山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1005号
上诉人（原审被告）刘梁。
被上诉人（原审原告）青岛同群物业管理有限公司。
法定代表人江涛，职务经理。
委托代理人李连伟，系该公司职员。
上诉人刘梁因物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第1828号民事判决，于2015年1月30日向本院提起上诉，本院于2015年3月26日受理后，依法组成由苏勇担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员徐雪峰参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年6月18日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘梁，被上诉人青岛同群物业管理有限公司的委托代理人李连伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审中青岛同群物业管理有限公司诉称，其曾是刘梁所在小区物业管理服务公司，为小区居民提供物业服务至2013年10月17日，青岛同群物业管理有限公司为刘梁提供物业服务期间，刘梁未及时足额缴纳物业费用。由于刘梁等人的不及时缴纳物业费行为，使得青岛同群物业管理有限公司企业经营困难，举步维艰，为了确保企业正常生产经营，更好的为广大业主提供物业服务，在与刘梁协商无果的情况下，请求人民法院依法判令：1、刘梁支付青岛同群物业管理有限公司2006年1月1日至2013年10月17日的物业费2782.40元及违约金1913元。2、诉讼费用由刘梁承担。
原审中刘梁辩称，刘梁接收房屋的时候房屋就漏雨，联系物业公司找开发商维修，这么多年一直没有给维修。刘梁住的楼座旁边就是一个垃圾站，一到夏天无法开窗。物业公司不给刘梁充电费卡，致使刘梁无法在小区居住。刘梁家的对讲门铃一直不好使，刘梁的车进不了小区，只要物业公司把刘梁说的问题解决了，刘梁就缴纳物业服务费。
原审查明，2004年12月30日，案外人青岛同盛物业管理有限公司（以下简称同盛物业）作为受托方（乙方）与委托方（甲方）青岛市李沧区同盛苑业主委员会签订为期三年的《物业管理委托合同》，约定物业坐落位置为青岛市李沧区邢台路（街道）8、11号的同盛苑小区由青岛同盛物业管理有限公司提供物业管理服务。委托管理事项为：1、房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、公用绿地、花木等的养护和管理；4、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、维持公共秩序，巡视、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；8、负责向业主和物业使用人收取物业管理费并代收水、电费；9、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；10、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、依法起诉等措施。合同并约定物业管理服务费自2005年1月1日起至2007年12月31日止住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取；商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元向业主和物业使用人收取；餐饮用房由乙方按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。该合同到期后，同盛物业继续为刘梁所在小区提供物业服务至2011年8月25日。庭审中双方一致确认涉案房屋建筑面积84.98平方米。
2011年10月18日，青岛同群物业管理有限公司（以下简称同群物业）作为受托方（乙方）与委托方（甲方）青岛市李沧区同盛苑业主委员会签订为期两年的《物业服务合同》，除与前述《物业管理委托合同》一致的服务事项及收费标准外，又约定：车库、储藏室改变性质经营和住人的每月交纳20元管理费，车库对外租赁仓储的每月交纳10元卫生费；从2012年1月1日起住宅、商业用房每月每平方米增加0.1元的物业管理费；物业管理费按半年一次交纳，业主及物业使用人应在每半年初5日内履行交纳义务；由于邢台路8号1、5、6、10号楼座封闭在外，从2012年1月起每月每平方米比其他住宅楼座降低0.05元物业管理费；业主或物业使用人未能按时交纳物业费的，按欠款总额每日加收1%向乙方支付违约金。合同期限为2011年10月18日至2013年10月17日。2014年5月12日，青岛同盛物业管理有限公司向刘梁发出债权转让通知，通知刘梁其已于2011年8月25日将同盛苑小区的物业管理工作移交给青岛同群物业管理有限公司同群物业，截至2011年8月25日，刘梁尚欠青岛同盛物业管理有限公司物业费2015.8元，青岛同盛物业管理有限公司将该债权转让给青岛同群物业管理有限公司。
青岛同群物业管理有限公司主张，刘梁应向青岛同群物业管理有限公司缴纳自2006年1月1日至2013年10月17日的物业管理服务费2782.40元，其中包括刘梁拖欠案外人青岛同盛物业管理有限公司自2006年1月1日至2011年8月24日的物业费2015.8元；2011年8月25日至2013年10月17日期间的物业服务费766.60元，上述共计2782.40元。
青岛同群物业管理有限公司还主张自2013年10月18日至2014年7月12日共计268天，每天按照所欠物业费总额的1％计算违约金共计1913元［计算方式：青岛同群物业管理有限公司与青岛市李沧区同盛苑业主委员会自2011年10月18日签订物业服务合同之日至2013年10月17日，刘梁欠缴物业费713.83元，按照欠费总额每日加收1％违约金（713.83元÷100×268天＝1913元）］。
刘梁称其没有同物业公司签订过合同，不清楚青岛同群物业管理有限公司与青岛市李沧区同盛苑业主委员会签订《物业服务合同》，是业主委员会签订的。刘梁认为，案外人青岛同盛物业管理有限公司与青岛同群物业管理有限公司青岛同群物业管理有限公司债权转让协议也不合法，既然权利转让，相关义务也应当转让。刘梁表示记不清欠缴物业服务费的金额和起止时间。刘梁为证明其抗辩主张，提交手机中照片三张，用以证明其房屋漏雨情况，青岛同群物业管理有限公司认为照片证明不了是哪一户，且房屋漏雨与物业公司无关。刘梁再未提交其他证据证明物业公司不作为。
原审认为，青岛同群物业管理有限公司作为物业服务企业与刘梁所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力，各方均应遵照执行。青岛同群物业管理有限公司接替案外人青岛同盛物业管理有限公司为刘梁所在小区提供服务，刘梁作为业主实际接受了青岛同群物业管理有限公司的服务，根据权利义务对等原则，刘梁应按照合同约定支付青岛同群物业管理有限公司自2011年8月25日至2013年10月17日期间的物业服务费766.60元。根据法律规定，债权人可以将合同权利全部或部分转让给第三人。本案中，青岛同群物业管理有限公司提交了案外人青岛同盛物业管理有限公司与同盛苑业主委员会签订的物业管理委托合同、青岛同盛物业管理有限公司通知刘梁债权转让的通知书，虽然刘梁表示记不清自己欠物业服务费的金额及时间，根据法律规定，刘梁应当举证证明其所负有的交费义务的履行情况，刘梁未在原审法院指定的期限内提交缴费凭证，应当承担举证不能的后果，对刘梁欠费期限应以青岛同群物业管理有限公司举证为准，青岛同盛物业管理有限公司转让债权的通知对本案刘梁发生法律效力，刘梁应当向青岛同群物业管理有限公司清偿自2006年1月1日至2011年8月24日期间的物业费2015.8元，上述两项合计2782.40元。
对于青岛同群物业管理有限公司主张违约金按照所欠物业费金额的日1%计算，因双方签订的合同对物业费支付时间约定不明确，青岛同群物业管理有限公司主张违约金没有合同依据，原审法院不予支持。
虽刘梁抗辩称房屋漏雨青岛同群物业管理有限公司从未给联系维修，刘梁楼座旁就是垃圾站致使刘梁夏天无法开窗，物业公司未给解决，物业公司不给刘梁充电费卡，致使刘梁无法在小区居住，刘梁家的对讲门铃一直不好使，刘梁的车进不了小区，但刘梁提交的证据未能全面、系统地证明青岛同群物业管理有限公司提供物业服务的全貌，故刘梁以上抗辩主张原审法院不予支持。
物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。所以，刘梁提出的青岛同群物业管理有限公司服务方面存在的不足，可与青岛同群物业管理有限公司协商要求予以改正或收集证据后依法要求青岛同群物业管理有限公司承担相应的违约责任，但刘梁不能以此为由拒绝交纳物业服务费，否则不但会使青岛同群物业管理有限公司公司的合法利益受损，也会影响其他正常交费业主的利益。而青岛同群物业管理有限公司作为物业服务企业，亦应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。故，判决：一、刘梁于判决生效之日起10日内支付青岛同群物业管理有限公司2006年1月1日至2013年10月17日的物业服务费2782.4元；二、驳回青岛同群物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由青岛同群物业管理有限公司负担20元，刘梁负担30元，刘梁于判决生效之日起10日内支付青岛
同群物业管理有限公司30元。
上诉人刘梁上诉称，上诉人房屋自从房地产开发商接受后就漏雨，被上诉人没有及时维修，到现在还是漏雨。垃圾回收总站就在上诉人楼下（现已搬离多年），建设不合理，上诉人无法生活。被上诉人代收水费、电费，但是被上诉人不给上诉人充值电费，导致无法正常生活。被上诉人没有给上诉人办理车辆卡，上诉人无法开车回家。楼道没有消防设施，存有太多杂物，存在安全隐患。综上，原审认定事实错误，程序违法，明显偏袒被上诉人。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人青岛同群物业管理有限公司答辩称，被上诉人接到业说主漏雨方面的反映，会在第一时间就找到开发商进行协商。物业服务合同中约定维修房屋要找开发商。上诉人其他上述理由不能成立。原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，上诉人作为涉案小区业主，在接受被上诉人的物业服务后，应及时交纳物业费。双方对原审认定的物业费数额没有异议，本院予以确认。上诉人所称的房屋漏水、设立垃圾站等问题，提供的证据不足以客观的反映出被上诉人全面的物业服务工作，对此抗辩原审不予支持得当。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘梁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 徐雪峰
二〇一五年六月十九日
书 记 员 王 晶