山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋07民终1211号
上诉人（原审原告，反诉被告）：山西美特好连锁超市股份有限公司（以下简称美特好超市）。住所地：太原市迎泽区太榆路*号。
法定代表人：储德群，董事长。
委托诉讼代理人：徐标，北京大成（太原）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵剑，北京大成（太原）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：山西一品天下商业城有限公司（以下简称一品天下公司）。住所地：介休市南河沿***号。
法定代表人：赵克彤，总经理。
委托诉讼代理人：黄祥辉，男，1968年8月10日生，汉族，福建省南平市延平区马站里*号居民。
委托诉讼代理人：薛立福，山西鼎阳律师事务所律师。
上诉人美特好超市因与被上诉人一品天下公司租赁合同纠纷一案，不服介休市人民法院（2016）晋0781民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人美特好超市委托诉讼代理人徐标、赵剑、被上诉人一品天下公司委托诉讼代理人黄祥辉、薛立福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人美特好超市上诉请求：1、撤销(2016)晋0781民初1190号民事判决书第一、三、四、五项判决；2、依法改判双方租赁合同于2016年6月1日解除，依法改判上诉人应支付的租金截止日为2016年5月24日，驳回被上诉人其他诉讼请求；3、本案一、二审鉴定费、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、上诉人与被上诉人房屋租赁合同解除时间为2016年6月1日而非2016年8月30日。1、双方达成了于2016年6月1日解除合同的合意依据双方签订的《房屋租赁合同》第12.6条：“乙方承租该房屋经营的商业项目从开业之日起如连续两年经营亏损，经乙方书面通知甲方，经双方认可的会计事务所确认后，乙方有权单方解除合同，乙方应补偿甲方90日的租金（按当年租金标准计算）。自乙方书面通知甲方后一个月双方就会计事务所的选择达成一致的，乙方可自行委托或向法院请求指定司法鉴定机构确认并实施本条内容”，该条赋予了上诉人享有单方解除租赁合同权利。上诉人于2016年3月7日发出函件提出解除合同，于2016年3月31日致函被上诉人协商确定会计师事务所，于2016年4月18日、5月25日致函被上诉人正式停业。2016年4月21日被上诉人致函上诉人要求上诉人于2016年6月1日前签订解除《房屋租赁合同》的相关事宜。上诉人2016年4月18日的函与被上诉人2016年4月21日回函证明双方达成了至迟于2016年6月1日解除合同的合意。虽然2016年6月1日双方又签订了《补充协议》，约定了就解除《房屋租赁合同》等事宜进行协商，协商期限为30天，但是双方未在30日内就解除租赁合同协商一致。鉴于上诉人于2016年5月25日已正式停业，以及上诉人依据合同约定给予被上诉人90日租金补偿等事实，从诚实信用及公平原则角度，双方合同解除日期应为已经形成合意的2016年6月1日。2、一审判决认定2016年8月30日为合同解除时间错误。上诉人一审诉讼请求为确认2016年6月1日解除合同，而并非一审判决认定的“以起诉的形式向被上诉人提出解除该租赁合同”，同时，2016年8月30日被上诉人提出反诉，无论从逻辑上还是法律事实上均不能证明一审法院认定的“上诉人与被上诉人与2016年8月30日对解除该租赁合同达成合意”。二、上诉人同意支付2016年4月7日至2016年5月24日租金。一审关于合同解除日期认定错误，判决上诉人支付被上诉人支付租金错误。鉴于双方解除房屋租赁合同时间为2016年6月1日，上诉人同意支付2016年4月7日至2016年5月24日期间的租金277600.8元。三、一审判决上诉人支付房屋空置期损失无事实和法律依据，也违反了不告不理基本原则。一审法院判决自租赁合同解除之日至庭审日之间的租赁房屋空置期产生的损失由上诉人、被上诉人各承担一半，没有事实和法律依据。第一，上诉人2016年5月25日闭店后及时清运、搬离了租赁房屋，该期间的损失已经依据《房屋租赁合同》中12.6条约定“乙方应补偿甲方90日的租金”给予了补偿；第二，上诉人搬离后，被上诉实际占有租赁房屋并对房屋进行了重新装修的施工行为，该施工期实为被上诉人为实现后续出租或其他权益应自行负担的成本，至于施工后的房屋空置的损失实为币场风险，也应由被上诉人自行承担。同时，需要指出的是，被上诉人在一审反诉诉讼请求中没有提出一审法院判决的“空置损失”，一审法院该项判决违反了不告不理基本原则。四、一审判决上诉人赔偿被上诉人恢复原状费用无合同依据，也不符合公平原则。被上诉人关于消防设施、装演、电梯恢复原状或赔偿损失的诉讼请求无合同依据，按照合同第13条相关规定，合同到期后可移动的商品归上诉人，已形成的附合的装饰装修归被上诉人。也就是说消防设施、装潢、电梯等归被上诉人，由上诉人处置。一审据公平原则认定“上诉人承担恢复原状费用13/15”，本身就违反了公平原则，其一，判决认定的“恢复原状”并非法律意义上的恢复原状，实际为重新装修；其二，所谓“恢复原状”（重新装修）本质上是为继续出租获取收益的准备工作，是其获取收益支出的成本。换个角度，如果该部分费用由上诉人承担13/15，那么为什么上诉人不能享有后续的出租收益？其三，上诉人因为市场因素退租后的，产生的消防设施、装修、电梯安装等损失均由自身承担，为什么被上诉人因此产生的损失却需要上诉人承担而且是85％以上责任。实际上，上诉人本身也是市场风险的受害者，一审法院不考虑市场环境，孤立的看待问题，并以“公平”之由作出对被上诉人有利的认定，本身就违反了公平原则。补充上诉理由：1、依据房屋租赁合同13.2条款，双方已经明确约定即使在美特好超市违约情形下，房屋已形成附和部分归被上诉人所有，并由被上诉人处置，因此该装饰装修问题在租赁合同中已经明确预先约定，应当充分考虑涉案双方当事人意思自治，由此不存在任何的重新装修及赔偿问题。2、此类设备虽为一品天下为引进美特好超市所进行的改造项目，但该改造项目是一品天下自愿行为，且改造后的设施设备仍属于一品天下所有，且一品天下完全有能力引进其他租赁方进行使用，考虑到市场风险、商业风险之影响，美特好超市不应当承担此赔偿责任。3、一审法院认定消防设施、重新装修、电梯恢复工程造价2090150.87元的基础为山西光启司法鉴定所司法鉴定意见书中第一项恢复工程内容，但恢复工程内容所载共有八项，其中有相当的部分并不属于美特好应恢复赔偿范围，具体如下：1、地面恢复工程费用美特好认可；2、吊顶恢复工程，应该吊顶拆除行为并非美特好行为，而为一品天下在租赁合同履行前的单方行为，故不属于美特好超市因租赁合同的提前履行而导致的损失；3、关于一层后场两部扶梯恢复工程，也是一品天下租赁合同履行前的单方行为，并非因租赁合同提前而导致的损失；4、关于一层通往地下室停车场步梯恢复工程，双方在交接房屋时，并无有关该步梯拆除交接的约定，且不存在该事实，美特好超市不能认可；5、消防设施恢复工程，该消防设施行为是一品天下在合同租赁前的单方行为，不属于因租赁合同提前解除而造成的损失，同时依据《中华人民共和国企业所得税法》实施条例第60条，消防设施应当被认为参照其他生产设备，认定其最多仅有10年的折旧年限，因此一品天下如租赁合同按期履约，还应当在十年后重新更新消防设施，因此即便美特好要赔偿此损失也应当充分参考折旧年限，而非一审法院判决如此高的赔偿份额；6、挤排水恢复工程，我公司认可，但是鉴定费用过高，如有必要美特好超市同意自行进行恢复；7、关于隔断拆除及恢复美特好超市认可；8、关于室外托梯两部恢复工程，双方在交接房屋时并无有关及室外托梯拆除交接的约定，且不存在该事实，美特好超市不能认可。
被上诉人一品天下公司辩称，1、上诉人的上诉无理，若上诉人所述双方就解除合同达成合意，作为上诉人不应当向人民法院提起解除合同之诉。2、关于上诉人提到工程的装修及工程造价的恢复问题，上诉人在与被上诉人订立租赁合同以前，被上诉人已经对该租赁的场所进行了设计，对设施设备进行了合理的布局和安装，因上诉人的租赁行为致使被上诉人对该租赁场所的设计设施安装的设备进行了变更，进行了二次改造和投入，由于上诉人的违约行为致使该合同目的不能实现，给被上诉人造成的实际损失确实存在，上诉人对鉴定结论其中部分各项提出异议，但在原审法庭审理过程中没有申请重新鉴定或者提出自己的相关主张。3、原审判决认定本案事实清楚。4、原审判决证据确实充分，且上诉人对本案相关的证据予以认可，为此原判决公平公正。由于上诉人的违约行为应当承担被上诉人的各项损失。基于上述四点，被上诉人认为原审判决事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应当依法予以维持。上诉人与被上诉人之间经过了近两年的时间从沟通到走上法律程序的阶段，我置疑美特好超市在跟我们谈进场的阶段到装修入住到撤场的人员变动太大了，而且跟我们谈判要闭店的时候非常友好，突然又收到了你们的上诉状我很纳闷，在一审开庭的时候我就问过对方的律师，你们说亏损请拿出证据来。光租金的损失我们就损失了300万，到现在两年半的时间又过去了，就说赔偿这块造成了400平米的商场空了两年多。美特好为什么会造成经营亏损？是否是由于停车场的问题造成生意不好做？有这方面的原因，但是最重要的是自己的经营问题和战略调整问题，是由于投资成本、经营的流程这方面造成的。介休三个店全部撤掉了，而且美特好在其他地方的店面也基本都撤了。至于恢复赔偿这块，对方的律师因为当时不在场，从选址到解除合同的过程，美特好的见证人都不在岗位上班了，重要部门人都变换了三、四次了，基本上高层的都换光了，除了董事会的人在，所以说对方的律师对现场不了解，我们不是平白无故地让鉴定师鉴定，我们提交了现场的照片、合同、发票，而且我们是让鉴定中心按最小的损失来鉴定的。
美特好超市向一审法院请求：1、依法确认解除双方签订的《房屋租赁合同》及相关附件；2、诉讼费由一品天下公司负担。要求法院确认我方与一品天下公司于2016年6月1日起该租赁合同及相关附件已解除。
一品天下公司向一审法院反诉请求：1、判令美特好超市支付一品天下公司租金补偿款331576元；2、判令美特好超市支付从2016年3月22日起到美特好超市腾房之日止的租金；3、判令美特好超市赔偿一品天下公司因延迟进场经营导致空场280天的租金损失1653792元；4、如果美特好超市能将消防设施、装磺、电梯恢复原状就不用赔偿，如美特好超市不能恢复则赔偿消防设施、重新装修、电梯恢复的造价2090150.87元；5、本诉原告前期的部分装修及安装工程系一品天下公司支付的费用，该装修和安装工程费用应由美特好超市负担共计722423.35元（具体内容详见山西光启司法鉴定所建筑工程（2017）建鉴字第14号司法鉴定意见书第2页第3项检验过程中第2大项）；6、诉讼费、鉴定费由美特好超市承担。
一审法院认定事实：2012年9月12日，一品天下公司作为出租人（甲方）,美特好超市作为承租人（乙方）（以下所有甲乙方均同此内容），甲乙双方签订了房屋租赁合同1份，甲方向乙方出租位于介休南河沿109号一品天下商场一层场地用于经营美特好超市，房屋租赁面积为4762平方米，租赁期限为15年零6个月(含筹备期6个月)，租赁期限从甲方将租赁房屋实际交付乙方并与乙方签署房屋交接验收确认书的次日开始计算。起租日起开始进入筹备期，筹备期的时间为6个月，租金自筹备期结束之次日（计租日）起开始按1.2元/日/平方米计算，计租日起向后推算满12个月为一个计租年度。房屋租金按年交付。该合同第12.6条约定：“乙方承租该房屋经营的商业项目从开业之日起如连续两年经营亏损，经乙方书面通知甲方，经双方认可的会计事务所确认后，乙方有权单方解除合同，乙方应补偿甲方90日的租金（按当年的租金标准计算），自乙方书面通知甲方后一个月内双方未就会计事务所的选择达成一致的，乙方可自行委托或向法院请求指定司法鉴定机构确认并实施本条内容”。甲乙双方认定该房屋的租金从2014年4月7日起算。甲乙双方又约定了物业交付条件，其中供电条件约定为：甲方无偿提供专用380V三相五线制电源，经营供电功率1000KM，并过户到乙方名下。甲方提供150KM发电机一台。甲方按照乙方涉及方案送电缆至乙方楼层配电室并从地面处预留8米，费用由甲方承担。2013年3月21日，甲乙方签订补充协议1份，约定增加租赁面积160平方米，承租面积变更为4922平方米。2013年9月22日，甲乙双方又签订补充协议1份，该协议主要约定：“将物业交付条件中的供电条件变更为“甲方为乙方提供1000KVA的变压器，总低压配电柜内为乙方预留两个1000A断路器，费用由有甲方负责。所有电缆由甲方提供并引接至乙方低压配电室内最远端预留8米。甲乙双方共同确认接房日为2013年9月22日”。2016年6月1日，甲乙双方又签订补充协议1份，内容为：“一、乙方在2016年6月5日前暂付甲方20万元，甲方收到款项后向乙方出具收款收据，并同意乙方先行将全部商品撤出卖场；二，本协议签订后双方就解除房屋租赁合同，房租、构筑物、新增资产、经营场所恢复、经济赔偿、违约责任等事宜进行协商，协商期为30天，如30天未能达成一致意见，乙方在20天内清运设备，甲方不得阻拦。协商及清运设备期间甲方同意不收取房租；三、甲乙双方就违约责任未达成一致意见，双方有权向主合同约定法院进行起诉，本协议第一条乙方向甲方支付的20万元，最终依据法院生效文书确定的赔偿额多退少补”。2016年5月25日，美特好超市租赁一品天下公司房屋所经营的美特好超市店闭店。根据2016年6月1日甲乙双方签订的协议，乙方现已清运完毕该店内商品。一品天下公司向一审提出司法鉴定申请，申请对山西一品天下商业城内的消防设施、重新装修、电梯恢复原状的费用及变压器、配电室电缆、发电机组等造价进行鉴定。2017年8月7日，经山西光启司法鉴定所鉴定，该所出具了山西光启司法鉴定所（2017）建鉴字第14号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“山西一品天下商业城内的消防设施、重新装修、电梯恢复工程造价为2090150.87元；前期的部分装修和安装工程造价为：722423.35元，其中二层中空部位的封闭造价为87261.68元”。2017年9月21日的庭审中，美特好超市的委托代理人陈述：“按照委托人的意见，我们在拆除空调过程中，反诉原告不让拆除，导致我方无法拆除，没有返还场地，如果反诉原告同意我方拆除相关设备，我方即将场地返还反诉原告”。以上为本案事实。
一审法院认为，美特好超市与一品天下公司双方签订的房屋租赁合同及相关附件（包含2013年3月21日签订的补充协议、2013年9月22日签订的补充协议，2016年6月1日的补充协议，以下提及房屋租赁合同均包含该三项补充协议），内容未违反国家法律、法规等强制性规定，应为有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于美特好超市在庭审中主张要求确认该租赁合同及相关附件已经于2016年6月1日解除。虽然美特好超市与一品天下公司已经在租赁合同中约定了该合同的解除条件，该解除条件成就时，享有解除权的任何一方均可以主张解除该租赁合同。本案中，双方于2016年6月1日签订了补充协议1份，该协议的第二条中约定：“本协议签订后双方就解除《房屋租赁合同》、房租、构筑物、新增资产、经营场所恢复、经济赔偿、违约责任等事宜进行协商，协商期为30天，如30天未能达成一致意见，乙方在20天内清运设备，甲方不得阻拦。协商及清运设备期间甲方同意不收取房租”，该协议系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方应当本着诚实信用的原则遵守并履行该补充协议。同时，该协议中约定美特好超市和一品天下公司对于解除《房屋租赁合同》进行协商，协商期为30日，该条表明美特好超市与一品天下公司之间并未在2016年6月1日就双方的房屋租赁合同解除达成一致意见，双方的租赁合同并未在2016年6月1日解除，故对于美特好超市的该项主张，不予支持。但是，考虑到承租人美特好超市不愿继续履行该房屋租赁合同，该义务性质非金钱给付之债，又不宜强制履行，美特好超市已多次函告协商解除合同，且双方已经于2016年6月1日就闭店事宜达成一致协议，美特好超市已将全部商品撤出诉争房屋不再经营，故可认定美特好超市已经以行为向表示不再同意继续履行该租赁合同，虽然双方未就该房屋租赁合同的解除协商一致，但是一审考虑到该房屋租赁合同已无实际履行之可能。本案中，美特好超市以起诉的形式向一品天下公司提出解除该租赁合同，而一品天下公司于2016年8月30日对美特好超市提出反诉，反诉请求中未提出要求美特好超市继续履行合同，而是要求支付租金补偿款、将商场内的消防设施、装潢恢复原状或者赔偿损失等诉请，这表明一品天下公司自反诉之日起以反诉的形式认可与美特好超市解除该租赁合同，故美特好超市与一品天下公司已经于2016年8月30日对解除该租赁合同达成合意，故一审认为，双方的房屋租赁合同已于2016年8月30日解除。一审确认该房屋租赁合同解除时间为2016年8月30日，美特好超市应当支付一品天下公司从2016年4月8日至2016年8月30日期间的房屋租金，扣除50天后，应支付的租金共计为555201.6元（94天×1.2元×4922平米）。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。关于一品天下公司主张美特好超市应支付其租金补偿金的诉请，一审认为，根据双方签订的租赁合同中第12.6条约定，美特好超市行使解除权后应当支付一品天下公司租金补偿金，扣除美特好超市已经支付的20万元后，美特好超市还应支付租金补偿金331576元（90天×1.2元×4922平米-20万）。
关于在合同解除后，该租赁房屋的返还及占用期间的租金等问题。一审认为，租赁物涉及到房屋面积大、还包含空调、冷库、变压器等设施设备，返还租赁物不能仅仅以美特好超市闭店并搬离商品为准，美特好超市仍负有向一品天下公司返还房屋的义务，其应在合同解除后积极与一品天下公司协商后续事项并及时向其交还房屋。另外，美特好超市已经搬离该租赁房屋。因此，一品天下公司在知道且应当知道美特好超市不再履行合同并已经搬离该房屋，讼争合同已陷入僵局的情况下，一品天下公司亦负有减损义务，应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大。一审认为双方对合同解除后涉案房屋空置造成的损失均有过错，对此双方应分担该租赁合同解除后空置期间的租金损失。根据双方的过错程度和公平原则，一审酌定美特好超市与一品天下公司应各承担该部分损失的50%。同时，为了防止损失的进一步扩大，实现社会资产的有效利用，双方应尽快完成该房屋租赁合同涉及的租赁物的交接。本案中，从该租赁合同于2016年8月30日解除，截止到2017年9月21日庭审结束时，美特好超市仍未向交还场地，一审对于该租赁房屋的空置期间的租金损失的截止时间暂定为2017年9月21日，该房屋空置期间的损失计算为2285776.8元（387天×1.2元×4922平米）。综上所述，故美特好超市应赔偿一品天下公司该房屋空置期间的租金损失的50%共计1142888.4元。
关于一品天下公司主张美特好超市应赔偿其因美特好超市延迟进场经营导致的空场280天（从2012年12月13日至2013年9月23日止）的租金损失。一审认为，根据美特好超市与一品天下公司签订的房屋租赁合同第2.1条约定的：“租赁期限从甲方将租赁房屋实际交付乙方并与乙方签署房屋交接验收确认书的次日（起租日）开始计算”，以及一品天下公司与美特好超市双方在2013年9月22日签订的补充协议中共同确定了接房日为2013年9月22日，故本案中并不存在一品天下公司主张的美特好超市违反合同约定延迟进场导致一品天下公司空场（从2012年12月13日至2013年9月23日止）损失的事实，一品天下公司的该项诉请没有事实和法律依据，故不予支持。
关于一品天下公司主张将商场内的消防设施，装潢，恢复原状或者赔偿损失。就本案的情形而言，一品天下公司为了满足美特好超市的进场条件，依照美特好超市的要求对商场进行改造，支出了相应的费用，其中包括电梯拆除、消防设施改造等，美特好也按照自己的经营需要，对该商场进行了重新的装饰装潢。一审认为，美特好超市与一品天下公司签订了长达15年期限的租赁合同，现美特好超市仅仅支付2年租金就行使解除权将该合同解除，虽然双方对该租赁合同解除均无过错，但是一品天下公司为了得到租赁合同中的15年的可预期利益，投入了大量资金对商场进行了改造，现在租赁合同解除，如果由一品天下公司承担恢复原状的损失，则显失公平，故酌定对于一品天下商场主张的恢复原状的费用，美特好超市应承担13/15，依据山西光启司法鉴定所出具的鉴定意见书，相关费用如下：山西一品天下商业城内的消防设施、重新装修、电梯恢复工程造价为2090150.87元;故美特好超市应赔偿一品天下公司恢复原状的费用共计1811464.09元（2090150.87元×13/15）。
一品天下公司主张依照鉴定结论赔偿其前期的部分装修和安装工程的损失的诉请，一审认为，在山西光启司法鉴定所出具的鉴定报告中关于前期的部分装修和安装工程，其中第（四）项，“二层中空部位的封闭计取钢结构平台和钢梁的制作安装、混凝土地面的浇筑、瓷砖地面的铺贴”，该预算造价为87261.68元。但是该费用系一品天下公司为满足美特好超市租赁条件而已经支出的费用，不属于一品天下公司因该租赁合同的提前解除而导致的损失，故对该诉请不予支持。
关于一品天下公司主张依照鉴定结论赔偿其新增变压器、电缆、发电机组的损失的诉请，一审认为，一品天下公司所陈述的变压器、电缆以及发电机组均在其的商场中，且该变压器、电缆和发电机组属于可移动的物件，一品天下公司可以继续享有该组物件的利益，并不属于因为该租赁合同解除而导致的一品天下公司的损失，故对该项诉请不予支持。经调解无效，故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）美特好超市与被告（反诉原告）一品天下公司签订的房屋租赁合同已于2016年8月30日解除；二、限原告（反诉被告）美特好超市于本判决书生效之日起十日内支付被告（反诉原告）一品天下公司租金补偿金共计331576元；三、限原告（反诉被告）美特好超市于本判决书生效之日起十日内支付被告（反诉原告）一品天下公司租金共计555201.6元；四、限原告（反诉被告）美特好超市于本判决书生效之日起十日内支付被告（反诉原告）一品天下公司房屋空置期间的损失共计1142888.4元（从2016年8月30日至2017年9月21日止）；五、限原告（反诉被告）美特好超市于本判决书生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）一品天下公司恢复原状的费用共计1811464.09元；六、驳回原告（反诉被告）美特好超市和被告（反诉原告）一品天下公司的其他本诉和反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审中，被上诉人向本院提交新证据：1、一份平面图，证明原来设施设备的实际情况，后来美特好因为自身的需要对设施设备进行了变更，如果别的商家要进来的话还需要对设施设备进行重新整改，我们主张的是实际损失。美特好超市从开始到后来的每次的变更图纸我都有。上诉人质证称：一品天下提供两ＸＸ面图，但是第一ＸＸ面图为一层平面图，第二ＸＸ面图为地下室平面图，不能证明一品天下欲证明租赁房屋存在变更及变更范围，不能实现证明目的。对真实性认可，但对变更不认可。2、改造过程中的图纸和原始的合同，证明美特好在不断地改变。上诉人质证称，1、该两份证据真实性不认可，未加盖公司印章。2、该两份证据不能证明该图纸所显示内容是由美特好单方进行变更，同时要说明的是租赁合同已经明确约定双方对装饰装修物变更改造后的部分应当由一品天下所有且有权处置，即使是美特好变更双方已在合同之初进行了预先约定。3、一品天下所称涉案租赁房屋进行过改造，但该改造行为有三类，第一类是一品天下自行行为，第二类是一品天下为满足美特好进场所进行的改造行为，最后一类是美特好自行改造行为，对于美特好自行改造行为我们愿意赔偿。一审判决书第16页说到：本院认为在山西光启司法鉴定所出具的鉴定报告中关于前期的部分装修和安装工程其中第四项……，该预算为87261.68元。该费用是被上诉人为满足上诉人租赁条件而支出的费用，不属于美特好超市因该租赁合同的提前解除而导致的损失，故对该诉讼请求不予支持。因此鉴定书中第二项吊顶恢复工程、第五项消防设施恢复工程等是一品天下之前的行为，同时有必要指出第四项、第八项双方既无约定也无实际产生该事实，因此美特好不能认可该类改造恢复工程的费用。对被上诉人提交的上述证据本院认定如下：被上诉人提交的第一份平面图是原件，可以佐证双方曾对一品天下公司一层和地下室平面进行了确认，上诉人对该平面图的真实性不持异议，本院对证据的真实性予以采信，对第二份改造过程中的图纸因被上诉人未对证据来源的合法性作出合理解释，本院对该证据的真实性不予采信。其余事实与一审查明的一致。
本院认为，二审争议的焦点是一是上诉人与被上诉人房屋租赁合同解除时间如何确定。双方《房屋租赁合同》第12.6条：“乙方承租该房屋经营的商业项目从开业之日起如连续两年经营亏损，经乙方书面通知甲方，经双方认可的会计事务所确认后，乙方有权单方解除合同”，根据该条约定，上诉人的单方解除权行使的前提是需经双方认可的会计事务所进行确认，但上诉人进行的会计审计是未经被上诉人认可的单方会计审计，上诉人享有的单方解除权条件并未成立，故上诉人主张以其单方提出解除合同日即确定合同解除，没有证据佐证，本院不予支持，一审以被上诉人反诉日确定合同解除日正确，一审据此确定租金给付期间也正确。争议的焦点二是一审认定的房屋空置期损失是否应予支持。一审中被上诉人主张上诉人承担截止腾房之日前的租金即为一审认定的房屋空置期损失，二者仅是文字表述形式不同，故一审认定程序并无不当。至于该损失确定，一审根据双方责任确定并无不当，上诉人不认可没有反驳证据，本院对该上诉主张不予支持。争议的焦点三是上诉人是否应承担恢复原状的费用。一审根据山西光启司法鉴定所出具的鉴定意见确定恢复原状的费用，根据公平原则，确定上诉人承担一定的责任比例适当，上诉人不认可没有反驳证据，本院对该上诉主张不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34876元，由美特好超市负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 睿
审判员 张晓军
审判员 韩丽娜
二〇一八年六月二十六日
书记员 许艳玫