广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终2953号
上诉人（原审原告）：潘颖冀，女，汉族，1982年1月10日出生，住广西柳州市柳南区。
委托诉讼代理人：陈善荣，广西同望律师事务所柳州分所律师。
委托诉讼代理人：韦宁，广西同望律师事务所柳州分所律师。
被上诉人（原审被告）：刘仁武，男，1969年9月10日出生，汉族，住柳州市。
被上诉人（原审被告）：杨海文，女，1969年12月4日出生，汉族，住柳州市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王楠楠，广西通华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广西旺业房地产开发有限责任公司，住所地：广西南宁市青秀区桂春路16号综合楼一层1003号房。
法定代表人：梁新业，董事长。
委托诉讼代理人：何丰慧，广西永维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广西百度房地产经纪有限责任公司，住所地：柳州市青云路8号时代商厦7-5号。
法定代表人：吴迪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：兰金周，广西万铭律师事务所律师。
上诉人潘颖冀因与被上诉人刘仁武、杨海文、广西旺业房地产开发有限责任公司（以下简称旺业公司）、广西百度房地产经纪有限责任公司（以下简称百度公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潘颖冀的委托诉讼代理人陈善荣、韦宁，被上诉人刘仁武、杨海文的共同委托诉讼代理人王楠楠，旺业公司的委托诉讼代理人何丰慧，百度公司的委托诉讼代理人兰金周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人潘颖冀上诉请求：1、依法撤销城中区人民法院一审判决第一项、第二项，判决被上诉人刘仁武、杨海文及旺业公司共同返还上诉人已付购房款及定金230万元；2、判令被上诉人百度公司对被上诉人刘仁武、杨海文及旺业公司的返还义务承担连带清偿责任；3、判令被上诉人刘仁武、杨海文、旺业公司赔偿上诉人损失171084.86元（损失以上诉人已付款项230万元为基数，按同期银行贷款利率1.5倍计算，暂计至2016年1月19日止，具体计算至被上诉人全部债务履行届满之日止）；4、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院既认定上诉人与被上诉人刘仁武之间所签订的《购房协议》是合法有效的，那么合同的相对方即为上诉人与被上诉人刘仁武，从本案已查明的事实来看，上诉人履行合同的义务是依其与被上诉人刘仁武所签订的《购房协议》的约定进行，而并非与旺业公司所签订的《商品房买卖合同》。《购房协议》对被上诉人刘仁武的权利义务有明确的约定。现合同无法履行，被上诉人刘仁武理应承担返还购房款的义务。二、被上诉人刘仁武及旺业公司在庭审中陈述在房产交易时即存在委托代理关系与事实不符，且不符合日常逻辑。一审法院仅凭一份完全不能采信的委托书就认定旺业公司与刘仁武之间存在委托代理关系，属认定事实错误。三、即使旺业公司与刘仁武之间存在委托代理关系，上诉人也可以选择要求被上诉人刘仁武承担相应的责任。上诉人在签订《购房协议》时，并不清楚旺业公司与刘仁武之间存在委托代理关系，根据《合同法》第403条的规定，上诉人也可以要求被上诉人刘仁武承担相应的责任。四、上诉人与被上诉人刘仁武签订《购房协议》时，涉案房屋存在多笔抵押，百度公司作为专业的房屋中介机构，未尽相关谨慎审查及如实告之义务，造成上诉人巨额损失，应承担相应的责任。
被上诉人刘仁武、杨海文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
被上诉人旺业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
被上诉人百度公司辩称，百度公司已经尽居间义务，不应该承担上诉人诉请的合同责任。
上诉人潘颖冀向一审法院起诉请求：1、解除潘颖冀与刘仁武及旺业公司签订的《购房协议》及《商品房买卖合同》；２、刘仁武及旺业公司返还潘颖冀已付购房款及定金230万元；3、杨海文对刘仁武应返还的全部款项承担连带偿还责任；4、百度公司返还3万元的中介费，并对刘仁武及旺业公司的返还义务承担连带赔偿责任；5、刘仁武、杨海文、旺业公司赔偿潘颖冀损失人民币171084.86元（损失以潘颖冀已付款项230万为基数，按同期银行贷款利率1.5倍计算，暂计至2016年1月19日止，具体计算至刘仁武、杨海文、旺业公司全部履行届满之日止）；6、本案的全部诉讼费用由刘仁武、杨海文、旺业公司、百度公司承担。
一审法院认定事实：2014年9月16日，潘颖冀与刘仁武、百度公司柳高分行共同签订了《购房协议》，该协议约定：“甲方刘仁武自愿将位于柳州市XX大道XX号XX小区XX栋XX号商铺出售给乙方潘颖冀，总价款为人民币371万元，甲方刘仁武于签订本协议前已收取乙方潘颖冀购房定金20万元（此款冲抵房款），此定金由丙方广西百度房地产经纪有限责任公司柳高分行代为保管，在签订购房合同当日转付给甲方刘仁武。甲、乙双方约定在2014年9月21日前和房开签订购房合同，当日乙方支付房款210万给房开。甲方和房开承诺在签订购房合同之日起3个月内帮乙方办出房产证。2014年10月1日起租金由乙方收取。甲方保证房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责偿还纠纷或债务所产生的一切款项，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。若甲方中途更名不成，甲方收取的定金如数退还给乙方。”2014年9月16日，刘仁武出具了一张《收条》，内容主要为：“今收到潘颖冀交来购买柳州市XX大道XX号XX小区XX栋XX号定金20万，以乙方转入百度公司账户为准生效”。2014年9月17日，潘颖冀转账20万到百度公司。2014年9月19日，潘颖冀与旺业公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：“出卖人广西旺业房地产开发有限责任公司将位于柳州市XX大道XX号XX小区XX栋XX号房屋出售给买受人潘颖冀，总金额1428480元。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。当日潘颖冀将210万元的房款转入旺业公司账户，同时通过银行转账向百度公司支付3万元的中介费，百度公司向潘颖冀出具收款凭据。2016年1月12日，潘颖冀以涉案商铺已被旺业公司抵押给银行，且现因旺业公司违约不还贷而被银行查封拍卖，导致潘颖冀根本无法按约定取得该房屋所有权为由诉至法院，并提出上述诉讼请求。
另查明，涉案房屋由潘颖冀管理，目前处于对外出租的状态。截止2016年4月19日，根据柳州市房产档案馆出具的房产资料查询结果显示，涉案房屋的所有权人为广西旺业房地产开发有限责任公司，该房屋有查封、抵押信息。具体为，抵押方面：权利人为柳州银行股份有限公司，权利价值：1597413.74，抵押期限为2013年5月9日至2015年5月9日；权利人为鹿寨县汇通小额贷款有限公司，权利价值950000元，抵押期限为2014年4月15日至2014年4月29日。查封方面：涉案房产于2015年1月9日被柳州铁路运输法院查封，查封年限为2年；于2015年7月8日被柳州市城中区人民法院查封，查封年限为3年；于2015年5月15日被柳州铁路运输法院查封，查封年限为3年，于2015年12月2日被柳江县人民法院查封，查封年限为3年。
旺业公司与刘仁武签订有《委托书》，约定“旺业公司委托刘仁武出售旺业公司位于柳州市XX大道XX号XX小区XX栋XX号商铺。委托权限范围为：代为签订该商铺的买卖合同，代收定金和部分购房款，代为办理该商铺的交付手续、代为办理该商铺的过户手续。在委托期限内和委托授权内，受托人刘仁武所作出的一切决定旺业公司均认可，因此导致的一切法律后果均由旺业公司承担。委托期限从2014年8月20日至2015年8月20日止。”
一审法院认为，一、关于《购房协议》的解除，潘颖冀与刘仁武、百度公司柳高分行共同签订了《购房协议》，系当事人真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同。在《购房协议》的履行过程中，因涉案房屋被法院查封，使涉案房屋无法更名过户，导致合同履行不能，潘颖冀要求解除《购房协议》，于法有据，该院予以支持。二、关于《商品房买卖合同》的解除，潘颖冀与旺业公司签订的《商品房买卖合同》，虽然《商品房买卖合同》中涉案房屋的总价款与《购房协议》中约定的价款不一致，但不影响该合同的效力，房屋的价款以当事人实际支付的对价为准。本案中，潘颖冀就涉案房产将20万定金通过百度公司转给刘仁武，将210万元的房款转入旺业公司账户，刘仁武、旺业公司对此无异议，该院亦予以确认。现因涉案房产被法院查封而无法更名过户，导致买卖合同履行不能，潘颖冀诉请要求解除《商品房买卖合同》，于法有据，该院予以支持。三、关于返还购房款。本案中，旺业公司与刘仁武签订有《委托书》，且潘颖冀与旺业公司签订《商品房买卖合同》后直接将210万的房款转入旺业公司账户，潘颖冀应知道涉案房屋的真正出卖人是旺业公司，刘仁武辩称其与旺业公司系委托关系，旺业公司表示认可，该院亦予以采信。基于刘仁武和旺业公司的委托关系，刘仁武在授权范围内的行为所产生的法律后果直接由旺业公司承担，故潘颖冀要求刘仁武和旺业公司承担连带赔偿责任，于法无据，该院不予支持。旺业公司在《商品房买卖合同》解除后应将210万元的房款返还给潘颖冀。四、关于返还定金。庭审中，刘仁武表示其收到潘颖冀的20万定金也愿意退还给潘颖冀，系其真实意思表示，该院予以确认。因刘仁武是在旺业公司的委托下从事涉案房屋的出售行为，故旺业公司、刘仁武应返还潘颖冀20万元的购房定金。潘颖冀要求刘仁武的配偶杨海文对刘仁武应返还的全部款项承担连带责任，于法无据，该院不予支持。五、关于返还中介费。百度公司作为居间人，未尽到合理审慎义务，在促成《购房协议》签订的过程中，未向当事人告知房屋的真实权利状态，百度公司无权收取中介费，潘颖冀要求百度公司返还中介费，合法有据，该院予以支持。六、关于赔偿损失。根据《商品房买卖合同》约定：“出卖人旺业公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人旺业公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人旺业公司承担全部责任”。关于责任的承担方式，双方并未明确约定。本案中，旺业公司已经按照合同约定将涉案房产交付给潘颖冀管理使用并从中获益，潘颖冀主张赔偿损失依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十三条、第四百零三条、第四百二十五条的规定判决：一、广西旺业房地产开发有限责任公司向潘颖冀返还购房款210万元；二、广西旺业房地产开发有限责任公司、刘仁武返还潘颖冀定金20万元；三、广西百度房地产经纪有限责任公司返还潘颖冀中介费3万元；四、驳回潘颖冀的其他诉讼请求。案件受理费26809元、保全费5000元（潘颖冀已预交），由潘颖冀承担3979元、广西旺业房地产开发有限责任公司承担27509元，广西百度房地产经纪有限责任公司承担321元。
本院二审期间，上诉人申请本院向柳州市公安局经济侦查支队调取了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人申请调取并提交的证据有：1、百度公司员工唐达芳的询问笔录，证明在三方签订购房协议时刘仁武称商铺在其名下，是旺业公司以房抵债给刘仁武，与一审查明的刘仁武受旺业公司委托卖房不符。2、百度公司员工王超的询问笔录，证明百度公司是受刘仁武的委托出售房屋而非旺业公司，房屋是旺业房地产公司以房抵债给刘仁武的，与合同约定的办理更名手续相吻合。3、旺业公司员工李红的询问笔录、银行的对公客户回单、银行进账单，证明旺业公司收取的210万元款项只是帐户过渡，在当天就把该款项转给了刘仁武（是刘仁武的同母异父兄弟李炳鸿，实际上可以说是刘仁武控制了该笔款项）。4、刘仁武询问笔录，证明刘仁武在委托百度公司出售该商铺时知道商铺已经抵押给银行。在签订三方购房协议时，刘仁武没有委托书，不存在委托关系。在无法办理房产证后，上诉人向刘仁武追究相关责任，而不是找旺业公司，证实双方的合同关系是上诉人与刘仁武之间，而并不是上诉人与旺业公司之间。5、旺业公司法定代表人梁新业的询问笔录。证明刘仁武、李炳鸿是旺业公司的共同债权人，旺业公司转款给李炳鸿，实际上也是支付给刘仁武。旺业公司受刘仁武胁迫以房抵债，并未委托刘仁武出售商铺，更未签署过授权委托书。6、李炳鸿的询问笔录，证明刘仁武是其同母异父的兄弟以及他们共同借款给旺业公司，并拿到了旺业公司所过渡的200万元购房款的事实。7、最高额抵押合同，证明旺业公司在签订购房协议前已经将涉案商铺连同其他商铺一并抵押给柳州银行，刘仁武在出售该商铺时存在明显的主观故意过错。8、旺业公司尾号为3386的对公帐户银行流水，证明2014年9月19日在上诉人转账到旺业公司210万元，时隔不超过1小时就有200万元转到李炳鸿的帐户上，说明刘仁武与梁新业事先商量用卖房款直接抵偿他们之间的债务，事后也如实履行。被上诉人刘仁武、杨海文的质证意见：对证据1-7的真实性不发表意见，对证据8的真实性无异议，但不认可1-8证据的证明目的。被上诉人旺业公司的质证意见：对证据1、2、4、5、6的真实性及证明目的由法院根据案件事实认定，对证据3的真实性没有异议，但不认可证明目的，对证据7的真实性及证明目的没有异议，对证据8的真实性没有异议，证明目的由法院认定。被上诉人百度公司的质证意见：对证据1、2的真实性及证明目的没有异议，对证据3-8的真实性及证明目的由法院根据案件事实认定。
本院对当事人提交新证据的分析认定：对证据1-6，均系公安机关对当事人所作的询问笔录，对其真实性及证明目的，本院将结合其他证据综合分析，在此不作赘述。对证据7、8，由公安机向有关银行调取，本院对真实性予以确认，可以证明旺业公司于2013年5月9日已将连同涉案商铺在内的12套商铺一并抵押给柳州银行股份有限公司作为最高额为1800万元贷款的担保，其中涉案商铺抵押的债权数额为1597413.74元。2014年9月19日，上诉人将210万元转入旺业公司帐户。同日，旺业公司将200万元转给案外人李炳鸿，银行流水记录摘要栏注明为“付还借款”。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人对一审查明旺业公司与刘仁武签订有《委托书》，约定旺业公司委托刘仁武出售旺业公司涉案商铺有异议，认为这一委托关系是不真实的。对此本院认为，该委托书加盖了旺业公司的印章，虽然事后旺业公司法定代表人梁新业在公安机关所作的询问笔录中对此予以否认，但未能提供相反的证据证实该委托书系伪造或系他人未经授权私自加盖公章，不足以否定旺业公司出具该委托书的法律效力。而上诉人虽对委托书的真实性不予认可，但亦未对其上加盖的公章真伪申请司法鉴定，故一审认定旺业公司与刘仁武形成委托关系并无不当。另外，关于旺业公司与刘仁武之间的委托关系，刘仁武在公安机关询问笔录中陈述梁新业在委托其代卖商铺时是口头委托，《委托书》是在无法为上诉人办理房产证之后才出具的。对此，上诉人认为可说明在签订《购房协议》时，委托关系是不存在的。结合上诉人在与刘仁武签订的《购房协议》中约定将210万元购房款转给旺业公司，且之后上诉人又与旺业公司就同一套商铺另行签订了《商品房买卖合同》，同时由旺业公司将该商铺交付给上诉人，可见上诉人在当时知道涉案商铺的所有权人及出卖人是旺业公司而非刘仁武。虽然签订《购房协议》时没有《委托书》，但根据《民法通则》的规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，故不能依《委托书》的形成时间来否定委托关系，且旺业公司其后出具的《委托书》亦对刘仁武代理卖房行为进行了确认。因此，对被上诉人旺业公司与刘仁武签订的《委托书》及两者之间的委托关系，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被上诉人旺业公司在与上诉人就涉案商铺签订《商品房买卖合同》时，故意隐瞒所售商铺已经抵押的事实，且在收到上诉人支付的购房款后不用于解押办理过户，而是转付给其他债权人，过错责任在于旺业公司，故一审判决由旺业公司承担还款责任并无不当。被上诉人刘仁武基于与旺业公司的委托关系，其在授权范围内的行为所产生的法律后果应由旺业公司承担。上诉人认为旺业公司将200万元购房款转给了刘仁武的哥哥李炳鸿，刘仁武是实际受益人，但上诉人与旺业公司均认可刘仁武和李炳鸿系旺业公司的债权人，故旺业公司转款给案外人李炳鸿用于归还借款并不能等同于刘仁武收到购房款，且旺业公司与刘仁武、李炳鸿之间的借贷关系属另一法律关系，不属本案审理范围，故上诉人将购房款转入旺业公司的账户，旺业公司是实际受益人，在其财务能自由支配的情况下，不将购房款用于登记在其名下涉案商铺的解押、更名、过户而转作他用，亦应由其承担相应的法律责任。故上诉人要求刘仁武与旺业公司共同承担返还房款责任于法无据，其上诉请求本院不予支持，但刘仁武代收的定金20万元应由其与旺业公司返还。另外，被上诉人百度公司在促成《购房协议》签订的过程中，未尽合理审慎义务，未向当事人告知房屋的真实权利状态，其收取的中介费应予返还，但上诉人并无证据证明被上诉人百度公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害其利益，故上诉人要求百度公司对旺业公司返还购房款承担连带责任于法无据，本院不予支持。关于上诉人要求赔偿损失，因被上诉人旺业公司已将涉案商铺交付给上诉人管理使用并从中获益，故其主张赔偿损失依据不足，一审判决不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人潘颖冀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26569元（上诉人潘颖冀已预交26569元），由上诉人潘颖冀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周慧冰
审 判 员 丘洪兵
代理审判员 赵舒颖
二〇一六年十二月二十三日
代书 记员 雷冰宇