山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0402民初1405号原告：枣庄市××人辅助器具服务中心，住所地：枣庄市市中区解放北路***号。法定代表人：李忠全，主任。委托诉讼代理人：于昕晖，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。被告：枣庄市金色童年摄影有限公司，住所地：枣庄市市中区解放北路286号。法定代表人：冯均正，执行董事。委托诉讼代理人：梁满昌，男，1969年2月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。被告：冯均正，男，1973年1月16日出生，汉族，住枣庄市市中区。原告枣庄市××人辅助器具服务中心与被告枣庄市金色童年摄影有限公司（以下简称金色童年公司）、冯均正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于昕晖、被告枣庄市金色童年摄影有限公司的委托诉讼代理人梁满昌、被告冯均正到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告枣庄市××人辅助器具服务中心向本院提出诉讼请求：1、被告腾空并返还占用的房产；2、被告支付拖欠租金67,500元、占用房产使用费75,000元及两者迟延履行违约金200,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告租用原告房产用于摄影经营。双方自2012年起便开始每年签订为期一年的《房屋租赁协议》一份。2015年3月30日，双方再次续签为期一年的《房屋租赁协议》。根据协议约定：被告租用原告新声路沿街门市用于经营；租赁期限为2015年4月1日至2016年4月1日为期一年；租金为每月7,500元，被告应当于每个月的前十日内将当月房租交付原告；被告拖欠交付房租一日按本月房租的1%向原告支付违约金；若原告拖延交付房租达一个月时，原告有权终止房屋租赁协议收回该租赁房产并追究原告的违约责任。同日，双方就被告以前所拖欠的67,500元月租金的支付问题另行达成协议。根据该协议约定：被告应当从2015年1月1日起每月向原告支付所拖欠�房租5,625元，以此类推一年内还清所有拖欠的房租。被告每逾期一个月按月租金总额的1%收取违约金，逾期超过一个月不履行上述约定时，原告有权终止房屋租赁协议收回该租赁房产并追究原告的违约责任。以上事实有双方所签订的《房屋租赁协议》为证。2016年7月12日，因被告怠于依照上述协议的约定履行自己向原告支付租金的义务，累计拖欠原告房租达11.75万元。原告通过其委托的律师事务所向其邮寄送达《解除房屋租赁合同律师函》一份，通知被告因双方租赁合同期限届满未再续签新的租赁协议，且被告严重违反双方约定。经原告多次催告后仍然拖欠房租，原告依照我国《合同法》及双方协议的约定要求被告于2016年7月31日前腾空并搬离该房屋且交清所拖欠的所有租金。以上事实有《律师函》及邮政特快专递邮寄单为证。另查，被告枣庄市金色童年摄影有限公司系由本案另一被告冯均正所设立的自然人独资公司即一人有限公司。依据《中华人民共和国公司法》规定，其应当对被告枣庄市金色童年摄影有限公司所负的债务承担连带责任。以上事实可由被告枣庄市金色童年摄影有限公司的工商登记资料为证。综上所述，被告经原告通知后双方房屋租赁关系已经解除，被告无权再继续占用上述房产。原告为此诉至本院。被告金色童年公司和冯均正辩称，拖欠的租金，并非原告主张的那么多。不交是有原因的，原告有很多问题没有给我方解决，没有赔偿我方的损失。经审理查明，位于枣庄市市中区解放北路286号房屋登记在枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司名下。2006年6月21日，枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司出具一份证明，载明“枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司拥有的原枣庄市政治协商委员会使用的坐落在枣庄市市中区解放北路286号办公场所的产权已转让给枣庄市××人联合会”。2017年4月17日，枣庄市××人联合会出具一份证明，载明“我单位原位于枣庄市市中区解放北路286号的房产出租事宜交由我单位下属的枣庄市××人辅助器具中心负责”。2015年3月30日，原告（甲方）与被告金色童年公司（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，原告将上述房屋的位于枣庄市市中区解放路西侧新生路北侧（新声路和解放路交界处）向西数第1至5间的五间房屋租赁给被告金色童年公司。上述合同约定：一、承租时间2015年4月1日至2016年4月1日，期限为壹年；二、乙方承租甲方沿街房，房租每月7,500元，房租按月缴纳；乙方应予每月前十日内前将每月房租一次性交给甲方，乙方拖延交房租一日按本月度应交租金的1%向甲方支付违约金，房租拖交一月，甲方有权终止与贵公司的租赁合同，收回出租屋，并追诉贵公司的违约责任；···五、协议到期前，如乙方需延长租用房屋期限，应提前15天征得甲方同意，如甲、乙双方不另订立协议，延长租用期内按本协议房屋支付要求执行，等等。上述协议签订后，被告金色童年公司一直使用该房屋至今，且房租交至2017年1月份。同日，原告（甲方）与被告金色童年公司（乙方）还签订另一份《房屋租赁协议》，内容为：一、经甲乙双方协商乙方同意接受金色童年摄影有限公司法人韩晓霞所欠甲方房租共计67,500元；二、乙方从2015年1月1日起每月向甲方交纳5,625元，以此类推，一年内还清所欠金额。欠缴还款的，每逾期一月按年租金总额的1%收取违约金，逾期一月不交甲方有权收回出租屋并追诉贵公司的违约责任。上述协议签订后，被告金色童年公司未按照约定支付租金。2016年7月，山东德衡（枣庄）律师事务所向被告金色童年公司邮寄送达了一份解除租赁关系的律师函。再查明，被告冯均正系枣庄市金色童年摄影有限公司的法定代表人和股东，且枣庄市金色童年摄影有限公司系有限责任公司（自然人独资）。以上事实有《房屋租赁协议》、企业信息、户籍证明、律师函、邮单、收据及庭审笔录在卷予以佐证�本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点之一原告是否享有出租权。位于枣庄市市中区解放北路286号房屋的房屋登记在枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司名下。枣庄市新时代城市基础设施建设发展有限公司出具证明证实已将上述房屋的产权转让给枣庄市××人联合会，说明枣庄市××人联合会合法取得上述房屋的使用权。枣庄市××人联合会又将上述房屋的出租事宜全权交由原告负责，表明原告享有上述房屋的出租权，有权将上述房屋予以出租。本案争议焦点之二被告是否应搬离涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告与被告金色童年公司签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。租赁期满后，被告金色童年公司仍使用租赁房屋至今，双方之间形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告于2016年7月13日向被告金色童年公司邮寄送达了解除劳动关系的律师函，双方租赁关系解除，被告金色童年公司应腾空并返还涉案房屋。本案争议焦点之三租金、使用费、违约金计算问题。原告与被告金�童年公司于2015年3月30日签订关于被告金色童年公司欠原告房租共计67,500元的《房屋租赁协议》，是真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。依据双方约定，被告金色童年公司尚欠原告房屋租金67,500元，应予支付。原告与被告金色童年公司解除租赁关系后，被告金色童年公司一直使用涉案房屋，应支付给原告涉案房屋的使用费。使用费参照租金标准计算，因被告金色童年公司已经支付使用费至2017年1月，故本院支持使用费自2017年2月1日按每月7,500元计算至本判决生效之日（上限为75,000元）。被告金色童年公司拖欠原告租金，构成违约，应承担违约责任。按照双方约定内容，被告金色童年公司欠缴租金每逾期一月按年租金总额的1%收取违约金。本院认为约定违约金过高，酌定违约金以未付房屋租金为基数自未按约定给付租金之次日按中国人民�行同期同类贷款利率四倍计算至本判决生效之日止。本案争议焦点之四被告冯均正是否承担责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十四条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，被告金色童年公司系一人有限责任公司，冯均正系被告金色童年公司的股东。在庭审中，被告冯均正未提供证据证明金色童年公司财产独立于自己财产，依据上述法律规定，被告冯均正应对金色童年公司的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十四之规定，判决如下：一、被告枣庄市金色童年摄影有限公司于本判决生效之日起十日内将位于枣庄市市中区解放路286号从解放路西侧新生路北侧（新声路和解放路交界处）向西数第1至5间的五间房屋腾空并返还给原告枣庄市××人辅助器具服务中心；二、被告枣庄市金色童年摄影有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告枣庄市××人辅助器具服务中心房屋租金67,500元、使用费（按每月7,500元计算，计算时间自2017年2月至本判决生效之日止，上限为75,000元）及违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，以5,625元为基数，计算时间自2015年2月1日至2015年2月28日止；以11,250元为基数，计算时间自2015年3月1日至2015年3月31日止；以16,875元为基数，计算时间自2015年4月1日至2015年4月30日止；以22,500元为基数，计算时间自2015年5月1日至2015年5月31日止；以28,125元为基数，计算时间自2015年6月1日至2015年6月30日止；以33,750元为基数，计算时间自2015年7月1日至2015年7月31日止；以39,375元为基数，计算时间自2015年8月1日至2015年8月31日止；以45,000元为基数，计算时间自2015年9月1日至2015年9月30日止；以50,625元为基数，计算时间自2015年10月1日至2015年10月31日止；以56,250元为基数，计算时间自2015年11月1日至2015年11月30日止；以61,875元为基数，计算时间自2015年12月1日至2015年12月31日止；以67,500元为基数，计算时间自2016年1月1日至本判决生效之日止，以上上限为200,000元）；三、被告冯均正对上述判决一、二款项承担连带清偿责任；四、驳回原告枣庄市××人辅助器具服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2013）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,150元，减半收取1,575元，由两被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  李梅娟二〇一七年十月十日书记员  马 壮