湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终1062号上诉人（原审原告）羊广成。委托代理人羊俊祥，系羊广成之父。上诉人（原审被告）刘志新。上诉人（原审被告）肖家余。刘志新、肖家余共同委托代理人卿敬楷。被上诉人（原审被告）仇克平。被上诉人（原审被告）永州欧华华侨房地产实业有限公司。法定代表人邓永刚。上诉人羊广成与上诉人刘志新、肖家余，被上诉人仇克平、永州欧华华侨房地产实业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，羊广成、刘志新、肖家余不服永州市零陵区人民法院于2015年12月15日作出的（2011）零民二重初字第20-1号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了书面审理，并于2016年6月30日在本院第七审判庭对羊广成、刘志新、肖家余进行了询问。羊广成委托代理人羊俊祥，肖家余、刘志新的委托代理人卿敬楷到庭接受询问，仇克平、永州欧华华侨房地产实业有限公司经本院传票传唤未到庭接受询问。本案现已审理终结。原审法院查明：1999年11月1日，原告的父亲羊俊祥以原告羊广成的名义与原永州市芝山区糖酒副食品公司签订了一份《永州市芝山区糖酒副食品公司承包经营合同》，合同约定由原告承包永州市芝山区糖酒副食品公司人民商店（靠百货大楼边）第一间门面和第二间门面以及门面后的第三间房屋，合同期限50年，自1999年11月1日至2049年10月31日止，承包费68,000元。合同签订后，原告即在承包的门面经商。2003年原永州市芝山区糖酒副食品公司申请破产清算，2005年该公司人民商店实行挂牌拍卖、整体转让，该拍卖标的物简介上对人民商店整体转让作出了说明，其中第三条内容为“产权转让方连同承包经营合同、出租合同一并转让，竞买方按照法律规定对未到期的承包经营、出租合同与承租方协商处理并承担相应的经济补偿”。2005年3月19日，原告的父亲羊俊祥以原告羊广成的名义为甲方与被告刘志新、肖家余及仇克平作为人民商店的竞买方为乙方，双方签订了《租房及租房合同转让协议》，协议约定了原告将原承包合同及承包门面一并转让给被告，如被告中标则赔偿原告22万元，于中标后5天内付清，乙方先交押金1000元等内容。协议签订后，被告交给原告押金1000元。当天刘志新与仇克平向羊俊祥出具欠条一份，其内容是“2005年3月19日与羊广成签订副食品公司的租赁及羊广成与原业主签订合同转让的协议，协议规定共计付款人民币贰拾贰万元（含原租房押金、赔偿等），待我们竞标中标后按协议付给羊广成，合同羊广成已交给我；仇克平、刘志新，2005年3月19日。”后被告在拍卖会上竞买成功，但被告并未按协议的约定给付原告赔偿金22万元。2008年被告拟将拍得的人民商店和其已购得的与人民商店左右相邻的百货公司、房产局门面一起进行房地产开发，定名为“零陵区王府井综合楼”，并对所有旧房拆毁重建。2008年5月26日，原告的父亲羊俊祥以原告羊广成的名义作为乙方与被告刘志新、肖家余作为甲方，双方签订了一份《补充合同》，即在原2005年3月19日签订的协议基础上作出了补充协定，该《补充合同》共有十二项条款，与本案有关的主要条款为：第一条，2005年3月19日签订的协议，刘志新、肖家余补偿羊广成现金22万元，乙方要求购买一个门面，甲方优惠乙方23万元二次共补偿45万元，甲方在一年内不付给任何利息；第二条，乙方借给甲方20万元，不计息，借期为一年，此款不属购房款，到期不付给乙方属违约行为；第五条，如甲方没有设计负一层有杂房或车库，乙方不能强行购买，而负一层设有杂房、车库时甲方必须同意乙方选择购买一间；第八条，甲方代办门面、住房及车库房屋产权证和土地使用证，一切过户费用甲方不能要乙方负担；第十条，房子建成后，甲方不能履行合同，甲方赔偿给乙方壹拾万元违约金。另被告刘志新于2007年在与其他拆迁户签订搬迁安置合同书时也同意付给羊广成搬家费及租房费共3000元，刘志新也予以认可，但原告没有与被告签订搬迁安置合同。上述合同签订后，2008年5月，原告即从门面搬出，被告拆毁旧房进行房地产开发，现已完工。2009年6月15日，原告羊广成因要求按合同约定优先购买被告开发修建的房屋门面一间和住房一套遭拒，而向该院提起诉讼，该院支持了原告的诉讼请求，判决原告羊广成享有被告开发房屋的门面一间和住房一套按合同约定的价格享有优先购买权，原、被告均不服，向永州市中级人民法院提起上诉，2010年10月18日，永州市中级人民法院维持了该院的判决。在执行过程中，2011年2月16日，原告羊广成在该院判决指定的期限内将购房款共587,000元通过银行汇至法院账户，此案已执行。后原告要求被告履行合同约定的付给原告补偿款22万元和购买门面的优惠款23万元共45万元并赔偿违约金10万元等事项，遭二被告拒绝，故原告向该院提起诉讼。另查明，1、原告羊广成于2015年4月21日以被告《商品房买卖合同》样本上房地产开发商名称申请追加湖南欧华华侨房地产有限公司为本案被告，经查实，该合同样本中名称虽然为：“湖南欧华华侨房地产开发有限公司王府井项目部”，但合同样本中营业执照注册号为431100000003470，与永州欧华华侨房地产实业有限公司注册号一致，秦华林购买王府井门面的《商品房买卖合同》中出卖人为永州欧华华侨房地产实业有限公司王府井项目部，法定代表人为邓永刚。且该公司出具了委托书一份，该委托书虽系复印件，但被告肖家余予以认可，故该公司实为永州欧华华侨房地产实业有限公司；2、被告仇克平原是被告刘志新、肖家余的司机，在2005年3月29日的《租房及租房合同转让协议书》上签字，但半年后自动退出；被告开发的王府井负一层没有设计车库或杂房，现场也没有车库或杂房。原审认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原告作为被拆迁地的租房户，也是该拆迁地拍卖时需安置的对象，故原告作为拆迁户与被告签订的协议和补充合同是双方在自愿、平等互利的基础上经过协商一致后签订的，是合法有效的。被告刘志新、肖家余对原告与原芝山区糖酒副食品公司签订的租赁合同也是明知的，仍然与原告签订了上述拆迁协议和补充合同中所确定的义务。因原告与被告于2005年签订的转让协议明确了被告赔偿22万元给原告，2008年双方又签订了补充协议，在重复上项条款的基础上，原告要求购买一个门面，被告优惠原告23万元，该23万元系优惠款，不是赔偿款。而2005年零陵区房产局对该地段门面的评估价为每平方米1.5万元，因此被告以每平方米8000元的价格每给原告门面，该优惠款已经在人民法院生效判决中确认，故在本案不应当予以重复判决。因此，原告要求被告支付补偿款为22万元的诉讼主张，该院予以支持，而原告要求被告支付优惠款23万元的诉讼主张，该院不予支持。对于原告要求被告支付赔偿款利息176,850元的诉讼请求，因双方未就利息的支付做出约定，故对原告上述请求该院不予支持；对于原告提出的要求被告立即为其办理门面、住房、车库的房屋产权证和土地使用证，一切过户费用由被告承担的诉讼主张，因原告要求优先购买被告开发的门面及住房的案件已经人民法院判决生效并已执行，不属本案的审理范围。该院不予审理。对于原告提出的要求购买被告负一层的杂房或车库一间并按住房价690元/㎡的诉讼主张，因被告开发王府井负一层没有设计车库或杂房一间，现场也没有车库或杂房存在，故该院对此请求不予支持；对于原告提出的要求被告付给原告搬迁费及滞纳金损失共计13,000元的诉讼主张，因二被告承诺付给原告的搬迁费3000元，且该项请求已在另案中做出处理，故原告的上述主张不予支持。对于原告要求被告支付原告违约金10万元的主张，因原、被告签订的合同中约定房子建成后，如甲方（被告）不能履行合同，甲方赔偿给乙方壹拾万元违约金，因该合同签订后，被告没有按约定付给原告补偿款，没有按约定由原告优先购买住房及门面房（现已交付），被告没按约定为原告代办门面、住房及车库房屋所有权证和土地使用证并承担办证费用，显然被告已违约，应承担向原告支付违约金的责任，但是依据法律规定，违约金应当控制在赔偿损失的30%以内，故原告的上述主张，该院予以部分支持，超过赔偿损失30%的部分，该院不予支持。对于原告要求判决被告因未依约交付营业门面给原告造成的另行租赁门面付出的租金90,000元的诉讼主张，因原告只是房屋租赁人而非拆迁房屋的所有权人，为了使拆迁工作顺利进行，被告刘志新、肖家余与原告订立了相关合同，并承诺对其进行补偿，还约定了如被告违约须承担违约金10万元的条款，原告的合法权益已得到充分保护，不应再提出租金损失赔偿的请求，且双方在签订的合同中并未约定如原告未依约交付门面应由被告赔偿原告租金损失，故原告的上述主张，该院不予支持。对于被告提出的原告违约在先，未借款20万元给被告，故原告不应享受优惠条件的抗辩主张，因虽然原告没有借款20万元给被告，也是违约行为，但双方未约定原告借款20万元给被告是原告享有优惠条件的必备情形，且被告也未提出要求原告赔偿违约损失的主张，故被告的上述抗辩主张，该院不予支持。对于被告提出的22万元的补偿款已经履行了的抗辩主张，因在本案中被告未提交任何已经向原告支付了22万元补偿款的证据，故被告的上述主张，该院不予采信。对于原告提出依法判决被告承担原告八年来的误工及损失的诉讼请求，没有法律依据，该院不予支持。对于原告提出依法判决四楼住房购房款结算的诉讼请求，因这一诉讼请求已经人民法院在另案中处理，该院在本案中不予重复处理。被告仇克平虽系合同适格主体，但其在王府井项目中没有投资，也没有参与管理和受益，故不应承担民事责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告刘志新、肖家余在本判决生效之日起三十日内付给原告羊广成补偿款220,000元；二、限被告刘志新、肖家余在本判决生效之日起三十日内付给原告羊广成违约金66,000元；三、被告永州欧华华侨房地产实业有限公司对上述第一项、第二项所确定的义务承担连带赔偿责任；四、被告仇克平在本案中不承担民事责任；五、驳回原告羊广成的其它诉讼请求。案件受理费12,000元，由原告羊广成承担4700元，被告刘志新、肖家余承担7300元。羊广成不服上述判决，向本院提起上诉并答辩称：1、在2008年5月26日签订的合同第一条明确约定，被上诉人应补偿上诉人因拆迁造成的损失45万元，并支付利息。2、合同第五条约定，如有杂房，必须同意乙方选择购买一间。3、合同第八条约定被上诉人代办门面、住房及车库房屋产权证和土地使用权证，一切过户费用被上诉人不能要求上诉人承担。4、合同第十条约定，被上诉人不履行约定的，被上诉人赔偿上诉人违约金10万元。5、搬迁合同书第二条：甲方（被上诉人）传给乙方（上诉人）两次搬家费600元/户，工期10个月，一次性补给租房户2000元/户。如延期按每月200元租金计算，此费用在新房清算时抵扣（此条同意，共付老羊3000元，刘志新）。被上诉人将房屋交给上诉人时期间已经经过4年又4个月，延期租金共计10,000元，上诉人要求52个月的租房费，共计13,000元，在法律规定的范围内。6、上诉人另行租赁门面经营活动，上诉人要求赔付32个月租金，计90,000元。7、肖家余、刘志新应在2005年5月1日前付清补偿款，但两人未付清，应承担羊广成8年来的损失和误工费。8、被上诉人不能强迫分割上诉人购买的一套住房中的50平方米出去，或增加5万元房款。9、此案财产保全一直没搞，请求办理财产保全。10、一切诉讼费用由肖家余、刘志新承担。11、零陵房产局对该地段的评估不能作为法律依据，每平方米8000元是双方约定价，不是优惠价。12、2005年3月19日双方自愿签订的房屋拆迁安置补偿合同应当受到法律保护。要求支持一审全部诉请。肖家余、刘志新不服上述判决，向本院提起上诉并答辩称，《补充合同》第一条规定补偿羊广成22万元，若购房优惠23万元，当时的市场价为1.5万元以上每平方，销售给羊广成的门面为每平方米8000元，已优惠不至23万元，羊广成不能要求双倍优惠。羊广成没有按约定借款20万元给肖家余、刘志新，也存在违约行为。与羊广成签订的安置补偿合同是50年补偿22万元，羊广成已租用了8-9年，另超过20年的租赁时间是无效的，应按比例判付违约金和支付补偿款，一审按造成了22万元损失判付违约金是不正确的。要求二审改判。二审期间，羊广成向本院提交湖南省永州市中级人民法院（2015）永中法执复字第20号执行裁定书作为证据，欲证明法院没有判决办理产权证证和土地使用权证，和人民法院没有执行的事实，对办产权证和土地使用证和办证费用进行裁定的事实。肖家余、刘志新方质证认为这份证据与本案无关。本院认为，该份证据是另案判决的执行情况，涉及到另一案的诉请当事人不能在本案中要求解决。肖家余、刘志新向本院提交下列证据：证据一、房产证及评估资料。欲证明2005年当时门面价格已经到了1.5万元，在补偿协议上给羊广成优惠价是8000元每平方米，每平方米已经优惠了7000元一个平方，总价优惠了443,660元，等于已经补偿了羊广成443,660元。证据二、秦华林与欧阳萍购买门面的合同。欲证明在2011年门面每平方米到2.1万元每平方米和2.2万元每平方米了，可以看出给羊广成优惠了购买门面的单价。证据三、湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初2号民事判决书。欲证明秦华林购买门面是2.1万元每平方米是属实的，法院已经判决了，等于说已经补偿给对方了。羊广成方质证认为，这些证据与己方无关，房屋买卖案件已经判决了并且生效了，合同签订门面价格为8000元一个平方，不存在1.5万元一个平方。本院对三份证据的真实性、合法性，关联性无异议，可以证明肖家余、刘志新按每平方米8000元的价格将门面卖与羊广成，而卖给他人的价格是每平方米1.5万元以上。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方签订的《租房及租房合同转让协议书》及《补充合同》均是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定的内容全面履行自己的义务。现对双方当事人的诉请做如下评析：1、羊广成与肖家余、刘志新签订的《补充合同》第一条约定补偿羊广成现金22万元，乙方（羊广成）要求若购买门面，甲方（肖家余、刘志新）优惠羊广成23万元。现肖家余、刘志新销售给羊广成的门面是8000元/平方米，而销售给他人的门面是15,000元/平方米以上，已优惠40多万元，超过优惠23万元的约定，另该款是购房时的优惠款，不是直接补偿款，羊广成不能要求直接支付，故对羊广成此项诉请本院不予支持。因双方并没有约定补偿款逾期支付需要计算利息，对该诉请亦不予支持。签订协议时，肖家余、刘志新知道羊广成租赁原芝山区糖酒副食品公司第一、二间门面的期限是50年，并已使用8年，但同意补偿22万元，现要求按比例给付补偿款，没有法律依据，本院对肖家余、刘志新此项诉请不予支持。2、合同约定有杂房和车库时，羊广成方能选购一间，一审法院经核实，现场没有车库和杂房可供选购，故对羊广成此项请求本院不予支持。3、羊广成要求肖家余、刘志新免费为其办理门面、住房、车库的房屋产权证和土地使用权证，因门面、住房的优先购买权纠纷羊广成已通过另案诉讼解决，办理房屋产权证和土地使用权证是该案判决结果衍生出来的请求，羊广成没有在房屋买卖纠纷案中一并提出要求，法院亦没有做出此项判决，现羊广成要求在本案中给予解决，此项请求明显不属本案审理范围，故对该项请求本院不予支持。当事人可另行诉讼解决。4、《补充合同》第十条约定，甲方（肖家余、刘志新）不能履行合同，甲方赔偿乙方（羊广成）10万元违约金，但该违约金超过实际损失的30%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决赔偿违约金6.6万元并无不妥，本院予以维持。肖家余、刘志新存在违约，要求按羊广成租赁年限支付违约金没有法律依据，本院不予支持。5、对于搬迁费及滞纳金，因肖家余、刘志新承诺付给羊广成3000元，羊广成当时未表异议，且该项请求已在另案中做出处理，对该项要求赔偿13,000元的请求不予支持。6、《租房及租房合同转让协议书》及《补充合同》约定补偿羊广成22万元，其目的就是为了弥补羊广成门面租赁造成的损失，共合法权益已得到充分保护，合同中也不存在肖家余、刘志新未依约交付门面应承担羊广成租金损失的约定，故对羊广成要求另赔偿9万元租金损失的请求不予支持。7、羊广成要求赔偿8年来的损失和误工费，没有证据和法律依据，本院不予支持。8、肖家余、刘志新至今未分割羊广成购买的四楼住房，羊广成也未另支付5万元购房款，对尚未发生的事本院不予处理。9、一审法院查明羊广成要求查封的店面没有分割办理出房产证，无法进行财产保全，羊广成在二审期间没有提出单独的书面财产保全申请，也未交纳财产保全费，故二审未予审查是否准许财产保全。综上所述，上诉人上诉理由均不成立，本院不予支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理12,000元维持不变，二审案件受理费2400元，由上诉人羊广成负担12,000元，上诉人肖家余、刘志新负担12,000元。本判决为终审判决。审 判 长  李湘沅审 判 员  彭卫民代理审判员  刘 爱二〇一六年七月十一日代理书记员  张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。