吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民二终字第72号
上诉人（原审原告）孙亚萍,女，汉族，1960年12月29日生，住长春市二道区。
委托代理人赵紫含（孙亚萍女儿）。
委托代理人张磊，长春市宽城区奋进法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）柯树声，男，汉族，1937年5月1日生，住长春市宽城区。
被上诉人（原审被告）左秀珍，女，汉族，1969年7月20日生，住长春市宽城区。
被上诉人（原审被告）冯伟涛，男，汉族，1987年1月2日生，住址同上。
被上诉人（原审第三人）中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市分行，住所长春市宽城区人民大街18号。
负责人杨锡山，行长。
委托代理人李晶莹，吉林创一律师事务所律师。
委托代理人伊宝军，长春市分行风险管理部职员。
上诉人孙亚萍因案外人执行异议之诉一案，不服长春市宽城区（2013）宽民初字第2006号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审原告孙亚萍原审诉称，2012年9月6日，原告与被告左秀珍、冯伟涛夫妇签订了房屋买卖合同，二被告将位于长春市宽城区希望家园小区1栋（产权证号为长房权字第3060049949，丘地号6-29/41-31201号）冯伟涛名下的房屋卖给原告，原告支付了合同约定的全部价款17万元，并在长春市证信公证处做了相关的公证手续。原告于2012年9月6日及2013年1月7日两次交付了全部购房款后入住了该房至今。你院于2013年2月20日作出了（2013）宽执字第567号裁定书，对上述房屋进行了查封，原告依法向你院提出了执行异议，你院作出了（2013）宽执异字第9号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为买卖行为在先，且早已实际入住，虽然没有办理产权过户手续，但该房屋的实际所有人为原告，被告柯树声申请查封后，存在超标的查封的事实，鉴于上述事实，诉请确认原告与被告左秀珍、冯伟涛签订的房屋买卖合同合法有效；请求判决不再执行位于长春市宽城区希望家园小区1栋（产权证号为长房权字第3060049949，丘地号6-29/41-31201号）冯伟涛名下的房屋并解除对上述房屋的查封。
原审被告柯树声原审辩称，我查封是在原告与冯伟涛买卖房屋之前，冯伟涛说还没有卖，他们之间怎么回事，我就不知道了，法院已查封了这个房子，不同意原告的诉请。
原审被告左秀珍原审辩称，我拿我的房屋抵押借钱，必须公证，还不上就得把房屋抵押给原告孙亚萍，当时承诺三个月还不上款就把房屋收走，这个房屋我不想卖，这个开始不是买卖是借贷。
原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市分行（以下简称邮储银行长春分行）述称，涉案房屋系冯伟涛向第三人借款的抵押物，冯伟涛与第三人签订了借款及担保合同，抵押期限为2010年7月9日至2040年7月9日，抵押房屋办理了抵押登记，第三人取得了他项权利证，抵押是合法有效的，第三人享有对抵押物优先受偿的权利，被告冯伟涛在抵押期间转让房屋没有通知第三人同意，无论原、被告之间的法律关系如何确认，第三人的抵押权均应受到法律保护，对抵押物的优先受偿权不应受到影响。
本案经原审法院审理认定，被告左秀珍、冯伟涛系夫妻关系。2010年6月19日，被告冯伟涛与第三人邮储银行长春支行下属的重庆路支行（注：该支行没有营业执照）签订了《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》，约定被告冯伟涛向第三人借款22万元，用于购买坐落于宽城区青年路希望家园小区1栋的房屋，建筑面积为72.33平方米，贷款期限自2010年7月9日至2040年7月9日。该合同第二十三条23.1约定，贷款人无需征得借款人和担保人同意，可将其在本合同项下的权利转让给其他方。贷款人权利的转让应当通知借款人和担保人，通知可以书面或在公开媒体上发布公告等形式做出，由于贷款人权利转让需要变更抵押登记的，抵押人应予配合。23.2约定，未经贷款人书面同意，借款人和担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转让他方。合同签订后，第三人下属重庆路支行按约定，向被告冯伟涛发放贷款，双方并办理了抵押登记手续。
2012年9月6日，原告孙亚萍与被告冯伟涛、左秀珍签订了《房屋买卖协议书》，约定被告冯伟涛、左秀珍（甲方）将宽城区青年路希望家园小区1栋201室，建筑面积72.33平方米的房屋（即向第三人抵押的房屋）以30万元的价款出售给原告孙亚萍（乙方），首期付款17万元于2012年9月6日交付，2013年1月7日，交付尾款13万元，该房屋产权过户费用由甲方承担；该协议书第四条第三项约定，甲方四个月内给乙方办理完更名一切事宜及所交费用。如四个月后甲方更不了名，甲方无条件退回乙方支付的全额购房款，如约定日期甲方无法全额退回乙方购房款，须按未退回金额的每日1%自愿支付给乙方，作为赔偿金。甲方承诺于2013年1月7日前，将该房屋及相关证明交付乙方并配合乙方办理过户手续。合同签订后，原告孙亚萍将148240元通过中国工商银行汇入中介方长春程氏房地产信息咨询有限公司程某总经理的账户中，由该公司支付给冯伟涛、左秀珍，另外21760元，原告孙亚萍以现金的形式交付给被告冯伟涛、左秀珍。同日，被告左秀珍、冯伟涛为原告孙亚萍出具了收到17万元的收据。当日，被告冯伟涛、左秀珍为原告孙亚萍出具委托书，委托原告孙亚萍对诉争的房屋代办如下事项：一、受托人孙亚萍有权代委托人偿还银行贷款、领取他项权利证、代为办理上述房产抵押登记注销手续、恢复产权、领取新的房屋所有权证的相关手续；二、受托人孙亚萍有权代委托人出售上述房产、签订出售上述房屋的买卖合同并收取卖房款；三、受托人孙亚萍有权代委托人办理上述房产的转让变更登记手续等相关事宜；四、受托人孙亚萍有权代委托人配合买方办理二手房银行按揭贷款的相关手续；五、受托人孙亚萍有权代委托人办理上述房屋的水、电、煤气、物业维修基金、有线电视等事项的更名过户手续；六、受托人孙亚萍有权代委托人办理与出售上述房屋相关的其他事项。委托期限：2年，自2012年9月6日起。该委托书于同日进行了公证。2013年1月7日，被告左秀珍、冯伟涛为原告孙亚萍出具13万元的收条。自2013年7月起，银行的按揭贷款，一直由原告孙亚萍偿还。诉争的房屋现由原告孙亚萍占有。
2013年2月20日，被告柯树声因与被告左秀珍、冯伟涛民间借贷纠纷一案，被告柯树声申请财产保全，本院于同日作出（2013）宽民初字第77号民事裁定书，查封了诉争的房产。2013年3月4日，本院作出（2013）宽民初字第77号民事调解书，调解内容如下：一、被告左秀珍、冯伟涛于2013年4月4日前一次性偿还原告柯树声54000元，并从2011年10月29日起按照中国人民银行同期贷款利率给付原告利息；二、案件受理费1150元，减半收取575元、财产保全费560元，由被告左秀珍、冯伟涛自愿承担。因被告左秀珍、冯伟涛未按调解书约定的时间履行义务。被告柯树声向本院申请强制执行。2013年6月5日，本院作出（2013）宽执字第567号评估决定书，决定对查封的房屋进行评估作价。本案原告孙亚萍提出异议要求立即解除对诉争房产的查封，并停止对上述房屋的执行程序。本院于2013年10月17日，作出（2013）宽执异字第9号执行裁定书，驳回原告孙亚萍的异议。致原告孙亚萍起诉要求确认原告与被告左秀珍、冯伟涛签订的房屋买卖合同合法有效；判令不再执行位于长春市宽城区希望家园小区1栋（产权证号为长房权字第3060049949，丘地号6-29/
41-31201号）冯伟涛名下的房屋并解除对上述房屋的查封。
本案在诉讼过程中，2014年2月19日，经借款人被告冯伟涛申请，第三人邮储银行长春分行对被告冯伟涛将诉争房屋自愿出售给原告孙亚萍的买卖行为无异议，同意原告孙亚萍偿还该行贷款。在贷款未还清之前，继续以诉争房产在该行抵押，他项权利证不予解除。
原审法院认为，原告孙亚萍与被告左秀珍、冯伟涛签订的《房屋买卖合同》真实性存疑，因为首先合同价款为30万元，却出现了三张收条，两张写着17万元，一张写着13万元，总额超过了价款，且没有转款收据；其次被告左秀珍在第二次庭审时说合同是假的，与原告孙亚萍之间系借贷关系，而不是买卖合同关系，其实际只收到17万元借款；再次，依中介进行的买卖，但没有中介合同，依交易习惯应当有三方合同，但买卖合同上只是双方当事人签订的，没有中介方签字盖章。本院（2013）宽民初字第77号民事裁定并不违反相关的法律规定，原告孙亚萍诉请证据不足，应予驳回。被告左秀珍、冯伟涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，应承担对其不利的法律后果。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，经本院审判委员会研究决定，原审法院判决如下：驳回原告孙亚萍的诉讼请求。案件受理费5800元（原告已预交），由原告孙亚萍负担。
宣判后，孙亚萍不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原审判决，依法改判上诉人与左秀珍、冯伟涛签订的房屋买卖合同合法有效。不再执行位于长春市宽城区希望家园小区1栋冯伟涛名下的房屋并解除对上述房屋的查封。上诉费由被上诉人承担。上诉理由为：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人认为，上诉人的买卖行为在先，且早已实际居住，虽然没有办理产权更名过户手续，但是该房屋的实际所有权人，且被上诉人柯树声申请查封在后，存在超标的查封的事实。被上诉人邮储银行长春分行在庭审中也多次表示同意并认可了上诉人与左秀珍、冯伟涛夫妇签订的房屋买卖合同，并为上诉人办理了由上诉人继续还房屋贷款的相关手续，即抵押权人认可了上述房屋的买卖行为的合法性。二、原审法院在案件的审理过程中，对上诉人与左秀珍、冯伟涛夫妇签订了房屋买卖合同及公证书未予采信，对中介公司及邮储银行长春分行出具的相关证明不予认可，没有事实依据及法律依据，对被上诉人柯树声超标的查封的事实视而不见，武断的作出了判决，严重侵害了上诉人的合法权益。
被上诉人柯树声二审答辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决正确。
被上诉人左秀珍、冯伟涛二审未到庭，亦未提交答辩意见。
被上诉人邮储银行长春分行二审答辩称，涉案房屋是冯伟涛向邮储银行的抵押物，抵押合同到2040年7月9号到期，抵押事实是正确的，我们要求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另，二审审理过程中，邮储银行长春分行陈述，不清楚孙亚萍与左秀珍、冯伟涛之间房屋买卖合同的签订履行过程，也不能确认该房屋买卖合同真实存在。因冯伟涛和左秀珍向我行申请变更还款主体为孙亚萍，并且在我行签订了申请表，我们据此才出具了证明，对冯伟涛及孙亚萍的买卖行为无异议，同意孙亚萍偿还我行贷款，但对于买卖合同的真实性并不在我行的审查范围之内。孙亚萍二审陈述，孙亚萍交付完30万元房款之后，剩余的房屋贷款也由孙亚萍偿还的，房屋总价款除买卖合同约定的30万之外，还包括偿还房屋贷款的部分，关于贷款部分我们双方是口头约定的，没有记载在合同之上。2012年9月6日孙亚萍只给了左秀珍、冯伟涛17万元，至于给左秀珍、冯伟涛出具了两张17万元的收条，我方认为就是一笔钱，第一份写成了定金，第二份写成了购房款，但是性质是一样的，我们认为是购房款，双方无争议。
本院认为：一、关于孙亚萍与左秀珍、冯伟涛之间的房屋买卖关系是否真实存在的问题。邮储银行长春分行在二审中已经陈述不清楚孙亚萍与左秀珍、冯伟涛之间房屋买卖合同的签订履行过程，也不能确认该房屋买卖合同真实存在。公证书的内容是冯伟涛、左秀珍委托孙亚萍对诉争房屋的代办事项，并不能证明冯伟涛、左秀珍与孙亚萍之间存在房屋买卖关系。中介公司在原审证明孙亚萍与左秀珍、冯伟涛之间的房屋买卖合同是在该公司签订的，并交付了17万元人民币。但正是这17万元人民币，左秀珍、冯伟涛在同一日期向孙亚萍出具了两张收条。孙亚萍解释为这两张收条都是购房款，性质是相同的，双方无争议。如按其解释，该两份收条性质相同，出具了第一份之后，就没有必要出具第二份，或者出具了第二份之后，就应当将第一份收回。并且左秀珍在原审庭审陈述并不想卖房子，与孙亚萍之间是借贷关系而非买卖关系，实际只收到17万元借款。本案争议房屋贷款22万元，贷款期限360月，自2010年7月9日至2040年7月9日止，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，（上/下）浮20%，签订合同当年利率为4.752%。孙亚萍与左秀珍、冯伟涛之间的《房屋买卖协议书》签订于2012年9月份，贷款大部分尚未偿还。在此情形下，孙亚萍自称交付完30万元房款之后，剩余的房屋贷款由其偿还并办理了变更还款手续，房屋总价款除买卖合同约定的30万之外，还包括偿还房屋贷款的部分，但该行为与《房屋买卖协议书》约定房屋实际成交价格为30万元相矛盾。至于孙亚萍所称贷款部分系口头约定，没有记载在合同之上一节，对于房屋买卖合同而言，房屋价款是最主要的条款之一，在有书面买卖协议的情形下而对于价款做口头约定不符合常理，该陈述本身即导致对《房屋买卖协议书》所指向的房屋买卖关系是否真实存在产生合理怀疑。综上，原审法院认为孙亚萍与左秀珍、冯伟涛的《房屋买卖协议书》真实性存疑，并驳回孙亚萍的诉讼请求并无不当。二、在《房屋买卖协议书》真实性存疑的情况下，孙亚萍主张自己是实际所有权人缺乏权利基础，对于其该项上诉请求，本院不予支持。至于是否存在超标的查封的问题，与本案不属于同一个法律关系，不属于本案审查范围。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元由上诉人孙亚萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 高云燕
代理审判员 肖 瑶
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 李 月