广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法南民初字第130号
原告佛山市港湾物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会荔南路a33号御君豪庭1座101房。
法定代表人何运喜，经理。
委托代理人甄立志，住广东省佛山市禅城区，系佛山市港湾物业管理有限公司员工。
被告李强，男，汉族，1975年7月10日出生，住广东省罗定市。
原告佛山市港湾物业管理有限公司（以下简称港湾物业公司）诉被告李强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月28日受理后，依法由代理审判员陈丽敏适用简易程序独独任审判，本案于2015年3月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人甄立志到庭参加了诉讼，被告李强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年7月28日，原告与佛山市华夏花园房地产有限公司签订《帝景蓝湾前期物业管理委托合同》，合同期限从2010年8月1日起至业主委员会成立期满6个月之日止（至今未成立业主委员会，本合同仍生效），为帝景蓝湾二区全体业主提供物业服务。另原告与被告签订《帝景蓝湾前期物业管理服务协议》，并约定管理服务收费标准（未包括公共水电分摊在内）：1、带电梯高层住宅按建筑面积每月每平方米l.5元收取（2013年1月1日前按照每月每平方米1.2元的收费标准收取）；2、临街商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取（2013年1月1日前按照每月每平方米1.2元的收费标准收取）；3、汽车位每月30元／个收取；4、摩托车位按每月10元／个收取。小区公共水电费分摊包括小区路灯、电梯、走廊照明、梯灯、供水水泵、电动闸等公共设施用电以及清洁用水、消防用水、水损费用，方法按照粤价（1997）173号文件规定执行（停车场公共水电费分摊按照车位产权面积比例进行分摊），公共水电分摊费用按月收取；管理服务费由收楼通知所约定交楼日期起计收，因乙方原因未收楼或收楼后空置房屋，该物业管理服务费用及公共分摊费用按全额计收。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳违约金。被告的住宅建筑面积为113.17平方米，即每月的物业管理费为113.17㎡×1.5元／㎡=169.76元／月，被告己拖欠19个月的物业管理费，欠费金额为169.76元／月×19个月=3225.44元；公共分摊费用819.2元。违约金数额为3305.44元（详见违约金计算表）。综上所述，被告已拖欠原告2013年6月至2014年12月的物业管理费3225.44元、公共分摊费用819.2元及违约金3305.44元，合共7350.08元。被告在原告多次催收的情况下，以各种理由延付，被告的行为己属违约行为且侵犯原告和其他己交费业主的合法权益，为此特诉至贵院，请求判令：一、被告立即支付拖欠2013年6月至2014年12月的物业管理费3225.44元、公共分摊费用819.2元及违约金3305.44元，合共7350.08元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告李强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告营业执照及组织机构代码复印件各一份，被告身份证复印件一份。证明原、被告的主体资格。
2、《帝景蓝湾物业管理委托合同》、《帝景蓝湾前期物业管理服务协议》原件各一份。证明开发商佛山市华夏花园房地产有限公司委托原告进行物业管理。
3、欠费清单两份、滞纳金清单一份。证明被告的欠费金额共7350.08元。
4、收据复印件一份。证明被告的交费情况。
被告李强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。
经审查，本院对上述证据认证如下：
原告提供的证据，与本案具有关联性，证据能客观公正地反映与本案相关的事实，亦无影响证据证明力的因素存在，本院予以采信。
综合当事人的陈述、举证及本院的认证意见，本院确认以下案件事实：
2010年7月28日，原告与佛山市华夏花园房地产有限公司签订《帝景蓝湾物业管理委托合同》，双方约定由佛山市华夏花园房地产有限公司委托原告对帝景蓝湾一期、二期、三期、四期实行物业管理，委托管理期限自2010年8月1日起至业委会成立后期满6个月之日止。
被告李强向佛山市华夏花园房地产有限公司购买位于佛山市禅城区帝景北路16号2区21座402号房。房屋建筑面积为113.17平方米。购买上述房屋后，被告与原告就房屋的前期物业服务签订《前期物业管理服务协议》，该协议注明甲方即原告为佛山市华夏花园房地产有限公司委托的“帝景蓝湾”物业管理企业，前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时的物业管理。上述协议对“住宅物业管理服务内容”、“物业管理服务质量”等进行了明确约定，并在第五条“物业管理服务费用”约定：1、物业管理服务费按月收取，每月1-10号为缴费时间；2、小区公共水电费分摊包括小区路灯、电梯、走廊照明、梯灯、供水水泵、电动闸等公共设施用电以及清洁用水、消防用水、水损费用，方法按照粤价（1997）173号文件规定执行（停车场公共水电费分摊按照车位产权面积比例进行分摊），公共水电分摊费用按月收取，每月发生费用在次月15号前收取；3、带电梯高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取。另，上述协议第十一条“违约责任”约定：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳违约金。
双方在实际履行《前期物业管理服务协议》过程中，是按照先交费后提供服务的方式，在每月1-10号支付当月的物业管理费。因被告李强未交纳2013年6月至2014年12月的物业管理服务费、2014年1月至2014年12月的公共水电分摊费及违约金，原告遂诉至本院。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案《前期物业管理服务协议》系原、被告签订，协议内容亦是双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，原告及被告均应依约履行各自义务。
原告主张被告应支付2013年6月至2014年12月期间的物业管理服务费、公共水电分摊费用，根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已依相关委托合同、物业管理服务协议对涉案小区进行了物业管理；被告作为小区业主之一，已实际接受了原告的服务，其不按时缴纳物业管理服务费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。故原告主张被告应支付相应物业服务费用，有事实和法律依据，本院予以支持。现被告自2013年6月至2014年12月共计19个月未交纳物业管理服务费、公共分摊费用，应根据双方约定的标准补交。原告主张按照被告房屋的实际建筑面积每月1.5元／平方米计算物业管理服务费，符合双方约定的标准，本院予以确认，即被告房屋的每月物业管理服务费为169.76元（113.17平方米×1.5元／平方米）。故原告主张被告支付2013年6月至2014年12月物业管理服务费3225.44元（169.76元×19个月）、2013年4月至2014年10月公共分摊费用819.2元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告主张的违约金。由于双方签订的《前期物业管理服务协议》已明确“不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳违约金”，该约定明显偏高，本院不予以支持，并酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算，从公平角度考虑，本院参照按日0.42‰的标准计算各被告逾期交纳费用的违约金。上述协议另约定物业管理服务费用系按月收取，原告亦主张是先交费后提供服务的方式，每月1-10号为缴费时间；公共水电分摊费用按月收取，每月发生费用在次月15日前收取。现原告按月计算违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。又因原告对第一个月不计算违约金，第二个月1日开始算上月欠费的违约金，且违约金计算至2014年12月31日止，系原告对自身权益的自由处分，本院亦予以认可。经核算，被告李强未交纳的物业服务管理费与公共分摊费用的违约金为：
项目
欠费时间
2013年
合计
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
物业管理费
每月均为169.76元，自2013年6月开始欠费
违约金（元）
2.13
4.28
6.42
8.56
10.69
12.83
44.91
公共分摊（元）
16.43
22.45
21.73
19.76
21.00
25.33
23.25
18.95
23.97
违约金（元）
0.21
0.49
0.76
1.01
1.28
1.60
1.89
2.13
9.37
项目
欠费时间
2014年
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
物业管理费
每月均为169.76元
违约金（元）
14.97
17.11
19.25
21.39
23.53
25.67
27.81
29.95
32.08
34.22
36.36
38.50
320.84
公共分摊（元）
25.30
23.71
22.42
413.14
20.80
24.67
18.37
35.70
22.45
19.77
违约金（元）
2.43
2.75
3.05
3.33
8.54
8.80
9.11
9.34
9.79
10.07
10.32
10.32
87.85
故被告李强应向原告支付违约金共计462.97元（44.91元＋9.37元＋320.84元＋87.85元）。对原告主张的超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
1、被告李强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市港湾物业管理有限公司支付2013年6月至2014年12月的物业管理服务费3225.36元、2013年4月至2014年10月公共分摊费用819.2元及违约金462.97元；
2、驳回原告佛山市港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市港湾物业管理有限公司负担10元，被告李强负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 陈丽敏
二〇一五年三月十三日
书 记 员 潘敏钻