湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民二初字第95号
原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行。
负责人刘胜。
委托代理人王承志，湖南潭州律师事务所律师。
委托代理人段懿，湖南潭州律师事务所律师。
被告唐富饶，女。
委托代理人彭义军，湖南湘晋律师事务所律师。
被告建鑫地产开发有限公司。
法定代表人施朱平。
委托代理人赵金梅，女。
原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行（以下简称上海农商行）诉被告唐富饶、建鑫地产开发有限公司（以下简称建鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，根据原告的申请依法对被告唐富饶的个人及家庭财产采取了保全措施。本院依法由审判员李晓红担任审判长，与人民陪审员曹遂平、张桂林组成合议庭，代理书记员刘源担任记录，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王承志、段懿、被告唐富饶及其委托代理人彭义军以及被告建鑫公司的委托代理人赵金梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海农商行诉称，2011年5月30日，原告与被告建鑫公司签订《个人房屋贷款业务合作协议》，约定由原告为建鑫公司推荐的符合贷款条件的购房者提供个人住房贷款，建鑫公司对购房者的贷款承担连带责任担保。2011年8月9日，原告与被告唐富饶、建鑫公司签订《个人房屋抵押借款合同》，约定由原告向唐富饶发放贷款252000元，用于购买位于湘潭市XXXX社区XX号楼XX单元-
XXXXXX室的房产，借款期限为10年，在此期间唐富饶应于每月21日归还本息，并以其购买的房产为贷款提供抵押担保，建鑫公司提供连带责任保证担保。合同签订后，原告依约向唐富饶发放贷款252000元，但唐富饶未按约定履行还款义务，至今只偿还借款本金55323.6元及利息，尚欠本金196676.4元及利息，原告请求法院判令：1、被告唐富饶偿还原告借款本金196676.4元及逾期利息（按约定的借款利率7.755%计算）和逾期罚息（按约定的借款利率7.755%基础上加收40%）；2、被告唐富饶承担原告因实现债权的支出费用（包含诉讼费用、律师费用、通知费用、催告费用、评估费用等），以及对被告唐富饶的抵押财产享有优先受偿权；3、被告建鑫公司对上述款项的清偿承担连带清偿责任。
被告唐富饶辩称：1、关于原告诉请的金额，请求予以核实；2、原告要求唐富饶承担律师费等费用，被告不予承担；3、唐富饶因涉及经济纠纷案系客观原因未能及时还款，不应该承担违约责任。
被告建鑫公司辩称：被告唐富饶已将其购买的房产作为抵押物为借款进行担保，根据《中华人民共和国担保法》的规定，建鑫公司作为保证人只对该抵押房产以外的债务承担保证责任。
原告上海农商行为支持其诉讼主张，向本院举证如下：
1、原告上海农商行营业执照、组织机构代码证、被告唐富饶身份信息、被告建鑫公司工商登记信息、组织机构代码证，拟证明原、被告的诉讼主体资格适格；
2、2011年8月9日《个人房屋抵押借款合同》、《划款委托书》，拟证明原告向唐富饶提供252000元贷款，原告依据其申请于2011年10月21日向建鑫公司支付购房款252000元；
3、《个人房屋贷款业务合作协议》、《商品房买卖合同》、《个人房屋抵押借款合同》、《扣押清单》及《预告登记证》，拟证明原告与唐富饶抵押合同关系成立并生效，对其抵押财产享有优先受偿权，建鑫公司在唐富饶违约的情况下应承担连带担保责任；
4、《上海农村商业银行个人贷款借款凭证》及唐富饶还本息的付款记录，拟证明原告已履行了合同义务，唐富饶违反合同约定，未偿还原告贷款本息；
5、诉讼请求计算依据及计算明细，拟证明唐富饶欠付借款本金196676.4元以及利息、罚息；
6、《委托合同》，拟证明原告为追讨债务支付律师费，应由两被告承担。
被告唐富饶对原告所举证据发表如下质证意见：
对证据1、2、3、4、5均无异议；被告唐富饶已还本金55323.6元、尚欠本金196676.4元属实；对证据6，没有法律依据，不应由被告承担。
被告建鑫公司对原告所举证据发表如下质证意见：
对证据1、2、4无异议；对证据3的《个人房屋贷款业务合作协议》、《个人房屋抵押借款合同》有异议，唐富饶以购买的房产作为抵押物为其借款进行担保，建鑫公司只有在抵押物无法清偿全部借款的前提下才对借款承担连带清偿责任；对证据5中的计算明细有异议，其中2014年10月、11月的本金、利息及罚息两笔贷款是建鑫公司于2014年12月5日替唐富饶偿还给原告的，共计偿还6049.38元（其中本金3648.79元）；对证据6，没有法律依据，不应由被告承担。
被告唐富饶未向本院提交证据。
被告建鑫公司为支持其主张，向本院举证如下：
1、《个人房屋抵押借款合同》，拟证明唐富饶以购买的房产作为抵押物为其借款进行担保，建鑫公司只有在抵押物无法清偿全部借款的前提下才对借款承担连带清偿责任；
2、上海农商银行进账单、上海农商银行保证金业务通知书、还款凭证，拟证明因唐富饶未按时偿还贷款，原告已扣划建鑫公司在原告处的保证金6049.38元，原告对该笔保证金享有优先受偿权无法律依据，原告或唐富饶应当退还该笔款项。
原告对被告建鑫公司所举证据发表如下质证意见：
对证据1，根据《个人房屋抵押借款合同》通用条款第十七条第四款、第六款的规定，原告与建鑫公司之间的担保责任约定为附加的和独立的担保，原告据此可要求建鑫司公对唐富饶的借款承担连带保证责任，担保范围为本金、利息、罚息等；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，根据原告的交易明细显示原告收到的实为6047.88元，应以交易明细为准。
被告唐富饶对建鑫公司所举证据没有异议。
根据原、被告的举证、质证，对原、被告双方所举证据综合认证如下：
原告所举证据1-5，来源合法，内容客观真实，双方对其真实性没有异议，本院依法予以认定；对证据6，因该费用不属于原告为实现债权的必要支出，本院不予认定。
被告建鑫公司所举证据1与原告所举证据2一致，本院依法予以认定；对建鑫公司所举证据2，因原告开据还款凭证，显示原告转建鑫公司账面上资金6049.38元用于唐富饶偿还原告贷款，本院依法认定。
本院根据认定的证据，确认本案事实如下：2011年5月30日，原告与被告建鑫公司签订《个人房屋贷款业务合作协议》，约定建鑫公司向原告推荐购房人贷款，经原告审批同意后原告向符合条件的购房人提供个人住房贷款。被告唐富饶因购买位于湘潭市XXXX社区XX号楼XX单元-
XXXXXX室的房产缺乏资金，于2011年8月9日与原告及建鑫公司签订《个人房屋抵押借款合同》，约定唐富饶向原告贷款252000元，借款期限为10年，自2011年10月14日起至2021年10月14日止，首期借款年利率为7.7550%，还款方式为：月等额本息，即借款人自借款实际发放之日起，以每一个月为一期，分期偿还本息，还款期数为120期，最后一期利随本清；约定的违约责任为：借款人累计三个月拖欠应还借款本金或利息的，甲方（即本案原告）有权立即取消全部或部分借款，宣布合同或借款提前到期，提前收回借款本金和相应利息，并行使抵押权或按照约定要求丙方（即本案第二被告建鑫公司）承担连带保证责任。根据合同约定，唐富饶以其购买的房产为上述贷款提供抵押担保，办理了潭房预湘潭市字第YD201101XXXX号房屋预告登记证；被告建鑫公司为唐富饶的上述贷款提供担保，并在《个人房屋抵押借款合同》保证人一栏加盖公章。2011年10月21日，原告向被告唐富饶发放了贷款252000元。借款后，唐富饶偿还了29期，共计偿还借款本金55323.6元，（其中的6049.38元为原告扣划了建鑫公司在原告处的保证金），尚欠本金196676.4元。至2014年11月22日止，唐富饶再未按期还款。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。
本院认为：1、原告与被告唐富饶签订的《个人房屋抵押借款合同》是双方真实意思表示，双方之间的借款合同合法有效，原告已按照合同约定向被告发放了贷款，被告未按约定的期限足额偿还所欠原告的借款本息，原告要求按合同提前收回该贷款本金和利息的诉讼理由成立，本院予以支持；2、借款人以其购买的位于湘潭市XXXX社区XX号楼XX单元-
XXXXXX室的房产为该笔借款进行了抵押担保，并进行了预告登记，预告登记权利人为原告，故原告有权按照法律规定在拍卖、变卖该抵押担保财产的所得价款中优先受偿；3、被告建鑫公司为唐富饶的上述贷款进行了担保，鉴于本案中，既有借款人以物进行担保，同时又有保证人建鑫公司提供保证担保，虽然双方签订的《个人房屋抵押借款合同》中约定保证人不得以贷款人未先就其他担保实现债权为由拒绝承担担保责任，但根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，同一债权在既有保证又有物的担保的情形下，保证人对物的担保以外的债权额承担保证责任，故建鑫公司的抗辩理由成立，本院予以支持；4、关于原告扣划被告建鑫公司保证金的问题，建鑫公司是唐富饶借款的连带责任保证人，按照原告与被告唐富饶、建鑫公司在《个人房屋抵押借款合同》通用条款第十八条的约定：如乙方（即本案被告唐富饶）在丙方（即本案被告建鑫公司）提供连带责任担保期间内发生违约事项或其他导致合同无法履行的事实的，丙方在接到甲方（即本案原告上海农商行）正式书面通知后十日内应当履行保证责任，丙方在此不可撤销地授权甲方直接从丙方在甲方的保证金账户以及丙方在甲方及甲方系统内的任一账户中直接扣收与被担保的债务等额的款项，不足部分在丙方收到甲方通知后十日内补足，故被告建鑫公司要求原告退还该款的理由不能成立，本院不予支持；5、原告要求被告支付律师费用，因该项费用非原告为解决该借贷纠纷的必要支出，亦未实际发生，本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十三条的规定，判决如下：
一、由被告唐富饶在本判决生效后十日内偿还原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行贷款196676.4元及利息（利息按年利率7.755%从2014年11月23日起计算至清偿之日止）；
二、如被告唐富饶未按上述期限履行清偿义务，原告对被告唐富饶名下的抵押房产在拍卖、变卖后的所得价款中享有优先受偿权；
三、被告建鑫地产开发有限公司对物的担保以外的债权额承担连带清偿责任；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4234元，财产保全费1920元，合计6154元，由被告唐富饶、被告建鑫地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 李晓红
人民陪审员 曹遂平
人民陪审员 张桂林
二〇一五年六月二十五日
代理书记员 刘 源
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。