文书内容湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初3746号原告：张艳，女，1975年10月22日出身，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：朱敏，湖北伟宸律师事务所律师。被告：武汉致盛集团有限公司，住所地武汉市江汉区长江日报路28号。法定代表人：邓伟，董事长。委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩静，湖北成和诚律师事务所律师。原告张艳与被告武汉致盛集团有限公司（以下简称致盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳的委托诉讼代理人朱敏，被告致盛公司的委托诉讼代理人周翠红、韩静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告致盛公司支付原告张艳延期交房违约金5490元（以交房款1525055元为基数，按日0.2‰的标准自2017年1月24日至2017年2月10日，共计18日）；2、判令被告致盛公司支付原告张艳逾期办证违约金27603.5元（以房款1525055元为基数，按日0.1‰的标准自2017年6月30日起至2017年12月28日，共计181日）；3、由被告致盛公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年5月20日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（菱角湖壹号项目）约定，原告张艳购买该小区第1-2幢1号楼2单元18层1号房屋，面积88.26平方米，总价为1525055元。原告张艳按约支付了购房款，但被告致盛公司未按约于2016年12月31日前交房。2017年4月22日，原告张艳接收房屋。之后被告致盛公司一直未通知原告张艳领取办理不动产权证书的资料，导致原告张艳不能办理不动产权证书，直到2017年12月28日，被告致盛公司才办理完不动产权属证明。被告致盛公司的前述行为严重侵害了原告张艳的合法权益，依法应承担违约责任。原告张艳已收到的6956元仅是逾期交房部分违约金，且其向被告致盛公司出具的收条中放弃权利的格式条款因违反法律及行政法规强制性规定无效。故原告张艳诉至本院，请求判如所请。被告致盛公司辩称，1.双方已就逾期交房应由被告致盛公司承担的违约金协商一致，被告致盛公司早已实际履行，原告张艳为此曾向被告致盛公司出具《收条》并承诺不再因该逾期交房再向被告致盛公司提出任何主张或要求。故原告张艳无权就逾期交房又要求被告致盛公司承担违约责任。3.房屋权属证明延期办理是因政府政策及办证机构发生变更，相关权属登记程序及要求发生变化造成，按合同约定，被告致盛公司不应承担延期办证的违约责任。2016年，武汉市成立了不动产登记中心，2016年底将原由各区进行的房产权属初始登记收归该中心统一办理。被告致盛公司与原告的房屋买卖合同签订时，不动产登记中心没有成立，所有的房屋权属初始登记均由各区房地局办理。被告致盛公司根据当时政策的规定及办证期限的要求，约定了办理房屋初始登记的时间。该约定时限并未考虑到权属登记部门及登记要求、流程发生变更的情形，2017年房屋权属登记由初始登记变更为不动产权属登记是被告致盛公司无法预见到的，属于重大情势变更，因该政策发生的变化导致的影响被告致盛公司不应承担任何责任。即使被告致盛公司要承担违约责任，原告张艳也未提供证据证明其逾期办证受到的损失，不应当得到支持。综上所述，被告致盛公司认为原告张艳的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年5月20日签订《武汉市商品房买卖合同》约定，买受人（指原告张艳）购买出卖人（指被告致盛公司）投资建设的菱角湖壹号项目中位于第1-2幢1号楼2单元18层1号房屋，面积为88.26平方米，单价每平方米为17279.11元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、……7、燃气：管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起10日内书面告知买受人。合同第十一条约定：逾期交房超过90日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理。1、……3、买受人同意出卖人将房地产初始登记期限延长为180日，即出卖人应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因出卖人的责任造成买受人不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向买受人支付违约金。合同附件六第七条约定，关于不可抗力等不可归责于卖方原因的补充约定：在下列情况下，卖方有权相应顺延本房地产的交付期限、无须承担延期交付和延期办证的违约责任。1、国家法律法规、政策变更或政府专业部门、机构有关规定发生或机构变更；2、受政府相关部门控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，且卖方出示相关主管部门或机构证明文件的；……。签订合同当日，原、被告签订《装修合同》约定，甲方（指原告张艳）同意由乙方（指被告致盛公司）选聘具体装修资质的专业装修公司对涉案房屋进行装修，乙方应确保于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付。前述合同签订后，原告张艳按约支付了购房款。涉案房屋于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。原告张艳于2017年4月22日收到被告致盛公司交付的房屋钥匙等物品。同日，原告张艳向被告致盛公司出具《收条》一份，该《收条》载明：“今收到涉案房屋延期交房违约金计6956元，除此外，本人不再因该延期交房而向贵公司提出任何主张或要求”。同日，原告张艳向被告致盛公司支付面积补差款12274元，退补差价后该房屋总房款为1537328元。被告致盛公司于2017年9月19日向武汉市不动产权登记中心提交涉案楼盘的相关资料，于同年12月28日办毕《不动产权属证明》（法定办理时限为30个工作日，承诺时限为20个工作日）。另查明，《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）于2015年3月1日施行，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称细则）于2016年1月1日施行。武汉市不动产登记中心于2016年6月成立，此后武汉市不动产登记中心均按前述《条例》和《实施细则》规定办理相关权籍调查及登记手续。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，应予认定。双方均应按合同约定享受权利和履行义务。关于逾期交房问题。就被告致盛公司迟延向原告张艳交付房屋，原告张艳、被告致盛公司在交房时对此达成一致处理意见，由被告致盛公司向原告张艳支付违约金6956元，原告张艳不再因该延期交房向被告致盛公司提出任何主张，原告张艳向被告致盛公司出具《收条》予以说明。故对原告张艳要求被告致盛公司支付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同虽约定被告致盛公司应当在2016年9月30日前交房，但签订合同当日原告张艳、被告致盛公司又签订《装修合同》，约定被告致盛公司应于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付，因此实际上被告致盛公司应于2016年12月31日前交房，被告致盛公司于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即符合交房条件，原告张艳于2017年2月19日收房时已具备合同约定的交房条件，此时原告张艳收取6956元违约金并向被告致盛公司出具的《收条》，虽为格式条款，但并非单方面免除被告致盛公司的责任、加重原告张艳的责任及排除张艳的主要权利，故原告张艳称已收到的6956元仅是逾期交房部分违约金，且收条中放弃权利的格式条款因违反法律及行政法规强制性规定无效的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期办理不动产初始登记的问题。原告张艳、被告致盛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定：被告致盛公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因被告致盛公司的责任造成原告张艳不能办理房地产权证书的，原告张艳同意被告致盛公司将房地产初始登记期限延长为180日，即被告致盛公司应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因被告致盛公司的责任造成张艳不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向原告张艳支付违约金。根据该约定，被告致盛公司应于商品房交付使用之日的2017年4月22日后起算180日，即2017年10月19日前办理完房地产初始登记。被告致盛公司实际于2017年12月28日办理完房地产初始登记，逾期70天。故被告致盛公司应承担的违约金为10761元（1537328元×0.1‰×70天）。被告致盛公司的该项答辩理由部分成立。被告致盛公司称逾期取得不动产权属登记原因系重大情势变更的证据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉致盛集团有限公司向原告张艳支付延期办理不动产权证书的违约金10761元；二、驳回原告张艳的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费314元，由原告张艳负担212元（已付），被告武汉致盛集团有限公司负担102元（此款原告张艳垫付，由被告武汉致盛集团有限公司随上述判决款项一并给付给原告张艳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  袁毅然二〇一八年六月二十二日书记员  柯 锴湖北省武汉市江汉区人民法院裁判文书签批表案号：（2018）鄂0103民初3746号案由：房屋买卖合同纠纷当事人：原告张艳被告武汉致盛集团有限公司主  审  人                  2018-6-22      校对人：袁毅然拟印份数：10份