福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1624号
原告福州市三坊七巷保护开发有限公司，住所地：福州市鼓楼区营房里10号。
法定代表人ＸＸ。
委托代理人朱柏涛、吴惠贞，福建谨而信律师事务所律师。
被告林明云，男，汉族，住福州市。
原告福州市三坊七巷保护开发公司诉被告林明云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蒋东帆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱柏涛、吴惠贞，被告林明云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月13日，原、被告签订一份《三坊七巷历史建筑租赁合同》，其中约定由被告承租原告位于鼓楼区三坊七巷某房屋；租期从2010年5月19日至2013年5月18日止；租金为人民币17660元／月，自第三年起（含第三年）租金为人民币21192元／月；租赁押金为35320元；被告未支付租金，应按拖欠款项金额的2%向被告支付违约金；被告应当在租赁期届满或合同解除之日起5日内无条件将该建筑物交还给原告，否则原告有权按1000元／日之标准向被告收取历史建筑占用费（从应交还日起计算至实际之日止）。合同对双方其他权利、义务作了明确约定。2011年1月6日、2012年4月18日，原、被告双方各签订一份《补充协议》，对租赁物面积、租金及租金支付时间等作出变更约定。合同签订后，原告依约将讼争租赁物交付给被告使用，但被告却未依约支付全部租金。租赁期间被告应付租金总计为470130.9元，至2013年4月19日被告最后一次支付46240元租金，被告尚欠租金128478.9元。2013年5月18日租赁期限届满后，被告未将租赁物交还原告。为减少损失，原告不得已于2013年9月12日，在当地居委会见证下将租赁物收回。原告认为，被告拒付部分租金已构成违约，因约定违约金过高原告就低主张应属合理。被告未依约交还租赁物，原告依约主张租赁物占用费应属合理。鉴此，原告特依法向贵院提起诉讼，请求依法判令1.被告立即向原告支付拖欠的租金128478.9元及自2013年5月19日起至实际还款之日止的违约金（违约金按银行同期贷款利率的四倍计算，暂计至2014年5月18日为31605.8元）；2.被告向原告支付从2013年5月19日起至2013年9月12日的历史建筑占用费107000元；3.原告无需退还被告租赁押金35320元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告辨称，1.在租赁期内原告对被告实行六个月的停水停电，租赁物无法达到使用要求，因此这六个月的的租金被告不认可，希望减免（具体时间不详，可以从水电缴费通知单中得出起止时间，但目前该单据已被原告收走）。2.后期调解不成，被告想退出，退出时需要原告出具搬运许可条，因被告欠租金，原告拒绝出具许可条，致使被告无法搬走。3.原告没有事先通知被告，就将被告在租赁屋中的东西都搬走，并将被告购买的一些装修电器等留给了后来的续租人。被告曾经向续租人要求返还电器，但遭到拒绝。原告始终没有通知被告，还是在被告物品被搬走后的第二天朋友告诉被告的。4.被告现暂时撤回反诉。
经审理查明，2010年5月13日，原、被告签订一份《三坊七巷历史建筑租赁合同》约定：由被告承租原告位于福州市鼓楼区三坊七巷某房屋，面积441.5平方米；租期从2010年5月19日至2013年5月18日止；租金为人民币17660元／月（即按照40元／平方米计算），自第三年起（含第三年）租金在前一租赁年度租金的基础上逐年递增20％，即第三年租金为人民币21192元／月；租金按月支付，先交租后使用，被告应在每月25日之前付清下一个月租金；被告应在本合同签订之时向原告支付租赁押金和第一个月租金，租赁押金为第一租赁年度月租金的二倍，即人民币35320元；租赁期限届满后，如被告在租赁期间确无违约行为且所有费用已结清，原告在收回本合同项下历史建筑时方予退还租赁押金（不计利息），否则不予退还；被告未按本合同约定支付租金、物业管理费、水电费，应按拖欠款项金额的2%／日向原告支付违约金（从应支付之日起计至实际支付之日止）；逾期10日以上（含10日），原告有权单方解除本合同，收回本合同项下历史建筑，并追究被告支付费用、违约金等法律责任；被告未按本合同约定交还本合同项下建筑物，原告有权按1000元／日之标准向被告收取历史建筑占用费（从应交还日起计算至实际之日止）。2012年4月18日，原、被告双方签订一份《补充协议》，将租赁物面积变更为428.12平方米、租金变更为15413元／月、租金支付时间变更为每月25日之前。合同签订后，原告依约将讼争租赁物交付给被告使用。2013年4月18日，被告向原告递交的《申请报告》，向原告申请续约和减免部分租金。2013年6月8日，原告用国内特快专递向被告寄送《关于不同意续租郎官巷琴南书院的复函》。2013年7月24日，原告用国内特快专递向被告寄送《通知》，通知被告在7月31日前办理退铺手续及补缴拖欠租金128478.9元。2013年9月12日，原告收回租赁物。被告共欠租金128478.9元。庭审中，原告主动将其诉请租赁物占用费每日1000元的标准调整为租金标准。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《三坊七巷历史建筑租赁合同》并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，被告应按时足额缴交租金，诉争屋在租赁期间，被告违反合同约定拖欠128478.9租金构成违约，被告应承担偿还责任。原告诉请被告支付拖欠租金128478.9元及自2013年5月19日起至实际还款之日止的违约金（违约金按银行同期贷款利率四倍计算），根据合同约定，被告未按时交纳租金应向原告支付所欠租金的日2％，因原、被告约定的违约金利息偏高，原告主动调整按银行同类贷款利率的四倍计息，符合有关规定，本院予以支持。合同约定租赁物于2013年5月18日到期，原告于2013年9月12日收回租赁物，根据合同约定，逾期交还租赁物原告有权按日1000元标准向被告收取历史建筑占用费，原告主动将该占用费调整为按每月租金15413元计，故原告诉请被告支付从2013年5月19日起至2013年9月12日的历史建筑占用费60109.92元，于法有据，本院予以支持。原告诉请无需退还被告租赁押金35320元，根据租赁合同约定：租赁期限届满后，如被告在租赁期间确无违约行为且所有费用已结清，原告在收回本合同项下历史建筑时方予退还租赁押金（不计利息），否则不予退还。故原告的该诉请于法有据，本院予以支持。庭审中，被告辩称在租赁期内原告对被告实行六个月的停水停电，租赁物无法达到使用要求，因此这六个月的的租金希望减免，根据谁主张谁举证的原则，因被告未能提供有效证据佐证，被告的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告林明云于本判决生效之日起十日内支付给原告福州市三坊七巷保护开发有限公司租金128478.9元及违约金（违约金计算方式：以128478.9元为本金从2013年5月19日起至实际款项还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）；
二、被告林明云向原告福州市三坊七巷保护开发有限公司支付从2013年5月19日起至2013年9月12日的历史建筑占用费60109.92元；
三、原告福州市三坊七巷保护开发有限公司无需退还被告林明云租赁押金35320元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5821元，适用简易程序减半收取2910.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 蒋东帆
二〇一四年八月三十日
书记员 黄小燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。