福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3244号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘月娥，女，1962年出生，汉族，住福建省闽清县。
委托代理人陈文艺，福建亚太天正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘晓然，男，1970年出生，汉族，住福建省闽清县。
委托代理人池栋梁，福建福民律师事务所律师。
上诉人刘月娥因与上诉人刘晓然房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2013）梅民初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原告（反诉被告）刘月娥（以下简称原告）与陈邦云于1984年3月27日登记结婚，系夫妻关系。闽清县梅城镇梅城大街50号的房屋所有权人为陈邦云。2011年3月2日，原告刘月娥将闽清县梅城镇梅城大街50号的两间店面及一间仓库租赁给被告（反诉原告）刘晓然（以下简称被告），用于经营服装店。双方于同日签订了《店面租赁协议》，约定：房屋租赁期限为10年，从2011年3月16日起至2021年3月15日止；月租金为7000元，租金每2年浮动一次，浮动额参考附近及对面邻店浮动底价。签订合同时，原告收取了被告店铺转让金50000元、水电费押金2000元。2013年3、4月间，原告刘月娥以附近及对面邻店的租金均已增加为由，将店面的租金从7000元／月调整为11000元／月，被告刘晓然认为租金调整为每月11000元租金过高，不同意按受，双方为此发生纠纷。2013年4月间，被告将7000元租金交给原告，原告拒收。2013年4月26日，原告将店面的照明电源切断，被告报警后，闽清县公安局民警到达现场进行调解未果。因原告至今拒绝恢复供电，致使被告经营的“潮流”服装店无法营业，停业至今。庭审中，原告明确表示，如果被告拒不缴纳11000元的租金，即使法院判决继续履行合同，原告也不可能恢复店面的供电；被告表示如果原告不恢复店面的供电，被告的店铺就无法营业。
本案双方当事人争议的焦点为：（一）《店面租赁协议》是否应当解除或终止的问题；（二）原告要求被告支付月租金11000元的诉讼请求是否应当采纳的问题；（三）被告是否有欠原告水电费1382元的问题；四、关于违约责任和赔偿的问题。
（一）《店面租赁协议》是否应当解除或终止的问题；
原告认为，原、被告双方签订的《店面租赁协议》第五条第一款已经明确约定租金每月7000元，每两年浮动一次，双方就租金问题协调不成时，原告于2013年3月17日向被告发出店租到期通知，按照合同法的相关规定，解除合同通知自到达对方时合同已解除。
被告认为，合同约定的租赁期限尚未到期，被告按照合同约定给付租金给原告，但原告拒收，被告方没有违约，要求原告继续履行合同。
为了证明其主张，原告提供了以下证据：
1．《店面租赁协议》、房屋所有权证、土地使用权证、结婚证、户口簿各1份，以此证明被告承租原告所有的位于闽清县梅城镇梅城大街50号的两间店面及一间仓库，约定租赁期限为10年，租金为7000元／月，租金每两年浮动一次的事实；
2．《店租到期通知》及快递单据复印件各1份，以此证明原告于2013年3月17日以书面通知的方式告知被告应于2013年4月15日前与原告续签有关租金的书面协议及逾期的后果；
3．《关于尽快撤铺的函》及快递单据签收单复印件各1份，以此证明原告于2013年4月22日再次发函催促被告撤铺并告知不撤铺的后果。
被告对原告提供的证据1无异议，但认为合同约定的租赁期限为10年，现在尚未到期，且第七条明确约定在租赁期限内，出租方应保证出租房屋的安全，不能擅自终止合同；对证据2、3的真实性和证明对象均有异议，认为被告没有收到这两份通知函，其次原告主张的“合同到期、双方终止合同、应尽快撤铺”或“视为被告同意按照每月租金11000元向原告支付租金损失”没有事实及法律依据。
经审查，原告提供的证据1是真实有效的，证据2、3的快递单据上有被告雇员“丽金”的签名，可以认定原告已将《店租到期通知》和《关于尽快撤铺的函》通过快递的方式送达被告刘晓然。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”合同法定解除的前提条件是原、被告双方有违约行为致使不能实现合同目的或法律规定的其他情形出现。本案中，原告在双方就租金浮动的问题不能协商一致的情况下以切断店铺的电源手段逼迫被告接受或搬离店铺，原告以切断店铺电源且拒绝恢复供电的行为表明不履行合同的意愿。由于原告拒绝履行合同的决定，使双方签订的《店面租赁协议》失去履行的意义，因此，原、被告双方签订的《店面租赁协议》应予以解除。但原告关于其已向被告送达了《店租到期通知》、《关于尽快撤铺的函》，按照合同法的相关规定，解除合同通知自到达对方时合同已解除的主张不成立。本案诉争合同应予解除是基于原告的过错行为致使合同出现无法履行和合同目的无法实现的情形。
（二）关于原告要求被告支付月租金11000元的诉讼请求是否应当采纳的问题；
原告认为，原、被告双方签订的《店面租赁协议》约定店铺租金每两年浮动一次，浮动额参考附近及对面邻店浮动底价。从2013年起，邻近店铺的月租金为每平方米180元-239元，所以原告要求月租金从7000元元调整为11000元是合理的。
为了证明其主张，原告提供了周边店面租金情况调查表1份及租赁合同7份，以此证明周边店面租金行情为每平方米约180元至239元。
对原告提供的证据，被告认为已超过举证期限，不同意质证。
原审法院认为，原告提供的周边店面租金情况调查表1份及租赁合同7份的真实性无法确认，且不能证明租金的浮动情况，不予采纳。
本案在审理过程中，经原、被告双方同意，一审法院于2014年3月3日委托闽清县价格认证中心对本案店面的租金进行评估，因双方对店铺的面积争议，闽清县价格认证中心于2014年3月13日以“店铺面积不能确定及未能提供相关证明”为由，作出《不予受理通知书》，不予受理鉴定委托。同年4月1日，一审法院再次委托闽清县价格认证中心，要求对本案店面2013年4月间租金浮动进行评估。同年4月15日，该鉴定中心作出梅价认（2014）6号《关于租金涨幅的建议》，建议委托店面租金2013年比上年度上涨的中等幅度为10%。
经庭审质证，原告对闽清县价格认证中心作出梅价认（2014）6号《关于租金涨幅的建议》有异议，认为该建议不具有约束性，不能作为本案的审判依据。被告对对闽清县价格认证中心作出梅价认（2014）6号《关于租金涨幅的建议》无异议。
原审法院认为，闽清县价格认证中心作出梅价认（2014）6号《关于租金涨幅的建议》是价格认证中心的工作人员经调查近年该房产周边店面租金价格情况，并综合考虑该店面所处的地理位置、面积及宽比深等因素后作出的，具有一定的参考价值。原告要求租金从7000元／月上涨到11000元／月，涨幅为57%，且被告有异议，因此，原告要求被告支付月租金11000元的请求不予支持。
（三）关于被告尚欠原告垫付的水电费1382元的问题；
原告认为，从2013年4月份起，原告代为被告支付了“潮流”服装店的水电费1382元，并提供了电费发票、交费提醒函回执单各一份。
被告对原告提供的电费发票、交费提醒函回执单的真实性无异议，但辩解被告有缴纳水电费押金2000元给原告，不存在原告为被告代垫水电费的问题。
原审法院认为，被告停止营业后，原告代缴了“潮流服装店”尚欠的电费1382元，被告应予以偿还，但可以在被告预缴的水电费押金中抵扣。
（四）关于违约责任的问题；
原告在双方因租金问题协商不成的情况下采取了切断电源的过激措施，违反了双方签订的《房屋租赁合同》第六条的规定，构成违约，应承担相应的民事责任，故断电期间店铺的租金应当扣减。
原审法院认为：原、被告双方签订的《店面租赁协议》是合法有效的。合同约定的租赁期限为10年，现双方因租金的浮动约定不明且未能协商一致而发生纠纷，原告于2013年4月间将被告经营的“潮流”服装店的照明电源切断。庭审中，原告明确表示如果被告拒绝接受11000元的租金，就拒不恢复供电，被告也表示如果原告拒不恢复供电，被告经营的“潮流”服装店就无法营业。鉴于此，双方签订合同的目的不能实现，追求的经济目的亦不能达到，双方之间订立的合同成一纸空文，已无履行的必要，应予以解除。关于原告要求被告支付月租金11000元的诉讼请求，因无依据，不予支持，且原告断电的过错行为构成违约，应当扣减断电期间的相应租金；关于原告要求被告偿还其垫付的水电费1382元的诉讼请求，该电费可在水电费押金中抵扣。本案在审理期间，经法院释明，被告于2014年6月25日向原审法院提交撤诉申请，请求撤回要求原告赔偿其2013年4-7份的停业损失60967．5元的第（二）反诉请求，原审法院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第（四）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）刘月娥与被告（反诉原告）刘晓然于2011年3月2日签订的《店面租赁协议》予以解除；二、被告（反诉原告）刘晓然应偿还原告（反诉被告）刘月娥垫付的电费1382元，在被告（反诉原告）刘晓然预缴的水电费押金中抵扣；三、驳回原告（反诉被告）刘月娥要求被告（反诉原告）刘晓然支付从2013年4月15日起至搬离店铺之日止按11000元／月计算的租金的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘晓然要求原告（反诉被告）刘月娥继续履行《店面租赁协议》的反诉请求。本案受理费210元，由原告刘月娥负担，反诉费662元，减半收取331元，由被告刘晓然负担。
原审宣判后，原审原告（反诉被告）刘月娥、原审被告（反诉原告）刘晓然不服，均向本院提起上诉。
上诉人刘月娥上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1、讼争的店面租赁协议已经终止。店面租赁协议第五条约定，租金每2年浮动一次，浮动额参考附近及对面邻店浮动底价。在2年期限届满时，由于双方未能就接下去2年的租金达成一致并将租赁协议延续，因此，合同已经因期限届满且双方未续约而于2013年3月15日终止。此后刘晓然仍继续占用店铺。2013年3月17日，其向刘晓然发送店租到期通知，告知店租已经到期，应于2013年4月15日前协商续签及租金的书面协议及逾期的后果，期限届满后，双方仍无法达成一致。鉴此，其于2013年4月22日向刘晓然发送《关于尽快撤铺的函》，催促刘晓然撤铺并告知不撤铺的后果。自2013年3月17日至2013年4月22日，刘月娥已经给刘晓然一个多月时间协商续签租，并做好撤铺准备，然而，刘晓然不与其协商续租事宜，且拒绝撤离店铺。刘月娥于2013年4月26日将店铺断电，但刘晓然仍拒绝撤铺。综上，在租赁合同终止后，刘月娥已经给予刘晓然合理时间撤铺，但刘晓然没有撤铺，经过多次催告仍继续占用讼争店面至今，造成刘月娥租金损失，刘晓然应向其支付店面占用费。2、即便合同在2年期限届满后仍未终止，由于双方对租金未能达成一致，合同目的无法实现，刘月娥提出解除合同的明确意思表示，解除合同的通知到达刘晓然时合同即解除。合同解除后，刘晓然继续占用店铺，应按照该店面租金的市场行情，向刘月娥支付占用费至其搬离店铺时为止。3、刘月娥已经提供了周边店面租金情况调查表及租赁合同7份，足以证明周边店面租金行情为180元-239元每平方米，因此，店铺占用费的标准按照每月11000元计算是合情合理的。闽清县价格认证中心《关于租金涨幅的建议》并非评估报告，而仅仅是一份建议，不能客观反映租金上涨情况。并且，即便建议的涨幅标准即租金每年涨10%，2011年的租金到2013年也应已涨至8470元，占用费至少也应当按照此标准予以计算。
刘晓然答辩称：一、2011年3月2日双方签订《店面租赁合同》，约定期限10年；租赁期内应保证出租房屋的安全，不能擅自增加没有约定的费用以及终止合同等。其已向出租方刘月娥缴纳租赁店面的转让金50000元及租金后，刘月娥把租赁店面交付刘晓然，经对店面装修后经营“潮流前线”的服装。2013年4月，刘月娥突然向刘晓然提出要增加月租金为11000元，否则就终止合同，并要求刘晓然立即搬离。刘晓然无法接受，通过发送《告知信函》，手机短信，刘月娥拒绝接收。刘晓然要求恢复电源，并报警，但并没有妥善解决。二、刘月娥存在违约行为。一审法院就租金问题已经委托闽清县价格认证中心对店面租金进行评估，建议该店面的租金2013年比上一年度的上涨幅度为10%。刘月娥要求月租金上涨11000元，涨幅为57%。当时在协商时候刘晓然同意支付月9000元租金，符合10%的上涨空间，但刘月娥仍不同意。三、《店面租赁合同》是合法、有效的，应该继续履行。刘月娥擅自断电造成店面停业期间的经营损失应承担赔偿责任，对造成持续性经济损失，刘晓然将另案追究其损害赔偿责任。
上诉人刘晓然上诉称：请求二审法院依法撤销一审法院判决，支持其一审反诉请求及驳回刘月娥的一审诉讼请求。事实及理由：双方经协商一致，于2011年3月2日签订《店面租赁合同》，该合同第二条约定，租赁期限为10年；第七条约定，在租赁期内，出租方应保证出租房屋的安全，并且不能擅自终止合同等其他租赁合同的权利义务内容。刘晓然向刘月娥缴纳租赁店面的转让金50000元及约定租金后，刘月娥把租赁店面交付上诉人。上诉人对租赁店面进行了装修，用于经营“潮流前线”的服装。2013年4月份，刘月娥向刘晓然提出要增加月租金为11000元，否则就终止《店面租赁合同》，并要求刘晓然立即搬离。刘晓然无法接受毁约行为，向刘月娥发送《告知信函》，被拒绝接收。其又向刘月娥发送手机短信，敦促其应信守合同，并告诫应立即对租赁店面恢复供电，否则停业期间的损失将不断扩大等的内容。但刘月娥不顾刘晓然合理请求，继续断电，妨害刘晓然正常使用租赁店面。2013年4月23日，刘晓然向闽清县公安局报警，请求处理该纠纷，但没有妥善解决。在一审诉讼中，闽清县人民法院委托闽清县价格认证中心对租租赁店面作出梅价认（2014）6号《关于租金涨幅的建议》对前述店面的租金涨幅作出合理的认定，因刘月娥是随意上涨租金，刘晓然不接受就切断电源，刘月娥违约行为目的就是解除合同。刘月娥这种行为在市场经济秩序中是不可取的，应予以惩罚和摒弃的。综上刘月娥单方面随意增加租金，并切断电源，令其无法营业，刘月娥的行为违反了《合同法》第一百零七之规定，应承担继续履行合同，并立即对租赁店面恢复供电，如此更有利于维护社会主义市场经济秩序的良好运行。
刘月娥答辩称：合同约定租期两年的期限到了之后，原来合同已经终止，之后的租金没法达成一致，那没有租金条款的合同不可能形成的。刘月娥通过口头、书面多次要求刘晓然搬离，但店面却一直占用到现在，占用费应由刘晓然承担。已经给予合理期限，只能采取自救措施断电方法促使刘晓然搬离。
本案一审诉讼期间，双方当事人向法院提交的证据材料均随一审案卷移送本院。
二审诉讼期间，双方当事人没有新证据提交。
根据本案现有证据，经审理，本院确认一审法院判决查明认定的主要事实清楚。
本院认为：本案双方当事人签订的《店面租赁协议》，虽然约定租期10年，从2011年3月16日至2021年3月15日。但该《店面租赁协议》是附条件的，即协议第五条关于租金及支付方式：1、房屋每月租金7000元。每2年浮动一次，浮动额参考附近及对面邻店浮动价。2013年3、4月间，出租方刘月娥基于附近及对面邻店的租金已上调为由，根据协议第五条月租金每2年浮动一次的约定，向刘晓然提出调高月租金，要求每月租金从7000元上调至11000元。经协商后，刘晓然在二审时提出，其在与刘月娥协商租金中曾同意月租金按9000元支付，但刘月娥不接受。期间，刘晓然通过朋友介入参与协商仍无果。一审期间，在双方同意下，一审法院就租金问题委托闽清县价格认证中心对店面租金进行评估，对附近及邻店上调租金情况进行调查后，根据当地店面承租情况，建议刘月娥的店面租金2013年比上一年度的上涨幅度为10%。刘月娥不接受，仍要求月租金上涨11000元支付。由于双方各持已见，导致协商未果。2013年4月，刘晓然按原协议约定的月租金7000元向刘月娥支付，被拒收。此后，刘月娥于同年4月26日将店面电源切断，导致刘晓然不能正常营业，影响营业收入。在双方对上调租金协商未果的情况下，双方不是再行协商，刘月娥采取对租赁店面断电的做法，导致双方对店面增加租金协商无法达成一致，刘月娥要求解除《店面租赁协议》。一审法院基于双方协商上调租金无果的事实，采纳了刘月娥的请求，符合本案事实。但没有支持刘月娥要求从2013年4月起按月租金11000元支付的请求，是正确的。刘晓然以双方《店面租赁协议》约定租期10年未到期，以及协议第七条第1点约定，在租赁期内，出租方刘月娥应保证出租房屋的使用安全，并且不能擅自终止合同；要求按照一审法院委托闽清县价格认证中心对店面租金进行评估后提出的建议上涨幅度为10%，进行认定，刘月娥不采纳闽清县价格认证中心对租金涨幅的建议，也不恢复电源。因此，刘晓然要求继续承租，因协议第五条约定，月租金每2年浮动一次，双方经协商对租金浮动额度没有达成一致，故刘晓然要求继续租赁，受协议第五条所附条款的约束，其请求本院不予支持。二审期间，刘晓然承认店面钥匙在其保管未归还，为此，一审法院基于刘晓然至今占用店面的事实，判决其承担刘月娥代为垫付刘晓然开办的“潮流”服装店的水电费1382元，并无不当。一审法院判决解除合同，但未判决收房有误，应予纠正。关于租房转让费和装修费，上诉人未予诉求，本诉不予审理，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省闽清县人民法院（2013）梅民初字第683号民事判决；
二、上诉人刘晓然应在本判决生效之日起三十日内将承租的店面归还上诉人刘月娥。
三、驳回上诉人刘月娥、刘晓然的上诉请求。
本案一审案件受理费210元，反诉费662元，减半收取331元，按照一审判决确定负担。二审案件受理费210元，由刘月娥、刘晓然各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 吴筱洲
代理审判员 黄 锋
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 林 霞