广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂02民终2304号上诉人（原审原告）：樊丽华，女，壮族，1963年3月10日出生，住广西壮族自治区柳州市。委托诉讼代理人：李金洲，男，汉族，1962年12月26日出生，住广西壮族自治区柳州市。系樊丽华丈夫。被上诉人(原审被告)：唐洲飞，女，汉族，1978年7月27日出生，住广西壮族自治区柳州市柳南区。委托诉讼代理人：吴岚，广西典哲律师事务所律师。上诉人樊丽华因与被上诉人唐洲飞房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初3641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。樊丽华上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失共计人民币9298.97元（包括用于恢复房屋原状的费用4500元；一个月的房屋损失1600元；一个月的误工损失3000元；拖欠电费186.65元，电费违约金12.32元）及利息收入。2、本案一审二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与上诉人于2013年9月10日在特殊情况下签订了由被上诉人租用上诉人位于柳州市花旗壹号楼1309屋的租赁合同，该《房屋租赁合同书》第三条约定：乙方(被上诉人)如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工。改善房屋的费用由乙方承担。及第十一条约定责任，(1)在租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方(上诉人)有权单方解除合同，收回该房屋，并向乙方索赔，且乙方赔偿要达到弥补甲方全部损失为止。(4)擅自拆除改变或损坏房屋主体结构的。(6)乙方(被上诉人)损坏房屋附属设施、设备应照价赔偿。现因被上诉人不经过上诉人同意转租并拆除了该房屋内配套设施，改变该房屋的结构，损毁、侵害了上诉人的财产和权利，并影响后继承租人的正常配套使用，因上诉人多次向被上诉人提出恢复原状设备，被上诉人置之不理，上诉人只好起诉至法院要求被上诉人恢复原状和赔偿上诉人损失，被上诉人得知上诉人向法院起诉，就找到上诉人，承诺赔偿上诉人全部损失，并请求上诉人撤诉，因种种原因，上诉人才答应撤诉。但是上诉人撤诉后，被上诉人至今未履行赔偿上诉人全部损失的承诺。上诉人再次起诉，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失，共计人民币9298.97元。唐洲飞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。樊丽华向一审法院起诉请求:1、判令唐洲飞赔偿损失共计人民币9298.97元（包括用于恢复房屋原状的费用4500元；一个月的房屋损失1600元；一个月的误工损失3000元；拖欠电费186.65元，电费违约金12.32元），及利息收入；2、本案诉讼费用全部由唐洲飞承担。一审法院认定事实：2010年2月23日，樊丽华与梁一祯签订《房屋租赁合同书》，梁一祯于2012年将房屋转租给唐洲飞。2013年9月10日，樊丽华与唐洲飞签订了《房屋租赁合同书》，该合同约定由唐洲飞租赁樊丽华位于柳州市花旗壹号楼1309屋，租赁期限至2013年12月10日，唐洲飞向樊丽华交纳押金人民币2600元。2015年3月31日，樊丽华、唐洲飞双方终止了该租赁合同。柳州市花旗壹号楼1309屋的所有权人为李金洲，樊丽华与李金洲为夫妻关系。一审法院认为：樊丽华、唐洲飞签订的《房屋租赁合同书》为双方真实意思表示，合法有效。根据谁主张谁举证的证据规则，樊丽华向法院提供租赁合同、收据、光盘、电费等证据拟证明唐洲飞变更房屋结构、发生修复费用、垫付电费等事实。该院结合案情及樊丽华提供的证据，分析如下：1、针对唐洲飞变更房屋结构，樊丽华仅提供了樊丽华与唐洲飞的通话录音，该录音仅对“墙”是否拆除进行了谈论，未具体明确卫生间被何人所拆，亦没有其他证据加以佐证，未形成完整证据链，且房屋曾租赁给他人，樊丽华在房屋被拆墙后自愿与唐洲飞签订租赁合同，故该院对该事实不予认定。2、对修复费用的主张，樊丽华在没有证据证实唐洲飞变更了房屋结构的情况下，修复费用的主张没有事实依据，且樊丽华主张恢复房屋结构费用的证据不足，仅提供了樊丽华与案外人签订的一份收据，没有相关合同、转账凭证、证人证言等佐证，不足以证明修复实际费用。3、对垫付电费的主张，樊丽华仅提供了2015年5月15日的电费发票予以证明，但樊丽华、唐洲飞已于2015年3月31日解除了租赁合同，该电费单包含了3月、4月、5月的电费总支出，3月份的电费并未单独罗列，无法区分3月份电费的具体支出。最后，樊丽华主张的房租屋损失、误工损失等费用，没有事实及法律依据。综上，该院认为樊丽华提供的证据不充分，对樊丽华的各项诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回樊丽华的各项诉请。一审案件受理费50元（樊丽华已预交），由樊丽华负担。二审中，樊丽华对一审查明的事实中“梁一祯于2012年将房屋转租给唐洲飞”有异议，认为樊丽华是在与梁一祯签订的租赁合同解除后，再向唐洲飞出租。二审期间，当事人没有提交新的证据。经审核樊丽华在广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初1200号案件审理笔录，及本案全案证据，二审查明的事实与一审一致，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人所诉因租赁合同造成的损失赔偿是否成立？租赁合同到期或解除时，有房屋出租方权要求承租方按照合同约定返还承租物；没有合同明确约定的，承租人应当按照租赁物原状态、性质予以返还。本案涉租赁的柳州市花旗壹号楼1309房屋所有权登记证书附图载明，租赁房屋内卫生间隔墙为建筑原有附属结构。唐洲飞从2012年起租用该案涉房屋，2013年9月10日就该房屋与房主樊丽华正式签订《房屋租赁合同书》，至2015年3月31日与房主终止租赁关系，双方终止租赁合同后，唐洲飞应当按照租赁房屋时的原有结构状态向房主樊丽华返还房屋。樊丽华主张租赁房屋未能按照原状返还，对此提供了该房屋所有权证书的房地产平面图以及唐洲飞通话录音予以举证证明。从樊丽华提交的房屋所有权证书的房地产平面图看，卫生间围墙也是原有建筑附属，与唐洲飞所交还的租赁物状况不符。该录音内容亦显示唐洲飞对租赁房屋拆墙的行为曾表示承认。唐洲飞在诉讼中虽否认为其拆墙并主张卫生间隔墙为该房前一期承租人所拆除，但却不能提供相关证据证明，樊丽华对此亦不予认可，故应当由唐洲飞对其抗辩主张依法承担举证不能的法律后果。唐洲飞该拆除卫生间隔墙的行为，明显改变了租赁房屋的使用状态。樊丽华主张收回案涉租赁房屋后，其自行用玻璃隔断替代隔墙进行恢复所实际支出的费用1200元、以及清除房屋垃圾杂物所支出的费用1000元，樊丽华对此能够提供《收款收据》予以证明，故唐洲飞应当予以赔偿。另外，本案合同至2015年3月31日到期，且樊丽华所提供的证据表明2015年4月份案涉房屋仍在整修之中，基本没有新产生水电费。而供电局对案涉房屋电费抄表日期为2015年3月2日至5月2日，故樊丽华诉请唐洲飞对该期电费186.65元、违约金12.32元予以承担符合情理，本院亦予支持。至于樊丽华主张的损失中还有装瓷盆、地板更换等费用，因没有证据证明这些支出与唐洲飞的租赁行为之间的关联性，本院不予支持。另樊丽华关于房屋损失及误工损失的主张，因无事实根据和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初3641号民事判决；二、被上诉人唐洲飞向上诉人樊丽华赔偿恢复房屋损失2200元；三、唐洲飞向上诉人樊丽华支付电费186.65元、电费违约金12.32元；四、驳回上诉人樊丽华的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元（上诉人樊丽华均已预交），由上诉人樊丽华负担60元，唐洲飞负担40元。本判决为终审判决。审判长 江 侦审判员 黄继湘审判员 杨显强二〇一八年八月十五日书记员 祝庾龙