湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂孝感中民二终字第00068号
上诉人（原审被告）刘从金。
委托代理人彭想灵。
被上诉人（原审原告）雷秀敏。
委托代理人陈昊。
原审被告谈育红。
委托代理人徐其江。
原审第三人胡向华。
上诉人刘从金因与被上诉人雷秀敏、原审被告谈育红、原审第三人胡向华租赁合同纠纷一案，不服大悟县人民法院（2012）鄂大悟民初字第00587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月2日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人刘从金及其委托代理人彭想灵、被上诉人雷秀敏及其委托代理人陈昊、原审被告谈育红的委托代理人徐其江、原审第三人胡向华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雷秀敏原审诉称：2006年6月6日，我与刘从金、谈育红签订了《房屋租赁合同》，租赁期限从2006年8月1日起至2016年7月31日止。在合同期限内，刘从金、谈育红在2012年6月6日要求解除房屋租赁合同，经协商双方达成解除租赁合同协议。协议约定，我于2012年7月15日晚上7点前向刘从金、谈育红交还房屋，由刘从金、谈育红向我补偿因解除合同造成经济损失120万元，该补偿款在协议签订后2日内由刘从金、谈育红向我支付80万元，余款于2012年7月16日前付清。协议还约定，如果刘从金、谈育红延期付款，就按欠款数额的日万分之五向我支付违约金。协议签订后，我按协议约定将房屋退还给了刘从金、谈育红，他们履行了部分补偿款后，仍欠我补偿款45万元未付，故请求法院判令刘从金、谈育红向我支付补偿款45万元及违约金（从2012年7月17日起至给付之日止，按日万分之五计算），并要求刘从金、谈育红相互承担连带责任。
刘从金原审辩称：雷秀敏所诉与本案事实不符，我们所签订的协议损害了第三人胡向华的权益，我与雷秀敏签订的解除租赁合同协议应为无效，故请求驳回雷秀敏的起诉或判令确认双方签订解除租赁合同协议无效。
谈育红原审辩称：我和刘从金确实和雷秀敏签订了退房补偿协议书。在支付80万元后，发现雷秀敏和刘从金向我隐瞒了雷秀敏和刘从金、胡向华合伙的事实，损害了我的合法权益，雷秀敏也隐瞒了她是“好日子超市”承租人、胡向华是负责人的事实，我并非违约。故请求法院判决认定该协议无效，驳回雷秀敏的诉讼请求。
第三人胡向华原审述称：雷秀敏诉称部分与事实不符，2006年6月6日，是我与刘从金签订的《房屋租赁合同》经营“好日子超市”，因此本案刘从金、谈育红和雷秀敏解除该租赁合同应为无效合同，并且损害了我的合法权益，故我要求分割刘从金、谈育红两人补偿雷秀敏的经济损失。
原审查明：2006年6月6日，雷秀敏、胡向华与谈育红、刘从金签订《房屋租赁合同》，合同约定，谈育红、刘从金将城北商厦两层房屋出租给雷秀敏、胡向华使用，使用期限自2006年8月至2016年7月31日止；2006年8月1日至2009年7月31日，每年租金60000元，后每三年可根据市场变化情况调整租金。合同签订后，谈育红、刘从金将城北商厦交付给雷秀敏、胡向华使用。2006年10月1日，雷秀敏、胡向华开办“大悟好日子购物中心”并共同经营。2007年7月，胡向华退出经营，“好日子超市”由雷秀敏一人经营。2012年6月6日，谈育红、刘从金要求提前解除与雷秀敏之间的租赁合同，经双方协商，达成协议解除房屋租赁合同。合同约定，因谈育红、刘从金提前解除房屋租赁合同给雷秀敏造成的损失，由谈育红、刘从金补偿雷秀敏120万元，该补偿款在合同签订后支付80万元，余款40万元，定于2012年7月16日付清；雷秀敏于2012年7月15日7点前将租赁的城北商厦退给谈育红、刘从金，雷秀敏保证胡向华确已退出超市投资和经营；双方还约定，一方反悔解除合同的，向对方支付违约金50万元。谈育红、刘从金如延期付款，就按欠款数额的日万分之五向雷秀敏支付违约金。解除房屋租赁合同签订后，雷秀敏将城北商厦退还给谈育红、刘从金，但谈育红、刘从金仅支付了补偿款75万元，仍下欠45万元未支付。故雷秀敏诉至法院，要求谈育红、刘从金支付余款45万元及违约金（按日万分之五计算），同时要求谈育红、刘从金相互承担连带责任。
原审法院认为，2006年6月，雷秀敏与胡向华租赁谈育红、刘从金房屋合伙开办经营“好日子超市”。2007年7月，胡向华撤出合伙经营，由雷秀敏独自经营“好日子超市”，谈育红、刘从金与雷秀敏、胡向华签订的房屋租赁合同中的权利义务，由雷秀敏享有与承担，故谈育红、刘从金与雷秀敏签订的关于解除房屋租赁合同的协议符合法律规定，属有效协议，法院应予确认。第三人胡向华称雷秀敏、刘从金签订的解除房屋租赁合同侵犯了自己权益，合同属于无效合同，要求法院判决雷秀敏、刘从金签订的解除房屋租赁合同无效，并要求分割谈育红、刘从金支付雷秀敏的补偿款，因第三人胡向华没有向法院提供充分证据予以证明其与雷秀敏一直是合伙关系，应予驳回其诉讼请求。刘从金、谈育红答辩及庭审时称刘从金是“好日子超市”合伙人证据不足，不予认定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决被告谈育红、刘从金于本判决生效后十日内共同向原告雷秀敏付清补偿款450000元及违约金（自2012年7月17日至付清之日止，按日万分之五计算）。两被告相互承担连带清偿责任，驳回第三人胡向华的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费18495元由谈育红、刘从金共同负担，第三人胡向华承担9800元。
上诉人刘从金不服原判向本院提起上诉称：一、2012年6月6日，我和雷秀敏签订的解除房屋租赁合同的协议，应为无效协议。其理由1、我、雷秀敏、胡向华三人是合伙开办“好日子”超市，我们对“好日子”超市均有收益权和补偿权。解除房屋租赁合同的协议损害了我和第三人胡向华的权益，我和谈育红向雷秀敏支付了80万元发现该情况停止了支付，不是我和谈育红违约。2、胡向华是和我们合伙开办“好日子”超市，我和雷秀敏、谈育红签订的解除房屋租赁合同的协议未征得第三人胡向华的同意，也损害了胡向华的利益。二、原审法院在举证责任的分配和认定采信上偏袒雷秀敏，显失公平公正。故请求撤销大悟县人民法院鄂大悟民初字第00587号判决。改判2012年6月6日，我和雷秀敏签订的解除房屋租赁合同的协议为无效协议，驳回雷秀敏的诉讼请求。本案一、二审诉讼费均判由雷秀敏承担。
被上诉人雷秀敏在法定的答辩期间内提交了答辩状，其辩称，我和刘从金、谈育红签订的解除房屋租赁协议合法有效，刘从金和谈育红应按照我们所签订的解除房屋租赁协议履行义务。其理由1、刘从金所述和我及胡向华是合伙关系无任何证据证实，从签订房屋租赁合同到后来签订解除房屋租赁合同协议都能证实刘从金是房屋的出租方和补偿方，签订解除房屋租赁合同协议是我和刘从金真实意思表示。2、原审第三人胡向华是我的亲妹夫，2006年6月6日我和胡向华合伙开办“好日子”超市，但由于超市从开办起至2007年7月一直处于亏损状态，2007年7月胡向华主动提出退出“好日子”超市，我同意胡向华退伙，并将合伙资金全部退还给胡向华，由我一人一直经营，2007年7月以后我就将“好日子”超市的《营业执照》、《税务登记证》、《烟草许可证》等证件全部变更到我名下。因此我和刘从金签订的解除房屋租赁合同协议和胡向华没有关系，不存在损害胡向华的任何利益。综上，请求法院维持原判决。
原审被告谈育红在法定的答辩期间内没有提交答辩状，在开庭时辩称，我、刘从金和雷秀敏签订的解除租赁合同协议是无效协议，隐瞒了我、刘从金、胡向华和雷秀敏合伙的事实，损害了我的合法权益，隐瞒了雷秀敏不是“好日子”超市负责人的事实。
原审第三人胡向华在法定的答辩期间内没有提交答辩状，在开庭时辩称，在我不知情下，刘从金、谈育红和雷秀敏签订了解除租赁合同协议损害了我的合法权益，但雷秀敏愿意补偿我的损失8万元。因此我认可雷秀敏、刘从金、谈育红2012年6月6日签订的解除租赁合同协议。
上诉人、被上诉人、原审被告、原审第三人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审查明事实基本属实。在二审中另查明，刘从金、谈育红已经付了一部分补偿款，对下欠余款45万元没有异议，只是认为下欠的45万元不知道是付给雷秀敏还是付给胡向华？还查明胡向华于2007年7月主动退出“好日子超市”经营，之后“好日子超市”由雷秀敏一人经营。
本院认为，2012年6月6日刘从金、谈育红与雷秀敏签订的解除房屋租赁合同的协议符合法律规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自义务。本案当事人争议的主要焦点是刘从金、谈育红与雷秀敏签订的解除房屋租赁合同协议是否有效，是否损害了第三人胡向华的合法权益。刘从金、谈育红与雷秀敏签订的解除房屋租赁合同的协议是三方自愿协商达成的，并且三方均在协议上签字予以认可。在该解除房屋租赁合同协议签订后，刘从金、谈育红也履行了一部分补偿款，对下欠的余款45万元刘从金也没有异议。雷秀敏也将所租房屋退还给了刘从金、谈育红，履行了自己的义务，在《房屋租赁合同》履行期间，胡向华于2007年7月主动退出好日子超市”经营，之后“好日子超市”由雷秀敏一人经营。因此刘从金、谈育红和雷秀敏签订的解除房屋租赁合同协议属有效协议，也没有损害第三人胡向华的合法权益，故刘从金的上诉理由均不能成立，其上诉请求应依法予以驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应依法予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费8050元，由刘从金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘玉安
审 判 员 夏建红
代理审判员 宋 雯
二〇一三年七月二十二日
书 记 员 胡 红
附：法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；