湖北省黄石市西塞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0203民初73号
原告向运生。
被告邹君才。
委托代理人朱跃生，黄石市下陆区东方山法律服务所法律工作者，委托权限：特别授权。
原告向运生诉被告邹君才房屋租赁合同纠纷一案，本院于××016年1月11日立案受理后，依法适用简易程序审理，并由审判员万劲独任审判，于××016年1月××9日公开开庭进行了审理。原告向运生，被告邹君才及其委托代理人朱跃生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向运生诉称：原、被告签订《租赁合同》于××015年11月17日到期，合同到期前3个月，原告告知被告是否继续续租，但被告未与原告签订续租合同，且不愿腾退出租赁房屋。经公安部门多次召集双方协商后，被告仍未退出租赁房屋，故诉至法院要求：1、判决被告停止侵权，立即返还（腾退）所非法强占的房屋；××、判令被告赔偿因房屋租赁合同到期未腾退房屋所造成的经济损失（从××015年11月18日起，按日租金180元计算）；3、判令被告结清租赁房屋至腾退之日止的卫生费、水电费、物业费、管理费；4、判令被告赔偿原告违约金8000元；5、判令被告赔偿损坏下水道修复费8000元；6、判令被告赔偿油污损坏墙面修复费6000元；7、判令被告赔偿因损坏房屋大厅玻璃费用5000元；8、被告承担诉讼费用。
原告向运生为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一：1、原告身份证；××、被告的户籍证明。证明原、被告的诉讼主体资格。
证据二：房屋租赁合同。证明原、被告签订租赁合同，约定了租赁期限及租赁期满终止的期限，现租赁期限已经逾期。
证据三：房屋产权证书。证明租赁房屋所有权归原告所有。
证据四：杨绍祥与曹松海的租赁合同。证明原告所诉逾期租金系参考其租金计算。
证据五：照片二张。证明杨绍祥的房屋面积比原告房屋面积少一半。
证据六：通话记录、短信记录。证明原告多次通知被告协商续租事宜并提前通知被告到期履约。
被告邹君才辩称：1、原、被告签订的房屋租赁合同到期后，原告通知被告续租，而原告要求租金为4500元／月，还要被告缴纳履约保证金3万元。由于被告不同意新的租赁条款，原告又私自断电、堵门，造成被告损失食材价值3000元及客户损失等。原告不愿续租应当退还被告押金8000元及转让款××.6万元。××、原告要求被告赔偿下水道损坏、油污损坏、大厅玻璃损坏等费用，原告拿不出证据证明，此前该房屋有二个人租赁，被告是第三个租赁的，被告还出资××000元重新做了个下水道；被告租赁的房屋用于经营餐饮，墙面油污都是正常；至于大厅玻璃原告在开酒家时最清楚。3、原告要求被告赔偿管理费、违约金的请求，因原告私自断电、堵门造成被告的经济损失，应当由原告赔偿。
被告邹君才为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：
证据一：《房屋出租协议》。证明第一次原、被告签订租赁合同月租金1000元／月，被告支付了转让费××.6万元，提前终止合同，甲方赔偿乙方××.6万元，不论谁终止，原告就应退转让费。
证据二：××01××年8月××0日签订的《房屋租赁合同》。证明第二份租赁合同月租金为××000元／月，属不公平合同。
证据三：协商中的第三份租赁合同。证明原告要求月租金4500元，并且缴纳履约保证金3万元。
证据四：押金收条。证明原告收取被告押金8000元。
证据五：虞强林、王理、邹光明、胡三琴、程银芝证明。证明原、被告签订第二份租赁合同的情况；被告出资××000元重新做了下水道；大厅玻璃的情况。
证据六：张国峰、肖细安预定酒席证明、员工工资证明。证明原告采取停电、堵门造成被告的损失。
证据七：收据4张。证明被告更换大门玻璃、门拉手、制作招牌、屏风费用。
证据八：照片13张。证明原告停电造成了被告食材损失。
以上证据经庭审质证，原告提交的证据，被告质证后认为：证据1-3无异议，证据4-6与案件无关，不予质证。
被告提交的证据原告质证后认为：证据二、四无异议，其他证据与案件无关，不予质证。
上述证据经本院认证，原告提交的证据四，因其当事人未出庭作证，本院不予采信。原告提交的证据六可以证明原、被告对房屋续租事宜进行过多次协商。被告提交的证据一真实性予以采信，但该合同已经履行完毕；证据三的合同文本无当事人签字，与案件无关；证据五、六因证明人均未到庭接受当事人质询，本院不予采信；证据七的真实性予以采信，证据八不能证明照片中的食材损失。
经审理查明，××007年11月18日原、被告签订了一份《房屋出租协议书》约定，原告将其所有的位于医院街144号一层门面房屋租赁给被告，租赁期为五年。租赁期届满后，原、被告又于××01××年11月18日续签了一份《房屋租赁合同书》，合同主要约定：原告将其位于医院街144号一层门面房屋租赁给被告使用；租赁期限自××01××年11月18日起至××015年11月17日止；若到期前续租或不租，被告都应提前3个月与原告达成新的协议，否则视为自动退出，原告有权出租给他人。房屋租赁期间的水电费由被告承担；第一年房屋租金为××000元／月，以后每满一年按10%递增上调，租房押金8000元；若原、被告未达成续租协议，被告必须在到期前退房。若未按期退房所造成的一切损失均由被告承担，房屋的装修等物品属原告所有，被告不得破坏。一方如有违约需赔偿对方违约金8000元。合同签订后，原、被告均按约履行了各自的合同义务。租赁期限届满之前，原、被告多次协议续租事宜，因对租金双方未达成续租协议；租赁期届满之后，原告为收回租赁要求其于合同期满后退还租赁房屋。因被告不愿搬离租赁房屋，原告为此诉至本院。
本院认为，一、原、被告于××01××年11月18日签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，合同依法成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，故合同对双方当事人均具有约束力，原、被告均应按合同约定全面履行各自的合同义务。合同约定租赁期间届满，被告应当返还承租的租赁物，且原告已提前与被告协商续租事宜，但双方未能达成续租协议。根据《房屋租赁合同书》约定“若原、被告未达成续租协议，被告必须在到期前退房”。但被告迟至今日仍未搬离承租的房屋，其行为已构成违约，为此原告要求被告返还承租的房屋并支付占有期间租金损失的诉讼请求成立，本院予以支持。被告占有房屋的租金损失，按照双方签订的《房屋租赁合同书》计算。二、根据《房屋租赁合同书》约定，被告在房屋租赁期间的水电费由其承担，故被告应当支付占有原告房屋期间的水电费。原告要求被告支付物业费、管理费、卫生费，因双方未有约定，本院不予支持。三、因原、被告未能达成续租协议，且被告至今未按合同约定腾退原告的租赁房屋，其行为构成违约，被告应当根据约定赔偿原告违约金8000元。四、原告要求判令被告赔偿损坏下水道修复费8000元；判令被告赔偿油污损坏墙面修复费6000元；判令被告赔偿因损坏房屋大厅玻璃费用5000元的诉讼请求；因其未举证证明，故本院不予支持。五、被告要求原告退还押金8000元，本院予以支持，但其要求原告退还转让费××.6万元，因此款是被告支付原租赁户，并非原告收取。且原、被告在合同中也未约定原告需支付被告转让费××.6万元，本院对此抗辩理由不予支持。六、被告抗辩称，因原告停电造成食材、人员工资等损失，要求原告进行赔偿；其证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告邹君才于本判决生效之日起十日内将其承租的位于医院街144号一层门面房屋返还给原告向运生，并从××015年11月19日起按3000元／月（××000元／月＋50%）的标准向原告向运生支付其占有使用承租房屋期间的费用直至返还租赁房屋之日止。
二、被告邹君才在房屋租赁期间的水电费，由被告邹君才缴纳。
三、被告邹君才于本判决生效之日起十日内赔偿原告向运生违约金8000元；原告向运生同时退还被告邹君才押金8000元。
四、驳回原告向运生的其他诉讼请求。
本案受理费1035元，由原告向运生承担500元、被告邹君才承担535元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币1035元，款汇于湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行。户名：法院诉讼费汇缴财政专户。账号：17×××29。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 万劲
二〇一六年三月八日
书记员 吴双