宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终2462号
上诉人(原审被告):梅宝珠，男，1966年11月12日出生，汉族，个体，住浙江省三门县。
委托诉讼代理人：韩国明，宁夏善知律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：宁夏金泰实业有限责任公司，住所地:宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街258号。
法定代表人：金鑫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马媛，北京大成（银川）律师事务所律师。
上诉人梅宝珠与被上诉人宁夏金泰实业有限责任公司（以下简称金泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院(2017)宁0104民初5884号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法�第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人梅宝珠向本院提出上诉请求：1.请求撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院(2017)宁0104民初5884号民事判决书第一项内容,依法予以改判（驳回被上诉人要求支付房租的诉讼请求,减少违约金数额至5万元）;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书认定事实不清，片面的以双方签订的《房屋租赁合同》认定房屋租赁面积为3609.94平方米，实际使用面积为2747.49平方米。剩余862平方米由被上诉人租给第三方林志坚经营艾尔文网吧。该网吧和上诉人经营的实体一直独立核算租金和物业费，此事实是经过被上诉人公司的总经理同意。双方已经变更了租赁合同。根据实际使用面积计算，自2016年5月25日至2017年5月24日上诉人应当向被�诉人支付房屋租赁费为158万元，一审对此予以确认。故上诉人不再欠付被上诉人房屋租赁费。二、一审判决确认的违约金数额过高，请求二审法院按2016年同期银行贷款利率4.35%计算。一审按年利率24%予以支持被上诉人的诉讼请求，明显过高。一审判决将上诉人每次付款时间作为违约金时间分割点分段计算违约金，但将付款时间重复计算，每段违约时间多计算一天。
被上诉人金泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果公正，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
金泰公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决继续履行原、被告于2014年5月19日签订的《房屋租赁合同》；依法判决被告向原告支付拖欠的租金3410000元（2016年5月25日起至2018年5月25日止）；依法判决�告向原告支付原告起诉日（即2017年6月5日）前违约金476310元；并继续支付起诉日后违约金至本清息止（以欠付租金3410000元为基数，按照月利率2％计算）；2.诉讼费等费用由被告承担。庭审中，原告申请将诉讼请求第一项中租金总额减少790000元。
一审法院认定事实如下：2014年5月19日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告自2014年5月25日起至2024年9月24日止承租原告所有的位于银川市××区，房屋面积为3609.94平方米，租赁用途为：经营餐饮、娱乐、康体、住宿；租金计算期间自2014年5月25日至2024年9月24日，自第三年度即2016年起租赁费开始递增5%，后续租赁费按每3年递增5%计算，具体如下：2014、2015年度租金为2000000元，2016、2017、2018年度租金为2100000元，2019、2020、2021年度租金为2205000元，2022、2023、2024年度租金为2315250元，2024年5月25日至9月24日免租金；第一年度租金于合同签订后3日内一次性付清，以后每年租金于到期前一个月一次性付清，如被告逾期支付租金，则每逾期一日按照日租金的双倍向原告支付违约金，逾期超过30日，还应赔偿原告经济损失；被告应于合同签订时支付原告定金200000元，该款自被告履行合同约定完毕后转为房屋租赁押金；原告应于2014年5月25日将租赁房屋交付被告使用；合同期满双方不再续租的，被告应在期满后十五日内将房屋内物品清理完毕后将房屋返还原告，该十五日不计算租赁费用，被告如未按照约定期限足额缴纳年度租金总额及各项约定费用的，原告有权单方解除合同，如因被告未按照约定向原告支付相关费用而致使合同被解除，或被告无正当理由提前解除合同的，应向原告支付当年年度租金总额20%的违约金；如被告不按合同约定履行其他各项义�的，应当向原告支付当年年度租金总额20%的违约金。合同履行过程中，被告未按期、足额支付2016年5月25日起至2017年5月24日止的租金，仅先后于2016年5月31日支付租金100000元、2016年6月16日支付租金50000元、2016年6月17日支付租金30000元、2016年7月4日支付租金50000元、2016年8月3日支付租金150000元、2016年10月31日支付租金200000元、2016年11月10日支付租金210000元、2017年6月12日支付租金200000元、2017年6月15日支付租金30000元、2017年7月1日支付租金20000元（以上共计1040000元）。2017年7月18日，原、被告及案外人王辉签订委托收款书一份，约定原告将被告欠付其2016年度租金540000元的债权转让王辉，由被告直接将租金支付王辉，被告应于2017年7月31日前支付200000元，下剩款项于2017年8月31日前付清。现原告以被告违约为由诉至法院。
一审法院认为，原�被告之间的租赁合同关系，双方均予认可，且有原告提交的房屋租赁合同予以佐证，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效。原告依约将房屋交付被告使用，被告应承担向原告支付租金的民事法律责任，对原告要求被告支付租金的主张，予以支持。被告辩称双方经协商后对出租房屋面积及租金进行变更，且除原告提交的证据所载的被告付款记录外，被告还向原告支付了租金，但被告未提交证据对其主张的事实予以证明，故对被告的抗辩理由，不予采纳。依原、被告约定，被告应于2017年4月24日前向原告支付2016年5月25日起至2017年5月24日止的租金2100000元，于2018年4月24日前支付2017年5月25日起至2018年5月24日止的租金2100000元，现2017年5月25日起至2018年5月24日止的租金尚未到履行期限，故支持原告要求被告支付自2016年5月25日起至2017年5月24日止的租金的诉讼请求。根据原告提交的证据，可以确认被告累计向原告支付租金1040000元以及原告将被告欠付租金540000元的债权转让王辉的事实，故被告还应向原告支付租金520000元。被告逾期支付租金已构成违约，原告要求其按照年利率24%支付违约金的主张未超出双方在合同中关于违约责任的约定，故予以支持，被告应向原告支付自2016年4月23日起至2016年5月31日止的违约金52471.23元（2100000元×24%÷365天×38天）、自2016年5月31日起至2016年6月16日止的违约金21041.10元[（2100000元-100000元）×24%÷365天×16天]、自2016年6月16日起至2016年6月17日止的违约金1282.19元[（2000000元-50000元）×24%÷365天×1天]、自2016年6月17日起至2016年7月4日止的违约金21461.92元[（1950000元-30000元）×24%÷365天×17天]、自2016年7月4日起至2016年8月3日止的违约金36887.67元[（1920000元-50000元）×24%÷365天×30天]、自2016年8月3日起至2016年10月31日止的违约金100655.34元[（1870000元-150000元）×24%÷365天×89天]、自2016年10月31日起至2016年11月10日止的违约金9994.52元[（1720000元-200000元）×24%÷365天×10天]、自2016年11月10日起至2017年6月12日止的违约金184333.15元[（1520000元-210000元）×24%÷365天×214天]、自2017年6月12日起至2017年6月15日止的违约金2189.59元[（1310000元-200000元）×24%÷365天×3天]、自2017年6月15日起至2017年7月1日止的违约金11362.19元[（1110000元-30000元）×24%÷365天×16天]、自2017年7月1日起至2017年7月18日止的违约金11848.77元[（1080000元-20000元）×24%÷365天×17天]，以上违约金共计453527.67元，自2017年7月18日起以520000元（1060000元-540000元）为基数，按照年利率24%支付至判决确定的付款之日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告梅宝珠于判决生效之日起七日内向原告宁夏金泰实业有限责任公司支付租金520000元、违约金453527.67元，并以520000元为基数，按照年利率24%向原告宁夏金泰实业有限责任公司支付自2017年7月18日起至本判决确定的付款之日止的违约金；二、驳回原告金泰公司的其他诉讼请求。案件受理费37990元，退还原告金泰公司7722.52元，下剩30267.48元由原告金泰公司负担19675.63元，被告梅宝珠负担10591.85元。
二审中上诉人向本院提交如下证据：
企业信息查询单一份（工商局调取，打印件加盖印章），证明：银川艾尔文网咖住所和经营地址均�涉案房屋，被上诉人同时将涉案房屋租赁给了银川艾尔文网咖。
被上诉人金泰公司对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不认可，上诉人经营的花之林餐厅登记的经营者为马红艳，不是上诉人，但租赁的房屋均是上诉人在使用。
经审查，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，且上诉人一审认可该网咖是其经营，故本院不予采信。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人梅宝珠与被上诉人金泰公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约履行合同约定义务。尽管上诉人对租赁房屋面积有异议，但未提供证据予以证实。二审中，上诉人举证涉案房屋已部分租赁案外人银川艾尔文网咖使用，但上诉人一审已认可艾尔文网咖是其经营。同时，一审对违约金计算虽然表明时间有重合处，但实际计算天数并未有重复计算。故梅宝珠的上诉主张不成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30267元，由上诉人梅宝珠负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛有成
审判员 倪新秀
审判员 王 刚
二〇一八年九月十九日
书记员 马丽媛
附：适用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。