济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第3795号
原告孟令楷，女，生于1945年7月28日，汉族，济南市烟厂子弟学校退休职工，住济南市
被告张亮，男，生于1986年7月12日，汉族，山东浩洋教育股份有限公司职工，现住济南市天桥区历山北路85号鑫苑名家小区14号楼1单元604号
委托代理人马文婷（系被告张亮之妻），女，生于1987年5月28日，汉族，山东浩洋教育股份有限公司职工，住址同原告张亮。
委托代理人谢照军，山东鹏飞律师事务所律师。
原告孟令楷诉被告张亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理，依法使用简易程序，由审判员马悦静独任审判，于2016年1月15日公开开庭进行了审理，原告孟令楷、被告张亮委托代理人马文婷、谢照军到庭参加诉讼。被告张亮在诉讼过程中提起反诉，本院经审查决定合并审理，并于庭前向孟令楷送达反诉状，孟令楷明确表示不要求答辩期和举证期。第一次开庭后，孟令楷以自己需要进行补充陈述为由，申请再次开庭。本院向原被告发出传票通知再次开庭，原被告均未依照本院通知的时间到庭，视为其放弃权利。本案现已审理终结。
原告孟令楷诉称，2014年11月5日，原被告签订《房屋租赁合同》并交付租金2400元，到期后双方又约定续租一年，租赁期限自2015年5月5日-2016年5月5日，每月租金2500元，张亮交付半年租金15000元。2015年11月9日早，原告孟令楷与张亮之妻马文婷联系，要求其交取暖费与物业费，及支付下半年房租，马文婷以没有学生为由陈述其已经搬走，并说明把钥匙已经交给中介了。孟令楷再与张亮联系，其陈述“不住了，我出差了，回来再说”。而张亮与中介均未通知我他们什么时间搬走的，也没有进行交接，水电表也未检查，且房内还有以前租房者的物品，如有丢失和损坏应当如何处理？请求法院判令被告张亮支付自2015年11月6日至2016年5月5日半年房租15000元。交暖气费1875.70元（2015年11月15日至2016年3月15日），交物业费1209元（自2014年11月5日至2016年5月5日）18个月。如室内物品有损坏或丢失，双倍赔偿。承担违约责任。
被告张亮辩称，我确实是在2014年11月5日开始承租的孟令楷的房屋。原告的第一项诉讼请求因双方签订的合同已经解除，被告不同意支付原告请求的租金。有关暖气费、物业费在原告提供相关有效证据的情况下我方同意承担，同时我方也愿意就有关事宜与�告协商解决。
反诉原告张亮诉称，涉案的房屋并非张亮本人居住，而是代替第三人租房，张亮在济南本身有住房，后来第三人私自搬走，张亮也没有预见性。张亮的妻子在2015年11月9日将上述情况通知了孟令楷。根据法律规定，合同成立后因为客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除的，人民法院应当结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。请求法院判决原被告签订的合同自2015年11月9日起解除。
反诉被告孟令楷辩称，张亮所述与事实不符。我不同意解除合同，2015年11月9日我曾经与张亮一方通电话，当时并不知道其要解除合同。因为学校规定，10月底要缴纳暖气费，我打电话的目的是让其缴纳暖气费。对方回答不交，也不租房了，且态度很差。11月中旬我曾经去找中介，中介说他不租了，留了把钥匙在中介。11月底我起诉，12月底我才拿到的钥匙，中介告诉我张亮把钥匙插在门上了，我叫中介的人和我进去，发现丢了东西，包括床和电脑桌，床是我的前任租客留下的。如果解除合同，因为对方违约，应当承担违约责任，除按照合同约定支付违约金外，还应当赔偿损失。
经审理本院查明，原被告自2014年11月建立租赁合同关系，约定张亮承租孟令楷位于济南市历城区山大南路34号楼2单元301室的房屋一套，租赁期限半年。租赁期满后，原被告于2015年5月5日签订《房屋租赁合同》一份，孟令楷作为甲方，张亮作为乙方，张亮继续承租前述房屋，约定的房屋租赁期限为2015年5月5日至2016年5月6日，租金每月2500元，并交付押金2400元。原被告在合同的第12条，合同的�除与违约责任中约定：1、经甲乙双方协商一致，或合同期满并完成相互责任及义务的，可以解除合同。……。3、本合同签订后，双方有一方违约的，应按照月度租金数额向对方支付违约金。合同签订后，双方的租赁关系继续。租赁的标的房屋系山东大学出售的公有住房，购房人系孟令楷的配偶刘克哲。被告张亮承租房屋是用于个人开办的机构的学生宿舍，后由于学生搬走其不再使用，张亮在2015年11月向孟令楷提出解除合同，双方发生纠纷引起诉讼。张亮的房租已经交至2015年11月5日，在承租期间未缴纳物业费和2015-2016年度的采暖费。张亮陈述在搬走后曾经与孟令楷联系要求进行交接，孟令楷不同意，也不接收钥匙。
孟令楷提交山东大学能源与物业管理办公室的催款通知一份，载明租赁的房屋截止2015年11月26日，应当缴纳的2015-2015年度采暖费金额为1875.7元�提交山大路家属委员会证明一份，证明该房屋面积79.02平方米，2014年11月5日-2016年5月5日物业费每平方米0.85元，共18个月，物业费应为1209元。提交署名为杨景涛、王洋洋的室内物品清单一张，时间为2014年10月28日，内容为：观成军在租房内放的东西：1、一张单人床（不锈钢床），2、一台电脑，3、两张电脑桌（小长方形的），4、一台旧式电视机，5、电饭锅一个，6、两个衣橱。一张署名为姜超的清单，时间为2016年1月11日，内容为：观成军在租房内放的东西：1、两张电脑桌（小长方形的），2、一台旧式电视机，3、电饭锅一个，4、两个衣橱，5、一张单人床（不锈钢的），6、一台电脑。张亮认可王洋洋是当时自己单位的员工和其当时使用的电话号码，后来王洋洋已经离职，不能确认是不是其签名。张亮陈述其并未搬走房屋内的东西，如果搬家时误搬了，愿意折价赔偿。孟令楷则主张其不知道财产的价值，要求原样返还。
孟令楷陈述如果解除合同，要求张亮赔偿相当于四个月租金的损失，不同意退还押金。张亮要求押金折抵租金。
本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当自觉履行，张亮因为个人原因不再使用房屋并要求解除合同，孟令楷虽不同意解除，但张亮承租房屋并非自用而是用于学生宿舍，现其承租房屋的用途目的不能实现，且已经搬出房屋，明示不再使用，双方不宜再继续履行合同，张亮要求解除合同，本院予以准许。张亮未与孟令楷协商一致，即不再履行合同，构成违约，应当依照合同约定承担违约金，并应当赔偿因提前解除合同给孟令楷造成的损失。因孟令楷在2015年12月底拿到了钥匙，并在房屋租赁中介机构工作人员的陪同下查看了房屋，实际已经接收了房屋，故双方的租赁合同应当视为自此解除，张亮应当补缴解除之前的房屋租金计4583元。考虑到双方解除合同后，孟令楷再次出租造成的房屋空置期，对张亮提前解除合同给孟令楷造成的损失确定为1个月租金计2500元为宜。因张亮自承租后即未缴纳物业费，应当补交至合同解除之日。其未及时缴纳2015-2016年度的采暖费用，且系其提前解除合同，考虑到采暖季不易出租房屋的客观情况，张亮应当承担。原被告合同解除，孟令楷应当将张亮交付的2400元押金退还，可将此与张亮应当支付的费用进行折抵。孟令楷主张张亮拿走其室内物品，因孟令楷自述系其他人所有，只是代为保管，且孟令楷不能说明所涉物品的价值，本院不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张亮支付原告孟令楷拖欠的房屋租金4583元（2015年11月6日-2015年12月31日）。
二、被告张亮支付原告孟令楷违约金2500元。
三、被告张亮支付孟令楷解除合同造成的经济损失2500元。
四、被告张亮支付原告孟令楷暖气费1875.7元（2015-2016年度）。
五、被告张亮支付原告孟令楷物业费929元（2014年11月5日-2015年12月31日）。
六、反诉原告张亮与反诉被告孟令楷于2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日解除。
以上第一至第五项所列款项共计12387.7元，与反诉被告孟令楷应当退还反诉原告张亮的押金2400元折抵后，余款9987.7元，限被告张亮于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费126元，由被告张亮负担。反诉案件受理费100元，由反诉原告张亮负担50元，反诉被告孟令楷负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 马悦静
二〇一六年二月二十六日
书记员 周 佳