山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁06执异29号
案外人：于学宪，男，1941年12月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：于德凯，男，1976年6月13日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
申请执行人：烟台华硕投资咨询有限公司，住所地：山东省烟台市开发区华电小区23号楼内120号。
法定代表人：田红迎，经理。
被执行人：烟台中大房地产有限公司，住所地：烟台市芝罘区建设路15号。
法定代表人：张石泉，董事长。
被执行人：山东中大投资集团有限公司，住所地：烟台市芝罘区建设路15号。
法定代表人：张懿，董事长。
被执行人：中国文学艺术界联合会烟台文艺之家，住所地：烟台市莱山区。
法定代表人：张石泉，董事长。
被执行人：烟台福润房地产有限公司，住所地：烟台市经济技术开发区泰山路IV-4小区30号。
法定代表人：邢少波，董事长。
被执行人：山东中大生物药业有限公司，住所地：烟台市经济技术开发区泰山路67-4号。
法定代表人：张石泉，董事长。
在本院执行申请执行人烟台华硕投资咨询有限公司与被执行人烟台中大房地产有限公司、山东中大投资集团有限公司、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家、烟台福润房地产有限公司、山东中大生物药业有限公司房屋典当纠纷一案中，案外人于学宪对执行芝罘区福来里54-1-12号房产提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人于学宪称：2002年由我与合伙人邹积波合伙的烟台市西山建筑工程公司第一工程处，负责给以张石泉为法定代表人的烟台中大房地产有限公司开发的烟台海洋渔业公司制网厂即现在的芝罘区世纪金泉小区楼座施工，截止到2004年6月份工程竣工后，但烟台中大房地产有限公司一直以资金紧张为由共欠付工程款及其他款项2000余万元。因我方垫付工程款数额过多，导致工人工资不能及时发放，在该工地干活的工人多次集体索要工资闹事，形势严峻。在我方多次催要及工人多次闹事的情况下，张石泉同意以部分房产先行抵顶部分工程款，并由我与工程处另一合伙人出资买下，所出资用于紧急发放工人工资。经我方与以张石泉为法定代表人的烟台中大房地产有限公司多次协商下，最终于工程竣工后的2004年10月12日签订一份以房抵顶部分工程款协议，协议约定烟台中大房地产有限公司以3号楼即现在的福来里54号内1号的11、12、13、14、15、16、17、18号等八套商品房及福来里54号的01、02号；06、07号两套网点房抵顶部分工程款700余万元，由我与合伙人个人出资买下抵顶工程款的房屋，所出资用来发放工人工资。烟台中大房地产有限公司保证协助我方办理所抵顶的房产产权证书，并在办理产权证书之前不得对外出售或作其他权利变更。2004年底，我和工程处的合伙人自行出资并通过烟台中大房地产有限公司法定代表人张石泉的确认完成双方约定的协议义务。2005年左右，烟台中大房地产有限公司亦协助我方办理了福来里54号内1号的11、13、15、17号等四套商品房的房产证书，但对于其余房产总是以各种理由拖延不配合。此后，我方多次催促，后期张石泉又给我方出具了福来里54号内1号16号的发票、后又经过多次催促索要，才又给我方出具了福来里54号内1号12号（收款人邹积花，我妻子，1943年12月4日出生，汉族，住烟台市芝罘区福来里54号内13号）、14号（××）、18号商品房及福来里54号的01、02号；06、07号两套网点房的收款收据，并答复日后换得发票后协助我方办理产权证书。但自2007年开始，我方就无法联系上张石泉本人。直到2017年12月底才得知所抵顶的该房产在我方不知情的情况下被烟台中大房地产有限公司予以抵押，并由贵院予以查封。我作为福来里54号小区的施工方，依法在享有的六个月工程款优先受偿权的期限内同烟台中大房地产有限公司签订了部分房产抵顶工程款的协议，用上述房产抵顶了我方的部分工程款，在法律上，所抵顶的房产所有权已经归我方所有，涉案房产为我方原始取得物权所有，且以上所抵顶的房产在我方与烟台中大房地产有限公司签订协议之后，我方根据合伙人的出资数额在合伙人内部早就进行了分配，且其中八套商品住宅房部分取得产权证书、部分取得发票或收款收据且全部房产早已装修入住，其中涉案一套被贵院查封的房产早在2005年左右就已经由我儿子于德凯入住。综上，烟台中大房地产有限公司用于抵顶工程款的部分房产所有权依法应归我方所有，我方亦以发放工人工资的形式对所抵顶的房产支付了对价，且所抵顶的房产已经全部被我方占有使用，贵院依理依法均不得查封。综上所述，我是案外人，贵院将我的财产予以查封并预执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出异议，请贵院立即终止对由异议人依法享有所有权的芝罘区福来里54-1-12号房产的查封执行，并予以解封不得影响异议人之权利的行使，切实维护异议人的合法权益。
案外人向本院提供烟台祺盛物业管理有限公司出具的《关于芝罘区福来里54号房屋入住情况说明》复印件，证明于德凯（于学宪之子）一家大约于2005年底左右装修入住芝罘区福来里（世纪金泉花园）54-1-12号。
本院查明,关于烟台市中援典当有限责任公司诉烟台中大房地产有限公司、山东中大投资集团有限公司、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家、烟台福润房地产有限公司、山东中大生物药业有限公司、烟台中鑫置业有限公司、烟台龙之泉置业有限公司房屋典当纠纷一案，本院经审理后，于2012年10月9日作出(2010)烟民一初字第8号民事判决书，判决：一、被告烟台中大房地产有限公司向原告烟台市中援典当有限责任公司返还借款17905000元，支付至2010年2月28日的利息及综合费用4969635元，合计22874635元；二、被告烟台中大房地产有限公司从2010年3月1日起至本判决生效之日止除（2008)中援房抵字第005号合同项下借款500万元按每月5‰的利率和每月2.5%的综合费率计算外，其余按每月2.7%的综合费率向原告烟台市中援典当有限责任公司计付利息和综合费；三、被告烟台中大房地产有限公司向原告烟台市中援典当有限责任公司支付律师代理费1200000元；四、原告烟台市中援典当有限责任公司就本判决第一、二、三项对被告烟台中大房地产有限公司抵押的芝罘区福来里54号楼住宅54-1-8、54-1-18、54-2-19、54-1-22(房产证号分别为烟房权证芝字第××号、烟房权证芝字第××号)；福来里53-08、53-09、53-5二至四层；福来里54-2-16、54-3-3、54-3-7、54-3-11(房产证号为烟房权证芝字第××号)；福来里53-1-4、53-4-6(房产证号为烟房权证芝字第××(非住宅）（房产证号为烟房权证芝字第××号)；福来里54-1-12、54-1-16、54-3-17、54-3-18、54-1-21、54-2-21、54-2-22、54-3-19、54-3-20(房产证号分别为烟房权证芝字第××号、烟房权证芝字第××号)；福来里53号阁楼53-2-24、53-3-23、53-3-24、53-4-25、53-4-26(房产证号为烟房权证芝字第××号)；辛庄街世纪金泉花园地下一层、二层之房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；五、被告山东中大投资集团有限公司、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家、烟台福润房地产有限公司、山东中大生物药业有限公司就其在本判决第一项、第二项所担保的给付内容，对本判决第四项实现后仍不足以清偿的部分债务（其中山东中大生物药业有限公司在850万元范围内、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家在1708万元本金、综合费及利息范围内）承担连带清偿责任；六、驳回原告烟台市中援典当有限责任公司对被告烟台中鑫置业有限公司的诉讼请求；七、驳回原告烟台市中援典当有限责任公司对被告烟台龙之泉置业有限公司的诉讼请求。上述第一、二、三项于本判决生效后十日内履行。2009年3月25日，本案原抵押权人办理了对烟台中大房地产有限公司抵押的上述房产抵押登记证明，3月26日取得上述房产的他项权利证书。
上述判决生效后，因烟台中大房地产有限公司、山东中大投资集团有限公司、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家、烟台福润房地产有限公司、被执行人山东中大生物药业有限公司未履行义务，烟台市中援典当有限责任公司向本院申请执行，本院于2014年9月25日立案执行。
2015年2月3日，烟台市中援典当有限责任公司与烟台华硕投资咨询有限公司签订债权转让协议，将本院(2010)烟民一初字第8号民事判决书项下的债权转让给烟台华硕投资咨询有限公司。本院依照烟台华硕投资咨询有限公司的申请，于2015年5月4日作出(2014)烟执字第374-1号执行裁定书，裁定变更烟台华硕投资咨询有限公司为本案申请执行人，继受原申请执行人烟台市中援典当有限责任公司的权利义务。
2016年1月21日，本院作出(2014)烟执字第374-2号执行裁定书，裁定查封被执行人烟台中大房地产有限公司所有、位于芝翠区福来里54号楼住宅54-1-8、54-1-12、54-1-14、54-1-16、54-1-18、54-2-15、54-2-16、54-2-19、54-3-3、54-3-7、54-3-11、54-3-17、54-3-18(房产证号为烟房权证芝字第××号)，54-1-21、54-1-22、54-2-21、54-2-22、54-3-19、54-3-20(房产证号为烟房权证芝字第××号),福来里53-1-4、53-4-6(房产证号为烟房权证芝字第××号）,福来里54-018、54-019(非住宅、房产证号为烟房权证芝字第××号），福来里53号楼阁楼53-2-24、53-3-23、53-3-24,53-4-25,53-4-26(房产证号为烟房权证芝字第××号）的房产。
本院另查明，2002年12月6日，被执行人烟台中大房地产有限公司(甲方)与烟台市西山建筑工程第一工程处签订《建设工程施工合同》，约定由烟台市西山建筑工程第一工程处承建烟台渔业公司制网厂商住楼，工程地点烟台市芝罘区辛庄街4号，工程内容为1#2#3#高层住宅及商业网点房计33000㎡。2004年6月1日，烟台市渔业公司制网厂3#商住楼竣工验收。2004年10月12日，被执行人烟台中大房地产有限公司与案外人邹积波、于学宪(乙方，烟台市西山建筑工程第一工程处合伙人)签订《以房抵顶工程款协议书》，协议约定：甲方因开发烟台市芝罘区辛庄街4号（烟台海洋渔业制网厂），截止2004年6月，3号楼竣工之日，拖欠乙方工程款等款项共计2000余万元。（具体数额待双方对账确认）。因甲方资金紧张，无力支付，现经甲乙双方友好协商，甲方愿意以部分房产抵顶部分工程款，房款用于乙方支付工人工资。一、根据甲方乙方于2002年3月11日签订的《合作开发住宅楼工程合同》第七条约定，甲方同意乙方要求购买的1号楼，3号楼6套商品房的房款以工程款来抵顶，商品房的位置全部调整到3号楼。乙方同意解决工人因工资而闹事的问题。甲方则同意在上述6套房产的基础上，再增加2套商品房和2套网点房来抵顶部分工程款。二、抵顶工程款部分房产具体位置为：3号楼东第一单元7、8、9、10四层8套商品房（每层2套）；3号楼东出入大门通道向北数第二套上下两层、向西数第二套上下两层。（房屋面积以最终测绘为准，房号以相关部门确定为准）。三、抵顶部分工程款房屋单价。双方同意商品房为3500余元/㎡，网点房为6000余元/㎡，所抵顶房屋共抵顶工程款约为700余万元（最终数额待双方合作结束决算时多退少补）。四、甲方保证用以抵顶工程款的房屋在办理房产证之前不得用于抵押、出售及其他权利变更，否则变更无效。甲方负责协助乙方办理抵顶部分房产的产权证书手续。五、本合同签订之日起，抵顶工程款之房产即视为产权已经转移，乙方就所抵顶的部分工程款不得再行向甲方主张，就抵顶所得的房屋有权出租出售，甲方协助办理相应手续。六、乙方保证自本协议签订之日起三日内解决工人工资问题并保证工人不再闹事，否则应承担工人闹事而给甲方造成的一切损失。七、本合同一式三份，甲乙双方（××）各持一份，自双方签订之日起生效。协议书尾部甲方落款处由被执行人烟台中大房地产有限公司法定代表人张石泉签字，乙方落款处由于学宪、邹积波签字。
被执行人烟台中大房地产有限公司分别于2005年10月19日向案外人于学宪之妻邹积花开具了福来里54-1-12号房产的预收房款收据。
本院认为，双方争议的焦点问题是案外人是否享有足以排除执行的实体权利，其要求撤销对涉案房产所采取的执行措施应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人于学宪提交的证据能够形成一条完整的证据链，证明涉案房屋已折价抵顶所欠烟台市西山建筑工程公司一处的工程款，通过抵顶行为，烟台市西山建筑工程公司一处受让涉案房屋后，将涉案房屋卖给案外人于学宪，并实际交付给案外人使用，案外人对于未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对烟台市芝罘区福来里54号楼住宅54-1-12号房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一八年六月五日
书记员 潘姝卉