重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03834号
上诉人（原审被告）：重庆巨象房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路喜来登国际经融中心13楼，组织机构代码55902016-8。
法定代表人：郑国华，该公司执行董事。
委托代理人：程泽洪，重庆奇方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐勇。
委托代理人：马蕾，重庆智圆律师事务所律师。
上诉人重庆巨象房地产经纪有限公司（以下简称巨象公司）与被上诉人唐勇因居间合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年5月9日作出（20134）南法民初字第00407号民事判决，巨象公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：唐勇与巨象公司于2013年6月16日签订《物业出售独家代理协议》，约定巨象公司应在90日内为唐勇出售位于重庆市南岸区南湖路×××××××××××××号的房屋，若巨象公司未履行合同义务给唐勇造成损失，应予赔偿。在第十条备注条款内约定本协议如在期限内没有达成，则所产生的损失与居间协议A-0000435之补充协议第三条一致赔偿给唐勇。该协议由巨象公司加盖合同专用章，巨象公司员工卢雷签字捺印。同日，唐勇与巨象公司及案外人邓小蓉、吴蕊签订了三方协议《房地产买卖居间协议》（A-0000435），购买位于重庆市经开区南湖路×××××××××××××××号的房屋，并按协议的约定向邓小蓉、吴蕊支付了定金5万元。该协议中的补充条款约定如唐勇不能在2013年9月30日前支付剩余房款则所缴纳的5万元定金不予退还，如唐勇所出售的房屋不能在2013年9月30前收齐尾款，则由巨象公司E时代经理卢雷支付赔偿金5万元。巨象公司加盖合同专用章，经办人卢雷签字。协议签订后，巨象公司未按约定在90日内代唐勇出售相关房屋，唐勇未向邓小蓉、吴蕊支付剩余的房款，案外人邓小蓉、吴蕊以律师函告知唐勇拒绝退还5万元定金。2013年10月14日，唐勇委托重庆智圆律师事务所向巨象公司出具律师函要求按约定赔偿，巨象公司未给予赔付。唐勇催收未果，诉至法院，请求判如所请。
一审诉称，唐勇与巨象公司于2013年6月16日签订《物业出售独家代理协议》，约定巨象公司作为代理人在90日内为唐勇出售位于重庆市南岸区南湖路×××××××××××××号的房屋，销售所得款项用于唐勇向案外人邓小蓉、吴蕊支付购房款。该协议第五条约定巨象公司代理唐勇与客户洽谈，促成交易；第七条约定巨象公司未完成约定义务给唐勇造成损失的应赔偿；双方特别约定在该协议约定期限内未达成代理目标，则巨象公司按照居间协议（A-0000435）之补充协议第三条一致的金额向唐勇赔偿损失5万元。同日，唐勇、巨象公司及案外人邓小蓉、吴蕊签订了三方协议《房屋买卖居间合同》（A-0000435），唐勇按约定向邓小蓉、吴蕊支付了购房定金5万元，该协议约定若因唐勇的原因不能在2013年9月30日前支付剩余房款，则定金不退还，在该协议补充条款中约定如唐勇所出售的房屋不能在2013年9月30前收齐尾款，则由巨象公司E时代经理卢雷向唐勇支付赔偿金5万元，卢雷在协议上签名，并加盖巨象公司合同专用章。协议签订后，巨象公司未按约定在90日内代唐勇出售相关房屋并取得款项，导致案外人邓小蓉、吴蕊于2013年10月10日书面函告不再向唐勇退还5万元定金。唐勇于2013年10月14日向巨象公司送达了要求支付赔偿金5万元的通知，巨象公司拒绝支付。故唐勇诉至本院，请求判令：一、巨象公司向唐勇支付赔偿金5万元，并自2013年10月16日起按人民银行公布的金融机构同期基准贷款利率支付利息（诉讼过程中，唐勇向本院确认放弃要求巨象公司支付利息的诉讼请求）；二、本案诉讼费由巨象公司承担。
巨象公司辩称：与唐勇签订的代理协议、居间合同属实，但认为代理协议第十条内容无效，唐勇未实际产生损失，赔偿义务人应当是卢雷，不同意支付5万元赔偿款。
一审法院认为，巨象公司辩称物业独家代理协议无效，唐勇未实际产生损失，赔偿义务人应当是卢雷，巨象公司不应赔偿损失的主张，该院不予支持。理由如下：其一、巨象公司与唐勇于2013年6月16日签订的《物业出售独家代理协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同的第十条内容虽是补充手写内容，但巨象公司未举示证据证明存在无效的法定情形，应予确认。其二、巨象公司辩称赔偿义务人是卢雷，该院认为根据《物业出售独家代理协议》及《房屋买卖居间合同》盖章及签字，卢雷不是合同的相对方，仅是经巨象公司授权的经办人，是巨象公司的职员，其书写合同内容、签字、承诺均为职务行为，法律后果应由巨象公司承担。唐勇与巨象公司签订的《物业出售独家代理协议》中第七条约定：如巨象公司未履行代理唐勇就房屋与客户进行洽谈，促成交易的义务，给唐勇造成损失，应赔偿唐勇损失。该独家代理协议由巨象公司盖章确认，则巨象公司应当承担赔偿的责任。其三、唐勇举示的收条有巨象公司员工卢雷作为见证人签字，可以证实已向案外人邓小蓉、吴蕊支付了5万元定金，巨象公司虽然否定其真实性，但未举示相关证据予以反驳，应承担不利后果。综上，唐勇主张巨象公司支付赔偿款5万元，该损失系巨象公司违约所致，符合双方合同约定，该院予以支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：重庆巨象房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向唐勇赔偿5万元。案件受理费1050元，减半收取525元，由重庆巨象房地产经纪有限公司负担（此款已由唐勇垫付，巨象公司于本判决生效之日起10日内支付给唐勇）。
宣判后，巨象公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。其主要事实和理由如下：一审认定事实不清。1、《物业出售独家协议》第十条是被上诉人在代理协议签订后单方添加上去的，没有经过上诉人的确认，其内容无效；2、被上诉人以《物业出售独家代理协议》起诉上诉人，在履行该协议中，并没有给被上诉人造成损失。上诉人不应赔偿被上诉人损失；3、即使《物业出售独家代理协议》第十条有效，即使存在损失，也应当由卢雷承担；二、一审法院适用法律错误。被上诉人在签订《物业出售独家代理协议》时明确约定由卢雷承担损失，卢雷也签字予以了确认，对损失承担被上诉人与卢雷达成一致，卢雷的行为不是职务行为，是其个人行为。因此，一审适用《民法通知》第43条错误。
被上诉人唐勇辩称，双方达成独家代理协议后，被上诉人委托上诉人销售南湖路×××××××××××××号房屋，房款用于支付案外人购房款，上诉人没有在约定期限内完成这个独家代理销售收回房款导致居间代理无法履行，上诉人产生5万元损失。卢雷作为巨象公司代理人签字，其系职务行为，法律后果应由上诉人承担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是《物业出售独家代理协议》第十条约定是否有效？卢雷的行为是否系职务行为及唐勇是否因巨象公司的违约行为造成损失？
关于《物业出售独家代理协议》第十条的效力问题。首先，《物业出售独家代理协议》的合同当事人系唐勇与上诉人巨象公司，该协议虽由卢雷作为巨象公司代表签字，但该《物业出售独家代理协议》中有巨象公司加盖合同专用章，对合同当事人双方均有法律约束力，上诉人巨象公司称系卢雷个人行为，应由卢雷承担责任的理由显然不能成立；其次，《物业出售独家代理协议》第十条虽系手写体，而上诉人自己持有的该《物业出售独家代理协议》中也有该手写体内容，且与唐勇持有的《物业出售独家代理协议》第十条手写内容一致，上诉人巨象公司并未提供证据证明该手写体系唐勇事后添加，因此，上诉人巨象公司以《物业出售独家代理协议》第十条手写内容系事后添加，应属无效的理由不能成立。
关于卢雷的行为是否系职务行为的问题。本院认为，首先，唐勇系基于该《物业出售独家代理协议》、《房屋买卖居间合同》协议要求合同相对人承担违约赔偿责任，而《物业出售独家代理协议》、《房屋买卖居间合同》的合同当事人是巨象公司，卢雷系巨象公司员工，唐勇与巨象公司签订的《物业出售独家代理协议》及同日由巨象公司、唐勇及案外人吴蕊三方签订的《房屋买卖居间合同》上，卢雷均是作为巨象公司代表在合同上签字，巨象公司加盖了合同专用章。因此，卢雷应当是履行公司职务的行为，其行为后果应当由巨象公司承担。上诉人巨象公司称系卢雷的个人行为应由其承担赔偿责任的理由不能成立。审理中，唐勇举示的《房屋买卖居间合同》、《收条》及案外人邓小蓉、吴蕊的书面函件足以证明其向案外人吴蕊缴纳了购房定金，同时也证明由于巨象公司未按《物业出售独家代理协议》的约定90日内为唐勇出售房屋并取得款项，导致唐勇不能履行与邓小蓉、吴蕊的房屋买卖合同，卖房人邓小蓉、吴蕊不同意退还定金，产生了定金损失5万元。按照合同约定，该损失应当由巨象公司承担。上诉人巨象公司上诉称唐勇没有提供损失依据与事实不符，其上诉理由本院也不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人重庆巨象房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严永鸿
审 判 员 徐晓瑮
代理审判员 邓筱茜
二〇一四年十月十一日
书 记 员 程 婷