新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新21民终495号
上诉人（原审被告）：鄯善世迹诚通房地产开发有限公司，住所地吐鲁番市鄯善县二区新城南路西侧审计局住宅楼。
法定代表人：李学斋，公司经理。
委托诉讼代理人：王惠明，新疆星河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭鸿浩，新疆星河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胥丽明，男，1975年6月18日出生，汉族，现住鄯善县。
委托诉讼代理人：钟魁，新疆楼兰律师事务所律师。
上诉人鄯善世迹诚通房地产开发有限公司（以下简称世迹诚通房地产公司）因与被上诉人胥丽明房屋买卖合同纠纷一案，不服鄯善县人民法院(2017)新2122民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世迹诚通房地产公司的委托诉讼代理人王惠明、谭鸿浩，被上诉人胥丽明及委托诉讼代理人钟魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世迹诚通房地产公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决第二项内容或依法改判，驳回胥丽明在一审中的诉讼请求，并判令胥丽明承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，胥丽明并未实际获得涉案14套商品房的债权；原审判决认定”胥丽明购买世迹诚通房地产公司开发的商品房已经以抵账的形式全部付清”没有事实和法律依据。1.涉案的14套《房屋预售合同书》签订后，胥丽明并未实际向世迹诚通房地产公司支付过购房款。2.世迹诚通房地产公司同胥丽明之间从未有过经济往来，双方之间没有任何债权债务关系。胥丽明诉称的债权以及与世迹诚通房地产公司签订《房屋预售合同书》的起因和原由的实际情况是：2014年10月20日，鄯善海新商贸有限公司（以下简称海新公司）作为甲方，高二飞、高文斌、高文明(以下简称”三高”)作为乙方，世迹诚通房地产公司作为丙方签订三方协议书，协议约定海新公司接受”三高”所持有的鄯善畅达建筑材料有限公司（以下简称畅达公司）100%股权并支付股权转让款1000万元，”三高”将股权转让款1000万元用于购置世迹诚通房地产公司开发的”金沙绿景苑小区”等值的商品房，海新公司负责直接将股权转让款支付给世迹诚通房地产公司的协议。三方协议履行过程中，由于畅达公司曾与案外人李军以及胥丽明之间存在”三角债务”，因此畅达公司与胥丽明和李军协商，计划由畅达公司直接向胥丽明偿还500万元以抵消彼此的三角债（实际操作中，是由畅达公司的持股人”三高”指示世迹诚通房地产公司将三方协议中的商品房办理到胥丽明名下，计划用商品房抵消此三角债）；但在为此拟定的四方协议（胥丽明、李军、世迹诚通房地产公司、畅达公司）中，最终由于李军不同意此抵消方式（其未在四方协议中签字），则实际上李军对畅达公司的债权并未转让给胥丽明，”三高”随后也以书面《告知函》方式指示世迹诚通房地产公司停办转给胥丽明涉案商品房的所有相关手续。结合本案，世迹诚通房地产公司虽然先按”三高”指示将涉案14套商品房给胥丽明办理了备案手续，但因畅达公司的债权人李军之后未同意将债权转让给胥丽明，故胥丽明最终并未取得涉案商品房的债权。二、本案《商品房预售合同》的存在和履行实质上是基于2014年10月20日三方协议的存在为前提，目前因此三方协议已于2017年5月3日公证解除，履行《商品房预售合同》的基础已然消灭，世迹诚通房地产公司没有了继续按照”三高”之前的指示将涉案商品房交付给胥丽明的法律依据和合同义务；尚未履行的商品房（14套）不再履行，世迹诚通房地产公司对已经履行的商品房（4套）还享有依法请求恢复原状或要求赔偿损失的权利。故胥丽明诉请世迹诚通房地产公司返还本案所涉14套商品房的购房款没有了事实和法律依据。三、原审法院不予采信世迹诚通房地产公司的证据一、证据三至八没有法律依据，并致使本案的基本事实没有查明。1.三方《协议书》（证据一）是世迹诚通房地产公司与胥丽明签订、履行《商品房预售合同》的前提和基础，三方《协议书》与《商品房预售合同》具有关联性。原审判决对此予以否定，那么关于世迹诚通房地产公司同胥丽明签订的《商品房预售合同》中的涉案房款就不存在”以债抵账”的前提；原审法院对胥丽明提交的证明的认可亦可佐证我方观点。2.”通知函”（证据三）是三方《协议书》的当事人海新公司向世迹诚通房地产公司出具的，该证据证明了海新公司并未向世迹诚通房地产公司支付股权转让款所抵转对应的涉案房屋购置款的事实，同时也说明《商品房预售合同》中的房款没有用股权转让款进行折抵。3.四方协议书（证据四）是本案的关键证据，其虽为复印件，但之上有胥丽明的签字并得到其认可，可以反映胥丽明所称的以债抵房款实际未得到履行。4.”告知函”（证据五）是三方《协议书》的当事人”三高”向世迹诚通房地产公司出具的，该证据证明了”三高”要求世迹诚通房地产公司停办对胥丽明商品房所有相关手续的事实，同时该证据也明确表明了”三高”不同意用与胥丽明之间的”债权”抵作《商品房预售合同》中的涉案房款的事实。原审法院认为该证据是”三高”对世迹诚通房地产公司的一个通知，因此不予采信。那么原审法院何以认定”三高”与胥丽明之间存在的”债权债务关系”？又何以认定”三高”同意用三方《协议书》尚未产生的合同之债抵作《商品房预售合同》中胥丽明应当支付的购房款？5.公证书（证据六）证明2014年10月20日三方协议已公证予以解除，原审对此不予采信没有法律依据。综上，原审法院判决世迹诚通房地产公司向胥丽明返还涉案购房款及承担违约金没有事实根据和法律依据，应当予以纠正。
胥丽明辩称，1.2015年5月12日左右，胥丽明与世迹诚通房地产公司一共签订了18套房屋的买卖合同，出卖方是世迹诚通房地产公司。2.上述商品房买卖合同签订以后，世迹诚通房地产公司单方出具了一份承诺书（将房屋交付给胥丽明），承诺胥丽明有权自行销售18套房屋中任何一套，胥丽明和最终买受人享有其他同等待遇，不增加其他额外费用；承诺书第三项”如上述18套房屋按揭专项资金转入我公司账户，我公司立即将所有款项转给胥丽明”；此承诺书后其亦出具承诺书的补充条款；加之世迹诚通房地产公司向房管所出具的申请书中载明销售给胥丽明的房屋总房款748万多已以抵款形式全部付清，请予办理备案登记手续；世迹诚通房地产公司同时也出具了收到上述款项的证明，故我方主张的是客观事实。3.胥丽明和畅达公司以及”三高”没有关系，但正因为与李军有关系，有李军的协助，才产生了抵债关系；世迹诚通房地产公司所称的四方协议，说李军未转让债权不是事实。4.关于三方协议被公证书解除的问题。虽然公证从形式上看不出有违法之处，但客观实际上存在”三高”与世迹诚通房地产公司恶意串通（因为畅达公司的股权解除，逃避了1000万的转让价款，世迹诚通房地产公司也能摆脱对胥丽明的相关权利义务；2017年5月3日的公证是双方当事人就含涉案房屋在内已有三个民事诉讼案件之后）。5.关于部分证据认定的问题。具体在调查阶段详述。综上，我方请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胥丽明向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的0077号至0088号（12套住宅）、0091号、0092号商品房预售合同；2.判令世迹诚通房地产公司返还购房价款5815808元；3.判令世迹诚通房地产公司承担违约金290790元。
一审法院认定事实：2015年5月12日至5月15日，胥丽明与世迹诚通房地产公司签订了由世迹诚通房地产公司开发的位于鄯善县柳中路东侧滨沙路北侧4栋2单元18套住宅的商品房预售合同及商品房买卖合同补充协议书（附件四）。合同约定：世迹诚通房地产公司将自己开发的鄯善县金沙绿景苑商品房住宅第4幢2单元18套商品房（4套已解决，现剩余14套），总房款人民币7481088元以抵债形式出让给了胥丽明，且世迹诚通房地产公司认可总房款全部付清。协议约定，世迹诚通房地产公司应当在2015年11月30日前将房屋交付胥丽明使用。商品房买卖合同补充协议书（附件四）第四条第二款第一项规定：”世迹诚通房地产公司逾期超过120日交房的，买受人有权解除合同，出卖人除退还已付房款外，应承担买受人已付房款千分之五的违约金赔偿。经查，世迹诚通房地产公司在2015年11月30日之后120天仍未交付房屋。2016年1月27日，因世迹诚通房地产公司占用胥丽明转售18套房产中的102室和301室房款，胥丽明向一审法院起诉，经一审法院调解，世迹诚通房地产公司同意按照约定时间返还该两套房款，现该案已履行完毕。2016年3月29日，世迹诚通房地产公司交房逾期120日，房屋仍未能竣工。2017年3月22日，吐鲁番市中级人民法院又以（2017）新21民终51号民事判决书维持了一审法院（2016）新2122民初1927号民事判决书，判决支持胥丽明请求解除18套房产其中0076号的房屋预售合同书，返还购房款414208元的请求。
另查明，2014年10月20日，海新公司为甲方，”三高”为乙方，世迹诚通房地产公司为丙方，三方签订了协议，协议关于海新公司接受乙方所持有畅达公司100%股权转让款1000万元，乙方将股权转让款1000万元用于购置世迹诚通房地产公司的金沙绿景苑小区等值的商品房。2015年5月19日，世迹诚通房地产公司向胥丽明书写证明，证实自己开发的金沙绿景苑小区的18套商品房已全部销售给胥丽明。全部房款已由海新公司已抵款的形式全部付清。同日，世迹诚通房地产公司又向鄯善县房管所申请，证明18套商品房已抵款的形式全部付清，并销售给胥丽明。请房管所给予办理备案手续。2015年6月4日，世迹诚通房地产公司又向胥丽明承诺：”胥丽明有权自行销售18套房屋中的任何一套，如该商品房揭款专项资金转入其公司账户，公司应在5个工作日内将该款全部支付给胥丽明或胥丽明指定的人员。”2016年5月10日，”三高”书面告知世迹诚通房地产公司，停办对胥丽明18套商品房的所有相关手续。2016年5月9日，海新公司向世迹诚通房地产公司通知，其内容是海新公司与”三高”及畅达公司三角债务的内容。2017年5月3日，世迹诚通房地产公司、海新公司及”三高”通过公证的形式将2014年10月20日三方签订的协议书予以解除。
一审法院认为，本案的争议焦点是胥丽明与世迹诚通房地产公司签订的0077号至0088号、0091号、0092号14套住宅商品房预售合同是否可以依法解除；世迹诚通房地产公司是否应当返还胥丽明购房价款5815808元及承担相应的违约金290790元。
一审认为，胥丽明与世迹诚通房地产公司签订商品房预售合同是双方的真实意思表示，且不违背国家法律法规，该合同合法有效，双方均应按照合同约定依法全面履行。但世迹诚通房地产公司并未按照合同约定的时间即2015年11月30日将房屋交付胥丽明，且逾期至今仍未交付。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。另外，按照双方签订的商品房买卖合同补充协议书（附件四）第二条第一项规定：”逾期超过120天的，买受人有权解除合同，出卖人除退还已付房款外，应承担买受人已付房款千分之五的违约金赔偿”。首先，世迹诚通房地产公司对其与胥丽明在2015年5月中旬就鄯善县金沙绿景苑4-2-202达成0076号商品房预售合同及补充协议书的真实性无异议，一审予以确认。其次，从世迹诚通房地产公司于2015年5月19日出具的证明及其向鄯善县房管所出具的申请书（其中盖有鄯善县房地产管理所公章且备注同意备案）内容”兹证明我公司开发的金沙绿景苑小区的18套商品房、、、销售给胥丽明、、、已抵款形式全部付清、、、”三高”申请书、、、”中，结合”三高”在2015年5月11日出具给申洪宪、海新公司、世迹诚通房地产公司的申请，证实世迹诚通房地产公司明知”三高”已在2015年5月11日将鄯善县金沙绿景苑4-2-202的产权移交给胥丽明，对此予以认可且在此后实际履行了房屋相应的备案手续，对房款认定”已抵款形式全部付清”；世迹诚通房地产公司在2015年6月4日及其后出具承诺书及补充条款，确认了胥丽明的房屋预售合同及备案事宜，且承诺胥丽明有权销售取得的房屋及获得相应的房款，（2015）鄯民二初字第1158号民事调解书，印证了世迹诚通房地产公司已实际履行了上述承诺书及补充条款的事实。至于世迹诚通房地产公司与第三人之间的纠纷，可以依照法律规定或按照约定另行解决。以上事实，（2017）新21民终51号民事判决书均以认定。关于世迹诚通房地产公司以未收到胥丽明房款为由，要求认定胥丽明违约的主张。一审认为，世迹诚通房地产公司已向胥丽明证明18套商品房是其已抵款的形式转让给胥丽明并已付清全部房款。同时世迹诚通房地产公司向鄯善县房管所申请，给予胥丽明办理18套商品房备案相关手续。2015年6月4日，世迹诚通房地产公司再次向胥丽明书面承诺。这些事实可以认定，胥丽明购买世迹诚通房地产公司开发的商品房已经以抵账的形式全部付清。世迹诚通房地产公司以未收到胥丽明房款为由，主张胥丽明违约，没有事实依据，一审不予支持。一审认为，合同具有相对性，意味着合同权利义务只能在合同当事人之间发生，除合同当事人外，任何人都不能享受合同权利，任何人也都不必负担合同义务。即使”三高”未将购置房屋款通过海新公司支付给世迹诚通房地产公司，那也是世迹诚通房地产公司与这三个人之间的纠纷，不能以他人违约行为来对抗胥丽明，若因他人的行为给世迹诚通房地产公司造成损失，应由世迹诚通房地产公司向他人主张违约责任。因此，胥丽明主张依法解除双方签订的商品房预售合同，并由世迹诚通房地产公司返还购房款5815808元，事实清楚，证据充分，一审应予支持。胥丽明主张的违约金290790元，一审根据双方签订的商品房买卖合同补充协议书（附件四）第四条第二款第二项规定支持29079元（5815808元×5‰）。为维护当事人的合法权益，经一审法院审判委员会讨论决定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十一条之规定，判决：一、解除原告胥丽明与被告鄯善世迹诚通房地产开发有限公司签订的0077号、0078号、0079号、0080号、0081号、0082号、0083号、0084号、0085号、0086号、0087号、0088号、0091号、0092号商品房预售合同。二、被告鄯善世迹诚通房地产开发有限公司应在本判决书生效之日起三日内一次性返还原告胥丽明购房款5815808元，承担违约金29079元，两项合计5844887元。案件受理费54596元，被告负担52256元，原告负担2340元；财产保全费5000元，由被告承担。
本院二审期间，世迹诚通房地产公司提交了四方（胥丽明、李军、世迹诚通房地产公司、畅达公司）协议书一份（出示原件，提供复印件），证明其中只有胥丽明、世迹诚通房地产公司、畅达公司三方签字或盖章确认，而李军未签字同意（则胥丽明未取得李军以抵账形式转让的含本案房屋在内的共计18套房屋的债权）。胥丽明对证据质证认为，对四方协议的真实性认可，但胥丽明签字时世迹诚通房地产公司、畅达公司还未盖章，且从协议中可看出李军对将18套房屋的债权给予胥丽明是已经同意认可的。胥丽明提交了2015年5月10日由胥丽明和李军签字确认的协议书及之后2015年6月4日两人对此的补充协议各一份（出示原件，提供复印件），其中胥丽明和李军签字的协议就是世迹诚通房地产公司提交的四方协议内容中所说的甲方与乙方签字的协议，印证了李军签字同意将从世迹诚通房地产公司抵账获得的18套房屋的债权给予胥丽明。世迹诚通房地产公司对证据质证认为，因没有见过李军本人的签字，故对协议及补充协议的真实性无法确认，请合议庭对此予以查明；且即便上述协议是真实的，因李军未在四方协议中签字，故胥丽明最终未取得18套房屋的债权。对上述证据的真实性，本院予以采信。二审经审理查明的事实与一审基本一致。
另查明，胥丽明（甲方）与李军（乙方）在2015年5月10日、6月4日就含本案房屋在内共计18套房屋的归属达成如下内容”鉴于乙方于2014年4月3日为借款人汤国辉担保的伍佰万元借款于2014年7月2日到期后，一直未能偿还借款本息，甲乙双方经平等协商达成如下协议：一、甲方自愿将所拥有的汤国辉的债权本金伍佰万元及该笔借款至2015年5月9日的全部利息转让给乙方，乙方同意受让。二、乙方以其在世迹诚通房地产公司抵账获得的拾捌套住宅作为对价。乙方确认上述拾捌套住宅价款已全额支付，甲方无需再支付住宅价款。乙方应协调世迹诚通房地产公司向甲方指定人员开具已收取全额住宅价款的收款收据...甲乙双方同意将《协议书》第八条更改为本协议书自双方签字、且本协议书所涉住宅办理备案后生效”；四方（甲方胥丽明、乙方李军、丙方世迹诚通房地产公司、丁方畅达公司）协议书中，胥丽明、世迹诚通房地产公司、畅达公司三方均签字或盖章确认，对”甲方与乙方于2015年5月10日签订《协议书》约定乙方以其从丙方抵账获得的拾捌套住宅偿还甲方欠款，现甲方与丙方已签订拾捌套住宅的《房屋预售合同书》并于2015年5月21日在鄯善县房地产管理所办理上述拾捌套房屋的备案手续...”的内容予以认可。
本院认为，本案的争议焦点是世迹诚通房地产公司是否应当返还胥丽明购房款5815808元及承担相应的违约金29079元。世迹诚通房地产公司诉称与胥丽明没有债权债务关系，且本案所涉房屋（14套）房款未付清，世迹诚通房地产公司不应承担相应房款及违约金的赔付义务。首先，世迹诚通房地产公司对其与胥丽明在2015年5月中旬就涉案房屋达成的商品房预售合同及补充协议书的真实性无异议，本院予以确认。其次，从世迹诚通房地产公司于2015年5月19日出具的证明及其向鄯善县房管所出具的申请书（其中盖有鄯善县房地产管理所公章且备注同意备案）内容”兹证明我公司开发的金沙绿景苑小区的18套商品房...4-2-202...销售给胥丽明...已抵款形式全部付清...”三高”申请书...”中，结合”三高”在2015年5月11日出具给申洪宪、海新公司、世迹诚通房地产公司的申请，证实世迹诚通房地产公司明知”三高”已在2015年5月11日将本案所涉鄯善县金沙绿景苑4-2-202的产权移交给胥丽明，对此予以认可且在此后实际履行了房屋相应的备案手续，对房款认定”已抵款形式全部付清”；世迹诚通房地产公司在2015年6月4日及其后出具承诺书及补充条款，确认了与胥丽明的房屋预售合同及备案事宜，且承诺胥丽明有权销售取得的房屋及获得相应的房款，（2015）鄯民二初字第1158号民事调解书及马锡兰的当庭证言及所附材料亦佐证了世迹诚通房地产公司履行了上述承诺书及补充条款的事实。第三，世迹诚通房地产公司述称四方（胥丽明、李军、世迹诚通房地产公司、畅达公司）协议书中李军未签字，胥丽明未实际取得涉案房屋的债权。从2015年5月10日胥丽明、李军签订的关于涉案房屋抵账的协议以及四方协议中对此的描述，加之世迹诚通房地产公司、畅达公司亦签章确认，可看出各方对胥丽明取得涉案房屋的债权均无异议。最后，合同具有相对性，世迹诚通房地产公司关于与海新公司、”三高”之间的三方协议书未实际履行，2016年5月9日海新公司通知暂缓支付股权转让款、2016年5月10日”三高”要求其停办房屋相关手续、2017年5月3日由世迹诚通房地产公司、海新公司、”三高”以公证形式将彼此三方协议予以解除的事实，并不能免除世迹诚通房地产公司在本案中对胥丽明的房屋买卖合同责任；世迹诚通房地产公司与第三人之间的纠纷，可依照法律规定或按照约定另行解决。
综上所述，世迹诚通房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52714元，由上诉人鄯善世迹诚通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万彬
审判员 南斐
审判员 赵伟
二〇一七年十一月二十七日
书记员 丁茜