河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终12663号
上诉人：（原审原告）恒大地产集团石家庄有限公司，现住所地河北省石家庄市裕华区怀特商业广场写字楼D座19层。统一社会信用代码911301006934724135。
法定代表人：段胜利，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈曦，该公司员工。
被上诉人（原审被告）杜惠英，女，1958年8月9日出生，汉族，河北银行平安南大街支行退休职工，现住石家庄市桥西区。
上诉人恒大地产集团石家庄有限公司（以下简称“恒大公司”）与被上诉人杜惠英房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区（2017）冀0104民初5096号民事判决，现向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人恒大地产集团石家庄有限公司的上诉请求，撤销原判第三项，其余维持原判。一、二审费用由被上诉人负担。事实理由：1、原判超原告诉讼请求判决，违反不告不理的法律原则，属于法律适用错误。上诉人起诉的诉讼请求为“解除原被告双方之间《商品房买卖合同》，并责令被告配合原告撤销该商品房买卖合同在房管部门的备案”，但原审法院超出上诉人的诉讼请求，直接判决上诉人退还被上诉人购房款，违反不告不理的法律原则，属于法律适用错误，应依法改判。2、根据上诉人与被上诉人双方合同约定，被上诉人违约，款项不予退还。原审法院无视双方合同约定，超诉请判决返还被上诉人相关款项，剥夺了上诉人的相关权利，对上诉人显失公平。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同补充协议第三条第（一）款第5项，明确约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”根据上述合同约定，被上诉人违约，上诉人有权不予退还。但原审法院无视上述合同约定，直接判决返还被上诉人相关款项，对上诉人显失公平。另外，上诉人并未主张全部款项均不被退还被上诉人，双方是可以协商解决的，因此，上诉人仅提起了解除合同的诉请，合同解除后并没有剥夺被上诉人的相关权利，但一审法院在上诉人没有主张、被上诉人亦没有答辩的情况下，超上诉人诉讼请求，直接判决返还被上诉人相关款项，明显剥夺了上诉人主张违约金的权利，显失公平。
被上诉人杜惠英的答辩称，补充协议约定的不退还房款是霸王条款，应属无效。如果解除合同，应当返还我房款和贷款。
恒大地产集团石家庄有限公司在一审的诉讼请求，1、请求依法判决解除原被告双方之间《商品房买卖合同》，并责令被告配合原告撤销该商品房买卖合同在房管部门的备案；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原审查明，2013年11月20日，原告恒大公司与被告杜惠英签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013112010364485575）一份，该合同约定由被告杜惠英购买原告开发建设的位于石家庄市桥西区维明南大街266号恒大城2号商业办公楼0610，用途办公。该商品房建筑面积70.23平方米，套内面积55.99平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10742.35元，总金额为601464元整。被告按揭付款，于2013年11月20日前支付首期房款301464元，余款300000元办理银行按揭，贷款年限10年。其中《商品房买卖合同》中补充协议第三条第一款第五项约定：“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……。”2013年12月4日，原、被告办理了上述房产的备案登记。2014年1月24日，被告杜惠英办理了恒大城2号商业办公楼0610收楼手续。2014年1月23日，原、被告与河北银行股份有限公司胜利路支行签订《个人住房（商业用房）担保借款合同》（合同编号：DK140123000039）。合同约定原告作为被告杜惠英借款保证人，在该合同项下承担连带责任保证。因被告杜惠英未按上述借款合同规定期限偿还银行贷款，截止2015年6月4日尚欠本息及罚息等合计282493.01元，河北银行股份有限公司胜利路支行于2015年6月4日从原告恒大公司保证金账户中扣划282493.01元。原告为被告承担了保证责任。现被告尚未偿还原告上述贷款费用。另查明，2013年10月24日，被告杜惠英与金碧物业有限公司石家庄分公司签订《借款协议》，并于同日出具了付款委托书，约定被告向该公司借款190000元，仅限用于购买上述房产。2015年10月18日，金碧物业有限公司石家庄分公司与原告恒大公司签订《债权转让协议》，约定将被告杜惠英拖欠借款本金共计280000元的债权转让给原告。再查明，石家庄市桥西区维明南大街266号恒大城2号商业办公楼0610因另案，已被本院查封。
原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，应予认定。双方应按合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被告杜惠英未偿还银行贷款，根据双方上述合同中补充协议第三条第一款第五项内容约定，原告主张解除《商品房买卖合同》并要求被告配合其撤销该合同在房管部门备案的请求，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告称其曾要求原告退还首付款，亦为减少当事人的诉累，故本院一并解决，由原告返还被告已支付的首付款306464元。关于原告基于其与金碧物业有限公司石家庄分公司之间的债权转让协议而向被告杜惠英主张的借款，与本案系属不同法律关系，应协商解决，协商不成，另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决一、解除原告恒大地产集团石家庄有限公司与被告杜惠英于2013年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013112010364485575）；二、被告杜惠英于本判决生效后十日内到房管部门协助原告恒大地产集团石家庄有限公司办理石家庄市桥西区维明南大街266号恒大城2号商业办公楼0610房屋的撤销预售备案手续；三、被告杜惠英于本判决生效后十日内腾清石家庄市桥西区维明南大街266号恒大城2号商业办公楼0610房屋并交付于原告恒大地产集团石家庄有限公司；原告恒大地产集团石家庄有限公司退还被告交纳的购房款306464元。案件受理费6085元，由被告杜惠英负担。
经审理查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，虽然双方在《商品房买卖合同》的补充协议第三条第（一）款第5项中约定了上诉人为被上诉人承担担保责任后，上诉人有权解除合同，收回房屋，且不退还被上诉人所交的全部房款，被上诉人协助上诉人办理解除合同的手续。但本案中，上诉人在原审的诉讼请求仅为“解除原被告双方之间《商品房买卖合同》，并责令被告配合原告撤销该商品房买卖合同在房管部门的备案”，并未请求一并解决收回房屋、房款的问题，且被上诉人在原审也未提起反诉，请求解决上诉人收回房屋以及退还其房款的问题。因此，本案合同解除后被上诉人是否退还房屋、上诉人是否退还被上诉人已交房款以及如何退还的问题，并非本案审查范围，双方可协商解决，协商不成可另案解决。综上，原审判决被上诉人退还上诉人房屋、上诉人返还被上诉人购房款已超过本案诉讼请求范围，属事实不清，适用法律错误，二审应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初5096号民事判决第一、第二项，即解除恒大地产集团石家庄有限公司与杜惠英于2013年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013112010364485575）；杜惠英于本判决生效后十日内到房管部门协助恒大地产集团石家庄有限公司办理石家庄市桥西区维明南大街266号恒大城2号商业办公楼0610房屋的撤销预售备案手续；
二、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初5096号民事判决第三项，即杜惠英于本判决生效后十日内腾清石家庄市桥西区维明南大街266号恒大城2号商业办公楼0610房屋并交付于恒大地产集团石家庄有限公司；恒大地产集团石家庄有限公司退还杜惠英交纳的购房款306464元。
二审案件受理费6085元，由杜惠英负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝东霞
审判员 岳桂恒
审判员 赵 林
二0一八年二月十二
书记员 ＸＸ蒙