山东省安丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安凌民初字第79号
原告王建法，男，1971年7月28日出生，汉族，居民，住安丘市。
委托代理人葛文军，山东盾安律师事务所律师。
被告马建群，男，1974年11月7日出生，汉族，居民，户籍：安丘市凌河镇偕户村，现下落不明。
被告李桂梅，女，1972年2月23日出生，汉族，居民，住安丘市。
原告王建法与被告马建群、李桂梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建法及其委托代理人葛文军、被告李桂梅到庭参加诉讼，被告马建群经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告王建法诉称，二被告曾系夫妻关系，原告王建法与被告马建群于2013年12月16日签订房屋买卖合同，双方约定原告购买被告马建群所有的位于安丘市凌河镇偕户村村委办公室屋后房屋四间及院落一处，交房日期为2013年12月16日以前。合同生效后，原告支付被告马建群购房首付款11万元，但被告收到房屋首付款后，未按约定交房，现该房屋由被告李桂梅占用。因双方合同约定，“本合同签订后，任何一方不得反悔，不得解除终止合同，如一方反悔或者违约应向对方支付购房总价款30%的违约金，并赔偿其实际经济损失。”因被告马建群行为导致合同无法履行，故诉来本院，请求判令二被告返还剩余购房款40000元，并支付违约金6万元，本案的诉讼费用由被告负担。
被告李桂梅辩称，该房屋系被告马建群私自出卖二被告的夫妻共同财产，被告李桂梅对此并不知情，故原告与被告马建群签订的房屋买卖合同系无效合同。被告李桂梅于2014年2月16日已退还原告购房款7万元，尚欠原告购房款40000元，该40000元购房款被告李桂梅同意返还。对原告主张的违约金不予认可，我不应该支付原告违约金。
被告马建群未答辩。
经审理查明，2013年12月16日，原告马建群作为甲方（卖方）、被告王建法作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将其所有的位于安丘市凌河镇偕户村大队办公室屋后的房屋4间及院落一处卖给乙方，归乙方所有使用，就有关事宜达成协议如下：一、该出售房屋位于安丘市凌河镇偕户村大队屋后房屋及院落一处。二、房屋及院落的出售总价款及支付：该出售的房屋及院落出售总价款为210000元，大写：贰拾壹万元整，于签订本合同前交110000元，大写壹拾壹万元整。于2014年阳历9月30日前交清余款100000元，大写壹拾万元整。三、房屋的交付：该房屋于签订本合同之日交付给乙方。四、房屋所有权的转移：自签订本合同之日起该房屋所有权归乙方所有。五、房屋的过户：如乙方需办理房屋过户登记手续，甲方应尽协助义务。六、本合同签订后，任何一方不得反悔，不得解除终止合同，如一方反悔或者违约应向对方支付购房总价款30%的违约金，并赔偿其实际经济损失。七、该房屋卖给乙方后，如遇有该房屋的拆迁补偿等，其补偿受益权全部归乙方享有，甲方放弃一切受益权。八、本合同自甲乙双方签字之日起生效。九、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，见证单位存档一份。原告王建法、被告马建群分别在合同上签字、捺印，安丘新凌法律服务所在见证单位处加盖印章，案外人刘宝春、马建文在中介人后签字、捺印。合同签订时，被告李桂梅未在场。该房屋原系二被告的夫妻共同财产。
合同签订后，原告王建法支付被告马建群购房款11万元。后被告马建群将房屋交付原告，原告在该房屋内经营洗澡、理发。2013年农历十二月三十日（2014年1月30日），被告李桂梅砸开该房屋的玻璃，自行进入该房屋居住至今。2014年2月16日，被告李桂梅返还原告王建法购房款7万元。同日，被告李桂梅为原告出具欠条一份，欠条载明“欠条今欠王建法现金（房款）40000元大写：肆万元正（整）欠款人：李桂梅2014年2月16号证明人：刘宝春证明人：马建文”。
另查明，二被告原系夫妻关系，2014年4月18日，双方办理协议离婚。双方在离婚协议书中注明：“现位于安丘市凌河镇偕户村村委后的夫妻共同房产一套，该房产的选址意见书的编号：（2001）070504015，注明的户主名称是马建群，于2001年建成，建筑规模95平方米，用地面积160平方米，在2005年4月26日我们又向本村村民赵丰民购买了位于上述房屋以北的一间房屋的宅基地，东西长3.4米，已付购买款2000元，同时交付我们使用（详见【宅基地转让契约】）。该全部房产及附属设施和房内全部财产全部归女方李桂梅所有。因男方马进群在2013年12月16日将该房产单方卖给了本村村民王建法，女方李桂梅发现后不同意卖房，于2014年2月16日李桂梅将该房赎回，至今女方李桂梅已经向王建法返还购房款70000元，余款40000元也由女方李桂梅支付。”
上述事实，有原告陈述，被告答辩，原、被告提交的证据及本院庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效？二、关于原告主张的返还购房款及支付违约金的诉讼请求是否应当得到支持？
一、关于原、被告签订的《房屋买卖合同》的效力问题。原告王建法与被告马建群签订的房屋买卖合同，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。被告李桂梅辩称原告王建法与被告马建群签订《房屋买卖合同》时，其未在场，被告马建群的出卖行为并未经过被告李桂梅同意，且该房产系夫妻共同财产，故该协议无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且庭审中，被告李桂梅辩称出售房屋之前二被告之间的夫妻感情一直很好，被告李桂梅也未提交证据证明被告马建群出售房屋的行为系与原告恶意串通，具有损害夫妻关系他方的恶意。故，本院认定该《房屋买卖合同》有效，对被告李桂梅的抗辩意见，本院不予采信。
二、关于原告主张的返还购房款及支付违约金的诉讼请求。庭审中，被告李桂梅对原告主张返还购房款40000元的诉讼请求予以认可并同意返还剩余购房款。因被告李桂梅占用房屋之行为及二被告协议离婚约定房产归李桂梅所有，被告马建群拒绝履行合同之行为致使合同履行不能，原告主张合同解除并要求马建群返还购房款并支付违约金，符合法律规定，被告李桂梅亦同意返还原告购房款40000元，系对其实体权利的合法处分，本院予以认可。根据合同约定，违约金为总房款的30%，原告主张违约金60000元，系对其实体权利的合法处分，本院予以认可。该部分违约金原告未提交证据系二被告的夫妻共同债务,根据合同相对性原则，该部分违约金应当由被告马建群承担。原告要求被告李桂梅承担违约金，于法无据，本院不予支持。被告马建群经本院合法传唤未到庭，视为放弃了质证、答辩等相关诉讼权利，并不影响本院对案件事实的分析与认定，依法可缺席判决。
综上所述，为依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告马建群、李桂梅共同偿还原告购房款40000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、被告马建群支付原告违约金60000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告王建法的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告马建群、李桂梅共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 李 凯
人民陪审员 刘景瑞
人民陪审员 李连云
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 孙希龙