湖北省宜城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜城民二初字第00114号原告王伟，无职业。原告江满珍，无职业住址同上。系原告王伟之妻。两原告委托代理人刘林森，湖北联帮律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告王延波，个体户。被告刘琴，个体户。两被告委托代理人王爱华，宜城市法律援助中心律师，代理权限为一般代理。原告王伟、江满珍诉被告王延波、刘琴、第三人曾杉、供电公司房屋买卖（预约）合同纠纷一案，于2014年5月20日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月2日，公开开庭进行了审理。原告王伟、江满珍及其委托代理人刘林森、被告王延波、刘琴及其委托代理人王远芳、第三人曾杉及供电公司委托代理人王远芳到庭参加了诉讼，本案在审理过程中，原告王伟、江满珍于2014年8月15日撤回对第三人曾杉及供电公司的起诉，本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。原告王伟、江满珍诉称，2014年2月25日，我们与两被告通过中介公司签订了订购协议书。协议约定我们定购两被告的位于宜城市南环路的临街面楼5栋503号房一套，约定2014年3月5日前签订房屋转让合同。签订定购协议时我们缴纳定金10000元作为签订房屋买卖合同的担保。2014年3月5日，我们准备与两被告签订房屋买卖合同时发现，买卖房屋的所有权人是第三人曾杉，并非两原告本人，且该房屋所在地的供电公司严禁将房屋出售给外单位人员，否则停水停电。我们与两被告之间的交易无法履行。我们与被告协商解除订购协议，要求被告返还定金，但被告断然拒绝。为维护我的合法权益，请求人民法院解除我们与被告于2014年2月25日签订的订购协议书，判令被告双倍返还我们支付的定金20000元，并承担本案诉讼费。被告王延波、刘琴辩称，我们所转让的房屋拥有合法的所有权，有权依法处置。房屋原所有权人曾杉已经将房产连同房产证、土地使用权证交付给我们，我行使处置权不存在任何法律障碍。我再出售后，购买方行使占有、使用、收益、处分、变更登记等权利没有任何法律障碍。第三人曾杉在转让其房产证时，持有合法的房产证、土地使用权证。其权利受到法律保护，任何人不得干扰。因此原告诉称宜城市供电公司会停水停电，完全是无中生有。况且，即使宜城市供电公司停水停电，也与本案无关，因为原告交付的定金是成约定金。根据我们双方签订的订购协议书，我们的义务仅是在2014年3月5日前不得将房产另售他人，原告的义务是在2014年3月5日前与我们签订房屋转让合同，否则，使用定金罚则。然而，原告未履行找被告签订房屋转让合同的义务，因此，原告无权要求返还定金。我们与原告签订订购协议书是通过中介公司签订的，相应的房产证及土地使用权证已经交付给中介公司。原告在签订订购协议书之前已经查验了相关证件，因此原告称在2014年3月5日拟签订房屋买卖合同时才发现该房产的登记人并非我们不属实。综上，本案中违约的是原告并非我们，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年2月25日，原告王伟、江满珍（作为乙方）与被告王延波、刘琴（作为甲方）通过宜城市宜房房产经纪有限公司签订了订购协议书。协议约定，一、王伟、江满珍自愿订购宜城市南环路（供电公司输电部）临街面楼5栋503号房，建筑面积73.50平方米，房屋总价款合计为175000元。二、乙方签订本协议时缴纳定金人民币10000元作为签订房屋转让合同的担保，在签订房屋转让合同时转为同等金额的购房款，双方约定须在签订本协议后于2014年3月5日前签订房屋转让合同，哪方逾期视为违约，本订购协议失效，所交定金甲方不予退还，甲方有权将乙方所定的房屋另行出售。订购期内甲方若将乙方定购房屋转让给第三人或不再出售，则需双倍赔偿乙方定金。三、乙方在签订房屋转让合同时缴纳房款165000元。订购协议书签订后，王伟、江满珍向刘琴、王延波缴纳了10000元定金。2014年3月5日，原告王伟、江满珍准备与两被告刘琴、王延波签订房屋买卖合同时发现，买卖房屋的所有权人是第三人曾杉，并非两原告本人。两原告拒绝与两被告签订房屋买卖合同，并要求两被告返还定金，遭到两被告拒绝。两原告遂诉至本院，请求人民法院解除双方于2014年2月25日签订的订购协议书，责令两被告双倍返还支付的定金20000元，并承担本案诉讼费。另查明，两原告和两被告订购协议书中的宜城市南环路（供电公司输电部）临街面楼5栋503号房宜城市住房保障和房屋管理局登记的所有权人为第三人曾杉。曾杉于2013年12月5日将房屋出售给王延波，王延波支付了购房款180000元。曾杉与王延波约定，房屋在过户之前，王延波有权另行出售给他人，曾杉无权干涉，并无条件协助办理过户手续。上述事实，有两原告王伟、江满珍与被告王延波、刘琴签订的订购协议书、被告刘琴、王延波出具的收条、第三人曾杉与王延波签订的房屋买卖合同、原告江满珍的陈述、被告刘琴的陈述、第三人曾杉的陈述为证，本院予以确认本院认为，两原告王伟、江满珍与两被告刘琴、王延波签订的订购协议书对房屋的具体位置及价款作出了明确约定，实为房屋买卖预约合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方约定的定金条款适用定金原则，该协议自两原告交付定金时生效。双方签订的是房屋订购协议，房屋系不动产，依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中原、被告签订的订购协议中的房屋经依法登记的所有权人为第三人曾杉。虽然曾杉将房屋卖给王延波，但并未办理房屋过户手续，房屋所有权人仍为曾杉。本案中，原、被告在签订订购协议时两被告刘琴、王延波并未将房屋所有权人为曾杉这一事实明确告知给两原告王伟、江满珍，这可以从订购协议中看出，因为订购协议中并没有列明房产证号。房屋所有权人登记为曾杉这一事实足以影响到王伟、江满珍是否决定购买预订房屋。因为买卖房屋不仅只是占有房屋，而且要进行依法登记，因此在仅仅是原告王伟、江满珍与被告刘琴、王延波签订的买卖协议是不可能将房屋过户到两原告名下的，必须在房屋登记在刘琴、王延波名下后方能办理过户手续。但是直到双方约定的签订房屋买卖合同的日期2014年3月5日，房屋登记的所有权人仍为曾杉，原、被告双方若签订房屋买卖合同显然对两原告王伟、江满珍明显不公平，而且不能实现两原告成为房屋所有权人的合同目的，故两原告在2014年3月15日拒绝签订房屋买卖合同系自我保护，不属于违约行为。原、被告双方约定须于2014年3月5日前签订房屋转让合同，哪方逾期视为违约，订购协议失效。故订购协议在2014年3月5日未签订房屋买卖合同后已经不须履行，自动解除。故两原告再次要求本院解除没有依据，本院对两原告要求解除与被告于2014年2月25日签订的订购协议书的诉讼请求不再处理。订购协议约定，订购期内两被告若将两原告定购房屋转让给第三人或不再出售，则需双倍赔偿乙方定金。显然，两被告并没有违约，因此不承担双倍返还定金的违约责任。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，因此被告应当返还原告所交的定金10000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：一、两被告王延波、刘琴在本判决生效后3日内返还两原告王伟、江满珍所交的定金10000元。二、驳回两原告王伟、江满珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由两原告王伟、江满珍负担150元、两被告王延波、刘琴负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院，或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长罗学玲人民陪审员邱星人民陪审员胡晓飞二〇一四年八月一日书记员罗瑞玲