内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院民 事 判 决 书（2018）内0581民初766号原告霍林郭勒市永兴批发市场有限公司，注册号152302000002059，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市珠区沿山路东侧。法定代表人杨景德，职务董事长。委托代理人杨子仲，男，汉族，1979年7月31日出生，身份证号码×××，该公司员工，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。被告郭美玲，女，汉族，1959年7月27日出生，北海市美玲建筑公司董事长。委托代理人王久江，内蒙古吾为律师事务所律师。霍林郭勒市永兴批发市场有限公司(以下简称永兴公司)诉郭美玲排除妨害纠纷一案，2018年4月9日本院受理后，依法由宋治茹独任审判，于2018年5月21日适用简易程序公开开庭进行了审理。永兴公司的委托代理人杨子仲，郭美玲及其委托代理人王久江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。永兴公司诉称,2015年7月，郭美玲毁坏永兴公司位于霍林郭勒市绿园农贸市场的办公室的房门，占用办公室至今，并将永兴公司的大型办公桌、沙发、书柜（价值20000元）私自移走，永兴公司多次要求郭美玲退出永兴公司办公室，退还永兴公司物品，但郭美玲以永兴公司欠其款项为由拒绝。请求：1.被告退出原告房屋；2.被告退还私自移走的大型办公桌、沙发、书柜（价值20000元）；3.由被告承担本案诉讼费用。郭美玲辩称，一、原被告之间因存在房屋买卖合同关系，被告有权利对该房屋进行使用，因此不存在妨害原告房屋的行为，是合法占有；二、原告方在2017年11月20日已经将房屋内的所有物品自行拿走，原告的该项请求不成立。永兴公司为了证明自己的主张向本院出示了以下证据：2014年8月30日《绿园农贸市场产权预定书》一份、2014年10月31日《绿园农贸市场产权预定书》一份、2014年10月31日《购房补充协议》一份、照片两张，旨在证明该协议实为借贷并非买卖，我公司法人在产权预定书中已经注明利息。郭美玲质证后认为，对原告出示的2014年8月30日《绿园农贸市场产权预定书》有异议，该产权预定书是原被告双方就原告欠被告部分应退房款而未退资金、部分借款、还有部分是被告交付的购房款，由三大部分构成了房屋买卖的价款，因原告还不上这三部分款，双方商定以办公楼房抵顶欠款，由于原告以出售房屋过低迟迟不予交付房屋，在2014年10月又重新签订另一份产权预定书，将经被告丈夫（王金田）介绍给原告借款的债务转移给王金田后将转移的借款直接抵做部分房款，达到原告所预期的房屋单价，双方形成了新的产权预订�卖关系，经核算以后双方成交的总价款是2496000元，原告以上证据证明双方实际是借款关系，该证据并没有认可字样能够证明，也与客观事实不符，原告作为公司职工并不能直接说明法定代表人杨景德所经手的事实，因此以上证据没有符合原告请求的证明力；对录音证据涉及到被告电话中钱怎么办的问题和有借款的问题，只能证明我方认为的房款中有一部分是借款，但抵做了购房款，并不能证明原告主张的所有购房款都是由借贷产生，录音中明确被告替原告偿还张玉春借款的事实，也包括迟迟不交付房屋想退还欠款才产生的在合同中写明的如能退款给付一定利息，原因是当时退不了款，即便存在的一部分借款的事实，双方在协商抵做房款后已经消除了借款的债权债务，以借款的债务抵顶房款形成买卖关系并不违法，因此也不能证明原告方名为买卖实为借贷的主张。郭美玲为证明其主张向本院提举如下证据：一、2014年10月31日《绿园农贸市场产权预定书》一份、2014年10月31日《购房补充协议》一份、收款收据一枚；旨在证明双方在2014年10月31日因原告欠被告的购买永兴市场综合楼西数第二户门市房，在建成后设计变更将项目的泵站确定到该门市房位置，导致原告已付款但没有房屋，被告承诺退钱但一直未退45万元，抵做该案争议房屋的部分房款，因多次向被告借款70万多元，在处理所欠房款以房抵债过程中一并抵做房款，另外经被告丈夫王金田介绍原告（杨景德）自王金田的朋友孙培育处借款20万元，自王金田的外甥女张玉春处借款25万元，自王金田外甥媳妇王小慧处借款6万元，到期未还，在办理欠款抵顶房屋时一并将三个借款转移给王金田，原告所欠的三笔借款债务直接抵做购房款，另外被告当初在原告开发的永兴综合楼购买了5号门市房，建成后卖给他人，所得房款45万元，在房屋抵顶欠款时直接做的付款，因双方在2014年2月份就洽谈以房抵债的解决方案，所以原告承诺在谈妥后将房屋交给被告，但原告迟迟不予交付，在2月份承诺10月份给付房屋，多占用房屋8个月的时间，因此在抵顶欠款数额的基础上因承诺给付利息的方式占用八个月，直接将房款包含8个月占用的费用，最终确定购房款总额为2496000元，双方签署产权预订协议后杨景德将所有借款手续、抵顶债务的手续全部收回，出具了2496000元的收据；二、2017年11月20日证明一份，旨在证明原告方已于2017年11月20日将楼内物品自行拿走，取走人是杨子仲，不存在返还事实；三、离婚证、离婚协议书各一份，旨在证明被告和王金田于2015年6月29日离婚，离婚时将该房屋作为共同财产处置，进一步证明原被告�方已就买卖关系在处置财产时不存在争议，现该房屋所有权归郭美玲所有。本院综合分析后对永兴公司出示的证据作如下认证：永兴公司出示的2014年8月30日《绿园农贸市场产权预定书》来源合法、客观真实，且可就2014年8月30日永兴公司与王金田（系郭美玲前夫）之间就本案争议房屋的预订面积、房屋价款等事实予以证实，本院对其予以确认并采信；永兴公司出示的2014年10月31日《绿园农贸市场产权预定书》、2014年10月31日《购房补充协议》来源合法、客观真实，虽系复印件，但与郭美玲当庭出示的预定书及购房补充协议相互印证，且可就永兴公司与王金田之间就本案争议房屋的的价款变更、利息计算标准等方式予以证实，故本院对其予以确认并采信。永兴公司出示的两张照片，本院无法查明其取得途径是否合法，故本院对永兴公司出示的两张照片不予采信。本院综合分析后对郭美玲出示的证据作如下认证，郭美玲出示的第一、二、三组证据来源合法、客观真实，且可就永兴公司与王金田之间就本案争议房屋的预订、房屋面积、房屋价款变更、房屋价款给付、利息计算标准、屋内物品拿取人系杨子仲、郭美玲离异等事实予以证实，故本院对郭美玲出示的第一、二、三组证据予以确认并采信。经审理查明，永兴公司因欠王金田（系郭美玲前夫）、郭美玲各类钱款（未退资金、部分借款、购房款等），双方遂约定以永兴公司开发的霍市河东新区绿园农贸市场办公楼进行抵顶。由此，2014年8月30日，永兴公司与王金田签订《绿园农贸市场产权预订书》一份，约定由王金田认购永兴公司开发的位于霍市河东新区绿园农贸市场办公楼，拟定建筑面积1077㎡，房屋价款为1628000元。后双方于2014年10月31日又签订《绿园农贸市场产权预订书》一份，约定由王金田认购永兴公司开发的位于霍市河东新区绿园农贸市场办公楼，拟定建筑面积1077㎡，房屋价款为2496000元，该份预订书上有永兴公司法定代表人杨景德写下的”还不上欠款则过户给王金田”、”此款四月末还清，如不能按期还款，此房归债权人王金田所有”及”（3分利）此欠款还款时，提前还时，可以减息”字样，同时将2014年8月30日签订的《绿园农贸市场产权预订书》上盖印作废字样。后双方又于2014年10月31日签订《购房补充协议》，协议约定王金田购买永兴公司的绿园农贸公司市场办公楼三层（面积为1077㎡），王金田在签订该协议同时支付购房总价款2496000元，永兴公司�其出具收款收据一枚，上有杨景德2014年10月31日签名，亦有杨子仲签名。另查明，2015年6月29日，王金田与郭美玲签订《离婚协议书》一份，双方就本案争议房屋权属进行分割，约定霍市河东新区绿园农贸生产三楼办公楼1077㎡归女方（郭美玲）所有。本院认为，公民、法人的合法权益受到法律保护，任何组织和个人不得侵犯。永兴公司关于二份预订书、一份补充协议名为买卖实为借贷，永兴公司与王金田之间的二份《绿园农贸市场产权预订书》、一份《购房补充协议》系双方当事人在真实意思表示下签订，故上述二份预订书、一份补充协议合法有效。永兴公司与王金田之间最初借款合同法律关系，系永兴公司向王金田进行借款，后永兴公司在不能偿还欠款本息时，双方核对欠款本息后，将欠款�息转为已付购房款，此时，借款合同法律关系转变为房屋买卖合同关系。本案法律关系的转变系双方当事人合意之下的变更，是当事人意思表示一致的体现，这也是在永兴公司难以清偿债务之时，通过将涉案房屋出售给王金田、郭美玲的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方当事人应当按照上述协议约定履行各自义务，即永兴公司与王金田之间的二份《绿园农贸市场产权预订书》、一份《购房补充协议》合法有效，本案房屋权属应归郭美玲所有。故永兴公司请求郭美玲退出涉案房屋的请求理由不成立，本院不予支持。永兴公司关于请求郭美玲退还私自移走的大型办公桌、沙发、书柜的主张，2017年11月20日杨子仲出具证明一份，内容为”霍林郭勒市河东新区绿园农贸市场办公楼，屋内的�品及家具杨子仲于2017年11月20日全部拿走，无任何东西”，由此可知，霍林郭勒市河东新区绿园农贸市场办公桌已由杨子仲全部拿走，杨子仲再次主张要求郭美玲返还大型办公桌、沙发、书柜的主张于法无据，且杨子仲未提举相关证据就其主张的大型办公桌、沙发、书柜具体为何物予以证实，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，永兴公司请求郭美玲返还大型办公桌、沙发、书柜的主张理由不成立，本院不予支持。综上，根据最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告霍林郭勒市永兴批发市场有限公司的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元（原告霍林郭勒市永兴批发市场有限公司已预交），由原告霍林郭勒市永兴批发市场有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员  宋治茹二〇一八年五月三十一日书记员  辛朵莲