成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0108民初6951号
原告：成都交通枢纽场站建设管理有限公司。
法定代表人：肖军。
委托诉讼代理人：王丹伟。
委托诉讼代理人：王瑗。
被告：成都市臻泰商贸有限公司。
法定代表人：万小铭。
委托诉讼代理人：骆华群。
委托诉讼代理人：雷道德。
原告成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称成都交通管理公司）与被告成都市臻泰商贸有限公司（以下简称臻泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员王蕊独任审判，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告成都交通管理公司的委托代理人王瑗与被告臻泰公司的委托代理人骆华群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成都交通管理公司诉称，2013年3月13日原告与被告签订了两份《成都东客站综合交投枢纽地方配套商业项目租赁合同（整租）》。被告承租成都东客站交通枢纽地方配套商业项目的【西广场配套服务楼】【S2、S3】商铺，并按月支付租金。根据该合同的约定，被告应分别于2013年12月2日、2014年6月2日、2014年12月2日、2015年6月2日、2015年12月2日、2016年6月2日，支付所对应的下一租期的租金，截至起诉前，被告已拖欠原告租金10343925.74元。原告认为被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故诉至本院请求判令被告：1、支付原告S2、S3商铺的租金共计10343925.74元（起始时间均自2013年12月17日至2016年7月7日，其中：S2商铺欠付租金金额为4913990.88元，S3商铺欠付租金金额为5429934.86元）；2、支付原告违约金（以欠付金额为基数，按照银行同期贷款利率标准计算，截至2016年7月7日共计732964.73元；此后以10343925.74元为基数，自2016年7月8日起按照银行同期贷款利率算至实际清偿之日止）；3、确认原告解除《成都东客站综合交投枢纽地方配套商业项目租赁合同》的行为合法；并承担本案全部诉讼费用。
被告臻泰公司辩称，被告欠付租金系合同履行过程中、因地方政府政策调整致使火车北站迁移至火车东站工程迟延、案涉商铺周围配套经营未能达到原告缔约时承诺及被告预期，导致被告无法维持正常经营，此应属不可抗力情形；被告为此多次与原告协商提前解除合同、但未获原告同意，但原告也因此同意被告改变商铺使用用途、并同意被告延迟交租，原告无权再就此收取被告逾期付款的违约金；双方在缔约时原告承诺给予被告四个月免租期，故原告主张的欠租起算时间及金额有误；被告已按约向原告交纳保证金，该款应自欠付金额中予以扣除。故请求法院依法判决。
经审理查明，2013年3月13日，原告成都交通管理公司（出租方、甲方）与被告臻泰公司（承租方、乙方）签订《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同（整租）》（以下简称《租赁合同1》），约定：被告承租原告位于成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目【西广场配套服务楼】【S2】商铺用于开展传统百货、旅游特产、休闲餐饮等业态经营，计租面积3815平方米；装修免租期期限为4个月，自租赁物交付次日起计算；租金标准为第一租赁年度月租金单价45元/平方米/月，合计171675元/月，具体租金支付时间及金额如下：
序号
|
租金支付时间
|
租金金额（元）
|
对应的租期
---|---|---|---
起始日期
|
终止日期
1
|
合同签订日起5日内
|
1030050
|
2013.3.16
|
2013.9.15
2
|
2013.8.31前
|
343350
|
2013.9.16
|
2014.3.15
3
|
2014.2.28前
|
1081552.5
|
2014.3.16
|
2014.9.15
4
|
2014.8.31前
|
1081552.5
|
2014.9.16
|
2015.3.15
5
|
2015.2.28前
|
1135630.13
|
2015.3.16
|
2015.9.15
6
|
2015.8.31前
|
1135630.13
|
2015.9.16
|
2016.3.15
7
|
2016.2.28前
|
1226480.54
|
2016.3.16
|
2016.9.15
8
|
2016.8.31前
|
1226480.54
|
2016.9.16
|
2017.3.15
……
|
……
|
……
|
……
|
……
双方并在《租赁合同1》第5.2条“租金支付方式”中约定：“承租方应在本合同签订之日起5日内向出租方预付第一年6个月的租金，以后应以每6个月为一个支付周期，在每个支付周期届满前15日向甲方预付下一周期的租金。但第一个租赁年度的第二个支付周期租金额为第一年6个月租金扣除装修免租期对应租金后的余额。”；第6.1条“保证金”约定：“乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方交纳租赁保证金，保证金金额按第一年前3个月租金之和计缴：即人民币515025元。”；第6.3条“保证金退还”约定：“本合同届满且乙方在合同期内无违约行为，无赔偿事项，无欠交费用等，在乙方办理完立场手续并腾空和撤出租赁区域后60日内，甲方将所收保证金余额无息退还给乙方。”；第8.1条“签署租赁区域交付确认书”约定：“甲方应按本合同附件三所述之条件完整的向乙方交付租赁区域。乙方应当自收到甲方交付书面通知后5个工作日内完成验收并签署租赁区域交付确认书；……确认书签署之日，为租赁区域正式交付之日（同时视为甲方交付的租赁区域符合本合同的约定以及达到进入乙方装修免租期的相关条件）。”；18.2条“逾期交纳租金的违约金”约定：“本合同有效期内，若乙方不按时交纳租金、保证金等费用，则每逾期一天，应承担应缴金额1%的违约金。”；18.3“保证金的扣除”约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可每次扣除乙方保证金5万元……18.3.9乙方有其他违约行为，但尚未给甲方权益造成重大损害的。”；18.4条“甲方解除合同”中约定：“有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：……18.4.9乙方逾期缴纳租金、物业服务费等超过30天的；……”；18.5条“合同解除后乙方的违约责任”约定：“因乙方违约导致本合同被解除的，甲方已收取的费用概不退还（作为违约金的一部分）；……”；18.6条“甲方已收取的费用”约定：“本合同中'甲方已收取的费用包含甲方已收取的保证金和租金'”。双方还对其他权利义务进行了约定。
同日，原、被告签订《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同（整租）》（以下简称《租赁合同2》），约定：被告承租原告位于成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目【西广场配套服务楼】【S3】商铺用于开展特色餐饮、中型餐饮、休闲餐饮、休闲娱乐等业态经营，计租面积7588平方米；装修免租期期限为4个月，自租赁物交付次日起计算；租金标准为第一租赁年度月租金单价25元/平方米/月，合计189700元/月，具体租金支付时间及金额如下：
序号
|
租金支付时间
|
租金金额（元）
|
对应的租期
---|---|---|---
起始日期
|
终止日期
1
|
合同签订日起5日内
|
1138200
|
2013.3.16
|
2013.9.15
2
|
2013.8.31前
|
379400
|
2013.9.16
|
2014.3.15
3
|
2014.2.28前
|
1195110
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2014.3.16
|
2014.9.15
4
|
2014.8.31前
|
1195110
|
2014.9.16
|
2015.3.15
5
|
2015.2.28前
|
1254865.5
|
2015.3.16
|
2015.9.15
6
|
2015.8.31前
|
1254865.5
|
2015.9.16
|
2016.3.15
7
|
2016.2.28前
|
1355254.74
|
2016.3.16
|
2016.9.15
8
|
2016.8.31前
|
1355254.74
|
2016.9.16
|
2017.3.15
……
|
……
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……
|
……
|
……
双方并在该合同第6.1条“保证金”约定：“乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方交纳租赁保证金，保证金金额按第一年前3个月租金之和计缴：即人民币569100元。”《租赁合同2》其余内容与《租赁合同1》相同。
2013年5月6日，被告臻泰公司向原告交纳租赁保证金1084125元。
2013年6月17日，原、被告分别就案涉S2、S3商铺签订《租赁区域交付确认书》（以下简称《交付确认书》），其中载明：双方确定2013年6月17日为租赁区域实际交付日，该交付日为乙方装修免租期开始日；甲方给予乙方4个月装修免租期，乙方保证于2013年10月16日前完成装修并开业经营。
2013年7月15日臻泰公司向原告交纳2013年6月17日至2013年12月16日期间的S2商铺租金1030050元、S3商铺租金1138200元，之后再未向原告履行交付房租的义务。原告经多次催收未果，遂于2016年7月1日向被告发送《解除合同通知书》，并于2016年7月7日将此通知公告于成都商报。截至2016年7月7日，被告欠付原告S2商铺租金4913990.88元、S3商铺租金5429934.86元。
审理中，被告同意以上述《解除合同通知书》的见报时间作为《租赁合同1》、《租赁合同2》的解除时间。
上述事实由经庭审质证的下列证据及当事人陈述予以证明：当事人身份信息、《租赁合同1》、《租赁合同2》、《交付确认书》、收据、发票、《催款函》、《解除合同通知书》、《成都商报》等。
本院认为，原告成都交通管理公司与被告臻泰公司所签订的《租赁合同1》、《租赁合同2》及《交付确认书》均系双方当事人真实的意思表示且不违反法律法规的相关规定，属合法有效，各方应按此享受对应的合同权利并履行相应的合同义务。原告依约向被告提供了房屋，被告亦应按照合同约定向原告履行交付租金。被告逾期交付租金的行为已经构成违约，原告有权按照合同约定解除合同并要求被告依约承担违约责任。
根据庭审查明的事实，《租赁合同1》、《租赁合同2》均已于2016年7月7日解除，而被告自2013年12月17日起再未缴纳房屋租金，故原告向其主张上述期间欠付租金于法有据。《租赁合同1》、《租赁合同2》中对具体支付租金时间及金额作出了明确约定，其中装修免租期的减免金额在第二个租金支付周期对应的金额中已有体现，故被告称原告起诉金额内因包含装修免租期租金而计算金额有误的抗辩意见不能成立。根据双方《租赁合同1》、《租赁合同2》的内容，履约保证金即为违约金性质，被告逾付租金的行为已构成违约，原告有权依照合同约定不予退还履约保证金，故被告主张履约保证金冲抵欠租本金于法无据、不能成立。但违约金应以实际损失为依据，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”，本院认为原告关于被告还应就欠付金额按照银行同期贷款利率的标准向原告承担违约责任属对同一违约行为的重复主张、且过分高于实际损失，故对此不予支持。就《租赁合同1》、《租赁合同2》而言，主要目的在于原告作为出租方提供适租的房屋供被告使用，而商铺的经营状况属被告在使用房屋过程中所面临的商业风险范围，原告对此并无相应的合同义务，故被告以此作为拒付租金的抗辩理由不能成立。被告亦无证据证明双方曾就减、免租金问题达成了一致的意见，对此应当承担举证不利的责任。
综合而言，被告应向原告支付S2、S3商铺租金共计10343925.74元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告成都市臻泰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都交通枢纽场站建设管理有限公司支付房屋租金共计10343925.74元；
二、驳回原告成都交通枢纽场站建设管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费44130元（此款已由原告成都交通枢纽场站建设管理有限公司预交），由原告成都交通枢纽场站建设管理有限公司承担4130元，被告成都市臻泰商贸有限公司承担40000元。
如被告成都市臻泰商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于成都市中级人民法院。
审判员 王蕊
二〇一七年二月二十四日
书记员 尹曾