河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邯市民四终字第141号
上诉人（原审被告）邯郸市博洋房地产开发有限公司。住所地：邯郸市丛台区陵西路*号楼3-5。
法定代表人张爱路，该公司董事长。
委托代理人王献梅，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。
委托代理人王光振，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李小梅，农民。
委托代理人马金明，河北匡正律师事务所律师。
上诉人邯郸市博洋房地产开发有限公司（以下简称博洋公司）因与被上诉人李小梅商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2013）磁民初字第1296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人博洋公司代理人王献梅、被上诉人李小梅及委托代理人马金明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，李小梅作为买受人、博洋公司作为出卖人于2011年6月1日签订的《商品房买卖合同》约定：……3、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买出卖人位于磁县友谊大街中段火车站北侧青泽园小区第1幢09号楼，该商品房的用途为商业，建筑面积140.962平方米。4、计价方式与价款：单价每平方米4000元，总金额563848元。……6、付款方式及期限：买受人按揭贷款，于2011年6月1日支付283848元，余款280000元进行银行按揭贷款……。7、买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日以内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日至，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。8、交付期限：出卖人应当在2012年2月29日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。9、出卖人逾期交房的违约责任：……出卖人逾期交房超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.1的违约金。……11、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出事证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，李小梅于2011年10月8日向博洋公司交付购房款283848元，2011年11月2日在磁县房地产产权监理所办理了期房证，而后从中国银行股份有限公司磁县支行贷款280000元，于2011年11月30日交付博洋公司。
一审庭审中，李小梅与博洋公司均认可涉案的商品房没有交付。博洋公司认可违约交房时间截止2013年11月6日，同意按合同约定支付在此之前的违约金，但是辩称在此之后没有交房是因为李小梅不同意按合同约定的违约金履行，不去签订交房手续。
另查明，2011年6月27日，李小梅与中国银行股份有限公司磁县支行签订的个人一手住房贷款合同约定，贷款期限为120个月；贷款利率实行浮动利率，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内，贷款月利率为千分之6.23，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。中国人民银行公布施行的五年期以上贷款基准年利率2012年7月6日以后为6.55%。中国银行股份有限公司磁县支行的实际放款日为2011年11月30日。
原审法院认为，依照法律规定依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。李小梅与博洋公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。李小梅已按合同约定将购房款563848元交付给博洋公司，博洋公司应按合同约定将房屋交付李小梅使用。而博洋公司至李小梅起诉时尚未将房屋交付李小梅，已构成违约，应承担相应的违约责任。博洋公司当庭认可交房存在违约，但是对违约时间和违约金的计算存在异议。关于违约时间，李小梅与博洋公司在合同中约定，出卖人应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，交接时，出卖人应当出示商品房验收合格证书，否则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。博洋公司提交的邯郸市茂顺源物业服务有限公司青泽园物业处证明、会议记录、入住通知单均未能证明博洋公司已书面通知李小梅于2013年9月26日办理交接手续，并出示了商品房验收合格证书，且认可本案争议的房屋至庭审时尚未交付李小梅。故该院依法确认博洋公司至庭审时至尚未依合同向李小梅交付房屋。关于违约金如何计算问题。李小梅称合同约定的违约金显失公平，应按李小梅已交房款的日万分之三计算，博洋公司辩解应按合同约定的李小梅已交房款的日万分之0.1计算。该院认为，合同约定李小梅逾期付款按应付款日万分之三向博洋公司支付违约金，博洋公司逾期交房按已交房款的日万分之零点一向李小梅支付违约金，双方违约金的支付标准相差三十倍，有违公平原则，故李小梅要求调整违约金的诉求，该院予以支持。本案中，李小梅并未举证证明迟延交付给其造成多少实际损失，综合李小梅与博洋公司在履行合同过程中的具体情况，李小梅已全额向博洋公司支付了购房款，但博洋公司却不能按期交房，在逾期交房的期限内，就相当于博洋公司从金融机构获得无利息的开发经营资金，且还不用承担逾期还款的逾期贷款利息，这也相当于李小梅丧失了金融机构贷款的银行利息。故根据公平原则和诚实信用原则，本案的违约金调整为李小梅实际从银行贷款的利息为宜。根据李小梅的贷款合同约定，李小梅自2011年11月30日起至2012年11月29日止的贷款月利率为千分之6.23，换算成日利率为6.23／1000÷30天=0.0207667%；2012年11月29日以后的日利率为6.55%×（1＋10%）÷365天=0.0197397%。李小梅的违约金应分段计算：自2012年2月29日起至2012年11月29日止，博洋公司违约计274日，违约金的数额具体为：274天×0.0207667%×563848元=32083.38元；自2012年11月29日起至2013年12月13日止，博洋公司违约计379天，违约金的数额具体为：379天×0.0197397%×563848元=42183.42元，违约金的总数额为74266.80元。2013年12月13日之后至实际交房之日止的逾期交房违约金按李小梅已交房款的日0.0197397%计算。据此判决：一、李小梅与博洋公司签订的商品房买卖合同的逾期交房违约金调整为2012年11月29日以前为已交房款的日0.0207667%，2012年11月29日以后为已交房款的日0.0197397%；二、限博洋公司在本判决生效后十日内给付李小梅自2012年2月29日起至2013年12月13之日止的违约金74266.80元，并支付自2013年12月13日之后至实际交房之日止的逾期交房违约金（按李小梅已交房款的日0.0197397%计算）；三、驳回李小梅的其他诉讼请求。案件受理费2452元，由博洋公司负担。
宣判后，上诉人博洋公司不服，向本院上诉称：1、一审判决以案涉合同对于违约金的支付标准的约定相差较大，有违公平原则为由，支持被上诉人的要求调整违约金的诉求没有事实及法律依据。2、一审判决关于最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的适用，属于法律适用错误。3、一审判决判令上诉人承担银行贷款利息损失没有任何事实与法律依据。
被上诉人李小梅辩称：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中违约金条款显失公平，一审法院调整违约金条款于法有据，二审法院依法应予维持。2、被上诉人要求调整违约金数额并未超过法定的时效，一审法院予以支持完全正确。3、一审法院参照被上诉人购房款的同期银行贷款利息损失，确定上诉人逾期交房给被上诉人造成的实际损失，于法有据。4、被上诉人要求上诉人承担逾期交房的违约金损失，法院按照同期银行贷款利息的标准确定答辩人的具体损失，并不超过审判权限，并不违反民事审判的原则。5、一审法院在上诉人并未依法出示有效证据印证其已经依约定交房的情况下，认定上诉人至一审开庭尚未依法交房，于法有据。
本院经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，当事人在合同条款中约定的违约金低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定是关于违约责任的专门法律规定，原审法院据此对本案合同格式条款中约定过低的违约金进行调整并无不当。因上诉人违约迟延交房，所产生的迟延期间被上诉人为付房款所多支付的利息，理应由上诉人承担相应违约责任。上诉人所提交的证据未能证明上诉人按合同约定履行了将经验收合格的商品房通知交付的义务。综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1655元，由上诉人邯郸市博洋房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 颖
审判员 梁兴元
审判员 郑金安
二〇一四年十一月五日
书记员 薛 晶
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；