苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎商初字第0668号
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地江苏省苏州高新区商业街11号。
负责人周文军，该行行长。
委托代理人张智峰，江苏华海中天律师事务所律师。
被告陈居仁，男，1973年2月24日出生，汉族。
被告叶妙新，女，1979年12月16日出生，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行与被告陈居仁、叶妙新金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员张伟明独任审判。后本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2014年11月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张智峰到庭参加诉讼。被告陈居仁、叶妙新经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行诉称，2009年8月7日，原告与被告陈居仁、叶妙新、苏州新创建设发展有限公司签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定被告向原告借款53.4万元用于购买住房，贷款期限自2009年8月7日起至2019年8月6日止。合同还约定被告陈居仁、叶妙新将其用借款购买的位于苏州理想家园62幢XXXX室的房屋向原告方提供抵押担保。原告按约发放了贷款。现房屋他项权证已经办理。后被告陈居仁、叶妙新未能按约履行还款义务。原告催讨无果，故诉至法院，请求判令：1、被告陈居仁、叶妙新归还借款本金人民币361234.25元及直至履行之日的全部利息损失（利息按借款合同约定的逾期贷款利率计算，暂计至2014年4月7日，金额为13503.33元）；并承担原告为诉讼而支付的律师费人民币18062元；2、原告对两被告的抵押物（位于苏州理想家园62幢XXXX室房屋）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、诉讼费用由两被告共同承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》、借款借据、房地产抵押清单、房地产他项权证、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书各1份，证明被告陈居仁作为借款人，被告陈居仁与被告叶妙新作为抵押人与原告签订的合同，该房地产已经办理了抵押登记手续，原告的抵押权依法设立。被告叶妙新并承诺以家庭财产承担连带清偿贷款；
2、欠息明细单1份，证明原告按约向被告陈居仁发放贷款，被告未能履行还款付息的义务，以及截至到起诉前被告本息结欠的情况；
3、聘请律师合同1份、发票2份、收款回单2份，证明原告为了实现债权，委托律师代为诉讼，一审支出的律师费用；
4、律师函及邮寄凭证各1份，证明原告进行催收并宣布合同提前到期。
被告陈居仁、叶妙新未作答辩。
本院认证意见：原告提交的证据均可作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明：
2009年8月7日，原告（贷款人）与被告陈居仁（借款人、抵押人）、叶妙新（抵押人）、苏州新创建设发展有限公司（保证人）签订一份合同编号为32105200900069348的《个人购房担保借款合同》，合同约定：由原告向被告陈居仁发放贷款人民币53.4万元；借款用途为购买理想家园62幢XXXX室房产；借款期限自2009年8月7日起至2019年8月6日止；借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收；本合同项下借款采用抵押担保方式，抵押人同意以理想家园62幢XXXX室房产设定抵押，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。
当日，被告叶妙新作为被告陈居仁的配偶向原告出具一份《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，承诺愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）为上述借款合同所涉的借款承担无限连带清偿责任。
签约后，原告按约于当日向被告陈居仁发放了贷款53.4万元。嗣后，原被告就约定的抵押物办理了抵押登记手续。
履约过程中，被告未能按约还本付息。原告于2014年4月24日向被告陈居仁邮寄律师函，称至2014年3月底，被告有10期贷款逾期未能付清，原告根据合同约定宣布借款合同提前到期，要求被告一次性归还全部借款本息。截止到2014年4月7日，被告陈居仁、叶妙新未归还的借款本金为361234.25元，结欠的利息、罚息、复利为13503.33元。
原告为提起本案诉讼，特聘请江苏华海中天律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师费18062元。
以上事实由原告提供的证据及庭审笔录予以证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应全面按约履行。原告履行合同义务后，两被告未按合同约定足额偿还借款本息超过合同约定的90天，系属违约，原告有权按照合同约定提前收回已发放借款，并要求被告承担相应的违约责任。鉴于被告陈居仁、叶妙新向原告提供抵押担保，并就抵押物办理了抵押登记，原告抵押权依法设立，其有权就抵押物行使优先受偿权。本院对于原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈居仁、叶妙新应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行归还借款本金361234.25元，支付利息、罚息、复利13503.33元（计算至2014年4月7日，此后的按照《个人购房担保借款合同》的约定继续计算至本判决确定的给付之日止）。
二、被告陈居仁、叶妙新应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行支付律师费18062元。
三、如被告陈居仁、叶妙新到期未履行上述第一、第二项付款义务，原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权以被告陈居仁、叶妙新所有的坐落于苏州市理想家园62幢XXXX室的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：苏州新区农行商业街支行，账号：53.48401040002924）。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7188元，公告费600元，由被告陈居仁、叶妙新负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告预交的案件受理费，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院；账号：10-550101040009599；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部）
审 判 长 揭志刚
审 判 员 张伟明
人民陪审员 徐俊方
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 谈 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条第一款债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。