江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第370号
上诉人（原审金石置业公司）常州金石置业有限公司。
法定代表人杨金国，该公司董事长。
委托代理人陆英珠，江苏派腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曹敬宝，男，汉族，1984年7月12日生。
被上诉人（原审被告）徐曼丽，女，汉族，1984年1月15日生。
上诉人常州金石置业有限公司（以下简称金石置业公司）因与被上诉人曹敬宝、徐曼丽商品房销售合同一案，不服常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第1930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2010年12月18日，曹敬宝、徐曼丽与金石置业公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：曹敬宝、徐曼丽以501564元的价格购买金石置业公司开发的常州市金色领寓4幢303号（施工编号，现为3幢303室）房屋一套；金石置业公司应当在2013年5月30日前将符合交付条件的商品房交付给曹敬宝、徐曼丽使用。合同附件四“合同补充协议”第五条约定：“出卖人为本物业所作的其他任何形式广告，宣传资料、售楼书、样板房、照片等资料的内容和销售人员的讲解内容与本合同及附件、补充条款不一致的，均以本合同及附件、补充条款之约定内容为准。”《商品房买卖合同》签订后，曹敬宝、徐曼丽向金石置业公司支付了全部购房款。金石置业公司在办妥《竣工验收备案表》后，于2013年5月30日通知曹敬宝、徐曼丽交付房屋，曹敬宝、徐曼丽在验房时发现房屋客厅外的商铺高于窗台40厘米左右，遂拒绝接收房屋。2013年7月16日，曹敬宝、徐曼丽向金石置业公司邮寄送达《通知书》一份，主要内容为：曹敬宝、徐曼丽接到金石置业公司的交付通知后，进入金色领寓4幢303号房发现房屋客厅阳台窗户有40厘米左右的高度被商铺墙壁挡住，而且商铺墙壁距离客厅阳台窗户仅有10厘米，严重影响采光。曹敬宝、徐曼丽发现问题后，积极与金石置业公司协商，但金石置业公司至今未能给予满意答复。希金石置业公司接到通知后与曹敬宝、徐曼丽联系，如接到通知三日内不能及时与曹敬宝、徐曼丽协商处理，那么接到通知之日即为原、金石置业公司解除合同关系日期，金石置业公司应同时退还曹敬宝、徐曼丽缴纳的所有购房款及利息并办理退房手续。因金石置业公司未予答复，曹敬宝、徐曼丽遂于2013年7月22日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除《商品房买卖合同》（合同编号：常金色领寓（2010）338号）；2、金石置业公司立即归还购房款501564元；3、金石置业公司支付损失78327.06元（暂计算到2013年10月21日）；4、本案诉讼费用由金石置业公司负担。金石置业公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格按照合同履行，任何一方都无权擅自变更解除合同；2、曹敬宝、徐曼丽陈述与事实不符，金石置业公司系按图施工，该幢住宅及商铺在施工中未涉及变更，在交付前已经过相关部门验收，符合国家标准，该房屋的实际情况与金石置业公司售房时提供的沙盘基本一致，能满足基本的居住使用功能，无曹敬宝、徐曼丽陈述的严重影响采光等情形。综上，本案不符合合同解除的法定或约定条件，金石置业公司不同意解除合同，请法院驳回曹敬宝、徐曼丽诉讼请求。
原审审理中，法院组织双方当事人对金色领寓4幢303号房屋进行了现场勘验，经勘验：曹敬宝、徐曼丽所购房屋客厅南面紧邻小区商铺，商铺顶部女儿墙高出其所购房屋地面约1.2米（高于窗台约40厘米），商铺女儿墙距离小区地面高度约为8.36米。
原审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，金石置业公司售楼时所展示的沙盘虽非《商品房买卖合同》的组成部分，但售楼沙盘显示商铺低于曹敬宝、徐曼丽所购房屋明确具体，曹敬宝、徐曼丽在购房前拍摄下售楼沙盘细节，证明商铺是否低于曹敬宝、徐曼丽所购房屋，对于曹敬宝、徐曼丽决定订立《商品房买卖合同》有重大影响。金石置业公司售楼沙盘显示商铺低于曹敬宝、徐曼丽所购房屋应当视为合同内容，金石置业公司交付的房屋低于商铺违反了合同约定，曹敬宝、徐曼丽要求解除《商品房买卖合同》，金石置业公司退还购房款并赔偿损失，应予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，判决：1、解除曹敬宝、徐曼丽与金石置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：9E5E408401C94AB2A147）；2、金石置业公司返还曹敬宝、徐曼丽曹敬宝、徐曼丽购房款501564元及损失78327.06元（暂计算到2013年10月21日）。
上诉人金石置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》第五条约定：“出卖人为本物业所作的其他任何形式广告，宣传资料、售楼书、样板房、照片等资料和内容和销售人员的讲解内容与本合同及附件、补充条款不一致的，均以本合同及附件、补充条款之约定内容为准。”该约定表明上诉人售楼时所展示的沙盘模型非《商品房买卖合同》的组成部分，因此该约定已排除了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的适用；其次，本案沙盘模型仅仅是上诉人对楼盘所作的形象宣传，而非对开发范围内的房屋及相关设施所作的具体、明确的说明和允诺，在被上诉人提交的照片中可以看到“本模型仅供……沙盘比例1：……”的字样，据此，上诉人以沙盘模型作为宣传该楼盘之用时，已在明显位置标注了提示，该提示表明楼盘实际情况可能会与沙盘模型有偏差，如有偏差，上诉人不承担相应后果；再次，上诉人在购房前对其所购房屋与商铺的高度距离是否与沙盘所示相符已给予特别的注意，但被上诉人未进一步了解其所购房屋的规划设计及相关施工图等，仍然与上诉人签订了购房合同，对此后果应当由被上诉人自行承担。即使上诉人所交付的房屋低于商铺违反了合同约定，该行为对被上诉人所购房屋的使用功能无任何影响，上诉人的行为仅构成一般违约，而《合同法》第九十四条的规定是针对当事人一方根本违约的情形，因此本案适用法律错误。2、一审判决上诉人应承担的损失超出了被上诉人首付房款的可得利息以及办理公积金贷款实际已支付利息的总额，违反了《合同法》第113条关于“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的相关规定。综上，请求：1、依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人未作书面答辩，审理中口头答辩称，要求对方承担的购房损失不仅仅包括购房款的利息损失，而是购房的整体损失；一审判决正确，要求维持原判。
二审中，鉴于双方当事人对原判确认事实均未提出异议，二审中也未提供新证据，本院对此依法予以确认。
二审中，被上诉人向本院陈述：其向上诉人所主张的购房损失，包括因购房办理各项手续发生的相关开支、房款利率损失、退房后再次购房支付更多首付款及再次贷款可能发生的利息上涨损失等。
本院认为，就沙盘是否能够视为双方当事人之间签订的商品房买卖合同的内容问题。沙盘形象明确具体，且紧邻商铺是否高于讼争房屋符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“具体确定、且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的要求，原审认定其应当视为双方当事人订立的商品房买卖合同的组成部分正确。上诉人上诉主张其已提示被上诉人沙盘内容仅为参考，《商品房买卖合同》约定能够排除上述司法解释的适用，无法律和事实依据，本院不予采纳。就上诉人交付房屋违反合同约定，原审法院支持被上诉人解除合同的诉请是否正确的问题。讼争房屋是否低于紧邻商铺足以影响被上诉人是否作出签订商品房买卖合同的决定，原审法院因上诉人实际交付房屋违反合同约定、低于紧邻商铺，支持被上诉人解除合同的诉请正确。上诉人主张该违约不影响讼争房屋正常使用因而不应判令解除合同，无法律及事实依据，本院不予支持。就原审法院对购房损失的计算是否正确的问题。根据法律规定，合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被上诉人购买该房屋后，以首付加公积金贷款方式全额支付了房款，该款已由上诉人实际收取并使用，原审法院按照全部房款的银行同期贷款利率计算被上诉人的购房损失并未超出被上诉人因上诉人违约造成的损失、包括合同履行后的可得利益之范围，故该计算方式并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9679元，由上诉人金石置业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 顾 佳
二〇一四年四月十一日
书 记 员 房 敏