广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终928号
上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司。住所地：广东省中山市石岐区。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。
委托代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈曙希，男，汉族，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：梁小红，女，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。
委托代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人陈曙希、梁小红商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2010年3月8日，永怡公司（出卖人）与陈曙希、梁小红（买受人）签订中山市商品房买卖合同（编号：1001012635），约定买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）6幢1104房的房屋，房价款为372332元；出卖人应当在2010年10月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；买受人逾期付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，陈曙希、梁小红向永怡公司支付了全部的购房款372332元。2012年8月16日，永怡公司为陈曙希、梁小红开具金额为372332元的售房款发票。陈曙希、梁小红购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥，为此，陈曙希、梁小红诉至原审法院，请求判令：1.永怡公司支付逾期办证违约金（违约金以购房款为基数按照银行同期同类贷款利率计算365天为22898.4元，其后持续计算至永怡公司办理房地产权属证书之日止）；2.诉讼费由永怡公司负担。诉讼中，陈曙希、梁小红变更诉讼请求为：1.解除陈曙希、梁小红和永怡公司于2010年3月8日签订的编号为1001012635的中山市商品房买卖合同；2.永怡公司向陈曙希、梁小红返还购房款372332元，并支付购房款20%的违约金74466.4元；3.永怡公司支付逾期办证违约金（违约金以购房款为基数，按照银行同期同类贷款利率自2013年10月4日起计算至商品房买卖合同解除之日止）；4.诉讼费由永怡公司承担。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与陈曙希、梁小红签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。本案的争议焦点有二：一、涉案合同是否达到法定解除的条件；二、陈曙希、梁小红主张的违约金是否合理。
关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的永怡公司应当在2010年10月31日前将经单体竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付给陈曙希、梁小红。因此，永怡公司应于2010年11月1日起算730个工作日内，即2013年9月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其原因导致无法办理权属证书。对此，永怡公司没有向原审法院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证据表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。是故，其抗辩原审法院不予采信。现永怡公司逾期办证之迟延程度已达到法定解除合同的条件，陈曙希、梁小红诉请解除合同，于法有据，原审法院予以支持。
关于焦点二。永怡公司出现逾期办证的情形，陈曙希、梁小红可以选择继续履行合同，要求永怡公司支付逾期办证违约金；也可以选择解除合同，要求永怡公司赔偿损失；但二者只能择其一。如前论述，合同解除后，陈曙希、梁小红有权要求永怡公司赔偿损失，在涉案合同未就出卖人逾期办理房屋权属登记导致买受人解除合同的违约责任进行约定的情况下，在陈曙希、梁小红未举证证明其损失构成的情况下，原审法院难以核算陈曙希、梁小红的具体损失金额。是故，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条关于逾期付款、逾期交楼、逾期办证的违约金标准，原审法院酌情认定陈曙希、梁小红的损失为全部购房款被永怡公司占用期间的银行同期同类贷款利息损失，又因陈曙希、梁小红未举证其何时支付完毕全部购房款，故原审法院以永怡公司出具购房发票的日期即2012年8月16日为损失的起算点，持续计算至永怡公司实际返还全部购房款之日止。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除陈曙希、梁小红与永怡公司于2010年3月8日签订的中山市商品房买卖合同（编号：1001012635）；二、永怡公司于原审判决生效之日起七日内向陈曙希、梁小红返还购房款372332元并赔偿损失（损失以372332元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自2012年8月16日起计算至购房款全部返还之日止）；三、驳回陈曙希、梁小红的其他诉讼请求。原审案件受理费8001元（陈曙希、梁小红已预交），由陈曙希、梁小红负担1000元，永怡公司负担7001元（永怡公司负担部分于原审判决生效之日起七日内径付陈曙希、梁小红）。
宣判后，上诉人永怡公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决解除双方的买卖合同证据不足，事实不清，适用法律错误。1.逾期办理房产证书的主要原因不在于永怡公司，永怡公司已向相关行政部门提交综合验收的资料，但相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续；2.本案涉案房屋并非不能办理所有权登记，只是办理时间的迟延；3.原审法院认定永怡公司应在2013年9月29日前办理权属登记手续，存在认定事实和适用法律错误，双方约定的××应当在商品房交付使用后730个工作日办理备案登记，该交付应为房屋的实际交付，而非合同约定的2010年10月31日的交付时间。按照实际交付时间，陈曙希、梁小红起诉时永怡公司逾期办证的时间尚未超过一年。二、陈曙希、梁小红未能举证证明其存在的具体损失及实际损失是多少，原审法院判令永怡公司以372332元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2012年8月16日起计算至购房款全部返还之日赔偿陈曙希、梁小红损失，认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院：1.撤销（2015）中一法张民一初字第166号民事判决；2.驳回陈曙希、梁小红的全部诉讼请求；3.判决本案所有诉讼费用由陈曙希、梁小红承担。
被上诉人陈曙希、梁小红答辩称：一、永怡公司未能举证证明逾期办证的责任在于行政部门，双方之间的合同约定永怡公司应在2013年9月29日前办理权属登记手续，事实和法律依据充分，原审判决依据的证据充分，查明的事实清楚，适用法律正确。二、原审法院判决永怡公司退还购房款并赔偿损失正确恰当。请求二审法院驳回永怡公司的全部诉讼请求。
二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明：原审查明的基本事实清楚，本院二审予以确认。
本案另查明：陈曙希、梁小红与永怡公司在商品房买卖合同中就涉案商品房交付期限约定，“出卖人应当在2010年10月31日前，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：……4.该商品房经单体竣工验收合格，其意思买卖双方同意明确约定为：经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘查单位以及消防电梯验收合格为准，并能通水、通电、通煤气、通电视、通话作为使用标准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项；3.因台风、天雨或战争、动乱等非出卖人的责任对工程造成的延误的灾害或事由；因政府举行活动封路，配合政府法规、政府部门验收或市政配套的批准与安装等引致的延误，及其他非出卖人所能控制的因素。”
原审诉讼中，永怡公司称该公司于2011年8月11日向陈曙希、梁小红发出收楼通知。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”故本案二审争议焦点为：一、陈曙希、梁小红是否有权解除其与永怡公司签订的商品房买卖合同；二、原审法院认定永怡公司向陈曙希、梁小红损失赔偿的计算标准是否具有事实和法律依据。
关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中陈曙希、梁小红与永怡公司在商品房买卖合同中约定永怡公司应在涉案商品房交付使用后730个工作日内持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。关于该条款，陈曙希、梁小红主张应以合同约定的最迟交付日期即2010年10月31日起计算730个工作日办理产权登记备案，永怡公司则主张应以2011年8月11日永怡公司向陈曙希、梁小红发出收楼通知起计算730个工作日办理产权登记备案。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”根据本案合同的有关条款，陈曙希、梁小红与永怡公司在商品房买卖合同中明确约定除陈曙希、梁小红违约或遭受不可抗力及合同约定的其他可推迟交付的情况外，永怡公司应于2010年10月31日前将涉案的商品房交付陈曙希、梁小红使用。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”故在陈曙希、梁小红已按照合同约定支付了全部购房款和其他应付款项，永怡公司亦未能举证证明存在遭受不可抗力及合同约定的其他可推迟交付的情况下，永怡公司最迟应于2010年10月31日前将涉案房屋交付陈曙希、梁小红使用。双方于合同中约定的“涉案商品房交付使用后730个工作日”，不应超过合同约定的最迟交付日起730个工作日。现陈曙希、梁小红与永怡公司就合同约定的办理产权登记的期限产生争议，原审法院认定该期限为2010年10月31日起算730个工作日，即2013年9月29日之前，并无不当。永怡公司应按合同约定，于该期限届满之前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。永怡公司未能按照合同约定的期限协助陈曙希、梁小红办理产权登记备案，至本案原审起诉时已届满一年。永怡公司虽主张逾期办理产权登记备案的原因不在于该公司，但《中华人民共和国合同法》并未规定合同责任的承担必须以当事人一方存在过错为前提，故除法律另有规定或当事人另有约定的情形外，合同当事人无过错并非其不承担合同责任的抗辩依据。故商品房买卖合同司法解释第十九条所规定的“由于出卖人的原因”，应当指不存在买受人违约及法律、法规规定或合同约定出卖人可以免责的情况下，出卖人未能完成协助买受人办理产权备案登记的情形。现永怡公司未能举证证明存在前述可以免责的情形，故对永怡公司的该项主张，本院不予采信。陈曙希、梁小红有权解除其与永怡公司签订的商品房买卖合同，请求永怡公司赔偿损失。
关于争议焦点二，本案中永怡公司和陈曙希、梁小红并未在合同中约定合同解除后违约金或赔偿损失额的计算方法。根据商品房买卖合同司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，永怡公司虽然与陈曙希、梁小红对逾期办理产权登记另有约定，但永怡公司未能协助陈曙希、梁小红办理产权登记的时间，已超过合同约定期限一年以上，导致合同解除。陈曙希、梁小红的全部购房款被永怡公司占用，因此而导致的利息损失客观存在，且该损失应大于商品房买卖合同司法解释第十八条所列举的违约情形所造成的损失。据此，原审法院参照商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，酌定永怡公司向陈曙希、梁小红赔偿损失额的计算标准为已付购房款总额的银行同期同类贷款利息并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果适当，上诉人永怡公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8001元，由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 易嘉璇
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