浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐民初字第831号
原告：黄龙西。
原告：黄成洋。
委托代理人：叶阿静、胡秀云。
被告：陈祝友。
委托代理人：徐细智、黄爱光。
原告黄龙西、黄成洋与被告陈祝友房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月15日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由代理审判员施巧巧适用简易程序独任审判，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。经原告黄龙西申请，于2015年8月26日依法对被告陈祝友在本院的执行款29937.9元进行了财产保全。原告黄龙西、黄成洋的特别授权委托代理人叶阿静、被告陈祝友的特别授权委托代理人徐细智、黄爱光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄龙西、黄成洋起诉称，俩原告系父子关系，系乐清市柳市镇柳青路××号房屋的所有权人。2010年农历正月初十，原告黄成洋委托父亲黄龙西，由原告黄龙西与被告陈祝友签订店面租赁协议，将原告所有的店面二间出租给被告陈祝友，租赁期限为2010年农历1月至2020年12月，租金为前两年每年200000元，自2012年开始每年房租递增10000元，如被告拖欠店面租金超过20天，则原告有权解除合同，收回房屋使用权。协议签订后，双方如约履行合同，至2015年2月，被告拒绝按协议第二条约定向原告交付2015年度的租金240000元。经原告多次催讨，并给予合理宽限时间被告始终置之不理。为此，原告于2015年6月18日通知被告解除合同。合同解除后被告不予腾退，应依法赔偿原告租金损失。原告诉请判令：解除原、被告签订的租赁协议；判令被告立即支付原告租金85859元及利息损失（自2015年2月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至起诉之日止）；被告赔偿原告违约金60000元；被告立即腾退房屋，并于起诉之日起按676元／天的标准向原告支付租金损失至实际腾退之日止。
被告陈祝友答辩称：1、双方的租赁协议已于2014年11月14日由原告单方解除，现原告要求再解除合同没有事实和法律依据。2、2015年2月19日之后，被告支付给原告的应当是占有使用费，应当按当地同地段的市场行情计算。3、原告未就其主张违约金60000元举证。租金损失已包含在占有使用费中，不能重复计算。4、原告尚欠被告押金80000元，2013、2014年的租金中都包含了40000元的押金。5、因原告房屋漏水导致原告装潢损失，原告违约在先，原告应支付被告装修残值。
经审理本院查明：原告黄龙西、黄成洋系父子关系。乐清市柳市镇翔金花园×幢沿柳青路××号店面为原告黄龙西所有。乐清市柳市镇翔金花园×幢沿柳青路××号店面系原告黄成洋所有。上述两间店面地址现变更为乐清市柳市镇柳青南路××号。2010年农历1月10日，受原告黄成洋委托，原告黄龙西（甲方）以自己名义，与被告陈祝友（乙方）签订《店面租赁协议》一份，约定原告将坐落于乐清市柳市镇柳青路××号的店面二间出租给被告陈祝友使用。租赁期限为十年，自农历2010年1月至2020年12月止。房屋租金为每年计人民币贰拾万元整，从2012年1月起每年房租增加10000元。租金应农历每年12月底付清，否则出租方有权收回店面，终止合同。租用期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需负担全部责任并赔偿甲方损失：……（2）乙方拖欠店面租金超过十天的；……租赁期满后，店面装饰保持完整，不准拆除。尔后，被告经原告同意对店面进行了装修。被告于2010年、2011年各支付了200000元租金，于2012年1月19日向原告支付210000元，于2013年2月9日向被告支付250000元，于2014年1月30日向被告支付250000元。农历2014年年底，被告没有支付原告2015年的租金，2015年5月5日原告在涉案的店铺门口张贴《催款通知》，向被告催讨租金，要求其于5月8日前支付2015年全年的房租。2015年6月18日，原告当面用口头方式通知被告解除租赁合同。现被告仍在使用租赁物。
另查明，2014年9月14日晚，因涉案房屋二楼水管老化爆裂后二楼承租人陈小琴的员工未及时清理积水，水漏至一楼店面导致被告店内的西服被漏水淋湿，造成了财产损害的后果。漏水发生后，原告对房屋漏水进行了修理。2014年11月3日，被告陈祝友起诉原告及原告二楼承租人陈小琴要求赔偿损失，本院于2015年7月17日作出判决并已生效。
上述事实，有原、被告身份证、《店面租赁协议》、《房屋所有权证、国有土地使用权证、汇款凭证、录像、照片、柳市镇地名管理事务所证明以及原、被告的庭审陈述等证据为凭。
本院认为，原告黄龙西与被告陈祝友签订的《店面租赁协议》系双方自愿签订，未违反法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。本案的争议焦点有：一、关于双方对租金的约定的问题。原告认为双方在《店面租赁协议》中约定的房屋租金为2010年、2011年200000元，从2012年起每年递增10000元。被告认为双方对租金的约定是从2012年起至2020年的租金为200000基础上增加10000即每年均为210000元。本院认为，双方在合同中约定“房屋租金每年计人民币贰拾万元整，从2012年1月起每年房屋增加一万元”确实存在一定的歧义，属于约定不明确的情况，现双方各执一词，应结合实际与交易习惯进行判断双方在签订合同时的真实意思表示。双方签订的房屋租赁合同租期较长为10年，如按被告的主张，即2020年的租金仅比2010年的租金增加了10000元，显然不符合房屋租赁市场的实际情况，故本院采信原告方的主张，较符合房屋租赁市场的实际情况，即自2012年开始租金每年递增10000元，即2012年租金为210000元，2013年租金为220000元，2014年租金为230000元，2015年为240000元。
二、关于被告于2013年、2014年所交款项的问题。原告称2013年、2014年被告所交的均为租金，超过约定的租金的部分系被告方因市场租金上涨经协商后自愿多支付的。被告认为两年租金均为210000元，被告各付了250000元一年，合计多付了80000元，该80000元是押金，原告应予以返还。本院认为，被告在租赁合同履行了3年以后再向出租人支付押金，且又未取得任何押金凭证于理不合，本院对被告的主张不予采信，对其要求返还的主张亦不予支持。
三、关于双方的《店面租赁协议》何时解除的问题。原告黄龙西称其在2015年5月5日向其催讨租金，于同年6月18日口头向被告提出解除租赁关系，被告对此予以确认，但称原告曾于2014年11月14日向被告寄送一份解除租赁关系通知书，故原告已于2014年11月14日单方解除了租赁关系。对于该邮件，原告称寄送邮件属实，但所寄送的并非被告所提供的解除通知书，而是原告黄龙西手写的银行账号，以此提醒被告及时支付租金。本院认为，合同解除的时间关键在于原告于2014年11月14日所寄的邮件内容。首先，被告提供的邮件内容物“解除租赁通知书”系打印稿，没有黄龙西的签字，无法判断是否系原告黄龙西出具的。其次，从双方的陈述来推断，原告称其于2014年11月通过邮件寄送银行卡号以提醒被告支付租金，在被告逾期支付租金后催讨租金未果而提出解除合同；被告称原告先寄送解除通知后催讨租金未果又提出解除租赁关系。从双方的陈述来推断，原告的陈述较符合情理，因为如果原告曾要求解除租赁合同的话，再次和被告交涉时应会提到解除合同的事情，且原告要求被告支付2015年全年租金，显然还是要继续履行租赁合同，故被告称原告于2014年11月14日要求解除租赁关系的主张本院不予采信，双方的租赁关系应自原告2015年6月18日向被告提出解除合同时解除。因合同已解除，故原告起诉要求解除合同，本院不予支持。被告应支付2015年农历1月1日（即2月19日）至2015年6月18日的租金（240000元÷12个月×4个月=80000元）及自2015年6月19日至实际腾退之日止的占有使用费。原告要求被告按租金计算占有使用费未损害被告利益，被告要求按市场价计算的主张本院不予采纳，占有使用费农历2015年为240000元／年÷360日=667元每日计算；今后每年均按原约定每年递增10000元的标准计算占有使用费，但原告主张按676元／天的标准计算未损害被告利益，故农历2016年1月1日开始占有使用费按676元／天计算。原告要求被告支付欠付租金要求被告赔偿利息损失，于法有据，利息损失应自起诉之日期按中国人民银行规定的同期贷款利率计算自实际履行之日止。
四、关于违约金的问题。原告要求被告支付60000元违约金，理由是被告不腾退房屋，而双方约定的租金又远低于市场价格，故该违约金是因被告不及时腾退造成的租金损失。本院认为原、被告并未约定违约金，原告又未能举证证明其存在损失，故原告要求被告支付60000元违约金于法无据，本院不予支持。
五、关于被告称原告违约并要求对房屋装修装饰残值进行审计并在被告需支付给原告的款项中予以扣除的主张，首先，关于谁违约在先的问题。被告主张原告所提供的房屋漏水，认为原告违约，但涉案房屋系因水管老化爆裂而漏水，原告亦在漏水发生后及时予以了修理，该情况不属于原告违约，而原、被告之间合同的履行过程中，因被告未按时支付租金原告提出解除合同，被告违约在先。其次，关于被告要求对装修残值进行审计并要求原告扣除相应款项的问题，该请求与本案之诉是独立的主张，因被告未提出相应的反诉，故本院在本案中对被告的该项主张不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告陈祝友应在本判决生效后一个月内，腾退出其承租的乐清市柳市镇柳青南路××号归还原告黄龙西、黄成洋。
二、被告陈祝友应支付原告黄龙西、黄成洋房租80000元及利息损失（自起诉之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算自实际履行之日止）。款限于本判决生效之日起十日内交本院民一庭转付。
三、被告陈祝友应向原告黄龙西、黄成洋支付自2015年6月19日起至实际腾退完毕之日止的占有使用费，计算标准为农历2015年按667元／日计算，之后按676元／日计算。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告黄龙西、黄成洋其他诉讼请求。
本案受理费3217，减半收取1608.5元，由原告负担708.5元，由被告陈祝友负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
代理审判员 施巧巧
二〇一五年九月十九日
此件与原本核对无异
书 记 员 於丹建