广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（一）字第160号
原告柳州市建鑫物业服务有限公司，住所地：柳州市潭中西路26号“鑫柳家园”物业管理用房。
法定代表人刘雪银，职务：总经理。
委托代理人何平，广西天际律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人耿才，男，汉族，系原告柳州市建鑫物业服务有限公司的经理。（特别授权）
被告付丽群，女，壮族。
原告柳州市建鑫物业服务有限公司（以下称建鑫公司）诉被告付丽群物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月6日受理后，依法适用普通程序由柳州市柳南区人民法院代理审判员汝磊担任审判长，与人民陪审员杨恂、杨金兰组成合议庭，书记员熊婷婷担任法庭记录。原告建鑫公司的委托代理人何平、耿才，被告付丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建鑫公司诉称，2008年10月16日，被告与柳州市重柳房屋开发有限责任公司签订了一份购买柳州市潭中西路26号鑫柳家园2单元12楼3号房屋的买卖合同，并于2009年11月30日办理了房屋设施验收和入住手续，同时签订物业服务承诺书和《前期物业服务协议书》。根据协议，被告应按时向原告缴纳物业服务费，但被告拒绝履行这一约定。自2010年8月起拒交物业服务费用，原告多次催缴，被告拒之不缴。至2012年12月底，被告己拖欠原告物业费等相关费用6066.5元，滞纳金：7981.07元，共计：14047.60元。故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告缴纳2010年8月至2012年12月底物业服务等相关费用6066.5元，滞纳金7981.07元，共计14047.60元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、商品房买卖合同1份，原件，证明原告购买了鑫柳家园2单元12楼3号房，该合同是原告要求被告支付服务费的前提条件；2、房屋设施验收交接表1份，原件，证明被告2009年12月30日正式接收了房屋；3、住宅收楼确认书1份，原件，证明被告承诺遵守业主公约，承诺交收服务费；4、承诺书1份，原件，证明被告承诺遵守业主公约，承诺交收服务费；5、前期物业服务协议1份，原件，证明双方已于2010年6月2日签订了前期物业服务；6、催缴物业费通知4份，复印件，证明原告于多次向被告公示催缴费用；7、付丽群身份证1份，复印件，证明被告的主体资格；8、邮政特快专递1份，原件，证明通过何种方式被告都拒收，2012年10月31日拒领快递；9、催费通知书及公示照片8份，原件，2012年12月11日、24日、25日向被告催费；10、留置送达见证书，1份，原件，证明原告已邮寄相关资料但被告拒收，2012年12月25日柳州市柳南区谭西街道河西社区工作人员包华武、周树平的见证下向被告留置送达催费通知；11、送达欠费通知书过程见证1份，原件，证明目的同上；12、住户欠费明细1份，原件，证明原告所拖欠的物业费的具体项目。当庭提交如下证据：1、广西联奥电梯工程有限公司出具说明1份，原件，证明电梯是完全合格的，电梯的维护是由专门的公司维护的，与原告无关；2、特种设备安装保修通知1份，复印件；3、电梯安装合格的有关资料4份，证明电梯是完全合格的，电梯的维护是由专门的公司维护的，与原告无关。
被告付丽群辩称，原告违约在先，诉讼请求里的乱收费重复收费很严重，滞纳金也高于本金，不符合要求。
被告付丽群为证明其辩称，当庭提交如下证据：
1、鑫柳家园小区总平面图1份，复印件，证明当初的小区和绿化规划与现在的事实不符；2、裙楼局部三层平面图1份，复印件，证明2楼老年活动中心和三楼青少年活动中心被物业占用；3、柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表1份，复印件，证明物业的实际服务达不到现实的收费标准，绿化面积不达标，各项服务项目不达标；4、物业费收据和发票8份，原件，证明我交过物业费，物业公司乱收费和重复收费与原告提交的欠费明细表不符，交费后也没有向被告出具发票；5、照片5张，原件，照片1证明媒体广告的收益属于物业，电费应该是属于物业的；照片2、3证明物业乱搭乱建；照片4、5证明小区门口乱摆摊，阻碍小区户主通行，物业没出面处理；6、广西电网销售电价表1份，原件，证明南方电网的公开价格；7、物业催费收款单1份，原件，证明小区的二次加压费高于居民用电标准，与南方电网的公开价格不符。
经庭审质证，对于原告提交的证据，被告付丽群对证据1、2、3、4真实性无异议；对5有意见，对该证据合同上的1、2、3页都不认可，合同上没有乙方，没有骑缝章，只是对本页的签名无异议；对证据6不认可；对证据7无异议；对证据8、9、10、11不认可；对证据12不认可，与实际的物业服务数额不一致。对于原告当庭提交的证据不予认可，认为物业没有尽到应该服务的范围，是物业推脱相关责任的行为。对于被告付丽群提交的证据，原告对证据1不予质证，认为这只是规划图，不是实际图；对证据2认可；对证据3、4、5、6不认可；对证据7的真实性无异议，不认可其证明目的。本院认为，原告提交的证据1-8客观真实，来源合法，本院予以确认，对于原被告提交的其他证据，本院将结合案件事实查明不予予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年10月16日，被告付丽群与柳州市重柳房屋开发有限责任公司（以下称重柳公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向该公司购买柳州市潭中西路26号鑫柳家园2单元12层3号房，该商品房建筑面积共125.41平方米，其中套内面积105.45平方米。2009年11月30日，被告与重柳公司签订《“鑫柳家园”商住楼房屋设施验收交接表》，并出具《“鑫柳家园”商住楼住宅收楼确认书》、《承诺书》各一份，《承诺书》载明：“本人为‘鑫柳家园’小区2单元12-3号房，面积为125.41平方米的买受人，为维护本物业服务区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、本人确认已详细阅读‘鑫柳家园’前期物业服务《业主规约》。二、本人同意遵守并倡导其他业主遵守本规约。三、本人同意承担违反本规约时的相应责任，同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任……”2010年6月2日，原告与被告签订《“鑫柳家园”商住楼前期物业服务协议》一份，约定原告为柳州市潭中西路“鑫柳家园”的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议第四条载明物业管理服务费用为：住宅按建筑面积1.15元／m2.月的标准收取；6F以上自来水二次加压运行电费按实际消耗分摊；电梯运行电费按实际发生数额由业主和物业使用人分摊；楼道路灯按每月3元记收；其他耗能按政府指导价格由业主（物业使用人）共同分摊。协议第八条载明被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳服务费用的，原告有权要求被告限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，经多次催缴仍不缴纳的，原告有权向小区业主进行公告，直至向人民法院提起诉讼。2012年10月，原告向被告邮寄催缴物业费信函一份，但被告逾期未领邮件致使邮件被退回。2012年12月，原告在小区公告栏及被告门口张贴《催交费用通知》一份，该通知载明原告向被告催交如下费用：物业管理费：从2010年8月至2012年12月小计4184.7元；二次加压费：从2010年9月至2012年12月小计680.8元；楼道路灯费：从2011年1月至2012年12月小计72元；电梯电费：从2010年8月至2012年12月小计909.73元；生活垃圾费：从2010年8月至2012年12月小计203元；停电柴油费：2011年8月16.3元；按物业服务协议，所欠费用产生的滞纳金另计。
在本案审理过程中，原告表示物业服务费按照业主的房产证登记面积125.51平方米进行计算基数，后按照签订的前期物业服务合同计算；二次加压费按照实际测算后取均值进行计算，每两个月计算一次；楼道路灯费按照每月3元；电梯电费按照实际电费进行测算；代收垃圾费是每月7元；停电柴油费按照实际发生的费用进行计算，仅在2011年8月产生过这笔费用，数额为16.3元；滞纳金按照实际拖欠的物业管理费。被告认可其物业管理费、电梯电费、生活垃圾费、二次加压运行电费均是从2010年8月未进行缴纳，楼道路灯费从2011年1月开始没有缴纳。
本院认为，原、被告双方签订的《“鑫柳家园”商住楼前期物业服务协议》系双方当事人意思一致的结果，其合同内容未违反我国相关法律法规，为有效合同。被告应当按照合同约定履行物业服务费及楼道路灯费交纳义务，现其作为合同履行方，未举证证明已经交纳物业服务费用，则本院对原告要求被告支付2010年8月至2012年12月物业服务费、代收生活垃圾费、电梯电费、二次加压运行电费及2011年1月至2012年12月楼道路灯费的主张予以支持。其中，物业服务费的数额为1.15元／平方米.月×125.51平方米×29个月=4185.76元，代收生活垃圾费的数额为7元／月×29个月=203元，电梯电费的数额为31.37元／月×29个月=909.73元，二次加压运行电费数额为680.8元，楼道路灯费的数额为3元／月×24个月=72元，原告诉请的物业服务费为4184.7元在上述应支付物业服务费范围之内，本院予以支持。
关于原告要求被告支付其停电柴油费的主张，因该费用未在《“鑫柳家园”商住楼前期物业服务协议》中进行约定，原告亦未提供其他证据证明该费用实际发生数额，则本院对此不予支持。
关于原告要求被告支付其滞纳金的主张，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中原、被告双方在《“鑫柳家园”商住楼前期物业服务协议》中约定原告从逾期之日起按所欠费用每天3‰的标准向被告收取滞纳金，该标准显属过高，应当依法予以扣减，本院酌定最高按照被告欠交费用数额的30%支持原告滞纳金的诉讼请求。因2010年8月至2012年9月的滞纳金均超过欠交费用数额的30%，则本院按照被告2010年8月至2012年9月所欠费用的30%计算滞纳金为（144.33元／月×26个月＋3元／月×21个月＋7元／月×26个月＋31.37元／月×26个月＋603.8元）×30%=1625.1元；因2012年10月至2012年12月的滞纳金数额未超过被告欠缴费用的30%，则上述滞纳金费用按照所欠费用每天3‰的标准计算为（144.33元＋3元＋7元＋31.37元）×3‰×90天＋（144.33元＋3元＋7元＋31.37元＋77元）×3‰×60天＋（144.33元＋3元＋7元＋31.37元）×3‰×30天=114.14元。综上，被告应当向原告支付的滞纳金合计为1625.1元＋114.14元=1739.24元，对原告超过上述数额的主张本院不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告虽辩称原告物业服务不合格，但其提交的证据并不足以证明其主张，本院对被告的辩称不予支持。关于被告提出的墙面、电梯间广告收入应属全体业主共有的主张，因小区公用部分系属小区内全体业主共同使用，被告作为单个业主不是公用部分的适格主体，故对被告的该项辩称本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，<；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>；第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告付丽群向原告柳州市建鑫物业服务有限公司支付2010年8月至2012年12月的物业服务费4184.7元、二次加压运行电费680.8元、电梯电费909.73元、代收生活垃圾费203元、2011年1月至2012年12月的楼道路灯费72元及滞纳金1739.24元。
二、驳回原告柳州市建鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费151元（原告已预交），由原告柳州市建鑫物业服务有限公司负担67元，被告付丽群负担84元并迳付原告柳州市建鑫物业服务有限公司。
上述债务，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汝 磊
人民陪审员 杨 恂
人民陪审员 杨金兰
二〇一三年四月十二日
书 记 员 熊婷婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
<；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>；第二十九条：
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。