广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终5947号上诉人（原审被告）：王晓，户籍地址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张付忠，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立，广东星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王丹阳，户籍地址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：卜宏昭，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘广禄，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，执行董事。委托诉讼代理人：王娇红，系公司员工。上诉人王晓因与被上诉人王丹阳及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王晓上诉请求：1、撤销(2015)深南法民三初字第683号民事判决第一项、第二项，改判驳回王丹阳的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用及保全费用由王丹阳承担。事实和理由：一、本案基本事实。王晓与王丹阳于2015年4月12日签署《二手房买卖合同》，约定王丹阳购买王晓位于某园37区2栋7层04单元房产一套，转让成交价为人民币576万元。买卖合同第四条约定“经买卖双方协商一致，约定买方按下述第(2)种方式给付定金以外的楼款（单选），该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作曰内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，……。”买卖合同签订后，王丹阳向王晓支付了购房定金，王晓也依约将房地产证原件交付给中原地产公司。2015年6月8日和9日，王晓与中原地产公司工作人员一直联系资金监管事宜，且该公司工作人员确认买方（指王丹阳本人）也要去办理资金监管手续。2015年6月11日上午，王晓依约到达了中原地产公司告知的银行，但因王丹阳本人未在现场，导致未能办妥资金监管手续。后，中原地产公司工作人员先是告知当日下午2点再次办理，后又确认已与买方本人联系好，拟于当日晚上7时到工商银行喜年支行做资金监管。按照合同第四条的约定，2015午6月11日前，买方不但要签署资金监管协议，还应将除定金、交楼押金以外的剩余首期款人民币138万元支付至监管账号，同时，还应向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。中原地产公司工作人员做出于当日晚上7时办理资金监管手续的安排，既超出了工商银行的工作时间，在客观上也不能同时完成支付剩余首期款、递交按揭贷款资料、配合银行进行贷款调查审批的相关手续。王晓在2015年6月11日下午17时23分通过短信告知王丹阳，下午5时后银行是无法办理资金监管及贷款审批手续的，王丹阳非但没有认识到自己的过错，反而是在18时48分称已到达工商银行喜年支行。王丹阳在签署买卖合同的当日及2015年6月11日，均不具备购房资格，即使双方在2015年6月11日签署了资金监管协议，王丹阳也无法按照合同要求配合银行办妥贷款的审批手续。二、具体上诉理由。（一）本案所涉买卖合同直至2015年6月16日（含本日），并不具备履行条件，而导致合同不具备履行条件的过错在于王丹阳。依一审法院查明的事实，王丹阳在签订买卖合同时，其家庭名下尚有三套房产，根据相关限购政策，王丹阳尚无购买涉案房产的购房资格。而王丹阳处置其家庭名下房产的具体过程是：2015年6月9日转出王丹阳名下原有松坪山住房一套；2015年6月16日转出王丹阳及其妻子名下原有某园商品房一套。王丹阳家庭尚有某庄园公寓一套，登记在王丹阳妻子名下，而该套房产至今尚处于抵押状态。由此可知，截至2015年6月16日，王丹阳家庭名下尚有两套房产，仍不具备在深圳市内再行购买房屋的资格，也就是说本案所涉买卖合同仍然不具备履行条件。导致不具备履行条件的责任显然在于王丹阳一方。（二）一审法院在涉案合同至2015年6月16日尚不具备履行条件的情况下，认定王晓在2015年6月11日未签署资金监管协议构成违约，并判令王晓自2015年6月12日起支付违约金，属明显错误。如上所述，王晓在2015年6月11日到达了资金监管银行，王丹阳依约应在2015年6月11日前配合银行办妥按揭贷款手续，而当日王丹阳尚不具备履行合同的条件，即便是在王丹阳律师函通知的6月16日前，王丹阳仍然不具备履行合同的条件。由此可见，一审判决认定王晓违约的事实并不存在。（三）导致涉案合同未能依约履行的违约方是王丹阳，而非王晓。依买卖合同约定，王丹阳应在2015年6月11日前的三个工作日内办理资金监管手续，应当在2015年6月11日前将剩余首期款人民币138万元支付至监管账号，应在2015年6月11日前向银行递交按揭贷款申请资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。但至2015年6月16日，王丹阳尚不具备履行买卖合同的条件，买卖合同赋予王丹阳的上述义务，根本无法完成。故，本案中的违约方是王丹阳，而非王晓。（四）自合同约定王丹阳履行义务期限届满之日的2015年6月11日，至王丹阳获得购房资格的2015年6月17日，已超过5日，按照合同第十条的约定，王晓有权不予继续履行买卖合同。按照深圳限购政策，王丹阳家庭自2015年6月17日起方具备在深圳再购买一套房产的资格，而此时距合同约定王丹阳应在2015年6月11日前办理资金监管手续等义务之日已达6日。合同第十条约定“如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”由此可知，王晓不继续履行合同具有事实根据和合同依据，一审法院判决合同继续履行，并判令王晓承担违约责任是错误的。（五）本案与其他卖家违约的二手房买卖合同纠纷，并不相同。由于330政策的出台，在王晓与王丹阳签订买卖合同的4月12日，房价已经上涨，与在330政策出台前已签署买卖合同的房产纠纷不同，王晓不具有毁约的主观故意。诚然，在现在看来，经历2015年第四季度的上涨，涉案房产的价值较双方签订合同时，有了一定升幅，但6月11日前的升幅有限。本案中，虽然王丹阳在2015年6月17日后具备了再购买一套房产的资格，但不可回避的事实是，其在要求办理资金监管及贷款手续的届满日前不具备购房资格。王晓在2015年6月11日以王丹阳未到现场为由，没有办理资金监管手续或存不当，但同样不可回避的是，即便王晓给予了无条件配合，王丹阳仍然不具备履行合同的条件。综上，王晓认为本案所涉买卖合同自2015年6月17日起方具备履行条件，王丹阳不再继续履行买卖合同具有事实根据和合同依据；一审法院认定王晓违约，并判令王晓继续履行合同、承担违约责任属明显错判。恳请二审法院考虑本案的特殊案情，支持王晓的上诉请求。二审期间，王晓补充上诉理由：本案一审判决程序违法，使用未经庭审质证的证据作为案件的裁判依据，即判决书载明的《购房资格证明书》，系王丹阳一审庭审后提供，王晓从未见到也不知晓该购房资格证明的具体内容，故一审程序违法。一审法院依照王丹阳提供的房产产权信息查询表认定在2015年6月9日后，于某名下有某庄园公寓一套，并没有说明除此以外，王丹阳夫妻名下在深圳是否具有其他房产，无法查实王丹阳在合同履行期间及一审判决时包含本案庭审时，是否具有购房资格。王丹阳辩称，原审判决认定事实清楚，上诉状中对于本案事实的表述和上诉理由的陈述，与客观事实不符。原审法院对于因什么原因导致未能办理资金监管的事实查明和认定与客观事实相符，该责任完全在于王晓。原审判决对于王晓家庭的购房资格进行了多方面的调查核实，认定王丹阳具有购房资格，与客观事实相符，上诉状中对于王丹阳是否具有购房资格的表述，是王晓单方理解，歪曲了本案的客观事实和相关法律精神。原审法院获取的购房资格证明，明确显示王丹阳具有购房资格，可以在深圳再购买一套住房。王丹阳为了能切实履行其与王晓之间的房屋买卖合同，于2015年6月9日将名下两套住房中的一套转让，即使按照王晓的说法，王丹阳家庭在2015年6月11日也是具备购房资格的。王丹阳在2015年6月16日将其与妻子于某共有的一套物业转让，于某购买某庄园公寓物业的时间在2015年7月17日，上述事实说明王丹阳的家庭在2015年6月9日至今都是在客观上具有法律规定的购房资格。王丹阳认为一审判决适用法律正确，充分体现了民商事领域的诚实信用原则和公平原则。在本案中，双方签署购房合同后，王丹阳为了能妥善履行合同，积极将名下相应物业转让，其行为正是为满足深圳市关于购房资格的要求，且在客观上经过其努力也具备的购房资格，对于涉案合同的履行不产生任何的妨碍和影响，反而是起了积极作用。在违约责任的认定方面，由于王晓单方拒绝认可公证的授权委托书，在王丹阳从外地赶回来后拒绝办理资金监管手续，收到律师函的情况下，仍拒不配合办理资金监管，导致本案合同无法履行。原审法院据此认定王晓的行为构成违约，完全符合合同的约定和法律规定。在王晓违约的情况下，王丹阳要求继续履行合同，符合双方合同的约定和法律规定，并且王丹阳提出的继续履约的条件提高了合同约定的履行标准，没有给王晓造成任何的履行负担。综上，我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王晓的全部上诉请求。中原地产公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王丹阳向一审法院起诉请求：1、王晓继续履行与王丹阳签署的“深房地字第××号”房产的买卖合同；2、王晓在约定时间内办理资金监管及后续的国土递文、交房等手续；3、王晓承担迟延履约的违约金54720元，自2015年6月12日起暂计2015年6月30日，实际应计至双方实际办理过户之日止；4、本案案件受理费、财产保全费等费用全部由王晓承担。一审法院认定事实：位于某园内的某园37区2栋704房，建筑面积为139.08平方米，于2003年5月9日登记至王晓名下。2015年4月12日，王丹阳（买方）与王晓（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案房产转让给买方，转让价款为576万元，签约当日支付定金20万元，定金由第三方监管；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年6月11日（含当日）前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款138万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号，买方须于2015年6月11日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款的申请资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；在买方按照本合同上述约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；该物业没有设定抵押，卖方保证签约后3日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；买方同意在查明该物业没有查封时，将定金15万元直接打给卖方指定账户；卖方承诺该物业南山外国语学校学位目前没有被占用；以及其它内容。同日，王晓将涉案房产房地产证原件交至中原地产公司处。同日，王丹阳、王晓、中原地产公司签订《资金托管协议》，载明买、卖双方同意将定金20万元、交楼押金5000元托管在中原地产公司处。同日，王晓出具了收到定金20万元的收据。2014年4月15日，王丹阳将15万元支付至王晓账户。一审庭审中，王晓和中原地产公司均确认，王晓已收到定金34.5万元，剩余款项5000元作为交楼押金仍托管在中原地产公司处。2015年5月27日，王丹阳出具公证委托书，委托其妻子于某作为其代理人办理购买涉案房产的相关事宜。一审庭审中，王晓认为该委托书存在瑕疵，仅委托了签名。关于首期款资金监管的办理情况，王晓提交了与中原地产公司员工的短信截屏，拟证明王丹阳于2015年6月9日不愿办理资金监管，后于6月11日上午也未签署资金监管协议，王丹阳承诺6月11日下午2点到场。王丹阳和中原地产公司对上述证据均不予认可。关于6月11日进行资金监管的情况，王丹阳称因王晓无理由不认可于某持公证书办理资金监管，要求王丹阳亲自办理，王丹阳从兰州转机飞回深圳办理资金监管，6月11日下午6点40多分到达银行，当时已和银行协商好签订资金监管协议，当天王丹阳也可以通过刷卡转账，但王晓拒不到场。对此，王晓表示于当日上午到达银行，王丹阳6点多与其联系，但根据王晓之前询问银行，即使王丹阳能赶到也仅能签署相关文件，但资金无法到账，且王晓之前也无法确认王丹阳是否能赶到，故王晓下午及傍晚未到场。中原地产公司确认王丹阳所述。2015年6月12日，王丹阳委托律师向王晓发出《律师函》，表示愿意在6月16日前办理资金监管手续。王晓确认收到上述函件，王晓表示双方其后未再协商，也未通过电话等方式联系，王晓认为王丹阳存在购房资格的问题，无法履行合同。中原地产公司表示双方未当面协商履行合同的事宜，中原地产公司曾联系王晓，但也无法联系上。庭审中，王丹阳表示，愿意一次性付款购买涉案房产。2015年12月9日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，王丹阳家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。另查，王丹阳及其妻子于某名下原有某园商品房一套，于2015年6月16日转出，王丹阳名下原有松坪山住房一套，于2015年6月9日转出，于某名下有某庄园公寓一套。一审法院认为，王丹阳、王晓签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。王丹阳在签订上述合同时，因其家庭名下尚有三套房产，根据相关限购政策，王丹阳尚无购买涉案房产的购房资格，合同并不具备履行条件；上述合同签订后，王丹阳积极促成合同履行条件成就，并于2015年6月转让其名下原有的两套房产，取得购买涉案房产的购房资格。王晓辩称王丹阳无购房资格，对此，原审法院认为，王晓并未举证证明在合同签订时对王丹阳的购房资格提出异议，而王丹阳实际亦于合同履行过程中取得购房资格，也未因此妨碍或影响合同履行，故对王晓的抗辩，原审法院不予采纳。王丹阳已依约支付购房定金35万元，合同约定，双方于2015年6月11日进行资金监管，王晓认可曾于6月11日上午到银行，后要求王丹阳本人到场，王丹阳于当日傍晚到银行后，王晓并未到银行办理资金监管手续。其后，王丹阳向王晓发出《律师函》，双方也并未继续办理资金监管。对此，原审法院认为，首期款资金监管虽为王丹阳的主要义务，但王晓亦有协助义务，王晓在王丹阳委托代理人办理资金监管时不予配合，在王丹阳本人于傍晚到银行后不予配合，在王丹阳发出《律师函》后仍不予配合办理，王晓的行为构成了违约。对于王丹阳要求继续履行合同的诉讼请求，原审法院予以支持。关于合同的继续履行，王丹阳应于本判决生效后三十日内一次性向王晓支付剩余购房款541万元；王晓应于王丹阳付清除交房押金之外的购房余款541万元之日起三个工作日内配合王丹阳办理涉案房产登记至王丹阳名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由王丹阳、王晓依照合同约定承担；王晓应于涉案房产产权过户至王丹阳名下及王丹阳付清除交房押金之外的购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付王丹阳。中原地产公司应于王晓交房并结清相关物业管理等费用后向王晓支付其托管的交楼押金5000元。对于王丹阳要求王晓支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，王晓应于本判决生效之日起十日内向王丹阳支付违约金，违约金按购房款576万元日万分之五的标准，从2015年6月12日起计至涉案房产转移登记至王丹阳名下之日止。一审法院判决：一、王晓继续履行与王丹阳签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、王丹阳应于本判决生效之日起三十日内一次性向王晓支付剩余购房款541万元；2、王晓应于王丹阳付清购房余款541万元之日起三个工作日内配合王丹阳办理涉案的某园37区2栋704房转移登记至王丹阳名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由王丹阳、王晓依照合同约定承担；3、王晓应于涉案房产产权过户至王丹阳名下及王丹阳付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付王丹阳；4、中原地产代理（深圳）有限公司应于王晓交房并结清相关物业管理等费用后向王晓支付其托管的交楼押金5000元；二、王晓应于本判决生效之日起十日内向王丹阳支付违约金（违约金按购房款576万元日万分之五的标准，从2015年6月12日起计至涉案房产转移登记至王丹阳名下之日止）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52503元，保全费5000元，由王晓负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王丹阳一审提交深圳市不动产登记中心出具的《购房资格证明》原件，原审法院对该证据未进行质证，程序存在瑕疵，但不属于民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序的情形，王晓上诉主张本案应当发回重审的理由不能成立。王晓与王丹阳之间签订的《二手房买卖合同》真实合法有效，当事人均应当严格遵守合同之约定。在履行首期款资金监管过程中，卖方王晓应配合买方共同至监管银行建立资金监管账户，但本案中，王晓在2015年6月11日晚接到买方通知后未至银行办理资金监管手续，且在收到买方2015年6月12日《律师函》后仍不予配合，王晓的行为构成违约。王晓以王丹阳直至2015年6月16日不具备购房资格为由进行抗辩。本院认为，买卖合同未约定买方取得购房资格的时间，王晓亦无证据证明在合同履行过程中曾要求王丹阳提供购房资格证明书。根据合同相关条款，双方约定递件过户的时间为买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，王丹阳于2015年6月11日、12日通知王晓配合办理资金监管手续，此时，未到达双方约定的办理房产过户期限，王丹阳在该日期未取得购房资格，对双方办理资金监管手续及买方申请银行按揭贷款，均不构成实际影响，不妨碍合同继续履行。王晓的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。另，王晓主张案外承租人张某对涉案房产享有优先购买权，致使涉案买卖合同无法履行。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买，承租人再主张优先购买权，人民法院不予支持。本案中，案外人张某在（2016）粤0305民初第4839号案件中仅请求确认对涉案房产享有优先购买权，但诉讼中未请求行使该权利。张某提起的确认之诉不构成本案合同继续履行的障碍。此外，王晓以其配偶刘某不同意出售涉案夫妻共同房产为由主张合同无法履行。根据中原地产公司出具的情况说明，签署涉案买卖合同时刘某在场并表示同意出售该物业，本院认为中原地产公司作为居间方促成交易并参与合同签订，对相关事实应具有全面客观的认识。且考虑到王晓与刘某为夫妻关系，并无证据证明双方存在夫妻感情破裂等情况，刘某在本案一审期间也从未主张夫妻共有财产权利，综合上述因素本院认为王晓在处置涉案房产时，已取得配偶刘某同意后才签订涉案合同。对于王晓关于配偶刘某不同意出售房产的上诉意见，本院不予采信。综上所述，王晓的上诉请求不能成立，应于驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52503元，由上诉人王晓负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一六年九月九日书 记 员 刘尹琳（兼）附法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。