河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民二初字第1914号
原告李红玉。
委托代理人屈慧明，河南宇法律师事务所律师。
被告宋东强。
委托代理人褚金霞、刘军磊，河南开达律师事务所律师。
原告李红玉诉被告宋东强房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李红玉及委托代理人屈慧明，被告宋东强及委托代理人刘军磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年5月16日，原告与被告签订《租房合同》一份，合同约定：甲方（被告）自2013年1月1日起将坐落于郑州市金水路16号附1号中青大厦20楼整层的写字间租给乙方（原告）使用，在此期间被告同意将本层出租、收缴房租、水电费、物业管理等交予原告管理，期间只收取原告年租金25万元人民币，其他水电费、物业费均由原告负责收取交予本楼物业管理公司，被告同意原告年租金分四个季度收取，缴纳时间为每季度的首月10号前。合同签订后原告履行了给付租金的义务。2013年2月27日被告擅自要求与原告解除合同，并将原告经营的公司的门锁撬掉，换上新锁。原告认为被告单方解除双方签订的《租房合同》没有事实和法律依据，是无效的，也严重侵害了原告的合法权益，特诉至贵院，请求：一、依法确认被告单方解除《租房合同》无效；二、依法判令被告赔偿原告损失968.7元（损失从2013年2月27日暂计算至2013年3月19日，以后损失继续主张至法院判决生效之日）；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
一、2012年5月16日原告与被告签订的《租房合同》一份：证明被告将中青大厦20层整层写字间自2013年1月1日起租给原告管理使用，被告同意将20层出租、收缴房租、水电费、物业管理等交予原告管理，每年收取原告租金25万元。
二、中国建设银行2013年1月15日客户回单一份：证明原告已经按照与被告签订《租房合同》的约定，向被告缴纳第一季度的租金62500元整，履行了缴纳租金的义务。
三、2013年2月27日《接处警登记表》一份：证明2013年2月27日被告擅自单方要求解除与原告签订的《租房合同》，该行为无效；被告强行将原告经营的公司的门锁撬掉换上新锁，其行为严重侵犯了原告的权利，应承担赔偿责任。
四、2011年2月21日被告与寇玉签订的《租房协议》一份，寇玉出具的委托书一份：该组证据证明2013年1月1日之前被告将中青大厦20层租给寇玉管理使用，2013年1月1日之前的租金被告应向寇玉主张，与原告无关，更与本案无关。
五、2013年1月7日寇双玉（别名寇玉）出具的证明一份：证明2013年1月1日之前本案涉争房屋的出租方是被告宋东强，租赁方是寇双玉，被告与寇双玉产生法律意义上的租赁关系，而原告李红玉只是寇双玉委托管理其租赁房屋，缴纳2012年12月31日之前租金的义务在寇双玉，与原告无关。
被告辩称：一、被告是依据合同约定行使的解除权，被告与原告之间的租赁合同因被告解除权的行使而已解除。被告与原告签订的《租房合同》第七条之规定，如任何一方提出解除合同，需提前三个月书面通知对方，遇到具体问题双方协商解决。该条款是双方对任意解除权的一个约定，双方均可基于该条款而行使解除权。而解除权作为形成权，被告只需通知原告即产生合同解除的法律后果，且双方已在合同中约定了提前通知解除合同，并没有规定还需要另一方的同意，基于被告已于2013年1月13日向原告发出了书面通知，现三个月期限已满，故租赁合同应当解除。二、被告解除合同系因原告未依约履行合同，拖欠被告租金所致。1、原告未依《租赁合同》约定的在每季度首月10日前向被告缴纳租金，原告已构成违约，被告有权解除合同。2、被告在与原告签订租赁合同前，曾于2011年元月1日给原告出具授权委托书一份，委托原告对被告所有的金水路16号中青大厦20楼进行管理，具体权限为：代为签订租赁合同，代收租金物业费等。同时要求原告在收取租金后将房租打到被告指定的账户内。但是原告在委托代理的过程中，经常采取各种欺骗、隐瞒等手段以各种名义强制其他租户多交钱，收取的租金的大部分拒不交给被告（根据租房户反应计算，至2013年元月7日，原告共收取房租975292元，只交给被告312500万元，还有662792元拒不交给被告）。被告之所以解除与原告的租赁合同，正是基于原告长期以来不讲诚信，侵占应当交给被告的租金而拒不返还。原告的行为已令被告内心深感不安，丧失了对原告的信任，故依据合同法第六十八条“应当履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（三）丧失商业信誉的……”、第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”之规定，被告解除与原告的租赁合同有法可依，合情合理。三、被告在与原告签订《租房合同》时，与原告有明确的口头约定，原告如未将2012年12月31日前代被告收取的房屋租金存入指定账号，那么双方于2012年5月16日签订的租房合同将自动解除。现原告未按照签订合同时的约定履行其应尽的义务，被告有权按照双方的约定解除双方的房屋租赁合同。综上所述，被告依约解除合同，符合合同法当事人意思自治原则。且原告违反约定、不讲诚信、信誉低下，被告若继续与其合作下去将会面临更大的损失。为了维护被告的合法权益，请求人民法院依法作出公正判决，支持被告的答辩意见。
被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
第一组证据，1、租赁合同一份：证明合同约定了提前通知解除权，被告是依据合同约定行使的解除权，该解除通知自到达原告后生效且有效。2、解除通知一份：证明被告已依约与2013年元月13日通知了原告解除合同，至今已有三个多月，原被告之间租赁合同应当解除。
第二组证据，1、委托书：证明被告曾委托原告收取涉诉房屋2011年元月1日至2012年12月31日期间的租金及相关费用的事实。2、租赁合同三份：证明原告基于被告的委托，与承租人签订租赁合同的事实。3、承租人出具的缴款说明四份：证明原告基于被告的委托，收取承租人租金的事实及收取的租金数额。被告未按照受托人义务，将所收取的租金交付被告。
经审理查明：2012年5月16日，原告与被告签订《租房合同》一份，主要约定，被告将上述租赁房屋租给原告使用，在此期间被告同意将本层出租、收缴房租、水电费、物业管理费等交予原告管理；被告同意自2013年1月1日起将整层的写字间租给原告管理使用，包括2009室河南省客家联谊会租房租金在内，期间只收原告年租金25万元人民币，其它水电费、物业费均由原告负责收取交予本楼物业管理公司；被告同意原告年租金分四个季度收取，缴款时间为每季度的首月10号前；租赁期限五年，如任何一方提出解除本合同，需提前三个月书面通知对方，遇到具体问题双方协商解决等。
原告提供2013年1月15日中国建设银行客户回单一份，载明汇款人为原告，收款人为被告，汇款金额为62500元，用途：宋东强2013年房屋租金。在本案审理过程中，被告对该回单的真实性无异议，但辩称该款项并非原告支付的2013年房租，而是原告偿付的其受被告委托管理涉案房屋期间的租金。
2013年2月27日，因被告到上述租赁房屋处要与原告终止合同的过程中将原告经营的公司门锁撬掉，换上新锁，原被告双方发生纠纷，由郑州市公安局金水路分局治安管理服务大队接处警处理。
2013年3月19日，原告以诉称理由向本院提起诉请。在本案审理中，原告明确诉请损失的计算办法为：0.73元／㎡／天（250000元÷12个月÷30天÷946.24㎡）×66㎡（被告占原告租赁房屋的面积）×天数。
另查明，2011年2月21日，被告与寇玉签订《租房协议》一份，约定被告将上述涉案房屋出租给寇玉使用。在该协议履行期间，寇玉将涉案房屋委托给原告管理。为此，寇玉于2013年1月7日出具《证明》，载明：“一、李红玉是我请来帮助代管20楼物业（管理水、电、物业、房租收交给宋东强和物业公司）……三、2012年前20楼物业房租与李红玉无关。系我承担。”在本案审理中，被告对该证明的真实性予以认可。
本院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应依照合同约定履行义务、行使权利。根据原被告《租房合同》的约定，原告应于2013年1月10日前向被告支付2013年第一季度的房租62500元（250000元／年÷4）。原告主张已如约支付被告该季度租金，并提供2013年1月15日中国建设银行客户回单佐证。在审理中，被告仅对该回单中所载款项的用途不予认可，但未提供相关证据，故对原告该主张本院予以采信。关于被告辩称的原告未如约支付2011年1月1日至2012年12月31日期间租金的问题，此系寇双玉与被告之间的房屋租赁关系，相应的租金支付义务应由寇双玉依约承担，被告该答辩意见与本案无关。故被告辩称原告未依约履行合同义务，拖欠被告租金，与事实不符，不予采信。被告辩称其已于2013年1月13日向原告发出解除通知，双方《租房合同》已依约解除，因被告未提供有力证据，本院不予采信。被告辩称原被告签订《租房合同》时口头约定原告如未将2012年12月31日前代被告收取的房屋租金存入指定账户，2012年5月16日的《租房合同》自动解除，但未提供证据，亦不予采信。故被告的行为不符合合同解除的条件，不产生解除双方房屋租赁关系的法律后果。原告主张被告单方解除《租房合同》行为无效的诉讼请求，应予支持。原告根据合同约定应享有继续使用租赁房屋的权利。被告占有租赁房屋的行为，构成违约，原告主张被告赔偿损失的诉讼请求，合理有据，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认被告宋东强解除2012年5月16日原告李红玉与被告宋东强签订的《租房合同》的通知无效。
二、被告宋东强于判决生效之日起十日内赔偿原告李红玉损失（自2013年2月27日起计算至本判决生效之日止，按48.18元／天计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由被告负担。此款原告已预交，不再退回，由被告在履行判决义务时，一并支付原告。
如不服本判决，可自判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 崔 雷
代理审判员 马俊辉
人民陪审员 李俊珍
二〇一三年五月七日
书 记 员 张亚威