河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终3781号
上诉人（原审被告）：河南省和田置业有限公司，住所地：新乡市开发区田园别墅CB号。
法定代表人：赵军霞，副总经理。
委托诉讼代理人：孟宪波，河南百苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋伟华，女，汉族，1976年9月5日出生，住新乡市。
被上诉人（原审原告）：宋林栋，男，汉族，1981年3月13日出生，住新乡市。
委托诉讼代理人：李艳霞，河南龙健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘丽娟，河南龙健律师事务所律师。
上诉人河南省和田置业有限公司（以下简称和田公司）与被上诉人宋伟华、宋林栋商品房买卖合同纠纷一案，不服新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2016）豫0703民初898号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人和田公司委托诉讼代理人孟宪波，被上诉人宋伟华、宋林栋委托诉讼代理人李艳霞、刘丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
和田公司上诉请求：撤销原审判决并改判驳回宋伟华、宋林栋诉讼请求。事实和理由：一、和田公司在广告宣传中从未作虚假宣传。根据新乡市教育局文件规定及情况说明，和田公司开发的解放大道118号即紫台一品小区为新乡市二十二中学学区范围。二、行政机关改变规划不应由和田公司承担违约责任。2013年，新乡市教育局改变规划，对和田公司开发的紫台一品小区重新划分，将小区部分划归十六中，对于政府行为和田公司无权无能力予以干涉，如果明年政府又将紫台一品小区部分划入二十二中学，和田公司的损失由谁承担。三、和田公司开发的房产并未高于同类非学区房产价格。在同一时期附近小区的售价要高于和田公司开发的小区，如新乡市天鹅房地产开发有限公司开发的天鹅第一城售价为4400余元；而新乡市丰创房地产开发有限公司翰林国际二十二中学区房售价5100余元。和田公司开发的紫台一品房价是据实定价，没有加入学区房影响房价的因素。
宋伟华、宋林栋辩称：一、和田公司上诉称从未作虚假宣传的上诉理由不能成立。和田公司上诉声称“和田公司开发的紫台一品小区就是解放大道118号”属于对教育局文件内容做出的断章取义的曲解。（一）和田公司将文件中的“解放大道118号”就是指“紫台一品小区”与事实不符。解放大道118号是个泛称，并非仅指紫台一品小区，除此之外，还包含其他建筑物。（二）和田公司对2011年、2012年教育局文件有关22中学区的四界范围只看到东西界址包含解放大道118号，却看不到南北界址中的北面以“新乡专用汽车厂北墙以北”为界限属于22中学区，而紫台一品小区的四界：一期北部的界址是在“专用汽车厂北墙以南”。也就是说2011-2012年教育局的文件明确把紫台一品小区排除在22中学区以外。2012年合同签订时紫台一品小区根本就不是22中学区。（三）开发商作为专业从事房产开发的企业，对周边规划情况、配套设施情况均明确知悉，在教育局文件明确紫台一品小区不属于22中学区房的情形下，仍在宣传页醒目位置虚假宣传“住紫台一品，上22中学；为了孩子移居紫台一品，入住即上22中学”，误导宋伟华、宋林栋认为紫台一品是学区房，从而做出了购买决定，显然和田公司主观上存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或虚假情况，存在欺诈。二、和田公司称“行政机关改变规划不应由其承担违约责任”的理由不能成立。原审判决的法律依据是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条。依据该规定，违约应以“合同签订时”是否存在欺诈行为判断依据，而不能以合同签订后拿“行政机关规划变更”为由推卸违约责任的承担。无论行政机关2013年是否改变规划，均不影响和田公司违约责任的承担。事实上，2011年、2012年教育局文件紫台一品一、二期根本就不是22中学区房，到2013年教育局文件中才明确将一期划入22中学区，将二期划入16中学区。宋伟华、宋林栋认为既然在购房合同签订时和田公司做出了“住紫台一品，上22中学”的承诺，就应按约定履行义务，如不能履行承诺，依据《合同法》第42条、第60条、第107条之规定：违背了诚实信用原则，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应该承担损害赔偿责任。三、和田公司以某个别小区出售的价格来否认其销售价高于市场平均价，无任何关联性。综上，和田公司的上诉理由均不能成立，应维持原判。
宋伟华、宋林栋向原审法院起诉请求：1、和田公司赔偿宋伟华、宋林栋20000元；2、诉讼费由和田公司承担。
原审法院查明：宋伟华、宋林栋在看到和田公司发放的售楼广告中载有“住紫台一品，上22中学”的内容，于2012年8月30日和和田公司签订了《商品房买卖合同》一份，宋伟华、宋林栋购买和田公司开发的位于新乡市××大道南段××楼××单元××号，建筑面积为132.09平方米，商品房单价为每平方米4300.28元的房屋一套。2011年、2012年新乡市教育局关于市区义务教育阶段学校招生工作意见的文件中均载明新乡市二十二中学学区范围为：解放大道东侧（解放大道118号至平原商场段）以东、新乡专用汽车厂北墙以北，平原路南侧以南片。宋伟华、宋林栋所购买的房屋座落于解放大道以东、中州家属院以西，二机电小区以北，新乡专用汽车厂北墙以南，不属于新乡市二十二中学学区范围。
另查明：宋伟华、宋林栋系夫妻关系，两人育有1个小孩，出生于2013年11月28日。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案售楼广告中有关业主子女就读学区为新乡市二十二中的约定虽然未以书面形式出现在商品房买卖合同中，但售楼广告中对于学区为新乡市二十二中的承诺内容明确、表述清晰，该承诺应视为要约附属于合同内容，对开发商具有约束力。宋伟华、宋林栋基于广告宣传与和田公司签订了房屋买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护。宋伟华、宋林栋诉请数额偏高，其诉请中合理部分，依法支持，酌定按每平方米100元对宋伟华、宋林栋进行赔偿。宋伟华、宋林栋房屋的建筑面积为132.09平方米，故赔偿数额为13209元（100元／平方米×132.09平方米）。和田公司的辩解意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，原审判决：和田公司于判决生效之日起十日内赔偿宋伟华、宋林栋损失13209元。案件受理费300元，由和田公司承担200元，宋伟华、宋林栋承担100元。
本院二审审理过程中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。和田公司提交2016年7月18日新乡市教育局情况说明、2009年9月29日新乡市中心医院报告及新乡市教育局基础教育科批复各一份，用以证明在2009年和田公司开发的案涉小区列入22中学区，2013年教育局对学区进行了调整，2013年之前签订的合同不具有欺诈性。宋伟华、宋林栋发表质证意见称：一、对关联性有异议。该报告是中心医院为解决团购房职工子女就学问题2009年对教育局提出的，教育局解决的是中心医院职工团购房子女就读的问题，并不能以此得出紫台一品属于22中学学区的结论，宋伟华、宋林栋有相反证据证明2012年购买了紫台一品的房屋的业主子女未能就读22中的事实。其次，该报告指示内容只是同意中心医院的意见，并非公之于众的内容，是教育部门对中心医院私下给予的特殊照顾。2011年、2012年教育局对社会公开的招生文件中所制定的22中学的学区范围也不包括紫台一品小区，说明该报告指示的内容仅针对中心医院职工子弟，并非所有业主。客观事实上2012年购买房屋的业主子女未能就读22中学。二、对“2016年7月18日新乡市教育局关于紫台一品小区划分问题的情况说明”的真实性、关联性、合法性均有异议。（一）该证据形式不合法，无单位负责人签字，来源不明，真实性无法核实，不具有证据效力。（二）“情况说明”的内容与本案不具有关联性，其内容是新乡市中心医院职工子弟因团体购买姿态一品房屋，原属22中学区，同意将其划入22中学区的前因后果，仅能证明在教育局对社会公开的文件姿态一品不属于22中学区所给予中心医院职工的特殊待遇。客观事实上2012年购买紫台一品房屋的业主子女依据教育局对外公开的文件（紫台一品不属于学区），未能就读22中学，被迫另行择校或高价就读22中学。
宋伟华、宋林栋提交证据一组，用以证明：紫台一品小区2期业主赵德振女儿赵靖怡2012年正值上初一期间，未能就读22中的客观事实，只能到7中就读，7中在西高村。和田公司发表质证意见称：新乡市教育局文件显示118号属于22中学区，至于赵靖怡为何没有上的具体原因，不清楚，应当属于个人原因，和本案没有关联性。
本院对证据的分析和认定：对于和田公司提交的证据，因该证据并非新乡市教育局对外公开的正式文件，其效力不足以对抗新乡市教育局新教（2012）第260号文件，应认定其对于其待证目的证明力不足。对于宋伟华、宋林栋提交的证据，与本案关联性不足。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
本案中，关于和田公司宣传单中关于学区的说明和允诺是否应视为合同内容问题。和田公司发放的“宣传单”对“教育”的宣传内容为：“一站式名校教育，周边育才幼儿园、育才小学、市实验小学、市二十二中学、市十中、市一中等名校均汇聚于此。优质的学区氛围，优秀的师资力量，让孩子和居者一起在这里涵育气质，放飞梦想。”在宣传单左上角醒目位置大体字标明：“住紫台一品，上22中学！”在宣传单另一面标明：“紫台一品2期，为了孩子移居紫台一品，入住即上22中学！”在宣传单右下角区位图中标明“市二十二中”位于解放路××××大道交叉口附近（东邻中心医院）。由此，应认定和田公司关于紫台一品2期属于市二十二中学区的说明和允诺具体确定，虽未载入双方签订的商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容。
关于紫台一品小区2期是否属于新乡市二十二中学学区范围问题。新乡市教育局新教（2012）第260号文件中显示：新乡市二十二中学学区范围为：解放大道东侧（解放大道118号至平原商场段）以东、新乡专用汽车厂北墙以北。宋伟华、宋林栋所购买的紫台一品小区2期座落于解放大道以东、新乡专用汽车厂北墙以南，不属于新乡市二十二中学学区范围。和田公司上诉认为解放大道118号即紫台一品小区为新乡市二十二中学学区范围，因上述文件明确新乡市二十二中学学区范围为新乡专用汽车厂北墙以北，而紫台一品小区2期在新乡专用汽车厂北墙以南。此外，和田公司二审中提交的2016年7月18日教育局情况说明等证据不足以推翻新乡市教育局新教（2012）第260号文件，故和田公司该项上诉理由不能成立。
关于和田公司是否应该承担违约责任问题。由上文可知，和田公司关于紫台一品2期属于市二十二中学区的说明和允诺应当视为合同内容，现双方自2012年8月30日签订《商品房买卖合同》至今，紫台一品2期均不属于市二十二中学区。由此，应认定和田公司违约，故和田公司应该按照上述规定承担违约责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由河南省和田置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周云贺
审 判 员 郭中伟
代理审判员 赵 斌
二〇一六年十一月九日
书 记 员 李 芳