贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5569号
上诉人（原审原告）：罗佳，女，1976年3月13日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：杨睿春，贵州鼎尊律师事务所律师（执业证号15201201010602516）。
委托诉讼代理人：孙忠学，女，1954年2月15日出生，苗族，住贵州省六盘水市钟山区，系罗佳母亲。
被上诉人（原审被告）：唐正春，男，1982年3月28日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。
上诉人罗佳因与被上诉人唐正春房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初3510号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月14日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人罗佳及其委托诉讼代理人杨睿春、孙忠学和被上诉人唐正春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗佳提出上诉请求：一、撤销原判，发回一审法院重审或依法改判，二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订了两份买卖合同，应以房屋产权部门登记的为准；二、上诉人在一审坚持追加王颖第三人，而一审不予追加导致本案基本事实不清。
唐正春辩称：上诉人与被上诉人签订的房价为1500000元的房屋买卖合同是双方真实意思表示，系合法有效合同，且被上诉人已取得中国邮政储蓄163万元贷款，通过贵阳置业限公司支付给上诉人的委托代理人王颖，被上诉人已履行全部合同义务。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
罗佳一审诉讼请求：一、解除原被告于2015年7月1日签订的房屋买卖合同；二、被告协助原告办理本市南明区蓝波湾小区E座5栋19楼1号房屋产权登记；三、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年5月11日原被告签订房屋买卖合同，合同约定原告将本市南明区蓝波湾1号1栋5单元19层1号建筑面积160.68平方米房产及室内装饰装修、家电家具、附属设施出卖给被告，房屋总价款150万元；因该房屋已抵押给银行，尚欠贷款70万元（具体金额以银行实际结算为准），原告同时还欠私人款项34万元，由被告直接和银行结清贷款并代还债务，视为向原告支付购房款，剩余购房款被告直接支付原告；被告结清私人借款后，原告无条件配合被告办理公证及过户登记手续，过户税费由被告承担；原告愿意在该购房价格上增加75万元于3个月内回购该房，如未能按期支付购房及回购款，则被告有权处置该房；被告购房后愿意短期租给原告住3个月，月租金12000元，如未支付租金则无条件搬出房屋。次日原告公证委托王颖作为其代理人，代为办理：上述房屋提前还贷，注销抵押登记；与买方洽谈并确定房屋出售价格，签订房屋买卖合同，办理房屋移交，收取全部售房款项；办理该房屋的产权过户手续。后王颖代原告办理了房屋提前还贷，注销抵押登记。2015年6月10日原告代理人王颖与被告在贵阳市产权处签订存量房买卖合同，合同约定原告将上述房屋出售给被告，房屋总价款233万元，被告应先支付70万元给原告，再于2015年6月30日前支付163万元，款于银行按揭后结清。2015年6月15日被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市中华北路支行签订个人购房借款及担保合同，合同约定被告向银行贷款163万元用于购买上述房屋，被告授权贷款人将贷款资金划付至保证人贵阳置业担保有限公司账户。当日被告得到163万元银行贷款且付入贵阳置业担保有限公司账户。2015年6月24日贵阳置业担保有限公司转账85万元至原告代理人王颖账户。2015年7月2日被告办理了上述房屋的过户登记。2015年10月16日原被告签订房屋租赁合同，约定被告将上述房屋租给原告使用，租赁期限从2015年10月20日至2016年5月19日，月租金1万元。
一审法院认为，原告要求解除与被告签订的价款233万元的房屋买卖合同并由被告协助原告办理本市南明区蓝波湾小区E座5栋19楼1号房屋产权登记。原被告先后签订有价款不同的两份房屋买卖合同，根据原被告签订租赁合同及被告实际付款163万元的事实，证实原被告于2015年5月11日签订的房价款为1500000元房屋买卖合同为双方真实意思表示，且双方已按合同约定履行完毕。原被告于2015年6月10日在贵阳市产权处签订的存量房买卖合同，是原告代理人与被告为获取更多银行贷款而提高约定房价，属于无效合同。双方于2015年5月11日签订的合同已履行完毕，原告要求解除合同不符合合同法规定的可以解除情形，故对原告的诉请法院不予支持。原告申请追加王颖及贵阳置业担保有限公司为第三人参加诉讼，因王颖为其公证委托的代理人，代理权限包含房屋提前还贷，注销抵押登记；与买方洽谈并确定房屋出售价格，签订房屋买卖合同，收取全部售房款项；办理该房屋的产权过户手续。王颖在本案中并无超越其代理权限的行为，故法院无需追加其为第三人。原告如认为王颖代收房款后未支付原告，可按与王颖间约定另行主张权利。至于贵阳置业担保有限公司，系房屋交易资金监管担保机构，作为合同约定的代收代付机构，法院并无需追加其为第三人以查明案件事实。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第九十四条之规定，判决：驳回原告罗佳的诉讼请求。案件受理费30元由原告罗佳负担。
二审审理中，罗佳提交以下证据：署名王泽颖的书面证言一份，拟证明王颖认可被上诉人仅付款340000元给上诉人，其余款项是中间人支付的。被上诉人的质证意见为：对该证据的三性均不认可，证人王泽颖不是上诉人的代理人王颖，与本案无关，且内容与事实不符，上诉人已付款163万元，全部履行了付款义务。因上诉人未举证证实王泽颖与上诉人的代理人王颖系同一人，且其证言与被上诉人在一审举证证实的房款163万元已通过贵阳置业担保有限公司付款至王颖的事实不符，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。上述事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、转账凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，当事人应切实履行其自愿签订的合法有效合同。合同义务人向合同权利人委托的代理人履行债务，其法律效果归属合同权利人本人。本案中存在以下两份房屋买卖合同，一是2015年5月11日双方当事人签订总价款150万元的房屋买卖合同（以下简称自订合同），一份为在产权监管部门备案的房屋价款为2330000元的房屋买卖合同（以下简称备案合同）。自订合同标的明确，要素齐全，系双方真实表示，应认定为合法有效合同，而备案合同系罗佳的委托代理人王颖与唐正春签署，罗佳并未举证证实其已授权王颖变更签订新的房屋买卖合同，也未举证证实其已经双方当事人协商变更已生效的自订合同，结合上诉人在法庭陈述其仅收款1050000元并一直向被上诉人追索450000元的事实，应当认定双方当事人于2015年5月11日签订的房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示，应按自订合同确定双方当事人权利义务。根据该合同，购房价款1500000元，被上诉人于房价款支付期限2015年6月30日前的2015年6月24日已经通过贵阳担保置业公司向罗佳的代理人王颖分两次共计支付了163万元款项，应视为被上诉人按约定的期限对上诉人付清了全部购房款，房屋买卖合同已履行完毕。就付款方式而言，与双方当事人约定的部分房款以被上诉人替上诉人代偿银行贷款债务及私人债务方式交付不尽相同，但此前王颖已对罗佳的两笔债务做了全部清偿，唐正春变更部分购房款的支付方式并未对上诉人购房款债权的实现造成损害。因此，上诉人以被上诉人未履行全部付款义务而提出解除合同并由被上诉人退还房屋的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于罗佳认为其未实际收到全部房款，并申请追加其代理人王颖为本案第三人参加诉讼，因现有证据表明，本次交易中，罗佳委托王颖全权处理本案房屋交易中包括过户、收取房款等事务，而唐正春已充分证实其已将全部购房款交付代理人王颖，唐正春已履行完毕房屋买卖合同义务，王颖是否参与本案诉讼不影响本案房屋买卖合同纠纷的事实认定和法律适用，一审未予同意追加王颖参加诉讼并无不当，本院亦不同意其追加王颖作为第三人参加本案诉讼的申请。至于上诉人认为未收到全部房款，应由上诉人依据其与王颖的委托代理合同另行主张权利。
综上，上诉人的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由罗佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 妍
代理审判员 石 敏
代理审判员 李云鹤
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 任 静