天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初62671号原告（反诉被告）：樊祥亮，男。被告（反诉原告）：马东来，男。委托诉讼代理人：马佳安，男，系马东来之子。委托诉讼代理人：游江洲，天津勤达律师事务所律师。原告（反诉被告）樊祥亮与被告（反诉原告）马东来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）樊祥亮，被告（反诉原告）马东来的委托诉讼代理人马佳安、游江洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊祥亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告交付买卖房屋的定金20000元；2.判令被告赔偿原告违约金50000元。后樊祥亮变更诉讼请求为：要求解除合同，被告双倍返还原告定金40000元。事实与理由：原告与被告签订房屋买卖协议，约定原告购买被告坐落于*房屋，价格490000元，房款支付方式为首付和银行贷款，协议还约定了双方的权利义务。双方签约后，原告向被告支付10000元定金，后因被告急需用钱，原告又向被告支付10000元定金，共计支付被告定金20000元。定金交付之后，原告积极配合被告办理各项手续，筹齐首付款，积极找银行办理贷款，后双方进行网签。网签之后，原告找第一家银行贷款未成功，原告又积极找第二家银行，经询问得知第二家银行可以帮助原告申请贷款，这时被告要求加价，加价的原因是被告欠别人的钱，要求原告支付被告一定利息抵债。如果原告不同意被告的要求，被告则不配合原告办理贷款，且表示不退还定金，但原告不认可被告加价的行为。原告已准备好一切条件，并一直积极联系被告，但被告不接电话，置原告的利益于风险之中，被告的行为已经构成违约，严重侵害原告的合法权益，应当解除合同，故诉至法院。马东来辩称，同意解除合同，但不同意原告其他诉讼请求。双方签订合同系双方真实意思表示，并且合同约定如发生根本违约，守约方有权要求违约方支付房价10%的违约金，原告不能办理贷款手续，应从确定不能办理之日起20日内向被告补齐全部房款。本案被告作为卖方已履行了全部合同义务，被告于2018年配合原告办理过一次贷款，但由于原告原因未办成，依照合同约定原告应在2018年6月20日之前缴纳全部房款。原告在办理贷款不成的情况下，没有依约在20日内补齐房款，甚至在2018年6月20日之前网签合同有效期内起诉被告解除合同，其行为明确表示不履行合同义务，是根本违约。只要原告缴纳房屋款项到资金监督账户，过户即完成物权变动，被告自始没有表示违约的意愿，也没有违约的条件，因此，被告认为是原告违约。马东来向本院提出反诉请求：1.依法判令解除双方关于天津市大港胜利街兴华里3-1-401房屋买卖合同；2.依法判令反诉被告支付反诉原告违约金49200元。事实与理由：反诉原告并无任何违约行为，而是反诉被告迟迟办理不了贷款手续，并未依约补齐房款，也没有依约在2018年6月20日前支付购房款首付和贷款。因此，反诉原告认为双方签订的房屋买卖合同真实有效，对双方均有约束力，反诉被告一再违约，甚至在合同期限内于2018年6月3日以起诉的方式明确表示不再购买该房产，已经构成根本违约，故成诉。樊祥亮针对马东来的反诉辩称，同意解除合同，但不同意给付反诉原告违约金。贷款期间必须由反诉原告配合办理，由于反诉原告不配合我办理贷款，导致我无法履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。樊祥亮针对其诉讼请求提交的证据一、《天津市存量房屋买卖协议》一份，证明原告在合同期限内办理贷款，但被告不配合；证据二、定金收条一张，证明原告向被告交付定金20000元。马东来对证据一的真实性认可，但不认可其证明目的，认为该证据不能证明被告不配合办理贷款的情况，办理贷款未约定为被告的义务，被告于2018年3月份配合原告办理过一次贷款，系原告原因未办成；对证据二无异议。本院认为，以上证据客观真实，且与本案具有关联，本院对樊祥亮提交上述证据的真实性予以采信。马东来针对樊祥亮的诉讼请求提交的证据《房产交易合同》一份，证明2017年9月22日双方签订买卖合同，约定房屋成交价492000元，并在合同第6.7条约定买方贷款办不成应在20日内交全款，合同第6.5条约定违约条款。樊祥亮对该证据认可，本院予以确认并在卷佐证。马东来针对反诉请求提交证据一、《房产交易合同》一份（同其本诉中提供的证据及证明目的），证据二、《天津市存量房屋买卖协议》一份，证明马东来依约进行网签履行全部义务，没有任何违约。樊祥亮对上述证据均认可，本院认为，马东来提交的《天津市存量房屋买卖协议》无双方当事人签字，本院对该证据的真实性不予采信，对马东来提交的证据一予以确认并在卷佐证。结合当事人的当庭陈述及本院认定的证据，本院经审理后认定事实如下：2017年9月22日，马东来（甲方）与樊祥亮（乙方）签订《房产交易合同》，约定马东来将其名下位于天津市滨海新区*房屋出售给樊祥亮，房屋成交价为492000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金10000元，剩余房款482000元以贷款支付，乙方须于2017年10月31日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。合同第六条约定了违约责任，其中第五项约定，在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但须书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；第七项约定，乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任。2017年12月25日，马东来（甲方）与樊祥亮（乙方）签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款490000元，以银行贷款方式支付。其中，该协议第三条约定“乙方首付款147000元，申请银行贷款343000元，乙方应于2018年6月20日前将监管的首付款一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市建设银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2018年6月20日前办理完毕贷款手续。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调整首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。”此外，双方还约定于2018年6月20日前办理过户手续。同日，樊祥亮向马东来之子马佳安支付购房定金20000元。后樊祥亮于2018年3月初申请银行贷款，但未能成功。2018年6月4日，樊祥亮向本院提起诉讼，主张解除合同并要求马东来承担违约责任。后马东来提起反诉。庭审中，樊祥亮表示，2018年3月25日左右，其约马东来到大港建设银行再次办理贷款，马东来因贷款到账时间太长未办理。马东来则表示，其配合樊祥亮办理过一次贷款，并无第二次贷款不配合的情况。对此，双方均未提交证据证明。本院认为，马东来与樊祥亮签订的《房产交易合同》、《天津市存量房屋买卖协议》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照诚信原则履行各自的合同义务。现樊祥亮与马东来均诉请解除房屋买卖合同，且双方亦均同意解除合同，本院对此不持异议，予以准许。双方的争议焦点为，樊祥亮、马东来在合同履行过程中是否存在违约行为及违约责任的承担。关于马东来是否构成违约。本案中，双方约定樊祥亮以银行贷款购房，二手房按揭流程为：签订正式房屋买卖合同（即网签）、支付首付款、银行与买受人签订抵押借款合同、办理过户及他项权证、银行放贷至指定收款账户、交付房屋、支付尾款。按照《天津市存量房屋买卖协议》约定，樊祥亮应当于2018年6月20日前支付首付款并办理完毕贷款手续，“办理完毕贷款手续”应当包括与贷款银行签订贷款合同。同时，办理银行按揭贷款，需要马东来的配合才能完成，系合同附随的协助义务，马东来对此也应当明知。且马东来履行协助义务的前提还需樊祥亮的资信状况符合银行贷款的条件，相关银行同意贷款给樊祥亮，而双方当庭均认可，马东来配合樊祥亮办理过银行贷款，但因樊祥亮自身原因导致未能成功。现樊祥亮起诉主张，马东来拒绝配合其再次办理贷款手续构成违约，但其提供的证据《天津市存量房屋买卖协议》不足以证明马东来拒不履行协助义务。因樊祥亮起诉时，双方约定的贷款办理期限尚未届满，即便如樊祥亮主张马东来拒不履行合同附随义务，在履行期限届满之前由此并不能从根本上导致双方房屋买卖的合同目的无法实现。此外，樊祥亮并未提供证据证明其资信状况符合向银行贷款的条件及申请贷款的银行同意向其贷款，也未提供任何证据证明其在约定期限2018年6月20日前已向马东来履行通知义务。因此，樊祥亮主张马东来违约，因证据不足，本院不予采纳。关于樊祥亮是否构成违约。通常房屋买卖合同中，买受人的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是协助过户、交付房屋。买受人对自身合同义务及风险应当有充分、合理的预见，对可能出现的履行障碍应当有相应的解决方案。一般情况下，买受人无法贷款，还可以通过其他途径筹措资金履行付款义务。本案中，双方约定付款方式为贷款，同时也约定了无法贷款时需一次性补足全部房款。樊祥亮办理过贷款但未成功，故其对无法办理贷款的后果应当有合理的应对措施。樊祥亮于2018年6月4日提起诉讼，要求马东来双倍返还定金，此时，双方约定的履行期限尚未届满，樊祥亮亦未支付首付款。根据双方《房产交易合同》第六条第五项中“在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系”的约定，樊祥亮于双方合同约定的履行期限届满之前起诉解除合同，其行为明确表明在2018年6月20日前其将不会支付购房款。因此，从本案合同的实际履行情况看，导致房屋买卖合同目的无法实现的根本原因在于，樊祥亮未按约定于2018年6月20日前支付购房款。在履行期限届满之前，樊祥亮以自己的行为表明不履行主要债务的行为已经构成根本违约，系导致合同解除的根本原因，应当承担违约责任。关于违约责任的承担问题，因樊祥亮构成违约，故其主张适用定金罚责追究对方责任，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条还规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。现马东来反诉主张按照《房产交易合同》第六条第五项“在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但须书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”的约定计算违约金为49200元，符合双方约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）樊祥亮与被告（反诉原告）马东来于2017年9月22日签订的《房产交易合同》及2017年12月25日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；二、原告（反诉被告）樊祥亮于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）马东来支付违约金49200元；三、驳回原告（反诉被告）樊祥亮其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，减半收取400元（原告樊祥亮已预交），由原告樊祥亮负担；反诉案件受理费1030元，减半收取515元（反诉原告马东来已预交），由反诉被告樊祥亮负担（于判决生效后十日内一并给付反诉原告马东来）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  薛淑霞二〇一八年九月三日书 记 员  于立云附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。