山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0811民初7778号
原告：中国建设银行股份有限公司济宁城区支行。住所地：济宁市火炬路盛泰广场一层沿街商铺。
负责人：周忠诚，该支行行长。
委托诉讼代理人：李继强，男，中国建设银行股份有限公司济宁分行职工，住济宁市任城区。
委托诉讼代理人：张旸，山东文思达律师事务所律师。
被告：吴勇，男，1969年5月16日出生，汉族，住济宁市任城区。
被告：陈建香，女，1969年2月9日出生，汉族，住济宁市任城区。
被告：济宁银联融资担保有限公司。住所地：济宁市环城西路**号写字楼。
法定代表人：徐凯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘西欣，山东公明政和律师事务所律师。
被告：济宁爱真房地产开发有限公司。住所地：济宁市任城区李营镇骆楼村南紫金城综合楼。
法定代表人：逯青珠，该公司经理。
委托诉讼代理人：崔继稳，济宁任城南苑法律服务所法律工作者。
原告中国建设银行股份有限公司济宁城区支行（以下简称建行城区支行）诉被告吴勇、陈建香、济宁银联融资担保有限公司（以下简称银联公司）、济宁爱真房地产开发有限公司（以下简称爱真公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年9月5日公开开庭进行了审理，原告建行城区支行委托代理人李继强、张旸，被告银联公司委托代理人刘西欣、被告爱真公司委托代理人崔继稳到庭参加诉讼。被告吴勇、陈建香经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行城区支行诉称，2007年4月7日，被告吴勇、陈建香向原告申请个人住房借款347300元。2007年7月18日，被告吴勇与原告签订了《个人住房借款合同》，合同约定原告向被告借款347300元。对该《个人住房借款合同》，被告银联公司、爱真公司同意对上述贷款承担连带保证责任。被告吴勇、陈建香以该房产（济宁市房他字第××号）为上述借款提供抵押担保。基于上述约定，原告为被告吴勇发放了347300元的贷款。借款期限为2007年7月18日至2017年7月17日。现被告吴勇不按合同约定定期还款。为维护原告合法权益，请求：1、判令被告吴勇、陈建香偿还所欠原告贷款本金92054.84元、利息和罚息5326.39元（截止2016年6月28日前），2016年6月28日后的利息和罚息（按照合同约定计算至实际清偿之日）；2、判令被告银联公司、爱真公司对上述欠款承担连带保证责任；3、判令原告对被告吴勇、陈建香所有的房产（济宁市房他字第××号）享有优先受偿权；4、诉讼费用由被告负担。
被告吴勇、陈建香未作答辩。
被告银联公司辩称，对于涉案借款的事实以及被告银联公司担保的事实，原告应当提供证据予以证实；即使借款保证属实，根据担保法相关规定，结合原告诉状所陈诉的事实，涉案借款既有房产抵押担保，又存在担保公司保证担保，担保公司应当在抵押物价值范围外承担责任。
被告爱真公司辩称，根据借款合同约定，被告爱真公司保证期间已过，爱真公司不再对吴勇的借款承担保证责任；其他同被告银联公司答辩意见。
经审理查明，2007年4月7日，被告吴勇向原告申请贷款，递交了《个人住房借款申请书》，申请借款金额为347300元，借款用途为个人住房贷款，购买被告爱真公司开发的济宁紫金城公寓小区房屋，被告吴勇在该申请书申请人处签名，被告陈建香在申请人配偶处签名。该申请书附有被告陈建香向原告出具的《抵（质）押财产共有人同意抵（质）押书面证明》：“本人与抵押人吴勇系夫妻关系，本表所列抵押财产系本人与抵押人吴勇的共有财产，本人同意以表中所列共有财产为借款人吴勇向贵行申请的金额347300元的个人住房贷款提供担保。若借款人到期未能偿还贷款本息，建设银行有权依法处理本表所列抵押财产并就所得价款优先受偿。抵押物：济宁紫金城公寓小区7号楼2单元1层东户103号房。”该申请书还附有被告爱真公司向原告出具的《房产证抵押保证书》：“吴勇向贵行申请个人住房贷款，购买7号楼2单元1层103室，住房1套。在其取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由我单位提供阶段性连带责任保证。”2007年4月17日，被告吴勇与被告爱真公司签订了《济宁市商品房买卖合同》一份，约定吴勇购买爱真公司开发的济宁紫金城公寓小区第0007号楼02单元1层东户103号房屋。2007年7月16日，原告建行城区支行与被告吴勇在济宁市房产管理局就被告吴勇所有的坐落于济宁紫禁城公寓小区7号楼东二单元一、二层东户房屋办理了房屋他项权证（证号：济宁市房他字第××号）。2007年7月18日，被告吴勇作为借款人及抵押人、被告银联公司、爱真公司作为保证人与原告建行城区支行签订了《个人住房借款合同》一份，约定：被告吴勇从原告处借款347300元用于购买济宁紫金城公寓小区7号楼2单元1层东户103号房屋；借款期限为120个月，即从2007年7月18日起至2017年7月17日止；贷款利率为基准利率，于每年1月1日调整一次；罚息利率为在基准利率水平上上浮50%；还款方式为委托扣款，委托扣款日为每月的23日，还款采用等额本息还款方法；担保方式为抵押加阶段性保证；保证人提供连带责任保证，当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而且发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；银联公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；爱真公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；被告吴勇以济宁紫金城公寓小区7号楼2单元1层东户103号房作为借款抵押，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而且发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等），当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任；借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。上述协议签订后，原告建行城区支行于2007年7月18日向被告吴勇发放了贷款347300元。贷款发放后，被告吴勇未能按合同约定偿还借款，截止2016年9月2日，尚欠原告本金92054.84元，利息和罚息6416.09元。
另查明，被告银联公司于2014年10月15日将企业名称由“济宁市银联担保有限公司”变更为现名称。
本院认为，原告建行城区支行与各被告签订的借款合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。原告建行城区支行已依约定向被告吴勇发放了贷款，但吴勇未能按约定还款的行为已构成违约，应当承担偿还借款的责任。被告陈建香与吴勇系夫妻关系，该笔借款发生在两人夫妻关系存续期间，且借款用途为购买房屋，系为两人共同生活支出，因此，被告陈建香应与吴勇共同承担偿还借款的责任。被告吴勇、陈建香以其购买的房产为借款提供抵押，并进行了抵押登记、办理了他项权利证，抵押合法有效，原告可就该房产行使抵押权优先受偿。
关于被告银联公司的保证责任，原告认为借款合同第12条约定，当借款人未能按借款合同约定履行其债务时，无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，被告银联公司应当依照上述约定承担保证责任；被告银联公司认为，借款合同为格式合同，上述约定限制了保证人的权利，在签订合同时没有对被告履行告知义务，因此，上述约定对担保公司不具有约束力，银联公司应在抵押物价值范围外承担保证责任。本院认为，与借款合同的其他条款相比，第12条字体明显进行了加粗加黑，原告已履行了提请合同当事人注意的义务，该条款对合同各方具有约束力。被告银联公司的主张不符合借款合同约定，其应当按照合同约定的保证范围承担连带保证责任。
关于被告爱真公司的保证责任，根据爱真公司向原告出具的《房产证抵押保证书》，该公司提供的是阶段性连带责任保证；借款合同约定，被告爱真公司的保证期间为借款合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。根据上述约定，爱真公司的保证期间至他项权利证书由原告收执之日，现早已超过保证期间，被告爱真公司保证责任已免除，原告要求被告爱真公司承担保证责任不符合双方约定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴勇、陈建香于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济宁城区支行借款本金92054.84元，截止2016年9月2日的利息和罚息6416.09元，以及自2016年9月2日至实际清偿之日的利息和罚息（按合同约定利率计算）；
二、被告济宁银联融资担保有限公司对被告吴勇、陈建香的上述还款义务承担连带清偿责任；
三、如被告吴勇、陈建香未按期履行上述付款义务，则原告中国建设银行股份有限公司济宁城区支行有权以被告吴勇、陈建香共同所有的位于济宁紫金城公寓小区7号楼2单元1层东户103号房屋（证号：济宁市房他字第××号）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司济宁城区支行对被告济宁爱真房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2235元，减半收取1117.5元，由被告吴勇、陈建香、济宁银联融资担保有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 郭克法
二〇一六年十月八日
书记员 黄梦圆