海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海南一中民一终字第142号
上诉人（原审原告）林森，男，汉族。
委托代理人刘廷发，男，汉族。
被上诉人（原审被告）海南赢宏实业投资有限公司。
法定代表人魏有惠，该公司总经理。
委托代理人曹开旺，海南国岛律师事务所律师。
上诉人林森与被上诉人海南赢宏实业投资有限公司（以下简称赢宏公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2014）琼海民二初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月16日，林森与赢宏公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，林森购买赢宏公司开发的位于琼海市嘉积镇德海路金富花园小区A1栋C-802号商品房，建筑面积78.65平方米，其中套内建筑面积67.35平方米，按照套内建筑面积每平方米3711.21元计价，总金额人民币249950元。合同第八条约定，出卖人（赢宏公司）应当在2010年10月31日前，将经验收合格且符合该合同约定的商品房交付买受人（林森）使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、台风、暴雨等不可抗力影响，导致工期顺延；3、设计变更或施工中遇到异常困难，不能及时解决导致工期顺延，连续停水、停电四小时以上导致工期顺延。合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，林森向赢宏公司支付了房价款人民币249950元。2011年8月15日，金富花园A1栋房屋通过竣工验收。2011年12月12日林森接收房屋。2013年12月11日，林森以赢宏公司逾期交房应依约承担违约责任为由向该院提起诉讼，请求判决赢宏公司向其支付违约金人民币29994元。
另查，自签订合同之日（2010年1月23日）至双方约定交房之日（2010年10月31日），琼海本地区暴雨以及特大暴雨天气有11天，2010年国庆期间连续9天的强降雨天气导致金富花园工地受淹严重，围墙倒塌，路基受损等。
再查，2010年6月10日，赢宏公司与海南伍强电气设备有限公司签订《高、低压变配电设备供货及安装合同》，由该公司安装、调试金富花园的高、低压变配电设备并交付使用。2010年8月3日，海南伍强电气设备有限公司将变配电设备送达金富花园小区A2栋地下室配电房。2010年10月1日至10月9日，琼海市连续9天的强降雨导致琼海遭遇五十年一遇的特大洪涝灾害，全市约有70％的在建项目工地受淹，金富花园位于琼海市嘉积镇低洼地区，工地受淹严重，地下室配电房里的变配电部分设备被洪水浸泡损坏不能使用，监理部门于2010年10月14日向海南伍强电气设备有限公司发出尽快补货，争取按期安装、调试验收并交付使用的通知。2011年4月2日损坏的变配电设备换货到位，海南伍强电气设备有限公司开始进行高压设备的安装。赢宏公司于2011年3月22日向琼海市供电局提出高压用电申请，琼海市供电局于2011年3月24日审批通过供电方案。2011年5月7日琼海市供电局嘉积供电所通知赢宏公司为确保供用电线路安全运行，应经审批后方可接火用电，如不经批准擅自接火，将停止供电等。2011年11月22日海南伍强电气设备有限公司完成高、低压变配电等调试，同年11月26日，经琼海市供电局验收合格后正式供电投入使用。该特大洪涝灾害还致使赢宏公司向三亚永政机电工程有限公司购买的电梯设备部分报废或被洪水冲走，赢宏公司及时要求该公司补货安装，2011年12月12日通过电梯竣工验收合格。
原审法院认为，双方于2010年1月16日签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应予遵守和履行。本案争议焦点是：一、赢宏公司是否应承担逾期交房违约责任；二、林森主张的违约金是否超过诉讼时效。
一、关于赢宏公司是否应承担逾期交房违约责任问题。赢宏公司认可逾期交房，但认为因暴雨导致洪涝灾害，使高、低压变配电安装以及工地其他配套工程安装的调试异常困难，属于不可抗力，符合合同约定的合理延期情形。（一）暴雨导致工期顺延问题。《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。本案中，2010年10月1日至9日琼海市连续9天强降雨造成洪涝灾害属于琼海近五十年不遇的情形，超出了应当预见的一般恶劣天气范围，客观上不能避免和克服，属于不可抗力。根据合同第八条第二款第2项：台风、暴雨等不可抗力影响，导致工期顺延，出卖人可据实予以延期的约定。因此，强降雨造成洪涝灾害，并导致金富花园工地受淹，围墙倒塌，路基受损，故被告抗辩应予延期的理由充分，该院予以采纳。（二）高、低压变配电设备、电梯设备遭洪水浸泡引起补货、换货导致工期顺延的问题。金富花园小区位于低洼地区，是洪涝灾害受灾较为严重的地区，电梯设备及高、低压变配电设备当时安放在小区A2栋地下室和工地上，在洪水来临时无法及时安全转移，导致电梯设备及高、低压变配电设备被洪水冲走或者浸泡损坏，必须向厂家补换设备。补货、换货以及重新安装调试是需要一段时间来完成的，因此，补货、换货以及重新安装调试的时间应免除被告的违约责任。本案中，赢宏公司于2011年3月22日向琼海市供电局提出高压用电申请，琼海市供电局于2011年3月24日审批通过供电方案，2011年4月2日高、低压变配电设备补货到位开始安装，至2011年11月26日才通过竣工验收使用。2011年12月12日电梯通过验收。合同约定交房日为2010年10月31日，林森收房的时间是2011年12月12日。故应免除赢宏公司2010年11月1日至2011年12月12日的违约责任。
二、关于林森主张的违约金是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。林森对其主张的赢宏公司迟延交房的违约责任应当在法律规定的二年诉讼时效期间内主张，扣除赢宏公司免责期间2010年11月1日至2011年12月12日，赢宏公司出现违约之日应从2011年12月13日起计算。双方约定从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的逾期交房违约金。赢宏公司逾期交房，其逾期交房的违约金每天都在发生，属于连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，应从人民法院审查立案之日起，向既往的时间计算两年，这两年内发生的违约金没有超过诉讼时效。本案中，林森于2013年12月11日始向该院起诉主张权利，并且未能举证证明诉讼时效曾经发生中止、中断、延长情形，故其请求被告支付2011年12月11日之前的违约金已超过诉讼时效期间，该院不予支持，但2011年12月12日后产生的违约金，未超过诉讼时效期间，依法应予保护。本案中，林森于2011年12月12日已收房，故不再产生违约金的事实。
综上，赢宏公司就林森的诉求提出不可抗力免责和诉讼时效两个抗辩意见，理由均成立，该院予以采纳。结合上述两个时间起点和林森2011年12月12日已收房的事实作比较后认定，林森诉请赢宏公司支付逾期交房违约金人民币29994元的主张，缺乏充分的事实根据与法律依据，其请求不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告林森的诉讼请求。本案受理费人民币550元，由林森负担。
林森上诉称：一、关于赢宏公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。一审判决书显示，赢宏公司对逾期交房的客观事实和违约天数均予认可，只是认为是老天造成的，属于不可抗力。可上诉人恰恰认为，造成以上事实的唯一原因就是赢宏公司管理不善，人为造成的，丝毫没有客观因素在内，更谈不上什么“不可抗力”。先看一下什么是不可抗力？《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”也就是说构成“不可抗力”必须同时具备：不能预见、不能避免和不能克服三个要件，缺一不可。根据这个定义，上诉人在此只能承认下雨哪怕是暴雨甚至大暴雨都只能属于“不可抗力”这一概念中的“客观情况”，根本不属于不可抗力的范畴。不可抗力要件之一：不能预见，是指合同当事人对于不可抗力事件的发生必须根本无法预见。如果能预见，或者应该能够预见，则不构成不可抗力。例如某船运输一批货物从某一海港到另一海港，船长出海前未听广播天气预报即开船，结果遇上风暴使货物受损，该风暴对于船长来说就不是不可抗力。因为作为海上运输人员，出海前应了解一下当天的天气预报，而天气预报已对该风暴作了预告，船长能够预见，却由于疏忽未注意，应当承担货损的责任。不可抗力要件之二：不能避免，即使出现了不可预见的灾害，如果造成的后果是可以避免的，那么也不构成不可抗力，只有无法采取任何措施加以避免，才具有不可抗力的特征。例如船在海上遇到风暴，附近就有避风港但不进去避风，致使货物受损，也需承担责任。不可抗力要件之三：不可克服，是指当事人对该事件的后果无法加以克服。结合本案，暴雨对于开发商及被告方管理者来说，根本不属于不可抗力。因为不具备不可抗力的任何要件。上诉人认为：第一、中央及地方各级气象台对下暴雨是有预报的，赢宏公司是应该提前预知的。第二、2010年9月25日至31日连续7天小雨，10月1日至2日两天大雨、直到3日至7日才下暴雨。以琼海市气象预报资料为证这足以说明，在洪水到来之前赢宏公司就应预知有暴雨和强降雨天气，完全有时间将电气设备安全转移，或进行有效的安全防护，避免被冲走或浸泡，将灾害造成的损失降到最低限度。但赢宏公司没有采取任何防范和安全措施，硬把本来能预见而不预见，能避免而不去避免，能克服而不去克服的自然现象说成是“不可抗力”。再说，《商品房买卖合同》第八条约定：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。退一万步讲，即使遭遇了不可抗力，赢宏公司也应该按照这一规定，在发生之日起十五日内告知买受人，否则不予延期。遗憾的是，2010年10月3日下暴雨后，A1楼、A2楼176户没有一户在十五天内收到任何关于A1楼、A2楼因暴雨造成后果而导致工期顺延的信息。所以被告方提出顺延，是毫无道理和法律依据的，上诉人当然不予承认。由此看来，这不是人为因素，不是管理不善又是什么呢？话又说回来，既然不构成不可抗力，那么琼海市人民法院根据什么采纳赢宏公司的抗辩意见呢？
另外，赢宏公司为了逃避责任，免于赔偿，谎称电梯及其它电气设备放在A2楼的地下室，因A2楼地下室进水，导致放在A2楼地下室的电梯及电器设备被浸泡损坏等等。令人费解的是，赢宏公司拿出A2楼地下室进水和电气设备被浸泡的任何证据来了吗？法院的主审法官向赢宏公司索要证据了吗？为什么不索要证据呢？忘了“谁主张，谁举证”这一重要原则了吗？这么一个没有证据，完全不属实的谎话竟然被一审法院采纳了，我们不禁要问“以事实为依据”的判案的基本原则哪里去了？这么个判决能让我们服气吗？赢宏公司无理狡辩有情可原，因为他想少拿钱（赔偿款）甚至不拿钱（赔偿款），那么一审法院的这个举动又是出于什么考虑呢？所以，上诉人认为造成赢宏公司违约的唯一因素只能是人为的主观因素，并非客观因素，责任完全在“人”，而不在“天”。逾期交房的责任理应由赢宏公司承担。
究其逾期交房的真正原因，上诉人认为主要有以下几方面：1、资金投入不足是逾期交房的一个主要原因。表现一：拖欠施工队工程款，导致一名施工工人爬到A1楼B单元施工用约40米高的吊车顶部欲往下跳，以抗议开发商拖欠工人工资的行为，琼海市公安局及消防人员及时赶到，经4个多小时的劝说和开发商答应支付工钱后才避免了一场因拖欠工钱造成的人员伤亡事故发生。表现二：2013年11月26日工程竣工验收后，施工单位代表仍住小区B1楼A单元202室向被告公司索要拖欠施工款，这是上诉人对A1楼、A2楼资金投入不足的一个有力佐证。由于投入资金不足造成无法给施工工人工钱，施工队就只投入少量施工人员，这么两栋11层大楼投入少量人力施工怎么能按合同约定的时间完成呢？如果主体工程能按期完成，能造成电梯等电器设备被冲走被浸泡的后果吗？2、无限期延长电梯等电气设备订购及安装时间，是逾期交房的另一个主要原因。从2010年10月14日，赢宏公司向供货方发出补货通知，到2011年4月2日货到止共用时169天，2011年4月2日到货至2011年12月12日电梯竣工验收合格止，设备安装共用250天。我们不禁要问，既然是急需的设备为什么拖了这么长时间才到货？到货时间是2011年4月2日，那么订货是什么时间？货款又是什么时间支付的呢？不及时订货和不及时支付货款，才是电气设备拖了169天才到货的根本原因。根据海南伍强电气设备有限公司与赢宏公司2010年6月10日签定的供货与安装合同约定：从合同生效并预付定金后4个月内安装、调试完成并交付使用。从供货到安装，海南伍强电气设备有限公司约定120天完成。而赢宏公司从补货到安装169天＋250天共用了419天时间。为什么用这么长时间呢？根据金富花园A2楼A单元503户住宅工程质量验收记录（影印件附后）显示：该楼房的地面、墙体、天棚、门窗、防水等项目，是在2011年9月23日建设单位才验收。有基本建设常识的人都知道，电梯及高低压变配电设备安装是建楼最后的工序。也就说2011年9月23日后电梯及高低压变配电设备才达到安装条件，才可以进行安装。逾期交房违约420天，从逾期交房的整个过程中看，赢宏公司是故意编造理由往不可抗力上靠，来掩盖逾期交房的真正原因。即便这样，一审法院也认定是合理的。令人不可思议的是一审法院的法官们到底是法律水准低，还是有意偏袒赢宏公司，上诉人不得而知，但很是质疑。3、赢宏公司投入资金严重不足，导致施工进度缓慢，在合同约定时间内主体工程没有按时竣工。按照合同约定A1楼、A2楼，于2010年10月31日前将经验收合格的房子交给原告。2010年10月3日下暴雨离合同约定的交房时间只有27天，按照惯例2010年10月3日下暴雨的时候A1楼、A2楼已经施工完毕，达到全面进行验收的阶段，达到全面验收的楼房施工器材施工队伍已经全部撤走，楼房所需的所有电器设备全部安装完毕等待验收。如果赢宏公司按合同约定，按时把楼盖完，还存在判决书中说的施工器材电气设备被洪水冲走和被水浸泡的问题吗？能造成房屋逾期交付使用吗？然而同在一个小区的B1、B2、C1、C2楼电梯为什么没有被洪水冲走呢？赢宏公司不从自身找原因，口口声声说什么不可抗力，这损失那损失，不都是因为他们违约导致的吗？明明是违约在先嘛！4、赢宏公司严重管理不善是延期交房的另一个主要原因。稍微有点常识的人都知道，电气设备最怕潮湿，更是怕水的了，然而被上诉人作为大名鼎鼎的开发商却不懂得这个道理，不然怎么会把这些电气随意放在露天场地呢？在琼海市人民法院审结的，该市金富花园小区几件商品房预售合同纠纷案中，所适用的法律五花八门，抗辩的理由毫无根据，判决的结果天壤之别。这个判决书说这个法适用于本案，那个判决书说那个法适用于本案，我们不禁要问到底哪个法律适用于商品房预售合同纠纷案。难道对同一性质的案件要用不同法律去衡量、去判决吗？请查阅琼海法院审结的原告唐跃烨案、白元凯案、刘伟案、张锡琴案，同是一栋楼，同是一个天数，赔偿数额少则280元，多则二、三万元，这又说明了什么呢？
二、关于赢宏公司支付的违约金应如何计算的问题。1、一审法院判决2011年12月11日之前的违约金已超过诉讼时效期间，不予支持；2012年12月13日至2011年12月31日期间的违约金，未超过诉讼时效期间，依法保护。赢宏公司的违约责任的确定和违约金的计算方法，在《商品房买卖合同》中有约定，合同是受《合同法》保护的。确定赢宏公司违约责任应当依据《合同法》，不应是《民法通则》；违约金的计算方法也应当依据《合同法》，不应依据《民法通则》。一审法院判决2011年12月11日之前的违约金已超过诉讼时效期间，不予支持。在这之前赢宏公司没有向上诉人交房，违约还没有停止，无法计算出违约金额，怎么判定违约金已超过诉讼时效了呢？这是什么逻辑，根据哪条法律？所以，上诉人不禁要问被上诉人的“连续性债权”定义是否准确，“倒推法”又从何而来，根据哪条法律？合同第九条约定出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。这是合同双方约定计算违约金的方法，是计算违约时间长短，是用来确定违约责任大小的一种办法。合同的双方应遵守《合同法》，不应用来计算诉讼时效。《民法通则》第一百三十七条适用于确定本案是否诉讼有效，不是确定违约金的计算方法。因违约金的计算方法合同中有约定，所以说计算违约金不适用《民法通则》。本合同纠纷案诉讼有效，为什么计算的违约金无效？这是根据哪条法律判定的？这说明一审法院在审判过程中适用法律不正确。2、《民法通则》第一百三十七条规定诉讼时间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。这就牵扯到本案，上诉人从什么时间知道或应当知道的时间问题。上诉人认为，本案诉讼时效应从2011年12月12日交房时开始至2013年12月11日止，因为逾期交房诉讼时间，只有被上诉人向上诉人交房，上诉人才知道或应当知道逾期交房时间，才能计算违约天数和违约金额。2011年12月12日没交房前，上诉人不知道或根本就无法知道，被上诉人何时交房，逾期交房到何时为止，无法计算违约天数和违约金额。只有到被上诉人交房给我们才知道，所以知道或应当知道的时间应从2011年12月12日起到2013年12月11日止。如果按判决书中采纳的知道或应当知道的时间从2010年11月1日起到2012年10月31日止来计算诉讼有效时间是不正确的，曲解了《民法通则》第一百三十七条的真正含义。起诉一个案件必须有完整事件经过和起止时间，这是普通的常识。本案是逾期交房问题不是诉讼时效问题，如果在上诉书中只写明从2010年11月1日起逾期，而没有逾期交房的终止时间，我们如何计算逾期天数，又如何计算逾期交房违约金额呢？试问这样的起诉书，人民法院能受理吗？总之《民法通则》第一百三十七条只适用本案的诉讼时间，不能作为计算本案逾期交房违约时间天数的依据。违约天数计算应按《商品房买卖合同》第九条的约定：自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。根据合同约定被上诉人逾期交房天数为400天，上诉人同意扣除暴雨11天，被上诉人实际逾期交房天数为389天。按合同约定日万分之三计算，被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金29169元。据此，请求二审法院依法判决：1、撤销琼海市人民法院（2014）琼海民二初字第24号民事判决，重新调查审理此案；2、被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金29169元。
被上诉人赢宏公司答辩称：其逾期交房的原因符合不可抗力的情形，应当免责。理由如下：
1、由于高压变配电设备重新供货及安装、调试造成的延误属于不可抗力。2010年10月1日至10月9日琼海市遭遇特大洪涝灾害，造成答辩人购买的放在金富花园地下室的变配电设备被洪水浸泡损坏无法使用。监理单位海南中外建工程监理有限公司于2010年10月14日向供货单位海南伍强电气设备有限公司发出尽快补货、争取按期安装、调试验收并交付使用的通知，2011年4月2日损坏的变配电设备换货到位。供货单位于2011年4月3日开始变配电设备的安装、调试工作，直至2011年10月29日才完成安装、调试工作，海南电网公司琼海市供电局于2011年11月4日作出“继电保护整定值通知单”对变配电设备进行调试参数设定，并于2011年11月22日对外高压线做停电、接火工作。海南伍强电气设备有限公司于2011年11月23日向监理单位发出变配电设备“安装工程竣工验收报验申请表”，监理单位同日作出“同意验收”的监理意见。2011年11月25日琼海供电局的工作人员来到金富花园小区现场检查准备送电前的工作。最后，2011年11月26日由承包单位向监理单位、建设单位（答辩人）提交“高低压变配电系统安装情况汇报”，监理单位、建设单位正式确认金富花园小区的高低压变配电设备供电系统通过竣工验收可以开始投入使用。
2、由于电梯设备重新供货及安装、检验造成的延误属于不可抗力。2010年10月1日至10月9日琼海市遭遇特大洪涝灾害，造成答辩人购买的电梯设备部分被洪水浸泡损坏无法使用及部分设备被洪水冲走。2010年12月4日，电梯设备的供货单位三亚永政机电工程有限公司向监理单位及答辩人出具“工作联系单”，证明答辩人因洪水造成的电梯设备损坏及遗失，供货单位于2010年11月29日已全部补齐，并已发货至答辩人的工地。供货单位准备于2010年12月5日着手安装电梯设备，预计2011年7月10日完成电梯设备的安装及调试工作。2011年7月10日供货单位向监理单位出具“安装工程竣工报验申请表”，注明已完成金富花园A1、A2栋电梯的安装、调试工作，监理单位同日作出同意验收的审查意见。但由于小区的变配电设备在2011年7月10日尚未完成安装、验收，故电梯无法实际运行。直至2011年11月26日金富花园小区的高低压变配电设备供电系统通过竣工验收可以投入使用后，海南省锅炉压力容器与特种设备检验所于2011年12月2日对小区电梯的安装、运行进行检验，并于2011年12月12日作出检验合格的《检验报告》。最后，三亚永政机电工程有限公司于2011年12月25日才正式向答辩人移交电梯设备的资料清单及钥匙。至此，2010年10月1日特大洪涝灾害对答辩人逾期交房造成的不可抗力的影响才得以完全消除。答辩人认为，上述不可抗力的情形既符合双方在《商品房买卖合同》中关于不可抗力因素造成违约的约定免责事由，同时也符合《合同法》关于不可抗力法定免责的规定。而且，不可抗力免责的情形不仅包括因不可抗力本身造成的无法按时履约，同时也包括因不可抗力延续或衍生造成的情形，其法理或道理就同于发生地震后因地震不可抗力造成的违约不仅仅及于地震当天或当天的某一时刻，而应及于为消除地震影响而进行的房屋、道路、桥梁等的清理、修护、重建。
综上，答辩人认为其逾期交房的行为完全符合法定和约定的不可抗力免责事由，不应承担违约责任。
另外，从诉讼时效看，如果被答辩人认为答辩人逾期交房的行为构成违约，被答辩人在起诉书中计算的违约天数也不符合诉讼时效的规定。因为，双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约金是以日为单位累计计算违约金数额的，该债权属于继续性债权。继续性债权的诉讼时效自每一笔债务违约产生之日计算，即继续性债权中每个个别的债权以天为计算单位分别适用诉讼时效，在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院正式立案之日起，往前倒推2年。如果按被答辩人的计算方式，从房屋实际交付之日计算，即主债务实际履行之日计算，将有违民法规定的“知道或应当知道权利受侵害”起算的法律规定。因此，本案中被答辩人主张的违约天数应从法院正式立案之日往前倒推2年计算至答辩人实际交房之日。
二审期间，上诉人林森向法庭提供琼海2010年1月到2012年1月雨水资料、2010年10月暴雨洪涝灾害后工地照片复印件、《高、低压变配电设备供货及安装合同》、住宅工程质量分户验收记录等4份证据材料，经质证，因上诉人提供的4份证据材料无原件核对，故本院对该4份证据材料的真实性均不予以确认采信。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、本案是否适用不可抗力对赢宏公司逾期交房行为予以免责；2、上诉人林森主张赢宏公司支付违约金29169元是否有事实和法律依据。
一、关于本案是否适用不可抗力对赢宏公司逾期交房行为予以免责的问题。本院认为，上诉人与被上诉人于2010年1月16日签订的《商品房买卖合同》系当事人之间真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方在合同中约定：“出卖人应当在2010年10月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、台风、暴雨等不可抗力影响，导致工期顺延；…”据此，双方对于在履约过程中可能导致出卖人延期履行交房义务的情况进行了约定，该情况中明确列举了“暴雨”这一情形，并且双方对于这一情形限定为不可抗力的“暴雨”。从审理查明的事实可知，2010年国庆期间琼海遭遇连续9天的强降雨，被上诉人的金富花园项目工地受淹严重，有关的电气设备受淹致损，最终导致被上诉人重新订购、安装、调试电气设备而逾期交房。由此可见，2010年国庆期间的强降雨，超出了人们对于暴雨的一般认识，应当属于双方在合同中约定的不可抗力的“暴雨”情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，……。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”结合本案查明的事实，原审法院认定被上诉人履约过程中存在双方在合同中约定的“暴雨”这一不可抗力的情形，依法可以免责，该认定符合事实和双方在合同中的约定，有事实和法律依据，本院予以支持。
二、关于上诉人林森主张赢宏公司支付违约金29169元是否有事实和法律依据的问题。林森诉请判令赢宏公司支付违约金29169元，其主要依据是认为赢宏公司存在逾期交房的违约行为，且该行为自2010年11月1日至2011年12月12日共逾期13个月折合400天，扣除暴雨11天后为389天，依房款的日万分之三计算所得出的数额为29169元。赢宏公司对此提出因暴雨的不可抗力及超出诉讼时效的抗辩理由。本院认为，无论赢宏公司的抗辩理由是基于不可抗力还是诉讼时效，上诉人林森主张赢宏公司向其支付违约金，首先要确认赢宏公司应承担逾期交房的违约责任，其次是依违约责任按合同的约定计算违约金数额。本案双方在合同中约定的交房日期为2010年10月31日之前，但是因出现双方在合同中约定的“暴雨”这一不可抗力的情形，赢宏公司可依法免责至相关电气设备调试安装正常运行之日，即2011年12月12日。超出该日期交付房屋的，赢宏公司应依约承担逾期交房的违约责任。经查，上诉人林森于2011年12月12日接收房屋，故赢宏公司的交房时间并未逾期，因此不应向林森承担逾期交房的违约责任。上诉人林森诉请判决赢宏公司承担逾期交房的违约责任并向其支付相应的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币529元，由上诉人林森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
代理审判员 宋 杰
代理审判员 陈玫伊
二〇一四年八月十二日
书 记 员 白玉琳
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。