河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）冀01执异109号案外人：申海英，女，1976年4月22日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。委托诉讼代理人：孙三林，男，汉族，1963年3月28日出生，住灵寿县。委托诉讼代理人：王文国，男，汉族，1974年12月13日出生，住灵寿县。申请人：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省宝应县苏中北路41号。法定代表人：蒋彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙慧博，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被申请人：河北仁安房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区建设北大街223号中浩商务楼。法定代表人：廖欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹毅宏，该公司工作人员。申请人江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司）于2016年8月24日向本院提出诉前财产保全申请。本院于2016年8月26日作出（2016）冀01财保54号民事裁定，查封或冻结被申请人河北仁安房地产开发有限公司（以下简称仁安公司）名下8000万元的银行存款或同等价值的其他财产。本院于2016年9月5日向灵寿县房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，查封了被申请人仁安公司开发的，位于河北省灵寿县时代花园项目下的第3#号楼全部房产；第4#号楼为4-1-101、4-1-102、4-1-103、4-1-201、4-1-202、4-1-203、4-1-301、4-1-302、4-1-303、4-1-401、4-1-402、4-1-403、4-1-501、4-1-502、4-1-503、4-1-601、4-1-602、4-1-603、4-1-701、4-1-702、4-1-703、4-1-801、4-1-802、4-1-803、4-1-902、4-1-903、4-1-1001、4-1-1002、4-1-1003、4-1-1101、4-1-1102、4-1-1103、4-1-1201、4-1-1202、4-1-1203、4-1-1301、4-1-1302、4-1-1303、4-1-1401、4-1-1402、4-1-1403、4-1-1501、4-1-1502、4-1-1503、4-1-1601、4-1-1602、4-1-1603、4-1-1701、4-1-1702、4-1-1703、4-1-1901A、4-1-1902A、4-1-1903A、4-1-1901B、4-1-1902B号的房产。该保全措施查封期限为三年（自2016年9月5日至2019年9月4日）。案外人对本院查封河北省灵寿县时代花园项目××楼××单元××号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，2017年4月17日，案外人与仁安公司签订《时代花园住宅预定合同》，案外人购买了仁安公司开发的位于河北省灵寿县××时代花园××楼××单元××号商品房，合同约定总房款为238850元，案外人已于2017年4月17日支付128850元，案外人已按照合同约定于签订合同之日交付总房款的50%以上。并且案外人名下无其他用于居住的房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，贵院应当解除对案外人所购买房产的查封。案外人向本院提交以下证据：证据一、申海英与仁安公司签订的《时代花园住宅预定合同》一份，拟证明案外人与仁安公司就本案争议房产于2017年4月17日签订了合法、有效的房屋买卖合同；天宇公司的质证意见：合同签订日期为2017年4月17日，在查封日期之后，不能对抗查封效力。证据二、索增芝与仁安公司签订的《时代花园住宅预定合同》一份，拟证明案外人购买了索增芝购买的仁安公司的房产，其与仁安公司就本案争议房产于2013年4月27日签订了合法、有效的房屋买卖合同；天宇公司的质证意见：索增芝并非执行异议主体，与本案不具有关联性，且亦可证明涉案房屋并非案外人购买。证据三、收款收据四份（索增芝三份、申海英一份），拟证明案外人交纳了购房款。天宇公司的质证意见：索增芝并非执行异议主体，与本案不具有关联性，且亦可证明涉案房屋并非申海英购买；没有银行流水印证，真实性不认可，且申海英该收据日期为2017年4月17日，在法院查封行为之后，不能对抗查封效力。天宇公司辩称，一、人民法院查封行为合法有效。天宇公司因与河北仁安房地产开发有限公司建设工程纠纷一案依法向河北省石家庄市中级人民法院提出了财产保全，并提供了中国平安财产保险股份有限公司的保函作为担保。经法院审查后，准许保全申请，并查封了登记于河北仁安房地产开发有限公司名下的“河北省灵寿县时代广场”时代花园房产。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。本案中，人民法院查封的房产系登记于河北仁安房地产开发有限公司名下，保全措施合法有效。二、案外人主张排除执行异议的依据不足，法律适用错误。（一）本案仅为财产保全措施，并未进入强制执行程序，不涉及物权的变动及财产的处置，不符合案外人主张的法律适用情形。案外人援引《执行异议规定》第二十九条规定，提出案外人执行异议程序，法律适用错误。该两条规定适用的前提是“金钱债权执行中”，即指基于生效文书进入金钱债权的强制执行程序时适用。而本案仅是在诉讼保全下采取的查封措施，并不影响查封标的物的实体权利，而且查封工程尚未竣工，无论案外人是否为买受人，目前亦不能实现物权，本案不符合《执行异议规定》适用情形。（二）案外人主张的解除查封的事实与理由缺乏有效证据，不应认可。案外人提交的《时代花园住宅预订房合同》签署于2017年4月17日，提供的收据出具日期亦为2017年4月17日，均在法院查封行为之后，不能对抗查封效力，而案外人主张从索增芝购买房屋的事实亦未提供索增芝的认可，不应采信，退一步说，即使索增芝确实将该房屋转让给案外人，那么案外人就并非从开发商处购买房屋，不符合《执行异议规定》第二十九条适用前提，应予驳回。此外，案外人亦未提交唯一住房证明，其主张不应采信。综上，案外人申请排除执行的依据不足，法律适用错误，应当予以驳回。仁安公司称，认可案外人提交的所有证据材料。本院查明，申请人天宇公司于2016年8月24日向本院提出诉前财产保全申请。本院于2016年8月26日作出（2016）冀01财保54号民事裁定，查封或冻结被申请人仁安公司名下8000万元的银行存款或同等价值的其他财产。本院于2016年9月5日向灵寿县房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，查封了被申请人仁安公司开发的，位于河北省灵寿县时代花园项目下的第3#号楼全部房产；第4#号楼为4-1-101、4-1-102、4-1-103、4-1-201、4-1-202、4-1-203、4-1-301、4-1-302、4-1-303、4-1-401、4-1-402、4-1-403、4-1-501、4-1-502、4-1-503、4-1-601、4-1-602、4-1-603、4-1-701、4-1-702、4-1-703、4-1-801、4-1-802、4-1-803、4-1-902、4-1-903、4-1-1001、4-1-1002、4-1-1003、4-1-1101、4-1-1102、4-1-1103、4-1-1201、4-1-1202、4-1-1203、4-1-1301、4-1-1302、4-1-1303、4-1-1401、4-1-1402、4-1-1403、4-1-1501、4-1-1502、4-1-1503、4-1-1601、4-1-1602、4-1-1603、4-1-1701、4-1-1702、4-1-1703、4-1-1901A、4-1-1902A、4-1-1903A、4-1-1901B、4-1-1902B号的房产。该保全措施查封期限为三年（自2016年9月5日至2019年9月4日）。案外人对本院查封河北省灵寿县时代花园项目××楼××单元××号房屋提出书面异议。另查明，案外人与仁安公司于2017年4月17日签订了《时代花园住宅预定合同》，约定案外人购买仁安公司开发的位于灵寿县××时代花园××楼××单元××号房屋，该房屋用途为住宅，总价款为238850元，案外人已于2017年4月17日支付128850元，案外人支付了50%以上的购房款。仁安公司为案外人出具了收款收据。案外人主张其购买了索增芝购买的仁安公司名下河北省灵寿县时代花园项目××楼××单元××号房屋，索增芝与仁安公司于2013年4月27日签订了《时代花园住宅预定合同》。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人虽然与仁安公司签订了房屋买卖合同，且称其购买了索增芝购买的仁安公司名下河北省灵寿县时代花园项目××楼××单元××号房屋，索增芝与仁安公司于2013年4月27日签订了《时代花园住宅预定合同》，支付了合同约定总价款的百分之五十。但其并未提供所购房屋系用于居住，其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，不符合上述规定情形。故案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：驳回申海英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  何东华审判员  王珊珊审判员  高福兴二〇一八年五月十四日书记员  贾胜杰