天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0074号
上诉人（原审第三人）郝立旗，无职业。
被上诉人（原审原告）天津市奶品总公司南开区公司，住所地天津市南开区红旗路194号。
法定代表人王东民，经理。
委托代理人马秋明，天津张盈律师事务所律师。
原审被告孔晓梅。
上诉人郝立旗因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第6058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郝立旗、被上诉人天津市奶品总公司南开区公司的委托代理人马秋明到庭参加诉讼，原审被告孔晓梅经本院合法传唤未出庭。本案现已审理终结。
一审原告天津市奶品总公司南开区公司诉称，原、被告自2008年1月建立房屋租赁关系，原告将位于天津市南开区万德庄大街109号同安里2号楼下的底商提供给被告经营使用。在租赁关系存续期间，双方于2013年1月14日以签订《职工承包合同书》的方式约定被告继续承租讼争房屋，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为21200元，同时该合同对违约金的支付及禁止转租等双方的权利义务进行了约定。房屋租赁关系建立后，原告如约提供了租赁房屋，但被告一直未全额缴纳相应的年度租金，同时还违约将房屋转租他人。经原告核算，被告拖欠2008年8月至2009年12月期间租金35000元，被告曾于2013年10月20日向原告出具欠条予以确认。同时被告至起诉日另有《职工承包合同书》项下租金差额5200元及2014年1月至2014年7月租金12366.67元未向原告支付。被告的上述行为已严重违反合同的约定和法律的规定，应承担违约责任。另外，原告发现第三人现与被告共同占用讼争房屋，故起诉要求：1、被告向原告支付2008年8月至2009年12月房屋租金35000元及逾期付款违约金10262.57元；2、被告向原告支付《职工承包合同书》项下房屋租金差额5200元及逾期付款违约金199.17元；3、被告向原告支付2014年1月至2014年7月房屋租金12366.67元及逾期付款违约金226.52元；4、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系并由被告及第三人一同腾出讼争房屋；5、诉讼费由被告承担。
一审被告孔晓梅辩称，被告作为原告职工自1993年开始承租讼争房屋用于经营餐饮，每年续签合同。被告确实欠付2008年8月至2009年12月期间租金35000元，因该期间管理混乱，原告没有人来收取租金。承租期间，被告将讼争房屋隔成两间使用。2011年10月被告与第三人合作经营，此后第三人强占了其中的一间，由于第三人未向被告支付费用，才导致被告少付了2013年1月至2013年12月期间租金5200元及欠付2014年1月至7月期间的租金。由于当时的领导影响了正常经营秩序，导致被告没有赚到钱，故不同意支付2008年8月至2009年12月期间欠付的租金。由于第三人未向被告支付费用，现无法向原告支付2013年1月后拖欠的租金。此外，被告承租讼争房屋多年，经营刚刚有起色，故不同意解除合同并腾房。
一审第三人郝立旗述称，第三人于1999年通过朋友与被告的爱人协商租用讼争房屋的一间（大约30平方米）用于经营，但未签订书面合同。2012年10月12日被告的爱人要求涨租金，为此双方发生争执，被告的爱人将第三人打伤。2012年10月至2013年11月期间，第三人陆续在讼争房屋居住。2013年11月4日第三人搬出，房屋空置至今，房屋门上第三人与被告各上了一把锁，现室内存放着第三人的物品。第三人与原告没有关系，只是从被告处租用房屋，被告的爱人将第三人打伤，双方就赔偿问题未解决前第三人不同意腾房。
一审法院经审理查明，原告系坐落天津市南开区万德庄同安里2号楼下门脸房（计租面积66.4平方米）的使用权人。被告自原告处承租上述房屋多年。承租期间，被告将讼争房屋隔为两间使用。2013年1月14日双方签订《职工承包合同书》，约定被告承包上述房屋用于经营麻辣烫，承包期间自2013年1月1日至2013年12月31日；年承包金21200元，按季度缴纳，每季度五日前缴纳，不得拖延，每拖延一日原告加收被告千分之五滞纳金，以此类推；拖欠一个月时，视为严重违约，原告有权单方解除合同，收回房屋，并追究该月租金和滞纳金，所造成的一切后果由被告承担；被告在承包经营期间，独立经营，不得将该门市部房屋转包、转租，不得将门市部用于居住，如违反，原告有权终止本合同，所造成的损失由被告承担；被告在承包经营期间不得擅自拆改原告现有的房屋结构及有关设施，如果因经营需要，应事先在十五日前向原告书面申请并随附装修拆改平面图，经原告审定批准后方可施工，所需费用由被告承担，承包期满不动产部分归原告所有；被告按本合同规定保证足额向原告缴纳承包金，如有逾期超过三十日，原告有权终止本合同，所造成的一切后果由被告承担全部责任。合同约定的承包期满后，被告继续使用讼争房屋至今。上述合同履行期内，被告共拖欠原告租金5200元。2014年1月至7月期间的租金，被告尚未支付。
另查，2013年10月20日被告向原告出具欠条一张，该欠条载明：“今欠租用天津市奶品总公司南开区公司，具体租赁地址：万德庄奶品，2008年8月至2009年12月的房租共计人民币35000元，（大写人民币叁万伍仟元整）。”
再查，现讼争房屋由被告及第三人共同占用。
案件审理过程中，原告自愿撤回全部违约金的诉讼请求。
以上事实有当事人陈述及提交的证据予以证实。
一审法院认为，原、被告签订的虽名为“职工承包合同书”，但根据合同约定的内容及实际履行的情况可以认定双方系租赁关系。该合同对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。原告已将讼争房屋交付被告使用，被告作为承租人理应按照合同约定按时足额支付相应租金，合同履行期间，被告拖欠原告租金5200元，对此应承担给付义务。此外，被告另拖欠原告2008年8月至2009年12月期间租金35000元，为此被告于2013年10月20日出具欠条予以确认，被告对于该部分租金亦应承担给付义务。合同期满后，被告继续使用讼争房屋，原告并未提出异议，因此原合同继续有效，租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。现原告要求被告按照原合同标准给付2014年1月至7月期间的租金并要求解除双方租赁合同关系的诉讼请求，于法有据，予以支持。另，现讼争房屋实际占用人为被告及第三人，而被告及第三人占用讼争房屋已无合法依据，原告作为权利人有权要求其二人腾交讼争房屋，故原告要求被告及第三人将讼争房屋腾交原告的诉讼请求，予以支持。考虑到被告的经营情况，可适当给予一定的腾房时间。关于诉讼时效，被告于2013年10月20日出具欠条确认欠付原告2008年8月至2009年12月期间租金35000元的事实，原告于2014年9月通过诉讼主张权利，其该部分诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效，故对于被告诉讼时效的抗辩主张，不予采信。案件审理过程中，原告自愿撤回全部违约金的诉讼请求，系其自行处分诉讼权利，并无不妥，一审法院照准。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条之规定，判决如下：一、解除原告天津市奶品总公司南开区公司与被告孔晓梅之间的房屋租赁合同关系；二、本判决生效后三十日内，被告孔晓梅及第三人郝立旗将坐落天津市南开区万德庄同安里2号楼下门脸房（计租面积66.4平方米）腾交原告天津市奶品总公司南开区公司；三、本判决生效后十五日内，被告孔晓梅给付原告天津市奶品总公司南开区公司2008年8月至2009年12月期间的租金35000元；四、本判决生效后十五日内，被告孔晓梅给付原告天津市奶品总公司南开区公司2013年1月至2013年12月期间的租金5200元；五、本判决生效后十五日内，被告孔晓梅给付原告天津市奶品总公司南开区公司2014年1月至2014年7月期间的租金12366.67元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1381元，减半收取690.5元，由原告天津市奶品总公司南开区公司负担116.5元，被告孔晓梅负担574元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。
判决后上诉人郝立旗不服，向本院提出上诉。上诉人郝立旗诉称：一、上诉人郝立旗自1999年转租下涉诉房屋，数月后与孔晓梅夫妇以口头约定的方式建立了房屋租赁关系，依法律规定，该约定应享有法律效力。二、根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人未在法定异议期限内提出异议，推定出租人同意转租，转租合同有效。天津市奶品公司南开区公司应当认可承租人和次承租人之间的转租合同关系。三、2012年10月12日下午天津市奶品总公司南开区公司职工孔晓梅与其丈夫借房屋出租问题挑起事端，将上诉人郝立旗鼻部打成轻伤害，孔晓梅的丈夫被判处刑罚，孔晓梅心中极其不满，多次纠集人员到上诉人郝立旗租住的涉案房屋内进行摔砸，强行上锁阻止居住和经营，给上诉人造成严重的精神和经济损失。天津市奶品总公司南开区公司与孔晓梅签订的“职工承包合同书”与上诉人没有直接关系，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，有其他违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，被损害的第三方有权选择用房屋租金来抵销损失，否则赔偿问题未解决上诉人不同意腾房。故上诉人郝立旗请求：一、撤销一审判决；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人天津市奶品总公司南开区公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。孔晓梅基于其与天津市奶品总公司南开区公司之间的房屋租赁合同占有涉诉房屋，2013年12月31日该合同已经到期，2014年双方属于不定期租赁关系，基于这种关系出租人有权随时解除租赁合同。因孔晓梅失去了占有涉诉房屋的权利，上诉人郝立旗也失去了占有涉诉房屋的权利。
原审被告孔晓梅经本院合法传唤未出庭，其提交书面意见称，不同意一审判决，因上诉人郝立旗未向其缴纳租金所以无法给公司钱。应让郝立旗腾房，但孔晓梅不能腾房。
本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新的证据。
案经调解，各方当事人未达成一致意见。
本院认为，从被上诉人天津市奶品总公司南开区公司与原审被告孔晓梅所签订的《职工承包合同书》的内容及双方实际履行的情况看，双方系租赁合同关系。该合同至2013年12月31日到期，合同期满后，孔晓梅继续使用涉诉房屋，天津市奶品总公司南开区公司未提出异议，依据法律规定，该租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。因孔晓梅欠付租金，天津市奶品总公司南开区公司要求解除租赁合同并要求孔晓梅腾房的请求，一审法院予以支持，并无不妥。上诉人郝立旗作为次承租人，继续占有涉诉房屋于法无据，故其应当将涉诉房屋腾交天津市奶品总公司南开区公司。郝立旗所受伤害与本案非属同一法律关系，其主张其所受伤害得到赔偿后方可腾房于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人郝立旗的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1450元，由上诉人郝立旗承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 吕琳超
二〇一五年二月二日
书 记 员 王 孟
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……