云南省维西傈僳族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云3423民初305号原告：张晓红，女，汉族，1986年7月23日出生，现住云南省维西县。委托诉讼代理人：陈家荣，维西三江法律援助中心工作者，一般授权代理。被告：李雪梅，女，纳西族，1975年6月20日出生，现住云南省维西县。委托诉讼代理人：和霞，云南润泽律师事务所律师，特别授权代理。原告张晓红与被告李雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案在审理过程中发现本案不宜适用简易程序进行审理，于2016年10月25日依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。原告张晓红向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿原告商铺装修费用及退赔一年商铺租金共计170000元；2．被告赔偿原告因无力还贷失信而产生的直接、间接损失费用共60000元；3．被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2012年8月10日签订了《房屋租赁合同》，合同对双方权利义务等进行了约定。原告与被告签订租赁合同后，按照合同约定向被告支付了一年的商铺租金，并对商铺进行了装修和购买经营石板烧烤店所需的物品，前后共计投入164000元。原告经营三个月后，因房屋拆迁，导致原告的装修及烧烤店投入血本无归，事后原、被告就赔偿问题几经多次商讨无果。为了维护自身合法权益，诉至法院。被告李雪梅辩称，原告租赁被告位于维西县××本村的商铺，实际也已经支付了一年的租金19200元。后因原告向被告租赁的商铺被政府相关部门列为违章建筑并被拆除，导致租赁物灭失，这是被告不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。截止到2013年7月商铺被政府相关部门拆除，原告已使用该商铺十一个月，被告只应退还原告未使用商铺一个月的租金1600元。原告诉请由被告赔偿原告商铺装修费用、无力还贷造成的损失等费用于法无据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据3，商铺装修材料费、人工费、加盟费等票据均为收据、收条，根据证据在案件中真实性、合法性、关联性的构成要件，该组证据中部分票据存在涂改现象，部分票据载明的当事人为“张小红”，部分票据未记载时间及当事人，原告提交的该组证据在证明力上无其他证据予以佐证，本院对该组证据的三性及证明内容均不予采信。证据7，照片在没有其它证据相佐证的情况下，本院不予采信。原告提交的证据4，证人李某、和建梅出具的书面证明，因证人未出庭作证，对证人证言，本院不予采信；原告提交的证据5、6，营业执照、健康体检培训合格证和催收通知书与本案没有关联性，本院对上述证据的关联性及证明内容均不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2012年8月10日，原告张晓红（合同乙方）与被告李雪梅（合同甲方）经自愿协商后，被告李雪梅将位于维西县××本村白鹤路延长线的四间毛坯房铺面租赁给原告张晓红经营使用，并签订《房屋租赁合同》。合同约定：一、2012年8月10日，在双方自愿的前提下，甲方向乙方出租4间商铺出租房，地点：维西县本村，出租价格为每年每间4800.00元，共计人民币19200.00元。二、合同签订：房屋出租合同三年一签，租赁期限为叁年，合同到期后再可续签。三、房租收取：房屋出租先收取一定押金，再一次性收取当年房租，双方解除合同后一次性返还。四、水电费收取：水电费由乙方自行承担，公共水电费由房屋承租方共同承担，公共水电费=总表-所有分表（含厕所水电费）。五、乙方责任：房屋出租后，乙方有爱护所承租房屋的责任人，承租期间的房屋人为损坏必须由乙方承担修复，乙方所有财产损失甲方不承担任何责任，乙方在承租期间不得随意转租，由此引起的一切后果由乙方承担。六、双方责任：乙方在所承租的房屋内不得经营任何违反国家法律法规的项目，由此引起的一切法律后果由乙方自行承担；由于自然灾害（如洪灾、地震、雷电等）引起的乙方财物损失由乙方承担，房屋损失由甲方承担。七、乙方在房屋承租期间应向政府相关单位缴纳的一切费用（如城市维护费等）由乙方自行承担。八、乙方不得随意改变所承租房屋的原貌，由此引起的一切责任由乙方自行承担。九、补充条款：承租方在三年租赁期内可以转租转让。以上合同条款甲乙双方应认真履行，如有违约，违约方应承担责任（原、被告双方在合同中未约定相应的违约责任）。此合同一式两份，甲乙双方各持一份。落款：甲方为李雪梅，乙方为张晓红。当日，原告张晓红向被告李雪梅支付了2012年至2013年的租金19200元。随后原告对该商铺进行装修并逐步投入使用。合同履行未满一年，因租赁物被政府相关部门列为违章建筑，并限期予以拆除，造成租赁物灭失。原、被告双方就因租赁物灭失的损失费用承担产生纠纷，经政府相关部门多次调处，双方均未形成处理意见。2016年9月7日原告诉至本院，请求判如所请。本案争议焦点为：被告是否应当退赔原告一年商铺租金、赔偿原告租赁被告商铺产生的装修费、承担原告银行贷款本金及逾期利息，三项共计230000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告张晓红与被告李雪梅签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定行使权利，履行义务。本案针对双方诉讼争议，本院结合庭审查明事实与双方提交的有效证据作如下评判：（一）关于被告是否应当退赔原告一年商铺租金19200元的问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。本案中，双方在签订《房屋租赁合同》及原告在使用该租赁房屋过程中，被告均未将该出租商铺的实际权属状况以及在履行合同过程中可能存在的租赁风险告知原告。依据诚实信用原则，本案被告在合同履行过程中存在一定的过错。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，租期自2012年8月10日至2015年8月10日，合同履行期限为三年，合同履行未满一年，该租赁物被政府相关部门列为违章建筑，随后被依法拆除，租赁物灭失，致使双方合同无法继续履行。当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，被告李雪梅提交的证据不能证明原告张晓红使用租赁物的时间，故对其只应退还一个月房租1600元的抗辩意见不予采纳。综合本案双方合同履行的实际情况以及造成合同不能继续履行的事由，本院对原告张晓红提出要求被告李雪梅退赔一年房租19200元的诉讼请求予以支持。（二）关于原告要求被告赔偿装修费及购买经营需要的设备支出的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者改扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，根据原、被告双方合同约定的内容和庭审查明的事实，原、被告双方对租赁物装修事项及装修费用的承担并未进行协商约定，原告对租赁物的装修、改善也未经被告同意，对租赁物的装修行为属原告单方行为，应当自行负担，故对原告诉请被告承担装修费用的诉讼请求，本院不予支持。原告购买餐具、烧烤石板、消毒柜等经营设备的支出为原告经营需要的支出，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并未约定相关事项，故原告诉请由被告赔偿原告该笔费用的诉讼请求，无相关事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请由被告赔偿原告因租赁物灭失后导致原告无力还贷失信而产生的直接、间接损失费用共60000元的诉讼请求与本案租赁合同纠纷没有关联性，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李雪梅于本判决生效之日起十日内退还原告张晓红房租费19200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告张晓红的其他诉讼请求。案件受理费280元，由被告李雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。审判长  李乐臻审判员  张晓丹审判员  马玉梅二〇一七年三月二十一日书记员  刘 莹附1：本案证据目录：原告提交的证据：1.身份证复印件，欲证明原告的身份信息。2.房屋租赁合同，欲证明原被告之间存在租赁关系。3.商铺装修材料费、人工费、加盟费，欲证明原告租用房后装修用材情况。4.证明，证明原告租用毛坯房，原告对该房屋进行了大量的装修。5.开店时相关手续材料，欲证明原告经营无烟烧烤是原告办理了政府相关部门审批合格后才经营的。6.催收通知书，欲证明原告由逾期还款不良记录。7.照片，欲证明原告经营无烟烧烤店原貌。附2：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定承租人未经出租人同意装饰装修或者改扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。