福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第4384号
原告包小滋，男，1969年2月28日出生，汉族，住址福州市鼓楼区。
委托代理人张宗良，福建合立律师事务所律师。
委托代理人林亨康，福建合立律师事务所律师。
被告吴长忠，男，1981年8月18日出生，汉族，住址福州市晋安区。
委托代理人赖月英，北京中银（福州）律师事务所律师。
委托代理人熊婷，北京中银（福州）律师事务所实习律师。
原告包小滋与被告吴长忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由审判员陈阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包小滋的委托代理人张宗良、林亨康，被告吴长忠及其委托代理人赖月英、熊婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告包小滋诉称：原告与被告以及杨志伟和福州汇华虔城房地产经纪服务有限公司于2014年5月30日签订了《房产租赁合同》。合同签订后，2014年8月15日，原、被告又变更了上述合同部分内容，并另行签订了《房产租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于福州市晋安区房产（产权登记为福州市晋安区某复式单元）作办公居住使用，租赁期限6年，第1年租金为7500元／月，第2年租金为8500元／月，此后租金为9500元／月；若被告需对租赁房产进行装修的，应征得原告的书面同意，如因租赁房屋原装修及设施的损坏被告应当修复或照价赔偿；租金按月支付，被告应在每个月的15日前支付租金，若逾期支付租金的，每逾期一日，按照月租金的千分之五加收滞纳金，逾期十天以上以违约论处；在租赁期限内提前解约或违约，违约方应赔偿另一方三个月的租金作为违约赔偿金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告承租房屋后，仅向原告支付了部分租金，自2015年3月15日起未再支付租金。期间，原告代被告垫付物业费2262.5元和电公摊费用468元。而且，在租赁期间，被告未经原告同意，擅自拆除租赁房屋的装修以及部分设施，对租赁房屋进行装修。为此，原告多次要求被告按时支付租金及原告垫付的物业费、电公摊费用，并将房屋恢复原状，被告均予以拒绝。
诉讼请求：一、依法判决被告立即向原告支付2015年3月15日起至2016年1月14日止的房屋租金合计80000元并支付违约金22500元；二、被告立即将位于晋安区复式单元的房屋恢复原状后继续承租，恢复期间被告应继续向原告支付房屋租金；三、被告立即向原告支付原告代其垫付的物业费2262.5元和电公摊费用468元；四、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告吴长忠辩称：原、被告双方于2014年8月15日签订《房产租赁合同》，被告依约向原告支付了押金27000元，并依约支付租金至2015年3月15日。被告租赁该房屋的用途系用来办公加居住双用，而该房屋在被告承租前系用于培训机构用房，故该房屋原先的装修，被告无法使用。在征得原告同意后，被告就开始着手装修事宜。然而，自动工开始，该房屋的隔壁邻居一直进行阻挠，要么打电话给城管，要么拿刀到屋内威胁装修的工人。原告得知该情况，也曾多次出面帮助协调，但都无法解决。因此，被告只能停止装修，房屋空置至今无法使用。后来通过邻居得知，原告本来就和该房屋的隔壁邻居有不可调和的矛盾，才将该房屋出租，自己则租在该楼层的8楼办公。原告明知道被告承租后必须重新装修才能正常使用，且被告重新装修该房屋，邻居定会阻挠，仍与被告签订《房产租赁合同》。显然，原告的行为已经构成违约。根据相关法律规定，双方约定的违约金明显过高。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告并无证据证明其实际损失，被告至今无法实现合同目的，也造成很大的经济损失，故请法院依法判决。
经审理查明：原告与被告于2014年5月30日签订了《房产租赁合同》。合同签订后，2014年8月15日，原、被告又变更了上述合同部分内容，并另行签订了《房产租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于福州市晋安区房产（产权登记为福州市晋安区复式单元）及设备6部空调作办公居住使用，租赁期限6年，第1年租金为7500元／月，第2年租金为8500元／月，此后租金为9500元／月；若被告需对租赁房产进行装修，应征得原告的书面同意，费用自理；如因租赁房屋原装修及设施损坏，被告应当修复或赔偿；租金按月支付，被告应在每个月的15日前支付当月租金，若逾期支付，每逾期一日，按照月租金的千分之五加收滞纳金，逾期10天以上以违约论处；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，损失由责任方承担；在租赁期限内提前解约或违约，违约方应赔偿另一方三个月的租金作为违约赔偿金；有关物业及水电等费用与原告无关。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了押金27000元及部分租金。在租赁期间，被告未经原告书面同意，对租赁房屋进行装修，因遭邻居阻止，至今未完成装修。自2015年3月15日起，被告未再支付租金。期间，原告代被告垫付了物业费2262.5元及电公摊费用468元。现原告诉至本院。
以上事实，有房屋所有权证、租赁合同、租赁房屋出租时及现状内部实际景照片、物业费及电公摊费票据及当事人陈述为证，本院予以确认。
本院认为：本案讼争租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，是为有效。被告作为承租人应当按照约定的期限支付租金及物业费、电公摊费。双方确认被告自2015年3月15日起未再支付租金，故被告应支付原告2015年3月15日起至2016年1月14日止的房屋租金80000元，此后的租金，原告可另行起诉。双方于合同中明确约定被告应征得原告的书面同意，方能进行装修，即使原告知道被告对房屋进行装修，未提出异议，亦不构成合同约定的同意。被告在装修过程中遇邻居投诉、阻止，以致未能完成装修，影响房屋正常使用，不能视为原告违约，故被告不能据此免责。原告主张的违约金金额亦包含提前解约，仅于被告逾期支付租金适用该条款，违约金过分高于造成的损失，故应予适当调整，被告应按月利率2%支付原告逾期付款违约金。鉴于租赁期间尚未届满，双方均未主张解除合同，原告请求被告将房屋予以恢复原状的诉讼请求，暂不予支持，原告可待被告返还租赁物时再行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告吴长忠于本判决生效之日支付原告包小滋2015年3月15日起至2016年1月14日止的房屋租金80000元、物业费2262.5元、电公摊费用468元；
二、被告吴长忠自2015年3月至7月间的每月15日按应付租金7500元、自2015年8月至2015年12月间的每月15日按应付租金8500元至上述实欠租金付清之日止，分别按月利率2%计付原告包小滋违约金；
三、驳回原告包小滋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元，适用简易程序减半收取1200元，由原告负担200元、被告负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 陈阳
二〇一六年一月十八日
书记员 陈盛
附本案适用的主要法律条文及执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。