西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0111民初4967号
原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行
负责人雷国治
委托诉讼代理人明莉，系陕西方强律师事务所律师。
委托诉讼代理人侯亚伟，系陕西方强律师事务所律师。
被告王海
委托诉讼代理人刘雪红，系渭南市崇业法律服务所法律工作者。
被告西安冠昌置业有限公司
法定代表人焦清杰，董事长。
委托诉讼代理人：董小艳
原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行（以下简称农行纺一路支行）与被告王海、西安冠昌置业有限公司（以下简称西安冠昌公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行纺一路支行的委托代理人明莉、侯亚伟，被告王海及委托诉讼代理人刘雪红，被告西安冠昌公司的委托代理人董小艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农行纺一路支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告王海违约并解除《个人购房担保借款合同》；2、被告王海偿还原告本金374896.5元及自2017年4月25日至2017年8月2日止的期内利息、罚息计3056.94元，以及2017年8月3日起至实际清偿之日止的逾期利息（以本金374896.5元为基数，按合同约定的贷款利率上浮50%计收）。3、被告西安冠昌置业公司就第二项诉讼请求中的王海的给付责任，向原告承担连带保证还款责任；4、判令原告享有拍卖或变卖抵押房产以偿还第二项诉请的权利；5、依法判令第二被告承担本案诉讼费及原告为实现债券产生的费用（包括但不限于保全费、评估费、拍卖费、公告费、律师费。
事实和理由：2015年06月19日，原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行（以下简称农行纺一路支行）和被告王海、被告西安冠昌置业有限公司三方签订《个人购房担保借款合同》，合同的主要内容为：一、被告王海向原告农行纺一路支行借款41万元，借款用途为购买位于西安浐灞生态区金九路以东，融二路以南金域湾畔第1幢1单元14层11403号房屋。二、借款期限：20年。三、借款利率：以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之五后确定。四、还款方式为：等额本息还款法。还款周期为1个月，还款日期为每期末月的借款发放日对应日。《个人借款凭证》显示，借款日期为2015年06月24日，还款日为次月24日，借款到期日为2035年06月23日。五、违约责任：借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权先期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。六、担保方式两种：1、保证担保。由被告（保证人）西安冠昌置业有限公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。保证范围为借款合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、按损害赔偿金、《民事诉讼法》有关规定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期限为借款到期日二年。若发生法律、法规规定或主合同约定的事项，导致主合同债务提前到期的，保证期间自主合同债务提前到期之日起二年。七、罚息：被告王海不按照合同约定的期限归还贷款本金的，原告农行纺一路支行有权对逾期贷款从逾期之日起在合同约定的贷款执行利率水平上加收50%的罚息，直至清偿本息为止。2015年06月24日，原告依约定方式，将全部借款划入约定账户，完成出借义务。2015年06月19日，被告王海（抵押人）与原告（抵押权人）农行纺一路支行以该笔贷款所购房屋（西安浐灞生态区金九路以东，融二路以南金域湾畔第1幢1单元14层11403号房屋）签订抵押合同。现产权证未办妥，房屋尚未交付使用。2017年04月24日前，被告王海尚能正常还贷。自2017年04月25日起至今，被告王海便未能如期还款。截止2017年08月02日，欠本金374896.5元，期内利息、罚息计3056.94元。
被告王海辩称，不同意解除合同，愿意继续履行，至于原告扣除开发商3月之前的款项，我方可以向开发商偿还，我方只是欠2018年4、5、6月应还之款，只欠3个月，达不到违约。
被告西安冠昌公司承认原告主张的事实，王海只要愿意把保证金连本带息还给我方，我方同意银行解除合同，银行扣我方款项从2016年8月24日至2018年3月23日共19期，之后没有扣过。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为贷款人及抵押权人于2015年6月19日与作为借款人及抵押人的被告王海、作为保证人的被告“西安冠昌公司签订《个人购房担保借款合同》，主要条款如下:借款人及抵押人为王海，贷款人为原告，保证人为西安冠昌公司；第二十三条借款金额为41万元；特别条款24.2借款用于购买西安市浐灞生态区金九路以东，融二路以南金域湾畔第1幢1单元14层11403号房屋，合同编号为Y15062298号房产；第二十五条借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；第二十八条借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入西安冠昌公司银行账户；第二十九条还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为借款发放日对应日；第三十一条借款担保采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人西安冠昌公司承担保证责任；通用条款9.1.1保证方式为连带责任保证；通用条款9.1.2保证范围为包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，保证人承诺未按合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务，贷款人依照法律法规规定或者本合同约定对保证人行使抵销权或扣划相关款项的，所抵销的债务及抵充顺序或扣划相关款项由贷款人确定，双方另有约定的除外，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其它担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；通用条款9.2.1及第三十二条抵押物为西安市浐灞生态区金九路以东，融二路以南金域湾畔第1幢1单元14层11403号房屋，购房合同编号为Y15062298，抵押人应协助配合贷款人按约定办妥抵押（预告）登记；第三十五条阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带责任；第三十八条本合同争议解决方式为由贷款人所在地法院管辖；通用条款9.2.1及特别条款三十二条抵押人与抵押物共有人同意以西安市浐灞生态区金九路以东，融二路以南金域湾畔第1幢1单元14层11403号房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；通用条款9.2.2抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、分享物、加工物和法律法规规定的其它财产或权利；通用条款11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；通用条款11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息违约使用罚息）；通用条款11.4发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；通用条款11.8因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费、及其它实现债权的费用；第二十二条本合同经各方签字或盖章之日起生效；三方当事人签名、盖章。
原告作为乙方抵押权人与作为抵押人甲方的被告王海于2015年6月19日签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，主要条款如下:第一条甲方与西安冠昌公司签订备案登记号为Y15062298号的《商品房买卖合同》，抵押房产为西安市浐灞生态区金九路以东，融二路以南金域湾畔第1幢1单元14层11403号房屋；第二条本合同对应主合同为《个人购房担保借款合同》，借款金额为41万元，期限为20年，自2015年6月24日至2035年6月23日；第三条本抵押合同所担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费）；第八条发生甲方违反主合同约定未能按期归还借款达三期以上等情形的，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权；第十条乙方依法处分抵押物所得价款，按下列顺序分配：1.支付处分抵押房屋所需费用；2.扣除抵押房屋应缴纳的税款；3.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金；4.赔偿抵押人违反合同对抵押权人造成的其它损害所需支付的金额；5.剩余金额交还抵押人；双方签名、盖章。
原告于2015年6月24日按被告王海指示将借款41万元划入指定账户，被告王海向原告出具《借款凭证》，当年的借款执行利率为5.65%,逾期利率为8.475%。
另查明：一、自2016年8月起至今，被告王海便未能如期还款，截止2017年8月2日，欠本金387303.51元，之后至2018年3月26日欠利息、罚息计3056.94元。二、自2016年2月24日起至2018年3月23日，西安冠昌公司代王海偿还本息共计49000.31元。三、农行纺一路支行与陕西方强律师事务所签订《委托代理协议》，约定代理方式为风险代理，代理费按照案件执行到账的4%支付代理费。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己义务，借款人应当按照约定的期限、数额返还借款，构成违约的，应当依照约定支付复利、罚息，依照约定承担提前偿还借款的责任，保证人和抵押人应当依照约定承担担保责任，保证人承担责任后有权向债务人追偿。涉案的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。被告王海个人未按《个人购房担保借款合同》约定偿还借款构成违约，原告依照合同约定请求解除借款合同提前还款的诉讼请求成立，本院予以支持。截止2018年5月23日，被告王海应偿还的借款本金为374896.5元，此后如有偿还、扣划，以实际清偿之日的借款本金余额为准，并按借款合同约定支付利息、罚息、复利，清偿借款过程中如遇人民币贷款基准利率调整，贷款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，罚息及复利的执行利率同时按约定调整。原告与被告西安冠昌公司之间成立有效的保证担保，本案主债务的履行期限已届满，原告作为债权人要求保证人即被告西安冠昌公司承担保证责任尚在保证期间内，被告西安冠昌公司应对被告王海所负债务负连带保证责任，保证担保范围以《个人购房担保借款合同》通用条款9.1.2条约定为准，在承担保证责任后，有权向债务人即被告王海追偿。被告西安冠昌公司在与被告王海签订《商品房买卖合同》时已取得交易房产的商品房预售许可证，《商品房买卖合同》合法有效，被告王海个人未按约定偿还借款，原告作为《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》的抵押债权人，有权要求抵押债务人王海履行抵押义务，拍卖、变卖抵押物，并以该财产偿还债务，抵押担保承担责任的范围以《个人购房担保借款合同》通用条款9.2.1条及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》第三条的约定为准。原告为实现债权所支出的诉讼费本院予以支持。关于律师费，本案各方当事人在《个人购房担保借款合同》第十二条第9款约定，因被告王海违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，律师费、差旅费及其他实现债权的费用等由被告王海承担，该约定系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚信履行。农行纺一路支行为实现债权提起本案诉讼，而与陕西方强律师事务所签订《委托代理协议》，并约定了代理费，但其约定的代理费系不确定的金额，诉讼请求不明确，故其要求支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下:
一、原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行与被告王海签订的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日解除；
二、被告王海在本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行返还借款本金374896.5元，及自2017年4月25日至2017年8月2日止的利息罚息3056.94元，以及自2017年8月3日起至实际清偿之日止的逾期利息（以本金374896.5为基数。按照合同约定贷款利率上浮50%计收）
三、被告西安冠昌置业有限公司对本判决第二条确定的债务向原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行承担连带保证责任。
四、被告王海履行《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》中抵押人义务，拍卖、变卖抵押物西安市浐灞生态区金九路以东，融二路以南金域湾畔第1幢1单元14层11403号房屋，并用该财产优先偿还本判决第一条确定的债务。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行要求被告承担为实现本案债权而产生的律师费的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7380元，公告费300元，原告已预交，由被告王海负担，并于本判决生效后十日内支付给原告。被告西安冠昌置业有限公司对被告王海应负担的案件受理费负连带保证责任，承担保证责任后可向被告王海追偿。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 胡军卫
审判员 赤文肖
审判员 刘江蕾
二〇一八年六月二十日
书记员 谢向宁