辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终1724号
上诉人（原审被告）：吴乃朋，男，1965年10月23日出生,汉族，住辽宁省辽阳市宏伟区。
委托诉讼代理人：郑
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元，辽宁省合同法研究会债务纠纷法务室主任。
委托诉讼代理人：陈玲，辽宁省合同法研究会债务纠纷法务室工作人员。
被上诉人（原审原告）：沈阳华凌房地产有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔街96号12门。
法定代表人：邹恩鹏，该公司经理。
委托诉讼代理人：王欢，辽宁良友律师事务所律师。
上诉人吴乃朋因与被上诉人沈阳华凌房地产有限公司（以下简称“华凌房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初6605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴乃朋上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。本案中，中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行已将上诉人购房所需全部贷款支付给被上诉人，因此上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》均已履行完毕。关于《个人房屋贷款合同》被上诉人的代偿行为，被上诉人并没有在诉前进行代偿行为，而是在本案诉讼中进行了全额代偿行为，其行为完全是因为金融借贷关系进行的担保，而不是因为商品房买卖合同承担担保义务进行的代偿，因此合同依据是金融贷款而不是本案涉及的房屋买卖合同，属于流质条款是不合法的格式条款，不应得到法律支持。在一审中，上诉人提出的代理意见并没有得到一审法院的明确回复，一审论述上诉人没有针对商品房买卖合同履行了义务，这一点认定事实不清，因为工商银行已代我方履行了全部给付义务，由被上诉人进行担保，被上诉人只不过是一个代偿行为，被上诉人只能作为追偿人存在。关于违约金问题，因一审中被上诉人没有提出造成损失的证据，因此上诉人不同意给付违约金。
华凌房产公司辩称：一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。上诉人并未履行完支付义务，首付款未支付，仅支付5000元定金。上诉人逾期偿还银行贷款，导致银行要求我公司承担连带保证责任。公司与一审诉讼前以代上诉人偿还银行部分贷款，在一审开庭前应银行要求结清上诉人全部银行贷款，连带保证责任履行完毕。公司解除商品房买卖合同依据为合同约定解除权即附件四商品房买卖合同补充协议，若因上诉人逾期偿还银行贷款，银行向我公司发出通知要求承担连带保证责任，我公司有权解除与上诉人签订商品房买卖合同，要求上诉人承担总房款5%违约金，赔偿我公司相应的经济损失。
吴乃朋向一审法院起诉请求：1.请求判令解除华凌房产公司、吴乃朋签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令吴乃朋配合华凌房产公司办理解除商品房买卖合同备案登记、撤销预告登记的相关事宜，吴乃朋承担相关撤备案费用；3.请求判令吴乃朋赔偿华凌房产公司因代偿吴乃朋银行贷款产生的经济损失7,201.88元（代偿利息、罚息）；4.请求吴乃朋向华凌房产公司支付逾期还贷的违约金15,769.5元；5.案件受理费由吴乃朋承担。
一审法院认定事实:2015年8月25日，华凌房产公司、吴乃朋签订《郡原地产（沈阳）小石城项目认购书》，约定：吴乃朋购买华凌房产公司开发的位于沈阳市东陵区郡原地产（沈阳）小石城项目七期6楼1单元21层1号，建筑面积59.62平方米，单价5290元，总价315,390元，吴乃朋于签署本认购书时交纳定金5000元，首付款95,390元须于签署《项目认购书》5日内付清，双方签署《商品房买卖合同》，余款220,000元需在签订《商品房买卖合同》2个月内以商贷形式付清。2015年9月11日，吴乃朋向华凌房产公司交纳定金5000元，华凌房产公司为吴乃朋出具收款收据。
2015年10月30日，华凌房产公司、吴乃朋签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：第3条吴乃朋购买华凌房产公司开发的位于沈阳市浑南区红椿东路2甲-54号1-21-1号房屋［即沈阳市东陵区郡原地产（沈阳）小石城项目七期6楼1单元21层1号房屋］，建筑面积59.62平方米、每平方米单价5290元、总价315,390元；第6条吴乃朋于签合同当日交齐首付款，首付额度符合银行要求，余款贷款，吴乃朋应于签合同当日交纳贷款所需全部资料并无条件配合银行签署贷款协议交纳相关费用，并办理预告登记手续，自本合同签订之日起30日内以贷款形式付清，否则视为吴乃朋逾期付款，按合同第7条约定执行；第7条吴乃朋如未按本合同规定的时间付款，逾期超出60日后，华凌房产公司有权解除合同，吴乃朋按累计应付款的1%向华凌房产公司支付违约金。附件四补充协议第2.2条如吴乃朋没有如期支付房款或偿还银行贷款本息，应按合同第7条吴乃朋逾期付款的违约责任的约定向华凌房产公司承担违约责任，吴乃朋采用银行按揭方式支付房款，自按揭银行放贷之日起至本合同所购商品房他项权证办出之日止，如因吴乃朋没有如期偿还银行贷款本息，银行要求华凌房产公司承担本合同所购商品房的担保责任，华凌房产公司在接到银行书面通知后即有权解除本合同，收回所售商品房另行出售，并要求吴乃朋按本合同总价房款的5%向华凌房产公司支付违约金，同时赔偿华凌房产公司的全部损失（包括追偿所支出的各项费用）。合同解除后，华凌房产公司有权从吴乃朋已支付的房款中扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它各项费用（包括但不限于办理商品房更名过户的费用）和吴乃朋应支付华凌房产公司的违约金和损失赔偿金，如有剩余款项退还给吴乃朋，如吴乃朋已支付的购房款不足以支付上述费用的，华凌房产公司有权另行向吴乃朋追偿。若华凌房产公司承担保证责任后未解除合同及收回所售商品房的，吴乃朋应按本合同总房价款的5%向华凌房产公司支付违约金并且按华凌房产公司要求支付剩余房款并赔偿华凌房产公司的经济损失；第3.2条因吴乃朋原因致使合同终止或解除的，如合同已经登记，双方共同到相关部门办理撤销合同备案登记手续及预告登记手续；或者吴乃朋在此愿意授权华凌房产公司自行办理撤销合同备案登记手续及预告登记手续，并发出解除合同通知的证明。如由于吴乃朋不配合，导致华凌房产公司不能及时完成撤销合同备案登记手续或预告登记手续，吴乃朋应当承担违约责任并赔偿华凌房产公司因此发生的经济损失。
2015年10月30日，华凌房产公司、吴乃朋签订《郡原小石城分期付款补充协议》及《借款承诺》。《郡原小石城分期付款补充协议》约定：首付款95,390元，吴乃朋需于认购房源5日内一次性支付10,000元，并同办理银行按揭手续，吴乃朋于2016年10月20日前一次性支付30,000元，2017年5月20日前一次性支付20,000元，2017年12月30日前一次性支付剩余首付款35,390元。《借款承诺》约定：吴乃朋购买郡原美村房屋一套，总房款315,390元，并开始办理贷款，首付款为95,390元。由于资金问题，吴乃朋特向华凌房产公司借款85,390元用于支付首付款。吴乃朋承诺，严格按照合同要求期限办理贷款手续，吴乃朋于认购房源5日内一次性支付10,000元，并同办理银行按揭手续，吴乃朋于2016年10月20日前一次性支付30,000元，2017年5月20日前一次性支付20,000元，2017年12月30日前一次性支付剩余首付款35,390元。
2013年12月24日，华凌房产公司与中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行（以下简称开发区支行）签订《按揭贷款业务合同协议》，约定：第1条开发区支行作为郡原美村三、四期（原名沈阳美村）项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供单笔个人住房贷款最高限额为5,000,000元，最长贷款期限不超过30年，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房；第2条该项目占地面积560,000平方米，项目总建筑面积960,000平方米，预计可销售面积850,000平方米，可售住房4,500套，预计售房款约为2,850,000,000元；第3条华凌房产公司同意开发区支行按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款额合同约定将贷款资金全部划到华凌房产公司在开发区支行开立的账户，账户名为华凌房产公司；第4条在借款人办妥正式抵押手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交开发区支行收押之前，华凌房产公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；第5条能够办理期房抵押预告登记的，华凌房产公司应积极协助开发区支行及借款人办理期房的抵押预告登记。
2015年11月2日，华凌房产公司（保证人）、吴乃朋（借款人）与中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：借款金额220,000元；用于购买涉案房屋；借款期限228个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下（上/下）浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；吴乃朋授权银行将贷款发放至华凌房产公司在沈阳兴顺支行营业室开立的账户；还款方式为按月等额本息还款法；吴乃朋连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成违约；吴乃朋以涉案房屋为借款提供抵押担保，华凌房产公司为吴乃朋的借款提供连带责任保证担保；保证期间为本合同项下贷款到期之日起2年；保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、开发区支行实现债权的费用和吴乃朋所有其他应付费用。《个人住房借款/担保合同》签订后，2015年11月11日银行将贷款220,000元发放至华凌房产公司账户，案涉房屋办理了抵押预告登记。
吴乃朋在2015年11月15日至2016年12月21日期间，偿还贷款本金6284.65元、利息8171.14元；2017年7月24日，偿还本金662.76元，利息766.08元；2017年8月15日，偿还利息77.16元。综上，吴乃朋共累计偿还本金6947.41元，利息9,014.38元。
2017年6月28日，开发区支行致函华凌房产公司，请求华凌房产公司对吴乃朋截止2017年6月28日未履行的还款责任承担连带给付义务，同日华凌房产公司代吴乃朋向开发区支行偿还13,058.56元（其中本金5856.68元、利息7186.22元、罚息15.66元）。2017年7月22日，开发区支行向华凌房产公司致函，请求华凌房产公司对吴乃朋截止2017年7月22日未履行的还款责任承担连带给付义务。华凌房产公司收到该函后，于2017年9月15日代吴乃朋向开发区支行偿还208,671.66元（其中本金207,195.91元、利息1,475.75元）。综上，华凌房产公司代吴乃朋向开发区支行偿还贷款本金共计213,052.59元、利息共计8677.63元。案涉房屋并未交付吴乃朋。
一审法院认为，华凌房产公司、吴乃朋签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。华凌房产公司仅于2015年9月11日向华凌房产公司交纳定金5000元，既未按照《郡原小石城分期付款补充协议》的约定及其为华凌房产公司出具的《借款承诺》按时支付华凌房产公司首付款，又未按照《个人购房借款/担保合同》的约定按期足额偿还贷款，致使华凌房产公司代为偿还了剩余全部贷款及利息、罚息，吴乃朋提出的已完成了对华凌房产公司的金钱给付义务，履行了商品房买卖合同的买受人的主要义务的抗辩，并无事实依据。《个人购房借款/担保合同》虽与本案房屋买卖合同不是同一法律关系，但华凌房产公司既是《商品房买卖合同》的出卖人，又是《个人购房借款/担保合同》的保证人，吴乃朋既是《商品房买卖合同》的买受人，又是《个人购房借款/担保合同》的借款人，《个人购房借款/担保合同》对吴乃朋逾期偿还贷款时，华凌房产公司承担连带保证责任作出了约定，《商品房买卖合同》对华凌房产公司承担连带保证责任后对吴乃朋享有的权利作出了约定，本案是因吴乃朋未按期足额偿还贷款的违约行为引发，在开发区支行要求华凌房产公司履行连带给付义务的情况下，华凌房产公司代吴乃朋偿还贷款并支付利息、罚息，符合《个人购房借款/担保合同》的约定，华凌房产公司提起本案诉讼系行使约定解除权，与吴乃朋逾期偿还贷款的违约行为具有因果关系，符合《商品房买卖合同》及附件四补充协议的约定，亦不违背法律规定。一审法院对华凌房产公司的1、2、3项诉讼请求予以支持。华凌房产公司第4项诉讼请求主张的是因吴乃朋逾期偿还贷款而导致合同解除的违约责任，《商品房买卖合同》附件四补充协议第2.2条已对该违约责任及违约金的计算方法进行了约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第一款规定，一审法院予以支持。
2015年9月11日吴乃朋向华凌房产公司交纳的定金5000元，因双方已签订《商品房买卖合同》及补充协议，而转为购房首付款，华凌房产公司应予返还，华凌房产公司并应返还吴乃朋已偿还的贷款本金6,947.41元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百四十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除原告沈阳华凌房地产有限公司与被告吴乃朋于2015年10月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号E1527123203）；二、被告吴乃朋于本判决生效之日起5日内，配合原告沈阳华凌房地产有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记、撤销预告登记的相关手续，因此发生的费用由被告吴乃朋负担；三、被告吴乃朋于本判决生效之日起5日内，一次性支付原告沈阳华凌房地产有限公司违约金15,769.5元；（315,390元×5%）；四、被告吴乃朋于本判决生效之日起5日内，一次性赔偿原告沈阳华凌房地产有限公司经济损失8,677.63元；五、原告沈阳华凌房地产有限公司于本判决生效之日起5日内，一次性返还被告吴乃朋5,000元;六、原告沈阳华凌房地产有限公司于本判决生效之日起5日内，一次性返还被告吴乃朋已偿还的贷款本金6,947.41元;如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374元，由被告吴乃朋负担。
二审中，吴乃朋提交了音频光盘一张，证明在一审庭审前华凌房产公司并没有进行全额代偿银行贷款。华凌房产公司发表质证意见称，对该证据真实性没有异议，但该证据不符合新证据，该证据在一审开庭前客观存在，并已超出举证时限。录音内容为调解内容，与本案核心焦点问题无关。该证据形成时间距一审开庭时间2017年10月24日有两个月时间，华凌房产公司代吴乃朋全额偿还银行贷款，因此该证据不能证明吴乃朋欲证明的问题。本院对吴乃朋提供的该证据的真实性予以认定。对于该证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因上诉人未按合同约定如期偿还银行贷款本息，导致被上诉人承担担保责任，根据双方签订的合同附件四商品房买卖合同补充协议第2.2条的约定，被上诉人有权解除《商品房买卖合同》，一审判决解除并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》已履行完毕，被上诉人代为偿还银行贷款系在本案诉讼过程中进行的代偿，合同依据是金融贷款，而非《商品房买卖合同》，故该约定属于流质条款，是不合法的格式条款的问题，首先，《商品房买卖合同》及补充协议的签订系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。虽上诉人通过银行贷款支付了被上诉人购房款，但同时被上诉人亦为上诉人承担了偿还贷款的担保责任，对于上诉人未能按期偿还银行贷款导致被上诉人承担担保责任的法律后果，双方在补充协议中作了明确约定，该约定并非上诉人所陈述的为流质条款，该条款合法有效，上诉人受该条款的约束。其次，被上诉人代为上诉人偿还银行全部贷款的行为虽然发生于一审审理期间，但因上诉人未按约定向银行偿还贷款，导致被上诉人代为上诉人偿还了所拖欠的贷款的行为发生在一审法院立案之前，在一审法院审理期间因上诉人继续未能按约定偿还银行贷款，被上诉人按银行的要求偿还全部剩余款项，故系上诉人未能按期偿还银行贷款的违约行为在先，被上诉人按银行要求偿还剩余贷款行为在后，被上诉人代为偿还剩余贷款的行为并无不当。上诉人该主张无合同及法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出不同意给付违约金的问题，上诉人未按合同约定偿还银行贷款完全系自身原因造成，且在一审审理期间仍未能积极履行按期支付银行贷款的义务，因上诉人的违约行为导致双方合同解除，上诉人应承担相应的违约责任，上诉人不同意给付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人吴乃朋上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费374元，由上诉人吴乃朋负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一八年三月十九日
法官助理史舒畅
书记员赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。