北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6995号
上诉人（原审原告）：李振辉，男，1984年4月6日出生，住山东省乐陵市。
被上诉人（原审被告）：北京龙聚佳成物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区沙河镇王庄村1号。
法定代表人：李俊鹏，总经理。
委托诉讼代理人：郭文强，男，该公司员工。
上诉人李振辉因与被上诉人北京龙聚佳成物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李振辉上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.重新确定物业公司对李振辉的赔偿金额，赔偿李振辉每月房租3200元，至恢复居住时止；3.物业公司继续履行合同，提供供水供电等服务；4.今后物业供暖公司不得擅自终止各项服务内容；5.物业公司返还多收取的电费3744元，并按照0.48元的标准收取电费；6.返还2017年度物业费639元。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，双方之间存在物业服务合同关系，代收电费、水费是物业服务的一部分，物业公司理应履行物业服务义务，提供充电服务；2.物业服务期间物业公司按照1.5元的标准收取电费没有依据，应该按照0.48元的标准收取，多收部分应予返还；3.物业公司因李振辉楼道内杂物柜未及时清理拒绝给家中老人售电，李振辉情急之下才找到装修人员为家中通电，2017年10月20日，物业公司向李振辉发送《告知书》私自认定李振辉的正常用电行为为偷电，至今未履行物业服务义务，并拒绝为李振辉交纳水电费，导致李振辉无法在房屋居住而在外租房，产生房租损失；4、物业公司作为物业服务企业理应提供完善的物业服务。
物业公司辩称，不同意李振辉的上诉请求和理由，希望法院驳回上诉维持原判。
李振辉向一审法院起诉请求：1.判令双方于2012年6月3日至今存在物业管理合同关系；2.判令物业公司返还2012年至2017年多收取的电费3744元，并要求在剩余服务合同期间按标准价收取电费；3.判令物业公司返还2017年度物业管理服务费639元；4.判令物业公司赔偿李振辉房屋租赁费自2017年10月20日至2017年11月19日房屋租赁费2800元，2017年11月20日至实际恢复居住日房屋租赁费每月3200元，中介服务费2560元；5.判令物业公司继续履行物业服务合同，提供供水供电的服务。
一审法院认定事实：2012年5月12日，李振辉购买位于北京市昌平区XX公寓X号楼XXX室，建筑面积为53.28平方米。李振辉（乙方、业主）与物业公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定由物业公司为李振辉居住的园区公寓提供物业服务，其中，甲方的权利义务为甲方暂为园区公寓实施专业化、一体化物业管理服务的执行机构，业主入住达到90%以上经业主委员会同意，甲方委托物业公司来管理；对房屋的共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法律法规和政策，结合实际情况，制定本小区管理制度规定，并要求乙方遵守；制止违反本小区的物业管理制度和违反相关法律、法规的行为；根据本协议相关管理规定、规章制度向乙方收取物业管理费；装饰装修服务管理；乙方房屋自用部位、自用设备在保修期内的（由于乙方人为原因造成的损失除外），甲方将代表业主利益帮助联系施工单位解决；建立建全本小区的物业管理档案；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿收费服务。乙方的权利义务为遵守本小区的物业管理制度和相关规定；依据本协议向甲方交纳物业管理费用；装饰装修房屋时，严格遵守《房屋装修管理协议》；不得占用、损坏本小区和共用部位、共用设施或改变其使用功能，因搬迁、装修等原因确需合理使用公共部位、共用设备的，应事先通知甲方，并征得书面同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；转让房屋时，事先通知甲方，告知售让方与甲方签订本协议；承担因承租人、使用人、雇员及访客等违反本小区的物业管理制度和相关规定造成的损失、损害的应承担相应的民事责任；按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的和合法权益；乙方有义务配合物业公司做好本小区的物业管理工作。物业管理服务内容：1、房屋共用部位、共用设施、设备及其运行的维护与管理，保障房屋共用设施、设备的正常运行；2、环境卫生管理：保障创造整洁、文明的居住环境；3、保安管理：协助公安部门维护本物业管辖区域内的公共秩序，对业主私有财物不承担看护、看管、保管责任；4、房屋装饰装修管理：保障本物业结构安全和正常使用。物业管理费用包含管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；物业共用部位、公共设施设备的日常运行、委会费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；法定税费。物业服务费用（不包含大中修费用）乙方按其拥有物业的建设面积缴纳，具体标准为1.00元/月/平方米（暂定）。该协议还约定了其他内容。
2016年5月17日，李振辉向物业公司交纳了自2016年5月12日至2017年5月11日的物业费639元。2017年5月16日李振辉通过物业公司预交电费150元（1.5元/度*100度）。
2017年7月份，因楼道杂物清理一事，物业公司拒绝为李振辉代收购电款，当天，李振辉自行接电使用。2017年10月12日，XX公寓物业管理处向李振辉发送《告知书》，记载“我物业公司于今日突击检查，发现你户存在偷电行为（我物业管理处已拍照录像取证）。经我物业公司研究决定，今日起对你户停止一切物业服务（包括但不限于水、电、供暖和今后房屋买卖过户等服务）。限你户2日内主动来物业管理处，处理此偷电事件，如未按规定时间处理此事，我物业公司将对你户偷电事件公示于小区全体业主。”。经询问，李振辉自述其房屋内的水是正常使用的。
李振辉与于某系夫妻关系。2017年10月20日，于某与案外人签订《房屋租赁合同》约定，房屋位置北京市朝阳区X1号院，租赁期限自2017年10月20日至2018年10月19日，每月租金为2800元。2017年11月28日，李振辉与北京爱家营企业管理有限公司签订《北京市房屋租赁合同（机构代理成交版）》约定，房屋位置位于北京市朝阳区X2，租赁期限自2017年11月30日至2019年11月7日，租金为3200元/月，租金支付方式为押1付3，押金为3200元。同日，李振辉与北京爱家营企业管理有限公司签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定居间服务费为2720元。当天，李振辉支付房屋租金9600元，押金3200元。2017年12月27日，李振辉支付中介费2720元。李振辉自述，北京市朝阳区X1房屋其只租住一个月。
李振辉居住的北京市昌平区XX公寓未经规划审批，属于小产权房。小区内电费由业主向物业公司购买，水费由物业公司查表据实交纳，物业公司再统一向沙河镇XX村村委会交纳水电费。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李振辉与物业公司签订的《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。《物业管理服务协议》中虽然没有约定水电费的收缴情况，但是李振辉作为小区业主，且自居住之日起均是向物业公司交费购电和交纳水费，法院认定双方当事人在水电费缴纳方面形成事实物业服务关系，故对于李振辉要求物业公司提供供电的服务，于法有据，法院予以支持。关于供水一节，因涉案房屋内供水正常，故对于该项请求法院不予支持。物业公司作为物业服务企业，应该做好各项物业服务工作，确保小区业主基本的正常生活。业主存在违反法律、法规的行为，物业管理企业应当通过合法途径主张权利，物业管理企业采取停止供电的方式给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。本案中，李振辉未按照物业管理公司的要求按期清理杂物，且存在私接电线的行为，故法院根据双方的过错责任及止损情况，依法酌情确定李振辉的损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于李振辉要求物业公司退还多收电费及按标准价收取电费一节，法院认为，双方未在《物业管理服务协议》中约定电费的收费标准，因此李振辉根据《物业服务管理协议》要求退还多收电费及调整电费标准依据不足。另，原、物业公司之间的物业服务合同涉及小产权房屋，李振辉使用的电，不属于依照正常程序申请的居民用电，不能参照国家电价政策予以确认。李振辉用电问题应待国家就小产权房政策进一步明确后予以解决。故对于李振辉的该项诉讼请求，法院不予支持。关于李振辉要求物业公司退还物业管理费一节，法院认为，《物业管理服务协议》中约定的服务内容并不包括代收电费，且李振辉并未证明物业公司就该项内容另行收取物业管理费，故对该项请求法院不予支持。庭审中，李振辉自愿放弃第一项诉讼请求，法院不持异议。物业公司的答辩意见，合理部分，法院予以采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京龙聚佳成物业管理有限责任公司继续履行与李振辉形成的事实的水电物业服务关系，于本判决生效后七日内向李振辉提供供电服务；二、北京龙聚佳成物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿李振辉损失3000元；三、驳回李振辉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩主张，本案涉及以下几个焦点问题，现分别评述如下：
关于一审判决认定的物业公司应向李振辉赔偿损失的数额问题，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中李振辉主张的损失系因物业公司拒绝为其购电导致其房屋无法使用而产生的损失，经本院审查，李振辉与物业公司在履行双方签订的《物业管理服务协议》期间，均存在违约行为，李振辉在上诉状中亦自认，系其未及时将楼道内的杂物柜清理，导致物业公司停止向其供电，且在发生争议后，李振辉未及时与物业公司协商解决争议，而自行采取措施恢复供电被物业公司制止。根据上述事实，双方在履行物业服务合同过程中，李振辉存在不当行为，物业公司拒绝为李振辉购电，亦属违约，故双方均存在违约行为，理应各自承担相应的责任，在此基础上，一审法院判决认定物业公司向李振辉支付的赔偿金额适当，本院予以维持。
关于物业公司应继续向李振辉提供物业服务的问题，因一审判决第一项已经作出判决，李振辉上诉再次提出请求，并无法律意义。关于李振辉主张的物业公司今后不得终止物业服务的问题，因李振辉的该项主张并未发生，未来物业公司是否会实施违约行为，在本案中无法判断，故对李振辉的该项上诉请求，本院不予支持。
关于李振辉主张的电费的收取标准问题，因涉案房屋并无合法产权，李振辉亦无证据证明涉案房屋使用的电力计费标准系0.48元每千瓦时，故其要求物业公司按照该标准收取电费，并按照该标准退还其多交纳电费的主张，本院不予支持。
关于李振辉要求物业公司返还其交纳的物业费问题，因李振辉与物业公司之间存在物业服务合同关系，物业公司为李振辉所在小区提供了物业服务，李振辉理应交纳相应的物业费。虽物业公司存在拒绝向李振辉售电的行为，但物业公司实施该行为与李振辉的先行行为有关，故李振辉以此为由要求物业公司全部返还其交纳的物业费，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，李振辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费364元，由李振辉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓龙
审 判 员 陈 伟
审 判 员 白 云
二〇一八年九月十九日
法官助理 唐兴华
法官助理 谢冰伦
书 记 员 刘姊婕