上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6145号
上诉人（原审被告）上海亿华钢材仓储有限公司。法定代表人周伦斌，总经理。委托代理人闫东方，上海旭灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海奉城钢材市场经营管理有限公司。法定代表人孙芳清，总经理。委托代理人丁妹，上海敏御律师事务所律师。上诉人上海亿华钢材仓储有限公司（以下简称亿华公司）因与被上诉人上海奉城钢材市场经营管理有限公司（以下简称奉城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三(民)初字第4538号判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日受理后，依法组成合议庭，于同年6月21日公开开庭进行了审理，上诉人之委托代理人闫东方、被上诉人之委托代理人丁妹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2009年7月27日，奉城公司、亿华公司签订《承包经营合同协议书》一份，约定：由亿华公司承包位于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号的上海奉城钢材市场，期限自2009年8月1日起至2019年7月31日；承包金额为每年人民币（下同）6,000,000元，从第五年起每年递增5%；付款形式为一年一付，先付后用；奉城公司将完整可正常使用的固定资产及吊车、道路、水电线路等交亿华公司管辖使用；亿华公司于2009年5月28日前支付保证金1,000,000元，第10年冲抵承包金额。同日，奉城公司、亿华公司签订交接的《物品清单》一份，明确交接的办公楼内有如下物品：行车10吨3台、16吨3台、20吨1台；空调立式5台、挂式23台；电脑一台（亿华开票专用）；冰箱一台（厨房用）；电焊机一台；以上物品已用多年。2014年8月26日双方签订《补充协议》，约定：2013年8月1日起至2014年7月31日，承包金额调整为3,300,000元，奉城公司确认已收到前述款项；2014年8月1日起至2015年7月31日，承包金额调整为4,000,000元，支付方式为：1、因奉城公司承诺撤销对亿华公司的诉讼，故自亿华公司收到法院撤诉裁定书之日起三日内支付1,000,000元，2、2014年10月31日前支付1,000,000元；3、2014年12月31日前支付余款2,000,000元；2015年8月1日起至2019年7月31日，每年的承包金调整为6,000,000元；原承包经营合同协议书中约定的承包金额“从第五年起每年递增5%”一项现取消。上述协议签订后，奉城公司向亿华公司交付系争房屋及设备，亿华公司共计向奉城公司支付租金至2015年7月31日，并支付保证金1,000,000元。另查明，2015年8月25日，奉城公司向亿华公司发送催款函一份，载明：亿华公司未能按照双方签订的合同协议书及补充协议支付承包金，要求亿华公司在收到催款函后五日内付清，如到时不付，奉城公司将提前解除合同，收回市场经营权及房屋。2015年8月27日，亿华公司向奉城公司发送催款复函一份，载明：因市场连年亏损，造成公司无法经营，故亿华公司决定愿意将市场归还奉城公司，但由于双方合同未到期，政府消息要求收回，给市场管理带来严重影响，故要求择日商谈移交事宜；清算亿华公司的投资项目赔偿；待移交手续签订后三日内奉城公司归还亿华公司保证金1,000,000元。2015年10月8日，奉城公司向亿华公司发送解除协议通知书一份，载明：亿华公司收到奉城公司的催款函后仍未付款，故告知亿华公司解除双方签订的《承包经营合同协议书》及《补充协议》。又查明，亿华公司使用系争房屋至今，并将房屋出租给众多小商户使用。再查明，亿华公司收到法院的协助执行通知书后至今未向法院支付协助执行款项。奉城公司于2015年10月15日诉诸原审法院，要求判令：1、解除双方于2009年7月27日签订的《承包经营合同协议书》及2014年8月26日签订的《补充协议》，将承租的钢材市场归还奉城公司；2、亿华公司支付自2015年8月1日起至2015年10月15日期间租金1,250,000元；3、亿华公司支付自2015年10月16日起至实际搬离日止，按年租金6,000,000元计算的使用费；4、亿华公司将钢材市场内绿化带、场地恢复原状。原审审理中，奉城公司变更诉讼请求为：1、确认双方于2009年7月27日签订的《承包经营合同协议书》及于2014年8月26日签订的《补充协议》无效；2、亿华公司返还系争房屋及设备，并将市场内540平方米绿化带恢复原状；3、亿华公司支付2015年8月1日起至实际搬离日止，按年租金6,000,000元计算的占有使用费。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，奉城公司、亿华公司签订的《承包经营合同协议书》及《补充协议》主要内容为系争房屋的租赁，故双方应当按照房屋租赁的相关法律规定订立及履行合同。而系争房屋的建造未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《承包经营合同协议书》及《补充协议》无效。对奉城公司要求确认上述合同无效的诉讼请求，法院依法予以支持。对于亿华公司辩称应当先由行政机关对占用耕地的行为进行处理，再进行民事案件处理的辩解意见，法院认为，行政机关对占用耕地行为的处理并不影响本案对双方签订的《承包经营合同协议书》及《补充协议》的处理，故对亿华公司该辩解意见不予采信。合同无效后，亿华公司作为承租人应当将系争房屋返还奉城公司。同时，应当将随房屋一并交付亿华公司使用的设备（详见清单）一并返还奉城公司。故对奉城公司要求亿华公司返还系争房屋及设备的诉讼请求，法院依法予以支持。现亿华公司仍继续占用系争房屋，故应当向奉城公司支付房屋的占有使用费至实际返还日止，对于亿华公司辩称因收到法院协助执行通知书故不能再向奉城公司支付费用的辩解意见，经法院查实，亿华公司虽收到协助执行通知书，但至今未向法院支付任何费用，故法院对亿华公司该辩解意见不予采信。亿华公司辩称系争合同被宣告无效后给亿华公司造成了大量损失，故租金应当按照双方过错大小分担的辩解意见，法院认为，亿华公司使用系争房屋至今，也未能提供证据证明系争房屋的使用受到合同无效的影响，故亿华公司要求由双方分担占有使用费的辩解意见，法院不予采信，奉城公司要求亿华公司按照合同约定金额支付自2015年8月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费的诉讼请求，法院依法予以支持。系争合同解除后，亿华公司支付的保证金1,000,000元应一并在本案中予以处理，现双方均同意保证金抵扣房屋占有使用费，法院依法予以准许。对于奉城公司要求亿华公司将绿化带恢复原状的诉讼请求，因奉城公司未能提供原状的依据，亿华公司亦对原状状态不予认可，故法院对该诉讼请求不予支持。经法院释明，奉城公司仍不愿意在系争房屋已由亿华公司转租案外人的情况下追加案外人参加诉讼并要求案外人搬离，故相应返还房屋的风险由奉城公司自行承担。经法院释明，亿华公司仍坚持保留主张合同无效的损失的诉权，故亿华公司可另行主张，本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院》第二条、第五条的规定，原审于二〇一六年三月二十九日判决：一、确认上海奉城钢材市场经营管理有限公司与上海亿华钢材仓储有限公司于2009年7月27日签订的《承包经营合同协议书》及于2014年8月26日签订的《补充协议》无效；二、上海亿华钢材仓储有限公司于判决生效之日起十日内将位于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号房屋及房屋内的设备（详见双方清单）返还上海奉城钢材市场经营管理有限公司；三、上海亿华钢材仓储有限公司支付上海奉城钢材市场经营管理有限公司自2015年8月1日起至实际返还上述房屋日止，按每年人民币6,000,000元计算的房屋占有使用费；上海奉城钢材市场经营管理有限公司返还上海亿华钢材仓储有限公司保证金人民币1,000,000元；上述两项抵扣后由上海亿华钢材仓储有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奉城钢材市场经营管理有限公司；四、对上海奉城钢材市场经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。一审案件受理费人民币16,050元，减半收取8,025元，由双方各半负担。判决后，亿华公司不服，上诉称，原审定性错误，本案系承包经营合同纠纷并非所谓租赁合同。考虑到合同履行中奉城公司因外债导致本案标的资产被查封等，实际形成上诉人的下位承租人退租或不缴纳租金，且标的房屋属违章建筑等，由于奉城公司的违约，上诉人应按约定标准减少支付承包款并由其另行支付上诉人300万元补偿款。故上诉请求撤销原判,驳回被上诉人奉城公司原审诉讼请求。奉城公司辩称，不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案上诉争议焦点有二，一为争议合同性质的确定，二为房屋使用费标准。关于争议焦点一，根据查明事实，上诉人亿华公司与被上诉人奉城公司签订的合同名称为《承包经营合同协议书》及《补充协议》，但其记载之权利、义务内容系后者将标的房屋及相关设备交付前者使用，并按由前者年计付（逐年固定递增）费用，应该认为，双方合同权利、义务关系的约定并不具有以完成一定之工作为目的之承包经营性质，该等对价性权利、义务关系的设定符合房屋（含设备）租赁法律关系特征，原审于之判断正确，考虑到标的房屋建设并无合法规划、批准程序，双方由之建立的房屋租赁合同关系应为无效，上诉人该部主张本院不能支持。争议焦点二为房屋使用费标准，查无效租赁合同实际使用费依法可予比照双方原合同约定标准计算，原审据之确定应属合法、有据，上诉人主张标的房屋被查封事宜等，根据现有证据，其始终未能证明其损失的客观性及其与被上诉人间法律上的关联性，同时其二审另行主张的300万元损失亦缺乏基本程序依据，本院依法难予支持。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人亿华公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,050元，由上诉人上海亿华钢材仓储有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年六月二十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……