四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川15民终1331号上诉人（原审被告）：陈英，女，汉族，1972年10月出生，住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告）：宜宾临港房产管理有限责任公司，住所地宜宾市临港经济开发区白沙湾街道河湾苑小区综合楼。法定代表人：王双，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川舟度律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林杰，四川舟度律师事务所律师。上诉人陈英因与被上诉人宜宾临港房产管理有限责任公司（以下简称临港房管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈英上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初1547号民事判决，发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：陈英与邓小华、周兵2014年1月14日签订了商铺租赁合同（宜宾市临港开发区河湾苑小区97号附3号），租赁期为3年，自2014年1月15日起至2017年1月14日止。2014年—2015年陈英已交清房租与物管费，于2015年8月多次告知其公司不准备再继续租，并多次告知其公司工作人员商量同意转租。后根据他方要求于2016年2月25日商铺租赁合同变更为宜宾市临港房产管理有限公司，其公司于2016年3月14日就将该商铺租给了张耀波。就其诉讼请求，陈英根据事实认为根本不成立。临港房管公司辩称，陈英于2015年10月搬出办公室这部分的表述不是事实，临港房管公司于2016年8月10日向陈英发出催收通知，陈英对催收通知已签字确认，陈英所称2015年10月搬走不符合常理。违约金部分双方已在租赁合同中约定，陈英逾期不支付各项费用累计超过20天的，临港房管公司有权要求对方承担违约金，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。临港房管公司向一审法院起诉请求：1.判令陈英立即支付临港房管公司房屋租金32516元；2.判令陈英立即支付临港房管公司违约金28344元；3.由陈英承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：本案所涉商铺即位于宜宾市临港经济开发区商铺产权系国有资产。2018年4月16日，宜宾市临港经济技术开发区房地产管理局出具证明载明：“兹证明陈英租用的宜宾市临港经济开发区商铺产权属国有资产，由宜宾临港房产管理有限公责任公司负责经营管理”。2016年2月25日，临港房管公司（甲方）与陈英（乙方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定：“甲方将坐落在宜宾市临港开发区黄桷坪路河湾苑小区97号附3号商铺租赁给乙方使用，租赁建筑面积共78.74平方米。租赁期为3年，自2014年1月15日起至2017年1月14日止。租金为第一年3779元，第二年为4330元，第三年为4724元。乙方交纳10000元保证金给甲方，合同到期后5日内，经甲方确认，乙方在合同期内无违约行为，并结清相关费用后，甲方无息全额退还保证金。违约责任：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面终止本合同，并收回物业，视情节轻重要求乙方承担相当于年租金20%-50%的违约金。造成损失的，乙方负赔偿责任，…乙方逾期不支付各项费用如�金、物业费等累计超过二十天的…”。2016年1月起陈英未再支付租金，2016年8月8日，临港房管公司向陈英发出通知：“要求陈英缴纳差欠2016年1月起至2016年8月的租金共33068元，如逾期未办理，将从2016年8月12日起解除租赁关系，并将缴纳的保证金予以抵扣2016年1月起未缴纳的租金”。陈英对该通知予以了签收。2016年10月，陈英搬离了所承租的商铺，当时没有办理退租手续，也未支付拖欠的租金。临港房管公司诉请的租金32516计算方式为：从2016年1月15日起计算至2016年10月20日，以9个月计算为止，每月租金4724元计算为42516元，扣除陈英支付的保证金10000元，故陈英拖欠的租金为32516元。违约金28344元的计算方式为：以合同约定的第三年总租金56688元×50%=28344元。以上事实，有临港房管公司的营业执照、法定代表人身份证明、证明、陈英身份证复印件、租赁合同、收款收据、工作签呈、通知单及当事人陈述、庭审笔录等证据为证，一审法院予以认定。一审法院认为，陈英与临港房管公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同的约定来履行各自的义务。承租人也即陈英应当按照合同的约定支付租金。陈英于2016年10月搬离商铺，视为双方的《租赁合同》已解除，故陈英支付租金至2016年1月，尚应支付临港房管公司租金为从2016年1月至2016年10月，按九个月计算为4724×9=42516元，扣除陈英缴纳的10000元保证金，陈英尚需支付租金32516元。临港房管公司诉请的违约金，因该商铺已另行出租，临港房管公司的实际损失并未过高，故一审法院按合同约定的第三年总租金56688元×20%=11337元计算。据此，依照�中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、被告陈英于本判决生效之日起十日内支付原告宜宾临港房产管理有限责任公司2016年1月至2016年10月房屋租金32516元。二、被告陈英于本判决生效之日起十日内支付原告宜宾临港房产管理有限责任公司违约金11337元。三、驳回原告宜宾临港房产管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1322元，减半收取661元，由被告陈英负担500元，原告宜宾临港房产管理有限责任公司负担161元。二审中，双方均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。陈英向本院申请调查案涉房屋转租给现有商户的日期，本院依法调取了案涉商铺现有租户张耀波的证词、张耀波与临港房管公司签订的《商铺租赁合同》以及临港房管公司出具的《河湾苑商业交付通知书》。临港房管公司对证据的三性均无异议。上述材料载明临港房管公司是2017年2月10日与张耀波签订的《商铺租赁合同》并通知其接收房屋。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：陈英是否应当按照合同约定支付租金和违约金。陈英在二审中辩称在2015年8月就已经提出不再租赁案涉商铺，在案涉商铺出租方变更为临港房管公司重新签订合同时也再次提出不再续租，只是因为临港房管公司说现在需要规范所以需要重新签订合同。同时辩称临港房管公司于2016年3月14日就将案涉商铺租给了张耀波。本院认为陈英作为具有完全民事行为能力的自然人，应当知晓与临港房管公司签订合同的法律后果，陈英并未提出证据证明案涉合同无效，也未行使撤销权。临港房管公司于2017年2月10日将案涉商铺租给了张耀波时已超过临港房管公司与陈英签订的《商铺租赁合同》租赁期。故陈英与临港房管公司之间的《商铺租赁合同》合法有效，且合同已履行完毕，陈英应当向临港房管公司支付2016年1月至2016年10月尚欠租金32516元。陈英逾期不支付各项费用累计超过20天，视为违约，应当支付违约金。因案涉商铺已另行出租，临港房管公司的实际损失并未过高，一审法院判决违约金按合同约定的第三年总租金56688元×20%=11337元计算合理，本院予以确认。另陈英在庭审过程中提出其办公桌椅被临港房管公司遗失，但其没有参加一审诉讼提出反诉，也未能举出证据证明这一事实。本院认为如果因临港房管公司的过失对陈英造成了财产损失，陈英可以收集证据，另案主张。综上所述，上诉人陈英上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费896元，由上诉人陈英负担。本判决为终审判决。审判长  张力骁审判员  李 荷审判员  王纯强二〇一八年八月二十一日书记员  王倩影