辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终6303号
上诉人（原审被告）：港中旅（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市东陵区双园路34号。
法定代表人：傅卓洋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柳阳，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高远，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵丽文，女，1958年9月22日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：刘海军，沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。
原审被告：港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区双园路34号。
负责人：邢程，该公司经理。
委托诉讼代理人：柳阳，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高远，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人港中旅（沈阳）置业有限公司（以下简称港中旅置业）因与被上诉人赵丽文、原审被告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司（以下简称港中旅物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
港中旅置业上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定房屋存在质量问题，不符合交付条件错误。《商品房买卖合同》约定交付期限是2014年4月30日前，交付条件为该商品房验收合格。房屋于2012年12月24日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收报告》，说明约定交付日前已具备约定交付条件。被上诉人称房屋存在质量问题，未向法庭提供证据证明，也未提供政府职能部门或鉴定机构核验确认房屋存在质量问题。一审法院认定房屋存在质量问题错误。本案涉及法律关系不是房屋质量问题，房屋质量问题不应在本案中审理。二、一审判决“至于原告所称因房屋需要维修至今尚未交付该事实存在”的表述错误。上诉人一审明确表示该事实不存在，一审案件事实认定错误。三、一审认定上诉人逾期办理入住的事实错误。合同签订后，上诉人已于交付日前通知被上诉人交付房屋事宜，被上诉人已于2014年5月10日来办理了入住手续，签署入住验房记录表，说明上诉人已经履行了交付义务，不存在逾期交房情形。被上诉人称“因房屋需要维修至今尚未交付”该事实不存在。上诉人履行了交房合同义务，根据补充协议第三条第三款约定“买受人在办理房屋入住手续过程中，认为入住房屋确有质量问题，有需要维修的事项，应按商品房质量保证书中的规定，要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接收该房屋，并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”。可见，维修事项不能作为买受人拒绝收房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。四、一审认定上诉人提供的证据不能证明向被上诉人邮寄过入住通知及被上诉人收到入住通知错误。1.上诉人提交快递单，与被上诉人合同预留信息一致，被上诉人也认可该信息。2.被上诉人称未收到通知，送达是否有效问题。根据补充协议第八条第一款约定，双方联络方式以合同载明的电话、通讯地址为准，任何一方将通知等书面信函发出对方上述地址，即视为对方收到。上诉人已按照合同载明电话、通讯地址向被上诉人邮寄入住通知，被上诉人庭审也认可上述通信地址信息。应视为被上诉人已经收到该通知。一审法院漠视合同约定，认定被上诉人未收到入住通知错误。根据补充协议第三条第二款约定，如出卖人如期发出商品房入住通知书或买受人直接领取商品房入住通知书，买受人应该亲自办理交接手续及验房。买受人在出卖人通知办理入住手续期限内，仍未办理入住手续的则入住通知书中注明的办理入住手续期限最后一日视为本合同项下，该房屋验收合格并交付于买受人。自视为交付之日起该房屋的风险责任转由买受人承担。本案房屋符合交付条件后，被上诉人以房屋质量问题拒绝收房后，上诉人于2015年1月再次向被上诉人邮寄入伙催函，被上诉人并未按此期间办理入住。根据合同约定，应视为房屋验收合格，于2014年4月30日将房屋交付。一审法院认定上诉人逾期交房错误。
赵丽文辩称，一审判决正确，请求维持原判。1.上诉人上诉请求颠倒黑白，无视其出示的证据，2014年5月10日入住验房记录表足以证明房屋存在质量问题，不具备入住条件，该记录表由双方签字。被上诉人一审提交照片足以证明房屋存在不能入住的质量瑕疵，这是房屋未能交付的原因。一审法院据此认定房屋存在质量问题，认定事实正确。2.上诉人至今未向被上诉人交付房屋钥匙，被上诉人无法入住，无法实现购房目的。
赵丽文向一审法院起诉请求：1.港中旅置业立即给付逾期办理房产证违约金14,141.60元（2014年4月30日—2016年11月30日）、给付逾期交房违约金60,423.20元（2014年4月30日—2016年11月30日）；2.港中旅物业无条件履行港中旅置业的代理义务交付房屋；3.诉讼费由港中旅置业、港中旅物业承担。一审法院审理中，变更诉讼请求为逾期办理房产证的违约金变更为16,938.25元，期限是2015年9月13日—2017年2月22日，每日十万分之五，天数527天；逾期交房违约金变更为66,017.40元，期限是从2014年4月30日—2017年2月22日，每日万分之一，天数是1,027天。
一审法院认定事实：2013年11月20日赵丽文与港中旅置业签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：赵丽文购买港中旅置业开发的位于沈阳市浑南区双园路34-63号1-1-1房屋，建筑面积114.08平方米，总价款642,817.98元；合同第八条约定港中旅置业应当于2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付赵丽文使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照附件四补充协议第四条执行，该条约定由于出卖人原因不能在出卖人交付该房屋之日起500日内取得该房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的十万分之五向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。2013年11月21日赵丽文全额支付了购房款。2014年5月10日赵丽文与港中旅置业办理房屋交接手续时，在入住验房记录表中载明：进户门锁不好用，次卧南窗户框西大白长毛，南北墙大白长，主卧南墙东西大白长毛，北卧北墙棚上大白长毛（西墙），走廊北墙有裂纹、地面不平，厅南下小玻璃裂缝，厅出屋面门少压条，小园围栏少木条（有建筑垃圾），厅窗户上玄不好用，主卧窗户上玄不好用，北墙有大裂纹，窗台下面有裂纹，各个屋间有裂纹。其后，赵丽文未办完入住手续。2012年6月11日港中旅置业取得建设工程竣工验收报告。土建工程结论为合格。2012年12月24日港中旅置业取得辽宁省房屋建筑竣工验收备案书。2013年9月18日港中旅置业取得沈阳市房屋所有权初始登记证明（房屋位于沈阳市浑南区双园路34-63号，间号1-1-1，建筑面积为114.08平方米）。2016年8月赵丽文再次到港中旅置业办理入住手续，因港中旅物业要求赵丽文缴纳从2014年5月10日至2016年8月的物业费及采暖费，赵丽文未缴纳，故未办理全部入住手续，现该房屋的钥匙在港中旅物业处保管。截止赵丽文起诉时，港中旅置业、港中旅物业未将房屋交付给赵丽文，亦未给赵丽文房屋办理产权登记机关备案手续，未支付逾期交房违约金及逾期办理登记备案违约金，双方协商未果，故赵丽文起诉来院。
一审法院认为，赵丽文与港中旅置业签订的《商品房买卖合同》是双方经协商一致，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定，应属于合法有效，故双方均应按合同约定全面履行各自的义务。对于赵丽文主张港中旅置业支付逾期交房违约金的请求，根据双方提供的2014年5月10日的入住验房记录表的载明，港中旅置业交付的房屋确有质量问题，因2012年12月24日港中旅置业取得辽宁省房屋建筑竣工验收备案书。仅能证明港中旅置业所交付的房屋主体合格，因双方的验房表中已经载明交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，港中旅置业应承担修复责任，但港中旅置业未进行维护，且系港中旅物业邮寄的入伙催办告知函，并非港中旅置业通知赵丽文办理入住手续，且未载明赵丽文已经收到上述文件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持的规定，现赵丽文未接受房屋系房屋存在质量问题，且赵丽文承认于2016年8月去办理房屋接受手续，港中旅物业以赵丽文未补缴按照合同约定时间的物业费及采暖费不能办理入住手续为由，没有给赵丽文办理房屋入住手续，故赵丽文主张港中旅置业支付逾期交房屋违约金的请求，一审法院部分予以支持。对于赵丽文主张港中旅物业履行义务的请求，因房屋买卖合同的双方为赵丽文和港中旅置业，港中旅物业为物业公司，不属于支付上述逾期交房屋违约金及逾期办证违约金和履行合同的义务主体，故赵丽文的该项请求，一审法院不予支持。对于赵丽文主张港中旅置业、港中旅物业支付逾期办理房屋登记备案违约金的请求，因房屋买卖合同对港中旅置业逾期办理房屋登记备案的违约责任进行了约定，本案2013年9月18日港中旅置业取得沈阳市房屋所有权初始登记证明，赵丽文所购买的房屋已经办理登记备案手续，故赵丽文的该项请求，一审法院不予支持。同理，对于港中旅置业、港中旅物业提出不应支付上述款项及超过时效的抗辩理由，一审法院部分予以支持。判决：一、港中旅置业于判决生效后十日内给付赵丽文逾期交房违约金66,017.4元（房价款642,817.98元，期限从2014年5月1日-2017年2月22日，每日万分之一计算为66,081.68元，现赵丽文主张金额为66,017.4元）；二、驳回赵丽文的其他诉讼请求。如果港中旅置业未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1874元，由赵丽文负担381元，由港中旅置业负担1493元。
港中旅置业二审提交证据：证据一：房屋照片、维修记录，主张照片于2014年9月末拍摄，证明港中旅置业于2014年9月对涉案房屋质量问题维修完毕。并于2015年1月13日通知赵丽文入住并交纳相关费用。证据二：房屋电子登记簿查询证明，主张证明被上诉人于2009年已购买入住市中心区域的房屋，该房屋在使用面积、地理交通和居住习惯等方面均优于涉案房屋，说明被上诉人有主观故意不入住涉案房屋的理由。赵丽文对证据一提出不属于新证据，照片与赵丽文一审提交照片相矛盾，说明照片时间不真实，不能证明港中旅置业的证明内容，维修记录由港中旅置业单方制作，不具有法律效力。对证据二真实性没有异议，对证明内容有异议，该房屋与本案无关。港中旅物业对港中旅置业提交的证据均无异议。
本院二审查明：赵丽文于2009年7月7日取得位于沈阳市大东区滂江街75-1号2-3-1建筑面积180.19平方米住宅房屋的所有权登记。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，虽然港中旅置业提交房屋建筑竣工验收备案书和房屋所有权初始登记证明，据此主张涉案房屋于合同约定交付日前已经符合合同约定交付条件，但是购房人是否能够实际装修入住，是否能够真正实现购房的合同目的，同样是判定港中旅置业是否尽到交付房屋合同义务的重要依据。根据2014年5月10日《入住验房记录表》，能够证明涉案房屋的确存在一些质量问题，且港中旅置业认可并同意进行维修，此种状况无法满足赵丽文正常装修入住的要求，故不能视为港中旅置业已经尽到了交付房屋的合同义务。在房屋存在质量缺陷维修期间致使房屋不能正常居住使用的情况下，港中旅置业应当承担自合同约定交付日期的次日起即2014年5月1日起逾期交付房屋的违约责任。
港中旅置业主张对涉案房屋进行维修后，曾通知赵丽文收房，并提交于2015年1月按照赵丽文在《商品房买卖合同》中所留地址和联系电话为收件人向赵丽文邮寄《入伙催办告知函》的快递单，虽然赵丽文称并未收到该份快递，但根据快递单上加盖的快递公司邮寄专用章，说明该份快递已向快递公司交邮。根据《商品房买卖合同》补充协议第八条约定“双方的联络方式以合同中载明的电话、通讯地址为准，任何一方将通知等书面信函挂号发出对方上述地址后，即视为对方收到”，港中旅置业据此主张已通知赵丽文收房。但是，港中旅置业未能向法庭提供本可以通过网络等多种方式查询到的快递送达情况的回单，不能证明该份快递的具体送达情况，且并未提供在此后及时采取电话联系等其他方式通知赵丽文的相关证据，故不能视为港中旅置业已经尽到了在维修后及时通知赵丽文收房的义务。此后，通过赵丽文一审提交注明拍摄时间为2015年4月5日的部分照片，即使赵丽文并未收到该份快递，其也曾于2015年4月5日再次到涉案房屋现场查看。通过照片所示，房屋虽仍存在一定的质量瑕疵，但仅体现为一处墙面裂缝和一些裂纹，由于赵丽文并不能提供其他证据证明涉案房屋当时仍然存在严重的质量问题且足以达到导致房屋无法装修入住的严重程度，且根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第3款约定“买受人在办理该房屋入住手续过程中，认为入住房屋确有质量问题，有需要维修的事项，应按“商品房质量保证书”中的规定，要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接收该房屋，并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”，赵丽文作为购房人不能以房屋存在一般性的质量瑕疵要求出卖人承担逾期交付房屋的违约责任。
赵丽文认为房屋存在质量问题不同意接受房屋，至其提起本案诉讼之时，双方纠纷持续已有近两年时间，双方均有义务避免损失的继续扩大。赵丽文应积极采取救济措施，如认为房屋并未修复，可通过诉讼要求港中旅置业维修及赔偿，而不应既不同意接收房屋，也未积极采取救济措施主张权利解决问题，故造成损失的扩大部分不是赵丽文的合理损失。根据赵丽文提交照片显示2015年4月5日涉案房屋的室内外情况，并结合当事人陈述的纠纷解决过程，对于赵丽文与港中旅置业自行协商解决房屋修复及交付问题的合理期限本院酌定为3个月，港中旅置业在合理期限内未予解决，赵丽文应及时通过诉讼等方式避免损失扩大，该合理期限本院亦酌定为3个月，共计6个月，即自2015年4月5日起6个月内的损失为合理损失，港中旅置业应予赔偿，赔偿标准参照合同约定的逾期交房违约金标准计算，即按总房款642,817.98元×日万分之一×2014年5月1日至2015年10月5日共计523天，应为33,619元。
2016年8月3日赵丽文同意办理入住手续，港中旅物业要求赵丽文补交物业费和采暖费，双方因此产生纠纷，港中旅置业未向赵丽文交付房屋。港中旅置业的做法不妥，造成了损失的继续扩大，但考虑到双方就逾期交付房屋责任和期间内费用负担存在纠纷未能解决，故不宜判决港中旅置业承担全部责任。据此，本院酌定参照合同约定的逾期交房违约金标准计算，即按总房款642,817.98元×日万分之一×2016年8月3日至2017年2月22日共计204天，应为13,113元，由港中旅置业给付赵丽文13,113元的50%，即6556.50元。
此外，对于港中旅置业提出赵丽文已购置其他住房，存在主观故意不入住涉案房屋的问题，因赵丽文作为购房人是否已有住房，并不是判定港中旅置业是否承担逾期交房违约责任的依据，在没有其他证据佐证的情况下，港中旅置业上诉主张不能成立。
综上所述，港中旅置业的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初597号民事判决第二项；
二、变更沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初597号民事判决第一项为港中旅（沈阳）置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付赵丽文2014年5月1日至2015年10月5日逾期交付房屋违约金33,619元，2016年8月3日至2017年2月22日逾期交付房屋违约金6556.50元，共计40,175.50元。
三、驳回赵丽文其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1874元（赵丽文预交），由港中旅（沈阳）置业有限公司负担804元，赵丽文负担1070元。
二审案件受理费1874元（港中旅（沈阳）置业有限公司预交），由港中旅（沈阳）置业有限公司负担804元，赵丽文负担1070元。
本判决为终审判决。
审判长 孙卓
审判员 王虹
审判员 单立
二〇一七年六月二十九日
书记员 许璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；