湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂12民终487号上诉人（原审被告）：咸宁市金诚房地产开发有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉路51号（金诚·时尚广场B座501室）。法定代表人：李友群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余隆盛，湖北佳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶环，湖北佳成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐良胜，男，1961年6月15日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：徐烽，住湖北省通山县，系徐良胜长子。原审第三人：湖北金盛智信运营管理有限公司。上诉人咸宁市金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）因与被上诉人徐良胜、第三人湖北金盛智信运营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初2059号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金诚公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决中对违约金的判决事项，依法改判上诉人从被上诉人向一审法院起诉之日即2017年6月12日起按银行同期贷款利率计算违约金（不服判决金额为20585.79元）；2.本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：违约金应当从被上诉人向一审法院起诉之日起计算。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列1或2项处理：“1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。”原审法院认为被上诉人依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定主张上诉人支付违约金，超出约定部分的损失诉求依法应予支持，合同第十五条是对因出卖人的责任，不能在规定期限内让买受人取得房屋的房地产权属证书，买受人要求退房的，按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失，这一约定实质上是对出卖人不能如期为买受人办理房地产权属证书的一种违约赔偿损失的处罚，虽双方对逾期办证违约金的计算标准进行了明确约定，即按房价款的0.1%赔偿买受人损失，据此计算房价款即215335×0.1%=215.34元。该约定显然不足以弥补被上诉人的实际损失。我方同意原审法院对于违约金标准调整为中国人民银行规定的同期同类贷款利率，但违约金的起算日期应该按照合同约定，充分尊重合同双方的真实意思表示，根据合同约定，应当在买受人提出退房要求之日即2017年6月12日起计算违约金。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法作出判决。徐良胜辩称，一审法院关于违约金的审理事实清楚，适用法律正确。根据上诉人与被上诉人所签订的合同编号为XN201511415《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2015年12月30日前将合同约定验收合格条件的商品房交付被上诉人使用。合同第十五条约定了上诉人违约所产生的法律后果，合同条款可以理解为一旦上诉人没有依法约定其义务，那么违约责任即已产生，是否退房、何时退房为被上诉人的权利选择，并不能以此来约束被上诉人主张违约责任的时间计算起点。同时，被上诉人所签订的《商品房买卖合同》为上诉人事先拟定的格式条款。现上诉人对其拟定的格式条款的理解发生争议，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应作出不利于上诉人的理解。综上，一审法院对于双方违约责任的审理事实清楚，适用条款正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第三人湖北金盛智信运营管理有限公司未发表意见。徐良胜向一审法院起诉请求：1.解除其与金诚公司所签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还其已付购房款205080.95元；3.判令被告向其支付违约金10250元；4.判令被告赔偿其门面租金损失及银行贷款利息损失41600元；5.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年5月30日，原、被告签订一份合同编号为XN201511415《商品房买卖合同》及附件。合同约定商品房用途为商业用房，建筑面积为12.89平方米，合同总价为215335元，原告分二次实际向被告支付了215335元购房款。根据合同第八条约定，被告应当在2015年12月30日前将合同约定验收合格条件的商品房交付原告使用。合同第十五条约定，被告在商品房交付原告使用后180日内为原告在产权登记机关备案登记，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人要求退房的，按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。原告依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定主张被告支付违约金，超出约定部分的损失诉求依法应予支持，合同第十五条是对因出卖人的责任，不能在规定期限内让买受人取得房屋的房地产权属证书，买受人要求退房的，按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失，这一约定实质上是对出卖人不能如期为买受人办理房地产权属证书的一种违约赔偿损失的处罚，虽双方对逾期办证违约金的计算标准进行了明确约定。即按房价款的0.1%赔偿买受人损失。据此计算房价款即215335×0.1%=215.34元。该约定显然不足以弥补原告的实际损失。被告抗辩提出应按合同约定标准计算违约金的理由与其违约行为造成原告受到的实际损失不符，一审法院不予认定。被告提交的《金诚·沃尔玛购物广场商铺委托经营管理合同》证据，原告认为与本案无关的理由成立。该证据是原告按被告要求与第三人金盛公司签订的委托经营合同，但实质为被告以其部分购房价款抵销原告三年经营使用权。因此，被告提交的该证据不能作为本案的定案依据采用。一审法院归纳本案的争议焦点：1.被告逾期不能办理原告所购房屋的房地产权证，原告请求解除合同的条件是否成就；2.本案第三人金盛公司是否享有委托经营管理合同中的权利、义务；3.原告主张的损失应当如何计算。关于第1个争议焦点：一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1或2项处理：“1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”。根据合同第八条、第十五条规定，被告应当在2015年12月30日前交付房屋给原告；2016年6月28日前应当将买卖房屋在产权登记机关登记备案并办理房地产权属证书。根据《最高人民法院》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，故原告请求解除《商品房买卖合同》的条件成就。关于第2个争议焦点：本案原、被告在商品房买卖合同中约定讼争商铺交纳实际总价款为215335元，原告于2015年8月31日向被告交纳购房款115335元2015年12月3日交纳100000元，合计215335元，而从原、被告及金盛公司签订的补充协议中明确商铺原总价为272576元，其中差价款57241元应为出卖方被告以金盛公司与原告签订委托经营管理合同的形式，对该商铺行使使用权三年，以三年期使用权抵扣商铺价款57241元，故委托经营管理合同相关权益均应由被告享有，而金盛公司仅作为被告的关联公司代为行使经营管理权，其在本案中未履行任何义务，故不应享有委托经营管理合同相关权利。关于第3个争议焦点：原、被告在《商品房买卖合同》第十五条明确约定了因被告逾期办理房屋权属证书的违约金标准。但双方约定按已付房价款的0.1%赔偿原告损失，即215335×0.1%=215.34元。该约定明显低于造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”；故一审法院酌定调整。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律、法规，应为有效。原告徐良胜按约定履行交纳购房款义务。被告金诚房地产公司未按约办理原告房屋所有权证书，原告请求解除合同和赔偿损失于法有据，一审法院予以支持。由于双方约定的违约金低于造成的损失，故本院酙定调整按中国人民银行同期贷款利率由被告承担占用原告资金利息损失。关于原告与湖北金盛公司签订的委托经营管理合同，协议约定：原告将所购商铺三年的使用权给金盛公司进行统一招商和经营管理以培育市场，该约定为被告以降低商铺价款基数，并由其关联公司湖北金盛公司代原告经营、管理三年的形式从而达到减少交纳税收的目的。而本案原告对所购商铺并未实际行使占有、使用、收益等权利，且根据补充协议约定，讼争商铺原总价为272576元，较商品房买卖合同价高出57241元，该部分价款权属应为被告金诚公司。根据权利和义务相一致的原则，金盛公司在本案中没有履行任何义务，依法亦不应享有任何权利。金盛公司与原告之间的委托经营管理合同关系不能成立，金盛公司不应享有委托经营合同中的权利、义务，与本案处理结果并无法律上的利害关系。原告主张的租金损失与事实不符，一审法院不予支持。为了维护市场经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院》第十八条第一款第（一）项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除原、被告双方签订的合同编号为XN201511415《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告金诚房地产公司于本判决生效后十日内退还原告徐良胜购房款215335元，并从付款之日起至本判决执行完毕之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息给原告（其中115335元从2015年9月1日起计算、100000元从2015年12月4日起计算）。三、驳回原告徐良胜的其他诉讼请求。案件受理费4376元，由被告金诚房地产公司负担。一审法院认定的事实属实，本院继续予以认定。本院认为，违约是指合同成立生效后，合同当事人未按照合同的约定履行自己的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法条规定了当事人违反合同约定应当承担的违约责任的主要方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”该法条是关于损失赔偿范围的规定，在商事行为中，当事人违约的赔偿一般是补偿性的，即在一方当事人违约后，为保护损害方的利益，通过赔偿使其达到合同已被履行的状态，以充分保护受损害方的利益。本案中，双方合同约定金诚公司应当在2015年12月30日前将合同约定验收合格条件的商品房交付徐良胜使用，金诚公司在商品房交付徐良胜使用后180日内为徐良胜在产权登记机关备案登记。但是，金诚公司未能履行上述合同义务，未向徐良胜交付上述房屋并办理备案登记手续。因此，金诚公司的行为违反了合同约定，构成了违约，金诚公司即应赔偿因其行为给徐良胜造成的损失。一审判决从徐良胜实际交付购买房款的时间开始计算徐良胜的损失，符合法律规定，并无不当。综上所述，金诚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由咸宁市金诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵斌审判员  余杰审判员  李伟二〇一八年五月三日书记员  王娜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；