广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第455号
上诉人（原审原告）：黎少洪，男，汉族，1978年8月20日出生，身份证住址：云浮市。
上诉人（原审原告）：王超，女，1986年6月21日出生，汉族，身份证住址：云浮市。
两上诉人的共同委托代理人：郭彩霞，1950年10月20日出生，汉族，现住云浮市。
上诉人（原审被告）：云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云城区。
法定代表人：潘锦灿。
委托代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
上诉人黎少洪、王超因与上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司（下称“荣威公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2015）云城法民二初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理：2011年1月5日，荣威公司向黎少洪、王超出具一份《置业计划》，该计划书载明：“XX栋XXX房已交定金10000元，套内面积168.45m2，建筑面积189.38m2，销售单价4218元/m2，总价798805元，折套内单价4165.19元/m2，折后总额788805元；付款方式：商业、公积金组合贷款；相关预收税费：契税23664元，房屋登记费100元，测绘费160元，交易手续费568元，办证工本费200元，土地使用证办理费568元，维修资金（30元/m2）5681元，装修、水电费押金2000元（内含余泥清运费300元）。签合同时需交纳金额=首期款258805元+相关税费32673元=291478元。……”同日，黎少洪还与荣威公司签署了一份《认购书》，该认购书载明：“云浮市荣威.蟠龙山水豪庭XX幢XXX号物业建筑面积189.38m2，套内面积168.45m2，按整套出售，人民币柒拾捌万捌仟捌佰零拾伍元整（￥788805元）。一、付款方式、款项：组合贷款。1、定金：￥10000元须于签署本认购书时付清。2、首期款￥258805元（定金壹万元）须于2011年1月10日前付清。4、余款￥53万须于2011年1月12日前付清（办理银行按揭）。5、购楼有关税费（参照该物业的《置业计划》：￥32673元须于签署《商品房买卖合同》时付清。二、认购条款：3、认购方须按上述付款方式缴纳各应缴款项。认购方逾期履行签署《商品房买卖合同》或中途悔约的，出售方有权解除本认购书并将该物业另行出售，定金不予退还；认购方经出售方许可延期并签署《商品房买卖合同》的，自本协议规定的签署《商品房买卖合同》之第二天起至实际签署之日止，买受人按日向出售支付认购总房款万分之1的违约金。……”黎少洪和荣威公司分别在该认购书签名盖章。
2011年4月16日，（买受人）黎少洪、王超与荣威公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1104067），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路XX号、编号为04-01-0095的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第XX幢X层XXX号房。……该商品房合同约定建筑面积共189.38平方米，其中，套内建筑面积168.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.93平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米0元，总金额人民币柒拾捌万捌仟捌佰零拾伍元整。第五条：面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。公积金贷款。买受人须在2011年4月16日前交纳首期房款，计人民币438805元；并于2011年4月30日前提交所需资料，办理余款35万元贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之8的违约金。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经云浮市质量监督站验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。2、出卖人逾期不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买卖人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的月万分之一付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。若买受人原因造成的，出卖人概不负责。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。附件三：装饰、设备标准。1、室内部分：厨房：预留排污、排水管口。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。当日，黎少洪、王超与荣威公司签订了一份补充协议，对附属设施等作了详细约定。双方分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，黎少洪、王超按合同约定于2011年1月10日支付了办证费24992元、维修基金5681元、装修押金2000元。同日，黎少洪向荣威公司出具了一份《延期申请表》，对XX-
XXX于2011年1月10号交部分首期及办证费用291478元，剩下28万首期于4月17日一次交清，余下25万办贷款，申请延期至2011年4月17日前付清。
2011年1月28日黎少洪、王超支付预收购房款258805元，2011年5月19日支付了售房款180000元，于2011年12月12日支付了售房款350000元，荣威公司并开具了正式发票。黎少洪、王超于2013年11月10日收楼。之后，王超在荣威公司出具的《小区装修验收表》上签名确认对该房屋装修的验收，其中给水管一栏中管道畅通-畅。2014年8月12日，荣威公司将代扣2000元的装修押金退回给黎少洪、王超。
2014年6月16日，荣威公司在小区内张贴《通知》，通知“XX、D2、D3幢各业主：现我公司开始办理“蟠龙山水豪庭”XX、D2、D3幢《房产证》，请各业主配合公司提交办证所需资料（含结婚证复印件、唯一住宅证明书等），具体所需资料请到公司行政办咨询，或致电8791XXX，请周知！”2014年7月14日，荣威公司书面通知黎少洪、王超，告知荣威公司正在办理房地产权证，通知黎少洪、王超向荣威公司提交办证所需资料。2014年7月16日，荣威公司又通过邮政快递通知黎少洪、王超提交办证所需资料。由于黎少洪、王超没有向荣威公司提交办证所需资料，黎少洪、王超至今尚未办理房产证。黎少洪、王超认为荣威公司逾期交房导致双方发生的纠纷经调解无果，黎少洪、王超遂向原审法院起诉，请求解决。
另查明，中国人民银行公布的1至3年期贷款年利率分别为：2012年3月31日至2012年6月7日的年利率为6.4%；2012年6月8日至2012年7月5日的年利率为6.15%；2012年7月6日至2013年11月10日的年利率为6%。
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。黎少洪、王超与荣威公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，原审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
关于逾期交房的违约金问题。按照双方签订的合同第八条约定，荣威公司应当在2011年12月31日前将商品房交付买受人使用。第九条对荣威公司逾期交房的违约责任约定超过90日后从第二天起至实际交付之日止，荣威公司按月向黎少洪、王超支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。荣威公司在2013年11月10日才将房屋交付黎少洪、王超使用，黎少洪、王超请求原审法院判令荣威公司支付逾期交房违约金，理由成立，应当支持。根据合同约定，超过90日交房的，违约金应当从合同约定交付房屋之日起90日后开始计算至实际交付房屋，即从2012年3月31日开始计算违约金；黎少洪、王超主张从2012年1月1日即应交付房屋第二天起开始计算违约金，多计算90日，该超出部分，原审法院不予支持。黎少洪、王超请求计算2013年11月10日以后的违约金，不予支持。荣威公司答辩认为应按合同按月以交房款的万分之一计算违约金偏低，显失公平，原审法院不予支持。黎少洪、王超请求违约金按同期贷款利率计算，公平公正，原审法院予以支持。因此，荣威公司应从2012年3月31日起至2013年11月10日（共590天）按已交购房款788805元以中国人民银行同期贷款年利率计得违约金为78262.58元给黎少洪、王超，违约金的计算：1、2012年3月31日至2012年6月7日计得69天，788805元×6.4%×（69天÷360天）=9676元；2、2012年6月8日至2012年7月5日计得28天，788805元×6.15%×（28天÷360天）=3773.1元；3、2012年7月6日至2013年11月10日计得493天，788805元×6%×（493天÷360天）=64813.48元；9676元+3773.1元+64813.48元=78262.58元。黎少洪、王超是在2013年11月10日才取得房屋，该诉讼时效应从2013年11月11日起算，并没有超过2年的诉讼时效，荣威公司答辩认为该诉讼请求超过诉讼时效的理据不足，不予支持。
关于偿还荣威公司扣下的其他费用123112元的问题。本案中，双方确认荣威公司代收取了相关税费共32673元。根据合同的约定，由荣威公司办理房地产权属证书，荣威公司亦已通知黎少洪、王超提供办证所需资料，黎少洪、王超则提出自行办证，不予配合提供所需资料。由于荣威公司已退回2000元装修押金及在2014年11月7日将维修资金5681元存入房管局规定的银行固定帐号内，现尚余款24992元。荣威公司在庭审中称可以将余款24992元退回给黎少洪、王超，由黎少洪、王超自行办理房地产权属证书。由于尚未办理房地产权属证书，所需费用尚未明确，黎少洪、王超认为荣威公司代收款项属于欺诈行为，要求赔偿123112元的理据不足，不予支持。
关于赔偿违约金10000元的问题。黎少洪、王超认为双方曾在2011年1月10日交款时口头约定签订购房合同，但双方于2011年4月16日才签订购房合同，期间房价及贷款利率均上升，导致黎少洪、王超不可弥补的损失，根据认购书的约定，荣威公司应赔偿违约金10000元给黎少洪、王超。对此，黎少洪、王超并没有提供书面证据证实双方曾有此口头约定，且认购书也没有约定荣威公司因此支付违约金，故此黎少洪、王超该诉讼请求理据不充分，不予支持。荣威公司认为不存在逾期与黎少洪、王超签订合同，不需支付违约金的答辩理据充分，予以支持。
关于赔偿黎少洪、王超的委托代理人身体健康损害和精神损害费5000元的问题。黎少洪、王超认为荣威公司致其委托代理人遭受身体健康及精神损害，但并没有提供相关的证据证实，故此该诉讼请求理据不充分，原审法院不予支持。荣威公司该答辩意见成立，原审法院予以支持。
关于赔偿装饰、设备标准承诺的违约金300元的问题。黎少洪、王超认为自行支出了预留排污、排水管口的费用150元，根据合同约定，荣威公司应双倍赔偿。黎少洪、王超没有提供相关的证据证实支出了该项费用，且根据黎少洪、王超签收确认的《小区装修验收表》反映，黎少洪、王超对于该项是没有向荣威公司提出异议的，故此黎少洪、王超该诉讼请求理据不充分，原审法院不予支持。荣威公司的答辩意见成立，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、云浮市荣威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交房违约金78262.58元给黎少洪、王超。二、云浮市荣威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内退回代扣的相关税费24992元给黎少洪、王超。三、驳回黎少洪、王超的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4846元，适用简易程序审理，减半收取2423元（该款黎少洪、王超已预交），由黎少洪、王超负担1183元，云浮市荣威房地产开发有限公司负担1240元。
一审宣判后，上诉人黎少洪、王超不服，向本院提起上诉，要求法院判令：1、改判原审判决第一项为：荣威公司向上诉人支付逾期交房违约金103009.33元。3、改判原审判决第二项为：荣威公司向上诉人赔偿以违法违规、利用欺诈手段扣下两上诉人32673元“其他费用”及按国家有关规定理应赔偿的共计123112元。3、荣威公司向上诉人赔偿违约金10000元。4、荣威公司向上诉人委托代理人赔偿身体健康损害和精神损害费5000元。5、荣威公司向上诉人赔偿关于装饰、设备标准承诺的违约金300元。6、本案的一审、二审全部受理费由荣威公司负担。
事实与理由：一、2010年末，荣威公司的王彩霞电话通知两上诉人，称新年期间山水豪庭商品房优惠一万元，快买房。2011年1月5日，两上诉人向荣威公司支付一万元定金，2011年1月10日，两上诉人向荣威公司支付248805元首期购房款，2011年4月16日，两上诉人向荣威公司支付180000元二期购房款，2011年7月15日，两上诉人向银行贷款350000元并支付给荣威公司，按王彩霞签名的购房计价表中总房价788805元已全部付清。按购房合同约定，荣威公司应在2011年12月31日前将商品房交付两上诉人使用，但因质量问题其直到2013年11月10日才将房屋交付，逾期交房时间长达680天。购房合同第九条约定了出卖人逾期交房违约责任，荣威公司单方面改成：出卖人逾期不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付己交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期在7日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付万分之五的违约金，合同继续履行；……逾期超过七日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付万分之八的违约金。荣威公司提供的逾期付款和逾期交房的格式条款，没有按我国《合同法》第三十九条规定办，《合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。两上诉人请求法院调整，按人民银行同期贷款利率计算逾期交房违约金：1、2012年1月1日至2012年6月7日计159天，788805元×6.65%×（159÷360）=23167.86元；2、2012年6月8日至2012年7月5日计28天，788805元×6.4%×（28÷360）=3926.50元；3、2012年7月6日至2013年11月10日计493天，788805元×6.15%×（493÷360）=66433.81元；23167.86元+3926.50元+66433.81元=93528.17元；4、2013年11月11日至2014年11月21日计376天，93528.17元×6.15%×（376÷360）=6007.63元；5、2014年11月22日至2015年3月10日计109天，93528.17元×6%×（109÷360）=1669.10元；6、2015年3月11日至2015年5月10日计61天，93528.17元×5.75%×（61÷360）=911.25元；7、2015年5月11日至2015年6月27日计48天，93528.17元×5.5%×（48÷360）=685.87元；8、2015年6月28日至2015年7月10日计13天，93528.17元×5.25%×（13÷360）=177.31元；6007.63元+1699.10元+911.25元+685.87元+177.31元=9481.16元；所以荣威公司应赔偿两上诉人逾期交楼违约金总额为93528.17元+9481.16元=103009.33元。
二、两上诉人于2011年1月10日交248805元首期购房款的同时又被扣下32673元“其他费用”。《商品房销售管理办法》（简称A文）第23条和第42条第（七）项都明确规定，荣威公司在订合同前必须向两上诉人明示三份文件：1、A文；2、我国住建部和我国工商行政管理总局联合出版的《商品房买卖合同示范文本》（简称B文）;3、预售商品房还应明示《城市商品房预售管理办法》（简称C文）。A文中的第34条和C文中的第12条是按国务院248号令中第33条的规定：购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。这都规定了荣威公司无权强收“其他费用”。荣威公司恶意隐瞒这三份文件，又给两上诉人一张虚假广告即“认购须知”误导两上诉人，该情形与《侵害消费者权益行为处罚办法》第六条中第（八）和第（九）两项规定的相同，按第十六条规定：……。经营者有本办法第五条第（七）项至第十项、第六条和第十三条规定行为之一的，属于欺诈行为。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；……。1、32673×3+(32673-2000-90-5490)=89019+25093=123112元。2、逾期交税罚款（地税局），两上诉人于2013年11月10日收房，购房合同第15条约定：荣威公司在交房后30日内将由其提供的资料报产权登记机关备案。所以荣威公司应于2013年12月10日内报完资料。从2013年12月11日至2015年6月30日（暂计到）是567天，地税局罚款为日万分之五：23664元×（5÷10000）×567=6708.74元。3、本案的房屋是王殿更（王超的父亲)、郭彩霞（王超的母亲)、两上诉人合资购买，签订合同时两上诉人及王超父母要求写上四个人的名字，但荣威公司仅写两上诉人的名字。因荣威公司在合同上少写两上诉人父母的名字，所以办证时因多加两个人名字而增加的费用，应当由荣威公司承担。两上诉人2015年去交税，若税费比2013年增加，应由荣威公司承担增加部分的税费。
三、荣威公司于2011年1月10日收到两上诉人首付款291478元。按照置业计划规定：双方应于交款之日签订购房合同。但荣威公司一直谎称其太忙没时间写合同。直至4月16日荣威公司拿出一份其早已打印好只差两上诉人签字的合同让两上诉人签名，不允许两上诉人改合同。因此，两上诉人没有签字，先后到区消协、区工商局合同科、市消协、市工商局合同科、司法局以及住建局交易所请求帮忙协调。1月到4月这3个月期间，房间上涨约384元/方，贷款利率上涨0.4%，给两上诉人造成了不可弥补的损失，所以荣威公司理应赔偿10000元违约金。（按照双方签订的认购书，逾期履行签署购房合同的一方应向对方支付1万元违约金。）
四、2015年1月20日，两上诉人的委托代理人郭彩霞去荣威公司办公室借2.5万元先办理房产证，该公司法定代表人潘锦灿一边称必须由该公司给两上诉人办证，一边动手将郭彩霞强行推出门外。2015年2月27日住建局主持开三方会议，该公司的潘锦灿一见到郭彩霞就又喊又叫的冲过来，对郭彩霞搜身并搜查她所携带的手袋，并多次冲过来抓住郭彩霞的双腕想将其强行拉走，用命令式的语气咆哮：不许住建局接待郭彩霞信访，不许郭彩霞到住建局信访，又指挥该公司其他人想把郭彩霞拉走。郭彩霞己是65岁的花甲老人，腿部做过手术尚未满一年，又患有高血压等疾病，多次受到该公司法定代表人潘锦灿这样目无国法、侵犯人权、全无人性的粗暴对待，身体与精神都受到严重伤害。因此请求法院判令该公司赔偿5000元损失费。
五、蟠龙山水豪庭XX栋XXX房的厨房内没有按照合同约定预留排污、排水管口，两上诉人收房后多次找荣威公司反映情况，都被荣威公司告知以后解决；按照购房合同第十三条第1种方式：出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。两上诉人自行安排花费了150元，双倍为300元。因此请求法院判令荣威公司赔偿300元。
六、本案的诉讼费用应由荣威公司负担。
上诉人黎少洪、王超在二审期间提供以下证据：
证据一、第一幢、第二幢、第三幢共有二十多户人签名证明表，拟证明黎少洪、王超及其他业主没有收到质量保证书和住宅使用说明书。
证据二、云浮市住房和城乡建设局关于第X幢XXX房存在质量问题的情况说明，拟证明黎少洪、王超向住建局投诉质量问题。
证据三、住建局召开的五方会议签订的补修合同，拟证明补修合同上说明了所有需要维修的质量问题。
证据四、2013年10月16日业主和施工方签订的协议，拟证明针对证据三中的补修合同的没有做好维修部分，对方一次性补偿给黎少洪、王超9400元，要求自行维修。
证据五、业主收楼验收记录表，证明在黎少洪、王超验收房屋时该房屋还存在质量问题。
一审宣判后，上诉人荣威公司不服，向本院提起上诉，要求法院判令：改判原审判决第一项为：荣威公司向黎少洪、王超支付迟延交楼违约金4206.96元（788805元×0.01％÷30天×160天）。2、本案的一、二审受理费由黎少洪、王超承担。
事实和理由：一、原审判决认定本案的事实不清、证据不足，适用法律不当。1、在约定交楼之日（2011年12月31日）后,荣威公司通过各种努力最终为涉案房屋办理交楼的各项相关手续，包括在2012年9月3日取得云浮市住建局的竣工备案表。至此，涉案楼房于2012年9月3日之后可以正式交楼。上诉人也在2012年9月4日为了通知黎少洪、王超前来收楼，通过EMS快递方式向黎少洪发出了“交楼证明”。黎少洪、王超收到“交楼证明”以各种理由推脱，迟迟不前来收楼，直至2013年10月21日才前来办理收楼相关手续，并在“业主收楼验收记录表”上签名确认。上诉人认为，涉案房屋于2012年9月4日己达到交楼标准，上诉人也于当天向黎少洪、王超履行了通知义务。当时黎少洪、王超不能及时收楼是其原因所致，与上诉人无关。因此，涉案房屋的交楼日期是2012年9月4日，也就是违约金应当从合同约定交付房屋之日起90天后从2012年3月31日计算至2012年9月4日，即160天。而非一审法院认定的590天。
2、荣威公司认为根据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及137条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）是合法有效。《合同》的第八条约定“出卖人应当在2011年12月31日前交付合同约定的商品房给买受人使用。”荣威公司认为黎少洪、王超从2012年1月1日即应当知道其权利被侵害，其诉讼时效应截止至2014年1月2日。但其二人直至到2015年7月24日向原审法院起诉，要求支付逾期交楼的违约金、退房款及其他诉讼请求，黎少洪、王超的请求已经远超过了两年的诉讼时效。根据我国的诉讼时效的法律规定，请求法院撤销原审判决，改判上诉人无须向被上诉人支付任何迟延交楼违约金。
3、即使黎少洪、王超的诉求没有超过诉讼时效，其要求支付违约金也应按《合同》的第九条约定“超过90日后从第二天起至实际交付之日止，按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金”而不应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。黎少洪、王超在原审中主张《合同》第九条约定违约金偏低，原审法院查明案件后，在并没有援引任何依据直接就对违约金作出调整，上诉人对此并不认可。上诉人认为双方签订的《合同》是合法有效的，并不存在无效条款。在《合同》合法有效的情况下，《合同》中己经对逾期交楼违约金的标准进行约定，且该条约定并没有违反法律行政性、强制性和禁止性规定，故应按《合同》的约定标准支付。而原审法院在黎少洪、王超没有提供任何证据证明违约金的标准条款无效且没有任何证据证明其损失低于约定的违约金的情况下，判决上诉人须按中国人民银行同期同类贷款利率计算标准支付违约金给被上诉人，该项判决是严重违反法律规定的，应依法予以改判。
综上所述，荣威公司认为本案的一审判决是错误的，上诉人请求二审法院采纳荣威公司的上述上诉请求，依法改判。
上诉人荣威公司在二审期间提交以下证据：
证据一、住宅工程分户验收观感质量检查验收表，拟证明涉案房屋于2011年7月1日通过了观感质量检查验收。
证据二、住宅质量分户验收现场实测记录，拟证明涉案房屋于2011年7月1日进行并通过了住宅工程质量分户验收现场实测。
证据三、住宅使用说明书2012年8月31日，拟证明荣威公司为涉案房屋发出使用说明书。
证据四、EMS快递底单及“交楼证明”，拟证明荣威公司于2012年9月4日通过快递方式通知黎少洪、王超前来收楼。
证据五、业主收楼验收记录表，拟证明黎少洪、王超于2013年10月21日收楼。
经审理查明：本院查明的事实除“2014年8月12日，被告将代扣2000元的装修押金退回给原告”与原审查明的不一致外，其他事实与原审查明的一致，予以确认。
另查明，2014年8月12日，荣威公司将代扣2000元的装修押金中的1700元退回给黎少洪、王超，该事实有荣威公司一审提供的支付证明单予以证实。
二审诉讼中，荣威公司认为其已于2012年9月4日通过EMS方式通知黎少洪、王超收楼，故主张逾期交房的时间应计算至该日。对此，王超表示其于2012年9月7日收到该通知，并于当日到荣威公司准备接收房屋，但因荣威公司未能按合同第十一条约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且认为房屋存在质量问题，故拒绝接收房屋。荣威公司认为其已向黎少洪、王超提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但没有提供证据予以证实。
再查明，黎少洪、王超于2015年7月30日向原审法院起诉，要求法院判令：1、荣威公司支付逾期交房违约金103009.33元。2、荣威公司违法违规、利用欺诈手段扣下黎少洪、王超32673元“其他费用”按国家有关规定理应偿还123112元。3、荣威公司赔偿违约金10000元。4、荣威公司赔偿黎少洪、王超委托代理人身体健康损害和精神损害费5000元。5、荣威公司赔偿关于装饰、设备标准承诺的违约金300元。6、由荣威公司支付本案全部诉讼费。
双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应当按照合同约定享受权利和履行义务。综合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点是：1、荣威公司应否向黎少洪、王超支付逾期交房违约金1030039.33元。2、荣威公司应否向黎少洪、王超赔偿123112元。3、荣威公司应否向黎少洪、王超赔偿违约金10000元。4、荣威公司应否向黎少洪、王超赔偿其委托代理人身体健康损害和精神损害费5000元。5、荣威公司应否向黎少洪、王超双倍赔偿预留排污、排水管口费300元。6、黎少洪、王超起诉主张荣威公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。
关于第一个争议焦点问题。荣威公司认为其已于2012年9月4日通过EMS方式通知黎少洪、王超收楼，故主张逾期交房的时间应计算至该日。对此，王超表示其于2012年9月7日收到该通知，并于当日到荣威公司准备接收房屋，但因荣威公司未能按合同第十一条约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且认为房屋存在质量问题，故拒绝接收房屋。双方签订的合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”虽然荣威公司认为其已向黎少洪、王超提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并在二审诉讼中提供住宅使用说明书（2012年8月31日），拟证明其该主张，但该住宅使用说明书（2012年8月31日）无法证实荣威公司已向黎少洪、王超提供或出示的事实，本院对该证据不予采纳。故此，根据上述第十一条约定，黎少洪、王超在2012年9月7日有权拒绝收楼，由此产生的逾期交房责任由荣威公司负担。荣威公司认为逾期交房的时间应计算至2012年9月4日，缺乏理据，本院不予支持。
双方在合同第八条约定，荣威公司应当在2011年12月31日前将商品房交付给黎少洪、王超使用，但实际上荣威公司在2013年11月10日才将房屋交付黎少洪、王超使用，已构成逾期交房的违约行为。根据合同第九条关于逾期交房的违约责任约定，超过90日后从第二天起至实际交付之日止，荣威公司按月向黎少洪、王超支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。因此，黎少洪、王超主张荣威公司支付逾期交房违约金，合理有据，应当支持。荣威公司上诉认为黎少洪、王超没有提供证据证明其损失，故主张原审法院支持黎少洪、王超主张逾期交房违约金按人民银行同期贷款利率计算有误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%标准适用减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，黎少洪、王超要求逾期交房违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，其实质是认为其因荣威公司逾期交房受到了按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息损失。黎少洪、王超已按约定支付了购房款788805元给荣威公司，但因荣威公司的逾期交房，黎少洪、王超确实受到逾期期间的利息损失，且合同约定的“按月支付已付房款万分之一计算”（即每月78.8805元），明显过分低于银行存款利率或贷款利率，因此，原审法院支付黎少洪、王超的主张，按中人民银行同期贷款利率计算逾期交房违约金，合法合理，本院予以维持。荣威公司的上诉主张，缺乏理据，本院不予采纳。据此，根据合同约定，本案逾期交房违约金应从2012年3月31日开始计算至黎少洪、王超实际收楼之日即2013年11月10日，原审法院经核算并认定荣威公司应从2012年3月31日起至2013年11月10日（共590天）按已交购房款788805元以中国人民银行同期贷款年利率计得违约金为78262.58元给黎少洪、王超，认定正确，本院予以维持。因黎少洪、王超已在2013年11月10日收楼，荣威公司的逾期交房行为在该日已停止，即荣威公司在2013年11月11日起已不再存在逾期交房的事实，故黎少洪、王超主张2013年11月11日起至2015年7月10日的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点的问题。双方确认荣威公司代收取了相关税费共32673元。根据合同第十五条关于产权登记的约定可知，双方约定了由荣威公司代为办理房地产权属证书，荣威公司亦已通知黎少洪、王超提供办证所需资料，黎少洪、王超则提出自行办证，不予配合提供所需资料。虽然荣威公司主张其已退回2000元押金给黎少洪、王超，但黎少洪、王超只认可收到1700元，且根据荣威公司一审提供的支付证明单反映，该公司退回的是1700元，而非2000元，故原审法院认定荣威公司退回2000元装修押金有误，本院予以纠正，并确认荣威公司退回的装修押金为1700元。另，荣威公司在2014年11月7日将维修资金5681元存入房管局规定的银行固定帐号内，故上述荣威公司代收取了相关税费共32673元中，扣除荣威公司退回的1700元及代黎少洪、王超存入房管局规定的银行固定帐号内的维修资金5681元，现尚余款25292元。因黎少洪、王超一审庭审中提出自行办理房地产权属证书，且荣威公司亦表示可将余款元退回给黎少洪、王超，本院确认荣威公司将余款25292元退回给黎少洪、王超。黎少洪、王超认为荣威公司违反规定未能在订立合同前向其二人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理法》三份文件，以及认为荣威公司提供的认购须知为虚假广告而存在欺诈行为，并以此为由要求荣威公司赔偿123112元。由于荣威公司是否出示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理法》与荣威公司代为办证并收取黎少洪、王超32673元并无关联，且因涉案房屋至今尚未办理房地产权属证书，所需费用尚未明确，黎少洪、王超认为荣威公司代收款项属于欺诈行为，并要求赔偿123112元的理据不足，本院不予支持。
关于第三个争议焦点的问题。黎少洪、王超认为双方曾在2011年1月10日交款时口头约定签订购房合同，但双方于2011年4月16日才签订购房合同，期间房价及贷款利率均上升，导致黎少洪、王超不可弥补的损失，根据认购书的约定，荣威公司应赔偿违约金10000元给黎少洪、王超。由于黎少洪、王超并没有提供书面证据证实双方曾有此口头约定，且认购书也没有约定荣威公司因此支付违约金，故此黎少洪、王超该诉讼请求理据不充分，原审法院不予支持正确，本院予以维持。
关于第四个争议焦点的问题。由于本案是房屋买卖合同纠纷，而黎少洪、王超主张的荣威公司致其委托代理人遭受身体健康及精神损害属债权责任纠纷，是两个不同的法律关系，黎少洪、王超的委托代理人是否因荣威公司而遭受身体健康及精神损害，不属于本案的审理范围，本院不作处理。
关于第五个争议焦点的问题。本案中，黎少洪、王超认为自行支出了预留排污、排水管口的费用150元，故主张荣威公司应双倍赔偿装饰、设备标准承诺的违约金300元。根据黎少洪、王超签收确认的《小区装修验收表》反映，黎少洪、王超对于该项是没有向荣威公司提出异议的，且因黎少洪、王超并没有提供相关的证据证其实际支出了该项费用，只有其陈述，荣威公司亦不予认可，黎少洪、王超应承担举证不能的不利后果，因此，黎少洪、王超提出的该诉讼请求理据不充分，本院不予采纳。
关于第六个争议焦点的问题。荣威公司上诉认为黎少洪、王超主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。本院认为，黎少洪、王超的起诉主张逾期交房违约金没有超过诉讼时效。理由如下：违约金属合同之债受损害后产生的救济性债权，且违约金的数额需要等到迟延履行的时间确定下来才能确定，权利人方可知道具体损失为多少，故诉讼时效从此时起算，符合我国民法通则第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定的本意。因此，荣威公司逾期交房的违约行为持续至2013年11月10日才停止，且双方在合同中亦约定逾期交房的违约金计算至实际交楼之日，黎少洪、王超此时才知道其因荣威公司逾期交房所造成的损失，故诉讼时效从该时起算至本案诉讼时，并没有超过2年诉讼时效期间。荣威公司上述上诉主张，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，程序合法，实体处理部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持云浮市云城区人民法院（2015）云城法民二初字第374号民事判决第一、三项及受理费部分。
二、变更云浮市云城区人民法院（2015）云城法民二初字第374号民事判决第二项为：云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回代扣的相关税费25292元给黎少洪、王超。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费6603元，由上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司负担1757元，由上诉人黎少洪、王超负担4846元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭国荣
审 判 员 李艳徽
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 冯梓叶