广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0102民初2879号原告：杨波，男，1987年12月2日出生，壮族，住南宁市武鸣区。委托诉讼代理人：杨智程，广西广来律师事务所律师。被告：广西南宁赛源置业有限公司，住所地：南宁市西乡塘区相思湖东路1号骋望郦都居住小区C1栋2单元601号，统一社会信用代码：91450100587101192U。法定代表人：赖锦健，该公司执行董事。原告杨波与被告广西南宁赛源置业有限公司合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨波及其委托诉讼代理人杨智程到庭参加诉讼，被告广西南宁赛源置业有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨波向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2015年12月6日签订的《合作建房合同》（编号：JY-2C165）无效；2、被告向原告返还建房款87693元并支付利息（利息计算方式：以87693元为基数，从2017年3月11日至该款项清偿之日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率分段计付）；3、被告向原告返还商铺装修运营费20760元并支付利息（利息计算方式：以20760元为基数，从2015年12月6日至该款项清偿之日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率分段计付）；4、被告向原告支付惩罚性赔偿款87693元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《合作建房合同》，该合同约定：1、乙方自愿出资与甲方合作建房，乙方按照合同约定的时间支付合作建房款，同时享有相应楼房的使用面积和年限。甲方负责商铺的建设，包括土地办证、报建、设计施工等证件、手续、组织施工等。2、乙方享有位于南宁市兴宁区，建筑面积6.92平方米，单价12672元/㎡，乙方出资总价款87693元，3、甲方应在2017年3月30日前将上述铺面交付乙方使用。该合同还就其他事项进行了约定。原告签订合同后，于2015年12月6日向被告支付了合作建房款35077元、支付了商铺装修运营费20760元，2016年8月2日向被告支付了合作建房款26308元，2017年3月11日向被告支付了合作建房款26308元，被告均出具了收据予以确认。合同签订生效至今，被告仍无法将约定的铺面合法交付给原告使用。原告认为，被告不具有开发房地产的资质，合同签订时，没有取得房屋预售许可证，不符合法定条件，至今也无法将房屋交付使用，原、被告签订的合作建房合同无效。原告要求返还合作建房款、商铺装修运营费未果，故提出如上诉请，请求法院依法予以支持。被告广西南宁赛源置业有限公司未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月6日，原告杨波（乙方）与被告广西南宁赛源置业有限公司（甲方）签订一份《合作建房合同》，约定：第一条、合作建房依据：合作建房项目为广西南宁赛源置业有限公司取得位于南宁市交汇处的锦钰·南宁义乌国际小商品批发城（以下简称“该项目”）项目。甲方以与南宁市兴宁区三塘镇三搪村三塘坡以合作开发经营的方式，取得该项目的开发建设经营使用权。本合同甲方与乙方经协商共同出资开发建设该项目【商铺】。该项目规划用途属商服用地，桂(2015)南宁不动产第0005053号。第二条、基本情况：该项目总用地面积29390平方米，总建筑面积约95280.49平方米，机动车停车位783个（地下停车），该商铺整体定位为酒店、商铺、商场类综合型商业综合性建筑（最终以政府相关部门批复为准）。第三条、合作模式：一、经甲方与乙方充分协商，双方同意以合作建房的方式，共同出资开发建设锦钰·南宁义乌国际小商品批发城项目的商铺（以下简称该商铺）。二、乙方自愿出资与本合同甲方合作建房，同意按本合同约定的时间支付合作建房款，同时享有相应的楼房使用面积及使用年限。三、乙方与甲方合作建房，甲方负责该商铺的建设及组织实施，包括该项目的土地相关证、报建手续、设计施工建设相关证件、手续、组织施工等相关工作，为此，乙方须按本合同所约定支付合作建房款，结余或亏损由甲方承担。四、乙方同意按本合同第六条第二种方式向甲方支付合作建房款。同时享有相应使用面积的楼房位于本合同第一条锦钰·南宁义乌国际小商品批发城的二层2C165号【商铺】，建筑面积（包含公摊面积）共6.92平方米，属框架结构楼房。（最终建筑面积以甲方交房时提供的有资质的部门实际测量的面积为水，按多退少补的方法计算合作建房款）。第四条、使用年限与回收约定：一、按合同约定乙方对该商铺拥有经营使用权从交付日(2017年03月30日)起到2067年03月29日止。二、于2024年3月的当月内，甲方同意，乙方拥有该商铺按本合同合作建房总款选择性让甲方原价回收的权利，自乙方书面提出该要求后的一个月内，甲方需原价退还该合作建房总款。第五条、计价方式：该商铺的合作建房款按建筑面积每平方米单价为壹万贰仟陆佰柒拾贰元（￥：12672元／平方米），建筑面积为6.92㎡，合计合作建房总款人民币为捌万柒仟陆佰玖拾叁元（￥：87693元）。第六条、付款方式及期限：第二种、分期付款，乙方同意按以下付款方式支付合作建房款给甲方的指定账户：(1)乙方在签署本《合作建房合同》的同时交纳合作建房款总额的40%，合计人民币叁万伍仟零佰柒拾柒元整（￥：35077元）。(2)乙方须在该项目正式开工且项目工程主体正负零后七天内（以甲方短信或电话通知时间为准）交纳合作建房进度款，为合作建房款总额30%，合计人民币贰万陆仟叁佰零拾捌元整（￥：26308元）。（3）乙方须在该项目正式开工且主体工程封顶后七天内（以甲方短信或电话通知时间为准）交纳合作建房进度款，为合作建房款总额30%，计人民币贰万陆仟叁佰零拾捌元整（￥：26308元）。双方还就其他事项进行了约定。此外，该合同首页的“合作建房说明”中记载：“1、本合同文本为示范文本，并作为签约使用文本。签约之前，乙方须仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门专业人士咨询。2、本合同所称合作建房是指广西南宁赛源置业有限公司与南宁市兴宁区三塘镇三搪村三塘坡合作开发经营该商服用地的方式，取得该土地的开发权和经营使用权，本合同乙方（合作方）自愿与广西南宁赛源置业有限公司共同出资建设上述项目的商铺，并享有约定年限内的商铺经营使用权。3、在签订本合同前，甲方应当向乙方出示应当由甲方提供的有关证书、证明等文件，或明确相关证件的办理完成时间。4、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉该商铺的合作建房关系、模式、土地性质和用途，同意按本合同约定的合作条件支付合作建房款，并按本合同享有约定年限内的楼房经营使用权。”合同签订后，原告于合同签订当日向被告交付35077元合作建房款以及装修运营费20760元，被告就此向原告出具了收据。2016年8月2日、2017年3月11日，原告又分别向被告缴纳合作建房款26308元、26308元，被告分别就此向原告出具了收据。被告至今尚未向原告交付商铺。因原告认为其与被告签订的《合作建房合同》无效，经与被告协商退还购房款未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。另查明，本案讼争房屋以“南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡”名义办理了规划报建手续，但并未取得商品房预售许可证明。该房屋所属建设项目的建设用地为南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡的集体建设用地，集体建设用地使用权及房屋所有权的权利人亦均为南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西南宁赛源置业有限公司经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。一、关于涉案合同的性质问题。原、被告签订的《合作建房合同》由于约定了原告一方仅提供资金而不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质，原告主张涉案合同实质应为商品房买卖合同。本院认为，从双方签订的《合作建房合同》内容来看，虽然约定了原告取得的仅是房屋的使用权，但是从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告向原告出售房屋的本质属性，又由于原告实际向被告购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《合作建房合同》为商品房预售合同。二、关于涉案合同的效力问题。由于原、被告签订的《合作建房合同》实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前尚未取得《合作建房合同》所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2015年12月6日签订的《合作建房合同》（编号：JY-2C165）应属无效。三、关于原告要求被告返还购房款、装修运营费并支付利息损失及赔偿金的问题。由于原、被告签订的《合作建房合同》属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当返还原告已经向其支付的合作建房款87693元和装修运营费20760元。对于原告要求被告支付的利息损失，被告未取得房屋预售许可证明系其与原告签订的《合作建房合同》无效的原因，被告对此负有过错。但从《合作建房合同》的约定来看，原告在订立合同时也已经被告已经明确告知其讼争房屋建设用地的土地性质和原告受让标的为房屋使用权等事项，原告应就此查验讼争房屋所属建设项目的相关证照，原告此时就已经知道或应当知道讼争房屋无法取得房屋预售许可证和办理房屋所有权证的法律后果，在此情况下，原告仍与被告订立《合作建房合同》，其对合同的订立亦负有过错，故本院根据原、被告双方的过错比例，酌情认定被告应按70％的比例向原告支付利息损失。原告装修运营费利息为：以20760元为基数，自2015年12月6日起至被告实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的70％分段计付。现原告主张合作建房款利息自2017年3月11日起开始计算，本院予以准许，具体计算方式为：以87693元为基数，自2017年3月11日起至被告实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的70％分段计付。同前所述，由于原告在合同订立时就知道或应当知道讼争房屋无法取得房屋预售许可证，因此被告不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，故原告要求被告依据前述规定按照原告已付购房款的数额87693元向原告支付赔偿金，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨波与被告广西南宁赛源置业有限公司于2015年12月6日签订的《合作建房合同》（编号：JY-2C165）无效；二、被告广西南宁赛源置业有限公司向原告杨波返还购房款87693元并支付利息（利息计算方式：以87693元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的70％分段计付，自2017年3月11日起至前述款项支付义务履行完毕之日止）；三、被告广西南宁赛源置业有限公司向原告杨波返还装修运营费20760元并支付利息（利息计算方式：以20760元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的70％分段计付，自2015年12月6日起至前述款项支付义务履行完毕之日止）；四、驳回原告杨波的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费4223元，由原告杨波负担1754元，被告广西南宁赛源置业有限公司负担2469元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 寒人民陪审员 黄 娟人民陪审员 黄恒派二〇一八年七月三十日书 记 员 刘 艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。