上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1号
上诉人（原审被告）上海东方文化发展中心。
委托代理人傅钢，上海市协力律师事务所律师。
委托代理人张玲娜，上海市协力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海申南置业有限公司。
委托代理人王家德，上海中建中汇律师事务所律师。
委托代理人赵亮波，上海中建中汇律师事务所律师。
原审被告上海文化发展基金会。
委托代理人富敏荣，上海市新文汇律师事务所律师。
委托代理人纪炎慈，上海市新文汇律师事务所律师。
上诉人上海东方文化发展中心因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2012）徐民四（民）初字第3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理，上诉人上海东方文化发展中心的委托代理人张玲娜，被上诉人上海申南置业有限公司的委托代理人王家德、赵亮波，原审被告上海文化发展基金会的委托代理人富敏荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，上海申南置业有限公司（以下简称申南公司）是本市某路395号建筑面积9，349.07平方米房屋（以下称涉案房屋）的产权人（其中1幢建筑面积3，994.07平方米、3幢建筑面积340平方米、4幢建筑面积5，015平方米）。
2008年7月4日，申南公司（甲方）与上海东方文化发展中心（乙方，以下简称东方文化）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将涉案房屋（包括标准、设施、设备等现状）出租给乙方；合同生效日的次日为第一个租约年的开始日，如合同生效后尚未完成交付，则交付的次日为第一个租约年的开始日；每个租约年指开始日起满12个月（每个租约年天数均按365.25天计）；租期为开始日起至第10个租约年结束止；第一个租约年及第二个租约年租金单价为1.5元／平方米／天，年租金为512.2122万元，第三个租约年起按上海市公布的上一年平均CPI指数调整单价和总价（CPI指数低于5%的按实际计算，如高于5%的则按5%计算，如低于0则按0计算），以后各租赁年以此类推；租金和押金的支付方式为付三押三，首期押金在租赁协议生效后的5天内支付，首期租金应于免租期结束前5日支付，其余租金应在每季度前一个月的第10日或之前支付（遇法定节假日顺延）；拖欠租金应支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠日数乘以拖欠金额的千分之一；免租期为3个月，自涉案房屋交付之日起计算；乙方应于本协议签订之日向甲方支付租赁保证金，金额为每年1个月的租金，租期每过1年保证金的数额减少1个月的租金额，保证金总额为426.84万元（相当于10个月的租金），该款由上海文化发展基金会（以下简称文化基金会）担保，不再另行支付，在租期内如遇租金标准调整的保证金金额不作调整（协议还约定了扣收或双倍返还保证金的条件）；在各类表具过户前，乙方在使用过程中产生的水、电等费用先由甲方支付，甲方付款后通知乙方在5个工作日内按账单金额支付给甲方，逾期按国家规定支付滞纳金；双方需于交付日签署租赁标的物及设施设备的交付确认书；乙方承诺将租赁标的物用于上海电子艺术发展活动；乙方连续拖欠租金达到或超过1个月或累计拖欠租金达到或超过3个月，甲方有权书面解除本协议；甲方行使解除权的，甲方书面通知送达日为本协议解除日；乙方应在本协议租期届满或本协议被依法解除时将租赁标的物交还给甲方，每逾期1天，按当年每日租金乘以2向甲方支付占用费（乙方任何雇员、关联公司、承包商、分包商、供货商、分租户、受转租户的行为导致租赁标的物不能交还的，均视同乙方未能交还）；如乙方重新装修后无法恢复原状，在乙方将固定装修设施设备交甲方所有的情况下视为恢复原状；如乙方未能按约定交还标的物，甲方除有权按本协议约定收取占用费及其他费用外，还有权在租赁期届满之日或本协议解除之日起20个工作日后直接进入标的物内，将标的物内的所有对象、装置及其他添置物搬出，并腾空收回（甲方对此而引起的损坏及乙方损失概不负责，对乙方遗留在标的物内的物件，甲方有权向乙方收取仓储费或出售转让该等对象，并将处分所得用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本约定事由所发生及将发生的损失）；本协议签署后，并在甲方将本协议附件六（即抵押权人同意出租的书面证明原件）交付乙方签收后生效。协议对双方的维修责任、保险等也作了约定。（审理中，申南公司提供了在最后一页最下方空白处盖有“上海文化发展基金会办公室”字样印章的复印件协议文本，申南公司确认该文本已无原件）。
2009年7月13日，申南公司（甲方）就涉案房屋的维修保养事宜与东方文化（乙方）签订《谅解备忘录》，约定：甲方出资150万元交由乙方负责对涉案房屋进行整体的修缮和保养，分3年付清，即2008年7月4日起至2011年7月3日内，每年第一季度应付租金中自行扣除50万元；鉴于涉案房屋在消防工程方面不能达到消防报批的标准，致使乙方必须通过较大的技术改进及工程改造才能满足消防工程验收的需要，为此甲方承诺代某区某镇政府向乙方暂支消防补偿款30万元，自租赁协议签订之日起一年内支付10万元，以后每年支付3万元，至第八年支付最后2万元（双方共同向某区某镇政府申请消防补贴款，如在两年内乙方得到政府承诺的30万元消防补贴，乙方将无条件退回甲方已支付的补偿暂支款，甲方未支付的不再支付。若未申请到政府的上述补贴，甲方需要按上述付款方式向乙方支付全部的消防补贴款，乙方不再退还。）；如租赁协议提前解除或终止的，本备忘录亦同时解除或终止，在此情况下，甲方尚未支付的涉案房屋修缮和保养款项无需再支付，等等。
2008年7月17日，东方文化向申南公司出具《合同生效确认书》，确认合同于2008年7月21日生效。
2011年7月20日、8月8日、8月15日、12月15日，申南公司分别发函（并送达），向东方文化催付租金及相关费用。
2012年6月28日，申南公司向东方文化送达《关于解除某路395号房屋租赁协议的函》，内容为：“根据我司与贵方在2008年6月签订的《某路395号房屋租赁协议》，因贵方从2011年11月起拖欠支付租金至今，已经构成单方面违约，现我方根据《某路395号房屋租赁协议》第14条第2款行使甲方解除权：因下列情形之一，甲方有权书面解除本协议：（1）在没有法律规定或协议约定的情况下，乙方连续拖欠租金达到或超过一个月或累计拖欠租金达到或超过三个月。根据该条款，贵方已严重违背了协议条款精神，我司依照合同精神，解除与贵方的租赁协议。依据双方确认的合同条款，现上海申南置业有限公司特此书面通知贵方：根据合同第16条第5款，贵方自收到本通知书的20个工作日内，应搬离并交回租赁标的物，同时应承担赔偿责任；如贵方不能在20个工作日内交还租赁标的物的，贵方将承担第16条1款之向甲方支付占用费的责任。”
2012年7月2日，申南公司向东方文化送达《收回某路395号物业的函》，内容为：“1、依据我司2012年6月28日发给贵司终止函的精神，我司现要求贵中心在2012年7月4日17：00前，将贵司管理的公共部位、配电房、水泵房、弱电、监控等及未出租的、未使用的房屋归还我司，以便管理及保障安全；2、在20个工作日内全部归还租赁标的物（包含贵中心出租的房屋）；3、在本函要求的期限内如贵中心拒不履行义务，我司将采取强制措施收回标的物，同时由贵中心承担相关经济及法律责任。”
2012年7月13日，申南公司封闭东方文化在涉案房屋内的办公场所，阻止东方文化的员工进入办公，并开始与涉案房屋的次承租人协商搬离事宜。申南公司确认：2012年7月26日，甲展览工程有限公司搬离涉案房屋，其收回建筑面积86.3平方米；2012年8月6日，上海乙实业有限公司搬离涉案房屋，其收回建筑面积78平方米；2012年8月16日，上海丙科技有限公司搬离涉案房屋，其收回建筑面积132平方米；2012年8月24日，上海丁数码科技有限公司搬离涉案房屋，其收回建筑面积130.2平方米；2012年8月25日，上海戊贸易有限公司搬离涉案房屋，其收回建筑面积131.71平方米；2012年8月26日，上海戌展览展示工程有限公司、上海庚装饰设计工程有限公司及上海辛滤材有限公司搬离涉案房屋，其收回建筑面积694平方米；2012年8月27日，上海寅实业发展有限公司搬离涉案房屋，其收回建筑面积366.07平方米；2012年9月6日，上海卯酒店管理有限公司搬离涉案房屋，其收回建筑面积1，326平方米。申南公司确认，至2012年9月6日其收回了涉案房屋（并提供了2012年9月6日与上海卯酒店管理有限公司在漕河泾派出所签订的《协议书》）。
原审另查明，2008年7月18日，东方文化向申南公司支付押金1，280，530元。申南公司以少收租金的方式向东方文化支付了修缮保养费150万元及消防补贴款16万元。申南公司完全收回涉案房屋前，截止2012年8月31日，涉案房屋所产生且申南公司已代付而东方文化未支付的费用是：2011年10月1日至2012年8月31日的水费86，869.14元（审理中，东方文化认可截至2012年7月份的水费数额68，895.84元）；2011年9月1日至2012年8月31日的电费657，040.18元（审理中，东方文化认可截至2012年7月份的电费数额508，016.10元）；2011年12月1日至2012年8月31日的煤气费61，644.20元（审理中，东方文化认可截至2012年7月份的煤气费数额53，382.30元）。自2012年6月28日始（含28日）20个工作日的截止日应为2012年7月25日。
申南公司与东方文化提供的部分租金收付凭证显示：2010年10月21日至2011年1月20日三个月租金的支付时间是2010年10月15日；2011年1月21日至2011年4月20日三个月租金的支付时间是2011年2月16日；2011年4月21日至2011年7月20日三个月租金的支付时间是2011年4月21日。
审理中，东方文化确认欠付申南公司2011年11月21日至2012年6月28日的租金3，204，396.50元。东方文化曾向原审法院递交反诉状，请求判令：1、申南公司支付提前清场违约金8，536，800元；2、申南公司返还全部扣押物品，并支付扣押物品价值10%的折旧费733，353.67元。后东方文化表示放弃反诉的提起，亦未缴反诉费。
申南公司诉称，2008年7月4日，申南公司与东方文化签订《房屋租赁协议》，约定由其将涉案房屋及相应场地出租给东方文化，租期10年，自2008年7月21日起算，文化基金会就东方文化的付款义务承担连带保证责任。申南公司按约向东方文化交付了房屋，并履行了约定的其他义务。东方文化在协议履行期间多次延付租金，且自2011年11月起未再支付。申南公司多次催交，东方文化不予回应，其按约于2012年6月28日向东方文化发出《关于解除某路395号房屋租赁协议的函》，明确宣布解除租赁协议，要求收回标的物，并追究相应责任。故提起诉讼，请求法院判令：1、确认双方签订的《房屋租赁协议》于2012年6月28日解除；2、东方文化支付从2011年11月21日至合同解除日即2012年6月28日的租金3，204，396.50元；3、东方文化以每天29，398元的标准支付自2012年7月19日起至2012年9月6日止的房屋占用费1，469，900元；4、东方文化支付自2011年9月10日起至实际付清欠租之日止的逾期付款滞纳金，暂计至2012年8月31日为745，623元；5、东方文化支付因欠租导致《房屋租赁协议》解除的违约金1，322，916元（以三个月房屋租金金额为标准）；6、东方文化支付自2011年10月1日至2012年8月31日的水费86，869.14元、自2011年9月1日至2012年8月31日的电费657，040.18元、自2011年12月1日至2012年8月31日的煤气费61，644.20元；7、东方文化返还修缮保养费912，500元；8、东方文化返还消防补贴160，000元；9、文化基金会在4，268，400元的范围内对东方文化的前述第2至8项付款义务承担连带保证责任。
东方文化辩称，涉案房屋的状况与申南公司在协议中的陈述有很大不同，致使东方文化承担了大量人力物力财力进行修缮。申南公司发函解除合同不符合法律规定，故其不予认可。东方文化及时与申南公司沟通，但申南公司擅自对租赁物封锁并扣押财物，给东方文化造成了严重后果，故不认可申南公司的第1项诉请。对诉请2，东方文化愿意支付至2012年7月13日止的租金（由于2012年7月13日申南公司已实际占用租赁物）。对诉请4、5，因双方没有约定，故东方文化没有支付违约金的义务。对诉请6，东方文化愿意支付至2012年7月。对诉请7、8，由于是申南公司提供不合格的租赁物所产生的费用，该费用已使用，不存在返还问题。对诉请9，认为相应的约定条款无效，保证金以交付为要件，申南公司在履行中未提出交付要求，实际也未支付。协议书上的文化基金会办公室的印章不具备真实性。
文化基金会辩称，文化基金会从未就申南公司与东方文化签订的合同进行担保。协议书上文化基金会办公室的印章不是文化基金会的印章，样式不一样，不具真实性。现只有申南公司提供的协议书文本上有文化基金会办公室字样的印章，且没有原件。文化基金会不应在本案中承担责任。
原审法院认为，申南公司与东方文化于2008年7月4日签订的《房屋租赁协议》及于2009年7月13日签订的《谅解备忘录》有效，双方应遵照履行。因申南公司未举出盖有“上海文化发展基金会办公室”字样印章的租赁协议原件，故其请求判令文化基金会承担连带保证责任的诉讼请求缺乏依据，不予支持。东方文化至2012年6月28日申南公司送达解除通知之日止，欠付2011年11月21日始的租金，已符合了合同约定的申南公司行使解除权的条件，故原审法院确认《房屋租赁协议》及《谅解备忘录》于解除函送达日即2012年6月28日解除。东方文化应将已确认的至2012年6月28日止的欠租3，204，396.50元支付给申南公司。
关于申南公司诉请的2012年7月19日至2012年9月6日止的房屋占用费。考虑到“2012年7月13日，申南公司封闭东方文化在涉案房屋内的办公场所，阻止东方文化的员工进入办公”，申南公司已实际接收了东方文化控制的区域；考虑到9户次承租人（承租面积为2，944.28平方米，占总租赁面积9，349.07平方米的31.49%）也先后在2012年7月26日至2012年9月6日搬离涉案房屋；考虑到申南公司解除函给申南公司的搬离时间的截止日为2012年7月25日；考虑到申南公司并未严格按照合同约定计算租金及使用费的单价，原审法院酌定使用费的数额为231，436.80元（440，972元×31.49%÷30×25天×2倍）。
关于申南公司诉请的自2011年9月10日至实际付清欠租之日止的逾期违约金。合同约定的支付时间，除首次付款外是“在每季度前一个月的第10日或之前支付（遇法定节假日顺延）”，结合双方提供的部分支付凭证，原审法院确定支付时间应为每三个月中第一个月的第10日（含第10日，第10日为法定节假日的顺延）前支付，则支付时点应为2008年10月30日前、2009年1月30日前、2009年4月30日前、2009年7月30日前、2009年10月30日前……（如此循环）。因东方文化支付租金至2011年11月20日，核对时段应得出在2011年10月21日至2012年1月20日三个月的租金中只支付了一个月的租金，欠两个月的租金。因合同约定“拖欠租金应支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠日数乘以拖欠金额的千分之一”，故东方文化应承担相应的逾期支付的违约责任，原审法院分段判处。
关于申南公司诉请因东方文化的原因导致合同解除的违约金1，322，916元（以三个月租金金额为标准）。本案合同期为自2008年7月21日起10年，因东方文化违约导致合同于2012年6月28日解除，履行不足4年，而合同未约定该种情况当事人应承担的责任。上海市高级人民法院《关于民事案件审理的几点具体意见》（沪高法民（2000）44号）第28条“租赁期限未满，承租人单方解除合同，出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的，可否支持？”的意见：“未履行期间发生的租金，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿。剩余租期超过3个月的，补偿额按3个月租金计付；剩余租期不满3个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。”根据该意见精神，原审法院支持申南公司的该项诉请。
关于申南公司诉请的水电煤费用。因确实发生在涉案房屋完全收回之前，申南公司也已代付，故东方文化作为涉案房屋的承租人应承担支付的责任。至于应向哪个次承租人追偿，东方文化可根据转租合同另行主张权利。
关于申南公司诉请的修缮保养费。因《谅解备忘录》中约定申南公司支付150万元维修保养费的条件是“由乙方（即东方文化）负责对涉案房屋进行整体的修缮和保养”，而该条件是针对整个合同期的（整个合同期是10年计120个月），现合同仅履行了47个月，故东方文化应将分摊于未履行期限的修缮保养费912，500元返还给申南公司。
关于申南公司诉请的消防补贴款。《谅解备忘录》中写明“涉案房屋在消防工程方面不能达到消防报批的标准，致使乙方必须通过较大的技术改进及工程改造才能满足消防工程验收的需要”及“若未申请到政府的上述补贴，甲方需要按上述付款方式向乙方支付全部的消防补贴款，乙方不再退还”。因双方并未约定按未能申请到政府补贴的原因来决定是否返还，且该款确用于原不达标的消防改造，故申南公司请求返还该款缺乏依据，原审法院不予支持。
因东方文化放弃提起反诉，故在本案中对反诉涉及事项不予审理。另，合同虽有押金的约定，东方文化也向申南公司支付了押金1，280，530元，但合同未约定押金的使用方法和范围，故对押金，申南公司在判决生效后，可用于抵扣本案判决东方文化所应付之款项，如有多余返还给东方文化。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于二一三年十一月八日判决如下：一、确认上海申南置业有限公司与上海东方文化发展中心于2008年7月4日签订的《房屋租赁协议》及于2009年7月13日签订的《谅解备忘录》于2012年6月28日解除；二、上海东方文化发展中心在判决生效之日起十日内，向上海申南置业有限公司支付2011年11月21日至2012年6月28日的租金3，204，396.50元；三、上海东方文化发展中心在判决生效之日起十日内，向上海申南置业有限公司支付涉案房屋占用费231，436.80元；四、上海东方文化发展中心在判决生效之日起十日内，向上海申南置业有限公司支付逾期支付租金的违约金：1、以881，944元为本金，按每日千分之一的比率，自2011年10月31日起至实际支付日止；2、以1，322，916元为本金，按每日千分之一的比率，自2012年1月31日起至实际支付日止；3、以999，536.50元为本金，按每日千分之一的比率，自2012年5月1日起至实际支付日止；五、上海东方文化发展中心在判决生效之日起十日内，向上海申南置业有限公司支付因违约导致合同解除的补偿金1，322，916元；六、上海东方文化发展中心在判决生效之日起十日内，向上海申南置业有限公司支付水费86，869.14元、电费657，040.18元、煤气费61，644.20元；七、上海东方文化发展中心在判决生效之日起十日内，向上海申南置业有限公司返还修缮保养费912，500元；八、驳回上海申南置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费72，146.22元，由上海申南置业有限公司承担11，703.41元，上海东方文化发展中心承担60，442.81元。本案财产保全费5，000元，由上海申南置业有限公司承担811.09元，上海东方文化发展中心承担4，188.91元。
原审判决后，东方文化不服，向本院提起上诉称：
一、原审遗漏重要事实。
上诉人东方文化在原审中提交了13份装饰装修合同作为证据，证明耗费467万余元以上的巨资和无法估计的人力成本对租赁物进行长时间改造，且该装饰装修已与租赁物形成附和关系。原审对此重要事实未作认定，判决书中只字未提，作出了极其不公的判决结果。
1、被上诉人申南公司对于合同解除存在过错，应当赔偿上诉人东方文化的装饰装修损失。
双方于2008年7月4日签订《房屋租赁协议》，由东方文化承租申南公司的涉案租赁房屋。东方文化入住后发现租赁房屋的状况与申南公司所承诺的严重不符，存在重大缺陷，且申南公司怠于履行合同约定义务，致使东方文化不得不花费大量人力物力财力处理房屋修缮事宜，几乎导致一直筹备的电子艺术节无法如期召开，对业务开展造成严重影响。
由于被上诉人申南公司提供了不适租的房屋，双方于2009年7月3日签署了《谅解备忘录》，约定申南公司以租金抵扣方式提供150万元用于东方文化对房屋的整体修缮及保养，且由于消防工程未达到消防报批标准，申南公司愿意代替华泾镇政府暂付东方文化30万元消防补偿款（实付16万元）。东方文化自2008年开始投入巨资对租赁房屋进行了改造装潢，仅提交的装修合同金额就高达467万余元。
在上诉人东方文化明确要求继续履约的情况下，被上诉人申南公司于2012年6月28日发出解除通知不符合法律规定，上诉人东方文化不予认可，且已及时回函进行了沟通。退而言之，即便解除通知函有效，但根据租赁合同约定还有20个工作日的搬迁时间，但是被上诉人申南公司却提前强行将东方文化的工作人员赶出租赁房屋，并禁止再次进入搬运财产，严重影响了东方文化的正常经营，并侵害了东方文化的众多财产，造成巨大损失。故被上诉人申南公司应承担违约责任，赔偿上诉人东方文化的损失。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”综上所述，由于被上诉人申南公司对解除租赁合同存在过错，应承担赔偿上诉人装饰装修损失的责任。
2、被上诉人申南公司利用了上诉人对租赁物的装修装潢，应予以补偿。
涉案租赁物原为废弃厂房，从双方签署的《谅解备忘录》中约定的被上诉人以房租抵扣方式支付150万元给上诉人用于房屋修缮，及被上诉人代替华泾镇政府暂付30万元消防补偿款的事实可知，被上诉人申南公司明知租赁房屋不适租，希望由上诉人东方文化对租赁物进行装修装潢后加以利用，在东方文化投入巨资进行装修装潢后，申南公司却以欠付租金为借口解除租赁合同，违背商业道德。
被上诉人申南公司在将上诉人东方文化赶出租赁房屋后，全盘接收了租赁房屋，并原样将之转租给第三方使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。故，即便是由于上诉人欠缴租金而被上诉人申南公司解除合同的，申南公司仍应在利用装饰装修的范围内给予补偿。
二、原审认定事实不清。
1、房屋占用费认定有误。
根据原审判决，由于次承租人陆续于2012年9月6日之前搬离，故判令上诉人东方文化应支付7月13日至9月6日的房屋占用费。东方文化认为，此判决与事实不符，且对上诉人极其不公。
首先，原审庭审中申南公司对于7月13日起封锁租赁房屋、且禁止东方文化员工进入的事实予以承认，故自7月13日起东方文化便不再控制租赁房屋，既不再利用租赁物，又未从次承租人处获益，故支付房屋占用费没有事实及法律依据。
其次，根据双方签订的《房屋租赁协议》第16.1款约定，“乙方在本协议被依法解除时将租赁物交还给甲方。未经甲方同意，乙方未能在上述期限内交还租赁物的，每逾期一天，按当年租金折算每日租金乘以2向甲方支付占用费。乙方的任何雇员、关联公司、承包商／分包商、供货商、分租户、受转租户的行为导致租赁标的物不能交还的，均视同乙方未能交还。”被上诉人申南公司于2012年6月28日发出的解除通知不符合法律规定，上诉人不予认可，并及时回函进行了沟通。退而言之，即便解除通知函有效，上诉人东方文化也有20个工作日的搬离期及同次承租人进行协商的时间，然而申南公司在7月13日提前封锁租赁物，禁止上诉人的员工进入，上诉人已无法与次承租人进行正常协商沟通。此后，被上诉人申南公司直接与次承租人协商搬离时间，上诉人完全不知情，既无法核实，亦无法控制。事实上，正是申南公司的行为导致租赁物无法及时归还，且给上诉人造成巨大损失，其反而要求上诉人支付房屋占用费，违背公平原则。
再次，原审法院所认定的房屋占用费截止2012年9月6日是明显错误的。根据与本案有关联且已经生效的（2012）徐民四（民）初字第3916、3917、4467号民事判决，除了上诉人已经被清理出租赁房屋外，其他部分实际租赁人均已在2012年7月初搬离了租赁房屋，故原审法院对房屋占用费的计算是错误的。
基于上述情况，上诉人东方文化不应承担房屋占用费。
2、关于逾期支付租金的违约金。上诉人东方文化已经支付租金至2011年11月20日，应当从2011年11月21日开始计算逾期支付租金的违约金。
3、关于水电煤费用的支付。上诉人东方文化缴纳水费至2011年9月，缴纳电费至2011年8月，对于2011年11月21日至2012年7月13日期间的水电煤费用，上诉人愿意据实支付，但应当扣除被上诉人的关联公司上海新龙华大酒店有限公司拖欠的2011年9月起至2012年4月15日的电费11，450.5元。
4、修缮保养费已用于租赁房屋的改造装潢，不应要求上诉人返还。
上诉人东方文化租赁的被上诉人的厂房存在重大瑕疵，导致上诉人入住一年后经反复修缮仍无法达到适租要求，也无法通过消防审批。上诉人本着对徐汇区政府的承诺未选择终止合同，放弃追究被上诉人逾852万元的违约金，通过协调，在被上诉人支付150万元整体修缮保养费和30万元消防补偿款的前提下，自行另外支付大量修缮费用对租赁标的物进行全面的升级改造，上述费用在改造过程中已经一次性花费完毕，不存在按年摊销的问题，合同中也无相关约定。且合同中明确约定上诉人对上述费用自由支配，被上诉人无权干涉，故被上诉人要求返还没有依据。
三、原审判决适用法律错误。
关于合同解除的补偿金问题。原审判决认定上诉人东方文化应支付被上诉人申南公司3个月租金的补偿金缺乏依据。首先，本案并非是承租人单方解除合同，而是出租人单方解除合同，不适用上海市高级人民法院的相关意见。其次，被上诉人在诉讼中主张的是以3个月租金为标准的违约金，而上海市高级人民法院的相关意见是针对剩余租期的补偿金，并非同一情况。根据《合同法》第一百一十四条的规定，只有明确约定了违约金的才能适用违约金，如果没有约定，则不能主张违约金。本协议中并未约定上诉人应当承担的违约金及计算方式。
综上所述，上诉人东方文化耗费巨资改造租赁物，通过电子艺术创意产业的经营来实现产业的升级和价值创造，将租赁物改造成远近闻名的地标性建筑物，而被上诉人申南公司违背商业道德提前解除租赁合同，并在应给予的宽限期内提前封锁租赁物，强行将上诉人的工作人员赶出租赁房屋，严重影响了上诉人的正常经营，侵害了上诉人的财产，造成巨大损失，属于严重的违约、侵权行为。原审法院遗漏重要事实、认定事实不清、适用法律错误，作出极其不公的判决结果，故东方文化提起上诉，要求撤销原审判决中除第二项之外的其余判决主文，改判驳回被上诉人申南公司的除租金之外的其余诉请。
被上诉人申南公司辩称：一、上诉人东方文化逾期支付租金，根据合同约定，被上诉人申南公司有权解除合同，故双方的租赁合同因申南公司依约行使解除权而解除。在申南公司发出解除通知后，东方文化并未在法律规定的期限内提出异议，故其已丧失了提出异议的权利。
二、本案中是因承租人东方文化违约导致合同解除，且出租人申南公司未对装饰装修予以利用，故不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，申南公司无需补偿东方文化装饰装修之费用。
三、关于房屋占用费及水电煤等费用。东方文化承租房屋后又转租给次承租人，则合同解除时，东方文化应从次承租人处收回房屋后交还申南公司，而实际上租赁房屋是申南公司自行收回的，则次承租人占用期间的费用应由东方文化承担。为减少损失，申南公司从次承租人处收回房屋过程中还承担了相应的费用，对此申南公司将保留主张的权利。次承租人与申南公司并无租赁合同关系，该些费用应由东方文化向申南公司承担，如涉及次承租人的，则由东方文化向次承租人追偿。
四、关于违约金的起算日期，申南公司认为，违约金应从2011年9月20日起算，但原审法院对合同文字有不同理解，对此申南公司亦不再提出异议。
五、关于修缮保养费。修缮保养费的支付并非是因房屋存在瑕疵，而是申南公司基于合同约定的租赁期有10年，故将房屋的修缮保养义务转移给承租人东方文化，为此而支付150万元修缮保养费。既然合同解除，东方文化并未完成修缮保养义务，则其理应返还剩余的修缮保养费。
六、关于合同提前解除的损失补偿。本案租赁合同提前解除是因东方文化的违约导致，对于剩余租期的租金损失，原审法院根据上海市高级人民法院的相关指导意见，酌情确定由东方文化承担相当于三个月租金的补偿金，并无不当。
综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
原审被告文化基金会称：原审判决并未涉及文化基金会的权利义务，东方文化的上诉亦未针对文化基金会，故不发表答辩意见。
本院经审理查明，原审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、申南公司单方解除合同是否符合合同及法律之规定，解除通知函是否发生解除合同之效力？2、申南公司在解除合同过程中是否存在过错，应否赔偿或补偿承租人东方文化的装饰装修之损失？3、房屋占用费应否支付，原审计算是否适当？4、逾期支付租金的违约金的起算日期如何确定？5、水电煤费用计算是否正确？应否扣除上海新龙华大酒店有限公司的电费？6、修缮保养费应否按租赁期限分摊并返还未履行期限之部分？7、合同提前解除，东方文化应否承担三个月租金的补偿金？
东方文化与申南公司签订的《房屋租赁协议》及《谅解备忘录》是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。租赁合同签订后，作为承租人的东方文化未按约履行，拖欠2011年11月20日之后的租金，申南公司行使单方解除权，于2012年6月28日向东方文化送达解除合同之通知，其行为符合合同约定的行使单方解除权的条件，原审法院认定双方的《房屋租赁协议》及《谅解备忘录》于解除函送达日即解除，当属正确。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在剩余价值范围内予以适当补偿；……”本案中双方租赁合同解除是因承租人东方文化违约导致，故其无权要求赔偿剩余租期内的装饰装修残值损失；而且，申南公司并未认可东方文化的装饰装修对其有利用价值，东方文化亦没有证据证明申南公司对此加以利用，故其要求适当补偿亦缺乏依据。至于《谅解备忘录》中涉及的房屋修缮保养费及消防补偿款，以及申南公司解除合同时是否给予东方文化合理搬迁期限一节，均与装饰装修残值损失的处理无关，不能成为东方文化要求赔偿上述损失的理由。
东方文化承租涉案房屋后，将部分房屋转租他人使用，在租赁合同于2012年6月28日解除后，东方文化及次承租人并未立即搬离，直至2012年9月6日申南公司才陆续全部收回涉案房屋，则合同解除后至全部清退期间的房屋占用费理应由东方文化承担。申南公司在扣除合理搬迁期后，主张2012年7月19日至9月6日期间的房屋占用费，原审法院按照该期间实际被占房屋的面积，酌情确定东方文化承担房屋占用费231，436.80元，所作处理并无不当。
根据合同约定，租金应在每季度前一个月的第10日或之前（遇法定节假日顺延）支付，拖欠租金的应支付滞纳金，滞纳金标准为拖欠日数乘以拖欠金额的千分之一。现东方文化从2011年11月21日起拖欠租金，而根据合同计算，2011年10月21日－2012年1月20日为一个季度，对于该季度租金的支付日期，申南公司认为应于该季度之前一个自然月的10日（即2011年9月10日）前支付，原审法院认定应于该季度起始后第一个月的第10日（即2011年10月31日）前支付。本院认为，由于该处的合同文字表述不甚清晰，故上述解释均有其理由，现申南公司对于原审法院的认定不表异议，则可采纳原审法院的解释，但东方文化提出从2011年11月21日起算逾期支付租金的违约金，该主张显然不能成立，本院不予采纳。
关于水电煤费用，申南公司主张至2012年8月31日，并提供了相关的费用单据，其诉请具有事实依据，应予支持。东方文化以次承租人上海新龙华大酒店有限公司拖欠其电费，且该公司系申南公司的关联公司为由，要求从应付电费中扣除上海新龙华大酒店有限公司拖欠的电费，此主张缺乏法律依据，本院不予支持。
本案之租赁合同的提前解除系因东方文化违约造成，对于剩余租期的租金损失，申南公司要求按照三个月租金标准予以赔偿，原审法院根据审理此类案件的相关意见精神予以支持，所作处理并无不当。
双方曾就涉案租赁房屋的维修保养事宜签订《谅解备忘录》，根据该备忘录，由申南公司出资150万元交由东方文化负责对房屋进行整体修缮和保养，该款项分3年付清，从应付租金中扣除；如租赁合同提前解除或终止，备忘录亦同时解除或终止，尚未支付的涉案房屋之修缮保养款项无需再支付。根据约定来看，房屋的整体修缮和保养义务本应由申南公司负责，申南公司将此义务交由东方文化负责，故需支付东方文化150万元的修缮保养费。原审法院认定，申南公司支付150万元维修保养费的条件是针对整个合同期的（整个合同期是10年计120个月），现合同仅履行了47个月，故东方文化应将分摊于未履行期限的修缮保养费返还给申南公司。此认定意见并无不当，本院予以赞同。
综上所述，本院认为，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予维持。东方文化所支付的押金1，280，530元，本院赞同原审法院的处理意见，应予返还，可在东方文化应付申南公司的款项中抵扣。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币60，442.81元，由上诉人上海东方文化发展中心承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫清
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……