浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第142号
上诉人（原审被告）：宁波鼎能物流机械制造有限公司。住所地：浙江省宁波市镇海区蛟川街道金锚路***号。
法定代表人：沈华利，该公司董事长。
委托代理人：许静芳，浙江甬泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海鲜绿真空保鲜设备有限公司。住所地：上海市奉贤区庄行镇西纬四路*号。
法定代表人：卢明发，该公司总经理。
委托代理人：叶峰，浙江和义观达律师事务所律师。
上诉人宁波鼎能物流机械制造有限公司（以下简称鼎能公司）因与被上诉人上海鲜绿真空保鲜设备有限公司（以下简称鲜绿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2015年1月24日作出的（2014）甬镇民初字第1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2014年9月4日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告将位于宁波市镇海区蛟川街道镇海经济开发区中官路的厂房、仓库及办公生活用房等（以下简称租赁物）租赁于被告使用。租赁物面积经双方认可确定为建筑面积22856.1平方米、土地使用权面积为33635平方米。租赁期限为6年，从2014年9月10日起至2020年9月9日止。从本合同签订之日起被告即可对租赁物进行必要的工作，2014年9月10日前不计算租期，原告也不向被告收取租金。本出租合同的租赁保证金为人民币30万元（大写叁拾万元整）。被告应于本合同签订之日起三日内，向原告支付租赁保证金人民币30万元。租赁期限届满，在被告已向原告交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向原告交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三日内，原告将向被告无息退还租赁保证金。租金为每月每平方米人民币12元，双方确定按每年329万元计算。该租金为不含税价，如被告需原告开具正式发票，则所需税费由被告承担。租金为半年一付、先付后租。被告应于每年8月底、2月底以前向原告支付当期租金，并由被告汇至原告指定的下列账号，或按双方书面同意的其它支付方式支付，首期租金原告同意在2014年9月20日支付。被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%。租赁期间发生的房地产税费由原告承担，使用中发生的水、电等使用费用由被告承担。被告在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。被告应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还原告。因被告使用不当造成租赁物损坏，被告应负责维修，费用由被告承担。在租赁期间内如被告须对租赁物进行装修、改建，须事先向原告提交装修、改建设计方案，并经原告同意，需报政府部门的，则应同时须向政府有关部门申报同意。原告同意被告对下列事项进行改建的要求，所需费用全部由被告承担。1.进厂区大门；2.门卫朝南靠西的小房拆除改建；3.西边靠墙的绿化带允许移除改建；4.主厂房与小车间允许改建搭棚；5.东北边允许被告另行开门、东北绿化带整理；6.厂房办公区内改造。在租赁期限内，若遇被告欠交租金或本合同约定应由被告承担的税费超过一个月，原告在书面通知被告交纳欠款之日起五日内，被告未支付有关款项，原告有权解除本合同，在原告以传真或信函等书面方式通知被告之日起，本合同自动终止，被告应承担相当于二个月租金的违约金给原告。在被告付清拖欠的费用及赔偿金之前，原告有权留置被告租赁物内的财产，申请拍卖留置的财产用于抵偿被告应支付的因租赁行为所产生的全部费用。未经原告书面同意被告不得提前终止本合同。如被告确需提前解约，须提前二个月书面通知原告，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向原告交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止之前向原告支付相等于二个月租金的款项作为赔偿。原告在被告履行完毕上述义务后五日内将被告的租赁保证金无息退还被告。原告提前终止本合同的，亦应赔偿被告相当于二个月的租金。本合同提前终止或有效期届满，原、被告双方未达成续租协议的，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还原告。被告逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告加倍支付租金，但原告有权书面被告其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。但被告占有期间仍应按双倍租金支付占有费。合同终止后或解除后，被告应将租赁物回复租赁前的原样归还给原告，有关附属物及添附根据相关法律法规等规定办理。本合同经双方签字盖章，并收到被告支付的租赁保证金款项后生效。2014年10月9日，原、被告签订《解除租赁合同协议书》，原、被告曾于2014年9月4日签订一份《厂房租赁合同》，现因被告自身原因不再承租，经双方协商，达成如下协议：一、本协议生效之日起，《厂房租赁合同》终止。二、被告接收承租厂房后对该厂房进行了拆建，就被告搭建的工棚，原告愿意接收，所需费用由原告承担，从被告应支付给原告的费用中扣除。被告拆除的部分（详见清单）由被告负责恢复，所需费用由被告承担。三、租赁合同解除后，被告应在2014年11月底前将本协议约定的事项恢复完成，并将厂房交还给原告。四、有关其他事项，双方另行协商解决。五、本协议经双方盖章后生效，双方各执一份。
另查明，2014年8月21日，被告支付原告保证金30万元。
原审原告鲜绿公司于2014年10月14日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告立即支付房租731040元（算至2014年11月30日），并支付延期付款违约金22000元（按0.1%暂算至2014年10月20日）及至判决确定支付日止的约定违约金；2.原审被告支付提前终止合同的违约金548280元；3.依法确认原审原告对原审被告尚在承租厂房内的设备（法院采取保全措施的设备，即法院查封清单上列明的具体设备）享有留置权，并享有优先受偿的权利。后原审原告变更诉讼请求：1.原审被告立即支付房租315479.50元（2014年9月10日算至2014年10月14日），2014年10月15日至2014年11月30日按实际占用时间以每天9013.70元的标准计算租金；2.原审被告支付提前终止合同的违约金548333元（相当于两个月租金）；3.依法确认原审原告对原审被告尚在承租厂房内的设备（法院采取保全措施的设备，即法院查封清单上列明的具体设备）享有留置权，并享有优先受偿的权利。后原审原告将第1项诉讼请求变更为要求原审被告支付2014年9月10日至2014年10月9日的租金270411元，并参照厂房租赁合同的租金标准支付逾期腾房占有使用费（自2014年10月10日至2014年11月30日按实际占用时间以每天9013.70元的标准计算）。
原审法院经审理认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告与被告签订的《厂房租赁合同》和《解除租赁合同协议书》系双方真实意思表示，且并不违反法律和行政法规强制性规定，属合法有效。该《厂房租赁合同》于2014年10月9日经双方协商一致解除，且并无证据证明被告已按《解除租赁合同协议书》的约定腾退其租赁的厂房，原告要求被告支付2014年9月10日至2014年10月9日的租金并参照《厂房租赁合同》的租金标准支付占有使用费（2014年10月10日至2014年11月30日期间按实际占用天数以每天9013.70元的标准计算）的诉讼请求于法有据，予以支持。虽《解除租赁合同协议书》未明确租金和占有使用费的支付问题，但根据该协议中被告应支付给原告的费用中扣除及有关其他事项双方另行协商解决的约定来看，并不能得出被告无须支付租金或占有使用费，且该租赁协议系因被告的原因导致解除，被告未按约定腾退租赁厂房之前，也使原告无法使用收益，故因协议解除使合同权利义务终止不影响原告要求被告支付租金和占有使用费。被告辩称《解除租赁合同协议书》并未生效，因原告未盖章（协议书约定该协议经双方盖章后生效）。对此，该院认为，虽原告在《解除租赁合同协议书》并未盖章，但被告已经盖章且原告认可该解除协议的效力，该协议已经生效，对被告的抗辩不予采纳。原告要求被告支付提前终止合同的违约金，对此，该院认为，根据双方厂房租赁合同关于提前终止合同的约定，原、被告单方提前终止合同的都需赔偿对方二个月租金，此系双方约定的合同的单方解除权，而本案中双方签订了《解除租赁合同协议书》，此系原、被告协议解除租赁合同，虽《解除租赁合同协议书》载明因被告的原因不再承租，但此内容并不能证明系被告单方解除了租赁合同，故原告根据提前终止合同的约定要求被告支付提前终止合同的违约金并无依据，不予支持。原告根据租赁合同的约定要求确认原告对被告尚在承租厂房内的设备享有留置权，并享有优先受偿的权利。该院认为，留置权系法定权利，留置的标的物一般应限于债权人合法占有的债务人的动产，本案中，原告无权占有被告尚在承租厂房内的设备，故双方在《厂房租赁合同》的约定不符合留置权的适用条件，对原告的该项请求，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告宁波鼎能物流机械制造有限公司支付原告上海鲜绿真空保鲜设备有限公司租金270411元，并支付2014年10月10日至2014年11月30日期间按实际占用天数以9013.70元／天的标准计算的占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告上海鲜绿真空保鲜设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费11987元，减半收取5993.50元，保全申请费5000元，合计10993.50元，由原告上海鲜绿真空保鲜设备有限公司负担7362.70元（已预交），由被告宁波鼎能物流机械制造有限公司负担3”630.80元，于本判决生效之日起七日内交纳。
宣判后，原审被告鼎能公司不服，上诉至本院，称：1.双方有关《厂房租赁合同》权利义务关系因2014年10月9日协议解除而终止，上诉人无需再按合同约定支付租金和占有使用费。双方协议解除合同，协议解除最大特点，是对原合同内容的解除及解除后双方权利义务达成一个新的协议。根据《解除租赁合同协议书》内容，被上诉人因为原合同的协议解除，已经不能再根据原合同当中的条款要求上诉人来支付租金、占用费、承担违约责任等。故一审法院要求上诉人按原合同约定来支付租金、占有使用费错误。2.一审法院要求上诉人支付从2014年10月10日至2014年11月30日期间，按实际占用天数支付占有使用费也错误。双方未约定在合同解除后需要支付占用费，也未约定恢复期间需要支付占用费，被上诉人二次变更诉讼请求，反映其请求不明确，一审法院在答辩期后多次给予变更诉讼的权利，显然不妥。因被上诉人与案外第三人存在争议，上诉人在一个月内并没有实际占有和使用厂房，双方也未办理过交接手续。双方解除合同后，上诉人已将厂房交付给被上诉人，被上诉人将厂房出租给了案外第三人，已经享有租金收益，不存在无法使用收益的情形。《解除租赁合同协议书》中并未约定上诉人还要支付被上诉人其他费用，特别是租金和占用费。如果真要支付占用费，也应当按实际恢复面积比例来承担更加合理。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人鲜绿公司答辩称：1.合同解除并不等于合同无效，解除只是双方就合同不再履行作出约定。合同内容仍然具有法律效力。2.双方就合同解除后的后续事情进行约定，其他事项包括双方定不下来的一些事情，才会有另行协商。在此情况下，诉诸法院，通过司法途径解决，符合规定。3.上诉人对租赁物进行相应改造，使用与否属另外问题，上诉人应支付相应租金。至于以后租赁给其他人，与本案无关。双方约定于2014年11月30日恢复完成，但上诉人没有修复，故被上诉人一直没有接收，后被上诉人被迫修复，不存在重复收费问题。一审判决支付的占用费也是到11月30日止。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》、《解除租赁合同协议书》均系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规禁止性规定，依法确认有效，双方均应按约履行。后上诉人不再承租厂房，双方协商解除租赁合同，上诉人理应向被上诉人支付相关租金。合同解除后，上诉人未及时腾退厂房，根据法律规定，也应向被上诉人支付占有使用费。故原审法院判令上诉人向被上诉人支付租金及占有使用费，于法有据，并无不当。原判认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。上诉人之上诉理由，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5357元，由上诉人宁波鼎能物流机械制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
审 判 员 钟康树
代理审判员 张颖璐
二〇一五年四月十六日
代书 记员 薛 楠