河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第1219号
上诉人（原审原告）：袁书民，男，汉族。
委托代理人：王宇峰，河南向群律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）：姚相娟，女，汉族，系袁书民妻子。
被上诉人（原审被告）：苗素梅，女，汉族
被上诉人（原审被告）：程银生，男，汉族，系苗素梅丈夫。
二被上诉人共同委托代理人：程延娜，女，汉族，系二被上诉人女儿。特别授权。
二被上诉人共同委托代理人：杨综治，河南大进律师事务所律师。特别授权。
上诉人袁书民因与被上诉人姚相娟、苗素梅、程银生确认合同无效纠纷一案，不服河南省洛宁县人民法院（2013）宁民初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人袁书民及委托代理人王宇峰，被上诉人苗素梅、程银生的共同委托代理人程延娜、杨综治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1991年11月12日，袁书民与姚相娟在洛宁县城关镇政府登记结婚。苗素梅、程银生系姚相娟表哥表嫂，两家关系较好。2000年5月23日，袁书民、姚相娟二人以26000元购买孙明礼位于洛宁县委对面政通路与凤翼路交叉口家属楼西单元西门六楼三室二厅房屋一套，并居住。2012年11月，姚相娟电话告知苗素梅为其卖房，经协商房价为95000元。同年11月23日，姚相娟与苗素梅、程银生签订了《售房协议》，协议载明“甲方：袁书民、姚相娟，乙方：程银生、苗素梅，甲方在西妇幼保健院、东中医院中间楼一套房子转让给乙方永久使用，经甲乙双方共同协商，具体办法如下：一、格局：六楼西门三室二厅一套房子。二、转让价格：玖万伍仟元整，一次性付清。双方对价格认可，自愿交易，乙方付清房款后，甲方将钥匙交与乙方，产权属乙方所有，任何人不得干预。甲方保证房屋产权无争议。此协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方：袁书民、姚相娟，乙方：程银生、苗素梅，2012年11月23日”。双方并签名按了指印，姚相娟代表袁书民在协议上签名按印。次日，苗素梅、程银生向姚相娟交房款51000元，姚相娟向苗素梅、程银生出具收到条一张，载明“今收到程银生伍万壹仟元（51000元），2012年11月24日，姚相娟”。2012年12月30日，姚相娟向苗素梅、程银生出具收到条一张，载明“房钱全清，2012年12月30日，姚相娟”。苗素梅、程银生实际交房款为89500元。苗素梅、程银生购买房屋后，已对房屋进行了装修，更换了防盗门，并支付了相关费用。2013年春节前夕，苗素梅、程银生与姚相娟为腾房之事发生矛盾。尔后双方对房屋问题多次进行协商未果。为此，发生纠纷。
原审法院认为：姚相娟将夫妻二人婚后共同出资购买的房产出卖给苗素梅、程银生，双方并签订了售房协议，姚相娟作为完全行为能力人，在出卖房屋时，虽未让袁书民签字认可，但在较长一段时间内，以及在程银生、苗素梅装修房屋期间，袁书民和姚相娟均未提出异议，苗素梅、程银生完全有理由相信姚相娟的卖房行为系夫妻双方的共同真实意思表示，已尽到了注意义务，并支付了房款对价，符合善意取得，袁书民不得以不知道或不同意为由对抗善意第三人。另外，房屋买卖协议是经双方自愿协商后达成的，不存在恶意串通损害第三人利益的行为。苗素梅、程银生完全有理由相信姚相娟有代理权，其行为符合表见代理的必备要件，该房屋买卖协议为有效协议。袁书民要求苗素梅、程银生赔偿经济损失11000元，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条第一款的规定，判决：驳回袁书民的诉讼请求。案件受理费1210元，由袁书民负担。
袁书民不服原审判决向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1、原审认定上诉人应当知道姚相娟卖房，是完全错误的。
我和姚相娟于1991年11月12日结婚，夫妻关系时好时坏，近年来，双方没有在一起生活，常发生争吵甚至闹离婚。苗素梅知道我们夫妻不和、闹离婚的情况后，给姚相娟出主意说把房子卖掉，把钱先勒到手再说。姚相娟听信苗素梅的哄骗，背着我于2012年11月23日将该房子贱卖给了苗素梅和程银生。2013年春节前，程银生苗素梅夫妇逼姚相娟腾房子，他们发生争执，姚相娟才给我打电话，我才知道这一事实。姚相娟卖房子我根本不知情。2、姚相娟的行为不符合表见代理法律规定的条件。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理的基本条件对方当事人有充足的理由相信代理人有代理权。而苗素梅和程银生明知我和姚相娟夫妻关系不好，而且恶意从中挑唆我们夫妻的关系，苗素梅和程银生与姚相娟三人恶意串通一气，在协商房款、签订协议时，均没有告知过我，姚相娟还冒用我的名义签字，苗素梅和程银生对此是明知的，姚相娟卖房子从前到后我都不知情，这怎么能是表见代理？二、买卖协议依法无效。1、姚相娟没有处分权。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”2、该房屋是禁止转让的房屋。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”3、被上诉人不属于善意取得。
《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让的；（三）、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记已经交付给受让人。4、该房屋至今都没有房产证，不属于合法交易的对象。该房屋系我和姚相娟婚后共同购置的财产，三被上诉人恶意串通背着我私下约定处分权利人的夫妻重大共有财产，既不属于表见代理，也不属于善意取得，依照上述法律规定应当认定为无效民事行为。综上，请求撤销洛宁县人民法院（2013）宁民初字第274号民事判决，改判确认三被上诉人于2012年11月23日所签订的售房协议无效。判令被上诉人苗素梅、程银生赔偿损失11000元。
被上诉人苗素梅、程银生答辩称：一、该案的基本事实。2012年l1月上诉人之妻姚相娟多次打电话给苗素梅，让答辩人在县城给他找一个买主，要把他家在政通与凤冀路交叉口的房子卖掉。随后答辩人为其多处打听，其中一个叫高茂亭的还去看了房子，以9万元谈好了价，并支付了1000元定金。同年11月23日，答辩人去给姚相娟送钱时，高茂亭反悔，答辨人心想受人之托，且考虑外孙女上学方便，提出自己购买。姚相娟当即给其丈夫也即上诉人打电话，说高茂亭交了定金后不想要房子了，答辩人有意购买，当时上诉人就表示完全同意，并由其妻代其在售房协议上签名按指印，双方达成了一致意见。之后，答辩人依约分两次付清全款，姚相娟打了收条，并注明房款全清。姚在交钥匙腾房时，她在县城租车拉家具，被上诉人还在兴华乡下老家接应。这之前，在长达数月期间两家人还共同在该套房屋中居住生活。上诉人夫妇腾房后，答辩人这才投入大量人力物力财力对房屋进行装修。这就是该案的全部过程，绝非上诉人袁书民所称的“挑唆夫妻关系，诱骗卖房”，上诉人从双方交易到腾房装修都完全知情。双方达成的房屋买卖协议，完全是双方平等自愿、协商一致的真实意思表示。该协议不仅成立生效，并得到全面的履行。二、1、关于表见代理。本案不涉及表见代理，因为自始自终上诉人均完全知情，且在签定售房协议时，不仅完全同意并授权其妻代为签名捺指印。之后两家的共同居住、配合其妻腾房搬迁为被上诉人装修均进一步印证了其知情并同意。2、关于姚相娟的处分权。姚相娟身为上诉人的妻子，完全有权对夫妻共同财产进行处置，该权利在《婚姻法》第17条有明文规定，《婚姻法》解释一第17条与解释三第11条也有进一步明确的规定。何况在本案中，姚相娟是在完全征得其夫同意的情况下签约的。3、关于小产权房的流转。本案中售房心切的姚相娟夫妇隐瞒了该房为小产权房的事实，与答辩人达成售房协议。虽然答辩人事后才得知，生气之余，也仅找该房的开发商出具了一纸证明，并未与之计较。4、本案不涉及善意取得。本案中上诉人夫妇当初从开发商孙明礼处购房时仅2万余元，时过境迁，不论她将该房卖给高茂亭（9万元），还是答辩人85000元，基于亲戚关系又优惠了500元，都完全符合同期同地段该房屋的市场价值，是双方充分协商一致的产物。综上，上诉人与被上诉人达成的售房协议完全是双方真实的意思表示，且已有效履行，一审法院驳回其诉讼请求的判决答辩人认为完全正确。请求二审法院驳回其上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，姚相娟将其与袁书民婚后共同出资购买的房产出卖给苗素梅、程银生，双方签订了售房协议。姚相娟作为完全行为能力人，在出卖房屋时，虽未让袁书民签字认可，但在较长一段时间内，以及在程银生、苗素梅装修房屋期间，袁书民和姚相娟均未提出异议，苗素梅、程银生有理由相信姚相娟的卖房行为系夫妻双方的共同真实意思表示，苗素梅、程银生尽到了注意义务，完全有理由相信姚相娟有代理权，姚相娟的行为符合表见代理的必要条件。该售房协议系双方自愿协商后达成的，且已实际履行，亦不存在恶意串通损害第三人利益的行为，故姚相娟的售房行为系有效行为。袁书民关于其对姚相娟卖房子根本不知情，姚相娟的行为不符合表见代理的规定，2012年11月23日签订的售房协议无效的上诉主张，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。另袁书民上诉要求苗素梅、程银生赔偿经济损失11000元的理由，依据不足，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1210元，由袁书民承担。
本判决为终审判决。
审判长 王洪涛
审判员 王鑫杰
审判员 邢 蕾
二〇一五年二月十日
书记员 李艺霞