广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法民五终字第1960号
上诉人（原审原告）刘运喜，男，1963年6月5日出生，汉族，住广州市。
委托代理人郑铭，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人王晓莉，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）李锡忠，男，1965年6月5日出生，汉族，住广州市、二楼餐厅。
委托代理人毛海波，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人刘运喜因与被上诉人李锡忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2133号民事裁定，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年2月13日，天主教广州教区房产管理委员会（甲方）与案外人陈水龙（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区一德路178号首层局部二楼以上部位的房地产出租给乙方作商住综合用途使用，实测面积约3800平方米；租赁期限从2009年至2020年12月31日等。该合同第一页“出租人（甲方）”印有“天主教广州教区房产管理委员会”，“承租人（乙方）”签有“陈水龙”名字；第六页“甲方（签章）”右方盖有“天主教广州教区房产管理委员会”公章，“乙方（签章）”右方为空白，乙方“法定代表人”右方签有“陈水龙”，乙方“委托代理人”右方签有“刘运喜”。
同日，天主教广州教区房产管理委员会开具《授权委托证明书》，授权委托陈水龙、刘运喜二人负责管理一德路178号天主教独立楼，并授权办理与该楼有关的经营业务手续。
2009年8月2日，刘运喜以天主教龙运楼管理处（甲方，出租方）的名义与李锡忠（乙方，承租方）签订《天主教龙运楼房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区一德路178号的龙运楼一、二楼餐厅、二层202-204房、三层302房屋出租给乙方作餐厅用途使用，面积约558平方米。双方协议的租赁期限从2009年8月1日起至2021年月日为止，租期十二年。乙方租金为前三年41550元／每月，第四、五年为26000元＋（15550元×1.1）=43105元／每月…缴租期限为当月的5日前，超过期限视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并且不退还租赁保证金。乙方在本合同签订之日一次性向甲方缴纳，第一个月当月租金41550元及两个月租金为保证金83100元，合同如约履行，期满后保证金由甲方退还乙方等。该合同落款处“甲方（签章）”右方为“天主教龙运楼管理处”并盖有公章，“法定代表人”右方签有“刘运喜”，“乙方（签章）”右方签有“李锡忠”。
2010年2月10日，刘运喜以天主教龙运楼管理处（甲方，出租方）的名义再与李锡忠（乙方，承租方）签订《天主教龙运楼房屋租赁合同》，将涉讼房屋的租期延长至2022年3月30日止，其余内容同前述合同一致，另约定了补充条款：2010年4月1日起，如能正常经营交齐所有租金，如不能正常营业交所有租金的一半。
2011年1月1日，案外人陈水龙（出租人，甲方）与李锡忠（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。其中约定：甲方同意将坐落在越秀区一德路178号首、二层部分的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积125平方米。租赁期从2011年1月1日至2015年12月30日。乙方向甲方交纳人民币10000元保证金等。合同落款甲方签章处是陈水龙的签名。该合同已由租赁登记备案机关予以登记备案。
2012年5月22日，天主教广州教区房产管理委员会（甲方）与陈水龙（乙方）签订《解除房地产租赁合同、移交租赁关系确认书》。其中约定：甲乙双方于2009年2月13日签订的一德路178号独立楼《房地产租赁合同》自本确认书签订日解除，乙方自本确认书签订日起不再是一德路178号独立楼房地产承租人，乙方应将2012年5月份之前的租金全部缴清给甲方财务，之后乙方不得再收取独立楼各租户的房产租金等。同日，天主教广州教区房产管理委员会出具《证明》，决定解除一德路178号独立楼房产原承租人陈水龙的房屋租赁权，现委托广州沁鸿投资顾问有限公司对该物业的一切工作与陈水龙先生进行交接管理业务。同日，陈水龙发出《解除代理委托人声明》，内容为：本人陈水龙于2012年5月22日已与天主教广州教区房产管理委员会解除了2009年2月13日签订的《房地产租赁合同》，合同中代理人刘运喜的委托关系也同时终止。
2012年5月23日，天主教广州教区房产管理委员会向“一德路178号独立楼各租户”发出《告知书》，内容为：一德路178号独立楼是我天主教会产业，该产业于2009年2月13日由我会租与陈水龙，经了解，陈水龙以龙运楼管理处与各租户订立的房产租赁合同，并委托刘运喜等代为管理。现我会与陈水龙解除租赁合同，特将有关情况告知如下：一、陈水龙及龙运楼管理处或刘运喜等人已无权受理一德路178号独立楼房产租赁业务，今后与一德路178号独立楼各租户不再存在房产租赁关系。二、各租户与原龙运楼管理处订立的房产租赁合同依然有效，我会已委托广州沁鸿投资顾问有限公司管理该产业，原租赁合同中出租人的权利义务由广州沁鸿投资顾问有限公司承接，相关的合同转换工作另待通知。三、自本通知送达3日，各租户请将租金交至广州沁鸿投资顾问有限公司。如交予他人以致造成的损失，其后果自负。
2012年5月28日，天主教广州教区房产管理委员会向“一德路178号独立楼各位租户”发出《通知书》，内容为：一德路178号独立楼房产原承租人陈水龙因违反合同约定，我会已于2012年5月22日同陈水龙解除了房屋租赁权，同时也解除了刘运喜管理该物业的委托。现发现龙运楼原管理人员刘运喜仍然要求租户交租及改签合同等违法行为，请各租户从现在起不要再与原管理人员签约或交租，否则责任由各租户自行负责，至于原管理人员我们将会用法律手段清除其离开。我会将安排新的物业管理公司，接手龙运楼的一切有关租赁业务，具体事宜等候我会通知。
2012年6月28日，天主教广州教区房产管理委员会向“各位租户”发出《通知》，内容为：关于一德路178号房产租赁合同纠纷的问题，法院已立案审理，有关本大楼租户缴交租金、合同签订等重要事项，务必请各租户等待法院判决执行。
因上述租赁合同纠纷，天主教广州教区于2012年向原审法院提起诉讼，起诉陈水龙及刘运喜，原审法院于2012年12月24日作出（2012）穗越法民三初字第1959号《民事判决书》，该判决认为：无论从租赁合同签订的形式上看，还是从租赁合同履行的过程来看，均无法证明刘运喜是涉案场地的承租人，因此，原审法院对刘运喜抗辩称其是共同承租人的意见不予采纳。并判决如下：一、确认天主教广州教区房产管理委员会与陈水龙于2009年2月13日签订的《广州市房地产租赁合同》于2012年5月22日解除。二、陈水龙、刘运喜应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区一德路178号首层局部、二楼以上全部（共约3800平方米）房屋的经营管理权交还刘运喜天主教广州教区。三、陈水龙、刘运喜应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区一德路178号首层局部、二楼以上全部（共约3800平方米）房屋内外的固定设施及附属的设施（包括飘台、广告牌、飘窗、首层围墙及消防设施），按现状交还刘运喜天主教广州教区使用。四、陈水龙、刘运喜应于本判决发生法律效力之日起十日内，向天主教广州教区支付从2012年6月1日起至经营管理权交还之日止的场地占用费（按每月10万元标准计付）。五、驳回刘运喜天主教广州教区其他诉讼请求。
因刘运喜不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2013年4月19日作出（2013）穗中法民五终字第754号《民事判决书》，认为：刘运喜既未能举证证实其是涉案《广州市房地产租赁合同》的承租人，也未能举证证实其曾在上述《广州市房地产租赁合同》的履行期间以其名义向天主教广州教区支付租金，刘运喜主张其作为共同承租人对陈水龙放弃的承租权享有优先承租权的意见亦缺乏事实和法律依据，其关于陈水龙未经其同意签订的解除合同确认书无效及其与天主教广州教区之间的租赁合同继续有效的抗辩依据不足，遂判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
本案审理期间，刘运喜向原审法院出具《说明》，内容为：关于《天主教龙运楼房屋租赁合同》中存在的“天主教龙运楼管理处”及签章处的印章，是当初刘运喜为方便管理而自行将案涉楼宇命名为“龙运楼”，自行设立了“龙运楼管理处”，该管理处并未在工商局注册登记，合同中该管理处的印章是刘运喜托人刻制，也未在公安部门登记备案。
庭审中，刘运喜出示《龙运楼收据》，其内容为刘运喜收取李锡忠缴交的2011年8月至10月、2011年12月至2012年1月、2012年3月至4月的租金，以证明李锡忠拖欠2009年8月1日至2010年3月31日，每月41550元，共332400元；2010年4月1日至2011年6月30日，每月20775元，共311625元；2012年6月1日至2013年4月30日，每月41550元，共457050元。李锡忠对此予以否认，并陈述租金已向天主教广州教区房产管理委员会缴交，没有拖欠。
刘运喜向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除刘运喜与李锡忠2009年8月2日签订的《天主教龙运楼房屋租赁合同》及2010年2月10日签订的《天主教龙运楼房屋租赁合同》。2、李锡忠向刘运喜支付其拖欠的租金1101075元（具体为：1、2009年8月1日至2010年3月31日，8个月，每月41550元，共332400元；2、2010年4月1日至2011年6月30日，15个月，每月20775元，共311625元；3、2012年6月1日至2013年4月30日，11个月，每月41550元，共457050元）。
原审法院认为：广州市一德路178号大楼是天主教广州教区的产业，天主教广州教区对其依法享有占有、使用、收益、处分的权利。2009年12月1日至2012年5月22日期间，天主教广州教区将包含涉讼房屋在内的部分场地出租给陈水龙，而刘运喜在此期间曾作为陈水龙的委托代理人代为管理该部分场地有关租赁事宜的事实，已有生效判决对其进行认定，故刘运喜自行设立“龙运楼管理处”并刻制公章与李锡忠签订《天主教龙运楼房屋租赁合同》、收取李锡忠租金等行为，实际上均是以陈水龙的委托代理人的身份代为管理涉讼房屋租赁事宜的行为，因陈水龙已于2012年5月22日与天主教广州教区解除了涉讼场地的租赁关系，并于同日终止了与刘运喜的委托关系，故现刘运喜无权以个人名义起诉要求解除与李锡忠签订的两份《天主教龙运楼房屋租赁合同》，亦无权要求李锡忠向其支付租金。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，原审法院做出如下裁定：驳回刘运喜的起诉。
上诉人不服原审裁定，向本院提起上诉称：一、上诉人有权以个人名义要求被上诉人支付租金。上诉人于2009年8月2日及2010年2月10日以个人名义与被上诉人签订了两份《天主教龙运楼房屋租赁合同》，对此案外人陈水龙亦未提出异议。即使被上诉人与案外人陈水龙于2011年1月1日签订了《广州市房屋租赁合同》并进行了登记备案，但是该份合同的签订并不能抹去上诉人与被上诉人于2009年8月2日及2010年2月10日签订了两份租赁合同以及被上诉人自2009年8月2日起使用案涉房屋的事实。并且该份合同中约定被上诉人承租的案涉房屋为一德路178号首层及二层部分房屋，面积为125平方米，用途为商业，而与上诉人签订的合同中约定承租的房屋为一德路178号一、二楼餐厅、二层202-204房、三层302房，面积为558平方米，用途为餐厅。已登记备案的合同与未登记备案的两份合同所涉及的标的物不尽一致，两者之间存在较大冲突性。因此有关一德路178号首层及二层部分房屋的租赁事宜适用2011年1月1日签订了《广州市房屋租赁合同》，其他房屋的租赁事宜则应适用2009年8月2日及2010年2月10日上诉人以个人名义与被上诉人签订了两份《天主教龙运楼房屋租赁合同》。案外人陈水龙于2012年5月22日终止上诉人刘运喜代理权，被上诉人未提供证据证明其已向上诉人或天主教广州教区支付了上诉人所主张的要求其支付的租金，那么根据合同相对性的原则，上诉人有权要求被上诉人支付代理权终止之日前的其所欠付的租金。综上所述，被上诉人自2009年8月2日起就存在实际使用案涉房屋的事实，其又未提供证据证明已经支付了所欠付的租金，上诉人代理权的终止日期为2012年5月22日，故上诉人有权要求被上诉人支付代理权终止之日前其所欠付的租金。望贵院依法审理，支持上诉人的上诉请求。请求：上诉请求：1、请求贵院依法撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2133号民事裁定书。2、请求贵院依法指定由一审法院继续审理。3、诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人李锡忠答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，天主教广州教区房产管理委员会将包含涉讼房屋在内的部分场地出租给陈水龙，并与陈水龙于2009年2月13日签订了《广州市房地产租赁合同》。生效的民事判决已经认定上诉人不是上述《广州市房地产租赁合同》的承租人或共同承租人，而只是陈水龙的委托代理人。故上诉人依法只能作为陈水龙的委托代理人，才能与被上诉人签订案涉合同约定将案涉场地转租给被上诉人。现上诉人就本案的租赁纠纷以自己的个人名义提起诉讼，不符合委托代理人在代理权限内需以被代理人的名义实施民事法律行为的规定。原审法院认定上诉人不具备原告的主体资格并驳回上诉人的起诉并无不当。上诉人上诉称原审法院对本案继续审理，理据不充分，本院不予支持。综上所述，经审查原审裁定并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年六月二十六日
书记员 阮志雄