浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙08民终602号
上诉人（原审原告）：孔松木，男，1956年11月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
被上诉人（原审被告）：义乌市沪江房地产开发有限公司。住所地：浙江省义乌市江东桥东一区**幢。
法定代表人：杨兴来。
委托诉讼代理人：杨兴元，男，1952年1月24日出生，汉族，系义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司负责人。
被上诉人（原审被告）：义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司。住所地：浙江省衢州市荷花中路***号。
负责人：杨兴元。
被上诉人（原审第三人）：夏向荣，男，1971年1月19日出生，汉族，住浙江省江山市。
被上诉人（原审第三人）：陆水娟，女，1974年4月28日出生，汉族，住浙江省江山市。
上诉人孔松木因与被上诉人义乌市沪江房地产开发有限公司（以下简称沪江公司）、义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司（以下简称沪江衢州分公司）、夏向荣、陆水娟确认合同无效纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2018）浙0802民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孔松木、被上诉人沪江公司的委托诉讼代理人及沪江衢州分公司的负责人杨兴元、被上诉人夏向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孔松木上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判确认沪江衢州分公司与夏向荣、陆水娟签订的房屋买卖合同无效，涉案房屋产权恢复至沪江衢州分公司名下；2.本案一、二审诉讼费用由沪江公司、沪江衢州分公司承担。事实与理由：一、原审关于讼争房屋的所有权权属认定错误。根据浙江省高级人民法院（2016）浙民再12号民事判决认定事实：《房产开发及工程建筑合同》及《义乌市沪江房地产开发有限公司杨兴元承诺书》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。其中《房产开发及工程建筑合同》第七条第二款约定，如孔松木不能按时付清工程款，其同意用该工程项下商住楼二、三、四楼产权作价及营业房抵押贷款支付工程款。承诺书则确认该地块开发工程项目期间孔松木在按合同履行的情况下，所有权最终归孔松木所有，沪江衢州分公司仅收挂靠费用和代办销售有关手续。沪江衢州分公司违反双方约定，擅自处理讼争房屋，办理产权登记，导致上诉人孔松木无法取得诉争房屋所有权。二、沪江衢州分公司无权销售讼争房屋。根据衢州市柯城区人民法院（2013）衢柯民初字第420号民事判决认定事实：上诉人孔松木与被上诉人沪江衢州分公司之间法律关系符合委托开发的法律关系性质。根据浙江省高级人民法院(2016)浙民再12号民事判决认定的事实，上诉人孔松木已解除对杨兴元的授权。根据生效的(2009)衢柯民初字第702号民事判决认定的事实，上诉人孔松木自2009年8月16日后强制占有、使用讼争房屋，足以表明上诉人孔松木以实际行为解除对杨兴元的委托授权。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，委托人享有任意解除权，可以随时解除委托合同。被上诉人沪江衢州分公司在上诉人孔松木解除对杨兴元的委托授权之后与第三人签订房屋买卖合同，属于无权处分行为。三、原审法院认定第三人已向沪江衢州分公司履行了支付购房款的义务，属于事实认定错误。原审时第三人夏向荣陈述买房时其没有回来过，陆水娟也未到庭陈述意见。沪江衢州分公司提供的农业银行进账单无法证明第三人支付过购房款的事实。以上事实足以证明被上诉人沪江衢州分公司与第三人夏向荣、陆水娟签订的买卖合同虚假，第三人夏向荣、陆水娟未支付过购房款的事实客观存在。
沪江公司、沪江衢州分公司共同辩称：上诉人向法院提供的仅是浙江省高级人民法院(2016)浙民再12号民事判决的部分内容，而且是对判决的断章取义，该份判决也明确：沪江衢州分公司与第三人之间是否存在虚假交易，不影响该案财产损害赔偿的审理。本案为何会造成这种结果，是上诉人孔松木当时根本无法通过合同约定的抵押营业用房的方式贷款，导致沪江衢州分公司垫资施工，背负了巨大的债务压力，而且只能由杨兴元个人对外借款、融资，沪江衢州分公司有权依照协议的约定销售诉争营业用房，与第三人之间的房屋买卖都是真实的交易。即使按照上诉人孔松木的主张，沪江衢州分公司无权出卖诉争房屋，但上诉人已对此提起财产损害赔偿，该案已经浙江省高级人民法院再审结案。被上诉人认为，沪江衢州分公司出卖的诉争房屋，不可能造成上诉人1099万元的损失，原审法院对于沪江衢州分公司2010年前后销售的诉争房产，却按照2014年5月的节点评估房价，明显是为了平衡上诉人的利益，被上诉人也同意按照法院判决的该数额进行履行，其中与上诉人所欠杨兴元的借款进行抵销。上诉人已对沪江衢州分公司出卖房屋提起损害赔偿的诉讼，现又提起确认合同无效的诉讼，违反了一事不再理的诉讼原则，也属于谋取双重利益，法院不应当支持其起诉请求。
夏向荣辩称：第三人与沪江衢州分公司签订房屋买卖合同后，已经依照物权法的规定办理了产权登记，第三人是对诉争房屋享有合法权利的物权人。第三人和郑建国都是委托赵水英将购房款付给沪江衢州分公司，后来也都到银行办理按揭贷款。第三人不清楚上诉人与被上诉人之间的债务纠纷，这些也与第三人无关。上诉人与第三人之间不存在合同关系，上诉人无权主张第三人的房屋买卖合同无效。上诉人与被上诉人之间关于房屋的损失赔偿，法院已经作出生效判决，上诉人应当尊重该判决的效力。上诉人的上诉不能成立，请求二审驳回上诉。
孔松木向原审法院起诉请求：1.确认被告沪江衢州分公司与第三人夏向荣、陆水娟签订的房屋买卖合同无效，涉案房屋产权恢复至被告沪江衢州分公司名下；2.案件诉讼费用由被告承担。
原审法院审理认定：2006年5月10日，原告孔松木委托被告沪江衢州分公司开发位于双港社区双港中路西侧14号地块商住楼工程，双方为此签订《房产开发及工程建筑合同》。双方对委托开发事项作了约定，并约定孔松木不能按时付清工程款，用新建房屋的二楼、三楼、四楼产权作价代付工程款，店面用抵押贷款来代付欠款。2007年1月18日，孔松木委托沪江衢州分公司对该项目进行招投标。该地块于2007年2月5日经国土局收储中心收储，后以沪江衢州分公司公开竞价取得，并完成整体工程的施工。之后，双方因涉工程款及民间借贷纠纷，多次进行诉讼。
2009年9月3日，沪江衢州分公司作为原告向衢州市柯城区人民法院提起诉讼，要求孔松木腾退出占用的坐落于衢州市柯城区间商业用房。法院经审理认为，根据不动产权属登记，该11间房产为沪江衢州分公司所有，依法享有对房产排他的权利。因此判令孔松木腾退出上述11间房产并返还给沪江衢州分公司。该判决现已生效。
2010年1月5日，孔松木作为原告向衢州市柯城区人民法院，要求沪江公司、沪江衢州分公司将上述11间房产的房屋所有权和土地使用权过户到其名下。法院经审理，判决驳回了孔松木的诉讼请求。该判决现已生效。
2010年上半年，第三人夏向荣、陆水娟及案外人郑建国、赵水英等向被告沪江衢州分公司购买坐落于衢州市柯城区产。2010年5月13日，郑建国将上述四间房屋的首付款及相关税费共计748765元，以银行转账方式一并转入被告沪江衢州分公司的银行账户。2010年5月18日，被告沪江衢州分公司与第三人夏向荣、陆水娟签订《商品房买卖合同》，约定由两第三人购买坐落于衢州市柯城区双港中路31号的房产，建筑面积共64.32平方米，单价为每平方米5170元，总价款为332534元。2010年5月19日，被告沪江衢州分公司负责人杨兴元从分公司账户取出31号房屋的首付款167534元并以夏向荣、陆水娟的名义，以现金缴款方式办理交付首付款。后被告沪江衢州分公司向第三人交付了出售的房产。2010年5月25日，31号房产的产权登记到第三人夏向荣、陆水娟名下。2010年6月11日，夏向荣、陆水娟、沪江衢州分公司与中国农业银行衢州柯城支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：夏向荣为购买上述房屋向中国农业银行衢州柯城支行按揭贷款165000元。2010年6月13日，该笔贷款发放至被告沪江衢州分公司的银行账户。此后，从夏向荣的银行账户中每月扣付按揭贷款，该贷款至今尚未还清。
2013年9月27日，孔松木作为原告向衢州市柯城区人民法院提起诉讼，要求被告沪江公司以及沪江衢州分公司履行2006年5月10日签订的《房产开发及工程建筑合同》，赔偿其经济损失1099万元。诉讼中10间房产曾经法院委托评估在各时间点的总价值，评估意见为：2009年8月328万元、2010年5月373万元、2013年9月694万元、2014年4月1099万元。其中，本案31号房产在2010年5月的单价为每平方米6021元。法院经审理对孔松木的请求予以支持，判令两被告赔偿损失1099万元。该判决现已生效，进入了执行程序。
孔松木对购房款的支付主体有异议，原审法院根据当事人的陈述及举证、质证，分析认定：原告孔松木对郑建国于2010年5月13日转账支付给沪江衢州分公司748765元之事实无异议，但认为该款项实际是杨兴元支付，并申请法院调取郑建国的银行存折明细及该748765元资金来源凭证、沪江衢州分公司的银行账户明细及资金去向凭证。法院认为，虽然夏向荣等人将31号、33号、35号、37号四间房屋的首付款及相关税费合并后一起转入被告沪江衢州分公司，付款时间略早于合同签订时间，方式可能不规范，但是合同相对方认可并有确凿的证据证明确实收到过款项。被告及第三人对郑建国转账给被告沪江衢州分公司的748765元中有一笔167534元是用于第三人涉案房屋之事实无异议。此外，剩余按揭贷款165000元亦于2010年6月支付至被告沪江衢州分公司的账户，付款时间、付款金额与商品房买卖合同相符，即被告和第三人已完成证明责任。虽然原告孔松木质疑付款行为，反驳认为首付款及偿还按揭贷款的款项实际来源于杨兴元，但未提供反驳证据予以证实，其主张不能成立。关于原告孔松木的调取证据申请。法院认为，首先，“郑建国支付给沪江衢州分公司的748765元来源于杨兴元”是孔松木提出的事实主张，依据民事诉讼“谁主张，谁举证”的举证规则，应当由孔松木提供证据加以证实。其次，孔松木只是怀疑、猜测包含第三人夏向荣首付款在内的郑建国转账支付给沪江衢州分公司的748765元资金来源于杨兴元，未能提供初步的线索证据，即现并无证据证明该资金来源于杨兴元。退一步讲，即便杨兴元与夏向荣之间有资金往来，但是杨兴元与沪江衢州分公司是二个不同的民事主体，因此也无法证实杨兴元在转移沪江衢州分公司财产。再者，原告孔松木已经提供了沪江衢州分公司2008年12月至2011年8月的账户明细，其再申请法院调查该账户明细及资金去向凭证，缺乏必要性。综上，法院认为，原告孔松木该调查取证申请不属于申请人民法院调查收集证据的范畴，法院不予准许。
原审法院认为，关于原告孔松木的诉讼资格。被告沪江公司认为，原告孔松木不是涉诉商品房买卖合同有关房产的所有权人，也不是商品房买卖合同相对方，无权提出确认合同无效的诉讼。法院认为，被告与第三人存在商品房买卖合同，导致被告无法向原告交付房屋，生效判决由被告向原告承担违约损害赔偿责任，且该案尚在执行过程中。被告与第三人之间是否存恶意串通、商品房买卖合同的效力，与原告孔松木存在法律上的利害关系，原告孔松木具备诉讼主体资格。涉案31号房产从立项、审批、建设、交易均以沪江衢州分公司名义，登记的产权人也是沪江衢州分公司，原告孔松木虽与沪江衢州分公司之间签订合同，但是根据不动产公示公信原则，被告沪江衢州分公司作为登记所有权人，具备对外销售的资格，有权与他人签订买卖合同，原告孔松木不能依据与被告之间约定的合同内容对抗买受人。根据合同法第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。原告孔松木以被告与第三人恶意串通，签订虚假的买卖合同，及未支付购房款，损害其利益为由，主张商品房买卖合同无效，但未能提供充分的证据予以证实，也与法院查明的案件事实不符。被告与第三人签订买卖合同系双方的真实意思表示，合同约定的交易价格未有明显低于市场价格的不合理之处，未有符合合同法第五十二条所列的合同无效的其他情形，双方亦已履行完毕。原告要求确认被告沪江衢州分公司与第三人夏向荣、陆水娟签订的房屋买卖合同无效的请求，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告孔松木的诉讼请求。案件受理费80元，由原告孔松木负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人孔松木提交证据：一、义乌市沪江房地产开发有限公司工商登记网络信息（打印件），沪江衢州分公司向柯城农行信贷科的报告（复印件），沪江衢州分公司致孔松木的函（复印件），拟证明：上诉人在2007年委托沪江公司开发双港中路的房产，沪江公司当时还有2000万元的股份，杨兴元是一个没有资产的泥水工，在杨兴元利用沪江衢州分公司骗光上诉人的财产后，沪江公司就抽逃股份和变更法定代表人。二、孔松木自行制作的房地产开发收支结算单、双港中路43幢住宅楼售房收入清单，银行业务凭证（复印件），收款收据（复印件），变更诉讼请求申请书，杨兴元2018年4月2日的承诺书（复印件），拟证明：根据上诉人委托沪江衢州分公司开发房产的收入、进账情况，杨兴元获取的房产销售收入已超过上诉人向其的借款，（2008）衢柯民巡初字第409号判决上诉人归还杨兴元的借款是虚假诉讼，上诉人已于今年向原审法院提起诉讼，诉请杨兴元及被上诉人返还房屋销售款500万余元。三、衢州市公安局柯城分局告知函（复印件），拟证明：衢州市公安局柯城分局经侦大队书面告知上诉人孔松木，原审法院关于涉案房屋权属的判决错误。四、申请本院调取第三人个人资金明细，以此证明第三人与杨兴元串通签订虚假房屋买卖合同，第三人根本未支付过购房款。
被上诉人沪江公司、沪江衢州分公司认为，一、上诉人自行打印的工商登记网络信息来源不清楚，沪江衢州分公司向柯城农行、上诉人发函，正是为了说明沪江衢州分公司依据与上诉人签订的合同，有权处置涉案房屋。二、上诉人自行制作的房地产开发收支结算单、双港中路43幢住宅楼售房收入清单内容虚假。上诉人将杨兴元个人账户上所有进账都认作是房屋销售款不合情理，沪江衢州分公司在开发双港中路43幢的房产时资金紧张，杨兴元个人对外借了大量债务，这些都是借款而不是售房款。上诉人对法院作出的多个判决不断信访申诉，但都因为缺乏依据被驳回，上诉人起诉被上诉人退还购房款的诉讼也没有依据。衢州市公安局柯城分局经侦大队已经根据上诉人的报案作了调查，后认为被上诉人及杨兴元不存在挪用、侵占行为。衢州市公安局柯城分局经侦大队对孔松木的民事诉讼并不了解，也无权对人民法院的生效判决作出意见。第三人与沪江衢州分公司签订房屋买卖合同并支付购房款事实清楚，无需调查个人资金明细来证明。
被上诉人沪江衢州分公司提供证据：开发商孔松木借款合同，沪江房开双港商住楼销售价格协定书，关于双港商住楼工程建筑、销售、管理及借款利率提高的意见书，沪江衢州分公司的声明，债权转让协议，债务抵销通知书，邮政快递回单，前述证据均系复印件，拟证明：根据杨兴元与孔松木在借款合同中的约定，如孔松木不能按期归还杨兴元的借款，则案涉地块、房屋、店面归杨兴元所有，后来沪江衢州分公司、孔松木就双港中路43号房产如何开发、销售、还款达成了协议。因孔松木没能按期归还借款，法院已经作出生效判决，但孔松木至今未能履行。法院生效判决确认被上诉人赔偿孔松木损失1099万元以后，杨兴元将其对孔松木的债权转让给被上诉人，并通知孔松木该债权与法院判决的赔偿数额进行抵销。
上诉人孔松木认为，上诉人委托被上诉人开发双港中路43号的房产，房产应该属于上诉人，上诉人不存在欠杨兴元的借款，被上诉人主张的损害赔偿与借款抵销不能成立。
被上诉人夏向荣认为，上诉人、被上诉人提供的证据均是证明双方之间的债务纠纷，这些与第三人无关，第三人不知情也不发表意见。法律并不禁止第三人通过其他人支付购房款，第三人个人的资金明细与支付购房款之间并不具有必然关系。
被上诉人夏向荣提供店面出租合同一份，拟证明：其对诉争房产享有合法权利，已将房屋出租给案外人。上诉人认为，诉争房屋的买卖、出租都是杨兴元一手操办，属于虚假交易。被上诉人沪江公司、沪江衢州分公司对该证明主张无异议。
本院审查认为：上诉人与被上诉人在二审中提供的证据，证明对象均是指向上诉人与被上诉人在双港中路43号房产开发建设中的借款、房屋销售款数额如何认定，其中部分争议已经法院审理，上诉人与被上诉人之间的债权债务关系与本案中房屋买卖合同效力的确认并无直接关联，不能作为认定房屋买卖合同效力的依据，本院对上述证据均不予确认。夏向荣提供的店面出租合同，属于房屋买卖后的行为，与房屋买卖时的合同效力之间也无关联，本院对此不予确认。
经审理，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：关于本案争议的被上诉人沪江衢州分公司与第三人之间的房屋买卖合同效力，实际涉及以下两个论断是否成立。
第一，被上诉人沪江衢州分公司是否有权出卖涉案房屋。首先，物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此，不动产物权的变动，应当以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。合同的生效能够发生债权法的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对不动产的支配权。其次，根据已有生效法律文书的确认，虽然位于衢州市柯城区地块的商住楼原来的土地使用权及土地上的建筑物属上诉人孔松木所有，但依据我国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例的相关规定，上诉人孔松木个人无法通过开发建设涉案地块的方式取得房产，为此，上诉人与被上诉人在2006年5月10日签订《房产开发及工程建筑合同》。依据物权法、城市房地产管理法、房屋登记办法等规定，结合上诉人与被上诉人之间的合同约定，只有被上诉人沪江衢州分公司依照法律规定登记取得案涉房产的物权，而后根据合同约定交付、过户至上诉人名下，上诉人才能获得涉案房产的物权。换言之，上诉人虽然与被上诉人签订了以期获得涉案不动产所有权的合同，但其对被上诉人仅享有履行不动产交付、过户的请求权，并不当然获得涉案不动产的物权。此外，沪江衢州分公司以其名义竞买双港开发区14号地块并向政府缴纳了土地出让金，作为涉案土地的使用权人也依法完成了涉案房产的立项、规划、审批、建设、产权登记工作。依据物权法第九条的规定，沪江衢州分公司经依法登记，取得了涉案房产的不动产物权，涉案不动产的物权已经发生法律效力，此时，沪江衢州分公司作为涉案房产的所有权人，其可以依据与上诉人之间的合同约定，将涉案房产交付、过户至上诉人名下，也有权对涉案房屋作出另外处分。正是因沪江衢州分公司未能履行其对上诉人的合同义务，法院另案判决被上诉人对此向上诉人承担财产损害赔偿责任，符合前述分析的合同履行与物权效力之间的关系。综前，上诉人主张涉案房产属其所有，沪江衢州分公司无权出卖的主张，本院不予支持。
第二，被上诉人沪江衢州分公司与第三人夏向荣、陆水娟之间的房屋买卖是否属于虚假交易。本案中第三人委托他人将部分购房款转给沪江衢州分公司，且随后也办理了涉案房产的按揭贷款，并将贷款转给沪江衢州分公司，可以证明第三人已经支付了涉案房产的对价，沪江衢州分公司与第三人之间签订房屋买卖合同并办理了产权变更登记。上诉人以第三人与杨兴元存在某种关系以及部分购房款打入杨兴元个人账户而怀疑交易的真实性。对此，本院认为，上诉人所称的疑点本身缺乏证据证实，且交易对象的身份关系及购房款的来源，均无法作为认定虚假交易的直接依据，上诉人申请本院调查第三人购房款的资金来源，本院对此不予准许。
综上所述，孔松木的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人孔松木负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 勇
审判员 刘小伟
审判员 郑尹秋
二〇一八年八月三十一日
书记员 黄徐燕