贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔六中民终字第765号
上诉人（原审原告）任广标。
被上诉人（原审被告）宗秋。
被上诉人（原审第三人）六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司。
被上诉人（原审第三人）宗和山。
上诉人任广标与被上诉人宗秋、六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司、宗和山侵权责任纠纷一案，贵州省盘县人民法院于2014年4月25日作出（2014）黔盘民初字第149号民事判决，上诉人任广标对判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现本案已审理终结。
一审经审理查明，原红果新鑫家居超市的业主为被告宗秋，2007年6月6日，被告宗秋出具授权委托书，委托第三人宗和山代表红果新鑫家居超市与六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司红果分公司签订房产租赁合同。2007年6月7日，宗和山代表红果新鑫家居超市与六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司红果分公司签订了《房产租赁合同》，合同约定，六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司将位于贵州省盘县红果经济开发区50米大道第二转盘旁鑫源商贸城裙楼负一层、第一层、第二层、第三层及大楼门面一间的房产出租给被告，房产的详细使用范围以《房产平面图》红线圈定部分为准。该合同1.3条约定，六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司允许被告在租赁期间内有权转租给第三方，六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司不得干涉，否则视为违约。对于租赁期限，双方约定为十年，即自2008年1月1日至2017年12月31日止，且自2007年6月7日至2007年12月31日为免租期。合同还对房产交付及违约责任等其他事项进行了约定。2007年8月12日，被告宗秋与第三人宗和山签订房产转租合同，约定由被告将位于贵州省盘县红果经济开发区50米大道第二转盘旁鑫源商贸城裙楼负一层、第一层、第二层、第三层及大楼门面一间的房产转租给第三人宗和山使用，转租期为2008年1月1日起至2017年12月31日止，自2007年6月7日至2007年12月31日为免租期。该合同第四条约定，租金由宗和山直接按被告与六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司红果分公司签订的房产租赁合同的约定支付。第八条约定，本合同签订后，第三人宗和山有权与六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司红果分公司签订合同及其他相关协议，且被告不得干涉。合同还对其他事项进行了约定。
为履行租赁合同，第三人宗和山与第三人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司下属分公司在2007年8月13日-2008年11月13日期间签订了关于房产交付的补充协议书等相应的补充协议，协议签订后，第三人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司将租赁合同涉及商铺交付给第三人宗和山使用。
另查明，2009年6月9日，原告任广标因向六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司购买鑫源商贸城2栋1层1066、1067、1068、1091、1092、1093号商铺而作出承诺，同意由六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司在2017年12月31日前对上述商铺统一招租，并按招租签订的金额支付租金。2009年6月22日，原告任广标办理了房屋所有权登记手续，并领取了盘房权证盘县字第000070**号房屋产权证。
一审审理认为，本案争议焦点是：1、被告宗秋与第三人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司下属红果分公司于2007年6月7日签订的房产租赁合同及被告宗秋与第三人宗和山于2007年8月12日签订的房产转租合同是否有效？2、被告宗秋对原告是否存在侵权，被告宗秋及第三人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司是否应当向原告返还鑫源商贸城2栋1层1066、1067、1068、1091、1092、1093号商铺？
对于上述问题，一审判决认为，被告宗秋与第三人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司下属红果分公司于2007年6月7日签订的房产租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且在合同中约定被告宗秋可以转租，第三人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司不得干涉，因此被告宗秋与第三人宗和山于2007年8月12日签订房产转租合同，该合同也是合同双方当事人的真实意思表示，且上述合同均未违反法律法规的强制性规定，而原告也未提供证据证实上述合同系无效合同，故合同双方当事人均应根据合同约定严格履行自己的义务。而被告宗秋根据房产租赁合同的约定与第三人宗和山签订房产转租合同，第三人宗和山根据合同约定合法占有租赁物，尽管原告在合同当事人履行上述合同过程中依法取得了合同所涉租赁物的所有权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款的规定，被告宗秋及第三人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司均未侵害原告的合法权益，且原告也并未提供证据证实被告宗秋存在侵权行为。故原告请求被告停止侵权并由被告及第三人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司共同返还房屋的理由不能成立，不予支持。被告宗秋辩解其不应当承担侵权责任的理由成立，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、驳回原告任广标的诉讼请求。二、第三人宗和山不承担责任。案件受理费60元，由原告任广标负担。
一审宣判后，上诉人任广标不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人共同负担。其主要上诉理由是：一、一审认定事实不清、对证据采信错误，违反证据规则，一审法院判决驳回上诉人任广标的诉讼请求系错误判决。在证据分析判断方面，上诉人与被上诉人宗秋及第三人所提交的房产租赁合同并不一致，被上诉人宗秋与被上诉人宗和山提交的合同没有房屋的具体楼层，而一审判决无视这一客观事实，直接采信被上诉人宗秋和宗和山所提交的房屋租赁协议。在一审法院查明事实部分却有具体楼层约定的判断，显然是回避了对一审被告宗秋和第三人宗和山不利的证据。一审法院对被上诉人所有证据都予以采纳，其中包括采信无原件核对的复印件证据，明显违背民事诉讼法关于证据采信的规定。本案一审庭审后上诉人提交租赁房屋登记备案表希望法院组织质证，但一审法院却在开庭后两个多月既不组织质证，也未告知上诉人该证据由于什么原因而不能作为定案依据。租赁房屋登记备案表能证实本案房产租赁合同签订时，该房产并未竣工验收，依法该房产租赁合同无效。一审法院未采信该份证据，导致本案作出了相反的判决。上诉人对于被上诉人提交的承诺书因是复印件不质证，上诉人也没有说名字是上诉人亲自签的，一审判决却对该证据进行采信，违反法律规定。另外，一审判决归纳上诉人的诉请、事实及理由时，篡改了上诉人的诉状，添加上诉人诉状中没有的“原告还认为每个月不知是谁往银行卡里打钱”的这句话。二、一审判决无视被上诉人频繁注销个体工商户逃避税收的事实，并未分析租赁主体是否合法存在的事实显属避重就轻的错误裁判。三、根据最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（（2003）民一他字第11号）、出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的“必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格，应该认定租赁合同无效”和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被上诉人擅自将原本用于消防通道的地方改成铺面对外出租牟利，该转租协议属无效。一审法院就被上诉人提交的证据进行过多分析，而针对上诉人提交的证据仅仅点到为止，做出无中生有、前后相矛盾的判决。综上所述，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。
上诉人在二审举证期限内提交《贵州省建设工程竣工验收备案表》一份，拟证明，本案争议的房屋是2009年1月6日竣工验收登记备案的，登记备案在签订租赁合同之后，租赁合同为无效合同。被上诉人宗秋质证认为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议且该证据不是本案的新证据。被上诉人宗和山对证据不表发质证意见。
被上诉人宗秋答辩称，一、上诉人的上诉事实不客观。1、被上诉人及原审第三人提交的《房产租赁合同》保留了合同文本原样，上诉人提交的房产租赁合同对房屋面积进行了手工填写，但不影响租赁标的物的确定性，其余并无区别。2、被上诉人认为上诉人在一审庭审后提交的证据不属于新证据，对房屋租赁合同的效力根本不产生任何影响，《房产租赁合同》在签订时，不仅取得了建设工程规划许可证，该房屋建设工程已经施工完毕，只是对房屋面积未进行测绘，在本案原审法庭辩论终结前，该租赁标的物已经取得了《房屋所有权证》。3、一审判决对被上诉人提交的承诺书复印件予以采信的认定符合相关法律的规定。被上诉人提供的《承诺》证据材料复印件是第三人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司下属红果分公司所提供，承诺人“任广标”的字迹、指纹均清晰。上诉人在一审开庭时对法庭询问的事实，不明确表示肯定或者否定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款规定：“对一方当事人陈述的事实，另一方当事人未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认”的规定，上诉人否认承诺书的证据效力是错误的。另“原告还认为每个月不知是谁往银行卡里打钱”这句话，是原审法院在庭审调查时，上诉人自己陈述的。上诉人认为被上诉人逃避税收，擅自将原本用于消防通道的地方改成铺面对外出租牟利的事实不成立，且上诉人主张的法律关系是侵权纠纷，偏要求原审法院审理被上诉人未缴税和违反消防法的法律责任，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。二、上诉人以《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（（2003））民他字第11号）为依据，认为涉案转租协议亦属无效的理由不能成立，该司法解释已废止。三、上诉人主张侵权的诉讼请求无法律依据。被上诉人对租赁物享有占有、使用的权利，对租赁物进行转租的权利来源于合同的约定和法律规定。在租赁关系存续期间，被上诉人宗秋及被上诉人宗和山对租赁物的占有、使用可以对抗其他任何第三人，即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。2007年8月12日，被上诉人宗秋与被上诉人宗和山订立《房产转租合同》后，自租赁合同成立生效后到现在，被上诉人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司红果分公司及王启文共计11次收取了第三人宗和山房租（其中一次为公证提存）。事实上，被上诉人宗秋转租后，被上诉人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司的红果分公司实际与被上诉人宗和山履行了租赁合同，被上诉人无任何侵权行为。综上所述，请求二审人民法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人宗秋在二审举证期限内未提交新证据。
被上诉人宗和山答辩称，一审判决对证据的采信客观公正，认定事实准确。被上诉人宗秋与被上诉人宗和山提交的证据相互印证，形成完整的证据链，足以支持一审判决认定的事实。上诉人提交的证据与上诉理由不构成《房屋租赁合同》和《房产转租合同》无效的理由。一审判决按照“买卖不破租赁”的原则，认定被上诉人宗秋属善意无过错，一审判决说理充分，上诉人违反诚实信用原则，应驳回上诉。
被上诉人宗和山在二审举证期限内未提交新证据。
被上诉人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司在二审举证期限内未进行答辩，也未提交新证据。
对证据的分析及认定，上诉人提交的《贵州省建设工程竣工验收备案表》能证明争议房产竣工验收时间，本院予以采信。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人宗秋与被上诉人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司签订《房产租赁合同》时，涉案房屋所有权人是被上诉人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司，双方签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中约定宗秋可以将该房屋转租。2007年8月12日，宗秋与宗和山签订《房产转租合同》约定将宗秋与六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司所签合同约定的权利义务转由宗和山履行，该合同并未违反宗秋与六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司所签订合同约定的条款。转租合同签订后，六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司与被上诉人宗和山已实际履行了房屋租赁合同的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，上诉人虽于2009年6月22日才取得争议房屋的所有权，但并不影响被上诉人宗秋与被上诉人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司的租赁合同效力，且上诉人从购买房屋后一直受领租金，应视为对房屋租赁的认可。上诉人上诉认为根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被上诉人宗秋与被上诉人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司签订的《房产租赁合同》为无效合同，但是，上述法律规定属于管理性规定，并不是关于合同效力的效力性规定，不影响《房产租赁合同》的合同效力。经审查，上诉人认为被上诉人宗秋与被上诉人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司签订的合同违反法律规定的主张，属于行政单位管理中进行行政处罚的问题，不属于本案处理的范围。综上，上诉人认为被上诉人宗秋存在侵权行为的上诉理由不成立，从而，请求被上诉人宗秋与被上诉人六盘水红果经济开发某某房地产开发有限公司共同返还房屋的上诉理由不成立，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人任广标负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 瑶
代理审判员 浦红梅
代理审判员 唐丽红
二〇一四年十月十五日
书 记 员 曹 溪