福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2014）晋民初字第4645号原告泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司，住所地泉州市洛江区华景仁居C1-202室，组织机构代码74906444－4。法定代表人董群阳，该公司总经理。委托代理人黄必良、蒋宏斌，福建致理律师事务所律师。被告泉州市浮桥房地产开发公司，住所地泉州市鲤城区浮桥镇政府（浮桥办事处）大院内，组织机构代码15618058－9。法定代表人黄庆祥，该公司总经理。委托代理人曾亚建，泉州市鲤城区筍江法律服务所法律工作者。被告福建华伦集团公司，住所地石狮市南环路，组织机构代码15432238－7。法定代表人蔡少雄，该公司董事长。原告泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司（下称物业公司）与被告泉州市浮桥房地产开发有限公司（下称浮桥公司）、福建华伦集团公司（下称华伦公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋宏斌及被告浮桥公司的委托代理人王景升到庭参加诉讼，被告华伦公司未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告与福建新天盛房地产开发有限公司（下称新天盛公司）于2009年12月30日签订前期物业服务合同，聘请原告为址在泉州××桥南××区A1江夏丽景安置房小区（下称江夏丽景小区）的前期物业服务公司，合同期限自2009年12月10日起至2012年12月9日止。物业管理费为，高层住宅1.10元/月/㎡，公摊水电费按实分摊。合同期满后，该小区未聘请新的物业公司，仍由原告继续服务至今。该小区中的1－1003、1－1203、1－1303、1－1403、1－1503、1－1504、1－1603、1－1604、1－1803、1－2004、1－2203、2－704、2－804、2－904、2－1004、2－1304、2－1404、2－1504、2－1701、2－1801、2－2001、2－2204、5－1103、5－1403等共计24套房产（下称涉诉房产）（总面积3006.15㎡）登记的业主为被告浮桥公司。被告浮桥公司未缴纳物业费和公摊水电费。在原告向其催讨时，被告浮桥公司称上述房产的实际产权人和使用人为被告华伦公司。请求判令，两被告共同支付自2010年5月1日起至2014年5月31日止的物业费和公摊水电费共计212674元及滞纳金47964元。被告浮桥公司辩称，1.其并非涉诉房产的产权人，无义务缴纳涉诉房产的物业服务费用。2.原告诉求的交纳物业服务费的义务主体错误，本案涉诉房产尚未交付使用，应由建设单位新天盛公司交纳物业费用。3.即使原告起诉的义务主体无误，但原告向涉诉房产所在的小区业主收取物业服务费用缺乏事实和法律依据。4.即使原告起诉的义务主体无误，且原告按《前期物业服务合同》行使物业服务的权利符合法律规定，但原告的部分诉讼请求超过了诉讼时效。5.原告主张的“物业费标准”和“公摊水电费”系其自己作出的，其真实性无法认定。综上，请求驳回原告的起诉。被告华伦公司未作答辩。本案争议的焦点为，1.被告浮桥公司是否为涉诉房产的业主，应否缴纳相应的物业服务费用？2.原告请求被告缴纳的物业服务费和公摊水电费是否具有事实依据和符合法律规定？3.原告的起诉是否部分超过诉讼时效？4.原告的滞纳金是否符合法律规定？对此，本院予以分析查明、分析和认定如下。当事人对争议焦点的意见如同其诉辩主张。审理中，原告提供如下证据：1.前期物业服务合同1份，证明新天盛公司于2009年12月30日与其签订前期物业服务合同，由其担任江夏丽景小区的前期物业服务公司。该小区物业管理费为，高层住宅按1.1元/月/㎡计付，公摊水电费按实分摊。业主、物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按每日1‰的标准支付滞纳金。2.泉州××桥南××区改造及立交桥建设指挥部鲤城工作小组办公室（下称拆迁办）出具的《浮桥房地产被查封址在江夏丽景的套房及面积清单》1份，证明涉诉房产登记的业主为被告浮桥公司及相应房产的面积。3.被告浮桥公司出具的《证明》1份，证明涉诉房产登记的业主为被告浮桥公司，实际使用人为被告华伦公司。4.拆迁办出具的《证明》1份，证明江夏丽景小区由原告进行物业服务至今。5.《管理费、滞纳金明细表》1份，证明自2010年5月1至2014年5月31日止，两被告尚欠其物业费、公摊水电费共计212674元及滞纳金47964.10元。6.业主资料1份，证明泉州大桥南迫切改造及立交桥建设工程领导小组于2015年5月1日通知被告浮桥公司交房的事实。被告浮桥公司质证认为，对证据1（前期物业服务合同）的真实性无法确认。证据2（江夏丽景的套房及面积清单）的涉诉房产和面积属实，但属被告华伦公司所有，与其无关。证据3（证明）无异议。证据4（证明）系原告自行作出的，虽有拆迁办签署的“情况属实”，但其系临时机构，无审批监督职能，不具有法律效力。证据5（明细表）体现的涉诉房产面积属实。证据6（业主资料），真实性无法确认。被告浮桥公司提供下列证据：7.永春县人民法院于2005年11月30日制作的《民事裁定书》和《协助执行通知书》各1份，证明永春县人民法院于2005年11月30日即认定涉诉房产为被告华伦公司所有并对涉诉房产采取执行措施。8.石狮市公安局于2005年9月20日出具的《协助封存财产通知书》1份，证明石狮市公安局于2005年9月20日就已经认定涉诉房产为被告华伦公司所有并对涉案房产采取封存措施。9.石狮市清理城市信用社追贷办公室分别于2005年4月20日和11月30日出具的《关于商请冻结石狮华伦集团所属泉州浮桥华伦大厦有关手续的函》、《函》各1份。10.被告浮桥公司和华伦公司签订的《协议书》（复印件）1份。证据10－11,证明石狮市清理城市信用社追贷办公室于2005年确认涉诉房产为被告华伦公司所有，未办理产权证，并商请浮桥镇人民政府协助冻结办理浮桥华伦大厦产权证及暂不予以办理涉及该栋大楼的其他有关手续（当时被告浮桥公司的出资单位为浮桥镇人民政府）。证明石狮市清理城市信用社追贷办公室于2005年11月30日因被告华伦公司暂时不能作为华伦大厦产权人与拆迁办签订拆迁补偿协议，同意暂由被告华伦公司合作方浮桥公司代签协议。证明华伦公司委托浮桥公司与拆迁办签订属于华伦公司所有的3037.33㎡房屋的拆迁补偿安置协议，该协议约定的房产及涉诉房产属华伦公司所有。11.石狮市人民法院于2010年12月27日制作的《执行裁定书》和《协助执行通知书》各1份，证明石狮市人民法院确认涉诉房产属被告华伦公司所有。原告对上述证据7－11质证如下，对上述证据的真实性均无异议，但不能证明涉诉房产为被告华伦公司所有，应提供相关的房地产登记证予以佐证。本院认为，被告华伦公司未到庭参加诉讼，对原告和被告浮桥公司的主张和举证，未提出异议和提供证据，视为自动放弃诉讼权利。上述证据,来源合法、内容真实，与本案相关联，具有证明力。关于争议的焦点1即被告浮桥公司是否为涉诉房产的产权人，证据7－11互相印证证实，涉诉房产的业主系被告华伦公司，被告浮桥公司仅为受托人，并非实际业主，故本案的物业费用应由被告华伦公司缴纳，与被告浮桥公司无关。关于争议的焦点2即原告请求被告缴纳的物业服务费是否具有事实依据和符合法律规定，证据1－6证实，原告基于与建设单位新天盛公司达成的前期物业服务合同而成为涉诉房产的前期物业服务公司，其请求缴纳物业服务费的标准在相关物价部门的许可范围内，故其请求被告缴纳物业服务费具有事实依据，符合法律规定，予以支持。原告对公摊水电费的主张，未能举证证明，不予支持。关于争议的焦点3即原告的起诉是否部分超过诉讼时效，因被告华伦公司未能举证证明，原告向其主张权利时遭到其明确拒付的具体时间，本案诉讼时效的起算日应为原告明确主张权利之日即其起诉之日起算，故被告的该项抗辩理由不能成立，不予采纳。关于争议的焦点4即逾期支付物业费的滞纳金是否符合法律规定，合同约定的滞纳金，其本质应为违约金。合同约定的违约金为日1‰即相当于月利率3％，已明显超出其实际损失的百分之三十，应依法调整为按银行同期同类贷款利率的1.5倍计算。经庭审举证、质证和认证，对本案主要事实作如下认定：因泉州××桥南××区和立交桥建设需要，被告浮桥公司与华伦公司共同投资开发建设的东浦商住楼3号楼（即华伦大厦）需要拆迁，被告华伦公司委托被告浮桥公司代其签订补偿安置协议。被告华伦公司因此而获得江夏丽景小区的1－1003、1－1203、1－1303、1－1403、1－1503、1－1504、1－1603、1－1604、1－1803、1－2004、1－2203、2－704、2－804、2－904、2－1004、2－1304、2－1404、2－1504、2－1701、2－1801、2－2001、2－2204、5－1103、5－1403等共计24套安置房（总面积3006.15㎡）。新天盛公司系江夏丽景小区的建设单位。原告与新天盛公司于2009年12月30日签订前期物业服务合同1份，约定⑴原告为江夏丽景小区的前期物业服务公司。⑵合同期限自2009年12月10日起至2012年12月9日止。⑶物业管理费为高层住宅1.10元/月/㎡（按建筑面积计算，按月收取）。公用水电分摊费：物业管理区域内的公共水电费（包括卫生保洁、绿化及公共场所照明、电梯、水泵等公共设施设备所发生的水电费），根据实际用量由业主或物业使用人分摊，与当月物业管理服务费用同时缴纳。⑷违约责任：业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起，应按每日1‰的标准向原告支付滞纳金。合同期满后，因该小区未聘请新的物业公司，仍由原告继续服务至今。自2010年5月1日起至2014年5月31日止,被告华伦公司欠原告物业费162026.34元本院认为，原告与新天盛公司之间所达成的前期物业服务合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，可认定合法、有效。原告已提供物业管理服务，被告华伦公司未按时支付服务费，应承担相应的违约责任，故原告要求被告华伦公司支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，予以支持。原告要求被告华伦公司按每日1‰支付违约金过高，予以调整为按银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算。被告浮桥公司并非涉诉房产的业主或使用人，不应承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告福建华伦集团公司应于本判决生效之日起10日内支付原告泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司物业管理费162026.34元及违约金（以3306.66元为基数，按银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍为标准，自2010年5月1日起，以当月的1日起至判决确定还款之日止）。二、驳回原告泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5210元，由原告泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司负担1210元，被告福建华伦集团公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  姚志阳人民陪审员  肖金鎗人民陪审员  谢清温二〇一六年六月八日书 记 员  潘苗玉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第二十九条《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。