新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1459号
上诉人（原审被告）：新疆华凌房地产开发有限公司。
法定代表人：米恩民，该公司总经理。
委托代理人：刘莹，新疆华凌房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审原告）：梁云。
委托代理人：赵焓杏，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
上诉人新疆华凌房地产开发有限公司（下称华凌公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人华凌公司的委托代理人刘莹、被上诉人梁云的委托代理人赵焓杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月28日，出卖人孙秀琴与买受人梁云签订二手房买卖合同，出卖人孙秀琴将其购买华凌公司开发建设的南湖高层小区10栋3单元701号房，建筑面积92.36平方米的房屋，以每平方米8033.78元，总价742000元的价格出让给梁云。2014年梁云取得了争议房屋的房屋所有权证。2011年5月2日，买受人孙秀琴与华凌公司签订商品房预售合同，约定梁云购买华凌公司开发建设的南湖高层小区10栋3单元701号房，建筑面积92.36平方米，总价660374元。出卖人应当在2012年10月1日前出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格、5.如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同签订后，梁云按约交纳了争议房屋相应房款及税费。华凌公司在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。在合同履行过程中，就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉。
原审法院认为：梁云从房屋出让人孙秀琴处购得房屋，并且已经取得争议房屋的房屋所有权证，梁云继受了房屋出让人孙秀琴与华凌公司之间房屋买卖合同的权利义务。依据华凌公司与房屋出让人孙秀琴合同约定的房屋交付期限是2012年10月1日前，如华凌公司逾期交房超过60日买受人要求继续履行合同的，华凌公司应自合同约定的最后的交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。华凌公司逾期交付房屋且交付的房屋不符合合同约定的行为，应当按照约定承担违约责任，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，买受人按约交纳了所购房屋的房款及相应税费，华凌公司负有按合同约定于2012年10月1日前向买受人交付经综合验收合格的房屋。由于华凌公司未在合同约定的时间内将验收合格具备交付条件的房屋交付给买受人使用，华凌公司显属违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点是：1、本案是否有情势变更的事由发生、双方约定的违约金是否过高应予以减少。2、华凌公司建设的商品房是否已达到入住标准，是否具备交付的条件。一、梁云与华凌公司签订《商品房预售合同》后，合同履行过程中是否存在情势变更事由。原审法院认为情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案合同履行中，华凌公司变更了在建楼房的外墙装修等部分，但不符合情势变更原则的构成要件。故对华凌公司庭审关于合同履行中发生情势变更事由的辩称意见，原审法院不予采信。二，庭审中，综合双方提交的证据证实，梁云所购房屋的楼栋虽然经过了五方验收，但竣工验收报告最终未通过政府主管部门的确认，尚不具备交付使用条件，故梁云要求华凌公司按照合同约定按交付房款的日万分之二偿付逾期交房违约金合理有据，原审法院予以支持。对华凌公司辩称合同约定的按交付房款的日万分之二计算违约过高，应按实际损失的30%酌减的意见，原审法院认为依照处理民事法律关系中尊重当事人意思自治的原则，关于逾期交房违约金的计算方式在双方合同中明确约定，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，综合衡量合同的履行程度、结合当事人的过错、逾期利益等因素予以综合权衡，应当按照合同约定的逾期交房违约金标准确定违约赔偿额。故对华凌公司上述辩称意见，原审法院不予采信。原审法院判决如下：新疆华凌房地产开发有限公司偿付梁云违约金85977.57元【房屋总价款660374×日万分之二×651天（2012年10月2日至2014年7月15日）】。
上诉人华凌公司不服一审判决上诉称：原审法院查明事实遗漏重大事项，适用法律显属不当，违反公平及诚实信用原则，于法无据。一、对于房屋是否具备交付条件查明事实遗漏。我公司在2013年8月19日完成了全套竣工验收备案手续。2014年1月13日乌鲁木齐市建设委员会（以下简称市建委）向我公司出具的《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》只是要求整改，未撤销原颁发的竣工验收监督记录和竣工验收备案手续。二、由于查明事实遗漏造成误判。我公司提交了五方竣工验收报告、竣工验收监督记录、备案登记表、房产证等证据，小区90%以上住户入住并使用房屋也是事实，而原审法院仅凭2014年1月13日市建委出具的通知将其他所有证据排除显属不当。房产证的取得也能证明房屋竣工验收资料的完备与合法。三、已交付入住的房屋在业主不退房的情况下，仍要求我公司承担逾期交房违约金违反诚实信用原则及公平原则。涉案房屋梁云已居住至今，倘若梁云认为房屋不具备交付条件，应提出退房要求，但梁云至今未以任何实际行动或口头明示要求退房。这种既占有、管理、装修、使用房屋，又认为房屋不能交付，要求我公司承担逾期交房责任的行为有违诚实信用和公平原则。四、逾期违约金的计算不当。按照相关法律的规定，违约金应与损失相适应。对于房屋逾期交付给梁云造成的损失，一审中我公司已经提交了同地段租金评估报告，证明合同约定的违约金超出租金损失的30%，应当予以调整。只有房屋租金损失是房屋不能按期交付时可以合理预见的损失，如存在其他损失应由梁云承担举证责任，由法院酌情判定。综上，请求二审法院查明事实，正确适用法律，依法撤销原判，改判我公司承担租金损失6677.22元。
被上诉人梁云答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、关于涉诉房屋是否符合交付条件的问题，原审判决查明事实清楚。根据相关法律规定，华凌公司提交的竣工验收记录不能作为认定涉诉房屋是否符合交付条件的最终依据。根据我方提交的市建委文件，可以证明华凌公司交付的房屋未达到竣工验收的条件。原审判决对此事实的认定正确。二、关于违约金是否过高的问题。本案中的合同文本是华凌公司提供的，明确约定违约金按日万分之二予以计算，该约定并没有违反法律规定，因此违约金不应予以调整。综上，请求二审法院依法驳回华凌公司的上诉请求，维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审判决查明事实相一致。
二审另查明：2014年1月13日，市建委向华凌公司出具乌建发（2014）12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。2014年11月11日，市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称区建设厅）出具乌建发（2014）542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织竣工时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日通过了电业局的验收，其它相关质量问题也已整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日区建设厅出具新建回复（2014）177号复函，同意市建委的处理意见。2014年11月19日市建委向华凌公司下发乌建发（2014）556号通知一份，对为何单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据进行了说明。2012年10月，梁云办理了所购房屋入住手续。
以上查明事实有《商品房预售合同》、票据、竣工验收报告、竣工验收备案表、乌建发（2014）12号文件、乌建发（2014）542号文件、新建回复（2014）177号复函、乌建发（2014）556号通知、当事人陈述及法庭审理笔录等证据存卷为证。
本院认为：一、梁云继受了孙秀琴的合同权利义务后，华凌公司应当按合同向梁云履行交房义务。二审庭审中，华凌公司提供了两份新证据，即市建委的乌建发（2014）542号文件及区建设厅的新建回复（2014）177号复函，该两份证据可以证实，建设行政主管部门已认定2014年2月28日华凌国际公寓9-13号楼通过电业局的分户电表的分部分项工程验收结果可以作为重新组织竣工验收完成的依据，之前已验收部分不再重新组织验收，故2014年2月28日涉诉房屋已具备交付条件，梁云主张在此之前的逾期交房违约金于法有据，本院予以支持，对超过上述时间的逾期交房违约金不予支持。按上述时间计算，华凌公司应向梁云偿付逾期交房违约金68018.5元【房屋总价款660374元×日万分之二×515天（2012年10月2日至2014年2月28日）】。梁云庭审中辩称应当以市建委向华凌公司下发的乌建发（2014）556号通知的时间作为竣工验收的时间，违约金应计算至2014年11月19日。对此本院认为，乌建发（2014）556号通知只是对为何单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据进行了说明，是对前期华凌国际公寓9-13号楼项目存在问题的总结，该通知并没有涉及重新组织竣工验收的实质性内容，故本院对梁云认为应以该通知下发的时间作为计算违约金依据的抗辩理由不予支持。
二、华凌公司上诉认为原审法院以行政机关的文件作为认定涉诉房屋不具备交付条件的依据不当。对此本院认为，商品房是否具备交付条件属于建设行政主管部门行政管理的事项，是否具备交付条件应以建设行政主管部门的结论为依据。现建设行政主管部门已对重新组织竣工验收的相关事宜作出认定，故原审判决以建设行政主管部门的文件作为定案依据并无不当。对于华凌公司已取得的《竣工验收监督记录》是否已撤销及涉诉房屋是否已取得房产证均不能作为否定建设行政主管部门对涉诉房屋重新组织竣工验收相关事宜的认定。
三、华凌公司上诉认为梁云在不退房的情况下，要求其承担违约金违反了诚实信用及公平原则。对此本院认为，对于华凌公司的违约行为，梁云作为合同相对人可以选择要求华凌公司承担违约责任的方式。根据合同法的相关规定，梁云要求华凌公司以支付违约金的方式承担违约责任符合法律规定，故华凌公司的该上诉理由不能成立，本院不予采信。
四、关于违约金是否应当调减的问题。华凌公司上诉认为梁云主张的违约金数额过高，应予以调减。对此本院认为，华凌公司作为《商品房预售合同》的提供者，对于违约条款应当是明知的，华凌公司关于合同约定违约金过高，原审判决认定该违约金违反公平原则的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上，华凌公司未按合同约定向梁云交付合格的房屋，梁云依据合同约定向华凌公司主张相应的违约金于法有据，应予以支持。对原审判决认定2014年2月28日之后的逾期交房违约金部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第861号民事判决，即“新疆华凌房地产开发有限公司偿付梁云违约金85977.57元【房屋总价款660374元×日万分之二×651天（2012年10月2日至2014年7月15日）】；”为：新疆华凌房地产开发有限公司偿付梁云违约金68018.5元【房屋总价款660374元×日万分之二×515天（2012年10月2日至2014年2月28日）】。
以上新疆华凌房地产开发有限公司应给付梁云款项68018.5元，限新疆华凌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性付清。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案请求标的68018.5元，核定给付金额85977.57元，占请求标的的%，一审案件受理费974.72元（梁云已预交），由梁云负担20.9%即203.72元，新疆华凌房地产开发有限公司负担79.1%即771元；二审案件受理费1949.4元（新疆华凌房地产开发有限公司已预交），由新疆华凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
审 判 员 李 健
审 判 员 梁 剑
代理审判员 曾 敏
代理审判员 马小梅
二〇一四年十二月十日
书 记 员 谢 静