江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终2246号
上诉人（原审被告）：南通克丽亚餐饮有限公司，住所地江苏省南通市港闸区。
法定代表人：姜海军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭军，上海公鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南通赛格商业运营管理有限公司，住所地江苏省南通市港闸区。
法定代表人：薄洪锡，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨飞，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：陈四新，江苏大生律师事务所律师。
原审被告：苏州贰零伍零服饰有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区。
法定代表人：姜海军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭军，上海公鼎律师事务所律师。
原审被告：苏州贰零伍零服饰有限公司南通港闸区分公司，住所地江苏省南通市港闸区。
负责人：姜海军。
委托诉讼代理人：郭军，上海公鼎律师事务所律师。
上诉人南通克丽亚餐饮有限公司（以下简称克丽亚公司）因与被上诉人南通赛格商业运营管理有限公司（以下简称赛格公司）、原审被告苏州贰零伍零服饰有限公司（以下简称贰零伍零公司）、苏州贰零伍零服饰有限公司南通港闸区分公司（以下简称贰零伍零港闸分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2018）苏0611民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
克丽亚公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赛格公司诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，建设工程规划许可证副本仅仅是建设工程规划许可证的一个阶段的过渡，是建设工程工作的证明文件，具有许可进行工程建设的效力，建设单位可持副本办理开工手续，竣工验收备案的时候才能够副本换正本。因此建设工程规划许可证副本没有建设工程规划许可证的相关功能，不能替代建设工程规划许可证使用。退一步讲，即使认定建设工程规划许可证副本的法律地位，依据江苏省建设厅相关文件规定，赛格公司取得建筑规划许可证副本，在工程竣工验收后，也要提交建筑物测量成果资料、竣工测量地形围，建设工程规划核实合格证等材料至市规划局审核，并经过公示、听证、民意调查、专家论证、报上级机关审批、报规委会讨论等程序，核发建设工程规划许可证正本。二、一审判决适用法律错误，赛格公司取得的只是一个过渡性行政许可，并非司法解释中所述的建设工程规划许可证。一审法院认定《南通赛格时代广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》）有效在适用法律上存在错误。三、赛格公司没有取得合法的建设工程规划许可证，南通赛格时代广场的授权方没有取得南通赛格时代广场的所有权。因赛格公司的经营管理权丧失，赛格公司违约在先。
赛格公司答辩称，赛格公司已经取得了建设工程规划许可证，依法建设了房屋，签订租赁合同时经过双方协商一致达成的协议合法有效。双方应该遵守合同约定，履行各自的义务，但是因为克丽亚公司违约，所以赛格公司要求解除合同，一审法院认定事实清楚准确，程序合法规范，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
贰零伍零公司、贰零伍零港闸分公司意见与克丽亚公司一致。
赛格公司向一审法院起诉请求：1.判令解除赛格公司与贰零伍零公司签订的《租赁合同》；2.判令贰零伍零公司将其所承租的南通赛格时代广场四层4-002、4-013号商铺腾空并归还赛格公司；3.判令克丽亚公司向赛格公司支付拖欠的租金、管理费及滞纳金计586106.98元（截止到2018年1月22日）；4.判决贰零伍零公司所缴纳的履约保证金50000元和管理费保证金30000元，合计80000元，赛格公司不予退还；5.判令克丽亚公司向赛格公司支付合同解除后至实际腾房前的占有使用费；6.贰零伍零公司、贰零伍零港闸分公司对克丽亚公司的上述债务负连带责任；7.本案诉讼费由各原审被告承担。
一审法院认定事实：2013年，南通赛格时代广场发展有限公司通过出让方式取得了南通市港闸区的地块，土地用途为批发零售用地、商务金融用地。2014年5月19日，位于南通市港闸区的赛格时代广场经相关单位批准同意由南通赛格时代广场发展有限公司施工建造（取得建设工程规划许可证，但尚未换发建设工程规划许可证正本），后该广场取得了商品房预售许可证，证载房屋用途性质为商业。此前，南通赛格时代广场发展有限公司与赛格公司签订了《物业租赁及委托管理协议》，约定南通赛格时代广场发展有限公司同意将赛格时代广场商业及3号楼出租给赛格公司使用，并委托项目物业管理权限。2016年10月26日，南通市公安消防支队评定赛格时代广场四层含贰零伍零港闸分公司（青鹤谷）在内的工程消防验收合格，并出具了通公消验字（2016）第0362号建设工程消防验收意见书。
2016年4月5日，贰零伍零公司设立了贰零伍零港闸分公司，登记的营业场所为南通市港闸区深南路19号南通赛格时代广场1层1-011。2016年7月7日，赛格公司（甲方）与贰零伍零公司（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定甲方将南通赛格时代广场四层4-002、4-013号商铺（建筑面积为1216平方米，套内建筑面积为608平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2016年10月1日起至2022年9月30日止；乙方在该商铺内经营品牌“青鹤谷”；乙方应当是在该商铺所在地设立的具备合法经营资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该商铺所在地设立具备合法经营资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带责任；乙方采用固定租金标准及租金支付方式向甲方支付租金，第一、二年的计租标准为20806元/月，第三、四年的租金标准为31440元/月；乙方应自计租日起向甲方交纳该商铺的管理费，管理费按该商铺的套内建筑面积计算，标准为25元/平方米/月，即管理费标准为15200元/月（608×25），首期应交管理费为45600元；除第一期租金和管理费外，以一个季度为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个租期租金、管理费。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付50000元作为履约保证金及30000元作为商业运营管理费用的保证金；如因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金；因甲方违约而提前终止合同的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、管理费应付金额的违约金；乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行保证金，延迟超过30日，甲方有权单方无条件解除合同；租赁期限届满或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方；因租赁期满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同约定的归还期限内归还，乙方仍应按租金标准支付占有使用费和管理费，承担各项能源费用等。
合同签订后，贰零伍零公司向赛格公司缴纳了履约保证金50000元及商业运营管理费用保证金30000元。赛格公司将案涉商铺交付给贰零伍零公司。后赛格公司与贰零伍零公司、克丽亚公司达成了《补充协议（三方）》一份，约定贰零伍零公司《租赁合同》项下的权利义务一并转移至克丽亚公司，克丽亚公司继续履行《租赁合同》，贰零伍零公司同意就克丽亚公司履行上述《租赁合同》，向赛格公司承担连带担保责任；贰零伍零公司之前缴纳的租金、管理费和保证金等费用视为克丽亚公司缴纳。克丽亚公司支付了2017年1月28日前的租金和管理费，此后未再缴纳租金和管理费，赛格公司于2017年多次催要租金和管理费均未果。
另，南通赛格时代广场发展有限公司、贰零伍零公司、南通贰零伍零装修设计有限公司签订了《装修合作协议》一份，三方就南通赛格时代广场四层4-002、4-013号商铺的装修及装修费用的有关事宜达成协议。2016年8月29日，上述三方又就案涉商铺的装修补贴等事宜达成了《补充协议》。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.《租赁合同》的效力如何？2.克丽亚公司是否拖欠租金、管理费，进而判断其是否构成违约及如何确定违约责任？3.贰零伍零公司和贰零伍零港闸分公司对克丽亚公司的上述债务应否承担连带责任？
关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉《租赁合同》签订前，南通市赛格时代广场发展有限公司即取得了案涉商铺所在地的土地使用权，并相继取得了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等证书，南通市赛格时代广场发展有限公司有权对外出租或委托他人对外出租。赛格公司在经南通市赛格时代广场发展有限公司同意将赛格时代广场商业及3号楼出租给赛格公司使用，并委托项目物业管理权限后，与贰零伍零公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议内容全面履行各自的义务。贰零伍零公司等关于赛格公司擅自改变房屋用途和未经相关部门审批，《租赁合同》无效的抗辩意见于法无据，不予采纳。
关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《租赁合同》签订后，克丽亚公司继受了贰零伍零公司该在合同中的权利义务，《租赁合同》中的乙方权利义务应由其享有和履行，其应当按照约定全面履行自己的义务，赛格公司依约将案涉商铺交付给克丽亚公司使用，克丽亚公司亦应向赛格公司支付租金及管理费。根据合同约定，租金和管理费均应以一个季度为一个交费期，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个租期租金和管理费，现克丽亚公司仅支付了部分租金和管理费，尚欠部分租金和管理费，故赛格公司要求克丽亚公司支付租金和管理费的诉讼请求于法有据，应予支持。克丽亚公司关于赛格公司的关联企业南通赛格时代广场发展有限公司未按约支付装修补贴款，其享有先履行抗辩权，其并未拖欠租金和管理费的抗辩意见，因其所提供的《装修合作协议》中装修补贴的支付主体非赛格公司，且既无证据证实南通赛格时代广场发展有限公司认可欠付装修补贴，又无证据证实南通赛格时代广场发展有限公司有代克丽亚公司向赛格公司履行支付租金和管理费的义务，同时，克丽亚公司等关于赛格公司与南通赛格时代广场发展有限公司人格混同的主张，缺乏证据证实，故对上述抗辩意见不予采纳。克丽亚公司等如有证据证明南通赛格时代广场发展有限公司欠付装修补贴款的，可另行主张权利。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《租赁合同》明确约定乙方如拖欠租金或其他费用超过30日，甲方有权单方无条件解除合同。现克丽亚公司逾期支付租金和管理费超过30日，赛格公司有权单方解除合同。关于合同解除时间的问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。赛格公司于2018年2月6日向一审法院提起诉讼要求解除《租赁合同》，克丽亚公司于2018年3月28日签收了民事起诉状等诉讼材料，即《租赁合同》于2018年3月28日解除。关于克丽亚公司欠付租金和管理费数额的问题，《租赁合同》约定第一、二年的固定租金标准20806元/月，月管理费为15200元（608×25），因此，截止2018年3月27日，克丽亚公司拖欠的租金和管理费共计504084元[（20806+15200）×14]。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》解除后，合同解除后承租人应将所承租的房屋恢复原状返还，并参照租金标准支付逾期腾房的占有使用费，即自2018年3月28日起至2018年9月30日止，按1200.2元/天[（20806+15200）÷30]的标准支付逾期腾房和占有使用费；自2018年10月1日起至2020年9月30日止，按1554.67元/天[（31440+15200）÷30]的标准支付逾期腾房的占有使用费。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案克丽亚公司逾期支付租金和管理费已超过30日，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，赛格公司有权要求克丽亚公司支付滞纳金并不退还履约保证金，经综合考虑，酌定克丽亚公司应支付的违约金为50000元。结合前文所述，扣除克丽亚公司缴纳的履约保证金50000元、管理费保证金30000元后，其还应支付474084元（504084-50000-30000+50000）。赛格公司主张管理费保证金30000元不予退还缺乏事实和法律依据，故不予支持。
关于争议焦点3，《中华人民共和国担保法》第十九条规定，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”贰零伍零公司为克丽亚公司的履行《租赁合同》提供担保，因未约定担保方式，故贰零伍零公司应对克丽亚公司履行《租赁合同》所产生的债务承担连带担保责任。关于贰零伍零港闸分公司应否对克丽亚公司的上述债务承担连带清偿责任的问题，因贰零伍零公司已将《租赁合同》的权利义务转移给了克丽亚公司，且并无约定贰零伍零港闸分公司对克丽亚公司履行《租赁合同》过程中的债务承担连带清偿责任，况且贰零伍零港闸分公司营业执照上所载明的营业场所并不在案涉商铺上，此外，克丽亚公司是案涉商铺所在地设立具备合法经营资格的经营主体，因此赛格公司要求贰零伍零港闸分公司承担连带责任的诉请于法无据，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、解除赛格公司与贰零伍零公司签订的《南通赛格时代广场租赁合同》；二、克丽亚公司于判决生效之日起十日内将所承租的南通赛格时代广场四层4-002、4-013号商铺腾空、恢复原状后返还给南通赛格公司，并支付逾期腾房占有使用和管理费（自2018年3月28日起至2018年9月30日止，按1200.2元/天的标准支付；自2018年10月1日起至2020年9月30日止，按1554.67元/天的标准支付）；三、克丽亚公司于判决生效之日起十日内一次性向赛格公司支付租金和管理费及违约金合计474084元（履约保证金、管理费保证金已抵扣）；四、贰零伍零公司对克丽亚公司的上述债务承担连带责任；五、驳回赛格公司的其他诉讼请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10462元、减半收取计5231元，由赛格公司负担1508元，贰零伍零服饰公司、克丽亚公司共同负担3723元。
二审中，赛格公司提供由南通市行政审批局签发的通规建证字2018第0029号南通市建设工程规划核实合格证，以证明案涉房屋已经通过了规划核实；提供2018年5月16日颁发的建设工程规划许可证正本，以证明案涉房屋在2014年5月14日就已经领取了建设工程规划许可证副本，现在换发了正本。克丽亚公司、贰零伍零公司、贰零伍零港闸分公司质证称，真实性无异议，但不属于新证据，且未在一审辩论终结前提交。本院经审查认为，上述证据真实合法有效，予以采信。克丽亚公司等提供南通市政务中心规划局窗口告知单网页打印件一份，证明案涉建设工程规划核实合格证副本系过渡性许可。赛格公司质证认为真实性无法确认，对过渡性许可的说法不予认可。本院审查认为，该证据系打印件，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。虽然南通市赛格时代广场发展有限公司在案涉《租赁合同》签订前取得的为案涉房屋的建设工程规划许可证（副本），但该建设工程规划许可证（副本）同样为有权机关颁发的合法有效证件，证明案涉房屋项目在建设前经过了审核，符合城乡规划要求。赛格公司二审亦提供了有权机关于一审判决后的2018年5月颁发的建设工程规划许可证（正本），进一步证明了案涉房屋项目建设的合法性。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条并未明确区分建设工程规划许可证副本与正本，亦未明确否定建设工程规划许可证（副本）的法律效力。且在案涉《租赁合同》签订前，南通市赛格时代广场发展有限公司即取得了案涉商铺所在地的土地使用权，并相继取得了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等证书，南通市赛格时代广场发展有限公司有权对外出租或委托他人对外出租。赛格公司在经南通市赛格时代广场发展有限公司同意将赛格时代广场商业及3号楼出租给赛格公司使用，并委托项目物业管理权限后，与贰零伍零公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照协议内容全面履行各自的义务。克丽亚公司继受了贰零伍零公司该在合同中的权利义务，但未依约履行义务，依法应承担相应违约责任。
综上，克丽亚公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10462元，由上诉人南通克丽亚餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 风
审判员 王建勋
审判员 卢 丽
二〇一八年九月四日
书记员 王 璐