山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民终3705号上诉人（原审被告）：青岛歆海铂扬文化传媒有限公司，X。法定代表人：滕风英，董事长。委托诉讼代理人：侯林，男，X。被上诉人（原审原告）：青岛上岗科技培训学校，X。法定代表人：孙珮岗，校长。委托诉讼代理人：刘鸿曾，男，X。上诉人青岛歆海铂扬文化传媒有限公司因与被上诉人青岛上岗科技培训学校房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人青岛歆海铂扬文化传媒有限公司委托诉讼代理人侯林、被上诉人青岛上岗科技培训学校委托诉讼代理人刘鸿曾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛歆海铂扬文化传媒有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。被上诉人不是涉案房屋的产权所有人，产权管理人青岛市市北区国有资产管理办公室向法庭提交的说明中没有明确授权被上诉人是否可以对涉案房屋进行转租或代为收取房屋租赁费。被上诉人在与上诉人签订2015年1月1日至2015年12月31日涉案房屋租赁合同中，故意隐瞒了被上诉人不是产权所有人且没有向上诉人提供任何产权所有人的明确授权，被上诉人对上诉人存在严重的欺瞒行为是事实，所以，该合同不具备法律效力。上诉人多次要求被上诉人提供产权所有人允许被上诉人对涉案房屋进行转租或代为收取房屋租赁费的明确授权，双方在2016年度就涉案房屋也没有签订任何合法有效的协议，责任应由被上诉人承担，上诉人不存在任何违约，也不必再为不能正常使用的房屋支付任何费用。由于涉案房屋的租赁使用是上诉人与被上诉人2014年12月9日签订的共同开办“青岛上岗学校文化艺术拓展培训中心”整体合作项目的衍生部分，在2014年12月双方合作之初，应被上诉人的要求，上诉人为充分表明合作诚意，已经为整体合作项目向被上诉人一次性缴纳了叁万元整体合作保证金，所以涉案房屋的使用也应包含在其中；双方合伙协议履行期间，被上诉人没有履行协议为“艺术中心”办理合作教学课程相关合法资质手续和严重扰乱正常教学秩序等多项根本违约，甚至在2016年1月15日将艺术中心工作人员驱离校区单方面毁约，并且被上诉人扣押了上诉人购置的教学器材、个人和办公物品，自2016年1月15日至2016年5月期间上诉人多次与被上诉人协商返还，被上诉人均以种种理由甚至谩骂侮辱上诉人工作人员拒不归还；就此事被上诉人曾于(2017)鲁0203民初字第643号案件庭审中辩称，上诉人诉求归还被扣押的物品是上诉人为合作项目的投入，所有权归被上诉人，这与被上诉人在本案一审中所称上诉人不交还房屋形成长期违约占用的说法相互矛盾。一审法院违反法定程序，严重损害上诉人的合法权益。青岛上岗科技培训学校辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉维持原判。青岛上岗科技培训学校向一审法院起诉请求：1、青岛歆海铂扬文化传媒有限公司将X房屋（建筑面积30平方米，以下简称涉案房屋）腾还给青岛上岗科技培训学校；2、青岛歆海铂扬文化传媒有限公司向青岛上岗科技培训学校支付2016年1月1日至2017年3月（青岛上岗科技培训学校起诉之月）的房屋占用费（按照每月833.33元计算）;3、青岛歆海铂扬文化传媒有限公司向青岛上岗科技培训学校支付违约金1万元；4、诉讼费由青岛歆海铂扬文化传媒有限公司承担。一审法院认定事实：2014年12月9日青岛上岗科技培训学校（甲方）与青岛歆海铂扬文化传媒有限公司（乙方）签订“培训项目合作协议”，约定：项目名称：青岛上岗学校文化艺术拓展培训中心，开办地址：X，合作期限自2015年1月1日至2016年12月31日，协议第六条第8项约定：乙方使用的办公室，及因教学原因专项使用的固定教室或场地，乙方应向甲方另行单独缴纳使用费（另见独立签约的房屋使用协议）。第9项约定：对于公用的教室、场地，乙方可以免费使用。协议还约定了利益分配双方责权等内容。2015年1月青岛上岗科技培训学校（甲方）与青岛歆海铂扬文化传媒有限公司（乙方）签订了房屋使用协议，协议约定：甲方同意乙方有偿使用X东侧一间平房（学校传达室对面），建筑面积约为30平方米。乙方使用此房仅用于办公及必要的相关教学，使用期限自2015年1月1日至2015年12月31日，期限届满，甲方有权全部收回此房屋，乙方应如期交还，如乙方无故逾期不搬迁，由此给甲方造成的一切损失由乙方承担。乙方如需继续使用，则必须在使用期满前的一个月向甲方提出书面申请，并重新签订房屋使用协议。该房屋年使用费1万元。协议第七条第9项约定：在使用期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自毁约，不再使用该房屋的，或房屋使用期满后不及时腾空或搬离的，乙方应按年使用费的一倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。协议还约定了双方其他的权利义务内容。协议签订后，青岛上岗科技培训学校已将房屋交付青岛歆海铂扬文化传媒有限公司使用，青岛歆海铂扬文化传媒有限公司亦向青岛上岗科技培训学校支付了1万元的使用费。协议期满后，双方未再续签合同，青岛歆海铂扬文化传媒有限公司亦未将房屋腾还给青岛上岗科技培训学校。青岛市市北区国有资产经营管理办公室于2017年3月20日出具房屋证明，称:X房屋一处，建筑面积364平方米，属国有资产，由该办公室管理，对外出租，2015年至今由青岛上岗科技培训学校承租并负责承租期内对房屋的维护和管理。2017年8月22日该办公室出具证明，主要内容为：对于青岛上岗科技培训学校、青岛歆海铂扬文化传媒有限公司的合作事宜，青岛上岗科技培训学校曾事先向该办公室进行过咨询，对于租赁期内租户的合法经营行为其不予干涉。一审法院认为，涉案房屋系青岛市金坛一路12号房屋中的一部分，该房屋系国有资产，其管理方青岛市市北区国有资产经营管理办公室将该房屋出租给青岛上岗科技培训学校，由青岛上岗科技培训学校对房屋进行维护和管理，因此青岛上岗科技培训学校、青岛歆海铂扬文化传媒有限公司就涉案房屋签订的房屋使用合同不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，房屋使用期限届满，青岛歆海铂扬文化传媒有限公司应将房屋腾还给青岛上岗科技培训学校，事实上双方合同履行过程中，青岛歆海铂扬文化传媒有限公司未按照协议约定在期满前向青岛上岗科技培训学校申请续租，也未在合同期满后腾还房屋，侵犯了青岛上岗科技培训学校的合法权益，现青岛上岗科技培训学校要求青岛歆海铂扬文化传媒有限公司腾还房屋，事实清楚证据充分，该院予以支持；自合同期满至青岛上岗科技培训学校起诉之日，青岛歆海铂扬文化传媒有限公司未支付使用费，青岛上岗科技培训学校要求青岛歆海铂扬文化传媒有限公司比照合同约定的使用费标准支付占用房屋期间的使用费，符合法律规定，该院予以支持，按照合同约定的使用费数额，自2016年1月1日至2017年3月31日的使用费为12500元（10000元÷12个月×15个月＝12500元），青岛歆海铂扬文化传媒有限公司应支付给青岛上岗科技培训学校。青岛上岗科技培训学校主张的违约金1万元已经接近其主张的本金数额，明显过高，根据双方协议履行情况，按照公平原则和诚实信用原则予以衡量，该违约金以银行同期贷款利率计算为宜。青岛歆海铂扬文化传媒有限公司辩称该房屋使用协议不具有法律效力，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决：一、青岛歆海铂扬文化传媒有限公司将X平房一间腾还给青岛上岗科技培训学校；二、青岛歆海铂扬文化传媒有限公司向青岛上岗科技培训学校支付房屋使用费12500元。三、青岛歆海铂扬文化传媒有限公司向青岛上岗科技培训学校支付违约金（以12500元为计算基数，自2016年1月1日至2017年3月31日，按照银行同期贷款利率计算）。上述一至三项由青岛歆海铂扬文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内履行完毕。如果青岛歆海铂扬文化传媒有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元（青岛上岗科技培训学校已预交），由青岛歆海铂扬文化传媒有限公司负担。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，涉案房屋系国有资产，其管理方青岛市市北区国有资产经营管理办公室将该房屋出租给青岛上岗科技培训学校，由青岛上岗科技培训学校对房屋进行维护和管理，因此双方就涉案房屋签订的房屋使用合同不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。从一、二审查明的事实看，合同履行过程中，青岛歆海铂扬文化传媒有限公司未按照协议约定在期满前向青岛上岗科技培训学校申请续租，也未在合同期满后腾还房屋，侵犯了青岛上岗科技培训学校的合法权益，一审法院对青岛上岗科技培训学校要求青岛歆海铂扬文化传媒有限公司腾还房屋予以支持并无不当。因自合同期满至青岛上岗科技培训学校起诉之日，青岛歆海铂扬文化传媒有限公司未支付使用费，一审法院判决青岛歆海铂扬文化传媒有限公司比照合同约定的使用费标准支付占用房屋期间的使用费及违约金，符合法律规定，对此本院予以确认。综上，上诉人青岛歆海铂扬文化传媒有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费363元，由青岛歆海铂扬文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯 娜审判员 杨保国审判员 王昌民二〇一八年八月十五日书记员 郑 昭书记员 吴苗苗