江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3850号
上诉人(原审原告)：钟家沅，男，1946年11月15日生，汉族，住赣州经济技术开发区。
上诉人(原审原告)：黄金玉，女，1955年9月10日生，汉族，住赣州经济技术开发区。
上诉人(原审原告)：钟家飞，男，1959年10月22日生，汉族，住赣州经济技术开发区。
上诉人(原审原告)：钟家林，男，1961年9月18日生，汉族，住赣州经济技术开发区。
四上诉人共同委托诉讼代理人：曾平，赣州市百信法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：温信伦，男，1963年8月1日生，汉族，住赣州经济技术开发区，现住赣州经济技术开发区。
委托诉讼代理人：李冠霆，江西钨都律师事务所律师。
上诉人钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林因与被上诉人温信伦确认合同效力纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2017）赣0791民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
钟家林、黄金玉、钟家沅、钟家飞上诉请求：1、撤销江西省赣州经济技术开发区人民法院（2017）赣0791民初330号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院适用法律错误，判决显失公平。上诉人与被上诉人并不属于同一集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《最高人民法院关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示的答复函［2010］民一他字第4号》“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效”的规定，双方所签订的《买卖房协议》为无效合同。《全国民事审判工作会议纪要》第15条规定，将宅基地上较早的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。2015年全国民事审判工作会议纪要第35条规定，现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，可以请求赔偿翻建或者改建成本。2、一审法院认为土地管理法规定宅基地土地使用权不得转让是为了保障农民的基本居住权利，并以上诉人有房为由，认定案涉合同有效，属于适用法律错误，应予以改判。根据相关法律规定，只有本村集体经济组织成员，才能享有相应的集体土地使用权。在逻辑上，本村集体经济组织以外的人，自然不能享有土地使用权。一审法院以所谓的“保障农民基本居住权利”为由，认定被上诉人温信伦可以继续占有、居住、使用，显然是违背逻辑的。3、本案起因不是因为面临拆迁，而是由于上诉人面临困难，有住房需求，对于遗产提出要求。4、本案争议属于确认合同效力纠纷，而一审判决没有对合同效力进行处理。5、被上诉人温信伦在杨边村有住房，而且也有安置房保障。6、本案诉争房屋价值可以进行衡量评估，不会留下利益失衡的后遗症。
温信伦辩称，1、上诉人违背诚信原则的行为不应得到法律支持。合同双方应按约履行合同，不能因为房产价格不断升高就主张合同无效，且本案的起因是因为诉争房屋将要拆迁，上诉人基于巨大利益需求而提起本案诉讼。该房屋买卖将近10年，上诉人才提出确认合同无效，其目的显而易见。如果合同主张无效得到支持，不仅严重损害被上诉人的利益，而且也是对诚信原则的极大挑衅。2、诉争房屋已经发生重大变化。该诉争房屋已进行了维修、翻新，且新添建两层房屋，无法还原到原来的房屋状态，应予维持房屋的现状。3、上诉人提出被上诉人在杨边村有住房的问题，没有事实依据。答辩人在杨边村根本没有住房，该诉争房产是答辩人一家唯一的住房。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，公平、合法的维护了答辩人的权益，应予以维持。
上诉人钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与被告就钟某湖名下的位于蟠龙镇x村老街的房屋所签订的《房屋买卖协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：钟某湖育有四个儿子，大儿子钟家沅，二儿子钟某雄，三儿子钟家飞，四儿子钟家林。二儿子钟某雄于2004年2月去世，钟某湖于2006年9月去世。钟某湖名下有房屋一栋，位于赣州经济技术开发区××大街，前栋土木结构，后栋砖木结构，住房四间，店面一间，厨房一间，过道一间，骑楼一间，房屋总建筑面积97．56㎡，房屋四至占地总使用面积133．37㎡。钟某湖去世后，2008年3月23日，原告钟家沅、黄金玉（钟某雄妻子）、钟家飞、钟家林与被告温信伦签订《买卖房协议》，协议载明“兹有蟠龙老街钟家沅、钟家雄、钟家飞、钟家林兄弟4人后栋、店面、包骑楼1栋，由买方温信伦双方协议价格分为店面包骑楼为壹万玖仟元，中间空坪为壹仟陆佰元，后栋为贰万元，共计人民币肆万零陆佰元，经双方协商同意立字为凭，不得反悔，上止天下止地，一切产权归温信伦所有，钟某湖名下。”原告钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林、被告温信伦、在场人钟家飞、刘秦红、钟家玉在协议上签字。协议签订后，原、被告双方交接了房屋，被告温信伦支付了40600元购房款给原告，原告将该房屋的赣州市房产所有权证（所有权人为钟某湖）交付给被告温信伦。被告温信伦买下该房屋后，在房屋原来的基础上进行了修缮，并对部分房屋进行了建造加层。
另查明，原告钟家沅、钟家林均为非农业户口，现自有房屋，居住于赣州经济技术开发区××大街；原告钟家飞为非农业户口，现自有房屋，居住于赣州经济技术开发区湖边××号；原告黄金玉为农业户口，现自有房屋，居住于赣州经济技术开发区××大街；被告温信伦为赣州经济技术开发区蟠龙镇杨边村村民。
一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。诚实信用原则作为我国民法的基本原则，要求人们在民事活动中应当诚实、守信用，正当行使权利和履行义务。诚实信用原则也是市场经济活动的一项基本道德准则。本案中，原告钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林于2008年将继承的房屋卖给被告温信伦，系双方的真实意思表示，被告已将购房款支付给原告，合同的权利义务已经完成，且被告实际占有、使用该房屋近十年之久，并对房屋进行了修缮和改造，作为合同一方的原告理应按约定履行自己的义务。原告钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林要求确认合同无效，返还诉争房屋，不利于维护合同稳定，也有违公平和诚信原则。
《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地土地使用权不得转让，该规定宗旨在于保障农民的基本居住权利。原告钟家沅、钟家飞、钟家林签订房屋买卖协议时均是非农业户口，原告黄金玉为农业户口，但原告均自有房屋，基本的居住权已有保障，故该诉争房屋应维持现有居住、使用状况，被告温信伦对诉争房屋仍享有继续占有、居住和使用等权利。原告钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条之规定，判决：驳回原告钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林的诉讼请求。案件受理费800元，由原告钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林承担。
本院二审期间，上诉人钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林向法庭提交如下新证据：1、《证明》两份，证明目的：诉争房产未列入近期内拆迁规划。2、《声明》1份，证明目的：上诉人的子女需要用祖宅宅基地建房。3、照片，证明目的：被上诉人在杨边村自有房屋。4、网页截图两份、《赣州市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》，证明目的：赣州高铁新区的规划范围是：北至赣州黄金机场、综合保税区，南至上犹江、章江，西以大广高速为界，东至黄金大道。证明蟠龙老街未纳入规划，而被上诉人温信伦户籍所在的杨边村已纳入拆迁范围，因其在杨边村仍有房屋，故将从拆迁中获得房屋安置及补偿、奖励，被上诉人温信伦的居住权已有保障。该规划已于2017年7月经市规划局批复。被上诉人温信伦的质证意见为：对证据1的“三性”均有异议，与本案不具有关联性。对证据2的“三性”均有异议，第一、声明人均不是房屋所有权人，无权对房屋的处置提出要求，第二、因上述声明人均不是蟠龙村村民小组人员，也无权在该处建房。对证据3的“三性”均有异议，该照片不能证明温信伦在杨边村具有房屋。对证据4的“三性”均有异议，与本案不具有关联性。
被上诉人温信伦向法庭提交如下新证据：1、照片9张，证明诉争房屋已经经过装修、翻新及加建，房屋已经发生重大变化。2、收据8张，证明诉争房屋一直由温信伦占有、使用。上诉人钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林的质证意见为：对证据1中第一组照片反映的真实性没有异议，因为该房屋状态恰恰是签订房屋买卖合同当时的状态，并未经过任何改变。对于第二组照片显示的内容的真实性没有异议，从照片中可以看出被上诉人并没有对老房屋进行重大修缮，还是原状。对于第三组照片中所拍摄内容的真实性无异议，但是对其合法性及关联性持有异议，该新建房屋为后面加建，未取得任何行政审批手续，应当属于违章建筑，不受任何法律保护。且从照片显示，被上诉人后面加建的房屋并没有完全覆盖原房屋结构，更不是原房屋结构的必然组成部分。合法跟违章建筑的是可以相互区分的，对违章建筑也是可以拆除的。对证据2的真实性请法庭予以确认，对其关联性持有异议，因为该组证据只能证明温信伦缴纳水费及电费清单，并不能证明房屋权属的最终归属。
本院对双方当事人提交的证据评判如下：对上诉人提交的证据1，蟠龙村委会不具有证明是否属拆迁范围的权力，本院对其合法性不予认定。对蟠龙镇拆迁办出具的证明，无具体证明人员签字，即便该证据真实，只能证明该诉争房屋未列入拆迁范围，不足以证明规划情况，本院对该部分事实予以认定。对证据2，该声明人并非诉争房屋买卖的当事人，该声明与本案无关联，本院不予认定。对证据3，该照片所拍摄房屋无法确认是否为被上诉人的房屋，本院对该证据不予采信。对证据4，该证据与本案无关，本院不予认定。对于被上诉人提交的证据1，上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，一审、二审庭审中上诉人已认可被上诉人对该诉争房屋进行过翻建和维修，故本院对该证据的合法性、关联性予以认定。对证据2，上诉人二审中已认可诉争房屋一直由被上诉人居住使用，与该证据证明内容相符，本院对该证据予以采信。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对于农村集体土地上房屋的买卖应本着尊重历史，照顾现实的原则进行处理。本案中，上诉人钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林于2008年3月23日将继承其父亲钟某湖的本案诉争房屋出卖给被上诉人温信伦，双方的买卖合同系双方真实意思表示，该合同已履行完毕近十年。《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地土地使用权不得转让，该规定主旨在于保障农民的基本居住权利。本案的实际情况是，案涉房屋并未办理土地使用权证，双方当事人也未提交土地使用权证，证明土地确系农村集体土地。故上诉人主张合同无效，缺乏关键证据支持。案涉房屋系上诉人继承其父亲钟某湖的房产，钟某湖生前属非农业户口，上诉人中的钟家沅、钟家飞、钟家林在签订《买卖房协议》时也已属非农业户口，不属于蟠龙村的村民。上诉人黄金玉虽为蟠龙村村民，但上诉人在签订案涉房屋买卖合同时均已有住房。该房屋买卖协议已履行完毕近十年。协议签订之后，上诉人将案涉房屋的房屋所有权证交给了被上诉人温信伦，被上诉人购买房屋后也一直居住、使用至今，并对房屋进行了改造和装修。从案涉房屋的房产证可以看出，该房屋所在地处于城市规划区域范围。考虑到农村私房买卖行为的存在有其历史和现实的原因，且本案案涉房屋占有的土地是否确为农村集体建设用地尚无充分证据证明，如上诉人钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林要求返还诉争房屋，不利于维护交易稳定和相关当事人现有生活状态的和谐，从平衡相关当事人利益出发，宜维持案涉房屋现有居住、使用状况，即被上诉人温信伦对该诉争房屋仍享有继续占有、居住和使用等权利。一审法院判决驳回上诉人钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林要求返还房屋的诉讼请求处理妥当。
综上所述，钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人钟家沅、黄金玉、钟家飞、钟家林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王阿婷
审 判 员 郑小兵
审 判 员 赖国东
二〇一八年二月二十四日
书 记 员 王 佳
代理书记员 童子风