吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民二终字第54号
上诉人（原审原告）黄春花，女，朝鲜族，无职业，住吉林省柳河县。
委托代理人徐公市，吉林长白山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吉林顺泰工程机械有限公司。住所：吉林省长春市。
法定代表人席军，经理。
上诉人黄春花因房屋租赁合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2013）浑民二初字第547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
黄春花原审诉称，2012年9月3日，黄春花与顺泰公司签订了租赁协议，协议约定黄春花将位于白山市山水名家小区的房屋及地下室、面积81.6平方米的自有房屋出租给顺泰公司办公使用。租赁期为四年，年租金34，500.00元，同时约定，在租赁期间内所发生的水、电等费用由顺泰公司承担，原有附属设施发生损坏由顺泰公司承担维修责任。提前解除合同，以当年的房租费数额作为违约金由顺泰公司支付给黄春花。当合同履行不到一年，即2013年7月26日，顺泰公司提出解除合同并将钥匙交与黄春花，当黄春花要求其支付违约金，顺泰公司却始终不予答复。因顺泰公司搬出房屋和交钥匙的行为，证明其提前解除合同，构成违约的事实，现诉讼请求：1、判决解除房屋租赁合同；2、顺泰公司支付违约金34，500.00元、电费125.89元、水费12.00元、赔偿损坏的拉链式铁门3，000.00元。
顺泰公司原审辩称，黄春花与顺泰公司2012年9月3日签订的合同，是延续2011年的租赁合同，2011年约定租金为30，000.00元，续签时黄春花将租金上涨了15%是完全无理的要求，当时顺泰公司完全有理由终止合同，因同样的房屋当时的年租金为24，000.00元，所以顺泰公司为避免给黄春花造成损失，在2013年4月就通知黄春花要求解除合同，并允许黄春花找新的租户且顺泰公司可以提前搬出，其间黄春花多次找人看房，顺泰公司员工多次为其提供方便。2013年7月20日左右，黄春花打电话说房子已找到新租户，催促顺泰公司搬出，顺泰公司租车及工人搬家时，黄春花不知什么原因又阻挠顺泰公司搬家，并且将房门锁换掉，无故扣押顺泰公司价值十多万元的配件及其他物品。2013年7月25日，黄春花又一次给顺泰公司打电话，要求顺泰公司提前搬出并无条件解除租赁合同，顺泰公司按黄春花要求搬出了房屋。2013年7月26日，黄春花与顺泰公司已解除了租赁合同，解除合同是黄春花提出的，在当日搬出房屋时双方已结算清楚，并签订了《解除合同证明》，该证明也是黄春花起草的。现黄春花又提出本次诉讼，顺泰公司不同意黄春花要求支付34，500.00元违约金的诉讼请求，34，500.00元明显是不合理的，如需交纳顺泰公司没有必要提前搬家；电费125.89元、水费12.00元，顺泰公司同意给付；损坏的拉链式铁门是自然损坏，并不是顺泰公司的原因造成，不同意赔偿。顺泰公司主张黄春花退还涨价部分的房租4，500.00元，并退还2013年7月26日至9月3日的房租费3，780.00元。
原审法院审理查明，2012年9月3日，黄春花与顺泰公司签订《房屋租赁合同》，合同约定黄春花将其所有的位于白山市浑江区山水名家小区内面积81.6平方米房屋出租给顺泰公司；使用期限为四年，每年租金为34，500.00元；每年提前一个月收取房租费用；租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、气等）与使用房屋相关费用由顺泰公司承担；顺泰公司负责承租房屋及原有附属设备的维修，并承担维修费用，黄春花应予以协助。合同中对提前解除合同的约定：租赁期间，非本合同约定情况，黄春花解除本合同，提前收回房屋的，黄春花应向顺泰公司支付当年房租费，若约定的违约金不足抵付顺泰公司损失的，黄春花还应负责赔偿超过违约金部分的损失；租赁期间，非本合同约定情况，顺泰公司解除本合同，顺泰公司应向黄春花支付当年房租费为违约金，若约定的违约金不足抵付黄春花损失的，顺泰公司还应负责赔偿超过违约金部分的损失。签订合同后，双方依约履行。
2013年7月26日，黄春花与顺泰公司签订《解除合同证明》，内容为：顺泰公司提前解除与黄春花签订的租住“山水名家”黄春花门市房的协议，定于2013年7月29日前将所租住的房屋返还给黄春花。今日搬走，倒房。同日，顺泰公司自承租屋内搬出，将房屋返还给黄春花。顺泰公司使用期间欠缴电费125.89元、水费12.00元。顺泰公司房屋租金支付至2013年9月3日。
原审法院认为，黄春花与顺泰公司之间为房屋租赁法律关系。黄春花主张解除黄春花与顺泰公司之间的《房屋租赁合同》，因双方已签订了《解除合同证明》，可以证明双方已于2013年7月26日达成了解除协议，故对此不予重复处理。
顺泰公司提前解除租赁合同，属于违约，黄春花要求顺泰公司赔偿违约金，符合双方的约定及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，但黄春花要求顺泰公司支付34，500.00元违约金过高，且顺泰公司认为34，500.00元违约金不合理，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，酌定顺泰公司以三个月的租金即8，625.00元为违约金为宜。黄春花请求顺泰公司给付其垫缴的电费125.89元、水费12.00元，顺泰公司对此无异议，依法予以支持。
黄春花请求顺泰公司赔偿损坏的拉链式铁门3，000.00元，顺泰公司对此不予认可，黄春花未提供证据证明该铁门的损坏原因及维修价值，该请求不予支持。顺泰公司主张解除合同是黄春花提出，因黄春花否认，顺泰公司未提供充分的证据加以证明，该主张不能成立。顺泰公司主张黄春花退还涨价部分的房租4，500.00元，没有事实及法律依据，不予支持。顺泰公司要求退还2013年7月26日至9月3日的房租费3，780.00元，因顺泰公司未提起反诉，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原审法院判决：“一、被告吉林顺泰工程机械有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄春花违约金8，625.00元、电费125.89元、水费12.00元；二、驳回原告黄春花其他诉讼请求。案件受理费740.00元减半收取，由黄春花承担245.00元，由吉林顺泰工程机械有限公司承担125.00元。”
黄春花上诉认为，黄春花与顺泰公司于2011年建立的房屋租赁关系，2012年9月3日又续签了租赁合同约定的租赁期限为4年，违约金约定为当年的房屋金额即34，500.00元。顺泰公司在合同履行不到一年即提前解除合同，但不依合同约定给付违约金。按照房屋租赁期限4年计算，四年的房屋租金为138，000.00元，按30%计算违约金数额为41，400.00元，所以原审法院认定的违约金数额为8，625.00元依据不足。原审法院判决认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院依法改判。
顺泰公司未答辩。
经本院审理查明，黄春花与顺泰公司经协商一致，解除双方于2012年9月3日签订的房屋租赁合同，双方于2013年7月26日签订“解除合同证明”。该证明主文内容后有“附：1、电费等顺泰公司承担，各种相关费用以实际发生为准由顺泰公司承担。2、防盗门试问生锈，滑轮部分损坏。”前述解除合同证明所附的内容被划掉。
二审中黄春花提供了2014年3月14日更换本案所涉房屋门支付价款3，080.00元的票据。
其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，2013年7月26日顺泰公司与黄春花解除房屋租赁合同，依据双方签订的解除合同证明，同日顺泰公司已将租赁房屋交还黄春花。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”黄春花在与顺泰公司解除合同并收回房屋后，对该房屋可自行使用或另行出租，对于顺泰公司的违约行为，原审法院酌情支持其交纳并无不当，黄春花上诉主张违约金是否过高，应以四年的房屋租金总和的30%衡量没有依据。对于黄春花主张更换房门损失3，000.00元，因双方在解除合同证明中关于防盗门的损坏的附项第二项在双方签订该证明时被划掉，且其没有证据证明防盗门的损坏系由顺泰公司造成，原审法院未支持其该项损失并无不当。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币740.00元，由上诉人黄春花承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 兆艳红
代理审判员 郭惠靖
二〇一四年四月十一日
书 记 员 李 勇