江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨民初字第00904号
原告无锡市滨湖区胡埭镇夏渎村村民委员会，住所地无锡市滨湖区胡埭镇夏渎村。
法定代表人杨建江，该夏渎村村委会主任。
委托代理人周建立，无锡市滨湖区胡埭法律服务所法律工作者。
被告江苏物全机械制造有限公司，住所地无锡市胡埭镇夏渎村。
法定代表人王志超，该公司董事长。
委托代理人徐伟，该公司股东。
原告无锡市滨湖区胡埭镇夏渎村村民委员会（以下简称“夏渎村委”）与被告江苏物全机械制造有限公司（以下简称“物全公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告夏渎村委的委托代理人周建立，被告物全公司的委托代理人徐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏渎村委诉称：夏渎村委与无锡市申杰重工有限公司（以下简称“申杰公司”）于2012年6月18日签订了一份厂房租赁合同，双方商定租赁期限为四年，租金结算第一年475296元、第二年657728元、第三年681728元、第四年705728元。在2014年5月8日经双方对账，申杰公司确认结欠其房屋租金754677元。2014年7月，申杰公司被转让给王志超，故2014年7月28日，其与申杰公司重新签订了厂房租赁合同。该份租赁合同租赁期限为三年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止，租金全年为706224元，并约定租金先付后使用。2014年9月12日，申杰公司变更名称为物全公司。至2015年3月31日止，物全公司共结欠其房屋租金1107789元。其多次催讨未果，故其诉至法院，要求解除其与物全公司的两份租赁合同，并立即迁出厂房；庭审中，夏渎村委称物全公司本应支付房屋租金1107789元，但因物全公司已交付给其310000元押金，故只需再支付房屋租金797789元；依照2012年6月18日的厂房租赁合同，物全公司应支付违约金60374.16元；根据2014年7月28日的厂房租赁合同，自2015年4月1日起的房屋租金，按每月58852元的标准计算至实际迁出房屋为止；诉讼费由物全公司承担。
被告物全公司辩称：2012年6月18日的厂房租赁合同是申杰公司与夏渎村委签的，与其无关。至于2014年7月28日的厂房租赁合同，夏渎村委自2015年2月16日起将厂房锁上，导致其无法开工，故自此开始就不应该再要求其支付租金。其保留向夏渎村委主张其工人工资、社保、设备基础费用等损失的权利。
经审理查明：涉案厂房即无锡市滨湖区胡埭镇鸿翔南路26号西拓工业园5号标房产权属于无锡胡埭工业园有限公司所有，该房屋由夏渎村委托管，房屋租金由夏渎村委收取。2012年6月18日，夏渎村委（甲方）与申杰公司（乙方）签订了一份厂房租赁合同，约定夏渎村委将涉案厂房出租给申杰公司，租赁期自2012年4月1日至2015年12月31日。租金第一年475296元、第二年657728元、第三年681728元、第四年705728元。在合同期内，每年租金应按先付后用的原则，即第一年乙方自签订厂房租赁合同三日内一次性付清。第二年开始在每年1月5日前付清。逾期支付的，则乙方需按逾期租金的8%支付违约金。申杰公司法定代表人王法根在乙方法定代表人处签字确认。2012年的租金申杰公司已经付清。2014年5月8日经双方对账，申杰公司确认自2013年1月至2014年4月30日，其结欠夏渎村委房屋租金754677元。
另查明：2014年7月2日，申杰公司（甲方）及其股东王法根、堵新良、苏荣奎、杨建平与王志超、徐伟（乙方）签订了一份转让协议，约定甲方就申杰公司进行整体股份转让，由乙方王志超、徐伟承接。申杰公司原总股份折合伍佰万元。自甲、乙双方正式签订协议之日起，乙方在当天即支付定金300000元，定金解入甲方指定账户（即夏渎村委相关账户）。定金解入后，甲方配合乙方办理工商等变更手续，直至工商等变更完成为止。工商、税务等变更完成后，乙方应将转让金额余额在2至5日内全额支付。股份转让金付清后，甲乙双方进行实物交接，同时甲方所属财物所有权为乙方所有。甲方租赁夏渎村的车间同时与夏渎村委进行三方交接，交接完成后与甲方无关。2014年7月4日，物全公司按照上述协议将300000元（以承兑汇票的形式）交付至夏渎村委，由夏渎村委的会计蒋月红出具了一张收条，收条内容为“今收到杨红亚（申杰重工定金）承兑共计叁拾万元整……”。王志超、徐伟于2014年7月23日接手申杰公司的设备时，被告知申杰公司尚欠夏渎村委房租。之后申杰公司的法定代表人变更为王志超。在2014年7月28日，夏渎村委（甲方）与申杰公司（乙方）签订了一份厂房租赁合同，约定甲方将涉案厂房出租给乙方，甲方于2014年10月1日前向乙方交付该厂房，租赁期为3年，从2014年10月1日至2017年9月30日。租金按每年706224元的标准收取，三年内不变，自第四年起，双方可协商调整。在合同期内，每年租金应按先付后用的原则，在一个租赁年度中分两次付清，即乙方自签订厂房租赁合同起15日内一次性付清，以后的支付方式都按照第一次执行，每次支付6个月的租金，逾期支付的，则乙方需按逾期租金的8%支付违约金。该合同中，双方并未约定应先交付租赁押金。2014年9月12日，申杰公司变更名称为物全公司，股东由王法根、堵新良、苏荣奎、杨建平变更由为王志超、徐伟。
又查明：夏渎村委于2014年9月30日收到杨红霞给付的四张承兑汇票，金额共计310000元。夏渎村委会计蒋月红开具了一张收条，内容为“今收到杨红霞承兑31万元整（叁拾壹万元整）……”杨红亚与杨红霞为同一人，杨红亚于2014年8月更名为杨红霞。杨红霞在申杰公司变更为物全公司后，成为物全公司的会计。
再查明：夏渎村委曾多次向物全公司催讨房租，最后一次是在2015年的4月份。2015年8月物全公司的股东王志超、徐伟将原申杰公司的股东堵新良、王法根、苏荣奎、杨建平起诉至本院，要求撤销双方之间的股权转让协议，并返还王志超、徐伟已经支付的股权转让款2825000元，该款项中即包括王志超、徐伟所称的代堵新良、王法根、苏荣奎、杨建平支付的夏渎村委抵押款610000元，也就是前述的2014年7月4日及2014年9月30日夏渎村委收到的杨红霞分别给付的承兑汇票，金额共计为610000元。
上述事实，有房权证、无锡胡埭工业园有限公司的证明、厂房租赁合同、欠交租金明细、转让协议、企业登记资料查询表、收条、（2015）锡滨商初字第00542号股权转让纠纷的案卷材料及当事人的陈述等证据在卷佐证。
关于物全公司辩称因为夏渎村委于2015年2月16日将厂房锁上，导致其无法开工，其不应支付自始开始房屋租金的问题，夏渎村委陈述因为物全公司在经营一段时间后，厂房里就不再生产，为了防止其他债权人将厂房内的财产拿走，其才于2015年3月底将厂房的小门锁上了，大门并没上锁，另外申杰公司原股东将厂房的大门小门上了另一套锁，为此其提供了申杰公司原股东杨建平的书面证明一份。物全公司认可其于2014年12月底即开始不再生产，原因是申杰公司转让给其设备中的连续加热炉存在严重质量问题，其已经跟修理设备的人达成口头修理协议。厂房的大门小门都是夏渎村委于2015年2月16左右锁的，当时锁门的时候，徐伟在场。之后，徐伟要去厂房拿材料给客户，跟夏渎村委的一个干部讲了，夏渎村委的人员过来把门打开让徐伟拿了材料，当时跟徐伟讲房租交了之后才能开门，下不为例。物全公司推测即使其想在2015年新年之后去修理设备，夏渎村委也不会给其开门。
关于夏渎村委于2014年9月30日收到杨红霞给付的310000元承兑汇票的性质问题，夏渎村委陈述夏渎村委向物全公司催要租金，物全公司即让杨红霞将承兑汇票拿给蒋月红，因为是杨红霞拿去的，出具的收条上就写了杨红霞的名字。故该310000元即是物全公司租赁其厂房给付的押金（现已兑换成现金），之后在物全公司应交付的租金里扣除。虽然该金额不够完全支付6个月的租金，但其不主张自2014年10月1日起至2015年3月31日的违约金。杨红霞到庭陈述：当时杨红霞搭乘徐伟的车回家，徐伟接到蒋月红的电话，要徐伟去夏渎村委谈申杰公司房租的事情，其就和徐伟一起过去了。蒋月红说快过节了，先交点钱给村里一个交代，徐伟就让其先帮下忙。蒋月红本来要450000元的，当时杨红霞身上只有310000元的承兑汇票，就全给了蒋月红，蒋月红说先押在夏渎村委，过完国庆节就还给杨红霞，但之后并未返还。杨红霞也打电话催要过，夏渎村委告知承兑汇票已经兑现了，等房租的事情解决了就还给其。物全公司认为该承兑汇票是杨红霞个人的，与公司无关，并非是预付款，也非押金。
上述争议事实及质证过程，均记录于庭审笔录和谈话笔录中。
本院认为，法人有变更的，它的权利义务由变更后的法人享有和承担。申杰公司原股东王法根、堵新良、苏荣奎、杨建平将全部股权转让给王志超、徐伟，企业名称变更为物全公司，履行了相应的变更手续，故因2012年6月18日申杰公司与夏渎村委签订的厂房租赁合同所产生的权利义务，应由物全公司来承继。夏渎村委向物全公司主张2013年1月至2014年4月30日的租金754677元，于法有据，本院予以支持。物全公司辩称该合同与其无关，无法律依据，本院不予采纳。关于2014年7月28日的厂房租赁合同，物全公司抗辩自2015年2月16日起其即不应该支付租金缺乏事实依据。因为物全公司确认其不生产是因为设备的质量问题，无论是夏渎村委还是原申杰公司的股东都是在其不生产之后才锁的门。其认为即使其修理设备，夏渎村委也不会给其开门仅仅是其的推测，且上述事实和推测也不能成为其不交付租金的理由。故对于夏渎村委主张物全公司支付自2014年10月1日起至2015年3月31日止的房屋租金353112元的诉讼请求，本院予以支持。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。物全公司确实存在未支付租金且经催讨仍未支付的情况，故对夏渎村委要求解除两份厂房租赁合同，物全公司迁出厂房的诉请，本院予以支持。夏渎村委主张物全公司继续支付自2015年4月1日起至实际迁出之日止的租金，理由正当，本院予以支持。
2012年6月18日的厂房租赁合同约定每年租金先付后用，第一年乙方自签订标房租赁合同三日内一次性付清。第二年开始在每年1月5日前付清。逾期支付的，则乙方需按逾期租金的8%支付违约金。物全公司自2013年1月起即开始不支付租金，根据合同约定，其应支付违约金。故对于夏渎村委要求物全公司支付该合同违约金60374.16元的主张，本院予以支持。
关于2014年9月30日杨红霞交付的承兑汇票310000元如何处理的问题，虽然收条上写的是“收到杨红霞承兑31万元整”，而未注明是物全公司的房租，但不能说明该310000元的交付是杨红霞的个人行为，与本案无关。理由如下：第一、交付承兑汇票时，杨红霞的身份为物全公司的会计，之所以把承兑汇票交到夏渎村委是因为在物全公司租赁了夏渎村委管理的厂房未按合同约定先付租金的情况下应徐伟的要求才交付的，徐伟是物全公司的股东，这一交付行为是徐伟和杨红霞代表物全公司的行为，而非两人的个人行为；第二、杨红霞个人与夏渎村委之间不存在任何其他需要给付金钱的关系；第三、在王志超、徐伟起诉原申杰公司四股东的股权转让纠纷案件中，该310000元被王志超、徐伟作为支付给夏渎村委的抵押款而要求四股东返还。如果与本案无关，两人为何将其作为一项请求以上述理由向四股东主张。这一主张构成了物全公司的自认，即交付310000元的行为是公司的行为，与本案中物全公司认为310000元与本案无关的意见是自相矛盾的。综上，即便310000元是杨红霞的个人财产，但是系杨红霞代表物全公司交付给夏渎村委的房屋租金（租赁合同中没有押金的约定）。故夏渎村委主张在物全公司应付租金中扣除该部分，有事实和法律依据，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四第三款、第二百二十六条、第二百二十七之规定，判决如下：
一、解除无锡市滨湖区胡埭镇夏渎村村民委员会与无锡市申杰重工有限公司（即江苏物全机械制造有限公司）于2012年6月18日、2014年7月28日签订的两份厂房租赁合同。江苏物全机械制造有限公司于本判决生效后三十日内迁出无锡市滨湖区胡埭镇鸿翔南路26号西拓工业园5号标房。
二、江苏物全机械制造有限公司于本判决生效后三十日内向无锡市滨湖区胡埭镇夏渎村村民委员会支付厂房租金797789元，并支付违约金60374.16元。另支付自2015年4月1日起的租金（按每月58852元的标准，计算至实际迁出日止）。
如果江苏物全机械制造有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14770元、保全费5000元，共计19770元由无锡市滨湖区胡埭镇夏渎村村民委员会负担5532元，由江苏物全机械制造有限公司负担14238元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 周小舟
人民陪审员 王 芹
人民陪审员 肖锦芳
二〇一五年十月十九日
书 记 员 李玉婷
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。