南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第528号
原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城南支行，住所地在南京市雨花台区雨花西路110-1号。
负责人徐进，江苏紫金农村商业银行股份有限公司城南支行行长。
委托代理人刘宝，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托代理人李静，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被告奚凯，男，1987年9月1日生，汉族。
被告蔡小华，男，1977年11月11日生，汉族。
被告滕学松，男，1968年11月4日生，汉族。
原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城南支行（以下简称紫金银行城南支行）诉被告奚凯、蔡小华、滕学松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告紫金银行城南支行的委托代理人刘宝、李静，被告蔡小华、滕学松到庭参加诉讼。被告奚凯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告紫金银行城南支行诉称，2013年6月25日，紫金银行城南支行与奚凯签订《南京市房屋租赁合同》，合同约定：紫金银行城南支行作为出租方，将位于南京市雨花台区雨花西路136号的房屋出租给奚凯作为联通公司营业厅经营使用，租赁期限自2013年6月25日起至2016年6月24日止，租金第一年为280000元整，每年递增5%，租金按季支付；租房在租赁期内，须事先征得紫金银行城南支行的书面同意，方可将房屋部分或全部转租给他人，若未征得紫金银行城南支行书面同意擅自改变房屋用途或擅自转租房屋，则紫金银行城南支行可书面通知解除合同；违反合同的一方应向另一方按当年月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应当赔偿造成损失与违约金的差额部分。”2014年5月15日，奚凯未通知也未征得紫金银行城南支行书面同意，将南京市雨花西路136号100平方的门面房以每年160000元的价格出租给滕学松经营水果店。2014年10月16日，奚凯也未通知也未经紫金银行城南支行书面同意，又将南京市雨花西路136号房屋剩余部分以年租金300000元每年的价格转租给蔡小华经营超市。为此，紫金银行城南支行于2014年12月17日解除了合同。现要求依法判令：1、奚凯支付2014年10月20日起至2014年12月24日期间的超额利益83000元，并支付违约金49000元。2、蔡小华、滕学松将南京市雨花台区雨花西路136号房屋交还给原告，并按照1611元／日标准连带支付自2014年12月25日起至实际交房之日起的房屋使用费。庭审中，原告紫金银行城南支行将超额利益变更为30000元。3、三被告承担本案的诉讼费用。
被告奚凯未作答辩。
被告蔡小华辩称，租房时不知道紫金银行城南支行是出租方，奚凯是第一手承租人，被告以为奚凯是房东，奚凯也说自己是房东。2014年10月20日被告与奚凯签了房屋租赁合同，被告给了奚凯2年60万元的房租，另外还有押金7万元。对于房屋使用费，被告认为不应当由被告交，被告和奚凯的合同还是有效的。
被告滕学松辩称，被告是2014年6月1日与奚凯签订的合同，交了160000元房租，押金30000元，电费押金5000元。被告交了一年的房租至2015年5月31日，紫金银行城南支行起诉被告，被告愿意腾空房屋并交付给紫金银行城南支行，但是要求奚凯到场。对于房屋使用费，被告不应当承担。要求奚凯将房屋押金退还被告，被告增加的设施也赔偿给被告。
经审理查明，2013年6月25日，紫金银行城南支行与奚凯签订紫金银行城南支行与奚凯签订《南京市房屋租赁合同》，合同约定：紫金银行城南支行将位于南京市雨花台区雨花西路136号的房屋出租给奚凯作为联通公司营业厅经营使用，租赁期限自2013年6月25日起至2016年6月24日止，免租期两个月，自2013年6月25日起至2013年8月25日止。租金第一年为280000元整，第二年为294000元，第三年为308700元，每年递增5%，租金按季支付。并约定在租赁期内，奚凯须事先征得紫金银行城南支行的书面同意，方可将房屋部分或全部转租给他人，若未征得紫金银行城南支行书面同意擅自改变房屋用途或擅自转租房屋的，紫金银行城南支行可书面通知解除合同；违反合同的一方应向另一方按当年月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应当赔偿造成损失与违约金的差额部分。”双方还约定，除紫金银行城南支行同意奚凯续租外，奚凯应在本合同的租期届满后立即返还该房屋，未经紫金银行城南支行同意逾期返还房屋的，每逾期一日，应按原日租金的两倍的违约金向紫金银行城南支行支付该房屋占用期间的日使用费。2014年5月15日，奚凯未通知也未征得紫金银行城南支行书面同意，将南京市雨花西路136号100平方的门面房以每年160000元的价格出租给滕学松经营水果店，租赁期限自2014年6月1日至2016年5月31日。2014年10月16日，奚凯未通知也未经紫金银行城南支行书面同意，又将南京市雨花西路136号房屋剩余部分以年租金300000元每年的价格转租给蔡小华经营超市，租赁期限自2014年10月20日至2019年10月19日。
另查明，2014年12月17日，紫金银行城南支行委托上海市锦天城（南京）律师事务所向奚凯发出解除2013年6月25日与其签订的《房屋租赁合同》的律师函。该函于2014年12月18日以EMS寄出，寄往奚凯位于南京市江宁区秣陵街道世纪新园＊＊幢＊＊＊室的地址。2014年12月22日，EMS投递记录显示前台代收，南京市雨花台区人民法院与奚凯于2015年5月28日的谈话笔录中，奚凯确认收到了紫金银行城南支行《律师函》。
以上事实有房屋租赁合同、律师函、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，紫金银行城南支行与奚凯在房屋租赁合同中约定奚凯未征得紫金银行城南支行书面同意擅自改变房屋用途的，或者擅自转租该房屋的，紫金银行城南支行可书面通知奚凯解除合同。奚凯将承租的房屋转租给蔡小华和滕学松作为超市和水果店使用均未征得紫金银行城南支行的同意，因此紫金银行城南支行于2014年12月17日发出的书面的解除通知符合合同约定和法律规定，2014年12月22日通知到达奚凯处，因此紫金银行城南支行与奚凯于2013年6月25日签订的《房屋租赁合同》解除。
关于紫金银行城南支行主张的超额利息，本院认为，未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的，人民法院应予支持。奚凯未经紫金银行城南支行书面同意将租赁房屋于2014年6月1日和2014年10月20日分别以300000元／年和160000元／年的价格转租给蔡小华和滕学松，而2014年10月20日至2014年12月24日，紫金银行城南支行是按照294000元／年的标准收取奚凯租金，因此奚凯比紫金银行城南支行多收取租金166000元／年。又因紫金银行城南支行主张自2014年10月20日至2014年12月24日的66天的超额利益，合计30000元（166000元／年÷365年×66天）。因紫金银行城南支行与奚凯已于2014年12月22日解除合同，因此本院支持自2014年10月20日至2014年12月22日的64天的29106元（166000元／年÷365年×64天）的超额利益，奚凯应返还给紫金银行城南支行。
关于紫金银行城南支行主张的违约金49000元，本院认为奚凯违反了合同的约定未经紫金银行城南支行的书面同意，擅自改变租赁房屋的用途及转租给他人，违反了合同的约定，应承担违约责任。因双方对违约金约定为当年月租金的两倍，2014年6月25日至2015年6月24日的年租金为294000元，因此奚凯应支付紫金银行城南支行违约金49000元（294000元／年÷12个月×2）。
关于紫金银行城南支行要求奚凯根据房屋租赁合同第七条第一款“除甲方（紫金银行城南支行）同意乙方（奚凯）续租外，乙方应在本合同的租期届满后立即返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，毎逾期一日，乙方应按原日租金的两倍的违约金向甲方支付该房屋占用期间的使用费。”，本院认为，合同第七条第一款是对合同到期后，奚凯拒不交付占用的租赁房屋应该承担的违约责任。本案是由于紫金银行城南支行解除了房屋租赁合同，应不适用合同第七条第一款的规定，因此对于紫金银行城南支行的该项诉讼请求本院不予支持。
关于紫金银行城南支行主张蔡小华、滕学松将南京市雨花台区雨花西路136号房屋交还给原告，并按照1611元／日标准连带支付自2014年12月25日起至实际交房之日起的房屋使用费的主张，本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。紫金银行城南支行与奚凯的房屋租赁合同与2014年12月22日已经解除，紫金银行城南支行有权要求蔡小华、滕学松返还租赁房屋并支付。但是紫金银行城南支行要求蔡小华、滕学松按照其与奚凯签订的房屋租赁合同中约定的逾期交房的违约责任承担房屋使用费没有法律依据，因蔡小华、滕学松并不是奚凯与紫金银行城南支行《房屋租赁合同》的相对方，奚凯与紫金银行城南支行对于逾期交房的违约责任并不能约束蔡小华、滕学松。蔡小华、滕学松在2014年12月22日奚凯与紫金银行城南支行房屋租赁合同解除后，对于房屋的占有属于无权占有，应参照奚凯与紫金银行城南支行《房屋租赁合同》约定的租金价格支付占有使用费。根据蔡小华和滕学松交付给奚凯的租金的比例，蔡小华占的比例为65.2%（300000元÷4600000元），滕学松占的比例为34.8%。因此蔡小华应按照525元／天（294000元／年÷365天×65.2%）支付房屋使用费。滕学松应按照280元／天（294000元／年÷365天×34.8%）支付房屋使用费，奚凯对于以上两人支付的房屋使用费承担连带责任。对于房屋使用费的起算时间，紫金银行城南支行主张自2014年12月25日起计算至实际交还之日止，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干的意见》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告奚凯于本判决生效之日起十五日内向原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城南支行支付2014年10月20日起至2014年12月24日期间的超额利益29106元，并支付违约金49000元。
二、被告蔡小华于本判决生效之日起十五日内将南京市雨花台区雨花西路136号房屋其占有的部分（超市）交还给原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城南支行，并按照525元／日标准支付自2014年12月25日起至实际交房之日起的房屋使用费，被告奚凯承担连带责任。
三、被告滕学松于本判决生效之日起十五日内将南京市雨花台区雨花西路136号房屋其占有的部分（水果店）交还给原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城南支行，并按照280元／日标准支付自2014年12月25日起至实际交房之日起的房屋使用费，被告奚凯承担连带责任。
三、驳回江苏紫金农村商业银行股份有限公司城南支行其他诉讼请求。
本案案件受理费2940元减半收取1470元，由被告奚凯、蔡小华、滕学松负担（原告已预付，待三被告履行义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2940元。户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。
审 判 员 刘 芳
二〇一五年六月十一日
见习书记员 魏媛媛