重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴法民初字第01656号
原告（反诉被告）重庆凯川房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞秦家院290号1幢2-9，组织机构代码69926230-2。
法定代表人周伦，总经理。
委托代理人刘艳，重庆捷讯律师事务所律师。
被告杜某（反诉原告），男，1981年12月27日出生，汉族，住重庆市巴南区。
委托代理人张露涛，重庆星盾律师事务所律师。
委托代理人杨砚池，重庆星盾律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆凯川房地产开发有限公司（以下简称凯川公司）与被告（反诉原告）杜某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月20日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张晟独任审判，于2015年5月6日及2016年1月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）凯川公司委托代理人刘艳、被告（反诉原告）杜某的委托代理人张露涛、杨砚池到庭参加了诉讼。审理中，被告（反诉原告）杜某于2015年5月6日向本院申请对涉案房屋质量及房内物品损失大小进行司法鉴定，后于2016年1月27日申请撤回鉴定。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）凯川公司诉、辩称，2013年8月12日，双方签订《房屋租赁合同》，约定由被告（反诉原告）杜某承租凯川公司位于大江东岸某号、某号房屋，并对租期、租金、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，被告利用承租房屋从事非法经营活动被查处，拖欠原告房屋租金及物管费至今。经多次催收未果，现起诉要求判令解除双方签订的租赁合同并要求被告（反诉原告）腾空并返还租赁房屋；支付2014年9月1日起至交还房屋时止的房屋租金或占有使用费，并承担逾期支付租金的违约金42900元；支付房屋的物业管理费用10987.3元，并承担逾期支付物管费用的违约金42900元。
对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）并未举示相应证据证明原告提供房屋存在质量问题，其损失系因其从事非法经营被查处的自身原因造成，与原告（反诉被告）无关，故不同意被告（反诉原告）的诉讼请求。
被告（反诉原告）杜某诉、辩称，2013年8月12日双方签订了《房屋租赁合同》，约定由杜某承租凯川公司位于大江东岸某号、某号房屋。合同签订后，杜某花费14万元对房屋进行装饰装修，但因房屋质量问题致使房屋漏水，凯川公司未按约履行对房屋主体结构的修缮义务，导致杜某无法正常使用房屋。故起诉要求反诉被告赔偿原告因房屋质量问题漏水造成的损失15万元。
被告（反诉原告）同意解除双方签订的租赁合同，且杜某已于2015年11月返还了房屋，租金计算期间应为2014年9月至2015年11月，租金标准因房屋质量存在问题应作相应减少，合同中对逾期支付租金的违约金的约定属格式条款，属无效条款，且主张的违约金过高。对凯川公司要求杜某支付物管费及逾期支付物管费的违约金的请求与本案无关，凯川公司亦未先行垫付，应另案诉讼。
经审理查明，2013年8月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告（反诉原告）杜某承租原告（反诉被告）凯川公司位于重庆市巴南区鱼洞大江东岸某号及某号房屋，用于杜某从事娱乐城经营。两套房屋建筑面积260平方米，按每月每平方米25元的标准支付租金。租金每半年支付一次，于半年期满前一月支付，且租金标准自第二年起每年递增10%。租期自2013年9月1日至2018年8月31日。合同另约定凯川公司应承担对房屋主体结构的修缮义务，而如杜某存在累计拖欠租金3个月以上或利用房屋进行违法活动的情形，凯川公司有权解除合同，收回房屋，并由杜某承担合同年租金50%的违约金。合同签订后，凯川公司向杜某交付了房屋，杜某及对房屋进行了装饰装修。但自2013年12月至2014年5月28日期间，杜某利用承租房屋开设赌场，被公安机关依法查处，并被本院依法判处有期徒刑6个月，缓刑1年，并处罚金16000元。自2014年9月1日起，杜某未支付凯川公司房屋租金。为此，凯川公司于2014年10月9日向被告发出《费用催收函》，要求被告支付租金及物管费，杜某收悉后未予回复，亦未支付租金。同年11月25日，凯川公司再次向杜某发出《律师函》，要求杜某支付租金及物管费，杜某收悉后仍未支付租金或回函。截止2016年1月27日开庭审理时，杜某共拖欠凯川公司17个月的租金，共计125125元。凯川公司催收未果后遂起诉要求判令解除双方签订的租赁合同并要求被告（反诉原告）腾空并返还租赁房屋；支付2014年9月1日起至交还房屋时止的房屋租金或占有使用费，并承担逾期支付租金的违约金42900元；支付房屋的物业管理费用10987.3元，并承担逾期支付物管费用的违约金42900元。审理中，杜某同意解除合同并自述已于2015年11月交还了房屋钥匙，但房内物品未搬离；同意支付2014年9月1日至2015年11月的房屋资金，但认为因房屋存在质量问题租金应适当减少，且违约金条款无效，以及约定金额过高。而物管费及违约金与租赁合同无关，不予认可。同时杜某提出反诉，要求凯川公司赔偿因房屋质量问题漏水给原告造成的装修损失14万元及物品损失1万元，合计15万元。凯川公司认为房屋质量合格，杜某未举示证据证明房屋存在质量问题，而不同意杜某的反诉请求。因双方分歧过大，故调解未果。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、房屋租赁合同、催收函、律师函、刑事判决书等证据在卷为凭，经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法订立的合同受法律保护，订立合同的双方均应按合同约定的内容履行各自义务。本案中，原、被告于2013年8月12日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定的内容履行各自的义务。原告按约向被告交付了租赁房屋，但杜某利用租赁房屋从事非法经营并被查处，且亦未按约支付租金。按双方租赁合同的约定，杜某的行为属违约行为，原告凯川公司有权要求解除合同并要求被告杜某腾空并交还房屋。对此杜某同意解除合同，并自述房内物品未搬离，但交还了房屋钥匙。凯川公司并不认可杜某向其交还了房屋钥匙，杜某亦未举示相应证据证明其已经交还了房屋钥匙。故本院对原告要求解除合同并要求杜某腾空并交还房屋的请求予以支持。同时杜某还应支付自2014年9月1日至实际交还房屋时止的租金和占有使用费，并承担逾期支付租金的违约金。截止2016年1月27日开庭审理时，杜某拖欠凯川公司17个月的租金，共计125125元，应当支付。但原告要求按年租金的50%，即42900元计算违约金明显超出凯川公司实际损失，约定过高，杜某亦提出违约金过高的抗辩意见，依照《合同法》第一百一十四条之规定，本院予以调整，即以截止2015年3月20日凯川公司起诉时，杜某欠付租金125125为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清时止。对凯川公司要求杜某支付物管费及违约金的请求，本院认为，物管费及其违约金系基于物业管理公司与房屋使用人间的物业服务合同关系，与租赁合同关系属不同法律关系。且双方订立的租赁合同中并未约定由凯川公司代为收取物管费用，凯川公司亦未先行垫付物管费用。故凯川公司无权要求杜某支付物管费及其违约金，故本院对凯川公司要求杜某支付物管费及其违约金的请求不予支持。对杜某辩称其已于2015年11月交还了房屋钥匙，应当视为向凯川公司交还了房屋的抗辩意见，本院认为杜某并未举示相应证据证明其确向凯川公司交还了房屋钥匙的事实，凯川公司亦不予认可，结合杜某自认其房内物品并未搬离，故本院不能认定杜某已向凯川公司交还房屋。对杜某辩称因凯川公司房屋质量问题漏水，导致杜某无法正常使用房屋，租金应予适当减少的抗辩意见，因杜某未举示相应证据证明承租房屋确有漏水，且漏水系因质量问题而造成，故本院对杜某的抗辩意见不予采纳。
对反诉原告杜某提出反诉请求要求反诉被告凯川公司赔偿因房屋质量导致漏水，给杜某造成的经济损失15万元的请求，本院认为杜某并未举示相应证据证明其承租房屋确有漏水事实，且漏水系因房屋质量问题所致，故凯川公司不应承担赔偿责任，本院对反诉原告杜某的请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原告（反诉被告）重庆凯川房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杜某于2013年8月12日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；
被告（反诉原告）杜某于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告（反诉被告）重庆凯川房地产开发有限公司位于重庆市巴南区鱼洞大江东岸某号及某号房屋；
被告（反诉原告）杜某于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）重庆凯川房地产开发有限公司自2014年9月1日至2016年1月31日的租金125125元，并自2016年2月1日起按合同约定的租金标准支付原告（反诉被告）重庆凯川房地产开发有限公司房屋租金和占有使用费至实际腾空并返还房屋时止；
被告（反诉原告）杜某于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）重庆凯川房地产开发有限公司以125125元为基数，自2015年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清时止的资金占用损失；
驳回原告（反诉被告）重庆凯川房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）杜某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3096元，减半收取1548元，由被告（反诉原告）杜某负担1000元，原告（反诉被告）重庆凯川房地产开发有限公司自行承担548元（此款已由重庆凯川房地产开发有限公司自愿垫付，杜某在履行判决义务时迳付重庆凯川房地产开发有限公司，本院预收的案件受理费不作清退）；反诉案件受理费3300元，本院减半收取1650元，由被告（反诉原告）杜某自行承担（已缴纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费用。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张晟
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 李鹤