湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘07民再44号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：ＸＸＸ，女，1963年7月1日出生，汉族，居民，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：张文学，男，1957年9月16日出生，汉族，居民，住湖南省临澧县。系ＸＸＸ之夫。被申请人（一审原告、二审上诉人）：徐慧，男，1982年9月21日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：陶习文，湖南洞庭律师事务所执业律师。再审申请人ＸＸＸ因与被申请人徐慧房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）湘07民终349号民事判决，向本院申请再审。本院于10月12日作出（2017）湘07民申74号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人ＸＸＸ及其委托诉讼代理人张文学、被申请人徐慧及其委托诉讼代理人陶习文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。ＸＸＸ再审请求：撤销二审判决，维持一审判决。事实与理由：一、有新的证据证明徐慧向法院撒谎，导致二审作出错误判决。常德市鸿升装饰建材城2014年3月2日出具的收据表明，ＸＸＸ扩建门面得到了城市管理部门的允许，不是违法扩建；门面扩建发生在双方签订《门面租赁合同》之后，系与徐慧的装修同时进行；徐慧代收的《违法建设限期改正通知书》上记载的扩建时间不真实，是徐慧代为陈述的谎言。二、二审依据《中华人民共和国合同法》第四十二条及交易习惯对本案进行处理属适用法律错误。徐慧辩称：ＸＸＸ的再审理由不能成立，其再审请求应予驳回。ＸＸＸ再审中提交的物业管理部门的收据不属于新证据，常德市武陵区人民法院生效的（2016）湘0702民初666号民事判决可以证明涉案门面的扩建时间为2014年2月15日；门面转让费只发生在非所有权人之间，ＸＸＸ隐瞒其系涉案门面所有权人及扩建门面为违法建筑的事实，二审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十二条及依据交易习惯对本案进行处理正确。徐慧向一审法院起诉请求：1、依法撤销徐慧与ＸＸＸ签订的《门面租赁合同》；2、ＸＸＸ退还徐慧门面转让费140000元；3、ＸＸＸ赔偿徐慧的损失120000元。一审法院认定事实：2004年6月11日，案外人丁桂华与ＸＸＸ签订转让《房屋买卖协议合同》约定：丁桂华将涉案租赁房屋卖给ＸＸＸ，转让价格为500000元整，包括所欠按揭款260000元。同年8月16日，ＸＸＸ支付了230000元房款。2010年6月2日，ＸＸＸ履行转让房屋买卖协议合同义务还清了按揭欠款。2014年2月15日，ＸＸＸ对涉案租赁房屋进行了扩建，扩建面积为23平方米。同年3月1日，ＸＸＸ与徐慧签订《门面租赁合同》约定：门面租金；门面转让费140000元，转让费在合同签订之日由徐慧一次性支付给ＸＸＸ；租赁期限为8年，从2014年3月23日到2022年3月22日；门面装修采取“来装去丢”原则，租赁到期后，徐慧不得拆除、破坏门面内外装修部分。合同签订后，徐慧向ＸＸＸ支付了140000元转让费。2016年5月11日，常德市武陵区人民政府芷兰街道办事处对ＸＸＸ作出《违法建设限期改正通知书》载明：ＸＸＸ未经许可于2014年2月15日，在三星路家饰城243号（李文锁城）建设违法建筑物，形象进度为扩建门面，占地面积23平方米，建筑面积23平方米，责令立即停止建设，限3日内自行拆除。同年6月8日，法院委托湖南德源司法鉴定所对徐慧承租的门面装修工程造价进行鉴定，该所于7月27日作出《司法鉴定意见书》意见为：徐慧承租的门面装修工程造价为177252.44元。后徐慧提交《补充鉴定申请书》，申请对“李文锁城”门面装修工程的现行价值和残值进行鉴定，湖南德源司法鉴定所于9月30日作出《补充鉴定意见书》意见为：装修现行价值为127400元，租赁合同期满后的装修所剩残值为3545元。合同双方签订门面租赁合同时，涉案房屋尚未办理房屋过户手续，登记在案外人丁桂华名下。法院于2016年4月5日受理了张文学、ＸＸＸ诉徐慧、张梦颖房屋租赁合同纠纷一案，该案尚在审理中。一审法院判决：驳回徐慧的诉讼请求。受理费5200元，由徐慧负担。徐慧不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐慧一审诉讼请求。二审法院认定事实的事实与一审法院一致。另查明，徐慧向ＸＸＸ支付转让费140000元后，ＸＸＸ将门面交给了徐慧。徐慧接收门面（总面积约100平方米）后，对门面进行了装修。双方在履行合同过程中，徐慧向ＸＸＸ支付了2014年3月到2016年3月的租金共计296000元。按照《门面租赁合同》约定，2016年2月23日，徐慧应支付下年度的租金148000元，徐慧以签订合同时门面就是ＸＸＸ自己的，不应有转让费，要求用支付的140000元转让费冲抵租金而未支付下年度的租金148000元。ＸＸＸ于3月4日给徐慧发出书面通知：你应在2016年2月23日前付清2016年度租金148000元而未付，请你在2016年3月22日年度租期届满日立即腾退房屋，并支付违约金及赔偿相关损失。徐慧以ＸＸＸ签订合同时捏造了事实，门面转让费140000元应返还为由，予以书面回复。双方因此形成纠纷，为此，ＸＸＸ和其夫张文学于2016年4月5日提起诉讼请求：确认解除《门面租赁合同》已生效，判令徐慧立即腾出门面，并按每日411.11元支付占用门面费和支付1%的违约金（该案正在一审审理中）。徐慧应诉后提起本案诉讼。还查明，2017年4月11日，徐慧腾出所租门面，交给ＸＸＸ。徐慧承租的门面装修工程造价到2017年4月11日的价值为112023.5元。二审法院认为，本案争议的焦点为：一、徐慧要求撤销《门面租赁合同》的理由是否成立？二、徐慧要求ＸＸＸ退还门面转让费140000元的理由是否成立？三、徐慧要求ＸＸＸ赔偿损失120000元的理由是否成立？关于焦点一，徐慧与ＸＸＸ签订的《门面租赁合同》虽有部分面积系违章建筑以及对门面的所有权有些误解而约定了转让费140000元，导致合同存在瑕疵，但从合同整体来看，其瑕疵并不影响整个合同的效力。合同的签订应认定为是当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。且徐慧2014年3月向ＸＸＸ支付租金148000元时应当知道门面所有权是ＸＸＸ的。徐慧于2016年主张撤销权。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销权事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭”的规定，徐慧的撤销权已经消灭。故对徐慧要求撤销《门面租赁合同》的诉求，不予支持。关于焦点二，ＸＸＸ收取年租金148000元又收取门面转让费140000元，虽不违反法律法规的禁止性规定，但有违交易习惯。从交易习惯上看，门面转让费系承租人承租门面后再转租给他人而收取的一定费用。故对转让费140000元，应依照公平公正、诚实信用原则处理，即按照合同约定的租赁期限8年分摊140000元的转让费为宜。徐慧使用了3年零18天，占转让费53363元（140000元÷8年×3年＋140000元÷8年÷365天×18天）。故徐慧要求ＸＸＸ退还门面转让费140000元的理由部分成立，对其请求部分予以支持，即ＸＸＸ退还徐慧门面转让费86637元（140000元－53363元）。关于焦点三，徐慧承租的门面装修工程造价到2017年4月11日的价值为112023.5元。租赁期8年届满后的价值3545元。根据《门面租赁合同》的约定：门面装修采取“来装去丢”原则，租赁到期后，徐慧不得拆除、破坏门面内外装修部分。故租赁期8年届满后的价值3545元，应归ＸＸＸ所有，故徐慧的装修损失应为108481.5元。又因导致合同不能继续履行的原因是涉案门面有23平方米为违章建筑和双方对转让费140000元的认识不一致而产生纠纷。ＸＸＸ为获得利益，违章扩建门面，应承担过错责任。徐慧在对所承租的门面不作充分的了解，承租违章建筑也应承担相应的责任。根据本案所查明的事实结合实际情况，确定徐慧的装修损失108481.5元，由ＸＸＸ、徐慧各承担50%的责任，即徐慧装修的财产归ＸＸＸ所有，由ＸＸＸ补偿徐慧门面装修损失费54240.75元（108481.5元×50%），其余损失由徐慧自负。二审法院判决：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2016）湘0702民初3339号民事判决；二、ＸＸＸ在本判决生效之日起十日内退还徐慧门面转让费86637元，并补偿徐慧门面装修损失费54240.75元，共计140877.75元；三、驳回徐慧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5200元，二审案件受理费5200元，共计10400元，由徐慧负担5200元，ＸＸＸ负担5200元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：为支持其主张，ＸＸＸ向本院提交了如下证据：1、2014年3月2日ＸＸＸ向常德市鸿升装饰建材城交纳市场管理费11500元的收据1份；2、2014年2月23日徐慧交纳门面租转定金2000元、2月25日交纳门面租金92000元收据及2014年3月1日银行转账196000元交易明细各1份；3、ＸＸＸ之子张小明在涉案门面经营森尼地板期间贷款资料图片3份；以上三份证据拟证明在双方签订《门面租赁合同》之前ＸＸＸ未对涉案门面装修的事实；4、《违法建设限期改正通知书》1份，拟证明原审期间徐慧提交的同名通知书上记载的门面扩建时间虚假，系根据徐慧口述概定的事实。再审期间，徐慧提交了常德市武陵区人民法院（2016）湘0702民初666号民事判决1份，拟证明涉案门面的扩建时间为2014年2月15日，被生效判决认定，且ＸＸＸ认可的事实。为查明涉案门面扩建的时间，本院依职权对《违法建设限期改正通知书》的送达人之一李杰进行了询问，据李杰陈述，该通知书上记载的涉案门面扩建时间2014年2月15日确系按徐慧的口述概定，大致时间为2014年2―3月。经庭审质证，徐慧对ＸＸＸ提交的证据1的真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为物业管理部门收取市场管理费不能代表ＸＸＸ能够违法扩建；证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，既不能证明涉案门面的扩建时间，也不能证明是否存在欺诈，证据3中有1份没有显示时间，另2份上的时间2014年2月17日是修改时间，且其中有1份不能证明与涉案门面有关；证据4不符合证据形式，且与生效判决矛盾；对徐慧提交的证据，ＸＸＸ认为该文书上查明的门面扩建时间错误。对本院依职权对李杰的询问笔录，双方无异议。本院认为，对本院依职权对李杰所作的询问笔录，因双方均无异议，可以认定。ＸＸＸ所举证据1、2、3的真实性、合法性可以认定，但证据3上显示的时间为修改日期，不能达到证明目的，证据1、2的关联性需结合本案其他证据综合认定。证据4结合本院依职权所调查的证据可以认定。对徐慧所举证据，依据本院依职权所调查的证据，可以认定该判决书上查明的门面扩建日期只是概定时间。本院再审查明，2001年起，ＸＸＸ便在涉案门面经营，2004年6月购买涉案房屋。2011年起，由其子张小明经营。2014年2月23日，徐慧交纳门面租转定金2000元，张小明出具了收据。2月25日，徐慧交纳92000元，张小明在收据上注明“收款事由：门面租金，签合同时，余款一次性付清，若违约，违约方赔偿对方贰拾万元整”。3月1日，徐慧向ＸＸＸ之夫张文学转款196000元。3月2日，ＸＸＸ向常德市鸿升装饰建材城交纳市场管理费11500元，该公司在收据上注明“本公司全权负责城管部门的交际工作一切费用”。3月7日，徐慧开始对涉案门面进行装修，4月10日完工。另查明，原判认定的涉案门面扩建时间2014年2月15日，系武陵区芷兰街道办事处工作人员根据徐慧的口述概定，大致时间为2014年2―3月。再审查明的其他事实与二审一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：原判依据交易习惯和《中华人民共和国合同法》第四十二条对本案进行处理是否正确？《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第一款规定，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”。本案所涉的门面转让费，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用（技术上也分期交付），一般是原承租者向继承租者收取，也有房东收取的。费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。本案中，涉案门面在出租给徐慧之前，已由ＸＸＸ之子装修经营，出于对涉案门面获利能力的认知，徐慧自愿一次性支付ＸＸＸ门面转让费140000元，并不违反法律的规定，也与交易习惯不悖，可以认定有效，故对徐慧要求返还门面转让费的诉讼请求应予驳回。对于装修损失的赔偿问题，虽然涉案门面的扩建可以认定系ＸＸＸ应徐慧的要求而实施，ＸＸＸ于2014年3月2日向常德市鸿升装饰建材城交纳市场管理费11500元，但至今未得到城市规划部门的许可，属违章扩建，相关部门已下达《违法建设限期改正通知书》，责令立即停止建设，限3日内自行拆除。ＸＸＸ作为出租方、徐慧作为承租方，对此均应承担相应的责任。原审依据本案事实，在确定装修损失的基础上，判令双方各负50%的责任并无不当。因双方的租赁合同已依法履行达两年之久，故原审在认定租赁合同合法有效并驳回徐慧要求撤销租赁合同诉讼请求的情况下，适用《中华人民共和国合同法》第四十二条第二、三项缔约过失责任的条款对此项诉讼请求进行处理，属适用法律不当，依法应予纠正。综上所述，ＸＸＸ的再审理由部分成立，对其相应再审请求，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持本院（2017）湘07民终349号民事判决第一项、第三项，即：撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2016）湘0702民初3339号民事判决、驳回徐慧的其他诉讼请求；二、变更本院（2017）湘07民终349号民事判决第二项为：ＸＸＸ在本判决生效之日起十日内补偿徐慧门面装修损失费54240.75元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5200元，二审案件受理费5200元，共计10400元，由徐慧负担8320元，ＸＸＸ负担2080元。本判决为终审判决。审判长  肖丕国审判员  张秋岚审判员  龚哲羲二〇一七年十二月十二日书记员  谭桃丽附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。