湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终658号
上诉人（原审原告、反诉被告）:朱京红。
上诉人（原审原告、反诉被告）:汤铸。
上诉人（原审原告、反诉被告）:汤霞芳。
三上诉人共同委托诉讼代理人张坤毅，湖南力攻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱永华。
委托诉讼代理人黄万香，湖南康泰律师事务所律师。
上诉人朱京红、汤铸、汤霞芳因与被上诉人朱永华租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2015）潭民二初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱京红、汤铸、汤霞芳及其共同委托诉讼代理人张坤毅，被上诉人朱永华及其委托诉讼代理人黄万香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱京红、汤铸、汤霞芳上诉请求：撤销（2015）潭民二初字第156号民事判决书第二项中的赔偿被上诉人转让费3万元，改判为驳回被上诉人的反诉请求；本案一审反诉受理费、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决由上诉人赔偿被上诉人支付给邱伶俐的3万元转让费损失，系逻辑推理混乱，明显错误。被上诉人支付给邱伶俐的3万元转让费应认定为被上诉人的投资，而不应认定为被上诉人的损失。原审认定该3万元转让费为被上诉人损失，在上诉人没有任何过错的前提下，推理由上诉人赔偿，于法无据；二、原审判决对被上诉人与案外人约定的“转租条件”之法律事实，根本没有审查，便错误地认定上诉人无理拒绝被上诉人转租，明显错误；三、被上诉人重大违约在先，上诉人不同意续租，完全符合法律规定。在合同即将届满之前时，上诉人提出如被上诉人再续租，就须按2007年3月26日上诉人与邱伶俐的《门面出租合同》补充协议条款所约定的“按上年租金20%递增租金”，对这一条件，被上诉人拒不接受，导致其无法再续租。在第二份合同履行时间到期后，被上诉人仍拒不退回钥匙与租赁的门面，时间长达80天之久，上诉人提起诉讼后，经原审法院主审人员多次做工作，被上诉人才交出钥匙，退回门面。可见被上诉人重大违约在先，上诉人不同意被上诉人再续租，符合法律规定。原审判决认定上诉人存在缔约过失，支持被上诉人反诉请求，明显错误；四、原审判决对合同约定的相关基本事实并未查明。一是合同约定不得拒绝转租的情形上诉人是否违反，二是上诉人提出的“按上年租金20%递增租金”是否考虑了物价上涨等因素，是否接近或者符合左邻右舍门面出租时的时价标准？这是基本事实原审并未查清。
被上诉人朱永华答辩称，一、原审法院判决上诉人向答辩人赔偿损失3万元没有错误。门面所有人或上一任承租人向下一任承租人收取转让费，是本地商业门面租赁行业中约定俗成的规定，上诉人在将门面出租给第一任承租人时也收取了转让费，之后的门面转让费便代代相承，延续至答辩人承租期间。法律并不禁止商铺转租中转让费的转承。上诉人明知答辩人与意欲承租者达成了转让费7万多元的协议，如果自己反对，答辩人获得7万多元转让费的利益就会落空，却不顾白纸黑字的合同约定，强行要求收回门面，不过是眼红答辩人已经与新承租人谈好的高额转让费用，直接从新承租人获取这笔高额转让费，所以无论答辩人如何妥协、退让都不同意转租和续租。答辩人因上诉人的违约行为遭受的转让费损失实际应为7万多元而非原审法院认定的3万元，原审法院仅判决上诉人支付3万元的损失已属宽容；二、原审法院对合同约定的转租、续租的合法性、效力性及上诉人违约拒绝转租和续租的事实等进行了充分的审理查明，这在判决文书中有充分的体现，上诉人称相关事实未查明的理由不成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回。
朱京红、汤铸、汤霞芳向一审法院起诉，请求判令：被告赔偿原告自2015年3月17日起至2015年6月4日止无理占用原告门面的租金损失8000元。
朱永华一审法院反诉，请求判令：由反诉被告赔偿反诉原告转让费、货物差价、押金、鉴定费和交通费损失合计96758元。
一审法院认定事实：原告朱京红系原告汤铸、汤霞芳的母亲，2008年9月26日，原告朱京红作为甲方将登记在其已过世丈夫汤先锋名下，且未经三原告析产的位于湘潭县易俗河镇银杏路、湘潭县房权证易俗河镇字第000058**号房屋出租给乙方即被告朱永华经营服装店，双方为此签订了“门面出租合同”，约定租赁期限自2009年3月16日起至2012年3月16日止，第一年的租金为10000元，以后每年的门面租金参照物价上涨等因素适当增加，以该门面及左邻右舍门面出租的时价标准向乙方收取，在签订协议时，原告一次性交付甲方押金500元，租赁期满后，乙方在无欠缴门面租金、水电费及对门面无损坏的情况下，甲方无任何理由扣除押金。同时约定，租赁期满或合同依法解除后，乙方应退还该门面及附属设施和钥匙，乙方添置的新物可自行收回，如果乙方在租赁期满后有意续租，乙方享有在同等条件下的优先承租权，但乙方需提前两个月向甲方提出续租请求，并经甲方同意后方可续租。另约定在租赁期限内乙方欲将该门面转租，需通过甲方一起共同协商，并严格遵守本协议中的各项规定进行，在不违反本合同内的任何情况下，甲方无理由拒绝转租，转租协商达成协议后，三方需在本合同上签字后生效，2011年7月17日，在合同未到期的情况下，原告汤铸与被告朱永华再次续签租赁门面出租合同，约定租赁期限延长三年，即自2012年3月16日起至2015年3月16日止，约定第一年租金为15000元，第三年的实际租金为20000元，另约定门面租赁期限满或合同依法解除后，乙方（反诉原告）添置的新物应自行收回，没有收回的物件甲方（反诉被告）有权对其进行处分，乙方不得以任何理由提出争议，合同的其他权利义务与2008年9月26日签订的门面出租合同一致。合同履行期间，被告朱永华欲将其经营的门面转租，由于原告朱京红提出门面租金需每年递增20%，意欲承租人无法接受，致转租未果，后被告朱永华在同意接受原告朱京红提出的上述门面租金递增方案后，原告朱京红反悔，双方最终续租未果。本诉中，原告以合同到期后，被告无理继续占用系争门面导致其租金损失为由要求被告交还门面钥匙并赔偿损失，反诉中，原告则以身患尿毒症、经济极为拮据，被告无理以过分提高门面租金的手段变相拒绝原告转租和续租，并致其巨大损失为由，要求被告予以赔偿，双方互不相让，由此酿成纠纷。
另查明，2008年9月26日，原告朱京红与被告朱永华签订门面出租合同时，被告朱永华向上一任承租人邱伶俐支付了门面转让费30000元，自此至上述门面出租合同约定的租赁期限起点日即2009年3月16日期间，系争门面实际亦由被告朱永华承租和经营；被告朱永华在本院多次释明和劝说下，于2015年6月5日已将系争门面及钥匙退还原告。
一审法院认为：一、三原告诉讼主体是否适格的问题：原告朱京红、汤铸、汤霞芳分别作为本案系争出租门面的房产证登记所有权人汤先锋之妻、之子、之女，在汤先锋过世后，三原告未就其名下的房产即门面进行析产分割前，无论原告朱京红亦或原告汤铸与被告朱永华签订门面出租合同，其他原告作为出租门面的共有权人自始至终未提出任何异议的行为，应视为对原告朱京红或原告汤铸签约行为的默认，现三原告在因合同履行过程中产生争议时，共同提起诉讼或应诉的行为符合法律规定，其诉讼主体资格适格，法院对此予以确认。二、被告逾期占用系争门面之损失标准的确定问题：原告朱京红与被告朱永华于2011年7月17日签订的“门面出租合同”到期日为2015年3月16日，该合同到期后，即便双方因续租或转租存有争议，被告朱永华也应通过正当合法的途径予以解决，被告朱永华于2015年6月5日逾期80天退还系争门面的行为违反法律规定和合同约定，应予否定性评价，对逾期退还门面造成三原告的损失应予赔偿，赔偿标准应依原、被告于2011年7月17日签订的门面出租合同之第三年的实付年租金20000元确定，即由被告赔偿三原告逾期占用门面的损失合计4353.56元，三原告主张损失按每天100元计算的标准过高，超出上述部分的请求，法院不予支持。三、对反诉原告、反诉被告朱京红就转租内容的约定之合法性审查的问题：反诉原告、反诉被告朱京红、汤铸于2008年9月26日、2011年7月17日先后两次签订的“门面出租合同”均约定“在租赁期限内乙方欲将该门面转租，需通过甲方一起共同协商，并严格遵守本协议中的各项规定进行，在不违反本合同内的任何情况下，甲方无理由拒绝转租，转租协商达成协议后，三方需在本合同上签字后生效”，该内容的约定与法律的规定并行不悖，应为有效，对反诉原、被告均具法律约束力，反诉被告主张该约定因违反法律强制性规定而无效的意见，法院不予采纳。四、反诉被告朱京红、汤铸有无违反合同约定拒绝反诉原告转租和续租的行为：鉴于庭审中，反诉被告朱京红对反诉原告提交的与其通话的录音资料的真实性予以认可，结合证人赵修涛的证言，可以确定反诉原告意欲转租系争门面时由于反诉被告朱京红多次提出租金需每年递增20%，导致反诉原告转租未果，在反诉原告让步同意租金递增方案时，反诉被告朱京红先是答应续租后又反悔，导致反诉原告续租未果。五、反诉原告朱永华诉请反诉被告赔偿的各项损失之核实核减和应否支持的问题：（一）货物差价损失，反诉原告为此提交的证据系孤证，在无退货经手人等出庭作证，也无其他证据佐证的情形下，反诉原告对其主张并未穷尽举证证明责任，不能排除反诉原告随意扩大损失的嫌疑，现反诉原告请求该项损失由反诉被告承担，法院不予支持；（二）2014年4月16日至2015年3月16日间，反诉原告已付反诉被告的租金损失，尽管反诉原、被告就门面转租和续租存有争议，但庭审中，经本院释明，反诉原告明示合同有效期内，反诉被告并无阻挠其正常经营的行为，更未导致其停业或歇业，反诉原告请求反诉被告返还其所述租金损失无事实依据，法院不予支持；（三）装修添附损失，鉴于反诉原告与反诉被告朱京红、汤铸在门面出租合同中约定“门面租赁期限满或合同依法解除后，乙方（反诉原告）添置的新物应自行收回，没有收回的物件甲方（反诉被告）有权对其进行处分，乙方不得以任何理由提出争议”，结合合同的其他条款，在系争门面到期或合同依法解除时，对装修的处理方法一言以概之为“在不影响房屋整体结构的情况下，反诉原告能移动的即可搬走，不能移动的则依据来修去丢的方式，由反诉被告处分”，现反诉原告请求反诉被告赔偿装修添附损失，其请求既无约定依据，更无损失构成、是否考虑折旧等证据证明，故法院不予支持；（四）支付予上一任承租人邱伶俐的转让费30000元损失：1、反诉原告为证明其已于2008年9月26日向上一任承租人邱伶俐支付30000元转让费的事实，提交了邱伶俐出具的内容为“今收到朱永华银杏路135号城市部落门面转让费叁万圆整邱伶俐2008.9.26”的收条，由于反诉被告对该收条有异议，反诉原告为此就收条的笔迹书写形成时间申请司法鉴定，经过湖南大学司法鉴定中心鉴定，确认了邱伶俐出具的收条的笔迹写成时间与其标注的日期即落款时间2008年9月26日一致，鉴于收条的出具时间与反诉原告于2015年4月7日提起诉讼的时间跨度长达6年有余，且当时反诉原告刚承租反诉被告的门面，双方并无任何争议，故该鉴定结论可以排除反诉原告为提起诉讼倒签收条出具时间、虚构转让费损失，恶意进行诉讼的合理怀疑，因此，反诉原告提出的已向上一任承租人邱伶俐支付30000元转让费的待证事实具高度盖然性可以确定；2、反诉原告所诉转让费系指在租赁期内，作为下家经营者意欲获得系争门面的经营权，考虑到原经营者先期支出的装修费、店面所在地段及其经营的品牌、知名度、经营环境等因素向原经营者支付的费用，该费用的支付，在商业用房屋租赁领域并不鲜见，也不为法律所禁止，经法院庭后了解，系争门面所在街道的其他临近门面经营者，从上家接手时，绝大多数支付上一任承租人数额不等的转让费，依据民商事领域“法无禁止即可为”的原则，反诉原告支付邱伶俐转让费的行为并无不当；3、反诉原告与反诉被告朱京红、汤铸签订的门面出租合同中就租金涨幅的约定为“以后每年的门面租金参照物价上涨等因素适当增加，以该门面周围左邻右舍门面出租的时价标准向乙方（反诉原告）收取”，约定的续租条件是“不违反本合同的任何情况下，甲方（反诉被告）无理由拒绝转租”，故只要门面租金递增比例符合“参照物价上涨等因素适当增加，以该门面周围左邻右舍门面出租的时价标准”的条件，反诉被告是无理拒绝反诉原告提出的转租和续租请求的，特别是在反诉原告在已支付上述转让费的情况下，为趋利避害，减少损失，向反诉被告提出转租或续租要求是一个正常心智之自然人的本能，在反诉原告与反诉被告朱京红未就系争门面的转租或续租达成一致的情况下，反诉被告有责任就其提出的门面租金每年递增20%的方案的合理性作出解释，并提供证据证明租金递增方案符合“系争门面周围左邻右舍门面出租的时价标准”的约定，并非其刻意抬高租金或有意为难反诉原告，但反诉被告对租金递增比例20%的合理性既未进行说明，也未就此举证证明，故反诉被告应承担举证不能的法律后果，反诉被告朱京红过分提高租金递增比例是造成反诉原告转租和续租未果的直接和主要原因，反诉原告在收回已付邱伶俐转让费30000元无望的情况下，请求反诉被告承担该损失，符合法律规定，法院予以支持；（五）鉴定费和交通费损失，在反诉被告对反诉原告提交的由邱伶俐出具的收条存疑的情况下，反诉原告为补强其证据，不得已采取申请就收条的笔迹书写形成时间进行鉴定的方式来证明“收条非虚假证据，且建立在该收条上的待证事实即向邱伶俐已支付转让费30000元是真实的”，根据“谁主张、谁举证”的原则，反诉原告提交上述收条仅完成了行为意义上的举证责任，在无转账凭证、取款凭证等已履行转让款交付事实的证据佐证和印证的情况下，如不通过笔迹书写形成时间的鉴定，难以甄别收条出具时间的真伪，不能排除收条出具动机和出具过程存有道德风险的合理怀疑，让人无法对收条达到内心确信的标准而予以采信，反诉原告申请相关鉴定系其补强证据、增强证据证明力的应有之举，反诉原告如有其它方式替代其补证证明责任，完全可不通过鉴定方式完善证明责任，至于反诉原告有无其它替代的举证方式或转让款交付过程快捷，当时，反诉原告并无证据保留意识，导致替代式举证能力先天缺失，无法通过其它方式弥补，其责任不在反诉被告，故该损失为扩大的损失，应由反诉原告自负，现反诉原告请求反诉被告承担该鉴定费损失10000元、交通费损失34元的主张，法院不予支持；（六）押金500元，反诉被告对已收反诉原告押金500元的事实不持异议，反诉原告主张返还，法院予以支持。六、朱京红、汤铸、汤霞芳作为本案系争门面的共有权人和本诉原告、反诉被告，依法应共享权利、共担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告朱永华于本判决生效后10日内赔偿原告朱京红、汤铸、汤霞芳租金损失4353.56元；二、反诉被告朱京红、汤铸、汤霞芳于本判决生效后10日内赔偿反诉原告朱永华转让费损失30000元、返还反诉原告朱永华押金500元；三、驳回原告朱京红、汤铸、汤霞芳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告朱永华的其他诉讼请求。本案本诉受理费50元，由原告朱京红、汤铸、汤霞芳共同负担27元、被告朱永华负担23元；反诉受理费2219元，由反诉原告朱永华负担1520元、反诉被告朱京红、汤铸、汤霞芳共同负担669元。
二审中，上诉人提交证据二份：证据一、朱京红与王芬芳等人签订的门面出租合同，拟证明双方约定当时的租金，按次年20%租金递增，上诉人提出按照20%递增租金并不是为难被上诉人；证据二、对郭旺及吴兰英的调查笔录，两人均出庭作证，拟证明转让门面必须得到房东的同意，是否支付转让费不能说是行业惯例，要看双方具体怎么协商，近年来易俗河门面转让费的情况没有达到7-8万元这个标准。房东出租门面一般都要收取放空费2-3万元。被上诉人质证意见为：对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，证据一不属于二审新证据，证据二中两个证人自身不能证明就是上诉人所称的周边门面的房主，在证言中提到的放空费与本案没有关系，不能达到上诉人的证明目的，反而能够证实租赁期内的房租不涨，或者涨租10%，证人也提到转让费是承租人与承租人之间的转让关系，与房东没有关系。
本院经审查认为，上诉人提交证据一、证据二均不能达到上诉人的证明目的，双方对门面租赁的约定应以合同为准。
经审理查明，一审判决认定的事实基本清楚，证据确凿、充分，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：上诉人是否应赔偿被上诉人的转让费损失。
根据上诉人朱京红、汤铸与被上诉人朱永华于2008年9月26日、2011年7月17日先后两次签订的《门面出租合同》，均约定“在租赁期限内乙方（承租方）欲将该门面转租，需通过甲方（出租方）一起共同协商，并严格遵守本协议中的各项规定进行，在不违反本合同内的任何情况下，甲方无理由拒绝转租，转租协商达成协议后，三方需在本合同上签字后生效”及被上诉人所提交的2014年3月29日至2014年6月6日与上诉人的多次录音证据，上诉人朱京红在明知被上诉人朱永华转租门面将收取数万元转让费的情况下，以“租金每年递增20%”、“收取装修损失费”、“收取押金”等理由数次拒绝被上诉人转租，并在被上诉人同意租金每年递增20%的情况下仍表示门面不得转租，到期即收回。综上可知，上诉人拒绝转租的行为，违反双方签订的《门面出租合同》约定。上诉人认为一审法院事实认定错误的上诉理由，本院不予采纳。
另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因上诉人的违约行为致使被上诉人未能转租，可得利益受损，被上诉人要求上诉人赔偿损失96758元（含转让费损失72800元），一审法院酌情认定被上诉人损失为被上诉人支付给其上手邱伶俐的转让费30000元，未超过上诉人可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，赔偿数额符合法律规定。上诉人认为被上诉人支付给邱伶俐的30000元转让费系投资，不能认定为被上诉人损失的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，上诉人朱京红、汤铸、汤霞芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费550元，由上诉人朱京红、汤铸、汤霞芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 张防修
审 判 员 向兴礼
二〇一六年九月二十二日
代理书记员 严冰彬
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……”