湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终7504号上诉人（原审被告、反诉原告）：应洲，男，1963年8月6日出生，汉族，武汉市汉阳区地税局干部，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：吴方勇，湖北丰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：董旭，湖北丰海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王一非，女，1973年3月12日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：吴方勇，湖北丰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：董旭，湖北丰海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡明飞，男，1983年1月1日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：张润喜，湖北省正义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王洁，女，1987年6月6日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：张润喜，湖北省正义法律服务所法律工作者。原审第三人：武汉友胜世纪房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区香港路香榭大厦10号门面。法定代表人：易光寅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王邵涛，该公司员工。上诉人应洲、王一非因与被上诉人胡明飞、王洁，原审第三人武汉友胜世纪房地产经纪有限公司（以下简称友胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月24日公开开庭进行了审理。上诉人应洲的委托诉讼代理人吴方勇，上诉人王一非及其委托诉讼代理人吴方勇，被上诉人胡明飞、王洁的委托诉讼代理人张润喜，原审第三人友胜公司的委托诉讼代理人王邵涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。应洲、王一非上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回胡明飞、王洁提出的除“确定双方之间签订的还建房买卖合同有效”以外的全部诉讼请求，支持应洲、王一非的全部反诉请求；3、本案一、二审的全部诉讼费由胡明飞、王洁承担。事实和理由：一、一审判决关于《还建房买卖合同》具备继续履行的条件的认定错误。1、应洲对诉争房产的处置行为系无权处分，而胡明飞、王洁在受让诉争房屋时，明知该房屋系夫妻共同财产，却未履行受让人应尽的谨慎审查义务，存在重大过失，且诉争房屋尚未登记在胡明飞、王洁名下，不构成善意取得。同时诉争房屋共有人王一非已明确表示不同意出卖房屋，合同目的无法实现，不具备继续履行的条件。2、《房屋拆迁货币安置协议书》的相对方武汉均阳拆迁有限公司不是案件当事人，对于该协议项下权利义务的转让并无证据证明已由该合同相对方同意。二、一审判决关于违约方不享有合同解除权的认定错误。在胡明飞、王洁不构成善意取得，且诉争房屋共有人不同意转让的情况下，《还建房买卖合同》已无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，在合同不能履行的情况下，违约方亦享有合同解除权。三、一审判决适用法律错误。对于法律的适用，应当遵循新法优于旧法的原则，对于胡明飞、王洁是否构成善意取得、合同是否能继续履行的认定，应当适用颁布在后的《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定。胡明飞、王洁辩称：还建协议中已经约定物权归应洲所有，胡明飞、王洁没有任何侵犯物权的行为，购买房屋是为了居住，且应洲也提供了装修房屋的配合，胡明飞、王洁是善意取得该房屋的，是对方违反合同、不履行合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。友胜公司述称，请求驳回上诉，维持原判。胡明飞、王洁向一审法院起诉请求：1、确定胡明飞、王洁与应洲签订的还建房买卖合同有效，并继续履行合同；2、JX0006679号房屋拆迁货币安置协议书中还建给应洲瑞园小区4栋603号房屋的权利义务由胡明飞、王洁享有承受，房屋由胡明飞、王洁使用，应洲、王一非承担违约责任；3、本案诉讼费用由应洲、王一非承担。一审法院认定事实:应洲与王一非于2001年7月17日登记结婚。2011年12月14日，拆迁人武汉均阳拆迁有限公司（甲方）与被拆迁人应城、应洲、应拥军（乙方）签订《房屋拆迁货币安置协议书》（私有房屋、协议书编号：JX0006679），约定：甲方拆除范围内乙方有房屋建筑面积91.97平方米，甲方应支付乙方的费用共计人民币879204.52元，并将还建安置位于瑞园小区6栋1802室房屋（建筑面积91.19平方米）、5栋502室房屋（建筑面积96.27平方米）给应城；瑞园小区4栋603号房屋（建筑面积82.68平方米）给应洲。2017年2月4日，出卖人应洲（甲方）与买受人胡明飞（乙方）签订《还建房买卖合同》，约定：“第一条、甲方愿将自有坐落于武汉市汉阳区瑞园小区4栋603室壹套还建房屋出卖给乙方，包含附属设施。上述房屋、房屋占有范围内的土地使用权及房屋附属设施、设备，在本合同中均简称为‘该房屋’。……第三条、甲方应按照下列方式向乙方交付房屋：1、甲方应将该房屋的入住手续及房屋钥匙等该房屋的全部手续交付乙方，并配合乙方实际接收该房屋；2、本合同生效当日，甲方将《房屋拆迁补偿协议》等相关资料凭证签名的复印件交付乙方，并将甲方及共有权人的身份证复印件、户口簿复印件交付乙方存档。第四条、甲方保证，其与开发商武汉均阳拆迁有限公司签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定应由甲方承担的义务，甲方已全部履行完毕，甲方享有的该房屋的全部权益一并转让给乙方。第五条、甲方保证其出卖给乙方的该房屋产权清楚，无任何担保等他项权利设置、查封、债务或其他纠纷。乙方买受该房屋后，因该房屋存在产权纠纷或第三方对该房屋主张权利，致使乙方不能正常使用该房屋，或者不能取得该房屋的所有权，或者给乙方造成其他损失的，由甲方承担全部的赔偿责任。第六条、该房屋出卖给乙方后，如因房屋存在质量问题或其他问题，需以甲方名义向该房屋开发商武汉均阳拆迁有限公司主张权利的，甲方应配合向开发商主张权利。第七条、鉴于该房屋的房屋所有权证及土地使用权证（以下简称‘两证’），须由甲方配合村委会，开发商办理在乙方名下。办理产权证手续的费用由乙方承担。第八条、甲方出卖给乙方的该房屋，乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构，乙方对该房地产有关联的公共部位、通道和设施使用享有相应的权益承担相应的义务，并应维护公共设施和公共利益。第九条、违约责任：1、除甲乙双方协商，凡任何一方未能全面履行本合同约定之义务，即构成对本合同的违约，应当向未违约方承担违约责任；2、未违约方有权要求：（1）违约方继续履行本合同约定的义务；（2）违约方于限期内采取补救措施；（3）违约方应对未违约方进行经济赔偿，赔偿金额为此房屋购房总价的30%；3、甲方未按本协议约定配合乙方办理该房屋的‘两证’手续的，甲方应赔偿乙方一切损失。第十条、共有权人王一菲（应为王一非）与甲方系夫妻关系，并同意甲方全权处理出卖该房屋的相关事宜，并愿对甲方在本合同中的义务向乙方承担连带责任。……。补充协议：付款方式：签订合同生效后，乙方向甲方支付房屋买卖定金20000元。2017年2月4日，乙方向甲方支付房款首付金额180000元，2017年5月31日之前支付房款尾款400000元。后期房屋办证费用由甲方承担，过户费用由乙方承担，甲方必须全力配合乙方办理不动产权证。公证人只提供房屋信息，不承担其他权利和义务。”应洲、胡明飞、王洁在该合同上签字捺印，友胜公司在公证人处盖章。同日，胡明飞支付给应洲房屋定金人民币20000元，并通过转账方式支付给应洲房款人民币180000元，应洲将房屋交付给胡明飞、王洁，并与胡明飞、王洁一起到物业部门办理了房屋装修手续，胡明飞、王洁即对该房屋进行装修。2018年3月13日，胡明飞、王洁支付物业费（2018年3月30日至2019年4月28日）共计人民币1466元。房屋装修完毕后，胡明飞、王洁入住该房屋至今。武汉市汉阳区瑞园小区4栋603室房屋（建筑面积82.68平方米）现无法办理房屋所有权证、土地使用权证。一审法院认为，应洲经与武汉均阳拆迁有限公司签订《房屋拆迁货币安置协议书》（编号：JX0006679），确定其名下享有位于武汉市汉阳区瑞园小区4栋603室房屋（建筑面积82.68平方米）。应洲与胡明飞、王洁签订的《还建房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行。签订合同后，胡明飞、王洁支付房款人民币200000元，应洲亦将诉争房屋交付给胡明飞、王洁，胡明飞、王洁亦将房屋尾款备齐并交存至一审法院，具备继续履行的条件，现胡明飞、王洁要求确认《还建房买卖合同》有效并继续履行合同，JX0006679号房屋拆迁货币安置协议书中还建给应洲的位于武汉市汉阳区瑞园小区4栋603号房屋的权利和义务由胡明飞、王洁享有和承受的诉讼请求，一审法院予以支持。胡明飞、王洁自愿放弃要求应洲支付违约金的诉讼请求，一审法院予以照准。王一非辩称，其对应洲将房屋卖给胡明飞、王洁一事不知情，且不同意出卖此房屋，根据胡明飞、王洁于2017年2月4日签订的《还建房买卖合同》第十条的约定，应洲保证其妻王一非同意其全权处理出卖该房屋的事宜，并愿对应洲在合同中的义务向胡明飞、王洁承担连带责任，另胡明飞、王洁以及友胜公司均要求王一非到场签字，应洲也承诺王一非会补签字，后应洲将房屋钥匙交给胡明飞、王洁，并配合办理了进场装修的手续，胡明飞、王洁亦将房屋装修并入住至今，胡明飞、王洁有理由相信王一非对应洲出卖房屋一事是知情的，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，一审法院对王一非的辩称理由不予采信。应洲属违约方，违约方不享有合同的解除权，故应洲要求解除其与胡明飞、王洁于2017年2月4日签订的《还建房买卖合同》、判令胡明飞、王洁立即腾退并返还房屋、判令胡明飞、王洁连带承担自2017年2月4日至房屋返还之日的房屋使用费人民币30569元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、胡明飞、王洁与应洲于2017年2月4日签订的《还建房买卖合同》合法有效；二、应洲以及应城、应拥军与武汉均阳拆迁有限公司于2011年12月14日签订的《房屋拆迁货币安置协议书》（编号：JX0006679）中应洲名下位于武汉市汉阳区瑞园小区4栋603号房屋（建筑面积82.68平方米）的权利和义务由胡明飞、王洁享有和承担；三、胡明飞、王洁于一审判决生效之日起十日内支付给应洲、王一非购房尾款人民币400000元；四、驳回应洲的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9800元（胡明飞、王洁已交纳）、反诉费人民币4900元（应洲已交纳），共计人民币14700元，由应洲、王一非承担（应洲、王一非于一审判决生效之日起十日内将应付款项直接支付给胡明飞、王洁）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，胡明飞、王洁与应洲签订的《还建房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，胡明飞、王洁按照约定支付了购房款200000元，应洲亦将房屋交付给胡明飞、王洁，现胡明飞、王洁已将剩余购房款交存至一审法院，合同具备继续履行的条件，一审法院判决合同继续履行，《房屋拆迁货币安置协议书》（编号：JX0006679）中应洲名下位于武汉市汉阳区瑞园小区4栋603号房屋（建筑面积82.68平方米）的权利和义务由胡明飞、王洁享有和承担，并无不当。关于应洲、王一非认为王一非不知情，不同意出卖房屋，胡明飞、王洁不构成善意取得的上诉理由，因《还建房买卖合同》第十条约定“应洲保证其妻王一非同意其全权处理出卖房屋的事宜，并愿对应洲在合同中的义务向胡明飞、王洁承担连带责任”，胡明飞、王洁、友胜公司均要求王一非到场签字，应洲也承诺王一非会补签字，后应洲将房屋交付给胡明飞、王洁，并配合办理了进场装修手续，胡明飞、王洁将房屋装修并入住至今，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，认定胡明飞、王洁有理由相信王一非对应洲出卖房屋一事知情，并无不当。应洲、王一非的该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，应洲、王一非的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由应洲、王一非负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年九月七日书记员 肖宇晴