福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终1188号
上诉人（原审原告）：谢枝库，男，汉族，1982年8月7日出生，福建省屏南县人，住屏南县。
委托诉讼代理人：邹瑞英，上海金钻（宁德）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：屏南泰润置业发展有限公司，住所地屏南县古峰镇东环中路508号。
法定代表人：林斌，执行董事。
委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶华锦，福建合立律师事务所律师。
上诉人谢枝库、上诉人屏南泰润置业发展有限公司（下称“泰润公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服屏南县人民法院（2017）闽0923民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人谢枝库的委托诉讼代理人邹瑞英、上诉人泰润公司的委托诉讼代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢枝库上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判：泰润公司代谢枝库向房屋登记部门递交房屋产权转移登记申请及代领产权证书。事实和理由：1、合同履行过程中，双方对协助办证内容进行变更，变更为委托泰润公司代为办理。在签订诉争合同时，泰润公司工作人员口头承诺产权证书由泰润公司代办；且泰润公司实际也代收谢枝库房屋权属转移契税、产权登记费、土地证办证费、广电开户费等相关费用。因此，双方实际成立委托代理办证关系，故泰润公司应有义务代谢枝库递交权属转移登记的申请材料。2、根据房地产商业惯例，开发商也有义务将产权证书交付到购房者手中。因此，也说明泰润公司负有办理产权证书的义务。
泰润公司上诉称，1、逾期协助办证违约金应从2015年10月13日起算。诉争合同约定的“商品房交付使用”，应指实际交房，而非约定交�。本案诉争房屋实际交房之日为2015年7月12日，故逾期协助办证违约金应从此日前加上90日起算，即从2015年10月13日起算。一审按约定交房之日作为计算基准点，该认定错误。2、逾期协助办证违约金应截止至2016年11月30日。诉争合同及补充协议约定，存在“不可抗力”和“特殊原因”情形的，泰润公司不构成违约，其中包括：（1）市政配套而导致的延误；（2）法律、法规、规章变更或为配合法律、法规、规章、人大常委会或政府的决定的实施、市政建设而导致的延误。本案屏南县住建局于2015年6月24日正式发文确认屏南县凤凰城项目竣工后，又突然于2016年11月30日作出行政处罚决定书，决定吊销泰润公司的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，导致其无法办理商品房产权初始登记。该行政处罚决定属�泰润公司不能预见、不能避免、不能克服并且阻碍合同履行的客观情况，属于讼争合同及合同补充协议规定的“不可抗力”和“特殊原因”情形，在该情形存续期间，其不应承担任何违约责任。
泰润公司辩称，1、根据诉争合同第十四条第一款的约定，泰润公司所履行的协助办证义务是办理权属初始预登记，以及提供应由出卖人提供的资料，泰润公司所承担的是协助办证义务；2、双方之间没有建立委托代理办证的关系：依据诉争合同第十四条第三款的约定，买受人要出具书面委托于开发商，并且双方应就委托办证相关费用在附件六中另行约定，泰润公司才有代理办证的义务，但买受人并没有出具书面委托。
谢枝库辩称，1、泰润公司的上诉请求�有法律依据，行政处罚不构成合同约定的不可抗力和法律上的不可抗力。泰润公司在未受处罚之前就已经到了应当办证的时间，泰润公司使用伪造的公章，才受到行政处罚，导致不能办证。2、我方没有主张逾期交房违约金，仅仅主张了10000元的逾期协助办证违约金。诉争合同是开发商提供的格式条款，在没有特别解释和说明的情况下，应当作出不利于格式条款一方的解释。
谢枝库向一审法院起诉请求，请求判令：1.泰润公司立即履行协助其办理房屋不动产权证书的义务；2.泰润公司向其支付逾期办理房屋不动产权证书登记产生的违约金［起诉前的违约金自2015年6月6日起算至起诉之日为10000元，起诉后的违约金，自起诉次日起按合同约定（450000元×违约天数×0.01%）计算至房屋不动产权登记之日止］。
一审法院认定事实：
一、双方于2013年3月5日签订《商品房买卖合同》，谢枝库购买泰润公司开发的位屏南县元商品房，建筑面积93.99平方米，总价款450000元。（合同第六条主要内容）付款方式及期限：买受人应于2013年3月5日前付房款140000元，余款310000元向银行申请按揭贷款。……（合同第八条主要内容）出卖人应当在2015年3月5日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。……（合同第十四条）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。
二、合同签订后，谢枝库依约付清了全部房款，屏南县住建局于2015年6月24日同意屏南凤凰城项目建设工程通过竣工规划条件核实，泰润公司于2015年7月12日向谢枝库交付商品房，并收取了谢枝库土地办证费120元，产权登记费90元。
三、泰润公司至今未办理房屋产权初始登记，谢枝库至今未取得房屋权属证书。
一审法院认为，诉争《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效�同，双方均应全面履行合同的义务。《商品房买卖合同》约定，泰润公司应于2015年3月5日前将符合条件的商品房交付谢枝库，在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。根据合同约定泰润公司应履行的是附随办证义务，泰润公司至今未办理房屋所有权初始登记，存在逾期履行附随办证义务的事实,由于泰润公司逾期履行附随办证义务没有合同和法律明确规定的不可抗力的情形，因此，泰润公司应对其逾期履行附随办证义务的行为承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条、第十四条的约定，本案泰润公司逾期履行附随办证义务，违约期间依合同约定从2015年6月6日计算至泰润公司履行房屋权属初始登记并告知谢枝库时。谢枝库请求泰润公司支付违约金可按日支付已付款万分�一。至谢枝库起诉之日止（2017年3月30日）逾期履行办证的违约金可计算为：450000元×664天×0.01%/天=29880元。谢枝库主张至起诉之日止的违约金为10000元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、泰润公司应于本判决生效之日起立即履行为谢枝库办理房屋所有权初始登记义务并在完成初始登记后立即告知原告。二、泰润公司应于本判决生效后十日内向谢枝库支付从2015年6月6日起至原告起诉之日（即2017年3月30日）止逾期办证的违约金10000元，自2017年3月31日起至实际履行初始登记义务并告知谢枝库日止按日向谢枝库支付已交付购房款450000元的万分之一的违约金。案件受理费50元，由泰润公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。
二审另查明，2016年11月30日，屏南县住建局以泰润公司使用伪造公文进行开发建设诉争房产项目为由对泰润公司做出行政处罚决定，撤销泰润公司《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》（下称“两证”）。泰润公司还另行代收谢枝库房屋权属转移契税、广电开户费。
本案争议焦点：1、谢枝库要求泰润公司代为递交产权转移登记申请及代领产权证书的上诉请求能否成立；2、逾期协助办证违约金起算点；3、逾期协助办证违约金中能否扣除泰润公司被吊销两证期间。本院对此认定如下：
一、关于谢枝库要求泰润公司代为递交产权转移登记申请及代领产权证书的上诉请求能否成立问题。
此问题涉及双方就上述事项是否成立委托代办关系。合同是否成立，应由主张合同成立的一方承担举证责任。因此，谢枝库应负有举证责任证明双方就产权登记办理事宜成立委托关系。虽然泰润公司确有收取房屋权属转移登记契税、土地登记费等相关费用，但由于房屋产权登记存在多项具体手续，且各项手续也是可分的。泰润公司收取上述费用，只能证明双方就契税、土地登记费等费用成立代收代缴关系。至于泰润公司代为递交房屋产权登记申请及代领产权证书等事宜，双方是否成立委托代办关系，还需谢枝库继续举证证明。但谢枝库并未举证证明双方存在口头委托；更何况，诉争合同约定，泰润公司代办产权证书，需经买受人谢枝库的书面授权，但谢枝库确认其并未书面授权。因此，谢枝库主张双方存在委托代办产权证书关系，因举证不能，不能成立，其关于要求泰润公司代为递交产权登记转移申请及领取产权证书的上诉请求，并无事实依据，本院无法予以支持。
二、关于逾期协助办证违约金起算点问题。
此焦点涉及诉争合同第十四条约定的“商品房交付使用”在合同上的理解问题，交付使用时点究竟是约定交房之日还是实际交房之日。从合同文字表述来看，该交付使用应指实际交房之日。更何况，诉争合同约定泰润公司逾期交房的，应承担逾期交房的违约责任，若将逾期交房时间计入逾期协助办证时间，将导致泰润公司因同一违约行为承担双重的违约责任，显然不公平。因此，诉争合同第十四条约定的“商品房交付使用”应指实际交房之日，而非约定交房之日。至于泰润公司是否承担逾期交房的违约责任，因谢枝库并未主张此项违约金，该问题不在本案审查范围，本院不予处理。故，逾期协助办证违约金应从实际交房之日加上90日起计算，即从2015年10月11日起算。泰润公司对此上诉有理，应予支持。一审认定错误，予以纠正。
三、关于逾期协助办证违约金中能否扣除泰润公司被吊销两证期间问题。
此问题涉及泰润公司被吊销两证是否属于不可抗力或特殊原因。吊销两证属行政处罚，行政处罚一经做出即发生法律效力，在被撤销前，应具有约束力。既然是行政处罚，是行政违法行为应承担的法律后果，那么就不属于“不能预见”、“不能避免”的客观事实。且诉争合同约定的特殊原因，亦应指不可归责于泰润公司的事由。但如前所述，其被吊销两证属违法行为所致，显然责任在其自身。因此，泰润公司被吊销两证并非属于不可抗力或特殊原因情形，此期间不得在逾期协助办证违约金中扣除。泰润公司此点上诉理由无理，不予支持。
综上所述，谢枝库的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持，应予驳回。泰润公司关于逾期协助办证违约金应从实际交房之日作为基准点计算的上诉理由有理，应予支持；一审从约定交房之日作为基准点计算，对此法律适用错误，应予纠正。故，逾期协助办证违约金应从2015年10月11日起算。因此，谢枝库要求从2015年6月6日起算违约金，于法无据，不予支持，此部分诉讼请求应�驳回。但由于自2015年10月11日起截止一审起诉之日，其违约金金额仍超出10000元，故只需变更一审判决第二项中违约金起算点即可，其余内容无需变更。泰润公司关于在违约金中扣除被吊销两证期间的上诉理由，于法无据，不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持一审判决第一项，即屏南泰润置业发展有限公司应于本判决生效之日起立即履行为谢枝库办理房屋所有权初始登记义务并在完成初始登记后立即告知谢枝库；
二、变更一审判决第二项为：屏南泰润置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向谢枝库支付从2015年10月11日起至起诉之日（即2017年3月30日）止逾期协助办证违约金10000元，并支付自2017年3月31日起至实际履行�始登记并告知谢枝库之日止以已付购房款450000元为基数按日万分之一计算的逾期协助办证违约金；
三、驳回谢枝库上诉请求及其一审其他诉讼请求；
四、驳回屏南泰润置业发展有限公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费均为50元，由双方各负担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
审 判 员 郑 彦
审 判 员 陈光华
二〇一七年九月十四日
法官助理 陆学宇
书 记 员 龚冬平
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。