上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第1427号
原告王朝普。
委托代理人潘红芳，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被告邹世明。
原告王朝普诉被告邹世明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王朝普的委托代理人潘红芳到庭参加诉讼，被告邹世明经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告王朝普诉称，2012年7月，原、被告就上海市黄陂南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订租赁合同，约定租金每月人民币（以下币种均为人民币）28，400元。合同到期后，双方于2013年7月10又签订续租合同。续租期间，被告以各种理由拖欠租金。2014年6月17日被告自行离开，原告无法与被告联系，也无法向其催讨欠租，故向法院提出诉讼，要求：确认双方合同租赁于2014年6月17日解除；被告支付原告拖欠的2013年7月24日至2014年6月17日的房屋租金305，773元；被告赔偿原告违约金56，800元（两个月租金标准）。
被告邹世明未作答辩。
经审理查明，系争房屋（建筑面积131平方米）系原告王朝普名下的产权房。
2012年7月，被告邹世明通过案外人上海络绎行房地产经纪有限公司工作人员杨某介绍，并由上海络绎行房地产经纪有限公司起草租赁合同文本后，同月24日在系争房屋底层大堂，在杨某参与下，原告王朝普的代理人赵某与被告邹世明本人签订了《上海市房屋租赁／商品房预租合同》，合同约定被告邹世明（乙方）租赁原告王朝普（甲方）房屋，租赁期限为12个月（自2012年7月24日至2013月7月23日止）；租赁期满，乙方需续租的则应于租赁期满前二个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后签订租赁合同；月租金28，400元，乙方每二月向甲方支付一次，应于付款月24日前向甲方支付租金（如7月24日前支付7月24日至9月23日两月租金，第二次于9月24日支付9月24日至11月23日租金，以此类推），逾期支付的每逾期一日，则乙方需按日租金的0.3%支付违约金；乙方以银行划账的方法向甲方支付租金，甲方收取账户如下：上海渣打银行，帐户XXXXXXXXXXXXXXXX；本合同签订之日后三个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金56，800元（为二个月租金），租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间发生水、电、煤气、通讯费用由乙方承担，甲方承担每月物业管理费及房屋租赁发票；合同第9.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反本合同一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，其中第（六）项约定，在租赁期间乙方逾期不支付租金累计超过30天的；合同第10.6条，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的壹倍向甲方支付违约金等。
合同签名成立后，被告邹世明入住，并支付了保证金56，800元。合同履行期间，被告有拖欠租金行为。
另，合同到期后，被告邹世明有意续租，经双方协商，由原告王朝普的代理人赵某起草了《续租协议》，约定双方同意续租一年（期限自2013年7月24日至2014年7月23日止），租金及付款方法依照原合同，自2013年11月24日起，甲方有权在每月的24日提前两个月书面通知解除合同而不承担违约责任；续租期间的押金从原合同中转付；协议签字生效，如发生与原合同重复、不符、不一致或矛盾的地方，以本协议为准。2013年7月10日，被告邹世明本人在《续租协议》上签名。
续租协议履行期间，被告邹世明于2013年10月25日向原告支付租金56，750元；12月12日向原告支付租金23，800元。
2014年6月17日，原告王朝普的代理人赵某接被告邹世明电话，称不再租住系争房屋。同日，赵某与被告邹世明办理房屋交接及物品清点。
诉讼中，原告王朝普出示其名下的2012年7月至2013年12月12日止的渣打银行（中国）有限公司综合月结单，1、2012年7月25日现金存款113，600元（2012年7月24日至2012年9月23日租金及保证金）；2、2012年12月24日现金存款142，000元（2012年9月23日至2013年2月23日租金）；3、2013年3月12日现金存款56，800元（2013年2月24日至2013年4月23日租金）；4、2013年10月25日现金存款56，750元（2013年4月24日至2013年6月23日租金）；5、2013年12月12日现金存款28，300元（2013年6月24日至2013年7月23日租金）。用以证明被告邹世明实际已支付租金金额，以及被告在续租协议履行期间，曾经支付租金事实。另，原告表述，已付保证金可抵冲欠租。
以上事实，由原告王朝普提供、出示的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁／商品房预租合同》、《续租协议》、渣打银行（中国）有限公司综合月结单及证人赵某、杨某证言。以上证据，原告当庭陈述及证人证言，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，现原告王朝普持有《上海市房屋租赁／商品房预租合同》、《续租协议》、渣打银行（中国）有限公司综合月结单，可以证明其与被告邹世明就系争房屋发生租赁事实；证人赵某、杨某证言，证明原、被告租赁合同形成时间和方法及履行事实。鉴于双方合同已实际履行，故本院确认双方订立的合同及续租协议合法有效。协议履行期间，被告于2014年6月17日单方提出解除协议，同日原、被告办理房屋交接手续，据此，本院确认，原告接受被告提前解除协议的事实，双方对此已达成合意，故本院确认，双方合同及续租协议于该日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于，被告邹世明仅支付了2013年7月23日前的租金，2013年7月23日至合同解除日（2014年6月17日止）的租金未予给付和办理结算，故原告要求被告邹世明支付上述期间的欠租，本院予以支持。原告已收保证金56，800元，原告同意抵扣被告未付租金。合同中第9.2.6条和第10.6条分别对违约金作了约定，前款适用条件为守约方对违约方有存在延期支付租金累计超过30天的，守约方可书面通知违约方解除合同，违约方按月租金的双倍支付违约金；后款适用条件为被告擅自退租，被告应按提前退租天数租金的壹倍，向原告支付违约金。鉴于本案查明事实，虽被告有欠租行为，但原告并未行使合同解除；本案合同提前解除系被告提出解约在先，故被告存在擅自退租事实。据此，关于原告主张违约金应适用第9.2.6条之约定，本院不予确认，应适用10.6条。
被告邹世明经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第一款、第九十七条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王朝普与被告邹世明就上海市黄陂南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房屋租赁／商品房预租合同》、《续租协议》于2014年6月17日解除；
二、被告邹世明应于本判决生效之日起十五日内按月租金人民币28，000元标准支付原告王朝普自2013年7月24日至2014年6月17日止的房屋租金；
三、原告王朝普应退已收被告邹世明保证金56，800元（该款可在第二条款项中予以抵扣）；
四、被告邹世明应于本判决生效之日起十五日内按月租金人民币28，000元标准赔偿原告王朝普自2014年6月18日至2014年7月23日违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，838元，公告费人民币560元，由原告王朝普负担人民币838元，由被告邹世明负担人民币6，560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 石志仁
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。