浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）嘉平民初字第1704号
原告（反诉被告）：姚雪珍。
委托代理人：沈忠明、陈伟健。
被告（反诉原告）：陈晓东。
被告（反诉原告）：潘华平。
上述二被告的委托代理人：倪中柱。
原告姚雪珍为与被告陈晓东、潘华平房屋买卖合同纠纷一案，于2012年11月16日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员张慧独任审判，并于2012年11月28日立案受理了被告陈晓东、潘华平反诉原告姚雪珍房屋买卖合同纠纷一案，与本诉合并审理，于2012年12月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）（以下简称原告）姚雪珍的委托代理人沈忠明、陈伟健，被告（反诉原告）（以下简称被告）陈晓东、潘华平的委托代理人倪中柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚雪珍诉称，2011年8月5日，原告经中介所介绍以620000元的价格向二被告购买平湖市当湖街道池海小区26幢2单元501室房屋1套，并签订房屋转让合同1份，同时向二被告支付80000元定金。此后，原告于2011年9月1日、2011年12月15日、2012年3月5日向二被告分别支付购房款200000元、100000元、10000元。但2012年7月下旬，二被告擅自将约定房屋出租给案外人。2012年8月上旬，案外人在该房屋内对两名女子残忍杀害并碎尸。随后，原告要求解除原、被告之间签订的房屋转让合同，并由二被告返还购房款390000元，二被告予以拒绝。原告认为，二被告擅自将已出卖的房屋转租给案外人，存在过错，且由于案外人在该房屋内实施了残忍的杀人碎尸行为，直接导致原告购买后将无法正常居住生活，合同的目的无法实现，故根据民法通则及合同法的相关规定，二被告应当承担房屋无法正常居住生活及房屋整体严重贬值的责任。故原告起诉要求判令解除原、被告签订的房屋转让合同，二被告返还原告购房款390000元。
二被告陈晓东、潘华平辩称及反诉称，二被告在合同的履行过程中并无任何违约行为，不存在房屋无法正常居住等情形，相反原告对合同的履行存在严重的违约行为，故请求驳回原告的诉讼请求。
原告与二被告于2011年8月5日签订房屋转让合同1份，根据合同约定原告向二被告购买坐落于平湖市当湖街道池海小区26幢2单元501室房屋1套，付款方式为2011年8月5日支付定金80000元，2011年8月25日前一次性付款200000元，余款如原告过户贷款支付250000元，剩下90000元于2011年9月25日付清；如2011年9月25日之前原告未过户的，应在2011年9月25日前一次性支付320000元，剩余20000元至双方办理过户手续时一次性付清；合同还约定在原告付清房款后移交房屋。合同签订后，原告未能按约支付购房余款，在二被告的多次催讨下，至今尚欠购房款230000元，故已构成违约，依法应当承担违约责任。故二被告要求判令原告按约支付剩余购房款230000元，并赔偿二被告利息损失（自2011年9月26日起至支付完毕日止，按银行同期贷款利率计算）。
针对二被告的反诉，原告辩称，二被告的诉讼请求是在双方之间的合同能够履行的情况下才成立，但因合同签订后，房屋的价值发生了严重影响，故在此情况下原告提出解除房屋买卖合同是合理的，请求驳回二被告的反诉请求。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1、房屋转让合同1份，证明原、被告于2011年8月5日签订一份房屋转让合同，二被告将位于平湖市当湖街道池海小区26幢2单元501室房屋转让给原告的事实；
2、收条4份，证明包括80000元定金在内，原告已经支付了390000元的购房款。
3、房产证、房屋登记信息表各1份，证明涉案房屋具体情况。
4、浙江在线新闻网站资料1份（打印件），证明涉案房屋于2012年8月3日发生一起杀人碎尸案的事实。
5、房屋租赁协议1份，证明被告潘华平将本案争议房屋池海小区26幢2单元501室出租给凶杀案的犯罪嫌疑人。
二被告的质证意见：对证据1、2、3无异议；对证据4、5的真实性无异议，关联性有异议，不能证明争议房屋不能正常居住。
针对自己的主张，二被告提供了下列证据：
1、房屋转让合同1份，证明原、被告双方的房屋买卖合同关系及双方的权利义务。
2、情况说明1份，证明涉案房屋在出让之前也是租赁给他人，在签订购房协议过程中原告明知房屋是出租的，当时的承租人同意如二被告要求腾退房屋就同意腾退的事实。原告系从事房屋中介，购买涉案房屋是用于转手并已多次带人来看房。
原告的质证意见：对证据1的真实性无异议；对证据2，作证的证人应当出庭接受质询，否则证言不能作为定案依据，也无法判断其真实性，且该证人证言与本案无关联性。
本院认证意见：一、对于原告提供的证据，其中证据1、2、3当事人均无异议，本院予以认定；证据4、5的真实性本院予以认定。二、对于被告提供的证据，证据1当事人均无异议，本院予以认定；证据2，由于证人未出庭作证，本院不予认定。
经审理，本院认定的事实如下：被告陈晓东、潘华平系夫妻关系。座落于平湖市当湖街道池海小区26幢2单元501室房屋所有权人登记为被告潘华平。
2011年8月5日，原告姚雪珍与被告陈晓东、潘华平签订房屋转让合同1份，双方约定二被告将坐落于平湖市当湖街道池海小区26幢2单元501室转让给原告，转让价格为620000元；对于购房款的支付，双方约定为：2011年8月5日，原告支付二被告定金80000元，2011年8月25日前支付200000元，余款的支付方式为：2011年9月25日前，如房屋办理过户手续，原告贷款支付250000元，余款90000元一次性付清；如至2011年9月25日原告不办理房屋过户手续，一次性支付320000元，余款20000元于房屋办理过户手续时，二被告签字后原告一次性付清；对于房屋的交付约定为：原告付清房款后，二被告交出所转让的房屋；合同同时约定原告支付定金后，如在约定期限内不履行支付其余购房款行为时，二被告在告知对方无效的情况下，有权没收定金等违约责任。
合同签订后，原告于当日支付了购房定金80000元，于2011年9月1日支付购房款200000元，于2011年12月5日支付购房款100000元，于2012年3月25日支付购房款10000元。上述合计共支付390000元。
本案争议房屋在原、被告签订房屋买卖合同时，房屋系处于由二被告出租状态，2012年5月，房屋不再出租。2012年7月29日，被告潘华平又将争议房屋出租给他人，并收取了房屋租金。2012年8月，在该房屋内发生凶杀碎尸事件，犯罪嫌疑人为房屋的承租人。原、被告至今未办理房屋交接手续。
另查，二被告在与原告签订房屋买卖合同时，已将争议房屋抵押银行贷款120000元，并于2012年11月中下旬还清银行贷款。
本院认为，原、被告所签订的房屋转让合同合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。
本案争议的焦点之一：争议房屋内发生凶杀事件，是否造成原告无法正常居住及房屋价值严重贬损。
房屋的价值构成要素不仅仅局限于建筑本身的使用功能，房屋的市场价值一般由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成，依据价值规律，争议房屋在实物形态上没有受损，但“趋吉避凶”是客观存在的社会普遍心理现象，是广大社会群众长期以来形成的善良无害习俗，并不违反公序良俗，理应得到法律的尊重，依据人们普遍对凶杀事件的恐惧心理及对曾经发生过凶杀案件房屋的忌讳心态，本案争议房屋的价值会贬损，且居住者因对凶杀事件的恐惧，其生活质量会受到影响。
本案争议焦点之二：房屋转让合同签订后至房屋交付前的风险由谁承担。
本案争议的房屋尚未交付。二被告认为由于原告的迟延付款导致房屋未能及时交付，故通过出租房屋收取租金而减少损失，故争议房屋在合同约定的支付房款、交付房屋期满后所发生的风险应由原告承担。本院认为，如确因原告迟延付款的违约行为给二被告造成损失，其可以在处分争议房屋前对原告进行催告或通过诉讼途径解决，现二被告在未告知及征得原告同意的情况下，擅自将争议房屋出租他人，其处分争议房屋的行为，必然会增加房屋发生各种风险的可能性，争议房屋内发生凶杀事件虽为意外事件，但却系二被告出租房屋而导致的风险事件，根据原、被告的陈述结合双方提供的证据，签订房屋转让合同并支付定金之后，原告向二被告之后支付的购房款均系延期支付，二被告均未提出异议，系对原告迟延付款的默认，故二被告以原告迟延付款为由，认为发生凶杀事件的风险由原告承担的理应不足，本院不予支持，二被告理应承担房屋出租后所产生的相应风险。
综上，由于二被告的出租行为，致使房屋转让合同所约定的标的物，在尚未交付时，其状况与双方签订房屋转让合同时发生变化，致原告无法正常居住及房屋价值发生贬损等情形，如合同继续履行，原告合同目的无法实现，故原告要求解除双方所签订的房屋转让合同的请求，本院予以支持；对于二被告要求继续履行房屋转让合同及要求原告支付购房余款的请求，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据房屋转让合同约定，购房余款的第二次支付时间为2011年9月25日，但原告在该时间届满后并未支付购房款至约定的金额，其虽抗辩认为签订合同时二被告未告知房屋存在抵押贷款情况，事后原告曾要求二被告还清银行贷款，然后原告再支付剩余购房款，但原告所述情况并无证据证实，故本院不予采信；退一步讲，即使本案争议房屋存在抵押贷款情况，也并不能证明该情况会影响合同的正常履行，只要原告按约支付购房余款，二被告即可还清贷款，为原告办理过户手续，故本院认定原告延期付款的该行为与被告推迟交房，又将争议房屋再次出租给案外人存在关联性，根据本案的案情，适用公平原则，酌情由原告分担100000元的损失。
综上，二被告所应返还原告（反诉被告）的款项为购房款290000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百四十二条，《中华人民共和国》及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）姚雪珍与被告（反诉原告）陈晓东、潘华平于2011年8月5日签订的关于平湖市当湖街道池海小区26幢2单元501室房屋的房屋转让合同解除；
二、被告（反诉原告）陈晓东、潘华平于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）姚雪珍购房款290000元；
三、驳回原告（反诉被告）姚雪珍的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈晓东、潘华平的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费7150元，减半收取3575元，申请费2520元，合计6095元，由原告（反诉被告）姚雪珍负担1563元，由被告（反诉原告）陈晓东、潘华平负担4532元。
案件反诉受理费2375元，由被告（反诉原告）陈晓东、潘华平负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 张 慧
二〇一三年十一月十二日
书记员 陆丽燕