广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1302民初7696号
原告：唐义江，男，汉族，1977年2月2日出生，住址：四川省泸州市纳溪区。
委托代理人：宋子敬，系广东鸿园律师事务所律师。
委托代理人：郭勇斌，系广东鸿园律师事务所实习律师。
第一被告：惠城区吉祥轩客家海鲜酒楼，地址：广东省惠州市。
经营者：成晓雯。
第二被告：欧阳镇，男，汉族，1975年7月26日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
原告唐义江与被告惠城区吉祥轩客家海鲜酒楼、欧阳镇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告唐义江起诉称，原告系惠城区祥和丰客家酒楼（已注销）的经营者。2015年5月3日，原告与被告方签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告同意将位于麦兴路20号（祥和丰客家酒楼）房屋及配套餐饮设备/桌椅/空调/器皿等出租给被告方用作酒楼经营使用，不可做其他用途。租赁期限2015年5月3日开始至2022年3月31日止，2015年5月3日至2015年5月15日为承租方装修期，原告同意免收装修期间租金（物业方并未免除原告的租金、物业费等）。每月租金为人民币45，000元，被告方应在每月10日前向原告支付当月租金。被告应向原告支付保证金共计400，000元，本合同签订后，被告方需要在2015年5月15日内先向原告支付保证金200，000元，从2015年8月开始至2015年11月，每月再支付保证金50，000元，直到付清尾数200，000元止，该保证金待合同期满后，被告方若无违约或者无拖欠任何款项，原告如数退还被告方。被告方在承租期间应按时向原告缴纳租金及水电费。2015年6月8日，被告方与原告签订了《承租声明》，被告方声明于2015年6月10日前支付原告5-6月租金及水电费等，合计68，746元，并在被告方开业前（最迟2015年6月15日前）支付原告首期保证金200，000元，若被告方无法兑现，愿意无条件退场并支付一个月租金作为违约金。2015年6月8日被告方仅支付保证金18700元（该保证金已抵租金），2015年6月19日原告向被告方催缴保证金并签订了《催缴保证金通知》（经营者成晓雯及合伙人欧阳镇签字确认），通知被告方2015年6月29日22：00时前支付首期未支付保证金181，300元，若被告方再违约，主动于6月29日无条件退场，将酒楼交还原告。2015年8月6日因被告方财务出现问题，无力再经营，故与原告签订了《退场协议书》。《退场协议书》中确认被告方自2015年6月起至2015年7月31日未缴纳水电费27557元，7月份未缴纳房租45，000元，一个月违约金45，000元，共计117，557元。若被告方在《退场协议书》签订后15日内日支付租金及水电费则原告免除被告方违约金45，000元。经原告多次催讨，被告至今仍拒不履行《退场协议书》中的义务。原告认为：原告与被告方之间的租赁合同关系合法有效。原告将酒楼租赁给被告方后，被告方应按约准时缴纳房租、水电费及保证金。被告方拒不缴纳房租、水电费及保证金的行为，已经构成违约。综上所述，被告方的行为已侵犯原告的合同权益，给原告造成了经济损失。为维护自身合法权益，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，向法院提起诉讼，望判如所请。1、请求法院判令第一被告支付房租、水电费72557元及利息（利息以72557元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计算至还清欠款止），违约金45，000元，共计：117，557元。第二被告对上述损失承担连带清偿责任。2、本案诉讼费用等由两被告承担。
被告惠城区吉祥轩客家海鲜酒楼、欧阳镇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和相关证据。
本院查明的案件事实
经审理查明，2015年5月3日，原告作为惠城区祥和丰客家酒楼（甲方）的代表与第一被告的经营者成晓雯（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于麦兴路20号（祥和丰客家酒楼）房屋及配套餐饮设备/桌椅/空调/器皿等出租给乙方做酒楼经营使用。租期从2015年5月3日起至2022年3月31日止，2015年5月3日至2015年5月15日为承租方装修期，此期间免收租金。每月租金4.5万元。保证金40万元，合同签订生效后，乙方需在2015年5月15日内支付保证金20万元，从2015年8月至2015年11月每月再支付保证金5万元，直到付清尾数20万元为止，该保证金待合同期满后，乙方若无违约或无拖欠任何款项，甲方不计利息如数退还给乙方。乙方在承租期间应按时向甲方缴纳租金及水电费用，如逾期未付租金，甲方有权按所拖欠金额（含水电费用）每日1%计算向乙方收取滞纳金。如乙方拖欠租金或水电费等费用合计金额达两个月内租金数额，甲方有权终止合同，收回租赁房屋并且扣取保证金。
原告称其是惠城区祥和丰客家酒楼的经营者，该酒楼现已注销。
2015年6月8日，原告作为惠城区祥和丰客家酒楼（甲方）的代表与第一被告（乙方）的代表成晓雯签订《承租乙方声明》，约定：因乙方负责人各种私人原因，原签订于2015年5月3日的酒楼租赁合同，规定乙方务必于2015年5月15日前支付完毕首期押金20万元，至今6月8日，乙方仍未兑现承诺，已经违约，现乙方声明如下：一、乙方于2015年6月10日前支付完毕甲方5-6月份租金6.6万元，5月份水电费2295元，及代付402宿舍房租450元，合计68745元。二、乙方最迟于2015年6月15日前支付完毕甲方首期押金款20万元。三、如乙方此次声明再次无法兑现，愿意无条件退场，并愿意再多支付一个月租金4.5万元作违约赔偿甲方。本声明为补充协议，未注明事项以双方签订的“房屋租赁合同”为准。
2015年6月19日，原告作为惠城区祥和丰客家酒楼（甲方）的代表与第一被告（乙方）的代表成晓雯签订《催缴保证金通知》，约定：因乙方未按约定支付首期20万元保证金，仅支付18700元押金，再次违约，现甲方通知乙方如下：一、乙方务必于2015年6月29日22：00前支付完毕全部首期保证金20万元，还欠18.13万元。二、如乙方再次违约：（1）乙方主动于6月29日无条件退场。（2）乙方于6月29日将营业中酒楼现状交还甲方，并再多付一个月租金4.5万元作违约金赔偿甲方。（3）甲方将于6月29日起停水停电同时关闭酒楼。本通知经甲乙双方签字后即生效，与双方签订的“房屋租赁合同”及“承租乙方声明”同时具有法律效力。
成晓雯在上述《催缴保证金通知》“乙方股东”旁签名并捺印，第二被告亦在该处签名并捺印。原告称第二被告与成晓雯均系第一被告的实际出资人。
2015年8月6日，原告作为惠城区祥和丰客家酒楼（甲方）的代表与第一被告（乙方）的代表成晓雯签订《退场协议书》，约定：因乙方财务出现问题，无力继续经营，向甲方申请退场，自2015年6月起，乙方未缴纳水电费，至7月31日，水电费合计2.7557万元，7月未交房租4.5万元，根据协议乙方需再多支付一个月房租4.5万元作违约金赔偿甲方，共计11.7557万元。乙方在签订本协议后15天内付清房租水电费7.2557万元，甲方愿意免除乙方违约金4.5万元，如乙方违约，甲方仍将按11.7557万元向乙方收取欠款，同时按每天1‰收取违约金。签订本退场协议后，甲、乙双方签订的酒楼租赁合同自动解除。
原告称第一被告支付了保证金18700元（已抵作租金）及2015年5月、6月租金，尚余7月租金4.5万元及6月至7月31日水电费2.7557万元未支付。
庭后原告向本院提交了其与案外人惠州市泰豪物业管理有限公司于2012年8月22日签订的《房屋租赁合同》，约定承租位于麦地路25号一、二层房屋作酒楼，租期为2012年8月15日至2022年7月31日。双方于2016年4月1日签订了《房屋租赁终止协议》，约定2016年4月1日终止《房屋租赁合同》。
裁判理由和结果
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《承租乙方声明》、《催缴保证金通知》及《退场协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，原告将涉案房屋出租给第一被告使用，因第一被告无力继续经营，申请退场，解除租赁合同，支付拖欠的租金及水电费，但第一被告却未按合同约定履行，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。原告要求第一被告支付拖欠的租金及水电费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以确认。
关于原告主张的违约金，本院认为该约定明显高于原告因此造成的损失，本院酌定违约金自2015年8月17日起按照月利率2%计算至实际支付止（以72，557元为计算基数），但不能超过损失的30%，即21，767.1元。关于原告主张的利息，因原告已主张违约金，本院已对该诉请予以处理，其损失已经得到补偿，故对上述诉请不予支持。
关于原告要求第二被告对上述损失承担连带责任的诉请，原告虽称第二被告系第一被告的实际投资人，但其提交的第二被告签名并捺印的《催缴保证金通知》不足以支持其诉请，且该协议主要涉及保证金和此前签订的《房屋租赁合同》、《承租乙方声明》，第二被告并未在《退场协议书》上签名，故本院不予支持。
第一、二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、第一被告惠城区吉祥轩客家海鲜酒楼应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐义江支付2015年7月房屋租金及2015年6月至2015年7月31日水电费共计72，557元及违约金（违约金以72，557元为计算基数，按月利率2%计算至实际支付之日止，最高不得超过21，767.1元）。
二、驳回原告唐义江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2651元（原告已预交1，326元），由第一被告惠城区吉祥轩客家海鲜酒楼负担。第一被告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 朱 雄
审 判 员 杨燕红
人民陪审员 刘雪明
二〇一八年一月二十六日
法官 助理 陈晓琳
书 记 员 李诗琪