黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终6375号
上诉人（原审原告）：范晓冬，男，1969年9月23日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：王洪强，黑龙江启虹律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：崔喜龙，男，1964年8月18日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
原审第三人：王立伟，男，1956年12月16日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
上诉人范晓冬因与被上诉人崔喜龙、原审第三人王立伟执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（以下简称道外法院）（2018）黑0104民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人范晓冬的委托诉讼代理人王洪强、被上诉人崔喜龙到庭参加诉讼，原审第三人王立传经票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范晓冬上诉请求：一审法院认定范晓冬与哈尔滨市南美花园房地产开发有限公司（以下简称南美花园公司）签订买卖合同，约定范晓冬购买案涉房产并办理了产权登记的事实，又同时认定王立伟与崔喜龙之间存在债权债务关系，依崔喜龙申请查封了王立伟名下的案涉房产,这是矛盾的。一审法院将一处房产认定了两个所有权人，认定事实不清。一审法院认定范晓东未支付合理对价错误。黑龙江广鑫房地产评估有限公司作出的鉴定意见房产总价为3,092,584元是错误的。根据鉴定意见书显示案涉房产319.68平方米，但不动产证上显示为255平方米，相差64.68平方米，因此鉴定意见不具有参考价值。一审法院认定范晓冬未提供支付房款相关证据，否认范晓冬系善意取得错误。范晓冬在一审中提供了南美花园公司出具的增值税发票，已经履行了证明义务，因此一审法院否认范晓冬支付购房款错误。范晓冬购买并登记了案涉房产，南美花园公司应当属于有权处分，根据《物权法》的规定，范晓冬已经完全享有案涉房产的所有权。一审法院在执行过程中一直认定案涉房产曾经为王立伟所有，但未提供有效证据，并对未登记在王立伟名下的房产评估拍卖，抵偿给崔喜龙，属于对法律的误读。一审法院的执行程序从开始就是错误的，在没有明确案涉房产所有人的情况下评估拍卖，并作出抵偿裁定必定是错误的，一份错误的裁定书不能作为物权变动的依据。
崔喜龙辩称，同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。
王立伟未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
范晓冬向一审法院起诉请求：1.不得执行位于哈尔滨市××街××单元××号房屋；2.确认位于哈尔滨市××街××单元××号房屋归范晓冬所有。
一审法院认定事实：2004年6月14日，王立伟向崔喜龙借款100万元，2011年崔喜龙起诉王立伟，要求王立伟支付欠款本金及利息，案件审理过程中，经崔喜龙申请，道外法院查封了王立伟名下位于哈尔滨市××广场××单元××号房屋，即涉案房屋。该案经审理，道外法院于2011年7月20日作出（2011）外民二初字第84号民事判决，判决王立伟偿还崔喜龙借款100万元，偿还自2004年6月至判决生效之日的借款利息。后该案进入执行程序，道外法院于2013年5月31日作出（2012）外执字第65-3号执行裁定书，对涉案房产进行续封，于2014年7月28日作出（2012）外执字第65-4号执行裁定书，拍卖涉案房产。执行程序中，2014年2月26日由黑龙江广鑫房地产估价有限公司作出黑广鑫司法（2014）房地产鉴字第011号司法鉴定意见书，涉案房产总价值为3,092,584元，该房产进行三次拍卖后流拍，后道外法院于2015年6月3日作出（2014）外局恢字第41号执行裁定书，裁定将王立伟所有的涉案房产以第三次流拍价2,365,826.80元交付给崔喜龙抵偿债务。该裁定作出后，道外法院向涉案房屋的物业管理单位哈尔滨鸿邦物业管理中心送达（2014）外局恢字第41号执行裁定书及协助执行通知书，并将涉案房屋交付给崔喜龙。2016年12月18日，范晓冬与哈尔滨市南美花园公司签订商品房买卖合同，约定范晓冬购买南美花园公司开发的位于哈尔滨市××街××单元××号房屋，购房款金额为1451116元。南美花园公司为范晓冬出具增值税发票两张，金额合计1,451,116元，范晓冬于2017年2月27日为涉案房屋办理了产权证，登记产权人为范晓冬。后崔喜龙得知该房产登记到范晓冬名下，为防止范晓冬转移该房产，崔喜龙于2017年4月13日申请查封涉案房产，道外法院作出（2014）外局恢字41号执行裁定书，查封了涉案房产。范晓冬针对本院对涉案房屋进行查封的行为提起执行异议，道外法院于2017年9月8日作出（2017）黑0104执异103号执行裁定书，裁定驳回异议人范晓冬的执行异议。范晓冬不服该裁定，于法定期限内向道外法院提起案外人执行异议之诉，即本案。
一审法院认为，关于涉案房屋的物权归属问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。本案中，道外法院在崔喜龙诉王立伟民间借贷纠纷执行程序中于2015年6月3日作出（2014）外局恢字第41号执行裁定书，裁定将王立伟所有的涉案房产以第三次流拍价2,365,826.80元交付给崔喜龙抵偿债务，该裁定书属于上述法律及司法解释规定的导致物权设立、变更、转让的法律文书，自（2014）外局恢字第41号执行裁定书作出并送达崔喜龙之日起，崔喜龙即获得涉案房屋的物权，涉案房屋依法归崔喜龙所有。其后，南美花园公司于2016年12月28日与范晓冬签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给范晓冬的行为属于无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。本案中，因崔喜龙诉王立伟民间借贷纠纷执行程序中对涉案房屋总价值依法进行了评估，为3,092,584元，范晓冬主张以1,451,116元的价格从南美花园房地产公司购买了涉案房产，不属于以合理的价格转让，且范晓冬针对该1,451,116元大额房款未举示证据证明房款给付情况，故范晓冬对涉案房产不构成善意取得，对涉案房屋不具有足以排除执行的民事权益，对范晓冬的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决：驳回范晓冬的诉讼请求。案件受理费100元（范晓冬已预交），由范晓冬负担。
本院二审期间，崔喜龙提交商品房买卖合同复印件一份，证明案涉房屋是王立伟于2007年4月21日从南美花园公司购买所得。当时是王立伟与王乐民共同投资成立了南美花园公司，一起开发后王立伟自己留了该套房子。
范晓冬对上述证据质证意见：对真实性有异议。该合同的法定代表人与一审中范晓冬提交的合同法定代表人不同，两份合同中的房屋建筑面积不一致，且不属于新的证据。
本院认证意见：该合同为复印件，且该合同显示的房屋建筑面积为211.96平方米，与评估面积及房产证面积均不一致，不能确认其真实性，本院不予采信。
本院对一审认定的案件事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”的规定可见，法律虽然规定不动产物权转移以办理过户手续为标志，但其系对私法行为而言的，而法院以物抵债的裁定系基于公权力而作出的，代表了国家司法机关对房产权属的实质性判断，不受不动产物权转移登记要件主义的规制。法院执行抵债裁定一经作出并送达特定人，不动产所有权即告转移。本案中，哈尔滨市道外区人民法院于2015年6月3日作出（2014）外局恢字第41号执行裁定书，裁定将王立伟所有的涉案房产以第三次流拍价2,365,826.80元交付给崔喜龙抵偿债务，并将该裁定书送达给崔喜龙，根据上述法律规则，崔喜龙取得了案涉房产的物权。
关于范晓冬上诉主张南美花园公司属于有权处分案涉房产的问题。如前所述，崔喜龙基于收到2015年6月3日道外区人民法院作出的（2014）外局恢字第41号执行裁定书而取得案涉房产所有权后，非权利人南美花园公司于2016年12月28日与范晓冬签订房屋买卖合同，将王立伟名下的案涉房产出售给范晓冬的行为属于无权处分。范晓冬关于南美花园公司有权处分案涉房产的上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于范晓冬取得案涉房产是否属于善意取得的问题。范晓冬上诉认为鉴定意见中的房屋建筑面积比不动产证上的面积多出64.68平方米，鉴定意见不具有参考价值，因此不能认定其非属善意取得。崔喜龙二审称，该房产在原设计基础上多接了60多米室内复式加层，因此导致评估面积与房产证面积不一致。基于双方当事人的上述诉辩意见，本院对案涉房产的实际建筑面积与房产登记建筑面积不一致的事实予以确认。本院认为，根据2014年2月26日黑龙江广鑫房地产评估有限公司作出的鉴定意见，按照建筑面积319.68平方米评估房产总价为3,092,584元，核算每平方米为9674元，而范晓冬在两年多后的2016年12月18日购买该房产，按照房产证上建筑面积255平方米计算价款为每平方米5690.65元。那么即便二者面积不一致，但从以平方米为单位的单价上比较相差3983.35元，范晓冬的交易价格仅为评估价格的58.82%，同时结合哈尔滨市房价上涨的实际情况，显然不属于合理对价。故此，一审法院同时结合范晓冬并未提交证据证明支付购房款的情况，认定范晓冬不构成善意取得并无不当，本院予以认同。
综上所述，范晓冬的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人范晓冬负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡耘耕
审判员 刘万福
审判员 付玉林
二〇一八年九月十一日
书记员 齐 跃