房屋买卖合同中，严格按照合同以及法律的规定履行了自己的义务，不存在任何违约的情形。因此一审法院认定事实清楚，认定证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法查清事实，驳回上诉人的上诉，维持原判，一、二审诉讼费全部由上诉人承担。
许范祥、赵秀芹向一审法院起诉请求：1.依法判令吕金锋、白淑芝继续履行房屋买卖合同，办理房产过户手续；2.诉讼费用由吕金锋、白淑芝承担。诉讼过程中，经释明，许范祥、赵秀芹明确第一项诉讼请求为要求吕金锋、白淑芝协助许范祥、赵秀芹办理过户手续，将涉案房产过户至许范祥、赵秀芹名下，购房款许范祥、赵秀芹交至吕金锋、白淑芝或法院。
一审法院认定事实：许范祥、赵秀芹与吕金锋、白淑芝于2017年6月2日签订《房屋买卖合同》一份，合同约定许范祥、赵秀芹购买吕金锋、白淑芝所有的位于山东省滨州市博兴县博城五路466号文化局3#A2-302室房产，房屋总价480000元。合同第三条约定：“甲乙双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币壹万元整，作为购房定金。并约定在评估完成起三日内支付房款差额（交易价格超出评估价的部分），并于两日内去办理过户。”合同签订当日，许范祥、赵秀芹支付定金10000元，后双方按照办理房屋登记过户的程序进行各项准备，2017年6月5日博兴县房地产测绘队对涉案房产测绘并出具房屋分户平面图，6月12日吕金锋、白淑芝委托博兴县方正房地产评估有限责任公司对涉案房屋价值进行评估，经评估，涉案房产在估价时点的公开市场价值为425000元。2017年6月19日许范祥、赵秀芹向吕金锋、白淑芝支付房屋约定价格与评估价格的差价45000元。2017年6月19日，吕金锋、白淑芝将涉案房屋住宅专项维修资金过户至许范祥、赵秀芹名下。2017年7月10日，许范祥、赵秀芹在户名为许范祥的银行卡中存入剩余房款425000元。双方在登记机关办理房产过户时，因涉案房产所占用土地性质系划拨土地，过户登记未能办理。后许范祥、赵秀芹再次要求吕金锋、白淑芝配合办理登记时，吕金锋、白淑芝拒绝，形成本诉。
一审法院认为，根据涉案《房屋买卖合同》第五条的约定，本合同主体分别为吕金锋、白淑芝和许范祥、赵秀芹，是合同的双方当事人。涉案合同是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立，内容不违反法律强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：1.涉案合同是依法继续履行还是应予解除；2.确定合同继续履行或解除后，本案当事人应当承担的责任。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”同时，《合同法》对合同解除的条件也作了明确规定。本案中，双方当事人订立合同后，按照合同约定和办理房产转让过户登记的规定和程序，已经履行了部分义务，对房屋进行了测绘、对房屋市场价值进行了评估、将住宅专项维修基金办理了过户，许范祥、赵秀芹向吕金锋、白淑芝交付了定金10000元和45000元的购房款。在此情形下，依照法律规定，本院认定涉案合同应当继续履行，理由如下：一是涉案房屋现仍由吕金锋、白淑芝夫妻所有并居住、控制，具有向买方履行交付义务的条件，不存在标的物不能交付、合同无法履行的情形；二是许范祥、赵秀芹在庭审中表示向吕金锋、白淑芝支付剩余的购房款，不存在买方不履行交款义务的情形；三是涉案房屋买卖是双方当事人的合法交易，不存在办理房屋转让过户登记的法律限制。因此，许范祥、赵秀芹主张继续履行其与白淑芝、吕金锋之间房屋买卖合同，并要求协助办理过户登记的请求，予以支持。吕金锋、白淑芝以许范祥、赵秀芹未按约定期限全部支付购房款，给其造成损失为由，提出反诉，请求解除涉案合同，因许范祥、赵秀芹的行为在涉案合同的履行中不构成根本违约，不符合合同解除的法定条件，对其反诉请求不予支持。在双方当事人之间买卖合同继续履行的情况下，吕金锋、白淑芝应当协助许范祥、赵秀芹到登记机关办理涉案房屋的过户登记，许范祥、赵秀芹应向吕金锋、白淑芝支付剩余的购房款425000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决：一、许范祥、赵秀芹与吕金锋、白淑芝之间订立的房屋买卖合同继续履行；二、吕金锋、白淑芝协助许范祥、赵秀芹办理位于博兴县博城五路466号3#A2-302室房屋的过户登记；三、许范祥、赵秀芹将剩余房款425000元支付给吕金锋、白淑芝；以上二、三项确定的义务于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回吕金锋、白淑芝的反诉请求。案件受理费100元减半收取50元，财产保全费2920元，反诉费100元，由吕金锋、白淑芝负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人提交的证据包括：
证据1：上诉人白淑芝与被上诉人女儿许艳红微信截图照片及微信语音光盘一份（未提供原始载体），证实因被上诉人拒绝按照约定支付剩余购房款425000元，以实际行为表明不再履行合同主要义务，上诉人在2017年6月19日及2017年7月5日通知被上诉人解除涉案房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同已经解除。
证据2：上诉人之子吕玉宁与案外人卞士华在2017年5月21日签订的《房屋买卖合同》、存量房交易资金监管存款凭证各一份。证实上诉人之子吕玉宁在2017年5月21日购买案外人卞士华的房屋，约定2017年6月21日前支付首付款35万元，否则解除合同并承担房款20%的违约责任，由于上诉人经济困难无力支付，被迫将涉案房屋对外出售。
证据3：上诉人与被上诉人2017年6月2日签订的房屋买卖协议、上诉人与案外人李春光在2014年12月17日签订的购房协议各一份，证实上诉人在2014年12月17日购买涉案房屋时花费54万元，但在2017年6月2日上诉人以低价48万元出售给被上诉人，原因在于上诉人为急于在短时间内筹钱迫不得已将房屋在远低于市场价格及购买价格的情况下出售给被上诉人。但被上诉人拒绝按照约定期限交付剩余购房款，造成上诉人无法达到筹集资金的合同目的。
证据4：案外人丁俊玲、李海平、刘英婷、王风玲、白景芝、刘预鲁、孙文彬、孙玉民出具的证明一份，证实因被上诉人技拒绝支付剩余购房款，上诉人为在2017年6月21日前筹集到钱、避免承担巨额购房违约金，无奈向案外人高息借款，其中向丁俊玲借款40000元、月息1.2%，向李海平借款50000元、月息1.5%、向刘英婷借款30000元、月息1.5%，向王风玲借款40000元，月息1.5%，向白景芝借款50000元，月息1.2%，向刘预鲁借款50000元，月息1.2%，向孙文彬借款30000元，月息1.2%，向孙玉民借款50000元，月息1.2%，共计34万元。
证据5：北京恒昌利通投资管理有限公司借款凭证、还款计划书各一份、平安普惠短信来往截图两张、还款计划表一份，证实上诉人为偿还案外人借款，在2017年11月13日向北京恒昌利通投资管理有限公司借款79111元，借款利息为2.5%；上诉人在2017年11月10日通过平安普惠平台借款135000元，借款利息为月息2分。由于被上诉人不履行付款义务，给上诉人造成巨大经济损失。
被上诉人提交的证据包括：
证据1：被上诉人女儿许艳红与上诉人白淑芝的微信记录截图（已提交原始载体核实），证实上诉人和被上诉人签订房屋买卖合同后，一直想和被上诉人协商解除合同的事宜，但被上诉人一直没有同意，并且上诉人当时也想给被上诉人赔偿，该份证据也能证实被上诉人没有违约的行为。
证据2：被上诉人的女儿许艳红与博兴金诺房产的微信聊天记录截图，证实在今年的七月份，上诉人仍将该房产放在博兴金诺房产处寻找买主，上诉人并不是不想卖房子，而是见房价增涨之后想解除原来的合同，卖更高的价格。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为，原审判决对涉案房屋买卖合同应当继续履行还是应当解除的认定是否正确，而判断这一问题的核心要件在于被上诉人未支付剩余购房款425000元是否构成根本违约。本院认为，被上诉人这一行为不能构成根本违约，理由如下：
首先，从当事人签订的房屋买卖合同约定来看，被上诉人支付剩余购房款与上诉人变更房屋所有权登记，应属同时履行的义务。诉讼双方签订的房屋买卖合同约定：“甲乙双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币壹万元整，作为购房定金。并约定在评估完成起三日内支付房款差额（交易价格超出评估价的部分），并于两日内去办理过户。”该约定虽然记载为一次性付款，但实际约定为在合同签订时、评估完成后、办理过户时分三次支付房款。该条款对剩余价款的支付未作出明确约定，但考虑到办理过户是房屋买卖合同履行的重要节点，博兴县不动产登记机构对二手房买卖交易资金进行监管以保证出卖人在房屋过户时能够收到买受人支付的房款，以及实践中在办理过户时支付尾款的交易习惯，应当认定买受人具有在办理过户时支付尾款425000元的义务。本案中，诉讼双方曾于2017年6月19日、2017年7月10日办理房屋过户的相关手续，并已经完成维修资金过户等部分程序，但因土地问题未能完成过户，房屋所有权未转移至被上诉人。根据合同同时履行的规则，在上诉人未履行转移房屋所有权义务时，被上诉人有权拒绝支付剩余房款。
其次，从房屋所有权未能变更的原因看，被上诉人对房屋未能如期转移所有权不负有过错。涉案房屋未能转移所有权，系因不动产统一登记后，一定时期内限制了划拨土地上房屋的所有权变更登记，诉讼双方对此均无法预见，不具有过错。如果强令被上诉人在无法取得房屋所有权时缴清所有房款，对被上诉人亦显失公平。而在房屋限制交易情形消除后，判令诉讼双方继续履行合同，同时履行支付余款、变更登记的义务，能够公平地保护双方利益。
最后，本案不具有合同解除的法定事由。第一，如前所述，被上诉人迟延履行付款义务具有合法的抗辩权，不构成违约，上诉人无法依照根本违约的规定享有合同解除权。第二，本案亦不属于合同目的不能实现：一方面，房屋买卖合同的目的是转移房屋所有权、收取价款，上诉人主张其出卖房屋的目的是为短期内购买其他房屋筹集资金，这一目的属于上诉人的生活目的，而非法律上的合同目的，也无法为被上诉人所知悉。因此，上诉人主张其在短时间内筹集款项的目的无法实现，要求解除合同，误解了合同目的的定义，其主张不能成立。另一方面，自2017年7月10日双方办理房屋过户未果，至被上诉人提起诉讼仅两月有余，且在诉讼中房屋限制交易的情形消失，双方的合同目的具有了法律上实现的可能。因此，上诉人亦无法依照合同目的不能实现的规定享有合同解除权。第三，上诉人主张的解约定金无法律依据，违背立法目的。上诉人主张房屋买卖合同中违约责任的约定，即“若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起两日内将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方”，属于解约定金，上诉人可通过自愿承担定金罚则解除合同。本院认为，《担保法》规定定金的功能系为合同的履行提供担保，定金罚则的适用情形是一方当事人不履行合同，并未赋予一方当事人自愿承担定金罚则为代价解除合同的权利。因此，所谓“解约定金”的法律依据，仅能是《合同法》第九十三条规定的当事人约定一方解除合同的条件。但从合同文本上看，该约定也并非“一方当事人可承担定金罚则而解除合同”的典型约定，而更加贴近对违约责任的约定和对定金罚则的强调。如将该条款解读为“解约定金”，既与文义不符，也与保护守约方利益的立法宗旨相悖故上诉人该上诉请求从法律和事实上均不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吕金锋、白淑芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 李添珍
审判员 王 琳
审判员 刘 洋
二〇一八年九月十四日
书记员 王 婷