上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第3245号
原告上海华泾投资发展有限公司，住所地上海市徐汇区华泾路509号8幢2楼201室。
法定代表人侯军欣，董事长。
委托代理人刘加快，上海刘加快律师事务所律师。
委托代理人田伟。
被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心，住所地上海市徐汇区华泾路507号3号楼2层201室。
负责人祝静，经理。
被告海南国际传媒有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路金竹花园A幢408室。
法定代表人祝冬辉，董事长。
被告上海凡士力合电子商务有限公司，住所地上海市徐汇区华泾路507号4号楼203室。
法定代表人祝嘉俊，经理。
被告上海梅高美电子商务有限公司，住所地上海市徐汇区华泾路507号4号楼206室。
法定代表人严振耀，经理。
被告祝冬辉。
五被告共同委托代理人董志刚，北京董志刚律师事务所律师。
原告上海华泾投资发展有限公司诉被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告上海华泾投资发展有限公司的委托代理人刘加快、田伟，被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉的共同委托代理人董志刚及祝冬辉到庭参加诉讼。经双方当事人一致同意，简易程序延长一个月继续审理本案。本案现已审理终结。
原告上海华泾投资发展有限公司诉称，上海市徐汇区华泾路507-509号内的4号楼（以下简称“系争房屋”）的所有权为华泾镇人民政府。原告系华泾镇集体性质企业，经镇政府授权，取得系争房屋的有关物业租赁经营管理权。2012年3月1日，原被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》。因该租赁合同履行过程中发生拖欠租金等严重违约行为，2014年2月18日，原告与五被告经协商一致签订《补充协议书》，该补充协议就拖欠租金等费用的支付主体、支付责任、支付范围、支付时间等做了明确具体规定。但此后由于五被告仍然继续违约拖欠。2014年4月3日，原告依法提起诉讼。后双方于5月14日达成庭外和解协议书，约定：4号楼的《房屋租赁合同》继续履行。被告应在2014年6月底之前支付新拖欠4号楼2014年第二季度4、5、6三个月的租金339，318.6元、物业管理费43，135.2元，合计为382，453.8元，并同时将该房屋2014年第三季度7、8、9三个月的租金支付完毕，以后不得再次发生拖欠租金等行为。被告如逾期支付上述款项，则原告有权按此前签署的房屋租赁合同、补充协议书等有关规定追究被告逾期付款的违约责任，以及拖欠的水电费和被告方自愿承担的诉讼费、律师费等内容。然五被告未全面履行《和解协议书》规定的有关支付义务，继续长期拖欠租金、物业管理费、水电费。原告曾多次上门催讨，被告亦多次承诺及时支付，但总是言而失信未予兑现。2014年8月18日，原告委托律师向五被告发出《律师函》，要求五被告履行相关义务，但五被告仍未履行。故原告诉至法院，要求判令：1、解除2012年3月1日原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、五被告支付2014年4月-9月房屋租金678，637.2元；五被告支付2014年4月-9月物业管理费86，270.4元；4、五被告支付水电费130，496.83元；5、五被告支付违约金226，212.4元；6、五被告支付滞纳金149，550.6元；7、五被告支付诉讼费、律师费50，000元。
五被告共同辩称，不同意解除租赁合同，因为被告并无违约行为。2014年4月至9月的房租被告没有支付，因为根据原告、被告以及华泾镇政府三方会议纪要和备忘录，华泾镇政府应当返还被告相应租金，被告交完一年租金，华泾镇政府应当返还一半。被告同意支付欠付的物业管理费和水电费。被告不同意支付违约金，因为被告无需支付原告租金，而且违约金金额过高，与滞纳金重复。根据和解协议被告已经向原告支付220万元，和解协议履行完毕，原告再以补充协议要求原告支付滞纳金不合适。同意支付诉讼费及律师费50，000元。
经审理查明，系争房屋的房屋产权人为上海市徐汇区华泾镇人民政府。2011年9月，华泾镇人民政府授权原告系争房屋的租赁、转租、收款权限等权利。授权期限为2011年9月至2030年2月9日。2014年2月12日，华泾镇人民政府另授权原告就系争房屋委托招聘物业公司进行管理。2012年3月1日，原告（甲方）与被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心（乙方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为2479.04平方米。房屋用途为乙方经营范围内的办公用房。租金支付原则：先付后用，付三押一。租金按建筑面积每平方米每天1.5元计算，其中：第一年按照每平方米每天1.05元标准支付租金，每年租金标准为950，092.08元，每月租金标准为79，174.34元；第二年、第三年按每平方米每天1.5元标准支付租金，每年租金标准为1，357，274.4元，每月租金标准为113，106.2元。租金、押金支付及押金返还原则：（1）按先付后用，付3押1的原则。本合同生效之日起三个工作日内，乙方支付甲方首期租金237，523.02元、押金113，106.2元。（2）甲方对乙方支付的租金开具发票、对押金开具收据。乙方所交押金视同履约保证金。租赁关系终止时，在乙方退还租赁物业给甲方并交接完毕，且乙方结清水、电、通讯、注销或变更以该租赁建筑物为住所地（如有）等所有费用及事宜后，甲方在3个工作日内将收取的押金（含如发生乙方拖欠租金、水、电等费用抵扣后的押金金额情形）无息返还给乙方。物业管理费及支付方式：乙方在本合同签订同时应与甲方签订相关物业管理合同，物业费为每月每平方米5.8元，按月计收，每月的物业管理费为14，378.4元，起交日期为2012年3月1日。本合同租期为3年，即自2012年3月1日起至2015年2月28日止。违约责任：合同任何一方未能按本合同履行义务的视为违约，违约方应依本合同及法律规定承担民事责任；违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；违约方支付的违约金不足抵付履约方损失的，还应赔偿造成履约方实际损失与违约金的差额部分。乙方有违约行为的，甲方除有权要求乙方支付租金及使用费之外，有权终止合同，并要求乙方支付违约金；乙方违约造成甲方经济损失的，乙方还应向甲方赔偿支付违约金后不足部分的经济损失。同日，原告与被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心双方签订《物业管理服务合同》，约定物业管理费为每月每平方米5.8元，每月计14，378.4元。起交日期为2012年3月1日。
2014年2月18日，原告（甲方）与海南国际传媒有限公司（乙方）、海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心（丙方）、上海凡士力合电子商务有限公司（丁方、保证人）、上海梅高美电子商务有限公司（戊方、保证人）、祝冬辉（己方、保证人）签订补充协议书，约定：一、乙方、丙方共同确认，截至2014年1月底，拖欠甲方系争房屋租金、物业管理费共计1，632，068.68元，分别为租金1，428，729.28元，物业管理费186，919.2元，水电费16，420.2元。该笔1，632，068.68元欠款在本协议签署之日起30日内向甲方支付完毕。如发生逾期支付情形，每逾期1天，则按应支付数额的千分之五计算支付甲方滞纳金。二、丁方、戊方、己方作为保证人自愿为乙方、丙方按时全额向甲方支付上述1，632，068.68元欠款提供保证担保；丁方、戊方、己方的保证方式为连带责任保证；保证人保证担保的范围为欠款本金、滞纳金及甲方为实现该笔债权支出的费用。同时，丁方、戊方、己方同意为乙方、丙方全面履行2012年11月7日与甲方签署的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》的项下义务提供连带责任保证。
2014年4月3日，原告将五被告起诉至本院。2014年5月14日，原告与五被告签订和解协议书，约定：原告甲方与被告乙方、丙方于2012年3月1日签订的系争房屋的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》继续履行。五被告在2014年6月底之前支付新拖欠的4号楼2014年第二季度4、5、6三个月的租金339，318.6元、物业管理费43，135.2元，合计382，453.8元，并同时将该房屋2014年第三季度7、8、9三个月的租金支付完毕，以后不得再次发生拖欠租金等行为。如被告逾期支付上述款项，则原告甲方有权按此前签署的房屋租赁合同、补充协议书等有关规定追究被告逾期付款的违约责任。六、本协议生效之当日，原告应就（2014）徐民四（民）初字第1070号、1071号、1072号三宗租赁合同纠纷案件向徐汇区人民法院提出撤诉申请，并清洁（结清）此次所有诉讼、保全程序。该三宗案件原告诉状中的诉讼请求给付部分除被告方2014年5月7日支付的2，206，168.51元外，有关违约金、滞纳金、解除4号楼租赁合同等其他诉讼主张在此次诉讼庭外和解中甲方予以放弃不再向被告主张。如被告在今后的履约过程中再次发生严重违约行为，且严重损害甲方合法权益的，则原告享有恢复行使向被告主张本条放弃的诉讼请求的权利。
2014年8月18日，原告委托律师向五被告发送律师函，要求五被告在收到律师函后10日内将拖欠租金等费用支付完毕，逾期不支付，原告将通过司法途径维护自身合法权益。届时，拖欠租金等费用的本金、违约金及诉讼费、律师费等实现该项债权的费用，原告将主张并诉求五被告连带支付。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有房屋产权证、授权委托书、《房屋租赁合同》、《物业管理合同》、《补充协议书》、《和解协议书》、律师函、EMS签收回执等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。
庭审中，原、被告双方均确认被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心交纳押金113，106.2元。原告不同意在原告诉请中予以扣减。
2014年11月28日，本院至上海市徐汇区华泾镇政府就系争房屋出租情况进行了解，该镇副镇长汪某表示，华泾镇政府没有向五被告承诺退系争房屋的租金，除房屋租赁合同外并没有其他优惠政策。按照当时徐汇区政府的政策，如果被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心对地区经济发展有贡献，符合租金补贴的条件，通过向区政府申请，经批准可以享受相应补贴，但是被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心并不符合条件。华泾镇政府并没有和被告签订备忘录，也没有会议纪要。原告对该份谈话笔录的真实性无异议，被告对该份谈话笔录的真实性无异议，但认为汪某没有说实话。
本院认为，原告与被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心签订的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》以及原告与五被告之间签署的《补充协议书》、《和解协议书》均系各方真实意思表示，对订立方均具有法律约束力。根据《和解协议书》的约定，五被告在2014年6月底之前支付新拖欠的4号楼2014年第2、3季度的租金及第2季度物业管理费，否则原告有权按此前签署的房屋租赁合同、补充协议书等有关规定追究被告逾期付款的违约责任。现被告并未支付上述的费用，原告依据房屋租赁合同要求解除合同并要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金与滞纳金，本院认为虽然《房屋租赁合同》中约定了违约金，但是《和解协议书》中的滞纳金条款的本质仍为违约金条款，本院认为滞纳金条款已将违约金条款进行变更。而原告主张的滞纳金中包含的被告因违反《补充协议书》中约定逾期支付截止2014年1月底的租金而产生2014年2月18日至同年4月2日的滞纳金，虽然《和解协议书》中约定若被告再次违约原告可享有恢复行使向被告主张的权利，但是该滞纳金并非本案中被告因逾期支付2014年4月至9月房屋租金及物业管理费产生，故本院在本案中不作处理，原告可另案起诉。故本院将依照《和解协议书》中约定的违约金条款计算被告应当支付的违约金。五被告主张原告及华泾镇政府曾与五被告签署会议记录，承诺五被告减免相应租金，但是未提供相应证据予以证明，结合本院依职权向华泾镇政府了解的情况，本院对此主张不予认可。对于原告主张的物业管理费、水电费以及诉讼费、律师费等诉讼请求，被告予以认可，本院予以支持。另外，原告应将被告已付租金押金在被告付清相关费用后，返还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告上海华泾投资发展有限公司与被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心就上海市徐汇区华泾路507-509号内4号楼签订的《房屋租赁合同》；
二、被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于本判决生效之日起三十日内向原告上海华泾投资发展有限公司支付2014年4月1日起至2014年9月30日止的房屋租金678，637.2元；
三、被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于本判决生效之日起三十日内支付原告上海华泾投资发展有限公司物业管理费86，270.4元；
四、被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于本判决生效之日起三十日内支付原告上海华泾投资发展有限公司水电费130，496.83元；
五、被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于本判决生效之日起三十日内向原告上海华泾投资发展有限公司支付2014年7月1日起至实际支付前款列明租金、物业管理费之日止违约金（计算公式为：以764，907.6元为基数，按日万分之五计算）；
六、被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于本判决生效之日起三十日内向原告上海华泾投资发展有限公司支付诉讼费、律师费50，000元；
七、原告上海华泾投资发展有限公司于本判决生效之日起三十日内返还海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉已付租金押金113，106.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计8345元，保全费5000元，由原告上海华泾投资发展有限公司负担2345元，由被告海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉负担11000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 程丽娜
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 张 鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。