北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第00353号
原告（反诉被告）：周爱华，女，1963年12月20日出生。
被告（反诉原告）：北京中恒盛业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街17号309室。
法定代表人：郭乙志，总经理。
委托代理人：杜亚娇，女，1989年10月7日出生，该公司职员。
原告周爱华诉被告北京中恒盛业房地产经纪有限公司（以下简称中恒盛业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理。依法由代理审判员李双庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周爱华及被告公司的委托代理人杜亚娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周爱华诉称：周爱华承租位于本市东城区前鼓楼苑胡同×号直管公房两间（以下称涉诉房屋），2012年4月23日，原告与北京中恒建业房地产经纪有限公司就涉案房屋签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，租赁期限为2012年4月23日至2013年4月24日。2013年4月6日，北京中恒建业房地产经纪有限公司与原告签订合同的业务员找到原告又续签了一份《北京市房屋出租委托代理合同》，续签的合同是和被告签订的，业务员告知原告两家公司是一家公司。租赁期是2013年5月25日至2014年5月24日。签订合同时屋内有3张单人床、1把红色升降椅、1张方桌和1个洗手盆。业务员告诉原告物品就转给下家公司了。2013年6月20日，被告公司的工作人员给原告发信息，说屋内的下水道出现问题，原告要求被告维修，被告没有维修。后原告对下水道及屋内的防水台进行了维修，花费了326元。2014年3月7日，被告没有按期向原告交纳房屋租金，原告找到被告公司工作人员到屋内查看，发现屋内的物品都不见了，原告报警后收回了房屋的钥匙，并更换了房屋的门锁，花费146元。另被告拖欠原告水费32元，应当支付，原告收回房屋后，发现被告在使用房屋期间，人为破坏了房屋的下水管道，导致房屋无法正常使用，原告进行了维修，支付了4146元。故原告诉至本院，请求法院判令：1、确认双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》无效；2、被告返还原告3张单人床、1把红色升降椅、1张方桌和1个洗手盆、厨房门锁、防盗门门锁各1套；3、被告赔偿原告水费32元，维修费4472元；4、被告赔偿原告一个月的房屋使用费2700元。诉讼费由被告承担。
被告中恒盛业公司辩称：原、被告之间的合同为有效合同。原告诉称的单人床、升降椅和方桌确实找不到了，如果原告有票据，被告可以折价赔偿，洗手盆是固定的，被告不可能拆走，合同未能正常履行，不同意更换原告的门锁。被告同意给付水费32元，对于原告主张的下水道维修费用，房屋下水道损坏应由原告维修，不应由被告负担维修费用。被告已向原告支付租金。被告提起反诉，主张2014年4月6日，原告委托被告出租涉案房屋。被告将房屋出租给案外人程文华，在程文华租赁期间，被告为该房屋添置了双人床1张，双人床垫1个，由于涉案房屋下水管道经常反水，无法正常居住，原告又不履行维修义务，程文华以此为由解除了租赁合同，2013年7月15日，案外人彭中刚承租了涉案房屋，2014年2月又以此为由终止了合同，并要求被告赔偿5400元。请求判令：1、原告赔偿被告经济损失5400元、违约金5400元；2、原告返还被告双人床1张，双人床垫1个。诉讼费由原告承担。
经审理查明：涉诉房屋系周爱华承租的直管公房。2013年4月6日，周爱华（甲方）与中恒盛业（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定：甲方委托乙方出租涉诉房屋，房屋权属状况为甲方持有公有住房租赁合同，出租代理期为2013年5月25日至2014年5月24日，租期可延长三个月，免租期为1个月，甲方应于2013年5月25日前将房屋交付给乙方。租金标准为每月2700元，租金共计29700元。合同约定出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任，甲方负责自然损坏，乙方负责人为损坏。合同另约定，乙方负责监督租户使用水、电、气的安全，退房时更换新锁芯一套，延长期按市场价走。合同附件二房屋交割清单上记载2013年4月6日周爱华向租赁代理机构交付海尔电视1台、TCL洗衣机1台、40L热水器1台、液化气罐1个、衣柜4组、饭桌1个、单人床3张、电暖气2组、红色升降椅1个、木凳1个、晾衣架1个、马桶1个、洗手盆1个。庭审中，原告认可公房管理部门未对涉诉合同的签订予以认可或追认，被告认可原告未向其出示过公房管理部门同意原告对外转租的材料。双方均认可被告2013年4月6日向原告支付了2013年4月26日至2013年5月25日的房租2500元，2013年4月6日向原告支付了2013年5月25日至2013年8月24日的房租5400元，之后按照2700元的标准支付租金至2014年2月24日。原告主张其诉求中主张的一个月的占用费系2013年5月25日至2013年8月24日期间被告少交纳的一个月的占用费，被告主张双方约定一个月免租期，不应支付租金。
庭审中，双方认可涉案房屋系2014年3月7日由原告收回，当时双方未办理物品清点手续。被告认可原告诉称的3张单人床、1把红色升降椅、1张方桌现在已经无法找到，如果原告能够提交购物发票，被告可以赔偿；原告诉称的洗手盆是屋内固定的、没有遗失；原告称单人床、升降椅和方桌都是多年前买的，现在都不能购物票据，但对原告都有纪念意义；洗手盆是新买的，大概50元。被告称在交接房屋时，房屋内由被告后期添置的双人床，1张，双人床垫1个，原告对此不予认可。经询，原告表示如果被告不能返还原告主张的物品，同意被告折价补偿。
原告提交了2013年7月的维修、购物收据，证明在被告承租期间，对房屋进行维修及地面改造，花费了326元；被告对票据的真实性不认可，主张对房屋的维修是原告的责任；原告提交了2014年3月7日的换锁收据，证明收回房屋后换锁支付了146元；被告对票据的真实性不认可，而且合同未正常履行完毕，不应由被告支付该费用。原告提交了2014年3月8日和4月30日的维修票据、维修视频及照片，证明被告在租赁期间，人为损坏了屋内的下水管道，原告进行维修支付了3646元的费用；被告对此不予认可，主张系原告房屋下水管道老化所致，维修费用应当由原告自己支付。对于原告主张的32元的水费，被告表示同意支付。
被告提交了与案外人程文华、彭中刚签订的《北京市房屋租赁合同》、退房证明、程文华出具的证明书、彭中刚出具的终止合同通知及案外人卢伟出具的书面证明，证明涉案房屋被告承租后曾先后出租给案外人程文华和彭中刚使用，因涉案房屋下水管道有问题，导致程文华、彭中刚解除与原告的合同，彭中刚要求被告赔偿违约金5400元，给被告造成了损失，在此期间，被告在该房屋内添置了双人床1张，双人床垫1个；原告表示被告转租的事情与自己无关，主张下水道出现问题是被告的租户人为造成的，应由被告承担责任；被告提交了短信记录，证明就漏水问题，曾多次与原告协商，原告未予维修，被告对此不认可，表示不清楚此事。经询，原告表示涉案房屋已经维修完毕，无法通过鉴定确定下水道损坏的原因；被告对此表示认可；经询，被告表示案外人彭中刚主张被告赔偿5400元一事，双方仍在协商中，被告尚未支付。
上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》、维修视频、照片、收据、被告与案外人程文华、彭中刚签订的《北京市房屋租赁合同》、退房证明、证明书、终止合同通知及当事人的陈述为证。
本院认为：无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案诉争房屋系周爱华从案外人处承租的公房，周爱华将房屋转租给被告的转租行为未取得产权单位的同意，故其对于诉争公房无权处分。由于原、被告现亦未征得权利人的追认，故原、被告签订的诉争合同应属无效。原告将承租的公房出租，被告在明知是公房的情况下承租原告公房，对于合同无效的后果都有明显的过错。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原、被告之间的房屋租赁合同关系无效，原告应当退还被告已交纳的房屋租金，被告应当就合同期内实际占用房屋期间应当支付房屋使用费，鉴于被告已向原告支付的租金与应当向原告支付的房屋使用费基本相当，不存在明显不公平的情形，原告主张被告再行支付一个月的占用费，本院不予支持。
对于原告主张被告返还的物品，被告明确表示不能返还，原告同意被告折价补偿的方案，本院结合原告的证据及案件情况，酌情予以确定被告赔偿的数额；原告要求被告赔偿维修费用，被告使用房屋期间的维修费用，系原告维护房屋正常使用所支付的费用，应由原告承担；原告收回房屋后对房屋进行维修的损失，因双方未办理正常房屋交接，原告对下水道维修完毕，现已无法通过鉴定确定损坏的原因，本院根据公平原则，确定双方应承担的数额；原告要求被告支付更换门锁的费用，依据不足，本院不予支持，原告要求被告支付水费32元，被告同意支付，本院不持异议。
被告要求原告支付违约金的反诉请求，没有法律依据，本院不予支持；被告要求原告赔偿损失5400元的反诉请求，尚未实际发生，本院暂不处理；被告反诉原告返还双人床及双人床垫的诉讼请求，未能提交相关证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告周爱华与被告北京中恒盛业房地产经纪有限公司于二Ｏ一二年四月二十三日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》无效；
二、被告北京中恒盛业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告周爱华物品损失费五百元；
三、被告北京中恒盛业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周爱华维修费一千三百元、水费三十二元；
四、驳回原告周爱华的其他诉讼请求；
五、驳回被告北京中恒盛业房地产经纪有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告北京中恒盛业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉费35元，由被告北京中恒盛业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李双庆
二〇一五年二月十三日
书 记 员 陈丽娟