苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民初字第239号
原告苏州市优视达电器有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路128号。
法定代表人陆林铭，该公司总经理。
诉讼代表人刘伦善，原告管理人江苏立泰律师事务所主任。
委托代理人杨鑫、王灵波，江苏立泰律师事务所律师。
被告苏州趣普仕农业发展有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路128号1幢。
法定代表人管明华，该公司总经理。
委托代理人秦利明，江苏展智律师事务所律师。
原告苏州市优视达电器有限公司（下称优视达公司）诉被告苏州趣普仕农业发展有限公司（下称趣普仕公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理，依法由审判员周宏适用简易程序独任审理，后裁定转为普通程序，由审判员周宏担任审判长，与人民陪审员王晓明、杭小毛组成合议庭公开开庭进行了审理。原告优视达公司的委托代理人杨鑫，被告趣普仕公司的委托代理人秦利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告优视达公司诉称，原、被告于2009年11月15日签订《厂房租赁合同》一份，约定被告承租原告位于苏州市吴中区石湖西路128号的厂房，租赁面积为底层690.5平方米、第二层1590.5平方米，租期为2009年11月16日至2019年11月15日，租金为每年399780元（3年后可适当递增）。被告2013年8月16日之前的租金已经支付完毕，此后又向原告支付了20万元租金，该部分租金对应被告及苏州天膳食品有限公司租赁期为3.2个月，即截止2013年11月22日。后原告经吴中区法院裁定破产清算，破产管理人于2013年11月5日给被告发函，解除双方的租赁合同，要求被告搬离厂房。但被告至今拒不搬迁。请求判令：1、被告立即从其承租的原告名下位于吴中区石湖西路128号的厂房中搬出并交付原告；2、被告支付其从2013年11月23日对原告厂房的使用费合计466410元（暂计算至2015年1月22日，之后按租赁合同约定的租金标准计算至被告实际搬迁之日止）。
被告趣普仕公司辩称，本案租赁合同并未解除，原告主张解除合同没有法律依据，解除程序也不符合法律规定，原告要求被告搬离租赁厂房的诉请不能成立。被告的房屋租金实际已支付至2014年10月31日，原告诉称的租金支付金额与事实不符。原告没有按约定履行物业管理义务，亦未开具租金发票，导致被告产生大量损失，应抵扣租金。请求判令驳回原告的诉请。
经审理查明，2009年11月15日，原告优视达公司（甲方）与被告趣普仕公司（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定被告趣普仕公司承租原告位于吴中区石湖西路128号的厂房，租赁面积为底层690.5平方米、第二层1590.5平方米，租赁期限为10年，自2009年11月16日起至2009年11月15日止。双方约定，租金为底层每月16元／平方米，第二层14元／平方米，一年的租金总计为399780元。合同第4.2条约定，租金按第一期三个月支付一次，以后每六个月支付一次，先付后用，每次在新三个月开始前十五天内支付。第4.4条约定，从正式签订租房协议之日起三年内，出租方不得以任何理由提高租金，三年后可以适当递增，递增期限3年一递，递增幅度另行协商。第7.3条约定，因出租人未收取承租方的物业管理费，所以承租方应全部负责租赁场所使用的安全。并负责管理、维护及修补工作等。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。
2013年9月5日，本院根据徐阿大的申请，依法作出（2013）吴破（预）字第0001号民事裁定书，裁定受理徐阿大对优视达公司的破产清算申请。同年9月25日，本院指定江苏立泰律师事务所担任原告管理人。同年11月5日，原告管理人向被告发函告知自2013年11月5日起解除原告与被告签署的《厂房租赁合同》，并要求被告于2013年12月31日前搬离承租厂房并支付搬离之前实际使用期间的租金。被告收函后向本院寄送了《关于破产人厂房租赁合同处置的异议书》。2014年10月24日，原告管理人再次发函给被告，要求被告于2014年10月31日前将2013年11月23日至2014年10月24日期间房屋实际使用费支付至管理人账户，并自收函之日起立即搬离承租厂房。
另查明，原告与案外人苏州天膳食品有限公司（下称天膳公司）于2009年11月15日亦签订厂房租赁合同一份，约定天膳公司承租原告位于吴中区石湖西路128号工业厂房底层，建筑面积2100平方米，租赁期间为10年，即自2009年11月16日起至2019年11月15日止，租金每月14元／平方米，一年的租金总计为352800元。合同第4.2条约定，租金按第一期三个月支付一次，以后每六个月支付一次，先付后用，每次在新三个月开始前十五天内支付。
以上事实，有原告提交的厂房租赁合同、函、邮寄凭证、（2013）吴破（预）字第0001号民事裁定书、决定书及当事人陈述等证据予以证实。
关于租金支付，被告陈述，天膳公司和趣普仕公司的租金是一起支付的，绝大部分均由趣普仕公司支付。包括保证金10万元在内，趣普仕公司支付了2754305元，而天膳公司支付了302400元，合计3056705元。原告表示两公司的租金确实一起支付，也是一起计算的，认可趣普仕公司支付总的租金（保证金10万元）2754305元，天膳公司自己支付201600元，合计2955905元，但被告主张天膳公司支付保证金100800元不予认可。本院要求被告提供该保证金的支付证据，被告在指定期限内未提供。
另外，被告趣普仕公司提供了维修费证据及有关的支付凭证复印件，主张因原告房屋存在漏水等质量问题，未履行维修义务，导致被告损失及自行支出维修费用，同时原告未按时缴纳电费致使突然停电，造成被告大型冷库停止工作，导致生鲜蔬菜变质，合计损失为174682.5元。另外，原告未开具水电费、租金发票等导致税金损失180018.35元，且因房屋漏雨导致内部管理费损失100000元。全部损失为454700.85元，应该从房屋租金中予以抵扣。经质证，原告对上述证据的真实性、关联性均不认可，认为不能证明损失实际产生，也无法证明该损失是原告的原因导致的；根据合同约定，承租人应负责租赁场所使用的安全、管理及维护，故对于承租房屋维修应由被告自己承担；且如果是房屋质量问题，被告应一开始就向原告提出，而不是使用4年后才出现漏水问题。
本院认为，根据《中华人民共和国破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案中，原告经本院裁定进入破产程序，其管理人江苏立泰律师事务所于2013年11月5日向被告发出了解除租赁合同的函件，被告确认已经收到，据此，本院认定原、被告之间的厂房租赁合同已经解除。关于解除时间，原告认为系发函之日，被告表示于2013年11月中旬收到，根据合同法有关规定，合同自解除通知到达对方时解除，据此，考虑解除函的在途时间，本院酌定以2013年11月10日为合同解除之日为宜。故，原告要求被告搬离承租厂房的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于已付租金，因被告无法提供天膳公司已付保证金100800元的凭证，本院对该金额无法认定，且与本案无关，故总的已付金额是2955905元。关于被告主张的维修费用，因合同中明确约定租赁场所的管理、维护及修补由被告自己承担，而原告提供的凭证均是复印件，是否系维修支出也无法确定，被告亦未举证证明曾要求原告维修，故本院实难采信其主张；关于税金损失180018.35元，被告解释称该金额系因原告未开具发票其依据法定税率计算得出的税金损失，但未提供相应依据，且该损失不属于本案理涉范围，被告可另行主张；关于因停电、漏水导致的损失，被告未提供损失金额的具体依据，也不属于本案理涉范围，被告可收集证据后再行主张。因被告支付的10万元保证金应作为其自身租赁合同的履行内容，天膳公司自己支付的201600元也应撇开，故两份租赁合同一起支付的租金应为2654305元，两份租赁合同一并核算，每天租金为2061.86元，租金支付日期截至2013年5月26日。而被告单独支付的10万元保证金，应按每天租金1095.29元单独计算，使用期限截至2013年8月26日。因此，被告应按合同每日租金1095.29元的标准支付原告自2013年8月27日起2013年11月10日止的租金及2013年11月11日起至实际搬离租赁厂房之日止的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决如下：
被告苏州趣普仕农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内从原告苏州市优视达电器有限公司位于吴中区石湖西路128号的底层、第二层厂房中迁出并按每日1095.29元的标准支付自2013年8月27日起至实际迁出之日止的租金（房屋使用费）。
案件受理费人民币8376元，由被告苏州趣普仕农业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，户名：苏州市中级人民法院，帐号：10×××99。
审 判 长 周 宏
人民陪审员 王晓明
人民陪审员 杭小毛
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 王 亭