宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0105民初2063号
原告：中国人民解放军93897部队，住所地陕西省西安市莲湖区丰登南路32号。
负责人：易志勇，该部队旅长。
委托诉讼代理人：蒋海山、吴倩，宁夏言成律师事务所律师。
被告：银川市西夏区个体经营海上月商务宾馆，住所地宁夏银川市西夏区。
经营者：张坤，男，汉族，住宁夏银川市西夏区。
委托诉讼代理人：庞公乾，宁夏诚托律师事务所律师。
原告中国人民解放军93897部队与被告银川市西夏区个体经营海上月商务宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋海山、吴倩，被告海上月商务宾馆的委托诉讼代理人庞公乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告的诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《军队房地产租赁合同》；2.依法判令被告立即返还租赁原告的房屋及土地；3.依法判令被告向原告支付租金760000元、违约金198890元，共计958890元（违约金暂计算至2017年6月23日，应计算至实际搬离之日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告中国人民解放军93897部队与被告银川市西夏区个体经营海上月商务宾馆签订了《军队房地产租赁合同》一份，双方约定原告将位于宁夏银川市××区坐落号为空兰宁字第4088号的1918平方米房屋和3727平方米土地租赁给被告使用，租期自2014年10月1日至2017年9月30日；租金每年380000元；租金于每年十一月前十日缴纳，若逾期交付租金及相关费用30日的，原告有权解除合同并收回原告全部财产。除了合同的约定，中国共产党中央军事委员会针对军队和武警部队有偿服务活动专门下发了通知，要求部队停止有偿服务合同，原告接到通知后多次通知被告要求解除合同，但被告既不交租金，也不返还军事设施，严重违约。到目前为止，被告还在继续经营海上月宾馆。由于被告的违约，原告解除合同既有事实根据也有法律依据，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告辩称，原告的诉请不能成立，原、被告已于2015年10月8日终止了该合同，被告并不欠原告租金，被告不违约，原告实际违约。租赁合同系民事合同，双方均应以民事主体资格主张权利，承担义务，原告以中央军委的重大政策调整为由，与被告终止合同，于2015年10月8日向被告下达了终止合同通知书，被告同意按照合同约定的条件终止合同，合同终止之后不可能再产生租赁费用；合同的终止是由于原告方的所谓政策调整而终止，即便违约也是原告构成违约；按照合同第九条第二款规定非因军事活动而终止合同的，应当提前三个月用书面形式告知被告，原告2015年10月8日以书面形式告知被告终止合同后，并没有向被告支付两个月的租金作为搬迁费用，也未与被告协商因装修产生费用的赔偿事宜，所以原告的诉请均不能成立。请求法庭驳回原告诉请，被告保留追究原告赔偿责任的权利。
原告围绕诉讼请求提交了以下证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：
证据一、《军队房地产租赁合同》一份、《关于按时收回租赁军队房地产的通知》二份、《关于提前解除军队房地产租赁合同的通知》一份、邮政快递回执单一份，证明：原告与被告签订了《军队房地产租赁合同》一份，约定原告将位于宁夏银川市××区坐落号为空兰宁字第4088号的1918㎡房屋和3727㎡土地租赁给被告海上月商务宾馆使用，租期自2014年10月1日至2017年9月30日，年租金为380000元；合同约定乙方逾期交付房地产租金及相关费用的，逾期30日甲方有权解除本合同并收回本合同约定属于甲方全部财产；原告多次书面通知被告，要求其支付租金、违约金并返还原告房屋及土地，被告海上月商务宾馆均拒不返还。被告对该证据的三性无异议，对第二、三项证明目的有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
证据二、中国共产党中央军事委员会下发的军发〔2016〕58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》复印件一份，证明：2016年2月16日中央军委下发通知，命令军队和武警部队全面停止有偿服务，这属军队政策法规的重大调整，依据双方约定被告海上月商务宾馆应当立即支付租金并搬离。被告对该组证据的三性及证明目的均不认可，认为是复印件，中央军委并不是租赁合同的相对方，该合同系民事合同，该文件与民事合同没有直接因果关系。本院对该组证据的真实性予以认定。
证据三、被告于2016年4月25日给原告回函复印件一份，证明：被告不同意解除双方的房屋租赁合同。被告对该证据三性及证明目的均不予认可，认为该印章与租赁合同的印章不属于同一印章，回复的内容与本案的实际争议没有直接的关系，只是写了一些与实际争议无关的内容，因原告终止合同后没有按合同的约定支付相应的费用，赔偿相应的损失。本院对该组证据的真实性予以认定。
对被告提交的证据，本院认定如下：
证据一、《军队房地产租赁合同》复印件一份（与原告提供的租赁合同一致），证明：被告租赁原告房屋面积1918㎡、场地面积3727㎡，租赁期限是2014年10月1日至2017年9月30日；合同第四页第九条第二款约定甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月以书面形式通知乙方，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用。原告对证据三性无异议，对证明目的有异议，认为因被告违约原告解除合同，所以不适用第九条第二项的规定。本院对该组证据的真实性予以认定。
证据二、《终止租赁合同通知书》复印件一份，证明：原告已于2015年10月8日向被告送达终止租赁合同通知书，被告方表示同意，租赁合同已于2015年10月8日终止。原告对该组证据的真实性无异议，不同意被告的证明目的，认为到目前为止被告还在继续经营使用原告的军事设施及场地，租赁费也没有缴纳，且被告并不同意解除合同。本院对该组证据的真实性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月，被告开始租赁原告房屋和场地，2014年9月原告与被告续签《军队房地产租赁合同》一份，约定原告（甲方）将位于银川市西夏区金波南路2号原告管理的军队所有的坐落号为兰空宁字第4088号的1918平方米的房屋和3727平方米的场地出租给被告（乙方）。合同约定：租赁用途为宾馆、餐饮、汽车美容；租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日止；租金总额为1178950元，年租金为380000元，被告于每年11月的前10日内通过银行转账交付原告。合同第八条约定”租赁期内，乙方应当履行下列义务：...（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需改造、装修或者增扩固定设施，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和填建各种建筑物、构筑物，确实需要新建或者填建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方...”。合同第九条对合同的解除进行了约定，其中第二项约定”甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费，并退还房地产租赁保证金及银行同期存款利息，或者在附件条款中约定”，该条第四项约定”因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，第五项约定”租赁期满，合同解除”。合同第十一条约定”乙方违约责任：...（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期超过30日，甲方有权解除本合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金”。合同签订后，被告占有、使用了租赁物，并缴纳了2014年10月1日至2015年9月30日的租金。2015年10月8日，原告给被告发出终止租赁合同的通知书，以上级下发的关于终止军以下作战部队空余房地产租赁项目文件精神要求，通知被告”一、现有合同终止期限为2015年12月31日，请各承租方在此期限前清空租赁场地及房屋内所有个人物品，并交还租赁场地及房屋；二、停止对租赁场地及房屋的改造及装修活动等...；三、合同终止所产生的问题，按合同中相关条款执行”，通知送达后，被告未返还租赁原告的场地及房屋，继续占有原告场地及房屋，用于经营活动，2015年9月30日之后的租金一直未支付。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，原告根据通知精神，于2016年3月28日、2016年11月28日向被告发出通知，要求提前解除合同，被告未做出回复，继续占有原告场地及房屋，用于经营活动，租金依然未缴纳。
本院认为，原告是位于银川市西夏区坐落号为兰空宁字第4088号军队用地及部队房产的产权管理单位，与被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容形式不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当依据约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告虽因部队政策调整向被告发出提前解除合同的通知，但被告一直未明确答复是否同意解除合同，也未返还原告场地及房屋，继续占有原告场地及房屋，用于经营活动，原告并未强行收回租赁物，可视为合同继续履行。被告应按照合同约定按时支付原告租金，现被告拖欠原告到期租金已超过30日，原告以此为由要求解除合同，符合双方合同约定，且考虑到涉案合同履行期限实际已届满，对原告该项诉请本院予以支持。被告主张合同已经于2015年10月8日解除，与事实不符，本院不予采信。原告要求被告返还租赁原告的房屋及土地，符合合同约定，本院予以支持，以军队房地产租赁合同确定的租赁物为准。原告要求被告支付租金760000元，合法有据，本院予以支持；原告要求被告支付违约金198890元，并要求支付违约金至实际搬离之日，合同虽对迟延交付租金的违约责任进行了约定，明显过高，本院酌定违约金按照未付租金的10%计算即76000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军93897部队与被告银川市西夏区个体经营海上月商务宾馆签订的《军队房地产租赁合同》；
二、被告银川市西夏区个体经营海上月商务宾馆于本判决生效之日起三十日内返还租赁原告中国人民解放军93897部队的房屋及土地（以军队房地产租赁合同确定的租赁物为准）；
三、被告银川市西夏区个体经营海上月商务宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军93897部队租金760000元；
四、被告银川市西夏区个体经营海上月商务宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军93897部队违约金76000元；
五、驳回原告中国人民解放军93897部队的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13388元，由被告银川市西夏区个体经营海上月商务宾馆负担12160元，由原告中国人民解放军93897部队负担1228元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长罗江
人民陪审员ＸＸ林
人民陪审员王晓霞
二0一七年十月三十日
书记员李倩
附本案判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。