广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1570号
原告：黄莉莉，住广东省云浮市云城区。
委托代理人：廖明浥、王瑾，均系广东南国德赛律师事务所律师。
被告：广州市红摩坊市场经营管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：吴淦明。
委托代理人：张华、黄燕楣，均系广东法丞律师事务所律师。
原告黄莉莉诉被告广州市红摩坊市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄莉莉的委托代理人廖明浥、王瑾，被告广州市红摩坊市场经营管理有限公司的委托代理人张华、黄燕楣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄莉莉诉称：2009年2月20日，原告与被告签订《红某商场租赁协议》，约定：由被告租赁原告位于广州市天河区林和东路121号B1226商铺，租赁期自2011年3月3日至2019年3月2日；每月租金为2097元；被告应支付首月租金2097元，并支付4194元作为履行协议的保证金；每月15日前，被告应以银行转账方式向原告支付当月租金；租赁期间，被告应承担商铺发生的物业管理费、水电费和装修费等费用；如被告不能依照协议要求支付原告租金，且在收到原告书面通知后十五个工作日内仍未支付的，期限届满之日为原、被告双方解除协议的时间，且原告有权没收履约保证金。协议签订后，原告依照约定将商铺交付给了被告，被告也已向原告支付了首月租金2097元及履约保证金4194元。而从2011年4月3日起，被告就未曾再向原告支付过租金，虽经原告多次催缴，但被告都未曾支付。为此，原告委托律师于2014年3月25日向被告发出律师函，要求其依约支付租金，被告也未予理会。据了解，涉案商铺所在中怡城市花园的开发商是广州戎丰置业有限公司，物业服务企业是广州中联建业物业管理有限公司，涉案商铺所在的负一层原规划为车库，后来由案外人广州盈新投资管理有限公司和广州市新利投资管理有限公司整体购买，再将用途变更为商业性质，同时还将整�负一层分割为约600多个拥有独立产权的商铺进行对外销售。涉案商铺是从广州市新利投资管理有限公司处直接购买，并且在买卖合同约定两年的返租期返租给广州市新利投资管理有限公司使用，从房款中折扣租金，但是广州市新利投资管理有限公司在返租期内并不占有使用，也不对涉案商铺进行经营管理，而是由被告实际经营，并且在签订商铺买卖合同的同时按广州市新利投资管理有限公司的要求与被告签署了涉案租赁协议。被告同时又与广州中联建业物业管理有限公司签署物业服务协议，约定从2009年12月12日起由被告统一向广州中联建业物业管理有限公司交纳物业管理费。本案的租赁协议在签署商铺买卖合同的同时签订，租期是十年，租期的起算点都是自返租期满次日起算，部分业主的商铺买卖款也是直接支付给被告，被告也占用了负一层的公共部分（如梯间、走廊等），被告实施占用、使用、收益至今，业主本身都是无法使用，因此原告认为涉案商铺自买卖开始被告就一直在实际占有使用涉案商铺，被告是涉案商铺的实际使用人和控制人。涉案商铺所在的负一层还有其他很多业主，在返租期满之后按被告的要求签署了红某的经营管理协议，授权了被告对整个商场实施统一经营管理，并且约定未经过被告的同意，业主是无法出租、转让、占用或与他人合并进行使用，实际上已剥夺了业主对涉案商铺拥有的权益。而且涉案商铺至今一直处于空置状态，业主不但没有收益，还要求交纳33元／平方米／月的管理费，为此，目前已经有超过60多户商户业主向被告提起诉讼，要求解除经营管理协议，而且提起诉讼的业主还在不断增加。现有超过100名的业主向法院提起共同诉讼，要求被告退出占用的部分。根据以上事实，原告认为，原告与被告签订的协议为双方真实意愿的表示，合法有效，依法受法律保护，原告已依照协议约定履行了义务，被告却拖欠租金，原告已经多次催告且已书面通知，但被告仍不支付租金，毫无疑问，被告已严重违约，其行为已严重侵害了原告的合法权益，原告依法有权解除合同。现原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告双方签订的《红某商场租赁协议》；2、被告向原告支付拖欠的租金累计75492元（按照2097元／月的标准，自2011年4月3日起暂计至2014年4月2日）及同期贷款利息（自起诉之日即2014年5月4日起至被告实际支付之日止）；3、原告已收取被告的履约保证金4194元不予退还；4、被告向原告交回广州市天河区林和东路121号B1226铺位；5、被告承担本案诉讼费用。
被告广州市红某市场经营管理有限公司辩称：原告在2009年初向案外人广州市新利投资管理有限公司（下简称新利公司）购买的涉案商铺。原、被告于2009年2月20日签订了《红某商场租赁协议》（下简称《租赁协议》），约定在2年之后的2011年3月2日前办妥商铺交接手续才起算租金。在双方签署《租赁协议》当月，被告向原告支付了首月租金及履约保证金。在商铺出卖给原告之前，被告就已受新利公司的委托对商场进行管理。2011年2月21日，被告作为当时商场的管理方，受新利公司委托将商铺按出售标准交付给原告，但原告至今未将商铺交付给被告。被告虽以自己名义与原告签署租赁合同，但在实际操作中被告并不直接使用商铺，而是把商铺转租出去赚取租金差价。但本案的商铺，被告至今未占有、使用。在包括涉案商铺在内的商铺按期转交给小业主后，在被告招商转租过程中，由于众多小业主意见不统一（部分不肯移交商铺，部分自行招租，部分自己经营），�致被告根本无法推进商铺的招商转租。时至今日，商场基本处于空置状态。基于上述事实，被告认为《租赁协议》已无继续履行的必要，被告同意解除。另外，原告从未向被告交付过商铺，因此原告要求被告支付租金没有事实和合同依据。同理，原告要求被告返还商铺亦没有事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：广州市天河区林和东路121号B1226铺（以下简称案涉商铺）的产权人为原告黄莉莉，登记时间为2009年6月25日，建筑面积为9.46平方米，套内面积为4.85平方米，规划用途为商业，共有情况为单独所有。
被告于2008年3月31日成立，原名为广州市红某商贸有限公司，后于2013年10月9日变更登记为现名，即广州市红某市场经营管理有限公司。
2009年2月20日，原告（甲方）与被告（乙方）就案涉商铺签订《红某商场租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定：甲方同意将案涉商铺96个月的使用权租赁给乙方，租赁期自2011年3月3日至2019年3月2日；每月租金为2097元；乙方在签订本协议应支付首月租金2097元给甲方并支付4194元给甲方作为履行本协议的场地履约保证金；乙方须在每月15日之前以银行划账的方式向甲方支付当月租金；甲方须在2011年3月2日前，办妥该商铺的全部收铺手续，并以书面方式通知乙方进行商铺交接手续，如归属甲方原因未能在此日期前办妥手续，则视为甲方自动放弃租金，乙方有权不支付租金给甲方，直至甲方履行上述义务后才起算租金；甲方同意乙方在租赁期间有权进行有关停、关、并、分隔、装修、与第三方联营、合作、承包、转租、分租、出租柜枱等事宜，甲方不得干涉，并不得因此向乙方提出加收租金或其它任何要求；乙方不能依照本协议要求支付甲方租金，且在收到甲方书面通知后十五个工作日内仍未支付的，视为甲乙双方解除本协议的条件成就，即上述期限届满之日为双方解除本协议时间，甲方有权没收本协议所约定的场地履约保证金等内容。
2011年2月21日，原告（乙方／接收方）与被告（移交方／甲方）签订《红某业主接铺确认书》，确认原告同意于2011年2月21日接收被告移交的案涉商铺。该《红某业主接铺确认书》还载明案涉商铺内有：“地面：水泥压光，供电：独立电表及配电箱，间隔：轻钢龙骨埃特板间隔，门面：豪华卷闸及钥匙，结构：钢架结构夹层。”同日，原告签署了被告制订的《广州市天河区林和东路红某商场防火及治安责任书》。被告表示因原告购买案涉商铺后需对案涉商铺进行装修，故其接受案涉商铺的开发商广州市新利投资管理有限公司（以下简称新利公司）的委托对案涉商铺进行相关装修工作，装修完毕之后代新利公司履行向原告交铺的义务，将案涉商铺交付给原告。原告对《红某业主接铺确认书》的真实性、合法性无异议，确认被告是受新利公司的委托于2011年2月21日向其交付了案涉商铺，但表示被告交付商铺的行为是新利公司基于买卖合同关系所履行的合同义务，与本案无关。
本案中，原告以被告与新利公司实为同一经营主体为由，主张案涉商铺一直由被告占有、使用，为此提交了以下证据证明：1、《红某商铺认购书》，显示出售方为新利公司，认购方为原告，认购物业为案涉商铺，认购时间（签约时间）为2009年2月10日；2、转账凭证，显示原告曾分别于2009年2月17日、2月21日向被告转账99751元、1769元，原告主张上述款项是其按照新利公司的指示向被告支付购买案涉商铺的首期房款和分期房款；3、收款收据（24张），显示2009年3月11日至2011年2月21日期间，原告每月向新利公司缴纳房款3115元；4、《税费表》及《资料签收表》，显示案涉商铺税费的缴纳情况以及原告签收税费发票的情况。被告确认由于新利公司没有安装POS机，而原告又要求刷卡支付房款，且通过其POS机刷卡手续费比较低，故其才代新利公司向被告收取了99751元和1769元。但，被告认为原告提交的上述4份证据是关于原告与新利公司之间的买卖合同关系，与其无关，与本案亦无关。除上述4份证据外，原告未提交其他证据证明被告与新利公司实为同一经营主体的事实。
原告还主张案涉商铺在2009年2月17日至2011年3月2日期间由被告实际经营，为此提交了以下证据证明：1、《商铺买卖合同》，显示出卖人为新利公司，买受人为原告，买卖物业为案涉商铺，总价186883元，合同签订时间为2009年2月20日；2、《委托书》，显�原告在2009年3月11日委托被告办理出租案涉商铺等相关事宜，委托书有效期至2011年3月2日止；3、《红某业主收铺确认表》，显示原告于2009年3月11日接收新利公司交付的案涉商铺，新利公司还承诺在2011年3月2日监督被告将装修后的案涉商铺交付给原告使用。被告认为《商铺买卖合同》是关于原告与新利公司之间的买卖合同关系，与本案无关；对《委托书》，被告表示无异议，但认为该证据只能证明原告曾委托被告出租案涉商铺，委托有效期限仅至2011年3月2日；对《红某业主收铺确认表》，被告亦无异议，但认为该证据恰好可以证明新利公司已将案涉商铺交付给原告，而被告在装修完毕之后也于2011年2月21日将案涉房屋交付给原告。
原告还提交《中怡城市花园物业管理服务协议》和2013年3月至2014年3月期间的《物业管理费用发票》拟证明案涉商铺的实际使用人�被告。《中怡城市花园物业管理服务协议》是由被告（乙方）与案外人广州中联建业物业管理有限公司（甲方，以下简称中联公司）于2010年3月24日签订的协议，约定中联公司对位于广州市天河区林和东路119号首层、121号负一层的中怡城市花园红某商场（建筑面积5916平方米）进行物业管理，由被告每月按2.7元／平方米的标准向中联公司缴纳物业管理费。原告还特别指出《中怡城市花园物业管理服务协议》第5.2条注明的内容“本协议甲方提供物业管理服务受益人为本协议（该房屋实际使用人即乙方）”即已明确被告为案涉商铺的实际使用人。另，《物业管理费用发票》显示2013年3月至2014年3月期间，被告每月向中联公司缴纳物业管理费15973.2元。对此，被告表示其作为红某商场的经营管理者，本身为包括案涉商铺在内的各商铺业主提供物业管理服务，而商铺业主缴纳的物业管理费是由其代收后再转交给中联公司，故其才与中联公司签订《中怡城市花园物业管理服务协议》明确双方的权利义务关系；而《物业管理费用发票》所显示的费用仅为被告就红某商场公共使用部分及公共设施向中联公司所缴纳的费用，并不包括案涉商铺等商铺的物业管理费。因此，被告认为《中怡城市花园物业管理服务协议》和《物业管理费用发票》并不能证明其为案涉商铺的实际使用人。
另，原告主张被告一直没有支付租金的行为已构成违约，要求解除《租赁协议》，为此提交了2014年3月25日的《律师函》证明其曾向被告催收2011年4月3日至2014年3月2日期间租金73395元的事实。被告确认收到上述《律师函》，但以其从未接收或使用过案涉商铺为由，主张原告无权向其收取租金，同时表示即使存在原告所主张的租金，该租金也已超过诉讼时效。此外�被告还表示红某商场现因各商铺业主经营意见不统一，导致商场经营困难，而原告未交付案涉商铺的行为也表明《租赁协议》并未实际履行，且已无继续履行的必要，故亦同意解除《租赁协议》。
原告还要求没收被告缴纳的履约保证金4194元，但未提交收据、发票等相关凭证证明具体金额。被告确认已向原告缴纳了履约保证金，并以原告违约为由要求退回，但亦未提交收据、发票等相关凭证证明具体金额。
庭审时，原、被告确认案涉商铺现处于空置状态，但均主张由对方实际控制。
本院认为：原、被告签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
本案中，原、被告均同意解除《租赁协议》，本院予以确认。
关于解除《租赁协�》的责任问题。根据原、被告均确认的《红某业主接铺确认书》显示，被告已于2011年2月21日代新利公司将装修之后的案涉商铺交付给原告。虽然原告以被告与新利公司实为同一经营主体为由主张案涉商铺一直由被告占有、使用，但其提交的《红某商铺认购书》、转账凭证、收款收据、《税费表》、《资料签收表》是关于原告与新利公司之间的买卖合同关系，与本案无关，而原告又未能提交其他证据证明被告与新利公司实为同一经营主体，故对原告该项主张，本院不予采信。《商铺买卖合同》和《收铺确认表》也仅能证明新利公司与原告之间的买卖合同关系以及新利公司向被告交付案涉商铺的事实。而《委托书》虽然显示被告曾接受原告委托办理出租案涉商铺相关事宜至2011年3月2日止，但由于案涉商铺已于2011年2月21日交还给原告，故该《委托书》亦不能证明案涉商铺一直由被告在实际使用。另，《中怡城市花园物业管理服务协议》和2013年3月至2014年3月期间的《物业管理费用发票》虽显示被告与中联公司之间存在物业管理合同关系，但上述证据无法直接证明原告将案涉商铺交付给被告的事实。虽然《中怡城市花园物业管理服务协议》第5.2条载明“本协议甲方提供物业管理服务受益人为本协议（该房屋实际使用人即乙方）”，但在无其他证据佐证的情况下，原告仅凭该条款主张案涉房屋已交付给被告，显然证据不足。综上，对原告关于已将案涉房屋交付给被告的主张，本院不予支持。因此，本院认为《租赁协议》解除的责任在于原告。
关于租金的问题。根据《租赁协议》的约定，原告须在2011年3月2日前，办妥案涉商铺的全部收铺手续，并以书面方式通知被告进行商铺交接手续，如归属原告原因未能在此日期前办妥手�，则视为原告自动放弃租金，被告有权不支付租金给原告，直至原告履行上述义务后才起算租金。现因原告至今未将案涉商铺交付给被告使用，故根据上述合同约定，被告有权不支付租金给原告。故对原告要求被告支付拖欠的租金累计75492元（按照2097元／月的标准，自2011年4月3日起暂计至2014年4月2日）及同期贷款利息（自起诉之日即2014年5月4日起至被告实际支付之日止）的诉讼请求，本院不予支持。
关于履约保证金的问题。由于《租赁协议》解除的责任在于原告，故原告要求没收履约保证金4194元，没有法律依据，本院不予支持。另，被告虽要求原告退回履约保证金，但因未提交收据、发票等相关凭证证明其缴纳的履约保证金金额，故本院在本案中对被告要求原告返还履约保证金的请求不予调处，被告可另循法律途径解决。
关于交回案涉商铺的问题。根据已查明的事实可知，原告一直未将案涉商铺交付给被告，故对原告要求被告交回案涉商铺的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告黄莉莉与被告广州市红摩坊市场经营管理有限公司于2009年2月20日就位于广州市天河区林和东路121号B1226铺所签订的《红摩坊商场租赁协议》；
二、驳回原告黄莉莉的其他诉讼请求。
本案受理费1990元，由原告黄莉莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宇帆
人民陪审员 刘道桂
人�陪审员龙国权
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 梁怡筠
罗小玲
本判决书于2015年月日送达