湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘06民终2177号
上诉人(原审被告)：何祥，男，汉族，1979年11月16日出生，汉族，住岳阳县。
被上诉人（原审原告）：湖南华强建材有限责任公司，住所地岳阳经济技术开发区科技路以南、长山路以北。
法定代表人：仇国辉，公司董事长。
委托诉讼代理人：周可卿，湖南碧灏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋宪辉，被上诉人之员工。
上诉人何祥因与被上诉人湖南华强建材有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初2084号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
何祥上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。
何祥的上诉理由：一、一审判决认定事实不清，相关证据不足。1、上诉人在正式开业后的损失与被上诉人违约行为之间存在因果关系，被上诉人应赔偿相应损失；2、一审判决认定的公摊率比实际高5%，多收费用应予以返还，所欠租金和管理费应按实际公摊率即25%对应的面积计算；3、一审判决认定空调运行费没有依据。二、一审判决认定租金和管理费错误。1、本案租金应予降低，或免除上诉人未付部分应按降低后标准计算；2、上诉人多支付的管理费应予返还或抵扣相关费用。
被上诉人湖南华强建材有限责任公司答辩认为，一审处理正确，请求二审予以维持。
被上诉人湖南华强公司在一审提出诉讼请求：请求判令上诉人何祥腾退营业场地，支付租金、管理费129711元，空调费3867元，并支付自2015年8月19日至2016年11月30日的房屋占有使用费，承担本案诉讼费用。
原审对事实的认定、判决理由及结果：
2013年7月9日，原告湖南华强公司与被告何祥签订《华强亿家利家具建材广场租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于岳阳，编号为HQC030、HQC031的营业场地，面积为251．1平方米，租赁期限自2013年8月18日起至2016年8月18日止。租金按每月5022元收取，经营期间按月交纳，首次交纳3个月的租金，应交纳租金15066元，租金优惠期商定为12个月，以“免一月交一月”的方式收取租金，至免租期满；管理费每月7元／平方米，应交纳月管理费1758元，经营期间按月交纳，费用构成包括设备维护与检修、公用水费、电梯及公用照明电费、运营管理、保洁、保卫、广场整体形象宣传费等构成，但不包括中央空调的维护及运行电费。中央空调当月运行费，在次月5日前由原告财务部门向被告送达上月空调运行费用单，被告在收到费用单后，5日内向原告财务室交清该费用。被告必须按月或原告指定时间交付，否则被告应当按照拖欠金额每日千分之四的标准向原告支付滞纳金。合同约定保证金10000元、商品质量保证金10000元。原告有义务对商场的广告宣传、营销策划等作出统一安排并积极组织被告进行多方面的促销活动。被告必须给予积极配合，原告应投入相应经费持续做好建材广场整体形象宣传推广工作。在正常经营的情况下，原告必须保护被告的合法权益，提供优质的物业管理、优雅的购物环境和良好的经营秩序。在租赁期内，如被告需要提前解除协议，须提前向原告书面提出申请，在没有拖欠应交租赁费等费用的前提下，经原告批准后，被告办理完财务结算后方可撤场。租赁合同签订后，被告向原告支付保证金20000元。被告共计向原告支付租金、管理费合计28831元（其中租金为23616元、截止到2014年1月11日止的管理费为5215元）。被告租赁期间中央空调开放天数为55天。原告在2016年下半年通知被告撤场并付清租金和管理费，被告未撤场，2016年11月30日原告收回本案门面。
双方当事人对下列事实存在争议：
1、原告湖南华强公司是否尽到对外宣传义务和对内维护管理义务的争议。被告何祥认为，本案《租赁合同》中约定管理费的构成包括了设备维护与检修、公用水费、电梯及公用照明电费、运营管理、保洁、保卫、广场整体形象宣传费，原告的义务包括对商场的广告宣传、营销策划等作出统一安排，应投入相应经费持续做好建材广场整体形象宣传推广工作，提供优质的物业管理，并对安全防护和维修保养以及公共场所卫生负责，但原告并未尽到其约定的宣传管理维护的义务。原告则认为其在开业时举行了盛大的开业庆典、商场有广告宣传牌，通过被告提供的商场现场照片也体现了原告提供了商场照明、保洁、保卫等管理义务。一审法院认为，原告作为具有宣传、管理、维护义务人，应当对其履行上述义务的情况承担举证责任，根据双方的陈述和日常生活经验，原告应当是进行了相关的整体形象宣传和管理、维修工作，但从本案证据上看，原告并不能证明其进行了持续的形象宣传工作和完全履行了商场内的维护和管理义务，故应当认定原告未完全尽到上述宣传、管理、维护义务。
2、原告是否向被告承诺开业入租率须达到80％，被告是否
因此而造成损失的争议。被告在诉讼中主张原告曾向其承诺开业时入租率须达到80％，被告因此才承租本案门面并投入大量资金进行装修，此后原告并未兑现其承诺并给被告造成投资损失。原告则认为并不存在承诺被告入租率须达到80％的情况。一审法院认为，根据谁主张谁举证的证据规则，被告主张原告承诺开业入租率80％，但原告对此并不认可，被告并未提供其他证据证明该主张，故对被告提出的该主张，一审法院不予支持。
3、被告何祥是否使用中央空调并产生相应费用的争议。原
告湖南华强公司认为已经为被告提供了中央空调服务，被告应当支付该笔空调费用。被告对中央空调开放天数为55天并无异议，但不认可原告要求其支付中央空调费的主张。一审法院认为，本案租赁合同约定了管理费中不包含中央空调的维护及运行电费，并约定了中央空调运行费的收费办法以及中央空调的开启时间，被告对中央空调开放天数并无异议，应当支付相应的中央空调费。
一审法院认为，原告湖南华强公司与被告何祥签订《华强亿家利家具建材广场租赁合同》，并按照该租赁合同履行，双方之间形成了租赁合同关系。本案的关键在于被告是否应当支付租金、管理费和房屋占用费；原告是否因违反入租率80％的承诺而给被告造成损失；被告应当向原告支付中央空调使用费的具体数额。
1、对本案租金、管理费和门面占用费的认定。本案《租赁
合同》中约定的管理费构成包括了设备维护与检修、公用水费、
电梯及公用照明电费、运营管理、保洁、保卫、广场整体形象
，原告宣传、管理、维护义务均源自于其收取的管理费。由于
由于原告不能证明其已经完全尽到了宣传、管理、维护义务，本案约定的管理费应当予以调整，一审法院酌情在原有管理费7元／月的基础上降低至5元／月，被告应当按照上述标准向原告支付自欠费之日起即2014年1月12日至2016年7月11日（原告自认计算至租赁合同届满日之前）止的管理费为37665元（5元／月×30月×251．1平方米）。故对原告提出的要求被告支付拖欠的管理费37665元的主张，一审法院予以支持。由于原告收取租金的权利源自其向被告提供的租赁场地，被告并无充足的证据证明原告提供的租赁场地存在违反合同约定的情形，本案的租金仍应当按照合同约定进行计算，故被告应当按照每月5022元的租金标准和租金优惠期12个月的约定支付自2013年8月18日起至租赁期满日即2016年8月18日止的租金120528元（5022元／月×24月），核减被告已经支付的租金23616元和保证金20000元，还应当支付原告租金76912元。故对原告提出的要求被告支付拖欠租金76912元的诉讼请求，一审法院予以支持。被告在租赁期届满后并未返还门面，仍应当参照合同约定的租金价格支付自租期届满次日即2016年8月19日至原告收回门面之日即2016年11月30日止的门面占用费17074．8元（5022元／月×3.4月），故对原告提出的要求被告支付门面占用费17074．8元的诉讼请求，一审法院予以支持。
2、对原告是否因违反入租率80％的承诺而给被告造成损失
的认定。根据谁主张谁举证的证据规则，被告在本案中并未提供充分的证据证明原告曾向其承诺开业时入租率须达到80％，且经一审法院询问，被告亦未提出反诉请求，故对被告提出的原告因违反承诺给其造成损失的主张，一审法院不予支持。
3、对被告应支付中央空调费数额的认定。被告虽认可原告
提供了中央空调服务并认可中央空调的开放天数，但并未提供具体的用电数量和收费标准，一审法院酌情认定该笔空调费为1933．5元（3867元÷2）。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条
的规定，一审法院判决如下：
一、被告何祥支付原告湖南华强建材有限责任公司拖欠的
管理费37665元；
二、被告何祥支付原告湖南华强建材有限责任公司拖欠的
租金76912元；
三、被告何祥支付原告湖南华强建材有限责任公司门面占
用费17074．8元；
四、被告何祥支付原告湖南华强建材有限责任公司空调费
为1933.5元；
以上（一）、（二）、（三）、（四）项，限被告何祥在本判决书生效之日起七日内支付；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费3343元，由原告湖南华强建材有限责任公司承担408元，被告何祥承担2935元。
本院二审查明，租赁合同系格式合同，合同对中央空调的收费办法和开启天数有约定，但对收费标准没有约定。其余的事实与一审一致，予以确认。
本院认为，本案有如下争议焦点：
焦点一，被上诉人是否应当赔偿上诉人相应损失。由于上诉人在一审没有就此提出反诉，一审对此没有审理符合法律规定。上诉人在二审再提出赔偿损失的请求，不符合法律规定。因此，本院对此不予支持。
焦点二，公摊面积超过25%应否扣减租金。争讼铺面的公摊面积为30%，超过了其他商户的25%，此事在双方签订租赁合同时，上诉人已经知道，说明上诉人对本铺面公摊面积占30%已经认可，这是双方当事人意思自治的范畴，一审对此不作扣减租金处理并无不当。
焦点三，上诉人应否交纳空调运行费。租赁合同对空调运行费的约定不明，故一审法院判令上诉人承担空调运行费依据不足。
焦点四，租金应否降低。上诉人认为被上诉人收取的租金与管理费与被上诉人提供的环境与服务不成正比，因而，要求减少租金。本院认为，一审法院既已认定被上诉人“不能证明其进行了持续的形象宣传工作和完全履行了商场内的维修和管理义务”，且出租方没有提出对此上诉，故可视为被上诉人对此已经认可，二审酌情下调20%的租金。
焦点五，管理费是否偏高。合同约定管理费为每平方米7元。一审鉴于被上诉人“不能证明其已经完全尽到了宣传、管理、维护义务”而酌情由7元降到5元，此为法官的自由裁量，符合本案的实际情况，二审应予维持。
综上所述，原审认定事实基本清楚，但处理欠妥，上诉人上诉理由部分成立，应予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、（二）项之规定，判决如下：
（一）维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初2084号民事判决第一项；
（二）撤销第二项、第三项、第四项；
（三）改判由上诉人何祥支付被上诉人湖南华强建材有限责任公司租金61529.6（76912×80%）元、门面占用费13659.8（17074.8×80%）元。
（四）驳回被上诉人湖南华强建材有限责任公司的其他诉讼请求。
上列款项限上诉人何祥在本判决生效后七日内支付，逾期履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费6315元，由上诉人何祥承担3500元，被上诉人湖南华强建材有限责任公司承担2815元。
本判决系终审判决。
审判长 何石朝
审判员 王欣辉
审判员 许 进
二〇一八年九月十日
书记员 方晶晶