湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5711号
上诉人（原审被告）：湖南宇达投资担保有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘路曼哈顿大厦103号门面。
法定代表人：周光辉，总经理。
委托诉讼代理人：姜建均，湖南高天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王平富，湖南高天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：长沙市芙蓉区马王堆街道办事处新桥村村民委员会，住所地湖南省长沙市马王堆街道新桥村六组。
负责人：何斌，主任。
委托诉讼代理人：严松林，湖南言顺律师事务所律师。
原审被告：湖南宇通资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区马王堆街道新桥村同鑫家园3号栋422房。
法定代表人：戴跃进，总经理。
委托诉讼代理人：姜建均，湖南高天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王平富，湖南高天律师事务所实习律师。
上诉人湖南宇达投资担保有限公司（以下简称宇达公司）因与被上诉人长沙市芙蓉区马王堆街道办事处新桥村村民委员会（以下简称新桥村委会）、原审被告湖南宇通资产管理有限公司（以下简称宇通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第7152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宇达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新桥村委会的诉讼请求，并由新桥村委会承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决错误认定房屋租赁合同有效。新桥村委会不是涉案房屋的产权人，其代理行为属于无效代理，且涉案房屋未通过验收备案及消防验收，合同应属无效。2、一审判决认定新桥村委会具有诉讼主体资格系适用法律错误，新桥村委会并非房屋产权人，无权向他人主张民事权利。3、一审判决有违公平原则，并未认定新桥村委会违约交房事实并确定其违约责任，也未对《租赁终止协议书》的真实性予以审查。
新桥村委会辩称：1、涉案租赁合同合法有效。新桥村委会系涉案房屋的建设者和管理者，享有对涉案租赁房屋管理的权利，有权签订租赁合同。合同签订时，新桥新园安置小区的业主委员会同时作为出租方盖章，且合同签订后，没有任何村民提出异议，新桥村委会收取宇达公司租金后分配给了相应村民，村民收取租金的行为应视为认可了新桥村委会对房屋的处置，这也完全符合《新桥村村民房屋安置协议书》中明确的“统一管理，同一招租，所得租金统一分配”的约定。涉案房屋系合法建筑，且已通过竣工验收。2、新桥村委会的起诉主体适格。3、《租赁终止协议书》合法有效，该协议解除了租赁关系并对解除合同后权利承担与义务履行进行了约定，宇达公司违反了《租赁终止协议书》的约定，又以新桥村委会违约交房为抗辩事由，并无事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
新桥村委会向一审法院起诉请求：1、判令宇达公司、宇通公司支付新桥村委会租金236.16万元；2、判令宇达公司、宇通公司支付违约金（滞纳金）15万元（最终以236.16万元为基数，按同期银行贷款利率的4倍从2015年8月1日起计算至实际付清之日止）；3、宇达公司、宇通公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年10月13日，长沙市芙蓉区马王堆街道新桥新园小区新桥业主委员会（以下简称新桥业主委员会）、新桥村委会（两者均为合同甲方）与宇达公司（乙方）签订《房屋租赁合同（公寓楼）》。合同约定：甲方出租给乙方的房屋为新桥村三栋安置房中三号栋小户型公寓楼。具体位置（长沙市芙蓉区）：南临远大路，东临浏阳河大道。公寓楼共二十九层，每套二十八套，总计为812套（可少于812套，按实际交付套数为准）。公寓楼经验收合格后，由甲方交付给乙方使用，交接以双方签字为准；该公寓楼可做商业等综合使用。甲方给予乙方免租期六个月，免租期从甲、乙双方签字交接房屋日之次日起计算。租赁期限为二十年，租赁期不包括免租期。交房日期为2014年4月30日前；租金为第一个五年900元/月/套。免租期满次日为租金起算日。每半年支付一次租金，于每半年开始十日前支付。本合同生效后，甲方同意乙方在项目注册一家经营公司，由注册的公司履行本合同中乙方的权利和义务。如乙方注册的经营公司违反本合同约定，由乙方承担连带责任。合同签订后，新桥村委会向宇达公司交付了房屋。2014年7月7日，新园小区更名为同鑫家园。2014年12月6日，宇达公司向新桥业主委员会和新桥村委会发出《工作联系函》告知已于2014年9月15日成立宇通公司，并由该公司代表宇达公司全权履行本案所涉合同的权利和义务，负责项目全部的招商招租等工作。后宇通公司在宇达公司授权下全权履行本案所涉合同的权利和义务，负责项目全部的招商招租等工作。宇达公司仍承担了向新桥村委会支付租金的义务。在此后的合同履行期间，双方就租金、免租期等问题产生了争议。2015年6月18日，宇达公司、新桥村委会、新桥业主委员会签订《租赁终止协议书》。协议内容如下：双方同意于2015年6月17日终止2013年10月13日原签订的新桥村三号栋住宅公寓的《房屋租赁合同（公寓楼）》；新桥村委会、新桥业主委员会收回除物业用房外的所有住宅公寓分配给村民；为补偿村民的租赁损失，宇达公司、新桥村委会、新桥业主委员会同意取消原合同约定的六个月免租期。双方同意从2014年8月1日起至2015年6月17日止，由乙方支付10个月租金给村民作为补偿。宇达公司需在2015年6月17日支付6个月的剩余租金121.2万元，余下4个月共计236.16万元，宇达公司需在7月30日前支付。如宇达公司逾期，需按逾期金额的同期银行利息的4倍支付给村民作为滞纳金。双方同意2013年10月13日原签订的商业裙楼的《房屋租赁合同（裙楼）》，按原合同约定的条款不变继续履行。上述协议签订后，宇达公司向新桥村委会支付了121.2万元。至此，新桥村委会共计已经收取了租金3477600元。新桥村委会收到上述款项后向村民发放了公寓楼租金。一审法院另查明：新桥村同鑫家园三号栋小户型公寓楼系新桥村委会建设的用来安置新桥村5、6、7、10组村民的安置房的组成部分，迄今尚未将房屋分配到村民个人名下，未办理房屋产权登记。新桥业主委员会未经注册登记，系同鑫家园业主部分代表组成的临时性机构。宇通公司是宇达公司委托并指定的履行本案所涉合同的公司法人。
一审法院认为：本案的争议焦点有三：一、新桥村委会是否具有本案诉讼的主体资格；二、双方之间签订的《房屋租赁合同（公寓楼）》以及《租赁终止协议书》是否有效；三、宇通公司在本案中是否应承担民事责任。一、关于新桥村委会是否具有本案诉讼的主体资格宇达公司、宇通公司认为新桥村委会不是本案诉涉房屋的所有权人，不是本案的适格原告。新桥村委会认为其是诉涉房屋的建设方，且签订合同时已经取得了村民代表大会的同意，有权代表村民签订合同、提起诉讼。一审法院认为，依照《中华人民共和国村民委会组织法》第二条“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。村民委员会有办理本村的公共事务和公益事业权利和义务”以及第八条“村民委员会应当支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，承担本村生产的服务和协调工作，促进农村生产建设和经济发展。村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。”的规定，村民委员会享有管理本村农民集体所有财产的权利。因此，新桥村委会对于属于本村农民集体所有的财产享有管理的权利。新桥村同鑫家园三号栋小户型公寓楼系新桥村委会筹资建设的用来安置新桥村5、6、7、10组村民的安置房的组成部分，并未被分配到5、6、7、10组村民个人名下。新桥村5、6、7、10组村民在未取得本案诉涉房屋的所有权时新桥村委会作为本案诉涉房屋的建设者以及村集体财产的管理人，应享有且已经履行对本案诉涉房屋管理的权利。在双方签订合同后，村委会收取了宇达公司交付的款项，并已将所得款项分配给了相应的村民。村民收取由村委会分配的租金的行为，应视为村民通过行为认可了村委会就本案诉涉房屋作出的处置。由此可见，新桥村委会与本案所涉房屋存在直接利害关系，是符合法律规定的适格的当事人，依法应享有诉权。新桥业主委员会非经业主选举产生且未按照《物业管理条例》的规定向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。因而，新桥业主委员会不具有诉讼主体资格。二、双方之间签订的《房屋租赁合同（公寓楼）》以及《租赁终止协议书》是否有效。新桥村委会是具有完全民事行为能力的集体组织，其作为本案诉涉房屋的建设者以及村集体财产的管理人与宇达公司签订的《房屋租赁合同（公寓楼）》以及《租赁终止协议书》是双方之间的真实意思表示，不违反法律规定。双方签订《房屋租赁合同（公寓楼）》以及《租赁终止协议书》合法有效。新桥村委会与宇达公司均应按照上述协议履行各自的义务。因此，宇达公司应按照《租赁终止协议书》的约定，承担向新桥村委会支付租金并支付逾期付款滞纳金的民事责任。新桥村委会要求宇达公司按照同期银行贷款利率的4倍支付违约金的主张不违反法律规定，予以支持。关于宇达公司提出的诉涉房屋没有交付以及房屋没有验收合格的抗辩理由。一审法院认为双方签订的《租赁终止协议书》是双方协商一致解除原合同的结果。此份协议解除了双方之间的租赁关系并对解除合同后双方之间承担或享有的权利义务进行了约定。该协议应视为双方对合同之债的结算，是双方对各自权利义务的最后的约定。因此，宇达公司提出的上述抗辩理由不能成立，一审法院对此不予采纳。三、关于宇通公司在本案中是否应承担民事责任。宇通公司未参与《租赁终止协议书》的签订。该协议是宇达公司与新桥村委会就本案诉争合同的一致约定。该协议仅约定宇达公司承担义务，是协议双方对自身权利的处分。此项约定并不违反法律规定，一审法院对此予以认可。因此，根据合同的相对性原理以及《租赁终止协议书》的约定，宇通公司不应在本案中向新桥村委会承担民事责任。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决：一、宇达公司在本判决生效之日起十日内向新桥村委会给付租金236.16万元；二、宇达公司向新桥村委会给付滞纳金（以236.16万元为基数，按照银行同期贷款利率的4倍，从2015年8月1日起计算至实际履行完毕之日）；三、驳回新桥村委会对宇通公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费26893元，由宇达公司承担。
本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，新桥村委会与宇达公司签订的《房屋租赁合同（公寓楼）》系双方真实意思表示，但根据查明的事实，涉案租赁房屋在合同签订时未通过消防验收，违反了法律法规的禁止性规定，故该合同无效。虽合同无效，但宇达公司、宇通公司实际使用了涉案房屋，仍应参照合同约定支付租金。对于宇达公司提出的新桥村委会不具备诉讼主体资格的问题，本院认为，新桥村委会虽非涉案房屋所有权人，但其对涉案房屋享有管理权利，且村民收取租金的行为应视为对新桥村委会管理行为的认可，故对宇达公司的该项主张不予支持。对于宇达公司提出的新桥村委会交房违约及《租赁终止协议书》合法性的问题，宇达公司并未提交充分证据予以证实，本院不予支持。综上，一审判决宇达公司应向新桥村委会支付租金及滞纳金并无不当，本院予以维持。
综上所述，宇达公司关于合同效力的上诉理由成立，予以支持，但对本案判决结果并无影响；其他上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费26893元，由湖南宇达投资担保有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。