山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民终5199号
上诉人（原审被告、反诉原告）：楚瑞瑞，女，1984年11月18日出生，住济宁市高新区。
委托诉讼代理人：刘鹏，山东思雅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高修振，山东思雅律师事务所律师实习人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜宪法，男，1988年9月2日出生，住济宁市高新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴珊珊，女，1988年9月2日出生，住济宁市高新区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王建设，山东民桥律师事务所律师。
上诉人楚瑞瑞因与被上诉人杜宪法、吴珊珊排除妨碍纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2015）济高新区民初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年12月5日，原告杜宪法通过房屋拆迁安置取得了位于济宁市高新区洸河新苑小区17号楼1单元7层东户的房屋（建筑面积为94平方米），2013年9月1日原告杜宪法及家人装修后入住该房屋。2014年9月20日，原告杜宪法与被告楚瑞瑞签订的《个人房屋买卖合同》，约定：杜宪法将其所有的洸河新苑小区17号楼1单元7层东户以45万元的价格卖给楚瑞瑞，付款时间与办法：双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在2014年11月19日将购房款45万元整交付杜宪法，付款当天杜宪法开出收款条给楚瑞瑞，并注明收款数额及款项用途，交房时间2014年11月19日。2014年10月19日被告强行入住该房屋，原告遂诉至本院。另查明，被告楚瑞瑞已于2014年9月20日、25日通过案外人冯尚志的银行卡转给原告杜宪法158000元。原告杜宪法、吴珊珊为夫妻关系，于2011年3月29日登记结婚。
原审法院认为，原告杜宪法与被告楚瑞瑞2014年9月20日《个人房屋买卖合同》一份，约定将涉案的位于济宁市高新区洸河新苑小区17号楼1单元7层东户的房屋（建筑面积为94平方米）卖给被告楚瑞瑞，该房屋为二原告户籍所在的济宁市高新区洸河街道办事处苏西村的拆迁补偿安置房屋。该《个人房屋买卖合同》涉及的房屋为集体所有的土地上的拆迁补偿安置房，并非商品房，该房屋包含本集体经济组织成员的福利性质；该《个人房屋买卖合同》亦未有原告杜宪法房屋共有人原告吴珊珊的签字同意，故该房屋买卖合同为无效合同。被告楚瑞瑞未向本院提交有效证据证明其已将购房款450000元全额交给了原告杜宪法，故原告杜宪法收到的房款158000元应当返还给被告楚瑞瑞。被告楚瑞瑞应当于判决生效后10日内搬出该房屋交给原告杜宪法。二原告请求被告支付租金损失，未提交证据予以证明，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第六十条和《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决如下：一、被告楚瑞瑞于判决生效之日起10日内搬出位于济宁市高新区洸河新苑小区17号楼1单元7层东户（建筑面积为94平方米）的房屋；二、原告杜宪法、吴珊珊于判决生效之日起10日内返还被告楚瑞瑞房款158000元；三、驳回原告杜宪法、吴珊珊的其他诉讼请求；四、驳回被告楚瑞瑞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由原告杜宪法、吴珊珊负担；反诉案件受理费4025元，由被告楚瑞瑞负担。
宣判后，楚瑞瑞不服，向本院上诉称，一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋是对杜宪法个人拆迁安置的补偿，杜宪法和楚瑞瑞签订的房屋买卖合同有效，杜宪法无权要求排除妨碍。杜宪法通过拆迁安置取得涉案房屋后，又与楚瑞瑞签订房屋买卖合同，以45万元价格卖给楚瑞瑞，该合同系双方真实意思表示，为有效合同。虽然一审中存在两份拆迁协议，但涉案房屋均是对杜宪法个人的补偿，是其个人财产。二、如果杜宪法返还房款，应返还全部45万元。双方签订房屋买卖合同后，楚瑞瑞分三次将全部房款45万元交付给杜宪法，有证人在一审出庭作证予以证明，楚瑞瑞也提交了相应的取款证据。楚瑞瑞入住后，办理了各自入住手续。如判决杜宪法返还房款，应当返还全部45万元。因此，请求二审法院撤销原审判决第一项、第四项，查清事实改判或发回重审；如前述上诉请求不能支持，请求改判第二项，判决杜宪法返还房款45万元，诉讼费用由杜宪法负担。
被上诉人答辩称，一审法院认定双方签订的房屋买卖合同无效是正确的。涉案房屋为杜宪法所有村委会拆迁安置补偿房屋，属于本村集体组织成员的福利性质，为小产权房。楚瑞瑞不是本农村集体经济组织成员，双方的房屋买卖合同无效。杜宪法取得的房屋为夫妻共同财产，杜宪法无权处分该房屋。从村委会出具的证明可以看出，楚瑞瑞提交的房屋拆迁安置补偿协议是其伪造的。杜宪法没有收到上诉人的45万元的购房款。冯尚志当时为借款，找到杜宪法作担保，杜宪法以房屋买卖的形式提供担保，其中杜宪法书写的15.8万元的转账凭证的收款人为冯尚志，不是杜宪法。楚瑞瑞声称已将45万元购房款交付给杜宪法，证人证言含糊不清，关键情节相互矛盾，不能单独作为认定事实的依据。杜宪法在视频资料中并没有认可收到了45万元的房款。
本院审理过程中，楚瑞瑞向法庭提交了以下证据：1.工商银行古槐路支行借记卡明细清单，证明楚瑞瑞于2014年9月27日汇给杜宪法提供的冯尚志账户尾款3万元。2.取款凭证一宗，证明2014年9月15日，楚瑞瑞从工商银行古槐路支行分4次取款共计2万元，从中国银行取款4.8万元，从建设银行取款29900元，从中国银行兑换外汇，证明多次从银行取现金向杜宪法交付房款。
本院经审理查明，2011年12月5日，济宁市高新区土地储备管理中心(拆迁人、甲方)、济宁市高新区东城拆迁有限公司（××）、与杜宪法（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份。主要内容为根据规划建设需要，甲方需拆除乙方房屋，甲方安置乙方洸河新苑小区房屋两套，其中一套为17号楼1单元7层东户，建筑面积95㎡，即为本案双方当事人诉争的房屋。2013年9月1日原告杜宪法及家人装修后入住该房屋。
2014年9月20日，杜宪法与楚瑞瑞签订《个人房屋买卖合同》，约定杜宪法将其所有的洸河新苑小区17号楼1单元7层东户以45万元的价格卖给楚瑞瑞，付款时间与办法：双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在2014年11月19日将购房款45万元整交付杜宪法，付款当天杜宪法开出收款条给楚瑞瑞，并注明收款数额及款项用途，交房时间2014年11月19日。楚瑞瑞当天和楚贵方、刘壮壮一起将10.6万元现金交给杜宪法，并按杜宪法的指示向案外人冯尚志转账9.4万元。2014年9月25日，楚瑞瑞通过从银行取款和向案外人满泉借款13万元，与满泉、贾厚兵、楚美娟一起将15.6万元现金交给杜宪法，同日又按杜宪法的要求向冯尚志转账6.4万元。2014年9月27日，楚瑞瑞又按杜宪法的要求将3万元转账给冯尚志。
2014年10月19日，楚瑞瑞开始入住涉案房屋，随后，楚瑞瑞交纳了小区物业费、租赁了汽车停车位、安装了汽车进出小区的蓝牙设备，并按时交纳水、电、燃气等费用，楚瑞瑞一直居住至今。
本院认为，本案的焦点问题有两个，一是如何认定杜宪法与楚瑞瑞签订的《个人房屋买卖合同》的效力；二是楚瑞瑞是否已经全部交纳了购房款。
对于第一个问题，本案涉案房屋所占用的土地原为杜宪法所在的农村集体经济组织所有，政府根据相关政策对土地进行房地产开发，建成了高层住宅小区，杜宪法根据政府拆迁补偿安置政策，取得了其中两套安置房屋，其中一套即为本案中双方争议的房屋。杜宪法在取得拆迁安置的房屋后，其原有的农村宅基地就不存在了，换来的是两套房屋的所有权。因此，涉案房屋不同于传统的在农村宅基地上建设的农民的房屋，并不具有传统农村宅基地的福利和保障性质，且双方之间的房屋买卖合同并不涉及农村宅基地的问题，是双方在平等协商后的签订的普通民事合同，是当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，因此，双方签订的《个人房屋买卖合同》合法有效。
对于第二个问题，虽然双方在《个人房屋买卖合同》中约定一次性支付45万元，但实际情况是楚瑞瑞分三次支付。对于楚瑞瑞通过银行转账支付的15.8万元，一审法院认定事实清楚，杜宪法也没有就相关事实上诉，本院依法确认。对于楚瑞瑞主张的分两次各向杜宪法支付10.6万元、15.6万元的相关事实，楚瑞瑞提交了从银行取款的证据，提交了其向满泉借款的《借款合同书》，证明了其为向杜宪法支付房款而凑钱的相关事实。另外，其两次向杜宪法交付房款时的所有目击证人均出庭作证，证明了楚瑞瑞分两次向杜宪法交付购房款的事实，虽然证人和楚瑞瑞有一定利害关系，但各证人的陈述与楚瑞瑞主张的事实一致，具有较强的证明效力，本院依法采信。因此，虽然杜宪法没有向楚瑞瑞出具已经收到全部购房款的相关证明，但综合本案全部证据分析，本院认为，楚瑞瑞已经将45万元购房款全部交付给了杜宪法，杜宪法的抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。
基于以上事实认定和法律分析，本院认为，楚瑞瑞基于与杜宪法的合同关系，合法占有涉案房屋，不存在侵权的行为，因此，对于杜宪法、吴珊珊的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回；对于楚瑞瑞请求确认双方签订的《个人房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院依法支持；因涉案房屋目前没有办理房屋产权登记，根据不动产物权登记生效的相关法律规定，对于楚瑞瑞请求法院确认其为房屋产权人的诉讼请求，本院不予支持；因当事人没有证据证明涉案房屋可以办理房屋产权登记，楚瑞瑞可在涉案房屋可以办理房屋产权登记后，另行主张房屋产权登记或变更等事宜，因此，对于楚瑞瑞请求法院判决杜宪法协助办理产权变更手续的诉讼请求，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实有误，法律适用错误，本院依法纠正。楚瑞瑞的上诉请求具有事实和法律依据，本院依法支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销济宁高新技术产业开发区人民法院（2015）济高新区民初字第603号民事判决；
二、驳回杜宪法、吴珊珊的诉讼请求；
三、杜宪法与楚瑞瑞于2014年9月20日签订的《个人房屋买卖合同》有效；
四、驳回楚瑞瑞其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费100元，由杜宪法、吴珊珊负担；一审案件反诉受理费4025元，由杜宪法、吴珊珊负担2015元，由楚瑞瑞负担2010元；二审案件受理费5680元，由杜宪法、吴珊珊负担3340元，由楚瑞瑞负担2340元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李汉平
代理审判员 史海洋
代理审判员 韩 飞
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 周平平