江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0303民初5585号
原告：徐州汉王府投资管理有限公司，住所地徐州市彭城路319号。
法定代表人：赵一飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋辉，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜茜，江苏高的律师事务所律师。
被告：徐州锦尚纺织品有限公司，住所地徐州市彭城南路商业步行街C1#-1-205。
法定代表人：薛伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王祥，江苏天根律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐荣，江苏天根律师事务所实习律师。
第三人：徐州云海酒店企业管理有限公司，住所地徐州市云龙区彭城南路商业步行街C4#-1-102-104、201、301-304、C3#-1-201、301-304。
法定代表人：鲁玉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：单琪琪，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张珊花，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。
原告徐州汉王府投资管理有限公司（以下简称汉王府公司）与被告徐州锦尚纺织品有限公司（以下简称锦尚公司）、第三人徐州云海酒店企业管理有限公司（以下简称云海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告汉王府公司的委托诉讼代理人姜茜、被告锦尚公司的委托诉讼代理人王祥、第三人云海公司的委托诉讼代理人张珊花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉王府公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《徐州汉王府C区房屋租赁合同》（C3#、C4#）于2017年5月25日解除，判令被告向原告立即返还徐州汉王府C3#、C4#房屋；2、判令被告向原告支付截止2017年5月25日的欠付租金313424.80元，并向原告支付因延付租金产生的至判决生效之日止的滞纳金（合同约定按照2017年日租金的2倍计算滞纳金，原告自愿减少后按照年利率36%计算滞纳金，暂计算至2017年10月26日止为102013.33元）；3、判令被告向原告支付因违约应支付的C3#、C4#房屋6个月装修期的房屋占用费550000元；4、判令被告向原告支付提前解除合同的违约金550000元；5、判令被告向原告支付自2017年5月26日起至判决生效之日止的占有使用费（按照2017年日租金的2倍6207.4元计算，暂计算至2017年10月26日为955939.60元）；6、判令第三人腾空其转承租的C4#-1-102-104、201、301-304、C3#-1-201、301-304房屋，并向原告返还上述房屋；7、判令被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2016年6月，原告与被告签订一份《徐州汉王府C区房屋租赁合同》（C3#、C4#）,约定被告承租原告位于徐州市××路商业步行街××＃、××＃的房屋，租赁期限自2016年6月1日至2022年5月31日止，租金每半年支付一次，先付后租。但在承租过程中，被告自2017年2月11日起开始欠付租金。且在经过原告多次发函催款后，被告于2017年3月1日向原告发出《回函》，提出解除租赁合同，在原告与被告就合同解除后的后续事宜协商未果的情形下，原告于2017年5月25日向被告发出《关于解除合同的函》，明确向被告表示同意解除原告与被告关于C3#、C4#的房屋租赁合同，并表示租赁合同解除后，被告与分租户的租赁合同自然终止。但被告在接到解除合同的函件后，并未向原告返还租赁房屋，被告在继续使用、占有房屋的情形下，既未向原告支付欠缴租金，也未向原告支付解除合同后非法占有房屋期间的使用费。根据租赁合同约定，被告应承担相应违约责任。原告对案涉租赁房屋的转租情况进行了解，发现第三人转承租了案涉C4#-1-102-104、201、301-304、C3#-1-201、301-304房屋，在原告与被告的租赁合同解除后，第三人作为转承租人亦负有腾空、交还房屋的义务。为维护原告合法权益，特提起诉讼，恳请判令如诉。
被告锦尚公司辩称，一、被告与原告以新的合同取代旧的合同，双方系协商共同解除原租赁协议，被告不存在违约解除租赁合同的情形，原告要求违约金没有事实及法律依据。原被告在2017年3月到2017年5月以多次函件来往的形式对解除原租赁合同以及相关事宜的管理进行了约定，双方系协商解除，合同已经解除，原告要求支付违约金没有合同依据。二、即使被告存在违约行为，原告所主张的违约金也明显过高，请求法院依据合同法以及最高院关于合同法的司法解释第二十九条予以调整。三、原告主张的延付租金产生的滞纳金、装修及房屋占有使用费、提前解除合同的违约金、解除合同后占有和使用的费用，均应为原告认为被告违约解除合同的违约金，被告认为该主张系重复主张，违约金过高，请求法院依法予以调整。
第三人云海公司述称，一、被告与我司之间签订的房屋租赁合同合法有效，我司基于租赁合同有权占有并使用上述房屋，原告的诉讼请求无事实及法律依据。二、我司作为次承租人自愿行使涤除权代为支付被告欠缴原告的租金及合理的违约金，以抗辩出租人的合同解除权，法条依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十七条。三、原告主张行使解除权，解除原告与被告之间的租赁合同，原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。具体的违约金的意见，同被告的答辩意见的第二点。四、我司不同意原告与被告解除合同，我司愿意积极支付欠付的租金及合理的违约金。
本院认定事实如下：2016年6月22日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《徐州汉王府C区房屋租赁合同》（C3#、C4#），约定：乙方自愿承租甲方位于徐州市××路商业步行街××＃、××＃的房屋作为经营综合性市场使用，租赁面积为2600.95平方米。租赁期限自2016年6月1日起至2022年5月31日止，共6年。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起6个月的装修期，装修期自2016年6月1日起至2016年11月30日止。自装修期满次日起计算租金。装修期内，甲方免除乙方租金。如乙方违约提前解除合同或因乙方原因导致甲方依约提前解除合同的，乙方除应承担违约责任外，还需按照解除合同前6个月内的租金标准支付装修期的房屋占用费。租金为第一年110万元（2016年12月1日-2017年11月30日），其后每年租金相对于上一年递增6%（取整去零）。第二年租金116万元（2017年12月1日-2018年11月30日）……租金每半年支付一次，先付后租，于每个付款周期开始前10日内付款。租赁保证金20万元，由乙方在签订本合同当日一次性支付给甲方。租赁期内，租赁保证金由甲方无息保管。合同正常终止后，乙方按约返还该房屋并经甲方确认无其他欠款，在乙方提供相关注销证明后，无息全额返还，如乙方违反本合同的任何条款，甲方有权扣除经营保证金以补偿损失。装修押金1万元，装修结束后，经甲方对装修工程审核无异议可无息全额返还。该房屋以现状出租，房屋交付日暂定为2016年1月1日，乙方应在甲方通知的交付日验收并接收该房屋，如因甲方原因未能按期交付房屋，则交付日顺延。甲方同意乙方可将该房屋整体或部分转租，但不得将该房屋用于投资、借款、金融、担保和抵押等，乙方对该房屋进行转租或分租的，应与第三方签订租赁合同，其合同应以本合同为依据，不得违反本合同的约定，且约定期限不得超过本合同有限期限。租赁期满或因乙方原因及不可抗力，导致租赁合同终止的，乙方已对该房屋进行的装修、装饰，甲方不予赔偿/补偿。乙方擅自解除本合同的或乙方未按本合同约定按期支付租金或者其他费用超过30日的，甲方有权解除合同，收回该房屋，没收租赁保证金，并要求乙方支付相当于合同终止前六个月的租金标准作为违约金。违约金不足以弥补甲方因此受到的损失，乙方应向甲方赔偿违约金与甲方受到的损失之间的差额。乙方未按合同约定支付租金，每延迟一日乙方需按日租金的2倍支付滞纳金，逾期超过30日的，甲方可以要求解除合同。租赁期满或出现合同约定情形而提前终止的，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付合同期满或终止时当年日租金2倍的滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权单方面收回房屋，对房中的物品，甲方有权处置，如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前终止后7日内向甲方交还该房屋，甲方有权要求乙方将该房屋现状返还，乙方加装的不可移动的设施或设备归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。上述合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。
被告作为出租方（甲方）与第三人作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋坐落于徐州市云龙区彭城南路商业步行街C4#-1-102-104、201、301-304、C3#-1-201、301-304，乙方租赁该房屋用途为经营宾馆餐饮，甲方同意乙方在该房屋注册公司，进行经营。租赁期限暂定为自2016年8月31日至2022年5月31日止，甲方与汉王府公司的租赁合同期满续签的，乙方对承租该房屋拥有优先承租权。在合同履行期内，乙方可以根据经营对房屋进行转租，乙方的转租期限，不得超过乙方跟甲方签订的租赁合同期限。乙方为拟成立的公司，由发起人代为签订本租赁合同，该房屋由成立的公司经营使用，公司成立后，本合同项下的权利和义务全部由成立后的公司享有和承担。合同尾部乙方处由鲁玉签名。
2016年12月16日，被告向原告发函陈述现阶段的难处，请求在租金问题上给一些优惠政策，付款方式改为按季度付房租。
2017年2月28日，原告向被告发函称：根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》，我司将位于徐州市彭城南路商业步行街的C1#、C2#及C3#、C4#房屋租给贵方使用，现因贵方拖欠我司的房屋租金经催缴多次至今仍未缴纳，通知如下：1、C1#、C2#房屋租金：根据合同约定，2016年2月1日前，贵方应支付本季度（2017.2.1-2017.4.30）租金53万元、上季度（2016.11.1-2017.1.31）租金50万元和前期（2016.8.1-2016.10.31）拖欠租金27.5万元，合计130.5万元，至今未付。2、C3#、C4#房屋租金：根据合同约定，2016年12月1日前，贵方应支付半年（2016.12.1-2017.5.31）租金55万元，目前已付款18.6万元，尚欠36.4万元未付。综上，贵方共欠缴租金166.9万元。请贵方于2016年3月7日前将上述所欠金额缴纳完毕，逾期未交，我司将根据合同约定追究贵方违约责任。
2017年3月1日，被告向原告回函称：对于C区项目，我方实无力继续经营，在与贵司多次协商后，我方申请C1、C2及C3、C4的租赁合同于2017年1月31日提前解除（解除合同后，从2017年2月起由新团队负责接管）。对于贵司催缴的租金款项，截止到2017年1月31日，我方拖欠租金共计77.2万元，另外我方在贵司有70万元保证金，具体如何清算我方希望能当面与贵司领导协商处理。回函落款处有案外人薛伟、李天签字并盖有被告公司公章。
2017年3月15日，原告向被告及李天、薛伟回函称：贵方回函中提出由于自身原因无力继续经营，申请于2017年1月31日提前解除C1、C2及C3、C4的房屋租赁合同。因解除合同涉及拖欠租金的结算、分租户的清退和房屋交接以及违约损失等一系列问题，我司希望与你方通过协商来解决。待双方就上述问题达成一致意见后，房屋租赁合同方可解除。贵方函中提出“解除合同后，从2017年2月起由新团队负责接管”之说，对此，我司认为，在目前的情况下C区项目的开发、利用或对外招租等，需在协商解除合同事宜解决后再行考虑。
2017年4月10日，被告及李天向原告发函称：我司于2月份向贵集团申请解除合同，并提出了新的合作方案，希望贵集团相信我司的诚意，在我司进行组织机构调整、增资扩股之后，双方重新签订协议。自3月15日双方交换意见之后，我司一直在等待贵集团领导的答复……目前为止，我司只能做清退不良业户的工作，部分原有的业户也存在观望心态，对我司的工作也没有以前那么支持，为了稳定租户和投资人的信心，我司恳请集团领导尽快对下一步工作作出指示，我们一定积极协作。
2017年5月27日，原告向被告及李天、薛伟发出《关于解除合同的函》：贵方于2017年3月1日来函，提出由于自身原因无力继续经营，申请提前解除C1、C2及C3、C4的房屋租赁合同。因解除合同涉及拖欠租金的结算、分租户的清退和房屋交接以及违约损失等一系列问题，我司于2017年3月15日与你方当面协商，双方约定，截至5月1日你方清退完成所有欠租租户后，再行协商解约事宜。截至目前，你方并未完成清退工作，仍有数家商户不交租不撤场，同时你方仍在对外招租。对此我司正式答复如下：1、我司同意解除双方关于C1、C2及C3、C4的房屋租赁合同。2、依法律规定，租赁合同解除后，你方与分租户的租赁合同自然终止。因你方已于3月1日即要求提前解约，故你方不应再对外招租。为维护双方权益，我司将尽快商讨解约后的具体其他事宜，暂定于六月初与你方再次商谈。
2017年9月14日，原告向被告及李天、薛伟发出告知函：贵方于2017年3月1日来函，提出由于自身原因无力继续经营，申请提前解除C1、C2及C3、C4的房屋租赁合同。我司已于2017年5月25日正式回函给你方，同意解除C1、C2及C3、C4的房屋租赁合同，且要求你方停止对外招租。解除合同后，双方就涉及的拖欠租金结算、分租户清退、房屋交接以及违约责任等问题反复磋商，因你方原因至今未能达成一致。且据我司得知，自2017年5月25日至今，你方仍未停止对外招租，为此我司重申：1、双方关于C1、C2及C3、C4的房屋租赁合同已于2017年5月25日解除。2、依据法律规定，租赁合同解除后，你方已丧失对上述房屋的承租权及转租权。对于你方现状下仍持续招租，以及你方以任何名义与第三人签署的转租合同均不发生法律效力，由此产生的纠纷及法律后果均由你方自行承担。
被告公司于2015年3月23日设立，股东名称2016年4月29日由薛伟、李天变更为薛天、李天、徐州中捷环保科技有限公司，2017年11月29日变更为薛伟、李天。第三人公司于2016年9月7日设立，股东名称2017年11月29日由薛伟、李天、徐州中捷环保科技有限公司、鲁玉变更为徐州中捷环保科技有限公司、鲁玉。
被告抗辩根据原被告双方的租赁合同约定了保证金，是在合同签订时交纳，被告方在合同签订时交纳了20万元，收据暂时没有找到。原告在庭审中认可其收到被告缴纳的20万元保证金且没有返还被告。被告举证记账凭证两张，拟证明被告分四次向原告交纳了38.6万元的租金。原告对此质证认为，“对于被告提供的证据其中有三份刘龙文支付给徐州汉王府的分别为46000元、4万元、10万元的租金，真实性、关联性、合法性均无异议。对于被告提供的锦尚公司支付给汉王府公司的20万元，上面写的用途是租金，这笔原告认为和本案没有关联性，这笔租金是支付的C1、C2区的租金，当时在支付之后，原告是开具了收据给被告的，且收据上是有注明缴纳的是C1C2区的，原告将在庭后向法庭提交这份收据。因为被告没有说明租金付到什么时间，原告主张租金是从2017年2月11日开始，计算至合同解除时即2017年5月25日，按照当年度的日租金3013.7元主张的，原告主张的是被告已经交纳的C3C4区的租金就是被告刚才已经提供的18.6万元以及2017年5月22日被告公司支付的3万元，也就是被告方就C3#、C4#区已经缴纳租金21.6万元，原告庭后可以提交C3#、C4#区租金的收据交到法庭”。本院经审查，被告举证20万元的转账凭证发生在2016年8月10日，根据案涉原被告C3C4号楼租赁合同约定，租金付款时间为2016年12月1日前10日内给付租金，在原告不认可的情况下，被告未作出合理解释，故对被告该证据本院不予采信。
被告辩称“这个房屋原告也一直在相关区域内，原告可以另行出租或者管理，大部分也没有租出去。我们认为已经返还，双方不需要办理什么返还手续，因为作为物权来说，原告可以直接行使，双方合同约定如果被告没有及时退还房屋，原告可以直接占有房屋”。原、被告及第三人均认可被告与第三人签订的租赁合同上所涉及的出租房屋现仍由第三人使用。被告及第三人均认可第三人正常交付租金给被告，没有欠付。原告称“关于房屋腾退事实，被告陈述与事实不符，在2017年5月25日合同解除，被告仍然继续占有使用该房屋，从第三人陈述可以看出，其是继续向次承租人收取租金，在2017年5月25日后被告与新的次承租户签订新的租赁合同，被告在跟次承租户签订转租合同时，向次承租户收取数额不等的押金，在原告去向次承租人陈述说你们和被告的租赁合同，因为被告与原告的租赁合同已经解除，你们之间的合同也已经终止，但是所有的次承租户陈述被告没有向他们退押金，而且还在继续向他们收取租金。关于腾退房屋交接事宜，在起诉前以及起诉后，原告一直在和被告沟通交接问题，但是被告一直没有办理任何关于房屋以及其他手续的交接，现在房屋实际控制权还在被告公司手上。”被告辩称“2017年5月25日合同解除以后，租户并无全部清退，因为部分租户已经对房屋进行了装修，而且次承租人与被告的协议并没有被解除。次承租人不愿意腾空。”
被告庭后向本院提交原告对被告与次承租人的告知函、原告占有使用系争房屋的照片打印件，拟证明原告早已实际占有使用案涉房屋。第三人对证据三性无异议。原告质证认为，告知函无无抬头及原告签章，故对告知函的证据三性均不予认可。原告对照片证据三性亦不认可，原告称案涉房屋仍由被告占有使用。原告举证2017年5月25日之后被告与案外人签订的转租合同以及从供电局调取的户名资料，拟证明被告继续占有、使用房屋的行为以及被告未配合原告办理任何交接手续。被告及第三人质证认为该证据系复印件，对证据三性均不认可。原告庭后向本院提交关于返还房屋、办理交接事宜的情况说明，主张被告未与原告办理案涉房屋相应水、电、消防等设备的交接手续以及被告与次承租人终止合同的交接手续。
原告称根据双方合同约定，从2016年12月1日开始计算租金，被告缴纳的18.6万元的租金按照日租金标准交纳到了2017年1月31日，后面又交了3万元租金，交到2017年2月10日，所以原告是从2017年2月11日开始主张租金，被告没有缴纳2017年2月11日之后的租金。被告在庭审中认可2017年5月22日向原告支付的3万元是C3#、C4#的租金。
本院认为，原被告签订的《徐州汉王府C区房屋租赁合同》（C3#、C4#）系双方真实意思表示，合同内容合法有效，本院对该合同效力依法予以确认，合同双方均应按约履行各自合同义务。原告已按约将案涉房屋交付被告承租使用，被告亦应履行按约给付租金以及合同约定的其他义务。被告在合同履行过程中，因无力经营向原告申请协商提前解除案涉租赁合同，原告同意案涉租赁合同于2017年5月25日解除，故本院认定案涉原被告签订的《徐州汉王府C区房屋租赁合同》（C3#、C4#）经合同双方协商一致于2017年5月25日解除。截至合同解除当日，扣除被告已付的21.6万元，被告尚欠原告租金313424.8元，根据被告支付的租金，能够认定其租金给付到2017年2月10日，被告从2017年2月11日起逾期支付租金对原告造成了损失，原告主张被告支付逾期给付租金的滞纳金有事实和法律依据，但其主张按照年利率36%计算，显著过高，因原告未举证证明其实际损失数额，本院根据本案的具体情形调整为以欠付租金为基数从2017年2月11日起按照同期同类中国人民银行贷款利率支付滞纳金至判决生效之日止。被告因其自身原因提前向原告申请解除案涉租赁合同，违反了合同约定的“如乙方违约提前解除合同或因乙方原因导致甲方依约提前解除合同的，乙方除应承担违约责任外，还需按照合同解除前6个月内的租金标准支付装修期的房屋占用费”，故原告主张被告支付案涉房屋六个月装修期的房屋占用费55万元，有事实和法律依据，予以支持。案涉房屋租赁合同已经解除，被告及第三人仍占有使用案涉房屋，系无权占有，原告有权主张被告返还其占有使用的C3#、C4#的房屋，有权要求第三人返还其占有使用的案涉C4#-1-102-104、201、301-304、C3#-1-201、301-304房屋。案涉房屋租赁合同解除后，被告仍占有使用案涉房屋对原告造成了损失，原告有权向被告主张占有使用费，原告主张按照2017年日租金的两倍计算，显著过高，本院支持原告按照2017年日租金3013.7元从2017年5月26日计算房屋占有使用费至判决生效之日止。原告主张被告提前违约解除合同的违约金55万元，无事实依据，不予支持。案涉房屋租赁合同已经解除，第三人抗辩行使涤除权无依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认案涉《徐州汉王府C区房屋租赁合同》（C3#、C4#）于2017年5月25日解除；
二、被告徐州锦尚纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州汉王府投资管理有限公司支付房屋租金313424.8元及滞纳金（滞纳金以欠付租金313424.8元为基数从2017年2月11日起按照同期同类银行贷款利率支付至判决生效之日止）、装修期间的房屋占用费55万元、合同解除后的房屋占有使用费（按照日租金3013.7元从2017年5月26日起计算至判决生效之日止）；
三、被告徐州锦尚纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州汉王府投资管理有限公司返还案涉房屋租赁合同约定的C3#、C4#的房屋，第三人徐州云海酒店企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州汉王府投资管理有限公司返还其占有使用的案涉C4#-1-102-104、201、301-304、C3#-1-201、301-304房屋。
四、驳回原告徐州汉王府投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70642元，减半收取为35321元，由原告徐州汉王府投资管理有限公司负担5321元，由被告徐州锦尚纺织品有限公司负担30000元，保全费5000元由被告徐州锦尚纺织品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 李守忠
二〇一八年一月二十二日
书记员 陈 晨