河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第3250号
原告胡光书。
委托代理人胡松涛，河南三融律师事务所律师。
被告朱培培。
委托代理人王大伟。
被告王大伟。
被告河南津茂房地产咨询服务有限公司，住所地郑州市。
法定代表人刘幸川，总经理。
委托代理人张大成，该公司法律顾问。
原告胡光书诉被告朱培培、王大伟、河南津茂房地产咨询服务有限公司（以下简称津茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告胡光书及的委托代理人胡文涛、被告王大伟（被告朱培培的委托代理人）、被告津茂公司的委托代理人张大成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月13日，原告代理人胡松涛与被告王大伟签订房屋买卖合同，以1150000元的价格购进被告朱培培、王大伟位于郑州市金水区优胜南路18号院4号楼2单元13层113号的房产，合同约定：被告应在收到房款后10日内将房产交还给原告使用，在立契过户后30日内将该房产名下的所有户口迁出，原告于当日缴纳定金五万元，并约定该定金在签订立契过户合同时转为物业交割保证金由被告津茂公司保管。2013年11月18日，原告胡光书、被告朱培培、王大伟及被告津茂公司员工郭旗到房管局办理了房屋过户手续。由于被告津茂公司的责任致使立契过户的合同与原合同约定不一致，津茂公司办事员工郭旗在请示津茂公司后给原告出具保证书一份，保证“由于网签合同价与原合同不一致，本公司及本人保证在原合同约定时间内未完成物业交割，所引起的责任由本公司负责（物业交割保证金为五万元）”。立契过户合同签订并原告缴纳全部房款后，被告朱培培、王大伟一直拖延至2013年12月20日左右才交房，户口则至今未迁出；虽经原告多次催促，但被告仍未按照合同约定将该房产名下的户口迁出，致使原告迄今为止无法落户，原告子女无法报名入学。根据双方约定：第十四条.5、甲乙双方物业交割完毕且甲方将该房屋名下所有户口全部迁出后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关票据，向丙方领取物业交割保证金；第十五条.4、一方未按照合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款1%。的违约金；综上所述，被告朱培培、王大伟违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益，应按照合同约定承担违约责任；被告河南津茂房地产咨询服务有限公司及其员工郭旗根据合同约定及其承诺应当在50000元范围内承当连带责任，为维护当事人的合法权益，原告故诉至法院，请求判令：1、被告朱培培、王大伟给付原告违约金278300元（违约金计算至2014年7月19日，以后违约金顺延计算至被告将户口迁出日止）。2、被告津茂公司在50000元范围内承担连带支付责任。3、被告朱培培、王大伟将位于郑州市金水区优胜南路18号院4号楼2单元13层113号房屋名下的所有户口迁出。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告朱培培、王大伟辩称：卖房子的时候，合同上的内容不知道，只是签了名字，按手印就走了。卖的房款到现在都没有收够，我认为胡光书没有付清房款，也违约。对违约金，原告要有证据证明实际损失违约金有二十多万，如果法院判决，也觉得太高了。原告没有说过要给孩子迁户口，中介也没有说过要迁户口。
被告津茂公司辩称：原告要求津茂公司在五万元范围内承担连带责任，没有法律依据，请求驳回诉讼请求。
本案依据原、被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：被告王大伟是否违约，二被告是否应当承担连带责任，以及违约金的数额。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1、房屋买卖合同，证明2013年11月13日，原告胡光书与被告朱培培（王大伟代理人）签订了房屋买卖合同。证据2、定金收据一份、转账单两份，证明原告于签订合同当日按约定足额缴纳了50000万定金。证据3、郑州市存量房交易结算资金监管协议一份、郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证一份、津茂公司工作人员郭旗书写的保证书一份、登记户名为胡光书的房产证一份。证明：（1）2013年11月18日，胡光书、朱培培、王大伟在津茂公司工作人员郭旗的带领下办理了房产过户手续，当日，胡光书足额缴纳了剩余的房款及中介费、代办费共计1124000元；后双方办理了房产过户手续；至此胡光书所有合同义务全部履行完毕；（2）由于津茂公司工作人员的失误，将应当监管1100000元的资金监管合同网签成监管1124000元。为了保证合同的正常履行，并约束朱培培、王大伟正常履行合同并按时进行物业交割，在胡光书的要求下，经郭旗与津茂公司经理连超泽汇报，津茂房地产公司自愿在朱培培不能按时进行物业交割时承担50000元的连带保证责任。
被告王大伟、朱培培对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1，合同上的手写字不是我签的，最后的签名是我签的。签完字我就走了，前面追加的条款，金额我都不知道。对证据2，不是我写的，和我没有关系。钱没有转到我这儿，和我没有关系，定金没有交给我，我不知道。对证据3，真实性没有异议，对资金监管存款凭证没有意见，对郭旗写的保证书不知道，房产证没有意见。
被告津茂公司对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1房屋买卖合同真实性没有异议，证明目的也没有异议。对证据2，定金收据和转账单真实性和证明目的没有异议。对证据3，除了郭旗的保证书，其他真实性没有异议，对证明目的一，上述证据并不能证明是在津茂公司郭旗的带领下办理的过户手续，同时也不能证明郭旗是津茂公司的工作人员。证明目的二，卖方朱培培和买方胡光书及中介公司这三方签字盖章确认，并产生法律效力，这表明三方均同意房产交易监管额为1124000元，并不存在工作失误。对郭旗书写的保证书真实性有异议，此份保证书从书面上和津茂公司没有关系，津茂公司不应承担连带责任。
被告王大伟、朱培培为支持其答辩意见，于庭后向本院提交其户口迁移证存根一份。
原告对被告王大伟、朱培培于庭后提交的证据发表质证意见如下：真实性无异议。
被告津茂公司对被告王大伟、朱培培于庭后提交的证据未质证。
被告津茂公司为支持其答辩意见，向本院出示证据如下：交割确认单一份。
原告对被告津茂公司出示的证据发表质证意见如下：真实性没有异议，第一，能够显示经纪人姓名是郭旗。第二，根据该交割单，对方对水、电、气、暖没有交割。其余的交割日期是2013年12月7日。
被告王大伟、朱培培对被告津茂公司出示的证据发表质证意见如下：没有异议。
根据原、被告的诉辩称意见、举证、质证及庭审陈述，本院确认本案事实如下：
1、2013年11月13日，原告（代理人胡松涛）与被告朱培培（代理人王大伟）、被告津茂公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告朱培培将其所有的位于郑州市金水区优胜南路18号院4号楼2单元13层113号的房屋出售给原告，总价款为1150000元；被告津茂公司系居间方，原告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计5万元，其中佣金及代办费2.4万元，余额作为居间方代被告朱培培保管的定金；原告应向津茂公司支付佣金2.3万元，在合同履行过程中，如因原告、朱培培任意一方违约或双方违约而导致合同解除、终止履行，津茂公司不承担佣金返还责任等。
该合同另约定，朱培培应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起10日内向原告完整有效地交付房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起30日内将该房屋名下所有户口全部迁出。买卖双方物业交割完毕且朱培培将该房屋名下所有户口全部迁出后，朱培培凭买卖双方签字的物业交割清单及有关票据，向津茂公司领取物业交割保证金。关于违约责任，该合同约定：买卖双方任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房价款1‰的违约金。
2、原、被告签订上述合同后，原告依约履行了付款义务，并于2013年11月21日办理完毕房屋过户。原告称被告朱培培未按约定时间将其户口从该房屋处迁出，导致其无法将其户口迁入，原告子女无法报名入学，无法享受学区房应有的权利，造成了损失，故诉至本院，要求被告朱培培、王大伟按照约定承担违约责任，并要求被告津茂公司在50000元范围内承担连带支付责任。
在庭审过程中，原告称其孩子姓名为胡亚晨，出生于2012年12月5日，应在六岁时入学。
3、原告向本院提交落款为郭旗、时间为2013年11月18日的书面《保证》一份，该《保证》内容为：“由于网签合同价与原合同不一致，本公司及本人保证在原合同约定时间内未完成物业交割，所引起的责任由本公司负责（物业交割保证金为伍万元￥50000.00）。”。原告称该《保证》系津茂公司工作人员郭旗经请示津茂公司同意后所写。
4、被告王大伟与被告朱培培系夫妻关系。2014年8月5日，被告朱培培将上述房屋名下的户口全部迁出。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告提交的其与被告签订的《商品房买卖合同》有双方签字、盖章确认，系双方真实意思的表示，合法有效。根据该《商品房买卖合同》，被告朱培培将其房屋出售给原告，价款为1150000元，被告朱培培应于房屋过户之日起30日内将该房屋名下所有户口全部迁出。原告已按照合同约定履行了付款义务，并于2013年11月21日办理完毕房屋过户，被告朱培培应按照约定在2013年12月21日前将该房屋名下所有户口全部迁出。但被告朱培培并未按约定时间迁出户口，直至2014年8月5日，其才将该房屋名下的户口迁出。故被告朱培培违约，应当向原告承担违约责任。关于违约金的数额，原告要求按照合同约定，每逾期一日，按照总房价款1‰计算，被告朱培培、王大伟认为金额过高。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为约定的违约金过分高于造成的损失。原、被告签订的购房合同中关于违约金的计算方式为：每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房价款1‰的违约金。
原告称其损失为：因被告怠于迁户口导致其无法及时将户口迁入，其子女无法报名入学，无法享受学区房应有的权利。但原告的孩子胡亚晨出生于2012年12月5日，至被告将户口迁出时尚未年满2周岁，其称因被告怠于迁户口导致孩子无法报名入学证据不足，本院不予采信。
鉴于被告朱培培存在违约行为，其应当向原告支付违约金，但以双方合同约定的计算方式计算的违约金明显过高，本院酌定其向原告支付违约金5万元。因被告王大伟与被告朱培培系夫妻关系，该笔债务系二被告夫妻共同债务，故应由被告王大伟、朱培培共同向原告支付该笔违约金。
原告称被告津茂公司收取有5万元定金，该定金在立契过户后转换为物业交割保证金，且被告津茂公司员工郭旗经请示公司后为其出具有书面保证一份，故要求被告津茂公司在5万元范围内承担连带责任。本院认为，原、被告所签订的合同约定被告津茂公司为居间方，有权代为保管原告交付的定金5万元，该定金在立契过户时冲抵房款并转为物业交割保证金，但并未约定被告津茂公司应在该5万元范围内与出卖方承担连带责任。原告称被告津茂公司员工郭旗向其出具有该公司愿意承担责任的书面保证，但该书面保证并未有被告津茂公司加盖印章予以确认，且被告津茂公司对此不予认可，原告亦未举证证明郭旗系在得到津茂公司同意后出具的该保证，故本院对原告据此要求被告津茂公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告朱培培、王大伟于本判决生效后十日内支付原告胡光书违约金5万元。
二、驳回原告胡光书的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3873元，保全费2020元，共计5893元，由原告胡光书负担4833元，被告朱培培、王大伟负担1060元。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 马 莉
人民陪审员 邱鑫德
二〇一四年十二月三日
书 记 员 王 戚