济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民一初字第51号
原告尚书良，住济南市。
委托代理人廖秀华，国浩律师（济南）事务所律师。
原告费波，住址同原告尚书良。
委托代理人廖秀华，国浩律师（济南）事务所律师。
被告秦法玲，住济南市。
原告尚书良、费波与被告秦法玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尚书良，原告尚书良、费波的共同委托代理人廖秀华，被告秦法玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚书良、费波诉称，2015年1月8日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定原告尚书良、费波将位于济南市天桥区工人新村北村某号楼某单元某室（房产证号济房权证省直字第XXXX**号）房屋以55万元的价格出卖给被告秦法玲，被告秦法玲将首付款16万元交付给原告尚书良、费波后，双方到房管局办理过户手续，被告秦法玲取得房产证后办理银行商业按揭贷款，用以支付剩余房款。合同签订后，被告秦法玲向原告尚书良、费波支付房款145000元后，原告尚书良、费波于2015年1月9日将房屋过户到被告秦法玲名下，但被告秦法玲却违反合同的约定，未向银行办理银行商业按揭贷款，而是因民间借贷将上述房屋抵押给了案外人。原告尚书良、费波认为，被告秦法玲的行为已经违反了双方房屋买卖合同的约定，为维护合法权益，原告尚书良、费波诉至法院，请求：1、解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》，判决位于济南市天桥区工�新村北村某号楼某单元某室归原告尚书良、费波所有；2、被告秦法玲承担本案的诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2、判决被告秦法玲将位于济南市天桥区工人新村北村某号楼某单元某室过户至原告尚书良、费波名下；3、被告秦法玲支付违约金6万元；4、被告秦法玲支付中介费5000元；5、本案诉讼费用由被告秦法玲承担。
被告秦法玲辩称，原告尚书良、费波陈述的事实是属实的，但被告秦法玲是受害者，同意解除房屋买卖合同，并将涉案房产过户至两原告名下，但不同意承担诉讼费用。原、被告双方签订买卖合同时，有房屋中介进行操作，具体情况被告秦法玲不清楚，只是让被告秦法玲签名。
经审理本院认定，2015年1月8日，原告尚书良、费波（卖方，合同甲方）与被告秦法玲（买方，合同乙方）经济南孚瑞房地产经纪有限公司（合同丙方）居间，签订了房屋买卖合同（以下简称房屋买卖合同）一份，该合同约定：“一、房产状况：甲方自愿出售位于济南市天桥区工人新村北村某号楼某单元某室的房产（以下简称涉案房产）给乙方，房屋所有权证号省直字第XXXXXX号，房屋所有权人为尚书良，房屋建筑面积为81.77平方米，（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）。房产抵押、查封、租赁情况：无抵押、无查封，有租赁（甲方负责解除租赁）。附属设施：固定装修，小房（无产权）。甲方承诺和保证此房产无任何等权属纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系。乙方对甲方上述房产已作充分了解并实地看房，对该房产现状无异议，愿意购买该房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设�的总价款为：人民币（大写）伍拾伍万元（￥550000元整）。该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。三、付款方式：1、乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）伍仟元（￥5000元整）…3、乙方需要办理贷款的，甲、乙双方应在签订本合同之日起叁日内提供乙方贷款所需的全部资料。在完税后且办理房屋产权转移登记之前，乙方须将除定金外的首付款人民币（大写）壹拾陆万元（￥160000元整）交付甲方。贷款条件、最终的贷款额度及贷款年限等相关事宜以有关部门的即时政策为准；上述贷款款项在银行发放贷款之日，由银行直接向甲方支付，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应在过户前一次性补足。五、相关事宜：1、甲、乙双方办理房屋所有权转移登记手续所产生的相关税、费：甲方承担营业税、交易税、水电�、燃气费，乙方承担个税、契税等过户所产生的税和费（税、费的计算以相关部门对该房屋的核定价格为准）。2、甲、乙双方同意，甲方于收到全款后叁日内通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起贰日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付前发生的费用由甲方结清；交付后房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担…6、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定的金额向丙方支付佣金。7、甲、乙双方应当于合同签订之日起叁个工作日内提供完毕房产过户、评估、贷款等所需资料。乙方于合同签订之日委托丙方办理房产过户、评估、贷款等相关手续。乙方委托丙方代为办理贷款手续，以相关部门对该房产的评估价格作为乙方贷款的依据，乙方须向丙方支付代办贷款服务费。六、相关责任：1、甲方须保证该房屋、地下室（小房）权属无争议，若发生与甲方有关的权属争议或债务纠纷，由甲方负责解决，并承担本条款第3项的违约责任。2、须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；因甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本条款第3条规定追究违约方责任。3、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。4、委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第3项的�约责任。5、甲方不履行办证、交房、缴纳约定税费等义务的，或者乙方不履行付款、缴纳约定税费以及收房义务的，除承担本条款第3项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满30日解除合同。6、签订本合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰）；若甲、乙双方协商解除合同，应当由乙方承担丙方佣金。7、甲、乙双方须在丙方通知办理房屋所有权转移登记之日起三个工作日内配合办理相关过户手续。七、其他约定事项1、甲、乙双方积极配合丙方办理过户及贷款所需资料。2、房改房成交以套为单位，面积测大测小都与本次交易无关。3、甲方保证天然气已入户。4、本合同签署后，甲方到济南市房管局调档查询，如本房屋产权无查封、无冻结、无二次抵押，并打印调档结果后，房屋买卖合同即刻生效。5、甲、乙双方保证提供资料完毕后，七日内到银行办理面签手续。6、乙方保证自房屋所有权转移之日起40日内，甲方收到全款，否则乙方以现金方式垫付。7、本次交易价格以本合同为准，其他仅供贷款过户使用。8、乙方贷款肆拾柒万，甲方收到全款后，退还乙方陆万元整。八、如果本合同第七条的约定与其他条款的约定不一致，以第七条的约定内容为准…”。涉案合同签订后，被告秦法玲支付了定金5000元，另支付了首付款14万元。原告尚书良、费波为此支出中介费5000元。2015年1月12日，涉案房产登记在被告秦法玲名下。涉案房产未交付给被告秦法玲，仍由原告尚书良、费波控制和占有。
另查明，2015年1月17日，原告尚书良、费波（出卖人、甲方）、被告秦法玲（第二�受人、丙方）与案外人田其国（第一买受人、乙方）、居间方济南孚瑞房地产经纪有限公司（丁方）签订协议书（以下简称补充协议）一份，载明：“甲、乙、丙、丁四方就位于济南市天桥区工人新村北村某号楼某单元某室的房屋买卖事宜达成以下补充协议：一、甲乙双方于2014年11月1日就位于济南市天桥区工人新村北村某号楼某单元某室签订编号为XXXXXXX号《房屋买卖合同》（以下简称合同一）并约定相关权利和义务；2015年1月8日，乙方要求将所购房屋在办理转移登记手续时登记到丙方名下并在丁方处签订编号为XXXXXXX号《房屋买卖合同》（以下简称合同二）。二、甲、乙、丙、丁四方分别签订的合同一与合同二，甲乙丙丁四方均知晓并完全认可合同一与合同二的约定权利和义务；乙方在自愿的基础上要求甲、丁双方将所购买的上述房屋转移到丙方名下，并认可所签订的合同一自动作废，要求甲丁双方按照合同二履行相关权利和义务。三、甲方收到的首付款人民币（大写）壹拾肆万伍仟元整（145000元）系丙方向甲方支付（无论是由乙方的工作人员还是其亲属给付，乙丙双方均承认为是丙方支付）；如乙丙双方之间存在房屋买卖关系之外的法律纠纷或经济纠纷，乙丙双方自行解决与合同一、合同二所产生的法律关系无关。四、丙方剩余应付的购房款人民币（大写）肆拾万伍仟元整（405000元）由丙方在中国工商银行抵押按揭贷款放款后由银行直接向甲方支付；现丙方在2015年1月9日取得新房产证后没有按照规定将上述房屋抵押登记给中国工商银行而是做了民间借贷抵押登记，现乙丙双方承诺在2015年1月28日之前解除民间借贷抵押登记并在2日内将上述房屋抵押登记手续报给中国工商银行高新区支行；如甲方在2015年2月17日之前未取得剩�房款人民币肆拾万伍仟元整（405000元），乙丙双方应在2015年2月17日一次性支付给甲方剩余房款人民币肆拾万伍仟元整（405000元）。五、如乙丙双方未及时向甲方支付剩余购房款人民币肆拾万伍仟元整（405000元），每违约一日，须向甲方支付2000元违约金；乙丙双方均有义务支付剩余购房款且承担无限连带责任。六、本协议约定内容与合同一、合同二约定内容不一致的，以本协议为准。本协议一式四份，自甲乙丙丁签字或盖章后生效，四方各执一份，具有同等法律效力”。
再查明，2015年2月2日，冯涛作为原告，以秦法玲、刘文儒、李文勇、田其国为被告向本院提起民间借贷纠纷诉讼，请求依法判令：“1、被告秦法玲、刘文儒偿还原告冯涛借款300000元及利息5000元。2、被告李文勇、田其国对上述借款承担连带付款义务。3、诉讼费、财产保全费由被告承担。”经本院主持调解，上述当事人于2015年4月10日达成调解协议，本院根据调解协议制作了（2015）天民四初字第97号民事调解书。该调解书查明：“2015年1月15日，原告与被告秦法玲签订抵押贷款合同一份，合同约定，被告秦法玲（借款人）向原告冯涛（出借人）借款300000元，月息2.5%，还款期限为2015年1月25日。被告秦法玲以自己名下，位于济南市天桥区工人新村北村13号楼2-601号房产为上述借款进行抵押。同日，被告李文勇、田其国以承诺书的形式为被告秦法玲的上述借款提供连带担保。借款期限届满后，被告秦法玲，李文勇、田其国没有履行还款及担保义务。被告刘文儒与被告秦法玲系夫妻关系，应承担共同还款责任。”双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告秦法玲、刘文儒所欠原告冯涛借款300000元，于2015年4月14日前付清。二、被告秦法玲、刘文儒逾期不能履�上述付款义务，则承担逾期付款违约金18000元。三、被告李文勇、田其国在上述第一、二项债务范围内承担连带付款义务。四、原告案件受理费5880元减半收取2940元，财产保全费2045元，合计4985元，被告秦法玲、刘文儒自愿负担。”该民事调解书已经发生法律效力。
诉讼中，被告秦法玲自述其购买涉案房屋的目的为办理抵押贷款做生意，并自认其通过银行贷款审批后，通过案外人进行民间借贷借款30万元并欲以涉案房产作为抵押，在办理抵押登记前涉案房产被查封。被告秦法玲至今未能按照合同约定向原告尚书良、费波支付剩余房款405000元。现原告尚书良、费波诉至法院，请求：1、解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2、判决被告秦法玲将位于济南市天桥区工人新村北村某号楼某单元某室过户至原告尚书良、费波名下；3、被告秦法玲支付�约金6万元；4、被告秦法玲支付中介费5000元；5、本案诉讼费用由被告秦法玲承担。
以上事实，有原告尚书良、费波提交的房屋买卖合同、协议书、中介费发票，被告秦法玲提交的房屋买卖合同，以及原告尚书良、费波、被告秦法玲的当庭陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，对原、被告双方均具有约束力。根据原、被告双方在房屋买卖合同中的约定，原告尚书良、费波已于2015年1月12日将涉案房产过户至被告名下，被告秦法玲保证原告尚书良、费波于2015年2月21日之前收到银行贷款，否则，被告秦法玲应以现金方式垫付。因被告秦法玲未按照该房屋买卖合同约定，依约办理银行抵押贷款，原、被告遂达成了补充协议。根据补�协议约定，被告秦法玲应于2015年1月28日前解除涉案房产民间借贷抵押手续，并于2015年2月17日前向原告尚书良、费波支付购房款。被告秦法玲民间借贷纠纷案件立案后于2015年4月10日方调解结案，被告未向本院提交其已经履行完毕的证据。被告秦法玲未能在合同期限内支付约定购房款，已构成违约，应承担违约责任。诉讼中，原、被告均同意解除涉案房屋买卖合同，并同意在涉案房屋买卖合同解除后，由被告秦法玲协助原告尚书良、费波将涉案房产过户至原告尚书良、费波名下，本院予以准许。涉案房屋买卖合同解除后，补充协议亦应一并解除。原告尚书良、费波要求被告秦法玲支付自2015年2月18日至同年3月18日期间的违约金，按补充协议约定计算为6万元，本院予以支持。原告尚书良、费波要求被告秦法玲赔偿中介费损失5000元，被告秦法玲支付的违约金足以弥补该项损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2015年1月8日与2015年1月17日签订的房屋买卖合同及补充协议。
二、被告秦法玲于本判决生效之日起10日内将位于济南市天桥区工人新村北村某号楼某单元某室房产过户至原告尚书良、费波名下。
三、被告秦法玲于本判决生效之日起10日内支付原告尚书良、费波违约金6万元。
四、驳回原告尚书良、费波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9850元，财产保全费2770元，合计12620元，由被告秦法玲负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩 峰
人民陪审员 张士美
人民陪审员 孙立兵
二〇一五年八月五日
书 记 员 郝慧明