安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）皖民四终字第00465号上诉人（原审被告）：安徽徽商农家福有限公司，住所地安徽省合肥市包河区。法定代表人：陈琼，该公司董事长。委托代理人：张剑雄，安徽安泰达律师事务所律师。委托代理人：华薇，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘珍，女，1954年9月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：高鹏，安徽安天行律师事务所律师。委托代理人：管斌，安徽安天行律师事务所律师。上诉人安徽徽商农家福有限公司（简称农家福公司）因与被上诉人刘珍商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院于2015年7月20日作出的（2015）合民一初字第00120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭对本案进行了审理。刘珍的委托代理人高鹏、管斌，农家福公司的委托代理人张剑雄、华薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2010年12月8日，刘珍与农家福公司签订一份《商品房买卖合同》，约定刘珍购买农家福公司开发的霍邱徽商大市场（建材市场）A9幢3单元101、103、105、109、111、113、115、117、119、121号房屋，建筑面积共1000.34平方米，单价为4733.44元，总价款为4735053元。2010年12月8日，刘珍与农家福公司签订一份《商品房买卖合同》，约定刘珍购买农家福公司开发的霍邱徽商大市场（建材市场）A12幢3单元101-120、122号房屋，建筑面积1971.27平方米，单价为4843.45元，总价款为9547756元。2010年12月8日，刘珍与农家福公司签订一份《商品房买卖合同》，约定刘珍购买农家福公司开发的霍邱徽商大市场（建材市场）A18幢3单元103、105、107、109、111、113、115、117、119、121、123号房屋，建筑面积900.1平方米，单价为4614.93元，总价款为4153902元。以上三份《商品房买卖合同》均约定买受人刘珍应一次性付清购房款，出卖人农家福公司应于2011年6月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人刘珍，并约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述三份合同签订后，农家福公司于2010年12月8日向刘珍出具三张收据，编号分别为0017401号、0017402号、0017405号，收据上加盖有农家福公司霍邱徽商城项目部财务专用章。之后，农家福公司就上述三份《商品房买卖合同》在霍邱县房地产交易管理局进行了备案登记。2011年12月16日，刘珍与农�福公司签订一份《商品房买卖合同》，约定刘珍购买农家福公司开发的霍邱徽商大市场（建材市场）首座A3幢107、108、109、110号房屋，建筑面积1030.498平方米，总价款为4256911元。2011年12月16日，刘珍与农家福公司签订一份《商品房买卖合同》，约定刘珍购买农家福公司开发的霍邱徽商城（家居市场）首座B9幢六单元第六层整层房屋，建筑面积1908.54平方米，总价款8044988元。以上两份《商品房买卖合同》均约定买受人刘珍应一次性付清购房款，出卖人农家福公司应于2012年5月30日前将经验收合格的商品房交付买受人刘珍，违约责任及办理备案的约定与前述三份合同一致。上述两份合同签订后，农家福公司于2011年12月16日向刘珍出具两张收据，编号分别为0000795号、0000796号，收据上加盖有农家福公司霍邱徽商城项目部财务专用章。之后，农家福公司就上�两份《商品房买卖合同》在霍邱县房地产交易管理局进行了备案登记。2015年1月5日，刘珍的代理人管斌通过EMS快递向农家福公司邮寄一份《律师函》，要求农家福公司继续履行上述五份《商品房买卖合同》约定的义务，向刘珍交付涉案房屋并配合刘珍办理涉案房屋的房地产权属证书。农家福公司收到《律师函》后仍未履行相关义务。2015年2月3日，刘珍起诉至原审法院，请求判令农家福公司：1、将上述涉案商品房交付给刘珍（具体的商品房清单、建筑面积及价款见附件1）；2、办理上述涉案商品房房地产权属证书（具体的商品房清单、建筑面积及价款见附件1）；3、支付逾期交房的违约金3580831.82元（暂计算至2015年1月20日，直至农家福公司交付房屋为止）；4、支付未办理房地产权属证书的违约金7927078.04元（暂计算至2015年1月20日，直至农家福公司交付房屋�止）。5、农家福公司承担本案全部诉讼费。原审另查明：2013年4月18日，农家福公司曾起诉至原审法院，要求解除其与刘珍于2011年12月16日就霍邱徽商城（家具市场）首座B9幢第六层整层房屋签订的《商品房买卖合同》，并判令刘珍协助其办理解除商品房买卖合同登记备案手续及向其支付违约金。2014年4月30日，原审法院作出（2013）合民一初字第00264号民事判决，判决驳回农家福公司的诉讼请求。农家福公司不服，上诉至本院。本院于2014年10月14日作出（2014）皖民四终字第00207号民事判决，驳回上诉，维持原判。原审再查明：农家福公司为抗辩刘珍未向其支付涉案五份《商品房买卖合同》购房款，向法院提交《责任承诺函》和《会议纪要》各一份，用以证明其主张成立。刘珍对上述证据均有异议。因《责任承诺函》系吴岳政出具，而吴岳政未到庭�证；《会议纪要》系农家福公司与福嵘公司之间形成，刘珍对此并不知晓，故原审法院对这两份证据未予采信。原审法院认为：刘珍与农家福公司于2010年12月8日签订的三份《商品房买卖合同》及于2011年12月16日签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。刘珍主张其已付清购房款，依据是农家福公司向其出具的五份收款收据和五份已在房产部门备案登记的《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。生效的安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00207号民事判决书已认定�珍已付清涉案的霍邱徽商城（家居市场）首座B9幢第六层整层房屋的购房款，该购房款是由刘珍对福嵘公司项目借款转化而来，有农家福公司向刘珍出具的收据（编号0000796）及该份《商品房买卖合同》已办理备案登记的事实。农家福公司庭审中对该事实亦不持异议，应予确认刘珍已付清首座B9幢第六层整层房屋的购房款8044988元。另外四份涉案《商品房买卖合同》与上述《商品房买卖合同》除合同标的不同外，在合同签约主体、付款方式、违约责任等方面的约定具有同一性，且农家福公司在每份合同签订当日即向刘珍出具收款收据，并在合同签订后到房产部门办理了备案登记，故应认定刘珍已付清另外四份涉案合同约定的购房款。农家福公司辩称以涉案五份《商品房买卖合同》系安徽福嵘商业经营管理有限公司（简称福嵘公司）向刘珍借款转化而来，刘珍未提供向�嵘公司实际出借钱款的相关银行转账凭证为由，否认刘珍已付清另外四份涉案合同约定的购房款，因农家福公司未能举证推翻生效判决认定的事实，故对农家福公司的抗辩理由不予采信。农家福公司应按合同约定向刘珍履行交房义务。对刘珍的该项诉请，应予以支持。因农家福公司至今未向刘珍交付涉案五份《商品房买卖合同》约定的房屋，显已构成违约，应承担相应的违约责任。刘珍诉请要求农家福公司支付逾期交房违约金，亦应予支持。农家福公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起按日向刘珍支付已付房价款万分之一的违约金为3580831.82元（暂计至2015年1月20日，之后计至农家福公司实际交房之日止）。农家福公司还应按合同约定协助刘珍办理涉案房屋的房地产权属证书。因五份涉案合同对未办产权证的违约责任未作约定，且涉案房屋目前尚未交付。现刘珍诉请要求按人民银行同期贷款利率上浮30%计算未办产权证的违约金缺乏合同依据，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、农家福公司于判决生效之日起十日内将霍邱徽商大市场（建材市场）A9幢3单元101、103、105、109、111、113、115、117、119、121号房屋；A12幢3单元101-120、122号；A18幢3单元103、105、107、109、111、113、115、117、119、121、123号房屋；首座A3幢107、108、109、110号房屋以及霍邱徽商城（家居市场）首座B9幢六单元第六层整层房屋交付给刘珍。二、农家福公司于判决生效之日起三十日内协助刘珍办理霍邱徽商大市场（建材市场）A9幢3单元101、103、105、109、111、113、115、117、119、121号房屋；A12幢3单元101-120、122号；A18幢3单元103、105、107、109、111、113、115、117、119、121、123号房屋；首座A3幢107、108、109、110号房屋以及霍邱徽商城（家居市场）首座B9幢六单元第六层整层房屋的房地产权属证书。三、农家福公司于判决生效之日起十日内向刘珍支付逾期交房违约金3580831.82元（自合同约定的最后交付期限的第二天起，按日向刘珍支付已付房价款万分之一的标准，暂计至2015年1月20日，之后计至农家福公司实际交房时止）。四、驳回刘珍的其他诉讼请求。案件受理费253033元，由刘珍负担49970元，由农家福公司负担203063元。农家福公司不服上述判决，上诉称：1、原审判决认定事实错误。生效的（2014）皖民四终字第00207号民事判决书确已认定刘珍已付清了涉案的邱徽商城（家居）市场首座B9幢六单元第六层整层房屋的购房款，并认定该购房款是由刘珍对福嵘公司项目贷款转化而来，但该判决认定的依据除了刘珍出�的收据及《商品房买卖合同》已办理备案登记的事实，还依据吴岳政作为证人在法庭上对上述事实的认可以及福嵘公司向刘珍贷款的相关付款凭证。而原审法院对上述合同之外的另四份合同仅凭“同一性”即认定刘珍已付清另四份合同约定的购房款，缺乏事实和法律依据。2、吴岳政于2010年12月9日出具的《责任承诺函》，能证明因向刘珍借款及商铺营销策划需要，其要求农家福公司向刘珍虚开金额为40149516元的收据，到房管局备案，并承诺由此涉及的一切不可预测的风险及一切法律后果由吴岳政承担，与农家福公司无关。因此，农家福才向刘珍虚开了收据，并到房管局备了案。其实农家福公司未收到5份合同一分钱购房款。3、在前案审理中，刘珍代理人在庭审中表示从2009年底开始，刘珍共借了4200万元，都有转款凭证，但其在本案中却未出示其出借款的转款凭证，以�福嵘公司已向其归还借款本金及利息的相关证据，致使因借款而转化来的购房款到底是多少，本案所涉房屋的购房款是否付清的事实不明。4、即使双方《商品房买卖合同》是因系福嵘公司向刘珍借款转化而来，由于五份《商品房买卖合同》内容并非普通情况下的购房者与开发商之间的购房合同，农家福公司又未收到刘珍的购房款，在刘珍与福嵘公司的借款账目未清算情况下，农家福公司没有向其交房的义务，故农家福公司并不存在违约，原审判决农家福公司向刘珍承担逾期交房违约金无法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一、二、三项，改判为：农家福公司将霍邱徽商城（家居）市场首座B9幢六单元第六层整层房屋交付给刘珍，并协助其办理该房屋的房地产权属证书。本案诉讼费用由刘珍承担。刘珍当庭辩称：1、生效的（2014）皖民四终�第00207号民事判决已在查明事实基础上认定刘珍付清了案涉商品房的款项。原审法院据此对本案所涉另四份案涉商品房买卖合同作出具有同一性的认定，有事实依据。2、农家福公司在本案原审中提交的吴岳政的《责任承诺书》，由于吴岳政未到庭作证，其证明力不应认定。《会议纪要》涉及到处分了刘珍权益，而刘珍并不知情。所以，原审法院未采信上述证据完全正确。3、因为本案有农家福公司的收款收据为证，其上诉要求刘珍提交借款的相关银行转账凭证已无必要。4、农家福公司上诉请求仅要求撤销对另四份商品房买卖合同的判决，可其上诉理由部分又对所有五份商品房买卖合同都有异议，其上诉请求和上诉理由存有矛盾。综上，请求二审法院驳回其上诉，维持原审判决。二审中，双方当事人所举证据及证明目的同原审，相对方的质证意见与原审相�。本院认证意见同原审，对原审认定的事实予以确认。二审期间，本院向吴岳政作了调查，其称：因当时项目开发资金缺乏，故向刘珍借款4200万元，该数额都是本金，不含利息。后因不能还款，经过农家福公司同意以房抵债。本院另补充查明，在农家福公司诉刘珍及第三人福嵘公司房屋买卖合同纠纷一案（案号（2014）皖民四终字第00207号）生效判决认定了如下事实：2009年10月30日，农家福公司（甲方）与福嵘公司（乙方）就霍邱徽商大市场项目签订一份《霍邱项目承包协议书》，约定：甲方为项目开发人，乙方为项目建设与市场营运管理承包人，乙方须向甲方支付承包金以取得承包权；甲乙双方委派人员组建项目部，具体负责项目建设和运营管理工作；项目经理由甲方委派，项目副经理由乙方委派；项目部财务管理采独立建账，单独核算方式�项目部财务主管由甲方委派，其余财务人员由乙方委派，甲方持项目部印鉴及财务专用章印鉴，乙方持项目部出纳印鉴。乙方自愿承担项目建设、招商、市场管理风险，向甲方交纳4500万元作为项目承包金，并承担项目建设与招商销售中所有规费及税收；乙方向甲方交完承包金及各项税费后的项目收益，作为乙方支付的建设和运营管理费用与承包收益，全部归乙方所有，在项目清算后以利润分配的方式分配给乙方，未售房产归乙方所有，房产过户费、税由乙方承担；在乙方向甲方全额支付承包金后，未售房产作为乙方承包收益全部过户给乙方，项目部注销。2011年3月14日，农家福公司向福嵘公司出具收据，载明收到福嵘公司4500万元。在上述案件审理过程中，福嵘公司向原审法院出具的《情况说明》中表明因不能按期偿还刘珍借款，在与农家福公司协商沟通后，向刘�提出将部分霍邱徽商城的商业用房出售给刘珍，作为对刘珍部分借款的抵偿。在刘珍同意该建议后，农家福公司与刘珍签订了包括涉案《商品房买卖合同》在内的多份《商品房买卖合同》。农家福公司对上述事实明知且明确同意并经层层审批，才以其名义与刘珍签订经霍邱房管局备案的《商品房买卖合同》，同时向刘珍出具了收取8044988元的专用收据，并由农家福公司加盖了“安徽徽商农家福有限公司霍邱徽商城项目部财务专用章”，证明刘珍已实际付清全部房款。2011年12月后，农家福公司未对该部分商品房买卖合同的款项已支付的事实提出过任何异议，更未提出过催要款项的请求或解除商品房买卖合同的请求。本院（2014）皖民四终字第00207号民事判决认定：福嵘公司农家福公司签订的《霍邱项目承包协议书》约定，农家福公司为项目开发人，福嵘公司为项目建设与市营运管理承包人，向农家福公司支付承包金以取得承包权等。福嵘公司在签订合同后支付了承包金，即取得了涉案项目的承包权，因此，福嵘公司取得农家福公司的授权，以农家福公司的名义建设和营运管理涉案项目，包括涉案房屋的销售行为。对刘珍是如何支付涉案购房款的，福嵘公司已作出说明，其同意将刘珍的借款转化为购房款，福嵘公司该行为属于农家福公司在承包合同上的授权，应视为经农家福公司的同意。农家福公司向刘珍出具的收款收据也证明收到了购房款。故应认定刘珍已实际支付了购房款。农家福公司提出刘珍未实际付款的上诉主张无事实和法律依据，不予支持。本院认为，农家福公司对原审判决其将霍邱徽商城（家居）市场首座B9幢六单元第六层整层房屋交付给刘珍，并协助其办理该房屋的房地产权属证书无异议，现双方争议焦点是：原审法院判决农家福公司向刘珍交付除B9幢六单元第六层房屋以外的另四份《商品房买卖合同》所涉房屋，并承担逾期交房违约金是否有事实和法律依据。经查，本院已生效的（2014）皖民四终字第00207号民事判决认定，福嵘公司同意将刘珍的借款转化为购房款的行为，属于农家福公司在承包合同上的授权，应视为经农家福公司的同意。农家福公司向刘珍出具的收款收据也证明收到了购房款。故该判决认定刘珍已实际支付了购房款。另在本院审理期间向福嵘公司的法定代表人吴岳政所作的调查，也证明福嵘公司在与农家福公司签订《霍邱项目承包协议书》后，按约定交纳了承包金4500万元，取得了该项目的经营收益权，因项目缺乏资金，福嵘公司的法定代表人吴岳政经手向刘珍借款4200万元，后因不能按期偿还，经农家福公司和刘珍同意，将霍�徽商城的部分商业用房出售给刘珍，作为对其部分借款的抵偿。农家福公司因此与刘珍签订了多份《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。综上，关于案涉购房款是由借款转化支付事实清楚，本院应予认定。农家福公司上诉称前案因有汇款凭证，才作出判决，本案以“同一性”制判属认定事实错误的理由，因与事实不符。本院不予支持。因农家福公司具备商品房开发、销售资格，其与刘珍签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制规定，应属有效。该合同中明确约定了交房时间，原审法院据此判决农家福公司承担未按期交房的违约责任有合同依据。农家福公司上诉关于不应承担逾期交房的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于农家福公司上诉称吴岳政出具的《责任承诺函》，能证明收款收据系虚开�题。本院认为，因农家福公司与福嵘公司存在项目内部承发包关系，福嵘公司法定代表人吴岳政向农家福公司作出的责任承诺只能在其内部产生约束力，该责任承诺函所述内容并未征得刘珍同意，对刘珍不产生法律效力。故农家福公司该项上诉理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。农家福公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169294元，由安徽徽商农家福有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔     蓉审 判 员 张  跃  芳代理审判员 杨  福  来二〇一六年二月二十四日书 记 员 �陈茜（代）附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。