辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终3379号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳国际软件园产业发展有限公司，住所地沈阳市东陵区上深沟村860-1号。法定代表人：赵久宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李冰，北京盈科(沈阳)律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳梵天品牌管理顾问有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路55号（4-9-2室）。法定代表人：安继伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李春伟，男，1971年3月23日出生，汉族。上诉人沈阳国际软件园产业发展有限公司（以下简称“软件园公司”）因与被上诉人沈阳梵天品牌管理顾问有限公司（以下简称“梵天公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初4983号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。软件园公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二、四项；2.撤销一审判决第三、五项；3.依法改判被上诉人赔偿上诉人实际损失1,353,085.30元。4.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定本案不具备“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”正确。二、原审判决认定事实、适用法律错误。�上诉人不办理贷款手续向上诉人支付剩余房款，系严重违约，与上诉人房产抵押没有因果关系。上诉人解除房产抵押，不是被上诉人支付剩余房款及取得房屋所有权的先行义务。根据广发银行沈阳分行信贷批复，被上诉人在取得授信资格后不办理贷款手续交付剩余房款是导致合同没有完全履行直至解除的根本原因。双方合同没有约定，被上诉人支付剩余房款的前提是解除房产抵押。只有在乙方履行了合同第四条约定义务后90日内，甲方如果不履行解除房产抵押，不能办理涉案房产转让过户手续时，甲方才违反了顺序在后的第八条，此时甲方构成违约。三、被上诉人违反《合同法》第六条规定，在诉讼请求变更申请书中虚构事实。被上诉人在签订合同时就明知涉案房产存在抵押，并约定了抵押存在时支付购房款的程序。上诉人按照国有土地出让合同及规划建成自有高�技园区房屋并取得政府颁发的房产证。被上诉人购卖房产的目的是投资炒房，而不是发展高科技产业。被上诉人违反《合同法》规定的诚实信用原则，不按照合同约定支付购房款的根本违约行为，是造成合同不能履行的根本原因。四、合同解除给上诉人造成重大经济损失。自2014年5月6日《房产转让合同》签订之日起，到2017年3月20日解除《房产转让合同》到达被上诉人之日，上诉人严格履行双方签订的《房产转让合同》约定，既不能对外出租取得租赁收益，也不能在2014年交易取得利润。被上诉人的根本违约行为，造成此段时间的房屋闲置，导致上诉人无法取得租赁费收入，造成经济损失1,353,085.30元，上诉人在一审庭审中举出园区同地段的房屋租赁合同，租金标准为平均600元/平方米/年。梵天公司辩称，原审认定事实清楚，适用法�正确，请求维持原判。梵天公司向一审法院起诉请求：1.解除梵天公司与软件园公司于2014年5月23日签订的《房产转让合同》；2.软件园公司返还房款3,163,792.14元，支付利息（自2014年7月14日至实际给付之日止，及按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.软件园公司向梵天公司支付已付房款一倍的赔偿3,163,792.14元。软件园公司向一审法院反诉请求：1、确认软件园公司与梵天公司于2014年5月26日签订的《房产转让合同》于2017年3月20日解除；2、梵天公司赔偿软件园公司实际损失1,353,085.30元；3、本案全部诉讼费由梵天公司承担。一审法院认定事实：2014年5月26日，梵天公司与软件园公司签订《房屋转让合同》一份，约定：软件园公司转让予梵天公司的房产权属证书编号为：沈房权证东陵区字第N1000626**号，房屋位于沈阳国际软件园E区-E15号楼102室（最终楼牌号以房产证为准）；房屋面积899.06平方米，总价款6,327,584.28元，本合同自签订之日起3个工作日内，梵天公司向软件园公司支付800,000.00元，软件园公司在款项到账后向梵天公司开具收款收据；梵天公司于2014年6月30日前向软件园公司支付2,363,792.14元，软件园公司在款项到账后向梵天公司开具收款收据；合同签署后，合同涉及房产总额的50%，即3,163,792.14元，具体支付方式由梵天公司选择，但在梵天公司书面通知后3日内，梵天公司未予选择的，视为梵天公司选择（2）支付方式：（1）如梵天公司选择以贷款形式支付，则在确定付款方式之日起三个月内，梵天公司无法取得贷款，梵天公司应在合同签署一年内向软件园公司支付清余款和利息（利息的起始时间为本合同签订之日），利息按年利率10%进行计算，如梵天公司提前还款，则按实际还款时间及金额重新计算，利息不变。如因软件园公司无法解除抵押导致梵天公司无法取得贷款，则梵天公司不需向软件园公司支付利息；（2）梵天公司应在2014年6月30日前向软件园公司支付剩余50%购房款3,163,792.14元，软件园公司在款项到账后90日内办理转让过户手续，同时向梵天公司开具房产总价款的发票。该合同还载明：涉案房屋土地使用类型为国有出让工业用地。梵天公司于2014年5月27日、2014年6月30日、2014年7月1日和2014年7月14日分别向软件园公司支付购房款800,000.00元、457,552.70元、780,000.00元和1,126,239.44元，共计3,163,792.14元。2017年3月20日，软件园公司向梵天公司以书面邮寄解约通知函的方式提出解除合同，梵天公司收到解除合同的意思表示，因返还购房款及赔偿损失数额双方协商未果，梵天公司�诉至一审法院。一审法院另查明，软件园公司并非房地产开发企业，涉案房屋土地性质为国有出让工业用地，涉案房屋为软件园公司自建房屋，证号为N100062614。2014年5月30日至2015年11月30日，软件园公司将涉案房屋先后多次进行在建工程抵押，涉案房屋始终处于抵押状态。2017年5月12日，案外人辽宁百丰医药股份有限公司取得涉案房屋所有权。一审法院认为：梵天公司、软件园公司于2014年5月26日签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。梵天公司向软件园公司交付了部分购房款，因涉案房屋抵押，故梵天公司未再向软件园公司支付购房款，鉴于双方合同已于2017年3月20日�除，故对梵天公司主张的再解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持，对软件园公司主张确认合同已于2017年3月20日解除的诉讼请求一审法院予以支持。根据法律关于解除合同后果的约定，软件园公司应当返还梵天公司已付购房款。故对梵天公司主张软件园公司返还购房款3,163,792.14元的诉讼请求，一审法院予以支持。但因双方签订合同后，软件园公司具有解除抵押的先行义务，从而保证梵天公司实现房屋所有权，而涉案房屋在长达一年半之久处于抵押状态，因此梵天公司有权拒绝支付剩余购房款。故虽该合同于2017年3月20日软件园公司提出解除，但解除的责任在于软件园公司，且软件园公司长期占用梵天公司购房款，因此，对梵天公司主张软件园公司赔偿利息的诉讼请求，一审法院予以支持，具体而言，以每笔购房款为基数，自2014年7月14日至本判决确定的给付之日�，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于梵天公司主张的一倍购房款赔偿的诉讼请求，因本案房屋交易为二手房屋买卖，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于赔偿一倍购房款的规定；退一步说，即使是一手房买卖，本案也不具备该解释规定的“故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实”的条件，因双方合同中明确载明“软件园公司无法解除抵押导致梵天公司无法取得贷款，则梵天公司不需向软件园公司支付利息”，说明梵天公司知道或应当知道涉案房屋存在抵押。因此，对梵天公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于软件园公司主张梵天公司赔偿损失的诉讼请求，因合同解除的责任在于软件园公司，故一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法�第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第九条第（二）项之规定，判决：一、确认本诉原告（反诉被告）沈阳梵天品牌管理顾问有限公司与本诉被告（反诉原告）沈阳国际软件园产业发展有限公司于2014年5月26日签订的《房产转让合同》于2017年3月20日解除；二、本诉被告（反诉原告）沈阳国际软件园产业发展有限公司于本判决生效之日起返还本诉原告（反诉被告）沈阳梵天品牌管理顾问有限公司购房款3,163,792.14元；三、本诉被告（反诉原告）沈阳国际软件园产业发展有限公司于本判决生效之日起支付本诉原告（反诉被告）沈阳梵天品牌管理顾问有限公司购房款3,163,792.14元的利息（以3,163,792.14元为基数，自2014年7月14日�至本判决确认的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回本诉原告（反诉被告）沈阳梵天品牌管理顾问有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（本诉被告）沈阳国际软件园产业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56,093.00元，其中19,427.00元由本诉原告（反诉被告）沈阳梵天品牌管理顾问有限公司负担，其中36,666.00元由本诉被告（反诉原告）沈阳国际软件园产业发展有限公司承担；反诉费8489.00元,由反诉原告（本诉被告）沈阳国际软件园产业发展有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。软件园公司�交：1.《房屋租赁合同》、银行进账单及发票。该《房屋租赁合同》是上诉人与沈阳市云融科技有限公司于2015年4月23日签订的，约定云融科技公司租赁沈阳国际软件园E01号楼1403-1407房间，租赁期限自2015年11月1日至2018年10月31日，租金标准为510元/平/年。该组证据证明沈阳国际软件园E区市场实际租金标准及上诉人实际收取租金的事实。2.银行进账单及发票。该组证据是对一审关于租金损失证据的补充。该组证据证明了上诉人实际收取沈阳凯瑞科技发展有限公司、辽宁赛勒科技有限公司、辽宁彰武金山风力发电有限责任公司租金的事实。继而证明沈阳国际软件园E区市场的实际租金标准。3.沈阳国际软件园E区房屋租赁统计表。因租赁合同及财务凭证、票据、发票特别多，所以当庭只带了一部分，该统计表中的数据均是真实的。该证据证明沈阳国际软件园E区市场实际租金�准。上述三组证据证明，因本案合同解除造成上诉人房屋闲置，被上诉人应当按照市场实际租金标准向上诉人支付实际损失。4、（2016）辽01民终12060号民事判决书。该判决书为上诉人与汪靖龙就房屋买卖事宜发生的纠纷，该纠纷与本案内容基本相同。在该份判决中，贵院已经裁判在受让方违约导致房产转让合同解除时，转让方在合同期间内的房屋闲置损失按照市场实际租金标准计算。根据《最高院关于适用的解释》第93条一款（五）项规定，该事实已被生效判决所确认，故本案上诉人的损失135万余元有事实及法律依据。梵天公司质证意见：1.2.3无法确认证据真实性，证据与本案无关。4.无法确认判决真实性，我们在合同中有特殊约定，不允许房产做抵押，我们购买的是办公室，和上诉人拿的证据都不一样。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，梵天公司（乙方）与软件园公司（甲方）签订的《房屋转让合同》第十一条违约责任第4条约定：如果乙方未按本合同规定的时间付款的，则（1）逾期在三十（30）日之内的，每逾期一日（日历日），由乙方按乙方应付房产价款每天万分之三向甲方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过三天（30）日时，甲方有权解除合同，乙方应按前款约定支付按日计算的逾期付款违约金，乙方若已提前进场装修，则装修部分归甲方所有不予补偿。若甲方选择本合同继续履行的，每逾期一日（日历日），由乙方按乙方应付房产价款每天万分之五向甲方支付违约金。甲方解除本合同的，应退还乙方已交付的房产价款扣除违约金的余额。第十二条合同的解除第2条约定，本合同约定解除合同事由出现，有权解除合同的一方可以解除合同。本院又查明，2014年9月30日，软件园公司向梵天公司出具《准入通知单》。广发银行股份有限公司沈阳分行信贷审查部于2015年9月9日出具《广发银行沈阳分行信贷批复（小企业）》，内容为同意给予梵天公司总授信额度600万元，额度有效期一年。本院认为，梵天公司与软件园公司签订的《房屋转让合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照协议履行各自义务。依照双方合同约定，梵天公司可选择贷款方式支付剩余50%房款，依据软件园公司一审举证的广发银行股份有限公司沈阳分行信贷审查部出具的《广发银行沈阳分行信贷批复（小企�）》，梵天公司已经于2015年9月9日通过银行贷款的审查，梵天公司应当按照约定在确定付款方式之日起3个月内即2015年12月9日前支付剩余房款，而梵天公司未能向软件园公司履行支付剩余房款的义务，故软件园公司于2017年3月20日向梵天公司邮寄解约通知函的行为系行使双方合同第十一条违约责任第4条约定的合同解除权，一审法院认定双方《房屋转让合同》于2017年3月20日解除并无不当。关于梵天公司以软件园公司隐瞒房屋存在抵押事实为由，要求软件园公司支付已付房款一倍赔偿的主张。双方在房产转让合同中约定“如因软件园公司无法解除抵押导致梵天公司无法取得贷款，则梵天公司不需向软件园公司支付利息”，由此可见，梵天公司应知晓涉案房产存在抵押登记的事实，故一审法院驳回梵天公司该项诉请并无不当。根据双方合同第十�条违约责任第4条约定,软件园公司解除本合同的，应退还梵天公司已交付的房产价款扣除违约金的余额。本案中，梵天公司已支付房款3,163,792.14元，故一审法院判决软件园公司返还已支付房款3,163,792.14元并无不当。关于梵天公司主张软件园公司从2014年7月14日起支付已付房款3,163,792.14元的利息问题。本案双方的房产转让合同系因梵天公司未按约定支付房款而解除，故软件园公司应从合同解除之日即2017年3月20日向梵天公司按照中国人民银行同期同类贷款利率标准承担返还已付款利息的责任，一审判决对此认定不妥，应予纠正。关于软件园公司要求梵天公司赔偿实际损失的主张。依据双方《房屋转让合同》第十一条违约责任第4条约定，梵天公司逾期付款超过30日，软件园公司有权解除合同，梵天公司应按应付房产价款日万分之三标准向软件园公司支付违约金。软件园公�解除本合同的，应退还梵天公司已交付的房产价款扣除违约金的余额。本案中，梵天公司应于2015年12月9日前以贷款方式支付剩余房款，故梵天公司应从2015年12月10日至合同解除之日即2017年3月20日向软件园公司按照日万分之三标准支付剩余房款3,163,792.14元的违约金，即443,247.28元（3,163,792.14元×0.0003/日×467日）。对于软件园公司要求按照租金损失标准赔偿损失的主张，因不符合合同约定，本院无法支持。综上所述，软件园公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初4983号民事判决第一项，即：“确认本诉原告（反诉被告）沈阳梵天品牌管理顾问有限公司与本诉被告（反诉原告）沈阳国际软件园产业发展有限公司于2014年5月26日签订的《房产转让合同》于2017年3月20日解除”；第二项，即：“本诉被告（反诉原告）沈阳国际软件园产业发展有限公司于本判决生效之日起返还本诉原告（反诉被告）沈阳梵天品牌管理顾问有限公司购房款3,163,792.14元”；二、变更沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初4983号民事判决第三项，即:“本诉被告（反诉原告）沈阳国际软件园产业发展有限公司于本判决生效之日起支付本诉原告（反诉被告）沈阳梵天品牌管理顾问有限公司购房款3,163,792.14元的利息（以3,163,792.14元为基数，自2014年7月14日起至本判决确认的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），”为：沈阳国际软件园产业发展有限公司于本判决生效之日支付沈阳梵天品牌管理顾问有限公司购房款3,163,792.14元的利息（以3,163,792.14元为基数，自2017年3月20日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、沈阳梵天品牌管理顾问有限公司于本判决生效之日给付沈阳国际软件园产业发展有限公司违约金443,247.28元；四、驳回沈阳梵天品牌管理顾问有限公司的其他诉讼请求；五、驳回沈阳国际软件园产业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费56,093元，由沈阳国际软件园产业发展有限公司负担33,413元，由沈阳梵天品牌管理顾问有限公司负担22,680元；一审反诉案件受理费8489元，由沈阳梵天品牌管理顾问有限公司负担3975元，由沈阳国际软件园产业发展有限公司负担4514元；二审案件受理费45,155元，由沈阳国际软件园产业发展有限公司负担37,387元，由沈阳梵天品牌管理顾问有限公司负担7768元。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  姜会军审 判 员  韩彩霞二〇一八年四月十八日法官助理  史舒畅书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。