广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初14945号
原告：广发银行股份有限公司顺德分行，住所地：广东省佛山市顺德区××，组织机构代码证××。
负责人：吴斌，该行行长。
委托代理人：王为樟，广东天地正律师事务所律师。
委托代理人：吴怀忆，广东天地正律师事务所律师助理。
被告：林亦敏，男，汉族，××年××月××日出生，身份证住址：广东省佛山市南海区。
第三人：严伟钊，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山南海区。
委托代理人：李忠生，广东汇顺律师事务所律师。
原告广发银行股份有限公司顺德分行与被告林亦敏、第三人严伟钊债权人撤销权纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理后，依法适用普通程序于2014年9月12日、2015年6月17日公开开庭进行了审理。2015年7月23日，本院作出(2014)佛南法里民三初字第14号民事判决。宣判后，第三人不服判决而向佛山市中级人民法院提出上诉。2016年5月13日，佛山市中级人民法院以原告在本案的诉请能否得以支持，关健在于被告以10003040元的价格将案涉房产转让给第三人是否属于以明显不合理的低价转让，该转让行为是否对原告造成损害以及第三人在受让案涉房地产时是否具有恶意而为之，原审法院并未查清该部分事实为由，裁定撤销原审判决，将本案发回本院重审。收到本案的退案后，本院依法组成合议庭于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王为樟、吴怀忆、第三人的委托代理人李忠生到庭参加了诉讼。被告经本院公告开庭传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.撤销被告林亦敏将其名下位于肇庆市工农××路××号丽日华庭××幢××卡、××卡、首层第××卡、××卡的房地产转让给第三人严伟钊的行为，并撤销双方签订的三份《房地产买卖合同》；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月27日，原告与佛山市区××有限公司（以下简称森美丰公司）签订《授信额度合同》，约定由原告向森美丰公司提供敞口最高限额（不含保证金）为2000万元的授信额度。后原告依约向森美丰公司承兑一张银行承兑汇票，票面金额为500万元，扣除保证金200万元，敞口金额为300万元。同时，原告根据广东××有限公司申请，依约贴现五张付款人及承兑人均为森美丰公司的商业承兑汇票，票面金额合计2124万元，扣除保证金424.80万元，敞口金额为1699.20万元。为此，森美丰公司在原告的贷款本金合计为1999.20万元。2012年12月27日，原告与被告林亦敏等签订《最高额保证合同》，约定由被告林亦敏等对上述银行承兑汇票及商业承兑汇票债务提供连带责任保证担保，在保证期间内，被告林亦敏等不得向第三方提供超出其自身担保能力的担保或以任何有可能危及其担保能力的方式处置资产，不得损害原告的合法权益。后森美丰公司涉及多宗诉讼，经营状况严重恶化，构成违约。2014年2月12日，原告依法向佛山市顺德区人民法院提起诉讼[案号为（2014）佛顺法民二初字第101号]，请求判令森美丰公司立即偿还债务本金1999.20万元及自承兑汇票到期日起至实际清偿之日止的利息、复利，请求判令林亦敏等对上述债务承担连带清偿责任。为此，原告对林亦敏享有合法债权。在原告未获清偿的情况下，林亦敏依约不得擅自处分其名下财产，减损履行债务的能力，尤其不得无偿转让其财产或以明显不合理低价转让，逃避债务，损害原告的合法权益。
2014年1月22日，被告林亦敏与第三人严伟钊分别签订三份《房地产买卖合同》，约定林亦敏将其名下位于肇庆市工农××路××号（丽日华庭）××幢××卡、××卡及首层第××、××卡三处房地产（下称三处房地产）转让给严伟钊；三处房地产转让价格分别为4190920元、5323840元、488280元，合共10003040元；严伟钊应于签约后三日内向林亦敏支付三处房地产定金分别为4190920元、5323840元、488280元，合共10003040元；付款方式为现金支付，三处房地产均需签约当日交付。据上述约定，三处房地产交易定金均与每套房地产购房款一致。明显与真实的房地产买卖做法不符。若双方系真实交易，完全可以约定一次性付款或先付定金再支付余款，不可能将购房定金与房地产总价等同约定。三处房地产的交付日期均为合同签订的当日，但购房款约定在合同签订后三日内支付，在被告林亦敏未收到严伟钊任何房款的情况下，就先行交付了三处房产，不符合常理，系林亦敏逃避债务，急于转移三处房地产制造的虚假交易。在任意一方违约导致解除合同的情况下，三处房地产均为赔偿违约金1000000元，三处共计3000000元，明显不是真实交易中经过协商的约定，有的违约金甚至高于房产总价。且如此数额巨大的房款数额，三天内以现金方式付款，不合常理，也不可能实现。严伟钊于1990年1月22日出生，在签订《房地产买卖合同》时，刚满24岁，根本没有经济能力支付上千万房款购买面积达2500.76平方米的三处商铺。原告对被告林亦敏享有合法债权1999.20万元，且没有任何物的担保，至今未获清偿。因此，若林亦敏转移了上述三处房地产，则原告的债权将无法实现，合法权益受损。根据《合同法》第七十四条第一款规定，被告林亦敏无偿转让三处房地产，对原告造成损害，该转让行为依法应予撤销。即使不是无偿转让三处房地产，但双方以明显不合理低价交易，严重损害原告债权。因该三处房地产约定的交易价格明显低于市场价，税务部门不予接受，三处房产的总价款均低于地税部门核定最低计税价格，相差3266960元。严伟钊明知不合理低价仍购买三处房产，进一步证明严伟钊明知林亦敏为逃避债务，低价转让房产的事实。原告对林亦敏享有合法债权，该债权没有任何物的担保，完全依赖于处置林亦敏等保证人的财产受偿。林亦敏在其他财产不足以清偿其所欠原告及其他银行债务的情况下，以明显不合理的低价转让房产，严重损害了原告的合法权益，故该转让行为依法应予撤销。
被告林亦敏没有答辩。
第三人严伟钊述称，第三人是善意的第三人，对原告与被告之间的债权债务完全不知情，且第三人受让债权时根本不可能知道原告对被告享有巨额债权，也没有任何理由可以知道。因被告仅仅是原告与森美丰公司签订《授信额度合同》的担保人，不是主债务人，该合同签订时间是2013年12月18日至12月26日，原告是在2014年2月22日向佛山市顺德区人民法院对林亦敏等人提起诉讼，而第三人受让债权的时间是在2014年1月20日。故实际上被告极有可能都不知道自己已经背负了近两千万元的担保债务，更何况第三人。退一步说，即使被告已经知道该债务，但其从未告知过第三人，第三人根本无从知晓原告与森美丰公司、林亦敏等人之间存在债权债务关系，何来损害原告债权之说。原告也未提交任何证据证明第三人受让债权前已经知道原告对林亦敏享有债权。原审委托评估报告不能作为定案依据，应当以肇庆市房地产评估所的核价为定案依据。第三人受让债权并与被告办理房产交易过户时已由肇庆市房地产评估所依法对案涉房产进行评估、核价，案涉房产交易契税价格分别为278万元、462万元、587万元，合计1327万元。肇庆市当地产评估所是肇庆市住房和城乡建设局下设专职房地产价格评估机构，其对案涉房产的评估并未受到任何第三人的干扰和影响，其依法作出的评估更加真实准确。原审审理中委托广东公评房地产与土地估价有限公司作出的评估结论与肇庆市房地产评估所严重背离，且未作出任何说明或阐述其高估案涉房地产价格的理由，严重违背市场实际交易价格，可能受到第三方或意图收取高额评估费的影响，应不予采信。原告与森美丰公司、被告等人签订《授信额度合同》及《最高额保证合同》的时间均是在2012年12月27日，且授信额度的有效期为一年。在2013年12月之前没有任何一笔商业授信贷款和贴现，却在授信额度即将到期的时候，仅仅7个工作日，却连续贴现了5张商业汇票近两千万元，明显不符合日常生活经验法则，更是在一个月后即2014年1月27日立即起草了起诉状，于2014年2月22日向佛山市顺德区人民法院提起诉讼，显然是原告与森美丰公司、广东××有限公司合谋串通讹诈《最高额保证合同》的系列担保人。因此，原告应对其无法实现的债权承担全部责任，不应将该责任转嫁给第三人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
第三人对原告举证的肇庆市商品房（住宅）销售均价部分统计数据有异议，原告未能注明来源，本院对该证据不予采纳。第三人对原告举证的林亦敏在本院涉诉案件信息不予确认，经核查，本院对真实性予以确认。原告对第三人举证最高额借款和及债权转让协议、债权转让凭证、业务凭证及他项权证等不予确认，该证据加盖了当事人广州农××支行的公章，且事实上本案第三人也受让了案涉的房产，本院对该证据真实性予以确认。原告对第三人举证的致委托方函、执行裁定书不予确认，因该证据与本案没有关联性，本院不予采纳。第三人对评估报告有异议，该评估报告是本院依法委托有资质的评估机构所作出，鉴定程序合法，第三人未提供充分的证据推翻该评估报告，本院对评估报告予以采信。
综合本院采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2012年12月27日，原告与森美丰公司签订《授信额度合同》，合同约定原告作为授信人，森美丰公司作为被授信人，原告向森美丰公司提供授信额度敞口最高限额（不含保证金）为2000万元。授信品种结构为银行承兑汇票额度、商业汇票贴现额度、开立信用证额度。授信额度有效期为一年，即自2012年12月27日至2013年12月27日止。本合同项下债务的担保有最高额担保、具体某项业务的担保。在最高额担保项下，原告与担保人佛山市××有限公司（以下简称三诺公司）、广东××有限公司（以下简称永顺彩印）、开平市××有限公司（于2013年5月8日变更为广东××有限公司，广东××有限公司与2013年12月26日变更为开平××有限公司，以下简称永顺纸业）于2012年12月27日签订的编号为（12）佛银最保字第××《最高额保证合同》及与徐××、吴××、梁××、林亦敏、陈××于2012年12月27日签订的编号为（12）佛银最保字第××《最高额保证合同》。具体某项业务的担保为森美丰公司按约定的方式保证金担保。
2012年12月27日、2013年7月24日，原告分别与案外人三诺公司、永顺彩印、永顺纸业、徐××、吴××、梁××、陈××、徐××以及本案被告林亦敏签订《最高额保证合同》（编号：2012佛银最保字第××），合同约定为确保森美丰公司与原告所签合同项下债务得到切实履行，三诺公司、永顺彩印、永顺纸业、徐××、吴××、梁××、陈××、徐××以及本案被告林亦敏愿意作为保证人，自愿为债务人森美丰公司向原告提供最高额保证责任担保，担保的主合同为原告与森美丰公司于2012年12月27日至2013年12月27日间签订的一系列合同，担保最高本金余额为2000万元，保证方式为连带责任保证，保证的范围为主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、执行费、保全费、评估费、拍卖费等）。保证期限为主合同债务人履行期限届满之日起2年等。
2013年12月24日、12月25日，原告与永顺纸业签订5份《商业汇票贴现合同》，合同约定原告作为贴现人，永顺纸业作为贴现申请人，申请贴现汇票共5张，票面金额合计2124万元，贴现利率为月利率7.95‰、7.65‰。
后原告根据森美丰公司的申请，向森美丰公司开具一张出票日为2013年12月18日、到期日为2014年3月27日、金额为500万元的银行承兑汇票，森美丰公司在票据到期日前未依约向原告交存票款，在扣除保证金200万元，敞口金额为300万元。
原告根据永顺纸业的申请，贴现付款人及承兑人均为森美丰公司的5张商业承兑汇票，金额合共为2142万元，扣除森美丰公司存入的保证金424.8万元，敞口金额为1699.2万元。
2013年6月20日，被告林亦敏与广州××（以下简称金钟农商行）签订《最高额抵押合同》，合同约定被告林亦敏为抵押人，金钟农商行为抵押权人，被告林亦敏对三诺公司于2013年6月20日至2015年6月19日主债权发生期间内与金钟农商行基于主合同连续发生的多笔债务，承诺在最高主债权7000万元额限度内向金钟农商行提供抵押担保。其中被告林亦敏提供了位于肇庆市工农××路××号丽日华庭××卡和首层第××卡、××卡三处房地产作为抵押物。2013年6月25日，被告林亦敏与金钟农商行、三诺公司签订房屋抵押价值协议书，约定上述用于抵押的三处房屋在2013年5月13日估价价值合共4330.11万元。2013年6月26日该三处房屋抵押担保经肇庆市住房和城乡建设局办理了抵押权登记，金钟农商行取得了房地产他项权证。
2013年7月30日，三诺公司与金钟农商行签订《最高额借款合同》，约定金钟农商行自2013年7月30日起至2015年6月19日期间，在最高额借款本金余额5200万元额度内，根据三诺公司需要，分次向三诺贸易公司发放贷款。2013年8月6日，金钟农商行向三诺公司发放贷款2376万元，到期日为2014年8月6日。
2014年1月21日，金钟农商行与第三人严伟钊签订《债权转让协议》，约定金钟农商行将对三诺公司的贷款债权及相关的抵押权等从权利共计1203.9588万元（其中贷款本金1188万元、计至2014年1月20日的利息15.9588万元）以等额价格转让给严伟钊。严伟钊通过李××账户于合同签订次日向金钟农商行支付了债权转让款1208万元，金钟农商行向严伟钊移交了林亦敏提供抵押的房屋他项权证、保险单和同意涂销抵押登记函。三诺公司于2014年1月20日签收债权转让通知书回执。
2014年1月22日，三诺公司书面发函给严伟钊，表示无力偿还债务，提议林亦敏将上述三处抵押房屋以1000.304万元转让给严伟钊（交易税费全部由严伟钊支付）以抵偿债务，房屋过户完成后与严伟钊的债权债务关系清结。同日，林亦敏与严伟钊签订三份《房地产买卖合同》，将肇庆市工农××路××号丽日华庭××幢××卡和首层第××卡、××卡（房地产权证分别为粤房地权证肇字第××、02××91、02××90号）的三处房地产以1000.304万元转让给严伟钊（××幢××卡转让款419.092万元，××卡转让款532.384万元，首层第××卡、××卡转让款48.828万元），并将买卖合同和金钟农商行的涂销抵押登记资料等提交给肇庆市住房和城乡建设局办理交易过户手续。严伟钊按照肇庆市房地产估价所确权审核的房地产成交价格××卡房屋核定价为462万元，××卡房屋核定价为587万元，首层第××卡、××卡房屋核定价为278万元，合共13270000元）交纳购房款并代林亦敏交纳房屋交易税费。交易完税后严伟钊当日取得了该三处房地产的产权证，分别为粤房地权证肇字第××、02××56、02××57号，成为该三处房地产的权属人。
2014年2月12日，原告向佛山市顺德区人民法院起诉债务人森美丰公司和担保人三诺公司、林亦敏等还款。同年9月16日，佛山市顺德区人民法院作出（2014）佛顺法民二字第101号民事判决，判令：森美丰公司归还原告银行承兑汇票款2952017.77元及相应的利息、商业承兑汇票款16779160.10元及相应利息，三诺贸易公司、林亦敏等对森美丰公司的上述债务在最高本金余额2000万元额度内承担连带清偿责任。原告于2015年1月27日就该判决向佛山市顺德区人民法院申请强制执行，但截至本案法庭辩论终结，尚未能实现债权。
原告在向森美丰公司、三诺公司、林亦敏等追索欠款时，认为林亦敏无偿或低价转让在肇庆市的三处房地产，遂提起本案撤销之诉。诉讼过程中，经本院委托估价，广东公评房地产与土地估价有限公司评定肇庆市工农××路××号丽日华庭××幢××卡、××卡和首层第××卡、××卡的三处房地产在2014年1月22日时的市场价值为2632.9077万元（其中××幢××卡价值967.0548万元、××卡价值1228.4761万元，首层第××卡、××卡价值437.3768万元）。
第三人严伟钊在回答法庭询问时陈述：当时是因为第三人在肇庆开办了一个办事处，经朋友介绍得知被告想要转让在肇庆的商铺，当时第三人资金比较充裕，想做点投资就买下来了。
本院认为，原告以被告以明显不合理低价转让财产，损害原告合法债权为由向本院申请撤销被告与第三人签订的《房地产买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，案涉房地产买卖合同是否可撤销，在于被告林亦敏以1000.304万元的价格将案涉房地产转让给第三人严伟钊是否属于以明显不合理的低价转让，该转让行为是否对原告造成损害，并且严伟钊是否知道该情形。对此，本院分析如下：
首先，被告林亦敏以1000.304万元（××幢××卡转让款419.092万元，××卡转让款532.384万元，首层第××卡、××卡转让款48.828万元）的价格转让案涉三处房产是否属于以明显不合理低价转让。根据本院委托评估机构对案涉房产在双方交易时的价格进行评估的评估结论，案涉房产在双方交易时价值为2632.9077万元（其中××幢××卡价值967.0548万元、××卡价值1228.4761万元，首层第××卡、××卡价值437.3768万元），而被告是以1000.304万元转让给第三人，三处房产均以不足评估价的50%成交，构成以明显不合理的低价向第三人转让房产。第三人辩称肇庆市房地产估价所确权审核的房地产成交价格1327万元（××卡房屋为462万元，××卡房屋为587万元，首层第××卡、××卡房屋价为278万元），被告以1000.304万元转让，不构成以不明显低价转让，第三人所述的肇庆市房地产估价所核定的价格只是二手房产交易计税的基准价格，不等同于市场价格，也不等同于房产的实际价值，而且案涉的交易价格还要低于肇庆市房地产估价所核定计税的基准价格，更足以说明被告是以明显不合理低价转让给第三人。
其次，被告转让房产给第三人的行为是否对原告造成损害。根据佛山市顺德区人民法院作出（2014）佛顺法民二字第101号民事判决，森美丰公司对原告负有债务，债务为本金1973.73万元及其相应利息，三诺公司、林亦敏等人在最高本金余额2000万元额度内承担连带清偿责任，即被告林亦敏对原告负有债务，原告是合法债权人。因该案债务人未履行生效判决确定的义务，原告遂申请法院强制执行，债务人在该案暂无可供执行的财产，导致原告的债权未得到实现，而被告将其房产低价转让给第三人的行为显然对原告造成了损害。
再次，第三人严伟钊知道该情形，即第三人受让时非善意。第三人辩称其是善意的第三人。第三人知道，包括知道和应当知道。第三人陈述其受让债权是经朋友介绍知道被告想要转让在肇庆的商铺，结合本案其他事实，金钟农商行与第三人于2014年1月21日签订债权转让协议，但三诺公司于2014年1月20日就签收了债权转让通知书回执，并于2014年1月22日就向第三人严伟钊发出请求以物抵债的函，林亦敏与第三人于同日签订《房地产买卖合同》以及当日即办理房产过户手续，也就是说第三人一开始受让金钟支行的债权的目的就是林亦敏以低价转让案涉房产。而且，第三人以等额价格受让金钟农商行的债权，取得对借款人三诺公司的借贷债权和对担保人林亦敏三处房产的抵押权。第三人严伟钊受让金钟农商行债权这一行为本身对其而言没有利益只有风险，不属于利己的正常商业交易，合理的推断只能是三诺公司、林亦敏通过第三人严伟钊受让银行债权的方式处置抵押房产，行为人对转移房产有共同认识。第三人严伟钊称自己对低价买卖房屋损害林亦敏的债权人的利益不知情的辩解，本院不予采纳。
综上，林亦敏以明显不合理低价转让房屋给严伟钊的以屋抵债行为构成《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的可撤销条件，原告作为林亦敏的债权人行使债权人撤销权，请求撤销该房屋转让行为，本院予以支持。被告林亦敏本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同》第七十四条、第七十九条、第八十一条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
撤销被告林亦敏与第三人严伟钊于2014年1月22日就买卖肇庆市工农南路××号丽日华庭××幢××卡、××卡及首层第××卡、××卡三处房地产签订的三份《房地产买卖合同》。
本案受理费100元、财产保全费1000元，合共1100元（原告已预交），由被告林亦敏负担；房地产评估费49700元（原告和第三人严伟钊各预付24850元），由被告林亦敏和第三人严伟钊各负担24850元。被告林亦敏负担的诉讼费和评估费应于本判决发生法律效力之日起七日内径付原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 巫伟文
审 判 员 麦上康
人民陪审员 李杰安
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 黄莹莹