江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣10民终297号上诉人（原审原告）：付建基，男，汉族，江西省崇仁县人，无业，住崇仁县。委托诉讼代理人：王坚，江西宏正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄建华，男，汉族，江西省崇仁县人，住崇仁县。上诉人（原审被告）：周书经，男，汉族，江西省崇仁县人，无业，住崇仁县。上诉人（原审被告）：郑魏军，男，汉族，江西省崇仁县人，农民，住崇仁县。上诉人黄建华、周书经、郑魏军的委托诉讼代理人：罗胜龙，江西论研律师事务所律师。上诉人付建基与上诉人黄建华、周书经、郑魏军因租赁合同纠纷一案均不服崇仁县人民法院（2016）赣1024民初117号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组织合议庭，于2017年3月31日公开开庭进行了审理，上诉人付建基及其委托诉讼代理人王坚，上诉人黄建华、周书经、郑魏军及其委托诉讼代理人罗胜龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人付建基的上诉请求：（1）一审判决有关租金损失的认定明显错误，应当按照鉴定意见所确定的每月0.833万元从2016年1月1日开始计算。（2）一审判决有关违约金的认定明显有失公允，适用法律错误，其主张的5万元违约金不存在过高的情形。请求依法支持其上诉诉请。上诉人（原审被告）黄建华、周书经、郑魏军上诉请求：（1）2014年6月10日双方签订租赁合同时，出租标的崇仁县福基建材厂处于非法状态，双方签订的租赁合同无效，对双方都不具有约束力。（2）2014年6月10日双方签订租赁合同时，双方口头约定，如果效益好，他们可以继续承包。（3）其承包时，交付涉诉窑厂基本处于瘫痪状态，其投入了大量人力、物力、财力才使得窑厂运转起来。原审判决所提到的被上诉人的损失完全是自然原因导致，与其没有任何关系。付建基向一审法院起诉的诉讼请求：2014年6月10日，原告与三被告签订一份《租赁合同》，双方约定原告将自有的窑厂租赁给三被告生产、管理使用、租赁期限为壹年半。租赁期满后，三被告保证正常运转后交给原告，原告验收后为准，若一方违约，应付另一方违约金5万元等权利义务，合同签订后原告将窑厂全部机器设备、厂房等设施交付给三被告使用，合同到期后，原告曾多次要求三被告立即清场交还窑厂并承担合同义务或与原告重新协商租赁事宜，被告均置之不理，无故继续强行霸占窑厂并使用至今。2016年1月24日，原告以书面形式告知三被告管理的窑厂出现了机器设备严重损毁，相关建筑物等设备严重破损等情况。综上，三被告的行为已经严重违反了合同，应承担违约责任和相关损害赔偿责任，故要求三被告返还窑厂给原告，并向原告支付窑厂恢复正常运转所需机器设备，建筑物等设施的维修费用及窑厂恢复正常运转之前而产生的租金损失暂计人民币15万元（实际以鉴定报告所得出的结论为准），并依法判决三被告向原告支付违约金人民币5万元。一审判决认定的事实：2014年6月10日，原告付建基（为甲方）与被告黄建华、周书经、郑魏军（为乙方）签订一份《租赁合同》该合同约定：甲方将自己的窑厂（该窑厂坐落于巴山××××）一座租赁给乙方生产、管理使用，经双方协商达成以下协议:1、租赁期限为壹年半，从2014年6月10日至2015年12月份，2014年6月10日至2014年12月的租赁费用由乙方作为修理窑棚、机械、电动车及山租；2014年12月份至2015年12月份租赁费除贰万元租赁外，其他租赁费同样作为乙方修理窑棚、机械、电动车及山租等开支，壹年半后，若乙方需要则可继续租赁，但无权转租。2、付款方式：2015年5月15日付甲方壹万元，10月15日付壹万元。3、租赁期间，甲、乙双方的权利和义务，甲方将厂内的一切机械设备，生产工具全部交付乙方使用，乙方要妥善保管和使用，如添置新设备和甲方协商，租赁期满不能拆除搬迁，乙方无权处理厂内一切废旧物品，租赁期间内发生的一切债权债务由乙方自行处理。租赁前砖厂内的煤、剩土、红砖由乙方作为修理窑厂、电动车、地租、购买生产工具的费用。4、其他事项，租赁期满后，则由乙方保证正常运转后交付给甲方、甲方验收后为准，国家的各项杂费由甲方协助，乙方处理，费用由乙方支付。合同还约定，若一方违约，应付另一方违约金伍万元。原、被告双方同时还对砖窑厂的财产支付列举了财产清单，甲方将砖厂全部财产交付乙方保管使用，乙方要认真管理其财产清单22项，以上是租赁部分清单，租赁结束后，由乙方交付给甲方。合同签订后，原告如约履行合同中的义务，并将该窑厂约定的全部财产交付给被告使用，被告在租赁合同期内交付给原告贰万元租赁费。2016年1月租赁合同到期原告向被告主张权利，要求被告按照租赁合同履行，并于2016年1月24日发出书面通知，但由于被告未能履行租赁合同约定的义务，致使原告诉至法院。一审法院认为，原告付建基与被告黄建华、周书经、郑魏军签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效、依法予以确认，双方当事人均应当按照租赁合同书面的约定履行各自的义务，但被告未按照双方合同约定交付原告的窑厂或续租，已构成违约，由于原告按照合同约定向被告履行了交付砖窑厂出租的义务，故原告要求三被告返还砖窑厂的诉讼请求依法予以支持。对于原告要求三被告对砖窑厂恢复正常生产所需机器、建筑物等设备的维修费，按照江西求实司法鉴定中心的鉴定意见，其建筑物的维修费估算为49208元，予以支持。对于该砖厂空场的月租金损失，根据原、被告双方签订的《租赁合同》约定年租金为每年2万元，考虑该砖窑厂承租前后的实际状况及被告在生产经营中的情况，原告租金损失酌定为每年2万元，即每月0.167万元，原告于2016年1月24日发出书面通知要被告对承租的砖窑厂清场，故租金损失的时间从2016年2月1日开始计算。上述鉴定意见花费鉴定费人民币壹万元。应由被告承担。对于原告要求三被告按合同约定支付违约金人民币5万元的请求，由于原、被告双方签订租赁合同中原告可得租赁费为2万元，根据《中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的，过分高于造成损失应适当予以调整”，故原告要求三被告的违约金，应当核减为6000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第二百一十三条、第二百二十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第二款的规定，作出判决：（一）被告黄建华、周书经、郑魏军于本判决生效十日内归还原告付建基砖窑厂（该砖窑厂地址为崇仁县巴山××××）；（二）被告黄建华、周书经、郑魏军于本判决生效后十日内向原告付建基支付租赁砖窑厂的建筑维修费49208元；（三）被告黄建华、周书经、郑魏军于本判决生效后十日内日支付原告付建基砖窑厂租金损失每月0.167万元（从2016年2月1日至实际交付砖厂完毕为止）；（四）被告黄建华、周书经、郑魏军于本判决生效之后十日内支付原告付建基违约金6000元；（五）驳回原告付建基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，鉴定费10000元，合计14300元，由原告付建基负担1300元，被告黄建华、周书经、郑魏军负担13000元。二审中，上诉人黄建华、周书经、郑魏军提供了崇仁县福基建材厂的《采矿许可证》、《个体工商户营业执照》复印件各一份，拟证明涉诉窑厂在租赁时，涉诉窑厂的《采矿许可证》、《个体工商户营业执照》均不在有效期限内,双方签订的租赁合同无效。上诉人付建基质证认为，《采矿许可证》只是复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议，《个体工商户营业执照》具有真实性、合法性，但对其关联性有异议。租赁合同租赁的标的物是机器厂房设备等实物，并不是采矿权和经营权。经查，涉诉租赁合同并没有关于涉诉砖窑厂采矿权和经营权的约定，因此，对《采矿许可证》、《个体工商户营业执照》的关联性不予确认。一审判决认定的事实有《租赁合同》、《鉴定意见》、照片、双方当事人陈述等证据予以证实，应予以确认。（1）关于《租赁合同》的效力。经查，涉诉租赁合同租赁的标的物是砖窑厂内的机械设备，生产工具和场地，对砖窑厂内的机械设备，生产工具和场地的租赁系双方真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予以确认。（2）关于维修费用及其法律责任。经查，黄建华、周书经、郑魏军在租赁合同履行期届满后，未按照双方合同约定将能够正常运转的砖窑厂归还给付建基，并经付建基验收或办理续租手续，因此应当确认黄建华、周书经、郑魏军尚未归还其承租的砖窑厂。保障归还的砖窑厂能够正常运转是租赁合同约定的条款，因此，砖窑厂恢复正常生产所需的建筑物等设备的维修费应当由黄建华、周书经、郑魏军承担。按照江西求实司法鉴定中心的鉴定意见，该建筑物的维修费估算为49208元，应予以确认。（3）关于租金损失的确认。涉诉砖窑厂于2012年2月至2015年2月原租赁合同的租金为每年度10万元，但租赁期未满租赁合同即终止。2014年6月付建基将涉诉砖窑厂租赁给黄建华、周书经、郑魏军使用时，砖窑厂内的窑棚、机械、电动车等就需要专门资金用于维护，该砖窑厂与生产环境及设备能正常运转的砖窑厂有明显区别，涉诉租赁合同的年租金为2万元，按照原租金确定延期占用租赁物的租赁费用符合本案的实际情况。鉴定机构按市场询价的假设前提与本案实际情况不同，其鉴定意见依法不予采信。（4）关于违约金的确认。经查，双方签订租赁合同中付建基可得租赁费为年2万元，而约定的违约金为5万元，明显超过造成损失的百分之三十的，过分高于造成损失，应予以调整，原审判决核减为6000元，并无不当。本院认为，上诉人付建基与上诉人黄建华、周书经、郑魏军签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照租赁合同书面的约定履行各自的义务。上诉人黄建华、周书经、郑魏军租赁期满后未按照双方合同约定交付涉诉砖窑厂或办理续租手续，已构成违约，应承担相应的法律责任。一审判决按照本案的实际情况，确定建筑物的维修费、租金损失、违约金并无不当，上诉人付建基和上诉人黄建华、周书经、郑魏军的上诉理由均不能成立，不予采纳，原审判决正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4960元，由上诉人付建基负担3300元，由上诉人黄建华、周书经、郑魏军负担1660元。本判决为终审判决。审判长 葛 明审判员 邱益淋审判员 万燕飞二〇一七年四月六日书记员 余 磊