广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2631号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市三辉兴科技有限公司
法定代表人：顾松茂，总经理。
委托代理人：张炳武，广东仁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市金矽电子有限公司
法定代表人：范伦汉，该司总经理。
上诉人深圳市三辉兴科技有限公司（以下简称三辉兴公司）因与被上诉人深圳市金矽电子有限公司（以下简称金矽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法福民初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月15日，三辉兴公司与金矽公司签署《厂房租赁协议书》，约定三辉兴公司将位于深圳市xx区xx街道xxx工业园第x栋第x层部分厂房出租给金矽公司开办工厂，厂房面积600平方米，租金每平方米12元，月租金总额7200元，金矽公司应当在每月10日前交付租金及相关费用，签订合同当天金矽公司应当交付相当于2个月租金的保证金，租赁期限自2010年11月15日至2013年11月14日。合同签订后，金矽公司如约交付了保证金14400元。
2012年6月1日，三辉兴公司与金矽公司再签署《厂房租赁合同书》，约定金矽公司承租三辉兴公司位于深圳市xx区xx街道xx工业园第x栋第x层中部的部分厂房，厂房面积500平方米，租金每平方米12.5元，月租金总额6250元，金矽公司应当在每月10日前交付租金及相关费用，签订合同当天金矽公司应当交付相当于2个月租金的保证金，租赁期限自2012年6月1日至2013年11月14日。合同签订后，金矽公司如约交付了保证金12500元。
金矽公司在租赁上述厂房期间，在二层的外墙打开一个吊机口，另做了室内吊顶、办公室隔墙等简易装修。2013年11月24日，金矽公司开始搬迁，25日全部搬离，涉案厂房已经交还三辉兴公司。金矽公司同时向三辉兴公司出具了一张金额为15561.50元的银行支票，用途为“租金”。后因三辉兴公司未退还租赁保证金，该支票未能兑现。三辉兴公司收回租赁物后，已将吊机口填补，拆除了室内装修。
另查，2014年9月19日，三辉兴公司向原审法院申请支付令，要求金矽公司支付租金欠款15561.50元。金矽公司在规定期限内提出了书面异议。
2015年9月29日、10月9日，原审法院根据三辉兴公司的申请，两次前往深圳市怀德股份合作公司调取涉案厂房的建设工程规划许可证及经主管部门批准建设的相关手续，但该公司未能出示。
三辉兴公司在原审起诉请求：1、金矽公司偿付拖欠三辉兴公司的厂房租金人民币15,561.50元；2、诉讼费由金矽公司支付。
金矽公司在原审反诉请求：1、三辉兴公司按《厂房租赁协议书》相关条款，退回相应的厂房押金余额11338.50元（26900元-15561.50元）；2、三辉兴公司自租赁合同到期应退还押金之日2013年11月26日起按照银行月利息1%支付金矽公司利息（暂计至2015年8月25日为2381.40元）；3、三辉兴公司承担诉讼费。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称该解释）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，三辉兴公司及案外人均未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关手续，原审法院认定，三辉兴公司与金矽公司于2010年11月15日、2012年6月1日签订的《厂房租赁协议书》无效。
关于欠付租金的问题，该解释第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方确认金矽公司欠费15561.50元，原审法院予以认定。
关于恢复原状和维修费用的问题，三辉兴公司主张金矽公司对租赁厂房严重不合理使用，造成厂房主体结构、天花板、地板、厕所、门窗、外墙等区域及相关器具大面积损坏，三辉兴公司只能自行维修并以保证金抵扣费用。对此原审法院认为，除了金矽公司当庭承认的吊机口、吊顶、办公室简易隔墙之外，三辉兴公司没有证据证明金矽公司存在严重不合理使用、损坏租赁物的情形，对其主张不予支持。三辉兴公司称委托深圳市逢居源装饰工程有限公司对涉案房产进行拆装、维修，花费24000元，只提交了现金收据，缺乏银行转账记录、发票等佐证，对此金额原审法院不予认定。对吊机口的补墙、吊顶与简易隔墙的拆除等恢复原状的费用，原审法院酌情认定为4000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定，由金矽公司承担。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。没有证据显示双方曾就保证金抵扣维修费用达成一致意见，三辉兴公司此主张原审法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对合同的无效均存在过错，三辉兴公司收取的保证金26900元，应当向金矽公司返还。扣减恢复原状的费用4000元及拖欠的房屋占有使用费15561.50元后，三辉兴公司应当向金矽公司返还7338.50元。利息自金矽公司提起反诉之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、三辉兴公司与金矽公司于2010年11月15日、2012年6月1日签订的《厂房租赁协议书》无效；二、三辉兴公司于本判决生效之日起十日内一次性向金矽公司返还人民币7338.50元及利息（以7338.50元为本金，自2015年8月25日起按照中国人民银行同期贷款利率计至本判决指定的支付之日止）；三、驳回三辉兴公司的诉讼请求；四、驳回金矽公司的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币95元，反诉受理费36元，均由三辉兴公司负担。
三辉兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对涉案租赁合同是否有效、厂房维修费用数额、涉案双方是否曾就保证金抵扣维修费用达成合意等事实，均存在重大认定错误。
（一）原审判决认定涉案的两份《厂房租赁协议书》无效，这一认定是错误的。原审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，以三辉兴公司未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设相关手续为由，认定涉案的两份租赁合同无效。三辉兴公司认为，该认定存在极大错误。1、涉案厂房系三辉兴公司从深圳市怀德股份合作公司承租而来，并转租给金矽公司，故三辉兴公司非涉案厂房之产权人，不持有涉案厂房建设工程规划许可证等证照是合理的。2008年1月22日、2010年9月10日，三辉兴公司两次与深圳市怀德股份合作公司（以下简称“怀德公司”）签订《房地产租赁合同》，约定自2008年1月30日至2013年11月14日，承租位于深圳市xx区xx街道xxx工业园x区第x幢第x层。2010年11月15日、2012年6月1日，三辉兴公司两次与金矽公司签署《厂房租赁协议书》，将前述厂房的部分区域转租给金矽公司，租赁期间为2010年11月15日至2013年11月14日。基于上述承租和转租事实，涉案厂房的建设工程规划许可证等相关证照，由产权人怀德公司持有，三辉兴公司不持有。2、三辉兴公司在承租涉案厂房时，怀德公司介绍称，涉案厂房具有房地产证、建设工程规划许可证等相关证照。本次诉讼中未调取成功这些证照，只是因怀德公司与三辉兴公司交恶而拒不提供。深圳市怀德股份合作公司，其前身是深圳市宝安区怀德村民委员会，是一个基层政府组织，宝安区福永街道翠海工业园一区、二区、三区都是怀德公司具有产权的物业，翠海工业园一区共有11幢厂房，每幢五层，每层约1850平方米，即工业园一区共有101750平方米，加上二区、三区，整个翠海工业园面积达30多万平方米。三辉兴公司在承租怀德公司涉案厂房时，怀德公司介绍称，涉案厂房具有房地产证、建设工程规划许可证等相关证照，只是三辉兴公司没有要求复印留存。事实上，怀德村委会作为一个基层政府组织，拥有30多万平方米的厂房，并一直经营出租工业园厂房若干年，如果这30多万平方米的厂房都没有任何证照，怀德村委会岂非一直都在非法经营？现怀德公司拒不出示相关证照，只是因为其与三辉兴公司关系交恶，而不是涉案房产真的未取得相关证照。3、对于建设工程规划许可证等相关证照来说，涉案厂房的产权人怀德公司仅仅是持有，相关证照还必然有政府颁发机关，从这些颁发机关必定可以查实到涉案厂房是否取得建设工程规划许可证，三辉兴公司在一审中已对此事项提出调查取证申请，但原审法院没有向证照颁发机关调取证据。三辉兴公司在一审中，向一审法院递交了《证据调查申请书》，明确申请法院向怀德公司或深圳市国土局、建设局、规划局等颁证机关进行调查取证。然而，一审法院却只是向怀德公司调证，在怀德公司“未能出示”的情况下，法院没有向建设局等颁证机关进一步调证。4、不能从“怀德公司未向一审法院提供涉案厂房相关证照”的行为，得出涉案厂房“未取得建设工程规划许可证”的结论，“未能提供或调取到证照”与“未取得证照”具有完全不同的含义，原审判决错误理解了法律规定。最高院《房屋租赁案件解释》第二条不是对已合法取得证照但因故无法出示证照这一状况的否定。我国法律规定了谁主张谁举证原则，三辉兴公司对此负有举证责任。但法院在审理案件时，不能机械的以“当事人未能提交”作为认定事实的唯一标准，而是应当充分调查，以事实为根据，还事实本来面目，尤其是在当事人举证存在客观障碍时，人民法院应当依职权客观审慎的进行证据调取。
（二）原审判决对涉案厂房维修费用数额的认定，既与事实相悖，亦不具有任何法律依据或事实依据。三辉兴公司在一审中，主张金矽公司对涉案厂房严重不合理使用，造成厂房主体结构、天花板、地板、厕所、门窗、外墙等区域及相关器具大面积损坏，三辉兴公司只能自行维修并以保证金抵扣费用。对于此项事实，三辉兴公司出具了深圳市逢居源装饰工程有限公司的《证明》及《收据》，用以证明逢居源公司对涉案厂房进行维修和恢复原状、收取维修费用24000元的事实。但是，对于涉案厂房是否存在大面积损坏，原审判决认为“原告没有证据证明被告存在严重不合理使用、损坏租赁物的情形，对其主张不予支持”。三辉兴公司认为，我方提交的逢居源公司《证明》，就是案外人对维修事实的直接证明，而金矽公司对租赁关系结束后其保证金长期留存于三辉兴公司处、不向三辉兴公司索要就是以保证金抵扣维修费用事实的间接证明。对于维修费用数额，原审判决认为“原告只提交了现金收据，缺乏银行转账记录、发票等佐证，对此金额本院不予认定。……酌情认定为4000元”，这一认定是错误的。在当前经济环境下，区区24000元以现金方式给付没有任何问题，法律及财务制度并未强制规定一定要采用银行转账方式；“收据”也是一种款项往来的证明方式，没有任何法规规定“收据”违法；而发票和收据的区别，并不能否定款项已经实际支付的事实。
（三）原审判决对于“原被告双方曾就保证金抵扣维修费用达成一致意见”的事实，未作细致审核和认定，是错误的。2013年11月25日，金矽公司退租搬出涉案厂房时，三辉兴公司配合出具放行条，但鉴于退租时涉案厂房存在大量需拆装维修项目，以及金矽公司尚拖欠租金的情形，双方经协商达成“金矽公司需支付租金、以保证金抵扣维修费用”的一致意见。原审判决仅以“没有证据显示”，就对此事实不予认定和支持，是错误的。首先，租赁合同中“保证金”的性质，是在可能出现承租人拖欠出租人租金、维修费、水电费等相关费用情况下，对出租人的一种利益保障。本案中，承租人（即金矽公司）已实际缴纳26900元保证金，而其仅仅拖欠出租人（即三辉兴公司）15561.5元租金，该拖欠租金数额远低于保证金数额，在此情况下，金矽公司完全可以用部分保证金抵扣所拖欠的租金，而没有任何理由再向三辉兴公司另外开具支票支付租金。如果不是双方已就“继续支付租金、保证金抵扣维修费用”达成一致，是无法解释金矽公司开具支票行为的，只有双方就租金、保证金等事宜经协商核算达成一致意见的情况下，金矽公司2013年11月退租时有留存保证金却仍向三辉兴公司开具支票的行为才符合常理。
在此需要特别说明的是，金矽公司是一个独立法人企业，其财务制度应当是合法、合规、完备的，公司开具支票也应是经法定代表人、财务负责人共同签章认可的，不存在公司财务人员“事后核查发现，保证金未退还”的可能性。同时，也没有任何证据表明存在“三辉兴公司利用强势地位，强迫金矽公司开具银行支票等情形”，金矽公司在一审反诉状中对胁迫事实的陈述，没有任何事实依据。其次，从另外一个事实角度来看，双方当时已达成合意也是真实可信的。三辉兴公司2014年9月向宝安法院申请支付令、2015年8月向宝安法院提起诉讼，均是对“未付租金”持续主张权利，如果三辉兴公司占有金矽公司2.6万余元保证金应退而未退，三辉兴公司不会对区区1.5万元租金持续追索。而反观金矽公司，既然己方在三辉兴公司处留存有2.6万余元“应退”保证金，却迟迟不向三辉兴公司追索，甚至在三辉兴公司向法院申请支付令的情况下，金矽公司也仅仅是作出一个异议的姿态，而未进行任何形式的权利主张，不符合情理。本次诉讼的一审，也是三辉兴公司主动提起的，金矽公司只是迫于无奈进行反诉。通过双方这些行为的对比，我们可以充分还原当时的真实情况，那就是：鉴于当时厂房损坏事实，双方在2013年11月退租之时，已就“金矽公司仍需支付所欠租金、三辉兴公司自行装修、保证金抵扣维修费用”等事项达成一致意见。
二、原审判决对证据的调取存在重大瑕疵和错误，并由此得出错误的结论，调查取证属于案件审理程序的重要环节，故原审判决违反法定程序，可能影响案件正确判决。三辉兴公司在一审中，向一审法院递交了《证据调查申请书》，明确申请法院向怀德公司或深圳市国土局、建设局、规划局等颁证机关进行调查取证，以确定涉案厂房是否取得建设工程规划许可证等相关证照。然而，一审法院却只是向怀德公司调证，在怀德公司“未能出示”的情况下，法院没有向建设局等颁证机关进一步调查取证。如前文所述，建设工程规划许可证等相关证照，不仅由涉案厂房产权人怀德公司持有，政府颁证机关更是留有底档，相关事实情况，从这些政府颁证机关必定可以查实到。但是，一审法院在能够调查且应当调查，再加上三辉兴公司已明确申请的情况下，没有向证照颁发机关调取此项关键证据，既是一种失职行为，也是一种重大的程序错误，它将可能影响案件正确判决。
三、原审判决适用法律错误。鉴于本案真实案情，体现的是一种合法有效的租赁关系，原审判决依据《合同法》第五十二条、五十八条，《最高院房屋租赁案件解释》第二条、第五条等关于“合同无效情形”的处理办法，对本案进行裁判，显然是适用法律错误。
据此，三辉兴公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判金矽公司向三辉兴公司偿付拖欠的厂房租金15561.50元；2、判令金矽公司承担案件一审本诉、反诉案件受理费，二审案件受理费等全部诉讼费用。
金矽公司答辩称：按照双方合同约定，金矽公司搬离原厂房后，三辉兴公司要退回押金，但三辉兴公司一直未履行，拖延至今。《厂房租赁协议书》是无效的，一审认定事实清楚，适用法律正确。金矽公司认可一审关于维修费用的认定。金矽公司从未停止追索退回保证金，一直打电话给三辉兴公司，但三辉兴公司不予理会。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
二审期间，三辉兴公司向本院提交：1、深圳市房地产租赁合同，2、厂房租赁合同，以证明涉案厂房系三辉兴公司从深圳市怀德股份合作公司承租而来，厂房全部相关证照均由产权人怀德公司持有；3、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执，以证明怀德公司就xx工业园x区第x幢厂房向普查办提交相关证照资料，普查办出具了收件回执。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同的效力；2、三辉兴公司是否应向金矽公司退还租赁保证金；3、涉案厂房装修物拆除及恢复原状费用应如何承担。
关于涉案租赁合同的效力问题。双方当事人均未能提交涉案租赁物的产权证明或合法报建手续，且从当事人提交的深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执看，xx工业园x区第x幢厂房直至2009年12月仍作为历史遗留违法建筑向相关部门进行申报，该回执第三栏材料提交情况显示，该厂房在申报时仅提交了申报表、单位证明文件、法定代表人身份证明，并无提交合法报建手续，此后亦无相关部门确认其合法的处理结果。因此，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方当事人之间就涉案厂房签订的租赁合同无效正确，本院予以确认。
关于三辉兴公司是否应向金矽公司退还租赁保证金的问题。涉案租赁合同无效，三辉兴公司收取金矽公司保证金26900元属于因无效合同取得的财产，依法应予返还。三辉兴公司主张双方当事人达成以保证金26900元冲抵厂房维修费的合意，金矽公司不予认可，三辉兴公司对此未能举证证明，本院对该主张不予采信。三辉兴公司应向金矽公司退还保证金26900元。
关于装修物拆除及恢复原状费用的承担问题。本院认为，首先，三辉兴公司无证据证明金矽公司在装修或使用过程中损坏涉案厂房。其次，三辉兴公司主张拆装维修费24000元，但其提交的收据欠缺转账记录等佐证，案外人出具的证明为证人证言，但案外人未出庭作证，本院不予采信，且证明中所列的维修项目也未得到金矽公司的认可，故本院对于该拆装维修费24000元不予确认。再次，金矽公司对涉案厂房的装修系经过三辉兴公司的同意，金矽公司认可其对涉案厂房进行了简易装修。因装修物已被三辉兴公司自行拆除，故对于装修物拆除及恢复原状的费用，应作为合同无效而产生的损失，由双方当事人按照导致合同无效的过错分担。本案系因租赁物不具备合法性而导致合同无效，三辉兴公司作为出租人对此应承担主要责任。综上，原审法院判令金矽公司承担装修物拆除及恢复原状的费用4000元，并无不当，本院予以维持。
综上，三辉兴公司的上诉不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费189元，由三辉兴公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一六年六月十三日
书 记 员 周颖(兼)
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。