四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）自民二终字第29号
上诉人（原审原告）自贡市自流井区道生灏社区袜子石九组业主委员会，住所地四川省自贡市自流井区。
负责人李淑华，主任。
委托代理人韩金江，男，1985年3月19日出生，汉族，无业，住四川省自贡市自流井区。
被上诉人（原审被告）成都华圣源环保工程有限公司，住所地四川省成都市高新区。
法定代表人黄镜霖，总经理。
委托代理人李岚，四川双溪律师事务所律师。
上诉人自贡市自流井区道生灏社区袜子石九组业主委员会（以下简称袜子石九组业委会）因与被上诉人成都华圣源环保工程有限公司（以下简称华圣源公司）占有物损害赔偿纠纷一案，不服自贡市自流井区人民法院（2013）自流民初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后，作出（2013）自民二终字第44号民事裁定，裁定将该案发回重审。自贡市自流井区人民法院重审后作出（2013）自流民初字第2227号民事判决，上诉人袜子石九组业委会仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袜子石九组业委会负责人李淑华及委托代理人韩金江，被上诉人华圣源公司委托代理人李岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告袜子石九组业委会于2012年12月向自贡市自流井区人民法院起诉，请求判令被告华圣源公司赔偿其损失69733.30元，并按银行同期贷款利率标准计付至付清该款时止的资金利息。
原审法院审理查明，自贡市自流井区道生灏袜子石九组清华苑小区住宅，由四川省自贡培德实业有限公司（以下简称培德公司）开发建设。培德公司于2003年5月29日与华圣源公司（原自贡华圣工贸服务有限公司）签订《物业委托管理合同》及《物管房补偿合同》，将清华苑小区的物业全权委托给华圣源公司进行管理。在《物管房补偿合同》中，双方约定培德公司为了弥补华圣源公司用于清华苑前期物业委托管理的费用，将清华苑B栋负2层1号即A轴线至C轴线与22轴线至24轴线内、面积为60.28平方米的房屋作为补偿提供给华圣源公司，并由培德公司在合同签订15日内交付房屋，1个月内为其办理好产权登记，并约定该合同与《物业委托管理合同》同步使用。合同签订后，培德公司将上述房屋交与华圣源公司。2003年6月19日，培德公司与华圣源公司签订《关于补偿华圣工贸公司房屋的补充协议》，约定将原来房屋面积60.28平方米变更为54.32平方米，并明确该房屋为无偿提供，培德公司不作销售，不得向华圣源公司收取房款。华圣源公司接收上述房屋后，先期进行了一段时间的物业管理，2004年6月将房屋出租给高富杨作废品回收店至2009年12月31日，每月租金200.00元，共获取租金13，400.00元。2003年9月24日，清华苑小区召开业主大会（双方对具体成立小区业主委员会的时间均记不清楚），以“小区环境卫生差，业主人身、财产安全得不到保障，管理不到位，擅自将培德公司给业主作物管用房占为已有对外出租，且华圣源公司系培德公司未经业主大会同意聘请，并未与业主签订物业管理服务合同等”为由，决定终止与华圣源公司的物业管理合同（双方并未签订有物业管理合同），并将决议通告了华圣源公司和培德公司。华圣源公司于2004年6月底向清华苑小区业主发布公告并于该月底撤出了对清华苑小区的物业管理服务。但涉案房屋仍出租并由他人占有作废品回收站使用。清华苑小区业主于2009年12月31日将清华苑B栋负2层1号房屋从承租人处收回自行出租。另查明，清华苑B栋在规划设计上没有负2层，由于培德实业公司在建成后改变了楼层编号，出现了负2层。但双方对负2层1号房的具体指向没有争议，该房屋至今未办理权属登记。
原审法院认为，华圣源公司在2009年12月31日前对本案所涉袜子石九组清华苑B栋负二层1号房的占有、使用是依据其与培德公司所签订的《物业委托管理合同》、《物管房补偿合同》及《关于补偿华圣工贸公司房屋的补充协议》而取得的，根据双方签订的上述合同的约定，培德公司之所以向华圣源公司无偿提供该房屋，其目的一是作为物业管理用房，二是对华圣源公司提供的前期物业管理费用作补偿。华圣源公司与培德公司就该物管用房的纠纷己经人民法院审结并己发生法律效力。同时，根据庭审查明的案件事实，袜子石九组业委会在收回该物管用房后也未将该房用作物业管理用房，而是继续出租他人以获取收益。综上，袜子石九组业委会要求被告赔偿损失无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款的规定，判决驳回袜子石九组业委会的诉讼请求。
宣判后，袜子石九组业委会不服，向本院提起上诉。其上诉理由如下：一、原审判决审判程序违法。原审法院在审理过程中，对被上诉人提供的证据，没有依法经过上诉人质证，剥夺了上诉人的诉讼权利；二、原审判决对本案物管房补充协议约定为无偿提供的事实视而不见，认定是培德公司对被上诉人提供的前期物业管理费用补偿属认定事实错误；三、原审判决认定“原告要求被告赔偿损失无事实和法律依据”错误。请求二审法院依法撤销（2013）自流民初字第2227号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人华圣源公司辩称，一、上诉人不是本案适格主体；二、上诉人不是该房屋合法产权人，没有证据证明上诉人对该房屋享有所有权及处分权；三、诉争房屋是培德公司对被上诉人的补偿，《补充协议》不是对原合同的实际更变，只对面积进行了变更，实际更是对该房屋进一步的约定；四、上诉人要求赔偿损失没有事实法律依据。五、本案已超过诉讼时效。
本案审理过程中，上诉人袜子石九组业委会无新证据提交。被上诉人华圣源公司向本院提交了四川省高级人民法院（2013）川民审字第1509号民事裁定书、《关于四川省自流井区人民法院证据调查的复函》各一份，拟证明四川省高级人民法院认定培德公司对被上诉人的补偿合法及诉争房屋不属于物管房。
庭审质证时，上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为不能证明被上诉人的主张。本院对被上诉人举示的证据予以采信。
本院对原审判决查明的事实予以确认，并补充认定以下事实：
上诉人袜子石九组业委会收回本案所涉房屋后，被上诉人华圣源公司以培德公司违反《物管房补偿合同》约定为由诉至自贡市自流井区人民法院，要求培德公司支付违约金50000元，赔偿损失241120元。培德公司提起反诉，要求华圣源公司支付违约金50000元、拖欠的水费及欠费产生的违约金35538.77元。自流井区人民法院于2012年8月以（2012）自流民初字第289号民事判决驳回双方的诉讼请求。双方均不服，向本院提起上诉。本院经审理，于2012年12月作出（2012）自民三终字第123号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。被上诉人华圣源公司仍不服，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院审查后认为“本案《物管房补偿合同》签订于《物业管理条例》实施之前，合同约定培德公司为华圣源公司办理物管用房产权证，虽不违反当时的法律规定，但在《物业管理条例》实施后已无法实际履行。在此之前培德公司已经交付了房屋，不影响华圣源公司履行物业管理职责。此后因清华苑小区业主要求终止与华圣源公司的物业管理合同，华圣源公司撤出了清华苑小区物业管理。至此，由于华圣源公司不再从事小区的物业服务，培德公司也不应再履行向其提供物管用房的合同义务。因此，培德公司未办理产权证并不违约。华圣源公司要求按照诉争房屋价格赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据。但培德公司应当对于华圣源公司的前期物业费损失予以补偿，鉴于华圣源公司不能举证证明损失的具体金额，且实际提供物业服务的时间不到一年，在撤出清华苑小区后仍占有并出租诉争房屋达5年，可以认定其房租收入已弥补了前期物业费损失。”
本院认为，一、上诉人袜子石九组业委会在上诉状中称原审法院对被上诉人华圣源公司提供的证据，没有依法经过上诉人质证，剥夺了上诉人的诉讼权利问题。本案庭审中，法庭询问上诉人有何证据没有质证，上诉人负责人及委托代理人均表示不清楚。经查阅原审庭审记录及判决书，原审法院采信的被上诉人提交的证据在开庭审理时依法进行了质证。故上诉人称原审法院剥夺其诉讼权利、程序违法没有事实依据，对该上诉理由，本院不予支持；二、本案所涉房屋系清华苑小区开发商培德公司基于对被上诉人在清华苑小区前期物业管理费用的补偿，依据双方签订的《物管房补偿合同》、《补充协议》交付给被上诉人占有、使用。双方后因《物管房补偿合同》、《补充协议》产生争议，经人民法院裁决，被上诉人要求培德公司支付违约金、赔偿损失的诉讼请求虽没有得到支持，但四川省高级人民法院在（2013）川民申字第1509号民事裁定书中认为培德公司应当对被上诉人的前期物业费损失予以补偿，被上诉人收取的房租收入可以认定弥补了前期物业费损失。因此，被上诉人出租本案所涉房屋获取的收益应视为开发商培德公司对其在清华苑小区前期物业管理费用的补偿，上诉人认为是侵权行为、要求其赔偿损失的理由不成立。
综上，原审法院认定事实基本清楚、审理程序合法，但引用法条不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1544元，由上诉人自贡市自流井区道生灏社区袜子石九组业主委员会负担
本判决为终审判决。
审判长 王海英
审判员 周 勇
审判员 李 彬
二〇一四年五月八日
书记员 刘洋年