北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第41953号
原告（反诉被告）马美玲，女，1962年11月7日出生。
被告（反诉原告）刘秀旺，男，1973年12月18日出生。
委托代理人杨吉明，北京市金栋律师事务所律师。
原告（反诉被告）马美玲（以下称原告）与被告（反诉原告）刘秀旺（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员余昉独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告及被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月21日，我与被告签订《北京市房屋租赁合同》，由被告将北京市朝阳区望京阜通东大街1号院2号塔楼X层X单元XX、XX号房屋（以下称涉诉房屋）出租给我使用；租赁期限自2014年3月21日至2019年6月20日，包含有三个月免租期；租金每三个月支付一次。合同签订后，我向被告支付了3个月的租金200514元及押金133676元。2014年9月20日，我应当支付下一季度的租金，因资金困难，故与被告协商缓交。但被告未经通知，于2014年9月21日将涉诉房屋换锁，导致我无法使用，并于2014年9月28日在涉诉房屋大门张贴声明，通知我解除合同。故我诉至法院，要求被告以每天3000元的标准，向我赔偿2014年9月21日至9月30日止的经济损失30000元。
被告答辩并反诉称：原告所述与我签订合同并交纳租金、押金的情况属实。合同约定原告应于2014年9月20日前支付下一期租金，但原告没有按期支付，故我于9月28日将涉诉房屋大门上锁并通知原告解除合同。对于原告的诉讼请求，其主张的损失没有依据，我不同意赔偿。同时我提出反诉，要求：1、确认双方所签房屋租赁合同于2014年9月28日解除；2、原告腾退涉诉房屋；3、原告按照每月66838元的标准，支付自2014年9月21日至其实际腾退涉诉房屋之日止的占有使用费；4、原告支付违约金133676元。
原告就被告反诉辩称：我没有按期交纳租金的情况属实，但我和被告进行过协商，且被告还持有我交纳的押金，因此我认为晚交一两天也没有关系。即便被告认为应当解除合同，也应当到人民法院起诉，而不能直接锁门。故对于被告的全部反诉请求，我均不认可。
经审理查明：2014年3月21日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将涉诉房屋出租给原告办公使用，租赁期限自2014年3月21日至2019年6月20日；2014年3月21日至2016年6月20日的租金标准为每月66838元，支付方式为押二付三，各期租金支付日期为2014年3月21日，2014年9月20日，2014年12月20日，2015年3月20日以此类推；押金为133676元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告；原告不按照约定支付租金达7日的，或欠缴各项费用达10000元的，被告有权单方解除合同，收回房屋，原告应按月租金的200%向被告支付违约金，被告并可要求原告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
庭审中，原告提交一份《声明》，载明：“本人为望京Soho231505和231506房屋的业主，由于此房租户未按约定支付房租，按合同规定，原合同已无效解除，现限定原租户把屋内东西拉走，限定时间为2日内（29日、30日）本月，在规定日期内未拉走的东西业主自行处理，东西将不保存及返还。特此声明。开锁电话：137XX****XX；2014年9月28日。”原告表示，此份声明系被告粘贴于涉诉房屋大门之上。被告对此不持异议，并表示《声明》系其2014年9月28日锁门时所贴，并留有开锁电话，但原告并未致电要求开锁。
原告表示被告锁门的时间系2014年9月21日，但并未就此提交证据。被告提交北京锦融物业管理有限公司《借用物品使用单》，用以证明其于2014年9月28日向物业公司借用U型锁，将涉诉房屋大门锁上。原告对此份证据的真实性不持异议，但不认可被告所述的锁门时间。
被告提交短信记录，显示：1、其于2014年9月26日向原告发送如下短信：“马姐你好：我和股东商量多次，但最终没有达到你的希望。你如果要租就在27日前把租金交上，超过了27日我们就收房了。”2、其于2014年9月28日向原告发送如下短信：“告知书：本人为231505、231506的房屋业主刘秀旺，由于您未按照合同约定时间支付房租，并且达到合同约定的解约时限，请遵守履行合同条款。限期2日内本月29、30号前将屋内物品搬走，否则视为自动放弃，本人有权处理屋内所有物品，东西概不返还，并就合同其外占用本人房屋的行为保留进一步追究的权利。特此声明。刘秀旺。”原告对此组证据的真实性不持异议。
经询，关于缓交租金事宜，原告表示其在2014年9月26日收到被告短信后又给被告致电，希望缓交租金，被告对此不予认可。原告表示其系2014年9月29日得知涉诉房屋被锁门，但并未拨打《声明》上的开锁电话。被告认可持有原告押金133676元，并同意抵扣房屋占有使用费和违约金。双方均认可原告已付租金至2014年9月20日。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、《声明》、短信记录及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本诉部分，原告诉称被告系于2014年9月21日擅自锁门，致使其无法使用涉诉房屋，缺乏相应证据。原告主张按照每天3000元的标准，计算9月21日至9月30日的经济损失，亦未就此举证。因此，对于原告的本诉请求，本院不予支持。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
反诉部分，《北京市房屋租赁合同》已就拖延支付租金的违约责任作出了约定，结合双方之间的短信记录，虽可以认定原告就缓交租金一事与被告进行过协商，但被告也已明确拒绝了原告的此项请求。因此，2014年9月28日在原告未按合同约定履行交付租金义务的情况下，被告通过张贴《声明》以及发送短信的方式通知原告解除合同，并将涉诉房屋上锁，符合合同约定。此乃被告行使合同解除权的行为，而非违约行为。对于被告的反诉请求1、2，本院予以支持。
关于反诉请求3，被告所张贴的《声明》上已载有“开锁电话”。在被告依法行使合同解除权的情况下，原告未能联系被告取回物品。因此，相应期间的房屋占有使用费，应由原告负担。鉴于被告已主张此项费用，且此项费用已超过合同约定的违约金，因此就其第4项反诉请求，本院不予支持。
合同履行过程中，被告持有原告交纳的押金133676元，现合同已解除，此笔款项应冲抵原告所应负担的房屋占有使用费。就被告第3项反诉请求，本院将自2014年11月21日开始计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）马美玲与被告（反诉原告）刘秀旺所签《北京市房屋租赁合同》于二○一四年九月二十八日解除。
二、原告（反诉被告）马美玲于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）刘秀旺腾退北京市朝阳区望京阜通东大街1号院2号塔楼X层X单元XX、XX号房屋。
三、原告（反诉被告）马美玲于本判决生效后七日内，按照每月六万六千八百三十八元的标准，向被告（反诉原告）刘秀旺支付自二○一四年十一月二十一日至其实际腾退北京市朝阳区望京阜通东大街1号院2号塔楼X层X单元XX、XX号房屋之日止的房屋占有使用费。
四、驳回原告（反诉被告）马美玲全部诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）刘秀旺其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费275元，由原告（反诉被告）马美玲负担（已交纳）。反诉案件受理费1487元，由被告（反诉原告）刘秀旺负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 余昉
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 张晨