广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终1657号
上诉人（原审被告）：陈美金。
上诉人（原审被告）：陈德亮。
两上诉人的共同委托代理人：罗婷婷，广西圆非律师事务所律师。
两上诉人的共同委托代理人：蒋海兰，广西圆非律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢芳玲。
被上诉人（原审原告）：李莉。
被上诉人（原审原告）：谢城龙。
被上诉人（原审原告）：李树生。
四被上诉人的共同委托代理人：官羽翔，广西裕华律师事务所律师。
上诉人陈美金、陈德亮因与被上诉人谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生返还原物纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第2213号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年4月18日受理后，依法组成合议庭，并于2016年6月27日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人陈美金、陈德亮及其共同的委托代理人罗婷婷，被上诉人谢芳玲、谢城龙及其与被上诉人陈莉、陈树生共同的委托代理人官羽翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1994年12月5日，谢芳玲（甲方）与陈德亮、陈美金（乙方）签订一份《联合兴建住宅楼协议书》，约定：一、甲方愿意将自己座落于南宁市郊区津头麻村六队的宅基地79.9平方米（地号为：××）与乙方合作建房，由乙方投资兴建一栋六层的住宅楼房；二、住宅楼要求为钢筋水泥结构，外装修为石灰批修，窗为铝合金灰色玻璃，门为木板门，地板为水泥地板；三、住宅楼建好后，甲、乙双方各分得一半楼房，即甲方分得住宅楼的第二、四、六层楼房，乙方分得住宅楼的第一、三、五层楼房；四、甲、乙双方对该住宅楼的房产所有权分清后，双方不得反悔，将来如遇到国家政策规定要拆迁的，有关补偿费用由双方共同平均享受，但如甲方按政策规定另外分得宅基地的，乙方不得享受；五、住宅楼以甲方名义报建，报建费用由甲方负责支付；六、楼房设计方案由双方讨论通过后方可报批施工，施工由乙方选择讲信誉、讲质量的建筑单位施工，乙方保证该工程质量达到合格标准；七、楼房施工时间从1995年1月1日起至1995年6月2日止；八、本合同经签字后生效，双方不得违约，如甲方违约，要赔偿乙方的全部经济损失，并罚违约金三十万元，如乙方支付给甲方的房产达不到质检部门规定的合格标准的，乙方需负责返工、返修，如不能返工返修的，乙方赔偿甲方三十万元经济损失。
2015年7月7日，谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生起诉至一审法院，请求判令：一、陈德亮、陈美金搬离南宁市青秀区葛麻村五组园湖路葛岭巷××号房屋第一、三、五层并将房屋第一、三、五层归还谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生使用；二、本案诉讼费用由陈德亮、陈美金承担。
在一审庭审中，双方一致确认如下内容：《联合兴建住宅楼协议书》所载房屋与南新房桂房证字第××号房屋所有权证及南新房共桂房证字第××号、第××号、第××号房屋共有权保持证上所载房屋系同一房屋；前述房屋于1995年7月建成并投入使用；陈德亮、陈美金于1995年7月房屋建成后即搬进去并占有使用房屋第一、三、五层且一直居住至今。关于涉案房屋投资建房款的出资问题，谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生主张其出资5万元，陈德亮、陈美金出资20万元；陈德亮、陈美金则辩称建房款全部由其出资，为37万元左右；双方对各自前述关于出资问题的陈述，均无相应证据提交。另，陈德亮、陈美金当庭明确其主张谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生无权要求其搬离涉案房屋并享有该房屋第一、三、五层居住权的依据如下：根据双方签订的《联合兴建住宅楼协议书》，虽然第三、第四条无效，但其他条款仍有效，且当时其与谢芳玲签订该协议的真实意思表示是为了房屋建成后占有居住并使用房屋的第一、三、五层。谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生对此持有异议，主张从协议书的内容看，陈德亮、陈美金是为了取得涉案房屋第一、三、五层的所有权，协议书上从未出现过陈德亮、陈美金只是居住房屋的表述，且谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生作为所有权人，随时有权要求陈德亮、陈美金搬离。
一审法院另查明：谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生提交的南宁集用（2004）字第8069097号集体土地使用证、南新房桂房证字第0131603号房屋所有权证及南新房共桂房证字第0130846号、第0130847号、第0130848号房屋共有权保持证上载明：谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生系南宁市××头乡葛麻村××园湖路××号农村宅基地的土地使用权人；谢芳玲系座落南宁市新城区津头乡葛麻村××园湖路××号房屋的所有权人，李莉、谢城龙、李树生系共有人。
一审法院又查明：2015年4月29日，广西壮族自治区南宁市中级人民法院作出（2015）南市民一终字第148号民事判决书，并查明如下事实：谢芳玲系原南宁市郊区津头乡葛麻村五组（现为南宁市青秀区葛麻村五组）村民，1992年3月10日经申请，于1993年3月25日取得了该组地号为××、建筑面积为115.5平方米的宅基地一宗，原证书号为南宁集建（1992）字第××号，权属为谢芳玲；1994年12月5日，谢芳玲（甲方）与陈德亮、陈美金（乙方）签订《联合兴建住宅楼协议书》，内容如上；1996年6月20日，谢芳玲、陈德亮、陈美金在广西壮族自治区南宁地区公证处（现为广西壮族自治区崇左市公证处）就上述《联合兴建住宅楼协议书》办理了（1996）桂南地证字第××号公证书，该公证书载明双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议书上双方当事人的签字属实；同日，谢芳玲、陈德亮、陈美金均接受了该公证处的询问，谈话笔录显示，谢芳玲称其与陈德亮、陈美金签订《联合兴建住宅楼协议书》时已与丈夫离异，谢芳玲、陈德亮、陈美金均认可在公证处办理公证之前，《联合兴建住宅楼协议书》涉及的房屋已建好且已经过验收合格；2004年7月20日，谢芳玲以原有的集体土地使用权证即南宁集建（××）字第××号遗失为由，向南宁市国土资源局申请补办土地证，2004年9月经南宁市人民政府调查审定，准予登记；2004年9月7日，南宁市国土资源局向谢芳玲出具了新的土地使用权证，证号为南宁集用（××）字第××号，登记使用权人为李莉、谢城龙、李树生与谢芳玲，地号为××，座落于南宁市××头乡葛麻村××园湖路××号；2004年9月21日，原南宁市新城区房屋管理所向李莉、谢城龙、李树生与谢芳玲填发了南宁市××头乡葛麻村××园湖路××号房的房屋产权证书，登记所有权人谢芳玲，房屋产权证书号为南新房桂房证字第××，登记共同所有权人为李莉、谢城龙、李树生，共有权证分别为南新房共桂房证字第××、第××、第××；2013年12月5日，李莉、谢城龙、李树生以此前谢芳玲与陈德亮、陈美金签订的《联合兴建住宅楼协议书》未经共有人同意，且该协议书违反《中华人民共和国土地管理法》的相关法律规定，起诉至一审法院，请求确认《联合兴建住宅楼协议书》无效并请求陈德亮、陈美金返还位于南宁市××秀区××五组××79.9平方米宅基地给李莉、谢城龙、李树生；谢芳玲与陈德亮、陈美金按《联合兴建住宅楼协议书》之约定，合作建好房屋后，至今一直居住使用南宁市××头乡葛麻村××园湖路××号房（现为南宁市青秀区葛麻村五组园湖路葛岭巷××号）的第一、三、五层；南宁市郊区人民法院（××）郊法民字第××号民事调解书确认谢芳玲与李树生夫妻共同财产中座落于葛麻村××组的房屋前进的一间（约十六平方米）归李树生所有；陈德亮、陈美金均系城镇居民。该判决书认定：《联合兴建住宅楼协议书》第三、第四条款的约定应为无效，但该条款的无效不影响协议书中其他条款的效力。上述民事判决书已于2015年6月4日发生法律效力。一审法院经审理认为：结合全案已查明的事实和《中华人民共和国土地管理法》及相关土地政策的规定，应认本案《联合兴建住宅楼协议书》第三、第四条款的约定为无效，但不影响协议书中其他条款的效力，亦即陈德亮、陈美金虽未因此取得涉案房屋第一、三、五层的所有权，但其基于前述协议在涉案宅基地上与谢芳玲共建房屋居住使用之行为因未悖法律、法规强制性禁止性规定而为有效。至于居住使用之期限，双方之间未有约定，法律法规亦未有明确规定，如因此认定陈德亮、陈美金享有无限期居住使用之权，势必将对谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生依法利用与流转涉案宅基地及其上所建房屋造成实质上的阻却，对涉案房屋第一、三、五层的所有权亦无从行使，陈德亮、陈美金则因此无限期实际享有涉案房屋的占有、使用、收益等用益物权，此有悖目前我国土地相关法律法规及土地政策对农民对其宅基地上合法权益之保护精神，因此认定在双方无约定之情况下，谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生有权随时要求陈德亮、陈美金搬离并返还涉案房屋，故对谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生的诉讼请求，予以支持，陈德亮、陈美金应于本案判决生效之日起十五日内搬离南宁市青秀区葛麻村五组园湖路葛岭巷××号房屋第一、三、五层并将该房屋第一、三、五层返还谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条之规定，判决：陈美金、陈德亮应于本案判决生效之日起十五日内搬离南宁市青秀区葛麻村五组园湖路葛岭巷××号房屋第一、三、五层并将该房屋第一、三、五层返还谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生。本案受理费100元，由陈美金、陈德亮共同负担。
上诉人陈德亮、陈美金不服一审判决上诉称：一、一审的认定违反法不溯及既往原则。涉案房屋为1994年所建，如今已经居住使用二十多年，根据当时的法律，对于宅基地上房屋买卖的性质并没有明确禁止，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》1999年才发布施行。二、考虑上诉人的现实情况，本案不宣判决上诉人搬离涉案房屋。涉案房屋系上诉人一家唯一住房，如果最终裁决上诉人搬离涉案房屋，导致上诉人将老无所居，而被上诉人拥有三处住房，有违民法的公平原则。三、根据公平、诚实信用原则，本案同样不宜判决上诉人搬离涉案房屋。涉案房屋由被上诉人出地，上诉人出资建设，双方都因共建行为而均衡获利。如果上诉人搬离涉案房屋，被上诉人将上诉人当时的出资返还，将一方受损一方受益，有违公平原则。对被上诉人违背诚信的行为不应当予以保护。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生共同答辩称：一、涉案《联合兴建住宅楼协议书》第三、第四条款的约定己被（2015）南市民一终字第148号民事判决认定为无效，并己发生法律效力。二、被上诉人是涉案房屋的所有权人，有权随时要求上诉人搬离并返还涉案房屋。一审依照物权法、土地管理法等规定，判令上诉人搬离并返还房屋，该判决适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
当事人二审争议的焦点是：被上诉人谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生要求上诉人陈德亮、陈美金搬离涉案房屋是否依法有据？
双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，均未提交新证据。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明：谢芳玲与李树生原为夫妻关系，共同生育了李莉、谢城龙。1992年6月，谢芳玲与李树生经法院调解离婚。
陈德亮、陈美金为夫妻关系。涉案房屋的土地性质为集体土地，陈德亮、陈美金夫妻均系城镇居民，不属于涉案集体土地的成员。
本院生效的（2015）南市民一终字第148号民事判决认为：《中华人民共和国土地管理法》及相关的土地政策虽不允许城镇居民购买农村宅基地，但并未禁止城镇居民在农村宅基地上与农村居民共建房屋居住使用的行为，陈德亮、陈美金与谢芳玲联合建房的行为没有违反相关法律法规的禁止性规定，该行为有效。但第三条、第四条约定，以陈德亮、陈美金出建房资金，来获得对农村宅基地上所建房屋的部有所有权，实为对农村宅基地上所建房屋的买卖。国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》已明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建筑住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”故《联合兴建住宅楼协议》第三、四条款的约定为无效。
本院认为：谢芳玲与陈德亮、陈美金在自愿的基础上签订《联合兴建住宅楼协议书》，由陈德亮、陈美金出资建设，双方共同居住使用，该行为并未违反相关法律的禁止性规定。但双方约定陈德亮、陈美金出资建房来获得对农村宅基地上所建房屋的部分所有权，违反了相关法律规定，生效的判决书亦已确认涉案《联合兴建住宅楼协议书》第三、第四条款的约定无效。现谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生已取得涉案房屋所有权证等相关凭证，其主张陈德亮、陈美金搬离并返还涉案房屋，一审根据双方之间未有约定居住使用期限、法律法规亦未有明确规定，且陈德亮、陈美金基于前述协议在涉案宅基地上房屋居住使用已达二十年之久的客观情况，判令支持谢芳玲、李莉、谢城龙、李树生的诉请，并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈德亮、陈美金共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 农虹菲
审判员 刘 萌
审判员 高翔宇
二〇一六年七月十三日
书记员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。