安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民二初字第02186号
原告：合肥元一物业管理有限公司，住所地安徽省合肥，组织机构代码73003646-X。
法定代表人：李小溶，董事长。
委托代理人：张月红，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。
被告：彭劲松，男，汉族，1964年11月26日出生，户籍地安徽省合肥市蜀山区，经常居住地安徽省合肥市。
委托代理人：李芹，女，汉族，1968年2月6日出生，住址同上，系被告彭劲松妻子。
原告合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一公司）与被告彭劲松物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理，依法由审判员邹莹玖适用简易程序独任审判，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告元一公司的委托代理人刁忠阳、被告彭劲松的委托代理人王芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告购买了合肥鸿维物业发展有限责任公司开发的元一名城住宅物业一套，房号为A区＊幢＊＊＊室。2008年9月19日合肥鸿维物业发展有限责任公司委托原告对该小区进行前期物业管理，2007年12月31日合肥鸿维物业发展有限责任公司向被告交房。原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2008年7月起便无故拖欠物业管理费。我方曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费用，但其未予理睬。现根据双方签订的物业管理协议之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即支付物业管理费9004.49元，逾期违约金3870.09元（2008年7月1日至2014年3月31日，2008-2012按1元／㎡·月，2013年-2014按1.3／㎡·月，违约金按日万分之五计，后期按日万分之五计至付清之日止），合计11609.99元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告当庭辩称：1、不支付物业管理费系物业公司于2009年6月份，其工作人员在冲洗道路时未关水闸，导致电梯损坏，业主多次反映，物业公司虽修复但未达到我们的要求。2、小区物业管理混乱，未尽职责，导致小偷进入我家盗窃，因被我们发现未成；小区环境恶劣，通道被堵，污水横流，多位业主车辆被盗。3、物业对公共设施未尽维修和养护职责，楼道灯泡长期损坏无人更换，家中的门禁不能使用。4、乱收费，楼顶景观灯电费让业主分担，后在业主强烈要求下关闭，收费未公示，收费标准没有相关国家标准。5、未兑现前期物业经理承诺的减免费用。综上，我们不予支付物业管理费。
经审理查明：元一名城小区由合肥鸿维物业发展有限责任公司开发建设。2008年9月19日，合肥鸿维物业发展有限责任公司与元一物业签订了《物业管理委托合同》约定，委托元一物业对元一名城小区进行前期物业管理。委托管理有效期自签订之日至业主委员会成立之日止。物业公司须按约定实现目标管理体制。管理服务费标准的调整，按物价局核定标准调整，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起滞纳金按每天应交管理费的百分之0.2交纳。元一物业对业主和使用人的房屋自用部分、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付。
2007年12月31日，合肥鸿维物业发展有限责任公司向彭劲松交付房屋，彭劲松的房屋建筑面积为122.51平方米。
合同签订后，元一物业开始对小区进行物业管理。
2009年6月份，元一物业的保安在使用消防水浇灌小区绿化时，不慎将水流入A区10号楼电梯底坑，造成正在使用的一台上海三菱品牌电梯损坏，后经上海三菱电梯有限公司安徽分公司维修恢复使用。该公司于2009年10月15日出具声明，经公司及时检查处理，并且对底坑部分安全开关进行了更换，确保了电梯正常运行。该电梯不存在任何安全隐患，线路板及电梯部件使用正常，另外，该电梯除自然灾害（如地震、火灾等）、人为损坏，在正常使用的情况下，我司确保该台电梯和小区其他电梯在同等使用的情况下，电梯使用年限同等。
2011年，合肥市物价局批复元一名城小区物业收费标准为每月每平方米建筑面积1.1元。2012年12月，合肥市物价局批复物业综合符合费甲级有电梯标准为每月每平方米建筑面积1.3元。元一物业自2008年至2012年实际按每平方米建筑面积1元每月收取物业管理费。自2013年起按照每平方米建筑面积1.3元每月收取物业管理费。
彭劲松自2008年10月开始拒绝向元一物业继续交纳物业管理费。元一物业曾多次采取张贴催费通知及邮寄催缴函方式要求彭劲松缴纳物业管理费，彭劲松仍未履行，元一物业遂诉至法院，请求法院判令被告立即支付拖欠的物业管理费及违约金。
庭后，彭劲松向法院补充提交一张缴纳物业管理费发票，证明其向元一物业公司缴纳物业费至2008年9月。元一物业公司对此予以认可，并变更诉讼请求为：1、被告立即支付物业管理费8636.49元，逾期违约金3506.24元（2008年10月1日至2014年3月31日，2008-2012按1元／㎡·月，2013年-2014按1.3／㎡·月，违约金按日9元；2、本案诉讼费由被告承担。
另查明，该小区万分之五计，后期按日万分之五计至付清之日止），合计11609.9截止目前未成立业主委员会。
以上事实，有物业管理委托合同、住宅交接表、交付手续签章汇总表、房屋交接验收表、收费许可证、物业费催缴函、邮寄凭证、物业费催收通知、照片、证人证言及原、被告当庭陈述在卷佐证。
本院认为：合肥鸿维物业发展有限责任公司与元一物业签订了《物业管理委托合同》，属于前期物业服务合同，对物业买卖双方和原告具有约束力。该合同的终止期限至物主委员会成立时止，因该小区物主委员会未成立，元一物业公司一直为小区业主提供服务至今，彭劲松接受了元一物业公司提供的物业服务，应履行缴纳物业服务费的义务。彭劲松提供照片及证人证言显示元一物业公司物业服务过程中存在一定瑕疵。但物业费的收取正是用于保障物业共用部位及设施的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主是否及时交纳物业费存在一定关联性，彭劲松对元一物业公司不完全履行物业服务义务的行为，可以依法请求其继续履行、采取补救措施等，但不能作为其拒交物业费的理由。根据物业服务情况，本院认为可以相应减少给付物业费的数额，现据情酌定彭劲松需向元一物业公司支付物业费6909.19元（8636.49元×80%）。
至于违约金，因元一物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告彭劲松于本判决生效之日起十日内交纳原告合肥元一物业管理有限公司物业管理服务费6909.19元；
二、驳回原告合肥元一物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费120元，减半收取60元，由被告彭劲松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 邹莹玖
二〇一四年十二月四日
书记员 孙 婵
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。