河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虞民初字第2037号
原告李春青，男，1958年出生。
委托代理人徐文赞，虞城县法律援助中心法律工作者。
被告李伟，男，1982年出生。
被告丁建全，男，1963年出生。
被告李伟、丁建全委托代理人张曙华，河南木兰律师事务所律师。
被告杨公社，男，1959年出生。
原告李春青因与被告李伟、丁建全、杨公社土地使用权转让合同纠纷一案，于2014年11月10日向本院起诉，本院受理后，依法向原、被告送达了相关诉讼法律文书。本案由审判员胡长聚、ＸＸ、梁培勤组成合议庭，于2014年12月23日在本院公开开庭进行了审理，原告李春青及其委托代理人徐文赞、被告李伟、丁建全委托代理人张曙华及被告杨公社到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李春青诉称，经中间人杨公社介绍，原告与被告李
伟、丁建全于2010年8月29日签订房地产开发协议，约定原告提供土地，被告李伟、丁建全按土地实有面积赔付原告房屋。至2012年楼房建好后，原告要求给付三小套房屋，但被告开发的小套楼房早已售完，后经杨公社调解并担保，被告李伟、丁建全给了原告一套大房，并以26万元的价格把原告应得的剩余面积房屋买下，并答应3-5天付清�告26万元，否则愿意承担利息。至2014年1月30日，被告李伟、丁建全仅给付原告22万元，至今仍欠原告房款4万元。原告请求判令被告给付房款4万元。
被告李伟、丁建全辩称，1、原告所诉不符合事实，被告从未答应给付原告26万元房屋补偿款，原告的诉请无事实根据。2、被告与原告之间的房地产开发合同，属无效合同，原告要求分配合同利益，无法律依据，其请求不应得到支持。
被告杨公社辩称，杨公社不是房地产开发商，只是原告李春青和被告李伟、丁建全之间的中间介绍人。对李春青应得的剩余面积房屋，李春青当时要求李伟、丁建全折款给付30万，李伟、丁建全委托杨公社调解，并说明调解给付原告房款越少越好。后经杨公社调解，李伟、丁建全同意按调解人杨公社确定的26万元给付原告房款（剩余面积房屋折款），该款由杨公社担保3至5天给付，但杨公社不应承担直接还款责任。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：原告要求三被告给付房款4万元有无事实和法律依据。
原告为支持自己的诉讼请求向本院提交的证据为：1、《房地产开发协议书》一份，证明原告与被告李伟在2010年8月29日签订了房地产开发协议，约定李伟作为甲方在原虞城县副食品公司家属院内原告等人的住房原址上开发建设八层电梯楼房，原告作为乙方只提供自己使用的土地，施工中出现的一切问题有甲方全部负责，待楼房建成后，甲方按乙方土地的实有面积向乙方赔付房屋，四层以下的房屋户型由乙方任选。2、各住户住房面积表，证明原告在原虞城县副食品公司家属院内原有住房（院落）面积为229.2平方米，被告李伟、丁建全开发建房占用原告的住房面积为229.2平方米。3、杨公社出具的证明一份，证明被告李伟、丁建全将楼房建好后，原告选择的三小套楼房已被出售，经杨公社调解，被告李伟、丁建全同意给原告一套大房，下余未交付的房屋折款26万元，由被告李伟、丁建全给付原告，杨公社为担保人。
被告李伟、丁建全、杨公社未向本院提交证据。
经庭审质证，被告李伟、丁建全对原告提交的证据1的真实性无异议，但认为该开发协议系合作开发房地产合同，因违反相关法律规定而无效。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性不发表质证意见，但认为被告李伟、丁建全从未同意给付原告26万元房款。
被告杨公社对原告的证据1、3的真实性无异议。对证据2不发表质证意见。
原告的上述证据，被告李伟、丁建全对其证据1、2的真实性无异议，被告杨公社对其证据1、3的真实性无异议，该三组证据与本案相关联，本院予以采信。
依据上述有效证据，结合当事人的诉辩及陈述意见，�
院确认以下案件事实：经被告杨公社介绍，被告李伟与原告李春青于2010年8月29日签订一份《房地产开发协议书》，约定原告提供其在原虞城县副食品公司家属院内的住房用地（229.2平方米），由被告李伟在此处投资开发建设八层电梯楼房，并负责施工中的一切问题，待楼房建成后，李伟按原告土地的实有面积向原告赔付房屋，四层以下的房屋户型由原告任选。协议签订后，实际由李伟和丁建全二人共同投资在涉案的土地上进行房地产开发建设，协议也是李伟和丁建全二人共同履行。2012年楼房建好后，原告欲选择三套小户型房屋，但因小户型房屋此时已售完，被告李伟、丁建全同意给原告一套大户型楼房，原告要求对剩余面积的楼房由被告李伟、丁建全补偿30万元，遭李伟、丁建全拒绝，原告为此与被告李伟、丁建全发生纠纷。2012年8月份，被告李伟、丁建全委托�公社去原告家调解，并告知杨公社调解给付原告房款越少越好，结果杨公社调解由被告李伟、丁建全给付原告一套大房，剩余面积的房屋折款26万元，由被告李伟、丁建全在3至5日内付清原告，杨公社担保给付。此调解结果，原告与被告李伟、丁建全均予认同。后被告李伟、丁建全给付原告一套大户型楼房，至2014年底，被告李伟、丁建全已补偿原告房款22万元，至今仍欠原告房款4万元。
另查明，原告提供的住房用地无土地使用权证，原属虞城县商业局用地，地上的住房是原告从他人处购买所得。
本院认为，本案房地产开发协议虽然是被告李伟一人与原告签订，但在涉案土地上投资开发房地产实际是由被告李伟和丁建全二人共同进行，是二人共同向原告履行协议，因此，被告丁建全也是本案协议的一方当事人。合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不�担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，原告提供229.2平方米院落用地，不承担经营风险，被告李伟、丁建全投资开发，楼房建成后按提供土地面积的多少为原告补偿房屋，故原告与被告李伟和丁建全之间的纠纷应定性为土地使用权转让合同纠纷。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权转让手续的，应当认定有效。原告提供给被告李伟、丁建全开发房地产的土地系国有划拨土地，至提起诉讼前未经有批准权的人民政府批准，故本案所涉土地使用权转让合同无效。
《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于涉案土地上的房屋院落已被拆除建成楼房，被告不可能再予返还，应采取折价方式对原告补偿。除被告已补偿给原告的一套房屋外，对仍应补偿给原告的剩余面积房屋，经杨公社调解，被告李伟、丁建全同意折价26万元补偿给原告，该补偿方案，本院予以支持。被告李伟、丁建全已补偿原告房款22万元，下剩的4万元仍应补偿给原告，故原告要求被告李伟、丁建全给付4万元房屋补偿款的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告杨公社不欠原告房款，其担保责任也已超过保证期间，原告要求被告杨公社给付房屋补偿款的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人�共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李伟、丁建全于本判决生效后5日内补偿原告
李春青房款4万元。
二、驳回原告李春青要求被告杨公社给付房款的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由被告李伟、丁建全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 胡长聚
审判员 王 勇
审判员 梁培勤
二〇一五�五月五日
书记员 赵晓慧