河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第2083号
原告毛志修，男，1960年2月9日生，汉族。
委托代理人王德庆，登封市148法律服务所法律工作者。
被告武理杰，男，1966年2月25日生，汉族。
第三人郑州市中原区工商管理和质量技术监督局，住所地郑州市中原区。
法定代表人王建修，该局局长。
委托代理人于勇，该局职员。
原告毛志修诉被告武理杰、第三人郑州市中原区工商管理和质量技术监督局房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王德庆、被告武理杰、第三人委托代理人于勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛志修诉称，2012年7月8日，被告与郑州市工商行政管理局中原分局就位于郑州市中原区协作路与计划路交叉口房地产与原告签订了《房地产买卖合同》、《房地产权属转移登记合同》。原告于2012年7月9日分两次向被告武理杰支付购房款900万元整（其中包括199万元登记税费）。被告及郑州市工商行政管理局中原分局应于2012年10月31日完成涉案房地产产权交易。原告屡次催告，被告及郑州市工商行政管理局中原分局未将涉案房地产权属转移登记至原告名下。2015年4月原告诉至贵院，要求被告及郑州市工商行政管理局中原分局转移涉案房地产登记至原告名下，贵院于2015年7月10日作出（2015）中民二初字第1272号民事裁定书：驳回原告毛志修的起诉。原告认为，被告及郑州市工商行政管理局中原分局至今未依约履行对涉案房地产办理权属转移登记至原告名下，应为根本性违约行为，致使原告对涉案房地产无法享受权利，合同的目的无法实现。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告及第三人于2012年7月8日签订的《房地产买卖合同》、《房地产权属转移登记合同》；2、被告返还原告购房款900万元并支付违约金360万元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，因郑州市工商行政管理局中原分局与郑州市质量技术监督中原分局合并为郑州市中原区工商管理和质量技术监督局，原告将第三人变更为郑州市中原区工商管理和质量技术监督局。
被告武理杰辩称，同意原告提出的解除合同及返还购房款请求，但原告主张的违约金过高，应予酌减。
第三人郑州市中原区工商管理和质量技术监督局辩称，郑州市工商行政管理局中原分局与郑州市质量技术监督中原分局已合并为郑州市中原区工商管理和质量技术监督局，对涉案房地产权属转移登记一事，原郑州市工商行政管理局中原分局在办证过程
中虽有瑕疵，但一直在积极办理。
经审理查明，2012年7月8日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：一、买卖标的物郑州市协作路与计划路交叉口西北角房地产一处【共6层，含配楼面积共1643.10㎡，其中有房屋所有权证房产1386㎡（房屋所有权证号：郑房权字第号），无房屋所有权证房产257.10㎡】。买卖标的物占有范围内的土地性质为“划拨用地”。二、买卖价款及支付方式1、本合同第一条所述买卖标的物的买卖价款合计为人民币柒佰零壹万元（小写：7010000元人民币）。2、本合同签订后5日，买方向卖方通过银行转账方式支付买卖价款70100000元人民币。三、房地产权属的转移与税费负担1、本合同签订且买方将本合同第三条第1款所述首期买卖价款全部支付给卖方后，买、卖双方即应立即共同向买卖标的物所在地房屋、土地管理部门申请办理本合同第一条所述买卖标的物的房地产权属转移手续，主要由卖方负责办理，买方应提供必要、及时的协助。2、买卖标的物房地产权属转移所发生的全部税费均由卖方负担。3、买方向卖方预支壹佰玖拾玖万元作为办理过户费用。四、买卖标的物现有权利状况的声明1、买卖标的物现为郑州市工商行政管理局中原分局办公使用，卖方已与该局签订《房地产置换合同》，买卖标的物的房地产权利即将转移至卖方名下。2、卖方向买方保证：买卖标的物不存在包括但不限于抵押、借用、与第三方合资经营等任何权利负担，标的物的买卖不会侵犯任何第三方的合法权利或权益。3、本协议签订后，就产权过户事宜，同第三方郑州市工商行政管理局中原分局共同签订权属转移登记合同。五、买卖标的物的交付期限卖方应于2012年10月15日之前将买卖标的物全部交付给买方。六、买卖标的物毁损、灭失风险的转移买卖标的物交付前，买卖标的物的损毁、灭失风险由卖方承担。买卖标的物交付后，买卖标的物的毁损、灭失风险转由卖方承担。七、本合同的解除与违约责任1、本合同签订后15日内，如果因可归责于任何一方的原因致使买卖标的物的权属不能由卖方转移至买方，则视为负有责任的一方违约，另一方可单方解除本合同并可要求对方赔偿损失。2、如果买方不能按时支付买卖价款，应按逾期付款额的日千分之一向卖方支付违约金。如果买方逾期支付买卖价款超过15日，卖方可单方解除本合同。3、如果因可归责于卖方的原因不能及时办理买卖标的物房地产权属过户手续或者卖方不能按期交付买卖标的物，卖方应按买方已支付买卖价款额的日千分之一向买方支付违约金。
上述合同签订同日，原告毛志修（乙方）与被告武理杰（甲方）及原郑州市工商行政管理局中原分局（丙方）签订《房地产权属转移登记合同》一份，载明：鉴于1、甲方与丙方已于2012年2月15日签订《房地产置换合同》一份，约定甲方将其位于郑州市中原区桐柏南路万福花园30号楼2楼建筑面积为1052.06㎡房屋所有权及其占用范围内土地使用权（房屋所有权证号：XXXXXX）与丙方位于郑州市协作路与计划路交叉口西北角楼房进行产权置换，合同签订后双方尚未办理上述房地产权属转移登记；2、乙方有意购买标的物并已于2012年7月8日与甲方签订了关于标的物的《房地产买卖合同》。现甲、乙、丙三方经协商，就上述房地产权属转移登记办理及费用承担事宜协商一致，特签订本合同如下，以资共同信守：一、房地产权属转移登记补偿金除甲、乙双方于2012年7月8日签订的关于标的物的《房地产买卖合同》确定的柒佰零壹万元买卖价款外，乙方另外向甲方支付壹佰玖拾玖万元人民币作甲方办理上述房地产权属转移登记而产生的一切交易税费的补偿，…。二、专用账户的开设与管理…。三、违约责任1、如果乙方不按约定期限支付房地产权属转移登记补偿金，应按逾期付款额的日千分之一向甲方支付违约金并承担因此产生的标的物房地产权属不能及时转移登记至其名下的不利后果。2、如果丙方不及时补足壹佰玖拾玖万元房地产权属转移登记补偿金不足金额，应按逾期付款额的日千分之一向甲方支付违约金并承担甲方用于置换的标的物不能及时转移登记至其名下的不利后果，乙方因此遭受的损失由甲方负责赔偿，甲方对乙方承担违约责任后可依法向丙方追偿。四、其他1、产权交易时间应于2012年10月31日前完成，逾期按款项日千分之一计处违约金。2、产权交易因政策原因不能过户的，丙方应当回购，回购价格以交易价格加双倍银行同期贷款利息为准。3、本合同与甲、乙双方于2012年7月8日签订的关于标的物的《房地产买卖合同》构成不可分割的整体，本合同的变更、撤销或无效同时构成甲、乙双方于2012年7月8日签订的关于标的物的《房地产买卖合同》的变更、撤销或无效。…
另查明，本案所涉房屋占用范围内的土地性质为“划拨用地”。根据本院向郑州市住房保障和房地产管理局调取的郑房（2014）109号“关于河南省泰宏房地产有限公司等19家单位划拨土地上房产转让手续的请示”及郑州市人民政府2014年请示处理笺显示，涉诉房屋占有范围内的土地使用权已经有批准权的郑州市人民政府于2014年12月审批并准许转让。
又查明，2012年7月9日，原告向被告武理杰支付购房款900万元。但截至本案原告起诉时，被告未能将本案所涉买卖标的物郑州市协作路与计划路交叉口西北角房地产权属转移登记至原告名下，引起本案诉讼。
上述事实有《房地产买卖合同》、《房地产权属转移登记合同》、郑房（2014）109号文件及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定：“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，本案所涉房屋占用范围内的土地性质虽为“划拨用地”，但已于本案起诉前经郑州市人民政府批准办理土地使用权出让手续，故原、被告及原郑州市工商行政管理局中原分局签订的《房地产买卖合同》、《房地产权属转移登记合同》应当认定为有效合同。根据《房地产买卖合同》约定，合同签订后15日内，如果因可归责于任何一方的原因致使买卖标的物的权属不能由卖方转移至买方，则视为负有责任的一方违约，另一方可单方解除本合同并可要求对方赔偿损失。《房地产权属转移登记合同》也约定，产权交易时间应于2012年10月31日前完成，逾期按款项日千分之一计处违约金。但截至本案原告起诉时，被告武理杰仍未能将本案所涉买卖标的物郑州市协作路与计划路交叉口西北角房地产权属转移登记至原告名下，构成违约。原告依据合同约定要求解除双方签订的《房地产买卖合同》、《房地产权属转移登记合同》，被告亦同意解除，故本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还购房款900万元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”，《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因双方约定的逾期按款项日千分之一计处违约金过高，原告自愿将违约金减至360万元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告毛志修、被告武理杰及第三人郑州市中原区工商管理和质量技术监督局签订的《房地产买卖合同》、《房地产权属转移登记合同》；
二、被告武理杰自本判决生效之日起十日内返还原告毛志修购房款900万元，并支付违约金360万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费97400元，由被告武理杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。
审 判 长 李晓玲
人民陪审员 王丽菊
人民陪审员 吕俊霞
二〇一六年三月四日
书 记 员 徐 源