山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终8473号
上诉人（原审被告）：青岛隆泉泰物业管理有限公司。
法定代表人：陈景东，总经理。
委托诉讼代理人：辛雷明，山东盈祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仲崇新，山东盈祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会。
主要负责人：薛绍玺，主任。
上诉人青岛隆泉泰物业管理有限公司因与被上诉人青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初14191号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
青岛隆泉泰物业管理有限公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.一、二审诉讼费用均由青岛经济技术�发区隆基家源小区业主委员会承担。事实和理由：一、本案物业服务合同纠纷中审判依据应优先适用《隆基家源小区业主大会议事规则》的约定。根据《隆基家源小区业主大会议事规则》第十五条、十六条、十七条的规定，选聘、解聘物业管理企业由业主代表大会经代表2/3以上投票表决权的业主通过，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会解聘上青岛隆泉泰物业管理有限公司的行为应属无效。但一审法院却依据《物业管理条例》中过半数规定予以认定，属于适用法律错误。二、由于青岛隆泉泰物业管理有限公司并未实际占有隆基家源小区物业服务用房及配电室等配套设施，所以要求青岛隆泉泰物业管理有限公司退出小区并移交相关配套设施的判决不具有可执行性。三、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会并没有充足证据证明青岛隆泉泰物业管理有限公司收取了全部业主的水费，并且该水费的代收、代缴的法律关系是青岛隆泉泰物业管理有限公司与业主之间的法律关系，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会无权代理诉讼。
青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会答辩称，一、《隆基家源小区业主大会议事规则》第三十条明确规定：“本业主大会议事规则不得与现行或将来国家法律、法规、部门规章及政府文件，相抵触，否则，相抵触的条款无效。”据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,故原《隆基家源小区业主大会议事规则》第十七条第3项的规定与物权法相抵触，应适用物权法的相关规定。二、青岛�泉泰物业管理有限公司提前收取了业主的水费，而月底没及时向自来水公司缴费（停止服务两个半月），影响了业主用水，业委会借款向自来水公司替隆泉泰物业公司交了水费，并把供水关系转入业委会名下（水费单据是青岛隆泉泰物业管理有限公司的名字，缴费月份是青岛隆泉泰物业管理有限公司退出服务前的时间用水费）。三、青岛隆泉泰物业管理有限公司在退出服务并部分交接的情况下，于两个半月后以暴力方式强行进入小区，占用小区物业用房、警卫室、监控设备、高压电配电室等。至今不走，并在此行凶、滋事；严重扰乱小区治安。纵以上所述，青岛隆泉泰物业管理有限公司的撤销理由不成立，请求法院驳回青岛隆泉泰物业管理有限公司的撤销请求，并要求青岛隆泉泰物业管理有限公司依法承担本案讼诉费及其他相关费用。
一审法院认定事实：
1、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提交的业委会备案材料证明，位于青岛市黄岛区庐山路77号的隆基家源小区总建筑数520户，网点20户，于2013年10月筹备成立隆基家源小区业主委员会，后经选举产生9位业主代表。2013年11月26日，青岛市黄岛区长江路街道办事处街村建设管理中心审查了隆基家源小区业主委员会的选举过程，认为程序合法，并报青岛市国土资源和房屋管理局青岛经济技术开发区分局备案。2013年12月18日，备案通过。
2、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提交的《隆基家源小区业主大会议事规则》，青岛隆泉泰物业管理有限公司虽不认可，但未提交证据反驳，故青岛隆泉泰物业管理有限公司的抗辩，证据不足，不予采纳。该议事规则�十五条规定，业主代表大会决议分普通决议和特别决议。普通决议应当经代表1/2以上投票表决权的业主通过，特别决议应当经代表2/3以上投票表决权的业主通过。第十六条规定，为了维权需要聘请会计师或者律师时由业主代表大会普通决议通过。第十七条规定，选聘、解聘物业管理企业由业主代表大会特别决议通过。
3、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提交的会议纪要、招投标记录和物业合同证明，2014年6月28日，全体业主代表大会决议解聘青岛隆泉泰物业管理有限公司，重新选聘新物业公司为隆基家源小区提供物业服务，后通过招投标与案外人青岛宏方物业经营管理有限公司签订物业服务合同。
4、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提交的2014年6月30日通知函和照片，证�青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会向青岛隆泉泰物业管理有限公司发出了解除通知，要求青岛隆泉泰物业管理有限公司在60日内办理交接手续，撤离涉案小区。
青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提交的2016年7月25日、2016年8月28日隆基家源小区业主代表大会会议纪要载明，因青岛隆泉泰物业管理有限公司不愿交接，会议决议授权青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会行使诉权起诉青岛隆泉泰物业管理有限公司。青岛隆泉泰物业管理有限公司虽对该会议纪要提出异议，但未提交证据反驳，故其抗辩证据不足，不予采纳。
5、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提交其与青岛隆泉泰物业管理有限公司于2016年8月12日办理小区物业交接的照片，称青岛隆泉泰物业管理�限公司自2016年8月起不再为隆基家源小区提供物业服务。青岛隆泉泰物业管理有限公司不予认可，因该部分照片不能确定照片中人员正在进行的事项，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会未提交书面交接记录，不足以证实青岛隆泉泰物业管理有限公司将隆基家源小区物业资料等交接给了青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会。
6、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提交大修改造合同书3份，电梯维修保养服务合同、监控安装施工合同、建筑消防设施维修保养合同、终止协议说明、考勤表等，主张青岛隆泉泰物业管理有限公司滞留小区，拒绝进行物业交接，在2016年8月1日，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会全面接管小区，聘用保安保洁电工等的物业服务，进行业主自治。该组证据虽系青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会与案外人签订，但青岛隆泉泰物业管理有限公司未提交证据否认青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会接管小区物业服务的事实存在，故对该组证据证明的事实予以认定。
7、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提交隆基家源小区广告费收取明细及合同书、广告费收据等，主张青岛隆泉泰物业管理有限公司收取广告费35100元。因该组证据系复印件，收费明细无青岛隆泉泰物业管理有限公司的盖章确认，不能确定青岛隆泉泰物业管理有限公司是否收取费用，故对青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会的该组证据不予认定。
8、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提交的供用水协议证明，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会与案外人青岛西海岸公用事业集团水务有限公司于2016年8月1日签订《供用水协议》，对隆基家源小区供用水达成协议，由案外人提供供水服务。青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提交的水费发票2张，证明青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会于2016年8月1日以青岛隆泉泰物业管理有限公司名义补交之前水费17376.1元。青岛隆泉泰物业管理有限公司虽称该两份发票不是青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会补交水费，但之前是青岛隆泉泰物业管理有限公司提供物业服务，代收水费，青岛隆泉泰物业管理有限公司未提交证据反驳该部分水费由其实际缴纳，其抗辩证据不足，不予采纳。
9、青岛隆泉泰物业管理有限公司提交的辞职报告和辞职公示显示，薛绍玺于2015年2月3日辞去业委会主任职务，郭庆林于2015年4月26日辞去业主代表职务，彭海森于2016年3月30日提出辞职报告，臧晓强于2017年3月4日提出辞职报告。青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会称，彭海森目前仍为小区业委会副主任，未实际辞职。臧晓强辞职申请并未被批准，薛绍玺在2015年2月辞去业委会主任职务，保留业委会委员职务，后又在2016年7月10日经过重新选举为业委会主任。
10、青岛隆泉泰物业管理有限公司提交的高压供电合同证明，2013年6月25日，青岛隆泉泰物业管理有限公司与案外人山东电力集团公司青岛供电公司签订《高压供用电合同》。青岛隆泉泰物业管理有限公司提交的电费发票8张，证明青岛隆泉泰物业管理有限公司至一审庭审时还为涉案小区提供部分代收电费服务。
11、青岛隆泉泰物业管理有限公司提交业委会委员马作旺与青岛隆泉泰物业管理有限公司达成的调解书一份，载明马作旺自愿承担违背业委会委员职责的责任，与青岛隆泉泰物业管理有限公司就车位费、物业费、电梯费的交纳数额达成一致意见。青岛隆泉泰物业管理有限公司称，业委会委员马作旺拖欠物业费并违反业主公约等，已失去业主委员会委员的权利。青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会认为，即使该调解书真实，青岛隆泉泰物业管理有限公司与马作旺单独达成的协议，与青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会无关，且该调解书并非生效法律文书。青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会的辩解理由成立，予以采纳。
12、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提交隆基家源小区业主大会面签授权表称青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会按规定召开业�大会，决议解聘青岛隆泉泰物业管理有限公司。青岛隆泉泰物业管理有限公司辩称，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会统计数字不真实，部分签名不是其本人签名，根据议事规则青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会解聘青岛隆泉泰物业管理有限公司需经特别决议通过。
青岛隆泉泰物业管理有限公司提交签名表，称隆基家源小区58.46%的业主同意青岛隆泉泰物业管理有限公司继续提供物业服务。青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会对签名表签字的真实性不予认可。
13、一审庭审中，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会、青岛隆泉泰物业管理有限公司确认涉案隆基家源小区物业用房中西门通道门口的传达室、1号楼1楼西户办公室、1号楼2楼夹层东面的南北两户�公室、东北门的临时房传达室、高压电供电设施即配电室由青岛隆泉泰物业管理有限公司在管理。地下车库是人防工程，现在由他人在管理。
青岛隆泉泰物业管理有限公司称，隆基家源小区地下车库开发商山东荣祥开发商有限公司享有使用权，其委托青岛东山泰经贸有限公司管理使用。青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会未提交证据证明该地下车库的产权登记情况。
14、青岛隆泉泰物业管理有限公司称，与青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会之间没有签订物业服务合同，其与开发商之间签订了前期物业服务合同，最后一份合同的期限为2013年1月25日至2015年1月24日，但青岛隆泉泰物业管理有限公司至今仍在提供服务；另，开发商未向青岛隆泉泰物业管理有限公司移交物业管理资�，故无法向青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提供。
一审法院认为，本案为物业服务纠纷，争议焦点为：1、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会有无本案提起诉讼的资格？2、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会要求青岛隆泉泰物业管理有限公司退出隆基家源小区的主张是否成立？3、小区物业用房及地下车库相关设施的产权人是谁？使用人是谁？青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会有无权利要求青岛隆泉泰物业管理有限公司归还？4、关于青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会主张的广告费、水费、物业费、车位费、押金等具体数额是多少？青岛隆泉泰物业管理有限公司是否应当返还青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会？5、关于物业管理资料是否在青岛隆泉泰物业管理有限公司处保存？青岛隆泉泰物业管理有限公司是否应当返还青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会？
综合案情及相关的法律规定，作如下分析判定：
1、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会有无本案提起诉讼的资格？
对于青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会的主体资格问题，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会系依法成立并在政府部门备案的组织，其与本案存在利害关系，有权提起本案诉讼。
2、青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会要求青岛隆泉泰物业管理有限公司退出隆基家源小区的主张是否成立？
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”
本案中，青岛隆泉泰物业管理有限公司提供前期物业服务的期限�届满，而且，隆基家源小区业主授权业主代表参加业主大会，依照法定程序作出了解聘青岛隆泉泰物业管理有限公司的决议，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会依法起诉要求青岛隆泉泰物业管理有限公司退出隆基家源小区，符合法律规定，依法予以支持。青岛隆泉泰物业管理有限公司依法应向青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会移交物业用房及其所管理的物业服务资料。
至于青岛隆泉泰物业管理有限公司辩称青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会提交的业主授权签字不真实的问题。一审法院认为，法律规定业主大会或业主委员会的决议对业主具有约束力，决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销；青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会解聘青岛隆泉泰物业管理有限公司是否合法的问题属于小区业主撤销权的行使范围，青岛隆泉泰物业管理有限公司无权以青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会作出的决议违法或决议的依据不真实为由继续履行前期物业服务合同。
3、小区物业用房及地下车库相关设施的产权人是谁？使用人是谁？青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会有无权利要求青岛隆泉泰物业管理有限公司归还？
根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。因此，隆基家源小区内的物业用房的所有权属于全体业主。地下车库属于人防工程，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会未举证证明该部分建筑属于规划内的公共场所或公用设施，不能证明该建筑属于全体业主共有，因此青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会要求青岛隆泉泰物业管理有限公司返还该地下车库的依据不足，不予支持。
4、关于青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会主张的广告费、水费、物业费、车位费、押金等具体数额是多少？青岛隆泉泰物业管理有限公司是否应当返还青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会？
青岛隆泉泰物业管理有限公司在向隆基家源小区提供物业服务期间欠水费17376.1元未向供水部门缴纳，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会重新签订供用水协议时代为缴纳，该部分费用依法应由青岛隆泉泰物业管�有限公司承担。至于青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会主张的广告费、物业费、车位费、押金等，青岛隆泉泰物业管理有限公司称没有收取广告费，没有业主预交物业费、车位费、押金等，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会对此未提交证据证明，故其主张证据不足，依法不予支持。
5、关于物业管理资料是否在青岛隆泉泰物业管理有限公司处保存？青岛隆泉泰物业管理有限公司是否应当返还青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会？
青岛隆泉泰物业管理有限公司称，建设单位未向其移交物业管理资料，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会亦未提交证据证明青岛隆泉泰物业管理有限公司持有该部分资料，故青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会的该项主�，证据不足，不予支持。
综上，一审法院据此判决：一、青岛隆泉泰物业管理有限公司于判决生效后十日内退出青岛市黄岛区庐山路77号隆基家源小区，并向青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会移交隆基家源小区物业服务用房及配电室等配套设施；二、青岛隆泉泰物业管理有限公司于判决生效后十日内退还青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会代缴水费17376.1元；三、驳回青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费1599元，由青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会负担1213元，由青岛隆泉泰物业管理有限公司负担386元。青岛隆泉泰物业管理有限公司承担的上列费用于判决生效后十日内支付青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，青岛隆泉泰物业管理有限公司与开发商签订的《物业服务合同》属于前期物业管理合同，依据《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条、第十五条的规定，业主大会有选聘、解聘物业管理企业的职责，业主委员会是业主大会的执行机构。青岛经济技术开发区隆基家源小区授权业主代表参加全体业主代表大会，根据专有部分超总建筑面积过半且总人数过半业主的同意后决定，与青岛隆泉泰物业管理有限公司解除物业服务合同关系，该解聘决定的作出及形成过程符合法律规定，应具有法律效力。青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会起诉要求青岛隆泉泰物业管理有限公司退出隆基家源小区符合法律规定，应予支持。青岛隆泉泰物业管�有限公司对青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会成立合法性、业主签名真实性及该决定作出程序合法性提出异议，但青岛隆泉泰物业管理有限公司未能提交有效证据反驳，本院对其相关上诉理由不予采信。
关于青岛隆泉泰物业管理有限公司提出青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会并未举证证明其收取了全部业主水费的上诉理由，本院认为，在2016年8月1日前涉案小区还是由青岛隆泉泰物业管理有限公司提供物业服务，青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会举证证明2016年8月1日之前的欠缴水费17376.1元是由其向供水部门缴纳，在青岛隆泉泰物业管理有限公司自认收取了涉案小区业主2016年8月1日之前的水费主张并非收取了全体业主的水费的情况下，应由青岛隆泉泰物业管理有限公司举证证明自己的主张。本案中，青岛隆泉泰物业管理有限公司未提交证明证明其收取水费的数额及明细情况，而，故青岛隆泉泰物业管理有限公司应依法承担举证不能的法律后果，该费用应由青岛隆泉泰物业管理有限公司支付给青岛经济技术开发区隆基家源小区业主委员会。关于青岛隆泉泰物业管理有限公司主张其并未实际占用隆基家源小区物业服务用房及配电室等配套设施的上诉理由，经本院审查，与事实不符，本院不予采信。
综上，青岛隆泉泰物业管理有限公司上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人青岛隆泉泰物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一八年三月二十日
书记员 王 繁