广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0332民初502号
原告：马进美，女，1967年9月1日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。
委托诉讼代理人：张培，广西欣源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林琳，广西欣源律师事务所实习律师。
被告：宁少可，男，1964年10月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。
被告：凌志云，男，1962年12月24日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。
被告：廖爱莲，女，1966年9月28日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。
被告：柳州市亚泰房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市北雀路138号。
法定代表人：曾和生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李义，广西正泰和律师事务所律师。
原告马进美与被告宁少可、凌志云、廖爱莲、柳州市亚泰房地产开发有限责任公司（以下简称亚泰公司）执行异议之诉一案，本院于2017年7月31日受理后，依法适用普通程序，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告马进美的委托诉讼代理人张培，被告亚泰公司的委托诉讼代理人李义到庭参加诉讼。被告宁少可、凌志云、廖爱莲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告马进美向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于柳州市柳北大市场（即亚泰财富现代城）A座2单元12层3号、A座3单元8层4号、A座1单元10层4号、A座2单元11层4号、B座4单元17层4号、B座4单元17层1号的强制执行，并解除对上述商品房的查封；2、判决确认原告2014年4月4日与被告亚泰公司签订达成的六份《商品房认购书》合法有效，并确认上述六套房屋归原告所有；3、判决被告亚泰公司立即协助和配合原告办理上述六套房屋的产权过户登记；4、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年9月25日，恭城县人民法院对宁少可、凌志云、廖爱莲、亚泰公司民间借贷纠纷一案作出（2014）恭民初字第356号民事调解书，确定亚泰公司作为担保人对涉案借款承担连带责任。宁少可根据调解书申请法院执行亚泰公司位于柳州市柳北大市场处的商服、城镇住宅用地一宗。2017年6月21日，原告对执行标的提出书面异议。恭城县人民法院于2017年7月17日作出（2017）桂0332执异2号执行裁定书，驳回原告的异议。因原告不服裁定，故提起执行异议之诉。理由如下：1、裁定书认定事实错误，原告支付的200万元是购房定金，而非借款。原告与亚泰现代城售楼部签订六份《商品房认购书》，支付200万元定金后，被告亚泰公司出具加盖“亚泰公司财务专用章”的收款收据，原告支付200万元的行为是因为原告与被告亚泰公司系商品房买卖关系。具体过程：原告与杨学智（曾任亚泰公司法定代表人，现已逝）相识，2014年，原告听闻杨学智需要资金用于周转亚泰财富现代城的建造，恰逢原告有意愿购买现代城的房子，原告于2014年4月4日，通过杨学智在亚泰财富现代城售楼部签订六份《商品房认购书》，因原告与杨学智认识时其为被告亚泰公司的法定代表人，便听从杨学智的安排，分多次将购房定金200万元打到杨学智指定的银行账户。因原告的购房定金不是直接打到亚泰公司的对公账户，杨学智于2014年4月8日主动向原告出具《借条》和《补充协议》，用于对购房定金的保证。原告足额支付购房定金后，亚泰公司出具一份加盖“亚泰公司财务专用章”的收款收据。2、被告亚泰公司的公章由杨学智、凌志云、广西五建三方共管。公章保管在“柳北大市场”在建工程的施工单位区五建的保险柜内，非经三方共同同意，不得启用。原告手上的证据材料虽无被告亚泰公司的公章，但六份《商品房认购书》加盖的“亚泰现代城售楼部”及200万元收款收据加盖的“亚泰公司财务专用章”已足以证明原告购买亚泰现代城的商品房并支付购房定金的事实。3、杨学智是“亚泰现代城”工程的实际控制人。在杨学智、凌志云、欧坤的股权转让纠纷一案中，（2014）北民二初字第237号判决查明事实是：杨学智向凌志云借款2000万元，凌志云为了保证自己2000万元的债权得以实现，要求杨学智将股权转让给自己，当债务得到清偿后，再将股权归还杨学智。欧坤作为工商登记的亚泰公司7%股份股东，其股份来源于无权处分人凌志云，该处分行为没有得到权利人杨学智的最终追认，也没有支付股份对价。以上法院查明认定事实在（2015）柳市民二终字第35号民事调解书中也没有被新的证据推翻。故杨学智一直是“亚泰现代城”工程的实际控制人，凌志云及欧坤只是杨学智个人的债权人，原告通过杨学智购买亚泰现代城的商品房无任何不妥。4、执行裁定书适用法律存在错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条认定原告享有的权利不足以排除被告对财产的执行。2015年5月生效的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》针对商品房提起的异议是否足以排除执行有了更细化的规定。综上，原告已实际交付购房定金，被告亚泰公司出具收款收据，原告与被告亚泰公司之间是商品房买卖关系。原告对上述财产享有合法权利，故请求判如所请。
被告宁少可未出庭应诉，但提交书面答辩意见称：1、原告的200万元借款，是原告与被告亚泰公司以及杨学智三者之间的债务纠纷，该债务并未得到被告亚泰公司的认可，也没有得到相关法律文书的确认。根据原告自己提供的证据，原告于2014年3月31日至4月15日期间，通过银行将200万元借款分多次转入借款人杨学智指定的账户，并由杨学智于同年4月8日以个人名义向原告出具了一份“借款金额为200万元、借款期限至2015年4月8日”等内容的《借条》。经查询被告亚泰公司的工商登记资料，亚泰公司已于2014年1月15日将公司法定代表人变更为欧坤，因此，杨学智向原告借款时已非亚泰公司的法定代表人，那么其借款行为就不属于职务行为，应属于个人借款。同理，杨学智于2014年4月6日以亚泰公司作为担保方、以个人名义与原告所签订的涉案六套房产为原告200万元借款进行抵押担保的《补充协议》，因未加盖亚泰公司公章，也是无效的。2、原告与被告亚泰公司签订的六份《商品房认购书》，不具备法律效力，原告对涉案的六套房产不享有所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条明文规定，必须取得政府房产主管部门颁发的《商品房预售许可证明》，同时还规定，房地产开发企业与购房人签订的商品房预售合同，必须在规定时间内到房产主管部门办理备案登记。据了解，被告亚泰公司开发的亚泰财富现代城至今未取得政府主管部门颁发的《商品房预售许可证明》，故至今不具备预售条件。因此，涉案的六份《商品房认购书》根本不具备法律效力。同时，原告提供的《商品房认购书》、《收款收据》均未加盖被告亚泰公司的公章，也无该公司法定代表人欧坤的签字确认，从形式上看是无效的，原告对涉案的六套房产无权主张权利。从实质来看，民间借贷活动中，以签订类似商品房买卖合同作为担保的形式，均认定为非典型担保，属无效担保行为，并没有形成抵押权，更谈不上对所谓抵押物的所有权。3、恭城县人民法院对亚泰公司的在建工程项目－亚泰财富现代城采取强制执行措施符合法律规定。因被告亚泰公司开发的亚泰财富现代城项目已停工多年，至今尚未竣工，不具备交付使用条件，整个项目目前仍处在建状态，无法进行产权分割，只能作为一个在建工程项目进行整体处置。因此，恭城县人民法院依据宁少可的申请，采取的强制执行措施符合法律规定。综上，原告对涉案的六套房产不享有所有权，恭城县人民法院采取的强制执行措施符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。
被告亚泰公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，亚泰公司从未与原告签订商品房预售书，也没有收到原告向亚泰公司支付的款项，原告向案外人杨学智支付的200万元借款系原告与杨学智之间的经济纠纷，与被告无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告凌志云、廖爱莲未出庭应诉，亦未提交答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告向本院提供以下证据：1、《商品房认购书》六份、收款收据一份，拟证明原告与亚泰现代城售楼部签订六份《商品房认购书》，支付200万元购房定金以后，亚泰公司出具加盖“亚泰公司财务专用章”的收款收据，当时亚泰公司的公章由五建与亚泰公司共管，证据上盖的财务章就代表了公司的行为，原告支付200万元的行为是因为原告与亚泰公司系商品房买卖关系；
2、杨学智出具的借条、补充协议，拟证明补充协议上书写的乙方就是被告亚泰公司，借条与补充协议签订的时间均是在商品房认购书签订的时间之后，由杨学智以亚泰公司的名义与原告签订。借条签订后无对价支付，原告与杨学智的借款关系不成立。借条不生效，补充协议也无效。另一种解释为在原告签订商品房认购书后也意识到被告亚泰公司并未取得预售证，为保证自己的安全而采取的一种补救措施，即原告的真实意思是购买房屋，如果购买房屋无法实现也能够将购房款定金作为借款，而涉案商品房作为担保物权；
3、民事判决书（2014）北民二初字第237号复印件，拟证明杨学智一直是“亚泰现代城”工程的实际控制人，也是亚泰公司的实际控制人，凌志云及欧坤只是杨学智个人的债权人，原告通过杨学智购买亚泰现代城的商品房无任何不妥。
被告宁少可、凌志云、廖爱莲、亚泰公司未向本院提供证据。
被告亚泰公司对于原告提交的证据的质证意见如下：证据1，对于六份商品房认购书的真实性不予认可，亚泰公司从未与原告签订过商品房认购书，也从未使用过亚泰．财富现代城售楼部的章，原告与亚泰公司从未发生过任何的法律关系；对收款收据的真实性不予认可，对其证明的目的也不予认可。亚泰公司从未收取到原告所支付的200万元，也没有授权其他人或者通过其他人收取该款项。证据2，对借条的真实性无法辨别真伪，并且对其证明的目的亦有异议，该证据无法证实原告已向借款人杨学智支付200万元借款，即便借款人收到了200万元的借款，那么恰好证明原告与案外人杨学智就该200万元的法律性质为民间借贷纠纷，而不是原告与被告亚泰公司之间存在着商品房买卖合同纠纷；对补充协议的真实性无法判断，亚泰公司从来没有与原告以及案外人杨学智三方签订补充协议，而且杨学智从2014年1月15日开始就不再担任亚泰公司的法定代表人，该补充协议没有亚泰公司的法定代表人签名或加盖公章，不能约束亚泰公司。证据3，对其真实性无异议，但对证明观点有异议，该证据与本案无关联性，同时该判决也并未认定杨学智是亚泰公司的实际控制人，从法律层面上来说，实际控制人的行为并不能代表公司，即亚泰公司对外表现的行为应当以法定代表人或加盖公章当中的受托人的意思表示为准，亚泰公司从未与原告签订过所谓的商品房买卖合同，也没有委托杨学智与原告签订商品房买卖合同。
本院认证如下：对于原告提供的证据1，系证据原件，其证据内容主要阐明原告认购商品房的事实，其《商品房认购书》盖有“亚泰．财富现代城售楼部”、收款收据盖有“柳州市亚泰房地产开发有限责任公司财务专用章”字样的公章，虽被告亚泰公司不予认可，但并未提供足以反驳的相反证据，故本院对该证据的真实性予以确认。对于原告提供的证据2，虽系原件，但作出内容表示的相对方仅为原告与案外人杨学智（已故），其真实性无其他证据予以佐证，被告亚泰公司亦不予认可，本院无法判断真伪，即使补充协议载明乙方为被告亚泰公司，但不足以证明其系体现公司意志的行为，原告对此陈述未盖公章的理由也并不充分，故对于原告提供的证据2，其真实性本院不予确认。对于原告提供的证据3，系人民法院发生法律效力的裁判文书，其真实性本院予以认可，至于原告据此主张欲证明的内容，本院将结合全案证据及法律事实进行分析后再作评判。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年4月4日，原告马进美与被告亚泰公司分别作为买卖双方签订六份《商品房认购书》，内容大致如下：卖方：柳州市亚泰房地产开发有限公司，买方：马进美。所购物业位置及名称：柳州市亚泰财富现代城。物业类型：六份合同分别为住宅A座2单元12层3号、A座3单元8层4号、A座1单元10层4号、A座2单元11层4号、B座4单元17层4号、B座4单元17层1号。付款方式：买方现交付人民币40万元整，作为购房定金，并计入首期房款之中（每套40万元，合计200万元）。双方还就六套房产的面积、总价分别作出约定。买方须于签定此认购书后20天内携同认购书到售楼中心，签定《商品房买卖合同》及办理合同相关手续。双方还就其他事项作出约定。合同的落款处，卖方的公章系“亚泰．财富现代城售楼部”。同日，被告亚泰公司向原告出具一份收款收据，载明“今收到马进美交来购房定金A座3-8-4、2-12-3、1-10-4、2-11-4、4-17-1、4-17-4”款项人民币200万元整，该收款收据加盖公章名称为“柳州市亚泰房地产开发有限责任公司财务专用章”。
案外人杨学智（已故）与被告凌志云以及欧坤、被告亚泰公司等人因股权转让纠纷一案，于2014年5月8日经柳州市柳北区人民法院受理后，于2014年11月13日作出（2014）北民二初字第237号判决书，该院评判的部分内容如下：杨学智需向凌志云返还2000万元借款，凌志云需向杨学智返还登记在其名下亚泰公司63%的股权。欧坤作为工商登记的亚泰公司7%股份股东，因其股份来源于无权处分人凌志云，该处分行为没有得到权利人杨学智的最终追认，也没有支付股权对价，不符合物权法关于善意取得的规定，因此欧坤也应将其名下的亚泰公司7%股份返还给杨学智。关于杨学智要求亚泰公司变更法定代表人为杨学智，因该请求属于公司自治的范畴，也不是本案纠纷的直接后果，本案当事人完全可以在股权明晰后，通过股东会决议的方式予以变更，因此本案不予处理。
2014年9月24日，宁少可、蒋兰菊与凌志云、廖爱莲、亚泰公司因民间借贷纠纷一案诉至本院，经本院主持调解，当事人就还款事项自愿达成协议，并依法分别作出（2014）恭民初字第356、357、358号民事调解书，确定亚泰公司作为担保人对涉案借款承担连带责任。因调解事项未能履行，宁少可向本院申请强制执行。本院依法查封被告亚泰公司位于柳州市柳北大市场（即亚泰财富现代城）尚未竣工的房地产，并拟定于2016年6月22日进行公开拍卖。在执行期间，原告因认为其享有涉案房产的所有权，故向本院提出书面异议，要求本院停止拍卖的执行行为，并要求本院撤销（2014）恭民执字第103号-3执行裁定书。本院受理后于2017年7月17日作出（2017）桂0332执异2号执行裁定书，认为原告提出的异议理由不成立，驳回原告之异议。因原告对本院所作裁定不服，故形成本案诉讼。
另查明：1、涉案的六套房产至今尚未取得预售商品房许可证。2、原告马进美与被告亚泰公司签订六份《商品房认购书》期间，被告亚泰公司的法定代表人系欧坤。
综合诉辩双方的意见，本院归纳以下争议焦点：原告对涉案房产的执行异议是否成立？
本院认为，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。本案中，原告与被告亚泰公司签订的六份《商品房认购书》，虽然被告亚泰公司不予认可，但未提供相应证据予以反驳，故本院对其真实性予以认可。原告提供的证据不足以证明已向被告亚泰公司给付200万元的购房款，但并不影响合同双方在签订时的真实意思表示。该合同其中约定：“买方须于签订此认购书后20天内携同认购书到售楼中心，签定《商品房买卖合同》及办理合同相关手续。本认购书双方签定盖章之日起生效，签定《商品房买卖合同》后，本认购书则同时失效。”据此可知，原告与被告亚泰公司签订的《商品房认购书》属于预约合同。该《商品房认购书》是以将来签订商品房销售合同为目的的预约合同，且涉案房产尚未取得预售商品房许可证，故即使《商品房认购书》真实有效，原告要求被告以该《商品房认购书》为依据确认所有权或者履行商品房交付义务的主张也不能成立。
关于原告提出案外人杨学智系被告亚泰公司实际控制人的问题，对此，原告向本院提交（2014）北民二初字第237号判决书欲证明上述内容，本院认为，该判决书并未就案外人杨学智系被告亚泰公司实际控制人作出评判，且原告向本院提交的其与案外人杨学智之间的借条和补充协议，本院亦无法确认其真实性，故原告据此来证明案外人杨学智系被告亚泰公司的实际控制人进而推出原告向案外人杨学智购房的合理性，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。再者，原告提供的借条和补充协议只有签字没有公章，亦无法体现公司意志，且原告出借的款项亦未进入到被告亚泰公司的账户。关于原告提出商品房买卖实现担保的借贷法律关系，即涉案的六份《商品房认购书》事实上是提供了一种物权的抵押的问题，因无法确认原告提交的借条和补充协议的真实性，本院不予评判是否为物权抵押的问题。综上，本院认为，不论原告主张其向公司实际控制人购房是否合理还是其签订的《商品房认购书》是否有效，均不能成为原告据此享有涉案商品房所有权或者要求相对人履行商品房交付义务的理由。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告马进美的诉讼请求。
案件受理费39776元，由原告马进美负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费39776元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 聂华宇
人民陪审员 刘绍明
人民陪审员 蒋盛军
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 龙燕萍
附：引用的法律条文原文
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
商品房销售管理办法
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。