浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）嘉善民初字第1359号
原告：黄美娟。
委托代理人：卜剑刚。
被告：嘉善神毛纺织品服饰有限公司。
法定代表人：孔欢慧。
委托代理人：冯祥林。
第三人：嘉善日禾贸易有限公司。
法定代表人：陆欣。
委托代理人：贺民。
原告黄美娟与被告嘉善神毛纺织品服饰有限公司（以下简称神毛服饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年6月10日立案受理。在审理过程中，根据原告申请，本院依法追加嘉善日禾贸易有限公司（以下简称日禾贸易公司）为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭于2009年9月28日公开开庭进行了审理。原告黄美娟及其委托代理人卜剑刚、被告神毛服饰公司委托代理人冯祥林、第三人日禾贸易公司委托代理人贺民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄美娟起诉称：2009年4月12日，原、被告通过中介签订了一份房地产转让协议书，协议书中约定被告神毛服饰公司将其所有的位于嘉善县经济开发区5号地块（标准厂房）的房地产转让给原告黄美娟，该房地产总价为280万元等内容。原告在协议签订后即通过中介支付了10万元定金给被告，但被告违反协议约定，未能在协议约定的2009年4月20日提供材料为原告办理相关过户手续，也未在2009年5月20日搬离。后经原告多次打电话、发短信催促被告的法定代表人及其丈夫，但仍无任何反应。经原告调查，该房地产已经低价过户到第三人日禾贸易公司名下，而第三人三个股东中的两个与被告股东有亲戚关系，被告与第三人之间的买卖属恶意串通应确定为无效。原告无奈，特向贵院起诉，请求支持原告诉请。原告请求法院依法判令：1、确认被告与第三人之间签订的关于嘉善县经济开发区5号地块（标准厂房）的房地产购销协议无效；2、被告神毛服饰公司继续履行与原告的房地产转让协议书，将位于嘉善县经济开发区5号地块（标准厂房）的房地产全部转让给原告（价值280万元）并搬离该处；3、被告神毛服饰公司赔偿违约定金10万元；4、被告神毛服饰公司承担本案诉讼费用。
原告黄美娟向本院提交下列证据，以证明其主张的事实：
1、原告身份证、被告与第三人工商登记材料各1份，证明：原、被告及第三人的诉讼主体资格；
2、房地产转让协议书、收条各1份，证明：被告将案涉房产以280万元的价格转让给原告，协议约定被告于2009年4月20日提供材料为原告办理相关过户手续，并于2009年5月20日搬离该房地产，原告通过财运中介支付被告定金10万元；
3、被告与第三人工商登记材料一组，证明：第三人股东陆琼文是第三人办理工商登记的委托人，陆琼文同时也是被告的财务负责人。第三人股东陆琼文、陆欣与被告股东陆文云是亲戚。
被告神毛服饰公司答辩称：1、原告的诉请是三个独立的请求权，请法庭驳回原告起诉；2、公民无法取得工业建设用地使用权，原告与被告存在缔约过失，转让协议实际上没有履行，应当依法予以解除；3、被告至今没有收到定金，返还定金的条件不存在；4、房地产转让价是2251000元，不是原告说的180万元。所以被告与第三人之间的转让是有效的，请求法庭依法驳回原告诉请。
被告神毛服饰公司为其抗辩向本院提交下列证据：
收款记账凭证2份、收款收息凭证2份，记账凭证1份，证明：被告2009年4月29日收到第三人给付的451000元，2009年4月20日收到第三人的1800000元，2009年4月21日被告将前两笔款中的180万元及利息直接转到银行里还清贷款。
第三人日禾贸易公司陈述称：1、原告诉请的第二、三项请求是互相矛盾的，适用定金罚则的前提是合同目的不能实现，由于原告的这两项诉请是矛盾的，请求法庭要求原告明确其诉讼请求；2、原告在第二项请求中只要求原告返还定金10万元与担保法的规定不符，现在原告只要求被告返还定金10万元是有用意的；3、原告要求追加我方为第三人没有事实和法律依据。我方到底是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人，在我方未自愿要求参加诉讼的情况下，我方不是有独立请求权的第三人，另外我方与被告之间买卖因我方已经支付了房屋的对价，原告不得请求追加我方为无独立请求权第三人；4、原告要求确认房屋买卖合同无效，系确认之诉，与原来请求的违约之诉不能在同一个案件中处理；5、我方与被告之间的买卖合同系双方真实意思表示，我方已经支付了合同的对价，并取得了标的物，请求法庭驳回原告对我方的诉请。
第三人日禾贸易公司向本院提交下列证据，以证明其陈述的事实：
1、房地产购销协议、补充协议各1份，证明：被告与第三人之间的房屋买卖关系，房屋的成交金额按照税务机关评估的价格为2251000元；
2、收款凭证2张，证明：第三人按照与被告之间的房屋买卖协议支付了房屋相应的对价共计2251000元；
3、发票、契税发票、房权证（善字第S0006488、S0××89、S0006490）各1份，证明：第三人已经依据与被告的房屋买卖合同办理了房屋过户手续，依法取得了本案争讼房屋的物权凭证；
4、存折3份、取款回单、外汇兑换水单各1份，证明：陆琼文2009年4月21日从浙江省农村信用社账户上划走180万元给被告，陆琼文于2009年4月27日从中国银行通过外汇兑现提取340546.88元支付给被告，2009年4月29日从建设银行账户上提取10万元支付给被告。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：原告在庭审中所举的证据1、3，被告及第三人对此真实性均无异议，且证据本身真实、客观，依法予以确认。原告在庭审中所举的证据2即房地产转让协议书、收条各1份，第三人对此无异议，被告持有异议，认为该协议系原、被告都在不知道工业用地不能转让的情况下签订的协议，都存在缔约过失；收条只是一种支付方法，不符合定金的形式，被告也没有收到过原告支付的定金。本院认为：原、被告于2009年4月12日签订的房地产转让协议书，系双方真实的意思表示，内容并无违反法律强制性规定，应认定为合法有效；收条上有被告法定代表人孔欢慧的亲笔签名，故应认定被告神毛服饰公司确已收到原告黄美娟交付的定金10万元。被告在庭审中所举的证据即收款记账凭证2份、收款收息凭证2份，记账凭证1份，第三人对此无异议，原告持有异议，认为两份收款记账凭证的真实性不能认定，归还银行贷款的180万元只能证明被告归还了银行的钱，不能证明被告从第三人处收到钱后还债，贷款本息本来就高于被告与第三人之间的转让价，被告与第三人之间转让价格的合理性不存在。本院认为：被告提供的收款收息凭证只能证明被告归还了银行的180万元贷款，不能证明该款是第三人日禾贸易公司所支付。第三人在庭审中所举的证据1、2、3、4，被告对此证据均无异议，原告对证据的真实性没有异议，但对证据的合法性及所要证明的内容持有异议，认为房地产购销协议、房地产购销补充协议及收款凭证是被告与第三人之间恶意串通的结果，被告与第三人之间的转账应当提供资金的银行转账凭证，取款回单、外汇兑换水单不能证明陆琼文将存折上的钱支付给了被告。本院认为：单凭被告法定代表人出具的收款凭证不能确定第三人是否已实际付款，因第三人未提供其与被告之间的银行转账凭证，故第三人提供的证据只能证明第三人股东陆琼文从银行的提款情况，不能证明陆琼文替第三人支付被告购房款的事实。
庭审中，根据原告的申请，本院通知财运中介公司王春虎出庭作证，王春虎证明原、被告的买房协议总共谈了三次，前二次谈都是被告股东陆文云的姐姐陆琼文陪同过来的，第三次谈妥后才签的房地产转让协议。原告在被告出具收据后已支付被告购房定金10万元，该款现暂存于财运中介公司。经质证原告认为，王春虎的证言证明原告确实已通过财运中介公司支付给被告购房定金10万元，并且第三人股东陆琼文对原、被告之间的房地产转让协议是知情的；经质证被告认为，证人在为原、被告做中介人时不知工业用地不能转让给个人，并且被告未收到原告交付的定金10万元；经质证第三人认为，中介人与本案有利害关系，其证言不可采信。本院认为，王春虎的证言与原告的陈述及提供的证据相印证，本院予以采信，该证言证明了原、被告之间经过多次协商后才达成的房地产转让协议，原告已通过中介支付于被告购房定金10万元，该款现暂存于财运中介公司。
本院根据原、被告及第三人在庭审中的各自陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告黄美娟与被告神毛服饰公司通过财运中介公司介绍经充分协商后于2009年4月12日签订一份房地产转让协议书，协议约定被告将其所有的位于嘉善县经济开发区5号地块（标准厂房）建筑面积为2932平方米（附车库一间）的房地产转让给原告所有，该房地产房屋产权号为善字第××号、善字第××号，土地证号为1-160-**。协议约定该房地产总价为人民币280万元，签约当天原告支付定金10万元，2009年4月20日过户时支付210万元，余款60万元在办好过户手续后付清。过户费、中介费由原告承担，被告保证转让的房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，因此给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿。协议规定在房地产过户中，被告向原告提供过户手续的所有材料和证件，无条件予以协助，如被告故意拖延时间或者不及时提供相关材料的，原告可追究被告的违约责任。协议明确约定被告必须于2009年5月20日之前搬出该房屋，并自行结清以往水电费、有线电视费、物业管理费等费用，办好移交手续。并约定被告留下空调7台，被告原来装修不能拆除的损失原告按价赔偿被告，如果被告不按时搬迁原告以每平方7元收取被告存放机器的租金。协议第六条约定，以上条款原、被告双方必须严格执行，如原告违约，赔偿被告10万元，作为给被告损失费，如被告违约则赔给原告连定金共20万元，并且中介费由违约方支付。房地产转让协议书签订后，原告在被告出具收到定金的收条后，将10万元定金交付于财运中介公司，被告法定代表人及股东在收条上签名予以确认。2009年4月20日，被告神毛服饰公司与第三人日禾贸易公司签订一份房地产购销协议，被告将本来转让于原告的嘉善县经济开发区5号地块房地产又转让给了第三人。购销协议约定被告转让给第三人的房地产位于嘉善县经济开发区一期5号地块（标准厂房），转让房屋的建筑面积为2962.28平方米，土地使用面积为3186.2平方米，房地产转让总价为人民币180万元。购销协议还对付款方法、交付期限、违约责任等作出了约定。现被告在还清银行贷款本息后已将该房地产过户至第三人名下，过户后的房地产房屋产权号为善字第S0006488号、善字第S0××89号、善字第S0006490号。由于转让之房地产评估价为人民币225.1万元，被告与第三人遂于2009年4月27日又签订一份房地产购销补充协议，约定房地产转让总价变更为225.1万元，余款45.1万元第三人在补充协议签订后3日内付清。经审理查明，第三人日禾贸易公司于2009年4月14日登记成立，公司注册资本3万元，法定代表人姓名为陆欣，陆欣系被告神毛服饰公司股东陆文云之侄女，第三人股东陆琼文是被告股东陆文云之姐姐，且陆琼文曾是被告的财务负责人，被告法定代表人孔欢慧与股东陆文云系夫妻关系。原告黄美娟于2009年6月10日诉至本院，要求被告神毛服饰公司继续履行与原告的房地产转让协议书，将位于嘉善县经济开发区5号地块（标准厂房）的房地产转让给原告并搬离该处，由被告神毛服饰公司赔偿原告违约定金10万元，由被告承担本案诉讼费用。原告于2009年7月1日向本院提出申请，要求追加日禾贸易公司为本案第三人，并增加确认被告与第三人之间签订的关于嘉善县经济开发区5号地块（标准厂房）的房地产购销协议无效的诉讼请求。案经本院调解无效。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。我国合同法又规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告之间签订的房地产转让协议书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合同应认定合法有效，依法受法律保护。工业用地转让主体是否是企业并不构成转让协议的无效，故被告以工业用地的使用权不能转让给个人，认为原、被告之间的房地产转让协议尚未生效应予解除的辩解意见本院不予采纳。原告要求被告继续履行与原告的房地产转让协议书，将位于嘉善县经济开发区5号地块（标准厂房）的房地产转让给原告的请求，依法予以支持。因原告要求继续履行与被告的房地产转让协议书，故对其提出的由被告赔偿原告违约定金10万元的请求，本院不予支持。被告与第三人之间的房地产购销协议确签订于原、被告的房地产转让协议书之后，且房地产转让价格明显低于原、被告的转让价格，被告股东与第三人法定代表人又有亲戚关系，本院认定被告与第三人之间签订房地产购销协议的行为属于恶意串通，损害了原告的利益，应当依法确认为无效协议，故对原告要求确认被告与第三人之间签订的关于嘉善县经济开发区5号地块（标准厂房）的房地产购销协议无效的诉讼请求，依法予以支持。原告要求确认被告与第三人的房地产购销协议无效和要求继续履行与被告的房地产转让协议可在本案中一并予以处理，故对第三人提出的不能在同一个案件中处理的陈述意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第二项、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告嘉善神毛纺织品服饰有限公司与第三人嘉善日禾贸易有限公司签订的关于转让嘉善县经济开发区5号地块的房地产购销协议及房地产购销补充协议无效；
二、被告嘉善神毛纺织品服饰有限公司继续履行与原告黄美娟于2009年4月12日签订的房地产转让协议，将座落于嘉善县经济开发区5号地块的房地产转让于原告黄美娟所有（该转让之房地产房屋产权证号为善字第××号、善字第××号，地号为1-160-21），房地产过户费用由原告黄美娟承担；
三、原告黄美娟已支付的定金10万元抵作购房款，其余270万元购房款在办理过户时支付210万元，余款60万元在取得房屋所有权证及土地使用权证时支付给被告嘉善神毛纺织品服饰有限公司；
四、驳回原告黄美娟的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30000元，诉讼保全费5000元，合计35000元（原告已预交），由原告黄美娟负担3000元，由被告嘉善神毛纺织品服饰有限公司负担32000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判长 范爱民
审判员 沈定连
审判员 王卫东
二〇〇九年十一月十六日
书记员 赵玲莉
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。