浙江省丽水市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）浙丽行终字第36号
上诉人（原审原告）陈慧珍。
委托代理人梅磊，系上诉人陈慧珍的女儿。
上诉人（原审原告）陈慧芝。
委托代理人陈春才，系上诉人陈慧芝的丈夫。
上诉人（原审原告）李岳福。
上诉人（原审原告）石娇奶。
委托代理人李碧仙，系上诉人石娇奶女儿。
上诉人（原审原告）郑金平。
上诉人（原审第三人）胡松明。
上诉人（原审第三人）徐保娥。
上诉人胡松明、徐保娥共同委托代理人梁苏苏，浙江晟耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）缙云县住房和城乡建设局。
法定代表人厉雪松，任局长。
委托代理人李国都，该局副局长。
委托代理人杨小峰，浙江民晖律师事务所律师。
上诉人陈慧珍、陈慧芝、李岳福、石娇奶、郑金平和上诉人胡松明、徐保娥因与被上诉人缙云县住房和城乡建设局房屋行政登记一案，不服龙泉市人民法院（2015）丽龙行初字第16号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月12日对本案进行了公开开庭审理。上诉人陈慧珍及其委托代理人梅磊、上诉人陈慧芝及其委托代理人陈春才、上诉人李岳福、上诉人石娇奶的委托代理人李碧仙、上诉人郑金平，上诉人徐保娥及上诉人胡松明、徐保娥的共同委托代理人梁苏苏，被上诉人缙云县住房和城乡建设局的委托代理人李国都、杨小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1971年，原缙云县工具厂将天井建成房屋，作为生产车间使用。后缙云县工具厂将天井房屋转让给原缙云县二轻工业局。1989年，原缙云县二轻工业局取得房屋所有权证，建筑面积216.64平方米，天井部分未办理房屋所有权证。1993年原缙云县二轻工业局又将天井房屋及其他所有房屋一并转让给两第三人。两第三人于1996年办理了国有土地使用权证。1999年，原告等人就天井使用权纠纷提出诉讼。经一审、二审均被驳回。2012年11月29日，两第三人持相关材料，向被告下属单位房地产管理处申请坐落于缙云县五云街道胜利街161—1号房屋进行转移登记。被告受理后，被告工作人员进行了登记审查工作。于2012年12月7日至17日期间进行了公示。后由于原告等人请求撤销缙云县人民政府向第三人户颁发的缙国用（1996）字第01××××06号国有土地使用权证，分别向丽水市人民政府申请行政复议和人民法院提起行政诉讼。被告中止办理该房产转移登记，并告知第三人。2013年6月17日，因第三人提供了（2013）浙丽行终字第13号行政裁定书等材料，被告重新启动该房产转移登记业务。2013年7月2日，被告又收到五原告的异议登记申请。被告作出暂缓登记，并告知两第三人。但五原告未在十五日内向被告提交人民法院或仲裁委员会出具的证明。2013年7月22日，两第三人申请注销异议登记。2013年12月11日，被告审批同意对第三人从原缙云县二轻工业局处购买的坐落于缙云县五云街道胜利街161—1号的房屋所有权登记，一并将天井部分登记给了第三人，向第三人发放了权证号为A××××20号房屋所有权证。2014年9月23日，原告陈慧珍、陈慧芝、李岳福向缙云县人民政府就被告对第三人房屋转移登记行为提起行政复议。经复议，缙云县人民政府维持了被告的行政行为。五原告不服，向法院提起行政诉讼。
原审法院认为，本案中争议天井房屋为原缙云县工具厂于1971年建成使用。原缙云县二轻工业局的房屋所有权证登记面积为216.64平方米，并不包括天井房屋在内，天井房屋并未办理房屋所有权证。根据原缙云县二轻工业局与两第三人签订的房屋转让协议，原缙云县二轻工业局已将天井房屋一并转让给了两第三人。两第三人的缙国用（1996）字第01××××06号国有土地使用证，证载使用土地面积已经包含房屋及天井（已建成房屋）部分。被告将胜利街161—1号房屋及天井部分登记给两第三人认定的事实清楚。但天井房屋未办理房屋所有权证，应先办理初始登记后，才能办理转移登记，现被告在为两第三人办理胜利街161—1号房屋转移登记时，一并将天井房屋转移登记给两第三人，程序上存在违法。虽对五原告不产生实际权利影响，但应确认违法。五原告认为被告登记行政行为事实不清、依据不足的主张，本院不予采信，其认为被告登记行政行为违反程序规定的主张，本院予以采信，但违反程序规定，对其不产生实际权利影响，其要求撤销被告颁发给第三人的权证号为A××××20号房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。两第三人的诉讼主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项的规定，判决确认被告缙云县住房和城乡建设局于2013年12月11日为第三人胡松明、徐保娥颁发权证号为A××××20号房屋所有权证的行政行为违法。案件受理费50元，由被告缙云县住房和城乡建设局负担。
上诉人陈慧珍、陈慧芝、李岳福、石娇奶、郑金平上诉及答辩称，一、被上诉人的登记程序严重违法，一审法院认为轻微违法，实属不当。1、1988年房产总登记时，上诉人领取的房屋产权证，其中共有房屋平面图明确载明“天井，共有”，天井应当是共有空间，原审第三人领取的房屋产权证包括了天井部分，系重复登记。原审第三人认为一审判决书中事实认定没有对中堂门厅进行陈述，上诉人答辩认为这系独立的产权证，与本案无关，且已另案诉讼。2、被上诉人和原审第三人混淆了初始登记和转移登记两者的界限。原审第三人申请房屋登记包括原二轻局的产权证和天井范围，其中产权证是转移登记，而天井范围从未登记在个人或单位名下，应是初始登记。原审第三人取得的天井是非法侵占他人利益的违章建筑，不是合法房屋，不能办理登记。3、申请书中胡松明是2012年11月29日申请，转让方经信局是2013年10月16日申请，两者申请时间相差长达近一年，不符合“共同申请”的规定，且被上诉人在2012年12月7日至2012年12月17日进行公告时，转让方经信局尚未提出申请。4、对外公告建筑面积227.01平方米，是不包括天井的，而最终登记面积是283.33平方米，公告与登记不符。5、被上诉人明确主要程序是“异议登记”程序，根据《房屋登记办法》第七十六、七十八条的规定，异议登记程序是发生在产权证已经颁发之后，而非产权证颁发之前的程序。被上诉人将异议登记程序前移，以上诉人未诉讼为由，进行颁发产权证，程序严重错误。6、《房屋登记办法》第三十三条规定转移登记必须以房屋所有权证书为前提，转让方拥有的房屋所有权证书仅仅是216.64平方米，不包括天井部分，所以天井登记的权源依据不明。二、房屋登记对上诉人权益产生重大影响。1、天井的虚假转让协议不能作为权源依据。(1）1988年缙云县人民政府的城镇房屋总登记具有公示效力，二轻局领取除天井以外的216.64平方米的房屋产权登记是盖章确认的；（2）法院民事判决驳回诉讼请求的理由是超过诉讼时效，判决书仅仅对转让过程进行了陈述，没有对天井的转让行为是否合法进行审理，没有对天井的产权进行确认，诉讼时效不是取得时效，而且物权也不应适用诉讼时效；（3）原审第三人和二轻局存在两份不同的买卖协议，最初的协议是不包括天井的，原审第三人付出房屋的对价仅仅是产权证范围。转让方对于自己没有产权证的天井擅自送给原审第三人，该转让协议是违法的，不能作为权源依据。2、个人的国有土地使用权证要以房屋所有权证为前提，这就是“先房后地”的登记原则，“先地后房”的情况只适用于以出让或划拨方式取得国有建设用地使用权，先申请办理建设用地使用权初始登记这种情形，原审第三人先取得了国有土地使用权证，该“先地后房”的登记程序错乱。在原审第三人之前，天井范围从未取得过土地证，天井的国有土地使用权证违法明显，不能作为颁发房产证的权源依据。三、天井是违章建筑、临时搭建物，1989年房产总登记时才没有颁发房屋产权证，才确权是“共有”。权利的登记和事实的侵权现状是两个概念，不能因为天井被霸占，就否认1989年房屋产权证的合法性，复议机关、一审法院都无视了1989年房屋产权证的效力。综上，被上诉人的登记行为严重侵害了上诉人的权益，为此请求二审法院依法判决撤销一审判决，撤销原审第三人的权证号为A××××20号房屋所有权证。
上诉人胡松明、徐保娥上诉及答辩称，一、原审判决未予客观认定的事实，1989年缙云县二轻工业局取得房屋所有权证的同时取得中堂门厅、走廊的“房屋共有权保持证”，以及1993年缙云县二轻工业局将天井房屋及其他房屋和“中堂门厅、走廊的共有权”一并转让给上诉人，请二审法院予以补正认定。二、房屋所有权初始登记是房屋权利人持相关的房屋权利证明材料，向政府的房屋登记机关申请登记后，登记机关依法予以登记房屋所有权，并向权利人颁发证书。上诉人至今未查找到法律法规关于通过买卖、继承等继受取得合法房屋的权利人，不得申请办理房屋所有权初始登记，登记机关也不得为权利人办理所有权初始登记的相关规定。同时，上诉人还查找不到法律法规关于房屋登记机关为同一权利人办理了同一房屋中部分为初始登记，部分为转移登记的登记行为后，不允许合颁一本房屋所有权证的规定。被上诉人为上诉人的上厅、上手横厢、天井房屋进行了所有权登记，显然，其中上厅、上手横厢是转移登记，天井房屋是初始登记，程序没有违法。原审判决将被上诉人为上诉人的天井房屋初次办理产权登记的行为，任性地认定为转移登记，并以该天井房屋未办理初始登记而直接办理转移登记为由，判决该登记行为违法，这是对法律的践踏。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回原审原告的诉讼请求。三、1、原审原告的房屋坐落在南首下厅，是1950年土改时由政府分配所得，天井连同上厅、上手横厢被政府收归国有，政府没有将天井作为各屋的“共有空间”进行分配，原审原告一直就不存在天井的共有权。2、1971年天井由缙云县工具厂建为房屋，1974年缙云县房管会与缙云县工具厂签订协议，说明缙云县房管会对在天井上建房的认可（因1982年前国家无法律法规明确要求建房需审批），也充分说明原审原告对该天井不享有共有权。3、被上诉人颁发给原审原告的房屋共有权保持证均载明共有部分“中堂门厅”，建筑面积34.34平方米，该证所载的共有部分明显没有包括所谓的“天井”，而只有“中堂门厅”。原审原告提供的共有房屋平面图标示“天井”是共有部分，这一标示内容不但与该证的文字记载内容矛盾，而且与前述的客观事实不符。所以确认共有部分，应以房屋共有权保持证的文字记载为准，共有房屋平面图标示的共有部分包括“天井”是错误“标示”，不能作为认定共有房屋的依据。4、原审原告为“天井”共有权多次向法院起诉、向政府申请行政复议，均被依法驳回。因此，上诉人答辩认为，原审原告与本案没有利害关系，无权提起本案诉讼，要求二审法院裁定撤销原判，驳回原审原告的起诉。
被上诉人缙云县住房和城乡建设局答辩称，一、原审原告没有对一审认定事实提出上诉，只是认为一审适用法律错误，原审原告的该上诉理由不能成立。1、1988年原审原告和缙云县二轻局对涉案房屋进行了房产登记，各自领取了房屋产权证，还领取了共有权证，共有权证载明的共有部分就是中堂门厅34.3平方，不存在权证重复登记情形。2、一审也认为答辩人在对天井部分是初始登记，其他是转移登记，在办理其他产权登记时将天井一并登记，按照一审认定虽然该程序违法，但实体没有损害相关当事人权益，所以没有予以撤销。3、答辩人在登记之前，转让人和受让人在申请书上都有签字，答辩人在原审第三人申请后进行公告，发证则是在双方都申请后才发的，因此，发证没有违法。4、公告登记面积不符问题，一审时答辩人已经举了相关证据，公告复印件不清楚，但在原件中清楚的包括天井部分。5、答辩人赞同原审原告异议登记程序的理解，但基于有利于原审原告充分享受权利所以允许原审原告提出异议，异议登记程序不影响原审原告的权利，因此不违法。6、本案有初始登记和转移登记两种，因为天井是初始登记，不是按照原先产权证登记，不存在权源依据不明的问题，原审原告认为登记后对其权利产生重大影响，其实在登记前已有影响。7、原审原告和原审第三人诉讼实质性问题是契约和土地证问题。生效判决已经认定二轻局将自己房屋及天井房屋一并转让给原审第三人的事实，所以不存在天井虚假转让问题，登记机关不需要对天井登记再进行审查。对于土地证问题，原审原告穷尽了救济途径，但其请求都没有得到满足，该土地证依然发生法律效力。房屋登记与土地证登记是两个不同行为，按照房屋登记办法第8条规定，房屋登记的原则就是房地一致，原审第三人已拥有土地证，答辩人作为后一登记机关可以将前一登记机关发生效力的土地证作为登记的依据，按照房地一致原则使用该土地证办理登记。8、天井房屋建于70年代，因为政策都规定有时间界限，如果在80年代总登记时天井房屋也不会被认定为违法建筑，而且，违法建筑的土地证合法，房屋也不一定要拆除的。二、原审第三人的上诉主张与答辩人在一审的主张是一致的，并不矛盾。原审第三人要求二审补正认定事实，答辩人认为原审第三人提到的这些事实已有另案判决，且登记机关已按照生效判决履行了共有部分的登记行为，因此，原审第三人对该部分上诉没有必要。综上，请二审依法维持原判。
二审经审理查明，（2000）丽中民终字第170号民事判决确认，“座落在缙云县五云镇胜利街东门座北朝南原赵祠堂房屋，其中祠堂上厅167平方，上首横厢28平方，另有天井70平方，于1950年土改时收为国有，由缙云县房管会管业”。1987年11月10日，在原缙云县二轻工业局房屋所有权登记申请书上，房屋复丈平面图一栏注明“天井已建成平房67.08㎡，根据前面村民意见，建筑面积不计算在内，根据协议前面中堂共有”。房屋共有权保持证载明中堂门厅为二轻局和陈慧芝等7人共有，但在共有房屋平面图上，中堂门厅和天井被标示为共有。
其他二审查明事实与原审认定一致，本院予以确认。
本院认为，被诉房屋登记行为中案涉房屋所有权证证载面积办理转移登记，各方均无异议，本案争议焦点是涉案天井房屋办理登记是否合法。《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记发证工作中对违章建筑处理的原则意见》规定，1984年《城市规划条例》颁布前建筑的房屋可以确认其所有权，发给产权证件。涉案天井土改时收为国有，1971年被建成房屋后几经转让，现为上诉人胡松明、徐保娥居住使用。上诉人胡松明、徐保娥向被上诉人缙云县住房和城乡建设局申请案涉房屋所有权转移登记，提供了案涉房屋产权现状和历史情况的权利来源证明文件。被上诉人本着尊重历史事实，对涉案天井房屋按初始程序予以登记合情合理，但被上诉人在办理案涉房屋所有权转移登记时一并办理涉案天井房屋登记，程序违法。鉴于涉案天井房屋所有权清晰，故原审判决确认被诉房屋登记行为违法，但保留该证效力，不予撤销，并无不当，本院予以支持；上诉人胡松明、徐保娥主张被诉房屋登记行为合法的上诉理由不能成立，本院不予支持。申请案涉房屋所有权转移登记是上诉人胡松明、徐保娥与缙云县经信局的真实意思，双方共同申请时间不一致虽然在程序上有瑕疵，但不影响被诉房屋登记行为的实体权利；《房屋登记办法》第七条第二款规定“房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告”，被诉房屋登记面积与公告面积不符，但增加面积为涉案天井房屋的面积，上诉人陈慧珍等人已就涉案天井房屋提出异议并已行使相关权利，故被上诉人未就涉案天井房屋的建筑面积再行公告，不违法；异议登记程序的立法本意是为了保障利害关系人的合法权益，本案中，上诉人陈慧珍等人的合法权益未因异议登记程序受到影响，反而因为被上诉人赋予其享有异议权利，其合法权益得到充分保障，故被诉房屋登记行为适用异议登记程序亦不违法。综上，上诉人陈慧珍等人主张被诉房屋登记程序严重违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人胡松明、徐保娥提出上诉人陈慧珍等人与本案没有利害关系，无权提起本案诉讼的辩解理由，本院认为，被诉房屋登记行为涉及上诉人陈慧珍等人的相邻权，上诉人陈慧珍等人与被诉房屋登记行为有利害关系，具备本案诉讼主体资格，故上诉人胡松明、徐保娥的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈慧珍、陈慧芝、李岳福、石娇奶、郑金平和上诉人胡松明、徐保娥共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱建民
审 判 员 黄力芝
代理审判员 李永光
二〇一五年九月十一日
代书 记员 吴美珠