成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）龙泉民初字第203号
原告（反诉被告）：鲍名海。
原告（反诉被告）：付小玲。
委托代理人：白芝成，四川成高律师事务所律师。
被告（反诉原告）：成都华信大足房地产开发有限公司。住所地：成都市龙泉驿区柏合镇龙工南路***号。
法定代表人：曾永林，董事长。
委托代理人：田青，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人：舒婷梅。
原告鲍名海、付小玲与被告成都华信大足房地产开发有限公司（以下简称“华信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年12月13日依法受理，被告华信公司于2011年1月11日提起反诉，本院受理后，依法由审判员李伟适用简易程序于2011年1月12日、2月23日公开开庭合并进行审理。后因案情复杂，依法转换为普通程序组成合议庭于2011年10月11日、12月5日公开开庭合并进行了审理。原告委托代理人白芝成、被告委托代理人田青、舒婷梅到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告鲍名海、付小玲诉称：2006年12月30日，原告与被告签订《龙泉驿区商品房买卖合同》及其补充协议，合同对房屋情况、房款、交付期限、产权登记、违约责任等问题进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，足额支付房款375716元，并于2008年8月1日与被告办理房屋交接手续。根据合同约定，被告应当在交房后120日内，即2008年11月29日前取得原告所在楼栋的房屋权属证明，而被告迟至2009年10月20日才取得该权属证明，迟延325天，按每日万分之三计算违约金，被告应支付原告该部分违约金36632.31元。同时，按照合同约定，被告应于交房后300日内，即2009年5月28日前将原告分户《房屋所有权证》交予原告，而被告迟至2010年3月31日才将房屋所有权证交给原告，迟延307天，按每日万分之三计算违约金，被告应支付该部分违约金34603.44元。被告的行为给原告造成了重大损失，现诉请判令被告支付逾期取得房屋所在楼栋权属证明及迟延取得房屋所有权证违约金共计71235.75元。
被告华信公司答辩并反诉称：一、被告已经尽力履行了合同义务，房屋权属登记客观上的迟延并非被告原因所致，不应当承担违约责任：1、《东山国际新城商品房买卖合同补充协议》第八条约定，对未能按时办理收房手续的业主，不适用合同第十六条关于产权登记的约定。而原告鲍名海、付小玲实际收房时间为2008年9月18日，超过约定的2008年7月26日，根据补充协议的约定，被告不应当承担逾期办证违约金。2、在房屋建设中，工程施工、竣工、交房、办理权属证明等程序是相辅相承、环环相扣的。“5.12”汶川大地震给被告工程施工造成了不可预见、不可抗拒的影响，从而导致产权初始登记和转移登记的迟延，属于不可抗力，应予免责。3、根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》的规定，被告为原告办理房屋产权登记只是履行法定协助义务，事实上办证义务在原告本身。被告已经尽力履行了协助义务，原告不应当追究被告的违约责任。4、被告将案涉房屋的房屋初始登记和分户登记的资料交到龙泉驿区房管局后即履行完毕了合同约定的协助办证义务，房管局的办证时间不应当计入被告的办证期限。5、原告委托被告办理房屋权属登记的委托属于无偿委托，被告没有丝毫故意或重大过失迟延办理案涉房屋产权初始登记和转移登记，原告不应当将迟延责任归咎于被告。二、即使被告存在逾期情况，但原告的违约金计算方式、计算时间均错误，不应采信。1、案涉房屋早已交付使用，原告并未因迟延办证遭受任何实际损失。原告主张的两项违约金属于重复主张，且金额高达已付房款的万分之六，该约定明显过高，请求予以削减。2、根据合同约定，初始登记应当从原告办理收房手续，即签收《东山国际新城B区资料、物品领取表》上记载的时间起算120天；分户登记应当从原告向被告办理完毕收房手续、提交所有的产权资料、缴纳所有产权办理所需税费和办理完委托手续后的第二天起算300日。原告于2008年12月1日才办理完毕产权委托手续，故应当从此时起算而不是从原告主张的通知交房时间起算。3、根据物权法的规定不动产物权的设立自记载于不动产登记簿时发生效力，合同约定的“取得房屋所有权证”之“取得”即为记载于不动产登记簿之意，而不是原告主张的通知领证或实际领证日期。故案涉房屋的楼栋权属证明在2009年7月28日取得，房屋产权证在2009年12月2日已经取得。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。三、被告于2008年6月向原告发送书面《交房通知书》，并在“东山国际新城”项目网络上发布了该通知，通知交房时间为2008年7月26日，但被告直到2008年9月18日才到被告处办理房屋交接手续。根据合同补充协议第八条约定，原告应当在办理收房手续之日签订代办房屋分户手续委托书，提交所需资料并缴纳相应税费，但原告却迟至2008年12月1日才办理完毕产权委托手续。原告的行为违反了合同约定，导致被告无法正常开展产权办理工作。现反诉请求判令鲍名海、付小玲支付逾期收房违约金、逾期办理产权委托手续及逾期缴纳房屋产权所需税费违约金共计14424元。
原告鲍名海、付小玲针对反诉辩称：1、被告的反诉没有事实依据，不能成立。原告按照被告通知的时间收房，但因房屋存在质量瑕疵而未能收房。原告对此提出书面意见，后经被告整改，原告于2008年9月18日再次收房。因此，导致原告方迟延的责任在于被告方，后果应当由被告自行承担，而无权要求原告支付逾期收房和逾期缴纳税费违约金。2、即使逾期事实成立，构成违约，也应当依据合同第一百二十条的规定，由违约双方各自承担相应的违约责任，分别向对方支付违约金，而不能免除被告的违约责任。
经审理查明：2006年12月30日，原、被告双方签订《龙泉驿区商品房买卖合同》及《东山国际新城商品房买卖合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的“东山国际新城”B区4栋2单元7层1号房屋一套。约定被告应当在2008年6月30日前将案涉房屋交付原告使用；且被告“应当按照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，在该商品房竣工交付使用90天内，将办理房屋权属登记所需的资料报区房管局申请房屋所有权初始登记，并在竣工交付使用120天内取得该商品房所在楼栋的权属证明（俗称大产权证）。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、买受人不退房，合同继续履行。若因出卖人原因，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之三的违约金…”；“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得《房屋所有权证》的，双方同意按照下列第2种方式处理：…（2）买受人不退房，合同继续履行。若因出卖人原因，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之三的违约金…”。同时，双方在《东山国际新城商品房买卖合同补充协议》中约定“八、对《合同》第十六条的补充1、在乙方（原告）办理收房手续之日，乙方需签订委托甲方（被告）代办房屋分户产权···的《委托书》，同时乙方需将办理房屋产权证书所需资料（包括身份证复印件、婚姻证明等）及国家规定应由乙方缴纳的税费、维修基金交给甲方，否则，延误办证的后果自负。并且每迟延一天，乙方应向甲方支付总房款0.3‰的违约金。”。合同签订后，原告向被告支付购房款375716元。2008年6月，被告通知原告因“5.12”地震因素，交房时间延至2008年7月26日。2008年7月11日，该楼栋房屋完成竣工验收。2008年9月18日，原告前往被告处接收房屋并缴纳完毕产权办理所需税费；2008年12月1日，原告出具委托被告办理房屋分户产权的委托书。2009年7月28日，该房屋所在楼栋取得房屋所有权证；2009年12月2日，原告所购房屋取得房屋所有权证。
以上事实，有双方当事人陈述、《龙泉驿区商品房买卖合同》、《东山国际新城商品房买卖合同补充协议》、《关于东山国际新城B区项目交房时间顺延的通知》、《竣工验收报告》、《四川省成都市销售（转让）不动产发票》、《房屋所有权证》（初始登记）、《房屋所有权证》（转移登记）、《东山国际新城B区资料、物品领取表》、《授权委托书》等证据在案为证，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签订的《龙泉驿区商品房买卖合同》及《东山国际新城商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效。根据合同约定，被告负有在竣工交付使用120天（即2008年11月23日）内取得该商品房所在楼栋的权属证明和在商品房交付之日起300日（即2009年9月28日）内协助原告办理所购房屋所有权转移登记的义务。如登记迟延系被告原因所致时，则被告应承担约定的违约责任。从本案查明事实来看，案涉房屋的楼栋权属证明取得时间为2009年7月28日，房屋分户所有权证取得时间为2009年12月2日，两证取得的时间事实上均超过了原、被告双方合同约定期限。因此，被告应否承担违约责任，重点在于考察登记迟延是否是被告原因所致以及被告提出的不可抗力的免责事由是否成立。关于登记迟延的责任，由于初始登记的申请人是被告，而转移登记原告已委托被告办理，因此被告应对其主张的迟延并非被告原因所致负举证责任。在本案诉讼过程中，被告对非其自身原因导致初始登记、转移登记迟延未能举证证明，故应承担举证不能的不利后果，本院据此认定登记迟延系被告原因所致。关于不可抗力，“5.12”地震作为不可抗力，导致房屋交付日期延迟，从而影响了初始登记和转移登记的迟延确为事实，但并不能据此当然地全部免除被告的责任，而应在不可抗力的影响范围内免除责任。被告根据相关部门规定，并结合自身具体情况推迟26天交房（从2008年6月30日延迟到2008年7月26日），原告对此予以认同，在计算违约金时也扣除了该26天，因此该26天可作为不可抗力的影响范围予以认定。初始登记和转移登记在该26天相应迟延期间内被告的违约责任可予免除，但此后被告继续迟延履行义务的违约责任则不能免除。对转移登记迟延的违约金，原告主张应计算至被告将权证交付给原告之时止，不符合双方合同约定，本院不予支持；同时，原告在其接收房屋后的同年12月1日才出具委托被告办理分户权属登记的委托书，迟延78天，故被告为原告办理分户权证的期限应当相应顺延。被告辩称办理初始登记和转移登记的违约金不应同时赔偿，因双方在合同中对两种违约金分别明确进行了约定，被告的抗辩与双方的约定不符，本院不予支持。
根据前述认定及合同约定，本院认为被告应当承担的逾期办理初始登记的期间为2008年11月23日至2009年7月28日，共计247天，约定的违约金数额为27840.56元（375716元×0.0003×247天）；被告应当承担的逾期办理转移登记期间为2009年9月28日至2009年12月2日，共计66天，约定的违约金数额为7439.18元（375716元×0.0003×66天）。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告提出约定违约金过高要求调整减少的意见符合相关法律规定。本院综合合同履行情况、原告的预期利益及被告过错程度等因素，依法将逾期办理初始登记违约金酌定为3341元，将逾期办理转移登记违约金酌定为893元，两项合计4234元；对过高部分，本院不予支持。
关于被告反诉提出的原告逾期收房、逾期办理产权委托手续及逾期缴纳办理产权所需税费构成违约的问题，被告依据的是《东山国际新城商品房买卖合同补充协议》“八、对《合同》第十六条的补充”这一条款，由于原告迟延收房、迟延办理委托及缴纳税费并不会损害被告的利益，且该条款系作为开发商的被告向购房户提供的格式条款，根据《合同法》第四十条“…提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认定该条款无效。故被告基于该无效条款主张的反诉请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决如下：
一、被告成都华信大足房地产开发有限公司在本判决生效后3日内支付原告鲍名海、付小玲违约金4234元；
二、驳回原告鲍名海、付小玲的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告成都华信大足房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1581元，反诉案件受理费160元，共计1741元，由被告成都华信大足房地产开发有限公司负担（原告已预交案件受理费790元，被告在履行前述给付义务时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李 伟
审 判 员 伏诗祥
人民陪审员 李寿春
二〇一一年十二月五日
书 记 员 李 敏