广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终3977号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：胡润祥，男，1983年2月14日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：陈惠华，女，1978年11月8日出生，汉族，住广东省中山市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐新如，广东ＸＸ海天律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨雪欣，广东ＸＸ海天律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人胡润祥、陈惠华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。二、因通大公司已将涉案商品房交付买受人，故通大公司逾期办证不影响买受人对商品房的占有、使用或处分。一审法院亦已认定买受人已实现商品房的基本价值。因此，即使通大公司存在违约行为，该违约行为亦未给买受人造成损失。三、若因通大公司逾期办证，需向涉案小区业主支付巨额违约金，则通大公司将无力履行相应的赔偿义务，业主权利亦将失去保障。四、通大公司应支付的逾期递件办证违约金应以买受人已付首期款作为计算基数；五、买受人主张逾期递件办证违约金已过诉讼时效期间。被上诉人胡润祥、陈惠华辩称，一审判决认定事实清楚，通大公司应支付逾期办证违约金至通大公司实际办证之日。胡润祥、陈惠华向一审法院起诉请求：通大公司向胡润祥、陈惠华支付逾期办证违约金[从2012年3月1日起每日按总房款的万分之二计算至实际办理房产证之日止，暂计至2016年3月30日的违约金为51822.2元]。一审法院认定事实：2009年10月23日，胡润祥、陈惠华与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：胡润祥、陈惠华购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭8幢401房，房价款为173900元；现金付款34900元约定付款时间为2009年10月23日，商业贷款139000元约定付款时间为2009年11月23日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿。”《中山市商品房买卖合同》签订后，胡润祥、陈惠华向通大公司支付了房价款173900元，并由通大公司向胡润祥、陈惠华出具购房发票。通大公司称胡润祥、陈惠华已于合同约定交楼期限内收楼。胡润祥、陈惠华称确认已入住上述商品房，但没有办理正式收楼手续，具体入住时间记不清楚，通大公司逾期办证应从合同约定交付时间之日起540个工作日后计算逾期办证违约金。2013年11月29日，通大公司将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所。后胡润祥、陈惠华以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，胡润祥、陈惠华诉至一审法院，提出前述诉求。胡润祥、陈惠华在一审庭审中表示同意从2012年3月2日起算逾期办证违约金。一审法院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后540个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定交房之日为2009年12月31日，故通大公司应于交付后540个工作日内即2012年3月2日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司于2013年11月29日才将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，显然属于通大公司违约，通大公司应向胡润祥、陈惠华承担支付逾期办证违约金的责任。现双方同意从2012年3月2日起计算逾期办证违约金，一审法院予以支持。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日，而非办证之日。为此，通大公司应支付胡润祥、陈惠华2012年3月2日至2013年11月29日期间的逾期递件办证违约金为22189元（173900元×2/10000×638日）。关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定按首期款作违约金计算基数，因该条款并未对逾期办证计算违约金基数进行约定，故通大公司的辩解理由不成立。关于违约金计算标准过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按胡润祥、陈惠华已付房价款的每日万分之二计算违约金给胡润祥、陈惠华。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。关于通大公司主张逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。一审法院认为，上述条款约定的逾期办证违约金按日累加计算，是卖方逾期办证时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。逾期办证期间的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故一审法院对通大公司关于涉案商品房逾期办证违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。综上，胡润祥、陈惠华诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向胡润祥、陈惠华支付逾期递件办证违约金22189元；二、驳回胡润祥、陈惠华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，减半收取548元，由通大公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：胡润祥、陈惠华与通大公司签订的商品房预售合同及补充协议均为通大公司提供的格式合同。胡润祥、陈惠华主张，通大公司并未通知其收取涉案商品房的房产证，通大公司也未通知其递交任何办证资料。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中通大公司与胡润祥、陈惠华对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议，故本案二审争议焦点有三：一是双方约定的逾期办证违约金究竟应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高；三是买受人主张的逾期递件办证违约金是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，通大公司应支付的逾期办证违约金应以其实际已向通大公司支付的购房款为计算基数。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常之理解，已付房价款应指买受人已实际支付之购房款，即既包括买受人所支付之首期款，亦当然包括买受人通过按揭的方式已实际支付之购房款。买受人直接向通大公司支付之首期款视作买受人已支付之价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付之购房款，最终由买受人向银行承担清偿之责任，并无碍于通大公司对该部分购房款之领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作之约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得之退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款之权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，于买受人的权利影响甚巨。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定之格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得之赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作之限缩解释，向买受人作了提示及说明。故补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定于买受人不产生法律效力。一审法院认定通大公司需按双方在《中山市商品房买卖合同》中的约定，按买受人已实际支付之购房款支付逾期办证违约金，衡之于双方的权利义务，并无不公，本院予以维持。关于争议焦点二，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。合同法第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在涉案商品房买卖合同中已对逾期办证违约金的计算已有明确约定。通大公司作为该格式合同之提供者，应对因其违约行为而应承担之违约责任作出充分之考量及评估。且因通大公司的违约行为，买受人至今未取得涉案商品房的完整物权，对涉案商品房之处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有之密切联系，买受人因通大公司的违约受到的损失显而易见。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定之计算标准所得之违约金过分高于其损失，故双方合同约定的违约金并未过分高于买受人因此受到的损失，通大公司应当按照合同约定的逾期递件办证违约金的计算标准向买受人支付违约金。关于争议焦点三，即买受人主张的逾期递件办证违约金是否超过诉讼时效的问题。虽然根据法律规定，买受人应自知道或应当知道其权利受损之日的两年内提起诉讼。但买受人主张的逾期递件办证违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期办理递件办证义务的持续而延续。本案中，虽然通大公司已于2013年11月29日履行涉案房产的递件办证义务，但通大公司并未举证证明其在履行递件办证义务后其已将办理递件办证的相关情况告知买受人。因通大公司未履行告知义务，买受人无从知晓通大公司办理递件办证手续的相关事宜。通大公司关于买受人提起本案诉讼已超过两年诉讼时效的主张，理据不足，本院不予支持。本院认定，买受人提起本案诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。综上所述，通大公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费355元（中山市通大房地产有限公司已预交1096元），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  官 琳代理审判员  马燕清代理审判员  刘 通二〇一六年十二月三十一日书 记 员  高 丽