广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民再初字第5号
原审原告：中国银行股份有限公司北海分行，住所地北海市。
负责人：苏建华，行长。
委托代理人：苏珊珊，系中国银行股份有限公司北海分行员工。
委托代理人：廖文庆，系中国银行股份有限公司北海分行员工。
原审被告：成丽玲。
原审被告：李国跃。
以上二原审被告的委托代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所北海分所律师。
以上二原审被告的委托代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所北海分所律师。
原审被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市。
法定代表人：张一明，总经理。
原审原告中国银行股份有限公司北海分行（以下简称中行北海分行）与原审被告成丽玲、李国跃、北海实业开发有限公司（以下简称实业公司）借款合同纠纷一案，本院于2007年3月23日作出（2007）银民初字第142号民事判决书，已发生法律效力。2014年1月23日北海市中级人民法院作出（2013）北民提字第8号民事裁定书，撤销（2007）银民初字第142号民事判决书，发回本院重审。2014年6月4日立案受理后，本院依法组成合议庭，于同年8月27日、11月18日与（2014）银民初字第134至136号原告成丽玲诉被告北海实业开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司北海分行商品房买卖合同纠纷三案合并公开开庭进行了审理。原审原告中行北海分行的委托代理人苏珊珊、廖文庆、原审被告成丽玲、李国跃的委托代理人李玉萍、邓泽涛到庭参加诉讼，原审被告实业公司经本院合法传唤无故不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原审原告中国银行股份有限公司北海分行诉称：原审原告与原审被告北海实业开发有限公司于2001年11月23日签订《销售商业用房合作协议》及《保证合同》各一份。合作协议约定，由原审原告向原审被告北海实业开发有限公司开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房提供贷款业务；保证合同则约定，由原审被告北海实业开发有限公司对原审原告发放的该项目的所有单笔贷款承担连带保证责任。2004年1月14日，原审原告与原审被告成丽玲、李国跃签订了《楼宇抵押借款合同》一份，约定：由原审原告向原审被告成丽玲、李国跃发放贷款414000元，期限为15年，还款方式为月均等额还款；原审被告成丽玲、李国跃以其共有的房地产作抵押，并已办理了抵押登记手续。截止2007年1月5日，原审被告成丽玲、李国跃已拖欠14期贷款本息未还，保证人北海实业开发有限公司亦未进行垫付。为此，请求法院判令：一、解除原审原告与原审被告成丽玲、李国跃签订的编号为（2004）北中银零房贷字第056号《楼宇抵押借款合同》；二、原审被告成丽玲、李国跃归还原审原告贷款本金379216.30元，逾期利息25762.64元，罚息2553.08元，合计407532.02元（以上利息与罚息暂计至2007年1月5日，以后另计）；三、原审被告北海实业开发有限公司对上述贷款本息承担连带保证责任；四、确认原审原告对原审被告的贷款抵押物享有优先受偿权；五、本案的诉讼费用由原审被告承担。
原审被告成丽玲、李国跃、北海实业开发有限公司在原审中不作答辩，亦未到庭参加诉讼。
原审原告对其主张在举证期限内向本院提供的证据有：
l、原审被告成丽玲、李国跃身份证、户口簿、结婚证，证明原审被告成丽玲、李国跃身份的基本情况及婚姻状况；
2、《北海实业开发有限公司第二届董事会第四次会议关于北海外沙海鲜岛项目物业向社会公开销售的决议》、《授权委托书》，证明原审被告北海实业开发有限公司对其所开发的本市外沙海鲜岛项目物业向社会公开销售，并授权张一明代表该公司签署有关文件；
3、《销售商业用房合作协议》、《保证合同》，证明原审原告与原审被告北海实业开发有限公司分别签订了上述二份合同，双方就借款和保证等有关事宜约定了双方的权利义务关系；
4、《中国银行个人借款申请表》，证明原审被告成丽玲、李国跃向原审原告申请贷款的情况；
5、《楼宇抵押借款合同》，证明原审原告与原审被告成丽玲、李国跃签订了上述合同，双方就抵押借款的有关事宜约定了双方的权利义务关系；
6、《北海市房地产抵押登记证明书》，证明原审被告成丽玲、李国跃与原审原告到北海市房地产交易中心办理了抵押登记手续；
7、《中国银行北海分行借款借据》，证明原审原告于2004年1月17日向原审被告成丽玲发放贷款414000元；
8、北海实业开发有限公司工商查询单，证明原审被告北海实业开发有限公司的工商登记情况；
9、收寄挂号函件登记清单，证明原审原告通过邮寄挂号函件的方式向原审被告成丽玲催收借款的情况；
10、银行对帐单，证明原审被告成丽玲、李国跃履行还款义务的情况；
原审被告成丽玲、李国跃在举证期限内未提供证据。
原审被告北海实业开发有限公司在举证期限内未提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案原审被告成丽玲、李国跃、北海实业开发有限公司既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原审原告提交的上述证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。
原审查明：2001年l1月23日，原审原告与原审被告北海实业开发有限公司签订了（2001）北中银零（商）合字第002号《销售商业用房合作协议》及（2001）北中银零（商）保字第002号《保证合同》各一份。合作协议约定：由原审原告向原审被告北海实业开发有限公司开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房提供贷款业务；保证合同约定：北海实业开发有限公司同意向原审原告提供合作协议项下所有单笔贷款的保证担保，担保的范围为原审原告与借款人（购买北海外沙海鲜岛商业用房的业主）签订的借款合同项下的贷款金额及利息，借款人应支付的违约金（含罚息）、赔偿金及实现债权的费用、抵押物保管的费用等；保证方式为连带责任保证；如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部偿清其债务，原审原告有权直接要求北海实业开发有限公司履行还款责任。2004年1月14日，原审原告与原审被告成丽玲、李国跃签订了编号为（2004）北中银零房贷字第056号《楼宇抵押借款合同》一份。借款合同约定：原审被告成丽玲向原审原告借款414000元用于购买北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦三层3A020、3B026号、四层4B015号房屋，贷款期限为15年，自贷款发放之日起计算，贷款利率为月4.80‰，还贷方式为月均等额还款法，借款人在贷款发放次月起逐月还款，每月还款日为5日；合同还约定：上述借款以原审被告成丽玲、李国跃购买的位于上述地点的房屋作抵押担保。2004年1月16日，借贷双方在北海市房地产交易中心办理了房地产抵押登记手续；同年1月17日，原审原告按合同约定向原审被告成丽玲发放贷款414000元。在借款后，原审被告成丽玲未能按合同约定还款付息，截止2007年1月5日，原审被告成丽玲尚欠原审原告借款本金379216.30元及相应的利息至今未还，原审被告北海实业公司作为保证人亦未进行垫付。2006年3月17日，原审原告以邮寄挂号函件方式向原审被告成丽玲催收借款，但原审被告成丽玲仍未能履行还款义务。为此，原审原告遂于2007年1月25日诉至本院，请求解决。另查明：原审被告成丽玲、李国跃是夫妻关系。2004年8月22日，中国银行北海分行因改制名称变更为中国银行股份有限公司北海分行。原审被告北海实业开发有限公司是中外合资经营企业，经营房地产开发、码头仓储建设及国家允许的工业开发性业务等。
原审审理认为：原审原告分别与原审被告北海实业开发有限公司签订的《销售商业用房合作协议》、《保证合同》及与原审被告成丽玲、李国跃签订的《楼宇抵押借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且抵押物已依法办理了抵押登记，上述合同均为有效合同，故双方当事人理应按照合同约定全面履行各自义务。原审原告已依约履行了贷款义务，但原审被告成丽玲、李国跃未能按合同约定履行还本付息义务；原审被告北海实业公司在原审被告成丽玲、李国跃未能履行还本付息义务时亦未能按《保证合同》的约定履行代为还款义务，其行为均构成违约，依法应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项关于当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同的规定，原审原告起诉请求解除与原审被告成丽玲、李国跃签订的《楼宇抵押借款合同》，理由正当，本院予以支持。在合同解除后，原审被告成丽玲、李国跃依法应将所欠的借款本息归还原审原告。原审原告与原审被告北海实业公司签订的《销售商业用房合作协议》和《保证合同》中约定的保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部清偿其债务，原审原告有权直接要求北海实业公司履行还款责任。原审原告请求原审被告北海实业公司对原审被告成丽玲、李国跃的贷款本息承担连带保证责任，与本案事实相符且于法有据，本院予以支持。原审原告与原审被告成丽玲、李国跃就贷款的抵押物已办理了抵押登记，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条关于“债务人不履行债务时，债权人以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，原审原告请求对原审被告成丽玲、李国跃作贷款抵押的、位于北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦三层3A020、3B026号、四层4B015号房屋享有优先受偿权，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条第一款的规定，判决：一、解除原审原告中国银行股份有限公司北海分行与原审被告成丽玲、李国跃签订的（2004）北中银零房贷字第056号《楼宇抵押借款合同》；二、原审被告成丽玲、李国跃应偿还给原审原告中国银行股份有限公司北海分行借款本金人民币379216.30元及利息（利息计算，自欠款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付；上述利息均计至本生效判决确定的履行期限最后一日止）；三、原审被告北海实业开发有限公司对原审被告成丽玲、李国跃的上述还款义务承担连带保证责任；四、原审原告中国银行股份有限公司北海分行对位于北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦三层3A020、3B026号、四层4B015号房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案受理费8620元，其他诉讼费1820元，两项合计人民币10440元，由原审被告成丽玲、李国跃、北海实业开发有限公司共同负担（该诉讼费原审原告已预交，三原审被告在履行本判决义务时应将负担的诉讼费一并付还给原审原告）。
原审被告成丽玲、李国跃在再审中辩称：同意解除合同，对于其他诉讼请求，同意北海市检察院提出的抗诉意见，根据公平原则，原审原告行使抵押物优先受偿权后，仍不能实现的债权部分，不应当由原审被告成丽玲、李国跃承担。
原审被告实业公司在再审中不做答辩，亦未到庭参加诉讼。
原审被告成丽玲、李国跃在再审中对原审原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证据八的证明内容有异议，该贷款是直接打入原审被告实业公司账户。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案原审被告实业公司既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原审被告成丽玲、李国跃对原审原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，原审原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。
各方当事人在再审中未提供新的证据，原审认定的事实属实，本院予以确认。
再审还查明：涉案商品房至今尚未交付原审被告成丽玲、李国跃管理使用。本案与（2014）银民初字第134至136号原告成丽玲、李国跃诉被告北海实业开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司北海分行商品房买卖合同纠纷三案合并审理，（2014）银民初字第134至136号案所涉商品房买卖合同已解除。
原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：原审原告与原审被告实业公司经协商后签订的《销售商业用房合作协议》、《保证合同》以及原审原告与原审被告成丽玲、李国跃签订的《楼宇抵押借款合同》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。原审原告依照借款合同约定履行了借款义务，原审被告成丽玲、李国跃没有按照合同约定履行还本付息义务，原审被告实业公司作为保证人亦未按照约定履行代还贷款义务，均构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原审原告请求解除与原审被告成丽玲、李国跃签订的《楼宇抵押借款合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。由于原审被告实业公司至今未将房屋交付给原审被告成丽玲、李国跃，也未办理房屋产权登记属于根本违约，原审被告成丽玲、李国跃作为购房者用于抵押的房屋一直不属于自己，所贷款项已全部由原审被告实业公司收取使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也原审被告解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”的规定，涉案房屋的商品房买卖合同已被解除，故在商品房买卖合同、楼宇抵押借款合同都被解除的情况下，应由原审被告实业公司将收受的购房贷款的本金及利息直接返还给原审原告，其不应再承担连带清偿责任。原审原告要求原审被告成丽玲、李国跃承担还款付息的责任，没有法律依据，本院不予支持。原审原告与原审被告成丽玲、李国跃就贷款抵押物已办理抵押登记，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，原审原告请求就抵押物北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦三层3A020、3B026、四层4B015号房屋享有优先受偿权，有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第九十四条第一款第三项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原审原告中国银行股份有限公司北海分行与原审被告成丽玲、李国跃签订的（2004）北中银零房贷字第056号《楼宇抵押借款合同》；
二、原审被告北海实业开发有限公司偿还原审原告中国银行股份有限公司北海分行本金379216.30元及利息（利息计算，自欠款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付；上述利息均计至本生效判决确定的履行期限最后一日止）
三、原审原告中国银行股份有限公司北海分行对位于北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦三层3A020、3B026号、四层4B015号房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
四、驳回原审原告中国银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。
本案受理费8620元，其他诉讼费1820元，共计10440元，由原审被告北海实业开发有限公司负担。
上述义务，义务人应于本判决书生效后十日内履行完毕。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8620元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：第三人北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 瑞
代理审判员 钱 芳
人民陪审员 包绮静
二〇一四年十二月三日
书 记 员 黄 雪
附本判决引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条原审被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。