陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕06民终868号
上诉人（原审原告）延安德润泽工贸有限责任公司。
法定代表人刘晓明，该公司经理。
委托代理人白建东，陕西通济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）延安市宝塔区桥沟办事处泽子沟村村民委员会。
法定代表人杨喜明，该村委会主任。
委托代理人李和平，陕西旷达律师事务所律师。
上诉人延安德润泽工贸有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人法定代表人刘晓明及其委托代理人白建东、被上诉人法定代表人杨喜明及其委托代理人李和平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2004年12月1日，被告与原延安芭子火锅有限责任公司（后该公司名称变更为延安德润泽工贸有限责任公司，即原告）签订租赁合同。合同约定被告将本村所属位于百米大道的六层商贸楼及配套设施出租给原告，四址范围为东至通圣园围墙，南到圣绵路建筑红线，北至泽子沟新村围墙，西到商贸楼主体边。租赁期限为自2004年12月15日至2016年12月14日止，共12年。首次原告装修期为合同签订之日起三个月，原告在十二年内根据经营如需进行再一次装修以实际停业装修时间计算免交承包费，但不超过三个月。总租赁费十二年为900万元，每年租赁费为75万元，双方签订合同后十五日之内一次性交清一年租赁费75万元，以后每满承包一年到期前一个月交清下一年的租赁费75万元，直至合同到期为止。合同还在原告权利与义务条款中约定，在主楼后和东侧加盖厨房及办公住宿、门头装修。在承建中所发生的一切事故及修建、手续等费用，由原告全部承担。租赁到期后无偿交给被告。双方对违约责任约定，原、被告必须严格遵守合同条款，任何一方违约应承担本合同总金额的50%违约金及连带责任。2005年6月7日，延安市宝塔区公证处对该合同进行了公证。该商贸楼大约每层建筑面积为850平方米。合同签订后，原、被告即按合同约定履行。2005年初，原告在所租赁楼房后加盖四层楼房，每层建筑面积450平方米。后原告将所租赁房屋分租。2011年11月10日，原告法定代表人刘晓明将该楼一、二层约2600㎡房屋整体转租给张强，双方签订房屋租赁合同，租赁期限为2011年11月10日起至2016年11月9日止，租期五年，租赁费约定第一年77万元，第二年至第五年每年租赁费为98万元。2011年6月4日，原告法定代表人刘晓明将该楼二层东段约110平米转租给郭东鑫，租赁期限从2011年8月5日起至2016年12月24日，租赁费每年6万元。2011年8月1日，原告将该楼三楼房屋及主楼后的三楼约1300㎡商用面积转租给艾绍富，租赁期限为十年，从2006年8月1日起至2016年7月30日止，每年租赁费30万元。2011年8月11日，原告法定代表人刘晓明将该楼四楼房屋及主楼后的四楼约1300㎡商用面积转租给何宾，租赁期限从2011年3月1日起至2016年12月14日止，2014年2月28日前每年度30万元，2014年3月1日至2016年12月14日每年度租赁费40万元。2013年8月6日，何宾又将租赁房屋转租给田强。2011年5月15日，原告法定代表人刘晓明将该楼五、六层整体转租给李武德，五楼租赁期限从2011年7月15日至2016年12月14日，租金每年335000元，六楼租赁期限从2009年10月15日至2016年12月14日，租金每年30万元。2007年5月17日，原告法定代表人刘晓明将该楼六楼顶部850㎡加盖一层及该主楼东侧约430㎡空地转租给高春山，租赁期限2007年8月17日起至2017年8月17日，租金每年13万元。该六楼顶层由实际承租者加盖。2006年11月3日，原告法定代表人刘晓明将该楼旁空地及楼房电梯顶出租给陕西通信实业公司延安分公司，租赁期限从2006年11月1日至2016年11月1日，租赁费每年16500元。另查明，2014年1月6日，被告与华龙公司签订关于泽子沟新村改造项目补充协议（二），被告提议将其所属的唐会三产楼一并纳入新村改造内容，华龙公司同意按被告所提议项修改原新村改造设计方案，原村集体唐会三产面积经双方议定，并经村民大会同意返还面积为商用5500平方米。2014年12月30日，被告就同意将原告承包泽子沟村综合楼进行拆迁改造的有关事项向原告发出通知，内容为因原告承包综合楼从2004年12月15日至2016年12月15日，还有两年未到期，经研究决定，未到期安置补偿村上委托华龙集团公司与原告协商解决，各项补偿费用由华龙公司承担，2014年原告已交承包费75万元，但因2014年承包期内各种原因造成部分损失，由原告与华龙集团公司协商解决，村上决定2015年承包费由华龙集团公司承担。华龙集团公司与原告协商好后，村上与原告承包综合楼12年合同解除。后2015年租赁费由华龙公司向被告转账支付。2014年6月30日，延安市土地统征管理办公室向各经营户发出搬迁通知。因拆迁无法经营，各分租户因拆迁无法经营，租赁费交付截止时间分别为：张强交至2014年11月9日，艾绍富交至2015年7月31日，田强交至2015年2月28日，郭东鑫交至2015年8月4日，中国移动公司通信公司延安分公司交至2014年10月31日，李武德五楼租赁费交至2014年12月31日，六楼租赁费交至2014年10月15日，高春山的2015年、2016年房租费未付。在审理过程中，被告认可涉案三产楼经延安市规划设计院确定拆迁建筑面积为5860.82平方米，原告在三产楼后加盖的四层不在此建筑面积内。
原审法院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，原、被告应依约履行义务。被告作为出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定用途，原告承租楼房因被告新村改造需要拆迁以致原告无法正常经营，被告作为出租方的违约行为致使不能实现合同目的，故对原告要求解除双方之间租赁合同的主张本院予以支持。原告要求赔偿损失的主张，原告作为涉案商贸楼总承租方，将所租楼房分层租赁获取收益，现因该楼拆迁各分租户无法正常经营，致原告无法收取分租收益，故被告应赔偿原告的该损失，但该分租收益应只包括涉案商贸楼，原告自行加盖楼层并不包括在拆迁范围内，且就此部分被告也不向原告收取租金，故加盖楼层收益不应计算在原告损失之内。具体损失应根据原告应收取而未收取的各分租户未到期租金扣除原告向被告应支付的租金，计算为2252953元。关于原告要求违约金的主张，根据公平原则，原告实际损失已予以明确，且违约金适用以补偿性为主，故对原告要求按损失的30%支付违约金的主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、依法解除原、被告之间于2004年12月1日签订的租赁合同。二、被告延安市宝塔区桥沟办事处泽子沟村村民委员会于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告延安德润泽工贸有限责任公司损失2252953元。三、驳回原告延安德润泽工贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49151元，原告已预付，减半收取，实际由原告负担14253.79元，被告负担10321.71元，于本判决付款时一并给付原告。
宣判后，延安德润泽工贸有限责任公司不服，提起上诉，请求依法改判。其上诉理由是：一、上诉人加盖的四层楼房是经与被上诉人在租赁合同中明确约定的，并非上诉人私自加盖，而是经过被上诉人同意且由上诉人承担建设费用，并在租赁合同到期后无偿交给被上诉人。在上诉人履行合同期间，该加盖楼层部分也一直处在上诉人的经营分租范围之内，故原审判决以上诉人未交纳加盖部分的租金，认定上诉人的分租收益只包括涉案商贸楼明显错误。根据法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持，故即便上诉人加盖的是没有手续的临时建筑，即便租赁合同被认定为无效，上诉人享有获得加盖楼层的租金收益权利，故一审判决在被上诉人未答辩拒绝赔偿的前提下，自行将该部分租金扣除不当，应当予以纠正。此外，上诉人提供的租金损失是根据上诉人与各个分租户实际租赁合同计算而来，上诉人在一审时提供了证据，一审法院也与张强、郭东鑫进行了谈话核实，被上诉人并未提交证据。经质证后，原审判决对上诉人提供的证据予以采信，说明对上诉人主张的4093500元的租赁损失是予以认可的，故应当以此损失作为判决的依据。二、双方签订的租赁合同是在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，应当严格按照合同约定履行。合同中明确了违约金的承担及计算方式，上诉人认为约定的违约金的计算方式过高，所以主动将违约金下降到损失的30%，但原审判决却以公平原则对违约金未予支持属明显错误，故应当依法予以改判。
经审理查明，一审判决认定事实属实。
上述事实，有当事人当庭陈述、租赁合同等证据在卷佐证。这些证据，已经一审开庭质证和二审审查，具有证明效力。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，一方不履行合同或者履行合同不符合约定的应当承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人形成房屋租赁合同法律关系的事实清楚，被上诉人作为出租人，负有按照约定向承租人交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。现被上诉人由于进行新村改造，致使向上诉人出租的房屋面临拆迁以致无法正常经营，故应当认定被上诉人未能尽到保持租赁物符合让上诉人正常经营使用的合同义务，其行为已经违反了合同约定，故其应当向上诉人承担违约责任。由于双方签订的合同中明确了上诉人有权在主楼后和东侧加盖厨房及办公住宿房屋，并在租赁到期后无偿交给被上诉人，故该加盖的房屋并不是不向被上诉人交纳租金，而是以上诉人自己投资修建，待合同期满后无偿交给被上诉人的方式获得该房的占有、使用和收益的权利，现被上诉人的违约行为同样导致上诉人对该加盖房屋失去了租赁收益，故被上诉人也应当向上诉人赔偿该部分租赁损失，一审判决以该部分加盖房屋不在拆迁范围且不向被上诉人支付租金为由未确认为上诉人的损失不当，上诉人该上诉理由成立，本院依法予以支持。关于上诉人租金损失的数额，应当根据上诉人转租合同及其实际收取租金的情况予以确定，具体如下：张强承租的一、二层，租金费交至2014年11月9日，距离合同到期2016年11月9日有两年，年租金为980000元，上诉人应收租金为1960000元；艾绍富承租的三层租金交至2015年7月31日，距离合同到期2016年7月30日有一年，年租金为300000元，上诉人应收租金为300000元；何宾承租的四层又转租给田强，田强将租金交至2015年2月28日，距离合同到期2016年12月14日有1年9个半月，年租金为400000元，上诉人应收租金为716667元（400000元÷12个月×21.5个月）；李武德承租的五层租金交至2014年12月31日，距离合同到期2016年12月14日有1年11个月，年租金为335000元，上诉人应收租金为642083元（335000元÷12个月×23个月）；李武德承租的六层租金交至2014年10月15日，距离合同到期2016年12月14日有2年2个月，年租金为300000元，上诉人应收租金为650000元；高春山承租的六楼顶部加盖一层及主楼东侧空地，2015年、2016年房租费未付，年租金为130000元，上诉人应收租金为260000元；郭东鑫承租的二层东段约110㎡的房屋租金交至2015年8月4日，距离合同到期2016年12月24日有1年4个半月，年租金60000元，上诉人应收租金为82500元（60000元÷12个月×16.5个月）；中国移动公司通信公司延安分公司承租的主楼旁空地及楼房电梯顶租金交至2014年10月31日，距离合同到期2016年11月1日有2年，年租金为16500元，上诉人应收租金为33000元，以上各项损失共计4644250元。上述租金的计算方式及损失数额经一审核算，双方当事人在二审中均未提出异议，本院依法予以确认。上诉人应得租金收益4644250元，扣除其应当向被上诉人缴纳的2016年度的租金750000元，其实际租金损失应确定为3894250元。上诉人还主张被上诉人向其承担违约金，但由于违约金是对因违约给上诉人造成客观损失的补偿，故被上诉人在向上诉人承担了赔偿损失的责任后，不再另行承担支付违约金的责任。故上诉人该上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初704号民事判决第一项；
二、撤销延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初704号民事判决第二、三项；
三、被上诉人延安市宝塔区桥沟办事处泽子沟村村民委员会于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿上诉人延安德润泽工贸有限责任公司损失3894250元；
四、驳回上诉人延安德润泽工贸有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24575.5元，二审案件受理费21365元，由上诉人延安德润泽工贸有限责任公司承担15940.5元，被上诉人延安市宝塔区桥沟办事处泽子沟村村民委员会承担30000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛 锐
代理审判员 武 烨
代理审判员 侯丽媛
二〇一六年九月九日
书 记 员 路 艳