庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庄民初字第2475号
原告（反诉被告，以下均简称原告）：许鹏，男。
委托代理人：许辉，系辽宁法磊律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下均简称被告）：蔡万慧，女。
被告（反诉原告，以下均简称被告）：尹春义，男。
被告（反诉原告，以下均简称被告）：石善英，男。
三被告共同委托代理人：孙同子，系辽宁昌汉律师事务所律师。
原告许鹏诉被告蔡万慧、尹春义、石善英农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许鹏的委托代理人许辉、被告蔡万慧、尹春义、石善英及三被告的共同委托代理人孙同子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月5日，原告将购买的位于庄河市吴炉镇小孤山村的两处农庄（包括土地和地上建筑物）租赁给三被告使用，双方同时签订了租赁合同。合同约定，租期自2013年5月4日起至原始购买合同结束日止，租金共580万元，其中第一年租金30万元于签订合同后一星期内付清，第二年租金20万元于2014年3月31日前付清，第三年租金20万元应于2016年3月31日前付清，第四年租金220万元应于2016年3月31日前付清，第五年租金50万元应于2017年3月31日前付清，余下租金240万元，应于2017年12月31日前付清。在合同的实际履行当中，三被告对第一年的租金30万元仅给付28.2万元，尚欠1.8万元没有给付，对第二年租金20万元，三被告仅给付10万元，尚欠租金10万元没有给付，对第三年租金20万元，三被告至今没有给付。现三被告拖欠前三年租金31.8万元。对上述欠款，原告多次向被告催要，三被告均没有给付。为此，原告诉讼至法院，要求解除原、被告于2013年5月5日签订的土地租赁合同，三被告从案涉两处农庄及土地中退出；三被告立即给付租金31.8万元，并承担租金1.8万元自2013年5月12日起、租金10万元自2014年4月1日起、租金20万元自2015年4月1日起，按五大商业银行同期贷款利率计算利息。
三被告辩称，不同意原告的诉讼请求。根据双方所签订的合同看，给付租金的期限可以在5年之内付清，因此不存在原告所陈述的催要无果，不能实现合同目的的情况，因此合同应该继续履行，原告要求三被告从农庄及土地退出的诉讼请求不能成立。关于第二项诉讼请求，因为合同中约定，我们有权在5年之内，付清所有的土地租金，虽然在合同中就第一年的付款数额作了约定，但是三被告认为这只是在5年之内给付的大概的安排，合同的给付期限是5年。三被告已经替原告垫付了相关的人工费用，而原告从被告以了15万元的价格购买了松树。双方有口头协议，2013年、2014年11.8万元的租金已经全部抵顶完毕。关于原告主张的第三年租金20万元，因合同约定可以在5年之内付清，只要我们在五年之内付清，就不能视为我们违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
三被告反诉称，2013年5月5日，三被告与原告签订了一份《合同书》，合同约定：甲方（原告）将坐落在庄河市吴炉镇小孤山村的两处农庄（土地及地上物）租给乙方（三被告）经营管理（农庄相关情况见甲方购买合同四份），租金共计580万元。双方还就租金交纳等问题作了约定。根据合同约定，三被告所租赁的土地的总面积约为980亩，但是在2015年春天，三被告对所租赁的土地进行了实际测量时，发现所租赁的土地仅仅约为730亩。因原告的欺诈行为，三被告的合法权益已经收到严重损害，故提起反诉，要求将双方于2013年5月5日所签订的《合同书》中的租金减少20万元（准确数额待测量后确定），反诉费用由原告承担。
原告针对反诉请求辩称，不同意三被告的反诉请求。理由为：1、双方签订的农庄及土地租赁合同中通篇没有980亩的这个概念，所以三被告的合同约定土地面积为980亩这一说法，没有依据。2、原、被告双方在签订合同时，原告已经将原始取得的通过村委会签订买卖合同或承包合同向被告移交了复印件，而原告最原始取得的土地合同中，对相关亩数进行相加，也仅是616亩左右，根本不存在980亩的概念。3、本案合同的签订乃至履行，并不是以每亩多少钱作为计算租金的计价依据，而是对两处农庄及土地上的物品包括房屋、果树、其他树木、变压器等相关地上物的现状，由被告现场进行勘察认可后，以农庄现状及土地现状作为租金标的物而签订的合同。对合同中土地的面积参照原始合同所标注的内容，双方没有争议，所以三被告以合同中的土地面积有偏差为由而拒付租金显然没有道理。4、合同已经实际履行2年，期间三被告从未提出土地面积偏差问题，现以此为由拒付租金，没有依据，如果认为土地面积的误差影响了其签订合同时的真实意思表示，其应当在1年内提出撤销权，但三被告并没有行使撤销权。所以无论面积是否存在误差，对本案均不构成影响。如果三被告认为面积确实影响了他们的真实意思表示，可以解除合同，原告同意解除合同。
经审理查明，2013年5月5日，原告（甲方）委托其母亲付淑珍与三被告（乙方）签订合同书，主要内容为：“……一、甲方同意将坐落在庄河市吴炉镇小孤山村的两处农庄（土地及地上物）租给乙方经营管理（农庄相关状况见甲方购买合同共四份），五年内付清全部资金，该农庄则长期归由乙方，直到期满。二、租期、租金和租金支付方式。1、租期：二0一三年五月四日起至甲方购买合同结束止。2、租金：共计五百八十万元整。3、租金支付方式：第一年三十万元整，签订合同后一星期内全部付清；第二年二十万元整，须在二0一二年的三月三十一日前付清；第三年二十万元整，须在二0一五年三月三十一日前付清；第四年二百二十万元整，须在二0一六年三月三十一日前付清，该款项作为乙方提前支付红砬园所属山地（二百九十二亩）及地上设施和物件的所有资金，收款后此处地产与甲方无关系；第五年五十万元整，须在二0一七年的三月三十一日前付清，剩余二百四十万元于二0一七年十二月三十一日前付清。个别年份，乙方可以根据自己的资金情况做适当调整，但五年内必须付清全部租金，否则视为违约，按违约条款处理。三、未付清租金前，由乙方自主经营管理，有重大变动的须经甲方书面同意，除此，甲方不再参与和干涉。四、甲方原土地合同中享有的权利和义务由乙方承接。……九、乙方租赁期到五年时，仍未付清五百八十万元时，甲方有权收回该农庄（两处）自己经营或转租他人，乙方不得阻碍或干涉。……十一、红砬园的房子留给甲方居住，直至甲方不再居住为止。甲方居住外的其它房屋及院内设施归乙方使用。乙方同意不拆除和破坏山上的小庙，庙前的茔地周边一百米左右属甲方所有，由甲方自己管理。十二、违约责任。1、甲方擅自解除或变更此合同，视为违约。甲方违约应全部返还乙方所付的租金外，还要承担给乙方造成的损失。2、乙方擅自解除或变更此合同，即视为违约，乙方就应无条件地交回该农庄（两处）及所有配套设施和设备，甲方不再返还乙方所交的租金。如原有果树和房屋及配套设施等损坏过大，还要承担对甲方的赔偿责任。……”。合同书甲方处原告委托其母付淑珍签名。上述合同签订后，原告、被告对租赁物进行了两次现场勘查，并确定了四至边界。
另查明，1998年10月5日，庄河市小孤山满族镇孙卜村联社（甲方）与原告（乙方）签订拍卖撂荒板栗园合同书，约定：“……一、板栗园的地理位置及数量。甲方将坐落在村东口南山板栗园一处，面积约四佰亩，其中板栗树约八仟株，落叶松及其他一百四十亩，一次性卖给乙方经营管理。二、期限为五十年，自一九九八年六月二十九日至二○四八年十二月三十一日止。三、拍卖金额及交款时间。1、双方议定金额十二万元整。2、签合同时交给甲方三万元，九八年十二月三十一日前交给甲方五万元；二○二九年十二月三十一日前交给甲方四万元（不计付利息）。……七、板栗园四至。板栗园四至以界石为准。……本合同一式三份，甲、乙双方及鉴证单位各执一份。一九九八年六月二十九日所签合同及九八年七月二十九日的补充协议同时作废。”
2000年2月2日，庄河市小孤山村联社（甲方）与张立尧（乙方）签订拍卖红砬园荒山合同书，约定：“……一、荒山的地理位置、数量、价格、期限、金额及交款时间。甲方将坐落在红砬园的荒山一处出售给乙方，南起渠道边，北至大沟边，东起道边，西至高丽沟边（以界石为准）。面积124亩，每亩每年5元，期限50年（自二〇〇〇年二月二日至二〇五〇年二月二日止），合计金额三万一千元，并有果树四千棵左右，房屋四间两项作价九万元，荒山、果树、房屋三项合计十二万一千元，签订合同时款项一次交清。……”2006年3月18日，张立尧（甲方）与许鹏（乙方）订立协议书，约定：“经甲乙双方友好协商，甲方同意将其在庄河市吴炉镇小孤山村购买的荒山（现为果园），以叁拾捌万元的价格转让给乙方。签订合同时钱款一次付清，原甲方所有一切权利均归乙方所有。合同签订后发生的任何事情均与甲方无关（合同附后）”。
1999年5月4日，庄河市小孤山满族镇小孤山村民委员会（甲方）与许鹏（乙方）签订拍卖红砬园荒山合同书，约定：“……一、荒山的地理位置、数量、价格、期限、金额及交款时间。甲方将坐落在红砬园的荒山一处，南起水利沟边，北至旱田边，东起作业道边，西至高丽沟（以界石为准）。面积292亩，每亩每年5元，期限50年（自一九九九年五月四日至二〇四九年五月四日止）。合计金额73,000元，签订合同时款项一次交清。……”原告仅提供了上述合同的复印件，并在庭审中提供了甲、乙双方于同日签订的拍卖红砬园荒山合同书原件，该合同的第一条内容为：“一、荒山的地理位置、数量、价格、期限、金额及交款时间。甲方将坐落在红砬园的荒山一处，南起水利站边，北至果树站边，东起农办边，西至高丽沟（以界石为准）。面积92亩，每亩每年5元，期限50年（自一九九九年五月四日至二〇四九年五月四日止）。合计金额23,000元，签订合同时款项一次交清”。除上述内容外，合同的其他内容均一致。2015年7月30日，庄河市吴炉镇小孤山村民委员会在面积为92亩的拍卖红砬园荒山合同书中盖章并出具说明，内容为：“此合同与小孤山村与许鹏签订拍卖红砬园荒山合同书与我村存档合同是一致的”。
被告于第三次庭审时，向本院提供了《拍卖红砬园荒山合同书》及《拍卖大顶山合同书》的复印件，并陈述上述合同系双方签订租赁合同书时，原告方提供的。《拍卖红砬园荒山合同书》复印件同原告起诉立案时向本院提供的该份合同的复印件内容一致。《拍卖大顶山合同书》复印件的内容为：“甲方：庄河市小孤山满族镇孙卜村联社（村民委员会）。代表人：孔庆荣。职务：社长（村长）。乙方：大连西岗区。代表人：许鹏。……一、大顶山的地理位置及数量。甲方将坐落在村东口屯大顶山部分山林，面积约165亩，全为柞树林，一次性卖给乙方经营管理。四至：北至山尖、南至水库、西至灵神庙沟、东至蛇沟。二、期限为五十年，自1999年4月15日至2049年4月14日止。……”原告陈述，双方签订的合同书中所载明的租给三被告经营管理的农庄相关状况涉及的四份购买合同，包括拍卖撂荒板栗园合同书（面积约400亩）、拍卖红砬园荒山合同书（面积124亩）、拍卖红砬园荒山合同书（面积92亩）、协议书（张立尧同许鹏签订），原告租赁物中土地的总面积为616亩。拍卖红砬园荒山合同书（面积为292亩）确实系村委会与原告签订过，双方当时协商将全部红砬园荒山承包给原告，后来原告只承包了其中的92亩，其余面积由张立尧及其他人承包，所以原告与村委会又签订了面积为92亩的红砬园荒山合同书，但是292亩的合同书一直都没有撕毁，包括在立案时提交的都是292亩合同的复印件，是原告的疏忽。被告主张前述协议书没有包括在四份购买合同中，涉及的四份购买合同分别是拍卖撂荒板栗园合同书（面积约400亩）、拍卖红砬园荒山合同书（面积124亩）、拍卖红砬园荒山合同书（面积292亩）、拍卖大顶山合同书（面积约165亩），其三人承租的土地面积应为981亩。
再查明，原告方提供的证人赵德喜出庭作证称，我自1998年至2013年期间替原告管理农庄，自2013年5月5日开始替三被告管理农庄，大约管理了一年半时间。当时被告尹春义到两处农庄就土地的现状进行考察，当时没说多少间房屋，也没说多少面积，三被告就同意了。两处农庄的地上有三处四合院，共计35、36间房屋，还有变压器、自来水及果树、松树和作业道。签订合同时，不是以每亩土地作为计价标准，就是三被告看中了整块地方就签订合同。许鹏家迁坟时所栽的45棵树木不是从尹春义手中购买的，三被告所陈述的树木作价15万元抵顶租金也是不属实的。但是所栽树木确实是尹春义山上的树，但因为三被告没交清租金，所以山上的树还应该是原告的。我作为中间人参与原、被告之间关于合同的交接事宜，并负责清算，《尹春义欠款明细》及《小尹代付富兆鑫公司费用明细》均是我出具的，2014年3月份双方进行清算，被告尹春义欠原告76000元、原告欠被告尹春义54000元，上述款项已经抵顶，差额原告不再向被告尹春义主张。双方在签订合同时没有对交接土地进行实际测量，被告尹春义确实替原告付了54442元。
被告方提供的证人邹立胜、于晓翠出庭作证称，我们曾为原告家迁坟在被告尹春义的山上移栽过54棵松树，但是上述树木是否是原告购买的我们不清楚，也不清楚树木的价值。
原告向本院提供了《尹春义欠款明细》，该明细系原告提供证人赵德喜出具，内容为：“①丁屯玉米地毁苗栽辣椒5225×1200=62700元；②库内存果树专用肥2.5吨×3400元=8500元；③生石灰2000元；④果袋17箱×120元=2040元；⑤库内玉米1200斤×100元=1200元。欠款总计76440元。”，原告提供该证据用以证明被告尹春义欠原告76440元；被告向本院提供了《小尹代付富兆鑫公司费用明细》，能够证明被告尹春义替原告垫付了款项54442元。
诉讼中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告于2013年5月5日签订的《合同书》，三被告从案涉两处农庄及土地中退出，但其未在本院指定的期限内交纳相应的诉讼费用，对此诉讼请求，本院不予审理。三被告提出对案涉土地的实际面积进行鉴定，并以此为依据要求减少租金数额，但此鉴定事项对待证事实无意义，故本院不予准许。
本院所确认的上述事实，有合同书、拍卖撂荒板栗园合同书、协议书、拍卖红砬园荒山合同书、拍卖红砬园荒山合同书原件(92亩)、拍卖红砬园荒山合同书复印件(292亩)、拍卖大顶山合同书复印件、证人证言、《小尹代付富兆鑫公司费用明细》、证明、笔录及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告于2013年5月5日订立的《合同书》虽从字面内容来看为租赁合同，但实质系双方就案涉两处农庄订立的农村土地承包合同，《合同书》系双方真实意思表示，所涉内容不违反我国现行法律法规的效力性强制性规定，应为有效。双方应当全面履行各自的合同义务。
关于原告要求被告给付承包金31.8万元的诉讼请求，被告抗辩已经用替原告垫付费用54442元及原告购买被告松树款项15万元队其中的11.8万元予以抵顶。对于此问题，被告替原告垫付54442元已由原告方提供的证人赵德喜的证言证明该费用系真实存在，但原告亦提出该费用非抵顶承包金而是抵顶原告欠被告的款项76440元，被告对此予以否认，原告提举的尹春义欠款明细表亦不足以证明其主张，故被告主张其垫付的54442元可以与承包金相抵顶。综合被告提供的邹立胜及于晓翠及原告提供的赵德喜的证言，仅能证明被告山上的树移植到原告家坟地，但对树木是否系原告购买、树木的具体棵数及价值均无充分证据予以证明，故不宜抵顶承包金。被告仍拖欠原告第二年承包金63558元﹛100000元-（54442元-18000元）﹜及第三年承包金20万元。被告抗辩全部承包金于5年内付清即可，因合同约定了其可根据己方的资金情况作适当调整，但《合同书》中承包金支付方式条款，已明确约定了给付承包金的期限及数额，本着民事活动所遵循的公平原则，被告对给付承包金可以作出调整，但亦应与原告协商达成一致，此条款不能作为其拒付承包金的合理理由。
关于被告所提的反诉请求，双方签订《合同书》的承包标的约定为两处农庄，包括土地及地上物，土地面积并非为案涉承包金的计价标准。且被告陈述原、被告双方已对承包物进行了两次现场勘查及确认，即承包物成为双方认定的特定物，合同约定的承包金标准亦为固定数额。况且，即使按照被告所主张的原告向其交付的标的物数量不符合约定，但因被告提出抗辩及反诉时已占有、使用两处农庄两年有余，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”、第一百五十八条第二款的规定“当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第一款的规定“合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定，人民法院不予支持”，被告的抗辩主张及反诉请求亦不能得到支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百五十八条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）蔡万慧、尹春义、石善英于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告（反诉被告）许鹏租金263558元，并承担上述款项中的63558元自2014年4月1日起、20万元自2015年4月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；
二、驳回原告许鹏（反诉被告）的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）蔡万慧、尹春义、石善英的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6070元，反诉案件受理费2150元，合计8220元，由原告（反诉被告）负担1039元，被告（反诉原告）负担7181元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 关晓倩
人民陪审员 ＸＸ波
人民陪审员 张来宾
二〇一六年四月十二日
书 记 员 任振红