河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第1046号
上诉人（原审被告、反诉原告）侯洪涛，男，汉族，1978年2月6日出生。
委托代理人王国栋，河南华豫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）金山洞，男，汉族，1980年1月16日出生。
上诉人侯洪涛与被上诉人金山洞租赁合同纠纷一案，商丘市梁园区人民法院于2015年4月27日作出（2015）商梁民初字第181号民事判决，侯洪涛不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭审理了本案，上诉人侯洪涛的委托代理人王国栋、被上诉人金山洞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年11月13日，被告侯洪涛与河南豫海商业经营服务有限公司签订华联国贸购物中心租赁合同，合同约定豫海公司将华联国贸中心一期项目二、至三层平价区1008㎡（公共面积）的柜位提供给被告经营，经营期限自2013年11月1日至2014年10月31日。合同签订后，被告即对上述柜位进行招商，并与原告签订柜位租赁合同，合同约定被告将华联国贸中心二楼时尚街区约26.43㎡（公共面积）的柜位提供给原告经营，租赁期限自2013年12月22日至2014年12月21日，月租金2643元，于每月28日前缴纳下月租金；合同签订时原告须交纳合同保证金5000元；原告销售款统一由豫海公司收取，被告每月5日结付原告上月1-15日销货款，每月15日结付上月16-31日销货款。违约责任：一方违约，须向对方支付违约金50000元。柜位租赁合同签订后，原告即向被告交纳保证金5000元，并按约进场经营。在经营过程中，被告口头承诺减免原告6-8月份租金；2014年8月1日，被告以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知称：“商铺租金自9月份起恢复合同价，并一次性交纳3个月租金”。原告对此提出异议，并自9月份起拒绝交纳租金。2014年9月25日，豫海公司致函时尚街商户，称时尚街一直拖欠其9月份租金，要求各商户于2014年9月26日前将货品即柜台撤离该商场，逾期将视为放弃并进行清理。9月26日，原告租赁区被停止供电。2014年11月21日，豫海公司对原告租赁的柜位进行了清理，原、被告之间的租赁终止。原告租金已交至2014年5月30日。
原审法院认为：原、被告双方在自愿基础上签订租赁合同，且在原告按约交纳租赁保证金后开始履行，该租赁合同为有效合同。原告租金虽交至2014年5月30日，但结合被告以时尚街办公室名义在时尚街张贴通知和原告提供的录音资料中的内容，双方存在免交6-8月份租金的事实。被告虽未经原告同意擅自变更租金交纳方式，要求原告自9月份开始一次交纳3个月租金，但原告仍有义务按约于2014年8月28日前交纳下个月即9月份租金。因被告不能按时交纳豫海公司租金导致原告经营区域停电，并于2014年11月25日进行清理，租赁合同终止，原告要求被告退还原告租赁押金5000元的诉讼请求应予支持。原告要求被告返还销货款未提交证据，不予支持。因豫海公司于2014年9月26日停止对原告经营区供电，原告租金应交至9月25日止，被告反诉要求原告偿付拖欠租金的部分诉讼请求应予支持，原告应偿付被告租金（2643元÷30×25天）2202.5元。原告要求被告赔偿柜台装修费因未提交相关证据，不予支持。因原、被告双方在合同履行期间均存在过错行为，原告起诉及被告反诉要求对方承担违约责任的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告侯洪涛（反诉原告）返还原告（反诉被告）金山洞合同押金5000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、原告（反诉被告）金山洞给付被告（反诉原告）侯洪涛租金2202.5元，于本判决生效之起十日内履行完毕。本诉案件受理费1300元，本诉原告金山洞承担1000元，本诉被告侯洪涛承担300元。反诉受理费340元，反诉原告侯洪涛承担300元，反诉被告金山洞承担40元。
上诉人侯洪涛不服原审判决上诉称：一、一审法院认定事实错误。被上诉人提交证据三不应作为认定本案的证据，证据三是一张普通打印纸打印的通知，该通知上既没有上诉人侯洪涛的签名，也没有时尚街办公室的盖章，该证据来源不合法，又不具备真实性。原告提交的证据七，商户蒋欣欣与被告谈话录音内容是蒋欣欣要求上诉人侯洪涛退还房租但没有得到侯洪涛答应，录音中上诉人侯洪涛明确表示按照合同办，没有承诺免交房租，一审法院由此证据认定上诉人口头答应免去被上诉人三个月房租不合逻辑。租赁合同是双方合同的基础，在平等的基础上双方协商一致以书面形式签订。该合同第十条第3款明确约定“甲乙双方任何一方要求变更或者是解除协议，应及时书面通知对方，并采用书面形式由双方达成协议，未达成协议之前，原协议仍有效。”二、被上诉人所称免去三个月租金不符合经营中的情理。第一、免去租金没有任何合理理由。被上诉人与上诉人在2013年12月22日签订合同，已经按照合同约定履行至次年6月份，上诉人每月租金是2643元，三个月的租金是7929元，上诉人不会无缘无故免去被上诉人三个月房租，是被上诉人一直未按照合同足额缴纳房租。第二、上诉人出租的场地是从河南豫海公司租来的，上诉人向豫海公司交纳租金到2014年8月底，豫海公司没有对上诉人免去租金，上诉人对被上诉人没有违约行为，没有理由免去被上诉人三个月房租。第三、被上诉人未结销售款不应由上诉人返还。被上诉人经营场地是由豫海公司运营，上诉人只是在场地租赁中负责为其招商，对商场的管理也是豫海公司，被上诉人的部分营业款是豫海公司收取的，在被上诉人出具的票据上也明确显示收取租金的盖章为“时尚街办公室”，收取销售款盖章为“河南豫海商业经营服务公司”，销售款不是由上诉人收取，自然不应由上诉人退还。
被上诉人金山洞在庭审中答辩称：1、一审法院对证据的认定符合证据规则，能够客观反映案件的事实，在一审中被上诉人提交的七份证据相互印证，可以作为认定案件事实的证据。虽然上诉人对被上诉人提供的办公室通知证据提出异议，但没有提供相应的证据推翻。2、上诉人免去时尚街三个月的房租事实清楚，虽然上诉人一再辩称其没有免去时尚街三个月房租，但并没有任何证据证明其主张，被上诉人在一审中已经提交证据证明该事实。上诉人承诺免去被上诉人等13户3个月房租事实清楚，被上诉人所在的商场因为刚开业半年，效益不太好，很多商户想撤柜，上诉人为商户免去3个月租金是经营策略，这一点也是很多商户及商场的负责人可以作证的。3、根据上诉人与被上诉人之间签订的租赁协议，被上诉人应在每月的28号之前向上诉人缴纳下月租金，被上诉人应在5月28日前缴纳6月份租金，如被上诉人没有按期缴纳租金，逾期10日上诉人有权解除合同，在被上诉人等商户拖欠3个月租金的情况下，上诉人没有采取任何自救行动显然不合常理。事实是上诉人在长达3个月的期限内没有告知被上诉人缴纳租金和解除合同，而是在9月份要求被上诉人一次性缴纳三个月的租金。4、根据合同法第七十七条规定，当事人协商一致可以变更合同，上诉人口头承诺免去3个月租金合法有效。5、被上诉人的未结销售款应由上诉人返还。上诉人与被上诉人存在租赁关系，被上诉人的租金一直都是从销售款中代扣，虽然销售款统一盖的是豫海公司的章，但实际销售款由上诉人控制管理，这一点可以从被上诉人缴纳的租金的收据中看出。请求二审驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：金山洞的押金及租金应否予以返还。
上诉人、被上诉人在二审审理期间未向本院提交新证据。
二审查明事实与原审查明事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人在自愿的基础上签订租赁合同，被上诉人按约缴纳保证金后开始履行，该租赁合同合法有效。上诉人称时尚街办公室通知为打印纸，证据来源不合法，缺乏真实性。该证据内容能够证明时尚街九月份房租数额及缴纳办法，并且能与被上诉人提交的其他证据相互印证，一审法院将其作为本案证据使用符合法律规定。上诉人称蒋欣欣与上诉人谈话录音内容没有免去被上诉人房租的内容，不能作为免去被上诉人3个月房租的证据。通过查看该录音资料，可以证明时尚街管理情况，上诉人口头承诺免去被上诉人等13名商户3个月租金属实。上诉人认为未结销售款不应由上诉人返还。但被上诉人的租金是上诉人从销售款中代扣的，未结销售款应由上诉人返还。
综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，侯洪涛的上诉理由不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费50元，由上诉人侯洪涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 张孝勇
审判员 吴 峰
审判员 赵保良
二〇一五年十月十日
书记员 时 淼