湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0502民初1197号
原告:尤广文,男，1955年10月30日出生,住宜昌市。
原告:袁庆林,女，1969年9月20日出生,住宜昌市，系尤广文之妻。
两原告共同委托代理人：蔡安碧，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。
被告:宜昌时代购物广场有限公司,住所地宜昌市解放路52号。
法定代表人：李涛，该公司董事长。
委托代理人：郭德军，湖北百思特律师事务所律师。
原告尤广文、袁庆林诉被告宜昌时代购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理，由审判员周云适用简易程序独任审理，于2018年5月2日公开开庭，原、被告及其委托代理人均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。
原告尤广文、袁庆林诉称：原告母亲生前购买了时代购物广场三楼一商铺，与被告签订有15年的商铺租赁合同，约定被告每年按房屋价值一定比例向原告母亲支付租金。2016年2月，原告母亲去世，该商铺由两原告共同继承，并过户至两原告名下。被告仅向原告母亲支付了2009年至2015年租金，2016、2017年租金至今未付。因两原告催收未果，故诉至法院，请求判令：1、被告向两原告支付2016、2017年度商铺租金合计19562.4元、欠款利息1157.12元（截止2018年1月22日），并以19562.4元为本金基数、按日利率0.02%支付利息，自2018年1月23日计算至全部清偿时止。2、本案诉讼费由被告承担。
被告宜昌时代购物广场有限公司辩称：1、对两原告诉称的租金数额没有异议。2、因两原告出租的商铺配套消防设施存在重大缺陷，致使2018年1月被西陵区消防大队责令关门停业整改，被告至今仍未恢复营业，造成巨大损失。按照原、被告之间的《房地产租赁合同》，原告应保证商铺符合合同用途，现因原告商铺存在瑕疵致使被告被停业，被告有权行使不安抗辩权，拒付租金。
经审理查明：
原告尤广文母亲牛敬芳生前购买了位于宜昌市西陵区解放路时代购物广场三楼340B号商铺（宜市房权证西陵区字第02826**号），房屋价值163020元、面积25.08平米。2009年1月，原告母亲牛敬芳与宜昌天天百货有限责任公司（以下简称“天天百货公司”）签订《房地产租赁合同》，合同主要约定：1、牛敬芳名下的该25.08平米商铺由天天百货公司统一招商整体出租，租期15年，自2009年1月1日至2023年12月31日止。2、天天百货公司按房屋价款163020元的一定比例按年度向牛敬芳支付租金，其中2016年租金9781.2元、2017年租金9781.2元，每年的6月20日至6月30日期间支付该年度租金的50%，每年的12月20日至12月30日期间支付该年度租金的50%。3、牛敬芳保证该房屋产权清晰，不存在产权纠纷或其他权利瑕疵等。4、天天百货公司在租赁期间，不得破坏房屋、擅自改变房屋建筑结构，对房屋设施设备做好维护维修工作等。5、合同履行期间，双方均不得解除合同，一方擅自解除的，应支付对方一定金额违约金。6、若牛敬芳提供的房屋产权存在瑕疵，致使天天百货公司受损的，牛敬芳应向天天百货公司支付合同总金额30%的违约金。因牛敬芳原因致使天天百货公司无法经营的，牛敬芳应支付合同总金额30%的违约金，并赔偿损失。7、若天天百货公司未按期支付租金，牛敬芳有权按欠款总额的日万分之二标准计收欠款利息。若逾期超过三个月，牛敬芳有权解除合同并收回房屋。
2009年5月26日，天天百货公司工商更名为本案被告“宜昌时代购物广场有限公司”。2016年2月26日，牛敬芳病逝。2017年3月29日，经宜昌市中天公证处公证，牛敬芳名下该商铺由两原告继承。2017年5月24日，该商铺过户至两原告名下。2009年至2015年租金，被告均已足额支付给牛敬芳。但2016、2017年度租金，被告拖延至今未付。
2017年10月，因被告所经营的时代购物广场存在重大消防隐患，被责令整改。2018年1月25日，宜昌市西陵区公安消防大队对被告下发了《行政处罚决定书》，责令被告立即关门停业整改、并处15万元罚款。被告遂关门停业至今。
上述事实，有企业基本信息、死亡证明、公证书、房产证、银行交易明细、房地产租赁合同、公安消防整改通知书、告业主书、签到表、行政处罚决定书，及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为：原告母亲牛敬芳生前与天天百货公司签订的《房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。两原告因继承关系变更为该商铺产权人，房屋产权的变动不影响租赁合同的继续履行，故两原告成为新出租方有权收取租金。同理，天天百货公司于2009年更名为被告宜昌时代购物广场有限公司，公司的更名不影响其债务的承继，被告应继续按合同支付租金。关于逾期付款利息，《房地产租赁合同》第十.3条约定逾期后按每日万分之二标准计算，该标准折算后为年利率7.3%，该利率未超过银行同期贷款罚息利率上限，本院予以支持。因合同约定每年6月30日、12月30日前分段支付该年度租金的50%，故逾期利息亦自7月1日、12月31日起分段计算。关于被告能否以商铺存在消防隐患、被关门停业为由拒付租金？本院认为不能，理由如下：
1、该商铺系“分割出售、整体出租”经营模式下，先由开发商建筑毛坯房屋，分割出售给众多业主，再由被告整体回租、招商引资、整体装修，最后由被告收取商场各商户租金后返点给原告等业主。在此情形下，原告名下的商铺不具有严格意义上的房屋使用功能，无独立门窗、无独立给排水管道、无独立进出通道等。该商铺需与其他商铺整体装修，方能体现其使用价值。因此，该商铺在交付给原告之前，其消防配套设施应由开发商负责施工安装；在交付给原告之后，其消防配套设施应由被告（商场管理者）负责施工安装。据此，消防配套设施的安装或维护，其义务主体不在原告。
2、被告辩称行使“不安抗辩权”拒付租金，依《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，合同履行中行使“不安抗辩权”系指合同对方有“经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金、丧失商业信誉…”等情形，本案原告明显不属于上述情况。
3、《房地产租赁合同》第四.1.2条约定的原告义务包括“保证产权清晰、无权利瑕疵，保证房屋证件真实合法”，本案中原告并未违反上述义务，消防安全隐患不属于产权瑕疵。另外，《房地产租赁合同》第十.2条约定的违约责任“如原告提供的房屋产权存在权利瑕疵，…，因原告原因致使被告无法经营的，…”，本案中消防隐患并非原告过错所致，被告无法经营不能归责于原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宜昌时代购物广场有限公司应在本判决生效后三十日内，向原告尤广文、袁庆林支付2016、2017年度租金合计19562.4元；
二、被告宜昌时代购物广场有限公司应以4890.6元（9781.2元×50%）为本金基数、按年利率7.3%支付2016年度上半年租金逾期利息，自2016年7月1日起计算至债务清偿时止；以4890.6元为本金基数、按年利率7.3%支付2016年度下半年租金逾期利息，自2016年12月31日起计算至债务清偿时止；
三、被告宜昌时代购物广场有限公司应以4890.6元（9781.2元×50%）为本金基数、按年利率7.3%支付2017年度上半年租金逾期利息，自2017年7月1日起计算至债务清偿时止；以4890.6元为本金基数、按年利率7.3%支付2017年度下半年租金逾期利息，自2017年12月31日起计算至债务清偿时止。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费318元（原告已预交），简易程序减半收取159元由被告负担，被告应在支付上述判决款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 周 云
二〇一八年七月三十一日
书记员 王思源