上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终124号
上诉人（原审原告）：李现斗，男，1983年3月18日生，汉族，住山东省青岛市。
委托诉讼代理人：陈加颂，上海普盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海腾备实业有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇南横街4号5幢1042室A座。
法定代表人：张在飞，总经理。
委托诉讼代理人：王劼，上海市震旦律师事务所律师。
上诉人李现斗、上海腾备实业有限公司（以下简称腾备公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李现斗的委托诉讼代理人陈加颂，上诉人腾备公司的委托诉讼代理人王劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李现斗上诉请求：撤销原判第二、第三、第四项，依法改判支持李现斗在一审中的所有诉请。事实和理由：自2015年6月中下旬起，李现斗一直通过各种途径望与腾备公司解决纠纷，系争房屋并未投入实际使用，故使用期并非至2015年12月18日。且一审法院简单认定李现斗承担全部房屋使用费，并没有按照过错比例要求腾备公司承担，对李现斗极不公平。在李现斗已投入人民币（下同）85,653元装修费的情况下，一审法院认定装修损失为10,000元，金额过低。
上诉人腾备公司上诉请求，撤销原判第一、第二、第三、第四项，依法改判驳回李现斗的所有诉请。事实和理由：腾备公司与李现斗签订的《厂房租赁合同》合法有效，一审法院认为没有房产证的厂房最北面棚子（以下简称北面棚子）也是李现斗承租的物业，这与合同约定明显不符。李现斗在整个一审过程中，并没有说清楚其租赁的厂房作为汽车维修使用是怎样的汽车维修，为何北面棚子拆了就不能汽车维修使用。李现斗只是借口北面棚子违章被拆，即要求确认合同无效，返还租金、保证金，完全违背了诚实信用原则。
上诉人李现斗与上诉人腾备公司均不同意对方的上诉请求及事实与理由。
李现斗向一审法院起诉请求：1、解除李现斗与腾备公司之间签订的《厂房租赁合同》；2、腾备公司向李现斗返还押金12,500元；3、腾备公司向李现斗返还已付租金75,000元；4、腾备公司支付李现斗违约金37,500元；5、腾备公司向李现斗支付装修费85,653元。审理过程中，经一审法院释明合同效力后，李现斗变更诉讼请求为:1、确认李现斗与腾备公司之间签订的《厂房租赁合同》无效；2、腾备公司向李现斗返还押金12,500元；3、腾备公司向李现斗返还已付租金75,000元；4、腾备公司支付李现斗违约金37,500元；5、腾备公司向李现斗支付装修费85,653元。
一审法院认定事实：2015年5月23日，李现斗（乙方、承租方）与腾备公司（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》（以下称合同），约定：1、腾备公司将坐落于松江区XX路XX号第6栋厂房北面两格410平方米（含公摊）出租给李现斗作为汽车维修使用，厂房最北面棚子可供李现斗免费使用，出租方式为现状出租，租赁期限自2015年6月5日至2019年7月31日；2、该厂房月租金为12,500元，每年合计租金为150,000元，租金每6个月支付一次；3、为确保乙方在承租期内遵守各项法律、法规、合法经营，并正常履行本合同各项条款，签约时，李现斗应向腾备公司缴纳履行信誉保证金12,500元，李现斗如有违反经营或违反本协议中相关条款，该信誉保证金将不予退还，反之租赁期满时，保证金退还李现斗（不计利息）；4、承租期内，李现斗不得擅自在承租区域内进行改建，如确因经营需要进行局部改造的，应绘制改造平面图由甲方审核同意盖章后方可进行施工，但不能影响房屋主体的机构，否则腾备公司将视为违约有权终止合同。李现斗在征得甲方同意后对承租区域内经营场所进行改建，一切费用由李现斗自行承担；5、如李现斗不再承租或因李现斗违约造成合同提前解除和合同期满后，李现斗须按时退还租赁厂房，乙方须恢复租赁前厂房的原状，装修无偿归腾备公司并按时退还租赁厂房；6、在租赁期内，如李现斗提前解除合同，将以叁个月的违约金赔偿腾备公司，腾备公司如果提前解除合同，则赔偿李现斗叁个月违约金；7、解除本合同的条件，李现斗、腾备公司同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任——该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的，该厂房因社会公共利益被依法征用的，该厂房因城市建设需要被依法列入厂房拆迁许可范围内的，该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房或者因不可抗力导致毁损、灭失的，双方协商一致同意解除本合同的，本合同李现斗有保密义务，不得外泄，否则腾备公司有权单方面解除合同；8、腾备公司应保证对李现斗有合法出租权，保证李现斗正常使用；9、隔墙、装修等由李现斗自行承担。合同签订后，李现斗于合同签订日向腾备公司支付20,000元，于2015年5月26日向腾备公司支付67,500元，合计87,500元，即保证金12,500元以及6个月租金75,000元。李现斗在审理中提供了在系争厂房内装修的清单及发票，发票金额为85,000元。
一审另查明，位于松江区XX路XX号5、6幢房屋的所有权人为案外人上海A有限公司，其将XX路XX号XX幢房屋出租给案外人上海B有限公司使用，案外人上海B有限公司将XX路XX号XX幢房屋出租给腾备公司使用。审理过程中，一审法院走访了系争房屋，根据李现斗、腾备公司的示意，系争房屋目前所在路牌号为XX路XX号。李现斗、腾备公司合同中所指“免费使用”的北面棚子因涉及违章建筑已拆除，原位于厂房北面外侧，走访时已为空地，双方在庭审中确认北面棚子面积约400平方米。李现斗于2015年12月18日将XX路XX号第6栋厂房北面两格410平方米厂房返还腾备公司，腾备公司也已接收。
审理中，经李现斗申请，一审法院委托上海东方投资监理有限公司对李现斗主张的装修情况及费用进行审价，因现场已不存在被退回。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据合同的内容，李现斗自腾备公司处承租的物业实际包括两个部分，一部分是案外人有产权的厂房，另一部分为没有房产证的“北面棚子”。虽然腾备公司认为该“棚子”系无偿供李现斗使用的，但是一审法院认为根据双方在合同中的描述，李现斗在向腾备公司承租物业时双方实际上是将该“北面棚子”一并作为租赁的标的物进行考量的，表述上的“免费使用”只是在费用上的约定并不表明其非为租赁标的物。而“北面棚子”未取得房产证也没有取得建设工程规划许可证，且因为涉及“违章建筑”而被拆除，违章建筑和合法建筑系作为同一租赁标的物，其对于合同效力的影响应该是从整体进行考虑，且违章建筑的面积实际上已经达到了合同总面积的近一半，因此一审法院认为李现斗、腾备公司之间的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。腾备公司作为出租人对房屋的状况应该明知，却将其出租给李现斗，对合同的无效承担主要责任。李现斗作为承租人，未对房屋状况尽到审慎注意义务，对于合同无效承担次要责任。
李现斗在合同签订后已经支付了包含保证金12,500元以及6个月租金75,000元，而根据合同约定及在审理过程中李现斗与腾备公司进行的房屋交还日期，李现斗对系争房屋的使用期为2015年6月5日至2015年12月18日，则李现斗应付使用费应为80,645元。故对于李现斗已付的6个月租金75,000元，腾备公司无需返还。对于李现斗已付的保证金，腾备公司应向李现斗返还，但考虑到应扣除李现斗未返还房屋前未支付的使用费，则腾备公司应退还保证金6,855元。对于违约金，在合同被认定无效的情况下，李现斗主张违约金没有依据，法院不予支持。
对于装修损失，根据李现斗、腾备公司之间的合同，并未禁止进行装修，而是约定装修由李现斗自行承担。现在双方之间的租赁合同无效，李现斗亦向腾备公司返还了系争厂房，那么对于装修费用的结算应结合本案实际情况由李现斗、腾备公司按过错比例承担。现系争房屋的装修现场已经不存在，对于可以拆分以及不可以拆分的内容已经无法在现场查勘，但考虑到李现斗租用系争房屋的时间及一般常识，李现斗对系争房屋进行一定的装修并无不当，则根据李现斗提供的装修费发票以及装修清单，并结合双方的过错，法院酌情确认腾备公司赔偿李现斗装修费损失10,000元。
一审法院据此判决：一、确认李现斗与上海腾备实业有限公司的《厂房租赁合同》无效；二、上海腾备实业有限公司于判决生效之日起十日内向李现斗返还6,855元；三、上海腾备实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李现斗装修费用损失10,000元；四、驳回李现斗的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,490元，由李现斗负担4,178元、上海腾备实业有限公司负担312元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于李现斗与腾备公司签订的《厂房租赁合同》的效力问题，合同虽然约定厂房“北面棚子”免费使用，但该“北面棚子”也包括在租赁部位内，现“北面棚子”因涉及违章建筑已拆除，故双方关于“北面棚子”的租赁关系因标的物违法性而无效，但是其余具有合法产权的建筑物的租赁合同关系，合法有效。一审法院认定《厂房租赁合同》整体无效有误，本院予以更正。
李现斗因租赁物有违章建筑被拆除、无法继续租赁系争房屋，故起诉要求解除租赁合同，本院认为，李现斗承租的“北面棚子”现已拆除，且“北面棚子”的面积近合同总面积的一半，“北面棚子”拆除后对承租人的使用确会造成一定程度的影响，承租人租赁目的不能实现，因此双方具有合法产权的建筑物的租赁合同关系可以解除，双方互不承担违约责任。
合同解除前，李现斗仍应支付租金。并且鉴于租赁合同约定“北面棚子”系免费使用，因此，即使“北面棚子”被拆除，李现斗仍应按合同约定的租金标准向腾备公司支付租金。李现斗于2015年12月18日将XX路XX号第6栋厂房北面两格410平方米厂房返还腾备公司，故其要求腾备公司返还租金缺乏依据，本院不予支持。至于押金，一审法院在扣除李现斗未返还房屋前未支付的租金，扣除金额并无不当，本院予以认同。如前所述，合同解除双方互不承担违约责任，李现斗要求腾备公司支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于装修损失，李现斗提供了发票及装修清单欲证明其损失，但仅凭发票并不能证明系用于系争厂房的装修，装修清单也系李现斗单方制作，考虑到腾备公司认可李现斗确有粉刷等行为，因此一审法院酌情确定腾备公司赔偿李现斗10,000元装修费，尚属合理，本院予以认同。李现斗要求腾备公司支付装修费85,653元，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李现斗、腾备公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定合同效力有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2710号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2710号民事判决第一项；
三、解除李现斗与上海腾备实业有限公司于2015年5月23日签订的《厂房租赁合同》中具有合法产权的建筑物的租赁合同关系，该《厂房租赁合同》中涉及违法建筑的租赁合同关系无效。
一审案件受理费人民币4,490元，由李现斗负担4,178元，上海腾备实业有限公司负担312元。二审案件受理费人民币4,490元，由上诉人李现斗负担2,245元，上诉人上海腾备实业有限公司负担2,245元。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一七年三月二十四日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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