江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第0364号
上诉人（原审被告）泰州市润金置业有限公司。
法定代表人张小萍，该公司董事长。
委托代理人孙淦明（特别授权），江苏广瑞律师事务所律师。
委托代理人沈新勤（特别授权），该公司总经理。
被上诉人（原审原告）陈宏锁
委托代理人李叶清（特别授权），江苏恒茂律师事务所律师。
原审被告沈新勤
原审被告朱稳彤
上诉人泰州市润金置业有限公司公司（以下简称润金公司）与被上诉人陈宏锁、原审被告沈新勤、朱稳彤商品房预售合同纠纷一案，兴化市人民法院于2013年12月18日作出（2013）泰兴民初字第2340号民事判决。泰州润金公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年1月14日，甲方（润金公司）与乙方（陈宏锁）签订了房屋预售协议书一份，约定将甲方开发的兴化市经济开发区润安公寓1号楼1106、1107、1108、1109号房卖与乙方，暂估面积783㎡，在办证时按有关职能部门核实为准，总价约为358万元，交房时间为2012年5月上旬，如过期交房，按每天1000元损失在余款中扣除。协议书还约定甲方按规定办好相关房产手续，交给乙方，费用根据国家房产管理规定交纳，如办不好房产权证，甲方负全部经济责任，余额拒付，此房如因重复抵押、出售所造成的一切后果由甲方承担。协议签订后，陈宏锁分两次缴给润金公司共计260万元购房款，但润金公司至今未能交房。润安公寓至今未进行竣工验收，未取得商住性质的规划许可证，至陈宏锁起诉前亦未取得商品房预售许可证明。
原审法院另查明：润金公司的法定代表人为张小萍、沈新勤为总经理，二人系夫妻关系，均为润金公司股东。2013年2月7日沈新勤向陈宏锁出具承诺书，主要内容如下：开发商沈总（沈新勤）必须在2013年4月10日前交房及钥匙，否则退还已交付的购房款260万元（违约金按双方购房协议执行），到时既不交房又不能按时退还购房款及违约金，则260万元购房款从2013年1月1日按月息2分计算。计息部分的款项开发商沈总愿意再拿一套门面房抵押。如2013年4月10日购房人已收到此房及钥匙，但由于水电手续不全影响正常使用，开发商沈总从2013年5月1日起每天罚违约金贰仟元给购房人陈宏锁。朱稳彤为该承诺的见证人。润金公司认可上述承诺，并认为沈新勤系职务行为，该承诺系代公司出具的。
又查明：原审法院（2013）泰兴商初字第120号买卖合同纠纷一案中，原告陈九军、许昌红与被告润金公司、张小萍、沈新勤、耿德培于2013年1月31日经原审法院主持调解，达成如下协议：润金公司自愿以其所有的位于兴化市开发区润安公寓1107、1108号商铺作价1917762元抵偿两原告货款，上述商铺的所有权归两原告陈九军、许昌红所有，待润金公司取得销售许可证后，协助两原告办理房产证、土地证等手续。
原审审理过程中，陈宏锁自愿放弃要求承担利息及21万元损失的诉讼主张。
原审法院认为，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或者是提供虚假商品房预售许可证明。本案润金公司在其开发的润金公寓未取得商品房预售许可证明的情况下与陈宏锁签订房屋预售协议书，该协议书中并未载明该公寓未取得预售许可证明，且陈宏锁起诉前亦未取得预售许可证明，应认定为出卖人的行为系故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，故双方签订的房屋预售协议书，应认定为无效合同，陈宏锁作为买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。陈宏锁要求润金公司返还已付购房款260万元，并承担一倍的赔偿责任260万元，合法有据，予以支持。至于陈宏锁放弃要求润金公司承担利息及21万元损失的主张，系当事人的权利处分行为，不侵害他人的合法权益，亦不违反法律规定，不予干涉。至于陈宏锁要求沈新勤及朱稳彤承担责任的诉讼请求，因沈新勤系润金公司的总经理，其与该公司法定代表人张小萍又系夫妻关系，陈宏锁认可其签字行为系基于其职务身份，其在房屋预售协议书中签名及向陈宏锁出具承诺书，亦基于其开发商的身份，润金公司亦认可其出具的承诺书，故其出具承诺书的行为应视为职务行为，其后果由润金公司承担，而朱稳彤仅系双方买卖合同关系的介绍人或见证人，其经手的购房款亦交与润金公司，故对陈宏锁的此项诉讼请求，不予支持。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈宏锁与润金公司签订的房屋预售协议书无效。二、润金公司于判决生效后二十日内返还陈宏锁购房款260万元，并承担260万元的赔偿责任。三、驳回陈宏锁对沈新勤、朱稳彤的诉讼请求。四、驳回陈宏锁的其他诉讼请求。案件受理费27600元，减半收取13800元，由润金公司负担（此款陈宏锁已垫付，限润金公司在履行上述义务时一并给付陈宏锁）。
上诉人润金公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。案涉《房屋预售协议书》仅仅是预售协议，并不是商品房买卖合同。双方在签订协议时，上诉人并没有隐瞒未取得预售许可证明的行为和事实，更不存在故意隐瞒的情形。二、原审判决适用法律错误。被上诉人并没有举证证明其损失达260万元，原审判决超过当事人的诉讼请求。本案所涉及的是商品房预售合同纠纷并不是商品房买卖合同纠纷，不适用商品房买卖合同纠纷案件司法解释的有关规定。三、原审审理程序违反规定。请求撤销原判，发回重审或改判按合同法规定承担责任。
被上诉人陈宏锁答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人认为案涉协议不是商品房买卖合同的观点是错误的。上诉人称其在签订协议过程中只是未告知不存在隐瞒不具备预售条件的情况，属于偷换概念。本案应当适用相关司法解释的规定，双倍返还。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告朱稳彤答辩称，被上诉人所说都是实事求是。
原审被告沈新勤未予答辩。
二审期间，被上诉人提交售房资料三张，证明上诉人所出售的房屋位置是很明确的。上诉人质证认为，对证据的真实性有异议，且是复印件，与本案无关。
双方当事人未提交其他新的证据。
二审审理查明的事实与原审查明的一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于案涉协议书的性质如何认定；上诉人润金公司是否存在故意隐瞒未取得预售许可证的事实；被上诉人陈宏锁要求润金公司返还购房款260元并赔偿260万元有无事实和法律依据。关于案涉协议的性质，该协议的名称为“房屋预售协议书”，其中包含了商品房基本情况、付款方式、违约责任、暂估面积及总价款等，依法应当认定为商品房买卖合同。关于润金公司是否存在故意隐瞒的问题，根据查明的事实，润金公司在其开发的润金公寓未取得商品房预售许可证明的情况下与陈宏锁签订房屋预售协议书，该协议书中并未载明该公寓未取得预售许可证明的情况，上诉人润金公司亦未举证证明被上诉人陈宏锁知晓其未取得预售许可证明的事实，且在被上诉人陈宏锁起诉前仍未取得预售许可证明，原审法院据此认定为上诉人润金公司存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的行为，并无不当。关于返还购房款及赔偿问题，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或者是提供虚假商品房预售许可证明。”根据上述规定，本案中润金公司至今仍未取得案涉房屋的预售许可证明，案涉的预售房屋协议书依法应当认定为无效。无效后，被上诉人陈宏锁要求润金公司返还购房款260万元，并承担260万元的赔偿责任，符合上述法律规定。因此，上诉人润金公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27600元，由上诉人润金公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
代理审判员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 袁 媛