福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终304号
上诉人（原�原告）郑连古，男，1935年8月26日出生，汉族。
委托代理人林龙欣、甘秋白，福建昕悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨宗团，男，1966年4月28日出生，汉族。
委托代理人万德里、黄贵华，福建乐丰律师事务所律师。
上诉人郑连古因与被上诉人杨宗团建设用地使用权纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第4535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑连古向原审法院起诉，请求判令：1、确认郑连古、杨宗团之间于2000年11月8日签订的《房屋转让协议书》无效；2、杨宗团将址于本市曾厝垵新村后厝山，面积为59.88平方米，编号为后-S60-020的宅基地（现地址为厦门市思明区曾厝垵西里47号）返还郑连古。
原审判决查明，1999年1月29日，郑连古所有的址于本市曾厝垵村西边社一幢一层房屋因“思明软件园一期”建设需要被拆迁，政府安置给郑连古一块60平方米宅基地（宅基地地点：后厝山，编号：后-S60-020）。2000年11月8日，郑连古向杨宗团出具一份借条，约定郑连古向杨宗团借款175000元，借款期限一个月，自2000年11月8日起至2000年12月8日止；郑连古以曾厝垵小区片段60A32号占地面积59.88平方米（后-A-3-西，座标：后-S60-020）地块为抵押，至还款之日，若无法归还借款本息，则讼争地块归杨宗团所有。当日，双方还签订《房屋转让协议》一份，约定：郑连古将曾厝垵新村后厝山60A32号占地面积59.88平方米（后-A-3-西，编号：后-S60-020）地块以175000元抵押给杨宗团，杨宗团已付给郑连古165000元，剩余款项待过户、办理产权证后付清。郑连古房屋建成后，杨宗团应协助办理房屋过户及领取产权证等有关手续。此后，�方并未办理上述地块的抵押登记手续；郑连古未向杨宗团偿还借款，杨宗团亦未向郑连古主张还款。2001年，杨宗团在上述地块出资建房并与其家人居住至今。
另查明，2012年11月4日，厦门市国土资源与房产管理局颁发厦国土房证第01020090号房产证，确认该房即厦门市思明区曾厝垵西里47号房产所有权人为郑连古，并载明土地使用权类型为国有土地划拨。
原审法院认为，双方签订的《房屋转让协议书》虽有“抵押”字样，但未进行抵押登记，也未体现抵押本身的担保意义，且协议书载明“杨宗团已付给郑连古165000元，剩余款项待过户、办理产权证后付清。郑连古房屋建成后，杨宗团应协助办理房屋过户及领取产权证等有关手续”，上述内容不符合房屋抵押关系的法律特征，此其一，其二，郑连古出具的借条亦载明郑连古若未能还款付息，则讼争地�归杨宗团所有，杨宗团辩称借条的产生系为其在讼争地块上建房提供保障符合非本地村民在当地建房的形式，本院予以采信。且郑连古出具借条后未还款，杨宗团亦未主张权利，故郑连古主张双方存在借贷关系依据不足；其三，杨宗团所建房屋已经市国土资源与房产管理局确认为郑连古名下的房产，可以判断该房建设时系由郑连古提供相关手续以其名义办理，郑连古对杨宗团出资建房并由其居住是无异议的。综上，结合《借条》、《房屋转让协议书》的内容及履行情况等事实，可以认定双方存在建设用地使用权的法律关系，而非抵押借款合同关系。在此情形下，郑连古依双方仍存在抵押关系，主张确认房屋转让协议书无效等诉求，均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回郑连古的诉讼请求。
宣判后，郑连古不服，向本院提起上诉。
上诉人郑连古上诉请求：1、依法撤销（2015）思民初字第4535号民事判决书；2、改判支持郑连古的一审诉讼请求，即判决确认郑连古与杨宗团之间于2000年11月8日签订的《房屋转让协议书》无效；并判令杨宗团将位于厦门市思明区曾厝垵新村后厝山，面积为59.88平方米，编号为后-S60-020的宅基地（现地址为厦门市思明区曾厝垵西里47号）返还郑连古。事实与理由为：一、本案一审法院认定事实错误。（一）本案郑连古与杨宗团之间签订的名为《房屋转让协议书》的合同，实质上应是抵押借款合同，并非房屋转让合同。郑连古与杨宗团于2000年11月8日签订的上述合同，系因郑连古向杨宗团借款而产生的。根据郑连古一审提交的形成于2000年11月8日的《�条》可以明确，郑连古于2000年11月8日向杨宗团借款175000元，借款期限为一个月。因郑连古无其他家产可供抵押，所以，郑连古与杨宗团达成一致意见，同意以案涉的曾厝垵小区片段60A32号占地面积59.88平方米，后-A-3-西，坐标后-S60-020为抵押。为了保证杨宗团的利益，郑连古与杨宗团同时达成：若郑连古无法连本带息归还向杨宗团所借的款项，则将上述案涉地块无条件归杨宗团所有，并同时保证郑连古及其他产权人不得有异议。借贷关系形成之日，杨宗团为了保证自己的权益，于同日又与郑连古达成案涉的名为《房屋转让协议书》的抵押合同。将案涉土地抵押给了杨宗团，但郑连古与杨宗团之间并未就案涉土地进行土地抵押登记。同时该抵押协议附条件规定，在郑连古未能偿还有关借款时，郑连古应协助杨宗团办理过户手续等约定。与借条的约定形成回应。故本案案涉的合同并不是转让协议，而是抵押协议，一审法院将本案界定为建设用地使用权争议是明显错误的。（二）一审法院认定本案为建设用地使用权纠纷是无事实依据的，如前所述，本案《房屋转让协议书》的形成，系基于郑连古向杨宗团借款而产生的，郑连古与杨宗团之间并未有买卖的合意，有关房屋过户都是基于杨宗团为了保证债权实现而作的约定，其并不是案涉合同的实质内容，而且，案涉协议名为《房屋转让协议书》，事实上，在借贷关系形成和《房屋转让协议书》形成之时，郑连古与杨宗团之间并无房屋买卖的事实，因此，名为房屋转让的文字表述是无任何事实依据的。由此可见，所谓的房屋转让协议书，仅是郑连古与杨宗团因对法律关系的不懂，而作的表述，其并不是案件事实本身。因此，在无任何事实证据证实的情况下，一审法院直接认定本案为建设�地使用权纠纷是缺乏事实依据的。二、本案一审法院适用法律明显错误，违背了法不朔及既往的基本法律原则。本案《房屋转让协议书》形成于2000年11月8日，而《物权法》的颁布生效是于2007年，一审法院直接适用《物权法》第135条和第143条是明显违背法律适用的基本原则的。因此，在此基础上，本案的一审判决是明显适用法律错误的。三、本案系借款抵押法律关系，但因郑连古与杨宗团系以国有土地作为抵押的，在抵押当时，郑连古并未实际取得上述案涉土地的处分权，根据《担保法》第34条的规定，郑连古是无权抵押的，因此，案涉的抵押关系是无效的。而且，另依据《担保法》的规定，本案是属于无地上附着物的土地使用权抵押，依据法律规定，应由土地管理部门办理抵押登记才能发生效力，因本案未办理抵押登记，故属无效。
被上诉人杨宗团答�称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确。杨宗团对原审判决没有异议。二、郑连古所列上诉理由，杨宗团在原审中均已作出辩解和反驳，原审判决也明确作出评判和认定。杨宗团同意原审判决的评判和认定，并由此认为郑连古的上诉理由不能成立。三、从本案涉及的诉争地块来看，郑连古与杨宗团于2000年签订《房屋转让协议书》以后，杨宗团就组织建设该诉争地块的房屋并相应于2001年建成，郑连古始终没有提出过异议。鉴于，郑连古与杨宗团签订的《借条》与《房屋转让协议书》是同时签订的，因此，《房屋转让协议书》已履行完毕，杨宗团也已建成相应的房屋并于2001年居住至今，其《借条》的签订系为其在诉争地块上建房提供保障符合非本地居民在当地建房的形式，并不存在真实的借款事实。据此，本案双方存在建设用地使用权的法律关系，而非抵押借款合同关系。四、郑连古有权出让其享有的土地使用权，其签订的《房屋转让协议书》合法有效。据本案证据显示：郑连古产权来源于1999年统迁、2001年自建安置房；土地所有权性质国有土地使用权。郑连古于1999年6月29日签订的《厦门市“思明软件园”建设用地房屋拆迁补偿安置协议书》时，其就享有了处置该土地使用权的相应权利。
经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议看，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，双方当事人之间的法律关系性质如何认定是本案争议的焦点。第一，郑连古与杨宗团之间签订《房屋转让协议书》后未办理抵押登记，不符合《担保法》之相关规定，也不符合《物权法》物权法定的原则，且双方约定郑连古若未能还款付息，则讼争地块归杨宗团所有。后郑连古未主张还款，杨宗团在讼争地块上建房居住，郑连古亦未提出异议。故双方之间的法律关系实质上是国有土地使用权转让关系。郑连古该项上诉理由不能成立。第二，讼争土地的所有权为国有，可依法转让，讼争合同亦不存在其它应当认定无效的情形，故对郑连古确认《房屋转让协议书》无效的请求不予支持。第三，《房屋转让协议书》的签订时间虽然早于《物权法》的生效时间，但在讼争合同签订时无其它法律明确规定的情形下，原审法院参照适用《物权法》并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3800元，由上诉人郑连古负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 �朝阳
审 判 员 胡 林 蓉
代理审判员 章 毅
二〇一六年三月十日
书 记 员 林 加 仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。