重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第09036号
原告黄术兰，女，汉族，重庆市某公司法定代表人，住重庆市沙坪坝区。
被告重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人罗皓，该公司总经理。
委托代理人张跃，女，该公司员工，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人陈霞，女，该公司员工，住重庆市武隆县。
原告黄术兰与被告重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法由代理审判员王成独任审判，适用简易程序并于2014年11月18日、11月25日公开开庭进行了审理。原告黄术兰、被告俊峰公司的委托代理人张跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄术兰诉称，2011年3月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区房屋一套，总成交金额为1205505元；被告应当在2012年6月30日前依照国家和地方的有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。同时约定，商品房交付使用后60日内，应提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，原告按照约定支付了购房款1205505元，但被告迟至2013年12月22日才向原告交房，同时迟至2014年6月10日才为原告办理《房地产权证》申请。按合同约定，被告的行为已构成逾期交房和逾期办证违约，应承担相应的违约责任。被告应以房价款1205505元乘以万分之二，从2012年7月1日起至2013年12月22日止向原告计付逾期交房违约金。被告应于商品房约定交付时间60天内即2012年8月30日以前申请办理产权登记，故被告应以1205505元乘以万分之一，从2012年8月30日起至2014年6月10日止向原告计付逾期办证违约金。现请求：1、判令被告于判决生效后1周内支付原告逾期交房违约金135238元；2、判令被告于判决生效后1周内支付原告逾期办证违约金26039元。
被告俊峰公司辩称，造成逾期交房事实的原因是房屋修建过程中遭遇高温天气影响工期，且重庆政府开展的打黑运动造成公司管理混乱，公司的印章等处于被监管的状态，致使被告逾期交房，其过错不在被告。即便被告要承担违约责任也应当按照合同约定计算违约金，合同补充协议第十二条约定已付房价款是指原告支付给被告的首付款加上原告已还银行按揭贷款本金之和，逾期交房违约金应以此为计算基数，并以原告每月的已付房款按月分段计算。被告对原告所称提交产权登记申请时间为2014年6月10日予以认可，但认为合同约定是在实际交房后的60日内办理产权登记，逾期在180日内的不承担逾期办证责任，原告实际在2014年1月22日接房，被告没有超过180天，不应承担逾期办证违约金。
经审理查明，2011年3月21日，原告黄术兰（乙方）与被告俊峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区房屋（以下简称诉争房屋），总成交金额为1205505元，由乙方于签订合同时首付房款365505元，剩余房款840000元向银行办理按揭贷款。本商品房属预售商品房，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。
合同第九条约定，如果甲方逾期交房，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，甲方应从逾期之日起至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.0的违约金；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方实际取得业务受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
合同附件五《补充协议》第十二条约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。
合同签订后，原告向被告支付首付购房款365505元，并通过向银行按揭贷款的方式向被告支付剩余房款840000元。2014年1月22日，被告将诉争房屋交付给原告。2014年6月10日，土地房屋登记机构对诉争房屋进行了产权登记。
另查明，原告从2011年8月开始偿还按揭贷款，至2013年12月22日其偿还银行按揭贷款本金的具体情况如下：
2011年8月8日偿还本金744.95元；
2011年9月8日偿还本金749.11元；
2011年10月8日偿还本金753.29元；
2011年11月8日偿还本金757.49元；
2011年12月8日偿还本金761.72元
2012年1月8日偿还本金765.97元；
2012年2月8日偿还本金770.25元；
2012年3月8日偿还本金774.55元；
2012年4月8日偿还本金778.87元；
2012年5月8日偿还本金783.22元；
2012年6月8日偿还本金787.59元；
截止2012年7月1日，原告共偿还银行按揭贷款本金8427.01元。
2012年7月8日偿还本金791.98元；
2012年8月8日偿还本金796.40元；
2012年9月8日偿还本金800.85元；
2012年10月8日偿还本金805.32元；
2012年11月8日偿还本金809.81元；
2012年11月8日又偿还本金150000元；
2012年12月8日偿还本金666.73元；
2012年12月10日偿还本金220000元；
2013年1月8日偿还本金493.21元；
2013年2月8日偿还本金495.77元；
2013年3月8日偿还本金498.34元；
2013年4月8日偿还本金500.93元；
2013年5月8日偿还本金503.52元；
2013年6月5日偿还本金100000元；
2013年6月8日偿还本金394.76元；
2013年7月8日偿还本金396.80元；
2013年8月8日偿还本金398.86元；
2013年9月8日偿还本金400.93元；
2013年9月24日偿还本金100000元；
2013年10月8日偿还本金288.78元；
2013年10月14日偿还本金70000元；
2013年11月8日偿还本金209.82元；
2013年12月8日偿还本金210.90元；
上述事实，有原告举示的商品房买卖合同及补充协议、发票、房产证、银行客户还款清单，被告举示的交接房程序表以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（包括附件五补充协议）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。
关于逾期交房违约金问题。被告未按合同约定的2012年6月30日交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金。原告现请求2012年7月1日至2013年12月22日期间的逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。原、被告签订的补充协议约定，原告采用按揭付款方式支付房价款的，在被告对原告归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，原告实际支付给被告的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。故本案中，计算逾期交房违约金的基数为原告支付的首付款和计算违约金的当日实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和。原告要求以购房全款为基数，不符合合同约定，本院不予支持。综上，被告应当每日按原告支付的首付款与计算违约金当日实际已归还银行按揭贷款本金之和的万分之二向原告支付2012年7月1日至2013年12月22日期间的逾期交房违约金。
关于逾期办证违约金问题。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请并取得登记受理单，逾期在180日之内的，被告向原告支付的违约金为0。原告于2014年1月22日实际接房，被告从该日后第61日起即2014年3月23日始构成逾期，但逾期未超过180日的无违约金。被告承认以原告所称的产权登记时间2014年6月10日作为其提出产权登记申请的时间，本院予以采纳，该时间未超过从2014年3月23日起180日，故被告不支付原告违约金。原告主张被告应于约定交房时间60天后即2012年8月30日开始计算逾期办证违约金，不符合合同约定，本院不予支持。
至于被告提出造成逾期交房的过错不在被告，打黑运动属于情势变更，被告不应当承担责任的抗辩意见，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后七日内分别从2012年7月1日起，以373932.01元（首付款365505元＋8427.01元）为基数；从2012年7月8日起，以791.98元为基数；从2012年8月8日起，以796.40元为基数；从2012年9月8日起，以800.85元为基数；从2012年10月8日起，以805.32元为基数；从2012年11月8日起，以809.81元为基数；从2012年11月8日起，以150000元为基数；从2012年12月8日起，以666.73元为基数；从2012年12月10日起，以220000元为基数；从2013年1月8日起，以493.21元为基数；从2013年2月8日起，以495.77元为基数；从2013年3月8日起，以498.34元为基数；从2013年4月8日起，以500.93元为基数；从2013年5月8日起，以503.52元为基数；从2013年6月5日起，以100000元为基数；从2013年6月8日起，以394.76元为基数；从2013年7月8日起，以396.80元为基数；从2013年8月8日起，以398.86元为基数；从2013年9月8日起，以400.93元为基数；从2013年9月24日起，以100000元为基数；从2013年10月8日起，以288.78元为基数；从2013年10月14日起，以70000元为基数；从2013年11月8日起，以209.82元为基数；从2013年12月8日起，以210.90元为基数；按每日万分之二向原告黄术兰支付逾期交房违约金至2013年12月22日止。
二、驳回原告黄术兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3526元，减半收取1763元（原告已预交），由被告重庆俊峰置业有限公司负担，限被告重庆俊峰置业有限公司于本判决生效后立即迳付原告黄术兰1763元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
代理审判员 王成
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 卢静