浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字935号
上诉人（原审被告）：邵春雨。
委托代理人：金力鸣、周丽萍。
被上诉人（原审原告）：李凯。
委托代理人：徐建荣。
被上诉人（原审被告）：陈清清。
被上诉人（原审第三人）：张建勤。
上诉人邵春雨因与被上诉人李凯、陈清清、张建勤确认合同无效一案，不服浙江省建德市人民法院（2013）杭建民初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：李根德与邵春雨系再婚夫妻关系，于1995年3月2日登记结婚。李凯系李根德的儿子，李顺金系李根德的父亲。邵挺系邵春雨的儿子。陈清清系非农业家庭户口，张建勤系农业家庭户口。1994年12月27日，邵春雨购买了位于原建德市新安江镇麻岭巷二弄26号的房屋。1996年，邵春雨作为申请建房人，李根德、李顺金、邵挺以及李凯作为申请建房户现有在册人口，共同申请在位于原建德市新安江镇麻岭巷二弄26号的房屋处拆旧建新建造房屋一幢，其时，邵春雨和邵挺为农业家庭户口，李凯和李根德、李顺金为非农业家庭户口。审批过程中，李顺金死亡。该幢房屋建成后，因非法占地，相关部门对邵春雨作了处罚，但该幢房屋截至目前尚未办理产权登记，土地性质为集体土地。该幢房屋建成后，未在家庭内部进行过分割。该幢房屋所处地名现已变更为建德市新安江街道普山路17号。邵春雨与陈清清于2000年4月22日签订购房协议书一份，邵春雨将该幢房屋中的其中一套（现门牌号为××室）出卖给陈清清，陈清清支付了相应的购房款。陈清清与张建勤于2008年7月7日签订房屋买卖合同一份，陈清清又将该套××室房屋出卖给张建勤�张建勤支付了相应的购房款。在邵春雨将该套房屋出卖给陈清清以及陈清清又将该套房屋出卖给张建勤的过程中，均未办理产权登记。李根德于2012年8月21日死亡。后李凯诉至原审法院法院，请求判令确认邵春雨与陈清清于2000年4月22日签订的购房协议书无效，并要求邵春雨、陈清清承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。处分共有的不动产的，应当经全体共同共有人同意。共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分财产的，一般应认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。本案中，邵春雨以户为单位申请建房，所建造的房屋系家庭共有财产，李凯作为“申请建房户”的在册人口之一，对位于建德市新安江街道普山路17号的房屋享有产权份额。故案涉该幢房屋中的××室家庭共同共有，在未进行分割前，任何处分行为都必须经过全体共同共有人的同意方才合法有效。邵春雨与陈清清于2000年4月22日签订购房协议书，未取得包括李凯在内的其他共同共有权人的同意，且陈清清不符合善意取得的法定条件，应认定为无效。邵春雨与陈清清之间的房屋买卖行为的效力直接影响到陈清清与张建勤之间的房屋买卖行为的效力，故陈清清与张建勤于2008年7月7日签订的房屋买卖合同亦应认定为无效。邵春雨基于合同相对性原则认为李凯不具有主张合同无效的主体资格的抗辩，与事实和法律规定不符，不予采纳。邵春雨关于李凯的起诉超过诉讼时效的抗辩，李凯在本案中系基于物权请求权而要求确认房屋买卖合同无效，而物权请求权不受诉讼时效限制，故对邵春雨的该项抗辩意见亦不予采纳。邵春雨关于李凯知�房屋出卖事实的抗辩，因邵春雨未提供证据证明，不予采信。李凯的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。陈清清、张建勤的损失，可另行处理。应当指出，在家庭共同创造财富的过程中，各个家庭成员所作出的贡献有大小之分，但不能以家庭成员对创造财富贡献小或无贡献为由而否定该家庭成员对家庭共有财产的产权份额。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：确认邵春雨与陈清清于2000年4月22日签订的《购房协议书》无效。案件受理费80元，由邵春雨与陈清清各半负担。
宣判后，邵春雨不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为李凯作为申请建房户的在册人口之一，对位于建德市新安江街道普山路17号的房屋享有产权份额是认定事实不清，适用法律不当。本案涉及的房产系农村宅基地及其上房屋权属纠纷。因此只有取得农村集体经济组织成员资格，才能申请建房。该种资格的取得应当以在集体经济组织所在地生产、生活并依法登记常住农业户口为基本原则，这是农村集体经济组织自然共同体特征的必然要求。李凯及其父李根德为非农业家庭户，故依据《中华人民共和国土地法》、《农村土地承包法》的相关规定不具有建房资格，无产权份额。
二、最高人民法院合同法解释一第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。由此，按当地政策可能取得宅基地使用权的主体作为购房主体的农村房屋买卖合同，尽管合同成立时未按规定经村里许可，乡（镇）人民政府审核，也应属未生效�同，不应认定为无效合同。原审法院适用法律错误。
三、李凯主体不适格。依据我国合同法原理，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者提起诉讼。具体来说，首先，由于合同关系是在特定的当事人之间发生的法律关系，因此，只有合同关系当事人彼此之间才能提出请求，合同关系外的第三人不能依据合同向当事人提出请求或者提起诉讼。其次，合同一方当事人只能向另一方当事人提出请求或者提起诉讼，而不能向合同关系外的第三人提出请求或者提起诉讼。第三只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同所规定的义务。退一步讲，需主张合同无效，李凯也无资格。因此，合同关系的相对性规定的主体、内容和责任都确立了李凯主体不适格。
四、陈清清取得该房产符合善意取得�法定条件。首先是举证问题。由于对善意的确定采取的是推定的方法，因此，应当由李凯举证证明陈清清是否具有恶意，如果李凯不能证明陈清清具有恶意的，根据“非恶意及善意”的原则，推定陈清清为善意。第二陈清清以合理的价格有偿取得。善意取得适用应以有偿取得为前提条件。第三人陈清清已经实际领受标的物，也支付了相应的价款。1996年，邵春雨作为建房申请人，李凯当时年满14周岁。一审也查明，李凯从未与邵春雨共同生活过。家庭共有财产的行使是以家庭成员生活关系为前提，没有家庭共同生活的关系，家庭共同财产也无从谈起，并且，家庭共同财产是家庭成员的收入共同形成共同财产，一审认定是家庭共同财产是事实未查明，适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，处理显失公平，请求撤销原判，依法改判。
李凯答�称：一、原判决认定李凯系申请建房在册人口之一，对位于建德市新安江街道普山路的房屋享有产权份额完全正确。1.《土地管理法》第38条规定：农村居民建造住宅，应当使用原宅基地和村内空闲地……，农村居民建造住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《浙江省土地管理法实施办法》第43条规定：农村私人建房由村民委员会按照村镇统一安排，任何人不得擅自占地建房，不得超过批准面积建房；农村私人建房宅基地面积标准，大户使用非耕地最高不得超过140平米，大、中、小户的划分和建房用地限额标准，由县级人民政府根据当地实际，作出具体规定。《建德市人民政府关于农村村民建房用地管理实施意见》第3条规定：农村村民建房用地标准，人口在4人以下，占用其他土地不超过125平米，人口在5人以下不得超过140平米，建房户家庭人口�算，以户口所在地户籍管理机关出具的在册人口证明为准。土地管理法第62条规定：一户只能一处宅基地。从上述法律规定可以看出，农村居民建房是以户为单位审批建造，不是以个人名义审批，建房面积是按照家庭人口的多少来确定。本案所涉房屋在建造时申请面积是120平米，该面积是根据当时家庭人口5人及建德市政府规定的建房面积确定的，从建房申请表和建房规划许可证申请表上可以看出，建房人包括李凯在内，很明显，该房屋所有权属于建房申请人共同共有，而不是申请建房人某一人所有。2.1991年2月1日实施的《土地管理法实施条例》第26条规定：城镇非农业户口居民建住宅需使用集体土地的……报乡镇政府同意后，由县级人民政府批准；1988年12月29日修改后的土地管理法第41条规定：城镇非农业户口居民建住宅需使用集体土地的，需经县级人民政府批准，�用地面积不得超过省市规定的标准……；从上述规定看，城镇居民同样可以在农村集体土地上建造房屋。本案所涉房屋土地，审批建造时性质为集体土地，但根据当时的法律法规和政策，李凯与父亲李根德具备建房申请人资格，邵春雨认为只有本集体组织成员才能申请建房，非农业家庭户不具有建房资格，该上诉理由完全错误。所谓非农业家庭户是指家庭成员均为非农业人口，现实当中，一个家庭中有非农业人口和农业人口非常普遍，本案就是此类，如果按照邵春雨的观点，夫妻一方是农业人口，另一方非农业人口对房产就不享有产权份额，这显然是错误的，何况当时的法律法规已明确规定非农业人口可以申请建房，根据法律适用原则，应当依照申请建房当时的法律法规规定来判断。
二、邵春雨称农村房屋买卖合同属未生效合同，该理由同样错误。本案所涉房屋买卖合同，不属于应当办理批准、登记才生效合同，房屋买受人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同不可能、也不允许批准或登记，何来批准登记生效问题，邵春雨依据合同法解释一第9条规定来确认房屋买卖合同未生效时对该法律的理解错误。邵春雨认为房屋买卖合同未生效，就不存在房屋买卖，本案纠纷也就无需解决了，这与邵春雨在一审中的抗辩是自相矛盾的。
三、关于李凯主张合同无效主体资格问题，答案是肯定的，即李凯完全具备主体资格。如上所述，李凯是基于财产共有人和继承人的身份主张权利，邵春雨将共有财产擅自处分，损害了李凯的利益，在此前提下，当然有权主张合同效力。邵春雨所述合同相对性，是指合同的权利义务不涉及第三人的情形，本案房屋买卖合同涉及李凯权益，李凯主张合同效力主体适格。
四、关于房屋买受人取得该�屋是否善意问题，在一般情况下，善意取得不适用不动产买卖，特殊情况除外。众所周知，农村集体土地的房屋不得出售给本集体经济组织成员之外的人员、不得交易，本案买受人非同村村民，这点买受人应当非常清楚，也是基本常识。另外，买受人在购买该房屋时负有了解房屋共有人情况的义务，买受人不可能不知道，也应当知道房屋非邵春雨一人所有。按常理，应当由房屋共有权人签字，但该房屋买卖协议出卖方只有邵春雨一人，很明显，双方存在恶意串通的故意。故本案房屋买卖不符合善意取得构成要件。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理体现了司法公平、公正，不存在显失公平问题。请求驳回邵春雨的上诉请求。
陈清清、张建勤二审期间未发表答辩意见。
被上诉人李凯、陈清清、张建勤在二审期间未向本院提交新证据，上诉人邵春雨在二审审理期间向本院提交了《同意补办用地手续意见书》，欲证明案涉房屋所涉土地，可以补办出让手续，依据我国相关法律规定房跟土地走的原则，邵春雨将土地上的房屋买卖符合法律规定。
对上诉人邵春雨提交的证据，被上诉人李凯对于该证据的合法性、真实性、关联性无异议，但对证明对象有异议，因为，案涉土地的性质仍然没有发生变化，其仅仅是一个拟准备办理土地出让手续，但至今未办理，这与本案争议的确认合同的效力问题，没有关系。该土地在建造房屋的时候，是属于集体土地，之后因为城市规划是否变更为国有土地，李凯并不知情，但是建房审批期间是集体土地，因此该证据不能证明案涉土地原来建房时的土地性质。陈清清、张建勤未发表质证意见。本院认为，李凯对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该证�系建德市国土资源局等部门要求邵春雨户依法办理用地手续，邵春雨也表示目前并未办理用地手续，故该证据不能达到邵春雨的证明目的。
二审审理期间，本院向建德市国土资源局调取了行政处罚决定书（建土政罚字（2002）33号）、林地转让协议。邵春雨对该两份证据三性无异议，可以证明案涉房屋系邵春雨所有，并且已经按照国家相关规定，房屋是属于国有土地，是属于办理相关转让手续的事实。李凯对该两份证据三性无异议，但是要说明，一、国土资源局的处罚决定书明确显示，审批时土地性质是集体土地，之所以是集体土地。因为不属于该土地所在地的村集体成员，所以作出了处罚，当时根本不是国有土地，否则就不存在没收的问题。二、不能证明案涉房屋所有权或土地使用权人是邵春雨一人的事实。陈清清、张建勤未发表质证意见。本院认为，该组证据�够证实建德市国土资源局做出行政处罚决定书，邵春雨户以新安江村村民名义骗取批准用地审批手续的事实，以及邵春雨与建德市林业局于1997年11月签订了林地转让协议。
本院经审理查明，1997年11月，建德市林业局（甲方）与邵春雨（乙方）签订《林地转让协议》约定：“甲方同意将普山路林业局三号新宿舍路下（约45平方米）林地转给乙方用于建房，收林地补偿费2000元。”2002年8月21日，建德市国土资源局做出建土政罚字（2002）33号行政处罚决定书决定：“对邵春雨户在骗取批准非法占用土地上建造的占地面积171.74平方米，建筑面积756.7平方米的房屋予以全部没收。”2003年1月10日，建德市土地监察大队、建德市国土资源执法监察大队做出（2003）第2号同意补办用地手续意见书，2014年4月14日，建德市国土资源局在该意见书上签署拟同意办理土地出让手续并加盖印�，后建德市国土资源局又将该意见修改为拟同意该宗国有土地办理土地出让手续并加盖印章。其余事实与原审认定一致。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”建德市国土资源局做出的建土政罚字（2002）33号行政处罚决定书载明：1996年7月原新安江镇新宅村农民邵春雨户以新安江村村民名义申请建房，并经原新安江镇政府批准在麻岭巷二弄26号占地100平方米建房，1999年10月又经原新安江镇政府以宅基地清查补办用地手续为由报我局审批补办了48平方米用地手续。现房屋实际占地面积171.74平方米、建筑面积756.7平方米。经查实邵春雨户无一人是新安江村村民，两次均以新安江村村民名义骗取批准用地审批手续，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款，第43条之规定，属非法占地建房。以上事实有当事人询问笔录，证人证言，现场照片，现场勘验记录等证据在案可稽。依据《中华人民共和国土地管理法》第76条之规定，处罚如下：对邵春雨户在骗取批准非法占用土地上建造的占地面积171.74平方米，建筑面积756.7平方米的房屋予以全部没收。邵春雨提交的《同意补办用地手续意见书》载明：建德市新宅村邵春雨户在新安江麻园非法占地171.74m2建筑面积756m2的房屋已作处理，请依法办理用地手续。至今邵春雨户尚未办理用地手续。可见案涉房屋建造时存在骗取批准用地审批手续的情形，及未按照建设工程规划许可证规定内容进行建设，且后亦未按照《同意补办用地手续意见书》要求办理用地手续。故案涉房屋系违法占用土地，邵春雨将案涉房屋转让给陈清清违反了法律的强制性规定。原审法院认定邵春雨与陈清清于2000年4月22日签订的《购房协议书》无效并无不当。李凯作为农村私人建房用地呈报表中载明的在册人员，与本案具有直接的利害关系，系适格的原告。邵春雨关于李凯主体不适格的上诉理由于法无据。邵春雨认为案涉合同尚未生效，不应认定为无效也无法律依据，本院不予采信。综上，原审判决实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由邵春雨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 �赵为民
代理审判员 睢 晓 鹏
代理审判员 盛 峰
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 项 琳