文书内容广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终106号上诉人（原审被告）：中山市金源房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇界狮南路8号金色江湾花园1座48卡。法定代表人：吕江涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志元，男，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：艾小萍，女，1972年12月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张颖聪，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文仪，广东谨行律师事务所律师。上诉人中山市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）因与被上诉人艾小萍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初10584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人金源公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人艾小萍的全部诉讼请求。事实和理由：根据国务院颁布的行政法规规定，建设工程是否依法通过竣工验收应以金源公司组织五大参建单位出具的竣工验收报告为准。在通过竣工验收的情况下，艾小萍办理了收楼手续，视同双方变更了交楼条件，且收楼后艾小萍无经济损失，不应当支持其关于违约金的诉请。首先，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程竣工验收由建设单位即金源公司负责组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，其验收结果在未被推翻的情况下，合法有效。其次，是否取得竣工备案登记证并非国家评判商品房是否依法验收合格的标准。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合同之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定可以确认，竣工验收报告是商品房是否验收合格唯一法定的证明文件。竣工验收备案登记证仅属于一种资料归集到政府指定单位的行政管理凭证，未及时办妥备案手续，国家对该行为仅处以行政处罚。再次，合同补充协议是双方的真实意思表示，合同有效。补充协议对双方总的违约责任作出了统一约定，违约金不应当高于合同总金额的2%。综上，请求二审法院支持金源公司的上诉请求。被上诉人艾小萍二审辩称：1.金源公司承担违约责任合法合理，违约金金额也是合法的，应予维持。金源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；2.金源公司认为商品房只需五大部门验收即可，有违商品房预售管理办法的交付规定以及合同中第八条的约定，该主张不能成立；3.金源公司认为艾小萍办理了收楼手续，即视为同意逾期交楼的观点不能成立。收楼不等于可以免除金源公司的违约责任，金源公司除了支付违约金外，还应当继续履行合同；4.补充协议中2%的违约金限额条款属于无效条款，在合同中并无标记提示，侵犯了艾小萍的权利，属于格式条款。另外，金源公司逾期交楼将近半年，属于严重违约，仅以2%作为违约金显失公平。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。艾小萍于2017年6月9日向一审法院起诉请求：判令金源公司向艾小萍支付逾期交楼违约金54852.49元（自2016年7月23日起至2016年11月14日止，共计114天，按已付购房款2405811元每日万分之二计算违约金）。一审法院认定事实：2015年3月29日，艾小萍（买受人）与金源公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1501020712）；由买受人向出卖人购买位于中山市坦洲镇××金色××花园××房的房地产，总价款2405811元。出卖人应当在2016年7月23日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；市政配套设施批准、安装之延误，须以中山市或以上政府部门出具的证明文件为依据；逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出书面通知后，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付；商品房买卖合同补充协议第十六条5.⑷约定：“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”合同还约定了其他事项。2015年4月1日，艾小萍与金源公司于中山市房地产交易登记管理所就坐落于中山市坦洲镇××金色××花园××房的房地产办理销售登记备案。2016年11月10日，金源公司向艾小萍发出收楼通知书，通知艾小萍于2016年11月14日起前来收楼。一审庭审中，双方一致确认，购房款已全部付清。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。艾小萍与金源公司签订的中山市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现艾小萍已按双方约定向金源公司支付购房款，根据合同约定，金源公司应于2016年7月23日前取得建设工程竣工验收备案登记证，并向艾小萍交付符合合同约定条件的商品房。金源公司未在合同约定的交付时间内取得竣工备案登记证并交付符合合同约定条件的商品房，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金问题。双方约定商品房的最后交付期限为2016年7月23日前，金源公司于2016年11月10日发出收楼通知，通知业主于2016年11月14日起前来收楼，故涉案房产实际交付日期应认定为2016年11月14日。违约金的计算时间应从双方约定商品房的最后交付期限之日第二天起至涉案房产实际交付之日止，即从2016年7月23日起至2016年11月14日止，违约金以总房款2405811元为基数，按每日万分之二计算，违约金的总额最高不超总房款的10%。至于补充协议第十六条5.⑷“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”的约定，一审法院认为该条款属于排除购房者主要权利的格式条款，金源公司未提供证据证明其已对该条款履行了充分的说明义务或采取合理的方式提请艾小萍注意，故该条款不应对艾小萍产生法律拘束力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：金源公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向艾小萍支付逾期交房违约金（以2405811元为基数，从2016年7月23日起至2016年11月14日止，按每日万分之二计算，违约金的总额最高不超总房款的10%）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1172元，诉讼保全费569元，合计1741元（艾小萍已预交），由金源公司负担（金源公司负担款项于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付艾小萍）。本院二审期间，金源公司提交了《中山市建设工程竣工验收备案登记表》，证明了涉案商品房已于2016年10月19日取得竣工验收备案登记证。艾小萍质证认为，1.该证据产生于2016年10月19日，即产生在一审开庭前，金源公司在一审开庭时并未提交，应当视为放弃举证。该证据不属于新证据，不应采纳；2.金源公司未提交证据原件，无法核实其真实性，对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可；3.即使该证据真实，也不能证明金源公司的上诉请求成立。登记日期晚于交楼约定期限，恰恰证明了金源公司逾期交楼的事实。一审法院认定逾期交楼违约行为自2016年7月23日持续至2016年11月14日，合计114天，符合合同约定。被上诉人艾小萍二审中未提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据金源公司的上诉请求以及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、逾期交楼违约金截止日期应当如何确定；二、补充协议中关于逾期交楼违约金总额以不超过总房款的2%为限的条款是否有效？关于争议焦点一。首先，一审中，金源公司主张其在合同约定的交楼时间前以及涉案小区取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日2016年10月19日均已向艾小萍发出了收楼通知，但对此并未提交证据予以证实，本院不予采纳。其次，商品房买卖合同第八条约定，金源公司应当在2016年7月23日前取得涉案商品房竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付艾小萍使用。即使涉案商品房于2016年10月19日已取得竣工验收备案登记证，但该日期已晚于合同约定的交楼时间，且金源公司未提交证据证明当时其已向艾小萍发出收楼通知并履行交楼义务。再次，金源公司发出的《收楼温馨通知》落款时间为2016年11月10日，已超过了合同约定的交楼时间2016年7月23日近四个月之久，即在合同约定的时间内，金源公司并未向艾小萍履行通知收楼义务，明显构成违约，应当承担违约责任。金源公司主张涉案商品房在合同约定的交楼时间前已取得五大参建单位出具的竣工验收报告，完全具备法定的使用和居住条件，且收楼后艾小萍无经济损失，不应当支付违约金的主张，本院不予支持。本案中，《收楼温馨提示》由艾小萍提供，证明其确已收到收楼通知并明确知悉金源公司要求其于2016年11月14日起可办理收楼手续。艾小萍在一审中主张逾期交楼违约金应自2016年7月23日计算至2016年11月14日，一审判决认定逾期交楼违约金截止日为2016年11月14日，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。买受人认为逾期交楼违约金应当依照商品房买卖合同的约定，按日万分之二的标准计算，该项违约金总额以不超过总房款的10%为限；金源公司则认为补充协议已对商品房买卖合同逾期交楼违约金上限作出了调整，该项违约金总额以不超过总房款的2%为限。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对金源公司逾期交楼所需支付的违约金作出明确约定，即均明确金源公司应支付的逾期交楼违约金标准为日万分之二，总额不得超过总房款的10%，双方的上述约定十分明确，并无歧义。而补充协议中对于逾期交楼违约金上限所作的约定，限制了买受人就金源公司逾期交楼行为可获得的赔偿金。对买受人的权利影响较大。而通过考量上述补充协议的内容可知，其为金源公司欲反复使用而预先制定的格式合同。金源公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。金源公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于逾期违约金所作的上述约定，限制了买受人在金源公司违约时可获得的赔偿款，并与商品房买卖合同中约定的买受人逾期付款违约责任不对等，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，金源公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对该条款向买受人作了提示及说明。因此，补充协议中关于逾期交楼违约金上限的约定对买受人不发生法律效力。一审法院依照商品房买卖合同的约定来计算逾期交楼违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人金源公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1172元（上诉人中山市金源房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市金源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴合波审判员  刘 通二〇一八年四月三日书记员  莫 琰