北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0112民初222号
原告（反诉被告）李焱，女，1981年5月18日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。
委托代理人宋振浩（原告李焱之夫），1977年5月29日出生，今日头条科技有限公司总监，住北京市通州区。
被告（反诉原告）刘卓然，女，1985年10月3日出生，汉族，无职业，住北京市东城区。
委托代理人刘明非（被告刘卓然之父），1957年5月2日出生，国土资源部退休干部，住北京市通州区。
委托代理人袁波，北京市天安律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。
原告李焱与被告刘卓然、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告李焱及其委托代理人宋振浩，被告刘卓然的委托代理人袁波、刘明非，第三人链家公司的委托代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李焱诉称：2017年8月18日，我通过本案第三人链家公司的经纪人了解到被告位于北京市通州区翠景北里东区xx号1至2层全部的二手房屋需要出售。在经纪人的促使下，我委托丈夫宋振浩与被告的委托代理人刘明非见面。我丈夫告知链家公司的经纪人及被告代理人刘明非，自己家庭在北京有三套住房，不具有再进行购房的资格。链家公司的经纪人为了促成交易，口头承诺我丈夫可以帮助我将名下的两套住房按一定价格进行出售，出售后所得价款归还其中一套住房的贷款后，正好可以购买被告名下房屋和支付链家公司的中介费，也使我具有购房资格，并希望我尽快签署购房合同。基于对链家公司的信任，我在没有被清楚告知买卖流程和风险的情况下，于2017年8月18日深夜与被告签订了《房屋买卖合同》（以下简称“合同”）及《补充协议》，并向被告委托代理人刘明非支付3万元定金，另又于2017年8月26日向刘明非支付了7万元定金。签订合同的过程中，链家公司的经纪人及被告之父刘明非始终没有告知我该处房屋存在大面积违章建筑的问题。合同签订后，我开始并不清楚被告违章建筑情况，为了尽快将名下住房售出以实现合同目的，多次将名下的两套住房降价，全力出售房屋。但2017年11月，我去被告出售房屋所在村委会了解发现，该出售房屋的东西厢房以及二楼西侧房屋都是违章建筑，且面积较大，村委会提示违章建筑面临拆除的危险。在签署合同前，被告故意隐瞒了违章建筑的事实，没有告知我方真实房屋情况，且将违章建筑面积算进了房屋总价。按照补充协议第四条第2款“甲方提供的该房屋所有权证原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权……甲方构成根本性违约”，被告在合同签署过程中，违章建筑应属于重大告知事项，被告存在合同欺诈行为，遂我方通知被告返还定金，被告始终置之不理。被告的上述行为己经严重损害了我方的合法权利。另外本次交易存在重大瑕疵：按照链家公司房屋买卖的流程，买卖双方应先签订《买卖定金协议书》，待卖方房屋核验，且买方资格审核后，再签署《北京市存量房屋买卖合同》，但是在原被告的本次交易中，链家公司并没有按此流程进行操作，导致我方没有发现被告违章建筑问题。同时根据北京市限购政策，以及2017年9月国家新出台的限贷政策，我方不可能进行按揭贷款，属于情势变更，原被告双方所签订的合同目的根本无法实现，链家公司损害了我方的合法权利，也应承担责任，我方将保留上诉权利。我方己经于2017年12月3日和12月5日给被告分别发出了两份《买卖合同解除通知》。综上所述，我方现依据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定诉至贵院，请求法院依法判令：1、合同欺诈被告返还原告定金10万元以及利息；2、本案诉讼费由被告承担。
被告刘卓然辩称：一、我方与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。我方之所以向原告出售诉争房产，也是为了以房换房为解决孩子上学问题购买学区房。原告明确表示拒绝履行合同，属根本违约。二、原告应承担违约责任，赔偿我方的损失。1、原告属于根本违约。原告因房价下跌投机失败才拒绝履行合同，其将自己的损失转嫁到我方身上，触犯了法律法规与道德底线，践踏了诚实信用基本原则。违背了最高院关于房地产纠纷案件审判工作的指导意见的规定，干扰破坏了诚信的市场交易秩序。根据合同法第一百零八条的规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告的行为己经构成根本违约，我方可以向原告主张违约责任。2、我方曾给过原告一次机会，双方协商解决此事。但原告不但不弥补错误，反而诬赖我方违约，现我方特向法庭明确按违约金条款向原告主张权利。三、法院是百姓合法权益的守护者，人民法院承担维护百姓切身合法利益神圣使命。本案中，我方的房屋一经挂牌出售就被疯抢，原告也是硬抢着和我方签订的合同，我方也就丧失了将房屋卖于他人的机会。现房屋价值比交易时大幅下降，原告为了使自己没有任何损失才拒绝降价出售自己的房产，这却导致我方的房屋无法再按双方当时的成交价格出售。原告的这种行为不但不能受到法律的保护，而且应收到法律的惩罚。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人链家公司述称：原告诉讼请求和我方无关，我方不发表意见，但是对原告的事实陈述有异议，涉诉房屋并非违建，签约时原告方已经实际查看了房屋、房本及涉诉房屋的户型图，均未表示异议，合同不能继续履行，原因是原告多次告知被告及第三人不能凑齐首付款，并希望协商解决，我公司在合同履行过程中，没有欺诈原告，合同合法有效。
被告刘卓然反诉称：我方与原告于2017年8月18日通过链家公司签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买我方位于北京市通州区翠屏北里东区xx号楼1至2层全部的房产，建筑面积120.1平方米。总价款798万元。《合同》签订后原告向我方交纳了定金10万元，原告应在2017年12月31日前支付我方第一笔购房款50万元。2017年12月4日，我方收到原告《买卖合同解除通知》。故现我方提起反诉，请求法院依法判令1、我方与原告及第三人于2017年8月18日签订的房屋买卖合同及补充协议于2017年12月4日解除；2、原告赔偿我方违约金159.6万元；3、原告赔偿我方信赖利益损失（房屋贬值差价）107.46万元；4、诉讼费由原告承担。
原告李焱就反诉辩称：1、被告房屋面积问题：本案核心焦点是被告事后只承认出售的是120.1平米的房屋。事实是被告刘卓然父亲刘明非在出售过程中承诺所售房屋面积是200多平米，欺骗原告多出房本还有80多平米建筑面积是合法赠送面积，也需一起作价出售。如果按照总价798万，面积120.1平米购买房屋计算，相当于6.64万／平方米，远高于通州整体价格，不符合常理。根据法院指定机构的评估报告第7页以及第17页可以看到，建筑物基本状况是“独门独院二层楼”，“现状估价对象一层、二层均有部分加建面积”，可以证明被告后期加建房屋总共有三处，且通过房屋照片可以看出，三处违章加建房屋以及小院都是同房屋产权证标识建筑连接在一起的，只有一个入户大门，不可能分开销售和分开居住使用的。合法赠送面积和后期私自加盖面积的意义是完全不一样的。被告刘卓然父亲刘明非在出售此案房屋过程中，始终隐瞒违章加建房屋的事实。在通州区法院第一次开庭又谎称只是出售120.1平米的房屋，如果原告购买了此房屋，被告当初承诺的200多平米房屋和独立小院，面临城管拆除，将给原告造成很大的经济损失。2、评估报告中评估对象的对比案例问题：根据法院指定机构的评估报告第7页和22页，估价对象的建筑物基本状况是“独门独院二层楼”，对比案例都是普通居民楼房。估价对象和对比案例类型有很大不同，并非比较法中“类似房地产”，不能完全作为评估依据。3、被告房屋周边居民楼价格参考：根据法院指定机构的评估报告，可以推测证明对比案例于价值时点2018年3月20日综合单价44208元／平方米；根据链家地产翠屏北里成交历史记录（原告证据14），对比可以看出，在价值时点2017年8月前后翠屏北里综合单价44160元／平方米。所以被告房屋周边居民楼房单价基本持平。4、被告刘卓然父亲刘明非是中国地质科学院地质力学研究所职工，在北京市海淀区拥有房产，在翠屏北里东区拥有二处别墅，其中xx号院房本刚满5年就出售，实际目的就是炒房赚钱。5、原告2017年7月家中二孩出生后，4人居住81平米的6层楼房，家中老人无法上下楼，为了照顾二孩只能自己待业在家。购房本是出于改善需求，不料被告房屋大部分是违章加建建筑，不能受到法律保护。目前原告又不能购买其他房屋，已经给原告造成了巨大的经济损失。
第三人我爱我家公司就反诉述称：因为原被告均要求解除买卖合同，故对反诉第一项诉请我方同意，对于第二项诉请不发表意见。
经审理查明：2017年8月8日，在第三人链家公司的居间服务下，刘卓然（出售方，甲方）的委托代理人刘明非（刘卓然之父）与李焱（买受方，乙方）的委托代理人宋振浩（李焱之夫）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），约定甲方将其所有的北京市通州区翠屏北里东区xx号1至2层全部（以下简称涉案房屋）号房屋（建筑面积120.1平方米，房屋所有权证号：X京房权证通字第XX**号）出售给李焱，房屋性质为商品房，房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押登记日期为2013年1月24日。该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为200万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为598万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。第十条违约条款约定：（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买卖合同还约定了其他内容。
买卖合同签订当天，刘卓然（出卖方，甲方）、李焱（买受方，乙方）与链家公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为798万元，此价格为甲方净得价，不含税。关于定金，双方约定乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2017年8月18日前，将第一笔定金3万元以自行划转方式支付甲方；乙方于2017年8月26日前将第二笔定金7万元以自行划转方式支付甲方；乙方于2017年12月31日前将第三笔定金40万元以自行划转方式支付甲方。关于还款解押，双方约定，交易房屋有抵押的，甲方应于2017年12月31日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年1月20日前办理完毕解除抵押登记手续。关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于2017年12月31日前将第一笔购房款50万元以第三方担保支付的方式支付甲方；（2）乙方于办理房屋产权转移登记手续前5个工作日内（请约定支付时间或条件）将第二笔购房款200万元以建委监管支付的方式支付甲方；（3）乙方于办理房屋产权转移登记手续前5个工作日内（请约定支付时间或条件）将第三笔购房款490万元以理房通支付的方式支付甲方。第四条违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。
买卖合同签订当日，刘卓然（出售方，甲方）、李焱（买受方，乙方）与链家公司（居间方，丙方）签订《居间服务合同》，载明在丙方居间服务下，甲乙双方于2017年8月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》，乙方向丙方支付居间服务费151620元，合同第三条约定了权利义务，合同同时还约定了其他条款和内容。
2017年8月19日凌晨1时许，李焱的代理人宋振浩向刘卓然的代理人刘明非支付购房定金3万元，2017年8月26日，李焱的代理人宋振浩向刘卓然的代理人刘明非支付购房定金7万元，刘明非向宋振浩出具了定金收据。后李焱未于双方约定的2017年12月31日前将第三笔定金40万元支付给刘卓然，买卖合同未继续履行。
2017年11月29日，李焱向发送给刘卓然发送了一份买卖合同解除通知，主要内容为：由于情势变更，本人不能进行按揭贷款。同时按照相关规定，本人不具有购买合同约定的购买资格，故无法实现合同目的。基于上述原因，本人现向你方发出通知，请求解除双方于2017年8月18日签订的《房屋买卖合同》，并将定金退还本人。被告刘卓然于2017年12月4日收到了该通知。
2017年12月5日，李焱再次向刘卓然发送《买卖合同解除通知》，主要内容为：本人与你方于2017年8月18日签订了关于购买你方位于北京市通州区翠屏北里东区xx号1至2层全部房屋的《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同编号为100001107562，合同签订后向你方支付了10万元定金。现发现你方房屋存在多处违章建筑，且面积较大。在合同签署时你方故意隐瞒了违章建筑的事实，没有提供真实房屋信息，存在合同欺诈行为，严重侵犯了我方权益。基于上述原因，本人现向你方发出通知，要求你退还人民币10万元定金，并解除双方于2017年8月18日签订的《房屋买卖合同》。你方已经构成严重违约，本人将保留起诉你方的权利。
本案审理过程中，李焱表示买卖合同未继续履行的原因系其了解到涉案房屋存在违法建设面积，与被告最初承诺的房屋面积不符。虽然买卖合同及房屋产权证书中写明的房屋面积为120.1平方米，但是被告承诺的房屋面积为200余平方米，房屋价格也是根据200余平方米计算的总价，超出房本面积原告猜测可能为赠送面积。
被告对原告的上述陈述不予认可，表示在签署买卖合之前原告实际看过房，且其已告知原告涉案房屋的实际情况，被告也向原告出示过房屋的产权证书。同时被告表示涉案房屋为其在2012年购入，东西厢房为其在购房后自建，建东西厢房没有审批手续，但是买卖合同中的涉案房屋价格为按照房本面积（即120.1平米）计算，不存在按照200余平计算的情况。原告之所以不再履行买卖合同的原因为，原告系以房换房，需要出卖自己名下现有房屋来支付被告涉案房屋房款，但是签约后履行过程中，因通州地区的房价下降，被告不愿承担房价下降带来的损失，因此提出解除双方的买卖合同。被告提交2017年11月29日的买卖合同解除通知及通话录音予以证明；被告据此认为原告构成根本违约，并提出反诉，要求确认买卖合同及补充协议于2017年12月4日解除，原告支付违约金159.6万元及信赖利益损失及房屋贬值差价107.46万元。链家公司表示在双方看房及后续签约过程中，被告刘卓然向原告李焱出示了涉案房屋的产权证书，且被告刘卓然已经告知原告李焱东西厢房系后加建的情况。
为了确定因原告违约造成的涉案房屋的差价损失，被告刘卓然申请对涉案房屋的市场价值进行评估鉴定，本院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司进行评估，评估结果为估价对象于价值时点2018年3月20日的价值为530.94万元。评估过程中，鉴定机构工作人员曾电话联系本院，表示因涉案房屋周边无完全类似案例，故估价结果为周边普通商品房的每平方米成交均价乘以涉案房屋面积得出。
另，李焱表示如果法院认定其违约行为成立，其认为被告刘卓然主张的违约金和损失也过高，请求法院予以酌减。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同及补充协议、银行交易流水、收条、涉案房屋照片、买卖合同解除通知、鉴定报告及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力。本案中李焱与刘卓然在链家公司的居间服务下签订了买卖合同、补充协议，由李焱购买刘卓然所有的涉案房屋，上述合同、补充协议系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。
本案中李焱作为买受人，认为被告在签约前未告知涉案房屋存在大面积违建，被告构成根本违约，故其未再继续履行付款义务，并主张被告返还其定金10万元；刘卓然作为出卖人认为李焱未按照合同约定支付购房款、并发出买卖合同解除通知的行为构成根本违约，故请求法院确认双方的买卖合同及补充协议于2017年12月4日解除并要求被告支付违约金及房屋贬值差价损失。
通过上述可见，本案双方争议的焦点问题是被告在出售房屋过程中存在欺诈行为，还是原告拒绝支付购房款并单方解除合同构成根本违约。
综合本案双方及第三人陈述、双方签订的买卖合同及补充协议等证据可以认定，签约前看房过程中，被告刘卓然向原告李焱出示了房屋产权证书的事实，房屋产权证书明确载明涉案房屋面积为120.1平方米，原告李焱作为完全民事行为能力人，其对于房屋的实际情况及价值应该有其基本判断，双方在实际看房后经磋商签订了涉案买卖合同，且结合李焱于2017年11月29日向刘卓然发送的解除通知中载明的解除理由（并未提到上述欺诈问题）等，可以认定李焱所述被告刘卓然未告知其涉案房屋存在违建的实际情况构成欺诈，并存在根本违约的陈述并不属实，本院对此不予确认。
关于解除通知中李焱所述的其不具有购房资格，因此无法实现合同目的说法，本院认为，双方签约时李焱家庭名下在本市拥有三套住房，需出售两套住房后购买涉案房屋，双方及第三人对此是明知的，李焱未出售其家庭名下的房屋、不具备购房资格的过错完全在于李焱，与刘卓然及第三人链家公司无关，故李焱以此作为解除合同理由不能成立。
综上所述，李焱解除合同的上述理由均不能成立，李焱于2017年11月29日发送解除通知要求解除合同性质上系李焱单方擅自解除合同的行为，构成了违约，被告刘卓然虽然认为李焱解除合同的理由不能成立，但反诉要求确认双方的合同于2017年12月4日（其收到解除通知）解除的行为，性质上系在李焱单方违约解除合同、其可以选择继续履行合同还是解除合同的情况下，选择了解除合同的解决方案，故对刘卓然要求确认双方的合同于2017年12月4日解除的反诉请求，本院予以支持。
双方合同解除系因李焱违约所致，因此李焱应当承担相应的违约责任，李焱无权要求返还定金，李焱要求被告返还定金10万元及利息的诉讼请求无事实及法律依据，本院对此不予支持。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。刘卓然反诉要求李焱支付违约金及支付房屋贬值差价损失的诉讼请求，应当根据李焱违约给刘卓然造成的实际损失，并结合本案的案情予以确定。
关于刘卓然因李焱违约遭受的合理损失问题。刘卓然申请对涉案房屋的市场价值进行了评估，以作为核算其遭受的房屋贬值差价损失的计算依据，但应当注意到，因涉案房屋周边并无类似的参考案例，只能依据周边普通商品房的市场价值予以评估，鉴定报告中涉案房屋在估价时点的价值参考的是周边普通商品房的成交均价，存在参照对比案例与估价对象有一定差异的情形，因此评估结论中涉案房屋的市场价值并不能完全反映涉案房屋的客观价值。2017年11月29日，李焱提出解除合同，刘卓然于2018年12月4日收到了该通知，刘卓然作为房屋出卖人在买受人李焱提出解除合同的情况下，负有防止损失扩大的义务，刘卓然未采取防止损失扩大的合理措施，因此应适当减轻李焱的违约责任。综合上述因素及双方合同关于定金冲抵违约金的约定，本案中李焱应当支付的违约金及损失数额由本院根据上述予以酌定为50万元（不包含10万元定金）。对被告刘卓然的过高请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告李焱与被告刘卓然于2017年8月18日签订的北京市存量房屋买卖合同于2017年12月4日解除；
二、原告李焱支付被告刘卓然违约金五十万元，于本判决生效之日起十日内支付清；
三、驳回原告李焱的诉讼请求；
四、驳回被告刘卓然的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费12619元，由被告刘卓然负担6309.5元（已交纳），由原告李焱负担6309.5元，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费1150元，由原告李焱负担（已交纳）。
反诉案件受理费14082元，由被告刘卓然负担9682元（已交纳），由原告李焱负担4400元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一八年七月十八日
书记员 付 岩