广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第306号
上诉人（原审被告）温德雄，男，汉族，1962年4月15日出生。
委托代理人王烔炜，广东嘉得信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周燕梅，女，汉族，1974年12月19日出生。
委托代理人彭建华，广东怀明律师事务所律师。
原审第三人周海钧，男，汉族，1977年2月18日出生。
委托代理人彭建华，广东怀明律师事务所律师。
原审第三人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称招商置业公司）。
法定代表人何飞，董事长。
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，广东中安律师事务所实习律师。
上诉人温德雄因与被上诉人周燕梅、原审第三人周海钧、招商置业公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第497号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
周燕梅原审诉讼请求：1、解除周燕梅、温德雄以及招商置业公司之间签订的《房地产买卖居间合同》；2、温德雄向周燕梅返还定金40万元；3、温德雄向周燕梅支付违约金176万元；4、本案诉讼费由温德雄承担。
原审法院审理查明，2014年1月9日，温德雄（卖方）、周海钧（买方）以及招商置业公司（居间方）签订了一份编号为1400461的《房地产买卖居间合同》，合同相关内容约定如下：1、卖方温德雄将其所有的位于深圳市宝安区新湖路天悦龙庭君颐阁x栋x房（房产证号码：深房地字第x号、以下简称涉案房产）转让给买方周海钧，转让成交价为880万元；2、定金为40万元，周海钧在签署本合同时向招商置业公司支付购房保证金20万元，若温德雄签署本合同，则周海钧授权招商置业公司将已经交纳的购房保证金以定金名义交给卖方温德雄签收，如周海钧已交纳的购房保证金不足以支付本合同约定的定金，则周海钧应当在签署本合同之日起4日内补足定金余额20万元，温德雄应当于上述期限届满之日起2日内到招商置业公司处以定金名义签收该款，温德雄逾期未签收的，仍视为定金已经交付给温德雄，上述定金中有38万元，由温德雄托管在招商置业公司处，2万元作为交房保证金交由招商置业公司托管；3、付款方式为银行按揭付款，周海钧应于2014年1月20日前将首期房款230万元存放于周海钧指定的银行监管，温德雄须配合办理监管手续、签署所需文件，该款项由银行根据协议支付给温德雄，周海钧应在约定的应付首期款之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料，温德雄须配合提交签署申请按揭贷款所需的应由温德雄提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，周海钧在银行出具贷款承诺书后的3个工作日内核实确认首期房款，并办理多退少补；4、该房产不存在抵押、查封或其他权利限制，温德雄享有完全的处分权。但双方在补充条款中约定：经买卖双方友好协商，由于温德雄上述房产处于法院查封状态，需要担保公司介入付款约400万元到法院解封，担保公司需收相应费用，此项费用由温德雄承担62.5%，周海钧承担37.5%，且双方约定如补充条款与其他条款不一致的，以补充条款为准；5、周海钧未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过2日（不含2日），温德雄有权单方面解除本合同，将房产另行出售，同时有权选择没收周海钧已付定金，或要求周海钧支付相等于该房产总价款20%的违约金，周海钧逾期支付首期款、剩余款项或申请房地产转移登记，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向温德雄支付违约金，逾期超过10日（不含10日），或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，温德雄有权单方面书面解除本合同，将房产另行出售，同时有权选择没收周海钧已付定金，或要求周海钧支付相等于该房产总价款20%的违约金；6、温德雄未按合同约定的期限出具公证委托书、交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向周海钧交付该房产、结清费用及其他费用的，逾期1日，须按房产转让价格每日0.05%的标准向周海钧支付违约金，如温德雄逾期出具全权公证委托书、逾期交付房地产证原件、逾期签收定金或者逾期申请房地产转移登记，超过10日（不含10日），或有其他根本性违约行为致使本合同无法继续履行，周海钧有权单方解除合同，同时有权选择要求温德雄双倍返还定金，或要求温德雄支付相等于该房产总价款20%的违约金。周燕梅、周海钧以及招商置业公司在原审庭审中均确认：周燕梅、周海钧和温德雄2014年1月9日以签订《买方主体变更确认书》的方式将买方变更为周燕梅。周燕梅提交的《买方主体变更确认书》载明：周燕梅（新买方）、周海钧（原买方）和温德雄（卖方）协商一致，将买卖关系变更如下：1、周燕梅已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；2、本协议签署前，周海钧已履行部分，周海钧与周燕梅应自行完成交接，不得以此为由要求温德雄或招商置业公司退回；3、因买方主体变更，周海钧同意就周燕梅的居间义务向招商置业公司承担不可撤销的连带保证责任。温德雄对上述《买方主体变更确认书》的真实性不予认可，但温德雄明确表示其不申请笔迹鉴定。另，该份《买方主体变更确认书》落款中“温德雄”的签名中间划有一横线。招商置业公司分别于2013年10月31日、2013年11月28日、2014年1月13日出具收据，上述收据载明分别收到周海钧交付的购买涉案房产的保证金10万元、10万元、20万元。周燕梅、周海钧、招商置业公司均在原审庭审中确认，上述收据中载明的保证金40万元均已经转为定金，且招商置业公司已经将定金38万元转付给温德雄，另外有2万元仍在招商置业公司处托管。温德雄确认其收到定金38万元。另，周燕梅和周海钧主张因双方为亲兄妹关系，故2014年1月13日仍是由周海钧代表周燕梅去交付定金，而招商置业公司因为笔误，仍将2014年1月13日的收据中的收款人写为周海钧，招商置业公司亦确认属于笔误。2014年1月19日，温德雄作为卖方，周海钧作为买方签订了《补充协议》，周燕梅亦在上述《补充协议》落款的买方处签字确认，协议约定因涉案房产处于查封状态，温德雄应当在银行出具贷款承诺书时十五个工作日将涉案房产解封，否则视为温德雄违约。温德雄主张其签订《补充协议》时并无周燕梅签字，其签的是空白的白纸。2014年1月19日，温德雄作为卖方，周海钧作为买方签订了《补充协议》，周燕梅亦在上述《补充协议》落款的买方处签字确认，协议约定双方在房地产居间合同中约定买方应当在2014年1月20日前将首期款存放于银行监管，但现买卖双方将监管时间改为2014年1月24日。温德雄主张其签订《补充协议》时并无周燕梅签字，其签的是空白的白纸。2014年1月19日，温德雄作为卖方，周海钧作为买方签订了《补充协议》，周燕梅亦在上述《补充协议》落款的买方处签字确认，协议约定：温德雄实收涉案房产购房款金额为880万元，之后温德雄只支付合同约定的房产解封的相应部分费用，购房款由定金、首期款以及按揭贷款三个部分组成，定金为40万元，首期款资金监管款项为260万元，银行贷款以银行承诺书为准约770万元，这样温德雄收款数额约为1070万元，超出购房款190万元，温德雄应当在收到首期款时三个工作日内返还给买方，买方收到这部分房款后三个工作日内做完房产抵押，哪一方不在此时间内履行交易视为哪一方违约。温德雄主张其签订《补充协议》时并无周燕梅签字，其签的是空白的白纸。2014年1月，周燕梅（买方）、温德雄（卖方）与中国银行股份有限公司深圳分行内环支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定为购买涉案房产，现周燕梅和温德雄自愿将涉案房产的交易资金260万元委托中国银行股份有限公司深圳分行内环支行进行监管。温德雄主张其签订上述《二手楼交易资金委托监管协议》时该份协议书为空白的格式文本，且周燕梅并未到场。周燕梅分别于2014年1月24日、1月28日将监管资金160万元、100万元转入监管账户，中国银行股份有限公司深圳内环支行分别出具了《交易资金委托监管业务收款收据》。中国银行股份有限公司深圳内环支行于2014年2月27日出具《个人二手房住房按揭贷款承诺书》，该承诺书载明：因周燕梅（借款人）和温德雄（卖楼人）就涉案房产交易并已经签订买卖合同，经周燕梅申请授信，现承诺向借款人周燕梅发放贷款770万元，但发放贷款前应满足以下包括“借款人与卖楼人身份真实，双方房地产交易真实，以及借款人、卖楼人和房地产中介机构提供的资料真实、合法、有效”等在内的相关条件，如果发现交易不真实或者交易资料不真实或有任何不利于承诺人贷款安全的事项，承诺人有权终止履行承诺，不向借款人发放贷款。各方当事人在原审庭审中均确认：2014年2月26日，温德雄以向周海钧送达《律师函》的方式，表明解除涉案《房地产买卖居间合同》。上述《律师函》载明：截至2014年2月26日，周海钧未将首期款存入银行资金监管账户，且银行出示的资金监管账户中的买方为周燕梅，但周燕梅与温德雄之间并不存在房屋买卖合同关系，故温德雄现要求解除涉案《房地产买卖居间合同》，并要求周海钧向其支付违约金176万元。2014年3月6日，周燕梅以特快专递的方式向温德雄送达了《关于催促业主方继续履行房地产买卖合同的函》，该函载明：温德雄应当依约于2014年3月4日之前与周燕梅共同办理产权转移登记手续，现温德雄已经构成延迟履行，如温德雄拒不履行合同义务，周燕梅将追究温德雄法律责任。温德雄确认收到上述《关于催促业主方继续履行房地产买卖合同的函》。2014年3月8日，周燕梅以特快专递的方式向温德雄送达了《履约催告函》，该函载明：温德雄应当于2014年3月14日前解除涉案房产的查封，并与周燕梅办理产权转移登记手续，否则周燕梅将追究温德雄法律责任。温德雄确认收到上述《履约催告函》。周燕梅主张温德雄未按《补充协议》的约定办理涉案房产的解封手续，并于2014年2月26日以发解除合同《律师函》的形式明确表明拒绝履行合同，温德雄的行为已经构成根本性违约，故周燕梅现诉至法院，请求解除涉案《房地产买卖居间合同》，并主张温德雄向其返还定金40万元、以及按购房款20%的标准向其支付违约金176万元。温德雄主张涉案房产买卖合同的买方为周海钧，且周海钧存在如下违约行为：1、逾期办理按揭手续；2、逾期支付定金；3、提交虚假的资料，致使银行出具虚假的贷款承诺书，构成合同诈骗。
原审另查，1、原审法院依法向中国银行股份有限公司深圳内环支行调查取证时，中国银行股份有限公司深圳内环支行提供的按揭贷款资料中包括周燕梅和温德雄签订的编号为1400452号的《房地产买卖居间合同》、周燕梅和温德雄签订的《二手楼交易资金委托监管协议》、《交易资金委托监管业务收款收据》、POS签购单，其中编号为1400452号的《房地产买卖居间合同》中载明的涉案房产的转让价款为1130万元，温德雄对上述编号为1400452号的《房地产买卖居间合同》的真实性不予认可。2、温德雄主张办理资金监管时周燕梅未到场，只有温德雄、周海钧和招商置业公司到场，办理时间为2013年12月。周海钧、周燕梅以及招商置业公司均主张2014年1月底周海钧、周燕梅、温德雄以及招商置业公司一同前往银行办理的资金监管手续。3、温德雄主张周燕梅请求的违约金标准过高。4、周海钧同意将涉案房产的定金退还周燕梅。5、招商置业公司表明愿意根据法院的判决发放由其托管的交房保证金2万元。
原审法院审理认为，本案属于房产买卖合同纠纷，买卖双方以及第三方签订的《房地产买卖居间合同》是各方真实意思表示，合法，有效，各方均应当依法全面履行合同约定的义务。关于买方主体。温德雄对《买方主体变更确认书》的真实性不予认可，但温德雄既未提交证据予以反证，又明确表示不申请对该确认书的签名进行笔迹鉴定，故原审法院对于该份《买方主体变更确认书》的真实性予以采信。周燕梅、周海钧以及招商置业公司均主张涉案合同的买方已经变更为周燕梅，温德雄、周海钧和周燕梅已经签订了《买方主体变更确认书》，协商约定将买方变更为周燕梅，虽然“温德雄”的签名处有一横线，但结合原审法院查明的事实，温德雄配合周燕梅办理了资金监管和按揭手续，并与周燕梅签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，在温德雄未能提供充分有效证据证明其办理上述手续和签订《二手楼交易资金委托监管协议》并非其真实意思表示的情况下，原审法院认为温德雄已经以其实际履行行为表明其已经同意将涉案合同的买方变更为周燕梅，故原审法院对周燕梅、周海钧以及招商置业公司的上述主张予以支持。关于违约责任的认定。本案中，温德雄已经在2014年1月配合周燕梅办理了资金监管和按揭手续，并与周燕梅签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，但其却于2014年2月26日以周海钧未将首期款存入银行资金监管账户，周燕梅与温德雄之间并不存在房屋买卖合同关系为由，提出解除涉案《房地产买卖居间合同》，即温德雄已经明确表示拒绝履行合同，原审法院认为温德雄的上述解除行为属于无权解除的情况，温德雄已经构成根本性违约，周燕梅主张解除。另，温德雄主张其在签订2014年1月19日的三份《协议书》时，为三份白纸，三份《协议书》并非其真实意思表示，但温德雄并未提供充分有效证据证明其该主张，原审法院对温德雄该主张不予支持。根据原审法院查明的事实，首先，周燕梅在申请银行按揭贷款时确实存在高贷的情形，虽然温德雄以在《协议书》中签字的方式对高贷情况予以了确认，但根据银行出具的《个人二手房住房按揭贷款承诺书》中载明的内容，周燕梅办理高贷可能会对温德雄产生不利的风险和后果，温德雄虽然有权对高贷事宜提出异议，但应当与买方协调以合法方法办理贷款手续，而不应以此为由直接拒绝履行买卖合同；其次，根据《房地产买卖居间合同》约定，买方应当在合同签订当日向居间方交付保证金20万元作为定金，在合同签订之日起4日内交付定金20万元，而本案中，招商置业公司已经分别于2013年10月31日、2013年11月28日、2014年1月13日收到定金10万元、10万元、20万元，故周海钧或周燕梅不存在逾期交付定金的行为；最后，根据温德雄签字确认的《协议书》可知，买卖双方已经协商同意将支付首期款至资金监管账户的时间变更至2014年1月24日，而周燕梅支付最后一笔首期款的时间为2014年1月28日，确实存在逾期4日的情形。然而，根据《房地产买卖居间合同》的约定，卖方即温德雄主张解除权的前提为买方逾期支付首期款逾期超过10日，故周燕梅虽然存在逾期支付首期款的情形，但不足以构成根本性违约，温德雄无权以此为由主张解除合同。综上，周燕梅有权向温德雄主张解除涉案《房地产居间合同》，并要求温德雄向其支付违约金。本案中，周燕梅诉请应当根据合同约定按转让成交价20%支付违约金，温德雄主张违约金过高，综合考虑本案案情，周燕梅亦确实存在逾期支付首期款的违约行为以及办理高贷的不当行为，原审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为温德雄应当向周燕梅支付违约金40万元，周燕梅的超额诉讼请求，原审法院不予支持。关于合同解除时间。温德雄、周海钧以及招商置业公司签订的《房地产买卖居间合同》应当自变更后的买方即周燕梅向温德雄主张解除合同之日解除，即涉案的《房地产买卖居间合同》应当于原审法院将起诉状送达至温德雄之日即2014年5月7日解除。关于定金。虽然涉案房产的定金为周海钧交付，但涉案合同的买方已经变更为周燕梅，且周海钧已经明确表示其同意将定金退还给周燕梅，根据原审法院查明的事实，涉案合同约定的定金中有38万元在温德雄处，有2万元仍在招商置业公司处托管，根据合同解除的处理原则，涉案房地产买卖合同解除后，温德雄应当向周燕梅返还定金38万元，招商置业公司应当向周燕梅返还定金2万元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认周海钧、温德雄、深圳市招商置业顾问有限公司于2014年1月9日签订的编号为1400461的《房地产买卖居间合同》于2014年5月7日解除；二、温德雄应于本判决发生法律效力之日起三日内向周燕梅返还定金38万元，深圳市招商置业顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向周燕梅返还定金2万元；三、温德雄应于本判决发生法律效力之日起三日内向周燕梅支付违约金40万元；四、驳回周燕梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24080元，保全费5000元，由周燕梅负担18310元，由温德雄负担10770元，受理费和保全费周燕梅已预交。
上诉人温德雄不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回周燕梅的全部诉讼请求；3、判令周燕梅承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审对核心事实认定错误。温德雄与周燕梅之间不存在房地产买卖合同关系。温德雄发律师函给周海钧，要求解除与周海钧的房地产买卖合同关系，不构成对周燕梅的违约。周燕梅通过向银行提交虚假房产买卖资料骗取的银行贷款承诺函不是涉案买卖合同所约定的买方应提交的合法履约文件。周燕梅要求解除的由周燕梅、温德雄和招商置业公司共同签订的《房地产买卖居间合同》根本不存在。原审判令解除的合同乃是由周海钧与温德雄、招商置业公司共同订立，与周燕梅所要求的合同不是一回事，周燕梅也无权要求解除。以上事实，有庭审笔录可以佐证。原审故意回避庭审中的质证意见，回避对证据真伪的判断及证据采信理由的说明，意图掩盖周燕梅所提交的“证据”或没有原件、或漏洞百出的事实。详细情况将在二审开庭时向法庭指出，也可详见庭审笔录。请求二审法院支持温德雄的上诉请求。本案二审法庭调查时，上诉人温德雄补充上诉意见：买方多次违约，并在招商置业公司的积极配合参与下实施了多项违法违约行为，但导致温德雄解除合同的主要原因有两点：一、涉案房屋买卖的买家应为周海钧，但在周海钧已违约的情况下，为了避免定金被没收，周海钧与招商置业公司在温德雄不知情的情况下变更为周燕梅。温德雄因离婚诉讼纠纷，经法院判决得到涉案房产，但需要给付前妻400万元，因不能支付400万元现金，故涉案房产一直被原审法院查封，为尽快解决该案，温德雄需将涉案房产出售支付前妻400万元。在此情况下委托招商置业公司挂牌出售。周海钧与温德雄在招商置业公司的居间介绍下于2013年10月31日签订了《房地产买卖居间合同》，后因周海钧的贷款申请被贷款银行拒绝，该交易一直不能完成。为了避免其20万元定金被没收，在其多次请求下，温德雄为了尽快出售涉案房产还清前妻的分割款，遂于2014年1月9日与其继续签订新的《房地产买卖居间合同》。2014年1月9日的合同签订后，周海钧因自身原因无法购买涉案房产，一直拖延合同约定的首期款银行监管，后在周海钧的请求下，温德雄同意将首期款从合同约定的期限2014年1月20日延至1月24日，但截止到2014年2月26日，温德雄通过贷款银行查询确认，周海钧并未在约定时间内完成首期款监管，同时发现首期款监管里有周燕梅名义存入的首期款，直到此时，温德雄才得知招商置业公司在未经温德雄许可情况下擅自将买方由周海钧变更为周燕梅。温德雄随即用律师函的形式通知周海钧解除合同，并要求对方承担违约责任。周燕梅、招商置业公司、周海钧相互串通，在原审欺骗法庭，声称他们均是与温德雄协议变更了买方，依据即为《买方主体变更确认书》。实际情况是，温德雄出于相信招商置业公司的原因，同时也是为了尽快将涉案房产出售，应招商置业公司的要求，共计向招商置业公司提供的三份白纸上签署了自己的姓名方便他们办事。该《买方主体变更确认书》即是他们在隐瞒温德雄的情况下有预谋的后期将内容打印出来的，理由如下：周海钧与温德雄签订的《房地产买卖居间合同》签署日期为2014年1月9日，而周燕梅从招商置业公司处取得的《买方主体变更确认书》签署时间也为2014年1月9日，既然在同一天签署了《房地产买卖居间合同》和《买方主体变更确认书》，为何不直接和新买方周燕梅直接签订《房地产买卖居间合同》？不符合逻辑。前述可知，买方如需变更，在同一天直接与新买方签订买卖合同非常简单方便，无需签订什么《买方主体变更确认书》，且向银行申请贷款时也需要买卖双方的《房地产买卖居间合同》，不可能没有买卖合同，银行就会向贷款人发放贷款，但招商置业公司和周海钧、周燕梅均称不需要真实的买卖双方的《房地产买卖居间合同》，不符合常识。在原审法院调查买方、招商置业公司违规违法骗取银行贷款问题后，原审法院向贷款银行中国银行深圳市分行内环支行调取了包括《房地产买卖居间合同》在内的多份资料，该份《房地产居间买卖合同》居然是买方和招商置业公司伪造的，在原审法院第二次开庭时买方也承认是假的，是为了骗取银行高贷的，招商置业公司居然也不认可该份《房地产买卖居间合同》的真实性，既然第一次开庭时声称不需要真实的买卖双方的《房地产买卖居间合同》，为何在贷款银行又提交虚假的伪造的《房地产买卖居间合同》这只能说明，买方和招商置业公司在本次交易过程中多次弄虚作假，在原审开庭时谎话连篇，意图欺骗法庭。如果说卖家温德雄在知情同意的情况下同意买家由周海钧变更为周燕梅，并于2014年1月9日和对方一起签署了《买方主体变更确认书》，那么为何在一审中周燕梅补充证据时提交的三份的《补充协议》上，买方仍然是周海钧，而不是周燕梅，因为这三份《补充协议》签署的时间都是在2014年1月19日。既然买家已经在2014年1月9日已经变更成周燕梅了，为何在1月19日还是周海钧难道又都是笔误，而且一笔误就是三份都笔误这充分说明，买家和招商置业公司在隐瞒温德雄的情况下伪造材料，欺骗温德雄，在庭审中为了开脱责任，不得不拿出温德雄并不知情的所谓《补充协议》和《买方主体变更确认书》时，又自相矛盾，漏洞百出。原审法院并没有充分了解这些情况，被买家和招商置业公司的谎话所欺骗了。综上，卖家温德雄以没有和周燕梅签订《房地产买卖居间合同》，原买家周海钧未在合同约定期限完成首期款监管的理由宣布解除合同完全合理合法，新买家周燕梅以买家已经变更，周燕梅已经缴交首期款的理由抗辩完全不成立。二、买家周燕梅和招商置业公司欺骗卖家温德雄，伪造虚假的《房地产买卖居间合同》骗取银行高额贷款的事实已经确定，在此情况下，温德雄解除合同完全符合法律的规定，而不应该继续履行合同。本案中，卖家温德雄总共和原买家（温德雄认可的）周海钧签订过两份合同，前面已经说明，最早一份合同是在2013年10月31日，当时周海钧已经交付了定金20万元，后因为自己原因被渣打银行拒贷，后又在2014年1月9日签订了《房地产买卖居间合同》，原先的定金20万抵作新合同定金40万的一部分。该两份合同当中都明确记载了真实的交易价格为880万元，周燕梅和招商置业公司也均认可。直到2014年2月27日买家和招商置业公司向卖家温德雄出示所谓的中国银行深圳市分行内环支行的《个人二手房按揭贷款承诺书》，温德雄才知道原来买家和招商置业公司竟然在隐瞒温德雄的情况下虚构交易价格（1100万元）意图骗取银行高额贷款，该行在该承诺书中拟向申请人授信贷款金额为770万元。虽然温德雄充分怀疑该份《个人二手房按揭贷款承诺书》的出处，但是该份银行承诺函的内容已经明确记载：承诺人发放贷款应先满足以下前提条件（总共6点，不作详述），其中第二点明确说明：借款人，卖楼人及房地产中介机构提供的资料真实，合法，有效。其中在“特别提示”的第2条明确记载：如果承诺人发现交易不真实或者交易资料不真实或有其他任何不利于承诺人贷款安全的事项，有权终止履行承诺，不向借款人发放该贷款。以上事实充分说明，银行出具贷款承诺书并不代表其一定会履行承诺发放贷款，前提是交易真实，所有资料真实，合法，有效。周燕梅代理人称该份贷款承诺书并未撤销所以就是生效的，但是很显然其忽视了假的就是假的，伪造的材料随后按照银行流程一旦向买卖双方核实后就会被发现，随时会撤销承诺，并完全可能向公安机关报案处理。本案中，招商置业公司向贷款银行提交的《房地产买卖居间合同》是虚假的，伪造的，意图就是骗取银行高额贷款，这一点周燕梅在一审开庭时承认了只是为了高贷，是假的，更有甚者，招商置业公司在第二次开庭时重新更换代理律师后居然也否认了该份《房地产买卖居间合同》的真实性。那么，如果该申请贷款的文件《房地产买卖居间合同》是虚假的，如此大的法律风险下，温德雄有什么理由去配合买家和中介公司招商置业公司合伙去骗取银行贷款温德雄在此情况下解除合同是完全符合法律规定和考虑到自身法律风险下的正当举措。原审中，在温德雄向法庭说明买家和中介招商置业公司合伙欺骗银行骗贷的情况下，买家和招商置业公司为了证明即使骗贷是不合法的，仍然辩称是双方合意串谋，意图减轻自己的法律责任。为了证明温德雄是和他们合伙的，其向法庭提交了三份证据。第一份证据就是第三份《补充协议》，该份协议中记载，因为实际交易价格为880万元，银行拟贷款770万元，加上首期款（含定金）总共是1070万元，这样就超出了l90万元。那么温德雄需要在收到首期款三个工作日内必须先返还买家这l90万元，如果不能在这时间内返还，那么买家就不去办理房产抵押，不办理房产抵押手续，按照银行的流程，就不可能发放承诺的贷款。这就意味着，温德雄在收到首期款后三个工作日内就必须返还对方l90万元，而这时银行的贷款还没到达温德雄指定账户，而且温德雄已经将房产过户完毕。这样的一份协议，任何正常的行为人都不可能签订，因为协议对温德雄没有任何的保证，相反全是巨大的风险。如果说这样的一份协议对温德雄有相应的利益，那么在利益驱动下温德雄还有可能是冲昏了脑袋，但是这样的协议完全是买家的非法利益，在加上骗取银行贷款，温德雄有何理由去签这样的协议。另外，前面已经说明，既然在2014年1月9日已经变更成新买家周燕梅了，为什么买家上面还是周海钧所以说，这份《补充协议》完全是招商置业公司和买家合伙起来利用温德雄签字的空白材料后来打印内容出来的，但是顾此失彼，自相矛盾，漏洞百出。第二份证据是一份虚假的《房地产买卖居间合同》，这份合同签订于2013年10月31日，但是合同上面记载的买家和签字人居然都是后来的周燕梅，要知道温德雄根本在那时候没见过周燕梅，即使按照买家和招商置业公司提供的证据《买方主体变更确认书》来看，也是到2014年1月9日后才变成周燕梅的，因此这份合同也是漏洞百出，充分说明，假的永远不可能成真，谎言需要更多的谎言去印证时总会顾此失彼。另外在2013年10月31日，该房产的权利人还是卖家前妻刘海燕，直到2013年12月3日才根据法院判决过户到卖家温德雄名下。当然，这份协议后来买家也承认是为了骗贷的造假，招商置业公司也对该合同真实性不认可。第三份证据是在原审第二次开庭时，周燕梅应法官的要求提供的一份所谓的《二手楼贷款款项存入账户确认书》，意图说明温德雄是对高贷知情的，但是庭审中买家提供不出原件，只有复印件，该复印件也是对方伪造的，温德雄当天质证中也予以了否定。综上，根据两次庭审调查获取的事实和相关证据可知，卖家温德雄根本没有和买家和招商置业公司合伙起来去骗取银行高贷，买家和招商置业公司的认为的温德雄和他们是合伙串谋的指责根本经不起常识判断和证据反映出来的事实推敲。事实是，他们合伙起来设套骗贷，在周燕梅根本没有能力和资格（外地家庭妇女，无业，无社保）的情况下签订虚假买卖合同骗取银行贷款，置卖家温德雄于巨大的法律风险之下，在温德雄要解除合同情况下，歪曲事实，伪造证据，欺骗原审法院。因此，温德雄以此理由解除买卖合同并要求追究对方的违约责任完全合理合法。原审判决不公平公正，二审法院应予纠正。原审法院在对方伪造证据，三方合伙欺骗的情况下没有查明本案的真正事实，没有能够慎重的审查证据，简单的认定对方提交的所谓证据合法有效，从而认定温德雄没有去办理房产过户手续是违约行为是错误的，温德雄的行为完全合理合法。既然法庭已经在第二次庭审中查明周燕梅是骗取银行贷款，并且这种行为会对卖家温德雄产生不利的风险和后果，为什么还会认定温德雄无权解除合同那么什么情况下可以解除合同同时认为应当与买家协调以合法方式办理贷款手续，在买家伪造合同骗取银行贷款，并且隐瞒温德雄的情况下，温德雄有何机会和能力去阻止对方的行为，这完全是加重温德雄的法律责任。况且发现三方合伙起来骗贷后，温德雄还向当地公安机关报警处理了，温德雄已经尽到应尽的法律责任，对方的违法犯罪行为后果应由他们自己承担，温德雄没有义务去和他们协商。综上所述，请求二审法院查明事实，正确适用法律，支持温德雄的上诉请求。
被上诉人周燕梅辩称，周燕梅是涉案房产和买卖合同的买方主体。首先，“买方主体变更确认书”有温德雄的签名，且其对该签名的真实性从未否认，也未申请鉴定，这足以说明上述“买方主体变更确认书”的真实性。其次，温德雄此后先后三次与周燕梅签订了三份“补充协议”、一份“二手楼交易资金委托监管协议书”，且配合周燕梅一起到银行办理了按揭手续。以上均足以说明买方主体变更为周燕梅，温德雄是同意并认可的，不存在不知情问题，周燕梅与温德雄之间构成了房地产买卖关系。周燕梅作为买方主体，没有实施根本违约行为。周燕梅于1月24日支付了首期款160万元，于1月28日再支付首期款100万元，支付金额超出了合同对首期款数额的约定。虽然第二笔款支付时间逾期四天，但依据合同第十条的约定，周燕梅逾期4天不构成根本违约，不能导致温德雄解除合同的权利形成。由此可见，周燕梅完全履行了合同第5条约定的首期款支付义务，不构成根本违约。温德雄解除合同理由不成立，属于根本违约。温德雄于2014年2月26日发出解除通知，同时向招商置业公司及按揭银行发出了解除合同的律师函，以不认识周燕梅、没有与周燕梅签订合同，以及周燕梅没有支付首期款为由解除合同，如前所述，由于变更主体是三方同意的，同时周燕梅也支付了首期款，且不构成根本违约，显然，温德雄解除合同的理由不能成立。同时，温德雄也拒绝了周燕梅一再要求继续履行合同的要求，故温德雄的行为构成根本违约，原审据此认定其承担违约责任合法。本案的“高贷”现象既不能视为周燕梅违约，也不能视为温德雄有权解除合同。温德雄发出解除通知是2月26日，而银行出具按揭承诺书的时间是2月27日，结合其律师函的内容可知，温德雄解除合同的原因并非因“高贷”。办理高贷是温德雄认可并积极促成的。办理按揭贷款，是双方同时到银行办理的，且双方均在有关资料上签名确认。同时，双方2014年1月19日还签订了一份《补充协议》约定，温德雄在收到按揭贷款在内的全部周燕梅付款后，将多出的部分退回周燕梅。由此可见，温德雄对于本次“高贷”是明知和认可的。银行承诺书在有效期内，并未被撤销，说明该承诺书为有效。高贷是否合法与存在，不影响对温德雄实施了解除合同的根本违约行为的认定。综上，温德雄的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回温德雄的上诉，维持原判。
原审第三人周海钧述称，涉案房产和买卖合同的买方主体已由周海钧变更为周燕梅，周燕梅与温德雄的双方之间存在房地产买卖合同关系。周燕梅作为买方主体，没有实施根本违约行为，相反温德雄解除合同的理由不能成立，属于构成根本违约。综上，温德雄的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人招商置业公司口头述称，涉案房产的的交易未能履行完毕的主要原因在于温德雄，同时周燕梅提供虚假资料，申请贷款的行为也是无法履行的重要原因，综上，请求二审法院综合考虑双方因素，依法裁判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据各方签订的《房地产买卖居间合同》、《买方主体变更确认书》、三份《补充协议》的约定，周燕梅为涉案房产买卖合同的新买方，其至2014年1月28日已向监管账户支付了260万首期款，比合同约定的2014年1月24日逾期4天，但尚未达到合同约定的温德雄可以解除合同的条件，周燕梅在此不构成根本违约。此外，周燕梅虽有超出合同约定价款向银行申请按揭贷款的情况，但根据周燕梅与温德雄于2014年1月19日签订的关于按揭的《补充协议》，温德雄对此已知情，若温德雄认为存在风险，双方可以对此进行协商解决或温德雄可行使合同中止履行权要求周燕梅提供履行担保，但不能直接以此主张解除合同。同时，贷款银行系于2014年2月27日出具的《个人二手房住房按揭贷款承诺书》，而在此前的2014年2月26日，温德雄即以向周海钧发出解除合同《律师函》的方式表达了不再继续履行合同的意愿，即周燕梅是否虚增房产交易价获取高额贷款，不构成温德雄不再继续履行合同的理由，温德雄在此前即明确表示不再继续履行合同，构成预期违约。在温德雄预期违约后，周燕梅多次向温德雄发出履约催告函，催促温德雄履行合同，但温德雄未予回应亦未履行解除涉案房产查封手续、办理涉案房产产权转移登记手续等的合同义务，致使周燕梅签订涉案房产买卖合同的目的无法实现，温德雄在此构成根本违约，周燕梅有权要求解除合同并要求温德雄承担违约责任。原审判决确认合同在起诉状送达温德雄之日解除并判令温德雄向周燕梅支付40万元违约金，认定正确，处理得当，本院予以维持。
温德雄上诉提出《买方主体变更确认书》及2014年1月19日签订的有关解封及贷款的两份《补充协议》是在其提供的签名白纸上后打印形成，对其无约束力。对此，本院认为，从上述文件的形式上来看，《买方主体变更确认书》中仅有温德雄的签名，而两份《补充协议》中不仅有温德雄的签名，还有温德雄的指印及“2014.1.19”的时间落款，若按温德雄的主张，同时提供了三份签名白纸，则三份白纸的签名样式应当一致，但上述三份文书中，温德雄的签名格式上存在重大差别，且其中两份在签名时即能够提前确定未来签字的时间，均与常理不符。退一步说，即便温德雄所述属实，其作为具有完全民事行为能力的成年人，在空白纸上签名，应当知道相应的法律后果，即其该行为是许可在涉案房产买卖过程中以其名义签订其他法律文书，其应承担该行为的相应法律责任。并且，原审法院在中国银行股份有限公司深圳内环支行调取的《二手楼交易资金委托监管协议》等文件中，买方由周燕梅签字、卖方由温德雄签字，该行在监管协议上所盖业务办讫章显示的时间为2014年2月10日。根据银行的上述文件，至少温德雄在签订资金监管协议时即已知晓周燕梅为新买家，并且同意向银行贷款。因此，本院对其以空白文书为由作出的抗辩不予采纳。
综上所述，上诉人温德雄的上诉理由均不成立，本院不予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11600元，由温德雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
代理审判员 庄 齐 明
代理审判员 张 睿
二〇一五年三月十日
书 记 员 李开宇（兼）