湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初3531号原告（反诉被告）：吕荣，男，1984年2月3日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：吴常泽恩，湖北哲思律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘忞麟，湖北哲思律师事务所律师。原告（反诉被告）：武汉漫步者太空舱酒店管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区新竹路5号。法定代表人：陈静，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴常泽恩，湖北哲思律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘忞麟，湖北哲思律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉汇韬商业营销策划运营有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区关山村惠安新苑门面房102号。法定代表人：程云堂，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：章帆，湖北垦博律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称：原告）吕荣、武汉漫步者太空舱酒店管理有限公司（以下简称：漫步者酒店）诉被告（反诉原告，以下简称：被告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司（以下简称：汇韬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日受理后，被告汇韬公司提出反诉，本院决定合并审理，由审判员吴新莉担任审判长，与审判员吴国阳、人民陪审员孙小菊组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕荣、漫步者公司的共同委托诉讼代理人吴常泽恩、刘忞麟，被告汇韬公司的委托诉讼代理人章帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕荣、漫步者酒店共同向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》及相关补充协议；2、判令被告双倍返还履约保证金共计196614元，返还商铺质量保证金5000元；3、判令被告赔偿损失821406元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、依法判令解除原、被告签订的《租赁合同》及相关补充协议；2、依法判令被告双倍返还履约保证金共计196614元，返还商铺质量保证金5000元；3、判令被告赔偿实际损失941600元（包含装修残值损失589775.84元、设备损失264024.16元、保证金20000元、物业费损失58521元、广告牌制作费4300元、垃圾清运费4899元）；4、判令被告承担鉴定费用7333元。事实与理由：2014年10月，吕荣与股东吉进波、陈静三人拟成立漫步者酒店。经全体出资人一致同意，委派吕荣于2014年12月9日与汇韬公司签订《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，承租“光谷青年城”第【1】号楼中的第二层2F002室房屋（以下简称：2F002室房屋）用于酒店经营。2014年12月11日，吕荣按合同约定支付商铺履约金98307元和商铺质量保证金5000元。后漫步者酒店于2015年1月21日注册成立。因汇韬公司未取得消防验收许可证导致漫步者酒店无法取得二次消防许可证和特种行业许可证而无法正常经营，造成重大损失。故诉至法院，请求判如所请。被告汇韬公司辩称，本案所涉光谷青年城项目未取得建设工程规划许可证，故吕荣与我公司签订的租赁合同无效。因租赁合同无效，我公司不应双倍返还履约保证金。同时，漫步者酒店在合同无效的前提下未经我公司批准擅自装修开业，其损失应自行承担。被告汇韬公司向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订《租赁合同》及相关补充协议无效；2、判令原告支付2015年10月16日起至实际腾退房屋之日（2017年7月7日）止的房屋占有使用费655380元；3、判令原告对房屋恢复原状。事实和理由：我公司于2015年10月16日将2F002室房屋交付给吕荣后，其以漫步者酒店的名义对外经营，但其装修装饰确未取得汇韬公司的同意或批准。事实上，“光谷青年城”项目至今未取得建设工程规划许可证。故原、被告所签的租赁合同因未取得建设工程规划许可证而无效；汇韬公司于2017年7月7日收回房屋，原告应从交房之日（2015年10月16日）起按租金标准支付实际占有期间的房屋占有使用费至2017年7月7日止；原告未经批准擅自装修，应对房屋恢复原状。吕荣、漫步者公司共同反诉辩称：1、汇韬公司恶意隐瞒其未取得“建设工程规划许可证”的事实，且在知晓已无法取得的情况下，还将商铺出租致使租赁合同无效。对此，汇韬公司存在过错，应赔偿我方因此所受到的全部损失；2、汇韬公司对我方装修房屋及经营的事实是知晓且同意的，且其作为过错方无权要求我方恢复原状；3、出租人要求承租人支付房屋占有使用费的前提是：房屋被承租人合法占有且房屋能够合法正常使用。本案中，因汇韬公司的原因致使我方无法经营，无法实现合同目的，导致2F002室房屋闲置至今。故我方不应向其支付房屋占用费。经审理查明：武汉光谷青年城系武汉东湖新技术开发区关山村“城中村”改造项目，至本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证和消防验收。2014年10月1日，案外人武汉福瑞泰房地产开发有限公司将武汉光谷青年城出租给汇韬公司使用，租期20年。吕荣拟与他人共同投资开办漫步者酒店，并受酒店全体出资人委托办理酒店经营场地的租赁事宜。2014年12月9日，吕荣（乙方）与汇韬公司（甲方）签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定：1、汇韬公司将其从武汉福瑞泰房地产开发有限公司承租的光谷青年城第1号楼中的第2层2F002号房屋（建筑面积595.8平方米，毛坯状态）分租给吕荣使用；2、租赁期限为84个月，自计租日开始计算，即自2015年5月1日至2022年4月30日；3、乙方自计租日开始承担该房屋租金。实际按照：第一个租约年月租金为32769元，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，给予乙方2个月免租期。本合同项下第一期租金98307元，应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2015年7月1日至2015年9月30日；第二个租约年月租金为32769元，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，给予乙方2个月免租期；4、乙方应自计租日起按每平方米每月5元的标准，向物业公司交纳该房屋的物业服务费。第一期物业服务费8937元应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2015年5月1日至2015年7月30日；5、汇韬公司应在合同期内提供消防基本设施并对吕荣办理消防报批手续给予协助；6、乙方应在进场日15日前向物业服务公司提供其对房屋的装修设计文件及消防审核意见书、工程安装一切险的保单供物业服务公司审查，并在获得物业服务公司的批准后方可开始对房屋装饰装修。合同还对下列词语的定义进行约定：1、进场日：《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日。为避免疑问，《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准；2、装修期：自进场日起至开业日前一日的期间；3、开业日：光谷青年城整体开业日。开业日最终以甲方书面通知日期为准；4、计租日：装修期届满次日。合同还对装饰装修、违约责任等做了约定。合同签订后，吕荣于2014年12月11日向汇韬公司支付商铺履约保证金98307元、商铺质量保证金5000元。2015年9月，汇韬公司向吕荣出具《承诺函》一份，承诺：我司保证租赁房屋的消防工程符合《消防法》的规定，如因消防原因导致吕荣受到处罚的，处罚赔偿及经济责任由汇韬公司承担。如因汇韬公司消防问题导致吕荣装修好后，因一次消防问题导致吕荣无法取得二次消防许可证和特种行业许可证，致吕荣无法正常营业的，汇韬公司赔偿吕荣所投入的装修费用和运营费用。2015年10月15日，汇韬公司（甲方）再次与吕荣（乙方）签订《补充协议》一份，约定：1、原合同确定的开业日为2015年5月1日变更为“以甲方书面通知做为计算起租日期”；2、甲方为扶持乙方经营，同意在“原合同”基础上增加6个月的免租期，以甲方书面通知整体开业日开始计租，同时合同租期顺延，免租期水、电费由乙方全额承担。2015年10月20日，吕荣向汇韬公司递交《商铺装修申请表》，申请于2015年10月20日至2016年1月10日装修。2015年12月11日，漫步者酒店、吕荣签署《光谷青年城商业街业主（商户）收商铺证明书》。2016年4月，漫步者酒店开始营业。期间，漫步者酒店向物业服务公司支付（武汉上和物业服务有限公司）支付装修保证金20000元，出渣证押金100元，物业费37734元。因汇韬公司无法提供武汉光谷青年城的消防验收手续，漫步者酒店无法取得特种行业许可证、二次消防验收等经营必备的证照。因漫步者酒店未经消防许可擅自经营，武汉市公安局东湖新技术开发区分局关东派出所于2016年5月28日下达《责令改正通知书》，下令漫步者酒店整改。为此，双方发生纠纷，吕荣、漫步者酒店诉至本院。诉讼过程中，吕荣、漫步者酒店于2017年2月13日向本院申请对争议房屋的装修价值进行司法鉴定。经本院委托，湖北恒基建设工程项目管理有限公司于2017年11月13日作出鉴定结论：争议房屋的装修造价（包含案涉房屋及一至二层的楼梯通道装修）为777185.23元，装修残值（包含案涉房屋及一至二层的楼梯通道装修）为589775.84元，恢复一至二层楼梯通道原状的费用为18262.49元。吕荣、漫步者酒店为此支付鉴定费7333元。鉴定期间，吕荣及漫步者酒店于2017年3月15日向本院陈述：汇韬公司于2017年3月14日砸开涉案房屋后加锁。对此，汇韬公司予以否认。2017年7月7日，漫步者酒店与汇韬公司签订《租赁房屋移交书》，将房屋交还给汇韬公司。2017年7月11日，吕荣及漫步者酒店将房屋内的可移动设施全部搬走。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案涉案的房屋未取得建设工程规划许可证，故吕荣与汇韬公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》、《补充协议》均无效。汇韬公司应向吕荣、漫步者酒店返还履约保证金98307元、商铺质量保证金5000元。对吕荣、漫步者酒店要求汇韬公司双倍赔偿履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于租赁合同无效的责任。汇韬公司明知武汉光谷青年城未取得建设工程规划许可证，不具备出租条件，却未履行如实告知义务，存在过错，应承担责任。吕荣在签订合同前未了解房屋是否具备出租条件，即签订租赁合同，应承担相应责任。对租赁双方因合同无效产生的损失，本院根据双方的过错，酌定汇韬公司承担90％，吕荣及漫步者酒店承担10％。关于吕荣、漫步者酒店的主张损失问题。1.关于吕荣、漫步者酒店主张的装修残值及室内设施损失问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修、租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，汇韬公司主张吕荣、漫步者酒店未经其批准擅自装修，但吕荣于2015年10月20日向汇韬公司书面申请装修，汇韬公司未制止吕荣装修，并于2015年9月向吕荣承诺“如因汇韬公司消防问题导致吕荣装修好后，……，致吕荣无法正常营业的，汇韬公司赔偿吕荣所投入的装修费用和运营费用”。上述事实表明汇韬公司准许吕荣进行装修。因此，汇韬公司按其责任比例向吕荣、漫步者酒店赔偿装修残值损失。根据鉴定结论，上述装修残值为589775.84元。汇韬公司应赔偿530798.26元（589775.84元×90％）。涉案房屋内的物品设备等未与房屋形成附合，且吕荣、漫步者酒店已将上述物品搬离涉案房屋，对吕荣、漫步者酒店要求汇韬公司赔偿设备损失的诉讼请求，本院不予支持。2.关于吕荣、漫步者酒店主张的装修保证金、物业费、广告牌制作费、垃圾清运费等损失问题。因吕荣、漫步者酒店主张的装修保证金、物业费、广告牌制作费、垃圾清运费均系向物业公司缴付，对上述请求，本院不予支持。关于汇韬公司主张的损失问题。1.房屋占有使用费问题。因合同无效的损失赔偿在性质上是缔约过失赔偿，损失赔偿的对象为信赖利益损失。因此，参照合同约定的租金支付标准、计租期、免租期计算房屋占有使用费损失，更符合汇韬公司在签订合同时对房屋租赁对价的预期。漫步者酒店于2016年4月开业，汇韬公司承诺免租期10个月，故房屋占用使用费应从2017年2月1日起计算至2017年7月7日（吕荣交还房屋之日）止。按每月32769元计算，共计171491.10元（32769元/月×5月＋32769元/月÷30日×7日）。根据双方的过错责任，上述损失由吕荣、漫步者酒店承担17149.11元（171491.10×10％）。2.关于涉案房屋内装修恢复原状的问题。因汇韬公司同意吕荣、漫步者酒店装修，本院对汇韬公司要求房屋装修恢复原状的诉讼请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吕荣与被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》、《补充协议》均无效；二、被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司向原告（反诉被告）吕荣、武汉漫步者太空舱酒店管理有限公司返还履约保证金98307元、商铺质量保证金5000元，共计103307元；三、被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司向原告（反诉被告）吕荣、武汉漫步者太空舱酒店管理有限公司赔偿装修残值损失530798.26元；四、原告（反诉被告）吕荣、武汉漫步者太空舱酒店管理有限公司向被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司赔偿房屋占有使用费17149.11元；五、驳回原告（反诉被告）吕荣、武汉漫步者太空舱酒店管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司其他反诉请求。上述第二、三、四项合并履行，被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司向原告（反诉被告）吕荣、武汉漫步者太空舱酒店管理有限公司支付616956.15元。此款应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费7004元、保全费5000元、鉴定费7333元，反诉部分案件受理费3845元，合计23182元，原告（反诉被告）吕荣、武汉漫步者太空舱酒店管理有限公司负担2318.20元，被告（反诉原告）武汉汇韬商业营销策划运营有限公司负担20863.80元（被告武汉汇韬商业营销策划运营有限公司已垫付3845元，应于本判决生效之日起十日内向原告吕荣、武汉漫步者太空舱酒店管理有限公司支付17018.80元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提供上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴新莉审 判 员  吴国阳人民陪审员  孙小菊二〇一九年十月二十八日书 记 员  吴亚琦