上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第954号
原告（反诉被告）上海权腾印染服饰有限公司。
法定代表人张文权。
委托代理人李辉，上海市雄风律师事务所律师。
委托代理人张青，男，在上海权腾印染服饰有限公司工作。
被告（反诉原告）上海惠峰清洗服务有限公司。
法定代表人朱剑萍。
委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。
委托代理人陈蔚，女，在上海惠峰清洗服务有限公司工作。
原告上海权腾印染服饰有限公司诉被告上海惠峰清洗服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月26日立案受理后，依法由审判员王美芳适用简易程序进行审理。2013年5月21日，本院经被告申请委托司法鉴定机构对租赁房屋内的设备进行评估。2013年10月10日经被告申请本院委托司法鉴定机构对租赁房屋的装修造价进行审计。2013年10月28日，被告提出反诉。本案于2014年3月3日、2014年9月9日两次公开开庭进行审理，原告上海权腾印染服饰有限公司的委托代理人张青、李辉、被告上海惠峰清洗服务有限公司的法定代表人朱剑萍及委托代理人蔡新、陈蔚到庭参加诉讼。原、被告当事人向本院申请继续适用简易程序延长一个月审理。因案情复杂，本院于2014年10月26日组成合议庭适用普通程序审理本案。本案于2014年11月20日第二次公开开庭进行审理，原告上海权腾印染服饰有限公司的委托代理人张青、李辉、被告上海惠峰清洗服务有限公司委托代理人蔡新、陈蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海权腾印染服饰有限公司诉称，原、被告于2005年10月15日签订租房协议书，约定原告将位于青浦区徐泾镇二联村X号由原告建造的房屋租赁给被告用于纺织品洗涤加工业务，租赁期限自2006年1月1日至2015年12月31日止，租赁费每年人民币15万元，设备承租费自第五年起13万一年。协议约定被告支付原告门卫劳务费每月1，000元。自2012年1月起被告不支付租金。为此原告诉于本院，要求：1、判令原、被告的租赁协议书中止；2、被告腾退租赁房屋；3、被告支付原告12个月租金15万元。后，原告变更诉讼请求，撤回要求判令中止协议及要求被告腾退的请求。要求：1、判令被告支付原告2012年1月至2014年1月23日期间的租金，按2005年12月15日协议书约定的租金标准计算；2、判令被告支付设备租赁费，自2012年1月至2014年1月23日，按2005年12月15日协议书约定的租赁费标准计算；3、本案诉讼费由被告承担。
被告上海惠峰清洗服务有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。2012年4月后原告以实际行动单方面中止了协议的履行，因当时已经涉及动迁，所以原告中断了蒸汽，导致被告停产，原告以此想达到让被告不再承租经营，不能享受动迁补偿的目的。被告租金支付至2012年4月，此后被告没有使用系争房屋，且原告所述租赁给被告使用的设备都是坏的，根本无法使用，即使存在设备租赁，费用也应计算至2012年4月为止。被告并认为在租赁协议履行过程中，原告自2006年1月至2012年4月多收被告蒸汽费、电费、水费，合计230多万元。故被告提起反诉，要求：1、判令反诉被告支付反诉原告应得征收补偿款（待定）；2、判令反诉被告支付反诉原告多收各项费用合计2，356，777.70元。审理中，反诉原告变更反诉请求，要求：1、判令反诉被告返还反诉原告多收取的蒸汽费2，005，877.70元；2、判令反诉被告返还反诉原告多收取的电费297，300元；3、判令反诉被告返还反诉原告多收取的水费53，600元；4、判令反诉被告返还反诉原告污水改造、水处理费86，666.67元；5、判令反诉被告返还反诉原告电费押金1万元；6、本案诉讼费由反诉被告承担。审理中，反诉原告放弃水费的请求。
反诉被告上海权腾印染服饰有限公司针对反诉请求辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。本案中，双方于2014年1月23日签订协议后，已经就租赁关系的相关问题进行了一并解决。且反诉原告所提出的多收取的费用没有任何凭证及事实依据。另反诉被告对于反诉原告提出反诉的时效持有异议。故请求驳回反诉原告的请求。
经开庭审理查明，位于青浦区徐泾镇二联村X号土地由原告自青浦区徐泾镇二联村民委会员租赁，并由其在该土地上建造厂房若干平方米。2005年12月15日，原、被告签订协议书一份，约定原告将上述房屋内面积约1，200平方米房屋租赁于被告，由被告进行纺织品洗涤办工业务；包括机械设备等（附清单）；承租期限自2006年1月1日起至2015年12月31日止。租金每年15万元，设备承租费第一年10万元，第二年11万元，第三年12万元，第四年13万元，第五年起至第十年每年13万元。支付期限为双方在协议上签字生效后，被告支付20万元作为第一年房租及设备承租费的预付款，第二年起，采用先付后租方法即每月5日前支付。被告每月加工生产所发生的水、电、蒸汽等费用由原告每月底开出清单，按国家法规所定价格定价，费用月月清，原告保证年中无休供应蒸汽。被告进场后，支付原告污水改造费和水处理费15万元，采用分期支付方法，在2006年7月底解决资金投入。环保处罚与被告无关，污水改造费和水处理费为每年1万元，合同10年届满，原告无条件退还被告5万元。合同落款后补充被告支付原告辅助工劳务费每月1，000元。
协议签订后，被告在租赁房屋内进行纺织品洗涤生产，并对租赁房屋进行装修，添置了生产设备。
2011年，本案系争房屋因涉及拆迁，由拆迁公司对房屋及附属物等价值进行评估。2012年4月，被告停止生产，但未自租赁房屋搬出。2012年6月、7月，被告代理人陈蔚向区政府就动迁补偿问题进行信访。
2013年8月上海西虹桥动拆迁有限公司（下称西虹桥公司）向原告发出律师函，认为原告与西虹桥公司已于2012年12月8日签订拆迁的协议书，要求原告限期搬迁。
2014年1月23日，因为原告没有银行账户、税务登记，故上海纽诗客工贸有限公司（甲方，原告委托代理人张青为法定代表人，下称纽诗客公司）代表原告与被告（乙方）签订协议书一份，约定因甲方已列入西虹桥区域轨道交通17号线项目规划范围内、并已进入征收程序。乙方原租赁甲方厂房期限未满，但考虑到乙方的实际经济利益，甲方表示愿意进行补偿，乙方搬离原租赁场地时间为2014年1月23日至2014年1月26日，甲方一次性补偿乙方288万元，该款项中包括搬迁、停产、人员安置等涉及本次动迁一切相关费用。乙方搬迁后交房当天由甲方一次性支付乙方。协议签订后，被告于2014年1月26日腾退系争房屋。系争房屋已被拆除。
另查明，被告于2006年向原告支付电费押金1万元，污水改造费计15万元。被告已付清自2006至2011年12月底的房租和机器设备费。2012年5月16日，被告支付房租4万元。2012年1月起应由原告支付的煤款，由被告代为支付，该数额即其制作的蒸汽成本核算单上的数额。2012年4月，原告要求被告支付2012年1月至4月水电蒸汽费及房屋、设备租赁费共计120，739.25元（其中水费19，692.80元、电费10，514.45元、蒸汽费85，732元、辅助工资4，000元、元旦加班800元）。在原告制作的2012年1月至4月蒸汽成本核算表中显示2012年1月至4月煤款分别为57，141.70元、35，101.70元、26，901.50元和22，446.75元，合计141，591.85元。原告未将此款归还被告。在合同履行过程中，原告变卖了部分机器设备，尚有工业洗衣机、脱水机、烘箱在拆迁前还在房屋内。
被告在租赁期间所使用的水、电、蒸汽均由原告安装了表具。其中蒸汽是被告每月向原告购买，蒸汽单价未根据合同约定以国家定价收取。被告使用的蒸汽装有独用表，由原告进行抄数。原告根据蒸汽表上的用量，再根据其核算的蒸汽单价计算蒸汽费。被告2006年至2008年期间蒸汽用量共计9，423.10吨，2009年至2010年期间蒸汽用量共计3，394.90吨，2011年至2012年4月蒸汽用量（其中4月的抄数为0）计2，141吨。水费和电费被告使用的是分表，电力公司只抄到总表，被告应付的水电费，由原告抄数，被告根据原告的抄数付费，单价均按照国家规定的单价标准计算。原告向被告收取上述费用时向被告出示水电费用的确认单，该单上载明用量及单价。被告水电费已经结清至2012年4月，被告已支付电费688，606.06元，蒸汽费4，516，671.49元。
还查明，2012年12月，原告诉于本院，要求被告迁出租赁房屋。此案先进入诉前调解程序。在诉前调解过程中，原告提供西虹桥公司委托的评估公司出具的被告拆迁费用表，其中不可搬迁设备补偿费用131，020元，可搬迁设备搬迁费18，780元，库存物资搬迁费13，000元、装修及附属物补偿费用23，600元。被告不予认可，认为该报告其未参与评估，且存在遗漏，要求本院委托司法鉴定机构进行评估。2013年5月，本院委托上海众华资产评估有限公司对租赁房屋内被告自行添置的设备等进行评估。2013年10月，经被告申请本院委托司法鉴定机构对租赁房屋内的装修价值进行评估。本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对装修等进行鉴定。后上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具报告书。因原告与被告之后就补偿达成协议，被告遂于2014年6月向本院申请撤回对设备等的评估。
又查明，2005年，上海市物价局关于部分供热企业实行热煤价格联动通知规定，本次热煤价格联动以上一次联动为基础，按2锅炉煤每吨570元的煤价标准计算（联动煤价每吨20元）。单纯性供热企业的供热价格上浮每吨4元（相当于1.36元／百万千焦），热电联供企业的供热价格上浮每吨3.33元（相当于1.13元／百万千焦）。附件中上海青浦工业园区热电有限公司调前价为56.19元／百万千焦，调价幅度为1.13，调后价为57.32元。2009年2月，上海市物价局关于核定上海金联热力供应有限公司、上海金山第二工业区供热站供热基准价格的通知中该两单位的供热基准价格为每吨205元（含税）。2011年8月，上海市物价局关于调整本市部分供热企业蒸汽基准价格的通知中，上海青浦工业园区热电有限公司每吨216.67元。上述通知中所附企业名单青浦区仅此一家。
以上事实，由原、被告陈述，协议书、二联村村委会出具的证明、评估汇总表、律师函、关于动迁补偿的协议书、付款清单、贷记凭证、沪价公（2005）013号通知及附件价格表、能源折算参考系数、沪价公（2009）006号通知、沪价管（2011）011号通知、2011年热电价格表、收款清单、电表照片、付款凭证、发票、西虹桥公司告知书、收据、电费预收款、电费预收款收据、退款通知、谈话笔录、投资合作意向书、结算清单等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
在审理中，双方确认：因原告无自己的帐户，故被告支付的款项是进入到原告委托代理人张青开办的上海纽诗客工贸有限公司帐户。
审理中，双方存在争议的事实：
1、关于被告租金支付截止时间。
原告表示系争房屋由其自行建造，未有任何手续。2012年9月该房屋列入拆迁。因被告一直未搬离，故被告应支付房屋租金和设备租金至2014年1月23日。
被告主张原告自2012年4月即已经停止供汽，停电，被告无法继续经营。原告制作的水电、蒸汽单也至2012年4月结束，2012年7月，锅炉房拆除。故被告自2012年5月起不需再支付房屋租金。原告租赁给被告的设备，一部分已由原告出卖，还有部分已损坏，被告要求原告进行维修，原告未进行维修，故对于2012年1月至4月的机器设备租赁费不应支付。
2、关于原告是否需返还已交电费和蒸汽费。
被告主张其在拆迁过程中得到原告的水电蒸汽费用的原始凭证，根据该些凭证显示在租赁期间，原告每月向被告收取的电费和蒸汽费存在虚假，被告与案外人上海百立洗衣有限公司及上海锦洗实业有限公司合用惠百表，但原告未按照实际用量计算电费。并将其烧蒸汽的锅炉房的用电分摊到各租客名下，另在计算时又将用电计入蒸汽的成本核算。合同约定蒸汽费根据国家牌价计算。原告制作的蒸汽成本核算表项目中煤炭进价、量与实际进价、进货量不一致。水费没有凭证，根据总水表费用的缴纳情况，原告将水费都计入包括被告在内的租客用户费用中。对其成本核算的其他项目数额持有异议。根据被告的计算，原告供应蒸汽的单价小于国家公布的指导价。被告提供：1、2006年至2014年间的煤炭进货单、成本核算单、自来水用水计划通知书及付款凭证、电费凭证、排污费凭证、关于租赁厂房协议书、锅炉检验通知单、排污核定通知书、排污费缴款凭证。根据原告每月制作蒸汽价格核算表，该表上列明原材料耗用量及各厂用量及金额，原材料耗用量中包括用电、用煤、用水、人工、预提、折旧、工业盐、清灰剂、维修费、排污费、片碱项目，根据用量抄数及各项目的单价，计算每项目金额，计算该月原材料耗用量的总金额，再根据使用蒸汽企业各租客用量，计算该月每吨蒸汽的单价。各租客的数额是根据当月单价，根据表具上的抄数进行计算。但该成本表上的数额与实际发生的数额存在差异。2、2006年至2012年4月间总表、各租客分表抄数及各租客实际支付电费凭证。上述凭证中显示原告在计算各租客电费时未按实际用量计算，计算自2006年至2007年6月平均电费单价为0.77元。3、上海百立洗衣有限公司和上海锦洗实业有限公司盖章的电费清单，内容为2006年1月至2012年4月期间，被告与上述两单位在惠百表上用电比例是被告占55%。
原告表示：对被告提供的证据真实性无异议。原告确实存在多计算被告电费的情况，但认为被告仅凭其所拿到的煤炭进货单来证明煤炭用量不真实，证据不充分，因为当月可能煤炭有库存，或还有其他进货凭证。虽合同约定蒸汽按照国家牌价，但实际操作中，是原告自行烧煤后提供蒸汽，故不可能按照国家牌价计算，蒸汽费用需要核算成本，在实际履行中，双方对于蒸汽费用达成了新的约定，原告方核算的金额中可能存在一些利润，但不能就此认定原告虚假。原告没有提供其核算出蒸汽成本的有效凭证。
2014年7月，本院组织对账中双方确认原告总表下分接了惠百表、浔鑫表2个、叶达表2个、锅炉房表，惠百表下接了惠峰分表及百立分表。惠百表有被告及相邻单位合用（2006年1月至2010年1月，被告与上海百立洗衣有限公司）。被告主张根据其应付电费应是惠百表自2006年开始至2012年4月的抄数及惠峰分表和百立分表在上述期间的抄数，按照实际抄数乘以倍率、再乘以单价计算。原告对计算表、电费计算的起始结束时间及计算方式没有异议，单价按期间平均价格。双方确认惠百表自2006年1月从零抄数开始启用，直至2007年6月，抄数为6，004，单价按该期间的平均单价计算，2007年7月重新使用一个新表。对于至2012年4月该表抄数4，152双方存在争议，被告在对账过程中将惠峰表带至法庭，该表现显示读数为4，152，该表上还张贴标明惠峰表的纸张。原告对该表是惠峰表提出异议，但对注明惠峰表的纸张内容予以确认。对于2007年7月后的电费单价双方确认为每度1元再乘以120倍率。原告主张按照被告独用分表读数为依据，原告认为2007年7月至2014年4月底，惠百表的度数4，152有异议，应根据2007年7月1日至2010年12月期间的每月用电平均数计算电费较为合理。被告表示在其计算原告应返还的电费和蒸汽费时，考虑到实际损耗等因素，电费数额酌情为28万元，蒸汽费数额酌情为180万元。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同因原告未能提供租赁房屋合法性的相关证据，故是无效的。原、被告在签订租赁合同后因租赁房屋遇到拆迁，双方对租赁合同的解除达成一致意见，本院对此予以确认。解除后，原告已将房屋归还被告。在审理中双方当事人对拆迁中相应的利益已达成一致，本院予以认可。在原、被告租赁合同解除之前相关的房屋租金和水电等费用，在双方约定拆迁利益时并未一并计入解决范围，故该部分的费用若一方未支付，另一方可要求结清。原告主张因被告一直未搬离，故被告应支付房屋租金和设备租金至2014年1月23日。被告抗辩原告自2012年4月即已经停止供汽，停电，被告无法继续经营，其房屋租金同意支付至2012年4月止。本院认为本案系争房屋的拆迁事宜在2011年起陆续启动，虽然被告于2014年1月才搬离租赁房屋，但现有证据证明2012年4月后被告实际已不再经营生产，之后因双方对于拆迁利益未达成协议，被告未搬离租赁房屋，故被告相应的房屋使用费应支付至2012年4月底，共计5万元。对于原告主张的机器设备租赁费，因在履行期间，部分机器设备已由原告变卖，部分设备已损坏，故租赁费用应予以减少，本院酌定2万元。根据双方对于水电费及蒸汽费的约定，被告每月加工生产所发生的水、电、蒸汽等费用由原告每月底开出清单，按国家法规所定价格定价，被告虽然已支付2012年4月底前的水电费及蒸汽费，但根据被告现持有的证据原告在向被告收取时提供的数额均存在虚假，其中电费未根据被告实际用量进行计算，蒸汽成本核算时各项成本支出与实际支出不符，被告有权要求原告返还多收部分。现对于水费，被告已不再主张。对于电费，被告装有独用分表，但因原告在安装各分表时装有互感器，而原告已无法提供互感器的相关情况，从而无法判断用该表的抄数时应用何倍率计算，故本院在计算被告应付电费时以其与相邻承租户合用的惠百表的抄数进行计算，在本院组织的对帐中，双方对于计算方式及部分数字无异议，但对于惠百表的最终抄数4，152存在争议，本院根据被告提供的原始抄数及各电表抄数的连贯性认定，被告提供的电表，该表上显示了最后的数字，原告对该电表是否是惠百表不予确认，但对于该表上贴有的标签予以认可。根据该表上的数字及与之前抄数的连贯性以及该表上的标签，本院对该表最终显示的数字予以认可。该惠百表是原告与相邻方合用之表，现相邻方与被告就使用比例双方已确认一致，故原告应按照被告实际的电费返还多收的电费，共计312，866元。
对于蒸汽费，双方实际履行中未按照约定的国家定价进行支付，而是由原告根据每月蒸汽各成本的支出再核定每吨蒸汽的单价，应认定双方在履行中达成新的约定。被告在按原告要求支付相应蒸汽费用后发现原告在核定蒸汽成本时存在虚假的情况，并且提供部分支出与原告列入成本核算的数额不一致的凭证，现被告对原告向其收取的蒸汽费用单价提出异议，本院对该异议予以认可，原告应返还不合理的费用。对于多收的蒸汽费的数额，因双方在实际履行中确实未按国家定价计算蒸汽费，但原告应提供其真实的实际成本支出的凭证，而审理中原告未向法庭提供各成本支出的证据，被告现持有的证据也是部分证据，致使本院无法核定原告实际的成本支出，故本院按同期国家定价作为被告应付蒸汽费的单价。原告对2006年1月到2012年4月的蒸汽费的吨数及被告已付的蒸汽费予以确认，该段时间的蒸汽费费用按照被告提供的吨数及原告认可的单价予以确认，共计2，515，546.37元。根据双方确认的被告已支付的电费和蒸汽费，原告确存在多收被告的费用。2012年1月至4月被告除支付4万元外还为原告垫付煤款，两项合计被告已付181，591.85元，该数额在扣除被告支付的水电蒸汽费及2012年1月至4月的租金后尚余10，852.60元。因被告在计算2012年1月至4月其应付数额与已付数额时未计算设备租赁费，故本院将此款在上述酌定由其应付的2万元中扣抵，余款被告再另行支付。
根据合同约定，被告需每年支付1万元的排污费，现被告已支付了15万元，其中5万元合同10年届满后原告应予以退还，现原、被告的合同非因被告过错双方协商解除，在协议中未谈及该费用的处理，则原告应按被告实际使用期限予以返还。原告认为应计至2014年1月26日，被告认为应计算至2012年4月。本院认为至2012年4月被告已实际不生产经营，之后原告的锅炉房、水管等设施也拆除，原告再收取费用无依据。故原告应返还86，666.67元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海惠峰清洗服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海权腾印染服饰有限公司2012年1月至4月的设备租赁费人民币9，147.40元；
二、原告上海权腾印染服饰有限公司的其他诉讼请求不予支持；
三、反诉被告上海权腾印染服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海惠峰清洗服务有限公司多收电费人民币28万元；
四、反诉被告上海权腾印染服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海惠峰清洗服务有限公司多收蒸汽费用人民币180万元；
五、反诉被告上海权腾印染服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海惠峰清洗服务有限公司电费押金人民币1万元；
六、反诉被告上海权腾印染服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海惠峰清洗服务有限公司排污费人民币86，666.67元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币9，579元，由原告负担人民币9，529元，被告负担人民币50元；反诉受理费人民币12，106.67元，由反诉被告负担。司法鉴定费人民币15，000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
人民陪审员 蔡锦珠
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。