重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南川法民初字第05542号
原告邹锡文，女，1960年8月30日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告王炜（邹锡文的女儿），1985年2月1日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人邹锡文（原告王炜母亲），基本情况同前。
被告重庆泽京房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区金佛居委（南园路69号），组织机构代码75308873-X。
法定代表人马丽平，重庆泽京房地产开发有限公司总经理。
委托代理人李凯、唐然，重庆泽京房地产开发有限公司单位员工。
原告邹锡文、王炜与被告重庆泽京房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法由代理审判员何丹独任审判，并适用简易程序于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告邹锡文、被告重庆泽京房地产开发有限公司委托代理人李凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹锡文、王炜诉称，2011年4月15日，原告购买了被告开发的重庆市南川区XX小区XX号预售商品房，并签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同成交价为361208元。其中首付191208元，银行按揭170000。但被告没有按照合同约定的时间向房屋所在地土地房屋登记机关提交办理房地产权证申请，未按合同约定将办理产权登记的资料提交给房管所并取得受理通知书。按照合同第七条第2项的约定，被告应在2013年1月31日前将房屋交付于原告使用，同时在合同第十三条第2项约定在本商品房实际交付使用起60日内向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的受理单。在补充协议第十条第4项中约定了被告违约逾期超过90日的，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金，并由原告实际取得土地房屋登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。被告在2013年2月2日将房屋交付原告使用，在2014年6月20日才向重庆市南川区国土资源和房屋管理局申请办理土地房屋产权证，该行为已构成严重违约，被告应按照合同的约定向原告支付违约金。现原告起诉至法院，要求被告支付违约金12786.76元，违约金的具体计算为：1.违约天数，2013年2月2日起至2014年6月20日止，共计504天，减去合理期限150天，余有354天。2.违约金，361208元购房款×0.0001×354天=12786.76元。
被告重庆泽京房地产开发有限公司辩称，一、原、被告签订合同的时间、房屋信息、购房金额以合同记载为准，被告认可原告诉称的交房时间，受理单时间以记载的时间为准。二、诉讼时效应当从合同约定的交房期满60日开始计算，二原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。三、被告不存在逾期办理房地产权证的情况，原告主张被告承担逾期办证违约责任无事实和法院依据，请求法院予以驳回。房地产权证采用原告委托被告的方式办理，但原告并未依约向被告提供相关的办理产权证的资料。因涉诉房屋的产权证为委托办理，故办理房地产权证的起算时间应从原告向被告提交委托授权书的时间开始计算。从商品房买卖合同条款来看，并未约定委托办理的办理期限。按照公平原则，委托办理期限应参照《商品房买卖合同》第十三条第2款的约定在60日内办理，被告并未构成违约，不应承担违约责任。四、若法院认为被告存在违约且应承担违约责任，违约天数应为受理单出具时间减去原告实际接房时间（以业主物品领用表、接房验收确认表上明确的时间为准）-150天。同时，产权证办理时间的早晚对原告实际上并不造成任何损失，《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。综上，被告不存在逾期办理房地产权证的情况，原告的主张毫无事实及法律依据，故请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告系重庆市南川区XX小区开发商。2011年4月15日，原（乙方）、被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。《重庆市商品房买卖合同》约定，原告购买了被告开发的重庆市南川区XX小区XX号预售商品房，房屋总成交金额为361208元。合同第十三条第2款约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。合同第十三条第3款约定“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”。第4款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，……。（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同，……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地登记机构提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。《补充协议》第十一条第4款约定“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”
另查明，合同签订后，原告按照合同约定付清房屋总价款361208元。被告于2013年2月2日将房屋交付给原告。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年6月20日出具《业务受理通知书》，受理了原告所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已向原告颁发了房屋产权证。
上述事实，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、《购房发票》、重庆市南川区国土资源和房屋管理局《业务受理通知书》及原、被告的当庭陈述，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本案的争议焦点：1.被告是否构成违约。2.若被告构成违约，原告的诉讼请求是否已经超过了诉讼时效。3.若原告的诉讼请求未超过诉讼时效，则被告应当向原告支付多少违约金。
一、关于被告是否构成违约的问题。
本院认为，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，本院对该合同依法予以认可。双方当事人应按合同约定履行义务。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3款的约定，原告可以委托被告办理房屋产权证登记，也可以在被告向房屋产权登记机构提交相关资料后自行到现场确认权属登记。如果原告委托开发商办理，原告应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交房屋产权登记机构，房屋产权登记机构在向被告出具相应的受理通知单后，由房屋产权登记机构通知原告前来现场确认；如果房屋产权登记机构明确要求需要被告和原告同时到场提供办证所需资料才能受理的，则被告负有及时通知原告到场的义务。从本案查明的情况来看，被告并未在合同约定的时限内应及时将办证所需资料提交房屋产权登记机构，同时被告亦未举示有效证据证明房屋产权登记机构需要原、被告同时到场提交办证所需资料以及被告对原告已履行了通知义务。故，本院对被告提出因原告出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信。本院亦由此足以认定，被告对原告的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任。
二、关于若被告构成违约，原告的诉讼请求是否已经超过了诉讼时效的问题。
本院认为，按合同的约定被告应于交付房屋（2013年2月2日）后的60日内即2013年4月3日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由于被告没有按照合同约定的时间取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告即构成违约，由于违约行为的持续性和合同约定违约金于实际取得登记受理单之日（2014年6月20日）起30日内支付的时间确定，因此被告应当在实际取得登记受理单之日起30日内即2014年7月20日前向原告支付违约金，逾期则构成对原告权利的侵害，因此本案诉讼时效应当从2014年7月21日开始计算。根据法律的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为两年，原告应于2016年7月21日前向本院提起诉讼。原告于2015年11月17日向本院提起了诉讼，在诉讼时效两年期内，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。
三、关于被告应向原告支付多少违约金的问题。
从原告实际接房之日（2013年2月2日）到被告取得房屋产权登记机构出具的登记受理单之日（2014年6月20日），时间为503天，扣除《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定的被告提交办理本商品房《房地产权证》的申请期限60日和《补充协议》第十一条第4款约定的违约免责期限90日，被告应承担逾期办证违约责任的期限为353天。原告已付的房价款361208元，按照《补充协议》约定的按日支付已付房价款的万分之一的违约金标准，被告应向原告支付的逾期办证违约金为12750.64元（361208元×353天×0.0001）。由于被告提出办证延迟未对原告造成实际损害，当庭请求人民法院依法降低违约金，加之原告亦未举示证据证明其具体损失。故，本院酌情予以降低，将上述违约金依法调整为6375.32元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告重庆泽京房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告邹锡文、王炜支付逾期办证违约金6375.32元；
二、驳回原告邹锡文、王炜的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费120元，减半收取60元（原告已预交），由被告重庆泽京房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费120元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 何 丹
二〇一五年十二月七日
书 记 员 谭丽媛