浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1004民初4041号原告：浙江世尊物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文一路70号。法定代表人：许忠琪。委托诉讼代理人：章高云，浙江章高云律师事务所律师。被告：刘文宇，男，1966年12月4日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。原告浙江世尊物业管理有限公司与被告刘文宇为物业服务合同纠纷一案，原告于2018年5月10日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序于2018年6月14日公开开庭进行审理。原告浙江世尊物业管理有限公司委托代理人章高云、被告刘文宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江世尊物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告刘文宇支付原告物业服务费36110.37元，并支付违约金2311.06元（暂算到2017年11月20日止）及按每日千分之二计算至判决确定履行之日止的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系“泰隆苑”小区的物业服务公司，被告系该小区D3A-2业主。原告与“泰隆苑”小区开发商台州嘉裕房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，服务费排屋按2.8元/月/平方米。被告依约履行物业服务后，被告未按照约定支付2013年3月1日至2016年12月31日物业费36110.37元【280.4㎡×（2.8元/月/平方米×46月）】和违约金2311.6元。经原告催讨未果。被告刘文宇辩称：1、小区的前期物业服务合同和绿城物业签订的，而不是本案的原告；2、前期物业服务合同期限已到期的，房地产公司将房产出售后，其无权自行选聘及变更物业服务公司，应经全体业主召开业主大会决定或者征求业主意见后决定，对于原告与房地产公司签订的物业服务合同不予认可，故本案被告应是台州市嘉裕房地产开发有限公司；3、物业服务合同规定物业费是一年一付的，本案所涉物业费已超过两年的诉讼时效；4、物业管理不到位导致本小区房价下降，小区违章建筑较多、业主乱占公共资源、安保及消防措施缺位、物业管理人员不足等，收费标准过高。经审理本院查明：2010年10月14日，被告刘文宇与案外人台州市嘉裕房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，向其购买位于台州市路桥区，房屋建筑面积为280.36平方米。2013年2月28日，原告浙江世尊物业管理有限公司（原名为杭州金秋物业管理有限公司）与路桥区路北街道泰隆苑开发商台州市嘉裕房地产有限公司签订了《泰隆苑前期物业服务合同》，双方约定：合同期限自2013年3月1日起至2014年2月28日止。若本合同期间，本物业业主大会召开，选聘新的物业管理企业并签订合同生效之日起本合同终止。如本合同届满时，本物业尚未召开业主大会，双方应商讨是否续定合同，在双方未续定合同时，本合同自动延续；排屋物业费按每平方米2.8元/月计算，每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业费及相关费用的，应按金额每日千分之二支付违约金。原告按照合同约定为该小区提供物业管理服务至2016年12月31日。被告刘文宇自2013年3月1日起未向原告缴纳物业费用。以上事实，有原告提交的营业执照、变更登记情况、身份证、《泰隆苑前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、不动产登记资料查询结果证明、物业服务费用催缴通知单、挂号信以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告浙江世尊物业管理有限公司（原名为杭州金秋物业管理有限公司）与台州市嘉裕房地产有限公司自愿签订《泰隆苑前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效，故该合同对全体业主均有约束力。原告作为泰隆苑小区的物业服务单位，依法应履行提供物业管理服务的义务，同时享有向业主收取物业服务费的权利。被告刘文宇作为该小区业主，应依合同向原告缴纳物业服务费用。依照合同约定，排屋物业费为2.8元/平方米/月，物业费采取预缴制，即每12个月预缴一次，缴纳时间为每12个月的第1个月。被告辩称原告未向其催讨过物业费，其起诉已超过诉讼时效。本院认为，结合原告提交的挂号信、法院受理通知书等相关材料，无法证明其要求被告支付各期物业服务费的主张符合诉讼时效的规定，对原告主张要求被告支付2013年3月至2014年2月、2014年3月至2015年2月期间的物业费，本院不予支持；对原告要求被告支付2015年3月至2016年2月、2016年3月至2016年12月期间的物业费17270元（即280.36㎡×2.8元/月/平方米×22月）的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告与建设单位签订的《前期物业管理合同》无效，原告无权收取物业管理费，物业服务费用标准过高，原告管理不当等理由拒绝支付物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。物业服务的完善需要原告、被告及全体业主的相互配合和共同努力，因原、被告双方对物业服务质量问题存在争议，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对于原告合理的诉讼请求，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告刘文宇于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告浙江世尊物业管理有限公司物业服务费17270元。二、驳回原告浙江世尊物业管理有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，依法减半收取385元，由原告浙江世尊物业管理有限公司负担270元，被告刘文宇负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 罗婷二〇一八年八月八日代书记员 罗渊附本裁判所依据的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：权利人向义务人提出履行请求；义务人同意履行义务；权利人提起诉讼或者申请仲裁；与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。