安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终1355号
上诉人（原审原告）：滁州市琅琊国有资产运营有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341100756804973X（1-1）。
法定代表人：张跃祖，该公司总经理。
委托代理人：邓锐，安徽会峰律师事务所律师。
委托代理人：谢其�，安徽会峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李晓陵，男，1963年3月25日出生，汉族，无业，户籍地安徽省滁州市，经常居住地安徽省滁州市。
被上诉人（原审被告）：李悬悬，男，1982年8月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。
上诉人滁州市琅琊国有资产运营有限公司（以下简称琅琊国资公司）为与被上诉人李晓陵、李悬悬房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2016年6月3日作出的（2016）皖1103民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年7月11日公开开庭审理了本案。上诉人琅琊国资公司的委托代理人谢其国、邓锐，被上诉人李晓陵、李悬悬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年3月20日，琅琊国资公司（甲方）与郑阳（乙方）签订房屋租赁协议，约定琅琊国资公司将位于滁州市湖心路东段琅琊区拆迁安置小区5#宿舍楼下10间门面房（面积1002.02平方米）租赁给郑阳使用。合同期限为5年，自2008年5月20日至2013年5月19日止，五年租金总额为532800元，最后一年租金为124320元。履约保证金1万元，于本合同签订时，由郑阳将租金一并存入琅琊国资公司账户。合同期满，甲方按约退还履约保证金。2011年1月18日，李晓陵与郑阳、张斌签订协议，郑阳将租赁的房屋转租给李晓陵，琅琊国资公司同意郑阳的转租行为，此后李晓陵将房屋转租给他人。合同到期后，李晓陵继续租赁房屋，琅琊国资公司对此也未提出异议。李晓陵向琅琊国资公司缴纳了2013年5月20日至2014年4月19日的房屋租金。另有1万元履约保证金在琅琊国资公司。2014年5月，琅琊国资公司公示房屋招租通知，2014年6月9日，琅琊国资公司对李晓陵承租的位于�州市湖心路东段琅琊区拆迁安置小区5#宿舍楼下10间门面房以招投标的形式对外招租，后因琅琊国资公司未能与实际承租人达成房屋租赁协议。2014年5月份之后，李晓陵未收取诉争的房屋租金。另查明，诉争房屋现由李悬悬租用，李悬悬已将诉争房屋2014年5月份之前的租金缴纳给李晓陵。因琅琊国资公司要求李悬悬按其评估的价格缴纳租金，李悬悬不同意按琅琊国资公司的要求缴纳租金，李悬悬未缴纳2014年5月份之后的租金。
原审法院认为：琅琊国资公司与郑阳签订的租赁合同，合法、有效。琅琊国资公司对郑阳将合同中的房屋转租给李晓陵无异议，合同约定的租赁期满后，琅琊国资公司未与李晓陵续签合同，双方之间存在不定期租赁合同关系，双方应按合同约定履行各自的义务。包括已经交给琅琊国资公司的1万元履约保证金，李晓陵已将2014年5月19之前的租金交纳给琅琊国资公司。2014年5月份琅琊国资公司公示招租通知，并于2014年6月9日以招、投标的形式对租赁合同中的房屋进行招租，琅琊国资公司的上述行为，已表明其实际解除了与李晓陵之间的租赁合同关系，双方的租赁关系于2014年5月份解除。琅琊国资公司提供的证据不能证明李晓陵在2014年5月19日之后继续占有、使用诉争房屋，不能证明双方解除合同后李晓陵收取了诉争房屋的租金，也不能证明李晓陵对合同解除存在过错，琅琊国资公司要求李晓陵返还诉争房屋、支付租金和赔偿损失的诉讼请求，依据不足，不予支持。琅琊国资公司与李晓陵之间的租赁关系解除后，李悬悬继续使用诉争的房屋，李悬悬与琅琊国资公司之间形成了不定期的租赁关系，李悬悬在使用诉争房屋期间应依法向琅琊国资公司支付租金，因双方未约定租金数额且对租金数额不能达成一致�见，琅琊国资公司作为诉争房屋的所有权人要求李悬悬返还诉争房屋，符合法律规定，予以支持。琅琊国资公司起诉要求李悬悬按每月1116.9元缴纳租金，李悬悬无异议，对琅琊国资公司的该项诉讼请求予以支持。截至2016年5月19日李悬悬应支付琅琊国资公司租金26805.6元，之后按每月1116.9元计算至实际返还房屋时止。琅琊国资公司提供的证据不能证明因李悬悬的过错给其造成了损失，琅琊国资公司要求李悬县赔偿损失无事实和法律依据，不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，第二百二十四条，第二百二十七条，第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李悬悬于本判决生效后十日内支付滁州市琅琊国有资产运营有限公司2014年5月20日至2016年5月19日�租金26805.6元及2016年5月20日至实际返还房屋之日的租金（按每月1116.9元计算）；二、李悬悬于本判决生效后十日内将位于滁州市湖心路东段琅琊区拆迁安置小区5号楼商铺西侧第1、2两间（编号为1266，建筑面积109.4平方米）的房屋返还给滁州市琅琊国有资产运营有限公司；三、驳回滁州市琅琊国有资产运营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2765元，减半收取1382.5，由滁州市琅琊国有资产运营有限公司负担682.5元，由李悬悬负担700元。
琅琊国资公司上诉称：1、其公司将案涉房屋租赁给郑阳，后郑阳将租赁合同转让给李晓陵，李晓陵将房屋转租给李悬悬。故琅琊国资公司与李晓陵之间存在租赁合同关系，与李悬悬之间不存在任何关系，李悬悬只是次承租人，原审法院认定其公司与李悬悬之间存在不定期租赁合同关系不能成立；2、其公司对外招租仅是针对李晓陵交还房屋后的期间进行对外招租，同时由于次承租人的干预，该招租行为并未完成，因此不能认定其公司与李晓陵之间的房屋租赁合同已于2014年5月解除；3、其公司于2014年9月19日通过公证的方式向李晓陵送达了解除租赁合同通知，要求李晓陵于2014年10月20日向其公司返还房屋。根据相关法律规定，解除通知送达后，其公司与李晓陵的合同才解除，双方租赁合同解除后，李晓陵应将房屋返还给其公司，而李悬悬作为实际占有房屋的人，有义务协助李晓陵返还房屋。但其公司在2014年9月19日通过公证的方式向李晓陵送达了解除租赁合同通知，要求李晓陵于2014年10月20日向其公司返还租赁房屋，但李晓陵未能按时返还，李晓陵的上述行为违反了双方合同的第一条第1.3项的约定，李晓陵构成违约。由于李晓陵没有按时返还房屋，导致其公司无法占有房屋使用并收益。其公司�托了相关评估公司对该地块租金进行评估，评估价值高于其公司与李晓陵约定的租金，该部分应当视为李晓陵未及时返还房屋的损失；4、原审法院已查明李晓陵支付租金至2014年4月19日，但原审法院判决支付租金自2014年5月20日开始，虽然李晓陵有1万元保证金在其公司，但该保证金不能直接折抵租金，且案涉房屋的一个月租金为10360元，亦不能直接冲抵。故请求：撤销原审判决第一、三项，改判支持其公司原审全部诉讼请求。
李晓陵在庭审中答辩称：其将案涉房屋的房租交至2014年5月底，琅琊国资公司已于2014年6月9日进行招标，一直未通知其交房租，其不应该交房租，相应的损失亦不应该由其承担。
李悬悬在庭审中答辩称：1、其一直与琅琊国资公司就案涉房屋进行商谈，其原意按当时租赁房租的价格交纳房租，但琅琊国资公司不收；2、其与琅琊国资公司之间无合同关系，也不存在损失，所以其不应承担损失。
二审中，琅琊国资公司为支持其上诉请求提供租赁合同二份，证明：琅琊国资公司将房屋按照71元／平方米租给他人。李晓陵质证意见：对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可。房屋的位置不一样，所以租金有差距，该租赁合同在2015年5月30日到期，现实际承租人也未交房租。李悬悬对该证据的质证意见同李晓陵对该证据的质证意见。本院对琅琊国资公司所举证据的认证意见为：因李晓陵、李悬悬对琅琊国资公司所举证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。对于证明目的，因影响房屋租金标准的因素较多，其他房屋的租金标准亦与本案无关，故本院对该证据的证明目的不予认可。
二审中，双方所举其他证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院除对原审查明的案件事实予以确认外，另查明：李悬悬承租的案涉房屋位置为滁州市湖心路东段琅琊区拆迁安置小区5号楼商铺东侧第1、2间（编号为1262，建筑面积109.4平方米）。
根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：琅琊国资公司主张李晓陵、李悬悬连带支付房屋租金及连带赔偿至实际返还房租之日止的损失的诉讼请求能否成立。
本院认为：在郑阳与琅琊国资公司的房屋租赁合同履行期限内，李晓陵受让郑阳上述合同中承租人的权利和义务，并由李晓陵向琅琊国资公司交纳案涉房屋的租金，琅琊国资公司对此并未提出异议，故琅琊国资公司与李晓陵之间存在租赁合同关系。在李晓陵与琅琊国资公司的租赁合同于2013年5月19日到期后，李晓陵与琅琊国资公司并未签订新的租赁合同，李晓陵继续使用案涉租赁房屋，亦向琅琊国资公司交纳房屋租金，故李晓陵与琅琊国资公司之间存在不定期租赁合同关系。2014年5月，琅琊国资公司单方对外发布招标公告，并要求案涉房屋的实际承租人李悬悬按其评估的租金标准向其交纳租金，故琅琊国资公司以其行为表明其不再履行与李晓陵的不定期租赁合同，李晓陵对此并未表示异议，亦未继续收取李悬悬的房屋租金，故李晓陵与琅琊国资公司之间的不定期租赁合同已解除，琅琊国资公司与李悬悬之间继而成立不定期租赁合同关系。因琅琊国资公司对外公开招租并未成功，即琅琊国资公司单方委托的租金标准并未得到实际承租人的认可，故琅琊国资公司与李晓悬悬之间的不定期租赁合同的租金标准仍然参照原琅琊国资公司与李晓陵之间的合同标准进行确定。据此，琅琊国资公司主张李悬悬向其公司赔偿损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。因琅琊国资公司与李悬悬之间存在不定期租赁合同关系，琅琊国资公司有权随时解除双方租赁合同并要求李悬悬返还房屋，故琅琊国资公司主张李悬悬返还案涉租赁房屋的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。对于琅琊国资公司认为原审法院已查明李晓陵支付租金至2014年4月19日，但判决支付租金自2014年5月20日开始，李晓陵的1万元保证金不够冲抵本案案涉房屋租金一节，经查，案涉房屋租金标准为每月1116.9元，而李晓陵在琅琊国资公司处的保证金尚有1万元，足以抵扣本案案涉房屋2014年4月19日至2014年5月19日的房屋租金，故对琅琊国资公司的此节上诉理由不予采纳。另，根据本案查明的案件事实，本案李悬悬承租的案涉房屋的位置为滁州市湖心路东段琅琊区拆迁安置小区5号楼商铺东侧第1、2间，并非西侧第1、2间，原审法院对此认定错误，�院依法予以变更。
综上，原判决认定事实部分有误，本院予以纠正。上诉人琅琊国资公司的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省滁州市南谯区人民法院（2016）皖1103民初717号民事判决第一、三项，即“李悬悬于本判决生效后十日内支付滁州市琅琊国有资产运营有限公司2014年5月20日至2016年5月19日的租金26805.6元及2016年5月20日至实际返还房屋之日的租金（按每月1116.9元计算）”、“驳回滁州市琅琊国有资产运营有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省滁州市南谯区人民法院（2016）皖1103民初717号民事判决第二项，即“李悬悬于本判决生效后十日内将位于滁州市湖心路东段琅琊区拆迁安置小区5号楼商铺西侧第1、2两间（编号为1266，建筑面积109.4平方米）的房屋返还给滁州市琅琊国有资产运营有限公司”为“李悬悬于本判决生效后十日内将位于滁州市湖心路东段琅琊区拆迁安置小区5号楼商铺东侧第1、2两间（编号为1262，建筑面积109.4平方米）的房屋返还给滁州市琅琊国有资产运营有限公司”。
二审案件受理费2765元，由上诉人滁州市琅琊国有资产运营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一六年九月五日
书 记 员 陈芝梅
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；