江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0902民初5609号
原告（反诉被告）：甘小林，男，1963年12月17日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
原告（反诉被告）：张小辉，男，1962年5月14日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
原告（反诉被告）：易忠文，男，1962年9月24日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
以上三原告委托代理人：黄友生，江西华赣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苏三娇，女，1973年10月13日出生，汉族，江西省高安市人，住高安市。
被告（反诉原告）：何爱民，男，1972年5月12日出生，汉族，江西省高安市人，住址同上。
以上两被告委托代理人：张根茂，江西哲远律师事务�律师。
原告甘小林、张小辉、易忠文为与被告苏三娇、何爱民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案受理，被告苏三娇、何爱民在答辩期内向本院提出反诉申请，本院决定合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘小林、张小辉、易忠文的委托代理人黄友生、被告（反诉原告）苏三娇、何爱民的委托代理人张根茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘小林、张小辉、易忠文诉称：2012年3月19日，三原告与出租方肖勇签订了《房屋租赁合同》，约定由三原告承租位于宜春市高士北路238号第三层的房屋包括卫生间用于经营，租期为四年：从2012年3月19日至2016年3月19日，租金支付方式为签订之日付半年房租，月租金为3800元。合同签订后，三原告将房屋装修后添置了电视、电脑、�响、投影机、沙发、空调等设备，全部办齐该房屋用于经营快乐歌舞厅的一切合法手续，并于同年5月15日正式开业经营。经营后，生意一直非常兴旺，每天纯收入2600多元。2014年9月，二被告以其通过法院拍卖购得该房屋所有权为由，要求三原告搬出租赁房屋。三原告要求二被告遵守买卖不破租赁的法律规定，继续与原告履行房屋租赁合同，但二被告不予理睬。2014年10月19日，二被告通过特快专递向三原告发出书面通知函，要求三原告搬出房屋，后并强行锁门、关水停电，导致三原告停止营业至今，造成三原告财产损失798965.8元、营业损失780000元、押金损失20000元，合计人民币1598965.8元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令二被告向三原告赔偿各项损失合计1598965.8元。
被告苏三娇、何爱民答辩并反诉称：位于宜春市××（现××）的房�一栋的原产权人江西华旗投资有限公司于2012年2月17日办理了房屋他项权证将该房屋进行了抵押。同年3月19日肖勇作为出租人与三原告签订了关于该栋房屋第三层的租赁合同。2014年6月，二被告通过法院强制执行的拍卖程序，竞买购得了该栋房屋。根据相关法律规定，肖勇与三原告签订了租赁合同是无效合同，故请求法院依法驳回三原告的诉请。同时，因三原告强行占有被告的房屋拒不交租金，故请求法院依法判令三原告向二被告支付房租费81600元、律师代理费20000元。
三原告反诉答辩称：抵押权人及其被抵押权人对三原告租赁使用房屋第三层都未提出异议，所以三原告与肖勇签订的租赁合同合法有效。二被告不是抵押权人，无权提出反诉，故请求法院依法驳回二被告的反诉诉讼请求。
综合原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的诉称、答辩意见，并征询双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、三原告与肖勇签订的《房屋租赁合同》对二被告是否具有约束力；2、三原告的损失如何确定，应由谁承担赔偿责任；3、三原告是否应向二被告支付房屋租金及律师代理费。
三原告（反诉被告）为证明其诉称、反诉答辩的事实，提供的证据有：（一）三原告的身份证、娱乐经营许可证、卫生许可证、消防安全合格证，用以证明三原告的诉讼主体资格、租赁经营合法有效；（二）《房屋租用合同》一份，用以证明三原告与出租方签订的租赁合同合法有效，租期为四年，从2012年3月20日至2016年3月19日，两被告是在上述房屋租赁合同签订后在2014年才取得房屋所有权；（三）房产证复印件、二被告的身份证复印件，用以证明二被告办理房产证的时间为2014年7月18日；（四）《委托书》及《酒店转让协议》各一份，用以证明二被告委托杨振义与蒋永平签订酒店转让协议，根据合同第六条、第八条约定，二被告确定了原告与出租方签订的房屋租赁合同合法有效，也实际履行了该租赁合同；（五）蒋永平出具的《收条》及杨振义出具的《证明》各一份、房租汇款凭证，用以证明二被告按照协议收取原告的押金，并收取了2014年8月、9月的租金；（六）《通知函》、快递单及110报警记录各一份，用以证明二被告违约和违法解除原告的租赁合同；（七）《财产损失清单》一份，用以证明原告的财产损失共计818965.8元；（八）营业损失凭证，用于证明原告的营业损失为780000元；（九）现场照片一组，用以证明原告租赁房屋停业情况及其装修施设情况；（十）原租金收条及其水电费发票，用以证明原告的租赁合同合法有效且实际履行。
对原告（反诉被告）的上述举证，被告（反诉原告）经质证认为：对证据（一）的真实性没有异议，但对其关联性提出异议。对证据（二）的合法性提出异议，肖勇不是房屋的产权人，没有权利出租房屋，房屋的原产权人在2012年2月17日办理了他项权证，后进行出租，违反了法律规定。对证据（三）的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的提出异议。对证据（四）的真实性没有异议，但对其关联性提出异议，委托事项不包括本案诉争的租赁房屋，且收取的费用不一定包括三楼。对证据（五），收取的钱不是租金，也不能证明是收取三楼的钱。原告交押金是在2013年，而杨振义的委托是在2014年，并且杨振义的委托不包括收取钱，故该证据被告不予确认。对证据（六）的三性无异议，但对证明目的提出异议。对证据（七）的建设工程施工�同的合法性提出异议，原告与原产权人签订的合同不具有合法性，该损失不应当由被告承担，对购买空调的票据没有异议，对其他票据的三性提出异议，大部分票据是收据，即使有损失，也应当按照正式发票计算。对证据（八）的三性提出异议，该证据不是歌舞厅的营业额。对证据（九）的三性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明歌舞厅已经停业。对证据（十）的关联性提出异议，该证据与本案无关。
被告（反诉原告）为证明其答辩及反诉的事实，提供的证据有：（一）《租赁协议》及《租赁合同》各一份，用以证明2010年12月20日的租赁协议在2012年12月20日就已经提前终止了，肖勇无权出租诉争房屋；（二）《房屋他项权证》，用以证明房屋原产权所有人在2012年2月17日就将诉争房屋在银行办理了抵押贷款；（三）执行裁定书一份�用以证明被告于2014年6月30日通过法院拍卖程序取得了房屋的产权；（四）《店面租赁合同》一份，用以证明原告参照诉争房屋二楼的租金计算三楼的租金损失；（五）《委托代理合同》一份，用以证明被告支出代理费20000元的损失。
对被告（反诉原告）的上述举证，原告（反诉被告）经质证认为：对证据（一）的真实性无异议，但对其证明目的提出异议。对证据（二），原告对其不知情，对其证明目的亦提出异议，被告在取得诉争房屋产权的过程中对原告租赁一事未提出异议，还收取了两个月的租金及水电费。对证据（三）的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的提出异议。对证据（四）、（五）的关联性提出异议。
综上，本院对上述证据综合认证如下：
对原告（反诉被告）提供的证据（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（九）（十）的真实性，被告（反诉原告）未提出异议，本院对其真实性予以确认，并作为认定本案事实的依据。对原告（反诉被告）提供证据（七）、（八），被告（反诉原告）对其真实性提出异议，本院认为，该财产损失及营业损失均由原告单方提供，无法确认其真实性，故本院对其证据效力不予确认。
对被告（反诉原告）提供的证据（一）、（二）、（三）、（五）的真实性，原告（反诉被告未提出异议，本院对其真实性予以确认，并作为认定本案事实的依据。对被告（反诉原告）提供的证据（四）的关联性提出异议，本院认为，二楼房屋的租金不能当然作为认定三楼房屋租金的标准，故本院对该证据的证据效力不予确认。
综上认证，本院认定�案事实如下：
1996年，宜春市高士路298号建有九层房屋一栋（其中一楼的设计用途为楼梯间、建筑面积为52.67平方米；2-9楼的设计用途为办公、建筑面积为3347.84平方米）。江西华旗投资有限公司于2004年取得了上述房屋的所有权并办理了房屋所有权证（证号：宜房字第××号）和国有土地使用者[证号：宜春国用（2004）字第023317号]。
2010年12月20日，案外人肖勇与江西华旗投资有限公司就整体出租上述整栋大楼二至九层房屋事宜签订了《租赁协议》一份，协议约定由肖勇整体承租上述楼房的二至九层用于开宾馆；租赁期间从2010年12月20日至2015年12月19日；三楼的使用权由肖勇与租房协商转让，与江西华旗投资有限公司无关；双方如有一方要提前终止合作，必须征得另一方同意，并承担因此给对方造成的损失，协议并对双方�他权利、义务进行了约定。
2012年2月17日，江西华旗投资有限公司用上述整栋房屋向中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行申请抵押贷款，并在房管部门办理了房屋他项权证（证号：宜房他证宜春字第××号），载明：房屋他项权利人：中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行；房屋所有权人：江西华旗投资有限公司；房屋所有权证：1-20040326；房屋坐落：宜春市高士路1栋幢，1层，2-9层；他项权利种类：抵押登记；债权数额：12000000；登记时间：2012年2月17日。
2012年3月19日，三原告与肖勇签订了《房屋租用合同》，约定：肖勇同意将上述由肖勇整体承租的房屋中的第三层房屋包括卫生间出租给三原告；租赁期限为四年，从2012年3月20日至2016年3月19日止；从签订之日起付半年房租，月租金3800元；三原告交纳水电房租保证金2万元。合同签订后，三原告对诉争房屋进行了装修，添置了电视、电脑、音响、投影机、沙发、空调等设备，办齐该房屋用于经营快乐歌舞厅手续后正式开业经营并登记为快乐歌舞厅。
2012年12月20日，江西华旗投资有限公司作为“甲方”、蒋永平作为“乙方”、肖勇作为“丙方”，三人重新签订《租赁合同》一份，合同约定：蒋永平租赁位于宜春市袁州区高士路298号楼房的二至九层；租赁期限为15年，在合同期间，蒋永平可自行将该租赁物的局部对外转租；甲方与丙方于2010年12月20日签订的租赁协议合同终止、作废。因诉争房屋整体承租权已发生转让，经三原告与蒋永平协商，同意由三原告继续租赁三楼。又因肖勇在2012年3月19日已收取三原告水电房租保证金2万元，遂由蒋永平于2013年3月5日向三原告出具《收条》一份，内容为：“今收到甘小林三楼租房押金贰万元整（该收条贰万元押金实际是甘小林租三楼时押金，因肖勇因宾馆转让，三楼合同延续由本人打条，本人实际并未收到甘小林现金贰万元。另外肖勇三楼押金收条原件在甘小林手上）”。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行与被执行人江西花旗投资有限公司实现担保物权纠纷一案[案号：（2013）袁执字第415号]过程中，被告何爱民于2014年5月28日通过公开拍卖方式取得了位于宜春市袁州区高士路298号一至九层房屋的所有权，后并将该房屋产权登记为被告何爱民及其妻子即被告苏三娇两人共同所有。
2014年7月18日，二被告委托杨振义与蒋永平处理租赁房屋转让事宜。同29日，杨振义与蒋永平签订《酒店转让协议》，协议第六条规定：甲（蒋永平）、乙（杨振义）双方同意在协议签订后三日内完成酒店的转让移交工作，双方在移交明细表上签字（附移交明细表包括：1、酒店设施设备明细表；2、酒店员工花名册；3、原甲方与江西华旗投资有限公司的房屋租赁合同和一楼店铺的租赁合同；4、酒店对外签订的各种合同或协议），乙方同意继续履行甲方对外签订的合同或原先移交过来的租赁协议。协议第八条约定：甲方收取的三楼的出租户押金2万元与甲方一楼租赁合同交纳的2万元押金冲抵。2014年8月10日，杨振义向三原告出具《证明》一份，载明：“原7天连锁酒店宜春高士路经营法人蒋永平收取三楼KTV老板甘小林的押金20000元，本人在2014年7月29日与蒋永平签订酒店转让合同清算时约定此押金权属一并转让，此贰万元押金权属已经移交给现酒店经营法人何爱民”。
2014年8月、9月，三原告通过银行将房屋租金（每�3800元）转入被告苏三娇账户。
此后，原、被告就房屋租金等事宜未能达成一致意见，被告遂于2014年10月19日向三原告下达通知函，要求三原告搬出租赁房屋。由于三原告未能搬出租赁房屋，被告遂停止向三楼房屋供电，致使三原告无法继续正常经营，遂关门停止营业。现三原告以被告违反租赁合同构成违约为由诉至法院，二被告亦对三原告提出反诉诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点为三原告与肖勇于2012年3月19日签订的《房屋租用合同》对二被告是否具有约束力。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”；第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的�抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租的，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。本案中，三原告与案外人肖勇就租赁房屋事宜签订租赁合同的时间为2012年3月19日，此时，房屋所有权人江西华旗投资有限公司已于同年2月17日将诉争房屋在房管部门办理了抵押手续，故此，本案属抵押人将已抵押的财产出租的行为，依照上述法律规定，二被告作为抵押物的受让人，租赁合同对其不具有约束力。三原告以其与肖勇签订的租赁合同系基于江西华旗投资有限公司与肖勇签订的整体承租协议中约定肖勇可将部分房屋向外出租为由认为二被告应受租赁合同的约定。本院认为，�江西华旗投资有限公司与肖勇签订的《租赁协议》时间早于租赁房屋办理抵押登记时间，但经庭审已查明该份协议已于2012年12月20日经双方协商终止、作废，而被告系在2014年经拍卖而取得诉争房屋所有权，故本院对原告该诉称意见不予采信。原告以蒋永平已认可其与三原告的租赁关系、杨振义与蒋永平签订的协议中亦约定二被告同意继续履行蒋永平对外签订的合同或原先移交过来的租赁协议为由认为二被告应继续受租赁合同约定，本院认为：1、蒋永平取得诉争房屋整体承租权的时间晚于房屋办理抵押登记时间；2、三原告只是与肖勇签订过房屋租赁协议，而并未与蒋永平签订协议；3、本院在拍卖诉争房屋过程中未见三原告就其承租房屋事宜提起过任何权利主张，故本院对原告该诉称意见不予采信。三原告以二被告已向原告收取两个月房屋租金为由认为二被告应继续受租赁合同约定，本院认为，原告提供证据只能证明其向被告账户转款，但未提供任何证据以证实双方就房屋租赁事宜达成过任何的一致意见，故本院对原告该诉称意见亦不予采信。综上，三原告诉请求要求二被告向其赔偿财产损失798965.8元、营业损失780000元、押金损失20000元，合计人民币1598965.8元，理由不够充分，本院不予支持。二被告反诉要求三原告向其支付房租费81600元、律师代理费20000元。本院认为，经庭审已查明，三原告未向二被告缴纳房屋租金，系由于被告方停止向三原告使用的房屋供电而致使无法正常经营所致，故对二被告的反诉诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释�第六十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）甘小林、张小辉、易忠文的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）苏三娇、何爱民的反诉诉讼请求。
案件受理费19191元，反诉费1166元，由原告甘小林、张小辉、易忠文承担19191元，由被告苏三娇、何爱民承担1166。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
审 判 长 张圣来
代理审判员 易 亮
代理审判员 肖家平
二〇一七年八月二十一日
代书 记员 黄腾远