舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第460号
原告舟山市中凯建材发展有限公司。
法定代表人魏忠良。
委托代理人（特别授权）董恒芳，浙江五奎律师事务所律师。
被告舟山市海之实业开发有限公司。
法定代表人陈伟海。
原告舟山市中凯建材发展有限公司诉被告舟山市海之实业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理，由审判员袁承志适用简易程序于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告舟山市中凯建材发展有限公司委托代理人董恒芳到庭参加诉讼，被告舟山市海之实业开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法对本案进行缺席审理。本案在审理期间，经原告方申请，本院依法对被告舟山市海之实业开发有限公司在交通银行股份有限公司普陀支行（冻结限额：30万元，账户：339339005018010002679）、在中国工商银行股份有限公司舟山城西支行（冻结限额：30万元，账户12×××84）、在中国民生银行股份有限公司舟山支行（冻结限额30万元，账户：62×××24）的存款予以冻结。本案现已审理终结。
原告舟山市中凯建材发展有限公司诉称，2012年6月12日，原告将所有的位于舟山市普陀区东港街道兴普大道173弄78号房屋出租给被告舟山市海之实业开发有限公司。双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，租赁期间为3年，租赁期自2012年9月1日起至2015年8月31日止；租金第一年为人民币25万元，第二年为27万元，第三年为29万元；被告应于每年8月20日前一次性向原告支付当年租金，第二年、第三年租金在上年租赁期满前一个月缴纳；租赁期内与该房屋有关的各项费用由被告承担,并对违约责任等事项作出约定。另外双方还口头约定租赁房屋水费按每月50元计算。合同签订后，原告按约向被告交付出租房屋，被告按约支付了第一年、第二年的租金和水电费。但从第三租赁年度开始，被告未按约缴纳租金和水电费。原告多次催讨未果故诉至法院，请求：1.判令被告支付租金290000元，并从2014年8月1日起按合同约定的标准（千分之五∕日）支付违约金至租金付清之日止；2.判令被告支付租赁房屋水电费4722元，并按合同约定的标准（千分之五∕日）支付违约金至水电费付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告舟山市中凯建材发展有限公司为证明自己的诉讼请求所依据的事实，向本院提交了如下证据：
1.房屋租赁合同一份，拟证明原告舟山市中凯建材发展有限公司与被告舟山市海之实业开发有限公司之间的租赁关系。
2.房产证一本，拟证明原告系涉诉房产所有人。
3.律师催告函、EMS快递寄件单，拟证明原告曾向被告催讨要求其支付房租。
4.房屋租赁发票两份，拟证明原告将房屋出租给被告后，被告曾按约交付第一、二年度房租。
5.国网浙江省电力公司舟山供电公司机打发票若干，拟证明原告代缴电费情况。
被告舟山市海之实业开发有限公司未提交书面答辩及证据，亦未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证权利。对原告提供的证据，本院经审查后对真实性予以确认。
本院经审理查明，2012年6月12日，原告将所有的位于舟山市普陀区东港街道兴普大道173弄78号房屋出租给被告舟山市海之实业开发有限公司。双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，租赁期间为3年，租赁期自2012年9月1日起至2015年8月31日止；租金第一年为人民币25万元，第二年为27万元，第三年为29万元；被告应于每年8月20日前一次性向原告支付当年租金，第二年、第三年租金在上年租赁期满前一个月缴纳；被告在缴纳第一年租金同时，向原告缴纳1万元保证金（不计息）；租赁期内与该房屋有关的各项费用由被告承担；被告应交租金及其他各项费用超过本合同约定日期15日仍未支付的，应按所欠款的千分之五每天向原告支付滞纳金。合同签订后，原告按约向被告交付出租房屋，被告按约支付了第一年、第二年的租金及1万元保证金。但从第三租赁年度开始，被告未按约缴纳租金和电费。原告多次催讨未果故诉至法院。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，原告按约履行交付出租房屋的义务，被告也应按约履行支付租金的义务。现被告拖欠租金及电费未付有违诚信，原告按照合同约定要求被告支付房租的请求于法有据，本院应予支持。基于被告已缴纳1万元保证金，该保证金可直接抵扣被告尚需支付的租金。关于原告提出的要求被告支付水电费的请求，因原告未举证证明双方就水费承担方式及金额达成一致约定，故对原告要求被告支付水费的请求本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，因双方约定逾期支付租金应缴纳违约金，但该约定过高，应予适当调整，酌情按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍予以调整；另，原、被告双方未在合同中约定电费的支付期限，原告可自起诉之日起要求被告支付违约金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告舟山市海之实业开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告舟山市中凯建材发展有限公司房屋租金28万元，并自2014年8月1日起至本判决确定履行日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍支付违约金。
二、限被告舟山市海之实业开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告舟山市中凯建材发展有限公司代为承担的电费4322.40元，并自2015年5月4日起至本判决确定履行日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍支付违约金。
三、驳回原告舟山市中凯建材发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5721元，减半收取2860.50元，财产保全费2020元，合计4880.50元，由原告舟山市中凯建材发展有限公司负担25元，由被告舟山市海之实业开发有限公司负担4855.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费5721元应在递交上诉状时预交，款汇至浙江省财政专户结算分户帐户，开户银行舟山市农业银行南珍支行，帐号19×××06，上诉期届满后七日内仍未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 员 袁承志
二〇一五年六月十八日
代书记员 齐培君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。