湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂08民终87号
上诉人（原审原告）邹艳丽，公务员。
委托代理人陆凤权，自由职业，特别授权。
上诉人（原审被告）湖北宏基置业发展有限公司，住所地湖北省荆门市东宝区葡萄园路，统一社会信用代码914208007220954278。
法定代表人徐承辉，该公司董事长。
委托代理人甘金东，湖北斯洋律师事务所律师，特别授权。
委托代理人付选海，湖北斯洋律师事务所律师，特别授权。
上诉人邹艳丽因与上诉人湖北宏基置业发展有限公司（以下简称宏基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2015）鄂东宝民二初字第00285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人邹艳丽的委托代理人陆凤权，上诉人宏基公司的委托代理人甘金东、付选海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年1月10日，邹艳丽与宏基公司签订一份《荆门市商品房买卖合同》，同日在荆门市房地产市场管理处进行合同登记备案，合同编号为JM201100292，不动产项目编号为0052437。合同约定，邹艳丽向宏基公司购买其预售的葡萄园·城市花园二期15幢14层1403号房屋，该房屋建筑面积96.11平方米，单价为3090.97元／平方米，房款总额为297073元，宏基公司应于2012年1月30日前将房屋交付给邹艳丽，并于交房期限届满之日起365日内进行商品房权属登记；宏基公司未按约定期限交房，逾期在90日之内的，按已付房款的万分之零点五支付违约金，逾期超过90日的，邹艳丽有权解除合同，宏基公司退还全部房款，并按已付房款的百分之一支付违约金。合同签订后，邹艳丽于合同签订的当日向宏基公司支付首付款90073元，2011年5月6日又以住房公积金形式贷款210000元转入宏基公司账户，实际共向宏基公司支付房款300073元，比合同约定房款多支付3000元。宏基公司未按约定期限将房屋交付邹艳丽，亦未按约定办理商品房权属转移登记。邹艳丽于2014年8月15日向宏基公司送达《解除合同通知书》，通知书于次日到达宏基公司。
另查明，对于涉案房屋的建设工程，宏基公司于2010年8月开始施工建设，2010年12月取得房屋《商品房预售许可证》（荆房预字（2010）65号），主体工程于2012年3月竣工，于2012年4月17日取得主体结构验收合格的报告，2013年1月开始向部分业主交付房屋。
邹艳丽诉至原审法院，请求判令：一、依法确认邹艳丽与宏基公司之间的合同已经解除，宏基公司赔偿因其违约给邹艳丽造成的各项实际经济损失306110元（计算至起诉时）；二、依法认定宏基公司在商品房买卖活动中对邹艳丽构成欺诈，宏基公司依据《中华人民共和国消费者权益保护法》按购房款的三倍赔偿邹艳丽300073×3=900219元；三、本案全部诉讼费用由宏基公司承担。
原审法院认为，邹艳丽与宏基公司签订了《商品房买卖合同》，双方成立房屋买卖合同关系，合同的签订系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行合同。因宏基公司未按约定期限履行交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。本案的争议焦点是：一、邹艳丽解除与宏基公司签订的《商品房买卖合同》，是否发生解除合同的效力；二、宏基公司在与邹艳丽签订《商品房买卖合同》时是否构成欺诈；三、邹艳丽是否可以主张赔偿损失，其主张的损失是否有依据。
关于邹艳丽解除与宏基公司签订的《商品房买卖合同》，是否发生解除合同的效力问题。双方签订的商品房买卖合同约定宏基公司应于2012年1月30日前将房屋交付给邹艳丽，因宏基公司未按时交房，邹艳丽于2014年8月15日向其发出解除合同的通知，宏基公司辩称邹艳丽无权单方解除商品房买卖合同。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”邹艳丽与宏基公司签订的《商品房买卖合同》中约定，宏基公司未按约定期限交房，逾期超过90日的，邹艳丽有权解除合同。因宏基公司逾期交房超过90日，解除合同的条件成就，邹艳丽按照合同约定行使解除权于法有据。宏基公司主张邹艳丽解除合同行为不产生效力的理由：一是双方签订的商品房买卖合同属法律规定应当办理登记类合同，无论签订合同还是解除合同，均须登记备案，邹艳丽解除合同未经登记备案，不产生解除合同的法律效果；二是邹艳丽行使合同解除权时，已超过一年的除斥期间，解除权已经消灭，其向宏基公司送达的解除合同通知不具解除合同的效力。针对理由一，宏基公司的依据为《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，该条第一款规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，该规定仅要求开发企业与购房者签订商品房预售合同时进行登记备案，并未规定解除合同亦需办理登记手续，此外，宏基公司主张根据《荆门市中心城区房屋买卖合同备案管理办法》规定，仅凭邹艳丽的解除通知书不能撤销房地产管理部门对商品房买卖合同的备案，只有经法院、仲裁机构撤销、解除或确认合同无效的方能办理撤销备案登记手续，但该规定不能反映法律法规限制购房者行使单方解除权，且邹艳丽的诉讼请求不是撤销商品房预售合同备案登记，而是确认商品房买卖合同已解除，发出解除合同通知符合法律规定的合同解除的要件，宏基公司的抗辩理由一不能成立，原审法院不予采纳。针对宏基公司的抗辩理由二，其依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，主张邹艳丽行使解除权的期间应为2012年5月1日至2013年4月30日。原审法院认为，根据上述规定，一方当事人解除权消灭的前提是经过对方当事人催告，三个月内未行使解除权，或未经对方当事人催告，解除权发生之日起一年内未行使解除权。本案中，邹艳丽与宏基公司签订的房屋买卖合同约定宏基公司应于2012年1月30日前交房，因逾期超过90日，邹艳丽享有合同解除权，因邹艳丽未行使该解除权，合同继续履行，但宏基公司未能证明截至邹艳丽发出解除合同通知前履行了向邹艳丽交付房屋的义务，其不履行义务的违约行为处于持续状态，邹艳丽仍然可以行使合同解除权，宏基公司的抗辩理由二不能成立，原审法院亦不予采纳。邹艳丽向宏基公司发送的解除合同通知符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原审法院确认其与宏基公司签订的《商品房买卖合同》自通知到达宏基公司之时即2014年8月16日解除。
关于宏基公司与邹艳丽签订《商品房买卖合同》时是否构成欺诈的问题。邹艳丽主张宏基公司欺诈的理由一，宏基公司签订合同时故意提供虚假的《建筑工程施工许可证》，通过违法手段获取《商品房预售许可证》并隐瞒了这一事实；理由二，宏基公司持续做出虚假或引人误解的宣传和说明，误导消费者。
针对理由一，邹艳丽认为宏基公司与其签订商品房买卖合同的时间为2011年1月10日，合同中填写了《建筑工程施工许可证》的证书编号，但宏基公司于2011年9月才取得该证书，证书编号与合同中填写的不同，且《建筑工程施工许可证》是取得《商品房预售许可证》的必备要件，宏基公司不可能在未取得《建筑工程施工许可证》的前提下取得《商品房预售许可证》，同时，根据法院调取的证据，宏基公司开发涉案房屋获批的相关文件如《项目立项》、《环境影响评估报告》、《可行性研究报告》的时间皆晚于房屋预售资格的取得时间，说明宏基公司取得商品房预售资格不合法，从而证明宏基公司签订合同时隐瞒了这一事实，构成欺诈。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第九条的规定，商品房出卖人与买受人签订房屋买卖合同时的欺诈行为包括三种情形：一、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明，二、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，三、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。邹艳丽提出宏基公司取得商品房预售资格的程序违法，因该许可证的取得是行政审批程序问题，属于另一法律关系，原审法院在本案中不予审查，宏基公司在商品房预售中是否对邹艳丽构成欺诈的唯一要件在于其是否隐瞒了未取得《商品房预售许可证书》的事实或者提供了伪造的《商品房预售许可证书》。宏基公司已于2010年12月取得由荆门市房地产管理局颁发的《商品房预售许可证书》，且邹艳丽认可双方签订的房屋买卖合同经荆门市房地产市场管理处进行了房屋预售登记备案，表明该《商品房预售许可证书》合法有效，宏基公司没有以诱使邹艳丽作出错误的意思表示为目的提供虚假的商品房预售许可证明，不符合《解释》第九条规定的第一种情形，同时，亦没有《解释》第九条规定的其他两种情形，故邹艳丽主张宏基公司合同欺诈的理由一不能成立。
针对理由二，邹艳丽认为宏基公司对其开发的房地产项目进行虚假或引人误解的宣传并向原审法院提交相关宣传视频和广告。原审法院认为，考察房地产宣传广告是否构成欺诈应考察该宣传广告说明和允诺的内容是否具体确定并达到影响房屋买卖合同签订及房屋价格的程度。本案中，通过审查邹艳丽提交的视听资料，原审法院认为宏基公司拍摄的宣传视频虽存在夸大成分，但对其开发的房产项目所做的说明和允诺并不具体明确，系对整个葡萄园城市花园作出的整体形象宣传，不是针对某一套房屋作出的要约邀请，未达到对商品房买卖合同的订立及房屋价格产生重大影响的程度，对双方买卖合同的签订不产生实质性影响，而好房网、房信网的网页广告虽对房屋价格、具体设施有详细描述，但其显示的发布时间皆在房屋买卖合同签订之后，不能证明邹艳丽受到广告影响而与宏基公司签订房屋买卖合同，邹艳丽主张宏基公司合同欺诈的理由二不能成立。因此，邹艳丽主张宏基公司在与其签订房屋买卖合同时存在欺诈行为缺乏事实与法律依据。同时，由于商品房系大件生活商品，属于不动产，它不属于《中华人民共和国产品质量法》的调整范围，与《中华人民共和国消费者权益保护法》所针对的普通商品有明显区别，故邹艳丽主张宏基公司应按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定对其进行赔偿，原审法院不予支持。
关于邹艳丽是否可以主张赔偿损失，其主张的损失是否有依据的问题。邹艳丽未主张宏基公司按约定的违约金承担违约责任，而是主张宏基公司承担返还购房款，赔偿利息、房屋租金、房屋差价等损失；宏基公司认为，在宏基公司可以交房的情况下，邹艳丽选择解除合同，其主张的利息、租金、差价等损失没有依据，应按合同的约定违约金处理。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。宏基公司未按合同约定向邹艳丽交付房屋，构成违约，应承担违约责任。虽然双方在合同中约定了违约金的计算方法，但邹艳丽未主张宏基公司按约定的违约金承担违约责任，选择主张宏基公司赔偿损失，并不违反法律的规定，原审法院予以支持。
邹艳丽与宏基公司的买卖合同已经解除，宏基公司应当返还邹艳丽的购房款，因合同约定的房款总额为297073元，而邹艳丽向宏基公司支付300073元，实际多支付3000元，因此宏基公司应当退还邹艳丽多支付的3000元，并返还房款297073元。
关于邹艳丽主张的损失是否有依据的问题。邹艳丽请求宏基公司赔偿的损失明细为：1、住房公积金贷款所产生的利息（210000元×4.7%÷12×40个月=32900元）；2、首付款所产生的利息（90073元×6.65%×4÷12×44个月=85869元）；3、因房屋不能交付产生的房租（1200元×32个月=38400元）；4、因房屋不能交付产生的购房差价［（4637.96元-3090.97元）×96.11m2=148681元］；5、有关部门收取的费用（档案综合服务费100元、产权登记费80元、他项权利登记费80元）；合计306110元。原审法院认为，房屋首付款产生的利息属于邹艳丽的直接损失，原审法院予以支持，但邹艳丽主张的利率标准过高，该利息应以90073元为本金，按照人民银行同期贷款利率自2011年1月11日计算至宏基公司返还房款之日；住房公积金贷款产生的利息，属于邹艳丽的直接损失，原审法院予以支持，因合同约定的购房款为297073元，邹艳丽支付首付90073后又以公积金形式支付210000元，实际比合同房款多支付3000元，此3000元不应按照公积金贷款利率标准计算利息，且住房公积金贷款利率属于浮动利率，故原审法院对邹艳丽要求按照年利率4.7%计算公积金贷款利息的请求不予支持，其主张的公积金贷款利息应以207000元（210000元-3000元）为本金，按照同期住房公积金贷款利率自2011年5月7日计算至宏基公司返还房款之日；邹艳丽多支付的3000元，应以同期银行存款利率计算利息。对邹艳丽主张的房租，宏基公司不予认可，原审法院认为，邹艳丽因宏基公司延期交房产生的房租属于支出的必要费用，予以支持，但邹艳丽主张的房租应从宏基公司承诺交房之日开始计算至邹艳丽发出解除合同通知书之日，宏基公司承诺于2012年1月30日前交房，故房租应从2012年2月开始计算至2014年8月，关于租金的标准，按照邹艳丽支付的每月1200元确定，宏基公司应赔偿的租金损失为1200元×31个月=37200元；对邹艳丽主张的房屋差价，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，邹艳丽主张的房屋差价实际是可得利益损失，根据合同法规定，可得利益损失的赔偿应以违约一方签订合同时能够预见或者应当预见为前提，但因近年来政府对房产市场的调控政策，房屋价格的涨或者跌成为不可预见的因素，即房屋价格并不一定随着时间的经过而必然增涨，因此产生的房屋差价亦成为合同签订时不可预见的利益损失，故邹艳丽主张的房屋差价没有依据，原审法院不予支持；有关部门收取的费用，属于邹艳丽支付的合理费用，原审法院予以支持。
综上所述，邹艳丽与宏基公司签订的《商品房买卖合同》已解除，宏基公司在与邹艳丽签订合同时不存在欺诈行为，对邹艳丽请求判令宏基公司按照房屋价款的三倍进行赔偿的主张，原审法院不予支持；宏基公司在履行合同过程中构成违约，应当承担违约责任，返还邹艳丽购房款297073元、退还邹艳丽多支付的房款3000元，并赔偿损失，赔偿的范围包括邹艳丽已交房屋首付款的利息、住房公积金贷款产生的利息、多支付的3000元产生的利息、2012年2月至2014年8月的房屋租金、有关部门收取的费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告邹艳丽与被告湖北宏基置业发展有限公司于2011年1月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为JM201100292）已经解除；二、被告湖北宏基置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告邹艳丽购房款297073元，并退还原告邹艳丽多支付的3000元；三、被告湖北宏基置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告邹艳丽的经济损失，损失为已交房屋首付款的利息（以90073元为本金，按照人民银行同期贷款利率从2011年1月11日起计算至被告返还房款之日止），住房公积金贷款产生的利息（以207000元为本金，按照同期住房公积金贷款利率从2011年5月7日起计算至被告返还房款之日止），多支付的房款利息（以3000元为本金，按照同期银行存款利率从2011年5月7日计算至被告返还房款之日止），房屋租金37200元，档案综合服务费、产权登记费、他项权利登记费计260元；四、驳回原告邹艳丽的其他诉讼请求。案件受理费15656元，由原告邹艳丽负担10000元，由被告湖北宏基置业发展有限公司负担5656元。
一审判决后，上诉人邹艳丽不服，上诉称：一、原审法院认定的事实存在部分错误。1、本案应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，由宏基公司对邹艳丽承担损害赔偿责任。2、原审法院不应采信宏基公司违法取得的《商品房预售许可证》。3、原审法院未按邹艳丽的实际损失计算损失数额，房屋差价属于邹艳丽的实际损失。二、原审法院适用法律存在部分错误。本案还应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定作出判决。综上，请求二审法院依法撤销原审判决的第三、四判项，依法改判支持邹艳丽的原审诉讼请求，并由宏基公司承担一审、二审诉讼费用。
宏基公司答辩称，1、商品房属于特殊商品，应适用特别法的相关规定，不应适用《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定。2、宏基公司取得《商品房预售许可证》是否违规及是否构成欺诈，均属于行政管理的范畴，该许可证应在民事案件中不予审查。3、荆门目前的商品房价格为3000元∕㎡左右，商品房价格在下跌，原审法院不予支持房屋差价正确。综上，请求二审法院依法驳回邹艳丽的上诉请求。
上诉人宏基公司不服一审判决，上诉称，一、原审判决确认宏基公司与邹艳丽签订的《商品房买卖合同》解除没有法律依据。1、宏基公司与邹艳丽签订的《商品房买卖合同》属于法律规定应当办理备案登记类的合同，无论其签订还是解除均须经房地产行政管理部门备案登记，邹艳丽无权单方解除《商品房买卖合同》。2、邹艳丽行使合同解除权时，已超过法律规定的一年除斥期间，其解除权已消灭，邹艳丽送达的解除通知不具有解除合同的法律效力。二、原审判决宏基公司赔偿邹艳丽相应利息及房屋租金无法律依据，违反法律规定及合同约定。即使法院确认合同解除，邹艳丽也应承担因其未及时行使合同解除权而导致扩大部分的损失。综上，请求二审法院依法撤销原审判决的第一、三判项，依法改判驳回邹艳丽的原审诉讼请求，并由邹艳丽承担一审、二审诉讼费用。
邹艳丽答辩称，一、邹艳丽根据合同法第九十六条的规定通知宏基公司要求解除合同，只要具备合同法第九十三条或九十四条规定的条件，就发生解除合同的法律效力。二、邹艳丽主张宏基公司赔偿的损失系实际损失，合情合理合法。三、邹艳丽在约定的交房时间后确系租房居住。综上，请求二审法院依法驳回宏基公司的上诉请求。
根据双方当事人的庭审陈述及原审提交的证据，本院经审理查明：邹艳丽与宏基公司于2011年1月10日签订《荆门市商品房买卖合同》，该合同第十条关于交房期限及条件的约定为：“出卖人（宏基公司）应当在2012年1月30日之前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人（邹艳丽）使用：1、该商品房经竣工验收合格；2、取得规划、消防、人防等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、满足该商品房正常使用的公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成；4、供电、给水、排水、有线电视、天燃气等设施按设计要求建成，并经有关部门认可达到正常使用条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。”该合同第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第十条约定的特殊原因外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日内，自本合同第十条约定的交房期限届满之第二日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付房价款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的交房期限届满之第二日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。”该合同第十七条系关于诉争房屋产权登记的约定。
2014年8月15日，邹艳丽向宏基公司送达《解除合同通知书》，该通知书于次日到达宏基公司，其内容为：“湖北宏基置业发展有限公司：我与贵公司于2011年1月10日签订《荆门市商品房买卖合同》，并于同日在荆门市房地产市场管理处进行合同登记备案，合同编号为JM201100292。在合同履行中，贵公司未按合同约定履行合同第十条、第十七条的义务，现根据合同约定通知贵公司解除合同。同时，请贵公司接到此通知三日内派人前来协商有关合同解除的善后事宜。专此函告，请贵公司慎思并妥善对待。”该通知书尾部的邹艳丽签名处按有邹艳丽的指纹。
原审法院查明的其他案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，邹艳丽与宏基公司于2011年1月10日签订的《荆门市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案的争议焦点为：一、《荆门市商品房买卖合同》是否已解除；二、若《荆门市商品房买卖合同》已解除，则如何确定宏基公司应向邹艳丽赔偿损失的金额。
一、关于《荆门市商品房买卖合同》是否已解除的问题。
经查，宏基公司未于诉争合同约定的2012年1月30日前将房屋交付给邹艳丽，邹艳丽亦未于宏基公司逾期交房90日后立即行使合同解除权。依照诉争合同第十一条的约定，诉争合同应视为在宏基公司逾期交房90日后还处于继续履行的状态。在诉争合同的继续履行过程中，宏基公司仍迟延履行交房与产权登记义务，且宏基公司在本案中所提交的证据并不足以证实诉争房屋已具备符合诉争合同第十条约定的交房条件，也不足以证实诉争房屋已具备诉争合同第十七条约定的产权登记条件。故邹艳丽于2014年8月15日向宏基公司送达《解除合同通知书》，系其依据诉争合同第十一条的约定行使合同解除权，符合法律规定，本院确认邹艳丽与宏基公司签订的《荆门市商品房买卖合同》已经解除。
关于宏基公司认为其与邹艳丽签订的《商品房买卖合同》属于法律规定应当办理备案登记类的合同，无论其签订还是解除均须经房地产行政管理部门备案登记，邹艳丽无权单方解除《商品房买卖合同》的问题。本案中，邹艳丽系依诉争合同的约定行使合同解除权，且其解除权的行使并无相关法律法规的限制，而房地产行政管理部门的备案、解除等登记手续可于诉争合同解除后再行办理。故宏基公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于宏基公司认为邹艳丽行使合同解除权时，已超过法律规定的一年除斥期间，其解除权已消灭，邹艳丽送达的解除通知不具有解除合同法律效力的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，依照诉争合同第十一条的约定，邹艳丽未于宏基公司逾期交房90日后立即行使合同解除权，诉争合同仍处于继续履行的状态。在继续履行过程中，诉争合同第十一条约定了邹艳丽享有合同解除权但并未约定其行使合同解除权的期限，而宏基公司迟延履行交房与产权登记义务处于持续状态，故邹艳丽可随时依据诉争合同的约定行使合同解除权。因邹艳丽与宏基公司就合同解除权的行使有相应约定，故本案不符合适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的条件。因此，宏基公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人宏基公司认为原审判决确认宏基公司与邹艳丽签订的《商品房买卖合同》解除没有法律依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于如何确定宏基公司向邹艳丽赔偿损失金额的问题。
关于邹艳丽认为原审法院不应采信宏基公司违法取得的《商品房预售许可证》的问题。经查，宏基公司的《商品房预售许可证》来源于荆门市房地产管理局，其形式合法。人民法院对证据合法性的审查系指对证据的来源合法性与形式合法性进行审查，宏基公司的《商品房预售许可证》来源与形式均合法，符合证据的合法性要求，原审法院采信宏基公司的《商品房预售许可证》并无不当。故邹艳丽的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于邹艳丽认为本案应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，由宏基公司对邹艳丽承担损害赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。”本案中，宏基公司的《商品房预售许可证》具备真实性、合法性，与本案具有关联性，且邹艳丽所提交的其他证据并不足以证实宏基公司在售房过程中存在欺诈行为，故本案不符合适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款与《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定的条件。上诉人邹艳丽的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。同时，原审法院已适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定审理本案，故上诉人邹艳丽认为原审法院适用法律存在部分错误，本案还应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定作出判决的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。
关于宏基公司认为原审判决其赔偿邹艳丽相应利息及房屋租金无法律依据，违反法律规定及合同约定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，宏基公司因其迟延履行交房与产权登记义务而形成违约，且其违约行为给邹艳丽造成了实际损失。宏基公司的违约行为使邹艳丽额外支付了购房款利息与房屋租金，故购房款利息与房屋租金均属邹艳丽的实际损失，原审法院判令宏基公司赔偿邹艳丽购房款的相应利息与房屋租金符合法律规定。上诉人宏基公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于邹艳丽认为原审法院未按其实际损失计算损失数额，房屋差价属于邹艳丽实际损失的问题。本案中，原审法院已将邹艳丽购房款的相应利息与房屋租金计入实际损失，邹艳丽仍主张宏基公司赔偿其因房屋增值所产生的差价。政府近年对房地产市场不断在进行宏观调控，综合考虑本地的房地产市场行情，诉争房屋价格的涨跌并不足以构成合理预期，故本院对邹艳丽主张的房屋差价不予支持。上诉人邹艳丽的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于宏基公司认为即使法院确认合同解除，邹艳丽也应承担因其未及时行使合同解除权而导致扩大部分损失的问题。本案中，诉争合同在宏基公司逾期交房90日后处于继续履行的状态，宏基公司在继续履行的过程中仍未及时履行合同义务，其迟延履行交房与产权登记义务的违约行为则处于持续状态。邹艳丽在宏基公司持续违约时，依照诉争合同第十一条的约定行使合同解除权，不构成未及时行使合同解除权。因宏基公司持续违约而导致扩大部分的损失，仍应由宏基公司承担责任。上诉人宏基公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由邹艳丽负担2300元，由湖北宏基置业发展有限公司负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周利红
代理审判员 李园园
代理审判员 邱 泉
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 吴文倩