南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）青民一初字第836号
原告梁X贵，男，住南宁市邕宁区。
委托代理人李应修，广西桂三力律师事务所律师。
被告黎X玉，女，住南宁市良庆区。
委托代理人曾镜彪，广西桂公明律师事务所律师。
原告梁X贵与被告黎X玉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员骆兴国适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴X杰及其委托代理人李应修、被告黎X玉及其委托代理人曾镜彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁X贵诉称，2010年5月5日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将其位于南宁市仙葫开发区彩虹路XX园的X号房出租给被告用于开办幼儿园。房屋的租赁期为15年，从2010年9月1日起至2025年8月31日止。合同订立后，被告需向原告交纳10000元保证金。房屋租金每年分两次交纳，每半年交纳一次，其中第一年至第三年每月租金为3000元。被告应于2011年2月28日前交纳第二期房租，于2011年8月31日前交纳第三期房租。如被告逾期不交纳房租，原告有权单方终止合同。合同还约定，在房屋租赁期间，不论任何一方违约，守约方可向违约方要求相当于第一年五倍房租的赔偿，并即时终止合同。若被告违约，原告不退还保证金。合同签订后，被告违反合同约定，2011年3月24日才支付第二期租金，9月4日才电话表示支付第三期房租。水电费拖欠至今。此外，被告未经原告同意，于2011年8月擅自在承租房内违规安装消防管道。原告根据《房屋租赁合同》之约定，曾多次通知被告要求终止和解除该合同，要求被告交回承租房屋，均遭到被告无理拒绝。还有，原告已于2011年9月4通过电话、11月19日又以书面方式通知被告解除合同，如被告有异议，应依据合同法司法解释二向法院或仲裁机构提起确认之诉，但至今未见，应视为其默认合同解除。综上，在合同履行短短的一年间，被告就屡次违约。为维护原告合法权益，特诉至法院。请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告租赁房屋期间所欠的水电费590元（自2011年3月1日至2012年1月31日）；3、被告支付原告租赁房屋期间拖欠租金暂计15000元（从2011年9月1日起计至本案生效判决之日止）；4、被告支付原告赔偿金18万元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告黎X玉辩称，一、原告起诉的事实与客观事实不符。事实如下：本案原告梁X贵的房屋与另案原告吴X杰的房屋相连，并同时对外出租。按双方约定，被告承租两原告的房屋应支付的租金，先由另案原告吴X杰收取，再由其转付给本案原告梁X贵。故合同签订后，被告即向二人支付了20000元保证金即首期租金36000元。2011年春节过后，被告按合同约定向出租方支付第二期租金，但因吴X杰忙于生意不在南宁，无法收取该期租金，被告多次联系，均未能如愿支付。后吴X杰建议将二人租金分开，由被告直接向梁X贵交纳，其个人部分待其回南宁后再收取。被告遂于2011年3月24日向梁X贵支付了租金18000元。至8月份，被告要求支付第三期租金，二人却以各种理由推托，并要求提高租金。2011年9月18日，被告在仙葫开发区金葫社区居委会协助下与原告进行交涉，欲向原告支付租金，但最终未果，居委会出具的证明足以证实。被告亦曾多次通过电话、信件的方式要求向原告支付租金，但原告均予拒绝。被告未能按期支付租金，并非被告的主观过错所致，而是原告为了谋取高额租金而恶意制造被告逾期付款的“违约事实”。二、关于水电费，在第二期租金缴纳时已把第一期的水电费交纳了，我方想在第三期结算租金时缴纳第二期的水电费，但因原告拒收，所以拖欠水电费应为2011年3月份之后的。三、消防设施已经通过消防部门验收，原告所称违规增设消防管道一说自相矛盾。四、即使被告存在延迟支付租金的行为，原告与梁X贵亦无权解除双方签订的租赁合同。首先，根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条的规定，本案不存在解除合同的法定事由。迟延支付租金，亦并非解除房屋租赁合同的法定事由，只有被告拖欠租金累计六个月以上的，原告才有法定解除房屋租赁合同的权利。其次，原、被告虽在《房屋租赁合同》中约定：如被告逾期不交房租，原告有权单方终止合同。但该约定没有明确解除合同的条件，且违反了《合同法》催告并给予承租人合理期间支付租金的规定。因此，该约定不能作为原告与被告解除合同的依据。五、被告承租下原告的房屋后，对房屋进行装修共计投入二十几万元，开办幼儿园注册出资十五万元，购置各种设施花费七八元，总投入将近五十万元。被告开办的幼儿园证照齐全，已招收幼儿将近200名，有效解决了该区域适龄幼儿入托问题。如若解除合同，将致使被告遭受巨大经济损失，并引发社会关系的不稳定。而被告又完全有能力全面履行双方所签订的房屋租赁合同。六、法律应当充分发挥为市场经济秩序的有序发展保驾护航的作用，切实保护市场交易的安全。合同的履行存在瑕疵并不应当必然导致合同的解除，只要未构成根本性违约，皆应保障合同的有效履行，否则将破坏市场经济的有序发展。七、原告提出支付赔偿金18万元的诉求没有事实依据。即使被告有迟延支付租金的违约行为，该违约行为给原告造成的损失也仅是利息方面的损失，原告要求赔偿18万元，明显畸高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本案房屋位于南宁市仙葫开发区彩虹路X号，权属于2008年2月3日登记于梁X贵名下（权属证号：邕房权证字第XXXX0**号）。2010年5月5日，被告黎X玉（乙方）与原告梁X贵及另案原告吴X杰（甲方）共同签订了一份《房屋租赁合同》，合同第一条关于标的物约定：甲方同意将位于南宁市仙葫开发区彩虹路兴宁园的XX、XX号门牌（地号为兴宁园XXX、XXX号地）的自建私宅部分楼层出租给乙方，其中XXX号地为1-3层楼房除四、五、六楼共用的公共楼梯及一楼车库外整层租赁，XXXX号地为1-3号楼房除四、五、六楼共用的公共楼梯外整层租赁。第三条关于租期约定租赁期为15年，从2010年9月1日起至2025年8月31日止。第四条关于租金支付方式约定，租金按所租的楼层计算，由乙方按时交纳：第1-3年即自2010年9月1日至2013年8月31日按每月6000元计收；第4-6年，每月按7000元计收；第7-8年，每月按7700元计收；第9-10年，每月按8470元计收；第11-12年，每月按9317元计收；第13-14年，每月按10248.70元计收；第15年，每月按11273.60元计收。154号地的房屋权属为梁X贵所有；155号地的房屋权属为吴X杰所有。每年分两次结算房租，即每半年（满6个月）交纳一次，且先交纳租金后租用。如乙方逾期不交房租，甲方有权单方终止本租赁合同的履行。第六条关于保证金，本合同签订之日起十天内乙方需向甲方交纳贰万元人民币保证金。如乙方守约，甲方在乙方租赁期满时退还乙方，若乙方违约，甲方则不退保证金。第八条关于水电费及其他费用的交纳，水电费及公摊费，乙方必须自觉到有关部门及时足额交纳或由甲方代收。第九条约定免租期至2010年8月31日止。第十条约定在房屋租赁期间，未经甲方同意，不得擅自改变承租房屋用途及内部承重墙结构。第十一条关于租赁期满有关问题的处理，租赁期满，乙方在租赁房屋内的所有装修及乙方在房屋租赁期间配套的水电、消防设施归甲方拥有，乙方不能拆除搬走。其他设备由乙方在期满之日起十五天内拆除撤出，并负责清理好房屋交回甲方。第十三条关于违约责任约定，在房屋租赁期间，若乙方不按时交纳租金、水电费及违反本合同其他条款，为乙方违约，不论何方违约，守约方可向违约方要求相当于第一年五倍房租的赔偿，并且即时终止合同。由于不可抗力因素，造成甲乙双方无法履行合同的，均不属于甲方违约责任。合同还约定了其他事项。2010年5月9日，被告以现金方式向原告梁X贵支付了保证金1万元以及第一期（2010年9月1日至2011年2月28日）的租金18000元（3000元／月×6个月）。2011年3月24日，被告仍以现金方式又向原告支付了第二期（2011年3月1日至2011年8月31日）的租金18000元。2011年9月4日，被告意欲交纳第三期租金，但原告以其连续二期逾期交纳租金，符合合同约定解除条件为由，未予受领。经多次协商未果后，2011年9月18日、11月21日被告遂发函原告要求其提供银行帐号以便交付租金。庭审中，原告称9月18日函件未签收，11月21日函虽签收，但11月19日已向其寄发的合同解除通知。现双方就合同是否解除起争议，原告遂诉至本院，请求法院判如所请；被告则答辩如前。
另查明，2011年11月19日，吴X杰及梁X贵共同向被告寄发一份《通知》，称：“黎X玉女士：因你连续两期未在约定期限支付房屋租金，我方已依据房屋租赁合同第四项之约定终止合同履行，合同项下房屋，我方依法收回。关于合同终止，我方已多次于2011年9月4日、15日、18日、24日、10月15日、11月6日等通过电话、面谈方式告知你方，但你方至今仍未归还房屋，故特此书面通知并要求你方于2011年11月30日前将原租房屋交回，并支付拖欠水电费5332.34元，支付房屋占用费27000元，并应依合同第十三项之约定支付我方违约金36万元”。对此，2011年11月28日被告复函称：“吴X杰、梁X贵先生：你方通知已于2011年11月21日收悉。你方称我方违约不交租金不是事实。我方多次要求你方收取租金，但你方为了达到提高租金及终止合同的目的，故意不予收取。为此我方已于2011年9月18日、11月21日两次去函要求你方收取租金或提供银行帐户，但你方既不至我处收取租金也不提供银行帐户。我方不能正常交纳租金的原因系你方所致。······请你方继续履行合同。”
还查明，被告为证明其积极交纳租金还提供了仙葫开发区金葫社区居委会于2012年2月17日出具的一份《证明》，该证明载明：“黎X玉同志于2011年9月18号到金葫社区居委会要求居委会工作人员苏X新和邓X宁一起到房东吴X杰家中，与房东梁X贵、吴X杰协商交纳房屋租金有关问题，黎X玉老师按原合同当场带现金支付房租、水电费，但房东梁X贵、吴X杰拒绝接收，并要求大幅度提高租金”。
本院认为，原告与被告于2010年5月5日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，原告认可被告如期足额交纳了第一期租金。第二期租金，被告应于2011年2月28日前交纳，实际于2011年3月24日交纳。第三期租金，被告应于2011年8月31日前交纳，2011年9月4日被告致电原告要求交纳租金，但因原告以被告连续两期未在约定期限支付房屋租金为由要求解除合同未予受领，未能支付。现双方争议的焦点即是被告逾期交纳租金是否达到合同约定的解除条件。对此，根据双方关于租金支付方式的约定，“每年分两次结算房租，即每半年（满6个月）交纳一次，且先交纳租金后租用。如乙方逾期不交房租，甲方有权单方终止本租赁合同的履行。”以及关于违约责任的约定，“在房屋租赁期间，若乙方不按时交纳租金、水电费及违反本合同其他条款，为乙方违约，不论何方违约，守约方可向违约方要求相当于第一年五倍房租的赔偿，并且即时终止合同。”，上述两款虽然约定了合同解除的条件，但实为苛刻。倘若只是一般性的迟延履行或履行瑕疵，出租方即可解除合同，则双方的合同关系将十分动荡不安。从合同原本约定长达15年的租期来看，显然与双方意欲长期合作、稳定预期收益的合同初衷不符，也有悖于合同法关于最大程度维护交易安全，增进经济效益的立法精神，且租金的交纳也因双方此前未约定银行转账方式而使得原告应负有通知、提示的协助义务。综合全案证据，被告并未有严重恶意的拖欠租金行为。被告虽然在第二期租金逾期交纳24日，但原告当时并未提出异议，事后也予以了受领，此表明原告愿意与之继续履行合同。至于第三期租金，被告仅迟延四日，后因原告意欲解除合同未受领而一直未支付。至于本案起诉后的第四期租金，被告虽未交纳，但因双方争议未决，此系被告行使正当抗辩权，不属于违约。关于原告称被告在签收书面合同解除通知后，未根据相关法律规定向法院或仲裁机构提起确认合同效力，应视为其默认合同解除。对此，本院认为关于合同法第九十六条之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，该条所涉权利指向的对象是主张合同解除一方，而非指向有异议的相对方。至于合同法解释（二）第二十四之规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”，其意指对合同解除有异议的一方，其异议应在约定的异议期提出或无约定异议期的应在解除合同通知到达之日起三个月内提出，逾期则人民法院不予支持。但不能据此得出异议方在合同解除通知送达后不向人民法院提起确认合同效力之诉，就自动产生合同解除的效力。且事实上，在收悉原告的书面合同解除通知后，被告不日即复函提出异议。原告引述上述规定作为支撑其解除合同的依据之一，于法律规定不符。至于原告称被告擅自安装消防管道的问题，本院认为在合同中双方并未约定安装消防管道应事先征得原告的同意，且出租时原告又明知房屋是用于经营幼儿园，合同中也约定被告在租赁房屋内的所有装修及乙方在房屋租赁期间配套的水电、消防设施归其拥有。由此可见，对于安装消防管道，原告在合同签订时就应能予预知并认可的，而被告安装消防管道也是按消防部门的要求出于安全考虑而为之，合情合理。综上，原告要求解除本案合同，依据不足，本院不予支持，双方应继续履行。合同继续履行，被告应及时支付争议期间的租金，现原告主张拖欠的自2011年9月份至起诉时2012年1月份的租金15000元（3000元／月×5个月），有合同依据，本院予以支持。至于水电费590元，被告自认拖欠2011年3月以来的水电费，对此本院予以确认。同时被告还应按双方在调解过程中确定的数额及时支付争议期间的水电费及租金。关于原告诉请的违约金18万元，综合考虑原告的实际损失及被告合同的履行情况，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十七之规定，判决如下：
一、原告梁X贵应继续履行于2010年5月5日与被告黎X玉签订的《房屋租赁合同》；
二、被告黎X玉应向原告梁X贵支付自2011年9月1日至2012年1月31日的租金15000元；
三、被告黎X玉应向原告梁X贵支付自2011年3月1日至2012年1月31日的水电费590元；
四、驳回原告吴X杰要求被告黎X玉支付违约金180000元的诉讼请求。
本案受理费6530元，由原告梁X贵负担。由原告梁X贵，被告黎X玉各负担3265元。此款原告已预交，被告应负部分由其随同上述应付款项一并支付给原告。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并预交上诉受理费。逾期不交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 骆兴国
二〇一二年三月二十日
书 记 员 韦萍益