广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民二终字第668号
上诉人（原审原告）广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行，住所地广东省佛山市南海区。
负责人徐琼欢，该行行长。
委托代理人李思谦。
委托代理人罗志锋。
被上诉人（原审被告）陈惠萍，女，1967年9月8日出生，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区鹿璟村房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人范永良。
委托代理人黄洁冰。
上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行（以下简称桂城农商行）因与被上诉人陈惠萍、佛山市南海区鹿璟村房地产开发有限公司（以下简称鹿璟村公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法桂民二初字第43号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、解除桂城农商行与陈惠萍、鹿璟村公司签订的两份《个人购房借款合同》；二、陈惠萍应于判决发生法律效力之日起10日内归还借款本金46583.56元及截止至2014年3月7日的利息446.71元给桂城农商行，并从2014年3月8日起至实际清偿日止按年利率7.23775%计付逾期利息给桂城农商行；三、陈惠萍不清偿上述第二项债务时，桂城农商行有权在对陈惠萍所有的位于佛山市南海区的房产在折价或变卖、拍卖所得的价款范围内有优先受偿权；四、陈惠萍应于判决发生法律效力之日起10日内归还借款本金46583.56元及截止至2014年3月7日的利息446.71元给桂城农商行，并从2014年3月8日起至实际清偿日止按年利率7.23775%计付逾期利息给桂城农商行；五、陈惠萍不清偿上述第四项债务时，桂城农商行有权在对陈惠萍所有的位于佛山市南海区的房产在折价或变卖、拍卖所得的价款范围内有优先受偿权；六、驳回桂城农商行的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1064.95元，由陈惠萍负担。
上诉人桂城农商行上诉提出：案涉《个人购房借款合同》第三十四条约定：“保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年。如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止，本合同另有约定的除外。如贷款人依据本合同约定提前收回贷款的，则保证期间内自贷款人发出《提前还款函》确定的还款期限届满之日起两年”。原审对前述合同条款的理解有误。首先，售房人的保证期间不短于即可长于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向桂城农商行交付他项权证之日止。故即使按揭登记手续已办妥，鹿璟村公司仍在保证期间内。其次，“合同另有约定”指“如桂城农商行依据本合同约定提前收回贷款的，则保证期间内自桂城农商行发出《提前还款函》确定的还款期限届满之日起两年”。现桂城农商行已提起诉讼，应视为发出《提前还款函》，鹿璟村公司的保证期间应从判决提前解除合同之日起计两年。
据此请求：1、撤销原审判决第六项；2、判令鹿璟村公司对原审判决第二、四项确定的债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由陈惠萍、鹿璟村公司承担。
被上诉人陈惠萍、鹿璟村公司在二审期间未作答辩。
各方当事人在二审期间均未向本院提供新的证据。
本院经审理认为，原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”之规定，并结合桂城农商行提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点及审理范围为鹿璟村公司的保证责任承担问题。对此，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十五条第一款第（五）项及第二十六条的规定，连带责任保证的保证人与债权人可在合同中约定保证的期间。本案债权人桂城农商行与连带责任保证人鹿璟村公司在案涉两份《个人购房借款合同》第三十四条中订明了保证的期间，故现确定鹿璟村公司需否承担保证责任，关键在于对前述保证期间条款的理解及认定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。所谓合同解释，是指运用各种解释规则和方法，确定合同条款的真意，探究当事人的效果意思，以达到消弥纷争的目的。根据前述法律规定，合同解释的方法主要有文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释等。合同文本是当事人意思最直接的表达形式，是故合同文本应是解释的基础。但若仅孤立地就争议的某一词句进行解释，往往无法把握其真正的含义，这就需要结合整体解释规则，即在解释合同争议条款或词语时应将其与合同中的其他部分相联系，确定其在合同中的特定含义，而非将其与整个合同割裂，按照单个条款或词语的一般意思来理解。案涉两份《个人购房借款合同》第三十四条约定：“保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年。如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止，本合同另有约定除外。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证期间自贷款人发出的《提前还款函》确定的还款期限届满之日起二年”。前述条款中，就仅指向售房人保证期间的语句文义而言，“不短于”通常理解为“等于或者长于”，即鹿璟村公司的保证期间等于或者长于自合同签订日起至合同项下车位办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日止的时间段。仅依此文义解释仍不能明确界定售房人鹿璟村公司的保证期间范围。由此需联系该语句的前后文对系争的保证期间条款作整体解释，结合系争条款前部关于“保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年”的内容理解，售房人鹿璟村公司的保证期间可分两种情形确定，其一在合同项下车位办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日晚于借款人每期还款期限届满日起两年之情形下，鹿璟村公司的保证期间应至合同项下车位办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之期日止，此时鹿璟村公司的保证期间等于前述约定的时间段；其二若合同项下车位办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日早于借款人每期还款期限届满日起两年，则鹿璟村公司的保证期间应至后一期日止，彼时鹿璟村公司的保证期间长于前述约定的时间段。原审以案涉车位已办理了按揭登记手续，鹿璟村公司作为售房人按合同约定的保证期间已超过为由，判定鹿璟村公司在本案中无须承担保证责任。但首先，合同文本内容中并无关于鹿璟村公司提供附条件的阶段性保证之缔约目的记载或反映；其次，原审判决此项理解与合同系争条款的文义不符，因若作此理解，则合同仅需约定售房人的保证期间自本合同签订日起至合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日止即可，无须另加“不短于”之限定。本案中，姑且不论案涉车位已办理的按揭登记手续及其证明书件是否等同于合同中约定的抵押登记手续及他项权证，即便如原审判决理解两者实质等同，但依前述对系争合同条款的文义解释及整体解释所论，桂城农商行提起本案诉讼向连带保证人鹿璟村公司主张权利，并未超过借款人每期还款期限届满日起两年，故可予认定债权人桂城农商行已于合同约定的保证期间内要求保证人承担保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，保证人鹿璟村公司的保证责任不得免除。退一步而言，即便认为案涉《个人购房借款合同》第三十四条中关于售房人鹿璟村公司保证期间的内容约定不明，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，其保证期间应为主债务履行期届满之日起两年。据此认定，鹿璟村公司的保证期间亦未届满。故原审认定鹿璟村公司的保证期间届满，该司本案中的保证责任得以免除，依据不足，本院予以纠正。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。本案债权既约定有债务人陈惠萍自己提供的不动产抵押担保，又有保证人鹿璟村公司提供的保证担保。债权人桂城农商行二审期间明确认可案涉合同中对于其实现债权的序位并没有约定，故依据前述法律规定，保证人鹿璟村公司仅应对陈惠萍以本案抵押物的价值偿还桂城农商行借款本息后所剩余的债务承担保证责任，而无需对陈惠萍全部案涉债务承担保证责任。且鹿璟村公司在承担保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，向债务人陈惠萍追偿。
综上所述，原审认定事实基本清楚，但适用法律有误，实体处理部分欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法桂民二初字第43号民事判决主文第一、二、三、四、五项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法桂民二初字第43号民事判决主文第六项；
三、佛山市南海区鹿璟村房地产开发有限公司对陈惠萍以本案抵押物的价值偿还广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行借款本息后所剩余的债务承担连带保证责任。佛山市南海区鹿璟村房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向陈惠萍追偿；
四、驳回广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费1064.95元，由被上诉人陈惠萍、佛山市南海区鹿璟村房地产开发有限公司按照判决主文确定的责任方式负担。二审案件受理费2151.51元，由被上诉人佛山市南海区鹿璟村房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林炜烽
代理审判员 黄春英
代理审判员 刘金玲
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 周美婵