海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼海民二初字第11号
原告：琼海市民政局，住所地：琼海市市政府大院办公楼。
法定代表人：张跃美，该局局长。
委托代理人：符琼芬，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人：曾绍宬，该局副局长。
被告：中国农业银行股份有限公司海口金贸支行。住所地：海口市人民路**号国际大厦***层。
负责人：ＸＸ，该行行长。
被告：中国农业银行股份有限公司琼海市支行。住所地：琼海市嘉积镇人民路***号。
负责人：林明洪，该行行长。
两被告共同委托代理人：刘某强，海南经和玮律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：钟某，农行海口金贸支行职员。
第三人：陈某。
委托代理人：杨某，海南经和玮律师事务所律师。
原告琼海市民政局与被告中国农业银行股份有限公司海口金贸支行（以下简称农行海口金贸支行）、被告中国农业银行股份有限公司琼海市支行（以下简称农行琼海市支行）和第三人陈某共有人优先购买权纠纷一案，本院2013年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，因本案的处理结果与陈某有利害关系，本院于2013年12月16日追加陈某作为第三人参加诉讼，并于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人符琼芬、曾绍宬，两被告的共同委托代理人刘某强、钟某，第三人陈某及委托代理人杨某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1993年8月9日，原告属下事业单位琼海市民
政综合福利院与琼海市恒星实业有限公司（以下简称恒星公司）签订《琼海市东华大厦合作合同》，约定共同出资建设并经营东华大厦，如合作终止，财产残值按5：5分成，土地使用权属原告所有。后因恒星公司原因终止合作，双方一直未对东华大厦房产进行分割。2001年11月，恒星公司将其拥有东华大厦房产份额作为抵押物向被告农行琼海市支行借款，并办理具有强制执行效力的债权公证，还款期满后，因其未归还，被告农行琼海市支行向琼海市人民法院申请强制执行，2002年琼海市人民法院以裁定抵债方式将东华大厦50%产权抵债给被告。2010年原告获悉被告欲处置东华大厦50%产权，向被告发出关于要求协议购买东华大厦部分股权的函，被告回函称不采取协议转让方式处置，如需购买请参加拍卖会。原告一直等待被告的拍卖通知，可被告一直未通知原告。2012年11月被告农行海口金贸支行找原告称已公开拍卖东华大厦50%产权给他人，要求原告协助办理资产交接及进场管理工作。原告对此提出书面异议，认为被告在未通知原告的情况下擅自将与原告共有的房产出卖侵犯了原告的优先购买权，要求被告农行海口金贸支行解除与买受人的买卖协议。被告农行海口金贸支行表示原告如有意以同等价格购买，可来函告知与买受人协商处理，但买受人不同意解除合同。根据《物权法》第一百零一条规定，原告对被告转让东华大厦50%产权享有优先购买权，被告未通知原告参加拍卖程序，也未就拍卖价格通知原告行使优先购买权，其转让行为违反法律规定侵犯了原告的优先购买权，应属无效行为。琼海市民政综合福利院是原告于1992年12月登记的企业，经济性质为集体所有制，财产所有权归原告，1994年因经营需要变更企业法人为琼海市东华大厦，人财物由原告统一管理，经营截止至2009年5月30日。涉案的优先购买权由原告行使。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判决确认被告转让东华大厦50%产权的行为无效；2、判决确认原告对被告转让东华大厦50%产权享有优先购买权，即由原告按拍卖价320万元优先购买被告的东华大厦50%产权。
原告为支持其主张，提交如下证据：1、《琼海市东华大厦合作合同》及补充协议（1993年8月9日），证明原告与恒星
公司共同出资建设并经营东华大厦，如合作终止，财产残值按5：5分成，土地使用权属原告所有。补充协议第四条约定，转让行为需经合作方同意，合作方享有优先购买权。2、《承包经营东华大厦合同书》及补充协议（1995年3月7日），证明东华大厦的土地使用权属原告所有，承包期满后，东华大厦固定资产归双方所有，尚未建筑的空地归原告所有。3、还款协议书及公证书，证明恒星公司欠农行琼海市支行借款本金405万元，以东华大厦的产权份额作抵押，还款协议书经公证具有强制执行力。4、民事裁定书，证明琼海市法院将恒星公司所有的东华大厦50%产权裁定抵债给农行琼海市支行。5、关于协议购买东华大厦部分股权的复函，证明被告明确知道原告有购买东华大厦50%产权的意向。6、关于资产拍卖处置告知函，证明被告将东华大厦50%产权拍卖给第三人陈某后于2012年11月才通知原告。7、对农行海口金贸支行拍卖处置东华大厦50%产权的异议函，证明被告未通知原告擅自转让与原告共有的东华大厦50%产权侵犯了原告的优先购买权，原告致函提出异议。8、关于我行物权资产东华大厦50%产权处置相关问题复函，证明被告给原告复函表示原告如有意以同等价格购买可来函告知该行，该行将与买受人协商处理。9、琼海市东华大厦工商登记材料，证明原告是琼海市东华大厦的股东。10、情况说明，证明琼海市民政综合福利院的人财物统一由原告管理。
两被告共同辩称：一、农行海口金贸支行拍卖东华大厦50%产权的行为合法有效。农行琼海市支行依据琼海市人民法院（2002）琼海法执二字第31号民事裁定书通过抵偿形式取得东华大厦50%产权，该资产于2008年剥离给财政部由农行海口金贸支行负责管理和处置。2009年9月农行海口金贸支行启动处置程序进行拍卖，并多次将处置拍卖信息告知原告，在履行处置招投标、拍卖信息公告、标的物工商登记等手续后委托海南唐隆拍卖公司于2011年11月4日公开拍卖东华大厦50%产权，拍卖程序合法，符合公平、公正、公开原则。二、拍卖处置东华大厦50%产权行为不存在侵犯原告共有人优先购买权的情形。《民法通则》第七十八条第三款、《物权法》第一百零一条规定了优先购买权行使表现为三个方面：1、被告是否履行通知义务，原告不到场或未明确表示行使优先购买权则视为放弃权利。被告处置东华大厦50%产权是公开拍卖，按拍卖法规定的程序在《海南日报》上刊登了拍卖公告，并在2010年5月17日就已经告知原告将拍卖，并告知届时参加拍卖会，但原告从未明确表示愿意以同等价格行使优先购买权，应视为放弃权利。2、原告主张优先购买权的同等条件是否成立。同等条件是原告愿意支付的价格与其他人开出的价格相同，原告要求以86万元价格协议购买与第三人以320万元拍卖成交方式不存在同等条件。3、原告行使优先购买权是否超过合理期限，优先购买权应在合理期限内行使，同时也要综合考虑出卖其份额的具体情况，原告只在起诉时主张按三年前的拍卖价格条件行使优先购买权显然超过了合理期限。三、第三人善意取得应予保护。《物权法》规定了保护善意取得制度，在优先购买权和善意取得发生冲突时，应支持善意取得物权。第三人是通过拍卖购买东华大厦50%产权属善意取得，该行为合法有效应予保护。请依法驳回原告诉讼请求。
两被告为支持其抗辩，提交如下证据：1、（2002）琼海法执二字第31号民事裁定书，证明被告通过抵债取得东华大厦50%产权。2、关于协议购买东华大厦部分股权的复函，证明被告已告知原告参加拍卖会，通过拍卖方式购买东华大厦50%产权。3、关于资产拍卖处置的告知函，证明被告在资产拍卖后就告知原告。4、关于我行物权资产东华大厦50%产权处置相关问题的复函，证明被告告知原告拍卖过程，并告知原告有意以同等价格购买该资产，可来函告知。原告提出曾来人告知过，但应提交书面复函，举证责任在原告。5、拍卖招标公告，6、委托拍卖协议，7、海南唐隆拍卖有限公司拍卖公告，8、拍卖成交报告，9、海南唐隆拍卖有限公司第20111104期拍卖会竞买号牌登记表，10、海南唐隆拍卖有限公司第20111104期拍卖会拍卖现场笔录，11、成交确认书，12、竞买协议书。证据5-12证明被告拍卖东华大厦50%产权过程公平、公正、公开。13、2009年9月13日琼海市民政局关于要求协议购买东华大厦部分产权的函。
第三人陈述称：一、被告拍卖东华大厦50%产权的行为不侵犯原告的优先购买权。首先被告处置东华大厦50%产权是公开拍卖，并且在海南日报上刊登拍卖公告。其次被告在2010年5月17日已经将拍卖东华大厦50%产权告知原告，并告知其届时参加拍卖会。原告当时要求购买的价格是86万元，我方是以320万元拍卖竞买取得，价格远远超过86万元，原告不享有《物权法》第一百零一条规定的同等条件下的优先购买权。二、我方购买东华大厦50%产权是善意的，应受法律保护。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人合法权益。《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依法应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依前款规定取得不动产或动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。我方是善意购买，且支付了合理的对价，该房产经拍卖已交付我方。原告诉求没有法律依据，应予驳回。
第三人为支持其主张，提交如下证据：1、拍卖公告，证明标的物拍卖信息公告。2、资产评估报告书，证明标的物市场评估价值160万元。3、拍卖成交确认书，证明标的物依法竞买成交及成交价格320万元。4、进账单，证明标的物竞买成交付款凭证。5、抵押物清单及承诺书，证明标的物产权包括土地。
经质证，两被告对原告提供的10份证据的真实性没有异议，对证据3、4、8、9、10证明内容无异议，予以认可。对证据1土地权属，证据2空地归原告的证明内容与本案无关，证据5证明的不是原告所要证明的内容，证据6证明内容矛盾，恰恰证明被告及时向原告履行通知义务，证据7证明内容不成立，该证据说明原告对被告处置财产的异议是一年后提出。第三人对原告提供的10份证据的质证意见与两被告的质证意见一致。原告对两被告提供的13份证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议。第三人对两被告提供的13份证据的真实性、合法性、关联性没有异议。原告对第三人提供的5份证据的真实性没有异议。对证据5的证明内容有异议，认为房产属双方合作资产，土地及空地的权属属于原告。两被告对第三人提供的5份证据的真实性及证明内容没有异议。
本院对原告提供的10份证据真实性予以确认。对被告提供的13份证据的真实性予以确认。对第三人提供的证据5份真实性予以确认。
经审理查明：琼海市民政综合福利院是原告1992年12月登记成立的集体所有制企业，1994年因经营需要变更企业法人为琼海市东华大厦，人财物由原告统一管理。1993年8月9日，琼海市民政综合福利院与恒星公司签订《琼海市东华大厦合作合同》及补充协议，约定双方共同出资建设共同经营东华大厦，合作期满后，合作所有财产残值按6：4分成，地权属甲方所有；如双方愿意终止合作，合作所有财产残值均按5：5分成；合作经营期间，合作各方出资额如需转让他方，必须征得对方同意，在转让的同等条件下，合作方有优先承让权。1995年3月7日双方签订《承包经营东华大厦合同书》及补充协议，约定由恒星公司承包经营，每年上缴承包金给原告等；补充协议约定土地所有权属归原告，承包期满后，东华大厦的固定资产归原告与恒星公司所有；尚未建筑的空地归原告所有（东华大厦周围的空地），如乙方要动用土地建筑，必须经原告同意，方能使用。后因恒星公司原因双方终止合作。2001年11月15日恒星公司以享有东华大厦50%产权作为抵押向农行琼海市支行借款，达成还款协议并办理了具有强制执行效力的债权文书公证。借款到期后，恒星公司未还，农行琼海市支行申请强制执行，本院以（2002）琼海法执二字第31号民事裁定书将东华大厦50%产权抵债给农行琼海市支行。但农行琼海市支行取得东华大厦50%产权后，东华大厦的土地和房产一直没有进行实体分割，该土地和房产至今也没有办理土地使用权证和房产证。2008年农行琼海市支行将该债权剥离给财政部，财政部委托农行海口金贸支行负责管理和处置。
2009年10月10日农行海口金贸支行委托海口海平资产评估事务所对东华大厦整体资产进行评估，2010年5月原告去函被告要求以86万元协议购买东华大厦50%产权，农行海口金贸支行2010年5月17日复函表示，不能采取协议转让处置，必须按公开拍卖处置，如有意购买，届时参加拍卖会公开拍卖购买。2011年10月21日与海南唐隆拍卖有限公司签订委托拍卖协议，委托该拍卖公司对东华大厦50%产权进行公开拍卖，拍卖公司在2011年10月28日的海南日报上刊登拍卖公告，决定在2011年11月4日进行公开拍卖，但被告没有书面通知原告在2011年11月4日参加拍卖会竞买该资产。2011年11月3日第三人陈某与唐隆拍卖公司签订竞买协议书，东华大厦50%产权于2011年11月4日经公开拍卖，第三人陈某以320万元价格成功竞买。同日拍卖公司出具成交确认书，确认第三人以320万元价格竞买成交，并向农行海口金贸支行出具拍卖成交报告，确认第三人竞买东华大厦50%产权。2011年11月16日农行海口金贸支行向原告发出关于资产拍卖处置的告知函，告知原告东华大厦50%产权已拍卖成交，买受人为陈某。要求原告按相关法律规定协助买受人做好资产交接及进场管理工作。2012年11月19日，原告向被告提交异议函，对被告通过拍卖转让东华大厦50%产权给第三人提出异议，认为被告拍卖东华大厦50%产权没有通知原告参加竞买，侵犯了共有人优先购买权，其转让行为无效。2013年2月26日，被告对原告异议复函，表示东华大厦50%产权是通过项目招投标、拍卖信息公告、标的物工商登记备案等一系列相关手续后，委托拍卖公司进行公开拍卖，买受人陈某以320万元价格拍卖成交，整个拍卖过程合法，体现了公平、公正、公开原则。同时强调如果原告愿意以同等价格购买上述资产，可来函告知，被告将与买受人协商处理。原告提出以同等价格320万元购买东华大厦50%产权，因第三人不同意，双方未达成协议后，原告以被告侵犯共有人优先购买权为由向本院提起诉讼。被告抗辩已通知原告参加拍卖竞买，拍卖过程合法，不存在侵犯原告共有人优先购买权。第三人称是通过合法拍卖竞买，属善意购买取得，应受法律保护。
本院认为：本案争议焦点是：一、农行海口金贸支行转让东华大厦50%产权的行为是否有效；二、原告应否以同等价格320万元优先购买东华大厦50%产权。
一、农行海口金贸支行转让东华大厦50%产权的行为是否有效。《物权法》第九十四条规定：按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权。第一百零一条规定：按份共有人可以转让其享有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。本案中，农行海口金贸支行有处置享有东华大厦50%产权的权利，原告享有对被告的东华大厦50%产权的优先购买权，被告在处置其东华大厦50%产权时应当通知共有人原告是否愿意优先购买。被告抗辩2010年5月17日已函复告知原告要公开拍卖处理东华大厦50%产权，如需购买请参加拍卖会竞买，并且拍卖公司已经在2011年10月28日的海南日报上刊登拍卖公告，通知原告在2011年11月4日上午10点在拍卖公司的海口市金贸中路1号半山花园晓峰阁1588室进行拍卖，没有侵犯原告的优先购买权。本院认为，原告是2010年5月要求被告以86万元协议购买东华大厦50%产权，被告2010年5月17日复函告知原告不能协议购买，必须采取公开拍卖处置该资产，近期将启动该资产处置工作，如原告有意购买，届时参加拍卖会公开拍卖购买。但没有确定该资产具体的拍卖时间和地点，也没有告知原告具体的拍卖时间和地点。拍卖公司在2011年10月28日的海南日报上刊登拍卖公告通知有意竞买人参加竞买，公告通知针对的是不特定的竞买人，原告是东华大厦50%产权的按份共有人，是特定的财产共有人，并且也有固定的办公场所，被告拍卖东华大厦50%产权应当直接向原告发出通知书，通知其参加该资产的公开拍卖竞买。东华大厦50%产权是农行海口金贸支行2009年10月10日经委托评估部门评估后，于2011年10月21日才委托海南唐隆拍卖有限公司进行公开拍卖，被告在确定2011年11月4日拍卖东华大厦50%产权的时间和地点后，并没有通知原告到拍卖会参加拍卖竞买，而是将东华大厦50%产权通过拍卖形式转让给第三人。被告在不通知原告参加拍卖竞买的情况下将东华大厦50%产权以拍卖形式转让给第三人，根据《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被告的转让行为违反了法律规定，侵犯原告的优先购买权，转让行为应为无效。
二、原告应否以同等价格320万元优先购买东华大厦50%产权。本案中，被告依法委托拍卖公司拍卖其享有东华大厦50%产权，其拍卖成交价格320万元应受法律保护。原告在同等条件下享有优先购买权，因此原告主张在同等条件下以拍卖价320万元购买被告享有的东华大厦50%产权，符合法律的规定，其主张应予支持。被告抗辩已通知原告参加拍卖竞买，拍卖过程合法，未侵犯原告共有人优先购买权，缺乏事实和法律依据，理由不成立，不予采纳。第三人主张通过合法拍卖竞买，属善意取得，应受法律保护，缺乏法律依据，其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》九十四条、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告中国农业银行股份有限公司海口金贸支行与第三人陈某签订的竞买协议书无效。
二、原告琼海市民政局对被告被告中国农业银行股份有限公司海口金贸支行享有的东华大厦50%产权享有优先购买权。由原告以拍卖价人民币320万元优先购买被告享有的东华大厦50%产权。
案件受理费人民币32500元，由被告中国农业银行股份有限公司海口金贸支行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 陈宏友
审 判 员 周英俊
人民陪审员 庞海涛
二〇一四年五月九日
书 记 员 王望来