绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第2588号
原告：绍兴县宋都房地产开发有限公司。
法定代表人：俞建午。
委托代理人：余麟芳。
被告：杨彬。
原告绍兴县宋都房地产开发有限公司（以下简称宋都房地产公司）与被告杨彬房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月28日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李佩艺独任审判，后因无法向被告杨彬送达法律文书，依法转为普通程序，并组成由审判员周国鑫担任审判长，代理审判员李佩艺，人民陪审员黄志新参加评议的合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告宋都房地产公司的委托代理人余麟芳到庭参加诉讼，被告杨彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宋都房地产公司诉称：原、被告双方于2013年12月10日签订《房屋租赁合同》（编号绍招租字2013-010号，以下简称“合同”），约定合同生效之日起3日内，原告将坐落于齐贤镇金柯商汇小区金柯商苑4幢101、102室房屋（建筑面积594.3平方米）出租给被告使用，租赁期限自2013年12月10日起，至2021年2月9日止。原告按约将房屋交付给被告，被告使用至今。
根据合同第四条、第五条约定，原告应于2015年1月10日前支付该年租金260303元（即1.2元／平方米／日），但被告至今分文未交。针对前述违约行为，原告于2015年3月24日、2015年4月1日分别发函催缴，但始终未果。截止目前（暂计至2015年6月30日），被告已经逾期支付租金171天。根据合同第八条第3款约定，被告的所有装修应无偿归原告所有，根据合同第十五条第1款D项约定，原告有权单方解除合同，收回房屋，并要求被告支付违约金100000元。
基于上述事实及理由，原告认为，原、被告双方签署的合同已依法生效，对双方均具有约束力。被告未按约定及时缴纳租金的行为已构成了根本性违约，原告可据此解除合同并追究被告的违约责任。为维护原告合法权益，特起诉至法院，要求判令（庭审中明确）：1.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》（编号绍招租字2013-010号），并返还房屋；2.确认被告所有的装修无偿归原告所有；3.被告支付原告房屋租金（按1.2元／平方米／日计算直至实际腾退返还房屋之日止，现暂计算至2016年1月31日）；4.被告支付原告违约金40000元（原诉请为100000元，后同意降至40000元）；5.本案诉讼费由被告负担。
被告杨彬未到庭参加诉讼，亦未在答辩期限内提交书面答辩意见。
经审理本院确认如下事实，原、被告曾签订《房屋租赁合同》（编号绍招租字2013-010号），双方约定由原告将坐落于齐贤镇金柯商汇小区金柯商苑4幢101、102室4层房屋出租给被告作为餐饮使用，合同期限为2013年12月10日-2021年2月9日，房屋租金如下：2013年12月10日-2015年2月9日租金总额260303元；2015年2月10日-2016年2月9日的年租金总额260303元。租金每年支付一次，被告需提前三十日内支付给原告。双方还约定，若被告逾期支付租金，则应当就应付款项向甲方支付千分之三的违约金。因被告原因导致合同提前终止的，被告的所有装修无偿归甲方所有。被告存在下列行为的，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告支付违约金10万元：A、违反本合同第十一条规定，未经原告书面同意，实施房屋使用权转让的；B、擅自改变房屋的使用性质，或超范围经营的；C、未经原告书面同意，拆、该、变动房屋结构或增加房屋承重的；D、逾期支付房屋租金超过15日的；E、进行违法违章活动，受到刑事或行政处罚的；F、被告出现其他违反合同的行为，经原告书面催告后，在15日内仍未纠正的。
合同订立后，原告按约将房屋交付给被告，被告进行装修，并开设饭店。承租期间，被告将涉案房屋的第二层楼转租给案外人用作他途。2015年3月24日及2015年4月1日，原告分别向被告发送催告函一份，催告被告于2015年3月21日、2015年4月10日前付清租金。2015年9月24日，被告将租赁物内存放的物品搬离，并将涉案房屋上锁。现被告未按约向原告支付2015年2月10日-2016年1月31日的租金。原告遂起诉来院成讼。
另查明，本案房屋的所有权人系原告。
以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《催告函》、《再次催告》、EMS送达单、房屋产权证（复印件）以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案原、被告订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务并享有合同权利。
关于原告要求解除房屋租赁合同的请求，本院认为，根据原、被告的约定，被告应当在2015年1月10日前向原告支付2015年2月10日-2016年1月31日的租金，并约定若被告逾期未支付房屋租金超过15日的，原告可以解除合同。被告到期后未付，显属违约行为，且无正当理由，依法应向原告承担违约责任。现原告以被告未按期支付租金为由，要求解除租赁合同，符合双方的约定，本院予以支持。
关于原告要求被告返还房屋的请求，本院认为，根据我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如上所述，原、被告的租赁合同已经本院确认解除，现原告要求被告返还房屋，于法有据，本院予以支持。然，原告自认“被告将租赁物第二层转租给他人，事后并未提出反对”，原告明知被告存在转租行为而没有在合理期限内提出异议，为保护第三人的合法权益，本院对原告要求返还第二层房屋的请求，不予支持。
关于原告要求确认被告所有的装修归原告所有的请求，本院认为，根据合同约定，因被告原因导致合同提前终止的，被告的所有装修无偿归原告所有。本案被告怠于履行如期缴纳租金的义务，导致合同提前终止，现原告根据双方约定，要求确认被告在涉案租赁物中的装修归原告所有，理由正当，本院予以支持
关于原告要求被告支付拖欠租金的请求，本院认为，根据合同约定，被告在承租涉案租赁物后，应当在2015年1月10日前向原告支付2015年2月10日-2016年2月9日的租金，现原告仅要求被告支付2015年2月10日-2016年1月31日的租金，符合法律规定，本院予以支持，具体计算为253884.57元［356天÷365天×260303元］。
关于原告要求被告支付违约金的请求，本院认为，根据双方合同约定，若被告逾期支付房屋租金超过15日的，原告有权要求被告支付违约金10万元。现原告同意将违约金降至4万元，系当事人对其权利义务的处分，该行为又不违反法律、法规等强制性规定，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告绍兴县宋都房地产开发有限公司与被告杨彬签订的《房屋租赁合同》（编号绍招租字2013-010号）自2015年2月1日起解除；
二、被告杨彬应于本判决生效之日起十日内将租赁房屋的第一、三、四层返还给原告绍兴县宋都房地产开发有限公司；
三、被告杨彬应支付给原告绍兴县宋都房地产开发有限公司拖欠的租金253884.57元、违约金40000元，合计293884.57元，款于本判决生效之日起十日内付清；
四、确认被告杨彬在租赁物中的所有装修归原告绍兴县宋都房地产开发有限公司所有；
五、驳回原告绍兴县宋都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5805元（已预缴4308元），由原告绍兴县宋都房地产开发有限公司负担124元，被告杨彬负担5681元。被告杨彬应负担部分，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费5805元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 周国鑫
代理审判员 李佩艺
人民陪审员 黄志新
二〇一六年三月八日
书 记 员 盛 薇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。