安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宣中民四终字第00085号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：杨庭刚，住安徽省宣城市宣州区。委托代理人：杨廷勇，安徽杰灵律师事务所律师。委托代理人：戈睿，安徽杰灵律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈启中，住安徽省宣城市宣州区。上诉人杨庭刚因与被上诉人陈启中房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣州区人民法院（2015）宣民一初字第00608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人杨庭刚及其委托代理人杨廷勇、戈睿、被上诉人陈启中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：案外人魏魁在房屋拆迁中取得位于宣城市宣州区双塔路三一·亚龙湾F14幢506室拆迁安置房，就该拆迁安置房魏魁先后与开秀兰、陈启中签订房屋买卖协议。开秀兰与魏魁签订房屋买卖协议后在未获产权变更登记的情况下，于2011年7月21日与杨庭刚签订二手房交易合同，开秀兰将上述房屋出售给杨庭刚。2013年10月17日陈启中起诉要求魏魁履行协议并协助办理案涉房屋过户手续，期间开秀兰、杨庭刚、魏魁于2014年1月6日签订解除房屋买卖协议1份，协议约定解除开秀兰与杨庭刚之间签订的案涉房屋的房屋买卖协议，解除开秀兰与魏魁之间签订的案涉房屋的房屋买卖协议；上述房屋买卖协议解除后，由魏魁返还杨庭刚购房款、房屋装修款及损失款50万元，于2014年1月30日前给付25万元，余款于2014年4月30日前付清；协议签订后，杨庭刚将案涉房屋腾空后交付给魏魁，考虑到杨庭刚居住情况魏魁同意由杨庭刚与房屋所有权人陈启中签订1年租房协议，魏魁为杨庭刚支付1年租金12000元，期满后杨庭刚腾空交房；协议并对魏魁延期付款的利息及违约责任进行了约定。同日，魏魁、开秀兰、陈启中签订协议1份，协议约定魏魁与开秀兰解除双方签订的案涉房屋的《房屋买卖协议》，并确认魏魁与陈启中之间的购房协议的效力，协议还对魏魁向开秀兰返还购房款、损失费等事项进行了约定。同日，陈启中与杨庭刚签订房屋租赁协议1份，协议约定陈启中将其所有的案涉房屋出租给杨庭刚居住，租赁期限暂定壹年，自2014年元月10日至2015年元月9日；协议约定年租金为12000元，该租金已由魏魁代为支付；协议第七条约定“租赁期限内，乙方（杨庭刚）应妥善使用租赁物，若有损坏由乙方自行修缮，租赁期满时完好将租赁物交还甲方（陈启中），并不得要求甲方承担该房屋的维修、装潢等费用”；协议第八条约定杨庭刚在协议履行期限届满后就将承租房屋腾空后交付给陈启中，租赁期限内杨庭刚购置的物品由杨庭刚自行搬走；协议第十条约定双方任何一方违约，违约方按年租金总额20%的标准承担违约责任。后魏魁与陈启中就案涉房屋申请产权变更登记，案涉房屋所有权于2014年1月20日登记于陈启中名下。2015年2月4日，陈启中提起诉讼，请求判令杨庭刚将租住的亚龙湾小区F14幢506室房屋立即腾空交付原告；杨庭刚赔偿其租金损失、违约金并承担诉讼费用。杨庭刚反诉陈启中返还其房屋装修款189729元。原审法院审理认为：不动产物权的变动经依法登记后生效，案涉房屋的房屋买卖协议中陈启中与魏魁之间的房屋买卖协议，办理了房权过户登记，发生物权变动的效力；杨庭刚对案涉房屋的占有，自2014年1月10日起，系基于租赁关系的占有，这种占有不能发生物权变动的效力；租赁期限届满后杨庭刚继续占用案涉房屋没有合法依据，侵害了陈启中对案涉房屋的所有权中的占有、使用等项权能；陈启中关于杨庭刚立即腾空并向陈启中交付案涉房屋、支付逾期交房期间的租金损失并按房屋租赁协议约定支付违约金的请求符合法律规定，予以支持，但其中房屋租赁协议所约定的违约金为年租金的20%，即2400元，陈启中所主张的系逾期交房期间房屋租金损失的20%，违约金的数额应当以逾期交房期间房屋租金损失的20%计算并以2400元为限。杨庭刚反诉所称的添附（装修）行为发生的时间为2012年10月，此时案涉房屋的所有权人并非陈启中，陈启中取得案涉房屋所有权的时间为2014年1月20日，陈启中在杨庭刚对案涉房屋进行装修中也不存在过错，故杨庭刚关于陈启中系案涉房屋的所有人应该对杨庭刚的添附行为承担给付责任的理由不成立，杨庭刚的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨庭刚将租住的位于宣城市宣州区双塔路三一·亚龙湾F14幢506室的房屋于判决生效之日起三十日内腾空并交付给原告（反诉被告）陈启中；二、被告（反诉原告）杨庭刚赔偿原告（反诉被告）陈启中自2015年1月10日起至交付房屋之日止按照每月1000元计算的租金损失及违约金（按前述逾期租金损失的20%计算，以2400元为限），于判决生效之日起三十日内给付；三、驳回原告（反诉被告）陈启中的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨庭刚的诉讼请求。义务人如果未按指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费500元，减半收取250元，由原告陈启中（反诉被告）负担10元，被告（反诉原告）杨庭刚负担240元；反诉受理费2048元，减半收取1024元由被告（反诉原告）杨庭刚负担。杨庭刚不服上述判决，向本院上诉称：本案系案外人魏魁一房二卖引起。陈启中实际获得案涉房屋的所有权并取得了房产证，但陈启中实际购买的是毛坯房，得到的却是经杨庭刚装修的房屋，其已构成不当得利。虽然杨庭刚与魏魁及开秀兰签订了三方协议，约定由魏魁返还杨庭刚装修款及损失50万元，但魏魁并未实际履行该协议，且该三方协议杨庭刚已经提起诉讼要求解除，该案仍在安徽省宣城市宣州区人民法院审理之中。综上，杨庭刚装修房屋属于添附，陈启中行为构成不当得利，其应当返还装修款。请求二审法院：撤销（2015）宣民一初字第00608号民事判决第四项，改判陈启中返还杨庭刚房屋装修款189729元陈启中未提交书面答辩状，庭审中辩称：1、原审判决正确，杨庭刚是在房屋权属不明的情况下进行装修的，其存在过错。2、依据两份解除合同的协议，因魏魁承诺赔付陈启中房屋购房款及装修费用，杨庭刚债权不能实现只能向魏魁主张权利。3、杨庭刚房屋装修费用最多只有6、7万元，不可能达到其主张的18万之多。4、杨庭刚与陈启中之间只存在房屋租赁合同关系，没有其他的债权债务关系。综上，请求二审法院驳回杨庭刚的上诉请求，维持原判。二审中，杨庭刚提交民事起诉状、受理案件通知书各一份，证明：杨庭刚起诉开秀兰、魏魁解除合同纠纷一案，安徽省宣城市宣州区人民法院已经立案受理。陈启中质证认为，该份证据不属于新的证据，不予质证。合议庭对该份证据认证意见为：杨庭刚二审中提交的安徽省宣城市宣州区人民法院的受理案件通知书真实合法，对其证明杨庭刚起诉魏魁、开秀兰房屋买卖合同纠纷的证明目的予以采信。双方当事人二审中所举其他证据与一审一致，相对方的质证意见亦同一审。本院认证意见与原审一致。经对一审中相关证据材料及当事人的陈述综合审查，本院对原审查明的事实予以确认。二审另查明：杨庭刚于2012年11月开始对案涉房屋进行装修。杨庭刚起诉魏魁、开秀兰房屋买卖合同纠纷一案安徽省宣城市宣州区人民法院于2015年2月13日受理，该案仍在审理之中。本案二审的争议焦点为：杨庭刚基于不当得利请求陈启中返还189729装修款能否成立。本院认为：不当得利是指没有合法依据，使他人受到损失，而自己获得的一种利益。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当就取得的不当利益返还受损失的人。本案中，杨庭刚若主张不当得利返还请求权，首先要证明其遭受了装修费的损失，但因杨庭刚、开秀兰及魏魁三方于2014年1月6日已达成了《解除房屋买卖协议》，协议未被解除仍然具有法律效力，各方应依约履行义务并享有权利。案涉《解除房屋买卖协议》约定了由魏魁返还杨庭刚包括房屋装修款在内的各项损失，故杨庭刚可向魏魁主张房屋装修款等损失，杨庭刚房屋装修款的损失尚有救济途径，其主张不当得利返还请求权的条件尚未成就，本院不予支持。综上，原审判决事实清楚，审判程序合法，适用法律及判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费500元，由上诉人杨庭刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈月银审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一五年十月二十五日书 记 员  李翼飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决；……