济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历民初字第943号
原告王峰田，男，1973年5月16日出生，汉族，职务不详，住济南市。
委托代理人齐琳琳，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
委托代理人阮昌锋，北京市隆安（济南）律师事务所实习律师。
被告李建富，男，1975年8月5日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
被告张静，女，1978年10月9日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
两被告委托代理人董鲁敏，山东康桥律师事务所律师。
原告王峰田与被告李建富、张静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王峰田的委托代理人齐琳琳、阮昌锋，被告李建富、张静共同的委托代理人董鲁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王峰田诉称，原、被告于2004年10月12日签订房屋买卖合同，约定由原告购买两被告位于济南市的房屋一套，并于第二天一同去历下区公证处办理了公证手续。原告按照约定及时付清房款，但至今，两被告仍未将上述房产过户至原告名下，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，请求：1、依法判令被告将其名下位于济南市的房产过户至原告名下：2、本案诉讼费用由被告承担。
原告王峰田为证明自己的主张向本院提交如下证据：
1、公证书1份，证明2004年10月12日原、被告签订房屋买卖合同，约定原告以177000元的价格购买被告名下坐落在济南市历下区窑头小区21号楼1-3-502房产一套；2004年10月13日，上述合同经历下区公证处公证，合同项下房屋符合法律规定的出售条件，合同内容系原、被告真实意思表示。
2、收到条1份，证明2004年10月13日，原告向被告一次性付清购房款。
3、房产证1份（该房产证原件在原告手中），证明原、被告签订的房屋买卖合同合法有效；被告将房产证原件交付原告的行为结合合同约定，说明原告已经向被告支付全部购房款。
4、房屋权属状况信息1份，证明济南市房管局登记的合同项下的房屋所有人仍然在被告李建富名下，没有过户到原告名下；从该证据中亦可看出李建富在2002年取得该房屋的方式为二手房买卖，而李建富并非窑头小区的村集体居民。
被告李建富、张静辩称，2004年10月12日，我方与原告王峰田签订的《房屋买卖合同》由于违反了村集体土地村委自治的规定而无效；我方已经积极协助被告李建富履行了过户义务，但济南市房管局依据相关法律规定拒绝为原告王峰田过户，故责任并不在我方；原告王峰田购买涉案房屋时，我方已经明确告知该房屋为窑头村村集体房屋且不能过户；对证据1的真实性无异议，对证据1中的房屋买卖合同的合法性及证明目的有异议，该合同由于违反了村集体土地村民意思自治的相关规定而无效，涉案房屋所属土地为窑头村集体所有，只能在窑头村集体组织成员之间进行过户，本案原告为非窑头村村民，故合同无效。对于公证书的真实性无异议，需要说明作为村建房，涉案房产按正规途径是不能公证的，该公证书是原告通过协调关系才制作的，该公证书只是对签订合同的过程进行公证，并未对合同效力发表任何意见。对证据2的真实性无异议，该17.7万元的购房款已经收到。对证据3的真实性无异议，但被告去济南市房管局查询时被告知房产管理登记系统上显示只有窑头村本村村民才能过户，非本村村民不能过户。对证据4的真实性无异议，但对其中权属取得方式为二手房买卖不能认可。
被告李建富、张静为证明自己的主张向本院提交如下证据：
1、房地产买卖契约1份，证明2001年被告李建富直接从济南市姚头镇窑头村村民委员会购买涉案房屋的事实，并非是二手房买卖。
2、济南市房产管理局关于姚头镇窑头村17幢住宅楼房屋确权问题的批复1份，证明因济南市窑头村在城市建设中做出贡献以及为安置被拆迁村民，济南市房管局为原村村址上自建的17幢住宅楼办理了房屋确权登记手续，但该17幢住宅楼占有土地性质为集体所有。
经审理查明，2001年初，案外人济南市历下区姚家镇窑头庄村民委员会将位于济南市的房屋出售给被告李建富；2002年4月9日，济南市房产管理局向房屋所有权人即本案被告李建富颁发了房屋所有权证书（济房权证历字第0629**号），该“产别”一栏显示系私有房产；济南市房屋档案馆出具的“房屋权属状况信息”显示，涉案房屋的权属取得方式为二手房买卖。
2004年10月12日，原告王峰田与被告李建富、张静
签订房屋买卖合同1份，约定由原告王峰田购买两被告位于济南市的房屋一套，交易价格为17.7万元；同时约定，原告王峰田负责房屋过户的有关国家征收的一切其他税费，过户时被告李建富、张静应提供必要的协助，积极及时过户。合同签订后，原告王峰田按照合同约定的价款已向被告李建富、张静支付了全部购房款，对此，被告李建富、张静无异议。2004年10月13日，济南市历下区公证处为上述原、被告签订的“房屋买卖合同”办理了（2004）济历下证民字第5031号公证书。
时至今日，被告李建富、张静仍未将上述房产过户至原告王峰田名下，但被告李建富、张静辩称，之所以未办理过户是因为涉案房屋虽然办理了房产证，但涉案房屋坐落的土地性质为窑头村集体土地，而原告王峰田又非窑头村村民，故济南市房管局不予过户。为此，被告李建富、张静向本院提交济南市房产管理局关于姚头镇窑头村17幢住宅楼房屋确权问题的批复1份（济房管字（2001）84号），内容显示：“为妥善解决姚家镇窑头村十七幢住宅楼房产证这一历史遗留问题，按照市领导的指示，根据《济南市村镇房屋权属登记管理办法》及《实施细则》的有关规定，提出如下处理意见：一、根据窑头村民委员会提供的现有资料，办理十七幢住宅楼房屋确权登记手续。二、根据窑头村民委员会与村民签订的《合同书》及安置新房的证明，按正常产权调换程序办理被拆迁安置户的房屋确权登记手续。如原签协议人发生变化的，应先办理有关公证手续。三、按房屋转移登记程序，根据购房合同为购买商品房的村民和居民办理房屋确权登记发证手续。四、对按商品房出售的房屋，不再重新进行评估，按当时签订的价格缴纳有关税费。”
本院认为，当事人应当本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告王峰田与被告李建富、张静签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，本院依法作为有效证据予以采纳。合同签订后，原告王峰田依约支付了全部购房款，被告李建富虽然事实上已将涉案房屋实际交付原告王峰田，但并未将房屋过户至原告王峰田名下，应属履行瑕疵，故原告王峰田有权要求被告李建富、张静协助办理过户手续。
经查，济南市房产管理局已向被告李建富就涉案房屋颁发了房屋所有权证书，且该证书明确记载涉案房屋的产别为私有房产、取得方式为二手房买卖，故本院认为，既然济南市房产管理局认定涉案房产为商品房，那么涉案房产就应与其他商品房一样能够在市场上自由合法交易并有权到不动产登记部门办理变更登记手续；据此，本院认为，涉案房产并不存在履行障碍，被告李建富、张静不能以此为由免除自身协助原告王峰田办理房屋过户的义务。被告李建富、张静向本院提交济南市房产管理局关于姚头镇窑头村17幢住宅楼房屋确权问题的批复（济房管字（2001）84号），但该批复并未明确载明涉案房屋不能办理房屋过户问题。此外，关于房屋过户的税、费负担问题，双方已在2004年10月12日签订的房屋买卖合同中予以约定，故本着尊重当事人意思自治的原则，从约定。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李建富、张静于本判决生效之日起60日内协助原告王峰田将位于济南市及地下室（房产证号：济房权证历字第0629**号）过户至原告王峰田名下；
二、驳回原告王峰田的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费人民币11580元由被告李建富、张静共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 董立强
人民陪审员 李洪有
人民陪审员 李 靖
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 冉珍丽