绵阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川07执异1号
案外人范利，男，汉族，住址四川省威远县。
委托代理人彭盛，男，汉族，住址四川省威远县。
申请执行人四川省第四建筑工程公司，住所地四川省德阳市旌阳区嘉陵西路299号。组织机构代码：20510061-1。
法定代表人李登龙，该公司董事长。
委托代理人谭浩，该公司职工。
被执行人绵阳中建投房地产�发有限公司，住所地绵阳市涪城区临园路中段191号。组织机构代码：75971196-7。
法定代表人路金泉，该公司董事长。
委托代理人李源，该公司职工。
被执行人绵阳华亿科技有限公司，住所地绵阳市涪城区临园路中段191号1幢14、15层。组织机构代码：56327354-7。
法定代表人刘舰，该公司董事长。
委托代理人李源，该公司职工。
本院在执行四川省第四建筑工程有限公司（下称省四建司）与绵阳中建投房地产开发有限公司（下称中建投公司）、绵阳华亿科技有限公司（下称华亿公司）建筑工程施工合同纠纷一案中，案外人范利于2016年1月5日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人范利异议称：（2015）绵执字第313号执行裁定书查封了位于绵阳市涪城区临�路中段191号项目1栋第1层商业用房1-24号（13号除外）提出执行异议。请求依法撤销该查封的执行措施。事实和理由如下：首先，该执行案的执行依据是（2015）绵民初字第156号民事调解书，申请人为省四建司，被执行人为中建投公司和华亿公司。法院执行应当查封、扣押和冻结的是两被执行人的财产，而不应当查封其他人的财产。其次，绵阳市涪城区临园路中段191号项目虽然是被执行人中建投公司开发的房地产项目。但是，该项目早已取得预售许可证并对外销售。案外人与中建投公司于2014年4月27日签订10份《商品房买卖合同》约定购买了该项目1栋1层的10间商铺，即临园大道191商业1栋1层1、2、3、8、9、10、11、12、13、14号，并于签订合同的同日在绵阳市房管局的网站上完成签约备案，其备案号分别为：140847、140850、140852、140853、140854、140856、140858、140859、140860、140862�案外人还于当日向中建投公司交付全部购房款1700万元。因此，中建投公司的临园大道191项目1栋1层的前述10间商铺是案外人已经购买并支付了全部购房款的商品房，不是被执行人中建投公司的财产。第三，即使本案申请人省四建司的建筑工程价款在该项目享有优先受偿权，但是，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，本案申请人省四建司的建筑工程款的优先受偿权也不得对抗案外人。综上，法院依据（2015）绵执字第313号执行裁定书查封临园大道191项目1栋1层的前述中的10间商铺是错误的，请求裁定撤销该查封执行措施。
省四建司答辩称：一、绵阳市中级人民法院查封临园大道191商业1栋1层1、2、3、8、9、10、11、12、13、14号商铺符合法律规定，不存在查封错误。1、案涉商铺并未完成物权登记手续，其物权所有人仍是中建投公司。2、案外人既未支付购房款也未实际占有案涉商铺，人民法院可以进行查封。二、案外人与中建投公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，二者办理网签备案并非房屋买卖的真实意思表示。三、范利与中建投公司之间就案涉商铺签订的《商品房买卖合同》严重损害了省四建司的合法权益，其网签备案不应当获得法律保护。四、范利与中建投公司签订的是商品房预售合同，假设该合同合法有效，在房屋符合过户登记条件时，其有权按预售合同约定的条件来获得房屋所有权，商品房预售合同的登记备案对开发商而言仅是一项卖房附加的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果只是合同约定的违约责任或行政处罚�
中建投公司、华亿公司两被执行人的答辩事实和理由与省四建司一致。
本院查明，2015年11月16日本院依据（2015）绵民初字第156号民事调解书立案受理省四建司申请执行中建投公司、华亿公司建设工程施工合同纠纷一案，同年12月1日作出（2015）绵执字第313号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人中建投公司、华亿公司银行存款8400万元，或查封、扣押、拍卖、变卖其价值相应的其他财产。二、扣留、提取被执行人中建投公司、华亿公司在相关单位或者个人处8400万元的收入或者执行价值8400万元的到期债权。当日，本院向绵阳市涪城区房管局送达了（2015）绵执字第313号执行裁定书和协助执行通知书，查封了位于绵阳市涪城区临园路中段191项目1、2栋第1、2层的下述房产：第1层商业用房1至24号（13号除外）；第2层商业用房1至7号。查封期限3年。之后，即向案外人范利、尹焕青、李勇及深圳峰汇创业投资发展有限公司送达了上述执行裁定书和协助执行通知书。
另查明：2013年4月27日，中建投公司（出卖人）与范利（买受人）签订了10份《商品房买卖合同》[合同自编号分别是：438、439、440、441、442、443、444、445、446、447]，合同约定了项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、付款方式及期限等。出卖人中建投公司在该合同上加盖了公章，范利在该合同捺了指印。
缔约当天，范利按合同约定价款向中建投公司支付了购房款，中建投公司向范利出具了“收据”，并在“收据”上加盖了该公司财务专用章。同日，范利在网上签约备案，其合同签约备案号分别为：140847、140850、140852、140853、140854、140856、140858、140859、140860、140862。
范利为证实其异议请求，向本院提交了10份商品房买卖合同、10份购房款收据。
2016年1月12日本院组织案外人范利与申请执行人省四建司、被执行人中建投公司和华亿公司对范利提交的上述证据交换意见，申请人对案外人提交的上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。二被执行人对商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性亦不予认可，对购房款收据的真实性无异议。
当日，被执行人中建投公司向本院提交了三份证据：1、绵阳市价格和粮食监督检查局“专用标价签、价目表备案表”；2、成都市成华区安平小额贷款有限责任公司与华亿公司签订的“协议书”；3、华亿公司向黄麟雅付款的“电子银行交易回单”，用以证明其与范利签订的商品房买卖合同不是其真实意思表示。案外人认为该“专用标价签、价目表备案表”属行政指导价格，在市场交易中无任何意义；“协议书�及“电子银行交易回单”与本案无关联。申请人对被执行人提交的三份证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。
本院认为，本案争议的焦点是案外人能否以物权期待权排除执行。分析如下：
第一，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，因案涉房屋系在建期房，尚未交付使用，虽案外人无过错，但未实现对财产实际占有的前提，故本案不适用无过错买受人物权期待权的保护条件�
第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，因房屋消费者物权期待权保护，属弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，而案涉房屋均属商业门面，不符合用于居住且案外人名下无其他用于居住房屋的限制情形，故本案亦不能适用房屋消费者物权期待权的保护条件。
综�，案外人范利的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人范利的异议申请。
如不服本裁定，案外人、当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；案外人、当事人认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 高 峰
审判员 石 军
审判员 唐剑苹
二〇一六年一月二十二日
书记员 刘云锋
附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案�人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。