四川省雅安市名山区人民法院民 事 判 决 书（2014）名山民初字第685号原告四川省烟草公司雅安市公司，住所地四川省雅安市雨城区。法定代表人何梦皓，系该公司经理。委托代理人汪建国，四川民欣律师事务所律师。委托代理人乐大海，四川民欣律师事务所律师。被告田慧琳，女，生于1986年2月11日，汉族，住四川省雅安市名山区。原告四川省烟草公司雅安市公司与被告田慧琳租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理，依法组成合议庭于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告四川省烟草公司雅安市公司的委托代理人汪建国、乐大海，被告田慧琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告四川省烟草公司雅安市公司诉称：原、被告双方于2012年12月24日订立房屋租赁协议，原告将自己位于雅安市名山区蒙阳镇新东街328、330、332号的商铺租赁给被告经营使用，租期从2012年12月25日起至2016年5月24日止，协议还约定了其他有关事宜，其中协议第十二条明确约定若因不可抗力导致协议不能履行的，双方互不承担责任。协议订立后，原告按照协议将商铺交付给被告使用。2013年4月20日，芦山县发生7.0级强烈地震，上述商铺所在的整幢房屋严重受损，经雅安市建设工程质量检测中心鉴定为D级危险房屋，已经不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。由于上述租赁的房屋因受强烈地震这一不可抗力的影响，已经不能满足正常使用要求，危及包括被告在内的公共人身、财产安全，明显属于我国《合同法》第九十四条第一项规定的由于不可抗力致使原、被告双方的合同目的不能实现的情形，原告有权依法解除与被告已经订立的房屋租赁合同。据此原告根据我国《合同法》第九十六条的规定分别于2013年6月、7月、8月通知被告，解除了双方的房屋租赁合同，并要求被告撤离和退换商铺，但被告以种种理由予以拒绝且至今不依法行使异议权。原告认为被告拒不撤离并退换原告商铺的行为，不仅违反了双方的约定和法律的有关规定，而且导致涉案的房屋不能及时拆除，严重阻碍了地震后重建的进度并危及公共安全。为维护自己的合法权益和公共安全，请求判令：1.确认原、被告双方订立的租赁合同已解除；2.被告立即将承租的房屋返还给原告。被告田慧琳辩称：原告诉称双方签订的合同已经解除与事实不符，其目的是为了单方面解除合同。起诉的商铺是家带商铺，商铺上面有居民在正常的居住。这幢楼的产权不属于原告单方所有，建筑是一个不可分割的整体，那么门面是最底层，上面居民的房屋均无任何质量问题，下面的商铺起着承重的作用，质量问题无从说起。D级危房的鉴定是原告单方委托，没有全体业主的委托，且是对整幢楼的部分进行鉴定，并没有对整幢楼进行鉴定，所以D级危房的鉴定并不成立。原告称6月、7月、8月分三次向被告送达了解除合同的通知，但是被告至今没有收到原告解除合同的通知。被告铺子上的员工收到过挂号信，是原告寄的，信件内容不是解除合同通知，而是鉴定报告复印件。所以，截止今天为止，被告没有收到原告的解除合同通知，谈不上行使异议权；其他业主也没有收到过拆除重建的通知。上面的楼层都没有拆除，下面的铺面就更谈不上拆除。原、被告签订合同的时间是2013年3月1日，从2013年5月16日正式履行，这与原告诉称的签订合同时间不符；从签订合同到履行合同这期间被告对铺面进行了装修，积压了货物，聘请了人员，在此期间，原告并没有通知被告更改合同。在被告开张一个月后，原告方在未经同意的情况下，私自停水停电，造成被告的损失。综上所述，原告解除合同的理由不成立，双方的租赁合同是没有解除的，也不同意解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求；如果法院最终判决解除合同的话，被告的损失将另案主张。经审理查明：原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2013年3月1日签订房屋租赁协议一份，协议约定：甲方将位于名山县蒙阳镇新东街328、330、332号商铺出租给乙方经营使用，租房期限为2013年5月16日至2016年5月15日共计三年；房租费缴纳及方式为：2013年5月16日至2014年5月15日房租费为壹万贰仟元整（12000元），并于合同签订当场交付，2014年5月16日至2016年5月15日每年房租费在上一年度的基础上按5%逐年递增，房租分年度缴纳，每年5月15日之前一次性缴纳下一年度的房租费；为确保协议的履行，乙方须在签订本协议之日向甲方缴纳保证金壹仟伍百元整（1500元）；甲方因特殊原因需要提前收回房屋的，必须提前30天书面形式告知乙方，乙方应无条件将房屋退还甲方，甲方支付乙方违约金，违约金金额按当年度房屋租金额的10％计算；若因城市规划、拆迁或不可抗力的自然灾害导致协议不能履行的，双方互不承担责任；合同中还约定了合法经营、防盗、防火、用水电等其他租房事宜；原、被告双方均在合同上签字、捺印。协议签订后，原告将商铺交付被告经营使用。被告依约支付了2013年5月16日至2014年5月15日的租金12000元及保证金1500元；房屋交付后，被告进行了装饰装修，购买货物，聘请人员，进行服装经营。2013年4月20日，芦山县发生7.0级强烈地震。同年5月28日，雅安市建设工程质量检测中心就本案所涉商铺在内的整幢房屋作出了安全鉴定报告，鉴定结论为：依据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99，该业务用房评定为D级（承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房），建议拆除重建。鉴定报告作出后，原告于2013年6月2日向各住、租户发出通知，通知各住、租户该综合楼因受地震影响已不能正常使用，要求各住、租户在2013年6月30日前搬离该房屋，并于7月1日对该幢危房进行封闭管理。通知发出后，被告未搬离，原告又于2013年8月27日向各商铺承租户发出通知，通知各商铺承租户该综合楼因受地震影响已不能正常使用，再次通知郑万成、张燕、田慧琳三位商铺承租户于2013年9月1日前清理个人物品搬离商铺，到雅安市烟草公司名山分公司办理房租退还的相关事宜，并告知将于9月2日起对综合楼1幢所有商铺停止供电、供水，实施封闭管理。通知发出后，原告对所涉商铺停止供电、供水，被告找到原告后，被要求撤离所租商铺。被告至今未搬离其所租商铺，原、被告由此产生纠纷。上述事实有四川省烟草公司雅安市公司房产证、国有土地使用证、房屋租赁协议、安全鉴定报告、两份通知及张贴通知的照片以及原、被告的当庭陈述等证据佐证。本院认为：原告与被告签订《房屋租赁协议》，原告将所属房屋出租给被告经营使用，此系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。雅安市建设工程质量检测中心系经政府部门批准的有权对房屋进行安全鉴定、检测的机构，其作出的涉案整幢房屋属于D级危房、建议拆除重建的鉴定报告，具有真实性、合法性。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的·······”的规定，原告可以据此请求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力”，原告以不可抗力导致合同目的无法实现为由提出解除合同，并在通知中明确9月2日起将对商铺断水断电，庭审中被告确认在商铺断水断电后去找过原告，并被要求搬离商铺，可由此确定原告解除合同的通知已到达被告，合同自通知到达被告时解除；被告在异议期内未向法院提起诉讼，因此，原告请求确认合同解除并返还房屋的主张成立，解除时间确认为2013年10月1日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、确认原告四川省烟草公司雅安市公司与被告田慧琳2013年3月1日签订的《房屋租赁协议》自2013年10月1日起解除；二、被告田慧琳于本判决生效之日起十日内将承租的位于雅安市名山区蒙阳镇新东街328、330、332号的房屋返还给原告四川省烟草公司雅安市公司。案件受理费400元，由原告四川省烟草公司雅安市公司负担200元，被告田慧琳负担200元。案件受理费400元，原告四川省烟草公司雅安市公司已预交，在本判决生效执行中一并结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审 判 长  杨培琼审 判 员  赵士刚代理审判员  何潇翔二〇一四年十二月九日书 记 员  唐双萍