广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂09民终16号上诉人（一审被告、反诉原告）：黄勇，男，1965年3月21日出生，汉族，住广西容县。委托诉讼代理人：江文全，广西五行律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）:李文伟，男，1983年8月8日出生，汉族，住广西容县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：李文壮，男，1979年1月14日出生，汉族，住广西容县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：李文广，男，1986年4月26日出生，汉族，住广西容县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：梁承祥，男，1964年6月15日出生，汉族，住广西容县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：梁盛，男，1975年5月16日出生，汉族，住广西容县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄海锋，男，1991年11月26日出生，汉族，住广西容县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：梁钦诚，男，1950年9月14日出生，汉族，住广西容县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄家新，男，1968年10月24日出生，汉族，住广西容县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：韦剑明（曾用名韦军），男，1970年12月27日出生，汉族，住广西容县。一审第三人：梁峻源（曾用名梁承清），男，1977年11月20日出生，汉族，住广西容县。上述九被上诉人及一审第三人的共同委托诉讼代理人：张学清，广西钰锦律师事务所律师。上诉人黄勇因确认合同有效纠纷一案，不服容县人民法院（2017）桂0921民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。上诉人提出上诉，请求：撤销容县人民法院（2017）桂0921民初652号民事判决，改判各方当事人签订的《转让土地凭条》无效。事实和理由：1、各方当事人在签订《转让土地凭条》时该宗土地是划拨土地，且未经有批准权的政府批准，涉案合同是无效的；2、上诉人虽然将该宗涉案变更为工业出让土地，但仍依法不得转让，各方所签订的《转让土地凭条》无效，违反法律的强制性规定；3、一审判决将“开发”规划条件认定为“分割转让”规划条件是适用法律错误，上诉人提供的政府部门的批复从工业出让土地变性为商住出让的“开发”条件，并非可以“分割转让规划条件；4、《转让土地凭条》是不完整的合同，是无法履行的合同，根据该凭条的内容显示，该合同所指转让十份土地，仅有宽度4.5米的约定，深度、位置及四至界址、面积均没有约定，对所购土地成本如何计算也未明确，特别是土地需缴交变性商住的税费也不确定。被上诉人李文伟、李文壮、李文广、梁承祥、梁盛、黄海锋、梁钦诚、黄家新、韦剑明答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审第三人梁峻源陈述称，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实，2002年12月，被告黄勇通过竞买方式取得坐落于广西容县镇经济委员会的国有土地【容国用（1994）字第0707003号】一宗，土地用途为工业用地。当月，经原告、第三人与被告口头协商，黄勇同意将以上土地的部分，以每4.5米宽为一铺面共45米，分10份转让给原告、第三人。黄勇分别于2002年12月25日、2003年1月2日、2003年1月14日收到梁钦诚等人交来土地款150000元、94000元、6000元，合计25万元。另，黄勇作为甲方、梁钦诚作为乙方代表均在黎村镇经济委员会佳山饲料厂《平面图》上签名初步确认以上转让的10份土地。2006年10月4日，原告、第三人与被告签订《转让土地凭条》，约定：黄勇同意将以上土地以每4.5米宽为一铺面（深度以平整后而定）转让10份给隔离临友使用，其中李文壮、李文伟、李文广共2份，黄家新2份，梁承清、梁钦诚、梁承祥、梁盛、黄海锋、韦军各1份。经双方协商，每份以拍卖价均占1.9万元，黄勇差费每份1000元，办理土地过户及税费4000元（暂付款，此款实行多退少补办法，以发票为凭，实际每份黄勇已收2.5万元），关于建设局规划及平整等费用不含4000元内，何时规划以上用户使用土地，待城建局统一规划后而定。特立此条为凭。原告梁承祥、梁钦诚、黄家新分别在协议上签名，原告李文伟、李文壮、李文广则委托其父亲李继亮签名，原告梁盛委托其父亲梁钦坤签名，黄海锋委托其父亲黄南生签名，原告韦剑明（曾用名韦军）委托梁钦诚签名，第三人梁峻源（曾用名梁承清）委托其叔叔梁钦诚签名。2009年7月20日，黄勇与容县国土资源局签订了一份合同编号为容土出让2009[0693]号《划拨国有土地使用权补办出让合同》，明确由黄勇受让本案涉案土地，总面积为6219.030平方米，用途为工业用地，出让年期为2009年7月20日至2059年7月19日。同时第十七条约定“受让人按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用权》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列规定之一：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。”2009年7月23日，被告黄勇取得以上土地的国有土地使用证（证号：容国用（2009）第17090833号），土地用途工业，使用权面积6219.030平方米，终止日期2059年07月19日。2013年12月26日，容县人民政府做出容政函[2013]180号《容县人民政府关于同意原黎村镇佳山丫原饲料厂工业用地变更为商服、住宅用地的批复》，批复如下：“一、同意将位于黎村镇佳山丫，土地注册号为容国用（2009）第17090833号，登记面积6219.030平方米的1纵国有建设用地土地用途由工业用地变更为商服、住宅用地。二、办理变更登记手续前须经由合法资质的中介土地评估机构按原用途土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格和新批准用途土地使用条件下土地使用权市场价格进行评估；土地评估报告送县国土资源局备案，由土地使用者与国土资源局重新签订建设用地使用权出让合同，按批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格与原用途土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴土地出让金。三、接文后，到县住建局、国土资源局、房管所等有关部门办理相关手续。”2015年10月21日，容县住房和城乡建设局做出容住建规函[2015]111号《关于容县黎村镇佳山丫黄勇地块规划设计条件的批复》，对该地块提出如下规划设计条件：“一、用地概况（一）规划建设用地位置：容县黎村镇佳山丫。（二）用地界址：（详见规划条件附图）。（三）地块面积：6219.02平方米（合9.33亩）。二、用地规划要求（一）用地性质：商业服务业设施用地、二类住宅用地。（二）建筑密度：一层至三层（含三层）不大于55%，三层以上不大于30%。……”另查明，2014年6月10日，黄勇因借款507万元而将该宗土地抵押给梁志汉、柳伯宏、覃国坤，并办理了抵押登记。2016年10月26日，该院作出（2016）桂0921民初2417号民事裁定书，裁定对以上国有土地使用权进行查封，查封价值以100万元为限。再查明，2005年9月16日，黄勇出具《证明》给黄家新收执，载明“黄家新同志在2002年12月份从我处购买两间铺面，位于黎村佳山丫天堂饲料厂，每间铺面宽约4.5米。在没有办清土地使用证前，黄家新可临时使用原饲料厂的房地产作经营钢筋、水泥场所（部分空地）。若需统一规划开发该片土地时，则黄家新无条件拆除临时搭盖的遮雨棚。”同时，其他原告及第三人在支付土地款后，黄勇先后交付有仓库或房屋给他们自行使用或由他们出租使用，部分原告使用至今，且未收取过原告及第三人的任何费用。原告李文伟、李文壮、李文广、梁承祥、梁盛、黄海锋、梁钦诚、黄家新、韦剑明向一审法院提出诉讼：1.确认原告、第三人与被告于2006年10月4日签订的《转让土地凭条》合法有效。反诉原告黄勇亦提出诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告、第三人签订的《转让土地凭条》；2.由反诉原告想反诉被告、第三人返还因口头协议所收取的预收款25万元。一审法院认为，本案的争议焦点如下：1.原告李文广、李文壮、李文伟、梁盛、黄海锋、韦剑明和第三人梁峻源是否本案适格当事人；2.原告、第三人与被告是否成立土地转让合同关系；3.《土地转让凭条》是否符合合同解除条件。关于第一个争议焦点，被告认为他们没有在合同上签名，不是本案适格当事人。该院认为，该合同为原告均已经履行支付土地转让款义务后再补充签订为书面合同的，虽然以上六原告和第三人没有在合同上签名，但其委托了其他原告或者其亲属代为签名，被告在在场原告及受委托人签名后，没有提出异议，应视为其同意原告委托他人代为签订合同的行为。故，该院依法认可以上六原告和第三人为本案适格当事人。关于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”原告及第三人认为被告已经收取了土地款，并就土地进行了使用，双方补签的《转让土地凭条》，明确了转让价款、份数及约定办理过户手续等内容，合同应合法有效。被告认为该凭条为意向性凭条，非土地转让合同，不符合合同构成要件，该凭条不能作为在国土资源局登记的合同依据。该院认为，双方除了签订以上《转让土地凭条》外，双方就该涉案土地《平面图》进行确认，虽然该《平面图》无有资质的第三方机构盖章确认，但是依据被告黄勇于2012年12月拍卖原黎村镇经济委员会佳山饲料厂时现状所制作，有原告及第三人代表梁钦诚与被告黄勇双方签名认可，该《平面图》就原告所购土地明确了宽共45米分10份，长则与宽成直角往五七队山岭延伸至界址，这与《转让土地凭条》上约定的“以每4.5米宽为一铺面（深度以平整后而定）转让十份给隔离邻友使用”相互对应，应视为双方就合同标的已经明确，且被告已经收取了原告土地转让价款每份1.9万元，并收取了土地过户及税费4000元。故，在以上合同能明确姓名、标的和数量情况下，被告辩称的凭条是意向性协议，原告和第三人仅在规划批准后依据以上协议有优先购买权，不符合合同约定，该院不予采信。又根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”被告黄勇在双方签订《转让土地凭条》时虽未取得国有土地使用权证书，但是其于2009年7月23日依法取得了出让土地使用权证书【国有土地使用权证号：容国用（2009）第17090833号】，应视为该合同合法有效。综上，原告主张原告、第三人与被告于2006年10月4日签订的《转让土地凭条》合法有效，于法有据，该院应予支持。关于第三个争议焦点，反诉原告黄勇认为涉案土地为工业用地，无法分割转让，因《转让土地凭条》为意向性协议，我方也告知反诉被告和第三人需缴纳出让金，否则无法变更土地性质，且该土地已经被抵押和查封，以上综合情形均证明该合同履行不能，请求解除合同。综合本案案情，虽然本案涉案土地为工业用地，依照《划拨国有土地使用权补办出让合同》约定首次转让时，应当符合一定投资开发条件，在无法变更土地性质前提下，未符合一定投资开发条件，确实无法转让。但是，容县人民政府于2013年12月26日作出了同意涉案土地工业用地变更为商服、住宅用地的批复，且容县住房和城乡建设局亦于2015年10月21日做出关于同意涉案土地规划设计条件的批复。由此可见，黄勇若依照批复规定差额补缴土地出让金，即可依照商业服务业设施用地、二类住宅用地的规划条件进行规划。另，反诉原告与反诉被告、第三人签订《转让土地凭条》中约定了“何时规划以上用户使用土地，待城建局统一规划后而定。”故，双方可依照当前容县住房和城乡建设局做出的批复进行确认使用土地符合反诉被告、第三人与反诉原告之间的约定。此外，反诉原告主张当前该宗土地存在查封及抵押情形，系其基于反诉原告个人其自身债务所导致，与反诉被告、第三人无关，若反诉原告黄勇履行其债务后，依法可以请求法院解除财产保全和请求债权人办理撤销抵押登记，非属于本案合同履行不能的理由。综上，因反诉原告没有提供证据足以证明反诉被告、第三人存在根本违约或其他导致合同目的根本无法履行等情形下，应就其主张承担相应不利后果。故，反诉原告请求解除《转让土地凭条》，证据不足，该院不予支持。同理，反诉原告主张向反诉被告、第三人收取的25万元，因合同尚未解除，该主张该院依法不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、原告李文伟、李文壮、李文广、梁承祥、梁盛、黄海锋、梁钦诚、黄家新、韦剑明（曾用名韦军），第三人梁峻源（曾用名梁承清）与被告黄勇于2006年10月4日签订的《转让土地凭条》合法有效；二、驳回反诉原告黄勇的反诉请求。案件本诉收取受理费50元，反诉收取受理费5050元，由被告（反诉原告）黄勇负担。在二审诉讼中，上诉人黄勇在举证期限内向本院提交容县住房和城乡建设局出具的容住建函【2017】76号复函、容县国土资源局出具的《关于要求将黎村镇一宗土地分割意见的请示和答复》，欲证明本案转让土地经过政府部门文件明确规定不能分割。经组织质证，被上诉人、一审第三人对上述证据的真实性无异议，对合法性有异议，该两证据均为上诉人在一审判决后隐瞒本案事实私自找相关部门出具的证据，本案土地在2006年10月4日已签订了转让凭条，被上诉人与第三人已履行了相关的义务，上诉人已将部分的土地将会付给被上诉人使用，上诉人通过关系找到的该两证据不合法。对上诉人提交的证据，本院认为，上诉人提供的证据来源真实合法，为国家职能部门对涉案土地出具的答复意见，依法可作为本案事实认定的依据。经二审审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2017年9月8日，黄勇分别向容县住房和城乡建设局、容县国土资源局提出申请将其地块分割成若干块，并办多个土地证，该两部门予以答复不同意涉案地块进行分割建设。另查明，涉讼土地的使用权类型是出让。本院认为，关于各方当事人所签订的《土地转让凭条》是否合法有效的问题，涉案地块为黄勇通过竞买的方式取得，在2009年办理国有土地证，土地使用权类型为出让，上诉人黄勇在取得涉讼土地后，又将其中部分土地与被上诉人签订《土地转让凭条》，即黄勇以转让等方式处分土地使用权是用益物权人的法定权利，并不以政府同意为转让先决条件，该转让行为无需政府批准，虽然政府部门不同意涉案地块进行分割建设，但并不影响《土地转让凭条》的效力，该凭条为各方当事人的真实意思表示，没有相关法律、法规的强制性规定，且各方当事人亦在支付土地款后，黄勇先后交付有仓库或房屋给被上诉人自行使用或由其自行出租使用至今，亦没有收取过被上诉人的任何费用，故一审判决认定《土地转让凭条》有效是正确的，本院依法予以维持。黄勇请求解除《转让土地凭条》让据不足，一审判决没有支持其该请求亦是正确的，本院依法亦予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元（被上诉人已预交），反诉费用5050元（上诉人已预交），二审案件受理费50元（上诉人已预交），合计5150元，由上诉人黄勇负担。本判决为终审判决。审判长  吕海欢审判员  谭泉清审判员  李小莉二〇一八年七月十一日书记员  黄宝莹