山东省德州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鲁14民终2522号
上诉人（原审原告）：王炳合，男，1951年2月4日生，汉族，住乐陵市。
上诉人（原审原告）：崔书梅，女，1961年4月5日生，汉族，住乐陵市，系上诉人王炳合之妻。
委托诉讼代理人：孙守忠，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王长勇，男，1980年1月4日出生，汉族，住乐陵市城区，系二被上诉人之子。
被上诉人（原审被告）：乐陵市宇泰房地产开发有限公司。住所地：乐陵市振兴西路北侧**号。
负责人：王玉忠，该公司董事长，
委托诉讼代理人：张建委，山东方洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙之飞，男，汉族，1979年11月26日出生，住山东省乐陵市，系该公司职工。
被上诉人（原审第三人）：张某。
法定代理人：张金轩，男，1969年7月1日生，汉族，住河南省濮阳市华龙区，系被上诉人张某之父。
委托诉讼代理人：张合轩，男，汉族，1968年10月18日出生，住乐陵市。系张金轩之兄。
委托诉讼代理人：赵增国，山东胜券律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：杜建华，男，1962年5月23日生，汉族，住乐陵市。
上诉人王炳合、崔书梅因与被上诉人乐陵市宇泰房地产开发有限公司（以下简称宇泰公司）、张某、杜建华商品房销售合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2017）鲁1481民初5号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王炳合、崔书梅上诉称：1、撤销原审裁定第一项，支持上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审应该用判决不能用裁定；2、原审认定上诉人与宇泰公司之间系商品房买卖合同关系正确，第三人自认占有涉案房屋的时间是2014年7、8月份，其享有的权利不能对抗预告登记的上诉人。
宇泰公司辩称，原审裁定驳回起诉正确，双方实际是借贷关系而不是商品买卖关系。
张某辩称，一审裁定事实清楚，适用法律正确；张某的合同早于上诉人签订合同，上诉人的预告登记不能对抗张某与宇泰公司的合同效力；上诉人与宇泰公司之间是民间借贷关系，而非房屋买卖关系。
杜建华未提出答辩意见。
王炳合、崔书梅向一审法院起诉请求：1、判令被告宇泰公司交付房屋、办理房产所有权登记手续并赔偿原告损失；2、诉讼费由被告宇泰公司承担。
第三人张某诉讼请求：1、确认本案诉争的房产归张某所有，同时判令被告为第三人办理房产登记的相关手续；2、判令被告给付逾期交房违约金及逾期办证违约金367802元；3、驳回原告的诉讼请求；4、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年2月12日，原告王炳合与被告宇泰公司签订《商品房买卖合同》1份，以5003.67元/平方米的价格购买被告开发的位于国际名仕商铺第103号，面积为299.78平方米的商业沿街房。原、被告双方在合同中约定，原告于2014年2月12日一次性付清购房款150万元，被告应当在2014年2月12日前交付房屋。2014年2月12日，被告为原告出具150万元的购房款收款单据1份，被告在庭审中称其实际收到款项为140万元，10万元为预扣利息，但原告不予认可，称该10万元为现金交付。2014年2月13日，原、被告双方到乐陵市房地产管理中心办理了预告登记手续。张海轩、张武轩、张合轩与本案第三人张某的法定代理人张金轩系兄弟关系。2011年8月29日，第三人张某的法定代理人张金轩委托张海轩与被告签订购房预约协议，向被告一次性交齐预约金100万元，购买被告开发的国际名仕项目中的沿街楼。2013年12月14日，第三人张某的法定代理人张金轩委托张武轩与被告签订《商品房买卖合同》1份，以9699.13元/平方米的价格购买被告开发的位于国际名仕商铺第103号，房屋建筑面积为297.42平方米，房屋总价款为2884715元，并约定第三人张某于2013年12月13日一次性付清房款，被告应当在2013年12月31日前交付房屋。截止到2013年12月17日，第三人张某支付被告房款及其他费用共计3061928元。2013年12月14日，被告出具“国际名仕业主交房通知书”，通知第三人张某交房，并在该缴费通知书中载明，第三人张某所购买的商铺103号，原面积为299.78平方米，实际测量面积为297.42平方米。2013年9月29日，第三人张某的法定代理人张金轩委托张武轩与第三人杜建华签订租赁协议，约定由第三人杜建华租赁涉案房屋，租赁期限为2014年10月8日至2024年10月8日。第三人杜建华于2014年7月底开始装修涉案房屋，至今该房屋仍由其占有使用。在本案原审中，证人史某于2013年12月16日与被告签订房屋买卖合同，以9678.95元/平方米的价格购买被告商铺101号房屋，该房屋与涉案房屋相隔一间房子。证人刘某于2012年5月10日与被告签订房屋买卖合同，以8500元/平方米的价格购买被告房屋，该房屋与涉案房屋相邻。据证人刘某所述，其是第一个与被告签订房屋买卖合同的购房者，之后房屋价格一直未降低。被告在庭审中亦出具其分别与张洪海、张素真签订的《商品房买卖合同》。2014年3月19日，张洪海以9389元/平方米的价格购买被告开发的商铺107-108号房屋。2014年1月10日，张素真以9500元/平方米的价格购买被告开发的商铺104号房屋。为妥善处理国际名仕项目存在的突出问题，经乐陵市委、市政府研究决定成立了乐陵市处理国际名仕问题工作领导小组，工作组成立后第一要务是对乐陵市宇泰房地产开发有限公司融资情况进行摸底，经其调查本案两原告之子王长勇为放款人之一，本院依被告申请在乐陵市处理国际名仕问题工作小组处调取的抵押房源明细表中显示“出借人王长勇，借款金额350万元”，共有三处抵押房屋，其中一套涉及到本案涉案商铺103号，该抵押房源明细中载明“房号商铺103号，面积为299.78，抵押人姓名王炳合，网签时间2014.02.12，实际购买人姓名张海轩，实际购买时间2011.08.28”。一审法院认为，原告请求判令被告交付房屋、办理房产所有权登记手续并赔偿原告损失，从签订合同的时间看，原告与被告签订《商品房买卖合同》的时间为2014年2月12日，合同约定于2014年2月12日前交付房屋，并于2014年2月13日原、被告双方到乐陵市房地产管理中心办理了预告登记手续；第三人张某与被告签订《购房预约协议》的时间为2011年8月29日，并向被告一次性交纳预约金100万元，购买被告开发的国际名仕项目中的沿街楼，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2013年12月14日，合同约定被告在2013年12月31日前交付房屋。被告与原告签订《商品房买卖合同》的时间晚于被告与第三人张某签订合同的时间，第三人张某与被告签订的合同成立在前，原告与被告签订的合同成立在后。原、被告双方虽然于2014年2月13日到乐陵市房地产管理中心办理了预告登记手续，但预告登记是为保全一项以将来不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。就本案而言，被告对涉案房屋进行的预告登记，只对违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力。故原告请求被告履行与第三人张某具有同一标的的《商品房买卖合同》，于法无据，不予支持。被告抗辩其与原告虽然签订了《商品房买卖合同》，但该合同不是双方当事人的真实意思表示，应为无效，其认为双方真实的法律关系应为民间借贷法律关系，《商品房买卖合同》实为双方借款合同的一个担保。对此，被告提交乐陵市处理国际名仕问题工作领导小组出具的“抵押房源明细”予以证实从王长勇处借款350万元是用涉案商铺103号抵押，但原告不予认可，且该“抵押房源明细”是乐陵市处理国际名仕问题工作领导小组根据被告的申报未经原告核实的证据，此证据证明被告的主张，证据单一，亦无有其他证据予以印证，故对被告的主张依法不予采信。关于第三人张某的诉讼请求，因其基于原告起诉的房屋买卖法律关系而参加到本诉中来，第三人张某要求涉案楼房归其所有，楼房取得是基于合同所得，财产所有从财产交付起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外，现第三人张某已占有、使用涉案楼房，其再请求涉案楼房归其所有，依法不予支持；第三人张某要求被告对办理涉案楼房办理房屋登记手续，基于原告与被告已对涉案房屋办理了预告登记手续，此预告登记具有排他效力，在本案中一并处理第三人张某的该请求无事实依据及相关规定；综上，第三人张某要求被告给付逾期交房违约金及逾期办证违约金的请求，在本案中，对其此请求也无法一并处理，故对该请求不予支持，第三人张某可另行提起诉讼。第三人杜建华在本案中是第三人张某出租楼房与其产生的租赁关系，对此租赁关系不予审理。裁定：一、驳回原告王炳合、崔书梅的起诉。二、驳回第三人张某的诉讼请求。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，乐陵市处理国际名仕问题工作领导小组出具的说明、联席会议文件、所附抵押房源清单、张海轩签订购房预约协议、缴款单据、史某、张素真签订的商品房买卖合同以及原一审出庭证人刘某证言等一系列证据已达到高度盖然性标准，可以认定上诉人王炳合与被上诉人乐陵市宇泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同实则为双方借款合同的担保，双方之间应为民间借贷纠纷而不是房屋买卖合同纠纷。经一审当庭释明，上诉人王炳合、崔书梅并不变更诉讼请求。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，原审法院裁定驳回其起诉并无不当。关于被上诉人张某的诉求，因为其系房屋买卖关系而申请参与本诉，而本案法律关系实则为民间借贷纠纷，故对其要求确权等诉讼请求，本案不予处理，被上诉人作为第三人张某可另行起诉。原审法院关于张某可另行主张的判定正确，但以裁定形式驳回其诉讼请求并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款的规定，本院予以纠正。
综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，裁定如下：
一、维持山东省乐陵市人民法院（2017）鲁1481民初5号民事裁定第一项；
二、撤销山东省乐陵市人民法院（2017）鲁1481民初5号民事裁定第二项。
三、驳回第三人张某的起诉。
本裁定为终审裁定。
审判长 王 鲲
审判员 任运通
审判员 李 敏
二○一七年十二○一七年十一月十日
法官助理司晓博
书记员刘晨旭