浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终2203号
上诉人（原审原告）：黄调仁，女，1937年10月3日出生，汉族，住浙江省慈溪市。
委托诉讼代理人：胡赵慧，浙江麦田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙乃锋，男，1973年12月24日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
被上诉人（原审被告）：孙如锋，男，1972年4月24日出生，汉族，住浙江省慈溪市。
委托诉讼代理人：陈迪，浙江煜华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。
上诉人黄调仁因与被上诉人孙如锋物权保护纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2017）浙0282民初11288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
黄调仁上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定土地在上诉人与孙忠法夫妻离世后归被上诉人使用是错误的。被上诉人虽与孙忠法签订了《宅基地转让契约补充协议》，但根据土地管理法第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留山，属于农民集体所有。第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《关于印发慈溪市农民建房用地管理办法的通知》第四条对慈溪市农居宅基地建房面积有明确规定。在被上诉人已有宅基地的情况下，孙忠法处分涉案宅基地的使用权是违法的，所以该约定条款无效。退一步讲，《宅基地转让契约补充协议》约定的上述条款有效，那么该条款也是一个附期限的赠与条款。赠与合同赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。诉争宅基地使用权仍登记在孙忠法名下，故上诉人有权随时撤销。上诉人一审起诉的行为表明其要求撤销涉诉宅基地使用权的赠与。二、一审法院认定的涉案房屋由被上诉人出资建造是错误的。《宅基地转让契约补充协议》中载明的内容是“乙方一次性建房叁间”，并非一审法院认定的涉案房屋由被上诉人出资建造。从字面意思上理解，仅能表明涉案房屋是由被上诉人建造的，但并不能据此判断房屋建造材料来源及款项来源问题。一审法院直接认定涉案房屋由被上诉人出资建造没有依据。三、一审法院认定上诉人夫妻与被上诉人就二楼及以上由被上诉人使用达成了一致意见是错误的。即使如被上诉人所述，涉案房屋是被上诉人出资建造的，但根据物权法定、房地一体的原则，孙忠法仍系涉案房屋所有权人。孙忠法去世后，上诉人依法继承涉案房屋的所有权。《宅基地转让契约补充协议》并没有对涉案房屋的二楼及以上部分约定由被上诉人使用。被上诉人认为涉案房屋由其出资，但根据合同法及物权法的规定，出资并不意味着一定享有占有、使用的权利。而实际上涉案房屋系由双方共同出资建造的。现一审法院以建房后被上诉人使用十余年，上诉人夫妻未提出异议，房屋由被上诉人出资这一事实认定被上诉人系有权占有，没有法律依据，而且有违公平原则。四、退一步讲，上诉人夫妻与被上诉人就二楼及以上由被上诉人使用达成一致，该约定也是违法的。根据“国家土地管理局”《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》，“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或者获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一”。故双方的约定也是违法的，不应当受法律保护，被上诉人没有占有使用二楼及以上部分的权利。五、一审法院确定案件受理费错误。本案诉请并未涉及财产，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条规定，本案应交纳的诉讼费应该是50—100元，而不是一审法院确定的7300元。
孙如锋辩称，“一户一宅”相关政策系针对村集体组织成员本村集体申请建房宅基地而言，而现行法律法规并未禁止如继承、本集体组织成员之间转让等形式对农村房屋（包括宅基地使用权）进行合法流转。本案各协议性质并非附期限的赠与合同，被上诉人系支付了合理对价而依法受让取得了宅基地使用权并建造了房屋，上诉人无权撤销。上诉人与案外人孙乃锋、沈萌敏签订的《遗赠抚养协议》所涉宅基地与本案宅基地无关。一审法院对房屋使用权的划分符合《宅基地转让契约补充协议》的约定。虽然其中被上诉人使用一楼其中一间的现状多年来并无争议，但被上诉人尊重法院判决。
黄调仁向一审法院起诉请求：1.孙如锋立即腾退坐落于慈溪市的房地产，并返还给黄调仁；2.本案诉讼费由孙如锋承担。
一审法院审理认定：黄调仁与孙忠法（于2011年5月9日因死亡被注销户口）系夫妻。证号为慈集用（2002）字第011815号的集体土地使用证（使用权面积77.66平方米）于2002年10月17日登记在孙忠法名下，该证所载土地位于慈溪市，登记时该土地上已建房屋为二层楼房（东首）、平房（西首）各一间。其中西首一间平房为老房子，已于2016年12月被黄调仁拆除，现为空地；东首一间楼房系孙忠法于1999年12月经建房申请获批后，由孙如锋出资于2000年将原有平房拆建为二层楼房，孙如锋建造该楼房时，与该楼房毗邻的东首两间二层楼房作为整体一并建造。建房至今就讼争一间二层楼房的使用情况为：二楼及以上由孙如锋居住使用；一楼南首卧室一间，由黄调仁居住使用，北首分东西两小间，分别为储藏室与卫生间，储藏室实际由孙如锋使用，卫生间为双方当事人共用。
2000年6月6日，孙忠法（甲方）与孙如锋（乙方）签订《宅基地转让契约》1份，将其位于慈溪市间宅基地（即前述使用权面积为77.66平方米的宅基地的东首二间）作价3万元转让给孙如锋，内容为：“一、该宅基地位于担山河西、东至六灶江行路，南至行路，西至甲方本人房屋、北至乙方界，计二间宅基地面积140㎡（二分地皮）；二、该宅基地转让价为人民币叁萬万元正，契约成立后分三次付清，第一次5000元，第二次10000元，第三次15000元，间隔为一年一次；三、该宅基地自转让之日起，产权均归乙方所有，他人不得干涉；四、自转让宅基地契约成立后，如发生产权纠纷或者其他原因致使契约受到破坏，均由甲方负责，不涉及乙方；五、甲方如向乙方搭拼造房一间，甲方房屋出售，乙方有优先选择权；六、以上各点，均经双方证明人共同议定，恐日后无凭，立此存照，本契约一式三份，甲、乙各执壹份，壹份由村委存案之用”。2004年3月30日，孙忠法（甲方）与孙如锋（乙方）签订《宅基地转让契约补充协议》1份，载明：“一、价款交付：原契约言明立约后分三年支付，后因某原因未付。现于2004年3月由乙方代甲方交付土保款约15000元，余款补充协议签订后出场付清；二、原契约转让宅基地弍间，现乙方已一次性建房叁间，其中西首壹间楼下归甲方居住，待甲方俩百年之后宅基归乙方所有，其他子侄不得干涉；三、以上补充协议具有原契约同等效力，一式二份，双方各执一份，签字生效”。2016年12月14日，黄调仁与孙如锋签订《补充协议》一份，载明：“事关孙忠法及妻黄调仁于2000年6月6日和2004年3月30日签约的宅基地转让及房屋居住协议。现由于签约人孙忠法已病故，因遗赠赡养协议事项及所有人财产由妻黄调仁作重新补充调整签约如下：一、有原所有人孙忠法与孙如锋签约协议继续有效。二、现所有人黄调仁与孙乃锋签约的遗赠赡养二间宅基地协议与孙如锋所签的二项协议一概二相无涉。三、此协议签字后生效，不得反悔。四、该补充协议一式三份，双方各执一份，社区调委会留档一份”。该《补充协议》加盖慈溪市古塘街道担山跟社区人民调解委员会印章。
一审法院审理认为：孙如锋与孙忠法签订的《宅基地转让契约补充协议》对包括讼争的一间二层楼房及土地的使用问题进行了约定，孙如锋有理由相信孙忠法系代表了孙忠法夫妻俩签订的协议，且黄调仁在其与孙如锋于2016年12月14日签订的《补充协议》中对此也予以认可，故对黄调仁具有约束力。该补充协议第二条载明“原契约转让宅基地弍间，现乙方已一次性建房叁间，其中西首壹间楼下归甲方居住，待甲方俩百年之后宅基归乙方所有，其他子侄不得干涉”。根据该约定，讼争一间二层楼房的土地，黄调仁与孙忠法夫妻百年后归孙如锋使用；关于房屋的使用，其所载的“西首壹间楼下”应理解为楼下一层，即一楼全部归黄调仁与孙忠法夫妻居住使用，至于房屋二楼的使用情况，虽然未在协议中载明，但建房后孙如锋居住使用十余年，黄调仁夫妻未曾提出异议，结合房屋系孙如锋出资建造这一事实，应认为当时黄调仁夫妻与孙如锋就二楼及以上由孙如锋使用达成了一致意见。虽然讼争房屋系孙忠法审批建房，且土地使用权登记在孙忠法名下，孙忠法去世后，孙忠法的遗产由黄调仁继承，但孙如锋根据《宅基地转让契约补充协议》，有权占有使用讼争房屋的二楼及以上部分。至于讼争房屋一楼部分，双方约定由黄调仁夫妻使用，虽然建房至今，孙如锋占有使用储藏室，并与黄调仁共用卫生间，但不能据此认为双方就一楼部分使用问题的约定作了变更，现黄调仁要求孙如锋腾房，孙如锋理应腾退。综上，一审法院对黄调仁诉请中的合理部分予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、孙如锋应于判决生效后十五日内腾退位于慈溪市古塘街道担山跟村的一间二层楼房（登记在孙忠法名下的证号为慈集用2002字第011815号的集体土地使用证项下土地所对应的现有楼房）中的一楼中所占用部分（包括但不限于储藏室及卫生间）给黄调仁；二、驳回黄调仁的其余诉讼请求。一审案件受理费7300元，由黄调仁负担4000元，孙如锋负担3300元。
本院二审期间，上诉人黄调仁提供刑事判决书、照片、《通知》各一份，用于证明被上诉人未履行《补充协议》的事实。被上诉人孙如锋对上述证据的真实性无异议，但对于本案争议事实的关联性有异议。本院认为，刑事判决书及照片所涉及的是孙如锋与案外人孙乃锋、沈萌敏就建房活动导致的相邻纠纷和人身损害纠纷，与本案物权保护纠纷缺乏关联性，故本院对这二份证据不予采纳。包括补充协议在内的相关协议是否有效及是否应当履行，是本案的纠纷内容，社区调解委员会无法直接认定被上诉人违约。况且上诉人系以相关协议无效为由起诉主张权利的，显然也不属于愿意履行《补充协议》的意思表示。故古塘街道担山跟社区人民调解委员会出具的《通知》无法直接认定被上诉人单方未履行《补充协议》的事实，本院对此不予采信。
二审期间双方争议的事实是：涉诉房屋是否由被上诉人孙如锋出资建造。本院认为，《宅基地转让契约补充协议》第二条其中有“现乙方（孙如锋）已一次性建房叁间”的表述，该表述是对签约时已建成房屋的描述。由于这里并未表述为“双方”已建房叁间，所以在无相反证据的情况下，应当认定建房是由孙如锋单独出资的。上诉人主张由双方当事人共同出资建房，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，结合本案一、二审中当事人陈述及一审中当事人提供的证据，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：二审期间双方当事人争议的焦点是孙如锋是否应当腾退其余涉诉房屋。赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。属于单务合同。本案所涉的宅基地使用权转让协议，并不是无偿转让，受让人孙如锋支付了约定的对价。因此，本案并不存在赠与合同关系，上诉人主张其有权撤销赠与，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案的宅基地使用权转让的当事人孙忠法和孙如锋均系同一集体经济组织成员，同一集体经济组织内部进行宅基地使用权交易，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律法规。土地管理法第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”土地管理法虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则，但并无禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定，且该法律规定非效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定。因此，上诉人主张涉诉《宅基地转让契约补充协议》的内容违反法律规定而属于无效合同的理由不能成立。有效合同对当事人均有约束力。一审法院依据《宅基地转让契约补充协议》的具体约定，认定双方当事人各自居住使用相应的房屋，并无不当。被上诉人出资建房的行为是其履行协议约定的义务，被上诉人依协议约定获得房屋的使用权。出资建房行为本身并不是其获得房屋所有权的直接和唯一的原因。上诉人主张建房系双方共同出资，缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人主张被上诉人以出资建房行为获得房屋占有使用权利没有法律依据，及有违公平原则，其理由不能成立，本院不予支持。
关于案件受理费。本案双方当事人争议的宅基地使用权及房屋使用权均具有财产价值，属于财产纠纷案件。一审法院确定的案件受理费金额并无不当。上诉人主张按照非财产纠纷案件交纳案件受理费，理由不能成立。
综上，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4000元，由上诉人黄调仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 晖
审 判 员 孙长虎
审 判 员 樊瑞娟
二〇一八年八月十五日
代书记员 姜黎娜