北京市朝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第52684号
原告（反诉被告）赵金月，女，1987年8月6日出生，个体工商户。
委托代理人杨柳，北京昊庭律师事务所律师。
委托代理人高健，男，1987年7月27日出生，个体工商户。
被告（反诉原告）北京国泰洛克珠宝商城有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠里103楼2006室。
法定代表人宋新梅，总经理。
委托代理人梁炎廷，北京市京元律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵金月（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京国泰洛克珠宝商城有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员胡东方独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人杨柳、高健，被告之委托代理人梁炎廷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年2月28日，原被告双方签订《租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区慧忠里103楼洛克时代中心“洛克珠宝城”二层房间号X、XX，租赁给原告经营珠宝使用。合同期间为2014年3月1日至2015年10月31日。X、XX商铺租金为193268元每年，合同租金按半年支付制支付租金。合同签订后，原告依约履行了支付租金等相应义务，并且为了经营需要对该店面花费了大量的人力物力进行装修。按照《租赁合同》第九条第二款及第四款，被告应为原告营造良好的经营环境，但被告却不顾合同条款的约定，擅自违约，不但停水，遮挡消防栓，还擅自停用公共厕所，诸多违约行为不能为原告提供良好的经营环境致使原告无法正常经营，给原告带来巨大损失。故原告诉至法院，要求判令被告退还原告保证金2万元，赔偿原告经营损失4万元，装修损失4万元。
被告辩称并反诉称：我们不同意原告的诉讼请求，2015年10月28日被告向原告发出了解约通知书，我们认为双方签署的合同已于2015年10月28日已经解除，解除原因是原告拖欠租金长达9个多月，根据合同约定，因为原告拖欠租金导致解除合同的，保证金不予退还，并追究其三个月租金的违约金。我们现在提起反诉，请求确认原告、被告签署的《房屋租赁合同》已于2015年10月28日解除，判令原告支付被告拖欠的2015年9月1日至10月31日期间的租金32211元及逾期违约金41713.25元，判令原告赔偿被告违约金48316.5元。
原告针对反诉辩称：原告不同意被告的全部反诉请求，双方签署的合同系于2015年10月31日正常履行完毕，没有违约的问题。原告根据与被告的经理已经达成了补充协议，没有书面的协议，仅是口头协议，即2015年2月份交第三期租金，交付6个月的租金，并不是合同原来约定的8个月的租金，被告是认可原告只交6个月的租金，认可原告在9月初交9、10月份的租金。原告有证据证明，在9月7日原告去缴纳9、10月份的房租，履行合同，被告明确表示商场已经不经营，被告拒绝收取房租。原告不存在违约行为，并且此后被告就不能提供符合条件的房屋，停水、堵消防拴，双方存在房屋租赁关系，提供房屋的义务先于原告缴纳租金的义务，被告不能提供符合条件的房屋，原告行使不安抗辩权，有权力不交9、10月份的租金，原告没有违约。
经审理查明：2014年2月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《洛克珠宝城租赁合同》，其内容为：乙方承租甲方位于北京市朝阳区慧忠里103楼洛克时代中心“洛克珠宝城”二层商铺2间，房间号X、XX。乙方租用的商铺仅作为经营珠宝产品，具体为水晶、彩宝使用，而不得经营其他类珠宝产品、也不得作任何其他用途。租赁期限自2014年3月1日起至2015年10月31日止，交接时间为2014年3月1日，开店营业时间为2014年3月1日。租金及支付方式，乙方承租商铺2间，房间号2B05、2B06，年租金分别为2B05为91980元、2B06为101288元，共计193268元每年。租金实行半年支付制，首期租金为150034元，租期为2014年3月1日至2014年8月31日，支付时间为2014年2月1日前；第二期租金为150034元，租期为2014年9月1日至2015年2月28日，支付时间为2014年8月1日前；第三期租金202045元，租期为2015年3月1日至2015年10月31日，支付时间为2015年2月1日前。乙方应向甲方支付合同保证金3.5万元，作为履行本合同和乙方向其消费者提供商品服务质量及守法诚信经营的担保。乙方应在本合同约定的租赁起算日之前3日内向甲方支付全部保证金。本合同终止，退租及注销证照等手续办理完毕后45日内如无投诉、索赔、拖欠及本条第二项预定之情况的等问题的，保证金无息全额退还乙方。珠宝城公共区域的照明及电梯、空调等配套设施的用电费用由甲方承担。甲方允许乙方按其经营需要，在不影响租赁场地整体结构的前提下，自行设计并装修。乙方应在装修之前向甲方提交装修设计图纸和施工方案，甲方应在3日内给予书面答复。乙方提交的装修设计图纸和施工方案未经甲方书面认可的，乙方无权擅自进场装修。装修费用乙方自行承担。甲方其他权利义务，甲方为乙方提供相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。甲方负责珠宝城的物业管理，并承担珠宝城内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括建筑物的管理及维修保养；对乙方装修的审查和监督；水、电、气、空调、电梯、扶梯等设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养；清洁管理；保安管理并负责珠宝城的公共安全；消防管理；内外各种通道、道路的管理。租赁场地的交还，场地返还前，对于乙方在租赁商铺内对商铺结构进行的拆改装修，乙方应予恢复原状，乙方不予恢复原状的甲方有权向乙方收取恢复费用。对于乙方在租赁商铺内的装修添附或自购的设施设备，乙方有权进行拆卸。但如果上述装修添附已成为租赁场地不可分割的组成部分，进行拆卸会对租赁场地造成不利影响的，乙方不得拆卸，该部分装修或设施应归甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。如果乙方的拆卸或搬迁给该场地或甲方的任何其他财产造成损坏，乙方应立即予以修复或向甲方作出赔偿。场地返还时，遗留在该场地内属乙方所有的物品或附着物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同的变更和解除中，乙方未如期全额支付租金等费用或未按期补足保证金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同。违约责任中，甲方未按约定提供场地，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。甲方未按约定提供用水、用电等甲方的经营设施或条件致使乙方不能正常经营，年度累计超过5日的，应减收相应租金。乙方未按约定支付租金等费用或未按约定补足保证金，尚未导致甲方行使解约权的，则甲方自逾期之日起按日向乙方收取应收金额千分之五的滞纳金。合同期内，如乙方违约导致合同提前解除，甲方有权收回乙方承租商铺，同时乙方需向甲方足额支付自起租日期起至撤店之日的承租商铺租金并向甲方支付相当于三个月租金的违约金。
2015年9月6日，被告发布《通知》，其内容为：受经济大趋势低迷及整个珠宝市场持续下滑的双重影响，目前洛克珠宝城的经营面临最严峻的挑战，为努力维持广大商户利益，持续发展洛克珠宝商城，经公司研究决定，自2015年11月1日起关闭洛克珠宝城。根据以下四种情况，处理办法通知如下：一、租赁期限截止到2015年10月31日且租金已付清的商户，到期不再续约。如商户提前撤场，公司退返商户剩余租金及保证金。二、租赁期限截止到2015年10月31日、租金缴付至2015年8月31日的商户，请于2015年9月10日前缴纳剩余租金。要求提前撤场的商户，请务必于9月10日前交还场地，公司退还保证金。针对逾期不交租也不交还场地的商户，公司将依照租赁合同约定收回其场地且不退保证金。三、其他所有合同期内应交租金而仍未交租金的商户，请按照合同约定日期交租。要求提前撤场的商户，请于9月10日前交还场地，公司退还保证金。针对逾期不交租金也不交还场地的商户，公司将依照合同约定收回其场地且不退保证金。四、因一层业主收回场地，一层商户请于2015年9月10日前撤场交还其租赁的商铺或柜台，公司退还商户剩余租金及保证金。
庭审中，被告提交落款日期为2015年10月28日的《提前解除合同通知书》，其内容为被告依约提前解除《租赁合同》，合同解除之日为本通知发出之日，即2015年10月28日。此前的拖欠费用，被告已经提起诉讼。同时，鉴于原告严重违反合同约定，被告决定不予返还保证金，并要求原告支付未付节约之日至归还场地期间的租金及滞纳金，同时要求原告支付相当于三个月租金的违约金。针对《提前解除合同通知书》，原告称其没有收到被告邮寄的通知书，但在2015年10月30日法院主持的现场勘验中其才看到上述通知书粘贴在涉案场地门上，但不清楚被告何时粘贴的。2015年10月28日开庭笔录中记载，被告辩称双方签署的合同一直在持续履行中。
庭审中，原告与被告均称，原告已经向被告交纳了保证金2万元，2万元保证金现在被告处，同时原告已经缴纳了2015年8月31日之前的租金。关于场地的交接，原告称双方没有办理交接，但合同已经履行完毕，现房屋不在原告的控制下；被告称其在2015年11月1日接收的场地，并将场地移交给了物业公司。
以上事实，有当事人当庭陈述、《洛克珠宝城租赁合同》等证据在案佐证。
本院认为：原告与被告签署的《洛克珠宝城租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。
关于合同的履行情况，依据合同约定，原告应在2015年2月1日前支付2015年3月1日至2015年10月31日期间的租金202045元。依据原告的证人证言以及被告发布的《通知》，本院确认原告与被告之间已就第三期租金的支付达成口头协议，原告2015年2月1日前缴纳的租金系2015年3月1日至2015年8月31日期间的租金。依据2015年9月6日被告发布的《通知》，原告未选择提前撤场，则原告应于2015年9月10日前支付被告9、10月份的租金。现原告的证据不足以说明原告9月初向被告交纳租金，被告不收取租金的情况，故原告逾期交纳9、10月份租金的行为构成违约。另外，被告应按照合同约定向原告提供符合原告正常经营的设施及条件。依据双方陈述，被告在此期间受到消防部门的处罚，故被告在所提供场地的消防管理上存在问题。同时，根据原告及被告提供的照片及视频可以看出，2015年9、10月份洛克珠宝城中大部分商户已经撤场，整个珠宝城并不处于正常的经营状态，被告向原告所提供的经营设施及条件存在瑕疵，原告亦没有正常经营，被告构成违约。依据双方的合同约定、被告于2015年10月28日开庭笔录中的陈述以及2015年11月1日被告收回租赁场地的行为，本院对被告要求确认合同已于2015年10月28日解除的反诉请求不予认可，合同现已实际履行完毕。故原告应支付被告2015年9月、10月的租金，但是考虑到被告的违约行为，被告应相应减少9、10月份的租金，故本院确认原告应支付被告2015年9月、10月份租金9663.3元。原告逾期交纳租金，本院确认原告应支付被告逾期付款违约金3000元，关于被告要求提前解除合同的违约金本院不予支持。
原告在接到被告《通知》的情况下，选择继续经营，则相应的经营风险其应自行承担，《洛克珠宝城租赁合同》现已经履行完毕，故原告要求被告赔偿经营损失及装修损失的诉讼请求无法律及合同依据，本院对此不予支持。关于保证金一节，现合同已经履行完毕，被告已经将涉案场地收回，珠宝城亦已经停止营业，故被告理应退还原告保证金2万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）赵金月于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京国泰洛克珠宝商城有限公司租金九千六百六十三元三角及逾期付款违约金三千元。
二、被告（反诉原告）北京国泰洛克珠宝商城有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）赵金月保证金二万元。
三、驳回原告（反诉被告）赵金月的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京国泰洛克珠宝商城有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九百元，由原告（反诉被告）赵金月负担七百五十元（已交纳），由被告（反诉原告）北京国泰洛克珠宝商城有限公司负担一百五十元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内转交给原告）。反诉案件受理费一千三百五十元，由原告（反诉被告）赵金月负担六十元（被告已交纳，原告于本判决生效之日起七日内转交给被告），由被告（反诉原告）北京国泰洛克珠宝商城有限公司负担一千二百九十元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 胡东方
二０一五年十二月二十七日
书 记 员 陈 悦