福建省东山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0626民初14号
原告：漳州鼎辉房地产开发有限公司，住所地福建省东山县东山经济技术开发区文昌路东侧（管委会大楼501房）。统一社会信用代码91350626555074468Ｕ。
法定代表人：陈维芳，董事长。
委托诉讼代理人：李元忠，福建名闻律师事务所律师。
被告：杨宝辉，男，1976年11月27日出生，汉族，住福建省诏安县。
被告：郭松珠，女，1981年8月29日出生，汉族，住福建省诏安县。
上述二被告的共同委托诉讼代理人李明，福建衡兴明业律师事务所律师。
上述二被告的共同委托诉讼代理人陈凌凡，福建衡兴明业律师事务所实习律师。
原告漳州鼎辉房地产开发有限公司（以下简称鼎辉房地产公司）与被告杨宝辉、郭松珠商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎辉房地产公司的委托诉讼代理人李元忠，被告杨宝辉、郭松珠的共同委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鼎辉房地产公司向本院提出诉讼请求：判令杨宝辉、郭松珠支付保管费121400元（自2015年2月1日起至2016年9月30日止）以及自2016年10月1日起至交房之日止的保管费。事实和理由：2013年4月11日，鼎辉房地产公司与杨宝辉、郭松珠签订《商品房买卖合同》，约定杨宝辉、郭松珠购买鼎辉房地产公司开发的鼎辉华苑一期商品房，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人通知交房之日起十五日内（挂号邮件的形式通知对方）到指定地点办理交接手续。每逾期一天买受人应交纳保管金100元，逾期超过三十天每天200元。同时，从通知交付日期起一个月后，该房屋的一切风险责任费用及税费、物业管理费、公摊水电费由买受人承担，如买受人不支付相关费用，出卖人对房屋有留置权。2014年12月26日，鼎辉华苑举行盛大交房仪式，鼎辉房地产公司也分别通过电话、短信的形式通知业主们办理交接手续，大部分业主均如期前来交房。2015年1月14日，鼎辉房地产公司对未办理交接手续的业主以特快专递的方式寄送交房入伙通知书，要求15天内前来办理交接手续。杨宝辉、郭松珠接到书面通知后，仍然不办理交房手续，已构成违约，应支付相应的房屋保管费用，请求判决支持上述诉讼请求。
杨宝辉、郭松珠辩称，1.鼎辉房地产公司主张于2014年12月26日和2015年1月14日通知答辩人交房，缺乏事实和法律依据。鼎辉房地产公司违反合同约定，未于2013年8月25日前将符合合同约定条件的商品房交付给答辩人使用，答辩人也从未收到交房通知，鼎辉房地产公司举证提交的电话清单、短信清单只有电话号码，没有内容，特快专递存联的收件人处无答辩人签名，上述事实有（2015）东民初字第88号民事判决书和漳州市中级人民法院（2016）闽0626民终2323号民事判决书予以确认，鼎辉房地产公司提交的证据均无法证明其已通知答辩人交房。案涉工程于2015年1月22日才取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且于2015年2月9日才取得备案机关同意备案的意见。鼎辉房地产公司主张的通知答辩人交房的时间早于案涉工程取得竣工验收备案表的时间，且该商品房的生活给排水、用电、电信、有线电视、绿化、室外照明、环卫及其他商业、社区服务和管理等设施配套均未达到设计要求的条件。因此，即使鼎辉房地产公司在2014年12月26日和2015年1月14日向答辩人通知交房，根据合同约定，答辩人也有权不予交接尚不具备交付使用条件的商品房。2.答辩人于2016年9月8日前往鼎辉房地产公司办理交房手续，但鼎辉房地产公司不仅拒绝办理交房手续，还要求答辩人缴交保管费、物业费、土方清运费、装修保证金、水电公摊等不合理费用，且不向答辩人出示商品房符合合同约定条件的有关证明文件原件，根据合同约定，鼎辉房地产公司需承担逾期交房责任，其要求答辩人支付保管费，缺乏事实和法律依据。3.双方签订的商品房买卖合同为鼎辉房地产公司提供的格式合同，合同中关于保管费的约定明显加重了买受人的责任，对买受人不公平、不合理，合同中关于保管费的约定无效。综上，请求驳回鼎辉房地产公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年4月11日，杨宝辉、郭松珠与鼎辉房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定鼎辉房地产公司将其开发的位于东山县商品房以价款536520元出售给杨宝辉、郭松珠。合同第八条约定：出卖人应当在2013年8月25日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十一条第二款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人通知交房之日起15日内（挂号邮件的形式通知对方）到指定地点办理交接手续。每逾期一天买受人应交纳保管金100元，逾期超过三十天每天200元。同时，从通知交付日期起一个月后，该房屋的一切风险责任费用及税费、物业管理费、公摊水电费由买受人承担，如买受人不支付相关费用，出卖人对房屋有留置权。合同附件六合同补充协议第七条第二款约定：由于买受人原因，造成房屋未能按时交付的，出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，双方同意按以下方式处理：如买受人逾期办理房屋交接手续的，从出卖人交房通知确定的期限届满之日起，则视为房屋已经交付买受人占有，出卖人履行完毕交付房屋义务，房屋的物业管理费用和风险责任（含毁损、灭失等）自此由买受人承担。合同附件六合同补充协议第十八条第（2）项约定：本补充协议是合同附件，与合同具有同等的法律效力。本补充协议装订在合同后，与合同一起生效。如本补充协议的内容与合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。合同签订后，杨宝辉、郭松珠支付了全部购房款，但双方至今未办理交房手续，鼎辉房地产公司因此诉至本院请求支持其诉讼请求。
另查明，杨宝辉、郭松珠于2015年1月6日诉至本院，要求鼎辉房地产公司支付逾期交房违约金，本院于2016年7月28日作出（2015）东民初字第88号民事判决。鼎辉房地产公司不服，提出上诉，漳州市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，鼎辉房地产公司与杨宝辉、郭松珠签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人通知交房之日起15日内（挂号邮件的形式通知对方）到指定地点办理交接手续，每逾期一天买受人应交纳保管金100元，逾期超过三十天每天200元。双方在合同附件六第七条第二款又约定，如买受人逾期办理房屋交接手续的，从出卖人交房通知确定的期限届满之日起，则视为房屋已经交付买受人占有，出卖人履行完毕交付房屋义务，房屋的物业管理费用和风险责任（含毁损、灭失等）由买受人承担。由此可见，关于买受人逾期办理房屋交接手续的处理方式问题，《商品房买卖合同》与合同附件六中的约定并不一致。根据合同附件六补充协议第十八条第（2）项约定，补充协议与合同具有同等的法律效力，如补充协议的内容与合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准，因此双方对于由于买受人逾期办理房屋交接手续的处理方式应按合同附件六第七条第二款的约定为准，该约定系双方合意对《商品房买卖合同》第十一条第二款中“每逾期一天买受人应交纳保管金100元，逾期超过三十天每天200元”的内容进行了变更，即变更为从出卖人交房通知确定的期限届满之日起，视为房屋已经交付买受人占有，出卖人履行完毕交付房屋义务，房屋的物业管理费用和风险责任（含毁损、灭失等）由买受人承担。可见，杨宝辉、郭松珠逾期接收房屋情况下，由杨宝辉、郭松珠向物业公司缴交物业管理费用，由物业公司履行房屋管理职责，即鼎辉房地产公司已将保管义务转移至物业公司，在杨宝辉、郭松珠没有向鼎辉房地产公司支付房屋保管费的义务。鼎辉房地产公司主张其于2015年1月14日以特快专递方式寄送交房入伙通知书，通知杨宝辉、郭松珠15天内办理交接手续，根据合同附件六第七条第二款的约定，按其主张则应视为其已于2015年2月1日将房屋实际交付给杨宝辉、郭松珠占有，其已履行完毕交房义务，房屋的物业管理费用和风险责任应由杨宝辉、郭松珠自行承担，鼎辉房地产公司已无另行收取房屋保管费的权利和依据。因此，鼎辉房地产公司要求杨宝辉、郭松珠支付自2015年2月1日起至交房之日止的保管费，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回漳州鼎辉房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费2728元，减半收取计1364元，由漳州鼎辉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 徐旭曦
二〇一七年九月十五日
书记员 林太川