上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民一（民）初字第3993号
原告杨和平。
原告黄友飞。
上列两原告的委托代理人黄贤，上海市恒远律师事务所律师。
上列两原告的委托代理人张伟，上海市恒远律师事务所律师。
被告郁灿法。
被告郁士芳。
被告李春龙。
上列三被告的委托代理人陈利兴，上海市光明律师事务所律师。
原告杨和平、黄友飞与被告郁灿法、郁士芳、李春龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆沈平独任审判，于2013年8月19日、10月28日、12月30日三次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理。2014年3月5日、4月9日再次公开开庭进行了审理。原告杨和平及其委托代理人黄贤，被告郁灿法（参加2013年10月28日、12月30日、2014年3月5日、4月9日庭审）、郁士芳（参加2013年8月19日庭审）、李春龙（参加2013年8月19日庭审）及其委托代理人陈利兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄友飞、杨和平诉称，两原告系夫妻关系，被告郁士芳、李春龙原系夫妻关系，被告郁灿法系郁士芳之父亲。原、被告早年相识。2009年4月，双方经协商确定由被告方将动迁所得的位于崇明县长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室（以下简称涉案房屋）出售给原告，房款为人民币350，000元（以下币种均为人民币）。同年4月6日三被告收到房款后出具《收条》1张，并在收条中约定由郁灿法在涉案房屋可以过户时过户到两原告名下，现涉案房屋可以办理过户手续，但郁灿法不予配合，故请求判令：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同有效；2、由被告郁灿法协助两原告办理涉案房屋的过户登记手续。
原告为证明其主张，向本院递交如下证据：
1、上海市房地产权证（沪房地崇字2011第0071**号）1本、房屋交接书1份，据以证明被告方收到房款后将涉案房屋登记于杨和平、郁灿法名下，并由原告与相关部门办理了房屋交接手续；
2、造房合作协议、借据、收条各1份，据以证明原告向被告支付涉案房款的时间、数额及涉案房屋出售给原告的事实；
3、拆迁补偿安置协议1份，据以证明涉案房屋的来源；
4、调查朱福祥的笔录1份，据以证明动迁分房时，郁灿法、郁士芳同意由杨和平直接参加分房摇号并由长兴镇团结村根据动迁办的要求向动迁办出具了相关证明；
5、原告申请证人张某某、宋某某到庭作证，作证的主要内容为：张某某、宋某某在乐队吹喇叭，经常在丧事场合演奏哀乐，杨和平也从事殡葬生意，因此相识。前几年（具体年份不清）七、八月份某天张某某接到杨和平电话，询问崇明县房屋交易中心的地址，因张某某、宋某某正好在崇明县城东职校办事，便骑电瓶车从城东职校将杨和平一行人乘坐的汽车带到房屋交易中心，期间了解到杨和平购买房屋并办理房屋产权登记的事情，当天郁灿法与杨和平等人一起到房屋交易中心。
被告郁灿法辩称，1、本被告系文盲，不会签名，也从未参与关于房屋买卖的商谈，更没有收到房款，原告提交的《造房合作协议》、《借据》、《收条》均系伪造。2、涉案房屋的所谓买卖系无效的民事法律行为。《造房合作协议》中有六条涉及房屋被拆迁后的各方利益分配，实质利用国家动拆迁政策获得最大利益，违反国家的法律规定，损害国家利益；原告提交的《借据》、《收条》实质是双方间的借款抵押合同，即借款不能按期归还，直接将抵押物归抵押权人，与我国的《担保法》第四十条规定相抵触；违背了共同共有的优先权原则。涉案房屋为动迁安置房，属本被告及案外人郁某某，郁某某又是智障人员，本被告不能处置其房产，因此，涉案房屋之纠纷违背了我国《物权法》第一百零一条有关共同共有的规定；违背了商品房买卖应当签订书面合同的强制性规定，我国《城市房地产管理法》第四十条规定，房地产转让，应当签订书面合同，但涉案房屋交易未订立书面合同；涉案房屋登记文件中本被告签名均被人冒名代签，非本被告的真实意思。3、即使《造房合作协议》、《借据》、《收条》有效，双方也需共同确定房价，《借据》、《收条》上的房价系单方意见，对被告无约束力。4、原告已享有了涉案房屋的权利。《收条》的形成时间为2009年4月6日，而2011年9月9日涉案房屋的权利人登记为杨和平、郁灿法，故杨和平明知涉案房屋为共同共有。5、被告郁士芳、李春龙非涉案房屋的权利人，故非本案的诉讼主体，共同权利人郁某某的继承人应当参与诉讼。
被告郁士芳诉称，本被告未参与订立《造房合作协议》，其后也未收到过原告交付的20，000元、50，000元房款。事实是两原告为被告方代建房屋后，从本被告处收取了建房款的利息170，000元。其与原告黄友飞有过一段扭曲的感情，在两原告收取170，000元利息后，本被告感到该利息不应给付，故与黄友飞理论，后黄友飞同意归返100，000元，其中50，000元交付现金，另外50，000元答应到被告女儿成婚时再给付。其余同郁灿法的答辩意见一致。
被告李春龙辩称，其与被告郁士芳原系夫妻关系，于2010年3月6日离婚，《造房合作协议》、《借据》、《收条》上的签名是其所为。其同意郁灿法、郁士芳的答辩意见。
三被告为证明其辩称事实向本院提交下列证据：
1、户籍资料1份，据以证明郁某某死亡，本案应追加其继承人参加诉讼；
2、集体征用土地拆迁协议书1份（李春龙名下），据以证明郁士芳、郁灿法分属2户拆迁户；
3、集体征用土地拆迁协议书1份（郁灿法名下）、上海市宝山区建房用地申请表等3份，据以证明涉案房屋的来源是动迁安置房；
4、上海市商品房预售合同、房屋交接书、配套商品房供应单各1份，据以证明以上法律文件中均无郁灿法本人的签名，涉案房屋买卖无效；
5、律师调查魏振邦的笔录1份，据以证明原告代建的房屋拆迁后，被告支付原告投资利息170，000元的事实。
本案审理过程中，郁灿法于2013年8月19日书面申请对《造房合作协议》、《借据》、《收条》上所留指纹是否系其本人所捺作司法鉴定。2013年9月26日司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具情况说明：“经初步检验，需检指印由于模糊，不具备鉴定条件，故无法做出是否郁灿法所留的明确结论。”
本案审理过程中，郁士芳、李春龙于2013年10月28日书面申请对《造房合作协议》、《借据》、《收条》中涉及郁士芳、李春龙的签名是否系本人签名、《收条》中的第一段、第二段文字是否在同一时间形成、《造房合作协议》、《借据》中证人魏振邦、陈忠与郁川（灿）法、郁士芳、郁某某、李春龙的字迹等是否系同一时间形成作司法鉴定，2013年12月4日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，结论为：“（一）检材1《收条》和检材3《借据》上需检的两处‘郁士芳’签名是郁士芳所写。检材2《造房合作协议》上需检的‘郁士芳’签名不是郁士芳所写；（二）检材1《收条》、检材2《造房合作协议》和检材3《借据》上需检的三处‘李春龙’签名均是李春龙所写；（三）无法判断检材1《收条》第一段文字和第二段文字是否同一时间形成；（四）无法判断检材2《造房合作协议》和检材3《借据》中证人‘魏振邦’、‘陈忠’签名与‘郁士芳’、‘李春龙’、‘郁川（灿）法’、‘郁某某’签名是否同一时间形成。”
本院依职权收集下列证据：
1、调查魏振邦的笔录1份，其主要内容为：其当时担任被告所在村的村干部，受郁灿法邀请为双方签订的《造房合作协议》见证，印象中《造房合作协议》上除郁灿法外均由本人签名，郁灿法按了手印。关于《借据》，是在潘石村刘志冲家形成，当时，代建房屋款为280，000元，郁灿法同意在取得安置房后出售给黄友飞夫妇120平方米的房屋，价格以每平方米2，500元计算，房价款为300，000元，与代建房款相抵，黄友飞夫妇应该还给付郁灿法家庭购房款20，000元，因当时安置房还未取得，故郁灿法家庭收到20，000元房款后共同出具《借据》，郁灿法在《借据》上按手印，郁士芳、李春龙签名并按手印。关于增加购房款事情，是郁士芳要求其做调解工作，当时郁士芳认为房价已上涨，提出增加100，000元，后经调解，黄友飞夫妇同意增加房款50，000元，对于何时交付，不清楚。
2、调查陈忠的笔录1份，其主要内容为：2005年应黄友飞相邀到黄友飞开设的浴场对《造房合作协议》见证，其在该协议上签名见证，除郁某某外，郁灿法、郁士芳、李春龙均在《造房合作协议》上签名。关于《借据》，是受黄友飞夫妇邀请到潘石村刘志冲家起草的，因为代建房款为280，000元，郁灿法家庭愿意出售120平方米的安置商品房给黄友飞夫妇，而郁家提出每平方价格为2，500元，房款为300，000元，与代建房款相抵，黄友飞夫妇还应给付郁家购房款20，000元，郁家在收到20，000元后出具《借据》，《借据》实际为房屋买卖合同。
3、调查陆伟的笔录1份，其主要内容为：本人曾在长兴岛借黄友飞的房屋开办药店，与双方均相识。因为双方文化程度不高，故要求代书《收条》。《收条》上郁士芳、李春龙均签名并捺印，郁灿法是否签名已经记不清了，但指印是他按上的。对于《借条》上的二段文字是一次形成的。因为购房及收到房款的内容与约定办理房屋过户的内容比较，前者重要，而后者相当于小附件，所以后者字体较小。
4、崇明县住房保障和房屋管理局档案中复印的相关资料：
（1）委托书1份，该委托书反映郁灿法委托杨和平办理涉案房屋的转移登记事宜；
（2）委托书1份，该委托书反映上海隆济建设发展有限公司委托杨和平办理涉案房屋土地使用权、房屋所有权转移登记事宜；
（3）郁灿法、杨和平、黄友飞身份证复印件。
5、李春龙名下农村居民建房用地申请表1份。
6、调查王树人的笔录1份。王树人系崇明县长兴镇动迁办公室主任，其反映安置房由特定的安置对象享受，带有社会保障性质，一般房屋初始登记权利人为安置对象。
7、调查黄玉兰、李新宇的笔录各1份。黄玉兰、李新宇均系房产中介公司负责人。黄玉兰反映2007年崇明县长兴岛尚未形成二手房市场，亲友间交易房价在每平方米2，500元左右，2009年凤辰小区的房价在每平方米4，000元左右；李新宇反映2007年长兴岛二手房价格为每平方米2，000元左右，2009年凤辰小区的房价在每平方米3，000元左右。
经审理查明，原告黄友飞、杨和平系夫妻关系，被告郁灿法、郁士芳系父女关系。被告郁士芳、李春龙原系夫妻关系，2010年3月6日登记离婚。郁灿法与案外人郁某某系父子关系。两原告在崇明县长兴镇经商时与三被告相识。2005年8月郁灿法、郁某某获批申请翻建占地63平方米旧房并扩建20平方米辅房，李春龙家庭获批申请翻建占地90平方米，建筑面积180平方米三上三下楼房。2005年8月19日，黄友飞、杨和平与郁灿法、郁士芳（他人代签）、李春龙、郁某某签订《造房合作协议》一份，双方约定：三被告及郁某某提供建房用地153平方米，由原告提供建房资金，合作建造五上五下，建筑面积306平方米的楼房一幢。后两原告投资人民币280，000元为被告建成面积306平方米楼房一幢。2006年9月适遇被告居住地拆迁，两原告向三被告及案外人郁某某主张代建房款。2007年1月7日，三被告及案外人郁某某向黄友飞出具《借据》一份，《借据》载明：“今有团结村13组村民郁灿法造房时向黄友飞借到人民币叁拾万元正（整）。到2008年政府分房时，给黄友飞动迁房一套（三室二厅二卫=120平方）单价经双方商议定每平方为贰仟伍佰元正（整），到拿房时房价或高或低，均由已双方商定单价为准。”后被告一方对当时约定的房价提出异议，要求增加购房款。双方再次就购房事宜进行了协商并达成了一致意见。2009年4月6日被告出具给原告《收条》1份，载明：“今收到潘石寿衣店黄友飞、杨和平夫妇购买凤辰乐苑—长桔路XXX弄XXX号XXX室建筑面积124.98平方米产权房房款，共计人民币叁拾伍万元整（350，000），房款已全额付清。约定：郁灿发（法）负责长桔路XXX弄XXX号XXX室产权房房产证积极无偿过户给黄友飞、杨和平夫妇。收款、同意人：郁士芳、郁灿法、李春龙。二零零九.四.六。”2010年9月9日涉案房屋办理交接手续，两原告入住。2011年9月9日涉案房屋办理产权登记手续，登记权利人为郁灿法、杨和平。
另查明，案外人郁某某于2010年1月因病死亡，其母亲早年去世，其法定继承人系郁灿法。涉案房屋系配套商品房，坐落于崇明县长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积124.98平方米，因郁灿法、郁某某房屋被拆迁而所得。
本院认为，民事活动中当事人应当遵循诚实信用原则，双方间虽然未订立规范的房屋买卖合同，但从《借据》、《收条》记载的关于涉案房屋坐落、面积、价格、购房人、付款、办理房屋产权过户等内容看已具有房屋买卖合同的性质，故系双方真实意思表示并不违反法律法规，应为合法有效，对双方均有约束力。相关证据已客观反映从代建房屋、出具《借据》、《收条》、杨和平与开发商签订商品房预售合同和房屋交接书、杨和平参加分房摇号、杨和平直接办理涉案房屋的产权登记手续前后衔接，环环相扣，客观反映了被告出售给原告涉案房屋的全过程。郁灿法虽然否认在《借据》、《收条》上签名、捺印，但其女儿郁士芳、女婿李春龙在《借据》、《收条》上的签名恰恰证明了郁灿法出售涉案房屋并收取房款的事实。又因为郁灿法在庭审中明确表明，在二年前就知道原告装修涉案房屋并居住至今的情况。但直至本案受理后才对涉案房屋的所有权提出异议，有悖生活常理，故推定郁灿法出售涉案房屋并收到购房款的事实成立。被告郁灿法系郁某某的唯一法定继承人，也是涉案房屋的所有权人，有权处置涉案房屋。涉案房屋具有社会保障性质，一般初始登记在安置对象名下，而两原告给付的购房款符合当时的市场行情，且《收条》也有“郁灿法积极无偿过户给黄友飞、杨和平”的约定，故被告关于涉案房屋为郁灿法、杨和平共同共有的主张，不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定判决如下：
一、原告黄友飞、杨和平与被告郁灿法就坐落于上海市崇明县长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖所签订的房屋买卖协议有效；
二、上海市崇明县长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告杨和平、黄友飞所有。被告郁灿法于本判决生效之日起三十日内协助原告杨和平、黄友飞将坐落于上海市崇明县长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋变更登记至黄友飞、杨和平名下，相关过户税费由原告杨和平、黄友飞负担。
案件受理费人民币80元，鉴定费人民币10，000元，由被告郁灿法、郁士芳、李春龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 宋成钢
审 判 员 陆沈平
人民陪审员 施照祥
二〇一四年四月十七日
书 记 员 沈 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。