辽宁省朝阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽13民终967号
上诉人（原审被告）朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司，住所地朝阳市双塔区珠江路三段二号。
法定代表人荀小林，董事长。
委托代理人田喜铭，辽宁鲲鹏律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司朝阳分行。
法定代表人褚景元，行长。
委托代理人侯宇，女，1981年6月1日出生，汉族，副经理，住朝阳市双塔区朝阳大街四段***号楼*单元***室。
委托代理人陈铁军，男，1970年6月22日出生，蒙古族，住朝阳市双塔区朝阳大街四段**号楼*单元***室。
被上诉人（原审原告）杨立博，男，1988年12月4日出生，蒙古族，农民，住朝阳县黑牛营子乡章吉营子村。
委托代理人丁亮，朝阳县大庙镇法律服务所法律工作者。
上诉人朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司（以下简称盘龙公司）、中国建设银行股份有限公司朝阳分行（以下简称建行朝阳分行）因商品房销售合同纠纷一案，不服朝阳县人民法院（2017）辽1321民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人盘龙公司委托代理人田喜铭，上诉人建行朝阳分行委托代理人侯宇、陈铁军，被上诉人杨立博的委托代理人丁亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨立博在一审中起诉称：2013年11月22日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，原告在被告处购买新柳城工程楼房一户。总价款为274,613元。由于被告违约，原告请求：一、依法解除原、被告间商品房买卖合同；二、被告返还原告购房款274,613元及利息；三要求被告偿还银行贷款利息及原告已垫付的利息；四、要求被告返还维修基金等费用共计18894元；五、要求被告返还购买仓房款18000元；六、要求被告承担诉讼费用。
盘龙公司在一审中答辩称：1、不同意解除合同；2、房屋已经处于使用状态，谈不上赔偿问题。
第三人建行朝阳分行在一审中诉称：原告购房时在建行朝阳分行贷款19万元，目前贷款余额为157,149.21元。如果法院判决原、被告双方继续履行房屋买卖合同，我行主张原告继续履行与我行签订的借款合同，按照约定偿还贷款。如果法院判决解除原、被告之间的房屋买卖合同，我行主张解除我行与原告签订的贷款合同，请求原告一次性偿还贷款本息，被告承担连带责任。
一审法院审理查明：2013年11月22日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人盘龙公司；买受人杨立博；买受人购买的商品房为坐落于朝阳县新柳城房；建筑面积共86.78平方米；总价款274,613元；交付期限为2014年12月30日之前，同时约定该商品房经验收合格才能交付买受人使用。合同第九条约定;出卖人如未按本合同约定的期限将该房屋交付买受人使用,逾期超过365日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。2013年12月6日，原告杨立博与第三人建行朝阳支行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》。原告杨立博为购买被告商品房在第三人处贷款19万元，并以所购的商品房做抵押。2015年4月10日，被告为原告出具销售不动产统一发票一张，发票载明付款方名称杨立博，收款方名称盘龙公司，销售的不动产楼牌号：，建筑面积86.78平方米，单价3164.4734元每平方米，金额是274,613元。2013年9月4日，原告杨立博向被告交纳5000元定金和5000元仓房款。2013年11月13日，杨立博又交8000元仓房款，以上合计原告向被告交纳购买仓房款1.8万元。2014年4月24日，原告杨立博向被告交纳1,458元取暖费、1000元装修服务费、物业费1,041元、电费400元、垃圾清运费200元、维修基金4,165元、2013年12月18日，原告向被告交纳贷款保证金9,500元，原告为贷款向朝阳市房地产置业担保有限公司朝阳县分公司交纳担保费950元。原告向朝阳县房屋产权登记管理办公室交纳80元，公证费100元。
另查明，2012年12月30日，涉案建筑的监理单位中辽国际工程建设项目管理公司朝阳分公司出具《房屋建筑工程质量评估报告书》，勘察单位朝阳鑫诚工程勘察有限公司出具《房屋建筑工程质量检查报告书（一）》，设计单位沈阳欧亚土木设计咨询有限公司出具《房屋建筑工程质量检查报告书（二）》。同日，东北建筑安装工程总公司向被告提交涉案建筑的《房屋建筑工程竣工报告书》、《房屋建筑工程质量保修书》，被告出具相应建筑的《房屋建筑工程竣工验收报告书》。2013年8月15日，被告、监理单位、设计单位共同在东北建筑安装工程总公司出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上加盖公章，同意验收，评定涉案建筑为合格。
一审法院判决认定：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，应当认定合法有效，双方应当履行。原告按照合同约定，向被告足额交纳购房款274,613元。被告应当按照合同约定，将经合法竣工验收合格的商品房交付给原告使用，被告虽然按期将涉案商品房交付给原告，但被告交付原告的商品房仅由被告及施工、监理、设计、勘察自行验收，未经有关国家行政部门验收合格并办理《验收备案表》及《房屋合格证》等手续，被告交付的房屋未经合法验收合格，应视为未交付。合同约定交付房屋期限为2014年12月30日前交付，至原告起诉时2017年8月9日，被告仍未取得验收合格依据，故已超过365日。根据合同约定出卖人如未按本合同约定的期限将该房屋交付买受人使用的，逾期超过365日后买受人有权解除合同。故原告请求解除合同的诉讼请求，应予以支持。由于被告违约，商品房买卖合同解除，原告请求被告返还购房款274,613元及利息，应予以支持。原告请求被告给付银行贷款利息及原告已垫付的利息，原告因购房才在银行贷款，利息损失应当由被告承担；原告因购房向被告交纳的装修服务费1000元、维修基金4,165元贷款保证金9,500元担保费950元、公证费100元、房屋产权登记费80元，以上合计14,795元，属于原告的实际损失，应当由被告承担。但原告请求物业费1041元、电费400元、垃圾清运费200元、取暖费1,458元，原告已使用消费，不应由被告承担。原告请求被告返还购买仓房款1.8万元，原告购买仓房是属于购买的商品房的附属物，既然商品房买卖合同已解除，原告请求退还仓房返还仓房款1.8万元应予以支持。原、被告双方解除《商品房买卖合同》，原告贷款用途已发生改变，第三人请求原告提前一次性还清贷款的请求应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，该院判决：一、依法解除原告杨立博与被告朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司返还原告杨立博购房款274,613元，此款自2014年12月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，至款付清时止；三、被告朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司返还原告杨立博交纳的装修服务费1000元、维修基金4,165元、贷款保证金9,500元、担保费950元、公证费100元、房屋产权登记费80元，以上合计14,795元；四、被告朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司赔偿原告杨立博贷款利息损失（2017年9月21日前的利息36,697.13元，2017年9月22日后的利息按银行贷款利率给付，至退回全部房款时止）；五、原告杨立博退回被告朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司购买的仓房，被告朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司返还原告杨立博仓房款1.8万元；六、原告杨立博在收到被告朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司返还房款后，立即还清第三人中国建设银行股份有限公司朝阳分行的所欠贷款本金及利息。逾期后的利息由原告杨立博负担。七、驳回原告杨立博其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5,973元，原告杨立博承担62元，被告朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司承担5,911元。
宣判后，盘龙公司、建行朝阳分行不服一审法院上述民事判决，分别向本院提出上诉。盘龙公司的主要上诉理由是：1、诉争房屋已经按时交付给被上诉人，被上诉人已对该房屋进行了装修，并实际入住使用，视为被上诉人认可房屋质量合格，不应再判解除合同。2、上诉人一审时已向法庭提交了《商品房预售许可证》、《房屋建筑工程质量检查报告书》、《房屋建筑工程竣工报告书》、《房屋建筑工程质量评估报告书》等证据，法院已认定相关单位“同意验收评定涉案建筑为合格”。只是未付清相关费用，而暂时未备案，不影响使用功能。3、原审判决第二项与第四项重复计算。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
建行朝阳分行的主要上诉理由是：被上诉人杨立博与原审被告盘龙公司《商品房买卖合同》解除，上诉人一审中已主张解除借款合同，杨立博一次性偿还上诉人建行朝阳分行全部贷款本息，同时原审被告盘龙公司对上述贷款承担连带清偿责任。而一审判决第六项判决令“原告杨立博收到被告盘龙公司返还房款后，立即还清第三人建行朝阳分行的贷款本金及利息。逾期后的利息由原告杨立博负担。”此判决免除了原告杨立博的还款责任。上诉人认为，上诉人与杨立博签订的借款合同，无论被告盘龙公司是否返还原告杨立博房款，原告杨立博都负有还款责任。请求撤销原审判决。解除借款合同，由被上诉人杨立博立即一次性清偿贷款本息，同时原审被告盘龙公司承担连带清偿责任。诉讼费由被上诉人负担。
杨立博表示服从原审判决。其针对上诉人盘龙公司的上诉理由答辩称：1、依据杨立博与上诉人盘龙公司签订的《商品房买卖合同》约定，盘龙公司应将涉案商品房验收合格后交付使用，但直至2017年8月9日（被上诉人起诉之日），上诉人盘龙公司也未能完善验收备案手续，未向商品房买受人杨立博提供办理土地使用权变更和房屋产权登记的相关证明文件，致使被上诉人杨立博未能办理产权登记的相关手续。未能取得商品房所有权。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。依据辽宁省高级人民法院下发的《全省法院民事审判服务群众、服务基层热点难点100题》中，关于审理房地产案件指导意见的规定，“如果出卖人没有穷尽验收程序，但能够证明房屋质量合格的，应责令其完善手续。如不能完善手续，导致买受人无法办理所有权登记或不能取得权属证书的，买受人按照《商品房买卖合同司法解释》第十八条、第十九条之规定主张权利的，应予支持”。因此，上诉人盘龙公司作为房产开发企业在被上诉人杨立博履行了合同义务按期交付购房款后，理应按照合同约定协助被上诉人杨立博办理有关产权登记手续，但在法定合理期限内上诉人盘龙公司仍未履行，以致严重影响被上诉人杨立博订立合同时所期望的经济利益，导致合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项规定的合同解除情形。2、关于上诉人盘龙公司称利息重复计算问题，一审法院判决认定的是被上诉人杨立博主张依法解除合同、返还购房款两个不同期间、不同性质的利息，相互不发生冲突，均是因上诉人盘龙公司违约致使合同解除而产生的实际损失。3、关于上诉人盘龙公司称房屋已经装修视为交付的理由不能成立。案件已经到二审阶段，上诉人盘龙公司依然弄不清事实，涉案房屋根据没有装修。请求维持原审判决。
杨立博针对上诉人建行朝阳分行答辩称：1、关于上诉人建行朝阳分行主张解除与被上诉人杨立博签订的《个人用房（商业用房）借款合同》。在一审判决中已明确阐述清楚：“原被告双方解除《商品房买卖合同》，原告贷款用途已经发生变化，第三人请求原告提前一次性还清贷款的请求应当支持。”一审判决第六项“原告杨立博在收到盘龙公司返款后，立即还清第三人建行朝阳分行的贷款本金及利息。”上述内容已经明确解除借款合同。既然解除了借款合同，杨立博要求上诉人建行朝阳分行在限期内为杨立博办理贷款记录结清手续。2、关于上诉人建行朝阳分行要求被上诉人杨立博一次性还清全部贷款本息的请求于法无据，被上诉人认为合同解除后理应由上诉人盘龙公司直接返还。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第25条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”因此上诉人建行朝阳分行的此项请求于法无据，不应支持。3、被上诉人要求建行朝阳分行限期内为杨立博办理贷款记录结清手续及消除因本案贷款产生的不良信用记录。被上诉人杨立博一直按期偿还贷款，起诉后依然按期偿还贷款，直至一审开庭，上诉人建行朝阳分行作为贷款人，首先提出解除借款合同，一次性还清贷款本息，被上诉人正是基于对上诉人建行朝阳分行的信赖，才停止偿还按揭贷款的，并非主观恶意不偿还，也不是因为没有偿还能力。现被上诉人已按期偿还贷款，请求二审法院判决上诉人建行朝阳分行销除被上诉人的不良信用记录。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》、《收款收据》10张、《辽宁省非税收入统一收据》、《朝阳市公正处收费缴款通知单》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋建筑工程质量检查报告书》（一）、（二）、《房屋建筑工程竣工报告书》、《房屋建筑工程质量评估报告书》及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：上诉人盘龙公司与被上诉人杨立博签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定,合法有效，双方应当履行。被上诉人足额交纳购房款274,613元，履行了合同约定的义务。上诉人盘龙公司亦应按合同约定，将经合法竣工验收合格的商品房交付给被上诉人使用。上诉人盘龙公司虽然按期将涉案商品房交付给被上诉人，但上诉人盘龙公司交付给被上诉人的商品房未经有关国家行政部门验收合格并办理《验收备案表》及《房屋合格证》等手续，交付的房屋未经合法验收合格，应视为未交付。合同约定交付房屋期限为2014年12月30日前交付，至被上诉人起诉时2017年8月9日，上诉人仍未取得验收合格手续，已超过365日，并不能办理房屋权属证书，根据合同约定出卖人如未按本合同约定的期限将该房屋交付买受人使用的，逾期超过365日后买受人有权解除合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人应承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。由于上诉人盘龙公司违约，商品房买卖合同解除，被上诉人请求上诉人盘龙公司返还购房款274,613元及利息，应予以支持。因被上诉人因购房才在银行贷款，现因上诉人盘龙公司违约，商品房买卖合同解除，被上诉人的贷款目的已无意义，故被上诉人的贷款本金及利息损失应当由上诉人盘龙公司承担；被上诉人因购房向上诉人盘龙公司交纳的各类费用亦应由上诉人盘龙公司返还。被上诉人请求上诉人盘龙公司返还购买仓房款1.8万元，属于购买的商品房的附属物的费用，既然商品房买卖合同已解除，仓房款1.8万元亦应予以返还。上诉人盘龙公司关于原审判决第二、四项重复计算问题，查证属实，应予纠正。原审判决第二项标的应确定为首付款。
关于上诉人建行朝阳分行上诉主张解除借款合同，由被上诉人杨立博立即一次性清偿贷款本息，同时原审被告盘龙公司承担连带清偿责任请求。经审查，上诉人盘龙公司与被上诉人解除《商品房买卖合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持；据此，根据上诉人建行朝阳分行的请求，上诉人建行朝阳分行与被上诉人杨立博之间的借款合同应予解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条二款之规定，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对被上诉人在上诉人建行朝阳分行处的商品房担保贷款应由上诉人盘龙公司承担偿还责任。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，对被上诉人所偿还的部分贷款本金及利息由上诉人盘龙公司返还被上诉人杨立博，对被上诉人未偿还的贷款本金及利息应由上诉人盘龙公司一次性偿还给上诉人建行朝阳分行。那么，上诉人建行朝阳分行应该为被上诉人杨立博办理结清贷款记录。
关于被上诉人杨立博在答辩中提出的要求建行朝阳分行限期内为杨立博办理消除因本案贷款产生的不良信用记录的请求。经本院审查，被上诉人杨立博一直按期偿还贷款，在诉讼中，上诉人建行朝阳分行首先提出解除借款合同，一次性还清贷款本息的请求。基于此，被上诉人未按期偿还按揭贷款，但其并非主观恶意不偿还，而且现已按期偿还贷款并已补交完毕按期应交而未交的所欠贷款，被上诉人在偿还贷款中一直按合同约定履行义务。但被上诉人的此请求并未提出上诉，应另行主张权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律适当，但存在欠妥之处应予变更，上诉人盘龙公司的上诉理由的合理部分，应予支持；上诉人建行朝阳分行的上诉请求中关于一次性还清贷款本息请求应予以支持，但请求偿还主体不当，对合理部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、第二十四条、第二十五条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持朝阳县人民法院（2017）辽1321民初1434号民事判决第一、三、五、七项；驳回上诉人朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司的上诉；
二、上诉人朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司返还被上诉人杨立博购房首付款84,613元，此款自2014年12月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，至款付清时止；
三、依法解除被上诉人杨立博与上诉人中国建设银行股份有限公司朝阳分行之间签订的编号《个人住房（商业用房）借款合同》；
四、朝阳县人民法院（2017）辽1321民初1434号民事判决第四项变更为：被上诉人杨立博在2018年8月1日以后应偿还贷款的本金及利息由上诉人朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司在本判决生效后十日内一次性偿还上诉人中国建设银行股份有限公司朝阳分行；对被上诉人杨立博已经偿还的贷款本金及利息由上诉人朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司在本判决生效后十日内偿还给被上诉人杨立博；
五、撤销朝阳县人民法院（2017）辽1321民初1434号民事判决第二、六项。
如果上诉人朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费5,973元，原告杨立博承担62元，被告朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司承担5,911元。二审案件受理费9,905元，合计15,878元，由上诉人朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司负担12,435元。上诉人中国建设银行股份有限公司朝阳分行负担3,443元。被上诉人杨立博负担62元。
本判决为终审判决。
审判长 张九东
审判员 王海娇
审判员 徐淑艳
二〇一八年七月四日
书记员 贲 娜