广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第800号
原告ＸＸ，男，汉族，1980年4月10日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人彭鸿鹄，广东晟典律师事务所律师。
被告谢小华，女，汉，1976年9月8日出生，住址广东省深圳市宝安区。
第三人中原地产代理(深圳)有限公司，地址广东省深圳市福田区。
法定代表人李耀智，系该公司执行（常务）董事。
委托代理人陈莹莹，系该公司员工。
原告ＸＸ诉被告谢小华、第三人中原地产代理(深圳)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人彭鸿鹄及第三人中原地产代理(深圳)有限公司的委托代理人陈莹莹到庭参加诉讼。被告谢小华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，被告谢小华(卖方)与原告ＸＸ(买方)于2015年4月19日在第三人的居间下签订了编号为N0.208474《二手房买卖合同》，被告将位于深圳市宝安区新湖路魅力时代花园l栋C座270l单位的房屋转让给原告，房屋转让成交价为348万元。合同第三条约定定金为15万元，在合同生效当日支付1万元，合同生效后两日内(含当日)支付14万元。同时，根据合同第六条：交易的物业处于抵押状态，卖方须于签署合同之日起五日内(含当日)与担保公司签订服务合同，出具赎楼公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。合同签订当日，原告按照约定先向被告支付了l万元定金，根据三方2015年4月19日签订的编号为0174512《资金托管协议》，该1万元定金由居间方第三人托管，第三人向原告出具了《收款收据》；2015年4月21日，原告又依约向被告转入定金14万元，完成了定金交付的合同义务。但被告在2015年4月22日单方面直接将定金转回原告账户，并明确表示房屋不卖了，拒绝办理房屋赎楼手续，经第三人一再催促，被告仍拒绝办理赎楼委托公证和其他过户的手续。同时，也不再接听原告和第三人的电话，拒收催告函件。被告本应在2015年4月25日前办理赎楼委托手续，但被告拒不履行合同义务，已经超过约定的期限，构成根本违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：l、解除原被告2015年4月19日签订的N0.208474《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币696,000元，并从起诉之日起至判决生效之日止按中国人民银行规定的同期银行贷款利率支付利息；3、被告承担本案诉讼费、保全费。
被告谢小华未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司答辩称：第三人作为居间方尽力履行居间义务，并无过错，买卖双方在第三人处托管有一万元交楼押金，第三人将根据法院生效判决予以放款。
经审理查明，2015年4月19日，原告ＸＸ作为买方，被告谢小华作为卖方，在第三人中原地产代理(深圳)有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（NO.208474），约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区新湖路魅力时代花园l栋C座270l，建筑面积约为87.64平方米，转让成交价为人民币3,480,000元。买方同意在本合同生效之日向卖方支付定金人民币10,000元，在合同生效后2日内再向卖方支付定金人民币140,000元。定金交由双方约定的第三方托管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据。买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2015年5月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2015年5月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起五日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼、还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。双方协商同意在定金或首期款中预留人民币10,000元作为交楼押金，交由第三方监管。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
同日，被告签署《地址和账号确认书（卖方）》，确认以涉案房产所在地址为其联系地址。
同日，原告向被告支付了定金人民币10,000元。第三人确认其现仍托管该笔款项。
2015年4月21日，原告向被告转账支付定金人民币140,000元。原告确认被告已于2015年4月22日将该笔款项退还原告。
2015年5月6日，原告向被告发送《律师函》，称原告已依约履行了支付定金的合同义务，被告却拒不办理赎楼手续，还单方面直接将定金转回原告账户，明确表示房屋不卖了，拒绝继续办理房屋过户的手续，且不再接听原告和第三人的电话。故原告发函催促被告尽快与原告或其律师联系。该函件系邮寄寄往涉案房产所在地址，邮件因“收件人不在指定地址”而退回。
另查，1、关于退还定金的原因。原告表示被告退还定金前并未告知原告，但经事后了解，被告表示房屋转让没有跟家人商量，并且其丈夫不同意卖房，所以不再履行合同。第三人对原告的上述说法予以确认，并表明原告在购房前看房的时候，被告及家人均住在涉案房产且均在场。
2、第三人主张其于2015年4月25日向被告寄送《履约催告函》，催促被告尽快办理赎楼手续，并提交了履约催告函及快递单予以证明。但第三人未能提交相应证据证明上述邮件的送达情况。
上述事实，有经庭审举证、质证的二手房买卖合同、资金托管协议、收款收据、农业银行借记卡对账单、农业银行个人结算业务申请书、律师函及快递单、地址和账号确认书（卖方）及庭审笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告ＸＸ与被告谢小华签订的《二手房买卖合同》（NO.208474）系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同的履行情况。原告于签订合同后，已分两笔支付了定金人民币150,000元。被告在收取第二笔定金140,000元的次日向原告返还该笔款项，后明确表示拒绝继续履行合同，且未依约办理赎楼手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告作为守约方，有权单方主张解除合同。根据法律规定，一方当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方之日解除，故本院确认上述合同自本案起诉状副本送达被告之日已解除。合同解除之后，剩余定金已无保留的必要，被告应向原告返还定金人民币10,000元。由于该款项现仍托管于第三人中原地产代理（深圳）有限公司处，故应由第三人负责返还原告。
关于违约金的数额。原告依据《房产买卖合同》第十二条之约定，主张被告应向其支付涉案房产交易价格百分之二十的违约金。但由于本案合同仅履行到支付定金的阶段，且原告在收取第二笔定金次日即向原告返还该笔定金，原告在获知被告拒绝履行合同后，亦有义务采取适当措施防止损失的扩大。综合考虑本案案情，原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，本院酌情调低违约金为人民币348,000元。原告另诉请被告支付违约金的利息，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告ＸＸ与被告谢小华签订的《二手房买卖合同》（NO.208474）已解除；
二、被告谢小华于本判决生效之日起五日内向原告ＸＸ支付违约金人民币348,000元；
三、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币10,760元，保全费人民币5,000元，合计人民币15,760元，均由原告负担人民币7,880元，被告负担人民币7,880元。案件受理费及保全费原告均已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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