福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终465号
上诉人（原审被告）福建省政和万顺竹业有限公司，住所地政和县经济开发区，统一社会信用代码913507253154584388。
法定代表人蔡廷松，总经理。
委托代理人范世增，男，政和县熊山中心法律服务所法律工作者，住政和县。
被上诉人（原审原告）政和县农村信用合作联社，住所地政和县城关为民路4号，统一社会信用代码913507257983797681。
法定代表人李香忠，理事长。
委托代理人高机焕，叶骏骏（实习）福建宽达（政和）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建幸达工贸有限公司，住所地政和县经济开发区。
法定代表人柳必荣，董事长。
原审被告蔡廷松，男，1966年10月18日出生，汉族，福建省政和万顺竹业有限公司总经理，住寿宁县。
上诉人福建省政和万顺竹业有限公司（以下简称“万顺竹业公司”）因排除妨害纠纷一案，不服政和县人民法院（2015）政民初字第1112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审判决查明，政和县农村信用合作联社（以下简称“政和信用联社”）与福建幸达工贸有限公司（以下简称“幸达工贸公司”）于2013年11月19日签订《最高额抵押贷款合同》，双方约定，12个月授信期内，最高贷款金额为600万元，月利率为9.24‰，贷款到期日为2014年11月18日，幸达工贸公司以其位于政和县经济开发区的厂房及土地（坐落于政和县××经济开发区，房屋所有权证号：政房权证字第201302073、20××65、20××66、201302961号，土地使用权证：政国用﹤2013﹥第1544、1545、1546、1547号）作为抵押并办理抵押登记手续。政和信用联社分三次将600万元贷款发放给幸达工贸公司，借款到期，幸达工贸公司未还款。政和信用联社于2015年1月25日向原审法院提出实现担保物权的申请，原审法院于2015年2月9日作出（2015）××民特字第××号民事裁定，准予拍卖、变卖抵押物并从拍卖、变卖所得价款优先偿还幸达工贸公司欠政和信用联社的贷款本金及利息。政和信用联社于2015年2月27日向原审法院申请强制执行，在执行过程中，对幸达工贸公司的厂房进行了评估、拍卖，但经二次网络司法拍卖均流拍。
另查明，幸达工贸公司与万顺竹业公司于2014年11月27日签订一份《租赁合同》，幸达工贸公司将抵押给政和信用联社的厂房（包含办公楼等）全部出租给万顺竹业公司，租期为12年，每年租金120000元。当天，幸达工贸公司出具一张收条给万顺竹业公司，载明：“今收到福建省政和万顺竹业有限公司厂房租金3年共计叁拾陆万元整”。
原审判决认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案政和信用联社作为抵押权人，其享有的抵押权登记在前，幸达工贸公司与万顺竹业公司之间的租赁关系成立在后，本案讼争标的物（抵押物）上负担租赁权，该租赁权设立对抵押权产生限制，必然影响到抵押权的实现，抵押权人应当有权要求解除租赁关系。故，政和信用联社要求解除幸达工贸公司与万顺竹业公司的租赁关系及要求万顺�业公司腾房并搬迁出幸达工贸公司抵押给政和信用联社的厂房的诉讼请求，于法有据，予以支持。蔡廷松非租赁合同一方当事人，根据合同相对性原则，蔡廷松在本案中不应担责。万顺竹业公司、蔡廷松提出政和信用联社无诉讼主体资格的辩解意见，依据不足，不予采纳。幸达工贸公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应的诉讼权利。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决，一、解除福建幸达工贸有限公司与福建省政和万顺竹业有限公司于2014年11月27日签订的《租赁合同》；二、福建省政和万顺竹业有限公司在判决生效之日起二十日内腾房并搬迁出福建幸达工贸有限公司抵押给政和县农村信用合作联社的厂房（坐落于政和县××经济开发区，房屋所有权证号：政房权证字第201302073、20××65、20××66、201302961号，土地使用权证：政国用﹤2013﹥第1544、1545、1546、1547号）；三、驳回政和县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
宣判后，万顺竹业公司不服，向本院提起上诉。
上诉人万顺竹业公司上诉称，政和信用联社没有诉讼主体资格，其享有的只是抵押权，不享有抵押物的所有权，该抵押物现还在法院执行程序中。政和信用联社只有按照法定程序将抵押权折抵后，抵押物的所有权变更到其名下，政和信用联社依法享有所有权后，其才有诉讼主体资格。《物权法》第一百九十条，立法背景，如果将办理了抵押登记的的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，即抵押财产的产权所有人才有权解除原租赁合同。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。由此可见，租赁合同只有对抵押物的买受人不具有约束。政和信用联社即不是买受人，也不是物权所有人，因此，其在本案中没有诉权。万顺竹业公司是响应政和县政府的招商引资号召，才到政和县投资创办企业，其该租赁厂房共投资大几百万元的设备，已正常生产一年，建立了相应的客户群体，不是想搬就搬那么简单，仅一个生产车间的机器设备折解排序就要耗时两个多月时间。抵押物拍卖流拍与万顺竹业公司的租赁没有因果关系。其原因是由于近年市场经济不活跃，导致中小型企业倒闭欠债，被拍卖财产无人问津。综上，请求撤销原判，依法改判驳回政和信用联社的诉讼请求。
被上诉人政和信用联社答辩称，本案是抵押在先，租赁�后，抵押物已经申请强制执行，在网上拍卖也流拍，试想一个抵押物上享有租赁权，且期限是12年，这样的抵押物谁会来竞拍。为了实现抵押权，抵押权人自然有权对抵押物上的租赁权予以行使解除权。万顺竹业公司明知租赁物在之前享有抵押权，还承租，即便有损失也是其自行承担，与政和信用联社没有任何关系。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人幸达工贸公司未作答辩。
原审被告蔡廷松未作答辩。
经审理查明，对原审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案诉争的焦点是政和信用联社作为抵押权人，抵押权在设立后抵押财产出租的其是否有权请求法院除去抵押财产上的租赁权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条，是对抵押权人与承租人的关系的规定。而《担保法解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将�抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”是对承租人与抵押财产的受让人关系的规定。不能将《中华人民共和国物权法》第一百九十条与《担保法解释》第六十六条第一款作相同解释。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，是指抵押财产上存在的租赁合同关系不得对已办理登记的抵押权的实现产生妨害。也就是说，实现抵押权时，租赁关系并非当然地归于消灭。租赁关系消灭与否，取决于它是否会影响抵押权人的优先受偿利益。而本案中抵押物在拍卖时出现了连续拍，此时，承租人的利益应当劣后于抵押权人的利益，抵押权人有权除去租赁关系后将抵押财产进行拍卖、变卖并优先受偿。因此，政和信用联社有权请求法院除去抵押财产上的租赁关系后再行拍卖、变卖。另一方面，从经济价值上说，当抵押财产上存在租赁关系负担时，该财产的拍卖、变卖的价格必然会因租赁合同期限的长短、租金是否已经全额支付等因素而受到影响，明显低于抵押财产上没有租赁关系负担时的价格，亦使其卖得价款不足以清偿抵押权人债权。综上所述，抵押财产上存在的租赁关系对该已登记之抵押权的实现产生了不利影响时，该租赁关系应予除去，以保护抵押权人的利益。万顺竹业公司上诉认为租赁合同只有对抵押物的买受人不具有约束，政和信用联社即不是买受人，也不是物权所有人，其在本案中没有诉权，与上述法律规定精神相悖，本院不予支持。万顺竹业公司上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判�如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人福建省政和万顺竹业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄天智
审 判 员 陈荣富
代理审判员 李清萍
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 张素珍
附：本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。