黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民终58号
上诉人（一审原告）：大庆市来茵轻纺有限公司，住所地大庆市龙凤区卧里屯化吉街1号。
法定代表人：姬贵福，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵征，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：中国石油大庆石油化工总厂，住所地大庆市龙凤区兴化村。
法定代表人：王德义，该厂厂长。
委托诉讼代理人：石庆春，该厂物业管理中心职员。
委托诉讼代理人：刘俊伟，该厂法律事务处职员。
上诉人大庆市来茵轻纺有限公司（以下简称来茵公司）因与上诉人中国石油大庆石油化工总厂（以下简称石化总厂）租赁合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2014）庆民一民初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人来茵公司法定代表人姬贵福及该公司委托诉讼代理人赵征，上诉人石化总厂委托诉讼代理人石庆春、刘俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
来茵公司上诉请求：撤销一审判决，改判石化总厂给付5,743,861.69元。事实和理由：1.一审认定事实不清。来茵公司不存在违约行为。依据《房屋租赁补充规定》第二条约定，来茵公司未交2000年、2005年、2007年和2008年租金系因自行出资进行房屋维修，一审法院认定来茵公司违约在先错误。来茵公司在一审庭审中出示了石化总厂实业公司经理赵庆范同意以房屋维修费抵顶租金的证据。石化总厂在2010年5月27日才以租赁到期和房屋存在安全隐患为由向来茵公司发出《合同期满搬迁通知》和《终止房屋租赁合同通知》，说明石化总厂知晓来茵公司以维修费抵顶2000年、2005年、2007年和2008年的租金，该厂对来茵公司的维修行为在事实上是认可的。来茵公司改、扩建厂房、仓库及装修、装饰行为增加了承租房屋的价值，现石化总厂无证据证明其对来茵公司的上述行为提出过异议，一审法院认定来茵公司的上述行为未征得石化总厂同意，属于擅自扩建房屋，对由此产生的损失不予支持错误，认定改、扩建及装修、装饰费用由来茵公司自行承担没有事实和法律依据。来茵公司与许传国签订的工程承揽合同有效且不违反法律规定，来茵公司按照合同约定给付许传国搬迁费用109.8万元，一审法院对该费用应全部予以支持。停产后的营业损失客观存在，来茵公司举示的证据能够证明停产的事实和损失情况，一审法院对停产营业损失不予支持错误。2.一审法院程序违法，剥夺来茵公司的权利。一审法院对来茵公司提出的财产保全申请、证据保全申请、鉴定申请及增加诉讼请求申请均未予准许错误。
石化总厂辩称，来茵公司在上诉状中自认其存在欠付2000年、2005年、2007年和2008年租金的事实。来茵公司主张上述四年租金经实业公司经理同意抵顶维修费用，但未举示相关证据。石化总厂于2010年9月9日和2013年3月27日因来茵公司违约向其发出解除合同通知，是正常行使合同解除权的行为。来茵公司接到通知后，并未提出异议，其主动履行了合同解除后搬离承租房屋的义务。来茵公司的搬迁行为是其主动实施的，石化总厂除下发通知外，未采取任何强制措施，因此，搬迁费用应由来茵公司自行承担。产权登记部门在2010年清理历史登记遗漏的过程中，将来茵公司新建部分登记进原有房屋产权，石化总厂发现后已向产权登记部门提出异议，产权登记部门已于2014年4月更正了该错误，并按照房屋原有面积于2014年9月为石化总厂办理了产权登记，来茵公司新建部分未进行产权登记。来茵公司在改、扩建过程中违反合同约定和法律规定，擅自改变房屋结构，导致其承租的房屋成为危房。依据《房屋租赁补充规定》，石化总厂无单方解除权，石化总厂系以房屋年久失修，存在安全隐患为由向来茵公司发出解除通知。石化总厂的通知行为不发生合同解除的效力，合同解除须经双方同意。石化总厂对一审判决关于合同效力和期限的认定予以认可，双方签订的合同有效，合同期限为二十年。一审法院关于石化总厂提前通知承租方搬迁的行为构成违约，应承担赔偿责任的认定错误。一审法院支持搬迁费70万元没有依据。来茵公司搬迁是因为其于2014年3月5日在山东省海阳市成立米田纺织公司，其停产及搬迁是自主经营行为，与其承租房屋是否到期无关，故损失不应由石化总厂承担。
石化总厂上诉请求：撤销、改判一审判决第一项。事实和理由：来茵公司接到《终止房屋租赁合同通知》后的搬迁行为是履行合同解除后的义务，产生的费用应由其自行承担，与石化总厂无关。汇款凭证在没有其他运输证据佐证的情况下不能证明实际发生的搬迁费用，且许传国与来茵公司法定代表人系亲属，一审法院支持70万元搬迁费用缺少证据。本案系因来茵公司违反合同约定，未按时交纳租金。来茵公司的搬迁是其经营场所的正常转移，其设备价值不足30万元，签订金额为109万元的设备搬迁合同违背常理，其搬迁费用应不予支持。
来茵公司辩称，请求驳回石化总厂的上诉请求。石化总厂单方终止合同，属单方违约，来茵公司无违约行为。
来茵公司向一审法院起诉请求：石化总厂赔偿改、扩建厂房、仓库及装饰、装修费用4,305,861.69元，机器设备临时搬迁费用109.8万元，停产损失34万元，合计5,743,861.69元。
一审法院认定事实：1999年5月1日，来茵公司与石化总厂签订《房屋租赁合同》，石化总厂将其位于大庆市龙凤区化吉路29号左侧的房产维修一队院内的房屋出租给来茵公司。同日，双方签订《房屋租赁补充规定》，该规定第二条第四项约定，“承租方按合同规定履行各项义务10年期满后，仍需要继续使用此房屋，出租方必须将该房屋继续租给承租方，承租方也有权继续租赁使用此房屋，延续使用10年，租金不变（不另立合同）。但房屋维修费用由承租方自己承担。”2001年、2002年、2003年、2004年、2006年，来茵公司向石化总厂交纳房屋租金各1万元。2010年9月30日，来茵公司向石化总厂交纳房屋租金13,300元。石化总厂于2010年5月27日、2010年9月9日、2013年3月27日以租赁到期和房屋存在安全隐患为由分别向来茵公司发出《合同期满搬迁通知》及《终止房屋租赁合同通知》，要求来茵公司搬出租赁的房屋。来茵公司在租赁期间多次对房屋进行维修。2004年4月27日，来茵公司在租赁房屋属于石化总厂土地使用权的范围内新建办公楼2层，面积为1001.70平方米，其中包括原厂房350平方米、库房一层70.11平方米，新增两处房产均落户于石化总厂。2014年4月3日、4月9日，石化总厂将原房屋产权证撤销，变更房屋总层数为一层，锅炉房建筑面积501.23平方米，仓储建筑面积70.30平方米。
同时查明：大庆市龙凤区来茵公司依法成立，于2012年3月7日更名为大庆市来茵轻纺有限公司。
又查明：因石化总厂解除合同，来茵公司将其厂址搬迁至山东省海阳市，来茵公司与许传国于2013年3月29日签订工程承揽合同，约定搬迁费109.8万元，其称已支付90万元，但有汇款单的只有二笔，共计70万元。
一审法院认为：一、关于合同效力的问题。来茵公司与石化总厂签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同内容并不违反相关法律规定，该合同合法有效。二、关于双方合同期限如何认定的问题。虽然租赁合同中写明租赁期限为十年，但其后的《房屋租赁补充规定》明确约定房屋租赁最长期限为二十年，故应认定房屋租赁期限为二十年。三、关于在履行合同过程中来茵公司和石化总厂是否存在违约的问题。来茵公司的举证只能证实其交纳了部分租金，其称剩余租金未交纳系因石化总厂下属单位实业公司经理赵庆范同意以房屋维修费抵顶租金，但未提交证据予以证实，合同约定房屋修缮费用由承租方承担。故可以认定因来茵公司拖欠部分租赁费用违约在先，其应承担主要的违约责任。石化总厂通知来茵公司搬迁，而在来茵公司未搬迁的情况下该厂未主张解除合同，而是默许来茵公司继续经营，表明该厂允许来茵公司欠交租金，但该厂又提出因房屋到期要求解除合同，其行为亦构成违约，应承担来茵公司因搬迁所造成的损失。虽然来茵公司称搬迁协议中约定的搬迁费为109.8万元，但汇款单显示的是70万元，故对该70万元予以支持。对于来茵公司请求石化总厂赔偿改、扩建厂房、仓库及装饰、装修的费用4,305,861.69元，停产营业损失34万元的主张，因来茵公司未及时交纳租金属违约在先，其未征得石化总厂同意擅自扩建房屋，违反合同约定，由此产生的损失应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、石化总厂于判决生效后十日内一次性给付来茵公司设备搬迁费70万元；二、驳回来茵公司的其他诉讼请求。案件受理费52,007元，由来茵公司负担3万元，由石化总厂负担22,007元。
二审中，来茵公司为证明其主张，向本院举示以下证据：
证据一、收条2份、中国工商银行取款明细1份，证明：因前期搬迁费用不足，来茵公司追加给付许传国搬迁费用37万元。
证据二、2010年安全检查记录及孙建庆证明各1份，证明：2010年1月至8月，石化总厂园林物业管理人员每月均到来茵公司进行检查，石化总厂知道来茵公司对承租房屋进行了修缮。
证据三、石化总厂及实业公司出具的证明1份，证明：来茵公司承租的房屋自2005年至2008年由实业公司管理，2009年后由园林公司管理。
证据四、2016年6月6日黑龙江威翔价格评估认证有限公司黑威翔价鉴字[2016]第005号鉴定意见书，证明：在2016年5月28日，来茵公司的房产及附属设施市场现值为1,113,242元。
石化总厂质证认为：对证据一中的工商银行取款明细无异议，对收条有异议，许传国与来茵公司法定代表人有亲属关系，不能证明取款用于搬迁；证据二中的检查记录未体现被检单位是来茵公司，按照合同约定，房屋修缮应由来茵公司自行负责，孙建庆证言不能作为证据使用；证据三不能证明管理关系，来茵公司是独立单位，证明的落款与印章不符，来茵公司于2009年更名；证据四不是新证据，来茵公司举示该证据超过了法定的举证期限，对全部鉴定项目均不认可，来茵公司未经石化总厂同意，为其生产自行建设，石化总厂在租赁到期后有权要求拆除，增建部分无增值，在租赁期内已经使用完毕。
本院认证认为：证据一中的收条因许传国未出庭，其真实性无法证实，无证据佐证工商银行取款明细与本案的关联性，对收条和工商银行取款明细均不予采信；无证据佐证证据二的真实性及与本案的关联性，对该证据本院不予采信；证据三的形成时间为手写，无证据佐证该证据的真实形成时间，故对该证据本院不予采信；证据四系由来茵公司自行委托鉴定机构作出，且石化总厂对该证据不予认可，本院对鉴定范围和项目亦无法认定，故对该证据本院不予采信。
2016年3月30日，本院对案涉房屋进行了现场勘验，来茵公司及石化总厂均派员参加。来茵公司与石化总厂共同确认了案涉房屋的原有部分和改、扩建及新建部分，其中：案涉房屋主体部分原为一层，层高较高，来茵公司承租后进行改建，中间加建隔层，主体部分变更为上下两层；主体部分左侧为两层建筑，该部分是否由来茵公司建设双方存在争议；主体部分右侧为一层隔间，隔间右侧为通道，均为原有建筑；来茵公司承租后，在原有一层隔间及通道上扩建一层房屋，在隔间及通道后，利用隔间一面墙壁新建一层房屋；来茵公司在承租房屋主体部分后侧新建一层房屋一幢，案涉房屋前侧原有一层房屋一幢，来茵公司与石化总厂对70余米房屋所有权证书系原有一层房屋抑或新建一层房屋存在争议。
来茵公司于2014年9月12日向一审法院提出鉴定申请，一审法院未予支持。来茵公司于2016年4月1日再次向本院提出鉴定申请，要求对其增建、扩建部分的现值进行鉴定。经本院委托，黑龙江中亚资产评估事务所有限公司（以下简称中亚资产评估公司）于2016年8月29日作出黑中亚评报字[2016]第64号资产评估报告，案涉房屋新建部分（无产权登记）资产评估价值为260,538元。来茵公司质证认为:1.建筑面积应为1071.81平方米；2.不应对房屋残值进行鉴定，应对房屋造价进行鉴定；3.不应依据国有资产的有关规定进行评估；4.应当采用市场比较法进行评估。石化总厂质证认为：对评估报告的真实性、合法性及关联性均有异议。1.该评估报告无设计图纸、现场照片、房屋坐落信息及房屋产权证明，无法体现鉴定部位；2.该评估报告违背“注册资产评估师声明”第四条；3.评估结论非基于“评估假设”而作出。中亚资产评估公司于2016年9月28日对来茵公司及石化总厂的质证意见作出书面答复。鉴于中亚资产评估公司系接受本院委托并按照本院确定的资产范围，经过现场勘验作出评估报告，且该评估报告无违反法定程序及法律规定的情形，故对该评估报告本院予以采信。
本院审理查明，1999年5月1日，来茵公司与石化总厂签订《房屋租赁合同》，约定：承租人拖欠租金累计6个月的，出租人可以终止合同；修缮房屋是出租人的义务，出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，出租人支付的修缮费用可充抵租金。同日，来茵公司与石化总厂签订《房屋租赁补充规定》约定，承租方不得破坏房屋主体设施。
同时查明，房屋所有权登记记载，坐落于大庆市龙凤区卧里屯化吉路北-10213的70.30平方米仓储用房建成年份为1974年12月16日。
又查明，来茵公司2013年1月净利润为5283.96元；2月净利润为-6672.69元，其中主营业务利润2837.31元，管理费用9510元；3月净利润为-20,277.02元，其中主营业务利润37,503.88元，管理费用57,599.87元；4月净利润为-1244.32元，均为主营业务利润，无管理费用；2016年1月、2月净利润均为34,715.52元。
对于一审判决认定来茵公司承租后改、扩建及新建房屋情况与本院现场勘验情况不一致部分，本院不予认定。本院查明的其他事实与一审法院判决认定的事实一致
本院认为，按照来茵公司与石化总厂签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充规定》，租赁期限为二十年，即1999年5月1日至2019年4月30日。石化总厂虽于2010年5月27日和9月9日向来茵公司发出通知，要求该公司搬离承租房屋，但来茵公司并未对石化总厂的单方解除行为予以认可，而是继续使用承租房屋。由此，石化总厂发出上述两份通知后，因未能与来茵公司达成合意，双方租赁合同关系并未解除。2013年3月27日石化总厂向来茵公司发出《终止房屋租赁合同通知》后，来茵公司并未请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除通知的效力，而是主动搬离承租房屋，其行为应视为对石化总厂解除合同通知的认可，自来茵公司实际搬离承租房屋时起，双方租赁合同关系解除。对于石化总厂主张其仅向来茵公司发出解除通知，其后并无强制行为，故双方租赁合同未解除的主张，因合同解除以双方合意为要件，无需强制行为，故石化总厂的该主张无法律依据，本院不予支持。对于石化总厂主张本案所涉房屋现仍由来茵公司管理，系因合同解除后双方未办理交接手续所致，并不影响双方租赁合同已经解除的后果。
本案争议的焦点为：石化总厂是否应承担赔偿责任及赔偿责任的范围和赔偿数额。
关于石化总厂是否应承担赔偿责任的问题
石化总厂在2010年9月9日的《通知》中要求来茵公司补交2009年5月1日至2010年8月31日租金，并未要求来茵公司补交2009年5月1日前的租金，石化总厂未因来茵公司拖欠租金而按照合同约定要求解除合同，据此可以认定来茵公司并未拖欠2009年5月1日前的租金。来茵公司已于2010年9月30日补交了2009年5月1日至2010年8月31日的租金，其后，该公司虽未再向石化总厂交付租金，但石化总厂并未因此要求解除与该公司的租赁合同，而是默认该公司继续现状使用案涉房屋，可视为石化总厂允许该公司欠交租金。2013年3月27日，石化总厂以“房屋年久失修，墙体空鼓脱落，存在重大安全隐患”为由，要求来茵公司在限期内搬出，而非因来茵公司欠交租金要求其搬出。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”石化总厂在租赁期内未能保证租赁物符合安全使用条件，存在违约行为；在租赁期内，石化总厂单方解除合同，亦构成违约。石化总厂虽主张其不知道《房屋租赁补充规定》的存在，但该主张不构成免除其违约责任的法定事由。综上，石化总厂作为租赁合同中的违约方，应对其违约行为给来茵公司造成的损失承担赔偿责任。
二、关于石化总厂承担赔偿责任的范围和赔偿数额的问题
来茵公司诉请石化总厂承担三项赔偿责任，分别为：改、扩建厂房、仓库及装饰、装修费用；临时搬迁费用；营业损失。1.关于改、扩建厂房、仓库及装饰、装修费用。《房屋租赁补充规定》第二条第五项约定，来茵公司不得破坏承租房屋的主体设施。来茵公司对承租房屋进行改、扩建，系违反上述合同约定。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”的规定，来茵公司诉请石化总厂给付改、扩建费用，无法律依据，本院不予支持。关于新建房屋部分。根据现场勘验，来茵公司新建房屋两处。来茵公司主张其新建的位于承租房屋后侧的70余米仓储房屋已进行房屋所有权登记，石化总厂则主张已进行所有权登记的房屋为位于承租房屋前的原仓储房屋。按照房屋所有权登记记载，坐落于大庆市龙凤区卧里屯化吉路北-10213的70.30平方米仓储用房建成年份为1974年12月16日，而来茵公司自1999年开始承租，来茵公司的上述主张无事实依据。因来茵公司与石化总厂未对新建房屋作出禁止性的约定，且石化总厂未举证证明其在来茵公司新建房屋过程中及房屋建成后的合理期限内向该公司提出异议，故应认定石化总厂同意来茵公司新建房屋。现因石化总厂违约，来茵公司无法继续使用该部分房屋，经鉴定，该部分房屋的剩余价值为260,538元，石化总厂应予赔偿。因来茵公司未能举证证明装饰、装修费用实际发生，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。2.关于临时搬迁费用。因石化总厂在租赁期内单方解除合同，要求来茵公司搬离承租房屋，由此造成的搬迁费用损失石化总厂应予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可能获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，石化总厂无法预见来茵公司在租赁合同解除后搬迁至山东省海阳市及搬迁至该地所需要的费用，但石化总厂也未能举证证明合理搬迁费用的数额，来茵公司诉请石化总厂赔偿临时搬迁费用109.8万元，一审法院未予全部支持，仅支持部分搬迁费用70万元并无不当。3.关于营业损失。石化总厂在承租期内要求来茵公司搬离承租房屋，该公司在搬迁期间无法生产经营，由此造成停产期间的营业损失应由石化总厂承担赔偿责任。来茵公司主张按照2014年1、2月份的净利润计算10个月的营业损失，鉴于2014年1、2月份来茵公司已搬迁至山东省海阳市，该地地理位置、气候环境及经济政策等均与原承租房屋所在地有所不同，来茵公司在山东省海阳市经营期间的净利润与在原承租房屋所在地经营期间的净利润无可比性，且10个月的搬迁时间过长，考虑来茵公司经营项目的季节性及该公司搬迁前的净利润与管理费用情况，本院参照该公司2013年1月净利润5283.96元，按照2个月的搬迁时间对其营业损失进行调整，营业损失共计10，567.92元。
综上，石化总厂的上诉请求不成立，来茵公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持大庆市中级人民法院（2014）庆民一民初字第16号民事判决第一、二项；
二、中国石油大庆石油化工总厂于本判决生效后十日内赔偿大庆市来茵轻纺有限公司新建房屋剩余价值260,538元及停业损失10,567.92元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费115,034.03元，由莱茵公司负担86,425.03元，由石化总厂负担28,609元。鉴定费5000元，由石化总厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李维东
审 判 员 常 丽
代理审判员 李红敏
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 孙 佳