河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫04民初98号
原告（执行案外人）：田春阳，男，汉族，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：常晴，河南靖和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁绿原，河南靖和律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：河南五建第三建筑安装有限公司，住所地平顶山市湛河区湛南路东段路南秀水名居小区。
法定代表人：汪尧清，董事长。
委托诉讼代理人：樊占军，男，河南五建第三建筑安装有限公司员工。
第三人（被执行人）：河南怀仁房地产开发有限公司，住所地郏县凤翔大道中段路南。
法定代表人：张海峰，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：宣跃峰，男，河南怀仁房地产开发有限公司员工。
原告田春阳与被告河南五建第三建筑安装有限公司（以下简称河南五建第三建安公司）、第三人河南怀仁房地产开发有限公司（以下简称怀仁公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田春阳及其委托诉讼代理人常晴、宁绿原，被告河南五建第三建安公司委托诉讼代理人樊占军，第三人怀仁公司委托诉讼代理人宣跃峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田春阳向本院提出诉讼请求：1.请求不得执行位于河南省怀仁桂圆3号楼1802号房产；2.确认河南省怀仁桂圆3号楼1802号房产为田春阳所有；3.本案诉讼费由河南五建第三建安公司承担。事实和理由：2016年12月10日田春阳与怀仁公司签订商品房买卖合同，田春阳购买怀仁公司位于郏县怀仁桂圆3号楼1802号房产一套，面积128.89平方米，单价2463元，总价款317456元。田春阳向怀仁公司支付了全部购房款，怀仁公司向田春阳出具了收据。2017年1月20日怀仁公司将该房产交付给田春阳，3月24日怀仁公司向郏县房管局提交了网签备案申请，3月27日田春阳交纳了住房专项维修基金8321元。平顶山中院于2017年10月23日作出（2017）豫04执192号执行裁定书，查封了涉案房产。上述事实证明，在房产被查封前，田春阳与怀仁公司已签订了合法有效的书面合同，并在房产管理部门进行了网签，房产已交付给田春阳，所购商品房系用于居住且田春阳名下无其他用于居住的房产，田春阳已支付了全部价款和住房专项维修基金。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不得执行涉案房产，应确认涉案房产为田春阳所有。田春阳于2018年1月2日向平顶山中院对涉案执行标的提出书面案外人异议，平顶山中院于2018年3月5日作出（2018）豫04执异2号执行裁定，驳回了田春阳的异议。为维护自己的合法权益，特提起诉讼。
河南五建第三建安公司辩称，平顶山中院（2018）豫04执异2号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，田春阳的诉讼请求应当予以驳回。事实和理由：依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”只有同时具备以上三项条件，在享有事实物权的情况下才能排除法院的执行。由于涉案房产所有权仍登记在怀仁公司的名下，怀仁公司对房屋享有所有权，法院完全可以执行。田春阳对上述规定理解错误。涉案房屋于2017年3月22日被郏县人民法院（2017）豫0425财保1号民事裁定书查封，房屋所占用的土地于2017年4月1日被郏县人民法院（2017）豫0425财保1-1号民事裁定书查封，而怀仁公司向郏县房管局提交网签备案申请时，郏县人民法院（2017）豫0425财保1号民事裁定书已生效，田春阳与怀仁公司不可能签订合法有效的书面买卖合同。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”。因此，田春阳起诉的法律依据不足，证据不充分，应当驳回其诉讼请求。
怀仁公司述称，田春阳于2017年3月24日向郏县房管局交纳涉案房屋的住房专项维修基金，交钱当天怀仁公司向郏县房管局提交网签备案申请。2017年3月27日上午怀仁公司与田春阳一起到郏县房管局换取涉案房屋的住房专项维修基金发票时，郏县房管局以业务繁忙为由让下午去换发票，但下午再去时郏县房管局以涉案房屋已被查封为由暂停备案。田春阳申请房屋备案在前，涉案房屋查封在后，涉案房屋不应执行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
田春阳提交的证据有：1.平顶山中院（2017）豫04执192号执行裁定书、查封公告各一份，证明平顶山中院于2017年10月23日作出（2017）豫04执192号执行裁定书、查封公告对涉案房产予以查封；2.平顶山中院（2018）豫04执异2号执行裁定书一份，证明田春阳于2018年1月2日向平顶山中院提出案外人异议，平顶山中院于2018年3月5日作出（2018）豫04执异2号执行裁定书，驳回了田春阳的异议；3.商品房买卖合同一份；4.交款收据一份；5.房产交接通知一份；6.住房专项维修基金发票一份；7.网签备案系统截图四份；8.不动产登记查询结果证明一份；9.结婚证一份。其主张上述证据3-9可以证明田春阳与怀仁公司于2016年12月10日签订商品房买卖合同，总价款317456元，田春阳支付了全部购房款，怀仁公司向田春阳出具了收据；2017年1月20日怀仁公司将涉案房屋交付给田春阳；同年3月24日怀仁公司向郏县房管局提交了网签备案申请；同年3月27日田春阳交纳了住房专项维修基金8321元；以上证据证明田春阳与怀仁公司于法院查封涉案之前已签订了合法有效的书面买卖合同，已支付全部房款，所购商品房系用于居住且田春阳名下无其他可用于居住的房屋，田春阳系涉案房屋的权利人，足以排除法院的强制执行。
河南五建第三建安公司对田春阳提供证据的质证意见为，对证据1、2、6、7、8、9的真实性无异议；对证据3的真实性无法判断，商品房买卖合同不属于合法有效的合同，该合同未经备案；对证据4、5的真实性无法判断。怀仁公司对田春阳提供的证据的质证意见为，对田春阳提供的以上9份证据均无异议。
河南五建第三建安公司提交的证据有：1.郏县人民法院（2017）豫0425财保1号民事裁定书一份；2.郏县人民法院（2017）豫0425财保1-1号民事裁定书一份。其主张该两份证据证明郏县人民法院已于2017年3月22日对涉案房产进行了查封，于2017年4月1日对怀仁桂圆的土地使用权进行了查封。
田春阳对河南五建第三建安公司提供证据的质证意见为，对证据1、2的真实性无异议，但本案诉争房屋不在该两份裁定书保全范围之内，田春阳与怀仁公司签订商品房买卖合同是在2016年12月10日，早于法院查封时间。怀仁公司对河南五建第三建安公司提供的证据的质证意见为，对河南五建第三建安公司提供的证据1、2的真实性无异议，但田春阳于2016年12月6日交纳购房款，于2016年12月10日与怀仁公司签订商品房买卖合同，时间早于法院查封时间。
怀仁公司提交的证据有：1.收据一份；2.“已领交房通知单客户”名单一份；3.涉案房屋网签页面截图9张，拟证明涉案房屋买卖合同已实际履行，房屋交付、申请网签均在法院查封之前。田春阳对怀仁公司提供的证据的质证意见为，对怀仁公司提交的三份证据真实性无异议。河南五建第三建安公司对怀仁公司提供的证据的质证意见为，对怀仁公司提供的三份证据的真实性无法判断。
审理中，本院依职权到郏县房产管理局进行了查询。查询结果为，涉案房屋实际于2017年12月1日由郏县房产管理局协助办理查封手续，但涉案房屋买卖合同在郏县房产管理局系统内并无备案。关于购房款的支付方式，田春阳提交了2015年6月23日宁国强代表的河南弘文置业有限公司与田春阳代表的郑州大力神基础工程有限公司签订的桩基础工程施工合同书一份、决算报告一份以及宁国强于2016年11月13日向田春阳出具的还款计划一份，用以证明宁国强将怀仁公司抵偿给其的涉案房屋，又以抵债的形式抵偿给田春阳。经本院向宁国强调查，宁国强对该事实予以认可，同时宁国强称2015年其代表平顶山市邦联装饰工程有限公司与怀仁公司签订有怀仁桂园小区的外墙涂料工程施工合同，为怀仁桂园项目施工，因怀仁公司欠宁国强所属公司的工程款未付，怀仁公司用其开发的房屋抵偿给宁国强，宁国强将其中一套房屋直接抵给了田春阳。怀仁公司对宁国强所陈述的事实无异议。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对田春阳提供的涉案商品房买卖合同、交款收据、房产交接通知，怀仁公司认可其真实性，且与田春阳提供的住房专项维修基金发票相互印证，可以证明田春阳购买怀仁公司涉案房屋的事实，房屋买卖合同虽未备案，但并不影响合同的真实性和有效性，故本院对商品房买卖合同、交款收据、房产交接通知予以采信。对怀仁公司提供的已领交房通知单客户名单、网签页面截图，田春阳予以认可，与田春阳提供的证据相互印证，本院亦予以采信。对河南五建第三建安公司提供的两份财产保全裁定，经本院调查，涉案房屋实际于2017年12月1日由郏县房产管理局协助办理查封手续，晚于该两份保全裁定的作出时间，故本院对该两份保全裁定证明的实际查封保全时间不予采信。
根据当事人的陈述、举证、质证以及庭审调查、辩论情况，可以确认以下事实：
怀仁公司因欠河南五建第三建安公司工程款，河南五建第三建安公司向平顶山仲裁委员会申请仲裁。仲裁过程中，河南五建第三建安公司向平顶山仲裁委员会提出保全申请，平顶山仲裁委员会于2017年3月22日函告本院，本院于2017年3月22日作出（2017）豫0425财保1号民事裁定书，裁定将怀仁公司开发的郏县怀仁桂圆小区网签备案的45套商品房（注：该45套房产不包括涉案房产）和未出售房产予以查封；于2017年4月1日作出（2017）豫0425财保1-1号民事裁定书，裁定将怀仁公司开发的郏县怀仁桂圆小区的土地使用权和在建工程7、8号楼1-17层及地下一层予以查封。平顶山仲裁委员会于2017年9月13日作出平仲裁字[2017]第067号裁决书，裁决怀仁公司十日内支付河南五建第三建安公司工程款42893196元、利息13597533.76元以及保全保险费125000元，共计56615729.76元。后河南五建第三建安公司向本院申请强制执行上述仲裁裁决，本院于2017年10月23日作出（2017）豫04执192号执行裁定书，裁定冻结、划拨、查封、扣押被执行人怀仁公司在银行的存款或其他财产，限额6200万元；同时发出（2017）豫04执192号查封公告，将怀仁公司名下包括涉案房屋在内的若干套房屋及商铺予以查封。郏县房产管理局于2017年12月1日协助对涉案房屋办理了查封手续。该房产查封后，田春阳向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。本院于2018年3月5日作出（2018）豫04执异2号执行裁定书，驳回了田春阳的异议。
另查明，2015年宁国强代表平顶山市邦联装饰工程有限公司与怀仁公司签订了关于怀仁桂园项目的外墙涂料工程合同并进行了施工，后因怀仁公司欠宁国强所属公司工程款未付，怀仁公司将包括本案涉案房屋在内的若干套房屋抵给了宁国强。
2015年6月23日，田春阳代表郑州大力神基础工程有限公司与河南弘文置业有限公司签订《桩基础工程施工合同书》，约定郑州大力神基础工程有限公司承建河南弘文置业有限公司所属的鲁山县弘文·新天地项目的桩基施工，田春阳是实际施工人。2015年8月15日，双方进行了决算。2016年11月13日，河南弘文置业有限公司法定代表人宁国强向田春阳出具了还款计划，承诺：河南弘文置业有限公司欠田春阳打桩款524200元，计划2016年11月30日还10万元，2016年11月底给郏县怀仁桂园房屋一套等内容。
为解决田春阳与宁国强、宁国强与怀仁公司之间因工程欠款问题，经三方协商，怀仁公司以317456元的价格将其开发的怀仁桂圆3号楼1802号房产以抵债的形式出售给田春阳，并于2016年12月6日给田春阳出具了317456元的购房款收据。2016年12月10日，田春阳与怀仁公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定建筑面积128.89平方米，单价每平方米2463元，总价款317456元。2017年1月20日怀仁公司将涉案房屋交付给田春阳，田春阳在怀仁公司“已领交房通知客户”名单上签字予以确认。田春阳于2017年3月24日向郏县房产管理局交纳了房屋维修基金，郏县房产管理局于2017年3月27日向田春阳出具了住房维修资金专用票据。田春阳、怀仁公司于2017年3月27日到郏县房产管理局办理商品房买卖合同网签备案时，郏县房产管理局未予办理。
再查明，经鲁山县不动产登记中心查询，田春阳及其家庭成员名下无可供居住的房屋。
本院认为，从审理查明的情况来看，田春阳与宁国强、宁国强与怀仁公司之间确实存在债权债务关系，经三方协商，怀仁公司以317456元的价格将涉案房屋抵给田春阳，以冲抵其欠宁国强以及宁国强欠田春阳的工程款，并与田春阳签订商品房买卖合同。对该以房抵债行为，怀仁公司与田春阳均予以认可，系双方真实意思表示，且不存在合同法第五十二条规定的无效情形，合法有效。怀仁公司向田春阳出具购房款收据，并与田春阳签订商品房买卖合同后，怀仁公司与田春阳之间转化为商品房买卖合同关系，所抵的债权数额视为田春阳足额支付的购房款。因怀仁公司向田春阳出具收据发生在2016年12月6日，涉案商品房买卖合同签订于2016年12月10日，且怀仁公司于2017年1月20日将房屋实际交付于田春阳，郏县房管局向田春阳出具的房屋维修基金专用票据可以证明田春阳于2017年3月24日向房管部门交纳了房屋维修基金。而涉案房屋实际于2017年12月1日被查封，故应依法认定涉案房屋买卖时间远早于房屋被实际查封的时间，也早于郏县人民法院（2017）豫0425财保1号民事裁定书的生效时间。同时，田春阳及其家庭成员名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，田春阳主张不得执行涉案房产的请求应当予以支持。关于田春阳要求确认涉案房产为其所有的请求，因房屋为不动产，所有权的设立应以登记为生效要件，而本案中田春阳所购买涉案房屋并未进行登记，因此，本院对田春阳要求确认房屋为其所有的请求不予支持。
综上所述，田春阳关于不得执行的诉讼请求成立，应予支持；其关于确认涉案房屋为其所有的请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：
一、不得执行河南怀仁房地产开发有限公司开发的位于郏县怀仁桂圆小区3号楼1802号房屋，本院（2018）豫04执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；
二、驳回田春阳其他诉讼请求。
案件受理费6062元，由田春阳负担3000元，由河南五建第三建筑安装有限公司负担3062元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审 判 长 郭国会
审 判 员 张大民
审 判 员 李双双
二〇一八年八月二十日
法官助理 于 帆
书 记 员 郭闪闪