广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1087号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市易霸网络有限公司，住所地：珠海市拱北。
法定代表人：许进。
委托代理人：黄秋媚，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：许涛，男，汉族，住河南省淮滨县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中建（珠海）有限公司，住所地：珠海市拱北。
法定代表人：张海鹏，总经理。
委托代理人：孟繁春，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人珠海市易霸网络有限公司（以下简称易霸公司）因与被上诉人中建（珠海）有限公司（以下简称中建珠海公司）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，本案涉案租赁场地中建商业大厦所有权人为中国建筑工程（澳门）有限公司（简称中建澳门公司），2012年1月13日，中建澳门公司出具《委托书》，委托中建珠海公司对中建商业大厦进行经营与管理，其中包括租赁事项等。
2010年1月4日，中建珠海公司（甲方）与易霸公司（乙方）签订《租房合同》，合同约定甲方愿将中建商业大厦第二层，建筑面积1680平方米，租给乙方。租期为五年，从2010年1月至2014年12月至。第一年月租金为60500元，第二年至第三年月租金递增10%为66550元，第四年至第五年租金递增10%￥73205元。租用期满后，如乙方需要继续租用，甲乙双方重新商定租房价格，在同等条件下，优先租给乙方。乙方需在签订合同后三个月内，向甲方补交押金20000元，可采取银行转账或现金支付，押金甲方不支付利息（注：原押金100000元，共计120000元）。合同约定，每月的租金须在本月的10号之前支付。每月的租金及上月的水电费，不能在合同规定的时间支付，甲方有权采取相应措施，如乙方拖欠租金两个月补交，甲方有权单方终止本合同，乙方同意以场内所有资产优先清偿拖欠甲方的租金等费用。如本合同终止（包括甲方依本合同约定单方终止本合同），乙方同意立即清场，相关费用由乙方负担。乙方不得提出抗辩。甲方在乙方能按时交付租金及水电费的前提下，保证供水、供电，特殊原因除外。合同签订后，易霸公司开始租赁使用上述房屋，从事网络网吧经营。
2010年8月17日，易霸公司与案外人杨某签订《租房合同》，约定将承租的中建商业大厦二层南侧范围转租给杨某使用，月租金为27780元，计租日期从2010年9月1日开始。从2014年2月起，杨某直接向中建珠海公司交纳租金27780元。易霸公司实际租赁中建珠海公司房屋面积为1230平方米。
2013年8月1日，易霸公司法定代表人许进与易霸公司原经营者签订合同书，许进出资130万元，取得易霸公司原经营者对公司的经营权及公司资产，此后易霸公司由许进及许涛实际控制与经营。
2013年9月，中建珠海公司将中建商业大厦第三层出租，该租户装修过程中拆除了易霸公司的室外广告牌，并损坏消防管道导致二楼天花板漏水。经三方协商，第三层租户赔偿易霸公司经济损失36000元。该款由该承租方直接支付给中建珠海公司，抵偿易霸公司相关应付租金。同时，中建珠海公司减免9、10月租金14000元。2013年11月，中建珠海公司与易霸公司对租金等款项进行核对，形成《E霸网吧明细账》。该帐表显示，2013年9月应收取租金73205元、停车费300元、8月水电费43947.92元，9月23日易霸公司交来现金92000元，欠交款25452.92元；2013年10月租金73205元，停车费300元、9月份水电费37154.28元，三楼装修损失赔偿冲减50000元，欠交款57562.20元；2013年11月租金73205元，停车费300元、10月份水电费30860.26元，已付600元，欠交款103765.26元。对照中建珠海公司与易霸公司提供的发票及收据，9月3日开出的9月租金发票2张，分别是63705元、9500元，合计73205元，9月24日收据现金9200元。9月3日开出的水电费发票分别为420804元、1143.92元；9月3日开出的停车费发票为300元。10月8日开出的租金发票2张，合计金额为73205元；9月水电费发票2张合计37154.28元，停车费发票为300元。10月22日收据6000元。11月15日开出的租金发票1张金额59205元，水电费发票30860.26元，停车费发票为300元。11月15日收据30000元，现金缴款单28550元，收据50551元，停车费收据300元，12月11日收据付11月欠款65800元，12月25日收据付11月欠款（管理费、水电费）18760元。
2014年1月28日，中建珠海公司向易霸公司发出函件，要求易霸公司在2014年1月29日17时缴清所欠月租金及水电费合计179692.75元，如果未按时缴清将不再供电。2014年1月29日，易霸公司经营者许涛向中建珠海公司出具函件，称2014年3月30日房租全部缴清。中建珠海公司分别于2014年6月27日、2014年8月18日委托律师向易霸公司发出《律师函》，要求易霸公司支付拖欠的租金、水电费。2014年9月18日，中建珠海公司对易霸公司经营场所实施停电，易霸公司停止经营。2014年9月25日，中建珠海公司向易霸公司发出《关于解除租房合同的通知》，通知解除《租房合同》，要求结清所欠款项并返还租赁房屋。
2014年11月6日，易霸公司的经营者许涛从中建珠海公司的财务处领取了2014年1月至2014年8月的发票复印件。
2015年9月17日，中建珠海公司委托珠海华旗会计师事务所有限公司作出《中建（珠海）有限公司2013年9月-2014年9月向珠海市易霸网络有限公司公司出具物业应收、已收租金情况的专项审计报告》［文号：华旗审字（2015）260号］，专项审计报告结果显示2013年9月至2014年9月期间应收租金为1217330.28元，已收租金为946465.61元，应收租金减已收租金后差额为270864.67元。该未收款金额与中建珠海公司起诉时所列的诉讼请求租金、水电费本金270864.67元一致。易霸公司对专项审计报告不予认可，但未提供相反证据，也未申请重新审计。
在本案审理过程中，易霸公司补充提交了2013年12月31日的《现金缴款单》、2014年8月13日手写加盖中建珠海公司公章的《收据》、2014年4月10日的存款回单，主张该三笔款项是交纳租金的款项。中建珠海公司对此作出回应称对于2013年12月31日通过银行现金交纳的17095元，因该款项未注明用途，财务人员当时不知该款项的性质遂将该款项作为银行利息入账，现原将该笔款项作为易霸公司已交款扣除租金；另两笔款项已作为易霸公司已交款项入账，该两笔款项已在专项审计报告中体现。
原审法院认为，中建珠海公司受涉案租赁场地权属人中建澳门公司的委托经营管理涉案租赁场地，中建珠海公司有权对外出租涉案租赁房屋。中建珠海公司与易霸公司签订租赁合同，中建珠海公司行使出租方的权利，易霸公司承担承租方的义务，因此中建珠海公司可作为该房屋租赁纠纷案件的适格中建珠海公司。中建珠海公司与易霸公司于2010年1月4日签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应予恪守。
本案主要争议是易霸公司是否存在拖欠租金的问题，而认定易霸公司支付租金的主要凭证是收据或发票。原审法院通过中建珠海公司与易霸公司均认可的2013年9月至11日的相关凭证予以分析。一是2013年9月至11日的《E霸网吧明细账》，二是支付同期租金、水电费、停车费等费用的收据，三是同期由中建珠海公司开具的发票。通过相对照，发票与明细账的各项费用的金额相符，而收据的金额并不能与发票的金额相对应。对于双方交付租金的习惯，易霸公司称中建珠海公司收取款项是先开出收款收据，待收齐款项后再开出发票，中建珠海公司则称其收取租金、水电费的实际操作为：每月先开出发票作为应收款项进行账务处理，在收到现金时开出收据，根据收据记账联进行账务处理，在付款方通过银行支付时以银行单据作为原始凭证进行账务处理。通过上述2013年9月至11月的财务凭证，易霸公司支付款项的收据金额并不能与发票金额相一致，且发票时间在前，收款收据时间在后，故不能证明易霸公司所称是先收款后开发票的事实。发票是作为一种业务凭证，一方面可以证明收款的事实，同时也是会计核算的依据。在有相反证据的证明下，不能单凭发票直接认定款项支付的事实。因此，对于易霸公司以发票为依据主张的已交清2014年8月之前的全部租金、水电费，原审法院不予采信。根据中建珠海公司委托珠海华旗会计师事务所有限公司作出的《专项审计报告》显示，易霸公司在2013年9月至2014年9月期间应交租金、水电费为1217330.28元，已交租金、水电费为946465.61元，尚欠款项为270864.67元。虽易霸公司对该《专项审计报告》不予认可，但其未能提供相反证据，也未申请重新审计。珠海华旗会计师事务所有限公司是具有相应资质的审计单位，审计结果有充分完备的财务单据及会计账单作为依据，在没有相反证据予以推翻该《专项审计报告》的情况下，原审法院采信该审计结果，确认易霸公司拖欠租金的事实。另，对于易霸公司提交的2013年12月31日通过银行现金存入的17095元，中建珠海公司已确认该笔款项当时并未作为易霸公司交纳款项入账，现愿意将该笔款项在易霸公司应交租金中予以扣除，则易霸公司截止至2014年9月尚欠租金、水电费为270864.67元-17095元=253769.67元。2014年10月至12月期间，中建珠海公司已直接向次承租人杨某收取租金每月27780元，则易霸公司该三个月尚欠租金合计为（73205元-27780元）×3=136275元，即截止2014年12月31日合同到期时止，易霸公司拖欠租金、水电费合计为253769.67元＋136275元=390044.67元。现易霸公司拖欠租金水电费已构成违约，以390044.67元为本金，按照银行同期贷款利率从起诉之日即2014年10月21日起计付利息，至易霸公司付清之日止。
中建珠海公司与易霸公司签订的《租房合同》已于2014年12月31日到期，中建珠海公司已明确表示不再与易霸公司续签租赁合同，双方租赁合同于合同期限届满日终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条有关“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，易霸公司在合同期限届满后，仍然占用中建珠海公司的租赁房屋，没有合法依据。中建珠海公司要求易霸公司腾退占用场地于法有据，本院予以支持。《租房合同》到期后，双方未签订续租协议，易霸公司继续占用租赁场地，应当参照原合同约定的租金标准以其实际占用面积计算向中建珠海公司支付场地占用费，参照原合同约定标准从2015年1月起月租金应递增10%，则从2015年1月起每平方米的月租金为（73205元×110%）÷1680平方米=48元／平方米，则易霸公司从2015年1月起应支付的每月场地占用费为48元／平方米×1230平方米=59040元，场地占用费支付时间参照原合同约定的租金支付时间，即易霸公司支付场地占用费时间为每月10日前，逾期付款应计付逾期利息。
对于易霸公司反诉请求。关于押金10万元，因《租房合同》没有具体约定出租方没收押金的条件，现双方《租房合同》已终止，中建珠海公司应返还易霸公司押金10万元。
关于60台电脑损失195060元，主要是由于三层承租方装修不当造成楼面渗水所致，对该损失赔偿问题，中建珠海公司、易霸公司与第三方已作出协商处理，易霸公司获得50000元的经济补偿。易霸公司提出195060元的损失，并没有提交相关证据证明，也未能提供证据证明是中建珠海公司违约或其他过错行为导致其电脑损失，易霸公司要求赔偿电脑损失，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于可得利益损失的诉请。因易霸公司资料不全，司法会计鉴定机构无法就其可得利益损失作出评估，且易霸公司没有其他证据证明其实际损失金额及该损失与中建珠海公司行为之间的因果关系。另外，关于停电损失问题，根据《租房合同》第四条第2款“每月的租金及上月的水电费，不能在合同规定的时间支付，甲方有权采取相应措施”，第五条“甲方在乙方能按时交付租金及水电费的前提下，保证供水、供电，特殊原因除外”的约定，在易霸公司拖欠租金的情况下，中建珠海公司有权采取停电措施，且中建珠海公司在2014年1月28日给易霸公司发出的催费函件中已明确表示未按时缴清费用将不再供电，即中建珠海公司已告知易霸公司继续拖欠款项将采取的措施是停电措施，中建珠海公司的停电行为符合合同约定，并不构成违约，因停电产生的损失属于易霸公司自身的违约行为导致，应由易霸公司自行承担。因此，易霸公司要求赔偿可得利益损失证据不足、于法于理无据，、原审法院不予支持。
关于投资本金损失130万元问题。本案所涉为租赁双方的纠纷，而投资损失应属于易霸公司股东的损失，易霸公司现股东对原股权及资产转让后的损失，应由易霸公司新旧股东之间处理。易霸公司股东与易霸公司本身是相互独立的民事主体，易霸公司并非主张投资损失的适格主体，原审法院对该请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、易霸公司于判决生效之日起十日内交还租赁场地（中建商业大厦第二层，1230平方米）给中建珠海公司；二、易霸公司于判决生效之日起十日内向中建珠海公司支付租金水电费合计390044.67元，以及从2015年1月1日起按照每月59040元的标准计付的场地占用费，计至交还租赁房屋之日止；三、易霸公司于判决发生法律效力之日起十日内向中建珠海公司支付逾期付款利息（以390044.67元为本金，按照银行同期贷款利率从2014年10月21日起计付利息，至付清之日止）；四、中建珠海公司于判决发生法律效力之日起十日内向易霸公司返还租房押金100000元；五、驳回中建珠海公司的其他诉讼请求；六、驳回易霸公司的其他请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费66898元，财产保全费520元，合计67418元，由易霸公司负担；反诉受理费7175元，由中建珠海公司负担710元，由易霸公司负担6465元。
易霸公司不服上述判决，上诉称：一、原审判决认定易霸公司存在拖欠租金、应支付场地占用费无事实和法律依据。易霸公司没有拖欠中建珠海公司的租金及水电费，双方至2013年8月均能忠实履行各自合同义务。2013年9月，中建珠海公司将中建大厦第三层对外出租，中建珠海公司同意该租户野蛮装修，拆除易霸公司室内外广告招牌等，直接侵犯易霸公司的利益。该租户野蛮装修过程中，损坏消防管道导致第二层天花板大面积漏水，易霸公司租赁的二层营业场所遭泡水，造成易霸公司60多台电脑浸水，被迫连续停业多日以消除水患，损失巨大。易霸公司因此与中建珠海公司发生纠纷，双方一直在协商解决中，即使在双方就赔偿问题争执期间，易霸公司为了继续经营，并期待中建珠海公司能够在租赁到期后续租给易霸公司，依然通过现金或银行转账的方式向中建珠海公司交付租金，有相关收据和发票为证。另外，根据法律相关规定及双方签订的《租赁合同》第二条的约定，同等条件下，作为原承租人的易霸公司有优先承租权，中建珠海公司不能拒绝与易霸公司续租，易霸公司于2014年11月20日、2014年11月24日和2015年3月16日三次发函要求续租房屋，中建珠海公司无视法律规定及双方约定，始终不予理睬。2014年9月18日，中建珠海公司突然停电，此后一直停止给易霸公司电力供应，造成易霸公司被迫长期停业，中建珠海公司无权继续收取租金，双方因此也不存在场地占用费的问题。
二、原审判决认定中建珠海公司无需赔偿易霸公司60台电脑损失195060元无事实和法律依据。易霸公司60台电脑被浸水，停止营业多日，损失巨大，中建珠海公司负有不可推卸的责任。虽然2013年的水灾是中建珠海公司的另一租户野蛮装修造成的，但根据《合同法》第一百二十一条、第二百一十六条的规定，中建珠海公司将房屋租赁给易霸公司使用，就应当保证易霸公司能够正常使用，因此易霸公司要求中建珠海公司赔偿60台新购同类电脑的损失195060元（3251元／台×60台，以283台电脑平均购置价计算）予法有据。
三、原审判决认定中建珠海公司无需赔偿易霸公司可得利益损失是错误的。易霸公司提供了详实的证据证明因为中建珠海公司的违约行为造成的所有损失，具体如下：1、2013年9月至2014年8月共十二个月可得利益损失756000元［（月损失额计算格式：2013年被水浸及拆除室外广告前正常营业收入－被水浸及拆除广告牌后12个月平均电脑营业收入163000元）＝63000元×12个月＝756000元］；2、易霸公司投资本金损失130万元。
综上所述，中建珠海公司纵容他人粗暴装修导致易霸公司不能够正常使用租赁场所，且中建珠海公司长期停电行为及要求易霸公司腾退房屋，已构成根本性违约，既违反合同约定的租赁期间保障电力供应约定，也违反合同到期后必须优先承租的约定，导致易霸公司投资130万元不到半年本金损失殆尽，还无法计算利润的赔偿，中建珠海公司的违约行为给易霸公司带来巨大损失，应当承担全部违约责任。原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或依法改判；二、改判易霸公司无需交还租赁场地给中建珠海公司，无需支付中建珠海公司租金、水电费390044.67元及利息和场地使用费；三、改判中建珠海公司赔偿易霸公司60台电脑损失195060元、可得利益损失756000元；四、改判中建珠海公司赔偿易霸公司投资本金损失130万元。
针对易霸公司的上诉，中建珠海公司答辩称：一、易霸公司拖欠中建珠海公司租金、水电费的事实有充分的证据予以证明，易霸公司否认该事实的说法自相矛盾，不能自圆其说。易霸公司从2013年9月开始拖欠租金、水电费，中建珠海公司在提起诉讼之前已多次口头、书面向易霸公司催缴，并委托律师两次发出催缴律师函，易霸公司在应诉答辩前对拖欠租金、水电费的事实都是认可的，其负责人许涛于2014年1月29日也做出了“2014年3月30日房租全部缴清”的承诺，易霸公司做出该承诺的行为与其所说的没有欠租的说法明显自相矛盾。
现易霸公司以中建珠海公司已开出了全额租金、水电费的发票为由否认拖欠租金、水电费的事实，易霸公司对该说法根本不能自圆其说，首先，如果按照易霸公司所说中建珠海公司收取租金是先开出收款收据，待收齐款项后再开出发票，那么易霸公司应当持有与发票金额相对应的收款收据，但事实上，易霸公司所持有的收款收据金额合计尚不足发票所载金额。其次，对比收款收据与发票的时间，发票时间在前，收款收据时间在后，事实上不可能是先开收款收据后开发票。再次，关于易霸公司在原审中补充提交的2013年12月31日现金缴款单17095元，中建珠海公司由于当时不知该款的性质所以未将该款作为易霸公司缴纳租金处理，若易霸公司一直足额按时缴纳租金，那么在中建珠海公司未将该款做租金入账处理的情况下其不可能一直没有对该款项提出异议。因此，易霸公司所称没有拖欠租金及水电费根本就是为了掩盖其违约事实。
事实上，中建珠海公司收取租金的习惯是，每月先开出发票作为应收款项进行账务处理，收到租户交来现金是开出收款收据，以收款收据记账联作账务处理，若租户以银行转账方式付款时，以银行单据为凭证做账务处理。对此流程，每月的租金、水电费发票的时间与收款收据的时间对比可以证实。而且，中建珠海公司也提交了中建大厦其他租户的说明、收款收据、发票等证据予以佐证。
关于拖欠租金、水电费金额，根据双方都认可的2013年9月至2013年11月《E霸网吧明细账》与该期间的发票、收款收据金额对比，应收款与发票金额对应，实收款与收款收据金额对应，由此可知，发票金额为应收款项，收款收据及银行票据金额为实收款项。所以，发票金额减去收款收据及银行票据金额就是易霸公司拖欠租金、水电费的金额，该计算金额正是中建珠海公司起诉欠租金额。而且，中建珠海公司也委托了具有审计资质的珠海华旗会计师事实所有限公司做出专项审计报告，审计结果显示2013年9月至2014年9月应收租金1217330.28元减去已收租金946465.61元后的差额为270864.67元，该金额与中建珠海公司起诉租金金额一致。因此，易霸公司拖欠租金、水电费的事实以及拖欠金额均有充分证据予以证明，原审判决认定完全正确。
二、双方的租房合同已于2014年12月31日期满终止，易霸公司依法应腾退租赁房屋，逾期未腾退依法应支付场地占用费。虽然租房合同约定同等条件下租赁房屋优先租给易霸公司，但这并不意味着中建珠海公司要无条件租给易霸公司，在易霸公司长期拖欠租金已构成根本违约的情况下，中建珠海公司不仅有权解除合同，更有权决定不与易霸公司续租。而且，事实上中建珠海公司收到易霸公司于2014年11月20日、2014年11月24日发来要求续租的函件后均已作出书面回复，但因易霸公司拒绝签收无法送达。中建珠海公司还通过报纸方式邀请易霸公司前来商讨续租事宜，易霸公司却不予理会。所以，明显不是中建珠海公司对易霸公司的函件不予理睬，而是易霸公司恶意拖延时间，现易霸公司仍然占用租赁场地，没有合法依据，应当按照原合同约定租金标准支付场地占用费。
关于2014年9月18日停电问题，根据双方租房合同第四条第二款、第五条的约定，在易霸公司拖欠租金的情况下，中建珠海公司有权采取停电措施，而且中建珠海公司在2014年1月28日给易霸公司发出的催缴函件中也明确表示未按时缴清费用不再供电，中建珠海公司的行为完全符合约定，因停电产生的损失（包括租金或场地占用费）依法应由易霸公司自行承担。
三、易霸公司要求60台电脑损失195060元及可得利益损失没有任何依据。由于三楼装修不慎导致的漏水问题，当时已由三楼租户对易霸公司作出了36000元的补偿，中建珠海公司也减免了其14000元的租金，此时当时已处理完毕，现易霸公司提出的60台电脑损失，其根本没有任何证据予以证明，依法应予驳回。对于易霸公司所谓的可得利益损失，其不仅不能提供证据证明损失金额，甚至司法鉴定机构也因其资料不全无法就可得利益损失作出评估，而且易霸公司也没有任何证据证明其所谓的可得利益损失与中建珠海公司之间有因果关系。
四、易霸公司主张的投资本金损失130万元主体不适格，且该损失与中建珠海公司无关。投资亏损属于易霸公司股东的损失，现因易霸公司经营不善及违约行为导致其股东投资亏损也是投资股东应承担的投资风险，与本案的租赁合同关系不能混为一谈，而且该损失没有证据支持，即使存在投资亏损，也是易霸公司自身经营不善导致，与中建珠海公司无关。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持，驳回易霸公司的全部诉讼请求。
双方在庭审中均无新证据提交。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：
首先，易霸公司是否拖欠租金及水电费。易霸公司以中建珠海公司已开出发票为由，主张其已交清2014年8月之前的全部租金及水电费。然而根据查明的事实可知，中建珠海公司同期向易霸公司开出的收款收据与发票的金额并不一致，从时间关系上看，中建珠海公司的发票开出时间在收款收据之前；从金额关系上看，易霸公司持有的收款收据金额要少于发票金额；从对应关系上看，易霸公司提交的《E霸网吧明细账》记载的应收款与同期发票金额相对应，实收款与收款收据金额相对应；从佐证关系上看，中建珠海公司的其他租户缴纳租金的方式也是先开出发票，再开出收款收据。综上分析，收款收据才是真实地反映易霸公司缴纳租金及水电费的凭证，易霸公司的主张与事实不符，原审判决认定易霸公司存在拖欠租金及水电费正确，本院予以维持。
其次，如上所述，易霸公司拖欠租金及水电费，其行为已构成违约，应当承担支付拖欠款项及利息的违约责任。并且，由于双方租赁期限已满，易霸公司仍然占用租赁房屋无法律及合同依据，应当将租赁房屋腾退给中建珠海公司。易霸公司主张，根据双方合同约定，其在同等条件下具有优先承租权。对此本院认为，优先承租权并非法定优先，其行使与承租人的履约行为及双方协商自愿密切相关，易霸公司的行为已构成根本性违约，中建珠海公司亦无继续出租给易霸公司的意愿，在此情况下，易霸公司主张优先承租权没有事实和法律依据，本院不予采纳。
再次，关于易霸公司所主张的各项损失：
第一，对于60台电脑损失。易霸公司认为中建珠海公司的另一租户装修不当造成其60台电脑浸水。对此本院认为，一方面，装修不当系第三方侵权行为所造成，并非中建珠海公司违反合同约定的基本义务所造成。另一方面，由易霸公司自己持有的《E霸网吧明细账》已明确记载双方早在2013年11月已对相应损失赔偿作出了处理，并无证据显示易霸公司对此处理方案另有异议。此外，易霸公司所主张的195060元金额亦无证据证明，原审判决对此不予支持正确。第二，对于可得利益损失，如原审判决所认定，易霸公司并无证据证明该损失金额，并且因其资料不全，司法鉴定机构也无法就其可得利益损失作出评估。此外，在易霸公司拖欠租金的情况下，中建珠海公司采取停电措施有合同依据和法律依据，与易霸公司主张的该损失亦无因果关系，原审判决对此认定正确。第三，对于投资本金损失130万元，易霸公司主张的该损失系其股东所称的投资损失，与本案租赁关系没有关联性，并且易霸公司亦非该主张的适格主体，原审判决对此不予支持亦属正确。
综上所述，易霸公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币28029元，由上诉人易霸公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 朱 玮
二〇一六年六月十七日
书 记 员 王 莉