广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终1807号
上诉人（原审原告):李庆保，男，1964年2月27日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区平乐县。
委托诉讼代理人：李佑芬，广西诚云霞律师事务所律师。
上诉人（原审被告):林仁才，男，1971年10月12日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区平乐县。
上诉人李庆保因与上诉人林仁才房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院（2018）桂0330民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人李庆保的委托诉讼代理人李佑芬，被上诉人林仁才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李庆保上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的其他诉讼请求，即要求被上诉人林仁才给付2017年2月、3月门面租金共计9840元的滞纳金5697元，支付上诉人李庆保2017年2月、3月电费338元，支付上诉人李庆保为恢复商铺垫支的拆墙清理费、砌墙费9396元，共计人民币15431元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人林仁才负担。事实与理由：1、保证金及与违约金是两个不同概念，性质是有区别的。保证金是一方为担保合同履行而将金钱作为担保的方式，产生的是担保责任。违约金是违约方对违约后果承担违约责任的一种方式，在弥补守约方的损失的同时还具有惩罚作用。一审法院把违约金等同于履约保证金是错误的。2、2017年2、3月份被上诉人林仁才仍在经营使用涉案门面，被上诉人林仁才对所欠电费是认可的，只是要求从保证金里扣而已，因此，上诉人主张2017年2、3月份的电费应当获得支持。3、2017年3月下旬，被上诉人林仁才在未书面告知并取得上诉人同意的情况下，单方面解除合同撤出门面，严重违约，且铺面没有清理恢复原状，严重影响上诉人铺面正常出租。上诉人后花费拆墙及清理费用共计9396元应当获得支持。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。
上诉人林仁才答辩称，1、上诉人李庆保所称违约金在合同中并无约定，滞纳金只有行政部门使用，因此在合同中为无效条款。2、上诉人李庆保出具的发票复印件是不真实的。双方在合同中约定是在保证金中扣除拖欠的租金、水电费及其他费用后，应退还剩余保证金。3、合同中没有约定由答辩人承担拆、砌墙费用的条款，在此过程中李庆保并未通知答辩人到场，也未就此费用与答辩人进行过协商，出具的收据是不真实的。
上诉人林仁才上诉请求：1、依法撤销广西壮族自治区平乐县人民法院（2018）桂0330民初26号民事判决，改判驳回被上诉人李庆保对上诉人林仁才的诉讼主张；2、依法判决被上诉人李庆保退还涉诉合同保证金13419元；3、一、二审诉讼费由被上诉人李庆保承担。事实与理由：1、涉诉《昭州鑫城尚街商铺租赁合同》为无效合同，因合同约定自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。但所签合同中，双方均未加盖公章，故合同并未生效。2、无效合同随时可以解除，合同期限不受法律保护，只需要甲、乙任何一方提出异议，该合同自行终止。3、即使合同生效，交付租金的方式自相矛盾。4、2017年2月9日上诉人林仁才已通知被上诉人李庆保来协商退租事宜，在此过程中，上诉人林仁才从未收到被上诉人李庆保催缴租金的通知，因此不能以拖欠租金为由没收上诉人林仁才的履约保证金。5、合同中约定了上诉人林仁才的履约保证金，对被上诉人李庆保违约则不受到任何惩罚，合同显失公平。6、合同尾部签章不规范。7、本案涉诉合同未依法办理租赁备案登记，依法租赁行为无效。8、被上诉人李庆保就同一商铺还与他人签订了租赁合同，存在合同欺诈。9、一审法院认定事实不清，有意偏袒被上诉人李庆保。综上，请求二审法院依法维护上诉人合法权益。
上诉人李庆保答辩称，林仁才的上诉没有事实和理由。双方的合同是生效合同，已经实际履行。林仁才请求解除合同无事实和法律依据。
上诉人李庆保向一审法院起诉请求：一、判决被告支付原告2017年2月、3月门面租金共计9840元及滞纳金5697元，支付原告2017年2月、3月电费338元，支付原告为恢复商铺垫支的拆墙清理费、砌墙费9396元，共计人民币25271.00元；二、本案案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年8月27日，原、被告签订《昭州鑫城尚街商铺租赁合同》，合同的主要内容如下：一、原告将权属自己的位于平乐县商铺壹层出租给被告经营餐饮业使用；二、合同期限为2015年9月28日至2020年9月27日；三、合同期限内，如被告提出提前解除合同，需提前向原告提交书面申请，经原告审批同意后，按相关流程办理解除合同、退租手续，未取得原告同意前，被告仍应正常履行本合同；四、该店铺为先交租金后使用，租金缴纳方式为现金，第一年每月租金为人民币4473元，每月租金须在该月租金到期前10天缴纳，逾期支付的，逾期一日，则按日租金的2‰支付滞纳金；被告在签订合同的同时，需交纳总额为13419元的履约保证金。履约保证金是被告不拖欠租金、经营管理费、水电费及其他费用以及不损坏设备或不提前解除合同，不发生其他违约行为的保证。在本合同租赁期满终止时，原告应在租赁到期后十个工作日内扣除被告在合同履约期内应付但未付的租金、水电费等相关费用后将履约保证金余款无息退还被告，如被告有任何违约行为而产生对原告的债务时，原告可从中扣除相应数额，多退少补；五、本合同有效期内，店铺租金每年按10%递增，出现下列情形之一的，均视为被告严重违约，原告有权终止本合同，没收被告的履约保证金：1.未经原告书面同意，被告擅自将该商铺作抵押、担保；2.拖欠原告租金和保管费等一切费用达到一个月的；3.被告利用该商铺进行违法经营，损坏公共利益或者他人利益的；4.违反法律规定及本合同约定的其他情形的。合同同时还约定了其他条款……。合同签订后，由于被告经营不善，双方曾于2017年2月中旬口头协商解除合同，但未形成具体解除合同的书面意见，同年3月下旬，原告将开始餐饮的设备搬离出租的门面，该门面由原告掌控并另行出租。在庭审过程中原告代理人表示，其主张的滞纳金即为违约金的意思。被告陈述如法院认定其违约，认为原告主张的滞纳金（违约金）过高，要求法院调整。
一审法院认为，根据双方签订的《昭州鑫城尚街商铺租赁合同》约定，在合同期限内，如被告提出提前解除合同，需提前向原告提交书面申请，经原告审批同意后，按相关流程办理解除合同、退租手续，未取得原告同意前，被告仍应正常履行本合同。本案中，被告因经营不善，虽然双方曾口头协商解除合同，但最终未能达成解除合同的一致意见，之后被告并未以书面的形式向原告提出解除合同的意思表示，便于2017年3月下旬停止了合同的履行，违反了上述合同条款的约定。故原告主张被告支付2017年2月、3月的房屋租金9840元［4473+（4473×10%）×2］，符合双方在租赁合同中的约定，一审法院予以支持；原告主张被告应支付滞纳金（违约金）5697元，一审法院认为，根据《中华人民共和合同法》的相关规定，违约金的赔偿应以损失为基础，低于或者过分高于实际损失的，一方当事人提出调整的，人民法院可结合具体案情进行调整。本案中，被告停止经营后即将铺面交回原告掌控，原告接管后即可及时将该门面另行出租以减少自己的损失，同时被告当前亦有13419元履约保证金在原告处,即便原告有损失，本案的履约保证金亦足以弥补，故对原告主张滞纳金（违约金）的请求，一审法院不予支持；原告主张被告支付2017年2月、3月电费338元，支付拆墙清理费、砌墙费9396元，因原告提交的缴纳电费的发票为复印件，并未向一审法院提交发票原件核实，且该发票复印件模糊不清，故对原告主张电费的请求，一审法院不予支持。关于拆墙清理费、砌墙费9396元的问题，原告仅提供了三张当事人书写的收款收条，没有提供其他证据佐证证实收条上记载内容的真实情况，且书写收条的当事人亦未出庭接受质询，故对原告主张该费用，一审法院不予支持。
被告辩解双方已于2017年2月口头协商达成了解除合同，且原告同意扣除当月的租金、水电费，然后履约保证金不予退还的一致意见。因原告方对该事实予以否认，认为双方最后并没有就解除合同达成一致意见，被告对自己的该主张亦未提供证据证实，故对被告的该辩解，一审法院不予采信。被告抗辩应扣除2月份的水电费、租金，原告还应退还履约保证金8608元给自己。一审法院认为，根据原、被告在房屋租赁合同中的约定，履约保证金的性质是被告不拖欠租金、经营管理费、水电费及其他费用以及不损坏设备或不提前解除合同，不发生其他违约行为的保证，待合同终止时，扣除相关费用后应无息退还被告，尽管该条款的最后有“如乙方有任何违约行为而产生对甲方的债务时，甲方可从中扣除相应数额，多退少补”之句，该条款看似与前部分有一定矛盾。但结合双方在合同中约定的违约责任条款“即被告方有下列行为的，视为严重违约，原告有权终止合同、没收履约保证金，……2.拖欠原告租金和保管费等一切费用达到一个月的；……4.违反法律规定及本合同约定的其他情形的”来看，一审法院认为双方在合同中约定的履约保证金的真实意思应为如被告不发生违约行为，待合同期满，扣除相关费用后，履约保证金多还少补，如被告发生了违约行为，履约保证金原告可不予退还。本案中，合同履行期限未满，被告便提出解除合同，根据双方在合同中的约定，在未得到原告方书面同意又无其他法定解除理由的情况下，应视为违约行为，故被告抗辩原告应退还履约保证金8608元的辩解理由与合同约定不符，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告林仁才于本判决生效后十五日内支付原告李庆保房屋租金人民币9840元；二、驳回原告李庆保的其他诉讼请求。案件受理费397，减半收取199元，由原告承担100元，被告承担99元。
二审期间，双方当事人均无新证据提交。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
针对上诉人林仁才关于退还履约保证金的上诉请求，本院认为，上诉人林仁才在一审中并未就其主张提出反诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。因此，本院对上诉人林仁才提出的退还履约保证金的上诉请求不予审理。
本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人林仁才是否应当支付2017年2、3月租金、滞纳金、水电费给上诉人李庆保？二、恢复商铺原状的费用9396元应由谁负担？
关于争议焦点一，本院认为，涉案《昭州鑫城尚街商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同形式和内容符合法律规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，在合同期限内承租人提出提前解除合同的，需要向出租人提出书面申请，在未取得出租人同意前，合同应当正常履行。本案中，上诉人林仁才在合同期限内口头提出解除合同，但是未按照合同约定提出书面申请，亦未有证据证明双方已经就合同解除达成一致意见，因此，在上诉人林仁才2017年3月下旬搬出前，合同仍在履行期间，上诉人林仁才应当按照合同约定支付租金。一审法院判决上诉人林仁才支付2017年2、3月的租金有事实和法律依据，本院予以维持。关于滞纳金的问题，根据合同约定及当事人的意思表示，该滞纳金性质应为违约金。违约金的目的在于补偿合同守约一方因对方违约而造成的损失，本案中，上诉人林仁才擅自解除合同并搬出承租商铺虽违反了合同约定，但上诉人李庆保持有上诉人林仁才交纳的履约保证金，根据双方合同的约定，该履约保证金足以弥补其因上诉人林仁才擅自解除合同而造成的损失，因此本院对上诉人李庆保关于滞纳金的主张不予支持。关于电费，上诉人李庆保一审中仅提交水电费发票复印件且该复印件模糊不清，本院无法核实其真实性，二审中上诉人李庆保未能提交其他证据对此予以证明，故本院对上诉人李庆保所主张的电费不予支持。
关于争议焦点二，因本案双方当事人并未就租赁合同解除后商铺恢复原状的费用承担问题进行约定，且上诉人李庆保仅提供三张手写收条，无其他证据证明拆、砌墙为恢复合同所约定的“清洁良好状态”之必需，亦无其他证据对上述收条中记载的内容进行佐证，故本院对上诉人所主张的恢复商铺原状的费用9396元不予支持。
综上所述，上诉人李庆保、林仁才的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（上诉人李庆保已预交），由上诉人李庆保负担。上诉人林仁才已预交的诉讼费用397元，由上诉人林仁才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿健慧
审 判 员 刘媛媛
审 判 员 潘文华
二〇一八年六月一日
法官助理 黄 赟
书 记 员 黄高钰