北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10273号
上诉人（原审原告）徐×，男，1985年6月13日出生。
委托代理人张贵忠，男，1963年12月16日出生。
上诉人（原审被告）刘×，男，1955年8月22日出生。
委托代理人胡文同，男，1968年3月19日出生。
上诉人徐×与刘×房屋买卖合同纠纷一案，因双方均不服北京市平谷区人民法院（2016）京0117民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日受理后，依法组成由法官付辉担任审判长，法官陈烁琳、法官王世洋参加的合议庭，于2016年9月28日进行了公开开庭审理。上诉人徐×的委托代理人张贵忠、上诉人刘×的委托代理人胡文同到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐×在一审中起诉称：2015年11月8日，我与刘×签订房屋买卖合同，约定刘×将其所有的平谷区×号房屋出售给我，其保证此房满五年且是家庭唯一住房。另约定了首付款、贷款、违约等相关事宜。合同生效后，我交付房款31.8万元，并于2016年1月15日获批了银行贷款。同年1月18日，双方办理过户手续时，由于刘×出售的该房屋非满五唯一，刘×欲办理离婚再行过户时，得知网签后办理的离婚不能享受满五唯一的优惠政策，只有离婚后的网签才能享受，为此双方撤销了网签，我再重新办理网签申请。同日，我重新办理网签申请后，因房屋有涨价的行情，刘×受利益驱使以各种理由拒绝出售该房屋。故起诉要求刘×退还房屋首付款（含定金）31.8万元，支付违约金13.18万元，赔偿因房屋涨价给我造成的可得利益损失34万元。
刘×在一审中答辩称：我与徐×签订的房屋买卖合同，因徐×没有交清首付款，构成违约，其亦未申请到银行贷款，且徐×已自行撤销网签，故合同已经解除。我不存在违约的情形，故不同意徐×的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2015年11月8日，徐×（乙方）与刘×（甲方）通过中介北京天赐房地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同，约定:甲方所售房屋小区地址为平谷区×号，建筑面积108.32平方米，交易价格1318000元。乙方于2015年11月8日交给甲方购房定金18000元，2015年11月30日前乙方交给甲方贷款首付款200000元，且定金抵做部分首付款（共计首付款398000元，具体看备注），剩余房款920000元通过商贷银行贷款方式自行划转到银行指定的甲方账户（以银行放款日为准），如因乙方原因不能贷款或贷款数额不足，由甲方配合乙方更换贷款银行，重新申请同样额度的贷款，或乙方以现金补足剩余房款；甲、乙双方经丙方促成交易，由丙方办理网签手续，如因合同无法进行需要撤销网签的，由甲、乙、丙同时到场协商办理；为了甲、乙双方安全公正起见，办理房屋贷款、过户手续由丙方代为办理，过户费用由乙方承担；甲方保证所售房屋产权清晰，且无债权与债务纠纷，否则所产生的后果由甲方承担并负法律责任；合同签订后，如甲方因自身原因不能履行合同则视为违约，甲方应按乙方所付定金的双倍赔偿乙方（不含利息），并向丙方支付信息服务费。乙方因自身原因不能履行合同则视为违约，乙方所付定金不予退还，乙方还需支付丙方信息服务费，同时违约方还需赔付对方房屋成交价10%的违约金。乙方在约定日未给付全款或首付款，则视为自动放弃购买此房屋，甲方有权将此房屋继续出售给第三方。合同签订后，丙方应继续为甲乙双方提供优质服务。甲方如出售给第三方，属严重违约，并按房屋成交价20%的违约金赔付乙方，并10日内退还乙方房款。备注：甲方保证此房满五年是家庭名下唯一一套住房，乙方只交契税；剩余首付款198000元，于过户当天付清，房主才配合过户。
2015年11月8日，徐×给付刘×定金1.8万元，11月23日给付刘×首付款18万元，同日进行了网签，双方亦与中国建设银行北京市支行进行住房贷款面签，同意将贷款发放至刘×账户，2016年1月13日，徐×获批贷款，1月15日，徐×给付刘×儿媳张×首付款12万元，徐×共计付款31.8万元。同年1月18日，徐×以解除合同为由，撤销网签，同日又通过平谷建设委员会提交了购房资格核验申请。
刘×认可另有一所房屋，涉案房屋非合同约定的是家庭名下唯一一套住房，但未曾提及办理离婚后再过户的问题。另，是徐×发现不是唯一后，推迟给付剩余8万元首付款，双方约定徐×交清首付款后办理过户。双方发生争议后，徐×在撤销网签的手续上填了解除合同，现双方的房屋买卖合同已经解除。徐×则认为，办理过户手续，必然涉及除了契税以外的其他项税款的缴纳，在约定自己只缴纳契税的情况下，可以推定撤销网签与刘×缴纳其他税款有关；另合同约定剩余首付款于过户当天付清，应理解为先过户再付款；撤销网签是格式文本，只有解除合同的固定选项，没有与撤销本次网签原因一致的选项，该选择不是自己真实意思表示；另在撤销网签后，自己立即提交了购房资格核验申请，足以证明刘×因房屋涨价，骗取自己撤销网签，从而达到解除合同又不承担违约责任的目的。
证人韦×出庭作证称，徐×找自己买房，自己即介绍涉案房屋，徐×未告诉外地房屋贷款未还清，导致未获银行批贷，顺延至2015年12月31日给付首付款。经协调，刘×等徐×把外地房屋贷款还清，之后徐×因没钱给付刘×首付款，就约定过户日付清首付款。后委托介绍房源的刘×儿媳张×去办理过户，不知道什么原因没过成。徐×曾说过完户给全了钱，并问税交多了怎么办？自己答复跟徐×没关系，徐×只交契税。合同备注约定的首付款于过户当天付清，指的是先交首付款后过户。在准备过户前自己曾询问张×，其称不是唯一，税的事儿你就别管了。刘×没有提到过离婚问题。
另在案件审理过程中，刘×退还了徐×定金及首付款31.8万元。
一审法院认为：徐×、刘×签订的房屋买卖合同，不违反法律、法规的规定，为有效合同，双方均应按约定履行合同义务。该合同约定，刘×保证出售的房屋是家庭名下唯一一套住房，但在办理过户时，徐×才知道刘×所售房屋非唯一房屋，导致未能继续履行合同，而徐×亦未足额交付被告首付款，双方均存在违约。另外，徐×以解除合同为由，撤销网签，应视为双方已解除房屋买卖合同。现徐×对主张的撤销网签非真实意思表示，与刘×缴纳其他税款有关，虽未提供充足证据证明，但综合其已获批了银行贷款，交付了大部分首付款，合同中约定只交契税，撤销网签后即提交了购房资格核验申请等情况，徐×关于房屋有涨价的行情，刘×受利益驱使拒绝出售房屋的主张，符合情理，故刘×应承担主要违约责任。而徐×因未按合同约定付清首付款，亦存在违约情形，故应承担次要责任。现刘×已退还徐×定金及首付款，徐×撤回该诉讼请求，符合法律规定，法院准许。徐×要求刘×赔偿的违约金，因违约金主要属性为补偿，功能在于填补损失，对于双方合同约定的违约金计算方法，法院依据双方的违约情形依责确定赔偿比例。另虽然涉案房屋存在涨价的情况，如该合同继续履行徐×能够取得房屋差价等利益，但刘×赔偿的违约金，已能够填补徐×损失，故法院不再支持徐×要求刘×赔偿因房屋涨价造成的可得利益损失的请求。
据此，一审法院于2016年8月作出判决：刘×在判决生效后十日内，赔偿徐×违约损失共十万五千四百四十元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
徐×不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判刘×赔偿徐×违约损失和可得利益损失二十万五千四百四十元。上诉理由：1.涉诉房屋价格上涨，一审判决的违约损失数额不足以弥补徐×的实际损失，应判决支持徐×要求的可得利益损失。2.在未办理过户的情况下，徐×没有交付首付款并不存在过错，不构成违约。3.徐×撤销网签的目的是为刘×避税创造条件，并非真要解除合同。
刘×亦不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回徐×的全部诉讼请求。上诉理由：徐×未能依照合同约定交清首付款，存在违约行为，后双方同意解除合同，撤销了网签，刘×在整个过程中并不存在违约行为。
本院审理过程中，徐×提交：1.洪浩添业在二手房信息网站上发布的×小区房屋价格情况；2.韦×在二手房信息网站上发布的×小区房屋价格情况，均欲证明涉诉房屋价格上涨。经质证，刘×对证据1的真实性认可，证明目的不认可，对证据2的真实性、证明目的均不认可。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
以上事实，有房屋所有权证、房屋买卖合同及收条、住房贷款面签记录表、告知书、测绘队收费通知单、录音及短信材料、账户清单、证人韦×证言、开庭笔录等在案佐证。
本院认为：徐×、刘×所签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方理应依约履行。
根据审理查明的事实，双方于2016年1月18日撤销网签，撤销事由为解除合同，故应认定双方所签的房屋买卖合同解除。徐×称合同解除并非其真实意思表示，但其提供的证据难以充分证明自己的主张，本院对此不予采信。就合同解除的原因，双方存在争议。徐×称是为给刘×避税创造条件，在张×的要求下撤销网签。刘×称是徐×未履行先交齐首付款的义务，所以自己不能过户，徐×自愿解除合同。但双方对自己的主张均未提供充分的证据证明，本院对此均难以采信。徐×据此主张的违约金赔偿，本院不予支持。根据双方合同约定，刘×应保证此房满五年是家庭名下唯一一套住房，但其并没有满足该条件，存在过错。徐×的剩余首付款应于过户当天付清，房主才配合过户，但在约定办理过户的当天，徐×并未付清首付款，也存在过错。因房屋价格上涨，徐×要购买此类型的房屋确需付出更多价款，对损失数额，本院结合案件情况予以酌定。一审判决认定的数额并无不当，本院不持异议，对此不再予以调整。
综上，徐×、刘×的上诉请求均无相应的事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8331元，由徐×负担1666元（已交纳）；由刘×负担6665元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费4701元，由徐×负担2300元（已交纳）；由刘×负担2401元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
代理审判员 陈烁琳
代理审判员 王世洋
二〇一六年九月三十日
书 记 员 张 鑫