吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初2434号
原告：高丰，男，汉族，世纪牧歌练歌厅业主，现住黑龙江省林口县。
委托诉讼代理人：倪子钧，吉林金可律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓梅，吉林金可律师事务所律师。
被告：延边宏丰房地产开发有限公司，住所地延吉市。
法定代表人：徐志连，该公司总经理。
委托诉讼代理人：尚婷婷，女，延边宏丰房地产开发有限公司办公室主任，现住延吉市。
第三人：夏汝庆，男，汉族，延边延房装饰工程有限公司董事长，现住哈尔滨市。
委托诉讼代理人：盛翠利，吉林春都律师事务所律师。
第三人：孙浩亮，男，汉族，现住吉林省柳河县。
原告高丰与被告延边宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰公司）、第三人夏汝庆、孙浩亮合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月21日公开开庭进行了审理，原告高丰及其委托诉讼代理人倪子钧、张晓梅、第三人夏汝庆的委托诉讼代理人盛翠利到庭参加诉讼，被告宏丰公司与第三人孙浩亮经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本院于2017年11月16日公开开庭进行了第二次审理。原告高丰及其委托诉讼代理人倪子钧、张晓梅、被告宏丰公司的法定代表人徐志连、委托诉讼代理人尚婷婷到庭参加诉讼，第三人夏汝庆经本院传票传唤，第三人孙浩亮经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高丰向本院提出诉讼请求：1.请求确认高丰与宏丰公司签订的《房屋买卖内部团购合同书》、《商品房买卖合同》有效；2.请求判令宏丰公司交付上述合同所涉房屋并协助原告办理过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月，第三人夏汝庆、孙浩亮借用永华公司资质，承包宏丰公司开发的位于长春北湖的相关建设工程。施工过程中因资金不足向高丰借款300万元。2013年10月5日，高丰与宏丰公司、夏汝庆、孙浩亮签订名为投资实为借贷的《协议书》，约定：高丰向长春北湖工程投入资金300万元，宏丰公司二次拨款时，首先退还高丰300万元，高丰可以从宏丰公司处直接提取。2015年4月宏丰公司以房拨款，经二第三人同意，高丰与宏丰公司于2015年4月8日签订了《房屋买卖内部团购合同书》，以金域蓝景1#楼，东一单元501室、东二单元1503室、东三单元1401室、东三单元1501室四套房屋顶付欠款2453430.4元，约定房屋交付日期为2015年12月31日。2015年4月9日，高丰与宏丰公司签订《商品房买卖合同》，以金域蓝景小区A座2单元903号房屋顶付欠款626581元，约定房屋交付日期为2015年12月31日。至此，二第三人所欠300万元已由宏丰公司从其应拨付给二第三人的工程款中付清。现因宏丰公司尚未交付上述房屋，故诉至法院。
宏丰公司辩称，两份合同都无效，2013年10月27日宏丰公司与永华公司签订了补充协议，其中补充条款第一条宏丰公司拨付的所有工程款应转入永华公司基本账户，如工程款不经永华公司账户造成的一切后果永华公司不予承担。2014年6月1日宏丰公司与夏汝庆签订了协议书，协议书第三条约定此房源及以前拨付给永华公司的顶账房源如果没有永华公司确认同意，所有给永华公司拨付的房源全部作废。
夏汝庆述称：1.高丰与宏丰公司签订的《房屋买卖内部团购合同书》是有效的，该四套房屋价值有2453430.40元，由于宏丰公司未履行合同导致高丰起诉；2.高丰主张的《商品房买卖合同》及其内容均是无效的，这套房屋是由宏丰公司顶账给第三人夏汝庆的，夏汝庆与宏丰公司有《顶账房协议书》，该房屋未经夏汝庆同意，高丰与宏丰公司就该房屋签订商品房买卖合同，是无效行为，侵害了夏汝庆的合法权益，该房屋的权利人是夏汝庆。且《商品房买卖合同》中未明确具体房屋位置及信息，缺乏合同的形式要件；3.高丰实际为夏汝庆垫付的工程款是200万，其中300万中100万元是利息，根据有关规定高利息不受法律保护；4.《商品房买卖合同》中的房屋是以工程款抵付的，长春高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0193民初1409号民事判决中，所有工程款都判给了永华公司，高丰应向永华公司主张权利。
孙浩亮未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月1日，宏丰公司与吉林省永华建筑工程有限公司（以下简称永华公司）签订《工程承包意向书》，约定宏丰公司将长东北文化旅游产业园区兴隆泉干沟东侧商业街3#4#5楼工程（即长春北湖工程）承包给永华公司，发包单位一栏加盖宏丰公司公章及徐志连印章，承包单位一栏加盖永华公司公章，委托代理人处由夏汝庆签字。
2013年10月5日，宏丰公司、永华公司、高丰三方签订协议书，约定：因长春北湖工程的后续资金不够，现高丰投入资金300万元。甲方一栏处由徐志连签字，乙方一栏处由夏汝庆、孙浩亮签字捺印，丙方一栏处由高丰签字。宏丰公司与永华公司均未加盖公章。
庭审中，高丰自认其自2013年10月7日起至2013年10月20日左右，先后向夏汝庆交付1664000元，并为夏汝庆垫付336365元钢材款，共计2000365元，并按200万元整数确认数额，300万元中包含200万元本金及100万元利息。庭审中，夏汝庆提出协议书中约定的300万元中包含100万元的利息，该利息数额过高，不应受到法律保护。
2013年11月26日，宏丰公司与永华公司签订一份抵账房协议书，双方就房屋抵付长东北文化旅游产业园区兴隆泉干沟东侧商业街3#4#5楼工程款事宜达成如下协议，约定宏丰公司用其所建筑的金域蓝景工程中的A栋东二单元A-2-903，A-2-1003，A-2-1103，A-2-1203，A-2-1303，B栋东一单元B-1-901，B-1-1001，B-1-1101，B-1-1201，B-1-1301房屋抵付永华公司工程款；宏丰公司先拨付4套房源，待永华公司把工人工资全部开清后再拨付剩余6套房源（即A-2-1103，A-2-1203，A-2-1303，B-1-1101，B-1-1201，B-1-1301），甲方一栏处有宏丰公司霍民维签字，乙方一栏处有夏汝庆签字。宏丰公司与永华公司均未加盖公章。
2013年11月27日，宏丰公司与永华公司签订补充协议，约定：经双方研究决定2013年拨付工程款600万元，先拨付300万元，年底拨付300万元（如果宏丰公司无能力支付，给永华公司拨付2套房子抵付100万元），其余为顶账房一周后预付，房屋价格为售楼处的销售价格。发包单位一栏加盖宏丰公司公章及徐志连印章，承包单位一栏加盖永华公司公章，委托代理人一栏由夏汝庆签字。
2014年6月1日，宏丰公司与夏汝庆签订协议书，双方就房屋顶付工程款事宜，达成如下协议，宏丰公司用其所建筑的金域蓝景小区的1#楼，房号为1-1-501、1-2-1503、1-3-1401、1-3-1501的房屋顶账2453430.4元，剩余546569.6元双方另行协商，甲方一栏处由宏丰公司盖章，乙方一栏处由夏汝庆签字。
同日，宏丰公司与永华公司签订顶账房协议书，约定宏丰公司用其所建筑的金域蓝景工程中1#楼，房号为1-1-501、1-2-1503、1-3-1401、1-3-1501的房屋顶账2453430.4元，并约定本协议签订后，由乙方（永华公司）负责办理顶账楼房的产权过户手续，及所需税和各种费用。甲方一栏处由宏丰公司加盖公章并由霍民维签字，乙方一栏处由夏汝庆签字捺印，但未加盖永华公司公章。协议尾部夏汝庆手写“我夏汝庆同意将上面房源转为高丰名下用以支付向高丰借款叁佰万事宜”。
同日，夏汝庆与高丰签订还款协议书，约定：因长春北湖工程资金不够，夏汝庆向高丰借人民币300万元整，经双方协商同意以房屋顶付，双方就房屋顶付借款事宜，达成如下协议：夏汝庆用其金域蓝景小区中1#楼东一单元，房号为1-1-501、1-2-1503、1-3-1401、1-3-1501的房屋顶账2453430.4元，并约定本协议签订后，由乙方（高丰）负责办理顶账楼房的产权过户手续，及所需税和各种费用。甲方一栏处由夏汝庆签字捺印，乙方一栏处由高丰签字捺印。
2015年4月8日，宏丰公司与高丰签订《房屋买卖内部团购合同书》，约定宏丰公司将开发建设的金域蓝景的1栋2单元15层03号、1栋3单元14层01号、1栋3单元15层01号、1栋1单元5陈01号房屋出售给乙方，总房款为2453430元，付款方式为抵付长春北湖工程款，以工程最终结算为准，甲方一栏处有宏丰公司公章及徐志连印章，乙方一栏处由高丰签字捺印。
2015年4月9日，宏丰公司与高丰签订《商品房买卖合同》，约定宏丰公司将金域蓝景第A栋2单元903号房出卖给高丰，价款为626581元整，抵付长春项目工程款，甲方一栏处有宏丰公司公章及徐志连印章，乙方一栏处由高丰签字。
另查，2013年6月8日，永华公司与孙浩亮签订一份联合经营协议书，约定双方在长东北文化旅游产业园区兴隆泉干沟东侧商业街进行联合经营，在永华公司资质允许和授权的范围内，拓展业务、开辟市场、实现规模效益；2013年12月1日，永华公司与孙浩亮、夏汝庆签订一份联建补充协议，约定双方在长东北文化旅游产业园区兴隆泉干沟东侧商业街3#4#5#楼项目进行联合经营，并授权夏汝庆为本工程委托人，授权办理本工程施工、安全及决算事宜，且所有文件需加盖公司公章方可生效。
另查，宏丰公司与永华公司系发包方与承包方的关系；永华公司与孙浩亮系联合开发经营的关系；永华公司与夏汝庆是委托人和受托人的关系；高丰与夏汝庆是借贷关系；宏丰公司与高丰系基于宏丰公司、永华公司（夏汝庆）、高丰之间的三角债关系，而经三方协商同意形成房屋买卖关系（五套房屋，夏汝庆只认可四套）。关于永华公司与夏汝庆、孙浩亮之间的关系，高丰主张夏汝庆与孙浩亮是借用永华公司的资质；宏丰公司则主张夏汝庆、孙浩亮是永华公司项目部经理，又称夏汝庆与永华公司是违法的挂靠关系；夏汝庆则主张其为实际施工人，夏汝庆是大包，孙浩亮是清包；孙浩亮在另案中称其为实际施工人，永华公司无权主张工程款。
另查，长春高新技术产业开发区人民法院于2016年月15日作出（2016）吉0193民初1409号民事判决书，判决宏丰公司在判决生效后立即给付永华公司工程款7324957元。宏丰公司不服提起上诉，长春市中级人民法院于2017年7月30日作出（2017）吉01民终854号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
认定上述事实的证据有：身份证复印件三份、协议书一份、还款协议书一份、房屋买卖内部团购合同书一份、商品房买卖合同一份、顶账房协议书一份、抵账房协议书一份、营业执照复印件一份、工程承包意向书一份、补充协议一份、宏丰公司与夏汝庆协议书一份及高丰、宏丰公司、夏汝庆的出庭陈述。
本院认为，关于高丰要求确认2015年4月8日宏丰公司与高丰签订的房屋买卖内部团购合同书以及2015年4月9日宏丰公司与高丰签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，宏丰公司提出根据2014年6月1日宏丰公司与夏汝庆签订的《协议书》约定“此房源及以前拨付给夏汝庆的顶账房源，如果没有永华公司确认同意，所有给夏汝庆拨付的房源全部作废”的条款以及永华公司对宏丰公司通过夏汝庆向其顶账房屋的事实，因未经永华公司加盖永华公司公章未予认可，且长春两级法院未认定宏丰公司向永华公司以房屋抵付工程款的事实，直接判决宏丰公司向永华公司支付工程款为由，应当认定两份合同均为无效，第三人夏汝庆则提出2015年4月8日宏丰公司与高丰签订的房屋买卖内部团购合同书有效，但2015年4月9日宏丰公司与高丰签订的商品房买卖合同，因未经夏汝庆同意，因此该合同无效，且高丰实际为夏汝庆垫付的工程款为200万元，剩余100万元系利息，该利息过高不应得到法律保护，本院认为，宏丰公司认为夏汝庆系永华公司的项目经理，且在永华公司起诉宏丰公司要求给付工程款的诉讼中，宏丰公司亦提出通过永华公司与宏丰公司于2016年3月18日签订补充协议，宏丰公司以其金域蓝景的12套房屋抵偿工程款7439071.4元（其中包含涉案5套房屋），但永华公司在另案中，明确对以房顶账的事实不予认可，故应当认定宏丰公司向夏汝庆顶账的涉案房屋其本意是顶账给永华公司的，但永华公司以夏汝庆未经永华公司同意亦未加盖永华公司公章为由对顶账事实不予认可，致使以房屋抵付工程款未能实现，宏丰公司仍需向永华公司支付工程款7439071.4元，本院认为，2013年12月1日，永华公司与夏汝庆明确约定授权夏汝庆为工程委托人，授权办理工程施工、安全及决算事宜，且所有文件需加盖永华公司公章方可生效，但宏丰公司与夏汝庆于2014年6月1日签订的顶账房协议书中未加盖永华公司公章，且永华公司在另案中对房屋抵付工程款事实不予追认，故宏丰公司与夏汝庆签订的顶账房协议书应视为无效，因此夏汝庆基于上述顶账协议以涉案四套房屋与高丰签订的还款协议书也应当认定为无效，故宏丰公司经夏汝庆同意与高丰签订的房屋买卖内部团购合同书亦应认定为无效，未经永华公司同意，夏汝庆处分涉案房屋的行为构成无权处分，且高丰与夏汝庆之间实际发生的借款数额为2000365元，双方在协议中直接认定300万元为借款，虽提出100元系利息，但其利息自借款之日起至签订顶账房协议之日止的利息，已超过年利率36%的标准，其约定数额与实际借款数额明显不合理，故不能认定高丰属于善意取得，综上，本院确认2015年4月8日宏丰公司与高丰签订的房屋买卖内部团购合同书无效；关于2015年4月9日宏丰公司与高丰签订的商品房买卖合同，涉案房屋亦属于宏丰公司抵付工程款的房屋，高丰主张签订该商品房买卖合同经过夏汝庆同意，但夏汝庆不予认可，且高丰未能提供相应的证据予以证实，夏汝庆、高丰、宏丰公司三者之间也没有针对该房屋签订抵账房协议，且即使夏汝庆同意，因永华公司对顶账协议不予追认，故该商品房买卖合同亦应认定为无效。高丰与宏丰公司之间的房屋买卖合同不能实现，因此高丰与夏汝庆之间回到最初的借贷关系，高丰有权另行向夏汝庆主张返还借款本金及利息。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：
一、确认原告高丰与被告延边宏丰房地产开发有限公司于2015年4月8日签订的房屋买卖内部团购合同书以及2015年4月9日签订的商品房买卖合同无效；
二、驳回原告高丰的其他诉讼请求。
案件受理费31440元（原告已预交），由被告高丰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 尹永杰
人民陪审员 车钟中
人民陪审员 金明善
二〇一七年十二月七日
书 记 员 吕春兰