黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牡西民初字第21号
原告马东辉。
委托代理人曲子君。
被告赵铁志。
委托代理人王永远。
被告孙兆莉。
被告毕爱珍。
原告马东辉与被告赵铁志、孙兆莉、毕爱珍申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2013年12月18日受理后，依法由审判员马蕴慧适用简易程序于2014年1月6日、2月12日开庭审理了此案。原告马东辉及其委托代理人曲子君、被告赵铁志及其委托代理人王永远、孙兆莉、毕爱珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马东辉诉称：原告与被告孙兆莉买卖合同纠纷一案，经牡丹江市西安区人民法院审理，作出（2008）西民初字第501号民事判决，该判决已经发生法律效力。原告依法向法院申请执行，在执行过程中，法院依法查封了孙兆莉购买的房屋，后赵铁志以案外异议人身份向法院提出执行异议，现牡丹江市西安区人民法院下达（2013）牡西执异字第1号执行裁定书，裁定“中止对坐落于牡丹江市爱民区、房产图号为××、建筑面积51.80平方米商服用房的执行。原告认为，被告赵铁志提出的异议没有事实及法律依据，法院不应中止执行该房屋。被告孙兆莉明知其因债务被人民法院执行，且没有履行给付义务，其行为不应得到法律支持。故原告要求依法许可对被告孙兆莉购买的坐落于牡丹江市爱民区、房产图号为××、建筑面积51.80平方米商服用房实施查封、拍卖等执行措施，诉讼费用由被告承担。
被告赵铁志辩称：一、赵铁志与孙兆莉房屋买卖合同合法有效，原告提出的房地产法的相关规定，是管理性规范，不能影响合同的效力。原告不是房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，原告无权对房屋买卖合同效力提出异议。二、赵铁志占有诉争房屋多年，并向孙兆莉支付全部价款。三、赵铁志无任何过错，房屋无法办理产权证照不是被告的原因。四、马东辉与孙兆莉之间的债权债务关系与被告赵铁志无关，原告不应以侵犯被告赵铁志合法权益为代价来实现债权。综上，原告所诉无事实和法律依据，应依法驳回诉讼请求。
被告孙兆莉辩称：被告孙兆莉已经将诉争房屋卖给被告赵铁志，赵铁志现在该房屋居住，关于查封诉争房屋的情况其不清楚，要求驳回原告的诉讼请求。
被告毕爱珍辩称：关于这个案件的情况被告不清楚，要求驳回原告的诉讼请求。
原告马东辉在庭审中为支持其主张，向法庭提供如下证据：
证据一、西安区人民法院（2008）西民初字第501号民事判决书复印件一份。意在证明经生效判决确认，被告孙兆莉、毕爱珍应当给付原告购房款及违约金278240元。
原告赵铁志、孙兆莉、毕爱珍对证据的真实性及证明问题均没有异议。
证据二、（2013）牡西执异字第1号执行裁定书一份。意在证明原告依生效判决申请法院执行，法院对本案诉争的房屋进行了查封。在执行过程中，因被告赵铁志提出执行异议，人民法院中止了对诉争房屋的执行。原告基于该事实提起了诉讼。
被告赵铁志、孙兆莉、毕爱珍对该证据的真实性及证明的问题均没有异议。
本院认为，三被告对原告出示的证据一、二均无异议，本院予以采信。
被告赵铁志在庭审中为支持其主张，向法庭提供如下证据：
证据一、牡丹江市爱民区北山街道社区居委员会出具的证明一份。意在证明被告赵铁志自2009年至今在诉争房屋开办麻将馆，并在此居住的事实。
原告对该证据的真实性有异议，该份证据上没有经办人的签字，只加盖了名章，无法确认身份，对证明问题也有异议。居委会并不是买卖合同双方的当事人，因此无法证明被告赵铁志购买房屋的时间。
被告孙兆莉、毕爱珍对该证据的真实性及证明的问题均没有异议。
本院认为，结合被告提供的其他证据，对该证据予以采信。
证据二、房屋买卖合同、收条、抵押权预告登记注销通知各一份。意在证明2009年7月被告赵铁志与孙兆莉签订房屋买卖合同，孙兆莉将房屋以11.5万元卖给被告，孙兆莉于2009年11月8日向被告出具11万元收条，赵铁志按照合同的约定，在还清银行贷款后，房产部门出具的解除抵押预告登记注销通知。
原告马东辉对房屋购买合同的真实性有异议，该合同没有双方签订的日期，无法证明合同的形成时间。合同约定的购买价格为115000元，与被告提供的2009年11月8日的收据当中注明的数额不相符。该买卖合同是在孙兆莉并未取得房屋所有权的情况下，并且孙兆莉明知因债务没有履行给付义务的情况下出卖给被告赵铁志，双方的买卖合同违反了国家的禁止性规定，应属无效合同。并且被告赵铁志提供了抵押权预告通知，登记日期为2009年9月14日，而被告提供的给付款项的日期为2009年11月8日，也就是说是在房屋解除抵押登记后第二被告收取了第一被告的购房款，因此不能证明第一被告想要证明的问题。
被告孙兆莉、毕爱珍对该证据没有异议。
本院认为，赵铁志与孙兆莉签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，赵铁志在购房时知道房屋设定抵押权，在其用购房款还清银行贷款，抵押权注销后将剩余房款给付孙兆莉，孙兆莉为其出具收条，结合赵铁志提供的证据四，能够形成完整的证据链，证明赵铁志购房的经过是客观真实的。对于孙兆莉因债务没有履行给付义务的情况，赵铁志并不知情，其对诉争房屋的购买属于善意取得。故对被告赵铁志出具的证据二的真实性及证明的问题，本院予以采信。
证据三、2013年8月20日牡丹江纺织厂职工集资开发办出具的证明复印件一份，原件在（2013）牡西执异字第1号执行卷宗中，意在证明诉争房屋没有经过验收，至今无法办理房照。
原告马东辉对该证据的真实性有异议，该证据是复印件，无法与原件核对。证明的单位是牡丹江市牡纺职工集资开发办，不是牡纺综合楼的开发主体，在该份证明上没有经办人的签名，有此该份证明出具的单位不具有证明牡纺综合楼没有办照的资格。
被告孙兆莉、毕爱珍对该证据没有异议。
本院认为，被告赵铁志出具的证据三系复印件，经审判人员与在（2013）牡西执异字第1号执行卷宗中的原件核对无异，故对该证据的真实性本院予以采信。该证据证明诉争房屋没有验收，至今无法办理房照与原告在庭审中自认房屋无法办理房照的事实是一致的，故对该证据证明的问题本院予以采信。
证据四、根据被告赵铁志申请，本院依职权调取的赵铁志2009年6月至2009年12月在牡丹江邮政储蓄银行存取款情况。意在证明被告赵铁志在2009年7月20日、8月31日从邮政储蓄分别取款85000元、10000元用于向孙兆莉支付购房款，在同年11月8日支付15000元现金后，孙兆莉给赵铁志出具了110000元的收条，因合同中约定孙兆莉负责办理过户，该房屋孙兆莉一直未给赵铁志办理过户，余款5000元一直未支付。
原告对该证据的真实性没有异议。对证明的问题有异议，认业该份证据只能证明赵铁志在2009年7月20日、8月31日取款的事实，并不能证明该两笔款项支付给了孙兆莉，两笔款项合计为95000元，与被告提供的买卖合同及收条的数额不符，因此不能证明赵铁志向孙兆莉支付了合同约定的全部价款。
被告孙兆莉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃对该证据的质证权。
被告毕爱珍对该证据没有异议。
本院认为，被告赵铁志提供的证据四系本院依职权调取，且原、被告对证据的真实性均无异议，对该证据的真实性本院予以采信。该份证据能够与赵铁志、孙兆莉签订的房屋买卖合同、房产解除抵押登记表以及被告孙兆莉自认相互印证，对证明的问题本院予以采信。
被告孙兆莉、毕爱珍未向法庭提供证据。
根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：原告马东辉与被告孙兆莉、孙树政、毕爱珍房屋买卖合同纠纷一案，经牡丹江市西安区人民法院审理，于2008年12月5日作出（2008）西民初字第501号民事判决，判项如下：一、孙兆莉、孙树政给付马东辉购房款175000元、违约金103240元；二、被告毕爱珍对被告孙兆莉、孙树政应付全部债务承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，原告依法向法院申请执行，在执行过程中，法院依法查封了牡丹江市牡纺职工集资建房开发办开发建设的牡纺市场小区，第××幢××层××号，房产图号为××号，建筑面积51.80平方米的商服用房。该房屋开发办以每平方米2500元的价格，抵偿拖欠被告孙兆莉的工程款129500元。2003年被执行人孙兆莉在牡丹江市房地产产权市场管理处办理了备案登记，备案号为××号。2009年被告孙兆莉与赵铁志签订了一份房屋买卖合同，主要内容：孙兆莉（甲方）将现有的坐落于牡丹江市牡纺综合楼楼下××号门市房，以115000元的价格出售给案外人赵铁志，购买房屋的过户费、税费、工本费等由孙兆莉承担。合同签订后被告赵铁志在牡丹江市邮政储蓄分别于2009年7月20日取款85000元、8月31日取款10000元用于偿还诉争房屋的银行贷款及给付被告孙兆莉购房款，银行贷款还清后，牡丹江市房地产产权市场管理处于2009年8月14日下发了抵押权预告登记注销通知，2009年11月8日赵铁志将剩余购房款15000元给付孙兆莉，孙兆莉为赵铁志出具了一份为110000元的收据。孙兆莉与赵铁志在房屋买卖合同中约定，诉争房屋的一切费用全部由孙兆莉承担（包括过户费），因房屋一直未办理过户，赵铁志未将剩余款项5000元给付孙兆莉。赵铁志购房后在该房屋经营麻将厅至今。2013年8月，因原告马东辉申请执行诉争房屋，法院工作人员到诉争房屋告知被告赵铁志搬出诉争房屋，赵铁志因此向本院提出案外人执行异议，本院于2013年9月25日下发了（2013）牡西执异字第1号执行裁定书，裁定中止对坐落于牡丹江市爱民区、房产图号为××号、建筑面积51.80平方米商服用房的执行。
另查明，牡丹江市牡纺职工集资建房开发办开发建设的牡纺市场小区目前工程尚未验收，暂时无法办理房屋产权证照。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，孙兆莉持有诉争房屋的商品房买卖合同、收据并实际占有使用该商服用房，且在牡丹江市房地产产权市场管理处办理了备案登记。在被告孙兆莉与赵铁志签订房屋买卖合同，还清银行贷款后，抵押权预告登记注销，赵铁志支付部全价款，并且实际占有、使用至今。由于诉争房屋尚未验收，暂时无法办理产权证照，被告赵铁志购买诉争房屋的行为并无过错，此种情况下可以认可被告赵铁志已经取得相当于物权的权利。综上，对原告要求对于诉争房屋实施查封、拍卖等执行措施的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十二条、第二十四条的规定，判决如下：
驳回原告马东辉的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元由原告马东辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 马蕴慧
二〇一四年二月二十四日
书记员 郎 旭
黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民事裁定书
（2014）牡西民初字第21-1号
原告马东辉，居民身份证号码231002197706061015，男，1977年6月6日出生，汉族，牡丹江市房地产产权市场管理处法规科科长，住所地牡丹江市东安区东新安街化工小区1栋1单元102号。
委托代理人曲子君，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
被告赵铁志，居民身份证号码231004195508200313，男，1955年8月20日出生，汉族，无固定职业，住所地牡丹江市爱民区北山办事处4委16组。
委托代理人王永远，居民身份证号码231003196802231012，男，1968年2月23日出生，汉族，牡丹江市阳明区新兴法律服务所法律工作者，住所地牡丹江市东安区东三条路日照小区33栋2单元306号。
被告孙兆莉，居民身份证号码231011196408110319，男，1964年8月11日出生，汉族，无固定职业，住所地牡丹江市西安区春城小区9单元204室，户籍地牡丹江市西安区沿江办事处4委5组。
孙树政，居民身份证号码231002195007162037，男，1950年7月16日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市东安区新安办事处8委5组。
被告毕爱珍，居民身份证号码231005196309060021，女，1963年9月6日出生，汉族，无固定职业，住所地牡丹江市西安区先锋办事处新立居民委员会20组。
本院在审理原告马东辉与被告赵铁志、孙兆莉、孙树政、毕爱珍申请执行人执行异议之诉一案中，原告马东辉于2013年12月26日以被告孙树政与执行异议财产之间无关联为由，向本院提出撤回对孙树政的起诉的申请。
本院认为，原告马东辉的申请符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款、第一百五十四条第一款第五项之规定，裁定如下：
准许原告马东辉撤回对孙树政的起诉。
审判员马蕴慧
二〇一四年一月二日
书记员郎旭