贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初2615号原告：严明亮，男，1972年6月19日出生，侗族，贵州省玉屏县人，住贵州省玉屏侗族自治县。委托诉讼代理人：付忠奇，贵州贵黄叶律师事务所律师，特别代理。执业证号：15204201610386445。被告：贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司（以下简称恒阳房开公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河黄河路67号。法定代表人：杨芳俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭江妮，该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：刘念，该公司员工，一般代理。原告严明亮与被告恒阳房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严明亮及其委托诉讼代理人付忠奇、被告恒阳房开公司委托诉讼代理人刘念均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严明亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与原告于2014年8月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014YS218号），向原告交付位于贵阳市花溪区小河黄河北路1号龙湾国际第7幢1单元7层4号房屋。2.判令被告向原告支付自2015年12月31日起以购房总价款人民币705945元为基数按照每日万分之零点五的标准计算至2018年4月14日逾期交房835天的违约金人民币23628元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年8月28日，原告与被告签订合同编号2014YS218号《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告在建中的位于贵阳市花溪区小河黄河北路1号龙湾国际第7幢1单元7层4号房屋；所购的房屋套内建筑面积为104.86平方米，房屋总价款人民币705945元，交房日期为2015年12月31日前；同时原、被告双方签订《商品房买卖合同》首付分期付款买卖补充协议，协议约定原告于合同签订之日向被告支付10%的首付房款人民币75945元；剩余20%首付房款人民币140000元向被告借款并在交房时一次性付清；未付70%房款人民币490000元向花溪银行申请按揭贷款。合同签订之日，原告向被告支付人民币215945元（含向被告的借款人民币140000元）的首付房款，并向被告交纳了人民币80元的房屋登记费及住宅专项维修资金人民币14119元，于2014年9月16日办理了商品房预售合同备案登记；原告于2014年12月2日通过银行按揭贷款人民币490000元，向被告支付了所有购房款。由于被告迟迟未通知原告办理交房手续，原告于2018年3月初，到被告处要求交付房屋，并偿还向被告所借的人民币140000元，但被告仍然未履行交付房屋的义务。2018年4月2日，原告收到被告通过邮政发出的《催告函》快递，被告以原告向其所借的款项未在2015年12月31日还清为由，通知原告在2018年4月4日前去被告处办理解除《商品房买卖合同》。原告认为，被告从未通知原告交房，且合同约定的借款是在交房时一次性付清，且原告在被告发出通知前，已经到被告处要求交房并偿还借款，被告解除商品房买卖合同没有事实和法律依据。根据原、被告双方在合同第十一条的约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”、第十三条：“自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”，双方签订的合同真实有效，被告应当履行合同约定的交付房屋义务，并向原告支付违约金。原告多次要求被告交付房屋并支付违约金，但被告一直未履行，在未书面通知原告办理交接手续的情况下，解除商品房买卖合同不符合法律规定。综上，为维护自身合法权益，原告现向法院提起诉讼，诉请如前。被告恒阳房开公司辩称，第一，根据购房补充协议约定，原告欠付被告购房款，未达到交付房屋的条件，被告有权收回房屋。第二，原告要求被告支付违约金无事实依据，原告在收到被告发送的催告函后，至2018年4月2日才到被告处协商解除合同事宜，根据原、被告签订的买卖合同附件十二“补充协议”第四条第一项约定，被告交付房屋的时间应当顺延至原告支付全部房款时。第三，原告有9期房贷逾期未还，导致被告账户被银行扣划人民币42194.71元，经被告多次催收，原告仍未支付。综上，请求依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2014年8月28日，原告严明亮作为买受人，与作为出卖人的恒阳房开公司签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买位于贵阳市花溪区小河黄河北路1号龙湾国际第7幢1单元7层4号的房屋。该《商品房买卖合同》主要内容约定：该商品房建筑面积为126.34平方米；房屋总价为人民币705945元；买受人以银行按揭付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款人民币215945元，余款人民币490000元以银行按揭支付；第十一条交付时间和条件：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90个工作日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限）自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90个工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金；第十四条交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3个工作日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。该合同中附件十二补充协议主要内容约定：双方自愿协商一致订立如下条款作为本《商品房买卖合同》的修改和补充。第四条关于买受人逾期付款的违约责任（对本合同第十条的修改和补充）：1、买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任，出卖人交房时间相应顺延……第五条交付时间和条件（对本合同第十一条的修订和补充）：《商品房买卖合同》第十一条约定的“建筑工程竣工合同证明文件”出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。第七条关于逾期交房责任（对本合同第十三条的修订和补充）：……2、双方同意出卖人如有逾期交房情况发生，逾期交房违约赔偿金至出卖人取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》，登报通知交房之日起……3、出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日算起）书面通知出卖人，出卖人在60日内未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。第八条关于交接手续（对本合同第十四条的修订和补充）：1、买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《贵阳晚报》或《贵州都市报》上的交房通知。2、出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，应按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜，买受人自身亦负有注意之义务。出卖人依照本合同约定方式履行通知义务后，即视为已将交付通知送达买受人。交付时间即为通知截至时间。该合同还对其他相关内容进行了约定，原、被告均在合同上签字及签章予以确认。同日，被告恒阳房开公司作为出卖人（甲方）与作为买受人（乙方）的原告严明亮签订《首付分期付款买卖补充协议》（以下简称《补充协议》），主要内容约定：乙方于2014年8月11日，购买甲方所开发的项目【龙湾国际二期7号楼1单元1层4号房】房源，双方在平等自愿的基础上就此套房源的首付款分期支付事宜达成以下协议：1、龙湾国际二期7号楼1单元7-4号房应付房款共计人民币705945元，乙方于2014年8月11日支付此套房源10%首付房款人民币75945元，剩余20%首付房款人民币140000元向甲方借款并在交房时一次性付清。未付70%房款人民币490000元向花溪银行申请按揭贷款。2、乙方于签订此协议当日出具借据，双方签订《商品房买卖合同》，首付款项未完全偿还之前，甲方不予办理此套房源交房手续，对此乙方不持异议……4、如乙方未按协议约定执行还款，逾期在90天以内的，自双方签订此协议之日第二天起至实际全额付清还款之日止，乙方按同期银行贷款利率上浮60%向甲方支付利息。5、如乙方执行还款超过90天，自愿放弃上述所购房屋的全部权利，《商品房买卖合同》自行失效，甲方收回房屋，乙方有义务协助甲方办理备案登记撤销手续并承担相关费用。2014年8月28日，原告向被告出具借据一张，该借条载明：今借款人严明亮向贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司借款人民币壹拾肆万元整（￥140000.00），用于支付“龙湾国际”二期7号楼1单元7-4号房购房20%首付款，计划于2015年12月31日前无息归还”，原告在借款人处签字捺印，并在借条中标注了身份证号。被告向原告出具收据一份，主要内容载明：入账时间：2014年8月28日，交款单位：严明亮，收款方式：转账、现金，人民币：贰拾壹万伍仟玖佰肆拾伍元整，￥215945，收款事由：龙湾国际B地块7-1-7-4购房首期款。原告还向被告交纳了登记费人民币80元，向贵阳经济技术开发区建设管理局交纳了专项维修资金人民币14119元。2014年12月2日，原告严明亮作为借款人，中国工商银行贵州省分行小河支行作为贷款人，被告恒阳房开公司作为保证人共同签订《个人购房借款/担保合同》，主要内容约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币490000元；本合同项下贷款用于购买坐落于花溪区小河黄河路1号龙湾国际B地块7-1-4-4，建筑面积126.34平方米的房屋；被告恒阳房开公司承担全程连带责任保证。根据该合同，贷款人将人民币490000元贷款划入被告的银行账户。2014年9月17日，本案所涉房屋办理了商品房预售合同备案登记。案涉房屋所在的7幢楼于2016年11月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并在2018年4月3日完成了建筑工程竣工验收备案手续，本案所涉房屋具备了交付条件。被告陈述其在2015年12月31前以电话方式通知原告支付人民币140000元，并认可其确未以书面方式进行通知。原告否认收到过电话通知。被告未书面或电话通知原告收房，原告也未向被告偿还《补充协议》中约定的人民币140000元款项。2018年3月28日，被告向原告发出《催告函》，要求与原告解除《商品房买卖合同》。原告认为被告至今未交付房屋的行为已构成违约，故诉至本院，诉请如前。庭审中，原告陈述，交房义务和付款义务系基于不同的法律关系，原告要求被告交付房屋系物权请求权，被告要求支付欠款系债权请求权，物权优于债权，其债权请求权不能对抗原告的物权请求权，被告应当履行通知义务，通知原告交房及付款，在原告不履行合同义务时被告才有权解除合同，被告未尽通知义务，其发出的催告函不具备法律效力，故被告应当履行交房义务。对于双方在补充协议中约定被告在交房时原告付清款项，协议约定的交房时间并非为商品房买卖合同约定的交房日期，而为实际交房日期，故被告存在违约行为。被告陈述，付款义务和交房义务系基于同一法律关系，均因双方商品房买卖合同产生，双方签订的《商品房买卖合同》附件十二第四条以及《补偿协议》均约定原告的付款义务在先，原告需要完全履行付款义务之后被告才交房，双方虽签订《补充协议》，原告出具借据，但实际款项并未支付给原告，系原告进行分期付款，因原告未偿还人民币140000元，故被告无交付房屋义务，且被告已通过寄送催告函通知原告解除合同。另，原、被告双方均认可起诉状及案涉合同等材料中载明的“贵州恒阳房地产开发有限公司”即为本案被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司。被告陈述因原告未向中国工商银行贵州省分行小河支行履行按时偿还贷款的义务，导致银行在被告账户上进行了扣款，被告承担保证责任，并向本院提交了银行业务回单。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收据、银行转款凭证、《首付分期付款买卖补充协议》购房发票、借据、《个人购房借款/担保合同》、个人综合贷款还款计划查询列表信息、借记卡账户历史明细清单、邮寄单、催告函、银行业务回单、建筑工程竣工验收备案表等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。双方签订的《商品房买卖合同》对房屋价款、付款方式、逾期付款违约责任、交房时间等进行了约定，而双方签订的《补充协议》对原告向被告借款140000元用于支付首付房款及还款事项等进行了约定。《补充协议》对被告向原告交房以及原告向被告还款的时间约定为“剩余20%首付房款人民币140000元向甲方（即被告）借款并在交房时一次性付清”，根据该约定内容，被告向原告交房与原告向被告付款人民币140000元，双方所负的义务并无先后顺序，应同时履行，即被告向原告交房的同时原告向被告支付人民币140000元。本案中，涉案房屋的价款为人民币705945元，被告已收到的房款为人民币565945元，原告已支付了大部分房款，同时被告在本案中并未通过提起反诉向原告主张偿还人民币140000元。案涉房屋已经进行了竣工验收备案登记，符合交付条件，本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求予以支持。对于《补充协议》约定的人民币140000元，被告可要求原告支付，协商不成，被告可另行提起诉讼主张权利。另，被告抗辩其已代原告向银行偿还了部分贷款本息，本院认为，被告的代偿行为系依据《个人购房借款/担保合同》约定被告应承担的保证责任，就代偿款项，被告可另案向原告主张追偿，并不影响被告应履行的交房义务。对于原告主张的逾期交房违约金。根据庭审查明的内容，截止于本案开庭审理之日，原告确未履行向被告支付人民币140000元款项的义务，被告亦未履行向原告交付房屋的义务，原、被告双方均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，考虑到双方均存在的违约行为及违约时间，从公平角度出发，本院对原告诉请的逾期交房违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告严明亮交付位于贵阳市花溪区小河黄河北路1号龙湾国际第7幢1单元7层4号的房屋；二、驳回原告严明亮的其他诉讼请求。案件受理费人民币296元（已减半收取），由原告严明亮负担人民币196元，被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担人民币100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一八年七月十七日书记员  韩英