海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9003民初7106号原告（反诉被告）：张文杰，男，1976年8月2日出生，汉族，住陕西省商洛县。委托诉讼代理人：符家华，海南为先律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ明，海南为先律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙祥，男，1995年2月3日出生，汉族，住湖南省湘乡市，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：岳艳娜，北京德和衡（海口）律师事务所律师。原告（反诉被告）张文杰诉被告（反诉原告）龙祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案受理后，由审判员林生明适用简易程序进行审理，审理中因被告提出反诉，本院于2017年12月3日依法转为普通程序，组成合议�公开开庭进行审理。原告（反诉被告）张文杰及其委托诉讼代理人符家华，被告（反诉原告）龙祥的委托诉讼代理人岳艳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文杰向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2016年7月6日签订的《二手房买卖合同》有效；2、判决被告继续履行《二手房买卖合同》，将位于儋州市××区房过户至原告名下；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年，原告通过中介付会涛找到欲出售房屋的被告，在付会涛的见证下，双方于2016年7月6日签订了《二手房买卖合同》，认购被告位于儋州市××区房，该房屋总价款为662000元。当日，原告还交给付会涛10000元现金用于代办按揭过户费用。签订买卖合同后，原告通过支付现金及银行转账等方式向被告分别支付了200000元及64800元作为定金。为了避税，双�在买卖合同中约定按揭及过户等相关手续自2016年12月24日起开始办理。2016年12月底，付会涛到房管局代办过户手续时被告知涉案房屋因未办理土地分割，暂时无法过户。原告与付会涛多次将该消息告知被告，要求被告等待到政府政策允许之时再进行过户，但被告始终无动于衷，并称原告已构成违约，其将不返还原告购房定金且单方面终止合同。2017年7月上旬，付会涛得知可以继续办理过户手续之后，通知原、被告办理过户手续，但被告却拒不履行合同约定。综上所述，原、被告双方签订的买卖合同合法有效，应当受到法律保护。政府政策允许房屋办理过户手续之后，原告多次通过电话联系被告，要求继续履行合同，但被告却置之不理。为此特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告龙祥辩称，2016年12月24日起，被�多次联系原告及中介，要求其到房管部门办理过户手续，但中介始终以电话或短信告知房管部门已暂停办理过户手续，故《二手房买卖合同》的根本目的无法实现，被告也曾多次与原告就合同无法履行问题进行沟通，但原告不仅明确拒绝支付尾款，并且连10万元都不肯支付（实际尾款为397200元），经询问律师后，无奈于2016年底解除了与原告签订的合同，并要求返还原告所付的购房款。被告解除合同后，原告未在合理期限内提出异议，被告也始终多次迁就原告，而原告违背诚实信用，故原告的请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。反诉原告龙祥提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《二手房买卖合同》；2、案件的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由与反诉原告的答辩意见一致。反诉被告张文杰辩称，双方签订的《二手房买卖合同》并未解除，是因房屋过户限制的原因，导致合同暂时不具备履行的条件，过户限制即将解除时，因房价上涨，反诉原告才主张违法解除合同的。根据双方所签订的合同约定，房屋未过户的情况下，反诉原告无理要求反诉被告结清房款，企图让反诉被告知难而退。政府限制过户的政策是暂时的，现不可抗力因素已经完全消除，双方应当继续履行合同，故应驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：1、《二手房买卖合同》。2、龙祥身份证。3、张文杰身份证。4、房产证。证据1－4共同证明原、被告于2016年7月6日在中介付会涛的见证下签订了该合同。合同约�张文杰购买龙祥位于儋州市××区房，房屋总价为662000元，张文杰先支付264800元作为购房定金。待到2016年12月24日开始，双方配合代办方付会涛办理房屋按揭及过户等相关手续。5、购房定金收据。以证明原告向被告支付200000元现金作为定金的事实。6、转账回单。以证明原告通过转账的方式向被告支付了64800元作为部分定金。7、购房定金收据。以证明被告共收到原告支付的购房定金为264800元。8、收据。以证明原告向中介付会涛支付代办涉案房屋按揭过户费用10000元，余款5000元于该房屋过户之后再结清。9、情况说明。以证明付会涛主动前去房管局代办过户手续时被告告知涉案房屋未办理土地分割，暂时无法过户。2017年7月上旬得知可以继续办理过户手续之后，被告却不履行合同的事实。10、微信截图。以证明原告作为守约方时刻在关注过户限制是否解除，并通知被告房�过户限制即将解除，要被告履约准备，但因房价上涨，被告不想继续履行合同，并要求原告一次性付款。11、原告庭后提交借记卡账户历史明细清单。以证明原告签合同当天取现金200000元给被告的事实。原告的证据经被告质证后，对原告的证据1－4的真实性、合法性与关联性无异议，但对其证明内容有异议，认为原告已支付的款项为首付款，非定金。对原告的证据5－7的真实性和合法性有异议，认为证据5仅有收据，没有转账凭证，不能证明已支付20000元的事实。证据6－7的落款时间都是2016年7月6日，不符合常理。对原告提供的证据8的真实性、合法性及关联性均有异议，认为合同约定过户一切费用由原告承担，我方对此不了解。对原告的证据9，因为该证人没有出庭，故对其证人证言不予认可。对原告的证据10－11无异议，但对其证明内容有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据经本院与原件核对，原告提供的支付款项的证据，均与证据11中的金额相一致，对于证据5的落款时间为2016年7月14日，应为笔误。另外对原告的证据9，虽然仅是书面的证人证言，但因与原、被告诉辩称的事实相符，故本院确认原告提供的上述证据的真实性、合法性和关联性。被告为反驳原告的主张，向本院提交了证据1、房屋产权所有权证（证号：儋州市房权证白马井第XX**号）、二手房买卖合同、委托书。以证明合同约定事项和办理过户时间延后到5个多月，是为了满足原告逃避缴纳过户税费的事实。2、《儋州市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（儋府[2016]87号）。以证明中介付会涛始终以电话或短信告知被告房管部门已暂停办理过户手续，过户手续无法办理。3、微信截图。以证明因合同根本目的无法实现，被告�与原告多次进行沟通，并于2016年底与原告解除了双方之间的合同。原告质证后，认为被告提供的以上证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议，本院予以确认以上证据的真实性。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月6日，原、被告在房屋中介付会涛的见证下签订了《二手房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于儋州市××区房，该房屋总价款为662000元，原告应于签订合同当日向被告支付264800元作为购房订金，余款397200元由原告申请银行按揭贷款方式支付，房屋过户手续应自2016年12月24日起开始办理，合同履行过程中若原告违约，则购房订金不退还，若被告违约则双倍返还已支付的购房订金，过户的税费均由原告负担。截止签订买卖合同当日，原告通过银行转账的方式共向被告支付264800元的订金，并且原告于签订�同当日还交给房屋中介付会涛10000元现金用于代办按揭过户费用。原、被告在买卖合同中约定按揭及过户等相关手续自2016年12月24日起开始办理的原因，是因为原告为了等待涉案房屋满2年以达到减少交纳税费的目的。2016年12月底，当中介付会涛到房管局代办过户手续时被告知涉案房屋因未办理土地分割，需要由市政府统一办理不动产产权登记，故暂时无法过户。当房屋中介付会涛获知暂不能办理房产过户登记手续后，已多次向原、被告反映该情况。原、被告双方也通过微信聊天对此问题进行沟通。期间，被告曾告知原告要求原告先行支付100000元或一次性付清购房余款，但因原告不同意。被告遂于2017年5月12日，明确以微信的方式告知终止与原告所签订的合同，以原告没有诚意为由，表示涉案房屋不卖了。直到2017年7月，中介付会涛才将涉案房屋可以办理过户的情况告知原、被告，而此时被告则不愿意继续履行合同，并表示双方的合同已解除，遂引发本诉。另悉，审理中，原告表示愿意判决生效后五日内一次性付清余款。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告所签订的《二手房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，为双方当事人的真实意思表示，合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，对原、被告所签订的《商品房买卖合同》应确认为合法有效。本案的争议焦点是:原、被告所签订的《二手房买卖合同》能否因暂不能办理过户而予以解除。根据法律规定，合同解除权有法定及约定之情形。原、被告签订《二手房买卖合同》后，原告已依约履行合同向被告支付了264800元订金，虽然原、被告未能提供政府不能办理涉案房产过户手续的有效证据，但因原、被告均已承认涉案房产是政策原因暂不能办理过户手续，本院予以确认。事后也证明涉案房屋不能过户仅是暂时的，双方所签订的合同目的最终能实现，且该不能过户原因系双方不能预知、不能克服和不能避免的不可抗力事件，原告没有违约。反诉原告解除合同没有法定依据，本院不予以支持。原告请求继续履行合同，合法有理，本院予以支持。综上所述，原、被告所签订的《二手房买卖合同》合同目的能实现，被告应协助原告办理过户手续。依照《中华人民共和国合同》第八条、第九十四条、第一百一十七条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告张文杰与被告龙祥于201６年７月６日所签订的《二手房买卖合同》合法有效。二、原告张文杰应于本判决生效之日起五日内向被告龙祥支付购房余款397200元。三、被告龙祥应于本判决生效之日起三十日内协助原告张文杰办理儋州市白马井镇滨海新区恒大金碧天下220栋902房的过户手续（过户手续的税费均由原告张文杰负担）。四、驳回反诉原告龙祥的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间�债务利息。本诉案件受理10400元，反诉案件受理费5200元，由被告即反诉原告龙祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长  林生明人民陪审员  陈汉洲人民陪审员  陈荣光二〇一七年十二月二十六日书 记 员  陈肇见本案适用的条文内容《中华人民共和国合同》第八�依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《诉讼费用交纳办法》第十八条被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。