山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第3805号原告赵某。委托代理人陈XX，青岛市某法律服务所法律工作者。委托代理人邱某。被告青岛某置业有限公司，住所地青岛市XX区XX路XX号-X。法定代表人高某，执行董事。委托代理人曹X，山东某律师事务所律师。委托代理人张XX，山东某律师事务所律师。原告赵某诉被告青岛某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵某及其委托代理人陈XX、邱某，被告委托代理人曹X、张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2012年11月23日签订《青岛市商品房预售合同》，购买XX区XX路XX号《XX.XX苑》XX号楼XX层XX户住房1处，按合同第十一条规定，甲方（被告）定于2013年12月31日前将房屋交付给乙方（原告）。第十二条规定，甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，每日按已支付房款的万之之二向乙方支付违约金。被告未能按期交付房屋应视为违约。2014年8月28日被告对XX苑业户承诺2014年9月30日前支付，如不按期支付承担全部违约金双倍补偿。但被告仍未按期交房，并以种种理由和借口至今未予交付。请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金（2014年1月至2015年8月）人民币53021.16元；2、被告给付原告违约金至判决或履行之日止；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，原被告签订《青岛市商品房预售合同》补充条款第5条约定，因政府、市政公用设施等原因导致工程延期，被告不承担延期交房责任。在涉案经济适用房项目建设过程中，因政府配套资金不到位、拆迁进度严重滞后、市政供电不足、政府主导规划变更等政府、市政公用设施原因，导致涉案房屋所在项目逾期竣工，从而导致涉案房屋逾期交付。根据预售合同约定，被告无需承担逾期房屋责任。但为了帮助业主解决实际困难，被告同意向业主给予部分补偿，被告向全体业主发出交付房屋通知，业主可于2014年6月底收房。原告收到通知后，未办理涉案房屋的交付手续，其损失完全系其自身原因造成，与被告无关。原告诉求无任何事实及法律依据，依法应予以驳回，维护被告的合法权益。经审理查明如下事实：1、2012年11月23日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定由原告购买被告位于青岛市XX区XX路XXX号《XX.XX苑》XX号楼XX层XX户住宅房屋，建筑面积62.12平方米，每平方米3770元，总房价为人民币234192元。合同第十条约定，该房屋的交付条件为项目综合验收合格。第十一条约定，甲方定于2013年12月31日前将房屋交付给乙方。第十二条规定，甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万之之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天计算至实际交付之日止。合同附件一付款方式和付款期限约定，首付款104192元于2012年11月23日前存入指定账户，余款130000元以银行按揭贷款方式于2012年11月29日前将办理按揭贷款所需文件提交银行，放贷机构于2012年12月23日前将贷款存入指定账户。合同补充条款第五条约定，因政府、市政公用设施等原因导致工程延期交房，甲方可据实予以延期且不承担逾期交房责任。该合同甲方盖章确认、乙方赵某签字捺印确认。被告认可原告已付清全部购房款。原被告确认合同约定的XX路XX号《XX.XX苑》XX号楼现为该小区XX号楼。2、2013年8月7日被告向青岛市国土资源和房屋管理局出具亟需解决问题的报告函，认为目前公司开发建设的XX路保障性住房集中建设项目二期（XX.XX苑）存在资金支付不到位问题，变电站选址未果导致项目周边变电站负荷不足，无电可供问题。该问题已严重影响整个项目推进，导致年底前要交付的1339套经适房无法实现。青岛市国土资源和房屋管理局收悉后，于2013年8月14日出具青土资房函发[2013]XXX号复函，认为因市财政调整有关财政分配体制，2013年公租房市财政建设资金至今未到位，此项资金未拨付。另外，市北区政府正在与市电业局等有关部门协商变电站的选址和建设。该局正协调有关部门加快解决上述问题，确保项目按期竣工交付。3、2014年1月1日被告向该小区业主公示告知书，内容为：目前由于公用设施配套建设等原因导致房屋不能按期交付，公司尽最大努力推动工期，将于2014年6月30日前完成房屋交付，若工期提前完成，公司将及时通知。其他未尽事宜按购房合同约定执行。2014年6月23日，被告通知小区全体业主，定于2014年6月28日上午进行集中交付房屋，有关延期交付补偿金及面积补差将按照合同约定执行。XX.XX苑XX号楼的多名业主已在通知规定的时间内办妥房屋交付验收手续。原告称该通知被告以邮寄的方式向其送达，本人已收到。但因双方合同约定的交房条件为综合验收合格，被告至今无法提供综合验收合格的书面文件，原告据此拒绝收房。4、2014年7月17日，由勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位单位盖章确认，涉案工程竣工验收合格。2015年2月13日，青岛市城乡建设委员会核发青建竣备字第2015-XX号《青岛市建设工程竣工验收备案证》记载，XX路片区保障性房集中建设项目（二期）XX#-XX#楼2014年7月17日竣工验收。5、2014年8月28日，被告向XX苑经适房业主承诺，将于2014年9月30日前根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定就延期交房（2014年1月1日至2014年6月28日止）对各位经适房业主予以一次性全额补偿，如不按期支付，承担全部违约金的双倍补偿。2014年9月11日被告在小区内张贴通知，要求该小区业主按规定的时间（XX号楼为9月15日下午1:00-4:00）到XXXX苑XX号楼网点办理提供违约金农业银行账号事宜，为保证支付的违约金到帐，业主本人现场须提供业主的农业银行卡号和身份证原件。因业主本人未能按约定提供账户信息或所提供的账户信息错误，导致违约金无法支付，责任由业主本人承担。原告称曾到过被告处登记银行卡号，由于被告方坚称原告不收房，故不给予办理登记手续。该小区大多数业主已于2014年9月30日前领取了2014年1月1日至2014年6月28日止按房屋总价款的日万分之二标准计算的违约金数额。6、2014年10月11日，原告赵某向本院提起诉讼，要求、判令被告支付原告逾期交房违约金（2014年1月至2014年10月）人民币26510.58元；、被告给付原告违约金至判决或履行之日止；、诉讼费由被告承担。本院审理后认为，位于青岛市XX区XX路XX号《XX.XX苑》XX号楼XX层XX户住宅房屋系经济适用住房，由此产生的交房等纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围，依法应驳回原告的起诉。于2014年11月20日作出（2014）北民初字第XX号民事裁定书，裁定驳回原告赵某的起诉。原告赵某不服该裁定，向青岛市中级人民法院提出上诉。二审审理认为，涉案房屋系经济适用房，此类房屋在销售对象、购房价格及上市交易方面具有特殊的政策性因素，但此类房屋的开发商与购房人在签订房屋买卖合同时仍遵循平等、自愿原则予以签订，当事人双方仍为平等主体之间的民事法律关系，原告主张逾期交房的违约责任，属于民事案件受案范围，应予以审理。因此，一审法院以涉案房屋系经济适用房为由驳回起诉，认定不当，本院予以纠正。于2015年4月7日作出（2015）青民一终字第XX号民事裁定：“一、撤销青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第XX号民事裁定；二、指令青岛市市北区人民法院对本案进行审理。”即形成本案。原告认为被告至今不能提交房屋综合验收报告，应当认定被告在合同约定日期内没有交房。被告延期交房暂截止到2015年8月。原告计算违约金的方法：2014年1月至2015年8月（计620天）按已付总房款的日万分之二计算为53021.16元。7、2015年11月30日，青岛市市北区开发建设局出具青北开发字[2015]XX号《关于申请确认XX.XX苑项目相关事宜的复函》，“XX.XX苑项目受土地历史遗留问题的影响，造成XX号楼停工、规划变更；XX号楼缓建以及三标段规划变更、停工事项，依据区政府相关会议记录、建设、总包、监理单位现场确认的相关资料、解释说明及现场实际情况，上述事实客观存在，相关产生或增加费用同意纳入项目开发建设成本，最终金额以审核部门核定为准。”上述事实，有原告、被告提交证据，双方当事人的陈述在案为证，并经庭审质证和本院审核，可以认定。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。本案争议焦点：1、双方合同约定“项目综合竣工验收合格”能否成为涉案房屋交付的条件；2、被告逾期交付房屋的事实是否可以免责。关于第一个焦点问题：本院认为，虽然双方合同约定房屋交付条件为“项目综合验收合格”，但住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批已经被2004年5月19日国发（2004）XX号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消，因此预售合同约定的交付条件因国家政策调整而无法成就。在双方合同约定的交付条件无法成就的前提下，涉案房屋应当以法律规定的竣工验收合格作为交付条件。涉案房屋所在项目已于2014年7月17日通过了建设单位组织的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的共同验收，并取得了政府主管部门颁发的《青岛市建设工程竣工验收备案证》。同时，该项目已通水、通电，具备了基本的居住使用条件，并且绝大多数业主已经实际收房并入住。因此，本院认为涉案房屋自2014年7月17日起已具备交付条件。关于第二个焦点问题：本院认为，根据双方合同补充条款第五条约定，因政府、市政公用设施等原因导致工程延期交房，甲方（被告）可据实予以延期且不承担逾期交房责任。根据已查明的案件事实，可以确认导致工程延期交房原因在于政府拨付资金不到位、市政公用设施存在的问题，被告逾期交房行为符合合同约定的免责事由。但考虑到被告曾于2014年8月28日向XX苑业主承诺，自愿给予小区业主一次性全额补偿延期交房的经济损失，本院予以确认。本案参照该标准计算被告应向原告支付的违约金数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、被告青岛某置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告赵某逾期交房违约金人民币8384元；二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费926元，原告负担876元，被告负担50元（因原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内支付给原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  陈 妙人民陪审员  张惠琴人民陪审员  张淑娟二〇一五年十二月三十日书 记 员  刘雅洁