广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深中法房终字第1812号
上诉人（原审原告）：深圳市龙华经济发展有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：徐然，该公司董事长。
委托代理人：刘志军，广东万乘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：香港天津制衣有限公司，住所地：香港九龙。
法定代表人：刘慰慈，该公司董事长。
委托代理人：林晓春，广东信达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龙津服装（深圳）有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：刘慰慈，该公司董事长。
委托代理人：洪群军，广东信达律师事务所律师。
上诉人深圳市龙华经济发展有限公司（以下简称龙华经济发展公司）因与被上诉人香港天津制衣有限公司（以下简称香港某某公司）、龙津服装（深圳）有限公司（以下简称龙津服装公司）物权保护纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第447号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。
原审法院查明：（一）1988年4月21日，香港天津某某有限公司作为乙方与作为甲方的宝安县龙华镇某某发展总公司签订了《用地合同》，约定：甲方在龙华镇（深龙公路）油松桥东北方向提供2万平方米已平整好的土地，并负责供足小区范围的工厂及生活使用的输水管和通电导线引至现场，并负责向国土局办好该片土地的合法使用权。乙方一次性向甲方缴交每平方米70元的土地使用费和开发费，25年内由乙方使用，自费建造标准厂房，兴办对外来料加工；25年期满后，乙方在该小区建造的厂房、宿舍和其他建筑物，以及水电配套设计，无偿归甲方所有。合同签订乙方即付给甲方定金30万元，余额110万元在1个月内付清，乙方付清金额的15天内，甲方必须平整好场地及通水通电给乙方使用。乙方自建的厂房，按来料加工方式上报巷外经委批准项目，并按协议要求通过中国银行结汇；在首批工厂试产开始至半年，每月结汇人数规定300人，在试产结束至1年6个月内，每月结汇人数规定500人，两年后不少于600人（外汇留成额度及补贴归甲方）；同时，每年以11个月计算，从试产之下月起至半年内，按实际工人数向甲方缴交每人每月25元港币的管理费，以后至合同有效期内每月固定缴交35000元港币，并在当月的月底前交清。此合同作为协议书的补充内容的附件之一，经龙华镇人民政府批准并经龙华镇法律服务站鉴定后生效。用地合同期限为25年，从1988年4月30日起至2013年4月30日止，合同期满后，合同自然失效。
1988年8月10日，原宝安县龙华镇人民政府和原宝安县龙华镇法律服务所均在该合同上签章审批见证。
（二）1988年5月5日，原宝安县龙华镇油松村民委员会作为甲方（被征用土地单位）与作为乙方（征用土地单位）的宝安县龙华某某总公司签订了《征收土地补偿、安置协议书》，载明根据宝计（1988）012号文件，批准乙方兴建工业厂房工程项目，需征用宝安县龙华镇油松村土地共16亩，经甲乙双方协商达成征地补偿、安置协议。征用土地位于宝安县龙华镇油松村桥头园下地段，范围地界详见征地地形图及建设项目总平面布置图。征用土地面积共16亩，其中荒地9.7亩、沙滩地6.3亩。征用土地补偿费、安置费等合计98000元；上述费用在上级土地管理机关批准之日起4个月内分两期付清，第一期付39200元，第二期付58800元。该协议书经上级土地管理机关批准之日起生效，土地使用权属乙方。
原宝安县龙华镇人民政府作为见证单位在上述协议书上签章。
1988年5月5日，原宝安县龙华镇油松村民委员会作为甲方（被征用土地单位）与作为乙方（征用土地单位）的宝安县龙华某某总公司签订了《征收土地补偿、安置协议书》，载明根据宝计（1988）012号文件，批准乙方兴建工业厂房工程项目，需征用宝安县龙华镇油松村土地共17亩，经甲乙双方协商达成征地补偿、安置协议。征用土地位于宝安县龙华镇油松村桥头园下地段，范围地界详见征地地形图及建设项目总平面布置图。征用土地面积共17亩，其中旱荒地10亩、沙滩地7亩。征用土地补偿费、安置费等合计11万元；上述费用在上级土地管理机关批准之日起4个月内分两期付清，第一期付44000元，第二期付66000元。该协议书经上级土地管理机关批准之日起生效，土地使用权属乙方。
原宝安县龙华镇人民政府作为见证单位在上述协议书上签章。
（三）1989年4月17日，原宝安县国土局发出宝国地字（1989）117号《关于龙华镇某某总公司补办用地报告的批复》，同意龙华镇某某总公司补办使用本证油松村桥头园下地段旱荒地十亩、沙滩地七亩作兴建工业厂房用地；用地补偿及施工报建等有相关手续按规定办理。
同日，原宝安县国土局发出宝国地字（1989）118号《关于龙华镇某某总公司补办用地报告的批复》，同意龙华镇某某总公司补办使用本证油松村桥头园下地段旱荒地九亩七分、沙滩地六亩三分作兴建业厂房用地；用地补偿及施工报建等有相关手续按规定办理。
（四）1988年12月13日及1989年，原宝安县建设委员会乡镇规划建设科发出两份《建筑许可证》，载明兴建单位为龙华某某总公司，项目为厂房两栋、宿舍一栋。
1988年12月13日、1989年3月2日，原宝安县建设委员会乡镇规划建设科发出3份《宝安县建设项目报建表》，载明建设单位为宝安县龙华某某总公司、香港某某公司，工程名称为厂房两栋、宿舍一栋。上述建筑物经相关行政主管部门验收合格，并签章确认《工程竣工验收单》。
1989年10月17日，广东省计划委员会和深圳计划局审批发出粤计资证字0201877号《广东省固定资产投资项目建设许可证》，载明建设单位为香港某某公司，项目名称为综合楼。
（五）1992年2月1日，香港某某公司作为乙方与作为甲方的宝安县龙华镇某某发展总公司签订《合作经营深圳龙某某有限公司合同》，约定：甲乙双方依据《中华人民共和国中外合作经营企业法》和其他有关法规的规定，共同投资在中国境内兴办合作经营企业深圳龙某某有限公司。合作公司的投资总额为500万美元，合作公司的注册资本为375万美元。甲方提供土地2万平方米给合营公司使用30年，乙方提供机械设备150万美元和现金95万美元及兴建厂房所需资金130万美元，乙方提供的机械设备提交中国商检机构检验，并以其核定的价格为准，不足部分以现金补足；合营公司的注册资本和甲乙方的合作条件分两期缴付，第一期在合营公司登记注册后的3个月内缴付各自合作条件的30％，其余部分在合营公司注册登记后1年内缴付完毕。甲乙方任何乙方如向第三者转让其全部或部分合作条件，须经另一方同意，并报原审批机构批准，一方转让其全部或部分合作条件时，另一方有优先购买权。甲方负责办理为设立合营公司向中国有关部门申请批准、登记注册、领取营业执照等事宜，负责向土地主管部门办理申请取得土地使用权的手续等；乙方负责提供设备、现金等。合营公司注册登记之日为合营公司董事会成立之日，董事会由5名董事组成，其中甲方委派2名，乙方委派3名，董事长由乙方委派，副董事长由甲方委派；董事会是合营公司的最高权利机构，董事会会议每年至少召开1次，由董事长召集并主持会议，经五分之二以上的董事提议，董事长可召开董事会临时会议。合营公司的合营期限为30年，合营公司的成立日期为合营公司营业执照签发之日。合营期满或提前终止合营，合营公司的厂房无偿归甲方所有，其余财产依法进行清算，清算后的财产全部归乙方所有。合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。按照合同规定的各项原则订立的合营公司章程等附属协议文件均为本合同的组成部分。合同及其附件均须经宝安县人民政府批准，自批准之日起生效。合同亦对其他相关进行了约定。
1992年4月29日，原宝安县人民政府作出宝府复（1992）88号《关于同意合作经营深圳龙某某有限公司合同的批复》，载明：宝安县龙华镇某某发展总公司报来的《合作经营深圳龙某某有限公司合同》已收悉，并批复同意《合作经营深圳龙某某有限公司合同》，合同自批复下达之日起生效，合作期为30年，法定地址为宝安县龙华镇；合营公司投资总额为500万美元，注册资本为375万美元，合作双方按合同规定提供条件；有关利润分享、亏损分担以及合同期满后财产归属问题按合同有关条款执行；经营范围为生产水貂衣、狐狸衣、黄狼衣、羊皮衣等。
（六）1992年4月29日，深圳市人民政府向深圳龙某某有限公司颁发了外经贸深外资（1992）053号《中华人民共和国中外合作经营企业批准证书》，批准宝安县龙华镇经济发展公司和香港某某公司设立合作经营企业深圳龙某某有限公司。
1992年7月4日，深圳龙某某有限公司取得企业法人营业执照，有效期自1992年7月4日至2022年7月4日。
1992年10月21日，深圳市宝某会计师事务所出具宝会外验字（1992）第1XX号《验资报告》，载明根据投资凭证验证和投资各方确认，截至1992年10月12日，甲方龙华经济发展公司已投入土地2万平方米，已于1989年4月提供合营公司使用；乙方香港某某公司以实物和货币资金方式陆续合计投入美元2624480.56元。
1997年7月18日，深圳市宝某会计师事务所出具宝会外验字（1997）第06X号《验资报告》，载明根据投资凭证验证和投资各方确认，截至1996年12月31日，甲方龙华经济发展公司已投入土地2万平方米给合作公司使用；乙方以实物和货币资金方式陆续合计投入美元700万元。
（七）1998年12月31日，龙津服装公司作为乙方与作为甲方的深圳市规划国土局宝安分局签订了《分期付款协议》，载明：根据宝安区人民政府处理历史遗留问题的有关规定，经甲乙双方协商同意，对位于龙华镇油松村A819-12号面积为17968.1平方米的工业用途土地地价款给付方式达成以下协议：1、乙方向甲方给付1508801元地款取得上述土地使用权；2、本协议签订时须付受其地价款301160元，1999年4月30日前付第二期地价款40万元，1999年8月30日前付第三期地价款40万元，2000年5月30日前付第四期地价款404640元。
1998年12月31日，深圳市宝安区处理历史用地遗留问题办公室作出第1378号《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》，载明：根据《宝安区历史用地遗留问题处理办法》和有关规定，经审查处理，位于宝安区龙华镇油松路A8XX-1X2号工业用地权属清楚，请依据本处理决定和权利人提交的有关部门的审查意见，办理房地产登记手续。该处理决定载明A8XX-1X2号宗地及地上厂房A、B、C、F、宿舍D、E、住宅G、H权利人为龙津服装公司。该处理决定同时备注：该项目已交首期地价款，余款按分期付款协议执行，该项目由权利人自用，未经政府主管部门批准不得转让。
（八）2000年12月25日，龙华经济发展公司作为甲方与作为乙方的香港某某公司签订了《关于终止“合作经营深圳龙某某有限公司”的协议》，载明：甲乙双方于1992年2月1日签订《合作经营深圳龙某某有限公司合同》，成立合作企业“深圳龙某某有限公司”，为方便生产经营及管理，甲乙双方经协商于1993年9月1日签订了《股权转让协议》，协议规定“甲方同意将其拥有的股权有偿转让给乙方，乙方以60万元港币为起点、年累计递增10％（递增期15年）的总金额缴付给甲方，以确保甲方应得的利益”。合作企业自投产以来经济效益一直稳步增长，甲方于1993年至1997年获得了相应的汇报，自1998年起因金融风暴的冲击和金融危机的影响，乙方暂缓分配98年至99年以后的利润款给甲方。基于乙方不履行1993年9月1日双方签订的“股权转让协议”条款，现甲乙双方经协商达成如下协议：自本协议生效之日起双方终止合作经营“深圳龙某某有限公司”的合作关系，并向市工商税务部门申请办理有关终止手续；考虑到合作经营公司由于受到金融风暴的冲击，导致1998年度出现亏损，并从1999年10月起已没有运作，为此，甲方同意以港币100万元向乙方计收所欠付利润款；乙方于本协议生效后10天内给付甲方港币80万元，合作公司终结、转型工作完成后付清余款港币20万元；甲方负责协助乙方办理合作公司转型为独资企业的相关工作；如乙方未能按时支付上述款项，本协议自动失效；自本协议生效之日起，“深圳龙某某有限公司”的一切经济行为及其债权债务皆与甲方无关，甲方除计收上述款项外，不再向乙方追索任何权益，亦不承担任何责任。
2001年1月15日，龙华经济发展公司出具《收款收据》，分别载明收到香港某某公司支付的利润款港币80万元。
2001年5月9日，深圳市宝安龙华经济发展有限公司作为甲方（转让方）与作为乙方的香港某某公司（受让方）签订了《权益转让协议书》，约定甲方将其拥有的深圳龙某某有限公司的合作权益以港币100万元转让给乙方，乙方于协议签订后3日内即付给甲方港币80万元，余款港币20万元于权益转让手续完成并在深圳市工商行政管理机关办理变更手续完毕后10日内付清，转让款的支付方式为银行转账，甲方收款后应于3日内向乙方开具相应款额的收款凭证。协议生效后，乙方按拥有的权益比例分享利益和承担风险（含甲方转让前该权益应享有和承担龙津服装公司的债权债务），甲方不再享有在龙津服装公司的一切权利和承担任何义务。该协议书经双方签订，宝安区公证处公证，报政府主管部门批准后生效，双方应于30日内到深圳市工商行政管理机关办理变更登记手续。协议书亦对其他相关事项进行了约定。
2001年7月30日，深圳市外商投资局作出深外资复（2001）B1278号《关于同意深圳龙某某有限公司权益转让、变更企业性质的批复》，同意龙华经济发展公司将其在龙津服装公司持有的全部权益转让给香港某某公司。具体事宜按《权益转让协议书》执行。转让后，龙津服装公司性质变更为外资企业。
2001年9月3日，龙华经济发展公司作为甲方与作为乙方的香港某某公司签订《补充协议》，约定因双方未在《权益转让协议书》约定的期限内前往工商行政管理机关办理变更登记手续，变更登记手续尚未完成，为顺利履行《权益转让协议书》，甲乙双方达成补充约定，甲乙双方于2005年5月9日签署的《权益转让协议书》条款保持不变，各自权利义务继续按照该协议书条款履行；甲乙双方应于补充协议工程之后60日内前往深圳市工商行政管理机关办理变更登记手续。
（九）2001年9月20日，龙华经济发展公司向深圳市工商行政管理局注册科出具《关于“合作经营深圳龙某某有限公司”的土地说明》，载明龙华经济发展公司作为甲方与作为乙方的香港某某公司于1988年4月21日签订《用地合同》，合同条款注明甲方向乙方提供位于龙华镇油松桥东北方向2万平方米已平整好的土地，负责供足小区范围的工厂及生活使用的输水管和通电导线接至现场，并负责向国土局办好该片土地的合法使用权，乙方一次性付给甲方的土地使用费和开发费，25年内由乙方使用，自建标准厂房，于96年补交了地价，并办理了房产证，该地已办至该公司名下，25年期满后，该物业和不动产均归属甲方。深圳市宝安区龙华癌症投资管理公司在该材料签章确认情况属实。
2001年10月16日，龙津服装公司企业性质由合作经营企业变更为外商独资企业，股东由宝安县龙华某某总公司、香港某某公司变更为香港某某公司。
2001年11月12日，龙华经济发展公司出具《收款收据》，分别载明收到香港某某公司支付的利润款港币20万元。
（十）2002年1月17日，龙华经济发展公司作为转让方和作为受让方的龙津服装公司共同签章向深圳市规划国土局宝安分局作出《承诺书》，称A8XX-1X2宗地已经宝安区处理历史用地遗留问题办公室处理，该土地为龙华经济发展公司转让给龙津服装公司，该宗地内建筑物已办理报建手续报建单位为龙津服装公司。《承诺书》载明“如有隐瞒欺骗，本人愿负一切责任，特此承诺”。
2002年6月20日，深圳市人民政府向龙津服装公司A8XX-0XX2号宗地上的厂房A栋、B栋、Ｃ栋、Ｆ栋、宿舍D栋、E栋、住宅G栋、H栋颁发了深房地字第5XXXXXX56号、5XXXXXX565号-5XXXXXX5**号，5XXXXXX754号-5XXXXXX783号、5XXXXXX586号-5XXXXXX600号共计35本《房地产证》，载明权利人为龙津服装公司，登记类型为初始登记，土地性质为一类工业用地。
（十一）2013年1月15日，龙华经济发展公司向香港某某公司、龙津服装公司发出《关于﹤用地合同﹥期限届满的函》，称按照《用地合同》约定期限于2013年4月30日届满，合同期限届满后，香港某某公司、龙津服装公司应当按照合同约定将厂房、宿舍和其他建筑物以及水电配套设施无偿归龙华经济发展公司所有。根据2001年9月20日龙华经济发展公司在向深圳市工商行政管理局注册科出具的《关于“合作经营深圳龙某某有限公司”的土地说明》中明确说明“按照1988年4月21日签订《用地合同》执行，二十五年期满后，该物业和不动产均归龙华经济发展公司所有”，因此要求香港某某公司、龙津服装公司向龙华经济发展公司移交合同约定地块的物业和不动产。
（十二）2013年11月4日，深圳市规划和国土资源委员会作出深规土（2013）634号《市规划国土委关于批准﹤龙华新区龙华街道龙津项目城市更新单元规划﹥的通知》，载明原则同意《龙华新区龙华街道龙津项目城市更新单元规划》确定的功能定位及改造目标，通过改造，完善片区城市道路系统，提高公共配套和商业服务水平，将片区建设成为集住宅、商业等功能为一体的综合社区。
（十三）原审另查，1998年4月21日，深圳市宝安区龙华镇某某总公司企业名称变更为深圳市宝安龙华经济发展有限公司；2000年3月11日，深圳市宝安区龙华镇某某总公司企业名称变更为深圳市宝安龙华经济发展有限公司；2014年1月22日，深圳市宝安龙华经济发展有限公司企业名称变更为深圳市龙华经济发展有限公司。
1977年7月29日，香港天津某某有限公司在香港依据香港《公司条例》注册成为有限公司。1991年12月23日，香港天津某某有限公司变更名称为香港天津制衣有限公司。
（十四）2015年2月5日，深圳市房地产权登记中心作出深房登函（2015）73号《深圳市房地产权登记中心关于查询A8XX-1X2宗地相关情况的复函》，称A8XX-1X2宗地及地上建筑物已办理了房地产权初始登记，并按层核发了《房地产证》，登记权利人均为龙津服装公司，房产性质均为非市场商品房。有关土地使用权出让情况，请向土地主管部门咨询。
2015年5月26日，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局作出深规土龙华函（2015）483号《市规划国土委龙华管理局关于市宝安区人民法院协助查询的复函》，称A8XX-1X2号宗地为按照《深圳市宝安区历史用地遗留问题处理办法》相关规定处理用地，并于1998年12月核发了《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》（1998-1378号）。根据上述处理决定记载，该地块土地使用权人为龙津服装公司，用地面积为17968平方米，土地用途为工业用地，地价款为1505801元，土地使用年限50年（1988年4月21日至2038年4月20日）。另经了解，该宗土地使用权人已依据上述处理决定办理房地产登记手续，详细信息请另向房地产权登记部门查询。
龙华经济发展公司在原审的诉讼请求为：1、确认位于深圳龙华新区油松工业区的2万平方米土地及该土地上房屋的实际所有权人为龙华经济发展公司；2、香港某某公司和龙津服装公司将上述土地及房屋返还给龙华经济发展公司并过户登记至龙华经济发展公司名下；3、本案诉讼费用由香港某某公司和龙津服装公司共同承担。
原审法院认为，龙华经济发展公司明确其提起本案诉讼的法律依据为《中华人民共和国物权法》关于物权保护的相关规定，龙华经济发展公司主张涉案土地使用权及地上建筑物所有权均为龙华经济发展公司所有，并请求将上述房地产权过户登记至龙华经济发展公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，享有返还原物请求权的应是该标的物的权利人。
本案中，龙华经济发展公司主张其系涉案土地及地上建筑物的权利人，并请求返还该土地及地上建筑物，则应当提供证据证明其是该土地的使用权人。但审理查明的事实显示，龙华经济发展公司作为征收土地单位对涉案土地原所有权人宝安县龙华镇油松村进行了补偿，原宝安县国土局批复同意龙华经济发展公司补办使用涉案土地作兴建工业厂房用地。之后，龙华经济发展公司和香港某某公司共同设立合作经营企业龙津服装公司，龙华经济发展公司将涉案土地作为合作条件提供给合作经营企业使用。但在之后，合作经营企业即龙某某有限公司与国土部门签订协议，龙津服装公司支付涉案土地（A8XX-1X2号宗地）地价款，并取得了该土地使用权；龙津服装公司亦据此办理了产权登记。
综上，涉案争议土地使用权存在争议，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条关于“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”的规定，双方对涉案土地使用权的争议应当协商解决，在协商不成的情况下，双方可以请求人民政府处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条的规定，裁定：驳回深圳市龙华经济发展有限公司的起诉。深圳市龙华经济发展有限公司预交的受理费436039元，原审法院予以退还；评估费105580元（深圳市龙华经济发展有限公司已预交52790元，龙津服装（深圳）有限公司已预交52790元），由香港天津制衣有限公司、龙津服装（深圳）有限公司负担。
龙华经济发展公司不服原审裁定，向本院提出上诉称：（一）土地管理法第十六条的规定不适用本案。首先，土地管理法第十六条的规定针对的是土地登记前，土地权利利害关系人因土地所有权和使用权的归属而发生的争议，是对土地进行原始登记的问题，即土地管理部门从未就讼争土地颁发过不动产权属证书，未经物权公示，土地使用权存在争议。这类争议之所以规定由政府先行处理，是因为对土地进行初始的权属登记，属于政府行政管理部门的职责范围。土地登记发证后从形式上已经明确了土地的所有权和使用权（尽管登记的权利人和实际的权利人可能不一致），土地登记发证后提出的争议不属于土地管理法第十六条中的土地权属争议。本案讼争标的是房地产，且该房地产已经深圳国土房产管理部门进行了权属登记。
其次，本案争议标的除涉及土地外，还包括地上建筑物。无论是1988年4月的《用地合同》，还是1992年的《合作经营深圳龙某某有限公司合同》及2001年9月的《关于合作经营深圳龙某某有限公司的土地说明》，均明确涉案土地由香港某某公司、龙津服装公司有期限使用，期限届满或提前终止，涉案土地及地上建筑物无偿归龙华经济发展公司所有。
国土资源部办公厅2007年2月8日国土咨厅函（2007）60号《关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》对土地权属争议作出了明确界定，土地权属争议是指土地登记权、土地权利利害关系人因土地所有权和使用权的归属而发出的争议，土地发证后已经明确了土地所有权和使用权，土地登记发证后提出的争议不属于土地权属争议。国土资源部办公厅的这一复函明确了登记发证后的争议不适用于《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定。
（二）本案属于人民法院受理民事案件的范围。龙华经济发展公司与香港某某公司、龙津服装公司之间的争议，本质上属于民事权利义务争议，民事争议当然可以通过民事诉讼解决，也只有通过民事诉讼才能终局解决当事人之间的争议。权利人或利害关系人有权向法院提起民事诉讼，法院应依据民事诉讼法的规定进行审理并作出裁判。
如果某种争议应当由其他机关解决并排除法院主管，必须有明确的法律依据。已如前述，涉案标的物不仅包括土地，还包括房产，且涉案房地产已经政府房地产管理部门颁发了房地产证，进行了物权公示。已登记的土地不属于《土地管理法》第十六条调整的对象，该土地上的房产更非其调整对象，一审法院关于涉案土地使用权争议应由政府部门处理的认定没有法律依据。
房地产管理部门对涉案房地产进行了登记，利害关系人认为登记的房地产属其所有的，可以直接提起民事诉讼，该诉讼属于人民法院受理民事案件主管的范围。因为房产管理部门对房地产的登记发证是物权公示行为，但登记仅是根据原有材料对当事人特定权利与事实状态的记载，不能排除存在其他权利状态的可能性。不动产权属证书记载的权利状态，与实际权利状态并不一定完全吻合。如果该登记公示的结果与事实不符，当事人或利害关系人基于相应的民事法律关系，可以提起诉讼要求确权，这当然属于人民法院受理民事案件的范围。
定纷止争，确定物权的归属，维护正常的财产关系，是物权法的基本功能。对此，物权法第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。同时，为保护及便于当事人通过民事诉讼维护其财产权益，最高人民法院确定的“物权纠纷”案由中包括了“物权保护纠纷”和“物权确认纠纷”。合同法亦规定依法成立的合同对当事人有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
（三）涉案房地产虽登记在龙津服装公司名下，但龙华经济发展公司才是真正权利人。不动产登记是确认不动产物权变动并将其公之于众的方法，即登记只是物权的公示，不能依据登记本身判断不动产物权的归属。对不动产物权归属的终局判断，只能依赖于基础法律关系的审查判断结果。
本案所涉土地系龙华经济发展公司在1988年5月与原宝安县龙华镇油松村民委员会签署《征收土地补偿、安置协议书》，从油松村征用而来。龙华经济发展公司向油松村委会支付了相应的征地补偿款。1989年4月17日，原宝安县国土局出具了两份《关于龙华镇某某总公司补办用地报告的批复》（宝地字（1989）117号、118号），批准同意龙华经济发展公司使用案涉土地。因此，涉案土地当时虽然没有办理权属证书，但基于上述法律事实，权利人为龙华经济发展公司，否则，龙华经济发展公司也无法将涉案土地提供给香港某某公司、龙津服装公司使用。
1988年4月21日，龙华经济发展公司与香港某某公司签署《用地合同》。双方约定：龙华经济发展公司将平整好的案涉土地提供给香港某某公司使用，香港某某公司自行建造厂房，兴办对外来料加工企业；香港某某公司向龙华经济发展公司缴纳土地使用费；使用年限为25年，期满后，案涉土地及地上建筑物归龙华经济发展公司所有。《用地合同》签署后，龙华经济发展公司将案涉土地交付给香港某某公司使用。1992年2月1日，龙华经济发展公司与香港某某公司签署《合作经营深圳龙某某有限公司合同》，双方约定：成立合作经营企业“深圳龙某某有限公司”，注册资本375万美金，全部由香港某某公司投入，香港某某公司提供机械设备150万美元和现金95万美元及兴建厂房所需资金130万美元；龙华经济发展公司将案涉土地作为合作条件，不作价提供给合作公司使用30年；香港某某公司保证每年分给龙华经济发展公司的利润不低于60万港币；合作期限为30年，期满或提前终止时，案涉房地产无偿归龙华经济发展公司所有。1992年7月，合作公司经工商登记正式成立。1998午12月，出于长期合作经营的便利考虑，龙华经济发展公司同意在按宝安区历史遗留问题用地处理办法的有关规定完善案涉房地产的手续时，由香港某某公司、龙津服装公司出面完善相关手续，并将案涉房地产暂时先登记在合作公司的名下，待合作期满后，再过户回龙华经济发展公司名下。
1998年12月31日，深圳市宝安区处理历史用地遗留问题办公室出具了《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》（第1378号），将深圳龙某某有限公司登记为案涉土地的权利人。2000年12月25日，龙华经济发展公司与香港某某公司签署了《关于终止合作经营深圳龙某某有限公司的协议》，双方约定终止合作公司，香港某某公司、龙津服装公司向龙华经济发展公司支付欠付的利润款100万港币，龙华经济发展公司协助香港某某公司、龙津服装公司将合作公司转型为独资企业等。终止合作后，经香港某某公司、龙津服装公司要求，龙华经济发展公司同意案涉房地产由香港某某公司、龙津服装公司继续使用。2001年9月20日，龙华经济发展公司向深圳市工商局注册科出具了《关于合作经营深圳龙某某有限公司的土地说明》，明确涉案土地系依据《用地合同》由龙华经济发展公司提供给香港某某公司、龙津服装公司使用25年，使用期满该土地及建筑物等归龙华经济发展公司所有。2001年10月，合作公司变更为外商独资企业即龙津服装公司。
由于双方终止合作关系后，案涉土地及房产继续由龙津服装公司使用，案涉土地的权利人已登记为合作公司。因此，龙华经济发展公司同意以龙津服装公司的名义继续完善案涉房地产的登记手续。2002年6月20日，深圳市人民政府就案涉房地产颁发了房地产证，登记的权利人为龙津服装公司。
从上述事实来看，本案所涉的房地产虽登记在香港某某公司、龙津服装公司名下，但根据双方的约定及安排，使用期限届满后涉案房地产应无偿归龙华经济发展公司所有，这非常明确，从未改变过。龙华经济发展公司从未与香港某某公司、龙津服装公司签署房地产转让合同，香港某某公司、龙津服装公司也从未就案涉房地产向龙华经济发展公司支付过对价，龙华经济发展公司是案涉房产的真正权利人。
据此，龙华经济发展公司请求本院裁定：1、撤销原审裁定，指令原审法院审理本案；2、本案诉讼费用由香港某某公司、龙津服装公司承担。
香港某某公司、龙津服装公司答辩称：（一）一审裁定认定事实客观正确。一审裁定书对本案相关历史事实均作出了准确查明，对裁定书中“审理查明内容”龙华经济发展公司未提出任何异议，该内容客观反映了历史事实。一审中，不但双方当事人提供了大量证据材料，完整揭示了双方当事人自1988年以来的合作事宜以及案涉土地的相关使用、转让、历史遗留问题处理、产权登记等过程，而且一审法院也依法向深圳市房地产权登记中心、深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局进行了调查取证。
（二）一审裁定适用法律正确。涉案土地使用权存在争议，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，龙华经济发展公司与香港某某公司、龙津服装公司对涉案土地使用权的应当协商解决，在协商不成的情况下，双方可以请求人民政府处理。
除《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定外，《土地权属争议调查处理办法》第二条规定：“本办法所称的土地权属争议，是指土地或者使用权归属争议”；第五条规定：“个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理”。《广东省土地权属纠纷处理条例》第三条规定：“各级人民政府依法负责本行政区域内发生的土地权属纠纷的调解和处理工作”；第十八条规定：“当事人对人民政府处理决定不服，可在接到处理决定之日起30日内，向上一级人民政府申请复议，对复议决定不服，可依法人民政府起诉；也可在接到处理决定之日起30日内直接向人民法院起诉。”因此，土地使用权纠纷案件，由行政机关处理争议是当事人提起民事诉讼的前置条件。即使龙华经济发展公司修改其诉讼请求，其也无权直接向法院提起民事诉讼。
（三）龙华经济发展公司并未提供证据证明其已依法取得了完整的案涉土地使用权。根据本案证据材料，案涉土地历史上的征用手续并未完成，龙华经济发展公司仅签订了土地补偿安置协议并支付了土地补偿费、青苗补偿费，但其并未与国土部门签订国有土地使用权出让合同，也未支付土地价款，未依法办理产权登记并取得土地权利证书，其不是案涉土地的合法使用权人，不能对抗第三人。
1998年，国土部门作出决定认定龙津服装公司为案涉土地中17968.1平方米土地的使用权人，并与龙津服装公司签署了关于出让A8XX-1X2地块土地使用权的《分期付款协议》，约定由龙津服装公司以人民币1505800元的价格取得位于龙华镇油松村的建设用地面积为17968.1平方米的工业用地。后深圳市人民政府也为香港某某公司、龙津服装公司依法办理了土地及建筑物产权证书。故龙华经济发展公司已无权主张案涉土地中17968.1平方米土地的使用权，除非政府撤销将案涉土地中17968.1平方米土地收归国有的行政行为。
（四）龙华经济发展公司上诉提及的国土资源部办公厅复函，该文件属于其部门内部规定，不属于法律、行政法规。即便该文件中确定了不属于土地争议纠纷处理的范畴，法律、法规效力高于行政内部规定，本案也应适用《中华人民共和国土地管理法》及《土地权属争议处理办法》。
本院经审查认为，涉案土地的用地问题已经行政主管部门历史用地遗留问题处理程序进行处理，在龙华经济发展公司、龙津服装公司共同向行政主管部门出具《承诺书》后，该土地及其上建筑物已办理产权登记并由龙津服装公司取得《房地产证》，行政机关就涉案土地使用权的权属问题已经作出了决定。本案中，龙华经济发展公司系依据其与对方当事人之间有关合作经营的基础民事法律关系提出物权主张，而非对行政机关用地处理及登记发证行为存在异议，故本案纠纷属于平等民事主体之间的财产争议，在人民法院受理民事诉讼的范围之内。因此，龙华经济发展公司的本案起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，至于其诉讼请求是否成立，则应由原审法院对其主张的基础民事法律关系进行审理后再作出裁判，原审法院裁定驳回龙华经济发展公司的起诉属适用法律错误，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第447号民事裁定；
二、本案指令深圳市宝安区人民法院审理。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 周颖（兼）
附本裁定所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十二条：第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。