贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1583号上诉人（原审被告）贵州新里程房地产开发有限公司，住所地贵阳市新华路126号富中国际广场。法定代表人李小文，该公司总经理。委托代理人刘光琳，贵州贵达律师事务所律师，执业证号15201201211868655。被上诉人（原审原告）冯露，女，1985年2月16日出生，汉族。委托代理人翟培云，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201110387392。委托代理人杨刚，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201310828294。上诉人贵州新里程房地产开发有限公司（以下简称新里程公司）与被上诉人冯露商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年6月1日作出（2015）云民一初字第566号民事判决。宣判后，上诉人新里程公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原判查明，2013年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买“优山美诗”第XX栋X单元XX层X号房，房屋面积70.78平方米，购房价为267831元整。合同第八条约定：被告应当在2014年1月30日前，将经建筑工程竣工验收合格的诉争房屋交付买受人使用。合同第九条约定：另定30天作为交房宽限期，被告逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之一的违约金给原告，本合同继续履行。合同签订后，原告按约向被告支付完购房款，履行了自己的付款义务。被告于2014年7月2日在《贵阳晚报》上刊登交房公告，通知业主自2014年8月30日起一个月内办理房屋交接手续。根据贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价的公告，诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金15000元（计算方式为：每月租金2500元×实际逾期时间6个月）；二、本案诉讼费用由被告承担。原判认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。双方约定被告向原告交付房屋的时间为2014年1月30日前，而被告于2014年8月30日才公告交房，扣除一个月的宽限期，被告实际违约6个月。因原告购买房屋的主要目的即为居住使用，被告未能按照合同约定交付房屋，造成原告不能按期获得房屋使用，被告因违约给原告造成的损失应相当于原告在同地段租用同面积房屋的租金损失，参照贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价的公告，诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金为11-17.5元/平方米/月的标准，该损失远高于双方在合同中约定的违约金，故对原告要求调整违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算方法，原告要求按照其租房实际支付的租金每月2500元计算，但原告未能举证证明其所租住的系同地段同面积的房屋，结合全案案情和诉争房屋所处地段租金的指导价，违约金以15元/平方米/月计算为宜，故对原告要求支付逾期交房违约金15000元的诉请，依法支持6370.2元（每平方米15元×建筑面积70.78×实际逾期时间6个月=6370.2元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”之规定，判决如下：一、被告贵州新里程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯露支付逾期交房违约金人民币6370.2元；二、驳回原告冯露的其余诉讼请求。案件受理费50元，由被告贵州新里程房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审宣判后，上诉人新里程公司不服，向本院提起上诉称，一、根据司法解释的规定，申请增加违约金要以实际损失为限，根据证据规则，被上诉人未提交证据证明其实际损失，原审支持被上诉人增加违约金的请求错误；二、原审按照租金损失调整违约金属认定基本事实错误，被上诉人未提交租赁合同等证据证明其另行租住房屋发生的费用，无法证明其实际损失就是租金损失；三、上诉人与被上诉人之间对逾期交房约定了违约金数额，根据司法解释的规定，只有合同未约定违约金计算方式的，才可按照租金标准算；四、由于云岩区政府优化调整匝道，该匝道的施工位于上诉人项目的红线范围内，导致上诉人的建设项目被迫停工数月，故上诉人逾期交房是由于政府修建市政设施导致，是不可归责于上诉人的情形，以及施工过程中，由于停电、极端天气影响工程施工进度，应当顺延交房时间。五、双方合同约定了逾期交房的违约责任，故应当按照合同的约定承担违约责任。故请求法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人冯露答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方约定的违约金为千分之一，明显过低，可以要求调高。本案房屋属于贵阳市四类地段，原审取租金指导价的中间值是合理的。上诉人主张的逾期交房的理由未提供证据予以佐证。被上诉人购买房屋是为了居住，逾期交房造成的损失是当然存在的，不需要另行举证。原判认定违约金合理。二审中，上诉人向本院提交《云府函（2012）11号文件》、《云岩区政府关于实施北京东路560M处匝道优化方案有关问题的函》、《贵阳市人民政府办公厅公文处理笺》，证明2012年政府要修建匝道，2012年7月调整了规划，将匝道修到了红线范围内，2012年8月27日政府发出公文后我们才知道规划的调整，导致停工。被上诉人质证称，对该组证据真实性无异议，但规划调整是发生在双方签订合同之前，合同约定了交房时间，上诉人也未在函件下发后要求变更交房时间，故被上诉人有理由相信该组证据不影响交房时间，该组证据不属于新证据。上诉人提交《北京东路开口道路工程方案设计》、2010年及2014年的总规划图，证明由于匝道的变更，项目规划也随之变更，造成延期交房。被上诉人质证称，规划图的变更并未影响涉案楼房的设计、坐落。且上诉人当时并未要求变更交房时间，应当承担逾期交房的责任。上诉人提交《建设工程规划许可证》三份，证明到2013年11月11日、12月30日才得到规划部门重新变更的《建设工程规划许可证》，变更后才重新施工。被上诉人质证称，对该证据真实性无异议，规划是由于匝道改变，但是签订合同在此之后，上诉人在约定交房时间时可以预见。该证据不属于新证据。二审另查明，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已完成主体工程的施工。其余事实与原判查明的事实一致。本案事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《收款收据》、云府函（2012）11号文件》、《云岩区政府关于实施北京东路560M处匝道优化方案有关问题的函》、《贵阳市人民政府办公厅公文处理笺》、《北京东路开口道路工程方案设计》、2010年纪2014年的总规划图、《建设工程规划许可证》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、市政规划的调整是否属于合同约定的扣除交房期限的事由；二、是否应当调整增加逾期交房违约金。关于争议焦点一，上诉人主张贵阳市云岩区政府在北京东路560M处调整原有匝道方案，导致上诉人规划方案修改从而逾期交房。本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定政府行为或市政设施建设等原因导致出卖人无法正常施工、影响出卖人按时交房的，交房时间可以顺延。双方签订合同的时间为2013年8月20日，贵阳市政府于2012年8月27日签发文件同意调整北京东路匝道优化方案。可见政府调整匝道规划早于双方签订合同的时间，上诉人在与被上诉人签订合同时对于市政规划的调整是能够预知的。且上诉人认可在签订合同时已经完成了涉案房屋主体工程的施工，上诉人未提交证据证明由于市政规划的调整导致其工程停工。故匝道规划的调整不属于双方合同约定的可以延期交房的理由，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任。上诉人逾期交房6个月，双方合同约定的逾期交房违约金仅为总房款的千分之一，该约定明显低于买房人的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原判按照被上诉人的请求调整逾期交房违约金于法有据，本院予以维持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，双方合同未对损失赔偿额计算方法进行约定，原判按照贵阳市租金指导价计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由贵州新里程房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  彭伦禹代理审判员  邓禹雨代理审判员  王 晨二〇一五年十一月二十三日书 记 员  陶海峰