山西省黎城县人民法院民事判决书（2018）晋0426民初222号原告（反诉被告）王某某，女，汉族，1976年10月6日出生，黎城县人。委托代理人马晋平，山西双师律师事务所律师。被告（反诉原告）秦某甲，女，1974年8月9日出生，汉族，黎城县人。被告（反诉原告）秦某乙，女，1978年5月4日出生，汉族，黎城县人。共同委托代理人贺勇，山西漳河律师事务所律师。第三人黎城县机关事务管理中心。住所地，黎城县河下街**号。法定代表人王静波，系该中心主任。原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）秦某甲、秦某乙、第三人黎城县机关事务管理中心（以下简称管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某某及其委托代理人马晋平，被告（反诉原告）秦某甲、秦某乙的共同委托代理人贺勇到庭参加了诉讼。第三人管理中心经传票传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告于2017年9月28日签订的房屋租赁合同，判决返还原告租金及转让费23000元，并赔偿原告的各种经济损失320755元。二、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告系姐妹关系，2017年9月28日，被告与原告签订房屋租赁合同，合同约定由被告将位于黎城县农机局河下西街68号临街门面房出租给原告，合同对房租和时间进行了约定，被告给原告保证房屋三年内不得变更，不涨房租。原告给被告支付了租金及转让费23000元。原告接收房屋后即开始装修、代理产品、进货，并由于原告开店资金不足向银行贷款9.8万元，2018年3月6日因机关事务管理局下达通知，原告才知道被告无权向原告出租、转让。事情发生后，2018年3月16日，被告强行将原告的货物推倒，致使货物散落一地，把货物弄的脏乱不堪，还将小轿车堵在门面房门前，要求原告腾交门面房，自此原告彻底不能营业。被告秦某甲辩称，一、原告所诉不实。2017年10月，秦某乙给秦某甲打电话，说黎城县机关事务管理局对外公开拍租公产单位门面房，其朋友原告想以秦某甲的名义参与竞拍，秦某甲表示同意，后秦某甲听说竞拍取得了位于农机中心的临街门面房，并签订了合同，后边房屋如何装修，如何交房租，因秦某甲在北京打工什么也不清楚，都是秦某乙和原告办理的。2018年2、3月，秦某乙电话告知秦某甲，因原告安装空调与农机服务中心生气打架，出租方黎城县机关事务管理局得知了实际使用人是原告而非合同约定的承租方秦某甲，认定属于转租，要求整改否则收回租赁房。秦某甲告诉秦某乙，因他们是朋友关系才同意用自己的名字，要不秦某乙和原告妥善处理，要不跟黎城县机关事务管理局协调，换成原告的名字。后来秦某乙又给秦某甲打电话说黎城县机关事务管理局不同意变更承租方名字，要求秦某甲让原告搬离租赁房。秦某甲告诉秦某乙，事都是他们办的，秦某甲什么也不清楚。因为合同是秦某甲的名字，尽快协调处理好，否则就得按照黎城县机关事务管理局的要求让原告搬离。二、原告起诉秦某甲没有事实和法律依据。秦某甲除了让原告使用自己的名字签订合同外，没有与其发生过任何关系。由于原告的原因致使黎城县机关事务管理局不能让其继续使用出租房，后果应当由其自己负担。请求依法驳回其诉讼请求。被告秦某乙辩称，一、原告起诉不是事实。秦某乙与原告系朋友，秦某乙认原告的女儿为干女儿。2017年10月黎城县机关事务管理局对外公开拍租公产单位门面房，原告有意竞拍，想借用他人名字。秦某乙电话告知秦某甲希望用其名字竞拍，秦某甲同意。后竞拍取得了位于黎城县河下西街68号农机中心的四间53平方米的临街门面房，并以秦某甲的名字与黎城县机关事务管理局签订了2017042号租赁合同。因合同约定租赁房屋不得转租、转借等，接收房屋后秦某乙以秦某甲的名字对下水道、彩钢瓦、扩门、过梁、墙面处理安装卷闸门等进行了修缮，但费用均由原告支付，租赁费9000元、押金1000元也是原告支付的，单据由原告保管，房屋实际由原告使用。后原告安装电表需要秦某甲的身份证复印件，秦某甲为其提供了，原告去黎城县机关事务管理局开具证明，用的也是秦某甲的名字。2018年1月原告为了办理营业手续，拿了打印好的《房屋租赁合同》让秦某乙签字，秦某乙代替秦某甲签了字。期间原告因资金不足需要贷款10万元，还是秦某乙为其提供了担保。2018年2月，原告因安装空调与农机服务中心生气打架，原告称其是租二被告的房屋，让农机服务中心有事找二被告。2018年3月6日黎城县机关事务管理局以秦某甲私自转租为由通知要求10日内进行整改，否则将终止合同收回租赁房。秦某乙给秦某甲打电话，秦某甲表示不能给其找麻烦，要求秦某乙和原告处理好此事。秦某乙要求原告去黎城县机关事务管理局说明了情况，将租赁合同租赁主体变更为原告，原告又与黎城县机关事务管理局发生矛盾，黎城县机关事务管理局拒绝变更，要求秦某甲让原告搬离租赁房。秦某乙让原告搬离，其以各种理由予以拒绝。二、原告起诉没有事实和法律依据。原告经秦某乙介绍使用姐姐秦某甲的名义签订了租赁合同，秦某乙在原告进行房屋修缮时进行了帮忙，原告因资金不足贷款还为其提供了担保，均是出于朋友关系，没有从中得到过一分钱好处。原告在使用租赁房屋过程中与房屋所属单位发生生气打架，并扬言不是租的黎城县机关事务管理局的房子，是租的二被告的房子，致使黎城县机关事务管理局认定为转租。秦某乙要求其去黎城县机关事务管理局办理承租人变更登记手续，其又与黎城县机关事务管理局发生矛盾，黎城县机关事务管理局致使要求原告搬离出租房，秦某乙要求其搬离时，原告又拒绝搬离，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人管理中心诉称：一、第三人依法对黎城县行政事业单位所涉及公房对外租赁实行统一管理，以第三人作为出租方与承租方签订租赁合同对外进行租赁。二、第三人于2017年10月13日与秦某甲签订2017042号租赁合同，将坐落在黎城县河下西街农机中心的53平方米房屋租赁给秦某甲，租期三年。三、第三人依据租赁合同开具了“店主秦某甲”的租赁房用电开户申请证明。四、2018年2月，黎城县农机管理中心向第三人反映，前述租赁房屋的实际使用人与合同签订的承租人不符，因租赁合同第六条约定：“租赁期间内，乙方不得擅自将房屋转租、转借、私自交换使用、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益。如有发生，甲方有权终止租赁合同并收回房屋使用权，后果由乙方负责”，第三人于3月6日通知秦某甲进行整改。综上，原告与二被告租赁合同所争执的标的物属于第三人管理，由第三人租赁给秦某甲，根据合同约定不得转租、转借等。第三人的意见是，如果秦某甲本人或者家庭继续使用，第三人同意继续履行合同书；如果秦某甲本人或者家庭不再使用，应当与第三人解除合同，退还租赁房并依照合同约定承担违约责任。反诉原告（被告）秦某甲、秦某乙向本院提出反诉请求：一、请求依法判令反诉被告王某某立即腾出位于黎城县河下西街68号农机服务中心四间53平方米的临街门面房交还二反诉原告。事实和理由：二反诉原告系同胞姐妹，反诉原告秦某乙与反诉被告王某某系朋友。王某某的女儿系秦某乙的干女儿。2017年10月黎城县机关事务管理局对外公开拍租公产单位门面房，王某某有意竞拍，其找秦某乙希望以秦某甲的名义参与竞拍，秦某甲同意。后竞拍取得位于黎城县河下西街68号农机中心的四间53平方米的临街门面房，并以秦某甲的名义与黎城县机关事务管理局签订了2017042号租赁合同。因合同约定租赁房屋不得转租、转借等，接收房屋后以二原告的名义对下水道、彩钢瓦、扩门、过梁、墙面处理安装卷闸门等进行了修缮，但费用共花了13000元，后均由王某某处理。租赁费9000元、押金1000元实际由王某某支付，单据由其保管，房屋实际由王某某进行使用，但用的是秦某乙的名字。2018年1月王某某为了办理营养手续，起草了《房屋租赁合同》让秦某乙在合同上签了秦某甲的名字。2018年2月，王某某在租赁房安装空调，空调放置在农机服务中心大门处，影响了通行，农机中心提出异议要求移除，反诉被告王某某与农机中心发生矛盾，王某某称她是租的二反诉原告的房屋，让农机中心有事找二反诉原告。黎城县机关事务管理局2018年3月6日以秦某甲私自转租为由通知要求10日内进行整改，否则将终止合同收回租赁房。秦某乙要求王某某去黎城县机关事务管理局将租赁合同主体变更为王某某，王某某与黎城县机关事务管理局发生矛盾，该局拒绝变更，并要求反诉原告让反诉被告搬离租赁房，反诉被告以各种理由予以拒绝。综上，二反诉原告认为，反诉被告借用反诉原告秦某甲名义租赁房屋后，在使用过程中不遵守规定并与出租方发生矛盾不能正确处理，致使出租方按照租赁合同约定要求二反诉原告整改，在整改过程中反诉被告王某某仍不认识错误，致使出租方要求二反诉原告限期让被告搬离出租房屋。由于黎城县机关事务管理局依据合同只认可秦某甲为承租方，又确认反诉原告作为承租方违约，要求反诉原告限期让王某某搬离房屋，故王某某应当搬离出租房。故请依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告王某某辩称，一、二反诉原告不出庭就是不敢面对现实。二、本案是租赁合同关系，不是借名合同。三、解除合同后予以赔偿损失才腾房子。经本院审理查明，2017年9月28日，秦某甲与王某某签订房屋租赁合同，将位于黎城县河下西街68号县农机中心临街房四间南屋门面房出租给王某某。合同约定租期为2017年10月1日起至2020年9月30日止，共三年，租金每年9000元，按年结算，王某某提前两个月付房租。租赁期间水电暖等其他费用王某某自负，租期结束，交清欠费。秦某甲保证三年内不得变更不涨租金，王某某因办理经营执照有关证明材料，秦某甲予以协助。2017年10月13日第三人管理中心对外拍租公产房，秦某甲竞拍取得涉案上述房屋，并与第三人签订了2017042号租赁合同。合同约定租期为2017年10月1日起至2020年9月30日止，共三年，租金每年9000元。租金支付方式为一年一付，租期内秦某甲不得擅自转租、转借、私自交换使用。原、被告均认可是秦某乙以秦某甲的名义与第三人和王某某签订的合同。上述合同签订后，王某某支付秦某乙23000元，包括一年的租金9000元和房屋的修缮费用。王某某支付了1000元押金，并对房屋进行了装修、安装了门，以秦某甲的名义办理了用电申请等。王某某以该租赁房屋为住所、经营场所办理了黎城县时尚指数创意用品店的食品经营许可证、营业执照、烟草专卖零售许可证。与北京佳和仁信科技有限公司签订了平台系统开店技术服务合同。2018年3月6日第三人管理中心通知时尚指数门市，要求对实际门市经营者系王某某，与签订合同承租人秦某甲不符的情况在10个工作日内整改，并将整改材料交于房管科，否则将终止合同，收回房屋使用权，所有损失由承租人自负。2018年3月16日，王某某与秦某乙在处理上述问题时发生纠纷，秦某乙在该租赁房屋门市内曾将王某某货物扔在地上，并将一辆面包车停放在该门市前，现已移离。2018年4月3日王某某向本院起诉要求依法解除双方2017年9月28日签订的房屋租赁合同，判决秦某甲、秦某乙返还租金及转让费23000元，赔偿各种经济损失294623元（变更后为320755元）。诉讼中秦某甲、秦某乙提供反诉，表示同意解除合同，要求王某某腾出位于黎城县河下西街68号农机服务中心四间53平米的临街门面房交还秦某甲、秦某乙。上述事实有当事人陈述，第三人陈述意见、第三人与秦某甲签订的房屋租赁合同，秦某甲与王某某签订的房屋租赁合同，第三人的通知、第三人出具的用电开户申请，黎城县时尚指数创意用品商店的食品经营许可证、营业执照、烟草专卖零售许可证，与北京佳和仁信科技有限公司签订的平台系统开店技术服务合同，王某某提供的照片、视频，原告的打款凭证，当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。本院认为，王某某与秦某甲之间签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。针对涉案房屋系秦某甲从第三人管理中心处承租后转租给王某某的，且秦某甲与第三人管理中心约定不得转租。关于秦某乙以秦某甲的名义与王某某和第三人管理中心签订合同的事实，秦某甲和王某某均明知，因此秦某乙与秦某甲应承担共同责任。王某某据此提出解除租赁房屋合同的请求，秦某甲、秦某乙提出反诉也要求解除租赁房屋合同，符合约定解除合同的法律情形，故予以准许。秦某甲、秦某乙应返还合同关系解除后王某某已付的房屋租金和房屋维修费用，王某某应腾出承租的房屋交还给秦某甲、秦某乙。鉴于从2017年10月起至2018年5月3日双方均要求解除租赁合同关系止，合同租赁期间为七个月，租金为5250元。因此秦某甲、秦某乙应返还王某某租金3750元、房屋修缮费14000元、押金1000元。王某某应在合理期限内将房屋腾出，并交还秦某甲、秦某乙，迟延交付应依照合同约定按日支付租金。关于王某某要求秦某甲、秦某乙赔偿其余各种经济损失320755元的请求，未提供合法有效的证据予以佐证，不符合法律规定，故不予支持。关于王某某要求秦某甲、秦某乙赔偿装修门市实际支出的费用、配套实施及水电费、工资等支出和其余损失的主张，因其对租赁房屋进行改善或者增设他物时未经出租人同意，且双方未就此作出约定，故依法不予支持。经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、准予原告王某某与被告秦某甲、秦某乙解除合同。二、被告秦某甲、秦某乙返还原告王某某租金和修缮款17750元、押金1000元，共计18750元。三、反诉被告（原告）王某某腾出位于黎城县河下西街68号临街四间房屋交还给反诉原告（被告）秦某甲、秦某乙。（反诉被告王某某应付租金计算至2018年4月30日，之后每迟延一日按双方合同约定的租金平均到日租金计算）。四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。（以上内容限双方在判决生效后十日内履行完毕）如果秦某甲、秦某乙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6064元，反诉案件受理费50元，共计6114元，原告承担5500元，被告承担614元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审判员  王云岗二〇一八年六月十四日书记员  田慧慧附法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。