贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔27民终348号
上诉人(原审本诉原告、反诉被告）：唐宝花，女，1984年1月10日生，汉族，湖南省邵东县人，初中文化，现住贵阳市云岩区。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：许茂，男，1988年4月30日生，汉族，贵州省贵阳市人，初中文化，现住贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：徐东昇，贵州正哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李志刚，贵州正哲律师事务所律师。
上诉人唐宝花因与被上诉人许茂房屋租赁合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2017）黔2730民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人唐宝花向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人原审本诉的诉讼请求，驳回被上诉人原审反诉的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未对本案的真实事实予以查明，认定事实错误及定案依据不足。1、上诉人承租本案诉争房屋后，上诉人向被上诉人以现金方式和贵州博林房地产开发有限公司转付给被上诉人的房屋租金共计人民币181156元，该事实在(2016)黔2730民初1046号案件庭审笔录第7、8页的记录得以认定。而上诉人在承租上述房屋后，投入了十余万元的费用对房屋予以装修。被上诉人收到上诉人的房屋租金后，双方签订的合同便依法正常履行，上诉人依法对承租房屋享有合法占用、使用、收益的权利。2、本案的证人郭某证明，2015年3月16日未支付租金给被上诉人。该证人证言仅是一个孤证，不能作为本案的定案依据，也不能仅凭郭某一个人的证言否定被上诉人收到上诉人款项的事实，因为从证据的证明效力上讲，书证的证明效力依法大于证人证言。而本案中上诉人持有被上诉人出具的书面证据，在没有其他有力证据推翻的情况下，该证据的证明效力大于郭某的证言，一审法院不能仅凭郭某一个孤证否定被上诉人收取上诉人款项的事实。二、被上诉人转租门面是不争的事实，合同的违约方是被上诉人，非上诉人。l、双方签订的合同约定上诉人享有三个月的免租期，这三个月是不交纳房屋租金给被上诉人的。在合同履行期间，上诉人因经营不善于2016年6月停止营业，但被上诉人在此期间趁上诉人不在房屋内时将房屋另租他人（案外人叶楦经营），并更换了门头（“川味鱼”）和更换了门锁，上诉人不能进入自己承租的门面，故上诉人已不能再继续使用房屋，因被上诉人转租房屋的行为导致双方签订的合同无法继续履行。鉴于被上诉人的违约行为，上诉人于2016年7月书面通知被上诉人解除合同。上诉人实际占有和使用房屋的期限是有法院的法律文书认定的，即在(2016)黔2730民初1232号民事裁决中的本院认为部分认定：“上诉人自2015年3月16日占有使用租赁至2016年6月”。而非一审法院认定：“2016年3月16日至2016年7月18日”，更何况被上诉人收到上诉人的款项为人民币181156元，上诉人己交纳房屋租金到2016年12月，且还有三个月的免租金。被上诉人已多收取了上诉人租金，只有被上诉人退还上诉人租金，怎么可能判决上诉人向被上诉人支付租金呢！这样的认定和判决显然是错误的。2、一审法院认为：“2016年7月18日，唐宝花将其租赁的案涉12、13号商铺内的所有物品折价转让给案外人叶楦，并表示不干了。但此转让行为没有证据表明经过了《房屋租赁合同》甲方许茂的同意，……据此约定，原告唐宝花的转让行为构成违约，并理应承担违约责任，最终导致承担合同约定的上述违约责任。”的认定是错误的。因为被上诉人的私自转租给案外人叶楦的行为，导致双方签订的合同无法履行。本案中，上诉人将其私人购买的物品出售给案外人叶楦，但上诉人仅将物品出售给案外人叶楦，而并未将承租的门面“转让”给案外人叶楦，且在一审判决中也未有案外人叶楦称上诉人将门面“转让”给案外人叶楦的任何字词，也没有证据证明上诉人将其承租的门面转让给案外人叶楦。一审法院认定上诉人将承租的门面“转让”给案外人叶楦是错误的。3、案外人叶楦在本案所涉门面内经营“川味鱼”，在一审判决第10页，一审法院认定案外人叶楦经过博林房开（许茂的委托管理人）的允许，将上诉人承租的门面店牌更换为“川味鱼”并进行经营；第12页：“经庭审查明，其对案外人叶楦证明贴挂‘川味鱼’的店牌系博林房开同意，本案中，博林房开系许茂的授权管理人，可认定许茂事实上已收回该争议商铺。”也就是说，在没有任何证据证明上诉人将承租门面“转让”给案外人叶楦的情况下，被上诉人收回门面并同意案外人叶檀在上诉人承租的门面上贴挂‘川味鱼’的店牌进行经营的行为，完全属被上诉人私自将门面再转租给案外人叶楦，合同的违约方是被上诉人，违约责任应由被上诉人承担。综上，双方签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，在合同履行期间，由于被上诉人擅自将门面另租给案外人叶楦的违约行为，致使双方签订的合同无法继续履行，合同目的无法实现，依法予以解除，被上诉人应退还上诉人2016年7月至12月的房屋租金及押金，并赔偿上诉人装修损失。但一审法院未依法查明事实的情况下作出判决，该判决上诉人难以信服。
被上诉人许茂二审答辩称：一、一审法院认定事实清楚，答辩人未重复收取上诉人的租金。第一，上诉人在一审中并未能举证证明其曾以现金方式向答辩人支付了租金，并且上诉人关于其在两日内曾两次支付租金的主张显然不符合正常交易习惯及生活逻辑。根据《民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”即谁主张谁举证的民事诉讼规则，上诉人的主张不应当得到支持。第二，对于上诉人提及的(2016)黔2730民初1046号案件庭审笔录第7、8页的记录，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院在2017年3月21日作出(2017)黔27民终136号民事判决驳回了其主张。该判决书第4页第2段：“本院调取了(2016)黔2730民初1046号许茂诉唐宝花租赁合同纠纷一案的庭审同步录音录像，该证据经各方当事人质证，且客观真实，予以采信。一审查明事实清楚，本院予以确认。”第4页第3段～一第5页第1段：“唐宝花提出许茂在另一案庭审中认可收到唐宝花现金支付的租金的上诉意见，本院经调取另案的庭审同步录音录像并组织本案当事人进行质证，唐宝花的该项上诉意见与客观事实不符，故本院不予采信。”二、不存在上诉人所称的“答辩人私自将商铺转租给叶楦”的事实。第一，一审庭审中，经法庭传唤，案外人叶楦曾与上诉人当庭对质，是上诉人自己把商铺内所有物品折价转让给案外人叶楦，并明确表示不干了。第二，自上诉人自行离开后，涉案商铺一直空着未使用，上诉人从未向答辩人归还涉案商铺。答辩人并未将涉案商铺出租给案外人叶楦。第三、一审法院以显失公平为由并未支持答辩人关于因上诉人违约而“收回房屋并不退还保证金”的主张，将上诉人交纳的押金45414.00元调整为其交付的租金。第四、上诉人未对其主张提供证据证实。三、答辩人不存在违约行为，上诉人主张答辩人违约不能成立。对于租赁合同的履行，出租人（答辩人）只要向承租人（上诉人）交付了符合合同约定的租赁物，即履行了自己的合同义务。2015年3月16日，答辩人与上诉人签订《房屋租赁合同》后，答辩人依约履行义务向上诉人交付了出租物由上诉人开展经营，答辩人己依约全面履行自己的合同义务。四、上诉人拖欠租金的行为构成根本违约。2015年3月16日，答辩人与上诉人签订《房屋租赁合同》后，上诉人只支付了六个月的租金45414元，自2015年12月17日起，上诉人并依约支付租金。根据《房屋租赁合同》第2-3页第三条第二款“采取先交租金后使用商铺的方式，每次支付六个月租金，乙方（上诉人）应当在每次支付周期结束前15个工作日内，向甲方（答辩人）全额支付后六个月的租金。”据此，上诉人拖欠租金的行为构成根本违约。综上所述，上诉人的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，请求二审依法驳回其上诉，维持原判。
原审本诉原告唐宝花向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原、被告于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判决被告退还原告房屋租金人民币（币种下同）45414.00元、房屋押金45414.00元、赔偿装修损失160000.00元同，共计250828.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原审反诉原告许茂向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》，被反诉人立即归还商铺，并判决被反诉人已交付的履约保证金45414.00元归反诉人所有；2、判令被反诉人支付其拖欠的租金96828.00元（自2015年12月17日起暂计算至2016年12月17日，直至被反诉人归还商铺时止）。另外补交市场培育期及装修期的租金25707.00元，并判决被反诉人支付违约金36760.50元，另支付反诉人为实现债权支出的律师费14735.00元；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：贵州省龙里县龙山镇金龙路龙城国际广场A座1层12、13号商业用房系博林房开公司开发的二期项目，主权属许茂与彭琼共有。2015年3月15日，原告唐宝花与博林房开公司（被告许茂委托博林房开对其购买的商铺进行管理）达成初步租房意向，并通过转账方式向该公司支付了90328.00元（租金及押金）及现金支付500.00元，共计90828.00元（票号：6031732,租金：45414.00元，时间：2015年3月15日-2015年9月15日；票号：6031733,押金：45414.00元）。2015年3月16日，唐宝花与许茂（商铺所有人）签订了《房屋租赁合同》，约定许茂将其与彭琼共有的12、13号商铺租赁给唐宝花，同日在龙城国际第三期售楼部里许茂向唐宝花出具了上述博林房开公司收取唐宝花租金及现金的收据，没有再次收取上述款项。博林房开在收取上述款项后，已全额转交给许茂。许茂与唐宝花签订的《房屋租赁合同》对争议商铺租赁的交付、期限、租金支付、违约责任等作了具体约定。2016年7月18日，唐宝花将其租赁的上述12、13号商铺内的所有物品折价共计6800.00元转让给案外人叶楦，并表示不干了，受让人当日即将上述款项通过支付宝支付等方式支付完毕。受让人叶楦同时也经过博林房开公司（许茂的委托管理人）的允许，将其经营的名为“川味鱼”的店牌贴上进行经营。
一审法院认为：本案存在如下争议焦点，一、反诉原告许茂收到本诉原告唐宝花多少房屋押金和租金？二、导致双方房屋租赁合同解除的违约责任由谁承担？对争议焦点一：被告许茂（反诉原告）收到本诉原告唐宝花多少房屋押金和租金的问题，根据本案诉前唐宝花起诉博林房开公司、第三人许茂返还不当得利一案的终审判决书，判决驳回唐宝花的诉请，博林房开公司及第三人许茂不构成不当得利。本案中，唐宝花起诉被告许茂返还商铺租金的理由是被告许茂在2015年3月16日出具书面收条的同时，再次以现金的方式收取了唐宝花的与之前博林房开收取的相同数额的现金90828.00元，其构成重复缴款。但在庭审中，许茂提供的证人证明其没有再次收取唐宝花现金，且许茂在出具收条时在龙城国际第三期售楼部里，许茂本身就委托了博林房开公司管理其商铺，之前该公司收取唐宝花的款项也转交给了许茂，许茂辩称其是应唐宝花的要求向其补充出具书面收条于法有据，且符合正常交易习惯，予以采信。故认定，许茂没有在两日之内重复收取唐宝花的商铺租金。对于争议焦点二：导致双方房屋租赁合同解除的违约责任由谁承担的问题。根据查明的事实，2016年7月18日，唐宝花将其租赁的案涉12、13号商铺内的所有物品折价转让给案外人叶楦，并表示不干。但此转让行为没有证据表明经过了《房屋租赁合同》甲方许茂的书面同意。根据双方《房屋租赁合同》第九条违约责任第（二）款第6项的约定：“未经甲方书面同意，擅自转租、转让、转借租赁房屋或改变经营项目的”。甲方有权单方解除合同，收回房屋并不退还保证金，乙方已享有的市场培育期以及装修期予以取消，乙方须按解除合同当年双方约定的实际标准租金向甲方补交市场培育期以及装修期已减免的租金…。据此约定，原告唐宝花的转让行为构成违约，并理应承担违约责任，最终导致承担合同约定的上述违约责任。但上述违约责任中“收回房屋并不退还保证金”的约定显失公平，一审法院依法予以调整，将唐宝花交纳的票号为6031733注明为押金的45414.00元调整为其交付的租金。唐宝花共计向许茂交付了一年的租金（2015年3月16日-2016年3月15日止）。唐宝花拖欠的租金为2016年3月16日至2016年7月18日期间四个月零二天的租金共计34847.26元。双方约定的违约金显高，予以调整为2795.42元（以所欠租金34847.26元为基数×122天×法定年息上限24%÷365）。同时，对反诉原告许茂诉请归还商铺的诉请，经庭审查明，其对案外人叶楦证明贴挂“川味鱼”的店牌系博林房开同意，本案中，博林房开系许茂的授权管理人。故可认定许茂事实上已收回该争议商铺，没有再判定归还的必要。综上所述，案涉《房屋租赁合同》系本诉及反诉双方当事人处分各自权利的表现，系真实意思表示，依法成立并有效，合同双方应受该合同约束，并积极主动履行各自约定的义务。构成违约的，也应承担相应违约责任。故，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除本案本诉及反诉原、被告双方于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回本诉原告唐宝花的其他诉讼请求；三、反诉被告唐宝花于本判决生效之日起十日内向反诉原告许茂支付租金34847.26元及违约金2795.42元；四、驳回反诉原告许茂的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费已减半收取2531.00元，反诉诉讼费已减半收取2531.00元，均由本诉原告唐宝花承担。
二审中，双方均未提交新证据。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明，综合本案一审法院调取的《龙城国际广场商铺认租书》、龙里县人民法院《补充质证笔录》以及本院调取的（2017）黔27民终136号案件质证笔录（第4页第11行上诉人唐宝花称“我转账给博林公司之前，我是交了几百元的定金的”）证据材料，本院认定唐宝花在2015年3月12日曾向贵州龙城广场市场管理有限公司支付“二期一层12-13号商铺”认租定金500元。
综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、唐宝花支付租金数额具体认定问题；2、唐宝花与许茂二者违约认定及违约责任承担的问题；3、唐宝花装修装修赔偿问题。
本院认为：唐宝花在2015年3月12日曾向贵州龙城广场市场管理有限公司支付“二期一层12-13号商铺”认租定金500元，2015年3月15日向贵州博林房地产开发有限公司转账90328元，2015年3月16日唐宝花与许茂签订《租赁合同》系双方真实意思表示，约定第一年度租金为每月7569元；第二年度租金为每月8569元……，许茂向其出具收条，本院对上述事实予以确认。
针对本案争议焦点一、唐宝花支付租金数额具体如何认定的问题。首先，唐宝花与许茂签订《租赁合同》之前，分别以现金500元、转账90328元的方式向龙城国际市场管理公司、博林房开公司支付相应租金，共计90828元。2015年3月16日唐宝花与许茂签订《租赁合同》，约定第一年租金亦为90828元，经博林公司及许茂共同认证，唐宝花支付给博林公司的90828元，已由博林公司转交许茂，对此本院已在（2017）黔27民终136号案件中进行确认。其次，唐宝花主张因博林房开公司已将租金90828元转交许茂，同时许茂于2015年3月16日再次收取其租金90828元，构成重复收费，其已支付租金共计181156元（支付博林房开公司90828元，支付许茂90828元），算上三个月的免租期，其房租已交至2016年12月。第一、根据双方签订的租赁合同，第一年门面租金为90828元、第二年门面租金应为102828元（8569元/月×12个月），唐宝花主张其已支付租金共计181156元，租期应至2016年12月的抗辩理由缺乏事实依据；第二、综合双方提交的证据材料及答辩情况，唐宝花提出在2015年3月15日已支付租金共计90828元（含同年3月12日支付500元定金），于2015年3月16日再次支付租金的主张，不合常理。许茂主张其于2015年3月16日向唐宝花补充出具收条，未另行收取唐宝花90828元的抗辩理由符合交易习惯。综上，唐宝花支付租金数额应认定为90828元，对此一审法院认定正确，本院予以确认。
针对本案争议焦点二、唐宝花与许茂二者违约认定及违约责任承担的问题。首先，关于二者违约责任认定问题。第一、根据对案外人叶楦的调查及出庭作证情况，唐宝花只是将承租门面内的物品转让给叶楦，并非将门面进行转让，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。第二、唐宝花实际支付租金90828元（其中45414元为6个月租金、45414元为六个月押金，即押六付六），根据《租赁合同》，算上其免租期（2015年3月16日至2015年6月16日），其支付的六个月租金租期应至2015年12月16日止。之后，其未再另行支付任何租金，已违反《租赁合同》租金支付方式的约定，构成违约，依据《租赁合同》“第九条违约责任2.甲方单方解除合同约定（4）拖欠租金及其他费用达30天的”之约定，许茂有权解除合同。其次，关于违约责任承担问题。第一、关于本案唐宝花占有使用门面期限如何认定。涉案门面于2016年6月停业，但上诉人唐宝花于2016年7月18日才将承租门面的物品装让给叶楦，并于2016年7月18日支付2016年4月1日至2016年7月18日物业费，故其占有使用租赁门面时间应自2015年3月16日至2016年7月18日，一审法院对此认定正确，上诉人唐宝花主张其占有使用租赁门面的日期为2015年3月16日至2016年6月，无事实依据，本院不予支持。第二、关于违约责任如何承担。根据《租赁合同》“乙方未按本合同条款的规定，按时足额支付租金及其他费用的，除补交租金外，每逾期一天，按当期应付款项总额的1%向甲方支付违约金。租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，强行收回租赁房屋并不退换保证金，乙方已享有的市场培育期以及装修期予以取消，乙方须按解除合同当年双方约定的实际标准租金向甲方补交市场培育期以及装修期已减免的租金”之约定，本案唐宝花（乙方）违反约定，应当承担相应违约责任。一审法院认定违约责任中“强行收回租赁房屋并不退还保证金”的约定显失公平，将唐宝花支付的保证金调整为租金并将违约金数额进行调整的处理并无不当，故唐宝花已支付租金期限为2015年3月16日至2016年3月16日（2015年3月16日至2015年6月16日的免租期不再享有），其仍应向许茂支付租金及违约金共计37642.68元（应付2016年3月17日至2016年7月18日租金：第二年每月租金8569元×4个月+第二年每月租金8569元÷30天×2天=34847.26元；应付违约金：所欠租金34847.26元为基数×122天×法定年息上限24%÷365天=2795.42元），一审法院对此认定正确，本院予以确认。
三、针对本案争议焦点三、唐宝花装饰装修赔偿的问题。本案唐宝花在房屋租赁中系违约方，且经本院调查询问许茂本人不同意对其租赁期间装饰装修进行利用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，对唐宝花主张装饰装修赔偿的上诉理由不成立，对其上诉请求，不予支持。
综上，唐宝花的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10124元，由上诉人唐宝花负担。
本判决为终审判决。
审判长 莫玉魁
审判员 陆育义
审判员 王 锦
二〇一八年四月八日
审判助理毛辉
书记员 吴凤响