山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第1052号
上诉人（原审被告、反诉原告）：房京莹，男。
上诉人（原审被告、反诉原告）：费玉云，女。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李艳，女。
委托代理人：丁士超，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。
上诉人房京莹、费玉云因与被上诉人李艳房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：房京莹、费玉云系夫妻关系。2011年1月1日，房京莹（甲方）与李艳（乙方）通过山东玫瑰园不动产营销策划有限公司签订房屋买卖合同一份。该合同第一条约定：甲方将日照市东港二区6号楼1单元701室出售给乙方。第二条约定：房产交易成交价格为390000元；合同签订当日乙方付5000元为购房定金（暂时放中介方托管），定金日后直接转为该房房款；乙方于2011年1月5日支付首付款100000元；房产余款285000元乙方办理完银行贷款业务后一次性付清。第四条约定：该房已出租，甲方于收到全部房款后柒日内将该房交付乙方使用，甲方搬出时不能损坏该房的基础设施及固定装饰，同时包含在房价内的物品为：太阳能及其它固定设施，交房标准以签合同时的房屋状况为准；同时结清有关水、电、物业等费用。如甲方不按时交房，每逾期一天，按照房价款的0.5%计算违约金给予乙方，超过一个月的，乙方有权单方解除合同，解除时甲方除将已收房款全部退还乙方外，还应支付所付房价款同额的赔偿金给乙方。第五条约定：如乙方不按时支付该房款，每逾期一天，按照房价款的0.5%计算违约金给甲方。第十一条约定：备注：该房有抵押，甲方自行解决撤押，甲方保证于银行批款后五个工作日内撤押，否则由此引发的责任由甲方承担。该房已出租，甲方保证租客放弃优先购买权，否则由此的责任由甲方承担。该房为经济适用房，该房产证于2011年6月18日出税期，现双方约定于出期后再进行办理过户手续。如2011年1月5日甲方收不到乙方首付款，双方解除合同，互不追究责任。2011年1月5日，李艳交付定金5000元至中介公司（该款后已由李艳自中介公司取回），并交付费玉云购房首付款100000元。2011年1月5日，李艳与房京莹签订补充协议一份，约定：“1、乙方于2011年1月5号先支付甲方首付款100000.00（拾万元整），由于该房为经济适用房，于2011年6月18日出税期，现双方约定于出税期后办理房产过户手续，余款285000.00（贰拾捌万伍仟元整）于2011年5月18号开始办理房产余款的贷款手续。2、原合同定金5000.00（伍仟元整）交房时由乙方直接支付给甲方。”2011年5月25日，李艳与房京莹另签订补充协议一份，约定：“双方于2011年5月25日所签房屋买卖协议仅作银行贷款使用，不具有任何法律效力，以原中介所签合同为准。另外原合同补充：首付余额2万元（贰万元），过户前付清。买方签字：李艳，卖方签字：房京莹，中介证人：刘凯”。
上述合同履行过程中，双方因涉案房屋撤销抵押、过户、房款交付等问题先后发生纠纷并分别诉至原审法院。具体纠纷及处理过程如下：
1、李艳于2011年12月19日以房京莹、费玉云拒绝履行房屋过户义务为由诉至原审法院，要求判令房京莹、费玉云继续履行合同、解除房屋抵押、协助过户并承担违约金。该纠纷先后经一审、二审、重审及二审审理，日照市中级人民法院于2013年7月30日以（2013）日民一终字第585号民事判决，判决维持原判［即（2013）东民重字第1号民事判决］，该判决认定李艳已履行首付款交付义务且银行已审批同意贷款，房京莹、费玉云应履行撤销房屋抵押并协助李艳办理过户登记义务，而房京莹、费玉云未履行上述义务构成违约，故判决李艳与房京莹签订的涉案房产买卖合同继续履行，限期由房京莹、费玉云解除涉案房屋上的抵押、协助李艳将涉案房屋变更登记至李艳名下并支付李艳违约金30000元。上述案件审理过程中同时查明，双方均认可涉案房产买卖合同履行过程为合同签订后由李艳支付房京莹、费玉云首付款100000元，然后由中介公司给李艳联系贷款银行，银行同意给李艳提供贷款后由中介公司通知房京莹、费玉云协助过户，同时房京莹、费玉云保证在银行审批同意借款后五个工作日内撤销抵押，过户后李艳将房屋抵押给银行办理贷款，银行将购房余款直接付给房京莹、费玉云，房京莹、费玉云收到全部购房款后交房。
上述判决生效后，房京莹、费玉云未主动履行判决义务，李艳于2013年8月29日向原审法院申请强制执行，原审法院作出（2013）东执字第2064-2号执行裁定，裁定解除涉案房产抵押并将之过户至李艳名下。执行过程中，李艳以上述纠纷处理过程中其于2012年5月29日交至原审法院的过付款（133401元）支付了涉案房屋房京莹、费玉云贷款余额121432.18元，后涉案房屋于2013年12月12日过户至李艳名下（房产证号为日房权证市字第××号）。
2、房京莹、费玉云于2014年1月16日以李艳仅首付100000元未支付剩余房款为由诉至原审法院，要求李艳支付购房欠款290000元及违约金、利息损失。该纠纷经审理，原审法院于2014年12月8日以（2014）东民一初字第729号民事判决，认定涉案房屋合同签订后李艳已向房京莹、费玉云交付房款221432.18元（包括已付首付款100000元及代付房屋贷款121432.18元），并判决李艳限期支付房京莹、费玉云购房款168567.82元及利息。上述判决生效后，李艳为履行上述判决确定的义务在限期内于2015年1月14日向原审法院交付过付款183200元。
同时查明：房京莹、费玉云于本案审理过程中提出，在涉案房屋买卖合同签订前涉案房屋已出租给案外人袁某某，并向法庭提交了房屋租赁合同一份，该合同载明房京莹（甲方）将涉案房屋及附随的地下室租给袁某某（乙方），租赁期间自2010年9月1日至2028年9月1日，年租金3000元，该合同载明签订日期为2010年9月1日。李艳对房京莹、费玉云提出的房屋租赁真实性有异议，并主张在涉案房屋买卖合同签订时，房京莹、费玉云明确告知承租人已搬离涉案房屋，且在签订合同过程中对涉案房屋进行查看时无人居住。法庭通知案外人袁某某到庭进行调查并告知其针对涉案房屋有权主张权利，但案外人袁某某在原审法院限定的期限内未针对涉案房屋向原审法院提起诉讼并主张权利。经调查，袁某某称2010年10月与房京莹签订涉案房屋租房合同，租期到2028年，年租金3000元，后其于2014年3月起不再在上述房屋居住，并已将房屋转租，但其不能提供现租房人的姓名、联系方式，亦未向法庭提交其对涉案房屋进行转租的转租合同。
还查明：针对涉案房屋内物品设施，房京莹、费玉云认可涉案房屋已无其所有的物品；针对涉案房屋水、电、物业费，房京莹、费玉云认可在涉案房屋出租后其未缴纳过涉案房屋水、电、物业费。双方均认可涉案房屋买卖合同签订后，房京莹、费玉云未向李艳交付涉案房屋。本案审理过程中，李艳还申请对涉案房屋租赁损失进行鉴定以证明其主张的损失情况，但在原审法院限定的期限内未向法庭提交书面鉴定申请并预缴鉴定费。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、房屋买卖合同、补充协议、房屋所有权证、过付款单据、民事判决书等。
原审法院认为：李艳与房京莹签订的房屋买卖合同系合法有效合同，双方均应依约履行合同义务。现李艳已足额向房京莹、费玉云交付涉案房屋购房款，房京莹、费玉云应向李艳交付涉案房屋，故对李艳要求房京莹、费玉云交付涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持，如涉案房屋内仍有房京莹、费玉云所有的物品，房京莹、费玉云向李艳交付涉案房屋时应一并搬离。根据李艳与房京莹签订的房屋买卖合同，房京莹、费玉云在向李艳交付涉案房屋时应结清水、电、物业费，故如涉案房屋尚欠付水、电、物业费，应由房京莹、费玉云负担。对于李艳主张的损失10000元，因李艳未提供充分证据予以证明，原审法院不予支持。对于房京莹、费玉云要求李艳支付付款违约金200000元的诉讼请求，原审法院认为李艳作为涉案房屋买受人，负有按时、足额向房京莹、费玉云支付房款的义务，李艳向房京莹、费玉云交付房款时是否存在违约行为，应围绕以下两个方面进行分析。首先，涉案房屋买卖合同约定由房京莹、费玉云以贷款方式支付首付款外的购房款，虽该付款方式系李艳与房京莹一致认可的方式，但付款方式只是对购房款项来源的选择，这种选择并非李艳对房京莹所负付款义务的必要构成要素，不能以李艳未以贷款方式向房京莹交付涉案房屋购房款即认定李艳构成违约；其次，虽双方于2012年5月25日签订的补充协议中约定首付余额20000元于过户前付清，但根据本案已审理查明的事实，房京莹、费玉云对涉案房屋负有还款撤押及协助过户义务，然李艳通过申请强制执行的方式将涉案房屋过户至其名下系房京莹、费玉云未主动履行已生效判决确定的上述义务而为，且在强制执行过程中、涉案房屋过户前，李艳已通过代为归还涉案房屋贷款的方式支付涉案房屋房款121432.18元，连同之前李艳已支付的购房首付款100000元，在涉案房屋过户前李艳支付房款共计221432.18元，已超出反诉双方于2012年5月25日通过补充协议约定的过户前应付首付款共计120000元的范围。同时，涉案房屋买卖合同原约定通过贷款支付剩余房款的付款时间依赖于银行对贷款的审批情况及房京莹、费玉云对涉案房屋的还款、撤押情况，为不确定时间，在合同履行过程中，房京莹、费玉云已通过起诉方式要求李艳支付剩余房款，原审法院已依法判决并限期由李艳向房京莹、费玉云支付剩余房款，李艳亦已在限期内通过向原审法院交付过付款的方式向房京莹、费玉云交付了剩余房款。故李艳在向房京莹及费玉云交付购房款过程中，不存在违约行为，对房京莹、费玉云关于李艳未按合同约定方式付款及过户前未付首付款余额20000元已构成违约的诉求理由，原审法院不予采纳，对房京莹、费玉云要求李艳支付违约金200000元的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，原审判决：一、房京莹、费玉云于判决生效后十日内将位于日照市东港二区6号楼1单元701室房屋交付李艳（如上述房屋内尚有房京莹、费玉云所有的物品，一并由房京莹、费玉云搬离）；二、房京莹、费玉云履行上述第一项义务时，至履行之日止上述房屋尚欠的水、电、物业费用由房京莹、费玉云负担；三、驳回李艳要求房京莹、费玉云赔偿损失10000元的诉讼请求；四、驳回房京莹、费玉云要求李艳支付违约金200000元的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由房京莹、费玉云承担；反诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由房京莹负担。
上诉人房京莹、费玉云不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清，对上诉人显失公平。一、涉案房屋买卖前即已出租给第三方，被上诉人对此明知，现涉案房屋被承租人占有使用，上诉人无法交付房屋，应向被上诉人交付房屋租赁权。根据《合同法》第229条和《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第2款的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中明确载明涉案房屋在买卖前已对外出租，而且，上诉人提交了《租赁合同》，承租人也到场确认。被上诉人在买房时即明知房屋已出租，视为对租赁的认可。二、涉案房屋产生的水电等物业费应由占有使用涉案房屋的承租人承担，原审判决上诉人承担无事实和法律依据。三、2013年12月12日，被上诉人在未付清房款的情况下强行取得涉案房屋所有权，原审法院在强制执行过程中未向上诉人下达任何执行裁定。2014年上诉人起诉索要房款，2015年2月15日，经法院判决被上诉人才将房款交至原审法院，期间承租人一直在履行租赁合同。四、原审判决前法院主持当事人调解，双方达成一致意见：被上诉人支付上诉人7万元后，上诉人2周内协调第三方交房，后被上诉人反悔，导致房屋无法交付。综上，请求撤销原审判决第一项、第二项，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李艳答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审时，上诉人提交了房屋租赁合同一份，载明：上诉人将涉案房屋出租给承租人袁某某，租赁期限自2010年9月1日至2028年9月1日，年租金3000元；袁某某承诺对房屋进行装修、装饰或增设其他设施；解除终止合同需双方同意，如出租人违约需向承租人支付违约金5万元并全额赔偿承租人对该房屋的装修、增设设施及各项设施的开通费用。另外，原审法院于2015年4月13日对袁某某进行了调查，其主要陈述：我没带身份证，我与房京莹系朋友关系；2009年双方商议租房，约定我装修房屋，装修款以后退给我；2010年10月份签订房屋租赁合同，租金3000元／年，每年一交，已经交到2014年；房京莹说让我一直住，没有说住多长时间，合同租期写到2028年；我装修大约花了4万元，铺了地板，刮了墙，安了空调；我2010年10月份搬入涉案房屋，自己一个人居住；2014年3月份左右，我将涉案房屋转租给他人，签订了转租合同，合同没带，转承租人姓名忘记了，没有联系方式；我贴了广告，转承租人打电话联系的我，双方约定租金一年1万，每年签一次，转承租人以现金方式交付给证人租金，房京莹同意转租；房京莹欠我货款，说把房子卖了还我。袁某某在原审法院限定的期限内未提交转租合同。
本院经审理查明的其他事实和证据与原审认定一致。
本院认为：经生效判决确认，上诉人与被上诉人签订的涉案房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。
关于上诉人应否向被上诉人交付涉案房屋问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当按照约定的期限向买受人交付标的物并转移标的物所有权。因此，上诉人将涉案房屋出售给被上诉人，负有向被上诉人交付涉案房屋的义务。上诉人主张，涉案房屋出卖前即已对外出租，双方买卖合同中明确载明了出租事实，被上诉人对出租事实明知的情况下，上诉人应交付房屋租赁权而非房屋。根据上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同第十一条“该房已出租，甲方（房京莹）保证租客放弃优先购买权，否则由此的责任由甲方承担”的约定，可以确认双方于2011年1月1日签订涉案房屋买卖合同时房屋确已出租，但双方并未对房租出租的详细情况进行确认。为证实涉案房屋现仍由承租人占有使用，上诉人提交了房屋租赁合同一份，并由袁某某到法院说明情况。根据租赁合同，上诉人与袁某某约定的租赁期限至2028年，年租金3000元，不符合常理；而袁某某主张于2014年3月份左右将涉案房屋转租给他人，但未能在原审法院指定的期限内提供转租合同，亦无法提供转承租人姓名及联系方式，亦不符合常理。另外，袁某某自认与上诉人系朋友关系，上诉人欠其货款，存在利害关系，其陈述不能单独作为认定案件事实的证据。因此，上诉人提供的证据不足以证实其主张的涉案房屋仍由承租人占有使用的事实，原审未予认定并无不当。上诉人关于其不应向被上诉人交付涉案房屋的上诉理由不成立，本院不予支持。
因上诉人提交的证据不足以证实涉案房屋的实际租赁情况，被上诉人主张上诉人承担涉案房屋交付前产生的水电物业费等，应予支持。
关于调解问题，被上诉人在未签订调解协议前反悔，应视为双方未能达成一致调解意见，原审依法判决并无不当。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人房京莹、费玉云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 张锦秀
二〇一六年一月十九日
书 记 员 赵小璐