湖北省恩施市人民法院民 事 裁 定 书（2018）鄂2801民初534号原告：向秀平，女，生于1965年6月21日，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：张华，湖北震邦华广律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，湖北震邦华广律师事务所实习律师。被告：陈瑞春，男，生于1964年9月1日，汉族，福建省福安市人，住福建省福安市，被告：廖石鸿，男，生于1991年10月26日，汉族，福建省福安市人，住武汉市新洲区，被告：吴秀凤，女，生于1993年2月10日，畲族，福建省福安市人，住武汉市新洲区，被告廖石鸿、吴秀凤的共同委托诉讼代理人：袁延智，恩施市广源法律服务所法律工作者。被告：恩施众森绿色产业投资发展有限公司，住所地：湖北省恩施市金桂大道3号恩旅大厦16-17楼，统一社会信用代码91422801550654578R。法定代表人：肖道军，总经理。委托诉讼代理人：胡永红，湖北清江源律师事务所律师。原告向秀平与被告陈瑞春、廖石鸿、吴秀凤、恩施众森绿色产业投资发展有限公司（以下简称众森公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月15日公开开庭进行审理。庭审过程中，原告向秀平增加诉讼请求，被告众森公司要求答辩期，本院遂将本案转为普通程序于2018年5月24日再次公开开庭审理了本案。原告向秀平及其委托诉讼代理人张华、李丽，被告廖石鸿、吴秀凤的共同委托诉讼代理人袁延智，被告众森公司的委托代理人胡永红到庭参加诉讼，被告陈瑞春经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向秀平向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告陈瑞春于2015年12月23日向被告众森公司提出的更名申请无效；2.请求确认被告廖石鸿、吴秀凤与被告众森公司于2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》无效；3.本案的诉讼费由四被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求准许原告以同等条件优先购买金桂大道硒都茶城3#1+2屋109号门面。事实及理由：被告陈瑞春于2012年6月26日与被告众森公司签订《商品房买卖合同》购买了金桂大道硒都茶城3#1+2屋109号门面，随后与武汉祥隆公司签订《商铺委托经营及管理协议书》，将所购房屋的经营管理交与该公司，被告陈瑞春与原告又于2013年1月27日与武汉祥隆公司签订《商铺租赁合同》，将被告陈瑞春所购房屋返租用作盛世天瑞国际贸易（北京）有限公司恩施分公司营业场所对外经营。原告是盛世天瑞国际贸易（北京）有限公司恩施分公司的法定代表人，于2013年1月开始投入巨额资金对被告陈瑞春所购位于金桂大道硒都茶城3#楼1+2屋109号门面进行装修改造，同年3月正式营业。在其后的正常经营期间，被告陈瑞春于2014年2月21日给原告出具《委托书》，声明将金桂大道硒都茶城3#楼1+2屋109号门面交原告无偿经营十年。原告于2016年4月收到被告廖石鸿、吴秀凤起诉原告排除妨害一案的传票，方知被告陈瑞春已将原告经营管理的位于金桂大道硒都茶城3#楼1+2屋109号门面转让给了被告廖石鸿、吴秀凤。根据原告与被告廖石鸿、吴秀凤排除妨害一审庭审查明的事实，原告得知，被告陈瑞春因与廖石鸿之父廖增贵存在债权债务关系，被告陈瑞春于2015年12月23日向被告众森公司提出更名申请，申请称“因个人原因现将中国硒都茶城3#楼109房款共计1167773元共三份收据更名为廖石鸿”，被告廖石鸿、吴秀凤依据该申请于2015年12月28日与被告众森公司签订《商品房买卖合同》，并于2016年1月4日、1月13日办理了《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，取得了硒都茶城3#楼109房的产权。原告认为，被告廖石鸿、吴秀凤取得原告经营管理的硒都茶城3#楼109房的产权的程序违法，被告陈瑞春与被告众森公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了相应价款，余款未付也只是与开发商存在合同上的债权债务关系，被告陈瑞春于2015年12月23日向被告众森公司提出的更名申请及被告廖石鸿、吴秀凤与被告众森公司依据该申请于2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》违背了法律的强制性规定，侵害了原告的优先购买权，应当认定无效。《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。原告是硒都茶城3#楼109房的承租人，实际经营者，对硒都茶城3#楼109房享有的优先购买权，非经法定程序不能剥夺。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特此依法向人民法院提起诉讼，请求人民院查明事实判如所请。被告众森公司辩称，1.被告是房屋的销售方，房屋销售给谁由购买人来决定，被告只按照购买人的意思签署相关的商品房买卖合同，和开据发票。合同具有相对性，只在合同相对方之间产生效力，不受其他人的干涉。所以众森公司在本案中的销售行为符合合同法的要求，不承担任何法律责任。2.针对诉请的第一项中更名申请无效的问题，是否更名是购买方的权利和义务，被告众森公司在房屋买卖合同中是被动方，只能按照购买方的意思来申请更名，也不受第三人意思的左右，更名不存在不妥当的行为，没有违反任何法律规定。3.原告请求合同无效的诉请，在本案中并没有欺诈、胁迫和违反法律的强制性规定，同时签订该合同是本案被告廖石鸿、吴秀凤双方真实意思表示，同时被告廖石鸿、吴秀凤具备完全民事行为能力，上述合同行为没有违反合同法五十二条的任何规定。所以，商品房买卖合同是合法有效的，不存在不合法的情形。综上，被告众森公司与被告廖石鸿、吴秀凤签订的《商品房买卖合同》真实有效，请求驳回原告的诉讼请求。原告增加诉讼请求说享有优先受偿权和本案的确认合同无效是两个不同的案由，被告众森公司认为两个案由有利害关系，如果本案有效则不存在优先受偿权这一说，众森公司认为该项诉讼请求应该另案处理。商铺租赁合同是陈瑞春和武汉祥盛隆泰商业运营管理有限公司签订的，落款也没有向秀平的名字，向秀平的签名是后来手写上去的，证明当时签订合同的时候没有向秀平。被告廖石鸿、吴秀凤共同辩称，1.陈瑞春为了抵偿债务向众森公司提出更名，是众森公司和陈瑞春、林金月的真实意思表示，不违反法律规定。2.廖石鸿、吴秀凤与众森公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。对于原告提出的对硒都茶城3栋109号门面无偿经营十年及优先购买权问题，廖石鸿、吴秀凤诉本案原告向秀平排除妨碍一案中，恩施市人民法院、恩施州中级人民法院已作出判决。被告陈瑞春未作答辩。原告向秀平围绕其诉讼请求提交了如下证据复印件：原告身份证、盛世天瑞国际贸易（北京）有限公司企业信息、商铺经营管理公约及中国硒都茶城商铺租赁合同、委托书、盛世天瑞国际贸易（北京）有限公司恩施分公司企业信息、湖北省恩施市人民法院作出的（2016）鄂2801民初4767号民事判决书及湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2017）鄂28民终1023号民事判决书、原告申请检察院抗诉申请书。被告廖石鸿、吴秀凤为支持其抗辩主张提交了如下证据复印件：湖北省恩施市人民法院作出的（2016）鄂2801民初4767号民事判决书及湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出的（2017）鄂28民终1023号民事判决书，湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2017）鄂28民申83号民事裁定书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院将结合质证意见、当事人陈述等综合认定。被告陈瑞春、众森公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月26日，福建茶商陈瑞春、林金月夫妇与中国硒都茶城开发商恩施众森绿色产业投资发展有限公司（以下简称众森公司）签订《商品房买卖合同》，约定以每平方米15615.84元、总价2265546元的价格购买中国硒都茶城小区第三幢1+2层109号商铺，付款方式为分期付款，即于合同签订之日首付1132773元、余款1132773元于2013年6月26日前付清。为突出茶城特色经营，便于统一管理，该处商业门店均采取由商管公司从买售人处返租、再统一出租的经营管理模式。因此，在签订《商品房买卖合同》的当日，陈瑞春、林金月夫妇即与武汉市祥盛隆泰商业营运管理有限公司（以下简称祥盛商管公司）签订了《商铺委托经营及管理协议书》，委托期限自2013年1月30日至2016年1月30日。2013年1月27日，祥盛商管公司（出租方）与陈瑞春（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2013年2月1日起至2016年1月31日止，租金标准为115元/月/平方米，合同签订之日由承租方交纳保证金49628.25元。前述系列合同签订后，收款方各出具了以陈瑞春、林金月为缴款人的收费凭据，其中，认购金35000元、保证金49628.23元、购房款1171273元、物业费3452.40元，收据原件现由向秀平持有。2014年2月21日，陈瑞春给向秀平出具委托书，委托书称：“本人陈瑞春为了公司发展，愿意将金桂大道硒都茶城3#楼1+2屋109号门面献给盛世天瑞国际贸易（北京）有限公司恩施分公司向秀平无偿经营十年。望有关单位给予方便。特此敬礼。”委托书文尾加盖“盛世天瑞国际贸易（北京）有限公司”印章并署名“陈瑞春”。2014年4月4日“盛世天瑞国际贸易（北京）有限公司恩施分公司”通过恩施市工商行政管理局正式注册，负责人为向秀平。案涉房产现由向秀平实际占有、使用。陈瑞春在签订购房合同后并未按约定付清余款，亦未办理相应的权属登记。廖石鸿之父廖增贵与陈瑞春具有债权关系，债权人为廖增贵，因陈瑞春未能清偿欠款，双方随即达成以陈瑞春交纳的房款抵偿欠款并转让商铺购买权的合意。2015年12月23日，陈瑞春向众森公司提出更名申请，申请称，“因个人原因现将中国硒都茶城3﹟楼109房款共计1167773元共三份收据更名为廖石鸿。”随后，陈瑞春、林金月与众森公司解除了双方签订的《商品房买卖合同》。2015年12月28日，廖石鸿、吴秀凤作为案涉商铺的买受人直接与众森公司签订了《商品房买卖合同》，付清余款后分别于2016年1月4日、1月13日办理了《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。此后，廖石鸿、吴秀凤以房屋所有人名义向向秀平主张收回房屋，遭到向秀平拒绝，双方遂引发纠纷。2016年7月11日，廖石鸿、吴秀凤向本院起诉向秀平，请求：1、判令向秀平将中国茶城3号楼109号房屋（商铺）返还给廖石鸿、吴秀凤；2、判令向秀平自起诉之日起至商铺返还之日按每月80元/平方米的标准支付该房屋的占用费。2017年2月28日，本院作出（2016）鄂2801民初4767号民事判决，判决：一、向秀平自本判决生效后十日内搬离中国茶城3号楼109号房屋（商铺），将该商铺返还给廖石鸿、吴秀凤；二、驳回廖石鸿、吴秀凤的其他诉讼请求。向秀平不服提出上诉，恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2017年7月25日作出（2017）鄂28民终1023号民事判决，维持了前述判决。随后，向秀平向恩施土家族苗族自治州中级人民法院申请再审。2017年12月13日，恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出（2017）鄂28民申83号民事裁定，认为房屋租赁合同是出租人将房屋交付给承租人使用，承租人支付租金的合同。从陈瑞春给向秀平出具的《委托书》形势看，该委托书系陈瑞春向有关部门单方面提供，委托书无向秀平的签名，无法认定陈瑞春与向秀平具有房屋租赁的合意；从委托书的内容看，陈瑞春将案涉房屋献给向秀平无偿经营十年，说明向秀平使用房屋不需支付租金，因此，《委托书》的内容不符合房屋租赁合同的实质要件。向秀平关于其与陈瑞春间形成了房屋租赁合同关系的申请再审理由不成立。陈瑞春、林金月与众森公司签订《商品房买卖合同》后，在未依约支付首付款之外的剩余房款的情况下，为抵偿债务，与廖石鸿的父亲廖增贵达成还款协议，并向众森公司提出申请，要求将房款收据上的名字更名为廖石鸿，而后，众森公司与廖石鸿、吴秀凤达成《商品房买卖合同》。由以上行为可以看出，诉争房屋并不是陈瑞春、林金月直接转让给廖石鸿、吴秀凤的，而是陈瑞春、林金月与众森公司解除房屋买卖合同之后，众森公司重新将案涉房屋出卖给廖石鸿、吴秀凤，陈瑞春原支付的房款仅仅作为廖石鸿父亲债务的偿还而减少了廖石鸿夫妇支付购房款的义务，不涉及房屋买卖中的不破租赁的问题，向秀平不享有优先购买权。陈瑞春与武汉祥盛隆泰商业运营管理有限公司签订的《商品租赁合同》于2016年1月31日到期后，向秀平未与案涉房屋的真正所有人廖石鸿、吴秀凤签订房屋租赁合同，向秀平已经丧失了继续占有、使用该房屋的权利。恩施土家族苗族自治州中级人民法院遂裁定驳回了向秀平的再审申请。2018年1月12日，原告向秀平向本院起诉，请求支持其诉讼请求。本院认为，原告的诉讼请求，已在本院审理的（2016）鄂2801民初4767号廖石鸿、吴秀凤与向秀平排除妨害纠纷案、以及恩施州中级人民法院审理的（2017）鄂28民终1023号民事案件中，被明确认定“陈瑞春的更名以及廖石鸿、吴秀凤与众森公司之间房屋买卖的合法性。”向秀平不服申请再审，恩施州中级人民法院作出（2017）鄂28民申83号民事裁定，驳回向秀平的再审申请，并再次明确“陈瑞春与向秀平之间不存在租赁关系；陈瑞春将房款收据上的名字更名，系陈瑞春处分民事权利的行为，不损害他人的利益以及廖石鸿、吴秀凤与众森公司之间房屋买卖不涉及房屋买卖不破租赁的问题，向秀平不具有优先购买权。”原告提起本案诉讼，其诉讼请求所依据的事实和理由的实质仍然是基于其对案涉房屋享有租赁权的基本事实，其诉讼目的是否定前诉的裁判结果。综上所述，原告的起诉，构成重复诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（三）及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：驳回原告向秀平的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  朱 晖审 判 员  谭远双人民陪审员  王清国二〇一八年七月十一日书 记 员  尹 丹