湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终798号
上诉人（原审被告）柏建军。
上诉人（原审被告）何健康。
二上诉人共同委托代理人蒋晓夏。
被上诉人（原审原告）万建斌。
被上诉人（原审原告）万欢，系万建斌之子。
二被上诉人共同委托代理人卿敬楷。
上诉人柏建军、何健康因与被上诉人万建斌、万欢商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院于二○一六年一月二十五日作出的（2015）零民重初字第3号民事判决，通过一审法院向本院提起上诉。一审法院于2016年5月3日将该案移送至本院，本院于同日立案受理，依法组成合议庭，于2016年5月18日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。上诉人柏建军、何健康的委托代理人蒋晓夏，被上诉人万建斌及其与被上诉人万欢的委托代理人卿敬楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年9月15日，柏建军、何健康作为出卖方与万建斌、万欢签订了《商品房买卖合同》（其尾页加盖了永州市弘鑫大厦项目部的公章），双方约定万建斌、万欢向柏建军、何健康订购住房一套，合同中该套房屋的具体位置为1G，没有写清具体的楼层和位置，房屋面积为121.26平方米，单价为2789元，购房款为338,194.14元，柏建军、何健康为促销，给万建斌、万欢9.3折优惠及日进万金优惠，折后价为306,145.14元，万建斌、万欢于2011年7月28日预付20,000元定金，签订合同当天支付购房款为281,536元，共计交房款301,536元。后柏建军、何健康交房给万建斌、万欢，万建斌、万欢认为所交房屋不是原来预订的房屋，该房与整栋楼其他房屋的设计均不一样，违反建筑常规，其中房屋的厨房在上层房屋的卫生间下面，房屋无公用卫生间，只有主卧室内有一卫生间，正对主卧室，且无通气窗口，因此不愿意接收所交房屋，双方为此协议不成，故万建斌、万欢诉至该院处理。
另查明，在本案一审及重审庭审调查结束前，柏建军、何健康均未提交《商品房预售许可证》，无法证明其具备预售商品房的资格；其开发建设的商品房于2012年2月15日报永州市住房和城乡规划建设局进行竣工验收备案，该局意见同意竣工备案，但尚需待消防专项验收及水电等功能项验收合格后方能投入使用；柏建军、何健康在售房时没有向万建斌、万欢提供该房屋平面图，合同中所写的1G房屋无具体位置，柏建军、何健康提供的整栋房屋的第三层平面图中也没有标明有1G房屋，不能确定其现在所交房就是双方在合同中约定的房屋。经到现场勘验，柏建军、何健康交给万建斌、万欢的房屋无公用卫生间，主卧室卫生间没有通风口，且出口正对主卧室，其厨房设计在上层房屋的卫生间下面,万建斌、万欢在买房时对此事不知情，柏建军、何健康也没有将此事告知万建斌、万欢。
原判认为，一、柏建军、何健康以个人名义与万建斌、万欢签订了商品房买卖合同，虽然在合同尾页加盖了永州市零陵区宏鑫大厦项目部的公章，但该项目部不具有开发房地产的资质，因此柏建军、何健康与永州市零陵区宏鑫大厦项目部均不具备房地产开发的资质，其无资质对外出售房屋；二、柏建军、何健康与万建斌、万欢签订合同名义上是商品房买卖合同，但事实上在万建斌、万欢缴纳定金2万元后直至双方签订买卖合同时柏建军、何健康的房屋并未竣工，合同也是约定9个月以后才交房，因此柏建军、何健康卖房给万建斌、万欢实际上是预售房屋，而柏建军、何健康无商品房预售许可证，故其无预售商品房的资质，其无资质对外预售房屋，柏建军、何健康与原告签订商品房买卖合同，其行为系以双方自愿签订合同的合法形式掩盖其无商品房预售许可证而预售商品房的非法目的；三、柏建军、何健康交给万建斌、万欢的房屋无公用卫生间，主卧室卫生间没有通风口，且出口正对主卧室，其厨房设计在上层房屋的卫生间下面,该房设计违反了《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》的强制性、必须严格执行的规定；四、柏建军、何健康与万建斌、万欢签订的买卖房屋合同系柏建军、何健康提供的格式合同，合同中所写的1G房屋无具体位置，不能确定是哪一层哪一套房屋，根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故现万建斌、万欢提出的柏建军、何健康交付的房屋不是双方约定房屋的主张应得到支持。
综上，柏建军、何健康与原告所签订的《汇金门商品房买卖合同》违反了国家法律法规强制性规定，其行为系以合法形式掩盖非法目的，且交付给万建斌、万欢的房屋不符合要求，损害了万建斌、万欢的利益，故应确认该合同系无效合同，因此万建斌、万欢要求确认双方签订的《汇金门商品房买卖合同》无效、要求柏建军、何健康退还购房款、赔偿损失的诉讼请求该院予以支持，但万建斌、万欢要求赔偿损失的数额过高，只能按银行同期贷款利率计算其已付购房款的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认万建斌、万欢与柏建军、何健康签订的《商品房买卖合同》无效；二、由柏建军、何健康在本判决生效之日起十日内退还万建斌、万欢购房款301,536元,并按中国人民银行同期贷款基准利率支付自2011年9月15日起至本案判决确定的付款日止的购房款利息；三、驳回万建斌、万欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，由万建斌、万欢承担1800元，柏建军、何健康承担6000元。
宣判后，上诉人柏建军、何健康不服原审判决，向本院提出上诉称：一、一审认定事实错误。1、本案系现房买卖合同而非房屋预售合同。其一、双方签订合同第一条约定：“甲方现已在该宗土地上建好综合楼壹栋，面积约为8000平方米，现已销售”明确约定为现房；其二、原告一审提供的证据三、四、五相互印证，说明上诉人出售的房屋于2011年5月已建好；其三、被上诉人购房时系一次性付款，说明上诉人为现房出售。2、房屋买卖合同约定的房屋位置具体明确，系双方确定认可的。其一、上诉人买房时为先看房再签合同；其二、被上诉人在所购房屋内自行挂牌销售的行为及上诉人在合同签订后四年起诉要求继续履行合同的行为均表明，其确定及接受合同约定房屋为涉案房屋；其三、“1G”中的1表示为第一层，G表示住房排序，该标号明确具体，系双方认可的，且上诉人其他房屋也采用同类型方法表示，但无人提出不能确定房屋位置。二、一审适用法律错误。1、一审将违反行政管理法与违反民事法律混为一谈，上诉人是否有资质开发房地产是行政法律管理的范畴，不能据此认定上诉人无资质开发房地产就无资质出售房屋。2、本案属现房买卖，不适用商品房预售规定。3、即使上诉人未取得预售许可证，也不会导致合同无效，上诉人不是房地产开发企业，不适用《城市房地产开发经营管理条例》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于房屋预售的相关规定。4、即使双方签订合同时涉案房屋为预售房屋，被上诉人起诉时也为现房，不应再做预售房屋对待。5、“1G”为房屋代码，并非格式条款，不适用格式合同相关规定。6、《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》的相关规定只是标准住宅的技术规范，本案合同未约定销售住宅为标准住宅，同时该规范并非管理类的强制性规定，也非法律强制性规定，即使违反也不会导致合同无效。7、现一审判决合同无效与原一审判决解除合同矛盾，解除合同以合同有效为前提。故请求撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人万建斌答辩称：一、一审认定事实正确。1、双方签订合同为房屋预售合同。其一、被上诉人是先交纳2万元定金，而不是一次性付清房款；其二、合同约定9个月后交房，说明双方签订合同时房屋正在建设；其三、上诉人一审提交的证据只能证明房屋在建设中，证据五中测绘时间为2011年10月24日及竣工验收备案表中备案单位意见为2012年2月15日均说明房屋在签订合同时并未竣工验收。2、房屋位置无法确定。上诉人所称“1G”指第一层，而涉案房屋为第三层，该表述不清楚，不符合国情，且上诉人当时带被上诉人所看房屋并非涉案房屋。3、被上诉人第一次起诉为要求解除合同，即使庭审中要求履行合同，也是要求将双方当时所看房屋交付给被上诉人。二、一审适用法律正确。1、根据合同法第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因此不论违反行政法律还是民事法律强制性规定的合同都无效。2、房地产开发需要资质，商品房预售也必须要预售许可证，否则房地产市场就乱套了，上诉人违反了房地产开发经营的相关法律规定。3、上诉人将《住宅设计规范》变为《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》系创设法律名称及强词夺理，上诉人的房屋不适合居住却不愿退还被上诉人购房款及利息更说明该房屋的问题。4、一审判决是根据当事人诉请而判，且第一次判决并未生效，发回后被上诉人变更诉请符合法律规定，不存在同一事实有两份生效判决。
二审期间，上诉人向法庭提供两份证据：一、弘鑫大厦安置户住房分配表、二、宏（弘）鑫大厦户室号，两份证据拟证明该房屋2011年8月已建成竣工。被上诉人辩称该两份证据均不属于新证据，上诉人2011年9月方与上诉人签订合同，但该证据上已有上诉人名字，分配表上房号为107，而非1G，且证据二为复印件，不能作为证据使用。
被上诉人未向本庭提交新的证据。
对于上诉人提供的两份证据，只是对户室号的分配，并不能证明房屋分配时已经竣工验收，本院对该两份证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明一致，对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为双方签订的商品房买卖合同是否有效，上诉人是否应该返还被上诉人购房款及支付利息。现分析如下：
一、本案中，双方虽然签订了商品房买卖合同，但上诉人及在合同上盖章的永州市零陵区弘鑫大厦项目部均不具备房地产开发经营资质，上诉人也未提供其办理了相关建房、销售等手续的证据，其不能保证所修建房屋质量符合国家标准，不能大量开发商品房并对外出售。
二、上诉人称本案系现房出售，但现房出售不仅取决于房屋是否竣工，还要符合《商品房销售管理办法》第三条、第七条关于商品房现售的相关规定，本案所售房屋应系商品房预售。商品房预售要求出卖人必须取得商品房预售许可证明，而上诉人至今无法取得商品房预售许可证明，根据规定，其与被上诉人订立的商品房预售合同，应认定为无效。
三、涉案房屋无公用卫生间，主卧室卫生间没有通风口、出口正对主卧室，厨房在上层房屋的卫生间下面的设计违反了《住宅设计规范》中确定为强制性、必须严格执行的条文规定，无法保障基本住房条件和功能质量，不利于居住。双方签订的合同中对房号约定为“1G”，该表述不符合一般商品房买卖合同对房屋号码的表述，且不能准确表达房屋具体位置。根据一审查明事实，双方签订合同前，上诉人带被上诉人所看房屋并非涉案房屋，签订合同时，上诉人也未就该房屋设计与其他房屋不同进行说明，被上诉人对该房屋卫生间、厨房设计不同于其之前所看房屋的情况并不知情。上诉人主张被上诉人先看过涉案房屋再签订合同，但其不能提供相应证据予以证实。
综上所述，该合同违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人因其无房地产开发资质、无法取得商品房预售许可证明，且房屋设计无法保障基本住房条件和功能质量，同时未对该房屋设计缺陷与被上诉人进行说明，应当承担相应的过错责任。被上诉人2011年7月即将房屋全款交付给上诉人，考虑到被上诉人实际损失和上诉人过错，原审法院判决结果并无不当，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6400元，由上诉人柏建军、何健康共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李湘沅
代理审判员 刘 爱
代理审判员 刘 青
二〇一六年七月二十四日
代理书记员 罗 娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。