文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初1194号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号10栋首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司行政部经理。被告：石元爱，男，1975年11月12日出生，汉族，户籍地址：湖北省宜都市。现住珠海市金湾区。被告：刘莉，女，1976年10月12日出生，汉族，户籍地址：湖北省宜都市。现住珠海市金湾区。委托诉讼代理人：石元爱，系被告刘莉的丈夫。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（下简称现代名城物业）与被告石元爱、刘莉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告现代名城物业的委托诉讼代理人陈大文，被告石元爱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告现代名城物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告付清拖欠的物业服务管理费6556元（2014年8月1日至2018年3月31日）,滞纳金2400元(按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计至2018年1月15日)；可视对讲系统维护管理费、公摊水电费，以及特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等2467元，利息290元（按年息10%计至2018年1月15日）；2.判决被告付清自2018年1月16日至付清之日拖欠的物业管理费的滞纳金及可视对讲系统维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等的利息；3.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是珠海市××××号世纪名城36栋601房的业主，该房建筑面积为123.93平方米。被告与原告于2011年11月15日签署《前期物业管理服务协议(世纪名城)》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》、《世纪名城房屋装修协议》三份协议。约定：1.小区住宅物业服务管理费每月每平方米1.2元,被告每季度应交物业服务管理费447元；2.被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、公摊电梯的年检费及维保费等；3.业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。从2014年8月1日至2018年3月31日止，被告累计拖欠原告物业管理费6556元；拖欠的可视对讲系统维护管理费、公摊水电费和特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等2467元。被告拒不交纳其应交的上述各费，原告多次催收后仍不交纳。原告向本院提交的证据：1.《前期物业管理服务协议》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主(临时)公约》；2.催费登记表、签收表、记录表；3.世纪名称三期36栋2017年9月、10月物业相关费用公摊明细表、抢修公告、公用水电和维修费发票；4.世纪名城三期36栋601房2014年至2018年3月物业相关费用公摊明细表。被告石元爱辩称：原告没有及时清理公共服务区的垃圾，小区随处可见垃圾；小区没有专业的治安防范队伍，现有门卫值班的都是五六十岁的老人；侧门是24小时敞开，各幢门禁口处于瘫痪状态；小区内没有机动车和非机动车辆行驶方向、速度的标识，机动车和非机动车在小区都是随意乱停；小区消防栓的检验日期是2011年7月，至今从未检验更换过；小区从未进行过消防训练；原告没有协助业主委员会的筹备、成立；没有公开服务收费标准、收费依据；36栋楼顶公共空间被盖成私人住房；首层架空层被盖成私人车库；地下车库违建不明，仓库不时发出刺鼻味道；电梯经常维修经常坏，物业从未公示过小区电梯的保修、保养周期，只公示维修费用；利用物业公共部位、公用设施进行招商经营所产生的承包费没有公开公示。被告向本院提交的证据：照片。经审理查明，被告是珠海市××××号世纪名城36栋601房的业主，该房建筑面积为123.93平方米。2011年11月15日，原告现代名城物业与被告石元爱、刘莉就位于珠海市××××号世纪名城36栋601房的物业签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理费；可视对讲系统管理费每户每月5元；开发商发出入伙通知之日起计收物业管理费，首次预收12个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10日；业主或业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。同日，双方还签订了《珠海市世纪名城小区业主（临时）公约》。依据原告提交的世纪名城三期36栋601房2014年至2018年3月物业相关费用公摊明细表，被告2014年8月1日至2018年3月31日共拖欠物业管理费为6556元及公摊费用为2467元。依据原告提交的2017年5月派发催费单业主（租户）签收表，原告通过向被告派发催费单的方式通知被告交纳拖欠的物业管理费及相关公摊费用。该签收表中有被告的签名。庭审过程中，被告称，原告滞纳金计算标准过高，请求法院予以调整。2018年7月6日，本院组织原、被告进行调查询问，原告当庭确认被告于2018年6月28日交纳了拖欠的物业管理费及公摊费用。但物业管理费的滞纳金及公摊费用的利息没有交。本院于2018年7月10日会同部分业主及现代名城物业公司部分员工就业主反映的问题对世纪名城小区进行现场勘查。本院发现，现代名城物业公司在管理过程中存在如下瑕疵：一、小区大门旁侧门没有刷卡系统，人车可随意出入，值班人员年龄偏大，在本院查勘的过程中，亦未对进出人员进行询问及身份登记；二、部分楼栋可视对讲系统整体损坏，不能使用，小区门口连接各楼栋业主的可视对讲系统亦已损坏无法使用；三、大部分楼栋的大门经业主打开未关，存在治安及安全隐患，其中29栋大门因台风损坏，至今未修缮；四、小区存在消防隐患，该小区因地势下沉，导致消防水管断裂，整个小区消防水管没有水，物业公司称该小区并无公共维修基金，修缮需要业主共同出资，但部分业主连物业费都不愿缴纳，更不愿支付该项费用，而且该项费用所需资金甚大，物业公司无力垫付。物业公司在各楼栋均配备了灭火器，但本院经勘查，部分楼宇的部分楼层灭火器缺失，部分配装的灭火器也存在超过有效检验日期的情形。以上事实有原告提供的证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告石元爱、刘莉于2011年11月15日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议约定的内容忠实履行自己的义务。关于物业管理费及公摊等费用的问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定及相关费用明细，被告自2014年8月1日至2018年3月31日共拖欠物业管理6556费元及公摊费用2467元。被告于2018年6月28日支付了拖欠的物业管理费和公摊费用，原告确认收到，本院予以确认。关于物业管理费的滞纳金问题。原告主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业管理费，应向原告支付滞纳金。原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，且被告石元爱认为滞纳金过高应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”之规定，本院予以调整，酌定滞纳金的计算按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。2014年8月1日至2018年3月31日期间，两被告共拖欠物业管理费为6556元。《前期物业管理服务协议》约定每季度第一个月10日前交清当季费用447元，滞纳金的计算：应以447元为基数，自2014年8月至2018年3月，从每季度的第一个月的11日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清之日即2018年6月28日止。关于公摊等费用的利息问题。原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中并未作出约定，同时，原告在物业服务的过程中确实存在部分管理瑕疵，对原告主张支付公摊等费用的利息，本院不予支持。关于原告在物业管理服务中存在的问题。经本院现场勘查，原告在物业管理服务中存在一定的问题，需要原告改进服务水平，但尚未达到业主应扣减或不交物业管理费的程度。原告作为涉案小区的物业管理方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、和谐、有秩序的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。如电梯存在质量问题频发故障、可视对讲系统损坏及消防设施存在安全隐患长期未解决等情况，原告有义务及时通知并采取措施尽快解决问题，同时应向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。当然，广大业主作为小区的主人，同样有义务维护好小区的环境，不要乱停乱放，不要乱扔垃圾，不要私自占用公共区域。同时，业主不应因物业管理服务中存在一定的问题就不交物业管理费，物业管理服务作为一种服务活动，很难做到十全十美，适当的包容也是需要的。如果一些业主因物业管理服务存在一些不到位的问题，就不及时交纳物业管理费用，导致原告经营困难，自然会缩减人手降低成本从而影响服务质量，由此引发更多的业主不交物业管理费用，如此恶性循环，小区的生活质量必然会受到影响，从而影响到全体业主的根本利益，同时，对那些大多数能及时交纳物业管理费用的业主来说也不公平。遇到问题时，业主应及时向原告提出，原告也应及时改正，双方应共同努力建设良性互动物业管理服务关系。如原告确实存在没有履行《前期物业管理服务协议》中约定的义务，业主应收集和保存相关证据，或通过业主委员会与原告沟通协调，或循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告石元爱、刘莉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2014年8月1日至2018年3月31日期间物业管理费的滞纳金（详见附表）；二、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46元，由被告石元爱、刘莉负担。本判决为终审判决。审判员  于金果二〇一八年七月十九日法官助理石惠书记员黄峰附：滞纳金计算说明季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2014年第三季度              298              2014.7.11              中国人民银行规定的同期同类贷款利率      2018年6月28日                  2014年第四季度              447              2014.10.11                  2015年第一季度              447              2015.1.11                  2015年第二季度              447              2015.4.11                  2015年第三季度              447              2015.7.11                  2015年第四季度              447              2015.10.11                  2016年第一季度              447              2016.1.11                  2016年第二季度              447              2016.4.11                  2016年第三季度              447              2016.7.11                  2016年第四季度              447              2016.10.11                  2017年第一季度              447              2017.1.11                  2017年第二季度              447              2017.4.11                  2017年第三季度              447              2017.7.11                  2017年第四季度              447              2017.10.11                  2018年第一季度              447              2018.1.11