陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
榆中法民一终字第00063号
上诉人（原审被告）白能富。
上诉人（原审被告）郑慧星。
二上诉人委托代理人张x，陕西格道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘建民。
委托代理人朱xx，陕西辅衡律师事务所律师。
上诉人白能富、郑慧星因房屋租赁合同一案，不服靖边县人民法院（2012）靖民初字第01690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人郑慧星、被上诉人刘建民的委托代理人朱xx到庭参加诉讼，上诉人白能富、被上诉人刘建民经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明的事实，被告白能富与被告郑慧星系合伙关系。2007年11月8日原告刘建民与被告白能富签订了《房屋租赁协议》，协议约定：原告将位于靖边县南关的三层门面房（2400平方米）出租给二被告，租金为每年438000元，租赁期限为四年，从2007年12月1日起至2011年12月1日止。合同签订后，二被告用该租赁房屋合伙经营“九州家具城”。2009年经原告同意，二被告将一楼隔成四间房，其中一间为通向二、三层的楼梯，下余三间门面房二被告向外转租，其租金由二被告收取。2011年该合同到期后，原告与被告未能就房屋的续租事宜达成一致，双方的房屋租赁合同关系终止，被告于2011年12月1日向原告交回其中两间门面房（一层共有四间，一间楼梯，三间门面房）。2011年12月15日被告向刘建民交付钥匙，原告刘建民以被告未将剩余的一间门面房一并交回为由拒绝接受。2012年5月14日被告郑慧星将该房屋（一层一间楼梯、二、三层全部）的钥匙交还给原告刘建民，共逾期交付162天。在租赁期间二被告欠水费9884.5元，由原告为其垫付。
另查明，原告刘建民于2011年12月2日将原家具城的门面一层的一间房屋出租给案外人孙xx，租金每年为9万元，租赁期限五年。2012年6月1日原告将二被告所交回的楼房（一层一间楼梯、二、三层全部约2000平方米，即被告交回钥匙所控制的房屋）出租给案外人拓振平、魏荣，租金为每年520000元，租赁期限为四年。
原审法院判决认为，公民合法财产权益受法律保护。本案中原、被告双方之间系房屋租赁合同关系，双方争议的主要焦点在于租赁合同期限届满后，被告是否及时履行了返还租赁物的义务。根据《中华人民共和国共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告之间的房屋租赁合同于2011年12月1日届满，双方既没有重新签订续租合同也没有形成不定期租赁合同，故原、被告双方在合同上的权力义务即告终止。被告从合同届满时即无权再使用租赁物。二被告应按照合同的约定返还租赁物，将租赁物转移原告占有。这也是二被告的首要合同义务。但本案中，被告郑慧星于2012年5月14日才将所租赁房屋的钥匙交还给原告，被告虽在庭审中辩解，其分别于2011年12月15日、2011年12月17日两次向原告交还钥匙，原告均拒绝领受，但其并没有提供相关证据对该事实予以佐证，故本院对该辩解理由不予采信。本院认为，对房屋有效占有的表现形式之一，即是对房屋钥匙的实际控制。由于原、被告在原租赁合同期限届满后，未形成新的租赁合同关系，故被告在此期间对原租赁房屋的占有，在法律上没有依据，且被告在主观上对此明知，所以其对原租赁房屋的继续占有为恶意占有，恶意占有的期间应从原租赁合同期限届满次日起至被告向原告交还房屋钥匙之日止，共计162日。二被告给原告赔偿的损失应以520000元每年的租金租给拓xx、魏x二人，即每日租金为1424元的标准计算。本院认为，原告主张的日租金1424元系发生在损失结束之后，故对其请求本院不予全部支持。因此对原告的损失应以原租赁合同约定的年租金438000元计算，每㎡均价租赁费为0.5元。但在损失发生时，原告已将原家具城的门面一层三间门面房（不含一间楼梯房）确定为400㎡出租。被告对原告房屋所有权的侵害发生于原租赁合同期限届满之时，但这一侵害并非瞬时完成，而是一个持续发生的过程，即这种侵害造成的损失持续扩大，但原告对该扩大的损失并未采取积极有效的防止措施，原告对本案中被告恶意占有其房屋而造成的损失在主观上亦存在过错，根据过失相抵原则，原告也应对该损失承担相应的责任。综合本案事实，本院认为，由二被告承担该损失的70%责任，原告承担该损失的30%责任为宜，即被告应赔偿原告113400元（0.5元×162天×2000㎡×70%］。原告诉请二被告偿还其垫付水费9884.50元，该费用系二被告合伙租赁期间产生的费用，故原告请求二被告偿还垫付的水费之请求本院予以支持。原告诉请二被告偿还其垫付电费8440元，该电费票据“用户名”为刘xx，而原告并未提供其他证据证明，该电费系二被告经营的“家具城”消费产生的，二被告辩解理由成立，故原告该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十五条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条之规定，判决：一、由二被告白能富、郑慧星赔偿占有原告刘建民租赁房屋而造成的损失113400元。二、由二被告白能富、郑慧星偿还原告所垫付的水费9884.50元。上述给付内容共计123284.50元，于本判决生效后，十五日内自动履行，二被告互负连带责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5000元，由原告刘建民负担1500元，被告白能富、郑慧星负担3500元。
二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
宣判后，郑慧星、白能富上诉认为，1、2011年12月15日上诉人主动向被上诉人交付二楼和三楼钥匙，但被上诉人刘建民以尚有一间门面房未交为由拒绝接受。鉴于租赁房屋在分割后构成了四部分独立空间，具备分次交付的条件，且分次交付并不损害刘建民的利益，分割利用也不违背刘建民的意愿（刘建民已经于2011年12月1日接收一楼的两间商铺并于次日予以出租），在此情况下上诉人在2011年12月15日的交付行为已构成对租赁合同义务有效地、适当地履行，被上诉人拒绝接受房屋的行为违反租赁合同的约定，已构成违约。故上诉人迟延交付二、三楼共计14天，而非162天。对于2011年12月15日至2012年5月14日二、三楼的租赁损失应当由刘建民自行承担。2、2011年12月2日至2012年5月14日二、三楼的租赁损失不应当认定为16.2万元，每平方米日租金也不应当认定为0.5元。因被上诉人刘建民接收一楼三间商铺后，立即以每年28万元的价格将商铺出租，即每日损失公式为（438000—28万元）÷365日=433元。433元×14=6062元。综上，请求撤销原判，改判上诉人郑慧星、白能富向被上诉人刘建军承担租赁损失6062元。
被上诉人答辩认为，原判事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，上诉人白能富、郑慧星与被上诉人刘建民签订的租赁合同到期后，上诉人虽主动向被上诉人刘建民交付租赁房屋钥匙，但因上诉人对其所转租的一间商铺不能按时交付，导致被上诉拒绝接收二、三楼房屋，由此造成一定的房屋租赁损失，原审法院依据年租赁费438000元及占有租赁房屋面积2000平方米，计算出实际损失（0.5元×162天×2000平方米）为162000元并无不当，因迟延交付房屋造成租赁损失双方均有过错，被上诉人拒绝接收二、三楼，导致损失扩大应承担较大责任，根据过错责任原则，上诉人承担该损失40%的责任比较适当即64800元。原审法院判决由上诉人承担主要赔偿责任显失公平，依法应予纠正。据此，上诉人所持部分上诉人理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
维持靖边县人民法院（2012）靖民初字第01690号民事判决第二项第一款、第三项；
撤销靖边县人民法院（2012）靖民初字第01690号民事判决第二项第二款；
变更靖边县人民法院（2012）靖民初字第01690号民事判决第一项为：由上诉人白能富、郑慧星赔偿占有被上诉人刘建民租赁房屋而造成的损失64800元；
一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费2770元由上诉人承担1385元，被上诉人承担1385元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
审 判 员 贺金丽
代理审判员 吴凤凤
二〇一三年四月十五日
书 记 员 张羽苗