海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）美民二初字第149号
原告：黄亚锦，女。
委托代理人：吴开天、周治年，海南琼亚律师事务所律师。
被告：海南省房地产开发总公司。
委托代理人：刘隽青，海南坤和律师事务所律师。
委托代理人：王仕贤，该司职员。
被告：胡兴福，男。
委托代理人：邢逸，海南瑞来律师事务所律师。
被告：吴地兴，男。
原告黄亚锦诉被告海南省房地产开发总公司（以下简称“省房地产总公司”）、胡兴福、吴地兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法由审判员何新担任审判长，与审判员郑薇、代理审判员邓云飞组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴开天、周治年、被告省房地产总公司委托代理人刘隽青及被告胡兴福委托代理人邢逸到庭参加诉讼。被告吴地兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄亚锦诉称，2001年11月30日，原告与被告省房地产总公司签订一份房屋买卖合同。合同约定，被告省房地产总公司受吴地兴、胡兴福委托代为销售美舍苑16、17栋房屋，原告购买美舍苑16栋403房，购房款为268677元。购房款分三期支付，其中第三期5%尾款于领取房产证时支付。被告须于房屋交付之日起六个月内办理原告房产证，逾期则按已付购房款并按每日万分之五支付违约金。合同签订后，原告已付清第一、第二期房款共计249870元，被告也已将房屋交付原告使用，原告一直居住至今，但被告一直未给原告办理房屋产权证。2009年10月，原告等美舍苑16、17栋业主向海口市政府有关部门进行申报，要求解决房产证办证问题，经过业主们的不懈努力，通过国土、规划、消防、人防、气象、环保等部门的验收，并交清相关房屋检测等费用。2014年3月，海口市住建部门为美舍苑16、17栋房产办理房屋产权的总证，美舍苑17栋房产所有人登记为吴地兴、陈亚梅、吴文武，美舍苑16栋房产所有人登记为胡兴福。原告认为，原告与被告省房地产总公司签订的《商品房代售合同》系双方意思表示真实，合同内容形式合法，属有效合同，根据我国《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定以及《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告已履行合同规定的付款义务，被告应履行办证义务。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条规定，对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。本案被告省房地产总公司作为房屋包销单位，被告吴地兴、胡兴福作为产权人，多年来不为原告办理房产证的违约行为均已对原告造成了巨大经济损失和严重后果。为维护原告的合法权益，原告根据民事诉讼法第一百零八条的规定，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告省房地产总公司签订的《商品房代售合同》为有效合同；2、判令被告胡兴福、吴地兴向原告办理海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16栋403房的房产过户手续；3、判令被告负担本案诉讼费用。
被告省房地产总公司辩称，在本案所涉的房屋买卖中，我公司系受另二被告吴地兴、胡兴福的委托，代售房屋的代理人。作为代理人，我公司根据委托以代售方之名与原告签订的是《商品房代售合同》，该合同明确约定了房屋出卖人（委托方）、买受人（买方）及代理人（代售方）的权利义务，所有条款均与委托方授权相符。根据合同第九条的约定：“房产所有权证由委托方办理，买方须按委托方要求予以配合，办理房产权证的有关费用按政府规定由委托方与买方各自负担。委托方将房产移交给买方使用且小区通过综合验收之后，应在6个月内办好房产所有权证。”因此，本案所涉房屋买卖的房产过户手续办理与我公司无关。涉案《商品房代售合同》生效后，我公司已按约定完全履行了自己的义务，对此，原告与被告吴地兴、胡兴福均予认可且无异议。综上，请人民法院依据事实与法律，做出公正的判决。
被告胡兴福辩称，一、我没有见过涉案合同，也没有收到原告的款项。2001年11月30日签订的涉案《商品房代售合同》系另一被告省房地产总公司与原告签订，虽然我曾经委托省房地产总公司代售房产，但是我从没有见过涉案合同，省房地产总公司也没有与我就购房款进行结算，原告是否支付购房款我无从知晓，也没有直接收到原告支付的款项。二、即使认定合同有效，原告应补交部分购房款。合同约定涉案16幢403房屋建筑面积为173.34㎡，但根据政府部门的测绘，案涉房屋实际建筑面积为184.3㎡。因此，即使原告真已支付249870元，也应按照实际建筑面积补足95%购房款差额部分21511.75元（184.3×1550×0.95-249870）。综上所述，请求法庭查明事实，依法作出公正、公平之判决。
被告吴地兴未答辩。
原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、商品房代售合同（2001年11月30日），证明原告与被告存在商品房买卖合同关系，被告未按约定在规定期限内为原告办理房屋产权证书。
证据2、中国建设银行现金交款单（2001年12月5日）、海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用发票（2002年3月4日），证明原告已向被告支付购房款249870元。
证据3、房屋产权证书（总证）（2014年3月17日），证明被告已取得涉案房屋的产权证书，具备向原告办理产权证书的条件。
经质证，被告省房地产总公司对原告证据1-3的真实性、合法性、关联性、证明内容均无异议。被告胡兴福对原告证据1、2的真实性无法确认，该合同被告胡兴福没有见过，也没有收取购房款，但因盖有省房地产总公司及美舍河物业的章，如果省房地产总公司认可该合同和收据，则原告证据1、2的真实性由法院来认定；被告胡兴福不清楚房屋所有权证是否已办理，所以对原告证据3的真实性无法确认。
被告胡兴福为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：
证据1、《楼房代售合同》（2002年3月14日），证明胡兴福委托省房地产总公司代为出售美舍苑16栋楼房，以及合同约定的其他内容。
证据2、《关于门牌变更通知书》、《国有土地使用证》、《工程竣工验收质量核验证书》、《海南保利房产测绘有限公司房屋测量调查登记表》、《海口市房屋权属登记申请表》、《建设工程规划许可证》、《海口市房屋建筑面积测绘报告》，证明海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16号楼为胡兴福个人投资兴建，是合法所有权人。
证据3、《关于门牌变更通知书》、《国有土地使用证》、《工程竣工验收质量核验证书》、《海南保利房产测绘有限公司房屋测量调查登记表》、《海口市房屋权属登记申请表》、《建设工程规划许可证》、《海口市房屋建筑面积测绘报告》，证明涉案海口市美兰区振兴南路26号美舍苑17号楼为吴地兴、陈亚梅、吴文武投资兴建。
经质证，原告对胡兴福证据1的形式上的真实性没有异议，对其证明内容有异议，该证据证明吴地兴与胡兴福一起委托省房地产总公司代售涉案房屋，该合同第3条第2款只是甲乙双方的约定，不具备对外的约束力。对胡兴福证据2的《关于门牌变更通知书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》的真实性、关联性、合法性、证明内容以及证据2其他证据的关联性、合法性、证明内容均没有异议。对胡兴福证据3的真实性、关联性均有异议。被告省房地产总公司对胡兴福证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明内容有异议，该证据证明省房地产总公司接受委托是整体委托，委托代售合同并没有要求每个房屋代售合同都需要甲方每个成员予以确认，在委托合同第3条第2款有约定，合同约定由甲方与购房者来确定购房价格，也是指甲方整体，胡兴福只是其中之一，委托合同第4条代售房款转入甲方指定帐户，也没有具体说明转入甲方哪一个人的账户，只要是甲方提供的账户，都是符合委托合同的约定的。委托合同第4条第1款第2项也是证明省房地产总公司没有办理房产证的义务。被告省房地产总公司对胡兴福证据2、3的质证意见与原告一致。
被告省房地产总公司、吴地兴均未向本院提交证据。
本院依职权调取了两份《海口市房地产登记信息查询情况说明》，用以证明海口市美兰区振兴南路26号登记在被告胡兴福、吴地兴名下的房产的情况。
原告、被告省房地产总公司、胡兴福、吴地兴对本院调取的上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议。
经审查，本院认为，原告证据1-2均有原件予以核对，且作为代售方的省房地产总公司对这些证据的真实性、关联性、合法性均无异议，虽然被告胡兴福抗辩其未看到合同和未收到款项，但是该抗辩不影响作为胡兴福受托人的省房地产总公司对合同及收款事项的确认，故本院对原告证据1-2的真实性、关联性、合法性予以确认。原告证据3虽为复印件，但该证据与胡兴福证据2相互印证，故本院对原告证据3的真实性、关联性、合法性予以确认。
被告胡兴福证据1有原件予以核对，且原告与被告省房地产总公司对其真实性、关联性均无异议，故本院对胡兴福证据1的真实性、关联性、合法性予以确认。胡兴福证据2亦有原件予以核对，虽然原告与被告省房地产总公司对其中部分证据的真实性不予发表意见，但亦确认了这些证据的关联性、合法性、证明内容，故本院对胡兴福证据2中所有证据的真实性、关联性、合法性予以确认。胡兴福证据3虽未有原件予以核对，但该证据与本院调取的证据相互印证，故本院对胡兴福证据3的真实性、关联性、合法性予以确认。
本院对两份《海口市房地产登记信息查询情况说明》的真实性、关联性、合法性予以确认。
根据庭审中各方当事人对证据的质证和本院的审查，确认以下事实：
2001年11月30日，原告黄亚锦与被告省房地产总公司签订一份《商品房代售合同》。合同约定：省房地产总公司接受委托代为销售美舍苑小区16、17栋房屋，原告购买的房屋为海口市振兴南路26号美舍苑小区第16幢第403号房；建筑面积共为173.34平方米，建筑面积最后以房产所有权证的面积为准；购房单价为1550元／平方米，总购房款暂定为268677元；买房全部购房款应汇入代售方指定的银行，帐户全称为海南美舍河物业管理有限公司；购房款分三期支付，其中第一期在本合同签字盖章生效后五日内支付全部房价款的93%合计人民币249870元，第二期于2002年10月15日前支付全部房价款的2%合计人民币5373元，第三期在领取房产契证时，支付全部房价的5%的余款；委托方于2001年12月15日前将房产移交给买方使用；房屋所有权证由委托方办理，买方须按委托方要求予以配合，办理房产权证的有关费用按政府规定由委托方与买方各自负担；委托方将房产移交给买方使用且小区通过综合验收之后，应在半年内办好房屋所有权证；买方若不按时支付第一期购房款，按买方中途退房处理，若不按时支付第二、三期款项，每逾期一天，买方须按应付而未付款的万分之五作为逾期违约金偿付给代售方；逾期超过1个月，代售方有权按买方中途退房处理等。上述合同签订后，原告于2001年12月5日向代售方省房地产总公司指定的海南美舍河物业管理有限公司支付了购房款249870元。2002年3月4日，海南美舍河物业管理有限公司为原告开具了资金往来专用发票，往来项目载明为16栋403房的预收款，备注为补开发票，备注人为吴文武。之后，涉案房屋交付给原告使用，原告一直居住至今，但涉案房屋的所有权证一直未办理至原告名下，遂成讼。
另查，2002年3月14日，被告胡兴福、吴地兴及案外人陈亚梅、吴文武作为甲方，被告省房地产总公司作为乙方，甲乙双方共同签订一份《楼房代售合同》。合同约定，甲方委托乙方出售的楼房为美舍苑小区南侧的二栋住宅楼，乙方将二栋楼分别定为十六、十七号楼；甲方委托权限仅由乙方代为销售；售房款由购房客户存入乙方帐户，甲方两人同时要求将房款转甲方的指定帐户时，乙方才给予受理；甲方办理所有房产证手续并承担因此产生的一切费用；乙方代出具销售房款收据给客户等。在庭审过程中，省房地产总公司称其于2000年11月即开始接受被告胡兴福、吴地兴的委托代售房屋。被告胡兴福对省房地产总公司在涉案房屋上的代售权限未提出异议。原告未按约定于2002年10月15日前支付购房款5373元，但省房地产总公司未催告主张权利，亦未按原告中途退房处理。
再查，2014年3月17日，海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16号楼办理了初始登记，房屋所有权人为胡兴福，房屋所有权证号为海房字第HKYL4126**号，房屋总层数为9层，土地地号为海口市国用（2000）字第46137号；现涉案房产仍登记在被告胡兴福名下。截止2014年9月12日，涉案房产无查封、抵押登记记录。
本院认为，一、关于涉案《商品房代售合同》的效力问题。
虽然涉案《商品房代售合同》签订时间早于被告省房地产总公司与被告胡兴福、吴地兴及案外人陈亚梅、吴文武签订的《楼房代售合同》，但是省房地产总公司在2000年11月即开始接受胡兴福、吴地兴的委托代售房屋，且胡兴福对省房地产总公司在涉案房屋上的代售权限未提出异议。故本院认定省房地产总公司具有涉案房屋的代售权。省房地产总公司根据胡兴福等人的委托代售房屋的行为，构成代理，其代售房屋的行为结果应由委托人承担。上述涉案《商品房代售合同》系当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律保护。因此，原告请求确认其与省房地产总公司签订的《商品房代售合同》有效，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。
二、关于胡兴福、吴地兴就涉案房屋是否承担所有权证过户义务的问题。
根据涉案《商品房代售合同》的约定，购房款分三期支付，其中第一期支付249870元，第二期于2002年10月15日前支付5373元，第三期在领取房产契证时，支付全部房价的5%的余款。原告已依约支付了第一期购房款249870元。虽然原告未支付第二期购房款5373元和第三期购房款即全部房价的5%余款，但是第二期购房款仅占全部房款的2%，第三期购房款则应由原告在领取房产契证时付清，即第三期购房款未到履行期限。并且，各被告在原告入住至今，一直未因第二期购房款的迟延支付而催告主张权利或按原告中途退房处理，即视为认可原告迟延支付第二期购房款的行为。因原告已交的房款占总房款的93%，原告迟延支付第二购房款不影响合同目的的实现，因此，原告已履行了合同主要义务。因胡兴福为涉案房屋的登记所有权人，且涉案《商品房代售合同》合法有效，原告履行了合同义务并实际占有使用讼争房屋，故被告胡兴福应当按约履行协助原告办理房屋过户手续的义务。原告请求被告胡兴福协助其办理房屋所有权证的过户手续，合法合理，应予以支持。因吴地兴并非为合同相对人，也并非涉案房屋的所有权人，故吴地兴不承担协助原告办理房屋所有权证过户的义务。原告请求吴地兴承担办理房屋所有权证过户的义务，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：
一、原告黄亚锦与被告海南省房地产开发总公司于2001年11月30日签订的《商品房代售合同》合法有效；
二、被告胡兴福于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告黄亚锦将登记在被告胡兴福名下的位于海口市振兴南路26号美舍苑第16幢第403号房（总证号：海房字第HKYL4126**号）的房屋所有权证过户至原告黄亚锦名下；
三、驳回原告黄亚锦的其他诉讼请求。
案件受理费人民币5330元，由被告胡兴福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 何 新
审 判 员 郑 薇
代理审判员 邓云飞
二〇一四年九月十七日
书 记 员 吴丹妮
附：相关的法律及司法解释条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条……
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为，承担民事责任。
……
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施
或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。