浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江笕民初字第78号
原告杭州佰全物业管理有限公司。
法定代表人吕云。
委托代理人葛晓波、胡一干。
被告胡德喜。
原告杭州佰全物业管理有限公司（以下简称佰全物业公司）为与被告胡德喜物业服务合同纠纷一案，于2013年3月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，实行独任审判，于2013年3月28日公开开庭进行了审理。后依法转为简易程序，于2013年5月20日公开开庭进行了审理。原告佰全物业公司委托代理人葛晓波、被告胡德喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佰全物业公司诉称：原告自2007年4月开始一直为后珠美都雅苑提供前期物业服务，至2011年7月29日与杭州市江干区后珠美都雅苑业主委员会签订《后珠美都雅苑物业服务合同》一份，约定继续由原告为后珠美都雅苑提供物业管理服务，期限为2011年8月1日至2014年7月31日。原告在服务期间一直根据合约履行职责，做好物业服务工作，而被告作为该小区8幢2单元703室业主，应按约履行缴纳物业管理费义务，但2011年3月1日至2012年9月30日期间的物业管理费等费用，被告一直拖延未付。原告曾多次向被告催缴，但被告都未缴纳。故诉至法院，请求判令：1、被告支付自2011年3月1日至2012年9月30日期间的物业服务费1342.9元；2、本案诉讼费由两被告承担。
被告胡德喜辩称：原告没有尽职做好物业服务工作。被告于2010年3月入住该小区时，楼道门锁损坏，无法正常出入，至原告撤离时没有解决该问题。被告患有心脏病、高血压，因楼道水管减压阀发出噪音影响了被告的正常生活，原告单位的负责人曾承诺因阀门问题不收取被告的物业费，之后也未催讨过物业费。被告收到原告邮寄的律师函上记载的物业费是1208.7元，现起诉状上变成了1342.9元。针对原告服务存在瑕疵，被告仅同意支付1000元。
原告佰全物业公司为支持其诉称，向本院提交的证据有：
1、物业管理服务合同两份、证明一份，拟证明原告系后珠美都雅苑的物业服务公司及物业费收取标准的事实；
2、函件三份，拟证明原告延期服务至2012年9月30日的事实；
3、发票一份，拟证明被告未再缴纳2011年3月1日之后的物业服务费的事实；
4、邮寄清单一份，拟证明原告于2012年8月17日向被告寄送挂号信催讨物业费的事实。
被告胡德喜为支持其辩称，向本院提交的证据有：
5、物业公司出具的提示函一份，拟证明楼道门被损坏无法正常使用的事实；
6、证明一份，拟证明楼道内水管发出异常噪音造成被告无法正常生活的事实。
经庭审质证，被告胡德喜对证据1、3没有异议，但认为原告没有按照合同的约定提供物业服务；对证据2，被告认为原告延长两个月的服务期限，是受业委会和社区的委托，对托管期的性质有异议，托管期间的物业费标准没有确定；对证据4，收到原告寄送的律师函，但原告没有向被告催讨过物业费。原告佰全物业公司对证据5没有异议，但认为不能证明原告没有尽到物业服务义务，相反能够说明原告一直在协商解决楼道门的问题；对证据6，只是业主的单方陈述，没有其他证据佐证。
本院对上述证据审查后认为，证据1、3、4、5，双方当事人对其真实性没有异议，本院予以确认。证据2能够证明物业服务合同期限届满后，美都雅苑业主委员会因选聘新的物业服务公司，要求原告延长物业服务期限，本院予以确认。证据6不符合证据的形式要求，在无其他证据佐证的情况，其真实性无法确认，对该证据本院不予确定。
根据上述证据认证以及当事人陈述，本院确认下列事实：
2007年4月4日，原告与杭州美都房地产开发有限公司签订物业管理委托服务合同，约定由原告为杭州市丁桥大型居住区的后珠美都雅苑物业提供前期物业服务，物业管理服务费住宅部分由业主按建筑面积每月每平方米0.90元向原告交纳；委托管理期限暂定2年（不超过3年）；期限未满，业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效的，本合同自然终止。双方对物业管理服务质量、管理目标等内容作了约定。
2011年7月29日，原告与后珠美都雅苑业主委员会签订物业服务合同，约定由原告为后珠美都雅苑提供物业服务，期限自2011年8月1日至2014年7月31日；考虑原告的合同履行风险，合同分两阶段执行，第一阶段为2011年8月1日至2012年7月31日止，第二阶段至2014年7月31日止；物业服务费高层住宅按0.75元／平方米／月标准由业主按其拥有的物业面积缴纳；物业服务费实行年度预收制，由原告按年度周期向业主或住户收取。双方还对物业服务的内容如建筑本体共用部位的日常维修、养护和管理等作了约定。
第一阶段履行期限届满之际，原告向后珠美都雅苑业主委员会提出终止物业服务合同，后珠美都雅苑业主委员会函复同意，并表示原告有权收取至退出之日止的相关费用。2012年9月28日，原告撤出美都雅苑小区。
被告胡德喜系后珠美都雅苑8幢2单元703室业主，建筑面积为89.53平方米，尚拖欠原告2011年3月至2012年9月的物业服务费人民币1338.4元。原告经书面催要无着，故诉至本院。
2012年9月2日，原告在被告居住单元楼下发布提示，称自2011年6月因第三方在更换楼道门的过程中错误地拆装对讲系统门口机导致对讲系统设备和线路损坏，造成部分业主系统无法正常运行。经过长达一年多的协商，直到2012年9月1日门禁系统的主机基本修复，通知仍未修复的业主家安排时间再次予以维修。
本院认为，原告佰全物业公司分别与杭州美都房地产开发有限公司、后珠美都雅苑业主委员会签订的物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对原告和后珠美都雅苑的业主均具有约束力。原被告双方均应按照合同的约定，切实履行合同义务。原告佰全物业公司主张的物业服务费应截止于其撤出后珠美都雅苑之时。被告作为后珠美都雅苑小区的业主，并接受原告佰全物业公司为其所在小区提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。关于被告抗辩楼道门锁损坏，无法正常出入，原告没有尽到物业服务的义务，本院认为，根据两份物业服务合同的约定，原告负有对物业服务范围内的房屋建筑本体共用部位维修，使用、管理的义务，包括楼梯间、走廊通道、门厅等，门厅对讲系统即使系第三方原因受损，原告作为物业服务单位应当及时组织维修或者督促有关单位修理，现在长达一年多的时间里，原告既未妥善解决该问题，也未与业主作有效沟通，据此可认定原告提供的物业服务存在瑕疵，被告主张减少价款的抗辩，本院认为理由成立，予以支持，本院根据瑕疵的程度及所致影响酌定减少价款的金额为系统损坏期间物业服务费的10%即110元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
被告胡德喜于本判决生效后十日内支付给原告杭州佰全物业管理有限公司物业服务费人民币1228.4元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告杭州佰全物业管理有限公司负担2元（已预缴），被告胡德喜负担23元，于本判决生效后三日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 敏
二〇一三年五月二十八日
书 记 员 程佳佳