金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第02643号
原告：杭州龙福物业管理有限公司金华分公司，住所地：金华市三江街道江南春城B幢1单元301室。
负责人：陈卫星，该公司总经理。
委托代理人：陈鑫剑，该公司员工。
委托代理人：郑国强，该公司员工。
被告：韩剑。
委托代理人：陈黎。
原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司（以下简称龙福物业公司）为与被告韩剑物业服务合同纠纷一案，于2015年9月7日向本院起诉�本院于当日受理后，依法由审判员廖剑侠独任审判，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告龙福物业公司的委托代理人郑国强、被告韩剑的委托代理人陈黎到庭参加诉讼。庭后，原被告向本院申请自行和解，但一直未能达成协议。本案现已审理终结。
原告龙福物业公司起诉称：原告根据2013年2月与金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）签订的《香格里临时物业服务合同》及相关法律法规之规定：业主有及时足额缴纳物业服务费之义务，其中第三十四条明确规定：如业主拒不缴纳物业服务费等各项费用，原告可依法按照有关法律、法规处理。由此引起的一切催讨费用，如律师费、诉讼费、执行费等由该业主自行承担。对逾期不缴纳者从逾期之日起按合同约定的日千分之二缴纳违约金，直至诉诸法律。合同签订后�原告均已按约履行了相应的职责。历经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳所欠的各项费用。请求判令：1.由被告支付所拖欠香格里小区11-A-1002的物业服务费3461元、电梯能耗费865元，水费679.15元，并支付违约金3344元（暂计算至2015年6月30日，具体计算至实际履行之日），律师费500元，以上共计8849元；2.由被告承担本案的诉讼费用。
为证明上述事实和主张，原告龙福物业公司向本院提供了下列证据：
1.香格里花园临时物业服务合同1份，用以证明物业收费的合法性。
2.物业费催缴记录1份，用以证明原告行使合法催交费用的义务。
3.香格里小区欠费清单1份，用以证明业主实际欠费及欠费的时间。
4.关于龙福物业就香格里花园物业服务的说明1份，用以证明物业服务合同的合法性及服务期限。
5.三方联合公告1份，用�证明物业服务合同的合法性。
6.告香格里全体业主书1份，用以证明原告合法退出该小区的管理。
7.香格里花园物业费等费用催缴公告1份，用以证明原告已经进行公告的催缴。
8.香格里能耗分摊公告1份，用以证明电梯能耗费的公告以及产生依据的公告。
9.催费律师函及邮寄凭证各1份，用以证明原告对被告进行书面催缴。
10.终止协议1份，用以证明物业服务合同的期间。
11.电梯能耗费清单复印件1份，用以证明电梯能耗费产生的依据。
12.水电费缴费清单复印件1份，用以证明我们在职期间替业主代缴水电费的情况。
被告韩剑答辩称：一、香格里花园临时物业服务合同无效。1、金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）不具备签订合同的主体资格。根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，由总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加召开业主大会决定；由通过业主大会规程选举出来的业主委员会才能代表业主与物业管理企业签订物业服务合同；同时根据《业主大会和业主委员会指导规则》建（2009）274号第十二条，业主大会筹备组也没有代表业主签订合同的权力。2、签订物业合同未经法定程序。现有证据证明，金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）和原告签订物业合同前，并未按照规定召开过业主大会，也未征得一半以上业主同意。3、有关行政管理部门对上述临时物业服务合同不予以认可。根据《金华市区物业管理办法》第二十九条规定，物业服务企业承接业务时应向物业所在辖区区级建设行政主管部门备案。已领取资质等级证书的外地物业服务企业，来本市区从事物业管理活动的，应当将资质证书等相关材料报市建设行政主管部门备案。现有证据表明，该合同一直未备案，说明建设行政主管部门对合同不予认可。二、事实服务不成立。未经法定程序，小区业主自始至终对合同不认可，也不愿意接受原告所谓的物业服务。93.7%的业主拒绝交费，正是体现了绝大多数业主的真实意愿。而且，原告的多次公告和向有关部门的发送的函均证明其自始至终清楚小区绝大多数业主不愿意接受其服务，说明这是一种强制服务行为，事实服务不成立。三、诉讼对象错误。1、原告与金华市婺江新村社区居民委员会签订的合同，终止协议也是与居委会签订的，说明签订合同的甲乙双方从未将业主应有的权利放在眼中，不关心业主的真实意愿，是强买强卖，�讼对象应该是签订合同的人。2、按照合同第十四条规定，原告应向下一个中标的物业公司收取应急期间的物业费，即应该向现在的物业越华公司收取。四、原告提供的强制服务极差。（一）、根据《金华市物业服务收费管理实施办法》第三条规定，物业服务内容应当包括：物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；物业管理区域内公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理；公共绿地、花草树木的养护管理；公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；各类物业的档案资料管理和装修管理；业主与物业服务企业约定的其他公共性服务。这说明，物业服务不是简单的保洁和门卫工作，而是一项综合性的服务。而且《香格里花园物业服务标准》中更是明确规定了物业服务的具体内容与要求。对照实际情况，龙福物业公司根本没有�施真正的符合要求的物业服务。1、公共区域秩序维护服务要求消防设施设备完好。但《香格里物业查验资料》显示：指示灯破、玻璃破损、线盒外露、灭火器缺失等问题。未进行公共部位共用设备设施日常运行保养维修服务、保洁绿化等，甚至人为破坏，极其恶劣。2、公共区域秩序维护服务要求秩序维护员年龄在18岁～40岁之间。可我们见到的大多数是50多岁的，甚至年龄更大的。未按规定每3小时巡逻一次，重点部件产、区域每1小时巡逻一次。管理期间，很多户业主家中失窃。7月31日晚突然撤离，又有十多户失窃，给小区居民财产造成严重损失。3、公共部位设备设施日常运行保养维修服务中要求设备及时维保、返修。但《香格里物业查验资料》显示：生活水泵无法供水、带病工作，多处门禁损毁，地下车库污水泵坏等问题。4、保洁绿化服务对绿地、草坪、树木、花坛都有明确要求。照片显示，由于未及时浇水，2013年7月大量花草枯死。5、未按要求对车辆进行有秩管理，小区内车辆经常发生阻塞、刮擦等情况。6、按照物价标准，收取现有物业费标准对应的物业公司人员配备必须每万平米不少于3.2人，香格里花园总建筑面积10万平米。记录显示，原告在香格里花园只有配备20人，甚至更少。要求原告提供服务期间每月的社保清单证明配备的人数。（二）、原告内部管理资料（证据：会议纪要等）显示其服务是极差的，管理是极混乱的，如：收费拿小钱、保安手脚不干净、光顾着捡废品不及时打扫卫生、卫生极差、上班睡觉，一年内连换四任经理，甚至发生过物业经理收了物业费卷款逃走现象。各类台帐很不全，无法提供2013－2014年小区业主缴费的原始凭证。（三）、根据小区业主委员会对小区302位业主进行的关于原告服务质量的随机书面调查结果说明，70.5%的业主认为服务质量极差，28.1%的业主认为服务质量差。而原告提供的所谓业主欠费名单有799户，整个小区连营业房总共853户，这么多业主欠费，只能说明大家对原告的服务极度不满。（四）、原告作为一家物业服务企业，只想着收费，不想着服务质量，也不履行应尽职责。根据现有证据表明，龙福物业公司至少未及时缴纳过2014年5－6月水费、2－7月垃圾清运费、1～7月电梯维护费等应该承担的费用。2014年7月份在即将撤离的情况下，还在收取业主的全年物管费，是一种明显的欺诈行为。五、原告收费于法无据。1、综合上面实际情况，原告强加给业主的所谓物业服务内容不符合有关规定和《香格里花园物业服务标准》的要求，按照金华市物价局建设局金价价管（2010）65号文件关于物业服务收费等级评定标准，其许多服务项目连金�市区住宅物业服务收费等级一级的要求都未达到，更不用说二、三、四级的要求。即便按所提供的服务收费，最多也只能按一级收费标准，即多层0.25元／月．平方米，高层不超过0.38元／月．平方米（且高层不能再重复计算能耗费）。2、高层物业费价格与能耗费重复征收。根据各地判例，高层物业费与能耗费收费由业主大会会议决定，原告以未通过业主大会的合同为依据主张，没有法律依据。高层物业费就是包含了能耗费，如果高层物业费高于多层50%，那么就没有理由再收能耗费。高层与多层除了电梯电费外，请问还有什么服务是特殊的，同等服务同等收费是常理。现在业委会与物业公司签订合同中就没有能耗费。（附协议）。如果以能耗费计算高层多出的费用，那么也应该以实际发生额，以每个单元不同电量分摊，前已述及。如果要收取多层能耗费，请提供电表读数，缴费发票（反证：供电所清单），每栋实行据实核算。如果高层要多收物业费，那就不得再收取能耗费。收取能耗费，那么高层物业费应与多层一致。3、违约金按应付金额每日千分之二的规定明显过高，且合同未予公示，未提前告知业主。综上所述，鉴于原告提供的合同的签订主体无资格，签订未经法定程序和备案，属无效合同；小区业主也自始至终没有接受原告服务的意愿，事实服务不成立；原告提供的强制服务质量极差；收费极不合理，原告至今未提供每个业主水电的原始数据和凭证以及物业收缴情况的原始台账。因此，答辩人认为原告在起诉状中所述的事实与理由不成立，请求法官查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
为证明上述主张，被告韩剑向本院提供了下列证据：
1.金华市婺城区香格里花园业主委员会关于对杭州龙福物业管理有限公司金华分公司服务质量等情况调查结果的证明复印件1份，用以证明合同无效及原告服务质量极差。
2.香格里花园物业查验资料复印件1份，用以证明曾经的全国优秀小区经龙福物业公司之后公共设施破损严重，甚至龙福物业公司人为破坏，极其恶劣。
3.业委会2014年收支明细汇总表及缴费发票复印件1份，用以证明龙福未缴纳应支付的费用。
4.龙福物业公司会议签到表及会议纪要（2014年4月29日）、龙福物业会议签到表及会议记录表（2014年5月26日）、月会总结、违纪处理单复印件各1份，用以证明工作人员不超过20人；保安、保洁、办公室等极差，甚至有违法行为。
5.开发区供电所公告复印件1份，用以证明未缴纳电费。
6.历月电费明细复印件1份，用以证明电梯实际电费与原告所列数据不符。
7.照片复印件1份，用以证明绿化许多枯死；业主车辆被卖。
8.关于香格里小区绿化及杂物清理的说明复印件1份，用以证明原告服务极差。
9.香格里花园14幢业主告知书复印件1份，用以证明原告服务极差。
10.香格里花园10－A－301业主收款收据及现金缴款单、香格里花园7－A－402业主收款收据及发票复印件各1份，用以证明欠费清单不真实，无原始凭证。
11.香格里花园11－A－1002业主收款收据复印件2张、费用通知单复印件1份，用以证明原告没有给我缴费，是我自己交的。
庭审中，本院将双方当事人提交的证据交由对方进行质证，根据双方的质证意见及证据审核认证的有关规定，本院现认证如下：
1.被告对原告提供的证据12组证据均有异议。对证据1有异议，服务合同是无效的，作假的，业主大会没有通过，服务合同地�都是假的，当时原告所写的地址是空置的。对证据2我从来没有看到过。对证据3我也不清楚。对证据4有异议，原告的服务极差。对证据5、6、7、8我们不认可，业主大会没有通过，是强买强卖。对证据9我收到过，但是原告提供的服务不是等价的，我们不认可。对证据10我也不清楚，不是跟我们签订的，是跟居委会签订的。对证据11有异议，能耗费是重复收费我们不认可。对证据12有异议，水费都是我自己交的，原告没有为我交过一分水费。本院认为，龙福物业公司对小区业主提供服务的行为构成无因管理，故对合理的物业服务费用业主应予支付；关于水费、电梯能耗费，原告提供了产生及计算方法，且已垫付，被告也已消耗，对以上费用本院酌情予以支持，其他费用不予支持。故对以上证据的证明力予以部分认定。
2.原告对被告提供的证据5、10均无异议，本院对该2份证据的证明力予以确认。
3.原告对被告提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9、11均有异议。对证据1有异议，这是2015年9月份的调查结果，不能证明当时我们公司在管理时的实际情况。对证据2没有任何第三方出具的证明，只是业委会自己的单方说明。对证据3只能证明2014年没有业委会成立的情况下，你们自行组织的收支情况，与我们无关，2014年5月份以后由业委会代缴的水电费的情况我们是承认的，但是2013年2月份到2014年4月份的水电费是我们代缴的。对证据4只能说明开会时签到的人员情况，不能说明我们实际的工作人员的人数。对证据6是被告单方书写的，不能证明真实情况。对证据7不能证明我们在职期间有这样的问题，是被告单方处理出来的。如果是我们物业公司拿走的，被告可以到公安机关报案，这并不能证明是我们物业公司把相关车辆拿去处理�。对证据8有异议，这是现在的越华物业在职期间出具的2015年1月份清理出来的杂物，只能说明我们在退出后你们的一个杂物情况。对证据9这是物业维修基金处理范围，责任不应该由物业公司承担。对证据11不是我们在职期间的，并不能证明我们在职期间的缴费情况。本院认为，被告提供的上述证据，均系针对原告在该小区提供物业服务质量所举，原告作为物业服务公司，在日常管理过程中发现存在问题并提出整改属行使管理职权，被告并无足以采信的证据证明原告的服务与其收费标准不符，物业服务部门日常服务中的门卫等岗位为24小时在岗，上述人员不能参加会议实属正常，仅凭该证不能证明被告的待证事实。关于水费，被告将2014年2月至2014年12月31日的水费交付给金华市婺城区香格里花园业主委员会，而2013年2月1日至2014年7月31日的水费已由龙福物业公司代交，�福物业公司有权向被告收取相应代缴的费用，而被告的损失可基于其他法律关系另行主张。故对以上证据的证明力予以部分认定。
根据上述确认了证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：
2013年2月1日，原告龙福物业公司与金华市婺江新村社区居民委员会签订《香格里花园临时物业服务合同》，约定由原告提供香格里花园的物业服务，期限自2013年2月1日至本小区新一届业主委员会成立并选聘出新的物业服务公司止，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的按个数交纳，具体标准为多层住宅0.8元／月／平方、小高层住宅1.2元／月／平方、商业用房1元／月／平方、房车库车位15元／月／单个、阁楼0.3元／月／平方；物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如电梯等）运行所需的能耗费用，该能�费用按建筑面积据实向业主分摊；开始征收物业服务费时间为2013年5月1日；业主及物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之二支付违约金。另还规定了双方的其他权利和义务。合同签订后，原告进驻小区提供服务。2014年7月31日，经双方协商上述服务合同终止。被告韩剑系金华市婺城区三江街道香格里花园11-A-1002室业主，房产为160.25m2，未向原告缴纳2013年2月至2014年7月31日的部分水电费用和物管费等。
另查明，被告韩剑于2015年3月25日向金华市婺城区香格里花园业委会交纳了2014年2月至2014年12月31日的水费843.70元。
本院认为，涉案的《香格里花园临时物业服务合同》系金华市婺江新村社区居委会基于小区安全管理和业主的利益考虑，采取的临时过渡性解决方案，符合社会公共利益原则，龙福物业公司在2013年2月至2014年7�31日期间依据该合同对小区业主提供服务的行为构成无因管理，故对龙福物业公司提供服务期间合理的物业服务费用业主应予支付。原告要求被告缴纳电梯耗能费及水费的请求，考虑到已实际产生并有所垫付，本院依法予以支持。关于违约金是否应支付，龙福物业公司以未获香格里花园业主大会追认、对业主不具约束力的合同向被告主张违约金缺乏法律依据，不予支持。原告主张的律师费依据不足，不予支持。被告主张的支付给金华市婺城区香格里花园业委会的水费843.70元，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由�告韩剑于本判决生效后十日内支付原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司物业服务费3461元、电梯能耗费865元、水费679.15元，总计5005.15元。
二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告韩剑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 廖剑侠
二〇一六年三月二十一日
代书记员 徐秀英