广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民一终字第619号
上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市豪达房地产开发有限公司。住所地：清远市新城连江路***号聚豪花园*号楼*层。
法定代表人：何金祥。
委托代理人：罗浩哲、朱绍敏，广东法行律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市金谛物业管理有限公司。住所地：清远市清城区院南二路1号阳光嘉园商住小区***幢首层商铺**号。
法定代表人：甘广钟。
委托代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。
原审第三人：豪逸花园业主委员会。住所地：清远市清城区环城二路**号。
主任：刘伟源。
委托代理人：杨腾造，广东易之堃律师事务所律师。
上诉人清远市豪达房地产开发有限公司（以下简称豪达公司）与被上诉人清远市金谛物业管理有限公司（以下简称金谛公司）、原审第三人豪逸花园业主委员会（以下简称豪逸业委会）因不当得利纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民四初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年6月1日，豪逸花园业委会（甲方）与金谛公司签订《豪逸花园物业管理服务合同》，约定由金谛公司对豪逸花园进行物业服务管理，管理事项包括附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（含道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场）；第二十一条物业管理费中第4点约定，室内汽车停车位250元／月；第二十五条约定，房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用。
2014年12月25日以及12月31日，豪达公司曾函至金谛公司，要求金谛公司于年底前统计小区小车收费情况，并将停车费61600元停车费交还豪达公司。2015年1月2日，金谛公司出具复函，其中对下列情况作出答复：一、贵公司要求我公司支付2014年6月1日至2014年12月31日共7个月小车停车费，每月8800元，共61600元，我公司同意支付。但须抵扣3号楼排污管维修费9600元，抵扣人防工程防水道闸修建费用600元，实际支付51400元；我公司表示，2015年以后，小区停车交费问题，贵公司应在2015年1月15日前派员前来协商，并对收费区域进行明确，并出示要求我公司交费的产权证。如未按时前来协商及出示产权证，我公司将不支付小区停车费。2015年1月5日，豪达公司再次函至金谛公司，要求金谛公司在2015年1月8日前交付停车费61600元，如能在2015年1月8日前交款，我司同意抵扣排污管维修费9600元及人防工程修建费用600元，否则按61600元交还我司。后双方协商未果，豪达公司向原审法院提起诉讼，请求依法判令被告归还停车位租金61600元及利息（从2015年1月2日起按同期贷款利率计至全部归还之日止，暂计至起诉之日为300元）。庭审中，豪达公司增加诉讼请求：被告支付自2015年1月1日至2015年4月30日止的租金共35200元，并明确其上述诉讼请求为：要求被告按8800元／月支付自2014年6月1日至本案判决之日止的停车位租金，暂计至2015年4月30日为96800元，并按银行同期贷款利率计算2014年6月1日至2014年12月31日期间停车位租金61600元的利息（从2015年1月2日起计付至租金全部归还之日止）。金谛公司向原审法院提出反诉，请求反诉被告支付豪逸花园三号楼B梯东侧化粪池维修费9656元及利息（自2015年5月11日按中国人民银行同期贷款利率计付至实际付清之日止）。
庭审中，豪达公司称其主张的停车位包括二、三号楼的架空层部分51个停车位以及地下停车场42个停车位，每个车位200元／月，由金谛公司向其返还8800元／月，超出8800元的部分由物业公司收执。金谛公司认可其收取停车费的范围包括二、三号楼的架空层及地下停车场，但仅收取5200元／月的停车费，不存在超出部分的停车费。对双方各自主张的停车费数额，豪达公司与金谛公司均未能提供其他书面证据予以证明。
另查明，豪达公司系清远市清城区环城二路五十号豪逸花园的开发商。清远市房产测绘所作出的《房屋建筑面积分栋信息汇总表》显示，豪逸花园三号楼房屋架空层高度不到2.2米，故没有计算建筑面积（楼梯除外），并与1#楼、1A#楼一起报建。根据豪达公司提供的《建筑审核意见书（核发﹤建设工程规划许可证﹥）》显示，豪逸花园1#、3#、1A#楼的首层作住宅、车库用；2A#、2B#、2C#楼的首层仅作住宅用。此外，豪达公司依法按防空地下室面积报建了地下人防工程。根据豪达公司提交的豪逸花园三幢1单元08号房屋的《广东省商品房买卖合同》中附件四：合同补充协议约定，室内停车位的产权属开发商所有；而根据豪逸业委会提交的豪逸花园三幢9单元08号房屋的《广东省商品房买卖合同》，并无关于室内停车位权属的约定。同时，上述两份合同的附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中记载，分摊系数=（梯间总面积＋走廊总面积）／总套内面积×100%，分摊面积=套内面积×分摊系数。
再查明，原审法院于2015年6月5日前往清远市房产信息中心查询清远市清城区环城二路五十号豪逸花园三幢架空层的权属，经查，清远市房产信息中心没有上述档案资料记载。
原审法院认为，结合当事人的举证情况及原审法院已查明的事实，归纳本案的争议焦点是争议停车位的权属问题，金谛公司所收取停车位租金是否属于不当得利以及豪达公司应否向金谛公司返还维修费用。
首先，对于豪达公司与金谛公司在往来函件中关于返还停车位租金及抵扣维修费作出的确认，均属于附条件的确认，在条件未成就时，应认定豪达公司未对同意抵扣维修费用作出认可，金谛公司亦未对同意返还停车位租金作出确认。豪达公司仅以上述函件主张金谛公司返还停车位租金，证据并不充分。另一方面，豪达公司与金谛公司确认本案争议的停车位包括小区内二、三号楼架空层和地下人防工程两部分，对该停车位的权属，虽然豪达公司与豪逸业委会均向原审法院提供了《商品房买卖合同》，但两份合同对停车位权属问题分别作出了不同约定，故《商品房买卖合同》是否约定了室内停车位由开发商所有，这一待证事实真伪不明，无法根据现有的《商品房买卖合同》来判断停车位的权属。而对于本案豪逸花园二、三号楼架空层及地下人防工程部位的权属，豪达公司未能提供充分证据证明其享有上述争议场地的所有权，而金谛公司按照与豪逸业委会签订的《豪逸花园物业管理服务合同》约定所收取的停车费，有合法依据，不属于不当得利。故豪达公司主张金谛公司按8800元／月返还自2014年6月1日至本案判决之日止的停车位租金，暂计至2015年4月30日为96800元，并按银行同期贷款利率计算2014年6月1日至2014年12月31日期间停车位租金61600元利息（从2015年1月2日起计付至租金全部归还之日止）的诉讼请求，不予支持。
关于金谛公司反诉要求豪达公司支付维修费9656元及利息（自2015年5月11日按中国人民银行同期贷款利率计付至实际付清之日止）的反诉请求，金谛公司与豪逸花园业委会在物业服务合同中已就房屋共用部位、共用设施设备的日常养护及维修支出作出了明确约定，其中日常养护费用由金谛公司在收取的物业管理公共服务费中列支，大修、中修、更新、改造费用在维修专项基金中列支，且豪达公司对金谛公司提供的维修费支付凭证（收据）的真实性不予认可，故金谛公司的反诉请求理由亦不成立，不予支持。
综上，原审法院作出判决如下：一、驳回清远市豪达房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回清远市金谛物业管理有限公司的反诉请求。本案受理费2220元，反诉费50元，合共2270元，由清远市豪达房地产开发有限公司负担2220元、由清远市金谛物业管理有限公司负担50元。
原审判决宣判后，上诉人清远市豪达房地产开发有限公司、清远市金谛物业管理有限公司均不服上述判决。
上诉人清远市豪达房地产开发有限公司向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一项，改判被上诉人向上诉人返还租金。二、本案一、二诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：根据上诉人提供的被上诉人关于收取停车费问题的复函显示：被上诉人自2014年6月1日至2014年12月31日共7个月向小区业主收取了61600元的车位租金，并在回复函中针对我方委托人对小区停车位权属问题提出质疑，从而拒绝向我方委托人支付小区车位租金。另外，自2014年12月31日至今被上诉人也未将向小区业主收取的车位租金支付给上诉人。上诉人在建设豪逸花园市时，投资建设了两幢房屋架空层停车位，架空层建设已经过了合法的规划报建手续，明确作为停车位的用途，并未计入建筑面积、未算公摊，因此权属人属于上诉人，上诉人当然有权通过出售、出租等方式进行处分。同时还投资建设了人防地下停车场，该人防工程建设也是经过合法的规划报建手续的。根据《人民防空法》第五条和第二十六条规定，人民防空工程由投资者使用管理，收益归投资者所有，上诉人作为豪逸花园人防工程的建设投资者，理应有权对人防地下停车位进行使用管理，并收取车位租金的权利。涉案的停车位并非属于公共区域，上诉人建设的涉案车位具有独立性、专属性的，根据《物权法》第四十七条规定，车位的权属人应当属于上诉人。上诉人在一审中提交了与豪逸花园业主签订的两份《商品房买卖合同》，合同附件四中约定，小区的停车位由上诉人所有。虽然原审第三人在庭审过程中也提交了一份《商品房买卖合同》，合同附件四中是空白的，这属于个别情况，并不影响上诉人在出卖商品房时，对涉案停车位权属的约定属于上诉人的规定。而且豪逸花园使用车位的业主多年来一直都向上诉人交停车费，承认涉案的停车位均属于上诉人的事实，但一审法院却忽视了该情况。综上，上诉人已提交了充足的证据证明涉案停车位的权属，但一审法院判决未以事实为依据，请求二审法院予以纠正。
上诉人清远市金谛物业管理有限公司向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付豪逸花园三号楼B梯东侧化粪池维修费9656元及利息。二、本案一、二诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决以“上诉人与原审第三人在物业服务合同中已就房屋共用部位、共用设施设备的日常养护及维修支出作出了明确约定，其中日常养护费用由上诉人在收取的物业管理公共服务费中列支，大修、中修、更新、改造费用在维修专项基金中列支，且被上诉人对上诉人提供的维修费支付凭证的真实性不予认可”为由，判决驳回上诉人诉请被上诉人支付豪逸花园三号楼B梯东侧化粪池维修费9656元及利息的诉讼请求，属事实认定错误。一、2014年11月，豪逸花园三号楼B梯东侧化粪池出现严重涌水到路面的情况，造成该路段臭气熏天。为此，原审第三人向被上诉人反映情况、在被上诉人未处理的情况下，原审第三人向上诉人反映上述情况，请求上诉人查明原因。经上诉人联系专业人员进行检查、抽空，查明原因系被上诉人在建造化粪池第三池时，未按规范安装主排污管，造成污水直排排到回填层，最终因饱和而涌到路面。查明原因后，原审第三人将情况告知被上诉人，并向居委会报告。被上诉人后安排工作人员到场查看情况，确认化粪池在建造时未安装排污管。因此，上诉人诉请被上诉人支付的维修费系因被上诉人在建造化粪池时未安装排污管而造成，属于被上诉人在开发建设中的工程质量问题，该维修义务应由被上诉人承担，而不属于上诉人与原审第三人签订的物业服务合同中的日常养护及正常损耗的维修事项范围。二、在被上诉人知悉化粪池的情况后，却一直拒不对化粪池进行维修、处理。2014年12月，因该化粪池涌水情况严重影响业主的基本生活，在业主的强烈要求下，原审第三人催告被上诉人限期处理。被上诉人在收悉通知后，仍未及时进行处理。逼于无奈，原审第三人与上诉人联系，要求上诉人先行代为处理化粪池涌水问题。经原审第三人与上诉人协商一致，确定由上诉人对化粪池安装主排污管，以解决涌水问题，安装主排污管合理费用为9656元。然后，原审第三人将维修方案及维修费用清单送达被上诉人，被上诉人未提出任何异议。随后，上诉人组织人员，及时、顺利完成了化粪池修复工作，并要求被上诉人支付维修费用9656元。同时，根据被上诉人向上诉人发送的函件，也明确记载着被上诉人明知化粪池的维修及维修费用支出的事实。因此，对于化粪池的维修及维修费用支出被上诉人系明确知悉的，且一直未提出异议。而被上诉人在一审庭审中才对上诉人提供的维修支付凭证提出异议，明显不能成立。综上，原审判决认定事实存在错误，请求二审法院在查清案件事实的基础上，判决支持上诉人的上诉请求，切实维护上诉人的合法权益。
原审第三人豪逸花园业主委员会在二审诉讼期间答辩称：一、上诉人豪达公司认为涉案住宅区的架空层未计入建筑面积、未算分摊，该架空层作为停车位用途，权属人应属于其公司，其有权通过出售、出租等方式进行处分是错误的，没有事实和法律依据。架空层作为建筑物中以结构体作为支撑、无围合外墙的一个开敞性空间层，依附于小区建筑物及其所占用的土地而存在，是地面到一楼的一段空间，只是一种附属物，不具有独立的产权，作为从物，其权利依附于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁。因此，架空层作为房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。架空层多为首层空间属于建设用地地表使用权，二楼以上的房屋均属于建设用地地上使用权，且后者的存在以前者的存在为基础和依附。当然建设用地地表使用权和建设用地地上使用权是相互独立的用益物权，但是在架空层与其以上楼房作为建筑物的共同体的情况下，后者不可以离开前者。建筑物未出售给业主之前，二者均属于开发商所有。但是在架空层以上的楼房均出售给业主之后，土地使用权已全部转移为业主拥有。如果架空层却没有随着楼房的转让而转移产权的情况下，架空层是作为依附在土地之表面的建筑物，则是对楼房业主权利的侵占。因为业主在通过购买楼房行为自然而然地取得了该块土地的使用权，且应以该块土地的地表所必须附属的一定范围的上下空间为权利范围，即该块土地的地下（地下室）、地表（架空层）和地上（楼房）的权利均属于楼房业主拥有。架空层也是建筑物的构件之一，当然也属于该楼房业主的所有。根据《物权法》的相关规定，架空层无须登记即发生法律效力，即产权自然而然地归属于房屋的买受者。从房地产初始登记和转移登记进行分析，架空层的公共开放空间的建筑面积不收取地价，不参与计算容积率，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给开发单位。房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，也不能将首层楼房架空层的产权约定为房地产开发商所有。因此，涉案住宅小区楼房架空层产权应属于豪逸花园业主共有。二、上诉人豪达公司没有充分的证据证明涉案架空层及人防工程的产权归其所有，也没有证据证明架空层和人防工程不属于公共部分。由于涉案的架空层具有基础、承重等功能，而人防工程又属于小区的附属工程或配套公建，架空层和人防工程建设费已经纳入到住宅销售价格之中。因此，上诉人豪达公司不能成为豪逸花园架空层及人防工程的产权所有人，架空层及地下人防工程车库的收益权在房屋销售给业主后，应依法转归小区全体业主享有。三、涉案住宅区的架空层及人防工程的停车位权属依法应属于豪逸花园业主共有。上诉人豪达公司出售商品房时已将人防工程的建设费用作为商品房价格的组成部分，人防工程属于豪逸花园业主共有。四、上诉人豪达公司要求金谛公司归还停车位租金于法无据。第一、上诉人豪达公司不具有涉案小区架空层及人防工程的产权，该架空层及人防工程不能登记成为特定业主所有权的客体，不具备成为专有部分的条件，应属于豪逸花园的业主共有，架空层及人防工程上所涉的停车位的收益权也应由豪逸花园的业主享有并行使，上诉人豪达公司无权要求金谛公司归还停车位租金。第二、上诉人豪达公司主张停车位租金约为96800元，但其未能提供证据证明金谛公司确实存在已收取了96800元停车位租金的事实。综上，上诉人豪达公司的上诉请求理据不足，依法应当予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
本院二审审理查明的事实与原审法院在一审诉讼期间审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系不当得利纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的请求范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、金谛公司应否向豪达公司支付停车位租金。二、豪达公司应否向金谛公司支付维修费用。
关于金谛公司应否向豪达公司支付停车位租金的问题。本案中，豪达公司与金谛公司确认本案争议的停车位包括小区内二、三号楼架空层部分的51个停车位和地下人防工程部分的42个停车位。首先，对于小区内二、三号楼架空层部分的停车位问题。豪达公司提供的《广东省商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）中载明：“室内停车位的产权属开发商所有”。而豪逸业委会提供的《广东省商品房买卖合同》中并无有关室内停车位权属的约定。虽然上述两个版本的合同对停车位权属问题有不同的约定，但两个版本的合同的附件二（公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明）中均记载：“分摊系数=（梯间总面积＋走廊总面积）／总套内面积×100%；分摊面积=套内面积×分摊系数”。同时豪达公司提交了《房屋建筑面积分摊信息汇总表》和《房屋建筑面积测绘成果报告书》，足以证实豪达公司在建设豪逸花园时，投资建设了两幢房屋架空层，且已办理了规划报建手续，也载明了架空层除楼梯外没有计算入建筑面积，豪逸花园住宅面积也没有分摊架空层停车位面积。另外，清远市房产信息中心虽没有上述架空层停车位档案资料记载，仅表明该架空层停车位没有依法进行登记，但不影响豪达公司作为该架空层的建设投资者，对该架空层的停车位享有投资收益的权利，停车位租金也应归豪达公司所有。其次，对于地下人防工程部分的停车位问题。根据豪达公司提交的《人防工程报建表》，足以证实地下人防工程由豪达公司投资建设，同时没有证据显示该人防工程的车位已经分摊到豪逸花园的各业主名下。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，豪达公司作为豪逸花园地下人防工程的建设投资者，该人防工程的停车位依法由豪达公司使用管理，停车位租金收益也归豪达公司所有。另外，基于豪逸业委会无权处分涉案停车位，金谛公司依其与豪逸业委会签订的《豪逸花园物业管理服务合同》的约定，不得对抗作为停车位的建设投资者对停车位行使使用、管理和收益的权利。综上，根据豪达公司和金谛公司关于返还停车位租金及抵扣维修费的往来函件中，可确认自2014年6月1日至2014年12月31日共7个月的停车费共61600元的事实，因此，豪达公司请求金谛公司返还停车位租金61600元及利息，本院予以支持，利息从豪达公司主张权利之日（即2015年3月24日）起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。但豪达公司主张2015年1月1日之后的停车租金，因豪达公司未提交足够证据证实双方就收取停车租金已经达成合意的协议来支持其主张，本院对此不予处理，当事人可另行解决。
关于豪达公司应否向金谛公司支付维修费用的问题。本案中，豪逸花园三号楼B梯东侧化粪池出现严重涌水到路面的情况，经金谛公司联系专业人员进行检查，发现是化粪池第三池未安装主排污管，污水直排到回填层，因饱和而涌到路面，即涉案化粪池出现涌水到路面是因为在建造化粪池时未安装主排污管而造成，属于豪达公司在开发建设中的工程质量问题，该维修义务应由豪达公司承担。据此，豪逸业委会向豪达公司发出《关于3栋B梯东面化粪池未安装主排污管的函》告知该情况，并要求豪达公司于2014年12月12日前安排人员维修，否则由豪逸业委会自行维修，维修费由豪达公司承担。但在豪达公司知悉上述情况后，却一直没有对化粪池进行维修、处理。之后，豪逸业委会与金谛公司协商，确定由金谛公司先行代为对涉案化粪池涌水问题进行修复处理。另外，根据金谛公司和豪达公司的往来函件中可确认化粪池的维修费用9656元的事实，因此，金谛公司请求豪达公司支付维修费9656元及利息，本院予以支持，利息从金谛公司主张权利之日（即2015年5月11日）起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。
综上所述，上诉人清远市豪达房地产开发有限公司、清远市金谛物业管理有限公司的上诉均理由充分，本院予以支持。原审法院对本案事实认定不清，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2015）清城法民四初字第232号民事判决。
二、清远市金谛物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向清远市豪达房地产开发有限公司支付2014年6月1日至2014年12月31日期间共7个月的停车位租金共61600元及利息（利息从2015年3月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。
三、清远市豪达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向清远市金谛物业管理有限公司支付化粪池维修费9656元及利息（利息从2015年5月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。
四、驳回清远市豪达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费2220元，反诉费50元，合共2270元；二审案件受理费2270元，合共4540元，由清远市豪达房地产开发有限公司负担1740元、由清远市金谛物业管理有限公司负担2800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢伟诚
审 判 员 张廷青
代理审判员 刘永戈
二〇一六年八月八日
书 记 员 李慧玲
附引用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。