江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）苏民再提字第0058号 抗诉机关：江苏省人民检察院。 申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：呙永兴，个体经营户。 委托代理人潘业平。 委托代理人朱博锋，江苏真释律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：南京世界之窗科技软件园有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区定淮门**。 法定代表人毛顺初，该公司董事长。 委托代理人许俊儒，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 委托代理人白雪，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 呙永兴因与南京世界之窗科技软件园有限公司（以下简称世界之窗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2011）宁民终字第853号民事判决，向检察机关申诉。江苏省人民检察院于2013年12月20日作出苏检民抗（2013）88号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年2月11日作出（2014）苏民抗第0004号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年7月2日公开开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派检察员杨学飞、李尚出庭。申诉人呙永兴及其委托代理人潘业平、朱博锋，被申诉人世界之窗公司的委托代理人许俊儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2009年9月1日，一审原告呙永兴起诉至江苏省南京市鼓楼区人民法院称：2008年3月27日双方签订房屋租赁合同，约定世界之窗公司将南京世界之窗科技软件园18号楼租给呙永兴使用，但在签订合同过程中，世界之窗公司隐瞒了电力不足，不具备开办饭店的基本条件，构成根本违约，且给呙永兴带来重大损失，请求法院判令2009年5月1日起解除双方房屋租赁合同，并判令世界之窗公司赔偿呙永兴损失300万元。 一审被告世界之窗公司答辩称：在呙永兴经营酒店之前，该租赁房一直由他人经营酒店，从没有出现或者反映电力不足。呙永兴自签订租赁合同后，经营酒店亦有一年多。造成此次诉讼是呙永兴对明肴山庄酒店经营不善，装修房屋时电路改造不当造成的。世界之窗公司并不存在欺诈行为，故不构成违约，请求法院驳回呙永兴诉讼请求。 世界之窗公司反诉称：自2009年4月起，呙永兴不按时交纳房租，虽经世界之窗公司工作人员多次口头或书面向其催缴房租，但呙永兴均不予理会。现呙永兴拒不缴纳房租、物业管理费等费用，且拒绝腾房，违反了租赁合同的约定，构成违约。请求：1、呙永兴立即迁出所租房屋。2、呙永兴支付自2008年5月起每月的垃圾费500元、保安费2000元，至其迁出房屋时止；支付所欠房租150919元、物业管理费15000元、水电费10253.80元、违约金672000元；支付自2009年7月4日起每月的房屋使用费56000元，至其迁出租赁房屋交付之日止。以上费用合计1230420.80元。3、诉讼费由呙永兴承担。 针对世界之窗公司的反诉请求，呙永兴答辩称：呙永兴所投资的财产本属呙永兴所有，但由于世界之窗公司的违约行为，导致呙永兴的投资变成了损失，呙永兴以后不会再开饭店，设备对呙永兴而言已经成为废品，故呙永兴不同意将物品迁出。明肴山庄已经于2009年5月份停业，垃圾费、保安费和物业管理费、水电费是不可能产生的，且对此项费用，合同上也无约定。关于房租，呙永兴已交至2009年4月30日，尚有一个月的押金67200元可以冲抵所欠房租，故至呙永兴停业为止是不拖欠房租的。对于世界之窗公司所主张的违约金，呙永兴认为世界之窗公司为违约方，且构成根本违约，故呙永兴不应承担违约金，即使呙永兴违约，世界之窗公司所要求的数额过高，不符合法律规定，应以2000元为宜。对于世界之窗公司所要求的房屋使用费，呙永兴认为不应承担。综上，请求驳回世界之窗公司的反诉请求。 江苏省南京市鼓楼区人民法院一审查明：呙永兴系南京明肴山庄饭店业主。2008年3月26日，呙永兴（乙方）与世界之窗公司（甲方）签订房屋租赁合同约定：一、甲方将南京世界之窗科技软件园18号后原福仁庄室（见房屋建筑平面图）的房屋出租给乙方办公使用，租期伍年，期限自2008年5月1日起至2013年4月30日止。二、该房屋全年费用为（大写）陆拾柒万贰仟元（￥672000.00元），乙方以季度为期分期支付租金，物业管理费等，先付款后租赁。乙方在入住前付清首期房租、物业管理费（大写）壹拾陆万捌仟元（￥168000.00），以后每期须提前15天付清房租、物业管理费，逾期支付视为违约，逾期违约金每日按欠交费用的5‰计收，此款可先在房屋押金中扣除。逾期支付租金、物业管理费超过30天，甲方有权解除合同，乙方除承担违约责任外，并支付甲方剩余租期内的费用。其他装潢设施以及未经甲方同意的固定物品不得拆动。三、合同签订时乙方还须另行交纳房屋设备使用押金，押金按全年费用的10%收取。乙方押金款为（大写）陆万柒仟贰佰元（￥67200.00）。合同履行完毕，甲方将押金退还给乙方（不计利息）。此外，合同第九条规定：合同期间，乙方对房屋及主要固定设施的投入只享有使用权，并且随合同终止而停止享有使用权，其所有权归甲方所有。乙方可对所租房屋自费适当装修改造，但应将装修改造方案书面现报请甲方及相关政府部门审定并得到书面同意后实施，不得擅自改变房屋结构，竣工后一个月内必须向甲方提交一份完整的竣工图，以便存档。若因装修造成房屋损坏或对上下左右邻居的影响，乙方要承担全部责任。第十五条为特别条款约定：本合同期满或甲方解除合同后，乙方必须在合同期满或合同解除后五日被将房屋内办公设备，物品迁出房屋，并及时办好移交手续单。若没有按时迁出，即视为乙方对房屋内的一切办公设备，物品作为抛弃物，甲方有权进行处理，由此所产生的费用由乙方承担。第十六条约定：本合同约定的解除合同条件成就时，甲方将解除合同的通知书面送达乙方办公室或张贴乙方房门上或邮寄至租赁房屋即为解除。 2008年3月27日，世界之窗公司（甲方）和呙永兴（乙方）签订《补充协议》，其中第六条约定：承租期间违约方以一年该房屋租金作为赔偿金给守约方。第七条约定：本补充协议与房屋租赁合同具有同等法律效力，如有不一致时，以本补充协议为准。 合同履行中，呙永兴向世界之窗公司支付租金至2009年4月30日，另向世界之窗公司交纳押金67200元。2009年6月3日、6月9日，世界之窗公司向呙永兴发函催缴租金。2009年6月11日，经过税务机关核准，明肴山庄停业，停业时间自2009年6月11日至2009年9月30日止。同年6月25日、8月18日，世界之窗公司又两次发函要求呙永兴搬出并腾空所租房屋，并结清所欠房租等费用。7月2日世界之窗公司以特快专递方式向呙永兴送达解除房屋租赁合同通知。8月21日，世界之窗公司于《现代快报》B21版发布公告，要求呙永兴见报后3日内结清所欠房租等费用，并迁出腾空所租房屋。10月11日世界之窗公司向江苏省南京市公证处申请证据保全，在科技软件园园区西侧18号楼张贴通知，要求呙永兴搬出房屋并支付所欠房租等费用。 一审审理中，双方就合同解除问题意见一致，但对解除时间存在异议：呙永兴认为合同解除日应为2009年6月11日；世界之窗则认为依合同约定合同于2009年7月3日解除。 江苏省南京市鼓楼区人民法院一审认为：一、关于本案何方构成违约及合同何时解除问题。我国法律明确规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。本案中，双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》是双方协商一致而形成的，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，且已采取书面形式，故租赁合同合法有效，双方均应依照合同的规定履行义务。呙永兴未能提供充分证据证明明肴山庄电力不足，且明肴山庄前身为福仁庄饭店，未反映电力不足的问题。另，酒店开业初呙永兴并未反映电力不足的问题，而是在经营酒店一年多以后才向世界之窗公司提出电力不足事宜。故呙永兴称明肴山庄电力不足，影响经营，世界之窗公司构成根本违约的诉请于法无据。呙永兴作为租赁房屋的承租方，其主要义务是按照合同约定支付租金，但呙永兴自2009年4月30日以来一直拖欠租金，其行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项明确规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，呙永兴拖欠租金，经过催告仍未支付，属根本违约，世界之窗公司可以解除合同。根据双方合同第十六条约定：本合同约定的解除合同条件成就时，甲方将解除合同的通知书面送达乙方办公室或张贴乙方房门上或邮寄至租赁房屋即为解除。故本案中合同的法定解除权在世界之窗公司，合同于2009年7月3日解除。呙永兴应当迁出租赁房屋并将房屋交还世界之窗公司。二、呙永兴的损失数额。《房屋租赁合同》第九条明确约定，合同期间乙方对房屋及主要固定设施的投入只享有使用权，并且随合同终止而停止享有使用权，其所有权归甲方所有。据此，呙永兴要求世界之窗公司赔偿损失共计300万元的要求，于法无据，不予支持。三、呙永兴应支付租赁期间的租金、使用费及其他相关费用的数额。我国法律明确规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，呙永兴作为承租方，拒不缴纳租金的行为构成违约，应当承担违约责任。关于相关费用的问题，1.垃圾费及保安费：双方在《房屋租赁合同》及《补充协议》中均未对此作出约定。故对此项费用，不予支持。2.房租：世界之窗公司提供银行进账单予以证明，呙永兴对票据的真实性无异议，故对此项费用予以认可。3.物业管理费：双方在合同中未对此项费用进行约定，故不予认可。4.水电费：世界之窗公司与呙永兴均无异议，对此费用予以认可。5.违约金：世界之窗公司依据《补充协议》第6条的规定，要求反诉方支付违约金数额共计672000元，呙永兴认为数额过高，要求予以减少至2000元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，一审法院认为，世界之窗公司所主张的违约金数额已经超出其损失的30%，应予减少。结合本案实际，酌定违约金数额为30万元。6.房屋使用费：呙永兴在世界之窗公司发出解除合同通知后，应搬出并腾空所租房屋。且诉讼期间一审法院多次向双方释明法律，双方已确认合同解除，为避免损失扩大，要求双方交接房屋，但呙永兴不同意交接房屋。故对占用房屋的行为对世界之窗公司造成了损失，呙永兴应支付此笔费用。 2010年7月28日，江苏省南京市鼓楼区人民法院作出（2009）鼓民一初字第4253号民事判决：一、确认呙永兴与世界之窗公司签订的租赁合同于2009年7月3日解除。二、呙永兴于判决生效之日起七日内迁出南京市科技软件园园区西侧18号楼租赁房屋，将房屋交还世界之窗公司。三、呙永兴于判决生效之日起七日内一次性给付世界之窗公司房租150919元、水电费10253.80元、违约金30万元。并自2009年7月4日起按56000元／月支付房屋使用费至判决时止。四、驳回呙永兴其他诉讼请求。五、驳回世界之窗公司其他反诉请求。一审本诉受理费30800元，由呙永兴承担；一审反诉受理费10199元，由呙永兴承担9199元，世界之窗公司承担1000元。 呙永兴不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉称：一、一审判决认定呙永兴对明肴山庄饭店中的房屋及主要固定设施的投入只享有使用权，且随着合同终止而停止享有使用权，其所有权归世界之窗公司所有。但在判决主文中却要求呙永兴迁出租赁房屋，支付房屋使用费，前后矛盾。二、一审中呙永兴申请法院向供电部门调查供电情况，一审法院没有依法调查。关于呙永兴的损失数额，在世界之窗公司不予认可的情况下，呙永兴向法院申请评估，一审法院没有评估，剥夺了呙永兴的诉讼权利。三、房屋租赁合同第十五条显失公平，租赁合同中约定合同终止呙永兴不再享有房屋固定设施的使用权，解除合同后未按时迁出则视为呙永兴放弃房屋内一切办公设备，物品作为抛弃物等条款，严重损害了呙永兴的权益，不合理也不合法。一审法院以该条款作为定案依据错误。四、世界之窗公司出租的房屋没有产权证书，是违法建筑，双方签订的租赁合同无效。世界之窗公司对合同无效存在过错，应赔偿呙永兴的损失。请求二审法院撤销一审判决，支持呙永兴一审诉讼请求，驳回世界之窗公司一审反诉请求。 被上诉人世界之窗公司辩称：本案房屋的产权属南京熊猫公司，世界之窗公司经产权人同意转租房屋，承租户在承租的时候已经知情，双方签订的租赁合同有效，租赁合同签订后世界之窗公司履行了出租人的义务，同时也配合呙永兴取得了营业执照、卫生许可证等有效的证件。电力不足的问题，租赁房屋的供电没有问题，呙永兴经营明肴山庄一年才提出电力不足，且没有证据证明电力不足，可见呙永兴是自己经营不善。呙永兴以电力不足为由提出诉请要求世界之窗公司赔偿300万元，没有事实和法律依据。房屋使用费问题，一审审理期间，双方均同意解除合同，呙永兴在一审法院多次释明的情况下仍不搬出物品，交付房屋钥匙，应当支付使用费。关于租赁协议条款是双方约定，不违反法律规定。呙永兴到现在一直没有交付房屋，一审判决呙永兴迁出符合法律规定。综上，请求驳回呙永兴上诉，维持原判。 江苏省南京市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，涉诉房屋位于南京市定淮门12号内，南京市定淮门12号系南京熊猫电子集团有限公司（以下简称熊猫公司）所属厂区。2010年8月4日世界之窗公司将涉诉房屋转租他人并进行了装修，对此事实世界之窗公司未予否认。二审中，呙永兴向二审法院提供南京市定淮门12号房产资料，证明涉诉房屋未经过房屋产权登记。世界之窗公司向二审法院提供南京市定淮门12号房产平面图，证明该房客观存在。呙永兴认为该平面图上房屋南京市房产部门加盖了“此房已变更”印章，表明该房已经变更。 江苏省南京市中级人民法院二审认为：本案涉诉房屋位于南京市定淮门12号内，属熊猫公司所有，世界之窗公司经熊猫公司授权后即取得该房屋的使用权。呙永兴承租该房后，即办理了经营所需的各项行政手续，现其在经营近一年后主张租赁合同无效，不予支持。双方当事人合同中约定，合同终止后呙永兴对房屋及主要固定设施停止享有使用权及所有权归世界之窗公司所有，系当事人自由行使对所属财产的处分权，呙永兴以显失公平为由主张该条款无效，缺乏依据，不予采信。呙永兴以世界之窗公司出租的房屋供电不足为由主张世界之窗公司构成根本违约，因双方在租赁合同中并未约定世界之窗公司应提供的电力标准，呙永兴亦未提供证据证明涉诉房屋现有电力标准不符合相关规定，故呙永兴该项上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。二审中呙永兴向二审法院反映世界之窗公司在一审判决后已经强行收回房屋转租他人，经法院查实，确认世界之窗公司于2010年8月4日已经收回房屋。基于二审中查明的事实，该院于2011年5月13日作出（2011）宁民终字第853号民事判决：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2009）鼓民一初字第4253号民事判决书第一、四、五项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2009）鼓民一初字第4253号民事判决书第二、三项；三、呙永兴于本判决生效之日起七日内一次性给付世界之窗公司房租150919元、水电费10253.80元、违约金300000元；并按56000元／月支付2009年7月4日至2010年8月3日期间的房屋使用费。一审本诉受理费30800元，由呙永兴承担；一审反诉受理费10199元，由呙永兴承担9199元，世界之窗公司承担1000元；二审案件受理费30800元，由呙永兴承担。 呙永兴不服二审判决，向本院申请再审。本院于2013年6月9日作出（2012）苏审二民申字第023号民事裁定，驳回其再审申请。 江苏省人民检察院抗诉认为：根据双方签订的房屋租赁合同第九条约定：“合同期间，呙永兴对房屋及主要固定事实的投入只享有使用权，并且随合同终止而停止享有使用权，其所有权归甲方所有”；第十五条特别条款约定：“本合同期满或世界之窗公司解除合同后，呙永兴必须在合同期满或合同解除后五日被将房屋内办公设备，物品迁出房屋，并及时办好移交手续单。若没有按时迁出，即视为呙永兴对房屋内的一切办公设备，物品作为抛弃物，世界之窗公司有权进行处理，由此所产生的费用由呙永兴承担”。据此，呙永兴与世界之窗公司之间的房屋租赁合同于2009年7月3日解除后，呙永兴应于7月8日前将房屋内办公设备及物品迁出，并办理移交确认手续，否则视为其抛弃了房屋内所有的设备及物品，世界之窗公司有权进行处理。易言之，世界之窗公司从2009年7月9日开始已经取得了对房屋的占有支配，即从该日开始，呙永兴已不再是房屋的占有使用人，不应再支付占有使用费。 本院再审过程中呙永兴称：世界之窗公司出租的房屋未经南京市规划局规划许可，是违章建筑，双方签订的租赁合同应属无效。世界之窗公司对合同无效存在过错，应赔偿呙永兴损失300万元。请求再审改判，驳回世界之窗公司反诉请求，并判决世界之窗公司赔偿呙永兴损失300万元。 世界之窗公司辩称：1、诉争房屋位于南京市定淮门12号，属于熊猫集团所有。世界之窗公司经熊猫公司授权后取得房屋使用权。呙永兴承租该房屋办理了经营所需行政手续，其在经营一年后主张合同无效没有法律和事实依据。2、呙永兴与世界之窗公司于2009年7月3日解除房屋租赁合同。而世界之窗公司于2010年8月4日收回诉争房屋。2009年7月4日-2010年8月3日期间，呙永兴继续占有诉争房屋，应支付相应房屋占有使用费。呙永兴的申诉和检察机关的抗诉理由均没有事实和法律依据，请求依法驳回。 本院再审庭审中，双方当事人对原审查明主要事实均无异议，本院予以确认。 本院再审另查明：2013年3月26日，南京市规划局就南京市城市管理行政执法局《关于请求确认定淮门12号建筑物合法性的函》予以复函，称南京世界之窗科技软件园用地属于熊猫电子集团，所建年代较久，在鼓楼区政府大力支持和协调下已形成具有规模的软件产业基础。根据《南京老城控制性详细规划》，该园区保留并将纳入华严岗公园建设范围。我局未核发过园区现状建筑物的建设工程规划许可证。2013年7月2日，南京市规划局以宁规访复字（2013）017号回复呙永兴信访事项，称南京世界之窗科技软件园用地属熊猫电子集团。2006年10月27日，当时市经济委员会发文［宁经市字（2006）288号］，认定该园为市第一批重点都市产业园。此类产业园，均未来我局申报规划许可。 根据检察机关的抗诉和双方的诉辩意见，本案再审的争议焦点为：1、呙永兴与世界之窗公司房屋租赁合同效力如何认定。2、二审判决呙永兴承担房屋使用费的截止时间为2010年8月3日是否正确。 本院再审认为： 一、关于呙永兴与世界之窗公司房屋租赁合同效力如何认定的问题。南京世界之窗科技软件园虽未办理建设工程规划许可证，但据南京市规划局答复，该园区系2006年经当时南京市经济委员会认定为市第一批重点都市产业园。根据《南京老城控制性详细规划》该园区保留。因《城乡规划法》颁布实施前未实行建筑工程规划许可证制度，涉案房屋属经政府部门批准建设，故本案房屋租赁合同有效。 二、关于呙永兴承担房屋使用费的截止时间问题。 呙永兴认为：1、之所以没有及时主动交还房屋，是因为当时处于诉讼中，我方因电力不足，先起诉世界之窗公司要求解除合同，当时我方在申请评估，为了要保持现场所以没有清空房屋。2、世界之窗公司最终在2010年8月4日也是按照合同第十五条约定行使了强制清场的权利。2009年7月4日-2010年8月3日期间世界之窗公司怠于行使其合同权利。3、客观上2009年7月4日以后呙永兴未实际使用房屋，属于闲置状态。综上，呙永兴认为其承担房屋使用费的截止时间应为2009年7月8日。 世界之窗公司则认为：1、虽然租赁合同约定在合同解除后5日内呙永兴将房屋内办公设备、物品迁出房屋，如果没有按时迁出，世界之窗公司有权对房屋内设备处分。但考虑到强行迁出设备可能会造成呙永兴损失，不利于纠纷解决，故世界之窗公司在实际过程中没有行使合同约定的处分房屋内设备的权利，而是多次与呙永兴交涉，交涉未果后，直到2010年8月4日才强行收回。在世界之窗公司没有处分房屋内设备之前，呙永兴仍对房屋及物品进行实际占有。故2009年7月4日-2010年8月3日期间房屋占有使用费应由呙永兴承担。世界之窗公司认为呙永兴承担房屋使用费的截止时间应为2010年8月3日。 本院认为，呙永兴自2009年4月30日以后拖欠租金，构成违约，世界之窗公司行使法定解除权，租赁合同于2009年7月3日解除。呙永兴承担房屋使用费的截止时间如何认定，关键需要对双方合同第十五条特别条款的约定进行合理解读。双方合同第十五条约定：“本合同期满或世界之窗公司解除合同后，呙永兴必须在合同期满或合同解除后五日被将房屋内办公设备，物品迁出房屋，并及时办好移交手续单。若没有按时迁出，即视为呙永兴对房屋内的一切办公设备，物品作为抛弃物，世界之窗公司有权进行处理，由此所产生的费用由呙永兴承担”。根据该合同约定的内容可以看出，该约定首先要求呙永兴履行承租人通常的附随义务，即在合同解除后及时移交房屋并及时迁出房屋内设备、物品。而实际履行过程中，呙永兴并没有及时交还房屋，应视为呙永兴仍对房屋进行实际占有。呙永兴抗辩其没有及时交还房屋是因为当时处于诉讼中，为了要保持现场的理由并不能免除其对房屋进行实际占有而应支付房屋使用费的义务。双方合同第十五条约定的后半部分内容是对呙永兴没有按时迁出房屋内设备、物品后该办公设备、物品归属的约定，并不能得出呙永兴没有按时迁出即视为房屋交付的结论。综上，二审法院认定呙永兴承担房屋使用费的截止时间为2010年8月3日并无不当。呙永兴主张不应支付2009年7月4日-2010年8月3日期间房屋占有使用费的主张缺乏事实及法律依据。 综上，检察机关的抗诉意见及呙永兴的申诉理由不能成立，二审判决结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持江苏省南京市中级人民法院（2011）宁民终字第853号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 蔚 代理审判员  施建红 代理审判员  丁晓苏 二〇一四年八月二十二日 书 记 员  徐 璩