浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第384号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱爱明。
委托代理人：陈宜。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱亚伟。
委托代理人：许丽阳。
上诉人朱爱明因与被上诉人朱亚伟房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年4月19日作出的（2013）甬鄞民初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年11月18日，原告朱爱明凭被告朱亚伟出具的郑培飞、朱中东委托被告朱亚伟出租房屋的委托书与被告签订《租赁合同》，被告将登记在其妻子郑培飞和儿子朱中东名下、座落于宁波市鄞州区堇山中路414号店铺房出租给原告，租期自2009年12月1日至2014年11月30日；租金前三年每年120000元，第四年125000元，第五年130000元；物业费每月300元；合同签订之日，原告支付被告5000元作为租赁的水电押金；租金和物业费每半年支付一次，每次需提前一个月支付；租赁期间，原告如将该铺面房进行转租（转让），需提前15天告知被告，经被告同意后进行转租，合同的租金和租期及相应条款不变，转租合同生效后原合同作废，“一般情况下，被告须同意原告对该铺进行转租、转让”（手写部分）。该合同另对违约责任进行了约定：被告未按合同规定交付租赁铺面房，或因被告原因导致原告不能实现、中断租赁该铺面房的，国家另行颁布的规定及人力不可抗拒的因素除外；原告未按合同规定支付被告租金，且超过三十天的；本合同其他条款违约的；本合同租赁期间，属被告责任，由被告赔偿原告所有损失200000元；属原告责任的，由原告赔偿被告六个月租金（剩余租金也不予退回）。双方另行约定了其他事项。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告，并由原告装修后投入使用。2011年5月27日，原、被告又签订协议书，约定将上述店铺租期延长至2016年11月30日。期间，原告支付租金至2012年6月止。
2011年7月24日，原告与案外人夏军娜签订了《店面房租赁合同》，约定：甲方（原告）将宁波市鄞州区中河街道堇山中路414号店铺出租给乙方（夏军娜），甲方保证上述房产产权明确，属甲方本人所有，房产证、土地证、契税证三证齐全；租期五年，自2011年7月24日至2016年7月23日；租金第一年为160000元，第二年租金170000元，第三年租金180000元，第四年租金200000元，第五年租金220000元。原告与案外人夏军娜签订合同时，提供了署名为郑培飞、朱中东的委托书，内容为“兹有鄞州区中河街道堇山中路414号店面房，现委托朱爱明先生出租事宜”。之后，夏军娜与原告因转租事宜发生诉讼，经本院已经发生法律效力的（2012）甬鄞民初字第631号民事判决书认定：原告与夏军娜签订合同时出具的署名“郑培飞”、“朱中东”的委托书并非郑培飞、朱中东或朱亚伟所签，涉案房屋系原告未经被告同意擅自转租。
2012年2月20日，被告以原告欠付租金、物业费共计三万三千余元及转租为由向原告发出腾退房屋通知，要求原告付清租金、一个月内腾退房屋并通知原告解除合同，该通知张贴于涉案店铺。2012年5月11日，夏军娜与被告签订了涉案店铺的租赁合同，租期自2012年6月1日至2017年5月31日等。
原审原告朱爱明于2013年1月7日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告返还原审原告2012年6月份的租金10000元及押金5000元；2.原审被告向原审原告支付违约金200000元，并赔偿超过违约金部分的实际损失239790元。关于违约金及实际损失包括了原审原告投入的装修、设备损失打六折后金额是224790元，另有转租差价损失是215000元。
原审被告朱亚伟反诉诉讼请求：1.原审原告立即支付原审被告所欠房屋租金30000元，物业管理费3600元，共计33600元；2.原审被告立即支付原审被告违约金60000元。
原审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》及租赁合同续签二年协议书，均为双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。被告已于2012年2月向原告发出通知解除合同，并于2012年5月将涉案店铺重新出租，故原、被告之间的租赁合同关系已实际解除。关于合同解除的违约责任承担，应依据合同约定及法律规定认定。原、被告签订的合同约定了“租赁期间，原告如将该铺面房进行转租（转让），需提前15天告知被告，经被告同意后进行转租”，另有手写条款约定了“一般情况下，被告须同意原告对该铺进行转租、转让”，从约定看，并不限制原告转租，但转租仍应提前告知被告并经被告同意；原告提交的同意其转租的委托书不能证明系房屋所有人或被告出具，委托书本身也与转租合同约定的原告系房屋所有人的内容相矛盾，原告也没有新的有效证据推翻已经发生法律效力的民事判决书认定的原告转租涉案房屋没有经过被告同意的事实，故被告因原告擅自转租解除合同符合法律规定，原告应对合同解除承担违约责任。关于原告主张的返还2012年6月的房屋租金10000元及押金5000元的诉讼请求，因合同约定了原告违约时剩余租金不予退回，故对返还租金的诉讼请求不予支持；水电押金系针对水电费发生，现原告并未欠付租金期间的水电费，故水电押金5000元应由被告返还。关于原告主张的违约金及装修损失，原告装修虽经被告同意，但合同解除系因原告违约所致，故无权要求被告支付违约金、赔偿装修损失，故对原告的该主张不予支持。关于被告反诉主张的要求原告支付房屋租金30000元的诉讼请求，被告已经收取租金至2012年6月，通常之前欠付租金会在下一次支付租金时先行扣除欠付部分，被告也没有证据证明原告存在欠付租金的事实，故对被告的该主张不予支持。关于被告主张的物业管理费3600元，其中1800元物业管理费系原告在2011年11月支付下一期租金前产生，被告没有证据证明原告尚欠付上一期费用，本院对该部分费用不予支持；对于2011年11月至2012年6月期间的物业管理费1800元，原告没有证据证明已经支付，其称以现金方式支付没有收条也与双方在现金支付费用后出具收条或通过银行转账支付的习惯不相符，故不能认定原告已经支付了物业管理费，考虑被告已于2012年5月重新出租，对该部分费用认定为1500元。关于被告反诉主张的要求原告支付违约金60000元的诉讼请求，虽然违约金的请求符合合同约定，但被告在2012年2月与原告解除合同后，已于2012年5月将涉案房屋重新出租，原告已支付租金至2012年6月，被告已经没收的剩余租期的租金也应视为承担违约责任的一种方式，被告也没有证据证明其还存在其他损失，故对被告反诉主张的违约金60000元，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、最高人法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，作出如下判决：一、被告（反诉原告）朱亚伟返还原告（反诉被告）朱爱明水电押金5000元；二、原告（反诉被告）朱爱明支付被告（反诉原告）朱亚伟物业管理费1500元；三、驳回原告（反诉被告）朱爱明的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱亚伟的其他反诉诉讼请求。上述第一、二项相折抵，被告（反诉原告）朱亚伟尚应返还原告（反诉被告）朱爱明3500元，与本判决生效后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费8122元，减半收取4061元，由原告（反诉被告）朱爱明负担4036元，被告（反诉原告）朱亚伟负担25元。反诉受理费1070元，由原告（反诉被告）朱爱明负担25元，被告（反诉原告）朱亚伟负担1045元。
宣判后，原审原告朱爱明不服，向本院提起上诉称：1.原审法院认定上诉人未经被上诉人同意擅自将涉案房屋出租给夏军娜，属于认定事实错误。上诉人与被上诉人的租赁合同约定上诉人可以转租房屋，无需经被上诉人同意，并且事实上上诉人的转租也征得了被上诉人的许可。2.原审法院未允许上诉提出关于《腾退房屋通知》以及委托书鉴定请求，程序违法。3.上诉人对承租房屋进行了装修，即使上诉人存在违约，对于上诉人装修及添置物损失也应当予以赔偿，但考虑到诉讼费问题，上诉人对实际损失239790元暂不主张。请求二审法院依法撤销原审判决，发回原审人民法院重审，或依法改判被上诉人返还上诉人房租10000元并支付违约金200000元。
被上诉人朱亚伟答辩称：1.上诉人为赚取差价转租，并未征得被上诉人同意，上诉人存在违约，该事实已经在生效判决中被确认。2.原审法院程序并无不当。3.上诉人是违约方，现其主张被上诉人支付违约金没有依据。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原审判决。
在二审审理期间，上诉人提供《上海市装饰装修施工合同》一份及收款收据两张，用以证明上诉人承租涉案房屋后进行装修和购置了相应电器。
被上诉人对上诉人提交的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该组证据不属于二审新证据，装修合同签订时间早于租赁合同签订时间，与常理不符，且上诉人是违约方，上诉未主张损失赔偿，该组证据与本案无关联性。
本院认为，上诉人提交的上述证据不属于二审中新的证据，且上述合同的订立时间以及装修工程开工时间均早于租赁合同订立时间，收款收据也未标注日期，故对上诉证据不予认定。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：1.上诉人主张租赁合同约定上诉人有权转租涉案房屋，且其转租行为已经征得被上诉人同意。本院认为，双方的租赁合同约定：“租赁期间，上诉人如将该铺面房进行转租（转让），需提前15天告知被上诉人，经被上诉人同意后进行转租”，并特别约定“一般情况下，被告须同意原告对该铺进行转租、转让”，从条款文义来看，虽未限制上诉人转租房屋，但上诉人之转租行为需以征得被上诉人之同意为前提；上诉人所提交的2013年5月30日的委托书中“朱中东”及“郑培飞”签名并非本人所签的事实已经生效的法律文书确认，上诉人不能提供证据推翻生效法律判决的认定也不能举证证明其转租涉案房屋确经被上诉人同意，故原审法院认定上诉人未经被上诉人同意擅自将涉案房屋出租并无不当。上诉人系违约方，上诉人要求被上诉人支付违约金，没有依据。因双方的租赁合同约定上诉人违约时剩余租金不予退回，故原审法院判决被上诉人无需返还剩余租金亦无不妥。2.关于程序问题。《腾退房屋通知》为证明被上诉人曾向上诉人作出解除合同及要求腾房的意思表示，签字是否为被上诉人本人所签并不影响该事实的存在，原审法院据此未准许对该通知中签名的鉴定申请并无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人朱爱明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 朱亚君
代理审判员 王媛媛
二〇一三年七月二十二日
代书 记员 桂红艳