广西壮族自治区扶绥县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂1421民初955号原告：广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西扶绥县新宁镇岜尧路101号。统一社会信用代码：91451421061737225W。法定代表人：韩微，公司经理。委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：马婷梅，广西恒聚律师事务所执业律师。被告：梁坚能，男，1979年8月17日出生，壮族，�广西扶绥县。委托诉讼代理人：梁坚侦，男，1978年1月8日出生，壮族，住广西扶绥县，系梁坚能的哥哥。原告广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称天伦物业扶绥分公司）诉被告梁坚能物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天伦物业扶绥分公司委托诉讼代理人梁进东、马婷梅，被告梁坚能委托诉讼代理人梁坚侦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天伦物业扶绥分公司向本院提出诉讼请求：1、梁坚能支付原告物业综合服务费2619.1元及滞纳金5069.8元、公共维修资金476.2元；2、梁坚能偿还天伦物业扶绥分公司代为支付的公摊水、电费197.5元、自用电费8310.8元、生活垃圾处理费315元。事实�理由：天伦物业扶绥分公司是绥园居小区的前期物业服务公司，梁坚能是绥园居小区1栋3单元104室所有权人，其所购买商品房建筑面积为103.52平方米。2013年8月20日，天伦物业扶绥分公司与广西盛城房地产开发有限公司签订绥园居小区的《前期物业服务委托合同》。合同生效后，天伦物业扶绥分公司为梁坚能提供物业服务，但梁坚能却未按时向天伦物业扶绥分公司交纳2014年6月至2018年3月期间的物业管理费2619.1元、公共维修资金476.2元。此外，天伦物业扶绥分公司为梁坚能代付2014年3月至2018年3月公摊水、电费197.5元、2014年8月至2018年3月自用电费8310.8元、2014年7月至2018年3月生活垃圾处理费315元。梁坚能拒不履行付款义务，已构成违约，根据合同约定，滞纳金以尚欠物业费为基数，按每日千分之三的标准从逾期之日起（即2014年6月）计算至2018年1月为5069.8元。梁坚能辩称，对拖欠物业综合服务费、公共维修资金、垃圾处理费的数额及起始时间没有异议，但提出如下意见：1、其仅与开发商广西盛城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并未与天伦物业扶绥分公司签订《前期物业服务委托合同》，而且天伦物业扶绥分公司物业管理不到位，损害业主利益，故不同意支付物业费及滞纳金；2、《商品房买卖合同》约定，电费分一户一表，客户直接向供电部门缴费，故不同意支付给天伦物业扶绥分公司代为支付的自用电费费用。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2012年8月15日，梁坚能与广西盛城房地产开发有限公司（以下简称盛城公司）签订编号为SCSYJ1-3-104《商品房买卖合同》，2013年8月20日，盛城公司与天伦物业扶绥分公司签订的《前期物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”，该合同对全体业主均具有法律约束力。天伦物业扶绥分公司为“盛城·绥园居”小区的业主和物业使用人提供物业管理服务，梁坚能作为“盛城·绥园居”1栋3单元1楼104房的业主，建筑面积103.52平方米，其经天伦物业扶绥分公司书面催缴后应当向天伦物业扶绥分公司交纳物业管理费。2014年至2018年，扶绥�环境卫生管理站分别与天伦物业扶绥分公司签订《委托书》代为收取7元/月的垃圾处理费，梁坚能应当向天伦物业扶绥分公司交纳2014年7月至2018年3月期间的垃圾处理费。梁坚能提出“物业管理不到位、滞纳金收取不合理”等理由作为拒交物业管理费的辩解意见，并提交照片证实。天伦物业扶绥分公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，梁坚能可以通过其它合法途径维护合法权益，以拒付物业综合服务费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，因此，对其辩解意见及提供的证据不予支持。故，梁坚能应支付物业综合服务费。关于物业综合服务费用的计算，虽然《前期物业管理服务委托合同》第十九条第一款约定，物业费用由业主按其拥有的建筑面积交纳0.6元/月/平方米，但有2014年5月8日扶绥县物价局下发扶价［2014］14号文件《关于扶绥县“盛城·绥园居”物业管理服务收费标准的批复》，现天伦物业扶绥分公司主张物业综合服务费按建筑面积0.55元/月/平方米交纳，对其主张低于合同约定，本院不予干涉，予以支持。梁坚能应支付2014年6月至2018年3月的物业综合服务费2619.1元（103.52平方米×0.55元/平方米/月×46个月）；按照《前期物业服务委托合同》第二十六条约定，应支付2014年6月至2018年3月的公共维修资金476.2元（103.52平方米×0.1元/平方米/月×46个月）；按照扶绥县环境卫生管理站与天伦物业扶绥分公司签订《委托书》，应支付生活2014年7月至2018年3月垃圾处理费315元（7元/月×45个月）；梁坚能违反合同约定，没有按时交纳物业管理费，天伦物业扶绥分公司有权要求梁坚能支付违约金，按照《前期物业服务委托合同》第二十八条约定，梁坚能应支付违约金5069.8元（按照每月物业费56.9元逐月累加为基数，按每日千分之三自2014年6月起计算至2018年1月）。天伦物业扶绥分公司主张代付的公摊水、电费197.5元、自用电费8310.8元，因天伦物业扶绥分公司提供的证据不足以证实其主张，对此应当承担举证不能的不利后果，因此不予支持。综上所述，梁坚能应支付所欠物业综合服务费2619.1元及违约金为5069.8元、公共维修资金476.2元、生活垃圾处理费315元，合计8480.1元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《�华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、梁坚能于本判决生效之日起十日内向广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司支付所欠的物业综合服务费2619.1元及违约金为5069.8元、公共维修资金476.2元、生活垃圾处理费315元，共计8480.1元；二、驳回广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费112元（广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司已预交），由梁坚能负担。本判决为终审判决。审 判 员 方艳桓二〇一八年八月八日法官助理 何雪梅书 记 员 黄海月附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的�同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。