湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终4871号
上诉人（原审原告）：谢晓丹。
委托诉讼代理人：胥任远，长沙市鑫海法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：谢富如。
上诉人（原审原告）：吴慧敏。
委托诉讼代理人：胥任远，长沙市鑫海法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：谢富如。
被上诉人（原审被告）：周高。
被上诉人（原审第三人）：毛蕊芬。
上诉人吴慧敏、谢晓丹因与被上诉人毛蕊芬、周高房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第06078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴慧敏、谢晓丹上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持我方的一审诉讼请求。2、判令周高、毛蕊芬承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案房屋的规划用途为住宅，不因原房屋所有人的默认或承租人的强制更改而变为商业用途，已经改变房屋使用性质的违法权益不应得到人民法院维护，而我方向周高发出解除合同的函件行为应得到人民法院的支持。《物权法》的规定要改变房屋的使用性质须经得其他居民及物业公司的同意。二、周高取得的营业执照范围不包括幼儿园、幼稚教育，现其开设培训机构、幼儿园管理超范围营业，且经营的受众群体为儿童，事实证明周高没有能力保障受众群体的安全。三、周高擅自改变房屋使用性质，原审判决认定我方对周高将涉案房屋作为教育培训使用没有异议而适用合同自愿原则，这一认定违反法律规定会给社会造成不稳定因素。四、周高一直没有交2015年11月4日至12月19日46天的租金，共计4723元，一审法院没有就这部分租金进行认定。五、物业费以前由承租方缴纳，现在要求我方缴纳不合理。
被上诉人周高辩称，一、上诉人不享有解除合同的权力。我方跟原房东签约后就一直将涉案房屋用于经营使用，之前的承租人也涉案用于经营干洗店，我方没有改变房屋使用性质而是履行合同行为。2、上诉人在买房前允许我继续经营，没有这个前提房屋的原房主不会同意将涉案房屋转让给他们。3、我们依法办理了营业执照，并征得整栋楼居民的签字同意，目前的经营是合法的。4、上诉人声称维护小区居民利益，但他们在涉案小区有另外一套房屋在经营声乐培训，且培训人群与我方亲子阅读的一致。5、我们在第一次见面就说按原来合同执行我们就可以交房租，但他们要求上涨800元，我方当然不同意。6、物业费一直是原房东缴纳的，且有发票为证。
被上诉人毛蕊芬辩称，1、将房屋交托中介时，我向中介强调要维持租户的承租现状。2、我把我和周高的租赁合同给上诉人看过，也讲述了水电费收取等情况。3、上诉人的真实目的是买这个一楼也作为商业用途，培训音乐。4、房租一直放在中介处，只要按照我和周高的合同继续履行房租就会交给上诉人，我们不同意按照上诉人涨价800元/月的合同履行。5、为了规避不必要麻烦，我和周高签的租赁合同是将涉案房屋作为住宅使用，我们那个小区的房屋普遍用于商业用途，尤其是一楼。
吴慧敏、谢晓丹向一审法院起诉请求判令：一、确认谢晓丹、吴慧敏解除谢晓丹、吴慧敏与周高之间的房屋租赁合同关系的行为有效；二、周高向谢晓丹、吴慧敏支付租金6160元（从2015年11月4日计算至2015年12月4日，后续租金按3080元/月或102.70元/日计算至周高搬离之日止）；三、周高将承租房屋恢复原状；四、周高承担本案全部诉讼费用及其他费用。
一审法院认定事实：位于长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城望江苑1栋104原系毛蕊芬所有，该房屋原由毛蕊芬委托其父毛中奇于2012年10月出租给谢正宽用于经营洗衣店。与104相邻的103房系毛蕊芬的姑姑毛敬芳所有，毛敬芳委托毛蕊芬于2013年8月将103房出租给周高，周高办理了名称为“长沙市开福区森林城堡书社”的个体工商户营业执照进行经营，经营范围为书报刊零售。2014年6月，谢正宽提前退租，谢正宽与周高签订了《店面转让协议》后，2014年6月19日，毛蕊芬之父毛中奇作为甲方与周高作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于开福区湘江世纪城望江苑1号楼104号房屋出租给乙方作为居住使用，房屋面积178.40平方米，租赁期限为40个月，从2014年6月20日起至2017年10月19日止，租金从2014年6月20日起开始计算，租赁期满，甲方有权收回，乙方应如期交还，如甲方将该房屋继续出租，乙方享有优先权，但必须在合同期满前一个月向甲方提出书面申请。在租期内，甲方不再对房屋进行装修，如乙方需要对房屋进行装修，应事先得到甲方同意后方可施工，否则乙方对产生的后果负责，装修物的权属处理采用来修去丢的原则。双方议定租金为逐年递增方式，按季缴纳，并提前15日缴纳下季的租金。第一年2014年6月20日至2015年10月19日为人民币2800元/月；第二年2015年10月20日至2016年10月19日为人民币3080元/月；第三年2016年10月20日至2017年10月19日为人民币3360元/月；乙方于签订合同当天向甲方交付人民币4000元押金。乙方在使用该房屋时不得擅自改变结构和用途，不得储存任何违禁品、爆炸品等危险物品，同时必须严格遵守法律法规等有关规定和社会行为道德。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，周高将上述房屋作为教育培训使用，对此，毛蕊芬知情并没有提出异议。2015年9月21日，周高向毛蕊芬交纳了2015年9月20日至2015年12月19日的租金8400元（应交纳租金8960元），对此，毛蕊芬亦无异议。因毛蕊芬需要将开福区湘江世纪城望江苑1号楼104号房屋出卖，毛蕊芬将房屋出售信息挂在58同城网站。湖南皇家房地产经济有限公司看到上述信息后就联系上毛蕊芬。因谢晓丹、吴慧敏曾经到中介即湖南皇家房地产经济有限公司看过房，湖南皇家房地产经济有限公司的工作人员就打电话给谢晓丹之父谢富如，告知毛蕊芬有房出售的情况。但毛蕊芬没有带谢晓丹、吴慧敏方对房屋进行查看。2015年10月8日，毛蕊芬作为甲方与谢富如作为乙方及湖南皇家房地产经济有限公司作为丙方（居间方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落于长沙市开福区湘江世纪城望江苑1栋104房作价990000元出售给乙方，该房屋已设抵押，已出租（甲方已与承租方书面确定，承租方放弃优先购买权），乙方于签订合同当天支付甲方购房定金20000元，乙方于过户之前支付甲方购房首付约350000元，乙方支付甲方公积金贷款或银行贷款约650000元，交房时乙方支付甲方房尾款20000元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，合同方按照约定履行了合同义务，合同购房方谢富如将房屋权证登记在谢晓丹、吴慧敏名下，登记时间为2015年11月4日。房屋过户登记后谢晓丹、吴慧敏方以周高对房屋不是用于居住而是进行经营为由要求增加租金近800元，对此，周高不同意，双方产生争议。谢晓丹、吴慧敏方又提出如果不增加租金就要求周高进行整改。2015年11月24日，谢晓丹、吴慧敏方将《关于周高与谢晓丹、吴慧敏之间房屋租赁合同纠纷函件》张贴在104号房门上并通过快递向周高寄送。该函件以周高未经两任房东的同意擅自改变房屋居住用途用于商业性教育培训，违反租赁合同约定等内容为由要求周高收到函件3天内整改完毕并交付拖欠的房租。如拒不执行，将解除租赁合同并在三天内搬离湘江世纪城望江苑1楼104号房。2015年12月16日，谢晓丹、吴慧敏方向周高快递寄送《关于解除房屋租赁合同关系的通知》，以周高没有在函件宽限期内对住房商用进行整改及还原房屋居住用途，已构成严重违约，并要求解除与周高房屋租赁合同关系。以上函件与通知周高均已签收。2015年12月27日，周高向谢晓丹的银行账户汇款支付从2015年12月20日至2016年3月19日即2016年第一季度的租金9240元。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。该条系对房屋买卖不破租赁的原则性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。该条系对买卖不破租赁原则的例外规定，即只有符合上述两项条件的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的权利才予以受到限制。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。虽然周高与毛蕊芬的委托人毛中奇签订的《房屋租赁合同》书面约定的系居住使用，但该房屋在租赁给周高前一直系作为经营使用，且毛蕊芬对周高将该房屋租赁作为教育培训一直知情并未提出任何异议，在租赁期间毛蕊芬并未以周高未按合同约定使用租赁物为由提出解除合同，且周高将房屋作为教育培训使用过程中没有证据表明周高对租赁物造成损失。本案中，谢晓丹、吴慧敏方向毛蕊芬购买房屋，从生活常理来看，购买房屋系一项重大决定，在房屋买卖合同签订及支付购房款前，谢晓丹、吴慧敏方理应对房屋现状进行查看，虽然毛蕊芬本人没有带谢晓丹、吴慧敏方看房，但该房屋系挂在中介进行出卖，谢晓丹、吴慧敏方没有证据证实房屋中介没有带其看过房，从房屋买卖合同上的内容来看及谢晓丹、吴慧敏方庭审中的陈述可知，谢晓丹、吴慧敏已知道该房屋已出租，因房屋买卖涉及到承租人的优先购买权问题，在购买尚处在租赁期间的房屋而不进行看房与了解房屋承租人是否放弃优先购买权即进行房屋交易不符合房屋交易习惯，故谢晓丹、吴慧敏方认为在购房前对周高将房屋进行经营不知情的理由原审法院不予采纳。关于周高是否拖欠谢晓丹、吴慧敏租金的问题，因谢晓丹、吴慧敏向毛蕊芬购买房屋后登记过户时间为2015年11月4日，而周高已于2015年9月21日向毛蕊芬交纳了2015年9月20日至2015年12月19日的租金8400元，按照《房屋租赁合同》的约定，下一季度的租金缴纳时间提前15日即2015年12月4日需交纳2016年第一季度的租金，但在2015年11月期间谢晓丹、吴慧敏即以周高租赁的房屋系作为经营为由要求增加租金，如不加租金则要求整改，因此双方为合同履行问题产生了争议与矛盾，且谢晓丹、吴慧敏在2015年11月24日开始就向周高进行发函，在双方对合同履行产生争议及矛盾产生的情况下，周高于2015年12月27日方予支付谢晓丹、吴慧敏2016年第一季度租金的行为不能认定为拖欠谢晓丹、吴慧敏租金。综上，谢晓丹、吴慧敏对原由毛蕊芬与周高签订的《房屋租赁合同》无权予以解除，故谢晓丹、吴慧敏要求确认解除谢晓丹、吴慧敏与周高之间的房屋租赁合同关系的行为有效及要求周高将承租房屋恢复原状的诉讼请求原审法院不予支持；关于谢晓丹、吴慧敏要求周高支付租金6160元（从2015年11月4日计算至2015年12月4日，后续租金按3080元/月或102.70元/日计算至周高搬离之日止）的诉讼请求，因周高已于2015年9月21日向毛蕊芬交纳了2015年9月20日至2015年12月20日的租金8400元（应交纳租金8960元），虽少交纳了560元，但毛蕊芬当时没有异议，亦没有再进行主张，且谢晓丹、吴慧敏方与毛蕊芬进行房屋登记过户时间在周高交纳房屋租金之后，故谢晓丹、吴慧敏方要求周高支付2015年11月4日计算至2015年12月4日租金6160元的诉讼请求原审法院不予支持；周高已向谢晓丹、吴慧敏方支付了2015年12月20日至2016年3月19日即2016年第一季度的租金9240元，故周高应当向谢晓丹、吴慧敏支付从2016年3月20日至2017年10月19日的租金。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、周高在本判决生效之日起五日内支付谢晓丹、吴慧敏从2016年3月20日至2016年6月19日的租金9240元；从2016年6月20日至2017年10月19日的租金52640元由周高按照《房屋租赁合同》的约定向谢晓丹、吴慧敏进行支付（2016年6月20日至2016年10月19日每月租金3080元，共计12320元；2016年10月20日至2017年10月19日每月租金3360元，共计40320元，以上租金均按季支付，提前15日支付下季租金）；二、驳回谢晓丹、吴慧敏的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，由谢晓丹、吴慧敏承担25元，由周高承担25元。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，首先，毛蕊芬与周高的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，周高的经营是否超越其工商登记的经营范围属于行政处理范围，不影响该租赁合同的效力。随后涉案房屋的所有权被毛蕊芬转让给了吴慧敏、谢晓丹，因在周高的承租期间内且毛蕊芬向中介强调过涉案房屋购买者不得改变其与周高租赁合同的继续履行，依据《合同法》的买卖不破租赁原则及自愿原则，周高有权请求房屋受让人即吴慧敏、谢晓丹继续履行原租赁合同。其次，虽然周高与毛蕊芬的《房屋租赁合同》约定房屋用于居住使用，但该房屋一直作为经营使用，且毛蕊芬一直知情并未提出任何异议，租赁期间内毛蕊芬未以承租人未按合同约定使用租赁物为由提出解除合同，且吴慧敏、谢晓丹未举证证明周高将房屋作为经营使用过程中对房屋造成损失，故吴慧敏、谢晓丹无权解除毛蕊芬与周高的原租赁合同。再次，谢晓丹、吴慧敏将房屋登记过户时间为2015年11月4日，而周高已于2015年9月21日向毛蕊芬交纳了2015年9月20日至2015年12月19日的租金8400元，按照原租赁合同约定，下一季度的租金缴纳时间应提前15日即2015年12月4日需交纳2016年第一季度的租金，但2015年11月谢晓丹、吴慧敏要求每月增加租金800元，双方为合同内容产生了争议，周高于2015年12月27日才支付谢晓丹、吴慧敏2016年第一季度租金的行为不能认定为拖欠租金。最后，关于谢晓丹、吴慧敏要求周高支付2015年11月4日至12月19日，46天共计4723元的租金的诉讼请求，因周高已于2015年9月21日向毛蕊芬交纳了2015年9月20日至2015年12月20日的租金8400元，故谢晓丹、吴慧敏要求周高支付2015年11月4日计算至2015年12月19日租金的诉讼请求本院不予支持。
综上，上诉人吴慧敏、谢晓丹的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件上诉费50元，由上诉人吴慧敏、谢晓丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年九月二十日
书 记 员 陈慧子
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。