贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民一终字第877号
上诉人（原审被告）祝真银，男，汉族。
上诉人（原审被告）沈洁，女，满族。
共同委托代理人唐才义，贵州芙蓉法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司遵义分行（以下简称工行遵义分行），住所地：遵义市红花岗区新华路8号。
负责人朱鄂清，行长。
委托代理人廖祖宏，该行员工。
被上诉人（原审原告）李光琴，女，汉族。
委托代理人王民开，贵州谋信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）遵义鑫升房地产开发有限责任公司（以下简称鑫升房开公司），住所地：遵义市红花岗区南门关黑石堡。
法定代表人蒋胜德，董事长。
上诉人祝真银、沈洁、工行遵义分行与被上诉人李光琴、鑫升房开公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2014）红民商初字第91号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：1996年5月，李光琴向案外人张明贤购买了位于遵义市红花岗区ＸＸ路南关居七组30号的自建房屋，并取得了该房屋的所有权登记。2007年11月22日，李光琴与鑫升房开公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定李光琴将上述房屋交予鑫升房开公司进行拆除，鑫升房开公司应在2009年12月前将遵义市红花岗区南舟西路福源大厦一楼（建筑图纸X11-X13／Y1-Y2之间，109M2）的临街营业房安置给李光琴；合同中还对过渡费支付、水电安装等双方其他权利义务进行了约定。2010年4月25日，因鑫升房开公司资金周转困难，经与祝真银商议后双方签订《商品房买卖合同》，约定鑫升房开公司将位于遵义市红花岗区南门关福源大厦一层共3341.82M2的营业房出售给祝真银，销售价格为3800元／M2，购房款总额为12698916元，祝真银需支付首付款9198916元，余款3500000元作银行按揭。同年6月10日，鑫升房开公司向祝真银出具面额9198916元的收款收据。同月11日至18日，祝真银分多次向鑫升房开公司的银行账户存入现金共计9198916元作为所购营业房的首付款。23日，遵义市房屋产权监理处对双方的房屋买卖进行了所有权预告登记；24日，该处对祝真银向工商银行遵义分行按揭贷款所设定的抵押关系进行了抵押权预告登记，登记营业房的共同共有人为沈洁。30日，祝真银与工商银行遵义分行签订《个人购房借款合同／担保合同》，约定祝真银向工商银行遵义分行借款3500000元用于支付购买上述营业房的余款；祝真银用所购买营业房设定抵押为该笔借款提供担保，同时鑫升房开公司也作为保证人在合同上加盖印章。同年9月6日，李光琴与鑫升房开公司签订《福源大厦一楼李光琴营业房拆迁还房补充协议》，对拆迁后的营业房安置问题进行了补充约定。2014年1月23日，因鑫升房开公司未能按约对李光琴进行安置营业房，李光琴遂向原审法院提起诉讼，请求确认2007年11月22日与鑫升房开公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》及2010年9月6日与鑫升房开公司签订《福源大厦一楼李光琴营业房拆迁还房补充协议》有效，鑫升房开公司与祝真银签订的《商品房买卖合同》部分无效，并判令祝真银和沈洁将约定安置给我的部分营业房返还给鑫升房开公司，再由鑫升房开公司交付给我并协助办理房屋产权备案登记。
原审法院审理后认为：李光琴与鑫升房开公司签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》和《福源大厦一楼李光琴营业房拆迁还房补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的有关规定，对双方均具有约束力。对于李光琴要求确认上述两份协议有效的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，上述两份协议书并没有因违反法律规定而导致无效的情形，两份协议均合法有效，故对其要求确认两份协议有效的诉讼请求予以支持。双方在庭审中的争议在于哪方可以取得争议营业房权利及被告鑫升房开公司和祝真银之间签订的《商品房买卖合同》中涉及约定安置给李光琴的部分营业房是否有效，对此争议，因李光琴与鑫升房开公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》的时间在鑫升房开公司与祝真银签订《商品房买卖合同》之前，且双方是以所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，约定安置的营业房具体指向明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，李光琴可以优先取得约定安置的营业房。对于李光琴要求确认鑫升房开公司和祝真银之间签订的《商品房买卖合同》中涉及约定安置给其的部分营业房无效的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，可见签订合同时“故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实”系导致合同无效的情形之一，鑫升房开公司和祝真银签订《商品房买卖合同》时隐瞒了所出售营业房中有部分已经补偿安置给李光琴的事实，故鑫升房开公司和祝真银之间签订的《商品房买卖合同》中涉及约定安置给李光琴的部分无效，对李光琴的上述诉讼请求予以支持。同时，基于上述原因祝真银不能取得该部分争议营业房的权利，故其与工行遵义分行签订的《个人购房借款合同／担保合同》约定抵押物中涉及该部分争议营业房同样应当认定无效，祝真银和工行遵义分行可以另行向鑫升房开公司主张权利。对于祝真银、沈洁和工行遵义分行所持《商品房买卖合同》和《个人购房借款合同／担保合同》有效，且祝真银、沈洁和工行遵义分行已分别取得营业房所有权和抵押权的辩解意见，因已经查明祝真银、沈洁和工行遵义分行仅仅只是取得预告登记权利，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，可见预告登记的目的是为了保障实现物权，其性质仅为限制义务人处分物权的措施，并不表示预告登记权利人已取得该不动产物权，结合对合同效力的上述认定，对祝真银、沈洁和工行遵义分行的上述辩解意见不予采纳。对于李光琴要求祝真银、沈洁将该部分营业房返还给鑫升房开公司，并由鑫升房开公司向其交付和协助办理产权过户备案登记的诉讼请求，因祝、沈二人并未取得该部分营业房的所有权，不存在向鑫升房开公司返还的基础，由于已经认定李光琴可以优先取得约定安置的营业房，各方均应当协助李光琴占有使用该部分营业房并取得不动产物权登记，故对于李光琴的该项诉讼请求，根据本案实际情况部分予以支持。综上判决：一、李光琴与遵义鑫升房地产开发有限责任公司于2007年11月22日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》和2010年9月6日签订的《福源大厦一楼李光琴营业房拆迁还房补充协议》均有效；二、祝真银与遵义鑫升房地产开发有限责任公司于2010年4月25日签订的《商品房买卖合同》中涉及应当补偿安置给李光琴的部分营业房无效；三、由李光琴取得位于遵义市红花岗区南门关福源大厦一层建筑图纸X11-X13／Y1-Y2之间的临街营业房（具体面积以实际测绘为准），遵义鑫升房地产开发有限责任公司、祝真银、沈洁在本判决书生效之日起二十日内将该部分营业房交付给李光琴并协助办理该部分营业房的产权备案登记手续。案件受理费30元，由遵义鑫升房地产开发有限责任公司承担。
原审法院宣判后，祝真银、沈洁和工行遵义分行均不服。祝真银、沈洁上诉称：1、与鑫升房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律，属有效合同，依法应予确认；2、李光琴与鑫升房开公司的《拆迁安置合同》是否真实、效力如何与上诉人无关。请求依法改判。
工行遵义分行上诉称：1、祝真银与鑫升房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，商品房买卖合同内容部违反相关法律规定，无法律规定无效的情形，应当认定合同合法有效；2、工行遵义分行与房屋所有人祝真银、沈洁经过平等协商，双方签订了《个人购房借款合同／担保合同》，且办理了全部营业房抵押预告登记，系双方真实意思表示，不违反国家相关法律行政法规强制性规定，不存在抵押无效情形，应当依法有效。请求1、撤销原判决关于祝真银与上诉人于2010年6月30日签订的《个人购房借款合同／担保合同》约定抵押物中涉及争议补偿安置部分营业房无效的认定；2、依法改判祝真银与上诉人于2010年6月30日签订的《个人购房借款合同／担保合同》合法有效，上诉人对该部分营业房抵押登记有效并依法享有抵押物的抵押权。
被上诉人李光琴答辩称：1、答辩人与鑫升房开公司于签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》和《福源大厦一楼李光琴营业房拆迁还房补充协议》系合法有效协议，对协议当事人具有约束力；2、答辩人取得拆迁安置房优先权应受法律保护；3、鑫升房开公司故意隐瞒标的物系拆迁安置房的事实，与祝真银、沈洁签订的《商品房买卖合同》应部分无效。请求驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：李光琴与鑫升房开公司签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》和《福源大厦一楼李光琴营业房拆迁还房补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，且无因违反法律规定而导致无效的情形，两份协议均合法有效。之后，鑫升房开公司与祝真银、沈洁签订《商品房买卖合同》时，由于鑫升房开公司故意隐瞒所售营业房为拆迁补偿安置房屋的事实，属法律规定的无效情形之一，从而导致该合同自签订时涉及安置给李光琴的部分就已无效。同时，基于上述原因祝真银、沈洁不能取得该部分争议营业房的权利，故其与工行遵义分行签订的《个人购房借款合同／担保合同》约定抵押物中涉及该部分争议营业房同样无效。因此，祝真银、沈洁和工行遵义分行的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持，原判应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计120元，由祝真银、沈洁和工行遵义分行各负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卫
审 判 员 张 洁
代理审判员 付甫金
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 王 蛟