海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）琼01民终649号上诉人（原审被告）:海南幸福酒店管理有限公司。住所地：海口市玉沙路**号。法定代表人：张运发，董事长。委托诉讼代理人：余照海，海南华禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：符蓓莉，女，1954年7月28日出生，汉族，住上海市卢湾区。被上诉人（原审原告）：沈佳敏，女1987年12月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：梁建苓，海南新概念律师事务所律师。原审被告：海南美景园投资有限公司，住所地：海口市玉沙路28号。法定代表人：张运发。委托诉讼代理人：余照海，海南华禾律师事务所律师。上诉人海南幸福酒店管理有限公司（以下简称幸福酒店公司）因与被上诉人符蓓莉、沈佳敏、原审被告海南美景园投资有限公司（以下简称美景园公司）租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初7378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。幸福酒店公司上诉请求：1、依法撤销海口市龙华区人民法院作出的（2017）琼0106民初7378号民事判决书第一项中的”及违约金10077元”，依法改判幸福酒店公司不向符蓓莉、沈佳敏支付违约金；2、二审诉讼费由符蓓莉、沈佳敏承担。事实和理由：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但根据幸福酒店公司提交的证据《告知函》和实际状况可知，幸福酒店公司陷入危机得到符蓓莉、沈佳敏等广大业主的理解和支持，应不追究幸福酒店公司的违约责任。受2015、16年经济形势下行的严重影响，全国酒店业出现大面积亏损，幸福酒店公司亦陷入危机，在广大业主的大力支持下（同意延期支付租金、免除违约责任、降低租金等），幸福酒店公司正逐步走出危机并自2016年年底开始正常支付业主租金，双方共同努力必将继续实现合作共赢。但走出危机需要一个过程，需要酒店几百号员工继续坚守岗位，需要广大业主和社会各界的理解和厚爱。特此上诉，请求改判幸福酒店公司免除违约责任。符蓓莉、沈佳敏辩称：既然幸福酒店公司与符蓓莉、沈佳敏签订了租赁合同，那么按照合同法的约定双方当事人都应当按照租赁合同的约定来履行合同义务，幸福酒店公司没有按照租赁合同约定按时足额支付租金已经构成违约。因此，幸福酒店公司除了应当支付相应的租金外，应当按照合同法的规定和租赁合同的约定向符蓓莉、沈佳敏承担违约责任支付违约金。美景园公司答辩称：同意幸福酒店公司的上诉意见。符蓓莉、沈佳敏向一审法院起诉请求：1、判令幸福酒店公司和美景园公司向符蓓莉、沈佳敏支付2015年7月到2017年6月的房屋租金80616元及违约金10077元，共计99963.84元（违约金以3359元为基数从2015年7月按月1％计算至实际偿付完毕，暂计算至起诉当日为10077元）；2、判令幸福酒店公司、美景园公司继续履行合同，直至合同到期；3、判令幸福酒店公司、美景园公司承担符蓓莉、沈佳敏因主张权利产生的律师服务费5000元；4、判令幸福酒店公司和美景园公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月17日，符蓓莉、沈佳敏与幸福酒店公司签订《租赁合同》约定，符蓓莉、沈佳敏将其拥有的位于海口市玉沙路28号”海南宝发国际大厦”17楼的1719房及房内全部设施租赁给幸福酒店公司经营酒店。《租赁合同》第三条约定：租金按实际开业时间计算，最迟不超过2010年3月1日，并自计算租金之日起10年为租赁期限。《租赁合同》第五条第一款约定：1-10年每月租金3359元，租金支付办法，合同签订后幸福酒店公司预先支付第一年租金人民币40308元，剩余年限租金支付每年分四个季度支付，并在每季度前三天准时汇入符蓓莉、沈佳敏指定账户。《租赁合同》第八条第二款约定：如幸福酒店公司未能按时支付租金，除应付租金，还必须按延期支付租金金额的月1%支付违约金。2009年12月18日，美景园公司与符蓓莉、沈佳敏签订《补充协议》，美景园公司作为保证人，在幸福酒店公司租赁符蓓莉、沈佳敏涉案房屋的期间内，幸福酒店公司若在应支付租金之日起三个月后（宽限期）还无法支付租金，则由美景园公司代为支付。另查明，合同签订后，幸福酒店公司以银行转账的方式已向符蓓莉、沈佳敏支付租金至2015年7月，其中2015年7月的租金已由幸福酒店公司委托阳光美居公司于2017年6月30日代为支付了3359元，并摘要注明是2015年7月租金。一审法院认为，一、关于幸福酒店公司欠付符蓓莉、沈佳敏租金及违约金数额的问题。符蓓莉、沈佳敏与幸福酒店公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，符蓓莉、沈佳敏确认幸福酒店公司已支付租金至2015年6月，2017年6月30日，幸福酒店公司委托阳光美居公司向符蓓莉、沈佳敏支付3359元，摘要注明为2015年7月租金，而符蓓莉、沈佳敏认为应视为2017年7月的租金，因于事实不符，一审法院不予采纳，应认定幸福酒店公司支付的3359元为2015年7月份的租金。因此，符蓓莉、沈佳敏要求幸福酒店公司向其支付2015年8月至2017年6月的租金77257元，有事实和法律依据，一审法院予以支持，超出部分，没有合同和事实依据，一审法院予以驳回。幸福酒店公司依约应于每季度前三天向符蓓莉、沈佳敏支付该季度的租金，幸福酒店公司未能按期支付租金的行为，已构成违约，依约应承担按所欠租金额月1%的计付违约金，以拖欠的季租金10077元/季为基数，从2015年7月起计，经计算，截止2017年6月，幸福酒店公司应支付的违约金为10883.16元，故符蓓莉、沈佳敏请求幸福酒店公司支付的违约金10077元（具体计算详见附表），有事实和法律规定，一审法院予以支持。二、关于美景园公司承担保证责任的问题。符蓓莉、沈佳敏与幸福酒店公司、美景园公司签订的《补充协议》属于保证合同，其中约定”幸福酒店公司若在应支付租金之日起三个月后（宽限期）还无法支付租金，则由美景园公司代为支付”，根据《中华人民共和国担保法》第十七条第一款”当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，美景园公司提供保证的方式应为一般保证；又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款”保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”及第三十三条”主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”的规定，本案中，该《补充协议》中关于保证期间的约定不明，应从每季度租金的宽限期届满之次日起算，保证期间二年，保证担保的范围为幸福酒店公司逾期三个月未能支付的所有欠付租金。经计算，美景园公司应承担一般保证责任的欠付租金额为77257元。综上所述,符蓓莉、沈佳敏请求幸福酒店公司支付2015年8月至2017年6月的租金77257元及违约金10077元（2015年7月起），共计87334元，请求美景园公司对幸福酒店公司欠付符蓓莉、沈佳敏租金77257元承担一般保证责任，请求幸福酒店公司继续按《租赁合同》的约定履行合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持；符蓓莉、沈佳敏请求判令幸福酒店公司、美景园公司承担符蓓莉、沈佳敏因主张权利产生的律师服务费5000元，因无合同约定，其事实和法律依据不足，一审法院不予支持。其他诉讼请求，事实和法律依据不充分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款及第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款及第三十三条的规定，判决如下：一、限幸福酒店公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向符蓓莉、沈佳敏支付截止2017年6月30日的租金77257元及违约金10077元，共计87334元（2017年7月至实际还清之日止的违约金，以10077元为基数，按月1%计付）；二、美景园公司对幸福酒店公司欠付符蓓莉、沈佳敏的租金77257元承担一般保证责任；三、双方应按《租赁合同》及补充协议的约定继续履行；四、驳回符蓓莉、沈佳敏的其他诉讼请求。本案案件受理费2299元，由符蓓莉、沈佳敏负担290元，幸福酒店公司、美景园公司负担2009元。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。另查明，幸福酒店公司与美景园公司出具一份《告知函》，承诺：一、于2017年6月30日前支付所欠业主租金总额50%；二、于2017年11月30日前支付剩余所欠业主租金；三、以上还款时间给予我司宽限期30－50天。......符蓓莉、沈佳敏庭审表示未收到。本院认为，符蓓莉、沈佳敏与幸福酒店公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依法履行合同义务。《租赁合同》已明确约定，幸福酒店公司未能按时支付租金应承担违约责任。幸福酒店公司主张其已向各业主出具《告知函》，不应当追究其违约责任。根据《合同法》第七十八条之规定，幸福酒店公司须举证证明其已与符蓓莉、沈佳敏就免除违约责任达成一致。本案的告知函并未体现出双方已达成一致，故幸福酒店公司主张免除违约责任不符合合同约定及法律规定。《租赁合同》约定：租金每年分四个季度支付，并在每季度前三天准时汇入符蓓莉、沈佳敏指定账户，可见双方约定的租金是按季度支付的，一审法院以幸福酒店公司实际拖欠的季度租金总额为基数计算违约金并支持符蓓莉、沈佳敏合理的违约金的诉讼请求正确。综上，幸福酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元，由海南幸福酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 慧审 判 员  廖端明审 判 员  杜 蕾二〇一八年三月十九日法官助理  任 琳速 录 员  符雪梅附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。