上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初14183号原告(反诉被告)：樊力军，男，1983年11月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告(反诉被告)：宁庭茵，女，1953年4月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列两原告之共同委托诉讼代理人：李淑新，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭鹏，女，1972年9月21日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：计运冰，上海市锦天城律师事务所律师。原告樊力军、宁庭茵与被告郭鹏房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2016年10月20日，被告向本院提出反诉，本院予以受理。本案于2017年1月13日转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)樊力军及其与原告(反诉被告)宁庭茵之共同委托诉讼代理人李淑新,被告(反诉原告)郭鹏及其委托诉讼代理人计运冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊力军、宁庭茵向本院提出诉讼请求：1、郭鹏支付2016年7月22日至2016年7月28日计7天的违约金5250元(计算方式为：2,500,000*0.0005*7=8750元-3500元=5250元)；2、郭鹏支付违约赔偿金830,000元(计算方式为：4,150,000元的20%计830,000元)。诉讼过程中，樊力军、宁庭茵增加诉讼请求：3、确认双方于2016年7月1日就上海市杨浦区控江路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的买卖合同及特别协议于2016年8月23日解除;4、郭鹏支付律师费60,000元。事实和理由：双方于2016年5月31日签订《房地产买卖居间合同》，约定郭鹏以现金4,050,000元的价格购买樊力军、宁庭茵名下的涉案房屋。合同签订后，郭鹏多次拖延支付定金。双方于2016年7月1日签订《上海市房地产买卖合同》，约定郭鹏在合同签订20日内向樊力军、宁庭茵支付首付款1,850,000元，并约定了违约金及赔偿金的计算方式及比例。同日，双方还签订了《买卖合同之特别协议》，明确房屋总价为4,150,000元，郭鹏于当日应付款650,000元。但郭鹏未如期将上述房款汇入樊力军、宁庭茵的银行账户。7月29日，在郭鹏屡次违约的情况下，樊力军、宁庭茵提出单方解约。8月23日，樊力军、宁庭茵向郭鹏发出书面《解除合同通知》。8月27日，樊力军、宁庭茵收到郭鹏的律师函，才知晓郭鹏系限购对象，导致涉案房屋无法过户，合同履行不能。樊力军、宁庭茵为置换新房而卖房，因郭鹏付款不及时，樊力军、宁庭茵只能和所购新房的开发商解约，涉案房屋的市场价有所上涨,但新房价格上涨更多，樊力军、宁庭茵因此受损。故郭鹏应按合同第九条第三款的约定赔偿房价款20%计830,000元的违约金。另樊力军、宁庭茵确在收取郭鹏定金后，将涉案房屋作为抵押物向浙江泰隆银行贷款约2,000,000元，对此郭鹏亦明知。现合同解除、房屋不能过户的原因在于郭鹏多次违约且隐瞒其系限购对象所致，郭鹏理应承担相应的违约责任，故樊力军、宁庭茵提出如上诉请。被告郭鹏辩称：涉案房屋不能办理过户手续，合同应认定为无效。如果合同被认定有效，郭鹏也要求解除合同。合同签订情况属实，郭鹏已按约支付2,650,000元房款及3500元逾期利息。郭鹏在沪居住已逾十余年，曾通过同一中介公司在沪买房。购买涉案房屋时，郭鹏知晓自己是限购对象再次购房确属不妥，但中介公司与樊力军串通，许诺可通过办理小国护照的方法将涉案房屋过户至郭鹏名下，从而诱使郭鹏与其签订购房合同并支付部分房款。樊力军明知上述行为违反有关限购规定，且有损国家利益，还向郭鹏介绍了其朋友罗婧婷办理小国护照，以达到规避有关房屋限购政策的目的。7月21日确系合同约定的首期房款支付期限，当时樊力军、宁庭茵明知郭鹏不可能按期付款，还是接受了郭鹏支付的3500元逾期利息，证明双方愿意继续履行合同，且合意对原来的履约期限作了修改，但未重新约定支付房款的期限。7月29日，樊力军确实依约在泰隆银行等待郭鹏付款，因郭鹏忘记带U盘致付款未成功。7月30日、31日银行休息。此时樊力军、宁庭茵未书面通知郭鹏违约并要求解除合同。郭鹏于8月1日、8月4日向樊力军、宁庭茵指定的浙江泰隆银行账户内分别汇入了房款2,200,000元、300,000元。樊力军、宁庭茵对此无异议，也未退回房款。综上，郭鹏未逾期付款，不应承担违约责任，故不同意樊力军、宁庭茵诉请。反诉原告郭鹏向本院提出反诉请求：1、确认双方就上海市杨浦区控江路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、樊力军、宁庭茵返还郭鹏房款2,653,500元及相应利息(自每笔款项支付之日起至判决生效之日止，按月息1.08%计算利息，截止2016年10月13日利息为71,685.72元，利息以随账记录为准)；3、诉讼费由樊力军、宁庭茵承担。事实与理由：樊力军明知郭鹏系限购对象，仍介绍朋友罗婧婷帮助郭鹏办理小国护照便于房屋过户。双方于2016年7月1日正式签订买卖合同。之后，樊力军、宁庭茵要求郭鹏将房款汇至樊力军在浙江泰隆银行账户内以解除房屋抵押(该抵押系樊力军收取定金后设立)，郭鹏按约支付房款共计2,650,000元。樊力军、宁庭茵于8月1日、8月4日收到房款用于归还银行贷款，且未出具收据，并于8月7日报失房产证，8月23日通知郭鹏解除合同。鉴于樊力军、宁庭茵的上述欺骗行为，其应承担合同无效的全部责任，即返还房款并赔偿房款利息。反诉被告樊力军、宁庭茵辩称，不同意上述反诉请求。主要理由如下：系争合同不符合无效的法律规定，为有效合同。签约时不知道对方是限购对象，中介公司称郭鹏有购房资格，收到对方律师函才知道其系限购对象。至于办理小国护照之事是郭鹏自己的事情，其用途樊力军、宁庭茵不知情也无法控制。介绍罗婧婷与郭鹏认识为解决其财务问题。另外没有出具房款收据是因为我方要解除合同。郭鹏擅自交付至浙江泰隆银行账户内的房款，已超过了合同约定的付款期限，其据此要求利息没有依据，且利率高于相应贷款利率。此外，同意在本案中扣除郭鹏应支付的违约金后返还剩余房款，但因收取郭鹏的房款已用于还贷等经济原因，现无法立即返还房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对以下事实予以确认：樊力军、宁庭茵为涉案房屋的权利人。2016年5月30日，为购买涉案房屋郭鹏支付了意向金50,000元。5月31日，樊力军、宁庭茵与郭鹏及中介公司签订《房地产买卖居间合同》，约定郭鹏以4,050,000元的价格购买涉案房屋。6月21日，郭鹏通过微信转账支付给樊力军10,000元。7月1日，郭鹏向樊力军支付了90,000元。2016年7月1日，樊力军、宁庭茵与郭鹏分别作为甲、乙方签订了合同编号XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋转让价为3,500,000元；2016年9月10日前，双方向房地产交易中心申请办理过户手续；合同签订20日内，乙方向甲方支付部分首付款1,850,000元；合同签订前，乙方已支付的定金150,000元亦转为首付款；以上各项构成全额首付款2,000,000元，甲方同意其中20,000元作为尾款；甲方同意乙方通过向银行申请1,500,000元贷款作为第二期房款，乙方应于签订买卖合同后近期内向银行申请贷款，办理一切相关手续。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，乙方应于过户当日将第二期房款全额或差额补足并支付甲方；合同第九条第三款约定：乙方未按合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，至实际付款之日止。逾期超过7日仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。此外，上述《买卖合同》的特别告知(二)明确：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限购规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限购规定。同时该告知还列明了上海市房屋限购政策的相关内容及限购的具体情形。同日，双方还就上述编号XXXXXXX合同达成了《买卖合同之特别协议》(以下简称《特别协议》)，主要内容为：双方买卖的涉案房屋总价为4,150,000元，该价格为甲方实际到手价，税费由乙方承担；双方一致同意签订的《买卖合同》房屋计价为3,500,000元；上述房屋装修补偿款计650,000元，乙方于签约当日支付给甲方该笔款项。《特别协议》如与《买卖合同》相冲突，以特别协议为准。当日，郭鹏未如约支付650,000元。2016年7月21日，郭鹏因未按约付款通过微信向樊力军支付了逾期利息3500元。2016年8月1日、8月4日，郭鹏向樊力军名下的浙江泰隆商业银行账户内分别汇入了2,200,000元、300,000元。樊力军收取上述款项后归还了其本人在该行的贷款。2016年8月23日，樊力军以微信向郭鹏发送通知，主要内容为：我方(樊力军、宁庭茵)与您与2016年7月1日签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定你应于签订本合同20日内，即2016年7月21日前支付首付款2,000,000元整。现因您未及时履行付款义务，我方现依据与您签订的合同第九条第三款之规定，与你解除合同，望知悉。同时，我方将依据此条款要求您承担相应的违约及赔偿责任。同日，樊力军、宁庭茵向郭鹏户籍地寄送书面通知，后被退回。2016年8月25日，郭鹏向樊力军发送了《律师函》，主要内容为：中介公司明知郭鹏属于限购对象，无法再购买涉案房屋，仍与樊力军串通，共同允诺可以设法办理房地产交易过户，诱使郭鹏与樊力军签署了买卖合同，并支付了房款2,650,000元。因不能办理交易过户手续，买卖合同成为无效合同。樊力军的行为已涉嫌欺诈。要求立即返还郭鹏2,650,000元等。2016年9月1日，樊力军、宁庭茵诉至本院，提出如上诉请。2016年10月20日，郭鹏向本院提出如上反诉。2016年10月29日，郭鹏收到樊力军、宁庭茵解除合同申请书。另查明，1、宁庭茵、樊春根(案外人)参与了嘉定碧桂园意向产品洋房的认筹。2、郭鹏户籍地在辽宁省，但在沪居住已逾十年，现为上海市虹口区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。根据本市现行购房政策规定，郭鹏属于限购对象，无购买第二套房屋的资格。3、郭鹏提供了其称为“罗婧婷”的谈话录音，证明樊力军明知郭鹏是限购对象，介绍郭鹏与“罗婧婷”相识，由“罗婧婷”帮助郭鹏办理小国护照绕过限购政策过户涉案房屋。樊力军称录音内容不完整也不能证明郭鹏的上述说法，不予认可。因罗婧婷未到庭，不符合录音证据的采信规则。4、双方均确认涉案房屋实际成交总价为4,150,000元，樊力军在收取郭鹏购房定金后，将涉案房屋抵押于浙江泰隆商业银行贷款。樊力军称涉案房屋的市场价虽有所上涨,但新房价格上涨更多，樊力军、宁庭茵未因此获益。樊力军还表示收取的房款已用于还贷，现无法立即返还房款。5、2016年6月21日，郭鹏为借款与人发生纠纷，樊力军打110电话报警。审理中，郭鹏向本院提出诉讼保全申请，本院于2016年10月14日作出民事裁定，查封了涉案房屋。此外，郭鹏表示为便于案件解决，拿回已支付的房款，自愿补偿樊力军、宁庭茵70,000元。樊力军、宁庭茵增加的要求郭鹏支付60,000元律师费的诉请，因樊力军、宁庭茵未在规定期限内缴纳受理费，本院于2017年2月28日裁定对樊力军、宁庭茵的该项诉请按撤诉处理。以上事实，有《房地产买卖居间合同》、《买卖合同》及《特别协议》、房地产权证证明、微信记录、网上转账记录、转账回单、通知书、律师函、认筹书、收款收据、微信截屏、付款委托书、谈话录音以及双方当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，双方签订的《买卖合同》及《特别协议》系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。关于本诉部分，因郭鹏系限购对象，其购买的涉案房屋无法办理过户手续，即房屋限购导致的后果是房地产主管部门将不予办理合同备案和产权登记过户，致合同不能最终履行、合同目的无法实现，并非必然的合同无效。故郭鹏以此为由主张合同无效的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于合同实际已无法履行，系争的《买卖合同》及《特别协议》均应予解除。本案中，樊力军、宁庭茵提出解除合同的理由有二：一是郭鹏逾期付款，二是郭鹏系限购对象。双方于7月1日签订的《买卖合同》明确约定，合同签订20日内，即7月21日前郭鹏应向樊力军、宁庭茵支付部分房款1,850,000元，与郭鹏已支付的150,000元共同构成全额首付款2,000,000元，其中20,000元作为尾款。此外，双方在《特别协议》中还约定签约当日即7月1日郭鹏应支付装修补偿款650,000元。从查明事实看，郭鹏未如期支付首期房款及补偿款。郭鹏为此于7月21日通过微信支付逾期利息3500元，证明郭鹏确存在逾期付款的行为。根据合同约定，郭鹏逾期超过7日仍未付款的，樊力军、宁庭茵有权单方面解除合同。郭鹏于8月1日、8月4日向户名为樊力军的浙江泰隆商业银行账户内分别汇入了2,200,000元、300,000元后，樊力军、宁庭茵明知当时已超过约定的付款期限，但并未就此提出解约，而是将收到的房款用于归还己方所欠银行债务，其行为应视为已接受郭鹏的付款。之后樊力军、宁庭茵再以短信通知解除合同，不符合双方约定解除合同的情形。在明确因经济原因无法立即返还房款的情况下，樊力军、宁庭茵仍坚持以郭鹏逾期付款为由行使合同约定解除权不能成立，且有违诚实信用，本院难以支持。系争合同因郭鹏限购致合同不能履行而解除，双方并未对该项违约责任作出约定。现樊力军、宁庭茵要求按合同第九条第(三)项主张违约金，该项约定系针对郭鹏逾期付款行为而赋予樊力军、宁庭茵的解约权利及违约金的计算方法。因两者的事实基础不同，故樊力军、宁庭茵基于该条款主张违约金，本院亦不予支持。另涉案房屋因为市场价格的波动，房屋的市场价有所上涨，樊力军、宁庭茵仅以宁庭茵、樊春根参与了嘉定碧桂园意向产品洋房的认筹书证明郭鹏的违约给其所造成的实际损失，依据不足，本院不予采信。应当指出，双方签订系争合同之际，郭鹏为非本市户籍居民，不符合政策规定的购房条件，且郭鹏在上海生活多年并已购买过一套房屋，其再次购房前应对本市购房的相关政策有充分了解，并尽到审慎注意义务。从《买卖合同》特别告知(二)明示的住房限购内容看，在签订买卖合同时，双方均已经知晓国家和上海市住房限售的规定，郭鹏亦自认签约时知道其系限购对象，但双方仍签订了系争合同，致合同履行不能而解除。审理中，郭鹏亦表示如合同有效则同意解除，合同解除日确定为郭鹏收到樊力军、宁庭茵要求解除合同的申请书之日为宜。郭鹏关于樊力军、宁庭茵事先明知其系限购对象及规避相关政策的陈述，因樊力军、宁庭茵未予认可，且郭鹏提供的证据不足，本院难以采纳。郭鹏如认为其中存在其他不当之处，可另行通过相关途径解决。因郭鹏限购导致合同无法履行，郭鹏理应承担相应的责任。此外，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故樊力军、宁庭茵要求郭鹏支付逾期违约金的诉请符合合同约定，其合理部分应予支持。关于反诉部分，合同解除后，买方已支付的房款应当退还，故郭鹏要求樊力军、宁庭茵返还已付的2,650,000元房款，应予支持，至于签约后郭鹏因未按期支付房款而向樊力军、宁庭茵作出补偿的3500元，该款不能等同于房价款，双方亦未达成若合同解除予以返还的约定，结合合同解除的原因及该笔款项的性质，郭鹏要求返还3500元的请求，缺乏依据，本院不予支持。考虑到上述合同主要因郭鹏被限购而解除，且双方对此种情形下已付价款何时返还未作明确约定，故郭鹏要求樊力军、宁庭茵支付利息的诉请，缺乏依据，本院亦不予支持。至于郭鹏自愿补偿樊力军、宁庭茵70,000元，于法不悖，本院予以准许。鉴于本案系争合同解除主要系郭鹏为限购对象无法履行所致，故确定本诉受理费、保全费由被告负担，反诉受理费各半负担为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)樊力军、宁庭茵与被告(反诉原告)郭鹏就上海市杨浦区控江路XXX号XXX室房屋于2016年7月1日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之特别协议》于2016年10月29日解除；二、被告(反诉原告)郭鹏于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)樊力军、宁庭茵支付2016年7月22日至7月28日的违约金5250元；三、原告(反诉被告)樊力军、宁庭茵于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)郭鹏购房款2,650,000元；四、准被告(反诉原告)郭鹏于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)樊力军、宁庭茵补偿款70,000元；五、驳回原告(反诉被告)樊力军、宁庭茵的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)郭鹏的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,152元，保全费5000元，由被告郭鹏负担。反诉案件受理费14,226.74元，由原告(反诉被告)樊力军、宁庭茵、被告(反诉原告)郭鹏各半负担7113.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈爱民审 判 员  何 群人民陪审员  刘海根二〇一七年四月十八日书 记 员  邵 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。