北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终11084号
上诉人（原审被告）：北京华厦益家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京园西园222号楼11层D-1102。
法定代表人：陈龙旭。
被上诉人（原审原告）：焦书林，男，1953年6月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：焦龙（焦书林之子），男，1989年2月10日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：吴小业（焦书林儿媳），女，1986年1月17日出生，汉族，住北京市顺义区。
上诉人北京华厦益家房地产经纪有限公司（以下简称华厦经纪公司）因与被上诉人焦书林租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初22341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华厦经纪公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判继续履行签订北京市房屋出租委托代理合同及附件；3、改判免除2016年10月5日至2016年11月4日，2017年10月5日至2017年11月4日期间的租金8400元；4、改判免除违约金8400元。事实与理由：本案华夏经纪公司与焦书林签署北京市房屋出租委托代理合同，约定2015年10月15日至2015年11月14日为免租期，次年华夏经纪公司与焦书林口头约定了每年开始的第一个月为免租期，即2016年10月15日至2016年11月14日和2017年10月15日至2017年10月15日至2017年11月14日，之后华夏经纪公司按时支付了其余租金，焦书林期间无异议，可是租赁期间焦书林又多次打电话告知华夏经纪公司提高租金，来公司两次说要收房，致使双方产生纠纷，口头约定也为双方履行协议承诺的保证，焦书林应履行承诺，华夏经纪公司不应承担违约责任。2、华夏经纪公司与焦书林本案签署北京市房屋出租委托代理合同，租赁期限为2015年10月5日至2018年10月4日双方应按约履行至2018年10月4日。一审法院认定2017年10月15日解除协议纯属错误，没有事实依据。
焦书林二审答辩称：同意一审判决，不认可每年有1个月免租期，约定的是合同开始前30天为免租期，而不是每年都有1月免租期。焦书林已经不想履行合同了，因为履行合同期间上诉人违约，延迟支付房款，并且对方违法群租房屋。
一审法院认定事实：2015年9月30日，华厦经纪公司作为乙方与甲方焦书林签订《北京市房屋出租委托代理合同》，就房屋出租委托代理相关事宜达成协议，涉案房屋坐落于北京市朝阳区望京街道办事处望花路西里12号楼10单元×号。乙方出租代理权限为：1.代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2.代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3.代甲方向承租人收取租金；4.代甲方向税务部门缴纳税费；5.监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期自2015年10月5日至2018年10月4日，共计3年，出租代理期限可延长30日。本合同约定的房屋代理期中开始的前30天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。每月房屋租金为4200元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次为2015年10月5日（2016年10月5日）（2017年10月5日），第二次为2016年1月5日（2017年1月5日）（2018年1月5日），第三次为2016年4月5日（2017年4月5日）（2018年4月5日），第四次为2016年7月5日（2017年7月5日）（2018年7月5日）。经甲方乙方协商一致，可以终止本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达5天的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达6日以上的；2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3.利用房屋从事违法活动的；4.放任承租方的上述行为的。任何一方出现以上导致合同解除的情形的，应按月租金的200%向对方支付违约金。
2017年10月16日，华厦经纪公司向焦书林支付租金，该笔租金应于2017年10月5日支付。
2017年11月25日，华厦经纪公司法定代表人陈龙旭与焦书林之子焦龙的部分通话内容如下，焦龙“你违约了，我的证据递交法院了”，陈龙旭“那是因为你当时来我们公司两次说要收房，又要涨房租的，对吧”？焦龙“你别说因为什么，你违约了……你打房租应该晚6天，现在晚7天了”，陈龙旭“那是因为你来找我们，又要涨房租，又要收房子的”。
庭审中，双方确认华厦经纪公司未支付2016年10月5日至2016年11月4日，2017年10月5日至2017年11月4日的房屋租金；涉案房屋租金已支付至2018年10月4日。焦书林称涉案房屋的免租期仅为2015年10月5日至2015年11月4日。华厦经纪公司称因双方合同签订时间为3年，双方协商每一年的10月5日至11月4日均为免租期；2017年10月5日前，焦书林曾向其告知过要解除合同；华厦经纪公司于涉案房屋内以上下铺方式设置床位8个，实际入住4个人。
一审法院认为：房屋租赁合同是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。焦书林与华厦经纪公司签订的合同虽名为《北京市房屋出租委托代理合同》，但其中的双方权利义务及合同履行方式均系房屋租赁合同的内容，故本案应为房屋租赁合同纠纷，焦书林为出租人、华厦经纪公司为承租人。该合同系双方真实意思的表示，亦不违反强制性法律规定，因而合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《北京市房屋出租委托代理合同》中约定，华厦经纪公司应按期向焦书林支付租金。双方确认华厦经纪公司于2017年10月16日逾期11天支付涉案房屋租金。关于未如期支付租金的原因，华厦经纪公司主张系因双方协商增加房租等问题导致，结合通话录音内容及焦书林提起诉讼的时间，法院采信华厦经纪公司的陈述。故华厦经纪公司虽逾期支付了该笔租金，但系因双方出现纠纷协商导致，并非拒绝履行合同的意思表示，且其于应付款日后的较短时间内支付了租金，故其逾期11日支付该笔租金的行为不必然导致合同解除。关于免租期的约定，双方在合同中明确，出租代理期自2015年10月5日至2018年10月4日，共计3年，房屋代理期中开始的前30天为免租期，华厦经纪公司无需向焦书林支付租金。按照通常理解，该条款仅规定了2015年10月5日至2015年11月4日的期间为免租期，华厦经纪公司据此主张每年的10月5日至11月4日均为免租期，无合同依据，法院对其答辩意见不予采信。现华厦经纪公司未如期向焦书林支付2016年10月5日至2016年11月4日，2017年10月5日至2017年11月4日期间的租金，已构成违约。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在合同中约定华厦经纪公司逾期支付租金6日以上的，焦书林可解除合同。现华厦经纪公司逾期支付2016年10月5日至2016年11月4日，2017年10月5日至2017年11月4日期间的租金，合同解除条件成就，故焦书林主张解除合同，有事实和法律依据，法院予以支持。出现合同中约定的解除情形，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。焦书林于2017年10月5日前向华厦经纪公司主张解除合同，故其主张涉案合同于2017年10月15日解除，有事实依据，法院予以支持。合同解除后，华厦经纪公司应将涉案房屋返还焦书林。
关于2016年10月5日至2016年11月4日，2017年10月5日至2017年11月4日的房屋租金，《北京市房屋出租委托代理合同》中约定涉案房屋月租金为4200元，华厦经纪公司逾期未付，理应予以补交。关于违约金，合同中约定华厦经纪公司或焦书林出现导致合同解除的情形的，应按照月租金的200%向对方支付违约金，现涉案合同因华厦经纪公司逾期支付租金而解除，其应按照约定向焦书林支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认焦书林与北京华厦益家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及附件于2017年10月15日解除；二、北京华厦益家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内腾退北京市朝阳区望京街道办事处望花西里12号楼10单元×号房屋至焦书林；三、北京华厦益家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付焦书林2016年10月5日至2016年11月4日，2017年10月5日至2017年11月4日期间房屋租金8400元；四、北京华厦益家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付焦书林违约金8400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，受法律的保护。本案中，焦书林与华厦经纪公司签订的合同系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，应属合法有效，双方应当按照约定全面履行各自义务。
关于双方合同解除的问题。根据双方合同的约定，合同期限自2015年10月5日至2018年10月4日，共计3年，房屋代理期中开始的前30天为免租期，故2015年10月5日至2015年11月4日的期间为免租期，华厦经纪公司主张每年的10月5日至11月4日均为免租期，没有依据。同时，双方合同约定华厦经纪公司逾期支付租金6日以上的，焦书林可解除合同。华厦经纪公司逾期支付2016年10月5日至2016年11月4日，2017年10月5日至2017年11月4日期间的租金，合同解除条件成就，且焦书林主张解除合同，故一审法院判决双方合同解除并无不当，华厦经纪公司要求继续履行双方合同，于法无据，本院不予支持。
关于租金与违约金的问题。合同解除后，华厦经纪公司欠付的2016年10月5日至2016年11月4日，2017年10月5日至2017年11月4日房屋租金，应当支付。同时，华厦经纪公司亦应依照双方合同中约定的导致合同解除的情形，按照月租金的200%向焦书林支付违约金，故对于华厦经纪公司要求免除租金与违约金的主张，本院亦不予支持。
综上，华厦经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由北京华厦益家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 玄明虎
审 判 员 何灵灵
审 判 员 闫 慧
二〇一八年九月五日
法官助理 申峻屹
法官助理 林家诚
书 记 员 高 媛
书 记 员 刘 欣