烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2015）牟民一初字第741号原告：星泰花园业主委员会，住所地烟台市牟平区宁海大街789号。负责人：王瑞龙，主任。委托代理人：刘昌辉，山东信谊律师事务所律师。委托代理人：李一磊，山东信谊律师事务所实习律师。被告：烟台银星物业管理有限公司，住所地烟台市牟平区宁海大街西段18号。法定代表人：秦国文，经理。被告：烟台银星房地产有限公司，住所地烟台市牟平区宁海大街791号。法定代表人：秦国文，经理。二被告委托代理人：刘响莲，山东昊言律师事务所律师。二被告委托代理人：马建鹏，山东昊言律师事务所律师。原告星泰花园业主委员会诉被告烟台银星物业管理有限公司（以下简称银星物业）、被告烟台银星房地产有限公司（以下简称银星房地产）确权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告星泰花园业主委员会的委托代理人刘昌辉、被告烟台银星物业管理有限公司及被告烟台银星房地产有限公司的委托代理人马建鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星泰花园业主委员会诉称：被告银星房地产于1995年开始开发建设了星泰花园小区，现该小区已经全部销售完毕，购房业主已经相继入住，并取得了房屋所有权证。被告银星房地产在星泰花园房产销售完毕后，将小区物业直接移交给被告银星物业管理，并将小区编号为0040006068的变压器登记在被告银星物业名下。2014年，被告银星物业被小区全体业主解聘，但被告银星物业至今未与小区业主及业委会办理交接手续，编号为0040006068的变压器仍登记在被告银星物业名下并被其实际控制。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，供小区使用的变压器为小区公用设施，其所有权应归全体业主共有。请求依法确认编号为0040006068的变压器所有权及辅助、附属供电的配套设施归星泰花园小区全体业主共有，并要求被告依法向原告办理变压器及辅助、附属供电的配套设施移交手续。被告银星物业、被告银星房地产均辩称：原告依据物权法第73条认为涉案的变压器为小区公用设施是错误的。物权法并没有对公用设施作出具体的界定。根据《山东省物业管理条例》第十六条规定“住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有；专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。”变压器为专业经营设备，而非公用设施，不属于小区全体业主共有。另外，《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》第九条规定“住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备，不属于物业管理区域内共用设施设备。”原告并非专业经营单位，对所争议的变压器没有所有权，原告要求被告向其办理变压器移交手续不合理也不合法，涉案的变压器是被告银星物业于2004年3月用自有资金购买，所有权属于被告银星物业，并且至今星泰花园全体业主也没有承担过供电设施设备的维修、养护费用，涉案的变压器经供电公司评估改造费用需要200多万元，若由全体业主出资，将给其造成沉重的负担。另外，专业经营设施设备的维修和养护是技术性很强的工作，原告并不具备这种能力和资质，向其移交难以确保小区居民供电安全。原告要求被告移交“辅助、附属供电的配套设施”实际上指的是登记在被告银星房地产名下的电表及由该电表向外输出的通向被告银星房地产公司并且专供公司办公所用的电缆，电表以及连接电表通向用户的这段电缆所有权实际是归用户所有的，而且我们也有购买电表及电缆的财务票据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：烟台市牟平区星泰花园小区是被告银星房地产于1995年开始开发建设的，陆续建设到2002年年底竣工，总建筑面积为64000平方米，计610套房产，首套物业交付时间为2002年3月9日，入住率达97%，首期物业管理单位为被告银星物业。2014年6月20日，该小区完成了业主委员会选举工作，2014年7月20日，被告银星物业被业主委员会解聘并退出该小区物业管理。原告主张星泰花园小区全体业主对小区内编号为0040006068的变压器及辅助、附属供电的配套设施享有所有权，并提交了下列证据：1、二被告的工商档案，证明其诉讼主体资格；2、原告备案表，证明原告已经依法设立并正式接管该小区，具备诉讼主体资格；3、原告从牟平供电公司客户服务中心调取了星泰花园小区用电客户基本信息；4、星泰花园小区供电设施高压供电合同，该合同结合刚才的用电客户基本信息可以证明星泰花园小区的供电设施登记在被告银星物业的名下，其已经侵害了原告应当享有的权利；5、星泰花园小区电力分布情况，该材料由星泰花园业主委员会查实的属于星泰花园小区供电配套设施以及附属设备；6、请求法院要求被告提交星泰花园小区相应的规划设计以及电力的详细分布情况，因为该资料全部由被告掌握原告没有办法提供，被告负有举证责任，该证据可以证明星泰花园小区供电设施设备以及附属设施属于全体业主所有，是在小区的销售价格范围内。二被告对上述证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对业主委员会的备案表无异议；对证据3和证据4不能证明原告的主张，因为变压器属于被告银星物业所有，是被告银星物业用自有资金购买；对证据5属于原告单方出具的，我方对相关情况不清楚，需庭后查实；对原告要求我方提供的证据因意外事件已经灭失，我方无法提供。二被告主张星泰花园小区初建时的变压器因随着被告银星房地产开发楼房的增多，容量不足以带动整个小区供电，2004年被告银星物业更换了新的变压器、箱变电、电缆、电表全部设施，即编号为0040006068变压器及附属设施，被告主张涉案的变压器及配套设施所有权归被告银星物业所有，被告银星物业为此提供了其记账凭证，证明其在2004年3月16日购买变压器一台，价值38000元；被告银星房地产在2014年7月14日到牟平正泰电气股份公司购买了电表、互感器，价值268.80元，并由业委会王飞一起陪同购买，并提供了材料入库单、销售单及王飞与被告工作人员孔高玮签字的证明；被告银星物业在2015年1月12日（发票编号00249091）、2015年2月12日购买了新的电缆专供二被告办公使用，价值34535.39元，被告为此提供了两张发票。原告对二被告提供的00249091增值税发票有异议，该发票名称是被告银星房地产，并且发票的时间是2015年1月12日和本案的诉争的变压器没有任何关系；2014年7月14日的一个材料入库单原件有异议，被告讲相关的材料已经灭失，无法证明其所购买的电表和本案有直接关系，原告不认可该设备用在该小区的范围之内；2014年7月14日由王飞配合购买电表对真实性无异议，但该证据恰恰可以说明该电表的所有权是属于原告的，因为如果被告认为所有权是他们，他们买任何电器不需要经过原告批准，原告也没有义务配合被告出示什么资料，这也就说明被告是认可所有权属于原告的这一事实，该材料可以证明该电表的所有权和管理权属于原告；对被告提供的编号为0420858号购买变压器的发票有异议，经查实该发票的开户名是经过涂改的，根据财物的相关规定任何的财务发票禁止涂改，所以我方质疑其真实性，该发票与该小区需要确权的范围没有任何关联；对被告提供的固定资产明细分类帐有异议，该帐目由被告单方制作，对其记录的真实性不可考量，并且其表述的内容也不在本小区需要确权的范围之内。牟平正泰电器股份公司销售单为复印件、号码为11236989号增值发票为复印件，对该部分材料我方不予质证。二被告称由被告银星房地产购买电缆、电表是为了专门通向二被告办公用电，自从电缆被原告的业委会成员破坏后，被告于2015年又重新购买的新电缆，从另外一个方向重新铺设的电缆。原告对此予以否认，称其不清楚谁破坏的电缆，且被告购买的电缆并没有用于星泰花园小区。原告称被告银星房地产是星泰花园小区的开发商，在聘任物业公司时应当将本小区公用设施、配套设施以及相应的物资、资料、材料等亦应移交处理完毕，并应明确其移交物资的产权，但是被告银星房地产却把本案所涉的变压器等供电配套设施所有权移交给了被告银星物业，所以二被告共同侵犯了原告的合法权利，应当共同承担责任。另查，被告银星物业与烟台市牟平区供电公司于2012年4月1日签订的《高压供用电合同》中第七条产权分界点及责任划分，供用电设施产权分界点为：1、以用电人厂界外或配电室前的第一断路器或第一支持物为分界点，第一断路器或第一支持物属用电人……。2014年7月9日，在牟平区住建局、信访局、开发区派出所的协调下，原告与被告银星物业达成《关于协调星泰花园物业纠纷达成的初步协议》第4条，关于变压器物权问题：银星物业管理公司同意在该小区进行新的电网改造时无偿将变压器移交给区供电公司。7月15日之后至小区新电网改造结束，期间的电费由业主委员会交供电公司。上述事实，有原、被告提供的证据及原、被告双方方当事人当庭陈述笔录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原告主张根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，即本案所涉编号为0040006068的变压器及辅助、附属供电的配套设施属于全体业主所共有。二被告则主张应当依照《山东省物业管理条例》第十六条中规定的“住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有；专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。”变压器为专业经营设备，而非公用设施，不属于小区全体业主共有。本案中，被告银星物业与烟台市牟平区供电公司于2012年4月1日签订的《高压供用电合同》中第七条产权分界点及责任划分明确约定了供用电设施产权分界点为以用电人厂界外或配电室前的第一断路器或第一支持物为分界点，第一断路器或第一支持物属用电人，也就是说从涉案的变压器开始到小区内的其它供电设施的所有权均不属于供电公司即专业经营单位所有。故对二被告上述主张，本院不予支持。二被告主张涉案的变压器及辅助、附属供电的配套设施系由被告银星物业使用自有资金出资购买，但未能提供证据加以证明，故对该主张本院不予支持。二被告还主张其更换了小区之前的变压器是由于原有变压器无法提供整个小区的供电，而导致这一状况的发生是因为被告银星房地产所开发的星泰花园小区从1995年到2002年年底不断增加新的楼房，致使用电用户增多，更换容量更大的变压器是必要措施。而变压器及辅助、附属供电的配套设施系住宅小区的必备设施，二被告虽对此进行了更换，但并不代表其对该设施享有当然的所有权，况且《山东省物业管理条例》第十六条指明“住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。”星泰花园小区并没有实现上述内容中的分户计量，且该条例第十七条也规定了“本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。”由此可见，在专业经营单位并不享有专业经营设施设备所有权的前提下，业主大会才有权决定移交给专业经营单位。故本案所涉编号为0040006068的变压器及辅助、附属供电的配套设施属于星泰花园小区全体业主所共有，原告要求二被告将涉案变压器及辅助、附属供电的配套设施移交给原告的主张，理由正当，本院予以支持。但是，因被告银星物业于2014年7月20日之后退出星泰花园小区物业管理，而被告银星房地产于2015年购买了电缆用于其办公使用，原告虽对此提出异议，但未能提供证据证明该电缆用于小区之外的区域，故被告银星房地产现在使用的电缆所有权应归其所有。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、位于烟台市牟平区星泰花园小区内，编号为0040006068的变压器所有权及辅助、附属供电的配套设施（被告烟台银星房地产有限公司所使用电缆除外）归星泰花园小区全体业主共有。二、被告烟台银星物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告办理上述变压器及辅助、附属供电的配套设施移交手续。案件受理费4300元，由被告烟台银星物业管理有限公司、被告烟台银星房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  矫志颜人民陪审员  杨振海人民陪审员  刘春贵二〇一六年五月二十三日书 记 员  陈俊男