广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第178号
原告：刘鸿，住广州市越秀区。
委托代理人：谭广强，住址同上。
委托代理人：林齐合，系广东广之洲律师事务所律师。
被告：彭晓汛，住广州市越秀区。
被告：广州金晟融资担保有限公司（原名为广州金晟担保有限公司），住所地广州市天河区。
法定代表人：洪孟烽。
原告刘鸿诉被告彭晓汛、广州金晟融资担保有限公司（以下简称金晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告刘鸿的委托代理人谭广强、林齐合到庭参加了诉讼。被告彭晓汛、金晟公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘鸿诉称：2012年6月4日，原告为认购天河国际名品城，缴付了定金2万元。2012年7月2日，原告与被告彭晓汛签订了天河国际名品城《商铺认购书》，同日又缴付定金3万元。2012年7月19日，原告与两被告签订了《商铺买卖合同》，约定原告向被告彭晓汛购买广州市天河区黄埔大道西201之1金泽大厦商铺首层121号铺位，价格为50万元；在合同生效后90个工作日内，由被告彭晓汛负责向房地产交易登记中心申办上述商铺的交易过户手续；逾期超过30日后，原告有权解除合同。若原告要求解除合同的，被告须退还全部已收购房款和违约金。对于被告彭晓汛按该合同须承担的全部义务和责任，被告金某公司同意承担一般保证责任。三方签订《商铺买卖合同》之后，原告分别于2012年7月15日支付了25万元，2012年8月6日支付了20万元，包含之前支付的定金5万元，原告共支付50万元，履行了全部付款义务。被告彭晓汛没有按照合同约定的期限申办上述商铺的交易过户手续，原告多次催促未果后，两被告于2013年2月26日出具了《保证书》，确认原告已付清全部款项；按照合同要求，应该完成过户手续。但由于卖方的原因，尚未办理过户手续。两被告保证2013年4月1日前完成过户手续，如果过期未办理，两被告无条件接受买受人提出的退款要求，从2013年1月1日起计算按日支付已付款项千分之一的违约金，直至退清款项为止。由于被告彭晓汛没有在2013年4月1日前办妥房屋过户手续，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告彭晓汛退还原告购房款500000元；2、被告彭晓汛支付原告解约违约金（自2013年1月1日起至退还全款之日止，按每日500元计付违约金）；3、被告金某公司对被告彭晓汛上述第一项和第二项的还款义务承担一般保证责任；4、两被告承担全部诉讼费用。
被告彭晓汛未作答辩。
被告金某公司未作答辩。
经审理查明：位于广州市天河区黄埔大道西201之一号1121号铺（以下简称案涉商铺）的房地产的权属人为被告彭晓汛，相应的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2013年4月23日）显示：建筑面积5.2102平方米，套内面积2.3472平方米，产权登记时间为2011年8月20日，使用性质为非居住用房；他项权利摘要为于2011年8月20日登记了抵押权，抵押权人为案外人广东裕荣昌典当有限公司，权利部位为全部。
2012年7月2日，原告（认购方）与被告彭晓汛（出售方）签订《天河国际名品城商铺认购书》（以下简称《认购书》；其首部出售方一栏下方为“交易保证人：金某担保（广州）有限公司”打印文字；落款处出售方一栏有被告彭晓汛签名并加盖“广州盈信投资有限公司”公章），约定：认购方认购广州市天河区黄埔大道西201之1金泽大厦商铺首层121号铺位，建筑面积为5.2102平方米，套内面积为2.3472平方米，用途为商铺，于2012年10月1日前交付使用；认购方付款方式选择一次性付款方式，认购价500000元；付款期限为2012年7月2日支付定金50000元，同时签署《认购书》，2012年7月15日前支付首期款250000元（已扣除定金）即总价款的50%，同时签署《商铺买卖合同》，2012年7月25日前支付第二期款200000元即总价款的40%；签署《商铺买卖合同》时交付购铺综合税费15826元，由出售方代收代缴；出售方已向认购方公示《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）等全部签约范本，及法律规定的相关权属证明等，并到现场查看，对该物业现状及交易条件充分了解，无异议；在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《认购书》与《商铺买卖合同》对所认购物业的均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购物业没有约定的内容，仍按本《认购书》约定的内容执行；等内容。
2012年7月19日，原告（买受人）与被告彭晓汛（出卖人）及被告金某公司（保证人）签订《商铺买卖合同》（该合同首部出卖人一栏下方为“交易保证人：广州金某融资担保有限公司”打印文字，出卖人一栏下方无委托代理人一栏；落款处出卖方一栏有被告彭晓汛签名，出卖人一栏下方的委托代理人一栏加盖有被告金某公司公章，保证人一栏无签字及盖章），约定：买受人购买的商铺为现铺，标的物位于广州市天河区黄埔大道西201之1金泽大厦商铺首层121号铺，建筑面积为5.2102平方米，套内建筑面积为2.3472平方米；按建筑面积计价，价款总额为500000元；买受人按照一次性付款方式于2012年7月15日前支付全部房价款的60%计300000元，2012年7月25日前支付全部房价款的40%即200000元；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在15日内，自本合同规定的应付期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；逾期在15日后，出卖人有权单方面提出解除合同，若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回，若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰的标准向出卖人计付违约金；（第六条）商铺交付（第一款）出卖人应当于2012年10月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；（第十三条）本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送，如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达，如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天视为送达，买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达；（第十四条）本合同生效后的90个工作日内，由出卖人负责向房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续，在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的、需要买受人提供的证件资料；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期在30日内的，自本合同规定的申办期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，且出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金，买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行……（第十五条）保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；等内容。
关于案涉商铺的付款情况，原告先后于2012年6月4日、7月2日、7月15日、8月6日向案外人广州盈信投资有限公司支付了案涉商铺的定金20000元、定金30000元、首期款250000元、尾款200000元；案外人广州盈信投资有限公司则向原告出具了4张相应的收据。原告称其根据《委托书》（案涉商铺销售现场有原件出示，现场销售人员向其提供了复印件）而向被告彭晓汛指定的收款人广州盈信投资有限公司支付案涉商铺的购房款。原告提供了《委托书》（复印件，主要内容为彭晓汛委托广州盈信投资有限公司负责办理《荟爱名品城》（天河区黄埔大道西201之一号金泽大厦首层）项目的所有财务相关事宜）以证明其上述主张。
2013年2月26日，被告金某公司向原告出具《保证书》（落款处保证人一栏为“彭晓汛”打印文字，担保公司一栏为被告金某公司名称打印文字并加盖有被告金某公司公章），主要内容为卖方和买受方某乙签订了编号为000121《商铺买卖合同》，合同项目标的为案涉商铺，买受人已经付清全部款项；按合同要求，应该完成过户手续；由于卖方的原因，到现在还未办理过户手续；现卖方业主和担保公司一起保证2013年4月1日前一定完成案涉商铺过户到买受人刘鸿名下，如果过期未办理，卖方业主和担保公司承担经济上的责任，对买受人作出如下赔偿：1）从2013年1月1日起计算，按日向买受人支付已付款项0.1%的违约金，继续办理过户手续，2）无条件接受买受人提出的退款要求，从2013年1月1日起计算按日向买受人支付己付款项0.1%的违约金，到退清款项为止。关于《保证书》的签署经过，原告称被告金某公司先将《保证书》内容给其看，在其同意后，被告金某公司表示会拿回去给两被告签名，但最后被告金某公司返还给其的《保证书》上只有被告金某公司的盖章，并没有被告彭晓汛的签名。
本案中，原告称在签署《认购书》、《商铺买卖合同》及交涉案涉商铺过户问题过程中，原告并没有见过被告彭晓汛，《认购书》、《商铺买卖合同》先由其签名后，由被告金某公司拿走，待两被告签名、盖章后才拿回给其，所有事情都是被告金某公司的职员具体操作，金某公司的职员称他们是在为金某公司的老板彭晓汛做事；其认为被告金某公司是被告彭晓汛的委托代理人，直接与其沟通案涉商铺买卖事宜的就是被告金某公司，被告金某公司同时是被告彭晓汛的保证人。
现原告以被告逾期办证达到合同约定的解除条件为由提起本案诉讼；原告还另案（案号：（2014）穗天法民四初字第2091号）向本院起诉要求解除原告与被告彭晓汛就案涉商铺之间的买卖合同关系，本院于2014年12月11日作出（2014）穗天法民四初字第2091号民事判决书，判决解除原告刘鸿、被告彭晓汛、被告广州金晟融资担保有限公司于2012年7月19日就广州市天河区黄埔大道西201之一号1121号铺签订的《商铺买卖合同》中涉及原告刘鸿与被告彭晓汛之间的房屋买卖合同关系。该案已经于2015年3月8日发生法律效力。
本院认为：《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且自各方当事人署名签章之日即2012年7月19日起生效，各方当事人均应依约切实履行。
作为买受人，原告的主要义务为依约付清购房款。原告称其向被告彭晓汛指定的收款人广州盈信投资有限公司付清了案涉商铺购房款，该陈述与《认购书》落款处出卖人一栏加盖“广州盈信投资有限公司”公章、广州盈信投资有限公司出具案涉商铺的全部购房款的收据的事实及《委托书》内容一致，足以形成完整的证据链，本院予以采信。原告付款500000元至广州盈信投资有限公司，应视为向被告彭晓汛支付购房款。从原告的付款时间来看，第二期房款虽有迟延情形，但迟延天数并未达到《商铺买卖合同》第五条约定的出卖人有权解除合同的15日以上，因此，上述迟延付款行为并未使被告彭晓汛享有约定解除权。作为出卖人，被告彭晓汛的主要义务为依约将案涉商铺交付原告使用及将案涉商铺转移登记至原告名下，被告彭晓汛应就其依约履行上述义务承担举证责任。根据《商铺买卖合同》第十四条的约定，被告彭晓汛本应当于《商铺买卖合同》生效（2012年7月19日）后的90个工作日内即2012年11月28日前向房地产交易登记中心申办案涉商铺的交易过户手续，逾期超过30日则原告有权解除合同，且被告彭晓汛应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。现有证据未显示被告彭晓汛在2012年11月28日前向房地产交易登记中心申办案涉商铺的交易过户手续，查册时间为2013年4月23日的《房地产登记簿查册表》显示案涉商铺于2013年4月23日仍登记在被告彭晓汛名下，故被告彭晓汛应当承担举证不能的不利后果，本院对原告关于被告彭晓汛逾期申办案涉商铺交易过户手续超过30日，原告有权解除合同的主张予以采信。经查，《商铺买卖合同》中涉及原告刘鸿与被告彭晓汛之间的房屋买卖合同关系已经由（2014）穗天法民四初字第2091号民事判决书判决解除，且该民事判决书已经于2015年3月8日发生法律效力。因此，被告彭晓汛应当自2015年3月8日之日起90日内即2015年6月5日前向原告返还已付购房款500000元，并向原告支付解约违约金（以500000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2015年3月8日计至实际付清之日止）。原告第一项诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告要求被告彭晓汛支付解约违约金，亦符合合同约定，应予支持。但是，关于原告所主张的解约违约金的起算时间及计付标准问题，首先，《保证书》中仅加盖有被告金某公司公章而无被告彭晓汛签名，在被告金某公司并非被告彭晓汛委托代理人的情况下，上述《保证书》不应视为被告彭晓汛向原告作出的承诺及对被告彭晓汛发生相应的法律效力。其次，原告虽称被告金某公司是被告彭晓汛的委托代理人，但原告并未举证予以证实。且从《商铺买卖合同》的抬头、落款情况及其内容来看，被告金某公司在该合同中的地位是被告彭晓汛的保证人而非被告彭晓汛的委托代理人；从《保证书》的内容及落款情况来看，被告金某公司的地位亦是被告彭晓汛的保证人而非委托代理人。因此，本院对原告关于被告金某公司是被告彭晓汛的保证人的主张予以采信，对原告关于被告金某公司同时是被告彭晓汛的委托代理人的陈述不予采信。再次，现原告基于《保证书》的内容而要求自2013年1月1日起按照每日500元标准计付违约金，缺乏依据，本院不予准许，但如前所述，被告彭晓汛仍应当按照《商铺买卖合同》第十四条约定的计付标准向原告支付解约违约金（以500000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2015年3月8日计至实际付清之日止），且根据公平原则，上述违约金应以不超过本金为限。
如前所述，被告金某公司是被告彭晓汛的保证人，根据《中华人民共和国担保法》第十七条的规定，被告金某公司应当就被告彭晓汛上述返还原告购房款及支付原告解约违约金的债务承担一般保证责任，由被告金某公司在人民法院对被告彭晓汛的财产依法强制执行后仍不足以履行上述债务时承担补充清偿责任。被告金某公司承担上述保证责任后，有权向被告彭晓汛追偿。
两被告经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告彭晓汛于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘鸿返还购房款500000元。
二、被告彭晓汛于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘鸿支付解约违约金（以500000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2015年3月8日计至实际付清之日止；以不超过本金为限）。
三、被告广州金晟融资担保有限公司在被告彭晓汛财产被依法强制执行后仍不足以履行上述第一项、第二项判决内容时承担补充清偿责任。
四、驳回原告刘鸿的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10615元、保全费3930元，合计14545元，由原告刘鸿负担3870元，由被告彭晓汛负担10675元；公告费1000元，由被告彭晓汛和被告广州金晟融资担保有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 梁泳怡
人民陪审员 刘红梅
二〇一五年三月十一日
书 记 员 蒲肖明
张杳
判决书已于2015年月日送达