广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1746号
上诉人（原审被告）：徐旭珍，女，汉族，1964年9月28日出生。
委托代理人：李共扬，男，汉族，1964年11月10日出生，系上诉人丈夫。
委托代理人：李胜华，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市万科物业服务有限公司。
法定代表人：向云，董事长。
委托代理人：吴伟，系该公司员工。
上诉人徐旭珍因与被上诉人深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第775号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，一、物业公司管理的小区位置和名称：深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道与贝尔路交汇处万科城小区。二、物业公司与业主委员会（或建设单位）签订物业管理合同的时间：尚未成立业主委员会。2007年7月6日，深圳市万科房地产有限公司作为甲方，万科物业公司作为乙方，双方签订了一份《前期物业服务合同（万科城四期）》。三、物业管理合同约定的管理期限：《前期物业服务合同（万科城四期）》第三十四条规定，本合同期限自2007年8月1日起至首个业主入伙之日起两年，但期限未满，万科城业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。四、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金、车位服务费标准：《前期物业服务合同（万科城四期）》第五条确定的物业管理费按楼房标准由1.5元／㎡•月-3.98元／㎡•月不等，其中别墅为3.8元／㎡•月。前期物业服务合同（万科城四期）》第二十五条确定的物业专项维修资金标准由0.15元／㎡•月-0.25元／㎡•月不等，其中不带电梯为0.15元／㎡•月。徐旭珍与开发商深圳市万科房地产有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》【合同号深（龙）网预买字（2007）第13512号】第二十四条约定，物业管理费为3.8元／㎡•月，本体维修基金由买方按政府规定的标准交纳。《前期物业服务合同（万科城四期）》第八条第二点约定：露天车位，架空层、地下车库车位服务费为60元／月。五、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金、车位服务费的缴纳日期：《前期物业服务合同（万科城四期）》第六条规定，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。《前期物业服务合同（万科城四期）》第二十五条规定，业主或物业使用人应于每月15日前与物业管理费一起向乙方交纳物业专项维修基金。徐旭珍与开发商深圳市万科房地产有限公司签订的《车位使用权协议书》约定，开发商附送徐旭珍两个车位使用权，并从房地产交付使用之日起按物业管理公司规定交纳相应的管理费。六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、本体维修基金违约金标准：《前期物业服务合同（万科城四期）》第三十条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七的约定，未能按时足额交纳物业管理费的，每逾期一日应按欠交总额万分之五的标准向乙方支付违约金。合同中未见拖欠本体维修基金、车位服务费的违约金交纳标准。七、物业管理公司的资质：万科集团属下专业物业服务公司，有相应资质。八、徐旭珍房产位置：万科城第（M区）19号楼01-03层复式174号房。九、徐旭珍取得房产产权日期：尚未取得房产产权证，登记的房屋买卖合同号为：龙07-13512。抵押编号6A07012303，抵押合同号：2007003320。十、徐旭珍房产用途及合同约定的交房时间：住宅。徐旭珍与开发商签订的预售合同中约定的房产交付时间是2008年6月30日。十一、徐旭珍房产建筑面积：256.05平方米。十二、徐旭珍每月应缴纳物业管理、本体维修基金等数额：物业管理费为972.99元／月，本体维修基金为38.4元／月，车位管理服务费为120元／月。十三、徐旭珍拖欠物业管理费、本体维修基金、车位服务费期间：从未交纳（从2008年7月1日起计）。十四、徐旭珍拖欠物业管理费、本体维修基金、车位服务费数额：万科物业公司计算为拖欠物业管理费、本体维修基金及车位服务费共计63474元，滞纳金为27137.44元。但万科物业公司提交的计算方法中将面积错计为256.27平方米，因此万科物业公司提供的计算清单是有误的。十五、需要说明的其他事项：15.1、2012年6月18日，万科物业公司向原审法院起诉徐旭珍拖欠物业管理费等，原审法院予以立案受理。此案在审理过程中，万科物业公司在2012年8月1日撤回起诉，原审法院同日作出（2012）深龙法民三初字第2138号民事裁定书，准许万科物业公司撤回起诉。15.2、徐旭珍认为开发商的入伙通知书从未送达给徐旭珍。万科物业公司为此提交了开发商于2008年3月20日出具的《入伙通知书》及寄送此通知书的EMS特快专递单，特快专递单签收人是“张×”（×指无法分辨签名字样），时间是3月27日。徐旭珍对此认为并非其本人或家属签收，不予认可，徐旭珍并提交了其在预售合同中约定住址的宽带、固话缴费单，证实住址从未变化，并称开发商从未通知其入伙。万科物业公司对此情况称，依照徐旭珍与开发商签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第十五条约定的送达方式，即“本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。采用当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期。如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达”，可视为入伙通知书已经送达徐旭珍；另外，合同也约定了交房时间，徐旭珍如认为开发商未交房或交房不符合约定，完全可以起诉开发商，但不能以此为由拒交物业管理费等。
万科物业公司一审诉讼请求为：1、徐旭珍支付拖欠的物业服务费、日常收取的住宅专项维修资金、车位服务费共计63474元（为人民币，下同）；2、徐旭珍按万分之五／日标准支付拖欠上述费用的迟延履约金21137.44元；3、诉讼费由徐旭珍负担。
原审法院认为，徐旭珍与开发商签订的预售合同中约定的“入伙”含义指房产符合交付条件，可以按约交付，业主办理验收房产等手续的过程，此处“入伙”并非指实际入住或使用购买的房产的时间。预售合同中约定2008年6月30日交付房产，开发商并已在之前已寄送了《入伙通知书》给徐旭珍。至于徐旭珍辩称至今未收到《入伙通知书》且未办理入伙手续，不应缴交入伙前物业管理费的意见，与合同约定及法律规定不符，原审法院对此不予采纳。徐旭珍如认为与开发商另有纠纷及争议，应另循其他途径解决。万科物业公司如在徐旭珍依约办理入伙手续时以各种理由阻扰，不符合法律规定，应当予以纠正。万科物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同（万科城四期）》期限约定的2007年8月1日起至首个业主入伙之日起两年，现已过期。但由于万科城小区至今尚未成立业主委员会，根据《深圳经济特区物业管理条例》有关规定，在物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止，因此万科物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同（万科城四期）》可继续履行至业主大会成立并依法选聘物业服务企业为止。万科物业公司虽然没有与徐旭珍直接签订《物业服务合同》，但根据有关司法解释，开发商与徐旭珍已签订了前期物业服务合同对业主有约束力，因此徐旭珍亦应按照其与开发商签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其合同附件相应物业服务条款向万科物业公司缴纳物业服务费、物业专项维修资金、车位服务费。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的普通诉讼时效为二年，万科物业公司没有证据证明在其第一次起诉前两年（为2010年6月）曾向徐旭珍追讨过物业管理费等，因此万科物业公司要求徐旭珍支付2008年7月到2010年5月期间的物业管理费等，已过诉讼时效，人民法院不予保护，徐旭珍此项辩解意见有理，原审法院予以采纳。徐旭珍应从2010年6月支付万科物业公司物业服务费、物业专项维修资金、车位服务费。对万科物业公司主张的万分之五滞纳金，根据合同约定仅适用于物业服务费；物业专项维修资金、车位服务费相应条款中并没有滞纳金约定，原审法院对万科物业公司相应滞纳金诉请不予支持。综上，对徐旭珍应交物业服务费及滞纳金，物业专项维修资金、车位服务费核算，徐旭珍应支付万科物业公司2010年6月到2013年3月期间的物业管理费33081.66元及滞纳金8287元，物业专项维修基金1305.6元，车位管理费4080元。对万科物业公司过高的其他诉讼请求，原审法院予以驳回。依照《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第二款、第八十四条第二款、第八十五条第三款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、徐旭珍支付万科物业公司2010年6月到2013年3月期间的物业服务费33081.66元及滞纳金8287元。二、徐旭珍支付万科物业公司2010年6月到2013年3月期间的物业专项维修基金1305.6元。三、徐旭珍支付万科物业公司2010年6月到2013年3月期间的车位管理费4080元。四、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。上列第一、二、三项数额合计人民币46754.26元，限徐旭珍在本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1033元（万科物业公司已预交），其中万科物业公司负担633元，徐旭珍负担400元。
上诉人徐旭珍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回万科物业公司的诉讼请求，并判令万科物业公司承担二审上诉费用。事实理由：一、因开发商至今未向徐旭珍交付房屋，徐旭珍无缴纳物业服务费的义务。虽然徐旭珍与涉案房屋开发商深圳市万科房地产有限公司（下称开发商）签署的房地产买卖合同第九条规定，开发商应于2008年6月30日前交付，但此约定是对开发商的义务性规定，即要求开发商在此日期前取得符合交付条件的各种资质证书。本案中，开发商事实上未按照约定通知徐旭珍受领交付，包括法律交付和事实交付均未完成。因开发商至今未完成交付房屋的行为，徐旭珍无需承担物业费用。万科物业公司在一审中出具的《深圳市同城限时递详情单》，并不能证明徐旭珍收到该函件，也不能证明函件是否真实邮寄，也不能证明徐旭珍签收、收到该函件，因此万科物业公司以此作为开发商已经履行了通知入伙交付的义务显然不能成立；且因在双方当事人之间因同样事由的（2012）深龙法民三初字第2138号案件中，万科物业公司提交一份伪造的投寄日期为2008年4月17日的《深圳市同城限时递详情单》是一份伪造的虚假证据，因此，对于万科物业公司提出的同类证据应作出对其不利后果的判定，不予采信其证明内容。二、本案万科物业公司一直拒绝徐旭珍办理交付入伙手续，无权向徐旭珍索取物业服务费。因开发商一直未交付房屋，不论是办房产证还是实际入伙，徐旭珍为了尽早进驻装修使用房屋，一直向开发商要求受领交付、办理房产证。但因为开发商将房屋入伙事宜委托了万科物业公司，而万科物业公司一直以各种理由拒不向徐旭珍交付房屋、办理入伙手续，导致徐旭珍一直无法实际受领、控制涉案房屋。在万科物业公司作为开发商的受托人履行交付义务中，提出种种不合理条件，变相拒绝徐旭珍办理入伙交付手续，更无提供物业服务，因此其也无权索取物业服务费。关于万科物业公司拒绝交付房屋给徐旭珍所造成损失，徐旭珍将另案向万科物业公司主张权利。三、万科物业公司主张的涉案房屋物业费用依法应由开发商支付。按照徐旭珍与开发商签署的前期物业服务协议书第6条规定，纳入物业管理范围的物业，因开发商原因导致未能按时交付给买受人的物业，物业服务费由开发商全额缴纳。鉴于本案涉案房屋开发商过错未交付给徐旭珍，在交付完成之前，相关物业服务费用应由开发商全额缴纳。综上，本案万科物业公司作为房地产行业中龙头地位的公司万科地产的下属物业服务公司，不能秉持良好的职业操守，为客户提供完善的服务，却如市井小贩般任意刁难购房者，恣意蹂躏消费者权益。万科物业公司的行径使得徐旭珍身心受到重大伤害，造成了极大的心理痛苦和经济损失，为维护合法权益不受不法侵害，树立善良的商业风俗，恳请二审法院依法改判。
被上诉人万科物业公司答辩称，徐旭珍上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人是否有缴纳涉案物业服务费的义务以及应当何时开始缴纳；2、万科物业公司是否存在拒绝上诉人办理入伙手续的行为。对于焦点一，本院认为，涉案合同约定，从房地产交付使用之日起按物业管理公司规定交纳相应的物业服务费，上诉人与开发商签订的预售合同中约定的房产交付时间是2008年6月30日。万科物业公司提交了开发商出具的《入伙通知书》及寄送此通知书的EMS特快专递单，载明的收件地址是上诉人在涉案合同中提供的地址，该邮件有人员签收。在该地址系上诉人提供的地址且有人员签收的情况下，上诉人不予认可，应当提供相反的证据。上诉人对该特快专递单虽不予认可，但未能提供相应的反证，应当承担举证不能的责任。因此，应当确认上诉人缴纳涉案物业管理费的条件已经成就，上诉人有缴纳涉案物业服务费的义务。扣除被上诉人诉讼请求中超过诉讼时效的部分，上诉人应当自2010年6月开始支付相应的物业服务费。对于焦点二，本院认为，在本案中，上诉人未能提供充分的证据证明万科物业公司存在拒绝上诉人办理入伙手续情形。被上诉人提供了开发商出具的《入伙通知书》等证据证明开发商已经通知上诉人办理入伙，在上诉人办理入伙手续时被上诉人应当依法依约予以配合。上诉人如与开发商仍有纠纷，应另循法律途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年三月十九日
书 记 员 王丹妮