北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民再27号
再审申请人（二审上诉人、一审原告、反诉被告）：句建奇，男，1953年5月1日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：吕恕光，北京市鸿仁律师事务所律师。
被申请人（二审被上诉人、一审被告、反诉原告）：朱淄川，女，1954年5月13日出生，住辽宁省抚顺市望花区。
被申请人（二审被上诉人、一审被告、反诉原告）：印晓天，女，1983年10月5日出生，住北京市西城区。
被申请人（二审被上诉人、一审被告、反诉原告）：徐国兴，男，1985年1月18日出生，住北京市西城区。
三被申请人之委托诉讼代理人：崔爽，北京市盈科律师事务所律师。
三被申请人之委托诉讼代理人：张雅琴，北京市盈科律师事务所律师。
再审申请人句建奇因与被申请人朱淄川、印晓天、徐国兴房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）京01民终1865号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2017年11月22日作出（2017）京民申563号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人句建奇及其委托诉讼代理人吕恕光、被申请人朱淄川、徐国兴及二人与印晓天之共同委托诉讼代理人崔爽、张雅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
句建奇申请再审称，一、原审判决认定事实错误，对被申请人在房屋买卖中未按约定给付全部购房款的违约事实遗漏，且未给予被申请人违约责任的承担。1、双方在房屋买卖合同过程中，被申请人违反了与申请人的口头约定，未支付剩余260万元房款，这是导致双方发生纠纷的根本原因。原审判决未对被申请人的违约行为进行认定，影响了本案过错责任认定。原审认定双方均应承担同等责任，而被申请人还存在未给付房款的违约情形，被申请人应承担更多法律责任。2、一审法院将房屋差价损失酌定为76万元，并未充分考虑和参照被申请人实际交纳房款数额的比例和应承担的责任，造成判决书第三项巨额差价赔偿。3、对房屋差价的认定，是原审判决的根本性错误。4、原审判决对被申请人占有使用房屋的时间和给付申请人房屋使用费的数额认定错误。二、原审判决、裁定认定的基本事实缺乏证据。1、原审判决中房屋差价的数额认定缺乏证据。2、对一审审理中房屋装修费用的数额认定缺乏证据。三、原审判决适用法律错误。四、原审判决违反公平公正的审判原则。五、一审判决在案件受理费的划分上，违反公平公正原则。故请求撤销一审判决第二、三项，对第二项改判为被申请人向再审申请人支付房屋使用费15.7万元、撤销二审判决、由法院根据过错责任重新裁定案件受理费。
朱淄川、印晓天、徐国兴辩称，原审判决并不公平，判项的内容并未使我方损失得到弥补，但我方本着尽快拿回已经交付的钱再行购买其他房产以及尊重法院判决的原则没有上诉。1、房屋使用费是法院结合双方合同签订的过程、过错程度等多种因素酌定的。对方所提出的15.7万元没有证据。2、原判决第三项中暖气费、物业费、车位管理费是对方在一审中同意支付的，原审法院未支持租赁费、搬家费用。对我方所受损失原审综合酌定是有依据的。关于其提出的案件受理费内容不属于当事人请求范围。表示同意原审判决，不同意再审请求及理由。
句建奇向一审法院起诉请求：1.确认句建奇与朱淄川房屋买卖合同关系无效；2.判令朱淄川、印晓天、徐国兴给付句建奇房屋使用费28.6万元（使用费按每月6500元的标准计算，从2011年2月起计算至2014年10月止）；3.本案的诉讼费用由朱淄川、印晓天、徐国兴负担。
朱淄川、印晓天、徐国兴在一审法院反诉请求：1、请求确认朱淄川、句建奇针对小区1001室订立的房屋买卖合同无效；2、请求判令句建奇返还朱淄川已付的购房款240万元，并支付已付购房款利息（利息计算分两部分：一是，从2011年2月27日起至实际返还购房款之日止，以120万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；二是，从2011年7月18日起至实际返还购房款之日止，以120万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；3、请求判令句建奇赔偿朱淄川房屋装修费、搬家费、租赁费、暖气费、车位管理费、物业费、房屋增值购买差价等实际损失共计200万元；4、请求判令句建奇承担本案的反诉费、评估费。
一审法院认定事实：2011年2月26日，句建奇（出卖人）与朱淄川（买受人）就北京市石景山区1001号房屋（以下简称：1001号房屋）达成口头买卖协议。双方约定：句建奇将1001号房屋以500万元的价格出售给朱淄川。朱淄川应分三次支付购房款。第一笔购房款为120万元，第二笔购房款为120万，第三笔购房款为260万元。但双方均未提供证据证实三笔购房款的具体支付时间。2011年2月27日，朱淄川向句建奇支付了第一笔购房款120万元；2011年7月18日，朱淄川向句建奇支付了第二笔购房款120万元。2011年2月27日，句建奇向朱淄川交付了1001号房屋及车位。交房时，1001号房屋为毛坯房。随后，朱淄川对1001号房屋进行了装修，并入住1001号房屋。2012年11月9日，句建奇（乙方买房）与中国人民解放军某建房办公室（甲方卖方）签订《售房协议书》。该协议书载明：甲方根据总后勤部（1999）后营字第516号《军队经济适用住房建设管理办法》和（2002）后营字第119号《关于加强军队经济适用住房建设管理的意见》等规定，组织建设经济适用住房，并按规定进行销售。为明确双方责任，特签订本协议：一、乙方自愿购买甲方建设的小区经济适用住房，地址：二区，楼房号：1001号。二、该住房为剪力墙结构的住宅，地上建筑面积共166.33平方米（其中套内适用面积122.90平方米，阳台面积10.76平方米，公共分摊面积32.67平方米）。三、甲乙双方同意按暂定建筑面积和暂定价格及计价方式收缴购房款，该套住房售价（含2%公共维修基金）为100776.20元。另附带地下车位（编号B3-086）售价为125400元……九、待小区全部竣工后，甲方根据国家及军队有关政策适时为乙方申请办理《房屋所有权证》，办证所交各种税费按国家有关规定执行，办理《房屋所有权证》后，乙方拥有全部产权。乙方所购住房需上市交易时，实行准入制度，甲方有优先购买、租用权。在补交土地使用权出让金或所含土地收益及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费后，其收入归个人所有。2014年7月10日，句建奇通过短信的方式告知朱淄川，因违章出售1001号房，需要解除句建奇、朱淄川的房屋买卖合同。2014年10月23日，因句建奇未配合物业更换1001号房屋电表，1001号房屋停电。朱淄川全家搬出1001号房屋，但未与句建奇办理房屋交接手续。句建奇于2010年9月26日交纳车位管理费720元，物业管理费289.4元。印晓天于2012年3月23日交纳物业费2894元和车位管理费720元，取暖费3992元。2015年12月13日，朱淄川已将1001号房屋交付给句建奇。另查明：句建奇原为军人，2010年12月28日退休。至今，句建奇仍未取得涉案房屋的所有权证书。再查明：印晓天系朱淄川之女，印晓天、徐国兴系夫妻。2011年4月3日，朱淄川与李昌建签订《北京市家庭居室装修装饰工程施工合同》。该合同载明:本合同工程造价为18500元。朱淄川、印晓天、徐国兴搬离1001号房后。徐国兴租赁了石景山区601号房屋供全家居住，租金为每月5500元。庭审中，句建奇、朱淄川认可以下事实：第一，句建奇在出售1001号房屋时已告知朱淄川涉案房屋为军产房，并让朱淄川在入住后对外称是双方换房居住。第二，2011年2月26日，句建奇与朱淄川买卖的1001号房屋现为北京市石景山区1001号房屋。朱淄川、印晓天、徐国兴在诉讼过程中，申请对1001号房屋的差价损失进行鉴定，经高院摇号，法院委托北京百成首信房地产评估有限公司进行鉴定。但因涉案房屋系军产房，无法提供房屋所有权证书。故鉴定机构答复无法对1001号房屋的差价损失进行鉴定。经释明，朱淄川、印晓天、徐国兴不申请对1001号房屋的装修进行鉴定，请求人民法院酌定。句建奇提出其诉请的28.6万元的房屋使用费是按每月6500元的标准计算，不申请对1001号房屋的使用费进行评估，请求人民法院酌定。经询问，句建奇不主张1001号房屋附带的车位的使用费，并同意给付朱淄川20**年3月23日的物业费2894元和车位管理费720元，取暖费3992元。在本案审理过程中，经调查，1001号房屋现不具备办理过户交易的条件。上述事实，有当事人陈述、谈话笔录、转款凭证、《售房协议书》、视听资料等证据在案佐证。
一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其它形式。本案中，句建奇与朱淄川均认可就1001号房屋于2011年2月26日达成口头的房屋买卖合同。经查，1001号房屋的性质为军队经济适用住房。军队经济适用住房是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房，是具有保障性质的住房。军队经济适用房为未经允许不得转让。现句建奇与朱淄川明知1001号房屋为军队经济适用房，也明知1001号房屋的所有权人现为军队。二人在未经允许的情况下，买卖涉案房屋侵犯了国家利益。故法院对句建奇提出确认句建奇与朱淄川就1001号房屋于2011年2月26日达成的房屋买卖合同无效的诉讼请求予以支持。根据《合同法》第58条：合同无效后，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。因双方在达成房屋买卖合同时，均明知1001号房屋系军产房，未经允许是不得出售。故对合同无效给合同双方造成的损失，双方均应当承担同等责任。关于句建奇提出，判令朱淄川、印晓天、徐国兴给付其房屋使用费28.6万元（使用费按每月6500元的标准计算，从2011年2月起计算至2014年10月止）的诉讼请求。经查，句建奇于2011年2月27日将1001号房屋交付给朱淄川使用。现合同无效，朱淄川占有1001号房屋无法律依据。鉴于句建奇对合同无效也应当和朱淄川承担同等责任，故朱淄川应当支付其占有1001号房屋期间的一半使用费。对1001号房屋的使用费，应考虑如下因素：第一，使用期间。句建奇于2011年2月27日将1001号房屋交付给朱淄川使用。2014年10月23日，1001号房屋停电，朱淄川全家搬出1001号房屋。第二，房屋状况，交房时1001号房屋为毛坯房。第三，句建奇主张房屋使用费为每月6500元，不申请对1001号房屋使用费进行鉴定。法院在充分咨询鉴定机构后，参照同等地段、同等面积、同等装修程度的房屋，对1001号房屋的使用费酌定为2012年为每月5500元；2013年为每月6000元；2014年为每月6500元。第四、1001号房屋停电的原因是句建奇未配合物业更换1001号房屋电表。这致使1001号房屋于2014年10月23日已不具备居住条件。综上，朱淄川应当向句建奇交纳房屋使用费96000元。关于朱淄川、印晓天、徐国兴提出，请求判令句建奇赔偿朱淄川房屋装修费、搬家费、物业费、车位管理费、暖气费、租赁费、房屋增值购买差价等实际损失共计200万元的反诉请求，其中房屋装修费约10万，租赁费7.7万元，搬家费1500元，房屋增值损失因无法鉴定请求法院酌定。法院做如下分析：第一，关于搬家费，因合同无效朱淄川应当返还1001号房屋。因此造成的搬家损失，应由朱淄川与句建奇共同负担。但朱淄川、印晓天、徐国兴未提供证据证实搬家损失。故法院对此损失不予支持。第二，关于物业费、车位管理费、取暖费。因朱淄川仅提供2012年3月23日的物业费2894元和车位管理费720元，取暖费3992元。句建奇也同意给付上述费用。对此，法院不持异议。第三，关于装修费，因朱淄川对1001号房屋进行了装修，现合同无效后，1001号房屋应当返还给句建奇。故句建奇应当向朱淄川补偿1001号房屋的装修现值。朱淄川、印晓天、徐国兴针对诉请的装修现值款但仅提供1.8万元的装修合同予以证实。但该份证据未充分证明朱淄川、印晓天、徐国兴诉请。且朱淄川、印晓天、徐国兴未对1001号房屋的装修现价值申请鉴定。合议庭经现场勘查后，充分咨询鉴定机构，参照同等地段、同等面积、同等装修程度的房屋及朱淄川已经使用的年限，对1001号房屋的装修费用酌定为4万元。第四，关于租赁费，因朱淄川与句建奇的房屋买卖合同无效，故朱淄川、印晓天、徐国兴本不应该占有使用涉案房屋，故法院对朱淄川、印晓天、徐国兴主张赔偿其房屋租赁费的诉讼请求不予支持。第五，关于房屋差价损失，因房屋买卖合同被确认无效后，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，符合法律规定，应于支持。但涉案房屋为军队经济适用房，鉴定机构无法鉴定。法院以朱淄川的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对房屋差价依法予以酌情确定为76万元。关于朱淄川、印晓天、徐国兴提出,请求判令句建奇返还朱淄川已付的购房款240万元，并支付已付购房款利息（利息计算分两部分：一是，从2011年2月27日起至实际返还购房款之日止，以120万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；二是，从2011年7月18日起至实际返还购房款之日止，以120万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。经查，朱淄川已付购房款240万元，现合同确认无效，句建奇应当返还已收的购房款240万元。利息属于法定孳息，因合同自始无效，句建奇在返还购房款时应当一并返还利息。但句建奇对房款的利息的支付应按中国人民银行同期存款利率计算。一审法院判决：一、确认句建奇与朱淄川于2011年2月26日就北京市石景山区1001号房屋（原为北京市石景山区1001号房屋）达成的房屋买卖合同无效；二、朱淄川于本判决生效后十五日内向句建奇支付房屋使用费九万六千元；三、句建奇本判决生效后十五日内向朱淄川赔偿房屋装修费、物业费、车位管理费、暖气费、租赁费、房屋增值购买差价等实际损失共计八十万七千六百零六元；四、句建奇于本判决生效后十五日内返还朱淄川已付的购房款二百四十万元，并按中国人民银行同期存款利率支付已付购房款利息（利息计算分两部分：一是，从2011年2月27日起至实际返还购房款之日止，以一百二十万元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算；二是，从2011年7月18日起至实际返还购房款之日止，以一百二十万元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算）；五、驳回句建奇的其他诉讼请求；六、驳回朱淄川、印晓天、徐国兴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
句建奇不服一审判决，上诉请求：1.撤销原判第二项、三项，依法改判；2.撤销一审判决有关案件受理费负担的划分，依法改判；3.二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。本院二审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，句建奇与朱淄川口头达成的房屋买卖合同所涉房屋为军队的经济适用住房，该房屋具有保障性质的住房，未经允许不得转让，故上述当事人的口头房屋买卖合同应认定无效。因双方对该合同无效均有过错，均应承担相应的责任。鉴于此，原审法院依本案事实对本案所作处理均无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审查明，2012年11月9日，句建奇（乙方买方）与中国人民解放军某建房办公室（甲方卖方）签订的《售房协议书》所载第三条内容为：三、甲乙双方同意按暂定建筑面积和暂定价格及计价方式收缴购房款，该套住房售价（含2%公共维修基金）为1007760.20元……。
句建奇于2010年9月26日交纳车位管理费720元，物业管理费2894元。
本院再审对原审查明的其他事实及认定的证据予以确认。上述事实，除原审认定的证据外，还有双方当事人的陈述在案佐证。
本院再审认为：军队经济适用住房是由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房。本案中，句建奇与朱淄川双方口头达成的房屋买卖合同所涉1001号房屋为军队经济适用住房，具有保障性质，未经允许不得转让，故原审根据相关规定确认该合同无效正确。因双方在达成房屋买卖合同时均明知该房屋系军产房，故对合同无效给双方造成的损失，均应承担同等责任。句建奇认为原判决对房屋差价损失酌定为76万元，并未充分考虑和参照被申请人实际交纳房款数额的比例和应承担的责任。再审认为，朱淄川一方主张房屋增值购买差价损失，并在原审期间申请对1001号房屋的差价损失进行鉴定，但因涉案房屋系军产房，无法提供房屋所有权证书，鉴定机构答复无法进行鉴定,故该损失无法鉴定不应归责于朱淄川一方。因双方未经允许买卖军队经济适用住房，在双方达成口头买卖合同时，句建奇并未办理房屋所有权证书，致诉讼中法院委托鉴定后鉴定机构无法进行鉴定。由此，原审法院根据公平和诚实信用原则，结合因合同无效给朱淄川造成的损失等因素，判定句建奇承担房屋增值购买差价损失并无不当。句建奇所持理由不能成立，再审对其该项主张不予采信。关于句建奇提出原判决对房屋使用费的数额认定错误、房屋装修费用的数额认定缺乏证据。再审认为，原审经审查各项证据，综合相关因素确定其他损失数额，对双方合理诉请予以支持亦无不当，再审对句建奇上述主张均不予采信。另，原审判决查明句建奇与中国人民解放军某建房办公室签订的《售房协议书》载明1001号房屋售价为100776.20元、句建奇于2010年9月26日交纳车位管理费720元，物业管理费289.4元。再审查明上述《售房协议书》所载1001号房屋售价实际应为1007760.20元、句建奇于2010年9月26日交纳物业管理费实际应为2894元。对原审判决中存在的上述笔误应予纠正。
综上所述，句建奇的再审请求不能成立。原审判决虽在《售房协议书》所载1001号房屋售价及句建奇所交纳物业管理费数额方面存在笔误，但认定其他事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
维持本院（2016）京01民终1865号民事判决。
一审本诉案件受理费三千九百元，由朱淄川负担二千二百元（于本判决生效后七日内交纳），由句建奇负担一千七百元（已交纳）；反诉案件受理费四万二千元，由句建奇负担三万二千四百六十元（于本判决生效后七日内交纳），由朱淄川负担九千五百四十元（已交纳）；二审案件受理费一万两千八百三十六元，由句建奇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王颖君
审 判 员 金 莙
审 判 员 孙 锋
二〇一八年四月十二日
法官助理 尤 頔
书 记 员 李雅靓