江苏省苏州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏05民终11032号
上诉人（原审原告）：任飞
被上诉人（原审被告）：广东康景物业服务有限公司昆山分公司
法定代表人：姜红，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：广东康景物业服务有限公司
法定代表人：任海青，公司总经理。
委托诉讼代理人：王晔，广东康景物业服务有限公司上海分公司工作人员，共同代理上述两被上诉人。
被上诉人（原审被告）：昆山华敏建设有限公司
法定代表人：袁江竹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙佩勋，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：杨苗，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
上诉人任飞因与被上诉人广东康景物业服务有限公司昆山分公司（以下简称康景物业昆山分公司）、广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）、昆山华敏建设有限公司（以下简称华敏公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初7360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
任飞上诉请求：撤销原判并改判支持任飞全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由康景物业公司、康景物业昆山分公司、华敏公司负担。事实和理由：1.物业公司有权向业主主张物业费及违约金，同理，任飞作为业主也有权依据物业服务协议主张物业公司在物业服务不符合约定标准情况下承担赔偿责任。涉案小区未成立业委会，也不属于《物权法》第七十六条规定的情形，一审法院认定任飞主体不适格是适用法律错误。2.物业服务协议第六条约定了物业服务存在争议时的处理方式，合法有效，对合同双方均有法律约束力，违约方应据此承担违约责任。3.一审法院混淆了物业企业等级评定和物业服务等级评定的概念，上述概念并不矛盾，物业企业等级评定反映出物业服务企业近年来服务状况极差。4.物业服务等级评定后才能确定物业服务质量是否达到合同约定的标准及量化差异，一审法院认为物业服务质量达标与否不涉及物业服务等级评定有误。5.一审判决助长了物业服务企业重收费、轻服务、无视约定的不诚信行为。
康景物业公司、康景物业昆山分公司辩称：1.开发商与物业公司签订前期物业服务协议合法合规。2.江苏省高级人民法院审理物业服务合同纠纷的相关意见明确规定，涉及公众利益的应由全体业主诉讼，任飞作为任飞主体不适格。3.康景物业公司按前期物业服务协议约定履行合同义务，并达到服务质量标准。任飞提交的企业信用等级评定与服务质量并非同一概念。综上，一审判决合理合法，应予维持。
华敏公司辩称，开发商不是物业服务提供方，在法律上不负赔偿义务。且本案不适用物业服务协议第八条约定，任飞诉请没有合同依据，故请求维持原判。
任飞向一审法院起诉请求：1.要求对珠江御景花园小区物业服务等级进行评定，康景物业公司、康景物业昆山分公司、华敏公司按评定等级和合同约定等级差异对任飞进行赔偿。2.本案诉讼费用由康景物业公司、康景物业昆山分公司、华敏公司承担。
一审法院认定事实：2014年8月22日，华敏公司（甲方）、康景物业昆山分公司与任飞（乙方）签订《昆山市前期物业管理服务协议》，约定：由甲方选聘的被告广东康景物业服务有限公司昆山分公司对珠江御景花园提供物业服务，乙方所购买的房屋为珠江御景花园13幢2401室，建筑面积186.38平方米；物业服务期限至整个物业管理区域房屋交付使用后2年；物业费收取标准为普通住宅1.00元/月/平方米，另收取电梯水泵运行费0.7元/月/平方米，前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担；第六条……物业管理企业提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标，对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定，评定费用由对达标的理解有错误的一方承担，申请评定时双方各半支付，最终结算……。
合同附件一：物业管理企业提供的物业服务事项包括：（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙丽、承重结构、楼梯问、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；（六）交通和车辆停放秩序的管理；（七）物业使用禁止性行为的管理；（八）物业维护和养护费用的账务管理；……。
合同附件二：物业管理企业提供的物业管理服务质量：（一）公共服务1.0接待和值守按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》（以下简称《省标》）执行；2.服务时限按《省标》5级执行；（二）房屋、共用设施、设备维护与管理：1.巡检、装修管理按《省标》执行；2.房屋油漆粉饰按《省标》五级执行，但3-5年油饰（粉刷）1次的费用应纳入维修基金；3.房屋建筑物外立面，因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰；4.给水设施按《省标》5级执行；5．排水设施按《省标》5级执行；6．供配电系统按《省标》执行；7．弱电系统按《省标》执行；8．避雷接地系统按《省标》执行；9．电梯运行与管理按《省标》执行；10.共用空调系统按《省标》执行；11．道路、停车场（车棚、车库）及配套设施按《省标》执行。（三）清洁管理：1.共用楼道保洁按《省标》5级执行；2．电梯及电梯厅保洁按《省标》5级执行；3．传达室共用卫生问保洁按《省标》5级执行；4．停车场、共用车库或车棚保洁按《省标》5级执行；5．道路保洁按《省标》5级执行；6.标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》5级执行；7．绿化带保浩按《省标》5级执行；8．休闲、娱乐、健身设施保沽按《省标》5级执行；9.门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》5级执行；10.垃圾桶、果皮箱按《省标》5级执行。11.垃圾收集与处理按《省标》5级执行；12.卫生消杀按《省标》5级执行。（四）园林绿化养护与管理：1.草坪按《省标》5级执行；2.园林树木按《省标》5级执行；3.花坛按《省标》5级执行；4.人工湖、喷水池按《省标》5级执行；5.假山、亭、廊、雕塑等建筑下品按《省标》5级执行。（五）安全防范：1.人员组织按《省标》5级执行；2.门卫按《省标》5级执行；3.巡逻按《省标》5级执行……。
任飞提供照片五张，显示有草坪不平整，垃圾堆场，煤气瓶堆积、绿化带被破坏的情况，康景物业昆山分公司质证认为：第一张照片是三期的，第二张绿化带被破坏是业主私自改造，我方已经报请相关部门，我方没有执法权，第三张系从群租房收缴，煤气瓶已上交相关部门，第四张大概刚过冬季，不在养护时间，我方有养护合同，第五张垃圾物品系群租房的租户遗留，我方已经清除。为此，康景物业昆山分公司提供花园养护管理合同及绿化养护日志。
一审另查明：康景物业昆山分公司资质等级为一级，2016年物业服务企业信用登记评定结果为丙级。任飞已缴纳物业费至2017年12月。
上述事实，有物业管理服务协议、照片、花园养护管理合同、日志及庭审中当事人陈述予以证实。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。从上述立法条文的设置看，业主大会或业主委员会决定的事项分为涉及重大财产关系变动事项和涉及业主重大共同利益事项，前者需要面积、人数均超过三分之二业主同意，后者需要面积、人数均超过二分之一业主同意。任飞诉请第一项对物业管理企业的等级评定及等级评定的后续影响，涉及小区业主的重大共同利益，根据该条第七项的规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。任飞作为单个业主起诉，主体不适格。另外，根据《江苏省物业管理条例》第四十九条第二款的规定：……价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。根据该项规定，对于物业服务企业的等级评定系行政管理行为，应由相关的物业管理行政主管部门进行，不属于法院审理的范围。物业服务合同第六条的约定，仅是对服务质量是否达标的评定，不涉及物业服务等级的评定。综上，对于任飞要求对珠江御景花园小区物业服务等级进行评定，并要求康景物业公司、康景物业昆山分公司、华敏公司按评定等级和合同约定等级差异对任飞进行赔偿的诉请予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第六条、第十一条、《江苏省物业管理条例》第四十九条第二款之规定，一审法院判决：驳回任飞的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由任飞负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中，任飞、康景物业昆山分公司、康景物业公司一致确认，涉案小区未成立业主委员会。
上述事实，有当事人陈述在案佐证。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，物业服务合同纠纷中，为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格；没有成立业主委员会的，由全体业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼；因业主的专属权益而发生的物业服务合同纠纷，应当由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。本案中，任飞虽依据《昆山市前期物业管理服务协议》约定请求对涉案小区的物业服务等级进行评定，但该事项涉及全体业主的利益，在该小区未成立业主委员会的情况下，应由全体业主参加诉讼。任飞并未提供证据证明其专属权益因上述事项受损，故任飞作为本案原告主体不适格，其起诉应予驳回。综上，任飞的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初7360号民事判决。
二、驳回任飞的起诉。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由一审法院退还。二审案件受理费50元，由本院退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 沈军芳
审判员 叶 刚
审判员 周 红
二〇一八年二月六日
书记员 陈 莉