山东省潍坊市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁07执异27号
案外人：田ＸＸ，女，1975年12月20日生，汉族，住潍坊市奎文区。
申请执行人：济南和进资产管理有限公司（下称和进公司），住所地济南市市中区七贤镇铁配路4号南区202室。
法定代表人:李红，总经理。
委托诉讼代理人：王泽杰，男，1984年10月15日生，汉族，潍坊奎文法律服务所法律工作者，住潍坊市奎文区。
委托诉讼代理人：郑伟东，男，1968年9月12日生，汉族，住潍坊市奎文区，济南和进资产管理有限公司员工。
被执行人：潍坊华明织造有限公司（下称华明公司），住所地潍坊市寒亭区寒亭镇驻地。
法定代表人：陈郭民，董事长。
本案在执行过程中，本院于2018年1月15日作出（2010）潍执恢字第22号执行裁定书，查封了被执行人潍坊华明织造有限公司位于潍坊市寒亭区商业村潍寒房字第××号、97××11号房屋，案外人田ＸＸ不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，�已审查终结。
案外人田ＸＸ称，请求解除对位于潍坊市寒亭区商业村潍寒房字第××号、97××11号房屋的查封。事实与理由：华明公司于2013年7月1日与案外人田ＸＸ签订房屋买卖合同，将登记用途为商住的上述房屋卖给了案外人，案外人于次日向华明公司的法定代表人陈郭民支付全部购房款，上述房产已归案外人所有，故法院对上述房产进行查封损害了其合法权益。
申请执行人和进公司称，案外人田ＸＸ为华明公司法定代表人陈郭民哥哥陈石水的配偶，华明公司在背负巨额债务的情况下，将上述房产转让给田ＸＸ，是故意转移财产，逃避债务以规避执行，损害第三人的利益，该行为违背合同法的规定，属无效行为，且触犯了刑法。案外人田ＸＸ并没有向华明公司支付购房款，也没有在本案查封�合法占有上述房产。上述房产一直登记在被执行人华明公司名下，案外人田ＸＸ未办理过户登记，自身存在过错。
被执行人华明公司称，华明公司为解决工人的工资问题，将上述房产卖给田ＸＸ，因没有办理土地使用权证，该房产无法过户，房产买卖是真实的，并非恶意逃避债务。房产出售给田ＸＸ后，田ＸＸ委托公司的职工管理，与华明公司没有关系。第二次听证中，华明公司的法定代表人陈郭民再次主张，因其以公司的名义向其兄陈石水借款，当时公司已吊销，没有银行账户，故借款200万元汇到陈郭民账户，次日与其兄陈石水协商，将上述房产抵顶给陈石水之妻田ＸＸ，以抵顶上述200万元借款。此后因房产一直登记在华明公司名下，无法办理过户手续，所以一直用华明公司的名义进行出租，然后将收到的租金再转付给陈石水，直到今年法院张贴了公告。为避免给实际房主造成不必要的麻烦，陈郭民安排公司的员工于2018年3、4月份要求上述房产的租赁户张会东、胡萍重新签订出租方为田ＸＸ的租赁合同，但是把签订时间往前提了。
本院查明，原告中国银行昌乐支行与被告潍坊华和拉链有限公司、潍坊华东纺织有限公司、华明公司抵押担保借款合同纠纷一案，本院于2002年10月18日作出（2002）潍民二初字第300号民事判决书，判决确认被告潍坊华和拉链有限公司欠原告垫付的票据贴现款1600万港元及利息9441526.23元、信用证垫款215.6万美元及利息798891.28美元（截止2002年9月20日，2002年9月21日至判决生效之日的利息按中国人民银行规定的计算方式和利率，另行计算），于判决生效后十日内付清。被告华明公司对潍坊华和拉链有限公司的信用证垫款70万美元及利息259381美元承担连带清偿责任（利息截止2002年9月20日，2002年9月21日至判决生效之日的利息按中国人民银行规定的计算方式和利率，另行计算)……。本案在执行过程中，变更锐信投资有限公司为申请执行人。2018年1月17日，本院以（2010）潍执恢字第22号执行裁定书，查封华明公司名下的案涉房产。2018年7月11日，本院作出（2018）鲁07执异50号执行裁定书，变更和进公司为申请执行人。
案外人田ＸＸ主张其于2013年7月1日与华明公司签订房屋买卖合同，并于2013年7月2日，通过其6222081607000445518账户向华明公司的法定代表人陈郭民6227002201434260548账户付购房款200万元。为证明自己的主张，田ＸＸ提交合同编号为HM-002号的房屋买卖合同及中国工商银行个人业务凭证。该合同约定田ＸＸ以200万元购得案涉房产，并载明该房产只有房产证没有土地证，不能办理过户手续。案外人向本院提交出租方为田ＸＸ的两份房屋租赁合同，证明其已实际占有案涉房产，并将案涉房产出租给胡萍及张会东。其中一份租赁合同载明的签订日期为2017年3月18日，承租方为胡萍，另一份租赁合同载明签订日期为2017年7月3日，承租方为张会东。案外人田ＸＸ主张其购得案涉房产后就委托华明公司的员工负责出租，并由其本人在出租合同上签字，但除上述两份租赁合同外，案外人未能提交其他的证据以证明其于本案查封前已合法占有案涉房产。
针对案外人的上述主张，申请执行人提交本院在执行过程中调取的田ＸＸ上述汇款原始凭证副件，证明田ＸＸ的上述付款用途并非购房款而是借款。该凭证载明田ＸＸ于2013年7月2日，通过其6222081607000445518账户向陈郭民6227002201434260548账户汇�200万元的用途为借款。经质证，被执行人华明公司及案外人田ＸＸ对该证据的真实性无异议，但案外人田ＸＸ辩称之所以注明“借款”，是应银行工作人员要求随便填写的，实际上是购房款。申请执行人提交两份房屋租赁合同，证明案涉房产在本案查封前后一直由被执行人华明公司出租，即本案查封后，案涉房产并没有交付案外人田ＸＸ。其中，签订日期为2013年3月9日的房屋租赁协议载明产权方“华明”，由陈郭民作为其代表签字，承租方为胡萍。签订日期为2015年3月18日的房屋租赁合同载明出租方为陈郭民，承租方为胡萍。经质证，被执行人华明公司对上述两份合同的真实性没有异议，案外人田ＸＸ则辩称未曾见过该两份租赁合同。申请执行人提交潍坊市潍城公证处出具的（2018）鲁潍坊潍城证民字第1330号公证书，该公证书载明案涉房产的承租方胡萍于2013年起与华明公司签订租赁合同，承租案涉房产中的三套房屋（一层沿街房一套、西单元二层东户一套、东单元二层东户一套），并一直承租至今，租金也一直交给华明公司的财务人员。2018年4月份，华明公司的工作人员要求重新签订出租方为田ＸＸ的租赁合同两份，合同期限自2015年3月18日至2017年3月17日和2017年3月18日，但胡萍称并不认识田ＸＸ，也没有向田ＸＸ承租过房子。经质证，被执行人华明公司对公证书的真实性没有异议且认可公证书所证明的事实。
另查明，被执行人华明公司主张与案外人田ＸＸ之间存在房屋买卖关系，但之后又主张因向陈石水借款200万元，于借款后的次日，双方协商用案涉房产抵顶借款。案外人田ＸＸ主张购得案涉房产系为出租。
本院认为，本案的争议焦点为案外人田ＸＸ对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。
案外人田ＸＸ对案涉房产不享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案外人虽然主张已购得案涉房产，并付清购房款200万元，享有该房产的所有权，但案涉房产至今未过户登记在其名下，因此案外人田ＸＸ并不享有案涉房产的所有权。案外人田ＸＸ主张其享有案涉房产的所有权，不符合法律规定，其以此为由排除执行的主张不成立，本院不予支持。
案外人田ＸＸ对案涉房产不享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行�议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在符合上述规定的情况时，田ＸＸ对案涉房产方可享有足以排除执行的物权期待权，能排除本案的执行，但本案中，案外人田ＸＸ所提异议并不符合上述规定，对案涉房产并不享有足以排除本案执行的物权期待权。
首先，本案尚不能认定案外人田ＸＸ为案涉房产的买受人且已向华明公司付清购房款�案外人田ＸＸ主张其于2013年7月1与华明公司签订房屋买卖合同，并于2013年7月2日付清购房款200万元，但经本院调查，案外人田ＸＸ向华明公司支付200万元时，注明用途为借款。同时被执行人华明公司的法定代表人陈郭民主张，因华明公司向陈石水借款200万元，而协商以案涉房产抵顶借款。对于田ＸＸ与华明公司之间是房屋买卖关系还是以物抵债关系，双方陈述不一，因此本院尚不能根据案外人田ＸＸ的主张及提供的证据，认定田ＸＸ为案涉房产的买受人并已付清购房款的事实。即便华明公司与田ＸＸ之间存在以房抵债关系，该以房抵债行为其目的在于消灭200万元的借款，而非单纯的房屋买卖，因此以房抵债只是被执行人履行债务的变通方式，并未体现双方买卖房屋的真实意思，不必然引起案涉房产权属的变动。田ＸＸ基于以房抵债行为而享有的是房产交付请求权，其性质为债权，该债权并不优先于本案的金钱债权，不具排除本案执行的效力。
其次，案外人田ＸＸ并没有于本案查封前合法占有案涉房产。当事人对自己的主张，负有举证责任，未能提供相应证据的，应负担举证不能的法律后果。案外人田ＸＸ主张其于2013年购得案涉房产后由其进行了出租，以证明其于本案查封前已合法占有案涉房产，但仅向本院提供了查封之后的两份出租合同，除此之外未能提供其他合法有效的证据。相反，申请执行人提交的公证书，证明案涉房产的承租人胡萍自2013年起至本案查封后一直从华明公司处承租案涉房产的事实。案外人田ＸＸ主张其购得案涉房产后委托华明公司管理，但未提交相应的证据予以证明。因本案为案外人异议，即使华明公司的法定代表人陈郭民对委托管理的事实予以认可，本案也不�免除案外人的举证责任。故本案不能认定案外人田ＸＸ于本案查封前已合法占有案涉房产。
再次，即便案外人田ＸＸ所主张的房屋买卖关系合法成立，田ＸＸ对案涉房产未能过户至其名下也是有过错的。从田ＸＸ提交的房屋买卖合同看，该合同明确载明，案涉房产只有房产证没有土地使用权证，不能办理过户手续。田ＸＸ对案涉房产不能办理过户手续的事实是清楚的，但田ＸＸ对案涉房产的权利障碍予以漠视，明显存在过错的。
综上，案外人田ＸＸ对案涉房产不享有足以排除本案执行的民事权益，对于其要求解除查封的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人田ＸＸ的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 李欣红
审判员 郭 伟
审判员 邱金山
二〇一八年九月五日
书记员 沈思彤