北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第2634号
原告北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。
法定代表人韩利，总经理。
委托代理人孙海清，北京孙海清律师事务所律师。
被告经苹，女，1959年12月18日出生。
委托代理人姜尚华（系经苹之夫），男，1956年1月16日出生。
原告北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）与被告经苹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孟哲独任审判，公开开庭进行了审理。原告首欣物业公司之委托代理人孙海清，被告经苹及其委托代理人姜尚华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告首欣物业公司诉称：原、被告于2007年11月9日签订《首钢集资建房前期物业管理服务协议》，由原告为被告居住的房屋提供物业服务。协议对服务房屋地址、面积、收费标准、交费时间、违约责任、滞纳金的标准以及双方的权利和义务进行了明确约定，原告按照约定履行了义务，而被告没有支付原告2009年1月1日至2015年12月31日的物业费9787.40元、滞纳金5000元及垃圾清运费210元，共计14997.40元，为维护自身合法权益，现原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告给付原告2009年1月1日至2015年12月31日欠缴的物业费9787.40元、滞纳金5000元、垃圾清运费210元，以上共计14997.40元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告经苹辩称：原告未提交建设单位与其签订的前期物业合同，不能明确原告与被告签订的协议是合法的。被告有正当的理由拒绝交物业管理费。原告没有履行物业管理条款第33条规定、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第6条的规定，原告未经书面形式向被告催交物业费，故法院不应支持原告的诉讼请求。原告未提交建设单位与被告的买卖合同，不能证明买卖合同中包含前期物业管理服务协议内容，如果不包含前期物业管理协议内容，就是违法，原告未提交其通过招标的方式选聘的证据，原告未提交地产行政部门批准可以采取协议方式选聘的批复，原告未提示中水竣工证明，说明建设单位未竣工交付物业，前期物业应该是建设单位与原告签订的，而不是被告与原告签订，故双方签订的前期物业管理服务协议无效。原告未提交期的物业资质证明原件，原告不是选聘的物业服务企业，根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同与业主委员会业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，故前期物业管理协议对被告没有约束力。原告未提交合法的营业执照，不具有独立的法人资格，说明原、被告签订的前期物业管理协议是无效的。原告于2009年5月前为联合企业，不具备申请企业法人营业执照条件。首钢集资建房前期物业管理协议第23条明确注明协商或调解无效的，可向人民法院起诉，原告在未经协商调解的情况下就起诉，明显程序错误。自2006年至今，原告未履行服务协议的第4条、第9条。综合证明原告与被告签订的前期物业管理服务协议是非法，无效的，请求法院驳回原告的起诉，诉讼费由原告承担。
经审理查明：涉案房屋位于北京市石景山区金顶街五区×栋×室。经本院核实，被告经苹是该房屋的业主，该房屋面积为104.97平方米。2007年11月9日，经苹（乙方）与首欣物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，合同第五章第十六条第一款约定：住宅按照1.11元／建筑平方米／月（包括：公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位设施设备的小修和小区的日常管理）；第七款规定：交纳费用时间为每年的一月二十日之前交纳该年度的物业管理服务费用。合同签订后，原告在金顶街五区小区进行物业管理服务至今。京价（收）字（1999）第253号文件规定，自1999年7月1日起调整我市垃圾清运费的标准，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整至每户每年30元。据此，自1999年7月1日起居住小区的业主应按每户每年30元交纳垃圾清运费。被告未交纳2009年1月1日至2015年12月31日的物业服务费9787.40元、垃圾清运费210元。
本案承办人分别于2015年6月19日下午、2015年7月9日下午两次前往金顶街五区×栋实地查勘并现场拍照。经承办人查看，小区公共部位有多处绿化，正门口有保安，×栋的电梯中有两部正在维修，其余均可以使用。2015年6月19日勘察时，发现有单元门损坏、楼道灯缺失、楼喷涂的小广告清理不及时、草坪内个别处垃圾清扫不及时等瑕疵；2015年7月9日勘察时，发现有单元门被维修、楼梯灯被安装、草坪被清理、小广告被遮盖等改善。综合判断，金顶街五区总体环境可以达到一般小区的居住标准，涉诉小区的日常管理、卫生环境、电梯运行、秩序等方面的服务基本达到标准，未发现存有严重质量问题。
上述事实，有《前期物业服务合同》、京价（收）字（1999）第253号文件、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法订立的合同受法律保护。原告与被告签订的《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方具有约束力。现原告提供了物业服务，被告亦享受了相应的物业服务，被告应按照收费标准向原告交纳原告提供物业服务期间的物业费，被告拖延给付物业费的行为侵害了原告的合法权益。从本院现场勘验的证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，首欣物业公司的服务虽存在一定的瑕疵，但小区的其他各项服务基本达到标准，且未对小区业主的正常生活造成实质性影响，被告没有充分证据证明首欣物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告以此拒绝交纳物业费并要求原告支付违约金的辩解意见，本院不予采信，被告可以在交纳物业费之后要求原告履行相应的义务。
被告提出的原告无物业服务管理资质、无法人资格，故《前期物业服务合同》无效一节，经本院核实原告的工商营业执照，原告于2004年4月21日成立，其经营范围中包括“接受委托从事物业管理”，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》上使用的名称是“首钢物业公司（北京首欣物业管理有限责任公司）”，与工商营业执照上的信息一致，故对于被告的该项辩解意见本院不予采信。被告提出的原告未对其进行催收催缴一节，本院认为，原告提供的物业服务属于持续履行，且目前仍在履行之中，不宜认定原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，故对于被告的该项辩解意见本院不予采信。对于被告提出的原告挪用电梯修理费等其他问题，可根据具体情况由各方协商解决，协商不成可持证据另行主张权利，但不足以作为长期拖欠物业费的理由。被告不满首欣物业公司提供的物业服务，可以通过召开业主大会会议、重新选聘物业管理企业等合法方式予以解决。
被告同意交纳垃圾清运费，不违反法律规定，本院不持异议，被告应该交纳垃圾清运费每年30元。
对于原告首欣物业公司主张的滞纳金，因首欣物业公司的服务存在一定瑕疵，故本院不予支持。
另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。被告的抗辩意见，无证据支持的部分，本院不予采信。现原告起诉，要求被告给付物业费及垃圾清运费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、经苹于本判决生效后十日内给付北京首欣物业管理有限责任公司二○○九年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费九千七百八十七元四角、垃圾清运费二百一十元；
二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八十七元（北京首欣物业管理有限责任公司已预交），由北京首欣物业管理有限责任公司负担二十九元（已交纳），由经苹负担五十八元（于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
代理审判员 孟哲
二〇一五年七月十日
书 记 员 李雪