贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初3421号原告：张学生，男，汉族，1972年4月2日出生，住址：贵州省毕节市，现住毕节市七星关区。原告：吴彭菊，女，汉族，1977年7月27日出生，住址：贵州省毕节市。，现住毕节市七星关区。委托诉讼代理人：孙善朋，系贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乾隆，系贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区市西办事处。法定代表人：张明会,系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵波，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文媛，贵州本芳律师事务所实习律师。原告张学生、吴彭菊与被告毕节创美房地产开发有限公司（以下简称“创美房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴彭菊及委托诉讼代理人孙善朋、王乾隆，被告创美房开公司委托诉讼代理人赵波、赵文媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告毕节创美房地产开发有限公司在三十日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书，并将办理好的不动产权属证书交付给原告；2、判令被告毕节创美房地产开发有限公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（从2015年6月30日起至办理不动产权属证书并交付给原告之日，以总房款324743.00元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日万分之一计算）暂计为35000.00元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月20日原告与被告就商品房买卖达成协议，双方签署《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的创美世纪城第4幢1单元25-2号商品房，《商品房买卖合同》对原、被告之间的权利义务进行了约定。原告在支付首付款人民币214743.00元支付给被告后，与中国农业银行股份有限公司毕节分行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，后中国农业银行股份有限公司毕节分行将原告的贷款人民币110000.00元支付到被告账户内，为此原告合计支付给被告的总房款为324743.00元，原告依据合同中的约定履行了买受人应尽的付款义务。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定被告于2015年3月31日向买受人交付该商品房，第二十二条约定“房屋登记第三款转移登记中约定(一)出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1……、2约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:(1)。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。同日被告与原告签订《商品房买卖合同补充协议》第九条“对合同第二十二条（房屋登记）的说明及补充的第一项和第二项中约定，买受人将办理房屋产权登记所需的各种税、费等，买受人应当提交相关资料。如买受人在交房时未将上述费用交付给出卖人或没有同时提交相关资料，买受人每天向出卖人支付人民币壹佰元的违约金，由此造成出卖人未能在合同约定期限内办理产权登记的责任由买受人承担”，后原告将房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金交付给被告，至此原告与被告完成交房手续。在合同约定办证期限2015年4月28日到期后原告多次到被告处要求办证，但被告至今未将办理好的房屋权属证书交付原告，被告就原告的合理要求拒绝赔偿，并且被告的工作人员称前期所收取的无房证明已经超期，不能使用，要求业主重新出具无房证明，因此被告的行为严重违约。综上事实，原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，本案中，原告依照《商品房买卖合同》和《补充协议》履行了合同义务，被告应自2015年6月30日前为原告办理房屋相关不动产证（注：签订合同时是办理房屋所有权证、国有土地使用证）。至今仍未将房屋不动产证书交付给原告，被告的行为已经构成违约，原告特根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告创美房开公司答辩称，一、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”，并非现行政策法律下的“不动产权属证书”。然而，在合同履行过程中，我国于2015年3月1日开始施行《不动产登记暂行条例》，该条例的施行直接改变了原有商品房房地分别登记的模式，强制要求将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书。在此情况下，要求答辩人按照《商品房买卖合同》签订时的合同原意办理“房屋所有权证”已经不具有可能性。换言之，合同约定由被答辩人履行的单独房屋登记义务已经在法律变更的不可抗力因素下履行不能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。因此，势必产生被答辩人另一“国有土地使用证”的办理义务与“房屋所有权证”办理义务合并履行。而根据双方签订的“补充协议”第九条第3款：“买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，国有土地证的办理系在商品房分户产权证办理后两年内。由此可知，即使将《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日识别为答辩人应当办理房屋所有权证的履行期限，那么在法律变更导致不可单独办理及“补充协议”约定国有土地使用证延后两年办理的情况下，答辩人也基于两个义务合并履行而获得履行期限的顺延，即以2017年7月1日为含盖房屋所有权及土地使用权在内的不动产权属证书的办理期限。因此，被答辩人诉请自2015年3月31日起计付逾期办证违约金无事实和法律依据，不应当获得支持。二、另外，按照涉案合同约定，逾期向被答辩人交付有关文书的，超期在180日内，系按照已交总房款的万分之一支付被答辩人；超期180日外，才按照日万分之一支付违约金。现被答辩人片面理解，忽视180日的时间分段点，均以逾期天数万分之一的标准诉请答辩人支付违约金，系错误解读合同意思，不应当获得支持。三、就办理商品房产权转移登记本身而言，无论是原《房屋登记办法》，还是现行《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》，对于商品房买卖所涉权属转移、变更登记，均要求原告等购房户应当提供办证资料，例如法条上载明的《登记申请书》、授权答辩人办理的《委托书》及其他相应资料。在原告没有履行资料提供义务前，答辩人不具备办理商品房转移登记的条件。本案中，答辩人公司工作人员曾多次通知被答辩人提交资料，2018年5月1日，原告才将所欠的资料提交被告。资料提交后，被告及时移交不动产登记部门，目前涉案房屋不动产权证书的确认交易单即将出具。因此，就涉案房屋不动产权属证书延迟办理的问题，被答辩人负有重大过错，若忽略这一事实而判决答辩人承担违约责任，将有失公平、合理原则。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人创美公司合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、结婚证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、贷款支付凭证、首付款收据、面积补差收据、契税等收据、光盘、毕节市首批不动产权证在七星关颁发的新闻报道、不动产权证流程单,本院认定如下：一、原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》。拟证明：合同约定的购房款为324743.00元，其中首付款为214743.00元，按揭贷款为110000.00元。被告承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理的商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今未交付，应当承担责任；原、被告之间约定的办证并不是委托关系，而是被告应当尽到的合同义务。被告质证意见：对该组证据三性不持异议，但达不到原告的证明目的。合同约定2015年6月30日取得初始登记并交付有关文书，但也约定在办理房屋分户证后两年内办理国土证。因此，现两证合一，2015年6月30日不能作为判定被告违反合同义务的时间结点。经本院审查认为，该组证据系原、被告双方在意思自治的情况下签订，能证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，并对相关权利义务进行了约定，具有关联性、合法性及真实性，予以确认。二、原告提交的《个人购房担保借款合同》、贷款支付凭证、首付款收据、面积补差收据。拟证明：原告已依约向被告支付了首付款214743.00元，并如约向中国农业银行毕节分行贷款110000.00元支付购房尾款，该款已由中国农业银行毕节分行支付至被告账户，至此，原告已依约支付了全部购房款324743.00元，被告应当按照合同约定为原告办理不动产权属证书并交付原告，但被告至今仍未履行该义务，应承担违约责任，即应以324743.00元为基数，按合同约定的日万分之一支付违约金。被告质证意见为：对该组证据对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，按照合同约定，办理转移登记有关文书虽是被告的合同义务，但也需要原告配合完成，资料提交是原告的先合同义务，若原告未履行这个义务，被告不构成违约。经本院审查认为，该组证据符合证据“三性”，能证明原告已经付清房款的事实，予以确认。三、原告提交的契税等收据、光盘。拟证明：1、原告已于2015年4月28日将办理房屋权属证书的各项费用（包括房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金等）共计10877.00元全部交付被告，被告已经收到并出具收据；2、原告已将办理房屋权属证书的相关资料交付给被告，已经尽到了合同约定的配合义务；3、原告已履行了合同约定的义务，但被告却迟迟未按照合同约定办理商品房转移登记的有关文书并交付给买受人，并以各种理由推脱，不仅严重违反合同约定，也给原告造成了严重的经济损失，应当按照合同约定向原告支付违约金。原告质证意见为：对该组证据契税等收据的证据三性不持异议，对光碟的真实性不予认可，资料是否提交不能以点概面，其中部分业主一直差欠部分资料，住房信息证明有效期限为三个月，在失效的情况下被告必须要求原告予以配合。经本院审查认为，对契税等收据，本院予以确认。对光盘，原告也未提供其他证据予以佐证是本案原告与被告的谈话，且被告不予认可，故本院不予确认。四、被告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》。拟证明：1、按照合同约定，涉案房屋所占土地的分户国有土地使用证办理时间系在房屋分户产权证办理完后两年内，也就说明，在法律变更原来的土地证和房产证分别办理而改为合并办理的情况下，被告只要在合同约定初始登记取得后两年内（2017年6月30日前）取得房屋初始登记并将相关文书交付原告即不构成违约，而超过上述期限在180日内的，只需按总房款的万分之一支付原告违约金。原告质证意见：对该组证据真实性无异议，对合法性和关联性发表质证意见如下：针对补充协议第九条主要约定买受人没有委托出卖人办证的补充约定，不适用出卖人已经承诺为买受人办理相关文书的情况，另外，该条约定的是不能实际履行的，根据中华人民共和国城市房地产管理办法第六十一条规定，该宗土地的物权尚属于被告所有，从取得的建设用地使用权，商品房的建造报批、报建、建设管理竣工验收，被告都是唯一的所有权人，也是原始的所有权人，故不存在由原告办理土地使用权的变更手续，该约定明显违反法律规定，所以无效。对于被告的第二项证明目的，原告在缴纳相关契税等费用的时候已经将办理转移登记相关文书的资料提交给被告，不存在被告所谓的拒绝或者拖延，导致办证不能；至于违约时间，被告并未在合同约定的一百八十天之内为原告办理，因此，这一百八十天应该计算在逾期时间当中。经本院审查认为，对该组证据，在上述证据分析中已叙及，故不再累叙。五、被告提交的毕节市首批不动产权证在七星关颁发的新闻报道。拟证明：根据《不动产登记暂行条例》的施行，七星关国土部门在2015年7月1日即颁发了首批不动产权证书，亦说明被告自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后已经不能在按照《商品房买卖合同》为原告办理合同约定的房屋所有权转移登记证书，而不能办理系不可抗力因素，被告不构成违约。原告质证意见：对该证据的真实性无异议，但达不到被告的证明目的，理由是：被告约定交房的时间是2015年3月31日，被告明确知晓2015年3月1日颁布的不动产登记暂行条例，办理房屋权属登记的文书、材料程序，并收取办理权属证书登记的全部材料，说明被告是能够办理而不办理，并不是因为办理房屋权属证书的法律变更而导致，结合毕节市人民政府出台的关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告第四条第二项自2016年9月30日前颁发的不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，按照不变物法的原则，今后依法办理的不动产产权证书以换发新的不动产产权证书，说明在2016年9月30日前颁发的证书是有效的，因此被告所称法律法规变更并不是被告办证不能的理由。经本院审查认为：该组证据能证明毕节市七星关颁发不动产登记证的事实，本院予以确认。六、被告提交的不动产权证流程单。拟证明：2018年5月1日，原告才将差欠的办证资料移交被告。原告质证意见：对该组证据的三性均不予认可。第一，该组证据系被告单方制作，不具备证据的三性；第二，该组证据上未有任何一个原告的签字。经本院审查认为，该组证据系被告单方制作，且原告不予认可，不予确认。根据原、被告的陈述以及本院经审查认定的证据，本院确认以下事实：2014年4月20日，原告张学生、吴彭菊作为买受人与被告创美房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人修建的创美·世纪城第4幢1单元26层2号房，房号为4-1-26-2；商品房总价款为324743.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”当日，双方又签订《补充协议》，该补充协议第九条约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”第十八条约定：“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效，凡补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以补充协议为准。”合同签订后，原告依约向被告支付了房款、契税及维修基金等费用，并补交了房屋面积差价款，且被告认可原告已经将应由原告提交的相关文书交给被告。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿”。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：1.被告是否为原告办理涉案商品房不动产权属转移登记证书并交付原告；2.被告是否承担因逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金以及违约责任期限如何认定。对于焦点一，因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告作为受托方有义务为原告办理不动产权属证书并交付给原告，现原告已提交完毕资料。因此，被告应为原告办理涉案商品房不动产权属转移登记证书并交付原告。对于焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告创美公司应当在2015年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条又约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”，因此，被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2015年6月30日之后的二年内，即2017年6月30日之前。理由为：因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，本案《商品房买卖合同》约定于2015年6月30日前取得的商品房所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，被告办理涉案商品房所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书增加了办理土地使用权的相关资料。由于双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，故被告取得涉案房屋所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书的时间应为自《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日往后推迟两年，即2017年6月30日前。故本案被告承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约责任的时间应从2017年7月1日起开始计算。同时，因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，即被告从申请办理涉案商品房产权转移登记之日视为履行了合同义务，不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。但被告并未举证证明其已向相关部门申请办理涉案商品房产权转移登记，故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2017年7月1日起计算至本案开庭之日（2018年7月18日），共计382日。因被告的违约天数已超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告的违约金计算为324743.00元×0.01%×382天=12405.18元。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节创美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内为原告张学生、吴彭菊办理“创美·世纪城”第4幢1单元26层2号商品房不动产权属转移登记证书并交付原告。二、被告毕节创美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张学生、吴彭菊逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金12405.18元。三、驳回原告张学生、吴彭菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币338.00元，由被告毕节创美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一八年八月一日书记员  彭 双