河北省衡水市桃城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）冀1102执异189号
异议人（案外人）：冀金利，男，1960年3月11日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
申请执行人：安冬，男，1988年12月27日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
被执行人：白桂臣，男，1955年10月9日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
被执行人：杨世影，女，1973年10月19日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
被执行人：衡水开元房地产开发有限公司，住所地：衡水市桃城区京大路38号。
法定代表人：白桂臣，经理。
本院在执行（2017）冀1102执2258号，申请执行人安冬与被执行人白桂臣、杨世影、衡水开元房地产开发有限�司（以下简称开元公司）民间借贷纠纷一案中，案外人冀金利向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
冀金利向本院提出的异议请求：1、依法解除依据（2016）冀1102民初4474号民事裁定，查封的登记在衡水开元房地产开发有限公司“开元公寓”项目名下的1号楼1单元501、502、506、508、510、514、516室及“商业七号门店”涉案房产的查封措施，并不得执行上述房产。2、依法确认登记在衡水开元房地产开发有限公司“开元公寓”项目名下的1号楼1单元501、502、506、508、510、514、516室及“商业七号门店”房产归异议人所有。事实与理由：2015年6月20日以前，异议人在开元公司享有合法债权578.8万元，开元公司到期未归还，上述债权已经逾期。2015年6月20日，异议人与开元公司之间就如何偿还上述债务签订《协议书》《开元地产认购书》�计三份。《协议书》约定开元公司如在2015年11月19日前未能偿还拖欠异议人的欠款，双方签订的《开元地产认购书》开始生效，即登记在开元公司“开元公寓”项目名下的1号楼1单元501、502、506、508、510、514、516室及“商业七号门店”房产均归异议人所有，开元公司负责办理房产登记手续，原开元公司拖欠异议人的欠款本息转为上述房产的购房款项。2015年11月20日，协议书到期后，开元公司不能偿还借款本息，双方即按协议书约定办理了上述房屋交房手续。异议人领取了钥匙，并对交付的房屋进行了装修，后一直实际占有使用至今。在占有期间还交付了相关的水电费、物业费等费用，异议人对上述房产已经具有了合法的所有权。
在交付房产后，异议人曾经问过开元公司何时能办理上述房产的房产证，开元公司以“该房产项目未经房管部门综合全面验收”为�答复暂时不能办理，何时能办理等通知。2017年，异议人知悉涉案房产已可以办理备案登记，但是在衡水市不动产局发现涉案已经被枣强县人民法院查封（第一封），贵院系轮候查封。故异议人第一时间向枣强县人民法院提出了执行异议申请，枣强县人民法院于2018年7月作出裁定，裁定不再执行上述房产，并同意解除对上述房产的查封。枣强县人民法院解除查封后，轮候查封即转为贵院查封。《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户产权登记的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《�于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据上述法律及司法解释规定，异议人现提出执行异议，请求依法支持异议人的异议请求。异议人提交了协议书、开元公司出具的交房证明、认购书、银行转账记录、物业费收据、枣强县人民法院（2017）冀1121执异6号执行裁定书复印件在卷为据。
本院审查查明：申请执行人安冬与被执行人白桂臣、杨世影、开元公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，于2016年9月13日作出（2016）冀1102民初4474号民事裁定，并于2016年9月20日查封了开元公司开发的“开元公寓”项目下1号楼地上1—2层商业七号门店，2016年9月21日查封了开元公司开发的“开元公寓”项目下1号楼1单元501、502、506、508、510、514、516室房产（轮候查封）及部分其他房产。审理期间，双方当事人自愿协议：一、被告白桂臣、衡水开元房地产开发有限公司、杨世影于2017年1月20日前连带偿还原告安冬借款本金300万元及利息140万元（利息以300万元为基数，月利率2%计算自2015年2月1日至2017年1月10日）；二、如果被告白桂臣、衡水开元房地产开发有限公司、杨世影未按约定的期限偿还债务，则以300万元为基数，以月利率2%计算自2017年1月11日至偿清之日止的利息；三、被告杨世影仅就坐落于衡水市××火车站广场××号的房产价值承担连带清偿责任（房产证号为：河西区2088616号、河西区2088617号、河西区2088618号、河西区2088619号、河西区20850**号房产）；四、原、被告就本案无其他争议。本案受理费39760元，因调解结案减半收取为19880元，保全费5000元，由被告白桂臣、衡水开元房地产开发有限公司负担。本院于2017年1月11日作出（2016）冀1102民初4474号民事调解书，确认了上述协议。调解书生效后，被执行人未按调解书确定的内容履行给付义务，安冬向本院申请执行，本院立案执行，执行案号（2017）冀1102执2258号。执行中，安冬于2017年11月23日向本院提出评估、拍卖申请，本案导入拍卖程序，2017年12月1日裁定中止执行。现该案已于2018年9月11日恢复执行，恢复执行案号（2018）冀1102执恢926号。
异议人提交的证据记载，2015年6月20日，在齐磊见证下，异议人冀金利与被执行人开元公�签订《协议书》《开元地产认购书》，约定以开元公寓项目的八套写字楼、一套商业门店抵顶债权578.8万元的，并约定开元公司如在2015年11月19日之前未能偿还借款，双方签订的《开元地产认购书》生效，被执行人开元公司负责办理房产过户手续。协议到期后，开元公司未能偿付借款本息，双方即按约定于2015年11月20日办理了上述房产的交房手续，异议人领取钥匙，并交付了相关水电费。《开元地产认购书》涉及的房产包含本案查封的“开元公寓”项目1号楼地上1—2层商业七号门店，1号楼1单元501、502、506、508、510、514、516室房产。之后，异议人将房产出租与他人使用。因当时该项目未经房管部门验收，未办理过户登记手续。
另查明，异议人冀金利曾就本案查封的“开元公寓”项目下1号楼地上1—2层商业七号门店及该项目下1号楼1单元501、502、506、508、510、514、516室房产的查封事宜，向首封法院即枣强县人民法院提出排除执行异议，枣强县人民法院经审查，于2018年7月5日作出（2017）冀1121执异6号执行裁定，裁定中止对登记在开元公司“开元公寓”项目名下的1号楼1单元501、502、506、508、510、514、516室房产及商业门店的执行。
本院认为：案外人冀金利基于实体权利，对本案查封的执行标的房产，向本院提出排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。在本案查封之前，异议人冀金利以其持有的对本案被执行人开元公司的债权抵顶购房款的形式，购买了开元公司开发的包括本案查封的开元公寓项目的1号楼地上1—2层商业七号门店及该项目1号楼1单元501、502、506、508、510、514、516室在内的八套单元房、一套门店，且足额支付了购房款，开元公司已将上述房产交付于异议人，并已由异议人实�占有使用至今。至本案查封时，标的房产因开元公司原因未能完成过户登记，不能归责于异议人，异议人没有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人冀金利提出的本案排除执行异议，符合该《规定》第二十八条规定情形，应予支持。异议人请求确认登记在衡水开元房地产开发有限公司名下的开元公寓项目1号楼1单元501�502、506、508、510、514、516室房产及地上1—2层商业七号门店房产归异议人所有，该不属于执行异议程序裁决事项，应通过其他程序处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条的规定，裁定如下：
中止对登记在衡水开元房地产开发有限公司名下开元公寓项目1号楼1单元501、502、506、508、510、514、516室及1号楼地上1—2层商业七号门店的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 刘九恩
审判员 牛金雪
审判员 孙瑞尊
二〇一八年九月十九日
书记员 郭 忱