内蒙古自治区翁牛特旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）翁民初字第256号
原告李瑞英，女，1960年8月26日出生，汉族，职工，现住翁牛特旗。
委托代理人石玉龙，内蒙古丹兴律师事务所律师。
被告翁牛特旗人民医院。住所地：翁牛特旗乌丹镇。
法定代表人刘子廷，院长。
委托代理人于雅勤，内蒙古恒伟律师事务所律师。
被告王国忠，男，1960年2月15日出生，汉族，农民，现住翁牛特旗。
委托代理人周桂茹，内蒙古恒伟律师事务所律师。
第三人姜桂良，男，50岁，汉族，农民，现住翁牛特旗。
原告李瑞英与被告翁牛特旗人民医院、王国忠、第三人姜桂良买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王志华适用简易程序公开开庭进行审理。原告李瑞英及其委托代理人石玉龙，被告翁牛特旗人民医院的委托代理人于雅勤、被告王国忠的委托代理人周桂茹到庭参加诉讼；第三人姜桂良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李瑞英诉称，1998年5月23日，原告自第三人姜桂良处购买了翁牛特旗人民医院家属楼房屋及院落一处，第三人姜桂良所出售的上述房屋和院落系自被告人王国忠处购买，王国忠是从被告翁牛特旗人民医院处购买的，在原告另案起诉被告方协助办理过户的案件中，被告方提供了二被告于1991年8月15日签订的《公房买卖契约》一份，该协议关于“此房不得出售、转让、出租、典当，如有转让必须出售给原单位，若原单位不买时，经与原单位协商后，方可转卖他人”的约定严重违反了法律规定，并损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故起诉，请求依法确认二被告1991年8月15日签订的《公房买卖契约中》的“此房不得出售、转让、出租、典当、如有转让必须出售给原单位”的约定无效，同时由被告承担本案全部诉讼费用。
被告翁牛特旗人民医院辩称，一、原告主体资格不适格。原告与协议没有关系，不是买方也不是卖方，原告房屋从姜桂良所买，原告无权确认协议无效。二、原告请求依法确认二被告1991年8月15日签订的《公房买卖契约中》的“此房不得出售、转让、出租、典当、如有转让必须出售给原单位的”约定无效，无法律依据，只有产权所有人有权处理财产，医院不是房屋所有人，只有使用权没有所有权，该房权是翁牛特旗卫生局的，是原103医院的家属房，后分配给旗医院家属使用一部分，因此在合同中约定“此房不得出售、转让、出租、典当、如有转让必须出售给原单位”。此约定有效。房屋只是职工的福利房。
被告王国忠辩称，原告的诉讼请求不能成立，是无理要求，原告不具有提起诉讼的主体资格，原告的主体资格不适格。本案的事实是：涉案房屋的所有权人是翁牛特旗卫生局，卫生局在80年代将涉案房屋分给103医院的职工作为福利房居住，后来103医院的职工搬回沈阳之后，翁牛特旗卫生局将涉案房屋分给翁旗医院使用，但房屋产权人仍然是翁牛特旗卫生局。涉案房屋的产权一直登记在卫生局名下，1991年8月25日，翁旗医院将涉案房屋出售给我，因涉案房屋是福利房，医院只有使用权没有所有权。故此，翁牛特旗医院在与我签订的买卖公房契约中，明确约定：“此房不得出售、转让、出租、典当、如有转让必须出售给原单位”。故此约定是明确的，原告的诉讼请求是无理的，应驳回原告的诉讼请求。
原告李瑞英为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、1988年11月15日房地产来源说明书一份，证明翁牛特旗医院是房屋所有人，原告和房屋有利害关系。被告翁牛特旗医院质证认为不是全部档案，证明不了被告医院是所有权人。被告王国忠质认为证明了产权所有人是卫生局而不是医院，医院只是有权管理。
2、原告和姜桂良签订的房屋买卖合同一份，证明原告取得房屋的所有权，有适格的资格。被告翁牛特旗医院、王国忠质证认为恰恰证明原告与合同无关系，买卖双方都对合同无异议。
3、姜桂良和王国忠签订的房屋买卖协议，证明王国忠将房屋转让给姜桂良的事实。被告翁牛特旗医院质证认为医院不知情，协议有效，证明原告主体资格不适格，原告不能确认前二任的合同中的约定无效。被告王国忠质证认为是有效约定，医院只有使用权，原告不是当事人，无权确认合同无效。
4、翁牛特旗人民医院与王国忠签订的协议一份，证明医院有权处分房屋，所约定的限制转移的条款无效。被告翁牛特旗医院质证认为证明了合同有效，是附条件合同，医院不是所有权人。符合使用权人约定条款。被告王国忠质证认为证明约定有效，医院不是房屋所有权人。
5、李瑞英土地使用权证书一份，证明原告基于与姜桂良签订的合同办理了土地使用权证书，是房屋院落的实际所有权人。被告翁牛特旗医院、王国忠质证认为原告是实际居住权人，但不是合法的所有权人
6、宋海龙房屋产权证一份，证明和原告房产性质一样的房屋已经过户。被告翁牛特旗医院、王国忠质证认为是曾显成先和卫生局过的户，曾显成又和宋海龙过的户，和医院没有关系。
被告翁牛特旗医院为支持自己的抗辩理由，向本院提交房地产权产籍档案，来源于原告起诉王国忠和医院的案件中原告提供的证据，证明档案中注明产权单位是翁牛特旗卫生局，申请人是卫生局，房产登记通知产权人为翁牛特旗卫生局，房产颁布的房权证翁牛特旗第1630312038**号房屋所有权证书，所有权人为翁牛特旗卫生局单独所有，产权产籍档案证明涉案房屋所有权人是卫生局，翁牛特旗医院无权处分，协议约定有效。原告李瑞英质证认为无异议，是我们在另案提供的证据，档案中有一份确认书，确认房屋是收回后移交到人民医院所有，医院获得了处分权。如医院没有合法处分权，那么所签订的所有合同都无效。
根据原告陈述、被告答辩以及举证、质证情况，本院认证认为原告提交的证据，能证明自己所要证明的问题，且具有证据的合法性、关联性、客观性特征，本院予以采信。被告翁牛特旗医院提交的证据，亦具有证据的合法性、客观性，但不能证明被告的抗辩主张，本院不予采信。
经审理查明。被告王国忠系被告翁牛特旗人民医院职工。1991年8月15日，被告翁牛特旗人民医院将家属院公房9栋2间出售给被告王国忠，房屋四至分明，东邻曾显成、西邻院、南邻院、北至道。建筑面积45.58㎡。东间东西长3.7m，南北7.8m；西间东西长5.77m、南北长4m。并签订了买卖公房契约，契约中载明，从本契约签订之日起，上列房屋所有权及使用权归买主所有和使用，此房不得出售、转让、出租、典当、如有出售转让，必须出售转让给原单位。如原单位不买时，经与原单位协商后，方可转卖给他人，同时收回优惠款。（原103医院转交房，每平方米三十元，医院另盖房每平方米四十元），六月三十日欠款一次性付清，优惠10%，超过本年度12月31日不交款者，其所住房屋医院单独处理。被告王国忠取得该房屋并居住。
1996年4月28日，被告王国忠将涉案房屋出售给第三人姜桂良，并签订了契约，具体内容为：1、该房屋作价1万元卖给姜国良永久居住为业。此房款笔下一次性交清。2、该房屋如旗医院征用、占有等一切公益事业，卖方王国忠将无条件地把房款1万元退给买方姜国良，姜国良无条件将房屋交还给王国忠，姜国良居住多长时间均属无偿居住。3、上述条款双方永不反悔，空口无凭，特立此契约。第三人姜国良取得该房屋后，未办理房屋产权转移手续。
1998年5月23日，第三人姜国良将涉案房屋出售给原告李瑞英，并签订了契约，具体内容为：今有姜国良住宅一套，卖给李瑞英永久使用。建筑设计为土木结构大房一间，砖木结构两小间。以上内容经双方协定计价4500元一次性交清。（如果医院回收由卖方姜国良负责）。至此，原告取得了该房屋，并居住至今。2013年9月12日，原告在本院提起诉讼，要求被告王国忠、姜国良协助办理过户手续，被告抗辩契约中明确约定了“此房不得出售、转让、出租、典当、如有出售转让，必须出售转让给原单位”的条件，不予以协助。原告于2014年1月7日提起了要求确认契约中条款无效的诉讼。
另查明，该房产产权产籍档案的产权单位（人）为卫生局。在产权产籍档案中附有房地产来源说明书，内容为：我（翁牛特旗医院）单位现有土木结构房屋5间和宅基地一处，座落在旗卫生局后院。此房原是经旗卫生局于1980年建设的，其宅基地是沈阳市103医院移交的，后经卫生局分配我单位管理和所有。
本院认为，第一、从合同本身分析。二被告在1991年8月15日签订买卖公房契约时约定此房所有权和使用权归买主所有和使用，被告王国忠已取得房屋所有权，对自己的不动产就依法享有占有、使用、收益、和处分的权利，被告翁旗医院不应再就他人的物权加以限制。又约定不得出售、转让、出租、典当，如需出售转让、必须出售给原单位，如原单位不买时，经与原单位协商后，方可转卖给他人，同时收回优惠款。此约定是对他人物权的干涉，应属无效条款。
第二、从涉案房屋的流转分析。被告王国忠将房屋转卖给姜国良，姜国良又将房屋转卖给原告。在转卖给姜国良时，被告王国忠已违背了合同中约定的不得出售、转让、出租、典当，如需出售转让、必须出售给原单位的条款。尽管在契约中约定了该房如旗医院征用、占有等一切公益事业，卖方王国忠将无条件退还房款，买方无条件退房的条款，只是对公益事业方面的约束。因被告姜国良非翁牛特旗医院职工，在其与被告王国忠签订房屋契约后，即可视为王国忠已与原单位进行过协商，并且得到原单位的认可。在房屋的流转中已经把“不得出售、转让…”的条款视为无效条款。
第三、从合同条款的执行上分析。在被告王国忠取得涉案房屋时，与其同时取得同类房屋的不只是他一人，现已有其他人将房屋转卖给他人，并且实际过户到买受人名下，故在合同条款的执行时亦将“不得出售、转让…”的条款视为无效条款。另根据情势变迁原则，该条款在此合同中已无任何实际意义。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下：
合同中“此房不得出售、转让、出租、典当、如有转让必须出售给原单位”的条款为无效条款。
案件受理费100元，减半收取50元，邮寄送达费40.00元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员 王志华
二〇一四年五月十二日
书记员 李炳炎