湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）湘民申810号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：株洲市芦淞区物资总公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区人民南路35号。法定代表人：王福生，该公司总经理。委托诉讼代理人：周倜，湖南君安达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建军，株洲百强实业有限责任公司员工。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：株洲百强实业有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民南路35号。法定代表人：杨柳英，该公司总经理。委托诉讼代理人：周倜，湖南君安达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建军，株洲百强实业有限责任公司员工。被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘三元，女，1957年4月18日出生，汉族，湖南省益阳市人，住湖南省益阳市大通湖区。再审申请人株洲市芦淞区物资总公司（以下简称物资公司）、株洲百强实业有限责任公司（以下简称百强公司）因与被申请人刘三元租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2016）湘02民终39号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。物资公司、百强公司申请再审称：1、原审认定《淞北市场经营合同书》有效的事实缺乏证据证明，且适用法律错误。淞北市场至今未取得建设规划和房屋产权证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条本合同应当无效。2、原审认定上海市徐汇公证处的公证属于适用法律错误。该公证违反《公证法》第二条涉及不动产公证的应向不动产所在地的公证机关提出的强制性规定，属于无效公证。3、原审认定的淞北市场地厅布局缺乏证据证明，与客观事实不符。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》人民法院勘验物证或现场，应制作笔录，并由勘验人、在场人签名或盖章。淞北市场与周边服装市场分割标志不明显，应由专业测绘人员完成。判决书后的附表一系法院工作人员凭肉眼自行制作。非专业人员测绘，存在问题，导致把童装市场摊位划入淞北市场。而且改造后摊位实际只有62个不是65个。4、原审认定淞北市场地厅改造需要征得摊位过半数以上同意缺乏证据予以支持。合同并没有约定消防改造必须半数以上租户同意，且消防改造已经得到了过半数的25户签字同意，符合合同第六条第二款的约定。原审还忽视向文娇、欧阳桂芳系夫妻互相代理的事实。5、消防改造关系社会公共安全和公共利益，是政府的行政强制行为，原审认定申请人违约属于法律适用错误。6、淞北市场地厅经过消防改造，原摊位已不存在，原合同已经不能实际履行。被申请人为了私利拒绝消防改造，拒绝重选摊位，申请人已通知其解除合同。原审适用法律错误，请求依法进行再审，改判确认合同无效或解除。本院经审查确认：再审申请人物资公司经主管部门批准后设立了淞北市场。2006年4月19日，再审申请人物资公司与被申请人签订了《淞北市场经营合同书》，经营期限为30年。2012年7月30日，物资公司与百强公司签订《企业收购协议》和《补充协议》。物资公司将其资产转让给百强公司，其中包含本案诉争标的物，由百强公司对淞北市场进行管理。2012年9月29日，株洲市芦淞市场群重大火灾隐患整治指挥部下发《关于下达你市场消防整改任务的函》，要求百强公司作出淞北市场地厅具体的整改计划。2014年2月18日，百强公司制作了《淞北市场消防及市场改造规划摊位布局图》，要求各摊位经营者重新选摊位。百强公司在该布局图上还附有以下文字内容“我是淞北市场地厅摊主，现就市场方制的地厅消防整改及市场改造新的摊位布局规划方案，我看了后完全同意。现在本人在该图纸位置上签字认可我选定的摊位，签字认可后，今后我绝不反悔，绝不提出任何异议，如果我再反悔或提出任何异议，或不按市场方的要求按时交纳改造费及管理费，我同意市场方无条件将摊位收回，解除合同，将未执行完合同期内剩余时间的余款退回给我，摊位由市场方自主处理，我同意改造装修相关费用按芦淞市场的收费标准执行。以上意见，我在选定的摊位位置上签字后生效。”在该布局图上签有25人的名字，其中向文娇、欧阳桂芳系他人代签且未有委托书。后，物资公司、百强公司在株洲晚报发布通知，通知部分还未到公司选定摊位的摊主在2014年4月25日前到淞北市场七楼市管部办理选定摊位确认的手续。但，其余摊位经营者未重新选择摊位。2015年2月，百强公司开始对市场进行消防改造。百强公司将原有摊位全部拆除，并对淞北市场地厅摊位布局进行了重新规划，将原来的47个摊位扩大至60多个。同时，再审申请人以部分承租人经通知未来选择摊位为由，单方面宣布解除合同并将改造后的部分摊位出租给了原承租人以外的其他人。故酿成纠纷。本院认为：本案双方争议的焦点问题有六个。1、《淞北市场经营合同书》是否合法有效的问题。该经营合同书是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律的相关规定，被申请人也履行了付款义务，故原审认定本案合同合法有效，并无不当。从该市场所在房屋的办证情况来看，本案市场所在的整栋房屋已取得房屋产权证，本案市场所在的地厅是该房屋不可分割的部分，故再审申请人认为淞北市场地厅至今未取得建设规划许可证和房屋产权证，《淞北市场经营合同书》应该无效的观点与事实不符，不能成立，本院不予采信。另，《淞北市场经营合同书》约定的是摊位经营权，不同于普通房屋租赁合同中的房屋使用权，故再审申请人提出的按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条本案合同应当无效的主张，亦不能成立。2、原审判决采信上海市徐汇公证处公证事实是否错误的问题。上海市徐汇公证处在本案中对摊位序号和面积所作的公证，不涉及不动产的权属情况，本质上属于对淞北市场原来布局事实的证明，故被申请人提出该公证是证据保全，不是不动产公证的观点成立。再审申请人物资公司的法定代表人王福生在原一、二审法院的询问中，也对公证证明的摊位布局情况予以了确认，故原审法院结合相关证据，对公证书所证明的上述事实进行认定，并无不当。3、原审法院作出的淞北市场地厅摊位布局勘察记录的证明效力问题。为查明淞北市场改建后的布局情况，原审法院办案法官到现场进行勘查并制作《淞北市场地厅摊位布局图（改造后）》，符合法律规定。《淞北市场地厅摊位布局图（改造后）》符合淞北市场改造后的摊位布局情况，该布局图内容针对的是本案所涉摊位在淞北市场所处位置的事实问题，并非专业机构组织测绘才能完成。故原审认定的淞北市场地厅摊位布局事实，并无不当。再审申请人称并非专业机构进行测绘并制作摊位布局图，不能作为认定事实根据的再审理由不能成立，本院不予采信。4、淞北市场地厅改造是否需要征得摊位过半数以上同意的问题。在《淞北市场经营合同书》的第四条第一款中双方明确约定：甲方（物资公司）有行使对市场进行整体规划的权利，但须要改建或者装修的摊位（门面）的半数以上同意就可以对市场摊位（门面）改建或者装修（每次装修改造须保持三年以上），乙方（租赁户）必须予以配合并承担相关费用。第六条第二款约定：甲方按照第四条第一款对市场进行整体规划，摊位（门面）改建、装饰或者消防整改的，须提前15日通知乙方，乙方应无条件服从安排；如乙方不予配合的，甲方有权解除合同。根据查明的情况，百强公司在消防改造的过程中，对原有市场进行了全部拆除并进行重建，并非单纯的消防整改。故，再审申请人称不需适用第四条第一款的再审理由不能成立，本院不予采信。5、再审申请人是否有权单方解除合同的问题。消防改造的目的应是为经营户提供更好更安全的经营环境，而不是变更或修改合同，更不是重新招租或解除合同。再审申请人于2014年2月18日制作的《淞北市场消防及市场改造规划摊位布局图》中所附的文字内容，清晰证明其在改造前即要求全部摊主另行重新选定摊位，并要求其认可如下内容：“如果我再反悔或提出任何异议，或不按市场方的要求按时交纳改造费及管理费，我同意市场方无条件将摊位收回，解除合同，将未执行完合同期内剩余时间的余款退回给我，摊位由市场方自主处理，我同意改造装修相关费用按芦淞市场的收费标准执行。”再审申请人的上述行为，本质是单方对合同内容作出重大修改，并非消防改造的要求。在被申请人不愿重新选择摊位且双方未能协商一致的情况下，再审申请人要求被申请人遵从其制定的重选摊位原则，没有合同依据。再审申请人据此单方面宣布解除合同，亦缺乏法律依据。故，原审法院认定再审申请人没有合同依据解除合同构成违约，并无不当。6、淞北市场地厅经过消防改造，合同应否继续履行的问题。再审申请人在消防改造时，同步实施市场的改扩建，大幅度增加摊位。由于改建后摊位仍然存在，被申请人坚持继续履行合同，请求正当。原审针对改造后的摊位布局有变动且摊位增多的具体情况，判决再审申请人按照临近被申请人原摊位的原则交付摊位，并无不当。综上，株洲市芦淞区物资总公司和株洲百强实业有限责任公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回株洲市芦淞区物资总公司和株洲百强实业有限责任公司的再审申请。审判长  朱绍清审判员  吴若顺审判员  孙劲松二〇一七年七月二十六日书记员  项杨妮