江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皋民初字第1001号
原告南通顺威置业有限公司，住所地：如皋市丁堰镇皋南村，实际住所地：如皋市如城街道许庄社区许庄别墅区66号。
法定代表人朱振华，总经理。
委托代理人宗卫兵（特别授权），江苏奔月律师事务所律师。
被告蔡叶萍
委托代理人汪国华（特别授权），男，1969年8月20日生，居民身份证号码3206221969********，汉族，住如皋市石庄镇摊坝街*号，系被告蔡叶萍丈夫。
原告南通顺威置业有限公司（以下简称顺威公司）与被告蔡叶萍商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顺威公司的特别授权委托代理人宗卫兵，被告蔡叶萍及其特别授权委托代理人汪国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺威公司诉称，2010年5月18日，我公司开发的位于如皋市石庄镇南大街的6号楼部分商业和居住用房被南通市中级人民法院委托拍卖时，被告作为竞买人666000元竞得该楼从南至北6-2、3号店面（一、二面积合计约238.88㎡）。由于被告竞得的标的物为在建工程，除土建主体已完外，其余装饰和安装部分均未进行，整个工程的公共配套（道路、绿化、电力及给排水等）均未开始。后来，为了整个镇区规划的全面推进，同时也为整个小区工程的综合验收，我公司不得不对相关未完成部分全部投入施工完毕。在被告竞得房屋现状的基础上，我公司主要进行了如下部分的施工投入：1、对房屋自身内外部分进行了装饰和安装；2、小区公共电力设施；3、小区公共供水和排水设施；4、小区道路和公共绿化用地的征地成本费用；5、小区道路和公共绿化施工；6、人防费等应缴纳的税费。另查，南通市中级人民法院委托拍卖时拍卖会资料和估价报告中已明确告知拍卖标的物的现状和可能发生的后续费用事宜。综上，被告在竞买取得作为在建工程的房屋所有权时，基于公平原则，应当将我公司为被告房屋的完善所垫付的费用和整个小区公共部分投入的费用等合计452769元全部返还给我公司。现请求判令：1、被告给付我公司452769元；2、被告承担全部诉讼费用。
原告为证明其主张，提供证据如下：
证据1，南通市中院（2010）通中执字第0019-2执行裁定书，证明：1、被告通过竞买的方式于2010年取得石庄南大街6号楼2、3号店面房；2、该裁定书第二条载明被告在条件成就时持本裁定书到相关机关办理过户手续，税费自理。证明被告所竞买的房屋并非完全意义上的商品现房。
证据2，1、拍卖会资料竞买规则的特别提示部分第二条明确后续工程的建设，水电设施的开通等由买受人自行负责、费用自理。该条后续工程的建设当然包括被告所购买房屋未完成部分的工程建设，也包括整个小区的公共配水配电、公共道路、小区绿化的后续建设。说明被告在竞买房屋的时候对此是明知的。
2、2010年南通金土地土地评估司法鉴定所的估价报告，（1）该报告的估价师申明部分，证明当时估价的对象为在建工程及分摊土地的使用权价格，不包含后续工程和公共小区用地的土地使用权价格。（2）证明因工程尚未完工，买受人在承接该权利时，还需要追加后续资金，且需要得到原权利人的配合，此间可能会发生不可预见的费用。（3）该报告的第十页第一、二段，表明在建工程的完成状况。
3、房屋拍卖时的工程状况证明，工程拍卖时，施工方、监理方、开发商三方共同对在建工程已完成、未完成工程进行了录像和书面证明，证明被告竞买房屋的状况。
证据3，如皋市人民法院通皋审鉴（2013）04号工程造价鉴定报告，对于该鉴定报告的结果，我方有异议，但我方尊重法庭对房屋自身后续工程建设专有部分的估价，对该部分估价我方不持异议。
证据4，相关后续税费。第一部分后续工程部分，分九个部分。1、道路工程（包括主干道、次干道、排水排污工程），顺威公司与福建日晖公司的建设工程施工合同、结算书、相关发票，证明原告将主干道、次干道、排水排污工程发包给福建日晖公司施工，总工程款为7311133.16元，平均每平方米为142.59元；2、绿化、路灯工程，施工合同和工程结算书。证明绿化路灯工程施工总造价为1476559.81元，平均每平米29.25元；3、主体工程监理费，建设工程委托监理合同、补充协议各一份，发票2份和转账支出凭证3份。证明主体工程监理费总价款为347000元，已付245000元，平均每平米为6.77元；4、法院委托审计费用，总共是20000元，分摊到被告每平米为21.87元；5、勘测、测绘费用，合同2份、发票。证明总价款为302423元，已付119000元，平均每平米为5.9元；6、室外自来水工程费，原告与自来水厂的合同、收款收据2份。证明室外自来水工程的总价为280000元，已付150000元，平均每平米5.46元；7、建设工程设计费，合同2份、发票3份。证明设计费为657800元，已付457800元，平均每平米12.82元；8、防雷工程合同、防雷安装服务协议各一份以及发票4份。证明防雷工程款为98200元，已支付，平均每平米1.92元；9、室内未完成后续工程的相关费用，通皋审鉴（2013）04号工程造价鉴定报告。证明蔡叶萍2、3号店房室内后续工程费用为27892元。
第二部分附征土地部分，分三个部分，1、建设用地规划许可证复印件一份，证明原告为开发本案的商住楼工程，除了征用直接的建设用地21634.57平米以外，还另行附征了道路用地12955.09平米，绿化用地3573.25平米，规划许可证与拍卖时的估价报告对比，就能证明估价报告中本案被告所竞买的房产，所包含的土地使用权的价格仅仅是21634.57平米的部分，并不包含另行附征的道路和绿化用地。2、2010年3月9日如皋市地产评估事务所土地评估报告，证明石庄南大街地段单位土地面积国有土地使用权价格为2022.81元每平米，该价格乘以附征的土地面积即为原告为石庄南大街工程公共部分配套使用的土地价格，分摊到总建筑面积中为每平米近900元。3、由五部分构成，（1）拆迁安置产权调换补偿的所有结算表，证明原告为取得案涉土地的使用权而支付产权调换补偿费21560771.10元；（2）拆迁安置货币补偿审批结算表，证明原告为取得案涉土地的使用权而支付货币补偿费19410759元；（3）过渡费补偿表，证明原告为取得案涉土地使用权而支付拆迁户的过渡费1710341.4元；（4）征用土地的规费而提供和国土局的补充协议、发票和结算凭证、完税凭证、土地规费专用收据、出让金的缴款书等，证明原告因征用该土地而缴纳了2625981.3元。（5）拆迁工程费用，原告与石庄镇人民政府签订的改造拆迁合同以及房屋征收管理办公室的一般缴款书、石庄镇人民政府的收取拆迁费的结算凭证。这五部分证据共同证明原告因拆迁所支付的总费用为46206260.8元，平均到每平米为901.16元。
第三部分是相关政府文件规定收取的费用，涉及到表格中第11到24项。第11项土地工程质量监督费，按照行政服务中心手册第55页规定，为建安总造价的2.3%，结合本案工程为1179301元；第12项物业管理用房、设施设备的费用，根据皋政发（2007）第77号文件，为每平米5元，结合本案为256370元；第13项社区办公楼，根据皋政发（2007）第77号文件为每平米1.2元，结合本案为61520元；第14项有线电视建设费，皋价发（2008）第1号文件为每平米15元，结合本案总价款为769110元，已付100000元，有相关票据；第15项水配套费，皋政办发（2003）第106号文件，为每平米10元，结合本案总价款为512740元，已付353420元，有相关票据；第16项电建设费，根据通价产（2010）第45号文件，每平米185元，结合本案为9485680元，原告已付5824883元；第17项配套费，根据行政服务中心手册第55页，每平米40元，结合本案总价款为2050959元，已付100000元，有票据；第18项墙改费，根据行政服务中心手册第55页，每平米10元，结合本案为512740元，已付15041元，有相关票据；第19项白蚁费，根据行政服务中心手册第55页，每平米2.3元，结合本案总价款为179835元，已付清，有相关票据；第20项图审费，根据行政服务中心手册第55页，每平米1.32元，结合本案总价款为67682元，已付66399元；第21项污水处理建设基金费，根据行政服务中心手册第88页，每平米10元，结合本案总价款为512745元，未付；第22项维修基金，根据皋财综、税务、执法、物价（2006）第12号、100号、41号和47号文件，住宅每平米20元，商住每平米30元，结合本案总价款1281850元，已付170449元，有银行转账凭证；第23项防雷装置验收费，根据行政服务中心手册第187页，为每平米1元，结合本案总价款为51274元，已付48983元，有票据；第24项人防费，根据行政服务中心手册第188页，每平米54元，结合本案总价款为2768795万元，未缴纳。
第四部分是法定应缴纳的税收，分别为：第25项土地增值税，店面为3%，住宅2%；第26项土地契税，店面为3%，住宅2%；第27项印花税为0.05%；第28项营业税5%；第29项城建税为营业税的5%；第30项教育费附加为营业税的5%；第31项土地使用税，每平米10元。这部分税收缴纳的依据房地产开发税收的法律规定。
被告质证认为：
对证据1、2、3，对证据1用以证明竞买取得该房屋，我方对该证据的真实性合法性和关联性无异议，该证据充分证明被告是通过竞买方式取得的房屋，在竞买成交时该房屋的价格已经定下来，所以不存在原告方提出的增加房屋价格的问题。对证据2，我方认为与本案无关，竞买时该房屋经过了估价等一系列的程序，至于房屋的后续工程也是由被告自行完成，与原告无关，房屋当时完成的状况被告是认可的，至于房屋当时具体完成到什么程度都是竞买人自己的事，与原告无关。对证据3，原告本身对该鉴定报告持有异议，我方认为该鉴定报告与我方购买的房屋没有关联性，被告在竞买后对该房屋出资多少是被告自己的事，无需进行鉴定，与原告无关。原告陈述的关于分摊土地使用权问题，购买住宅就分摊其土地使用权并不含开发商后续购买或者开发其他土地使用权。对鉴定报告不知从何而来，应该到房屋实地进行鉴定，我认为这份鉴定报告是虚假的。通过对方提供的证据可以发现，假设后续工程成立的话，也是江中集团实际施工的，和原告无关，事实上原告也没有帮我施工，江中集团也没有帮我施工，原告方原想帮我施工，一是通过报警，二是通过石庄法庭调解强制停止施工。对原告提供的拍卖之前的房地产估价报告，只选择了部分，没有提供全部，我要求对方提供完整的评估报告，而且报告上写该房拍卖按照市场比较法和假设开发法进行评估，且其中的估价对价按照市场比较法进行评估，我的房屋通过拍卖的方式取得，估价是按照市场的方法进行估价。根据估价报告第8页第8条，我的房屋土地早就有了，不是后续增加的，明确了土地使用权期限到2056年5月20日，所以不存在土地后续增加费用的问题，土地使用权证号是皋国用2007第74号，面积21634.57㎡。交接房屋的时候，南通中院对房屋的现状有记载，经过报警，石庄派出所也出警，当时原告方强行施工，我们不同意，6月18日房屋交付，但顺威公司迟迟没有把房屋交付，这中间的损失要求顺威公司赔偿。
对证据4，一、被告实际购买的是6号楼2、3号店面，拍卖之前的估价报告明确该建筑物室内门窗水电均未安装，室内地坪未做，被告购买的该房屋只对房屋拥有所有权，而且估价报告上明确了上述未完成部分，至于原告方刚才所陈述的九项均不在被告的所有权范围之内，无权要求被告承担费用。第一点道路工程，该道路工程所有权属于政府，被告并不拥有所有权，无权要求被告承担费用；第二点绿化路灯工程，被告也不拥有所有权；第三点主体工程监理费，这是原告自己应当承担的费用，与被告无关；第四点法院委托审计费，该审计与本案无关联性，原告实际也没有为被告实施未完成工程，该费用与被告无关；第五点勘测、测绘费用，与被告无关联性；第六点，室外自来水工程费，这是拍卖之前原告就应当交付的费用，与被告无关；对第七、八点，同样是拍卖之前原告应当支付的费用，与被告无关；第九点，对于室内未完成后续工程费用，事实上，室内未完成工程都是由被告蔡叶萍自行完成，且在完成的过程中原告多次与被告发生纠纷，被告通过向公安报警以及向石庄法庭起诉等方式制止了原告的行为，所以未完成工程与原告无关，被告保留要求原告承担相应损失的权利。综上，被告通过拍卖方式取得的房屋不应当承担上述费用，同样的道理，原告对其他人以合同方式出售的房屋既没有权利也从没有要求其他人承担过这些费用。另外，法院交给我房屋的时候就道路没有完工，其他都已经完工；自来水厂收了我3000多元，电力公司也收了我3000多元；我可以把房屋退还给原告，但是原告要把后续房屋的装修费用以及利息给我。
二、我认为我买的房屋是通过2010年5月18日拍卖行，当时写明水电设施等后续工程均由买受人自行负责，费用自理，如果法院觉得房子不合法，法院可以裁定收回，南通中院2010年9月25日的给原告的通知书，现在原告提供的证据和我无关，原告现在提的东西都已经评估了，以后所有的评估的费用我方都不认可。
三、原告方提出的这些政府文件以及相关证据都应当发生在拍卖之前，该费用都应当包括在拍卖评估的价格里面，原告无权要求被告承担这些费用。
四、原告提出的法定税收问题，我认为领房产证以及我将房子过户给别人产生的费用由我承担，其他的费用我一概不承担。
被告蔡叶萍辩称，我的房子是从中院拍卖的，与原告无关。我可以退还房子，但原告要将我房子的相关利息退还给我。当时我没有要原告在我房子施工，也在派出所报过案的。水电是我们自己申请落户的。现在房子的整体市价是多少钱，原告还加我四十多万。请求驳回原告的诉讼请求，赔偿我的损失。
经审理查明，2010年4月2日，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司受南通市中级人民法院委托，作出编号为（苏通）金土地（2010）（房估）字第207号房地产估价报告。该报告载明：本报告确定的估价对象为位于如皋市石庄镇南大街6号楼从南至北1-15号商业及6号楼1幢301室、302室、401室、402室、501室（含阁楼）、502室（含阁楼）住宅在建工程及其分摊土地使用权价格；本报告已于市场价格的基础上，适当扣减以下因素：第一，……；第二，……；第三，……；第四，买受人需要支付的佣金及各种税费（按惯例，所有税费均由买受方承担）等。比如，本次房地产通过拍卖形式处置资产可能发生的税费约14.1%：1、营业税及附加5.55%；2、土地增值税2%；3、契税3%；4、拍卖费3%；5、印花税0.05%；6、聘雇费、交易手续费等约0.5%；第五，因本工程尚未完工，买受人在承接该标的物权利的同时，还需要追加后续资金并且需得到原权利人的良好配合，此间可能会发生不可预见的费用；建筑物室内门窗、水电均未安装、室内地坪未做；估价对象房产所在宗地使用权面积为21634.57平方米；估价方法的选择为对估价对象通过实地勘察和对周边区域的市场调查、分析有关资料后，根据估价对象的特点和实际情况，该类房地产多采取预售方式，并且估价对象以保持现状继续使用为最高最佳使用，因此本次评估宜采取假设开发法和重置成本法等方法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除后续的正常开发成本和利润等以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其中预计估价对象开发完成后的价值，采用市场比较法进行评估；续建成本需扣除的项目包括续建工程的建安成本、管理费用、销售费用、销售税金、投资利息、利润等。重置成本法是按现在的建筑施工管理水平及建筑材料价格，求取重新建造与估价对象一样的在建工程所需的现实资金，得到在建工程在估价期日的价值；6-2、3店面评估价值为66.60万元等。
2010年5月16日，南通华隆拍卖有限公司出具南通市中级人民法院委托拍卖的房产项目拍卖会资料，该资料载明：本次拍卖会的竞买规则，依据南通市中级人民法院（2010）通中法拍委字第47号《拍卖委托书》、江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司（苏通）金土地（2010）（房估）字第207号房地产估价报告等文件规定及要求制作；本次拍卖的标的为南通市中级人民法院查封并委托强制拍卖的位于如皋市石庄镇南大街六号楼的部分商业和居住用房；本次拍卖的房产系尚未通过竣工验收的在建工程；本次拍卖标的后续工程的建设、水电设施的开通、最终的竣工验收、产权证照的办理等均由买受人自行负责，费用自理；本次拍卖的房产包含其土地使用权价值等。
2010年6月28日，南通市中级人民法院作出（2010）通中执字第0019-2号执行裁定书，载明：该院依据已经发生法律效力的（2009）通中民一初字第0038号民事判决书，依法委托南通华隆拍卖有限公司拍卖了属顺威公司所有的位于如皋市石庄镇南大街六号楼的部分商业和居住用房（均为未通过竣工验收的在建工程）。2010年5月18日蔡叶萍以666000元的最高价竞得石庄镇南大街6号楼从南至北6-2、3一、二层营业用房（建筑面积约为238.88平方米，最终以有权部门实测为准）。遂依照相关法律规定，裁定：一、将原属顺威公司所有的位于如皋市石庄镇南大街6号楼从南至北6-2、3一、二层营业用房（建筑面积约为238.88平方米）转让给买受人蔡叶萍所有。二、买受人蔡叶萍可在条件成就时持本裁定书到相关财产管理机构办理产权过户登记手续，税费自理。后原告对案涉工程进行了部分后续工程施工。
2012年12月25日，原告向本院起诉，审理中，顺威公司向本院申请对被告购买在建工程后，原告对该房屋的添附部分进行评估。2013年7月15日，南通皋审工程项目管理有限公司受本院委托作出通皋审鉴（2013）04号工程造价鉴定报告，鉴定结果为，蔡叶萍所涉及的2#、3#店面房拍卖后未完部分工程及道路、雨污水管道、绿化、消防、路灯等分摊费用为42559元等。2013年10月8日，原告向本院申请撤诉。
另查明，如皋市建设局于2007年4月3日颁发的案涉房屋所占用地编号为皋规地（2007）镇字第10号建设用地规划许可证载明：用地面积为21634.57㎡，另附征道路用地12955.09㎡、绿化用地3573.25㎡。合计附征土地面积为16528.34㎡。2010年3月9日，如皋市地产评估事务所受南通瑞祥置业有限公司、顺威公司委托对案涉房屋所占土地价格进行评估，土地单价为2022.81元／㎡。经如皋市勘测院勘测，案涉房屋所属工程建筑总面积为56507.2㎡；6-2一、二层实测销售面积为174.04㎡，6-3一、二层实测销售面积为64.52㎡。
还查明，案涉房屋于2010年6月28日交付给被告。
2014年7月1日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告明确其主张的诉讼请求第一项452769元共由四个部分31项费用组成，四个部分分别为：1、后续工程费用（共9项）；2、附征土地分摊费用；3、相关文件和行政中心手册规定的收费（共14项）；4、法定应缴纳的税（共7项）。
以上事实，有当事人的当庭陈述，（苏通）金土地（2010）（房估）字第207号房地产估价报告，南通华隆拍卖有限公司出具的拍卖会资料，南通市中级人民法院（2010）通中执字第0019-2号执行裁定书，建设用地规划许可证，皋地估字（2011）第069-1、-2号土地估价报告，商品房面积勘测报告，本院（2013）皋民初字第0043-0047号案卷以及相应证据经庭审质证在卷佐证。
本院认为，一、对于原告主张的后续工程费用的问题。原告在被告拍卖取得案涉房屋后，对案涉工程进行了后续相应施工，且经鉴定被告拍卖所得房屋拍卖后未完部分工程及道路、雨污水管道、绿化、消防、路灯等分摊费用为42559元，故原告主张的后续工程部分道路工程、绿化、路灯工程、室内未完成后续工程的费用应当以上述鉴定分摊费用计算。
二、对于原告主张的附征土地费用的问题。南通市中级人民法院在对案涉工程委托评估时，评估机构在评估报告中明确记载了估价对象房产所在宗地的使用权面积为21634.57平方米，不包括原告在拍卖后附征的道路、绿化土地16528.34㎡，而该附征土地16528.34㎡在案涉工程石庄镇南大街用地红线范围内，属于原告开发案涉工程的成本，被告虽然系通过司法拍卖取得案涉房屋，但实际上其即是商品房买卖合同意义上的购房户，其购买案涉房屋不仅应承担房屋所占用地的土地使用权分摊价值，也应承担案涉工程道路、绿化所占土地使用权的分摊价值。而被告缴纳的购房款中分摊土地使用权价格仅指21634.57平方米土地使用权的分摊价值，不包含附征土地16528.34㎡的分摊价值，故本院认定对于原告附征土地使用权的价值应由被告按照其拍卖所得房屋面积进行分摊，支付相应分摊土地使用权价款。原告主张按照其实际投入的土地出让金、产权调换安置补偿费用、货币安置补偿费用、过渡费及拆迁工程费等为基础，分摊到每平方米应承担901.16元，因原告提供的上述实际投入的费用中的产权调换安置补偿费用、货币安置补偿费用、过渡费及拆迁工程费等各项费用的真实性本院无法确认，且无法核实原告提供的上述产权调换安置补偿费用、货币安置补偿费用、过渡费及拆迁工程费等是否即是附征土地上所投入的费用，故本院认定参照如皋市地产评估事务所2010年3月9日对21634.57㎡所作出的单位面积地价2022.81元／㎡计算附征道路、绿化土地价格更为合理。据此，原告附征道路、绿化土地16528.34㎡的土地使用权价值为33433691.44元，分摊到案涉工程总建筑面积56507.2㎡上得出案涉工程所涉房屋应承担该部分土地使用权价格为591.67元每平方米。被告拍卖所得房屋的实测面积合计为238.56㎡，即应承担附征道路、绿化土地土地使用权的费用为141148.80元。
三、对于原告主张的后续工程费用中的主体工程监理费、勘测、测绘费用、室外自来水工程费、建设工程设计费、防雷工程费、相关文件和行政中心规定的收费以及法定应缴纳的税等问题。因南通市中级人民法院委托评估时未明确工程完成比例以及是否仅是对土建和分摊土地使用权价格进行的评估，采用的系假设开发法和重置成本法等评估方法，该部分费用虽然在评估时未明确是否包含在评估价格中，但根据评估报告中对评估方法的解释，该部分费用应当已经在评估机构进行实地勘察、市场比较的基础上予以考虑，故该部分费用本院难以支持。
综上，被告虽然系通过司法拍卖取得案涉房屋，但实质上其即是商品房买卖合同意义上的购房户，南通市中级人民法院进行拍卖时也明确告知了案涉房屋评估、拍卖时系在建工程，对相应后续工程及其他费用应由被告自行负担，即被告取得案涉房屋支付的并非全部房屋价款，上述一、二项中被告拍卖所得房屋拍卖后未完部分工程及道路、雨污水管道、绿化、消防、路灯等分摊费用42559元、应承担附征道路、绿化土地土地使用权的费用141148.80元应为购房款的组成部分，案涉房屋现已实际交付给被告，故被告应当向原告支付该两项费用合计183707.80元。而原告主张被告应支付的法院委托审计费5224元，系原告自身过错引起，故应由原告自行负担。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告蔡叶萍于本判决生效后立即给付原告南通顺威置业有限公司183707.80元。
二、驳回原告南通顺威置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8090元，由原告南通顺威置业有限公司负担4590元，由被告蔡叶萍负担3500元（此款原告已垫付，判决生效后由被告履行上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：南通市财政局；帐号：471558227682；开户行：中国银行南通市西被闸支行）预交上诉案件受理费8090元。
审 判 长 姚建华
代理审判员 钟 文
人民陪审员 石晓曦
二〇一五年六月十一日
见习书记员 尹天伟