广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2244号上诉人（原审被告）：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之一，统一社会信用代码91442000668241699C。法定代表人：孙通文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：董怀英，女，1967年11月23日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：余耀辉，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）因与被上诉人董怀英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初10275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。帝悦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院不支持双方关于逾期交房违约金上限的约定，与事实及法律规定不符。一、民事行为应遵循当事人意思自治原则。涉案商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，属于合法有效合同。涉案合同第九条第二点关于逾期交房违约金的约定符合法律规定，帝悦公司亦已通过添加下划线、加黑等方式对买受人进行特别提示。买受人亦未就该条款向权利机关申请撤销或者变更。同时，根据双方合同第九条第二点的约定，帝悦公司逾期交房超过360日的，买受人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。由此可见，涉案合同系双方在综合考量各方权利义务的基础上所作出的真实意思表示，不存在免除帝悦公司责任等情形，该合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。二、一审法院认定双方合同约定的逾期交房违约金过低不当。逾期交房违约金应以双方约定为准。根据约定，帝悦公司承担的逾期交房违约金应以不超过买受人已付房价款的1%为限。若买受人认为双方约定的违约金计算标准过低，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的约定，买受人应提供证据佐证。现买受人未能举证证明其损失高于合同约定的违约金。此外，涉案商品房价格上涨，买受人并无实质损失可言。三、帝悦公司作为长期经营的房地产开发企业，从经营角度考虑，完全没有必要拖延交房。相反，帝悦公司一直尽力争取早日交房。现涉案商品房已完工，因相关验收手续滞后而未交房。同时，因涉案商品房价格上涨，买受人获益，而帝悦公司承担的开发成本上升，受有损失。综上，即使帝悦公司存在逾期交房行为，帝悦公司承担的逾期交房违约金总额应不超过买受人已付总房价款的1%。董怀英辩称：一、一审法院认定的逾期交房违约金没有上限，适用法律正确。涉案合同第九条关于出卖人逾期交房违约金标准的条款符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款情形，依法应属无效。二、一审法院认定的逾期交房违约金并不过高，且低于买受人的实际损失。帝悦公司的逾期交房行为给买受人造成诸多经济损失，包括另行租房产生的租金损失、购房贷款产生的高额利息损失，以及维权产生的差旅费、误工费、律师费等损失，远高于一审法院认定的违约金。三、据了解，帝悦公司获得购房款后并未按约定期限、质量进行建设，拖延交付涉案房屋同时将款项投入到其他的项目中，导致企业资金链断裂，严重损害买受人合法权益。涉案房屋所在建筑至今地面、车库均没有完工，也没有取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，帝悦公司的上诉缺乏法律依据，系拖延时间、浪费司法资源。董怀英向一审法院起诉请求：1.帝悦公司向董怀英支付逾期交付房屋的违约金（自2016年8月31日起以购房款368000元为基数按每日0.02%标准计算至实际交付房屋之日止，暂计至2017年8月20日止为26054.4元）；2.帝悦公司将符合竣工验收标准的中山市××镇旭日××房交付董怀英使用。一审法院认定事实：2015年1月8日，董怀英与帝悦公司签订《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），约定：董怀英购买帝悦公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为368000元，现金付款111000元约定付款时间为2015年1月8日，商业贷款257000元约定付款时间为2015年2月8日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”该条款以黑体、下划线等方式提示。第十三条约定:“1.供水、供电在该商品房交付时达到使用条件（到户自理，由买受人自行申请开通并承担有关费用）。如政府部门和相关部门造成的延误，上述日期顺延。……”商品房买卖合同签订后，董怀英向帝悦公司支付了房价款共计368000元。但至今，帝悦公司以承建方原因为由确认上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。董怀英、帝悦公司均确认董怀英至今没有办理收楼手续。后董怀英以帝悦公司逾期交房违约为由要求帝悦公司支付逾期交房违约金，帝悦公司不予支付。为此，董怀英诉至一审法院，请求判如所请。一审法院又查明，董怀英在一审庭审中明确表示要求帝悦公司交付符合合同约定交付条件的商品房，即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。一审法院认为，董怀英、帝悦公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同第八条约定帝悦公司应于2016年8月30日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付董怀英使用，但帝悦公司在交房期限届满后至今仍未取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且未交付商品房，显然属于帝悦公司违约，帝悦公司应向董怀英承担支付逾期交房违约金的责任。由于帝悦公司未取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即使帝悦公司交房给董怀英也不符合合同约定交房条件，董怀英当然有权拒绝收房。商品房买卖合同第九条约定：出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。董怀英认为前述条款造成其遭受实际损失远高于违约金；帝悦公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议由帝悦公司提供格式合同，但帝悦公司对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，董怀英签订合同后至今未就合同或有关条款请求人民法院变更或撤销，亦未能就其损失数额高于违约金进行充分举证；同时，商品房买卖合同虽明确约定违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除帝悦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故帝悦公司须计付自逾期之日起以已付房价款为基数按每日0.01%标准计算的违约金，计付至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且帝悦公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止。帝悦公司辩称因承建方的原因导致其不能按时取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但这是帝悦公司与承建方的内部法律关系，帝悦公司不能以此对抗其对董怀英负有的按时取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的合同义务，因此一审法院对帝悦公司的该辩解理由不予采信。关于交付商品房的问题。由于董怀英明确要求帝悦公司交付符合合同约定交付条件的商品房，而涉案商品房至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，不具备符合合同约定的交付条件。为此，董怀英请求帝悦公司交付涉案商品房，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，董怀英诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、帝悦公司于一审判决生效之日起七日内向董怀英支付逾期交房违约金（从2016年8月31日起以金额368000元为基数按每日万分之一标准计算至帝悦公司取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且帝悦公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止）；二、驳回董怀英的其他诉讼请求。如果帝悦公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元，减半收取226元，由帝悦公司负担（该款已由董怀英预交，一审法院不另收退，帝悦公司在履行上述判决时一并支付给董怀英）。二审期间，双方均未提交新的证据。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院另查明：董怀英与帝悦公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议均系帝悦公司提供的格式合同。二审期间，帝悦公司确认涉案商品房所在小区尚未办理竣工验收备案登记，何时能够办理并交付涉案商品房不能确定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。帝悦公司对一审法院认定其公司未依约向买受人董怀英交付涉案商品房，帝悦公司延期交房属于违约，帝悦公司应承担支付逾期交房违约金的责任并无异议，一审法院对帝悦公司逾期交房违约行为的认定亦无不当，本院对此予以认可。本案二审争议的主要焦点是帝悦公司承担逾期交房违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。买受人与帝悦公司签订的中山市商品房买卖合同合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与帝悦公司逾期交房行为的违约时限相联系，帝悦公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中。本案中，帝悦公司的逾期交房时间至一审开庭时已超过了100天（即以总房价款按日万分之一计算的违约金金额等于商品房总房价款的1%金额的逾期天数），且帝悦公司尚不能确定涉案商品房所在小区何时能办理竣工验收备案登记。因此，如果不论帝悦公司逾期交房的行为再延续多久，帝悦公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与帝悦公司违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在帝悦公司目前较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。买受人诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于帝悦公司的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算逾期交房违约金，与上述合同法第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以维持。对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上，帝悦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元（中山市帝悦房地产置业发展有限公司已预交），由中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 马燕清审判员 吴合波二〇一八年五月十四日书记员 高 丽