�夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民终2593号上诉人（原审原告）：银川市兴庆区诚信房屋中介，住所地：宁夏回族自治区银川市。负责人：雷瑞平，男，1986年4月20日出生，汉族，该店经营者，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：马喜哈，女，1990年8月29日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市。上诉人银川市兴庆区诚兴房屋中介因与被上诉人马喜哈居间合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及委托诉讼代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对�案不开庭审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2017年7月28日，原（甲方）、被告（乙方）签订《居间合同》，合同约定：甲方为购买房屋，委托乙方寻找房屋并提供相关中介服务，乙方按照甲方的要求为其提供房源信息，尽力为甲方促成交易，甲方在购房后，按房屋实际成交价值的2%支付中介费，甲方必须在每次实地查看乙方提供的每一套房屋信息前，在附表”所看房屋基本情况确认表”表格的”看房人签名”栏中签名，以表示对乙方带领其看房工作的确认；甲方在乙方带领其看过房屋后、不得私自与房主或者其他中介公司（或中介部）进行交易而损害乙方的权益，无论甲方（或甲方的配偶、直系亲属）采用任何方式和房主达成交易，甲方除按照正常收费标准支付给乙方中介费外，还向乙方支付相当于总房款1%的违约金。该合同后附”看房记录表”中载明房屋信息为”坐落：中山北街华苑一区8-3-202；面积：84；楼层：2；朝向：南北；公示价格：38”。庭审中，原告称：其对于涉案房屋的出售信息独家享有，且确实为被告提供了居间服务，向原告介绍的××区房屋（该套房屋与被告实际购买的××区是同一套房屋，因笔误在居间合同上写的是8-3-202室），被告也曾承诺向其支付居间费。为证明上述主张，原告向本院提交了其与被告的通话录音资料、售房本及房屋产权信息各一份。被告认可原告提供的录音确系其与原告的通话，同时称：原告并非是独享华苑三区8-4-202室房屋的出售信息，该房屋原产权人认可其在多家机构及网站上都刊登过售房信息，且其丈夫是通过其他中介机构介绍购买的××区房屋，原告为其介绍的××区房屋。为证明上�主张，被告向本院提交了《居间合同》、《银川市二手房买卖委托合同》、房屋产权证书、被告与华苑三区8-4-202室原产权人的通话录音资料、银川市纵横信息部于2018年3月7日出具的该信息部收取其丈夫兰拾生3000元中介费的收据各一份及照片两张。现华苑三区8-4-202室房屋登记在被告丈夫兰拾生名下。原告对被告提供的××区房屋原产权人的陈述没意见。在本案审理过程中，本院组织原、被告前往华苑三区8-3-202室进行现场调查，调查结果为：该小区门口右手边写明为”华苑一区”，进入小区后被告居住在该小区左手边第一栋楼，楼号为8号，被告提供的房屋产权证书登记的××区。后前往该栋楼3单元202室房屋，居住人称其系该房屋房主的亲戚，房主并没有意向出售该房屋，也未向中介机构或者网站投放过出售信息。银川市兴庆区诚兴房屋中介向提出诉�请求：1.被告支付原告居间费用7600元，并支付违约金3800元（按合同约定计算，1%），共计11400元；2.本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，原、被告签订的《居间合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。《居间合同》中”甲方在乙方带领其看过房屋后、不得私自与房主或者其他中介公司（或中介部）进行交易而损害乙方的权益，无论甲方（或甲方的配偶、直系亲属）采用任何方式和房主达成交易，甲方除按照正常收费标准支付给乙方中介费外，还向乙方支付相当于总房款1%的违约金”的约定属于居间合同中常有的禁止”跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却”跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，故该约定并不存在免除一方�任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该约定，衡量被告是否违约的关键，是看被告是否利用了该中介提供的房源信息、机会等条件而促成交易。如果买房者未利用中介机构提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获取房源信息，则买房者有权选择报价低、条件更优惠的中介机构促成房屋买卖，而不构成”跳单”违约。本案中，华苑三区8-4-202室房屋原产权人认可其通过多家中介机构及网络等途径挂牌出售房屋，被告丈夫可以通过中介机构了解到该房屋的房源信息，并通过该信息部介绍后以更优惠的条件购买了该房屋，因此被告并没有直接利用原告提供的信息、机会，不构成”跳单”违约，故对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告银川市兴庆区诚兴房屋中介的诉讼请求。案件受理费86元，减半收取计43元，由原告银川市兴庆区诚兴房屋中介负担。宣判后，原告银川市兴庆区诚兴房屋中介不服，上诉请求：1.撤销银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初910号民事判决，判令被上诉人向上诉人支付居间费用7600元及违约金3800元，共计11400元；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：一审法院对本案基本事实认定存在明显错误。合同约定：甲方在乙方带领其看过房屋后、不得私自与房主或者其他中介公司（或中介部）进行交易而损害乙方的权益，无论甲方（或甲方的配偶、直系亲属）采用任何方式和房主达成交易，甲方除按照正常收费标准支付给乙�中介费外，还向乙方支付相当于总房款1%的违约金。被上诉人出具了承诺书。合同虽然将涉案房屋写为中山北街华苑一区8-3-202室，但实际就是华苑三区8-4-202室。被上诉人在签订的《承诺书》中明确列明所看房屋是系第一次所看。被上诉人利用上诉人提供的信息和机会，与原房主私下交易的行为违反合同约定，被上诉人应当承担居间费用和违约金。被上诉人马嘻哈辩称，请求驳回上诉，维持原判。在二审中，上诉人提交录音一份，证明：上诉人与华苑三区（一区）8-4-202涉案房主的通话录音，上诉人第一时间带被上诉人看的房。被上诉人质证，是房主的声音，但上诉人威胁房主为他说话。房主也告知我是上诉人威胁她，且房屋在其他网站也有卖房信息。当时《居间合同》是空白合同，上诉人起诉后自行填写的。经审查，�诉人提交的录音虽系被上诉人所购买房屋原房主的，但该通话内容，不能推翻其与被上诉人的通话，该录音不予采信。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人通过其他中介购买的涉案房屋，是否违反了与上诉人签订的合同约定，应否承担违约责任。首先，本案涉案房屋华苑三区8-4-202室，原产权人通过多家中介机构及网络等途径挂牌出售，并不是只在上诉人人处刊登出售信息。即使所购房屋第一次由上诉人带领所看，但当被上诉人及其家人看到其他中介机构有该房屋信息，并有更优惠的条件时，被上诉人通过其他中介机构购买，符合市场交易习惯。其次，《居间合同》虽然约定在上诉人带领被上诉人看过房屋后、不得私自与房主或者其他中介公司（或中介部）进行交易，该�定意为即使其他中介公司对涉案房屋有更优惠的条件，被上诉人也不能购买，若想买必须通过上诉人并接受上诉人的条件，该条款明显加重了被上诉人的责任。综上，被上诉人的购买房屋行为不构成违约，不应承担违约责任。上诉人银川市兴庆区诚兴房屋中介的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人银川市兴庆区诚兴房屋中介负担。本判决为终审判决。审判长  牛有成审判员  倪新秀审判员  王 刚二〇一八年九月十九日书记员  吴恩玲附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。......第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。