江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中商终字第00440号
上诉人（原审被告）殷佩停。
委托代理人周杰，江苏益友天元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王爱民。
委托代理人周杰，江苏益友天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州山水度假村，住所地苏州市吴中区东山镇西泾路*号。
法定代表人王彬，该度假村总经理。
委托代理人戴荣林。
委托代理人刘绪军，江苏衡鼎律师事务所律师。
上诉人殷佩停、王爱民因与被上诉人苏州山水度假村（以下简称度假村）租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2014）吴开商初字第00179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
度假村一审诉称：自2003年始，其陆续与殷佩停、王爱民签订租赁�营合同，约定由殷佩停、王爱民承租经营其名下的西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅，其中最后一期（2009年1月1日至2012年12月31日）的租金为每年180000元。现合同已到期，但殷佩停、王爱民却仍占有上述西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅，故诉至法院，要求：殷佩停、王爱民返还租赁物，即向其交付西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅，并赔偿其因未及时返还租赁物的租金损失180000元（自2013年1月1日起算，暂先主张一年的租金损失，实际计算至租赁物返还之日止）；本案诉讼费用由殷佩停、王爱民承担。一审审理中，经法院释明后度假村表示，如法院认定双方在2012年12月31日后为不定期租赁关系，其亦要求：殷佩停、王爱民支付自2013年1月1日起按年租金180000元计算至租赁关系解除之日止；尔后再由殷佩停、王爱民自不定期租赁关系解除之日起按年租金180000元计算至租赁物实际返还之日止的租金损失。
殷佩停、王爱民一审辩称：其二人与度假村系承包经营关系，而非租赁关系。其二人之所以至今未返还涉案西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅是因为度假村自2010年始违约停开空调、停开发票并致使其无法正常经营；且双方一直处于协商沟通当中，至今未有明确的结果，故不存在返还租赁物的情况。如要其二人予以返还，度假村应对其经营期间包括装修、添置设备等费用在内的所有费用进行结算。至于租金损失，因度假村违约在先，故其亦不应予赔偿。
原审法院经审理查明：2003年8月14日，殷佩停（乙方）代表其与王爱民和度假村（甲方）签订《租赁承包合同》一份，约定乙方因经营需要租赁甲方位于度假村主楼西侧一、二两层的西餐厅（酒吧），其中甲方责任为：提供西餐厅（酒吧）用房、现有设施并负责维修，免费提�水、电、空调；甲方把西餐厅（酒吧）作为甲方配套经营项目进行管理；乙方责任为：除现有设施外，乙方自费进行内部结构调整并于合同期满后留为甲方所有；乙方应按甲方有关规定进行经营活动，经营期间独立核算、自负盈亏、债权债务自行处理；乙方工作人员根据甲方员工手册各项要求操作；在甲方处住店的签单客人至西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅的消费由总台统一结算并由甲方代开发票，但乙方需按8%交纳管理费。同时，该合同还约定合同期限自2003年11月1日起至2005年10月30日止，租赁金额为每年60000元，计120000元。合同签订后，殷佩停、王爱民即承租经营该西餐厅（酒吧）。后，双方又于2005年10月8日续签了期限为三年的租赁经营合同。期间，殷佩停、王爱民又与度假村就太湖湾歌舞厅等娱乐项目签订承包经营合同，约定由殷佩停、王爱民对度假村位�度假村逸趣楼一楼的太湖湾歌舞厅等娱乐项目进行承包经营。2008年12月6日，殷佩停、王爱民（乙方）在上述协议到期后就西餐厅（酒吧）、太湖湾歌舞厅与度假村（甲方）续签租赁经营合同，约定由乙方租赁甲方西餐厅（酒吧）、太湖湾歌舞厅，双方责任同2003年签订的租赁经营合同，期限为2009年1月1日至2012年12月31日，每年租金为180000元。
2010年3月，因度假村内主楼等处改造而使包括西餐厅（酒吧）、太湖湾歌舞厅在内的所有项目停止营业并至同年5月清理完毕。后，双方因装修期间的停业租金发生纠纷并最终发展至度假村停开空调及营业发票。期间，西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅除度假村有大型活动时偶有接待业务外基本不在经营。2011年8月，双方就相关经营事宜进行协商。关于商谈的过程。度假村称，其与对方商谈的主要目的是催要租金，但对方则提出了赔偿要求；因赔偿事宜需要向上级汇报，双方商谈未果。殷佩停、王爱民称，度假村就西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅不正常的经营状态询问其二人是否继续经营；其二人当场表示要继续经营，但需要重新装修；度假村则在查看现场后提出需向上级汇报，但一直未给其二人明确答复。后，自2012年5月起，西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅正式停业。关于停业的含义，殷佩停、王爱民主张只是停止营业，并未解除双方合同关系。度假村对此未提出异议并确认其直至2014年4月才首次明确要求殷佩停、王爱民返还西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅。对此，殷佩停、王爱民也予确认并表示在度假村提出收回上述经营场所时其二人即回应称不做了。于此同时，双方还就相关的赔偿事宜进行了协商，但因数额差距过大而未达成协议。现度假村诉至原审法院。
原审法院�为：双方签订的《租赁经营合同》及《租赁承包合同》真实有效，双方理应全面履行。一、关于涉案西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅应否返还的问题。双方签订的最后一期租赁经营合同已于2012年12月31日到期且度假村于2014年4月明确要求殷佩停、王爱民予以返还，殷佩停、王爱民也确认不再经营，故度假村要求殷佩停、王爱民返还经营的西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅的请求，合法有据，予以支持。至于殷佩停、王爱民在庭审中提出的在返还上述场所之前，双方应对其二人经营期间包括装修、设备添置费用在内的所有费用进行结算的主张。一方面，根据双方间的租赁经营协议的约定，上述场地内的装修、设施应在合同期满后归属于度假村所有；另一方面，殷佩停、王爱民在经营期间的其他费用，因其二人未在本案中未予以明确并提出反诉，故本案不予理涉。殷佩停�王爱民可依据证据另行主张。
二、关于殷佩停、王爱民应否赔偿度假村自2013年1月1日起按合同约定的租金标准计算至实际返还之日止的租金损失的问题。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据双方签订的租赁经营合同，租期截至2012年12月31日，但根据双方关于就西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅经营情况商谈过程的陈述及在2014年4月度假村明确要求收回涉案经营场所之前，殷佩停、王爱民表示愿意继续经营且未返回租赁物的情况，合同约定的租期届满后，殷佩停、王爱民继续租赁涉案房屋直至2014年4月度假村要求解除租赁合同。鉴于双方对具体时间未予明确，法院认定双方之间的租赁关系于2014年4月30日解除。殷佩停、王爱民应支付度假村租金，度假村也应保持租赁物符合约定的用�。根据双方关于租赁期内涉案经营场所的经营状况的陈述，双方因停业装修期的租金支付产生纠纷，殷佩停、王爱民以此为由要求减免三个月的租金，并在协商未果的情况下恢复营业后仍拒付租金。度假村也因此停开空调及营业发票，对殷佩停、王爱民使用租赁物造成影响，故就2013年1月1日至2014年4月30日合同解除前的租金，法院结合双方的履约情况，酌情减少50%的租金，即殷佩停、王爱民应支付度假村此期间内租金240000元。租赁关系终止后，承租人应返还租赁物，未及时返还的，应赔偿相应的租金损失。双方的租赁关系已于2014年4月30日解除，但殷佩停、王爱民至今未返还租赁物，故殷佩停、王爱民应支付度假村自2014年5月1日起按合同约定的租金标准每年180000元计算至实际返还西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：殷佩停、王爱民于判决生效之日起三十日内向度假村返还租赁经营的西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅（含室内现有设施），并支付度假村自2013年1月1日至2014年4月30日的租金人民币240000元、赔偿度假村自2014年5月1日起按年租金人民币180000元计算至实际返还上述场所之日止的租金损失。案件受理费人民币3980元，由殷佩停、王爱民负担。
殷佩停、王爱民不服原审判决，向本院提起上诉认为：度假村是涉案经营场所的经营权人，因此殷佩停、王爱民向度假村租赁的是经营权，双方之间是企业承包经营关系，而非房屋租赁合同关系。度假村的义务是将能够正常经营的场所交付给殷佩停、王爱民，但其却断空调、停开发票，导致殷佩停、王爱民无法经营，度假村未能提供合法的经营权，违约在先，故殷佩停、王爱民无需支付承包经营费用。度假村在双方合同期限内断空调、停开发票，以其行为明确收回经营权，殷佩停、王爱民仍表态要求继续经营，但对方刻意拖延最终导致双方损失扩大，故度假村应承担全部责任。请求二审撤销原判，判令驳回度假村的一审诉讼请求。
度假村二审答辩称：本案合同兼具了租赁合同和承包合同两种性质，殷佩停、王爱民未交纳租金违约在先，故我方采取了相应的自保措施。合同到期后承租方应返还租赁物，故殷佩停、王爱民应及时返还租赁场所。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但存在笔误，即合同解除前的租金酌情减少50%，应为12万元而非24万元。
一审经审理查明的事实本院予以确认。
二审中，双方一致认可：殷佩停�王爱民实际向度假村交纳租金至2010年2月底，改造完成后西餐厅、歌舞厅处于不正常经营状态，仅就度假村的大型团队进行接待，涉及十几万的签单双方尚未结算。
本院认为：殷佩停、王爱民与度假村于2008年12月签订的最后一份合同名为《租赁经营合同》，其主要内容为殷佩停、王爱民承租度假村的西餐厅、歌舞厅并支付相应的租金，故该合同无论从名称还是内容来看，均为房屋租赁合同，上诉人认为双方之间系企业承包经营关系，与事实不符，不能成立。原审判决确定的案由有误，二审中予以纠正。租赁期间，因2010年3月开始的度假村主楼改造导致西餐厅、歌舞厅暂停经营，双方因改造期间停业租金事宜出现分歧而发生纠纷，双方一直未能达成一致而使矛盾加深，殷佩停、王爱民不交租金，度假村停开空调、停开发票，导致除为度假村接待大型团队外�西餐厅、歌舞厅不能正常营业，从而产生了相应的营业损失、租金损失等，对此双方均负有责任。殷佩停、王爱民认为度假村违约在先故应对所有损失承担全部责任，该主张缺乏事实依据，不能成立。因度假村自2014年4月才明确要求对方返还租赁房屋，故原审确认双方租赁合同至此方解除并无不当。关于度假村主张的2013年1月至租赁关系解除期间的租金，考虑到双方对此均负有责任，原审酌定殷佩停、王爱民承担一半的租金是正确的，但具体数额计算有误，应为12万元，二审中予以更正。合同解除之后，殷佩停、王爱民应及时向度假村返还租赁房屋，未及时返还，应赔偿租金损失，原审认定该部分租金损失参照合同约定按每年18万元计算并无不当。综上，殷佩停、王爱民的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决就2013年1月1日至2014年4月30日租金负担计算有误，二审中予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
更正苏州市吴中区人民法院（2014）吴开商初字第00179号民事判决为：殷佩停、王爱民于判决生效之日起三十日内向苏州山水度假村返还租赁经营的西餐厅（酒吧）及太湖湾歌舞厅（含室内现有设施），并支付苏州山水度假村自2013年1月1日至2014年4月30日的租金人民币12万元、赔偿苏州山水度假村自2014年5月1日起按年租金人民币18万元计算至实际返还上述场所之日止的租金损失。
一审案件受理费人民币3980元，由苏州山水度假村负担1950元，由殷佩停、王爱民负担2030元。二审案件受理费人民币3980元，由苏州山水度假村负担1950元，由殷佩停、王爱民负担2030元。
本判决为终审判决。
审判长 陈秋荣
审判员 管 丰
审判员 孙晓蕾
二〇一五年五月二十六日
书记员 汤烨雯
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。