湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芙民初字第1994号
原告湖南都美物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路469号。
法定代表人易伟刚，总经理。
委托代理人左堃，男，1988年7月19日出生，汉族，该公司职员，住浙江省嘉兴市南湖区越秀南路56号。
被告唐伟，男，1968年6月28日出生，汉族。
委托代理人丁金元，湖南正方律师事务所律师。
原告湖南都美物业管理有限公司（以下简称都美公司）因与被告唐伟发生物业服务合同纠纷，于2013年6月30日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员章大峰独任审判，于2013年8月18日公开开庭进行了审理，书记员贺婷婷担任法庭记录。原告都美公司的委托代理人左堃，被告唐伟的委托代理人丁金元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告都美公司诉称：唐伟为蔚蓝天空大厦2112号房屋的业主，房屋面积为171.27平方米。根据2005年9月3日都美公司与唐伟签订的前期物业管理服务协议，约定由都美公司提供物业服务，唐伟负责交纳物业管理费。协议约定：业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交物业费总额的千分之五交纳滞纳金。自协议签订以来，都美公司一直积极履行相关权利和义务，依法依约对唐伟居住的小区实施规范的物业管理，为唐伟提供了完善的物业管理服务。但是唐伟自2010年4月开始停止交纳物业管理费，截止至2013年6月30日止，累计欠费39个月，共计7956元，滞纳金22985.7元。此外，根据都美公司和唐伟的约定，业主包月停车费600元／月，从2010年4月至2012年6月，唐伟拒交停车费，共计拖欠27个月，费用为16200元。2012年7月26日，都美公司和唐伟签订停车位使用权出让合同，约定车位管理费为60元／月，唐伟从2012年8月起就拒绝交纳车位管理费，至2013年6月，唐伟共计拖欠11个月，费用为660元。上述费用经都美公司多次催缴，唐伟至今仍拒绝交纳，协商不成，故诉至法院，请求判令：1、唐伟立即支付蔚蓝天空大厦2112号房物业管理费7956元，滞纳金6896元，合计14852元；2、唐伟立即支付停车费16200元，车位管理费660元；3、唐伟承担本案的全部诉讼费用。
被告唐伟辩称：1、唐伟未交纳物业管理费是都美公司自身原因造成的，一是唐伟所购房屋存在重大质量问题，漏水严重，唐伟多次向都美公司提出维修，都美公司均没有整改或维修。二是都美公司没有尽到安全保障和安全服务义务，致使唐伟所在的2112号房遭受盗窃形成重大经济损失。2、都美公司要求唐伟支付2010年4月至2012年4月的物业管理费的诉讼请求超过了诉讼时效。3、都美公司没有证据证明唐伟于2010年4月至2012年6月有租用停车位的事实。4、由于都美公司物业管理服务质量以及房屋本身存在的问题，唐伟多次主张权利，都美公司都没有采取措施，唐伟请求解除与都美公司的物业服务合同关系。
经审理查明：2005年9月3日，长沙都美物业管理有限公司（甲方）与唐伟（乙方）签订蔚蓝天空《前期物业管理合同》。合同主要约定：一、物业服务内容及范围：甲方对物业管理区域内公共设施、共用设备的使用和运行进行管理、维修和养护；对公共部位进行保洁、垃圾收集、清运及绿化养护等服务；协助公安部门维护大厦公共秩序，并疏导及维持交通与车辆停放秩序；对物业维修、更新费用等进行账务管理及定期公布……二、服务费用：合同约定了物业管理收费标准，住宅按建筑面积，每月每平方米1.19元（改变房屋使用性质的，按政府相关规定收取），甲方从2005年9月1日起收取物业管理费用；每月物业管理费交纳时限为：每月30日之前交纳下月物业管理费。公用设施设备用电费用按面积分摊，按每月每平方米0.26元计算。车位使用费由车位使用人按下列标准向甲方交纳：月租车位：室内200元／台·月，室外150元／台·月（含30元／台·月卫生费、照明费）……三、违约责任：若因房产开发商的工程质量（保质期内），租房承诺等未达到和乙方约定的条件，甲方从中应起协调作用，但乙方不能因协调未果而拒交物业管理费和其他各项费用；乙方违反合同的，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每日按欠款总额的千分之五的违约金。逾期十五天的，乙方承诺：同意甲方采取停水、停电等强制措施追缴，直至追究法律责任。
另查明，黄新明和唐伟于2012年7月26日签订了停车位使用权出让合同，合同约定：黄新明将位于长沙市芙蓉区马王堆中路蔚蓝天空大厦负二层编号为-217、-247两个停车位出让给唐伟，现产权证署名人长沙蔚都实业有限责任公司作为第三方（鉴证人）共同签字确认，并约定协助办理产权过户手续。
另查明，长沙市物业管理公共性服务收费标准审批证（证号：长F-7902）载明：长沙都美物业管理有限公司停车收费标准，室内停车场已购车位：保管服务费30元／台·月；已租车位：不超过300元／台·月（保管服务费30元／台·月）。唐伟于2012年7月26日购买两个室内停车位，自2012年8月1日至2013年6月30日止，两个停车位的保管服务费共计660元。
唐伟系蔚蓝天空大厦2112号房的业主，房屋面积为171.27平方米，于2005年9月入伙。唐伟从2010年4月1日起至今未向都美公司交纳物业管理费，截至2013年6月30日止，共拖欠都美公司物业管理费39个月计7948.64元（从2010年4月1日至2013年6月30日止，按建筑面积171.27平方米，每月每平方米1.19元计算）。滞纳金每日按欠款总额的千分之五计算（从2010年4月1日至2013年6月30日止），都美公司只要求唐伟支付6896元。唐伟表示其拒交物业管理费是因为其2112号房屋结构存在质量问题，导致房屋漏水，而都美公司未予处理，拒交车位使用费是因其没租用过停车位，上述费用都美公司向唐伟催缴未果，由此酿成纠纷。
上述事实，有当事人陈述、都美公司营业执照、都美公司与唐伟所签《前期物业管理合同》、《长沙市物业管理公共服务收费标准审批证》、《停车位使用权出让合同》、唐伟的欠费清单、催缴通知单、业主入住登记表等证据证实。
本院认为：本案的争议焦点为：一、唐伟是否应向都美公司支付物业管理费、停车位保管服务费？二、唐伟应向都美公司支付因欠交物业管理费产生的滞纳金是否过高？三、都美公司要求唐伟支付2010年4月1日至2012年4月30日的物业管理费的起诉是否超过了诉讼时效？三、唐伟是否应向都美公司支付2010年4月1日至2012年6月30日的租用停车位停车费？
一、关于物业管理费和停车位保管服务费问题。都美公司与唐伟签订的《前期物业管理合同》是双方真实意思的表示，合法、有效，双方均应诚实、全面履行。都美公司提供物业服务的受益人为蔚蓝天空大厦的全体业主和使用人，该小区的全体业主和都美公司在履行上述合同中，既享有合同约定的权利，又承担合同约定的义务。都美公司依约对蔚蓝天空小区进行物业管理，对该小区房屋及其配套设施和相关场地进行了维护、管理，向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，业主应按时交纳物业管理费，故唐伟以所购房屋存在重大质量问题都美公司没有进行整改和维修、都美公司没有尽到安全保障和服务义务为由，拒绝交纳物业管理费的抗辩理由，本院不予支持。此外，根据双方合同约定和物价部门审定，业主已购买小区室内停车场停车位的，每月应向物业公司支付保管服务费（卫生费、照明费）。唐伟拖欠物业管理费和停车位保管服务费是酿成纠纷的主要原因，应承担相应民事责任，所欠物业管理费、停车保管服务费应予交纳。都美公司要求唐伟给付物业管理费、停车位保管服务费的理由成立，本院依法确定唐伟应支付的物业管理费为7948.64元、停车位保管服务费为660元。对于唐伟所称要求与都美公司解除物业服务合同的抗辩理由，因其未就此依法提出反诉，则不予审理。
二、关于滞纳金的问题。因唐伟拖欠物业管理费，其行为已构成违约，应承担违约责任。依据《前期物业管理合同》约定，被告应于每月30日之前交纳下月物业管理费；滞纳金从逾期之日起每日按欠款总额的千分之五计算；《前期物业管理合同》约定的滞纳金计算标准过高，因唐伟欠交物业管理费，都美公司只要求其支付滞纳金6896元，但唐伟辩称滞纳金的标准过高，应予调低。从公平合理的角度出发，滞纳金可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从拖欠之日起计至2013年6月30日止，每月欠交物业管理费产生的滞纳金总额以不超出当月物业管理费的数额为限。
三、关于诉讼时效问题。本案中，唐伟对欠交2010年4月1日至2013年6月30日的物业管理费的具体数额没有异议。都美公司分别于2010年9月20日、2011年3月21日、2012年11月19日向唐伟送达了催缴通知单，并于2012年与唐伟对欠交物业管理费和房屋维修等问题进行过协商，所以，都美公司要求唐伟支付自2010年4月1日至2012年4月30日至的物业管理费的起诉没有超过诉讼时效。
三、关于租用停车位停车费问题。都美公司要求唐伟支付自2010年4月1日至2012年6月30日至的租用停车位停车费的诉讼请求，由于都美公司未能提供相应的证据佐证，所以，不能证实都美公司与唐伟之间存在租用停车位合同关系，都美公司的该项诉讼主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、唐伟于本判决生效后起五日内向湖南都美物业管理有限公司支付2010年4月1日至2013年6月30日止的物业管理费7948.64元及滞纳金（每月物业管理费滞纳金以当月管理费203.8元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从次月1日起各计至2013年6月30日止，每月滞纳金总额以203.8元为限）；
二、唐伟于本判决发生生效后起五日内向湖南都美物业管理有限公司支付停车位保管服务费660元（从2012年8月1日至2013年6月30日止）；
三、驳回湖南都美物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费593元，由唐伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 章大峰
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 贺婷婷
附：本判决适用的法律条文原文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民诉法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。