山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民终415号
上诉人（原审被告）孙某。
委托代理人赵路。
被上诉人（原审原告）杜某甲。
委托代理人骆某。
委托代理人田克宁。
原审被告朱某。
上诉人孙某因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2015）任民重字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，本案诉争房屋为位于济宁市任城区红西小区七号楼西单元5层西户住宅一套（包括房内水、电、煤有线电视及地上储藏室一间），建筑面积为72.5平方米。该房屋来源：1999年3月30日，中国工商银行股份有限公司济宁任城支行与济宁任城区华龄建筑工程有限公司签订旧房转让合同书，约定，中国工商银行股份有限公司济宁任城支行将其所有的位于济宁市红星西路后土城街137号红西小区7号楼西一单元、西二单元一至五层共计20套房屋折价80万元，以楼房置换方式转让给济宁任城区华龄建筑工程有限公司。后济宁任城区华龄建筑工程有限公司将房屋交济宁市大地房地产开发有限公司处置。2001年5月23日，济宁市大地房地产开发有限公司与济宁恒通电气集团有限公司签订《关于以房抵偿债务的协议书》，将红西小区7号楼西一单元10套房屋和西二单元西户5套房屋，共计15套房屋转让给济宁恒通电气集团有限公司。2001年12月18日，济宁恒通电气集团有限公司与孙某签订售房协议书，将其中的红西小区7号楼四单元（即西一单元）五层西户和三单元（西二单元）五层西户两套房屋及储藏室出售给孙某，办理房产证的全部费用包括在房价中，孙某不再负担。2002年3-5月孙某陆续交付房款后，济宁恒通电气集团有限公司交付房屋给孙某。直至2012年6月，济宁恒通电气集团有限公司一直未给孙某办理房产登记手续。2002年5月18日，原告杜某甲与被告孙某通过报喜鸟信息服务中心介绍签订《房屋转让合同》，约定，被告孙某将所有的上述房屋及附属物售与原告，成交价为49500元。当日原告交付被告购房订金1000元。自2002年5月24日原告一直在该房屋居住。2003年10月27日，原告杜某甲户籍迁入涉案房屋所在辖区的济宁市公安局红星西路派出所，登记为户主，身份住址信息登记为山东省济宁市市中区红星西路红西小区7号楼4单元508号。2004年12月15日，原告杜某甲的女儿杜昕璐因出生申报户籍也落入济宁市公安局红星西路派出所。原告家庭居住该房屋至今，至本案诉讼前，双方未产生过纠纷诉讼。2012年6月11日，孙某以济宁恒通电气集团有限公司、济宁市大地房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司济宁任城支行、济宁任城区华龄建筑工程有限公司为共同被告向济宁高新技术产业开发区人民法院提起两起案件诉讼，分别要求判令：红西小区七号楼西单元5层西户房屋和红西小区七号楼三单元五层西户房屋归其所有；四被告协助办理房屋变更登记手续并承担过户费用。2012年11月30日，济宁高新技术产业开发区人民法院作出（2012）济高新区民初字第448号和451号民事判决，认定涉案房屋在当事人之间多次转让的合同合法有效，孙某要求办理房屋产权登记的手续，符合法律规定，（2012）济高新区民初字第448号判决书判令：一、位于济宁市红西小区7号楼四单元5层西户房屋一套（含储藏室）归孙某所有；二、济宁恒通电气集团有限公司、济宁市大地房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司济宁任城支行、济宁任城区华龄建筑工程有限公司于判决生效之日起五日内协助孙某办理房屋产权登记手续；三、房屋过户费用由济宁恒通电气集团有限公司负担；四、驳回孙某的其他诉讼请求。（2012）济高新区民初字第451号民事判决判令：位于济宁市红西小区7号楼三单元五层西户房屋（含储藏室）归孙某所有，其他判项同上。同时，该判决认定孙某购买红西小区7号楼三单元五层西户房屋价款为46000元。2014年2月27日，原告杜某甲与被告孙某因房屋产权发生争议，诉至本院，要求：判令位于济宁市红西小区7号楼西（四）单元5层西户房屋及配套设施归杜某甲所有；被告孙某和朱某协助办理房屋产权变更登记。被告孙某辩称与原告之间的房屋转让合同因原告未履行付清房款义务，双方的合同关系转为租赁关系，否认转让房屋事实。被告朱某辩称，原、被告是通过其开办的中介签订的房屋转让合同，并且其按照售房的标准收取了中介费，因间隔时间太长，合同原件找不到了，内容不能完全记清。
2014年7月10日，本院作出（2014）任某初字第952号民事判决，认为原告提供的原、被告之间存在买卖合同关系的证据证明力明显大于被告主张房屋租赁关系证据的证明力，认定双方形成房屋买卖合同关系，但原告没有提供证据证明完全履行房款交付义务，要求涉案房屋归其所有的请求于某无据，不予支持为由，判决：驳回原告杜某甲的诉讼请求。判决书送达后，杜某甲不服判决，提起上诉。2015年2月26日山东省济宁市中级人民法院作出（2014）济民终字第2370号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，撤销本院（2014）任某初字第952号民事判决，发回本院重审。重审期间，本院通知被告孙某本人到庭参加诉讼并接受询问，被告以其父亲住院需要照料为由，未参加庭审。
原审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定，书证应当提交原件，物证应当提交原物。提交原件或原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条规定，民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的……前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。该解释第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。双方当事人提交的合同均为复印件，从形式、来源和原件不能提交的原因来看，原告以其报案记录来证明其不能提交原件，继而双方产生纠纷，诉至法院，并提供由案外人济宁市美之家装饰工程公司因借贷而留存的经与合同原件核对确认的合同复印件，同时提交中介费原件，印证合同签订事实。被告提供了两份合同均为复印件，对两份合同原件均灭失的时间、原因没有作出合理性解释，也未提供其他证据印证原件存在事实。对于合同有关内容，即关联的法律关系双方争议最大，但双方对于2002年5月通过中介预建立房屋买卖合同的事实均未异议。法律规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，订立合同有书面形式、口头形式或其他形式。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。关于双方争议，结合双方提交的证据，本院分析如下：首先，从合同订立目的看，被告孙某通过中介发布售房信息，其本意应是转移标的物所有权，获得相应对价，其要约目的希望他人与之订立房产买卖协议。原告杜某甲通过中介机构了解信息，选择符合自己购买意愿的房源、接受发布人的要约邀请，作出承诺，从而与要约人达成合意。本案原、被告一致认可双方存在房屋买卖目的，故而合同内容应当为实现这一目的而订立，即应当围绕房屋买卖的权利义务作出约定。同时，房屋中介机构往往具有一定专业知识和从业经验，了解双方需求并充分沟通，帮助订立较内容为完善的合同，提供范本指导，防范合同风险及争议。房屋买卖合同和房屋租赁合同内容有重大区别，尤其在中介机构参与的情况下，两种合同关系一般不会在一份合同中体现。故而，被告提供的合同中房屋买卖和房屋租赁进行转化的约定，与行业惯例和市场交易习惯不符，与合同目的不符。从中介费收取情况看，根据行业惯例，房屋租赁和买卖的收取标准不同，被告朱某确认490元系买卖房屋的中介费（比例占房款的1%左右），由此，可以印证双方签订房屋买卖合同的可能性较大。从合同订立机会和当事人履行能力上来看，原告作为购房人在寻求房源、订立合同的过程中对自己的履行能力应当具有预判力。如果因经济状况不能满足购房需要而租房，原告则可以直接选择租房，或先租后买的可能性远远大于由购房再转化为租房的可能性。反之亦然，被告租房、卖房均由选择权。故双方均有权选择不同的合同订立机会，预判自己和对方的履行能力，降低风险，减少不必要的繁冗，买卖转化为租赁的合同约定，明显累赘，也与一般社会情理不符。被告提供的合同第三条：“关于房屋租金，由甲方和乙方协商解决”，按照被告的说法，如果原告不能及时付清房款双方的合同关系转化为租赁，那么在原告居住涉案房屋长达十几年的时间里，即使合同原件灭失，被告有充分的时间（被告称原告多次交纳租金、租金多次变动）、机会和理由主张权利，选择重新签订权利义务明确的租赁合同，对租金、租期、租金支付方式、期限、租赁物维修等与租赁合同相关的重要内容作出明确约定，而不必要留存一份内容含糊的房屋转让合同复印件。被告称其合同原件已销毁与其抗辩主张存在逻辑上的矛盾，也明显与社会情理不符。被告提供的合同，主要权利义务条款缺失，不符合租赁合同形式要件。被告主张双方为租赁合同关系，缺乏证据支持。从房屋交付和占有、使用情况来看，涉案房屋自2002年原告居住，并对房屋进行了装修装饰，至今现已达十年之久，原告的户籍信息中住所地登记为涉案房屋，水、电、暖、煤气、有线电视开户及户主登记信息均为原告，且各项费用由原告负担。众所周知，上述附属设施的增设、所有、使用等权利与房屋所有权人相关联，除有特别约定外，承租人不享有出租人（房屋所有权人）权利、承担出租人的义务。被告没有证据证明双方存在明确约定，其主张因为方便而同意原告变更、增设的理由，不能成立，也与社会常理和日常生活经验不符。原告与被告孙某签订房屋转让合同前后，即2002年5月、2004年10月济宁恒通电气公司先后出具三份证明材料，均证实涉案房屋由济宁恒通电气公司转让与被告孙某，归孙某所有，并认可孙某将房产转让给杜某甲的事实（房权证在办理中）。三份证明来源合法、内容真实，与本案关联，与法院生效判决相印证，能够进一步印证原告有关房屋来源、交付、买卖事实的主张，其证明效力本院予以采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。综上，原告为证实房屋买卖事实存在，分别从房屋来源、房屋使用、添附、户籍登记、附属设施的开户登记、公共道路和住房公共设施的维修费用承担等方面提供了大量证据，前后关系，相互印证，形成完整的链条，能够证明其与被告孙某间存在涉案房屋买卖合同关系的事实具有高度可能性，本院对其证据效力予以采信，确认双方存在房屋买卖事实。被告主张双方系房屋租赁关系，证据不足，理由不当，本院不予采纳。原告提交支付房款45000元（含1000元订金）证明复印件（有孙某签名和捺印），证明其支付房款事实，并说明了原件丧失原因。被告认可收取原告购房订金1000元，同时认可原告曾交付“租金”达4万余元。结合原告长期占有、使用房屋、添附附属设施的事实等情况看，符合房屋购买后居住的交易习惯。被告对原告交款事实未予否认，也未提供反驳证据，本院对原告已经履行交付房款45000元的事实予以确认。综上所述，本院认为，原告杜某甲与被告孙某之间系房屋买卖合同关系，合同合法有效，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。合同约定房款价格为49500元，原告按照合同约定履行了主要义务向被告孙某交付房款45000元，对涉案房屋享有所有权。被告孙某履行了交房义务，至取得该房所有权（被法院生效判决所确认）后，应当积极履行协助原告办理房权登记变更的义务。原告要求被告协助办理房产过户登记手续的请求，依法予以支持。同时，按照合同约定，在房产变更登记后，原告应当将剩余房款4500元交付被告。双方未对房产变更登记费用作约定，应当按照国家有关规定自行承担，本案不予处理。被告朱某系中介业主，原告要求其协助办理房屋变更登记手续，于某无据，本院依法亦不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、第一百一十条第三款之规定，判决：一、位于济宁市任城区红星西路红西小区7号楼4单元5层西户住宅房屋（含储藏室）归原告杜某甲所有；二、被告孙某自本判决生效之日起十五日内协助原告杜某甲办理房屋产权变更登记；三、原告杜某甲自上述房屋产权登记变更后三日内一次性支付被告孙某剩余房款4500元；四、驳回原告杜某甲对被告朱某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1037元，财产保全费1970元，由被告孙某负担。
宣判后，上诉人孙某不服，提起上诉，请求撤销济宁市任城区人民法院（2015）任民重字第32号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人负担。上诉人没有将房屋卖给被上诉人，双方之间系房屋租赁关系。被上诉人提交的书面证据只能证明被上诉人长期使用该房屋，不能将该行为认定为买卖行为。被上诉人没有向上诉人交付过45000元的购房款。退一步讲，即使上诉人与被上诉人之间订立了买卖合同，因为被上诉人没有将45000元交付上诉人，导致合同无法履行至合同解除，也应当判决将45000元及这几年的利息交付上诉人。
被上诉人杜某甲答辩称，一、答辩人与上诉人之间系房屋买卖合同关系，而非上诉人辩称的房屋租赁关系。原审被告朱某即济宁市中区报喜鸟信息服务中心业主，在本案原一审庭审陈述：上诉人孙某在其开办的房屋中介登记卖房信息，答辩人杜某甲买房，经原审被告朱某居间介绍，答辩人与上诉人经协商，达成房屋买卖协议，于2002年5月18日在原审被告朱某处签订《房屋转让合同》，并按照合同约定向上诉人交付购房订金1000元；答辩人按照房屋买卖的收费标准收，向原审被告朱某交付房屋买卖中介费450元。上诉人发布信息的目的是卖房，答辩人基于购买房屋的目的在房屋中介朱某处获取购房信息，上诉人继而向答辩人提供有其单位山东济宁第二电器厂于2002年5月13日出具的证明，证明上诉人对出售的房屋拥有所有权、处置权；上诉人在其后向答辩人提供有济宁鲁能圣地电业集团恒通电气有限公司于2002年5月24日出具的相同内容的证明。上诉人出具上述二份证明的作用系证明对登记出售房屋拥有所有权、处置权，并注明房产证正在办理中，与答辩人提供的房屋转让合同第二条内容相印证。上诉人向答辩人提供，济宁恒通电气有限公司于2004年10月28日出具的证明，进一步证明答辩人与上诉人签订《房屋转让合同》，并按照合同约定向上诉人交付购房款45000元，双方存在房屋买卖合同的事实。答辩人的目的是购买房屋，上诉人的目的是出卖房屋，双方为此签订房屋转让合同，并按照合同约定完成交付购房款及房屋的移交义务。上诉人所谓租赁关系的辩称，与事实严重不符，且无任何合法有效的证据证实，根据《民事诉讼法》第64条、最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第108条第2款规定，上诉人所谓租赁关系的主张依法不能成立。二、答辩人已经按照房屋转让合同约定，向上诉人交付购房款45000元，上诉人将出卖房屋移交答辩人，答辩人从2002年5月24日占用、使用至今。根据《物权法》第15条规定，答辩人对所购房屋依法拥有所有权。1、答辩人提交的《房屋转让合同》及收取购房款证明虽系复印件，但该证据与答辩人提交的其他证据相互印证，证实答辩人与上诉人存在房屋买卖的事实。《房屋转让合同》第二条对购房价款、支付方式及交房条件作出明确约定。合同约定：上诉人将济宁市红西小区7号楼西单元5楼西户房屋及附属地上储藏室以成交价49500元转让给答辩人，答辩人在合同签订时支付上诉人1000元订金；2002年5月24日答辩人交付上诉人44000元；待房产证办好将剩余房款4500元交齐；上诉人保证房屋内的费用结清，将房屋及储藏室钥匙交给答辩人。根据合同约定，如答辩人没有向上诉人交付45000元的购房款，上诉人不会将出让房屋交付答辩人；其二、答辩人从2002年5月24日至今因购房占有、使用该房屋，与该房屋相关的户籍、水、电、暖、煤气均由答辩人以房屋所有人的身份办理，上诉人既没有对该房屋主张权利，也未提出异议，而是答辩人多次向上诉人主张权利，履行房屋转移的登记义务。答辩人履行付款义务，上诉人交付房屋，符合日常生活经验及民间房屋交易惯例。2、答辩人提交，2002年5月24日上诉人签字收取购房45000元的“证明”，虽系复印件，但该证明载明的付款时间、付款金额，与《房屋转让合同》第二条约定的内容一致，证实答辩人依约交付上诉人45000元购房款的事实，否则上诉人不会将出让房屋移交答辩人。上诉人一审庭审时承认已收到答辩人给付的购房订金。3、答辩人提交，2012年6月11日济宁市公安局任城分局红星西路派出所出具的“110接处警现场处置备案单”及“110接处警现场处置回执单”，证实上诉人以办理涉案房屋产权登记为由，将答辩人处的《房屋转让合同》及2个房款收据证明原件骗走的事实。被上诉人骗走的房款收据即包括答辩人提交，2002年5月24日上诉人签字的收取购房款45000元的“证明”，该证据与上述证据相互印证。4、答辩人提交，2004年10月28日由上诉人单位出具的“证明”（原件），进一步印证答辩人向上诉人交付购房款45000元，房权转让给答辩人的事实。该证据系上诉人向答辩人提供，距房屋转让合同签订并履行已二年五个月，答辩人如未交付45000元购房款，上诉人可能向答辩人提供该“证明”吗？5、答辩人提交与上诉人两份谈话录音，能够证实房屋买卖及答辩人已交付购房款45000元的事实。2013年11月27日上诉人在济宁市房产交易处的录音，虽未直接承认已收取答辩人45000元购房款，但通过上诉人向答辩人再要10万元，“也就是说你这个房子合到15万元买的”，能够证实上诉人已收取答辩人45000元购房款的事实；上诉人如没有收到答辩人45000元的购房款，也不会与答辩人共同到房产交易大厅咨询房产过户的事宜。答辩人提交的证据客观、全面，相互印证，形成完整的证据体系，明确、充分证实答辩人已按照合同约定履行支付购房款义务，对所购房屋依法拥有所有权。综上所述，（2015）任民重字第32号民事判决确认位于济宁市任城区红星西路红西小区7号楼4单元5层西户住宅房屋（含储藏室）归答辩人所有，系按照法定程序，全面、客观审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对涉案证据进行审核、判断，对案件事实作出的客观、公正判定。请二审法院驳回上诉人的无理上诉，维持原判，维护答辩人的合法权益。
原审被告朱某经本院传唤，无正当理由未到庭，亦未提交答辩意见。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，关于本案的上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖合同关系。根据原审被告朱某的陈述，朱某2002年在报喜鸟信息服务中心从事工作，上诉人孙某通过信息服务中心发布售房信息。后来，经过介绍上诉人孙某与被上诉人杜某甲之间签订房屋转让合同，因为时间较长，已经记不清合同的具体内容，信息服务中心按照售房的标准收取了中介费用。虽然本案的上诉人孙某与被上诉人杜某甲均没有买卖合同的原件提交，均提交了买卖合同的复印件，并且两份复印件的内容并不完全一致。被上诉人杜某甲对于买卖合同原件丢失的原因进行了解释，并且已经向公安机关报案。上诉人孙某对于买卖合同原件的丢失，没有合理解释。被上诉人杜某甲一家对于本案涉及的房屋从2002年5月24日占有使用至今。期间，本案涉及房屋的水、电、暖、煤气、有线电视均以被上诉人杜某甲的名字作为开户名。2003年10月27日，被上诉人杜某甲将户籍迁入本案涉及房屋所在派出所，登记为户主，身份住址信息登记为山东省济宁市市中区红星西路小区7号楼4单元508号。按照交易的惯例，只有房屋的所有权人才有权利更改水、电、暖、煤气、有线电视开户信息以及将户籍迁至该房屋。并且上诉人孙某对于本案上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系，没有房屋租赁合同提交，长期房屋租赁没有签订房屋租赁合同，不符合房屋租赁的交易习惯。对于其与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系的抗辩，不予支持。本案中信息房屋中心收取中介费的标准，房屋水、电、暖、煤气、有线电视开户信息及被上诉人杜某甲户籍地址等证据能够相互印证，形成完整的证据链证实上诉人孙某与被上诉人杜某甲之间存在房屋买卖合同关系，并无不当。关于本案的被上诉人已经向上诉人支付的购房款数额。被上诉人杜某甲提交支付房款45000元的证据，该证据系复印件，被上诉人杜某甲对于原件丢失的原因陈述为上诉人孙某以办理房屋过户手续的名义，将房屋买卖合同及收条的原件都拿走了。对于该份证据的丢失，被上诉人杜某甲于买卖合同原件丢失之时，一并向公安机关予以报案。本案在原一审、二审期间，上诉人孙某的代理人或者孙某本人均陈述在被上诉人居住本房屋期间，向其缴纳了房租。根据上诉人孙某的代理人在原一审庭审中陈述的“租金”收取数额从2002年至2012年6月，约为4万余元。也就是从2002年5月，被上诉人杜某甲长期居住在本案涉及的房屋中，按照交易习惯被上诉人杜某甲不可能长期无偿居住在本案涉及的房屋中，被上诉人杜某甲需要向上诉人孙某支付对价。本案已经交付的对价，是认定为房屋的租金还是房屋买卖的先付款。结合2013年8月6日被上诉人杜某甲与上诉人孙某的录音证据，可以认定被上诉人杜某甲已经向上诉人孙某支付了购房款45000元。一审判决予以确认，并无不当。综上，上诉人孙某与被上诉人杜某甲在2002年5月通过报喜鸟信息中心签订房屋买卖合同，并支付了房屋买卖合同的中介费用。之后，被上诉人杜某甲向上诉人孙某支付了购房款45000元。因此，被上诉人杜某甲已经履行了房屋买卖合同中的支付房款的行为，上诉人孙某应当按照房屋买卖合同的约定协助被上诉人杜某甲办理本案的房屋过户手续。同时，被上诉人杜某甲应当向上诉人孙某支付剩余房款4500元。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1037元，由上诉人孙某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 史海洋
代理审判员 闫昱轩
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 刘志彤