上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第934号
原告（反诉被告）姚大建。
委托代理人付毅，北京市同翎正函律师事务所律师。
被告（反诉原告）唐俊。
被告（反诉原告）张鑫。
二被告共同的委托代理人汪小玉，上海骏丰律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行。
负责人顾非非，行长。
委托代理人田文寅，系第三人员工。
原告姚大建与被告唐俊、张鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理，本院受理后依法适用简易程序审理。因第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行（以下简称建行闵行支行）与本案的审理结果存在利害关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼，并于2014年5月28日公开开庭予以审理。原告姚大建及其委托代理人付毅，被告唐俊及二被告共同的委托代理人汪小玉，第三人的委托代理人李辰君（变更后为代理人田文寅）到庭参加诉讼。后被告唐俊、张鑫于答辩期内提起反诉，本院依法适用简易程序于2014年9月11日公开开庭予以合并审理。姚大建及其委托代理人付毅，唐俊及共同的委托代理人汪小玉，第三人的委托代理人田文寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚大建诉称，2011年2月23日双方经上海宅福地产经纪有限公司北桥店的居间下签订商品房买卖合同，合同约定唐俊、张鑫将其拥有的位于上海市闵行区沪闵路××号××室房屋出售给姚大建，合同约定转让价格为人民币（币种下同）273万元，其中房屋价格为205万元，房屋装修补偿为68万元，税费按照法律、法规规定各自负担，同时约定双方于2011年5月20日前去房地产交易中心办理过户。因其资金紧张，又唐俊、张鑫每月向银行所还贷款较低，故双方协商变更房屋交易价格至253万元，房屋过户的相关税费由各自负担变更为由姚大建负担，唐俊、张鑫在系争房屋上的贷款由姚大建偿还，并抵作房款75万元，并随时可要求唐俊、张鑫协助过户。此后姚大建陆续支付了房款182万元，并自2011年4月开始，每月向唐俊、张鑫支付还贷费用5，300元。后唐俊、张鑫公证委托上海宅福地产经纪有限公司北桥店员工黄某，协助办理解除抵押权并协助在房地产交易中心办理过户手续。2011年5月唐俊、张鑫将系争房屋交付姚大建。此后至2013年12月，姚大建多次要求唐俊、张鑫解除抵押权并过户，但其置之不理，故起诉至法院，请求判令：唐俊、张鑫解除在建行闵行支行处抵押并协助办理上海市闵行区沪闵路××号××室房屋的过户手续。
唐俊、张鑫辩称，愿意配合办理过户手续，但姚大建房款至今未能付清，并于合同履行中存在违约。1、系争房屋转让价格经协商后变更为257万元，其中75万元的贷款本金抵作房款，由姚大建支付，剩余182万元房款其应于2011年10月31日前付清；2、姚大建于履行过程中曾向唐俊、张鑫支付3万元税费补偿款，该笔款项并非为房款，故其先仍有3万元房款未能支付；3、姚大建于2011年11月7日支付5万元，11月8日支付1万元，已超过双方约定的付款期限4、按照双方协议系争房屋的最晚过户时间为产证满5年，但到期后经多次催告姚大建一直未能按约履行亦属违约。现姚大建迟延支付房款及过户，按照约定应承担相应�违约责任。
同时，唐俊、张鑫基于上述事由，提出反诉请求要求判令：1、姚大建支付房款3万元；2、姚大建支付逾期付款违约金及逾期过户违约金共计10万元。
针对反诉，姚大建辩称，不同意反诉请求。1、双方签订合同时定金支付了1万元，此后因定金较少想多支付一部分定金，故又向唐俊、张鑫支付了3万元，但书写成了税费补偿款；2、此后双方变更税费负担方式，此次交易的税费均由姚大建负担，不存在需要补偿，故该笔钱款应属房款；2、双方当时协商委托中介办理过户，但是可以过户时发现委托期限已过，其一直在和中介沟通要求过户，并不存在违约。
针对本、反诉，第三人建行闵行支行陈述到，如果姚大建代为偿还清相关贷款，可以配合办理涤除抵押。希望法院依法保障银行的权益。
经审理查明，唐俊、张鑫为上海市闵行区沪闵路××号××室房屋的产权人，并于2008年3月2日取得该房屋的房地产权证。
2011年2月18日，唐俊与姚大建经上海宅福地产经纪有限公司北桥店居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定唐俊、张鑫将上海市闵行区沪闵路××号××室出售给姚大建，转让价格为273万元，双方于2月23日前至中介处签订《上海市房地产买卖合同》。当日姚大建向唐俊支付定金1万元，唐俊出具收条。
同年2月23日，唐俊、张鑫（卖售人、签约甲方）与姚大建（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区沪闵路××号××室出售给乙方，房屋建筑面积为204.58平方米，转让价格为273万元；签合同当日，乙方支付给甲方房款83万元，乙方向银行申请房款贷款190万元，由银行直接划入甲方指定银行账户内，乙方贷款不足部分交易过户当日用现金补足；若有户口，甲方应在交房前�部迁出；甲、乙双方同意，甲方于2011年7月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，双方于2011年5月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日的7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金；房屋内设备为，床4张、床头柜6只，洗衣机1台，空调1台，冰箱1台，32寸液晶电视1台，太阳能热水器1台，沙发1套，茶几2套，净水器1套，桑拿炉1套，消毒柜1台，房屋内有固定装修；房屋设备及装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方等。合同还对其他内容进行�约定，签订买卖合同当日，姚大建通过转账方式向唐俊支付房款82万元，此外又支付3万元，唐俊于该3万元收条上载明：“今收到姚大建税费补偿款3万元”。
2011年3月14日、姚大建通过转账方式向唐俊支付购房款86万元。3月15日，唐俊、张鑫（签约甲方）与姚大建（签约乙方）签订《协议书》一份，约定：经甲、乙双方在自愿平等的前提下，就乙方购买位于沪闵路××号××室房屋，面积204.58平方米，双方同意房价款由原先约定的273万元成交价调整为253万元（税费由乙方承担，甲方同意乙方最晚过户时间为该房屋产证满5年时间；如乙方提前交易变更产权，甲方须无条件配合），甲方同意乙方剩余房款于2011年10月31日之前支付，期间甲方银行贷款所产生的本息由乙方全额承担，以银行税单为准；银行还贷日均为每月5日之前，（第一笔银行贷款本息约5，200元，乙方应于2011年4月10日之前支付），乙方须主动划账至甲方指定账户：12184199801107078×（户名：张鑫，建设银行），交房时间双方约定为2011年5月15日以前；自交房之日起，房屋所产生的水、电、煤气、物业费等全部由乙方承担，与甲方无任何关联；违约责任，双方均严格按照此协议执行，如有变化，双方自行协商处理，如不能达成一致，则违约方承担违约责任，违约金为总房价款的20%。
另查明，至2011年3月22日前，张鑫就系争房屋尚未归还建行闵行支行的贷款本金为753，666.79元。此后，姚大建自2011年4月起，每月向张鑫贷款账户内打入还贷费用至今。
2011年8月14日，姚大建向张鑫账户内转入45，450元，其中房款4万元，还贷款5，450元。
2011年11月7日，姚大建向唐俊工商银行的账户内转入5万元。2011年11月8日，姚大建向唐俊工商银行的账户内转入1万元。
又查明，2011年5月17日，唐俊�张鑫与上海宅福地产经纪有限公司北桥店经办人黄某共同至上海市闵行区公证处，唐俊、张鑫向黄某出具《委托书》，委托黄某办理系争房屋：提前还贷、办理注销抵押登记、领取贷款结清证明及他项权利凭证、办理退保等事宜；办理交易及房地产转移登记等手续；收取房款，配合买方办理按揭贷款事宜，办理房屋交接手续，办理物业维修基金结算，办理水、电、燃气、有线电视等设施的更名手续，缴纳相应税费、支付其他各项正当费用等。委托期限为一年，自委托之日起至2012年5月16日止。上海市闵行区公证处于5月23日出具公证书。
还查明，系争房屋上现有第三人建行闵行支行的抵押，债权数额为84万元，期限自2007年12月31日至2037年12月31日。
上述事实，由姚大建提交的《上海市房地产登记簿》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《协议书�、《公证书》、定金收条、收条、转账凭证，第三人建行闵行支行提交的个人贷款对账单等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本案审理过程中，姚大建为证明双方交易过程中就过户事宜的协商过程，申请证人上海宅福地产经纪有限公司北桥店经办人黄某出庭作证，证人黄某证言的主要内容为：其为本案双方房屋交易的经办人，2011年年初唐俊来到其门店挂牌，当时挂牌价格为300万元左右，其将房源推荐给姚大建，此后也陪同看过几次房，最后协商价格为273万元左右。姚大建原本想去银行贷款支付房款，后来又想一次性付清，双方协商了一下，姚大建先付清房屋总价扣除唐俊剩余银行贷款的本金部分，大约180多万元，交易税费全部由姚大建负担，价格变更至253万元。然后卖家向其出具一份�证委托书给其，委托其办理涤除抵押、过户等手续。同时双方约定满5年去过户，到了2013年系争房屋满5年后双方都找到其要求过户，因公证书委托期限只有一年，已过了公证书的委托期限，其未能去办理。卖家在5年到期之前找过中介，说快到期了让姚大建去过户，但是其打电话给姚大建他的手机停机了，其把信息告诉姚大建的弟弟，姚大建联系到其表示要求过户。2013年6月到7月的时候其想组织双方去办理过户，但双方均联系不上，所以一直未能过户。其根据双方协商的结果草拟了补充协议，关于最晚过户时间的约定其认为是满五年后都可以过户，而依据协议约定除了银行的抵押贷款外，姚大建应于2011年10月31日前付清。经庭审质证，姚大建对证人证言无异议，唐俊、张鑫认为有异议，最晚过户时间并不等于开始时间。本院认为，证人黄某的证言与本案相关联，并与其他证据相互印证，本院确认其证据效力。
本院认为，姚大建与唐俊、张鑫双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。现双方争议的焦点为姚大建是否剩余3万元房款未能支付，及姚大建于合同履行过程中是否存在逾期支付房款及逾期过户的违约责任。
关于争议焦点一，双方于合同履行过程中变更了付款金额及方式，达成补充协议，该协议亦为双方合意。虽该协议中对付款方式未作明确约定，但经双方确认付款方式为：姚大建支付现金182万元，唐俊、张鑫剩余75万元贷款本金抵作房款由姚大建代为偿还贷款本息，总计房款为257万元。同时唐俊、张鑫对于已收房款179万元的数额并无异议，双方对于姚大建于2011年2月23日支付的3万元的性质存在争议。对于该笔款项唐俊、�鑫认为因延后过户时间故所交税费减少，该款系姚大建对于其的补偿，但本院注意到，双方的补充协议于2011年3月15日签订，而3万元收条的出具时间为2011年2月23日（即签订买卖合同当日），钱款支付时双方并未就过户时间及付款方式变更作出约定，即当时并不存在税费减少的问题，故唐俊、张鑫主张该笔款项系对少缴税的补偿，本院难以采信。同时，此后双方系因过户问题产生争议，并未提及尚未支付的房款，对于姚大建主张的该笔款项为房款更符合合同的履行情况及常理，故本院认定该3万元系房款，双方约定的182万元房款姚大建已支付完毕。
关于争议焦点二，对于房款的支付，依据双方约定182万元房款姚大建应于2011年10月31日之前付清，但其至2011年11月7日转账支付5万元，于2011年11月8日转账支付1万元，到11月8日才将相应的房款付清，已超过双方约定的付款期�。对此姚大建认为其没有张鑫的账号，该账号是唐俊、张鑫提供的，至11月8日支付是对方认可的，唐俊、张鑫认为账号确实是由其提供的，但是姚大建并未按照约定的时间付款，已属违约。本院认为，双方在买卖合同的履行期间，182万元的房款姚大建分数次支付，其中曾向唐俊及张鑫的银行账户内均转账支付过房款，同时姚大建还每月向张鑫银行账户内汇款以偿还贷款，即姚大建明知对方的账户，并不存在无法支付房款的情况，现其迟延支付房款已违背双方协议约定，已属违约，对于唐俊、张鑫主张的逾期付款违约责任，本院予以支持。对于房屋的过户，因双方约定的合同履约时间较长，故双方欲委托经办人黄某代为办理相应手续，但因委托期限已过而产生了此后的过户问题。根据双方的补充协议，“甲方同意乙方最晚过户时间为该房屋产证满5年时间”，而该表�存在歧义，并未能明确约定履约的最后期限。但结合双方对于房屋价款的变更，从283万元减少至257万元，该差价的产生正是因为房屋满五年后过户减少了相应的税费，即房屋产证满五年后过户而产生的税费减少系双方变更协议的原因之一，故对于该条款的理解应结合补充协议的其他内容及双方变更原协议的原因，本院认为双方协议的过户时间应理解为产证满五年后，对于唐俊、张鑫认为满五年当日即为最后的过户时间，本院难以采信。又在过户条件满足后，黄某亦联系双方办理相应手续，但因客观原因未能沟通确定时间，姚大建并不存在迟延过户的违约行为，对于唐俊、张鑫主张的迟延过户违约责任，本院不予支持。至于迟延支付房款违约金数额，姚大建认为唐俊、张鑫主张过高要求调整，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到唐俊、张鑫由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌定姚大建支付违约金4万元。
现唐俊、张鑫仍尚未能清偿系争房屋上第三人建行闵行支行的借款，而依据买卖双方的约定，姚大建应代为偿还相应的贷款，对此第三人建行闵行支行对此亦愿意配合办理，在清偿了相应贷款后涤除抵押。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）姚大建于本判决生效之日起十日内代被告（反诉原告）唐俊、张鑫向第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行清偿，就上海市闵行区沪闵路××号××室房屋上唐俊、张鑫尚欠的抵押贷款（具体金额以第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行的流水单为准）；
二、被告（反诉原告）唐俊、张鑫�原告（反诉被告）姚大建清偿抵押贷款后三日内，配合第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行办理上海市闵行区沪闵路××号××室房屋的抵押涤除手续；
三、被告（反诉原告）唐俊、张鑫于上海市闵行区沪闵路××号××室房屋抵押涤除后三日内，配合原告（反诉被告）姚大建办理将上海市闵行区沪闵路××号××室房屋过户登记至姚大建名下的手续；
四、原告（反诉被告）姚大建于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）唐俊、张鑫支付违约金4万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计13，520元，反诉案件受理费减半收取计1，450元，财产保全费5，000元，共计19，970元，由原告（反诉被告）姚大建负担9，985元�由被告（反诉原告）唐俊、张鑫负担9，985元。
代理审判员 殷 雪
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 许雯燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。