山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终8939号
上诉人（原审被告）：丁洪海。
委托诉讼代理人：于敦泉，青岛市南北极法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：陈鹂。
委托诉讼代理人：周琚、王玲玲，山东聚青律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：史晓朦。
委托诉讼代理人：伊廷科，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
上诉人丁洪海、上诉人陈鹂因与被上诉人史晓朦房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2017)鲁0202民初2575号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月09日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人丁洪海之委托诉讼代理人于敦泉、上诉人陈鹂之委托诉讼代理人周琚、王玲玲，被上诉人史晓朦之委托诉讼代理人伊廷科参加了诉讼。本案现已审理终结。
丁洪海上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、被上诉人诉讼主体错误。本案上诉人和被上诉人之间并不存在房屋买卖合同关系。二、原审认定事实不清、证据不足、适用法律错误。涉案房屋是上诉人的父母赠与上诉人的房改房，不是和陈鹂的夫妻共同财产，被上诉人未尽审查义务。被上诉人提交的录音证据证明了上诉人自始至终不同意出售父母赠与的老房子，是被上诉人的母亲高思琴和陈鹂在中介的操纵下，千方百计欺骗上诉人在买房协议上签字。2016年11月13日签订的“房地产买卖协议”不是2016年3月2日“房屋买卖协议”的变更和延续，买卖主体和价款也不同。三、为查明事实，应当追加被上诉人的母亲高思琴和房产中介裴玉华为第三人。
陈鹂上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判上诉人无需支付、返还被上诉人双倍定金剩余9万元。事实与理由：原判事实不清。一、“房地产买卖契约”和“房屋买卖协议”是分别独立存在的合同。二、被上诉人史晓朦未支付任何定金和款项，不存在定金双倍返还的问题。三、原判房产性质与责任承担方面存在自相矛盾之处。
史晓朦答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
史晓朦向一审法院诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《房地产买卖契约》；2、请求判令被告向原告双倍返还购房定金剩余90000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告丁洪海与被告陈鹂系夫妻关系，二人于1983年登记结婚；案外人高思琴系原告史晓朦母亲。2016年3月2日，买方史晓朦（高思琴代签）与卖方丁洪海（陈鹂代签）订立《房屋买卖协议》一份，载明：经双方商确，位于市南区肥城路x号甲x户房主丁洪海：面积59.13，价位1.2万/平方，共71万元，现交房屋定金10万元，剩余61万元将于9月之前全部付清，并办理过户手续（由买方负担过户费用）。同日，史晓朦之母高思琴通过其银行账户转账10万元至陈鹂之姐陈鹭账户中。2016年3月2日，陈鹂出具收条一份，载明：今收到高思琴房屋定金壹拾万元整。2016年11月13日，买方（乙方）史晓朦与卖方（甲方）丁洪海（陈鹂代签）签订了《房地产买卖契约》一份，双方约定：第一条甲方同意将座落在青岛市市南区肥城路x号甲x户的住房出售给乙方。第二条甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币72万元。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币10万元作为购房定金。第三条甲乙双方同意，自本契约生效之日起30日内，将上述房款分贰次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下：乙方已付甲方定金拾万元整，剩余房款陆拾万元过户当日付清。甲乙双方商定30日之内过户，甲方确保房屋无任何纠纷。第七条本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在贰日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有，甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的贰日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之5%的违约金。任何一方逾期贰日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。后，因双方未按照合同约定办理房屋买卖事宜，2016年11月25日被告陈鹂将11万元支付给高思琴亲属高思兰账户中。该11万元备注“还订金”。原告亦自认其收到该款项。2017年5月7日原告史晓朦母亲高思琴出具《证明》一份，称因女儿购买了丁洪海房子，其自愿承担购房定金壹拾万元。两被告对此质证称，该证明系2017年5月7日出具，无法证明2016年3月2日支付定金的过程和事实；明显系原告起诉后单方制作，不能作为证据使用。经询问，原告对高思琴代为签订《房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》以及后续定金处理问题的代理行为予以追认。青岛市市南区肥城路x号x户房屋于2001年12月20日登记于被告丁洪海名下。庭审中被告丁洪海称，该房屋系其父母租住并购买，后赠与给丁洪海，陈鹂没有房屋所有权；其没有跟他人签订房屋买卖合同或契约，也没有授权他人出售房屋。被告陈鹂以其名义与原告签订的合同及协议非法处理其名下房产，事先没有得到授权，事后未得到追认，房屋买卖合同及协议对其不产生效力。原审总结本案争议焦点为：一、被告陈鹂代被告丁洪海与原告史晓朦签订的《房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》是否合法有效？二、被告丁洪海、被告陈鹂是否均要承担违约责任？若承担，则其应返还的定金数额？
原审认为，关于争议焦点一，法律规定，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人不能提供证据或提供的证据不能证明待证事实的，由负有举证责任当事人承担不利法律后果。被告丁洪海与被告陈鹂于1983年登记结婚，而涉案房屋于2001年办理至丁洪海名下，该房屋系两被告夫妻关系存续期间所得，丁洪海未提交证据证明该房屋系其父母单独赠与个人所有，原告作为普通民众有理由相信该房屋系两被告夫妻共同财产。且鉴于两被告系夫妻关系，原告亦有理由相信陈鹂对该房屋享有处分权。公民、法人可以通过代理人实施民事行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任；行为人没有代理权、超越代理权或代理终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。房屋出售并非小事，被告陈鹂以被告丁洪海名义与原告就涉案房屋签订买卖协议及契约，原告有理由相信涉案房屋出售系两被告共同意思表示。两被告未提交证据证明该房屋出售价格明显低于同地段同类型房屋市场交易价格，因此原告系善意第三人，被告陈鹂行为构成表见代理。被告丁洪海以事先未授权、事后未追认否认房屋买卖协议及契约对其不产生法律效力的答辩意见，不予采纳。故，被告陈鹂以被告丁洪海名义与原告史晓朦所签订的《房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且该协议系原被告双方自愿签订，不存在胁迫及重大误解等情形，该协议合法有效，双方应当按照合同约定履行相应义务。在《房屋买卖协议》中，买方为史晓朦，高思琴系代签人，现史晓朦对其母亲签订《房屋买卖协议》及定金事宜予以追认，因此，《房屋买卖协议》的当事人系史晓朦与丁洪海。而《房地产买卖契约》中的合同当事人亦为史晓朦与丁洪海，因此，该两份合同中所载明的双方当事人、合同标的物、定金事宜均一致，而对合同价款、房屋过户时间等事宜作了调整，故《房地产买卖契约》系对《房屋买卖协议》的变更。合同的变更原则上向将来发生法律效力，未变更的权利义务继续有效，已经履行的权利义务不因合同的变更而失去法律效力。在《房屋买卖协议》签订之日，原告已经向被告陈鹂支付购房定金10万元，该定金事宜也在《房地产买卖契约》中予以明确，足以证明原告已经履行了支付定金义务，则两被告应当按照契约中载明的时间履行办理过户义务。现被告丁洪海不同意出售该房屋，且原告也要求解除《房地产买卖契约》，该契约履行基础不复存在，双方可以解除。因此对于原告要求解除该契约的诉讼请求，予以支持。对于争议焦点二，合同签订后，合同当事人应当按照合同约定以及诚实信用原则全面履行各自义务。鉴于被告陈鹂行为已构成表见代理，现被告丁洪海不同意办理房屋过户，已经构成违约，违约责任应当由被告丁洪海承担。另因该房屋买卖行为发生于两被告婚姻关系存续期间，所产生的债务亦系两被告夫妻共同债务，被告陈鹂亦应当承担偿还责任。对于定金返还数额，原告支付定金为10万元，未超过合同总价款的20%，原告支付定金数额符合法律规定，予以认可。根据双方签订的《房地产买卖契约》第七条规定，若卖方违约，应当双倍返还定金。故两被告应当双倍返还原告定金20万元，现两被告已经支付11万元，故尚应支付原告剩余定金9万元（20万元-11万元=9万元）。对于原告要求两被告返还剩余定金9万元的诉讼请求，于法有据，予以支持。据此判决：一、解除原告史晓朦与被告丁洪海（陈鹂代）于2016年11月13日签订的《房地产买卖契约》。二、被告丁洪海、被告陈鹂于本判决生效之日起十日内返还原告史晓朦双倍定金剩余9万元。案件受理费2050元，保全费920元，由两被告负担。因上述费用原告已经预交，两被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。
二审中，上诉人丁洪海提交如下证据：一、丁洪海的父亲丁祥瑞和母亲江世英于2017年8月23日出具的证明一份，以证明1999年将涉案房屋赠与丁洪海的事实（丁洪海1999年至2000年办理房改过程中，于2001年12月20日登记的房产证所有权人注明是丁洪海，所有权占有比例是100%。以此证明丁洪海父母是将房屋赠与丁洪海个人的，与其他人无关）。二、上诉人整理的被上诉人提交的录音证据内容一份，以证明被上诉人史晓朦的母亲高思琴、上诉人陈鹂、中介裴玉华三方于2016年11月9日至2016年12月13日期间的十次通话内容显示，上诉人丁洪海对涉案房屋买卖是不知情的。
被上诉人史晓朦的质证意见是：对证据一的真实性有异议，该证据系丁洪海父母单方出具，无证明效力。根据我国法律的相关规定，夫妻关系存续期间所获继承或赠与所得财产，除赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产之外，归夫妻共同财产。对证据二的真实性没有异议，是我方在一审提交的，为了证明陈鹂与上诉人之间约定的返还赔偿定金的价格，当时是约定17万元，约定后陈鹂反悔，只还定金11万元。
上诉人陈鹂的质证意见是：我们认为证据一是合法真实有效的，丁洪海的父母赠与丁洪海房屋是合法有效的。被上诉人称是丁洪海父母单方出具没有依据。证据二被上诉人在一审出具过，但未经合法质证，我们认为应当重新进行质证。对录音证据的真实性无异议，内容显示了陈鹂与高思琴双方无权代理签订合同的过程，从这个过程来看，丁洪海确实不知情，陈鹂隐瞒了丁洪海。
原判认定的其他事实正确，本院予以确认。本案经调解，当事人未能达成一致。
本院认为，上诉人陈鹂与被上诉人史晓朦的母亲高思琴之间于2016年11月13日签订的《房地产买卖契约》没有生效。理由如下：上诉人陈鹂在签订涉案房屋买卖协议过程中表达了其对合同标的没有处分权。被上诉人史晓朦的母亲高思琴对此明知且清楚该契约的效力需要丁洪海的追认。一是，涉案房屋权属证书上所有权人一栏注明了所有权人为“丁洪海”，且所有权占有比例是100%。而共有人一栏中为空白。二是，陈鹂、高思琴于2016.3.2签订的《房屋买卖协议》中卖方处“丁洪海”签字系“陈鹂代签”。2016年11月13日《房地产买卖契约》中甲方处“丁洪海”签字系“陈鹂代”。由此可见，双方签订涉案房屋买卖协议过程中，上诉人陈鹂已经向被上诉人史晓朦的母亲高思琴明示了自己对合同标的没有处分权，高思琴也因此应当认识到陈鹂对合同标的无权处分。三是，被上诉人提交的录音证据中，有大量的内容亦证明了签订上述协议、契约不是上诉人丁洪海的真实意思表示，且被上诉人史晓朦的母亲高思琴对此是明知的。如：“高思琴：咱写这个丁大哥没看是吧？陈鹂：没看……”“陈鹂：……我先哄着他，他只要一答应我就找他签上……真签不成我就把钱退给你……俺老公，我有时候一问他要身份证他就说你快把我卖了吧。”“高思琴：我觉得你回去丁大哥的工作你还得做……那么你代替你老公先签上名字。”“裴玉华：反正这个事也够麻烦的，到时候都弄完了，他不去过户怎么办？”等等。基于此，由陈鹂、高思琴经手签订的《房地产买卖契约》的效力需由丁洪海追认，在丁洪海没有追认前，依照合同法的相关规定，该契约处于效力待定状态，被上诉人史晓朦有权提出撤销。
本案中，被上诉人史晓朦请求“解除”该契约，上诉人丁洪海对该契约不予追认。既然双方签订的《房地产买卖契约》没有生效，被上诉人史晓朦依据该契约第七条的规定，主张被上诉人双倍返还定金则没有事实依据。故原判支持其该诉讼请求错误，应予纠正。
上诉人陈鹂自愿向被上诉人史晓朦“还订金”11万，本院予以确认。
依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市市南区人民法院(2017)鲁0202民初2575号民事判决第一项；
二、撤销山东省青岛市市南区人民法院(2017)鲁0202民初2575号民事判决第二项。驳回被上诉人史晓朦的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费、保全费共计5020元，由被上诉人史晓朦负担2970元，由上诉人丁洪海、上诉人陈鹂负担2050元。
本判决为终审判决。
审判长 陈明明
审判员 高中日
审判员 安太欣
二〇一八年一月五日
书记员 张 旭