贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1603号
上诉人（原审原告）徐枫。
上诉人（原审原告）刘致锴。
法定代理人徐枫。
上列二上诉人的共同委托代理人彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。
上列二上诉人的共同委托代理人苏梅。
被上诉人（原审被告）贵阳鸿通运输开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路100号。
法定代表人黄河，该公司董事长。
委托代理人周嗣评，男，1964年7月10日出生，苗族。
上诉人徐枫、刘致锴与被上诉人贵阳鸿通运输开发有限公司（以下简称鸿通公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2014年7月22日作出（2014）南民初字第00958号民事判决，上诉人徐枫、刘致锴不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2010年9月26日，原告徐枫、刘致锴与被告鸿通公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的位于本市南明区二七路“贵阳客流园区枢纽总站（贵阳鸿通城）”第X区X单元X层X号房屋，房屋用途为综合服务，建筑面积55.62平方米，套内建筑面积35.64平方米，按套内建筑面积计算单价每平方米12453.76元，房屋总金额443852元。付款方式为分期付款，买受人于2010年9月26日支付223852元，余款220000元办理银行按揭贷款支付，交付房屋的期限为2011年6月1日前。合同第十五条关于产权登记的约定的第二项内容为，出卖人应当在商品房交付使用后560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，被告亦按约定期限交付房屋给原告。现原告诉至法院，请求判令：被告向原告支付逾期备案违约金至被告实际完成备案之日止（按已付房款的日万分之二点一计算）。审理中原告提交了［鸿通城］A区写字楼置业计划单，记载：“……房号3-4，销售面积55.62平方米，销售总价555533元，认筹优惠18000元，日进斗金优惠3800元（200元／天×19天），银行按揭优惠1%，优惠后总价528395元，返租2年，每年8%，折让16%，实付总价（合同总价）443852元……。”原告称其购买的房屋实际应当向被告支付购房款总额为528395元，而非合同中记载的443852元，因为置业单载明的返租2年，每年8%，折让16%，是计算2年租金即84543元，该租金作为房款对抵，原告仅需补交443852元购房款给被告。被告辩称原告购房时正逢被告售房促销活动期间，返租2年，已付房价款为443852元，应按合同约定的金额计算，同时证明原告获得收益，不存在损失。被告提供了下列证据：1、商品房屋预售许可证；2、2010年7月13日贵阳市城乡规划局《关于对“客流园区枢纽总站”使用功能进行调整的报告》、2012年8月17日贵阳市南明区人民政府报贵阳市政府《关于请求协调解决贵阳客流园区枢纽总站项目有关问题的请示》；3、2012年10月11日贵阳市南明区人民政府报贵阳市规划局《南明区人民政府关于商请调整贵阳客流园区枢纽总站项目规划指标有关事宜的函》；4、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、原告与贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心（以下简称购物中心）签订的“贵阳鸿通城‘A区塔楼’委托经营合同”、商铺置业计划单等。被告称上述证据证明其公司开发建设的南明区二七路、解放路A、B、C、D栋项目具备商品房预售条件，造成违约是政府的原因，且原告购买房屋后就将房屋返租给了被告及购物中心，原告并不存在损失。原告称虽然房屋返租获得收益，但本案是以逾期办证为由诉讼，而不是以逾期交房为由诉讼，以上证据均不能证明被告的主张。庭审后原告提交了贵州皓天价格评估有限责任公司（以下简称皓天评估公司）于2014年6月16日出具的“关于徐枫、刘致锴购买的房屋逾期办理所有权登记所造成损失的价格评估报告”。委托人系徐枫、刘致锴，该报告记载：“……徐枫、刘致锴于2010年8月29日向鸿通公司支付总房款528395元，2011年6月1日鸿通公司向徐枫、刘致锴交付房屋，按合同约定应于2012年12月11日前将办理房屋权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，但鸿通公司未履行该项义务，截至评估基准日2014年6月11日已违约547天，违约损失=已付房款×基准利率×（1＋50%）×违约时间=528395×6.15%×（1＋50%）×547／365≈73050元，价格评估结果为73050元。”原告称该报告可以证明被告逾期办证给原告造成的损失计算方法。被告称原告庭后提交的证据已超过举证期限，不予质证。
原判认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告按合同约定履行了支付购房款的义务，作为合同相对方的被告，未按合同约定在商品房交付使用后560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已违约，依法应承担相应的违约责任。被告辩称未能按时将办理房屋权属登记需提供的资料报产权登记机关是由于政府对贵阳客流园区枢纽总站进行功能调整所导致，其提供的上述证据不能证明其的主张，其辩称不同意承担逾期办证违约责任的理由不能成立。原告诉请被告支付逾期备案违约金之请求予以支持。但原告以其与被告约定的逾期办证违约金过低，诉请增加违约金，由于该《商品房买卖合同》已明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，该约定属于双方的真实意思表示。同时，原告购买房屋后已出租获得收益，未能办理权属登记虽会对其行使处分权产生一定限制，但该限制所产生的损失不能确定，而双方当事人在合同中是以购房款作为计算逾期办证违约金的基础，并非以银行贷款利息作为违约金的计算基础，故对原告诉请按已付房款的日万分之二点一计算逾期办证违约金的请求，不予支持。庭审后原告提交了皓天评估公司出具的“关于徐枫、刘致锴购买的房屋逾期办理所有权登记所造成损失的价格评估报告”，被告称该证据未在举证期限内提出，不予质证。且该鉴定报告不能证明原告主张的逾期备案造成的损失，对该证据不予采信。现原告不要求退房，对逾期办证违约金应按原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的原告不退房，按已付房价款的1%认定。对于原告主张按房款528395元计算，其提供的［鸿通城］A区写字楼置业计划单记载，优惠后总价528395元，返租2年，实付总价（合同总价）443852元。说明2年租金即84543元是被告抵扣的房款，应计算为原告交的房款，对原告主张按房款528395元计算予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告贵阳鸿通运输开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐枫、刘致锴逾期备案违约金5283.95元；二、驳回原告徐枫、刘致锴的其余诉讼请求。案件受理费1029元，由原告徐枫、刘致锴负担909元，被告贵阳鸿通运输开发有限公司负担120元（此款原告已预交，被告在履行上述款项时一并给付原告）。
一审宣判后，徐枫、刘致锴不服该判决，向本院提起上诉称：一、原判认定因上诉人与被上诉人就违约金有明确约定，是双方真实意思表示，且上诉人已获得出租收益，以及双方约定的违约金计算基础是按购房款而非银行贷款利息，故不支持上诉人调整违约金的诉请是错误的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，无论本案中违约金金额是否为双方意思表示，均不能成为不予调整违约金的依据。且本案中《商品房买卖合同》为格式合同，是由被上诉人制定并提供的，违约金的约定并非双方真实意思表示。同时，本案系逾期办证违约金损失，与上诉人是否获得出租收益无关；二、上诉人提交的鉴定报告是关于被上诉人购买房屋逾期办理房屋权属登记所造成损失的价格评估报告，即对上诉人因被上诉人逾期办证所造成的损失评估；三、根据《中华人民共和国合同法》第八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，即使双方约定有违约金的具体数额，但如果约定过低，当事人可以要求以造成损失确定违约金金额。综上，上诉人徐枫、刘致锴请求法院撤销原判，支持其上诉请求。被上诉人鸿通公司提出答辩意见称：一、被上诉人未能按时将办理房屋权属登记需提供的资料报产权登记机关是客观上不能履行，是政府对该项目进行功能调整所致，而非主观上的故意拖延；二、上诉人请求按照已付房款每日万分之二点一的标准计算逾期备案违约金没有任何事实和法律依据。因此，原判认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人鸿通公司请求驳回上诉人的诉请，维持原判。
二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人在庭审中的陈述以及《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人徐枫、刘致锴与被上诉人鸿通公司订立的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据《商品房买卖合同》第十五条第二项的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”本案中，由于被上诉人未能在《商品房买卖合同》约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，依法应当承担违约责任。对于上诉人徐枫、刘致锴认为合同约定的违约金过低，请求人民法院予以增加的上诉请求。本案中，被上诉人提供贵阳市城乡规划局《关于“客流园区枢纽总站”使用功能进行调整的报告》、贵阳市南明区人民政府报市政府《关于请求协调解决贵阳客流园枢纽总站项目有关问题的请示》等文件，证明被上诉人逾期办证系因政府行为导致，且上诉人提供的评估报告中计算出的金额并不能客观证明上诉人的实际损失。因此，根据公平和意思自治原则，原判按照《商品房买卖合同》的约定计算逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1029元，由徐枫、刘致锴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 唐有临
代理审判员 刘 劼
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 李燕云