江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4745号
上诉人（一审被告）南京康乔实业总公司万兴公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥乡万寿村。
法定代表人朱巧顺，该公司经理。
委托代理人张远，江苏方德律师事务所律师。
委托代理人宋遥，江苏方德律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）中国石化集团资产经营管理有限公司江苏石油分公司，住所地南京市鼓楼区龙池庵小区1号。
法定代表人吕建华，该公司总经理。
委托代理人李强，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人余云，江苏高的律师事务所律师。
上诉人南京康乔实业总公司万�公司（以下简称万兴公司）因与被上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司江苏石油分公司（以下简称石油分公司）土地租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石油分公司一审诉称，2000年9月28日，南京市石油总公司与万兴公司签订了《江南加油站土地租赁合同》，万兴公司将位于纬一路江南加油站租用万寿村土地3亩合计2000平方米土地租赁给南京市石油总公司使用，租赁期限30年，自2000年9月30日起至2030年9月29日止。租赁费用205万元，一次性付清。合同签订后，南京市石油总公司一次性向万兴公司支付租赁费用205万元，万兴公司将土地交付给了南京市石油总公司使用。2009年11月2日，南京市石油总公司办理了工商注销登记，其权利、义务由石油分公司享有、承继。万兴公司转租给南京市石油总公司的万寿村土地性质为农村集体所有的土地，万兴公司改变了土地的使用用途，用于非农业建设，且万兴公司其后亦未取得该土地使用权。据石油分公司了解，经国有土地使用权出让，现该土地的使用权已被第三方南京钟飞工贸实业有限公司取得。由于土地使用权租赁效力原因，自2010年7月28日南京迈皋桥爆炸事件发生后，江南加油站一直未能营业，且2013年江南加油站因纳入市政府道路环境整治范围，已被政府拆除。根据合同法相关规定，万兴公司至少应当退还石油分公司未履行合同部分2010年7月28日至2030年9月29日期间的租赁费用1378055.56元，但万兴公司一直置若罔闻，未予退还。故诉至法院要求判令：1、依法确认《江南加油站土地租赁合同》无效；2、万兴公司立即返还石油分公司剩余的土地租赁费用1378055.56元（2010年7月28日至2030年9月29日）及截止到实际给付之日的相应逾期利息；3、石油分公司承担本案的全部诉讼费用。
万兴公司辩称：1、万兴公司经批准获得的土地是非农业用地，万兴公司与石油分公司签订的土地租赁合同合法有效。2、2007年南京钟飞工贸实业有限公司取得出租土地的使用权乃是万兴公司积极促成的结果，万兴公司至2013年江南加油站被依法征收时才知晓土地使用权证被办至南京钟飞工贸实业有限公司名下，石油分公司现提出万兴公司于2007年失去土地使用权，因而合同不再有效，没有法律依据。3、万兴公司已按约定履行了合同义务，石油分公司积极促使土地使用权流转，石油分公司就本合同即使有租金的损失也是其自身行为所导致，不应当转嫁于万兴公司，其无权要求万兴公司返还土地租赁费用。4、2012年案涉�地被征收，迈皋桥街道已和石油分公司签署了拆迁补偿协议并对石油分公司进行了350万元的补偿，该补偿额已超过石油分公司主张的租金损失数额，故万兴公司不应再返还石油分公司土地租赁费。
一审法院经审理查明，1998年12月23日，万兴公司获得南京市栖霞区国土管理局出具的乡（镇）建设用地指标批准单，内容为：“康乔实业总公司万兴公司，一九九八年十二月二十二日宁栖计经字（1998）第388号报告收悉。经研究，同意为建设江南加油站配套项目占用土地肆亩叁分零厘，其中在一九九八年度占用非耕地指标／平方米（合4.3亩）。请按规定办理手续”。同月29日，万兴公司获得南京市栖霞区国土管理局出具的乡（镇）建设用地批准通知单，内容为：“康乔实业总公司万兴公司，一九九八年十二月二十三日栖规土（98）字第128-1、128-2号报告收悉。同意为�江南加油站配套设施征用迈皋桥镇万寿村象坊一组土地贰亩柒分玖厘、壹亩叁分壹厘，其中非耕地4亩1分0厘。相关补偿安置按双方协议条款办理”。同日万兴公司又获得南京市栖霞区国土管理局颁发的建设用地许可证，建设项目名称为江南加油站配套设施，批准用地面积为4.1亩。万兴公司获得该用地后，2000年9月28日与南京市石油总公司订立一份《江南加油站土地租赁合同》，合同约定：甲方（万兴公司）将位于纬一路南京钟飞公司江南加油站租用万寿村土地3亩，合计2000平方米土地租赁给乙方（石油总公司）使用。甲方向乙方提供土地有效使用的相关手续和证明文件。租赁期限30年，自2000年9月30日至2030年9月29日，租赁费用为205万元整。合同还约定：租赁期间如遇有不可抗拒因素，如战争、地震，致使该加油站无法经营，每提前一年，甲方按土地租赁金剩余年限退�或提供可继续建加油站的土地给予补偿。合同订立后，石油总公司向万兴公司交纳了205万元的土地租赁费，并在租赁土地上建设了江南加油站的附属设施。
一审法院另查明，2000年4月28日，南京市石油总公司与南京钟飞工贸实业公司（以下简称钟飞公司）订立1份《加油站转让协议》，协议约定由甲方（钟飞公司）将座落于栖霞大道江南加油站现有设施及经营权转让给乙方（南京市石油总公司），转让费515万元。2000年9月28日，南京市石油总公司又与钟飞公司订立1份《江南加油站土地租赁合同》，合同约定由甲方（钟飞公司）将位于纬一路钟飞公司江南加油站建设征收的土地4.5亩合计3000平方米土地租赁给乙方（南京市石油总公司）使用。租赁期限30年，自2000年9月30日至2030年9月29日，租赁费为300万元。合同订立后，南京市石油总公司依约交纳了土地租赁费。�飞公司于2002年8月注销。该企业债权债务由全体5个自然人股东承继。现石油分公司已另案起诉该5个自然人股东，要求返还土地租赁费。2007年本案所涉的上述江南加油站土地经使用权出让转化为国有土地，土地使用权由南京钟飞工贸实业有限公司（以下简称新钟飞公司）获得。
一审法院再查明，2013年因南京市环境综合整治及规划建设需要，江南加油站土地及地上建筑物被列入征地拆迁范围。同年8月20日，迈皋桥街道委托南京长城资产评估土地房地产估价事务所对原告石油分公司万寿村江南加油站的有关房屋建筑物（不含土地）、建筑物及附属设备进行了资产评估，评估价值为350万元。2013年12月19日，迈皋桥街道与石油分公司签订江南加油站拆迁协议，由迈皋桥街道补偿石油分公司350万元。
一审法院还查明，南京市石油总公司于2009年注销，其债�债务由石油分公司承继。现因万兴公司既无法落实为石油分公司提供可继续建设加油站的土地，亦不愿返还租赁费，双方发生纠纷，石油分公司诉至法院要求处理。
上述事实，有南京市石油总公司与万兴公司签订的江南加油站土地租赁合同、付款凭证、工商登记材料、迈综指字（2013）91号文件、土地使用权证书、加油站转让协议、南京市石油总公司与钟飞公司签订的江南加油站土地租赁合同、乡（镇）建设用地指标批准单、乡（镇）建设用地批准通知单、建设用地许可证、资产评估报告、拆迁协议及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，万兴公司经土地部门批准获得了本案所涉土地的使用权，其与南京市石油总公司订立的土地租赁合同应属合法有效，但根据法律规定，租赁期限最长不超过20年，超过部分无效。故本案所涉租赁合同中超过20年租期的部分无效。案涉土地在2013年被征地拆迁，万兴公司理应按合同约定退还石油分公司不能使用案涉租赁土地期间的租赁费及承担逾期退款的相应利息。关于退款数额，一审法院认为，2010年7月28日，因“7.28”爆炸事件导致江南加油站无法经营，但该爆炸事故非万兴公司所致，且政府部门亦对相关损失户进行了赔偿。故石油分公司主张退款时间从2010年7月28日起算没有法律依据。返还土地租赁费的时间应从2013年12月19日石油分公司与迈皋桥街道签订拆迁补偿协议时起算。故万兴公司应返还石油分公司自2013年12月20日起的土地租赁费1078141元并承担此款自2013年12月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：一、南京市石油总公司与万兴公司订立的土地租赁合同租赁期限超过20年的部份无效。二、万兴公司于判决生效之日起十日内返还石油分公司土地租赁费人民币1078141元，并承担此款自2013年12月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17204元，由石油分公司负担3744元，万兴公司负担13460元。
万兴公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：一、万兴公司已按约定履行了合同义务，石油分公司积极促使土地使用权流转，石油分公司即使有租金的损失也是其自身行为所导致，无权要求万兴公司返还土地租赁费用。二、石油分公司已就合同项下的租金损失获得了超额�偿，万兴公司不应返还租金。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回石油分公司的全部诉讼请求，并判令石油分公司承担诉讼费。
被上诉人石油分公司辩称：一、石油分公司依法依约有权要求万兴公司退还2013年至2020年9月之间的租赁费用，涉案加油站已于2013年被政府征收拆迁，双方租赁协议已实际无法履行，即行终止，剩余租赁费用应予返还。二、2020年9月30日至2030年9月29日之间的租赁费用，因根据法律规定，租赁协议不得超过20年，超过20年的部分无效，对于该费用，万兴公司也应返还。三、万兴公司认为石油分公司积极促使土地使用权流转，与事实不符，缺乏依据，一审法院已认定双方租赁协议不能履行的原因是政府拆迁，石油分公司并无过错。2013年加油站拆除后万兴公司应及时将相应费用返还，万兴公司不返还的，相应利息损失应由万兴公�承担。四、土地性质的变更石油分公司也是2010年左右才知晓，作为土地原使用权人的万兴公司竟然声称不知道违背常理。五、万兴公司认为350万元的拆迁补偿包括了土地的补偿不符合事实，石油分公司已经合法收购了加油站的地上资产，评估报告显示350万元的评估款是对于石油分公司所属的地上资产的评估值，不包含土地也不包含剩余租金损失，且2000年时被上诉人收购地上资产的价格为550万元，被拆迁后仅得到350万，石油分公司并未得到超额补偿。六、一审认定的应返还期间石油分公司没有异议，但是一审计算错误，不应为1078141元，应为1147251元。
上诉人万兴公司与被上诉人石油分公司对一审法院查明的事实均无异议。二审期间，双方当事人亦均未提交新证据。本院依法对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，1998年12月，万兴公司获得建设用地许可，国土部门同意在万兴公司占用的涉案地块建设江南加油站配套项目。2000年9月，万兴公司与南京市石油总公司就涉案地块签订的土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，但因双方约定的租赁期限为30年，一审法院根据法律规定认定该合同中超过20年租期的部分无效，20年租期内的部分合法有效，于法有据，本院予以维持。上述土地租赁合同签订后，万兴公司已实际收取了双方约定的全部租金205万元，而涉案地块在2013年被征地拆迁，一审法院判令万兴公司返还2013年12月19日石油分公司签订拆迁补偿协议之次日起算的土地租赁费并无不当。但根据土地租赁合同，2000年9月30日至2030年9月29日10957天的土地租赁费为205万元，据此计算，2013年12月20日至2030年9月29日共计6128天的费用应为1146518.21元（即2050000元÷10957天×6128天），石油分公司自行计算的应返还土地租赁费数额1147251元不准确，一审判决计算返还租赁费1078141元有误，本院予以更正。
万兴公司上诉认为，石油分公司积极促使土地使用权流转导致自身损失，且石油分公司就合同项下的租金损失已获得了超额补偿，其不应当返还租金，但万兴公司未能举证证明其上述主张，故本院对此不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，但原审判决计算万兴公司应返还的土地租赁费金额有误，本院予以更正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第752号民事判决第一项；
二、变更南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第752号民事判决第二项为：万兴公司于本判决生效之日起十日内返还石油分公司土地租赁费人民币1146518.21元，并承担此款自2013年12月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。
如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费17204元，由石油分公司负担2085元，由万兴公司负担15119元；二审案件受理费15119元，由万兴公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 孙成艺