北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0102民初9928号
原告：北京市宣武海波服装厂，住所地北京市西城区法源寺后街**号。
法定代表人：杨春玲，厂长。
委托代理人：杜海燕，北京市光明律师事务所律师。
被告：孙艳丽，女，1981年3月19日出生，回族，北京牛街洪记餐饮有限公司职员，住北京市丰台区。
委托代理人：邓跃进，北京市绅特律师事务所律师。
原告北京市宣武海波服装厂（以下简称海波服装厂）与被告孙艳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告海波服务厂之法定代表人杨春玲、委托代理人杜海燕，被告孙艳丽及其委托代理人邓跃进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海波服装厂向本院提出诉讼请求：1、请求判令终止原、被告签订的《房屋租赁合同》，由被告腾退租赁的房屋;2、由被告向原告支付违约金1.50万元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月9日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告将位于北京市西城区xxx，建筑面积107.6平方米的房屋租赁给被告，租期十年，自2012年5月10日至2022年5月9日止，合同第三条约定，承租方擅自将房屋转租、转让、转借的，或者利用承租房屋进行非法活动，损坏公共利益的，则出租方可以单方终止合同，收回房屋，并由承租方向出租方支付违约金1.50万元。现由于被告不但违反合同约定，将房屋擅自转于他人使用，而且利用承租房屋进行非法活动，致使原告处于被行政机关处罚以及承担连带责任的境地，故原告为维护自己的合法权益不受侵犯，特将被告诉之法律，请人民法院依法公断。
孙艳丽辩称，被告没有擅自将房屋转租转借，因为洪记是被告家庭企业，合同并未约定只是被告一人使用，且被告本身就是洪记餐饮的职员，洪记公司所有的股东都是被告的舅舅或者姨，因此属于被告的自用，不能视为转租转借转让。在签订合同之前被告就是洪记的职员，租赁房屋的目的就是经营餐饮，被告没有违约行为。被告也没有进行非法活动损害公共利益。不同意原告的全部诉讼。
本院经审理认定事实如下：2012年5月9日，海波服装厂（甲方）与孙艳丽（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区xxx的房屋（建筑面积107.6平方米）出租给乙方使用。合同第二条租赁期限，租赁期限为拾年，出租方从2012年5月10日起，将出租房屋交给承租方使用，起止租期为2012年5月10日至2022年5月9日止；第三条，承租人由下列情形之一的，出租方可以单方终止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计1个月的；4、如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿；第六条、违约责任，……，3、承租方违反合同，未经出租方同意，擅自将承租房屋转给他人使用的，已交付的租金不予退还并支付违约金1.50万元。
孙艳丽承租房屋后，由北京牛街洪记餐饮有限公司经营使用。北京牛街洪记餐饮有限公司共有10个自然人股东，分别是洪永全、穆淑兰、洪升（孙艳丽之舅）、洪勇、洪建国、洪玉玲、洪玉春、洪才、徐亚华、洪兰。北京市公安局牛街派出所出具证明信，证明洪德仁之子洪升、之次子洪才、之三子洪来、之四子洪建国、之五子洪勇、之六子洪永全、之女洪兰、之二女洪玉春、之三女洪玉玲。洪兰与孙艳丽系母女关系。诉讼中，孙艳丽表示穆淑兰系其外祖母，徐亚华系其舅妈，孙艳丽也为北京牛街洪记餐饮有限公司的经理，并出示了社会保险缴费记录。海波服装厂认为，其与孙艳丽签订了租赁合同，将涉案房屋出租给孙艳丽，无论北京牛街洪记餐饮有限公司的股东与孙艳丽有无亲属关系，以及孙艳丽是否为北京牛街洪记餐饮有限公司的职员，孙艳丽将房屋交予北京牛街洪记餐饮有限公司使用，即为转让、转借。
海波服装厂的法定代表人杨春玲曾向工商部门反映xxx号存在未办营业执照违法经营事宜。2018年1月13日，北京市工商行政管理局西城分局对此作出了答复，主要内容为：经查，北京x**号现经营者为北京牛街洪记餐饮有限公司，该公司注册地址是在北京x**号，其行为属于未经登记机关核准擅自变更住所地（扩大经营场所），上述行为违反了《中华人民共和国登记管理条例》第二十六条的规定，构成了擅自改变登记场所行为，我单位已下发责令改正通知书，编号为京工商西牛责改字【2017】12-27号，要求其在30日内改变上述行为。海波服装厂还向食品药品监督部门投诉孙艳丽未办理xxx的营业执照和食品经营许可证。2018年1月24日，北京市西城区食品药品监督管理局出具《举报办理告知书》，主要内容为：根据您的举报线索，经我局调查并与您再次核实，确定举报地址应为北京市西城区xxx号商业房自北向南的107.6平方米；经我局调查，北京市西城区xxx号商业房由北向南的107.6平方米为北京牛街洪记餐饮有限公司经营用房的一部分，但北京牛街洪记餐饮有限公司的餐饮服务许可证上标明的地址为北京市西城区xxx号，上述情况违反了《食品经营许可管理办法》第二十七条第一款的规定，依据《食品经营许可管理办法》第四十九条第一款的规定，我局责令北京牛街洪记餐饮有限公司按规定申请变更经营许可，并给予警告行政处罚。
另查，海波服装厂曾于2016年4月22日起诉孙艳丽、北京牛街洪记餐饮有限公司，要求确认孙艳丽、北京牛街洪记餐饮有限公司与刘克茹签订的租房协议无效，要求孙艳丽、北京牛街洪记餐饮有限公司将西城区xxx号之一部分房屋腾空交还给海波服装厂。本院查明：海波服装厂原为集体所有制企业，2005年12月改制为集体所有制（股份合作）企业，企业股东由刘克茹、杨春玲及海波服装厂；2010年刘克茹达到退休年龄并正式办理了退休手续；……；该《致承租者的公开信》载明：“xxx号商业用房承租者，你准备承租方的产权归海波服装厂，与你签订此房承租合同的刘克茹已于2010年退休，本企业不再聘用（本企业职工、股东大会已于2010年通过决议），刘克茹利用手中霸占的企业公章及证照已低价格非法与你签订任何承租合同办企业均不认可，由此所造成的经济损失，本企业不予承担，……。2012年5月9日，孙艳丽与海波服装厂签订房屋租赁合同，承租北京市西城区xxx房屋，……，该合同出租方盖章为海波服装厂，法定代表人签字为刘克茹；2013年海波服装厂起诉刘克茹，要求返还公章、证照等，经一审、二审法院判决，判令刘克茹归还上述物品。本院审理后认为，孙艳丽与海波服装厂签订合同时，工商登记的法定代表人仍为刘克茹，且公章也在刘克茹手中，因此，孙艳丽由足够理由相信刘克茹有权代表海波服装厂，海波服装厂在涉案房屋处张贴的《告知书》及《致承租者的公开信》均未加盖公章，……，海波服装未提供证据证明合同存在法律规定的无效或可变更、撤销的情形。2016年11月17日，本院作出（2016）京0102民初11966号民事判决，驳回了海波服装厂的诉讼请求。海波服装厂不服一审判决，提起上诉。2017年4月21日，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终3613号民事判决，驳回海波服装厂的上诉，维持一审判决。
本院认为，海波服装厂与孙艳丽签订合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
按照合同约定，孙艳丽如存在将房屋转租、转让或转借的情况，海波服装厂有权终止合同，收回房屋。本案中，孙艳丽承租的房屋现由北京牛街洪记餐饮有限公司经营使用，因此，本案争议的焦点应为孙艳丽的此种行为是否属于转租、转借、转让房屋。本院认为，北京牛街洪记餐饮有限公司与孙艳丽虽为两个独立的民事主体，但孙艳丽系北京牛街洪记餐饮有限公司的职员，且北京牛街洪记餐饮有限公司的股东均系孙艳丽的亲属，包括孙艳丽的母亲洪兰，两者之间存在一定的关联关系，因此，北京牛街洪记餐饮有限公司使用涉案房屋经营并不属于孙艳丽转租、转借、转让。双方争议的另一焦点应为孙艳丽有无进行非法经营，并损坏公共利益。根据相关主管行政单位对海波服装厂举报的答复，违法经营主体应为北京牛街洪记餐饮有限公司，并非孙艳丽，且违法经营并非必然导致损坏公共利益。现海波服装厂以此为由，主张终止双方的《房屋租赁合同》，要求孙艳丽腾退房屋、支付违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告北京市宣武海波服装厂的诉讼请求。
案件受理费88元，由原告北京市宣武海波服装厂负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 韩 涛
二〇一八年五月十四日
书记员 张晓奕