浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第893号
上诉人（原审被告）胡笑微。
委托代理人王耀。
被上诉人（原审原告）浙江天涯实业有限公司。
法定代表人吕泽星。
委托代理人王文革。
上诉人胡笑微为与被上诉人浙江天涯实业有限公司（以下简称天涯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2013）金武民初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告天涯公司起诉称：2009年10月9日，双方签下房屋买卖合同，由原告卖给被告东方五金城第6幢1层11号房一间（总房价人民币壹拾万贰仟柒百伍拾捌元整）。被告在2009年10月9日交清首付款人民币52758元后，由于被告的自身原因银行拒绝办理按揭贷款，按照合同第八条第二点规定被告应通过其它方式按时付清约定的余款，原告多次催讨，但被告违背协议，恶意拖延至今仍未支付余款。根据合同第八条第一点中第二种方式处理，逾期超过30日后，原告愿意继续履行合同，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之捌的违约金。为此，请求判令被告胡笑微归还欠款本金50000元；支付违约金（违约金按本金50000元的每日万分之捌计算，自2009年10月10日起至实际支付之日止）；本案的诉讼费用由被告承担。
原审被告胡笑微答辩称：首先，被告根本不存在违约行为。被告于2009年向原告购买了东方五金城内房屋一套，根据2009年国家关于商品房按揭贷款政策，购房者购房时无论系首套房还是二套房其首付款都是30%。但待原告为被告办理按揭贷款时（即2010年3月份），国家将二套房的首付比例从原来的30%提高到50%，导致房屋按揭贷款失败。因此，银行拒绝办理按揭贷款不是由于被告的原因，也不是由于原告的原因，而是因为国家政策的调整，国家政策的调整是无法预见的，不可抗力的，当属法律上所讲的情势变更。根据《合同法司法解释二》的规定，出现情势变更，法律允许当事人变更合同而免除违约责任的承担。因此，在此案中原告首先应与被告商量变更合同中有关付款方式和付款期限的条款，而不是来就适用违约条款。其次，被告早在2013年4月4日的庭审中就已表明态度，其自愿一次性支付有关的购房余款，但原告执意要解除其与被告签订的《商品房买卖合同》而拒收余款。因此，被告并不存在恶意拖欠购房款的问题。最后，原告的第二项诉请违反了《民事诉讼法》的“一事不再理”的原则。原告早在2013年3月8日向武义县人民法院起诉的（2013）金武民初字第239号案中的第二项诉请就已请求被告支付违约金。武义县人民法院经过审理后作出判决：判决驳回原告浙江天涯实业有限公司的诉讼请求。因此，原告不能再次起诉请求被告支付违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原审法院审理查明：2009年10月9日，原告天涯公司与被告胡笑微签订商品房买卖合同（合同编号：091009336），原告将东方五金城第6幢1层11号房屋一间出售给被告。合同约定房屋的总价款为102758元；被告于2009年10月9日前交房款52758元，余款50000元办理银行按揭，由被告交齐贷款所需一切资料，原告在2009年10月10日前代为向银行办理，首付款及利率等按银行贷款政策执行。同时约定被告逾期付款的违约责任按1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1％向原告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之捌（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。2、由于被告原因银行拒绝办理按揭贷款，被告应通过其他方式按时付清约定的余款，否则视为违约，因被告拖欠借款而造成出卖人损失的，处置该房产所得优先用于归还银行借款及赔偿原告的损失。房屋交付使用后，被告若超过二个月未按时偿还银行贷款，出卖人有权收回本房屋的房产权与使用权，并按合同房价款扣除银行贷款余额及其一切费用后退回余款，不计息，被告同时承担违约金及所造成的一切经济损失。2009年10月9日，被告依约交清首付款52758元，余款的按揭贷款由原告于2010年1月8日代为向银行办理，但未办理成功。被告至今未支付余款。
原审法院审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，并不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告提出按揭未办理成功不是其过错，而是因为国家政策调整，该情况应视为情事变更，应当免除其违约责任。从《商品房购买合同》的权利义务关系上看，作为购买者履行的是支付购房款的义务，合同约定购买人采取按揭的方式只是一种付款的方式或方法。在合同签订时，双方当事人对于银行是否同意办理按揭均有一个起码的判断，要么按揭放贷，要么拒绝办理，并不属于不可预见，显失公平的情形，因此本案不适用情事变更原则。且原告本次起诉的是逾期付款违约金，不属于“一事不再理”情形，故被告应当支付剩余房款并承担逾期付款违约金。从庭审查明事实看，原告代为办理银行按揭的时间实际为2010年1月8日，之后虽未通过书面形式通知被告按揭未办理成功，但从被告当庭陈述中可以看出其对于按揭未办理成功的事实是知道的，事后被告也未实际还贷，且双方对房屋进行了交接，房屋一直由被告使用，按常理分析原告也应会通知被告付款，但付款时间应当扣除两个月的合理催告时间，即逾期付款违约金从2010年3月8日起至判决确定履行之日止按本金50000元的日万分之八计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、胡笑微于判决生效后10日内支付浙江天涯实业有限公司购房款50000元，并支付该款自2010年3月8日起至判决确定履行之日止按日万分之八计算的违约金；二、驳回浙江天涯实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1154元（已减半），由浙江天涯实业有限公司负担89元（已交纳），由胡笑微负担1065元，限于判决生效后10日内交纳。
宣判后，胡笑微不服一审判决，向本院提起上诉称：1、胡笑微并不存在违约行为，不需要支付违约金。2009年10月9日，双方签订商品房买卖合同，胡笑微交纳首付款52758元，余款50000元约定由天涯公司向银行办理按揭贷款。因天涯公司迟迟未去办理按揭贷款，恰逢2010年国家出台限贷政策，导致按揭贷款未能办理。如果天涯公司按合同约定及早办理贷款手续，完全可以顺利办妥，按揭贷款之所以未能办成，主要原因在于天涯公司逾期办理按揭。2、按揭贷款未办成功，天涯公司自知理亏，两年多来从未口头或书面催告胡笑微继续履行合同，直到2012年底，天涯公司更换经理后才找胡笑微协商。当时，胡笑微表示愿意继续履行合同。但天涯公司在2013年年初即向法院提起诉讼，要求解除合同。一审法院按常理推断天涯公司催告过胡笑微不符合事实。本案违约方应是天涯公司。3、按照合同约定，胡笑微也没有义务一次性付清剩余购房款。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
天涯公司辩称：1、购房人为了买房向银行办理按揭贷款，主体是购房人和银行，房产公司只是协助购房人办理按揭，并不是由天涯公司负责办理按揭。本案是因为胡笑微不愿按银行政策提高首付比例造成按揭贷款不成功，责任完全在胡笑微一方。2、本案《商品房买卖合同》附件八中补充协议内容3约定：购房户办理银行按揭贷款手续时，由于买受人自身原因不能及时办理，按本合同第八条规定处理。办理按揭贷款时如遇银行政策调整或买受人自身原因，贷款额度和利率根据银行的标准执行，首付款也随之进行调整，办理银行按揭贷款相关费用由买受人自负。胡笑微不肯按银行政策提高首付款显然是违约。3、本案《商品房买卖合同》第八条第2款约定：由于买受人原因银行拒绝办理按揭贷款，买受人应通过其他方式按时付清约定的余款，否则视为违约。胡笑微在明知银行按揭未成功的情况下，未按合同约定通过其他方式按时付清约定的余款，造成违约。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，胡笑微提交证据如下：1、房屋交接书，证明房屋交接时间是在约定办理贷款之后。2、（2013）金武民初字第237号、239号案件庭审笔录一份，证明第一次协商时间是在2012年年底。
经质证，天涯公司对证据1的真实性无异议，当时胡笑微称没有房子住，是公司照顾她才同意她先住进去。按揭贷款确实没有办理。对证据2，2012年12月份代理人刚上任当经理，就和胡笑微进行协商。前任经理称经常和胡笑微联系的，胡笑微称要到2013年4月份才有钱给，公司老总不同意，要胡笑微马上付款，故成诉。
本院认为，上述证据的真实性可以认定，但不能证明待证事实。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另确认事实如下：天涯公司于2009年12月16日为涉案房屋办好预告登记-预购商品房设定抵押权预告。
本院认为：胡笑微与天涯公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。购房人具有支付购房款的义务。双方原约定办理银行按揭，但受房地产调控政策的影响而未能取得银行按揭贷款。现胡笑微既未要求解除合同，又未付清房款，而实际使用房屋已将近4年，理应支付剩余房款，并承担逾期付款的违约责任。一审从2010年3月8日起算违约金，并无不当。《商品房买卖合同》第八条约定，逾期付款超过30日，合同继续履行的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。从双方提交的证据及庭审查明的事实来看，天涯公司具有协助胡笑微办理贷款的义务。天涯公司虽陈述其已积极履行该协助义务，但双方于2009年10月9日签订了商品房买卖合同，但直至2009年12月16日天涯公司才办理好按揭贷款所必需的预告登记材料，并且据天涯公司的一审陈述，其系2010年1月8日向银行办理按揭。故天涯公司履行协助义务的期间难谓合理，并导致双方对按揭贷款无法办理的责任由谁承担产生争议。且天涯公司在按揭贷款无法办理时，没有积极与胡笑微磋商以明确争议的解决，对违约损失的扩大负有一定责任。综合考虑，本院酌定由胡笑微按照应付款的日万分之五支付违约金。综上，胡笑微的上诉理由部分成立，本院对相应的上诉请求予以支持。一审判决实体处理不甚合理，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更浙江省武义县人民法院（2013）金武民初字第358号民事判决第一项为：由胡笑微于本判决生效后10日内支付浙江天涯实业有限公司购房款50000元，并支付该款自2010年3月8日起至本判决确定履行之日止按日万分之五计算的违约金，如提前履行，则支付违约金至实际履行之日止；
二、驳回浙江天涯实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1154元，由浙江天涯实业有限公司负担219元，由胡笑微负担935元；二审案件受理费2308元，由浙江天涯实业有限公司负担438元；由胡笑微负担1870元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
审 判 员 吴 伟
二〇一三年九月十三日
代书记员 徐 照