北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初36475号
原告：孙建军，女，住北京市海淀区。
委托代理人：朱甜，北京市东元律师事务所律师。
委托代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。
被告：贾振东，男，住北京市海淀区。
法定代理人：贾金全，男，住北京市海淀区。
委托代理人：朱军容，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东三环中路9号4层0501。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托代理人：姜博，男，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职员。
被告：杨红，女，住址北京市海淀区。
委托代理人：朱军容，北京天驰君泰律师事务所律师。
第三人：中国光大银行股份有限公司北京新源支行，住所地北京市朝阳区新源西里中街12号。
法定代表人：屈海莉，行长。
委托代理人：戴晓曼，北京市焱杰律师事务所律师。
原告孙建军与被告贾�东、杨红、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿公司）、第三人中国光大银行股份有限公司北京新源支行（以下简称新源支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙建军及其委托代理人李松，被告贾振东及其法定代理人贾金全、委托代理人朱军容，被告满懿公司之委托代理人姜博、第三人新源支行之委托代理人戴晓曼均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告孙建军向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告贾振东继续履行原告与贾振东于2015年11月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，继续履行原告与贾振东及被告满懿公司签订的补充协议，配合原告办理北京市海淀区xx园x号楼x层xxx室房屋的抵押登记注销手续，第三人新源支行予以协助；2、请求法院判决贾振东协助原告办理房屋过户登记手续，将北京市海淀区xx园x号楼x层xxx室房屋过户登记至原告名下；3、请求法院判决贾振东向原告支付84万元违约金；4、要求被告贾振东返还交付上述房屋；5、请求法院判决诉讼费由被告贾振东承担。事实和理由：2015年11月27日，原告与贾振东通过满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称中介公司）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），合同编号xxxxxxx,合同约定：原告购买贾振东名下位于北京市海淀区xx园x号楼x层xxx室房屋（以下简称“交易房屋”），房屋总价格为人民币420万元，定金人民币30万元整，于合同签订次日支付。合同签订当日，原告与贾振东又签订补充协议（以下简称协议），协议约定：原告于2015年12月15日前向贾振东支付除定金外第一笔购房款人民币293万元整，且被告应于2015年12月15日前用�笔购房款办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；原告于2015年12月30日前向贾振东支付除定金外第二笔购房款人民币67万元整。原告于2016年12月5日前向被告贾振东支付除定金外第三笔购房款人民币13万元整。2015年11月28日，原告通过中国工商银行行内转账向贾振东支付定金人民币30万元整，贾振东向原告出具定金收据。2015年12月9日，原告通过其招商银行账户向贾振东光大银行金源支行账户转账人民币293万元整，贾振东在收到该笔银行转账后向原告出具钱款收到证明。贾振东收到钱后逾期未与第三人新源支行办理交易房屋的解押手续，原告找到贾振东询问其为何违反合同约定义务不办理交易房屋的解押手续，被告称自己暂时遇到困难，请求原告再给其三个月的时间，承诺2016年2月15日前办理交易房屋的解押手续，原告同意。后因房价上涨，贾振东贪图房价上�利益，以不办理交易房屋抵押权登记注销手续为由要挟原告，向原告提出涨价的要求，原告拒绝，贾振东则明确表示不再履行合同义务并要求终止合同。原告认为，该合同是双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规强制性规定，因此双方签订的合同真实有效，应按照合同约定积极履行合同义务，贾振东拒不履行合同约定义务，恶意违约。
被告贾振东、杨红辩称，请求驳回原告全部诉请，房子我们已经交付了，房子就在原告手里。1、涉案房产是贾振东和杨红共同财产，贾振东未经杨红同意擅自出让给原告，买卖合同无效；2、买卖合同构成履行不能，夫妻以自己名义出让自己名下房屋不能构成善意取得；3、买卖合同签订时原告明知贾振东和杨红关系，原告低于市场价近300万元情况下签订合同，原告明知有抵押，原告未按合同约定付款存在违约，原告根据补充协议的后面尾款至今未支付，原告隐瞒了自身已婚事实，信息表填的是未婚，买卖合同第八条规定也构成违约，也应承担违约责任；4、根据原告提出第三条违约责任，这个和继续履行不能同时履行。
被告满懿公司述称，请法院依法处理。
第三人新源支行述称，抵押不管谁还，只要还上了我们就可以解抵押，因为存在利息和罚息，我们需要具体计算，计算方式是以现在的本金2739970.32元为基数，利息年利率中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十实行，罚息是年利率上浮百分之五十实行，还有复利，复利按照中国人民银行的规定执行，从2016年7月20日起计算利息、罚息和复利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证�和事实，本院认定如下：2015年11月27日贾振东（出卖人）与孙建军（买受人）通过满懿公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），合同编号xxxxxxx,合同约定：孙建军购买贾振东名下位于北京市海淀区xxx园x号楼x层xxx室的房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价格为4200000元，定金300000元，于合同签订次日支付。合同签订当日，孙建军与贾振东又签订补充协议（以下简称协议），协议约定：孙建军于2015年12月15日前向贾振东支付除定金外第一笔购房款2930000元，贾振东应于2015年12月15日前用该笔购房款办理完毕涉案房屋的提前还款及抵押登记注销手续，如贾振东未履行该项义务，每逾期一日，应按日计算向守约方支付房屋交易总价款的万分之五的违约金；原告于2015年12月30日前向被告贾振东支付除定金外第二笔购房款670000元，于2016年12月5日前向被告贾振东�付除定金外第三笔购房款300000元。孙建军依约支付了定金300000元和第一笔购房款2930000元，贾振东未按照协议约定办理涉案房屋的提前还款和抵押登记注销手续。庭审中，贾振东主张其已经将孙建军支付的首付款给吴志刚去新源支行解除抵押，故认为其已经履行了合同约定的解除涉案房屋抵押权的义务。第二、三笔购房款原告至今未支付。
庭审中被告贾振东、杨红对于合同、协议、承诺书、收据真实性认可，但主张原告在合同中隐瞒已婚的身份信息事实和未支付后两笔购房款的行为也构成违约。经本院释明，贾振东、杨红坚持认为合同无效，不提出反诉。
贾振东申请鉴定其于2015年11月27日签订合同时是否具有民事行为能力，各方均已穷尽鉴定样本。本院依法委托了首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科（以下简称鉴定机构）就上述�宜进行鉴定。后鉴定机构于2018年1月24日以鉴定材料不充分为由，未就上述事宜予以受理。庭审中，贾振东提交了2016年12月1日的诊断证明和2017年4月7日签发的残疾人证以证明其签订合同时不具备民事行为能力。
双方均当庭表示对第三人新源支行提出的基数、计算方式和日期认可，孙建军表示只要能够解除抵押，愿意代为偿还本金、利息、罚息和复利。
现涉案房屋的返还问题，孙建军主张贾振东将锁撬毁，现房屋由贾振东控制，故要求返还。对此，贾振东不予认可，主张双方均未实际居住在涉案房屋。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》、收据、承诺书、银行转账凭证、房屋所有权证、鉴定材料、当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：贾振东主张其于2015年11月27日签订合同时不具有民事行为能力，并就此申请鉴定。但在双方鉴定样本均已穷尽下鉴定机关以鉴定材料不充分为由，未就上述事宜予以受理。对此，贾振东应承担举证不能的后果且贾振东提交的2016年12月1日的诊断证明和2017年4月7日签发的残疾人证不足以证明其签订合同时不具有民事行为能力，故对贾振东提出的上述主张本院不予采信。
孙建军与贾振东签订的合同及协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效。至于贾振东、杨红提出合同无效抗辩之理由，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定的宗旨可知，无权处分的合同系有效合同。故对贾振东、杨红提出合同无效抗辩之理由，本院不予采纳。
现贾振东主张其将孙建军支付的首付款给吴志刚去新源支行解除抵押，吴志刚未将该笔首付款用�解抵押，贾振东实际履行了解除抵押的义务。本院认为，贾振东主张要求吴志刚解除抵押但吴志刚并未解除抵押，但基于合同相对性原则，实际承担违约责任的主体系贾振东，故对贾振东的上述主张本院不予采信。
现由于贾振东未履行解除抵押的义务，导致孙建军取得房屋所有权的合同目的无法实现，系违约，应承担相应的违约责任。现孙建军主张84万元的违约金，贾振东要求调整，本院考虑到贾振东已将首付款交付第三人用于解除抵押权，由于第三人的原因导致无法解除抵押权，故本院对违约金依法予以酌减。
现孙建军表示同意代为偿还贾振东所欠新源支行借款以解除抵押，代为偿还的借款数额已远大于剩余房屋的数额，考虑到贾振东从孙建军的代偿行为中已实际获益，故剩余房款孙建军无需再另行支付给贾振东，并从孙建军代为偿还借款的数额中予以扣减。涉案房屋的抵押解除后，贾振东应配合孙建军将涉案房屋登记至孙建军名下并将涉案房屋交付给孙建军。
本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告孙建军于本判决生效之日起七日内向中国光大银行股份有限公司北京新源支行给付如下款项：以2739970.32元为基数，利息按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十计算，罚息按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之五十计算，复利按照中国人民银行的规定执行，从2016年7月20日起计算利息、罚息和复利至实际付清之日止；
二、第三人中国光大银行股份有限公司北京新源支行于孙建军履行完毕上述义务后�日内解除设立在北京市海淀区蓝靛厂晨月园1号楼3层308号房屋上的抵押权；
三、被告贾振东于第三人中国光大银行股份有限公司北京新源支行履行完毕本判决第二项内容后三日内协助原告孙建军就位于北京市海淀区xxx园x号楼x层xxx号房屋办理房屋过户登记手续，登记至原告孙建军名下并将上述房屋交付给孙建军；
四、被告贾振东于本判决生效之日起七日内给付原告孙建军违约金100000元；
五、驳回原告孙建军的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40400元（原告孙建军已预交20200元），由被告贾振东负担40400元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 汤民华
人民陪审员 朱晓珠
人民陪审员 朱玉凤
二〇一八年五月四日
书 记 员 姚人琳