广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0111民初7016号
原告：曾应均，男，1970年6月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，
委托诉讼代理人：郑敏芝，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。
被告：广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社，住所地广州市白云区京溪街京溪村白灰场。
社长：张国栋。
委托诉讼代理人：冯志成，国信信扬律师事务所律师。
原告曾应均与被告广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾应均的委托诉讼代理人郑敏芝，被告广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社委托诉讼代理人冯志成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾应均向本院提出诉讼请求:1.请求确认被告于2018年3月12日发出的《解除租赁合同通知书》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2010年2月20日，原告代理祁峰崴与被告签订京租赁字[2010]第01号《房屋场地租赁合同书》，租赁物为广州大道北白灰场南路1号京隆大厦10楼01室，租赁用途为办公，建筑面积250平方米；租期2年10个月，从2010年3月1日起至2012年12月31日止。2011年12月12日，原告作为承租方与被告签订《补充协议》，协议约定被告将京隆大厦10楼（面积1500平方米）出租给原告，租期5年，从2013年1月1日起至2017年12月31日，每月租金68000元。2018年1月，被告根据《广州市农村集体资产交易管理办法》等文件规定，委托白云区集体资产交易中心以公开市场拍卖方式对原告承租的上述物业（10楼，面积1500平方米）进行整体招租。交易中心就上述物业的拍卖指定了交易规则，该规则第四条租赁条件第（六）款：由于原承租方已对租赁标的物投入3277255元用于装修及购置设备，因此若承租方并非原承租方，则承租方须于签订交易合同后10个工作日内向出租方指定账户支付补偿款3277255元。第（七）款：租赁标的物的租赁用途为健身服务场所；第（八）款：若承租方为非原承租方，承租方须负责承接原承租方经营期间的会员。第十二条附则第（三）款：竞得人应按照本《交易规则》所附的《租赁合同》样本与出租方签订《租赁合同》，如最终签订的《租赁合同》与本《交易规则》所附的《租赁合同》样本相比有实质性的修改的，本中心将不予备案及办理相关后续手续……。2018年2月6日，原告竞拍成功被确认为竞得人，并与出租方及交易中心签订了《成交确认书》。2月14日，原告与被告签订京租赁字[2018]第03号《房屋场地租赁合同书》，合同约定被告出租京隆大厦10楼（面积1500平方米）给原告用于健身服务及办公场所。其中第八条第9款约定：乙方须于签订本合同后10个工作日内向甲方指定账户支付补偿款3277255元。2018年3月12日，被告根据该条款向原告发出《解除租赁合同通知书》。原告认为，京租赁字[2018]第03号《房屋场地租赁合同书》是根据《交易规则》所附的租赁合同样本签订的，对其内容应结合《交易规则》来理解和解释，交易规则第（六）款的补偿款是针对原承租人对于租赁物业的前期投入，因此规定在承租方为非原承租方的情况下需要支付补偿款。而原告在本次竞拍之前一直承租使用租赁物业，并投入了巨大的装修及设备成本，是《交易规则》中规定的原承租方。因此，根据《交易规则》设置补偿款的精神及具体规则，原告作为原承租方无须支付该笔款项给被告。综上，被告根据第八条第9款解除合同没有事实和法律依据，原告特请求确认该解除合同通知书无效，并确认双方继续履行合同。
被告广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社辩称：1.原告严重违反合同约定，逾期未缴纳保证金30万元，构成根本违约，被告可依法解除合同。2.原告违反合同约定，逾期未缴纳补偿款3277255元，构成根本违约，被告可依法解除合同。双方签订的《房屋场地租赁合同书》第八条第九款约定，原告应当在合同签订后10个工作日向被告支付补偿款3277255元，该约定是双方的真实意思表示，该约定并未违反《交易规则》，原告应当按照合同约定支付补偿款。《交易规则》第四条第六款规定由中标方支付补偿款3277255元，是用于补偿原承租方在经营健身项目时投入的装修及设备。而案涉场地的原实际承租方和使用人是广州市力型健健身服务有限公司，案涉场地的健身器材、设备及装修均是由广州市力型健健身服务有限公司投入和享有产权，《交易规则》确定补偿款的支付标准也是依据该公司的资产评估报告,可见《交易规则》所规定的能享有补偿款的原承租方是指场地装修和器材设备的实际投入者和实际承租者广州市力型健健身服务有限公司。而原告相当清楚其并非案涉场地的实际承租人和投入方，无权享有补偿款，所以对中标后所签订的《租赁合同》明确约定需要支付3277255元补偿款时，没有提出任何异议。因原告未依约支付补偿款，在被告多次催告并给予合理时间仍拒绝支付的情况下，被告有权按照《交易规则》第六条第四款、《房屋场地租赁合同书》第六条第五款，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同。3.原告实际上同意被告解除案涉租赁合同，《解除租赁合同通知书》已发生法律效力。被告在2018年3月12日向原告发出《解除租赁合同通知书》，原告在收到通知后表示同意解除合同，并予以签名确认，没有提出任何异议，同时原告同意注销案涉合同的备案登记，与被告共同签订了《房屋租赁合同注销登记备案申请书》，办理了案涉合同的备案登记注销，足以证明原告实际同意被告解除案涉租赁合同，《解除租赁合同通知书》已发生法律效力。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2018年1月，白云区集体资产交易中心受被告委托，发布《交易规则》，对广州大道北白灰场南1号京隆大厦10楼（以下简称案涉租赁物）以公开市场方式进行整体招租。该《交易规则》第二条租赁标的物基本信息摘要第（三）项：租赁标的物现处于租赁状态，租期至2018年1月31日结束。第四条租赁条件第（五）项：承租方须在签订《广州市京溪街京溪村白灰场经济合作社房屋场地租赁书》之日起3日内向出租方缴纳合同履约金30万元；第（六）项：由于原承租方已经对租赁标的物投入3277255元用于装修及购置设备，因此若承租方为非原承租方，则承租方须于签订交易合同后10个工作日内向出租方账户支付补偿款3277255元（该款项根据广州市泰至资产评估事务所出具的编号为泰至评字（2017）第0185号的评估报告确定）；第（七）项：租赁标的物的租赁用途为健身服务场所；第（十一）项其他条件详见出租方提供的《租赁合同》样本。第六条交易保证金第（四）项若竞投人被确认为竞得人后，未按约定签订《成交确认书》及《租赁合同》或未按约定支付完毕相关款项的，其已缴纳的交易保证金将不予退回，并由本中心扣除由此遭受的损失后，将交易保证金余款作为违约金划归出租方处理，出租方有权将租赁标的物再次招租。等等。原告参与竞投后被确认为竞得人。
2018年2月14日，被告（出租方，甲方）与原告(承租方，乙方)签订[2018]第03号《房屋场地租赁合同书》，约定甲方将案涉租赁物出租给乙方，租期从2018年1月1日起至2025年12月31日。合同第三条第四款约定：自本合同签订之日起，乙方应向甲方交纳300000元保证金。合同第八条第9款约定：乙方须于签订本合同后10个工作日内向甲方指定账户支付补偿款3277255元，乙方须负责承接原经营方经营期间的会员，妥善处理涉及的相关问题。等等。
上述合同签订后，因原告未按合同约定缴纳履约保证金300000元及补偿款3277255元，被告于2018年3月1日发短信要求原告在合同限定的日期内缴纳。
2018年3月12日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，内容为：我社与你于2018年2月14日就案涉租赁物签订的《租赁合同》，现依据《合同法》和《租赁合同》第八条第9款的约定，特依法通知解除合同。同日，原被告双方共同向房屋租赁合同备案部门提交了《房屋租赁合同注销登记备案申请表》，以出租人于2018年3月12日单方解除房屋租赁合同为由，申请房屋租赁合同注销登记备案。
另查明，被告出具《场地证明》一份，内容为：兹有白灰场经济社物业京隆大厦，位于广州大道北白灰场路1号，因历史问题，错标为白灰场南路1号，现我社将其更正。该大厦原宅基地证地址为京溪村白灰场自然村××号，两者为同一物业。广州市白云区京溪街白灰场社区居民委员会和广州市公安局白云区分局京溪派出所在该《场地证明》上注明“情况属实”并加盖公章。被告提交的加盖广州市房地产档案馆查阅资料专用章的编号为穗同字第0022663号《农村（墟镇）宅基地使用证》（存根）显示，位于京溪村白灰场自然村××号的房屋，建筑层数为七层，建筑面7497平方米。涉租赁物位于京隆大厦10楼，被告确认案涉租赁物系在上述宅基地上扩建，未办理规划报建手续。本院依法向双方当事人释明，因案涉租赁物未办理规划报建手续，双方于2018年2月14日签订的[2018]第03号《房屋场地租赁合同书》无效，并询问原告是否需要对其诉讼请求予以变更，原告在本院释明后坚持原诉讼请求。
以上事实，有《交易规则》、《房屋场地租赁合同书》、《解除租赁合同通知书》、《房屋租赁合同注销登记备案申请表》、《场地证明》、《农村（墟镇）宅基地使用证》（存根）及当事人陈述予以证实。
本院认为：案涉租赁物未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告于2018年2月14日签订的[2018]第03号《房屋场地租赁合同书》应当认定为无效合同。无效的合同自始不具有法律约束力，不存在解除的问题，故被告向原告发出的《解除租赁合同通知书》当然也无效，原告的该项诉讼请求本院予以支持。需要指出的是，双方签订的《房屋场地租赁合同书》被认定无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原、被告可就合同无效的后果进行处理，因原告在本院依法释明后明确表示在本案中对其诉讼请求不予变更，故原、被告双方可就合同无效的后果另行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
确认被告广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社向原告曾应均发出的《解除租赁合同通知书》无效。
本案受理费50元由被告广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社负担（上述受理费50元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 王丽美
二〇一八年八月二十日
书记员 郭嘉嘉