河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终12161号
上诉人(原审原告)贾胜国，男，1970年11月7日生，汉族，住邯郸市丛台区。
委托代理人何爽，河北天捷律师事务所律师。
委托代理人温建朝、王莹，河北浩博律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)石家庄知行合一教育科技有限公司。
住所地：石家庄市桥西区新石北路***号。
法定代表人张惠玉，该公司总经理。
�诉人贾胜国因与被上诉人石家庄知行合一教育科技有限公司（以下简称知行合一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2017）冀0108民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
贾胜国上诉请求：1、依法撤销原判决书第二项，改判被上诉人支付石家庄市房屋的房屋占用费共计122409.68元（按照每月每平方米47.25元计算，自2015年11月1日起至交付之日止），判令被上诉人支付违约金10万元；2、判令被上诉人承担本案上诉费。事实和理由：1、一审判决认定事实明显错误。⑴《房屋租赁合同解除协议》明确约定“以三方协议的方式完成房屋交接”是被上诉人的义务。诉争双方签订的《房屋租赁合同解除协议》第二条约定：“乙方（被上诉人）承诺于2015年10月31日前向甲方（上诉人）顺利交接房屋，现有租户的租赁合同，以三方协议的形式完成交接。”根据以上约定，第一，被上诉人应当向次承租人释明情况，并签订三方协议，履行房屋交接义务；第二，“以三方协议的形式完成交接”为被上诉人单方承诺的事项，承诺事项未能实现自然属于违约，被上诉人应当承担违约责任；⑵房屋未交接的原因在于租户和被上诉人双方，被上诉人也是造成三方协议未达成的责任方之一。原判关于“房屋未能以三方协议的形式完成交接的原因在于租户，故原被告均非造成2015年12月25日前三方协议未达成的责任方”的认定错误，事实是房屋未能以三方协议的形式完成交接，原因是被上诉人与租户之间的租赁事宜产生争议未能协商解决，进而导致三方协议无法协商一致。所以房屋未交接的原因在于租户和被上诉人双方，被上诉人也是造成三方协议未达成的责任方之一。2、原审判决适用法律错误。⑴根据合同相对性原则，被上诉人应向上诉人支付房屋占用费。上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后，被上诉人又将该房屋转租给第三人（租户）。因此，在上诉人与被上诉人之间、被上诉人与第三人（租户）之间形成两个租赁合同法律关系。上诉人、被上诉人之间的租赁关系解除，被上诉人应当按约定向上诉人交付房屋，因被上诉人与第三人（租户）之间的问题，导致被上诉人未按约定向上诉人交接房屋，致使上诉人的房屋一直被侵占，故根据合同相对性原则，被上诉人应向上诉人支付被侵占房屋的占用费；⑵被上诉人作为承租人，应当对租赁物的损失承担赔偿责任。根据《合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”之规定，本案中被上诉人承租了上诉人的房屋之后又将租赁物转租给第三人（租户）的，即使是第三人（租户）对租赁物造成的损失，也应由被上诉人承担赔偿责任。所以，不管未能以三方协议的形式完成交接的原因在于第三人（租户）?还是在于第三人（租户）和被上诉人双方？被上诉人作为承租人，都应当对租赁物的损失承担赔偿责任；⑶原审判决认定“原告未提交被告未交接三套房屋的证据”属适用法律错误，举证责任分配倒置。原审判决认定“关于A6-105/108/117三套房屋未在原告委托代理人翟汪曼与被告2015年11月1日共同确认的交接单上显示，原告也未提交被告未交接三套房屋的证据……原告要求给付A6-105/108/117三套房屋占用费的诉讼请求事实不清，证据不足”属认定事实不清，适用法律错误，关于上述三�房屋未显示在2015年11月1日的交接单中，是因为该三套房屋不涉及租户钱款的移交问题。2015年11月1日的交接单中交接内容为被上诉人将多收取的租户钱款（包括2015年11月1日以后的租金、押金、保证金）移交给上诉人，而上述三套房屋的租户没有向被上诉人提前交付多余钱款，所以该三套房屋不涉及钱款交接问题也就没有出现在2015年11月1日的交接单中。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，《房屋租赁合同解除协议》明确约定“乙方（被上诉人）承诺以三方协议的形式完成房屋交接工作”，对房屋交接是否履行发生争议的，举证责任当然应由负有履行义务的一方（被上诉人）承担。但是原审判决却认定“原告未提交被告未交接三套房屋的证据……原告要求给�房屋占用费的诉讼请求事实不清，证据不足”，实属适用法律错误，举证责任分配错误。3、被上诉人的行为已构成违约，应当按约定向上诉人支付10万元违约金。被上诉人自2015年6月开始逾期支付房租，上诉人一直催缴未果，截止《房屋租赁合同解除协议》签订之日，被上诉人共欠付近4个月租金，约40余万元。根据《租赁合同》第十一条的约定，被上诉人逾期迟延交付租赁费等费用超过30日的，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人支付六个月的租赁费为标准的违约金，即60余万元。房租加违约金已逾百万。但考虑到被上诉人经济困难等因素，在签订《房屋租赁合同解除协议》时上诉人减免被上诉人租金至10万元，违约金也仅为一个月租金即10万元，对此上诉人已做出了最大的让步，但被上诉人仍未按约定履行房屋交接义务，已构成违约。因此，被上诉人应当向上诉�支付违约金10万元。
知行合一公司未出庭应诉，亦未出具书面答辩意见。
贾胜国向一审法院起诉请求：1、判令被告支付位于石家庄市房屋的占用费122409.68元（按照每月每平米47.25元计算，自2015年11月1日起至交付之日止）。2、判令被告向原告支付A6-109/112/116/房屋采暖热损费2397.3元和物业费8612.3元。3、判令被告向原告支付A6-104/107/110/113/114/115/117/118/119房屋2014年至2015年度采暖热损费7340.52元、2014年6月15日至2015年12月5日水费229.19元。4、判令被告向原告支付违约金10万元；5、本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：1.关于A6-105/108/110/114/115/117房屋的占用费问题。2015年10月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同解除协议》，该协议第二条约定：“乙方（被告）承诺于2015年10月31日前向甲方（原告）顺利交接房屋，现有租户的租赁合同，以三�协议的形式完成交接。”该解除协议未约定“以三方协议的形式完成交接”的时间或期间。经查，A6-105/108/117三套房屋未在原告委托代理人翟江曼与被告2015年11月1日共同确认的交接单上显示，原告也未提交被告未交接该三套房屋的证据。A6-110/114两套房屋租期到期日为2015年10月31日，A6-115房屋租期到期日为2016年2月29日，根据原被告2015年11月1日“贾胜国方不得在租期未到之前清理商户”的协议约定，该三套房屋均不在《房屋租赁合同解除协议》约定的“2015年10月31日前”交接房屋的条件范围内。原被告双方于庭审中确认：截止2015年12月25日前，原被告就交接事宜进行过两次谈判，因租户原因未达成“三方协议”，此后，原告方未再与被告商议交接事宜，被告工作人员于2015年12月25日撤出现场。2.关于原告主张的热损费问题。卓达物业服务股份有限公司万达分公司于2016年1月8日向原告发出《商户催费通知书》，要求原告缴纳其主张的热损费，原告于2016年11月22日缴纳了卓达物业服务股份有限公司万达分公司催收的被告占有、使用房屋期间未缴纳的热损费9737.82元。被告对于原告的缴费票据的真实性无异议，但强调万达物业曾口头承诺其免收热损费。以上事实有《房屋租赁合同解除协议》、交接清单、《商户催费通知书》、卓达物业服务股份有限公司的收费“收据”和庭审笔录予以证明。另查明，原告委托代理人翟姜曼与被告2015年11月1日的交接单记载，被告分别支付路面硬化费15000元和105房屋换电表、拉动力线费3000元，共计18000元。被告在答辩中虽有给付请求，但未提交正式的反诉状，也未缴纳反诉费。
一审法院认为，原告要求被告给付A6-105/108/117三套房屋占用费的诉讼请求事实不清，证据不足，法院依法不予支持。《房屋�赁合同解除协议》中关于“现有租户的租赁合同，以三方协议的形式完成交接。”是对交接范围和交接方式的约定，原被告均认可A6-110/114/115三套房屋未能在2015年12月25日前以三方协议的形式完成交接的原因在于租户，故原被告均非造成2015年12月25日前三方协议未达成的责任方。另，《房屋租赁合同解除协议》未对“以三方协议的形式完成交接”的内容再行约定明确具体的履行时间或期限，也未明确如该交接目的未能实现时的责任应由何方承担。既然已有“以三方协议的形式完成交接”的约定，原告要求被告对A6-110/114/115三套房屋未能完成交接给付占用费并承担违约责任的主张无事实依据和法律依据，依法不予支持。对于原告要求被告给付8612.03元物业费和229.19元水费的诉讼请求，被告认可，法院依法予以支持。关于热损费，被告不能针对原告证据提交反驳证据，故对被告有关热损费的抗辩依法不予支持。原告要求被告给付共计9737.82元热损费的诉讼请求事实清楚，证据确实充分，法院依法予以支持。原告委托代理人翟姜曼2015年11月1日给被告出具的“收条”中有关“双方账务往来已对清并结清，再无资金账务往来。”的内容足以证明被告在2015年11月1日前不存在恶意拖欠相关费用的故意，尤其是卓达物业服务股份有限公司万达分公司的催收行为发生于2016年1月8日，被告不应对欠缴费用承担违约责任。被告的答辩虽包含有给付诉求，但其既未提起反诉，也未缴纳反诉费，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告�付原告物业费8612.03元、水费229.19元、热损费9737.82元，共计18579.04元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3887元,减半收取1943.5元，由被告承担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，本案诉争双方系房屋租赁关系，合同履行期间双方于2015年10月28日签订《房屋租赁合同解除协议》，双方对此事实无异议。该《解除协议》第五条约定“乙方(即被上诉人)承诺2015年10月31日前完成资金支付、房屋交接工作”，双方于2015年11月1日进行对账(包括六套转租房屋租金、押金、信誉保证金等交付详细情况)，并由上诉人的委托代理人翟姜曼给被上诉人出具了收条(内容为“……双方租赁合同自2015年10月31日全部终止，双方账务往来已对清并结清，再无资金往来，……”)，上诉人贾胜国现主张A6-105/108/117三套�屋未交接，要求被上诉人支付房租，原审综合本案案情分配举证责任，并无不当。《房屋租赁合同解除协议》中关于“现有租户的租赁合同，以三方协议的形式完成交接”是对交接范围和交接方式的约定，该约定不违反相关法律规定，诉争双方均认可A6-110/114/115三套房屋未能在2015年12月25日前以三方协议的形式完成交接的原因在于租户，故原审对上诉人要求被上诉人对A6-110/114/115三套房屋未能完成交接给付占用费并承担违约责任的主张不予支持，并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3887元，由上诉人贾胜国负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚玉华
审判员 杨根山
审判员 李 伟
二〇一八年一月二十日
书记员 李 站