杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西泗民初字第345号
原告：仲立华。
委托代理人：李敏、赵崇樨，浙江泽大律师事务所律师。
被告：浙江伍丰置业有限公司。住所地：杭州市西湖区转塘街道横桥社区（三江塑料制品厂1016室）。
法定代表人：肖志军，总经理。
委托代理人：孙婷婷，该公司员工。
原告仲立华为与被告浙江伍丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月24日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员徐菁独任审判，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李敏、赵崇樨，被告的委托代理人孙婷婷到庭参加诉讼。本案经当事人同意，并报本院院长批准，延长三个月的简易程序审理期限。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称，2010年被告以出让方式取得位于之江度假区规划镇南路北侧，编号为0601101300022地块的建设用地使用权，并在此地块上开发了玖珑雅苑住宅小区。原告于2013年6月22日与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，购买了玖珑雅苑4幢4单元301室。然而，在被告交付房屋后，原告发现标的房屋存在多处质量问题，根据《商品房买卖合同》第十八条及附件六的约定，应当由被告履行保修义务，如因此造成损失的，应当由被告向原告进行赔偿。而且，根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，被告应于2015年2月22日前，取得相关的土地、房屋权属证书，并交付给买受人，以便原告办理房产证。但至起诉之日被告仍未履行这一义务，应按照合同的约定承担违约责任。此外，被告在前期销售时对人车分流、金钥匙管家、游泳池配套、班车和学区房等宣传构成要约，其实际交付的楼盘服务和配套措施未达到宣传的标准，且被告承诺的学区房不能实现，严重影响了原告子女的教育及人生规划。综上，被告的行为已构成违约，由此造成原告的损失应由被告予以赔偿。至于赔偿标准，由于被告在销售房屋时基于上述承诺其房屋价格高出同地段其他楼盘一个层次，但其服务与配套并未能与之匹配，该部分差价应作为原告的损失，酌定为每平方米3000元。故原告诉至本院，请求判令：一、被告向原告交付土地使用权、房屋所有权初始登记的权属证书，并支付至实际交付之日的逾期违约金（从2015年2月23日起暂计至2015年8月11日为13686元，此后按照每日万分之0.5，即每日74.4元的标准继续计算）。二、被告支付原告经济损失263370元（根据案涉房屋的面积87.79平方米，按每平方米3000元计算）。三、被告对案涉房屋的质量问题进行维修。四、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告将第一项诉请变更为：判令被告按已交付房价款万分之零点五每日的标准向原告支付2015年2月23日至2015年12月14日的逾期违约金。
被告伍丰公司辩称：一、被告因未能按期偿还银行贷款，土地抵押未能及时解除，未能按期办出大产证，目前正在积极推动处理该事项，待大产证办出后，愿意按合同约定承担违约责任。二、被告的前期宣传为要约邀请，不构成要约。且被告在2013年与杭州市文三教育集团签订了《合作办学协议》，与杭州市××区闻裕顺学前教育集团签订了《合作办园协议》，并由杭州市××区教育局作为见证，引入杭州市文三教育集团作为项目配套小学，杭州市××区闻裕顺学前教育集团作为项目配套幼儿园。上述协议是真实、有效的，目前上述学校也已开工建设，原告所称学区房不能得到实现缺乏事实依据。佳兆业玖珑雅苑项目是金钥匙国际联盟成员，佳兆业物业也一直坚持人性化、严要求的物业服务。且物业服务是持续的感受服务，不能以暂时的服务来评判。根据设计，佳兆业玖珑雅苑项目地面有出租车位、无障碍车位、公共车位等。玖珑雅苑项目于2014年11月下旬交付近300户，大多数业主处于装修或装修后通风状态，截止2015年9月底，实际入住业主大约为十几户。为方便业主装修，佳兆业物业实施了人性化的车辆管理措施，后续将根据业主需求及项目实际情况进行适当的调整以达到人行人道、车行车道的人车分流效果，并在业主的配合下尽可能地减少地面停车。商品房价格的涨跌与房地产市场、房地产公司的经营策略有关，是市场经济环境下的市场行为。三、案涉房屋已装修，并不存在贯穿性裂缝和孔洞等质量问题。综上，原告的第二、三两项诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
原告为证明其主张，举证如下：
1、浙江省商品房买卖合同、销售不动产统一发票。证明原告购买玖珑雅苑房屋一套，被告应于2015年2月22日前取得相关的土地、房屋权属证书，并交付给买受人，以便原告办理房产证。
2、公证书。证明被告在前期销售时，承诺有人车分流、金钥匙管家、游泳池配套等，是关于楼盘高品质配套的承诺。具体包括：（1）公证书第6页上半部分最后一段提到“整个小区人车分流，车辆直接入库，商业配套与室外游泳池将依次设置”；（2）公证书第7页上半部分提到“景观设计理念”，包括主入口广场、水景、景观等，但是目前主入口广场是关闭的，喷水池里没有水，景观也没有设置；（3）公证书第8页下半部分倒数第四段最后部分提到“为业主及住户提供满意＋惊喜9件事个性化服务”；（4）公证书第9页下半部分提到的“facebook”计划中的人脸识别，家庭完整档案等根本没有实施；（5）公证书第11-12页被告以优质的学区进行宣传，但目前为止，原告没有看到成形的学校。
3、鉴定报告、地下室地面裂缝及顶板渗水和室内地面裂缝修补方案（复印件）。证明案涉房屋存在质量问题需要进行修补。
4、楼书、录取通知书、物业使用说明书、2013年8月20日的每日商报（复印件）、2013年7月25日的青年时报（复印件）和照片9张。证明被告在前期销售时，承诺有人车分流、金钥匙管家、游泳池配套、facebook系统和学区等，属于对楼盘高品质配套的承诺。其中照片1、4、5、7显示小区内设有停车位，证明案涉楼盘没有实现人车分流；照片2为小区正大门，证明正大门关闭，没有启用；照片3为小区平面图，其上显示小区的设计，但目前小区人行出入口并没有开放，只有车行出入口开放；照片6为小区内的横幅，证明有其他业主在维权；照片8、9为正大门水池，证明小区喷水池未启用。
经质证，被告对上述原告提交的证据发表如下质证意见：证据1，没有异议。证据2，并非被告官网的内容，与被告自身宣传有出入，且仅为被告的前期宣传，不构成合同内容。证据3，真实性没有异议，但不能证明案涉房屋存在质量问题。证据4，楼书和录取通知书的真实性没有异议，但原告提交的录取通知书不完整，遗漏了免责条款。物业使用说明书是在房屋交付后下发给业主的，与被告前期销售没有关系。青年时报和每日商报系第三方制作，并非被告自身宣传，且其上内容不能说明“facebook计划”是电子系统，反而说明该计划是物业人工识别。案涉楼盘刚交付，为方便业主装修车辆停放，故在地面设有停车位，现在已经在实行管理。小区大门入口不是长期关闭的，景观水池是暂时没水。被告的前期宣传不构成承诺，且原告提供的证据均不能证明被告在硬件上未达到配套要求。
被告为证明其主张，举证如下：
1、《合作办学协议》和《合作办园协议》（隐去金额部分）。证明被告于2013年分别与杭州市文三教育集团、杭州市××区闻裕顺学前教育集团签订了合作协议，学区房是可以实现的。
2、授权书。证明玖珑山项目为金钥匙国际联盟成员。
3、风险提示。证明被告告知过原告地面有停车位，原告对此认可。
4、房屋所有权证交接单。证明被告于2015年12月10日将案涉房屋所有权证等交付给办理省直公积金贷款的指定中介公司。
经质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：证据1，真实性无异议，证明目的有异议，根据协议第四条的约定，教育集团可以无条件取消该办学办园协议，且投入资金不退还。现被告未提交证据证明其已履行协议相应义务，原告无法核实被告有无履行协议。从目前的情况来看，原告有理由相信合同签订后被告没有实际履行，很可能导致案涉楼盘作为该两个学校的学区不能实现。证据2，该授权书没有相应中华人民共和国境内有关权威机构的盖章确认，且形式上不完整，左下角显示应有效日期，但该授权书并未明确。即便不考虑其真实性，被告在授权日期通过金钥匙联盟的考核，也不能说明佳兆业物业在日后服务中符合金钥匙联盟的要求。对于有无达到金钥匙标准，应当考核现实生活中的标准，而不是仅依据一张授权书。证据3，真实性没有异议，但该风险提示夹在被告要求原告签字的一系列文件中，签署过程中被告没有进行提示，虽在风险提示中有相应提示条款，但如果被告前期进行夸大宣传，最后落到字面上的意思与前期宣传不一致，也违反诚实信用原则。证据4，真实性没有异议，相应的逾期交付违约金要求支付至指定中介机构签收之日止。
本院对当事人提交的证据审查认为，原告提交的证据1，真实性予以认定。原告提交的证据2，对网络搜索显示结果的形式真实性予以认定，但其中通过百度搜索显示的“HOUSE365”、“住在杭州网”、“东方财富网”等并非被告的官方平台，没有证据证明其上内容的发布经被告授权或认可，属于传来证据，对其证明力应结合其他证据综合认定；对第10页属于佳兆业官网的内容予以认定。原告提交的证据3，与原件核对一致，真实性予以认定。原告提交的证据4，楼书和录取通知书均系原件，真实性予以认定。物业使用说明书系房屋交付后由物业公司下发，与原告主张的“被告在前期销售时承诺……”时间节点相矛盾，对其证明力不予认定。2013年8月20日的每日商报和2013年7月25日的青年时报经核对与原件一致，真实性予以认定；原告提交的9张照片其中小区横幅的照片与本案缺乏关联性，不予认定；其余照片的真实性予以认定。被告提交的证据1，经与原件核对一致，真实性予以认定。被告提交的证据2、3均系原件，真实性予以认定。被告提交的证据4，原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。
根据当事人的陈述以及确认的有效证据，本院认定下列事实：
2013年6月22日，原、被告分别作为买受人和出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同的主要内容为：一、买受人向出卖人购买由其开发建设的杭州市西湖区玖珑雅苑4幢4单元301室，该商品房建筑面积共87.79平方米，其中套内建筑面积68.35平方米，应分摊的共有建筑面积19.44平方米。二、价款按建筑面积计算，单价为每平方米16944.57元，总价款壹佰肆拾捌万柒仟伍佰陆拾肆元整。买受人应于买卖合同签订当日支付首付款487564元（含已付定金），剩余房款1000000元以贷款方式支付。三、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年2月22日前，取得前款规定的土地、房屋使用权证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.25%承担违约责任；2、约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。买受人应在出卖人向其交付合同第十六条约定的权属证书前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项，否则出卖人有权延期交付权属证书，不承担违约责任。按揭贷款的买受人，委托按揭银行或出卖人指定单位办理商品房转移登记，按要求提交办证资料，交纳相关费用并进行必要配合。合同签订后，原告于当日支付首付款487564元，被告向其开具了相应的销售不动产统一发票。
被告曾向原告出具《风险提示》一份，对玖珑山的相关信息作相应陈述，其上载明：“1、项目情况红线外1公里范围情况说明……2、项目红线内情况说明：（1）……（4）现阶段的八角路出入口为销售期间展示区出入口，后期将关闭。……（6）项目设有2处地下车库车行出入口，分别位于1幢与2幢之间及4幢与5幢之间；设有1处车行出入口，位于项目南侧8幢和9幢之间（靠镇南路）；设有4处非机动车出入口……（8）由于设计需要，项目1幢、2幢、3幢、4幢、9幢楼宇北侧设有地面停车位。……（15）以上因素已在户型产品的价格制定中进行充分考虑，敬请各位客户在购买时慎重考虑再作决定。请详细阅读售楼处现场按法律法规规定进行明示的文件、证书等资料。3、销售资料、沙盘及样板房：（1）市场有风险，置业需谨慎。（2）本项目注册名：玖珑雅苑。（3）本项目推广名：玖珑山。（4）合同签署甲方为“浙江伍丰置业有限公司”。（5）现场楼书及宣传资料：本项目楼书及宣传资料所涉及到的图片及文字仅供书面参考，均以政府最后批准之法律文件及双方签约的买卖合同为准……”。原告在“客户确认”处签字，确认日期为2013年5月30日。
另查明，被告在销售过程中通过楼书、录取通知书等形式对玖珑山项目进行宣传，其在楼书中介绍：“七星物管体验，您是主人。玖珑山社区将依托佳兆业物业，联袂国际金钥匙物业联盟，提供管家式社区物业服务，以国际服务品牌、先进服务理念、金钥匙服务团队，营造国际化生活方式，带给您‘享受尊贵体验’的高端社区氛围，更实现物业升值和保值需求，同步杭州一流高端社区。”在《录取通知书》中介绍：“恭喜您的孩子被闻裕顺幼儿园、文三街小学双名校成功录取”、“之江醉美华宅”、“涵盖9年双名校教育系统，助力孩子辉煌起步，3岁上名校，闻裕顺幼儿园、文三街小学强势入驻”、“伴着‘金钥匙’成长的孩子，自小濡染高雅之风”。2012年12月5日，在其官网上发布“杭州佳兆业·玖珑雅苑加盟金钥匙物业联盟”的消息，称“2012年11月28日，杭州佳兆业·玖珑山项目在九溪玫瑰园大酒店举行了隆重的金钥匙颁证、授牌、授旗仪式……佳兆业·玖珑雅苑正式成为世界金钥匙联盟组织成员。国际金钥匙组织是全球唯一拥有网络化、个性化、专业化、国际化的品牌服务组织。其服务理念是‘用心极致，满意加惊喜’，这与佳兆业‘零距离贴近客户、零中断保障客户，零时延快速响应客户’的三零服务相契合。此次，这个‘走遍世界的贴心管家’与佳兆业·玖珑雅苑强强联合，旨在配合玖珑雅苑的高端品质，为业主提供‘满意加惊喜’的极致服务”。
2013年1月31日，在杭州市××区教育局的鉴证下，被告分别与杭州市××区闻裕顺学前教育集团（总园）（以下简称闻裕顺学前教育集团）签订《合作办园协议》、与杭州市文三教育集团签订《合作办学协议》，协议载明：被告在杭州市西湖区之江旅游度假区转塘单元的杭政储出（2009）94号地块开发建设“玖珑雅苑”住宅小区。被告将协助闻裕顺学前教育集团建设一所12班规模配套定山幼儿园，由闻裕顺学前教育集团对该配套幼儿园实施集团化办园。被告将协助杭州市文三教育集团建设一所30班规模配套定山小学，由杭州市文三教育集团对该配套小学实施集团化办学。被告应于2016年6月30日前，协助完成幼儿园、小学的所有建设工作，视幼儿园、小学建设和生源情况，原则上于2016年9月1日招生开学。
2013年7月25日的青年时报第5版登载了题为《佳兆业·玖珑山“facebook”计划温馨起航》的文章，文章称：“对杭州来说，‘品质生活’一直是永不落幕的城市主题，能称得上‘品质楼盘’，优质的物业服务非常重要。7月20日，佳兆业物业集团金钥匙物管‘facebook’计划在玖珑山销售中心温馨起幕。什么是‘facebook’计划？它是佳兆业·玖珑山杭州公司为提升物业服务水平，让客户真实感受到物业服务存在而采取的创新计划。它拥有独特的人脸识别体系，客户凭人脸就能验证身份信息轻松进出。它还将为客户建立完整的家庭档案，按照客户实际需求得到更全面的服务。‘facebook’计划一推出便得到客户的大力支持，开始当天就顺利完成30%的客户信息采集。”2013年8月20日的每日商报第7版登载题为《佳兆业·玖珑山物业开启“facebook”计划》的文章，文章称：“对杭州来说，品质生活一直是重要的城市主题，而能称得上品质楼盘，物业服务无疑举足轻重。近日，在佳兆业·玖珑山售楼中心，一场别开生面的‘facebook’（人脸识别）计划举行。‘facebook’计划是佳兆业·玖珑山杭州公司为提升物业服务水平，第一时间与客户进行近距离沟通采取的创新计划。‘facebook’计划包括两大内容：首先是人脸识别系统，玖珑山物业工作人员仅凭客户的脸就能识别客户身份信息、车辆信息，省客户出示卡片的麻烦，真正做到贴心服务；其次是建立完整的家庭档案，物业人员将按照社区客户需求提供更全面的服务（建立少老年活动中心、自行车停放点、特殊服务干洗、托管等），在特殊情况下对业主进行温馨提醒（如遇台风、酷暑等天气通过短信提醒业主）。项目未交付前，‘facebook’计划可以令玖珑山物业提前进入服务状态。近日，佳兆业·玖珑山的置业顾问开始采集客户个人信息，包括身份信息、照片、所购房号、车牌、车辆照片、电话号码、现居住地址等。采集到的信息统一给物业公司，让物业公司用接下来约10天时间对客户的照片进行辨别，具体落实详细的采集信息内容。10天后由营销客服部门安排对物业进行相关考核，从而形成完整的‘facebook’计划。而个人信息采集开始当天，置业顾问就成功完成了约30%的客户信息录入工作，说明业主们对这个计划还是蛮认可的。”
庭审中，本院要求原告明确第三项诉请关于质量问题的内容，原告称因案涉房屋已装修，无法明确该项诉请。
审理过程中，被告取得了案涉房屋的《房屋所有权证》，并于2015年12月14日向指定办理省直公积金贷款的房地产中介公司交付了该《房屋所有权证》。原告认可被告的上述交付行为视为对原告的交付，确认其已可以办理案涉房屋产权转移登记，要求将被告逾期交付相关权属证书的违约金计算至上述交付之日止。
本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人双方均具有拘束力。根据《浙江省商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年2月22日前，将《土地使用权证书》或土地使用权证明、《房屋所有权证》交付给原告。现被告迟延交付相应权属证书，根据合同约定其应自2015年2月23日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。关于被告实际交付《房屋所有权证》的时间，被告自称为2015年12月9日，但未提供相应证据，本院根据被告提交的《房屋所有权证交接单》上中介机构签收日期确认交付时间为2015年12月14日。经计算，违约金为21867.2元。
关于被告是否应当因承诺的楼盘品质下降向原告赔偿经济损失的问题，原告认为被告在前期销售中关于金钥匙管家、“facebook”计划、景观标准、游泳池配套、人车分流、学区房等宣传构成要约，从而构成合同的组成部分，现被告交付的商品房未达到上述条件，构成违约；被告则认为其前期宣传系要约邀请，且原告没有证据证明案涉房屋未达到上述宣传品质，故其不应承担违约责任。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本院结合原告的主张，对双方争议的内容具体分析如下：1、“金钥匙管家”和“facebook”计划。“金钥匙管家”和“facebook”计划均为抽象的概念，根据原告所举示的楼书、《录取通知书》、公证书中的网络搜索资料及报纸，被告并未明确“金钥匙管家”和“facebook”计划服务所需配备的相关硬件及其品牌、功能，也未就服务内容作出具有明确指标和评价标准的说明，故该项宣传不符合上述《解释》第三条“具体确定”的条件。2、景观标准和游泳池配套。首先，原告提交的现有证据不能证明被告在前期销售中对案涉楼盘的景观标准和游泳池配套进行了宣传。其次，即使原告所举的公证书中关于“商业配套与室外游泳池将依次设置”、“景观设计理念，从主入口广场至住宅楼的入口都是通过精心的施工……景观小品、水景、广场都是进行了一体化的设计，以满足法式风格小区的设计需要……”等宣传系被告发布，该宣传中既没有对景观设计和室外游泳池的具体位置、植被名称和面积出具规划示意图，也没有对此进行具体的文字说明，故该项宣传也不符合上述《解释》第三条“具体确定”的条件。3、人车分流。首先，原告提交的现有证据不能证明被告在前期销售中对案涉楼盘人车分流进行了宣传。其次，从语义上看，“人车分流”是指人流与车流分隔开。在目前住宅小区的实践中，有部分人车分流和完全人车分流两种形式。根据被告所举示的《风险提示》，原告购房时对案涉楼盘设有地面停车位应当是明知的。即使《公证书》中关于“整个小区人车分流，车辆直接入库……”的宣传系被告发布，被告并未就案涉小区人车分流的实施方案作出具体的说明，故该项宣传不符合上述《解释》第三条规定“具体确定”的条件。4、学区房。首先，被告宣传资料中所称的闻裕顺幼儿园和文三街小学不属于《解释》第三条规定的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”的范畴。其次，原告在签订房屋买卖合同时对闻裕顺幼儿园、文三街小学尚未建成是明知的，其所举的证据也未显示被告对入学时间作出承诺，故该项宣传不符合上述《解释》第三条规定的“具体明确”的条件。何况原告在庭审中陈述，被告的销售人员根据现场公示的《合作办学协议》和《合作办园协议》称业主在2016年9月可入学，现该时间并未届至，原告以学校目前尚未建成，其预估届时其子女无法入学为由，要求被告承担违约责任亦缺乏依据，本院不予支持。综上，根据原告所举的证据，原告主张被告构成违约，并要求其承担违约责任依据不足，本院不予支持。
关于房屋质量问题，原告现有证据不能证明案涉房屋存在楼板贯穿性裂缝和孔洞，且案涉房屋已装修，原告不能明确该项诉请的具体内容，本院对其该项诉请不予支持。
综上，对原告合理部分的诉请本院予以支持；对其余事实，原告未提供充分证据，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、浙江伍丰置业有限公司于判决生效之日起十日内支付仲立华违约金21867.2元。
二、驳回仲立华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5456元，减半收取2728元，由仲立华负担2513元，浙江伍丰置业有限公司负担215元；浙江伍丰置业有限公司负担部分于判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐 菁
二〇一六年三月十八日
书 记 员 陈佳佳