湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民三终字第00197号
上诉人（原审原告）：罗彬。
委托代理人：瞿三珍，罗彬之妻。
委托代理人：杨小庆，湖北司典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：监利县福泰橡胶厂，住所地：监利县容城镇交通路***号。
法定代表人：黄本富，该厂负责人。
委托代理人：邵永华，监利县荆南法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：庞盛红。
上诉人罗彬因与上诉人监利县福泰橡胶厂（以下简称福泰橡胶厂）、被上诉人庞盛红委托合同纠纷一案，二上诉人均不服监利县人民法院（2015）鄂监利民初字第00047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗彬及委托代理人瞿三珍、杨小庆，上诉人福泰橡胶厂的委托代理人邵永华，被上诉人庞盛红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审认定，2007年12月20日，罗彬与福泰橡胶厂签订房屋租赁合同，福泰橡胶厂将该厂所属临街的综合楼第一层四间门面、第二层十三间房屋及原一车间二楼（仓库）租赁给罗彬使用。门面房每间年租金为5.5万元、二楼十三间房屋的年租金为4.2万元，原一车间二楼的年租金为1.98万元，租金合计28.18万元，租期一年。以后合同一年一签，租金一年一付。2010年5月，福泰橡胶厂内的三栋房屋（含罗彬租赁的原一车间二楼）被鉴定为危房。经请示，监利县城乡规划局同意将厂区内的危房拆除重建，以安置厂内居住的61户职工。自2010年底租赁期满后，罗彬与福泰橡胶厂续订租赁合同时，合同中不再包含原一车间二楼（仓库），同时减少租金1.98万元，每年租金为26.2万元，2013年后租金涨为40.2万元，原一车间二楼（仓库）在拆除之前仍由罗彬租用。2011年6月16日，福泰橡胶厂向庞盛红出具委托书，委托书载明：“根据厂部集体研究意见，同意就厂区仓库租金收缴、废铁处理、危房拆迁等工作，全权委托庞盛红（其中许云海、陈卫红协助）办理，请各有关人员配合工作”。庞盛红收取了罗彬2011年1月至5月的仓库使用费8200元，并于同年6月21日交给福泰橡胶厂入账。2011年12月9日，庞盛红（甲方）与罗彬（乙方）签订了《恸迁协议》，协议载明：甲方庞盛红（福泰橡胶厂法人授权，职工代表人）、乙方罗彬（海高美商贸有限公司代表人），约定：甲方和承建商共建开发必须还建仓库并保障乙方原租赁的基本仓库面积900多平方，层高不得低于3.8米，供乙方使用；如果承建流产，甲方应保障现有拆迁空地给乙方搭建仓库，若2012年2月底还未动工，乙方将有权在原地自行搭建仓库；甲、乙如实质性违反上述条款，违约方须赔付门面和仓库的四倍以上租金等。协议签订后，罗彬搬空仓库，福泰橡胶厂即拆除了厂区内含罗彬仓库的三幢危房。此后因协议约定的建房工程并未如期开工，福泰橡胶厂亦不允许罗彬自行搭建仓库，故罗彬诉请法院依法判令：1、福泰橡胶厂依约保障层高不得低于3.8米的900平方米的仓库供罗彬使用；2、福泰橡胶厂赔偿罗彬门面和仓库租金四倍的违约金1608000元；3、本案诉讼费由福泰橡胶厂承担。
一审认为，本案争议的焦点问题为：1.庞盛红与罗彬签订《恸迁协议》是其作为福泰橡胶厂委托代理人履行委托事项的行为，还是其作为新期天客栈（中国）管理有限公司的代表人履行承包合同的行为，或者是其个人行为的问题；2.《恸迁协议》的效力问题；3.福泰橡胶厂与庞盛红的民事责任承担问题。
一、关于庞盛红与罗彬签订《恸迁协议》是其作为福泰橡胶厂委托代理人履行委托事项的行为，还是其作为新期天客栈（中国）管理有限公司的代表人履行承包合同的行为，或者是其个人行为的问题
福泰橡胶厂向庞盛红出具的委托书明确载明，福泰橡胶厂全权委托庞盛红办理厂区仓库租金收缴、废铁处理、危房拆迁等工作，并指派该厂职工许云海、陈卫红协助。福泰橡胶厂与庞盛红等的委托代理关系明确，庞盛红经福泰橡胶厂授权办理厂区仓库租金收缴、废铁处理、危房拆迁等工作，其与罗彬签订《恸迁协议》系履行福泰橡胶厂委托事项的行为。庞盛红与罗彬签订的《恸迁协议》明确载明，庞盛红是福泰橡胶厂法人授权，职工代表人。庞盛红在与罗彬签订协议时，庞盛红是以福泰橡胶厂委托代理人身份在履行福泰橡胶厂委托事项。协议中还明确表述：“乙方（罗彬）租赁甲方的门面和仓库12年，忠实、诚信履行合同，甲方考虑到视乙方为良好合作伙伴”，该表述中，甲方指向很明确，即与罗彬存在门面和仓库租赁关系的福泰橡胶厂，而非庞盛红个人，更不是新期天客栈公司。福泰橡胶厂虽与“新期天客栈（中国）管理有限公司”签订了承包合同，合同主体是“新期天客栈（中国）管理有限公司”，而非庞盛红个人。在诉讼中，福泰橡胶厂称其向庞盛红出具委托书是因本厂许多职工（拆迁户）不认可庞盛红的身份，为了便于庞盛红收缴费用和拆迁才出具了委托书。根据查明的事实，庞盛红与福泰橡胶厂职工及承租户协商拆迁事宜之初，职工和承租户不认可庞盛红的身份，不愿与其商谈，福泰橡胶厂出具委托书之后，职工和承租户才同意与庞盛红协商。由此可见，庞盛红是以福泰橡胶厂委托代理人的身份与职工及承租户协商拆迁事宜，庞盛红与罗彬签订《恸迁协议》，既不是庞盛红履行新期天客栈公司的承包事项，也不是其个人行为，而是履行福泰橡胶厂的委托事项。
二、关于《恸迁协议》的效力问题
罗彬与福泰橡胶厂有多年的房屋租赁关系，福泰橡胶厂一直为罗彬提供了仓库使用的便利条件，后福泰橡胶厂因危房改造将仓库收回。虽然仓库在拆除前仍由罗彬临时使用，但福泰橡胶厂有权随时终止使用关系，拆除仓库。庞盛红作为福泰橡胶厂的委托代理人与罗彬商谈拆迁事宜时，福泰橡胶厂已全权委托庞盛红办理厂区仓库租金收缴、废铁处理、危房拆迁等工作。考虑到罗彬与福泰橡胶厂多年的房屋租赁关系，庞盛红与罗彬商定重建后由福泰橡胶厂为罗彬提供仓库使用的便利条件，合情合理。但仓库拆除后，罗彬与福泰橡胶厂之间没有还建仓库的权利和义务。庞盛红在与罗彬签订的《恸迁协议》中，不仅代表福泰橡胶厂承诺还建仓库，还代表承建商承诺共同开发仓库，进而允诺罗彬可自行搭建仓库，明显超越了其代理权限。诉讼中，福泰橡胶厂对庞盛红的越权代理行为不予认可，其超越代理权限订立的该部分内容无效。庞盛红作为福泰橡胶厂委托代理人与罗彬签订《恸迁协议》时，罗彬明知福泰橡胶厂没有向其提供仓库的合同义务，且在提供门面房方面没有违约行为，却在协议中将违约金的计付标准包含门面的租金，并课以四倍之高，庞盛红均予以认可，明显违背了福泰橡胶厂的真实意识，故该约定中有关门面房租金四倍处罚违约金的约定无效，但有关仓库租金违约的处罚约定有效。
三、关于福泰橡胶厂与庞盛红的民事责任承担问题
《合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，庞盛红在与罗彬签订的《恸迁协议》中载明其为福泰橡胶厂委托代理人，表明庞盛红已向罗彬明确披露了其系福泰橡胶厂委托代理人的身份，罗彬在订立合同时已经知晓，因而庞盛红以自己的名义与罗彬签订的《恸迁协议》，直接约束福泰橡胶厂与罗彬，因履行合同产生的民事责任应由福泰橡胶厂承担。本案中，福泰橡胶厂拆除仓库后在协议约定的期限内没有重建，其行为构成违约，应承担违约责任。《恸迁协议》中有关还建和开发的部分内容超越庞盛红代理权限，庞盛红超越其代理权限订立的合同部分内容无效，对福泰橡胶厂不发生效力。庞盛红与罗彬在《恸迁协议》中约定违约方以门面和仓库租金的四倍承担违约责任，福泰橡胶厂在门面房出租方面没有违约行为，有关仓库方面的违约处门面房租金四倍的违约金约定违背福泰橡胶厂真实意识，福泰橡胶厂只应对其违约行为承担适当的违约责任，即以仓库租金19800元的四倍79200元承担违约责任比较合适。
综上所述，福泰橡胶厂委托庞盛红全权办理租金收缴、危房拆迁等事务后，庞盛红收取了罗彬的仓库使用费（即租金），与罗彬签订了《恸迁协议》，均是在福泰橡胶厂授权下的代理行为，其行为的后果应由福泰橡胶厂承担。庞盛红与罗彬签订的《恸迁协议》中部分内容超越了其代理权限，福泰橡胶厂不予认可，且相关部分的约定违背了福泰橡胶厂的真实意识，庞盛红超越代理权限签订的合同有关部分内容及违背福泰橡胶厂真实意识的部分无效，该《恸迁协议》其他部分有效。福泰橡胶厂在拆除仓库后，没有按约重建，其行为构成违约，应承担与其违约行为相适应的违约责任，可按仓库租金19800元的四倍承担违约金79200元。罗彬的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。本案经一审合议庭评议，并经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、监利县福泰橡胶厂于判决生效后十日内赔偿罗彬违约金79200元（按仓库租金19800元的四倍计算）；二、驳回罗彬的其他诉讼请求。案件受理费19500元，由罗彬负担16000元，监利县福泰橡胶厂负担3500元。
上诉人罗彬不服一审判决，向本院提起上诉。请求依法撤销原判，改判福泰橡胶厂、庞盛红依约赔偿门面和仓库租金四倍的违约金1608000元；一、二审诉讼费用全部由福泰橡胶厂、庞盛红承担。其上诉的主要理由是：1、本案《恸迁协议》不具备合同法第五十二条规定的无效情形，应为合法有效。2、《恸迁协议》明确约定罗彬同意将仓库交由福泰橡胶厂拆除，福泰橡胶厂必须保证原有仓库面积供罗彬使用，并保证如2012年2月还未动工，罗彬则有权自行搭建仓库。双方权利义务明确，一审认定福泰橡胶厂与罗彬没有还建仓库的权利与义务不当。福泰橡胶厂授权庞盛红全权处理厂区仓库拆迁等工作，仓库的拆除、还建均在授权范围内，罗彬有理由相信庞盛红有权签订《恸迁协议》。即使庞盛红有超越代理权限的行为，也不必然导致协议无效，只是代理行为承担的问题。一审以超越代理权限订立的部分内容无效，适用法律错误。2、罗彬承租的门面和仓库是不可分割的整体，故罗彬每年支出高额租金，福泰橡胶厂违约应承担约定的违约责任。福泰橡胶厂并未请求法院减少违约金，二审应依法支持双方对违约金即门面、仓库四倍租金的约定。
福泰橡胶厂答辩称，福泰橡胶厂没有授权庞盛红与罗彬签订的“恸迁协议”。在租赁期满前，福泰橡胶厂已向罗彬下达危房回收通知书，福泰橡胶厂收回仓库名正言顺。门面和仓库租金并非不可分割，福泰橡胶厂从未搭配整体出租，也从未强求罗彬在缺少仓库后继续承租门面。《恸迁协议》约定门面和仓库租金四倍的违约金损害了福泰橡胶厂的利益。
庞盛红答辨称，庞盛红与罗彬签订《恸迁协议》时并没有出示福泰橡胶厂的授权委托书。《恸迁协议》约定按门面和仓库租金的四倍计算违约金过高，申请法院予以调整。
上诉人福泰橡胶厂不服一审判决，向本院提起上诉，请求驳回罗彬的全部诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、2011年6月14日，福泰橡胶厂与新期天客栈（中国）管理有限公司签订承包合同，将临时使用费收缴及拆迁工程承包给该公司。该公司法定代表人庞盛红与罗彬签订的“恸迁协议”属庞盛红的个人行为，该协议的主体是庞盛红与罗彬，与福泰橡胶厂无关。2、罗彬在租赁仓库已经到期的情况下，拒不交出其侵占的仓库，福泰橡胶厂没有义务为其提供新仓库。庞盛红为达到与福泰橡胶厂签订的拆迁合同顺利完成的目的，未经福泰橡胶厂同意，独自与罗彬签订“恸迁协议”，侵犯了福泰橡胶厂利益，该协议应属无效，福泰橡胶厂不应承担违约责任。
罗彬答辩称，福泰橡胶厂书面授权庞盛红全权处理厂区仓库拆迁等工作，仓库的拆除、还建均在授权范围内，且庞盛红系福泰橡胶厂的领导，上诉人有理由相信庞盛红有权签订《恸迁协议》，该协议合法有效，签约主体即福泰橡胶厂。
本院二审查明，罗彬系个体经营者，从2007年至今一直租赁福泰橡胶厂房屋用于“海尔”电器经销。庞盛红系福泰橡胶厂职工。2011年6月14日，庞盛红代表新期天客栈（中国）管理有限公司与福泰橡胶厂签订承包合同，福泰橡胶厂将该厂厂区内拟拆除重建的房屋及场地临时使用费收缴和拆迁工程发包给新期天客栈（中国）管理有限公司，双方约定房屋拆迁工作于2011年7月30日前完成。2011年12月9日，庞盛红（甲方）与罗彬（乙方）签订了《恸迁协议》，协议注明甲方庞盛红（福泰橡胶厂法人授权，职工代表人）、乙方罗彬（海高美商贸有限公司代表人），双方约定：甲方和承建商共建开发必须还建仓库并保障乙方原租赁的基本仓库面积900多平方，层高不得低于3.8米，供乙方使用；如果承建流产，甲方应保障现有拆迁空地给乙方搭建仓库，若2012年2月底还未动工，乙方将有权在原地自行搭建仓库；甲、乙如实质性违反上述条款，违约方须赔付门面和仓库的四倍以上租金等。协议签订后，罗彬搬空仓库。福泰橡胶厂将厂区内拟重建危房予以整体拆除，罗彬即在外另行租赁仓库使用。因协议约定的建房工程并未如期开工，福泰橡胶厂亦不允许罗彬在原址搭建仓库，罗彬遂另行找址搭建了仓库。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、庞盛红与罗彬签订《恸迁协议》是否系履行福泰橡胶厂委托事项的行为；2、《恸迁协议》的效力；3、福泰橡胶厂与庞盛红的民事责任承担。
一、关于庞盛红与罗彬签订《恸迁协议》是否系履行福泰橡胶厂委托事项行为的问题
本案已查明，福泰橡胶厂向庞盛红出具的委托书明确载明，福泰橡胶厂全权委托庞盛红办理厂区仓库租金收缴、废铁处理、危房拆迁等工作，并指派该厂职工许云海、陈卫红协助。庞盛红与罗彬签订《恸迁协议》，商定仓库拆迁相关事宜，该协议明确载明庞盛红是福泰橡胶厂法人授权的职工代表人。庞盛红以福泰橡胶厂代理人身份向罗彬收取了2011年1月至5月的仓库使用费8200元，并于同年6月21日交给福泰橡胶厂入账。在福泰橡胶厂仓库拆除过程中，庞盛红均是以福泰橡胶厂委托代理人身份与该厂职工及承租户协商拆迁事宜，该厂职工和承租户知晓福泰橡胶厂授权庞盛红的事实，并认可庞盛红是福泰橡胶厂的委托代理人的身份。上述事实均表明，福泰橡胶厂委托庞盛红办理厂区仓库租金收缴、废铁处理、危房拆迁等工作，庞盛红实际接受委托并履行了委托事项。庞盛红在与罗彬协商仓库拆迁事宜时已向罗彬披露其系福泰橡胶厂委托代理人身份，故其代表福泰橡胶厂与罗彬签订《恸迁协议》系履行福泰橡胶厂委托事项的行为。福泰橡胶厂主张该厂将临时使用费收缴及拆迁工程承包给新期天客栈（中国）管理有限公司，该公司法定代表人庞盛红与罗彬签订的《恸迁协议》属庞盛红的个人行为，与福泰橡胶厂无关。对此主张，福泰橡胶厂仅提供了双方签订的承包合同，未举证证明新期天客栈（中国）管理有限公司的主体资格和双方承包合同关系成立并生效及是否履行，福泰橡胶厂的该项上诉理由没有事实依据，应不予支持。
二、关于《恸迁协议》的效力问题
庞盛红与罗彬签订《恸迁协议》时，罗彬与福泰橡胶厂之间仓库租赁合同已到期，罗彬仍继续使用仓库，福泰橡胶厂收取租金，双方系不定期租赁关系，福泰橡胶厂可以随时要求解除合同，收回仓库。租赁合同解除后，福泰橡胶厂并无向承租人罗彬提供新仓库的义务。但考虑到罗彬多年来租赁门面及仓库共同用于家电销售经营，仓库拆除势必会对其仅租赁门面继续经营带来不便而造成经济损失，庞盛红代表福泰橡胶厂与罗彬签订《恸迁协议》，承诺仓库拆除共建开发后向罗彬提供仓库供其使用，并承诺如承建流产，罗彬有权自行在原址搭建仓库，同时约定违约责任。该协议系双方因仓库拆迁就安置补偿问题达成的一致意见，庞盛红代表福泰橡胶厂签订该协议并未超出福泰橡胶厂授权其办理厂区危房拆迁工作的范围。该协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。一审认定庞盛红代表福泰橡胶厂与罗彬签订《恸迁协议》，就还建仓库及允诺罗彬可自行搭建仓库等主要权利义务的约定超越了其代理权限，该部分内容无效，同时认定协议中违约责任条款有效的事实错误。
《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”本案中，庞盛红在与罗彬商谈仓库拆迁事宜时已向罗彬明确披露其系福泰橡胶厂委托代理人的身份，故庞盛红以自己的名义，在授权范围内与罗彬就仓库拆迁达成的《恸迁协议》直接约束其委托人福泰橡胶厂及罗彬，因履行该协议产生的民事责任应由福泰橡胶厂与罗彬承担。福泰橡胶厂认为受托人庞盛红与罗彬签订《恸迁协议》损害其利益，可另行向庞盛红主张权利，但不能免除其应向罗彬承担的民事责任。
三、关于福泰橡胶厂民事责任承担的问题
因本案《恸迁协议》直接约束罗彬与福泰橡胶厂，罗彬与福泰橡胶厂应按照协议约定全面履行各自的义务。福泰橡胶厂拆除仓库后未在协议约定的期限内重建，未能还建仓库供罗彬使用，其行为构成违约，应承担违约责任。《恸迁协议》中约定违约方以门面和仓库租金的四倍承担违约责任，但并未明确门面和仓库租金的具体数额，约定不明。罗彬主张福泰橡胶厂以其承租的门面和仓库一年期租金总额的四倍来承担违约金，二审中福泰橡胶厂抗辨其不应承担责任，且罗彬所主张的违约金过高，应当予以调整。《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”从上述规定可以看出，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。本案《恸迁协议》中对违约金的具体数额约定不明，罗彬承租的仓库年租金19800元，其所主张的违约金为门面及仓库年租金总和402000元的四倍即1608000元，明显过高，福泰橡胶厂请求予以适当减少，符合法律规定。诉讼中，罗彬所主张的实际经济损失为搬迁仓库、在异地搭建仓库的全部支出，并非福泰橡胶厂的违约行为对其造成的直接损失，不能作为法院裁决违约金的依据。鉴于违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时适度体现一定的惩罚性，结合福泰橡胶厂的违约情节、过错程度及案涉租赁合同的履行情况，根据公平原则及诚实信用原则，将福泰橡胶厂应承担的违约金调整为罗彬承租的仓库年租金19800元的四倍79800元。原判认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实部分错误，应当予以纠正，但裁判结果正确，依法予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39000元，由罗彬负担19500元，福泰橡胶厂负担19500元。
本判决为终审判决。
审判长 郭 莉
审判员 李慧敏
审判员 韩秀士
二〇一六年三月二十二日
书记员 唐君玲