河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第257号
上诉人（原审原告）：郭正娃，男，汉族，1955年10月19日出生，住洛阳市西工区。
委托代理人：牛佩伟，河南开物律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：彭克武，男，汉族，1952年12月17日出生，住浙江省瑞安市。
委托代理人：邢小迁，河南南云律师事务所律师。
委托代理人：翟文选，河南南云律师事务所律师。
原审原告：尤学林，男，汉族，1954年12月26日出生，住洛阳市瀍河回族区。
原审第三人：张保华，男，汉族，1962年8月28日出生，住洛阳市老城区。
上诉人郭正娃因与上诉人彭克武、原审原告尤学林、原审第三人张保华合同纠纷一案，均不服洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭正娃及其委托代理人牛佩伟、上诉人彭克武及其委托代理人邢小迁、翟文选、原审原告尤学林、原审第三人张保华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月2日，彭克武（甲方）与郭正娃、第三人张保华（乙方）签订《独家委托售房协议》。协议约定：甲方委托乙方销售位于洛阳市西工区道南路81号1幢（中弘之窗辅楼），总面积1861平方米，三个月内销售完毕按720万元结算，乙方在三个月内未销售的房屋，由甲方自行办理。楼周围的土地平整费用10万元整，由乙方支付，销售未完成，平整地面10万元由甲方负担。甲方不得违约，否则按房屋总价款的10%赔偿乙方。委托日期自2012年3月7日起计算……协议还对其他内容进行了约定。协议签订后，乙方对辅楼周围实施了搭建围墙、土地平整、安装大门等工程，但在协议签订后三个月，乙方未售出房屋。甲方于2012年9月至10月期间通过其他渠道将房屋售出。另查明，甲方已支付乙方护栏、地平等费用共计48400元。后郭正娃诉至法院，请求法院判令彭克武支付土地平整费用10万元，支付违约金72万元，并承担全部诉讼费用。
原审法院认为：第一，甲乙双方签订的《独家委托售房协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法确认有效。彭克武、第三人所执合同乙方为郭正娃、张保华，但郭正娃所执合同乙方为郭正娃、张保华、尤学林，且彭克武与第三人对尤学林作为乙方均不认可，故尤学林作为原告不符合法律规定，其诉讼请求应予驳回；第二，根据甲乙双方签订的《独家委托售房协议》内容，自2012年3月7日委托之日起三个月，乙方未售出房屋由甲方自行办理，故甲方在2012年9月至10月期间将房屋售出不属于违约行为，郭正娃要求支付违约金的请求无事实依据；第三，协议约定楼周围土地平整费用为10万元整，如果销售未完成，该10万元由甲方承担。根据本案证据材料，前期土地平整、安装围墙等费用主要由郭正娃支出，但彭克武当庭提交了仅有乙方张保华签字的结算证明，郭正娃对这一结算证明并不认可。另外，协议确定的土地平整费用为10万元，郭正娃未提交任何证据证明其为前期工程支付14.5万元，彭克武也无其他证据证明郭正娃实际支出数额，故彭克武应按协议约定承担该费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，经合议庭评议，判决：一、彭克武于本判决生效后十日内支付郭正娃、第三人张保华51600元（已扣除前期支付的48400元）。二、驳回郭正娃其他诉讼请求。三、驳回尤学林的诉讼请求。如彭克武未按本判决指定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费12000元，由郭正娃、尤学林承担10560元，彭克武承担1440元（受理费郭正娃、尤学林已垫付，待执行时由彭克武一并向郭正娃、尤学林结清）。
宣判后，郭正娃与彭克武均不服原审判决，向本院提起上诉。郭正娃上诉称郭正娃与彭克武签订的独家委托售房协议合法有效，双方应该严格遵守合同约定，协议签订后，郭正娃于2012年5月19日开工平整土地、清运垃圾、拉围墙、安装铁艺大门、接自来水管、购买办公桌等办公用品，并于2012年7月18日完工，先后投资13.5万元，后期已支付接自来水费用3.5万元、平整土地费用1.1万元，剩余8.9万元土地平整费用未付，请求依法判令彭克武支付土地平整费用8.9万元。郭正娃与彭克武进一步口头约定房屋由郭正娃一方销售，委托权限不作明确约定。彭克武在独家委托售房协议合法有效的情况下，恶意串通原审第三人张保华另行签订委托售房协议，将该处房产以943.84万元卖于郭正娃联系的买主张慧敏，严重侵害了郭正娃的合法权益，彭克武严重违约，根据协议约定应按房屋总价款10%赔偿郭正娃，请求依法判令彭克武支付郭正娃违约金73万元。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判支持郭正娃全部诉讼请求。
被上诉人彭克武辩称：彭克武与郭正娃、张保华签订的独家委托售房协议约定自2012年3月7日委托之日起三个月内未售出的房屋，彭克武有权自行处理，协议自行终止。郭正娃、张保华在三个月内未售出任何房屋，协议终止，彭克武有权自行处理所有房屋。彭克武2012年8月口头通知郭正娃、张保华解除合同，2012年9月5日书面通知解除合同，张保华签字认可，彭克武在解除合同后将房屋出售不存在违约行为，不应支付违约金。张保华与郭正娃作为合同一方，彭克武有理由相信张保华与郭正娃均是合同负责人，两人中任何一人就合同履行、结算、解除工程款支付等问题达成的补充协议，对三人均发生效力。郭正娃以不知情进行抗辩理由不能成立，且郭正娃在收到土地平整费用后也未提出任何异议。因郭正娃、张保华仅完成了部分土地平整项目，彭克武又与张保华进行了据实结算，并按照结算协议支付了土地平整费用，现郭正娃要求彭克武支付全部土地平整费用不应得到支持。
原审原告尤学林辩称：这件事情尤学林是中间人，介绍郭正娃、张保华与彭克武签订合同，原审判决不合适。
原审第三人张保华辩称其对原审判决没有意见。
彭克武上诉称：郭正娃与张保华均为合同乙方，张保华的意思表示应视为合同乙方的意思表示，无需郭正娃另行同意。郭正娃、张保华未完成约定全部土地平整项目和工程，仅完成了部分项目，经张保华和彭克武据实结算后，彭克武共需支付郭正娃、张保华4.84万元，张保华出具了结算证明，彭克武予以认可，结算证明应视为对原协议约定的变更，郭正娃在收到费用后也未提出任何异议，原审法院仅因郭正娃不认可该结算证明对该证明不予采信错误。
被上诉人郭正娃辩称：彭克武的上诉没有依据，协议虽然约定了三个月的期限，但并未约定三个月后撤销委托，双方对委托期限作出了补充约定。彭克武擅自解除协议将房子出卖构成违约，应当支付违约金。
原审原告尤学林答辩：原审判决不当，同意郭正娃的意见。
原审第三人张保华辩称其对原审判决没有意见。
本院经审理查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：郭正娃、张保华与彭克武签订的独家委托售房协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。郭正娃、张保华与彭克武签订的独家委托售房协议第六条约定郭正娃、张保华在三个月内销售金额达不到50%，彭克武按已销售金额的2%结算中介报酬，销售额在50%以上80%以下按3%结算，其他费用均由郭正娃、张保华承担，剩余房产彭克武自行办理。在该协议签订后三个月，郭正娃、张保华未售出房屋，彭克武自行将房屋出售房屋并不构成违约，郭正娃要求彭克武支付违约金没有依据，原审法院对此不予支持并无不当。郭正娃上诉称其与彭克武进一步口头明确房屋由郭正娃一方销售，委托期限不作明确约定。但彭克武对此不予认可，郭正娃也未提供证据证明双方对委托期限进行补充约定，对其该项诉求，本院不予支持。关于土地平整费用，协议约定平整地面费用10万元由彭克武承担。彭克武上诉称张保华出具的结算证明应视为对原协议约定的变更，郭正娃在收到费用后也未提出任何异议，仅因郭正娃不认可，原审法院不采信该结算证明错误。但郭正娃作为协议一方当事人，该结算证明未经郭正娃签字同意，该结算证明对郭正娃不产生效力。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费12606元，由上诉人郭正娃承担11480元，上诉人彭克武承担1126元。
本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 祖 萌
审判员 刘耀国
二〇一四年三月二十日
书记员 高华化