北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终7905号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙树英，女，1962年4月16日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙耀刚，北京图优律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张贤忠，男，1971年11月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田德葵，北京京文律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄维友，男，1955年10月30日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人孙树英因与被上诉人张贤忠、黄维友房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初8059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙树英及其诉讼代理人孙耀刚、被上诉人张贤忠的诉讼代理人田德葵、被上诉人黄维友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙树英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除孙树英和张贤忠签订的《房屋转租协议》；3.改判张贤忠赔偿孙树英损失68万元；4.改判张贤忠承担本案鉴定费12000元；5.改判张贤忠与黄维友承担连带赔偿责任和违约责任；6.改判张贤忠和黄维友承担本案诉讼费；7.判令张贤忠赔偿孙树英租赁标的物看护费6.6万元（自2016年8月1日至今每个月3000元/人）。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）欺诈问题。一审判决认定孙树英在明知租赁土地面积少了4亩多的情况下依然接受租赁标的并进行装修，这完全是主观臆断。孙树英是理性的商人，承租房屋也是为了经营。2016年7月28日，孙树英与张贤忠签订《房屋转租协议》，将《承租合同》全部转让给孙树英。《承租合同》显示位于北京市密云区密云水库九松山西坝头的租赁标的土地面积为8.6亩，商定《承租合同》包含的房屋及8.6亩土地转让费为58万元。2016年9月28日，孙树英装修完毕，孙树英的朋友到现场参观，发现土地面积不够8.6亩，孙树英才知道实际土地面积与《承租合同》中所述的土地面积不符。58万元对应的是8.6亩土地及房屋，孙树英租赁标的物是为了经营农家乐项目，已有初步的整体规划，少了4亩多，孙树英无法经营。（二）违约问题。2016年8月1日，孙树英接手房屋。2016年9月28日，孙树英才发现所租房屋真正面积为4亩，与《承租合同》中所述的土地面积不符。房屋水、电、管道全部破损，墙体开裂，房屋设施（门窗、厕所、洗浴）无法使用，危险隐患太大。之后，孙树英与张贤忠商讨房屋瑕疵和面积问题没有结果。2016年7月28日以前《承租合同》中的房屋及土地经营过程中所发生的所有债务均由张贤忠负担，因张贤忠拖欠2015年水费1万多元，自来水公司拒绝供水至今。孙树英同张贤忠多次商量，张贤忠均表示不予解决，租赁标的断水无法正常使用，孙树英只能中止合同遣散大部分员工，租赁标的至今仍然处于空置状态。关于履行合同义务的次序问题，张贤忠应先交付符合合同约定的标的物，然后孙树英支付转让费和租金。由于张贤忠欺诈，交付不能正常使用的标的物，孙树英才停止支付剩余转让费和租金。（三）关于损失和预期收益问题。孙树英承租房屋是为了营利，其装修和购买经营设备、物品已支出68万元。在一审诉讼中，孙树英提供了一份商业计划书，预计年收益在几十万元左右。由于张贤忠的欺诈和违约行为，导致合同目的不能实现。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用的《中华人民共和国合同法》第六十条是一个原则性条款，涉及全面履行合同义务、诚实信用原则。张贤忠签订合同时隐瞒土地面积、交付不能正常使用的房屋，显然是不诚信的，构成合同欺诈。孙树英认为应当适用《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定。综上所述，张贤忠以欺诈的手段，隐瞒租赁土地面积与合同约定面积不符以及拖欠1万元水费的事实，与孙树英签订转租合同，构成合同欺诈，导致孙树英为此次租赁已支出68万元的转让费、租金、装修及其他费用的损失，而且还影响了孙树英租赁房屋用于经营业务的安排和收入，使其遭受重大信赖利益损失。针对张贤忠的严重欺诈和违约行为，孙树英向二审法院提起上诉。张贤忠辩称，同意一审判决，不同意孙树英的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。孙树英的上诉理由没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。黄维友辩称，与张贤忠的答辩意见一致。孙树英向一审法院起诉请求：1.判令解除孙树英与张贤忠签订的《房屋转租协议》；2.判令张贤忠赔偿孙树英损失623176元；3.判令张贤忠承担违约责任；4.判令黄维友和张贤忠承担连带赔偿和违约责任；5.案件受理费由张贤忠负担。张贤忠向一审法院反诉请求：孙树英支付转让费40万元、违约金5.8万元、2017年7月29日至2018年7月28日房屋租金7万元。一审法院认定事实：1999年1月1日，北京市密云县穆家峪镇九松山村三队（出租方，甲方）与北京市密云县公路分局养路一段（承租方，乙方）签订《土地租赁合同书》，约定乙方承租甲方八旦坑西头土地，租赁期限为1999年1月1日至2028年1月1日，共计29年，总亩数8.61亩（其中包括建筑面积5.33亩），每亩地租金每年租金为1千元。2014年8月20日，北京路桥瑞通养护中心有限公司四处（甲方）与黄维友（乙方）签订《九松山基地出租协议书》，约定甲方将原公路局九松山副食基地全部院落（总占地8.61亩）租给乙方使用，租期为13年，自2015年1月2日至2028年1月1日，年租金为3万元。2015年6月28日，黄维友（甲方）与张贤忠、刘志强（乙方）签订《承租合同》，约定甲方将坐落在北京密云县密云水库九松山西坝头本人所属饭店的全部房屋、院落及附属设施【房屋三十间，院落总占地8.6亩（详见清单）】承租给乙方使用，承租期限自2015年6月28日至2027年6月28日，承租费为每年7万元，付款方式为年付，押金3万，并约定任一方违约，应向守约方支付合同总款10%的违约金。另，在该合同第八条，双方约定承租期内乙方不得转租，本案审理过程中，黄维友称，对于张贤忠将涉案土地转租给孙树英的事实，黄维友虽然对于双方签订协议不知情，但之后予以认可并配合履行转租合同。2016年7月28日，张贤忠（转租方，甲方）与孙树英（受转租方，乙方）签订《房屋转租协议》，约定甲方将依法承租的座落于密云县密云水库九松山西坝头房屋转租给乙方；该房屋的共用或合同部位的使用范围、条件的要求、现有装修、附属设施和设备状况，均参照甲方与原出租人的房屋租赁合同；甲方于2016年7月28日向乙方交付该房屋，转租期自2016年7月28日起至2027年7月27日止；转让费用为58万元，先支付18万元，签订合同后，再支付40万元，截止日期从2016年7月30日起至2016年9月30日止，交清余款40万元；该房屋年租金总计为7万元；在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、宽带等费用由乙方承担，乙方负责支付的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间根据原出租方的意见办理结算；本转租协议作为甲乙双方处理转租关系优先适用，甲方和原出租方签订的原房屋租赁合同所规定条件对乙方同样具有约束力。孙树英为证明其装修损失情况，向法院提交了装修支出凭证若干张，对上述证据，张贤忠不认可真实性，黄维友表示不完全认可。经孙树英申请，法院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修工程进行造价鉴定。该公司作出的鉴定结论为：密云区密云水库九松山西坝头出租房屋装修工程的造价合计161072.61元，分为无争议、有争议两部分：1.无争议部分160701.26元；2.有争议部分371.35元。本案审理过程中，孙树英、张贤忠及黄维友均对无争议部分予以确认，孙树英对于有争议的部分明确表示放弃，法院对此予以确认。孙树英支付鉴定费12000元。孙树英为证明其损失情况，向法院提交孙树英署名的计划书一份，内容包括成本核算及盈利等情况，张贤忠、黄维友对该证据均不予认可。孙树英为证明其曾与张贤忠沟通过涉案土地亩数情况，向法院提交手机录音一份，孙树英称该录音主要内容为张贤忠说涉案土地实际量是4亩，让孙树英找黄维友折成4亩的钱等，张贤忠称该份录音听不清楚，其没有说过跟黄维友要4亩的钱。张贤忠为证明刘志强认可张贤忠将涉案土地转租，向法院提交视频文件一份，孙树英对此表示认可。黄维友为证明张贤忠及孙树英拖欠水费情况，向法院提交拍照后打印的水费单据3张，黄维友称上述票据在自来水公司，2016年7月前水费是张贤忠所欠，之后是孙树英所欠，张贤忠认可2016年7月之前的水费系其所欠，孙树英称其没有欠水费，其给过黄维友水费3000元，黄维友称孙树英给其的3000元钱，其中1000元系油钱，另外2000元系电费。关于孙树英与张贤忠之间的转租合同履行情况，双方均认可：1.张贤忠已经将双方之间的转租合同约定的土地及地上房屋交付给孙树英使用；2.孙树英已经给付张贤忠转让费18万元、租金7万元。一审法院认为：转租合同系承租人经出租人同意，将租赁物转租给第三人的合同。本案中，黄维友与张贤忠、刘志强签订的承租合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，张贤忠与孙树英签订的房屋转租协议虽事先未经黄维友同意且刘志强作为共同承租人亦未在转租协议上签字，但黄维友之后表示认可并配合履行上述房屋转租协议，刘志强亦明确表示同意转租，故张贤忠与孙树英签订的房屋转租协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。现孙树英要求解除其与张贤忠签订的房屋转租协议，理由主要有两点：1.张贤忠交付的房屋面积与承租合同约定面积不符；2.因张贤忠欠付水费致停水导致其无法经营。对此，法院认为：1.关于张贤忠交付的房屋面积与承租合同约定面积不符问题，孙树英转租涉案土地及地上房屋时曾对上述土地和房屋进行现场查看，之后签订房屋转租协议，且张贤忠将上述土地和房屋交付给孙树英，孙树英予以接受并对房屋进行装修。综上，孙树英系对涉案土地房屋进行现场查看后与张贤忠签订合同，即使转租合同亩数与承租合同亩数不符，但据孙树英自述其2016年8月1日接手房屋后即发现房屋面积与承租合同中所述面积不符，孙树英在明知面积不符的情况下仍然接手涉案房屋并对其进行装修，应视为孙树英对张贤忠交付给其的土地和房屋现状予以认可，现孙树英以交付的房屋面积与承租合同不符为由要求解除合同，法院不予支持；2.关于因张贤忠欠付水费致涉案房屋被停水导致孙树英无法正常经营问题，就房屋转租协议履行而言，张贤忠欠付水费应不属于根本违约，孙树英可代张贤忠交纳水费后再向其主张，况且孙树英同时尚欠张贤忠转让费，但孙树英未积极采取措施避免损失扩大，故孙树英以张贤忠欠付水费致其无法经营为由要求解除合同，理由亦不成立，法院不予支持。综上，孙树英要求解除其与张贤忠之间的房屋转租协议，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于孙树英要求张贤忠赔偿其装修等损失的诉讼请求，法院亦不予支持。孙树英要求张贤忠承担违约责任之诉求，因其未提交充分证据予以证明，法院不予支持。根据合同相对性及以上论述，黄维友亦不应当承担连带赔偿责任和违约责任。张贤忠反诉要求孙树英向其支付剩余转让费40万元，对此孙树英认可该40万元转让费其到期尚未向张贤忠支付，故对于该诉讼请求，理由充分，法院予以支持。孙树英未按合同约定期限向张贤忠支付剩余转让费，应当按照合同约定承担违约责任，根据双方房屋转租协议约定，张贤忠和黄维友签订的房屋租赁合同所规定条件对孙树英同样具有约束力，故张贤忠援引其与黄维友签订的承租合同关于违约金的约定向孙树英主张违约金，理由正当，数额合理，法院不持异议。因黄维友与张贤忠签订的承租合同及张贤忠与孙树英签订的房屋转租协议均未约定租金支付日期，亦未约定租金上付，故张贤忠要求孙树英支付2017年7月29日至2018年7月28日房屋租金，缺乏依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、孙树英于判决生效之日起7日内向张贤忠支付剩余转让费40万元；二、孙树英于判决生效之日起7日内向张贤忠支付违约金58000元；三、驳回孙树英的全部诉讼请求。四、驳回张贤忠的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，黄维友提交了一份落款时间为2008年5月6日、由北京市密云县穆家峪镇人民政府、北京市密云县穆家峪镇九松山村村民委员会、北京路桥瑞通养护中心四处共同出具的《证明》，该《证明》内容为：“北京梦归然酒家现使用的九松山副坝外20间平房产权归属我单位；建房时间1976年，不属于违章建筑。特此证明。”落款盖有北京路桥瑞通养护中心四处的公章。同时，该《证明》亦显示有手写内容：“北京梦归然酒家现使用的土地所有权归属我九松山村委会所有。特此证明。”落款盖有北京市密云县穆家峪镇九松山村村民委员会公章。该《证明》上另有手写内容：“情况属实”，并盖有北京市密云县穆家峪镇人民政府公章。黄维友主张《证明》用以证明涉案房屋所在土地的土地所有权属于九松山村委会所有，涉案房屋是北京路桥瑞通养护中心四处建造的。孙树英、张贤忠对于该《证明》的真实性、证明目的均认可。本院认为，因孙树英、张贤忠对于《证明》的真实性、证明目的均予以认可，本院对该证据予以认定。经询，孙树英认可其与张贤忠签订《房屋转租协议》时，张贤忠给其看了张贤忠与黄维友签订的《承租合同》。关于孙树英发现租赁标的面积不足的时间，孙树英在二审中主张其在2016年9月28日才发现实际面积为4亩，但孙树英在一审起诉状中称“2016年8月1日，原告接收房屋，发现所租房屋真正面积为4亩”。对此，孙树英解释称：2016年8月1日接手房屋后就发现院子的面积不够8.6亩，黄维友说院子外面也是我的，9月28日院子外面的土地被别人平了，孙树英问邻居，邻居说黄维友租给他了。黄维友称：该院落外的土地其没有往外出租。张贤忠称：外面的土地是谁都可以用，这个地在孙树英圈的围墙的外面，孙树英出门要经过这块地，邻居可能是推平了，但是没有往外租，孙树英可以使用。各方当事人均认可，张贤忠出租给孙树英时没有院墙，只有栅栏；黄维友、张贤忠、孙树英承租涉案院落后，没有建房，只是装修。另询，对于涉案房屋，孙树英称其找了一个人看院子。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，孙树英在二审中将要求张贤忠赔偿损失的数额由一审的623176元增加至68万元，并且要求判令张贤忠赔偿孙树英租赁标的物看护费66000元，上述赔偿损失数额增加的部分以及关于看护费的请求，均属于孙树英在二审程序中新增加的诉讼请求，在各方当事人无法达成调解的情况下，本院在二审程序中不予处理。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：孙树英是否有权解除其与张贤忠签订的《房屋转租协议》并要求张贤忠赔偿损失。经查，张贤忠与孙树英签订的《房屋转租协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，孙树英主张因张贤忠存在欺诈及违约行为，致使其合同目的无法实现，故要求解除《房屋转租协议》并要求张贤忠赔偿损失。对此，本院具体分析如下：首先，关于孙树英所主张的土地面积不符的问题。根据已经查明的事实：1.孙树英在签订《房屋转租协议》前，曾到涉案场地进行现场查看；2.孙树英与张贤忠签订《房屋转租协议》时，在《房屋转租协议》中未载明房屋建筑面积，仅载明装修、附属设施和设备情况参照张贤忠与黄维友签订的《承租协议》；3.孙树英与张贤忠签订《房屋转租协议》后，张贤忠将涉案土地及地上房屋交付给孙树英，孙树英予以接收并对房屋进行装修。且据孙树英一审自述，其2016年8月1日接手涉案房屋后即发现房屋面积仅为4亩，在此情况下，孙树英仍然对涉案房屋进行装修，应视为其对张贤忠交付给其的土地和房屋现状予以认可。综上，孙树英以张贤忠实际交付的土地面积与《承租合同》中所述面积不符，张贤忠已构成欺诈和违约为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。其次，关于孙树英所主张的房屋瑕疵及停水问题。孙树英主张涉案房屋水、电、管道全部破损，墙体开裂，房屋设施无法使用，但其对此未提交证据予以证明，且已接收房屋并进行装修，故孙树英以此为由主张解除合同，本院不予支持。关于孙树英主张的张贤忠拖欠水费导致租赁标的无法正常使用，因张贤忠已经将《房屋转租协议》中约定的涉案土地和地上房屋交付给了孙树英，其拖欠水费不属于根本违约，且孙树英可以在代缴水费后向张贤忠主张相应款项，故拖欠水费并不足以导致《房屋转租协议》的合同目的无法实现，孙树英以拖欠水费为由要求解除合同，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，孙树英主张的解除案涉《房屋转租协议》的理由均不能成立，本院对其该项上诉请求不予支持。最后，关于孙树英所主张的赔偿损失问题。如前所述，孙树英主张的解除《房屋转租协议》的理由均不能成立，故孙树英要求张贤忠赔偿其装修、购买经营设备、物品支出损失的上诉请求，亦缺乏依据，本院不予支持。因孙树英与张贤忠明确约定了转让款的给付数额和时间，且孙树英认可其尚未支付40万元转让款，亦认可张贤忠与黄维友在《承租合同》中关于违约金的约定对其有约束力，故一审法院支持张贤忠要求孙树英支付40万元转让款及58000元违约金的反诉请求，并无不当，本院予以维持。另，本案系合同纠纷，黄维友并非案涉《房屋转租协议》的当事人，在合同当事人没有特别约定的情况下，孙树英要求黄维友和张贤忠承担连带赔偿责任和违约责任的上诉请求，于法无据，本院不予支持。此外，一审法院关于鉴定费的负担的决定，亦无不当，本院予以维持。综上所述，孙树英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16950元，由孙树英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 孙 京审 判 员 曹 炜二〇一八年八月十六日法官助理 徐 晨法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然