黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2015）黑高法执复字第53号申请复议人（被执行人）：黑龙江省凯华房地产开发有限公司，住所地：哈尔滨市道里区临江花园。法定代表人：贾乐义，该公司经理。申请执行人：穆棱市广成建筑安装有限责任公司，住所地：黑龙江省穆棱市八面通镇。法定代表人：李文成，该公司总经理。被执行人：黑龙江省凯华房地产开发有限公司绥芬河分公司，住所地：黑龙江省绥芬河市新兴街。法定代表人：贾乐义，该公司负责人。被执行人黑龙江省凯华房地产开发有限公司因与申请执行人穆棱市广成建筑安装有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，不服牡丹江市中级人民法院（2009）牡法执字第72-6号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。穆棱市广成建筑安装有限责任公司（下称广成公司）与黑龙江省凯华房地产开发有限公司（下称凯华公司）、黑龙江省凯华房地产开发有限公司绥芬河分公司（下称绥芬河分公司）建设工程施工合同纠纷一案，牡丹江市中级人民法院（下称牡丹江中院）于2009年5月6日作出（2009）牡民初字第6号民事判决，判令被告凯华公司给付原告广成公司工程款人民币14，025，104.73元及逾期付款利息，被告绥芬河分公司承担连带偿还责任。凯华公司对判决不服，提出上诉。本院于2009年9月11日作出（2009）黑民一终字第107号民事判决：驳回上诉，维持原判。牡丹江中院在执行中，对被执行人凯华公司所有的，位于绥芬河市新兴街凯华国际商业贸易中心的3至5层房产进行了评估、拍卖。2012年5月29日，该院作出（2009）牡法执字第72-3号执行裁定，以第二次拍卖保留价，将以上房产抵债给申请执行人广成公司。被执行人凯华公司不服，向牡丹江中院提出异议，认为本案存在评估机构不具备评估资质、评估程序违法及评估价格偏低等问题，请求撤销该院（2009）牡法执字第72-3号执行裁定，对被执行人房产重新评估。牡丹江中院经审查于2013年10月14日作出（2009）牡法执字第72-5号执行裁定，驳回被执行人凯华公司异议。凯华公司对此不服，向本院申请复议。本院经审查于2013年11月9日以（2013）黑高法执复字第41号执行裁定书，撤销牡丹江中院（2009）牡法执字第72-5号执行裁定，发回该院重新审查凯华公司异议请求。牡丹江中院经审查查明，2009年10月19日，广成公司向该院申请执行本案。该院在执行中查封了被执行人凯华公司所有的位于绥芬河市新兴街凯华国际商业贸易中心的3至5层（建筑面积约12，195.60平方米）房产并委托牡丹江宏伟房地产估价有限公司（下称宏伟估价公司）进行了评估。2010年6月30日，该公司出具评估报告认为，根据估价目的和估价对象用途的需要，考虑到该估价对象是商服用房，虽然在该地区可比交易实例较少，但是，由于该类房屋规划用途用作出租经营，适合选用收益法进行评估，对计算结果运用数理统计的有关方法，并结合估价人员的经验确定估价对象的市场评估价格或价值。确定以上房产总价值人民币56，290，699.00元。该评估报告有效期为一年。凯华公司收到牡丹江中院评估报告后提出异议，认为该评估报告存在评估人员不具备评估资质及评估方法不当等问题，导致评估价格偏低，给其造成巨大经济损失，请求该院对被执行人房产重新评估。牡丹江中院于2010年11月1日召开了双方当事人及评估机构、该院技术室共同参加的听证会，对被执行人反映的问题进行听证。此后，评估机构又出具了第二份评估报告，在此份评估报告上，有关参与评估人员签名，其它内容与第一份评估报告内容基本一致。2010年11月15日，牡丹江中院作出（2007）牡法执字第126-1号通知书，以凯华公司没有提供评估机构及评估人员没有资质、评估程序严重违法的证据，其提出异议时已逾期为由，认定评估报告作为本案拍卖的价格依据。2011年6月22日，牡丹江中院对争议的房产进行第二次拍卖，保留价为46，158，373.18元。因无人竞买而流拍。同年6月24日广成公司提出书面申请，请求以第二次拍卖的保留价接收拍卖财产抵债。在此期间，经生效法律文书确认的凯华公司其他债权人绥芬河市绥芬河农村信用合作社、王秀玲、袁忠新、田素芬将债权转让给广成公司，牡丹江中院变更该公司为上述案件申请执行人。广成公司买受以上债权后，对凯华公司债权本金合计约为2800万元。2012年5月18日，申请执行人广成公司再次表示愿意以二次流拍价格接受房产抵债。2012年5月29日，牡丹江中院作出（2009）牡法执字第72-3号执行裁定，以对被执行人评估的房产二次流拍，申请执行人同意按照流拍价格接收为由，将以上房产抵债给本案申请执行人广成公司。牡丹江中院审查认为，关于异议人凯华公司提出第二次拍卖流拍后，法院没有在60日内进行第三次拍卖，违反法律规定的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第一款规定：对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。本案中，广成公司同意以第二次拍卖的保留价接受财产，因此无需进行第三次拍卖。关于异议人凯华公司提出估价报告仅用收益法估价是错误的问题。《房地产估价规范》5.1.2规定：对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。规范中的“规范用词用语说明”第（3）条：表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”。牡丹江市宏伟房地产估价有限公司在估价报告和听证中就不能采用其它估价方法的理由作出了说明和解释，在本案中只选用收益法估价不违反禁止性规定。且本案中评估机构的选定符合法定程序，估价报告中关于凯华公司所有的凯华国际商业贸易中心三、四、五层房产的价值仅是人民法院在委托拍卖中可参照的保留价，其实际价值应由市场决定，故凯华公司关于使用收益法估价错误，评估价值过低的异议理由不能成立。关于异议人凯华公司提出估价机构和估价人员不具有相应资质的问题。在评估报告中有估价人员和估价机构的资质证书材料，可以证明其具有相应资质。于2014年10月28日以（2009）牡法执字第72-6号执行裁定，驳回凯华公司的异议请求。凯华公司不服，以相同理由向本院申请复议。并提出牡丹江中院在对本案异议审查期间，该公司向牡丹江中院提交了绥芬河市“海天商厦”9个商铺和绥芬河市“鑫园大厦”1个商铺交易价格，旨在证明估价物的当地商服用房的市场价值。该院未予采信的理由不足。请求撤销牡丹江中院（2009）牡法执字第72-3号执行裁定和（2009）牡法执字第72-6号执行裁定，本院经审查查明，牡丹江中院在执行绥芬河天客隆商贸有限公司与凯华公司债务纠纷一案中，于2009年8月14日委托牡丹江市宝昌房地产估价有限公司对争议的房产一至二层的部分房产进行了评估，该公司作出评估报告认为，委托评估的房地产为商服用房，该区域此类商服用房交易实例较少，不宜采用市场法评估，但现已对外出租经营，并产生收益，故采用收益法评估市场价值。评估单价分别为4，557.00元／平方米、5，240.00元／平方米。另查明，2010年9月1日，绥芬河市人民法院在执行季贺华与凯华公司债务纠纷一案中，牡丹江市宝昌房地产估价有限公司受该院委托对争议的房产一层的部分房产进行了评估，该评估报告认为，“本次估价对象为商服用房，依据评估原则和评估目的，并综合考虑其物业所处区域，物业性质、特点及影响其市场价值的各类因素。根据提供及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，我们认为同类物业在市场交易上少有交易实例，但租赁案例较多，且估价对象现处于出租使用状态，属于收益性房地产，故本报告采用市场收益法来进行评估。评估单价为4508.00元／平方米”。又查明，绥芬河凯华商厦房屋档案载明，该商厦部分房产自2008年至2013年期间，销售价格单价从3，600.00元／平方米至22，000.00元／平方米不等。本院认为，关于宏伟估价公司及估价人员是否具有司法鉴定资质问题，宏伟估价公司企业法人营业执照核准的经营范围为房地产评估、咨询。原黑龙江省建设厅颁发的房地产价格评估机构资格证书载明的资格等级为贰级。该公司有8名以上专职注册房地产估价师。本案评估师张金友、戴洪波、张静均具有建设行政主管部门颁发的执业证书。虽然原评估报告加盖的戴洪波注册号错误，但是宏伟估价公司另行出具的评估报告进行了修正，因此该评估报告具有法律效力。关于对本案争议的房产采取何种估价方法，符合客观、公正、合理原则问题。根据《房地产估价规范》的规定，拥有大量房地产交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。选取的可比实例应符合下列要求：1、是估价对象的类似房地产；2、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。由于凯华公司提交的可比实例不符合上述规定的条件，且凯华商厦销售价格存在巨大差异，不属于正常市场价格行情，因此对本案争议的房产选用市场比较法进行评估，不完全符合《房地产估价规范》规定的要求。凯华商厦作为收益性房地产，评估机构选用收益法为本案估价方法并无不当。另外，房地产评估价格仅为确定房地产拍卖保留价的依据，该房地产最终能否拍卖成交以及拍卖成交价格由市场对该标的物价值的认可程度决定。本案争议的房产经两次拍卖仍无人竞买导致流拍，说明本案拍卖保留价并未如申请复议人所称明显低于市场价格，申请复议人的复议理由不能成立。关于牡丹江中院没有在第二次拍卖流拍后60日内进行第三次拍卖，是否违反法律规定问题。2011年6月22日，牡丹江中院对争议的房产进行第二次拍卖，因无人竞买而流拍。同年6月24日广成公司即提出书面申请，请求以第二次拍卖的保留价接收拍卖财产抵债。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第一款规定，执行法院可以将二次流拍的财产抵债。综上，凯华公司复议理由和请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款的规定，裁定如下：驳回黑龙江省凯华房地产开发有限公司复议请求。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长 孙 勇代理审判员 赵 勇代理审判员 王金海二〇一五年十二月一日书 记 员 崔 婷