北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8876号
上诉人（原审被告）张杰，男，1967年2月14日出生，满族，住河北省承德市丰宁满族自治县。
委托诉讼代理人：怀向阳，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）张景忠，男，1948年9月4日出生，汉族，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：张淑敏（张景忠之女），1981年10月12日出生，满族，住北京市怀柔区。
上诉人（原审第三人）张淑平，女，1972年6月22日出生，汉族，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：张淑敏（张淑平之妹），1981年10月12日出生，满族，住北京市怀柔区。
被上诉人（原审原告）徐晓明，男，1955年10月25日出生，汉族，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王海英，北京市京师律师事务所律师。
上诉人张杰、张景忠、张淑平因与被上诉人徐晓明农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初7437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张杰之委托诉讼代理人怀向阳、上诉人张景忠、张淑平之共同委托诉讼代理人张淑敏、被上诉人徐晓明及其委托诉讼代理人蔡大伟和王海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张杰、张景忠、张淑平共同上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回徐晓明的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、1.一审判决认定事实和适用法律错误。一审认定1998年12月19日徐晓明和张杰签订的购房协议违反土地管理法为无效的判决适用法律错误。协议签订的时间1998年12月19日，当时的土地管理法对城市、集体土地允许买卖，1999年新的土地管理法修订后农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人及华侨等可认定合同有效。1999年颁布关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，在此之前法律法规均没有明确禁止农村房屋买卖，因此在1998年双方签订购房协议未违反法律法规的强制性规定，协议有效，一审法院违反法无溯既往的原则；2.1998年签订买卖协议时，村委会加盖了公章，村主任签了字。且集体土地建设用地使用证上使用者一栏也完成了更名，加盖了村委会公章，村委会知情且同意，没有损害第三人及集体利益，合同应有效，且履行完毕；3.1998年签订买卖协议时买受人张杰的配偶杨某户口就在本村内，北京高院做出的相关会议纪要明确买受人已将户口迁入房屋所在地及所购房屋所在集体经济组织的，买卖合同有效。相关法院对该问题调研中明确买受人虽为城镇居民，但其配偶、父母、子女为购买房屋所在集体经济组织成员，购买时共同出资、共同居住并经当地集体经济组织同意的，应认定买卖合同有效，本案中张杰的配偶杨某是本集体经济组织成员，是家庭购买的，且村委会盖章同意，因此合同有效；4.一审法院认为杨某为空挂户认定事实有误，杨某在1998年9月将户口落在本村，12月15日结婚，12月19日签订购房协议，村委会在购房协议上盖章，在土地使用证上使用人一栏完成更名，村委会加盖公章，视为村委会已经认可了杨某本集体经济组织成员的身份，同意其购买该房屋。村委会出具证明称杨某不享有本集体经济组织成员的权利与1998年的盖章行为前后矛盾，应以1998年的意见为准。一审法院认定事实没有考虑1998年的意见，认定事实错误。二、一审法院对2002年的抵账协议未予认定是认定事实错误，1.我方认可抵账协议是2005年补签，但补签不代表无效，只要是真实意思表示，存在的客观事实就是有效的；2.1999年11月张景忠中风住院事实清楚，医药费3798.63元只是住院费，中风需要持续治疗，出院后张景忠又到多家医院进行康复性治疗，至2002年总计花费了医疗费2.9万余元，一审中我方提交了相关医院的处方签、门诊病历等，足以证明张景忠生病后持续治疗，因当时各医院门诊不保存病人的病例，所以无法提供费用明细，上诉人已尽最大努力完成了举证责任；3.因张杰无力支付医疗费一直由张淑平负担，2002年协商将房屋抵给张淑平，有抵账协议、证人证言，证据可以相互印证，事实清楚；4.杨某在一审中做的证言是符合客观事实的，杨某关于因何事将户口迁入本村与待证事实无关；5.赵某与张淑平的离婚协议书没有对本案中诉争的房屋进行约定系事出有因，离婚时双方已经协商一致，赵某不要抵账的房子，因此在离婚协议中没有体现。三、徐晓明已将户口迁出涉诉房屋，全家均为城镇户口，且在将房屋出售后近20年才向法院起诉违反诚实信用原则。
被上诉人徐晓明辩称：一、一审判决适用法律正确。1.房产买卖协议书双方意思表示是否真实，是否履行完毕，村委会是否盖章，不是本案中认定该协议无效的原因，我方认为本案中认定协议书是否有效的关键是看涉案房屋买受人是否具备本集体经济组织成员身份，一审法院认定张杰是涉案房屋的购买主体，而张杰和当时的配偶都不是本集体经济组织成员，因此认定房产买卖协议无效，一审判决适用法律正确，有以下几个法律依据：1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁超卖土地的通知、最高院关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知第十五条、第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十九条规定、2004年北京高院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知第二条、2006年北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要第二条，以上法律法规和司法解释均明确农村土地上的房屋购买主体不是本集体经济组织成员的，合同无效；2.一审判决适用法律不存在违反溯及既往原则的情形，82年宪法第十条、86年土地管理法第八条等均有规定，对农村土地归本集体经济组织成员所有的内容是明确的，此后国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知和一系列司法解释均是对法律既有规定的细化和执行，且一审判决明确表述依据我国土地管理法的规定作出此认定；3.我方要求确认合同无效的诉讼请求理应得到支持，合同是否有效审查权利在法院，我方作为合同主体主张合同无效是法律赋予的权利，和诚信无关。张杰、张景忠、张淑平所说如果协议书无效会产生集体土地的流失，我方认为是错误的，根据合同法58条规定，无效的后果是张杰返还徐晓明，张杰、张景忠、张淑平主张的抵账协议已经被一审法院否定，徐晓明签订该房产买卖协议前，已是非本村集体经济组织成员，房产买卖协议无效后房屋回到徐晓明手上是合同法规定的恢复原状。徐晓明在本案的身份应为非农业户口原在农村合法取得宅基地及房屋的人，对此2011年11月颁布的关于农村集体土地确权登记发证若干意见第六条有规定。二、一审法院认定杨某是空挂户有充分事实及法律依据，杨某本案的证言不具有可信性，1.空挂户是明确的法律概念，最高院编农村土地承包纠纷案件司法解释理解与适用明确指出空挂户的概念；2.一审法院认定杨某是空挂户有充分事实依据，杨某1998年迁入×村287号，×村287号是专门接收空挂户的名牌号，是虚设号牌，没有对应的实际地址和房屋。杨某作证称涉案房屋是张杰和其一起购买并居住，但杨某户口迁入×村后一直空挂在287号，户口从没有迁入或申请迁入涉案房屋，直到2009年户口迁出×村，在此期间其一直居住在南关村。杨某没有参与过集体经济组织的经济生活。2017年×村委会向一审法院出具证明，明确杨某迁入时属于空挂户，一审法院向×村委会调查，村委会负责人再次当面确认。3.杨某涉及本案的证言明显不具有可信性，杨某证言就关键问题前后矛盾，不具有可信性，杨某在原二审作证时法官问关于是否处理过涉案房屋、是否知道房屋转让买卖等问题十次，前九次杨某回答均明确说没有，离婚了不清楚，第十次法官询问离婚前是否说过把房子抵账，杨某才回答说有，我方认为杨某的原二审当庭证言对关键事实的法庭提问最后一次的回答推翻前面所述，该证言明显不具有真实性、可信性。杨某的证言和既有证据完全相反；4.杨某在庭审中就和案件不相关不知道的事情进行了自由发挥，不具有可信性，户口迁到287号是否有实际地址，杨某实际不知道，但表示有实际地址，发回一审后，法官询问为什么迁到×村，其称是因为泥石流，但该地从来没有发生过泥石流，其证言不具有可信性。赵某的证言不具有可信性，无法与杨某的证言相互印证；5.张杰、张景忠、张淑平在上诉状中提出的所有案例与本案无关，不具有法律指导适用的问题。三、一审法院关于房产抵账协议认定清楚，房产抵账协议是张杰、张景忠、张淑平几个近亲属之间恶意串通所签，不具有真实性，应为无效合同，一审法院审理之后也认为存在诸多疑点，缺乏有效证据予以佐证，该事实一审不予认定。1.房产抵账协议所涉及主要事实明显是虚构的，协议是上诉人恶意串通所致，关于患中风住院发生的2.9万元经过一审法院调查确认，这个时间发生的住院费医疗费共计3798.63元，我方认为这个期间张景忠不可能同时在其他地方就医发生医疗费，张景忠患中风住院花费2.9万元是虚构事实，张杰、张景忠、张淑平关于这一点在不同审理阶段任意增加扩大了，张杰、张景忠、张淑平最初的房产抵账协议和申请追加第三人的申请书都是明确的，这个事实要素为1999年11月患中风住院发生2.9万元，对他们随后任意扩大2.9万元发生的住院范围、时间，我方均不能认可；2.房产抵账协议上列明的事实要素表明该协议是虚假串通的结果，当时房产抵账协议签订时间是2002年7月23日，其上记载张淑平身份证号为18位，但该18位身份证号在列明的时间不可能产生，所以我方认为这是该房产抵账协议串通所致的表现；3.张杰、张景忠、张淑平辩称房产抵账协议是事后补签不具有合理性，我方认为明显是继续虚构事实的行为，事后补签可以，但没有必要倒签日期，张杰、张景忠、张淑平称倒签日期是为了合理还原事实，就是指2002年7月23日的时间，几个人口头达成该协议且杨某对此也知情同意。但是2002年7月正是张杰和杨某二次离婚期间，正因为张杰找不到杨某才撤回了二次离婚的起诉，张杰、张景忠、张淑平所称的还原事实，杨某在此期间对房产抵账协议知情且同意是不可能发生的，所以是继续虚构事实的行为；5.张淑平、张景忠在2014年12月申请将户口迁入涉案房屋时亲笔书写的两份申请明确涉案房屋产权归张景忠个人所有，说明至少在这个时间所谓的房产抵账协议并不存在。我方认为房产抵账协议是对方在虚构事实的基础上几个近亲属恶意串通所致。四、一审法院判决适用法律正确，没有侵犯张杰、张景忠、张淑平的居住权。
徐晓明向一审法院起诉请求：1.确认1998年12月19日徐晓明和以张杰名义人签订的《房产买卖协议书》无效；2.判决张杰、张景忠腾退返还徐晓明位于北京市怀柔区×镇×村170号（简称170号）院的房屋及院落；3.诉讼费由张杰承担。
一审法院认定事实如下：张杰系张景忠之子，张淑平系张景忠之女。2017年2月14日，丰宁满族自治县杨木栅子村委会出具证明:村民张景忠与妻子刘某育有子女三人，分别是：长子张杰、长女张淑平、次女张淑敏。张淑平的户口本显示：张淑平为农业户口，1996年12月9日迁来本市，2015年1月13日从×村10号迁入×村170号。张杰与其前妻杨某于1998年12月15日登记结婚，2003年经怀柔法院判决离婚。2017年2月15日，北京市怀柔区×镇×村村民委员会出具证明：杨某的户口于1998年9月11日迁入×村，迁入时属于空挂户，不享有集体经济组织成员任何权利，现已将户口迁出×村。徐晓明原有怀柔区×镇×村170号农村宅院及正房四间。现徐晓明与张杰均持有一份1998年12月19日签订的甲方卖房人为徐晓明，乙方买房人为张杰的《房产买卖协议书》。内容为：经甲乙双方协商，甲方卖房人徐晓明将坐落在本村村东的四间正房以及机井和院墙等物卖给乙方。正房总面积（200㎡院落）价款人民币13000元（壹万叁仟元整）。乙方付完房产款，过完过户手续后，房屋权和院落使用权归乙方所有。协议书上除甲乙双方签字外，×镇×村村干部在协议上签了字，并加盖了村公章。2017年1月，徐晓明持协议书及相关证据诉至法院，以诉称理由要求确认房屋协议无效、要求张杰腾退房屋。审理过程中，张杰以涉案房屋已抵账给张淑平、张景忠为由，申请追加张淑平、张景忠为第三人参加诉讼。2017年6月，法院以（2017）京0116民初207号判决书判决：一、徐晓明与张杰签订的关于北京市怀柔区×镇×村170号买卖合同无效；二、驳回徐晓明其他诉讼请求。宣判后，徐晓明、张杰、张景忠、张淑平上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院认为一审认定事实不清，于2017年8月22日裁定发回本一审法院重审。在本案审理期间，徐晓明提交张杰与其前妻杨某在法院离婚诉讼中的庭审笔录。认为该证据已证明，张杰在2001年的离婚诉讼中已明确购房人为其父亲张景忠，张景忠、张杰均非×村集体经济组织成员，买卖合同应属无效；对此，张杰认为庭审笔录不是原件，不认可该证据的证明目的，并申请杨某出庭作证。杨某出庭证明：与张杰结婚登记后，和张杰一起并由张杰具体出面购买了现×村170号住宅，目的就是结婚后居住。婚后与张杰共同在该房居住了一段时间，期间将张杰的父母也接到该处居住，几年后才搬至南关村居住。购房前因泥石流搬迁已经落户到×村，为农业户口。同时证明，知晓并同意张杰将购买的房屋抵账给张淑平，表示不对该房屋主张权利。张杰同时提交了将房屋抵账给张淑平的协议、张淑平为×村农业户口的证明、与杨某的结婚登记档案材料、离婚判决书、杨某的户口证明、丰宁公安局杨木栅子派出所家庭关系证明，并据以上证据认为，在实际购房时，其前妻杨某已落户到×村农业户口，作为家庭成员享有购买农村房屋资格，且该房屋已抵账给×村农户张淑平，徐晓明的请求不应得到支持。为进一步证明房屋抵账给张淑平的事实，庭审中张杰申请张淑平前夫赵某出庭作证予以证明；庭审中，徐晓明以质证意见不认可上述证据的证明目的，并继续提交了×村村委会出具的杨某空挂户的证明、张淑平在落户170号院材料中张景忠和张淑平自认的170院房屋归属张景忠的证明、怀柔公安分局杨宋派出所出具的张淑平身份证号码变更情况的证明、申请法院调取的《房产抵账协议》上载明的张景忠住院治疗期间的住院费用。徐晓明为证明杨某证言的不客观性，还同时提交了北京市第三中级人民法院庭审材料、北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、长哨营满族乡八道河村委会的证明，并申请证人韩某出庭作证，证明杨某与张杰一直居住在怀柔区南关村。徐晓明据以上证据认为，杨某虽在购房前已落户×村，但其并非×村集体经济组织成员，不享有经济组织成员权益，不能证明张杰享有购房资格。同时认为，《房产抵账协议》签订在2002年，签订人协议书上载明的身份证号码为18位，当时的身份证号码应为15位，且法院调取的张景忠住院治疗费用与《房产抵账协议》表述的费用数额严重不符，故不认可张杰将房屋抵账给张淑平的事实存在；张杰以质证意见不认可上述证据的证明目的，并继续提交了原怀柔县医院医疗材料、原怀柔县中医院医疗材料、专科疾病北京中医治疗中心医疗材料、北京脑心血管病医院门诊病历、各类治疗心血管疾病的药品说明书认为张景忠治疗是长期持续的，《房产抵账协议》表述的费用，不仅仅包括怀柔医院的治疗费用，还应包括平时治疗费用，以此证明房屋抵账事实的客观性；徐小明认为：《房产抵账协议》已明确表述住院治疗费用的时间，不认可证据真实性与证明目的；第三人张淑平、张景忠为证明自己的主张提交了建房支付费用票据。徐晓明以质证意见不认可证据的客观性、关联性及证明目的。本案在审理过程中，张杰于2018年4月11日向法院提出申请：申请鉴定怀集建（93）字第03-09-073号《集体土地建设用地使用证》“土地使用者”一栏中“张景忠”三字是将“张杰”两字破坏后重新写上去的。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.依据1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》形成农村房屋买卖合同关系的购房主体是张杰，还是张景忠；2.1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》的法律效力；3.诉争房屋是否通过抵账形式归至本案第三人张淑平所有。法院依据现有证据对上述焦点问题逐一论证如下：一、购房主体问题。1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》签名显示为张杰。张杰在本案诉讼中自始至终并未否认协议书中载明的作为购房人的权利义务主体地位。另外，即使当时张景忠出面以家庭成员张杰名义促成了该协议的签订，该行为也非法律及行政法规效力性规定所禁止的行为。故1998年12月19日因签订《房产买卖协议书》所形成的法律关系中购房主体应为张杰。二、《房产买卖协议书》的法律效力问题。购买×村170宅院时张杰并非×村集体经济组织成员，在诉讼过程中有证据证明购房前张杰前妻杨某已落户到×村农业户，且购房时双方已登记结婚。但×村村委会已出具证明证实，杨某当时落户到×村属空挂户，不享有集体经济组织成员权利。考虑到，当时杨某落户的申请审批手续及具体事项的办理均为×村村委会，对杨某落户×村的原因及是否享有经济组织成员权利，作为基层组织的×村村委会所出具的证明最真实、客观。另外，杨某出庭证言中所作的因泥石流搬迁才落户到×村的陈述，已被北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、北京市怀柔区长哨营满族乡八道河村村民委员会出具的证明予以否定。所以，法院认定，购房时张杰及其前妻均非×村集体经济组织成员。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，不得转让。故双方签订的《房产买卖协议书》应属无效合同。三、诉争房屋是否通过抵账形式归至本案第三人张淑平所有。农村房屋买卖合同纠纷的处理中，基于农村房屋买卖有别于一般商品房买卖的特殊性，如果非集体经济组织成员的购房人在诉讼前又将所买受的农村房屋转让给本村集体经济组织成员，出于维护交易双方法律关系的稳定性、双方生活秩序的稳定性因素考虑，对要求确认原买卖合同无效的请求不应予以支持。但房屋转让回归给本村集体经济组织成员的事实应当客观存在。本案中，为证明已将所购房屋抵账给×村集体经济组织成员张淑平，张杰提交了由张杰、张景忠、张淑平签订的《房产抵账协议》。徐晓明提出该协议是2002年7月签订，当时的身份证号码应为15位，但该协议上签订人的身份证号码为18位，且协议书上明确载明的1999年11月张景忠住院治疗期间的费用2.9万元与法院调取的住院费数额严重不符，否认该证据的客观性。自2017年2月庭审结束后，张杰及第三人自认《房产抵账协议》为事后补签并申请证人杨某、赵某出庭作证证明房屋抵账给张淑平的事实客观存在，并同时提交了张景忠平时持续治疗的证据。据徐晓明提交的北京市第三中级人民法院庭审材料显示，杨某在北京市第三中级人民法所作的证言确实存在前后相互矛盾之处，且在本案庭审中杨某关于因泥石流搬迁落户到×村的证言，与北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、北京市怀柔区长哨营满族乡八道河村村委会出具的证明相互矛盾，故杨某对诉争房屋抵账张淑平一事的证言缺乏客观性，法院不予采信。证人赵某出庭作证陈述：因与张淑平离婚时，张淑平未对其所有的房屋主张权利，所以也没对张淑平自张杰抵账而来的房屋主张权利。法院认为，离婚协议中，通常包括婚姻、子女抚养、财产分割、债权债务的处理几方面内容。特别是房屋问题属双方重要生活资料，房屋处理问题一般应在协议中有所体现。但在双方的离婚协议中，未提及涉案房屋的处理问题，有违一般常理。故对赵某证明张杰将房屋抵账给张淑平一事的证言法院不予采信。关于张杰提交的张景忠平时持续治疗的证据。因提交的《房产抵账协议》中明确载明是张景忠1999年1月患中风住院治疗费2.9万元，故该证据与待证事实缺乏关联性，法院不予采信。张杰提交的翻建房屋的收据，对待证事实不具有有效的证明力，法院亦不予采信。如前所述，张杰、张淑平、张景忠主张的涉案房屋已抵账给张淑平的事实，因《房产抵账协议》存在诸多疑点，又缺乏有效的证据予以佐证，该事实法院无法认定。故本案的评判标准应回归至法律法规关于农村房屋买卖合同的效力性规定上来。农村房屋买卖合同被确认无效后，为体现对合同双方当事人权益的平等保护，买受人要求出卖人赔偿信赖利益损失的，应得到支持。本案中双方未要求对涉案房屋的价款及宅基地的区位补偿价进行评估，在买受人获赔数额没有正式确定的情况下，徐晓明要求张杰、张淑平、张景忠腾退房屋及院落的诉讼请求不宜支持。同时指出，本案系农村房屋买卖合同案件，农村房屋买卖合同被确认无效后，双方所诉争的房屋及宅院应恢复到合同签订前的初始状态，张杰、张淑平、张景忠提出徐晓明现为非农业户口，是否享有农村房屋及宅基地使用权的问题，不在本案处理范围之内。关于审理中张杰向法院提出的笔迹鉴定申请，因该申请内容对于本案事实的认定缺乏必要性，法院不予准许。一审判决：一、徐晓明与张杰于1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》无效；二、驳回徐晓明的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人张杰、张景忠、张淑平向法庭提交北京市怀柔区×镇×村村民委员会（以下简称×村委会）开具的相关证明作为新证据，被上诉人徐晓明对前述证据的真实性、合法性均不认可；被上诉人徐晓明提交×村委会开具的证明作为新证据，上诉人张杰、张景忠、张淑平对前述证据的真实性不认可。对于双方当事人二审期间提交的证据，因与本案事实缺乏关联性，故本院对前述证据的关联性及证明目的均不予认定。对于一审法院审理查明的事实，上诉人张杰、张景忠、张淑平主张：1.2017年2月15日×村委会开具的证明没有负责人签字，且该证明注明不能用于证明相关事项；2.张杰与杨某另案离婚诉讼中的笔录非法院依据职权调取，且该笔录记载涉案房屋是张杰、杨某共同购买。被上诉人徐晓明认可一审法院审理查明的事实。一审法院审理查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据二审期间双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点如下：1.涉案《房产抵账协议》是否真实有效；2.涉案《房产买卖协议书》是否合法有效。本院具体分析如下：
对于争议焦点一，以房抵债协议是偿还债务的一种方式，应遵循自愿原则并符合法律规定。经本院二审审查，涉案《房产抵账协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。对双方当事人就涉案《房产抵账协议》的争议具体分析如下：1.虽涉案《房产抵账协议》签订期间身份证号位数尚未变更为18位，但张杰、张景忠、张淑平均认可先协商一致，并事后补签书面协议。本院认为，家庭成员之间出于信任，先协商并履行协议，事后为明确各自财产权益情况，再行补签协议，符合生活常理，本院不持异议；2.虽涉案《房产抵账协议》载明治疗费用与法院调取住院费数额不符，但通常老人生病住院所发生与治疗相关的费用并不仅仅局限于住院费，为使老人得到更好照顾与恢复，子女自愿花费护理费、营养费、其他诊疗相关费用等也均属于治疗费用范畴，且前述费用如系私人之间结算及考虑到时间跨度较长，苛求张杰、张景忠、张淑平对所有支出均提供票据予以证明并不现实，本院依据生活常识，对协议注明的款项予以认可；3.关于杨某、赵某证言效力问题，考虑本案诉讼期间杨某、赵某与本案当事人张杰、张淑平均已结束婚姻关系，与本案当事人不具有显著利害关系，故二人证言亦具有一定客观性，且二人证言仅对事实认定起佐证、加强作用，而非单独作为认定本案事实的依据；4.徐晓明另提供张景忠、张淑平办理户口的书面申请，并主张张景忠系实际购房人，但该申请仅系为申办户口之目的，而非为明确物权归属所制，且该申请之表述也与张景忠、张淑平共同持有涉案房屋之事实不产生矛盾。故徐晓明虽主张张杰与张景忠、张淑平之间签订的《房产抵账协议》不具有真实性，但未能提供足以认定该协议虚假的反证，依法应承担对其不利的法律后果。综上，本院认定《房产抵账协议》真实有效，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。
对于争议焦点二，首先，由于农村房屋的特殊性，无法办理所有权转移登记，结合张景忠、张淑平提交的涉案房屋翻建情况相关证据和张杰、张景忠、张淑平在案陈述，本院认定涉案房屋已在事实上转移给张景忠、张淑平居住使用；其次，我国法律允许农村房屋在农村本集体经济组织成员之间流转，现张淑平户口已经迁入涉案房屋所在村落，张景忠虽非本集体经济组织成员，但张淑平作为与其共同生活的家庭成员，购房后二人共同居住使用的，亦可认定该农村房屋买卖合同有效，其持有涉案房屋不违反我国对农村房屋流转的禁止性规定。因此，涉案《房产买卖协议书》不违反我国法律、行政法规强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。进而，因涉案协议合法有效且已履行完毕，经过再次转让，现为张景忠、张淑平持有并实际在涉案房屋居住使用，为维护交易双方法律关系稳定及各方生产生活实际需要，故本院对徐晓明关于返还涉案房屋的主张亦不予支持。
综上所述，张杰、张景忠、张淑平的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初7437号民事判决；
二、驳回徐晓明的全部诉讼请求。
一审案件受理费125元，由徐晓明负担（已交纳）；二审案件受理费125元，由徐晓明负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 周熙娜
审 判 员 曹 炜
二〇一八年九月二十一日
法官助理 云 凝
法官助理 樊思迪
书 记 员 李星月