北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10024号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京颐泰商务酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区荧屏里4号楼-2至12层、5号楼-1至4层。
法定代表人：缪峻，经理。
委托诉讼代理人：张雪荣，女，1978年2月17日出生，该公司法务。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京青莲文化发展有限公司，住所地北京市海淀区信息路甲28号D座05B-5072。
法定代表人：潘颖，总经理。
委托诉讼代理人：宁维武，北京市钧盛律师事务所律师。
上诉人北京颐泰商务酒店管理有限公司（以下简称颐泰公司）因与被上诉人北京青莲文化发展有限公司（以下简称青莲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初9013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
颐泰公司上诉请求：1.请求法院撤销一审判决，改判支持颐泰公司的反诉请求。2.一、二审诉讼费由青莲公司承担。事实及理由：一、一审法院判决认定颐泰公司违约的依据对事实认定存在明显错误。二、一审法院对于认定擅自收回房屋的依据认定存在事实错误。三、双方签订的《房屋租赁合同》的解除系青莲公司执意违约所致。四、《房屋租赁合同》中约定250万元的服务费，实为房屋和装修装饰及设施设备转让费用，是青莲公司同意分担的部分损失。五、《房屋租赁合同》约定了三个半月免租期是基于整个合同期限
青莲公司称不同意颐泰公司的上诉请求，同意一审判决。
青莲公司向一审法院起诉请求:1、判令颐泰公司返还青莲公司定金押金20万元；2、颐泰公司赔偿青莲公司经济损失7.6万元，该部分系装饰装修损失；3、判令双方租赁合同于2016年5月29日解除。
颐泰公司向一审法院提起反诉请求:1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月20日解除；2、青莲公司支付2016年6月16日至7月20日期间的租金153698元（按月租金132351元标准计算）；3、青莲公司支付625000元服务费；4、青莲公司支付租金滞纳金161382.9元（依据合同第九条第4款约定，每逾期1日按季租金的0.5%支付违约赔偿金，按照此标准计算2016年6月1日至2016年12月31日）；4、青莲公司支付服务费滞纳金346875元（依据合同第五条第2款约定，每逾期1日按应支付总额的0.3%支付滞纳金，自2016年6月26日计算至2016年12月31日止）；5、青莲公司支付合同免租期内的房屋使用费463228.5元（按月租金132351元标准，计算自2016年3月1日至6月15日期间）；6、青莲公司支付擅自解约赔偿金594106元（六倍的月租金-
押金20万元）。
一审法院认定事实：2016年1月26日，颐泰公司作为出租方、青莲公司作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：颐泰公司将位于北京市朝阳区××号楼的酒店一层位置共约l475平方米房屋（以下简称涉案房屋）转租给青莲公司作创客空间、集中办公区、会所经营使用；颐泰公司在交房时应保证承租房内的治安、卫生、消防等符合国家有关规定；颐泰公司于2016年1月1日（暂定交房日）前向青莲公司交付该房屋，免租期自2016年1月1日至2016年4月15日止，租赁期自2016年4月15日至2023年4月14日止；前述交房日期为暂定，具体交接日期由颐泰公司提前10日通知青莲公司，如实际交房时间调整，则免租期和租赁期间相应调整，具体调整方案由双方另行协商确定。关于租金及给付方式，双方约定2016年4月15日至2018年4月14日期间的年租金为1588206元；租金的支付方式为按季度支付；青莲公司应于2016年4月1日前支付2016年4月15日至7月14日期间季度租金397052元。关于服务费，双方约定，颐泰公司就青莲公司的会所选址、装修及筹备事宜提供咨询服务，并向青莲公司提供酒店管理服务和会议服务；青莲公司同意就上述服务向颐泰公司支付服务费合计人民币250万元（分四次支付，应分别于本合同签署生效后满6个月、12个月、18个月、24个月前10日内支付给颐泰公司服务费人民币62.5万元，如逾期支付，每逾一日，青莲公司应每日向颐泰公司支付逾期支付服务费总额的千分之三作为滞纳金直至付清）；在青莲公司向颐泰公司全额支付服务费人民币250万元后，如甲方取得原承租方鄂尔多斯市鼎烽国晟商贸有限公司相关资产（相关资产的范围详见附件“资产清单”）的处置权，则颐泰公司同意将相关资产交由青莲公司处分。关于违约责任，双方约定如合同一方不履行或违反本合同项下的义务、责任、声明与承诺，则违约方须赔偿守约方的一切经济损失（包括直接及间接损失）；双方不得擅自解除本合同，如青莲公司无故提前退租的，应按退租时月租金的6倍支付违约赔偿金，若给颐泰公司造成损失的，青莲公司还应负责赔偿；如颐泰公司无故提前解约收回该房屋的，应按退租时月租金的6倍支付违约金，并按青莲公司的装修残值赔偿损失；如青莲公司未按约交付租金，每逾期一日应按季租金的0.5%每日标准向颐泰公司支付违约赔偿金，逾期支付超过20天的，颐泰公司有权解除合同收回房屋，并不退还押金。
青莲公司支付颐泰公司房屋定金20万元。2016年3月1日，颐泰公司向青莲公司实际交房。经询，颐泰公司、青莲公司均确认首次租金支付时间为2016年6月1日前，免租期自2016年3月1日至2016年6月15日止，租赁期自2016年6月15日至2023年6月14日止。
另查一、2016年4月3日，和颐酒店女生遇袭事件发生。
另查二、青莲公司员工陈某某与颐泰公司员工赵某某曾分别于2016年4月10日、4月15日、4月27日、4月28日及5月10日进行了邮件往来沟通。前述邮件内容显示：青莲公司于2016年4月10日的邮件中提出因“和颐酒店”事件造成重大影响，其要求解除双方合同，颐泰公司退还20万元押金并赔偿损失；4月15日邮件显示，青莲公司与颐泰公司就双方租赁合同是否继续履行进行了会面沟通，后青莲公司向颐泰公司提出要求延长免租期、延后服务费支付时间、同意其进行分租及双方协约房更低折扣价格等要求；4月27日颐泰公司就前述邮件作出回复并同意了青莲公司的部分要求；4月28日青莲公司作出回复，表示继续要求解除双方合同关系并退还20万元押金，不再主张其他赔偿；5月10日颐泰公司作出回复，主张青莲公司单方解除合同构成违约并要求其赔偿相关损失。
另查三、2016年5月27日，青莲公司向颐泰公司发送《律师函》并要求解除合同。2016年5月29日，颐泰公司收到上述函。
2018年5月7日，法院工作人员前往上述房屋处实地勘察查。
庭审中，双方的主要争议：
1、涉案房屋收回时间。青莲公司提交了其公司员工陈某某与颐泰公司员工刘某某于2016年6月21日的录音1份（其内容为陈某某称“您今天在店里吗”，刘某某回复“没”，陈某某称“我想让您把门打开，我里面有些资料拿出来”，刘某某称“您自己吗”，陈某某回复“就我自己，你们不是把门锁了吗？里面有我们开会的资料需要拿出来”，刘某某称“没问题，这样，您在门口等着我马上打电话”……陈某某称“行，刘哥门是什么时候锁的呀”，刘某某回复“哎，早了”，陈某某称“五月份啊”，刘某某回复“对”，陈某某回复“我的天那，这怎么锁了，我们正好要开个会需要去里面拿一些资料去，结果去了之后发现锁着门呢”），以此证明因双方前期协商未果，所以颐泰公司于2016年5月26日前将涉案房屋房门换锁并强行收回。颐泰公司不认可青莲公司的陈述，并主张其公司直至2016年7月20日才收回涉案房屋。庭审中，颐泰公司职员刘某某出庭作证，刘某某认可青莲公司上述录音的真实性，但称颐泰公司有一个与青莲公司相毗邻的后门，为确保安全其公司在该门上另行加锁，陈某某因自己未带大门钥匙故让其帮忙打开后门，其本人及颐泰公司从未对涉案房屋的大门换锁、上锁及强行收回。
青莲公司又提交2016年7月31日涉案房屋现场照片与录音等证据一组，以证明颐泰公司已将涉案房屋转租给第三方，第三方在2016年7月已入场并进行装修施工。颐泰公司对上述证据真实性不予认可。经询，颐泰公司表示其将涉案房屋于2017年8月初租给案外人。
2、装修损失问题。青莲公司提交了《消防改造工程施工合同》及报价清单、金额为3.6万元的消防工程款收据1份、《设计施工合同》、金额为4万元的收条复印件1份及对账单复印件1份。颐泰公司对前述证据关联性及证明目的均不予认可。另，双方均陈述现涉案房屋已另行出租，不具备鉴定条件，就装修造价双方均不申请鉴定。
3、服务费问题。颐泰公司主张虽按合同第五条约定名为服务费，但实际情况是涉案房屋的原承租人鄂尔多斯鼎烽国晟商贸有限公司（以下简称国晟公司）长期拖欠颐泰公司房租，后经生效判决确认国晟公司应向颐泰公司支付350余万元拖欠费用；本案合同签署前双方达成一致，青莲公司同意接收国晟公司遗留在涉案房屋内的装饰装修和设施设备，并向颐泰公司支付相应对价共计250万元，颐泰公司同意收到全额服务费后，将国晟公司留置在房屋内的相关资产交由青莲公司处分；现颐泰公司已将相应资产全部交付青莲公司，双方就此签署了日期为2016年3月1日的物品清单，但青莲公司并未交还前述资产，因此青莲公司应支付相应服务费62.5万元。青莲公司认可2016年3月1日的物品清单真实性，并称其中一部分已经处理废品卖掉了，另外一部分颐泰公司自行收回，但清单中所列物品并非合同约定的“相关资产”，仅为房屋交接时的房屋内留存物品，双方合同就这些物品亦未进行约定，且清单中物品不可能价值250万元，故不认可颐泰公司陈述。经询，双方无法确认2016年3月1日清单中所列物品现存情况及价值，亦不申请鉴定。
一审法院认为：2016年1月26日，颐泰公司、青莲公司签订的《房屋租赁合同》是各方真实意思表示，依法成立、合法有效，各方均应全面履行。
本案的焦点问题在于哪方违约问题。青莲公司主张颐泰公司有两项违约，第一、颐泰公司未能保证涉案房屋的安全适租，涉案房屋的品牌价值、商业价值严重受损，导致合同目的无法实现；第二、颐泰公司于2016年5月26日前以自行换锁的方式擅自收回了涉案房屋。关于青莲公司的第一项主张，此需要考虑以下几点，第一，和颐酒店女子遇袭事件传播范围广且持续时间较长，社会反响巨大；第二、涉案《房屋租赁合同》明确约定颐泰公司应保证承租房内的治安、卫生、消防等符合国家有关规定；第三、法院实地勘验可见颐泰公司与青莲公司同处一个院落，通过一个入口进入院落，涉案房屋与和颐酒店为主、副楼关系，主、副楼之间有门联通；第四、青莲公司承租涉案房屋的用途为“创客空间、集中办公区、会所经营使用”，和颐酒店女子遇袭事件应会对青莲公司的潜在客户造成影响。综合以上几点，法院认为颐泰公司构成违约。关于青莲公司主张的颐泰公司于2016年5月26日前擅自收回涉案房屋构成违约一节，此需要考虑以下几点，首先，青莲公司提交的陈某某与刘某某的电话录音中显示刘某某认可涉案房屋在2016年5月已上锁，其次，青莲公司提供2016年7月31日涉案房屋现场照片等证据，结合法院现场勘验时颐泰公司委托代理人认可涉案房屋于2016年8月初签订租赁合同的情况，最后，青莲公司于2016年5月28日发送的《律师函》中已明确提出因颐泰公司自行收回房屋要求解约的情节，法院认为青莲公司提交的证据形成了较为完整的证据链，可以证明颐泰公司收回涉案房屋的事宜。另，颐泰公司主张青莲公司单方解除合同构成根本违约，鉴于以上意见，法院对其主张不予采信。
针对本诉的诉讼请求，关于双方租赁合同于2016年5月29日解除一节，考虑到双方的邮件往来、上述违约的意见、收房行为、律师函等因素，法院对青莲公司该诉讼请求予以支持；关于返还押金20万元一节，鉴于涉案合同已经解除，颐泰公司应该返还青莲公司相应押金；关于经济损失7.6万元一节，鉴于颐泰公司违约，青莲公司就此提供相应证据，法院对此予以支持。
针对反诉的诉讼请求，关于涉案合同解除一节，上文已述，在此不再赘述；关于租金及租金滞纳金一节，法院已确认双方合同于2016年5月29日解除，故颐泰公司要求青莲公司支付2016年6月16日至7月20日期间租金及逾期支付租金滞纳金的诉请无事实及法律依据，法院不予支持；关于62.5万元服务费一节，涉案合同对于服务费的内容有明确约定，青莲公司对于2016年3月1日交房时交接的物品明确表示部分已经出售，同时青莲公司、颐泰公司表示不清楚现状、现值，经法院释明，双方也不申请相关鉴定，故法院酌定确定青莲公司应就其出售的物品支付颐泰公司服务费7.6万元，关于服务费滞纳金一节，鉴于颐泰公司违约、合同约定服务费的时间等因素，法院对此不予支持；关于房屋使用费及解约违约金一节，鉴于颐泰公司违约、收房问题等因素，法院对该两项诉讼请求均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：一、北京青莲文化发展有限公司与北京颐泰商务酒店管理有限公司于二〇一六年一月二十六日签订的《房屋租赁合同》已于二〇一六年五月二十九日解除；二、北京颐泰商务酒店管理有限公司于判决生效后七日内退还北京青莲文化发展有限公司押金200000元；三、北京颐泰商务酒店管理有限公司于判决生效后七日内赔偿北京青莲文化发展有限公司经济损失76000元；四、北京青莲文化发展有限公司于判决生效后七日内支付北京颐泰商务酒店管理有限公司服务费76000元；五、驳回北京青莲文化发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京颐泰商务酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5440元，由北京颐泰商务酒店管理有限公司负担5440元（青莲公司已交纳4780元，颐泰公司于判决生效后七日内转交给青莲公司，颐泰公司于判决生效后七日内交纳660元）；反诉案件受理费13001元，由北京青莲文化发展有限公司负担850元（颐泰公司已交纳，青莲公司于判决生效后七日内转交给颐泰公司）,由北京颐泰商务酒店管理有限公司负担12151元（已交纳）。
本院二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点在于违约责任承担和损失赔偿问题。根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本案中，由于颐泰公司已经收回了涉案出租的房屋，同时颐泰公司未提供安全出租条件。一审法院认定颐泰酒店违约，符合本案客观实际，据此判令颐泰公司返还押金并赔偿相应经济损失，具有相应的事实和法律依据。对于青莲公司擅自出售颐泰公司的物品，在颐泰公司表示不清楚现状、价值，并不申请鉴定的情况下，酌予确定的服务费数额，亦属适当。一审法院的其他处理亦无不当。
综上，颐泰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18441元，由北京颐泰商务酒店管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 张印龙
审 判 员 赵 霞
二〇一八年八月十五日
法官助理 陈亢睿
法官助理 眭 立
书 记 员 李月明