南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4070号
原告南京鼓楼城镇建设开发有限公司，住所地南京市鼓楼区山西路68号颐和商厦30楼。
法定代表人何於纲，董事长。
委托代理人王苏宁，南京鼓楼城镇建设开发有限公司职员。
被告赵某甲，男，汉族，1957年4月8日生，南京市鼓楼区众仁养老院业主。
被告南京市鼓楼区民政局，组织机构代码××，住所地南京市鼓楼区山西路84号。
法定代表人吴更新，局长。
委托代理人周自堂，南京市鼓楼区民政局副局长。
委托代理人曹迎春，江苏兆邦律师事务所律师。
原告南京鼓楼城镇建设开发有限公司（以下简称城镇公司）诉被告赵某甲、南京市鼓楼区民政局（以下简称鼓楼民政局）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理�，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城镇公司委托代理人王苏宁、被告城镇公司委托代理人周自堂、曹迎春到庭参加诉讼。被告赵某甲经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告城镇公司诉称：2008年10月15日原告与赵某甲签订《房屋租赁合同》，由赵某甲租赁原告位于南京市鼓楼区三牌楼大街102号房屋，鼓楼民政局作为担保方在协议上签字盖章。根据合同约定被告赵某甲应于2014年6月30日前支付2014年7月1日至12月31日租金，而被告至今未支付。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告房屋租金18万元；2、被告按银行同期贷款利率支付违约金；3、解除房屋租赁合同，立即收回房屋；4、被告承担本案诉讼费。
被告赵某甲未答辩。
被告鼓楼民政局辩称：1、涉案租赁房�已经由生效的（2014）鼓民初字第1535号民事判决书确认为无效，并对无效的法律后果应进行处置，所以民政局不承担任何责任。2、涉案房屋所属的土地属于划拨取得，原告至今未办理租赁的相关证件，因此不应向鼓楼民政局主张权利。综上，请求驳回原告的诉请。
经审理查明：南京市鼓楼区三牌楼大街102号房屋（以下简称102室）属于城镇公司所有，该房屋土地使用权的性质为划拨。2008年10月15日，城镇公司（甲方）与赵某甲（乙方）签订《南京市房屋租赁合同》一份，由赵某甲租赁城镇公司102号，建筑面积650.33平方米；租赁期自2009年1月1日至2018年12月31日；年租金36万元；租金半年支付一次，每年的6月30日、12月31日前支付下一租期的半年租金；乙方应依约按期向甲方交付租金，不得拒交或拖欠，累计6个月不交租金，甲方有权解除租赁合同，收回房屋等等�鼓楼民政局作为担保人在合同上加盖了印章并由相关负责人签字。此后，城镇公司将房屋交付给赵某甲，赵某甲利用该房屋开办了南京市鼓楼区众仁养老院。自2012年12月31日起，赵某甲未能按期支付2013年1月至2014年6月的租金共计54万元。2014年4月14日，城镇公司收到鼓楼民政局发出的终止保证通知书，主要内容为：“终止我局在2008年10月15日《南京市房屋租赁合同》中的保证。”
2014年3月12日城镇公司以赵某甲、鼓楼民政局为被告诉至本院，要求两被告立即支付2013年及2014年上半年房屋租金54万元，违约金45360元。2014年5月24日本院作出判决，内容为“一、被告赵某甲于本判决生效之日起十日内给付原告南京鼓楼城镇建设开发有限公司房屋租金54万元；二、被告赵某甲于本判决生效之日起十日内给付原告南京鼓楼城镇建设开发有限公司逾期付款违约金，以18万元�本金，分别自2012年12月31日起、自2013年6月30日起、自2013年12月31日起均至判决确定给付之日止按同期银行贷款利率计算；三、对上述一、二项债务不能清偿部分，被告南京市鼓楼区民政局承担30%的赔偿责任”。该判决已经生效。
现被告赵某甲仍未支付2014年下半年租金，原告城镇公司又以赵某甲、鼓楼民政局为被告诉至本院，要求判如所请。因赵某甲下落不明，本院于2015年1月27日向被告赵某甲公告送达应诉材料及开庭传票。
上述事实，有原、被告陈述及房屋租赁合同、本院（2014）鼓民初字第1535号民事判决书、房屋所有权证、土地使用权证等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应遵循诚实信用原则。城镇公司与赵某甲双方签订的《南京市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性的规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。根据双方当事人的诉辩意见等，本院做如下评判：
关于城镇公司与赵某甲签订《南京市房屋租赁合同》的效力问题。租赁物102室所依附的土地确属划拨用地，城镇公司将划拨土地出租，没有按照规划用途使用土地。而划拨土地的使用有着严格的法律限制，改变土地用途应办理相关的审批手续及补缴土地出让金，当然这些限制并不属于导致合同无效的强制性规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定：“……以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应当将租金中所含土地收益上缴国家”。由此法律并未禁止划拨土地上的房屋出租，只是要求将租金中的土地收益上缴国家。因此城镇公司将102室用于出租并与赵某甲签订租赁合同，并未违反法律的强制性效力性�定，因此双方之间的租赁合同有效。
关于赵某甲支付城镇公司租金及违约金的问题。本院生效的（2014）鼓民初字第1535号民事判决书已经判决要求赵某甲支付相应期限的租金及违约金，现被告赵某甲仍未履行2014年7月1日至12月31日期间租金的义务，因此赵某甲构成违约，应当承担违约责任。对于2014年下半年的租金，根据租赁合同约定，被告应于2014年6月30日前支付，而赵某甲至今未付，早已超过6个月，达到合同约定的解除条件，原告城镇公司可以要求解除合同。因此本院于2015年1月27日向赵某甲公告送达开庭传票及应诉材料，2015年3月28日视为到达被告赵某甲，双方之间的租赁合同解除。原告城镇公司请求被告赵某甲支付所欠房屋租金18万元的诉讼请求，符合法律及双方当事人的约定，本院予以支持。关于原告要求被告赵某甲支付逾期付款违约金的诉讼请求，城镇公司与赵某甲没有约定逾期付款违约金计算标准，原告城镇公司主张按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算，不违反法律规定，本院予以采信。
关于鼓楼民政局是否应当承担担保责任的问题。本院生效的（2014）鼓民初字第1535号民事判决书认为，“鼓楼民政局作为国家机关违反法律规定为原告与赵某甲之间的房屋租赁合同提供担保，该担保合同无效，三方对此均有过错。鼓楼民政局因该无效担保行为给城镇公司造成损失的，应当承担30%的赔偿责任”。因此鼓楼民政局在租赁合同上盖章，其所承担无效担保的赔偿责任，是整个租赁合同，而非限定于本院生效的（2014）鼓民初字第1535号民事判决书确定赔偿责任。而赵某甲仍未履行支付2014年下半年租金的义务，因此鼓楼民政局仍应承担相应的赔偿责任，即承担30%的赔偿责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二项、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第五条、第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三条、第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告南京鼓楼城镇建设开发有限公司与被告赵某甲2008年10月15日签订《南京市房屋租赁合同》解除。
二、被告赵某甲于本判决生效之日起十日内给付原告南京鼓楼城镇建设开发有限公司房屋租金18万元。
三、被告赵某甲于本判决生效之日起十日内给付原告南京鼓楼城镇建设开发有限公司逾期付款违约金（基数为18万元，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算自2014年7月1日起至本判决�定给付之日止）。
四、对上述二、三项债务被告赵某甲不能清偿部分，被告南京市鼓楼区民政局承担30%的赔偿责任。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19380元，公告费900元，合计20280元，由被告赵某甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周力文
人民陪审员 吴文军
人民陪审员 陈德润
二〇一五年六月十二日
见习书记员 庄 妮