北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06320号
上诉人（原审被告、反诉原告）李树田，男，1952年4月21日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张亚当，男，1987年12月13日出生。
委托代理人唐烈文，北京市中闻律师事务所律师。
原审第三人李亚娜，女，1979年6月12日出生。
委托代理人唐烈文，北京市中闻律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人胡帅，男，1988年12月22日出生。
上诉人李树田因与被上诉人张亚当、原审第三人李亚娜、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第33487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2013年8月，张亚当起诉至一审法院称：我于2013年8月6日向李树田支付租赁×座A座1505号房屋（以下简称涉案房屋）定金3万元，并约定于2013年8月13日签订正式合同。2013年8月13日，李树田与我委托的人依约见面并接受了房屋租金263340元，但拒绝履行一切后续租赁手续，包括拒绝签订合同、拒绝签写收据、拒绝提供钥匙。我的受托人报警后，李树田在派出所仍然拒绝履行任何后续手续，并声称收到的263340元仍为定金。现我诉请法院判令李树田双倍返还定金共计6万元，并退还已付租金263340元。
李树田答辩并反诉称：2013年8月2日下午，房屋中介人员带领张亚当、李亚娜和刘×查看了我的房屋，张亚当、李亚娜与我商定了租赁价格并支付了定金1万元。2013年8月6日，张亚当与我见面，并称因手头紧故要求于2013年8月12日支付租金，再于2013年8月13日签订合同，张亚当当场又支付定金2万元。2013年8月13日下午，李亚娜给我打电话称要派一位女子与我见面洽谈合同事宜。我与该女子（即刘×）见面后，我刚刚起草了部分合同，刘×提出银行即将下班故要求先行汇款。汇款办理后，我发现汇款人是李亚娜。此后，刘×称要把我尚未起草完毕的合同带回去给李亚娜；而我要求李亚娜或者张亚当必须亲自到场签订合同，我不同意刘×将合同带回去补签；这时刘×表示可以次日签订合同，但要求先行交付钥匙；我认为在没有签订合同的情况下不能交付钥匙，并询问刘×能否代理张亚当或者李亚娜签订合同；刘×不同意代签，且称只能把合同带回去。此后，刘×在联系后称不再承租房屋，要求退还租金；我认为汇款人是李亚娜，故应由李亚娜说明退款理由并出具收据。刘×报警后，警察将我和刘×带至派出所，后来张亚当也来到派出所，警察认为此事属于合同纠纷，各方即离开了派出所。此后我多次联系张亚当、李亚娜和刘×，要求签订合同，但是他们均回复要到法院起诉。我已经收到定金3万元，但是张亚当存在违约行为，故我不同意退还定金。我收到租金263340元，但是支付定金和租金的行为表明张亚当同意承租房屋，其拒绝签订合同而房屋一直空置，张亚当应当承担责任，我不同意退还租金。张亚当的行为还给我造成了可得利益损失，现我提出反诉，要求张亚当支付3个月房租158004元、违约金105336元。
张亚当针对反诉辩称：我按照约定时间向李树田支付了定金、押金和3个月租金，但是李树田收到款项后拒绝交付房屋钥匙，拒绝出具收据，并撕毁其已经签字的正式租赁合同，拒绝接受双方事实合同关系的约束。本案纠纷的出现，完全是因李树田过错造成，李树田对此负有完全和全部的责任。李树田主张3个月可得利益损失以及违约金，没有事实依据，也没有法律依据。另外，李树田的反诉请求之间彼此矛盾。
李亚娜述称：我与张亚当进行投资合作，我同意张亚当作为原告向李树田主张定金、租金和押金。
我爱我家公司述称：本案与我公司无关，我公司听从法院判决。交易的居间人杨×是我公司员工，但该笔交易是杨×做的私单，属于其个人行为，我公司对此事不知情。
一审法院经审理后认为：本案收据记载定金由张亚当向李树田交纳；张亚当、李树田均称前述收据中所谓的“正式合同”应由张亚当签订；李亚娜表示同意由张亚当作为原告向李树田主张定金、租金和押金；张亚当表示同意承担收据中记载的义务；故而虽然涉案部分款项实际从李亚娜名下银行账户支付，但法院认定张亚当可以作为本案的适格原告与反诉被告。
虽然本案收据记载了租赁标的、价格、期限等租赁合同关系主要条款，但是该收据仍明确载明双方需另行签订“正式合同”，故法院认定收据所载定金在性质上属于缔约定金。
张亚当与李树田在收据中约定签订正式合同的时间为2013年8月13日。虽然李亚娜曾于2013年8月13日当天电话告知李树田将指派刘×前往接洽，但是刘×实际并未持有书面授权委托；刘×要求李树田先在合同上签字然后将合同带走的做法，确实会使李树田产生合同条款可能被恶意篡改的合理怀疑，李树田有权拒绝此种不合理要求；张亚当既不亲自前往，又未出具书面委托，且通过刘×提出不合理的签约方式，故截至此时合同不能于2013年8月13日签订的责任应由张亚当一方负担。但是，张亚当一方于2013年8月13日当天已经依约支付了收据所载押二付三款项共计263340元；而且收据记载起租时间为2013年8月2日；故李树田于收到款项后应当向张亚当交付涉案房屋钥匙，以使张亚当能够开始使用涉案房屋；收据已经记载了租赁合同关系主要条款，双方可以在支付款项和交付房屋之后另行约定签订所谓“正式合同”的时间；故而，李树田在收受款项后拒绝交付钥匙的行为，也是致使双方彼此失去信任而无法继续签订“正式合同”的重要原因。综上，法院认定张亚当与李树田在2013年8月13日缔约过程中的行为均有不妥，并据此判令李树田向张亚当单倍返还定金以及租金、押金。
张亚当与李树田并未签订所谓“正式合同”，李树田亦未实际向张亚当交付房屋，李树田于2013年8月13日纠纷后应当知悉双方已无继续交易的可能，故李树田要求张亚当支付3个月房租158004元的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。张亚当与李树田在2013年8月13日缔约过程中的行为均有不妥，且李树田关于违约金105336元的反诉请求亦缺乏合同依据，法院亦不支持。
据此，一审法院于2014年1月判决：一、李树田于判决生效之日起十日内向张亚当返还定金三万元；二、李树田于判决生效之日起十日内向张亚当返还租金十五万八千零四元、押金十万零五千三百三十六元；三、驳回张亚当的其他诉讼请求；四、驳回李树田的全部反诉请求。
判决后，李树田不服，上诉至本院称，请求撤销一审判决，驳回张亚当的诉讼请求，支持一审反诉请求。事实和理由为：一审判决在当事人双方未能签订“本约”（正式合同），且预约合同（收据）并未明确约定“李树田交付钥匙具体时间”的情况下，认定我拒绝交付钥匙的行为不当，与事实不符，也缺乏法律基础；2013年8月13日以后，双方的房屋租赁合同关系确立，但张亚当拒绝签订合同，并拒绝收房，明确要求我返还所有款项的行为已经以其行为表明拒绝履行合同，张亚当的行为属于明显的违约行为，按照合同法的规定，我有权没收定金，且有权要求张亚当赔偿我的相应租金损失；本案是房屋租赁合同纠纷，理应适用合同法及其司法解释，与担保法无任何关联，一审判决适用法律错误。张亚当、李亚娜、我爱我家公司同意一审判决。
经审理查明：张亚当提交了李树田于2013年8月6日书写的收据，内容为：收到张亚当交来定金3万元，该款系承租×座A座1505房屋租房定金；并于2013年8月13日前支付给业主押二付三租金，每月租金52668元×5=263340元；其余9个月租金474012元，于2013年10月31日前付清，如违约不付清则押金不退还，协议同时作废；第二年按每月每平方米8.8元，第三年按每月每平方米9.6元递增租金；2013年8月13日之前若不付清第一年租金则3万元定金不退还，并作废该借条及有关房价谈判事宜；同时于2013年8月13日签订正式合同；房屋起租日期为2013年8月2日开始，至2014年8月1日止。
一审中，张亚当称上述收据中记载的定金实际是于2013年8月2日和2013年8月6日分两次支付的。李树田确认收到上述定金，但称2013年8月2日的定金是张亚当支付的，而2013年8月6日的定金是先由李亚娜汇款给张亚当再由张亚当取现支付的。张亚当、李树田均称前述收据中所谓的“正式合同”应由张亚当签订。
张亚当、李树田均向法院提交了有李树田签字的中国工商银行个人业务凭证，凭证显示2013年8月13日由李亚娜名下账户向李树田名下账户汇款263340元。
张亚当称其与李亚娜是合伙关系；2013年8月13日，张亚当与李亚娜共同委托刘×前往与李树田进行交接，支付押金、租金，并收取涉案房屋钥匙；合同应由李树田先签署，再由刘×拿回来由张亚当签署；刘×与李树田发生纠纷并由派出所处理的过程中张亚当到场，因李树田一再变卦、拒绝交付涉案房屋钥匙且称已收款项仅属定金，故张亚当不再同意与李树田签订合同，要求李树田退款。
李树田称李亚娜曾于2013年8月13日中午向其电话告知将指派一个小女孩与其接洽、转款，但没有说签订合同的事情；李树田与刘×见面后，李树田已经起草了2页合同，刘×说银行即将下班故要求先办理汇款，汇款实际使用了李亚娜名下的银行卡；刘×要求李树田先在合同上签字，然后由刘×将合同带走；李树田不同意刘×将合同带走，并要求张亚当亲自过来签订合同；刘×向李树田索要涉案房屋钥匙，但李树田表示在没有签订合同的情况下不能交付钥匙。
刘×到庭进行了陈述，称其与张亚当、李亚娜是朋友；2013年8月13日，张亚当、李亚娜共同委托刘×前往与李树田接洽；刘×没有带书面委托书；刘×要求李树田先在合同上签字，然后由刘×将合同带回给李亚娜；李树田在收到款项后要求李亚娜本人前来签订合同，并把已经书写了一半的合同文本撕毁了；刘×要求李树田退款，但李树田说款项是由李亚娜的银行卡转出的，故要求李亚娜亲自过来；此后刘×就报警了。
一审审理中，李亚娜表示同意由张亚当作为原告向李树田主张定金、租金和押金；张亚当表示同意承担收据中记载的义务。
上述事实，有各方当事人陈述、收据、中国工商银行个人业务凭证等证据材料，在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点是李树田是否应退还张亚当定金及租金。
根据查明的事实，李树田在2013年8月6日所书写的收据在性质上属于预约合同。后由于双方在正式合同磋商过程中张亚当未亲自到场签订合同亦未书面授权他人签订合同并临时变更签约方式，李树田在张亚当支付了租金及定金后拒绝交付钥匙均是造成双方失去信任而无法继续签订正式合同的重要原因，虽李树田主张收据中无交付钥匙的约定，对此本院认为收据起租时间为8月2日，因此在张亚当履行交付租金义务后，根据交易习惯，李树田应将钥匙及时交付张亚当，故一审法院据此判令李树田单倍返还定金以及租金、押金并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6150元，由张亚当负担450元（已交纳），由李树田负担5700元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）；反诉案件受理费2625元，由李树田负担（已交纳）；二审案件受理费8775元，由李树田负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一四年五月十九日
书 记 员 鲁燕萍