上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1835号
上诉人（原审被告）顾景之，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室。委托代理人张军，京衡律师集团上海事务所律师。被上诉人（原审原告）苏孟娟，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX公寓XX号XX室。委托代理人司功卓，上海言顾律师事务所律师。原审第三人上海市浦东新区花木街道社区服务中心，住所地上海市浦东新区XX路XX号。法定代表人翟智宏，主任。原审第三人上海佳能房地产开发有限公司，住所地上海浦东新区陆家嘴金融贸易区杨东小区XX地块，实际经营地上海市浦东新区XX路XX号。法定代表人徐纪章，总经理。委托代理人朱伟德，公司部门经理。原审第三人上海市浦东新区东方龙苑小区业主委员会，住所地上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。负责人陈慧，主任。上诉人顾景之因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第19078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2005年2月28日，苏孟娟与上海佳能房地产开发有限公司（以下简称佳能公司）签订《房屋租赁合同》，承租上海市浦东新区XX路XX弄XX号会所。租赁期限共120个月，自2005年5月1日起至2015年4月31日止。2005年6月20日，双方又签订《房屋租赁合同补充条款》，佳能公司授予苏孟娟转租权。2006年12月13日，上海市浦东新区花木街道社区服务中心（以下简称花木社区中心）与佳能公司签订《居委办公、活动用房及办公设施配置协议》，其中约定，佳能公司将系争会所产权划归花木社区中心所有。2006年12月20日，苏孟娟与佳能公司、花木社区中心、东方龙苑业主大会签订《房屋租赁变更合同》，四方约定，自2007年1月1日起至2015年4月底止，佳能公司在与苏孟娟签订的《房屋租赁合同》中的权利义务转让给东方龙苑业主大会和花木社区中心。同时约定，在承租期内，苏孟娟有下列情形之一的，东方龙苑业主大会和花木社区中心可以终止合同、无条件收回房屋：1、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、承租人拖欠租金累计达1个月的……。2009年4月30日，上海市浦东新区人民法院驳回上海市浦东新区东方龙苑小区业主委员会（以下简称东方龙苑业主委员会）要求确认系争会所归东方龙苑小区全体业主共有的诉讼请求。2011年4月15日，佳能公司向苏孟娟发送�关于终止房屋租赁变更合同的函》，告知苏孟娟系争会所产权由法院判决归佳能公司所有，由此终止2006年四方签订的《房屋租赁变更合同》。2011年4月22日，佳能公司向苏孟娟发送通知，要求苏孟娟将2010年起的租金不再支付给花木社区中心、东方龙苑业主委员会，而直接与佳能公司结算。2013年4月7日，苏孟娟与顾景之签订《房屋租赁合同》，将系争会所转租顾景之，租金期限为24个月，从2013年4月8日到2015年4月30日。租金为每月人民币（下同）4.80万元，每三个月为一期支付，下一期的租金提前10天支付。此外，双方还约定，顾景之拒交押金或拖欠租金一个月，则按年租金的10%作为违约金、补偿给苏孟娟。2014年，花木社区中心多次到系争会所索要租金，但没有影响顾景之的正常经营。2014年8月15日，花木社区中心单独向苏孟娟邮寄《关于应依法付清租金和提前解除�同的函》，告知苏孟娟《房屋租赁变更合同》于2014年9月30日终止，但邮件被退回。2015年4月30日苏孟娟与顾景之租赁合同到期后，顾景之与佳能公司直接签订了租赁合同。后苏孟娟诉至法院，要求判令：1、顾景之支付苏孟娟截止2015年4月30日的租金43.20万元；2、顾景之支付苏孟娟违约金10万元（拒交押金的违约金5.76万元，拖欠租金的违约金5.76万元，合计11.52万元，酌情主张10万元）。原审中，关于顾景之支付租金和押金问题。苏孟娟主张顾景之支付到2014年7月31日。顾景之先是认为，虽然合同中具体约定租金期限从2013年4月8日到2015年4月30日，但前面仅约定为24个月，就是说，2013年4月8日到2013年4月30日是免租期，其已支付到2014年8月31日（包括押金）。然后，顾景之又提供了一份付款明细，分九次共支付苏孟娟89.2万元，由此证明已支付苏孟娟租金（包含押金）到2014年10�15日。九次支付分别为：2013年4月7日支付22万元；2013年4月30日支付9.60万元；2013年7月31日支付8.64万元；2013年8月13日支付5.76万元；2013年11月26日支付8万元；2013年12月10日支付6.40万元；2013年12月10日支付6.40万元；2013年12月10日支付8万元；2014年4月29日支付14.40万元。对于付款明细中的2013年4月7日的22万元，顾景之主张其性质是租金和押金，而苏孟娟出具一份其与案外人上海A有限公司的协议书，证明22万元是顾景之支付给案外人上海A有限公司的关于系争会所的转让费，由于案外人上海A有限公司欠付苏孟娟的租金，所以该转让费直接由顾景之转账至苏孟娟。对于付款明细剩下的67.20万元，苏孟娟认为，按照顾景之主张的租金期限24个月计算，尚欠苏孟娟48万元，但苏孟娟仅主张43.20万元，即坚持顾景之支付租金至2014年7月31日。法院认为，付款明细最后5笔付款期限和金额，都�与合同约定的期限和金额一致，根据日常生活经验以及苏孟娟提供的证据，可以确认2013年4月7日顾景之支付的22万元性质不是租金和押金，现苏孟娟主张顾景之租金支付到2014年7月31日，与付款明细中顾景之最后一笔支付时间相吻合，法院予以确认。同时，苏孟娟主张顾景之没有支付押金的事实，法院可以确认。原审庭审中，顾景之对于苏孟娟提出的违约金金额认为过高，要求法院进行调整。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人的争议焦点在于2014年9月30日，苏孟娟与顾景之之间的租赁合同有无解除的问题？系争会所是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，尽管产权一直存在争议，但产权人争议人佳能公司和花木社区中心均是《房屋租赁变更合同》的签订主体，认可并变更了之前苏�娟与佳能公司之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》。由此，2013年4月7日，苏孟娟与顾景之之间签订《房屋租赁合同》具有法律效力。根据《房屋租赁变更合同》约定，苏孟娟自2007年1月1日起至2015年4月30日止，租金直接付给花木社区中心、东方龙苑业主委员会。但是，自2010年开始，苏孟娟部分拖欠租金，符合“承租人拖欠租金累计达1个月的”解除合同的约定条件，于是，花木社区中心于2015年8月15日向苏孟娟邮寄《关于应依法付清租金和提前解除合同的函》，结果是邮件被退回，未能通知到苏孟娟。所以，《房屋租赁变更合同》没有解除，继续有效至租赁期限届满。由此，苏孟娟与顾景之签订的《房屋租赁合同》没有解除，继续有效至租赁期限届满，顾景之应当按照合同继续履行合同义务。现苏孟娟主张顾景之支付尚未给付的43.20万元，法院予以支持；苏孟娟主张顾景之支付拒付押金和拖欠租金的违约金10万元，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，法院将违约金酌情调整至5.76万元。关于顾景之主张苏孟娟开具租金发票的抗辩，顾景之可请求税务主管部门处理，或者对于苏孟娟不能开具发票造成的损失另行主张，法院对顾景之的抗辩不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条之规定，于二○一五年十二月十六日作出判决：一、顾景之于判决生效之日起十日内支付苏孟娟租金43.20万元；二、顾景之于判决生效之日起十日内支付苏孟娟违约金5.76万元。案件受理费9,120元，减半收取计4,560元，由苏孟娟负担493.71元，由顾景之负担4,066.29元。判决后，顾景之不服，上诉于本院，诉称:原审认定欠付租金不当；被上诉人不支付租金，导致大房东多次要求锁门，引发围观，给上诉人的经营造成影响；违约金过高，上诉人要求调整，故要求二审法院撤销原审判决。被上诉人苏孟娟辩称:花木社区中心无权解除合同；关于多人围观，被上诉人并不清楚，且认为即便有他人影响经营，亦不是被上诉人的过错；上诉人多次违约，故不同意上诉请求。二审中，被上诉人向本院出具书面意见，表示如调解，上诉人能近期一次性支付房租，其同意减让违约金7,600元，如不能调解则同意减让违约金3,000元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人顾景之与被上诉人苏孟娟间房屋租赁合同关系合法有效。上诉人作为承租人应按约支付租金，其上诉主张另行支付过22万元租金等，但未提交充分证据佐证，本院不能采信。顾景之主张大房东多次要求锁门，引发围观，给其经营造成影响，然苏孟娟对此不予认可。本院注意到，原审中，顾景之出示的相关证据为证人的书面证词，然证人未到庭作证，且书面证词内容不足以证明顾景之的主张，故其前述上诉理由，本院难以采纳。原审中，苏孟娟依据合同9-1条之约定，主张顾景之未付押金及拖欠租金的违约金共计10万元，而顾景之则认为10万元过高，应予调整，本院注意到，原审对违约金之处理已结合考虑履约情况、预期利益等因素。二审中，苏孟娟同意减让违约金3,000元，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下:一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第19078号民事判决主文第一项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第19078号民事判决主文第二项为：顾景之于本判决生效之日起十日内支付苏孟娟违约金54,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,120元，减半收取计4,560元，由苏孟娟负担493.71元，由顾景之负担4,066.29元。二审案件受理费8,644元，由顾景之负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年四月十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。