长春市二道区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二民小字第32号
原告：长春市万佳源物业服务有限公司，住所：长春市经济开发区盈嘉大厦1129号。
法定代表人：李慧，总经理。
委托代理人：张岩。
委托代理人：马瑞，吉林五州律师事务所律师。
被告：张晓红，住长春市二道区。
委托代理人：杨刚，住长春市二道区。系被告张晓红之夫。
原告长春市万佳源物业服务有限公司诉被告张晓红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年6月20日，原告与清华苑小区业主委员会双方签订了《清华苑小区物业服务管理合同》，合同约定由原告向清华苑小区提供物业管理服务，合同期限三年，自2013年7月7日起至2016年7月16日止。原告提供物业服务的受益人为该小区的全体业主，受益人按房屋面积向原告支付物业费，未按时足额缴纳物业服务费的，经三次书面催交拒付的，按照应交物业费的每日3‰的标准支付违约金。现被告系该小区7号楼604室业主，房屋面积120.09平方米，被告一直未交付物业费，故诉求被告缴纳自2013年7月17日至2016年4月16日的物业费、电梯费及滞纳金。
被告辩称：原告所诉的房屋面积不准确，应该是120.06平方米，所以由此产生的物业费、滞纳金是不准确的。原告所签合同为无效合同，理由是原告与原业主委员会签订合同时合同日期是2013.6.20，而原告方公司当时尚未成立，且无物业资质证书；原告所签订的合同是没有经过业主大会或超过半数以上业主同意的前提下与前任业主委员会恶意串通签订，是对本小区全体业主的欺诈，这份合同没有在相关部门备案；原告物业服务不到位不负责任，没有收费许可证，按照原告的物业资质是三级资质，收费标准应该是5角到7角，现在原告收费1元，收费不合理。综上驳回原告诉讼请求。
原告在庭审中出示证据：
证据1、物业服务管理合同两份，分别是案外人吉林盈嘉物业管理有限公司（以下简称盈嘉物业公司）、原告与业主委员会签订的。案外人盈嘉物业资质、原告资质、原告公司营业执照及组织机构代码证、收费票据、原业主委员会出具的证明。证明：其一、原告及吉林盈嘉物业管理有限公司交接及合同签署都是经过业主委员会会议通过的，是具有法律效力的，原告与清华苑小区业主委员会签署的物业服务管理合同合法有效；其二、原告有权向清华苑小区业主收取物业费；其三、原告收取物业服务费、电梯费的收费标准，物业公司的服务项目及双方权利义务。
被告质证对证据的真实性有异议，认为其一、签订合同时间同为2013.6.20，两份合同证明不了哪份有效哪份无效，并且该合同制定签订时没有通过业主大会，属于私自签订；其二、原告营业执照是2013.7.24获得，该公司的成立日期及获得合法经营权的凭证应当是2013.7.24，主体资格不适格，3、证人证言证明内容有异议，要求证人出庭作证，原业主委员有十多个人，只有三个人签字证明效力不充分。
证据2、保安巡逻记录、保洁楼道清洁记录、保洁公共设施、设备巡查项目、清雪工作检查记录、公共部位巡查记录、维修派工单、业主来电来访记录、电梯维修合同，年检报告、清华苑小区、绿化大项登记表、小区公用部位电费票据、疏通下水票据、长春市万佳源物业服务有限公司记录、长春市万佳源物业服务有限公司例会考勤表，证明：履行了物业管理合同中的约定。
被告质证认为，对方所提供的工作记录不是真实有效的，不能作为证据举证，且记录的工作与实际服务的内容不相符，照片等相关东西都是最近拍摄的。
证据3、消防安全协议书（提供在光碟当中）、通知公告温馨提示。证明：原告履行了物业服务合同中约定的对公共秩序，安全防范义务，做到告知和管理，多次告知业主小区及楼道内、消防通道禁止堆放杂物。
被告质证对消防安全协议书有异议，2015.10.13不能证明两年前和最近半年所做工作，提供证据与本栋四户公寓数量不符。
证据4、小区内实景照片、录像。证明：原告履行合同义务包括园区内的清洁、安保、清雪、绿化等。
被告质证对真实性有异议，所列证据都是最近拍摄的，不能证明两年前问题。
证据5、催费通知及收费通知。证明：合理期限内多次催缴物业费，仍不缴纳。
被告质证认为催费通知没有收到，收费通知也没有收到。
证据6、2013年至2014年业主缴费表。证明：物业服务到位，2013年收费率90%，2014年收费率80%。
被告质证对其真实性有异议，最近两年半没有将该公示的东西进行公示。
被告在庭审中出示证据：
证据1、照片记录。证明：物业服务不到位，并不是优质服务。
原告质证对其照片的真实性和客观性存在异议，此份证据具有片面性，不能体现小区物业服务管理水平，此份证据不能作为不缴纳物业费的理由。
证据2、业主委员会会议记录。证明：物业所做服务需要进行整改和其不达标的会议记录，物业虽然服务了，但没有服务到位，并且有些需要整改的东西至今没有整改。
原告质证对真实性和客观性有异议，业主委员会成员并未进行备案登记，并且全部都有拖欠或至今未缴纳物业费的，并不能代表全体业主，刘建国9个月未缴纳，张国书作为使用人未缴纳，李微作为门市房的业主长年不缴纳物业费，白玉玺近两年未缴纳，本界业主委员会委员不是通过业主大会产生，也没有依法自选举之日起30日内将物业管理区域名称和业主委员会成员名单向人民政府房地产行政主管部门和街道办事处备案，业主委员会委员变更也没有做变更备案，因此此业主委员会委员是违法组织，不能代表业主利益行使业主委员会职权。
证据3、向小区业主的问卷调查。证明：今年四月向小区业主进行问卷调查，发出310份，回收230份，对该物业公司满意的49户占21%，不满意的133户占59%，弃权48户占20%，继续聘用该物业公司的26户占11%，另聘新公司的34户占15%，授权新业主委员会决定的142户占62%，小区广大业主对物业公司服务不满意。
原告质证对其客观性、真实性存在异议，有多名业主并未签字，据物业和相关业主反映没有听说过参加调查，此证据与本案没有关联，调查主体不合法，相关问卷调查中有相当一部分业主对于物业服务是予以肯定的。
证据4、物业服务管理合同通知。证明：解除原告的物业管理合同。
原告质证对其真实性有异议，此份通知我公司并未收到，其次发出此份主体不适格，不能代表业主行使业主权利。
证据5、证人证言。证明：签字业主对小区服务不满意。
原告质证对其真实性有异议，此份证据具有片面性，不能体现物业管理水平，证实人是未缴纳物业费业主，证人证言片面性，此次起诉的三位业主相互之间的证实不能作为定案的依据也不是其不缴纳物业费的法定理由。
证据6、现业主委员会四位成员的证实材料签字，证明：业务服务质量差。
原告质证对其真实性有异议，此份证据具有片面性，不能体现物业管理水平，证实人是未缴纳物业费业主，证人证言片面性，不能作为定案的依据也不是其不缴纳物业费的法定理由。
本院经审理查明：2013年6月20日，原告与清华苑小区业主委员会签订了《清华苑小区物业服务管理合同》，合同约定由原告向清华苑小区提供物业管理服务，合同期限三年，自2013年7月17日起至2016年7月16日止。原告提供物业服务的受益人为该小区的全体业主，该小区业主按住宅房屋面积每月每平方米1元向原告支付物业费，电梯费按楼层付费。交付时间为每季度第一个月10日前向原告交纳当季度的物业服务费，或协商可一次性付清半年或一年的物业服务费。未按时足额缴纳物业服务费的，经三次书面催交拒付的，按照应交纳物业费的每日3‰的标准支付违约金。原告提供的物业管理服务包括：1、物业共用设施设备的运行、维修、保养和管理；2、物业共用部位和先关场地的清洁卫生垃圾的收集、清运；3、绿化保养和管理；4、车辆秩序管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的管理；6、装饰装修管理服务；7、业主自用部位设施设备有偿维修服务；8、业主需要的特约服务；9、物业档案资料、电子文档管理。原告营业执照取得的时间为2013年7月24日，资质证书的取得时间为同年的9月18日，资质等级为叁级。被告系该小区7号楼2单元604室业主，房屋面积120.06平方米，楼层6楼，电梯费的收费标准是每月40元。自2013年7月17日至今未交付物业费、电梯费。原告向清华苑小区提供了物业服务，该小区大部分业主交纳了物业服务费等费用。但至今为止该小区的监控摄像及部分楼房的防盗门门锁未安装或修缮完好。另查，2013年6月20日，该小区业主委员会与案外人盈嘉物业公司亦签订了《清华苑小区物业服务管理合同》。
本院认为：被告居住在清华苑小区7号楼2单元604室属实，房屋面积120.06平方米。
（一）原告的主体资格问题，原告与业主委员会签订合同时虽未取得物业服务资格，但之后已经取得，且也实际为清华苑小区提供了物业服务，其与业主委员会所签订的合同是双方真实的意思表示。虽然业主委员在同一天与案外人盈嘉物业公司也签订了《清华苑小区物业服务管理合同》，但该合同没有实际履行，且与原告没有关联，所以另一份合同的签订实际上对小区的物业服务没有产生影响。实际履行物业服务义务的主体是原告，故原告主体资格适格。
（二）原告与业主委员会签订的《清华苑小区物业服务管理合同》是否为无效合同。被告抗辩主张合同无效，其一被告认为《清华苑小区物业服务管理合同》是原告与业主委员会恶意串通损害业主的利益，但在庭审中原告未提供相关证据证实；其二被告认为原告没有收费许可证、取费标准过高且合同亦没有在相关部门备案。关于收费许可及取费备案问题是登记性质，不是行政审批。登记备案仅是行政管理的范畴。从法律层面上，是否登记备案没有效力性、强制性规定。况且《清华苑小区物业服务管理合同》是业主委员与原告自愿签订，原告已经实际履行了合同约定的义务，小区的业主亦实际接受了原告的物业服务及管理的行为，也向原告交纳了物业服务等相关费用，现就清华苑小区所签订的《清华苑小区物业服务管理合同》已经履行了两年半之多，所以被告抗辩认为合同无效的主张，不符合法律规定无效的情形，故被告抗辩主张，本院不予支持。所以原告与业主委员会签订的《清华苑小区物业服务管理合同》合法有效。
（三）被告应否交纳物业费、电梯费及滞纳金。物业服务合同系持续履行合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，被告抗辩主张物业公司未按约定提供服务或服务不到位，但从被告提供的照片等证据上看并不能全面、系统、连续地证明原告提供物业服务的全貌，被告认可原告提供了服务，原告构不成根本上的违约。被告认为原告服务存在瑕疵，应通过合理、合法途径向其主张并督促积极改进，但被告以此为由拒绝缴纳物业服务费，显然依据不足。根据庭审中双方当庭出示的证据以及双方的陈述，原告在事实上为清华苑小区提供了物业管理服务。因此，原、被告之间形成了物业服务与被服务的权利义务关系，被告接受了物业管理服务，就应当向原告交纳物业管理费，原告的诉讼请求予以支持。被告应自2013年7月17日起至2016年1月10日（11个季度33个月）已经产生的费用，按照房屋面积120.06平方米。每平方米1元的交费标准向原告交纳（120.06平方米Ⅹ1元Ⅹ33个月），电梯费按照楼层6楼每月40元交纳。另按照合同约定，原告催缴物业费等费用应三次书面通知被告，庭审中，原告出示的证据没有被告的确认签字，被告不认可原告催缴物业费的事实，且被告不交纳物业费系事出有因，故原告诉求滞纳金部分，本院不予支持。此外，物业服务管理于个案而言系审查合同相对方权利义务，于整体考量则一定程度上体现了社会性服务管理范畴。因受众群体广、管理事项多，物业单位提供之服务与各业主衡量之标准可能无法吻合；各业主对权力义务注重点与物业单位提供服务基准点亦可存在出入。故双方应以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，友好处理纠纷、妥善化解矛盾。望双方以此为思，各尽其职，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告张晓红给付原告长春市万佳源物业服务有限公司物业服务费3961.98元、电梯费1320元，计5281.98元，此款于本判决生效后立即给付；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果原、被告双方未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告张晓红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 吴国红
二〇一六年一月十一日
书记员 董 塔