南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）玄民初字第1759号
原告（反诉被告）南京东鼎投资置业有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路699号-2。
法定代表人黄建良，南京东鼎投资置业有限公司董事长。
委托代理人张毅，江苏德擎律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京造星文化传媒有限公司，住所地在南京市雨花台区农花村肖家山。
法定代表人曹维民，南京造星文化传媒有限公司总经理。
委托代理人吴建华，江苏中虑律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京东鼎投资置业有限公司（以下简称东鼎公司）与被告（反诉原告）南京造星文化传媒有限公司（以下简称造星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。东鼎公司委托代理人张毅、造星公司委托代理人吴建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东鼎公司诉称：原、被告于2012年8月1日签订房屋租赁合同，约定：原告将南京市珠江路699号东鼎大厦1号楼第五层面积约1396.03平方米的办公楼租赁给被告；租期自2012年8月1日至2020年7月31日；2012年的年租金为975000元。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告开始进场装修。此后，原告多次向被告发函催要租金，但被告一直未向原告交纳租金，2012年9月11日，原告向被告发出《关于终止南京造星文化传媒有限公司租赁合同的公函》，解除原、被告签订的房屋租赁合同。故被告应支付2012年8月1日至2012年9月11日的租金109521元；同时被告拖欠租金超过十日，已构成根本违约，导致原告解除合同，房屋现仍未能出租，处于空置状态，根据双方合同约定，被告应向原告支付三个月的房屋租金作为补偿；此外，被告对承租房屋进行装修时，对房屋结构进行了改造和破坏，原告修复房屋需要204300元，对此损失，被告应承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求判令确认原、被告于2012年8月1日签订的房屋租赁合同已于2012年9月11日解除；被告支付原告2012年8月1日至2012年9月11日的租金109521元；赔偿原告房屋空置损失243750元；赔偿原告房屋修复损失204300元。
被告造星公司辩称：被告同意解除合同，但双方合同应该是在2012年9月21日解除，因为被告在2012年9月21日回函表示同意解除合同，故合同解除属于双方协商解除。原告所出租房屋存在严重漏水、公摊面积计算错误、货梯及空调需要改造及维修等一系列问题，同时合同约定租金交付时间在2012年8月31日，但原告在2012年9月6日就中断了出租房屋的水电供应，并单方发函解除合同，故系原告违反合同约定，被告不应承担违约责任。原告无证据证明被告实施了房屋破坏行为，所主张房屋修复费用无证据证明，故请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告造星公司诉称：造星公司与东鼎公司于2012年8月1日签订房屋租赁合同后，造星公司陆续支付了押金240000元。但此后，造星公司发现承租房屋存在大面积渗水、公摊面积计算有误、货梯及空调需要改造及维修等问题，经双方协商，将首期租金支付的期限调整为2012年8月31日，但东鼎公司出租房屋所存在的上述问题仍没有解决。相反，东鼎公司于2012年9月6日中断了承租房屋的水电供应，并发函要求解除合同，造星公司也回函表示无意继续承租房屋，故双方合同解除，但东鼎公司应返还造星公司已经支付的押金240000元。故提起反诉，请求判令东鼎公司返还造星公司押金240000元。
反诉被告东鼎公司辩称：造星公司只支付了40000元押金。现有押金不足以支付造星公司所欠租金，故不同意返还。
经审理查明：南京市玄武区珠江路699号东鼎大厦系中国人民解放军南京军区司令部所有。该部于2010年2月26日及2012年9月26日分别出具委托书及授权书，委托及授权江苏东来信息产业集团有限公司（含该集团直属的南京东鼎投资置业有限公司）依约对外招租，并授权上述公司对外签订租赁合同。2012年8月1日，东鼎公司（甲方）与造星公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将东鼎大厦1号楼第5层，建筑面积1396.03平方米的办公用房租赁给乙方用于办公；租赁期限自2012年8月1日至2020年7月31日止；2012年8月1日至2015年7月31日全年房租为975000元；房屋租金每三个月一付，采用先付款后使用原则，即乙方须在2012年8月1日前向甲方支付第一期三个月的房屋租金243750元；乙方应依约支付租金，每逾期一日，乙方需向甲方支付全年租金千分之一的滞纳金，若乙方逾期十天未向甲方支付应交租金或其它费用，甲方有权单方停止包括水电在内的一切供给，保留单方解除本合同并收回房屋的权利，乙方还需向甲方支付违约金，并赔偿给甲方造成的一切损失；乙方可根据自己的需要，在不破坏房屋结构的前提下进行室内隔断和必要的装修，如因乙方原因，致使房屋结构遭到破坏，则由乙方负责维修并承担所有费用和一切责任。乙方的装修方案需书面报至甲方，经甲方同意并签订有关《房屋装修施工责任书》及《装修消防安全责任书》后，方可进场施工。本合同签订时，乙方须向甲方支付240000元的押金，该押金可用于赔付被乙方损坏的公物或抵充乙方的欠款或违约金。
合同签订后，造星公司开始承租房屋，并于2012年8月20日向东鼎公司支付押金40000元。2012年8月18日，东鼎公司向造星公司发函一份，内容为：“贵司租用的东鼎大厦1号楼5层及1楼大厅，按双方签订的《房屋租赁合同》之约定，贵司应于2012年8月1日前，向我司交纳2012年8月1日至2012年11月30日的房租费243750元，……，上述欠款虽经我司多次催缴，但贵司至今未依约交纳，根据双方签订的《房屋租赁合同》，贵司已构成根本性违约，望贵司在2012年8月31日前到我司交纳上述欠款，如贵司不能在上述期限内交纳，我司将自2012年9月1日起停止包括水电在内的一切供给，我司除继续向贵司追缴上述欠款，及要求贵司补齐新产生的房租外，将依约保留单方解除双方签订的《房屋租赁合同》，收回房屋，依法依约追究贵司违约责任的权利”。造星公司于2012年8月25日向东鼎公司发函一份，内容为：“在我司承租的贵单位珠江路699号东鼎大厦1号楼五层房屋接受投入装修的过程中，经历了7月18日暴雨、8月9日的台风雨中、8月20日、21日的暴雨，我方一直在和贵司交涉房屋顶部和侧面漏水的修缮事宜。……截止今日，我们正在装修的五楼电梯口依然在漏水。………鉴于以上情况，我司郑重提出：贵单位何时完成漏水的修缮，何时能给我们一个完整的可以使用的房屋，请给出具体方案。同时从2012年7月18日发现的漏雨之日起至漏水修缮好为止，这期间不计房租等费用。而且请贵司认真研究并考虑漏水渗水给我司造成的损失，以期得到合理补偿。”2012年8月28日，东鼎公司向造星公司回函一份，内容为：“贵司2012年8月25日给我司的房屋漏水一函，我司于2012年8月27日收悉。现答复如下：由于大暴雨引起的南面玻璃幕墙少部分少许渗水，我司已协调房屋所属人南京军区，现已在修缮中。因为修缮需在高空中进行需要一定时间，望贵司能与理解。房屋少部分渗水，按照常理确实会给装修带来一定的不便，但需要告知贵司的是，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，贵司在进场装修前应将装修方案提供给我司，涉及到消防的应通过有关消防部门的批准方可进场装修，至今我司未收到贵司的装修方案，这给我们的协调工作带来严重不便，造成我司无法合理安排和配合贵司的装修，我司再次要求贵司速将装修方案提交给我公司，并将消防部门的批准函提交给我司，否则我司不同意贵司进场装修，……。此外，有关贵司应交的房租、物业费、水电费问题，我司已于2012年8月18日函告贵司，望贵司按函及时交纳有关费用。否则，我司将停止包括水电在内的一切供给，保留单方解除合同，收回房屋并依约追究贵司违约责任的权利。”2012年9月11日，东鼎公司向造星公司又发函一份，通知造星公司因其拖欠租金达一个多月之久，故双方租赁合同于2012年9月11日解除。造星公司于当日收到解除通知。2012年9月21日，造星公司向东鼎公司回函一份，认为租金缴纳期限经双方协商已经由2012年8月1日变更为2012年8月31日，东鼎公司在2012年9月6日（距租金拖欠尚不足十日）停止供水供电并单方解除合同的行为已经构成违约，且东鼎公司未及时解决漏水、空调维修等问题，亦构成违约。故造星公司也无意承租东鼎公司的房屋，要求东鼎公司退还押金。
另查明，2011年12月29日，南京苏尧资产管理有限公司（以下简称苏尧公司）向东鼎公司支付定金200000元。2012年8月28日，苏尧公司出具说明一份，说明上述200000元系苏尧公司代造星公司支付的定金，同意东鼎公司将该笔定金退还给造星公司。审理过程中，东鼎公司亦同意将该笔定金及造星公司2012年8月20日支付的押金40000元用于抵扣造星公司所欠租金。
以上事实由房屋租赁合同、双方来往函件、委托书、授权书、收据、收条、苏尧公司说明及本院庭审笔录等证据材料所证实。
本院认为：东鼎公司与造星公司于2012年8月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。双方均应按照合同约定履行自己义务。双方合同约定若造星公司逾期十天未向东鼎公司支付应交租金或其它费用，东鼎公司保留单方解除本合同并收回房屋的权利。故双方已经约定了单方解除合同的条件。造星公司按约应于2012年8月1日之前支付三个月租金，但造星公司直至2012年9月11日东鼎公司发函之时仍未支付租金，逾期已经超过十日，其行为构成违约。东鼎公司于2012年8月18日致造星公司的函件内容只是要求造星公司在2012年8月31日之前交纳租金，并未表示放弃追究造星公司的违约责任及解除合同的权利，造星公司辩称双方已经协商将付款期限变更至2012年8月31日，无事实依据，本院不予采信。东鼎公司根据合同约定单方行使合同解除权，于法、于约有据。造星公司于2012年9月11日收到东鼎公司的解除通知，故双方合同于2012年9月11日解除。造星公司应承担2012年8月1日至合同解除之日的房屋租金109521元，对东鼎公司本诉所主张的租金109521元，本院予以支持。鉴于系造星公司的违约行为导致合同解除，对于东鼎公司主张的房屋空置损失，本院参照合同约定租金标准酌情确定为二个月的租金损失，造星公司应向东鼎公司支付二个月租金的损失计162500元。东鼎公司所主张房屋损坏之损失，未提供证据证明，本院不予支持。造星公司所主张东鼎公司相关行为构成违约，证据不足，本院不予采信。因双方合同解除，东鼎公司收取造星公司的240000元，本应予以退还，但基于东鼎公司与造星公司的合同中约定240000元押金可以用于抵充造星公司的欠款或违约金，故造星公司所给付押金240000元应首先用于抵扣上述所欠租金及东鼎公司的损失。抵扣上述费用后，造星公司还需要支付东鼎公司32021元。故对造星公司的反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、南京东鼎投资置业有限公司与南京造星文化传媒有限公司于2012年8月1日签订的房屋租赁合同于2012年9月11日解除。
二、南京造星文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京东鼎投资置业有限公司32021元。
三、驳回南京东鼎投资置业有限公司的其他本诉请求。
四、驳回南京造星文化传媒有限公司的反诉请求。
如果被告南京造星文化传媒有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费9456元，由南京东鼎投资置业有限公司负担8913元，南京造星文化传媒有限公司负担543元，保全费2020元，由南京东鼎投资置业有限公司负担1804元，南京造星文化传媒有限公司负担216元；反诉案件受理费2450元，由南京造星文化传媒有限公司负担（本诉案件受理费及保全费已由南京东鼎投资置业有限公司预缴，南京造星文化传媒有限公司在履行本判决确定给付义务时一并加付上述款项）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 郑 荣
人民陪审员 李 迅
人民陪审员 吴生美
二〇一三年四月七日
见习书记员 秦 璇