湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初6347号
原告：陈庆武，男，1972年10月10日出生，汉族。户籍地：福建省连江县。现住：湖州市吴兴区。
委托代理人：汤理迪，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。
被告：湖州市龙溪街道罗师庄村经济合作社（原湖州市杨家埠镇罗师庄村经济合作社）。住所地：湖州市吴兴区龙溪街道罗师庄村。
负责人：朱金明，该社社长。
委托代理人：康勇，湖州市龙溪街道司法所工作人员。
被告：湖州浙北拍卖行有限公司。住所地：湖州市吴兴区体育场路138-4/*号（阳光城浦发银行北面）。
法定代表人：王欣欣，该公司董事长。
委托代理人：沈新芳，湖州市苕溪法律服务所法律工作者。
原告陈庆武与被告湖州市龙溪街道罗师庄村经济合作社（以下简称罗师庄合作社）、被告湖州浙北拍卖行有限公司（以下简称浙北拍卖行）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年10月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法由代理审判员马俊骏适用简易程序于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告陈庆武的委托代理人汤理迪，被告罗师庄合作社的委托代理人康勇，被告湖州浙北拍卖行有限公司的委托代理人沈新芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈庆武起诉称：被告浙北拍卖行于2014年7月9日发布罗师庄便民中心综合楼租赁使用权拍卖公告（16）号。该公告公告了拍卖标的为杨家埠镇（现为龙溪街道）罗师庄便民中心综合楼，8年租赁使用权，年租金起拍价40万元，有保留价。根据该公告原告于当日与被告浙北拍卖行签订了《竞买协议书》，缴纳了20万元竞买保证金，该协议约定拍卖成交后，保证金转为租赁押金。2014年7月18日上午，原告在被告浙北拍卖行举行的拍卖会上以94万元年租金的价格取了拍卖标的—罗师庄便民中心综合楼8年租赁使用权，并与被告浙北拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，至此，原告与罗师庄合作社的租赁关系成立生效。原告于2014年7月22日按约付清首年租金94万元及佣金23.5611万元。但两被告以涉诉房屋需保留部分自用面积、已经装修之由迟迟不交付涉诉房屋。时至今日，原告与两被告之间不仅多年累讼，在涉诉房屋租赁权尚属于原告的情形下，罗师庄合作社自行对房屋开始隔断和装修，还将涉诉房屋租赁权于2016年7月再次拍卖给案外人，开始经营商务酒店。而被告浙北拍卖行在纠纷发生后，拒绝披露委托人，致使原告疲于诉讼，且在其为罗师庄合作社再次拍卖后，至今仍拒绝返还原告打至其账户的款项，包括其收取的佣金和代收的租赁押金。另经原告取证，涉诉房屋的国有土地使用权类型为划拨，根据相关法律、法规规定，两被告不得拍卖涉诉房屋的租赁使用权。根据拍卖法规定，委托拍卖其没有所有权或依法不得处分的物品或财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。故请求判令：一、解除原告与被告罗师庄合作社之间的租赁合同关系；二、被告罗师庄合作社返还原告租赁押金20万元；三、被告罗师庄合作社返还原告租金94万元：四、被告罗师庄合作社向原告支付违约金47万元；五、被告浙北拍卖行返还原告佣金23.5611万元；六、被告浙北拍卖行对以上2、3、4项诉讼请求承担连带清偿责任；七、被告罗师庄合作社对第5项诉讼请求承担连带清偿责任；八、两被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
证据1:2012年10月31日湖土划字[2012]041号国有建设用地划拨决定书一份，用于证明涉诉房屋土地性质为划拨土地，两被告对租赁权未经批准无权拍卖的事实；
证据2：拍卖文件一份，证明被告浙北拍卖行于2014年7月9日发布了拍卖公告，公告了涉案的拍卖标的—罗师庄便民中心综合楼，8年租赁使用权，并明确了拍卖的规则，竞买人参加拍卖的协议和竞买成功后所应签订的房屋租赁合同的书面文本；原告根据该些文件与被告签订了竞买协议书，参加了拍卖，并依据房屋租赁合同和竞买协议书要求签订书面租赁合同和交付拍卖标的；
证据3，拍卖保证金收据一份，用于证明原告缴纳了竞拍保证金20万元的事实；
证据4：拍卖成交确认书一份，证明原告竞拍成功，且该成交确认书明确约定了双方的权利和义务的事实；
证据5：收据二份和发票一份，证明被告浙北拍卖行在收到原告交付的拍卖成交价款的事实；
证据6：国有土地使用权证、不动产登记信息各一份，证明被告罗师庄合作社于2014年8月21日取得涉诉房屋土地使用权证，且使用权类型为划拨的事实；
证据7：2016年6月27日罗师庄便民中心综合楼租赁使用权拍卖公告、2016年7月12日拍卖公告各一份，用于证明两被告再次拍卖罗师庄便民中心综合楼租赁使用属于根本性违约的事实。
证据8：（2015）浙湖商终字第345号民事判决书一份，用于证明被告罗师庄合作社在拍卖成交确认后交付的钥匙是能打开涉诉房屋所有的门，但被告罗师庄合作社在交付钥匙的一周后就对涉诉房屋进行隔断，导致原告无法正常使用的事实。
被告罗师庄合作社答辩称：第一，原告陈庆武就罗师庄便民中心综合楼的租赁权事项已经多次向人民法院起诉，起诉后或被判决驳回诉讼请求，或被判决驳回起诉，或其自行撤诉，根据“一事不再理”原则，人民法院不应再受理其关于罗师庄便民中心综合楼的租赁权的案件。第二，双方的租赁合同已经解除，因原告陈庆武未按时交纳2016年度的房屋租金，被告已向原告行使合同解除权，解除了双方之间的租赁合同。第三、因原告陈庆武违约，租赁押金20万元不予返还。
被告罗师庄合作社为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
证据1：通告一份，证明被告要求原告陈庆武在2016年5月31日前交纳房屋租金94万元，否则罗师庄合作社将解除合同，将出租部分使用权另行处理的事实；
证据2：民事起诉状复印件一份，证明原告陈庆武就同一法律事实多次向法院起诉的事实；
被告浙北拍卖行答辩称：被告浙北拍卖行与原告之间不存在房屋租赁合同关系，拍卖合同已经完成，原告陈庆武和被告罗师庄合作社之间关于租赁合同的履行情况与被告浙北拍卖行无关。
被告浙北拍卖行未向本院提交证据材料。
本院根据原、被告在庭审中的质证意见，结合证据的三性原则，对原、被告提供的证据作如下认证：
对原告提供的证据2、证据3、证据4和证据5，本院审核后认为，该四份证据能够证明原告竞拍成功，并按约交付了拍卖价款的事实。对证据1、证据6，本院审核后认为，该两份证据仅能证明罗师庄便民中心综合楼土地使用权取得方式属于划拨的事实。对证据7，本院审核后认为，该证据能证明罗师庄便民中心综合楼租赁权已再次拍卖的事实。对证据8，本院经审核后认为，该证据能够证明被告罗师庄合作社向原告交付涉诉房屋的事实。
对被告罗师庄合作社提供的证据本院经审核后认为，该证据无法证明被告所主张的事实。
经审理查明：2014年7月8日，罗师庄合作社与浙北拍卖行签订了《委托拍卖合同》一份，合同约定：拍卖标的为罗师庄村凤凰西区腊山路西侧综合楼8年租赁使用权，1-3层房屋建筑面积约1400平方米，每年租金起拍价40万元（有保留价）。2014年7月9日，浙北拍卖行发出拍卖公告，定于2014年7月18日上午10时在拍卖公司拍卖厅组织拍卖会对杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼，8年租赁使用权（租期自2014年11月1日至2022年10月31日）公开拍卖，竞买保证金为20万元，拍卖成交后竞买保证金转为租赁押金。原告陈庆武得知拍卖公告后于2014年7月16日签署了《竞买登记（申请）表》、《竞买协议书》，确认了《拍卖规则》及《房屋租赁合同》，并交纳了20万元的竞买保证金。原告于2014年7月18日参与被告组织的拍卖会以117.5611万元（成交价格94万元/年，八年租金总额785.37万元，佣金额23.5611万元）竞得拍卖标的，并签字确认了《拍卖笔录》、《拍卖成交确认书》。拍卖成交后，原告于2014年7月22日向拍卖人指定账户付清了拍卖价款计117.5611万元。
嗣后，原告陈庆武多次提起诉讼。2014年9月5日原告陈庆武第一次向本院起诉，被告为浙北拍卖行，案由为拍卖合同纠纷，诉讼请求为：一、确认原告对罗师庄便民中心综合楼（8年租赁使用权）租赁关系成立并生效；二、被告立即向原告交付罗师庄便民中心综合楼：三、被告自2014年8月1日起至实际交付罗师庄便民中心综合楼止按每天2576元向原告返还逾期交付杨家埠镇罗师庄便民中心综合楼的租金（暂时计算至2014年8月31日止为79856元）；四、被告自2014年8月1日起至实际交付罗师庄便民中心综合楼止按每天2576元向原告赔偿损失（暂时计算至2014年8月31日止为79856元）；五、由被告承担本案全部诉讼费用。本院经审理后作出（2014）湖吴康商初字第472号民事判决书“驳回原告陈庆武的诉讼请求”。该判决现已生效。
在该次诉讼期间，被告罗师庄合作社向原告陈庆武交付了罗师庄便民中心综合楼的钥匙。
2015年1月27日原告陈庆武第二次向本院起诉，被告为罗师庄合作社、浙北拍卖行，案由为拍卖合同纠纷，诉讼请求为，一、确认原告对拍卖标的“罗师庄便民中心综合楼（8年租赁使用权）”拍卖成交；二、被告罗师庄合作社立即与原告签订书面的《房屋租赁合同》；三、被告罗师庄合作社立即向原告交付罗师庄便民中心综合楼；四、两被告自2014年8月1日起至实际交付罗师庄便民中心综合楼止按每天2576元向原告返还逾期交付罗师庄便民中心综合楼的租金（暂时计算至2014年8月31日为79856元）；五、两被告自2014年8月1日起至实际交付罗师庄便民中心综合楼止按每天2576元向原告赔偿损失（暂时计算至2014年8月31日为79856元）；六、两被告向原告赔偿案件受理费1747元；七、由两被告承担本案全部诉讼费用。本院经审理后作出（2015）湖吴康商初字第57号民事判决书“驳回原告陈庆武的诉讼请求”。原告陈庆武不服该判决，向湖州市中级人民法院提起上诉。湖州市中级人民法院经审理后作出（2015）浙湖商终字第345号民事判决书“驳回上诉，维持原判”。
2016年6月7日，原告陈庆武第三次向本院起诉，被告为罗师庄合作社，第三人为浙北拍卖行，案由为拍卖合同纠纷。本案受理后，原告于2016年8月15日向本院提出撤诉申请。本院审核后作出（2016）浙0502民初3324号民事裁定书，准许原告陈庆武撤回起诉。
原告陈庆武未向被告罗师庄合作社支付第二年租金94万元。
被告罗师庄合作社于2016年7月12日再次委托浙北拍卖行对罗师庄便民中心综合楼租赁权进行拍卖，现已成交。
本院认为：原告陈庆武因罗师庄便民中心综合楼租赁权拍卖一事已多次向本院起诉，关于拍卖合同纠纷所涉及的事实，已经审理完毕，且在生效裁判文书中载明，对于该部分事实本院不再审理。本案案由是房屋租赁合同纠纷，不属于“一事不再理”。
为厘清本案事实，本院摘录（2015）浙湖商终字第345号民事判决书的部分内容，“二审中，陈庆武向本院提交以下证据材料：……二、律师调查笔录两份，拟证明2015年5月19日当天，陈庆武持村委会递交的二把钥匙（原审期间村委会工作人员将钥匙交给了陈庆武），其中一把钥匙可以打开村委会留用部分面积的大门……”“……从查明的事实来看，罗师庄合作社在委托浙北拍卖行进行拍卖时，已经将拍卖的租赁物面积范围进行了明确，浙北拍卖行对此也予以认可，故罗师庄合作社在委托拍卖和部分面积留作自用事实的告知问题上不存在过错。罗师庄便民中心综合楼一楼和二楼留作自用部分系作村委会办公场所，具有公益性质，罗师庄村建造该便民中心综合楼的一大目的即在于为村委会提供办公场所。在此情形下，陈庆武要求确认其取得罗师庄便民中心综合楼所有面积8年租赁权并要求交付整装便民中心综合楼，对罗师庄便民中心有失公平且不具有现实可能性”。
上述内容确认如下事实：一、原告陈庆武因拍卖所取得罗师庄便民中心综合楼租赁权的租赁面积，应扣除一楼和二楼留作村委会办公场所部分；二、罗师庄合作社已向陈庆武交付了本案涉诉房屋。
故本案仅审理原告陈庆武与被告罗师庄合作社之间的房屋租赁合同关系。本案的争议焦点为原告陈庆武及被告罗师庄合作社在履行房屋租赁合同期间是否存在违约行为。被告浙北拍卖行非房屋租赁合同的相对人，本案所涉房屋租赁合同对被告浙北拍卖行没有约束力。
首先，原陈庆武与被告罗师庄合作社虽未签订书面的房屋租赁合同，但《竞买协议书》中对于租期、租金、租赁保证金都进行了约定。且该协议第十条约定，竞买人同时认可《房屋租赁合同》各项条文，双方在庭审中也均认可拍卖资料中附随的《房屋租赁合同》，故《竞买协议书》中涉及房屋租赁相关事项的条款及《房屋租赁合同》对双方当事人均有约束力。
其次，在（2015）浙湖商终字第345号案件审理过程中，原告陈庆武认可被告罗师庄合作社向其交付了罗师庄便民中心综合楼。虽然原告陈庆武做该陈述的目的是为证明罗师庄合作社在拍卖成交后交付了罗师庄便民中心综合楼全部面积的钥匙，但交付后就进行隔断处理，导致其无法正常使用涉诉房屋全部面积，罗师庄合作社存在违约行为。但是，对于租赁面积的问题，已生效裁判文书确认“应扣除一楼和二楼留作村委会办公场所部分”，罗师庄合作社将其自留部分与出租部分进行分割，并无不当，不属于违约。
第三，《竞买协议书》第五条约定，租金实行先付后用原则，一年一付。标的首年2014年7月25日下午4时前付清，以后每年的11月1日下午4时前一次性付清该年度租金。《房屋租赁合同》第四条约定，租金按“一年一付，先付后用”的原则支付结算，由拍卖人负责代为收取。承租人逾期不付清年度租金的，出租人有权终止租赁合同，拍卖人有权认定其违约，其所交纳的竞买保证金作为违约处理，不予返还。按照上述协议及合同，原告陈庆武应在2015年11月1日下午4时前付清2015年11月1日至2016年11月1日的房屋租金，但其一直拖欠不付，已属违约。被告罗师庄合作社有权解除租赁关系，将原告陈庆武缴纳的20万元竞买保证金作为违约处理。
第四，虽被告罗师庄合作社提交的证据不能证明其在第二次拍卖之前已书面通知原告陈庆武解除租赁关系。但其在第二次拍卖之前已发布公告告知拍卖标的及拍卖时间、地点，原告陈庆武应当知晓该情形，从该拍卖公告上可以推定被告罗师庄合作社已单方解除其与原告陈庆武的租赁关系，而原告陈庆武未在公告期间内向被告罗师庄合作社及浙北拍卖行提出异议。故本院认为，被告罗师庄合作社已履行了合同解除权的告知义务。原告陈庆武与被告罗师庄合作社的房屋租赁合同在2016年6月已解除，无须再次通过诉讼确认解除。
第五，对于原告陈庆武提出的按罗师庄便民中心综合楼土地使用权类型，被告罗师庄合社作无权拍卖该房屋租赁权，即使拍卖成功也无法实际交付的意见。本院认为，罗师庄便民中心综合楼土地使用权类型虽为划拨，但该房屋的所有权人为罗师庄合作社，罗师庄合作社对该房屋依法享有物权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”此条款属于管理性规范，而非效力性规范，管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。管理性规范的目的是管理和处罚违反规范的行为，但不否认该行为在民商法上的效力。故被告罗师庄合作社在拍卖时是否经行政机关批准，不影响拍卖及租赁关系成立的效力。被告罗师庄合作社在庭审中的陈述，因拍卖时前无法确定承租人及承租人租赁房屋的具体用途，只能先行拍卖，成交后再根据承租人的用途报批。罗师庄便民中心综合楼在第二次拍卖成交后，被告罗师庄合作社已通过审批手续将房屋使用功能临时变更为商业服务使用。故被告罗师庄合作社不存在无法交付房屋的情形，对原告陈庆武的上述意见，本院不予采信。
综上，本院认为，原告陈庆武违反合同约定未按时交付房屋租金，被告罗师庄合作社有权解除合同，将20万元租赁押金作为违约金进行抵扣。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告陈庆武的诉讼请求。
本案受理费21412元，减半收取10706元，由原告陈庆武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 马俊骏
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 宋 洁