江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终2978号上诉人（原审被告）：江西博鑫房地产开发有限公司，住所地:赣州经济技术开发区金东北路58号。法定代表人：陈康博，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾骏，北京市中银（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小兵子，北京市中银（赣州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申素芳，女，1988年8月12日出生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：熊秋生，男，1984年7月30日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系被上诉人申素芳丈夫。被上诉人（原审原告）：熊秋生，男，1984年7月30日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。上诉人江西博鑫房地产开发有限公司（以下简称博鑫公司）因与被上诉人熊秋生、申素芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2018）赣0791民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博鑫公司上诉请求：1、请求依法撤销江西省赣州经济技术开发区人民法院（2018）赣0791民初332号民事判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求或驳回被上诉人的起诉。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院追加被上诉人申素芳为共同原告程序违法。1、被上诉人享有选择是否提起诉讼的自由，本案不属于法律明确规定的应追加原告的情形，法院不得主动追加原告。本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释规定的任何一种应当追加原告的情形，亦不属于必须共同诉讼的情形。被上诉人申素芳选择不参与诉讼是对其自身诉讼权利的处分，法院不应对此进行干预。2、第二次公开开庭时，只有被上诉人熊秋生一人出庭，被上诉人申素芳既未到庭参加诉讼，法院亦未核对申素芳委托代理人的情况。原审法院认定被上诉人申素芳作为共同原告参与本案诉讼后，未向上诉人依法送达诉讼材料，也未给上诉人安排法律规定的答辩期、举证期，系程序违反，严重损害上诉人的合法权益，应当予以纠正。二、原审法院认定事实不清，被上诉人系因自身原因未委托上诉人办理房屋权属证书，上诉人不存在违约行为。1、根据证人柯某所述，其在交纳办证费时，上诉人已经向其释明，如果要委托上诉人办理房屋权属证书，应当向上诉人提交授权委托书。证人柯某选择委托上诉人办理房屋权属证书，并在交纳办证费时向上诉人提交了授权委托书。可见，需要委托开发商办理房屋产权证的买受人，其在交纳办证费时，上诉人就已经进行了通知并要求提交授权委托书。而被上诉人在当时没有向上诉人提交授权委托书，也证实了被上诉人是因自身的原因未委托上诉人。2、根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第十五条约定，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人才有义务在规定时间内向国家房屋产权登记机关、土地产权登记机关提交相关手续。根据《商品房转移登记委托书》及《赣州市不动产登记申请表》记载，被上诉人于2017年10月16日才向上诉人提交商品房转移登记委托书等有关手续，而上诉人于2017年10月24日就向不动产登记中心提交了相关手续，该时间不超过180日，更不超过360日，且已于2017年11月8日办妥不动产证，上诉人不存在任何违约行为。3、被上诉人自己未提交相关手续、未委托上诉人办理房屋权属证书，原审法院却认定上诉人违约，系事实认定不清，应予纠正。三、原审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用的前提是“由于出卖人原因”，本案系由于买受人即被上诉人自身原因导致其未能取得房屋权属证书。委托行为是单务法律行为，在委托人作出委托意思表示的前提下，受委托人方才取得代理权。在买受人未作出委托意思表示的情况下，出卖人没有取得代理权，无从办理相关产权登记手续。熊秋生、申素芳辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充足，但所计算的赔付金额有误，违约金应为6373.86元。根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第六条“买受人委托出卖人办理房屋所有权证的，应按出卖人书面通知的时间提交办理《房屋所有权证》所需的办证资料……”的约定，上诉人应该给被上诉人书面通知。但是上诉人从未给被上诉人相应的书面通知，只是在房屋交付当天，上诉人所聘请的物业公司叫被上诉人及其他业主上交办证所需的费用及相关办证资料，但就是没有提醒被上诉人还缺授权委托书。证人柯某证实，如果上诉人不向其提供授权委托书，柯某是不知道要签订授权委托书的，而且包括被上诉人在内的其他业主都认为，上诉人是承办方，在收取办证费后，就已形成某种契约关系，也证明上诉人已收齐相关办证资料。否则，上诉人就不应该收取办证费用。从上诉人所提供的《商品房转移登记委托书》、《赣州市不动产转移登记询问笔录》来看，都是上诉人提供的模板，被上诉人签字，而不是由被上诉人出具相应的委托书，让上诉人签字。由此可见，办证资料不全，责任不在被上诉人，而是上诉人为规避违约风险而故意为之。二、双方签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第十五条是有相关约定，当时上诉人为被上诉人所属小区办理相关证件时，已是《房屋所有权证》和《建设用地使用权证》二证合一，也就是说，在上诉人没有违规的情况下，上诉人在能为被上诉人办理《房屋所有权证》的时间内就能为被上诉人办理《不动产权证》，而根本不涉及《建设用地使用权证》，所以该条款根本无法履行。故案涉合同第十七条有关《房屋所有权证》的内容仍然适用。《赣州市商品房买卖合同》补充协议第十五条是霸王条款。三、根据《赣州市商品房买卖合同》第十七条约定，上诉人要完成初始登记后，相关单位才能给业主办理转移登记，取得《不动产权证》，被上诉人曾去赣州经济技术开发区初始登记中心咨询，得知上诉人为被上诉人所属的小区办理的第一批初始登记时间是2017年9月份左右，只是被上诉人没有书面证据。被上诉人所属小区业主最早拿到不动产证也是在2017年9月份以后，因此，分明是上诉人自身原因不能办理初始登记而导致迟迟不能给被上诉人办理《不动产权证》。熊秋生、申素芳向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金6364.86元。2、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：两原告为夫妻关系。2014年1月1日，两原告（买受人）因向博鑫公司（出卖人）购买水韵嘉城Ｃ区x楼x号预售商品房一套，与被告博鑫公司签订了一份编号为20xxx2的《赣州市商品房买卖合同》，该合同约定，单价6431.1元／平方米，房屋总价款为637386元；合同第八条约定交房时间：出卖人应当在2015年6月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。合同第十七条约定：出卖人负责办理该商品房及其建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理可以委托出卖人申请办理。双方约定按下列第1种方式处理。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在商品房交付使用后180日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。（2）买受人自行申请办理该商品房转移登记的，出卖人应当于该商品房交付使用后180日内，将办理转移登记所需资料提供给买受人。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需资料的，双方同意按照下列约定处理：1、逾期不超过180日，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2、逾期超过180日后，双方同意按如下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十八条约定：买受人可以自行申请办理也可以委托出卖人申请办理建设用地使用权证。双方约定按下列第1种方式处理。（1）买受人选择委托出卖人申请办理建设用地使用权证的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在商品房交付使用后180日内将该商品房《建设用地使用权证》交给买受人。（2）买受人自行申请办理该商品房《建设用地使用权证》登记，出卖人应当于该商品房交付使用后180日内，将办证所需全部资料提供给买受人。合同附件三《合同补充协议》第十五条约定：买卖双方一致同意将本合同第十七条第一项和合同第十八条第一项变更为（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后180日内向国家房屋产权登记机关提交产权转移登记手续。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房建设用地使用权登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应当在全部业主办理完毕《房屋所有权证》后180日内将该商品房《建设用地使用权证》所需材料向土地产权登记机关提交。之后，原告按照合同约定向博鑫公司支付了房款637386元。2015年6月24日，博鑫公司向原告交付了涉案房屋，原告向博鑫公司支付了办证费324元，并由博鑫公司向原告出具收据一张。2017年10月16日，原告向博鑫公司出具《商品房转移登记委托书》。2017年10月24日，博鑫公司就涉案房屋的房屋所有权和国有建设用地使用权向赣州市不动产登记中心申请转移登记。2017年11月18日，原告取得了涉案房屋的《国有建设用地使用权／房屋所有权证》。原告认为博鑫公司逾期办理《国有建设用地使用权／房屋所有权证》属违约，故向法院起诉要求博鑫公司支付违约金。另查明：证人柯某为水韵嘉城Ｃ区的业主，博鑫公司尚未为其办好《房屋所有权证》。一审法院认为，原告与博鑫公司约定《房屋所有权证》和《建设用地使用权证》由博鑫公司负责办理，原告并已缴纳办证费。涉案房屋于2015年6月24日交付，博鑫公司于2017年10月24日才就涉案房屋的《房屋所有权》和《建设用地使用权》向赣州市不动产登记中心申请办理转移登记，根据原告与博鑫公司签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第十五条的约定，被告博鑫公司并未在涉案房屋交付后180日内向国家房屋产权登记机关提交产权转移登记手续。虽然博鑫公司提出因原告未及时提交办证所需材料及相关手续导致其未能按照约定提交产权转移登记申请的抗辩理由，但一审法院认为，涉案房屋何时具备办证条件以及需要什么材料及相关手续，原告不能主动获知，只能由博鑫公司通知，因此，博鑫公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知原告提交办证资料及相关手续的义务。博鑫公司称其从交付涉案房屋后至原告出具授权委托手续之前，已通知过原告提交办证资料及相关手续，但在一审法院规定的举证期限内，博鑫公司并没有提交证据证明其已通过合理方式通知原告在合理期限内提交办证资料及相关手续，因此，一审法院对博鑫公司的该抗辩理由不予支持。博鑫公司同时提出因赣州市不动产登记中心响应“两证合一”政策导致延迟办证，但博鑫公司并没有向法庭提交赣州市不动产登记中心因“两证合一”政策不受理办证申请的证据，且经一审法院询问，博鑫公司承认赣州市不动产登记中心在2015年下半年就可以受理办证申请，因此，博鑫公司提出延迟办证的该抗辩理由不成立。虽然原告提出博鑫公司逾期办理《建设用地使用权证》需要承担违约责任的主张，但根据双方之间签订的补充协议约定，出卖人应在全部业主办理完毕《房屋所有权证》后180日内将该商品房《建设用地使用权证》所需材料向土地产权登记机关递交，但证人柯某证实了：截至目前，水韵嘉城Ｃ区全部业主并未办理完毕《房屋所有权证》，故博鑫公司不存在逾期提交办理《建设用地使用权证》申请，且原告与博鑫公司之间并未对逾期办理《建设用地使用权证》的违约责任进行约定，因此，原告要求博鑫公司承担逾期办理《建设用地使用权证》的违约责任，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院认为，是由于博鑫公司的原因导致原告未能在约定办理房屋所有权登记的期限届满时取得房屋权属证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该法律规定，博鑫公司应承担违约责任。博鑫公司已逾期超过了180日办理《房屋所有权证》，根据合同约定，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，即被告博鑫公司应向原告支付违约金3186.93元（637386元×0.5%＝3186.93元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告江西博鑫房地产开发有限公司应向原告熊秋生、申素芳支付违约金3186.93元；二、上述付款义务应于本判决生效后三十日内履行完毕；三、驳回原告熊秋生、申素芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告熊秋生、申素芳承担25元，由被告江西博鑫房地产开发有限公司承担25元。本院二审期间，双方均未向法庭提交新证据。二审查明，被上诉人取得《不动产权证书》的时间是2017年11月8日。二审认定的其他事实与一审查明的一致。本院认为，关于一审追加申素芳为共同原告是否存在程序违法的问题。经审查，一审第一次开庭时（2018年2月27日），原告仅有被上诉人熊秋生一人，上诉人在答辩状中提出案涉合同由被上诉人熊秋生与申诉芳共同签订，应由两人共同成为案涉房屋的实际权利义务主体。第一次开庭庭审中，审判人员已当庭向被上诉人释明应追加申素芳为共同原告，上诉人对此应知道。2018年2月28日也即一审第一次开庭后的第二天，被上诉人申素芳向一审法院提交了参加诉讼申请书，申请作为本案的共同原告参加诉讼，并于当天提交授权委托书，委托其丈夫熊秋生为其诉讼代理人。故一审第二次开庭时（2018年4月26日），仅有被上诉人熊秋生一人出庭并不违反法律规定，且其代理信息一审第二次开庭笔录中有记载。因第二次开庭时，熊秋生与申素芳并未变更诉讼请求或增加诉讼请求，故在第一次开庭时，上诉人应当已经知道追加申素芳为原告，且两次开庭时间已超出15天的举证期和答辩期，一审法院并未剥夺上诉人相关诉讼权利，上诉人认为一审程序违法的上诉理由不成立。关于上诉人是否存在延期办理房屋所有权证的违约行为的问题。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第六条约定：“买受人委托出卖人办理房屋所有权证的，应按出卖人书面通知的时间提交办理《房屋所有权证》所需要的办证资料并交清买受人应承担的税费及面积补差款等相关费用，如买受人未按时全部提供的，本合同项下房地产逾期办证的法律责任由买受人承担。”由此来看，上诉人有书面通知买受人即被上诉人提交办证资料的合同义务。本案中，上诉人并未提交充分证据证明其已经履行了该书面通知义务，应承担举证不能的法律后果。此外，按照常理，在委托开发商办证的情况下，何时符合办证条件，买受人即被上诉人并不能及时知晓，故一审法院认定上诉人存在延期办理房屋所有权证的违约事实并无不当，本院予以维持。按照双方合同第十七条的约定，延期办理房屋所有权证的违约金应按照已付房价款的0.5%计算，一审法院计算正确。被上诉人二审辩称违约金计算有误，本院不予采纳。且被上诉人二审并未提出上诉，对其提出的违约金计算有误的主张，本院也不予审理。综上所述，江西博鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西博鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王阿婷审判员  郑小兵审判员  赖国东二〇一八年八月十六日书记员  廖勤勤