重庆市万州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝0101执异61号
案外人：彭世贵，男，汉族，1950年4月25日出生，住重庆市万州区九思堂**号*单元8-1，公民身份号码:5122011950********。
案外人：彭刚，男，汉族，1975年7月19日出生，住重庆市江北区盘溪路***号*幢28-3，公民身份号码：5122011975********。
委托诉讼代理人：彭世贵(系彭刚父亲)，男，汉族，1950年4月25日出生，住重庆市万州区九思堂**号*单元8-1，公民身份号码5122011950********。
案外人：骆大纲，男，汉族，1978年10月30日出生，住重庆市万州区九思堂**号6-1，公民身份号码：5112021978********。
委托诉讼代理人：骆世忠(系骆大纲父亲)，男，汉族，1945年6月3日出生，住重庆市万州区九思堂**号6-1，公民身份号码：5122011945********。
申请执行人：重庆农村商业银行股份有限公司万州分行，住所地重庆市万州区太白路91号，社会统一信用代码915001016761326526。
负责人：陈开平，行长。
委托诉讼代理人：周宇林，男，汉族，1987年3月4日出生，住重庆市万州区太白路99号，公民身份号码：5002351987********，系公司职工。
委托诉讼代理人：罗少宝，男，1992年7月1日出生，住重庆市万州区茨竹乡枣木村*组**号，公民身份号码：5001011992********。
被执行人：重庆市飞亚物业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区融信大厦22-6室。
法定代表人：沈云，董事长。
本院在执行重庆农村商业银行股份有限公司万州分行(以下简称：农商行万州分行)与重庆市飞亚物业有限公司(以下简称：飞亚物业公司)借款合同纠纷一案中，案外人彭世贵、彭刚、骆大纲于2017年5月23日对本院查封的位于重庆市万州区牌楼街道办事处清堰四组国有土地使用权430.2平方米提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人彭世贵、彭刚、骆大纲称，2000年3月16日，案外人彭世贵、彭刚、骆大纲和被执行人飞亚物业公司签订了商品房买卖合同，交付了房款，由于被执行人飞亚物业公司违约，未办理房产证，后经万州法院审理和执行，由于被执行人飞亚物业公司法定代表人被判刑，被执行人飞亚物业公司一直未对购买的房屋予以办理房产证。经多年向政府有关部门反映情况后，牌楼街道办事处协调于2016年12月致函房管局办理有关购房户的房产证，但万州区法院在执行农商行万州分行与飞亚物业公司借款合同纠纷一案中，查封了被执行人飞亚物业公司位于重庆市万州区牌楼街道办事处清堰四组国有土地使用权430.2平方米，致使房产证无法办理。案外人彭世贵、彭刚、骆大纲认为，法院查封的土地在2000年就被飞亚物业公司随着房屋购销合同的订立就一并为买受人所有了；有房子就必须有土地使用权，该土地使用权在2002年就被法院确权了，属于案外人彭世贵、彭刚、骆大纲所有，而农商行万州分行在2004年才起诉，2016年才申请法院查封早就属于买受人的土地使用权，法院查封于法无据，故请求法院立即对属于案外人彭世贵、彭刚、骆大纲的土地使用权解除查封。
申请执行人农商行万州分行辩称，1、飞亚物业公司于1999年11月30日向农商行万州分行贷款150万元，并用该公司位于万州区牌楼街道办事处清堰四组的土地3001㎡【万国土（1999）渝用字第473号】及李宗全位于万州区电报路198号的1号门面抵押并办理了抵押手续，农商行万州分行按约发放贷款。飞亚物业公司未按约还款，农商行万州分行于2003年诉至万州区人民法院。2003年8月7日，万州区人民法院作出（2003）万民初字第3361号民事判决书判决飞亚物业公司偿还农商行万州分行贷款本息，农商行万州分行对飞亚物业公司提供的前述土地使用权享有优先受偿权。2004年农商行万州分行申请强制执行，执行过程中，万州区人民法院将飞亚物业公司未修建建筑物的1500㎡土地使用权以1249600元抵债给农商行万州分行，剩余债权867210元向农商行万州分行发放债权执行凭证。2、经过政府信访办牵头协调，2013年重庆市万州区维护稳定工作领导小组办公室对“春秋1号楼房地产权证办理问题”进行了专题审查、研究。会议议定:万州区牌楼街道为责任主体，督促业委会组织业主筹款归还农商行万州分行40万贷款解除抵押登记后，按照万维稳办发【2011】号文件规定的程序完善消防、质监、规划、市政、园林意见办理房屋产权证。春秋1号楼业委会同意在完成房屋安全鉴定和消防整改后的剩余全部款项支付给农商行万州分行偿还贷款40万元。在具体操作过程中，部分业主拒绝按照春秋1号楼业委会的决议进行集资。信访办、牌楼办事处及春秋1号楼业委会再次找到农商行万州分行，协调变更集资办证方案，即以未向开发商缴纳的剩余款项为基数进行集资，先集资，先办证，后集资后办证原则，信访办协调区房管局分批办理房屋总证（后续办证应由牌楼办事处和农商行签署意见）。经请示总行同意，农商行万州分行在收到先行集资办证的12万元款项后按照办证方案精神解除土地抵押登记，待剩余业主集资办证时再收回剩余的28万元。同时由先行办理产权证的购房户对差额部分承担连带清偿责任。3、2016年底，农商行万州分行在例行检查时发现，春秋一号楼业委会和牌楼街道办事处在未向农商行万州分行缴纳剩余28万元资金的情况下同意为剩余未办理两证业主办两证。发现该情况后，农商行万州分行立即向牌楼街道办事处和区房管局出具了《关于暂停办理春秋一号楼产权证书的函》，同时农商行万州分行立即申请人民法院查封飞亚物业公司名下430.2㎡的土地使用权。农商行万州分行认为查封土地系飞亚物业公司名下财产，且农商行万州分行债权尚未实现完毕，法院查封理由充足，查封行为合法，故请法院驳回案外人的异议请求。
被执行人飞亚物业公司未到庭作答辩。
本院查明，1999年11月30日，被执行人飞亚物业公司向申请执行人农商行万州分行贷款150万元，并用该公司位于万州区牌楼街道办事处清堰四组的土地3001㎡【万国土（1999）渝用字第473号】及李宗全位于万州区电报路198号的1号门面抵押并办理了抵押手续。借款到期后被执行人飞亚物业公司未能归还，申请执行人农商行万州分行于2003年诉至本院。2003年8月7日，本院作出（2003）万民初字第3361号民事判决书，判决飞亚物业公司偿还申请执行人农商行万州分行贷款本息，农商行万州分行对飞亚物业公司提供的前述土地使用权享有优先受偿权。2004年申请执行人农商行万州分行申请强制执行，执行过程中，本院将被执行人飞亚物业公司未修建建筑物的1500㎡土地使用权以1249600元抵债给农商行万州分行，剩余债权867210元向申请执行人农商行万州分行发放债权凭证。
由于土地一直抵押在申请执行人农商行万州分行处，春秋1号楼房地产权证一直无法办理。2013年重庆市万州区维护稳定工作领导小组办公室对“春秋1号楼房地产权证办理问题”进行了协调处理。会议议定:万州区牌楼街道为责任主体，督促业委会组织业主筹款归还农商行万州分行40万贷款解除抵押登记后，按照万维稳办发【2013】10号文件规定的程序完善消防、质监、规划、市政、园林意见办理房屋产权证。在具体办证过程中，部分业主拒绝按照春秋1号楼业委会的决议进行集资。信访办、牌楼办事处及春秋1号楼业委会再次找到农商行万州分行，协调变更集资办证方案，即以未向开发商缴纳的剩余款项为基数进行集资，先集资，先办证，后集资后办证原则，信访办协调区房管局分批办理房屋总证（后续办证应由牌楼办事处和农商行签署意见）。申请执行人农商行万州分行同意在收到先行集资办证的12万元款项后按照办证方案精神解除土地抵押登记，待剩余业主集资办证时再收回剩余的28万元。
2016年底，春秋1号楼业委会和万州区牌楼街道办事处在未向申请执行人农商行万州分行缴纳剩余28万元资金的情况下同意为剩余未办理两证业主办两证。农商行万州分行立即向万州区牌楼街道办事处和区房管局出具了《关于暂停办理春秋一号楼产权证书的函》，同时农商行万州分行申请法院查封飞亚物业名下430.2㎡的土地使用权。
2017年1月3日，本院作出了（2004）万法民执字第439号恢1号执行裁定，查封了飞亚物业公司名下的位于重庆市万州区牌楼街道办事处清堰四组国有土地使用权430.2平方米。
还查明，2002年5月30日，本院就彭世贵、彭刚、骆大纲与飞亚物业公司商品房预售合同纠纷一案，作出了（2002）万民初字第1210号民事判决书，判决“一、原告彭世贵、彭刚、骆大纲与被告重庆市飞亚物业有限公司于2000年3月16日签订的商品房预售合同有效，双方继续履行合同。二、被告重庆市飞亚物业有限公司承担延期交房的违约金。（违约金每日按已交房款总额的0.5‰支付，即500000X0.5‰=250元，从2000年9月1日起计算至被告交房时止。案件受理费13000元，其他诉讼费5200元，计18200元，由被告重庆市飞亚物业有限公司承担。）”，2002年6月27日，彭世贵、彭刚、骆大纲向本院申请强制执行，2002年12月6日，本院就其未受偿的债权发出债权凭证，并裁定终结本次执行程序。
2002年起至今，彭世贵、彭刚、骆大纲占有使用该房屋。彭世贵、彭刚、骆大纲等12户购房户一直未按万州维稳办纪【2013】10号《关于春秋1号楼等房地产权证办理遗留问题的会议纪要》及《春秋1号楼房屋两证办理工作方案》履行付款义务，故一直未办理房产证。
本院认为，本案争议的焦点是案外人彭世贵、彭刚、骆大纲通过签署房屋买卖合同，支付了购房款，予以实际控制使用该房屋，从而证明其是否享有了争议房屋的所有权及土地使用权，其排除强制执行的民事权益是否成立。
《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”我国法律对于不动产的权利归属采取的是登记主义，案外人就执行标的是否具有足以排除强制执行的民事权益的重要基础在于物权变动规则。“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产的一贯原则，房产转让人负有将所售房屋转给受让人的义务，受让人享有将所购房屋占用范围内的土地使用权转给自己的权利，在土地变更登记完成之前，转让人为登记的权利人。本案中系争房屋及土地的产权至今尚未发生变更登记，案外人彭世贵、彭刚、骆大纲依据的《商品房购销合同》及（2002）万民初字第1210号民事判决书只能表明彭世贵、彭刚、骆大纲与飞亚物业公司之间的合同关系，不能发生物权变动的效力。故案外人彭世贵、彭刚、骆大纲就所购房屋及其土地的权利人仍为被执行人飞亚物业公司，本院查封被执行人飞亚物业公司名下的国有土地使用权430.2平方米并无不当，符合法律规定。
综上，案外人彭世贵、彭刚、骆大纲在执行程序中提出的证据无法达到证明足以排除强制执行的民事权益，其异议请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人彭世贵、彭刚、骆大纲的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。
审 判 长 余佩松
人民陪审员 崔炳强
人民陪审员 何万斌
二〇一七年八月二十日
书 记 员 陈 晴