北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初44693号
原告：北京汇龙兴业汽车贸易有限公司，住所地北京市朝阳区建外大街建华南路19号成远饭店505室。
法定代表人：路宝芝，执行董事。
委托诉讼代理人：胡俊彦，男，1970年8月22日生，北京汇龙兴业汽车贸易有限公司职员。
委托诉讼代理人：张建武，北京市海拓律师事务所律师。
被告：中泰华丰实业（集团）有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇天竺村开发街6号。
法定代表人：王盛伙，董事长。
委托诉讼代理人：胡新凤，女，1962年12月2日生，中泰华丰实业（集团）有限公司职工。
委托诉讼代理人：王俊，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：北京成远房地产开发有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街2号1号楼B2105室。
法定代表人：程子良，董事长。
委托诉讼代理人：关艳蓓，女，1977年6月25日生，北京成远房地产开发有限公司职工。
原告北京汇龙兴业汽车贸易有限公司（以下简称汇龙兴业公司）与被告中泰华丰实业（集团）有限公司（以下简称中泰华丰公司）、被告北京成远房地产开发有限公司（以下简称成远公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。汇龙兴业公司的委托诉讼代理人胡俊彦、张建武，中泰华丰公司的委托诉讼代理人胡新凤、王俊，成远公司的委托诉讼代理人关艳蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇龙兴业公司向本院提出诉讼请求：1.确认位于北京市朝阳区建华南路XX号楼XXX号房屋归汇龙兴业公司所有；2.判令成远公司立即协助和配合汇龙兴业公司办理位于北京市朝阳区建华南路XX号楼XXX号房屋的产权过户手续；3.判决立即停止对汇龙兴业公司购买的位于北京市朝阳区建华南街XX号楼XXX号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2013年4月23日，我公司与成远公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF414835号，以下简称现房买卖合同），约定成远公司将其所有的位于北京市朝阳区建华南路XX号楼XXX号房屋（面积56.15平方米，以下简称XXX房屋）以1965250元的价格出售给我公司。付款方式为一次性付款，即我公司以债权转让方式取得XXX房屋所有权（因此前成远公司向北京康晖易成科技发展有限公司借款，后双方约定以XXX房屋抵偿借款，将房屋过户至我公司名下并配合办理过户手续。后北京康晖易成科技发展有限公司名称变更为北京万海通达科技发展有限公司），其相关税费由出卖人即成远公司代缴。现房买卖合同签订后，双方于2013年4月23日办理了网签登记，成远公司在2015年2月9日向我公司开具了购房发票。在现房买卖合同签订的当日，成远公司及其物业管理公司就向我公司发出了业主入住通知书，我公司依据通知书进驻、占有并使用XXX房屋至今，并交纳了物业管理费等各项费用。但因成远公司原因，一直未能办理房屋过户登记手续。2014年12月31日，北京市朝阳区人民法院以（2014）朝执字第9099、11053、11054号公告告知法院已将XXX房屋查封。2014年5月7日，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第10742号及（2014）朝民初字第10743号民事判决，其中10742号判决确认成远公司给付中辉国华实业（集团）有限公司（以下简称中辉国华公司，中辉国华公司名称在2014年10月11日变更登记为中泰华丰公司）借款2200万元及相应利息，李江承担连带担保责任。后中辉国华公司申请强制执行，北京市朝阳区人民法院在2014年7月14日以（2014）朝执字第11053号立案执行并查封了XXX房屋。我公司立即向法院提出执行异议，2016年6月28日，北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝执异字第00403号执行裁定，裁定驳回了我公司的异议。我公司认为，现房买卖合同合法有效，我公司实际支付了购房款并占有、使用XXX号房屋至今，XXX房屋虽未办理产权过户手续，但并非我公司原因，且双方已经办理了网签手续，网签手续等同于预告登记的效力，故我公司对XXX房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故诉至法院。
中泰华丰公司辩称，1.汇龙兴业公司没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益证据，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，汇龙兴业公司向法院提供通过网签形式签署的合同而未进行不动产登记，并不必然产生预告登记的物权效力。汇龙兴业公司与成远公司的现房买卖合同未依据物权法办理预告登记，故不产生物权效力。2.汇龙兴业公司提出执行异议，应当予以证明其实体权利，汇龙兴业公司提出已购买XXX号房屋，但未提供相关证据，法院应不予支持。故请求法院依法驳回汇龙兴业公司的诉讼请求。
成远公司辩称，认可汇龙兴业公司的诉讼请求，解除查封后我方会配合办理过户手续。
经审理查明：2010年1月13日，北京康晖易成科技发展有限公司（以下简称康晖公司）与成远公司签订《借款合同》，约定成远公司向康晖公司借款1200万元，借款期限自2010年1月14日至2011年7月13日共计18个月，借款利息为年利率10%，按日计息。2010年6月9日，康晖公司名称变更为北京万海通达科技发展有限公司（以下简称万海公司）。2013年1月10日，万海公司（甲方）与成远公司（乙方）签订《借款合同补充协议》，协议主要条款为：“一、鉴于1、甲乙双方就借款12000000元（大写：壹仟贰佰万元整）的借款合同已经逾期。2、乙方希直接以自有的位于朝阳区建华南路XX号楼X层XXX房产抵价归还甲方利息。二、双方达成一致如下：1、甲乙双方约定，乙方直接以上述房产作为借款利息过户至甲方指定户名即北京汇龙兴业汽车贸易有限公司，并配合办理相关过户手续；2、过户手续费用由乙方承担；3、乙方以该房产抵价借款利息，如该房产价值超过利息部分，乙方不与主张，如该房产价值不足利息部分，甲方表示放弃。三、本补充协议与借款合同具有同样效力，双方各执一份，签字后生效。”
上述协议签订后，汇龙兴业公司与成远公司签订了现房买卖合同，约定房屋总价款1965250元，同时约定成远公司应在2013年12月31日前向汇龙兴业公司交付房屋。就付款方式及期限问题，双方在现房买卖合同的附件五中约定，汇龙兴业公司于2013年4月20日缴纳定金20000元，于2013年4月23日付清全部购房款。上述现房买卖合同封面显示合同的打印日期为2015年2月9日，合同第12页出卖人签章处手写的签订时间为2013年4月23日，除此之外现房买卖合同及其附件中均未填写合同签订时间。中泰华丰公司对上述现房买卖合同的真实性不予认可。对现房买卖合同中封面打印日期和手写签订时间的不一致问题，汇龙兴业公司、成远公司在本案审理中均未能作出合理解释。
汇龙兴业公司另提交北京市住房和城乡建设委员会网站现房签约查询结果截屏打印件，打印件显示网上签约合同编号为414835，主要买方为汇龙兴业公司，签约日期为2013年4月23日。中泰华丰公司对打印件不予认可。
汇龙兴业公司还提交开票日期为2015年2月9日，金额为1965250元的购房款发票证明其已经支付了全部购房款。中泰华丰公司主张，在开票日期之前中泰华丰公司已经向北京市朝阳区人民法院申请了强制执行，且XXX房屋已经处于查封状态，故发票显然系为本次诉讼所准备。庭审中，本院向成远公司询问XXX房屋购房款的支付方式，成远公司表示为一次性支付，具体支付形式无法说明；汇龙兴业公司主张系万海公司与成远公司之间通过顶账方式购买XXX房屋，并无现实的资金转移行为。
另查一，本院于2014年5月7日就中辉国华公司起诉本案被告成远公司、案外人李江借款合同纠纷一案做出（2014）朝民初字第10742号民事判决，判令成远公司给付中辉国华公司借款2200万元及利息，案外人李江承担连带担保责任。前述判决生效后，中辉国华公司申请强制执行，本院于2014年7月14日以（2014）朝执字第11053号立案执行，并查封了XXX房屋。2014年10月11日，中辉国华公司名称变更登记为中泰华丰公司。
另查二，在(2016)京0105民初26867号、(2016)京0105民初26854号原告曹颖与被告北京美华投资有限公司、第三人即本案被告成远公司案外人执行异议之诉两案中，汇龙兴业公司的法定代表人路宝芝均以成远公司职员的身份作为成远公司的委托诉讼代理人参加诉讼。就路宝芝与成远公司的关系，本院责令成远公司在指定期限内做出书面说明并提交相关证据，但成远公司未在本院指定期限内提交说明。
上述事实，有现房买卖合同、购房款发票、入住通知书、《借款合同》、《借款合同补充协议》等证据及各方陈述意见佐证。
本院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于符合上述条件的不动产买受人，其基于买卖不动产而产生的物权期待权应当得到法律保护。但具体到本案，汇龙兴业公司虽提交现房买卖合同等证据主张其属于XXX房屋的买受人，但其提交的现房买卖合同存在瑕疵且不能做出合理解释；从案件的整体法律关系看，汇龙兴业公司与成远公司签订现房买卖合同系根据万海公司与成远公司之间的《借款合同补充协议》，而《借款合同补充协议》的本质是万海公司与成远公司之间的以房抵债协议，汇龙兴业公司只是万海公司所指定的房屋持有人。由此可见，不论是现房买卖合同的签订还是XXX房屋的过户登记，均属于实现以房抵债的履行方式，其目的在消灭《借款合同》中的部分金钱债权。本院因此认为，汇龙兴业公司作为基于以房抵债关系而受让房屋的受让人，在完成房屋的法定登记手续之前，不享有优先于一般债权的利益，不享有针对XXX房屋的物权期待权或物权，不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对汇龙兴业公司的各项诉讼请求均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告北京汇龙兴业汽车贸易有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费22487元，由原告北京汇龙兴业汽车贸易有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 郝卓
人民陪审员 白薇
人民陪审员 徐强
二〇一八年二月二十二日
书 记 员 韩迪