广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5198号
上诉人（原审被告）：广州锦泽房地产开发有限公司，住所地：广州高新技术产业开发区。
法定代表人：郭晓光，职务：董事长。
委托代理人：陈倩，广东习法律师事务所律师。
委托代理人：钟嘉羚，广东习法律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈剑军，身份证住址：广州市天河区，住广州市天河区。
上诉人广州锦泽房地产开发有限公司（以下简称锦泽公司）因与被上诉人陈剑军商品房预售合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月13日，陈剑军（乙方）与锦泽公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201205158464），约定：乙方向甲方购买房屋地址为广州市萝岗区萝岗中心区北部KXC-P6-2地块B25栋1108房（以下简称“涉讼房屋”）；该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，按套内建筑面积计算房价，单价为15517.6元／平方米，总金额1029965元；第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付约定，甲方应当在2013年12月31日前将涉讼房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等；第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按乙方已支付房款的万分之二按日向乙方计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日的，其后30日内，乙方有权单方面解除合同，甲方应当自乙方解除合同之日起30日内退还乙方全部已付款项；若在上述期限内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方应按上述第（1）项的规定向乙方计付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.如乙方未付清应付房款或违约金，甲方不承担逾期交付的违约责任；2.乙方应在房屋交付使用通知书中规定的期限内办理商品房交付手续，逾期15日未办理收楼手续的，即从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付最后期限起，视为房屋交付给乙方使用，自该日起，因该房屋产生的所有费用、风险及法律责任等均由乙方承担，包括但不限于各项物业管理费的交付、房屋毁损、灭失的风险承担等。第十五条房屋交付时的有关资料约定，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。
《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议载明以下内容：第二条约定，双方同意买卖合同第十二条修改为：1.该商品房交付的前提条件：（1）乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款；（2）乙方付清应缴交的全部税费；（3）如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。2.除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交楼通知书，均须在该商品房交付使用期间届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未履行付清房价款、税费和逾期付款产生违约金等义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。3.由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任。第四条约定，双方同意买卖合同第十五条修改为：在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》。（二）《房地产（住宅）使用说明书》。（三）《临时管理规约》或《管理规约》。第五条约定，双方同意买卖合同第十六条修改为：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，并于本合同第十三条约定的交付日期后10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第十一条约定，乙方在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用除外），乙方有权要求甲方进行维修，甲方应在核实情况后及时予以解决，但乙方不得以此质量问题拒绝收楼。
合同签订后，陈剑军已按约支付全部房款1029965元。
锦泽公司于2013年12月28日向陈剑军邮寄落款日期为2013年12月23日的《收楼通知书》，主要内容为：陈剑军购买的科城花园二期［锦泽园］B25栋1108房于2013年12月28日开始交楼，为了能高效、便捷地完成收楼手续，请陈剑军与收楼中心预约，并按预约时间办理有关收楼手续。锦泽公司提交的妥投证明显示该通知书已于2013年12月30日由本人签收。陈剑军于2014年1月6日上午按照锦泽公司要求到指定交房现场，在《单元检查记录表》上明确就存在的房屋质量问题提出异议，拒绝接收房屋。
其后，陈剑军于2014年1月7日向某公司邮寄《拒绝收房通知书》，主要内容为：陈剑军于2012年5月13日与锦泽公司于广州市萝岗区签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为201205158464），于2014年1月6日上午按照锦泽公司要求到指定交房现场，经查验，该商品房未达到交房条件，拒绝接收房屋，理由为交付的房屋不符合法定交房条件，存在影响正常居住使用的质量问题。该通知书于2014年1月8日妥投。
2014年6月4日，广州开发区建设工程质量安全监督站就科城山庄锦泽商住小区工程［标段3］住宅楼（自编号B18-B25栋）进行竣工验收备案，出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称“《工程竣工验收备案表》”），该备案表目录载有“单位工程质量综合验收文件；规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》”等内容。
锦泽公司于2014年6月7日再次向陈剑军邮寄落款日期为2014年6月5日的《收楼通知书》，主要内容为：陈剑军购买的科城花园二期［锦泽园］B25-1108房已具备交楼条件，请陈剑军按《商品房买卖合同》及补充协议的约定，交齐所有房款及其它应付款项，并尽快前往科城花园二期［锦泽园］交楼现场办理收楼手续。锦泽公司提交的妥投证明显示该通知书已于2014年6月8日由他人代收。
2014年2月27日，陈剑军向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.锦泽公司承担逾期交房的违约责任，按陈剑军已付房款1029965元的万分之二按日向陈剑军计付自2014年1月1日起至涉案房产实际交付之日止的违约金，暂计至2014年2月24日为11124元；2.确认陈剑军预购的广州市萝岗区萝岗中心区北部KXC-P6-2地块B25栋1108房物业管理费应当自实际收楼之日起缴交；3.本案诉讼费由锦泽公司承担。
原审诉讼中，陈剑军变更诉讼请求为：1.锦泽公司承担逾期交房的违约责任，按陈剑军已付房款1029965元的万分之二按日向陈剑军计付自2014年1月1日起至涉案房产实际交付之日止的违约金，暂计至2014年2月24日为11124元；2.本案诉讼费由锦泽公司承担。
锦泽公司在原审中答辩称：一、锦泽公司2013年12月23日通知陈剑军收楼时已满足了双方约定的交付房屋条件，锦泽公司不存在违约情形。双方签订的补充协议第二条第3点约定“该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任”；第四条约定：“在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》、（二）《房地产（住宅）使用说明书》、（三）《临时管理规约》或《管理规约》”，锦泽公司于2013年12月23日发出收楼通知给陈剑军时，房屋已满足了上述供水、供气、供电及通邮条件并有相关部门出具的证明文件，并且锦泽公司也已向陈剑军提供《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》，因此锦泽公司无需承担违约责任。其后锦泽公司又多次通知陈剑军收楼，但陈剑军均拒绝收楼，根据补充协议第六条规定：“非因甲方责任而乙方逾期不办理交接手续，视作甲方实际已将该商品房交付乙方使用。乙方应当自买卖合同第十三条约定的交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、商品房灭失损毁的风险承担。”陈剑军现在无正当理由拒绝收楼，应当视为锦泽公司在2013年12月31日已将涉讼房屋交付给陈剑军使用。二、涉讼房屋已经取得规划、建设、消防、人防、环保等相关部门出具的文件，并在2014年6月4日已取得房屋的《建设工程竣工验收备案表》，陈剑军已于2014年7月13日收楼。涉讼房屋已于2014年1月取得规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，2014年4月取得建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，2014年5月取得消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》，2014年3月取得人防、环保部门出具的认可文件，2014年6月4日取得《建设工程竣工验收备案表》。可见锦泽公司已取得了涉讼房屋涉及到的全部主管部门出具的相关证明文件和资料。而锦泽公司在取得《建设工程竣工验收备案表》后也立即于2014年6月5日第三次通知陈剑军收楼，陈剑军于2014年7月13日收楼。有关质量问题，在双方签订的补充协议第五条中约定，如果不符合交楼条件，陈剑军应提交有资质的质量鉴定机构申请鉴定，并应于十日内提出，逾期视为同意接受。同时补充协议第十一条规定，如果在收楼时发现存在保修范围内的质量问题，有权要求维修，但不得以此拒绝收楼，陈剑军现在主张所谓房屋存在质量问题，均不属于房屋主体的问题，且陈剑军也没有提供符合要求的鉴定结论，因此陈剑军以房屋存在质量问题拒绝收楼没有依据。综上，锦泽公司不存在违约情形，并已取得了全部相关文件，因此陈剑军无权要求锦泽公司承担逾期交楼的违约责任，陈剑军的诉讼请求没有依据，请求人民法院依法予以驳回。
原审庭审中，双方确认陈剑军于2014年7月13日收楼并签署了《楼宇交付证明书》，主要内容为：双方确认以下事宜：（一）业主为上述单元买受人全体；（二）业主持有效的身份证明原件；（三）业主持购房合同、按揭合同（若有）及购房票据原件；（四）该单元的全部楼款、税费及单元专项维修资金已全部付清；（五）该商品房已达到购房合同约定交付要求，该单元已从合同约定收楼日起，具备交付使用条件……。对于第（五）条的约定，陈剑军陈述是锦泽公司提供给陈剑军的格式条款，陈剑军在办理交楼手续时并没有完全注意到该规避锦泽公司责任条款的存在，该规避责任明显违反了法律的规定，应当无效。
原审法院认为：陈剑军与锦泽公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于迟延交房违约金问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》，锦泽公司应当在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的期限内（即2013年12月31日前）将涉讼房屋交付给陈剑军使用，锦泽公司未依约向陈剑军交付涉讼房屋的行为已构成违约，应由锦泽公司承担违约责任。尽管双方签署的《楼宇交付证明书》第（五）条约定，该商品房已达到购房合同约定交付要求，该单元已从合同约定收楼日起，具备交付使用条件，但该约定系免除锦泽公司责任、排除陈剑军主要权利的格式条款，对陈剑军不具有约束力，锦泽公司由此抗辩不予承担逾期交楼的违约责任理据不充分，不予支持。关于迟延交房违约金的起止时间。陈剑军、锦泽公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交房期限为2013年12月31日前，因此，应从最后交房期限的第二日即2014年1月1日开始计算迟延交房违约金。双方确认陈剑军已于2014年7月13日实际收楼，涉讼房屋取得《工程竣工验收备案表》后锦泽公司已于2014年6月8日将《收楼通知书》送达，但《收楼通知书》未明确办理收楼手续的具体时间，因双方对未及时收楼的原因均未举证进行说明，根据交易习惯，原审法院酌情认定双方办理收楼手续的时间为《收楼通知书》送达陈剑军后7日内即2014年6月15日前。因此锦泽公司迟延交付房屋的期限应为166天（2014年1月1日至2014年6月15日）。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条迟延交房的违约责任的约定，锦泽公司如未能按本合同规定的期限交房，应按陈剑军已支付房款的万分之二按日向陈剑军支付违约金，故锦泽公司应向陈剑军支付迟延交付房屋违约金34194.84元（1029965元×0.2‰／天×166天）。锦泽公司辩称其2013年12月23日通知陈剑军收楼时已满足了双方约定的交付房屋条件，锦泽公司不存在违约情形，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此锦泽公司交付涉讼房屋给陈剑军时除了符合合同约定的交付条件外还应具备取得《工程竣工验收备案表》法定交付条件和涉讼房屋符合居住使用条件，在2013年12月23日锦泽公司通知陈剑军收楼时其尚未取得《工程竣工验收备案表》，陈剑军有权拒绝收楼，故锦泽公司辩称陈剑军无权要求其承担逾期交楼的违约责任理据不充分，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年7月6日作出一审判决：一、广州锦泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈剑军支付迟延交付房屋违约金34194.84元；二、驳回陈剑军的其他诉讼请求。广州锦泽房地产开发有限公司如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费655元和管辖权异议费100元，由广州锦泽房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴付。
判后，锦泽公司不服原审判决，向本院提起上诉称：锦泽公司在2013年12月23日通知陈剑军收楼时已满足了双方约定的交付条件，锦泽公司不存在违约情形。一审判决以锦泽公司在取得竣工验收备案表后发出《收楼通知书》后的7日作为锦泽公司支付逾期交楼违约金的截止日，不符合双方的真实意思表示，属于认定事实不清，适用法律错误。双方签订的补充协议第二条第3点约定“该房屋满足供水、供气供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任”，第四条约定：“在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》、（二）《房地产（住宅）使用说明书》、（三）《临时管理规约》或《管理规约》”，锦泽公司在2013年12月23日发出《收楼通知书》给陈剑军时，房屋己满足了上述供水、供气、供电及通邮条件并有相关部门出具的证明文件，并且锦泽公司也已向陈剑军提供《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》《临时管理规约》，因此锦泽公司无需承担违约责任。其后锦泽公司又多次通知陈剑军收楼，但陈剑军均拒绝收楼，根据补充协议第六条规定：“非因甲方（锦泽公司）责任而乙方（陈剑军）逾期不办理交接手续，视作甲方实际已将该商品房交付乙方使用。乙方应当自买卖合同第十三条约定的交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、商品房灭失毁损的风险承担。”陈剑军在收到《收楼通知书》后合理期限内无正当理由而拒绝收楼，应当视为锦泽公司在2013年12月31日已将涉案房屋交付给陈剑军使用。综上，锦泽公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项判决，改判驳回陈剑军全部诉讼请求；2、陈剑军承担一审、二审诉讼费。
被上诉人陈剑军答辩称不同意锦泽公司的上诉请求和理由，请求二审法院予以驳回，维持原判。
经二审审查，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，锦泽公司述称：在达到补充协议第二条第3点约定的供水、供电、供气、通邮的条件后，锦泽公司就可以向陈剑军发出交楼通知书，房屋的质量验收、规划、公安消防、人防、环保等对房屋准许使用的其他要求可在房屋交付之后再满足。
本院认为，本案争议焦点为锦泽公司应否承担逾期交房违约金。本案中，双方当事人在《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议第四条中约定：“甲乙双方同意买卖合同第十五条修改为：在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料。”从内容表述上看，该补充协议并没有排除买卖合同约定的交付条件的适用。锦泽公司主张2013年12月23日向陈剑军发出收楼通知时已达到房屋交付条件，这与双方合同约定的条件并不相符。
锦泽公司主张交房时仅需要满足补充协议第二条第3点约定的供水、供电、供气、通邮即可，房屋的质量验收、规划、公安消防、人防、环保等其他要求可在房屋交付之后再予满足。锦泽公司的该项主张明显有违法律的强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。上述法律规定表明竣工验收是房屋交付使用的必经环节，房屋只有经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。锦泽公司作为涉讼房屋的出卖人，交付质量合格，满足法定要求的房屋是其应尽的合同责任。原审法院判决锦泽公司承担自2014年1月1日起至2014年6月15日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。锦泽公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费655元，由广州锦泽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一五年十二月一日
书记员 杨银桃