江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终2342号
上诉人（原审被告）:施国兴，男，1942年9月2日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：胡伏霖，江苏致邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何涵嫣，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：陈东华，男，1976年12月14日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：曹璐瑜，江苏禾东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄健华，江苏禾东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱晓燕，女，1975年12月18日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：曹璐瑜，江苏禾东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄健华，江苏禾东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：施玲亚，女，1971年9月18日生，汉族，住启东市。
被上诉人（原审被告）：李尧，男，1962年9月5日生，汉族，住启东市。
上诉人施国兴因与被上诉人陈东华、朱晓燕、施玲亚、李尧房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2017）苏0681民初7447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
施国兴上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈东华、朱晓燕的一审诉请。事实和理由：案涉房屋系施国兴与妻子陆美芳拆迁所得，为夫妻共同财产。陆美芳对案涉房屋具有合法所有权和平等处分权。本案各方当事人均没有提供任何证据证实陆美芳对案涉房屋的出售知情、同意或默认，且陆美芳在一审中提供了书面说明，明确表示不知情且不同意出售房屋。一审法院明知案件基本事实，未追加陆美芳参与庭审，程序违法。施国兴作为案涉房屋的共同共有人之一，未经陆美芳同意的情况下不能私自处分案涉房屋。因陆美芳不同意出售房屋，案涉房屋买卖合同应依法解除。施国兴虽然在2015年11月13日的收条上签名，但该签名仅仅表明其个人认可施玲亚收到了陈东华购房款20万元，不能直接视为其对房屋买卖合同整体内容的追认。一审庭审中，施国兴代理人明确否认房屋买卖合同中的签字并申请笔迹鉴定，一审法院未予认可，程序违法。在未实施笔迹鉴定程序的情况下，各方当事人同样没有提供任何有效证据证实将房屋买卖合同的所有条款均明确告知施国兴，施国兴主观上确不知房屋买卖合同的具体条款，当然无法认定施国兴与施玲亚、李尧之间存在事实上的委托卖房关系，一审判决施国兴承担违约责任缺乏事实与法律依据。
陈东华、朱晓燕答辩称，施国兴即使在签订合同时不清楚，但其在收条上签字可以确认其追认了房屋买卖合同的效力。根据施玲亚、李尧提供的交款协议等材料，可以看出施国兴是房屋的权利人，陈东华、朱晓燕有理由相信其有权签订该合同。如果陆美芳要主张权利，应当在一审审理过程中以有请求权的第三人身份自行申请加入诉讼，但直至现在，陆美芳都没有主动申请加入，因此不属于法院审理范围。
施玲亚辩称，签合同的时候房屋是施国兴与陆美芳共有。
李尧未作答辩。
陈东华、朱晓燕向一审法院起诉请求：1.要求施国兴、施玲亚、李尧继续履行房屋买卖合同，将汇东新村施工编号3号楼203室（公安编号33号楼203室）过户至陈东华、朱晓燕名下；2.要求施国兴、施玲亚、李尧向陈东华、朱晓燕支付违约金136000元（房屋总价的20%）；3.本案诉讼费、保全费由施国兴、施玲亚、李尧承担。
一审法院认定事实：陈东华、朱晓燕系夫妻，施玲亚系施国兴的女儿，李尧系施国兴的女婿。2010年11月20日，汇龙镇人民政府作为甲方（搬迁人）、施国兴作为乙方（被拆除房屋所有权人）签订了房屋拆除搬迁补偿安置协议，将其所有的建筑面积295.65平方米的房屋进行拆除。启东市汇龙镇人民政府、启东市盛德房屋拆迁有限公司在甲方栏内签名、盖章，施国兴在乙方栏内签名。2014年8月6日，启东市土地储备中心作为甲方、施国兴作为乙方签订了启东市城建中被拆迁房安置房选房、交款约定协议，约定甲方为乙方提供的房源位于法院南小区（暂定名），乙方选定9楼107室、8楼307室、3楼203室。启东市土地储备中心在甲方栏内盖章、施国兴在乙方栏内签名。2015年10月26日，施国兴、施玲亚、李尧作为卖方（甲方）、原告陈东华、朱晓燕作为买方（乙方）、诚信地产作为见证方签订房屋买卖合同，主要内容为：一、甲方自愿将汇东新村新3#203的私有住房（建筑面积约105平方米、另附车库约11平方米）一套出售给乙方，乙方对甲方所出售房屋及附属设施已作充分了解并愿意购买，总成交价为人民币陆拾捌万元整。二、合同签订时，乙方付给甲方购房定金款贰万元。买卖成立，此款即转为购房款。其余购房款，付款方式如下：于2015年11月20日前首付房款贰拾万元整，余款肆拾陆万元整办理到乙方名下产权后，乙方按揭贷款后付清。乙方所付房款全由诚信地产见证交付甲方。甲方保证在双方过户完成甲方收到房款之日将房屋、附属设施及钥匙交付给乙方。三、上述房屋，甲方保证该房产权属清楚。……五、违约责任：如有违约，违约方除按规定支付对方定金的双倍外还应支付对方总房价20%的违约金并承担双倍中介费用。六、本合同经双方签字或盖章后生效，具有法律效力。七、该产权系施国兴名下，施玲亚、李尧作为产权人女儿女婿受父亲委托签订此协议并承担合同条款中所约定的全部责任。乙方违约同样按合同条款第五条承担违约金。甲方栏内施玲亚、李尧均签字，乙方栏内陈东华、朱晓燕签字。后陈东华、朱晓燕于签订合同当日向施玲亚支付购房定金2万元，于2015年11月13日向施玲亚、施国兴支付购房款20万元。因施国兴、施玲亚、李尧表示不愿卖房，陈东华、朱晓燕起诉至一审法院。
一审另查明，案涉房屋买卖合同上的汇东新村新3#203公安编号为汇东新村33号楼203室。
一审法院认为，本案争议焦点主要是双方于2015年10月26日签订的房产买卖合同是否有效，具体涉及两个问题，分述如下：1.关于施玲亚、李尧代施国兴订立房屋买卖合同的行为是否导致合同无效的问题。依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的《房屋买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。即便如施国兴所说，其未在合同上签字，但其承认2015年11月13日收条上的字系其本人所签，签字的行为，应当视为施国兴以实际行为表明知晓并同意出售案涉房屋，因此，该签字行为应视为其对房屋买卖合同的追认，经权利人追认的合同依法有效。施国兴称该签字系受施玲亚欺骗所签，明显与常理不符，法院对此辩称不予采纳。2.关于施国兴是否有权处分案涉房产的问题。房屋拆除搬迁补偿安置协议和启东市城建中被拆迁房安置房选房、交款约定协议均显示，被拆除房屋所有权人、选房人均系施国兴。拆迁安置房系被征收人因财产被征收而获得经济补偿的方式之一，拆迁安置房购置权属于被征收人的财产权益，因此施国兴对外出售案涉房屋系有权处分，合法有效。对于施国兴称房屋系与配偶夫妻共同财产不能私自处分的抗辩，法院不予采纳，施国兴作为权利人，有权处置自己的财产。综上，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋已具备办理房屋产权登记的条件，陈东华、朱晓燕已支付购房定金并按照合同支付了首付款20万元。陈东华庭审中明确表示对剩余购房款愿意一次性支付，为减少矛盾尽快解决纠纷，本案所涉购房款由陈东华在施国兴向其过户的同时一次性支付，施国兴应及时办理产权登记手续并协助陈东华、朱晓燕办理产权过户手续。
对于陈东华、朱晓燕要求施国兴支付违约金136000元的问题。本案中施国兴作为出售方其反悔行为明显违反合同的约定，应承担相应违约责任。违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于案涉合同继续履行，一审法院酌定违约金为5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、陈东华、朱晓燕与施国兴、施玲亚、李尧继续履行双方于2015年10月26日签订的《房屋买卖合同》；二、施国兴应于判决发生法律效力之日起十五日内办理公安编号为汇东新村33号楼203室的产权登记手续；三、施国兴在汇东新村33号楼203室产权登记其名下后十五日内向陈东华、朱晓燕提供办理该房屋产权过户登记所需资料，并协助陈东华、朱晓燕办理产权过户登记手续；以上二、三项办理不动产产权登记所产生的税费等根据合同约定及法律规定承担。四、在办理第三项产权过户登记手续的同时，陈东华、朱晓燕一次性向施国兴支付购房余款46万元；五、施国兴应于判决发生法律效力之日起十五日内支付陈东华、朱晓燕违约金5万元；六、驳回陈东华、朱晓燕的其他诉讼请求。案件受理费10600元，保全费3920元，合计14520元，由施国兴负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。
二审中，施玲亚陈述：施国兴与陆美芳夫妇育有三女，即大女儿施玲燕、二女儿施玲娟、二姐夫李尧，其为小女儿。施国兴与陆美芳在一起生活。
经双方一致确认，本案争议焦点为：1.施国兴对案涉房屋是否具有处分权；2.施玲亚和李尧的行为是否属于无权处分。
本院认为，案涉房屋虽系由施国兴与陆美芳共同房产拆迁而来，但拆迁手续的办理、案涉房屋的选房、交款手续均由施国兴一人作为家庭代表办理。目前并无证据表明施国兴与陆美芳存在夫妻感情恶化或分居等情形，两人共同生活居住。施国兴夫妇的三个女儿中，二女婿李尧、三女儿施玲亚及施国兴本人均参与了案涉房屋买卖中的环节，可以推知家庭中的大多数对于出售案涉房屋均为知情，陆美芳称其对出售房屋不知情明显有违常理，本院难以采信。在此情况下，施国兴作为家庭代表出售房屋，应认可其处分的效力。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即便如施国兴所称其并未在房屋买卖合同上签字，也未授权施玲亚、李尧出售房屋，根据上述法律规定，施玲亚、李尧代表施国兴与陈东华、朱晓燕订立的房屋买卖合同仍应认定为有效。更何况施国兴之后在售房款收条上签字，表明其已追认施玲亚、李尧的出售行为，施玲亚、李尧的无权处分行为因其追认而转为有权处分。
关于一审程序方面，经查，施国兴、施玲亚、李尧一审中并未申请追加陆美芳作为第三人参与诉讼，陆美芳在一审中提交了书面说明表达其意见，一审未追加其作为当事人参与诉讼并无不当。因房屋买卖合同订立时间在前，收条时间在后，施国兴对其在收条上的签字不持异议，故对合同上的笔迹鉴定并无必要，一审未准许施国兴的笔迹鉴定申请未违反程序规定。
在违约金的认定上，施玲亚、李尧在房屋买卖合同中明确约定“该产权系施国兴名下，施玲亚、李尧作为产权人女婿、女儿受父亲委托签订此协议，并承担合同条款中所约定的全部责任”，施国兴既然通过在收条上签字的方式追认了该合同，则应受该合同约束，出现违约情形时应承担相应的违约责任。施国兴明确表示不再同意出售房屋，本应按照合同第五条约定的违约责任支付违约金，但鉴于合同继续履行，陈东华、朱晓燕未严格审查案涉房屋产权情况和委托手续亦存在一定过错，故一审综合本案情况，酌定违约金为5万元基本合理。
综上，施国兴的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10600元，由上诉人施国兴承担。
本判决为终审判决。
审判长 卢 丽
审判员 王建勋
审判员 吴 风
二〇一八年九月十日
书记员 汤婷婷