山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第1020号
上诉人（原审原告）关晋杰，男，汉族，住太原市迎泽区。
委托代理人光昌化，山西同辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）太原星河湾房地产开发有限公司，住所地太原市小店区平阳南路113号。
法定代表人黄文仔，董事长。
委托代理人陈艳丽，北京德恒（太原）律师事务所律师。
上诉人关晋杰与被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2014）小民初字第2493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人关晋杰的委托代理人光昌化、被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司的委托代理人陈艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2010年8月14日，原告关晋杰与被告太原星河湾房地产开发有限公司（以下简称太原星河湾公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定由关晋杰购买太原星河湾公司开发的太原星河西路8号星河湾第1幢某号房屋，建筑面积297.17平方米，单价16739.51元，总金额4974480元。房屋的交付期限为2011年9月28日。交付条件为：该商品房验收合格。逾期交房的违约责任：逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付已交房款万分之三的违约金。2010年8月10日，原告关晋杰分两次向被告太原星河湾公司交付购房款1494480元，剩余房款以银行贷款方式支付。2011年9月20日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，并在太原市住房和城乡建设委员会取得了建设工程竣工验收备案登记。2011年5月11日取得了太原市公安局消防处和太原市公安消防支队盖章核发的编号为并公消验（2011）第0128号太原市公安消防支队建设工程消防竣工验收备案抽查合格审批书，并已取得电梯安全检验合格证。2011年9月20日，被告太原星河湾公司向原告关晋杰发出收楼通知，书面通知关晋杰办理房屋交付手续。2012年6月1日关晋杰在接收楼房的验收中发现了以下问题：座便器因故调换不能用，壁纸有破损，玻璃也有坏的，在发现上述问题后，关晋杰向太原星河湾公司提出要求处理，并拒绝接收房屋。2014年10月29日，关晋杰以太原星河湾公司逾期交房为由向本院起诉，要求太原星河湾公司承担逾期交房的违约金。
原审判决认定，关晋杰、太原星河湾公司签订的房屋买卖合同，是当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应恪守。因太原星河湾公司已于2011年9月20日将经相关部门验收合格的房屋向关晋杰发出书面收楼通知，通知关晋杰办理收楼手续，关晋杰虽然对房屋存在的一些问题提出处理要求，但这些问题属双方合同约定中的维修保修的范围。现关晋杰不能提供证据证明这些问题属于房屋主体结构质量问题而无法入住，关晋杰因此拒绝接收房屋的行为不能认定为太原星河湾公司违约逾期交房。现关晋杰向太原星河湾公司主张赔偿逾期交房的违约金，其理由和证据不足，本院不予支持。据此原审判决，驳回原告关晋杰的诉讼请求。
上诉人关晋杰不服上述判决上诉称，1、2010年关晋杰购买的是高达16739.51元／平米的精装修版的商品房。所谓“精装修”就是购买人在购房时支付了高额的装修费给太原星河湾公司，太原星河湾公司向买受人宣传或者出示的精装修房屋的标准或者效果为交付时的依据，如果该精装修房屋交付时不符合上述出卖人宣传或者向购买人出示的效果图时，就是违背了其对购房人的承诺，属于违约行为。原审法院的判决是“星河湾”的房子经过了消防、公安、住建委机构的备案验收等硬性法律要求，就视为该房屋符合交付标准的话，那么毛坯房也应该符合本案诉争房屋的交付标准。故原审法院以建筑的国家法定验收标准替代“精装修”房屋的验收标准，偷换概念，裁判的立场有所偏颇。本案的购房合同宗旨是关晋杰收到房屋时应当能够立即舒适的居住使用，而太原星河湾公司向关晋杰交付房屋时没有抽水马桶，壁纸残破、玻璃也坏了。在此情形下，房屋的标准根本不符合合同的目的和宗旨，严重地不符合关晋杰签订该合同的最主要目的，因此属于太原星河湾公司的原因无法按期交房。因此，原审法院认定事实不清，裁判立场有失偏颇。2、原审法院适用法律严重错误，简单地为太原星河湾公司单方免责格式条款进行背书。依据合同法关于对格式条款的定义、适用、理解发生争议如何解释等基础上的规定可以看出，格式条款的提供方免除其责任，排除对方主要权利的，该条款无效。而根据本案的案情原审法院依法支持太原星河湾公司，驳回关晋杰请求的依据正是所谓的经过消防、安全、工程验收、备案登记等法定验收即视为符合格式条款的，由太原星河湾公司提供的格式条款合同，太原星河湾公司提供的商品房买卖合同补充协议规定，一旦合同项下的房屋经过消防、公安、电梯合格、住建委备案等法定商品房的验收，即视为符合房屋交付条件。据此协议，出卖人将毛坯房的法定国家验收标注替代了精装修房屋的交付标准。属于典型的格式合同的提供人免除其责任、排除对方主要权利的情形，该商品房买卖合同补充协议中验收交付条款依法应属于无效。原审判决正是依据上述格式条款的商品房买卖合同补充协议作出的，且丝毫未考虑到关晋杰签订购房合同的目的和案件的具体情形，因此适用法律有误，且裁决立场严重失去中立。综上，原审法院并未认清本案最重要的事实，在格式条款无效的情形下，作出对格式合同提供人有利而对相对人严重不利的判决，属于典型的适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判太原星河湾公司支付关晋杰逾期交房违约金368608.97元或撤销原判，发回重审。
被上诉人太原星河湾公司辩称，1、在太原市房地局备案的双方签订的商品房买卖合同第八条明确约定，涉案房屋的交付条件为该商品房经验收合格，该交付条件完全符合法律规定的要求。城市房地产管理法第二十六条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。城市房地产开发经营管理条例第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，双方在商品房买卖合同中约定，商品房经验收合格的交付条件符合上述法律规定。2、涉案房屋在约定的交房日期即2011年9月28日前已经具备了法定的以及合同约定的交付条件。城市房地产开发经营管理条例第十七条第二款规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。涉案商品房已于2011年6月30日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，有五方签字盖章确认的单位工程质量竣工验收记录为据。该房屋所属建设工程在竣工验收合格后，太原市住房和城乡建设委员会进行了备案登记，取得了建设工程竣工验收备案表，该表的取得除了反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了涉案房屋具备规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等。涉案商品房已于2011年5月11日取得太原市公安局消防处和太原市公安消防支队盖章核发的编号为并公消验查合格（2011）第0128号太原市公安消防支队建设工程消防验收意见书，且经山西省特种设备监督检验所检验合格并取得电梯安全检验合格证。以上说明涉案商品房符合法定以及合同约定的经验收合格的交付条件。3、上诉人关晋杰所称精装修房屋交付标准为出卖人宣传或者向购买人出示的效果图，没有事实和法律依据。根据商品房买卖合同附件三装饰、设备标准的约定，涉案房屋除具备验收合格的标准外，也完全符合附件三所约定的装饰、设备标准。精装修指的是商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅，在交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。按照商品房买卖合同附件三装饰、设备标准的规定，涉案房屋完全符合装修标准。4、关晋杰所谓房屋存在问题，如果存在也属于涉案房屋的保修范围，不能作为拒收房屋的理由，更不能以涉案房屋装修存在瑕疵作为合同目的无法实现的理由和借口。关晋杰陈述房屋存在的问题是壁纸损坏、主卧马桶损坏，而在二审中诉称的问题是没有抽水马桶、壁纸残破、玻璃也坏了，关晋杰对于涉案房屋存在的问题陈述不一致，且关晋杰没有任何证据证明涉案房屋存在其所述的问题。退一步讲，即使涉案房屋存在上述装修瑕疵，也不影响关晋杰居住，不影响合同目的的实现。同时，根据合同约定以及住宅质量保证书的规定，太原星河湾公司的义务为维修更换，关晋杰不能以此为由拒收房屋或要求赔偿。5、关晋杰所谓违约责任的主张，因已经超过诉讼时效，不应得到法庭的支持。双方合同约定交房的日期为2011年9月28日，且关晋杰也认可该收房时间，因此，关晋杰主张太原星河湾公司承担违约责任的期限到2013年9月28日，关晋杰在2014年10月22日向法院提起诉讼，显然已超过诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审审理查明，被上诉人太原星河湾公司于2011年9月20日书面通知上诉人关晋杰收楼，在2011年9月28日双方交接过程中，关晋杰发现卫生间马桶未安装、壁纸有破损、玻璃也有坏的等情况，发现上述问题后关晋杰拒绝接收房屋，而非原审查明的2012年6月1日。其它事实与原审查明的基本一致，本院予以认定。
本院认为，上诉人关晋杰与被上诉人太原星河湾公司在本案中，争议的焦点是普通商品房与精装修商品房交付的标准是否一致，太原星河湾公司交付的房屋是否存在问题，可否承担赔偿责任。根据本案查明的事实，双方签订的房屋买卖合同，是当事人之间真实的意思表示，应为有效合同。但本案所涉的《商品房买卖合同》均属于格式合同，该合同中对交付期限约定在2011年9月28日交付，其标准是：该商品房经验收合格。该合同第十三条约定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任中约定，出卖人以同档次装饰、设备予以替换。替换上述装饰设备施工期间不视为逾期交楼，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房或要求任何赔偿。”从上述合同约定可以看出，双方约定的交付房屋的标准是普通商品房的交付标准，而对装饰、设备标准来说，出卖人不承担违约责任。本案中，关晋杰以每平米16739.51元的价格，总价款4974480元购得297.17平方米的住房，在2011年9月28日接收房屋时，关晋杰发现卫生间马桶未安装、壁纸有破损、玻璃也有坏的等情况拒绝接收房屋。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”故合同约定的内容有悖法律规定，依据法律规定的公平原则和生活交易习惯，太原星河湾公司交付房屋时，该房屋存在卫生间马桶不能用、壁纸有破损、玻璃也有坏的等影响业主使用的问题，确实应当承担部分违约责任。虽然该问题非房屋主体结构质量问题，但也属于合同附件约定的相关范围，据此，关晋杰按合同约定要求太原星河湾公司赔偿其逾期交房违约金452180.20元，证据不足，明显过高。但太原星河湾公司在交付房屋时，该房屋确实存在一定的问题，应酌情调整太原星河湾公司支付关晋杰延期交付房屋的违约金15万元。上诉人关晋杰的上诉请求合理合法部分，本院予以支持。原审判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销太原市小店区人民法院（2014）小民初字第2493号民事判决；
二、被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付上诉人关晋杰违约金15万元；
三、驳回上诉人关晋杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费16166元，由上诉人关晋杰负担8083元，被上诉人负担8083元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 孙广金
审判员 郝文晋
二〇一五年七月二十一日
书记员 米 鑫