重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）渝一中法民终字第04930号
上诉人（原审被告）：中海地产重庆有限公司，住所地重庆市江北区建新东路8号建东大厦九楼。
法定代表人：郝建民，该公司董事长。
委托代理人：元劲松，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：唐田，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李福祥，住海南省海口市美兰区。
委托代理人：陈之明，重庆伊斯特律师事务所律师。
上诉人中海地产重庆有限公司（以下简称中海重庆公司）与被上诉人李福祥商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2012年8月22日作出（2010）江法民初字第01719号民事判决，中海重庆公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年10月30日、2012年11月23日、2012年12月3日、2012年12月18日进行了询问及公开开庭审理。上诉人中海重庆公司的委托代理人元劲松、唐田，被上诉人李福祥及其委托代理人陈之明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年12月8日，李福祥、中海重庆公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定由李福祥购买中海重庆公司开发的“中海·北滨1号”56-1号别墅一套（预售商品房），建筑面积333.86平方米，房屋总价款3578250元。合同第六条“交房期限及交付条件”约定，属预售商品房的，中海重庆公司应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付李福祥使用。合同第七条“交房手续的办理”约定，商品房达到交付使用条件后，中海重庆公司应当书面通知李福祥办理交付手续；双方进行验收交接时，中海重庆公司应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅时，中海重庆公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；中海重庆公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，李福祥有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中海重庆公司承担。合同第九条“逾期交房的违约责任”约定，若逾期交房超过30日，李福祥有权解除合同；李福祥要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中海重庆公司按日向李福祥支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十三条“关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，中海重庆公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，李福祥有权要求中海重庆公司限期整改。合同第十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定，中海重庆公司承诺该商品房于2008年12月31日前通水、通电，于2008年12月31日前天然气表入户，天然气开通按燃气公司相关规定执行；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：限期整改、在达到使用条件前，物业管理费由中海重庆公司承担。合同第十六条“保修责任”约定，李福祥购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，李福祥自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限承担相应的保修责任。合同第十九条“合同效力”约定，本合同自双方签订之日起生效，未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；合同附件与本合同具有同等的法律效力。合同附件三中对房屋的外墙、内墙、天棚、地面、厨房、门窗、阳台、户内楼梯等装饰、设备标准进行了明确。合同附件四即补充协议第三条第三款约定，涉及房屋交付通知事宜，买受人同意不执行买卖合同第七条关于出卖人应发出书面通知的约定，买受人同意出卖人在商品房达到买卖合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理交房手续；无论出卖人的通知在客观上是否能够到达买受人，买受人均应于买卖合同约定的交房日或双方以书面形式约定的其他交房日届满前，前往中海北滨一号现场办理房屋交付手续，逾期未办理的，则以买卖合同或双方其他约定中的交房最后期限届满日视为出卖人的交付日；房屋的毁损、灭失风险以及物业管理费用等自该交付之日起由买受人承担。第三条第七款约定，如买受人对已完成竣工验收的房屋在设计、质量、管道设计等方面提出质量异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，并根据鉴定结果确定出卖人是否应当承担法律责任。另外，中海重庆公司在其出具的《重庆市新建商品房屋质量保证书》中作出承诺：住宅（或非住宅）自项目竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下，有如下部位、部件工程［即地基基础和主体结构，墙体开裂（指框架结构填充墙），屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程、管道渗漏，墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙，门窗翘裂、五金件损坏、管道堵塞等］质量问题的，中海重庆公司在保修期限内免费承担维修责任。
合同签订后，李福祥依约向中海重庆公司支付了全部房价款3578250元。2008年12月25日，重庆市建设委员会向中海重庆公司颁发关于“中海江北区北滨路项目22-28、42-56号楼”工程的竣工验收备案登记证。2008年12月31日，李福祥前往中海重庆公司处办理交房手续，但李福祥在查验房屋之后，拒绝接房。
在庭审中，李福祥举示了经重庆市江北区公证处公证的二十五张照片和重庆市建设工程质量检验测试中心出具的《鉴定报告》。李福祥所举示照片的拍摄时间为2009年12月15日，照片显示其所购买的房屋水泥地面出现严重空鼓、爆裂，墙面多处存在渗水痕迹，屋内堆放建筑材料，阳台地面出现严重破损；而《鉴定报告》是李福祥自行委托重庆市建设工程质量检验测试中心于2010年4月12日对其所购房屋的质量进行鉴定后作出的，鉴定结论为：1.中海·北滨1号56-1号房屋共计10处相邻房间的高差不符合设计图纸要求和《建筑地面工程施工质量验收规范》（gb50209-2002）第4.1.5条的要求；2.中海·北滨1号56-1号房屋半地下室卫生间和工人房地面找平层出现较为严重的空鼓现象，不满足《建筑地面工程施工质量验收规范》（gb50209-2002）第4.9.9条的要求；3.中海·北滨1号56-1号房屋部分房间墙体有渗水和抹灰空鼓、脱落现象，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》（gb50210-2001）第4.2.5条的要求；4.中海·北滨1号56-1号房屋二层卫生间排水支管紧贴地面，不满足设计和《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（gb50242-2002）第5.2.16条的要求；5.中海·北滨1号56-1号房屋窗户规格与预留孔洞规格不符，安装后留有较大空隙；三层露台压顶多处地方抹灰出现开裂、空鼓现象，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》（gb50210-2001）第4.2.5条的要求；一层至二层楼梯间转台地面与侧墙留有130mm空隙，不符合设计要求。上述证据拟证明李福祥所购房屋存在诸多质量问题。中海重庆公司对上述证据的真实性并无异议，但认为，照片不能证明本案涉诉房屋存在质量问题，而《鉴定报告》的形成程序不符合法律规定，且《鉴定报告》中所引用的标准规范均系国家推荐性标准，并非国家强制性标准，故其鉴定结论亦不能证明本案涉诉房屋存在质量问题。
在诉讼过程中，一审法院于2010年6月21日依法对本案涉讼房屋进行了现场勘验，并形成现场勘验笔录。现场勘验发现，该房屋多处正在进行整改。之后，中海重庆公司再未通知李福祥接房。
2010年6月21日，李福祥向一审法院申请对房屋的主体结构是否存在安全问题及是否存在其他质量瑕疵进行司法鉴定。而后，一审法院依法委托了重庆大学建设工程质量检测中心对上述鉴定事项进行司法鉴定。后因李福祥逾期未能缴纳鉴定费用，重庆大学建设工程质量检测中心将鉴定委托退回一审法院。另外，李福祥在诉讼过程中自愿撤回第一项诉讼请求，且将要求中海重庆公司支付违约金的标准降至每日万分之三。
李福祥一审诉称：2007年12月8日，李福祥、中海重庆公司签订了《房屋买卖合同》及其补充协议，约定由李福祥购买中海重庆公司开发的“中海·北滨1号”56-1号别墅一套，建筑面积333.86平方米，房屋总价款为3578250元。该合同还约定了房屋的交付时间、交房标准及违约责任等。合同签订后，李福祥依约以银行按揭的方式向中海重庆公司支付全部购房款，但中海重庆公司一直未按照合同约定的时间和条件向李福祥交付所购房屋，致使李福祥迟迟不能接房入住。同时，该房屋存在严重的质量问题安全隐患，完全不符合交房的条件且已达到影响居住、妨碍房屋正常使用的程度。在李福祥多次书面通知的情况下，中海重庆公司仍未采取整改措施。综上，由于中海重庆公司未向李福祥出具住宅工程质量分户检验表，且该房屋存在严重的质量问题，而中海重庆公司一直未能采取整改措施，故根据双方合同的约定，请求：一、判令中海重庆公司对李福祥所购房屋存在的质量问题进行整改，并承担质量鉴定费10000元；二、判令中海重庆公司向李福祥支付自2009年1月1日起至2012年6月28日止，按照房款总额的每日万分之五支付延期交房违约金。
中海重庆公司一审答辩称：2008年12月31日（即双方约定的房屋交付时间），本案涉讼房屋已经符合交付条件，而李福祥拒不接房。根据双方的合同约定，李福祥逾期未办理接房手续的，自2008年12月31日起视为自动接房。另外，中海重庆公司又于2010年1月29日向李福祥发出催促接房通知书，但李福祥至今都未办理接房手续。中海重庆公司所售房屋并无质量问题，请求驳回李福祥的诉讼请求。
一审法院认为，李福祥、中海重庆公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同的约定享受权利、履行义务。本案中，李福祥、中海重庆公司在《重庆市商品房买卖合同》中约定了房屋的交付时间即2008年12月31日，且李福祥于2008年12月31日亦前往中海重庆公司处办理接房手续，但李福祥在查验房屋之后拒绝接房。现李福祥请求中海重庆公司支付逾期交房的违约金，故本案的争议焦点在于李福祥此时是否有权拒绝接房。
本案中，李福祥以房屋存在诸多质量问题为由拒绝接房。一审法院从以下几个方面予以评析：
首先，在《重庆市商品房买卖合同》中，双方对房屋出现哪些质量问题时李福祥有权拒绝接房并未进行明确的约定。而《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。但何谓“致使不能实现合同目的的质量问题”？一审法院认为，“致使不能实现合同目的的质量问题”应当限定于房屋出现主体结构工程和地基结构工程发生质量缺陷，及严重影响正常居住使用的其他工程（包括屋面防水工程、土建工程、电气管线和上下水管线的安装工程等）的质量瑕疵。
其次，要确定房屋是否存在质量问题，必先确定房屋的质量标准。因双方在合同中约定《重庆市新建商品房屋质量保证书》作为商品房买卖合同的附件，且中海重庆公司在其出具的《重庆市新建商品房屋质量保证书》中对房屋的保修范围进行了承诺，故该承诺应当视为双方约定的房屋质量标准，即房屋不得出现墙体开裂，不得出现屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程、管道渗漏，亦不得出现墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙等质量问题。
再次，李福祥在庭审中举示了经重庆市江北区公证处公证的照片。虽然该照片的形成时间系2009年12月15日，但仍能反映李福祥接房时该房屋的墙、地面土建工程及防水工程的质量瑕疵。而李福祥所举示的鉴定报告，是李福祥根据双方在合同中的约定申请鉴定而成，且作出鉴定报告的重庆市建设工程质量检验测试中心亦具有相关的鉴定资质，故该鉴定报告能够作为本案事实认定的依据。无论是照片还是鉴定报告，其所反映的地面大面积空鼓、墙面渗水等足以说明该房屋质量瑕疵的程度之深，已经达到足以严重影响正常居住使用的程度。虽然中海重庆公司于2008年12月25日已经取得重庆市建设委员会颁发的竣工验收备案登记证，但依照法律的规定和合同的约定，李福祥于2008年12月31日有权拒绝接房。
最后，至于中海重庆公司所称的其于2010年1月29日向李福祥发出催促接房通知书，而李福祥拒不接房的抗辩，一审法院认为，因鉴定报告的形成时间是2010年4月12日，足以说明该房屋存有质量问题的状态一直持续至2010年4月12日，中海重庆公司并未进行采取有效措施进行整改，故即使李福祥收到中海重庆公司发出的催促接房通知书，其亦有权拒绝接房。2010年6月21日，一审法院依法对本案涉讼房屋进行现场勘验时，发现中海重庆公司正在对房屋进行整改，其整改完毕后应当通知李福祥接房而实际并未通知，故从2009年1月1日起至2012年6月28日止迟延交房所产生的违约责任应当由中海重庆公司承担。根据双方合同的约定，中海重庆公司应当自2009年1月1日起至2012年6月28日止，按日向李福祥支付已交付房价款万分之五的违约金。而在诉讼过程中，中海重庆公司要求对违约金的标准进行调减，且李福祥自愿将其要求中海重庆公司支付违约金的标准降低至每日万分之三，对此，一审法院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百四十八条之规定，判决如下：中海地产重庆有限公司于本判决生效后十日内支付李福祥逾期交房违约金，该违约金自2009年1月1日起至2012年6月28日止，按照3578250元的每日万分之三计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17118元，由中海地产重庆有限公司负担。
中海重庆公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，驳回李福祥的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李福祥承担。主要事实及理由：1、合同约定的交房之日即2008年12月31日，涉案房屋已取得一证两书，即竣工验收备案登记证及《新建商品房质量保证书》及《新建商品房使用说明书》并向李福祥进行了出示，符合法定及约定的交房条件，并按约定向李福祥作出交付行为，不存在逾期交房之情由，李福祥拒绝办理接房手续所导致的后果应由李福祥自行承担；2、评定涉案房屋的主体结构、地基结构工程方面是否存在质量问题或者其他严重影响房屋使用功能的时间点应截止于2008年12月31日即合同约定的交付之日，而李福祥一审举示的经重庆市江北区公证处公证的照片的形成时间为2009年12月24日，超过房屋实际交付之日一年，仅能反映房屋被交付1年后的状况，不能推导出2008年12月31日存在照片反映的房屋情况，因此，照片不应作为认定本案事实的证据。重庆市建设工程质量检验测试中心出具的《鉴定报告》，未经法定程序由双方委托或法院选定的鉴定机构作出，且该鉴定单位系以盈利为目的的工商企业，李福祥单方委托并支付费用，鉴定单位接受委托出具报告并收取费用，双方之间存在经济利害关系，对于该鉴定报告，一审法院未查明其采用的系国家强制性标准还是参考性标准，因此，该鉴定报告的合法性、有效性有异议，不能作为认定本案事实的主要证据。一审法院认定“房屋存在严重质量瑕疵足以严重影响正常居住使用，李福祥有权拒绝接房”缺乏客观依据，忽略了商品房项目开发建设、修建和保修的范围。3、逾期交房违约责任指的是出卖人未按合同约定将通过竣工验收、规划验收、消防验收并取得竣工验收备案登记的房屋交付给买受人所应当承担的根本性违约责任。根据《最高人民法院》的规定，除合同约定的交付条件外，若房屋存在主体结构质量问题，或无主体结构质量问题但导致商品房无法正常使用的，买受人可要求出卖人承担逾期交付责任，并非存在任何质量问题或者局部设施不符合约定，买受人都可以拒绝接房，李福祥所称的质量问题属于房屋交付后的质量保修责任范围，不属于逾期交房责任范围。一审法院认定中海重庆公司应承担逾期交房违约责任适用法律错误。
李福祥答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回中海重庆公司的上诉请求。主要事实及理由：1、中海重庆公司至今未通知李福祥接房，涉案房屋仍由中海重庆公司控制。2、讼争房屋存在质量问题，双方无异议，一审法院查看房屋情况时，中海重庆公司正在进行整改。3、涉案房屋的质量问题有鉴定机构的鉴定报告予以证明，一审法院判决中海重庆公司承担逾期交房责任符合法律规定。
二审中，中海重庆公司向法庭举示证据：1、中海重庆公司2012年11月8日向重庆市江北区土地房屋权属登记中心调取的备案登记证（加盖了档案查询专用章鲜章），拟证明涉案房屋竣工验收备案登记的时间为2008年12月25日，涉案房屋符合合同约定的交房条件。2、“中海.北滨1号”小区其他4户业主的接房资料。55-2号业主张培丹的业主入住文件／物品签收清单、业主档案资料清单、入伙通知书、入伙会签单，其中业主入住文件／物品签收清单的“业主签字”系张培丹亲笔所签，其余资料上的“张培丹”可能系中海重庆公司工作人员所签。54-1号业主陈雷业主入住文件／物品签收清单、业主档案资料清单、入伙通知书、入伙流程表、《新建商品房质量保证书》及《新建商品房使用说明书》并附竣工验收意见书；业主陈雷业主入住文件／物品签收清单及《新建商品房质量保证书》中的“业主签字”系陈雷本人所签，其他几份是中海重庆公司工作人员所签。45-2号业主王先红入住文件／物品签收清单、业主档案资料清单、入伙通知书、入伙会签单、《新建商品房质量保证书》及《新建商品房使用说明书》并附竣工验收备案登记证及竣工验收意见书；业主王先红的业主入住文件／物品签收清单及《新建商品房质量保证书》中的“业主签字”系王先红本人所签，其他几份是中海重庆公司工作人员所签。56-8号业主杨建设入住文件／物品签收清单、业主档案资料清单、入伙通知书、入伙会签单、《新建商品房质量保证书》及《新建商品房使用说明书》并附竣工验收意见书；业主入住文件／物品签收清单及《新建商品房质量保证书》中的“业主签字”系杨建设本人所签，其他几份是中海重庆公司工作人员所签。该4份证据证明，同一批次进行竣工验收的购房户接房时，中海重庆公司已出示相关资料和文件，具备合同约定的接房条件，李福祥之所以未持有接房资料，是因为其违反合同约定不接房。
李福祥质证后认为：1、对中海重庆公司举示的备案登记证真实性无异议，但不认可合法性及关联性，对竣工验收时间有异议，且中海重庆公司未出示竣工验收备案登记证，亦未出示分户验收表。2、其他4户业主的接房资料不是新证据；关于张培丹的接房资料，由于不认识张培丹，张培丹的业主入住文件／物品签收清单是否是张培丹签名不清楚，不申请笔迹鉴定；即使是张培丹签名，该清单上以大括号方式括注，但张培丹只是在入户门钥匙栏内签名，不能证明张培丹领取了入户门钥匙以外的其余文件及物品。关于陈雷的接房资料，证据真实性不清楚，来源不合法，陈雷是否业主不清楚，业主入住文件／物品签收清单中的陈雷签名与其他几份资料的陈雷签名不一致，入伙流程表落款时间由2009年7月31日修改为2008年12月28日，竣工验收意见书未载明开工、竣工及验收时间，参与竣工验收的五家单位亦未签署验收时间，业主陈雷业主入住文件／物品签收清单及《新建商品房质量保证书》中的“业主签字”不申请鉴定。关于王先红的接房资料的质证意见与陈雷的质证意见相同。关于杨建设的接房资料的质证意见，与陈雷的质证意见相同，申请对业主入住文件／物品签收清单及《新建商品房质量保证书》中的“业主签字”的同一性及形成时间进行鉴定。即使一证两书在合同约定的时间已客观存在，但中海重庆公司无证据证明已向李福祥出示过。
李福祥向法庭举示证据：2009年1月4日中海重庆公司副总经理裘旭波签收的关于涉案房屋存在质量问题及质量隐患的函，拟证明中海重庆公司交房时存在质量问题及未出具涉案房屋的分户验收表。
中海重庆公司质证后认为，该证据系复印件且未收到，内容不予认可。
本院经审查认为，关于中海重庆公司举示的从房屋权属登记机关档案查询取得的竣工验收备案登记证，因李福祥对其真实性无异议，该证据真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。至于张培丹、陈雷、王先红的入住文件／物品签收清单及质保书，虽然李福祥有异议，但明确表示不申请鉴定，且该证据与竣工验收备案登记证载明的内容吻合，应认定证据真实合法，与本案具有关联性，本院对该三份证据予以采信。由于本院已经就前述三份证据予以采信，足以证明中海重庆公司的证明目的。虽然李福祥申请对杨建设的入住文件／物品签收清单及质保书的签名进行鉴定，但无论该鉴定结论是否影响到该份证据的采信，均不影响案件事实的认定，为减少双方当事人的诉累，鉴定已无必要。因该份证据存在争议，且未进行鉴定予以确认，真实性无法确认，本院不予采信。李福祥提供的证据函件系复印件，因中海重庆公司不予认可，本院不予采信
本院二审查明：2008年12月25日，重庆市建设委员会向中海重庆公司颁发关于“中海江北区北滨路项目22-28、42-56号楼”工程的竣工验收备案登记证，载明竣工时间为2008年12月19日。“北滨1号”55-2号业主张培丹、54-1号业主陈雷、45-2号业主王先红的业主入住文件／物品清单及质量保证书证明涉案房屋在2008年12月31日之前已具备“一证两书”，中海重庆公司按照合同约定进行了交付使用。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，李福祥、中海重庆公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于：1、在合同约定的交房时间，中海重庆公司是否按约进行房屋交付使用；2、李福祥认为涉案房屋存在足以影响交付使用的质量问题的主张是否成立；3、中海重庆公司是否应当承担逾期交房责任。针对以上争议焦点，本院逐一评判如下：
一、在合同约定的交房时间，中海重庆公司是否按约进行房屋交付使用的问题。双方合同约定的交房之日为2008年12月31日，交房条件为已进行竣工验收备案登记的商品房，本案中，中海重庆公司在合同约定的交房之日前即2008年12月25日已取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，竣工验收时间为2008年12月19日，因此合同约定的交房期限之前，中海重庆公司已具备合同约定涉案房屋的交房条件。由于合同约定的交房手续的办理中约定，双方进行验收交接时，开发商应当出示《商品房竣工验收备案登记证》并提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，李福祥认为中海重庆公司未出示“一证两书”，中海重庆公司认为李福祥拒绝接房而未交付“两书”，双方各执一词。根据同一批次的“中海北滨1号”55-2号业主张培丹、54-1号业主陈雷、45-2号业主王先红的业主入住文件／物品清单及质量保证书所证明的中海重庆公司在2008年12月31日之前已取得竣工验收备案登记证并向购房户交付了“两书”的事实，本院认定在合同约定的交房之日李福祥前来中海重庆公司接房，中海重庆公司按约进行房屋交付使用，但因李福祥认为房屋存有质量问题拒绝接房。
二、李福祥认为涉案房屋存在足以影响交付使用的质量问题的主张是否成立。重庆市建设工程质量检验测试中心作出鉴定报告及照片，反映涉案房屋存在地面大面积空鼓、墙面渗水问题，结合一审法院的现场勘验，仅能证明涉案房屋存在质量瑕疵问题。李福祥一审中曾就涉案房屋主体结构是否存在安全问题及相关质量瑕疵申请鉴定，但因李福祥逾期未缴纳鉴定费而被鉴定单位退回，因此，李福祥没有举示充分证据证明涉案房屋存在足以影响交付使用的质量问题，应当承担举证不力的不利后果。
三、中海重庆公司是否应当承担逾期交房责任的问题。《最高人民法院》第十三条及十四条规定，因房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的买受人可要求出卖人承担逾期交付责任，并非存在任何质量问题或者局部设施不符合约定，买受人都可以拒绝接房。现有证据所证明的质量问题属于质量保修责任范围，可通过整改完善，李福祥以此为由拒绝接房的理由不成立，中海重庆公司没有逾期交房的违约行为。因此，李福祥请求中海重庆公司承担逾期交房责任的理由不成立，本院不予支持。关于涉案房屋质量瑕疵的保修责任及损失赔偿问题，不属于本案审理范围，当事人可另案解决。
综上所述，根据上诉人中海重庆公司举示的新证据，其上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持，对一审判决依法予以改判。据此，依照《最高人民法院》第十三条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市江北区人民法院（2010）江法民初字第01719号民事判决；
二、驳回李福祥的诉讼请求。
一审案件受理费17118元，按一审判决执行；二审案件受理费17118元，由李福祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二〇一二年十二月二十八日
书 记 员 李薇渝