四川省泸定县人民法院民 事 判 决 书（2018）川3322民初2号原告：赵康，男，1975年12月21日出生，汉族，住四川省泸定县。原告：吴伦美，女，1980年7月2日出生，汉族，现住四川省泸定县。共同委托诉讼代理人：孙兆云，四川蜀鼎律师事务所律师。被告：杨明全，男，1982年1月21日出生，藏族，住四川省康定市。委托诉讼代理人：刘霞，女，1989年10月23日出生，藏族，住四川省康定市，系被告配偶。原告赵康、吴伦美与被告杨明全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵康、吴伦美及其共同委托诉讼代理人孙兆云，被告杨明全及其委托诉讼代理人刘霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵康、吴伦美向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《售房合同》无效；2.判令被告返还泸定县瑞金路××5楼、6楼房屋；3.判令被告支付的上述房屋自2015年2月3日起至实际返还之日的租金与原告借款进行抵销；4.判令诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告赵康、吴伦美于2001年登记结婚，2016年3月28日离婚，婚姻关系存续期间修建了位于泸定县（现门牌号××）楼房。2015年12月3日，案外人周帆、高保军通过银行转账向原告提供借款282222元，此后被告替原告代为偿还了上述借款。后被告要求原告偿还该款项并索要每月1.8万元的高额利息，且多次采用威胁、限制人身自由等非法手段催收欠款。2016年年底，被告纠集多人再次催收欠款，在原告兄嫂家、原告租处等地，对原告实施人身威胁，并在原告兄嫂家强留住宿两天，胁迫原告签订了《售房合同》，以此抵消原告所欠款项，加上利息，共计35万元，并胁迫原告将合同签订日期倒签为2015年12月3日，即案外人周帆、高保军向原告实际提供借款之日。且被告早在2015年底就强行撬门入侵、占有原告涉案楼房的五、六层，并私自进行了部分装修，至今一直居住在该房屋内。此外，原告于2015年12月3日向被告杨明全转账11万元让杨明全帮原告还高保军。涉案房屋所占用的土地为农村宅基地，属于农民集体所有，被告在签订房屋买卖合同时并非诉争房屋所在地的农村集体成员，依据《中华人民共和国土地管理法》及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）中关于“农村住宅用地只能分配给本村村民”的相关规定，原、被告签订的房屋买卖合同应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，被告应返还涉案房屋，并赔偿原告的租金等损失。综上，请求法院判如所请。被告杨明全辩称，1.《售房合同》是否有效，遵从法院判决，但原告自身存在过错。原告描述的房屋交易行为与合同签订过程和真实情况严重不符。原告被债主催收借款催得很急迫，于是找到被告协商将自己位于万元出售给被告，购房款由被告直接以转账的方式支付给原告的债主高保军30万元，以现金方式支付给原告40500元，于2015年12月16日以转账的方式支付给原告9500元，原告赵康开具35万元收条为证，不存在被告所说的胁迫；原告主动联系被告洽谈涉案房屋的出售，并积极促成交易完成，在隐瞒多次抵押房屋的事实下，将涉案房屋出售给被告，存在恶意欺诈，在明知“农村住宅用地只能分配给本村村民”的规定的情况下仍继续与被告完成交易存在严重过错。2.原告若坚持要求返还涉案房屋，就必须遵从《售房合同》以及《补充协议》的约定执行。若法院判令返还涉案房屋的同时，也请求法院判令原告退还被告的购房款35万元，赔偿被告各项损失317600元，并支付被告对涉案房屋的装修费及购置家具、灯具、窗帘等费用194309.3元。若原告不能当庭返还以上款项，请求法院判令将涉案房屋的使用权以租赁的方式判予被告使用70年。3.被告使用自己购买的房屋不存在支付租金的问题。4.本次诉讼是因原告存在严重过错引起，诉讼费用应由原告自行承担，并且被告保留参与本次诉讼产生的费用的追索权。另外，原告于2015年12月3日向被告转账11万是其偿还之前欠被告的账，如依原告陈述是转给被告帮还高保军的借款的话，原告为什么当天借当天还，完全不符合常理。综上所述，被告认为涉案房屋不宜返还，也不同意支付居住期间的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告出具的证据：1.《售房合同》，拟证明双方因售房一事签订了合同的事实。被告对该证据三性均无异议，但对合同签订时间双方表述不一致，原告表述为2016年农历的正月十七，被告表述为2015年12月中旬。本院经审查，双方对合同签订时间均未提供有力证据证明，故以该合同上载明的签订时间为准。2.银行转账凭证，拟证明原告从案外人高某某、周某处借款282000余元的事实，并转账11万给被告让其帮忙还账（还给高某某）。被告对案外人对原告的借款无异议，但对转账的11万有异议，陈述是原告归还自己以前欠被告的款项，不是帮还高某某的借款，因为不符合常理，不可能当天借钱当天还，还托被告偿还。本院经审查，该证据系原告从农业银行处打印，对其真实性和合法性予以确认，但对该11万的转账不能排除被告提出的异议情况，故对其关联性不予认可。3.录音整理、证明人身份证复印件及录音光碟，拟证明原告是在被被告胁迫的情况下，才与被告签订的《售房合同》的事实，被告对该证据中录音的真实性无异议，但合法性有异议，称系原告在其不知情的情况下偷录的，有部分话是原告套出来，证人的证明也不是事实，而且在原告兄嫂家时，原告家有很多人，被告只有一人，无法对其进行胁迫。本院经审查，对录音的真实性予以确认，但该证据并未明确证实原告受何胁迫以及胁迫程度足以让其被迫签订合同，故对其关联性不予认可。4.光碟（拍摄时间2017年9月16日），拟证明涉案房屋被被告占有后，房屋内物品被焚烧、损坏的事实。被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，称焚烧的都是彩钢棚拆除后的废旧物品。本院经审查，该证据中只显示焚烧物品，并无法显示该物品属于原告所有，故对其关联性不予认可。5.证明，拟证明被告撬烂门锁后，原告重新安装新的门锁，但又被被告私自撬开门锁强行占有房屋的事实。被告对该证据的真实性有异议，本院经审查，该证据只能证明涉案房屋更换过门锁，并不能证明该门锁系被告撬烂，对其关联性不予认可。6.转账凭证，拟证明赵康偿还杨明全18000元的事实，是原告返还被告帮其偿还高某某的欠款。被告对真实性无异议，但对关联性提出异议，称是原告对被告的补偿，补偿后，被告答应赵康在2016年9月30日前可以原价回购涉案房屋，不是还债的钱。本院经审查，该证据只能证实原告向被告转账1.8万元，但无法证实该款的用途，故对其关联性不予认可。7.证人证言（王某、吴某），拟证明原告是在受胁迫的情况下签订的《售房合同》。被告认为两证人均是原告的亲戚，证明力有瑕疵，且两证人的证词存在矛盾，对真实性有异议。本院经审查，两证人系两原告的哥哥和姐姐，且两证人证词中所说同一天（正月十七）原告处在不同的地点，证词间存在矛盾，对其真实性不予认可。8.收条，拟证明涉案房屋内的物品价值。被告称该证据中的物品部分见过，部分没见过，本院经审查，该证据与原告的诉讼请求无关，对该证据不予认证。9.个人房屋租赁合同，拟证明赵康现在无住处，在沙坝租房居住，每月租金650元。被告称该证据与其无关，其购买的是第五、六层，原告还有第一至四层可居住。本院经审查，原告提交该证据系其要求租金的依据，但因只有租房合同，无房租支付的其他证据佐证，本院对其真实性不予认可。10.营业执照、用电客户缴费证、涉案房屋一楼照片，拟证明涉案房屋系原告经营性用房，原告一直持有涉案房屋的电费本，被告是强占房屋以及被告私自改一楼过道，并在原告院坝停车的事实。被告对营业执照、缴费证、照片的真实性均无异议，对关联性有异议，称被告搬进涉案房屋时，原告就没有经营了，原告手里的电费本是以前的，现在的由被告持有，一楼过道改造是与一楼住户商量了的，是为了生活的方便。本院经审查，对以上证据的真实性均予以认可，但不能证明在被告搬进该房屋时，原告仍在营业，对其关联性不予认可。被告为反驳原告的观点出具的证据：1.农行交易明细，拟证明被告帮赵康还款给高某某的事实，35万房款中30万帮原告还钱，支付现金40500元，转账9500元，赵康出具35万元的收条为证。原告认可被告用购房款帮其还高某某的账，也认可被告转账9500元给他，但否认收到过现金40500元。本院经审查，该转账凭证清楚的显示了资金的走向，无涂改痕迹，对其真实性予以认可，原告也认可了被告替其还账、转账的行为，故对其中30.95万资金的走向和用途予以认可，对现金40500元，因原告不认可，被告也未提交其他证据佐证，本院不予认定。2.补充协议，拟证明补充协议是双方自愿签订，不存在胁迫。原告认可该协议系其签订，但称其是在胁迫的情况下签订的，而且签订时间是2016年的农历正月十七，但其并未提供佐证。本院经审查，该协议系双方亲笔签订，对其真实性予以认可，但无法证实是否受胁迫，故对其关联性不予认可。3.《装饰装修合同》及建设银行交易明细，拟证明被告装修涉案房屋并已支付装修款7万元的事实。原告对装修合同的真实性有异议，对银行交易明细的真实性无异议，对关联性有异议，认为款项不一定用于装修。本院经审查，装修合同系被告与个人签订，也未出庭，无法核实其真实性，账户明细也无法显示资金的具体用途，故对原告的异议予以采信。4.收条、装饰工程付款清单、购物凭证、转款凭证、订货单、销售清单、收据、收条、承诺书、拆除违法建筑物催告书，拟证明答辩状中第二点中涉及的款项的交易明细，2016年6月份才购买的家具，才搬进去居住的，不是原告说的我在2015年底就强行撬门搬进去住的事实。原告对收条真实性无异议，对其他证据的真实性提出异议，认为购买的物品不一定用于涉案房屋，对彩钢棚的花费也有异议。本院经审查，以上证据证明被告购买装修材料和家具家电等物品到涉案房屋，也按照相关部门的要求拆除了六楼的彩钢棚，但花费的真实性无法核实，也不能证实其具体搬入时间，故对该证据的关联性不予认可。5.照片，拟证明涉案房屋电费本是原告交给被告的，用户名都为原告吴伦美的事实。原告认为该证据系被告伪造，原告并未向其移交电费本。本院经审查，对该电费本的真实性予以认可，但无法证实该电费本是原告移交还是被告后来办理的，对其关联性不予认可。根据当事人的陈述和经审查认定确认的证据，本院认定事实如下：二原告与被告杨明全双方签订《售房合同》，约定将两原告位于泸定县（现门牌号为××—148号）的农村自建房的第五层、第六层以35万元价格出售给被告杨明全及其妻子刘霞，合同载明签订日期为2015年12月3日。被告杨明全分别于2016年1月3日、2016年2月2日向原告赵康的债权人高某某合计转账30万元，用应付原告赵康的部分房款代原告归还了高某某的欠款（含本金与利息），并于2015年12月16日向赵康转账9500元，原告赵康当庭认可上述30.95万元的资金走向和用途。两原告向被告出具收条（35万元）一张，收条载明收款日期为2015年12月3日。后双方又签订了《补充协议》，约定“被告同意原告于2016年9月30日前以原价收回上述房屋，如超过2016年9月30日，则上述房屋所有权、使用权归被告所有，如原告执意要收回房屋，则补偿被告3万元”，补充协议载明签订日期为2016年1月3日。被告现居住于涉案房屋中，并于2016年6月与2017年9月对该房屋的第五、六层进行了装修，并购买了家具、家电等物品，并为居住方便，在一楼隔出通行过道。2017年底，被告按照泸定县住房和城乡建设规划局的要求对六楼的彩钢棚进行了拆除。另查明，1.涉案房屋的土地性质系农村宅基地，位于泸定县，系二原告在婚姻存续期间取得，登记在原告吴伦美名下，二原告在婚姻存续期间修建了涉案房屋。2.二原告已于2016年3月离婚。3.被告杨明全及其妻子刘霞均非泸定县集体经济组织成员。本院认为，（一）关于二原告与被告杨明全签订的《售房合同》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。农村宅基地具有人身属性，由农村集体组织无偿分配给本集体经济组织内部成员使用，取得主体应当为本村集体经济组织内部成员，其流转也应在本集体组织成员之间进行。非本集体组织的人员购买本集体经济组织成员在宅基地上修建的房屋的行为系无效。涉案房屋系农村集体经济组织土地上的房屋，被告杨明全不是泸定县的集体组织成员，不具备宅基地使用权转让的条件，故双方签订的《售房合同》违反法律法规的强制性规定，属无效合同。（二）关于房屋是否返还的问题。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“因该合同取得的财产，应当予以返还”，双方应当相互返还涉案房屋和房款，故本院对原告要求被告返还房屋的诉求依法予以支持。对原告应返还房款的问题，因被告在庭审中明确其提交的证据是为证实其已对涉案房屋进行了精装修和装饰，现房屋价值已不能等同于双方实际买卖时所约定的价值，返还会给其造成很大的损失，所以该房屋不宜返还。但被告并未提起返还房款及要求原告赔偿相应损失的反诉请求，亦未要求对争议房屋的现有价值进行评估，本院对争议房屋的价值和双方的损失均无法确定，故对此被告可另行起诉。（三）对原告要求被告支付涉案房屋自2015年2月3日起至实际返还之日的租金与其借款进行抵消的请求。因被告陈述其是自2016年5月左右才搬进涉案房屋的，原告也未提供有力证据证实被告搬入时间系2015年2月3日，也未提供能够证实涉案房屋同等区域、同等时段房屋租金的证据，应承担举证不力的法律后果，故对原告的该项诉求依法不予支持。对庭审中，原告提出《售房合同》系在被告的胁迫下签订的异议，但其所举证据并不足以证明被告采取了胁迫手段，亦未证实该胁迫手段足以让原告被迫签订《售房合同》，应承担举证不力的法律后果，故本院对原告该异议依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告赵康、吴伦美与被告杨明全签订的《售房合同》无效；二、被告杨明全自本判决生效之日起三个月内向原告赵康、吴伦美返还位于泸定县瑞金路144号至148号房屋的第五层、第六层。三、驳回原告赵康、吴伦美的其它诉讼请求。案件受理费6550元，由被告杨明全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。审 判 长  钱江荣审 判 员  刘东芳人民陪审员  韦晓燕二〇一八年四月二十日书 记 员  卢 芳附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。