黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终4881号上诉人（原审原告）：姜玉芹，女，1944年10月6日出生，汉族，哈尔滨市动力区人民医院退休医生，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：姜玉杰，女，1955年1月8日出生，汉族，哈尔滨市工业局标准件工业公司退休工人，住哈尔滨市香坊区。上诉人（原审原告）：姜玉杰，女，1955年1月8日出生，汉族，哈尔滨市工业局标准件工业公司退休工人，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审被告）：袁金兰，女，1938年4月25日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审被告）：黑龙江省城镇房屋开发公司，住所地哈尔滨市南岗区元士街18号3栋3单元2层2号。法定代表人：胡勇夫，总经理。委托诉讼代理人：孙晶，女，1974年11月5日出生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市道外区。上诉人姜玉芹、姜玉杰因与被上诉人袁金兰、黑龙江省城镇房屋开发有限公司（以下简称城镇房屋开发公司）确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初7249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日受理，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。姜玉芹、姜玉杰上诉请求：撤销一审判决，支持姜玉芹、姜玉杰一审全部诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋哈尔滨市××区公滨路67号801栋2单元204室，房屋承租人为姜玉芹、姜玉杰的父亲姜德宗，姜玉芹、姜玉杰与姜德宗一起居住。姜德宗于2001年4月病故，后姜玉芹、姜玉杰与袁金兰在该房居住，在此期间，袁金兰擅自将案涉房屋变更到自己名下。2017年8月10日，姜玉芹、姜玉杰发现袁金兰将案涉房屋卖与他人并在装修。姜玉芹、姜玉杰在与案外人交涉未果的情况下提起本案诉讼。案涉房屋的承租人为姜德宗，并未取得所有权，因此不能作为遗产继承。一审法院未按姜玉芹、姜玉杰提起确认合同之诉审理，袁金兰按继承应诉，城镇房屋开发公司未按《哈尔滨市公有住房住户办理延续性承租名义变更和承租分户规定》来应诉，基于袁金兰、城镇房屋开发公司的不依法应诉，法院不依法审理纠纷的事实，姜玉芹、姜玉杰坚决不服，敬请二审法院依法给予纠正和查处。2.一审审理不依据《哈尔滨市公有住房住户办理延续性承租名义变更和承租分户规定》下发了确认之诉的判决，上诉审理必须依法给予纠正。案涉房屋姜玉芹、姜玉杰与袁金兰居住两年以上，且城镇房屋开发公司给袁金兰办理产权买断不符合《哈尔滨市公有住房住户办理延续性承租名义变更和承租分户规定》的规定，第一没有原承租人的承租合同，第二没有居委会、组证实拟变更承租人与原承租人的关系证明，第三同住房的成员姜玉芹、姜玉杰没有同意对袁金兰承租的盖章，显属程序违法，袁金兰辩称：同意一审判决。城镇房屋开发公司辩称：1.城镇房屋开发公司只针对房屋承租人签订房屋买断合同，案涉房屋买断式承租人就是袁金兰；2.城镇房屋开发公司是依据相关法律规定办理的房屋买断，是在政策允许的范围内进行的合法有效的交易；3.承租人的家庭纠纷与城镇房屋开发公司无关。姜玉杰、姜玉芹向一审法院起诉请求：确认袁金兰与城镇房屋开发公司签订的哈尔滨市××区公滨路67号801栋2单元2层204室房屋的买断合同无效。一审法院认定事实：姜玉杰、姜玉芹的父亲姜德宗与袁金兰系再婚夫妻。姜德宗原居住在位于哈尔滨市××区团结胡同××号平房，后该房屋动迁，安置了三处回迁房屋，其中位于哈尔滨香坊区××单元××室的房屋为其中一处回迁安置房屋，该房屋产权人为城镇房屋开发公司，承租人为姜德宗。姜德宗于2001年去世，承租人变更为袁金兰。2016年12月28日，袁金兰向房屋产权单位城镇房屋开发公司提出房改购买公有住房的申请。2017年1月20日，城镇房屋开发公司向哈尔滨市房改办提交了省房开改（2017）第002号《关于出售公有住房放弃产权的意见》，该文件中指出，城镇房屋开发公司同意按照哈尔滨市房改政策将案涉房屋出售给现承租人袁金兰，同时放弃产权，售房款归国家。2017年4月1日，袁金兰向城镇房屋开发公司交付购房款4841元，其后袁金兰、城镇房屋开发公司办理案涉房屋产权变更手续，将案涉房屋变更至袁金兰名下。姜玉杰的户口系1998年迁出原户籍，姜玉芹系1969年迁出原户籍，姜德宗去世时，案涉房屋的户口中仅有姜德宗与袁金兰二人。一审法院认为：根据案涉房屋的房产档案显示，案涉房屋在办理买断手续时，该房屋的承租人为袁金兰，袁金兰向城镇房屋开发公司申请买断该房屋，城镇房屋开发公司依据袁金兰的申请，向哈尔滨市房改办出具《关于出售公有住房放弃产权的意见》，同意按照房改政策将该房出售给承租人，同时放弃产权，售房款归国家所有。袁金兰、城镇房屋开发公司达成一致意见，并经房屋产权部门办理了正式的房屋产权变更登记手续。上述程序均是在法律及政策允许的范围内进行的合法有效的交易，是袁金兰、城镇房屋开发公司真实的意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。关于姜玉芹、姜玉杰主张袁金兰、城镇房屋开发公司未签订书面的房屋买卖协议的问题，案涉房屋系公产房，原房屋产权人为城镇房屋开发公司，承租人为袁金兰，城镇房屋开发公司向承租人出售公有房屋符合相关的政策法律规定。按照《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，公产房的买断并非法律及行政法规规定的要式合同，袁金兰、城镇房屋开发公司在达成意见合意后，是按照房产档案登记部门规定的程序办理的房屋产权变更手续，其办理更名过户的程序亦符合法规及政策的规定。对于姜玉芹、姜玉杰主张袁金兰、城镇房屋开发公司未签订书面的买断合同，其买断行为应当无效的诉讼主张，于法无据，不予支持。关于案涉房屋公产房承租证的变更是否合法的问题，庭审中，姜玉芹、姜玉杰承认姜德宗去世时，案涉房屋的户口中仅有姜德宗与袁金兰二人，姜玉杰的户口系1998年迁出原户籍，姜玉芹系1969年迁出原户籍。在本案中案涉房屋的承租证是何时变更至袁金兰名下的事实无法查清，但无论按照1995年6月1日建设部颁发的《城镇房屋租赁管理办法》（已废止）第十一条的规定，还是《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定，都规定了对于承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋的内容。即按照相关法律、法规的规定，公产房的延续承租权利属于与原承租人生前共同居住的人，姜玉芹、姜玉杰虽然原户口曾经在案涉房屋动迁前位于哈尔滨市××区团结胡同××号户籍地址居住，但案涉房屋回迁后，并未一同居住在房屋内，在原承租人姜德宗去世时，亦不符合延续承租的条件，袁金兰、城镇房屋开发公司办理承租证变更的手续，并未侵犯姜玉芹、姜玉杰的权益。姜玉芹、姜玉杰的该项诉讼主张，不予支持。综上，袁金兰、城镇房屋开发公司办理的案涉房屋买断手续，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在恶意串通损害姜玉芹、姜玉杰合法权益的事实，对于姜玉芹、姜玉杰主张袁金兰、城镇房屋开发公司之间的买断行为无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条、第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回姜玉芹、姜玉杰的诉讼请求。案件受理费100元，由姜玉芹、姜玉杰负担。二审双方当事人均未提交证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案案涉房屋系公产房，其所有权人为城镇房屋开发公司，原承租人为姜德宗。该房屋承租权应按《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租分户的规定》予以确认，《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租分户的规定》中第三条规定：“变更承租人必须具备：1.有与原承租人住房地址相一致的同一常住户口；2.拟变更的承租人确属与原承租人同住一房在两年以上的。”姜玉杰、姜玉芹的户口分别于1996年、1969年迁出案涉房屋，根据以上规定，其二人已不符合变更承租人的条件，一审法院对此认定，并无不当。袁金兰作为案涉房屋的承租人，城镇房屋开发公司与其办理的案涉房屋买断手续，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在恶意串通损害姜玉芹、姜玉杰合法权益的事实，故姜玉芹、姜玉杰请求确认袁金兰、城镇房屋开发公司之间的买断行为无效无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，姜玉芹、姜玉杰的上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由姜玉芹、姜玉杰负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇一八年六月二十日书记员  于文娟