重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初3710号原告:郭素方，女，1953年4月9日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：刘中云（系郭素方之夫），1954年1月24日出生，住址同上。被告：重庆同邦房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金佛大道185号，统一社会信用代码91500119666426585T。法定代表人：王永辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：牟建德，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：董俊，男，系该公司员工。被告：重庆市南川区舒美物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道钟楼街1号，统一社会信用代码915001193050033848。法定代表人:张勇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴玥路，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵源，重庆华升律师事务所实习律师。原告郭素方与被告重庆同邦房地产开发有限公司（以下简称同邦公司）、重庆市南川区舒美物业管理有限公司（以下简称舒美公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法由审判员丁忠林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭素方的委托诉讼代理人刘中云，被告重庆同邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牟建德、董俊，被告重庆市南川区舒美物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴玥路、赵源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭素方向本院提出诉讼请求：1、判决二被告双方于2014年12月1日签订的编号为：舒美物【2014】002号《前期物业服务合同》无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系“XXXXX”小区的业主，二被告系小区的开发商及物业服务公司。2010年11月1日，同邦公司与四川永欣物业服务公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限至2015年10月31日止，同邦公司在该合同未到期的情况下擅自于2014年12月1日与舒美公司签订了舒美物【2014】002号《前期物业服务合同》，由于2014年12月1日时，同邦公司已将小区90%以上的房产出售，此时，同邦公司仅作为XXXX小区业主中的一员，不能代表小区全体业主的意愿，无权解聘和选聘物业服务企业或其他管理人。2014年12月1日，小区虽然未成立业委会，但小区业主入驻已达80%以上，业主具备自行选聘物业服务企业的条件，可通过召开临时业主大会会议的形式作出决定选聘物业企业，而不是由同邦公司选聘物业服务企业。同邦公司未经合法的“双多数”业主同意而与舒美公司签订的上述合同在内容上不合法，是无效合同，违反了我国合同法第32条、40条及52条的规定，也违反物权法第76条的规定，还违反了《重庆市物业管理条例》第17条、42条、56条的规定，合同中将电梯费、公摊水电费直接变为电梯费0.3元/㎡/月，公摊水电费10元/月/户固定收取，此后还擅自增加二次供水费0.8元/吨，二次供水费属于乱收费，该费用即使要交也应当由建设单位同邦公司承担，在我国合同法及民法总则中均规定恶意串通，损害他人权益的，合同无效，二被告侵害了原告的合法权益，现原告为了维护其合法权益及公共利益提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告同邦公司辩称，答辩人与舒美公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实的意思表示并签字盖章，2014年12月，舒美公司入驻XXXX小区，得到绝大多数业主的认可，95%的业主按时缴纳了物业费，小区被评为模范小区，舒美公司服务到位，品质也得到大多数业主认可，请求驳回原告的诉讼请求。被告舒美公司辩称，一、被答辩人不具备起诉资格。被答辩人虽然是XXXXX小区的业主，但并非《前期物业服务合同》的相对方，无权参与合同的签订，没有资格提起诉讼。二、《前期物业服务合同》符合法律规定，依法成立并生效，不违反合同法第52条的情形。同邦公司与舒美公司签订的《前期物业服务合同》属于双方真实的意思表示，若原告认为合同无效，应举证证明该合同违反合同法第52条的规定。三、上述合同已经全部履行完毕且获得大多数业主的认可。在小区业委会成立之前，同邦公司与舒美公司签订的《前期物业服务合同》一直在履行，答辩人尽到了物业公司应尽的义务，现该合同已经履行完毕。新的合同已由业委会与物管公司签订。综上，答辩人与同邦公司签订的《前期物业服务合同》依法成立并生效且已履行完毕，不符合合同无效的情形，请求法院依法判决。经审理查明，原告郭素方系重庆市南川区XXXXX小区的业主。被告重庆同邦房地产开发有限公司是该小区的建设单位，2010年11月1日，重庆同邦房地产开发有限公司（以下简称同邦公司，甲方）与四川永欣物业服务有限公司南川分公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定，甲方将XXXXX小区委托乙方实行物业管理；合同期限自2010年11月1日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。至2015年10月31日，业主大会尚未成立的，若双方无异议，本合同继续有效，该合同还约定了其他事项。2014年12月1日，重庆同邦房地产开发有限公司（以下简称同邦公司，甲方）与重庆市南川区舒美物业管理有限公司（以下简称舒美公司，乙方)签订《前期物业服务合同》（编号为舒美物[2014]002号），该合同约定，甲方将XXXX小区委托乙方实行物业管理；合同期限自2014年12月20日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。至2016年12月20日，业主大会尚未成立的，若双方无异议，本合同继续有效；第六条约定，物业管理服务费用选择包干制，住宅1.10元/月/平方米（不含电梯费0.3元/月/平方米和公共能耗10元/月）；商业物业及写字楼3.5元/月/平方米（不含中央空调、电梯和公共能耗费用）；该合同还约定了其他内容。此后，舒美公司为XXXXX小区提供物业服务至今。审理中，被告舒美公司辩称，原告诉称的合同已经履行完毕，该公司已经与重庆市南川区XXXX小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，且从2018年起已按照该合同收取物业服务费。被告同邦公司辩称，在同邦公司与永欣物业公司签订《前期物业服务合同》后，永欣物业公司在履行合同方面出现偏差，后解除了合同，为了保证小区业主的利益，同邦公司才引进舒美公司。上述事实，有原、被告的当庭陈述和辩解，《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》（编号为舒美物[2014]002号）等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告诉称二被告恶意串通，损害他人合法权益，双方签订的合同无效，但原告对其该主张并未举示证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第五十三条规定，合同中造成对方人身伤害的、因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。可见，根据物业服务合同的性质来看，其终极目的是物业服务公司提供物业服务获得服务费，业主享受物业服务支付相应的服务费，共同营造业主良好的生活环境。因此，只有在合同目的性条款违反法律、行政法规强制性规定的情形下，才会导致合同整体无效，且上述规定仅指法律、行政法规的关于合同效力的强制性规定。从原告提出的二被告签订的《前期物业服务合同》存在内容违反法律法规的理由来看，并无涉及合同目的性条款违反相关法律、行政法规关于合同效力的强制性规定的内容。因此，对原告主张的上述合同内容违法主张合同无效的理由，于法无据，本院不予采纳。此外，原告虽提出2014年12月，二被告签订《前期物业服务合同》时，小区90%以上的房产已出售，同邦公司仅作为XXXXX小区业主中的一员，不能代表小区全体业主的意愿，无权解聘和选聘物业服务企业或其他管理，但由于上述合同签订时，XXXXX小区业主委员会尚未成立，在上述合同签订后，舒美公司也向小区提供了物业服务，原告作为小区业主在此期间无证据显示其曾提出过异议，且目前舒美公司已经与XXXXX小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，小区的物业服务收费也从2018年起按照新合同执行，本案诉争的《前期物业服务合同》（编号为舒美物[2014]002号）被告舒美公司实际已经履行完毕。综上所述，结合本案的实际情况，原告要求确认二被告于2014年12月1日签订的《前期物业服务合同》（编号为舒美物[2014]002号）无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郭素方的诉讼请求。本案受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由原告郭素方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审判员  丁忠林二〇一八年八月十三日书记员  熊志宇