江苏省扬州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）扬行终字第00123号
上诉人（原审原告）窦勇。
上诉人（原审原告）张学功。
上诉人（原审原告）梁金文。
上诉人（原审原告）徐双林。
上诉人（原审原告）刘方俊。
上诉人（原审原告）薛高耀。
上诉人（原审原告）袁少华。
上诉人（原审原告）谢德松。
上诉人（原审原告）张建平。
上诉人（原审原告）毛春明。
诉讼代表人刘方俊、梁金文、张学功，身份事项同上。
委托代理人陈绍明，江苏华朋律师事务所律师。
委托代理人齐笑鸣，江苏华朋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）扬州市住房保障和房产管理局，住所地扬州市广陵区文昌中路18号文昌国际大厦3楼。
法定代表人余珽，局长。
委托代理人洪利春，江苏唯是律师事务所律师。
委托代理人龚琪虎，扬州市住房保障和房产管理局房屋权属登记中心主任。
被上诉人（原审第三人）扬州庆松房地产发展有限公司，住所地扬州市经济开发区维扬路158号。
法定代表人张元松，董事长。
委托代理人李庆，扬州庆松房地产发展有限公司工作人员。
委托代理人吕万国，扬州庆松房地产发展有限公司工作人员。
上诉人窦勇等10人因诉扬州市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）、扬州庆松房地产发展有限公司（以下简称庆松公司）房屋行政登记一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗行初字第27号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日受理后依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人窦勇、张学功、梁金文、刘方俊、袁少华及其委托代理人陈绍明、齐笑鸣，被上诉人市房管局的委托代理人洪利春、龚琪虎（同时作为出庭应诉的行政机关工作人员），被上诉人庆松公司的委托代理人李庆、吕万国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被诉行政行为：2007年2月，市房管局根据庆松公司申请将原登记在扬州鞋厂名下的扬州市友谊路11号45幢房屋转移登记至庆松公司名下，并核发了扬房权证维字第××号房屋所有权证。
原审法院经审理查明：原告均为本市金凤苑小区（原为凤凰山庄）的业主，该小区由第三人庆松公司开发建设。本市友谊路11号45幢房屋原登记在扬州鞋厂名下，2001年该厂被法院先后裁定宣告破产、对其投入扬州琼花鞋业有限公司房产的土地使用权进行拍卖、宣告破产程序终结等。载明日期为2001年8月28日的房地产买卖契约约定，作为“甲方（卖方）扬州市广陵区发展改革和经济贸易委员会（扬州鞋厂清算组）”自愿将上述房屋出售给本案第三人庆松公司。2007年2月根据申请，被告审查了第三人提供的房地产买卖契约、房屋权属登记审核表、关于补领扬州鞋厂房屋产权证的说明、广陵法院的民事裁定书、土地使用权证等材料后，将该房转移登记至庆松公司名下。
原审法院认为：1、《中华人民共和国物权法》第七十六第一款规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第二款规定“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。国务院发布的《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。该条例第十二条第一款规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”；第三款规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。根据上述规定，业主行使上述权利受到相关限制。本案起诉时金凤苑小区尚未成立业主委员会，本案原告作为金凤苑小区的10位业主提起本案之诉，显然不符合上述法律规定。2、相关权利主体如认为本案所涉房屋为本市金凤苑小区的物管用房为全体业主所有、认为本案所涉房地产买卖契约不真实应依法先行另寻其他救济途径。综上，本案原告的诉讼主体资格不适格。原审法院依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（十）项之规定，裁定：驳回原告窦勇等10人的起诉。
上诉人窦勇等10人上诉称：一、一审法院裁定上诉人诉讼主体资格不适格，不仅存在认定事实错误，而且适用法律错误。首先，10位上诉人是金凤苑小区的业主；其次，物业用房属于业主共有；第三，被上诉人市房管局违法将友谊路11号-45房屋的产权证颁发给第三人的行政行为，侵犯了10位上诉人的建筑物区分所有权。二、一审法院审理程序存在瑕疵。一审法院未组织当事人对上诉人庭后提交的对案件事实认定影响较大的证据进行质证，是程序上的瑕疵。请求二审法院依法撤销原审裁定，指令原审法院继续审理。
被上诉人市房管局答辩称：一、根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，上诉人未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，就提起诉讼，违法上述法律规定。二，上诉人的原告主体资格不适格，讨论原审法院程序问题没有法律意义。答辩人认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。
被上诉人庆松公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的诉讼主体资格不适格。请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原审裁定。
双方当事人向原审法院提供的证据材料和规范性文件均已录入原审裁定书并随案移送本院。二审经庭审举证、质证，本院认定的案件事实与一审法院认定的案件事实相同。二审期间，上诉人窦勇等10人申请本院向扬州市国土资源局邗江分局调取金凤苑小区土地分摊情况，包括纳入分摊的土地范围、地号、图号、总面积图及建筑面积分摊系数。
本案的争议焦点是：上诉人窦勇等10人提起本次行政诉讼，是否具有原告的诉讼主体资格。
本院认为：在我国现行法律框架下，小区业主行使涉及小区全体业主重大权利时，需符合相关的法律规定，其中《中华人民共和国物权法法》第七十六条和国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条即明确规定，业主在“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，上诉人窦勇等10人以被上诉人市房管局将位于扬州市友谊路11号45幢的房屋转移登记至被上诉人庆松公司名下，侵犯了金凤苑小区业主的合法权利为由，向原审法院提起本次行政诉讼，上诉人窦勇等10人显然是代表了金凤苑小区全体业主行使权利，但上诉人窦勇等10人行使该项重大权利时，并不符合上述法律规定，故上诉人窦勇等10人不具有提起本次行政诉讼的原告主体资格，原审法院裁定驳回窦勇等10人的起诉并无不当。至于上诉人窦勇等10人二审期间申请本院调取的证据，因该证据与上诉人窦勇等10人是否具有原告主体资格没有关联，并不能达到上诉人窦勇等10人的证明目的，故本院不予准许。综上，上诉人窦勇等10人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，本院裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李春蓉
审 判 员 王岚林
代理审判员 徐沐阳
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 王梦露
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国物权法法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2、《物业管理条例》
第十一条（同《中华人民共和国物权法法》的第七十六条）
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
3、《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。