北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0116民初6937号
原告：曹康兰，女，1954年3月8日出生，汉族，居民，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。
被告：北京中瑞恒辉老年产业投资管理有限公司,住所地北京市怀柔区北房镇幸福东街临27号。统一社会信用代码911101166691301657
法定代表人：刘金坡，董事长。
委托诉讼代理人：王恒，男，1986年8月20日出生，汉族，该公司职员。
委托诉讼代理人：ＸＸ义，北京市当代律师事务所律师。
原告曹康兰诉被告北京中瑞恒辉老年产业投资管理有限公司（以下简称中瑞恒辉公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序由审判员张杰独任审理，因工作原因变更承办法官为于连鹏。2018年4月26日，本院依法适用普通程序，由于连鹏担任审判长，汇同人民陪审员于长瑜、人民陪审员蔡亚芹组成合议庭，对原告李邃、朱林珍、曹康兰、李童杰、李忠杰、栗新诉被告中瑞恒辉公司确认合同无效纠纷一案公开开庭进行了合并审理。原告曹康兰之委托诉讼代理人张禹与被告中瑞恒辉公司的委托诉讼代理人王恒、ＸＸ义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹康兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的《土地合同》无效；2、判令被告向原告返还合同总价款150000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占有使用费（以150000元为基数，按照年息6%计算，自2009年3月9日起至实际给付之日止，暂计10000元）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，曹康兰变更诉讼请求：1、变更第一项、第二项诉讼请求为要求确认超过20年租赁期限的部分无效，并返还相应的租金及资金占有使用费；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2009年5月15日签订了《土地合同》，约定被告将位于北京市怀柔区北房镇梨园庄村金泽雅园×号地块使用权及地上物所有权转让给原告，上述地块房屋面积40平方米，大棚使用面积425平方米，土地使用面积865平方米，合同总价款共计15万元。在合同履行过程中，原告一直按照合同积极履行缴纳水、电、物业费等。2017年8月17日，北京市怀柔区北房镇人民政府贴出《通知》，告知园区内的承租人将依据相关规定对金泽雅园园区内的违法建设进行拆除。2017年8月21日，镇政府对金泽雅园园区进行全部拆除。现被告出租的租赁物及地上物违反了国家强制性法律法规，地上物部分均已被政府认定为违法建筑且已被拆除。故起诉至法院，望人民法院支持原告的请求。
中瑞恒辉公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、本合同是双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、恶意串通等无效的法律规定，应当驳回；2、当时盖大棚是因大雪封路影响蔬菜供应，为响应政府号召进行的，当年怀柔区农委号召北房等多个乡镇大力开发农业大棚，到山东寿光考察后由政府规划设计，经过验收投入使用的。目前因为政府经营思路变化，对大棚工具房予以拆除，原告要求合同无效没有法律、政策依据；3、被告投资开发了大棚转让给原告经营已经过村委会的见证和认可，并不违反法律规定；4、原告获得经营权已经8年之久，其中部分人已经将工具房变成永久住宅，引起地方政府拆除。经营者在经营期间应承担政策变化的经营风险，不能因此导致合同无效；5、原、被告合同标的是地上物，并非土地使用权，是地上物使用权而不是土地使用权的法律关系，农村集体经济组织向我方出具的《土地使用证》不是本合同一部分，只要大于20年的使用期，对本合同就没有约束力。土地使用权是被告与农村经济组织另行签订的协议、另行交纳的租金、另行约定的年限。原告不是土地使用合同相对人，也没有就土地使用权提起诉讼；6、被告与农村家庭经济组织约定土地使用权的法律关系适用农村土地承包法30年的规定，不适用合同法租赁期限20年的规定；7、原告提交的《土地使用证》只证明被告至少有30年的合法使用权，不能用《土地使用证》约束本案。如果对48.5年的土地使用期有异议，应另行起诉《土地使用证》无效，在本案中不能认定《土地使用证》超过20年部分无效。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2009年5月15日，甲方中瑞恒辉公司与乙方曹康兰签署了编号为026号《土地合同》，约定将北京市怀柔区北房镇梨园庄村金泽雅园×号地块使用权及地上物所有权转让给乙方使用。双方就上述土地及地上物转让事宜，达成如下协议，并订立本合同。甲乙双方在合同上签字盖章，合同后有（附件一、土地状况，附件二、地上物平面图、附件三：补充协议，内容为：“一、土地及地上物金额150000元，大写壹拾伍万元整。二、乙方于签署合同当日支付给甲方土地及地上物款150000元……六、如合同到期后乙方不再继续承租该地块，地上物可自行处理。七、土地使用年限为50年（2007.12.31—2058.12.31）。中瑞恒辉公司在三个附件上加盖公章。”
2009年5月15日，中瑞恒辉公司出具收据，收取曹康兰金泽雅园×号院土地款150000元。
2009年7月30日，北京市怀柔区北房镇梨园庄村村民委员会为曹康兰颁发了《土地使用权证书》。标注北房镇梨园庄村金泽雅园A26号院占地面积865平方米，建筑面积40平方米，使用年限48.5年。
2017年8月21日，北京市怀柔区北房镇人民政府对金泽雅园园区内违法建设进行拆除。
另查，2013年4月1日，北京中瑞恒辉农业科技发展有限公司更名为北京中瑞恒辉老年产业投资管理有限公司。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、相关书证等在案佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益并收取租金的合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超出部分无效；本案中，中瑞恒辉公司与曹康兰签订的《土地合同》虽然未约定土地使用权租赁期限，但在合同第一条明确约定“上述土地房屋建筑面积40平方米，大棚使用面积425平方米，土地使用面积865平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积）。土地使用年限，详见土地使用证。”可以认定租赁土地期限为48.5年，该约定违反我国合同法关于租赁期限的强制性规定，故本院认定该承租合同超过二十年的部分无效，未超过二十年的部分系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；根据查明的事实，涉案租赁物包括土地、看护用房、温室和水、电、道路等附属设施，现被政府相关部门拆除的仅为看护用房等违法建设物，而曹康兰与中瑞恒辉公司签订的承租合同目的是为种植，故看护用房等违法建设物被强制拆除并不影响曹康兰实现其承租此处土地的合同目的，故对曹康兰要求法院确认超过二十年租赁期限部分无效之请求予以支持；鉴于曹康兰所交纳的150000元租金是48.5年的租金，超过二十年无效部分的租金应由中瑞恒辉公司予以退还；另需指出，本院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、原告曹康兰与被告北京中瑞恒辉老年产业投资管理有限公司于二〇〇九年五月十五日签订的《土地合同》超过二十年租赁期限的部分无效；
二、被告北京中瑞恒辉老年产业投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告曹康兰租金88144元；
三、驳回原告曹康兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3500元，由曹康兰负担1496元（已交纳），由被告北京中瑞恒辉老年产业投资管理有限公司负担2004元（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 于连鹏
人民陪审员 于长瑜
人民陪审员 蔡亚芹
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 秀立华