辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈河民二初字第1850号
原告：宁宁，女，1982年10月30日出生，汉族，沈阳市兴隆轩餐饮有限公司总经理。
委托代理人：杜颖，女，沈阳市兴隆轩餐饮有限公司董事长。
委托代理人：刘宏伟，女，沈阳市兴隆轩餐饮有限公司经理。
被告：史强，男，1948年9月10日出生，汉族，沈阳市塑料厂工人（已退休）。
委托代理人：孔蕾，沈阳市沈河区仁杰法律服务所法律工作者。
被告：刘立华，女，1950年1月2日出生，汉族，沈阳市和平区公余茶社退休工人。
委托代理人：史强，自然情况同上。
被告：沈阳市第二热力供暖公司。
法定代表人：刘诚，该公司总经理。
委托代理人：袁欣，男，沈阳市第二热力供暖公司员工。
委托代理人：牛乐姣，女，沈阳市第二热力供暖公司员工。
被告：沈阳市第二热力供暖公司第六分公司。
负责人：张立华，系该分公司经理。
委托代理人：袁欣，男，沈阳市第二热力供暖公司员工。
委托代理人：牛乐姣，女，沈阳市第二热力供暖公司员工。
原告宁宁与被告史强、刘立华、沈阳市第二热力供暖公司、沈阳市第二热力供暖公司第六分公司相邻关系纠纷一案，本院于2013年10月14日受理后，依法由本院审判员祝仰宝担任审判长，与审判员皮晓赛、人民陪审员王唤平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宁宁的委托代理人杜颖、刘宏伟，被告史强及其委托代理人孔蕾，被告沈阳市第二热力供暖公司、沈阳市第二热力供暖公司第六分公司的委托代理人袁欣、牛乐姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁宁诉称，原告自2006年买房后进行了装修，但包房“松枫”就一直漏水，2008、2009年前后装修三次，当时“松枫”包房只要四楼用水，包房就漏水，我曾多次找被告谈漏水一事，被告都不承认是他家漏水，因此漏水现象越来越严重。2010年6月，房屋顶棚塌了，彻底不能使用。2012年11月，被告家暖气片坏了，又把我们包房漏泡得非常严重，并造成三个包房漏水。三年多时间，我酒店松枫包房无法经营，造成直接经济损失，最低按三年估价，为216000元。2013年9月12日，被告在家洗澡后离家，我们包房又严重漏水，一连三个包房漏，当时客人王女士定两桌，由于棚漏水，两桌菜全退了。还有一位男士头摔破，造成损失3000多元。2013年10月13日，被告家暖气管坏了，严重漏水。我们三个包房：“红豆”、“竹运”、“松枫”加上厅走廊严重损失受灾。中午、晚上不能接待客人。三次装修共42000元。这次损失太严重，估计装修需120000元。故原告诉至法院，请求法院判令：1、楼上被告赔偿经济损失359000元；2、楼上被告做好自家防水，保证我房屋不再漏水；3、要求被告承担诉讼费用。
被告史强辩称，原告提出的2010年6月前我家漏水一事，到现在为止，没有任何人找过我。2011、2012年两年内也没有任何人向我提过漏水的事情。事实上，原告仅在2013年与我通过几次电话，其中主要是2013年的8月22日来电话说我家漏水。在当月8月24、25日，我爱人和我分别去原告饭店查看，没有发现漏水现象。还有一次是在2013年9月12日晚上6点左右，原告来电话说我家漏水严重，怀疑屋内水阀没有关闭并报警。当时据我家承租人讲，回来开门的时候，警察和原告一起进屋，没发现有任何漏水现象。原告去年因为漏水只找过我两次。关于原告提出我家多次漏水一事，在2013年12月20日第一次庭前调查后，本着互相协商解决的精神，我和我爱人于2013年12月22日上午到原告饭店，因原告当天有病没在，因此没法协商，当时我们看3楼各个包房都在正常营业。饭店王经理要求我把我家卫生间重新做防水，因为要检查卫生间是否漏水，2014年1月18日上午，在双方同意、有关人员参与下，对我家卫生间进行全面的试水，检查是否漏水，我家和原告饭店的刘经理、王经理及牟师傅一起参加了，具体就是检查了四楼我家卫生间的所有用水设施，当时刘经理特意用水盆往下泼了10多盆水，历经2小时20分，没有发现漏水。关于原告提出2012年11月我家暖气片漏水一事，据我回忆应该是2013年2月4日，原告应该是记错了，事确实有，当时我的承租人手机短信通知我家屋内客厅北窗户暖气片下面有滴水现象，用水盆在接，下午去查看发现新式的暖气片下部有一个锈蚀点，随后立即到商店买了新片，找修理工换上了新的。客观的讲，这个过程肯定会有水渗到楼下，但并非像原告说的那么严重，因为是滴水而不是跑水。2013年10月13日上午，暖气上水打压，在客厅内管路的连接处一个弯头的附近被老鼠磕了一个洞，导致漏水，冲到楼下三楼，确实是事实存在。老鼠磕坏了管、导致漏水现象出现，令人根本意想不到，对于久住在此十几年的我，头一次遇到。多年来这里根本就没有老鼠，我家的承租人陈静也说过两年来老鼠十分猖獗，棚顶上、地板下常听到老鼠乱窜的声音，走廊也出现过、甚至还发现过死老鼠，但是老鼠猖獗和饭店是有关系的，原告饭店将原来的住宅改成包房是造成有老鼠的直接原因，两家的距离近在咫尺，我们家深受其害。事情发生了，我表示歉意，希望法院依照法律分清责任，之后进行判决。另外，我申请追加我家承租人陈静、董婷婷、董学明三人作为本案被告。三人从2011年7月11日居住至今，该租赁协议明确了是乙方责任。作为房主，我在出租期间从开始到现在，一直不断叮嘱承租人，在使用室内的煤电水气上要格外注意安全，不可大意，出差时要将上述阀门关闭，特别是这次得到暖气上水打压通知后，在第一时间2013年10月6日，用电话及时通知了董婷婷，并强调试水期间必须留人，同时叮嘱要仔细观察暖气及管路的变化，发现问题及时处理报修，尽到了义务。2013年10月13日上午10点左右，试水期间留守的董婷婷外出吃饭离开现场，无法防止因老鼠咬坏管路后引起的跑水。中午12点后，派出所给她打电话才回来。正巧这段时间，水漏到楼下，当时如果有人在，及时关闭室内阀门，不会造成这么严重的后果，董婷婷应负主要责任。关于供暖公司，在2013年10月13日，我家暖气管被老鼠咬漏跑水后第二天上午即10月14日，惠天供暖公司89号换热站赵站长等人就更换了我家暖气的入户阀门。因为当天跑水时，虽然关闭了阀门，但因为关不严漏水，导致5楼以上的暖气水被压入我家暖气后漏入3楼，这个现象的出现完全是由于供暖公司试水打压之前维修检查没能及时更换阀门所致，对造成的损失具有不可推卸的责任，当天更换阀门时，我和陈静都在现场看到了。
被告刘立华辩称，意见同史强。
被告沈阳市第二热力供暖公司辩称，本案案由为相邻关系纠纷，相邻关系纠纷应当是相互毗邻的不动产所有人或使用人之间的纠纷，我公司既不是不动产的所有人也不是使用人，因此，不应作为本案被告。一、2013年10月13日，事发房屋用户报修暖气漏水，我公司赶到现场，发现141住户供暖管道有漏洞，我公司进行了抢修，因为漏水点在贴近墙的一侧，从漏水位置推断漏水原因，我公司推断系老鼠啃咬造成。二、原告主张的漏水损坏部分系因下水管道长期浸泡所导致，与我公司无关。三、原告陈述2012年11月13日暖气漏水无人报修，我公司并不知情。按照被告观点，漏水原因系房屋内的供热设施老化所致，与我公司无关。四、根据沈阳市民用建筑供热用热管理条例第15条规定，已经分户供热的住宅用热户室内供热设施由用户管理，所以供暖公司对事发房屋室内供热设施没有维修维护义务，造成相邻用户损失的，由房主作为责任人承担民事责任。五、2013年10月13日跑水事故发生前，供暖公司已经张贴了上水通知，在试水打压过程中，事发房主家中无人，造成财产损失的扩大，事发房主应承担全部赔偿责任。综上所述，我公司认为暖气漏水造成财产损失部分的供热设施在事发房屋室内，供暖公司没有维修维护的义务，不应承担任何赔偿责任。当时因为被告家中没有留人，接到通知之后，被告很久才赶到家中，造成了损失的扩大，被告对此负有不可推卸的责任。
被告沈阳市第二热力供暖公司第六分公司辩称，意见同沈阳市第二热力供暖公司。
经审理查明，坐落于沈阳市沈河区小西路75号，幢号为3，16-19轴1-3层房屋登记在原告宁宁名下，该房屋用于开设饭店兴隆轩饺子馆。坐落于沈阳市沈河区小西路79号，幢号为79，房号为141房屋登记在被告刘立华名下。该房屋由他人承租使用。被告刘立华与被告史强系夫妻关系。
2013年10月13日，室内供暖管线由于鼠啮产生孔洞，加之正值暖气试水期间，被告史强、刘立华房屋暖气跑水，水漏至楼下原告饭店包房房间及走廊。因漏水造成原告包房及走廊室内大白、装修等受损。同日12时15分，沈阳市公安局沈河分局斗姆宫公安派出所接警后出警，报警情况登记表载明：“报警情况及损失：报警人称楼上漏水，请求帮助，已联系楼上房主。民警到达现场后，将当事人带回派出所。经工作，当事人表示到法院解决。漏点为小西路79号1-4-1，漏因是暖气漏水。”
另查，被告沈阳市第二热力供暖公司第六分公司为原、被告所在供暖区域提供供暖服务。2013年10月11日至10月15日供暖上水前，供暖公司换热站于各楼道内张贴了上水通知。供暖漏水情况发生后，被告供暖公司派人到场，将入户暖气阀门关闭。
再查，由于存在房屋漏水问题，兴隆轩饺子馆工作人员还曾于2013年9月12日19时报警。报警情况登记表载明：“报警情况及损失：报称兴隆轩饺子馆楼上漏水。查明系小西路79号141室漏水。帮其联系房屋承租人董婷婷，联系不上。联系该房房主，称无法确认是自己房屋漏水，同时无钥匙无法开门。告知到法院解决。”。
本案在审理过程中，依原告宁宁申请，本院委托辽宁兴宏资产评估有限公司对因楼上房屋漏水造成原告三楼包房及相关部位损害修复所需费用进行评估。辽宁兴宏资产评估有限公司于2014年5月28日出具了辽兴宏评报字（2014）第5号评估报告书。该评估报告中载明的评估结论为：委估资产的评估价值为人民币2802元。原告为此支付评估费人民币2000元。
庭审中，原告陈述要求被告做好自家防水是指要求被告做好卫生间防水。
上述事实，有各方当事人陈述、房屋所有权证复印件、证明、照片、评估费票据、评估报告书等证据证明，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，公民的合法财产权利受法律保护，原、被告作为不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。被告史强、刘立华作为房屋房主，有义务维修维护自家卫生间的管线及防水设施，并有义务保证不对包括原告在内的楼下住户造成损害。根据原告方报警情况，可以看出，除本案涉及的暖气跑水一事外，还存在被告史强、刘立华房屋向原告房屋漏水的情况。另外，根据被告的陈述，可以确认除2013年10月13日暖气跑水一事以外，被告史强、刘立华家还曾因暖气片锈蚀导致滴水渗漏至楼下原告房屋，故被告史强、刘立华对因房屋渗水、漏水造成原告房屋的损失，应承担赔偿责任。又鉴于被告史强、刘立华未提供证据证明渗水、漏水系由于房屋承租人作为房屋实际使用人在使用过程中存在不当使用问题而导致，故对被告史强、刘立华的相关抗辩主张，本院不予采信。对原告要求被告史强、刘立华赔偿因漏水给原告造成损失的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告史强、刘立华提出被告供暖公司应负责任，并且啮咬供暖管线老鼠的出现与原告开设饭店有关的抗辩意见。根据被告史强、刘立华、供暖公司的陈述以及被告供暖公司提供的照片可以看出，被告史强、刘立华房屋暖气漏水跑水位置为室内供暖管线，而作为房主，刘立华、史强有责任在供暖期及供暖打压期间留人在室内，并检查供暖管线线路情况以及通畅与否，而现恰由于鼠啮造成管线破损发生暖气跑水，故其责任应由刘立华、史强负担。被告供暖公司在漏水情况发生后，及时到场并配合处理漏水问题，尽到了作为供暖公司应尽的职责。被告史强、刘立华虽抗辩陈述因阀门不好使导致未能关严，第二天又另行更换阀门，造成处理漏水拖延了时间，但未提供证据予以证明，故对该相关抗辩本院不予采信。此外，开设饭店与老鼠出现之间并非必然因果关系，因此被告史强、刘立华的相关抗辩缺乏依据，本院不予支持。
关于原告要求楼上被告赔偿经济损失359000元的诉求。本案中，原告就其损失发生及损失数额负有举证责任。原告陈述其损失分三个部分：1、营业损失216000元。从2006年1月份漏水日开始，按照原告经营的饭店每天卖钱额200元／天计算到2009年的营业损失，计算3年；2、一个包房装修了三次的装修费，共42000元；3、未实际发生、但今后还需装修的费用，估价大概120000元。对此，本院认为，第一，根据原告提供的证据现场照片，可以看出因被告房屋漏水导致原告包房棚顶等相应部位受到损坏的情况，原告包房作为营业性场所，此情况确为影响营业的因素，但原告未提供证据证明其主张的营业损失金额，故原告可待证据充分后另行起诉；第二，针对原告房屋的实际损失情况及受损修复所需费用，原告申请评估，故被告史强、刘立华应按照评估结论载明的修复房屋的金额人民币2802元赔偿原告损失。
综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（六）项、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告史强、刘立华于本判决发生法律效力之日起30日内修复位于沈阳市沈河区小西路79号，幢号为79，房号为141房屋卫生间的渗漏水部位；
二、被告史强、刘立华于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿原告宁宁因漏水造成的财产损失人民币2802元；
三、驳回原告宁宁的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6885元，由被告史强、刘立华负担；评估费人民币2000元，由被告史强、刘立华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 祝仰宝
审 判 员 皮晓赛
人民陪审员 王唤平
二〇一四年九月十日
书 记 员 李 南
本案依照的相关法律
《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；……
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。