安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0102民初3892号
原告：段义武，男，1967年6月11日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
委托代理人：蔡东生，安徽百大律师事务所律师。
原告：段兆骐，男，1993年9月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
委托代理人：蔡东生，安徽百大律师事务所律师。
被告：音长斌，男，1974年6月24日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，
委托代理人：杜小明，安徽正茂律师事务所律师。
被告：合肥市瑶海区圣地快捷宾馆，住所地安徽省合肥市瑶海区。
经营者：冯磊。
被告：冯雪梅，女，1984年1月27日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，
原告段义武、段兆骐诉被告音长斌、合肥瑶海区圣地快捷宾馆、冯雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段义武、原告段兆骐的委托代理人蔡东生，被告音长斌及其委托代理人杜小明均到庭参加了诉讼，被告合肥瑶海区圣地快捷宾馆、冯雪梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段义武、段兆骐诉称：原告段义武与原告段兆骐系父子关系，二人是瑶海区临泉路与王岗大道交口东南角圣地雅阁1-32幢、S-5-2幢商104/104上房屋的共有权人。2014年3月初，原告段义武代表原告段兆骐与被告音长斌达成一项房屋租赁协议，协议约定：原告将前述房屋租赁给被告音长斌作为其经营圣地快捷宾馆使用；租期为2014年3月8日至2024年6月8日；租赁面积276.38平方米；租金12000元/月（每平方租金43.42元/月），每月支付一次，必须提前5天支付，如不能按时交纳租金，则每天按租金的0.5%加收滞租金，另租金每年在原有基础上上浮5%；租期内，承租人不能按期交纳房屋租金及相关费用的，出租人有权终止合同，收回房屋，并不退押金；合同终止时，除非出租人同意，否则承租人须将房屋恢复原状；出租人同意给予承租人3个月的免租期，以便承租人装修。协议达成后，被告音长斌即于2014年3月8日，正式进驻原告房屋进行装修。3个月后，即2014年6月8日，原告段义武又与被告音长斌签订了一份《门面房租赁合同》，对前述约定及其他相关约定进行了确认。但是，被告音长斌自承租房屋之后，只向原告缴纳了押金12000元，和开始3个月即2014年6月8日至2014年9月8日期间的租金36000元。之后被告音长斌一直借口圣地快捷宾馆开业后生意平淡，拒不支付租金。原告段义武多次与被告音长斌电话联系未果，不得不一再的亲至圣地快捷宾馆催收。但被告音长斌要么借口出差外地，要么指示其妻子、妹妹出面拖延。至2015年3月8日，原告段义武再次上门催收租金。被告音长斌故伎重演，还是让其妻子、妹妹纠缠哭闹，且只支付了滞租金14000元。后双方达成协议，原告收回一楼门面，剩下二楼（面积143.77平方米）仍按之前合同约定继续履行。2015年4月13日，原告段义武住院期间，委托妻子再次上门催收，被告音长斌仅支付了滞租金1400元。2015年9月6日，原告段义武向被告音长斌发出书面催收租金通知，并送达于合肥市瑶海区圣地快捷宾馆经营者冯磊之手，但未得到任何回复。2016年1月31日原告段义武又上门要求支付租金，甚至惊动警方出面协调，也没有结果。原告认为，被告音长斌作为原告房屋的承租人及圣地快捷宾馆的实际经营者，其严重信用缺失的行为已对原告构成了根本违约，对原告造成了巨大的损害。而被告合肥市瑶海区圣地快捷宾馆应当就被告音长斌的行为向原告承担连带责任。冯雪梅是被告音长斌的妻子，也是圣地快捷宾馆实际经营者之一，故也应承担连带责任，故原告提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告音长斌之间的《门面房租赁合同》；二、被告立即将房屋恢复原状，并归还房屋；三、被告连带向原告支付拖欠的租金171300.45元，滞租金311743.31元，合计483043.76元（该租金及滞租金暂计算至2016年6月8日，剩余租金及滞租金应继续计算至合同解除，房屋归还之日）；四、判决被告承担本案全部诉讼费用。
被告音长斌辩称：1、原被告之间为房屋租赁合同关系，根据合同相对性的原则，原被告之间的租赁关系，不涉及其他当事人。因此被告认为原告对其他当事人起诉不符合本案主体适格；2、截止到2015年3月8日，被告仅欠原告租金2568元。3、2015年3月8日原告在没有征得被告同意的情况下，将涉案房屋的一楼以36元/平方米的价格租赁给第三人，从实际情况来看，原被告之间的房屋租赁合同关系，至此已经解除。4、由于涉案房屋圣地雅阁小区一直无人入住，导致被告实际经营状况没有达到预期的效果，亏损严重。被告也积极与原告协商相关的房屋租金事宜，但原告迟迟不予答复。综上，在本案中，原告违约在先，并以实际行为解除了原被告之间的房屋租赁关系。同时，也侵犯了被告合法的房屋承租权。5、被告所计算的房屋滞租金不符合合同约定，也违法相关法律规定。根据最高人民法院关于审理民间借贷相关问题的解释，超过月利率2%的规定。
被告合肥市瑶海区圣地快捷宾馆、冯雪梅未作答辩。
经审理查明：两原告系父子关系，是瑶海区临泉路与王岗大道交口东南角圣地雅阁1-32幢、S-5-2幢商104/104上房屋的共有权人。被告音长斌与冯雪梅系夫妻关系，音长斌自称其是合肥市瑶海区圣地快捷宾馆（以下简称圣地宾馆）的实际经营者。2014年6月8日，被告音长斌（乙方）因经营圣地宾馆需要与原告段义武（甲方）签订了一份《门面房租赁合同》，合同约定：甲方将前述房屋租赁给乙方使用；租期为2014年6月8日至2024年6月8日；租赁面积276.38平方米；租金12000元/月，每月支付一次，必须提前5天支付；签订本合同时，乙方需向甲方交纳押金壹万贰仟元整；另租金每年在原有基础上上浮5%；租期内，乙方不能按期交纳房屋租金及相关费用的，甲方有权终止合同，收回房屋，且不退押金；不论哪方先违约，都应在应付租金外赔偿对方三个月租金作为损失费，乙方如不能按时交纳租金，甲方有权按每天0.5%加收滞租金，逾期30天作乙方违约处理；租期期满，门面房需要恢复原结构，甲方同意不恢复原貌可不恢复。合同签订后，音长斌向段义武缴纳了押金12000元和2014年6月8日至2014年9月8日期间的租金36000元，之后一直欠付租金。2015年3月8日，段义武上门催收租金，音长斌向其支付了房租费14000元，段义武为此出具了收条一张。当日，段义武收回了一楼门面房，仅剩下二楼（面积143.77平方米）仍继续出租给音长斌使用，后该一楼门面房又由段义武出租给他人使用至今。2015年4月18日，段义武委托妻子邓华枝再次上门催收房租，音长斌又支付了2500元，邓华枝向其出具了收条一张。2016年1月31日段义武又上门要求支付租金，双方发生冲突。但此后双方一直调解未果，原告遂提起诉讼，要求判如所请。
另查明，涉案房屋在出租时为毛坯房。
上述事实，由身份证、人口信息查询单、户籍证明、结婚登记审查处理表、《商品房买卖合同》及补充协议、《门面房租赁合同》、催收租赁费通知书、出警记录、收据两份、照片若干、通话记录音及原、被告委托代理人的当庭陈述等证据附卷佐证。
本院认为：本案的主要争议焦点是：一、双方在2015年3月8日是否已解除一层门面房的租赁合同？当日是否合意调整了租金标准？二、音长斌欠付租金的金额是多少？滞纳金是多少？三、音长斌欠付租金的情形是否达到了合同约定的原告单方解除合同、收回房屋的条件？四、冯雪梅、圣地宾馆是否应对音长斌的合同义务承担责任？
关于双方在2015年3月8日是否已解除一层门面房的租赁合同及当日是否合意调整了租金标准的问题。根据音长斌庭审中的陈述可知，2015年3月8日段义武已将一楼门面房收回，音长斌认为此时一楼门面房的租赁合同就已经解除了，其虽对此有异议，但并未请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本院认为双方签订的租赁合同中的一层门面房租赁合同已解除。音长斌虽主张双方经口头协商，合意调整了租金标准，但段义武不予认可，且音长斌所举之证亦不足以证明其主张，本院对此不予采信，故二楼的租金标准仍应按照原合同约定计算，即2015年6月8日前按每平方米43.42元/月/平方米计算，2015年6月9日至2016年6月8日按45.59元/月/平方米（43.42元/月/平方米×105%）计算，2016年6月9日至2017年6月8日按47.87元/月/平方米（45.59元/月/平方米×105%）计算，之后的租金按每年5%的幅度递增。
关于音长斌欠付租金及滞纳金金额的问题。本院认为：段义武与音长斌签订的《中国工商银行安徽分行房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，段义武依约将房屋交付给音长斌用于快捷宾馆用房，音长斌也应按约定支付房租。被告实际支付租金的时间和金额分别为：2014年6月8日至2014年9月8日期间的租金36000元已经按时付清、2015年3月8日支付了14000元、2015年4月18日支付了2500元，之后被告一直未支付任何费用。根据合同约定，租金为每月支付一次，提前五天支付，租金每年在原有基础上上浮5%。故音长斌欠付段义武的租金应分为三部分计算：一、截至2015年3月8日，音长斌租用一、二层房屋，尚欠段义武租金为58000元（12000元/月×6个月﹣14000元）；二、2015年3月9日至2015年6月8日，因一楼门面房租赁合同已解除，其只需支付二楼房租16227元（43.42元/月/平方米×143.77平方米×3个月-2500元）；三、2015年6月9日至2016年6月8日，应付租金为78654元（45.59元/月/平方米×143.77平方米×12个月）。综上，音长斌截至2016年6月8日欠付的租金为152881元（58000元+16227元+78654元），之后按相应的租金标准计算至本判决确定的给付之日止。合同还约定未按约定时间支付租金的滞纳金为日0.5%，该约定明显过高，本院予以调整为按音长斌所欠付的全部租金的30%计算滞纳金，其中截至2016年6月8日滞纳金为45864元（152881元×30%）。
关于音长斌欠付租金的情形是否达到了合同约定的原告单方解除合同、收回房屋的条件的问题。本院认为：综上所述，音长斌长期拖欠房租，出租人有权单方解除合同，并要求音长斌将房屋恢复原状并归还房屋。
关于冯雪梅、圣地宾馆是否应对音长斌的合同义务承担责任的问题。本院认为，冯雪梅是音长斌的妻子，音长斌因租赁房屋欠付房租及滞纳金，属于夫妻关系存续期间的共同债务，冯雪梅依法应与音长斌共同承担还款责任；音长斌虽自称其是圣地宾馆的实际经营者，但圣地宾馆对此并未表示认可，且其以个人名义与原告签订合同，按照合同的相对性原则，应由其自行承担合同义务。
被告冯雪梅、圣地宾馆经本院合法传唤未到庭，视为对自己抗辩权利的放弃。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告段义武、段兆骐与被告音长斌之间的《门面房租赁合同》；
二、被告音长斌于本判决生效之日起十日内向原告段义武、段兆骐返还房屋并恢复原状；
三、被告音长斌、冯雪梅于本判决生效之日起十日内向原告段义武、段兆骐支付房屋租金（截至2016年6月8日房屋租金为152881元，之后按相应的租金标准计算至本判决确定的给付之日止）及滞纳金（截至2016年6月8日滞纳金为45864元，之后的滞纳金按欠付租金总额的30%计算）；
四、驳回原告段义武、段兆骐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8550元，保全费1270元，合计人民币9820元，由原告段义武、段兆骐负担4820元，被告音长斌、冯雪梅负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 吴 扬
代理审判员 陈 林
人民陪审员 刘槐槐
二〇一六年十二月八日
书 记 员 孟 芹
附：1、本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。