福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第1238号
原告厦门市公房管理中心，住所地厦门市思明区湖滨南路**号。
法定代表人杨晓晖，主任。
委托代理人李琳琳、陈曾盛，福建均融律师事务所律师。
被告厦门梅园物业管理有限公司，住所地厦门市思明区官任路38号二楼。
法定代表人陈朝旺，董事长。
委托代理人胡善孝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
第三人厦门市享源泉工贸有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路341号1H3单元。
法定代表人颜鸿良，总经理。
原告厦门市公房管理中心（以下简称公房中心）与被告厦门梅园物业管理有限公司（以下简称梅园公司）、第三人厦门市享源泉工贸有限公司（以下简称享源泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日受理后，依法由审判员蔡跃堂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告公房中心的委托代理人李琳琳、陈曾盛，被告梅园公司的委托代理人胡善孝、第三人享源泉公司法定代表人颜鸿良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告公房中心诉称，2010年7月30日，原被告签订一份《非住宅租赁合同》，约定由被告向原告承租址于厦门市思明区官任路38号一层之一的房屋（以下简称讼争房产），租赁期限自2010年8月1日起至2012年12月31日止，每月租金为15880元。合同还约定被告若逾期缴纳租金的，将每日加收应交房租千分之三的违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告并由被告转租给第三人占有使用。合同到期后，被告未腾退租赁房屋但继续支付部分租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限改为不定期。2013年4月26日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局联合发布厦国土房（2013）135号文，将讼争房产的租金标准调整为每月59153元，租金标准使用期限自2013年6月1日起至2015年12月31日。后原告以书面、电话、报纸、电视等多种方式多次通知被告依上述规定续签房屋租赁合同。但被告未签并从2013年6月1日起开始拖欠租金。故请求判令：1、自原告起诉之日起解除原被告之间的不定期房屋租赁合同；2、被告及第三人立即将址在厦门市思明区官任路38号一层之一的房屋腾空并归还原告管理；3、被告及第三人按每月59153元的标准支付原告自2013年6月1日起至实际归还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费并承担违约金（违约金每日按应交房屋租金及房屋占有使用费用的千分之三计算，从各期费用到期之日起计算）。
被告梅园公司辩称，一、被告没有交付过该房屋租金，亦没有使用房屋，原被告之间的租赁合同没有实际履行。二、目前被告未占有、使用房屋，无法履行腾房义务。三、厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局及厦门市物价局《关于调整市直管理非住宅用房租金标准的通知》（厦国土房（2013）135号）不适用于本案。即便原被告之间存在租赁合同关系，原被告合同解除前的租金应按原租赁合同约定的标准每月15880元计算。四、关于违约金问题，原告未通知被告调整租金，故即使被告需要交纳租金，被告对此也不存在过错，不应向原告支付违约金。
第三人享源泉公司述称，一、2000年左右，市房管局（现为市国土资源与房产管理局）由其下属企业的被告与第三人签订合同，租金标准是每月40元／平方米。二、2008年左右，第三人未再与被告签订租赁合同，而是由享源泉食品经营部直接向原告缴纳租金，租金标准为15880元／月，但被告向享源泉食品经营部收取了16元／平方米的管理费。该经营部交租至2013年5月31日止。第三人是直到本案诉讼才知道原告提高租金标准的事宜。现讼争房产都是第三人在使用。
经审理查明，厦门市思明区官任路38号一层之一的房屋系公房，该房自2006年12月起由原告负责管理。2010年7月30日，原被告双方签订一份《非住宅租赁合同》，双方约定的内容包括：原告将其管理的讼争房产出租给被告使用，自2010年8月1日起至2012年12月31日止，每月租金为15880元；被告若逾期未缴纳租金将每日加收应交房租千分之三的滞纳金；逾期六个月未交付租金的，原告有权单方解除租赁合同；在租赁期限内，如政府或者公房管理部门通过其他文件调整租金标准，则合同约定的租金标准相应调整。《非住宅租赁合同》签订之后，讼争房产由被告交付给第三人并由第三人使用至今。
另查明，2010年7月26日，被告与第三人签订一份《店面管理协议》，约定：被告对第三人占有使用的讼争房产进行管理，讼争房产每月租金15880元，由第三人自行向原告缴交；被告每月收取6352元的管理服务费；管理期限自2010年8月1日至2012年12月31日止。2010年7月28日，被告与厦门市思明区享源泉食品经营部签订一份《非住宅租金委托银行收款协议》，约定：被告委托厦门市思明区享源泉食品经营部自2010年8月起向原告缴纳讼争房产租金。后该经营部支付讼争房产的租金至2013年5月31日止。
还查明，2013年4月26日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局联合发布厦国土房（2013）135号文，文件按市场评估租金标准对厦门市直管非住宅用房的租金进行了调整，租金调整的范围包括了本案讼争房产，讼争房产的租金标准调整为每月59153元，调整后租金标准使用期限为2013年6月1日起至2015年12月31日。
以上事实，有原告提供的《证明》、《非住宅租赁合同》、厦国土房（2013）135号文、《店面管理协议》、《非住宅租金委托银行收款协议》以及当事人庭审陈述笔录为证，本院予以确认。
本院认为，《非住宅租赁合同》的签约主体为原被告双方，且《店面管理协议》、《非住宅租金委托银行收款协议》载明讼争房屋由被告转租给第三人，并委托厦门市思明区享源泉食品经营部代为支付租金。故依上述证据可认定租赁合同的双方当事人为原告与被告，该合同已实际履行。被告的辩解意见缺乏事实根据，本院不予采纳。原被告双方签订的《非住宅租赁合同》合法有效，依法受到法律保护。在《非住宅租赁合同》期限届满后，被告继续占有使用原告管理的讼争房产并交付租金，原告也未表示异议。故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同期间，原告主张自原告起诉之日的2013年12月31日起解除双方的租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，使用该房屋的第三人应在合理的期限内腾空返还讼争房产。若第三人逾期腾房的，则应承担相应的逾期腾房使用费。而在讼争房腾房之前的租金及房屋使用费，是基于原、被告之间的合同关系而产生的，应由被告承担。关于租金及房屋使用费标准问题。由于原、被告双方签订的《非住宅租赁合同》载明可依据相关规定进行调整。2013年4月26日发布的厦国土房（2013）135号《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》的文件可作为双方租赁合同租金调整的依据。故被告应按调整后的租金标准予以支付。若第三人逾期腾房，则相应的逾期腾房使用费可按此租金予以执行。关于违约金问题。被告自2013年6月1日起未再向原告支付调整后的讼争房屋租金，也未向原告退还房屋，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。但双方约定的违约金计算标准过高，可调整为按每日应交房屋租金总额的万分之五予以计算为宜。第三人系基于与被告、而非原告的合同关系使用讼争房产。原告要求第三人承担房屋租金、房屋使用费的违约金缺乏依据。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告厦门市公房管理中心与被告厦门梅园物业管理有限公司于2010年7月30日所签的《非住宅租赁合同》于2013年12月31日解除；
二、被告厦门梅园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门市公房管理中心支付拖欠的房屋租金、房屋占有使用费并承担违约金（租金、房屋占有使用费自2013年6月1日起计算至本案生效判决确定的返还房屋之日止，按每月59153元的标准计算；违约金自2013年6月份的每月10日起计至本案生效判决确定的返还房屋之日止，每月均以59153元为计算基数，按日万分之五的标准计算）；
三、第三人厦门市享源泉工贸有限公司于本判决生效之日起十日内将址于厦门市思明区官任路38号一层之一的房屋腾空并归还原告厦门市公房管理中心自行管业；逾期腾房的，则应按每月59153元的标准支付给原告厦门市公房管理中心占用期间的房屋占有使用费；
四、驳回原告厦门市公房管理中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4071元，由被告厦门梅园物业管理有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 蔡跃堂
二〇一四年七月十五日
书记员 刘宪昌
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。