山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第1216号
上诉人（原审原告）陈照梅，兖矿集团峄化公司退休工人。
委托代理人冯维群，山东匡衡律师事务所律师。
委托代理人蔡承栋（系上诉人之夫），男，1966年6月16日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）申庆香，个体工商户。
委托代理人高伟，山东法至上律师事务所律师。
委托代理人车军（系被上诉人之夫），男，1964年7月21日出生，汉族。
原审第三人邹城市贵友时尚购物中心有限公司。
法定代表人张运东，总经理。
委托代理人蔡熙，男，1968年2月7日出生，汉族。
上诉人陈照梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2013）邹商初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2012年4月，被告申庆香租赁第三人贵友购物中心停车入口西二号房屋，经营谷邦服装店，且被告拥有谷邦品牌邹城代理权。期间，原告陈照梅之夫找到被告申庆香之夫车军，双方协商后将该房屋及谷邦服饰经营权转让给原告陈照梅继续租赁经营，4月29日，原告向第三人交纳下一年即2012年房租60，000元，并交付给被告210，000元，后被告申庆香补写收条一份，载明：今收陈照梅现金210，000元整，门头内有以下物品，空调1台，电脑1台，银联机1台，电话1部，单衣架8个，长衣架9个，饮水机1台，模特4个，收款台1个，以上物品属实，申庆香，2012年4月25日。双方商定后，原告陈照梅接管谷邦服装店继续经营。第三人在2012年房屋租赁期届满后收回租赁房屋。另查明，2012年4月13日，济南美家服饰有限公司（杭州依古服饰有限公司谷邦山东总代理）将被告申庆香经营的邹城市谷邦专卖店的相关代理业务转让给原告。原告陈照梅经营期间，原、被告没在第三人处办理租赁商铺转让变更手续。
原审法院认为，本案的焦点问题是原、被告转让协议的内容是什么，是有效还是无效。原告主张，被告将第三人的房屋转租给原告未经房主第三人同意，具有明显欺诈，双方之间的口头协议应属无效，被告应予返还转让款210，000元；被告主张协议不是转租关系，而是将经营的服装店中的装修、装饰、空调及谷邦品牌的经营权转让给原告，是买卖合同关系。原、被告口头协商将位于第三人处的邹城市谷邦专卖店由被告转让给原告经营，被告已举证杭州依古服饰有限公司谷邦山东总代理（济南美家服饰有限公司）出具的证明载明：“原邹城市谷邦专卖店由申庆香经营，后申庆香将该店转让给陈照梅，相关文件已改名为陈照梅，从2012年4月份后，我单位一直和陈照梅发生业务…。”因此该协议不仅包含所租赁第三人房屋及房屋内装饰、装修的转让，亦应包含谷邦服饰在该经营店代理权的转让。被告另举了店铺装修费用，2010至2013年期间在邹城市电视台、兖矿集团有限公司有线电视台、邹城市龙之媒广告有限公司等媒体投放谷邦服饰广告用于证实不是房屋转租合同。被告所举投放谷邦服饰广告、店铺装修装饰费用（谷邦品牌代理销售须统一装饰风格）等相关证据可以证实，210，000元的费用应包含被告在邹城谷邦服饰市场的开拓费用，而不仅仅是第三人所出租房屋的转租。另从合同履行情况看，原、被告虽未在第三人处办理租赁商铺转让变更手续，但事实上第三人并未阻止原告在取得店铺后的实际经营，第三人在庭审中表示，只要原、被告同意，第三人随时可以给双方办理转让手续；第三人收回房屋的理由是所租房屋到期后原告不予缴纳房租费，并在庭审中陈述，只要缴纳租金，仍可继续经营。原告主张被告未经第三人同意转租房屋构成欺诈的理由不能成立。综上所述，原、被告转让位于第三人处的邹城市谷邦专卖店的口头协议属于有效协议且已实际履行完毕，原告主张合同无效的理由不能成立，请求返还210，000元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回原告陈照梅对被告申庆香的诉讼请求。案件受理费4，450元由原告负担。
陈照梅不服原判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。其理由主要为：一、一审认定上诉人与被上诉人构成买卖合同关系错误。本案是典型的商铺转租合同，本案特殊性在于，一是转租过程中被上诉人有欺诈许诺行为，二是在转租后上诉人并未取得实际租赁权。首先，谷邦服装的经营权由上诉人直接从济南代理商获得，并不是由被上诉人转让获得，被上诉人向上诉人转让的只是商铺店面，不包括品牌经营权，况且，品牌经营的代理年费也是上诉人重新缴纳的。被上诉人在经营过程中的广告投入是其经营活动的必然组成部分，并不是转租合同的内容。同样，店内装修的价值也只是转租价的参考，并不具有买卖性。双方的并没有买卖合同的合意，只有转租合同的合意。从原审第三人获得直接的、有效的转租权不仅是上诉人订立口头转租合同的主要目的，也是被上诉人在订立口头转租合同时向上诉人一再许诺办到的。二、一审判决认定被上诉人未对上诉人构成欺诈错误。原审第三人不允许私自转让，被上诉人交的款项仍是以被上诉人名义，根本也没有办理租赁合同更名，店面的租赁人仍是被上诉人，被上诉人未能兑现承诺，上诉人付出21万元高转租费所期待的最核心的合同目的由于被上诉人的刻意隐瞒一年来没有实现。被上诉人在整个合同的订立及履行过程中存在欺诈。原审判决未认定欺诈错误，其认定“合同已得到履行”不正确。三、一审判决适用法律错误。由于一审判决对上诉人与被上诉人合同分析不正确，事实认定不清，导致错误适用《合同法》第六十条。依据《合同法》第54条、第94条，上诉人与被上诉人的口头转租合同由于被上诉人缺乏诚信构成欺诈、上诉人重大误解、合同目的没有实现等原因均应予以撤销或公平补偿，以维护上诉人合法权益。
被上诉人申庆香辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、本案不是房屋租赁合同纠纷，本案应属买卖合同关系，买卖合同关系已订立，并实际履行完毕，一审法院认定事实清楚。二、上诉人所主张的转让费21万元没有任何证据。三、贵友商场沿街一楼谷邦服装店被上诉人曾为此投入了巨额资金。四、本案第三人没有阻碍上诉人对房屋的租赁。五、上诉人自行扩大了本案经济损失。本案中在谷邦服装店所在房屋租赁期间内，上诉人以其不作为的方式导致本案房屋未能续租，直接导致谷邦服装店投入的巨额装修被原审第三人拆除，从另一层面来讲，如果说本案存在重大经济损失，也是上诉人自行扩大了损失。六、退一步讲，即使按照上诉人陈述的被上诉人将服装店转租给上诉人，由于双方并未约定转租期限，原审第三人也未禁止上诉人承租，被上诉人也不构成违约。
原审第三人邹城市贵友时尚购物中心有限公司述称，请求法院依法判决。
二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、双方之间的法律关系如何认定；二、上诉人与被上诉人之间的协议是否有效；如果有效，是否应予撤销，被上诉人应否向上诉人返还涉案21万元。关于第一个焦点问题，被上诉人申庆香原租赁原审第三人的涉案房屋用于谷邦服饰的经营，后经上诉人与被上诉人协商，由上诉人陈照梅继续使用涉案房屋经营谷邦服饰，房屋租赁费由上诉人交纳，谷邦服饰的代理权亦归属上诉人，由上诉人支付代理费用，并由上诉人给付被上诉人21万元。在上诉人接手前，被上诉人为经营谷邦服饰，对涉案房屋进行了装饰装修，且进行了广告宣传等，为经营投入了一定费用；另外，被上诉人也将涉案房屋的租赁使用权一并交给上诉人，应认定上诉人与被上诉人之间系一种谷邦服饰经营权的整体转让，故上诉人向被上诉人支付的21万元，应既包括被上诉人经营谷邦服饰的前期投入、品牌价值，又包括转让涉案房屋使用权的费用。上诉人主张其与被上诉人之间仅系房屋转租关系，被上诉人收取其21万元为转租费，本院不予采信。关于第二个焦点问题，上诉人与被上诉人就由上诉人接手经营谷邦服饰的协议，系双方真实意思表示，应为有效协议。现上诉人以被上诉人存在欺诈，致其有重大误解为由要求撤销该协议，并返还其向被上诉人给付的21万元。因双方协商的结果是由上诉人概括承接被上诉人对谷邦服饰的经营权及对涉案房屋的租赁权，由上诉人继续经营该店铺，协议达成后，上诉人已依约给付被上诉人21万元，且谷邦服饰的代理权已由上诉人取得，涉案房屋亦由上诉人租赁使用，虽上诉人与被上诉人并未在原审第三人处办理更名手续，但并不影响上诉人对房屋的实际使用，原审第三人后收回涉案房屋的原因，亦不是上诉人与被上诉人的转租行为，而是租赁到期未续签合同、交纳租赁费，故应认定上诉人与被上诉人之间的协议已全面履行，且涉案房屋已被原审第三人收回，现上诉人再要求撤销其与被上诉人之间的协议，并让被上诉人返还其给付的21万元，依法应不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，450元，由上诉人陈照梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周英杰
审 判 员 扈 琳
代理审判员 吕玉宝
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 刘纯子