江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第38号
原告南京绿洲设备安装工程有限公司，住所地南京市建宁路57号绿洲大厦6楼。
破产管理人江苏汇金破产清算事务所有限公司，住所地南京市玄武区珠江路新世界中心A座4104室。
诉讼代表人奚庆，该公司破产管理人负责人。
委托代理人沈琦，女，该公司破产管理人工作人员。
委托代理人黄莉，女，该公司破产管理人工作人员。
被告陈洁，女，汉族，1964年2月3日生。
委托代理人魏伟，江苏诺法律师事务所律师。
被告高巽，女，汉族，1973年8月12日生。
原告南京绿洲设备安装工程有限公司（以下简称绿洲公司）与被告陈洁、高巽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告绿洲公司的委托代理人黄莉、被告陈洁的委托代理人魏伟、被告高巽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿洲公司诉称：2007年9月15日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于南京市建宁路57号绿洲大厦的房屋，场地面积820平方米，租期自2007年9月15日至2015年9月15日止。年租金为350000元整，平均日租金为958.9元，租金半年一付并需提前支付。合同约定，如被告逾期不付或不足额支付租金，除及时如数补交外，还须向原告支付该部分租赁费的1%作为滞纳金。根据合同约定，被告应于2015年3月15日前向原告支付租金175000元，但被告迟迟未付。
原告因不能清偿到期债务、严重资不抵债，已被债权人向南京市中级人民法院提出破产清算的申请，南京市中级人民法院于2014年5月6日裁定受理江苏乾通投资担保有限公司对原告的破产清算申请，并于同日作出（2013）宁商破字第9-1号决定书，指定江苏汇金破产清算事务所有限公司担任原告的破产管理人（以下简称“管理人”）。
管理人多次联系被告催收租金，并于2015年4月14日向被告发出（2015）绿洲破管字第0647号通知书，告知其履行合同，否则将追究其违约责任，但被告仍拒不支付。2015年4月22日，管理人向被告发出（2015）绿洲破管字第0648号通知书，根据《房屋租赁合同》第九条第一项的约定，告知其自2015年4月30日起解除《房屋租赁合同》，要求其支付拖欠的租金及相关费用，并将房屋恢复原状、退还原告。截止原告起诉之日，被告既不支付租金，也不退还房屋，严重损害了原告及全体债权人的合法权益，为维护合法权益，故诉至法院，请求判决：1.两被告立即迁出南京市建宁路57号绿洲大厦第四层房屋，恢复原状，退还原告；2.两被告支付所欠原告租金人民币45068.49元（自2015年3月15日起至2015年4月30日止，共47日，每日958.9元）及逾期不支付租金的违约金1750元；3.两被告连带支付原告截止迁出并退还房屋之日的房屋占有使用费46500元（暂自2015年5月1日起至2015年5月31日计算一个月，实际应计算至两被告迁出并归还房屋之日）；4.两被告支付原告自2015年4月12日起至退还房屋之日止的水电费、电梯电费、卫生费等相关费用（暂自2015年4月12日至2015年5月12日计算31天，实际以被告迁出将房屋恢复原状并归还房屋之日为准）；5.两被告承担本案诉讼费。庭审中，原告陈述高巽已于2015年6月24日将拖欠水电费支付给绿洲公司管理人，故取消第4项诉讼请求。
被告陈洁辩称，双方确实签订了房屋租赁合同，针对原告第一项诉讼请求，该房屋实际占有使用人并非陈洁，所以陈洁不需要退还房屋。对于原告的第二项诉讼请求，请法院查清事实依法判决。对于房屋占有使用费，陈洁2014年1月之后已不再实际经营，对合同到期后实际占有房屋产生的费用不应当承担责任，应由实际使用人承担。请法院考虑该房屋装修未能拆除部分的价值。
被告高巽辩称：1.当初承租时房屋是没有窗户的毛坯房，被告与绿洲公司签的合同中没有约定恢复原状，因此无法恢复原状。2.关于拖欠租金的问题，原告主张2015年3月15日至4月30日一直至今，被告在5月底6月初已多次向清算组负责的律师包括绿洲公司的管理人做出书面不租房子和清算费用的申请，并将房屋钥匙交给了绿洲公司，并在对方同意的情况下搬出的，搬走了部分东西，还有部分无法拆除的东西和部分设施、家具。3.原告2010年被下关区法院执行时，办公楼5、6、7三层被查封，由于房屋平顶下水有问题，只要一下雨就漏水，以前下雨时被告自己找人去排水，但自从5、6、7层被封查后，导致被告所在的四层下雨、下雪天无法解决漏水问题，房间大面积漏水、房顶脱线。由于原告原因造成被告无法修缮漏水问题，无法使用，导致维修费8万元左右，因原告已经破产，被告没办法故用后面的房租抵扣。
原告为证明其主张，提供证据如下：1.房屋租赁合同一份，证明原、被告于2007年9月15签订了房屋租赁合同，按照合同约定，被告应于2015年3月15日之前向原告支付当期租金175000元整。2.（2015）绿洲破款字第0647号通知书和两张照片，证明原告送达对方通知的日期为2015年4月14日，被告未能按期支付租金，原告于2015年4月14日书面催告其缴纳租金并告知逾期缴纳租金的后果。3.（2015）绿洲破款字0648号通知书，证明被告于2015年4月22日前仍未履行缴纳租金的义务，原告于2015年4月30日起解除与被告的房屋租赁合同。
针对原告提供的证据，被告陈洁质证意见为：对三份证据的真实性均无异议。房屋租赁合同第7条约定了房屋装修时间及费用承担，证明最初房屋装修原告是知情并同意的，该条对房屋不能拆除部分没有约定如何处理。
针对原告提供的证据，被告高巽质证意见为：对三份证据的真实性均无异议。陈洁与高巽是合伙人，陈洁当时代表高巽与绿洲公司签订了房屋租赁合同，后来在管理人要求下高巽补签了名字。对绿洲公司通知书中说2015年3月15日缴纳下半年租金没有异议，但当时高巽向绿洲公司管理人提出2015年9月15日合同到期后能否续签，对方说不可以，因为不能续租，绿洲公司也破产了，被告准备不继续经营了。因为高巽提出前期维修费用对方没有给说法，要求高巽去申报债权，所以被告没有缴纳租金，高巽将修复的清单、收据、漏水照片都给了绿洲公司管理人，并书面申请抵扣两个月租金。
被告陈洁为支持其答辩意见，提供证据如下：陈洁与高巽之间的项目合作协议和补充协议，证明2014年1月17日后金皇后歌舞娱乐中心的实际经营人为高巽。
针对被告陈洁提供的证据，原告质证意见为：该证据是两被告内部协议，原告不予认可。
针对被告陈洁提供的证据，被告高巽质证意见为：该项目合作协议和补充协议签字是真实的，但两被告对协议有争议，正在打官司。
被告高巽为支持其答辩意见，提供证据如下：维修清单和缴付费用凭证各四份，证明高巽为房屋维修支付的费用，绿洲公司因房屋原因和自身欠债被法院贴封条，导致被告两到三年经营中无法修复漏水问题，导致半边房屋无法正常使用，期间被告拍摄了照片和支付了修复费用。
针对高巽提供的证据，原告质证意见为：管理人于2014年5月22日接管，高巽提供的清单和收据时间在管理人接管前，因此管理人对之前的情况不清楚，无法确认证据的真实性。
针对高巽提供的证据，被告陈洁质证意见为：该证据证明原告房屋质量问题导致的损失，该费用应当由原告承担，但该证据与原告现主张的房屋租赁费用没有实际关联性。
本院对原、被告证据认证如下：鉴于两被告对原告所举证据的真实性不持异议，本院对原告证据的真实性直接予以确认，该些证据形式符合法律规定，与争议事实有一定的关联性，本院对证明力予以确认。被告陈洁提供的其与高巽之间的合作协议、补充协议，高巽提供的维修清单与缴费凭证（高巽当庭未能提供证据副本，也未能在本院指定期限内补交），与本案无关联性，本院不予确认。
本院经审理查明：2008年6月20日，绿洲公司作为出租方（甲方），陈洁、高巽共同作为承租方（乙方），签订房屋租赁合同一份，约定绿洲公司将位于南京市下关区建宁路57号绿洲大厦4层，面积约820平方米的毛坯房屋出租给陈洁、高巽，租赁期限为八年，自2007年9月18日起至2015年9月15日止，自2007年6月15日起至2007年9月15日作为乙方装修期，甲方不收租金，甲方从2007年9月15日计租。第一年租金35万元整，乙方应该在合同签订日向甲方支付，第二年付款2008年9月15日前支付上半年租金175000元，2009年3月15日前支付下半年租金175000元，此后以此类推，遵循先付后租原则。如乙方逾期不付或足额支付租金，除及时如数补交外，还须向甲方支付该部分的租赁费的1%作为滞纳金。租赁房屋的用途为KTV包间经营使用。乙方装修租赁房屋不得违反相关的法律法规规定及侵害甲方或者其他权利人的合法权益。涉及租赁房屋主体结构须征得甲方同意，有关费用由乙方负责。装修费用及乙方为满足经营需要而进行系统改造费用由乙方自行承担，并对装修等费用自行投保和修缮。租赁期满后，可以活动和拆除部分可由乙方处理，但不影响房屋主体结构。甲方的解除条件：1.乙方不交付或不按约交付租金达一个月以上；2.乙方擅自改变租赁房屋用途或将房屋转租、转借他人。乙方的解除条件：1.甲方迟延交付租赁房屋一个月以上；2.因甲方违反本合同的承担修缮责任，致使乙方无法使用租赁房屋。
2015年3月15日之前的租金，被告已按约交纳。2015年4月22日，绿洲公司管理人向被告发出通知书，载明：南京市中级人民法院已经裁定受理江苏乾通投资担保有限公司对绿洲公司的破产清算申请，并指定江苏汇金破产清算事务所有限公司担任绿洲公司破产管理人。你承租的南京市建宁路57号房产，根据合同约定，应当于2015年3月15日前支付租金175000元，此前管理人已多次催要，但你至今未向绿洲公司清偿所欠租金，现再次通知，请于2015年4月15日15：00前清偿所欠租金，并汇入指定账户。若不能按时清偿债务，管理人将依法解除房屋租赁合同，并于2015年4月15日16：00起采取包括停水停电在内的一切合法措施维护绿洲公司合法权益。陈洁、高巽未能在绿洲公司指定期限交纳所欠租金，2015年4月22日，绿洲公司管理人向被告发送《解除合同通知书》，载明：根据房屋租赁合同第九条第一项的约定，因乙方不交付或不按约定交付租金达一个月以上的，甲方有权解除合同，因你已拖欠租金超过一个月，特通知：1.自2015年4月30日起解除绿洲公司与你的房屋租赁合同；2.请你于2015年4月30日前支付拖欠的租金及滞纳金；3.请你于2015年4月30日前结清水电、物业等相关费用，将房屋恢复原状、退还给绿洲公司，并与管理人办理交接手续；否则，管理人将自2015年5月1日起采取包括停水停电、清空房屋、提存物品等一切手段收回绿洲公司房屋，并且按照每日1500元的标准向你收取房屋占用费。在此期间发生的一切费用及造成绿洲公司及第三人财产损失的，均由你负责赔偿。陈洁当日在通知书上注明收到，高巽庭审中也认可租赁合同于2015年4月30日解除。
本案庭审中，原告陈述，高巽在2015年6月24日已支付拖欠水电费，最后交的是5月12日至6月11日期间的水电费，7月初，高巽派人将钥匙交给其工作人员，但被告承租房屋是经营KTV，其中有许多隔断，其曾找多家装修公司评估，拆除及清理垃圾的费用接近8万元，故被告应清除垃圾、恢复原状。高巽陈述，其2015年6月多次找绿洲公司管理人提出不续租了，让对方收房，对方表示不接收，7月初其无奈写了一份声明并连同钥匙一起送至原告办公室交给原告，交钥匙之后，房屋内无法带走的东西其不要了，房屋内有其做好的水电和消防系统、排风系统、局部装饰，都是和墙体连在一起，其能拿走的东西都拿走了，合同中没有约定被告进行拆除、恢复原状。陈洁陈述，当初装修是经原告同意的，合同约定可以拆除和活动的部分其自行处理，不能拆除的部分没有明确约定，已经混合添附到案涉房屋上，应予考虑。
另查明，本院于2014年5月6日裁定受理江苏乾通投资担保有限公司对绿洲公司的破产清算申请，并于同日指定江苏汇金破产清算事务所有限公司担任绿洲公司破产管理人。
本院认为：绿洲公司与陈洁、高巽签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因陈洁、高巽未按约定期限支付租金，且已经符合合同约定的绿洲公司可以解除合同的条件，绿洲公司经催告后依法行使解除权，被告亦认可受到绿洲公司的解除通知，双方均确认合同于2015年4月30日解除。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于绿洲公司主张的合同解除之前被告欠付的房屋租金，即自2015年3月15日至2015年4月30日欠付47天租金共计45068.49元（350000÷365×47），陈洁、高巽应当承担，并应按照合同约定承担1%的违约金450.68元。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案双方当事人均认可案涉房屋出租时是毛坯状态，且合同中明确约定了承租人可以进行装修，租赁期满后，可以活动和拆除部分可由承租人处理，但不影响房屋主体结构，对于已与房屋形成附合的装修并未约定必须恢复原状。因绿洲公司认可高巽已于2015年7月初向其交付案涉房屋钥匙及声明，但双方均不能举证证明钥匙交接的具体时间，故本院综合双方的陈述酌情认定高巽于2015年7月1日向绿洲公司交还钥匙。绿洲公司未能提供证据证明陈洁、高巽在交还钥匙后仍然占用案涉房屋，也未能举证证明其在接收钥匙时提出过房屋不符合合理使用后的状况而拒绝接收，其认为陈洁、高巽未能将房屋恢复原状故不能视为交还房屋，缺乏合同依据，其要求陈洁、高巽迁出并承担房屋恢复原状之前的占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。但对于租赁合同解除之后至交还钥匙之前，即2015年5月1日至2015年6月30日的房屋占有使用费，陈洁、高巽应参照合同约定的租金标准给付绿洲公司，共计58493.15元（350000÷365×61）。因陈洁、高巽二人共同作为承租人签订了案涉租赁合同，因履行该合同所负义务，陈洁、高巽应连带承担，陈洁关于其与高巽之间就案涉房屋的经营使用另有约定，其没有实际使用房屋故不应承担相应责任的抗辩，因其所谓约定系承租人内部约定，不能对抗案涉合同的出租人，陈洁的上述抗辩意见，本院不予采纳。高巽关于其自行维修案涉房屋产生的费用可抵扣两个月房租，未能证明双方就此达成一致意见，对其该抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈洁、高巽于本判决生效之日起十日内连带给付原告南京绿洲设备安装工程有限公司租金45068.49元、违约金450.68元，合计45519.17元；
二、被告陈洁、高巽于本判决生效之日起十日内连带给付原告南京绿洲设备安装工程有限公司房屋占有使用费58493.15元；
三、驳回原告南京绿洲设备安装工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费2133元、公告费300元，合计2433元，由原告绿洲公司负担811元，由被告陈洁、高巽负担1622元。（被告应负担的案件受理费已由原告预交，被告陈洁、高巽须在本判决生效之日起十日内向原告绿洲公司一并给付，本院不再退还原告。）
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京分行山西路支行，帐号：10×××75）。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 汪海燕