山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终7991号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何进浦。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘世雷。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王雪虹。
原审第三人：青岛云房数据服务有限公司。
法定代表人：丁杰，总经理
委托诉讼代理人：张军显。
委托诉讼代理人：尹洪雷。
上诉人何进浦因与被上诉人刘世雷、王雪虹房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何进浦上诉请求：1、撤销一审民事判决中第二、第三项判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由刘世雷、王雪虹承担。事实和理由：何进浦与刘世雷、王雪虹于2016年9月9日签订了《青岛市存量房屋买卖合同》，将何进浦的房屋“房改房”进行交易，合同中已告知双方当事人该房屋是“已购公有住房（符合上市交易条件）”，由于刘世雷、王雪虹违约行为，合同履行终止。一审法院到青岛市房产交易中心询问有关工作人员时，工作人员明确答复“该类房屋不影响交易”。何进浦所持有的《中华人民共和国房地产权证》是由青岛市国土资源和房屋管理局颁发的，不存在任何虚假证件，土地登记时当时开发商与政府的行为。该类房屋的交易是受《合同法》规制的民事行为，而不是《物权法》规制的土地登记行政行为。一审法院混淆了土地登记和房屋买卖的两种行为的不同属性，一是政府的行政行为，一是合同交易的民事行为。合同行为是一种民事行为，而刘世雷、王雪虹在合同交易中明知该房屋的“房改房”性质，该类房屋的土地性质是与商品房出让完全不同的。刘世雷、王雪虹基于自己的认识，却认为所有房屋交易都应当和商品房交易相同，是为违约行为寻找借口，是一种违约行为。在本次交易中刘世雷、王雪虹完全知悉交易房屋的属性是“已购公有住房（符合上市交易条件）”，但在交易过程中以该房屋“土地记载无土地信息”为由终止了交易。该房屋买卖时双方在完全合法的状态下进行的正常交易。所谓的土地问题完全不影响交易（一审法院已到青岛市房屋交易中心进行了调查），这些问题的存在是“房改房”过程中历史遗留问题，不能作为刘世雷、王雪虹违约的理由。何进浦持有的《中华人民共和国房地产权证》是由青岛市人民政府颁发的，无任何伪造、变造行为。如果该类房屋不能进行正常的交易，将严重干扰房地产市场交易和政府颁发的《中华人民共和国房地产权证》法律效力。一审法院的该判决严重影响政府房改房的交易政策，会带来严重的法律后果。该判决一旦生效必定使青岛乃至全国房改房全部处于不能交易。因为交易双方随时可以土地问题解除合同，这与国家房改房政策是相悖的。
刘世雷、王雪虹辩称：本案合同目的是房屋交易完成后，被上诉人拥有房屋所有权和对房屋所占用土地的使用权两项权属。这是合同签订时买卖双方的真实意思表示。涉案房屋没有土地使用权这项权属，交易物存在重大瑕疵，合同目的无法实现。被上诉人没有违约行为。何进浦对交易目的无法实现具有过错，事实上构成欺诈。上诉人的过错造成被上诉人的损失在不断扩大。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持一审法院的判决。
青岛云房数据服务有限公司称：涉案房屋土地使用权证是历史遗留问题，不影响产权的过户。在过户之前青岛云房数据服务有限公司经纪人和被上诉人带着房产证原件到派出所就房屋是否能落户作了咨询，派出所答复能过户。青岛云房数据服务有限公司已经善意真诚履行了合同约定的全部义务。上诉人与被上诉人的纠纷与青岛云房数据服务有限公司无关。
刘世雷、王雪虹向一审法院起诉请求：1、依法判令解除刘世雷、王雪虹与何进浦签署的《青岛是存量房屋买卖合同》；2、依法判令何进浦向刘世雷、王雪虹双倍返还定金4万元；3、依法判令何进浦协助刘世雷、王雪虹办理中国光大银行青岛宁夏路支行共管账户的解除手续并向刘世雷、王雪虹返还购房首付款56万元，判令何进浦返还刘世雷、王雪虹代为缴纳的取暖费1757.40元；4、依法判令何进浦向刘世雷、王雪虹支付定金、首付款、取暖费的利息3474元（依据中国人民银行同期贷款利率暂计算至2017年1月3日，请求判决至何进浦实际付款日为止）及其他损失；5、判令本案诉讼费用、财产保全费用由何进浦承担。
何进浦向一审法院反诉请求：1、同意解除合同，依法判令刘世雷、王雪虹向何进浦支付合同违约金26.6万元；2、本案本诉及反诉费用全部由刘世雷、王雪虹承担。
一审法院认定事实：
青岛市市南区银川西路5号4栋1单元401户房屋房地产权利人为何进浦何进浦。2016年9月9日，刘世雷、王雪虹刘世雷为购买青岛市市南区银川西路x号x栋x单元x户房屋向何进浦何进浦支付定金2万元。2016年9月12日，刘世雷、王雪虹刘世雷作为买受人与何进浦何进浦（××）在第三人青岛云房数据服务有限公司签订《青岛市存量房屋买卖合同》，合同约定：何进浦将青岛市市南区银川西路x号x栋x单元x户房屋（已购公有住房）以133万元的价格出售给刘世雷。款项支付方式为银行贷款支付：首付款56万元买受人应于2016年11月18日前支付给××，余款75万元由买受人于2016年11月17日前向银行申请贷款。买卖双方一致同意选择资金监管服务。买卖双方同意于2016年12月1日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在房屋权属登记部门规定时间内取得房屋权属证书的，双方同意按照以下方式处理:如因××自身原因导致，买受人有权选择退房或继续履行合同。买受人选择退房的，××应自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款。买受人有权要求××双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金。××保证该房屋没有产权纠纷，不存在限制转让情形。××承诺其配偶或其他共有权人均知晓并认可本次交易行为，且该房屋不存在房屋租赁纠纷或任何优先购买权…。如因一方原因违反承诺而造成该房屋不能办理权属转移登记，由违约方按房屋成交总价的20%向守约方支付违约金并赔偿损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违约方的法律责任。除本合同另有约定外，××违反本合同其他条款，导致买受人不能取得房屋权属证明的，买受人有权选择退房。买受人选择退房的，××应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款。买受人有权要求××双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金。
2016年10月12日，刘世雷与何进浦签订《协议》一份，协议约定双方一致同意按原合同时间延后一个月。2016年10月27日，刘世雷为涉案房屋交付了2016-2017年度取暖费1757.4元。2016年11月17日，王雪虹向何进浦账户转账首付款56万元。2016年12月2日，刘世雷、王雪虹与何进浦及青岛云房数据服务有限公司工作人员前往青岛市房地产交易中心办理房屋过户手续未果。2016年12月14日，刘世雷、王雪虹向何进浦发出《律师催告函》，要求与何进浦解除双方签订的房屋买卖合同。
2017年3月28日，一审法院组织当事人前往青岛市房地产交易中心查询涉案房屋的土地状况，在双方当事人见证下青岛市房地产交易中心工作人员回复：涉案房产实际无土地登记、无地籍；涉案房地产权证书上的土地信息应该是房改时借用的土地信息，房产商未办理土地信息，再办理房地产权证书时再登记就是无土地，现在是划拨地；住宅实际不影响交易。
一审法院对当事人有异议的的证据认定如下：
刘世雷、王雪虹提交：1、青房地权市字第房改45××69号《房地产权证》及买方申请办证材料，以此证明：何进浦提供的房地产权证显示其同时拥有房屋所有权和对房屋所占用土地的使用权两项权益，房地产权证上有明确的土地信息和宗地图。本次交易的目的、买受人的真实意思表示都是在房屋变更登记后、本案买方要取得的“房屋权属证书”应当包括“房屋所有权和对房屋所占用土地的使用权”这两项权属，如果无法取得，就是卖方违约。涉案房屋是卖方单位颐中公司青岛卷烟厂的公房，卖方购买的所属单位的公房。卖方是单位综合部副主任，也就是办公室领导，不是一般员工。2001年12月申请办理交易房屋房产证，三年后取得房地产权证。房地产权证后附有宗地图，图上附有交易房屋所在楼房的位置。卖方拿到房地产证距离本案纠纷发生的2016年是12年时间。房地产证中宗地图的楼房位置明显不是交易房屋所在楼房位置，卖方作为这个房屋、这个小区建成就居住其中的人，这12年期间足以知道房屋的土地信息与房地产证上的不符。卖方应当知道房地产证上土地信息不实不告知买方，构成欺诈，本次交易目的无法达成，是何进浦过错造成。何进浦质证后对证据的真实性无异议，证明事项有异议。本交易并没有假设情况产生，按照正常合同履行的话，本房屋现在已经是刘世雷、王雪虹的。刘世雷、王雪虹依据假设来起诉证据不足。关于我方是否领导是否员工，与公房出售无任何关系，是单位统一办理，刘世雷、王雪虹也不清楚土地信息是否一致，对方认为是虚假的话，也是原来卷烟厂出具的，并非我方编造的虚假信息，我方没有任何过错，这或者是卷烟厂或者是房产交易中心的过错。青岛云房数据服务有限公司质证后对证据无异议。对该证据真实性当事人均无异议，但通过该证据无法证明刘世雷、王雪虹所欲证明的何进浦应当知道房地产证上土地信息不实不告知买方，因此证据的证明事项一审法院不予认可。2、青岛市国土资源和房屋档案馆出具的“青岛市不动产登记信息”以及A6-35-32土地的用地单位情况，目前交易房屋“青岛市不动产登记信息”中所记载的土地信息空白。而且何进浦所提供的房地产权证中A6-35-32土地的用地在2004年1月13日显示为青岛市南宏大农工商公司，以此证明何进浦所提供的房地产权证中的土地信息（包括地号A6-35-32、和土地状况、宗地图）与实际情况不符，A6-35-32土地并非交易房屋所占用土地，这也是买方要取得的“房屋权属证书”中无法包括“房屋所占用土地的使用权”的原因。本案买方要取得对房屋所占用土地的使用权的目的无法实现。何进浦质证后称对证据真实性无异议，但是与本案无关。青岛云房数据服务有限公司对该份证据无异议。对于该证据，因各方当事人均认可其真实性，且与本案相关，一审法院依法予以采纳。
何进浦提交：1、房屋买卖业务签约文件合订本，以此证明：一、房地产经纪服务告知书中记载：……3、不可交易的服务（1）不符合上市交易的军产房、校产房、未下证产权房、集体产权房、经济适用房、集资房、限价房等（根据房屋权属证书或原始购房合同来判断）。该证据证明已向合同双方进行了不符合交易房屋的风险提示。二、青岛市存量房屋买卖合同第二条房屋权属情况（二）该房屋性质为已购公有住房。三、在本合同第四条成交价格、交易付款方式及资金划转方式中明确“买受人已经对该房屋状况作了充分了解。”证明刘世雷、王雪虹已经知道明知该房屋为已出售公有住房。四、合同中约定总价款为133万元，第十条（二）买受人未按合同付款，逾期30日××有权解除合同，同时还约定违约金为总价款的20%或没收定金，××退还已付款时可以扣除上述款项。我方有权利扣除共管户中26.6万元。刘世雷、王雪虹质证后对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，对第一点，房产中介告知的信息与本案无关，本案交易房屋土地信息虚假，何进浦欺诈。第二点也与本案无关，何进浦理解错误，争议是房屋土地信息虚假，何进浦欺诈。第三点，在交易中，发现土地是虚假的。第四点，我方不存在任何违约，违约金不应当刘世雷、王雪虹支付。青岛云房数据服务有限公司对证据无异议。对于该证据，其真实性一审法院予以确认，但通过该合同无法直接体现违约方系买卖双方的哪一方，因此其证明事项一审法院不予确认。2、中华人民共和国房地产权证，证明：一、该产权证是有青岛市人民政府颁发的，具行政行为。该产权证明确记载着土地使用类型为国有土地使用权划拨。房地产权证附图是由青岛市房屋勘察测绘处测绘。二、土地权属的记载是政府的行政行为，与合同双方当事人无任何关联性。与房屋交易的民事行为无关。三、土地使用面积上面有明确记载，其为共有使用权，该类房屋的土地使用权性质是有相关法律法规规定，不是何进浦可以改变的。国有土地使用权也是明确的土地使用权类型，产权证附图记载也是真实的。刘世雷、王雪虹质证后对证据真实性无异议，对证明目的有异议，刘世雷、王雪虹认为根据法律规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，以登记本为准。我方已经提供证据证明目前房地产交易中心登记的信息显示，本案房产证上的信息是虚假的，根据物权法规定，应当以目前房地产交易中心的登记为准。青岛云房数据服务有限公司对证据无异议。对于该证据真实性一审法院予以确认，但根据青岛市房地产交易中心工作人员答复该房产证中的土地信息并非涉案房屋的实际土地信息，因此何进浦欲证明的产权证附图记载也是真实的事项与事实不符，一审法院不予采信。3、电话录音光盘一份，证明刘世雷、王雪虹在合同签订前已知悉房屋属性为已购公有住房。刘世雷、王雪虹质证后对证据无异议，其证明目的已购公有住房，但本案争议不是已购公有住房。青岛云房数据服务有限公司对证据无异议。对于该证据，涉案房屋为已购公有住房当事人均无异议，一审法院依法予以认可。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则。本案中，2016年9月12日，刘世雷与何进浦签订《青岛市存量房屋买卖合同》，何进浦将其所有的青岛市市南区银川西路x号x栋x单元x户房屋（已购公有住房）以133万元的价格出售给刘世雷。该合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同履行各自的权利义务。刘世雷、王雪虹在合同约定的时间内支付给何进浦定金2万元，首付款56万元，并支付了2016-2017年度的取暖费1757.4元。2016年12月2日，刘世雷、王雪虹与何进浦及青岛云房数据服务有限公司工作人员前往青岛市房地产交易中心办理房屋过户手续未果。现刘世雷、王雪虹主张涉案房屋并无土地资料和土地证，因此实际交易目的无法实现，要求解除合同；何进浦主张涉案房屋房地产权证书是真实的，且可以进行交易，何进浦不存在违约，同意解除合同，但刘世雷、王雪虹应当支付合同总价款20%的违约金。通过庭审查明的事实及青岛市房地产交易中心工作人员的答复可知，青岛市市南区银川西路5号4栋1单元401户房屋实际无土地登记、无地籍；房地产权证书上的土地信息应该是房改时借用的土地信息，实际不影响交易。一审法院认为，房屋买卖属于生活中重大事项的交易，双方采用谨慎的方式来进行沟通、交易符合常理。涉案房屋虽然能够正常交易，但其登记的土地信息与实际土地信息不符，刘世雷、王雪虹以此要求解除合同并返还购房款符合正常的交易习惯，于法于理应当得到支持。刘世雷、王雪虹的行为并不存在违约，何进浦主张其支付总房款20%的违约金于法无据，一审法院不予支持。同时，涉案房屋土地信息不符并非何进浦原因造成的，因此何进浦在涉案房屋交易过程中亦未存在过错，刘世雷、王雪虹要求何进浦双倍返还定金于法无据，购房定金2万元直接返还刘世雷、王雪虹即可。对于刘世雷、王雪虹代为缴付的2016-2017年度的取暖费1757.4元，因房屋并未交付刘世雷、王雪虹，何进浦应当返还刘世雷、王雪虹。对于刘世雷、王雪虹主张的定金、首付款、取暖费的利息，因双方均不存在违约情形，结和庭审及本案案情，自起诉之日即2017年1月10日起按照中国人民银行同期存款利率计算至本判决生效之日止较为适宜。青岛云房数据服务有限公司为本案第三人，且刘世雷、王雪虹与何进浦双方并未对其提出诉讼请求，因此刘世雷、王雪虹对青岛云房数据服务有限公司的起诉应当予以驳回。
一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条的规定，判决：一、解除刘世雷与何进浦就青岛市市南区银川西路x号x栋x单元x户房屋签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；二、何进浦于判决生效之日起十日内返还刘世雷、王雪虹购房定金20000元、购房款560000元、代为缴纳的取暖费1757.4元并支付利息，利息以581757.4元为本金，按照中国人民银行同期存款利率，自2017年1月10日起计算至本判决生效之日止；三、驳回何进浦的反诉请求；四、驳回刘世雷、王雪虹对青岛云房数据服务有限公司的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9852元，由刘世雷、王雪虹承担382元，由何进浦负担9470元。反诉案件受理费2645元，由何进浦负担。因何进浦负担部分刘世雷、王雪虹已预交，何进浦于本判决生效之日起十日内给付刘世雷、王雪虹。
经本院审理查明，一审法院认定的事实属实。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。刘世雷与何进浦签订的《青岛市存量房屋买卖合同》第一条约定，涉案房屋信息以房地产权证/不动产权证登记记载为准。涉案房屋房地产权证记载房屋土地状况使用权类型为“国有土地使用权划拨”，虽然能够正常交易，但经一审法院及双方当事人到青岛市房地产交易中心查询，涉案房屋实际无土地登记、无地籍，房地产权证书上的土地信息应该是房改时借用的土地信息。因此，被上诉人刘世雷请求解除合同并返还房款并无不当。虽然涉案房屋的土地信息非上诉人何进浦的原因造成的，何进浦在交易过程中也不存在过错，但终究涉案房屋存在登记土地信息与实际土地信息不符的问题。因此，一审法院判决解除双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，何进浦返还刘世雷、王雪虹已经支付的购房定金、购房款、代缴的取暖费以及相应利息并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人何进浦的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5290元，由上诉人何进浦负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一七年十二月十四日
书记员 王 晶
书记员 于国英