辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6414号
上诉人（原审被告）：宋瑶，女，锡伯族，1992年11月17日出生，住址辽宁省阜新市海州区。
委托代理人：王丹姝，辽宁恒敬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王敏华，女，汉族，1963年7月28日出生，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：张翀，男，汉族，1987年7月29日出生。
被上诉人（原审第三人）：王红，女，汉族，1972年2月22日出生，住址辽宁省阜新市细河区。
被上诉人（原审第三人）：袁训东，男，汉族，1978年9月21日出生，住址辽宁省西丰县。
上诉人宋瑶因与被上诉人王敏华、王红、袁训东房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第00465号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月19日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2016年6月6日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
原审原告王敏华诉称，2011年8月17日，原告通过中介方于被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于沈阳市铁西区云峰北街34-1号（巴塞罗那小区）1-15-3室，建筑面积75.75平方米的房屋出卖给原告。房屋单价8580元，价款总计65万元。合同签订时原告支付被告10万元作为定金，而后，原告分别于2011年9月26日支付房款10万元，2012年3月3日支付房款2.5万元，2012年8月19日支付房款10万元，共计支付房款32.5万元。同日，经协商变更房价为63.5万元，剩余房款待办理房产过户后支付。在合同履行过程中，原告多次催促被告履行房产变更手续义务，但被告始终未履行，现请求法院判令被告宋瑶协助原告王敏华办理涉案房屋更名过户手续，并承担本案全部诉讼费用。
原审被告宋瑶辩称，不同意原告诉求，理由如下：1、其本人从未收到原告支付的房款，原告已构成根本违约，根据法律规定，被告有权拒绝履行合同相应义务，即协助被告办理产权登记更名过户手续；2、原合同已对房屋价款进行约定房价总值为65万元，而非诉状所述变更房价为63.5万元。
原审第三人王红辩称，对原告主张事实没有异议，我方收到房款32.5万元，约定剩余房款待办理过户后支付，对原告诉求没有异议，我已将房款30余万元给付被告宋瑶。
原审第三人袁训东辩称，对原告所述事实没有异议，原被告房产交易是通过我所经营的铁西区唯美巴塞房产中介进行的。交易过程是原告提出被告宋瑶年龄较小，要求被告委托代理人王红处理房屋交易事宜，我们中介就用A4打印出一份授权委托，写的是宋瑶将巴塞罗那的房屋全权委托给姨母王红办理，当时宋瑶在委托书上签字，定金收条也是本人签字，整个交易过程宋瑶就签过三次字，一个是房屋买卖合同、一个是授权委托书、一个是定金收条，当时提醒宋瑶说小姑娘你看好，这个是10万元定金的收条，没有异议签字，她就签字。当时宋瑶签好合同和授权委托书、定金收条后，放在第三人王红手里，我们随原告王敏华在银行提出9万元现金，另拿1万元现金共计10万元交给第三人王红后，王红将定金收条和授权委托书一并给付原告。
原审法院经审理查明，2011年8月17日，原告王敏华通过第三人袁训东经营的铁西区唯美巴塞房产中介（阿凡提087号店）提供的房产信息，与被告宋瑶签订《房屋买卖合同》。合同约定被告宋瑶将其继承所得位于沈阳市铁西区云峰北街34-1号（巴塞罗那小区）1-15-3室，建筑面积75.75平方米的房屋卖于原告，房屋总价款65万元。合同第4条付款方式约定第一次付款：2011年8月7日，原告交付定金10万元整交付于被告；第二次付款：被告办继承后，原告将30万做为资金监管，原告房证下发后，房产局将30万元整交付于被告；第三次付款：银行放款当日，由银行将25万元整交付于被告。同时，合同第8条约定：原告负责办理更名过户手续及费用，被告不承担任何费用，宋瑶负责办理继承手续及所产生的费用。合同第10条其他约定：1.被告产权证未下，原告对此事已知晓并认可；2.房主（宋瑶之母王秀文）已去逝，由女儿来继承，原告对此事已知晓并认可；3.双方必须无条件配合双方办理更名过户手续。原、被告本人在合同上签字并按捺手印，宋瑶留在合同上的联系电话为其姨母即第三人王红的手机号码，王敏华留在合同上的联系电话为其家属代办人李恕的手机号码。合同签订当日，原告依约向中介方交纳中介费0.5万元，向第三人王红支付10万元定金，同时第三人王红将房屋钥匙交付原告，原告已占有使用涉案房屋至今。2011年9月26日，第三人王红及袁训东为原告出具《收条》写明：付给甲方房款人民币10万元整，因宋瑶不能到现场，由其姨母王红代收，致此此房已付定金房款20万元整，如因房款方面产生纠纷，由王红承担全部责任。2012年3月3日，王红为原告代办人李恕出具《收条》写明：收到房款（第三次）贰万伍仟元整。2012年8月19日，王红及中介方为原告代办人李恕出具《收条》写明：乙方李树（李恕）将10万元整支付于甲方宋瑶，因宋瑶在国外上学由姨母王红代收此笔房款，剩余房款32.5万元待房证下发之日由宋瑶办理继承，房产局更名过户当日乙方李树（李恕）将余款全部付清。同时上述《收条》下方注明附加条件：此房原房价为65万元整，双方协商总房款降1.5万元，现实际房价为63.5万元整。2013年8月26日，王红为中介方出具《收条》写明：阿凡提中介将所有手续（房证、购房发票、商品房买卖合同及备案合同、完税证明、准主通知单、契证）交付于宋瑶，上述证件王红办理遗产公证使用。买方对此事已知晓并认可。
另查，被告宋瑶将涉案房屋（铁西区云峰北街34-1号1-15-3）手续包括销售不动产统一发票（00076714）、商品房准住通知书、商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）、契证（00376352）刊登于2014年5月26日的沈阳晚报声明作废，并于2014年12月16日取得房屋产权证书。现因被告宋瑶拒绝配合原告办理房屋更名过户手续产生争议，协商未果，诉至原审法院。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，对当事双方均有法律约束力，双方应按协议约定履行各自的权利义务，不得擅自变更或解除合同。本案争议焦点系第三人王红处理涉案房屋买卖事宜是有权代理还是无权代理，是一般代理还是特别授权代理，王红是否有权代表宋瑶变更房屋价款。《民法通则》第六十五条规定：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。第66条规定：没有代理权、超越代理权或者代理终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
纵观本案，首先，房屋买卖合同的签署系被告本人签署，但合同中所留联系方式为第三人王红手机号码，而宋瑶自认签合同当时已拥有私人手机，且多年来并未更换号码；其次，合同签订当日，对于原告将房屋定金10万元以及中介将合同原件交付王红时，宋瑶本人均在场，并未提出异议；再次，各当事方均认可签订合同当日中介方将房屋钥匙交付原告、原告已实际占有涉案房屋至今的事实，而从2011年8月交易至今被告宋瑶从未因涉案房屋向原告主张过任何权利；最后，被告宋瑶庭审中自认交易时尚未办理涉案房屋继承公证，其亦不知晓房屋的地址、面积，未持有涉案房屋钥匙，且在原告查看房屋时本人未去，而是由王红带原告查看。基于上述若干积极行为可推定视为其同意王红办理涉案房屋的一定事项。
关于第三人王红降低房价65万元至63.5万元的行为，其声称已向被告宋瑶电话请示，是得到宋瑶认可才放弃的，但因宋瑶本人当庭否认，且第三人王红未能向法庭提供有效证据证实其处分行为系特别授权委托，故王红无权代表宋瑶做出放弃部分房屋价款的决定，其放弃行为属于越权代理，而事后未能得到宋瑶追认，应视为是宋瑶对王红的一般授权委托，双方应按合同约定价格即65万元继续履行房屋买卖合同。被告宋瑶主张第三人王红系无权代理与其谈话内容、若干事实行为及中介证明行为相矛盾，故被告该主张不能成立。庭审中，被告宋瑶提出其未收到任何房款，对第三人王红提供记账清单中的签字予以否认，并申请笔迹鉴定，两鉴定机构均做出退卷处理，故对被告宋瑶此项抗辩主张本院无法采信。被告宋瑶与第三人王红之间的委托事项不能对抗善意的原告人。另外，原审法院已释明被告是否反诉要求原告支付剩余房款，被告坚持不反诉，故对于剩余房款32.5万元在此次审理中不予处理，当事人可据证另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、被告宋瑶于本判决发生法律效力后十日内协助原告王敏华办理位于沈阳市铁西区云峰北街34-1号（巴塞罗那小区）1-15-3室的房屋权属转移登记手续登记在王敏华名下，办理房屋权属转移登记所需费用由原告王敏华承担；二、驳回原告王敏华、被告宋瑶及第三人王红、袁训东其它的诉讼请求。案件受理费100元，由被告承担（原告已预交，由被告直付原告）。
宣判后，宋瑶不服，上诉至本院。其上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：被上诉人王敏华没有按合同约定支付相应房款，上诉人有权拒绝被上诉人王敏华的更名过户要求，原审认定上诉人与王红之间为默视代理关系缺乏证据支持，没有法律依据。
被上诉人王敏华答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由：双方签订的买卖合同有效，第三人王红有权代理上诉人办理房屋买卖交易并收取房款，被上诉人按约付款有证据予以证明，在诉讼之前，上诉人从未向被上诉人提出过其姨母王红无权收取房款的问题，因此，被上诉人按照双方交易习惯，将后续购房款交于王红，并无过错，应当受到法律的保护。
被上诉人王红答辩称以事实为准。
被上诉人袁训东答辩称同意一审判决。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述，房屋买卖合同，银行个人定期帐户查询单、收条、公告报纸、房屋所有权证、毕业证书、记账清单等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。上诉人宋瑶与被上诉人王敏华签订的房屋买卖合同系是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，被上诉人王敏华已如约履行了付款义务，尽管尚有余款未付，但不可归责于王敏华，系由于上诉人未履行合同办理更名过户义务所致，上诉人的行为构成违约，被上诉人王敏华要求上诉人继续履行合同，协助办理涉案房屋更名过户手续并无不当，本院应予支持。
关于上诉人宋瑶提出其未收到购房款，并否认与经办人即被上诉人王红的委托代理关系，故不同意继续履行合同的主张，因王红为宋瑶的母亲的妹妹（老姨），经中介机构被上诉人袁训东等人的陈述及宋瑶的自认，签订合同时宋瑶、王红均到场，王红作为宋瑶的长辈在涉诉房屋原所有权人即宋瑶的母亲过世后协助宋瑶处分涉诉房屋的事实，已经中介机构及买受人王敏华的认可，王敏华履行了必要的注意义务，接收了房屋，按约定支付部分购房款，而在此过程中，上诉人宋瑶并未提出过异议，在王敏华提出本案诉讼后，上诉人仅以未收到房款及其与王红之间不存在委托代理关系为由，拒绝继续履行合同协助办理涉诉房屋更名过户，该理由系属于出卖方内部原因所致，不足以对抗善意买受人王敏华的诉讼请求，对于继续履行合同的法定后果，经释明，被上诉人王敏华同意按房屋买卖合同的约定继续履行付款义务，上诉人在履行协助办证义务后，可依据该合同约定要求被上诉人王敏华支付剩余购房款。至于上诉人与王红之间的金钱纠纷双方可另行解决。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宋瑶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年六月十二日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。