广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终20489号
上诉人（原审被告）林延章，男，汉族，1950年3月13日出生，户籍地址黑龙江省哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人王芬，广东王芬律师事务所律师。
委托诉讼代理人叶启富，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李学军，男，汉族，1975年1月31日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人陈美骄，广东港联律师事务所律师。
原审第三人深圳市链家房地产经纪有限公司（原名深圳市中联地产置业顾问有限公司），住所地广东省深圳市福田区深南大道6023耀华创建大厦201，组织机构代码74124718-2。
法定代表人杜欣，副总经理。
委托诉讼代理人蔡佳兴，男，汉族，1990年11月8日，户籍地址广东省惠州市惠阳区。该公司员工。
上诉人林延章因与被上诉人李学军、原审第三人深圳市链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月1日开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人林延章的上诉请求为：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人李学军的违约金请求。假如法院判决上诉人林延章构成违约，上诉人林延章要求法院按照被上诉人李学军的实际损失作出判决；二、依法撤销一审判决，支持上诉人林延章的反诉中没收被上诉人李学军购房定金的请求；三、要求判令被上诉人李学军赔偿上诉人林延章因诉讼保全上诉人林延章的房产给上诉人林延章造成的损失1100000元；四、本案本诉及反诉诉讼费用由被上诉人李学军承担。
被上诉人李学军答辩称，上诉人林延章的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人链家公司陈述称，定金200000元现确实保管在链家公司。链家公司同意按照判决处置该定金。
本院经二审查明，原审查明的事实清楚，双方当事人均无异议，本院予以确认。
另查明，关于原审第三人链家公司向上诉人林延章支付定金的具体时间问题，上诉人林延章主张原审第三人链家公司系于2015年11月30日支付上述定金。原审第三人链家公司则主张其于2015年11月27日已支付了上述定金，因银行的交易系统问题导致该定金于2015年11月30日方付至上诉人林延章的账上。对此，本院向招商银行股份有限公司深圳泰然支行调取了该笔业务的《付款回单》及《对公历史明细》原件。经质证，本案各方当事人对上述《付款回单》及《对公历史明细》的真实性均予以认可。
《付款回单》显示2015年11月30日上诉人林延章收到了原审第三人链家公司汇出的定金200000元，《对公历史明细》则显示招商银行股份有限公司深圳泰然支行于2015年11月30日13点25分49秒从原审第三人链家公司开设于招商银行股份有限公司深圳泰然支行的账户内扣取了上述200000元用以汇款。
本院认为，本案争议焦点有以下几点，一、被上诉人李学军支付定金的行为是否构成违约；二、上诉人林延章迟延收到定金的具体原因；三、上诉人林延章是否有权解除其与被上诉人李学军订立的房屋买卖合同；四、违约金数额如何认定。本院针对上述争议焦点，结合上诉人林延章的上诉请求，具体分析认定如下：
一、关于被上诉人李学军支付定金行为是否构成违约的问题，根据上诉人林延章与被上诉人李学军签订的《房产买卖合同》第五条的约定，买方（被上诉人李学军）在签订合同当日支付定金200000元，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金200000元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力，双方同意委托第三方对购房定金进行监管，此款在签约起2日内由第三方直接支付给卖方，买方不得有异议；《房产买卖合同》的手写备注中约定：买卖双方签约当天支付卖方（上诉人林延章）20000元，剩余180000元于2015年11月26日前支付卖方（上诉人林延章）。
根据上述合同约定，《房产买卖合同》的手写备注条款仅对第五条中关于定金支付时间和支付金额进行了修改，《房产买卖合同》第五条中约定被上诉人李学军将定金交付给第三方则视为定金交付，也就是视为已向上诉人林延章交付定金，该约定与手些备注条款中的“支付卖方”这一约定并不矛盾。且原审第三人链家公司作为居间人，代卖方（上诉人林延章）收取定金，亦符合现行房地产二手房买卖的交易习惯。被上诉人李学军于签订《房产买卖合同》当日转账20000元定金至原审第三人链家公司账户。2015年11月25日，被上诉人李学军妻子陆洲转账205000元至原审第三人链家公司账户，其中180000元为剩余购房定金，25000元为支付给原审第三人链家公司的首期佣金。原审判决据此认为被上诉人李学军向原审第三人链家公司支付定金的行为没有违反合同约定的定金支付义务，符合法律规定，本院依法予以维持。
二、关于上诉人林延章迟延收到定金的具体原因问题，根据上诉人林延章与被上诉人李学军签订的《房产买卖合同》第五条的约定，双方同意委托第三方（原审第三人链家公司）对购房定金进行监管，此款在签约起两日内由第三方（原审第三人链家公司）直接支付给卖方（上诉人林延章），买方（被上诉人李学军）不得有异议。原审第三人链家公司在本案二审期间明确根据上述约定，其应当在收到买方（被上诉人李学军）的定金后在两日内将定金支付给卖方（上诉人林延章）。2015年11月25日，被上诉人李学军已将定金200000元全部支付至原审第三人链家公司账上，原审第三人链家公司应当在2015年11月27日前，将上述定金支付至上诉人林延章账上。根据本院查明的事实，招商银行股份有限公司深圳泰然支行于2015年11月30日13点25分49秒方从原审第三人链家公司开设于招商银行股份有限公司深圳泰然支行的账户内扣取了200000元用以向上诉人林延章支付定金。原审第三人链家公司关于其已于2015年11月27日支付定金的事实主张与上述本院查明事实相左，本院对原审第三人链家公司的相关事实主张不予采信。因此，本院认定原审第三人链家公司未按合同约定向上诉人林延章按时转付定金是上诉人林延章迟延收到定金的具体原因。
三、关于上诉人林延章是否有权解除其与被上诉人李学军订立的房屋买卖合同的问题，根据双方签订的《房产买卖合同》的约定，只有在一方违约并导致交易无法完成的情况下，另一方方有权解除合同。被上诉人李学军支付定金的行为未构成违约，上诉人林延章无权行使合同约定的解除权。上诉人林延章在不具有合同解除权的情况下，要求解除合同，导致双方订立的合同无法继续履行，已构成根本违约。被上诉人李学军据此有权要求解除合同、返还已付定金并要求上诉人林延章以支付违约金的方式承担违约责任。
原审判决据此认定双方签订的《房产买卖合同》于2016年3月2日解除、由原审第三人链家公司直接将定金200000元返还被上诉人李学军以及驳回上诉人林延章反诉要求没收定金200000元的诉请，均符合合同的约定及法律的规定，本院依法予以维持。
上诉人林延章上诉请求判令被上诉人李学军赔偿上诉人林延章因诉讼保全上诉人林延章的房产给上诉人林延章造成的损失1100000元，一审上诉人林延章的反诉请求中未包含该诉请，因此不属于本案的审理范围，本院依法不予审理。
四、关于违约金数额如何认定的问题，根据双方合同约定，守约方有权选择要求违约方按转让成交价20%支付违约金，原审法院综合考虑了合同的签订、合同的履行及被上诉人李学军短期内重新购买房产等相关因素，酌情调整违约金为按转让成交价的15%计算，即上诉人林延章应向被上诉人李学军支付违约金1102500元。本院认为，被上诉人李学军短期内重新购买房产的事实并不足以认定被上诉人李学军未因上诉人林延章的根本违约行为而导致损失的事实。另一方面，如上所述，原审第三人链家公司未按合同约定向上诉人林延章按时转付定金是上诉人林延章迟延收到定金的具体原因，也是导致上诉人林延章认为被上诉人李学军违约并因此单方解除双方之间房屋买卖合同的直接原因。因此，在认定违约金数额时应当考虑到上诉人林延章单方解除合同的具体原因，本院据此酌定上诉人林延章应向被上诉人李学军支付违约金950000元。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律存在部分不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初2824号民事判决第一、三、五项；
二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初2824号民事判决第四项；
三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初2824号民事判决第二项为：上诉人林延章应于本判决生效之日起10日内向被上诉人李学军支付违约金950000元；
四、驳回被上诉人李学军的其它一审本诉请求；
五、驳回上诉人林延章的其他上诉请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费19830元、保全费5000元及二审案件受理费人民币19830元，共计44660元，由被上诉人李学军10000元，由上诉人林延章负担34660元。一审反诉案件受理费9915元，由上诉人林延章负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 琛
审 判 员 庄 齐 明
代理审判员 周 洁
二〇一七年一月二十日
书 记 员 郑晨（兼）