广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6161号上诉人（原审被告、反诉原告）：林艳，女，1977年8月3日出生，汉族，住辽宁省凤城市。委托诉讼代理人：范顺辉，广东威格信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市普力奥房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码91442000570166619A。法定代表人：梁瑞琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄帅，广东邦仁律师事务所实习律师。上诉人林艳因与被上诉人中山市普力奥房地产开发有限公司（以下简称普力奥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初5882号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判：普力奥公司继续履行双方签订的《中山市商品房买卖合同》，将涉案商品房交付林艳并协助办理产权登记，普力奥公司向林艳开具672000元的交款收据并赔偿林艳律师费40000元。事实与理由：一审法院认定事实不清。《合同补充协议（新光开地花园）》与《中山市商品房买卖合同》无关。该补充协议是由普力奥公司提供的格式合同，协议中有限制林艳权利或增加林艳义务的约定，普力奥公司没有履行提示和说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条，该协议对林艳没有约束力。但一审法院关于合同约定大篇幅引用该附件的约定。《中山市商品房买卖合同》的付款方式只对按揭的时间进行约定，没有对一次性支付现金的付款时间进行约定。即使将2017年2月8日普力奥公司向林艳发函的时间认定为催告林艳一次性现金付清房款的时间，普力奥公司也没有给予三个月的合理期限即起诉解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被解除的合同是合法有效的合同，林艳再支付购房款的行为不因合同解除而被追溯为无效。林艳向普力奥公司指定的收款账户汇入了购房款，普力奥公司向林艳退款的账户却不是上述收款账户，该退款与林艳的购房款无关，不能认定普力奥公司向林艳退回了购房款。普力奥公司向林艳“退款”的行为更加夯实林艳已付清购房款的事实，普力奥公司“退款”属于《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定的“为自己的利益不正当地阻止条件成就的”情形，应由普力奥公司承担不利后果。2017年3月15日普力奥公司向林艳交付备案表，表明其主动要求林艳继续履行合同，视为普力奥公司放弃解除权。如果将《中山市商品房买卖合同》第六条约定的2016年3月28日视为林艳向银行申请按揭的时间，在林艳向银行申请按揭的权利未丧失之前，普力奥公司无权要求林艳一次性现金付清购房余款，其也无权以此为由解除合同。涉案房地产已进行备案登记，林艳在《中山市商品房买卖合同》中的权利义务不同于一般的债权债务，已升格为准物权，普力奥公司无权解除林艳的准物权。一审法院认定林艳签收了涉案律师函也与事实不符。被上诉人普力奥公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。林艳的上诉理由不能成立。双方签订商品房买卖合同前，普力奥公司已将合同的全部内容（含补充协议）在售楼部进行公示，林艳在签订补充协议时，并未对条款内容提出过任何异议，林艳已充分知晓合同条款内容。补充协议是双方的真实意思表示，不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，补充协议条款合法有效。普力奥公司一审时提供了林艳的签收记录，林艳在一审时提交的《智能查询》中也已确认其在2017年2月8日收到律师函，一审法院认定林艳签收律师函是2017年2月8日符合事实。一审庭审中林艳已确认自己名下负债较高，需提供担保人，其提交的证据也表明其负债较高，需增加担保。《中山市商品房买卖合同》补充协议第三条第5款约定，如买受人的按揭申请不能获得银行批准，买受人须在收到出卖人通知之日起3日内以书面形式选择出卖人提供的其他付款方式，买受人未能在上述期限内作出选择，或选择后未能按约定如期付款的，视为买受人拒绝继续履行合同，出卖人有权解除买卖合同。林艳称未给予三个月的合理期限没有任何依据。林艳存在逾期还款记录且名下债务较多，需提供担保人并还清部分债务才能办理银行按揭。2017年2月7日，普力奥公司向林艳发出律师函，要求林艳及时补交资料（即提供担保人签订新的借款合同、结清部分贷款证明）或一次性付清剩余购房款，林艳不予理会。林艳逾期付款的行为已构成根本违约，普力奥公司有权解除合同，普力奥公司在2017年4月6日提起诉讼要求解除合同。林艳在2017年5月24日将剩余购房款转账给普力奥公司已逾期超过90日，且该转账行为是发生在法院向其送达应诉材料之后，林艳要求继续履行合同没有依据。普力奥公司在2017年3月15日将备案表交付给林艳并不代表放弃解除权。根据物权法定的原则，备案登记并不具有准物权的效力，普力奥公司有权解除买卖合同。普力奥公司于2017年4月6日向一审法院起诉请求：1.解除普力奥公司与林艳于2016年2月28日签订的中山市商品房买卖合同，由林艳协助普力奥公司办理注销中山××城××天地花园××房的销售登记备案手续；2.林艳向普力奥公司支付违约金96000元；3.林艳支付普力奥公司为实现上述债权而花费的律师费40544元。林艳向一审法院反诉请求：1.普力奥公司继续履行与林艳于2016年2月28日签订的中山市商品房买卖合同；2.普力奥公司向林艳开具672000元的交款收据；3.普力奥公司须在2017年6月30日将中山市南区城南五路5号新光天地花园品悠苑219号的商品房交付给林艳；4.普力奥公司协助林艳对涉案商品房办理房屋产权登记；5.普力奥公司向林艳赔偿律师费40000元；6.普力奥公司向林艳赔偿税费损失2860.12元。庭审中，林艳变更反诉诉求6为：普力奥公司向林艳赔偿税费损失2174.4元。一审法院认定事实：2016年2月28日，普力奥公司（出卖人）与林艳（买受人）签订商品房买卖合同。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房坐落于中山××城××天地花园××房；该商品房建筑面积共162.11平方米，其中套内建筑面积155.03平方米，分摊建筑面积7.08平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米6192.35元，总金额为960000元；买受人按银行按揭方式付款，买受人于2016年2月28日以现金方式支付288000元，于2016年3月28日以商业贷款方式支付672000元；买受人逾期付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人同意继续履行合同的，买受人须自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款的万分之三的违约金；买受人的部分房价款若采用银行按揭付款，买受人在签订买卖合同的同时应一并签署按揭申请所需的文件，并在签约七天内提供齐备按揭所需资料和缴清所需费用（印花税、律师费、工本费等）；如买受人的按揭申请不能获得银行批准，买受人须在收到出卖人通知之日起3日内以书面形式选择出卖人提供的其他付款方式，买受人未能在上述期限内作出选择，或选择后未能按约定如期付款的，视为买受人拒绝继续履行合同，出卖人有权解除买卖合同并要求买受人支付总房价款10%的违约金；签订合同后，若买受人未能及时提供及签署按揭申请资料、费用，或买受人未能在期限内付清未审批到的按揭放款或补充按揭资料或重新签署相关贷款申请文件等，买受人的按揭申请无法通过审批或审批金额不足，或需要提供其他贷款资料等，买受人应于按揭银行或出卖人或承办律师所通知期限内付清该按揭房价款或提供其他贷款资料或重新前述有关贷款申请文件等，逾期，出卖人有权按应付未付房价的每天万分之二收取违约金或解除合同，出卖人要求解除合同的，买受人需向出卖人支付总房价款10%的违约金；买受人知悉按揭贷款批准与否于出卖人无关，出卖人无需对此承担任何责任，如买受人按揭申请未能获得银行批准，买受人同意向出卖人指定的其他银行重新办理按揭贷款手续；如买受人违约，出卖人有权要求买受人承担出卖人因主张权利而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费等）。合同还约定了其他内容。2016年2月28日，林艳向普力奥公司支付购房款288000元。2016年3月10日，涉案商品房取得中山市商品房销售登记备案表。后林艳一直未能办妥涉案商品房银行按揭手续，亦未通过其他方式向普力奥公司支付剩余购房款672000元。2017年2月7日，普力奥公司委托广东邦仁律师事务所向林艳发送律师函，注明：“……合同签订后，因阁下尚欠相关银行按揭贷款资料未提交，导致银行按揭贷款未能通过，也未以其他方式付清剩余购房款，至今仍拖欠委托人（即普力奥公司）购房款672000元……请阁下于收到本函三个工作日内（本函发出七日即视为送达）补缴所欠银行按揭贷款资料并办妥按揭手续或向委托人一次性付清剩余购房款672000元，并支付相关违约金……”次日，林艳签收该律师函。本案受理后，2017年4月25日，林艳于中山市地方税务局南区税务分局缴纳契税合共16574.4元，其中2174.4元为契税滞纳金。2017年5月6日，林艳向普力奥公司邮寄送达提供收取购房款账号通知书及有关附件，明确表示其决定一次性向普力奥公司付清涉案房屋剩余购房款672000元，要求普力奥公司提供收款账户。次日，普力奥公司收到该通知书及相关附件。2017年5月24日、7月25日，林艳向普力奥公司各转账支付购房款672000元。2017年6月1日、7月26日，普力奥公司各转账672000元至林艳的银行账户，并分别注明“退林艳房款”、“退房款林艳”。庭审过程中，普力奥公司与林艳一致确认：普力奥公司于2016年3月4日协助林艳将银行按揭申请材料递交兴业银行审批，但兴业银行将按揭材料退回林艳；后普力奥公司通知林艳签订交通银行按揭合同，并在2016年4月将按揭材料递交给交通银行审批，交通银行收件后认为林艳存在多次逾期还款记录且名下债务较多，要求林艳提供担保人并还清部分债务。普力奥公司称因林艳拖延至今未能办理银行按揭手续，林艳称其等待普力奥公司通知再次提交按揭资料并无拖延，并根据银行要求一直积极寻找担保人。另查，双方确认林艳应于备案登记表出证后90日内向中山市地方税务局缴纳涉案房地产交易税费，逾期则需要缴纳滞纳金。普力奥公司称，涉案房地产于2016年3月10日出备案登记表后，其以电话方式多次通知林艳领取，现因林艳未及时前来领证而产生的税费滞纳金应由林艳负担，但对其电话通知林艳的陈述并无证据证明。林艳称其一直没有收到普力奥公司的电话通知，其于2017年3月15日从普力奥公司拿到备案登记表，再迟延一个月后才向中山市地方税务局缴纳税费。另外，根据普力奥公司提交的涉案商品房销售合同登记备案证明表显示，截止2017年7月25日，涉案房地产没有抵押登记，没有被查封。又查，普力奥公司为进行本案诉讼支付律师费40544元，林艳为进行本案诉讼支付律师费40000元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。普力奥公司与林艳签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。林艳作为涉案房地产的买受人应依约及时履行支付购房款的义务。从已查明的事实可知，普力奥公司已尽协助林艳办理银行按揭贷款手续的义务，由于林艳的资信问题以及未能及时按银行要求递交资料致使未能于约定期限内办妥银行按揭手续，林艳应及时向银行补交资料或以其他方式付清剩余购房款672000元。尽管林艳于起诉后的2017年5月24日向普力奥公司转账付款672000元，但就商品买卖合同约定的付款日期已逾期一年多，就律师函载明“收到本函三个工作日内”的付款期限也已逾期超过90日，林艳的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，因普力奥公司已将起诉后林艳支付的购房款672000元退回，现其主张解除双方签订的商品房买卖合同、注销涉案商品房销售登记备案手续，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于普力奥公司主张的违约金及律师费问题。对于普力奥公司主张林艳支付违约金96000元（即总房价的10%），林艳认为该违约金计算标准过高应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，普力奥公司未能提供充分有效证据直接证明其主张的违约金未超过其实际损失的30%，故一审法院认定96000元的违约金过高，应予调整。根据公平及诚信原则，一审法院酌情确定违约金以80000元为宜。对于普力奥公司主张的律师费损失，因普力奥公司未提供充分有效证据证明前述违约金不足以弥补其损失，普力奥公司主张的律师费损失与违约金有重复之嫌，考虑其通过解除合同取得涉案房地产以及中山近两年楼价上涨因素，一审法院对普力奥公司主张的律师费损失不予支持。关于林艳反诉请求的问题。由于林艳逾期付款已构成违约，普力奥公司有权依据合同约定及法律规定解除合同，故林艳要求普力奥公司继续履行商品房买卖合同、开具收据、交付房屋、办理产权登记手续、赔偿律师费的诉求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于林艳要求普力奥公司支付税费损失2174.4元的诉求，因普力奥公司没有证据证明其在涉案商品房登记备案表出证后已通知林艳收取，故普力奥公司对林艳因未及时领取涉案商品房登记备案表而导致逾期缴纳契税支付的滞纳金损失负有责任；但林艳称其于2017年3月15日拿到涉案商品房登记备案表后于2017年4月25日才缴纳税费，亦加重了其滞纳金损失。因此，一审法院酌定普力奥公司对该税费损失承担90%的责任、林艳对该税费损失承担10%的责任，并认定普力奥公司应赔偿林艳税费损失1956.96元（2174.4元×90%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除普力奥公司与林艳于2016年2月28日签订的中山市商品房买卖合同；二、林艳于判决发生法律效力之日起七日内协助普力奥公司办理注销中山××城××天地花园××房的销售登记备案手续；三、林艳于判决发生法律效力之日起七日内向普力奥公司支付违约金80000元；四、普力奥公司于判决发生法律效力之日起七日内向林艳赔偿税费损失1956.96元；五、驳回普力奥公司的其他诉讼请求；六、驳回林艳的其他反诉请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3030元（普力奥公司已预交），由普力奥公司负担1230元，林艳负担1800元（林艳于判决生效之日起七日内迳付普力奥公司）；反诉案件受理费6910元（林艳已预交），由林艳负担6885元，普力奥公司负担25元（普力奥公司于判决生效之日起七日内迳付林艳）。二审期间，林艳向本院提供如下证据：一、《个人购房借款/担保合同》及个人借款凭证，证明林艳征信良好，否则银行不可能对其贷款；二、深圳市地方税务局电子缴费凭证，证明林艳获得银行同意贷款后方可缴纳房地产交易税。普力奥公司认为上述证据不属于新证据，对其真实性、合法性及关联性均不确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：2016年2月28日，普力奥公司与林艳签订的商品房买卖合同有附件合同，其中附件六为《合同补充协议（新光天地花园）》，该附件上有普力奥公司签章及林艳签名。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：林艳是否逾期付款；如林艳逾期付款，普力奥公司是否有权解除涉案合同。双方签订的商品房买卖合同约定林艳在签订合同当日以现金方式支付288000元，余款于2016年3月28日以商业贷款方式支付。但合同签订后林艳一直未能办妥贷款手续，也未能在合同约定的日期内向普力奥公司支付购房余款，林艳逾期付款构成违约。至2016年6月28日，林艳逾期付款已超过90日，根据合同约定，此时出卖人已具有解除合同的权利。2017年2月7日，普力奥公司委托律师事务所向林艳发送律师函，要求林艳收函三个工作日内办妥按揭手续或向委托人一次性付清剩余购房款，但林艳于次日签收该函后，仍未按要求支付剩余购房款。普力奥公司上述催款行为并不表示违约方由此获得重新计算逾期付款期限的权利。林艳在普力奥公司提起诉讼后支付剩余购房款并不能改变林艳已构成违约的事实。林艳长期不支付剩余购房款明显违约，一审法院认定林艳违约逾期付款并判令解除合同并无不当。双方签订的《中山市商品房买卖合同》附件系合同的组成部分，一审法院在查明事实部分引用合同附件内容亦无不当。综上所述，林艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1516元（林艳已预交），由林艳负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  张群立审判员  刘 通二〇一八年六月六日书记员  魏立明