陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
西民一终字第01519号
上诉人（原审原告）芦宏，西安市天平驾校司机教练。
委托代理人芦崇善，男，1935年12月1日出生，汉族，系芦宏之父。
委托代理人张伟，陕西重型机械制造有限公司干部。
被上诉人（原审被告）张子友，张氏正工推拿诊所业主。
委托代理人张宇宝，陕西忠信诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）齐翠华，西安市胡家庙石棉制品厂内退职工，系芦宏之妻。
委托代理人张伟，陕西忠信诚律师事务所律师。
上诉人芦宏因与被上诉人张子友、齐翠华共有财产纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第02096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人芦宏及其委托代理人卢崇善、张伟，被上诉人张子友的委托代理人张宇宝及被上诉人齐翠华的委托代理人张伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年2月26日芦宏诉至原审法院称，其与齐翠华是夫妻关系，2007年夫妻两人将位于西安市雁塔区明德门小区南新区2号楼2-1-1号房屋出租给张子友使用，合同每年签一次，最后一次至2012年2月，因其与齐翠华发生家庭矛盾，齐翠华于2012年6月3日从家中搬走去向不明。2012年6月11日齐翠华诉至法院要求与芦宏离婚未果。2012年11月25日芦宏因儿子结婚向张子友要求腾房，但齐翠华与张子友均不同意。2012年l2月齐翠华与张子友串通，私定“租房合同”，从2012年2月10日起租期5年，租金每年40000元整。作为共同共有人，在其并未同意的情况下，齐翠华将房屋出租，明显侵害了其对共有房屋的合法权益。无奈诉至法院，要求法院确认张子友与齐翠华所签房屋租赁合同无效，张子友赔偿其损失20000元，并搬出西安市明德门小区南新区2号楼2-1-1号房屋，案件诉讼费应由张子友与齐翠华承担。
齐翠华辩称，本案租赁关系从2007年开始一直续租到现在，每次租赁合同的签订、续签，出租方虽由其出面签订，但芦宏也是同意的，也一直未提出异议。2012年2月份，续签合同生效之后，由于芦宏和齐翠华于2012年5月开始闹离婚，因该纠纷，芦宏主张租赁合同无效。芦宏的主张发生在租赁合同生效之后，缺乏事实依据，不能影响合同的效力。其与芦宏系夫妻关系，作为出租房屋的共有人，均为收益人，故其不同意芦宏的诉讼请求。
张子友辩称，芦宏诉状中承认出租房屋系其与齐翠华共有财产，出租房屋目的是为收取租金，该房屋属于夫妻一方有权决定使用共有财产的行为，且对芦宏房屋共有权未造成损害，芦宏不能以不同意为由对抗承租人张子友，不能认定该房屋租赁合同无效。该房屋长期以来一直由齐翠华代表夫妻二人出租给张子友，据此其认为齐翠华出租房屋时对芦宏的共有部分房屋已形成表见代理，张子友系善意第三人，芦宏无权要求合同无效。在诉状中芦宏提出共有房屋出租未经本人同意，房屋出租之后夫妻闹矛盾，准备于2012年底收回房屋用于儿子结婚等项理由，既缺乏法律依据也缺乏有效的事实依据，要求的损失赔偿更无事实和法律依据，因此应认定房屋租赁合同真实有效，故不同意芦宏的诉讼请求。
原审法院经审理查明，本案诉争房屋位于西安市雁塔区明德门小区南新区2号楼2-1-1号，张子友自2007年开始租赁芦宏与齐翠华的共有房屋，租赁合同的签订续签由齐翠华出面签订，2009年双方续订租赁合同，张子友继续承租该房屋，租赁期限为2009年2月10日至2011年2月10日。因芦宏与齐翠华家庭矛盾，齐翠华于2012年6月诉至本院要求与芦宏离婚，后经法院判决不准离婚。2012年11月芦宏以其子结婚要用房为由，告知张子友要求收回房屋，张子友表示其已签订租赁合同并将续租租金交给齐翠华，不同意解除合同。庭审中张子友向法庭提交2012年2月10日齐翠华签订的租赁合同，该合同祖期为5年，从2012年2月10日至2017年2月9日止，租金为每年40000元。芦宏称该合同为齐翠华补签合同，签订时其并不知情，齐翠华的行为属于无权处分，其不认可该租赁合同。齐翠华则认为该合同系双方真实意思表示，且芦宏一直授权齐翠华与张子友签订合同，认为合同有效，不同意芦宏的诉讼请求。原审审理中，因双方各持己见致调解无效。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案张子友承租房屋，系芦宏与齐翠华共有房屋。依据合同法规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。张子友自2007年即开始承租该房屋，房屋的租赁合同一直由齐翠华与张子友签订，后两次续订合同并延续租期。对此芦宏并不否认。依照婚姻法的规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因前两次的租赁合同均由齐翠华与张子友签订，故张子友认为，齐翠华与其第三次签订的租赁合同系芦宏与齐翠华共同处分行为，其辩称意见合理合法，齐翠华与张子友于2012年2月10日签订的租赁合同应属有效。芦宏要求确认齐翠华与张子友签订的租赁合同无效，并要求张子友赔偿20000元损失，该诉讼请求无法律依据，法院不予支持。西安市雁塔区人民法院于2013年9月10日，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条之规定，判决：驳回芦宏全部诉讼请求。本案案件受理费4700元，由芦宏自行承担。
上诉人芦宏不服上述判决，向本院提起上诉称，本案中齐翠华与张子友所签订的租赁合同显失公平，合同内容直接侵害了其合法权益，一审判决规避了该事实。一审判决认定表见代理成立，判决租赁合同有效，有违基本的法律规定。齐翠华在准备离婚期间，串通张子友签订显失公平的租赁合同，该行为损害夫妻共有财产权益，一审判决没有认定该事实。请求：1、撤销雁塔区人民法院（2013）雁民初字第02096号民事判决；2、发回一审法院重审。
被上诉人张子友针对芦宏的上诉答辩称，租赁合同真实有效，一审认定事实清楚，使用法律正确。请求维持原判决。
被上诉人齐翠华针对芦宏的上诉答辩称，其与张子友签订的合同真实有效，所取得的利益依法应归夫妻双方所有，并未显失公平，一审认定事实清楚，使用法律正确。请求维持原判决。
本院经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，芦宏与齐翠华系夫妻关系，其夫妻关系存续期间，张子友自2007年即开始承租其共有房屋，而房屋租赁合同的签订、续签一直由齐翠华与张子友签订。对此，芦宏也予以认可。《﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题解释（一）》第十七条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，因此前房屋租赁合同均系齐翠华与张子友签订，且芦宏也均予以认可，故张子友完全有理由相信齐翠华与其于2012年2月第三次签订租赁合同的行为系芦宏与齐翠华共同处分行为。芦宏认为2012年2月所签合同系齐翠华与张子友恶意串通，无事实和法律依据。同时，芦宏认为该合同显失公平，但其并未在法律规定的期限内主张撤销该合同。综上，涉案合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应属有效合同。芦宏主张该合同无效，并要求张子友腾交房屋及赔偿损失，于法无据，其请求应予驳回。据此，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4700元，由芦宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玲
审 判 员 李刚
代理审判员 刘旭
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 郭旭