上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1867号
上诉人（原审被告）贺长龄，男，1947年11月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人（原审被告）ＸＸ强，男，1970年8月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人（原审被告）王蔚，女，1980年4月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人（原审被告）贺某某，女，2007年9月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。
法定代理人ＸＸ强，男，1970年8月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。
以上四上诉人共同委托代理人吴坚，上海市震旦律师事务所律师。
上诉人贺金娣，女，1950年3月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人贺根娣，女，1956年4月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人贺丽萍，女，1959年11月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。
被上诉人（原审原告）贺根令，男，1952年10月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。
被上诉人（原审第三人）上海百群拆迁服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人江虹，董事长。
委托代理人李志国。
上诉人贺步章、贺长龄、ＸＸ强、王蔚、贺某某因共有物分割纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贺步章、贺长龄、王蔚及五上诉人共同委托代理人吴坚，被上诉人贺根令，被上诉人上海百群拆迁服务有限公司（以下简称“百群拆迁公司”）之委托代理人李志国到庭参加诉讼。审理中，贺步章于2015年11月13日过世。本院依法追加其继承人贺金娣、贺根娣、贺丽萍为当事人。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，贺根令与贺长龄均系贺步章之子。ＸＸ强系贺长龄之子，与王蔚系夫妻，贺某某系两人之女。上海市杨浦区杨树浦路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）系公有住房，承租人为贺步章。
2014年9月12日，上海集伟投资发展有限公司、上海锺伟房地产开发有限公司（甲方）、百群拆迁公司作为房屋拆迁实施单位与贺步章（乙方）就系争房屋签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，明确乙方共获得拆迁补偿安置款人民币（以下币种均为人民币）1，996，189.67元，其中房屋价值补偿款1，692，428.53元（分别为评估价格932，766.2元、价格补贴349，787.33元、套型面积补贴409，875元）、房屋装潢补偿款9，814.10元、搬家补助费512.04元、设备迁移费2，100元、签约搬迁奖励费71，335元、纯外区补贴150，000元、基地奖60，000元、无违法建筑奖10，000元。乙方不符合居住困难户的条件。乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计4套，分别为：1、上海市年吉路XXX弄XXX号XXX室，规格为一房一厅，建筑面积（暂测）58.11平方米，补贴后总价为480，823.51元；2、上海市航头鹤永路XXX弄XXX号XXX室，规格为三房一厅，建筑面积（实测）83.90平方米，补贴后总价为754，685.09元；3、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室，规格为二房一厅，建筑面积（暂测）70.63平方米，补贴后总价为525，569.89元；4、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室，规格为二房一厅，建筑面积（暂测）70.63平方米，补贴后总价为526，941.24元。上述四套房屋价格合计2，288，019.73元，乙方需向甲方支付房屋产权调换差价款。贺长龄作为贺步章的代理人在上述安置协议上签名。系争房屋动迁时，在册户口6人，即贺根令及贺步章、贺长龄、ＸＸ强、王蔚、贺某某。系争房屋实际由贺长龄、贺步章居住。
2014年11月4日，贺步章向动迁公司出具《承诺书》，内容为：“我是杨树浦403弄61号承租人贺步章因我小儿子贺根令，他的户口空挂，而且他处有房面积很大，故这次动迁订房不做他的名下，如今后家庭有纠纷本人愿承担一切法律责任，和动迁工作组、订房组无关。”
2014年11月25日，贺步章签订《订房回执》，明确上述四套产权安置房中：1、上海市年吉路XXX弄XXX号XXX室，购房人为贺步章、贺某某；2、上海市航头鹤永路XXX弄XXX号XXX室购房人为ＸＸ强；3、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室，购房人为王蔚；4、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室，购房人为贺长龄。补偿款抵扣额为1，996，189.67元，居民需交房款291，830.06元，贺步章至今尚未支付。
2011年8月2日，贺根令出具《承诺书》，内容为：“由于丁和里户籍控制力度逐步放松，我想把我的户口重新迁回到父亲的居住地，主要目的希望丁和里房子动迁时能从中得到国家给予的好处，如果户口迁入丁和里，我承诺：一、原住的家庭成员应得利益优先取得分配权，本人只向动迁组争取自己的份额；二、在动迁分配的过程中，由于我户口迁入到丁和里而影响了龙龙的利益造成了经济损失，损失的部分由我来补偿，决不会让龙龙的利益受到损失。三、如果我的户口迁入丁和里并享受了国家经济补贴，本人愿意在得到的好处中拿出一定的经济份额补偿给龙龙作为好处费。四、父亲年世已高，在他的有生之年，作为子女，我尊重父亲对他所有的财产处决权。按父亲的意愿办事。”
2011年9月，贺根令户籍迁入系争房屋。1972年1月，贺步章迁入系争房屋。1990年8月，ＸＸ强户籍迁入系争房屋。2007年10月，贺某某的户籍在系争房屋内报出生，2013年11月，王蔚户籍迁入系争房屋。2014年1月，贺长龄户籍迁入系争房屋。
2014年1月20日，贺长龄离婚。
2015年1月，贺根令诉至原审法院，要求判令：1、贺根令享有上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋的的订购权；2、贺步章支付2014年11月至2015年1月的租房过渡费6，000元。
原审法院审理中，1、贺根令将其要求订购的上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋与其自行计算的可获得的动迁安置款的差价200，000元交至原审法院代管款。
2、贺根令与贺步章等均同意选择过渡费直接打入房屋订购人的账户。
3、贺步章等表示如果法院认为贺根令可订购一套产权调换房，其余三套房屋的订购人的分配由贺步章等自行解决，不需要法院处理。
4、贺根令表示，如果法院认为贺根令不能订购上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋，则要求贺步章支付房屋征收补偿款331，062.60元。
原审法院认为，系争房屋系贺步章承租的公有住房，该房动迁时内有贺根令、贺步章等六人的户籍，虽然动迁时贺根令未实际居住在内，但百群拆迁公司作为系争房屋的动迁实施单位并未认定排除贺根令为系争房屋的安置人员，且其表示考虑到系争房屋动迁安置款总额较多，内有6人户籍，按自然家庭确定系争房屋可订购四套产权调换房屋，其中贺根令为一个自然家庭，可以订购一套产权调换房屋，故可以认为动迁时百群拆迁公司考虑了贺根令的动迁安置利益。考虑到上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋订购人为王蔚，其与ＸＸ强系夫妻，而ＸＸ强已订购了一套三室一厅的房屋，故现贺根令要求订购上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋的请求，可予支持。但贺根令订购的上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋的补贴后总价为525，569.89元，高于贺根令可获得的动迁安置款，故贺根令应向系争房屋承租人贺步章支付相应的差价款。差价款的具体金额法院根据系争房屋的来源、实际居住情况、动迁款的组成等酌情确定。纵观贺根令曾出具的承诺书的内容，贺根令明确表示其向动迁组争取自己的利益，但未作出放弃系争房屋动迁利益的意思表示。审理中，贺根令、贺步章等均同意选择过渡费直接打入订购人的账户，故现贺根令要求贺步章向其支付过渡费的请求，于法无据，不予支持。据此，原审法院判决：一、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋由贺根令订购，贺根令应向贺步章支付订房差价款人民币244，000元；二、贺根令的其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人贺长龄、ＸＸ强、王蔚、贺某某、贺金娣、贺根娣、贺丽萍不服，向本院提起上诉称：1、贺根令长期不居住在系争房屋内，且已多次享受过福利分房，属人户分离，其不是系争房屋的同住人；2、贺根令在户口迁入前作出过承诺，其应当遵守。故贺根令无权获得产权调换房屋的订购权，也无权要求租房过渡费。请求本院撤销原判，改判驳回贺根令的诉讼请求。
被上诉人贺根令辩称：贺根令向动迁公司争取了动迁份额，并不影响上诉人的动迁利益。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人百群拆迁公司述称：其只是在房屋拆迁中对政策进行解释，对上诉人的诉请不发表意见。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，2000年7月5日，承租人贺根令与同住成年人杨国英签订《职工家庭购买公有住房协议书》，约定由贺根令购买杨浦区民星二村XXX号XXX室房屋产权。2000年7月10日，贺根令与上海市公房发展实业总公司签订《上海市公有住房出售合同》，出资22，009元购买了该房屋，该房屋建筑面积为59.7平方米。后贺根令取得产证。2013年2月26日，该房屋产权人变更为杨国英。2014年9月17日，贺根令与杨国英离婚。
百群动迁公司在原审法院审理时表示，因贺步章户面积较大，该户也未提出申请，故对该户未认定安置人口。其系对该户整体进行补偿安置，不对个人的具体金额进行划分。该户内有6个户口，人员结构较复杂，故允许该户选择4套房源。一般是按照自然家庭来计算套数，贺步章算一家庭，贺根令算一个家庭，贺长龄算一个家庭，ＸＸ强、王蔚、贺某某算一个家庭。如果没有贺根令的户口，该户可能只有四套总价都比较小的房屋，或者三套总价较大的房屋。
本院审理中，贺步章于2015年11月13日过世，其继承人为贺长龄、贺根令、贺金娣、贺根娣、贺丽萍。
以上事实，有《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》、《上海市房地产登记簿》、《居民死亡医学证明书》、调查笔录、审理笔录等为证。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。系争房屋系贺步章承租的公有住房，该房动迁时贺根令的户籍虽在系争房屋内，但其未实际居住，他处享受过福利分房，不符合同住人的资格，且其户口迁入前作出过承诺，故其不应分割动迁款。但百群拆迁公司考虑到系争房屋动迁安置款总额较多，内有6个户口，人员结构较复杂，允许该户选择4套房源，故贺根令可以订购一套产权调换房屋。贺根令诉请订购上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋，原审法院予以支持，并无不当。但贺根令无权动用动迁款购买该房屋。上诉人称贺根令不是系争房屋的同住人，本院予以采信。但上诉人称贺根令无权获得产权调换房屋的订购权，也无权要求租房过渡费，依据不足，本院不予采纳。贺步章已过世，其动迁所获利益的继承分配不属于本案审理范围，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第467号民事判决第二项；
二、撤销上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第467号民事判决第一项；
三、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋由贺根令订购，贺根令应向贺步章的继承人贺长龄、贺根令、贺金娣、贺根娣、贺丽萍支付订房款人民币525，569.89元。
一审案件受理费9，057元，二审案件受理费9，057元，共计18，114元，由被上诉人贺根令负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年四月十三日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……