贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终1662号上诉人（原审被告）：黔南州宏际新城置业有限公司，住所地：贵州省都匀经济开发区匀东镇，统一社会信用代码91522720061036103D。法定代表人：伍立新，系该公司董事长。委托诉讼代理人：伍涵，贵州契正律师事务所律师。委托诉讼代理人：林岚婷，贵州契正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘玉彪，男，1991年10月12日出生，水族，贵州省三都县人，住贵州省三都水族自治县，委托诉讼代理人：金帮勤，贵州勤剑律师事务所律师。上诉人黔南州宏际新城置业有限公司因与被上诉人刘玉彪商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2017年4月7日作出（2017）黔2701民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黔南州宏际新城置业有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，以商品房所在地段同类房屋租金标准为限，改判将上诉人逾期交房的违约金标准调整降低为日万分之一点五以下；2、本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：第一，本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高，人民法院应以被上诉人的实际损失为基础对本案逾期交房的违约金予以调整降低，调整降低至日万分之一点五较为符合商品房所在地段同类房屋租金的标准。上诉人与被上诉人基于购买涉案商品房签订了《商品房买卖合同》，合同第十三条“逾期交房责任”约定：“逾期交房在60日内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过60日后，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金。”该约定的逾期交房违约金标准过高，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”上诉人有权通过抗辩的方式依法向人民法院提出对该日万分之六的违约金标准予以调整降低。至于调整如何降低违约金标准较为合适，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案中涉案商品房所处地理位置的租金情况（即新开发城市地区较为不繁华地段，每套100平米的房屋租金标准约为1000元左右），据此，上诉人请求二审参照商品房所在地段同类房屋租金标准予以调整降低违约金标准，上诉人认为调整降低至日万分之一点五较为符合商品房所在地段同类房屋租金的标准。第二，上诉人在开发建设“宏际风情园房地产项目”期间，从2014年开始，因都匀经济开发区建设规划调整，环西市政道路及城市中心号市政道路建设需要穿过GP2013-26号和GP2013-27号两宗国有建设用地，并实际占用了39.819亩土地。为此上诉人和都匀经济开发区管理委员会一直在一边配合先建设市政道路，一边协商解决占用土地问题，并于2016年1月4日签订《国有土地使用权收回协议》，由都匀经济开发区收回“宏际风情园房地产项目”范围内的39.819亩土地，为此，上诉人于2016年9月21日与黔南州国土资源局都匀经济开发区国土资源分局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议（GP2013-26号地块）》，都匀经济开发区建设规划调整需要收回GP2013-26号和GP2013-27号两宗地的部分面积，上诉人开发建设的“宏际风情园房地产项目”的建设规划（容积率）、消防、人防、供电、供水等必然发生设计变化，影响了项目房屋的综合验收。因此，本案存在因政府市政道路建设的公共利益需要，调整收回上诉人的建设用地，导致“宏际风情园房地产项目”设计等各项项目建设指标随之发生变化的客观情况，导致逾期交房的情形，逾期交房的主要过错不完全在上诉人，应减轻上诉人的责任。恳请二审法院在综合评判本案的逾期交房违约金标准时，予以充分考虑。被上诉人刘玉彪二审辩称：一、本案能否以商品房所在地段同类房屋租金标准为限来调整所谓过高的违约金，答案是否定的。被答辩人在上诉状中引用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，强调人民法院对于“过高违约金”调低的合法性。一审已将双方约定的违约金计算标准由日万分之六降至日万分之三，降幅达百分之五十，但被答辩人仍不满意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”这两条所要调整和解决的问题、适用范围是不同的。一审中被答辩人没有向法庭提交有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准的证据。本案中双方已经在合同中约定了逾期付款及逾期交房的违约金计算方法，不属于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形。一审没有按被答辩人主张按同地段同类房屋租金标准将违约金调整日万分之一至万分之二，而是综合当地的消费情况及租房价格酌定将逾期交房违约金调整为按日万分之三计算是较为合适的；二、被答辩人主张本案中存在因政府规划变更、占用被答辩人39.819亩土地，导致其改变原设计，系不可抗力，故逾期交房主要过错不在被答辩人，应适当减轻其责任。被答辩人的该主张不成立。一审中，被答辩人向法庭出示的相关书证，形成日期均在双方《商品房买实合同》约定的交房日期2015年8月31日之后，就算存在上述政府行为的不可抗力，也应属当事人迟延履行后发生的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任的规定，不能减轻被答辩人责任；三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”本案中，双方约定逾期交房按日万分之六计算违约金，折算成年利率为0.06%×360=21.6%，该约定并未超过年利率24%，故双方约定的违约金并不高，不应调整。现一审综合当地的消费情况及租房价格，酌定将逾期交房违约金计算比例由日万分之六调整降至日万分之三，答辩人也是不服的，为避免诉累，答辩人才未提起上诉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告刘玉彪向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付截止至2016年10月31日所产生的逾期交房违约金80518元；2.判令被告向原告支付律师费2400元；3.本案诉讼费由被告方承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2015年3月3日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：1.被告将位于都匀经济开发区匀东镇大坪社区风情商业街1号宏际风情园第一幢2单元3层2-3-1号住宅出售给原告，房价按套内面积每平米3661.35元计算，套内建筑面积约为86.58平方米，总价为317000元；2.被告应于2015年8月31日前向原告交付房屋，如被告逾期交房超过60日，需以原告支付的全部已付款为基数，按日向原告给付万分之六的违约金。合同签订后，原告依约向被告给付了137000元首付款，并以按揭贷款的方式于2015年4月1日向被告付清了剩余的18万元购房款，被告于2016年10月15日通知原告交房。一审法院认为：一、关于原、被告所签《商品房买卖合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，本案中，原、被告所签《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且被告已取得了都匀经济开发区商品房预售字第20140002号《预售许可证》，故该合同合法有效。二、被告逾期交房是否应当承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，依照原、被告所签《商品房买卖合同》的约定，被告应依约于2015年8月31日前向原告交付房屋，而被告于2016年10月15日才向原告送达《入伙通知书》通知原告收房，其逾期交房的行为属违约行为，应当依法承担违约责任。虽被告在庭审中提出其逾期交房是因都匀经济开发区调整规划而占用被告用于建房的39.819亩土地，使得被告变化原本设计所致，存在不可抗力因素，但从被告所提交的相关证据来看，不足以证明被告违约属不可抗力，故被告的此项主张不能成立。三、被告请求将双方所签《商品房买卖合同》约定的违约金予以降低的请求能否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，庭审中，被告提出双方在合同中约定的违约金过高，请求予以适当降低至按日万分之一至日万分之二之间，综合当地的消费情况及租房价格，酌定将逾期交房违约金予以调整，以原告支付的全部已付款为基数，按日万分之三计算，即以原告刘玉彪已支付317000元购房款为基数，从双方约定的2015年8月31日起计算至2016年10月15日至，共411天，故被告应当向原告支付的逾期交房违约金为317000元×0.0003×411天＝39086.10元。四、原告请求被告向其支付律师费的诉请能否得以支持的问题。庭审中，原告当庭增加了要求被告向其支付律师费的诉请，因被告对此并无异议，故依法在本案中予以处理。但因其请求既无合同约定，亦无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告黔南州宏际新城置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘玉彪给付逾期交房违约金39086.10元；二、驳回原告刘玉彪的其他诉讼请求。案件受理费907元，原告刘玉彪负担467元，被告黔南州宏际新城置业有限公司负担440元。二审中，上诉人提供房屋租赁合同两份，拟证实涉案房屋同地段每月租金情况，并主张一审认定违约金过高，应当参照该地段房租进行调整。对上诉人提供的证据及其证明目的，本院将在下文一并分析。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议的焦点为：一审将双方当事人合同约定的逾期交房违约金计算比例调整为日万分之三是否适当。本院认为：本案中，双方当事人对双方所签的《商品房买卖合同》的真实性，被上诉人已交购房款数额，上诉人存在逾期交房的行为等事实均无异议，本院予以确认。关于逾期交房违约金的计算问题，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，如上诉人逾期交房超过60日，则需按被上诉人已支付的全部购房款为基数，按日万分之六向被上诉人给付违约金。被上诉人已按合同约定支付了全部购房款，上诉人未按期交付房屋，违反了合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。构成违约，应当承担违约责任”之规定，被上诉人请求上诉人承担违约责任，符合双方约定，于法有据，应予支持。二审中，上诉人提交了两份房屋租赁合同拟证实同地段的租金标准，并以此为由主张应再次调低违约金计算比例至日万分之一点五以下。本院对此认为，因双方在《商品房买卖合同》中已经对逾期交房的违约金计算标准作了明确约定，而且上诉人提交的证据并非有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的房屋租金标准，况且，一审在对双方约定的违约金标准作出调整时，已经充分考虑了当地的消费情况和房屋租赁价格等因素，一审据此酌定将逾期交房违约金予以调整，即以被上诉人已支付的全部购房款为基数，按日万分之三计付违约金。根据公平原则和诚信原则考量，一审酌定的计算标准较为适当，本院予以确认。综上，本院对上诉人二审提交的证据及其证明目的不予采信，上诉人二审主张再参照同地段房屋租金情况调低违约金计算标准的理由不充分，本院不予支持。此外，上诉人主张逾期交房系政府部门因公共利益需要变更规划所导致，其对此不存在完全过错，应该减轻其承担的责任。对此，因上诉人未能提供充分证据证实本案中发生了不可抗力的情形，且上诉人据此根据《商品房买卖合同》之约定向被上诉人履行了及时告知等义务，况且，上诉人与相关政府部门签订协议的时间也均发生在本案双方当事人约定的交房时间之后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，上诉人以此为由主张调低违约金计算标准的理由亦不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人黔南州宏际新城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费777元，由上诉人黔南州宏际新城置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  陈福江审判员  蔡云飞审判员  王天才二〇一七年十月三十一日书记员  皮奕婷