新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新21民终182号上诉人（原审被告、反诉原告）：何生虎，男，汉族，现住吐鲁番市高昌区。委托诉讼代理人：王朋，新疆巨臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处，住所地吐鲁番市高昌区老城路864号。负责人：王强,男，汉族，系该办事处负责人。委托诉讼代理人：李艳林，新疆农林牧律师事务所律师。上诉人何生虎因与被上诉人中国人民解放军新疆军区房地产管理局�鲁番办事处（以下简称军区房管局吐鲁番办事处）租赁合同纠纷一案，不服高昌区人民法院（2018）新2101民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何生虎及其委托诉讼代理人王朋，被上诉人军区房管局吐鲁番办事处负责人王强及其委托诉讼代理人李艳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何生虎上诉请求：1.请求撤销(2018)新2101民初90号民事判决第一项、第四项，改判驳回被上诉人要求解除2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》以及在判决生效后15日内要求上诉人返还租赁物的诉讼请求，并改判被上诉人向上诉人支付各项损失800000元（暂定，以评估报告为准）或将本案发回重审。2.判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人要求解除双方于2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》，该合同约定的租赁期限已经到期，被上诉人应当解除的是双方之间的事实上的租赁关系，故一审法院应当驳回被上诉人要求解除2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求。二、一审法院判决上诉人在判决生效后十五日内返还租赁物没有法律规定，租赁合同没有约定，上诉人认为应当在判决书生效后八个月内返还租赁物。三、上诉人同意解除租赁关系的前提是，被上诉人给予合理的赔偿。四、双方签订的《军队房地产租赁合同》是以房地产为租赁物的房屋租赁格式合同，合同条款的内容都是围绕着租赁物为房屋而设计的。而本案上诉人承租的只有场地没有房产，所以这份合同中的条款不能完全适用本案。合同第八条第(三)项第二款、第九条第(二)项，第十一条第(二)项属于格式条款，违背了公平原则，属排除了承租方主要权利，加重承租人责任的条款，根据我国合同法及相关司法解释的规定，属于无效条款。五、《军队房地产租赁协议》第九条第(四)项不可抗力条款约定双方均不承担责任，是指不承担违约责任，不是指合同因政策原因终止后，合同双方可以不采取任何措施。合同无效后存在恢复原状，如果不能恢复原状还要折价赔偿问题。中央军委的下属部门制定的《军队房地产租赁合同》版本全国通用，中央军委在其颁布的相关文件中指出任务单位要妥善处理对待租户利益诉求。原审判决采纳中央军委文件判决解除合同，却不按照该文件精神妥善解决。六、合同约定被上诉人出具书面同意意见书，是被上诉人的义务，被上诉人事实上同意建设却没有出具书面同意意见书违反了出具意见书的义务。七、上诉人主张损失的建筑物等不是原审判决认定的增添物，而是新建的建筑物。合同�定在合同期满或者解除时，将上诉人新建的建筑物设施全部无偿移交给被上诉人的条款属于无效条款。合同约定全部无偿移交给的前提是，被上诉人出具书面同意书的前提下建设的房屋，被上诉人并没有提供书面同意书。根据该条款规定，上诉人自建的房屋等设施，不能无偿的移交给被上诉人。八、原判认为合同双方当事人有权对添加物的归属作出明确约定，上诉人认为不成立。理由有二，一是上诉人主张的损失不是添加物，而是新建房屋等设施；二是关于合同约定新建房屋等设施在合同终止后的归属条款属于无效条款。九、被上诉人构成先违约。被上诉人一直没履行《军队房地产租赁合同》第七条(五)项约定的义务，即没有给上诉人办理军队房地产租赁许可证，致使上诉人租赁场地后一直无法办理营业手续，给上诉人造成经营损失。十、原审判决没有查清下列事�。1.依据被上诉人法定代表人杨帆的录音，杨帆作为解决合同纠纷当事人一方的代表人，在录音中明确承诺一定给予赔偿，只是声明具体的补偿方案没有下来。该证据是否有证据效力、证明力，原审没有查明认定。根据法律关于对证据审核标准的规定，对上诉人提供的录音证据，被上诉人不认可又不去申请鉴定，应视为证据合法有效。2.上诉人建房事实上是经过被上诉人同意的，被上诉人当时负责人颜世斌向上诉人(包括其他案件的租赁户)承诺过。3.上诉人与被上诉人签订过多份合同，如果被上诉人出示所有合同，就可以证明上诉人建房是经过了被上诉人的同意，还可以证明上诉人缴纳过保证金。4.2015年9月11日，被上诉人向上诉人下发一份《通知》，内容是要求上诉人在2015年9月25日前向被上诉人填写一份租赁申请，该份租赁申请是被上诉人提前准备好的格式条款，申请书内容写明自动放弃自建房屋所有权，并收取自建房屋的租金等内容，逾期不再出租。上诉人为了建房后免遭巨大损失，无奈之下签订多份合同。军区房管局吐鲁番办事处辩称，一、上诉人与被上诉人于2014年8月2日签订《军队房地产租赁合同》，约定租期自2015年1月1日至2015年12月31日。租赁期限届满后双方未再续签，上诉人也未返还租赁物并继续占用，依据《合同法》相关规定此后双方形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除租赁合同。被上诉人为贯彻落实中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，在多次通知上诉人解除租赁关系无果的情形下，提起诉讼，原审判决支持了被上诉人要求解除双方租赁合同的诉讼请求。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。”上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》第八条第三项明确约定：“乙方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交甲方。”上诉人与被上诉人的租赁合同已于2015年12月31日到期，上诉人在原审中提出反诉，要求被上诉人支付装修赔偿，违反双方合同约定，也违反法律规定。原审法院未支持上诉人该反诉请求并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。军区房管局吐鲁番办事处向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方于2014年10月6日签订的《军队房地产租赁�议》，被告在判决生效后十五日内向原告返还租赁物；二、判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费25200元；三、被告承担本案全部诉讼费用。何生虎向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告退还保证金11000元；二、判令反诉被告向反诉原告赔偿各项损失暂定1776800元（具体评估项目详见清单，具体数额以评估为准）；三、判令反诉被告承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：对双方当事人无争议的证据和事实，该院依法予以确认并在案佐证。对有争议的事实认定如下：一、对被告投资加盖库房、打地坪等建筑设施的事实，原告认可被告存在投资行为，但辩称不清楚被告具体投资数额及建设面积，且被告未举证，该院不予确认。二、被告提供了谈话录音证据，称原告负责人答应予以补偿，原告对此录音真实性、关�性和合法性均不予认可，称涉及军队机密，不应作为合法证据采纳。三、关于被告2016年缴纳租赁费的数额。原告称2016年的租金是25200元，被告认为2016年的租赁费应按照2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》约定的年租金标准计算，多缴纳的部分折抵未缴纳的租金，根据原告向该院提供的中国人民解放军有偿服务收费专用票据，该院对被告2016年缴纳的租赁费是21600元的事实予以确认。一审法院认为，关于本诉部分：原、被告于2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未再续签任何租赁合同，且在原告通知被告搬离后，被告未返还租赁物并继续占用，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在此期间，原、被告双方形成了不定期租赁关系，2014年10月6日的《军队房地产租赁合同》继续有效。不定期租赁关系中，出租人有权随时解除租赁关系。现原告因军队改革等重大政策调整需要，并根据合同约定解除双方之间的租赁合同，已具备合同解除的相关条件，被告亦同意解除合同，故对原告解除合同的主张，该院予以支持。原告作为出租人通知被告要求解除双方的租赁关系，被告作为承租人理应向原告返还租赁物。关于原告主张的租赁费，该院认为，合同解除前，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告有权要求被告履行支付所欠租金的义务，现被告已向原告缴纳了2016年的租金21600元并继续使用租赁物，原告亦收取了该笔租金，因原、被告均未提供证据证明双方对2017年租赁费作了新的约定，故对原告要求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费的请求，该院予以支持21600元。关于反诉部分：1、反诉原告提出退还保证金10000元，根据双方合同约定，合同解除时保证金应当退还，且�诉原告向该院提交保证金票据予以证明，故反诉原告的主张，有事实依据，该院予以支持。2、反诉原告主张赔偿损失800000元，该院认为，根据双方之间的合同约定，承租方添加建筑等设施应书面提出建设方案经出租方同意并得到军队主管部门批准，反诉原告未提供证据证明其履行了相关同意和批准手续。同时，合同中对增添的建筑物等设施也明确约定归属出租方，合同期满或解除合同时全部无偿移交出租方。遇到不可抗力或军队重大政策调整而解除合同的，互不承担责任。故反诉被告拒绝承担赔偿责任有相关合同依据，该院对其抗辩主张予以采纳。另外，租赁合同双方当事人对租赁合同履行期间，有权对标的物添加设施、装修等行为以及对添加物的归属作出明确约定。因反诉原告是完全民事行为能力的个人，其签订该租赁合同，表明对合同约定内容的接受和认可�故反诉原告称《军队房地产租赁合同》第八、九条等条款无效，无法律依据。综上，对反诉原告要求反诉被告赔偿各项损失的主张不予支持。3、反诉原告向该院提出对投资等损失进行评估的申请，因合同并没有约定需对新建和添建的建筑物、构筑物进行补偿，故该院认为该评估申请缺乏必要性，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、自判决生效之日起解除原告（反诉被告）中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处与被告（反诉原告）何生虎于2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》，被告（反诉原告）何生虎于判决生效后15日内返还租赁物；二、被告（反诉原告）何生虎给付原告（反诉被告）中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处2017年1月1日至2017年12月31日期间租赁费21600元，于判决生效后15日内付清；三、原告（反诉被告）中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处退还被告（反诉原告）何生虎合同保证金10000元，于判决生效后15日内付清；四、驳回被告（反诉原告）何生虎的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。此外确认以下事实，2014年10月6日，何生虎与军区房管局吐鲁番办事处签订《军队房地产租赁协议》，约定军区房管局吐鲁番办事处将位于吐鲁番市高昌区亚尔镇戈壁村73栋（坐落号为兰新字第4994号）建筑面积634平方米、场地面积6566平方米租赁给何生虎作加工棉籽用途，租期自2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金11700元。合同第六条约定：“乙方（何生虎）应向甲方（军区房管局吐鲁番办事处）支付房地产租赁保证金10000元。”合同第八条第（三）项约定：“乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自自承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。”合同第九条第（二）项约定：“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；”合同第九条第（四）约定：“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”本案的争议焦点为：1.是应当解除何生虎与军区房管局吐鲁番办事处之间形成的事实上的租赁关系还是应当解除双方于2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》？2.原审判令何生虎于判决生效15日内返还军区房管局吐鲁番办事处租赁物是否合理？3.双方租赁合同解除后，军区房管局吐鲁番办事处是否应当赔偿何生虎损失？本院认为：2014年10月6日，何生虎与军区�管局吐鲁番办事处签订《军队房地产租赁协议》是双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同,双方均应按该合同履行。一、关于解除合同问题。双方于2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，在军区房管局吐鲁番办事处默认情况下，2014年10月6日的《军队房地产租赁合同》一直履行至今。双方形成了不定期租赁关系，否则何生虎在租赁合同到期后不返还租赁物构成侵权。对于不定期租赁合同，出租人有权随时解除租赁关系,军区房管局吐鲁番办事处在合理的期限内已多次通知何生虎解除租赁合同，军区房管局吐鲁番办事处已尽到提前通知的义务。结合《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，并根据合同约定的解除条件，原判支持军区房管局吐鲁番办事处请求解除租赁合同�诉讼请求，有合同和法律依据，认定正确，本院予以维持。二、关于返还租赁物合理期限问题。双方租赁合同于2015年12月31日届满后因未续签形成不定期租赁合同，何生虎亦认可在2017年双方多次商议解除合同事宜，并且军区房管局吐鲁番办事处也多次通知何生虎解除合同，综合考虑本案的实际情况和租赁物的用途，原判责令何生虎在判决生效后15日内返还租赁物，并无不当，本院予以维持。三、关于赔偿损失问题。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》第八条第（三）项约定，何生虎新建和添加建筑等设施应当向军区房管局吐鲁番办事处书面提出建设方案并经其同意，还须征得军区房管局吐鲁番办事处上级主管部门的批准方可实施。何生虎未提供证据证明其履行了相关同意和批准手续。同时，合同中对增添的建筑物等设施已明确约定在合同终止后归军区房管局吐�番办事处所有。故何生虎主张《军队房地产租赁合同》第八、九条等条款无效，无法律依据。同时，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”军区房管局吐鲁番办事处在合同解除后不承担赔偿责任符合合同约定和法律规定，原审对此认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人何生虎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由何生虎负担。本判决为终审判�。审 判 长 曾小龙审 判 员 王志红审 判 员 王纳新二〇一八年八月二十七日法官助理 钮丽婷书 记 员 丁 茜书 记 员 丁 茜