江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安高民初字第00442号
原告海安县商业学校，住所地海安县海安镇宁海南路175号。
法定代表人徐野屏，校长。
被告海安县中达劳务服务有限公司，住所地海安县海安镇宁海南路175号，实际经营地海安县海安镇中坝南路27号。
法定代表人王斌，总经理。
原告海安县商业学校（以下简称商业学校）与被告海安县中达劳务服务有限公司（以下简称中达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨云霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告商业学校的法定代表人徐野屏、被告中达公司的法定代表人王斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商业学校诉称：被告因业务需要，承租原告坐落于海安县海安镇宁海南路175号营业用房80平方米（建筑面积）。2010年7月17日，双方签订租赁合同一份。合同约定，租赁期为36个月（自2011年7月14日起至2014年7月14日止），租金为1400元／月，全年计16800元。合同另约定，如不按期付款，承担20%的违约金。前两年被告按期缴纳租金，第三年（2013年7月-2014年7月）的房屋租金，被告至今没有缴纳。现原告要求被告立即给付拖欠的房屋租金16800元，并偿付所欠租金20%的违约金计3360元（16800元×20%）。
被告中达公司辩称：对于租赁合同关系没有异议，对原告认为我公司违约有异议。原告采用故意不收房租的手段导致我公司在合同规定期限内不缴纳房租，造成我公司违约，并意图不返还8000元装潢费。2011年就已经发生过原告故意不收房租的例子，后我公司将租金汇到原告的账户上。2013年7月开始，我一直没有遇到徐野屏本人，所以没有向他缴纳租金。2013年10月30日原告自认为我公司已经形成了违约，将租赁房屋的电源切断。我公司多次与原告联系未能成功，无奈之下将租赁房屋关闭，将公司业务迁至贵都广场一楼。第三年（2013年7月-2014年7月），我公司实际使用租赁房屋4个月，只同意给4个月的房租即5600元，但是不同意承担违约金。另外，原告应当返还8000元装潢费。原告私自切断租赁房屋的电源，我公司要求原告赔偿1万元经营损失，并在海安日报上公开道歉。
经审理查明：2005年，中达公司开始承租海安县海安镇宁海南路175号的房屋，与商业学校每3年签订一次房屋租赁合同，每次租赁期限为3年。2005年7月12日，商业学校收取中达公司8000元，收款事由：装潢费。2010年7月17日，商业学校与中达公司再次签订房屋租赁合同一份，双方约定：商业学校出租给中达公司的房屋位于海安县宁海南路175号，出租房屋面积共80平方米（建筑面积）。租赁期共36个月，自2011年7月14日起至2014年7月14日止。中达公司向商业学校承诺，租赁该房屋仅作为本公司经营使用。该房屋每月租金为1400元，年租金总额为16800元。中达公司在每年的6月底缴清下年度租金。租赁期间，中达公司有下列行为之一的，商业学校有权终止合同，收回该房屋，中达公司应按照合同总租金的20%向商业学校支付违约金……（4）拖欠房租累计3个月以上的。
2011年、2012年，中达公司缴纳了2011年7月14日-2012年7月13日、2012年7月14日-2013年7月13日的房租各16800元。
租赁合同到期后，双方未继续签订书面租赁合同，被告亦未将租赁房屋交付给原告。
另查明，位于海安县海安镇宁海南路175号的房屋所有权人为海安县跨越文化用品经营部。海安县跨越文化用品经营部同意商业学校将诉争房屋对外出租、收取租金。
以上事实，有2010年7月17日的房屋租赁合同、2005年7月12日的收据、2011年10月20日的缴款书、改制企业房产转让审核单、涉案房屋产权证及双方当事人陈述等在卷证实。
审理中，被告为证明徐野屏故意不收房租，并切断租赁房屋电源，以及双方存在8000元款项往来的事实，向本院提交了三段电话录音：
1、2011年10月18日王斌与商业学校林会计的通话。内容为：林会计说徐野屏和她说过，谁交房租都不要收；如果王斌要商业学校账户的话，她可以提供。
2、2014年10月8日王斌与徐野屏的通话。内容为：王斌说徐野屏早就把电拉掉了，没有办法经营，不应当再给房租。徐野屏说到了时间，没有交房租就把电拉掉，而且王斌事实上一直在经营，门也开着。
3、2014年6月25日王斌与徐野屏的通话。内容为：王斌说他没有不承认欠徐野屏的房租，他还想继续租这里。徐野屏说那个8000元可以先搁在一边，以后再算，但是王斌需要将该交的房租交掉，续租的事情跟以后接手房屋的人谈。
原告对上述通话录音质证意见为：
1、2011年，海安县职业学校整合，全部停办。我与王斌商谈解除合同，但王斌不同意，商谈期间我说暂时不收房租，后因被告不同意解除合同，双方继续履行合同。
2、2014年10月8日，双方通话时房屋租赁已经到期，商业学校也已经停办。原告提出王斌应当缴纳房租。为避免王斌不缴纳房租而继续使用，原告方在房屋租赁到期后将电拉掉。
3、2005年，中达公司承租房屋的时候接手了前一个租赁户的装潢，因为前一个租赁户欠商业学校房租，因此王斌直接将该装潢费交给商业学校。双方的租赁合同上没有涉及8000元，也没有人承认10年后还将8000元退还给王斌。如果王斌缴纳房租，我们可以做出让步，但是他不同意交，我们就要求将房租交全。
本院认为：2010年7月17日，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，原、被告之间的房屋租赁合同成立且合法有效。被告中达公司使用租赁房屋，应当按照约定支付租金。本案的争议焦点在于：（一）原、被告双方到底谁违约？（二）被告拖欠的房租到底是多少？原告是否应当返还被告装潢费8000元？对此，本院分析如下：
（一）原、被告双方到底谁违约？
被告抗辩称原告于2013年10月30日将诉争房屋的电源切断，多次联系原告未果，无奈之下将讼争房屋关闭，将公司业务迁至贵都广场一楼，并向法庭提供了通话记录、电费收据、电表照片作为证据。但该组证据并不能达到被告的证明目的。此外，被告亦未能提供充分的证据证明在租赁期限届满之前，讼争房屋的电源被切断且电源被切断与原告存在关联，故对被告的辩称本院不予采信。被告还抗辩称原告采用故意不收房租的手段导致其在合同规定期限内未能缴纳房租，并且曾经发生过原告故意不收房租的情况。但被告提供的2014年6月25日、2014年10月8日电话录音反而可以看出原告曾向被告追要过房租，且原告抗辩称被告曾向原告银行账户缴纳房租，如果最后一期房租原告推诿不收，被告完全可缴至原告账户内，而事实上，被告并未缴纳。综上，本院对被告的抗辩不予采信。被告未按时缴纳房租构成违约。原告要求被告承担违约金3360元，本院予以支持。
（二）被告拖欠的房租到底是多少？原告是否应当返还被告装潢费8000元？
被告抗辩称第三年（2013年7月-2014年7月）实际只使用租赁房屋4个月（2013年7月-2013年10月），只同意给4个月的房租即5600元。但被告一直未将租赁房屋交付给原告，亦未与原告解除房屋租赁合同关系，甚至在被告提供的电话录音中被告还表明，租期三年届满后仍想继续使用案涉房屋。综合上述情况，被告举证不足，本院对被告的抗辩不予采信。原告主张被告给付拖欠的房屋租金16800元，本院予以支持。
被告抗辩称2005年开始承租讼争房屋时向原告缴纳了装潢费8000元，当时经办人是商业学校的后勤主任，双方口头约定合同期满，原告将装潢费返还给被告。原告对收款事实无异议，但认为不应返还。对此，本院认为：
1、原、被告双方前后3次签订租赁合同，从未对8000元的装潢费有过书面约定，被告以口头约定抗辩，举证不足，本院不予采信。
2、8000元的装潢费金额有限，被告租赁诉争房屋长达9年。综合考虑装潢费的金额以及被告占有使用的时间，本院对被告要求返还装潢费8000元不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告海安县中达劳务服务有限公司向原告海安县商业学校支付房屋租金16800元。
二、被告海安县中达劳务服务有限公司向原告海安县商业学校支付违约金3360元。
上述一、二项，被告海安县中达劳务服务有限公司均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。
如义务人未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费304元，减半收取152元，由被告海安县中达劳务服务有限公司负担（已由原告海安县商业学校代垫，被告海安县中达劳务服务有限公司在履行上述判决义务时一并给付原告海安县商业学校）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费304元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
代理审判员 杨云霞
二〇一五年三月十二日
书 记 员 陆晓丽
附适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约金支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。