广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民四终字第22号
上诉人（一审原告）：欧其云，原住广西罗城仫佬自治县，现住广西武鸣县。
委托代理人：潘华，住广西武鸣县，系被代理人欧其云儿子。
被上诉人（一审被告）：廖志华，住广西罗城仫佬族自治县。
委托代理人：黄鹏翔，广西弘生联合律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：潘仁，住广西罗城仫佬族自治县。
上诉人欧其云因合同纠纷一案，不服罗城仫佬族自治县人民法院（2014）罗民初字第348号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成由审判员蒋林飞担任审判长，审判员张桂生、韦媛参加的合议庭，于2015年1月29日公开开庭审理了本案。书记员陈少杰担任记录。上诉人欧其云及其委托代理人潘华、被上诉人廖志华的委托代理人黄鹏翔到庭参加诉讼。被上诉人潘仁经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未说明未到庭理由。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告殴其云生育有潘仁、潘莲、潘华、王昌星、王昌学五个子女。1985年欧其云以其本人名义向罗城仫佬族自治县政府申请建房用地，罗城仫佬族自治县人民政府于1985年审批位于罗城仫佬族自治县x路x号面积为411.92平方米土地给原告欧其云一家人用于建私人住房。之后，欧其云一家人就在该土地上建造瓦房居住生活，先后两次对瓦房进行修建并另建了瓦房前面的平房。1989年7月，欧其云向罗城仫佬族自治县东门镇蔬菜生产委员会缴纳了土地补偿费945元，房前后路补偿费228元。1992年6月办理了该宅基地国有土地使用证，2004年3月办理了建设用地规划许可证，两证的户名均登记为欧其云，国有土地使用证登记的用地面积为120平方米，建设用地规划许可证登记的用地面积为411.49平方米。1993年潘仁在罗城仫佬族自治县x路x号的房屋及屋外场地经营洗车业务。2009年4月15日潘仁与廖志华签订房屋出租协议，将罗城仫佬族自治县x路x号的房屋及屋外场地出租给廖志华经营汽车配件及汽车维修服务，租期约定为三年即2009年4月16日起至2012年4月16日止，租金每年21600元。协议签订后潘仁搬到罗城中学与欧其云一起居住，欧其云对出租一事知情，在租期内未提出任何异议。廖志华每年按合同约定的时间将租金支付给潘仁。第一期房屋出租协议即将到期，潘仁与廖志华于2012年3月7日提前续签房屋出租协议，约定租期为三年即从2012年4月30日起至2015年4月30日止，租金按年分期付款，每年提前20天支付，每年租金提升至30000元。房屋出租协议签订后，廖志华于2012年3月29日支付第一年（2012年4月30日至2013年4月30日）租金30000元给潘仁，至本案法庭辩论终结时，廖志华已向潘仁支付租金至2014年10月。2012年4月11日，欧其云以讼争房屋及屋外场地属其所有为由要求廖志华在第一期房屋出租协议到期后，将房屋及屋外场地退还给其本人，遭廖志华拒绝。欧其云遂向本院提起诉讼，要求判决确认二被告签订的两份《房屋出租协议书》无效，并判决被告廖志华搬离讼争的房屋和屋外场地，支付房屋占用费154800元。
一审法院审理认为：判定合同是否合法有效，应当根据合同双方对标的物的处分权限、意思表示是否真实以及是否符合法律、法规等方面综合考量。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。订立及履行合同过程中存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益情形的，该合同无效。原告欧其云以国有土地使用证和建设规划许可证登记在本人名下，其房屋和屋外场地就属自己所有为由主张被告潘仁与被告廖志华签订的房屋出租协议无效，而从查明的事实可以得知，欧其云在申请住宅建设用地时是以家庭的名义向政府申请的，原来原告家庭成员均在讼争处共同生活，潘仁作为欧其云的长子与其他家庭成员对讼争的房屋及屋外场地享有同等的使用权，并且潘仁1993年起至出租于廖志华止一直占有和使用讼争土地。正是基于上述事实，加上潘仁与欧其云特殊的亲缘关系，廖志华与潘仁签订的第一份房屋出租协议书是善意的，并没有恶意串通的意思表示。因此，二被告签订的第一份房屋出租协议是合法有效的。在廖志华知晓涉案土地的使用权登记在欧其云名下时，仍与潘仁签订续租协议，由于涉案房屋及土地虽登记在欧其云名下，并不能就此得出涉案房屋和土地就是欧其云一人所有，房屋的所有权和土地的使用权应当根据实际情况予以认定，建设规划许可证和国有土地使用证不是土地使用权归属的唯一凭证。在欧其云向廖志华主张权利时，欧其云与潘仁同为涉案房屋与场地的权利人，其权利、地位对等，在其他共有人未主张权利的前提下，廖志华又与潘仁续签了第二份房屋出租协议，同时将租金提高至每年30000元，并没有损害其他共有人的合法利益。因此，第二份房屋出租协议也是合法有效的。廖志华按照协议约定将租金按期支付给潘仁，没有违反合同的约定，欧其云再要求其支付房屋及场地占用费没有事实和法律依据。欧其云及其他共有人对潘仁独自占有出租房屋及屋外场地租金有异议，要求分割的，可以协商解决，协商不成的，可另行起诉。原告欧其云请求确认被告潘仁与被告廖志华签订的两份房屋出租协议书无效，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决：驳回原告欧其云的诉讼请求；案件受理费3396元，由原告欧其云负担。
上诉人欧其云不服一审判决，上诉称：一、一审以“欧其云在申请住宅建设用地时是以家庭的名义向政府申请的，原来欧其云家庭成员均在讼争处共同生活，潘仁作为欧其云的长子与其他家庭成员对争讼的房屋及屋外场地享有同等的使用权，并潘仁自1993年起至出租于廖志华止一直占有和使用讼争土地，加上潘仁与欧其云特殊的亲缘关系，廖志华与人潘仁签订的第一份房屋出租协议书是善意的，并没有恶意串通的意思表示”为由，认定廖志华与潘仁签订的第一份房屋出租协议合法有效，是错误的。1、本案是确认合同效力之诉，并非是确权之诉，因确认合同效力涉及的土地及房屋，只能作为涉案土地及房屋，将涉案土地及房屋作为诉讼标的进行审理，是错误的。2、我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据物权公示原则，本案涉案房屋的土地使用证及建设用地规划许可证均为上诉人个人名下，应为上诉人的个人财产。在法律上，涉案房屋如果是上诉人与王朝科婚姻关系存续期间建造的，依照婚姻法的规定，也只能属于上诉人与王朝科夫妻共有财产。因此，以上诉人申请建房用地时的家庭人口来认定涉案房屋为家庭共有，不符合以上法律规定，也没有法律依据，是错误的。3、上诉人申请建房用地时，被上诉人潘仁在武鸣工作，户口在武鸣，不跟随上诉人，户口不在上诉人家庭成员之列，与申请建房用地无关。4、被上诉人潘仁自1993年起至出租于廖志华止，在涉案房屋居住，并使用涉案土地及房屋，是得到涉案土地及房屋产权人（即上诉人）的允许的。从法律上讲，被上诉人潘仁的使用是授权使用，而不是法定使用权。5、使用权与处分权是两个不同的法律概念，一审将其混淆，视为同一概念，是错误的。6、一审认定被上诉人廖志华的行为属于善意行为，是错误的。根据法律规定，物权公示公信的基本原则，不动产物权以登记为公示，并经登记发生法律效力。被上诉人廖志华如果占用涉案房屋及场地，未尽到充分的注意，没有认真审查涉案房屋及场地产权人，对涉案房屋及场地产权人抱着放任心态，未征得产权人的同意，其本身存在过失，应承担过错法律责任。被上诉人廖志华既然要承担过错法律责任，其占用涉案房屋及场地的行为，就不应归属于善意之范畴。被上诉人廖志华如果明知涉案房屋及场地产权不是潘仁，而仍然与潘仁签订出租协议，那么被上诉人廖志华就是恶意串通损害上诉人的产权权益，其行为亦是非善意的。更何况，上诉人于2012年春节期间，曾先后三次到涉案房屋及场地，要求被上诉人廖志华妻儿老小及工作人员退出，4月11日又与其当面交涉后，即通知其搬离，并以书面形式张贴在门面的外墙上。之后又几经交涉未果，上诉人不得已才于2012年7月26日提起诉讼。在此过程中，从未见被上诉人廖志华提到过有出租协议。因此，两被上诉人在所谓的第一次租期届满（2012年4月30日），提前一个多月于2012年3月7日所签订的出租协议，不排除有倒签时间的情形，由此分析被上诉人廖志华也是非善意的。再说，两被上诉人签订的出租协议书，合同租期是从2012年4月30日起至2015年4月30日止，且又按年度计付租金。上诉人作为房屋产权人，在租期还未开始前，即于2012年4月11日向被上诉人廖志华提出搬离房屋的要求，当时租期仍未开始，租金也未付清，谈何善意、有偿取得？再说，就算两被上诉人签订出租协议时没有倒签时间，确实是2012年3月7日签订的，可在上诉人于4月11日（租期还未开始）明确表示异议之后，且在诉讼过程中，被上诉人廖志华还是不断向被上诉人潘仁支付租金，而不将交给上诉人或依法提存，由此可见，被上诉人廖志华自始自终有意窜通被上诉人潘仁，损害上诉人的利益，为此被上诉人廖志华的行为是非善意的。二、一审认定“在廖志华知晓涉案的土地使用权登记在欧其云名下，仍与潘仁签订续租协议，由于涉案房屋及场地虽登记在欧其云名下，并不能就此得出涉案房屋及场地就是欧其云一人所有，房屋的所有权和土地的使用权应当根据实际情况予以认定，建设规划许可证和国有土地使用证不是土地使用权归属的唯一凭证。在欧其云向廖志华主张权利时，欧其云与潘仁同为涉案房屋及场地的权利人，其权利、地位对等，要其他共有人未主张权利的前提下，廖志华又与潘仁续签了第二份房屋出租协议，同时将租金提高至每年30000元，并没有损害其他共有人的合法权利益。因此，第二份房屋出租协议也是合法有效的”，是错误的。1、本案涉案房屋及场地属不动产，《物权法》第九条、第十七条明确规定，不动产物权经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据以上物权公示原则，本案涉案房屋的土地使用证及建设用地规划许可证均为上诉人个人名下，上诉人就是涉案房屋及场地的产权人。一审如果否定土地使用证及建设用地规划许可证是本案涉案房屋及场地产权的唯一物权法律凭证，难到还有其他本案涉案房屋及场地物权法律凭证？请举出具体凭证文号。2、本案是确认合同效力之诉，并非是财产确权之诉，在被上诉人潘仁未提任何物权凭证的情况下，一审凭什么认定“潘仁同为涉案房屋及场地的权利人，其权利、地位（与上诉人）对等”？3、一审在查实“被上诉人廖志华明知涉案的土地使用权登记在欧其名下，仍与被上诉人潘仁签订续租协议”的情况下，还认定被上诉人廖志华是“善意”的，并认定其所签订的房屋出租协议书是合法有效的，更是无稽之谈。三、根据法律规定，两被上诉人所签订的房屋出租协议书是无效的。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案涉案房屋未按建设工程规划许可证的规定建设，为此两被上诉人所签订的房屋出租协议书无效。2、被上诉人潘仁不是本案涉案房屋及土地的产权人，其与被上诉人廖志华签订的房屋出租协议书，属于“无处分权的人处分他人财产”之情形，根据《合同法》第五十一条的规定，要经权利人（上诉人）追认，所签订的《房屋出租协议书》才有效。再根据《最高人民法院关于贯彻执行<；民法通则>；若干问题的意见》第66条关于“不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可视为意思表示”之规定，本案中对“不作为”在没有法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，不应以上诉人的“不作为”而认定其“默认”了《房屋出租协议书》。3、两被上诉人所签订的房屋出租协议书，损害了上诉人的合法利益，根据《合同法》第五十二条第（二）款及其他相关法律法规定规定，所签订的《房屋出租协议书》属无效合同。上诉人原先不知道到潘仁把门面租给廖志华，后来上诉人知道了之后就和被上诉人交涉，但廖志华仍与潘仁签订租赁合同，廖志华仍把租金交给潘仁，这是恶意串通损害上诉人的利益.并且租金是按年支付的，但在上诉人起诉后就一次性支付租金，这表明两被上诉人恶意串通损害上诉人的利益，故两被上诉人签订的第二份租赁协议时无效的。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，上诉人要求实际占用涉案房屋的被上诉人廖志华支付房屋占有使用费，应得到支持。综上所述，一审判决明显褊袒被上诉人，且认定事实不清，适用法律错误。故请求二审法院：l、请撤销一审判决；2、请判决确认两被上诉人签订的两份《房屋出租协议书》为无效合同；3、判决被上诉人廖志华搬离罗城县东门镇朝阳路96号房屋及场地，并支付上诉人房屋占有使用费154800元；4、本案一二审诉讼费用均由两被上诉人负担。
被上诉人廖志华辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，希望法院驳回上诉人的上诉人请求。首先，在两被上诉人在签订两份租赁协议时上诉人未提出异议，说明上诉人对两被上诉人签订租赁协议的行为是认可的。其次，退一步说，就算上诉人对两被上诉人签订的租赁协议不知情，被上诉人廖志华与被上诉人潘仁签订的租赁协议也是善意的，被上诉人廖志华有理由相信被上诉人潘仁代理上诉人与被上诉人廖志华签订协议，不存在恶意串通的行为，上诉人主张合同无效不符合事实和法律依据。第三，被上诉人廖志华已经按照协议的约定把租金交纳给了潘仁，不可能再交纳第二次租金，上诉人主张廖志华交纳门面占用费没有依据。潘仁与上诉人之间的家庭纠纷不应损害到第三人廖志华的权益。
被上诉人潘仁未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩，视为放弃答辩的权利。
在二审审理的过程中，上诉人向本院提交户口本复印件和调动函复印件各一份，均证明被上诉人潘仁在上诉人获得争议房屋的土地及洗车场时非上诉人的家庭成员，即对争议房屋和洗车场没有出租权。
经过开庭质证，被上诉人廖志华对上诉人提交的新证据的真实性和合法性没有异议，但认为不能证明上诉人所要证明的内容。
被上诉人廖志华在二审审理过程中向本院提交收据复印件一份，证明其已经按照协议约定把租金交给潘仁，现在不应再交纳。
经过开庭质证，上诉人对被上诉人廖志华提交的证据有异议，认为该份证据无法核实，不具有真实性。
本院对上诉人、被上诉人提交的证据认证如下：对由当事人一方提交而对方当事人无异议的证据，因其来源真实、合法，本院予以认可，可作为认定案件基本事实的依据；对其他由一方当事人提供而他方当事人对其真实性或证明的内容有异议的证据，提出异议的一方又无相反证据予以佐证其反驳意见，而该证据与双方诉辩事由具有一定关联性的，本院可作为认定案件事实的参考依据。
二审经审理查明：一审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，被上诉人潘仁于1982年从罗城仫佬族自治县县乔善公社电影站调至武鸣县电影站工作，身份性质为工人。1985年欧其云以其本人名义向罗城仫佬族自治县政府申请建房用地，罗城仫佬族自治县政府于同年审批本案合同涉地给欧其云，欧其云于1989年缴纳相关土地补偿费用后于1992年办理获得该地使用权属证书，2004年获得《建设用地规划许可证》，但至今仍未取得《建设工程规划许可证》，也未经主管部门批准建设便已在该地上建设本案所涉房屋。
再查明，2012年4月11日上诉人欧其云以排除妨害纠纷为由请求被上诉人廖志华搬离上述房屋及空地起诉至罗城仫佬族自治县人民法院，该院审理后未经释明而以租赁合同纠纷为案由作出（2012）罗民初字第438号民事判决，驳回欧其云的诉讼请求，欧其云不服该判决上诉至本院，本院二审以原审判决违反法定程序为由作出（2013）河市民三终字第58号民事裁定，发回罗城仫佬族自治县人民法院重审。欧其云仍以排除妨碍为诉求，罗城仫佬族自治县人民法院重审后作出（2013）罗民初字第1056号判决，驳回欧其云的诉讼请求，欧其云又不服该判决上诉至本院。本院经向欧其云释明本案的法律关系后其仍不变更诉讼请求，为此本院于2014年3月31日作出（2014）河市民一终字第21号民事裁定书，驳回欧其云的起诉。该裁定生效后欧其云便于2014年5月8日以合同纠纷为由起诉本案至罗城仫佬族自治县人民法院，提出如诉请求。
综合双方当事人二审的诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：被上诉人潘仁与被上诉人廖志华签订的两份《房屋租赁协议书》是否合法有效；2、上诉人请求被上诉人廖志华搬离罗城县x路x号房屋及其相邻左侧空地并支付房屋占用费154800元是否有事实和法律依据。
本院认为：
一、关于被上诉人潘仁与被上诉人廖志华签订的两份《房屋租赁协议书》的效力问题。要判定合同的效力应从合同的主体、当事人的意思表示、当事人对合同标的物所享有的权限、标的物合法性以及有无《中华人民共和国合同法》第三十条规定的情形等方面予以考量。
首先，关于被上诉人潘仁对合同标的物（即位于罗城县x路x号房屋及其相邻左侧空地）所享有的权限问题。上诉人提供的1992年6月罗城县人民政府颁发给其的《国有土地使用权证》和2004年3月罗城县建设局发给其的《建设用地规划许可证》（两者的用地位置同为罗城县x路x号）中，登记土地使用者均为上诉人欧其云，《建设用地规划许可证》载明的用地项目名称为“私人住宅楼”。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明”；第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据的除外”。根据上述规定，被上诉人潘仁辩称上述房屋及空地属其与上诉人共有，但其未提供证据予以证实，其辩论意见本院不予支持。综上，潘仁对该房屋及空地没有处分权。一审以《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》不是土地使用权归属的唯一凭证为由认定上述房屋所有权和空地使用权为上诉人欧其云与被上诉人潘仁共有，因此认定被上诉人潘仁对该房屋及空地具有处分权有误，本院予以更正。
其次，被上诉人潘仁出租本案所涉房屋及空地的行为的性质及效力问题。如前所述，被上诉人潘仁非上述房屋所有权和空地使用权的享有人，上诉人欧其云亦未授权潘仁处分该房屋和空地使用权，而潘仁擅自以自己的名义与被上诉人廖志云签订租赁合同，把上诉人房屋和空地租给被上诉人廖志华使用，应属无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立取得处分权的，该合同有效”的规定，本案被上诉人潘仁无权处分上述房屋及空地的使用权，而擅自租赁给廖志华使用，在租赁合同签订后权利人欧其云没有追认，潘仁也未取得处分权，故该两份租赁合同均无效。
第三，合同标的物合法性问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论结束前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。据此，本案被上诉人潘仁把至今未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设而建设的房屋作为合同标的物租赁给被上诉人廖志华，故该合同应属无效。
综上，被上诉人潘仁与被上诉人廖志华签订的两份《房屋租赁协议书》无效。
二、关于上诉人请求被上诉人廖志华搬离罗城县x路x号房屋及其相邻左侧空地并支付房屋占用费154800元是否有事实和法律依据的问题。
经查明，被上诉人潘仁系上诉人欧其云的儿子，自1993年起欧其云便把该房屋及空地交给潘仁经营洗车场。廖志华基于上述事实在与被上诉人潘仁签订租赁合同时，信以为潘仁对该房屋和空地有处分权而与其签订合同，且合同约定的租金与当地市场价格相符，不能认定廖志华与潘仁恶意串通损害欧其云的利益。上述合同无效并非廖志华的行为所致。上诉人欧其云的权益受到损害的后果也并非廖志华所致，而系潘仁的无权处分行为所致，因此责任应由潘仁承担。且廖志华在使用上述房屋和空地期间已经支付了相应的对价（交纳租金），不应再双重支付占用费，房屋及空地被占用造成的损失欧其云可向侵权责任人潘仁主张赔偿。上诉人上诉称两被上诉人签订的第二份合同可能是在上诉人要求廖志华搬离上述房屋和空地后倒签的，意在恶意串通损害上诉人的权益。但上诉人未能提供相应的证据予以证实，应当承担举证不能的后果。综上，上诉人请求廖志华支付房屋占用费154800元本院不予支持。但因上述合同无效，廖志华应当搬离上述房屋和空地。
综上，一审认定事实清楚，程序合法，但实体处理不当，本院予以纠正。上诉人欧其云的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销罗城仫佬族自治县人民法院（2014）罗民初字第348号民事判决；
二、被上诉人潘仁与廖志华分别于2009年4月15日和2012年3月7日签订的两份《房屋出租协议书》均无效；
三、自本判决生效之日起20日内廖志华搬离罗城仫佬族自治县x路x号房屋及其左侧空地；
四、驳回欧其云的其他诉讼请求。
一审案件受理费3396元、二审案件受理费3396元共计6792元，由上诉人欧其云负担5000元，被上诉人廖志华和潘仁共同负担1792元。上诉人欧其云预交的一审案件受理3396元，由一审法院退还欧其云8**元；上诉人欧其云预交的二审案件受理3396元，由本院还欧其云8**元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋林飞
审判员 韦 媛
审判员 张桂生
二〇一五年三月二十日
书记员 陈少杰