湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00045号
上诉人（原审被告）樊斌桂。
委托代理人彭子军，襄阳市襄城区王府法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理，即代为承认、变更诉讼请求、和解等。
被上诉人（原审原告）王瑾。
委托代理人纪华平，湖北启方律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代为调解、代收法律文书，代领执行款，代为变更、放弃诉求等。
上诉人樊斌桂因与被上诉人王瑾房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院于2014年11月17日作出的（2014）鄂襄城民二初字第00712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨斌福、任侨参加的合议庭，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。上诉人樊斌桂及其委托代理人彭子军，被上诉人王瑾及其委托代理人纪华平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王瑾一审诉请：判令被告樊斌桂返还定金3万元，并承担本案诉讼费。
原审判决认定，2012年11月17日，原告王瑾通过襄阳市樊房房产经纪公司人民东路分公司与被告樊斌桂商定，原告购买被告所有的襄阳市襄城区荆州街生活四区73号1幢5层右室房屋一套，房价为56.3万元，被告樊斌桂承诺所售房屋系夫妻名下唯一住房并且已经满五年。双方并约定一周内樊斌桂将房屋产权证拿到襄阳市樊房房产经纪公司人民东路分公司，以办理后续手续。原告王瑾于当日向襄阳市樊房房产经纪公司人民东路分公司支付了3000元服务费，并交付定金3万元给被告樊斌桂。后襄阳市樊房房产经纪公司人民东路分公司多次催促樊斌桂拿房产证到公司，樊斌桂均以房产证在外地为由未予履行。2013年1月28日、2013年1月30日，被告樊斌桂分两次通过中国工商银行向王瑾账户上汇款1万元、2万元，共计汇款3万元，将该3万元定金退还给了原告。现该房屋已由他人购买并办理所有权变更手续，故原告诉诸法院。
原审法院认为，原告王瑾为购买位于襄阳市襄城区荆州街生活四区73号1幢5层右室房屋一套向被告樊斌桂交纳30000元定金，被告樊斌桂收取定金后开具了收条，双方形成了定金合同关系。双方的房屋买卖合同尚未订立，该定金属于立约定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”根据“情况说明”以及王海龙的证人证言，本案原告王瑾有促成交易成立的积极愿望，即使在收到3万元汇款后，原告王瑾仍然希望经纪公司促成该房屋买卖。被告樊斌桂接受定金后，本应积极促成合同订立，一周内按约定将房屋产权证拿到襄阳市樊房房产经纪公司人民东路分公司，以便办理后续手续，但经多次催促被告樊斌桂迟迟拖延不按约定履行其义务，致使房屋买卖的相关手续无法办理，买卖合同无法订立，原告要求适用定金罚则，由被告双倍返还定金于法有据，予以支持。被告辩称原告不能一次性支付房款，所以自己不提供房产证、不签合同，房子没卖给原告是因为原告不想要房子，并提供与襄阳市樊房房产经纪公司经理王海龙的录音资料加以证明。为核实案情，原审法院就该录音资料向王海龙进行了询问，并进行了第二次开庭，庭审时，王海龙出庭作证，陈述双方交接定金时，约定一周内樊斌桂将房屋产权证拿到襄阳市樊房房产经纪公司人民东路分公司，双方签合同、办手续。但经多次联系、催促，樊斌桂一直不将房产证拿来，后樊斌桂将30000元定金退给王瑾后，王瑾仍向公司表示过希望继续努力达成买卖，公司继续努力但无果，证人证言较清楚地证实双方未订立房屋买卖合同过错在被告，故被告的辩称与事实不符，不予采信。原告虽将自己的银行账号提供给被告退款，但原告在诉讼中称是因被告迟迟不愿履行义务，原告为促使其履行，提出或及时履行或双倍返还定金，并不能证明原告主观上不想买房。基于被告有迟迟不履行义务的表现，原告提供账号给被告的行为不能认定是原告违反诚信，主观上拒绝订立合同。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：被告樊斌桂在本判决生效后五日内返还原告王瑾定金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告樊斌桂负担。
上诉人樊斌桂不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院对“定金”收条的合法有效性没予审理认定。本案房屋系上诉人与丈夫的继承人共有，在未经共有人授权同意前提下，上诉人无权擅自处分该套房产，售房行为及所写收条由于违法而无效，退还已收的3万元所谓“定金”符合法律规定。（二）被上诉人无权要求双倍返还所谓“定金”。被上诉人主动向上诉人提供银行账号，且在收到已退还的3万元所谓“定金”后未在合理期限内提出异议，证明其放弃购买该房的意思。（三）被上诉人主张双倍定金是法律敲诈行为。上诉人系在被上诉人未按约定期限全额支付购房款56.3万元首先违约的情况下退还的3万元，且上诉人在退还其3万元六个月后才将该房售予他人，被上诉人在此期间内从未向上诉人主张权利或提出异议，上诉人在合理期限内处理该房并无违约。被上诉人在知道上诉人已将该房售予他人，便利用上诉人退还3万元后未收回收条经法律程序进行敲诈，以合法形式达到非法目的，是法律不能允许的。请求二审法院：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。
被上诉人王瑾答辩称：原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审判决所认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人樊斌桂、被上诉人王瑾通过房屋中介公司达成房屋买卖意向后，上诉人樊斌桂收取了被上诉人王瑾3万元定金，并约定一周内将房屋所有权证拿到中介公司，双方签订合同、办理相关手续，该3万元定金应认定为立约定金。上诉人樊斌桂未按约定提交房屋所有权证，并与被上诉人王瑾签订房屋买卖合同、办理房屋买卖的相关手续，原审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，运用定金罚则处理本案纠纷，适用法律正确。上诉人樊斌桂上诉称被上诉人王瑾未按约定期限全额支付购房款56.3万元违约在先，其因此退还的定金，未提供证据证明，该主张不能成立。上诉人樊斌桂虽在2013年1月28日、1月30日根据被上诉人提供的银行账号将3万元定金返还给了被上诉人王瑾，但其仅返还3万元是基于双方的合意还是其单方意愿，依法应承担举证责任。由于其未提供双方已就定金返还问题达成合意的证据，且3万元定金收条仍由被上诉人王瑾持有的事实，表明双方未就定金返还问题达成合意，被上诉人王瑾在2年诉讼时效内主张权利，符合法律规定，本院予以支持。上诉人樊斌桂上诉称被上诉人王瑾未对其仅返还3万元提出异议，现无权要求其双倍返还定金，于法不符，不能成立。上诉人樊斌桂上诉还称，本案涉案房屋系其与他人共有，其在未经共有人授权同意前提下擅自处分房屋，售房行为及所写收条由于违法而无效，其退还已收的3万元符合法律规定。对此，本院认为，上诉人樊斌桂通过房屋中介公司与被上诉人王瑾达成房屋买卖意向，该行为不违反法律、法规禁止性规定，应认定有效。至于本案争议房屋是否系上诉人与他人共有，上诉人卖房是否经其他共有人同意，仅影响协议的履行并不影响协议的效力，故其主张售房行为及所写收条无效，于法无据，亦不能成立。综上，上诉人樊斌桂的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人樊斌桂负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 杨斌福
审判员 任 侨
二〇一四年二月二十七日
书记员 张建设