广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终2579号上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市海龙王房地产开发有限公司。法定代表人：何云龙。委托诉讼代理人：张志伟，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小兵，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张亚光。委托诉讼代理人：陈俊锋，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艳影，北京市中银（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市海龙王房地产开发有限公司（以下简称海龙王公司）因与被上诉人张亚光房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初17284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海龙王公司上诉请求：1、依法撤销（2016)粤0303民初17284号《民事判决书》，驳回张亚光的全部诉讼请求；2、判决深（福）房预买字第XX号《深圳市房地产买卖合同》无效，判令张亚光将深圳市福田区黄岗北路XX花园XX苑X单元XX号房返还给海龙王公司；3、判令张亚光承担本案的全部诉讼费用、上诉费用等。事实与理由：一、涉案合同系为了非法侵占涉案房产而虚构，属无效合同，原审判决存在重大事实的漏查，对涉案合同效力的认定错误。1、黄某某无权代理，涉案合同无效，海龙王公司并未出售涉案房产。原审判决查明涉案合同是由黄某某代表海龙王公司与张亚光签署（原审判决第6页倒数第5行），但海龙王公司并未就涉案房产的买卖给予黄某某任何授权，亦未对黄某某的行为进行事后追认，因此，黄某某系无权代理，涉案合同并非基于海龙王公司真实的意思表示，是为了非法侵占涉案房产而虚构，应为无效合同，海龙王公司与张亚光之间不存在关于涉案房产的买卖关系。而原审判决没有对黄某某的代理权限、及其代表海龙王公司签署涉案合同行为的效力、涉案合同的真实签署情况等做任何查明、认定，即直接认定涉案合同有效，明显属于重大事实的漏查及认定错误。2、涉案合同是张亚光与张X光等人为了非法侵占涉案房产而虚构。本案中，张亚光与张X光是具有血缘关系的亲兄弟，具有重大的利益关联，此事实张亚光代理人在庭审时已予以承认。涉案合同签订前、后的相当长一段期间里，海龙王公司法定代表人何云龙因故长期不在公司、不能实际管理经营公司，而时任公司董事兼副总经理的张X光、张X红，便趁机掌握了公司的公章、财务等实际控制权。而涉案房产也正是在这种背景下，被张X光、张亚光串通侵占，并通过伪造何云龙签名的方式，利用职务便利，虚构了涉案合同、购房发票，但实际上，早在涉案合同签订前，涉案房产即己被侵占，这也是为什么涉案合同的签订时间在2000年5月8日，而交房时间却为1999年11月30日的原因（原审判决第6页第16-17行）；并且如此重要的涉案合同，却缺失付款帐户、付款方式等核心条款，未作任何约定，明显不符合常理，实际上张亚光根本没有支付房款、履行合同的打算，该合同明显只是为了掩盖上述非法侵占行为，而虚构出来的幌子，属于无效合同。并且涉案XX苑X号房的价格远低于相邻楼层、同等面积的其他房屋，极不合理，明显是张亚光和张X光为了侵占涉案房产而随意编造，不是基于海龙王公司的意思表示，更能说明该合同是虚构无效的事实。原审法院对上述事实未做任何认定，即直接认定涉案合同有效，存在重大事实的漏查及认定错误。3、张亚光未实际支付购房款，非法将涉案房产据为己有。而涉案合同第十二条约定：“乙方付清购楼款后，甲方应出具付清楼款证明书”。《付清楼款证明书》是张亚光交付房款的证明文件；但张亚光既没有提供《付清楼款证明书》，也没有提交证据说明其具体的付款方式（原审判决第7页第9-10行），无法证明其实际支付了购房款，海龙王公司也从未收到过关于涉案房产的任何款项，涉案房产实际是被张亚光非法侵占，涉案合同系虚构、无效。原审判决对张亚光是否实际付款、以及以何种方式付款均未作任何查明和认定，属于重大事实的漏查，依法应予纠正。4、由于涉案合同系虚构，张亚光长达16年没有要求海龙王公司办理房产证。虽然张亚光非法侵占了涉案房产，但因海龙王公司在2001年11月解除了张X光、张X红的职务，涉案房产的过户手续因此没有来的及办理。而涉案楼盘通过正常合法渠道售出的其他房产，均早己办结过户手续，而张亚光在侵占涉案房产长达16年内，未要求海龙王公司办理房产证，甚至没有进行任何催促，极不符合常理，其根本原因还是在于其明知涉案合同、发票是虚构无效的，惧怕海龙王公司发现其非法侵占的事实。综上，涉案合同是虚构出来用于掩盖张亚光非法侵占涉案房产的幌子，应属无效合同，对此，海龙王公司在原审过程中已申请法院调取张亚光与张X光、张X红的关系、以及张亚光支付购房款的银行转账记录、涉案合同的公证档案等证据，以便查明上述事实，但原审法院却在已查明何云龙签名系假冒的情况下，对海龙王公司的合理申请置之不理，直接认定涉案有效，明显存在法律程序及认定事实的错误，应予纠正、改判。二、涉案合同《公证书》存在重大瑕疵，涉案合同无效。如前所述，黄某某无权代理，因此，涉案合同《公证书》中，关于“卖方海龙王公司的代表人何云龙与买方张亚光于二〇〇〇年五月八日签订前面的《深圳市房地产买卖合同》”的公证内容，与事实严重不符，公证处显然没有严格的审查黄某某是否具有代理权限，没有尽到忠实的审查义务，严重违反了公证程序规则，所作公证书不具备法律效力。而根据涉案合同第二十六条及补充合同第八条的规定，涉案合同必须经过公证方可生效。因此，公证书不具备法律效力，涉案合同亦属无效。而原审判决对海龙王公司调取涉案合同公证档案、查明涉案合同真实签订情况的申请置之不理，对涉案合同公证书的效力未做任何审查，即直接认定涉案合同有效，明显存在重大事实的漏查，并导致认定事实错误，依法应予纠正。三、关于张亚光的购房资格及继续履行合同的问题。根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》（粤高法【2013】403号）第一条规定：“凡涉案住房在限购区域内且住房限购政策实施时尚未办理过户登记申请手续，张亚光以履行房屋买卖合同、以房抵债协议等为由提起民事诉讼，请求海龙王公司协助办理住房所确权转移登记至张亚光或第三人名下，该张亚光或第三人为自然人的；人民法院应当在向当事入送达《受理案件通知书》的同时；送达《提交综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，严重损害了海龙王公司的合法权益，故海龙王公司依法向贵院提起上诉，请贵院依法裁判，驳回张亚光对海龙王公司的全部诉讼请求，支持海龙王公司的反诉请求，保护海龙王公司的合法权益。海龙王公司二审庭审当庭补充：本案系买卖合同关系，在一审诉讼过程中一审法院并没有查明双方的买卖本质核心问题。1、本案涉案房产的购房人均没有支付购房款，没有向法院提交无论是现金还是转账交付的付款凭证，没有任何付款依据。2、从其提供的发票来看，发票的数额与购房合同上的数额并不相符，且发票格式并不相同。以上足以说明张亚光即购房人并未支付购房款项。且本案当事人张亚光涉及购房九套，而海龙王公司高管张X光与张亚光系兄弟关系，在海龙王公司高管经营公司期间完全有相关的职务行为为张亚光购买房款签署合同、出具公章，本案并不是真实的购房买卖关系。从一审经过司法鉴定的鉴定结论可以看出购房合同中海龙王公司法定代表人何云龙签名为伪造，通过伪造的签名进行的购房合同公证说明该公证书并不真实，也并不是本案海龙王公司的真实意思表示。3、关于一审查明的涉案房产是否有备案的情况。从一审法院向深圳市不动产登记中心调取的复函可以看出，上述十套涉案房产仅仅在分户汇总表上有张亚光的盖章。刚刚我方也强调了，本案发生在海龙王公司高管张X光在公司任职期间，可以有便利、也有途径进行公章私盖。深圳市不动产登记中心出具的复函同时强调了并没有就上述十套房产进行备案行为，但一审判决对此认定错误，没有将复函的信息没有登记备案而认定为已经进行了备案登记，因此一审法院对上述事实认定错误。张亚光辩称：一、海龙王公司与张亚光之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）（以下，称“合同”）是双方真实意思的表示，由双方签字、盖章后依法经过公证，属合法、有效的合同，原审法院据此认定合同有效有法有据。1、涉案合同系双方真实意思的表示，且合同已经双方签字、盖章，依法成立。本案中，海龙王公司主张涉案合同无效的原因为合同上“黄某某”的签字系无权代理。但是，根据《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”即交易双方在签订合同时，只需要满足签字或者盖章中的一种形式合同即可成立，换言之，对于合同的成立并不要求必须同时具备公司公章及公司代表的签名。因此，暂且不论合同上“黄某某”的签名是否为公司授权，都不影响该涉案合同的成立。2、根据《深圳经济特区房地产登记条例》及《深圳经济特区公证条例》的有关规定，自1999年9月1日起，《深圳市房地产买卖合同》签订后须经过深圳市公证处公证。本案涉案合同在海龙王公司与张亚光双方签订后已依法进行公证。根据《深圳经济特区公证条例》第二十二条规定：“公证书具有法律上的证明力，应当作为人民法院、仲裁机构、行政管理机关认定事实的根据。但有关当事人提出相反证据足以推翻公证证明的除外。公证书非经法定程序不得变更或者撤销。”据此，在海龙王公司没有确切的证据证明该《公证书》无效的前提下，不得撤销该《公证书》，并应将其作为法院认定本案事实的依据。3、根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”因此，本案涉案合同在依法办理公证后即为有效。至于海龙王公司主张涉案合同无效，其对此依法应承担相应的举证责任。而在本案审理过程中，海龙王公司并未提交相应的证据证明涉案合同的签订存在无效的情形。因此，张亚光认为海龙王公司应对其合同无效的主张提供充分有力的证据予以证明，否则不能否定本案涉案合同的效力。综上，本案涉案合同系在双方达成合意后签订，是双方真实意思的表示，且不存在法律规定的无效的情形。因此，原审法院认定合同有效属认定事实清楚，适用法律正确，请法庭依法予以维持。二、张亚光已经按照合同约定履行了付款的义务，海龙王公司亦向张亚光出具了相应的收款发票。根据1993年颁布的《中华人民共和国发票管理办法》之规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。由此可见，海龙王公司向张亚光出具发票的行为是张亚光付款行为的相对行为，表明海龙王公司已经接收了张亚光支付的购房款。三、海龙王公司在合同签订后，已依法为张亚光办理了房屋初始登记，且在近二十年的时间内从未向张亚光主张过付款义务，以上种种行为已经足够说明海龙王公司对张亚光取得涉案房屋所有权的认可。首先，海龙王公司出具的发票均是在2000年前后，发票金额总计达五百多万，该数额放置当今社会仍属巨额资金，更何况是在经济尚不怎么发达的2000年。如若上诉人在出具发票时没有收到该笔巨款，那么海龙王公司理应在不久即向张亚光主张付款，根本不可能在近二十年后在张亚光起诉后才在庭审时主张张亚光未付款。其次，海龙王公司如若没有收到对应的购房款项，则无论是依照合同约定亦或是按照交易惯例，海龙王公司都不可能为张亚光办理房屋的分户及初始登记手续。最后，海龙王公司如若没有收到购房款，那么他不可能放任张亚光实际占有使用房屋至今。因此，海龙王公司主张张亚光未付购房款，明显不符合常理，也与其此前的种种行为不符。据此可以说明，张亚光已经实际向海龙王公司履行了付款义务，而海龙王公司也以其行为认可了张亚光已付款的事实。四、在张亚光实际占用涉案房产长达20年的时间内，海龙王公司都未向张亚光主张过权利，也未就其主张的张亚光违法侵占涉案房产的“事实”向公安机关报案，海龙王公司的主张明显与事实不符，亦未提交相应的证据予以证明。五、海龙王公司主张张亚光利用职权侵占公司房产，该主张是没有事实依据的。如若张亚光真有利用职权侵占公司房产的行为，海龙王公司完全可以向公安机关报案，并依法追究张亚光的刑事责任。六、海龙王公司主张张亚光无购房资格的依据为《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》〔下称“《意见》”〕，而本案中，张亚光的情形不应适用该《意见》。首先，该《意见》为2013年才颁布，而本案合同签订时间均为2000年，根据“法不溯及既往”的原则，该《意见》的内容不适用于在其颁布实施前已经发生的事实；其次，该《意见》的制定主体为广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅，因此，该《意见》在法律渊源上应属于司法解释，而张亚光请求海龙王公司为其办理房屋过户手续的依据为《合同法》，根据“上位法优于下位法”的法律适用原则，在《意见》的内容与《合同法》相冲突时，应适用《合同法》的规定，依法为张亚光办理涉案房产的过户手续；此外，在合同签订后，海龙王公司已为张亚光对涉案房产办理到国土部门办理了预告登记手续，亦说明张亚光在合同签订时是符合当时的购房政策，依法可以办理房屋过户手续的。综上所述，海龙王公司与张亚光在平等自愿的基础上签订合同，该合同合法、有效，依法应受法律的保护。张亚光依约履行了相应的付款义务，作为合同相对方的海龙王公司理应按照约定履行合同义务，协助张亚光办理涉案房产的产权登记手续。现海龙王公司拒绝协助张亚光办理房产登记的行为已严重侵害了张亚光的合法权益，望法院在查清本案事实的基础上，依法判决驳回海龙王公司的全部上诉请求，维持原判，以维护张亚光的合法权益，亦保证房产交易市场的有序进行。张亚光向一审法院起诉请求：1、判令海龙王公司协助张亚光办理房屋产权过户登记手续。2、本案诉讼费用由海龙王公司承担。海龙王公司向一审法院提出反诉请求：1、[深（X）房预买字（X）第XX号《深圳市房地产买卖合同》无效；2、判令张亚光将位于深圳市福田区黄岗北路XX花园X苑X单元X房产返还给海龙王公司；3、判令张亚光承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2000年5月8日，张亚光作为买方（乙方），海龙王公司作为卖方（甲方），双方签订《深圳市房地产买卖合同》。该买卖合同约定张亚光向海龙王公司购买深圳市皇岗北路XX花园X苑X单元X房产产，成交价人民币70万元。合同第七条约定，甲方须于1999年11月30日将本合同规定至验收合格的房地产交付乙方使用。该合同甲方处由海龙王公司签章，甲方的代理人由黄某某签字，乙方处由张亚光签名。2000年7月24日，该买卖合同到深圳市公证处办理了公证。天泽花园分布汇总表显示涉案房产权利人为张亚光。2、上述买卖合同签订后，2000年5月30日，海龙王公司向张亚光出具1张发票，表明收到张亚光购买涉案房产的购房款合计人民币70万元。2000年7月24日，深圳市公证处出具发票载明公证费2000元。3、上述涉案的房产目前由张亚光占有使用。张亚光在庭审中称，上述买卖合同签订后海龙王公司于2000年将房产交付张亚光使用至今，海龙王公司则称不清楚何时将房产交付张亚光。4、张亚光、海龙王公司对张亚光有无付清购房款之事实亦存在争议。张亚光为证明其已向海龙王公司付清了购房款，向本院提交了上述发票。海龙王公司主要意见认为该发票没有相应的付款证明，不能证明张亚光已经付清了房款。经本院询问，张亚光代理人表示其作为代理人不清楚付款的具体方式。5、为查清涉案房产能否办证，本院依职权向深圳市不动产登记中心发函查询，该不动产登记中心向本院作出复函称“XX花园X苑位于XX-XX宗地，已于2001年3月办理房地产初始登记，截止至2016年11月15日，XX花园X苑X单元X房产尚未办理恢复产权登记无抵押查封登记记录。相关当事人可按照《深圳经济特区房地产登记条例》、《不动产登记暂行条例》及实施细则的规定对其资料申请办理转移登记”。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的主要争议焦点是《深圳市房地产买卖合同》的效力，张亚光主张该买卖合同为有效合同，海龙王公司则主张买卖合同是张亚光与案外人张X光恶意串通而签订，为无效合同。虽然张亚光在本案中没有提交证据说明其具体的付款方式，买卖合同约定的交楼日期亦存在不合理之处，但买卖合同有海龙王公司的签章，且买卖合同经深圳市公证处公证并办理了备案登记，产权登记部门备案的分户汇总表亦载明上述房产的权利人为张亚光，海龙王公司亦出具相应发票表明收到张亚光的购房款，上述房产自2000年至今由张亚光占有使用，上述一系列事实足以认定张亚光与海龙王公司之间存在买卖合同关系。而海龙王公司关于买卖合同是张亚光与案外人张X光恶意串通而签订的诉讼主张，并没有相应的证据支持，海龙王公司应承担举证不能的法律后果，对该抗辩主张，一审法院不予采纳。因此，张亚光、海龙王公司之间的买卖合同不违反法律行政法规的强制性规定，应认定有效。张亚光、海龙王公司之间的买卖合同既为有效合同，涉案的房产亦具备办证条件，故张亚光要求海龙王公司协助张亚光办理不动产权登记手续的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。相应的，海龙王公司的全部反诉请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、海龙王公司应于本判决生效之日起十日内为张亚光办理深圳市福田区黄岗北路XX花园X苑X单元X房产的不动产权证书。二、驳回海龙王公司的全部反诉请求。本案一审本诉受理费人民币100元，反诉受理费人民币100元，均由海龙王公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审调查中询问被上诉人在2000年购入涉案房产后为何长期未向上诉人主张办理转移登记，其代理人述称其此后很少在深圳，来深圳找上诉人办理基本上都找不到人，一直联系不上。被上诉人代理人表示不清楚涉案房产交易的付款方式。本院询问上诉人为何十余年来在涉案房产一直为被上诉人占用的情况下为何没有要求清退，上诉人表示张亚光的哥哥张X光在本案合同签订时在上诉人公司担任总经理和副董事长，张X光从公司离职后将公司的相关财务资料及其他房产材料均已销毁，上诉人公司及其法定代表人并不知道房产被转让的真实情况。在本案发生后，上诉人才知道涉案房产被张X光擅自转让给其弟张亚光及罗建元，在此之前，上诉人对此不知情。且类似情形不止本案，还涉及案外100多套房产，都是缺席审理判决过户的。本院认为，本案二审的争议焦点与一审相同，即涉案《深圳市房地产买卖合同》的效力问题。本院认为，虽然上诉人主张其并未授权案外人黄某某签署涉案房屋买卖合同，但该合同卖方处已加盖其真实的公司印章，黄某某是否已取得其授权，并不影响合同的成立及效力。虽然被上诉人未能说明其具体的付款方式，且长达十余年未诉请上诉人办理转移登记，存在不符常理之处。但上诉人在长达十余年的时间内对被上诉人实际占用其名下房产的情形不闻不问，更加不符常理。而关于上诉人主张的被上诉人与案外人张X光恶意串通之事实，其并未提供任何实质性证据加以证明，本院不予采信。虽然双方当事人在涉案合同履行过程均存在不同程度的吊诡之处，但涉案合同中有上诉人公司印章且已办理公证手续，上诉人亦已出具发票证明收到被上诉人的购房款项，且上诉人已于2000年将涉案房产交付被上诉人占用至今，根据优势证据规则，本院采信被上诉人所主张之事实，确认涉案房屋买卖合同真实有效。涉案合同签订于2000年，彼时深圳尚未颁行住房限购政策，被上诉人不存在购房资格限制问题，故对于上诉人的相关主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇一八年三月二十一日书记员 陈颖(兼)