北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第22824号
原告王惠君，男，1965年8月11日出生。
委托代理人于启波，北京市丰禾律师事务所律师。
被告北京新松家园房地产开发有限公司，住所地北京市密云县西智路番字牌工业小区。注册号：110000410155269。
法定代表人宋宣，职务不详。
被告生琦，男，1968年6月4日出生，民族、工作单位、住址均不详。
原告王惠君与被告北京新松家园房地产开发有限公司（以下简称新松家园公司）、生琦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王惠君之委托代理人于启波到庭参加诉讼，被告新松家园公司、被告生琦经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告王惠君诉称，新松家园公司系北京市海淀区西三环北路50号院豪柏公寓项目的开发商。我是豪柏公寓小区业主。近来，我与该小区业主发现新松家园公司擅自将位于该小区1号楼（即A1座）的多处共有部分出售，其中包括将103号房屋出售给生琦。我和业主一致认为，该房产所有权应属业主共有，新松家园公司无权对相关房产进行处分。现因协商无果提起诉讼。法院已对其中一套房屋（即102号房屋）进行二审终审，判决该房屋买卖合同无效。此后，经多方努力试图对新松家园公司与生琦之间关于1号楼103号房屋买卖问题协商解决，但均未有回应。在无法协调解决的情况下，现我诉至法院，诉讼请求为：1确认新松家园公司、生琦关于北京市海淀区西三环北路50号院豪柏公寓1号楼1层103号的买卖合同无效；2、诉讼费由新松家园公司、生琦共同负担。
被告新松家园公司未向本院提交书面答辩意见及相关证据。
被告生琦未向本院提交书面答辩意见及相关证据。
经审理查明，2001年11月27日，王惠君与新松家园公司签订合同号为087720号的《商品房买卖合同》。合同约定如下：王惠君购买位于北京市海淀区紫竹院三虎桥豪柏公寓A1座7单元3号（现门牌号为海淀区西三环北路50号院1号楼703号）房屋一套，建筑面积为84.28平方米（实际取得房产证所记载的建筑面积为85.1平方米）。其中套内建筑面积65.88平方米（实际取得房产证所记载的套内建筑面积为67.11平方米），公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.40平方米（实际取得房产证所记载的共有分摊建筑面积为17.99平方米）。该合同附件二“豪柏公寓共用建筑面积分摊原则”记载如下：豪柏公寓位于北京市海淀区紫竹院三虎桥，为A1，A2，B1，B2四栋连体基础楼，除A1楼首层为商业外，四楼地上其余部位均为住宅；四楼共同分摊部位第3项A1楼首层：综合布线及网络控制室、消防控制室、物业管理用房、电话电视交接间、中控机房。四楼各自分摊部位：A1楼，包括首层的大堂、保安值班室。
2004年6月9日，王惠君取得北京市海淀区西三环北路50号院1号楼703号房屋房产证。
2004年1月，新松家园公司取得了北京市海淀区西三环北路50号院1号楼的房屋所有权证。该房屋所有权证的房屋登记表中记载如下：1号楼1层房屋建筑面积为856.93平方米，房屋用途为：配套公建。
2002年10月7日，新松家园公司与生琦签订《商品房买卖合同》。合同约定：生琦购买位于海淀区西三环北路50号院1号楼1层03室，房屋的用途为配套公建，建筑面积为164.04平方米。其中套内建筑面积138.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.46平方米。后2004年7月14日，新松家园公司、生琦提交了关于海淀区西三环北路50号院1号楼1层103房屋的北京市房屋产权登记申请书，申请书中载明的用途为商业。2004年10月14日，生琦取得了编号为京房海私移字第0001339号房屋所有权证。
2009年9月，王惠君就北京市海淀区西三环北路50号院豪柏公寓A1楼（即1号楼）1层102号房屋（以下简称102号房屋），向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求确认新松家园公司与刘峰签订的102号房屋的买卖合同无效。本院依法作出（2009）海民初字第29048号民事判决书。认为，王惠君与新松家园公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。其房屋买卖合同和房产证上均记载有公共部位与公用房屋分摊建筑面积，商品房买卖合同附件中明确约定，海淀区西三环北路50号院豪柏公寓A1首层中物业管理用房和大堂为共同分摊部分。新松家园公司与刘峰签订的《商品房现房买卖合同》中出售102号房屋为该共同分摊面积中的物业管理用房和大堂。新松家园公司与刘峰签订的《商品房现房买卖合同》和102号房屋的房产证上记载的房屋用途均为配套公建。102号房屋应为海淀区西三环北路50号院豪柏公寓A1、A2、B1、B2四栋楼业主所共有，新松家园公司对该部分无处分权。现新松家园公司未经业主许可，将102号房屋业主共用分摊的面积出卖与他人，属无权处分，侵犯了包括王惠君在内的业主的合法权益。现王惠君作为海淀区西三环北路50号院豪柏公寓A1号楼的业主之一，请求法院确认新松家园公司与刘峰签订的关于102号房屋的房屋买卖合同无效，于法有据，本院予以支持。新松家园公司辩称该102号房屋为其专有，没有提供充分证据支持，本院不予采信。故依法判决如下：新松家园公司与刘峰于二〇〇九年六月十五日签订的《北京市商品房现房买卖合同》无效。宣判后，新松家园公司不服该判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院依法作出（2010）一中民终字第08537号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。终审后，新松家园公司、刘峰分别向北京市高级人民法院提出申请再审。北京市高级人民法院分别依法作出（2011）高民申字第01678号、01679号民事裁定书，裁定驳回新松家园公司、刘峰的再审申请。
上述判决生效后，北京市住房和城乡建设委员会于2010年7月6日依法向刘峰作出京建法权注〔2010〕30号撤销房屋登记决定书。决定书的内容：北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第29048号民事判决书和北京市第一中级人民法（2010）一中民终字第08537号民事判决书判决：“被告北京新松家园房地产开发有限公司与被告刘峰于2009年6月15日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF16451）无效”。根据建设部《房屋登记办法》第八十一条的规定，我委决定撤销你依据以上无效合同申请办理的房屋登记。请你在收到本决定书之日起十五日内，将X京房权证海字第1017**号《房屋所有权证》交回北京市海淀区房屋管理局。逾期不交回，我委将公告该《房屋所有权证》作废。
上述事实，有王惠君向本院提供的房屋买卖合同、房产证、（2009）海民初字第29048号民事判决书、（2010）一中民终字第08537号民事判决书、京建权注〔2010〕30号撤销房屋登记决定书、（2011）高民申字第01678号、第01679号民事裁定书和本案开庭笔录等在案作证。
本院认为，王惠君与告新松家园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，具有法律约束力。由于该商品房买卖合同附件中明确约定，海淀区西三环北路50号院豪柏公寓1号楼首层的综合布线及网络控制室、消防控制室、物业管理用房、电话电视交接间、中控机房为1、2、3、5号楼共同分摊部位，1号楼的首层大堂、保安值班室为1号楼的分摊部位，因此，1号楼首层的物业管理用房应属公寓全体业主共有，且新松家园公司在公寓竣工后，将1号楼首层的竣工图向北京市规划委进行了备案，备案的竣工图中并标注了“物业管理”用房，其中包括本案诉争的103号房屋。新松家园公司在未经全体业主许可的情况下，无权将该共有部分的房屋进行处分，且新松家园擅自将该物业管理用房变更商业用房后，也未将变更后的首层竣工图向规划部门备案。因此，新松家园公司与生琦就103号房屋签订的商品房现房买卖合同侵犯了包括王惠君在内全体业主的合法利益，应属无效。故王惠君要求确认新松家园公司、生琦关于北京市海淀区西三环北路50号院豪柏公寓1号楼1层103号的买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
新松家园公司及生琦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实及证据依法做出裁判。
综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律之规定，判决如下：
被告北京新松家园房地产开发有限公司与生琦于二ΟΟ二年十月七日签订的《商品房买卖合同》无效。
案件受理费七十元（王惠君已预交），由北京新松家园房地产开发有限公司、生琦负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费一百四十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 方 斌
人民陪审员 张金海
人民陪审员 董福利
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 邢 超