上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12891号
上诉人（原审被告、反诉原告）：施雪枫，男，1971年1月17日生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：翁祖卿，上海市君悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任满军，江苏大直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘井峰，男，1979年12月25日生，汉族，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：马俊峰，上海国年律师事务所律师。
上诉人施雪枫因与被上诉人潘井峰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初8569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人施雪枫上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部反诉请求。事实和理由：1、一审认定被告主体资格出现严重错误，本案的适格被告应该是上海XX公司（以下简称XX公司）。2015年5月20日，XX公司与被上诉人潘井峰签订租赁合同，因XX公司尚未注册成立，以XX公司法定代表人施雪枫作为公司代表在合同上签字。合同明确租赁范围是7号楼整幢房屋，被上诉人同意配合阁楼和电梯改造和使用等。XX公司成立后，在5月份签订的这份租赁合同上加盖公章，XX公司及被上诉人各持2份，本次签约主体应该是XX公司及被上诉人。被上诉人在第二次开庭时提交时间仍为5月20日的盖有“XX公司公章”及“施雪枫”签字的租赁合同，主张这一份租赁合同是真实版本，上诉人对该份合同真实性存有异议，并提出司法鉴定，但一审未理会上诉人的申请，导致哪一份合同是真实版本没有查明。上诉人要求二审法院进行司法鉴定。2、上诉人租赁部位是第一至五层，经测算每年租金为185万元（人民币，下同），而第二份合同租赁面积是第一至四层，根据运营情况，该租金无法维持正常经营，因此应调低租金。同时，因被上诉人无法帮助上诉人办出第五层阁楼的报批手续，导致上诉人无法使用第五层阁楼，发生投入装修及经营等方面的损失，被上诉人应予赔偿。3、双方已经在2016年11月11日达成房租补充协议，被上诉人当场撕毁，上诉人将该份撕毁协议黏贴好，要求二审法院以该份协议中的约定认定。
被上诉人潘井峰辩称，被上诉人文化程度不高，并不知晓房屋产权的情况，所有的租赁合同都是上诉人拟定的，被上诉人提交的合同版本也都是上诉人提供的，上诉人在签约时应当知晓房屋权属的情况，不存在被上诉人欺骗上诉人，更不可能承诺办出第五层阁楼的经营使用权，第五层应该是赠送给上诉人使用的。上诉人在一审中对被上诉人提交的二份合同进行了质证，上诉人也没有否认XX公司成立后又拟定一份租赁合同，在该份合同上盖有公司章，上诉人对该份合同真实性未持异议，也承认将第一次由上诉人个人签字的租赁合同原件收回，因此不同意上诉人要求对被上诉人第二次提交的租赁合同进行鉴定的申请。2、关于上诉人表述的2016年11月11日双方签署的补充协议，因被上诉人感到该份协议存在问题，在去法院提交途中被被上诉人撕毁，故该份协议没有效力，不能采信。
潘井峰向一审法院起诉请求：1、判令施雪枫向潘井峰支付租金54.5万元（人民币，以下币种同）、租房押金20万元；2、判令施雪枫向潘井峰支付逾期付款的利息（以54.5万元为基数，以中国人民银行同期存款利率为标准，自2016年2月28日起计算至实际付款日止）。
施雪枫向一审法院提起反诉请求：1、判令潘井峰向施雪枫赔偿违约损失2,340,804元〔含第五层阁楼装修损失1,416,524元、可得利益损失464,280元（159元/间/天×8间×365天）、开业延期损失46万元（营业额23万元/月/层×2个月×1层）〕：2、判令潘井峰赔偿相应的利息（以2,340,804元为基数，以中国人民银行同期同档贷款利率为标准，自2015年12月1日起计算至实际付款日止）；3、判令潘井峰将年度租金降低65万元，调整为1,536,831元。
一审法院认定事实：2015年5月20日，潘井峰作为甲方（出租方）与施雪枫作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市松江区XX镇XX公路XX路XX弄XX房XX幢房屋（东靠旗山大酒店好又多超市、南靠庵后路、西靠整幢房屋整体中心线、北靠车墩资产管理公司1-2住宅楼，以下简称涉案房屋）作为商住两用房租赁给乙方经营使用。乙方已充分了解甲方出租房屋的产权状况，即出租房屋目前仅具有大产证，今后不得以此作为合同无效的条件。但乙方可根据地方政府部门经营业态的要求，作为商住两用房使用。租赁期限为10年，租期从2015年9月1日至2025年8月31日。其中，2015年5月1日至2015年9月1日（4个月）为免租期，不计入租赁期限。合同第四条约定,2015年9月1日至2018年8月31日三年的租金为185万元，以后每三年按7%递增；2018年9月1日至2021年8月31日三年的租金为1,979,500元；2021年9月1日至2024年8月31日三年的租金为2,118,065元；2024年9月1日至2025年8月31日一年的租金为2,266,329元。第五条约定，房屋租赁按先支付房款后使用为原则，每半年支付一次，乙方应须以每期租赁期开始的前7天支付该期半年房屋租金。第六条约定，乙方同意向甲方先支付20万元租金作为押金，如乙方在租赁期内中途违约退房，押金不予退还，作为赔偿金处理。第七条第6款约定，甲方承诺出租乙方使用的该栋房屋可以作为商业用途使用，可经营酒店、宾馆、重餐饮等项目并能够办理出营业执照。若该房屋无法达到以上要求，甲方应退还乙方支付的所有房租及押金。内有装潢的部分甲方应按装潢费用发票清单支付偿还乙方。第7款约定，在租赁期内，甲方同意全力配合乙方及乙方的承租商户办理营业执照、消防、环评、卫生等相关事宜。第八条第1款约定，乙方在租赁期内应合理正规的进行全方位布局及形象装修装潢。其装修装潢的费用由乙方自行负责承担，与甲方无关，并且租赁期到期后或者中途退租，乙方同意不得向甲方提出任何装修装潢费用经济补偿。合同另对合同的终止与解除、违约责任等事项进行了约定。
另查明，施雪枫租用涉案房屋系用于开办汉庭连锁酒店，其承租涉案房屋后，于2015年6月19日注册成立XX公司，法定代表人即为施雪枫，注册地址为上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号，经营期限自2015年6月19日至2025年6月18日。目前，施雪枫已就涉案房屋第一至四层办理相关证照并实际经营，因第五层阁楼无法作商业用房，故未办理出证照。
审理中，潘井峰于起诉时提交了《房屋租赁合同》复印件1份，载明出租方为潘井峰、承租方为施雪枫。后，潘井峰又提交了《房屋租赁合同》原件1份，载明出租方为潘井峰、承租方为施雪枫且有汉成酒店的盖章。而施雪枫亦提交了《房屋租赁合同》原件1份，该合同约定的条文内容与潘井峰起诉时提交的合同复印件一致，不一致之处在于施雪枫持有的这份合同有XX公司的盖章。施雪枫对于潘井峰提交的《房屋租赁合同》原件上的签名及盖章真实性予以认可，但认为前期合同是以施雪枫个人名义签订的，合同上加盖XX公司的公章系因加盟连锁酒店总部审核需要，签订合同时，尚未有公司公章，是于2015年6月补盖的，且公章并非施雪枫本人加盖，系因工作人员疏忽未仔细审核而导致合同版本不一致，故其持有的合同才是最终版本。对此，潘井峰称所有合同均由施雪枫草拟，其起诉时提交的合同是在磋商过程中形成的，作废后，合同原件已由施雪枫收回，其只有复印件，最终形成的合同就是潘井峰当庭出示的合同原件。
审理中，施雪枫认为租赁物包括涉案房屋第五层阁楼，且潘井峰承诺为施雪枫办理出第一至五层的证照，并配合做好阁楼及电梯的改造和使用。对此，潘井峰不予认可，认为案外人李某将涉案房屋出租给潘井峰时，第五层阁楼是免费使用的，故潘井峰出租给施雪枫时也是免费给施雪枫使用，并未收取租金，且已经口头告知施雪枫无法用作商业用途，亦无法办理出证照。
又查明，2016年3月8日，施雪枫向潘井峰出具抬头为“房租续交：总计玖拾贰万伍仟”的书面付款计划，载明：2016年3月10日付房租20万元；2016年4月10日付房租25万元-30万元；2016年5月10日，剩余房租全部结清。
庭审中，就租金的支付情况，潘井峰、施雪枫确认，施雪枫于2015年9月支付92.5万元；2016年3月、4月合计支付38万元，共计已支付130.5万元。
因施雪枫未按约付款，潘井峰又向施雪枫发送了落款日期为2016年4月30日的《律师函》，向其催要欠付的租金。施雪枫确认已经收到，并称已对潘井峰进行了回函。
审理中，潘井峰提供了其与施雪枫之间的微信记录截图，以证明施雪枫于2016年3月要求其配合办理涉案房屋第五层阁楼用作商业用房的相关手续。对此，施雪枫并无异议，但认为在上述过程中，潘井峰怠于办理手续，急于催要租金，且恰可证明施雪枫持有的合同中对阁楼及电梯的约定才是双方真实的意思表示，若潘井峰持有的合同原件是真实的，则施雪枫不会要求其于3月份配合办理手续。
审理中，潘井峰又提供了其与案外人李某签订的《房屋租赁合同》及2015年3月28日李某出具的《授权书》，以证明潘井峰将涉案房屋租赁给施雪枫是经李某授权的，故转租有效。对此，施雪枫对上述证据真实性不予确认，合法性亦有异议，认为起诉前并未看到过上述证据，且认为李某并不享有涉案房屋的使用权。
另，施雪枫称潘井峰曾于2015年11月或12月以微信形式向其出示过一份《委托书》的照片，并当庭提供了委托人为李某、时间为2015年7月21日的《委托书》照片，以证明潘井峰、施雪枫签订合同时，潘井峰无权转租。对此，潘井峰对《委托书》并无异议，认为恰可证明其是在李某的授权下合法出租，该份《委托书》中亦明确了租赁面积及范围，且《委托书》于2015年7月21日向施雪枫出示的，因此，施雪枫对于上述情况是清楚的，而《委托书》出具的目的是为了让施雪枫办理营业执照。
审理中，施雪枫提供了其与案外人白某于2015年5月20日签订的《租赁物业转让协议书》，证明潘井峰与案外人白某恶意串通虚构了涉案房屋所有权人为潘井峰及涉案房屋先由潘井峰出租给白某的事实，此外，白某还向施雪枫收取了10万元的转让费。对此，潘井峰认可其作为见证人签字确认，但认为与本案无关，且施雪枫超过了举证期限。
审理中，施雪枫曾提出申请要求追加案外人李某及白某为本案第三人，后庭审时明确，考虑到合同相对性问题，放弃追加上述二人为本案第三人。
审理中，施雪枫还提供了案外人上海A有限公司与上海B有限公司（原上海XX厂）签订的《动迁安置补偿协议》及《补充协议》复印件，以证明目前上海B有限公司已经注销，该公司存续时李某系法定代表人，而该协议复印件是李某出具的。潘井峰对于该协议的真实性无异议，但认为李某是法定代表人，动迁后，涉案房屋系动迁补偿物。
另，审理中，施雪枫还提供了第五层阁楼装修工程量清单、系统合同（弱电系统、热水系统、消防系统）、第一层至四层3月1日-6月30日每月营收报表、开业期间汉庭酒店定价、第五层阁楼改造照片，以证明第五层阁楼改造的费用及无法作为商业用途使用所造成的损失。对此，潘井峰认为上述证据均未经过第三方审核，故对真实性有异议，且认为与本案无关。
审理中，法院于2016年5月10日致函上海市松江区规划和土地管理局，调查涉案房屋的产权情况及有无合法建造手续。该局于同月18日复函称，涉案房屋土地权属上海A有限公司，使用性质为集体建设用地使用权，并于2012年4月13日取得建设工程规划许可证。对此，潘井峰、施雪枫均无异议。
一审法院认为，潘井峰、施雪枫之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效，双方本应恪守。潘井峰将涉案房屋转租给施雪枫亦经案外人李某同意，故该转租行为有效。
本案中，潘井峰、施雪枫均出具了《房屋租赁合同》原件，主要的不一致之处在于租赁物是否包括涉案房屋第五层阁楼。施雪枫认为潘井峰持有的合同并非是最终版本的合同，租赁物包括涉案房屋第五层阁楼，潘井峰应配合其办理相应的证照并配合做好阁楼及电梯的改造和使用。对此，法院认为，双方最终形成的合同系潘井峰持有的《房屋租赁合同》。理由如下：其一，施雪枫对潘井峰持有的合同上“施雪枫”签名及“上海XX公司”盖章的真实性予以确认，虽然其称公章并非本人加盖，但其作为法定代表人对公章有保管的义务，且其亦确认是其本人的签名。其二，潘井峰起诉时提交的合同复印件与施雪枫提交的合同原件的内容一致，不同之处在于施雪枫合同上有“上海XX公司”的盖章，而施雪枫作为法定代表人对于公章的使用具有一定的便利性，故潘井峰所称的该合同是在磋商过程中形成的，原件已由施雪枫收回，是施雪枫在作废的合同上加盖了公章的意见具有可信度；其三，根据施雪枫于庭审时提交的李某于2015年7月21日出具的《委托书》照片可看出，租赁范围系涉案房屋第一至四层商住两用房，而施雪枫在起诉前从未就此向潘井峰提出过异议，还于2016年3月8日出具欠付租金的书面还款计划，可视为其对此是明知的。
关于潘井峰主张的租金及押金的诉请。法院认为，《房屋租赁合同》对租金及押金、支付方式均有明确约定。按照合同约定，房屋租金每半年支付一次，按先支付后使用为原则，施雪枫应于每期租赁期开始的前7天支付该期半年房屋租金。故对于2016年3月1日至2016年9月1日的租金，施雪枫理应于2016年2月23日支付，但施雪枫并未按约支付。经潘井峰多次催告后，施雪枫于2016年3月8日就未支付的92.5万元出具了书面的付款计划，可见施雪枫对于半年期租金为92.5万元是认可的，此后，其亦实际支付了38万元。对于施雪枫所称其系要求潘井峰配合办理涉案房屋第五层阁楼用作商业用房的相关证照才出具付款计划的意见，法院不予采纳。同时，合同对于押金的支付亦有约定，施雪枫理应支付。故对于潘井峰的上述诉请予以支持。
关于潘井峰主张的逾期付款的利息。由于施雪枫逾期付款违约在先，理应承担相应的责任，故法院亦予以支持。现潘井峰要求从2016年2月28日起计算，对于计算基数、期间及标准并无不妥，予以采纳。
关于施雪枫主张的要求潘井峰赔偿违约损失及利息、降低年度租金的诉请。法院认为，结合《房屋租赁合同》、《委托书》及潘井峰、施雪枫的陈述，潘井峰仅将涉案房屋第一至四层租赁给施雪枫，第五层阁楼是免费提供施雪枫使用，亦并未收取租金，故潘井峰不存在违约行为。对于施雪枫自身行为造成的损失，不应由潘井峰承担。另，施雪枫要求降低租金的诉请亦缺乏合同及法律依据。故对于施雪枫的上述诉请，不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、施雪枫于判决生效之日起十日内支付潘井峰租金54.5万元；二、施雪枫于判决生效之日起十日内支付潘井峰租房押金20万元；三、施雪枫于判决生效之日起十日内支付潘井峰逾期付款的利息（以54.5万元为基数，以中国人民银行同期存款利率为标准，自2016年2月28日起计算至实际付款日止）；四、驳回施雪枫的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,250元，减半收取计5,625元，反诉案件受理费13,248元，合计诉讼费18,873元，由施雪枫负担。
本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、转账记录，XX公司支付被上诉人租金38万元；2、收条，被上诉人确认收到XX公司租金92.5万元，证据1、2证明签约主体为XX公司和被上诉人。3、房租补充协议，证明双方已就年租金等达成和解协议，双方不再执行一审判决。被上诉人对证据1、2真实性没有异议，但否认存在关联性；对证据3真实性不予认可，因为被上诉人当场撕毁，没有效力。经质证，本院认为，被上诉人对上诉人提交的证据1、2的真实性没有异议，本院予以采信；被上诉人对上诉人提交的证据3的真实性提出异议，且上诉人提交的证据3确实为撕毁后黏贴而成，在被上诉人不予认可情况下，不具有证据效力。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。上诉人申请对被上诉人第二次提交的租赁合同中的“施雪枫”签字及“XX公司公章”的真实性进行司法鉴定。
本院认为，本案争议焦点在于：双方究竟履行的是哪一份租赁合同，承租人是上诉人还是XX公司？租赁面积是否包括租赁物第五层阁楼，上诉人因不能办出第五层阁楼的营业执照是否可以要求被上诉人承担损失赔偿责任及调低租金？
本院认为，根据已查明的事实，被上诉人起诉上诉人支付欠付租金时，向一审法院提交的是一份租赁合同复印件，在该份租赁合同上有上诉人的签名，对此，上诉人在质证时认可该份租赁合同复印件的合同内容，仅认为其持有的租赁合同原件上多了“XX公司”的公章，因上诉人认可双方在签该份合同时“XX公司”尚未注册完成，故上诉人持有的租赁合同中XX公司的盖章应为上诉人事后加盖形成，而被上诉人并不持有加盖XX公司章的该份租赁合同原件，被上诉人在一审中解释为以上诉人个人签字的第一份合同被上诉人收回作废，具有可信度，应予采信。被上诉人此后又向一审法院提交一份租赁合同，在该份租赁合同上由施雪枫签字及XX公司盖章，且被上诉人在一审法院进行质证时对施雪枫的签名及公章的真实性未持异议，只是称非其本人加盖公章，故上诉人此后以并未看清合同内容，该份合同与之前合同内容存在差异为由否认合同的真实性并申请司法鉴定，理由并不充分，本院不予准许。另外，根据租金支付情况看，均为上诉人支付，此时XX公司已注册成立；且上诉人在一审审理中提起反诉，也未以XX公司名义提出；被上诉人在合同中有施雪枫签名及XX公司盖章情况下也只要求施雪枫承担民事责任。上述事实均可认定上诉人作为本案被告是适格的。上诉人以合同相对方应为XX公司为由主张其不是本案适格被告，理由不足，本院不予采信。
双方对履行的是哪一份租赁合同产生争议，原因在于两份合同中就租赁物是否包括第五层阁楼以及被上诉人配合上诉人办理营业执照并配合做好阁楼及电梯的改造和使用等内容的约定存在不一致。本院认为，上诉人作为承租人对租赁物的权属及被上诉人是否享有出租权等有审核注意之义务，本案中的租赁物是否有产权证，特别是第五层阁楼是否有产权证，是否可以作为上诉人经营使用等，这些都是上诉人在签约前应该了解清楚的内容。即便在第一份合同中记载有租赁物为整幢以及被上诉人对阁楼及电梯的改造和使用等有配合义务，则因被上诉人已经将整幢房屋交付，且未具体表述租赁面积，对租金也并无以租赁面积计算的表述，更无被上诉人对第五层阁楼无法办出营业执照等的违约后果作出承诺等。据此，上诉人主张租金包含第五层阁楼的使用面积，以及要求被上诉人承担第五层阁楼不能使用的相关损失并要求调低租金等，显然缺乏依据，本院无法采信。
综上所述，施雪枫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币37,746元，由上诉人施雪枫负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年四月十四日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……