湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂11民再21号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：胡汉春，男，1965年2月3日出生，汉族，湖北省黄冈市人，住黄冈市黄州区。
委托诉讼代理人：胡祥霖，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限为特别授权。
再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：湖北松泰房地产开发有限公司。住所地：黄冈市黄州区红卫路**号。统一社会信用代码：91421100676472075M。
法定代表人：黄永生，总经理。
委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡进国，男，1955年5月27日出生，汉族，住黄冈市黄州区。
再审申请人胡汉春、湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰房地产公司）为与被申请人胡进国合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初59号民事判决，向本院提出上诉。本院作出（2017）鄂11民终1741号民事判决。胡汉春及松泰房地产公司均不服，分别向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2018年4月26日作出（2018）鄂民申1172号民事裁定，将本案指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，申请人胡汉春及其委托诉讼代理人胡祥霖、松泰房地产公司法定代表人黄永生及其委托诉讼代理人肖红、被申请人胡进国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡汉春申请再审称，原判决认定事实不清，适用法律确有错误。胡汉春与松泰房地产公司之间已经签订《商品房买卖合同（预售）》并网签，胡汉春已经付清房款，原判决在认定双方所签合同有效的情况下，松泰房地产公司依法应全面履行自己的义务，包括开具销售发票的附随义务。原判决却认定该义务履行的条件尚未成就错误，因胡进国系松泰房地产公司授权的项目负责人，其行为代表松泰房地产公司，胡进国已与胡汉春签订结算单明确以所售房屋房款抵偿所欠涉案房产项目工程款。至于胡进国与松泰房地产公司之间如何办理相关手续系其内部问题，对外不产生抗辩效力，故申请人要求开具销售发票的条件成就。请求再审，撤销原二审判决第三项，改判松泰房地产公司、胡进国继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向申请人开具销售发票。
松泰房地产公司答辩称，其与胡汉春没有签订房屋销售合同，更没有收取其购房款，也不存在工程款关系。请求驳回其再审请求。
松泰房地产公司申请再审称，原判决认定事实不清，适用法律确有错误。1、松泰房地产公司根本未与胡汉春签订《商品房买卖合同（预售）》，更未加盖公章，原判决认定该合同有效错误。2、案涉《商品房买卖合同（预售）》系网上打印，而并非签订形式。原判决认定胡进国得到授权可进入网签系统错误。3、根据案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定，该合同尚未生效。4、松泰华庭项目属于松泰房地产公司所有，并非胡进国个人所有，胡进国无权以该项目资产抵偿其个人债务。5、胡进国涉嫌伪造公章罪、职务侵占罪，公安机关已立案侦查。请求依法再审，改判驳回胡汉春的诉讼请求。
胡汉春在原一审中的诉讼请求：一、确认双方签订的就位于黄冈市黄州区××大道××1-3-1003房屋［土地使用权证号：黄冈国用（2015）第001603162］房屋买卖合同有效；二、判令胡进国、松泰房地产公司继续履行上述房屋买卖合同，向胡汉春开具销售发票、办理预告登记及不动产登记。
原一审法院查明，胡汉春与松泰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，无松泰房地产公司的签章。
原一审法院认为，本案争议的焦点为《商品房买卖合同（预售）》的效力？2016年5月30日，胡汉春与署名松泰房地公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，其落款处只有胡进国作为松泰房地产公司的委托代理人签名，无松泰房地产公司的印章。胡汉春未能提交胡进国作为松泰房地产公司委托代理人的相关资料。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。胡进国与松泰房地产公司签订的《房地产开发投资协议书》条款中，胡进国有权销售房屋，但其销售款必须进入松泰房地产公司的帐户，接受松泰房地产公司的财务管理。涉案房屋的销售款为抵扣工程欠款，未进入松泰房地产公司的帐户，故松泰房地产公司未出具销售发票和未办理预告登记。该《商品房买卖合同（预售）》无松泰房地产公司的签章，因此该合同无效。综上，松泰房地产公司没有和胡汉春订立《商品房买卖合同（预售）》，胡进国无权代理松泰房地产公司与胡汉春订立《商品房买卖合同（预售）》，因此该合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十六条规定，遂判决驳回胡汉春的诉讼请求。案件受理费80元，由胡汉春负担。
胡汉春不服一审判决，上诉请求：一、撤销原判；二、改判确认上诉人与被上诉人，就坐落于黄冈市黄州区××大道××号，土地使用权证号“黄冈国用（2015）第001603162”上的“1-3-1003”房屋，签订的买卖合同有效；三、改判二被上诉人继续履行上述房屋买卖合同，向上诉人开具销售发票、办理预告登记及不动产登记。
松泰房地产公司辩称，一、松泰房地产公司与胡汉春没有签订房屋买卖合同；二、原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审维持原判。
胡进国辩称，胡汉春是整个承包项目（包括涉案四套房子）的承包人之一，胡汉春等四人的房子是经过我手办理的，房子的款项是承建工程的工程款抵付的。
本院二审查明，2014年3月9日,胡进国与松泰房地产公司就黄冈经济开发区红卫村花园路“城中村”改造项目签订《房地产开发投资协议书》，协议书约定胡进国负责投入该项目所需的全部资金，松泰公司提成总销售额2%的管理费，提供该开发项目过程中的开发销售、按揭、贷款、办理房产证等所需的相关证件手续资料和协助。该协议还约定了其他内容。
2016年5月28日,胡汉春与胡进国签订结算单一份，其内容为“今收到湖北松泰房地产开发有限公司松泰华庭项目部6套售房款：……6、胡汉春房号1－3－1003金额499140元”，合计1936820元，经双方协商同意此款由胡汉春负责收回，用于偿还胡汉春该项目（退出工程款）”。胡进国在该结算单上备注“上述几套房请公司备案”。
2016年5月30日，胡进国与胡汉春签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016－005470）一份。合同约定，出卖人为松泰房地产公司，买受人为胡汉春，房屋为1号楼3单元10层3－1003号，建筑面积为138.65平方米，房屋总价为499140元，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式。该合同还约定了其他内容。该合同胡进国在松泰房地产公司处作为委托代理人签名，并注明已网签，胡汉春在购房人处进行签名。该合同为网签合同，在黄冈市房地产市场信息网上查询到该房屋已网签。目前该合同未在黄冈市房地产管理局进行商品房合同备案。
2016年12月18日，胡进国以湖北松泰房地产开发有限公司“松泰华庭”项目负责人身份（甲方）与胡汉春（乙方）签订协议书一份，约定：乙方在甲方购买房屋一套，位于赤壁××××号“松泰华庭”1－3－1003房，并约定房款用于甲方偿还胡汉春的工程款。现双方就赤壁××××号“松泰华庭”1－3－1003房款用于支付胡汉春工程款事宜达成如下协议：一、双方签订的“松泰华庭”1－3－1003商品房买卖合同（预售），甲方负责就此合同的房屋开具发票并在房产局办理登记等相关手续。二、乙方将上述房屋的购房款支付给胡汉春，用于甲方偿还其所欠胡汉春的工程款。三、双方协商签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的争议解决方式进行变更，双方一致同意协商不成，依法向法院起诉解决。
另查明，松泰房地产公司承认胡进国作为投资人之一，掌握本公司商品房网签系统的密码。
本院二审认为，黄冈市房产局为规范房产出售，对于开发商销售的房屋需通过网签系统签订《商品房买卖合同》。本案中，胡汉春购买的松泰房地产公司1-3-1003房屋，系胡进国通过网签系统签订的，有合同编号，双方就出卖人、买受人、房号、房屋单价、总价等内容达成一致意见，意思表示真实、明确，且至今还能在黄冈市房地产市场信息网上查询到该房屋已网签的信息。而胡进国能够通过网签系统签订《商品房买卖合同（预售）》，是得到松泰房地产公司的授权，否则胡进国无法进入网签系统。故本案《商品房买卖合同（预售）》，虽未加盖松泰房地产公司印章，但胡进国是代表松泰房地产公司与胡汉春签订，该合同是双方真实意思表示，与本案有关的内容合法，应为有效。胡汉春要求确认《商品房买卖合同（预售）》有效的上诉请求成立，本院予以支持。一审认为胡进国属无权代理，本案商品房买卖合同无效，与事实不符，依据不足，认定错误，予以纠正。对于胡汉春上诉要求开具销售发票，提供发票是当事人的附随义务，发票应由相关职能部门开具，胡进国与胡汉春虽约定以购房款抵工程款，但应办理相应抵款手续，胡汉春未提供证据证实双方已经办理完毕抵款手续，其要求开具销售发票的条件不成就，对其该上诉请求予以驳回。对于胡汉春要求办理预告登记，因双方在商品房买卖合同中对此未进行约定，对该上诉请求不予支持。对于办理不动产登记，因本案房产是否具备办证条件，胡汉春未提供证据证实，对该上诉请求亦不予支持。综上，胡汉春上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初59号民事判决，即驳回胡汉春的诉讼请求。二、2016年5月30日湖北松泰房地产开发有限公司与胡汉春签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016－005470）有效。三、驳回胡汉春的其它诉讼请求。
本院再审过程中，申请人松泰房地产公司提交2018年6月8日黄冈市公安局黄冈经济开发区分局出具的案件移送告知书一份，拟证实胡进国以松泰房地产公司的房产抵偿个人债务，涉嫌职务侵占，案件已移送检察机关审查起诉。
申请人胡汉春质证认为，上述证据与本案不具有关联性。
被申请人胡进国对上述证据无异议。
本院认为，松泰房地产公司提交的上述证据与本案不具有关联性，故不予采信。
经审理查明，2018年4月19日，在湖北省高级人民法院对本案的听证中，松泰房地产公司法定代表人黄永生认可《授权委托代理人证书》的真实性；在本院于2018年7月24日对本案的庭审中，申请人胡汉春明确其再审请求为要求松泰房地产公司及胡进国履行开具销售发票义务。
另查明，原二审查明的其他事实属实。
本院认为，本案争议的焦点为：一、胡进国与胡汉春签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效及该合同对申请人松泰房地产公司是否具有约束力；二、松泰房地产公司及胡进国是否应当向胡汉春履行开具发票的义务。
一、关于胡进国与胡汉春签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效及该合同对申请人松泰房地产公司是否具有约束力的问题。本案中，松泰房地产公司于2009年9月25日以书面形式向胡进国出具“授权委托代理人证书”，并于2014年3月9日与胡进国签订《房地产开发投资协议书》，胡进国与胡汉春签订本案争议合同系在胡进国取得松泰房地产公司授权及签订《房地产开发投资协议书》之后，故胡进国签订本案争议合同的行为系其代理行为，且其代理松泰房地产公司签订的本案争议合同为网签合同，在黄冈市房地产市场信息网上可以查询，应为有效合同，对松泰房地产公司具有约束力。本院二审判决认定本案争议合同为有效合同正确，应予以维持。故松泰房地产公司认为本案争议合同系胡进国无权以申请人的资产抵偿其个人债务签订及原二审判决适用法律错误的再审申请理由不能成立，本院不予支持。
二、关于胡汉春主张松泰房地产公司及胡进国向其履行开具发票义务是否应予支持的问题？根据胡进国、胡汉春签订的结算单以及二人签订的《协议书》，可以认定胡进国同意将涉案房屋出售所得价款折抵其所欠胡汉春涉案项目工程款。而该抵款行为已经完成，胡汉春在结算单中对此已予以明确。故此，胡汉春已经履行完毕本案争议合同约定的支付全部购房款义务，而根据本案争议合同及《协议书》的约定，松泰房地产公司应履行合同约定的相关随附义务。因胡进国签订本案争议合同的行为系其代理行为，故胡汉春再审请求胡进国向其履行开具发票义务不当，本院不予支持。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条的规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。鉴于申请人胡汉春在申请再审过程中，仅要求松泰房地产公司向其开具销售发票，而对于原二审驳回其要求办理预告登记及不动产登记诉讼请求的判决内容未提出异议，视为其服判，故对其要求松泰房地产公司向其开具销售发票申请理由，应予以支持。综上所述，申请人胡汉春认为原二审判决认定开具发票条件不成就及适用法律错误的再审申请理由成立，本院予以支持。
综上所述，再审申请人胡汉春的再审申请理由成立，应予以支持；松泰房地产公司的再审申请理由不能成立，应予驳回。本案经过本院审判委员会讨论并作出决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、维持本院（2017）鄂11民终1741号民事判决第一、二项，即：一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初59号民事判决，即驳回胡汉春的诉讼请求；二、2016年5月30日湖北松泰房地产开发有限公司与胡汉春签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016－005470）有效。
二、撤销本院（2017）鄂11民终1741号民事判决第三项，即：三、驳回胡汉春的其它诉讼请求。
三、限松泰房地产公司在本判决生效之日起三十日内按照合同约定的房屋销售价款499140元向胡汉春开具房屋销售发票。
四、驳回胡汉春的其他诉讼请求。
原一、二审案件受理费各80元，共计160元，均由松泰房地产公司负担。
审 判 长 管小华
审 判 员 张 立
审 判 员 严 怀
二〇一八年九月六日
法官助理 严 明
书 记 员 汪 霞