北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初825号原告（反诉被告）：中国人民解放军66343部队，住所地北京市海淀区永定路**B院。法定代表人：李本涛，大队长。委托诉讼代理人：全泳明，北京顶言律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京嘉洁酒店有限公司，，住所地成都市锦江区橡树林路********统一社会信用代码：911101087999844336。法定代表人：张联合，总经理。委托诉讼代理人：闵瀚霖，北京市中治律师事务所律师。委托诉讼代理人：田凤素，北京市中治律师事务所律师。中国人民解放军66343部队（以下简称66343部队）与北京嘉洁酒店有限公司（以下简称嘉洁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。66343部队的委托诉讼代理人全泳明，嘉洁公司的委托诉讼代理人闵瀚霖、田凤素参加了诉讼。本案现已审理终结。66343部队向本院提出诉讼请求：1、嘉洁公司支付自2016年2月18日至2016年11月18日期间的租金共计1425000元；2、嘉洁公司以475000元为基数，自2016年2月19日起分段支付逾期交纳房屋租金的滞纳金至其实际交付之日；3、嘉洁公司支付擅自加盖房屋及逾期交房的违约金50万元；4、嘉洁公司参照租金标准支付自2016年11月19日至2018年7月6日的房屋占用使用费3383561元；5、诉讼费由嘉洁公司承担。事实和理由：双方于2012年6月19日签订《军队房地产租赁合同》，约定我方将位于海淀区永定路甲×号×院的房屋及场地租给嘉洁公司，租期为2011年11月18日起至2016年11月18日止，后增加了到期后续租五年的补充条款，年租金190万元，房屋为季付，交付时间为每年2月18日、5月18日、8月18日及11月18日。合同对租金支付时间、支付方式、双方权利义务、违约责任及不可抗力等进行了约定。合同签订后，我方将房屋按期交付嘉洁公司，其向我方交纳20万元保证金。2015年1月17日下发后营（2015）78号文件，2016年3月27日下发全面停止有偿服务文件。军队和武警部队全面停偿工作正式启动。鉴于情势变更，我方多次找嘉洁公司协商终止合同，并三次向其发出书面通知，要求其于2016年11月18日合同期满后不再续租，终止合同，返还房屋。嘉洁公司分别于2016年6月28日及2016年11月18日向我方作出书面承诺，同意2016年11月18日后终止租赁项目，依约交还房屋。现双方合同已经于2016年11月18日解除，嘉洁公司于2018年7月6日腾退涉诉房屋及场地，但其擅自加盖房屋及逾期交房违反了双方合同第八条的约定，应支付违约金。逾期交纳租金应支付滞纳金。故起诉至法院。嘉洁公司辩称，双方签订的租赁合同期限为2011年11月18日至2021年11月18日，共计十年。双方对此不持异议。我方不认可解除原因属于不可抗力，亦非合同约定解除事由；我方存在欠付租金情况，欠付期间认可，但自2016年7月23日，66343部队向我方发出解约通知，我方之后因停水停电及设置围挡事宜无法正常经营，应对租金予以酌减；我方不同意给付滞纳金，66343部队同意我方缓交租金，不应存在滞纳金问题；66343部队主张违约金，但我方不存在违反合同第八条的行为，不同意支付违约金。若法院判决支付违约金及滞纳金，则标准过高，请求酌减；我方未腾退房屋是行使不安抗辩权，不同意支付房屋占用使用费，若法院支持该笔费用，因我方经营受影响，请求法院予以酌减；不同意负担诉讼费。嘉洁公司提出反诉请求：1、要求66343部队支付我方装饰装修、建房损失5744162元、物品损失162085元并退还押金20万元、给付我方违约金50万元；2、66343部队承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：2016年6月19日，我方与66343部队签订《军队房地产租赁合同》，约定将永定路甲×号×院的房屋出租给我方使用，租赁期限为2011年11月18日起至2016年11月18日止。5年期满后再续签5年。后其向我方要求停止营业、收回房屋，该行为构成违约且其违反了租赁合同中关于租赁合同审批义务及办理租赁许可证的义务，应支付违约金。其造成我方损失应当承担赔偿责任。其通知我方不再履行合同，双方对我方补偿问题未达成一致意见,故在本案中提起反诉。66343部队对嘉洁公司的反诉辩称，不同意嘉洁公司的全部反诉请求。一、根据租赁合同第九条的约定，因不可抗力的原因（含国家和军队政策法规调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。本案因中央军委发出取消有偿服务的通知导致双方租赁合同提前终止，故我方不应承担任何赔偿责任。第八条规定了其改造、装修或者增扩设备的费用应该自理。其要求我方支付装修残值的损失并退还押金及变压器损失没有事实和法律依据。二、根据租赁合同第六条的约定其未履行合同审批义务、拒不退还房屋的行为已经严重违约，因此我方有权不退还其保证金。三、我方不存在任何违约行为，租赁合同没有约定我方有办理租赁许可证的义务，且租赁合同是经过审批的，故我方不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人确认的证据本院可查明：2006年9月15日，中国人民解放军66400部队后勤部取得座落于海淀区永定路甲×号的国有土地使用证[土地证号为京军陆海国用（20**划）第×号]，使用权面积为270980.25平方米。2005年12月5日，66343部队取得位于海淀区永定路甲×号×院士官宿舍楼等4项建设项目的建设工程规划许可证，显示建筑规模12247.07平方米。2018年5月16日，中国人民解放军66400部队保障部营房科出具《情况说明》，载明：海淀区永定路甲×号[土地证号为京军陆海国用（20**划）第×号]为我部土地，该块土地南侧部分（永定路甲×号×院）由我部下属单位66343部队管理和租用，地上建筑，地上建筑归66343部队所有v>2012年6月19日，中国人民解放军北京卫戍区警卫一师仪仗大队（出租方、甲方）与北京嘉洁国际酒店管理有限公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）。该合同第一条载明：甲方自愿将坐落在北京市海淀区永定路甲×号×院的房屋（以下简称甲×号房屋，建筑面积3560平方米）出租给乙方使用，乙方已经对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条载明：租赁用途为办公住宿。第三条载明：租赁期限自2011年11月18日至2016年11月18日止。第四条载明：房地产租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）每年为190万元整。第六条载明：自本合同签订后10日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金20万元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金。甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金。第七条载明：租赁期内，甲方应履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，产权属清楚，没有纠纷，发生产权纠纷，负责处理。（二）保证出租给乙方的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租。第八条载明：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的情况下，确实需要改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建筑方案，征得甲方书面同意。租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。第九条合同解除与终止载明：(四)因不可抗力原因（含战争、自然灾害、政府行为、国家和军队政策法规调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承认责任。第十条甲方违约责任载明：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应向乙方支付50万元作为违约金。第十一条乙方违约责任载明：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付50万元作为违约金。（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同，收回属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产，在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；…。第十三条载明：本合同（含补充协议）经双方签字盖章后生效。第十四条载明：本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并可增订附加条款，或者签订补充协议。第十六条载明，双方承认的附加条款如下：1、房租以季付，交付日期为每年2月18日、5月18日、8月18日、11月18日。2、5年期满后再续签5年。租赁合同落款处加盖有双方印章。本案审理过程中，双方均认可租赁合同的租期为10年，从2011年11月18日至2021年11月18日止。另查，2013年4月9日，北京嘉洁国际酒店管理有限公司更名为北京嘉洁酒店有限公司。2017年11月3日，66343部队出具《证明》，载明：中国人民解放军北京卫戍区警卫一师仪仗大队和中国人民解放军陆海空三军仪仗队均系我单位。嘉洁公司承租上述房屋后部分房屋自用，部分房屋用于转租。嘉洁公司表示其在签约后向66343部队缴纳房屋租赁保证金20万元，对此其提交收据一张，载明收款单位北京权金城投资有限公司（以下简称权金城公司），交款时间2006年2月15日，数额23万元。66343部队认可收到20万元的房屋租赁保证金，是由权金城公司向其转账20万元，其表示不同意将20万元的房屋租赁保证金退还嘉洁公司，只能退还交款方权金城公司。2013年12月，嘉洁公司对其承租房屋进行加建及装修。2016年7月23日，66343部队向嘉洁公司出具《通知》。该通知载明：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和习主席在中央军委改革会议上作出“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示，贵公司与我队签订的两个租赁项目…将于2016年11月18日全部终止，届时，我们将收回房产，全面停止租赁活动…。2016年8月20日，嘉洁公司出具《承诺书》，载明：…我公司将坚决贯彻落实党中央、中央军委的决策指示…承诺做到以下几点：一、租赁合同到期后，终止全部租赁项目，即2016年11月18日前，按照合同约定将房屋上交仪仗大队。二、即日起，对承租的项目不再做任何投资和基础改造投入。三、即日起，不再转租和签订新的租赁合同。四、积极做好资产处置、合同处理、人员分流等移交前准备工作，配合部队按时完成关停、移交任务。2016年10月20日，66343部队再次向嘉洁公司出具《通知》，提出涉诉房屋属于关停有偿服务范围，按要求必须停止。2016年11月18日，嘉洁公司出具《承诺书》，载明：我单位与中国人民解放军北京卫戍区警卫一师仪仗大队签署的合同于2016年11月18日到期，…请部队给予我方延期10天，我方保证在10天内办理好相关手续和人员安置问题，在11月28日前酒店停止营业…。同日，66343部队向嘉洁公司出具《通知》，载明：…鉴于贵公司提出物资撤离和员工安置需要一定时间，并书面承诺于2016年11月28日前撤离，房屋完好交与我部。届时，希望贵公司信守承诺、全面配合，如不能按期腾退、将房屋交回，我们将采取停水、停暖、封门等强制手段，收回房屋。本案审理过程中，本院于2018年6月29日出具（2018）京0108民初825（1）号民事判决书，判决租赁合同于2016年11月18日解除，本案为双方基于军队全面停止有偿服务政策要求协商解除。嘉洁公司表示其于2016年11月10日已经停止营业，66343部队对此不予认可，认为嘉洁公司停止营业时间为2016年11月28日。双方对停业事宜均未提交证据。2017年12月5日，66343部队对涉诉房屋区域设置围挡。2017年12月30日，66343部队采取断水措施。经嘉洁公司申请，委托北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称国宏信公司）对甲×号房屋装饰装修及加建的租赁合同残值进行价格评估。国宏信公司于2018年7月19日出具《北京市价格评估报告》（以下简称评估报告）。价格评估结论为价格评估标的在价格评估基准日2018年7月5日的价格为3826836元（建筑评估价格94158元、装修评估价格3570593元、物品评估价格162085元）。针对评估报告，嘉洁公司提出以下书面异议：1、评估报告中未见北京高院摇号文件。2、评估报告中未见评估人员冯赛男资格证书。3、国宏信公司为北京高院资产评估类机构，本案涉及建筑、装修部分为房地产评估类机构、建筑工程造价类机构评估范围。4、建筑部分、装修部分隐蔽工程价格未计入评估价格，已评部分评估价格低。5、评估费收费高，请提供收费标准。6、遗漏评估部分如下：第一项，一至七楼的35平方电缆，一楼50米、二楼54米、三楼59米、四楼62米、五楼65米、六楼68米、七楼80米。第二项，消防排烟两套。喷淋水泵两套系统。功率25千瓦。消火栓系统水泵两套系统，功率25千瓦，控制箱5套。第三项，七楼广告护栏，长度112米、高度3.5米、392平米。第四项，室内强电、弱电，弱电工程系统有电话线、电视线、网络线。第五项，暖气管道系统。国宏信公司于2018年8月6日出具《关于（2018）京0108民初825号案件异议回复函》（以下简称异议回复函）载明：对当事人提出的异议，我公司经过讨论后，做出以下回复：1、评估报告内容不含高院摇号文件详见报告目录页。2、价格评估报告附两名价格鉴证师资质。3、价格评估人员以评估标的的现行市场价格和北京市建筑工程计价依据-预算定额（2012），当期北京工程造价信息为依据，分析调整后确定评估结论。4、收费标准见异议回复函后附件。5、遗漏部分项目经评估人员核实全部包含于价格评估明细表中。该异议回复函附件为《北京地区民事案件收费标准》。后本院结合案情，向国宏信公司出具公函要求其补充上述评估标的按照实际装修时间测算的残值信息，国宏信公司于2018年8月22日就此出具《补充鉴定意见说明函》（以下简称补充说明函），载明“经委托方要求，现我公司对本案件中评估标的在装修时点的租赁合同残值进行了补充鉴定（不包含物品），总计数额为5744162元，其中建筑类评估价格为277977元、装修类评估价格为5466185元。嘉洁公司为此预交鉴定费115200元，并提交了相应的鉴定费发票。双方当事人对评估报告、鉴定费发票及异议回复函、补充说明函的真实性认可，但嘉洁公司认为鉴定费过高，异议回复函内容不够具体。66343部队认为补充说明函中鉴定意见明细表（建筑）项目中第一至三项、第六项为嘉洁公司未经审批私自加建的，并对此提交照片2张。嘉洁公司对其提交的照片真实性不认可，并表示因66343部队在鉴定勘验现场时并未对该项目提出异议，故不同意将上述项目对应金额自残值数额中扣除。经询问，该建筑已经与嘉洁公司所承租房屋一并交还66343部队。另，66343部队不同意补偿评估标的中的可移动物品（评估报告中的物品类），嘉洁公司表示家具等物品为根据涉诉房屋定制，故一并要求66343部队支付对应损失。本院认为，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。本案中租赁合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同履行过程中，双方因军队全面停止有偿服务政策要求于2016年11月18日提前解除租赁合同。现66343部队要求嘉洁公司支付自2016年2月18日至2016年11月18日期间的租金共计1425000元，嘉洁公司认可欠租期间，但抗辩称66343部队自2016年7月23日提出解约通知后存在影响其正常经营行为，故请求租金减免。对此本院认为，在庭审中嘉洁公司表示其于2016年11月10日停止营业，但对此其未提交相应证据，故其停业时间应以66343部队自认的嘉洁公司停业时间即2016年11月28日为准，该时间晚于解约时间，故对于其减免租金的抗辩意见，本院不予采信。66343部队要求嘉洁公司支付自2016年2月18日至2016年11月18日期间的租金共计1425000元的主张，于法有据，数额合理，本院予以支持。66343部队以嘉洁公司逾期交纳租金为由主张滞纳金。对此本院认为，嘉洁公司未交租金时间正值军队停偿工作正式启动，考虑到其欠付租金确系因中央军委全面停止有偿服务的通知下发后，双方就租金问题及其赔偿问题进行协商，非故意拖欠，故对于66343部队要求嘉洁公司支付滞纳金的诉求，本院不予支持。租赁合同解除后，嘉洁公司仍占有、使用涉诉房屋，应交纳房屋占用使用费，66343部队参照租金标准要求嘉洁公司支付自2016年11月19日至2018年7月6日期间的房屋占用使用费3383561元。考虑到嘉洁公司于2016年11月28日即已经因部队停止有偿服务工作导致停业，故之后的房屋占用使用费应予以减免。综合考虑租金标准、提前解约原因、嘉洁公司在解约后对房屋的实际使用情况，本院酌定由嘉洁公司向66343部队交纳2016年11月19日至2018年7月6日期间的房屋占用使用费46000元。66343部队以嘉洁公司未经审批加建房屋、拒不返还房屋的行为违反租赁合同第八条构成违约为由要求嘉洁公司支付违约金50万元。对此本院认为，虽租赁合同第八条第三款、第四款约定了嘉洁公司不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建筑方案，征得甲方书面同意。现针对加建部分，嘉洁公司并未提交66343部队对其加建行为的书面同意材料，但上述加建行为已有多年，66343部队并未提出异议，应视为其同意上述加建行为。另，双方租赁合同因停偿事宜提前解除，该事由为双方不可预见且非可归责于双方的事由，该事由出现后，双方针对解约事宜进行协商并进入诉讼程序，嘉洁公司在诉讼中针对涉诉房屋的加建、装修等提出鉴定申请，上述事宜均会直接影响到嘉洁公司是否交还房屋的决定。故其未及时交还房屋的情形不构成违约。现66343部队以嘉洁公司违反了租赁合同第八条的约定，要求嘉洁公司支付50万元违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。嘉洁公司承租上述房屋期间，对其承租房屋进行装修及加建，66343部队对装修予以认可，但不认可嘉洁公司的加建项目。现嘉洁公司要求66343部队支付加建及装修补偿5744162元、物品损失162085元。66343部队抗辩称租赁合同第九条约定因不可抗力的原因（含国家和军队政策法规调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任。本案因中央军委发出取消有偿服务的通知导致双方租赁合同提前终止，故其不应承担任何赔偿责任。且第八条规定了其改造、装修或者增扩设备的费用应该自理。其要求支付装修残值的损失没有事实和法律依据。对此本院认为，租赁合同第九条并未明确约定加建及装修的归属及费用承担事宜，租赁合同第八条中关于“租赁期满后或者解除合同时”在此处宜理解为租赁合同正常履行期满或基于双方可预见的事由解除合同时。本案为基于军队政策调整导致租赁合同提前解除，该事由为双方在签订租赁合同时不可预见且不可归责于双方的事由。故对于66343部队的上述抗辩意见，本院不予采信。租赁合同提前解除后，上述装修、加建房屋及物品仍存在一定价值，66343部队应给予嘉洁公司一定的补偿。经鉴定该加建、装修工程及部分物品以2018年7月5日为价格基准日确定的租赁合同残值为3826836元，而参照实际加建和装修时间、租赁合同解除时间，上述加建及装修工程的租赁合同残值为5744162元。对于建筑项目中第一至三项、第六项，因66343部队在鉴定勘验现场时并未对该部分加建提出异议，且现已经接收该部分加建项目，租赁合同解除后，根据现实情况也不宜由嘉洁公司拆除带走，故该部分仍应由66343部队给予一定补偿。考虑到嘉洁公司针对该部分加建项目并未提交相应审批手续，而鉴定意见明细表中针对上述项目的残值仍计算了税金等，故本院将对该项目的残值数额予以酌减。对于66343部队认为评估标的中包含可移动物品，本院认为评估报告中物品项目中均为床凳桌柜、家电厨具，上述物品并非不可移动物品，现66343部队不同意接收亦不同意补偿，嘉洁公司应将上述物品（具体项目详见评估报告物品类项目1-38）自涉诉房屋中自行搬离。因本案租赁合同的解除事由为不可归责于双方的事由，从平衡双方利益出发，参考评估结论、双方租赁合同中约定的租期及租赁合同的实际履行情况，本院酌定，66343部队给付嘉洁公司加建及装修补偿款287万元。嘉洁公司关于物品损失残值的主张，于法无据，本院不予支持。嘉洁公司要求66343部队退还押金20万元，66343部队抗辩称该笔款项为权金城公司向其交纳，交纳数额为20万元，只同意退还权金城公司。本院认为，虽嘉洁公司提交的押金收据显示收款单位为权金城公司，数额与租赁合同约定的房屋租赁保证金数额不符，但根据双方租赁合同的约定，嘉洁公司应向66343部队支付租赁保证金20万元，现66343部队既已明确已经收到20万元的租赁保证金，在双方均无违约行为情形下，应退还嘉洁公司上述租赁保证金。故嘉洁公司要求部队退还押金（房屋租赁保证金）20万元，于法依据，本院予以支持。嘉洁公司以66343部队未办理租赁合同审批手续且未办理租赁许可证为由，依据租赁合同第十条要求66343部队给付违约金50万元。本院认为，根据租赁合同第七条的约定，66343部队应履行下列义务：1、保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，产权属清楚，没有纠纷，发生产权纠纷负责处理。2、保证出租给乙方的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租。上述内容确未针对租赁许可证事宜进行约定。根据该租赁合同第十三条关于合同生效的约定可知该合同并非需加盖相应合同审批专用章，现租赁合同已经生效且双方均已经实际履行。现嘉洁公司以66343部队未履行租赁合同中的约定义务为由主张66343部队存在违约行为，没有依据。嘉洁公司要求66343部队支付违约金50万元的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条之规定判决如下：一、北京嘉洁酒店有限公司于本判决书生效后七日内向中国人民解放军66343部队支付二〇一六年二月十八日至二〇一六年十一月十八日期间的租金共计一百四十二万五千元；二、北京嘉洁酒店有限公司于本判决书生效后七日内向中国人民解放军66343部队支付二〇一六年十一月十九日至二〇一八年七月六日的房屋占用使用费四万六千元；三、中国人民解放军66343部队于本判决书生效后七日内向北京嘉洁酒店有限公司退还押金（房屋租赁保证金）二十万元；四、中国人民解放军66343部队于本判决书生效后七日内向北京嘉洁酒店有限公司支付加建房屋及装修补偿款二百八十七万元；五、驳回中国人民解放军66343部队的其他诉讼请求；六、驳回北京嘉洁酒店有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费二万七千四百九十二元（中国人民解放军66343部队已预交），由中国人民解放军66343部队负担一万九千八百七十七元，已交纳；由北京嘉洁酒店有限公司负担七千六百一十五元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二万九千零二十一元（北京嘉洁酒店有限公司已预交），由北京嘉洁酒店有限公司负担一万五千五百二十六元，已交纳；由中国人民解放军66343部队负担一万三千四百九十五元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费十一万五千二百元（北京嘉洁酒店有限公司已预交），由北京嘉洁酒店有限公司负担二万八千八百元，已交纳；由中国人民解放军66343部队负担八万六千四百元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇一八年八月三十一日书记员 张慧聪