北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8416号
上诉人（原审被告）：王丹，女，1980年9月30日出生。
委托诉讼代理人：杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1956年7月17日出生。
原审被告：北京方庄物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄住宅区芳群园二区12号楼。
法定代表人：张德民，董事长。
委托诉讼代理人：孙鸿宾，男，1965年10月14日出生，北京方庄物业管理有限责任公司工程主管，住北京丰台区。
原审被告：北京城市开发集团有限责任公司，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。
法定代表人：杨文侃，董事长。
委托诉讼代理人：段治平，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚蕊，北京市康达律师事务所律师。
上诉人王丹因与被上诉人ＸＸ、北京方庄物业管理有限责任公司（以下简称方庄物业公司）、原审被告北京城市开发集团有限责任公司（以下简称北京城开集团）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第01334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王丹上诉请求：请求二审法院撤销原判、依法改判；由ＸＸ承担本案全部诉讼费用。事实与理由：本案侵权主体不明，ＸＸ应承担举证不能的法律责任；方庄物业公司的陈述和答辩不符合常理，丰台区×里六区1号楼2层206房屋（以下简称206号房屋）不存在漏水情况，漏水管路系由方庄物业公司负责管理维护，故侵权责任主体系方庄物业公司；一审判决损失赔偿责任划分的依据不明确，且责任比例划分不公平；ＸＸ未采用合理方式避免损失扩大，其应对损失承担部分责任。
ＸＸ辩称，其对一审判决亦有异议，但未提出上诉。本案侵权责任主体即是王丹；在发现漏水后，ＸＸ已经采取一切措施避免损失，但在长达42天时间内，王丹拒不配合方庄物业公司检查维修；在王丹家中维修、更换管道后，房屋渗漏情况消失，故ＸＸ的相关损失系因王丹家中漏水导致，王丹依法应当承担相应赔偿责任。
方庄物业公司述称，同意一审判决。物业公司在接报漏水后，积极联系业主并协调相关部门维修，但王丹一直不配合检查维修；在更换主管道前，涉案房屋已不渗漏，拆除主管道后亦确认漏水部位并非主管道，更换主管道目的是为了排除物业公司的责任；维修人员在维修时发现王丹家中热水器管道系新换；物业公司已尽到职责，业主之间的矛盾物业公司无法协调。
北京城开集团述称，同意一审判决。涉案房屋不存在质量问题，且已经超过保修期限，北京城开集团不存在侵权行为，不应承担侵权责任。
ＸＸ向一审法院起诉请求：请求法院判令王丹、方庄物业公司、北京城开集团连带赔偿其房屋租金损失86983元、评估作价认定的房屋装修损失，并承担本案诉讼费及评估费用。
一审法院认定事实：丰台区×里六区1号楼1层105房屋（以下简称105号房屋）的产权人为ＸＸ，系其在2002年9月23日与北京城开集团签订《商品房买卖合同》购买；206号房屋登记的产权人为王丹，位于105号房屋楼上；方庄物业公司为前述房屋所在小区提供服务管理服务。2014年12月1日，方庄物业公司出具证明一份，内容为，“×区六区一号楼105房（产权人：**）自2014年10月5日起发现临厨房的卧室房顶漏水。10月8日上午报物业工程部检查。检查人员发现厨房的主水管顶部楼板在滴水。10月13日物业工程部说：需要更换厨房主水管，必须经过楼上206房（业主：王丹）同意方可施工，但该户拒绝配合。注：自10月8日起漏水越来越严重，厨房、卧室地面出现大量漏水，而且厨房、卧室、门厅的墙体侵泡严重。11月11日经民警、居委会多方努力，楼上206房（业主：王丹）同意配合换水管”。同年，11月11日，北京市丰台区右安门街道×里第四社区居民委员会（以下简称居委会）出具入户记录，内容为，“我×里六区1号楼105居民ＸＸ反映自家墙体漏水，要求社区入户查看情况。社区干部联合社区片警于10月8日入户查看，墙体几处有水印，并于当日到206实地查看漏水情况，206家中无人。2014年10月21日，物业工程部主任孙洪斌联系社区，能否与206住户王丹商量漏水维修的事宜。社区与206业主联系后，住户称自己不在家，暂不能入户查看是否漏水情况。24日，105居民ＸＸ再次要求社区入户。社区干部入户，见地面有水。2014年11月5日、11日，105居民ＸＸ再次要求社区入户。社区干部、片警、物业入户，见105地面有水。通过努力与206业主协商同意进屋维修，11日当天物业进行了维修，未发现206地面有水”。
ＸＸ提交照片一组，证明其房屋因漏水被泡情况；提交房屋租赁协议以及银行明细，证明因漏水导致房屋无法对外出租（每月租金8500元），产生租金损失。王丹提交照片，证明ＸＸ曾将其房屋出租用于汗蒸，主张可能会对管道进行改造，且空气潮湿引发墙体发霉；提交租房合同以及护照，证明其当时并未居住在206号房屋。方庄物业公司提交维修任务单，证明其公司于2014年11月12日、17日，分别派人到105号，更换1到2层上水主管，更换立管主节门。
在一审审理期间，法院依法到105号房屋、206号房屋进行勘验，制作勘验笔录并拍摄照片。方庄物业公司维修中心负责人代松延出庭作证，其陈述了到现场维修时的漏水情况及采取措施。关于漏水点，ＸＸ及方庄物业公司认可漏水点为105号房屋厨房主水管顶部楼板，王丹及城开集团公司对此不确定。
在一审庭审中，根据ＸＸ申请，法院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对105号房屋的漏水原因进行鉴定，该中心于2015年6月出具鉴定说明函明确，“涉案房屋现场已修复，因鉴定材料不完整、不充分，根据《司法鉴定程序通则》第十六条，无法受理此项鉴定”。此外，根据ＸＸ的申请，法院依法委托北京科正资产评估有限责任公司对涉案房屋漏水导致装修损失进行了评估，该公司出具评估报告书，其中包括评估明细表，经评估105号房屋装修损失价值共计为8030元，评估费3000元。
一审法院认为，公民、法人的合法权益依法受法律保护。根据本案案情和现有证据，法院可以认定，105号房屋厨房的主水管顶部楼板曾发生漏水，并导致该房屋部分被泡，造成损失。现ＸＸ诉至法院要求对损失进行赔偿，并无不当。具体如何赔偿，赔偿多少本案需解决以下几个主要问题。
一、漏水原因问题。因鉴定材料不完整、不充分，导致对漏水原因的鉴定未被受理，进而无法通过鉴定机构直接认定漏水原因。在此种情况下，为损失进行救济，法院需根据本案案情和现有证据，对漏水原因予以综合认定。本案中，物业公司、社区居委会出具了相关证明，且物业公司现场施工人员作为证人到庭陈述了意见，法院依法到现场勘验，并拍摄照片，结合双方陈述以及本案案情，法院可以认定，漏水并非来自105房屋自身，发生漏水的为自来水管道，漏水部位系105号房屋厨房主水管顶部楼板等事实，在此基础上，综合考虑本案现有证据和案情，并结合漏水的生活常识等，法院可以认定漏水源自105号房屋楼上，为自来水管道事故所导致。而在本案中，王丹主张水渍系ＸＸ出租经营汗蒸所产生，但从漏水情况以及漏水产生棚顶以及墙面的痕迹来看，王丹的该项主张缺乏事实依据，法院对其该项意见不予采纳。二、责任问题。首先，王丹为206号房屋的产权人，该房屋位于105号房屋楼上，基于前述漏水原因的综合判断，王丹应承担责任。而且，虽然王丹主张其未在206号房屋居住，且最后配合了维修，但从物业公司、居委会证明以及当事人陈述意见等来看，从2014年10月5日ＸＸ报修漏水，物业、居委会、片警多次与王丹联系维修事宜，王丹实际知晓漏水情况，而直到11月11日其同意配合换管，已经过去近一个月时间，王丹存在未及时配合检修、维修的情形，导致漏水损失的扩大，亦应承担相应责任。其次，方庄物业公司作为物业管理专业单位，其在ＸＸ漏水报修后，及时到现场并进行了协调、维修和处理，尽到了物业维修的职责，但因其对自来水管道有管理、维护、维修的义务，通过本案来看，其在自来水管道管理中存在未尽到充分职责的问题，故其应当承担一定的责任。再次，鉴于105号房屋损失系管道漏水导致，而非房屋本身质量等问题，且购买房屋至今已经十余年，故对ＸＸ要求城开集团公司承担责任的诉讼请求，法院依法不予支持。最后，王丹主张ＸＸ未采取措施，避免损失扩大，但从本案证据来看，ＸＸ作为105号房屋产权人，在漏水发生后，及时进行了报修，并积极联系、协调物业、居委会、片警以及楼上，对漏水问题进行解决，因此，王丹的该项意见缺乏事实依据，法院对此不予采纳。至于责任的具体分担，法院考虑本案案情和现有证据，按照相关法律规定，对责任方之间的责任依法酌情予以确定。三、损失问题。房屋装修损失方面，根据对现场勘验以及鉴定机构鉴定情况，并结合双方当事人陈述以及漏水发生常识综合判断，法院认为，现不能认定105号房屋阳台损失为此次漏水事故所引发，故对ＸＸ的该项主张，不予认定。而对于鉴定报告中的除该部分之外的其他损失范围，法院依法予以认定，具体损失价值，应以鉴定报告为准。租金损失方面，鉴于ＸＸ此前将房屋对外出租，漏水发生导致无法对外出租，确会发生租金损失，但具体赔偿租金损失数额，根据房屋居民用房性质、受损情况、租金市场行情、合理期间等因素，依法酌情予以确定。因此，对ＸＸ要求赔偿装修损失、租金损失的诉讼请求，法院依法酌情予以支持。
据此，一审法院判决：一、王丹于判决生效后十日给付ＸＸ房屋装修损失七千零三十八元，租金损失一万六千二百元。二、北京方庄物业管理有限责任公司于判决生效后十日给付ＸＸ房屋装修损失七百八十二元，租金损失一千八百元。三、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，二审中，各方当事人均未提交新证据。在本院二审审理期间，王丹之委托诉讼代理人称事发时王丹母亲在206号房屋内居住，曾有陌生人敲门称楼下漏水，但王丹母亲未予开门，后王丹母亲将此事反馈予王丹。王丹在其提交的书面意见中自述其曾两次接到居委会电话，并称因家庭矛盾，206号房屋由其前夫居住使用，206号房屋没有漏水情况。二审查明的其他事实与一审无异。各方对一审法院经审理查明的事实亦未提出异议，本院予以确认。
本院认为，ＸＸ于2014年10月5日发现105号房屋临厨房的卧室房顶漏水。10月8日，方庄物业公司在接报漏水后安排工作人员入105号房屋检查后发现105号房屋厨房主水管顶部楼板滴水。一审法院根据在案证据和现场勘验情况，认定漏水并非来自105号房屋自身，发生漏水的为自来水管道，漏水部位系105号房屋厨房主水管顶部楼板，并在此基础上综合考虑本案现有证据和案情，结合漏水的生活常识等，认定漏水源自105号房屋楼上，为自来水管道事故所导致。王丹上诉认为ＸＸ未完成举证证明责任依据不足，本院不予采信。关于王丹所提漏水管路系由方庄物业公司负责管理维护、侵权责任主体系方庄物业公司一节，王丹就此未提供有力证据，本院亦不予支持。
公民的合法财产受法律保护。ＸＸ因其名下105号房屋顶部楼板漏水发生损失，故诉至法院要求赔偿并无不当。206号房屋、105号房屋系上下相邻，105号房屋厨房主水管顶部楼板发现漏水后，排查确定漏点并进行维修，必须利用206号房屋，故206号房屋权利人应当提供必要的便利。从在案当事人陈述和相关证据看，在接报漏水后，方庄物业公司、居委会、片警多次联系206号房屋产权人王丹，从接报漏水到维修人员入户206号房屋排查检修时间间隔1月余，此期间维修人员一直未能入户206号房屋进行维修。方庄物业公司在接报漏水后，多次安排人员进入105号房屋漏水现场排查，并协调居委会等协助开展工作，对此居委会出具的证明等能够形成印证。在经206号房屋业主同意后，方庄物业公司及时对漏水可疑部位进行了检修。王丹作为206号房屋登记产权人，对206号房屋具有管理义务，其在相关部门通知后，未及时配合或者安排206号房屋内居住使用人及时配合维修，致使漏水原因无法及时排查确定并在第一时间进行维修，导致105号房屋漏水损失在较长时间内持续扩大，王丹就此应承担主要责任。一审法院结合本案实际确定王丹与方庄物业公司各自承担的赔偿责任比例并无不当。
关于王丹所提ＸＸ未采取合理措施有效止损一节，ＸＸ发现105号房屋漏水后，及时向维修单位报修，积极向有关单位和部门反映要求解决问题、维护权利。王丹认为ＸＸ未采取合理措施有效止损，就此未能提供相应证据，故王丹此项主张缺乏事实依据，本院难以支持。
综上所述，王丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2175元，由王丹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 施 忆
审判员 王 楠
审判员 王云安
二〇一六年十月二十五日
书记员 韩京晶