广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终14008号
上诉人（原审被告）：杜健明，男，1975年10月31日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：孔淑莹，广东百健律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市特升玩具有限公司。住所地：广东省广州市番禺区沙湾镇西村细岗工业区*排*号。
法定代表人：孙逢吉，总经理。
委托诉讼代理：王章志，广东捷成律师事务所律师。
原审被告：广州市番禺区沙湾镇西村股份合作经济社。住所地：广东省广州市番禺区沙湾镇西村。
负责人：何兆景。
原审第三人：广州石头造环保科技股份有限公司。住所地：广东省广州市番禺区沙湾镇西村细岗工业区*排*号之三。
法定代表人：曾聪，董事长。
委托诉讼代理人：刘智均，系该公司员工。
原审第三人：孙逢吉，男，1944年1月20日出生，港澳居民来往内地通行证号码H0700853201。
原审第三人：孙建新，男，1973年1月1日出生，
上诉人杜健明因与被上诉人广州市特升玩具有限公司（以下简称特升公司）、原审被告广州市番禺区沙湾镇西村股份合作经济社（以下简称西村经济社）、原审第三人广州石头造环保科技股份有限公司（以下简称石头造公司）、孙逢吉、孙建新土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人杜健明向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回特升公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由特升公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、显失公平的必备前提条件是在订立合同时，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，涉诉的《协议》在签订时不具有这些情形。本案中与杜健明进行交易的是一个公司，在租赁方面有充足的知识，孙建新是公司的董事和厂长，处理租赁事务有十几年的经验，不存在缺乏判断力的情形。孙建新在西村经济社工作人员多次询问其特升公司是否将土地转租给杜健明的时候，都作出肯定答复。从事后合同的履行来看，特升公司收到石头造公司的租金立即全额转给了杜健明，同时不再向村里面缴纳地块应缴杂费，改为由杜健明缴纳。二、特升公司没有证据证明涉诉地块承租权的价值。地块所有权不是特升公司的，特升公司是按月向西村经济社缴纳租金获得当月使用权，一旦不交租，西村经济社就可以收回地块。特升公司转让的只是涉诉地块的承租权，特升公司没有证据证明涉诉地块承租权价值以及如何交易才是公平的。事实上，因为该地块的建筑物存在随时可能被有关部门认定为违章建筑物而拆除，再重新合法报建极其困难，即使请专业的评估机构也无法评估和判断该地块承租权的价值，只能由交易双方协商。三、一审判决对于承租权可获收益的计算自相矛盾，没有事实和法律依据，由此得出显失公平的结论是错误的。一审一方面认定建筑物未取得建设工程规划许可，另一方面在计算杜健明取得承租权的可获收益时，却按照合法建筑物计算，完全不考虑杜健明管理物业的人力成本、经营风险和违章建筑物的投资风险，也不考虑承租人石头造公司的租赁合同只剩下一年多。既然和石头造公司的租赁合同是无效合同，那么会存在石头造公司随时搬离，不用承担违约责任的情形。庭审期间，杜健明补充如下上诉理由：1.一审法院认定杜健明与孙建新之间是民间借贷关系是错误的。一审档案第61页笔录，西村经济社书记陈述，孙建新早已将转租的意向告诉经济社。一审法院认定双方没有以书面形式确定杜健明的款项的非借贷用途，是错误的。杜健明为保障权益，向西村经济社确认相关权益之后才进行交易。而且杜健明当时要求孙建新到村里办理手续，只是因为孙建新拖延，所以在2017年3月才签订协议书。从双方合同履行的情况看，孙建新向杜健明支付的款项是转租款，不是借款。2.本案涉讼土地权利义务的转让，既包括利益也包括风险，故不存在显失公平的情况。3.一审对转让的价值计算是不公平的，仅考虑到利益没有考虑到风险。
被上诉人特升公司答辩称,本案关键是杜健明与特升公司或孙建新之间对于转租金额有无约定。1.杜健明从未向特升公司支付转租的对价，杜健明主张已经支付转租款是没有依据的，从特升公司提供的证据可以证明杜健明与孙建新之间是存在民间借贷关系的。在杜健明与孙建新的微信记录中可以看出，杜健明多次向孙建新追讨借款。2.一审判决已经充分审查建筑物的性质以及杜健明可能承担的费用，从原审判决看，已经充分考虑杜健明可能支出的费用以及可能取得的收益。特升公司与孙建新之间是不同的主体，孙建新作为独立主体，向他人的借款，应由其个人承担，与特升公司无关。综上，一审查明事实清楚，请求予以维持。
原审被告西村经济社述称，其意见同一审答辩意见。
原审第三人石头造公司述称，只要不影响石头造公司的日常经营，其他的与其无关。
原审第三人孙逢吉述称，同意一审判决，请求驳回杜健明的上诉。
原审第三人孙建新述称，不同意杜健明的上诉，请求维持一审判决。
特升公司向一审法院起诉请求：1.判令撤销特升公司与杜健明、西村经济社于2017年3月3日签订的《协议》（自2017年3月3日至2023年6月30日的租金总额为2190320元）；2.判令杜健明、西村经济社承担本案的诉讼费。
一审法院经审理查明：1.位于广州市番禺区沙湾镇细岗工业区二排6号的土地（实际包含编号为4号的地块，以下简称涉案土地）是西村经济社的集体所有土地，其中的11526平方米已取得《建设用地规划许可证》，性质为城镇建设用地，用途为工业用地。以上事实，有西村经济社提供的《不动产权证书》、《建设用地规划许可证》、广州市番禺区沙湾镇人民政府规划建设办公室证明、《沙湾镇西村用地图》等证据证实；
2.2003年7月1日，西村经济社（原名广州市番禺区沙湾镇西村经济社）作为甲方，孙逢吉作为乙方，双方订立一份《土地租赁合同》和一份《土地租赁补充合同》。租赁合同主要约定：甲方将涉案土地（约11528平方米，以建好后实量面积为准）出租给乙方作工业办厂用地，乙方负责建设厂房等，租用使用期为20年，即2003年7月1日起至2023年6月30日，合同期内乙方拥有对建筑物使用权和配套设施所有权；租金为从2003年7月1日起每月每平方米1.8元，即每月20750.4元，之后每满3年递增15%，直至递增到每月每平方米2.5元封顶；乙方向甲方交付保证金50000元，合同期满乙方如无违约，甲方将保证金退回；乙方办理厂房的报建手续，必须用甲方的全称办理，甲方予以协助；合同期满，该场地内所有的固定建筑物及埋在地下、敷设在墙内的设施归甲方所有，其他设施、设备归乙方所有；合同期内，在不违反国家规定的情况下，乙方使用的土地可作任何工业性质的用途，乙方可以改建、增建建筑物，也可将建筑物转租，所得收益归乙方所有，乙方须将转租情况向甲方汇报，并保证继续按交租金条款交纳租金给甲方；甲方每年向乙方收取水网管设施费8069.6元；合同还约定了其它条款，如违约责任、征地补偿款归属等。同日所签的补充合同主要约定：原合同租用20年，甲方同意乙方提出的，为了投资得到更好回报，使用期满再延续5年，租金及水网管设施费按原合同尾期标准交纳等。该《土地租赁合同》在交主管单位时，孙逢吉署名后，加盖了特升公司的印章。以上事实，有当事人已确认的上述相应合同书证实。
3.特升公司是台港澳自然人独资有限责任公司，孙逢吉是其股东，也是法定代表人。孙逢吉与本案另一第三人孙建新是父子关系。特升公司与西村经济社的交易过程中，孙建新经常代表孙逢吉署名并加盖特升公司公章，孙建新还是特升公司主要的经营管理人员。以上事实，有企业信用系统查询资料、当事人陈述等证据证实。
4.孙逢吉承租涉案土地后，投资建成现有厂房等建筑物，但全部建筑物未办理建设审批手续。2004年10月，租赁双方同意，承租方由孙逢吉变更为特升公司。以上事实，有当事人陈述证实。
5.2013年9月24日，特升公司与第三人石头造公司签订《租赁合同》，约定由特升公司将上述涉案土地及上盖建筑物出租给石头造公司，租期从2013年9月1日至2019年8月31日，租金标准为第一年每月10万元，次年每月12万元，第三年每月12.5万元，第四年开始至租期届满每月13.2万元；租赁保证金为24万元（原为14万元，后双方变更了租赁范围，保证金随之调整为24万元）。合同还约定了交纳租金期限、违约责任等内容。2014年9月29日，西村经济社、特升公司和石头造公司三方签订一份《协议》，明确了由石头造公司直接代孙逢吉向西村经济社交租金，由西村经济社向石头造公司开具发票，如石头造公司逾期交租金的，孙逢吉仍负责支付。该协议落款处孙逢吉的署名实际上是孙建新签署并盖上特升公司公章的。以上事实，有上述书证和当事人陈述证实。
6.2016年7月20日至2016年11月21日，第三人孙建新的中国农业银行账户（账号是62×××72，以下简称6572号账户）发生了以下资金交易：（1）2016年7月20日，从杜健明账户转来100万元，孙建新称是向杜健明借款100万元，杜健明则称该款是双方口头约定由特升公司转给杜健明承租涉案土地的一部分对价（即应付款项）；（2）同日，从6572号账户转出8万元到杜健明委托的案外人梁静怡的账户，孙建新称该款是先付的利息，杜健明则称该款是孙建新将已收石头造公司的部分租赁保证金转付给杜健明；（3）10月13日，从杜健明账户转来10万元，孙建新称是再向杜健明借款10万元，杜健明则称该款是双方口头约定由特升公司转给杜健明承租涉案土地的一部分对价（即应付款项）；（4）10月14日，从杜健明账户转来40万元，孙建新称是再向杜健明借款40万元，杜健明则称该款是双方口头约定由特升公司转给杜健明承租涉案土地的一部分对价（即应付款项）；（5）同日即10月14日，从6572号账户转出6万元到杜健明委托的案外人梁静怡的账户，孙建新称该款是借40万元而先付的利息，杜健明则称该款是孙建新将已收石头造公司的部分租赁保证金转付给杜健明；（6）11月17日，从杜健明账户转来10万元，孙建新称是再向杜健明借款10万元，杜健明则称该款是双方口头约定由特升公司转给杜健明承租涉案土地的一部分对价（即应付款项）；（7）11月21日，从杜健明账户转来40万元，孙建新称是再向杜健明借款40万元，杜健明则称该款中的34万元是双方口头约定由特升公司转给杜健明承租涉案土地的一部分对价（即应付款项），另6万元是应孙建新要求借给孙建新的；（8）同日即11月21日，从6572号账户转出10万元到杜健明委托的案外人梁静怡的账户，孙建新称该款是借40万元而先付的利息，杜健明则称该款是孙建新将已收石头造公司的部分租赁保证金转付给杜健明（租赁保证金合计24万元）。
针对上述款项，孙建新还称，个人因资金需要，向杜健明借款，借款时签署了借款合同等借款凭据，但杜健明未将借款合同等凭据交给本人持有。杜健明否认款项用途是借贷，否认签署借款合同或其他借款凭据。关于上述款项的用途，一审法院将在说理部分认定。
7.2016年12月20日，孙建新的一个中国工商银行账户（卡号62×××21）发生一笔转出交易，转出6万元到梁静怡账户。孙建新称是向杜健明的还款。杜健明确认该笔款是还款，并称2016年11月21日从本人杜健明账户转到孙建新65**账户的40万元中（一审法院注：详见上文第6点），有34万元是支付转租款，另6万元是应孙建新的要求出借给孙建新周转一个月的，因金额小，借期短，信任对方，没签署借款凭据，所以2016年12月20日向梁静怡转账的6万元是还款。当一审法院调查为何2016年11月21日付给孙建新40万元的当天，又从该账户转出10万元到梁静怡账户时，杜健明解释称10万元是转交石头造公司的租赁保证金给本人杜健明的，为避免混淆而分开。孙建新对杜健明的解释不确认，认为违反了“正常人的正常交易习惯和正常操作”。关于上述款项与本案的关系，一审法院将在说理部分认定。
8.2017年1月17日，上述6572号账户还发生了以下交易，同一天，先向梁静怡（杜健明确认是其代理人）转出5万元，随后，从杜健明账户转入50万元，接着向杜健明（或梁静怡）账户转出50万元，如此反复五次，最后从杜健明账户转入50万元，接着向梁静怡账户转出45万元而结束，即同一天转入、转出分别合计都是300万元。孙建新称：2016年10月、11月份左右，杜健明认为本人（孙建新）的借款逾期未还尚欠300万元，并称“冯总”可出借300万元给本人解决该债务，于是就制造了这天的银行转入转出记录，让人相信本人借了300万元。杜健明辩称，该转入转出记录是应孙建新的要求，方便其向银行贷款而制造的，其真实用途本人没有探究。
9.2016年8月15日至2017年12月27日，第三人孙建新的另一个中国农业银行账户（账号是62×××77，以下简称6277号账户）发生了以下资金交易：从石头造公司转入当月租金后，当日或次日即向杜健明或其指定的账户转出接近该笔租金金额的整数款项（如：转入租金93805.5元，转出93800元）。另有少部分是支取现金。石头造公司确认该账户是向特升公司支付租金的账户。该段期间，6277号账户共收入租金1532694元，向杜健明或其指定账户转出1463605.5元，提取现金69000元。孙建新称该账户是经杜健明要求开设的，并开通了网上银行功能，本人持有卡，但网上银行功能密码、工具都交由杜健明掌握和操作，上述所有转出和支取都是杜健明或其指使的人员操作的，用以偿还借款，直到2018年1月份本人注销了该账户。杜健明否认是本人或代理人掌控该账户密码和网上银行工具，否认该账户的款项转出和支取是本人或代理人操作，认为该证据反而证明特升公司转租的事实。以上事实，有特升公司提供的银行卡交易明细账单证实，至于双方的真实意思表示，一审法院将在说理部分认定。
10.2017年3月3日，孙建新与杜健明到西村经济社，由西村经济社工作人员拟订一份《协议》，三方签名或盖章。该《协议》内容简扼，名称所列甲方是西村经济社全称，乙方列为“孙建新、孙篷吉（一审法院注：应该是“孙逢吉”的笔误，下同）”，丙方为杜健明。协议内容为“经甲、乙、丙三方友好协商，现将甲、乙双方于2003年7月1日签订的土地租赁合同，于2017年3月3日由乙方（孙篷吉、孙建新）转租给丙方（杜健明）承租。合同一切条款不变。本协议一式二份，甲、乙、丙各执一份”。落款处，西村经济社负责人何兆景签名并盖西村经济社公章，孙建新在乙方处签本人姓名及捺指印并在旁加盖特升公司公章，杜健明在丙方处签名及捺指印。该协议签订后，三方并没立即通知石头造公司，至2017年12月份，杜健明和西村经济社通知石头造公司上述转租情况，石头造公司从2018年1月份起向杜健明直接交付租金。但特升公司从未通知石头造公司上述转租情况，甚至在注销6277号账户后要求石头造公司直接将租金付至孙逢吉的账户，但石头造公司仍然向杜健明支付。2017年12月26日，杜健明直接向西村经济社交纳2017年的涉案土地的“水网（设施）费”、2017年1月至12月的“小区管理费”和“垃圾处理费”合计27805元。以上事实，有上述《协议》、收据、当事人陈述等证据证实。
11.特升公司还提供了2017年2月20日17时05分至2018年4月9日16时36分，孙建新与杜健明的腾讯微信通讯记录（有文字短信和语音录音）作为证据。孙建新的微信昵称是“孙”，ID账号是a38×××63,杜健明的微信昵称是“Du”，ID账号是DU76×××29。2017年2月20日17时05分至2月27日14时11分的通讯主要内容概括：“冯总”催促还债，杜健明要求孙建新从香港来内地解决，孙建新以各种理由推迟。2017年3月2日8时17分，孙建新问杜健明“回来未。明天我转名给你，这样回复冯总，我现在是否能走。”（庭审中，孙建新解释称2017年3月2日，杜健明叫其本人去谈，当天中午已去到，杜健明称欠“冯总”的钱要还，到晚上8时，杜健明已离开现场，帮杜健明做事的人告诉本人，可以用转让厂房的方法解决，这样就让本人走，本人就问是不是转让给杜健明就可以走，所以就有了这一句问话；杜健明质证称，“冯总”是杜健明背后的投资人，因为支付转租价款已经半年，孙建新仍不去西村经济社办理承租人变更手续，“冯总”一再催促，因此催促孙建新来内地办理）。2017年3月3日9时20分至2017年12月28日14时48分，双方的通讯记录主要内容概括：杜健明仍然不断地催促孙建新回内地解决债务问题，并称如孙建新解决不了，就要找孙建新的父亲解决，孙建新没有否认欠债的事实，并要求不要找其父亲解决；孙建新以各种事由回复并推迟。在该段通讯中，双方均没提及具体债务金额。其中，杜健明在2017年3月15日15时21分的通讯中称“……最后一次，你星期一解决不了，我就搞你，你明不明白，到时候你不要怪我恨……”，在3月22日15时32分的通讯中称“……孙，你上个星期一说今个星期一，今个星期一又说下个星期一，你老是说星期一，我怎样信你？我找你老爸为啥收不到钱……你借我（的）钱不用还吗？”在9月4日16时20分的通讯中称“……孙，你现在不谈了？还是怎样的啦？不然到时又去找你、捉你，我不理你的了……”在11月29日14时38分的通讯中称“又5号，5号你给不了我钱，我收足你，你跳楼都不行。”2017年12月28日15时16分，孙建新在通讯中称他已告诉其父亲，并称“……过了这个元旦我们会过去和你谈。他也是刚刚才知道，还在生气。他也要再看怎么还钱给你。”2018年1月3日13时26分至1月10日16时01分的通讯主要内容概括：因石头造公司要求租金收据须盖上特升公司印章，杜健明要求孙建新盖章，并要求孙建新继续还债。2018年1月15日14时26分至2018年4月9日16时36分的通讯主要内容概括：杜健明要求孙建新还债，并称“欠债还钱天公地道，你找谁跟我说都无用”，孙建新在1月31日15时30分提出“出来谈可以，但要你将我总共欠多少本金，利息多少？扣除我已还的利息后，我尚欠你本金利息总共多少，因为此款我本人冇任何资产，我爸一点都不清楚。……届时我公司的法律顾问，财务，爸爸也会参与，总之把数谈妥，借款的本金及合法的利息一定付给你。……”杜健明回复称“借钱借到你这样真是经典了……”；2018年2月5日，孙建新问“杜！想问你数计好了吗？”杜健明复“用得着计吗？叫你会计过来我公司慢慢计。……你向我借钱，不是我问你借钱，你不找我，我迟早都找你的……”以上事实，有特升公司和孙建新提供的手提电话微信记录和语音资料证实，杜健明对上述证据的真实性确认，但认为上述文字和语音内容不是全部通讯内容，认为孙建新已作删除，应不予采信。杜健明对此没有提供反驳证据。
12.因特升公司在本案中主张，孙建新持该公司公章与杜健明和西村经济社签订协议的行为并非授权行为，一审法院已向特升公司释明，如主张无代理权行为，应主张合同无效，并要求特升公司明确是否变更诉讼请求。特升公司明确答复坚持原诉讼请求。
一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。涉案土地虽是农村集体所有土地，但已规划为建设用地，西村经济社与第三人孙逢吉（后变更为特升公司）订立的农村土地租赁合同关系成立，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，双方的土地租赁合同关系合法有效。但双方在合同期限未满的情况下，签订补充合同延长租赁期限，违反了法律关于租赁合同不得超过二十年的强制性规定，故超出部分无效。孙逢吉和特升公司投资建设后，将建成的建筑物出租给第三人石头造公司使用，因建筑物未取得建设工程规划许可，所以双方订立的租赁合同无效。但因各方当事人在本案中均不主张对建筑物租赁合同因无效而造成的后果进行处理，根据不告不理原则，本案对因该合同无效而造成的后果不作处理。孙建新持特升公司公章与杜健明和西村经济社签订讼争的协议书，虽没经法定代表人孙逢吉的书面授权，但结合孙建新在特升公司与西村经济社的交易过程中，经常代表孙逢吉署名并加盖特升公司公章，孙建新本人又是特升公司主要的经营管理人员等事实，西村经济社和杜健明有理由相信孙建新有代理权，但特升公司在本案中并非主张涉案合同因孙建新没有代理权而无效，而是主张讼争协议书因显失公平和胁迫而应撤销，故一审法院仅针对其主张事由作出裁判。首先，关于杜健明成为涉案土地的承租人是否支付了对价的问题。特升公司和孙建新认为，因为孙建新个人欠杜健明借款未清偿，所以导致涉案土地的承租权转让给杜健明。如果孙建新所言属实，则孙建新欠杜健明的借款未还部分就应该是杜健明取得承租权的对价。而杜健明否认了除6万元外的其余款项是借款，并认为双方在2016年7月已达成口头协议转让承租权，随后的支出款项除即日转入又转出的300万元和确认为6万元的借款外，其余194万元是支付转让款，直到2017年3月3日才签订讼争的协议。但双方提供的证据中，不能印证双方早在2016年7月已达口头协议的事实，而且杜健明在短短四个月内支出194万元的巨大金额而没有以书面形式确定该款的非借贷用途，明显有违常理。反而，孙建新在辩解借款为何没有借款凭据时称，杜健明持有借款凭据但没向本人出具副本，该陈述更符合借款人往往不持有借款凭据的民间借贷特征。再结合杜健明在双方的微信通讯中，多次提及“欠债还钱”、“你向借钱”等内容的事实，一审法院采信特升公司和孙建新的部分陈述，即孙建新与杜健明之间关于194万元的款项往来实质上仍是民间借贷关系。至于6277号账户发生的从石头造公司收到租金，又于当日或次日即向杜健明或其代理人转出接近金额的款项，同样符合民间借贷的还款特征，与租赁没有必然关系。至于2017年1月17日发生的即日转入又转出的300万元，情况诡异，双方各执一词，但与本案没有直接关系，一审法院对其真实意思表示不作审查。虽然一审法院认定了二人的民间借贷关系，但如果孙建新欠杜健明的借款未清还，则孙建新的个人欠款经特升公司认可后，仍可成为杜健明取得承租权的对价。现比较孙建新的债务和杜健明一旦取得承租权的可获收益。首先，将2016年7月20日至2017年3月3日（签订协议前）孙建新与杜健明或代理人之间发生的资金往来，按借入5笔共200万元、还款11笔（分别为2016年7月20日80000元、2016年8月16日81800元、2016年9月14日81900元、2016年10月14日60000元、2016年10月17日81800元、2016年11月16日123700元、2016年11月21日100000元、2016年12月19日19000元、2016年12月20日60000元、2017年1月20日93700元、2017年2月15日93800元），按法律允许的自然债务最高利率即年利率36%，对应借入和还款日期，按先还利息，多出部分还本金的顺序，计得：截止2017年2月15日，孙建新尚欠杜健明借款本金1369093.9元。假设该款至2023年6月30日（即特升公司租赁期限届满之日）才偿还，同样按上述年利率36%计算，利息是3142070.5元，本息合计是4511164.4元。杜健明一旦受让承租权，从2017年3月至2023年6月30日（约76个月），须向西村经济社交租金、水网管设施费、小区管理费和垃圾处理费等，以及退还石头造公司租赁保证金；但杜健明可获租金或使用费（建筑物租赁合同虽无效，但建筑物仍有一定的使用价值，石头造公司的租期至2019年8月31日，石头造公司的租期满后，建筑物仍有市场价值，仍可参照原使用费标准计算），并可获得西村经济社退还租赁保证金。将收入和支出相减后，杜健明将可收益约6763119.92元（具体计算如下：每月由石头造公司直接向西村经济社交纳租金后，每月可收93805.5元，减除每月应交的水网管设施等杂费约2317.08元，每月可得91488.42元，乘以76个月是6953119.92元，再减除退还和收回租赁保证金的差额190000元，计得6763119.92元）。将杜健明的可收利益与孙建新的应还款比较，多出2251955.52元，金额较大，是当时尚欠本金的1.6倍，有违等价有偿原则，因此，特升公司主张显失公平的理由成立，讼争协议可撤销。至于胁迫问题，因特升公司和孙建新没有提供受胁迫的证据，特升公司的此点理由不成立，但不影响讼争协议的可撤销。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第五十四条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零五条的规定，作出判决：撤销广州市特升玩具有限公司与杜健明、广州市番禺区沙湾镇西村股份合作经济社于2017年3月3日就位于广州市番禺区沙湾镇西村细岗工业区二排6号土地租赁合同而签订的《协议》。案件受理费24322元，由杜健明负担。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
杜健明上诉认为涉案协议不存在显失公平的情形不应撤销，而特升公司则主张因杜健明未支付对价，涉案协议显失公平应予撤销，故本案的争议焦点在于：1.杜健明取得承租权是否支付了对价；2.涉案协议是否存在显失公平故应予撤销的情形。
关于杜健明取得承租权是否支付了对价的问题。一方面，一审法院从杜健明与孙建新的银行账户资金往来情况、微信聊天记录，并结合民间借贷关系的特点等认定杜健明与孙建新之间关于194万元的款项往来属于民间借贷关系并无不当，现孙建新未清偿借款，在经特升公司认可后，双方协商一致将未偿还借款作为杜健明取得承租权的对价法律并不禁止，法律禁止的只是将超出禁止性规定的高额利息转化为取得承租权的对价。另一方面，事实上在2016年8月15日-2017年12月27日期间，孙建新每次收到石头造公司的租金后即立即转相当数额的款项给杜健明，而从2018年1月开始，石头造公司直接向杜健明交付租金，且2017年度涉案土地的“水网（设施）费”、2017年1-12月的“小区管理费”、“垃圾处理费”亦均由杜健明缴纳，由此可见，孙建新和特升公司是默认杜健明取得了承租权的，涉案协议事实上已得到部分履行。综上，杜健明主张其取得承租权已支付对价理由成立，本院予以支持。
关于涉案协议是否存在显失公平故应予撤销的情形的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。故而首先，特升公司欲证明涉案协议显失公平，首先必须证明存在危困或缺乏判断能力等情形，但特升公司并未证明其是在受胁迫或是处于缺乏判断力等情形下签订的协议。其次，为保障市场交易效率，合同一旦签订即推定为公平，现特升公司主张涉案协议显失公平，其应当举证证明涉案协议在签订之时存在不公平情形，但特升公司对此亦未举证证明。再次，孙逢吉和特升公司未经批准，在尚未取得建设工程规划许可的情况下建设建筑物，并将建筑物租赁给石头造公司的行为理应无效，但为了衡平各方当事人利益，法律规定违章建筑的出租人可向承租人主张占有使用费，但这并不意味着法律鼓励和支持民事主体可从违法行为中获利。因此，一审法院参照石头造公司支付的租金来计算涉案土地上的建筑物的经济价值，并将之与借款金额作比较，从而得出涉案协议有违等价有偿的结论明显不当。综上所述，特升公司未能举证证明涉案协议存在显失公平的情形，杜健明上诉认为涉案协议不应撤销的理由成立，本院予以支持。
综上所述，上诉人杜健明的上诉请求成立，予以支持。一审判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2088号民事判决；
二、驳回被上诉人广州市特升玩具有限公司的全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费均为24322元，均由被上诉人广州市特升玩具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 茹艳飞
审判员 丁阳开
审判员 谢国雄
二〇一八年九月十九日
书记员 李苇镟