上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初15303号
原告(反诉被告)上海捷丹文投资发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人祝永进，董事长。委托代理人侯海建，上海浦虹律师事务所律师。被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司，住所地上海市崇明县城桥镇秀山路XXX号XXX幢XXX层XXX区。法定代表人董德明，总经理。委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。原告上海捷丹文投资发展有限公司(以下简称捷丹文公司)诉被告上海森盛房地产投资管理有限公司(以下简称森盛公司)以及反诉原告森盛公司诉反诉被告捷丹文公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月11日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)捷丹文公司的委托代理人侯海建、被告(反诉原告)森盛公司的委托代理人金黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告捷丹文公司诉称，2012年3月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区东靖路XXX号XXX-
XXX层商铺(以下简称系争商铺)出租给被告使用，租期自2012年4月1日起至2024年3月31日止。租金前2年每月人民币(以下币种同)25,000元，以后每年递增4%。支付方式为每三个月一付，于上期第二个月的20日前支付。如逾期，按应付租金的日千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告按约向被告交付系争商铺，后被告将系争商铺转租给次承租人。被告支付了保证金75,000元，支付租金至2015年6月30日。2015年7月21日，被告向原告发出解约函，要求解除《房屋租赁合同》，原告收函后去系争商铺查看，发现并未发生被告所称的物业被征用、拆迁、封路等情况，被告亦未将系争商铺清场。2015年11月初，原告再次至系争商铺内查看，发现被告已清场，然而房屋内严重毁损，室内有大坑，楼梯被拆除。2015年12月5日，原告发函至被告，要求双方约定时间验收商铺，支付拖欠的租金等费用并修复房屋，但被告回函称合同已经解除，拒绝验收交接，因物业未处理好漏水事宜，拒绝支付物业费。双方无法协商一致，现向法院起诉要求：一、判令解除原、被告于2012年3月31日就系争商铺签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付原告租金、滞纳金、违约金计295,750元(租金自2015年7月1日起至2016年2月28日止200,000元，滞纳金分别按每季度租金自2015年5月20日、2015年8月20日、2015年11月20日起按照每日千分之三计算至2016年2月28日止，违约金50,000元，三项合计370,750元，扣除保证金75,000元)；三、判令被告支付原告物业管理费12,008.50元(2014年4月至2015年12月)；四、判令被告将房屋恢复原状。审理中，原告撤回了要求恢复原状的诉讼请求。被告森盛公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告于2015年7月21日向原告发出解约函，并实际将房屋交给原告，原告当时未提出任何异议，故《房屋租赁合同》已于2015年7月21日解除。2015年6月底，因市政施工封路，且房屋存在积水倒灌的质量问题，故被告同意支付2015年7月1日至2015年7月21日的租金，且要求法院将租金标准调整至原租金的30%。原告主张的违约金无依据。滞纳金与违约金不能重复主张。关于滞纳金，即便被告应承担，也只能按合同4.4条的约定计算10天，且滞纳金标准过高，要求法院予以调整。原告没有证据证明其物业费支付情况，且房屋存在严重积水倒灌等问题，物业公司未尽维修义务，被告不同意支付。原告所称的房屋内结构改动并非被告实施。被告将系争商铺交还原告后，原告已经实际占有并另行出租，房屋内的装修及结构已被原告破坏，故被告已无法再恢复原状。反诉原告森盛公司诉称，反诉被告将系争商铺交付给反诉原告使用后，商铺内有积水现象。反诉原告多次向物业及反诉被告报修，未得到解决。2015年6月底，政府公开张贴公告，系争商铺所在道路因市政工程建设需要将封闭五年，系争商铺正常经营会受到严重影响，反诉原告要求降低房租，在协商未果的情况下，反诉原告于2015年7月21日向反诉被告寄发《解约函》，要求退还押金并返还了商铺钥匙两把。反诉被告收到房屋钥匙后一直未提出异议，也未发过租金催缴函。2015年12月5日，反诉被告突然发出律师函要求解除《房屋租赁合同》、支付租金，反诉原告随即回函告知双方已于2015年7月21日解除合同，并返还了钥匙两把，反诉被告已将房屋收回，不存在拖欠租金和交付房屋的问题。反诉被告收到回函后未予回复直至起诉。反诉原告认为，反诉被告作为出租方，应确保系争商铺及附属设施正常使用，然而系争商铺反复漏水、积水导致反诉原告无法继续使用并造成了实际的经济损失，反诉原告可以解除合同；系争商铺沿街道路因市政工程被封闭，严重影响了正常经营，致使反诉原告无法达到租赁目的，反诉原告亦有权解除合同；反诉被告于2015年7月21日收到反诉原告发出的《解约函》及钥匙两把，在长达5个多月没有提出异议的情况下应视为双方合意解除合同。故提起反诉，要求：一、判令双方《房屋租赁合同》于2015年7月21日解除；二、判令反诉被告返还反诉原告房屋保证金75,000元；三、判令反诉被告赔偿反诉原告因漏水导致的租金损失113,400元及赔付租户损失30,000元。反诉被告捷丹文公司辩称，反诉原告所称的漏水、积水，反诉被告并不知情。根据合同约定，房屋有质量问题，反诉原告应通知反诉原告。而且，污水倒灌是因为市政工程导致，并非房屋质量问题。市政工程修路没有达到影响房屋经营使用的程度。因此，反诉原告无权解除合同，不同意双方合同在2015年7月21日解除。反诉原告主张的租金损失、赔付租户的损失，均没有依据。故不同意反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明，上海市浦东新区东靖路XXX号XXX-
XXX层商铺产权登记在捷丹文公司名下。2012年3月31日，捷丹文公司与森盛公司签订《房屋租赁合同》，约定捷丹文公司将系争商铺出租给森盛公司使用，租期自2012年4月1日起至2024年3月31日止，鉴于森盛公司需要装修的实际情况，给予森盛公司自2012年4月1日起至2012年6月30日止的免租期，租金自2012年7月1日起计算。合同第4-1条约定，自2012年4月1日起至2014年3月31日止每月(免租期除外)的租金为25,000元，租金前2年内不变，自第3年起至第6年，每年递增4%，自第6年起至第12年，每年递增5%。合同第4-2条约定，房屋物业管理费由森盛公司承担。合同第4-3条约定，每3个历月作为一个租金计算期，先付后用。森盛公司须在上期第二个历月的20日前将下一次的租金支付给捷丹文公司，如遇历月20日为公众休息日或节假日则延后至该历月20日后的第一个工作日作为森盛公司按约支付租金的日期。逾期支付的，每逾期一日，按当期应付租金的千分之三向捷丹文公司支付滞纳金(1个历月=1个月)。合同第4-4条约定，如森盛公司逾期10日未支付租金，则视为森盛公司违约，捷丹文公司有权终止合同，收回物业，并没收森盛公司已支付的保证金。合同第5-1条约定，保证金为75,000元，捷丹文公司有权在森盛公司违约时没收全部保证金，若保证金不足以补偿捷丹文公司因森盛公司违约造成的损失，捷丹文公司有权就不足部分向森盛公司追讨；该保证金在租赁期满或合同解除，且结清本合同项下的所有款项后，在不影响本合同项下捷丹文公司其他权利的前提下，扣除应由森盛公司承担的费用和应负债务，且森盛公司迁空该房屋，森盛公司书面通知捷丹文公司验收，验收通过后，捷丹文公司在三个工作日内将余款无息返还给森盛公司；因森盛公司违约而产生违约金、滞纳金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，捷丹文公司可在保证金中扣抵。合同第6-1条约定，租赁期间，森盛公司发现房屋及附属设施有损坏或故障时(非人为因素)，应及时通知捷丹文公司修复；捷丹文公司在接到通知后的48小时内进行维修。逾期不维修，森盛公司可代为维修，费用由捷丹文公司负担。合同第8-1条约定森盛公司有权转租系争房屋。合同第9-1条约定有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(一)该房屋坐落范围内的土地使用权被国家提前收回，(二)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被征用或者拆迁的，(三)该房屋严重损毁或者被鉴定为危险房屋的，(四)遇到自然灾害、战争不可抗力不宜继续履行的。合同第10-3条约定，租赁期间，捷丹文公司不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成森盛公司财产损失或人身伤害的，捷丹文公司按照第10-4调负责赔偿。第10-4条约定，租赁期间，双方均不能解除合同，如因捷丹文公司原因擅自解除合同的，提前收回该房屋或违反合同其他约定的，应向森盛公司支付2个月当期租金作为违约金。若违约金不足抵付森盛公司损失的，捷丹文公司还应负责赔偿，其中森盛公司的损失包括森盛公司或其商业合作伙伴对该物业投入的装修、设备等以及经营过程中相关的一切费用。第10-5条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，森盛公司中途擅自退租或违反本合同其他约定的，应向捷丹文公司支付2个月当期租金作为违约金。若违约金不足以抵付捷丹文公司损失的，森盛公司还应负责赔偿。捷丹文公司可以从租赁保证金中抵扣，不足抵扣的，由森盛公司另行支付。合同第12-1条约定，如果租赁物业因政府主管部门的征用而全部或部分被征用而导致森盛公司不能实现合同目的，任何一方可以提前30天以书面形式通知对方解除本协议。合同签订后，捷丹文公司向森盛公司交付系争商铺。租赁期间，森盛公司将系争商铺转租给案外人方某某。森盛公司支付租赁保证金75,000元，并支付租金至2015年6月30日止，自2015年7月1日起的租金未支付；支付物业管理费至2014年3月31日，自2014年4月1日起的物业管理费未支付。另外，捷丹文公司同时将与涉案商铺相邻的东靖路XXX号商铺出租给森盛公司，森盛公司将922商铺底层大部分转租给案外人经营“克莉丝汀”，将922号底层局部及二层转租给方某某，方某某将918号及922号二层隔墙打通经营。2015年7月21日，森盛公司向捷丹文公司发出《解约函》称，因系争商铺存在漏水问题，只要外面下大雨，商铺就会大面积积水，商铺后面的下水管道由于当初开发商偷工减料，全部使用居民楼标准的小口径下水管，而不是商铺标准的大口径下水管，所以系争商铺由于下水管堵塞经常水漫金山。为此森盛公司电话告知了捷丹文公司，得到答复是去找物业解决，在多次向物业投诉无果的情况下，森盛公司打12345求救，为了尽量不影响商户的经营，森盛公司为商户全部配备抽水泵。就在这种情况下，商户拒绝支付房租，但是森盛公司还是准时向捷丹文公司支付房租，一期都没有晚付。2015年6月底，森盛公司被告知东靖路要配合周家嘴路隧道工程整体封路4年以上，从7月2日起施工队入驻，正式封路，经向镇政府上访，政府答复路肯定是封了，损失会赔偿给大房东，你们自己与大房东协调。所以森盛公司这次绝望了，故根据合同第12条租赁物被征用、拆迁之约定，正式提出：“1、于2015年7月2日起解除2012年3月31日与贵公司签订的关于东靖路XXX号和922号的《房屋租赁合同》。2、关于该商铺的水电费我公司已经支付到2015年6月30日。3、请贵公司一周内归还我公司所支付的租房押金15万元……4、将该商铺归还贵公司并退还该商铺钥匙二把(随本快递一起寄给贵公司)5、退还贵公司开具的7至9月份的租金发票三张。”审理中，捷丹文公司表示收到了《解约函》，但未收到森盛公司寄回的两把钥匙。2015年12月5日，捷丹文公司向森盛公司发出《律师函》称，森盛公司未按约在2015年6月提前支付2015年7-9月份的租金。2015年7月21日，森盛公司单方面提出解除租赁合同并退还了2015年7-9月份的租金发票。捷丹文收函后去商铺查看，发现并没有森盛公司所称的物业被征用、拆迁、封路情况，从森盛公司手中转租的克莉丝汀仍在经营，整个街道的商铺都经营的红红火火。森盛公司一直未明确告知清场的具体日期，亦未与捷丹文公司约定时间去验收商铺，办理交接手续。2015年11月底，捷丹文公司发现克莉丝汀已经迁出，商铺被严重破坏，室内被挖了20余平方米，0.80米深的大坑，另有一个楼梯被拆除。森盛公司还欠了物业管理费8,000余元。为此，捷丹文公司要求：“1、与捷丹文约定时间验收商铺，正式签订协议解除租赁合同；2、按双方约定的正式解除的时间，支付所欠的房租，暂算至2015年12月，每月5万，共计30万；3、支付违约金，按合同约定的二个月房租计算，10万元；4、支付所拖欠的水电费、物业管理费；5、楼梯修复、填平大坑。”2015年12月10日，森盛公司回函称：“一、森盛公司于2015年7月21日书面致函贵司解除合同(房屋漏水、存在严重质量问题，遇市政工程封路4年不可抗力等多方原因)，贵司与森盛公司的租赁合同已于2015年7月2日解除，不存在再签订解除合同；二、7.21函第四条已明确退还商铺钥匙二把(随本快递一起寄给贵公司)。森盛公司已履行交房义务，不存在再约定时间办理房屋交接手续；三、因承租房屋一直存在漏水现象，经多次与物业公司协商未果，故暂不支付相关物业费；四、因房屋存在质量问题导致森盛公司赔偿承租户30,000元损失及4-6月租金损失113,400元应由贵司承担；五、因租赁合同早已解除，请贵司退还森盛公司支付房屋押金15万元。”另查，2015年4月，森盛公司起诉方某某，要求解除与方某某的租赁合同，没收方某某的保证金6万元，方某某支付2015年4月1日起的房屋使用费、免租期租金、物业管理费、水电费等。2015年5月12日，森盛公司与方某某达成庭外和解协议，确定双方终止合同，森盛公司考虑到的确存在商铺污水管口径太小、进场污水倒灌，影响方某某饭店经营，故退还方某某押金30,000元，方某某将房屋交还森盛公司。2016年1月15日，上海不凡物业有限公司华庭管理处向捷丹文公司发出《物业管理费付款通知单》，要求捷丹文公司支付自2014年4月至2015年12月共计20个月，建筑面积480.38平方米，其中922号240.19平方米，918号240.19平方米，按每平方米2.50元标准计算的物业管理费共计24,019元。还查明，因越江隧道市政施工，系争商铺门前道路于2015年7月2日起封闭，车辆无法通行，但人行道可以通行。审理中，森盛公司表示系争房屋一层在雨季的时候经常会发生雨水倒灌的现象，房屋内积水。捷丹文公司表示经向物业公司核实，森盛公司所述的雨水倒灌情况确实存在，但只是在下暴雨的时候偶尔发生，不是经常有的。本案庭审中，捷丹文公司称“克莉丝汀”经营至2015年10月23日才搬走，2016年1月10日左右捷丹文公司收回房屋，2016年春节后，进场装修施工。庭审后，捷丹文公司撤回了要求恢复原状的诉讼请求。审理中，森盛公司明确其主张的因漏水导致的租金损失113,400元为未收取方某某2015年4月至6月的租金以及2015年7月1日至7月21日的租金损失，赔付租户损失30,000元实际为退还给方某某的押金30,000元。以上事实，由捷丹文公司提交的上海市房地产权证、房屋租赁合同、《东靖路918/912号商铺租赁解约函》、律师函、律师函(12.5函回复)、《物业管理费付款通知单》、照片等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，捷丹文公司与森盛公司于2012年3月31日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。合同履行过程中房屋周边道路施工，该市政施工并不涉及房屋本身，也未导致商铺完全无法经营，未达到不能实现合同目的的程度，不属于合同约定以及法律规定的可以单方解除合同的事由。森盛公司提出的积水倒灌问题，根据双方陈述，该问题早就存在，且属于偶发事件，目前没有证据显示森盛公司曾通知捷丹文公司进行维修，而且长期以来森盛公司也并未将此作为租赁合同解除事由提出。实际上，从森盛公司2015年7月21日的解约函中亦可以看出，森盛公司仅是将该问题进行了罗列，其要求解除合同的真正原因是施工封路。因此可以认定该问题并未实质性的影响商户经营，不足以作为合同解除的理由。综上，森盛公司在2015年7月21日发送解约函时，不具有单方解除合同的权利，其要求确认合同于该日解除，本院不予支持。捷丹文公司2015年12月5日的律师函提出双方签署协议解除租赁合同、交验房屋等，可以认定森盛公司单方退租后，至该日捷丹文公司已经同意解除合同，仅是就合同解除后的善后事宜、违约责任等双方仍未达成一致，故本院认定双方租赁合同于该日解除。根据法律规定，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此，即便合同解除，森盛公司也应当通知捷丹文公司验收交接房屋，现森盛公司承认租赁期间918号和922号二层隔墙被打通，其没有证据表明打通隔墙经过了捷丹文公司同意，故仅凭其2015年7月21日随解约函寄还钥匙一节，不足以认定其已经返还房屋，故森盛公司应继续承担2015年7月21日之后的租金或房屋使用费及物业管理费。庭审中，捷丹文公司承认于2016年1月10日自行收回房屋，故使用费应计算至该日止，其要求计算租金至2016年2月28日，无事实依据。市政道路施工虽不涉及房屋本身，但考虑到系争商铺为商业用途，本院根据目前市政施工对商铺经营的影响程度，将森盛公司应支付的租金标准酌情调整为每月15,000元。相应的使用费亦参照适用该标准。由于市政道路施工，对森盛公司的经营产生了一定影响，双方亦未对租金调整达成一致，森盛公司暂未支付租金事出有因，故捷丹文公司主张的滞纳金，本院不予支持。根据合同第10-5条约定，租赁期间，非因合同规定的情况，森盛公司中途擅自退租或违反合同其他约定的，应向捷丹文公司支付2个月当期租金作为违约金，捷丹文公司可以从租赁保证金中抵扣。现森盛公司擅自退租导致合同解除，捷丹文公司要求森盛公司支付违约金，符合合同约定，但根据本案实际情况，本院确定违约金金额为30,000元。根据合同约定，物业管理费由森盛公司负担。捷丹文公司要求森盛公司支付自2014年4月起至2015年12月止的物业管理费，应予支持。捷丹文公司主张将森盛公司交纳的保证金冲抵其应付费用，符合合同约定，本院予以准许。森盛公司要求捷丹文公司赔偿因系争商铺积水倒灌导致的租金损失及赔付租户的损失，本院认为，森盛公司与商铺实际使用人之间的租赁合同与本案双方的合同系两个独立的合同，森盛公司与方某某达成的庭外和解协议并不能约束捷丹文公司，现有证据亦不足以证明森盛公司放弃向方某某主张部分租金及返还部分押金与积水倒灌存在必然的因果关系，故森盛公司的诉讼请求并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海捷丹文投资发展有限公司与被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司于2012年3月31日就上海市浦东新区东靖路XXX号XXX-
XXX层房屋签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海捷丹文投资发展有限公司自2015年7月1日起至2016年1月10日止的租金及使用费人民币95,000元；三、被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海捷丹文投资发展有限公司违约金人民币30,000元；四、被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海捷丹文投资发展有限公司自2014年4月起至2015年12月止的物业管理费人民币12,008.50元；五、被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司已付的保证金75,000元冲抵上述第二、三、四项判决主文确定的应付费用中的相应金额；六、驳回原告(反诉被告)上海捷丹文投资发展有限公司、被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司的其余诉讼请求；负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5,916元，减半收取计人民币2,958元，保全费2,059元，反诉案件受理费人民币2,228元(已减半收取)，合计7,245元，由原告(反诉被告)上海捷丹文投资发展有限公司负担2,232元，被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司负担5,013元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员张卓郁二〇一六年五月二十三日书记员于晔
审判员 张卓郁
二〇一六年五月二十三日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。