广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2030号
上诉人（原审原告）：马霞霞，女，1976年9月20日出生，香港居民。
委托代理人：付桂梅，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李湘宜，男，汉族，1972年8月9日出生。
委托代理人：彭志斌，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：李照，广东邦罡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市文华房地产有限公司。
法定代表人：杨桂森。
上诉人马霞霞因与被上诉人李湘宜、深圳市文华房地产有限公司（以下简称“文华公司”）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第709号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：一、涉案房产位于深圳市罗湖区A花园A栋xx1，建筑面积122.24平方米，房屋性质为商品房，房屋用途为住宅，登记权利人为李湘宜，房产证号为20××44，系于2007年11月14日由开发商文华公司过户登记至其名下至今。
二、1997年，文华公司与案外人A地产投资有限公司签订《房屋买卖合同》，约定A地产投资有限公司购买上述涉案房产，并办理了预售备案登记。双方于2005年6月13日在原审法院主持下，达成调解协议“双方自愿解除房屋买卖合同”，原审法院以（2005）深罗法民三初字第971号《民事调解书》予以确认。
三、2004年9月7日，马霞霞与文华公司签订一份《深圳市房地产买卖合同》，约定马霞霞（买方）向文华公司（卖方）购买涉案房产，售价488960元，买方应于本合同生效之日起7日内将上述房款全部支付给卖方，买方逾期支付全部价款超过7日即视为不履行合同，卖方有权解除合同，没收买方所付定金，并有权将上述房地产售予他人；买方应于收到上述全部价款后7日内将上述房地产交付给买方，逾期交付视为违约，买方有权解除合同；合同发生纠纷协商不成时，向深圳仲裁委员会申请仲裁；合同还约定其它一些权利义务。上述合同由文华公司加盖公章，并由案外人一作为卖方代表在代理人栏签名。该合同未作预售备案登记。
案外人一于2002年9月15日出具一份《收据》，内容为“兹收到马霞霞A花园购房款壹拾伍万元整”。文华公司于2004年9月7日出具一份《收款收据》，内容为“今收到马霞霞购A花园A幢7楼M1房房款338960元”。
马霞霞与李湘宜双方确认，并经A物业管理处证明，涉案房产由马霞霞自2002年8月2日使用至今。
四、2006年12月26日，李湘宜与文华公司签订一份《深圳市房地产买卖合同》，约定：李湘宜向文华公司购买涉案房产，购房价款为120万元，买方应于本合同生效之日起7日内将上述房款全部支付给卖方，买方逾期支付全部价款超过7日即视为不履行合同，卖方有权解除合同，没收买方所付定金，并有权将上述房地产售予他人；买方应于收到上述全部价款后7日内将上述房地产交付给买方，逾期交付视为违约，买方有权解除合同；合同发生纠纷协商不成时，向深圳仲裁委员会申请仲裁；合同还约定其它一些权利义务。
李湘宜称，房款都是以李湘宜对案外人一的债权120万元抵扣的方式支付，没有以其他方式支付过购房款。文华公司向李湘宜出具了总额为120万元的三份收款收据，均加盖了“深圳市文华房地产有限公司财务专用章”。马霞霞对该三份收款收据真实性不予确认，且在诉讼过程中曾申请对该三份收款收据中的印章进行鉴定，但后来自愿撤回鉴定申请。
五、2007年11月9日，李湘宜与文华公司共同向深圳市房地产权登记中心申请办理涉案房产转移登记手续。深圳市房地产权登记中心经审核，于2007年11月14日颁发了深房地第20××44号房地产证给李湘宜。
颁发后，深圳市国土资源和房产管理局作出深房登（2008）21号《关于撤销深房地第20××44号房地产证书核准登记的决定》，李湘宜为此提起行政诉讼；原审法院作出（2008）深罗法行初字第105号行政判决，撤销深圳市国土资源和房产管理局《关于撤销深房地第20××44号房地产证书核准登记的决定》；本院作出（2009）深中法行终字第26号行政判决，维持原判。
六、2011年5月1日，马霞霞以文华公司为被申请人向深圳仲裁委员会申请仲裁，请求：1、确认双方就涉案房产的买卖合同合法有效：2、文华公司继续履行合同，协助马霞霞办理房产证。深圳仲裁委员会于2012年4月11日作出（2012）深仲裁字第208号《裁决书》，裁决：确认该合同合法有效，驳回马霞霞的其它仲裁请求。
马霞霞在原审中的诉讼请求为：1、确认李湘宜与文华公司2006年12月26日签订的《深圳市房地产买卖合同》无效（房屋标的为488960元）；2、本案诉讼费由李湘宜、文华公司承担。
原审法院认为，涉案房产性质为商品房，文华公司作为涉案小区的开发商，有权出售涉案房产。马霞霞与文华公司之间就涉案房产于2004年9月7日签订的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，文华公司向马霞霞交付了房产，但一直未办理房地产证，也未办理上述合同的备案登记；2006年12月26日，文华公司再次将涉案房产售予李湘宜，经双方共同申请，深圳市房地产权登记中心办理了李湘宜名下的房地产证。马霞霞认为，因李湘宜购房时没有看房、价格明显偏高、李湘宜没有实际支付房款、房产买卖之后没有交付房产，故李湘宜与文华公司之间就涉案房产的买卖，应当认定为双方恶意串通损害马霞霞利益，该合同应归于无效，对此，原审法院认为：1、马霞霞与文华公司之间的买卖合同未经备案登记，不具备对抗善意第三人的效力，不能推定李湘宜在购买房产时知悉涉案房产已售予马霞霞；2、文华公司“一房多卖”属实，在“一房多卖”的情形下，非有法定事由及程序认定，各买卖合同应当均认定有效，如当事人认为其中一份或多份合同无效，应有充分的事实和法律依据；3、尽管大部分购房者出于谨慎，会在购买房产时察看房产，但察看房产不是购买房产必须履行的前置程序或义务，即便购房者购买房产时确未察看房产，但只是导致其可能承担房屋瑕疵等不利后果，不会导致买卖合同无效，也不能就此推定双方买卖合同系恶意串通；4、对售予李湘宜价款（120万元），马霞霞及李湘宜均不认为是明显不合理的低价，即便马霞霞认为该价格偏高，也不能就此证明李湘宜明知该房产已卖给了马霞霞，或双方系恶意串通；5、对于款项的支付，文华公司向李湘宜出具了总额为120万元的收款收据，马霞霞对该收据提出鉴定申请后又自愿撤回鉴定申请，故应当认定该收据为真实，且马霞霞确认自己的部分购房款亦系向案外人一支付，李湘宜主张自己的购房款系以抵扣债务的方式向案外人一支付，该付款方式与马霞霞所称一致，故马霞霞以此主张李湘宜并未实际向文华公司支付购房款，依据不足，原审法院不予采信；5、文华公司未依约向李湘宜交付房产，可能对李湘宜构成违约，且向文华公司主张交付房产或解除合同，是李湘宜的合同权利，而非合同义务，马霞霞以文华公司未交付房产及李湘宜未主张交付房产及解除合同为由，认为双方系恶意串通或该交易不真实，缺乏充分依据。综上所述，从证据显示，李湘宜向文华公司购买涉案房产，足额支付了价款，并已办理房产过户手续，马霞霞所持上述理由，均不足以认定李湘宜与文华公司之间房屋买卖不真实，或双方系恶意串通损害第三人（马霞霞）利益，马霞霞据此主张李湘宜与文华公司之间就涉案房产买卖合同无效，缺乏充分的事实和法律依据，原审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回马霞霞要求确认李湘宜与深圳市文华房地产有限公司于2006年12月26日签订的《深圳市房地产买卖合同》无效的诉讼请求。
上诉人马霞霞不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判支持马霞霞一审诉讼请求。事实和理由：一审认定李湘宜与文华公司签订的房屋买卖合同合法有效缺乏事实和法律依据。一审认定李湘宜未实际支付任何购房款项给文华公司，其取得文华公司收款收据的依据是李湘宜与案外人一之间的债权关系，而李湘宜一审时未向法院提交任何证据证明案外人一欠其120万元的事实。一审据此就认定李湘宜与案外人一之间的欠款事实合法存在，没有法律和事实依据。一审将证明案外人一与李湘宜之间存在恶意串通的责任全部由马霞霞来承担，完全是强人所难的做法。李湘宜与文华公司签订的房屋买卖合同存在恶意串通的事实；请二审法院考虑到马霞霞于2002年即购买了涉案房产，并自2002年即入住涉案房产等因素，查清此事实。综上，李湘宜与文华公司之间签订的购房合同存在恶意串通行为，应当属于无效合同，望二审法院查清此事实，以维护马霞霞的合法权益。
被上诉人李湘宜答辩称，1、马霞霞所主张的李湘宜与文华公司存在恶意串通的情形，应当由马霞霞举证，该举证义务不应当由李湘宜自行完成，涉案房产的交易已完成，李湘宜没有必要再保留与涉案交易无关的债权凭证，这也不是一项法律义务。2、李湘宜在主观上也没有与文华公司恶意串通交易房屋的行为，李湘宜在购买房屋时，尽到了必要的注意义务，李湘宜在购买涉案房屋时，已在国土部门核查了涉案房产的备案情况及合同的登记资料，国土部门的登记资料显示，涉案房屋曾于1997年与A地产公司签订了房地产买卖合同，但该买卖合同于2005年6月份由罗湖区法院调解解除，也就是说，李湘宜在购买涉案房屋时，房产登记部门显示的资料仅有文华公司与A地产公司之间的一笔交易且该交易已被撤销，涉案房屋具备再次交易的法定条件。李湘宜在购买涉案房时，应当是履行了必要的注意义务，不存在主观上的恶意串通。3、文华公司也没有必要与李湘宜恶意串通交易房屋，理由是马霞霞与文华公司签约的行为是在2004年，那么上诉人与文华公司所签订的房地产买卖合同有明确约定及合同第四条规定了乙方（马霞霞）应当于本合同生效之日起7日内将全部价款给甲方，逾期支付全部价款超过7日视为不履行合同，甲方有权解除合同，没收乙方全部定金，并有权将房产售予他人，这是上诉人与文华公司之间的房地产合同的约定。事实上，马霞霞也没有按照该合同的约定履行付款义务，那么文华公司也有权再次将合同售予他人，这也是他们之间合同所约定的条款，所以文华公司也没有必要与李湘宜恶意串通来进行交易。4、李湘宜与文华公司履行合同的行为属于合同相对方的意思自治行为，只要该自治行为没有违反法律，损害集体和第三人利益，应当视为合法有效。从李湘宜与文华公司履行涉案房产交易的过程来看，文华公司的法定代表人章加贵在房地产买卖合同上签名确认并加盖了文华公司的公章，合同的签订符合各项法律要件，也表明了文华公司的真实意思，至于李湘宜的付款行为，其实任何付款行为可以通过第三方支付或者有同类债务抵消的方式支付，只要该付款行为得到卖方（文华公司）的确认，那么该行为应当视为合法有效。在处理涉案纠纷过程中，马霞霞与文华公司通过深圳仲裁委员会的仲裁裁决了马霞霞与文华公司之间的买卖合同有效，但该有效的认定并不直接影响李湘宜与文华公司建立有效的买卖关系。李湘宜与文华公司之间的买卖合同已实际履行，由债权转变成物权，经过法律的登记备案手续后，李湘宜对涉案房屋已享有了物权。因此，马霞霞所主张的上诉请求没有相应的事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，马霞霞提供的案外人一向其出具的、内容为“兹收到马霞霞A花园购房款人民币壹拾伍万元整”的收据为复印件，李湘宜对该份证据的真实性不予认可；在二审审理期间，马霞霞就李湘宜提供的三张收款收据所盖文华公司印章的真实性再次提出鉴定申请。
本院认为，本案为确认合同无效纠纷。在二审审理期间，马霞霞就李湘宜提供的三张收款收据所盖文华公司印章的真实性再次提出鉴定申请，该申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定的情形，本院不予准许。结合当事人的诉辩主张及庭审陈述，本案二审的争议焦点是李湘宜与文华公司签订的房屋买卖合同是否无效。本院认为，涉案房产自2002年8月2日起由马霞霞一直居住使用，房产交易系日常生活的重要抉择，李湘宜在房产能否交付存在风险的情形下购置涉案房产未尽到善意第三人的合理注意义务，故李湘宜取得房产所有权不构成善意取得；且李湘宜在本案中未提供证据证明其向文华公司支付了120万元购房款，李湘宜主张其以对案外人一的120万元债权抵扣的方式支付购房款，但其没有提供证据证明其与案外人一之间存在120万元的债权，也未提供证据证明其与文华公司之间存在文华公司同意其对案外人一个人的债权抵扣购房款的意思表示。因此，文华公司与李湘宜双方均不属于善意，双方签订合同并转移涉案房屋的所有权的行为损害了马霞霞的合法权益，李湘宜与文华公司之间所签订房屋买卖合同依法应认定为无效合同。马霞霞的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决对合同效力认定有误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第709号民事判决；
二、被上诉人李湘宜与被上诉人深圳市文华房地产有限公司于2006年12月26日签订的《深圳市房地产买卖合同》无效。
一审案件受理费8634元、二审案件受理费8634元，由被上诉人李湘宜、深圳市文华房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年三月十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。