北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第09693号
上诉人（原审原告）光善红，男，1980年1月29日出生。
委托代理人李世隆，北京市江山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨佳腾，男，1972年12月16日出生。
上诉人光善红因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第11404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人光善红之委托代理人李世隆到庭参加诉讼，杨佳腾经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月，光善红起诉至原审法院称：2014年3月5日，我与杨佳腾签订《合作协议》，约定杨佳腾将位于北京市东城区安德里北街25号的银丰国际商务酒店部分房屋（包括银丰商务宾馆西侧小楼26间客房，西侧1层、2层所有房间，以下简称涉案房屋）出租给我，租期5年，自2014年3月10日起至2019年3月15日止，其中包含3个月的免租期。合同签订后，我支付了租金，并依据合同约定出具了装修改造方案，经杨佳腾的出租方北京华夏星源国际文化传播有限公司（以下简称华夏星源公司）同意后开始施工。因拟注册公司，我要求杨佳腾按照约定提供相关材料，其均以种种理由推托，至今未予提供。2014年3月中旬，自称房屋产权人的北京市德安汽车修理厂（以下简称德安汽修厂）以与承租人有纠纷为由通知我终止装修，收回了房屋。后经了解，在与杨佳腾签约前，德安汽修厂已经通知杨佳腾涉案房屋存在纠纷，不得将房屋再次出租，而杨佳腾却故意隐瞒该事实，将房屋出租于我。杨佳腾不能按约定提供办理工商注册登记的资料，且现涉案房屋已被第三方收回，导致合同目的无法实现，杨佳腾的行为已经构成根本违约。故诉至法院，请求判令：解除双方所签《合作协议》，要求杨佳腾返还租金630000元，并支付违约金1000000元。
杨佳腾辩称：我与光善红除签订《合作协议》之外，还共同作为承包人与华夏星源公司签订了经营承包协议，由华夏星源公司将涉案房屋交于我与光善红承包经营，后我退出，由光善红独自承包。因此，光善红应要求华夏星源公司提供办理营业执照的材料，我没有义务、也没有能力提供。在光善红承包涉案房屋期间，因其拖欠华夏星源公司的承包金，构成了根本违约，由此造成的一切后果均与我无关。据我提供的录音证据显示，光善红直至2014年7月31日还在协商重新签订合同事宜，其所称已于2014年3月搬离涉案房屋与事实不符，光善红实际上占有涉案房屋直至2014年9月。综上，我不同意光善红的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据已查明的事实，光善红和杨佳腾签订的合同名为合作协议，但约定的内容均系房屋租赁事宜，故该合同实为房屋租赁协议。在双方签约前，虽然光善红、杨佳腾共同作为合同一方与华夏星源公司签订了《经营承包协议》，但根据实际履行情况来看，在该合同成立之前华夏星源公司已将该房屋出租给杨佳腾，光善红从未向华夏星源公司支付过租金或押金，杨佳腾虽称其履行了合同义务，但没有对此举证。光善红实际从杨佳腾处接收房屋、向杨佳腾支付租金，履行的是双方签署的《合作协议》，该《经营承包协议》实际未履行，故杨佳腾称其退出《经营承包协议》，由光善红单独向华夏星源公司承包涉案房屋且拖欠承包金，与事实不符，法院不予采信。涉案房屋系德安汽修厂所有，原由北京银丰国际商务酒店有限公司（以下简称银丰公司）承租后，转租与华夏星源公司，再由华夏星源公司转租与杨佳腾，杨佳腾则又将该房屋转租与光善红。因德安汽修厂不同意银丰公司转租，并与之解除了租赁合同，导致杨佳腾丧失了转租涉案房屋的权利基础，光善红与杨佳腾之间的转租合同无法继续履行，杨佳腾应对此承担主要责任；而光善红在与杨佳腾签约前没有尽到谨慎审查义务，对合同的不能履行亦应承担一定责任。现光善红要求解除合同，法院准许。在光善红与杨佳腾签约后不久，德安汽修厂即通知光善红停止装修，虽然此后光善红、杨佳腾曾就租赁房屋事宜与该房新承租人北京军宏英辉酒店管理有限公司（以下简称军宏英辉公司）进行协商，但终未达成新的租赁协议。自光善红从杨佳腾接收涉案房屋起，至同年9月军宏英辉公司将房屋收回时止，光善红虽然在这一期间占用着涉案房屋，但既没有完成装修，更没有利用该房进行经营以实现合同目的，故杨佳腾应适当返还光善红部分租金，法院将根据实际情况酌情确定返还租金数额。至于光善红所述已付杨佳腾的630000元中包含相当于2个月租金的押金一节，没有事实依据，也与其诉讼请求相悖，法院不予认定。关于光善红要求杨佳腾支付违约金的诉讼请求，考虑到光善红自身对于合同不能履行亦有一定责任，故光善红此项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年4月判决：一、解除光善红与杨佳腾签订的《合作协议》；二、杨佳腾于判决生效后七日内返还光善红租金伍拾万元；三、驳回光善红其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，光善红不服，持原诉请求和理由上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其原诉请求。杨佳腾上诉后，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院已于2016年1月8日作出民事裁定书，裁定对杨佳腾的上诉按撤回上诉处理。
经审理查明：北京市东城区安德里北街25号房产为德安汽修厂所有，其原将上述房产全部出租与银丰公司，银丰公司又将上述房屋分别转租给了华夏星源公司和军宏英辉公司，其中涉案房屋由华夏星源公司承租，华夏星源公司又将涉案房屋转租与杨佳腾。
2014年1月15日前，华夏星源公司作为甲方，光善红、杨佳腾作为乙方，双方签订了《经营承包协议》，约定甲方将银丰宾馆洗浴中心交予乙方承包经营（包括银丰商务宾馆西侧小楼26间客房，西侧1层，2层所有房间归乙方使用，即本案涉案房屋），面积约2400平方米，租期自2014年3月14日至2019年3月13日，承包金每年为1800000元，每半年一付，乙方还需另行交纳押金150000元。
2014年3月5日，光善红与杨佳腾签订《合作协议》，约定杨佳腾将涉案房屋承包给光善红自主经营，合作期5年，自2014年3月10日至2019年3月15日，其中包含3个月的免租期。合作期间，光善红有权自主选择经营项目，自主经营、自负盈亏。光善红每年需向杨佳腾交纳合作金2000000元，每半年交纳一次，合同签订第2年后每2年递增5%。2014年的合作金为830000元，应于2014年3月31日前分批交纳，其中包含首期定金100000元。双方还约定，甲乙双方如违约，应赔偿对方直接经济损失并按照合同总合作期金额的10%向对方支付违约金。合作期内光善红有权对房屋进行拆改及加隔层（不得拆除承重墙），但改造方案需经由业主签字。合同期满后，如杨佳腾继续承包或出租房屋，光善红享有优先权。合同签订后，杨佳腾将涉案房屋交付光善红，光善红开始进行装修。光善红自2014年2月24日起至3月21日期间，共向杨佳腾支付630000元。
另查，光善红、杨佳腾未按照与华夏星源公司的约定，向该公司支付押金和承包金。杨佳腾称其向华夏星源公司交纳了上述费用，但未提供证据证明。
原审法院审理中，法院向德安汽修厂、军宏英辉公司进行调查，德安汽修厂表示在得知银丰公司的转租行为后，曾于2013年通知杨佳腾其不认可银丰公司的转租行为，提醒其合同无效，但杨佳腾不接受。之后，德安汽修厂与银丰公司解除了租赁协议，并开始与军宏英辉公司就银丰公司原承租的全部房屋订立租赁合同进行协商。2014年3月下旬，德安汽修厂通知光善红停止装修。随后，光善红停止装修并与杨佳腾一起开始和军宏英辉公司协商继续承租涉案房屋事宜，但因各方意见分歧，未能达成租赁协议。2014年5月，德安汽修厂与军宏英辉公司签订了房屋租赁协议，军宏英辉公司取得了安德里北街25号全部房屋的承租权。此后，军宏英辉公司因未能与光善红、杨佳腾就租赁涉案房屋事宜达成协议，故于同年8月20日通知光善红在3日内将占用的房屋全部腾出，自行解决其与杨佳腾的纠纷。光善红未按军宏英辉公司的要求腾房，军宏英辉公司于2014年9月将涉案房屋全部收回。
关于《合作协议》中约定的830000元的性质，双方各执一词。光善红称2014年3月15日至6月14日是免租期，该830000元包含相当于2个月租金的押金和2014年6月15日至9月14日期间的租金，2014年9月15日之后则每半年支付一次租金。杨佳腾对此不予认可，称起租时间为2014年3月10日，2014年3月10日至9月9日期间的租金应为1000000元，双方已经商定去除免租期，故给光善红免除了相当于2个月租金的押金和1个月的租金，光善红实际应支付830000元。双方对各自陈述均未举证。
本院审理中，光善红主张其在2014年3月收到德安汽修厂停止装修的通知后，即搬离了涉案房屋，其后系代表案外人北京寰宇国际酒店管理有限责任公司（以下简称寰宇国际公司）与军宏英辉公司协商承租涉案房屋事宜，光善红就此未提供相应的离场交接手续佐证。
上述事实，有双方当事人陈述及《合作协议》，《经营承包协议》，付款凭证，《通知》，证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方当事人均应依约履行。根据本案查明事实，光善红与杨佳腾签订的合同名为合作协议，但从协议条款内容来看，均系关于涉案房屋的转租事宜，并未涉及双方在合作中各自的经营管理权利和义务，故该合作协议应视为房屋租赁协议，杨佳腾系涉案房屋出租方，光善红为承租方。杨佳腾虽主张其与光善红共同从华夏星源公司承包涉案房屋，但光善红从未向华夏星源公司支付过租金或押金，杨佳腾也未举证证明其向华夏星源公司履行了《经营承包协议》，原审法院认定《经营承包协议》实际未履行，并无不当。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。光善红上诉主张其已于2014年3月搬离涉案房屋，并在此后代表案外人寰宇国际公司与军宏英辉公司协商租赁涉案房屋事宜，但光善红未提供相应的离场交接手续佐证，亦未提供充足、详实的证据证明其系代表案外人寰宇国际公司就涉案房屋的出租事宜与军宏英辉公司协商，故本院对其该项上诉意见，不予采信。
因德安汽修厂不同意银丰公司转租，并与之解除租赁合同，使得杨佳腾丧失了转租涉案房屋的权利基础，且杨佳腾在将涉案房屋出租于光善红之前已得知该情况，现光善红与杨佳腾之间转租合同无法继续履行，杨佳腾应承担主要责任。光善红作为承租方，在签约前未审慎审查杨佳腾出租涉案房屋的权利来源，亦应承担合同不能履行的一定责任。原审法院综合考虑光善红占用涉案房屋的时间、经营状况以及双方的责任程度，酌定由杨佳腾返还光善红500000元，并无明显不当，本院予以维持。至于违约金一节，考虑光善红自身对于合同不能履行亦负有一定责任，本院对其该项上诉请求，不予支持。
综上，光善红的上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费19470元，由光善红负担9470元（已交纳），由杨佳腾负担10000元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费8800元，由光善红负担4750元（已交纳），由杨佳腾负担4050元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 刘永民
二〇一六年一月十三日
书 记 员 王若净