宁夏回族自治区银川市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）宁01执异134号
案外人：牛菊芳，女，1949年11月7日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：吴昊，宁夏言宗律师事务所律师。
申请执行人：中信信托有限责任公司（以下简称中信信托），住所地：北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。
法定代表人：陈一松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马钰朋、牛未默，北京市兰台律师事务所律师。
被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街***号。
法定代表人：徐毅，该公司理事长。
被执行人：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏回族自治区海原县人，隆湖公司理事长，现在银川监狱服刑。
被执行人王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，工商银行西街办事处退休职工，住宁夏回族自治区银川市。
上述被执行人的委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，本科文化，隆湖公司销售科科长，住宁夏回族自治区银川市。
本院在执行中信信托与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，案外人牛菊芳对本院拍卖隆湖公司开发的位于银川市北京东路北侧”尚东帝景花园”30号楼429号公寓的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年4月26日举行了听证。案外人牛菊芳及其委托诉讼代理人吴昊、申请执行人的委托诉讼代理人马钰朋和牛未默、三被执行人的委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人牛菊芳称，被执行人隆湖公司与其签订《商品房预定单》，该预定单的形式符合最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第五条的规定，即商品房认购、订购、预购等协议，符合商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为购房合同。此外，案外人牛菊芳于2011年3月23日向被执行人隆湖公司支付涉案房屋定金20000元、购房款80000元。案外人牛菊芳主张对涉案房屋享有所有权，申请中止对该房屋的执行程序，解除查封并中止对该房屋的评估、拍卖程序。
案外人牛菊芳为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：1.《商品房预定单》；2.收款收据二份。
申请执行人中信信托称，2010年4月8日，隆湖公司与中信信托签订贷款合同，约定中信信托向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以”尚东帝景花园”项目土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押。2011年1月17日，隆湖公司与中信信托签订补充合同，约定中信信托向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，隆湖公司以”尚东帝景花园”项目土地使用权及137376.79平方米在建工程提供抵押。双方于2010年6月21日办妥异议房屋在内的在建工程的抵押登记，中信信托依约发放贷款，对异议房屋及其所在土地使用权享有抵押权，足以对抗案外人。另牛菊芳所提异议不满足执行异议复议规定所列明的排除执行的条件，理由为：第一，牛菊芳不符合买受人名下无其他用于居住的房屋，牛菊芳现居住于银川市××区号；第二，牛菊芳缴纳的购房款未超过约定总价款的百分之五十；第三，在法院查封之前，牛菊芳未与隆湖公司签订合法有效的书面买卖合同，虽然双方已经签订《商品房预定单》，但该预定单不属于执行异议复议规定第二十九条所指的书面买卖合同的形式；第四，牛菊芳未对异议房屋形成合法占有，30号楼目前尚不具备交付的条件。鉴于上述条件均不满足，该异议房屋未办理备案登记，且在牛菊芳与隆湖公司签署《商品房预定单》时，中信信托已合法享有异议房屋的抵押权。故牛菊芳对异议房屋不享有物权期待权，其所享有的权利仅为基于买卖关系而形成的与隆湖公司之间的一般债权关系，但该权利不能达到执行异议复议规定所规定的能够排除执行的程度。故申请执行人中信信托认为牛菊芳对异议不动产不享有排除执行的权利，恳请法院驳回牛菊芳的异议请求。
申请执行人中信信托为支持其请求，向本院提交了如下证据：1.(2012)京方圆内经证字第08130号执行证书；2.（2012）银执字第167号执行裁定书；3.银他项（2010）第507-511号他项证；4.银房建20100628字第00738号银川市在建工程抵押登记证明、银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押证明、情况说明。
被执行人隆湖公司、徐毅、王淑华的委托诉讼代理人称，认可案外人所提交证据的真实性，请求法院依法裁决。
经审查查明，2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。
上述《执行证书》作出后，中信信托于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。
在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。
2018年2月6日，本院在”新消息报”公告”尚东帝景花园”房地产项目拍卖方案，其中涉及到案外人牛菊芳提出的”尚东帝景花园”30号楼429号公寓。
另查明，2011年3月23日，案外人牛菊芳与被执行人隆湖公司签订《商品房预定单》，预定被执行人隆湖公司开发的位于银川市北京东路北侧”尚东帝景花园”30号楼429号公寓，并支付定金2万元、房款8万元，共计10万元。
还查明，2010年4月8日，中信信托与隆湖公司、徐毅、王淑华签订《人民币资金贷款合同》时除将涉案土地进行抵押外，于2010年6月29日还将兴庆区北京××路号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押给中信信托；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。上述房屋于2012年5月22日被本院查封。
本院认为，本院在执行中信信托与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书过程中，案外人牛菊芳对本院拍卖的”尚东帝景花园”30号楼429号公寓提出异议，主张对涉案房屋享有所有权，但当庭没有提交给隆湖公司交款的凭证，亦未提交能形成其为涉案房屋所有权人证据链的相关证据。案外人牛菊芳与被执行人隆湖公司签订的《商品房预定单》虽明确了购房位置、面积、金额，但无其他约定事项，不具备商品房买卖合同应具备的基本构成条款。另案外人牛菊芳仅提供了共计10万元的收款收据，但无付款凭证，无法认定案外人牛菊芳已支付相应价款，且该金额也未能超过购房款的百分之五十。故案外人牛菊芳对案涉房屋并不享有优先权，不能排除执行，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,裁定如下：
驳回案外人牛菊芳的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 田少珍
审 判 员 牟 锦
人民陪审员 任建国
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 杨 红
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。