广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第19号
原告：曹永强，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：柯立坤，广东卓信律师事务所律师。
被告：广州市深业房地产有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：庞鸣钟。
委托代理人：洪国安，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：罗兆旋，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司广东省分行，住所地广州市越秀区。
负责人：刘军。
委托代理人：叶伟强，该公司职员。
委托代理人：林锐敏，该公司职员。
原告曹永强诉被告广州市深业房地产有限公司（以下简称深业地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行广东省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹永强及其委托代理人柯立坤、被告广州市深业房地产有限公司委托代理人洪国安、罗兆旋，第三人建行广东省分行委托代理人叶伟强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹永强诉称：原告与被告于2013年3月28日签订《广州市商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买金翠湾自编＊商品房，价款支付方式为签订网上预售合同之日起0日内支付408508元，剩余房款950000元按照银行按揭方式付款，原告已根据合同的约定如期支付首期款及办理了按揭手续，并于2013年3月28日支付委托公证费500元、抵押登记费160元、预告登记费50元、保险费3000元、印花税费48元、产权登记费50元、权证印花税10元，后又支付律师见证费2100元、物业专项维修基金9804.9元。根据合同附件一《房地产平面层图》及原告在购买前被告的销售人员的介绍，该商品房的入户花园有可以通风采光的窗户。但2014年10月30日，被告通知原告收楼时，原告发现所谓的入户花园竟然变成了无法通风采光的密室，而且入户花园原预留窗户位置之外也被一楼大堂非法扩建的高墙堵死。经原告前往广州市规划局查阅该商品房的备案设计图，发现备案设计图与合同附图一致，均显示入户花园可以通风采光。由此可见，被告系未征得原告的同意，擅自变更商品房的规划设计，已严重违反合同的约定。原告于2014年11月27日委托律师致函被告，通知被告解除双方商品房买卖合同，并要求被告退还原告已支付的全部房款1358508元及相应的利息，及向原告支付按房款总额10%计的违约金。综上，原告依照合同支付了商品房房价款，但被告擅自改变商品房规划、设计，严重违反了双方间的合同约定。原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告间的商品房买卖合同，同时解除原告与第三人之间的借款合同；2.被告退还原告已支付房价款431951.13元并支付利息（利息以1358508元为本金，从原告付款日起至被告退还之日止，按照房地产开发贷款利率计算）；3.被告退还原告已支付的委托公证费、抵押登记费、预告登记费、保险费、印花税费、产权登记费、权证印花税、律师见证费等共计5918元及物业专项维修基金9804.9元；4.被告支付原告违约金135850.8元；5.被告支付因本次起诉所产生律师费1万元；6.本案诉讼费由被告承担。
被告深业地产公司辩称：一、被告已经按照合同约定向原告交付了涉案商品房，原告也已经接受了该房，虽然原告在《深业金翠湾一期保修申请书》中反映了相关问题，但属于商品房保修范围之内，并不影响涉案商品房的交付。二、被告对涉案商品房的入户花园进行了局部细微调整，不属于双方《商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》约定所称的“结构型式、户型、空间尺寸、朝向”的变化。首先从合同约定来讲，根据合同第19条的约定，而对于什么是改变商品房的规划设计，在补充协议第9条第1款已有明确约定，本案中所说的有一点遮挡空中采光，并不是改变结构型式、户型和朝向的情形，故不构成提出解除的权利。涉案商品房的建筑面积总共为93.38平方米，其中入户花园的建筑面积为1.5平方米，为整套房屋的面积为1.6%，即使说原告所称的存在一定的空中采光问题，也不足以导致整个合同目的不能实现，故原告不存在法定解除权的情形。根据合同法第107条的规定，一方违约应当承担继续履行采取补救措施及赔偿一定的合理赔偿，不应当轻易判令解除。被告也愿意对原告做一定的合理补偿，同时关于采光的问题可以通过安装壁灯的形式而达到采光的效果，本案不存在合同约定的或者法律规定的解除。三、原告没有在合同约定解除权除斥期限内提出，除斥届满后，原告也无权单方行使解除权。按照合同的约定应该在15日内行使单方解除权，起算时间为2014年10月30日，截止日为2014年11月14日，而原告在2014年11月27日才委托律师向开发商发送律师函通知解除合同，已经超过了约定的除斥日有13日之多，故原告不具备行使单方解除权的条件。四、即使要求解除合同的话，原告主张支付购房款10%和退还购房款之外的其他诉求都不具备基础，按照补充协议第15条第二款已明确原告行使解除权时被告应退还已付房款并按照约定支付违约金，不需再承担任何额外的赔偿责任；针对原告所称的该条款是否涉及无效的问题，被告已经履行了合理的提示义务，原告称该条款无效是不符合合同的约定。五、对于原告提出的入户花园局部调整问题，被告高度重视，多次与原告协商解决方案。在协商未果的情况下，被告已对遮挡涉案房屋入户花园的墙面进行了拆除，恢复了原状。六、原告所说的大堂建筑影响其通风采光，属于相邻权纠纷，不在本案处理范围，因由双方协商解决，如协商不成，应另案起诉。
第三人建行广东省分行述称：原告与第三人签订的借款合同是合法有效的，而且涉案房屋已办理了抵押登记，第三人享有对涉案房产的抵押权，第三人已按合同约定履行放款义务，原告已按合同约定向第三人偿还贷款本息。其次根据借款合同第20条的约定，借款合同履行期间借款人与售房人就本合同第29条所述房产的质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应当正常履行；借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人，贷款人有权在合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。因此，如果法院判令解除合同的话，我方要求被告直接将支付的本金、利息、罚息支付给我方，截至2015年5月13日，原告剩余的本金为926556.87元，利息和罚息新的一期尚未发生，故无法确认（下一期的还款期为6月13日）。
经审理查明：原、被告于2013年3月28日签订《广州市商品房买卖合同》（预售）一份，上述合同第四条和第七条约定：原告向被告购买金翠湾自编＊，房屋地址：＊（以下简称涉案房屋），该商品房用途为住宅，层高3米，户型结构为三房两厅一厨一卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个，建筑面积共93.38平方米，房屋总价款1358508元。第八条约定：付款方式为按揭贷款方式付款，其中首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付408508元，剩余房款950000元办理银行按揭手续并按照按揭方式付款，按揭银行为第三人建行广东省分行。第十三条和第十六条约定：被告应当在2014年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用，原告应在收到收楼通知之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房，原告认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，被告接到原告异议后，应在30天内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为原告异议事实成立，该商品房视为未交付。第十九条约定：该商品房预售后，被告未经原告同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，被告应书面征得原告同意并报规划管理部门审核批准。被告擅自改变该商品房项目的规划、设计的，原告可要求解除买卖合同。原告要求解除买卖合同的，应书面通知被告，被告应在收到原告解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还原告已支付的房价款并支付利息（利息以原告付款日起至被告退还日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补偿其差额。双方另在上述合同的附件七《本合同补充协议》中第九条约定：本合同第十九条所指的规划、设计变更仅为：该商品房本身的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化；原告依据合同第十九条的约定要求解除合同的，应在规划、设计变更通知上载明的答复期限届满之日或交楼通知书载明的入住期限（交付期限）届满之日起15日内书面通知被告，被告在收到该书面通知后，将不再交付该商品房给原告并不再办理《房地产权证》；原告逾期向被告书面提出解除合同的，则视为原告同意该变更并放弃单方解除合同及要求被告赔偿的权利，双方继续履行合同。第十五条约定：原告按本合同及补充协议的约定行使解除权的，应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送达被告，否则视为原告放弃解除合同的权利，本合同及补充协议另有约定的除外。原告按本合同及补充协议的约定行使解除权时，被告应退还原告已支付房款，并按本合同及补充协议的相关条款约定支付违约金，而不需再承担额外的任何赔偿责任。第十七条第4款约定：原告确认被告已采取合理方式提示原告注意本合同和补充协议中有关原告责任条款及被告免责的内容，并已按照原告要求对该类条款予以充分说明，原告已清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处；第十八条第一款约定：本补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，《商品房买卖合同》之条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。
同日，原告向广东华某律师事务所支付委托该所办理按揭手续的律师见证费2100元，并交纳委托公证费500元、抵押登记费160元、预告登记费50元、保险费3000元、印花税费48元、产权登记费50元、权证印花税10元。
2013年5月25日，被告向原告出具购房发票，确认收到原告支付的首期购房款408508元。
2013年8月22日，原告作为借款人，第三人作为贷款人，签订了《个人住房组合借款合同》（公积金贷款及商业性贷款），约定贷款人向借款人发放借款95万元，其中商业性贷款45万元，公积金贷款50万元；借款用途为用于借款人购置白云区彩缤北路金翠湾自编15号住宅楼自编9座1梯2层201号商品房，借款期限从2013年9月13日起至2043年9月13日。商业性贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%。公积金贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上不上浮不下调，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮30%。贷款人将全部借款直接划入售房人（即被告）的账户，借款人以每个月为一期，借款按期计息，当期本息当期清偿，借款人以所购买的金翠湾自编15号住宅楼自编9座1梯2层201号房作为抵押物。上述借款合同第二十条约定：合同履行期间借款人与售房人就本合同第二十九条所述房产的质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应当正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人、贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。贷款人以上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述合款项归还贷款人。第四十七条约定：贷款人根据与委托人广州住房公积金管理中心的委托，向借款人提供委托贷款，贷款人与委托人签订的《住房公积金贷款业务委托协议书》和委托放款通知与立约人签订本借款合同，贷款人有权按照委托人的委托要求履行本合同项下与公积金贷款有关的权利和义务。
上述借款合同签订后，第三人已经根据合同约定已将借款95万元支付给被告，被告于2013年9月22日向原告开具上述95万元房款的发票。截至庭审辩论终结时止（2015年5月20日），原告累计向第三人偿还借款本金23443.13元，利息79822.79元，尚欠本金926556.87元。
另查，原告另向被告交付涉案房屋的物业专项维修资金9804.9元。
2014年10月24日，被告向原告邮寄了《收楼通知书》，原告于2014年11月1日前往金翠湾办理收楼手续并在《深业金翠湾一期收楼签收表》签名，同日，原告在验收房屋过程中发现入户花园的窗户被遮挡后在《深业金翠湾一期保修申请书》问题记录第3点注明：“入户花园左边墙已封要拆？”，另注明“加急11月5号业主要装修”。2014年11月3日，原告向被告寄送《退房申请》一份，写明：“因贵公司未按照合同约定的图纸施工，造成本人所购房屋
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江悦湾（金翠湾）自编第9栋1梯201房的入户花园成为黑房（没有窗户、不透光、不通风）；并对厨房通风、采光也造成一定影响。本人正式向贵公司提出退房申请。其他关于退回本人购房款、赔偿本人房贷利息以及赔偿本人损失等，本人将另外提出，望尽快回复”。该邮件寄送至被告住所地，被告确认已收到上述邮件。2014年11月6日，原告通过电话与被告工作人员汤某联系，汤某表示其于2014年11月5日已经收到原告寄送的《退房申请》，并已经将该情况上报，并向原告介绍了退房的流程。2014年11月24日被告向原告出具一份通知，该通知的主要内容是被告认为涉案商品房的坐落位置、户型与合同约定相符，该商品房已满足合同约定的交付标准，原告提出的异议不能构成拒绝收楼的理由。2014年11月26日，原告委托律师向被告发出《律师函》，该律师函的主要内容是：因双方商品房买卖合同附件一的《房地产平面层图》及该商品房的备案设计图均显示入户花园可以通风采光，而涉案房屋入户花园无法通风采光，被告擅自变更商品房的规划、设计，故正式通知被告解除双方的商品房买卖合同，并要求被告在收到通知后退还原告已支付的全部房价款及相应利息，并向原告支付房款总额10%的违约金。被告确认已收到上述《律师函》。
另查，原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件一房地产平面层图及原告在广州市城市建设档案馆调取的涉案房屋所在的楼层的备案设计平面图，上述平面图上均显示涉案房屋入户花园外侧并没有规划有建筑物，入户花园的窗户应为非封闭式窗户。本院于2015年4月2日至涉案房屋处进行现场勘验所见：涉案房屋大门打开后为入户花园，入户花园设计有一个窗户，但涉案房屋入户花园窗户外为一楼大堂的吊顶顶部，可见吊顶顶部安装物突起（包括木质吊顶、铁棍等），顶部为封闭状态，入户花园无法通风采光。下至一楼入户花园窗户所对位置，可见涉案房屋入户花园窗户所在位置外侧为一楼大堂突出的建筑物遮挡，该突出建筑搭建至涉案房屋入户花园窗户上部，3层以上房屋的入户花园均通风采光。被告表示其在大堂外所建的突出建筑物和在天花上装吊顶进行装修让1楼大堂更加美观，对于突出的建筑，因涉案楼盘已经交付给业主，故大堂部分属于业主共有部分，如果要拆除要征得业主同意，否则无法拆除。
以上事实，有广州市商品房买卖合同、个人住房组合借款合同、收据、发票、深业金翠湾一期收楼签收表、深业金翠湾一期保修申请书、退房申请照片、律师函、快递单、揽收证明及妥投证明、现场勘验笔录、照片及当事人陈述等证据证实。
本院认为：关于本案是否属于相邻关系纠纷，本案系被告向原告交付房屋过程中，原告认为被告交付的房屋不符合交付标准，并提出异议，此后双方就异议的处理尚未达成一致意见，故涉案的房屋应视为尚未交付。而相邻关系纠纷系相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人在用水、排水、同行、通风、采光等方面产生的纠纷，本案中涉案房屋尚未交付，原告对涉案房屋尚不享有任何物权，原告尚无权依照相邻关系主张权利，本案应系被告向原告交付的商品房不符合合同约定产生的纠纷，故本案应为房屋买卖合同纠纷，被告主张本案为相邻关系纠纷的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。
关于原告是否有权解除合同。本案中，原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）和《补充协议》，是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。上述合同签订后，原告已按合同约定足额支付了购房款，被告应在合同约定期限内向原告交付符合合同约定的房屋。双方在《广州市商品房买卖合同》（预售）中明确约定，涉案房屋户型结构为“三房两厅一厨一卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个”，即涉案房屋的入户花园的窗户应为非封闭式的，且上述合同附件一《房地产平面层图》及涉案房屋所在的楼层的备案设计平面图均显示涉案房屋入户花园外并没有规划有建筑物，入户花园的窗户应为非封闭式。本案中，被告向原告交付的房屋的入户花园的窗户因被一楼大堂突出的建筑物遮挡而不可通风采光，即该窗户为封闭式的，被告交付的房屋并不符合双方合同约定的“封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个”户型结构。上述房屋的户型结构从合同约定的“封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个”变为“封闭式阳台1个，非封闭式阳台1个”，已经构成双方在《本合同补充协议》第九条约定的“该商品房本身的结构型式、户型”的变化，且被告表示无法拆除入户花园窗户外的遮挡物，故上述更改已属于双方约定的规划、设计变更，根据双方在《广州市商品房买卖合同》第十九的约定，被告擅自改变该商品房项目的规划、设计的，原告可要求解除买卖合同，故原告有权解除双方签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）。被告关于入户花园窗户无法通风采光不构成规划、设计变更的抗辩意见，本院不予采纳。
关于原告行使解除权是否超过了合同约定除斥期间。因原、被告双方在《本合同补充协议》第九条约定，原告在构成规划、设计变更的情形下行使合同解除权的时间为在规划、设计变更通知上载明的答复期限届满之日或交楼通知书载明的入住期限（交付期限）届满之日起15日内书面通知被告。本案中原告于2014年11月1日前往金翠湾收楼，并于该日在《深业金翠湾一期保修申请书》对入户花园被封闭提出异议。2014年11月3日，原告通过EMS快递形式向被告寄出了《退房申请》，提出因涉案房屋入户花园无法通风、采光，因此明确向被告提出退房申请，涉案邮件已由被告签收。上述申请书中原告已经做出了退房的意思表示，该意思表示应视为原告要求解除双方商品房买卖合同，故原告系在双方约定的行使解除权的15日期限内发出了解除合同的书面通知，原告并未超过合同约定行使解除权除斥期间。虽然原告2014年11月26日委托律师向被告发出《律师函》，通知被告解除双方的商品房买卖合同，但该《律师函》并不能改变原告在《退房申请》中已提出解除合同的意思表示的事实，也未改变原告解除合同的意思，故被告主张原告在2014年11月26日的《律师函》中才提出解除合同已经超过解除权行使的除斥期间的抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，解除合同的，自解除合同的通知到达对方时解除，原、被告之间的《广州市商品房买卖合同》已于被告收到原告寄送的《退房申请》之日即2014年11月5日已经解除，因现原告起诉要求解除双方的《广州市商品房买卖合同》，因上述合同已经解除，不需重复解除，故原告要求解除双方《广州市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告与第三人建行广东省分行之间的借款合同是否应当解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持”，现在原告主张解除其与第三人之间的借款合同符合法律规定，本院予以支持。
关于被告是否应当向原告及第三人退还已支付的房款、利息、违约金及赔偿其他损失的问题。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，被告应当将已收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。本案中原告已支付首期购房款408508元，另通过按揭借款方式向被告支付购房款950000元，截至庭审辩论终结时止（2015年5月20日），原告累计向第三人偿还借款本金23443.13元，利息79822.79元，尚欠本金926556.87元。因此，被告应当向原告返还购房款431951.13元，向第三人建行广东省分行返还926556.87元。
双方《广州市商品房买卖合同》第十九条约定：被告未经原告同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，原告因此提出解除双方商品房买卖合同的，被告应退还原告已支付的房价款并支付利息（利息以原告付款日起至被告退还日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补偿其差额。而双方在合同附件《本合同补充协议》第十五条第2款约定：原告按本合同及补充协议的约定行使解除权时，被告应退还原告已付房款，并按本合同及补充协议的相关条款约定支付违约金，而不需再承担额外的任何赔偿责任。《本合同补充协议》作为双方《广州市商品房买卖合同》的一部分，与《广州市商品房买卖合同》具有同等的法律效力，《本合同补充协议》中又约定了《商品房买卖合同》之条款内容与本补充协议不一致的，以补充协议为准，据此本案中被告违约责任的承担应当以《本合同补充协议》第十五条第2款为准，根据该条约定，被告除向原告支付10%的违约金，不承担其他赔偿责任。原告主张补充协议为格式条款，对此本院认为，格式条款并非确定无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有该法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款才无效。本案中因被告交付的房屋不符合合同约定，原告要求解除合同并要求被告承担违约责任，违约责任的承担方式包括支付违约金和赔偿损失，其中违约金即具有损失补偿的作用，在一般的情况下违约金与赔偿损失并不能并用，现原、被告方在《补充协议》第十五条第2款中约定违约责任的承担方式为支付10%违约金，除此之外不再承担赔偿责任，因此上述条款并不存在第五十二条和五十三条规定无效情形的，也不存在免除被告责任，加重原告责任及排除原告主要权利的情形，即不存在无效的事由，被告应当承担的违约责任应根据《补充协议》第十五条第2款进行确定。且本案中，在举证期内，原告未能举证证明其实际损失远高于按照上述约定计算的违约金金额，故被告应该按照房总价款的10%向原告支付违约金共计135850.8元。因此原告要求被告向其支付利息及要求被告赔偿其向广东华某律师事务所支付委托该所办理按揭手续的律师见证费2100元、委托公证费500元、抵押登记费160元、预告登记费50元、保险费3000元、印花税费48元，产权登记费50元、权证印花税10元及主张其在本案的律师费10000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告向被告交纳的物业专项维修基金9804.9元，由于原、被告之间的《广州市商品房买卖合同》已经解除，故被告向原告收取物业专项维修基金9804.9元缺乏依据，原告要求被告退还物业专项维修基金9804.9元合理合法，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告曹永强与第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行之间于2013年8月22日签订的《个人住房组合借款合同》；
二、在本判决生效之日起五日内，被告广州市深业房地产有限公司向原告曹永强返还购房款431951.13元；
三、在本判决生效之日起五日内，被告广州市深业房地产有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行返还926556.87元；
四、在本判决生效之日起五日内，被告广州市深业房地产有限公司向原告曹永强支付违约金135850.8元；
五、在本判决生效之日起五日内，被告广州市深业房地产有限公司向原告曹永强退还物业专项维修基金9804.9元；
六、驳回原告曹永强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费23757.6元（其中原告的诉讼请求的受理费10692元、第三人提出独立诉讼请求诉讼费13065.6元），由原告曹永强负担1214元，被告广州市深业房地产有限公司负担22543.6元（被告承担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 黄 慧
人民陪审员 吴 晓
二〇一五年六月八日
书 记 员 郑萍军