西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初14772号
原告：杨帆，男，汉族，1973年3月31日出生，住西安市碑林区。
委托代理人：修娜，陕西毕达律师事务所律师。
委托代理人：贺红霞，陕西毕达律师事务所实习律师。
被告：陕西金地佳和置业有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区五典坡路****号金地褐石公馆**号楼。
法定代表人：郝一斌，职务董事长。
委托代理人：于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托代理人：刘博，北京大成（西安）律师事务所律师。
原告杨帆与被告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地佳和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人修娜、贺红霞，被告委托代理人于菲、刘博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨帆诉称，2012年12月，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市××新区××东路金地湖城大境8号地第27幢1单元14层11402号商品房，房屋总价款为1232173元；被告应于2015年6月30日前将房屋交付原告使用，否则应当按照总房款日万分之一的标准向原告支付逾期交付的违约金；被告还应在商品房交付使用后365个工作日内办理完房地产权属登记，否则需按已付房价款1%向原告支付违约金。原告按合同约定支付了全部购房款，但被告逾期317天交房（2016年5月13日），且原告未能在约定期限内取得房地产权属证书，故被告应当承担违约责任。原告故诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金39059.88元（以总房款1232173元的每日万分之一计，自2015年7月1日暂计至2016年5月13日）；2、被告向原告支付逾期办理产权登记违约金12321.73元（已付房价款1232173元的1%计算）；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告陕西金地佳和置业有限公司辩称，合同约定出卖人应当在2015年6月30日之前将经开发单位、设计单位、施工单位验收合格的房屋交付原告，涉案房屋在2015年6月20日已经竣工并经五方验收合格，具备了交付条件，且其已经通过公告、邮寄等方式履行了交房的通知义务，故被告已按合同约定向原告履行了交付义务，不存在逾期交付的违约情形，原告逾期收房，相关责任应由其自行承担，且逾期交房违约金的诉请已超过两年的诉讼时效，应驳回原告诉请；相关房产证未办理系政府原因造成，房产证正在办理当中，被告不应承担逾期办证的违约金；上述违约金计算依据应当以原告实际缴纳的首付款为基数，不应当包括银行按揭部分的款项。
经审理查明，原、被告双方签订了合同登记号为Y13069176的《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于西安市××新区曲江××以南，曲江池东路以东金地湖城大境8号地第27幢1单元14层11402号房屋，该商品房层高3.0米／3.3米，建筑层数地上27层，地下2层，建筑面积共136.10平方米，房屋总价款为1232173元；合同约定的付款方式为银行按揭付款，2013年6月9日前已付清首期372173元，余款860000元办理银行按揭；被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经开发单位、设计单位、施工单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件六第二条对《合同》书面通知送达方式补充约定，项目相关事宜的书面通知送达方式为：公告、挂号信、特快专递、或双方约定的其他方式，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后。
合同签订后，原告按照合同约定的方式支付了全部购房款1232173元。2015年6月，被告将《入伙通知书》以特快专递的方式邮寄给原告，告知原告所购房屋定于2015年6月30日开始交房，需按照预约的入伙日期办理相关交房手续。2016年5月13日，原告办理收房手续，接收了房屋。另查明，2015年6月20日，被告组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对其开发的金地湖城大境8号地2＃楼地下车库及19＃、26＃、27＃楼进行竣工验收，经五方单位验收检查，该项目满足设计要求，符合图纸规范标准要求，建设单位同意接收使用，综合验收结论为合格。2016年12月23日，西安市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认定涉案工程消防验收合格。截止庭审之日，被告因自身原因尚未完成涉案房产的初始登记。
上述事实，有商品房买卖合同、付款凭证、建设工程验收报告、消防验收意见书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告按照合同约定的方式向被告支付了全部购房款，被告亦应按约在2015年6月30日之前向原告交付符合合同约定及法律规定的商品房。本案争议焦点为被告是否存在逾期交房违约行为。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。参照《建设工程消防监督管理规定》，“一类高层住宅建筑”建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.1.1，高层民用建筑根据其建筑高度、使用功能和楼层的建筑面积可分为一类和二类。一类建筑包括建筑高度大于54m的住宅建筑。本案涉案房屋地上建筑层数地上30层，地下1层，系一类高层住宅建筑，故涉案房屋的交付条件除应通过五方验收外，还应通过消防验收。本案中，被告虽然在向原告通知交房时已经取得了五方工程验收，符合合同约定的条件，但尚未取得消防验收，直至原告2016年5月13日收房时，涉案房屋依然未获得消防验收，并不具备交付条件，故原告主张自合同约定的交付时间至实际收房之日的逾期交房违约金，有事实及法律依据。根据商品房买卖合同的约定，被告理应按照总房款1232173元日万分之一的标准向原告支付自2015年7月1日至2016年5月13日的违约金。被告辩称原告诉请已过诉讼时效，因双方约定按日计算违约金属于继续性债权，故应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因原告未能提供其自被告违约起两年内向被告主张过延期交房违约金的证据，故对原告关于2017年10月11日起诉之日起倒推2年之前违约金的诉求不予支持，被告应向原告支付2015年10月11日起至2016年5月13日期间的违约金，按照原告已付房款1232173元日万分之一计算逾期交房违约金，被告应向原告支付逾期交房违约金26491.72元。另，根据合同约定，被告应当在交房后365日内，即2017年5月13日前将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案，但被告直至庭审之日尚未完成涉案房屋的初始登记，已经违约，应当按照合同约定承担违约责任，故原告主张被告按照合同约定支付总房款1232173元1%的违约金12321.73元于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨帆支付逾期交房违约金26491.72元；
二、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨帆支付逾期备案约金12321.73元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告其余诉讼请求。
案件受理费1085元，由原告承担100元，被告承担985元。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 雷翕萍
审判员 景振宇
审判员 殷 瑞
二〇一七年十二月十五日
书记员 邵立伟
打印：相丽华校对：侯小燕2017年月日送达