湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终2315号
上诉人(原审被告、反诉原告)：章景波，男，1997年2月28日出生，汉族，住保康县。
委托诉讼代理人：李彦林，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：保康楚城荣华置业有限公司。住所地：保康县马桥镇张湾村*组。统一社会信用代码9142062605004532XM。
法定代表人：李明德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马修家，湖北马奔律师事务所律师。
上诉人章景波因与被上诉人保康楚城荣华置业有限公司（以下简称保康楚城荣华公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省保康县人民法院（2018）鄂0626民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人章景波及其委托诉讼代理人李彦林，被上诉人保康楚城荣华公司的委托诉讼代理人马修家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人章景波上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、五项；2、将一审判决第一项改判为：上诉人在被上诉人所售房屋取得房屋综合验收合格证后再支付剩余购房款160000元；3、将一审判决第二项改判为：被上诉人按上诉人已交购房款数额开具不动产发票；4、将一审判决第三项改判为：被上诉人立即为上诉人办理房屋产权证书；5、判令被上诉人为上诉人提供所购房屋的网签备案合同；6、判令被上诉人承担从2016年3月30日至反诉之日的违约金55770元（715000）并以房屋总价款为基数按照日万分之一标准承担反诉之日之后至约定义务全部实际履行完毕之日的违约金。7、被上诉人承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律不当，直接导致一审判决所有判项似是而非。一、针对一审判决第一项。首先，一审判决事实认定错误，上诉人实际欠房款是160000元，而不是175000元。差额出在：被上诉人销售经理李涛出具的15000元现金收据上。鉴于李涛在被上诉人处的特殊身份，实际上已经构成合同法上的表见代理，一审判决仅仅按照被上诉人一面之词和单方面的所谓记账，不予认可是错误的。其次，本案中上诉人作为购房者暂时拒绝支付剩余房款有法律依据，上诉人要求在被上诉人取得所售房屋的综合验收合格证后再支付剩余房款合情合理合法。上诉人作为购房者，为了避免损失的进一步扩大，陷入更深的陷阱，拒绝支付剩余房款，是《合同法》赋予购房者的正当的“不安抗辩权”。所谓不安抗辩权又称先履行不安抗辩权，是指合同成立后，先履行方有确切证据表明另一方没有履行诚意和能力，暂时中止先行履行义务的权利。本案已查明的事实充分表明，被上诉人开发的涉案楼盘，因为没有竣工验收，没有消防验收，没有综合验收合格备案证，根本就不具备交付条件，且存在重大安全隐患。被上诉人是通过“先租后卖”的手段，先将上诉人骗进入住，再骗取银行贷款，从而实现了资金回笼的目的。目前从被上诉人，即售房者的种种行为表象看，看不出有继续认真履行合同的诚意和能力。譬如：不给购房者出具不动产发票，不给购房者网签备案合同，不完善配套设施等等，整个工程，至今没有竣工验收，没有消防验收，没有综合验收备案证，因此，购房者对于所购房屋的质量和安全以及后期能否拿到产权证，有着强烈的担心和不安全感，完全符合《合同法》不安抗辩权的成立要件。一审判决要求上诉人判决生效后天30日内支付剩余购房款，是漠视购房者的基本权利，有意偏袒被上诉人。尽管如此，基于诚意、善意，上诉人作为购房者再次申明，只要被上诉人作为开发商，售房者，诚信履行合同，整改完善项目，拿到了综合验收备案证，让买房者看到了希望，就立即支付剩余房款。二、针对一审判决第二项。该项判决没有任何法律依据，而且公然违反国家税法。商品销售方为购买方出具销售发票是法定义务，而且应该是缴纳后即时按照缴款数额开具发票，特别是对于大宗商品和高价值商品，往往不会是一次性付清，分期付款不是拒绝出具发票的理由。一审判决对出具发票设置前提条件，要求“被上诉人在上诉人交清购房款后再为上诉人开具正式发票”的判决没有法律依据。分期付款的情况下，是一次性开具发票还是根据缴款额度即时开具相应额度发票，这个选择权在于购买方而不是销售方。现在上诉人作为购房者，已经缴纳了80%的购房款，要求被上诉人作为售房者按已经缴纳的购房款为购房者出具相应发票是法律赋予消费者的基本权利，人民法院理应支持。一审的该项判决让人匪夷所思。三、针对一审判决第三项。该项判决不符合事实，也违背双方约定。办理房屋产权证书是售房者的法定义务，获得产权证书是购房者的法定权利。双方购房合同（预售合同）明确约定，被上诉人应该在上诉人入住后90天内办理房产证。上诉人2015年10月18日入住，尽管是因为“先租后卖”上当受骗入住的，但入住已成事实，那么按照约定，被上诉人应该在2016年1月18日前办理产权证书，但截止到目前上诉人没有看到自己的产权证。一审判决“在本判决生效后90日内”将房产证办理完毕，既没有法律依据，也不符合双方的合同约定，是既当了卖房者的家，又当了买房者的家，还当了法律的家。四、上诉人要求被上诉人为上诉人提供所购房屋的网签备案合同，是上诉人的最起码的基本权利，应该得到支持。一审判决认定“双方签订的《商品房买卖合同》（预售）即为网签备案合同”违反了基本常识。房屋买卖中的“预售合同”是双方的意向性合同，最终的购买要以房管部门提供的规范式网签合同为准。而且，按照我国《物权法》规定，不动产以登记备案为准，网签备案是不动产登记的表示，司法实践中也是不动产权益由开发商转移到购房者的法律界限和依据。一般网签备案合同共有六份，除要报政府建设、房管等职能部门备案外，销售方和购买方应该公平的各持一份。本案中，被上诉人拒绝给上诉人网签备案合同，不仅侵犯了上诉人作为购房者的基本权利，也反映出被上诉人没有诚信，愚弄百姓，可谓居心叵测。五、上诉人要求被上诉人承担相应的违约金是依据双方的合同约定，有法律依据，应该得到支持。首先，被上诉人存在违约的事实。法庭审理查明并认定，房屋交付条件为：1、取得竣工验收备案文件；2、取得房屋测绘报告。同时明确基础设施交付条件：给水管道、供电线路、电话通信线、有线电视线、宽带网络线等敷设进户。同时认定该商品房交付之日起90日内取得所有权证书。对照以上事实，被上诉人违约的事实表现在：房屋没有取得竣工验收备案文件；没有在约定时间内办理产权证书；电话通信线、有线电视线、宽带网络线等没有敷设进户。其次，合同对违约金承担有明确约定。合同第二十条约定，不能按时办理产权证的，购房者选择继续履行合同的，“自该商品房交付之日起90日届满后次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金”。因为被上诉人有多重违约，再结合合同对于买受人违约金的约定，按照对等原则，上诉人要求按照房屋总价款计算违约金合情合理。另外，上诉人当庭补充一点，因其还未提起上诉，一审法院就把上诉费确定下来了，故请求二审法院对上诉费的问题一并进行审查。
被上诉人保康楚城荣华公司辩称，一审判决认定事实清楚,即便一审判决的第二项和第三项在现实中还不能实现,被上诉人对这两个判项也有意见,但是并没有提起上诉。
被上诉人保康楚城荣华公司向一审法院起诉请求：1、依法判令章景波立即支付购房款（首付款）195000元及逾期付款利息（利息从2016年2月6日起按同期贷款利率6%计算至实际履行之日止），并承担违约金约13357.50元，违约金按合同约定的日万分之一比例计算至实际履行之日止；2、章景波承担本案诉讼费用。
上诉人章景波向一审法院反诉请求，要求保康楚城荣华公司：1、为其开具不动产发票；2、为其提供所购房屋的网签备案合同；3、为其办理房屋产权证书；4、承担截止到反诉之日（2018年3月19日）的违约金55841.50元，并以房屋总价款为基数按照日万分之一标准承担反诉之日之后的违约金至约定义务全部实际履行完毕之日；5、保康楚城荣华公司承担本案的所有费用。
一审法院认定事实:保康楚城荣华公司开发的“襄阳跃峰物流公司”位于保康县马桥镇张湾村1组，该项目在2014年6月30日、10月8日、12月15日分别取得了土地使用证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证（上述证据加盖了保康楚城荣华公司单位印章，并注明了证据的出处）。2016年10月31日，保康县房产管理局给保康楚城荣华公司颁发鄂保房售证预字（2016）0001号《湖北省商品房预售许可证书》，保康楚城荣华公司“襄阳跃峰物流公司”项目取得商品房预售许可。2、2016年1月26日，保康楚城荣华公司与章景波签订《商品房买卖合同》（预售）。该合同约定：章景波购买保康楚城荣华公司位于保康县马桥镇张湾村1组“襄阳跃峰物流公司”1号楼105号房屋，房屋面积共256.21平方米，单价为每平方米人民币2790.67元，房屋总价款为人民币715000元；双方约定贷款支付350000元，下欠首付款365000元，定于2015年9月15日前支付。商品房交付日期为2015年12月30日前；商品房的交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告；商品房相关设施设备交付条件为：1、给水管道敷设进户、供电线路敷设进户、电话通信线管敷设进户、有线电视线管敷设进户、宽带网络线管敷设进户等，并对违约责任及处理方式进行了约定。合同第二十条房屋登记一项中双方约定：“（一）……，（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、买受人有权解除合同。……，2、见附件十三第2条相关条款。合同附件十三第2条规定“合同继续履行。自该商品房交付之日起90日届满后次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30个工作日内由出卖人支付。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任，买受人应承担出卖人因此而遭受的直接损失和间接损失。”合同附件四中对付款期限的约定：“⑴、如因买受人原因，不能办理银行按揭贷款的，买受人应于交房前一次性补足购房款；逾期付款的，按合同第八条承担违约责任。出卖人的交房日期顺延至房款全部交清之日。……。”章景波在签订合同前后共向保康楚城荣华公司交纳购房首付款190000元，银行按揭贷款350000元已打入保康楚城荣华公司账户，下欠保康楚城荣华公司购房款175000元。章景波在房屋未进行竣工验收的情况下，于2015年10月18日入住所购房屋。3、章景波购买保康楚城荣华置业有限公司出售的房屋系先租后买，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）是后来补签的，且双方签订的合同系统一模式，存在交款、交房时间在前，签订合同时间在后的现象。章涛系章景波之父。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）载明了出卖人及买受人情况、商品房基本状况、商品房销售方式、房屋价格、付款方式、交付日期等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，保康楚城荣华公司已经收受章景波部分房屋首付款，双方办理了银行按揭贷款，按揭贷款已打入保康楚城荣华公司账户，因此可以认定该预售合同即为商品房买卖合同。双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应受法律保护。保康楚城荣华公司要求章景波支付下欠购房款的诉讼请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，保康楚城荣华公司应在2015年12月30日前向章景波交付所购房屋，而章景波却于2015年10月18日装修后入住，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。……。”的规定，章景波入住所购房屋的行为，应视为章景波已接受保康楚城荣华公司出售房屋的交付使用。保康楚城荣华公司要求章景波按逾期应付款日万分之壹承担违约金，考虑到双方均有违约行为，其要求承担违约金的请求，一审法院不予支持。章景波反诉要求保康楚城荣华公司因未按合同约定时间办理房屋所有权证应承担违约金，由于章景波未按约定时间支付下欠保康楚城荣华公司购房款，导致保康楚城荣华公司未在约定时间内为章景波办理房屋所有权证的责任在章景波，章景波要求保康楚城荣华公司承担违约金的请求，缺乏事实证据和法律依据，一审法院不予支持。章景波反诉要求开具不动产发票、办理房屋所有权证的请求符合法律规定，一审法院予以支持；章景波反诉要求保康楚城荣华公司提供所购房屋网签备案合同，由于双方采用的是贷款付款方式，按揭贷款已打入保康楚城荣华公司账户，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）即为网签备案合同，章景波反诉保康楚城荣华公司要求提供所购房屋网签备案合同的理由不能成立，一审法院不予支持。章景波向一审法院提交的侯亚萍于2016年8月31日出具的收款收据，该收据虽未加盖保康楚城荣华公司单位公章，但侯亚萍作为当时公司的法人，收款后出具的收款收据应视为公司行为，且该收据中明确注明系补交购房款，章景波要求认定为已交购房款的理由，一审法院予以支持；章景波提交的李涛出具的收款白条，不能认定为章景波已付购房款，其要求认定为已付购房款的理由，一审法院不予支持。章景波称保康楚城荣华公司出售给章景波的房屋至今没有工程竣工验收证明文件，房屋质量存在重大担忧等，因章景波已入住所购房屋，视为房屋已交付使用。同时章景波无证据证实该房屋主体结构质量经检验确属不合格的证据，对其辩称理由，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百四十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第六条、第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限章景波在判决生效之日起30日内支付保康楚城荣华置业有限公司购房款175000元；二、限保康楚城荣华置业有限公司在章景波交清购房款后即为章景波开具正式购房发票；三、限保康楚城荣华置业有限公司在判决生效之日起90日内负责将章景波房屋所有权证书办理完毕，并将该证书交于章景波；逾期不能履行上述义务，则由保康楚城荣华置业有限公司从逾期之日起至章景波实际取得房屋所有权证书之日止，按双方签订合同约定的，由保康楚城荣华置业有限公司按章景波已付购房款的日万分之零点壹支付给章景波违约金；四、驳回保康楚城荣华置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回章景波反诉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4426元，减半收取2213元，章景波负担1815元，保康楚城荣华公司负担398元；反诉费598元，由章景波负担，均限于判决生效之日交纳。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定事实除对上诉人章景波购买房屋房号认定不当外，其他事实与二审查明一致，本院予以确认。
二审另查明，2016年1月26日，上诉人章景波与被上诉人保康楚城荣华公司签订的《商品房买卖合同》（预售）第三条约定的商品房为襄阳跃峰物流公司第1幢105、205、305号。
本院认为，依法成立的合同，对合同当事人均具有约束力，合同当事人应当按照合同约定履行自己的合同义务。本案所涉的《商品房买卖合同》为有效合同，一审法院认定准确，本院予以确认。本案上诉人章景波尚欠被上诉人保康楚城荣华公司首付款175000元未付。其理由为行使合同不安抗辩权，因被上诉人保康楚城荣华公司存在所售房屋未达到综合验收标准、未开具不动产发票、未对合同网签备案等。但本案查明的事实，涉案商品房，上诉人章景波已实际接收并占有，按揭部分购房款也办理了银行按揭并支付给被上诉人保康楚城荣华公司。所拖欠的系合同第七条约定，应于2015年9月15日前支付的首付购房款。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以避免债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。按照该法律规定，只有符合上述条件的，尚能主张不安抗辩权。而上诉人章景波上诉提出的事由，并不能直接证实被上诉人保康楚城荣华公司存在法律规定的情形。且其提出的不动产发票、合同网签备案、综合验收合格等事由，一审法院已判决被上诉人保康楚城荣华公司在限定时间内协助办理产权登记手续，该义务的履行，已包含上诉人章景波上诉提出的未履行事项的完善。该事由亦不能成为其拒不支付拖欠购房款的合理事由。同时，对首付款的支付义务，按照双方合同约定，亦属上诉人章景波的先行义务。故其提出因存在不安抗辩权的情形，而拒绝履行付款义务的理由无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人章景波还提出，应按照已付款开具不动产发票及办理合同网签等主张，一审法院已作裁判，且符合双方合同约定及法律规定，本院予以确认，不再赘述。上诉人提出关于逾期办证违约金应从2016年3月30日起以总房款715000元按照日万分之一标准计算。对该请求，因前述本院已评判，按照合同约定，上诉人章景波未先行完全履行支付首付款的合同义务，在未完全履行自身合同义务的情况下，请求对方按照合同约定承担违约责任，显然与合同约定不符，亦缺乏法律依据。一审法院裁判确定的支付违约的时间节点更符合本案纠纷处理的客观事实，本院予以确认。但是，一审判决确定的在出现逾期办证时，被上诉人保康楚城荣华公司承担的违约金计付标准为日万分之零点壹，所依据的是双方《商品房买卖合同》附件十三第2项的约定，但双方合同第二十条中对逾期办理房屋登记，买受人不解除合同的约定为“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”，两处约定的违约金标准不一致。本院认为，结合合同中对其他相互各项违约责任的标准约定，以及法律规定违约金的惩罚性质，按照日万分之壹作为计付违约金的标准更为恰当和符合合同对等一致性，故一审法院按照日万分之零点壹作为计付逾期办理权属登记的违约金计付标准不当，应予纠正。上诉人章景波还提出应当冲抵15000元的款项，对李涛出具的15000元的现金收据，上诉人章景波主张是交付的购房款，李涛系当时被上诉人保康楚城荣华公司的售房人员。被上诉人对李涛曾为其公司工作人员不持异议，但认为该笔款项未入公司帐，不能证实为购房款。本院认为，上诉人章景波购买商品房，向被上诉人保康楚城荣华公司售房人员李涛交付购房款，系基于对其特定身份而产生的充足信赖。同时，现查明事实，上诉人章景波与李涛之间亦不存在其他的债权债务关系，且该收据上对款项性质亦表述为“购房款”。故此，李涛的收款行为，应属被上诉人保康楚城荣华公司行为，该法律后果应由被上诉人承担。15000元的款项应予冲抵上诉人章景波拖欠的购房款。一审法院对该费用未予支持，缺乏事实及法律依据，本院亦予以纠正。上诉人章景波还提出了一审对二审上诉费用的确定不当。经本院审查，一审法院在上诉请求未明确前确定上诉费数额确有不当。但上诉人章景波上诉提出的请求标的，经核算，与一审法院确定上诉费并无重大误差，故并未损害上诉人的合法权益。对此，本院予以说明。对上诉人章景波提出的上诉费用问题，本院不予支持。
综上所述，上诉人章景波的上诉请求中关于违约金计付标准及15000元费用应予冲抵购房款的主张成立，予以支持。其他上诉请求，因缺乏事实及法律支持，而不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省保康县人民法院（2018）鄂0626民初169号民事判决第二项、第四项、第五项；
二、撤销湖北省保康县人民法院（2018）鄂0626民初169号民事判决第一项、第三项；
三、上诉人章景波于本判决生效后三十日内，一次性支付被上诉人保康楚城荣华置业有限公司购房款160000元；
四、被上诉人保康楚城荣华置业有限公司于上诉人章景波履行前述付款义务后90日内，协助办理本案案涉房屋（襄阳跃峰物流公司1幢105、205、305号房屋）至上诉人章景波名下的产权登记手续；指定时间内，逾期未办理，应自逾期之日起至案涉房屋权属登记至被上诉人章景波名下之日止，向被上诉人章景波按照已付购房款总额的日万分之壹承担违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉、反诉案件受理费合计2811元，二审案件受理费5204元，合计8015元。由上诉人章景波负担4015元，被上诉人保康楚城荣华公司负担4000元。
本判决为终审判决。
审判长 苏 轶
审判员 魏 俊
审判员 严庭东
二〇一八年九月三日
书记员 岳伟峰