重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03770号
上诉人（原审被告）：重庆俊峰置业有限公司。
法定代表人：罗皓，该公司总经理。
委托代理人：周海浪。
委托代理人：张解。
被上诉人（原审原告）：李英琪。
委托代理人：孙利，重庆百事得律师事务所律师。
委托代理人：高才智，重庆百事得律师事务所律师。
上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）与被上诉人李英琪商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年12月12日作出（2013）沙法民初字第11095号民事判决，俊峰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人俊峰公司之委托代理人周海浪、张解，被上诉人李英琪之委托代理人高才智到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年7月9日，原告李英琪（乙方）与被告俊峰公司（甲方）签订重庆市商品房买卖合同及补充协议。合同约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市xxx区xxx号房屋，本商品房建筑面积101.59平方米，总成交金额为766088元，由乙方在2010年7月9日支付466088元，其余房款300000元向银行办理按揭贷款。本商品房属预售商品房，甲方应当在2011年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如果甲方逾期交房，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
合同附件五《补充协议》第十二条约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。
合同签订后，原告于2010年7月14日向被告支付购房款466088元，其余房款300000元原告已以向银行按揭贷款的方式支付给被告。
2012年9月25日，被告以邮寄方式向原告发出接房通知书，该通知书载明：“您所购房屋目前已经取得竣工验收备案证，现我司于2012年9月29日正式通知您开始办理接房手续，请您持接房通知书、接房须知和大修基金缴款证明前往俊峰•香格里拉物管中心办理接房手续。办理地点：俊峰•香格里拉物管中心，集中办理时间：2012年9月29日起至10月1日（共计3天）。”
2012年10月31日，被告向原告发出《关于履行合同责任函》，承诺在2013年9月28日前向原告支付逾期交房违约金55618元。原告李英琪在本案一审庭审结束时尚未实际接房。
李英琪一审诉称：2010年7月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于重庆市xxx区xxx房屋一套，总成交金额为766088元，被告应当在2011年9月30日前依照国家和地方的有关规定将已取得建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用，被告逾期交房的，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向原告按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，但被告未按约定交付房屋，2012年10月31日，被告向原告发出《关于履行合同责任函》，确认逾期交房时间为363天，被告应当向原告支付逾期交房违约金55168元，并承诺于2013年9月28日前支付该违约金。目前付款期限已届满，但被告未按照承诺支付违约金，现原告诉至法院，请求判令：一、被告立即支付原告逾期交房违约金55618元；并从2013年9月29日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准支付逾期利息。
俊峰公司一审辩称：造成逾期交房的过错不在被告，即使被告应承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定及补充协议计算违约金，《关于履行合同责任函》不具有法律效力，不同意原告依据《关于履行合同责任函》主张逾期交房违约金，原告主张的违约金过分高于原告的实际损失，应当调整；原告要求被告支付逾期交房违约金的违约金，没有法律依据。按照合同约定，我司应在业主实际接房后30日内支付违约金，原告未实际接房，债权尚未到期，无权向我司主张违约金，且原告只能主张自起诉之日至起诉之日前两年的逾期交房违约金，超过这个期间的属于已过诉讼时效，我司不予认可。
一审法院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（包括附件五补充协议）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。被告未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金，被告向原告发出的《关于履行合同责任的函》系在履行合同过程中就逾期交房违约责任及履行该责任时间所做的承诺，原告待该履行时间到期后在被告未履行的情况下，依据该函要求被告支付逾期交房违约金55618元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。原告要求被告支付因其逾期支付逾期交房违约金的利息，没有合同约定和法律规定，一审法院不予支持。
被告提出造成逾期交房的责任不在被告、原告主张的违约金过分高于原告的实际损失，原告未实际接房债权尚未到期，以及原告部分超过诉讼时效的抗辩，缺乏事实依据，一审法院不予支持。被告提出《关于履行合同责任的函》不具有法律效力的抗辩，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：“一、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告李英琪逾期交房违约金55618元。二、驳回原告李英琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，减半收取595元（原告已预交），由被告重庆俊峰置业有限公司负担，此款限被告重庆俊峰置业有限公司于本判决生效后立即给付原告李英琪。”
上诉人俊峰公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，全部诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、一审法院认定事实错误。房屋修建过程中，遭遇高温天气及政府地铁车站施工影响工期，加之公司的财务和公章等处于公安机关的监管状态，致使公司逾期交房，过错不在该司，属于不可抗力。2、《关于履行合同责任函》内容与《商品房买卖合同》存在重大矛盾。责任函中手写填空数据计算有误，违约金数额按照总房价款为基数进行了计算，属于重大误解，应当按照《商品房买卖合同》的约定变更或者撤销该责任函。
被上诉人李英琪答辩称：请求维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、俊峰公司主张高温天气和地铁施工影响工期，俊峰公司能否因此而免除逾期交房违约责任；2、俊峰公司主张公司财务及公章被公安机关监管，俊峰公司能否因此而免责；3、《关于履行合同责任函》是否存在重大误解，俊峰公司能否因此请求对逾期交房违约金进行调整。现分别评述如下：
1、关于俊峰公司主张高温天气和地铁施工影响工期，俊峰公司能否因此而免责问题。高温天气对房屋建设施工有一定的影响，但并不属于合同约定及法律规定的免责事由，俊峰公司主张高温天气可免除逾期交房违约责任的上诉理由，本院不予采纳。俊峰公司主张地铁施工影响工期，但对此说法并未举证证明，故对该上诉理由，本院亦不予支持。
2、关于俊峰公司主张财务及公章被监管系不可抗力，俊峰公司能否因此而免责的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，在商品房买卖合同履行过程中，俊峰公司财务及公章被公安机关监管是公安机关在刑事案件侦查过程中所采取的正当侦查手段，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力。因此，俊峰公司关于财务及公章被监管属于不可抗力，并以此要求免责的上诉理由不能成立。
3、《关于履行合同责任函》是否存在重大误解，俊峰公司能否因此请求对逾期交房违约金进行调整的问题。《关于履行合同责任函》是俊峰公司自愿出具的，且表示由于该司不具备一次性支付逾期交房违约金的条件，承诺在一年期内全额付清，由此可知，该函并未单方面加重俊峰公司的责任，应视为双方当事人对逾期交房违约责任的重新约定，而不是俊峰公司所称的重大误解。同时，该函约定的内容并不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。另外，即使俊峰公司认为该司存在重大误解的情形，俊峰公司也应当在法定期限内提起撤销权诉讼，而不是在本案中以抗辩的方式提出。因此，俊峰公司主张《关于履行合同责任函》中逾期交房违约金数额按照总房价款为基数进行计算属于重大误解，并要求按照《重庆市商品房买卖合同》的约定予以变更或撤销的上诉理由不成立。
综上所述，俊峰公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1190元，由重庆俊峰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年七月七日
书 记 员 何 欢