海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海南一中民三终字第49号
上诉人（原审原告）邢增江
委托代理人严小强
被上诉人（原审被告）定安立达学校
法定代表人汪法力，该校校长。
委托代理人周义桀，海南东方国信律师事务所律师。
原审第三人中国农业银行股份有限公司定安县支行
法定代表人何日高，该行行长。
委托代理人郑德雄，该行职员。
上诉人邢增江因租赁合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2012）定民初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年1月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月19日在海南省定安县人民法院公开开庭审理了本案。上诉人邢增江的委托代理人严小强，被上诉人定安立达学校（以下简称立达学校）的委托代理人周义桀，原审第三人中国农业银行股份有限公司定安县支行（以下简称定安农行）的委托代理人郑德雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年4月，吴长奋、王天甲、邢增江等人共同投资设立定安城东中学，吴长奋任法定代表人。2011年7月，定安城东中学更名为立达学校，汪法力任法定代表人。位于定安县定城镇文明路东侧、面积为3819.98平方米的宗地原为定安农行用地。2003年12月28日，立达学校与定安农行签订《土地租赁合同》，约定：乙方（立达学校）承租甲方（定安农行）宗地用于扩建城东中学校园及教学配套设施，租期25年，自2004年1月1日起至2029年12月31日止；租金每年4000元，分五年交付一次，乙方必须依时如数将承包金交给甲方，否则按中国人民银行的规定加付滞纳金，超过六个月不交租金，甲方有权终止合同。合同签订后，立达学校在该宗地上建起教学楼、学生食堂、学生宿舍等教学设施，招生办学。2007年9月10日，农行海南省分行同意定安农行采取委托拍卖公司公开拍卖的方式处置涉案土地。2008年11月28日，海南招标拍卖有限公司受定安农行委托对涉案土地进行公开拍卖。吴长奋受邢增江委托参加竞买，最终以388000元竞买成功。尔后，邢增江按照定安县国土环境资源局的规定，补交涉案土地出让金269240元及相关税费。2010年7月16日，定安县政府向邢增江颁发定安国用（2010）第105号国有土地使用权证。
自2010年起，邢增江便找立达学校及其法定代表人吴长奋要求支付租金，学校更换法定代表人后邢增江又找立达学校及现法定代表人汪法力要求支付租金，但均未果。2012年1月12日，邢增江诉至定安县人民法院，请求：1、终止立达学校与定安农行签订的《土地租赁合同》；2、判令立达学校自行处理承租地内的教学配套设施等，将土地使用权交还邢增江；3、判令立达学校给付2010年、2011年两年的租金8000元。在诉讼过程中，立达学校以其才是真正的买受人为由向定安县人民法院提起确认之诉，并就定安县政府向邢增江发证的行为向海南省第一中级人民法院提起行政诉讼。海南省第一中级人民法院于2012年5月21日判决驳回立达学校要求撤销定安县政府于2010年7月16日给邢增江颁发的定安国用（2010）第105号《国有土地使用权证》的诉讼请求。立达学校不服判决提起上诉，海南省高级人民法院于2012年10月29日作出终审判决，认定邢增江系本案争议用地的合法买受人，定安县政府颁证程序并无不当，判决维持原判。
另查明，海南招标拍卖有限公司《第081101期拍卖会规则》第十条第4、5项，《拍卖瑕疵告知书》第4、5条，《竞买协议书》第十四条第4、5项均规定：标的物于2004年1月1日租赁给定安城东中学经营私立学校，租赁期限25年（自2004年1月1日起至2029年12月31日止），已使用4年零11个月，尚余租期20年，并签订《土地租赁合同》，买受人购买该拍卖物必须继续履行委托人与承租方签订的《土地租赁合同》各项条款，直到该合同期满为止；该标的物租金为每年4000元，租金缴至2009年12月31日止，甲方（定安农行）所收的租金已全部入账，收至2009年12月31日止的租金不再退还给买受人，以后租金由买受人收取。
上述事实，有邢增江提交的《土地租赁合同》、《第081101期拍卖会拍卖规则》、《拍卖瑕疵告知书》、《竞买协议书》、《成交确认书》、定安国用（2010）第105号《国有土地使用权证》、定安县教育局《证明书》，立达学校提交的《办学许可证》、《证明书》、《学生花名册》，以及双方当事人的陈述为证。
原审法院认为，本案争议的焦点是：涉案土地的买受人是谁、《土地租赁合同》是否应当终止、立达学校是否应当支付租金。立达学校针对定安县政府就涉案土地给邢增江的发证行为向海南省第一中级人民法院提起行政诉讼，该院于2012年5月21日判决驳回立达学校要求撤销定安县政府于2010年7月16日给邢增江颁发的定安国用（2010）第105号《国有土地使用权证》的诉讼请求。立达学校不服判决提起上诉，海南省高级人民法院于2012年10月29日终审判决认定邢增江系本案争议用地的合法买受人，定安县政府颁证程序并无不当，判决维持原判。因此，邢增江系本案涉案土地的合法买受人，对该地依法享有合法的使用权。涉案土地在邢增江买受之前，原使用权人定安农行与立达学校签订《土地租赁合同》，将土地出租给立达学校，邢增江通过竞买买受土地后，依法受让了《土地租赁合同》的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”据此规定，债权人定安农行应当通知债务人立达学校，转让对立达学校才发生效力。邢增江虽没有证据证明定安农行已经通知立达学校，但是，代表邢增江参与竞买的是立达学校时任法定代表人吴长奋，吴长奋在竞买前亲自在《拍卖瑕疵告知书》、《竞买协议书》上签字，并在拍卖成交后在《成立确认书》上签名确认，因此，立达学校自始至终知道合同权利义务已经转让给邢增江。法律规定债权人应当通知债务人，目的是让债务人知道并在以后向受让人履行义务。根据本案实际情况，定安农行未通知立达学校，并不影响债权转让发生法律效力，立达学校仍应按合同约定向受让人邢增江履行合同义务。自2010年起，立达学校未向邢增江缴交租金，已经违反了合同约定，依合同第八条第2项“超过六个月不交租金，甲方有权终止合同”的规定，邢增江依法有权终止合同。但是，自2003年起，立达学校为办学，投入大量资金建起了教学楼、学生宿舍、食堂等办学设施，现学校也有在校学生200多名，如终止合同，立达学校的固定资产一时难以处置，学校的200多名学生也难以安置，如处理不当，将造成更大的损失以及影响到学生的就学，甚至影响到社会的安定。根据公平原则，综合权衡、考量各方利益，继续履行合同，更加彰显法律对民事行为利益最大化的平衡，立达学校也愿意继续履行合同，因此，双方应当继续履行合同。立达学校拖欠租金未交，邢增江请求支付2010年、2011年两年租金8000元，理由充分，应予支持。立达学校主张租赁土地系其购买、债权转让不发生效力，没有依据，不予采信。案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告定安立达学校于本判决生效之日起十日内向原告邢增江支付2010年、2011年租金8000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告定安立达学校负担，限于本判决生效之日起十日内向本院缴交。
上诉人邢增江不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1、维持原审判决第一项；2、判令终止立达学校与定安农行签订的《土地租赁合同》；3、判令立达学校自行处理承租地内的教学配套设施等，将土地使用权交还邢增江；4、判令立达学校于判决发生法律效力之日起十日内向邢增江支付2012年租金4000元。事实与理由：2003年12月18日，立达学校（原称定安城东中学，后为逃避地租于2011年7月更名为定安立达学校）与定安农行签订《土地租赁合同》，承租定安农行位于定城镇文明路东侧、面积为3819.98平方米的宗地用于经营私立学校。2008年11月28日，邢增江通过竞买，买受了上述土地使用权。根据海南招标拍卖有限公司《第081101期拍卖规则》、《拍卖瑕疵告知书》及《竞买协议书》的规定，邢增江有权依《土地租赁合同》收取自2010年起的租金。但立达学校经多次催促，仍以种种理由拒付租金，至一审起诉时已拖欠2010、2011年两年租金8000元。依据《土地租赁合同》第八条第二款之约定，邢增江有权终止合同。在案件审理过程中，邢增江为减轻原审法院工作压力，曾主动提交承诺书，承诺合同终止后可留出三年时间给立达学校搬迁，且在此期间可免收立达学校的租金。但原审法院故意回避这一事实，在判决书中只字不提邢增江的承诺，明知立达学校已严重违约，邢增江的权益受到侵害，却采纳了立达学校继续履行合同的意见，驳回了邢增江要求终止《土地租赁合同》的诉请。综上所述，原审判决继续履行合同是错误的，请求二审法院予以纠正，以保护邢增江的合法权益不受侵害。
被上诉人立达学校答辩称，邢增江请求终止合同并要求定安立达学校处理配套设施、退还土地使用权没有依据。原审判决虽然认定个别事实不对，但处理结果正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人定安农行述称，定安农行于2008年将土地使用权拍卖给邢增江，权利与义务已转让给邢增江，拍卖瑕疵告知书上已写明相关事宜，邢增江与立达学校的纠纷与定安农行无关。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：立达学校与定安农行于2003年12月28日签订的《土地租赁合同》是否应当终止。
立达学校与定安农行于2003年12月28日签订的《土地租赁合同》在履行期间，邢增江通过竞买取得了涉案土地的使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，《土地租赁合同》继续有效，邢增江与立达学校均应依约履行合同义务。《第081101期拍卖会规则》、《拍卖瑕疵告知书》以及《竞买协议书》均明确说明涉案土地的租金已缴至2009年12月31日，因此自2010年起的租金应由立达学校支付给邢增江。立达学校未依约向邢增江支付租金，其行为构成违约，根据《土地租赁合同》第八条第二项“超过六个月不交租金，甲方有权终止合同”的约定，邢增江有权提出终止合同。但立达学校在履行合同期间，已投入资金兴建了教学设施，且正处于办学期间，如现在终止合同将造成较大损失，而且立达学校仅拖欠邢增江2010年、2011年的租金总计8000元，并未严重损害邢增江的利益，双方继续履行合同符合公平原则，因此邢增江请求终止《土地租赁合同》，本院不予支持。邢增江请求立达学校支付2010、2011年的租金合计8000元于法有据，本院予以支持。邢增江上诉请求立达学校支付2012年的租金4000元，因邢增江在一审时未提出该项请求，其在二审期间提出该项请求属于二审期间增加独立的诉讼请求，根据《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十四条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，如立达学校不依约支付2012年的租金，邢增江可以另行起诉，在本案中不予审理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人邢增江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭永强
审 判 员 蔡大武
代理审判员 符 强
二〇一三年四月九日
书 记 员 邱 甜