新宾满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0422民初58号
原告：吴敏，男，满族，1974年4月3日出生，住新宾满族自治县，个体。
委托代理人：纪纯伟，辽宁纯伟律师事务所律师。
被告：姜长贵，男，满族，1966年10月16日出生，住新宾满族自治县，个体。
被告：冯桂华，女，满族，1972年3月1日出生，住新宾满族自治县。
被告：王晓强，男，满族，1964年2月21日出生，住新宾满族自治县，新宾县供电公司职工。
被告：任俐，女，满族，1966年7月27日出生，住新宾满族自治县，教师。
原告吴敏诉被告姜长贵、冯桂华、王晓强、任俐买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员孙铭璐适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告吴敏及其委托代理人纪纯伟，被告姜长贵、王晓强、任俐到庭参加了诉讼，被告冯桂华经合法传唤未到庭，本案经缺席审判，现已审理终结。
原告诉称，2015年12月27日，吴敏与姜长贵、冯桂华达成房屋买卖协议，吴敏将位于新宾镇刘家工业园区面积为215平方米的门市楼出卖给姜长贵和冯桂华，房屋价款为140万元，双方约定签订协议之日给付40万元，2016年12月30日前付清余款100万元，并从签订协议之日起至付清之日止按月息1%计付利息。现履行期限已过，姜长贵仍欠吴敏楼款71.7234万元及利息未付，协议约定抵押给吴敏的草炭土又抵押他人，吴敏多次向姜长贵索要剩余款项未果诉至法院，请求法院依法判令：1、姜长贵、冯桂华给付购楼款71.7234万元，并从2016年12月26日起至付清之日止按1分利率承担利息；2、姜长贵、冯桂华给付2015年12月27日起至2016年12月26日止的利息10.7239万元；3、对姜长贵抵押的2万立方米的草炭土拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、王晓强、任俐对上述款项承担连带担保责任。5、本案诉讼费由被告承担。
被告姜长贵辩称，对买卖房屋事实及所欠数额均没有异议，暂时没有能力给付房款。
被告王晓强、任俐辩称，承认担保的事实，但应以双方约定的抵押物草炭土优先受偿。
被告冯桂华未作答辩。
经审理查明，姜长贵与冯桂华系夫妻关系。2015年12月17日，吴敏与姜长贵、冯桂华签订房屋买卖协议一份，约定：“甲方：吴敏，乙方：姜长贵、冯桂华。甲方清收工程款清收回一处门市房，该房坐落于新宾镇刘家工业园区，面积215平方米，未办理产权证。现经甲乙双方协商，达成甲方将该房屋卖与乙方的协议，内容如下：一、房屋价款共计壹佰肆拾万元整（140,000.00元）。二、付款时间：签订本协议日给付肆拾万元（现金34万元加折抵房租款6万元）。2016年12月30日前给付余款壹佰万元。该壹佰万元从签订本协议日至乙方给付期间月息壹分计息。三、交易门市房现租赁他人，乙方购买该房后，原租赁协议由乙方和承租者继续履行。2017年9月1日前的房租柒万元甲方已收取，该款折顶乙方购房款。四、乙方用自己所有的在新宾镇刘家工业园区的全部草炭土对欠付的房款予以抵押担保。乙方保证草炭土销售款由草炭土购买者直接存入甲方指定银行，卡号为：……（吴敏），乙方每发出500立方米草炭土必须给甲方结一次款，否则甲方有权阻止乙方发货。六、甲方协助乙方办理房屋产权证。七、担保人任俐、王晓强，连带保证乙方履行本协议。……”吴敏在协议甲方处签名捺印，姜长贵、冯桂华在乙方处签名捺印，任俐、王晓强在协议第七项担保人处签名捺印，并写明同意为本协议担保。房屋承租人赵英伟在协议租房人处签名。
同日，姜长贵、冯桂华向吴敏出具欠据，写明：“欠吴敏刘家门市房购买款壹佰万元整（¥1,000,000.00元），欠款人：姜长贵、冯桂华，2015年12月17日。”
协议签订后，姜长贵、冯桂华给付吴敏现金34万元。吴敏协助姜长贵、冯桂华办理了房产登记手续，该房屋登记于冯桂华名下。姜长贵于2016年5月27日给付吴敏购房款10万元，2016年8月至9月吴敏用姜长贵抵押的草炭土出卖所得2.769万元抵顶购房款。姜长贵将其所有的轿车作价24万元过户给吴敏，吴敏替姜长贵偿还了该车的银行贷款及承担过户费用共计8.4274万元，双方于2016年9月27日一致认可将轿车价款24万元中扣除银行贷款及过户费后剩余的15.5076万元用于抵顶购房款。现已过双方约定的履行期限，姜长贵、冯桂华未将剩余的购房款给付吴敏，截止2016年12月30日，姜长贵尚欠吴敏购房款71.7234万元，利息10.7239万元（分别从2015年12月27日至2016年5月26日止以100万元为本金，2016年5月27日起至2016年8月26日止以90万元为本金,2016年8月27日起至2016年9月26日止以87.231万元为本金，2016年9月27日起至2016年12月26日止以71.7234万元为本金按月利率1%计付利息），及2016年12月27日起至付清之日止的利息未付，吴敏多次向姜长贵、吴敏索要未果诉讼来院。
另查明，姜长贵将抵押给吴敏的草炭土存放于其租用的新宾镇刘家工业园区内，双方未就抵押的草炭土办理抵押登记。买卖协议签订后姜长贵取走部分草炭土抵押他人，剩余的草炭土也由姜长贵再次抵押他人，现双方就剩余草炭土的数量无法达成一致意见。
本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋买卖协议、欠据、账单、卖草炭土的收支据、偿还车贷收据、过户费收据及原、被告双方陈述笔录在案为凭，这些证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，吴敏与姜长贵、冯桂华签订房屋买卖协议，均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务，吴敏将房屋交付给姜长贵、冯桂华，并协助办理了房屋产权登记手续，姜长贵、冯桂华就应当按照协议约定的期限及时给付购房款。姜长贵、冯桂华拖欠购房款，系违约行为，侵害了吴敏的合法权益，应当履行给付购房款的义务并承担违约责任，双方约定的利息不违反法律规定，故对吴敏诉请要求姜长贵、冯桂华给付购房款71.7234万元、利息10.7239万元及2016年10月27日之后利息的诉请本院予以支持。
对于吴敏诉请要求对姜长贵、冯桂华抵押的剩余2万立方米草炭土优先受偿的诉请，虽然房屋买卖协议中约定以姜长贵、冯桂华所有的全部草炭土对欠付的房款予以抵押担保，抵押合同有效，抵押权已设立，但在抵押期间，姜长贵、冯桂华又将草炭土多次抵押他人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：……（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿”。本案中双方对剩余草炭土的数量无法达成一致，也未进行抵押登记，不能产生对抗善意第三人的效力。由于姜长贵将草炭土抵押给吴敏后又将该草炭土再次抵押给他人，均未办理抵押登记，此时数个动产抵押权效力层次相同，彼此不存在优先性，只能按照平均主义原则，由数个债权人之间按债权比例受偿。现有证据无法认定除吴敏外其他债权人的人数及各自债权比例，故吴敏提出的对姜长贵抵押的草炭土拍卖、变卖所得价款优先受偿的主张，于法无据,本院不予支持。
王晓强、任俐为姜长贵、冯桂华购买吴敏房屋提供担保，房屋买卖协议未约定保证方式，应为连带责任保证。在姜长贵、冯桂华未按约定给付购房款时，王晓强、任俐就应该为该笔购房款承担连带保证责任。对于其二人辩称的吴敏应就抵押物优先受偿一节，姜长贵、冯桂华一物多抵的行为导致吴敏在本案中对抵押物不享有优先受偿权。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。本案中，系姜长贵、冯桂华的过错导致吴敏的债权无法得到实现，不是吴敏主动放弃对抵押物优先受偿,不符合担保法关于保证人免除保证责任的规定要件，王晓强、任俐不能免除保证责任，仍应对姜长贵、冯桂华拖欠的全部购房款及利息承担保证责任。对于王晓强、任俐的辩解意见没有事实和法律依据，本院不予支持。
冯桂华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。
为维护诚信原则，保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第八十九条、第一百九十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姜长贵、冯桂华于本判决生效之日起十日内共同给付原告吴敏购房款71.7234万元，及2015年12月27日起至2016年12月26日的利息10.7239万元，本息合计82.4473万元，并从2016年12月27日起至付清之日止以71.7234为本金按月息1分计付利息。
二、被告王晓强、任俐对上述款项承担连带责任。
三、驳回原告吴敏的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12,045.00元（原告吴敏已预交），减半收取6,023.00元，由被告姜长贵、冯桂华、王晓强、任俐承担，此款随上述款项一并付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审判员 孙铭璐
二〇一七年三月六日
书记员 牛 聪