福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第1159号
原告吴加及，男，1962年10月10日出生，汉族，经商，住。
委托代理人陈金川、黄纯安，泉州法律服务中心法律服务工作者。
被告洪儒勲，男，1939年10月10日出生，汉族，住台湾省。
被告林月英，女，1942年7月3日出生，汉族，住台湾省。
两被告共同委托代理人魏正、林晓燕，福建志立律师事务所律师。
原告吴加及因与被告洪儒勲、林月英买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月24日公开开庭进行了审理。原告吴加及及其委托代理人陈金川和两被告共同委托代理人魏正、林晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴加及诉称，原告吴加及自建一幢七层楼房，位于南安市丰州镇东环路北渠桥东北角第二排第1幢。该幢七层楼房东至端鑫包袋厂，西至东环路，南至林智成厝，北至东兴楼。由于东边的端鑫包袋厂也是原告自建开办的，又是在该幢七层楼房里面，平时出入都要经过该幢七层楼房底层通道。为了保证端鑫包袋厂今后出入方便，所以，原告在特地保留该幢七层楼房底层通道等部分房屋未出售的基础上，于2009年间原告与被告洪儒勲、林月英洽谈房屋买卖事宜。由原告出卖给被告方（除了一层含夹层内只卖300平方米外其余二层以上全部出卖）的有保留的整幢七层楼房屋，当时也得到被告方的同意。因此，在此基础上双方于2009年11月12日，正式签订《房屋买卖合同》，按照合同约定，被告向原告购买南安市丰州镇东环路北渠桥东北角第二排第1幢之房屋。《房屋买卖合同》第一条：“房屋的基本情况：甲方将其自建的拥有完全所有权的房屋一宗转让给乙方为业。甲方确保无任何第三人对该房屋主张任何权利。该房屋共七层楼，实际建筑面积2240平方米，其中第一楼层实际建筑面积为300平方米（含夹层在内），第二楼层以上实际建筑面积约为1939平方米。国有土地使用权证登记用地面积为200平方米。上述房屋甲方持有南安市人民政府南政国用（籍）字第507010270号《国有土地使用权证》。房屋坐落：南安市丰州东门工业区。东至端鑫包袋厂。西至东环路。南至林智成厝。北至东兴楼。”原告已履行国有土地使用权证过户至被告名下的义务。但上述原告出卖的房屋，第一楼层（含夹层在内）仅出卖300平方米，而第一楼层（含夹层在内）的房屋总建筑面积423.13平方米（其中：①公共通道面积94.71平方米、②夹层面积以外的店面等面积184.03平方米、③夹层面积144.39平方米），尚有123.13平方米房屋建筑面积未出卖。可是被告在未与原告分割，就把属于原告的底层房屋侵占并砌墙占为己用。为此原告曾于2012年2月16日在另一案中一并向法院提出，要求法院一并判令被告返还被侵占底层房屋。后法院以另一案无关联性为由没有一并处理。后原告多次向被告提出异议，要求归还被占底层房屋，可是被告置之不理。为此，原告无奈只好诉诸法律，请求人民法院依法判令被告返还南安市丰州镇东环路北渠桥东北角第二排第1幢房屋底层中建筑面积123.13平方米房屋使用权给原告。
被告洪儒勲、林月英辩称，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回，理由如下：一、原告的诉讼请求不明确，原告主张被告应返还其房屋底层中建筑物面积123.13平方米的使用权，但该123.13平方米到底是底层建筑物中的哪一部分其并没有明确，故根据《民事诉讼法》第119条之规定，原告的诉讼请求不符合受理的条件，依法应予以驳回。二、本案不存在应返还原告底层建筑面积123.13平方米房屋使用权的事实，理由如下：1、原告出卖给被告是包括整栋房屋及相应的土地在内整体进行出售的，合同价款也是按栋计算也不是按平方米进行计算，故不存在原告在诉状中辩称的其保留部分未出售给答辩人的事实。2、事实上本案诉争建筑物底层的建筑面积（含夹层）约只有300平方米左右，并不是原告所主张的423.13平方米。原告主张本案诉争房屋底层建筑物为423.13平方米是缺乏事实与法律依据的，首先，双方并没有对该房屋底层的实际建筑面积进行测量确认，底层建筑面积为423.13平方米是原告单方主张的，依法不能成立；其次，退一步讲，假设原告自行测量的数字无误，但原告所主张的底层建筑面积423.13平方米是包括了公共通道面积94.71平方米在内，但该公共通道并不是建筑物，其不能计算建筑面积，故扣除该公共通道，底层的建筑面积（含夹层）也只有300平方米左右，而该300平方米的建筑物，原告已出售给被告，原告对此也予以确认，故不存在应返还123.13平方米的建筑面积给原告使用的事实；3、原告在诉状中主张其保留了该幢七层楼房底层通道等部分房屋未出售给被告的主张依法是不能成立的。该底层通道所在的土地使用权归被告所有，而该通道正上方为被告的房子，故该底层通道属被告所有，原告对该通道不享有任何权利，根本无权对此进行出售，故原告主张该部分房屋未出售给被告不符合客观事实，依法是不能成立的。综上，原告的诉讼请求缺乏客观事实与法律依据，依法应予以驳回。
本案原、被告争议焦点：诉争的房屋第一层是否全部卖给被告；被告是否应该返还123.13平方米的房屋使用权给原告？
围绕上述原、被告争议焦点，原告吴加及向本院提供以下证据：1、身份证一份，证明原告身份；2、身份证二份，证明被告身份；3、房屋买卖合同，证明原、被告双方于2009年11月12日签订《房屋买卖合同》，被告向原告购买南安市丰州镇东环路北渠桥东北角第二排第1幢之房屋，《房屋买卖合同》第一条，房屋基本情况中约定买卖第一楼层实际建筑面积为300平方米（含夹层在内）。4、原告《国有土地使用证》复印件，证明原告出卖的房地产原有的国土证。5、被告《国有土地使用证》复印件，证明原告出卖的房地产已于2010年1月4日过户至被告名下。6、现状建筑面积平面图2张，证明南安市丰州镇东环路北渠桥东北角第二排第1幢房屋的第一层总共建筑面积为423.13平方米（含夹层在内）以及在里面的端鑫包袋厂，平时都要经过该幢楼房底层通道出入。7、2009年11月13日房屋转让前照片3张，证明房屋转让前情况。8、2012年3月27日南安市人民法院通知书，证明（2012）南民初字第498号的通知书，请求鉴定未出卖部分整栋建筑的底层（含夹层）建筑面积，该项鉴定申请，法院不予准许。9、2012年12月30日房屋现状照片3张，证明该房屋第一楼层（含夹层在内）的建筑面积使用权基本已由被告占有。
对原告吴加及向本院提供的上述证据，被告洪儒勲、林月英提出如下质证意见：对证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议，但不能证明原告的主张，房屋买卖合同第一条记载，原告将其拥有完全所有权的房屋一宗转让给被告，可见被告是一整栋房屋转让给被告的，而该条款也对房屋的建筑面积进行明确约定，原告已经承认本案诉争房屋的第一层的建筑面积只有300平方米（含夹层在内），而不是原告主张的第一层面积有423.13平方米。根据合同第二、三条的约定，该合同的价款也是按照整栋房屋来计算，而不是按面积计算，所以当时房屋是整栋出售的，而不是原告主张的还保留有部分房屋没有出售。根据合同第一条记载的房屋坐落，结合合同的附图南至“林智成厝”等情况，房屋出售的范围也是包括通道在内，不存在原告主张的没有把通道出售给被告的事实。根据合同约定的房屋的交付方式，也可以看出房屋一层也是全部交付，不存在原告主张的保留一部分房屋的情况。所以从双方的合同来看，原告的主张没有事实依据。对证据4、5的意见是对其真实性没有异议，但我们认为原告所主张的通道没有出售的主张不能成立，土地证上面房屋的四至跟房屋的四至是一致的。从土地使用权人为两被告的土地使用权证上的记载看来，通道所在的土地是在被告所有的土地上面，土地的物权已归被告所有，所以该通道也应归被告所有，不存在应返还给原告的事实。对证据6真实性有异议，这是原告单方制作的，没有被告确认，也没有有权机关对其建筑面积予以确认，所以该平面图无法确认为本案诉争房屋。对证据7的意见是对其三性有异议。证据8与本案不具关联性。对第9份证据的三性均有异议，应以法官现场勘验的为准。
围绕上述原、被告争议焦点，被告洪儒勲、林月英向本院提供以下证据：1、（2010）南民初字第3167号、（2010）南民初字第3809号民事判决书、（2012）闽民申字第696号民事裁定书，证明原告已将本案讼争房屋一起出售给被告，不存在返还的事实。在（2010）南民初字第3167号案件中本案原告自认土地使用权证上的200平方米包含了通道的一部分，从其自认的事实也可以证明其在诉状中要求返还底层通道的主张不能成立。在（2010）南民初字第3809号案件中，本案原告自认“将面积200平方米的具有南政国用（籍）字第507010270号的国有土地使用权证的国有土地及在该地上的七层的房地产出售给二被告”，可见本案原告是将一整栋房屋出售给被告的，而不是原告所主张的出售时有保留部分房屋面积。（2012）闽民申字第696号案件也确认本案诉争房屋第一层的实际建筑面积为300平方米，不存在原告所主张的底层建筑面积有423.13平方米的事实。2、土地使用权证，证明本案诉争房屋底层通道部分所在的土地使用权归被告所有，该底层通道属被告所有，不存在应归还原告的情况。该证件也体现房屋南至“林智成厝”，可见通道原告当时已一并出售给被告。
对被告洪儒勲、林月英向本院提供的上述证据，原告吴加及提出如下质证意见：对三份判决书真实性没有异议，但三个案件跟本案都没有关系，被告只是部分引用，没有全面引用判决书内容。买卖合同已经明确了原告把房屋一宗出售给被告，然后再谈房屋具体的面积多少，所以原告出售的房屋面积应以当时原、被告签订的协议为准。土地使用权证上面记载的面积只有200平方米，不可能包含通道在内。
对原、被告提供的上述证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1、2，其证据来源合法，内容客观真实，且被告对证据的三性没有异议，本院予以确认；原告提供的证据3，被告对真实性没有异议，虽认为不能证明原告的主张，但证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；原告提供的证据4、5和被告提供的证据2，原、被告对真实性没有异议，且证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；原告提供的证据6、7、9，被告对真实性有异议，并认为证据是原告单方制作的，本院认为该证据来源合法性、内容客观真实性不足，本院不予采纳；原告提供的证据8，被告认为与本案不具关联性，证据虽来源合法，内容客观真实，但与本案关联性不足，本院不予以确认。被告提供的证据1，原告对真实性没有异议，虽被告认为三个案件跟本案都没有关系，但本院认为该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。
经审理查明，2009年11月12日，原告吴加及将位于南安市丰州镇东门工业区其自建的拥有完全所有权的房屋一宗，转让给被告洪儒勲、林月英为业。双方为此签订了一份以原告吴加及为甲方、被告洪儒勲、林月英为乙方的房屋买卖合同，合同约定：第一条房屋的基本情况。甲方将其自建的拥有完全所有权的房屋一宗转让给乙方为业。甲方确保无任何第三人对该房屋主张任何权利。该房屋共七层楼，实际建筑面积2240平方米，其中第一楼层实际建筑面积为300平方米（含夹层在内），第二楼层以上实际建筑面积约为1939平方米。国有土地使用权证登记用地面积为200平方米。上述房屋甲方持有南安市人民政府南政国用（籍）字第507010270号《国有土地使用权证》。房屋坐落：南安市丰州东门工业区。东至端鑫包袋厂。西至东环路。南至林智成厝。北至东兴楼。公共用地确定：从本房屋土地的南面壁墙起内六米为公共通道，甲乙双方均有通行权，东北角空地约伍拾平方米无偿给乙方使用（见附件现状图）。第二条价格，本合同项下土地房屋交易总价款为人民币3500000元。2010年1月4日，原告取得南国用（籍）字第25090882号，使用面积200平方米的《国有土地使用权证》。2012年2月16日原告在南安市人民法院（2012）南民初字第498号一案中向法院提出，上述原告出卖的房屋，第一楼层（含夹层在内）仅出卖300平方米，而第一楼层（含夹层在内）的房屋总建筑面积423.13平方米（其中：①公共通道面积94.71平方米、②夹层面积以外的店面等面积184.03平方米、③夹层面积144.39平方米），尚有123.13平方米房屋建筑面积未卖出；可是被告在未与原告分割，就把属于原告的底层房屋侵占并砌墙占为己用，要求法院一并判令被告返还被侵占底层房屋，但法院以与另一案无关联性为由没有一并处理，为此，原告诉至本院。
综上事实，本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人在自愿平等的基础上达成，是双方当事人的真实意思表示，根据《》第“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，房屋产权过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的条件而不是房屋买卖合同生效的条件，因此，原、被告之间的房屋买卖合同应确认为有效。根据《》第“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原、被告在合同中明确注明“甲方将其自建的拥有完全所有权的房屋一宗转让给乙方为业。甲方确保无任何第三人对该房屋主张任何权利。该房屋共七层楼，实际建筑面积2240平方米，其中第一楼层实际建筑面积为300平方米（含夹层在内），第二楼层以上实际建筑面积约为1939平方米。国有土地使用权证登记用地面积为200平方米。上述房屋甲方持有南安市人民政府南政国用（籍）字第507010270号《国有土地使用权证》……公共用地确定：从本房屋土地的南面壁墙起内六米为公共通道，甲乙双方均有通行权……”、“第二条价格，本合同项下土地房屋交易总价款为人民币3500000元”。故原告出卖给被告是包括整栋房屋及相应的土地在内整体进行出售的，合同价款也是按栋计算而不是按平方米进行计算，故原告仅存在对从诉争房屋土地的南面壁墙起内六米有通行权外，不存在原告保留部分未出售给被告的事实。不管诉争房屋第一层的实际建筑面积是300平方米，还是423.13平方米，原告仅对从诉争房屋土地的南面壁墙起内六米有通行权外，其余的均与原告无关。故原告请求被告返还南安市丰州镇东环路北渠桥东北角第二排第1幢房屋底层中建筑面积123.13平方米房屋使用权给原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告吴加及的诉讼请求。
本案受理费人民币100元，由原告吴加及负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 蔡宗场
审 判 员 傅梓缺
人民陪审员 林寿辉
二〇一四年二月十三日
书 记 员 苏文彬
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《》第当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。