江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）灌民初字第1424号
原告马惠玲，女，汉族，1969年9月19日生，居民。
委托代理人刘向阳、洪昊宇，江苏苍梧律师事务所律师。
被告侍学文，男，汉族，1963年9月7日生，居民。
被告灌云县维尔利物业管理有限公司。
法定代表人侍学文，经理。
两被告共同委托代理人徐林，灌云县鲁河法律服务所法律工作者。
被告周建明，男，汉族，1978年8月27日生，居民。
被告灌云县伊山镇朝阳社区居民委员会。
第三人连云港永兴房地产开发有限公司。
法定代表人谷伟才，董事长。
委托代理人鲁浩，该公司法律顾问。
原告马惠玲与被告侍学文、灌云县维尔利物业管理有限公司、周建明、灌云县伊山镇朝阳社区居民委员会与第三人连云港永兴房地产开发有限公司（以下简称永兴房产公司）返还原物纠纷一案，本院于2013年11月7日立案受理后，依法由审判员刘兴超适用简易程序于2014年1月13日公开开庭进行审理。原告委托代理人刘向阳、洪昊宇、被告侍学文、灌云县维尔利物业管理有限公司及其委托代理人徐林、第三人永兴房产公司委托代理人鲁浩到庭参加诉讼，被告周建明、灌云县伊山镇朝阳社区居民委员会经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告马惠玲诉称：原告于2008年6月8日与第三人永兴房产公司签订了2份﹤﹤商品房买卖合同﹥﹥，购置锦绣中华商贸城A2-26、28、30及D1-05号房屋，现房屋已过交付期限。该商贸城的物业管理公司以开发商欠其物业管理费用为由，扣留房屋拒不交付给原告。物业公司的负责人侍学文称，锦绣中华商贸城的物业管理是由县政府指令朝阳社区管理，街道又委托侍学文管理的。后侍学文又将D1-05号房屋出租给周建明使用，并收取租金。直至今日，原告虽多次催要，物业公司仍没有交付，并非法占用、出租该房屋。原告认为，﹤﹤商品房买卖合同﹥﹥意思表示真实，合同效力应当受到法律保护。开发商与物业管理公司之间的纠纷与第三方无关，更不应损害第三方的利益。而被告侍学文非但不交付房屋，还将房屋出租给被告周建明赚取租金，其行为严重侵害了原告的利益。现原告依法起诉至法院，请求法院判令排除妨害，返还房屋；三被告连带给付房屋租金60000元；诉讼费用由被告承担。
被告侍学文、灌云县维尔利物业管理有限公司辩称：一、原告诉称其与第三人签订商品房买卖合同，则承担交房义务的应是第三人，因原告诉求不针对第三人，原告诉求的被告主体错误，因此，原告的诉求应予以驳回；二、请法庭依照物权法审查原告的房屋是否经过物权登记，如未经登记，该物权不产生效力；三、第三人欠被告二公司的费用，以其开发的房屋作为抵押，该债务至今尚未清偿；四、原告与被告之间没有租赁关系，其诉求给付租金没有事实法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告周建明未作答辩。
被告灌云县伊山镇朝阳社区居民委员会未作答辩。
第三人代：我们认为产权明确，本案与第三人没有关系。
经审理查明：2003年第三人永兴房产公司开发了锦绣中华商贸城，法定代表人是谷维才，原告马惠玲是该公司会计。2008年6月8日原告马惠玲与第三人永兴房产公司签订﹤﹤商品房买卖合同﹥﹥，合同约定：第三人永兴房产公司将锦绣中华商贸城D1幢一单元05号房屋（即涉案房屋D1-**号）出卖给马惠玲，建筑面积共29.33平方米，单价1600元／平方米，总金额为46928元。原告已支付了全部款项，并缴纳了相关税费。该合同已在灌云县房产管理处进行备案。合同签订后第三人永兴房产公司未将该房屋交付给原告马惠玲。
2006年第三人永兴房产公司撤出锦绣中华商贸城，由于该商贸城没有物业管理，后经多方协商，由被告灌云县朝阳社区居委会管理，被告灌云县朝阳社区居委会又指定被告侍学文进行管理。侍学文原来是第三人永兴房产公司物业管理处的负责人，永兴房产公司撤出以后，将未售完的房子托管给被告侍学文，由被告侍学文负责房屋日常的维护、运营、垃圾清理等。因第三人永兴房产公司欠被告侍学文相关物业管理费用，被告侍学文将原告购买的D1-05号房屋出租给被告周建明，以租金抵偿第三人永兴房产公司欠其个人债务。2014年1月9日灌云县房地产管理处出具证明：马惠玲购买的锦绣中华商贸城D1幢一单元05号房屋在我单位申请办理房屋所有权登记手续，产权证书将于法定期限内发放。
上述事实，有下列证据证实：一、原、被告部分陈述；二、原告举证的身份证复印件、购房合同及发票、询问笔录、县房产处证明两份，上述证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：原告马惠玲与第三人连云港永兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，属于预售合同。合同签订后，涉案房屋未完成交付，原告也未取得产权证书。参照最高人民法院《关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条对业主的界定，原告尚未取得涉案房屋物权，对该房屋仅享有债权。商品房买卖合同的备案登记不属于产权变更登记，不产生物权的效力。原告马惠玲提出涉案房屋已经备案登记即产生物权效力的主张，本院不予采纳。如果第三人连云港永兴房地产开发有限公司今后交付的房屋不符合双方签订的商品房买卖合同的约定，原告可以要求第三人承担违约责任；或者原告可待取得产权证书后，再向被告主张相关权利。因此原告无权向四被告主张权利，原告的各项诉求本院不予理涉。
为此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十五条、第三十六条、第三十七条；《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条，最高人民法院《关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
驳回原告马惠玲的诉讼请求。
本案本诉案件受理费3690元，减半收取，由原告马惠玲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 刘兴超
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 孙金磊
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，依照法律规定交付。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占用建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
二：上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。