呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终3178号
上诉人（原审原告）：罗晓，女，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：张楠，内蒙古文盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹宏，内蒙古文盛律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区。
法定代表人：冯海忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马世勇，内蒙古丰州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰州律师事务所律师。
上诉人罗晓因与被上诉人内蒙古海亮房地产开发有限公司（以下简称海亮房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗晓的委托诉讼代理人尹宏、张楠，被上诉人海亮房地产公司的委托诉讼代理人马世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗晓上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持罗晓的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由海亮房地产公司负担。事实和理由：一、海亮房地产公司无法办理房屋产权证，导致合同目的无法实现，罗晓依法享有解除权。一审法院错误的将无法办理房屋所有权登记的合同解除权类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的因延迟交付房屋产生的解除权，适用法律错误。本案中当事人没有约定合同解除权的行使期限，海亮房地产公司也没有催告罗晓行使合同解除权，因此不存在解除权行使的合理期限；二、海亮房地产公司交付房屋的时间为2014年5月20日，而非2013年5月1日。涉案房屋验收备案的时间为2014年5月20日，房屋未经验收合格，即使交付也违反法律强制性和禁止性规定，交付行为无效，不产生交付的法律后果。如果按照2014年5月20日交付房屋计算，罗晓请求解除合同并未超过该规定的期限。
海亮房地产公司辩称，罗晓的上诉请求不能成立。一、涉案金宝街项目五证齐全，商品房买卖合同的主要权利义务交房、付款已经履行完毕，房屋如约交付，并不妨碍罗晓使用房屋，不存在合同目的不能实现的前提条件；二、造成罗晓没有如期办理房产证的责任是由于罗晓没有按海亮房地产公司的通知办理网签，另外由于政府的原因造成海亮房地产公司开发的楼盘没有及时完结相关手续，现在房屋产权证已经能够办理；三、按照合同约定，如不能如期办理产权出卖方承担0.2%的违约金，而不是解除合同；四、海亮公司与罗晓具有托管协议，2012年12月底,海亮房地产公司通知罗晓办理房屋交接手续。海亮房地产公司已经代罗晓办理了房屋交接手续，按照这个时间起算，罗晓请求解除合同时，解除权已经灭失。
罗晓向一审法院起诉请求：1、解除罗晓与海亮房地产公司签订的《商品房买卖合同》；2、海亮房地产公司退还罗晓购房款2438647元；3、海亮房地产公司支付罗晓实际损失同期银行贷款利息648680.10元；4、本案诉讼费用由海亮房地产公司负担。
一审法院认定的事实:2012年6月30日，罗晓与海亮房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定罗晓购买海亮房地产公司海亮金宝街2层248号商品房，建筑面积87.89平方米，单价为每平方米27746.58元，总金额2438647元。合同第八条约定：交付期限为2012年12月31日前。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人须按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，并尽快为买受人办理房屋产权证书办妥所需手续。罗晓还与海亮房地产公司签订《海亮金宝街商铺托管协议书》，约定罗晓将其购买的金宝街2层248号商铺自愿交付海亮房地产公司管理并无偿使用，期限三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。上述合同、协议另对其他权利和义务等事项作了详尽约定，双方在合同、协议上签字、加盖公章予以确认。2012年6月23日、27日，海亮房地产公司为罗晓出具收据两张，收到罗晓定金、房款，金额合计2438647元。另查明，本案房屋所在项目的名称为海亮广场一期Ⅱ项目，该项目具备国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。又查明，（2015）106号呼和浩特市人民政府专题会议纪要载明：关于海亮广场历史遗留问题事宜：㈠关于海亮项目一期两个地块是否可以统筹计算容积率的问题，由市土地收储中心与市规划局商定后提出意见。㈡市规划局一周内办结项目6号楼规划许可手续。㈢市财政局、市城乡建设委、市土地收储中心各自核算涉及海亮房地产公司有关的账目问题，海亮房地产公司先行缴纳土地出让金，利息及违约金待财政决算时统一结算。㈣海亮项目一期不超容积率具备验收条件的部分先予办理综合验收及房屋产权登记。超容积率部分处置待与海亮房地产公司账目理清后另行确定。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，其争议焦点为：一、罗晓主张解除与海亮房地产公司签订的《商品房买卖合同》有无事实及法律依据，应否得到支持；二、罗晓主张海亮房地产公司返还已付购房款2438647元并支付利息损失的诉讼请求有无事实及法律依据，应否得到支持。关于第一个争议焦点，罗晓在庭审中明确了主张解除与海亮房地产公司签订的《商品房买卖合同》的理由有两个：一是因海亮房地产公司在合同约定及法律规定期限内不能给罗晓办理产权证；二是因海亮房地产公司提供的预售商品房许可证是假的，构成欺诈。对于第一个理由，一审法院认为：一、关于房屋交付时间的认定，本案中，罗晓与海亮房地产公司签订了《商品房买卖合同》和《商铺托管协议书》，并约定交房时间为2012年12月31日前。庭审中，罗晓称海亮房地产公司未交付房屋，海亮房地产公司辩称其按合同约定如期交房并举证交房通知书和邮单，海亮房地产公司所举证据罗晓当庭不予认可，上述通知及邮单均无罗晓本人签字确认，无法核实是否到达，且经本庭查询，邮单未查询到相关投递信息，故对于海亮房地产公司的辩称理由，一审法院不予采纳。一审法院认为，本案房屋的性质为商铺，且双方又签订了统一管理的委托协议，故本案房屋的交付不同于一般的实际交付情形，一审法院认定其交付日期为托管期限开始日即2013年5月1日。二、罗晓是否享有合同解除权。《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对其合法性、有效性予以确认，双方应依照约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人须按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，并尽快为买受人办理房屋产权证书办妥所需手续”。由此可以确定，本案中买卖双方在合同中仅约定了办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案的期限，并没有约定办理房屋所有权登记的实质期限。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：”预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或者赔偿损失的应予支持”。据此，一审法院认定，按照上述法律规定，罗晓办理房屋所有权登记的期限应当自房屋交付使用之日即2013年5月1日起90日内即2013年8月1日前；同时，根据双方的约定，海亮房地产公司办理提供资料报备产权登记机关的期限应当自房屋交付使用之日即2013年5月1日起365日内即2014年5月1日前。上述两个期限互不冲突，约束双方各自履行相关义务。本案中，罗晓至今无法办理房屋所有权登记，其合同目的不能实现，故本案存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形。对于海亮房地产公司辩称的并非由于其原因导致无法办理房屋所有权登记并举证会议纪要的理由，一审法院认为，该会议纪要未能明确是否具体包含本案所涉项目，即使包含，其内容也指向统筹计算容积率、先行缴纳土地出让金、利息及违约金结算等问题，海亮房地产公司也不能因此减轻或免除相应的责任，故一审法院不予采纳。因此，自2014年8月1日起，罗晓办理房屋所有权登记的期限届满并已超过一年，罗晓即享有了合同解除权，可以主张解除合同。三、罗晓享有的合同解除权是否适用除斥期间。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：”法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当时没有约定解除权行使期限，经对方催告后合理期限内不行使的，该权利消灭”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：”法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期间为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。在商品房买卖领域，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间的，一审法院认为可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定。其理由在于：第一、将解除权的除斥期间确定为1年与撤销权等形成权的除斥期间相同，符合相似事物相同处理的理念。第二、解除权的行使，导致既存的合同关系被废止，若发生恢复原状的法律效果，则现有的法律秩序会遭到破坏。如果说为了保护守约方的合法权益，防止违约方利用违约获得”不当得利”，赋予守约方解除权，系公平正义要求的体现，那么，允许解除权人在过长的期限内解除合同，动辄废止既有合同关系，且恢复原状，则破坏现存的法律秩序，不利于实现公平正义，故此，除斥期间不宜过长。第三、从商品房买卖的合同性质及目的来看，房屋的交付使用以及价款的按期交付系合同最主要义务。法律对于违反最主要义务尚且规定了一年的除斥期间，对于合同履行过程中的其他违约情形，也应该适用1年除斥期间的规定。据此，一审法院认为，罗晓享有的合同解除权适用一年的除斥期间。罗晓自2014年8月1日起享有合同解除权，行使期间为一年即2015年8月1日前，逾期未行使的，解除权消灭，但该权利消灭仅是指罗晓不能单方解除商品房买卖合同，并不妨碍其向海亮房地产公司主张其他违约责任。本案中，罗晓于2016年5月10日向一审法院提起诉讼主张解除与海亮房地产公司签订的《商品房买卖合同》，因超过了行使期间，故一审法院不予支持。对于第二个理由，一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：”一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下，订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。故本案中，即使罗晓认为海亮房地产公司在出售房屋时提供虚假预售商品房许可证，所产生的也是变更或者撤销合同的请求权，而非主张解除合同的请求权。关于第二个争议焦点，一审法院认为，罗晓的解除权已消灭，现其主张海亮房地产公司返还已付购房款2438647元并支付利息损失，因此也就无事实及法律依据，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回罗晓的诉讼请求。案件受理费已减半收取15750元，由罗晓负担。
本院二审期间，罗晓围绕上诉请求提交了《建设工程竣工验收备案表》。海亮房地产公司围绕上诉请求提交了《建设工程竣工验收备案表》、《房屋所有权证》（大房本）《房屋面积测绘成果报告书》。对当事人争议的事实，本院认定如下：涉案房屋所在的海亮广场一期（II）4#的竣工时间为2013年1月5日，竣工验收备案时间为2014年5月20日，涉案房屋项目于2016年9月6日取得《房屋所有权证》。一审法院查明的事实均有相关证据予以佐证，本院予以确认。
本案的争议焦点为，出卖人迟延办理产权证明，买受人主张解除合同是否适用除斥期间。在适用除斥期间的前提下，罗晓享有的解除权是否已过除斥期间。
针对焦点问题，本院认为罗晓主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定行使合同解除权，应该在合理期间内行使，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，并且对应该适用该条规定给出了充分的说理，本院认为，对于商品房买卖合同而言，交付房屋及协助办理产权证明均为出卖人主要义务，出卖人迟延交付房屋或者买受人延迟支付购房款及出卖人延迟办理产权证明的，当事人一方主张解除合同，均应适用一年的除斥期间。
关于除斥期间计算，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人须按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，并尽快为买受人办理房屋产权证书办妥所需手续”。本院认为双方约定的办理产权登记备案的时间就是买受人能够办理产权的时间，一审法院对此认定有误，本院予以更正。同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。罗晓可以自上述约定办理所有权登记期限届满一年后请求解除合同和赔偿损失。
关于”商品房交付使用”时间，本院认为，罗晓与海亮房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》第八条关于交付期限中约定，”出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第十五条约定”出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，《商品房买卖合同》第十五条中的”商品房交付使用”时间应该以该合同第八条约定的房屋交付期限作为依据。据此本院认定上述”商品房交付使用”时间为2012年12月31日，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。根据前文论述，罗晓享有的解除权适用除斥期间，以2012年12月31日为商品房交付使用时间起算，2013年12月31日双方约定的能够办理产权的期限届满，2014年12月31日，上述期限届满一年。罗晓自2015年1月1日至2015年12月31日可以向海亮房地产公司主张解除合同。本案中，罗晓向一审法院起诉的时间2016年6月16日，该时间已超过了解除权的行使期间，其主张解除合同的诉讼请求因超过了行使期间，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31500元，由罗晓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马国民
审 判 员 杨蔚堃
代理审判员 韩东妹
二〇一七年三月二十五日
书 记 员 贾沛然