温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿商初字第2502号
原告：招商银行股份有限公司温州解放支行，住所地：浙江省温州市鹿城区百里东路墨斗小区1-3幢107-1、107-2、107-3、107-4、107-5、107-16、202-2室。
负责人：邱将，系支行行长。
委托代理人：金彩凤、李倩倩，浙江泽商律师事务所律师。
被告：温州市禾元织造有限公司，住所地：浙江省瑞安市塘下镇场桥工业区。
法定代表人：项裕门。
被告：昆山市禾元织造有限公司，住所地：江苏省苏州市昆山市巴城镇东部工业区。
法定代表人：项成英。
被告：苏州博海房地产开发有限公司，住所地：江苏省苏州市太仓市浏河镇闸北村。
法定代表人：项进军。
被告：项成英。
被告：池兄玉。
被告：项志威。
上述六被告共同委托代理人：尹勇，江苏嘉昆律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司温州解放支行（以下简称招商银行解放支行）与被告温州市禾元织造有限公司（以下简称温州禾元公司）、昆山市禾元织造有限公司（以下简称昆山禾元公司）、苏州博海房地产开发有限公司（以下简称博海公司）、项成英、池兄玉、项志威金融借款合同纠纷一案，于2015年4月29日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告招商银行解放支行的委托代理人李倩倩，被告温州禾元公司、昆山禾元公司、博海公司、项成英、池兄玉、项志威的共同委托代理人尹勇及被告池兄玉均到庭参加诉讼。本案因案情复杂经本院院长批准延长审理期限三个月，现已审理终结。
原告招商银行解放支行诉称：2014年4月17日，被告温州禾元公司与原告招商银行解放支行（原名招商银行股份有限公司温州大南支行）签订编号为2014年授字710403号《授信协议》，约定原告自2014年4月17日起至2015年4月16日期间内向被告温州禾元公司提供500万元的一次性授信额度，约定该授信协议项下的一切债务由被告昆山禾元公司（原名昆山市威智实业有限公司）、项成英、池兄玉、博海公司在最高限额500万元的范围内提供连带责任保证，其分别向原告出具编号为2014年保字第710403-1号、2014年保字第710403-2号、2014年保字第710403-3号、2014年保字第710403-4号《最高额不可撤销担保书》；由被告池兄玉以其名下坐落于上海市普陀区石泉东路168弄××号××室的房地产［房地产证号：沪房地普字（2010）第××号，建筑面积：108.63平方米］在最高限额为290万元的范围内提供抵押担保，其与原告签订编号为2014年抵字第710403-1号《最高额抵押合同》；由被告项志威以其名下坐落于上海市普陀区石泉东路168弄××号××室的房地产［房地产证号：沪房地普字（2010）第××号，建筑面积：105.34平方米］在最高限额为305万元的范围内提供抵押担保，其与原告签订的编号为2014年抵字第710403-2号《最高额抵押合同》。上述抵押物均已办理抵押登记。
2014年5月13日，原告为履行上述《授信协议》，与被告温州禾元公司签订编号为2014年贷字第7101140507号《借款合同》，约定原告向被告温州禾元公司提供贷款297万元，贷款期限自2014年5月13日至2014年11月12日；贷款利率为年利率7.28%，每月20日为付息日，未按期偿还贷款利息的，按同期贷款利率就未付利息加收复息；未按期偿还贷款的，对未偿还部分从逾期之日起按原利率加收50%计息。当日，原告向被告温州禾元公司发放全部贷款。现上述贷款已到期，被告温州禾元公司未依约偿还本息，各保证人、抵押人也未履行相应担保责任。原告为维护自身合法权益，诉请：1、判令被告温州禾元公司偿还原告借款本金2765210.45元及利息、逾期利息、复息（暂算至2015年4月7日，利息、逾期利息、复息合计177583.62元，之后的逾期利息、复息按合同约定利率计算至判决确定的履行之日止）；2、判令被告昆山禾元公司、项成英、池兄玉、博海公司对上述债务在最高本金限额500万元的范围内，承担连带清偿责任；3、若被告温州禾元公司未依法履行上述债务，则拍卖、变卖被告池兄玉名下的坐落于上海市普陀区石泉东路168弄××号××室的房地产［房地产证号：沪房地普字（2010）第××号］，所得价款由原告在最高本金债权额290万元的范围内优先受偿；拍卖、变卖被告项志威名下的坐落于上海市普陀区石泉东路168弄××号××室的房地产［房地产证号：沪房地普字（2010）第××号］，所得价款由原告在最高本金债权额305万元的范围内优先受偿；4、本案诉讼费、公告费等由各被告共同承担。
为证明上述事实，原告招商银行解放支行在举证期限内向本院提供如下证据：1.原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件及负责人身份证明书原件各一份，证明原告诉讼主体资格。2.被告温州禾元公司、昆山禾元公司、博海公司营业执照、组织机构代码证及被告项成英、池兄玉、项志威身份证复印件各一份，证明各被告诉讼主体资格。3.2014年授字第710403号《授信协议》复印件一份，证明原告向被告温州禾元公司提供授信。4.编号为2014年保字第710403-1号、2014年保字第710403-2号、2014年保字第710403-3号、2014年保字第710403-4号《最高额不可撤销担保书》复印件各一份，证明被告昆山禾元公司、博海公司、池兄玉、项成英的担保责任。5.编号为2014年抵字第710403-1号、2014年抵字第710403-2号《最高额抵押合同》复印件各一份，证明被告池兄玉、项志威的抵押担保责任。6.编号为2014年贷字第7101140507号《借款合同》及借款借据复印件各一份，证明原告向被告温州禾元公司提供借款的事实。7.账务信息复印件一份及利息计算清单原件一份，证明被告温州禾元公司违约的事实及截止2016年2月2日，被告尚欠原告借款本息的情况。
被告温州禾元公司、昆山禾元公司、博海公司、项成英、池兄玉、项志威辩称：被告借款属实，但原告对利息及复息的计算标准过高，请求法院予以调整。现被告经济困难，无力还款。
被告温州禾元公司、昆山禾元公司、博海公司、项成英、池兄玉、项志威未在举证期限内向本院提供证据。
经审查，对原告招商银行解放支行提供的证据，被告温州禾元公司、昆山禾元公司、博海公司、项成英、池兄玉、项志威经质证，认为证据1-6的真实性、合法性、关联性由法院予以核实；对证据7中利息及复利的计算标准过高，请求法院依法予以调整。本院认为，原告招商银行解放支行提供的证据1-7内容真实、来源合法，与本案事实具有关联性，依法均予以认定。
经审理，本院查明的事实与原告招商银行解放支行诉称的一致，依法予以认定。
另查明：原告招商银行解放支行系涉案两套抵押物的第二顺位抵押权人，其中被告池兄玉名下的坐落于上海市普陀区石泉东路168弄××号××室房地产的第一顺位抵押权人系交通银行股份有限公司上海市西支行，被告项志威名下的坐落于上海市普陀区石泉东路168弄××号××室房地产的第一顺位抵押权人系上海银行股份有限公司杨浦支行。本案《最高额不可撤销担保书》、《最高额抵押合同》均另行担保了被告温州禾元公司所负的其他债务。被告温州禾元公司借款后已足额支付利息至2014年8月20日，并于2014年11月27日偿还本金204789.55元，此后未再还款。截止2016年2月2日，被告温州禾元公司尚欠原告招商银行解放支行借款本金2765210.45元、利息49849.8元、利息的复利4792.11元及逾期利息376705.46元。本案审理过程中，原告明确未请求被告支付逾期利息的复利。
本院认为：原告招商银行解放支行与被告签订的涉案各合同均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并且有效，应受法律保护。原告依约发放贷款后，被告温州禾元公司未能还本付息构成违约，原告根据合同约定请求被告偿还借款本金、利息、利息的复利及逾期利息，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告池兄玉、项志威提供其各自名下的房屋为被告温州禾元公司的上述借款作最高额抵押担保，并均已办理抵押登记手续，故原告的抵押权均依法设立。由于本案抵押为第二顺位抵押，故原告招商银行解放支行需在第一顺位抵押权优先受偿后就剩余部分优先受偿，但分别应以最高债权额290万元、305万元为限。原告招商银行解放支行在约定的保证期间内分别请求被告昆山禾元公司、项成英、池兄玉、博海公司对被告温州禾元公司所负的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持，但上述各被告承担的保证责任均以最高保证金额500万元为限。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告温州市禾元织造有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司温州解放支行借款本金2765210.45元、利息49849.8元、利息的复利4792.11元及逾期利息376705.46元（截止2016年2月2日，利息的复利4792.11元、逾期利息376705.46元；自2016年2月3日起，利息的复利依照年利率7.28%以所欠利息49849.8元为基数、逾期利息依照年利率10.92%以所欠本金2765210.45元为基数，均计算至本判决确定的履行之日止均）。
二、若被告温州市禾元织造有限公司未按期履行上述第一项给付义务，则依法拍卖、变卖被告池兄玉名下坐落于上海市普陀区石泉东路168弄××号××室的房地产［房地产证号：沪房地普字（2010）第××号，建筑面积：108.63平方米］，所得价款在第一顺位抵押权优先受偿后，剩余部分由原告招商银行股份有限公司温州解放支行优先受偿，但原告优先受偿的范围与编号为2014年抵字第710403-1号《最高额抵押合同》《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过290万元。
三、若被告温州市禾元织造有限公司未按期履行上述第一项给付义务，则依法拍卖、变卖被告项志威名下坐落于上海市普陀区石泉东路168弄××号××室的房地产［房地产证号：沪房地普字（2010）第××号，建筑面积：105.34平方米］，所得价款在第一顺位抵押权优先受偿后，剩余部分由原告招商银行股份有限公司温州解放支行优先受偿，但原告优先受偿的范围与编号为2014年抵字第710403-2号《最高额抵押合同》《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过305万元。
四、被告昆山市禾元织造有限公司、项成英、池兄玉、苏州博海房地产开发有限公司均对被告温州市禾元织造有限公司所负的上述第一项债务承担连带清偿责任，但包括上述债务在内，被告昆山市禾元织造有限公司对其签订的编号为2014年保字第710403-1号《最高额不可撤销担保书》项下担保的所有主债务、被告项成英对其签订的编号为2014年保字第710403-2号《最高额不可撤销担保书》项下承担的所有主债务、被告池兄玉对其签订的编号为编号为2014年保字第710403-3号《最高额不可撤销担保书》项下承担的所有主债务、被告苏州博海房地产开发有限公司对其签订的编号为2014年保字第710403-4号《最高额不可撤销担保书》项下承担的所有主债务，各自承担的保证责任均以最高保证金额500万元为限。
五、驳回原告招商银行股份有限公司温州解放支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30342元，由被告温州市禾元织造有限公司、昆山市禾元织造有限公司、苏州博海房地产开发有限公司、项成英、池兄玉、项志威负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 邱 天 翔
人民陪审员 陈 小 萍
人民陪审员 蔡 小 园
二〇一六年二月二十六日
代书 记员 诸葛冰洁