吉林省通化市东昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东江西民初字第243号
原告杨智源（反诉被告），男，汉族，通化市人，无职业，住通化市东昌区。
委托代理人那伟，通化市东昌区法律援助中心律师。代理权限：代为立案、出庭、和解、代为承认、变更诉讼请求、代为申请和调查取证、代收法律文书。
被告通化市房屋征收经办中心（曾用名：通化市房屋征收补偿办公室）（反诉原告）。
委托代理人宋慧玲，该单位法律顾问。代理权限：代为调查取证、出庭、提供法律帮助、代为调解、代收法律文书。
被告通化地矿置业有限责任公司。
委托代理人靳长军，该公司副经理。代理权限：代为参加法庭调查、接收法律文书。
委托代理人迟凤久，该公司副经理。代理权限：代为参加法庭调查、接收法律文书、代为承认、放弃、变更诉讼请求、代为调解、和解。
原告（反诉被告）杨智源与被告（反诉原告）通化市房屋征收经办中心、被告通化地矿置业有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本院于2015年2月13日收到起诉状，于同日决定立案受理，被告（反诉原告）通化市房屋征收经办中心于2015年6月26日提交反诉状，于同日立案受理，依法组成合议庭，于2015年6月9日、7月14日公开开庭进行了审理，原告杨智源及其委托代理人那伟，被告通化市房屋征收经办中心（以下简称经办中心）的委托代理人宋慧玲，被告通化地矿置业有限责任公司（以下简称地矿公司）的委托代理人靳长军、迟凤久到庭参加诉讼，本案一审现已审理终结。
原告诉称，2012年12月16日，原告与经办中心签订了产权调换协议书，并签订了两份补充协议。协议约定被告应在2014年5月30日前将两户房屋交付给原告。2014年12月，当左岸桦苑的物业公司通知原告办理交付房屋的手续时，告知原告17号楼1-1-1号房屋的73.66平方米（原合同约定为66.7平方米），要求原告按照协议约定的市场优惠价补充差价款，否则不交纳钥匙。原告认为，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释第十四条的规定，原告作为买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定的面积的，面积误差在3%以内含3%的部分房款由买受人承担，所有权人归买受人，所以原告认为超面积的3%即2平方米，原告可以承担，但超出3%的部分即4.96米的差价款，原告不应当承担。且协议约定的市场价明显高于现在的市场价，应按现在的市场价计算。因被告逾期交房，故要求被告给付2015年6月份的过渡费1，500.00元及2014至2015年两年的越冬补助2，000.00元。
二被告辩称，同意交付原告起诉的两户房屋，但是原告尚欠两户房屋41，312.00元的差价款没有交付，同意同时履行。针对原告主张的3，000.00元，不同意给付，被告已经于2015年4月22日通知原告入住，是原告没有入住，被告无责任。
反诉原告经办中心（本诉被告）�称，本案争议的房屋为回迁房屋非商品房买卖合同，根据法律规定，当事人应当在合同中约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，本案协议已经约定了误差处理方式为多退少补，故应当按照合同约定处理。因原告没有交纳两户房屋的差价款41，312.00元，故提出反诉，要求原告在接受房屋时同时支付上述款项。
反诉被告杨智源（本诉原告）辩称，针对被告起诉要求原告给付的17号楼1-1-1号房屋差价款22，695.00元。原告认为应当少交8，424.00元。因为根据合同法第六十三条的规定，因被告逾期交房，市场价发生了变更，故应按现在的市场价每平米2，980.00元计算差价。另外，应实际交付的房屋比约定的房屋多出面积6.96平方米，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释第四条的规定，原告仅应承担误差比在3%的部分，即2平方米。另外根据商品房销售管理办法第二十四条的规定，房屋结构类型等有变更的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定时间内通知买受人，买受人有权退房。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。对于18号楼1-4-3号房屋差价款19，657.00元，原告认为应当少交6，554.00元。另外因在签订协议时，差价款计算有误，多计算的14，202.00元应予以扣除。故综合两处房屋，原告同意给付被告差价款4，236.00元。
根据原告的起诉，被告的答辩，本案的争议焦点：原、被告的诉讼请求有无事实及法律依据？
针对自己的主张，原告向本院提交如下证据：
1、产权调换协议书复印件一份，证明交房日期为2014年5月30日，被告已经逾期交房。根据合同三页第三条约定，双方合同应当适用商品房买卖解释。因为被告到现在也没有交付房屋，所以要求被告给付2015年6、7月份的过渡费用。未入住房屋不是原告过错。
被告经办中心对该证据的真实性无异议。2014年5月30日没有交房属实，但过渡费已经承担至2015年5月30日。原告在诉状中已经自认被告在2014年12月通知原告办理入住手续。合同第三页第三条已经作废，原因是已经签订补充协议，应按产权部门作出的标准为准，差价多退少补。被告于2014年12月至2015年5月已经多次通知原告入住，原告不入住，责任不在被告。
被告地矿公司对该证据的质证意见是同意第一被告意见。协议第三页第三条留有空白处，没有填写，所以本协议的所有内容应当以补充协议为准。
2、照片复印件一张，证明争议房屋所在小区被告贴出的广告是每平方�2，390.00元起价，明显低于与签订协议书约定的房屋价格。
被告经办中心对该证据的质证意见是真实性有异议，没有张贴过该证据，与本案无关。
被告地矿公司对该证据的质证意见是该证据也不是被告公司发布的。
3、被告开发公司的置业顾问刘佟出具的房屋价格单复印件一份，证明被告现销售房屋的市场价格高层每平方米2，650.00元，多层每平方米2，310.00元。
被告经办中心对该证据的质证意见是刘佟不是被告单位工作人员，不予认可。
被告地矿公司对该证据的质证意见是不认识刘佟。
4、2015年1月30日的通话录音一份，证明现在房价较低。
二被告对该证据的质证意见是对证据的真实性无法确定，对于合同价格是双方约定的价格，不能因为市场价格变更而变更合同约定价格。
5、房屋附属�补偿表一份，证明双方在签订完产权调换协议后，重新核算补偿差价款，被告认可在原有的差价款基础上减少14，202.00元。
二被告对此无异议。
为证实自己的主张，被告经办中心向本院提交如下证据：
1、产权调换协议和补充协议复印件各一份，证明多出面积约定应按双方约定价格多退少补。17号楼，原告应补交差价款22，695.00元，实际交付房屋比约定房屋面积多6.96平方米，按照单价2，980.00元／平方米，应交面积差价20，740.80元，合计应补款34，591.80元（扣除被告应给付原告过渡费9000元）。18号楼，原告应交房款45，457.00元，应得25，800.00元，抵顶后应交19，657.00元。实际交房面积比约定面积小0.56平方米，按照单价3，180.00元／平方米，应返原告1，780.80元，再加上协议差价19，657.00元，再减去过渡费9，000.00元，减去装修款1，972.20元（因该房屋原告不要求装修），原告还应交8，876.20元，两户房屋原告共计应当补交43，312.00元，再减去应给付的两户房屋越冬补助2000元，原告应交付41，312.00元。
原告对该证据的质证意见是真实性无异议，房屋面积差无异议，应返还给原告的数额基本无异议，但在计算数额时候应按市场价2600元计算，其它均无异议。
被告地矿公司对该证据的质证意见是真实性及证明目的均无异议。
为证实自己的主张，被告地矿公司向本院提交如下证据：
1、公租房协议书复印件一份，证明本案争议房屋所在小区现交易的都是公租房，商品房销售未开始，房屋单价2，460.00元包含政府支持，不是市场价格。
被告经办中心对该证据的质证意见是对证据的真实性及证明目的均无异议。
原告对该证据的质证意见是对证据的真实性有异议，�证据不是原件，没有开发商盖单，被告未提交证据证明政府补贴700余元。
据原告起诉、被告答辩，原、被告的举证、质证，下列事实可以认定：2012年12月16日，原告与被告经办中心、通化市房产拆迁安置工作处签订了产权调换协议及补充协议两份，约定征收原告的房屋，并为原告在左岸桦苑小区安置两处房屋，分别为17#1-1-1号，面积为66.7平方米，及18#1-4-3号，面积为66.3平方米。其中17#1-1-1号房屋，原告应交差价款22，695.00元。18#1-4-3号房屋，原告应交差价款19，657.00元。协议约定的交房日期为2014年5月30日。补充协议同时约定，如与签订的回迁安置房屋建筑面积有误差，差价多退少补。17#1-1-1号房屋实际交付房屋为73.66平方米，面积差为6.96平方米。18#1-4-3号房屋实际交付房屋为65.74平方米面积差为0.56平方米。原告认可被告曾于2015年4月22日通知装修完毕，可以入住。
现根据本院认定的事实及庭审中双方当事人的举证、质证，结合相关法律规定，针对争议焦点，本院综合评判如下：
原、被告对原告主张的交付房屋没有异议，故本院予以认可，故二被告应当按照合同约定将位于左岸桦苑小区17#1-1-1号、18#1-4-3号两处房屋交付给原告。双方对原告应交付的差价款存在争议，争议主要是两个部分。争议之一为应按约定价格还是现在的市场价格计算面积差。原告主张按现在的市场价，被告主张按合同约定。因双方在合同中约定了价格，该约定对双方具有约束力，原告提交的张贴广告及刘佟出具的价格计算表均不能全面反映本案争议房屋的现在的市场价格，原告没有提交足够的证据证明双方对价格的约定存在显失公平或其他影响合同效力的情况，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当�人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，原、被告在协议中约定的条款对双方均具有约束力，原告要求变更价格的诉讼请求本院不予支持。双方争议之二为两处房屋的约定面积和实际房屋面积不符，应如何处理。原告认为应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，其只承担面积差3%的部分费用，被告认为应当按补充协议约定多退少补。依据上述律规定，当约定面积与交付房屋面积不符时，应首先确定双方对此种情况有无约定，如有约定应按双方约定处理。本案中在原、被告签订的产权调换协议的补偿协议中已经约定：“如与签订的回迁安置房屋建筑面积有误差，差价多退少补”，故应当按照此约定处理，即按照面积差及约定的价格计算差价，多退少补。故针对17#1-1-1号房屋，原告尚需交纳房款20，740.80元（2，980.00元／平方米×6.96平方米=20，740.80元），18#1-4-3号房屋，被告应减少房款1，780.80元（3，180.00元／平方米×0.56平方米=1，780.80元）。关于原告主张的要求被告给付2015年6月份的过渡费1，500.00元，因其已自认被告已在2015年4月通知入住，其不接受被告主张的差价而未办理入住不能归责于被告，故其该项主张，本院不予支持。综上，结合双方签订的合同及原、被告没有争议的各项费用，本案争议的两处房屋，原告尚应交纳差价款25，137.80元，即22，695.00元（17#1-1-1号房屋协议约定应交部分）＋19，657.00元（18#1-4-3号房屋协议约定应交部分）＋20，740.80元（17#1-1-1号房屋实际交付房屋的增加面积应补房款）-1，780.80元（18#1-4-3号房屋实际交付房屋减少面积应退房款）-18，000.00元（被告同意给付的两户房屋的过渡费）-1，972.20元（因房屋未装修被告同意退回原告的费用）-2，000.00元（两户房屋的越冬补助费）-14，202.00元（原、被告同意扣减的费用）=25，137.80元。被告在交付房屋时，原告应当履行交纳上述差价款的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、被告通化市房屋征收经办中心、被告通化地矿置业有限责任公司于本判决生效后5日内将座落于左岸桦苑小区17#1-1-1号及18#1-4-3号两户房屋交付给原告李智源，原告杨智源在被告交付房屋时同时履行向被告通化市房屋征收经办中心交纳25，137.80元差价款的义务；
二、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如果当事人一方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本诉案件受理费2，700.00元（原告已交700.00元），由原告负担700.00元，被告通化市房屋征收经办中心负担2，000.00元。反诉费800.00元，原告负担500.00元，被告通化市房屋征收经办中心负担300.00元。
当事人一方不履行生效判决所确定的义务，另一方申请法院执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 张晓云
审 判 员 韩春雷
人民陪审员 张立斌
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 张 凯