湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0302民初761号
原告：李峰，男，1968年10月2日出生，汉族，湖北省十堰市人，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：姚建海，湖北博理律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更、调解、和解等。
被告：伍昌义，男，1971年11月14日出生，汉族，湖北省十堰市人，住湖北省十堰市茅箭区。
被告：丁章丽，女，1971年10月29日出生，汉族，湖北省十堰市人，住湖北省十堰市茅箭区。
原告李峰诉被告伍昌义、丁章丽民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法简易程序公开开庭进行了审理。原告李峰及其委托代理人姚建海，被告伍昌义到庭参加了诉讼，被告丁章丽经本院传票传唤未到庭参加诉讼。现本案已缺席审理终结。
原告李峰向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告偿还借款300万元，截止2017年11月30日的利息276万元；2、判令被告自2017年12月1日起按月利率2%计付至清偿之日止；3、确认被告与原告签订的被告以十堰房权证茅箭区字第××号房屋作为抵押担保合法有效，原告享有十堰房权证茅箭区字第××号房屋享有抵押权，并判令原告享有拍卖房屋后的价款享有优先受偿权；4、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：
被告于2015年10月29日和2015年12月7日分别借款200万元和100万元，双方约定利率4%。2017年12月2日，被告没有偿还，双方确认截止2017年11月30日，被告拖欠原告本息576万元，并且签订《借款及还款协议》，并且约定被告将其所有的位于十堰市茅箭区二堰街办澳门南街玉兰阁NO.23幢1-（1-3）-1号（十堰房权证茅箭区字第××号）房屋抵押给原告。还款协议签订后，被告没有按约定支付原告欠款。鉴于被告抵押给原告的房屋没有办理抵押登记，2018年1月22日，原告依法提起诉前保全，保全了被告抵押给原告的房屋。
被告伍昌义辩称：原告诉称属实。
被告丁章丽未到庭参加诉讼亦未向本院提交证据及答辩意见。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定事实如下：
2015年10月29日，被告伍昌义向原告李峰出具《借条》，载明：今借到李峰现金贰佰万元整。借款期限两个月，利息4%，以陕西省旬阳县穆家沟铝锌矿做抵押。次日，原告李峰向被告伍昌义转款200万元。
2015年12月7日，被告伍昌义向原告李峰出具《借条》，载明：今借到李峰现金壹佰万元整。用期一个月，月息按百分之四4%，到期按时归还。次日，原告李峰向被告伍昌义转款100万元。
2017年12月2日，原告李峰（甲方）与被告伍昌义、丁章丽（乙方）签订《借款及还款协议》，约定：乙方分别于2015年10月29日和2015年12月7日分两次向甲方借款贰佰万元整和壹佰万元整，截止2017年11月30日共欠本息合计伍佰柒拾陆万元整。经双方协商达成如下协议：1、乙方于2018年元月26日前一次性还款叁佰玖拾万元，所欠本息视为全部还清。2、乙方用位于茅箭区二堰街办澳门南街玉兰阁23幢1-（1-3）-1房屋所有权证号为十堰房权证茅箭区字第××号的房屋作抵押担保，如果不能按期履行以上条款，到2018年元月26日晚6点自行搬出该房屋，将此房交给甲方处置，条款1自动作废，本息仍按原借款条上约定利息计算，并按计算所得本息偿还。
上述借款发生后，200万元的借款被告伍昌义按约定利率支付了2个月的利息；100万元的借款按约定利率支付了1个月的利息，共计20万元。2018年4月4日，被告伍昌义向原告李峰付款50万元。2018年4月20日，被告伍昌义向原告李峰付款60万元。
另查明，原告李峰在起诉前于2018年1月22日向本院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2018）鄂0302财保18号民事裁定书，对伍昌义、丁章丽价值450万元的财产予以查封、扣押、冻结。李峰支出保全费5000元。
本院认为：被告伍昌义、丁章丽向原告李峰借款，有借条、银行转款凭证、借款及还款协议及当事人当庭陈述予以证实，借款属实，债务应当清偿。两份《借条》均约定月利率为4%，超出了法定上限，原告主张按约定利率支付借期内利息及逾期利息，本院不予支持，可按年利率24%予以支持。被告伍昌义辩解《借款及还款协议》约定全部借款本息按390万元履行，其已按协议履行部分给付义务，应当继续按协议约定金额给付差额部分。《借款及还款协议》约定有履行期限及逾期后违约责任，被告伍昌义未在期限内履行还款义务，协议签订后给付的两笔款项也均是在期限届满后，根据协议“如果不能按期履行以上条款，到2018年元月26日晚6点自行搬出该房屋，将此房交给甲方处置，条款1自动作废，本息仍按原借款条上约定利息计算，并按计算所得本息偿还”的约定，被告伍昌义的抗辩理由本院不予支持。《借条》及《借款及还款协议》，对于还款是按照先本后息，还是先息后本的顺序处理，没有明确约定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”的规定，被告伍昌义已支付的部分应当按照先支付利息，后扣减本金的顺序予以抵充。被告伍昌义截止2018年4月20日共计向原告李峰付款130万元，根据年利率24%计付尚不足以支付利息，亦不存在扣减本金。《借款及还款协议》约定，二被告以其自有的房屋为借款提供担保，抵押合同成立并成效。但因未办理抵押登记，抵押权未生效而不产生优先受偿的法律效力，故原告主张优先受偿权不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、最高人民法院《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告伍昌义、丁章丽偿还原告李峰借款300万元及利息（第一笔借款200万元自2015年10月29日起至清偿之日止、第二笔借款100万元自2015年12月7日起至清偿之日止，均按年利率24%计付，已支付的130万元应予扣减）；
二、驳回原告李峰其他的诉讼请求。
如未按照上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元减半收取15400元，保全费5000元，由被告伍昌义、丁章丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：十堰市中级人民法院；开户行；中国农业银行股份十堰广场支行；账号17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期间满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张守强
二〇一八年五月二十二日
书记员 王 震