浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）绍越执异字第37号
案外人（异议人）绍兴华一纺织品有限公司。
法定代表人徐土祥。
委托代理人（特别授权代理）宋涛。
委托代理人（特别授权代理）彭广君。
申请执行人绍兴力春纺织品有限公司。
法定代表人李玉泉。
委托代理人（特别授权代理）汪文峰、何烨磊。
被执行人绍兴市时代服装有限公司。
法定代表人张国祥。
被执行人张国祥。
本院在执行（2013）绍越执民字第1325号申请执行人浙江绍兴恒信农村合作银行镜湖支行（现已变更为绍兴力春纺织品有限公司）与被执行人绍兴市时代服装有限公司、张国祥金融借款纠纷案件中，于2013年8月5日发布执行公告，拟拍卖被执行人绍兴市时代服装有限公司名下所有的位于绍兴市越城区皋埠镇银城路96号1幢、2幢、3幢的房产及相应土地。案外人绍兴华一纺织品有限公司对本院上述执行行为提出执行异议，认为案外人绍兴华一纺织品有限公司与绍兴市时代服装有限公司已就本案争议房屋订立租赁合同且已支付15年租金，请求本院对租赁合同予以确认并支持优先购买权。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
经审查查明，本院在执行（2013）绍越执民字第1325号申请执行人浙江绍兴恒信农村合作银行镜湖支行与被执行人绍兴市时代服装有限公司、张国祥金融借款纠纷案件中，在审理阶段，于2013年4月23日轮候查封了被执行人绍兴市时代服装有限公司名下所有的位于绍兴市越城区皋埠镇银城路96号1幢、2幢、3幢的房产。双方于2013年4月27日达成调解协议：××、被告绍兴市时代服装有限公司应于2013年5月1日前归还给原告浙江绍兴恒信农村合作银行镜湖支行借款人民币2200万元，并支付至2013年4月10日止的利息（包括罚息、复息等，下同）543013.83元，及自2013年4月11日起至实际付清之日止的利息按中国人民银行有关规定及合同约定计付，利随本清；二、如被告绍兴市时代服装有限公司未按约履行上述第××项债务，则原告对合同号为8971320120000615的最高额抵押合同项下的抵押物（他项权证号分别为：绍房他证绍市字第K0000672**号、K000067210号、K000067212号）享有优先受偿权；三、被告张国祥对被告绍兴市时代服装有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、案件受理费依法减半收取77257.5元，财产保全费5000元，合计人民币82257.5元，由两被告连带负担，该款原告已预交，由两被告于2013年5月1日前××并付清。案件进入执行程序后，浙江绍兴恒信农村合作银行镜湖支行与绍兴力春纺织品有限公司于2013年6月27日达成债权转让协议，将本院作出的（2013）绍越商初字第1030号民事调解书确定的债权转让给绍兴力春纺织品有限公司，本院据此作出（2013）绍越执民字第1325号执行裁定书，裁定变更绍兴力春纺织品有限公司为申请执行人。在处置被执行人绍兴市时代服装有限公司名下所有的位于绍兴市越城区皋埠镇银城路96号1幢、2幢、3幢的房产及相应土地过程中，本院于2013年8月5日发出执行公告，要求对上述房产及土地有租赁权或其他相关权利的案外人，于2013年8月12日前向本院申报相关权利或提出执行异议。案外人绍兴华××纺织品有限公司遂向本院提出上述执行异议，要求认定其具有上述争议房产租赁权且已支付15年租赁费，并要求在拍卖该房产时具有优先购买权。
另查明，本案争议房屋绍兴市越城区皋埠镇银城路96号1幢、2幢、3幢（产权证号分别为：A0000047743、A0000047745、A0000047744，建筑面积分别为7685.97㎡、4767.54㎡、2991.06㎡，总计15444.57㎡，发证日期均为2008年1月21日）系被执行人绍兴市时代服装有限公司所有。2012年4月10日，绍兴市时代服装有限公司与案外人绍兴华××纺织品有限公司签订工业厂房租赁合同1份，载明绍兴市时代服装有限公司向案外人绍兴华××纺织品有限公司出租绍兴市生态园区银城路96号工业厂房建筑面积约15540平方米（按房产证面积为准），以作为案外人绍兴华××纺织品有限公司所从事的经营场所。租赁期限为15年，自2012年4月11日起至2027年4月10日止。房屋租金为全部厂房每年人民币100万元，合同签订后3天内15年租金合计1500万元××次性支付。在租赁期限内，承租方有权利可以将租赁物转租给第三方，从2013年8月开始绍兴财顺服饰有限公司的房租由绍兴华××纺织品有限公司收取。双方对其他事项亦作了约定。合同签订后，案外人绍兴华××纺织品有限公司依约于2012年4月12日通过银行汇付给绍兴市时代服装有限公司房租费1500万元。2012年9月11日，绍兴华××纺织品有限公司根据上述租房合同将住所地由原绍兴市越城区漫池路13号整理车间东侧变更为绍兴市越城区皋埠镇银城路96号2幢。
2012年3月31日，绍兴市时代服装有限公司与浙江绍兴恒信农村合作银行镜湖支行签订最高额抵押贷款合同××份，约定由绍兴市时代服装有限公司以绍兴市越城区皋埠镇银城路96号1幢、2幢、3幢房产及相应土地作抵押向浙江绍兴恒信农村合作银行镜湖支行借款人民币2200万元，并于2012年4月13日办理了房地产最高额抵押他项权证。
同时查明：2010年5月28日，绍兴市时代服装有限公司与绍兴市财顺服饰有限公司签订工业厂房租赁合同1份，载明由绍兴市时代服装有限公司向绍兴市财顺服饰有限公司出租绍兴市生态园区银城路96号工业厂房共计建筑面积约10710平方米（包括室外场地、道路及围墙、绿化等附属物和水电、消防、排水、排污、厕所等附属设施），以作为绍兴市财顺服饰有限公司所从事的服装生产的经营场所。租赁期限为6年，从2010年8月1日起至2016年7月31日止。房屋租金为平均年租72元每平方米，2010年8月1日至2012年7月31日每年77万元，2012年8月1日至2013年7月31日81万元，2013年8月1日至2014年7月31日84.5万元，2014年8月1日至2015年7月31日88.5万元，2015年8月1日至2016年7月31日92.5万元。第××期租金在合同签订后3天内支付，以后每年8月1日前付清当年租费。双方对其他事项亦作了约定。合同签订后，绍兴市财顺服饰有限公司××直正常租赁使用合同规定的厂房并支付租赁费至今。
以上事实，由案外人绍兴华××纺织品有限公司向本院提供的工业厂房租赁合同1份、银行付款凭证1份（写明为房租费），争议厂房产权证××组，土地证复印件1份，本院调查所得争议厂房产权登记信息1组（3份），案外人绍兴华××纺织品有限公司工商登记资料1组，本院（2013）绍越商初字第1030号民事调解书1份，绍兴市时代服装有限公司与绍兴市财顺服饰有限公司签订工业厂房租赁合同1份及相关缴费发票及银行进账单1组，各方当事人当庭陈述等证据所证明。
本院认为，案外人绍兴华××纺织品有限公司与被执行人绍兴市时代服装有限公司关于本案争议财产即绍兴市生态园区银城路96号工业厂房的租赁合同，双方主体适格，权利义务明确，且根据合同法规定，租赁合同属于诺成合同，故该合同应认定合法有效。绍兴市时代服装有限公司与浙江绍兴恒信农村合作银行镜湖支行办理抵押登记手续时间为2012年4月13日，案外人绍兴华××纺织品有限公司与被执行人绍兴市时代服装有限公司签订房屋租赁合同的时间是2012年4月10日，并已于2012年4月12日支付15年房屋租金，且已向工商登记部门注册争议房屋作为住所地。故本案争议房屋抵押在后，租赁在前，在后的抵押权不能影响在前的租赁权的行使，本案争议房屋的租赁合同对今后的买受人应具有约束力。但本案争议房屋存在两个有效的房屋租赁合同，另××承租人绍兴市财顺服饰有限公司已实际使用大部分厂房，且租赁期限尚未届满，故案外人绍兴华××纺织品有限公司对租赁房屋的交付或要求被执行人绍兴市时代服装有限公司承担不能履行合同的赔偿责任需通过另行诉讼解决。其次，房屋优先购买权是承租人的××项重要权利，本案争议房产在拍卖时，案外人和其他竞买者均在同等条件下进行竞买，并不影响抵押权人实现债权。综上所述，案外人绍兴华××纺织品有限公司与被执行人绍兴市时代服装有限公司关于本案争议房屋的租赁合同部分权利即优先购买权应予保护，但顺序应在绍兴市财顺服饰有限公司之后。案外人绍兴华××纺织品有限公司据此提出的执行异议，部分理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百五十四条第××款第（十××）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
案外人绍兴华一纺织品有限公司的执行异议请求部分成立，案外人绍兴华一纺织品有限公司与被执行人绍兴市时代服装有限公司关于本案争议财产即绍兴市生态园区银城路96号工业厂房的租赁合同合法有效，案外人绍兴华一纺织品有限公司对被执行人绍兴市时代服装有限公司所有的位于绍兴市越城区皋埠镇银城路96号1幢、2幢、3幢（产权证号分别为：A0000047743、A0000047745、A0000047744，建筑面积分别为7685.97㎡、4767.54㎡、2991.06㎡，总计15444.57㎡）在本院拍卖时享有行使优先购买权的权利。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周仕勇
人民陪审员 王 彦
人民陪审员 鲁根森
二〇一三年十月二十八日
书 记 员 程国饶