辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4702号
上诉人（原审原告）：赵刚，男，1954年9月7日出生，满族，住辽中县。
委托诉讼代理人：肖景岳，辽宁众志诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张怀琴，女，1954年8月10日出生，汉族，住辽中县。
被上诉人（原审被告）：胡玉印，男，1956年5月17日出生，汉族，现住辽中区。
委托诉讼代理人：韩维申，男，汉族，1951年11月2日生人，住辽宁省辽中县。
被上诉人（原审第三人）：喜飞，男，1950年9月17日出生，满族，住辽中县。
委托诉讼代理人：李辉，男，1974年5月11日出生，汉族，住辽中县。
上诉人赵刚与被上诉人胡玉印、喜飞因确认合同无效纠纷一案不服沈阳市辽中区人民法院（2015）辽中民一初字第482号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成的合议庭对本案进行了审理。上诉人赵刚的委托诉讼代理人肖景岳、张怀琴，被上诉人胡玉印及其委托诉讼代理人韩维申、被上诉人喜飞的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵刚上诉请求：1.撤销原审判决；2.请求二审法院依法确认二被上诉人之间的房屋买卖合同无效；3.请求依法判令喜飞返还非法占有上诉人赵刚合法所有权的冷子堡镇市场综合门市楼的15号门市楼；4.本案诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人胡玉印之间的委托合同关系依法不能成立，只是口头与被上诉人胡玉印说过，如有买这三套门市楼的，让胡玉印联系卖楼事宜，并未出具任何委托手续和授权；2.胡玉印以非法占有为目的，编造虚假事实，构成诈骗；3.上诉人虽未对案涉房屋实际占有，但上诉人早已依法办理了房屋产权登记，并依法取得了房屋所有权证书；4.一审法院仅以我国《合同法》部分条款，就认定二被上诉人之间房屋买卖合同有效，明显适用法律错误。
胡玉印辩称，一审时上诉人在庭审时已经承认委托胡玉印销售房屋，一审判决是合法有效的。
喜飞辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
赵刚向一审法院起诉请求：原告赵刚于2001年承建被告胡玉印开发的冷子堡镇市场综合门市楼，并于2001年年底门市楼建成竣工。被告便开始售楼，边售楼边给付原告工程款。后来因门市楼卖的不好，被告又无力偿还拖欠原告的工程款，便同原告商量说用门市楼抵顶工程款，原告同意了。被告共用三套门市楼即（14、15、16号）抵顶工程款60万元，并于2001年11月5日依法给原告办理了集体土地建设用地使用证及2002年8月15日依法给原告办理了房屋产权登记，并取得了房屋所有权证（产权证号为：01305**）。可是被告胡玉印在没有通知原告赵刚的情况下及没有说明已经将辽中县冷子堡镇综合门市楼的15号门市楼的房照已办理到原告赵刚名下的情况下又以自己的名义于2004年9月8日将该门市楼卖给了本案第三人喜飞。第三人提供的序列表是后期制作的，不能证明其购买涉案房屋在先。第三人提供的售楼协议说明了其为被告诈骗行为的被害人。原告三次起诉属实，但当时是因四邻标注不清而撤诉的，且此前三次民事诉讼时被告的刑事案件未结案。现在第三人非法占用，坚持不给原告返还，故起诉至法院，要求依法认定被告与本案第三人之间的房屋买卖合同无效，请求依法判令本案第三人返还非法占用原告的15号门市楼，并由被告及第三人承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2001年原告承建被告开发的辽中县冷子堡镇市场综合楼。工程竣工后，被告与原告的工程款项未能结清。后被告胡玉印通过以物抵债的形式，为原告办理了辽中县冷子堡镇市场综合楼中的第14、15、16号门市楼的房屋所有权证书、土地使用证和契证，上述证书的权属人均登记在原告名下。其中，于2001年11月5日为原告办理的辽中集建（2001）字第15号集体土地建设用地使用证上标注为14号楼。2003年6月27日办理的契证中“四至”一栏无填写内容。2002年8月15日办理的0130545号房屋所有权证书中附图没有标注。2003年至2005年间，被告将上述14号门市楼卖给了陈宏，15号门市楼卖给了喜飞、16号门市楼卖给了柏天挺。其中，2005年9月8日被告将第15号门市楼卖给第三人喜飞，房屋售价为13万元，并承诺为第三人办理土地使用证、房证，第三人随即占有房屋，并使用至今。期间，原告于2009年9月7日将第三人诉至法院，要求第三人返还楼房，后于2009年11月24日以案件时间出现偏差为由，综合案件实际情况，申请撤回起诉。2010年1月8日原告再次将第三人及被告诉至法院，再次要求腾出楼房。2010年6月25日原告以草率起诉，客观情况发生变化，继续诉讼已无必要为由，撤回起诉。因审理过程中，第三人于2010年2月1日提出反诉，要求确认被告与第三人之间的楼房买卖协议合法有效，该楼房归第三人所有，该案继续审理。2011年1月7日本院以原告提起的诉讼是给付之诉，第三人提起的反诉是确认之诉，第三人反诉请求不符合起诉条件为由，作出（2010）辽民三初字第199号民事裁定书，驳回第三人的起诉。第三人不服提起上诉，后于2011年5月10日撤回上诉。期间，于2011年3月8日原告将被告和第三人诉至法院，第三次要求第三人腾出原告的楼房，2011年8月3日原告以草率起诉为由，撤回起诉。
另查，原告为获取被告拖欠的工程款，口头告知被告可以为其代卖已将产权办理在原告名下的辽中县冷子堡镇市场综合楼中的第14、15、16号门市楼。事后，被告在没有说明已将辽中县冷子堡镇市场综合楼中的第14、15、16号门市楼的产权办理到原告名下的情况下，又以自己名义将上述争议楼房卖与陈宏、第三人喜飞、柏天挺，并为陈宏和柏天挺办理了房屋产权证书，被告胡玉印得到三人卖楼款共计人民币39.5万元，并据为己有。被告胡玉印因此被辽中县人民法院以诈骗罪判处有期徒刑五年，并处罚金人民币十万元。2004年第三人购买涉案房屋后一直占有、使用，并于2011年用于日杂五金销售，并在取得个体工商户营业执照时以此为登记地址。涉案房屋在第三人占有、使用期间有添附。
再查，涉案房屋的房产证被沈阳市辽中区住房和城乡建设管理局于2015年3月13日注销。原告通过沈阳市两级法院行政诉讼，获得生效判决为撤销沈阳市辽中区住房和城乡建设管理局对原告作出的《关于注销赵刚房屋所有权证的处理决定》。涉案房屋的土地使用权证被沈阳市辽中区规划和国土资源局于2015年6月3日作出《辽中县规划和国土资源局关于限期办理注销集体建设用地使用权登记手续的通知》予以注销。原告对该行政部门提起的行政诉讼。2017年1月23日，沈阳高新技术产业开发区人民法院下达（2016）辽0192行初670号行政判决书，判决撤销沈阳市辽中区人民政府对原告赵刚持有的辽中集建（2001）字第14、15、16号集体土地建设用地使用证注销登记的行为。该判决现已生效。
一审法院认为，第三人与被告签订的房屋买卖合同并不具备无效的法定事由，因此该合同合法有效。原告同意被告为其代卖房屋，被告与原告之间就涉案房屋的出售形成了委托合同关系，本案中被告不属于无权处分人，因此原告受被告与第三人所签订合同的约束。基于上述原因，原告主张第三人返还涉案房屋的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。关于被告未向原告支付涉案房屋出售价款的事实及法律适用，应由原告另案主张。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十二条第一款、第三百九十六条、第四百零四条之规定，判决如下：驳回原告赵刚的诉讼请求。诉讼费4400元由原告自行承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，胡玉印与喜飞于2004年9月8日签订《售楼协议》，喜飞按协议约定支付了购房款，胡玉印向喜飞交付了房屋，喜飞占有使用房屋至今近13年之久。胡玉印与喜飞履行了房屋买卖合同的主要义务即支付购房款和交付房屋，而且胡玉印是诉争房屋的开发建设人，故喜飞有理由相信胡玉印对诉争房屋享有处分权，其购买房屋属于善意，并不存在与胡玉印恶意串通的情形。故上诉人主张胡玉印与喜飞签订购房协议无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元，由上诉人赵刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一七年五月十日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。