安徽省阜阳市颍州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一初字第02084号
原告（反诉被告）：王建臣，男，1979年10月9日出生，汉族，临泉县人，住安徽省临泉县。
委托代理人：李彬，安徽金睿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：阜阳市博亿置业有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区西湖北路力业家园11号503室。
法定代表人：王哲，该公司经理。
委托代理人：贾恒，安徽皖北律师事务所律师。
委托代理人：张海峰，安徽皖北律师事务所律师。
原告（反诉被告）王建臣诉被告（反诉原告）阜阳市博亿置业有限责任公司（以下简称：博亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王建臣及其委托代理人李彬、被告（反诉原告）博亿公司的委托代理人贾恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建臣诉称：2011年1月6日原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于阜阳市颍河西路西城御景第2幢第14层21404号房屋一套，约定建筑面积为100.12平方米，总房款为457160元。合同第八条约定，被告应在2012年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告如约支付了全部购房款，但被告至今未向原告交房，也未协助原告办理产权登记手续，违反了合同约定。双方协商未果，原告起诉到本院，要求被告赔偿原告逾期交房及逾期办证违约金150558元，并要求被告负担诉讼费用。
被告博亿公司辩称：被答辩人的诉请没有合同依据，被答辩人多次通知被答辩人交付房屋办理房产证，其拒不理会。现在提交答辩状的同时，通知其到西城御景物业管理办公室或答辩人处由答辩人协助被答辩人办理房产证。
反诉原告博亿公司反诉称：2011年1月6日，被反诉人为购买反诉人的西城御景小区商住楼一套，双方共同签署一份《商品房买卖合同》。约定该房建造面积为100.12平方米，单价为每平方米4566.12元。第五条约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，最终实际总房款，多退少补。2015年7月9日该房办理房地产权证书确认实际建设面积登记为103.59平方米。根据合同约定，被反诉人应补缴房款，被反诉人拒不支付购房款，经反诉人多次通知拒不前往反诉人处办理房屋产权证。反诉人为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判令被反诉人退还多售房屋面积的房款4566.12X（103.59-100.12）=15844元；诉讼费用被告承担。
反诉被告王建臣辩称：被答辩人反诉称涉案房屋实际面积为103.59平方米是错误的，应在被答辩人将涉案房屋产权证办理到答辩人名下，才能确定最终的实际面积；被答辩人要求补缴房款不应支持，涉案房屋不具备交房及办证条件，即使在具备交房及办证条件的情况下，对于超出3%的面积不应要求补缴房款。
经审理查明：2011年1月6日王建臣和博亿公司签订商品房买卖合同一份，合同第一条载明，博亿公司以挂牌方式取得位于颍河西路、振兴路东侧、编号为（2008）-33的地块土地使用权，规划用途为商住，土地使用年限自2010年8月3日至2080年3月26日，博亿公司经批准在上述地块建商品房，定名为西城御景。第二条约定买受人（即王建臣）购买商品房位于西城御景第2幢第14层21404号房，建筑面积为100.12平方米。第四条约定价款为每平方米4566.12元，总金额为457160元。第五条约定商品房交付后，产权登记面积于合同约定面积发生差异，双方同意以合同约定单价乘以产权登记面积为最终实际总房款，多退少补。第六条约定买受方于2011年1月6日前支付房款137160元，余款320000元以银行按揭方式支付。第八条约定出卖人（即博亿公司）应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过七日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的额最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、双方同意以报纸公告为正式书面交房通知，公告之日即为通知送达之日；2、买受人应于交房通知发布后10日到指定地点办理交房手续，逾期视为买受人已验收该房合格；3、逾期超过10日，买受人应依法承担该房物业管理费用，并承担每日10元的看管费。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日，将案例权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、买受人应当在商品房交付后180日内办理权属登记手续，有关费用由买受人承担，逾期未办理买受人按房款的1%向出卖人支付违约金，如因买受人原因，未能在规定时间办理产权证的，因此产生的一切纠纷，由买受人承担。王建臣现金支付给被告购房款137160元，通过银行按揭贷款支付320000元，合计付款457160元。约定的交房期限届满后，博亿公司未按合同约定的期限交付房屋及提交办理产权登记所需材料，致使王建臣至今未办理产权证。王建臣多次向博亿公司主张逾期交房及逾期办证事宜未果，向本院提起诉讼，要求满足其诉讼请求；博亿公司反诉请求判令王建臣补交多售房屋面积的房款14957元。
另查明：王建臣于2013年9月9日领取住房钥匙，实际接收房屋。该房初始登记的面积为103.59平方米。
再查明：博亿公司于2014年4月5日由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具竣工验收意见，2015年7月1日完成竣工验收备案登记，被告当庭认可逾期交房违约金计算到2014年4月22日。博亿公司于2015年9月17日在颍州晚报刊登通知，通知西城御景各业主，各户房产证办理所需各项手续已经齐全，请尽快携带相关手续前往物业办，领取发票及大产权证，办理房产证。
上述事实，由身份证、企业法人营业执照、组织机构代码证、商品房买卖合同、竣工验收备案登记表、收据、契税发票、房地权证、颍州晚报及当事人陈述等予以证实。
本院认为：王建臣和博亿公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。在王建臣支付购房款后，博亿公司应当按约定履行向原告交付房屋并按规定向有关部门办理产权登记所需材料的义务，博亿公司未按约定向王建臣交付房屋及未按约定履行提供办证材料，违反了合同的约定，应当承担违约责任。由于双方对逾期交房及逾期办证的违约金有明确约定，故应按照约定由博亿公司向王建臣支付逾期交房及逾期办证违约金。王建臣虽然在2013年9月9日领取住房钥匙，但被告认可逾期交房违约金计算至2014年4月22日，故对于原告要求计算至2014年4月22日之前的逾期交房违约金，本院予以支持，即从2012年12月31日起至2014年4月22日止446天按照已付款457160元的日万分之0.5向原告支付违约金10195元，原告要求被告支付在该日之后的逾期交房违约金，本院不予支持；被告应承担逾期办证违约金为2286元（457160×0.5%）；博亿公司反诉要求王建臣补交房屋面积差额款15844元的请求，虽合同约定产权登记面积为最终实际总房款，多退少补，但该约定违反法律规定，对于超出合同约定面积3%的部分，本院不予以支持；故王建臣应补交的房屋面积差额款为13715元（4566.12×（100.12×3%）】。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告阜阳市博亿置业有限责任公司赔偿原告王建臣逾期交房违约金人民币10195元；
二、被告阜阳市博亿置业有限责任公司赔偿原告王建臣逾期办证违约金人民币2286元；
三、反诉被告王建臣支付反诉原告阜阳市博亿置业有限责任公司房屋面积差额款人民币13715元；
四、驳回原告王建臣其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告阜阳市博亿置业有限责任公司其他诉讼请求。
以上一、二、三项于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决书指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3311元，由原告王建臣负担2731元，被告阜阳市博亿置业有限责任公司负担580元；反诉费98元，反诉原告阜阳市博亿置业有限责任公司负担17元，由反诉被告王建臣负担81元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
二审审理中，本判决尚未生效。
审 判 长 张 锋
审 判 员 季云玲
人民陪审员 江 珍
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 杨超群
附本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。