黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第581号
上诉人（原审原告）于成凤，男，1951年3月4日出生，汉族，个体业主。
委托代理人李秀华，女，黑龙江大正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）鸡西市电力建筑工程有限责任公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区电工路昌盛巷，组织机构代码12893173-6。
法定代表人王占军，男，该公司总经理。
委托代理人林山，男，黑龙江国盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林口县电业局，住所地黑龙江省牡丹江市林口县林口镇文政大街，组织机构代码60640414-9。
法定代表人张巍，男，该单位局长。
委托代理人林山，男，黑龙江国盛律师事务所律师。
上诉人于成凤因与上诉人鸡西市电力建筑工程有限责任公司（以下简称电力公司）、原审被告林口县电业局（以下简称电业局）财产损害赔偿纠纷一案，不服林口县人民法院（2013）林民初字第403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
上诉人（原审原告）于成凤在一审时诉称：2007年被告电力公司开发林口县农电综合楼期间租用原告的房屋，造成原告的房屋损坏。2009年5月31日原、被告三方就房屋修缮事宜达成协议，协议约定，2009年年底之前由被告电业局完成修缮工作，将房屋恢复原状。被告电业局将原告的房屋予以全部拆除。2009年11月在诉争房屋封顶后，二被告就明确拒绝继续施工。原告认为，二被告拒不履行修缮协议确定的义务，将原告的房屋予以拆除拒绝全面修缮，此行为不仅是违约行为，更是侵权行为。故原告诉至人民法院，要求一、二被告因拒绝履行修缮义务给原告造成的物质损失人民币298000元；二、二被告赔偿原告房屋的租金损失150000元；三、诉讼费用由二被告承担。原审庭审中，原告申请林口县法院委托牡丹江市天源工程造价咨询有限责任公司对争议的修缮项目、价款进行预算鉴定，该工程预算工程总造价604586.99元。为此，原告在原诉讼请求的基础上再增加306586.99元，合计754586.99元。重审时原告又增加诉讼请求，要求被告林口电业局承担连带责任。
上诉人（原审被告）电力公司在一审时辩称：不存在房屋损害的事实。因为2007年6月份，被告电力公司与原告签订了房屋租赁协议，到2007年11月份5个月的租赁期结束，被告电力公司只是租用原告的房子存放材料，并未造成原告房屋的损害。2009年5月之前因为原告找过被告电力公司，要求修复房屋，经被告电力公司进行调查，房屋是原告自己进行的拆除，后原告到被告的上级主管部门鸡西电业局上访，迫于原告不断的上访，所以二被告达成协议，考虑到原告是鸡西电业局的职工，其工作困难，帮助他修复房屋，所以签订了一纸协议，由被告电业局对其房屋进行修复，同时对房屋做出了预算，造价是94500元。在2009年的5月31日签订协议后，电业局也不是具备盖房子的资质，所以经研究后，给付原告工程款119000元，超出原预算24500元。因为，二被告已经尽到了协议约定的义务，不再欠付原告任何款项，所以，原告提出的房屋修缮的费用和间接的损失都是无理要求，请法庭予以回。本案的诉讼费用由原告自行承担。
对于原告增加的诉讼请求，提出如下意见：第一、原告要求鉴定当时没有通过被告，被告没到场。对工程预算报告也有异议；第二、要求修缮费及租金被告认可，同意按原协议执行。
被上诉人（原审被告）电业局在一审时辩称：第一、根据三方协议，电业局负责修缮义务，并不是为原告再建、翻建、扩建房屋承担后果。原告想要求林口县电业局承担该合同以外的义务，必须要争得被告电力公司的同意，并进一步的委托被告电业局方可实施，否则除修缮外，对其他的投入与被告电业局无关；第二、原告增加的诉讼请求是指房屋整体翻扩建，装修全部院落的造价，已超出了按租赁合同损坏房屋的民事责任的范围。原告借修缮之机，将自己的整个院落的房屋进行修理，花费不能成为对二被告的诉讼请求；第三、原告原房屋状态与损坏状态，至今没有证据证明，不证明原告合理必要的修缮费用，如果原告接受原方案的价格，双方可以按原方案去履行，那么应该提供证据。原告不能把增加设施列入此次的赔偿范围。因此，对原告增加请求部分予以驳回。申请原告对房屋的损坏状态进一步举证。
上诉人（原审被告）电力公司、被上诉人（原审被告）电业局在一审时共同辩称：在坚持原审时两被告答辩意见的基础上，补充如下：一、本案被答辩人对房屋实施的是翻扩建，并非维修，二被告没有义务对原告的翻扩建承担赔偿责任，而且超出了原被告签订的协议范围，以及约定的费用负担范围；二、原告的房屋并没有被第一被告损害到损毁状态，卷宗中收录了原告翻扩建之前照片显示该房屋主体上未被破坏，没有倒塌、损毁；三、原告与第一被告之间仅是房屋租赁合同，是有偿使用房屋，租用时间仅五个月，却承担75万余元的房屋损失，属于显失公平的要求，也超出了原被告达成的房屋租赁协议时所预计的损失。综上，原告对房屋进行翻扩建形成的总造价不能要求房屋的承租人承担全部的赔偿责任。原告是通过翻扩建获得的房屋增值，并没有遭到实际的损失，其房屋的根本状态是在彻底改善，将原来结构为一层，低于门前路面的房屋翻建成现在的结构为两层，面积增大，房屋的整体结构改善的新房屋。在此基础上要求本案被告为其使房屋增值行为承担赔偿责任于法无据，也超出了原被告之间合同约定的范围。
原审法院判决认定，2007年6月6日原告于成凤与被告电力公司签订了房屋租赁合同，该合同约定，将本案争议房屋整体租赁给被告电力公司，租赁期为5个月（2007年6月2日至10月31日止），每月租金1000元，在租赁期间一切费用均由被告电力公司交纳，如因工作需要对房屋改拆必须经原告同意，如有损坏被告按价赔偿。2008年3月初原告于成凤以在租赁期间被告电力公司造成原告的房屋损坏为由，多次找被告电力公司及其上级主管单位要求修复房屋，第二被告电业局的领导让侯文杰与原告于成凤去看一看维修原告房屋的工程如何进行，到现场后，原告说得拆除房屋，侯文杰说没有拆除工具干不了，于是原告让其给联系人，侯文杰就找到宋连成等人，将原告的房屋部分拆除（窗户上沿以上部分及门、窗拆除）。原告于成凤于2008年3月17日、3月31日、6月2日、9月3日在第二被告电业局的财务出具了四份借条，借款合计19000元，用途两张是购材料，一张是办建房手续，一张未注明用途。原告于成凤办理了建设工程规划许可证，并用此款支付了工时费、材料费等。此后，原告为了自己的房屋修复的问题多次找二被告及其上级主管单位的领导寻求解决，因此于2009年5月31日原告于成凤与被告电力公司、电业局达成房屋修缮协议。内容为：2007年5月-10月，被告电力公司在开发林口农电综合楼期间，租赁原告的300余平方米平房用于工人居住及存放材料，造成原告房屋损坏，现原、被告三方就房屋修缮问题达成协议如下：1.电力公司委托电业局全权负责原告房屋修缮工程，包括材料的采购，人工费的给付及房屋工程质量。2.房屋工程质量最低必须达到2007年5月房屋租赁前的居住标准即恢复原状。3.2009年12月底电业局必须保证该修缮工程完工，并交付原告。并附林口于成凤房屋改造图一份。1.阴影部分为原房屋；2.房屋整体需要提高约90公分；3.内墙刮大白、天棚扣板、地面贴地砖、塑窗；4.车库内一处公用卫生间、六雅间；5.接集中供热内安装锅炉、暖气片；6.原基础部分可利用，其余部分几乎全部拆除；7.①区阴影部分需建地下室。费用估算，1.土建部分：238㎡×180元／㎡＝42840元；2.装修部分：238㎡×120元／㎡＝28560元；3.电器部分：238㎡×60元／㎡＝
12280元；4.地下室费用：126㎡×70元／㎡＝8820元，改建房屋的实际面积为364㎡（238＋126），费用合计94500元。此修缮方案全部同意。于成凤2009年5月31日。该协议签订后，第二被告电业局未找到施工队没有履行义务，由原告自行雇佣工人改建（此房屋现状大框均砌完，房盖上的彩钢瓦，间壁墙尚未完全砌起，门、窗未安装，需建地下室部分建的两层楼房），因此第二被告于2009年8月31日给付原告工程款合计119000元。原告于成凤因赔偿款过低，致使自己的房屋未能完工，多次找二被告及其上级主管单位要求解决未果，故诉至人民法院。
原审过程中，原告申请本院委托牡丹江市天源工程造价咨询有限公司，按原、被告认可的修缮方案对原告的房屋进行了鉴定，意见为该工程预算总造价为604586.99元，面积为607.72㎡，平均折算994.84元／㎡。
原审法院认为，被告电力公司在租赁原告房屋期间对原告所有的房屋造成损坏（签订房屋修缮协议时被告自认），因此被告电力公司对原告房屋的损害后果应承担赔偿责任。该租赁的房屋已经于2008年3月中旬拆除，经原告多次向被告主张权利，原告与二被告三方于2009年5月31日达成房屋修缮协议，结合改造方案三方签订协议名为修缮协议，实为是对原告的房屋进行改建，该房屋的拆除已经是事实，即便是原告主张拆除的房屋，依据改造方案，应视为被告电力公司对原告房屋拆除进行改建的认可，房屋改建的费用应由电力公司承担，改造方案中所需的费用是估算，对原告的房屋进行改建过程中，被告电力公司未按协议约定组织施工，其未尽到改建义务，而是由原告自行雇佣工人改建，由于实际的改建过程中所需的费用要高于估算的数额，被告电业局受上级主管单位的委托垫付119000元的部分费用。该案原审时，经原告申请本院委托牡丹江市天源工程造价咨询有限公司对原告的房屋进行了鉴定，重审时被告对原审鉴定有异议，向被告释明是否申请重新鉴定，二被告不申请重新鉴定，故依据原鉴定意见保护362121.76元（364㎡×994.84元／㎡），扣除被告以给付119000元，剩余243121.76元由被告电力公司承担赔偿责任。
关于原告要求被告给付租金损失150000元的诉讼请求，由于被告未按约定的时间及时履行义务，给原告造成了一定的损失，影响了其房屋的使用，应按双方签订的租赁协议每月租金1000元予以保护61000元（2009年12月31日至2015年1月31日共计61个月）。原告另请求被告给付管网施工费用20000元，此项费用不属于被告造成损失的范围之内，所以对原告的该项请求不予支持。
关于原告要求被告林口电业局承担连带责任，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。综上，被告电力公司赔偿原告于成凤的房屋及其他损失304121.76元（243121.76元＋61000元），依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1.被告电力公司赔偿原告于成凤房屋及其他损失304121.76元，此款于本判决生效后十五日内给付；2.驳回原告于成凤其他的诉讼请求。案件受理费11346元，由原告于成凤负担5862元，由被告电力公司负担5484元，鉴定费9100元由被告电力公司负担。宣判后，电力公司不服，向本院提出上诉。
上诉人（原审原告）于成凤上诉称：1.一审判决认定事实错误；2.一审判决遗漏主体；3.一审法院适用法律错误。
上诉人（原审被告）电力公司答辩称：坚持电力公司上诉状意见。
被上诉人（原审被告）电业局答辩称：我方是受电力公司委托，实施代理行为，后期因与成分选择自行寻找施工队伍，对房屋的修缮混合于房屋的改扩建工程中，电业局无法参与房屋改扩建，便以双方合同约定的房屋绣上费用为基础，以现金补偿的方式支付于成凤119000元，充分履行了受委托的义务，不应再向于成凤承担任何赔偿责任。
上诉人（原审被告）电力公司上诉称：1.房屋翻扩建与房屋修缮并非同一概念；2.租金保护有误；3.原审使用的评估报告属非法形成的证据，不是上诉人于成凤是否重新申请鉴定事项，判决中采集该证据违反法定条件。
上诉人（原审原告）于成凤答辩称：上诉状作为答辩意见，补充：1.电力公司与林口电业局及上诉人签订的修缮协议在一审双方都自认该协议有效，作为林口电业局在对上诉人房屋修缮事宜中由电业局出资，一审已经递交证据，支付上诉人拆迁款19000元，如果林口电业局与本案没有直接损害关系，却给上诉人出资19000元，并同时找人拆的，一审判决遗漏被告主体电业局，请求二审法院依法撤销林口法遗漏被告林口电业局对原告没有赔偿的事实。2.一审法院开庭多次对二被告释明是否对法院委托的鉴定机构作出重新鉴定，原审二被告放弃自己权利，根据民诉法及相关法律规定，二被告丧失了重新鉴定的权利，原审法院应当依据合法性真实性客观性的司法鉴定给予认定，作为赔偿上诉人财产损害的依据。3.一审法院在双方对林口电业局支付的119000元，其中有19000元是拆房款，而不是部分赔偿款，一审已经递交证据，请二审法院查明。4.关于林口电业局没有认定该被告承担连带责任是错误的，根据原审原告递交的证据形成证据链条，林口电业局一直都是在支付拆房费用及建房手续，并且支付了10万元的部分赔偿款，为什么一审法院没有认定林口电业局作为损害原告的房屋的直接责任人，显然遗漏被告主体，请求二审法院查明本案，应由林口电业局承担连带责任。不是我方私自找人施工，是电业局局长邵军让我找人施工，多少钱他给出，我分两次在电业局提取10万元钱，之后就拒付。
被上诉人于成凤答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法给予维持，驳回上诉人电力公司的上诉。
原审被告电业局答辩称：1.一审判决违背历史事实，通过一审查明部分事实，在三方之间存在委托和租赁关系，在这个关系下，三方形成房屋租赁合同，房屋修缮方案，两种带有合同性质的文书，这些文书涵盖当时的历史过程，当时只对房屋相应的修缮项目进行了约定，并不是约定翻扩建房屋，而判决是借助于鉴定的含糊，对整个翻扩建行为进行了保护，还对租金损失进行了保护和本案的历史事实相违背的；2.判决内容不公平，从判项上看一审保护了水暖、装饰，水暖工程在这个建筑中按10万元的话锅炉也应包括在内，但是被上诉人只是使用几个月，装饰工程18万元，房屋的损害上来的现状对装饰的情况都没有证据，也没有任何证明上诉人对装饰进行了根本的损害，判定18万元不合理，而土建工程是翻扩建的主要造价，所有从判定内容看租赁几个月就要赔偿翻扩建的损害；3.一审判决超出了预见的范围，根据合同法的相关规定，合同双方对签约时可预见的损失进行赔偿，但是本案的一审原告无限扩大损失范围，超出了签约时可预见的所有；4.根据一审各方提供的证据可见，和被上诉人提供的照片，被上诉人的房子主体结构未破坏，翻建和修缮是不同的概念；5.各方之间在修缮方案问题已经达成一致意见，应该作为三方之间的主要合同，不能超出当事人约定的范围；综上，案件错误比较明显，容易发现和更正，请求二审公平、公正。
本案的争议焦点：1.一审按牡丹江市天源工程造价咨询有限公司鉴定结论认定本案事实并予以判决是否正确2.原审适用法律是否正确3.原审审判程序是否合法。
根据双方当事人的陈述，并结合一审、二审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。
本院认为，上诉人于成凤与上诉人电力公司、原审被告电业局签订的房屋租赁合同书及房屋修缮协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同、协议为有效合同及协议。上诉人电力公司在租赁上诉人于成凤房屋时，其在一审、二审时称没有将租赁物房屋造成损坏，是因为上诉人于成凤不断上访而形成了房屋修缮协议，现其已认可将上诉人于成凤的房屋造成损坏，其愿负责予以修缮，恢复租赁房屋时的状态，而上诉人于成凤、上诉人电力公司、原审被告电业局在2009年5月31日为修缮房屋签订了房屋修缮协议并附有附件时租赁物房屋已于2008年3月中旬已被拆除，修缮房屋租赁物的房屋已不复存在，修缮房屋协议已无法履行，而双方提供的证据房屋修缮协议均附有附件，附件应是对修缮房屋协议的补充，附件体现：“文头写有林口于成凤房屋改造，上半部为草图，下半部为说明及费用估算”上半部分草图中阴影部分为原房屋实际是修缮的部分，而附件下半部分为说明七项及费用估算四项合计94500元，上诉人于成凤在附件中间写有“此修缮方案，全部同意，于成凤2009年5月31日”。上诉人电力公司及原审被告电业局对附件认可，费用估算94500元就是修缮费用。上诉人于成凤在此次二审调查时对附件下半部分即说明及费用估算质证时说是后填写的，94500元费用不承认。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”。本案中，对附件下半部分即说明及费用估算是否应存在的问题，经本院审查，上诉人于成凤在原审第一次庭审笔录法庭询问原告即上诉人于成凤：“你签订这个修缮方案以及附件，你签字的时候，上面这些字都是（是否都）有的（无），包括说明和费用估价是否已写全，原告即上诉人于成凤回答：都有的，全的”而此次二审予以否认，又没有证据佐证附件下半部分即说明与费用估算不存在后填写的依据，上诉人于成凤在原审及第一次二审时均没有提出附件下半部分是后填写的说法，双方提供的证据即房屋修缮协议均附有附件的情况下，可以认定附件下半部分应是存在的，94500元应是三方同意上诉人电力公司、原审被告电业局修缮的费用，是房屋修缮费用的预算，因上诉人电力公司委托原审被告电业局负责修缮房屋未予履行，94500元预算费用应由上诉人电力公司赔偿上诉人于成凤，而在双方约定的修缮期间内，上诉人电力公司及原审被告电业局已给付上诉人于成凤94500元，并又支付了上诉人于成凤24500元总计为119000元，其已接收，故应当视为上诉人电力公司已履行了赔偿责任。上诉人于成凤主张上诉人电力公司、原审被告电业局修缮的费用应是原审法院委托牡丹江市天源工程造价咨询有限公司作出牡天造建字（2012）001号关于林口小巷于成凤房屋修缮工程预（结）算编制情况报告，该工程预算工程总造价为604586.99元，而该鉴定报告是改造后的房屋共计二层，一层为468.4㎡，二层为139.32㎡的鉴定，总建筑面积为607.72㎡，是翻扩建的房屋，而实际修缮的房屋是平房（老房），面积应为300余㎡，不是房屋修缮协议中约定的翻扩建的房屋，附件的房屋改造是房屋翻扩建与修缮房屋相结合，其费用应是房屋翻扩建包括上诉人电力公司应予修缮的费用，翻扩建的房屋是全部的费用，包含上诉人电力公司及原审被告电业局修缮的费用，上诉人于成凤主张按鉴定价格计算修缮费用即全部费用没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决上诉人电力公司应给付上诉人于成凤赔偿房屋损失费为362121.76元（按附件中土建部分面积与地下室面积相加即238㎡＋126㎡＝364㎡×994.84元／㎡（原审法院委托对房屋总造价604586.99元，面积为607.72㎡，平均折算994.84元／㎡）不当，与费用估算不相符，本院应予纠正。对于租赁费保护的问题。因三方签订了房屋修缮协议后，上诉人电力公司虽委托原审被告电业局负责对上诉人于成凤房屋的修缮事宜，但原审被告电业局未予履行修缮义务，其已按修缮房屋协议附件约定的费用，在维修期内支付了修缮款项，视其对修缮房屋的履行，不存在对上诉人于成凤房屋使用造成损失的问题，上诉人于成凤在收到修缮款后没有及时修复房屋，造成租金损失属于扩大损失，原审法院予以保护不当，本院予以纠正。上诉人于成凤上诉称原审事实错误、一审判决遗漏承担诉讼主体及适用法律错误没有事实及法律依据，本院不予支持；上诉人电力公司上诉主张房屋翻扩建与房屋修缮并非同一概念、租金保护有误及一审对鉴定证据使用错误的理由成立，本院予以支持。故《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销林口县人民法院（2013）林民初字第403号民事判决；
二、驳回上诉人于成凤的诉讼请求。
一审案件受理费11346元，鉴定费9100元由原告于成凤负担；上诉人于成凤二审案件受理费9276元，电力公司二审案件受理费5862元均由上诉人于成风负担。
审 判 长 周晓光
代理审判员 李冬梅
代理审判员 李慧宇
二〇一五年十二月七日
书 记 员 李维嘉