浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第201号
原告：傅海义，农民。
委托代理人：毛劲松。
被告：陈雷雷，农民。
被告：金孟练，农民。
原告傅海义为与被告陈雷雷、金孟练房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月7日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法决定由代理审判员张驰适用简易程序独任审判，后因被告金孟练下落不明，转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告傅海义的委托代理人毛劲松到庭参加诉讼。被告陈雷雷、金孟练经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅海义起诉称：陈雷雷、金孟练因合伙经营海鲜饭店，向傅海义承租房屋。2010年11月28日，陈雷雷与傅海义签订房屋租赁合同，主要内容为：1、房屋地址义乌市诚信二区五街35幢30号；2、租赁期限5年，即2010年11月28日至2015年11月27日；3、第一年租金27万元，第二年租金27万元，第三年租金30万元，第四年租金33万元，第五年租金35万元；4、第一年租金于合同签订当日付清，以后每年租金应在上一年度租期届满前2个月内付清。第一年度租金已经付清，第二年度租金由陈雷雷付款4.8万元，由金孟练付款15万元，尚欠7.2万元未付。第三年度租金陈雷雷、金孟练一直未支付。为此，傅海义于2012年8月26日向陈雷雷、金孟练发函催讨拖欠的租金，但陈雷雷、金孟练以资金困难为由请求延期支付。后经多次催讨，陈雷雷分两次支付租金共4万元。2013年12月2日陈雷雷、金孟练将海鲜店关门歇业，另电话通知傅海义要求退房。陈雷雷、金孟练尚欠傅海义租金66.2万元，并应按照合同约定支付违约金20万元。傅海义请求判令：1、陈雷雷、金孟练支付傅海义租金66万元，并赔偿利息损失（自2013年9月1日起按银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；2、陈雷雷、金孟练支付傅海义违约金20万元。在本案审理过程中，傅海义将第一项诉讼请求变更为：陈雷雷、金孟练支付傅海义租金66.2万元，并赔偿利息损失（自2013年9月1日起按银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）。
为证明其在上述诉称中主张的事实与理由，傅海义在举证期限内提供以下证据：
一、房屋租赁合同1份，以证明陈雷雷向傅海义租赁房屋及双方约定各自权利、义务的事实。
二、开庭笔录1份（与原件核对无异的复印件），以证明陈雷雷、金孟练共同经营海鲜饭店的事实。
三、催款函1份，以证明傅海义曾向陈雷雷、金孟练催讨租金的事实。
四、银行历史明细清单1份，以证明陈雷雷经傅海义催讨租金后分两次向傅海义支付租金共4万元的事实。
五、独资企业基本情况1份，以证明陈雷雷、金孟练共同经营的义乌市南麂酒店于2013年12月2日被吊销的事实。
被告陈雷雷、金孟练未作书面答辩，也未提供证据。
经开庭审理，本院认证如下：被告陈雷雷、金孟练经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃一审质证的权利。对原告傅海义提供的证据，本院认证如下：证据一、四，经审查符合证据的客观性、关联性、合法性要件，本院予以采纳，确认其具有证明其主张的相应事实的证明力；证据二、三，因傅海义未提供其他证据予以佐证，该两组证据无法证明傅海义所主张的相应事实，本院不予采纳；证据五，经审核符合有效证据的认定要件，可以证明义乌市南麂酒店于2013年12月2日被吊销的事实，但不能证明陈雷雷、金孟练共同经营的义乌市南麂酒店的事实。
本院根据本院确认的有效证据和原告傅海义的陈述，本院认定本案下列事实：2010年11月28日，傅海义（甲方）和陈雷雷（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方自愿将义乌诚信二区五街35幢30号房屋一幢三间六层店面房（带地下室）出租给乙方使用，用于经营海鲜饭店；租赁期限伍年，即2010年11月28日起至2015年11月27日止；五年租金共壹佰伍拾贰万元整，第一年租金27万元，于合同签订日全部付清，第二年租金27万元，应在第一年期满前二个月内全部付清，第三年租金30万，应在第二年期满前二个月内全部付清，第四年租金33万元，应在第三年期满前二个月内全部付清，第五年租金35万元，应在第四年期满二个月内全部付清；乙方应于签约同时给付甲方押金壹万元整，到期结算。合同签订后，陈雷雷按约定支付了第一年的全部租金，第二年的租金尚余7.2万元未支付，第三年、第四年的租金经傅海义多次催讨，陈雷雷仅支付了4万元。2011年8月18日，金孟练以涉案房屋为经营场所向义乌市工商行政管理局登记成立了义乌市南麂酒店，2013年12月2日义乌市南麂酒店因开业后自行停业连续六个月被吊销。2014年3月前后，陈雷雷、金孟练分别电话通知傅海义不再经营，但一直未与傅海义办理退房交接手续。因陈雷雷长期拖欠租金，为减少损失，傅海义于2015年3月16日将涉案房屋另行出租。陈雷雷缴纳的1万元租房押金未退还。
本案争议焦点为：金孟练是否应对拖欠的租金承担责任？
本院认为，虽然义乌市南麂酒店登记的经营场所为涉案房屋，但本案中仍存在陈雷雷将涉案房屋转租给金孟练等其他情形，故傅海义提供的证据不能证明陈雷雷和金孟练共同经营义乌市南麂酒店的事实。同时，根据合同相对性原则，与傅海义签订房屋租赁合同的为陈雷雷，本案没有证据证明陈雷雷和金孟练共同租赁了涉案房屋。综上，本院对傅海义要求陈雷雷和金孟练共同支付拖欠租金的诉讼请求不予支持。
本院认为，傅海义与陈雷雷签订的房屋租赁合同系双方当事人的一致真实意思表示，内容不违反法律规定，应确认合法有效。双方均应按合同约定全面、客观地履行各自的合同义务。虽然2014年3月陈雷雷电话告知傅海义不再租赁涉案房屋时租赁合同尚未到期，且未与傅海义办理退租相关手续，但陈雷雷自第二年租期始即拖欠数额较大的租金，傅海义在知道陈雷雷不再租赁涉案房屋后应当及时采取有效措施减少自己的损失。傅海义要求陈雷雷支付租金至2014年11月27日止过分加重了陈雷雷的义务，本院酌情确认陈雷雷应支付租金至2014年5月27日止。经计算，陈雷雷拖欠傅海义2011年11月28日至2014年5月27日的租金为49.7万元，扣除陈雷雷缴纳的1万元押金后，陈雷雷还应支付租金48.7万元。因陈雷雷逾期支付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任，但租赁合同约定的违约金20万元过高，本院酌情确认违约金为15万元。因合同约定的违约金已足以弥补陈雷雷逾期支付租金造成的损失，故本院对傅海义要求陈雷雷同时支付逾期支付租金造成的利息损失的诉讼请求不予支持。
综上，原告傅海义的诉讼请求大部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。被告陈雷雷、金孟练经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可对本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈雷雷应于本判决生效之日起十日内支付原告傅海义房屋租金48.7万元和违约金15万元，合计63.7万元［款项汇至：户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：12×××85，开户行：东阳市工商银行］。
二、驳回原告傅海义的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12400元，由原告傅海义承担1400元，由被告陈雷雷承担11000元。公告费400元，由原告傅海义承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 张 驰
人民陪审员 钟义友
人民陪审员 张均寅
二〇一五年十一月六日
代书 记员 陆小龙
附相关法条：
中华人民共和国合同法
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。