大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第7598号
原告刘良禹。
委托代理人李慎高，系律师。
委托代理人李福霞，系律师。
被告大连友谊合升房地产开发有限公司。
法定代表人杜善津，系董事长。
委托代理人张昌军，系律师。
原告刘良禹与被告大连友谊合升房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李慎高、被告的委托代理人张昌军到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年8月18日签订商品房买卖合同（合同编号：44350002），约定原告购买被告销售的位于大连市西南路（甘）48-14号公建（以下简称案涉房屋）。合同约定房屋单价为25300元每平方米，总房款为5459234元，房屋交付时间为2013年6月30日，如延迟交付则按房款日万分之一的标准支付违约金。合同签订后当天，被告将案涉房屋交付给了原告，但该公建一直没有供电，无法正常用于经营使用。原告多次找到被告督促，案涉房屋于2013年6月25日开始供电。至此，在2012年8月18日至2013年6月25日期间，因案涉房屋未能供电，致使原告无法开展经营，给原告造成了较大损失。原告认为，被告交付案涉房屋时，应当具备必要的使用条件，而将用电纳入城市供电网络，提供电力是保障原告能够正常使用购买房屋的必要条件。被告虽然在2012年8月18日将案涉房屋交付给原告，但案涉房屋实际具备使用条件是在2013年6月25日，因此被告的行为构成违约，应当按照合同的约定赔偿原告的损失。同时，原告自行缴纳了2012年冬季取暖费7058.78元，也应当由被告一并予以赔偿。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求人民法院判令：一、被告赔偿原告迟延交付违约金165414.79元（自2012年8月19日起至2013年6月20日止按已付房款5459234元的日万分之一计算，共计303天）；二、被告向原告给付2012年至2013年案涉房屋取暖费7058.78元；三、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告从被告处购买的案涉房屋系置换房屋。2011年6月，原告曾购买被告销售的位于大连市甘井子区西南路50-4号、50-5号公建。原、被告签订了商品房买卖合同，原告付清房款后双方办理了商品房预告登记、合同登记备案和房屋交付手续。后因原告对购买的两处公建不满意，与被告商谈进行调换。被告同意调换后，原、被告于2012年8月4日签订了《关于调换房屋的协议书》（以下简称换房协议）。双方在换房协议中约定，解除原告与被告签订的房屋买卖合同，撤销前述两套公建的房屋预告登记及合同备案。原告补齐购房款差价后，双方重新签订商品房买卖合同，被告出售给原告两套新的公建作为调换。本案中的案涉房屋即为两套调换公建中的一套。原、被告在换房协议中明确约定，原告对案涉房屋进行了充分的了解并同意按照现状接收案涉房屋。关于调换房屋事宜以换房协议的约定为准，双方均不得向对方索要其他任何违约金或赔偿金。因此，原告无权因房屋供电问题要求被告进行赔偿。其次，关于案涉房屋的交付时间，双方在换房协议中明确约定，房屋交付日期据实调整。原告于2013年5月20日签收验房手续领取了钥匙，房屋的交付日期应确定为2013年5月20日。在双方关于案涉房屋重新签订的商品房买卖合同中约定，房屋交付时没有接通供电的，被告有90日的办理期限，90日后仍没有办理完结的被告应按已支付房款的日万分之一支付违约金。现案涉房屋在2013年6月25日接通供电，并未超过合同约定的期限，被告不存在违约行为，也无需向原告支付违约金。关于原告交付的取暖费，该费用系原告购买案涉房屋应予交纳的费用，且双方在换房协议中已经明确约定不再向对方索要其他任何违约金或赔偿金，原告的诉讼请求无事实和法律依据，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明，2011年6月7日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告从被告处购买位于大连市甘井子区西南路50-4号、50-5号公建。原告付清房款后，被告向原告交付了房屋并办理了两套公建的商品房预告登记、房屋买卖合同备案手续。2012年8月4日，原、被告签订了换房协议，协议的主要内容为：原、被告经协商均同意将原告已经购买的前述两套公建进行调换。双方同意解除前述两套公建的房屋买卖合同并撤销相应的房屋备案手续。在原告补齐购房款差价后，双方重新签订房屋买卖合同。原告在换房协议中确认，对调换后的房屋进行了充分的了解，并同意按照现状接收调换后的两套公建。原、被告在换房协议中约定，关于房屋调换事宜以换房协议的约定为准，除换房协议约定以外，双方均不得向对方索要其他任何违约金或赔偿金。换房协议签订后，原、被告解除了大连市甘井子区西南路50-4号、50-5号公建的房屋买卖合同及商品房预告登记、合同备案手续。双方于2012年8月18日签订了新的商品房买卖合同，约定原告从被告处购买位于大连市甘井子区西南路（甘）48-14号公建（即案涉房屋），房屋建筑面积215.78平方米、每平方米25300元，房屋总价款为5459234元。该商品房买卖合同中第十四条约定，房屋供电入住时接通。如果在入住时未接通，由被告继续办理，如超过90日未达到使用条件，被告应按照原告已付房款日万分之一承担违约金。原告于2012年10月向被告给付调换房屋差价款后，被告于2013年5月20日将案涉房屋交付给原告。房屋交付时供电没有接通，经原、被告与供电部门协调，案涉房屋于2013年6月25日开始供电。
以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、被告提交的换房协议、银行划款证明、原告签字确认的业主入伙房屋验收表及本院庭审笔录在案为凭，以上证据业经开庭质证，可以采信。
本院认为，原、被告签订的换房协议系双方的真实意思表示，合法有效。该协议的内容能够证明，原告在签订换房协议时，对案涉房屋进行了充分了解并同意按照现状接收房屋。关于房屋调换事宜，除协议约定外，原、被告均承诺不向对方索要其他任何违约金或赔偿金。依据前述协议约定内容，即使被告向原告交付房屋时案涉房屋没有接通供电，基于原告对房屋现状的了解及双方在换房协议中关于违约责任的约定，原告无权要求被告因房屋没有接通供电进行赔偿。被告提交的证据能够证明，被告向原告交付案涉房屋的时间为2013年5月20日。在原、被告关于案涉房屋签订的商品房买卖合同中第十四条约定，房屋供电入住时接通。如果在入住时未接通，由被告继续办理，如超过90日未达到使用条件，被告应按照原告已付房款日万分之一承担违约金。现原、被告在本院庭审中均认可案涉房屋于2013年6月25日开始供电，依据前述商品房买卖合同的约定，被告在案涉房屋交付后90日内解决了房屋供电问题，并不构成违约。被告关于案涉房屋供电问题不存在违约行为的抗辩主张具备事实依据，本院对被告的抗辩意见予以支持。关于原告要求被告支付2012年至2013年案涉房屋取暖费7058.78元的诉讼请求，因原告在2012年11月16日交纳取暖费时案涉房屋并未实际交付，原告交纳的该项费用系房屋调换过程中产生的垫付费用，被告应将该取暖费返还给原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大连友谊合升房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘良禹返还取暖费人民币7058.78元。
二、驳回原告刘良禹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3800元，由原告负担3700元，被告负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审判员 陶 然
二〇一六年二月二十三日
书记员 周晓欣