广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第360号
原告（反诉被告）傅西清，女，汉族，1980年4月22日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人谢愈清，男，汉族，1972年3月16日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
被告（反诉原告）朱玉珍，女，汉族，1969年9月27日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人张秋云，广东鹏城阳光律师事务所律师。
被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码71527988-5。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人刘洪铭，男，汉族，1988年5月28日出生，住址湖南省祁东县，该公司员工。
上列原告傅西清诉被告朱玉珍、深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年10月27日公开开庭进行了审理，原告傅西清及其委托代理人谢愈清、被告朱玉珍的委托代理人张秋云、被告世华地产的委托代理人刘洪铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月14日下午，原告到被告世华地产的金梅花园一分店，询问二手房源，被告世华地产业务员吕海丽极力推荐梅林苑5栋5楼502号，在查看该套房后，原告对该套房比较满意，随即回店继续商谈，关于价钱方面，被告世华地产的店长张辉明表示需要由业主（即被告朱玉珍代理人朱璐）作决定，遂要求原告预付1万元“诚意金”，才可请业主(即被告朱玉珍代理人朱璐）过来面谈，并且允诺，可以将价钱跟业主谈到不超过190万元。晚上8点30分左右，业主到达。三方就房价、税费等进行商谈确认后，时间己是晚上9点30分左右，这时中介要求当晚签署合同，中介与业主随即要求并敦促原告预付定金5-10万元，并表示“诚意金”1万元己转为定金。原告根本没有料想中介会直接安排签署合同，因为当初中介让业主过来只是商谈价钱。原告顾虑到己支付“诚意金”，在中介的诱导下，又支付了5万元，定金共计己是6万元。这时中介的工作人员、店长张辉明等己经准备好合同文本，敦促双方签署《二手房买卖合同》，当时原告觉得签署合同有点操之过急，但顾虑到定金己给付，还是签署了合同。12月15日，原告实地感受小区环境，发现该套房所在的5栋和与之肩并肩的6栋间的墙缝不是原先所认知的普通的接合处墙缝，而是裂缝（5栋和6栋乍一看是同一栋，其实是两栋，接合处有缝隙）。居民称这条裂缝并非自始即有，而是约两个月前梅林路地铁9号线施工造成。9号线施工开挖处离5栋外墙最近处不足2米，临街的3个商铺早已关闭。5栋和6栋的南面北面的前后墙接合处，从顶楼到地基，完全裂开，小磁砖片全线脱落。事实上那条裂缝己造成5栋、6栋居民、租户的高度恐慌。5、6栋业主曾组织到政府相关部门讨说法，深圳电视台亦有相关报道，地铁施工单位也曾与业主接洽。因而足以证明此套房之业主即被告朱玉珍对此重大安全隐患充分知情。而被告朱玉珍与中介竟然刻意隐瞒，自始至终从未主动告之原告，而是诱导原告快速签署合同。12月15日，根据实地调查结果，原告正式向中介提出终止合同的建议，未获响应。原告随后又数次实地调查并且持续与中介协商，并由其转达被告朱玉珍代理人朱璐，两被告均表示不会解除合同，原告方才意识到这可能是一个预谋的陷阱，两被告真实用意在于以原告违约为借口，恶意串通、侵吞原告所付6万元定金甚至更多。两被告利用该套房所在梅林苑小区所处地理条件较为优越，且该套房本身并无明显瑕疵，而该套房所在的第5栋楼整栋存在的重大安全隐患又具有容易被忽视、不易被发现、不易引起重视等特点，等到购房方发现此重大隐患，为时己晚，造成购房方不得不因房屋安全问题而终止合同。两被告相互勾结，诱导购房方在尚不明房屋真实情况下快速签订合同企图骗取定金（违约金）。据此，请求判令：1、撤销原告与被告朱玉珍签订的二手房买卖合同；2、两被告向原告双倍返还定金共12万元；3、两被告承担诉讼费用。
被告朱玉珍书面答辩称，1、我方和原告所签署的《房地产买卖合同》真实、合法、有效，不存在合同可撤销或合同无效的情形。原告和我方均具有完全民事行为能力，具备签署本合同的能力。原告签署合同是其真实的意思表示，不存在违背其真实意思表示的情形，原告诉称其受到欺骗的情形也纯属无稽之谈。原告在诉状中自认“在查看该套房后，原告对该套房比较满意”，由此可见原告是在中介引领下实地考察涉案房产后签署的合同，实地看房时我方并不在场，不存在我方和中介恶意串通的情形。合同订立时原告对涉案房产所在楼栋存在的裂缝己明知，不存在重大误解的情形，也没有证据证明房屋裂缝影响主体安全和居住安。首先，原告起诉状明确表示在合同签署前曾实地考察涉案房产，诉状称“原告实地感受小区环境，发现该套房所在的5栋和与之肩并肩的6栋间的墙缝不是原先所认知的普通结合处的墙缝”，由此可见原告签约时明知房屋裂缝的存在，现以个人认知存在偏差为由主张撤销合同的理由显然不成立。其次，原告签约的当天下午“在查看该套房后，原告对该套房比较满意”，遂于4点48分刷卡交1万元诚意金给中介求购涉案房产，并于当晚9点30分正式签约(有原告自述和刷卡凭条为据)，看房与签约时间相距近5个小时，原告有足够的时间考虑是否购买涉案房产，不存在他人诱导其快速签约的行为，更不存在重大误解的情形。最后需要强调的一个事实是：原告在与我方签署合同吋，曾以5栋和6栋之间有裂缝为由（原告曾向我方出示其手机百度搜索的关于5栋和6栋之间缝隙的网络信息）要求我方降价2万元，我方当场以房屋本身因裂缝原因降价出售而予以拒绝。由此可见，原告已明知和接受涉案房屋所存在的瑕疵，我方并无刻意隐瞒的行为。2、根据我方与原告签署的《房地产买卖合同》，原告己构成根本违约，原告应承担全部违约责任。根据合同约定，原告应于2014年12月23日前支付首期房款134万元，并办理首期房款的银行监管手续。经多次催促，原告均不予回应。2015年2月28日我方去函催促原告继续履行合同义务，配合办理相关手续，原告仍未予回应。根据合同，原告的行为已构成根本违约，应承担全部违约责任。被告世华地产的吕海丽于定金转给我方后告知我方：原告看上了另外一套装修更好的房子，梅林苑5栋502的房子不要了，并要求我方退回定金，我方予以拒绝，并要求原告继续履约。由此可见，原告己明确表示单方违约，现找托词恶意诉讼，逃避违约责任。综上所述，原告和我方所签署的合同真实、合法、有效，原告的行为己构成根本违约，理应承担全部违约责任。为此我方请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告世华地产书面答辩称，1、本案为房屋买卖合同纠纷，我方与原告、被告朱玉珍系居间合同纠纷，我方不是本案适格当事人。在此次居间过程中原告多次看房，是在双方平等自愿的基础上签署的房屋买卖合同。现原告以房屋存在重大隐患为由要求解除合同，于法无据。2、根据《房地产买卖合同》的约定，签署合同时原告向朱玉珍支付定金6万元，后朱玉珍将定金交由我方托管。朱玉珍将房产证红本监管于我方后，我方将托管的定金交给朱玉珍，同时朱玉珍预留2000元交房保证金托管于我方处。就该笔交房保证金，我方愿意遵循法院判决处理该笔款项。3、我方就原告与朱玉珍之间的房屋买卖事宜，提供了信息、服务并促成双方签订了《房地产买卖合同》，已履行了居间方的主要义务，我方可依法向原告主张居间报酬。
诉讼过程中，被告朱玉珍依据其上述答辩事实和理由提出反诉，认为原告构成根本违约，且有主观恶意，根据合同约定，卖方可解除合同并要求买方支付转让价20%的违约金，据此，反诉请求判令：1、解除原告和被告朱玉珍签署的《房地产买卖合同》；2、原告支付被告朱玉珍违约金38万元，抵扣6万元定金后，实际应支付违约金32万元；3、原告承担全部诉讼费用。
针对被告朱玉珍的反诉，原告当庭答辩称，1、原告虽未按时支付购房款，但并未构成违约，根据合同法相关规定，在原告了解到房屋可能存在重大瑕疵的情况下，原告第一时间通知了中介方，要求协商解决问题，但两被告从未就房屋安全隐患问题作出任何解释，因此原告有权终止解决合同。2、两被告故意隐瞒房屋重大安全隐患问题，诱使原告在不知情的情况下与其签订房屋买卖合同，因此双方买卖合同应予以撤销。根据相关法律规定，被告朱玉珍隐瞒真实情形，自始至终未告知原告房屋存在安全隐患，房屋存在重大瑕疵属于交易中的重要事实，其隐瞒事实，构成欺诈，因此原告有权请求撤销合同。3、被告朱玉珍在交易中存在主观恶意，在合同签订次日原告发现涉案房屋瑕疵以前一直主动配合中介履行合同，原告发现房屋瑕疵问题后立即找两被告协商解决，但被告朱玉珍仅同意退回3万元定金，因此原告才提起本案诉讼。诉讼过程中被告朱玉珍故意拖延时间，不配合法院送达。综上，被告朱玉珍在交易中存在欺诈、隐瞒的行为，请求依法驳回被告朱玉珍的反诉请求。
针对被告朱玉珍的反诉，被告世华地产的意见与其对原告本诉的答辩意见一致。
经审理查明，位于深圳市福田区梅林路的梅林苑5栋5楼502号房产（以下简称涉案房产）为被告朱玉珍名下房产。
2014年12月14日上午，被告世华地产带原告到涉案房产看房后，经被告世华地产与业主联系，约定当天下午到世华地产门店进行协商签约事宜。当日下午4时48分，原告通过刷卡消费向被告世华地产转账支付了购房诚意金1万元。
当日晚上，原告（买方）与被告朱玉珍（卖方）的代理人朱璐在世华地产处经协商后就涉案房产签订了《房地产买卖合同》，约定：卖方向买方出售涉案房产，成交价为190万元；买方在签署合同时向卖方支付第一部分房款即定金6万元，定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分房款184万元通过银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起60日（含当日）内付清首期款约134万元（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后3个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起3日内（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料；任何一方未按照本合同约定的期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行义务超过10日或有其它根本违约行为的，守约方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。
签约当晚9时41分，原告通过刷卡消费向被告世华地产转账支付了5万元；被告世华地产向原告开具收款收据，确认收到“认购梅林苑5栋502房保证金”6万元。
签约后，原告以涉案房产所在5栋与隔壁6栋之间的墙壁存在裂缝为由提出解除合同。原告陈述，其系于2015年12月15号发现了墙体裂缝，12月16日进一步了解裂缝的危害后，于12月17号正式向被告世华地产提出解除合同；被告朱玉珍则陈述，签约一周后原告称房屋有裂缝而要求解除合同并退回定金，被告朱玉珍对此予以拒绝。
原告起诉后，被告朱玉珍的代理人朱璐于2015年2月28日向原告发出履约催告函，要求原告依约办理首期款监管及向银行申请按揭贷款等事宜。原告确认收到函件，但未继续履约。
另查，各方均认可原告已付的6万元为合同约定的定金；两被告均确认，世华地产已将其托管的6万元定金中的58000元转付给朱玉珍，剩余2000元作为交房保证金仍在世华地产处托管。
又查，涉案房产所在的5栋与隔壁6栋的外墙连接处，出现墙体开裂，从8楼到1楼裂开一条大概宽10厘米裂缝，肉眼可察看到该裂缝情况。原告提交的2014年相关新闻报道以及原告拍摄的照片均显示，在5栋和6栋的连接外墙裂缝附近，地面已搭建了安全防护网。
本院认为，本案争议焦点在于原告与被告签订的涉案房屋买卖合同是否存在可撤销情形。对此，本院作如下分析：首先，在签约前，原告已察看过涉案房产，确认房产本身并无影响是否签约的瑕疵；其次，原告签约前看房是在白天进行，涉案房产所在的楼房外墙裂缝并非内在隐蔽瑕疵，而是肉眼明显可见的，且当时楼房地面已搭建有安全防护网，故原告在看房时应当对房产以及房产所在的外部楼房情形有所了解，据此不能认定原告在签约时对该裂缝情况存在重大误解；再次，虽然客观上外墙存在裂缝，但目前没有证据证明该裂缝对房屋本身的正常居住使用的影响程度以及由此导致对房屋正常价格的影响，因此，不能认定合同存在显示公平的情形；最后，由于外墙裂缝肉眼可见，且相关新闻报道系公开信息，原告完全可在充分了解相关信息并慎重考虑后决定是否签约，且原告也没有举证证明两被告在签约前及签约时存在恶意串通误导原告的情形或存在其它欺诈行为，因此，也不能认定原告系在被欺诈的情况下违背真实意思表示签订合同。综上分析，原告主张其在受到两被告诱导且不明真实情况的情形下签订合同并据此要求撤销合同，依据不足，本院不予支持。
虽然合同系由被告朱玉珍的代理人签订，但被告朱玉珍通过从被告世华地产处收取定金的行为追认了该代理行为，且原告与两被告在本案中均确认涉案合同相对方为原告与被告朱玉珍，故本院认定原告与被告朱玉珍之间形成涉案房屋买卖合同关系。涉案房屋买卖合同关系合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。原告在支付定金后，即以房屋存在外墙裂缝为由要求解除合同而未再继续履行合同义务，构成根本违约，被告朱玉珍据此有权要求解除合同并没收定金6万元，相应地，原告要求两被告双倍返还定金的请求，没有依据，本院不予支持。关于合同解除时间，没有证据显示被告朱玉珍在提出反诉前曾通知过原告解除合同，故解除合同时间应为被告朱玉珍明确提出解除合同的反诉状送达至原告之日即2015年7月30日。关于被告朱玉珍主张的违约金32万元（38万元违约金扣除6万元定金后），考虑到原告在签约几天后即提出解约要求，在被告朱玉珍未举证证明其因原告违约造成的具体损失的情况下，没收定金已足以弥补其损失，且依照合同约定，被告朱玉珍已选择通过没收定金来要求原告承担违约责任，故无权再另行要求原告支付违约金32万元，因此，被告朱玉珍关于要求原告支付违约金32万元的反诉主张，不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告傅西清与被告朱玉珍于2014年12月14日签订的《房地产买卖合同》于2015年7月30日解除；
二、被告朱玉珍有权没收原告傅西清已支付的定金6万元；
三、驳回原告傅西清的本诉诉讼请求；
四、驳回被告朱玉珍的其它反诉诉讼请求。
本案案件受理费2700元（已由原告预交），由原告负担；反诉案件受理费3050元（已由被告朱玉珍预交），由原告负担50元、被告朱玉珍负担3000元。
如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张凌炜
人民陪审员 陈绍粦
人民陪审员 蒋如秋
二〇一六年一月十二日
书 记 员 殷智华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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