江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第101号
上诉人（原审被告）陈晶晶。
委托代理人李冬民。
被上诉人（原审原告）九江安佳物业服务有限公司宁都分公司。
负责人郭学平，该分公司经理。
委托代理人罗永昌，宁都县凌峰法律服务所法律工作者。
上诉人陈晶晶与被上诉人九江安佳物业服务有限公司宁都分公司（下称安佳分公司）因物业服务合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2012）宁民二初字第1357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告陈晶晶系凤凰城龙腾阁20栋1单元302室业主。2010年4月，原告与宁都县梅江镇凤凰城龙腾阁小区业主委员会签订了一份《物业服务委托合同》，约定：1、委托物业服务期限为3年即自2010年4月1日起至2013年3月31日止；2、委托物业服务的内容。包括：（一）房屋建筑共用部位、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；（二）公共绿化的养护和�理；（三）公共环境卫生的清洁管理；（四）维持公共秩序；（五）消防管理服务；（六）房屋装饰装修管理服务；（七）接受业主委托，对其物业的专有部分进行有偿维修养护，费用由双方另行协商；3、物业服务费用及支付，住宅、车库、储藏室按建筑面积每月每平方米0.3元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人按半年交纳物业服务费，在每半年第一个月30日前交纳物业服务费，逾期未交的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之五交滞纳金。合同签订后，原告按约为该小区提供了物业服务，被告拖欠从2010年4月1日起至2012年12月31日的物业服务费共计1888元（每月57.21元），原告及小区业主委员会多次催收未果。原告诉至法院请求被告支付从2010年4月1日起至2012年12月31日止的物业服务费1888元，并从逾期支付之日起按每天应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金及承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：原告与宁都县凤凰城龙腾阁小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系双方自愿签订，内容合法，该合同有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。被告作为小区业主，业主委员会签订的合同对其具有约束力，现原告已经提供了物业管理服务，被告应交纳相应管理服务费用，原告要求被告支付到期未缴纳的管理服务费的诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持。被告辩称原告实际提供物业服务的时间从2010年5月1日，要求免除2010年4月份的物业费，但合同约定的物业服务期限自2010年4月1日起，被告并无证据证明原告实际提供物业服务的时间是从2010年5月1日起。被告还辩称原告未尽到管理和服务职能，但未提供充分证据证明，对其辩解不予采信。被告未按合同约定交纳物业服务费，应承担违约责任，但双方约定的每日千分之五的滞纳金标准过高，应调整为按银行同期贷款利率标准计付违约金为宜。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第五款之规定，作出判决：限被告陈晶晶在判决生效后三日内向原告九江安佳物业服务有限公司宁都分公司支付物业管理费1888元，并按银行同期贷款利率计付违约金至付清之日（其中从2010年5月1日至同年10月30日按343元计算、2010年11月1日至2011年4月30日按686元计算、2011年5月1日至同年10月30日按1029元计算、2011年11月1日至2012年4月30日按1372元计算、2012年5月1日至2012年10月30日按1715元计算、2012年11月1日起按1888元计算至付清之日）。案件受理费50元，由被告陈晶晶承担。
上诉人陈晶晶不服该判决提出上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人安佳分�司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人安佳分公司承担。主要理由是：原审判决认定事实错误。1、《物业服务委托合同》于2010年4月26日签订生效，在此之前被上诉人安佳分公司未向业主提供物业服务。原审判决从2010年4月1日起交物业服务费错误。2、被上诉人安佳分公司几乎全部未尽合同约定履行管理义务和服务职责，上诉人陈晶晶基于被上诉人安佳分公司违反合同约定行使先履行抗辩权合理、合法。原审仅判决上诉人履行支付物业服务费义务和违约金不公平、不合理。
被上诉人安佳分公司答辩称：1、原物业公司于2010年3月底就停止了服务，小区内留下了生活垃圾等很多问题。在洽谈委托服务时，估计垃圾清理、二次加压水电费、出入口岗亭重做及其他问题需要维修的费用约38000元，因此约定收费时间从2010年4月1日起算。2、被上诉人安佳分公司依法起诉支付物业服务费，程序合法，理由正当，绝大部分业主积极主动交纳物业费。请求二审驳回上诉人陈晶晶的上诉。
二审期间，上诉人陈晶晶提交了照片2组，用以证明小区物业服务不到位。被上诉人安佳分公司对照片的真实性无异议，但对其证明对象提出异议。被上诉人安佳分公司提交了电费发票5张、收款收据1张、税务发票3张、质量查验记录1张、赣州市骏驰科技公司服务单1张、质量问题修复垫付费用清单1张、关于2010年4月份委托物业服务公司服务及收费说明1份，用以证明被上诉人安佳分公司从2010年4月份收取物业服务费的依据。上诉人陈晶晶对上述证据真实性没有异议，对2010年4月份的不认可外，其它无异议。本院认为，对上诉人陈晶晶提交的照片的真实性予以确认，但照片只能反映某一时间某一地点的情形，不能完整证明被上诉人安佳分公司签订《物业服务委托合同》之后提供物业服务的全部情形；对被上诉人安佳分公司提交上述证据的真实性予以确认，可以证明被上诉人安佳分公司签订《物业服务委托合同》之后，在2010年5月份交纳了同年4月至5月的有关电费，也对小区公共部分存在质量问题进行了修复等处理。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：一、关于物业服务费起算时间问题。宁都县梅江镇凤凰城龙腾阁小区从2010年3月底原物业公司就停止了前期物业服务，随后小区选举成立了业主委员会，并于2010年4月26日与被上诉人安佳分公司签订《物业服务委托合同》，该合同约定了物业服务期自2010年4月1日起算。此外，该小区2010年4月的有关电费及物业服务工作也由被上诉人安佳分公司承受。因此，物业服务费自2010年4月1日起算，不仅具有合同依据也符合本案实际。二、关于物业服务质量问题。2010年4月26日的《物业服务委托合同》中约定了被上诉人安佳分公司的服务内容及质量要求，但没有约定各服务事项中具体明确的达标标准。实际上，根据物业服务行业的特点和惯例，也不太可能约定很具体明确的服务质量达标标准。因此，物业服务企业的服务质量是否达标是此类案件的难题。而根据合同法的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业如存在不完全履行物业服务合同约定，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，以及其他损害全体业主利益的事实，权利人可另行向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但由此并不能免除业主应履行的合同义务。物业服务合同的目的系维护小区全体业主的共同利益�为实现集体利益而订立，上诉人陈晶晶等业主作为该集体的成员应当履行合同义务缴纳物业服务费。上诉人陈晶晶未按约定支付物业服务费用，依法也应承担相应的违约责任。综上，上诉人陈晶晶的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人陈晶晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一三年六月二十五日
书 记 员 郭燕华
书 记 员 王 佳