江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1184号
上诉人（原审被告）：江西微笑商业管理有限责任公司，住所地南昌市。
法定代表人：薛文霞，该公司总经理。
委托代理人：熊昕、魏婷，江西东昉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江西昌航资产经营管理有限公司，住所地南昌市。
法定代表人：黄业林，该公司董事长。
委托代理人：曾勇，江西洪城律师事务所律师。
原审被告：薛文霞，女，汉族。
原审被告：彭斌，男，汉族。
上诉人江西微笑商业管理有限责任公司（以下简称微笑公司）与被上诉人江西昌航资产经营管理有限公司（以下简称昌航公司），原审被告薛文霞、彭斌房屋租赁合同纠纷一案，上诉人微笑公司不服南昌市青山湖区人民法院（2015）湖坊民初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人微笑公司委托代理人熊昕，被上诉人昌航公司委托代理人曾勇，原审被告彭斌到庭参加了诉讼。薛文霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，昌航公司系经营房地产开发、物业管理综合服务的企业法人，微笑公司是经营企业管理信息咨询等经营范围的企业法人，薛文霞、彭斌系微笑公司的股东。2013年1月25日，昌航公司发出《上海路校区商铺招标公告》，对南昌航空大学上海路校区的部分店铺和配套仓库出租进行招标，其中：标1，1号店坐落于招待所对面，使用面积68㎡，2号店坐落于19-20栋学生宿舍之间，使用面积39㎡，库房坐落在米店旁边，使用面积120㎡，并对经营范围要求等问题进行了公示。2013年1月30日，微笑公司和港龙百货超市及倪亚兴分别向昌航公司提交标1投标书，其中微笑公司投标报价为26万元为最高中标。2013年7月1日，昌航公司（甲方）与微笑公司（乙方）签订店铺租赁协议，约定乙方中标获得该场所租赁经营权，经营范围为烟酒、包装食品、成品饮料、文具、生活用品、复印打字；承租期限自2013年7月1日至2015年6月30日，承租期满将店铺完好交还给甲方，如拖延交还店铺则按日计算，甲方按原租金的两倍标准向乙方收取租金，两年租金总额为52万元，年租金26万元，租金按月缴纳，每年按10个月计算，每月租金26000元，乙方每个月的30日前将下一个月的租金向甲方缴纳，延期缴纳则按日计加收3%的滞纳金，在签订协议前乙方将履约保证金5万元交给甲方。协议还对其他相关问题作了规定。昌航公司将上述两处店铺和一处仓库交由微笑公司使用，主要经营小超市。此后，微笑公司没有按协议规定的时间支付昌航公司租金。2014年5月22日，由彭斌经手支付昌航公司租金13万元。此后，微笑公司未再支付昌航公司租金。2015年6月30日，租赁期届满后，微笑公司未将租赁房屋交还昌航公司，也未支付昌航公司租金。2015年10月，昌航公司对上述两处店铺进行租赁招标，由洪燕中标。2015年11月5日，昌航公司通过邮政快递向微笑公司邮寄告知函，要求微笑公司在收到通知之日二日内付清拖欠15个月的租金39万元，并告知若逾期未能清缴所拖欠的租金和交还店面，我公司根据合同条款执行。此后，微笑公司未支付昌航公司租金，也未交还店铺给原告，微笑公司继续在租赁的店铺中经营。故昌航公司向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。庭审中，昌航公司要求判令微笑公司支付租赁期满后的2015年9月1日开始暂计算到2015年12月30日的四个月租金。庭审后的2016年4月12日，昌航公司向原审法院出具情况说明，写明：微笑公司、薛文霞、彭斌于2016年3月3日将店面和库房腾空交还给昌航公司，昌航公司同意微笑公司、薛文霞、彭斌的租金计算至2015年12月31日止。经调解，当事人未达成协议。
原审法院认为，微笑公司经公开投标中标租赁昌航公司房屋，与昌航公司签订的店铺租赁协议合法有效，双方均应履行。微笑公司称昌航公司口头承诺由其独家经营超市，昌航公司不认可，微笑公司又没有提交证据证明，不予认定。微笑公司欠昌航公司租金39万元，微笑公司支付昌航公司的履约保证金5万元抵扣租金后尚欠34万元租金应支付给昌航公司，微笑公司不按合同规定的时间支付租金是违约行为，应承担逾期付款违约责任。原审法院对昌航公司请求判令微笑公司支付延期缴纳租金滞纳金11700元的请求予以支持。租赁期满后，微笑公司应交还昌航公司的房屋，微笑公司没有向昌航公司交还租赁房屋，继续使用租赁房屋，原审法院对昌航公司要求微笑公司支付2015年9月1日至12月31日占用租赁房屋期间租金104000元的请求予以支持。薛文霞、彭斌虽是微笑公司的股东，但不是租赁合同的当事人，昌航公司要求薛文霞、彭斌对微笑公司支付昌航公司租金等款项承担连带责任的请求不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决一、被告江西微笑商业管理有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告江西昌航资产经营管理有限公司租金340000元和2015年9月1日至12月31日占有使用租赁房屋期间的租金104000元及延期缴纳租金的滞纳金11700元，合计455700元；二、驳回原告江西昌航资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8857元，由原告江西昌航资产经营管理有限公司负担722元，被告江西微笑商业管理有限责任公司负担8135元。
宣判后，微笑公司不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，改判上诉人只需承担17万元租金即比原审判决减少租金285700元；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人微笑公司认为，被上诉人违约在先，双方在洽谈过程中，被上诉人承诺由上诉人独家经营超市，并且作了谈话记录，由被上诉人保存，但后又在校园内出现了其它的经营户，是被上诉人先违约，理应由其承担违约责任。但当双方签订正式合同时，却以格式合同为由不同意将该协议条款加入，这也上诉人没有在合同上盖章，法定代表人没有在合同上签名的缘由。因此该合同不具有法律效力。一审法院以招投标作为判决依据错误，招投标文件只是双方协商过程，且招投标文件很多条款没有实际履行，如合同时间，因此在双方没有签订正式合同的情况下，租金应当以约定不明确按市场价格确定，在学校内同等条件下，上诉人租赁店铺的费用应为18万元/年。两年租赁费用共计36万元，而上诉人已支付19万元，故只须承担17万元租赁费即可。上诉人并未超期占用租赁房屋，是被上诉人在招标流拍的情况下没有要求上诉人退房，双方对租金产生争议，上诉人在此期间并未经营。所以一审法院判决上诉人支付2015年9月至2015年12月31日占用租赁房屋期间的租金和延期缴纳租金的滞纳金是错误的。
综上，恳请二审法院对一审判决予以改判，维护上诉人合法权益。
被上诉人昌航公司辩称，被上诉人并未违约，也没有承诺上诉人独家经营；被上诉人与上诉人签订了店铺租赁协议，且上诉人提交了投标书，一审判决并无错误；上诉人在店铺租赁协议到期后，并没有将店铺腾空交付被上诉人，且交付租赁物是其义务，被上诉人已免除其部分租金。综上，一审判决于法有据，请二审法院予以维持。
经审理查明：微笑公司为薛文霞和彭斌二人出资成立的有限责任公司。其他查明的事实与一审相同。
本院认为：上诉人微笑公司与被上诉人昌航公司通过招投标程序签订店铺租赁协议，该协议合法有效，对双方当事人均有法律约束力。虽然店铺租赁协议未盖上诉人公章，但上诉人法定代表人薛文霞签字为彭斌代签，也构成表见代理。上诉人诉称被上诉人承诺由上诉人独家经营超市，但未提供证据证明。上诉人微笑公司要求改判其承担17万元租金，没有依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5586元，由上诉人江西微笑商业管理有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建平
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 滕漪兰