上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终7330号
上诉人（原审原告）：财之道文化传媒（上海）有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1508号2206-B室。
法定代表人：顾伊文，总经理。
委托诉讼代理人：汪本科，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海祥大房地产发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区商城路800号910室。
法定代表人：苏红雷，总经理。
委托诉讼代理人：朱云燕，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：虞智超，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人财之道文化传媒（上海）有限公司（以下简称财之道公司）因与被上诉人上海祥大房地产发展有限公司（以下简称祥大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初87503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人财之道公司之委托诉讼代理人汪本科,被上诉人祥大公司之委托诉讼代理人虞智超到庭参加了审理，现本案已审理终结。
上诉人财之道公司上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判被上诉人返还租赁保证金及公共事业保证金人民币（下同）592,468.83元，返还其已支付的自2017年2月8日至2017年10月31日期间的租金1,443,764.36元。
事实和理由：涉讼租赁房屋不能办理工商登记，不符合办公的租赁用途，致使合同目的不能实现；《房屋土地权属调查报告书》是办理工商变更登记的必备材料，被上诉人负有提供该材料的合同义务，但被上诉人并未向上诉人送达该材料。原审法院对基本事实认定不清，加重了上诉人的举证责任，应予更正。
被上诉人祥大公司辩称，于涉讼租赁房屋内进行企业工商登记并不存在实质性障碍；办理工商登记的义务主要由上诉人自身承担；被上诉人的主要义务为提供合同约定的房屋土地，协助办理执照，其已提供办理工商登记的所需材料，已实际履行租赁合同项下的全部义务,上诉人亦已实际使用涉讼房屋。故其认为一审判决正确，要求维持原判。
财之道公司诉至一审法院，请求判令：1、解除财之道公司与祥大公司之间签订的房屋租赁合同；2、祥大公司返还租赁保证金及公共事业保证金592,468.83元；3、祥大公司返还已支付的自2017年2月8日至2017年11月7日期间的租金共计1,487,848.77元；4、本案诉讼费由祥大公司负担。原审审理中，财之道公司明确第三项诉讼请求为要求祥大公司返还已经支付的自2017年2月8日至2017年10月31日租金1,443,764.36元。
一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号XX中心项目XX层XX室、XX楼原系案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）自祥大公司处承租而来，上述双方于2016年3月2日签订上海市房屋租赁合同。后经财之道公司、祥大公司及XX公司协商一致，将上述房屋拆分租赁，2017年5月22日，财之道公司、祥大公司及XX公司三方签订《租赁合同终止协议》，约定祥大公司与XX公司的租赁合同自2017年1月1日终止，并对其他事项进行了约定。2016年12月6日，以财之道公司作为承租方（乙方）、祥大公司作为出租方（甲方）签订上海市房屋租赁合同及补充协议，约定祥大公司出租本市浦东新区XX路XX号滨江XX中心XX楼整层单元（名义楼层）给财之道公司，交付日为2016年10月8日，合同期自交付日起至2020年1月7日止；租金起算日自交付日起，租金为交付日起算的第一期内即自2016年10月8日起至2017年3月7日止，每平方米日租金为1.16元，每月租金为33,063.31元，于交付日起算的第二期内即自2017年3月8日起至2018年1月7日，每日每平方米为5.80元,每月租金为165,316.53元……物业管理费为每平方米每月31元，每月为29,049.48元；租金、物业管理费每一个日历月为一个支付期，先付后用，除租赁开始前首期预付租金和预付物业管理费外，乙方将在每一个支付期开始前的日历月的第十日前（前述日期的最后一日恰逢法定节假日的，则顺延至节假日后的第一个工作日）将下个支付期租金交付至甲方指定账户，并将下个支付期的物业管理费支付至甲方或甲方指定的第三方账户。租赁合同第2-1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。补充条款12-8（1）条约定：（i）于签署本合同时，乙方须按本合同附表一第五部分规定的金额向甲方支付租赁保证金，租赁保证金的金额见本合同附表一第五部分。在整个合同期内租赁保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付租赁保证金的利息。（iii）乙方向甲方支付的租赁保证金，应作为乙方履行本合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除本合同和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收租赁保证金而无须归还乙方并可追偿乙方对此所造成的甲方的损失。补充条款12-8（2）条：“本合同签署时，乙方应向甲方支付该房屋的公共事业费保证金。该房屋目前的公共事业费保证金金额见本合同附表一第五部分……租赁关系终止时，甲方应在乙方交还该房屋、结清本合同项下所有应付款项且提交公共事业费保证金收据原件和接收退还公共事业费保证金之乙方账号信息（加盖乙方公章）后三十（30）日内将公共事业费保证金（在按照本款约定作出扣除后【如有】）一次性无息退还乙方。合同附表一第五部分约定：“租赁保证金：相当于第二期【3】个月租金和【3】个月物业管理费的总额，具体金额为583,098.03元。公共事业费保证金：按照该房屋租赁面积每平米10元计算，合计9,370.80元（最低收费不低于1,000元）。”补充条款第12-15（1）条约定：“下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（i）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳租赁保证金或公告事业费保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨）……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（j）收取相当于租赁保证金数额的违约金，并在租赁保证金中全额抵扣，要求乙方在十四（14）日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；（k）提前解除本合同，收回该房屋，收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内任何财物，没收乙方已支付的租赁保证金及公共事业费保证金，并有权要求乙方支付相当于第一期租金【4】倍的金额作为补偿金……”补充条款第12-19条开展业务及营业：“乙方开业前应取得乙方在该房屋内开展及经营其业务所需的所有执照、批准或许可证，包括但不限于营业执照、组织机构代码证、税务登记证、消防验收合格证明等。乙方应于开业前向甲方提供该等执照、批准或许可证的复印件，经由甲方审核后方可开业……”
原审另认定，财之道公司、祥大公司之间就租赁房屋实际上按照祥大公司与XX公司签订的《租赁合同之补充协议二》的内容履行，该补充协议二第一条约定租金起算日（即起租日）为2017年2月8日。祥大公司于2016年10月8日交付房屋，财之道公司于同日开始装修。合同签订后，财之道公司向祥大公司支付了租赁保证金583,098.03元及公共事业费保证金9,370.80元。租赁期间财之道公司先后向祥大公司支付了2017年2月8日至2017年10月31日的租金共计1,443,764.36元。
原审还认定，2017年6月9日，财之道公司向祥大公司发送《租金减免申请函》，载明：“至本申请递交至（之）日，由于贵司尚未办理承租房屋的产权证，致使我司工商注册地址变更登记迟迟未能完成。为避免因经营地址不一致而被市场监督管理局处罚，我司一直未在承租房屋内实际营业。鉴此，我司向贵司申请减免承租房屋三个月的租金，并请求贵司协助我司办理工商注册地址变更登记。”2017年6月26日，财之道公司向祥大公司发送《关于未能办理工商变更登记而要求减免租金的通知函》，表示：“……我司多次请求贵司按照相关法律规定提供承租房屋的产权证等产权证明文件，协助办理公司变更登记，且我司分别于2017年6月9日和2017年6月13日两次书面函告贵司，但贵司均未提供实际有效可办理工商变更登记的产权证明文件，致使我司因未能完成工商变更登记而未在承租房屋内实际营业办公。鉴于贵司怠于提供公司变更登记材料，致使我司未能实际在承租房屋内营业办公，合同目的不能实现，故我司现郑重通知贵司如下：1、继续向我司提供可供办理工商变更登记所需的承租房屋产权证等产权证明文件……”2017年10月16日、2017年10月25日，2017年11月15日、2017年11月25日，祥大公司分别向财之道公司发送《催收函》，要求财之道公司支付2017年11月1日起的租金及2017年9月1日起的电费，但是财之道公司一直未予支付。2017年11月16日，财之道公司人员范晓庆在账单签收表上签字，签收内容为2017年9月1日—2017年9月30日电费、2017年11月1日—2017年11月30日电费、2017年12月1日—2017年12月31日租金、2017年10月1日—2017年10月31日电费。另XX中心物业经理自2017年2月起多次向财之道公司发送催款单，分别催讨自2017年1月1日至2017年10月31日期间的物业管理费。2017年12月29日，祥大公司收回租赁房屋。
原审再认定，祥大公司于1999年8月9日取得建设用地规划许可证，其中用地项目名称一栏为：铜山街地块（旧区改造）；用地位置一栏为：浦东新区东至民生路西至中欧房产地块南至浦东大道上港八区。2014年1月7日，XX路XX号在内的《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》。2014年8月29日，祥大公司取得建设工程规划许可证，其中建设项目名称一栏为：铜山街旧改南块项目（12#-2）地上高层办公楼；建设位置一栏为：XX街道XX街坊。2015年3月24日，祥大公司取得包括租赁房屋在内的《房屋土地权属调查报告书》。2016年9月30日，祥大公司就铜山街旧改南块项目、铜山XX小学（XX地块）取得建设工程竣工验收备案证书。
一审法院认为：财之道公司与祥大公司签订的租赁合同系双方真实意思表示、且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。财之道公司认为祥大公司未能按照合同提供符合合同约定的作为办公使用的房屋，导致租赁目的无法实现，要求解除双方租赁合同。法院认为，双方租赁合同中财之道公司承诺租赁房屋的用途为办公使用，祥大公司作为出租人，负有提供产权合法、符合租赁用途的房屋的义务，从祥大公司提供的证据来看，在双方签署租赁合同之前，祥大公司已经取得了系争房屋的竣工验收备案证书等权属材料，应视为其履行了相关义务。财之道公司作为承租人，对自己的情况更加了解，理应在签订合同前对系争房屋是否能够办理相关执照及具体办理流程进行充分了解，且从租赁合同的约定“乙方（财之道公司）开业前应取得乙方在该房屋内开展及经营其业务所需的所有执照、批准或许可证”来看，办理相关执照是财之道公司的主要义务，祥大公司作为出租人仅负有配合义务；从现有证据来看，合同签订后财之道公司虽然多次发函要求祥大公司提供可供办理工商变更登记所需的承租房屋产权证等产权证明文件，但是其在函件中均并未明确要求祥大公司具体提供哪些文件，而从祥大公司提交的建设用地规划许可证、编订（变更）门弄（楼）号牌通知、建设工程规划许可证、房屋土地权属调查报告书、建设工程竣工验收备案证书来看，其产生时间均在双方签订租赁合同之前，祥大公司提交这些材料并不存在实质障碍，因此无法认定祥大公司有不配合提供相关材料的行为，故财之道公司要求解除合同的理由法院不予采信。财之道公司从2017年11起的租金未支付，经祥大公司多次发函催缴仍未支付，构成违约，祥大公司根据合同约定有权提前解除合同、收回房屋并没收相应保证金；祥大公司亦确认其实际已于2017年12月29日接管租赁房屋，故法院确认双方租赁合同实际于该日解除。财之道公司称未在租赁房屋内开展经营活动，但从物业费催收单据、租金、电费等的缴纳情况来看，财之道公司在2017年2月起就开始实际使用系争房屋，其理应支付相应租金等费用，故对于财之道公司要求返还2017年2月8日至2017年10月31日期间租金的主张，法院不予支持。财之道公司要求返还租赁保证金及公共事业费保证金，鉴于双方最终合同解除的责任在于财之道公司，祥大公司有权依据合同没收相应保证金，故对于财之道公司要求祥大公司返还租赁保证金及公共事业保证金的诉请，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,于二〇一八年三月二十六日判决：一、财之道公司与祥大公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年12月29日解除；二、驳回财之道公司的其余诉讼请求。案件受理费23,089元，减半收取计11,544.50元，由财之道公司负担。
二审中,被上诉人出示物品交接书一份，旨在证明2018年5月9日，双方完成场地内物品交接。上诉人确认真实性。本院确认该份交接书具有证据效力。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案双方间签订的房屋租赁合同中补充条款第12-19条约定:“乙方开业前应取得乙方在该房屋内开展及经营其业务所需的所有执照、批准或许可证，包括但不限于营业执照、组织机构代码证、税务登记证、消防验收合格证明等。乙方应于开业前向甲方提供该等执照、批准或许可证的复印件，经由甲方审核后方可开业……”由此可知，就涉讼租赁房屋办理工商登记的主要义务由该合同的乙方即财之道公司承担，而祥大公司仅负有配合义务。财之道公司坚持认为因缺少《房屋土地权属调查报告书》导致其一直无法进行工商登记，祥大公司对此不予认可。本院认为，一方面，财之道公司前述主张仅是其根据其他公司的办理情况得出的推论，并无相关部门的办理要求等有效证据予以证明；另一方面，承租人不能办理证照并不会给出租人带来利益，在没有实质性障碍的情形下，作为出租人的祥大公司仅向财之道公司一家承租人不提供《房屋土地权属调查报告书》，显然于常理不合，故财之道公司的前述主张，本院不予采纳。
财之道公司未支付从2017年11月起的租金，经祥大公司多次发函催缴后仍未支付，根据双方的租赁合同，财之道公司已构成违约，故财之道公司关于祥大公司应返还租赁保证金及公共事业保证金之上诉请求，本院不予支持。在2017年2月8日至2017年10月31日期间，财之道公司实际占有使用涉讼房屋，理应支付相应租金，故对于财之道公司要求祥大公司返还该期间租金的主张，本院亦难以支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人财之道公司关于撤销一审判决主文第二项，改判被上诉人祥大公司返还租赁保证金及公共事业保证金592,468.83元和2017年2月8日至2017年10月31日期间的租金1,443,764.36元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币23,089元，由上诉人财之道文化传媒（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 刘 佳
二〇一八年八月十四日
书记员 金雯佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。