广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4155号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨广湛，男，1957年4月9日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。
委托代理人：刘绍安，广东中大圣律师事务所。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨裕民，男，1963年2月25日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。
上诉人杨广湛因与被上诉人杨裕民租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2012）穗云法花民四初字第56号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年12月24日，杨广湛（甲方）与杨裕民（乙方）签订《租赁合同》，由甲方把位于“新石”公路科甲路段“自编二号”一至三层水泥框架结构厂房租给乙方作生产场所使用，约定：租赁时间：从2008年2月10日起至2018年2月30日止，共10年；单价建筑物空地两项合计租金人民币27000元，每满3年按先行租金递增10%。即从2011年2月1日起递增租金为人民币29700元，以后如此类推；每月的1-5日为交付当月租金时间，如超期一天罚滞纳金300元。逾期一个月不交租金是乙方违约，甲方有权终止合同，并追缴欠租金至结清当月离场日止，或没收乙方同等价值设备抵偿支付租金和滞纳金，收取租金时，甲方用三联收据收取（现金）如需开发票水费由乙方负责；签订本合同时，乙方按一租二按形式向甲方交付租金和押金，即（租金2700元，押金54000元，该押金如期满无违约计清水电费一次性不计息退回乙方；每月水电费按实际用量和当地当时价格收取，水每吨3.2元，电每度0.94元。如有增减比例计收，每月的15号前乙方必须交清上月的水电费，如逾期不交，甲方有权断水断电，乙方不得有异；甲方负责相关的证明材料给乙方向有关部门办理正常生产申报手续，所需缴行政费用由乙方负责；租赁期内，乙方应自主合法经营，并自行理顺及完善各方面的管理和安全防范工作，并承担相应的责任和费用；装修期从2007年12月25日-2008年2月10日为乙方的装修时间，该时间内甲方不计租；租赁期内，乙方在租赁物内所改建的任何建筑物包括：水电、管线等。如期满或乙方违约，无偿归甲方所有。如有损坏，乙方负责赔偿并打扫卫生；合同签订后，不能中途解约，如乙方解约甲方没收乙方押金并收回租赁物，如甲方解约则按合同押金双倍金额退还乙方并赔偿乙方的经济损失。合同签订当天，杨裕民向杨广湛交纳押金54000元。
签订合同后，杨裕民使用上述建筑物，并进行部分装修。2010年4月30日，杨裕民出具欠条，确认欠杨广湛房租共计171800元，每月最低还5000元，保证一年半时间内全部付清。杨裕民除留下部分厂房自己使用外将部分厂房出租给他人使用。2012年2月9日杨裕民出具还款保证书，确认欠杨广湛房租租金由2012年3月15日开始，每月15日付10000元，到6月15日开始每月15日付清2万元，如违约听从其任何处理。杨广湛在还款保证书下方自行添加“共欠人民币壹拾肆万捌仟伍佰元整”的字样，杨裕民表示是杨广湛自行添加，对此不予确认。2012年2月开始，由杨广湛向杨裕民出租的租户直接收取房屋租金和水电费。2012年6月27日，杨广湛对杨裕民租赁使用的房间进行断电锁门，导致杨裕民无法使用，其他杨裕民转租出去的房屋继续由杨广湛收取租金。
在举证期限内，杨裕民未能提供涉案厂房合法用地和报建手续。根据杨裕民的申请，原审法院2013年9月22日委托广州市华盟价格事务所有限公司对杨裕民对向杨广湛租赁的“新石”公路科甲路段“自编二号”一至三层水泥框架结构厂房的装修、水电按照、房屋维修进行评估，经双方2013年8月22日现场核对，2014年1月24日，广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估（2014）058号《关于广州市白云区均禾街新石公路科甲路段自编二号一至三层水泥框架结构厂房的装修、水电安装、房屋维修等设施建设价值价格评估结论书》，以2012年6月28日作为评估基准日评估价值为66053.09元，其中雨篷（星瓦棚）评估价值22961.24元，以2013年8月22日作为评估基准日评估价值为57532.1元，其中雨篷（星瓦棚）评估价值19097.34元，杨裕民支付评估费3950元。杨广湛提出雨篷（星瓦棚）由其投资搭建，杨裕民支付其中7500元，杨裕民对此无异议。
双方确认2008年2月至2012年6月30日租金合计为1467900元。杨裕民提供收据证实2008年2月10日至2012年2月向杨广湛支付租金1176121元，2012年2月13日至2012年6月9日，杨广湛直接向杨裕民出租的租户收取租金223943元，杨广湛主张收取租户租金后，另行出具收据给杨裕民，杨裕民不予确认，举证期限内，杨广湛未能提供证据予以证实。杨裕民另出具杨广湛于2012年2月9日收9235元；2012年3月10日收15000元；2012年3月14日收10000元；2012年4月15日收10000元的签收记录和2010年3月13日补交2010年10月租金14759元的收据，杨广湛予以确认。杨裕民另出具2008年3月15日收款10000元和2007年12月25日收款7000元的收条，杨广湛对收款予以确认，但主张已进行扣减，但未能提供证据予以证实。以上杨裕民支付款项合计为1476058元，杨裕民主张上述费用是支付租金和水电费的。
杨广湛主张杨裕民拖欠水电费，提供2012年3月至6月的水电费单据，杨裕民予以确认，但表示杨广湛此前给的水电费单均已付清，现出具的单据确没有支付，没有支付的原因是杨广湛没有将单据交给杨裕民收款，杨广湛主张多次催收，但未能提供证据证实。双方确认2012年3月1日-6月1日水费为1191.4元，6月份水费954.3元，杨裕民主张杨广湛已向租户收取，故不同意支付，杨广湛否认已向租户收取，杨裕民未能提供证据证实。双方确认至2012年6月1日用电66840度，按每度1.03元计算为68845.2元。6月份用电636度，杨裕民表示因没有使用整个月故不同意支付，杨广湛同意按实际使用天数计算，计算为636×27／30×1.03=294.79元。杨裕民租户中的家具厂2008年1月至6月30日的水电费13868.67元（电费10489度×1.03元／度=10803.67元，水费613吨×5元／＊吨=3065元）已向杨广湛交纳，但实际该水电费家具厂已向杨广湛交纳，故应退还给杨裕民，杨广湛确认已收家具厂2008年1月至6月30日的水电费，但已退给杨裕民，并出具2010年7月30日向杨裕民开出的单据号为3624808的单据，单据下方注明“家私店电费已结4955，下次从0开始新表”。杨裕民亦出具其持有单据号为3624808的单据，单据下方并无上述加注的文字，杨广湛确认是其自行添加的，并提出水费应计算为3.8元一吨，上述水电费用已退杨裕民，杨裕民确认交给杨广湛水费是3.8元每吨，但由于须用水泵泵到楼顶，故收5元／吨，并没有收到杨广湛退的水电费，举证期限内杨广湛对杨裕民主张的家具厂水电费度数未提出异议，未能提供证据证实已向杨裕民退还上述收取家具厂的水电费。
杨裕民主张自2012年6月27日到2014年3月止对断电封门造成损失（按5万元／月计）45万元，杨广湛不予确认，杨裕民诉讼期间未能提供证据证实损失的计算。杨裕民主张返还2012年8月7日和2013年3月14日出售仓库物品和原料和铜材合计493550元，杨裕民提供购买婴儿服装、摇铃和奶嘴、奶瓶的收据和进仓单，杨广湛均不予确认，只确认对一些垃圾进行处理，未变卖杨裕民存放的物品，诉讼期间杨广湛表示杨裕民可随时将存放在租赁厂房处的物品取走，杨裕民表示同意，但至今未搬走存放的物品，杨裕民同意可待取回后另行主张赔偿。杨裕民提出杨广湛多收水电费3178元，举证期间内未能提供证据证实。
以上事实，有租赁合同、收据、欠条、还款保证书、收据、价格评估结论书及当事人陈述等证据证实。
因本案纠纷，杨裕民于2012年7月3日向原审法院起诉请求：判令杨广湛：1、退回厂房租金54000元，并赔偿经济损失54000元，共计108000元；2、赔偿装修，水电安装，房屋维修等设施建设的损失63228元；3、自2012年6月27日到2014年3月止对断电封门造成损失（按5万元／月计）45万元；4、返还2012年8月7日和2013年3月14日出售仓库物品和原料和铜材合计493550元；5、杨广湛承担本案的全部诉讼费用。
杨广湛原审辩称请求法院依法驳回杨裕民的诉讼请求，并反诉请求判令杨裕民：1、支付拖欠租金291779元、电费110250元、水费2201元；2、违法超期未支付房租滞纳金计算1年，每天300元，计算为109500元；3、2012年8月9日案件审理滞纳租金补偿2个月，每月29700元计算为59400元；4、出资建天面星瓦棚应收回成本187500元；5、双倍返还违约金10800元。
杨裕民原审答辩称杨广湛反诉请求，缺乏证据，双方已结清厂租，不存在滞纳金问题，请求法院驳回。
原审法院认为：涉案厂房土地属于农村集体所有的土地，但至今未办理合法用地及涉案厂房合法报建手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的租赁合同依法应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。杨裕民应将涉案厂房返还杨广湛管业。杨广湛所收取杨裕民的押金54000元，应返还杨广湛，但鉴于杨裕民已实际使用了杨裕民的厂房，故杨裕民应参照双方约定支付杨裕民厂房使用费和水电费，自2008年2月至2012年6月30日合计为1467900元。杨裕民2008年2月10日至2012年2月向杨广湛支付租金1176121元，2012年2月13日至2012年6月9日，杨广湛直接向杨裕民出租的租户收取租金223943元，杨广湛主张收取租户租金后，另行出具收据给杨裕民，杨裕民不予确认，举证期限内，杨广湛未能提供证据予以证实，对此原审法院不予采信。杨广湛另分别于2010年3月13日、2012年2月9日、2012年3月10日、2012年3月14日、2012年4月15日收杨裕民合计58994元。杨裕民出具2008年3月15日和2007年12月25日收条证实杨广湛收款17000元，杨广湛对收款予以确认，但主张已进行扣减，但未能提供证据予以证实，对此原审法院不予采信。以上杨裕民支付款项合计为1476058元已超出杨广湛应收场地使用费8158元。杨广湛要求杨裕民支付拖欠租金291779元，原审法院不予支持。杨裕民确认2012年3月1日至6月1日的水费合计1191.4元未支付，但对6月份水费954.3元提出杨广湛已收取，故不同意支付，对此杨裕民未能提供证据证实，因其在6月仍继续使用上述厂房，故6月份水费应向杨广湛交纳，合计为2154.7元。杨裕民确认2012年3月1日至6月1日的电费为68845.2元，但对6月份的电费不同意支付，杨广湛提出按实际使用天数计算，计算为636x27／30x1.03=589.57元，该意见合理，原审法院予以采纳，计算电费为69434.77元，杨裕民应向杨广湛支付2012年3-6月水电费合计71589.47元，杨裕民已支付8158元应扣减，另杨广湛确认收取杨裕民家具厂的水电费已向家具厂收取，该款已退还杨裕民，杨裕民不予确认，杨广湛未能提供证据证实，故将收取杨裕民家具厂的水电费退还杨裕民，杨广湛主张水费按3.8元／吨计算，杨裕民亦确认按3.8元／吨向杨广湛交纳，故杨裕民主张5元／吨，无证据证实，原审法院不予采信，杨广湛对杨裕民主张的家具厂水电费度数未提出异议，计算为10803.67元＋（644-31）×3.8元／吨=13133.07元，该费用应在杨裕民应支付杨广湛的水电费中予以扣减，综上杨裕民应支付杨广湛2012年3-6月水电费为2154.7元＋69434.77元-8158元-13133.07元=50298.4元，杨广湛反诉要求杨裕民支付水电费超出的部分，原审法院不予支持。因合同无效，杨裕民要求双倍退回押金及杨广湛要求违法超期未支付房租滞纳金和双倍返还违约金10800元，原审法院均不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，杨广湛将未办理合法用地及涉案厂房出租给杨裕民，导致其与杨裕民的租赁合同无效，杨广湛对此存有过错，应赔偿杨裕民中因此受到的损失，杨裕民要求杨广湛赔偿装修，水电安装，房屋维修等设施建设的损失63228元，经双方确认杨裕民对涉案厂房的装修、水电安装、房屋维修投入按杨广湛收回场地时间作为评估基准日评估为66053.09元，其中杨广湛投资搭建雨篷（星瓦棚）评估价值22961.24元，杨裕民支付其中7500元，故杨裕民实际投入为66053.09-（22961.24-7500）=50591.85元。
因无法使用涉案厂房已造成杨裕民的损失，杨广湛应赔偿杨裕民对涉案厂房的装修、水电安装、房屋维修投入损失50591.85元，杨裕民要求2012年6月27日到2014年3月止对断电封门造成损失（按5万元／月计）45万元，缺乏事实依据，原审法院不予支持。杨裕民要求返还2012年8月7日和2013年3月14日出售仓库物品物品和原料和铜材合计493550元，杨广湛只确认对一些垃圾进行处理，未变卖杨裕民存放的物品，并表示杨裕民可随时将存放在租赁厂房处的物品取走，杨裕民至今未搬走存放的物品并同意可待取回后另行主张赔偿，故该请求，缺乏证据证实，原审法院不予支持。杨广湛反诉要求杨裕民补偿2个月案件审理滞纳租金59400元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。杨广湛另反诉要求杨裕民支付出出租其出资建天面星瓦棚成本187500元，对此双方并无约定，且该天面星瓦棚属于涉案建筑物一部分。杨广湛要求另行支付使用费，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年8月1日判决：一、自本判决生效之日起十五日内，杨广湛退还杨裕民押金54000元。二、自本判决生效之日起十五日内，杨裕民给付杨广湛2012年3-6月水电费50298.4元。三、自本判决生效之日起十五日内，杨广湛赔偿杨裕民装修、水电安装、房屋维修投入损失50591.85元。四、驳回杨裕民的其他请求。五、驳回杨广湛其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4730元，由杨裕民负担2502元，杨广湛负担2228元，反诉受理费3911元，由杨裕民负担3459元。杨广湛负担452元，评估费3950元，由杨广湛负担。
判后，杨广湛不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原审判决以合同无效来处理本案，与事实严重不符。本案所涉及的出租物是杨广湛向村集体租用的土地所建，手续合法，建成后出租给杨裕民，也协助其办理了经营执照。此后，杨裕民转租时，承租人亦办理了经营执照，故一审认定不符合事实。二、本案由杨裕民违反而起，杨裕民理应承担违约责任。证据显示，杨裕民于2009年2月就开始违反合同约定，拖延付租，至2010年4月30日杨裕民书面确认欠租金171800元，2012年2月9日，第00534296号收据，也清楚记载杨裕民仅支付了2011年9月30日前租金，因此，杨裕民已构成根本违约。当时，杨裕民早背着杨广湛将部分物业分租他人，却仍拖欠租金。只是在2009年2月9日作出还款承诺，杨广湛不得不自2012年2月13日开始至2012年6月，代其向分租人收取场地使用费（租金、水电费）以冲抵其所欠部分租金。杨裕民却以此为由，拒不支付2012年3月以后的水电费，迫使杨广湛代其垫付，迫于无奈，杨广湛只能于2012年6月27日对其采取断水、断电措施。按合同第三条约定，其违约时，租金仍应计至其离场止，但杨裕民经多次催告以及一审法院多次催促，至今仍然占用杨广湛的部分场地存放其办公物品，机器等。故，其应支付该场地使用费（按每月2000元计）给杨广湛。按合同第九条的规定，因杨裕民违约，其所投资的装修费用50591.85元的损失应由其承担，其相应的设施无偿归杨广湛所有。二、原审判决对于杨广湛已付的电费存在计算错误。1、关于租金部分。经计算杨裕民尚欠8842元。2、关于水电费部分，经计算，应为88687.06元，就算扣除家具厂电费13133.07元，仍超出原审判决所确认的50298.4元达25255.59元。杨广湛上诉请求撤销原审判决第一、三、五项，改判杨裕民支付拖欠租金8842元，电费25255.59元，支付2012年8月9日起的场地占用费以一审诉讼请求第三项为准。从2012年7月开始计至杨裕民迁出为止的场地占用费59400元。
杨裕民二审答辩称：一、杨裕民承租过程中杨广湛对店面进行改造，将其中有一部分出租给了家具店。该家具店的水、电费是由杨裕民支付的。杨广湛收取之后未将水电费还给杨裕民。杨裕民没有欠租，双方将所有单据拿出来结算后，家具店的电费加上房租杨裕民还多给了杨广湛一万多元。杨广湛所主张的欠付的电费没有供电局的缴费单予以证明，杨广湛无凭据来收取电费，而且杨广湛电费单7月10几号才拿到的，而杨裕民搬离是6月份。二、杨广湛提供的营业执照都是杨裕民转租户。杨广湛赶走杨裕民后直接向次承租户收取租金及水电费，也就不存在杨裕民欠水电费的问题。在农村供电局的水电费单不准时的，最后6月份的电费是其他人用的，不应当由杨裕民支付。三、关于场地占用费，杨广湛直接向杨裕民的租户收取租金。双方签订的合同是10年的，合同还有6年才到期，现在要求杨裕民方缴纳电费和水费也是不合理的。
本院经庭询调查确认一审法院查明事实。另查明，杨裕民对杨广湛所主张的涉案物业电表是60毫安，杨裕民所交电应为636×60÷2×27／30×1.03=17687.16元的计算方式及结果不持异议，但认为2012年6月1日至27日的电费，杨广湛已向次承租人收取，杨裕民不应再负担。
二审期间，本案杨广湛向本院提交5份商事登记信息，以证明涉案物业合法性。杨裕民则无新的证据提交本院。
本院认为：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房土地属于农村集体所有土地，至今未办理合法用地及涉案厂房合法报建手续，依据上述法条规定，本案双方所签订的合同应无效，原审法院对此认定并无不妥。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条：“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院可仅对杨广湛上诉主张杨裕民向其支付拖欠租金8842元、电费25255.59元、场地占用费59400元等事项是否成立进行审查。
关于欠付租金问题。就杨裕民一审提供的2008年3月15日收款10000元和2007年12月25日收款7000元收据，杨广湛对收款予以确认，但主张上述两笔款支付的是2008年2月、4月份的部分租金。而从杨广湛开具2008年2月收据18000元和2008年4月收据27000元来看，杨广湛在2008年2月和4月开具的收据上无法区分上述已收的10000元、7000元和于此后收取的租金，故杨广湛提出的主张未有充分的证据予以证明，本院不予采信。对杨广湛自己计算得出杨裕民尚欠其租金8842元的主张，本院不予支持。
关于欠付电费问题。杨广湛与杨裕民一审中已确认至2012年6月1日用电66840度，按每度1.03元计算为68845.2元，故本案双方对每度电按1.03元计算无争议。二审期间，杨广湛提出涉案电表为60毫安，2012年6月1日至27日的电费计算应为636×60／2×27／30×1.03=17687.16元。对此，杨裕民确认并同意按杨广湛提出的公式进行计算，但主张该笔电费不应由其支付，因为杨裕民已于2012年6月27日被杨广湛赶离涉案厂房，且杨广湛已向租户收取，但杨裕民未能提供证据证实其抗辩，故对杨广湛提出2012年6月1日至27日电费应为17687.16元，本院予以采信。经计算，杨裕民应付给杨广湛3-6月水电费应在一审计算的基础上50591.85-589.357＋17687.16=67689.65元，一审法院计算有误，本院予以更正。
关于场地占用费问题。如上所述，杨裕民称其于2012年6月27日被杨广湛赶走，杨广湛在其租赁房屋上锁致其无法搬离。鉴于杨广湛在其一审反诉答辩中已自认发生纠纷后无奈采取了封门措施，故对杨裕民所述本院予以采信。双方无法正常交接场地，杨广湛应承担相应的责任。为此，原审法院认为杨广湛要求杨裕民补偿2个月案件审理滞纳租金59400元无事实与法律依据而不予支持，并无不妥，本院予以维持。
至于杨广湛不同意支付装修、水电安装、房屋维修投入损失问题。因杨广湛将未办理合法用地及涉案厂房出租给杨裕民，故应承担相应的过错责任，一审法院对杨裕民要求杨广湛赔偿上述各项损失请求予以支持，并依法委托评估机构对杨裕民投入涉案厂房装修、水电安装、房屋维修进行评估得出50591.85元，判处杨广湛赔偿给杨裕民并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，唯对部分电费计算有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2012）穗云法花民四初字第56号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更广东省广州市白云区人民法院（2012）穗云法花民四初字第56号民事判决第二项为：自本判决生效之日起十五日内，杨裕民给付杨广湛2012年3-6月水电费67689.65元。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1623元，由杨广湛负担。
本判决为终审判决。