福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0681民初2144号原告：韩艺凤，女，1986年11月19日出生，汉族，住福建省南靖县。委托诉讼代理人:韩明彧，福建亚太天正律师事务所律师。委托诉讼代理人:邹知兴，福建亚太天正律师事务所律师。被告：漳州汇众房地产开发有限公司，住所地福建省漳州开发区涵碧楼花园B区5幢2-1号，统一社会信用代码913506815692871301。法定代表人：乐声平，董事长。委托诉讼代理人：黄山明，福建枫桦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健超，福建枫桦律师事务所律师。原告韩艺凤与被告漳州汇众房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年5月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩明彧及被告的委托诉讼代理人黄山明、张健超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩艺凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告按原告已付购房款637507元的日万分之三向原告支付自2017年2月11日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计至2018年4月10日为80899.63元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年7月4日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于漳州开发区房屋。合同签订后，原告按合同约定向被告支付全部购房款704890元。被告应按约定于2016年3月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告，但被告至今尚未交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告应按原告已付款日万分之六的标准支付违约金。鉴于合同约定的违约金过高，原告要求违约金按已付房价款的日万分之三支付。对于被告的违约行为，原告于2017年2月17日向法院提起诉讼，该案经两审法院判决并生效。判决认定被告已构成违约，按原告已付款的日万分之三支付自逾期之日至2017年2月10日前的逾期交房违约金，因实际交房日尚不能确定，对于2017年2月11日起至实际交房日止的逾期交房违约金，原告可以另行主张权利。故原告诉至本院请求判令如上所述。漳州汇众房地产开发有限公司对逾期交房不持异议，但辩称，原告主张的违约金偏高，应予以调整。本案的违约金标准不能超过楼盘周边租金的130%，即每平方米每月13元。本案中原告购房无论是用于出租或者自己居住，因逾期交房造成的损失均是租金上的损失。根据被告提供的两份《房屋租赁合同书》中，漳州开发区静海湾附近两套房屋，其中一套为89.22平方米、另一套为86.80平方米，房屋已进行精装修并且家电、家具配套齐全，月租金分别为1200元和1400元，即每平方米的月租金在13元至16元之间。因原告所购买的商品房尚未装修，租金至少低于精装修房30%至40%，因此本案的违约金计算标准应按每平方米每月13元计算为宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据和当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2014年7月4日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于漳州开发区商品房，房屋总价款为637507元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。第八条第三款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、遭遇其他特殊原因，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：即按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之陆的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付购房款合计637507元。原告于2017年2月17日诉至本院，请求判令被告按原告已付购房款的日万分之三向原告支付自2016年4月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。本院判决被告按原告已付购房款的日万分之三向原告支付逾期交房违约金，但因实际交房日尚不能确定，故本院仅计算至2017年2月10日，对于2017年2月11日至实际交房日的违约金，本院已告知原告可另行主张权利。一审宣判后，被告不服判决。被告在法定期限内向漳州市中级人民法院提起上诉。漳州市中级人民法院已作出终审判决，该判决对于逾期的截止日期同样暂时计算至2017年2月10日，且违约金标准按照原告已付购房款的日万分之三进行计算。因本案讼争房屋至今尚未具备交房条件，故被告至今尚未将房屋交付给原告使用。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1.关于逾期交房违约金的调整问题。原告认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告应按原告已付款日万分之六的标准支付违约金。鉴于合同约定的违约金过高，原告要求违约金按已付房价款的日万分之三支付。原告提供龙海市人民法院和漳州市中级人民法院的民事判决书，证明生效判决已经确定违约金标准为：按原告已付购房款的日万分之三进行计算。被告质证认为，其对该两份证据的真实性均无异议。被告认为，原告主张的违约金偏高，应予以调整。本案的违约金标准不能超过楼盘周边租金的130%，即每平方米每月13元。本案中原告购房无论是用于出租或者自己居住，因逾期交房造成的损失均是租金上的损失。被告提供两份《房屋租赁合同书》，证明漳州开发区静海湾周边精装修的房屋每平方米的月租金平均为13元。原告质证认为，其对该两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此，按同等地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金的适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，并不适用于本案明确约定违约金的情形，亦不应作为考量逾期交房违约金过高或过低的唯一标准。逾期交房造成的损失并不仅指租金损失，还包括出卖人逾期交房期间无偿占有买受人已付购房款的利息损失等，故漳州汇众房地产开发有限公司主张以不超过讼争楼盘周边租金的130%，即每平方米13元月为标准调整违约金与事实和法律不符，不予采纳。原告主张按照已付购房款的日万分之三计算违约金，并无不妥，本院予以支持。2.关于认定逾期交房的天数问题。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的规定，商品房工程竣工验收合格并通过消防验收或消防备案，才符合法定交付条件。符合法定交付条件后，出卖人还必须履行通知交房义务，才能免除逾期交房的责任。因此，本案的合法交房尚须届时根据实际情况进行审查判断，目前无法明确。为避免日后对合法交房日产生争议，本案的逾期交房时间暂计至本院受理此案之日，即2018年5月2日。对于2018年5月3日至实际交房日的违约金，原告可另行主张权利。综上所述，本院认为，涉案《商品房买卖合同》系漳州汇众房地产开发有限公司与原告在平等、自愿基础上所订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。原告已按合同约定履行付款义务，但漳州汇众房地产开发有限公司未能按照合同约定的时间交房，存在逾期交房的违约行为，应依法承担违约责任。原告请求漳州汇众房地产开发有限公司支付自2017年2月11日起的违约金，合法有据，予以支持。截止至本院受理此案之日，漳州汇众房地产开发有限公司应向原告支付逾期交房违约金85298.44元（637507元0.03%446天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：漳州汇众房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付韩艺凤逾期交房违约金85298.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1932.46元，由漳州汇众房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  郑贤德人民陪审员  许建明人民陪审员  陈燕煌二〇一八年五月三十日书 记 员  黄吴刚速 录 员  陈雅萍