四川省南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1302民初6537号
原告：程玉华，女，1957年4月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
原告：张维帮，男，1947年5月20日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：徐裕菊，四川三合律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，四川三合律师事务所律师。
被告：四川恒河实业有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区滨江南路一段13号。
原法定代表人：刘自新，董事长。
委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。
第三人：庄光文，男，1984年12月1日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
委托诉讼代理人：马逸菲，北京德和衡（成都）律师事务所律师。
原告程玉华、张维帮与被告四川恒河实业有限公司（简称恒河公司）、第三人庄光文商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员曾明担任审判长，与人民陪审员傅晓海、朱成平组成合议庭，于2018年2月28日、2018年3月26日进行了公开开庭审理。原告程玉华、张维帮的委托诉讼代理人徐裕菊、钟敏，被告恒河公司的委托诉讼代理人易守明、王波，第三人庄光文及其委托诉讼代理人马逸菲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程玉华、张维帮向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将原告购买的位于顺庆区商铺交付给原告，并办理房屋产权证明；2、被告自2014年12月17日起按月租金180元/平方米向原告赔偿逾期交房损失，直到房屋交付之日止；3、本案诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。事实和理由如下：原告于2009年12月11日与被告签订了《预购房协议》，从被告处预购了其准备开发的文峰街（蓝光香江国际楼盘对面），由北向南顺序的第6、7、8、9、10间共五间商业门面，即现已建成的恒河外滩一号8号楼182、186、188、190、192号商铺。根据协议约定，原告以建筑面积单价5500元/平米，预定上述壹层临街门面五间，建筑面积约250平米，房款137.5万元，原告在签订协议五日内一次性支付该物业的房款。房屋的最终销售面积以南充市房管局产权产籍监理处核准的建筑面积为准。被告在协议签订并交款后五年内将房屋交付原告使用，即2014年12月16日正式交付。协议签订后，原告立即向被告指定账户转账支付了约定的全部房款，被告出具了收据。此后，由于被告一直未通知原告签订正式的商品房买卖合同，也未通知原告接房。为此，原告曾多次口头、书面向被告提出主张，但被告一直以各种借口拖延，至今未交房。经查，原告所购房屋已于2015年取得预售许可证（证号为20150137），且被告已经将上述房屋对外出租，租金为每月每平方米180元，但租金未支付给原告。原告认为，双方签订的预购房协议是双方真实意思表示，原告已经按协议履行全部付款义务，且所购房屋也取得了预售许可，双方签订的协议合法有效，被告应当按协议约定履行交付房屋、办理产权的义务。同时，因被告逾期交房还应当承担相应损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
原告程玉华、张维帮举证如下：
1、原告身份证复印件、被告企业基本信息复印件，拟证原、被告主体适格；
2、《预购房协议》1份、工商银行交易明细1份、《收据》1张、恒河外滩一号8号楼及对面香江国际照片4张、房屋分层平面图1张、面积计算成果1份、商品房预售许可证1张，拟证原、被告之间存在的商品房买卖合同关系事实；
3、交房申请及EMS快递单各1份、微信记录及对应日历1份，拟证原告要求被告履行义务的事实；
4、房屋租赁合同1份、民事裁定书、保全费发票1张，拟证被告已将案涉房屋出租及原告因本案产生的保全费事实；
5、《关于确定还房范围的函》1份、《关于四川恒河实业有限公司外滩1号楼盘7、8号楼营业房及非住宅有关情况的说明》1份，拟证确定还房范围的时间是2017年3月28日，还房安置工作完成后剩余房屋可对外出售及7、8号楼营业房屋远超还房面积，不影响原告权利实现的事实；
6、《承诺书》1份，听证笔录1份，拟证谭斌转入共管账户的钱系借款，与第三人没有关系，第三人与被告签订的买卖合同名为买卖实为担保的事实。
被告恒河公司辩称，1、原、被告之间不存在房屋买卖事实，原、被告之间是融资的行为。首先，表面是双方签订了预定合同但该预约合同属于无效合同，无效的理由是不符合房屋买卖的基本要件，合同没有标的物，不具备商品房销售的任何条件。从合同的名称来看是预购，预购就是预售，必须满足的条件是在建或已经建完，而原、被告签订合同的背景都不具备这两个条件，所以合同无效。其次，本案的合同标的物既不明确也不具体，双方签订的合同位置是不确定的。协议无效，协议的性质就已经发生了变化，就是一个融资的协议。2、第三人庄光文购买的房屋属于还房性质，是经过顺庆区城投公司批准卖出去的。第三人与被告素不相识，被告愿意把房屋通过网签、备案的方式给第三人。被告与第三人买卖房屋在原告起诉之前，不存在恶意串通。第三人的买卖合同没有任何瑕疵，案涉标的物已属于第三人所有，原、被告之间的合同也已经无法履行。3、现在原告主张的房屋不允许由被告直接出售的，该区域属于还房，即原告主张的房屋面积及位置与还房有冲突。案涉7、8号楼已被承建总包单位（施工单位）行使了工程价款优先受偿权，现除了第三人购买的房屋和优先受偿权的房屋，只剩下1530平方米，剩下的面积只够还房。还房的最终实施需要城投公司统一的安排和部署。本案争议的标的具有特殊性，特殊在案涉还房，是原被告双方在签订合同时无法预见的。4、原被告之间的合同与原告主张的房屋之间面积相差太大，也注定了双方无法履行。5、基于前述的事实，原告的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，办证是行政行为，不属于本案民事纠纷的解决范围。房屋也无法完成交付，依法应驳回原告的全部诉讼请求。
被告恒河公司举证如下：
证明1份，拟证案涉项目6、7、8号楼均是还房区域，不能买卖以及恒河公司因资金断链，但修建的住房多了14套，商业多了1000多平方，为筹集资金，对多余部分进行销售的事实，还房建设于2017年才全面完成，第三人也是基于这个原因才购买房屋的事实。
第三人庄光文述称，首先，原告主张的案涉房屋已于2017年8月份由第三人与被告签订了商品房买卖合同并进行了网签，第三人已全部支付了房款，同时被告也向承租人发了通知，要求承租人把租金交付给第三人，即第三人已经和被告完成了交付，原告的诉讼请求不应得到支持。其次，原告的协议只是预购，并不存在商品房买卖协议，且当时房屋是不存在的，即原告的协议是不符合商品房买卖合同的要求。即预购协议标的物不能确定，面积相差巨大，故原告并没有完成支付完购房款，即面积差款没有交付完，所以原、被告之间没有签订商品房买卖协议。而被告与第三人之间并没有恶意串通，第三人在签订合同时并不知晓原告的存在，当时原告也没有提起诉讼。再次，预购协议中约定的利息为15%，远高于银行同期贷款利息，该约定明显不符合商品房买卖合同的特征，结合签订协议时，涉案项目的开发情况，我方认为预购协议为融资开发协议。复次，原告与被告未签订合法协议，案涉房屋所有权未发生变动，仍由被告所有，因此第三人与被告的协议合法有效。最后，原告应该在2017年5月之前提出诉讼，现在起诉已经超过诉讼。据上，根据一房二卖审理原则，第三人比原告更适宜履行合同，因为第三人已经付清了全部房款。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人庄光文举证如下：
1、商品房买卖合同4份，拟证第三人与被告签订了合法有效的买卖合同并在不动产登记中心进行了网签的事实。
2、付款说明1份，业务回单2张、收据10张，拟证第三人通过案外人谭斌银行转款500万元及已经向被告支付全部购房款的事实。
3、房屋租赁合同1份、《成都银行南充分行关于下辖顺庆支行租赁房屋起租时间及面积调增等事项确认的公函》1份、通知2份，拟证被告要求承租方将租金交付给第三人，即被告与第三人已经完成了交付的事实。
4、执行裁定书1份，拟证第三人对原告的保全提出异议的事实。
5、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证各1份，拟证被告于2004年取得建设用地规划许可，2010年取得国有土地使用证，被告于2015年取得商品房预售许可证，而原告于2009签订协议时，涉案项目没有办妥审批手续；协议约定2014年交房，原告的起诉超过诉讼时效的事实。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、原告程玉华、张维帮与被告恒河公司房屋买卖合同的签订和履行情况
2009年12月11日，原告程玉华、张维帮（乙方）与被告恒河公司（甲方）签订了《预购房协议》，约定由乙方购买被告启动开发的“外滩1号”房地产开发项目中位于南充市顺庆区顺序的第6间、第7间、第8间、第9间、第10间共五间商业门面，该商业门面为壹层临街门面，面积约250平米，乙方在签订协议五日内一次性支付该物业的房款，在乙方未表示放弃前，甲方必须保留乙方预购物业的面积，不得另行销售。并约定了建筑面积单价为5500元/平米，面积约250平米，房款为壹佰叁拾柒万伍仟元。同时双方约定最终销售面积以南充市房管局产权产籍监理处核定的建筑面积为准，面积差异在5%范围内的，房价款按协议约定的销售单价在交房时结算；面积超过5%以上的部分按交房当时的市场价格标准计算；面积不足约定面积的5%以上部分，乙方多交房款从交款之日起至结算之日止由甲方按年15%资金占用标准退还乙方多交的房款及资金占用费；政府规定的其他费用，应由甲方代收的费用，双方在房屋交付之时进行结算。交房时间为2014年12月16日，交付期满而甲方不能交付的，乙方可选择是否继续履行协议，交付期满10日内乙方没有书面通知不继续履约，则该协议继续履行。案涉项目建筑规划方案及全部施工图确定后，正式对外销售前，甲方通知乙方查阅建筑规划方案及全部施工图，乙方根据建筑规划方案及全部施工图决定是否继续履约并在甲方通知后5日内书面告知甲方。乙方须在接到甲方通知后5日内到甲方售房部确定预购房屋的具体位置以确定保留物业的具体位置、间数、范围；如在前述期限内乙方不到甲方售房部确定预购房屋的具体位置，甲方只能保证留足约定门面间数，不得保证具体位置及面积。在签订正式合同前，乙方可重新书面指定《商品房买卖合同》的买受人。乙方不得干涉甲方对该项目的运作：包括甲方的专业思路，建筑设计方案、建设施工等。乙方确定预购房屋的具体位置后，甲方不得再次卖给其他客户或用作其他用途，否则甲方按乙方所交款项的三倍向乙方进行赔偿。
2009年12月14日，程玉华通过中国工商银行向被告账户转款1375000.00元。同日，恒河公司向张维帮、程玉华出具《收据》载明：“收到张维帮、程玉华外滩1号（6、7、8、9、10号）壹佰叁拾柒万伍仟元”。
原告主张权利事实：2016年4月6日，原告向被告发函，望被告公司能早日把房屋交付使用；后原告方于2016年12月20日、2017年3月16日、2017年4月16日先后三次通过向被告销售经理“毛总”发短信请求交房。
二、案涉房屋的基本情况
2016年4月1日，原告向被告恒河公司发出通知载明：“我们是贵公司购房户张维帮程玉华于2009年就购买了贵公司位于，蓝光香江国际楼盘对面第一栋楼从北向南数的第五间、第六间、第七间、第八间、第九间、第十间的商铺共五间，面积250平方米，在签订购房合同时我们已全部交清了购房款，现在我们看到我们所购的商铺已修建完成，希望贵公司能早日把房屋交付给我们使用”。并于2016年4月6日通过EMS邮寄给被告公司总经理办公室。
根据房屋分层平面图，案涉项目标注位于顺庆区顺序的第6间、第7间、第8间、第9间、第10间共五间商业门面分别对应座落于顺庆区南门北街16号外滩一号8号楼一层192、190、188、186、182号门面。经南充市房地产交易与权属管理中心房产测绘成果，门面182铺的建筑面积为114.90㎡、186铺的建筑面积为101.19㎡、188铺的建筑面积为67.71㎡、190铺的建筑面积为76.17㎡、192铺的建筑面积为159.69㎡；
案涉项目相关手续办理情况：恒河公司于2004年6月11日取得建设用地规划许可证，于2010年12月9日取得编号为南充市国用（2010）第025404号国有土地使用权证，于2012年12月27日取得案涉项目（外滩1号6、7、8栋）建设工程规划许可证，于2013年1月24日取得案涉项目（外滩1号6、7、8楼）建筑工程施工许可证，于2015年5月21日取得外滩一号8号楼商品房预售许可证。
三、案涉房屋的出租事实
2015年12月24日，被告恒河公司（甲方）与成都银行股份有限公司南充分行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出租位于顺庆区铺，合计租赁面积为475.28平米；租赁期限为8年，扣除装修期间，自2016年7月1日起至2024年6月30日止；租金标准：2016年7月1日至2021后6月30日期间租金为每月180元/㎡，第2年起每年递增一次，递增幅度为上一年租金的6%，租赁税费由甲方承担，2021年7月1日至2024年6月30日期间租金双方参照周边租金标准另行协商。之后，于2017年2月8日，恒河公司向成都银行股份有限公司南充分行发出《函告》：由于地名办重新编号，所承租房屋变更为顺庆区文峰街一段186铺、188铺、190铺、192铺、194铺。
四、案涉房屋所涉还房事实
2017年3月28日，恒河公司向南充市房管局发出《关于确定还房范围的函》载明：“我开发中心开发的外滩1号项目承建部分还房工程，各种还房套数合计为618套，面积为49845平方米，营业房面积为1457.67平方米，其他非住宅面积为120平方米。经实际测绘核实：外滩1号6、7、8号楼住宅636套，面积52279.9平方米；7、8号楼1层文峰街一段150-198号附6号临街商铺为商业，确定为还房范围。在还房安置工作完成前不能对外出售，待还房安置工作完成后剩余房屋可对外销售。”同日，南充市顺庆城市建设投资有限公司在该尾部指示“同意”并加盖公章。
2018年3月2日，南充市顺庆城市建设投资有限公司作出《关于四川恒河实业有限公司外滩1号楼盘7、8号楼营业房及非住宅有关情况的说明》载明：“恒河外滩1号楼盘7、8号楼已建成营业房及非住宅总面积5850.34㎡，其中7号楼一层营业房面积1621.18㎡，8号楼一层营业房面积1972.07㎡，8号楼二层2257.09㎡。应还营业房（一层）面积1451.95㎡，非住宅（二层）面积120㎡。”并附拆迁明细表和房源明细表，拆迁明细表载明应还营业房面积为1451.95㎡；房源明细表载明7号楼一层营业房20套，建筑面积合计为1621.18㎡；8号楼一层营业房24套，建筑面积合计为1972.07㎡。
五、案涉房屋所涉第三人庄光文权益事实
第三人庄光文举出的4份《商品房买卖合同》及10张《收据》载明：2017年8月17日，第三人庄光文与被告恒河公司签订了四份《商品房买卖合同》，约定由第三人庄光文购买位于顺庆区铺，购房款共计8206800元；并约定购房款于2017年8月17日（签约当天）支付，应存入预售监管账户（账号：44×××62、中国农业银行股份有限公司南充分行）。同日，被告恒河公司向第三人出具《收据》10张，载明共计收到庄光文8206800元。
第三人庄光文举出的2份业务回单及1张《付款说明》载明：案外人谭斌于2017年8月17日分两次通过四川天府银行向南充市顺庆城市建设投资有限公司恒河项目部（收款账号：05×××11）转款人民币500万元。同日，谭斌出具《付款说明》载明：“2017年8月17日庄光文购买恒河实外滩一号营业房410.34㎡。谭斌自愿转款500万元到顺庆城投公司恒河项目部专用账户，代庄光文支付购房款。”
2017年8月14日，恒河公司向南充市顺庆城市建设投资有限公司发出《承诺书》，请求南充市顺庆城市建设投资有限公司解除顺庆区.34平方米还房限制（已限制营业房面积2981.36平方米，实际应还营业房1457.67平方米，剩余营业房面积1523.69平方米）作为融资抵押物，并承诺：“一、贷款金额500万元（大写人民币：伍佰万元）汇到贵司与我司共同监管账户，接受贵司监督。该资金专项用于外滩一号还房收尾工程建设，建设监管各部门不得挪着其他开支，也不得抵着以前工程款建设欠款支付，确保还房工程建设顺利完成，实现还房户早日回迁。二、确保2017年10月30日前全面完成还房工程，并取得合法竣工验收手续，并按还房协议提供合法、合格的还房房源。三、在贵司收取的还房补差款与我司结算后应支付给我司的款项中，优先偿还本次借款本息。同意贵司对金额相当的结算款暂不支付给我司，由贵司代扣代管，直到我司和本次借款债权人共同指定支付还清本息为止。”随后，南充市顺庆城市建设投资有限公司解除座落于顺庆区.34平方米还房限制。
第三人庄光文向本院提交的《通知》载明：被告恒河公司于2017年10月29日出具《通知》载明：“贵行原承租我司外滩1号8号楼186、188、190、192号房屋，我司已将该房屋出售给了庄光文，请贵行将2017年8月18日起后续租金支付给庄光文，不再向我司支付”。成都银行股份有限公司南充分行于2018年1月19日在该通知尾部备注“我行已收到该通知”并加盖单位公章。
第三人庄光文在本院（2018）川1302执异12号案件的听证中陈述支付购房款计800万现金，而后在本案庭审中称通过谭斌转账500万元，另附300万元现金，但没有提供此300万元现金来源的证据；被告称收到了该800万元房款，500万元转账，300万元现金。
第三人庄光文与被告之《商品房买卖合同》办理了合同网签手续。
虽经过释明，但第三人庄光文没有单独另行也没有在本案中申请以具有独立请求权的当事人主张案涉房屋的权利。
六、原告提出的继续履行合同意见
原告明确表示，如果案涉房屋属于可分的状态，原告只主张合同约定的面积；如果不能分隔，原告愿按合同约定的交房时间的市场价值补缴房屋差价款，如不能确定市场价值，也愿参照第三人庄光文的购买价格补缴房屋差价款。庭审后，原告向本院主张自愿放弃182号门面，主张选择186、188、190、192号门面，并自愿按20000元/平方米的单价补缴面积超出5%部分的房屋差价款。
本院认为，一、案涉《预购房协议》的性质。
原、被告于2009年12月11日签订的《预购房协议》系双方当事人的真实意思表示，被告于原告起诉前取得了商品房预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，案涉《预购房协议》合法有效，各方当事人应当恪守履行。同时，由于《预购房协议》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该协议虽名为预购，但协议具体内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”规定中的商品房买卖合同的主要内容，即案涉《预购房协议》载明了出卖人及买受人情况、商品房基本状况、商品房销售方式、付款方式、交付日期、违约责任等，已经具备商品房买卖合同的主要条款及履行条件；加之已按照协议约定履行购房价款。故案涉《预购房协议》应为商品房买卖合同。
二、第三人庄光文与被告恒河公司之间的《商品房买卖合同》的性质。
首先，庄光文与恒河公司签订《商品房买卖合同》更多体现了对借款的担保，理由如下：一是，第三人庄光文与被告之间于2017年8月17日签订的《商品房买卖合同》的标的物为186、188、190、192铺；而被告于2017年8月14日向南充市顺庆城市建设投资有限公司承诺上述标的物为向案外人借款500万元的融资抵押物。二是，庄光文提供的交付购房款的银行转款依据也并非按《商品房买卖合同》的约定打入被告指定账户，而是由案外人打入南充市顺庆城市建设投资有限公司恒河项目部账户，由此显示，第三人庄光文提供的交付购房款的银行转款500万业务回单与被告于2017年8月14日向南充市顺庆城市建设投资有限公司承诺的借款500万元相互印证，借款与“购房款”同一。三是，借款500万元真正的出借人系案外人而非本案第三人庄光文本人，庄光文为购房人存疑。四是，约定的购房款为800余万元，而所谓购房价款中的现金300万元第三人之举证明显不足。综合以上事实，可以确认，签订《商品房买卖合同》的目的不在取得涉案房屋的所有权而在于利用签订买卖合同的形式为所属借款提供抵押物，由此，更符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”中的载明的“买卖合同”特征。
其次，退一步而言，即使被告的行为构成“一房二卖”，原告要求被告履行交付案涉房屋的合同权利也应优先保护，理由为：一是，原告签约在先；二是交纳房款在先；三是通过诉讼主张合同权利，主体明确、依据充分。与之相对，一是其是否缴纳全部房款800余万元尚待进一步确认；二是其主张的房屋事实交付证据不足；三是第三人及被告仅对《商品房买卖合同》进行合同网签登记，而未进行预告登记和物权登记，庄光文以第三人的身份提出的这一主张，明显缺乏充分的证据支持。
三、《预购房协议》的履行以及违约责任的承担。
被告先前卖房给原告，之后提出的还房方案包括案涉房屋，导致已经签订买卖合同的房屋可能被首先用以解决还房，损害了原告的合法权益，构成违约；而后“一房二卖”，被告行为构成违约；最后构成逾期交房。为此，原告有权要求被告依照《中华人民共和国合同法》一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，承担违约责任。
首先，《预购房协议》具有履行性。南充市顺庆城市建设投资有限公司已经解除座落于顺庆区.34平方米还房限制，此部分房屋的实际履行不再受还房限制。被告可按照下列方式继续履行，按照合同约定的商品房位置及南充市房地产交易与权属管理中心房产测绘成果，5通门面房的合同面积与实际面积差距太大，基于本案所涉之具体情况，故确定履行本案合同的方案，既要考虑合同载明的门面房通数也得考虑实际面积因素。案涉188号（67.71平方米）、190号（76.17平方米）、192号（159.69平方米）营业房面积合计为303.57平方米，与合同约定的面积差距不大，履行此3通门面房应当在合理的范围之内。据此，考虑到市场价格变化因素，房屋价款计算如下：（250平方米+12.5平方米）X5500元/平米+41.07平方米X【20000元/平米+（20000元/平米X20%）即在庄光文约定房款的基础上上浮20%】=2429430元；则原告还应按照房屋实际面积计算后向被告补交房款1054430元。为此，被告应当向原告交付188、190、192号房屋并协助办理房屋权属登记。
其次，违约交房损失。原告要求被告自2014年12月17日起按照月租金180元/平方米支付逾期交房损失的请求，180元/平方米正好符合被告租赁案涉房屋出租租金标准，对此请求，本院予以支持。根据双方合同约定，按约定面积250平方米计算至房屋实际交付之日止。
之外，第三人庄光文关于原告起诉已过诉讼时效的理由不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，原、被告约定的交房时间为2014年12月16日，原告的起诉未超出诉讼时效。
综合上述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定以及参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告四川恒河实业有限公司于判决生效之日起十日内将位于南充市顺庆区门面房屋交付给原告程玉华、张维帮，并于判决生效之日起六十日内协助原告程玉华、张维帮办理房屋产权过户登记手续；
二、原告程玉华、张维帮于判决生效之日起十日内向被告四川恒河实业有限公司支付房屋价款（按房屋实际面积计算后补差）1054430.00元；
三、被告四川恒河实业有限公司于判决生效之日起十日内向原告程玉华、张维帮赔付逾期交房损失（以月租金180元/平方米标准，按250平方米进行计算，自2014年12月17日计算至实际交房之日止）。
（以上二、三项于判决生效之日起十日内进行品迭，以确定具体支付金额）
本案诉讼费17175元、保全申请费5000元，合计22175元，由被告四川恒河实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 曾 明
人民陪审员 傅晓海
人民陪审员 朱成平
二〇一八年六月二十二日
书 记 员 杨 婷