广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2663号
上诉人（原审被告）：何润海，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：车强谋，经理。
委托代理人：李维婕，该司员工。
上诉人何润海因与被上诉人广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称宜家公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年3月26日，广州市安厦房地产开发有限公司（甲方）与广州市天柏物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，双方约定了广州市中山四路芳草街16－32号雍某由广州市天柏物业管理有限公司进行物业管理，委托期限从2001年4月1日起至2006年3月31日止，合同期限内成立业主委员会可续聘或另行选聘物业管理公司；合同期满后，业主委员未成立的，双方可协商续签合同；乙方向业主和物业使用人告知有关限制条件，订立物业管理服务合同等。该合同于2001年3月27日在广州市国土资源和房屋管理局办理了登记手续。2006年3月31日，广州市安厦房地产开发有限公司与宜家公司签订了《物业管理委托合同补充协议》，双方约定委托管理期限从2006年4月1日起至雍某第一届业主委员会成立续聘或选聘新的物业管理公司为止，物业管理服务收费住宅不得超过每平方米1.5元等。何润海是广州市中山四路芳草街28号603房（属雍某小区）的回迁住户。2003年3月29日，何润海入住上述房屋，并签收了《业主、住户入住合约》。何润海入住后按照每月92.20元的标准向某家公司支付物业管理费至2004年2月29日止。后因何润海拖欠宜家公司物业管理费等费用，宜家公司曾多次诉至原审法院，上述案件经一、二审判决，判令何润海应按每月92.67元的标准缴纳物业管理费等。上述案件均上诉至广州市中级人民法院，并经广州市中级人民法院二审审理，维持原审判决。现何润海未向某家公司支付从2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费以及从2012年7月1日起至2014年6月30日止的水某。宜家公司已代整个小区代垫了上述期间的水某。何润海的水表安装在户外。涉案房屋所在的雍某小区尚未成立业主委员会。宜家公司、何润海双方没有签订《物业管理服务合同》，未形成物业管理费、水某的交收习惯，宜家公司无证据证明曾向何润海催收过讼争期间的物业管理费、水某。由于何润海欠付物业管理费以及水某，宜家公司曾于2012年向本院提起诉讼，要求何润海支付物业管理费、水某等。原审法院以（2012）穗越法民三初字第2846号民事判决书作出了判决。在该案的审理过程中，原审法院组织双方当事人到涉案小区雍某进行现场勘验，查明以下事实：雍某每一楼层均有一个上锁的水表房，经宜家公司的水电工开锁后查核涉案603房在2012年11月9日的读数为1141吨；宜家公司没有在大楼大厅或其他公共地方公示各用户的用水量及水某情况。原审另查明：广州市天柏物业管理有限公司于2001年8月28日经广州市工商行政管理局批准更名为广州市宜家创生物业管理有限公司。广州市工商行政管理局于2007年10月26日向某家公司出具《变更登记核准通知书》，广州市宜家创生物业管理有限公司经批准更名为广州宜家创生物业管理有限公司。经营范围包括：物业管理。室内装饰及设计。小区楼宇清洁（外墙清洗）服务、垃圾收运、除虫配套、水池清洗消毒。河涌（水域）清疏保洁，游泳池经营等。宜家公司具有物业管理一级资质。
宜家公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.何润海清偿拖欠宜家公司自2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费2224.07元及滞纳金（自逾期之日起以当月所欠管理费为本金，按每日千分之一的标准，按月累积计算，计至款项全部清偿之日止）；2.何润海清偿拖欠宜家公司自2012年7月1日起至2014年6月30日止的水某920.6元及滞纳金（自逾期之日起以当月所欠水某为本金，按每日千分之一的标准，按月累积计算，计至款项全部清偿之日止。
原审庭审中，宜家公司就其水某的主张提交了其代小区缴纳水某给自来水公司的发票（收费方式为：托收）以及其自行制作的何润海《水电费拖欠明细清单》，该清单记载了涉案房屋自2012年7月至2014年6月期间的抄表读数及实际用量以及用水单价为2.79元，经计算涉案房屋在该期间的月均用水量为13.75。对此，何润海确认涉案房屋现由其一家人使用，建筑面积为61多平方米，至于宜家公司起诉要求其支付的管理费、水某均无支付，这是由于双方没有合同，故宜家公司无权收取该费用，何润海也无需支付该费用。对于宜家公司提交的上述证据由于没有原件，故不同意质证。2014年11月12日，原审法院再次组织双方当事人到涉案小区雍某进行现场勘验，查明了以下事实：雍某每一楼层均有一个上锁的水表房，经宜家公司的水电工开锁后查核涉案603房水表在2014年11月12日的读数为1468吨；在小区内未看到各户用水量或水某的公告。
原审法院认为：一、关于宜家公司主张的物业管理费的问题。广州市安厦房地产开发有限公司与广州市天柏物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》符合《物业管理条例》第二十一条规定的前期物业服务合同的性质，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据该合同的约定，合同期满后，业主委员会未成立的，双方可以协商续签合同。现何润海居住的小区至今尚未成立业主委员会，故宜家公司与广州市安厦房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同补充协议》合法有效。至于何润海提出的宜家公司未履行与何润海签订《物业管理服务合同》义务已属违约，因此何润海不交纳物业管理费的抗辩。由于《物业管理委托合同》中该条款的约定是涉他条款，且未明确宜家公司与业主或住户之间签订的《物业管理服务合同》中双方应享有的权利义务，即使原、何润海双方存在单独订立《物业管理服务合同》的意向，也需要在双方对各自的权利、义务的内容协商一致的基础上，该条款才能履行。因此何润海以宜家公司未与其签订《物业管理服务合同》为由不交纳物业管理费，理据不足，故对何润海的该项抗辩，原审法院不予接纳。综上，在讼争小区成立业主委员会前，讼争小区内的住户理应受到上述《物业管理委托合同》及补充协议的约束。现宜家公司对该小区的业主和住户提供了物业管理服务后，可依照上述的《物业管理委托合同》中约定的标准（住宅部分不超过1.5元／平方米收费）收费，现宜家公司请求按照1.5元／平方米收取是可行的，且何润海也曾按照该标准缴纳过物业管理费，该收费标准亦已由生效判决加以认定，故原审法院对宜家公司请求按照1.5元／平方米的标准收取欠付的物业管理费予以支持。二、关于水某的问题。宜家公司已代整个小区代垫了其主张期间的水某，何润海使用讼争房屋也存在用水情况，依公平、等价有偿的原则，何润海理应向某家公司缴纳何润海代垫的相应水某。至于何润海的用水量如何确定的问题，经核算，宜家公司制作的《水电费拖欠明细清单》中何润海从2012年7月至2014年6月期间每月平均用水量为13.75吨，而何润海户水表在法院两次勘验的时间及读数分别为：2012年11月9日的读数为1141吨，2014年11月12日的读数为1468吨，该段期间每月平均用水量为13.62吨，鉴于宜家公司对何润海的实际用水量负有举证责任，宜家公司无法提供原始的抄表记录，而该明细表没有经过何润海的签名确认，原审法院不能直接予以确认，故原审法院认为应参照上述每月平均用水量的两个数据，择一低值酌定为何润海从2012年7月1日至2014年6月30日期间的月平均用水量为宜。即何润海应交纳的涉案期间的水某为24月×13.62吨／月×2.79元／吨＝912元。在生效判决确认宜家公司应向住户公示每月的实际用水量后，宜家公司至今一直没有这样做，且不能提交原始的抄表记录，故宜家公司应承担宜家公司代垫讼争阶段的水某与912元之间的可能存在的差额损失部分。三、关于物业管理费的滞纳金及水某的滞纳金问题。由于《物业管理委托合同》及《物业管理委托合同补充协议》没有约定上述费用的支付期限，无约定迟延支付上述费用的违约责任，且宜家公司无证据证明已经向何润海催收，双方也未形成交收习惯。另根据《物业管理条例》第六条规定，业主享有知情权和监督权，宜家公司未向住户公示每月的实际用水量，属管理上瑕疵。在多次诉讼后，宜家公司的上述行为仍未改善。故考虑到有利于今后宜家公司提高其物业管理服务水平，避免今后纠纷再次发生，使广大的小区住户清楚各项费用的消费情况出发。宜家公司请求何润海承担物业管理费的滞纳金及水某的滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第六条、第七条第五项、第二十一条、第四十一条、第四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款的规定，作出如下判决：一、何润海应在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费（每月按92.67元计）。二、何润海应在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2012年7月1日起至2014年6月30日止的水某912元。三、驳回广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果何润海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由广州宜家创生物业管理有限公司负担5元，由何润海负担20元。
判后，上诉人何润海不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）、原审程序违法，我方多次要求原审法院调取《物业管理委托合同》以及物业管理合同附件（前期物业管理协议书），但是原审法院不予调取，剥夺了我方的权利。（二）、原审法院认定欠缺合同附件的《前期物业管理协议书》合法有效是错误的，被上诉人并未履行《物业管理委托合同》第十八条第五点约定的义务。（三）、补充协议约定双方应当订立《物业管理服务合同》，并且住宅物业管理服务费不得超过1.5元，那么说明物管费的单价需要协商一致，但是本案双方并未有协商一致的结果，另外，被上诉人也没有证据证明我方有拖欠物管费的事实。综上所述，请求二审法院判令：第一，撤销广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2182号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；第二，一二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人宜家公司答辩称：合同附件跟本案无关，而且也已经遗失，所以对方要求我方提供没有依据。我方和建设单位签订前期物业合同，我方根据合同约定履行物业管理职责，业主应当缴纳物业费。根据我方和建设单位签订的补充协议，我方按照1.5元收取物管费是符合约定的。关于水某公示的问题，我方没有义务将整个小区的水某情况进行公布，如果对方有意见，可以跟我方核实。原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院经过庭询，确认原审查明的事实。
二审期间，何润海申请本院向某家公司调取《物业管理委托合同》以及物业管理合同附件（前期物业管理协议书）。
本院认为，原审对于讼争小区因未成立业主委员会，讼争小区的住户应受到《物业管理委托合同》及补充协议的约束，广州宜家创生物业管理有限公司为讼争小区的业主和住户提供了物业服务，可依据上述合同向何润海主张物业管理费的认定，理据充分，本院予以确认。关于何润海所提上诉意见，本院认为，广州宜家创生物业管理有限公司提交的《物业管理委托合同》及补充协议的效力已经本院多次生效判决确认，原审法院不予调取《物业管理委托合同》以及物业管理合同附件（前期物业管理协议书），并无不当，何润海拒绝向广州宜家创生物业管理有限公司缴纳物业管理费，在广州宜家创生物业管理有限公司提起诉讼后，法院多次生效判决均判决何润海应向广州宜家创生物业管理有限公司支付物业管理费，本案何润海无新的理由再次拒绝缴纳物业管理费，理由不足，原审判决何润海按照生效判决认定的标准向某家公司支付涉案房屋的物业管理费，并无不当。关于何润海申请本院调取《物业管理委托合同》以及物业管理合同附件（前期物业管理协议书）的申请，因生效判决已经确认相关事实，故本院对该申请不予接纳。
综上所述，何润海的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何润海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年六月十一日
书 记 员 宋德光
邝伟贤