福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第657号
原告融侨集团股份有限公司，住所地福州市仓山区闽江大道167号。
法定代表人林文镜，该公司董事长。
委托代理人陈立新、黄发坦，福建谨而信律师事务所律师。
被告曹建斌，男，1964年9月8日出生，汉族，住福建省浦城县。
原告融侨集团股份有限公司（以下简称“融侨公司”）与被告曹建斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭进行了审理，原告融侨公司的委托代理人黄发坦到庭参加诉讼，被告曹建斌经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月28日，原告与案外人曹寻签订《江南水都6B块【融侨外滩】定购协议书》，由曹寻向原告定购位于福州市仓山区上渡街道江南水都6B地块6号楼27层2601单元，建筑面积209.59平方米，购房款总价为5833309元，付款方式为分期付款。签订本协议时曹寻应向原告支付定金300000元。当日，曹寻支付定金300000元。之后，曹寻未如期支付已到期应付的第一期、第二期购房款。2012年8月16日，曹寻以被告系其直系亲属为由向原告申请将上述定购商品房更名为被告，被告也在该《直系亲属更名确认单》上签字确认。当日，原告收回曹寻的300000元定金发票，并更换开具收到被告定金30万的发票，被告支付了已到期应付的第一期、第二期购房款共计2074039元。2012年9月8日，原、被告双方签订合同编号为201134380136的《商品房买卖合同》，购房款优惠后总金额为5275643元；合同第六条约定被告应于定购协议签订之日起7日内付清30%购房款计1582693元，第二期15%购房款计791346元应于2012年7月31日前付清，第三期15%购房款计791346元应于2012年12月31日前付清，第四期20%购房款计1055129元应于2013年5月31日前付清，第五期20%购房款计1055129元应于2013年10月31日前付清；第七条约定被告若逾期超过90日后，被告在原告书面催告15日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。合同附件六补充协议还约定，因其他原因导致合同解除的，被告应在原告通知限定的时间内积极配合原告办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及注销预告登记手续。合同还对双方的其他权利义务等作出了详尽的约定。《商品房买卖合同》签订之后，被告未依约如期履行应分别于2012年12月31日前和2013年5月31日前付清第三期15%、第四期20%购房款共计1846475元的付款义务，均逾期超过90日。为此，原告于2013年10月21日向被告发出《催款函》，催告被告应立即支付已到期购房款以及相应的违约金，否则，原告将依约解除合同并追究被告的违约责任。但是，被告置之不理。之后，由于被告仍未依约如期履行应于2013年10月31日前付清第五期20%购房款计1055129元的付款义务，原告于2013年12月2日向被告发出《解除江南水都6B地块【融侨外滩】6号楼2601单元﹤商品房买卖合同﹥通知书》，要求被告应于本函件发出之日起15日内一次性支付已到期购房款以及相应违约金，否则，原告将依约解除合同，被告应按累计应付款的3%向原告支付违约金等。被告收到函件后仍拒不支付相应款项。原告认为，被告未依约如期履行向原告支付相应购房款，已构成违约。诉请判令：1、解除原、被告双方签订的合同编号为201134380136的《商品房买卖合同》；2、被告应配合原告共同到福州市房屋登记中心办理上述《商品房买卖合同》的预告备案登记的注销手续；3、被告应立即向原告支付违约金158269元；4、被告承担诉讼费。
被告曹建斌未提交书面答辩与证据。
庭审中，原告向法庭提交如下证据：1、原告与案外人曹寻签订的《江南水都6B地块【融侨外滩】定购协议书》，2、2012年5月28日，案外人曹寻的银行POS机签购单，共同证明案外人曹寻向原告定购位于福州市仓山区上渡街道江南水都6B地块6号楼27层2601单元，签订协议当日，曹寻向原告支付了定金300000元；3、案外人曹寻向原告申请更名的《直系亲属更名确认单》，4、原告开具的《销售不动产统一发票（自开）》存根联，5、被告的银行POS机签购单以及原告开具的《销售不动产统一发票（自开）》存根联，证据3至5共同证明案外人曹寻以被告系其直系亲属为由向原告申请将上述定购商品房更名为被告，被告也在该《直系亲属更名确认单》上签字确认。更名当日，原告收回曹寻的300000元定金发票，并更换开具收到被告定金300000元的发票。被告支付了定购协议书项下已到期应付的第一期、第二期购房款共计2074039元；6、原、被告双方签订合同编号为201134380136的《商品房买卖合同》及附件，证明购房款优惠后总金额为5275643元，约定被告分期还款情况以及相应的违约责任；7、原告向被告发出的《催款函》、《国内特快专递邮件撤回、更改、查询申请书》、《EMS国内标准快递单》，8、原告向被告发出的《解除江南水都6B地块【融侨外滩】6号楼2601单元﹤商品房买卖合同﹥通知书》、《国内特快专递邮件撤回、更改、查询申请书》、《EMS国内标准快递单》，证据7、8共同证明原告于2013年10月21日向被告发出《催款函》，催告被告支付已到期的三、四期购房款以及相应的违约金，否则，原告将依约解除合同并追究被告的违约责任，但被告置之不理。原告于2013年12月2日向被告发出解除通知书，要求被告应于本函件发出之日起15日内一次性支付已到期的三、四、五期购房款以及相应违约金，否则，原告将依约解除合同，被告应按累计应付款的3%向原告支付违约金等。被告收到函件后仍拒不支付相应款项。
本院认为，被告曹建斌经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。原告提交的证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性。本院予以采信，并作为定案依据。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：
原告系福州市仓山区上渡街道通江路148号江南水都6Ｂ地块的商品房开发商。2012年5月28日，案外人曹寻向原告定购位于福州市仓山区上渡街道江南水都6B地块6号楼27层2601单元，双方签订了《江南水都6B块【融侨外滩】定购协议书》，当日，曹寻向原告支付购房定金300000元。之后，曹寻未按协议约定如期支付已到期应付的第一期、第二期购房款。2012年8月16日，曹寻以被告系其直系亲属为由向原告申请将上述定购商品房更名为被告，被告也在该《直系亲属更名确认单》上签字确认。当日，原告收回曹寻支付300000元定金的发票，同时更换开具收到被告定金300000元的发票。被告也一并向原告支付了已到期应付的第一期、第二期购房款共计2074039元。2012年9月8日，原、被告双方签订合同编号为201134380136的《商品房买卖合同》，正式以被告的名义向原告购买原先曹寻向原告定购的上述房产，购房款总金额为5275643元。合同第六条约定被告应于定购协议签订之日起7日内付清30%购房款计1582693元，第二期15%购房款计791346元应于2012年7月31日前付清，第三期15%购房款计791346元应于2012年12月31日前付清，第四期20%购房款计1055129元应于2013年5月31日前付清，第五期20%购房款计1055129元应于2013年10月31日前付清；第七条约定被告若逾期超过90日后，被告在原告书面催告15日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。合同附件六补充协议还约定，因其他原因导致合同解除的，被告应在原告通知限定的时间内积极配合原告办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及注销预告登记手续。《商品房买卖合同》签订后，被告未依约如期向原告支付购房款。2013年10月21日，原告向被告发出《催款函》，催告被告应立即支付已到期购房款以及相应的违约金，否则，原告将依约解除合同并追究被告的违约责任。但被告未依约支付到期购房款及违约金。2013年12月2日，原告向被告发出《解除江南水都6B地块【融侨外滩】6号楼2601单元﹤商品房买卖合同﹥通知书》，要求被告应于该函件发出之日起15日内一次性支付已到期购房款以及相应违约金，否则，原告将依约解除合同，被告应按累计应付款的3%向原告支付违约金。被告仍未支付到期购房款及违约金。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当遵循诚实信用的原则按照合同的约定履行自己的义务。被告未按合同约定支付到期购房款已构成违约，应承担按合同约定的违约责任。原告的诉讼请求符合法律及合同约定，本院予以支持。但原告要求被告支付按全部购房款3%计算的违约金超出合同约定，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“累计应付款的3%支付违约金”中的“累计应付款”应理解为应当支付而尚未支付的款项。本案中，被告支付了购房定金300000元和第一期、第二期购房款，总计已支付原告2374039元，应当支付而尚未支付款为2901604元。因此被告应支付的违约金为87048.12元。鉴于原、被告签订的《商品房买卖合同》需要解除，原告应退还被告已交付的购房款，被告支付的违约金可在购房款中直接扣除。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告融侨集团股份有限公司与被告曹建斌签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201134380136）；
二、被告曹建斌应配合原告融侨集团股份有限公司到福州市房屋登记中心办理上述《商品房买卖合同》的预告备案登记的注销手续；
三、被告曹建斌应支付原告融侨集团股份有限公司违约金87048.12元，原告融侨集团股份有限公司应退还被告曹建斌购房款2374039元。两项相抵，原告融侨集团股份有限公司应退还被告曹建斌购房款2286990.88元。
案件受理费52633元，由原告融侨集团股份有限公司负担633元，由被告曹建斌负担52000元（被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 黄长水
人民陪审员 黄丽蓉
人民陪审员 吴建英
二〇一四年八月十八日
书 记 员 高仁玉
附：本民事判决书引用的主要法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”