江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民重字第8号
原告：南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会。
法定代表人：陈建平，万湖村民委员会主任。
委托代理人：戴火水，万湖村村民委员会工作人员。
被告：熊某某，男，汉族，南昌县人。
委托代理人：刘勇，江西华兴律师事务所律师。
原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会（以下简称“万湖村委会”）诉被告熊某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法进行了审理，并于2014年11月17日作出（2014）南民初字第895号民事判决：一、解除原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会与被告熊某某于2011年8月25日签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》；二、被告熊某某于本判决生效后十五日内将涉诉房屋（含紧邻二号楼的三号楼从东往西数1至6间）归还原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会使用；三、被告熊某某于本判决书生效后十五日内，支付原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会租金人民币1081715.04元（2146.26平方米×24元×21个月，自2012年11月30日至2014年8月29日）及2014年8月30日至被告熊某某归还涉诉房屋之日止的租金（按照熊某某与南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会签订的租赁合同约定的租金标准计算）；四、被告熊某某于本判决生效后十五日内，支付原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会违约金（按合同约定的违约金计算标准计算）；五、驳回原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会其余的诉讼请求。案件受理费23184元，由原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会承担14184元，被告熊某某承担9000元。宣判后，被告熊某某不服，上诉于江西省南昌市中级人民法院。江西省南昌市中级人民法院于2015年7月28日作出（2015）洪民三终字第28号民事判决：一、维持南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第一项、第二项；二、撤销南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第三项、第四项、第五项。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费23184元退回上诉人熊某某。同日作出（2015）洪民三终字第28-1号民事裁定：本案中关于被上诉人南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会未交付的面积的问题发回南昌县人民法院重审。为此，本院依法另行组成合议庭，于2015年11月6日公开开庭审理了本案。原告万湖村委会法定代表人陈建平及委托代理人戴火水、被告熊某某及其委托代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万湖村委会诉称，2011年8月25日，被告熊某某通过竞标取得了万坊自然村还建房店面的租赁权，并经双方协商后签订了《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》一份（下称合同）。在本《合同》中明确注明了我方出租的店面面积为2146.26平方米，租金为每平方米24元。《合同》中也已明确了双方的责任和义务以及租金的支付方式等。2011年11月4日，被告把竞标到的全部店面转租给第三方万某某承租，并以竞标时的相同租金单价与第三方万某某签订了租赁合同，我方也在其双方的《合同》书中以鉴证单位盖章认可。在被告与第三方签订的合同中明确约定先缴款后用房，租金由第三方万某某直接把2146.26平方米的租金交给我万湖村委会。但是由于被告多次私自向第三方催讨本案租金想占为己有，致使第三方既不敢把租金交付给万湖村委会又不同意把租金直接交付给被告，导致这一恶性循环至今拖欠我方租金的现状，这是被告的明显违约行为所造成的，因此给万湖村委会及万坊村民造成巨大的损失。同时，被告熊某某非法侵占了《合同》之外的同址店面6间约370平方米，并私自以每平方米60元的租金价租给他人，村委会及万坊自然村小组多次要求被告停止违法行为和追讨该6间店面的租金所得，被告均不予理睬，在社会上和村民中造成恶劣影响。综上所述，为使村集体财产得到法律保护，鉴于被告的多项违约和侵占集体财产的行为，万湖村委会提起民事诉讼，请求如下：1、请求判令解除原告与被告签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的店面租金1236245.76元及违约滞纳金；3、判令被告归还非法侵占合同之外的店面6间及全部租金收入799200元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。考虑到南昌市中级人民法院已对原诉请的第1项和第3项作出了处理，故在重审时变更诉讼请求为：1、判令被告支付拖欠的店面租金及违约滞纳金（租金按合同约定从2012年11月30日起算至2015年7月30日止，并按合同约定支付相应的滞纳金）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
为证明自己的主张，原告万湖村委会向法庭提交了下列证据：
证据①：2011年8月25日的《万湖村委会与房屋租赁人熊某某签订的店面租赁合同》一份。证据说明：2011年8月25日，熊某某通过投标方式承租村委会万坊自然村还建房店面2146.26m2，并按约定支付了第一年租金。
证据②：《关于万湖村万坊还建房店面租金，押金交易费情况说明》一份。证据说明：从该份证据中清楚的说明我村所有店面面积为3170m2，由熊某某租用面积为2146.26m2，每月每平方米的租金招标价为24元，并仅按规定承租了2146.26m2，以每月每平米24元，按5年总租金的3%计算出的交易费92718.43元和每年递增费8490.50，而万湖村也承担了由熊某某承包面积之余的挂牌面积1023.74m2的交易费44225.57元，该份证据充分证明熊某某仅仅是承租了万坊还建房店面3170m2中的2146.26m2，万湖村还留有1023.74m2的店面自己使用。
证据③：《江西省南昌县人民法院（2014）南民初字第743号民事判决书》。证据说明：该份证据是熊某某把从我村租赁的店面面积2146.26m2全部转租给了第三方承租人万某某，南昌县人民法院正是按照熊某某的诉请面积2146.26平米，以每月24元每平米按当时欠付租金18个月的主张给予了支持，并作出了民事判决，而且该份判决已生效。同时熊某某也已向南昌县人民法院针对该判决提出了申请执行的请求。从该份证据充分印证了熊某某是在万湖村万坊还建房的店面中取得了2146.26m2的租赁事实，并已如数转租给了第三方。
证据④：《催缴店面租金函》和《关于熊某某非法私自侵占万坊还建房店面函》各一份。证据说明：在熊某某承租店面期间，我村委会已多次催缴欠付租金，并要求熊某某归还非法侵占的其所租店面之外的6间店面。
被告熊某某对原告万湖村委会提交的上述证据发表了如下质证意见：
对证据①的真实性、合法性没有异议，对关联性做一个说明，承租店面应当是45间。对证据②的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本案的合同确定了不能以此计算交易费，面积不能作为承租标的的依据，承租标的应当与双方的合同为依据，不能证明万湖村村委会留用的店面情况。对证据③的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，虽然有个面积2146.26平方米，但是同时确定了被告熊某某承租的店面的范围是除去2#楼东面1间，5#楼西面3间，同时确认紧临2#楼的3#楼从东往西数第1-6间为熊某某免费使用，故该判决证实了被告熊某某的承租店面为45大间（66小间）。店面交付的情况应与本案查明的事实为依据。对证据④的真实性、合法性、关联性均有异议，对是否寄出持有异议，被告熊某某没有收到，催租函与事实不符。
被告熊某某辩称，1、本案租赁店面为66间，租赁物面积不是确定租赁物的依据，仅是计算租金的依据。2、原告万湖村委会未依合同约定及时、全面的交付店面，现在仍有14间未交付，且原告万湖村委会同意由次承租人万某某直接交纳租金，原告万湖村委会应承担违约责任，被告熊某某不承担违约责任。3、出租店面租金只能计算至店面被征收前2014年1月12日，原告请求计算至二审裁定作出之日，不符合本案事实和法律规定。涉案店面因政府工程施工原因导致店面租金降低，应依法减少租金。4、被告熊某某对万坊村返建房的所有72间店面进行装修改造，应相应扣减原告未交付店面的装修费用并按一定比例扣减店面提前返还的装修费用。
为证明自己的主张，被告熊某某向法庭提交了下列证据：
证据⑴：租赁合同一份。证明：1.租赁店面为整体出租共45间；2.未交付店面应按一赔三承担违约责任。
证据⑵：万某甲、万某乙等人证明1份。证明村民办红白喜事占用6间店面未交付（5#楼第16－21间）；万某丙、万某乙证明各1份及询问笔录1份。证明村民万某丙、万某乙因返建房纠纷占用店面4间（5#楼第22－25间）。为此，证人万某丙、万某乙已出庭作证。
证据⑶：万某丁、罗某某证明3份，村委会证明一份。证明：因拖欠承建商工程款被承建商占用店面情况。（最早10间，现在4间）
证据⑷：询问笔录2份及万湖村提交的计算租金材料1份。证明：万湖村未交付店面情况且万湖村对现在另有14间未交付是认可的。
证据⑸：店面实景图片4页。证明：店面交付情况及施工对店面的影响。
证据⑹：南昌县人民政府征收公告一份。证明因政府修建高架桥对店面的出租导致店面出租困难，时间是2014年1月12日。
证据⑺：出租店面面积核查报告一份。证明：出租店面范围。
证据⑻：收款收据一份。证明熊某某交付的100万保证金转付给了万湖村委会。
证据⑼：南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会万坊还建房店面租赁合同等4份，及2015年4月3日熊某某寄送的催村委会接受店面的通知，证明：1、当时店面租金水平为每平米60元。2、证明被告熊某某在2015年4月3日已向村委会要求交还店面。
原告万湖村委会对被告熊某某提交的上述证据发表了如下质证意见：
对证据⑴、⑶、⑷、⑻的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据⑵的真实性有异议。对证据⑸中店面装修图片真实性、合法性、关联性没有异议，对于施工部分的图片与本案无关。对证据⑹的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案无关。对证据⑺的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，认为所指出的面积不符，所以说对内容的真实性提出异议。对证据⑼真实性、合法性、关联性均提出异议。该证据是被告自己签的。对快递的凭证也提出异议，因为没有签收人。
综合原、被告的举证、质证意见，结合各方当事人的陈述，本院认定以下事实。
2011年8月25日，原告万湖村委会与被告熊某某签订了《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》一份，该合同约定：甲方（原告）同意将甲方万坊还建房店面租给乙方（被告）经营使用（共45间店铺、总建筑面积约2146.26平方米），该房屋租赁期为5年，自2011年8月30日起至2016年11月30日止（甲方送乙方三个月装修期免租金，租金自2011年11月30日起计付）。租赁用途为商业经营。该房屋每月每平方米租金为24元整，每月租金为人民币51510元整，每年租金为人民币618122元。第四年及以后的租金在原租金的基础上每年递增10%，承租期内以此类推。先缴款后用房，乙方须在签订此合同后三个工作日内将第一年的租金一次性付给甲方，第一年租期最后一日之前须将第二年租金交付甲方，承租期内交付租金以此类推。甲、乙双方还约定了房屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、违约责任的承担等。合同签订后，被告熊某某对所租的店面安装了卷闸门和水电设施。
同时查明，原告万湖村委会与被告熊某某于2011年8月3日签订了《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》。该合同约定出租店面共49间、总建筑面积约3170平方米，其他内容与2011年8月25日签订的第二份合同内容相同。两份合同均出于原、被告双方当事人完全自愿。
经查明，被告熊某某支付给原告万湖村委会的租金交至2012年11月29日。原告万湖村委会共收到被告熊某某承租保证金1000000元，此款除交付了第一年租金金额为618122.88元，支付了押金150000元，支付交易费92718.43元、每年租金递增费8490.5元，共计869331.81元。余款130668.19元退还给了案外人万某某，但得到了被告熊某某认可。
审理中，在法院的主持下，经原、被告双方现场确认，制作了《万湖村委会万坊还建店面示意图表》共3份。从三份示意图表中可以明确以下事实：万湖村委会万坊还建店面共72间（49大间），其中2#楼12间、3#楼30间、5#楼30间。原告万湖村委会自留了2#楼第1间、5#楼第26、27、28、29、30间；村民万某乙自占5#楼第22、23间（共2间），村民万某丙自占5#楼第24、25间（共2间）；村里红白喜事占用了5#楼第16、17、18、19、20、21间（共6间）；承建商罗某甲占用了5#楼第8、9、10、11间（共4间）。上述14间店面面积经原、被告双方当事人确认为570平方米。3#楼第1、2、3、4、5、6间（共6间）的面积经原、被告双方当事人确认为240平方米。村民万某乙、万某丙出庭作证，他们因村委会未解决其还建房问题而占用了店面。
另查明：2011年8月19日南昌县银三角管理委员会城建规划局制作了《核算结果报告》，原告万湖村委会租给被告熊某某的涉诉房屋面积除去2#楼东面一间店面、5#楼西面三间店面面积之后，计算出店面面积为2146.26平方米。2#楼东面一间店面实际为2#楼第1间，5#楼西面三间店面实际为5#楼第26、27、28、29、30间。
根据南昌市中级人民法院（2015）洪民三终字第28号民事判决书和南昌县人民法院（2014）南民初字第743号民事判决书查明的事实，被告熊某某与案外人万某某签订了《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》一份，其中载明：熊某某同意将万坊还建房店面租给万某某经营使用（约60间店铺、总建筑面积约2146.26平方米，）（紧邻二号楼从东往西数1至6间为熊某某免费使用）。双方对租赁期限、租金支付的约定与原、被告签订的合同相同。
重审中查明，本案经江西省南昌市中级人民法院作出（2015）洪民三终字第28号民事判决：一、维持南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第一项、第二项；二、撤销南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第三项、第四项、第五项。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费23184元退回上诉人熊某某。
庭审后，征得原、被告双方当事人认可且同意。原告万湖村委会同意返还每年递增费8490.5元给被告熊某某。原告万湖村委会同意按未交付店面面积的比例返还交易费给被告熊某某。原告万湖村委会同意对“原、被告签订的《还建房店面租赁合同》第十条第4项约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金”滞纳金条款追究责任的放弃。被告熊某某同意对原、被告签订的《还建房店面租赁合同》第十条第1项第5小项约定，“甲方在双方签订合同之日起十五日内，应将出租店面清空后并交由乙方经营。如因甲方的债权、债务和其他纠纷的原因造成店面被他人占用，其占用的面积按乙方所交纳的租金的三倍，按占用的天数计算，乙方在交纳甲方的租金中扣除。如因此造成乙方不能正常经营使用，甲方按乙方所交纳的出租金的三倍承担违约责任”违约金条款追究责任的放弃。原告万湖村委会同意按法院认定未交付间数为准。每间补偿2500元给被告熊某某。
本院认为，本案争议的焦点为：①原告是否按约全部交付了出租的店面给被告？②被告是否按约向原告支付了店面租金？③原告的诉请是否合理合法？
一、原告万湖村委会是否按约全部交付了出租的店面给被告熊某某。
原告万湖村委会与被告熊某某签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。合同签订后，原告万湖村委会理应交付除去2#楼东面一间店面和5#楼西面三间店面（村委会自留的共6间）外其他45间（66小间）店面给被告熊某某，交付店面面积为2146.26平方米。经庭审查实，村民万某丙自占5#楼第24、25间（共2间）；村里红白喜事占用了5#楼第16、17、18、19、20、21间（共6间）；承建商罗某甲占用了5#楼第8、9、10、11间（共4间）。原告万湖村委会对村里红白喜事占用的6间和承建商罗某甲占用的4间未交付给被告熊某某无异议，对村民所占的4间有异议，认为与原告万湖村委会无关。据证人出庭证言陈述，村民万某丙、万某乙占用4间店面是因原告万湖村委会未能解决其还建房形成争议纠纷而引起的。符合《还建房店面租赁合同》第十条第1项第5小项“因甲方的债权、债务和其他纠纷的原因造成店面被他人占用”的情形。原告万湖村委会构成未交付。综述，原告万湖村委会并未按约全部交付出租的店面给被告熊某某。未交付的店面数量为14间，面积为570平方米。原告万湖村委会应返还被告熊某某已交付的第一年未交付14间（570平方米）店面的租金。租金为164160元（570平方米×24元／平方米×12个月，自2011年11月30日至2012年11月29日）。被告熊某某放弃追究对原告万湖村委会未交付14间店面的违约责任，属于自行处分行为，出于完全自愿，且不违反法律禁止性和强制性规定，本院予以支持。
二、被告熊某某是否按约向原告万湖村委会支付了店面租金。
经庭审查实，被告熊某某支付给原告万湖村委会的租金交至2012年11月29日，之后，被告熊某某再未按合同约定支付租金，构成拖欠事实。被告熊某某辩称其拖欠租金是因原告万湖村委会未交付全部出租店面引起的，要违约的话也是原告万湖村委会违约在先。从本案原、被告签订的合同来看，被告熊某某先支付租金再租用房，在支付了第一年租金后，原告万湖村委会未按约交付全部出租店面，构成违约。被告熊某某对未交付的店面有权拒绝履行支付租金的义务，但不得对已交付的出租店面拒绝履行支付租金。被告熊某某对违约责任的辩解不能成立，被告熊某某对已交付的店面租金的支付构成违约，应承担违约责任。原告万湖村委会放弃对被告熊某某逾期支付租金产生的滞纳金的违约责任，属于自行处分行为，出于完全自愿，且不违反法律禁止性和强制性规定，本院予以支持。
经查实，南昌市中级人民法院于2015年7月28日作出终审民事判决，对解除原告万湖村委会与被告熊某某于2011年8月25日签订《还建房店面租赁合同》和被告熊某某归还原告万湖村委会店面（含紧邻2#楼的3#楼从东往西数1至6间）作出的处理，故本案不作处理。另外，对原、被告双方合同的解除日期明确为2015年7月28日较妥。被告熊某某称已多次向原告万湖村委会提出解除合同且已解除合同的辩解，证据不足，本院不予以支持。租金的起算日期为2012年11月30日。被告熊某某应支付原告万湖村委会租金1210567.68元［（2146.26平方米-570平方米）×24元／平方米×32个月，自2012年11月30日至2015年7月29日］。
因原、被告双方合同解除，原告万湖村委会应返还每年递增费8490.5元给被告熊某某。对于被告熊某某已支付的交易费92718.43元，应按未交付店面面积的比例返还给被告熊某某，返还的金额为24624元（570÷2146.26×92718.43）。对上述两项费用的处理，原、被告双方均表示同意，本院予以支持。原告万湖村委会应返还被告熊某某押金150000元。原告万湖村委会同意对法院认定的未交付店面每间补偿2500元的损失，被告熊某某表示同意，根据未交付店面的间数为14间计算补偿损失金额为35000元。加上原告万湖村委会应返还被告熊某某已交付的第一年未交付14间（570平方米）店面的租金164160元，原告万湖村委会应返还被告熊某某382274.5元。与应支付的租金相抵后，被告熊某某还应支付原告万湖村委会人民币828293.18元（1210567.68元－164160元－150000元－8490.5元－24624元－35000元）。
综上，对案件的全部证据从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案经多次调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告熊某某在本判决生效后30日内一次性支付原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会租金人民币828293.18元。
二、驳回原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23184元，由原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会承担15184元，被告熊某某承担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 喻海辉
审 判 员 阙国凤
人民陪审员 王春燕
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 姚诗慧