北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第24227号
原告（反诉被告）北京市海淀区邮电局，住所地北京市海淀区圆明园西路49号（注册号：110108004541147）。
负责人马文良，局长。
委托代理人刘岸，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人朱庆标，北京市炜衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京锟朋演出有限公司，住所地北京市东城区蒋宅口3号（杰宝公寓F座11层4A室）（注册号：110101001178607）。
法定代表人李念念，总经理。
委托代理人洪春华，北京市释胜律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市海淀区邮电局（以下简称海淀邮局）诉被告（反诉原告）北京锟朋演出有限公司（以下简称锟朋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海淀邮局委托代理人刘岸、朱庆标与被告锟朋公司委托代理人洪春华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海淀邮局诉称，锟朋公司于2003年起至2008年止一直租用我局位于北京市海淀区东北旺乡上地村（原海邮培训中心）上地实创商服中心房屋。租期届满后，锟朋公司继续承租，我方同意。于是我们双方于2008年4月又签订《房屋出租合同》。《房屋出租合同》的主要内容为：1、我方将坐落于北京市海淀区东北旺乡上地村（原海邮培训中心），建筑面积为2000平方米（地下一层856平方米，地上二层792平方米，地上三层352平方米）的房屋租赁给锟朋公司使用。2、租赁期限自2008年4月30日至2013年4月29日止。3、租金为：2008年4月30日至2011年4月29日止，租金每年计为人民币95万元。租金总额为460万元。租金按季支付，每租赁季度初月10日前支付，逾期支付，每逾期一日，承租人支付滞纳金1000元。4、水电煤气费、有线电视费、卫生费等费用由承租人支付。5、承租人须于2008年4月缴纳5万元保证金。6、出租人不负担维修、维护，承租人全权负责维修、维护费用及相关责任。7、承租人全权负责增设他物的处理及恢复原状。8、承租人返还房屋期限为2013年4月，逾期归还，每逾期一天应向出租人按年租金的1%支付违约金。9、发生争议，协商不成的，向海淀区人民法院起诉。锟朋公司于2008年5月缴纳保证金5万元，于2008年9月、2009年4月、2010年7月、2010年12月分别支付租金22.5万元、5万元、3万元、2万元，锟朋公司共实际支付我方租金32.5万元，尚拖欠租金427.5万元，我方将锟朋公司交纳的5万元保证金冲抵租金，其共拖欠我方租金422.5万元及相应电费。我方多次催要租金等费用，但锟朋公司一直以资金困难为由拖欠至今。我们双方的房屋出租合同租期已于2013年4月29日到期，但锟朋公司至今仍拒绝搬离和归还房屋。锟朋公司的行为已严重违反合同约定，为维护自身的合法权利，故诉至法院。诉讼请求：1、判令锟朋公司立即搬离腾空位于北京市海淀区东北旺乡上地村（海淀区信息路19号原海邮培训中心）上地实创商服中心地下一层、地上二、三层所有房屋；2、判令锟朋公司支付逾期归还房屋违约金152500元（2013年5月1日-2013年5月16日，每日按9500元计算）；3、判令锟朋公司支付拖欠的租金4225000元；4、判令锟朋公司支付拖欠租金的逾期违约金955982元；5、判令锟朋公司支付拖欠的电费571538.52元；6、诉讼费由锟朋公司承担。
被告锟朋公司辩称，我公司不同意海淀邮局的诉讼请求。我们双方签订的租赁合同是无效的，我公司多次向海淀邮局要求出具房屋合法手续但其均未提供，所以我们双方签订的合同无效。我公司认为我方应支付海淀邮局的费用应是房屋占用使用费，故不能受到合同的约束，我方只能支付实际面积使用费。此外我们双方的租赁合同是一个延续的过程，我公司2000年开始经营，2002年就与海淀邮局签订租约，双方约定海淀邮局需要向我方提供房屋的合法使用证手续，但海淀邮局未提供，我方签订租赁合同的目的是经营，但海淀邮局没有提供合法手续，影响我方经营，相关责任应由海淀邮局承担。另我方没有占用2、3层房屋，我方多次发函给海淀邮局，但其没有任何回复，我方正常行使了抗辩权，故我方不应支付2、3层房屋占有使用费。综上，我方不同意海淀邮局的诉讼请求。
我方提出反诉，诉讼请求：1、要求海淀邮局赔偿我公司地下一层房屋装修损失260万元；2、要求海淀邮局赔偿我公司停业损失199万元；3、要求海淀邮局赔偿我公司经营损失94.86万元；4、反诉费由海淀邮局承担。事实理由如下：我公司于2000年初开始租赁海淀邮局位于北京市海淀区东北乡上地村（原海邮培训中心）的房屋，双方于2002年12月31日签订房屋租赁合同，租期5年，自2003年3月10日起至2008年3月9日止，自租赁开始，海淀邮局一直向我公司承诺租赁房屋将尽快办理产权手续，并保证我公司正常经营活动，合同中还约定，如我公司因经营需要办理有关登记手续，需要海淀邮局出具房屋使用证明时，海淀邮局将提供有效文件资料。2008年4月，我们双方续签租赁合同，租期延续至2013年4月29日。2008年6月11日，经海淀邮局同意，我公司与牟群慧签订承包协议书，我公司将租赁房屋二层发包给牟群慧经营，租期五年，前三年租金为每年67万元，后两年租金为每年70万元。协议签订后，承包方开始筹建公司，在公司注册过程中，工商部门要求出具房屋所有权证，我公司多次向海淀邮局索要，但海淀邮局未能给付房屋产权证或其它有效的房屋使用证明，致使承包人无法进行工商注册，解除了与我公司的承包协议书，因此给我公司造成经济损失。为了整体利用租赁房屋，我公司注册了北京锟朋大酒店，也是房屋没有合法手续及房屋主体结构问题，致使我公司不能正常经营，租赁房屋三层13间客房一直闲置，因不能正常营业，该酒店已经被工商局注销，给我公司造成经济损失。鉴于上述情况，我公司于2009年6月25日、12月24日两次发函给海淀邮局，要求海淀邮局将租赁房屋的二、三层收回即我公司不再承租二、三层房屋或将租赁合同再延长十年，以利于我公司经营，但海淀邮局一直未予回复，致使我公司无法对租赁房屋进行整体的资金投入及经营，给我公司造成损失。海淀邮局出租的房屋存在严重质量问题，因其所经营的租赁房屋一层经常发生漏水事故，多次将我公司所租赁的地下一层经营场所浸泡，造成我公司无法经营，被迫投入巨资重新装修，并停业数月，给我公司造成巨大经济损失。租赁房屋顶部亦多次发生漏水事故，影响三层的经营，且我公司多次自行出资进行维修，给我公司造成经济损失。综上，海淀邮局出租给我公司的房屋没有合法手续及出租房屋存在质量问题等原因，给我公司造成巨大经济损失，故请法院支持我公司反诉请求。
原告海淀邮局针对被告锟朋公司的反诉辩称，一、锟朋公司所称与牟群慧间因解除承包协议书造成的损失，完全是因为锟朋公司违约转租造成的，与海淀邮局无关；二、锟朋公司所称注册的北京锟朋大酒店不能正常营业被工商局注销，其原因在于锟朋公司擅自将承租房屋提供给关联企业使用，违反了房屋出租合同，与海淀邮局无关；三、双方就收回二、三层租赁房屋事宜未达成一致；四、锟朋公司称房屋存在严重质量问题，多次将租赁房屋浸泡的说法与事实严重不符；五、房屋租赁合同明确约定由锟朋公司全权负责维修、维护费用及相关责任。综上，我方不同意锟朋公司的反诉请求。
经审理查明，2008年4月，海淀邮局与锟朋公司签订《房屋出租合同》，约定：锟朋公司承租海淀邮局位北京市海淀区东北旺乡上地村（现上地信息路19号原海邮培训中心）建筑面积2000平米房屋（地下一层856平米，地上二层792平米，地上三层352平米），租赁期限自2008年4月30日至2013年4月29日止。2008年4月30日至2011年4月29日租金每年90万元，2011年4月30日至2013年4月29日租金每年95万元。锟朋公司必须在每租赁季度季初月10日前支付当年租金的25%，每逾期一日，则锟朋公司需支付滞纳金1000元。鉴于租金标准较优惠，双方一致同意海淀邮局不负担维修、维护费用及相关责任，锟朋公司全权负责维修、维护费用及相关责任。锟朋公司不得转租、转包、转借租赁房屋。租赁保证金为5万元。锟朋公司负责支付出租房屋的水、电费、煤气费、有线电视费用、卫生费。租赁期满，锟朋公司应如期交还该房屋，如逾期归还，则每逾期一天应向海淀邮局按年租金的1%支付违约金。
合同签订后，锟朋公司使用上述房屋，并于2008年9月支付房屋租金22.5万元，2009年3月支付房屋租金5万元，2010年7月支付房屋租金3万元，2010年12月支付房屋租金2万元，共计房屋租金32.5万元，此外交纳保证金5万元。现锟朋公司共计拖欠海淀邮局房屋租金4225000元，上述房屋仍由锟朋公司占有使用。
另查，1995年，海淀邮局与北京实创高科技发展总公司签订北京市外销商品房预售契约，购买了本案上述房屋。2013年，北京实创高科技发展有限责任公司热力分公司诉至本院，要求海淀邮局支付上述房屋2009年12月30日至2013年3月6日的电费571538.52元，本院作出（2013）海民初字第12381号民事判决书，判决海淀邮局支付北京实创高科技发展有限责任公司热力分公司电费571538.52元，海淀邮局不服上诉，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第9808号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现该判决已执行完毕。
再查，2008年6月11日，锟朋公司未经海淀邮局同意与牟群慧签订承包协议书，将二层房屋转租给牟群慧。锟朋公司主张所租赁房屋多次漏水给其造成损失，对此海淀邮局予以否认，其只认可2012年7月因为实创大厦空调冷凝管破裂造成漏水。庭审中，锟朋公司申请对地下一层的房屋装修现值进行造价鉴定，因鉴定所需必要的鉴定材料不完整，故鉴定机关终止鉴定。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋出租合同、北京市外销商品房预售契约、（2013）一中民终字第9808号民事判决书等在案佐证。
本院认为，海淀邮局与锟朋公司签订的房屋出租合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，锟朋公司使用房屋，但其并未按合同约定向海淀邮局支付房屋租金，属违约行为，对此其应承担相应的违约责任。双方的租赁合同期限现已届满，锟朋公司应将租赁房屋腾空交还海淀邮局并支付所拖欠的房屋租金。现海淀邮局要求锟朋公司交还租赁房屋并给付所欠房屋租金4225000元，于法有据，本院予以支持。海淀邮局要求锟朋公司支付逾期归还房屋违约金及拖欠租金的逾期违约金，理由正当，本院亦予以支持，但海淀邮局所主张违约金数额过高，对此本院依据相关规定及海淀邮局的实际损失情况酌情判定。关于海淀邮局所主张锟朋公司之拖欠的电费571538.52元一节，因该费用系锟朋公司使用租赁房屋期间所产生之费用，该费用已由法院判决先行由海淀邮局支付，且海淀邮局已履行法院判决，故该电费锟朋公司应支付海淀邮局，本院对于海淀邮局该项主张予以支持。锟朋公司反诉要求海淀邮局赔偿因房屋漏水造成地下一层房屋装修损失260万元及停业损失199万元之诉讼请求，因房屋出租合同约定锟朋公司全权负责房屋的维修、维护费用及相关责任，海淀邮局不负担维修、维护费用及相关责任，故对锟朋公司上述主张本院不予支持。锟朋公司反诉要求海淀邮局赔偿因解除与他人的租赁合同造成的经营损失94.86万元之诉讼请求，因锟朋公司未经海淀邮局同意将二层房屋转租他人，违反了合同约定，属违约行为，故本院对其该项主张亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京锟朋演出有限公司于本判决生效后十五日内将北京市海淀区东北旺乡上地村（海淀区信息路十九号，原海邮培训中心）上地实创商服中心地下一层、地上二层、地上三层房屋腾空交还原告北京市海淀区邮电局；
二、被告北京锟朋演出有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京市海淀区邮电局二〇一三年五月一日至二〇一三年五月十六日的逾期交还房屋违约金人民币四万一千六百四十四元；
三、被告北京锟朋演出有限公司于本判决生效后十五日内给付原告北京市海淀区邮电局房屋租金人民币四百二十二万五千元并支付拖欠租金的逾期违约金人民币六十三万七千三百二十一元；
四、被告北京锟朋演出有限公司于本判决生效后十五日内给付原告北京市海淀区邮电局电费人民币五十七万一千五百三十八元五角二分元；
五、驳回被告北京锟朋演出有限公司的全部反诉请求。如果被告北京锟朋演出有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉本诉案件受理费八万零三元，由原告北京市海淀区邮电局负担七千七百零五元，已交纳；由被告北京锟朋演出有限公司负担七万二千二百九十八元，于本判决生效后七日交纳。
反诉案件受理费五万零五百七十元，由被告北京锟朋演出有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆 军
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 郑 燕