新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2012）卫滨民二初字第260号原告：宋萍，女，汉族，1974年11月30日出生被告：河南绿鲜农贸发展有限公司法定代表人：毋江波，董事长被告：洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司新乡分公司法定代表人：孔志远，经理被告：新乡市世富房地产开发有限公司法定代表人：董利生，董事长委托代理人：崔清河，该单位法律顾问原告宋萍诉被告河南绿鲜农贸发展有限公司（以下简称：绿鲜农贸公司）、被告洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司新乡分公司（以下简称：爱舍尔新乡分公司）、被告新乡市世富房地产开发有限公司（以下简称：世富房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月24日作出（2010）卫滨民二初字第89号民事判决，被告世富房产公司不服判决向新乡市中级人民法院提起上诉，新乡市中级人民法院于2012年7月9日作出（2012）新中民五终字第222号民事裁定。裁定：一、撤销新乡市卫滨区人民法院（2010）卫滨民二初字第89号民事判决；二、本案发回新乡市卫滨区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宋萍，被告世富房产公司委托代理人崔清河到庭参加了诉讼。被告绿鲜农贸公司法定代表人，被告爱舍尔新乡分公司负责人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年9月中旬，当我看到第一被告的宣传广告，经过咨询查看，于2008年9月24日与第二被告签订了商品房买卖协议，协议规定，由原告出资142000元购得今秀新市场负一层154营业房一处，2008年9月24日当天原告就将购房款71000元交于被告，余款于2008年12月31日前付清下余房款并办理房产证，被告将房子交于原告，返租日期为2009年元月1日（开业日期），但是被告并未在规定期限内将房子交于原告（至今未开业），反而被告还把原建房图纸私自改变，将我所购房子前边增建一上下楼梯，后经了解，该房的建设都并不是一、二被告，而是第三被告，三被告的行为已构成违约，为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告购买今秀新市场步行街地下一层营业房71000元购房款并承担违约责任；2、三被告相互承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。被告世富房产公司辩称：原告是和爱舍尔咨询公司新乡分公司签订的定购书以及交款都是洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司（以下简称：爱舍尔咨询公司），爱舍尔咨询公司超出了世富房产公司的委托权限，属于超出代理范围。原告要求无法律依据，应当驳回诉请。被告绿鲜农贸公司未提交答辩状。被告爱舍尔咨询新乡分公司未提交答辩状。原告宋萍向本院提交的证据材料有：1.2007年7月22日，被告世富房产公司与被告绿鲜农贸公司签订合作发展协议一份。证明世富房产公司授权绿鲜农贸公司独家全权负责销售新市场地下负一层房产。2.（1）、2007年7月22日、2007年9月30日授权书2份，证明绿鲜农贸公司经世富房产公司授权及绿鲜农贸公司转委托洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司（以下简称：爱舍尔咨询公司）共同负责新市场地下负一层房产的策划、宣传、销售，以世富房产公司名义签订合同，并收取定金及房款、销售等事宜。（2）、2007年7月23日，世富房产公司致绿鲜农贸公司的函一份。证明世富房产公司授权绿鲜农贸公司独家及同意绿鲜农贸公司设立的分支机构全权负责销售新市场地下负一层商业部分的招商、经营管理等工作。3.新市场招商宣传单一份。证明新市场的开发商为世富房产公司，发展商为绿鲜农贸公司，营销策划为爱舍尔咨询公司。该宣传单是世富房产公司，绿鲜农贸公司，爱舍尔咨询公司共同向商户发放的。4.《商品房销售定购书》一份、2008年9月24日，爱舍尔咨询公司收取原告宋萍今秀新市场铺位编号为0007975收款收据1张（71000元）。证明世富房产公司将新市场地下154号商铺出售给原告的事实。而且需要说明的是，《商品房销售定购书》均是被告世富房产公司、被告绿鲜农贸公司、被告爱舍尔新乡分公司工作人员在场情况下签订的。5.三份信函：（1）、2008年5月19日，绿鲜农贸新乡分公司致世富房产公司的函一份；（2）、2009年4月6日，河南绿鲜农贸发展有限公司新乡分公司（以下简称：绿鲜新乡分公司）致世富房产公司《关于停止重复招租防止纠纷扩大的函》一份；（3）、2009年5月14日，世富房产公司致办事处《关于购房者反映河南绿鲜农贸发展有限公司售房情况的说明》的信函一份。证明世富房产公司与绿鲜农贸公司之间的合作出现矛盾，造成原告不能交付房款及不能签订售房合同的事实。6、现场照片三张。证明房屋结构改变，证明被告的欺诈行为。被告世富房产公司向本院提交的证据材料有：2009年1月6日新乡市卫滨区人民法院受理案件立案通知书及交费凭证；新乡市卫滨区人民法院（2009）卫滨民二初字第36-2号民事裁定。证明被告绿鲜农贸公司超出委托代理范围，我们积极制止，并且已起诉。被告绿鲜农贸公司未提交证据材料。被告爱舍尔新乡分公司未提交证据材料。庭审中，被告世富房产公司对原告提供的证据提出如下质证意见：对证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，但认为其他被告没有按协议履行超出了授权范围，后果应有其他被告承担。对证据6认为不能说明房屋结构改变和有欺诈行为。原告对被告世富房产公司提供的证据提出如下质证意见：对证据的真实性无异议，但认为被告之间的纠纷不应影响向原告承担责任；民事裁定说的另一案不管结果如何，被告世富房产公司都应承担责任。本院对原告提交的1、2、3、4、5证据因其客观真实，来源合法，与本案事实有关联，故对原告所举证据的证明效力本院予以确认。对被告世富房产公司提供证据的真实性予以确认。对原告提交的证据6认为不能证明房屋结构改变和有欺诈行为。依据上述有效证据及庭审查明，可以确认以下事实：2007年7月22日，被告世富房产公司与被告绿鲜农贸公司签订《合作发展协议》，同日依据该《合作发展协议》，被告世富房产公司出具一份授权书，主要载明：我公司今授权绿鲜农贸公司独家全权负责我公司开发建设的，位于新乡市卫滨区平原路28号“今秀·新市场步行街”房地产项目地下一层商业部分的策划、宣传、销售、招商、经营管理等事宜。2007年7月23日世富房产公司至函绿鲜农贸公司，主要载明：根据贵公司于2007年7月22日签订的《合作发展协议》中的约定，我公司同意贵公司在新乡市设立的分支机构，负责我公司开发建设的“今秀·新市场步行街”房地产项目地下一层商业部分的招商、经营管理等工作。同意贵公司与经营者签订《委托经营管理合同》和收取各种经营管理费用并归贵公司所有。2007年9月30日，绿鲜新乡分公司出具授权书一份，主要载明：我公司与世富房产公司于2007年7月22日签订的《合作发展协议》，根据协议内容：我公司现委托爱舍尔咨询公司负责位于新乡市卫滨区平原路28号“今秀·新市场步行街”房地产项目地下一层商业部分的策划、宣传、销售、招商、经营管理等事宜。被告世富房产公司在其办公处为绿鲜农贸公司、绿鲜新乡分公司、爱舍尔咨询公司及新乡分公司提供销售场地。“今秀·新市场”项目营销宣传单载明的开发商是世富房产公司、发展商是绿鲜农贸公司、营销策划是爱舍尔咨询公司。2008年5月11日，原告宋萍与被告爱舍尔新乡分公司签订一份商品房销售定购书，双方在定购书约定：买受人宋萍拟购商品房负一层154号，建筑面积约21.86平方米，总价款：142000元，定金71000元，付款方式：分期付款。买受人交清房款时与甲方签订正式房地产买卖合同；买受人未能按时与本公司签订正式房地产买卖合同时，视为买受人放弃定购权利，本定购书自行失效，其已付定金不予退还，买受人对此结果在填写本定购书时已明白并没有异议。定购书签订后，2008年9月24日，原告向被告爱舍尔咨询公司交纳了“今秀·新市场”154号房产房款71000元。2008年5月19日，被告绿鲜农贸公司致函被告世富房产公司，称：“自2008年5月11日公开认购新市场绿鲜商铺以来，部分业主根据定铺协议约定，房款交付时间已到。业主到售房部以后，针对公摊和不能签订售房合同的问题深感不解，我们已尽力在做解释工作。请贵公司尽快将房屋购买合同交予我方，以便于及时与业主签订合同，以免造成更多损失，盼函复。”此后，被告世富房产公司、被告绿鲜农贸公司、绿鲜新乡分公司、爱舍尔咨询公司、被告爱舍尔新乡分公司因涉案房地产项目产生矛盾发生纠纷，致使原告定购涉案房地产长期不能签订正式的《商品房买卖合同》和缴纳剩余房款。原告诉讼请求：1、要求被告返还原告为购买金秀新市场步行街地下一层营业房71000元的购房款并承担违约责任；2、三被告相互承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。另查明：洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司新乡分公司是洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司的分支机构。本院认为：2007年7月22日，被告世富房产公司与被告绿鲜农贸公司签订的《合作发展协议》，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方在该协议中约定的内容具有委托合同的特征，应属委托合同。2007年7月22日、23日，被告世富房产公司向被告绿鲜农贸公司出具的公函及授权书，其内容符合双方在合作发展协议中的约定，且不违反法律规定，故该授权行为为有效民事法律行为，各方当事人应自觉履行各自的义务。2007年9月30日，绿鲜新乡分公司出具的授权书，其内容符合被告世富房产公司与被告绿鲜农贸公司签订《合作发展协议》的约定，且不违反法律规定，故该授权行为为有效民事法律行为，各方当事人应自觉履行各自的义务。原告宋萍与被告爱舍尔新乡分公司签订商品房定购书，双方应按约履行定购书项下的各自义务，原告宋萍向被告爱舍尔咨询公司交付了71000元购房款的行为未超出被告世富房产公司在授权中给被告绿鲜农贸公司、被告爱舍尔咨询公司新乡分公司的授权范围，故该行为应视为原告宋萍履行了定购书项下的义务。涉案房地产项目宣传页显示“开发商：新乡世富房地产开发有限公司，发展商：河南绿鲜农贸发展有限公司，营销策划：爱舍尔地产咨询有限公司”，原告在签订《商品房销售定购书》和交纳购房定金及部分房款均是在被告世富房产公司售楼中心及被告世富房产公司、被告绿鲜农贸公司、绿鲜新乡分公司、爱舍尔咨询公司及被告爱舍尔新乡分公司工作人员在场的情况下进行的，原告宋萍完全有理由相信其他被告签订《商品房销售定购书》及收取购房定金及部分房款的行为是有效行为；其他被告是否超越授权范围，原告不能也不可能知道，而且即使其他被告超越授权范围，在被告世富房产公司售楼中心签订《商品房销售定购书》和收取购房定金、房款，被告世富房产公司未及时制止并做出否认表示。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，对被告世富房产公司辩解不予支持。由于被告之间的纠纷致使原告长期不能签订正式的《商品房买卖合同》，使得原告订立合同目的不能实现，故被告应互负连带责任。原告要求被告返还原告已付房款71000元并承担违约责任，符合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，故原告此项诉求本院予以支持。原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，应按总价款142000元的30%计算为宜，计：42600元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，缺席判决如下：一、被告新乡市世富房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告宋萍购房款71000元以及赔偿损失42600元，共计：113600元。二、被告河南绿鲜农贸发展有限公司、被告洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司新乡公司对上述一项互负连带责任。诉讼费1575元，由被告新乡市世富房地产开发有限公司、被告河南绿鲜农贸发展有限公司、被告洛阳市爱舍尔地产咨询有限公司新乡公司共同承担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长 ：范正阳审判员 ： 延 辉审判员 ： 邹 媛二〇一四年七月十七日书记员 ：赵福萍