广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5248号
上诉人（原审被告）：广州XX房地产开发有限公司，住所：广州高新技术产业开发区。
法定代表人：郭晓光，董事长。
委托代理人：陈倩，广东习法律师事务所律师。
委托代理人：钟嘉羚，广东习法律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：罗X瑜，住址：广州市天河区。
委托代理人：吴少敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。
上诉人广州XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）因与被上诉人罗X瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服原广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月24日，罗X瑜（乙方）与XX公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201112173094），约定：乙方向甲方购买房屋地址为XX区水西路12号（自编B3栋）1101房［项目地址为：科城花园（二期）自编号B1-B25栋第自编B3栋幢11层1101号房］（以下简称“涉讼房屋”）；该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，按套内建筑面积计算房价，单价为15645.88元／平方米，总金额1089740元；第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付约定，甲方应当在2013年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等；第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按乙方已支付房款的万分之二按日向乙方计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日的，其后30日内，乙方有权单方面解除合同，甲方应当自乙方解除合同之日起30日内退还乙方全部已付款项；若在上述期限内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方应按上述第（1）项的规定向乙方计付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.如乙方未付清应付房款或违约金，甲方不承担逾期交付的违约责任；2.乙方应在房屋交付使用通知书中规定的期限内办理商品房交付手续，逾期15日未办理收楼手续的，即从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付最后期限起，视为房屋交付给乙方使用，自该日起，因该房屋产生的所有费用、风险及法律责任等均由乙方承担，包括但不限于各项物业管理费的交付、房屋毁损、灭失的风险承担等。第十五条房屋交付时的有关资料约定，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。
《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议载明以下内容：第二条约定，双方同意买卖合同第十二条修改为：1.该商品房交付的前提条件：（1）乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款；（2）乙方付清应缴交的全部税费；（3）如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。2.除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交楼通知书，均须在该商品房交付使用期间届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未履行付清房价款、税费和逾期付款产生违约金等义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。3.由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任。第四条约定，双方同意买卖合同第十五条修改为：在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》。（二）《房地产（住宅）使用说明书》。（三）《临时管理规约》或《管理规约》。
合同签订后，罗X瑜已按约支付全部房款1089740元。
罗X瑜于2014年1月14日向原审法院提起本案诉讼，诉称：2011年12月24日，罗X瑜与XX公司于广州市萝岗区签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为201112173094）。合同约定，罗X瑜向XX公司购买科城花园（二期）自编B1-B25栋第自编B3栋幢11层1101号房，房款总价1089740元，XX公司应于2013年10月31日前将房屋交付罗X瑜。合同签订后，罗X瑜已按照合同约定付清了全部的预售购房款，履行了合同约定的义务。2013年10月，罗X瑜前往XX公司处办理收楼手续时却发现涉讼房屋并未完成法定竣工验收手续，根据我国《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及合同的约定，涉讼房屋并未达到交付使用的条件，XX公司明显怠于履行法定及约定的合同义务，其行为属于违约。鉴于房屋出现种种的问题，罗X瑜曾多次向XX公司催告尽快履行合同义务，然而XX公司至今仍未完成涉案楼盘的竣工验收手续，依据合同的约定，罗X瑜拒绝了收楼。直至今日，罗X瑜仍无法收楼。因此，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十四条约定，“按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日的，自合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按乙方已支付房款的万分之二按日向乙方计付违约金，本合同继续履行……”，截止到起诉之日，XX公司已经逾期交付房屋长达61天，罗X瑜认为，XX公司的违约行为已经严重损害了罗X瑜的合法权益，XX公司应当继续履行合同约定的义务并承担相应的违约责任。现罗X瑜向法院提起诉讼，请求判令：1.XX公司继续履行合同；2.XX公司支付自2013年11月1日起至实际交付之日止的违约金（以购房款1089740元为计算基数，按每日万分之二的标准计算，暂计至起诉之日的违约金为13294.828元）；3.XX公司承担本案诉讼费。
XX公司原审辩称：一、XX公司2013年10月25日通知罗X瑜收楼时已满足了双方约定的交付房屋条件，XX公司不存在违约情形。双方签订的补充协议第二条第3点约定：“该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任”；第四条约定：“在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》、（二）《房地产（住宅）使用说明书》、（三）《临时管理规约》或《管理规约》”，XX公司于2013年10月25日发出收楼通知给罗X瑜时，房屋已满足了上述供水、供气、供电及通邮条件并有相关部门出具的证明文件，并且XX公司也已向罗X瑜提供《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》，因此XX公司无需承担违约责任。其后XX公司又多次通知罗X瑜收楼，但罗X瑜均拒绝收楼，根据补充协议第六条规定：“非因甲方责任而乙方逾期不办理交接手续，视作甲方实际已将该商品房交付乙方使用。乙方应当自买卖合同第十三条约定的交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、商品房灭失损毁的风险承担。”罗X瑜现在无正当理由拒绝收楼，应当视为XX公司在2013年10月31日已将涉讼房屋交付给罗X瑜使用。二、涉讼房屋已经取得规划、建设、消防、人防、环保等相关部门出具的文件，并在2014年6月4日已取得房屋的《建设工程竣工验收备案表》。涉讼房屋已于2014年1月取得规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，2014年4月取得建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，2014年5月取得消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》，2014年3月取得人防、环保部门出具的认可文件，2014年6月4日取得《建设工程竣工验收备案表》。可见XX公司已取得了涉讼房屋涉及到的全部主管部门出具的相关证明文件和资料。综上，XX公司不存在违约情形，并已取得了全部相关文件，因此罗X瑜无权要求XX公司承担逾期交楼的违约责任，罗X瑜的诉讼请求没有依据，请求人民法院依法予以驳回。
XX公司于2013年10月28日向罗X瑜邮寄落款日期为2013年10月25日的《收楼通知书》，主要内容为：罗X瑜购买的科城花园二期［XX园］项目现已准备交楼，为了能高效、便捷地完成收楼手续，请罗X瑜于2013年10月31日前与收楼中心预约，并按预约时间办理有关收楼手续。XX公司提交的妥投证明显示该通知书已于2013年10月29日由他人签收。
罗X瑜提交顺丰速运快递单以证明其于2013年11月10日向XX公司发出了《对收楼通知的回复函》，XX公司认为罗X瑜不能证明该函已送达XX公司，且罗X瑜未提交相应的函，不清楚函的内容。
XX公司于2013年11月20日再次向罗X瑜邮寄落款日期为2013年11月18日的《收楼通知书》，主要内容为：罗X瑜购买的科城花园二期［XX园］B03-1101房已经在10月底开始交楼，请罗X瑜按《商品房买卖合同》及补充协议的约定，交齐所有房款及其它应付款项，并尽快前往科城花园二期［XX园］交楼现场办理收楼手续。XX公司提交的妥投证明显示该通知书已于2013年11月21日由他人签收。
2014年7月4日，广州开发区建设工程质量安全监督站就科城山庄XX商住小区工程［标段1］住宅楼（自编号B1-B11栋）进行竣工验收备案，出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称“《工程竣工验收备案表》”），该备案表目录载有“单位工程质量综合验收文件；规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》”等内容。
原审庭审中，罗X瑜陈述其诉讼请求第一项中主张的“XX公司继续履行合同”指的是要求XX公司依照合同和法律的规定交付房屋给罗X瑜，并承担相应的违约责任，XX公司陈述其对合同继续履行没有异议。
XX公司于2014年7月8日再次向罗X瑜邮寄落款日期为2014年7月6日的《收楼通知书》，主要内容为：罗X瑜购买的科城花园二期［XX园］B3栋1101房已具备交楼条件，XX公司再次通知罗X瑜来收楼，请罗X瑜按《商品房买卖合同》及补充协议的约定，交齐所有房款及其它应付款项，并尽快前往科城花园二期［XX园］交楼现场办理收楼手续。XX公司提交的妥投证明显示该通知书已于2014年7月9日投递并签收。
双方确认罗X瑜于2014年9月17日收楼并签署了《楼宇交付证明书》，主要内容为：双方确认以下事宜：（一）业主为上述单元买受人全体；（二）业主持有效的身份证明原件；（三）业主持购房合同、按揭合同（若有）及购房票据原件；（四）该单元的全部楼款、税费及单元专项维修资金已全部付清；（五）该商品房已达到购房合同约定交付要求，该单元已从合同约定收楼日起，具备交付使用条件；……。罗X瑜在第（五）条的空白处，手写“对本证明书第五条保留意见”并签署了本人名字。
以上事实有罗X瑜、XX公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、购房发票、《收楼通知书》、《对收楼通知的回复函》、《工程竣工验收备案表》、《楼宇交付证明书》、快件单及妥投证明以及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：罗X瑜与XX公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于迟延交房违约金问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》，XX公司应当在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的期限内（即2013年10月31日前）将涉讼房屋交付给罗X瑜使用，XX公司未依约向罗X瑜交付涉讼房屋的行为已构成违约，应由XX公司承担违约责任。关于迟延交房违约金的起止时间。罗X瑜、XX公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交房期限为2013年10月31日前，因此，应从最后交房期限的第二日即2013年11月1日开始计算迟延交房违约金。双方确认罗X瑜已于2014年9月17日实际收楼，涉讼房屋竣工取得《工程竣工验收备案表》后XX公司已经于2014年7月9日将《收楼通知书》送达，但《收楼通知书》未明确办理收楼手续的具体时间，因双方对未及时收楼的原因均未举证进行说明，根据交易习惯，原审法院酌情认定双方办理收楼手续的时间为《收楼通知书》送达罗X瑜后7日内即2014年7月16日前。因此XX公司迟延交付房屋的期限应为258天（2013年11月1日至2014年7月16日）。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条迟延交房的违约责任的约定，XX公司如未能按本合同规定的期限交房，应按罗X瑜已支付房款的万分之二按日向罗X瑜支付违约金，故XX公司应向罗X瑜支付迟延交付房屋违约金56230.58元（1089740元×0.2‰／天×258天）。XX公司辩称其2013年10月25日通知罗X瑜收楼时已满足了双方约定的交付房屋条件，XX公司不存在违约情形，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此XX公司交付涉讼房屋给罗X瑜时除了符合合同约定的交付条件外还应具备取得《工程竣工验收备案表》法定交付条件和涉讼房屋符合居住使用条件，在2013年10月25日XX公司通知罗X瑜收楼时其尚未取得《工程竣工验收备案表》，罗X瑜有权拒绝收楼，故XX公司辩称罗X瑜无权要求其承担逾期交楼的违约责任理据不充分，原审法院不予支持。
至于罗X瑜提出XX公司继续履行合同的诉讼请求，因涉讼房屋已于2014年9月17日交付，XX公司已履行交付房屋义务，该诉讼请求所依据的事实已经发生了变更，该项诉讼请求已无主张必要，因此，对罗X瑜的该项诉讼请求，原审法院不再予以调处。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年7月6日作出如下判决：一、广州XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向罗X瑜支付迟延交付房屋违约金56230.58元；二、驳回罗X瑜的其他诉讼请求。广州XX房地产开发有限公司如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案原审受理费1206元和管辖权异议费100元，由广州XX房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴付。
判后，上诉人XX公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决以XX公司在取得竣工验收备案表后发出《收楼通知书》后的7日内作为XX公司支付逾期交楼违约金的截止日，属于事实认定错误，适用法律不当。双方签订的补充协议第二条第3点约定“该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任”，第四条约定：“在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应向乙方提供有关该商品房的列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》、（二）《房地产（住宅）使用说明书》、（三）《临时管理规约》或《管理规约》”，XX公司在2013年10月25日通知罗X瑜收楼时房屋已满足了上述供水、供气、供电及通邮条件并有相关部门出具的证明文件，已满足了双方约定的交付条件，XX公司不存在违约情形。故上诉请求法院判令：1、撤销原审判决第一项，改判驳回罗X瑜全部诉讼请求；2、罗X瑜承担一、二审诉讼费。
被上诉人罗X瑜答辩称：同意一审判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审查，双方对原审已查明的事实无异议，且未提交新证据，本院依法予以确认。
二审中，XX公司称：补充协议第二条第3点明确约定了房屋满足供水、供电、供气、通邮即可视为达到交付条件。至于政府相关部门出具的文件，只要我方事后完成相应的审批即可。罗X瑜称：补充协议第二条违反了城市房地产开发经营管理条例第17条规定，该约定是无效的。
本院认为，本案争议焦点为XX公司应否承担逾期交房违约金。本案中，双方当事人在《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议第四条中约定：“甲乙双方同意买卖合同第十五条修改为：在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料。”从内容表述上看，该补充协议并没有排除买卖合同约定的交付条件的适用。XX公司主张2013年10月25日向罗X瑜发出收楼通知时已达到房屋交付条件，这与双方合同约定的条件并不相符。
XX公司主张交房时仅需要满足补充协议第二条第3点约定的供水、供电、供气、通邮即可，房屋的质量验收、规划、公安消防、人防、环保等其他要求可在房屋交付之后再予满足。XX公司的该项主张明显有违法律的强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。上述法律规定表明竣工验收是房屋交付使用的必经环节，房屋只有经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。XX公司作为涉讼房屋的出卖人，交付质量合格，满足法定要求的房屋是其应尽的合同责任。原审法院判决XX公司承担自2013年11月1日起至2014年7月16日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。XX公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1206元，由上诉人广州XX房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一五年十二月一日
书 记 员 林嘉丽