吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民三终字第131号
上诉人（原审被告）：吉林市春发实业有限责任公司，住所：吉林市昌邑区。
法定代表人：甄永信，该公司董事长。
委托代理人：卫军，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：张德革，男，1967年10月1日生，住吉林市船营区。
被上诉人（原审原告）：李丽，女，1969年1月25日生，住吉林市船营区。
两名被上诉人共同委托代理人：孟宪贵，吉林保民律师事务所律师。
张德革、李丽诉吉林市春发实业有限责任公司（以下简称春发实业）房屋买卖合同纠纷一案，吉林市昌邑区人民法院受理后，于2011年11月2日作出（2011）昌民二初字第176号民事判决。春发实业不服，提起上诉。本院于2012年2月10日作出（2011）吉中民三终字第411号民事裁定，以原审判决认定事实不清，程序违法为由，发回重审。吉林市昌邑区人民法院于2013年1月30日作出（2012）昌民二初字第222号民事判决。上诉人春发实业不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人春发实业的法定代表人甄永信、委托代理人卫军，被上诉人张德革及其与李丽的共同委托代理人孟宪贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2006年9月4日，春发实业出具“关于收取购房定金的说明”一份，记载将西春发商场、新兴园饺子馆房屋所有权及商标权、新兴园食品有限责任公司出卖给李丽，价款为人民币4280万元，李丽付定金人民币500万元。9月7日，春发实业与张德革方进行了交接会谈并签订了交接协议，确认从9月8日起费用由张德革方负责，之前费用由春发实业承担等事宜。
2006年7月20日李丽给春发实业出具承诺书，承诺股东李丽积极配合公司按照《公司法》及《公司章程》的规定办理公司分立的相关手续等内容及付款方式、数额、对职工安置等内容。同日春发实业为张德革、李丽出具了承诺书一份，主要内容为：吉林市春发实业有限公司为了解决资金紧张及股东安置问题，经公司股东会、董事会决议公司分立，原公司财产划归张德革、李丽股东自2006年9月8日由其管理。所有及所属位于（1）吉林市吉林大街西春发商场一至五层营业楼、重庆路临街营业楼一至五层全部房屋所有权和土地使用权（含地下室，具体面积按支付的房屋产权证、土地使用权证面积为准）；（2）吉林市河南街新兴园饺子馆营业楼一座房屋所有权和土地使用权（含所属车库及加工厂，具体面积以交付的房屋产权证、土地使用证面积为准）；（3）吉林市新兴园食品有限责任公司的全部经营权、房屋所有权、土地使用权，新兴园饺子商标所有权、专利技术及所有知识产权；春发实业商场新兴园及子公司，新兴园食品公司的生产、经营设备等按照交接单为准；……(8)春发公司应当自此承诺签订之日起安排专人依据法律法规的程序为张德革、李丽办理相关的登记事宜。春发实业拖延不办或超法律法规的程序时间办理的视为违约。(9)春发实业应严格履行此承诺，如有违反以上条款及法律法规规定的违约行为，违约方应当向守约方支付合同总价款25%的违约金。
2007年5月22日，春发实业与张德革、李丽订立了补充协议一份，明确自2006年9月4日双方签订购房协议及后期签订的相关协议后，张德革、李丽已经支付2200万元。对尚未明确的相关事宜达成补充协议，内容为：协议签订日，张德革、李丽再付转让款300万元，余款580万元待春发实业按照规定时间办理完相关变更登记后，张德革、李丽一次性向春发实业支付。如张德革、李丽办理完手续后未能付款，春发实业暂保管手续，因此影响张德革、李丽工作，春发实业不负责任。2006年9月8日起，张德革、李丽承担春发实业银行贷款1200万元，并负责贷款利息。春发实业对外的一切债务由其自行承担。此后张德革、李丽陆续付款，至2008年9月3日张德革、李丽付清全部价款，将春发实业欠银行的贷款全部还清。9月13日春发实业员工将西春发商场四份产权证及土地使用权证交给张德革、李丽。
截止2008年9月12日春发实业已将本案诉争的房屋及房证、土地使用证分期全部交付给张德革、李丽，包括新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的四处房产（1、吉林市船营区，面积为24平方米，系平房，产权证号为：船字第号；2、吉林市船营区大东街号，面积36.80平方米，系平房，产权证号为：船字第号；3、吉林市船营区，面积546.46平方米，产权证号为：船字第号；4、吉林市船营区大东街，面积232.31平方米，产权证号为：船号）和营业楼的1至5层和地下室及6楼（产权证号分别为：1、吉林市房权证船字第号；2、吉林市房权证船字第号；3、吉林市房权证船字第号；4、吉林市房权证船字第）及对应的五宗土地（证号分别为1、吉市国用2005第号；2、吉市国用2005第号；3、吉市国用2005第号；4、吉市国用2005第号；5、2009年吉市国用2005第号）全部交付给张德革、李丽。
2008年10月29日，双方因买卖西春发商场营业楼合同效力问题及合同标的物是否包括地下室和6楼发生纠纷，诉至法院。2009年4月8日吉林市中级人民法院作出（2009）吉中民三终字第41号民事判决，确认张德革、李丽与春发实业关于营业楼的1至5楼、地下室及6楼的买卖合同关系合法有效。张德革、李丽于2011年3月15日向原审法院提起诉讼，请求：一、依法确认张德革、李丽与春发实业关于买卖新兴园饺子馆四处房产（1、吉林市船营区，面积为24平方米，系平房，产权证号为：船字第号，房屋所有权人为春发实业；2、吉林市船营区大东街河南街河西2号，面积36.80平方米，系平房，产权证号为：船字第号，房屋所有权人为春发实业；3、吉林市船营区，面积546.46平方米，产权证号为：船字第号，房屋所有权人为春发实业；4、吉林市船营区，面积232.31平方米，产权证号为：船号，房屋所有权人为春发实业）的买卖关系合法有效。二、判令春发实业协助张德革、李丽办理合同约定的8处房屋（产权证号分别为：1、吉林市房权证船字第号；2、吉林市房权证船字第号；3、吉林市房权证船字第号；4、吉林市房权证船字第号；5、吉林市房权证昌字第号；6、吉林市房权证昌字第号；7、吉林市房权证昌字第号；8、吉林市房权证昌字第号）产权的转让变更登记和对应的5宗土地（证号分别为1、吉市国用2005第号；2、吉市国用2005第号；3、吉市国用2005第号；4、吉市国用2005第号；5、吉市国用2005第号）使用权的转让变更登记。三、判令春发实业支付违约金448万。诉讼费由春发实业承担。
原审法院经审理认为，一、张德革、李丽与春发实业之间存在春发实业所有的分别由新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的房产的买卖合同关系及该买卖合同关系合法有效。平等主体之间合法的民事行为受法律保护，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”张德革、李丽与春发实业之间虽然没有签订一份统一的合同文本，但春发实业出具的“承诺书”、“关于收取购房定金的说明”及张德革、李丽与春发实业签订的“交接协议”、“补充协议书”包含了合同当事人名称和姓名、标的、数量、价款、履行期限、违约责任等条款，构成了一个比较完整的合同，本案张德革、李丽与春发实业之间具备买卖合同的基本要件，缔约双方主体资格合法，意思表示真实，并不存在欺诈、胁迫、重大误解或乘人之危之情形，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。双方签订的承诺书中关于公司分立部分系虚假意思表示，该部分约定应为无效约定，但张德革、李丽与春发实业间的基础法律关系其实质仍为买卖合同关系。现买卖双方均履行了付款、交付标的物的主要义务，为维护交易稳定，且已为生效判决所确认，因此亦应确认其买卖合同关系有效。春发实业辩称双方没有订立书面合同无效的主张，因双方成立了买卖春发实业所有的分别由新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的四处房产的合同关系，且张德革、李丽已履行了全部的付款义务，春发实业履行了交付房屋的义务，春发实业以双方没有签订书面合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于房屋转让应当订立书面合同的规定而主张无效。此条规定没有明确表述违反该规范将导致合同无效，属于管理性规范，而不是效力性规范，故春发实业主张合同无效的辩解不予采纳；吉林市中级人民法院（2009）吉中民三终字第41号民事判决书为生效法律文书，该判决书已确认双方买卖合同关系存在且有效，本案涉案标的与该案涉案标的为并列关系，因此张德革、李丽与春发实业之间存在春发实业所有的分别由新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的房产的买卖合同关系及该买卖合同关系合法有效。
二、春发实业有义务协助张德革、李丽办理所涉及的房屋的产权更名和对应的土地使用权的转让登记。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此春发实业仅将合同约定的房屋交付给张德革、李丽占有，将有关的权利证书交给张德革、李丽，并没有完成所有权的转移，没有全面履行自己的义务，其有义务协助张德革、李丽办理已经终审判决的西春发商场营业楼1至5楼、地下室及6楼和本案涉及新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的共8处房产更名及5宗土地使用证的转让登记。
三、春发实业存在违约行为，应当向张德革、李丽支付违约金。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”春发实业在2006年9月9日出具的承诺书第八条中约定：春发实业应当自此承诺签订之日起安排专人依据法律法规的程序为张德革、李丽办理相关的登记事宜。春发实业拖延不办或超法律法规的程序时间办理的视为违约。所以春发实业不但应当承担协助张德革、李丽办理转让登记的违约责任，还应当承担赔偿张德革、李丽损失的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”春发实业“承诺书”第九条规定：“春发实业应严格履行此承诺，如有违反以上条款及法律法规规定的违约行为，违约方应当向守约方支付合同总价款25%的违约金。”虽然春发实业没有协助张德革、李丽办理房屋所有权和土地使用权的转让变更登记，但是其已将买卖的房屋交付张德革、李丽占有和使用，将相关的权利证书交给了张德革、李丽，履行了主要的合同义务。双方9月9日“承诺书”约定的就是履行更名义务。春发实业没有履行就应当按照双方约定的违约金数额承担违约责任。张德革、李丽主张总价款4480万元，无证据证明，本院不予支持。有证据证明的合同总价款为4280万元，4280万元×25%=1070万元。因此张德革、李丽按照总价款的10%而不是25%要求春发实业支付违约金448万元，是对其民事权利的处分。且张德革、李丽已履行了全部款项4280万元，最后履行期限是2008年9月3日，春发实业未履行协助张德革、李丽更名的义务，已构成违约，给张德革、李丽造成经济损失，即利息损失。按照中国人民银行同期贷款利率计算，4280万元×7.56%×3年即970.7万元，现张德革、李丽主张春发实业给付违约金448万元，不违反法律规定，应予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，并经审判委员会研究决定，判决如下：一、原告张德革、李丽与被告吉林市春发实业有限责任公司之间关于被告所有的分别由新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的四处房产（坐落及面积以吉林市房权证船字第号、第号、第号、第号为准）的买卖合同关系合法有效；二、被告吉林市春发实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告张德革、李丽办理产权证号为：1、吉林市房权证船字第证船字第号；4、吉林市房权证船字第号；5、吉林市房权证昌字第号；6、吉林市房权证昌字第号；7、吉林市房权证昌字第号；8、吉林市房权证昌字第号所载明的房屋产权的转让和变更登记手续；国有土地证号为：1、吉市国用（2005）第号、2、吉市国用（20**）第号；3、吉市国用（2005）第号；4、吉市国用（2005）第号；5、吉市国用（2005）第号所载明的土地使用权的转让和变更登记手续；三、被告吉林市春发实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张德革、李丽违约金448万。
案件受理费42,640.00元，由被告吉林市春发实业有限责任公司负担。
上诉人春发实业不服吉林市昌邑区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2012）昌民二初字第222号民事判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、确认上诉人与被上诉人之间关于新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司两处房屋买卖行为无效，判令双方互相返还财产；四、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。上诉的事实和理由：一、重审判决认定事实仍然不清。（一）关于上诉人党委书记刘炎昌在《关于收取购房定金的说明》中填写“含地下室”四个字的效力问题。上诉人在重审审理中曾经提出，刘炎昌是党委书记，不是法定代表人，未经授权填写“含地下室”四个字属于越权，不能代表春发实业的真实意思表示。如果刘炎昌经过春发实业法定代表人甄永信授权或者是征得控股股东、总经理代忠义同意填写，也必须在刘炎昌写的“含地下室”处加盖上诉人的印章才能有效。上诉人在原审时提出的上述辩驳理由有法可依，但原审法院仍然以“已被人民法院的终审判决认定有效”作为根据不予采信，致使“含地下室”四个字是否具有客观性和合法性的证明力仍然不清。（二）关于《承诺书》出具的时间事实不清。上诉人在重审中提出，将《承诺书》的时间提前到上诉人2006年9月4日出具《关于收取购房定金的说明》之前的2006年7月20日，是被上诉人代理人故意编造的，对此其代理人解释为笔误，并认定确切的出具时间是2006年9月9日。原审判决据此用推测的方法，采信了被上诉人代理人的解释和主张，认定《承诺书》的签订时间为2006年9月9日。但原审判决在审理查明中又称：“2006年7月20日原告李丽给被告出具《承诺书》”和“同日被告为原告出具了《承诺书》一份”前后矛盾。对双方出具公司分立承诺的时间到底是2006年9月9日还是2006年7月20日的事实认定不清。上诉人认为，双方出具公司分立承诺书的时间应当是上诉人2006年9月4日出具《关于收取购房定金的说明》之后与2006年9月7日双方签订《交接协议》之前的某日。没有《承诺书》，2006年9月7日双方根据什么进行公司分立的交接呢？（三）关于《承诺书》公司分立的真实性问题。原审判决对被上诉人提交的《承诺书》分析认为：“尽管记载的时间与实际不符，存在瑕疵，但不影响该证据所载内容的真实性，该证据应予采信。”但对上诉人提交的《承诺书》、张德革授权高山、张文霞行使股权的说明、认缴张文霞、高山出资协议、关于减资公司分立协议等第一组证据又分析认为：“被告提供的第一组证据原告并未否认其虚假性，能够证实双方进行虚假公司分立，本院予以确认。”对双方出具公司分立承诺内容的真实性认定上前后矛盾，认定不清。二、重审判决认定事实错误。（一）以四个文件确认双方买卖合同关系有效错误。上诉人认为，本案是房屋买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人的买卖行为应当受《城市房地产管理法》及其相应的法规、规章规范调整。《城市房地产管理法》第八条、第三十六条、第四十条规定，房地产转让应当签订书面的转让合同，合同中应当载明房地产权属证书名称和编号等主要内容。而上诉人与被上诉人的房屋买卖行为没有签订一份统一的合同文本，违反了《城市房地产管理法》第四十条“应当签订书面转让合同”的强制性规定。至于四个文件所载明的内容，除了能够证明双方当事人的名称、姓名和4280万元成交价格以外，都没有依照《城市房地产管理法》第八条第一款第（二）至（六）项、第（八）至第（九）项的要求予以载明。因此，原审判决以四个文件“构成一个比较完整的合同”的认定是错误的。（二）关于《承诺书》证明力认定的错误。《承诺书》首部载明：“吉林市春发实业有限公司为了解决资金紧张及股东安置问题，经公司股东会、董事长决议公司分立，原公司财产划归张德革、李丽股东，自2006年9月8日由其管理。”当上诉人质问被上诉人张德革、李丽是否具有春发实业股东身份时，被上诉人代理人承认《承诺书》中涉及股东身份的部分是虚假的，其他部分不存在虚假的情况。事实上，张德革、李丽不是股东，“4280万元出卖的三处房屋划归张德革、李丽股东，自2006年9月8日由其管理”是虚假的。《承诺书》中没有涉及双方房屋买卖的任何内容。故上诉人认为《承诺书》部分虚假内容应为无效约定，原审判决关于“基础法律关系其实质仍为买卖合同关系”的认定错误。（三）根据生效判决确认双方买卖合同关系有效错误。（2009）吉中民三终字第41号民事判决因认定事实和适用法律都有错误，其对本案房屋买卖合同合法有效的认定不应具有证明力。1、因为该案庭审时，被上诉人代理人拒不回答上诉人关于《承诺书》中张德革、李丽是不是股东的质问，拒不承认《承诺书》是为了逃避房屋买卖税费而编造分立的虚假事实。但在本案审理中其又承认张德革、李丽不是股东的事实。2、该生效判决适用合同法第五十二条认定双方买卖合同合法有效确有错误。故（2009）吉中民三终字第41号民事判决作为终审判决结果依然继续有效，但因其利用伪造的证据认定的事实和适用法律都有错误，作为证据就不具有真实性、合法性以及与本案的关联性，不能作为本案重审认定双方买卖合同合法有效的证据。三、适用法律错误。（一）原判决认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条（应为第四十条）的规定属于管理性而不是效力性的规范错误。该法第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”“应当”是具有强制性的，根据合同法第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的规定，因双方没有签订书面合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房屋买卖应无效。但原审法院却不予采信而认定合同合法有效是曲解法律。原审判决应当依据《民法通则》第五十八条第一款第（五）项“违反法律或社会公共利益的”民事行为无效的规定，确认双方房屋买卖行为无效。（二）适用合同法第一百三十条错误。合同法第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。因《中华人民共和国城市房地产管理法》对房屋买卖有明文规定，故应在本案中适用，而不应适用合同法第一百三十条。（三）适用合同法第一百一十四条判决上诉人支付被上诉人违约金448万元错误。原审判决已经认定《承诺书》中公司分立虚假，双方间的基础法律关系实质是买卖合同关系，又根据该《承诺书》第八条关于违约责任的约定判决上诉人支付448万元违约金，属于明显错误。（四）适用合同法司法解释错误。因双方没有签订书面的房屋买卖合同，应适用《城市房地产管理法》第四十条认定无效，而不应适用最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条第一款确认合同有效。四、违反法定程序。（一）违反级别管辖规定受理被上诉人起诉。依据吉林省高级人民法院关于级别管辖的规定，原审法院对500万元以上的案件没有管辖权。然而该院受理的被上诉人请求的房屋更名税费和违约金448万元由上诉人承担的请求1000多万元，违反了管辖规定。上诉人提出异议被裁定驳回，上诉人提起上诉。在上诉期间被上诉人撤销了房屋更名税费的请求，二审法院遂驳回上诉，维持原裁定。该案件发回重审后原审法院作出了上诉人协助被上诉人进行房屋更名过户和支付448万元违约金的判决。按照办理房屋更名税费承担的规定，上诉人应承担的税费至少在600万元，再加上448万元违约金，本案的给付金额仍然超过了500万元，原审法院仍没有管辖权。（二）庭审中不当庭认证，违反审判公开、公正的规定。当庭认证是人民法院审判方式改革的重要规定，是法官的重要职责。然而重审庭审中，原审法院没有坚持一事一质证，一证一确认的规定，而是庭后统一认证，违反了最高院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第十二条的规定。
被上诉人张德革、李丽辩称：吉林市昌邑区人民法院（2012）昌民二初字第222号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持，应驳回上诉人的上诉请求。理由如下：一、原审判决认定事实并无错误。上诉人与答辩人之间的房屋买卖合同关系，在几年的诉讼以及庭审中，上诉人对此并不否认，只是强调其买卖的标的不含有西春发商场的地下室和六楼。但对于其买卖的合同标的是否含有地下室和六楼的问题，已经被生效的中级人民法院民事判决予以认定。故上诉人的上诉观点不能成立。二、原审判决适用法律正确。上诉人对于双方之间是一种房屋买卖合同关系自始并不否认。在多次庭审中，上诉人都承认是房屋买卖关系。既然是房屋买卖，就应当适用合同法进行调整。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》对于买卖合同关系中没有签订书面合同情形，进行了详细的规定，尤其对合同法第五十二条“违反法律、法规强制性规定”做了详细的界定。《中华人民共和国城市房地产管理法》尽管规定了不动产交易应当签订书面合同，但并没有规定不签订书面合同就合同就无效。根据新法优于旧法的原则，合同法及其司法解释在《中华人民共和国城市房地产管理法》之后颁布，应适用合同法及其司法解释的规定认定合同有效。上诉人关于原审判决适用法律错误的观点不能成立。三、原审判决上诉人构成违约，赔偿被上诉人违约损失448万元是正确的。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，被上诉人按照双方的约定，已经向上诉人全部履行了合同义务。上诉人在自己出具的《承诺书》中明确表示，在承诺签订后及接受被上诉人第一期付款后，安排专人为被上诉人办理相关登记事宜（即房屋权属变更登记），并承诺如有违约，向答辩人支付合同总价款25%的违约金。然而，被上诉人将全部购房款4280万元支付完毕，上诉人始终没有为被上诉人办理房屋更名过户事宜，被上诉人多次与上诉人协调，上诉人始终不予办理。上诉人的行为已经构成违约，违约金的约定是双方履行合同的一种守约的限制性条款，一方构成违约，无论是否给对方造成实际损失，约定大于法定，违约方都要按照约定承担违约责任。更何况由于上诉人没能及时为被上诉人办理房产更名，造成被上诉人不能抵押贷款，实现不了资金有效周转、更名税费等上调等实际损失，远远高于被上诉人主张的违约金的损失。
本案在本院审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。
通过双方当事人的陈述、抗辩，以及对现有证据的分析、认定，经本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，原审判决认为双方当事人之间存在新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的房产买卖合同关系及该买卖合同合法有效的观点符合法律规定。上诉人以双方没有依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定签订书面形式的合同因而房屋买卖无效的主张，没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”该法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”该法第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”上述法律和司法解释对合同形式效力问题做出了一般规定，就是合同的书面形式仅具有证据的效力。合同的书面形式的主要作用在于证明当事人之间的权利义务关系。如果当事人能够证明其相互之间的权利义务关系，即使就某合同没有采用法律规定的形式，其合同效力不受影响。法律关于合同形式效力的特殊规定除外。本案中上诉人与被上诉人虽未签订一份统一的房屋买卖合同文本，但双方关于房屋买卖的意思表示是真实的，“四个文件”对主要条款进行了约定，双方履行了付款、交付标的物的主要义务，应认定合同成立并生效。上诉人关于合同无效的抗辩理由明显依据不足，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”显然出卖人负有交付标的物、转移标的物所有权的义务。在房屋买卖合同中，出卖人除交付标的物以外，还有义务将标的物过户到买受人的名下。结合双方的约定，上诉人亦负有“安排专人”为被上诉人办理相关登记事宜的合同义务。因此原审判决判令上诉人协助被上诉人办理涉案房屋土地权属变更登记手续符合合同约定与法律规定，应予维持。关于上诉人应否承担448万元违约金的问题。按照双方买卖房屋的约定，上诉人仅将买卖的房屋交付被上诉人占有和使用，将相关的权利证书交给了被上诉人，但没有履行更名义务。按照《承诺书》中关于违约条款的约定，上诉人因其违约行为应承担相应的违约责任，向被上诉人支付违约金。被上诉人请求的违约金数额并无不当，原审判决予以支持符合法律规定，应予维持。《承诺书》中公司分立是无效的，但双方关于房屋买卖的约定真实有效，对违反房屋买卖合同义务承担违约责任的约定也是真实有效的，无效的公司分立条款并不影响合法有效的违约条款的效力。上诉人对级别管辖提出异议后，两级法院对此已经作出生效裁定，最后认定原审法院对本案具有管辖权，上诉人关于原审法院不具有管辖权的理由不能成立。
综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42,640.00元，由上诉人吉林市春发实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 王 浩
代理审判员 李 萍
二〇一三年四月二十六日
代理书记员 卫 如