山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第2573号
上诉人（原审被告）青岛链家宝业房地产经纪有限公司。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人崔玉姝，山东清泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）柳健。
委托代理人刘宝宏，山东润世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘霞。
委托代理人刘宝宏，山东润世律师事务所律师。
原审第三人方文华。
上诉人青岛链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家宝业公司）因与被上诉人柳健、刘霞、原审第三人方文华居间合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民一民初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员许红担任审判长、代理审判员潘红燕担任本案主审、代理审判员龙骞参加评议的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
柳健、刘霞在原审中诉称，2012年8月5日，柳健、刘霞与链家宝业公司、方文华签订《居间服务合同》，促成柳健、刘霞与方文华签订《房屋买卖合同》和《买卖定金协议书》，将方文华所有的位于青岛市市北区同乐三路3号×号楼×单元××室房屋出售给柳健、刘霞，柳健、刘霞向链家宝业公司支付居间服务费33840元，向方文华支付了购房定金5万元。支付定金后，柳健、刘霞对房屋进行设计测量时，发现方文华出售的房屋北卧室衣橱遮挡处内墙因渗漏而大片剥皮脱落，继而对外墙查勘同样发现渗漏修补痕迹。柳健、刘霞认为，涉案房屋存在工程质量问题，在看房过程中，方文华隐瞒房屋质量问题欺诈柳健、刘霞，链家宝业公司作为专业的房屋经纪机构，对柳健、刘霞隐瞒房屋存在墙体渗漏的问题未尽居间义务，致使柳健、刘霞受到欺诈，支出的居间服务费和购房定金无法追回，故所受损失依法应由链家宝业公司承担赔偿责任。在多次交涉未果的情况下，柳健、刘霞诉至法院，现请求：1、依法判令链家宝业公司退还柳健、刘霞已支付的居间代理费33840元；2、依法判令链家宝业公司对柳健、刘霞支付给方文华定金50000元及应按定金罚则加倍返还定金共计100000元承担连带赔偿责任。
链家宝业公司在原审中辩称，1、柳健、刘霞与链家宝业公司并未违反合同及法律规定，柳健、刘霞与链家宝业公司的居间合同已经完成，柳健、刘霞的请求没有事实和法律依据；2、链家宝业公司没有故意隐瞒行为，柳健、刘霞是房屋的买受方，查看房屋是柳健、刘霞的义务，链家宝业公司作为居间人，在查看房屋方面只是协助义务，且链家宝业公司也尽到了查看义务；3、假设房屋的出卖方确有隐瞒房屋质量的行为而给柳健、刘霞造成损失，那么柳健、刘霞的所有损失应向房屋的出卖方主张，而不应向链家宝业公司主张。请求法院依法驳回柳健、刘霞的诉讼请求。
方文华在原审中述称，1、方文华没有隐瞒房屋存在质量瑕疵的事实和故意，尤其是柳健、刘霞自身也确认柳健、刘霞去看房时方文华并未在场，一切都是柳健、刘霞在详细查看房屋现场之后才自主决定按照现状购买该房屋，因此柳健、刘霞的主张并不成立，更说明链家宝业公司居间义务已经完成，柳健、刘霞要求退还支付代理费，我方认为没有依据；2、关于柳健、刘霞的第2项诉求，我方认为这不是居间合同的法律范畴，应驳回其请求。
原审法院经审理查明，方文华在链家宝业公司处登记出售其名下位于青岛市市北区同乐三路3号×号楼×单元××室房屋，2012年8月5日，柳健、刘霞在链家宝业公司销售人员代军委的带领下查看该房屋。
当日，柳健、刘霞、链家宝业公司与方文华签订《居间服务合同》，该合同第三条载明：各方同意，应向链家宝业公司支付的居间代理费为33840元，由柳健、刘霞承担，并于合同签订当日向链家宝业公司支付。随后，柳健、刘霞如约向链家宝业公司支付了33840元的居间服务费。
同日，柳健、刘霞与方文华签订《买卖定金协议书》和《青岛市存量房屋买卖合同》，将方文华所有的涉案房屋出售给柳健、刘霞。当日，柳健、刘霞向方文华支付了购房定金5万元。但由于双方发生纠纷，剩余购房款柳健、刘霞一直未付，涉案房屋也一直未交接。
原审庭审中，柳健、刘霞为证明其主张提交了以下证据：
一、《居间服务合同》一份，证明：1、链家宝业公司与柳健、刘霞、方文华共同签订《居间服务合同》，促成柳健、刘霞购买方文华出售的涉案房屋；2、《居间服务合同》第一条第4款约定，链家宝业公司有义务协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋。柳健、刘霞认为，链家宝业公司作为专业的房地产居间服务机构，有专业的看房知识和查看义务。在查看房屋过程中，链家宝业公司有能力、有经验看到房屋的大面积渗漏情况，也有义务提示柳健、刘霞，但链家宝业公司不做任何提示，帮助方文华隐瞒房屋渗漏的事实；3、在居间服务的履行过程中，链家宝业公司及方文华未向柳健、刘霞提交房产证及房产证内容，无法说明链家宝业公司履行了居间查看义务。
链家宝业公司质证称，对该证据真实性无异议，对证明事项的2、3有异议，链家宝业公司只是协助查看义务，柳健、刘霞才是房屋的买受人，柳健、刘霞对房屋应当尽到查看义务，而不应让链家宝业公司承担过多的义务。链家宝业公司及方文华已经向柳健、刘霞出示过房产证，柳健、刘霞知道房屋的权属情况，居间人已尽居间义务。
方文华质证称，我方已经向柳健、刘霞出示过所有权证书，双方签订的房屋买卖合同对房屋权属证书、证号记载的很清楚。
二、涉案房屋北卧室的照片五张，其中四张照片显示“房间内窗户右上角处有大片的渗水痕迹和墙皮脱落”，另外一张照片显示“一个橱柜遮挡在上述渗水痕迹和墙皮脱落的位置”，证明：1、方文华在出售房屋的过程中，将房屋漏雨处用橱柜和其他物件遮挡，隐瞒房屋存在渗漏的质量瑕疵事实；2、柳健、刘霞在进行房屋设计测量时挪开橱柜发现房屋存在渗漏质量瑕疵。
链家宝业公司质证称，对该证据真实性有异议，这不是当时现场查看时的情况，经过我们向工作人员落实，我公司工作人员记不清楚看房时房屋漏雨处是否有遮挡。
方文华质证称，对该证据真实性有异议，该照片不能证明柳健、刘霞所述的漏雨、遮挡，从图片来看，该水迹部分是十分干爽的，位于天花板上，不是橱柜、窗帘就能遮挡住的，也不是方文华有意遮挡，柳健、刘霞第一次看房时方文华并未在现场，只是链家宝业公司领着柳健、刘霞先去看房，当时房屋内有租客租用，方文华没有故意遮挡和隐瞒的必要，方文华是现状售房。
三、现场勘查照片六张，其中三张照片显示“北卧室顶部外侧及北阳台顶部与女儿墙结合部的渗水状况”，另外三张显示“北卧室东北角漏水墙体的另一侧厨房内的渗水状况”，证明：1、北卧室顶部外侧及北阳台顶部与女儿墙结合部有修补过的痕迹，并且修补过的地方，在勘查时仍然有水渗出；2、北卧室东北角漏水墙体的厨房一侧顶部出现漏水情况，厨房顶棚PVC板接缝处有漏水后的沉积物，厨房漏水处的吊橱已被水泡烂。足以说明房屋漏水情况严重，经过修理无法根除漏水问题。
链家宝业公司质证称，对该证据真实性无异议，但无法证明柳健、刘霞所述的事实。
方文华质证称，对该证据真实性无异议，柳健、刘霞用该证据证明房屋质量无法修复，证明力不足，柳健、刘霞如果认为房屋质量无法修复，应申请鉴定。我方认为，这些房屋质量都是小的房屋瑕疵，完全可以经过正常的房屋修缮进行处理，且费用也不高，这些修缮费用本来就是柳健、刘霞在购房时已经考虑到的，现在却以此说房屋质量无法修复，不能自圆其说，更不能支持其解除合同或撤销合同的请求。
链家宝业公司称，其在提供居间服务的过程中产生过必要费用，但无相关证据提交。
原审另查明，原审法院于2012年9月25日受理柳健、刘霞诉方文华及链家宝业公司房屋买卖合同纠纷一案，经原审法院审理，于2013年6月5日作出（2012）北民一民初第597号民事判决，该判决书认定的事实包括：诉讼期间，原审法院对涉案房屋进行了现场勘验，勘验结果为，涉案房屋北卧室窗台的右侧墙角存在大片的渗水痕迹和墙皮脱落现象，该房间内摆放着一个橱柜（橱柜上并无杂物），整个房间的状况与柳健、刘霞在庭审中提交的五张照片显示的情况基本吻合。但是，现场勘验时，房屋内的橱柜并没有遮挡在墙体渗水的位置。北卧室顶部外侧及北阳台顶部与女儿墙接合处有修补过的痕迹，并且修补过的地方，在勘验时仍然有水渗出。勘验时，方文华自认，涉案房屋在柳健、刘霞看房之前便存在渗水问题，曾在北卧室屋顶做过防水维修但仍未彻底修复。方文华通过链家宝业公司对外出售该房屋时，并未告知链家宝业公司或柳健、刘霞涉案房屋存在上述情况。涉案房屋除了北卧室存在渗水痕迹和墙皮脱落现象之外，客厅的天花板也存在墙皮脱落，阁楼西卧室的西侧墙体也有一道较长的裂缝，厨房的橱柜内也有渗水现象。经询问链家宝业公司销售人员代军委得知，在其带领柳健、刘霞看房时，柳健、刘霞曾提到过阁楼西卧西侧墙体裂缝的问题，且作为主要问题重点讨论，同时也谈及过其他房屋质量问题。但是，对看房时是否发现涉案房屋北卧室存在渗水痕迹和墙皮脱落现象、是否谈论过该质量问题，代军委称自己记不清了。
该判决裁判理由部分载明：从《定金协议》中对于5万元定金的约定可以看出，所谓的“违约”是指不签订合同，因此该定金属于立约定金而非违约定金，即只有在方文华未按《定金协议》的约定与柳健、刘霞签订买卖合同时方应向柳健、刘霞双倍返还5万元定金。同时，双方签订《定金协议》的目的是为了保障柳健、刘霞的订约机会，避免方文华与他人签约将涉案房屋另行出售。现因涉案房屋存在质量问题，柳健、刘霞以方文华欺诈为由要求撤销合同，是其主动放弃该订约机会，而非方文华没有履行签订合同的义务。总之，在合同已经签订的情况下双倍返还定金没有合同依据。因此，柳健、刘霞的该项诉请不应支持。
该判决主文载明：一、撤销柳健、刘霞与方文华于2012年8月5日就青岛市市北区同乐三路3号×号楼×单元××室房屋签订的《房屋买卖合同》和《买卖定金协议书》；二、方文华于判决生效后十日内向柳健、刘霞退还定金人民币50000元。
原审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、链家宝业公司是否促成了柳健、刘霞与方文华之间的交易；二、链家宝业公司是否应当向柳健、刘霞承担双倍返还5万元定金的连带责任。
（2012）北民一民初字297号案件的生效判决书已经撤销了柳健、刘霞与方文华于2012年8月5日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》和《买卖定金协议书》，且判决方文华返还柳健、刘霞定金5万元。因此，柳健、刘霞与链家宝业公司实际上并没有促成柳健、刘霞与方文华之间的房屋买卖交易，双方之间的合同关系并不成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”链家宝业公司所收取居间服务费已无事实基础和法律依据，应当予以返还。虽然链家宝业公司称其为提供居间服务支出必要费用，但没有提交证据证明该费用的存在，原审法院不予采信。
关于柳健、刘霞主张的链家宝业公司应承担双倍返还5万元定金的连带责任问题，（2012）北民一民初字597号已经予以处理。因此，本案中对柳健、刘霞的该项诉讼请求不予处理，相应案件受理费应予退还。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决：链家宝业公司于判决生效后十日内向柳健、刘霞退还居间服务费人民币33840元；如链家宝业公司未按本判决指定的期间履行给付柳健、刘霞金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币646元，由链家宝业公司承担。宣判后，链家宝业公司不服，向本院提起上诉。
上诉人链家宝业公司上诉称，原判部分认定事实不清，适用法律不当。一、上诉人链家宝业公司已经促成被上诉人柳健、刘霞与原审第三人方文化之间的房屋买卖合同，房屋买卖合同成立，该合同被撤销并不意味着不成立，只是没有法律约束力而已；二、被上诉人与第三人之间的房屋买卖合同被撤销并非由上诉人所造成，上诉人没有过错，被上诉人即使有损失也应向第三人主张。因此，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人柳健、刘霞答辩称，原审第三人方文华在出售房屋的过程中隐瞒严重质量缺陷，双方之间的房屋买卖合同已经生效判决撤销，被上诉人无法实现居间合同的目的。上诉人作为专业的房屋中介机构，有义务对交易房屋的权属、质量缺陷等进行了解，及时反馈给交易相对方，但上诉人未尽相应的提示和告知义务，其在带领被上诉人看房过程中存在过错。原判正确，应予维持。
原审第三人方文华未作陈述。
经本院审理查明的事实与原审一致。
本案经调解，当事人之间未达成一致。
本院认为，本案的焦点问题是：上诉人对于被上诉人与原审第三人之间合同被撤销是否具有过错。
本案中，上诉人、被上诉人与原审第三人签订的《居间服务合同》无违反国家禁止性法律规定之处，应为合法有效，合同当事人均应依照该协议行使权利，履行义务。被上诉人与原审第三人通过上诉人的居间服务签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同虽然后被生效判决撤销，但合同已经成立的法律后果并不因此改变。根据合同法的有关规定，上诉人促成了被上诉人与原审第三人之间的合同成立，而现被上诉人没有证据证明上诉人在提供居间服务的过程中存在故意隐瞒涉案房屋存在质量问题或提供虚假信息的行为，且其不能证明上诉人负有对交易房屋的质量缺陷等进行了解并告知的义务，因此，被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同被撤销并非由上诉人过错造成，被上诉人作为委托人应当按照约定向上诉人支付报酬。故被上诉人要求上诉人返还已支付的中介费，于法无据，不应得到支持。综上，上诉人上诉理由成立，原审判决上诉人向被上诉人返还中介费属适用法律不当，导致判决结果错误，本院应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市市北区人民法院（2013）北民一民初字第38号民事判决；
二、驳回被上诉人柳健、刘霞的诉讼请求。
一审案件受理费646元、保全费1245元、二审案件受理费646元，共计2537元，由被上诉人柳健、刘霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 红
代理审判员 潘红燕
代理审判员 龙 骞
二〇一四年三月三日
书 记 员 王庆光
书 记 员 张 燕