广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2335号
上诉人（原审原告、反诉被告）：章晶历，住址：杭州市西湖区。
委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：金丽，住址：辽宁省海城市。
委托代理人：罗向华，广东卓盛律师事务所律师。
委托代理人：朱金霞，广东卓盛律师事务所实习律师。
上诉人章晶历因与被上诉人金丽合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年2月28日，章晶历与广州市荔湾区景鑫服装商场签订《广州市十三行1号新中国大厦九楼服装商务写字楼租赁合同》，约定章晶历向广州市荔湾区景鑫服装商场承租十三行1号新中国大厦九楼服装商务写字楼B38号铺位用于经营服装，租赁期限从2013年1月31日至2018年1月30日止。
2014年1月14日，章晶历与金丽签订《联营协议书》，约定：金丽向某甲历承包新中国大厦九楼B38号档（涉案场地）经营服装生意，承包期从2014年2月1日至2015年1月31日止；每月承包费为130000元，金丽在承包前先向某甲历缴纳二个月承包费作为押金和一个月的承包费（租金）共390000元；每月提前5天缴纳承包费130000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，章晶历负责B38档内的场租、税收、工商管理等费用，金丽负责自己的债务，自负盈亏；如金丽自己中途退场，章晶历对金丽不退回押金，但如章晶历中途收回档口的，除退回押金外，赔偿260000元给金丽；承包经营期间金丽需要加装射灯、电话及其他所产生的费用一切由金丽承担；金丽在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。
上述协议书签订后，金丽接收了涉案房产开始经营，并向某甲历支付2至4月份的租金。
2003年9月25日，广州市公安消防局出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称：《意见》）等证据予以证明。其中，《意见》指出，装修部位为第九层，装修后为办公室，建筑面积4680平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。
2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府（2014）3号】，主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。
2014年5月13日，章晶历向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.金丽向某甲历支付2014年5、6月的承包费共人民币260000元；及逾期支付承包费滞纳金（以130000元为计算基数，自2014年4月26日起算至承包费实际清偿之日止，按每日3%标准计算，暂计至起诉之日为66300元）；2.金丽承担本案的全部诉讼费用。
金丽在原审诉讼中答辩并反诉称：章晶历提供的档口未经消防验收，依法不能使用，《联营协议书》违反消防法的禁止性规定，故《联营协议书》依法无效。而且根据《联营协议书》约定，章晶历每月固定向某乙丽收取承包费，属于保底条款，应当确认为无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效的法律规定，故向原审法院提起反诉，请求法院判令：1.确认金丽与章晶历签订的《联营协议书》无效；2.章晶历向某乙丽返还已收取的承包费人民币390000元；3.章晶历向某乙丽返还承包押金人民币260000元；4.章晶历赔偿金丽装修费损失人民币6800元；5.章晶历自2014年5月10日起按照2-4项诉讼请求合计金额656800元，按照中国人民银行同期逾期贷款利率向某乙丽支付利息至返还之日止。
章晶历原审中对金丽的反诉请求答辩称：《联营协议书》是合法有效的合同，而且没有出现合同约定或者法律规定解除合同的条件，消防隐患范围不包括案涉房屋，金丽无权要求章晶历退还押金、返还承包费及赔偿装修损失。
原审审理期间，金丽称在2014年5月10日撤离涉案场地，并在印有“广州市仁柏杰物业管理有限公司新中国大厦”字样编号为0001831的《物品出入放行条》上填写铺号：9楼B38档，搬出时间：2014年5月10日。另有注明申请放行时间2014年5月10日12时至16时等文字。章晶历确认于2014年8月1日收回涉案场地，并要求确认《联营协议书》于该日解除。
原审法院认为：章晶历、金丽所签订的《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，故上述协议应定性为租赁合同。
金丽主张该协议书无效的事实依据是新中国大厦存在严重消防安全隐患被区政府实施临时查封措施及金丽违反规定擅自改变涉案场地的规划用途。但是，从章晶历提供的市公安消防局的《意见》来看，涉案场地在内部装修方面符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，已经验收合格，可以投入使用。区公安消防部门目前实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。因此，《联营协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金丽反诉认为无效依据不足，原审法院不予支持。由于金丽已撤离场地，章晶历亦于2014年8月1日接收，涉案合同继续履行没有实际意义。故章晶历要求《联营协议书》于2014年8月1日解除，原审法院予以支持。金丽提供“放行条”作为其已于2014年5月10日撤离涉案场地的依据，原审法院综合双方的陈述及案情的实际情况，对金丽主张该事实的真实性予以确认，但由于金丽是在合同届满前撤离应当给予章晶历的接收场地时间，故金丽仍应承担至5月底的租金。章晶历要求金丽承担6月份的租金及要求金丽支付滞纳金及赔偿损失不符合公平原则，原审法院不予支持。
由于涉案场地因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施，对金丽的经营产生一定程度的影响，因此，金丽提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，章晶历应将已收取的押金返还给金丽。金丽已实际使用涉案场地，金丽要求章晶历退还承包费的请求，原审法院不予支持；合同已约定金丽承担加装射灯、电话及其他所产生的一切费用，且是金丽自行退场，故金丽要求章晶历装修损失及要求章晶历支付返还上述款项所产生的利息，与合同约定不符，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月11日作出如下判决：一、解除章晶历与金丽于2014年1月4日签订的《联营协议书》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，金丽向某甲历支付130000元租金；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，章晶历向某乙丽返还押金260000元；四、驳回章晶历其他诉讼请求；五、驳回金丽其他反诉请求。一审本诉受理费4226元、反诉受理费8361元，由章晶历负担3926元，金丽负担8661元。
判后，上诉人章晶历不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定消防整改对金丽经营造成影响，金丽提前终止协议并非恶意不履行协议的行为是事实认定不清。1.新中国大厦消防整改的范围不包括涉案场地。对新中国大厦商铺的消防整改针对的是违法加建、扩建的情形，荔湾区公安消防部门对纳入整改范围的商铺在下发给商场管理公司的《整治情况表》中有明确的罗列，而涉案场地并未列入整改范围。2.新中国大厦的消防整改并不导致金丽无法经营，金丽擅自撤场提前终止协议的行为已构成违约。新中国大厦被查封的楼层发生在14楼以上，七楼及涉案档口在消防整改期间从未被行政部门采取查封和停业整顿的强制措施，包括涉案场地在内的所有商户依然可以正常经营。荔湾区人民政府于2014年3月已发出整改告知，如果案涉场地受到影响不可能经营到6月份。新中国大厦9楼除了涉诉的商铺外其余都正常经营，由此证明消防整改并不影响9楼商户的正常经营。原审法院在未查明消防整改对商户经营影响程度的情况下，即认同金丽的撤场行为，显然缺乏事实依据。3.消防隐患整改不属于金丽有权单方终止协议的法定情形，金丽逾期缴纳承包费及擅自撤场的行为构成违约，押金不应退还。消防隐患不等同消防不合格，消防隐患可以通过事后补救措施得以弥补和消除，在隐患整改期间及消除后，合同依然可以继续履行。然而，金丽在明知可以照常经营的情况下，依然恶意欠租、擅自撤场并起诉要求章晶历退还押金，其行为已构成根本性违约，原审法院却认定金丽并非恶意不履行协议，判决章晶历退还押金显然是于法无据。4.新中国大厦存在消防隐患不可归咎于某晶历，不应由章晶历为此而独自承担责任。涉案档口不存在违法加建扩建的情形，在交付给金丽时已通过消防验收，章晶历已全面履行合同义务。大量存放可燃货物的消防隐患是金丽在自主经营过程中因大量囤积货物而产生，由金丽单方造成，与章晶历无关。二、原审法院认定金丽于2014年5月10日撤离涉案场地，没有法律依据，金丽仍应承担6月份租金。1.金丽从未向某甲历要求解除合同及发出退场通知，合同依然有效。而金丽作为涉案场地承租方，在协议解除或终止前，其依然为涉案场地的实际占用人，对于如何使用涉案场地是金丽对自身权利的处分，故金丽应当支付租金至章晶历收回场地时止。2.在章晶历接受涉案场地前，金丽从未要求章晶历办理场地交接手续，房屋钥匙也未交付给章晶历，故金丽始终掌握涉案场地的使用权，其理应承担6月份的租金。3.《放行条》不能作为金丽撤离场地的依据。金丽提交的《放行条》虽记载有铺号、搬出时间，但所记载的联系方式及证件号码并非金丽，且《放行条》所记载的所有信息由人工填写，物管公司并未盖章确认，故该证据无法证明金丽于当日撤离涉案场地。三、原审法院的判决不利于维护市场的交易安全。本案中，涉案场所本身不存在消防问题，且消防部门对消防隐患的整改也未导致商户无法继续经营，但原审法院却无考虑影响程度大小的因素，便简单的以商户经营遭受影响为由支持金丽的单方提前终止协议的行为，这意味着在日后的市场交易中，只要商户经营遭受非自身因素的影响，不论影响程度的大小，即可单方解约，故原审判决极不利于维护市场的交易安全，同时也违背了合同法的法治精神。综上，上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判金丽向某甲历支付2014年6月份租金130000元；2.维持原审判决其余判项。
被上诉人金丽答辩称：同意原审判决，不同意上诉人章晶历的上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：金丽与章晶历于2013年5月28日签订的《联营协议书》实为租赁合同，故本案的争议焦点在于：1、章晶历应否将押金260000元退还给金丽；2、金丽是否应承担2014年6月租金。
关于章晶历应否将押金260000元退还给金丽的问题。章晶历提供的广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《意见》来看，涉案场地所在第九层装修后为办公室，并且注明如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。现涉案场地并非作为办公室而是作为商铺经营服装，章晶历并无充分证据证明涉案场地在改变用途后向公安消防机构进行了申办审核、验收或备案，不能证明涉案场地在变更用途后通过消防验收，故本院对章晶历关于涉案场地不存在消防隐患的主张不予采信。虽然《告知书》中并没有明确广州市荔湾区公安消防部门具体对新中国大厦的哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施，也没有明确涉案场地及所在楼层不在整改范围，但是政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了金丽的正常经营，结合金丽在2014年5月份之前并无拖欠租金的履约情况来看，原审法院认定金丽提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，并判决章晶历返还押金给金丽并无不当。章晶历以金丽单方撤场构成违约并要求没收押金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于金丽是否应承担2014年6月的租金的问题。金丽提供《物品出入放行条》证明其2014年5月10日已经迁出案涉场地，并于2014年5月28日提出本案反诉，章晶历并无充分证据证明金丽在2014年5月10日之后仍占用涉案场地进行经营。一审法院综合双方陈述及案情的实际情况，认定金丽已于2014年5月10日撤离案涉场地并无不妥，本院予以支持。而且一审法院也考虑到金丽是在合同届满前撤离应当给予章晶历合理接收场地时间，故判令金丽仍应承担5月份租金。综上，原审法院该项判决并无不妥，本院予以维持。章晶历主张金丽并未交还案涉场地且应支付2014年6月租金损失，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人章晶历的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7150元由上诉人章晶历负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一五年七月十五日
书 记 员 张辉
李杨