中华人民共和国
辽宁省沈阳市和平区人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2018）辽0102执异356号
沈阳市和平区人民法院
执行裁定书
(2018)辽0102执异356号
案外人：孙艳军,男,1977年7月15日出生,汉族,系沈阳市和平区奥众之家汽车修理厂员工，住沈阳市于洪区东平湖街**号4-4-1,身份号码×××。
委托代理人：周金鹏，系辽宁良友律师事务所律师。
申请执行人：沈阳久盛房地产开发有限公司,住所地沈阳市同泽南街151号,组织机构代码74274XXXX。
法定代表人:张广,系该公司经理。
委托代理人：王宇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被执行人：李明先，男，1972年3月13日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区，身份号码×××。
本院在执行申请执行人沈阳久盛房地产开发有限公司（以下简称”久盛公司”）与被执行人李明先合同纠纷一案中，案外人孙艳军于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人孙艳军提出执行异议称，异议事项：请求法院终止执行案外人于2018年8月底对位于沈阳市和平区砂南路1号1栋9号久盛家园腾空房屋。异议理由：法院因久盛公司与李明先合同纠纷一案，于2017年2月10日作出（2016）辽0102民初3167号民事判决书，现法院要求案外人孙艳军限期搬离租用的房屋，案外人对该行为提出异议。首先，案外人孙艳军为善意第三人，其合法权益应予保障。2016年9月1日，孙艳军与李明先签订《房屋租赁协议》，协议约定李明先将位于沈阳市和平区砂南路1号1栋9号，建筑面积为318.737平方米房屋租赁给孙艳军使用，租赁期限5年，自2016年9月1日至2021年8月31日；其次，案外人已尽到承租方的审查义务。租赁房屋过程中，出租人李明先出示其与久盛公司的《久盛家园认购书》及房屋款《专用收款收据》。同时，经案外人查询，和平区法院于2016年7月12日作出（2016）辽0102民初6473号民事判决书，法院查明部分李明先依约足额向久盛公司支付购房款2,071,790元，久盛公司亦于签订认购书当日将案涉房屋交付被告李明先，案外人有理由相信李明先为房屋实际所有权人，此后房屋为案外人合法承租使用（使用权人是孙艳军但实际用于沈阳市和平区奥众之家汽车修理厂经营）；第三，执行过程中，和平区法院因无法执行判决中所述沈阳市和平区砂南路1号久盛家园的4号网点第二层、5号网点第二层、6号网点第二层、7号网点第一层南侧部分及第二层房屋，以案外人孙艳军所承租的沈阳市和平区砂南路1号久盛家园9号网点进行执行抵账。案外人孙艳军签署的于2018年8月搬出奥众之家汽车修理厂腾房同意书并非其真实意思表示；第四、执行和解协议系李明先与申请执行人达成，李明先所做的腾房承诺不能约束案外人，执行侵犯案外人合法权益。案外人承租房屋用于经营汽车修理厂，承租后，装修已投入15万元，又陆续投入专业设备18万，如腾房将给案外人造成巨大损失。如果申请执行人成为新的产权人，按照买卖不破租赁的原则，案外人愿意以原承租价格继续承租该房屋。综上，法院要求案外人限期腾房错误，特提出异议，请求法院终止执行案外人于2018年8月底前腾房的义务。
申请执行人久盛公司答辩称，案外人向和平区法院出具腾房承诺是其真实表示，是执行和解协议履行的前提条件，不违反法律法规的强制性规定。案外人未提供证据证明受到欺诈和胁迫，且李明先的房屋租赁协议是与案外人签订，根据合同相对性原则案外人出具的承诺符合法律规定及相关承诺的约定。对房屋租赁合同、久盛家园认购书和收据的真实性没有异议，但协议中承租人是案外人而非沈阳市和平区奥众之家汽车修理厂，合同中明确约定租赁给案外人使用，另外房屋租赁价格低于同类同地段房屋租赁价格的70%，双方存在恶意串通，损害申请执行人合法权益的情形,对孙艳军给付李明先租金198,000元及情况说明中的2,000元修车款抵作房屋租金我方认可。综上，应驳回案外人违反约定提出的执行异议。
本院查明，2017年2月10日，本院作出（2016）辽0102民初3167号民事判决书，内容为：”一、确认原告沈阳久盛房地产开发有限公司与被告宋雪良于2013年7月17日就久盛家园的4号网点第二层、5号网点第二层、6号网点第二层签订的《久盛家园商品房定购单》无效；二、确认原告沈阳久盛房地产开发有限公司与被告宋丽华于2013年6月4日就久盛家园的7号网点签订的《久盛家园商品房定购单》无效；三、被告李明先于本判决生效后十日内将位于沈阳市和平区砂南路1号久盛家园的4号网点第二层、5号网点第二层、6号网点第二层（建筑面积共计622平方米）腾空并交予原告沈阳久盛房地产开发有限公司；四、被告李明先于本判决生效后十日内将位于沈阳市和平区砂南路1号久盛家园的7号网点第一层南侧部分及第二层（建筑面积共计243.17平方米）腾空并交予原告沈阳久盛房地产开发有限公司；五、被告李明先于本判决生效后十日内给付原告沈阳久盛房地产开发有限公司房屋占用费（自2014年3月1日起至实际腾空上述房屋之日止，按每月51,910.2元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息”；判决发生法律效力后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2017年8月7日，申请执行人久盛公司向法院申请强制执行，执行案号：（2017）辽0102执3467号。
另查明，李明先与孙艳军签订《房屋租赁协议》，李明先将位于沈阳市和平区砂南路1号久盛家园9号网点租赁给孙艳军使用，一、二层建筑面积318.737平方米。租赁时间经双方商定为5年，自2016年9月1日至2021年8月31日，现金支付，年租金10万元，从2016年9月1日起由孙艳军每年交付李明先。庭审过程中，申请执行人对房屋租赁协议的真实性没有异议，认可孙艳军给付李明先租金198,000元和2,000元修车款抵作房屋租金情形。
异议审查过程中，案外人孙艳军为主张案涉房产享有租赁权，向本院提交如下主要证据材料：1.房屋租赁协议；2.久盛家园认购书；3.收款收据;4.收条；5.装修报价明细；6.建设银行个人活期明细；7.情况说明；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人久盛公司提交了如下证据材料：1.房产查封告知书；2.执行和解协议；3.（2016）辽0102民初3167号民事判决书。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。根据案外人孙艳军提交的房屋租赁协议、银行明细及申请执行人庭审中发表的意见，可以确认李明先与孙艳军就房屋租赁事宜达成协议并交付房租对价款，本院对上述事实予以认定。因此，案外人与被执行人签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定,真实有效。合同签订后,案外人按约向被执行人支付了房屋租金，履行了自身义务，并同意将日后租金向新的房屋产权人直接交付。故本院认为案外人的异议请求和异议理由具有排除强制执行的法律效力，予以支持。
关于申请执行人答辩案涉房屋租赁价格畸低于市场价格的问题。租赁协议签订于2016年，租赁价格10万元/年，申请执行人未提供同期间同地段房屋租赁价额明显高于协议租金价格的有效证据，因此申请执行人的该项主张因无事实及法律依据，本院不予支持；关于申请执行人称案外人主动向法院出具腾房承诺符合法律规定，其违反约定而提出的异议应予驳回的问题。本次异议审查的争议焦点在于案外人是否系实际权利人及所享权利是否足以排除执行，由于腾房行为尚未实际实施，法律法规亦未禁止承诺作出后案外人不得向法院主张自身权利，故申请执行人的该项主张不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
案外人孙艳军异议理由成立，停止对位于沈阳市和平区砂南路1号久盛家园1栋9号房产腾空的执行。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼，并按对方当事人的人数提交副本。
审判长赵博
审判员祁美楠
审判员来宾
二О一八年八月三十日
书记员马倩