重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第06646号原告重庆茂杰物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇白欣路22号附8号。组织机构代码57343929-9。法定代表人梅政，职务总经理。委托代理人代洪章，男，1955年8月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，代理权限为特别授权，系原告员工。委托代理人孙家定，男，1953年11月19日出生，汉族，住重庆市南岸区，代理权限为特别授权，系原告员工。被告郑玲，女，1982年1月23日出生，汉族，住本区。被告赵小军，男，1982年8月14日出生，汉族，住本区。委托代理人郑玲，女，1982年1月23日出生，汉族，住本区，系被告配偶。原告重庆茂杰物业管理有限公司诉被告郑玲、赵小军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法由审判员李霄敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆茂杰物业管理有限公司委托代理人代洪章、孙家定，被告郑玲委托代理人游彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告茂杰公司诉称，原告系九龙坡�白市驿镇渝川世纪园小区的物业管理公司，被告系该小区的业主。被告自2013年1月以来，以其阳台漏水为由拒交物业服务费，经原告多次催收均无结果。截止2015年3月，被告已经拖欠物业服务费27个月，累计欠费1296元。原告认为，原告已经按照物业服务合同，为小区业主提供了有偿物业服务，被告作为小区业主理应缴纳物业服务费。为维护原告合法权益，故起诉至法院，要求：1、被告支付原告2013年1月1日至2015年3月31日期间物业服务费1296元（从2013年1月1日至2015年3月31日共计27个月）；2、被告按照《物业服务合同》给付原告违约金505元；3、诉讼费由被告承担。被告郑玲、赵小军辩称，认可被告欠原告1296元物业服务费，被告拒交物管费的理由主要包括：1、被告房屋的景观阳台和生活阳台漏水，漏水原因系楼上业主导致，故原告应积极协调楼上业主进行整改；2、被告房屋所在的4栋2单元的单元门损坏，至今没有维修；3、小区脏乱差；4、小区车辆乱停乱放，影响安全；5、地面停车费应归业主所有。经审理查明，2012年9月28日，原告（乙方）与重庆市九龙坡区渝川世纪园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，主要约定：1、物业名称：本区白市驿镇渝川世纪园小区；2、物业服务费0.52元/月/平方米（建筑面积）；3、停车位属于全体业主的，使用人应按照甲、乙双方协商的标准，向乙方缴纳停车费，停车管理服务费归乙方所有，乙方承担相应管理职责。乙方在停车管理费中提取部分资金缴纳给小区业主委员会，作为用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；4、本合同期限为三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日；5、业主应于每月10至18日缴纳物业服务费。此外，该合同对委托服务管理事项、物业管理服务要求和标准等事项作出了约定。另查明，被告郑玲、赵小军系重庆市九龙坡区白市驿镇渝川世纪园小区4栋2单元3-2号房屋的业主，住房建筑面积为92.25平方米。2015年3月，原告向被告发送催收物管费的公告，被告辩称未收到该通知书，原告也没有证据证明被告已经收到了该公告。2014年10月28日，原告向本区白市驿镇综治办反映渝川世纪园小区临街餐馆的油烟问题；向小区业主委员会报送启用大修基金解决部分业主房屋漏水、改造小区消防系统的建议，但原告未提供相应证据证明前述部门收到了原告的意见与建议。再查明，原告认可小区地面车辆存在乱停乱放的问题，但主张是业主不听从保安管理的结果。被告在举证期限未举证证明小区存在脏乱差的事实和单元门损坏的事实。上述事实，有当事人的陈述、物业服务合同、催缴物业费公告、报告等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》（以下简称《审理物业服务案件司法解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，该物业服务合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，故被告作为业主也应该按照合同约定�履行合同义务。本案争议焦点一、被告应缴纳物管费的金额；2、被告是否应支付违约金。对此，本院评述如下：一、被告应承担举证不能的法律后果。《审理物业服务案件司法解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告依法提供了物业服务，被告作为业主理应按照合同约定向原告缴纳物业服务费，故对原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。此外，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被告抗辩小区存在脏乱差的事实以及单元门损坏的事实，但并未提供充分证据予以证明，故被告应承担举证不能的法律后果，本院对被告的抗辩不予认可。此外，被告认可欠缴纳物业服务费1296元，故对原告要求被告支付物业服务费1296元的诉讼请求，本院予以支持。对被告抗辩阳台漏水、地面停车费应归全体业主所有的抗辩理由，因被告自认漏水原因系楼上业主导致以及原告已经按合同约定将部分停车费缴纳给小区业主委员会，故被告的前述抗辩不属于本案审理范围，被告可以另案起诉。二、违约金不应得到支持。本案中，虽然原被告约定了缴纳物业费的时间，但并未举证证明被告收到了缴纳物业费的公告而恶意拖欠物业服务费，故被告应承担举证不能的法律后果。此外，原告认可小区地面停车位存在乱停乱放的问题，虽然原告抗辩系业主不服从保安管理所导致，但原告理应加强管理，引导业主有序停放车辆，且原告也未提供证据证明相关部门已经收到了原告反映问题的报告，故原告也应承担举证不能的法律后果，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑玲、赵小军于本判决生效之日起10日内支付原告重庆茂杰物业管理有限公司物业服务费1296元；二、驳回原告重庆茂杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告郑玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李霄敏二〇一五年七月二十一日书记员  赵 渝