厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终2072号
上诉人（原审被告）：蔡全福，男，1964年10月19日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：颜爱民，福建作为律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：詹连珠，女，1966年10月2日出生，汉族，住福建省厦门市。
上诉人（原审第三人）：蔡骞?，男，1991年2月3日出生，汉族，住福建省厦门市。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：戴正义，福建厦信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门市海沧区建设局，住所地福建省厦门市海沧区滨湖北路9号。
主要负责人：卢少进。
委托诉讼代理人：肖振添、许玉龙，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人蔡全福、詹连珠、蔡骞?因与被上诉人厦门市海沧区建设局（以下简称海沧建设局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初3544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡全福上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回厦门市海沧区建设局的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海沧建设局承担。事实和理由：一审判决认定事实错误和适用法律错误，依据《民事诉讼法》第170条之规定，请求二审法院予以撤销并改判。一、一审判决未对海沧建设局作为拆迁人的资格进行审查，也未对案涉拆迁安置补偿协议条款的合法性及可执行性进行审查，片面地以平等主体协商一致为由认定拆迁协议有效，进而依据协议判决海沧建设局可以拆除案涉房屋，这显然是错误的。拆迁的行政许可审批不能通过法院司法判决的方式予以替代并赋予效力。协议有效也并不必然等同于协议全部条款有效并能够予以履行。本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，海沧建设局作为拆迁人，其诉求是要求拆除案涉房屋。而海沧建设局作为一个行政部门，其拆除房屋的行为是一个涉及民生的具体行政行为，必须获得相应的行政许可，对此法院在判断其诉求是否具有合法性和可执行性时，必须予以审查其是否已获得拆除案涉房屋相应的行政许可，这是拆迁人作为协议主体的资质要求。而一审判决在认定案涉房屋不在海沧建设局已取得的拆迁许可证的拆迁范围之内的同时，却转换概念，单方面强调拆迁协议系平等主体在意思表示一致的基础上签订的，却故意忽略签约主体的资格及协议条款合法性审查，并以此片面地以协议的有效性而支持海沧建设局拆除房屋的诉求，这显然是错误的。拆迁的行政许可审批不能通过法院司法判决的方式予以替代并赋予效力。蔡全福认为，首先，一审判决未对海沧建设局作为拆迁人的资格进行审查认定，转而片面强调协议主体的平等性，进而认定协议的有效性，这是错误的。其次，协议的有效性并不必然决定了该协议的全部条款就具有合法性及有可履行性，这二者之间并不等同。即使拆迁安置协议有效，但因海沧建设局作为拆迁人在讼争时尚未取得对案涉房屋的拆迁许可资质，其要求拆除房屋的诉求就缺乏合法前提和基础，使得协议最终无法继续履行，导致合同目的无法实现，在此情形下，依据《合同法》第94条之规定，协议也应当予以解除。因此法院也应当居于拆除房屋目前尚不具有可履行性为由驳回海沧建设局的一审诉讼请求。二、一审判决认定案涉房屋为蔡全福一人所有，不属于家庭共有财产。一审判决对该事实认定错误。一审判决依据《物权法》关于“物权登记”的公示效力，以案涉房屋于2004年6月取得的《厦门市集体土地使用权证》和《农村房屋所有权证》因权属人只有登记蔡全福一人，在共有人一栏均为空白为由，进而认定案涉房屋为蔡全福一人所有，不属于家庭共有财产。对此，蔡全福认为，一审判决对该事实认定错误。1.案涉房屋为农村房屋，根据《土地管理法》“一户一宅”的法律规定，案涉房屋的宅基地建设许可，系以户为单位进行申请的，并非蔡全福一个人。虽然集体土地使用权证只登记了蔡全福一人，并不代表蔡全福是唯一的使用权人。2.案涉房屋的建房用地申请时间为1989年12月，批准建设时间为1990年4月27日，房屋加层施工图制作时间是1991年5月，案涉房屋系建成于1991年5月之后。案涉房屋的首次土地登记申请时间为1994年8月，土地登记审批时间为1996年11月。一审判决认定的房屋两证是2004年6月换发的。而蔡全福与原审第三人詹连珠结婚登记时间为1990年3月，儿子即原审第三人蔡骞?出生于1991年2月。根据上述各时间节点，可知案涉房屋的建成和首次产权登记都是在蔡全福婚后及小孩出生之后。因此根据房地一体原则，案涉房屋应当认定为蔡全福的家庭共有财产，而非个人专属财产。3.《物权法》实施时间为2007年10月1日，而案涉房屋的权证登记时间为2004年6月。根据法不溯及既往的原则，一审判决适用实施在后的法律规定，用以判断法律实施前的权证登记效力，不仅片面，而且适用错误。《物权法》第9条规定“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。由此可知物权登记的公示效力只是原则，但“法律另有规定”则可除外。那么根据《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，应当适用土地管理法等法律和国家有关规定”，由此可知农村房屋的宅基地使用权的权属认定则应当适用《土地管理法》的规定，而非片面适用《物权法》的规定。而《土地管理法》第62条则规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。综上，因案涉房屋建成于蔡全福婚后，根据房地一体原则，因此应当认定案涉房屋为蔡全福的家庭共有财产。4.蔡全福与原审第三人詹连珠于2016年5月离婚时，双方的离婚协议也确认案涉房屋为夫妻共有财产。5、海沧建设局一审时只是主张，依物权公示效力，拆迁协议可以只要蔡全福一人签字即可，但并未主张案涉房屋属蔡全福个人所有。综上，一审法院认定案涉房屋属蔡全福一人所有，是错误的。三、一审判决认定蔡全福一户已于2012年5月27日搬迁完毕，并将案涉房屋移交给了海沧建设局。一审判决对该事实认定错误。蔡全福虽然于2012年5月27日签署了《住户交房证明单》，但是该证明单上所载“蔡全福住户已于年月日全部搬迁完毕”，对于搬迁日期是空白的，因此一审判决直接以证明单签署日期作为认定蔡全福一户的搬迁时间为2012年5月27日，这显然是错误的。签署日期只是蔡全福应海沧建设局要求所签署，蔡全福一户并未实际搬迁，案涉房屋也未实际交付。另外，案涉房屋的搬迁和交付，是一个实践性行为，应当存在一个转移占有和控制的行为，但海沧建设局除了提供一张搬迁日期为空白的《住户交房证明单》之外，并没有其他证据证明实际控制和占有了案涉房屋。因此海沧建设局的证据不足以证明蔡全福一户已于2012年5月27日搬迁完毕并将案涉房屋移交给了海沧建设局的事实。再者，蔡全福签署协议及相关文件之时，原审第三人完全不知情，更加不可能主动搬迁和交付房屋。最后，如若蔡全福一户已于2012年5月27日搬迁完毕，海沧建设局也无需主张其于2016年10月份以“至今仍未搬迁”为由送达“限期搬迁通知”。综上，一审判决仅凭一张搬迁日期为空白的《住户交房证明单》认定蔡全福一户已于2012年5月27日搬迁完毕，并将案涉房屋移交给了海沧建设局，对该事实认定错误。四、一审判决认定海沧建设局的起诉未超过诉讼时效，对该事实认定错误。如上所述，因蔡全福一户至今未搬迁，也未将案涉房屋交付给海沧建设局，案涉房屋尚未产生物权变动的法律效力，而海沧建设局的诉求系要求拆除案涉房屋，依据的却是《房屋拆迁补偿安置协议书》第三条之约定，另结合本案案由，可知海沧建设局的诉求属合同之债的请求，而非物权保护请求，因此应当受诉讼时效的约束。而海沧建设局的起诉已超过诉讼时效。海沧建设局诉称其已于2012年5月27日将拆迁协议约定的全部款项一次性支付给了蔡全福，蔡全福依约应在领款后10天内即2012年6月7日前交付房屋，但海沧建设局时至2017年9月29日才提起诉讼，显然已超过诉讼时效。海沧建设局提交证据主张2016年10月17日，厦门嵩屿房屋征拆服务有限公司向蔡全福送达《限期搬迁通知》，签收人为原审第三人蔡骞?。对此，蔡全福认为，厦门嵩屿房屋征迁服务有限公司不是拆迁协议的相对人，且无证据证明其受托代为送达通知书，因此厦门嵩屿房屋征迁服务有限公司的通知没有法律效力。其次，该份《限期搬迁通知》的送达对象为“蔡全福”，签收人却是原审第三人蔡骞?，而蔡骞?并非拆迁协议的相对人和被送达人。因此该《限期搬迁通知》不能产生送达的法律效力。最后，该《限期搬迁通知》的送达时间是在2016年10月份，是在海沧建设局超出法律诉讼时限后才发出的，被送达人既未签收，也未承诺搬迁，因此不能产生诉讼时效中断的法律效果。综上，海沧建设局的起诉已超过诉讼时效，一审判决认定其诉求未超过诉讼时效，明显错误。五、一审判决认为案涉房屋的货币补偿标准是否过低，是否显失公平，是属于协议可撤销的事由，而非协议无效的事由。对此，蔡全福认为，蔡全福一审时并未以此事由主张协议无效，而是以此事由要求法院对拆迁协议的合法性进行审查，毕竟拆迁是一个关系社会民生及政府公信力的行为。海沧建设局作为行政部门，相较于蔡全福等普通大众，更为知悉相关拆迁补偿标准，海沧建设局在明知《厦门市海沧区完善征地拆迁政策若干意见的实施细则》（厦海政办【2005】68号）的相关补偿标准规定的情形下，却故意不予披露蔡全福知悉，故意违反补偿标准规定签订协议，明显有欺诈之嫌，对被拆迁人而言，显失公平。海沧建设局补偿违法之举，有失行政公信力。《厦门市海沧区完善征地拆迁政策若干意见的实施细则》（厦海政办【2005】68号）第二章“关于农村集体土地房屋拆迁补偿安置”的规定：“征收集体土地住宅房屋拆迁，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，但人均合法产权面积超过50平方米的，超出部分实行产权调换；”、“实行货币补偿的，补偿标准按上季度被拆迁房屋邻近普通商品房均价，高于上季度区域住宅商品房（不含别墅）平均售价的，按平均售价补偿。”、“被拆迁人选择全部实行货币补偿的，超过人均50平方米部分，按安置房市场评估价予以补偿。”。根据上述规定，人均50平方米合法产权部分，应当按被拆迁房屋邻近商品房均价标准补偿，超出人均50平方米的部分，才按安置房市场评估价予以补偿。而案涉房屋却全部均按安置房市场评估价4598元每平方米进行计算补偿的。人均50平方米合法产权部分，海沧建设局并未按邻近商品房均价标准进行补偿。更何况其所谓的市场评估价，并没有任何评估报告予以佐证。而案涉房屋邻近商品房在2012年当时，均价在1万多元。六、蔡全福于一审庭审时提出，关于案涉房屋的超建面积158.4平方米的部分，蔡全福与海沧建设局有另行签订了一份补偿协议，但至今该超建部分的补偿款项尚未发放，对于该事实，一审判决却故意不予审查。海沧建设局诉求拆除的案涉房屋是包含超建面积158.4平方米的建筑物在内的一个整体三层房屋，根据“先补偿，后拆迁”的法定原则，一审判决在未查明案涉房屋的补偿是否全部落实到位的情形下，就判决海沧建设局可拆除案涉房屋，属事实认定不清，判决错误。七、讼争时，原审第三人蔡骞?已结婚并婚育两个小孩，因此届时总计有6个人的户口都在案涉房屋所在地，拆迁需安置对象应为6个人，而原先的拆迁协议的安置对象只有3人。因此在未处理好所有6个人的安置问题的基础上，一审判决就直接判处海沧建设局可拆除案涉房屋，明显于理于法有悖。八、蔡全福单方与海沧建设局签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的效力，蔡全福认为应属无效协议。1.如上所述，案涉房屋不在海沧建设局取得的拆迁许可证载明的拆迁范围之内，海沧建设局至今未取得对案涉房屋的拆迁许可，对于案涉房屋而言，海沧建设局对外不具有签订房屋拆迁补偿安置的主体资格，依照《合同法》第52条第1款第5项之规定，《房屋拆迁补偿安置协议书》因违反《城市房屋拆迁管理条例》关于拆迁人必须取得拆迁许可证的强制性规定而依法无效。2.如上所述，案涉房屋为农村房屋，为蔡全福家庭共有财产，根据《合同法》第51条及《物权法》第97条之规定，处分共有财产需经全体共有人一致同意。而蔡全福系隐瞒家人单方与海沧建设局签订了该拆迁协议，在海沧建设局无证据证明案涉房屋的共有人或全体被拆迁人知悉并一致同意拆迁安置方案和授权蔡全福签订协议的情形下，该拆迁协议因其他共有人不予认可，应属无效。3.蔡全福的单方签字不构成表见代理。实务中，正常所有的拆迁安置协议都会让所有被拆迁人全部签字或按手印。法律规定作为承租人（即被拆迁房屋的使用权人）都应当签字确认拆迁协议，更何况是被迁房屋人的共有人和实际居住人。另外，拆迁是一个关系民生的社会问题，拆迁安置方案的协商确认、及协议的签订不能仅凭权属登记人一个人单方决定。再者，签订协议时，蔡全福也不是案涉房屋的户主，户主是原审第三人詹连珠，对此海沧建设局是知悉的。蔡全福不是户主，不能代表所有家庭成员的意见。最后，海沧建设局也无证据证明原审第三人詹连珠、蔡骞?知悉拆迁安置方案并同意授权蔡全福签订该协议。综上，蔡全福单方与海沧建设局签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的效力，应属无效。九、一审判决适用法律错误。1.如上所述，一审判决违反法不溯及既往的原则，片面地错误适用《物权法》的规定而认定案涉房屋归蔡全福一人所有。2.本案为拆迁安置补偿合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，一审判决却适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，明显错误。
海沧建设局辩称，一、关于海沧建设局未办理拆迁许可不具签约主体资格故协议无效，且协议即使有效也因海沧建设局未取得拆迁许可资质而无法履行的上诉理由均不成立。1.案涉拆迁非行政许可拆迁，而属民事协议性质。行政许可拆迁系单方行为，且具有强制性（被拆迁人如拒绝拆迁，拆迁人可通过行政裁决、司法程序强制实施），故要求办理拆迁许可证。而案涉拆迁却属双方民事协议行为，即由蔡全福主动提出申请（要约），海沧建设局接受（承诺），基此自愿达成书面协议。对协议拆迁，只要协议未达成，就不存在拆迁问题，也就无所谓强制。此外，讼争房屋系集体土地上房屋，也不适用《城镇房屋拆迁管理条例》。2.案涉协议合法有效，而非无效。讼争房屋所有权人为蔡全福。其主动提出先行拆迁及补偿的申请并与海沧建设局达成协议属其对房屋合法处分行为；协议内容意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等，同时也未损害国家利益，尤其是现行并无任何一部法律、法规禁止协议拆迁，将协议拆迁定性为无效，故案涉协议不因未办拆迁许可，更不存在因违反效力性强制性规定而导致无效。此外，蔡全福的申请系经当地村委会见证，其具备公开、透明性，协议就更谈不上无效。3、法律既然未禁止协议拆迁，案涉协议即可履行，不存在上诉所谓因海沧建设局未办拆迁许可故无法履行的问题。二、讼争房屋属蔡全福一人所有，三位上诉人主张为夫妻共有或家庭共有均违背事实法律。依据如下：1.房屋及宅地均登记在蔡全福一人名下，故依《物权法》应认定蔡全福为唯一权属人。至于三位上诉人以宅地系家庭户申请、房屋建造于婚后为由，主张房和地属事实物权状态下的共有，而非蔡全福一人所有，这不能成立。相对于登记物权，事实物权系指无须办理登记依法定情形即可认定物权成立。但事实物权并非不允许办理登记，而在办理登记之后，事实物权即转化为登记物权，原先的事实物权权属状态与登记后的物权如存在差异，发生了变化，即应以登记为准，两种形态的物权无法共存。本案中，房和地均办理了登记，登记的权属人仅为蔡全福一人，故即便登记前属共有，但在登记后也应以登记认定蔡全福为唯一权属人。此外，涉案产权证共有人栏目中的登记为空白，由此则进一步证明不存在共有。同时，在登记之后，即使认为在事实上仍存在共有关系，但这至多也只属其家庭或者夫妻之间的内部层次的关系，对外依法则仍应以登记的显名权属人为准。2.《物权法》对其实施前即已办理登记的物权具有溯及适用效力，而非三位上诉人所主张的不具溯及力。三、退一步说，即使认为讼争房屋属共有，但本案也不存在因侵害共有人权利而导致案涉协议无效或者不能履行的问题。（一）本案的事实和证据可证明所谓的共有人即詹连珠、蔡骞?对案涉拆迁和协议属知情且无异议。1.知情的证明：（1）依照协议第三条，蔡全福在收到约定补偿款后十天内就得完成搬迁交房。协议签订于2012年5月15日，其领款时间为5月20日，故完成搬迁交房的届满日为5月30日。而搬迁交房属举家行动必须提前准备，故蔡全福必然将拆迁及协议情形告知其家人即詹连珠、蔡骞?，否则，履行搬迁交房就无从谈起。可见，蔡全福对其签订的协议不可能对其家人隐瞒也无法隐瞒。即詹连珠、蔡骞?在订立协议阶段对协议就已知情。至于后来海沧建设局长期未实施拆迁，这连海沧建设局本身也未能预计到，更何况是蔡全福。故不能以无法预见的事实推出蔡全福可能对其家人隐瞒的结论。况且，蔡全福的申请系经村委会见证的，表明蔡全福不存在隐瞒的意识，也就不可能对其家人隐瞒。而不存在隐瞒，也就应认定为知情。（2）协议签订前，在蔡全福的配合下，海沧建设局曾到讼争房屋现场（含围墙内外）对房屋和附属物进行实测和清点并形成记录，用时为半天。故詹连珠对拆迁及协议的情形不存在不知情。同时，这一事实再次表明拆迁及订立协议是公开进行的，蔡全福无意也无法隐瞒，即詹连珠、蔡骞?完全知情。（3）詹连珠、蔡骞?在其原审《答辩状》中曾提到，其在知道案涉协议后就立即向村委会追回了原已交出的产权证。依海沧建设局原审举证的《借条》载明，村委会向海沧建设局借取房产证的日期为2015年11月7日，由此完全可得知詹连珠、蔡骞?至少于此时即知悉协议的存在。（4）海沧建设局于2016年10月17日以公证方式送达了搬迁交房的书面通知，通知由蔡骞?接收。通知书中明确告知协议的情形。而蔡骞?接收后必然将这一信息转告其母即詹连珠。2.詹连珠、蔡骞?在知情后从未曾提出过异议。上述从不同的时间段证明了詹连珠、蔡骞?的知情，但知情后在本案诉讼之前其从未提出过异议。其首次提出异议系在海沧建设局起诉后以答辩方式提出。但这仅属其诉讼方法，不属民事行为中的意思表示。至于詹连珠、蔡骞?主张于2015年11月7日取回房产证即属提出异议，但村委会（村主任）出具给海沧建设局的《借条》却载明房产证为“借”，且声明用后返还，并未体现詹连珠、蔡骞?所谓的异议。且正因为属借，海沧建设局才有可能将产权证交给村委会。故詹连珠、蔡骞?以此证明其曾经主张异议毫无依据，不可采信。（二）即便认为讼争房屋属共有，但至少也应认定蔡全福属产权人代表和家庭户代表，有权代表全体共有人或全部家庭成员签订协议。登记的产权人为蔡全福，故至少可认为蔡全福系产权人代表。且在农村中，家庭组织形式系以共同生活共同劳动为基础，而家庭户的户代表一般为男性长辈，再者三位上诉人系居住在同一住所（讼争房屋），故认定蔡全福为户代表可以成立。再结合在农村中，对外签订协议均以户代表名义进行的这一习惯，蔡全福签订案涉协议即可认定为代表全体家庭成员，所签协议对全体家庭成员均具约束力。（三）再退一步从另一角度说，即使认为讼争房屋属共有，海沧建设局也有充分理由相信蔡全福的协议行为属代理其他共有人（或其他家庭成员）。1.蔡全福在其申请书中明确提出其家庭户（我们）自愿申请先行拆迁及给予补偿，并保证协议签订后不提出任何异议，有不实之处愿承担一切法律责任等。2.协议签订后，蔡全福领取了约定的全部补偿款，即协议已部分履行。3.时至近三年后的2015年3月5日，蔡全福就原协议又与海沧建设局签订了补充协议（二审提供）。在补充协议中，蔡全福仍同意搬迁交房及享受后续发生的补助款待遇。综此，海沧建设局的“相信”可以成立。四、本案的诉讼时效未超过。1.依照民法，诉讼时效起算的定义为，自知道或者应当知道权利被侵害日起计。本案中，蔡全福与海沧建设局就讼争房屋于2012年5月27日（补偿款领取后）办理书面移交手续。办理后，海沧建设局认为随时均可拆除讼争房屋，故不存在知道或者应当知道权利被侵害的问题。即本案自此时起即不存在诉讼时效。至于讼争房屋实物未移交，在办理了该房屋移交手续后，海沧建设局无法预见到权利仍将被侵害（当时系海沧建设局自身原因未及时拆除，而非蔡全福拒绝搬迁交房），故实物未移交与诉讼时效无关。2.如上述，就讼争房屋无批建手续部分的后续补助，蔡全福于2015年3月5日尚与海沧建设局签订了一份补充协议。在补充协议中，蔡全福表示接受该补助款，实质即同意履行搬迁交房义务（如不同意，就不可能签订此补充协议）。故即使上述房屋移交手续这一情节忽略不计，诉讼时效也应从补充协议签订之日即2015年3月5日起算。3.在补充协议签订后，海沧建设局又于2016年10月17日以公证方式送达了搬迁交房通知，由此诉讼时效依法于此时发生中断。而后海沧建设局在2017年提起诉讼。综此可见，诉讼时效并未超过。至于公证送达的通知系由蔡骞?接收，但因其属蔡全福同住成年直系亲属，故对蔡全福具备送达效力。五、关于补偿不公及协议签订后三位上诉人的家庭户所增加的新家庭成员未得到安置的问题。1.所谓补偿不公不能成立。参照拆迁补偿标准补偿系蔡全福在其申请书中主动提出的，且海沧建设局在实际上并无丝毫克扣。同时，三位上诉人也自我认同补偿标准问题与协议无效无关。2.三位上诉人所主张的新增加家庭成员其发生在协议签订之后，与协议的签订及效力无关。即便需要安置，亦属今后发生征收时所考虑的范畴。六、协议约定的搬迁交房期限早已届满，蔡全福有义务搬迁交房。三位上诉人以尚未领取补充协议约定的补助款为由拒绝搬迁交房不能成立。因补充协议已明确约定，该款项系在搬迁交房后支付。
詹连珠、蔡骞?述称，同意蔡全福的上诉意见。
詹连珠、蔡骞?上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海沧建设局的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海沧建设局承担。事实和理由：原判决认定事实和适用法律错误。一、一审法院“以土地使用权及房屋所有权的登记为准”认定“案涉房屋的所有权及其所附属的集体土地使用权都归蔡全福所有”的判决是错误的。（一）涉案房屋所有权应属詹连珠与蔡全福的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建设、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，案涉房屋产权证明确案涉房屋于1991年建成，系詹连珠与蔡全福婚后取得的财产，应属婚姻存续期间的夫妻共同财产。詹连珠于1991年建成案涉房屋时即以事实行为取得案涉的物权。（二）案涉房屋所附属的集体土地使用权应属詹连珠、蔡全福及蔡骞?共同共有。根据我国《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”之规定，詹连珠及蔡骞?作为与蔡全福同一户的家庭成员，依法应享有案涉房屋所附属土地的使用权。首先，一审法院认为詹连珠与蔡骞?对案涉房屋所附属土地无使用权系无法律及法理依据的。若詹连珠、蔡骞?对案涉房屋所附属土地无使用权，根据我国《土地管理法》第六十二条的规定，其又不得再申请宅基地使用权，那么詹连珠、蔡骞?的农村集体组织成员的权利将无法得以保障；其次，如果案涉房屋所附属的土地（102平方米）使用权归蔡全福一人所有，明显违反福建省关于人均宅基地使用面积不得超过60平方米的规定。二、一审法院以“组成房屋的构建物均归海沧建设局所有，海沧建设局有权随时拆除房屋并处理相应的构建物”为由，认为海沧区建设局的一审诉讼请求未超过诉讼时效是错误的。蔡全福、詹连珠及蔡骞?并未实际交付海沧区建设局案涉房屋，案涉房屋更未被拆除，海沧区建设局仅有基于与蔡全福签订的拆迁协议而享有债权请求，依法应受诉讼时效的规范。三、一审法院以“建立在平等民事主体之间意思表示一致基础上签订的安置补偿协议，协议内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定”为由，认为《房屋拆迁补偿安置协议》有效是错误的。首先，海沧区建设局与蔡全福签订的协议涉及拆迁，系行政行为不是民事行为；其次，案涉房屋并不在拆迁范围，在没有得到相关部门许可的情形下，根据“法无规定即禁止”的法理及相关法律法规及司法解释，海沧建设局在未取得对案涉房屋拆迁的许可即与蔡全福签订拆迁协议的行为违法，依法应认定无效。
海沧建设局辩称，同对蔡全福的答辩意见。
蔡全福述称，同意詹连珠及蔡骞?的上诉意见。
海沧建设局向一审法院提出诉讼请求：1、判令蔡全福立即将《厦门海沧区钟山居住区东部安置房建设用地集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（协议书编号：厦拆通[2010]31-A051号）所约定的址于厦门市海沧区嵩屿街道钟山村门牌××、拆迁编号C06号的被拆迁房屋（以下简称案涉房屋，地证号为“厦集土证海海沧字第000101号”、房证号为“厦农房证海海沧字第000101号”；房屋层数和建筑面积及其他状况以协议书的约定及产权证登载为准，）及附属物完整地交给海沧建设局验收拆除。2、由蔡全福承担本案诉讼费。
一审法院认定事实如下：案涉房屋登记在蔡全福名下。案涉房屋位于厦门市海沧区钟山居住区东部安置房建设项目周边。2012年4月25日，蔡全福向海沧建设局提出申请，理由为“支持国家建设需要，我们自愿申请纳入钟山居住区东部安置房建设用地项目先行拆迁”，要求海沧建设局对案涉房屋先行实施拆迁及补偿安置，并按“钟山居住区东部安置房建设用地”项目的补偿标准与其签订房屋拆迁补偿安置协议。2012年5月15日，海沧建设局（甲方）与蔡全福（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份。协议书约定：一，海沧建设局拆除蔡全福房屋一幢，房屋拆迁编号c06号，总建筑面积：352.4平方米，一层120.62平方米，二层120.62平方米，三层99.96平方米，梯间11.2平方米，结构：砖混，建成年份九十年代；产权人：蔡全福，用地证号：厦集土证海海沧字第000101号，批准用地面积102平方米，房屋用途住宅，批建层数一层；产权（加层）证号：厦农房证海海沧字第000101号，批准建筑二层，批建面积194平方米，超建面积：158.4平方米，附属物面积：36.72平方米；2、乙方持有户口本一本，人口三人，分别为：詹连珠，户主；蔡全福，夫；蔡骞?，子。经核查应安置的拆迁人口分别为詹连珠、蔡全福、蔡骞?，共三人。二、补偿安置方式：1、乙方被拆迁房屋总产权面积204㎡，全部实行货币补偿按安置房市场评估价4598元/㎡计，货币补偿款937992元。安置协议书尚约定的其他各项补偿费用（1）搬迁补助费2856元；（2）被拆迁房屋装修补偿款57120元；（3）乙方被拆迁房屋附属物补偿款39063.40元；（4）有线电视及电话和电表补助费880元；以上款项合计99919.40元。前述两类款项合计1037911.40元。协议第三条约定：乙方应于收到首期补偿款或接到甲方领款通知后十天内搬迁完毕，并将原房屋完整的交给甲方验收拆除。乙方若按时搬迁，甲方给予乙方以下各项补助及奖励等费用共计167872元，9、如蔡全福未在规定期限内搬迁完毕，则甲方有权取消本条款的各项补助、补贴及奖励等费用。四、付款方式：1、本协议经甲乙双方签订且经区征地拆迁办、区财政局审核后，甲方在原十个工作日内根据本协议第二条款项的50%支付给乙方安置补偿款518955.70元；2、待乙方结算水、电等费用后在规定的搬迁期限内搬迁完毕并将原房移交甲方验收拆除，甲方另支付乙方第二条款余下50%和第三款项，共计686827元。厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处在受托拆迁人一栏上签字并加盖公章，厦门海沧征地拆迁有限公司在实施拆迁单位一栏上签字并盖章，厦门市海沧区土地房屋征收办公室在审核签证单位一栏上签字并加盖公章。
协议书订立后，蔡全福即将相应的《厦门市集体土地使用权证》及《农村房屋所有权证》交由海沧建设局收执。2012年5月15日，蔡全福向海沧建设局领取1205783.40元。2012年5月27日，蔡全福签署《住户交房证明单》一份交由海沧建设局收执。上载“钟山村××蔡全福住户已于___年___月___日全部搬迁完毕”。2015年11月7日，蔡全福向厦门昌佶房屋征拆服务有限公司借取《厦门市集体土地使用权证》及《农村房屋所有权证》。2016年10月17日，厦门嵩屿房屋征拆服务有限公司向蔡全福送达《限期搬迁通知书》，要求蔡全福一户于2016年10月17日之前自行搬迁完毕。蔡骞?收取了《限期搬迁通知书》。至今，蔡全福一家仍未将案涉房屋交付给海沧建设局。
另查明，蔡全福与詹连珠于1990年3月29日登记结婚，于2016年5月30日离婚。2004年6月18日，案涉房屋的《厦门市集体土地使用权证》及《农村房屋所有权证》颁发，土地使用权人仅登记蔡全福一人，房屋所有权也仅登记蔡全福一人，房屋共有权人一栏上空白。
一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。案涉房屋不在海沧区钟山居住区东部安置房项目的拆迁范围内，是双方都没有争议的事实。关于海沧建设局与蔡全福签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》的效力问题。《房屋拆迁安置补偿协议书》是由蔡全福申请后，海沧建设局与蔡全福经协商后达成一致意见方签订的协议，是建立在平等民事主体之间意思表示一致基础上签订的安置补偿协议，协议的内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效。蔡全福及詹连珠、蔡骞龑以案涉房屋不在拆迁范围内，拆迁案涉房屋必须要办理行政批准或行政许可手续为由，要求确认案涉的房屋拆迁安置补偿合同无效，即以行政征拆的程序来否定本案的民事主体之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的合同效力，于法无据，不予采信。
詹连珠、蔡骞龑能否确认《房屋拆迁补偿安置协议》无效的问题。蔡全福与詹连珠于1990年3月29日登记结婚，案涉房屋于1991年建成。案涉房屋是否属于蔡全福与詹连珠的夫妻共同财产的问题。农村宅基地使用的是农村集体土地，农村集体土地归集体经济组织所有，而集体经济组织成员即农民享有的是土地使用权。因此，宅基地使用权是特定主体对集体土地的用益物权，是一种特殊的物权。《中国人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。《中国人民共和国物权法》第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，案涉房屋的所有权及宅基地使用权进行了登记并获取了相应的房屋所有权证及集体土地使用权证的情况下，应以土地使用权及房屋所有权的登记为准，即案涉房屋的所有权及其所附属的集体土地使用权都归蔡全福所有。没有法律规定，以户为单位的获得的以个人名义登记并获得相应的权属证书的应视为家庭共有财产。宅基地使用权系经申请后经批准取得，作为宅基地使用权人的配偶或其他家庭成员，有权向土地管理部门申请追加登记，或者经协商后由权利人让渡部分权利以实现所有权共有或者土地使用权共有。因此，自2004年6月18日案涉房屋的相关权属证书颁发后，权属人仅登记蔡全福一人，共有人一栏均为空白，作为蔡全福的妻子及儿子，均未向土地登记机构或者房屋产权登记机构申请追加登记为共有人，应视为认可案涉房屋的所有权及宅基地使用权的权属均属于蔡全福一人所有。因此，詹连珠以其是共同所有权人，蔡骞龑以其是共同居住权人要求确认案涉补偿安置协议无效，于法无据，不予支持。
本案的诉讼时效问题。计算诉讼时效的起始时间为自知道或者应当知道权利被侵害之日。2012年5月27日，蔡全福签署《住户交房证明单》，表示其一户已全部搬迁完毕，并与海沧建设局办理了房屋移交手续。同时，所有的补偿安置费用及相应的搬迁交房后才能享受的补助及奖励款167872元，蔡全福也领取了此部分款项。因此，自办理移交日起，海沧建设局虽然取得的不是案涉房屋的所有权，但是，组成房屋的构建物均归海沧建设局所有，海沧建设局有权随时拆除房屋并处理相应的构建物。蔡全福与詹连珠、蔡骞龑在办理移交手续后继续占有案涉房屋，属于非法的持续占有，只要蔡全福或詹连珠、蔡骞龑尚处在非法占有状态，海沧建设局随时有权要求蔡全福交付案涉房屋予以拆除。因此，蔡全福及詹连珠、蔡骞龑以超过诉讼时效为由进行抗辩，没有相应的法律依据，不予采信。
至于蔡全福认为案涉房屋的补偿标准明显过低，显失公平为由认为《房屋拆迁补偿安置协议》无效，显然系对相关法律规定的曲解。显失公平系在合同有效的基础上才存在显失公平，合同存在显失公平引起的法律后果是合同是否可以变更或者撤销的问题，而非合同是否无效的问题。
综上，海沧建设局请求蔡全福将案涉房屋及附属物交由海沧建设局拆除，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百五十二条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：蔡全福应于判决生效之日起三十日内将《厦门海沧区钟山居住区东部安置房建设用地集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（协议书编号：厦拆通[2010]31-A051号）所约定的址于厦门市海沧区嵩屿街道钟山村门牌××、拆迁编号C06号的被拆迁房屋（地证号为厦集土证海海沧字第000101号、房证号为厦农房证海海沧字第000101号，房屋层数和建筑面积及其他状况以协议书的约定及产权证登载为准）及附属物交给厦门市海沧区建设局验收拆除。本案一审案件诉讼费100元，减半收取50元，由蔡全福负担。
二审审理期间，蔡全福、詹连珠、蔡骞龑提出异议：1.案涉房屋并不在拆迁范围之内；2.遗漏查明存在超建部分的事实；3.蔡骞龑的配偶及子女户籍在该案涉房屋，应予以安置。此外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
审理中，蔡全福提交了如下证据：1.乡村建房用地申请书、勘察报告、乡村用地经办表，拟证明案涉房屋的建房用地系以户为单位进行申请，申请时间为1989年，审核批准时间为1990年4月27日。案涉房屋的用地并非上诉人蔡全福一人；2.案涉房屋的加层施工图及审核、制图费用缴交凭证，拟证明案涉房屋的加层施工图制作及审核通过时间为1991年5月份，案涉房屋建成于蔡全福婚后及蔡骞龑出生后，系家庭共有财产。3.土地登记审批表，拟证明案涉房屋的首次土地登记申请时间为1994年8月，审批时间为1996年11月。案涉房屋的首次土地登记系于蔡全福婚后及原审蔡骞龑出生后，系家庭共有财产。詹连珠、蔡骞龑质证认为，同意蔡全福的证明主张。海沧建设局质证认为，对证据的真实性没有异议，但无法证明是共有。土地申请时间是1989年这时候还没结婚儿子没有出生。即使房屋婚后建也不能取得产权退一步说即使原先是共有最后也应以登记为准。
海沧建设局提交如下证据：1.房屋测量图（两张）和附属物补偿清单，拟证明为订立案涉协议所发生的房屋和附属物测量及清点，系在蔡全福、詹连珠、蔡骞龑住房（讼争房屋）围墙内外公开进行，不存在蔡全福有意对其家人隐瞒协议的问题。即詹连珠、蔡骞龑对拆迁及协议属完全知情。2.《商谈记录》，结合蔡全福的《申请书》可证明，海沧建设局在协议签订前即已向蔡全福告知了具体补偿标准，蔡全福对此并无异议并与海沧建设局签订协议，故不存在补偿过低而不公的问题。3.《补充协议书》,拟证明蔡全福就案涉协议于2015年3月5日与海沧建设局订立了补充协议，故本案即使存在诉讼时效也应于此日起算。蔡全福质证认为，对证据1有异议，平面图落款时间是空白的，不知何时形成。该证据是否在现场形成。无法通过平面图推定蔡全福配偶及家人知悉蔡全福会签订拆迁补偿协议，二者没有关联。对证据2的商谈笔录的证明对象有异议，所有补偿标准应该按照法律而不是按协商。一审时蔡全福提出超出人均50平米应该评估，然而没有评估，标准过低，应当按照周边商品房进行补偿。一审有提交一组证据周边价格一平米一万余元，协议价只有四千多元，以协商为由不符合法律规定违法。对证据3补充协议书，对超建部分补偿，超建部分是90年代形成按照相应拆迁管理条例可以进行补偿。海沧区建设局也确认了这些房屋可以获得补偿只是补偿价格没有那么高。补充协议中关于超建面积的补偿尚未获得，没有补偿就拆除是违反法律规定的。对底下有蔡全福签字手印是真实的，当时海沧建设局让蔡全福签了大量文件，其中部分是空白的，在现场没有进行任何测量。詹连珠、蔡骞龑质证认为，同意蔡全福的质证意见。所有的测量图及附属清单上的签字人并未体现蔡骞龑及詹连珠的签字，詹连珠、蔡骞龑对该拆迁房屋涉及的拆迁协议并不知悉并且2015年海沧区建设局要来拆迁时才得知，也明确表示不同意及追认，至今案涉房屋系蔡全福詹连珠蔡骞龑在居住。
另，海沧建设局补充提交如下证据：1.《海沧区农村房屋拆迁情况登记表》，拟证明蔡全福系在2011年1月21日之前即自愿提出先行拆迁的申请，至协议签订时历经一年半，詹连珠、蔡骞龑对此不可能不知情。蔡全福在登记中确认案涉房屋权属人及拆迁人仅其一人，詹连珠、蔡骞龑仅是家庭成员，当地村委会对此出具“情况属实”的意见，主管部门也认可该意见，并未提出属共有房产。案涉房屋拆迁在当地大范围公开，再次证明其不可能不知情。2.《房屋拆迁安置补偿协议书》及公证书，拟证明蔡全福另有住所，案涉房屋的履行不存在因其无房居住而无法履行。蔡全福质证认为，对证据1《海沧区农村房屋拆迁情况登记表》中蔡全福签字的真实性无异议，但对其合法性及与证明内容之间的关联性有异议。该份情况登记表是对蔡全福的家庭成员及涉案房屋情况的登记，并不能以此证明詹连珠、蔡骞龑知悉拆迁事宜。海沧建设局的证明内容都是主观臆断，没有任何直接证据证明，根本不能成立。相反，该份证据足以证明海沧建设局存在主观过错。主要体现在以下几点：1.从情况登记表可知，户主是詹连珠，户主才代表家庭。被安置人员是蔡全福、詹连珠、蔡骞龑三人，而非只有蔡全福一人。对此海沧建设局都是明知的。但时至今日多年，涉案相关的协议或文件材料都没有詹连珠、蔡骞龑的签字确认，特别是安置方案也没有任何证据证明已得到詹连珠、蔡骞龑的认可。2、情况登记表，从笔迹上可以很直观看出，除了蔡全福的签名外，其他内容都不是蔡全福填写的。产权人一栏是依据产权证来填写的。但并不能以此来认定涉案房产就是蔡全福一人所有。海沧建设局明知涉案房产为农村房产，宅基地系以户为单位申请的，应属家庭共有财产，这符合土地管理法关于一户一宅的规定。而《福建省农村村民住宅建设管理办法》第12条规定“人均建筑面积不得超过60平方米”，案涉房屋实建面积352.4平米，对此海沧建设局也应当知悉，案涉房屋不可能归蔡全福一人所有。另外，房屋仅登记在一人名下，却不影响夫妻共有财产的认定，这在现实情况具有普遍性，也符合婚姻法对夫妻共有财产的相关规定。海沧建设局作为政府部门，相较上诉人更知法懂法，却将拆迁房屋时其应尽的审慎职责转嫁给被拆迁人，并以此主张其没有过错，这明显是不当的。对证据2《房屋拆迁补偿安置协议书》、《公证书》真实性无异议，但与本案没有关联性。该两组证据所涉房屋系蔡全福依继承合法所有，该房屋已被拆迁，但拆迁安置的房屋至今尚未建设，更未安置分配，相应的过渡费自2016年起就再未支付过。因此根本就不存在蔡全福另有其他住所的情形。詹连珠、蔡骞龑质证认为，对证据1《海沧区农村房屋拆迁情况登记表》真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议。登记表并未经詹连珠、蔡骞?签字确认，海沧建设局明知涉案房屋系夫妻共同财产，却故意隐瞒詹连珠、蔡骞?而与蔡全福签订拆迁协议，主观上明显存在恶意，詹连珠、蔡骞?对涉案拆迁协议的签订并不知情。具体理由如下：1.涉案房屋并不在厦门市国土资源与房产管理局通告的拆迁范围内，根据行政行为的信赖保护原则，政府部门的拆迁通告具有权威性可靠性，詹连珠、蔡骞?没有理由怀疑涉案房屋会被拆迁，海沧建设局及蔡全福也未告知。2.夫妻共有的房屋产权登记在一方名下的现象非常普遍，登记在夫妻一方名下不代表属一方个人财产，登记表很清楚显示有蔡全福的家庭成员情况，涉案房屋亦在婚后取得产权，根据我国婚姻法的相关规定，应属夫妻共同财产。3.根据涉案房屋的产权证信息，该房屋产权面积高达193.65平方米，若全部由蔡全福一人所有明显不符合常理，也违反了《福建省农村村民住宅建设管理办法》第十二条“人均建筑面积不得超过60平方米”的规定。综上，海沧建设局作为具有独立民事行为能力的国家机关，也有丰富的拆迁实务经验，其明显知悉涉案房屋属夫妻共有财产，却一直隐瞒詹连珠及蔡骞?而与蔡全福签订协议，主观上明显有过错。对证据2的真实性、合法性没有异议，但其与本案无关。
本院认为，首先，关于蔡全福与海沧建设局签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的效力问题。案涉房屋的拆迁系基于蔡全福的自行申请，属其真实意思表示，是与海沧建设局在平等民事主体之间协商一致达成意思表示。即使案涉房屋并不在拆迁范围之内，亦属于行政管理管理部门的行政管理事宜，相关法律法规并未对拆迁补偿安置协议的效力作出强制性规定，并不影响双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的效力，故应认定该《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，故蔡全福上诉主张该协议的效力，于法无据，应予以驳回。其次，詹连珠及蔡骞?上诉主张案涉房屋属家庭夫妻共有财产，但案涉房屋登记的所有权人为蔡全福，海沧建设局与物权登记人蔡全福签订《房屋拆迁安置补偿协议》并无不当。即使案涉房屋属于夫妻共有财产，但2012年，蔡全福即签订安置协议，并领取补偿款项。2016年，还送达《限期搬迁通知书》。同时，根据海沧建设局二审中提供的房屋测量图（两张）和附属物补偿清单，亦可证明海沧建设局进行过现场测绘。詹连珠亦自认其与蔡全福居住在一起，且对居住房屋的拆迁事宜系属家庭生活重大事项，故詹连珠及蔡骞?上诉主张其不知晓蔡全福签署协议及领取补偿款事宜，与常理不符，不予采信。詹连珠及蔡骞?自2012年起至本次海沧建设局提起诉讼长达数年的时间，均未存证据证明其提出异议，应当视为其认可该《房屋拆迁补偿安置协议书》，故詹连珠及蔡骞?以案涉房屋为夫妻共有财产，其未同意为由不予履行，缺乏事实依据，应予以驳回。再次，蔡骞?上诉主张其配偶及子女户籍落户于案涉房屋，应予以补偿，但根据蔡全福签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及补充协议，均系以案涉房屋的面积作为补偿标准，而非以人口作为安置补偿的标准。詹连珠及蔡骞?还上诉主张《房屋拆迁补偿安置协议书》显失公平，此属于协议能否撤销之情形，并非无效之情形，一审判决对此认定正确。至于超建部分补偿问题，各上诉人在本案中并未提出反诉，可另行处理。最后，蔡全福上诉主张海沧建设局的诉求超过诉讼时效，因蔡全福、詹连珠、蔡骞?仍继续占有案涉房屋，呈连续状态，故海沧建设局的诉求并未超过诉讼时效，应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人蔡全福、詹连珠、蔡骞?负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 章 毅
审 判 员 柯艳雪
二〇一八年七月五日
代书记员 陈 琳
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。