青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第1297号原告（反诉被告）青海省妇女事业发展中心，住所地：西宁市。法定代表人董莉，该中心主任。委托代理人原若愚，青海海博律师事务所律师。被告（反诉原告）青海省青铸工贸有限公司，住所地：西宁市。（以下简称青铸公司）法定代表人袁铸，该公司董事长。委托代理人黄震，青海晨雨阳律师事务所律师。委托代理人王锡录，男，汉族，1958年3月13日生，该公司员工。原告（反诉被告）青海省妇女事业发展中心与被告（反诉原告）青铸公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青海省妇女事业发展中心委托代理人原若愚，被告（反诉原告）青海省青铸工贸有限公司委托代理人黄震、王锡录到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）青海省妇女事业发展中心诉辩称，2007年11月7日原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告（反诉被告）将其位于虎台二巷19号办公楼203、209、210室面积共计106.7平方米的房屋租赁给被告（反诉原告）使用，房屋租赁费半年一缴（半年的租赁费为14084.4元），房租需提前半年预缴。合同约定拖欠租金累计达一个月的，出租方有权解除合同并收回房屋，并按照每日欠费总额的百分之一收取违约金，合同签订后至2015年4月21日被告（反诉原告）已累计拖欠房屋租金三年零六个月。2015年4月21日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）下达了催缴通知，被告（反诉原告）仅缴纳了2012年房租和水电物业费用，仍有两年房租未予缴纳，现原告（反诉被告）依据合同约定请求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）腾退房屋，给付欠缴的房租70422元，支付违约金650699.28元，本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。针对被告（反诉原告）诉求，原告（反诉被告）并不知情有管道破裂造成原告（反诉被告）财物损失的事实发生，且被告（反诉原告）所述的208房间并非双方之间的租赁房屋，对于被告（反诉原告）索要的租金费用，系被告（反诉原告）自身原因造成农民工闹事无法继续办公，故自行租赁房屋搬出办公，该租赁费与原告（反诉被告）方无关，故请求法院驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。被告（反诉原告）青海省青铸工贸有限公司辩诉称，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，且被告（反诉原告）方已足额缴纳房屋租金，并未有拖欠租金未付的事实存在，因被告（反诉原告）未有违约行为发生，故不应解除合同，亦不应支付租金及违约金，请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。另在被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）房屋期间，由于原告（反诉被告）方管理不善，造成水管爆裂，导致被告（反诉原告）方办公用品损坏，且无法继续在此工作，只能对外重新租赁房屋办公，故请求原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）损失20200元，本案反诉费用由原告（反诉被告）承担。经审理查明，2007年11月7日原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告（反诉被告）将位于西宁市虎台二巷19号办公楼203、210室共63.9平方米房屋租赁给被告（反诉原告）使用，租赁期限为2007年11月8日至2022年11月7日，租金为每平米22元。该合同第四条第4款约定“乙方在承租期内，如有下列行为之一的，甲方有权终止并解除合同，收回房屋：乙方拖欠租金累计达壹个月的。”后双方追加209室为该合同中租赁房屋，合同中总租赁面积为106.7平米，房屋租赁总价为每年28168.8元。2014年10月4日青铸公司单位因有民工围堵曾报警解决，原告（反诉被告）以影响其正常工作，要求被告（反诉原告）对此作出承诺。2014年10月9日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具承诺书一份，承诺如再有类似情况发生，将立即搬走。2014年10月13日，被告（反诉原告）公司又发生民工围堵，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）利用租赁房屋从事非法活动，损害他人利益为由遂向被告（反诉原告）发出通知，声明终止双方签订的004号《房屋租赁合同》，随后被告（反诉原告）向本院起诉，要求继续履行双方之间签订的《房屋租赁合同》，2015年4月1日，西宁市中级人民法院（2015）宁民二终字第45号判决书判令原、被告（反诉原告）双方之间的《房屋租赁合同》继续履行。2015年4月20日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）下达《通知》，其中载明：“一、解除2007年11月7日签订的《房屋租赁合同》，于2015年4月30日前将房屋交回原告（反诉被告），并于2015年4月30日前交纳2012年1月1日至2015年4月30日房屋租金112675.2元，缴纳违约金650699.28元。”,2015年4月24日，被告（反诉原告）仅缴纳了房租和水电物业费用37317元，原告（反诉被告）出具收据为2012年房租、水电物业费，现原告（反诉被告）诉求按照约定解除合同，被告（反诉原告）认为房租以被告（反诉原告）名义及青海中铸光伏公司名义已全额缴纳完毕，未有拖欠租金事实存在，不同意解除合同，导致纠纷产生。另查明，2012年12月20日、2013年12月27日被告（反诉原告）另行成立的公司青海中铸光伏发电有限责任公司（以下简称光伏公司）与原告（反诉被告）签订了另外的《房屋租赁合同》，租赁原告（反诉被告）办公楼中201、202、208室，共计106.7平方米。该租赁合同为一年一签。庭审中原告（反诉被告）与被告（反诉原告）分别向法庭提交了2013年12月27日原告（反诉被告）与光伏公司签订的《房屋租赁合同》的原件，但两份原件所约定租金明显不一致，双方均未对对方提交的该《房屋租赁合同》提出鉴定申请。原告（反诉被告）在庭审中同时向法庭提交了一份2012年12月20日原告（反诉被告）与光伏公司签订的《房屋租赁合同》，该合同真实性被告（反诉原告）不持异议，该合同与原告（反诉被告）提交2013年12月27日签订的《房屋租赁合同》约定租金一致。再查明，依据被告（反诉原告）方提交的证据，2010年及2011年交款单位为青海中铸光伏发电有限责任公司，交款金额分别为36481.4元及36481元，收款事由为房租、水电费、物业费，原、被告（反诉原告）均认可该两张票据为被告（反诉原告）方缴纳的2010年及2011年房屋租赁费用。另青海中铸光伏发电有限责任公司于2013年6月20日及2014年1月26日两次缴纳房租各61459元。以上事实由原、被告双方提交的《房租租赁合同》、收据、转账凭证、西宁市中级人民法院民事判决书以及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告（反诉原告）签订的编号为004《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行权利和义务。现双方争议的焦点为：被告（反诉原告）是否已按期足额缴纳房屋租金。被告（反诉原告）提交收据予以证实其已全额缴纳租金，经核实被告（反诉原告）提交的租金票据系原告（反诉被告）出具给光伏公司的租金票据，经庭审质证，光伏公司与被告（反诉原告）为一套人马，行为有代表性，对其2010年及2011年两年的租金可认定为由青海中铸光伏公司替青海青铸公司缴纳。但自2012年12月起，青海中铸光伏公司与原告（反诉被告）另行签订了房屋租赁合同，因签订的租赁合同主体不同，依据原告（反诉被告）提交2012年及2013年两年与光伏公司签订的《房屋租赁合同》的租金计算，租金为61459元，恰为光伏公司2013年6月及2014年1月已缴纳的租赁费用；被告（反诉原告）提出光伏公司2013年6月及2014年1月缴纳的房屋租金已包含被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）的203、209、210室租金，原告（反诉被告）与光伏公司约定的租金并非2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》所约定48元而是26元的主张，因其仅提交2013年12月27日的房屋租赁合同，对于2012年12月20日签订的合同，经法庭释明，未予提交，又不申请对原告（反诉被告）方提交证据进行鉴定，故其应承担举证不能的后果，对于原告（反诉被告）提交两份与中铸公司签订的房屋租赁合同，租金金额一致，又能相互佐证，被告（反诉原告）在庭审中对其合同所盖公章真实性并无异议，对此证据予以认定，故经原告（反诉被告）催缴后被告（反诉原告）仅将房租缴纳至2012年年底，其至今未缴纳2013年1月1日至2015年6月30日租金共计70422元。原告（反诉被告）提出依据合同被告（反诉原告）已拖欠租金超过一个月，经催缴后仍未缴纳完毕，故对原告（反诉被告）解除房屋租赁合同的诉求，本院予以支持，被告（反诉原告）应在合理期限内向原告（反诉被告）腾退房屋。对于原告（反诉被告）违约金的诉求，双方在合同中约定的违约金明显过高，被告（反诉原告）提出法庭应按法律规定予以调整，故应按照被告（反诉原告）拖欠租金金额的30%予以认定，即21126.6元。被告（反诉原告）诉求的电脑维修费用，因费用清单及收据均显示为青海中铸光伏公司，被告（反诉原告）与中铸公司虽系一套人马，但系不同的法人主体，故以被告（反诉原告）名义起诉主体不适格，对此诉求，本院裁定驳回。对于被告（反诉原告）诉求的房屋租赁费，因被告（反诉原告）未提交证据证实该房屋租赁费用的产生系原告（反诉被告）过错导致，对此诉求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）青海省妇女事业发展中心与被告（反诉原告）青海省青铸工贸有限公司于2007年11月7日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）青海省青铸工贸有限公司支付原告（反诉被告）青海省妇女事业发展中心欠缴的房屋租金70422元。三、被告（反诉原告）青海省青铸工贸有限公司给付原告（反诉被告）青海省妇女事业发展中心拖欠租金所产生的违约金21126.6元。四、被告（反诉原告）青海省青铸工贸有限公司于本判决生效后30日内向原告（反诉被告）青海省妇女事业发展中心腾退位于西宁市虎台二巷19号203、209、210室房屋。五、驳回被告（反诉原告）青海省青铸工贸有限公司要求原告（反诉被告）青海省妇女事业发展中心赔偿损失20200元的诉讼请求。案件诉讼费11012元，减半收取5506元，由原告（反诉被告）青海省妇女事业发展中心负担承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  罗珺二〇一五年八月七日书记员  金晶附：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十八条一、三款：人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。