湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终7068号
上诉人（原审被告）：武汉市臻美商贸有限公司，住所地武汉市黄陂区滠口经济发展区。
法定代表人：刘正军，该公司经理。
委托诉讼代理人：胡俊，湖北维勒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州军区空军武汉勘察设计院，住所地武汉市硚口区宝丰二路**号。
法定代表人：王书华，该公司主任。
委托诉讼代理人：黄静，湖北楚风德浩律师事务所律师。
上诉人武汉市臻美商贸有限公司（以下简称臻美商贸公司）因与被上诉人广州军区空军武汉勘察设计院（以下简称广空武汉设计院）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初4984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
臻美商贸公司上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、驳回广空武汉设计院原审全部诉讼请求；三、本案的诉讼费用由广空武汉设计院承担。事实与理由：一、一审认定臻美商贸公司继续占用承租房屋到至今无事实依据。2015年12月16日，臻美商贸公司与广空武汉设计院签订《军队房地产租赁合同》以后，双方按合同履行到2016年2月时，广空武汉设计院以中央军委发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件要求为由，要求臻美商贸公司及臻美商贸公司转租的实际经营人必须2016年6月30日以前腾退房屋、停止经营，为此，臻美商贸公司转租的承租户，于2016年3月份开始，就陆续退租全部搬离了广空武汉设计院出租的场地。就连广空武汉设计院法定代表人在庭审过程中，也明确承认他们在2017年6月30日将出租的场地又重新加一把锁，对出租场地进行了管理。原审仅凭广空武汉设计院提供的几张照片，就认定臻美商贸公司没有退还承租的场地，认定的事实毫无依据。二、没有任何证据能证实广空武汉设计院有权利享有出租场地的收益。从庭审查明的事实可以看出，广空武汉设计院没有出具自己享有出租场地的权利、合法享有场地出租收益的证据。因此，原审仅凭广空武汉设计院曾收取了租金收益，就认定其享有该项权利，其推断没有法律根据。
广空武汉设计院辩称臻美商贸公司一直占用广空武汉设计院的房屋至今，臻美商贸公司认为其2016年3月就已经全部腾退完毕，但事实是臻美商贸公司向广空武汉设计院已实际交付租金直至2017年3月31日止。其次，臻美商贸公司如果全部腾退完毕，应当与广空武汉设计院办理房屋交接手续，但臻美商贸公司无法提供任何证据证明房屋已全部交付。应维持一审判决。
广空武汉设计院向一审法院起诉请求：1、判令臻美商贸公司腾退其所承租的位于武汉市王家墩商务（坐落号：空广鄂字第1062S号，合同约定建筑面积860平方米）的房屋；2、判令臻美商贸公司向广空武汉设计院支付自2017年4月1日至2017年6月30日期间的房屋租金人民币30960元、违约金8050元（自2017年4月11日起算至2018年5月10日，计算方式：30960×2%×13个月）以及自2018年5月11日起至实际支付租金之日止的违约金；3、判令臻美商贸公司向广空武汉设计院支付自2017年7月1日起至2018年5月10日止的暂计94平方米房屋（含20平方米单间及74平方米车库）的违法占用费11656元（计算方式：12元/平方米/月×94平方米×10个月零10天）以及自2018年5月11日起至实际全部腾退完毕之日止的违法占用费；4、判令臻美商贸公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年12月16日，广空武汉设计院（原广州军区空军后勤部武汉勘测设计院、出租方、甲方）与臻美商贸公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定，甲方自愿将位于武汉市王家墩商务区（坐落号：空广鄂字第1062S号）的房屋（建筑面积860平方米出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解；租赁用途为办公、仓库；租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；年租金为123840元，按季支付，乙方于每季的前十日内交付甲方。中国人民解放军空军房地产管理局广州房地产管理处在该合同的军队房地产管理部门意见栏加盖租赁合同审核专用章
上述合同签订后，广空武汉设计院向臻美商贸公司交付了上述租赁房屋。臻美商贸公司随后对涉案房屋进行了装修改造，并转租给多家公司用于办公经营。2015年12月31日租赁期满后，双方未续签书面租赁合同，臻美商贸公司亦未将租赁房地产返还给广空武汉设计院，并按照原租金标准继续向广空武汉设计院支付房屋及场地租金至2017年3月31日。
2016年2月，中央军委发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动，广空武汉设计院遂通知臻美商贸公司于2017年6月30日前停止一切经营活动，归还租赁房地产并支付拖欠的租金。截止到2018年5月10日，臻美商贸公司尚欠2017年4月-6月租金30960元未付，尚有94平方米的房屋未交还广空武汉设计院。
审理中，各方当事人均未能向一审法院提交涉案房屋权属证明或建设规划许可证。
一审法院认为，广空武汉设计院与臻美商贸公司签订的《军队房地产租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但至一审法庭辩论终结，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证明，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上述合同应为无效。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，广空武汉设计院要求臻美商贸公司返还租赁房及场地的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解释第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，由于臻美商贸公司自2017年4月1日至2017年6月30日期间仍实际占有使用租赁房地产，故广空武汉设计院要求其按照原租金标准继续支付房屋占有使用费30960元及自2017年7月1日起至实际全部腾退完毕之日止的房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。广空武汉设计院要求臻美商贸公司支付违约金的主张，因其所依据的《房地产租赁合同》违反法律禁止性规定，自始无效，不具有法律约束力，故不予支持。臻美商贸公司的抗辩理由与查明的事实不符，不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、武汉市臻美商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向广州军区空军武汉勘察设计院腾退返还94平方米房屋（坐落号为空广鄂字第××号）；二、武汉市臻美商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向广州军区空军武汉勘察设计院支付2017年4月1日至2017年6月30日期间的房屋占有使用费30960元；三、武汉市臻美商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向广州军区空军武汉勘察设计院支付94平方米房屋的占有使用费（按合同约定的标准计算，从2017年7月1日起至实际腾退之日止）；四、驳回广州军区空军武汉勘察设计院的其他诉讼请求。案件受理费1066元，减半收取计533元，由武汉市臻美商贸有限公司负担（此款广州军区空军武汉勘察设计院已预付法院，武汉市臻美商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付给广州军区空军武汉勘察设计院）。
本院二审期间，臻美商贸公司向本院提交新证据房屋租赁合同4份、10份记账凭证、4份证明和2份民事判决，拟证明臻美商贸公司和案外人武汉科源置业有限公司合租广空武汉设计院的厂房和房屋，共计2400平方米的厂房全部转租给五家单位，这五家单位都是在2016年10月左右腾退出来的，最迟退出来的单位也是武汉科源置业有限公司的转租户武汉唯仕汇汽车服务股份有限公司于2017年10月左右，因此不存在臻美商贸公司占有广空武汉设计院的房屋的情形。经质证，广空武汉设计院意见为对证据的真实性有异议，因为臻美商贸公司提交的房屋租赁合同4份、10份记账凭证、4份证明实际就是四套租赁房屋及场地的租赁合同、记账凭证和证明，广空武汉设计院并不知情，广空武汉设计院也无法核实该证据，均没有涉及到广空武汉设计院去履行相应的义务，而且这些证据和凭证是复印件，同时该4份证明上所陈述的汉西路下双敦归广空武汉设计院的房屋并不是本案的涉案房屋，广空武汉设计院订立合同时名称是广州军区空军后勤部武汉勘测设计院，臻美商贸公司提交的证明中名称是广空物资协调中心设计院，名称都与本案当事人名称不符合。对于臻美商贸公司提到了退租，广空武汉设计院认为这并不代表腾退房屋和交付了钥匙，不属于同一个法律关系，没有关联性。广空武汉设计院对于合法性也有异议，广空武汉设计院认为在租赁合同的第八条的第四点写明了不能私自转租房屋，必须是要通过甲方的书面同意并且报军队备案，臻美商贸公司没有经过广空武汉设计院书面同意和军队备案就将涉案房屋转租给第三方。广空武汉设计院同时认为二审法院审理的是臻美商贸公司占用广空武汉设计院房屋的法律关系，臻美商贸公司提供的是和第三人转租房屋的法律关系，与二审案件无关，广空武汉设计院认为臻美商贸公司没有在广空武汉设计院这里办理腾退房屋的手续，不能视为腾退。对2份判决的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，因为判决里没有注明武汉唯仕汇汽车服务股份有限公司腾退房屋的时间，也没有提交武汉科源置业有限公司与广空武汉设计院办理腾退的手续，武汉唯仕汇汽车服务股份有限公司的东西还在里面。为反驳臻美商贸公司的上述证据，广空武汉设计院向本院提交了2008年5月18日空后机场营房部空军工程设计研究院制作的广空武汉勘察设计院（工程机械仓库）的图纸和房屋土地登记表的证据，拟证明涉案房屋的面积和位置与臻美商贸公司提供的房屋合同、证明中房屋面积和位置均不一样。经质证，臻美商贸公司对真实性无异议，对关联性和证明目的不认可。臻美商贸公司认为事实上臻美商贸公司承租的房屋就是2400平方米，其他的与臻美商贸公司无关。但是臻美商贸公司没有提交证据证明武汉唯仕汇汽车服务股份有限公司等4转租户中哪一家转租户承租本案涉案94平方米的房屋，并已向广空武汉设计院就本案涉案94平方米的房屋办理腾退交接手续的方式及确定的时间。臻美商贸公司的上述证据不能达到证明本案涉案94平方米的房屋已经腾退的证明目的,本院不予采信。广空武汉设计院提交的图纸和房屋土地登记表的证据，臻美商贸公司认可真实性，未提供反驳证据，对本院予以采信。
本院认为，根据臻美商贸公司的上诉理由和请求，以及广空武汉设计院的答辩意见，本案争议焦点为臻美商贸公司承租的房屋中剩余的94平方米的房屋是否已经实际腾退；广空武汉设计院能否享有出租房屋的收益问题。关于臻美商贸公司承租的房屋中剩余的94平方米的房屋是否已经实际腾退的问题，臻美商贸公司认为自己所承租的房屋已全部于2016年3月开始腾退，陆续腾退完毕，没有房屋没有腾退。广空武汉设计院于2017年6月30日将出租的场地又重新加一把锁，对出租场地进行了实际管理。广空武汉设计院认为臻美商贸公司所有承租房屋中，有部分已经将房屋进行了腾退，并已将腾退的房屋钥匙交付给了广空武汉设计院，仅有含20平方米单间及74平方米车库共计94平方米的房屋的房门锁着，里面物品未搬，没有向广空武汉设计院交付钥匙，仍在占用。对此，臻美商贸公司不仅没有提供证据证明其承租的所有房屋腾退的方式、具体时间，更对自己已向哪位转租户转租了本案涉案94平方米的房屋，该转租户是否向广空武汉设计院交付94平方米的房屋钥匙，也均未进行举证予以明确。臻美商贸公司以广空武汉设计院将出租的场地又重新加一把锁来证明自己腾退，与其承租的本案涉案94平方米的房屋是否已腾退，不成立因果关系，广空武汉设计院将出租的场地又重新加一把锁，只能证明广空武汉设计院对出租场地的人员、物品的进出管理得更严格，不能证明臻美商贸公司已对自己承租94平方米房屋内的物品已进行了搬离。故臻美商贸公司对自己承租的94平方米房屋转租户是哪一家，94平方米房屋内物品是否已全部搬出，房屋已经全部腾空的明确时间，其承租本案涉案94平方米房屋的钥匙是否已交付广空武汉设计院等情况负有举证责任，臻美商贸公司对此均未举证，应承担举证不能的法律后果，继续履行腾退自己承租的94平方米房屋的义务。臻美商贸公司的上诉理由缺乏事实依据不能成立，其该上诉请求本院不予支持。关于广空武汉设计院能否享有出租房屋的收益问题，坐落于武汉市江汉区航空路220号场地的国有土地使用权人为中国人民解放军广州军区空军土地管理办公室,广空武汉设计院因部队编制体制调整后，“广州军区空军武汉勘察设计院”与“广州军区空军后勤部武汉勘测设计院”为同一单位，案涉土地由广空武汉设计院管理使用。臻美商贸公司明知与自己订立合同相对方为广州军区空军后勤部武汉勘测设计院，在没有出示广州军区空军后勤部武汉勘测设计院，认为广空武汉设计院，与广州军区空军后勤部武汉勘测设计院不是同一单位的相关依据的情况下，上诉认为广空武汉设计院不享有出租场地的权利，不能合法享有场地出租收益缺乏事实依据。臻美商贸公司与广空武汉设计院订立租赁合同时，臻美商贸公司是尽到注意审核广空武汉设计院有没有出租场地的权利，自己能否向广空武汉设计院交付租金的义务而订立的合同，虽然涉案房屋在建设之前及建设过程中均未办理建设施工规划批准及备案手续，在建成后也未取得房产管理部门的权属证明，双方合同无效，臻美商贸公司依合同约定的内容已经实际使用了广空武汉设计院负责管理的房屋，应当向广空武汉设计院交付使用房屋的费用。臻美商贸公司经过合同履行完毕，仍在占有、使用房屋，欠付房屋使用费之后，提出广空武汉设计院不能合法享有场地出租收益的权利，显违诚信，也不符合公平原则，于法无据。其该上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其该上诉请求本院不予支持。
综上，臻美商贸公司上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币533元，由武汉市臻美商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二〇一八年八月十五日
书记员 余文婷