北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第10119号
原告（反诉被告）北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲23号。
法定代表人郑连群，总经理.
委托代理人曹付强，男，1983年3月1日出生，北京合生北方房地产开发有限公司职员。
被告（反诉原告）秦幔帷，女，1978年9月6日出生。
委托代理人刘甲，北京市盈科律师事务所律师。
原告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生北方公司）诉被告秦幔帷商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告合生北方公司的委托代理人曹付强，被告秦幔帷及其委托代理人刘甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合生北方公司诉称：2012年9月29日，原、被告�方签订编号为Y1374355的《北京市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），被告向原告购买北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目7商务楼X层X号房屋（以下简称X号房屋）。按合同约定房屋总价款为2192922元，被告应于2012年10月2日前缴付总房款的30%（扣除已交纳的20000元定金后为637877元）作为首期房款，2012年11月25日前交付总房款的20.29%（445045元）作为分期款，剩余房款109万元由被告向银行申请商品房担保贷款的方式支付。
预售合同签订后被告如期缴纳了首期房款，而对于应在2012年11月25日前交付的445045元的分期款部分，秦幔帷至今未缴纳，已经构成违约。根据双方预售合同的约定（逾期交款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应按应付款总额的20%向出卖人支付违约金），我公司有权要求解除合同并要求秦幔帷支付违约金。
现我公司起诉至法院，要求秦幔帷解除原被告双方签订的《北京市商品房预售合同》，秦幔帷协助我方办理涉案X号房屋的网签备案撤销手续，支付我方违约金89009元，并要求秦幔帷负担本案诉讼费用。
被告秦幔帷辩称：1、我方同意解除双方签订的预售合同；2、原告公司退还我方相应款项后，我方同意配合原告公司办理合同网签备案撤销手续；3、因原告公司在本次交易行为中存在过错，属于违约方，违反了合同中交房时间的约定，因此我方不同意原告公司要求我方支付违约金的诉讼请求，且违约金标准过高，请求法院予以酌减。
被告秦幔帷反诉称：我方于2012年9月29日与原告公司签订了《北京市商品房预售合同》及附件，购买原告公司开发建设的房屋。合同签订后，我方依约履行了合同义务，但原告公司未按协议履行。根据合同第十二条约定，原告公司的交房时间为2013年11月15日，另外根据合同第十四条约定，逾期交房超过120日的，买受人可以要求选择退房，并支付违约金。原告公司的逾期交房行为构成了违约，现我方提起反诉，要求解除双方签订的预售合同及附件，原告公司退还我方已经交纳的房款654750元，原告公司支付我方违约金55145.7元，并要求合生北方公司退还我方支付的印花税1097元及宽带初装费500元及产权代办费1000元。
原告合生北方公司就反诉辩称：根据预售合同及附件十补充协议的约定，如果买受人逾期付款，我公司有权推迟交房时间，因秦幔帷至今未支付第二期房款，因此我公司有权推迟交房时间。另，根据附件十第八条约定，秦幔帷应当在合同约定的退房事由发生之日起30日内提出退房申请，如果未在上述期限内提出，秦幔帷即丧失了解除合同的权利。印花税已经支付给国家税务机关了，不能予以退还；宽带初装费支付给第三方了，并非我公司收取，我公司不负退还义务；产权代办费，我公司同意退还。综上，秦幔帷的反诉请求，无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2012年9月29日，秦幔帷与合生北方公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定秦幔帷购买合生北方公司开发建设的涉案X号房屋一套，房屋预测建筑面积为107.55平方米，其中套内建筑面积为85.13平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25759.69元，房款共计2192922元。合同第六条及附件五付款方式及期限约定，买受人秦幔帷采用商业贷款方式支付房款，于2012年10月2日前缴付总房款的30%即657877（扣除已交纳的20000元定金后为637877元）作为首期房款，于2012年11月25日前交付总房款的20.29%（即445045元），其余房款109万元由秦幔帷向银行申请商品房担保贷款的方式支付，买受人申请银行担�贷款的年限、金额以银行最终批复为准。
买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文书和缴纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行需要的资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过10日的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。
在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60日内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应自期满之日起15日内付清全部房款，逾期未付清的，每逾期一日，买受人须按应付款总额的万分之五向出卖人支付违约金，且出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房价款的20%作为违约金。
合同第十一条逾期付款责任约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第2种方式处理：第2种方式为合同附件五。
合同第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。其中第1项所列条件为：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第2项所列条件为：有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。
合同附件十补充协议第一条约定，买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。附件十第八条约定，合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。第十七条约定，买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。�售合同及本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日起第五日即视为送达；买受人通讯地址为其他国家和地区的，自书面通知发出之日起第十日即视为送达。秦幔帷在预售合同中载明的通讯地址为北京市通州区珠江逸景221号楼1402号。
秦幔帷于2012年9月28日向合生北方公司支付定金2万元，于2012年9月29日向合生北方公司支付首期房款657877元（含定金2万元）、产权代办费1000元、印花税1097元，并向广东盈信信息投资有限公司北京分公司（以下简称盈信公司）交纳宽带网开通费500元。
因秦幔帷未按照合同及附件约定于2012年11月25日前支付第二期房款445045元，亦未通过办理�行贷款方式支付贷款部分的房款109万元，合生北方公司按照秦幔帷在合同上预留的通讯地址，于2013年5月22日通过顺丰速运向秦幔帷寄送了《催款函》，主要内容为：根据合同的相关约定，您须于2012年11月25日前向我司支付第二笔房款，但截至本函发出之日，您仍未支付该笔房款，已违反了合同的约定，现我司再次通知：请您务必于2013年6月23日前交齐这部分房款，否则我司将有权根据法律及合同解除您与我司签署的合同，并有权按照合同约定主张违约金。秦幔帷称其并未收到合生北方公司寄送的上述催款函，合生北方公司称根据合同附件十的约定，邮件寄出后的第3日应视为送达，因此秦幔帷以没有收到催款函作为抗辩的理由不能成立。
本案审理过程中，合生北方公司提交了落款为2014年6月15日的《关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知》，主要内容为：根据合同的相关约定，您应于签署合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料。现我司合生世界村项目即将竣备、达到银行放款条件，特此通知：请您于2014年6月28日前按照贷款银行要求，将所有贷款资料提供齐全，办理完毕商品房贷款手续，通过银行审批。若您申请付款方式由按揭转为一次性付款，请于2014年6月28日前全款付清。我司同时保留追究您违约责任的权利。另，依据《合同》的相关约定，如您的贷款金额未按合同约定按时到达我司账户，您购买的房屋的交付时间将相应顺延。如您有任何疑问请与贷款银行或您的销售员联系，下面留有工商银行、渤海银行、交通银行和中国银行相关人员的联系方式。合生北方公司称秦幔帷收到了上述通知，秦幔帷在2014年7月10日庭审中认可其于2014年6月24日收到了合生北方公司寄送的办理贷款的通知，并表示通知的落款时间为2014年6月16日。
2014年10月9日，合生北方公司取得了涉案项目1区7#商务楼的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
关于未按合同及附件约定支付第二期首付款的问题，秦幔帷称其已经告知因其资金紧张，因此可能无法按期交纳第二期首付款，销售人员告知其可以与后几期的房款一起交纳，合同约定的交房日期届至后，其找到销售人员询问交房时间迟延付款时间是否可以相应顺延，销售人员告知其在交房之前一次性交齐房款就可以了。合生北方公司对秦幔帷的上述说法不予认可，秦幔帷并未对其上述说法提供相应证据。
合生北方公司称因秦幔帷按照合同及附件五的约定支付第二期首付款，因此其要求秦幔帷同时按照附件五中关于分期付款违约责任的约定、商业贷款部分中关于逾期支付贷款部分房款的违约责任的约定支付逾期�款违约金，自2012年11月26日起计算至实际支付之日，以应付款445045元为计算基数，按照日万分之五标准计算；同时合生北方公司称因秦幔帷未按照约定期限支付贷款部分的房款109万元，因此其要求秦幔帷自2014年9月1日（催办贷款通知于2014年6月16日发出，催办贷款通知发出第3日视为送达，送达后75天贷款部分房款应支付到账，未按期到账应自次日起计算违约金）起支付逾期付款违约金，计算至实际给付之日，按照日万分之五标准计算。
秦幔帷称因合生北方公司未按照合同约定的交房日期交付房屋已超过120日，因此按照合同约定，其有权要求解除合同，合生北方公司应当按照秦幔帷已付款的20%向其支付违约金。合生北方公司对此不予认可，称根据合同及附件十的约定，因秦幔帷迟迟未按期交纳第二期首付款及贷款部分的房款，因此合生北方公司的交房时间应当相应顺�，因此合生北方公司并不存在逾期交房的行为，合生北方公司并称根据合同附件十第八条的约定，秦幔帷未在合同约定的退房事由发生之日起30日内提出退房，因此其丧失了解除合同的权利。
合生北方公司表示，如果双方的合同解除，其同意将秦幔帷支付的首付款及产权代办费予以退还，但宽带初装费系向第三方支付的，并非该公司收取，因此该公司不负退还义务；双方的合同系因秦幔帷违约所致，且印花税已经支付给税务机关，因此印花税应由秦幔帷自行负担。
上述事实，有北京市商品房预售合同、付款记录、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、催款函、顺风速运详情单、关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。双方签订的预售合同、附件及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此应系有效协议，双方均应根据合同约定全面履行各自义务。秦幔帷根据双方合同第六条及附件五关于付款方式和期限的约定，按期向合生北方公司支付了首期房款，但未按照合同约定于2012年11月25日前支付第二期房款，构成违约，2013年5月，合生北方公司按照秦幔帷在预售合同上预留的地址，向秦幔帷寄送了催款函，要求秦幔帷限期支付第二期首付款，秦幔帷未按照催款函要求支付该笔款项。2013年5月，合生北方公司向秦幔帷寄送了《催款函》，要求秦幔帷于2013年6月23日前交齐这部分房款，否则合生北方公司将有权根据法律及合同解除双方签署的合同，并有权按照合同约定主张违约金。秦幔帷否认收到了该函件，但根据双方附件十第十七条约定，该函寄出第3日视为送达，秦幔帷并未按照催款函要求支付第二期房款。2014年6月，合生北方公司再次向秦幔帷发出催办贷款手续的通知，要求秦幔帷于2014年6月28日前支付第二期房款，秦幔帷仍然未按照通知要求支付第二期房款，秦幔帷的逾期付款行为构成了违约，合生北方公司据此要求解除双方签订的预售合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。秦幔帷在反诉主张中亦要求解除双方签订的预售合同，本院对此不持异议。双方的预售合同解除，秦幔帷应当配合合生北方公司办理涉案房屋的网签备案撤销手续，故对合生北方公司的该项诉讼请求，本院亦予以支持。双方的合同解除系因秦幔帷的逾期付款行为所致，因此秦幔帷应当按照预售合同及附件五的约定，向合生北方公司支付违约金，合生北方公司依据预售合同及附件五的约定，要求秦幔帷支付第二期房款445045元的20%违约金的诉请，具有事实及合同依据，本院对此予以支持。
因双方在预售合同附件十补充协议中明确约定，买受人逾期付款，出卖人的交房时间可以相应顺延，因秦幔帷至今未交纳第二期房款，因此合生北方公司的交房时间亦可相应顺延，故对秦幔帷所称合生北方公司存在逾期交房行为的反诉主张，本院不予支持，与此相应，对秦幔帷要求合生北方公司支付逾期交房违约金的反诉请求，本院亦不予支持。
双方的预售合同解除，合生北方公司应当将收取的购房款退还给秦幔帷，合生北方公司亦表示退还购房款，本院对此不持异议。因产权代办费系合生北方公司代收的，因此该笔费用应由合生北方公司退还给秦幔帷。因双方合同解除系因秦幔帷的违约行为所致，故秦幔帷已经支付的印花税应由其本人负担。因宽带网开通费并非合生北方公司收取，秦幔帷可向收款单位主张退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京合生北方房地产开发有限公司与被告秦幔帷于二0一二年九月二十九日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1374355）及该合同项下的附件；
二、被告秦幔帷协助原告北京合生北方房地产开发有限公司办理涉案房屋（北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目7号商务楼层X号房屋）的网签备案撤销手续；
三、原告北京合生北方房地产开发有限公司退还被告秦幔帷购房款人民币六十五万七千八百七十七元，于本判决生效之日起十日内执行清；
四、原告北京合生北方房地产开发有限公司退还被告秦幔帷产权代办费人民币一千元，于本判决生效之日起十日内执行清；
五、被告秦幔帷支付原告北京合生北方房地�开发有限公司违约金人民币八万九千零九元，于本判决生效之日起十日内执行清；
六、驳回被告秦幔帷的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2025元，由被告秦幔帷负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费5449元，由被告秦幔帷负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 新 东
代理审判员 姚 玮 东
人民陪审员 王 晓 伟
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 贺�娜