舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟普民初字第471号
原告（反诉被告）王灵凯。
委托代理人（特别授权）李伟、黄炜。
被告（反诉原告）舟山京汇商业投资管理有限公司。
法定代表人孙瑛。
委托代理人（特别授权）翁舟娜。
原告（反诉被告）王灵凯诉被告（反诉原告）舟山京汇商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理，被告（反诉原告）舟山京汇商业投资管理有限公司在举证期间向本院提出对原告（反诉被告）王灵凯的反诉，经审查本院受理了被告（反诉原告）提出的反诉，并决定一并进行审理，本案依法适用简易程序由代理审判员黄诗乔公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王灵凯的委托代理人李伟、黄炜，被告（反诉原告）舟山京汇商业投资管理有限公司的委托代理人翁舟娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一、本诉部分
原告王灵凯诉称，原、被告于2013年1月10日签订了一份关于京汇广场2幢105-106号房屋的《京汇广场租赁合同》，原告于2013年1月18日向被告支付房屋租金102000元以及保证金18000元。被告在招租过程中，不断承诺广场的开业时间，并承诺开业时广场招租率能达到85%以上，店面均系知名品牌，承诺广场属于舟山一流广场，号称“京汇不夜城”，而实际上，招租率连一半都不到，之前招租时允诺的奥特莱斯、1881臻会所都没有入驻，广场人烟稀少，根本没有商业氛围。而且基于被告原因没有及时通过消防验收，直至2013年12月18日才通过，广场才得以开业。而原告于2013年1月实际接收房屋后，马上开始装修，于2013年4月20日装修完毕，原告为准备开业于2013年4月开始招用工作人员，却一直无法正常营业。基于被告无法落实招租过程中的相关承诺和存在严重延期开业等情形，已构成严重违约，导致原告无法实现合同目的，故原告诉至法院，请求：1.依法解除双方于2013年1月10日签订的《京汇广场租赁合同》，租金按实结算（自2013年12月18日至法院确定的解除合同之日）；2.要求被告赔偿原告装修投入损失（以司法评估结果为准），并支付自2013年4月20日至2013年12月18日期间按银行同期贷款利率计算的利息；3.要求被告赔偿原告因延期开业造成的员工工资损失257437元（自2013年4月20日至2013年12月18日）；4.要求返还租房押金18000元；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第三项诉请，要求被告赔偿因延期开业造成的员工工资损失128718.5元。
被告舟山京汇商业投资管理有限公司答辩称，关于开业时间及消防验收问题，京汇广场系开敞式布局，在交付房屋后业主可自行决定何时开业，合同签订后被告将房屋交付给原告，原告于2013年4月装修完毕后开始营业，被告从未允诺过开业时间，被告挑选时间整体开业是为了给商场造势，被告将广场整体开业时间2013年4月28日作为租金起算日已是对原告的让步，原告将消防验收通过之日2013年12月18日作为开业时间严重歪曲事实。消防验收未及时通过系租户在装修过程中违反消防规定导致，而且原告的正常营业从未因消防原因而受到影响。关于招租率和招租品牌问题，宣传资料上85%招租率指的是有意向与被告签约的商户大概有三十余家，合同是草签的，后来有四家左右商户没有进驻，整体开业时实际营业的是29家，已经达到85%。奥特莱斯实际上就是欧洲名品折扣中心，目前还在经营中，1881臻会所由于承租人资金问题，装修到一半停工，未实际营业并非被告过错。被告已按合同规定全面履行合同义务，并且一直努力推广商场形象。现商场整体生意不景气系市场自身及政策调整等原因导致，并非由于被告违约。原告没有法定和约定理由可解除合同，请法院依法驳回原告诉请。
二、反诉部分
反诉原告舟山京汇商业投资管理有限公司诉称，原、被告于2013年1月10日订立了一份《京汇广场租赁合同》，约定将京汇广场2幢105-106号房屋（建筑面积约132.09平方米）出租给反诉被告王灵凯经营甬正麻辣香锅餐饮店。合同签订后，反诉原告将房屋交付给反诉被告使用，反诉被告对房屋进行装修后一直营业。反诉原告将京汇广场整体开业时间2013年4月28日作为租金起算日已是对反诉被告的让步。租赁合同约定租金一年一付（从实际起始日前2个月起付），第一年租金为216900元，第二年租金为227745元，反诉被告承租后仅支付了102000元租金以及18000元保证金，至今尚拖欠342645元租金。反诉原告多次催讨，未果，故诉至法院，请求依法判令反诉被告王灵凯立即支付房屋租金342645元，并自逾期之日起按照拖欠金额的日千分之五支付逾期付款违约金。审理中反诉原告于2014年9月16日提交了解除合同同意书，并变更诉请为：1.确认双方签订的租赁合同于2014年9月16日解除；2.要求被告支付自2013年4月28日至2014年9月16日的租金202202元（扣除已支付的102000元租金），并自逾期之日起按照拖欠金额的日千分之五支付逾期付款违约金，保证金18000元不予返还。
反诉被告王灵凯答辩称，从本案的情况看，反诉原告的违约行为导致合同无法履行，而且反诉被告已经撤离广场，向有关部门办理了注销登记，钥匙已寄送给了反诉原告，合同已无法实际履行。关于租金起算时间，合同约定起算时间是广场正式开业时间，而开业的前提必须通过消防验收，反诉被告认为即使计算租金也应该从2013年12月18日开始。关于租金标准及违约金，由于反诉原告违约，反诉被告认为租金应按合同约定金额的40%支付，且无需支付违约金。
原告（反诉被告）王灵凯、被告（反诉原告）舟山京汇商业投资管理有限公司就本、反诉一并举证。
为了证明自己的主张，原告（反诉被告）王灵凯向本院提交了如下证据（均系复印件）：
一、京汇广场租赁合同，拟证明双方租赁关系及相关约定。
二、收据，拟证明原告交付租金及保证金的事实。
三、消防验收意见书，拟证明京汇广场消防验收情况及时间。
四、广告宣传资料和宣传手册，拟证明被告承诺开业时间、招租率、招租品牌等情况。
五、解除合同函及邮寄单，拟证明原告向被告发函要求解除合同的事实。
六、舟山晚报新闻，拟证明被告曾使用假冒建筑材料被查出的事实。
七、告知函及送达照片，拟证明原告曾向被告指出其违约情况。
八、京汇广场现状目录及照片、光盘，拟证明京汇广场实际入租开业率、商铺现状、人流量情况。
九、照片、个体工商铺及税务注销证明、快递寄送单，拟证明原告已实际腾空商铺、注销税务登记并将承租房屋钥匙交还被告。
十、竣工验收备案表，拟证明京汇广场工程备案的竣工验收时间。
十一、工资领发单及员工身份证明，拟证明原告因被告延期开业产生员工工资损失。
为了证明自己的主张，被告（反诉原告）舟山京汇商业投资管理有限公司向本院提交了如下证据（均系复印件）：
一、舟山市普陀区人民政府专题会议纪要、普陀新闻网报道、今日普陀报道，拟证明京汇广场是普陀区政府大力扶持项目，对提升我区商业氛围、推动商贸发展具有重要意义。
二、舟山京汇不夜城京汇豪庭前期物业服务合同、京汇所述各商户租赁表，拟证明京汇广场商业用户面积为24496.23平方米以及商场内租户情况。
三、被告与舟山星城物业管理有限公司订立的《舟山京汇广场前期物业管理服务协议物业托管合同》、被告2014年5月至6月的水电费清单，拟证明物业公司代收住户水电费用以及被告的用水用电情况。
四、企业法人营业执照、奥特莱斯外部标识及店内照片，拟证明舟山东润奥特莱斯服饰有限公司于2012年11月13日成立，其经营的服饰店尚在营业中。
五、广场部分外景及店家广告照片、舟山晚报刊登的关于京汇广场于2013年4月28日整体开业的新闻、4月28日开业时照片及宣传图片、舟山晚报广告传媒有限公司广告发布协议、广场开业普陀电视台报道、新浪房产广告、亚大广告传媒公司广告合同、京汇车载广告示意图，拟证明广场于2013年4月28日整体开业的事实。
六、舟山广播电视总台与被告订立的广告播放合同、京汇广场网络整合推广方案、2013年七夕节活动广告及相关合同、2013年时尚街拍达人秀活动策划方案、台湾美食节策划方案及承揽合同、舟京文（2013）24号文件、《候车亭广告发布合同》、《公交车载电视广告发布合同》、《户外广告发布业务合同》、《拉手网服务协议》、《大舟山网站广告服务合同》、《大舟山广告置换协议》、舟山晚报广告传媒公司广告发布协议、关于舟山京汇广场户外充气堡申请报告、被告与舟山博纳文化传播有限公司订立的电视播出广告合同，拟证明被告一直努力推广广场形象。
七、舟公消审（2013）第0008号舟山市建设工程消防审核意见书，《消防检测问题告知单》，拟证明租户的装修缺陷影响了广场的整体验收。
八、（2014）浙舟民终字第57号民事判决书，拟证明消防未通过并不影响租户正常营业，租金照付。
九、京汇广场4月28日整体开业时出租率表、京汇广场物业管理名册表，拟证明京汇广场整体开业时的出租情况。
经审理查明，原告（反诉被告）王灵凯与被告（反诉原告）舟山京汇商业投资管理有限公司于2013年1月10日签订了一份《京汇广场租赁合同》，合同约定被告（反诉原告）将京汇广场2幢105-106号（建筑面积约132.09平方米）的商铺出租给原告（反诉被告）经营甬正麻辣香锅餐饮店，第一年租金216900元，第二年租金227745元，第一期租金于合同签订之日起3日内支付，以后每期租金在当期起始日2个月前支付，合同签订后3日内原告（反诉被告）需支付给被告（反诉原告）保证金18000元。2013年1月18日原告（反诉被告）交付给被告（反诉原告）租金102000元以及保证金18000元。合同签订后，原告（反诉被告）就开始装修，并于2013年4月20日装修完毕。原告（反诉被告）表示其于2013年5月开始试营业，被告（反诉原告）表示原告（反诉被告）于装修结束后即开始营业。京汇广场于2013年4月28日整体开业，此前在多家媒体上刊登开业广告。京汇广场建设工程于2013年7月2日通过竣工验收，京汇广场建设工程以及内部装修建设工程于2013年12月18日通过消防验收。在消防验收过程中，舟山市公安消防支队曾提出过整改意见：购物商场内设置的柜台、货架等物品不应影响疏散走道和安全出口的正常使用；各商业体平面布局不应影响室内消火栓使用；建筑物的外墙装饰装修、建筑屋面使用以及广告牌的设置，不得影响防火、逃生和灭火救援等。原告（反诉被告）在经营期间未因消防验收未及时通过而受到任何行政处罚。2014年6月29日，原告（反诉被告）发函给被告（反诉原告）要求解除合同，被告（反诉原告）未同意。原告（反诉被告）于2014年8月6日办理了税务注销登记，于2014年8月7日办理了工商注销登记，同时原告（反诉被告）腾空了租赁房屋，并将房屋钥匙邮寄给被告（反诉原告）。
另查明，被告（反诉原告）曾发布宣传资料，宣传用语上载明：85%业态入驻装修中，并宣传入驻商户中包括奥特莱斯、1881臻会所。京汇广场系开敞式布局，商业用户面积为24496.23平方米，截止到2013年4月28日，京汇广场的商业出租面积达到18319.72平方米（不包括京汇房产售楼处），出租率为75%左右。入驻商铺中包括了欧洲名品折扣中心以及1881臻会所，现欧洲名品折扣中心仍在营业中，1881臻会所装修到一半，现处于停工状态。由于生意不景气，现京汇广场部分商铺处于停业状态，已有6家商铺提起诉讼，10家商铺准备提起诉讼。
以上事实，由原、被告陈述，房屋租赁合同等证据予以证实。
本院认为，本、反诉的争议焦点为双方在租赁过程中有无违约行为以及租金能否扣减。关于合同解除问题，双方签订的租赁合同合法有效，对双方均具有约束力，在履行过程中由于生意不景气，原告（反诉被告）曾于2014年6月29日向被告（反诉原告）提出解除合同的请求，但未获得同意，因原告（反诉被告）没有法律规定或合同约定可以单方解除合同的权利，合同当时并未解除，被告（反诉原告）于2014年9月16日同意解除合同，双方就解除合同达成一致意见，本院予以确认。关于消防验收以及租金起算时间问题，原告（反诉被告）认为未经消防验收合格的房屋不得出租，故租金起算日应为消防验收通过之日即2013年12月18日，被告（反诉原告）认为消防验收未及时通过的部分原因是由于租户装修不规范导致，且原告（反诉被告）经营未因消防原因而受到影响，故应以广场整体开业时间2013年4月28日作为租金起算日。本院认为，被告（反诉原告）于2012年10月已将房屋交付给原告（反诉被告）使用，虽然消防验收未及时通过，但消防问题未影响原告（反诉被告）的正常经营，故本院认为以广场整体开业时间2013年4月28日作为租金起算日较为合理。关于招租率以及招租品牌问题，被告（反诉原告）在宣传资料中载明：85%业态入驻装修中，并宣传入驻商户中包括奥特莱斯、1881臻会所，被告（反诉原告）表示该宣传资料发布在原告（反诉被告）承租之后，但其未提供相应证据证明，本院对被告（反诉原告）该主张不予采纳。而实际上京汇广场整体开业时出租率为75%左右，被告（反诉原告）的广告宣传行为虽未违反双方签订的房屋租赁合同，但其违反了应如实告知对方的合同附随义务。关于租金支付和腾退问题，原告（反诉被告）虽因市场人气不足而导致经营困难致最终停业，但其未按照合同约定及时支付租金的行为已构成违约。原告（反诉被告）的装修投入、员工工资系其经营成本，且双方在租赁合同中未对装修添附的处置作出约定，在被告（反诉原告）无根本违约前提下要求其赔偿无法律依据。由于被告（反诉原告）违反合同附随义务，本院酌定租金按合同约定的90%计付，并可免除滞纳金，原告（反诉被告）交纳的18000元保证金在应支付的租金中抵扣。因原告（反诉被告）已腾空房屋并交还钥匙，被告（反诉原告）可自行收回商铺。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王灵凯与被告（反诉原告）舟山京汇商业投资管理有限公司于2013年1月10日签订的《京汇广场租赁合同》于2014年9月16日解除。
二、原告（反诉被告）王灵凯应支付给被告（反诉原告）舟山京汇商业投资管理有限公司拖欠的房屋租金181982元，扣除原告（反诉被告）交付的18000元保证金后为163982元，以上款项限原告（反诉被告）王灵凯于本判决生效之日起一个月内支付。
三、驳回原告（反诉被告）王灵凯的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）舟山京汇商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉受理费减半收取2716元，反诉受理费1992元，合计4708元，由原告（反诉被告）王灵凯负担3766.4元，由被告（反诉原告）舟山京汇商业投资管理有限公司负担941.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 黄诗乔
二〇一四年九月十八日
书 记 员 蒋 维
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。