江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00622号
上诉人（原审原告）刘纪华。
委托代理人羊圣林（特别授权），江苏兴泰律师事务所律师。
委托代理人赵剑锋（特别授权），江苏兴泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泰兴市滨江镇褚港村徐桥组。
负责人赵国成，组长。
被上诉人（原审被告）泰兴市滨江镇褚港村村民委员会。
法定代表人王金荣，主任。
被上诉人共同委托代理人陈猛（特别授权），泰兴市滨江法律服务所法律工作者。
上诉人刘纪华与被上诉人泰兴市滨江镇褚港村徐桥组（以下简称徐桥组）、泰兴市滨江镇褚港村村民委员会（以下简称褚港村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，泰兴市人民法院于2015年7月16日作出（2015）泰虹民初字第0107号民事判决，上诉人刘纪华对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审审理查明：刘纪华自2009年起，向徐桥组租赁位于原过船镇闸北路的2间房屋，经营泰兴市滨江手机大卖场。2014年1月，刘纪华（乙方）与徐桥组（甲方）的组长赵国成签订书面协议书一份，协议约定：1、甲方交乙方租用的两间经营用房，租用期订为壹年，年租金每间（上下层）伍仟元，在签订协议时一次性付清；2、乙方在租用期间的装潢、租用修理费、水电费及上缴有关部门的一切费用均与甲方无关；3、乙方在租用期内，如遇政府拆迁，应无条件服从，拆迁时乙方在租用期内的经营天数，不足半年的按半年计算，退半年租金，超过半年的按一年计算；4、乙方在租用期间，要保护好甲方的房屋设施，期满移交时，完好度必须跟交接时一样，否则，必须维修好或进行赔偿；5、本协议租用期从2014年元月31日起至2015年元月30日止。协议签订后，刘纪华按约支付了房屋租金，并继续使用租赁房屋。
2014年4月，滨江镇人民政府决定对包括刘纪华所租用房屋在内的过船老镇区房屋进行征收，征收安置方案要求被征收区域须在2014年8月31日前搬迁完毕。2014年9月29日，徐桥组组长赵国成代表该组与滨江镇人民政府签订了《房屋征收补偿协议书》，协议约定，对于徐桥组所有的位于过船镇闸北路的房屋（面积370.97平方米，其中主房面积333.2平方米，辅房面积37.77平方米），补偿价格为1289962元，装饰装修、附属物补偿60780元，搬迁补助费为2666元，临时安置过渡费为19992元，停产停业损失补偿126583元，合计征收补偿价格为1494983元。协议约定，徐桥组于2014年10月9日前腾空被征收房屋并交政府验收后，政府在7个工作日内支付补偿款。
因与刘纪华签订的租赁合同未期满，徐桥组并未按照征收协议上约定的期限向政府交付房屋。刘纪华在该出租房屋经营至租赁期满后即自行搬离。滨江镇人民政府于2015年2月将本案所涉出租房屋予以拆除，并于拆迁前即将征收补偿款支付给了徐桥组。
2015年1月23日，刘纪华提起诉讼，认为徐桥组与政府签订的征收补偿协议中约定的装饰装潢、搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失四项费用应当归承租人所有，要求徐桥组、褚港村村委会支付。审理中，刘纪华变更诉讼请求，主张该四项费用总额为105000元。
原审法院认为：本案徐桥组作为村民小组，尽管不具备法人资格，但其是本案所涉出租房屋的所有权人，其有权以所有权人的身份实施与该财产有关的民事行为，徐桥组与刘纪华签订的租赁合同，不违反法律规定，合法有效。褚港村村委会作为基层群众自治组织，负有对本村村民小组的财产进行监管的职责，在村民小组的财产不足以对外承担民事责任的情形下，应当承担补充责任。因此，本案中徐桥组、褚港村村委会主体适格。
本案双方之间系租赁关系，双方之间的权利义务应当依照租赁合同约定的内容以及相关政策、法律进行界定。依照合同约定，在租赁期满后，刘纪华作为承租人，对作为出租方的徐桥组并不享有任何权利诉求，相反，其负有将出租房屋完好返还的义务。刘纪华与政府之间并不存在征收补偿合同关系，徐桥组与政府签订的征收补偿协议中，关于装饰装潢、搬迁补助、临时安置过渡费、停产停业损失四项内容，是基于徐桥组所有的房屋属于营业用房性质，由征收人对被征收人所作出的政策性补偿，并非直接针对承租人而设定。依照租赁合同的属性，租赁期满，承租人应当返还租赁物，若非合同约定，并不享有要求出租人或其他第三人支付搬迁费用、安置费用及停业损失的权利。但如果租赁房屋在合同期内被征收拆除、租赁合同提前终止，致承租人不能实现合同目的，造成承租人经营损失，出租人应当进行损失赔偿，毫无疑问，政府补偿的装饰装潢费、搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失应当归承租人享有。本案中，尽管徐桥组与政府签订征收补偿协议以及实际获得拆迁补偿款的时间均在租赁期内，但徐桥组并未因签订了征收协议而提前与刘纪华终止合同，本案的租赁双方均完全履行了合同，故本案中不存在刘纪华应当享受搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失的情形。至于刘纪华在租赁期间投入的装饰装潢问题，双方在租赁合同中并未就合同期满后对装饰装潢如何进行处理进行约定，依常理，刘纪华作为承租人应当主动与徐桥组进行协商，协商不成时，刘纪华径可自行拆除。本案刘纪华在合同期满后即自行搬离所承租房屋，其既未与徐桥组就装饰装潢形成处理意见，又未自行拆除其投入设施，更未在拆迁前向拆迁人主张自己的权利，应当认为其怠于行使权利。刘纪华以徐桥组与政府所签订的征收补偿协议中关于装饰装修、附属物补偿的内容作为其权利依据予以主张，不予支持，理由如下：一、征收协议关于该项目的补偿，是针对徐桥组370.97平方米房屋的所有装修及附属物，刘纪华不能明确其中属于其承租区域内的装修及附属物的补偿数额；二、刘纪华不能举证证明其承租区域内有哪些装修设施或附属物系由其在租赁期内投入建设；三、徐桥组基于征收协议从政府取得装修及附属物补偿，并不必然产生须向刘纪华支付相关费用的法律后果，刘纪华在拆迁前怠于行使权利而产生的损失，与徐桥组并无法律上的因果关系。综上所述，刘纪华的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘纪华的诉讼请求。案件受理费2400元，由刘纪华负担。
上诉人刘纪华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：双方存在合法的房屋租赁关系，泰兴市滨江镇政府于2014年4月拆迁该房屋，并与徐桥组签订《房屋征收补偿协议书》。请求徐桥组返还装饰装修、附属物补偿60780元，搬迁补助费为2666元，临时安置过渡费为19992元，停产停业损失补偿126583元，共计105000元。
被上诉人徐桥组答辩称：双方已按照租赁合同的约定全部履行完毕，刘纪华主张返还的款项为政府给予徐桥组的政策性补贴，并非针对刘纪华而设定的补偿。
二审中，上诉人刘纪华提交装潢承包合同书一份，证明涉案房屋内的装潢由刘纪华投资；提交证人赵某的书面证言一份，证明房屋在刘纪华搬进去之前没有任何装潢。
被上诉人徐桥组质证认为：对装潢合同的真实性不能确定，且该证据不能作为新证据；对于赵某的书面证言，证人应当出庭作证。
本院认证认为：徐桥组不予认可装潢承包合同，刘纪华未提供其他证据予以佐证，本院无法确认装潢承包合同的真实性；对于赵某的书面证言，根据民事诉讼证据规则的要求，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，否则不能作为证据使用。
二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘纪华与徐桥组于2014年1月签订的书面协议书系双方真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，租赁合同依法成立并已生效。租赁合同签订后，双方均按照合同的约定享受了权利、履行了义务。现合同已履行完毕，应视为双方合同的权利义务终止，且不存在任何违约行为，刘纪华不能再基于租赁合同而享有任何权利诉求。刘纪华要求徐桥组返还的装饰装修、附属物补偿、搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失补偿等费用，是基于徐桥组所有的房屋属于营业性用房，是由征收人对被征收人所作出的政策性补偿，并非直接针对刘纪华而设定，刘纪华要求返还相关补偿费用无事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，程序合法，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人刘纪华承担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
审 判 员 丁万志
代理审判员 黄方林
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 朱 菁