江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第383号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孟振。
委托代理人：宋晚霞，江苏钟鼓楼律师事务所律师。
委托代理人：史为舰，江苏钟鼓楼律师事务所律师。
被申请人（一审原告、被上诉人）：王明春。
委托代理人：刘焕坤。
委托代理人：刘杰，江苏恒毅律师事务所律师。
一审被告、二审上诉人：贺本苏。
委托代理人：刘建华，江苏金华星律师事务所律师。
委托代理人：李廷柱。
一审被告、二审被上诉人：沛县奥康建筑安装工程公司（原沛县建筑安装工程公司）。住所地：江苏省沛县东风路***号。
法定代表人：苗遵哲，该公司经理。
委托代理人：程广启。
一审被告、二审被上诉人：徐州发达房地产开发有限责任公司。住所地：江苏省徐州市丰储街**号。
法定代表人：钟鸣，该公司总经理。
委托代理人：曹庆合，江苏金华星律师事务所律师。
委托代理人：王茂林。
再审申请人孟振因与被申请人王明春、一审被告、二审上诉人贺本苏、沛县奥康建筑安装工程公司（原沛县建筑安装工程公司，以下简称建安公司）、徐州发达房地产开发有限责任公司（以下简称发达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2012）徐民终字第1084号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
孟振申请再审称：（一）原审程序不合法。徐州中院在开庭审理时，没有合法传唤发达公司到庭参加诉讼。其传票寄送地址是发达公司变更前的地址。二审判决书至今未送达发达公司，故程序不合法。（二）原判决认定事实不清，适用法律不当。再审申请人孟振拥有诉争的房屋是不争的事实，因为在办理备案登记后，发生了多次诉讼，作为本案的关键人物贺本苏被逼离家出走。二审期间，贺本苏如实向法院陈述了本案的事实，即王明春和贺本苏之间账目根本没有清算，诉争房屋不是买卖，真实目的就是抵押。无论贺本苏还是发达公司，均认可诉争房屋应属于孟振所有。王明春在已经生效的（2006）苏民终字第0203号民事案件中出具的证明，至今未被撤销。综上，鉴于徐州中院在审理中严重违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误，请求对本案进行再审。
王明春发表口头意见称：王明春与贺本苏之间，前期是借款关系，后转化为房屋买卖关系。贺本苏与孟振之间的以房抵款协议，在沛县房产管理局办理的登记备案，是合同备案，不是物权法意义上的登记。一、二审判决认定事实清楚。请求驳回孟振的再审申请。
本院审查查明：2000年6月16日，沛县人民政府下属沛县城市资源开发利用办公室与徐州市袁桥纺织品批发市场、发达公司签订投资建设协议，约定由徐州市袁桥纺织品批发市场、发达公司投资开发沛县糖副食品批发市场。
2000年8月21日，发达公司与建安公司签订建设工程施工合同，约定由建安公司承建沛县糖副食品批发市场二期工程。建安公司将16号楼的基础以上部分交由贺本苏施工。2000年9月10日，16号楼工程开工建设，2002年4月10日竣工验收，质量等级为合格。
2000年8月19日，发达公司以其组建的沛县糖副食品批发市场项目部的名义与建安公司签订补充条款，约定以建安公司承建的二层商用房部分房屋的预（销售）收入折抵工程款，如承包方未能预（销）售出去，或预（销）售出去，但预（销）售收入不足以折抵工程款，其折抵价格以发包方自己销售商用房最后价格为准，以抵偿承包方工程款。发包方以房折抵工程款后，所抵商用房归承包方所有，需办理产权证照的，发包方予以配合，并按其他购房户条件办理。2001年3月29日，发达公司又与建安公司签订补充协议，其中部分内容为：“……三、其余工程款承包方同意以房抵款，以商用二层11号、12号楼全部，13号楼A1、B1、C1、C2，商住楼16号楼底层从东向西01-06号房，15号楼底层01、02、03、04、011-013，折抵工程款，面积共计约4700平方米，价格依《房屋销售表》下浮10%计算……”。协议签订后，发达公司将上述房屋交付建安公司折抵工程款9898200元。2001年1月13日至2002年11月6日，建安公司陆续支付贺本苏工程款812607.32元；2001年4月至6月，建安公司将贺本苏施工的16号楼01、02、03、04、05、06号以及11号楼C1、C4交给贺本苏折抵工程款2577000.92元。该以房抵工程款的行为已被生效的（2005）徐民一初字第129号民事裁定书确认为有效。
2002年5月1日，贺本苏在王明春处借款30万元，并出具借条：“今借到王明春人民币叁拾万元，用食品城16#楼由东向西04号门面房作抵押，如不还款，此房属王明春所有”，后贺本苏未按时偿还借款。2004年11月5日，贺本苏与王明春签订购房合同一份，约定：“甲方贺本苏，乙方王明春，甲乙双方在本着互惠互利的原则下，签订本合同。一、经甲乙双方协商，甲方自愿将食品城16号楼04门面房售与乙方，总面积为120平方米，总价值叁拾万元整。二、甲方所售房屋的水、电、房产证以及其他一切费用由开发商和乙方负责，与甲方无关。三、双方如有一方违约，赔偿另一方此房总价值20%的违约金”等。2004年11月6日，贺本苏在该购房合同上书写“收到条”，内容为：“收到王明春购食品城16号楼04门面房款叁拾万元整”。
王明春持有2002年5月1日贺本苏出具的借条、署名甲方贺本苏乙方王明春，落款日期为2004年11月5日的购房合同及署名贺本苏的收款收据一份，于2002年5月占用诉争房屋至本案诉讼发生时［（2008）徐行终字第169号行政判决书也已认定］。
贺本苏因与孟振之间存在债权债务关系，双方于2001年4月15日签订以房抵款协议，用16号楼中部分房屋折抵欠款。为便于办理商品房过户手续，2004年4月23日，发达公司与孟振签订了编号为2008516的食品城二期16号楼01号房、编号为2008515号的食品城二期16号楼02号房、编号为2006539号的食品城二期16号楼04号房三份商品房买卖合同。该三份买卖合同在沛县房产管理局办理了登记备案。发达公司并于2005年9月12日向孟振出具徐州市房地产开发销售发票。
另查明：在（2006）苏民终字第0203号民事案件中，2007年3月4日王明春出具说明一份，内容为：“我叫王明春，2002年通过夏后立我借贺本苏现金叁拾万元正，当时贺本苏同意用食品城16号楼底层由东向西04号门面房面积120平方米作为抵押，贺本苏如还清此款，此房退还给贺本苏，如贺本苏还不清此款，此房屋于我长期占用，为了保险，我要求贺本苏给我写了一份售房协议，当时没有经过开发商同意，此协议无效，如有不实之处，我愿承担责任，以上给发达公司出的证据无效。当事人王明春”。同日，贺本苏向王明春出具担保说明一份：“贺本苏叫我作假证，如出现法律责任由贺本苏本人负责担保。同意担保，贺本苏”。
因闫峰与孟振之间存在借贷纠纷，沛县公证处于2007年4月11日作出（2007）沛证执字第127号执行证书，因孟振未履行义务，闫峰于2007年4月16日向沛县人民法院（以下简称沛县法院）申请执行。在执行中，对登记备案在孟振名下的食品城二期16号楼01、02、04号门面房进行了查封。查封后，王明春、季玉贞、魏荣菊提出执行异议，主张法院查封的房屋属其所有，请求解除查封。该执行异议经沛县法院审查后认为“本案诉争房屋已由发达公司与孟振签订了商品房买卖合同，有发达公司与沛县房产管理局共同盖章出具了产权证明，已在沛县房产管理局登记备案在孟振名下，且至今未有变更，故诉争房屋应为被执行人孟振所有”。沛县法院裁定：驳回异议人王明春、季玉贞、魏荣菊对沛县食品城二期16号楼01、02、04号门面房主张房屋所有权，请求解除查封的异议请求。王明春、魏荣菊、季玉贞不服，向徐州中院申请复议。徐州中院经审查认为，因当事人及申请复议人在上述房屋归属问题上争议较大，不宜在复议程序中确定权属，在诉讼期间房屋继续查封，待确定归属后再作出相应处理，对申请复议人提出的复议申请不予审查。
2008年2月25日，王明春诉至沛县法院，请求：确认贺本书与王明春签订的购房合同有效；确认王明春取得沛县食品城二期16号楼4号门面房产权，并要求建安公司、发达公司、孟振协助办理该房屋的产权过户手续。一审中，王明春撤回确认其取得沛县食品城二期16号楼4号门面房产权，并要求建安公司、发达公司、孟振协助办理该房屋的产权过户手续的诉讼请求。
沛县法院认为：建安公司将发达公司用于抵偿工程款的房屋再行让渡与贺本苏以抵偿工程款的行为已经江苏省高级人民法院认定为合法有效。即贺本苏有权处分建安公司抵偿工程款的房屋。发达公司与孟振签订了商品房买卖合同，该合同已在沛县房产管理局登记备案在孟振名下，但该登记系双方对签订的商品房买卖合同进行登记，并非对该房的物权进行登记，孟振对该房没有取得所有权。贺本苏20**年5月1日向王明春借款30万元，并出具借条，约定用食品城16#楼由东向西04号门面房作抵押，如不还款，此房属王明春所有。王明春与贺本苏之间存在借款关系，因贺本苏没有按照约定及时偿还借款，双方就偿还借款问题又签订了购房合同，且王明春从2002年5月对涉案房屋占用至今。虽然王明春出具的说明“2002年通过夏后立我借贺本苏现金叁拾万元正，当时贺本苏同意用食品城16号楼底层由东向西04号门面房面积120平方米作为抵押，贺本苏如还清此款，此房退还给贺本苏，如贺本苏还不清此款，此房层于我长期占用，为了保险，我要求贺本苏给我写了一份售房协议”。但，同日贺本苏向王明春出具担保说明一份：“贺本苏叫我作假证，如出现法律责任由贺本苏本人负责担保同意担保，贺本苏”。上述两份材料可以证实是贺本苏为了其他案件需要而要求王明春书写的证明材料，双方并没有就解除房屋买卖合同进行协商。本案贺本苏因欠王明春借款，于2002年5月借款时将涉案房屋交付给王明春占有使用，之后又与王明春就涉案房屋签订了购房合同，并向王明春出具了购房款收据，据此，可以认定贺本苏因借王明春款用房屋进行了抵债。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，沛县法院判决：（一）确认王明春与贺本书之间签订的沛县食品城二期16号楼4号门面房购房合同为有效合同。（二）驳回王明春对建安公司、发达公司、孟振的诉讼请求。
贺本苏、孟振均不服沛县法院一审判决，向徐州中院提起上诉。徐州中院二审判决：驳回上诉，维持原判决。
本院认为：本案中发达公司以其组建的沛县糖副食品批发市场项目部的名义与建安公司签订的“商用房部分房屋的预（销售）收入折抵工程款”的协议、发达公司与建安公司签订的“以房抵款”的补充协议、贺本苏向王明春借款30万元并“用食品城16#楼由东向西04号门面房作抵押”及后来贺本苏与王明春签订的04号门面房的“购房合同”，均合法有效。本案中，贺本苏向王明春借款30万元，用“16#楼04号门面房”作抵押，签订了购房合同；贺本苏因欠孟振债务，签订以房抵款协议并由发达公司与孟振签订“16#楼04号门面房”商品房买卖合同。“16#楼04号门面房”被销售了两次。但是，王明春于2002年5月起实际占有“16#楼04号门面房”，故王明春请求确认贺本书与其签订的购房合同有效的诉讼请求，应该得到支持。孟振申请再审时提出的“徐州中院在开庭审理时，没有合法传唤发达公司到庭参加诉讼”及“二审判决书至今未送达发达公司”的程序问题，对此，应该由当事人发达公司自己提出。孟振提出的该再审理由，本院不予采纳。孟振认为：“原判决认定事实不清，适用法律不当。……本案的关键人物贺本苏被逼离家出走，……即王明春和贺本苏之间账目根本没有清算，诉争房屋根本不是买卖，真实目的就是抵押”的再审理由。本院认为：《江苏省城市房地产交易管理条例》第九条规定“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式主要是指：（一）房地产交换；（二）以房地产抵债；……”因此，应认定王明春与贺本苏之间就涉案商品房买卖关系已经成立，且合法有效。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。
综上，孟振的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回孟振的再审申请。
审判长 张继军
审判员 杨 忠
审判员 丁争鸣
二〇一四年六月六日
书记员 蒋磊君