福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第4977号
原告中国农业银行股份有限公司福安市支行，住所地福安市城关金山北路37号。
负责人张光城，行长。
委托代理人严琴，女，1967年9月28日出生，汉族，住福安市，系该行职员。
被告汤丽玉，女，1970年4月15日出生，汉族，户籍地福安市，现住福安市。
被告吴成兴，男，1969年9月22日出生，汉族，户籍地福安市，现住福安市。
被告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司，住所地福安市阳头工业路158号。
法定代表人林强，董事长。
原告中国农业银行股份有限公司福安市支行与被告汤丽玉、吴成兴、福安市三泰嘉美房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司福安市支行的委托代理人严琴到庭参加诉讼。被告汤丽玉、吴成兴、福安市三泰嘉美房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司福安市支行诉称：2011年12月31日，被告汤丽玉因购买房产向原告借款人民币102万元，贷款期限为20年。双方约定在贷款发放的次月开始还款，还款日为每月的31日。被告汤丽玉、吴成兴以其坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩X幢6层601号房产为上述借款提供抵押担保，被告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司为被告汤丽玉的借款提供阶段性保证担保。借款后，被告于2015年5月1日至2015年5月31日该期起不能按合同约定履行还款义务，至起诉之日被告已累计逾期还款超过4个月。事后，原告多次向被告催讨，被告均以各种理由拒不还款。为此，原告诉至本院，请求依法判令：1.被告汤丽玉偿还原告借款本金人民币928803.22元及应收利息4760.12元、罚息69.22元、复利123.2元（截至2015年5月31日，其后的利息根据借款合同约定顺延计算至借款还清之日止）；2.原告有权就被告汤丽玉、吴成兴提供抵押的坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩X幢6层601号房产优先受偿；3.被告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司对被告汤丽玉的上述借款本息承担连带偿还责任；4.被告承担本案诉讼费用及实现债权的相关费用。
被告汤丽玉、吴成兴、福安市三泰嘉美房地产开发有限公司未作书面答辩。
经审理查明：被告汤丽玉与吴成兴系夫妻关系，俩人于2000年11月27日办理结婚登记手续。因购买房产需要，被告汤丽玉向原告中国农业银行股份有限公司福安市支行申请借款，双方于2011年6月3日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为35××××806）。合同约定：1.被告汤丽玉向原告借款人民币102万元，借款期限为240个月。2.借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮0%；借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权在本合同借款执行利率基础上上浮50%计算罚息；对借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。3.还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放日对应日（每个月的31日）。4.被告汤丽玉、吴成兴以其共有的坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩X幢6层601号房产为被告汤丽玉的上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金等费用。5.被告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司为被告汤丽玉的借款提供阶段性保证担保，即被告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司自贷款发放之日起，至被告汤丽玉取得房产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告汤丽玉的债务承担连带保证责任。6.抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起540日内办妥抵押登记。7.借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。
借款合同签订后，2011年6月17日，原告与被告汤丽玉、吴成兴就福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩X幢6层601号房产抵押担保事项办理了预购商品房抵押权预告登记手续，取得编号为“安房预按福安字第0020110413号”的抵押权预告登记证书。2011年12月31日，原告向被告汤丽玉发放借款人民币102万元，借款到期日为2031年12月30日。被告汤丽玉从2015年5月31日该期（月）起不能还款，截止2015年5月31日，被告汤丽玉结欠原告借款本金人民币928803.22元及利息人民币4952.54元（包含借款利息、罚息、复利）。至起诉之日，被告汤丽玉未足额偿还借款本息已超过90天，为此，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。
以上事实有原告的庭审陈述及原告提供的被告汤丽玉与吴成兴的身份证、居民户口簿及结婚证复印件、居住证明、被告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、章程、章程修正案及法定代表人身份证复印件、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、预购商品房抵押权预告登记证书、房屋登记信息证明、欠款清单等证据予以证实。被告汤丽玉、吴成兴、福安市三泰嘉美房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提供的以上证据，经本院审查，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
综上所述，本院认为，原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。借款合同签订后，原告按约于2011年12月31日向被告汤丽玉履行了借款发放义务，被告汤丽玉作为借款人，应按约定全面履行还本付息义务。但至今，被告汤丽玉已经超过90天未能按期足额偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告按照合同约定，宣布借款提前到期，要求被告汤丽玉还款并支付相应利息、罚息、复利，该主张依据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：正在建造的建筑物、船舶、航空器。本案抵押物属于在建房屋，被告汤丽玉、吴成兴系该在建房屋有权处分人，故俩人提供坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩X幢6层601号房产为本案借款提供抵押担保，依法应予支持。另根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。上述法条明确了尚未取得权属证书的不动产可以设定抵押。另外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释也认可了尚未取得不动产权属证书的在建建筑物可以办理抵押物登记，法院可以认定为抵押有效。在本案中，2011年6月17日，原告与被告汤丽玉、吴成兴已就福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩X幢6层601号房产抵押担保事项办理了预购商品房抵押权预告登记手续，取得编号为“安房预按福安字第0020110413号”的抵押权预告登记证书，故应认定本案抵押已经依法设立。如债务人未履行到期债务，债权人有权就抵押物优先受偿，因此，原告对本案抵押物享有优先受偿权。同时，根据借款合同约定，被告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司为被告汤丽玉的借款提供阶段性保证担保，因此，原告有权要求被告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司对被告汤丽玉的借款本息承担连带清偿责任，被告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告汤丽玉追偿。当事人诉讼费用的负担，系属法院职权范围之事项，本院依法律及相关司法解释之规定，视当事人在本纠纷中所承担的责任进行分配，毋须原告主张。原告要求被告承担诉讼费以外的其他相关实现债权费用，但未提供证据证明存在实际发生实现债权的费用，本院不予支持。原告的诉讼请求，有事实和法律依据部分，本院予以支持，无依据部分，依法驳回。被告汤丽玉、吴成兴、福安市三泰嘉美房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告汤丽玉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司福安市支行借款本金人民币928803.22元及利息（截止2015年5月31日利息为人民币4952.54元，此后的利息按照合同约定标准计算至借款还清之日止）；
二、原告中国农业银行股份有限公司福安市支行有权对被告汤丽玉、吴成兴提供抵押的坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩X幢6层601号房产的折价或者拍卖、变卖款享有优先受偿权；
三、被告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司对被告汤丽玉的上述借款本息承担连带偿还责任；被告福安市三泰嘉美房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告汤丽玉追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司福安市支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13138元，由被告汤丽玉、吴成兴、福安市三泰嘉美房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 姜 玟
代理审判员 刘春香
人民陪审员 张庆华
二〇一六年一月十五日
书 记 员 吴进阳
附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本案适用主要法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家规定支付逾期利息。
3、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
4、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有发行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。