广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2313号
上诉人（原审被告）：徐培中，住湖北省石首市。
被上诉人（原审原告）：张海慧，住广州市海珠区。
上诉人徐培中因与被上诉人张海慧房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：张海慧、徐培中于2012年8月20日签订了一份《租赁合同》，该合同约定：甲方（即张海慧）同意将位于广州市番禺区大石镇会江村东冯路新区一排一幢二层至五层的房屋出租给乙方（即徐培中）使用，租赁期为两年，即从2012年5月1日至2014年4月30日止；租金为每月11000元，到期后无条件搬出；甲方收取乙方20000元作为押金，期满退还乙方，押金不作租金使用。租金每月收取一次，每月应于1日前转入甲方银行账号，乙方保留凭证，即先交租后使用；合同期间，出租房屋所发生的全部费用（包括水电费、电话费，租金税和其他税种等）由乙方承担；合同签订后，双方不得违约。如果乙方违反上述条款，不管期满与否，甲方有权停止乙方继续居住，拒不退还押金。如乙方在租期未满要求退租，押金亦不退还。《租赁合同》第13条约定“合同期满后，甲方不再租给乙方。乙方不能懒死，要主动搬走履行合约。”《租赁合同》还对其他事项进行了相关约定。因合同期满后，张海慧不同意再续租给徐培中，且要求徐培中搬走，但徐培中拒绝搬走，双方为此产生纠纷，经协商未果，张海慧遂于2014年5月6日诉至原审法院，请求法院判令：1、徐培中归还广州市番禺区大石街会江村东冯路新区一排一幢二层至五层的房屋；2、没收徐培中的押金2万元；3、徐培中向张海慧支付5、6月份的场地占用费22000元（暂计至2014年6月）；4、本案诉讼费由徐培中承担。
徐培中原审辩称，张海慧的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回张海慧的全部诉讼请求。理由是：张海慧于2012年曾起诉要求解除双方之间的纠纷，当时也是在大石法庭处理的，后我一次性向其支付了租金，张海慧就撤诉了。经过是：我经他人介绍与张海慧签订租赁合同，我是第三手承租人，房内的物品都是从第一手承租人转过来的，水电费等我也已经支付，且直接经手承租物。合同中约定了若合同到期，我有权在同等条件下优先续租。租赁过程中，我没有拖欠租金及水电费用。在2012年合同将要到期前，我要求续租，但张海慧提出要求涨租至12000元／月，双方为此有所分歧，无法协商，只好到法院予以解决，后双方达成11000元／月的调解方案，续租两年。现续租期间又到了，张海慧要求涨租至15000元／月，双方为了租赁问题产生矛盾，张海慧要求我搬迁，而我则要求张海慧补偿我才同意搬走。若张海慧同意按原合同约定的涨租标准协商租金标准，我同意继续承租。若对方不同意，则我要求对方补偿不少于15万元，我才同意自行搬迁，否则不同意张海慧的要求。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。
1、关于涉案房屋应否归还的问题。根据《租赁合同》约定，双方的租赁期限为两年，即至2014年4月30日，且《租赁合同》中也已经约定了合同期满后，张海慧不再出租给徐培中，徐培中必须搬走。因此，张海慧起诉要求徐培中在租赁期间届满后返还租赁物的此项诉求应予支持；二、关于没收押金20000元的问题。由于在合同期内，徐培中并没有违反合同约定，因此，张海慧的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持；三、关于5、6月份的场地占用费的问题。由于在合同期满后，徐培中没有搬出涉案房屋，而是继续使用，因此，张海慧的此项诉求也应予以支持。而对于徐培中抗辩需要张海慧补偿其15万元，缺乏事实及法律依据，且合同中并没有约定，因此对于徐培中的该辩不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2014年8月5日作出如下判决：一、徐培中于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区大石镇会江村东冯路新区一排一幢二层至五层的房屋腾空交还给张海慧；二、徐培中于本判决发生法律效力之日起五日内向张海慧支付2014年5月及6月的场地占用费22000元；三、驳回张海慧的其余诉讼请求。本案受理费175元，由徐培中负担。
判后，上诉徐培中不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2007年经人介绍，我从原房屋承包人范荣旺手中盘转涉案房屋，我看到该合同上写有合同到期后优先原承包人，期满后每年租金按总额5%递增，所以我才盘转涉案房屋。但是现在合同到期，张海慧不按合同约定递增5%涨租金，直接要求将租金调整到15000元，违反合同在先。涉案房屋2至5层出租给其他人，他们都与我有签订合同，尚未到期，且常租户都是外省务工人员，没有时间搬家。二、我承租涉案房屋，正规经营，并未违法。也没有拖欠过租金。我从银行支付过2014年5月至12月的租金给张海慧。据此上诉请求：1、张海慧按照合同约定只是递增5%的涨租，我方可以接受；2、张海慧退还押金20000元；3、我从老家带来的投资款150800元，张海慧应该退还。
被上诉人张海慧答辩称：徐培中不讲信用。本来我还想租给徐培中三年，但徐培中要求租五年，如果不租五年，其还会赖皮，所以我不想再租给徐培中，请求维持原判。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，徐培中确认其投资的150800元是上一手承租人将涉案房屋出租的权利转让给其，其就向上一手承租人支付了150800元。徐培中和张海慧确认双方之间签订的合同没有约定涉案房屋每年租金的涨幅是5%。张海慧确认涉案房屋2014年12月份之前的租金已经收取，无需法院对其第三项诉讼请求予以处理。张海慧同时明确表示只要徐培中搬离涉案房屋交还钥匙即可，实际承租人不搬走也行，其会另外与实际承租人签订租赁合同。
本院认为：本案二审争议的焦点有二：一是涉案房屋应否交还给张海慧；二是张海慧应否补偿徐培中。
张海慧和徐培中签订的《租赁合同》明确约定涉案房屋的租赁期限到2014年4月30日止，期满后，徐培中要无条件搬离涉案房屋。上述租赁合同到期后，张海慧和徐培中就涉案房屋新的租金标准不能协商一致，原审法院根据张海慧的主张，判令徐培中搬离涉案房屋，并无不当，本院予以维持。徐培中认为张海慧只能在原有的租金基础上涨5%的租金，缺乏合同依据，本院不予采信。
至于徐培中主张张海慧赔偿其150800元投资损失一节，因上述费用并非支付给张海慧，且双方合同中明确约定合同到期后，徐培中应无条件搬离，并未约定张海慧需对徐培中予以赔偿，原审法院对徐培中该抗辩意见不予接纳，并无不当，本院予以维持。
张海慧在诉讼期间表示已经收到徐培中支付的涉案房屋2014年12月以前的场地占用费，故无需法院判令徐培中支付2014年5月及6月的场地占用费，据此原审判决第二项，当事人已履行完毕，予以撤销；徐培中上诉要求张海慧退还20000元定金，其在一审中并未提出该反诉主张，法院本不应处理，但张海慧庭后提交书面意见，同意退还徐培中定金20000元；张海慧的上述意思表示是对自己权利的处分，本院予以照准。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯双方均确认2014年5月及6月的场地占用费已实际支付，本院对此予以调整。上诉人徐培中的上诉主张缺乏充分依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民石民初字第432号民事判决第一、三项；
二、撤销广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民石民初字第432号民事判决第二项；
三、张海慧于本判决送达之日起五天内将定金20000元返还给徐培中。
本案一、二审案件受理费各175元，均由上诉人徐培中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月二日
书 记 员 邹文芳