山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）即民初字第3180号
原告逄园园。
委托代理人崔明玉，山东运策律师事务所律师。
委托代理人王涛，山东运策律师事务所律师。
被告青岛盛翔房地产开发有限公司。
法定代表人宋志泉，董事长。
委托代理人江崇涛，山东文鼎律师事务所律师。
委托代理人牟丹，山东文鼎律师事务所律师。
原告逄园园为与被告青岛盛翔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王涛，被告青岛盛翔房地产开发有限公司委托代理人牟丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告逄园园诉称，2011年10月12日，原告按揭购买被告开发的阳光园小区的楼房一处并约定被告在交付时应当进行了竣工验收，并签署其他的合格文件，但是直到现在被告也没有提供验收合格报告。补充协议中约定2012年5月31日交付，实际2012年10月31日交付。双方约定在签署房屋交接书之日起180天内，依法向即墨市房产交易监理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证，但是直到现在被告也没有为原告申领所购房屋的房地产权证，并且被告在其广告宣传中称为每一个购房者准备一分可以永久使用的土地，但是经原告催要后，被告一直没有答复，为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、被告支付原告违约金20000元（未按期交付房屋的违约金：已交付房款356498元×万分之一×150天=5347元及未及时办理房产证的违约金356498元×6.5%÷12个月×20个月=38620元，共计43967元，原告只主张20000元）；2、被告承担诉讼费用。
被告青岛盛翔房地产开发有限公司未予书面答辩，在庭审中口头辩称，原告上述无事实和法律依据，我方不予认可，要求法院驳回原告诉讼请求。
经本院开庭审理查明，2011年10月12日，原告逄园园（乙方）与被告青岛盛翔房地产开发有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》。该合同主要约定：1、房屋地址：乙方向甲方购买即墨市蓝村镇文化路92号《阳光园小区》4号楼3单元5层502户，政府批准的规划用途为住宅。2、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币3338元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币356498元。3、付款方式和付款期限：按时间付款，付款方式为按揭贷款支付。乙方于2011年10月12日与甲方签约，并付首付房款107498元，乙方于2011年11月12日前应支付房款计人民币249000元。4、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：甲方进行了竣工验收，已签署质量合格文件，乙方按约履行了付款及其他约定。第十一条：甲方定于2012年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。补充条款第二条第3项：甲方承诺2012年5月31日与乙方进行房屋钥匙交接。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方面解除本合同追究甲方责任。5、房地产权证办理：第十四条：甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第二十八条：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致，以补充条款、补充协议为准。
原告与被告签订商品房预售合同时，被告已经取得了即墨市房产处颁发的商品房预售许可证。
双方签订《青岛市商品房预售合同》后，原告按照合同的约定于2011年10月12日向被告支付了首付房款107498元并办理了按揭贷款，通过按揭贷款向被告支付了249000元。被告于2012年10月31日将涉案房屋交付原告。
上述事实有原告与被告的陈述，原告提交的商品房预售合同，被告提交的预售许可证等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。
根据查明的事实，原、被告签订合同后，原告按合同的约定于2011年10月12日向被告支付了首付房款107498元，并办理了按揭贷款，通过按揭贷款向被告支付了249000元，被告共计收到购房款356498元。被告于2012年10月31日将涉案房屋交付给原告，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条、第二十八条以及补充条款第二条第3项之规定，应以补充条款约定的交付时间为准。补充条款第二条第3项约定：甲方承诺2012年5月31日与乙方进行房屋钥匙交接。故被告交付房屋的时间逾期153天，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条之约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应支付原告未按期交付房屋的违约金5454元（已交付房款356498元×万分之一×153天），故原告主张被告支付原告未按期交付房屋的违约金5347元的请求，本院予以支持。
关于原告主张被告支付未及时办理房产证的违约金的请求。本院认为，被告于2012年10月31日将涉案房屋交付给原告，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条之规定，双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。被告称是因为国家房产政策和政府原因和不可抗力一直没有办下房产证，但没有提供证据佐证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告应自2013年5月1日起支付原告违约金，原告主张20个月的违约金即自2013年4月30日至2014年12月31日止，因2014年12月31日前原告能否取得房产证具有不确定性，故原告主张20个月逾期办理房产证违约金本院无法支持，结合原告的起诉时未取得房产证，本院认为，被告应支付原告自2013年4月30日起至2014年4月14日止，以356498元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的违约金，以原告主张的14653元（20000元-5347元）为限。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告青岛盛翔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告逄园园未按期交付房屋的违约金5347元；
二、被告青岛盛翔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告逄园园自2013年4月30日起至2014年4月14日止以356498元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算的违约金，以14653元为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元（原告预缴），由被告青岛盛翔房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 兰振福
代理审判员 李林娟
人民陪审员 王 迪
二〇一四年九月十日
书 记 员 王文萃
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”存在