铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽1202民初1222号
原告：中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行（简称工行龙兴支行）。住所地铁岭市银州区。
负责人：丁锋，系该行行长。（未出庭）
委托代理人：李红洁，系辽宁天意律师事务所律师。
被告一：高凤强，男，1976年3月23日出生，住所地铁岭市银州区。
被告二：杨翠萍（系高凤强妻子），女，1978年4月22日出生，住所地同上。（未出庭）
被告三：辽宁新华诚房地产开发有限公司（简称新华诚公司）。住所地铁岭经济开发区。
法定代表人：杜仁国，系该公司经理。（未出庭）
原告工行龙兴支行与被告高凤强、杨翠萍、新华诚公司借款合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理，依法适用简易程序于6月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李红洁、被告高凤强到庭参加诉讼，被告杨翠萍和新华诚公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告工行龙兴支行诉称：2016年2月24日。原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，被告一、二向申请人借款人民币25万元，用于购买被告三房屋。被告三对被告一、二的借款承担在《房屋他项权证》交原告前的阶段性连带保证责任。原告按约将贷款发放到被告三账户，借款人却未按合同约定支付贷款本息已连续三期以上，根据上述合同14.1条款L项及14.2条款（4）约定，原告宣布借款人未偿还借款立即到期，故要求被告一、二立即清偿贷款本金人民币242057.8元及至实际偿还之日止的利息（截止2018年3月23日利息人民币6036.75元）。因被告三尚未将《房屋他项权证》交付原告，故被告三应对借款人的债务承担连带清偿责任。另，2012年6月9日被告三与原告就铁岭御点江山住宅小区项目个人按揭贷款事宜签订《按揭贷款业务合作协议》，被告三在原告指定账户（0712002441000XXXXX）上存入总额为全部按揭贷款余额5%的款项，作为原告办理贷款项目的担保金。2017年2月27日，双方协议将金钱质押的保管方式由保证金账户变更为现金封包。根据《担保法解释》第85条及《担保法》第67条规定，原告请求对被告三即新华诚公司保证金封包内的人民币1950704.85元享有优先受偿权。同时请求判令被告一、二立即偿还贷款本金人民币242057.8元及从2016年12月15日起至全部贷款还清之日止的利息（包括罚息和复利）；请求判令被告三对被告一、二的债务承担连带偿还责任；请求判令三被告承担原告实现债权的全部费用。
被告一高凤强辩称：诉争房屋是开发商抵顶给我的，对原告起诉无异议。争取与原告和解，将房屋留下。
被告二杨翠萍未出庭，未答辩。
被告三新华诚公司未出庭，未答辩。
对原告举示证据的审核认定：
1、出示《个人购房借款/担保合同》，证明原告与被告高凤强、杨翠萍于2016年2月24日签订个人借款/担保合同，约定了借款金额25万元、贷款利率（第43条）按贷款发放时人民银行同期同档次贷款利率为基准利率；（第44条）贷款发放后遇基准利率调整的，（按第4条第二款A处理），自每次基准利率调整之日次年1月1日开始，按调整后基准利率及约定的浮动比例确定并执行新的利率、（第9.1条款）借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，按罚息利率按日计收利息；（第52条）罚息利率在贷款利率基础上加收40%；（第9.1条款）对不能按时支付利息，按罚息利率计收复利；借款期限300个月（42条）；实行按月等额本息还款，每月15日为还款日，最低还款额1447元；被告新华诚公司对被告高凤强、杨翠萍借款在房屋正式抵押登记手续未办妥前承担阶段性连带偿还责任。
被告高凤强对此证据无异议。
2、出示铁岭市房预开发区字第LTA246XXX-
XX号《房屋预告登记证明》，证明案涉坐落于铁岭市银州区铁岭经济开发区岭东街XXXXX号御点江山XX幢XXX房屋只办理预告登记,尚未给银行办理房屋抵押权登记,按合同第54条、第10.2条款约定被告开发商阶段性连带保证责任未解除,开发商应对借款人贷款余额本息及实现债权费用(诉讼费\\\保全费等)承担连带偿还责任。
被告高凤强对此证据无异议。
3、出示《按揭贷款业务合作协议》，证明第4条约定了在借款人办妥正式抵押登记手续前,被告新华诚公司作为开发商以开发项目全部按揭贷款余额5%的款项额度作为出质资金，为借款人不能清偿的贷款本息提供质押担保。
被告高凤强对此证据无异议。
4、出示《同意保证金封包入库保管承诺书》及《代保管交接登记簿》，证明2017年2月27日原告与开发商协商一致,将质押担保金保管形式由保证金帐户变更为现金封包,由原告保管\\\控制封包,提取现金用来偿还贷款项目担保的借款人到期不能清偿的本息,截止封包被保全时,保证金封包余额为1950704.85元。
被告高凤强对此证据无异议。
5、出示《个人借款凭据》，证明原告于2016年3月24日按合同约定将贷款发放到被告新华诚公司开发商帐户。
被告高凤强对此证据无异议。
6、出示银行帐户管理系统出具的《自营历史明细表》，证明借款人还款情况及违约期数。2016年12月第一被告开始陆续出现逾期还款，至2018年5月，借款人最高连续8个月未按时足额偿还贷款本息，按合同约定的违约责任条款,截止开庭前被告尚欠本息11824.53元，借款人应立即清偿借款本金为242057.8元及从2017年4月15日起至全部贷款还清之日止按人民银行同期同档次贷款利率基础上加收40%计算的利息及按合同约定的罚息利率计收的复利。
被告高凤强对此证据无异议。
7、出示铁岭市银州区人民法院(2018)辽1202财保37号民事裁定书及保全费收据，证明原告为保全被告开发商保证金封包支出诉前保全费1720元。
被告高凤强对此证据无异议。
本院审核认为，原告的上述证据应予采信。
被告杨翠萍、新华诚公司未举示证据。
根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：2012年1月9日，原告工行龙兴支行（甲方）与被告新华诚公司（乙方）签订按揭贷款业务合作协议，约定：甲方为乙方开发建设的御点江山小区商品房购买人提供住房贷款，乙方则在借款人以所购商品房提供的抵押担保抵押登记完成前，为借款人偿还贷款本息向原告提供阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户按小区全部住房贷款余额的5%存入履约保证金，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按约履行偿还贷款义务，乙方须于接到甲方书面催款通知后5日内偿还，否则视为乙方授权甲方直接从履约保证金账户扣收。后双方又商定，由原告将该被告交付的履约保证金封包入库管理。2016年2月24日，原告（贷款人）与被告高凤强、杨翠萍（均系借款人）、新华诚公司（保证人）签订个人购房借款担保合同，约定：借款人向贷款人借款人民币25万元用于购买涉诉房屋即坐落铁岭经济开发区桑园岭分场御点江山小区XX幢X单元XXX室（第39条、第40条），由贷款人直接将此款一次性划入保证人账户（第5.3条A项、第46条）；借款期限300个月，自借款发放日起算（第42条）；借款利率以借款凭证记载的借款发放日中国人民银行同期同类贷款基准利率为准，利率换算公式为月利率=年利率÷12，日利率=年利率÷360（第43条），借款期限内遇基准利率调整，则自每次调整的次年1月1日起按调整后的基准利率及约定利率间的浮动比例确定并执行新的利率（第4.2条A项，第44条）；借款人自借款发放次月起，以等额本息还款方式于每月15日偿还借款，每月最低偿还额1447元（第6.1条A项、第47条）；借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，贷款人有权在约定利率基础上按日加收40%的罚息，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利（第9.1条、第52条）；借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还借款、所产生的利息、罚息及其他费用（第14.1条L项、第14.2条项）；借款人以涉诉房屋提供抵押担保；保证人于抵押登记完成且贷款人收到房屋他项权证前，为借款人履行还款义务向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证担保的范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等（第10.2条A项、第54条）；保证期间为本合同项下借款到期之日起2年（第27条）；保证人与贷款人另行签订的协议中包括保证金质押条款且本合同项下借款属于约定质押担保范围的，则无论保证人是否仅以保证人名义在本合同中签章，保证人还应对借款承担保证金质押担保责任（第26条）。随后，双方完成了涉诉房屋抵押预告登记，但至今未办理抵押登记。同月10日，原告将人民币25万元借款划入被告新华诚公司账户，被告高凤强、杨翠萍在个人借款凭证上签名；借款凭证记载借款年利率为4.9%。被告高凤强、杨翠萍仅偿还部分借款（其中本金7942.20元、利息18078.62元，被告新华诚公司替还8908.70元），连续3个月未偿还借款本息现象频繁出现。截止2018年5月21日，被告高凤强、杨翠萍积欠借款本金3721.25元、利息（含罚息、复利）8103.28元。本院依原告诉前财产保全申请，于2018年3月29日裁定查封了被告新华诚公司在履约保证金封包内履约保证金24万元。原告交纳保全费1720元。
本院认为：原告工行龙兴支行与被告新华诚公司签订的按揭贷款业务合作协议、同意保证金封包入库保管承诺书，以及原告与被告高凤强、杨翠萍、新华诚公司签订的个人购房借款担保合同，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效，当事人应按约定全面履行自己的义务。被告高凤强、杨翠萍未按约定期限偿还借款本息，且频繁出现连续3个月未偿还借款本息现象，依据约定，原告有权宣布未到期借款立即到期，现原告主张未到期借款立即到期，应予照准，故被告高凤强、杨翠萍应偿还的借款本金即为242057.80元（250000元-7942.20元），被告高凤强、杨翠萍还应继续按约定标准支付逾期本金自逾期之日（2018年5月21日时已到期的3721.25元则自同月22日）起至本判决限定的偿还之日止的利息、罚息、复利。被告新华诚公司在原告处开立履约保证金账户，为被告高凤强、杨翠萍履行还款义务向原告提供质押担保，并由原告对履约保证金封包保管，故原告就该封包管理的履约保证金享有优先受偿权。被告新华诚公司还为被告高凤强、杨翠萍履行还款义务向原告提供阶段性连带责任保证，故该被告还应与被告高凤强、杨翠萍承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、法释[2000]44号《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、第八十五条的规定，判决如下：
一、被告高凤强、杨翠萍于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行借款本金242057.80元、利息（含罚息、复利）8103.28元,并继续按约定标准支付逾期本金自逾期之日（2018年5月21日时已到期的3721.25元则自同月22日）起至本判决限定的偿还之日止的利息、罚息、复利；
二、原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行就由其封包保管的被告辽宁新华诚房地产开发有限公司交付的履约保证金享有优先受偿权；
三、被告辽宁新华诚房地产开发有限公司就本判决第一项与被告高凤强、杨翠萍承担连带责任；
四、被告辽宁新华诚房地产开发有限公司履行了本判决第二项、第三项确定的义务后（包括其代被告高凤强、杨翠萍已经向原告所偿还的借款8908.70元），有权向被告高凤强、杨翠萍追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4930元（原告预交）、减半收取2465元，保全费1720元，由被告高凤强、杨翠萍负担，被告辽宁新华诚房地产开发有限公司承担连带保证、履约保证金质押担保责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇入中国建设银行股份有限公司沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号21001424101052500327-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。
审判员 刘伟思
二〇一八年七月六日
书记员 吕爱华