辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）辽民一终字第102号
上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司大连中山支行。
被上诉人（原审原告）：大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会。
原审第三人：大连中宏经济发展公司。
上诉人中信银行股份有限公司大连中山支行与被上诉人大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会及原审第三人大连中宏经济发展公司案外人执行异议之诉一案，大连市中级人民法院于2012年12月15日作出（2012）大民二初字第49号民事判决，中信银行股份有限公司大连中山支行不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年5月2日公开开庭审理了本案，中信银行股份有限公司大连中山支行、大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会、大连中宏经济发展公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会一审诉称，一审法院在执行中信银行股份有限公司大连中山支行（以下简称中山支行）与大连中宏经济发展公司（以下简称中宏公司）、大连中宏家俱有限公司（以下简称中宏家俱）借款合同纠纷一案中，查封了位于大连市甘井子辛寨子镇小辛村证号为甘集用（1997）03170043（以下简称43号地）和（1997）03170044号（以下简称44号地）土地。43号地和44号地均系大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会（以下简称辛寨子村）借用中宏公司名义办理的集体建设用地使用权证，中宏公司并非该两块地的使用权人。关于43号地，其虽办理至中宏公司名下，但实际由中宏公司以土地租赁方式使用该地块，因未约定租赁期限，辛寨子村可随时收回其对43号地的使用权；中宏公司经营不善，43号地长期闲置，根据《乡镇企业法》第28条“乡镇企业使用农村集体所有的土地，连续闲置两年以上或者因停办闲置一年以上的，应当由原土地所有者收回该土地使用权，重新安排使用”之规定，辛寨子村也有权收回该土地使用权，但辛寨子村最终通过与中宏公司协商签订《债务转让协议》和《搬迁补偿协议书》，于2005年收回了43号地的使用权，且在中宏公司搬离43号地后，该土地一直由辛寨子村实际控制、使用并出租给第三方。关于44号地，位于中宏公司厂区外，中宏公司从未实际使用过该地块，也未就该地块向辛寨子村支付过转让款或使用费等任何对价，该地块一直由辛寨子村享有使用权、实际控制并安排他方使用，且辛寨子村在以中宏公司名义办理使用权证后即在该地块上兴建住宅楼，并于2001年将该房屋安置或销售给村民。故辛寨子村应是43号地和44号地的真正使用权人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第17条之规定，请求确认大连市甘井子辛寨子镇小辛村证号为甘集用（1997）03170043和（1997）03170044号土地的使用权归辛寨子村所有，并停止对上述两块土地的执行。
中山支行一审辩称：辛寨子村的陈述没有事实和法律依据，不同意辛寨子村的诉讼请求。辛寨子村本案中提供的证明及协议均与本案诉争土地无关，因中山支行已查封的土地有明确的土地证号，而辛寨子村提举的证明及协议中均未提及土地证号。辛寨子村是中宏公司的上级主管部门，二者实际上是一体的，中宏公司的所有公章和营业执照现仍保存在辛寨子村手中，故辛寨子村与中宏公司之间的交易行为是不真实的。即便辛寨子村与中宏公司之间的协议是真实且与本案诉争土地有关的，《规定》第17条的规定不能脱离物权法独立存在，也应适用我国物权法善意取得的规定。中山支行基于向国家机关查询的中宏公司财产状况而发放的贷款，并认为其应有充足的清偿能力，故中山支行在本案中理应是真正的善意第三人。而本案涉及的土地是19,000平方米，如辛寨子村提出已支付380万元是真实的，辛寨子村也并未支付合理对价；辛寨子村提供的债权转让协议是2005年，而中山支行查封的时间是2011年，在长达6年的时间内辛寨子村未在登记机关办理变更登记，辛寨子村不应构成善意；《规定》第17条的规定应指的是房产，土地的占有只能适用物权法的规定，土地只能在登记机关设立物权后才能转让和交付，不能单独转让，故不应认定辛寨子村已经占有案涉土地。综上，本案不应适用《规定》第17条之规定，请求法院驳回辛寨子村的诉讼请求。
中宏公司一审述称：同意辛寨子村的诉讼请求及依据的事实和理由。
一审法院经审理查明，中山支行、中宏公司与中宏家俱之间的借款合同纠纷案件，大连仲裁委员会于2006年7月3日作出（2006）大仲字第223、224、225、226、227、228号6份裁决书，裁决中宏家俱偿还中山支行借款本金及利息；中宏公司对以上债务承担连带清偿责任（合计涉案标的4900万元）。其中第223号裁决所涉贷款2200万元设有抵押，抵押物为中宏公司的9套房屋及证号为甘集用（1994）03170135号土地（以下简称135号地）该223号裁决确定中山支行可对合同约定的抵押物实现抵押权，但土地的抵押被裁决为无效。2006年7月3日，辛寨子村向中信银行大连分行支付了1400万元，该行以“借款人在我行抵押项下的借款已经偿还完毕”为由向大连市房产交易所递交解除抵押申请及明细，于同年7月7日解除了上述9套房屋及土地的抵押，并将房屋执照、土地使用权证交付给辛寨子村。2006年7月31日，中山支行向一审法院申请强制执行上述6份仲裁裁决，其中对第223号裁决只申请执行800万元本金。2006年8月31日，中山支行申请领取债权凭证，一审法院分别作出（2006）大审预执字第22号、23号、24号、25号、26号、27号债权通知书。2011年，中山支行向一审法院申请恢复执行。一审法院以（2011）大执一恢字第199号执行裁定查封了中宏公司名下的43号地、44号地、135号地及中宏家俱的甘集用（1993）03010256号土地。2011年10月26日，辛寨子村向一审法院提出执行异议，一审法院于2012年5月23日作出（2012）大执审字第1、2、3、4、5、6号执行裁定书，裁定中止对135号地的执行；驳回了辛寨子村（案外人）请求中止执行43号地和44号地的异议。辛寨子村对该执行裁定不服，向一审法院提起诉讼。
一审诉讼中，辛寨子村表示案涉43号地和44号地的使用权证原件均已遗失，无法提供。就该两块地的有关情况，大连市国土资源和房屋局甘井子分局于2012年11月15日出具《证明》（附图纸），表明案涉43号地和44号地属辛寨子村民集体所有，该两块土地的使用权人为中宏公司。从该证明所附图纸显示的内容来看，43号地包含在中宏公司厂区内，属中宏公司厂区的一部分，辛吉街23号和25号门牌编号包含在44号地范围内。
就辛寨子村认为其应系案涉44号地的实际使用权人的诉讼主张，辛寨子村向法庭提举了2000年8月22日由大连华鑫企业集团公司（以下简称华鑫公司）与普兰店市俭汤建筑工程公司（以下简称俭汤公司）签订的《华鑫住宅小区联合开发协议》，该协议约定华鑫公司与俭汤公司联合开发位于甘井子区辛寨子镇小辛寨子村的华鑫居民住宅小区，并约定建成后销售的房屋均由华鑫公司提供销售发票。该住宅小区建成后，经辛寨子村向甘井子区地名委员会办公室申请，该办公室于2001年10月22日向辛寨子村下发《关于申请办理门牌号码的批复》，内容为：“依据《大连市地名管理规定》，你单位编制门牌号码的申请，经审核，符合要求，现予编号，号码为辛吉街单1-35；双4-26；辛祥街1-27”。另外，大连市甘井子区辛寨子街道办事处于2012年6月12日出具证明，内容为：“2000年至2001年期间，大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村在甘集用（1997）03170044号土地兴建住宅，用于安置动迁村民及出售给本村村民使用。”
关于辛寨子村主张其应系43号地的实际使用权人，其主要向法庭提供了《债务转让协议》、《资产抵债转让协议》、《搬迁补偿协议书》、《厂房租赁合同》等。上述协议的有关内容如下：
1.2004年12月23日，辛寨子村与中宏公司签订《债务转让协议》，主要内容包括：一、中宏公司所欠甘井子区财政局255万元的借款债务转到辛寨子村，由辛寨子村负责偿还，自签订合同之日起中宏公司不再承担此债务。二。中宏公司所属道班房子、仓库占地村里全部收回，以后的国家征地补偿收入归村委会所有，同时中宏公司再付给辛寨子村现款80万元，二者双方已不存在债务关系，相互抵平。三、中宏公司在2004年12月30日之前交付辛寨子村人民币40万元，剩余部分在2005年5月1日前交清给辛寨子村。
2.2005年2月20日，辛寨子村与大连市甘井子区财政局签订《资产抵债转让协议》，约定辛寨子村为偿还破产倒闭的中宏公司原欠甘井子区财政局255万元的债务，由辛寨子村将其一层办公楼和奥迪车一台抵债转让于甘井子区财政局。
3.2005年4月2日，辛寨子村与中宏公司的法定代表人赵树洪签订《搬迁补偿协议书》，主要约定：一、根据市政府机场新区整体规划要求，中宏公司坐落在规划主要干道上需要动迁，故双方商定由辛寨子村一次性给予中宏公司道班土地和房屋及该厂东南角场地以及搬迁费等全部费用，合计人民币380万元整，此费用一次性包死，不因任何原因而调整。在此之前，凡因整个厂区地块内，所涉及债权债务及经济纠纷，全部由中宏公司负责解决和赔偿，与辛寨子村无关。二、付款方式，签订合同后，辛寨子村在2006年7月30日前付清。三、中宏公司于2005年5月1日全部搬出，如没全部清出完毕则视为违约，如违约则付给辛寨子村日5?违约金。实际履行中，中宏公司虽于2006年6月30日向辛寨子村出具事由为搬迁补偿费380万元的《专用收款收据》，但辛寨子村实际按中宏公司要求于2006年7月5日通过电汇方式将310万元支付给案外人虎林市宏林木制品有限公司（以下简称宏林公司），用以偿还中宏公司的关联企业中宏家俱欠该公司的货款，中宏公司的法定代表人赵树洪在电汇凭证上签名确认。同日，辛寨子村将剩余的70万元以转账支票方式直接向赵树洪支付。
4.2007年3月18日，辛寨子村与大连柳林木制品包装中心（以下简称柳林中心）签订《厂房租赁合同》，约定辛寨子村安排该中心租用大连中广木材加工厂房屋使用，租赁期限为2007年5月1日起至2012年4月30日止。大连中广木材加工厂系中宏公司在此之前注册的名称，其负责人系赵树洪。对此，柳林中心于2012年6月26日出具《证明》，内容为：“我公司原租用大连华鑫机械厂厂房，该厂于2004年动迁后，辛寨子村即将原中宏公司南院场地租给我公司使用。2007年5月1日前我公司与村里没有合同，现仅有2007年5月1日至2012年4月30日的租赁合同”。
另查明，中宏公司系集体企业，隶属于华鑫总行，其上级主管部门为华鑫公司，华鑫公司系村办集体企业。
一审法院认为，《规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，辛寨子村在一审法院查封案涉43号地使用权之前已经与中宏公司签订了《债务转让协议》，且在该协议签订后，辛寨子村即与甘井子区财政局协议以辛寨子村所有的一层办公楼和一台奥迪车抵债偿还中宏公司欠付的255万元，应视为作为债权人的甘井子区财政局同意中宏公司将其255万元债务转移给辛寨子村承担，由此可以认定《债务转让协议》中约定的辛寨子村收回中宏公司厂区土地及房屋需履行的对价支付义务已经履行。至于辛寨子村其后与中宏公司签订的《搬迁补偿协议》中约定的应由辛寨子村一次性给予中宏公司的费用380万元，通过辛寨子村提供的经由赵树洪签名确认的辛寨子村电汇给案外人宏林公司金额310万元的4张电汇凭证以及辛寨子村直接向赵树洪支付70万元的转账支票，可以证明380万元已经实际履行。中山支行虽对电汇凭证和转账支票的出具时间与中宏公司向辛寨子村出具380万元搬迁补偿费的《专用收款收据》的时间存在前后差异提出异议，但并未提供有力证据予以证明，故一审法院不予采纳。据此，应当认定辛寨子村已经按照约定对收回43号地使用权履行了全部付款义务。并且，辛寨子村将土地收回后即将其另行出租给案外人柳林中心使用，说明辛寨子村于43号地被查封之前已经实际占有使用该土地。综上，辛寨子村已经将43号地的使用权予以收回，中山支行不得要求对该地块进行执行。至于中山支行提出辛寨子村在收回土地后未及时办理使用权变更登记手续应不属于善意的问题，一审法院认为，案涉土地系集体土地，辛寨子村本系该土地的所有权人，对其享有经营管理权，其无需另行办理土地使用权证即可对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。且现有证据并不足以证明辛寨子村未及时办理土地使用权变更登记存在恶意，故对中山支行的该项主张，一审法院不予支持。
关于对44号地应否停止执行问题，一审法院认为，集体土地使用权证作为权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。不动产登记具有公信力，也主要是指物权法确立的善意取得制度。具体到本案，虽然土地使用权登记至中宏公司名下，但华鑫公司早在2000年即与案外人在此联合开发建设住宅小区，并以该公司名义对外出售房屋，中宏公司从未对此提出异议及主张权利，鉴于华鑫公司系村办集体企业，且对已建成的房屋实际由辛寨子村向甘井子区地名委员会办公室申请门牌编号，故辛寨子村已通过对该块土地的事实开发行为成为该块土地的实际使用权人，中山支行不能要求对辛寨子村的财产进行执行。基于此，辛寨子村应系44号地的实际使用权人，对属于辛寨子村的44号地应当停止执行。
关于中山支行提出辛寨子村在本案中提供的《债务转让协议》和《搬迁补偿协议书》等所涉及内容与已经查封的43号地和44号地无关的抗辩观点，一审法院认为，关于43号地和44号地的四至范围，大连市国土资源和房屋局甘井子区分局已经附图提供了有关《证明》，显示43号地属于中宏公司厂区的一部分，辛寨子村申领获批的地名门牌编号辛吉街23号和25号包含在44号地内。根据《债务转让协议》关于“中宏公司所属道班房子、仓库占地村里全部收回”的约定，并结合《搬迁补偿协议书》中关于“最后商定辛寨子村一次性给予中宏公司道班土地和房屋及该厂东南角场地以及搬迁费等费用合计380万元”和“在此之前，凡因整个厂区地块内，所涉及债权债务及经济纠纷，全部由中宏公司负责解决和赔偿，与辛寨子村无关”的内容约定来分析，该两份协议中涉及村里收回的土地理应是中宏公司的全部厂区，由此案涉43号地也应包含在该两份协议约定的范围内。至于44号地，《华鑫住宅小区联合开发协议》虽未列明当时开发使用的土地使用权人及土地使用权证号，但结合辛寨子村向甘井子区地名委员会办公室申请到的门牌编号辛吉街23号和25号均在44号地范围内的客观情况，应当可以认定华鑫公司开发建设的土地理应涉及44号地。况且，中山支行虽认为辛寨子村提举的协议中涉及的内容均与案涉的43号地和44号地无关，但因其未能提供已查封的该两块土地的具体四至予以反驳辛寨子村的主张，故对中山支行的抗辩意见，证据不足，一审法院难以采纳。
关于中山支行提出辛寨子村与中宏公司之间签订的有关协议不真实一节，现辛寨子村提供的《华鑫住宅小区联合开发协议》，甘井子区辛寨子街道办事处出具的《证明》、《关于申请办理门牌号码的批复》、《债务转让协议》、《资产抵债协议》、《搬迁补偿协议书》、《厂房租赁合同》、柳林中心出具的《证明》、《专用收款收据》、大连甘井子区农村合作银行电汇凭证及农村信用合作社转账支票存根、《情况说明》、《证明》（附图纸）等各项证据，可以形成证据链条，证明辛寨子村于查封前收回43号地及中宏公司从未占有使用的44号地的真实存在及辛寨子村支付款项、占有使用土地的事实，故在中山支行不能提供相反证据予以反驳的情况下，中山支行的此项主张不能成立。
关于中山支行提出辛寨子村对案涉土地支付的对价不合理的问题，一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的主要是辛寨子村是否具有阻却法院执行的所有权或其他实体权利。辛寨子村在与中宏公司签订的《债务转让协议》、《搬迁补偿协议书》等协议中约定的应由辛寨子村履行的付款义务及对价是否合理以及是否侵害中山支行合法权益，应由中山支行通过其他方式进行主张。况且，根据《规定》第十七条的规定，人民法院审查辛寨子村是否支付全部价款即可。故对中山支行该项抗辩意见，一审法院不予支持。
关于中山支行提出的其系善意第三人的主张，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条有关善意取得制度的规定，善意第三人中的“第三人”应仅指取得不动产或动产的所有权的受让人，而中山支行查封案涉土地使用权是基于其与中宏公司的债权债务关系，其并非物权法规定的善意第三人范畴，故中山支行的抗辩理由不能成立。至于中山支行提出的《规定》第十七条应指的是房产，本案不应适用该条款的主张，应系对司法解释的误解，并无法律依据，一审法院不予采纳。
综上所述，辛寨子村的诉讼请求具有事实根据和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、位于大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村证号为甘集用（1997）03170043号和（1997）03170044号土地的使用权由辛寨子村享有；二、停止对位于大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村证号为甘集用（1997）03170043号和（1997）03170044号土地的执行。案件受理费100元，由中山支行负担。
中山支行的上诉请求和理由是：1.一审审理程序违法，认定事实不清，适用法律错误。中宏公司已被吊销营业执照，管理机构已不存在，公章等重要物品均把持在辛寨子村手中，中宏公司已无独立的诉讼能力，其在本案中只是由辛寨子村变相委托的代理人，其在法庭上的陈述和证词均缺乏证明力，一审法院对此不予纠正，严重违反法定程序。华鑫公司作为中宏公司的上级主管单位，理应承担清算、管理等工作，一审法院仅将中宏公司列为第三人，在程序上遗漏了其上级主管单位华鑫公司，应追加华鑫公司参加诉讼。2.辛寨子村与中宏公司之间的房地产交易行为是不真实的，是为了对抗我行申请法院执行的行为，恶意逃避债务。即使转让协议有效，也是其内部行为，没有支付合理对价，不能对抗第三人。3.辛寨子村出具的相关协议与43号地无关。中宏公司的法定代表人第一次在法庭陈述《债务转让协议》等材料与案涉土地无关，而后反悔，这种反悔应有相反的证据足以推翻其原陈述，否则反悔无效。4.不动产应以国家机关登记为准，辛寨子村长期不办理案涉土地的使用权登记手续存在过错。请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.依法恢复对案涉43号地、44号地使用权的执行。3.一、二审案件受理费由辛寨子村负担。
辛寨子村二审辩称：1.中山支行要求追加华鑫公司没有事实和法律依据，一审审理程序合法。2.不动产使用权证书只具有推定的证据效力，不具有绝对的证据力。3.中宏公司并非案涉土地的使用权人，我村只是借用中宏公司名义办理了建设用地使用权证，中宏公司实际没有使用过案涉土地，而且我村早在2000年左右即已在44号地上建造了住宅楼。中宏公司是基于租赁关系使用43号地，我村也以协商方式于2005年收回了43号地。至于中山支行主张我单位未办理土地使用权变更登记存在过错的问题，没有法律依据，我村未办理有关登记并无过错。
中宏公司二审述称：同意辛寨子村的答辩意见。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
另查明，华鑫公司是辛寨子村的村办集体企业，与辛寨子村为一套办事机构，两块牌子，负责辛寨子村村办企业的日常管理工作。
中宏公司为辛寨子村的村办集体企业，各方当事人认可其营业执照处于吊销状态。一审审理期间，中宏公司的法定代表人本人出庭应诉。二审开庭时仅提供了由赵树洪签字的授权委托书，未提供营业执照副本复印件及加盖公章的法定代表人身份证明。中宏公司陈述在中宏公司搬迁时将公章及营业执照移交给辛寨子村（未提供移交的相关证据），辛寨子村否认其保管中宏公司公章及营业执照。
上述事实有双方当事人陈述在卷，可以认定。
本院认为，本案案涉的土地原为辛寨子村集体所有，虽然此后办理了甘集用（1997）03170043号、（1997）03170044号集体建设用地使用权证，并登记在中宏公司名下。但根据辛寨子村提供的相关证据，2000年华鑫公司与案外人在案涉的44号地联建住宅小区，安置动迁村民及出售给本村村民使用，说明其于2000年就收回了44号地的使用权。辛寨子村于2004年以替中宏公司偿还债务255万元、2005年为中宏公司支付搬迁补偿费用380万元的方式收回了43号地的使用权。43号地自2004年3月18日起已租赁给案外人使用。而中山支行申请执行的时间为2008年，法院作出查封43、44号土地的时间为2011年。据此，辛寨子村收回案涉土地使用权的时间均在中山支行申请执行及法院作出查封裁定的时间之前。一审判决认定辛寨子村为案涉43号地、44号地的实际使用权人并无不妥。至于中山支行提出辛寨子村提供的相关协议不真实，是为了对抗其申请法院执行，恶意逃避债务的行为的问题。中山支行并未提供证据证明其主张，辛寨子村提供的《债权转让协议》不仅有协议为证，且有辛寨子村与甘井子区财政局签订的抵债协议相佐证，故中山支行的上诉理由，不应得到支持。
关于中山支行提出中宏公司已被吊销营业执照，其公章及营业执照由辛寨子村保管，中宏公司已无独立诉讼的能力，要求追加主管部门华鑫公司参加诉讼的问题。因无论中宏公司的公章及营业执照由谁保管，中宏公司为吊销营业执照的企业，并非注销，依照相关法律规定，其法人主体资格并未消灭，仍可以自己的名义进行清算范围内的活动，具有民事诉讼的主体资格。故中山支行的此项请求，没有事实和法律依据，不应支持。
关于中山支行提出中宏公司的法定代表人第一次在法庭陈述《债务转让协议》等材料与案涉土地无关，而后反悔，这种反悔应有相反的证据足以推翻其原陈述，否则反悔无效的问题。因辛寨子村提供的《债权转让协议》等相关协议内容的本身已经证明了与案涉土地的关联性。因此，一审法院在中山支行未能提供相反证据证明《债权转让协议》不真实的情况下，确认本案相关事实亦无不妥。
关于中山支行提出不动产物权归属应以登记为准，辛寨子村长期不办理案涉土地的使用权登记手续存在过错的问题。因案涉土地原系辛寨子村所有的集体土地，虽然其建设用地使用权证登记在中宏公司名下，但土地的所有权始终未发生变化，中宏公司只是享有与土地所有权相关的建设用地使用权。在辛寨子村收回建设用地使用权后，案涉土地的建设用地使用权及所有权均归属所有权人。目前，对农村集体土地所有权人收回其所有土地的农村建设用地使用权后，还须重新以自己的名义办理建设用地使用权登记，尚无明确的法律规定。故一审法院认定在其收回建设用地使用权后，无需另行办理土地使用权证即可享有对该土地占有、使用、收益和处分的权利并无不妥。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中信银行股份有限公司大连中山支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨群英
审 判 员 王 隽
代理审判员 赵碧涛
二〇一三年五月十六日
书 记 员 刘 禹