文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初6940号原告家利物业管理（重庆）有限公司，住所重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，统一社会信用代码91500103753052913L。法定代表人徐建东，董事长。委托代理人邹某某（特别授权），北京大成（重庆）律师事务所律师。委托代理人蒋某某（特别授权），北京大成（重庆）律师事务所律师。被告张永，男，1986年6月23日出生，汉族，住重庆市。原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利物业”）与被告张永物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法由审判员邓小晶适用普通程序公开开庭进行了审理。原告家利物业的委托代理人邹某某到庭参加诉讼。被告张永因下落不明，本院向其公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满后仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告家利重庆公司诉称，原告系“珊瑚水岸”小区的物业管理公司，负责对该小区进行物业管理。被告张永系“珊瑚水岸”一期房屋业主。根据法律法规规定及被告签署的《关于珊瑚水岸前期物业和临时管理规约的承诺书》、珊瑚水岸物业服务合同相关规定，被告应当按月交纳物业服务费等费用，但被告自2015年3月起拒绝向原告缴纳物业服务费、公摊水电费。原告物业部多次催促被告缴纳前述费用，但被告至今仍未向原告缴纳。故原告诉至法院，请求判令被告：一、被告向原告支付2015年3月1日至2016年9月30日的物业服务费3923.44元、公摊水电费332.89元；二、被告向原告支付违约金3412.57元（从2015年2月28日起，以每月欠费总额为基数，按照每日千分之三的标准计算至2016年9月30日止）。被告张永未到庭应诉，亦未作答辩。经审理查明：2006年12月30日，原告家利物业（乙方）与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》一份，就原告对南岸区南滨路28号珊瑚水岸小区一期提供物业服务的相关事宜进行了约定，内容包括“物业服务费以建筑面积为依据，住宅为2元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；业主应于每月10日前交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金至付清时止；产权属于甲方所有的停车场，委托乙方管理的，车位所有人应按100元/个·月的标准交纳车位管理费”；委托管理期限为三年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止，若委托管理期限届满时，本小区业主委员会尚未成立，本合同自动延期至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同为止等。该合同经重庆市南岸区房屋管理局备案后，双方依约而行。上述合同到期后，因该小区尚未成立业主委员会，原告至今仍在该小区提供物业服务。2012年12月21日，重庆市物价局编号2012-059《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》中载明“珊瑚水岸一期高层住宅物业服务收费标准：2.00元/平方米/月（含电梯费）”等内容。另查明，被告张永系“珊瑚水岸”小区一期即位于重庆市南岸区南滨路28号房屋业主，该房屋建筑面积207.15平方米。被告于2014年11月17日签署《关于珊瑚水岸前期物业服务和业主临时公约的承诺书》，并于当日办理了接房手续。原告陈述由于该房屋为空置房，故按1元/平方米/月收取物业服务费。被告欠交2015年3月1日至2016年9月30日的物业服务费3923.44元【2015年3月欠交194.74元+207.15平方米×18个月×1元/平方米/月（2015年4月至2016年9月30日期间）】、公摊水电费332.89元。原告多次催收未果，故以上述请求诉至本院。上述事实，有原告举示的《前期物业服务协议》、备案证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、承诺书、房产证复印件、欠费清单、催收函等证据以及原告的陈述在卷为凭，可以采信。本院认为，原告家利物业与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司于2006年12月30日就“珊瑚水岸”小区一期签订的前期物业服务合同，该合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述前期物业服务合同对“珊瑚水岸”一期的全体业主均有约束力。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。被告作为该小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、水电公摊费等。现被告未按照合同约定支付上述费用已违反合同约定，故对原告要求被告立即支付2015年3月1日至2016年9月30日期间的物业服务费3923.44元、公摊水电费332.89元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，前述前期物业服务合同约定业主未能按时如数交纳物业服务费及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定违约金以每月欠费总额为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款利率从2015年3月1日起计算至2016年9月30日止）。被告未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张永于本判决生效之日起十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司从2015年3月1日起至2016年9月30日的物业服务费3923.44元、公摊水电费332.89元，合计4256.33元；二、被告张永于本判决生效之日起十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司违约金（违约金以每月欠费总额为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款利率从2015年3月1日起计算至2016年9月30日止）；二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费600元，共计650元，由被告张永承担（该款原告家利物业管理（重庆）有限公司已垫付，被告张永在履行上述支付义务时将该款一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  邓小晶人民陪审员  胡晓蓉人民陪审员  郑玉梅二〇一七年六月二十七日书 记 员  邓 欣