广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1128号
上诉人（一审原告）：王厚成，男。
委托代理人：方一平，广东名道律师事务所律师。
委托代理人：杨扬，广东名道律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：谭公祥，男。
被上诉人（一审被告）：何凤兰，女。
两被上诉人共同委托代理人：程学明，广东信而立律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：林全志，广东信而立律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：陈金铨，男。
被上诉人（一审被告）：钟少梅，女。
上诉人王厚成为与被上诉人谭公祥、何凤兰、陈金铨、钟少梅案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法民一初字第1006号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：位于东莞市虎门镇怀德村大坑一路一巷八号的房产，其土地使用证编号为东府集用（1989）字第1900060411637号和东府集用（1989）字第1900060412622号，土地使用权人为何俦仔，于2005年5月经东莞市虎门镇怀德村村民委员会同意，由何俦仔转让给陈金铨，后由陈金铨修建了房屋，但双方未办理土地使用权人变更登记，也未办理房产登记。东莞市虎门镇怀德村村民委员会2008年出具证明确认陈金铨对上述土地及房屋享有使用权。
2010年11月22日，陈金铨因对谭公祥负有债务，与谭公祥签订《协议书》，以上述房产作为其向谭公祥还款的保证，并将该房产的集体土地使用证、宅基地使用权转让公证申请书和转让协议书、见证书等原件交予谭公祥。2011年12月1日，陈金铨因对王厚成负有债务，陈金铨及其妻子钟少梅与王厚成签订《买卖协议》，约定以380万元转让上述房产给王厚成，王厚成实际只需支付55.5万元，其余转让款以陈金铨之前所欠王厚成的324.4万元债务抵扣，并由陈金铨、钟少梅在一星期内配合王厚成办理房产过户手续。然双方至今未办理房产过户手续。
2013年11月22日，一审法院在执行申请执行人谭公祥、何凤兰与被执行人陈金铨、钟少梅民间借贷纠纷两案中，查封了上述房产。王厚成提出异议，称其已按《买卖协议》的约定向陈金铨、钟少梅支付55.5万元转让款，并实际占有使用房屋，对房产未办理过户也没有过错，要求解除对该房产的查封。一审经审查后作出（2013）东二法执外异字第72号执行裁定，驳回王厚成的异议请求。王厚成不服，提起诉讼并请求判如所请。
诉讼中，王厚成提供收条、借条、银行卡取款凭证、照片、房屋租赁合同、租客证明和水电费票据等，分别证明其向陈金铨支付了55.5万元购房款，其在购房之前对陈金铨享有金额共345.67万元的债权，以及在购房之后实际占有使用案涉房屋的事实。但谭公祥、何凤兰对王厚成提供的证据以及要证明的事实均不予确认。
一审法院审理认为：本案为案外人执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，王厚成请求停止对案涉房产的执行，其必须主张对案涉房产享有足以阻止执行行为的实体权利。
对王厚成的第一项诉讼请求。王厚成不是案涉房产所在集体组织的成员，其与陈金铨签订《买卖协议》买卖案涉房产，不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，故双方的《买卖协议》无效。王厚成的第一项诉讼请求不成立，应予驳回。
对第二项诉讼请求。根据收条，可以显示王厚成已支付陈金铨55.5万元的购房款，谭公祥、何凤兰对此提出异议，但未提供反驳的证据，一审对谭公祥、何凤兰的异议不予采纳，确认王厚成已支付陈金铨、钟少梅购房款55.5万元。
对第三项诉讼请求。案涉房屋是陈金铨所兴建，有东莞市虎门镇怀德村村民委员会的证明为证，一审对此事实予以确认，即陈金铨、钟少梅对该房屋享有相应的权益。而案涉土地的使用权虽然登记在何俦仔名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，该土地使用权未发生转移的法律后果，但基于陈金铨与何俦仔签订转让协议书经过了东莞市虎门镇怀德村村民委员会的同意，该村委会也确认陈金铨对案涉土地使用权享有权益，故王厚成诉请确认案涉房产已不属于陈金铨、钟少梅，一审不予支持。
对第四项诉讼请求。首先，案涉房屋是陈金铨兴建，有东莞市虎门镇怀德村村民委员会的证明为证，同时，该证明确认相关土地使用权的权益归陈金铨，何俦仔对此不持异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属；登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。一审在执行以陈金铨为被执行人的案件中，可以查封案涉房产。其次，王厚成明知自己不是案涉房产所在集体组织的成员，仍与陈金铨签订买卖合同并支付价款，王厚成对导致合同无效及未能办理过户登记存在过错。故本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的法院不得查封的情形。据此，王厚成请求停止对案涉房产的执行，没有依据，一审不予支持。
综上所述，一审依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条的规定，判决：一、确认王厚成向陈金铨、钟少梅支付了位于东莞市虎门镇怀德大坑一路一巷八号房屋的房款55.5万元；二、驳回王厚成的其他诉讼请求。一审案件受理费9350元，由王厚成负担。
王厚成不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈金铨并非案涉房产所在地集体组织成员，也不具有东莞户籍，双方宅基地转让协议书虽然经过了所在地村民委员会的同意，但仍不具有法律上确权的效力。一审法院确认陈金铨与何俦仔签订的宅基地转让协议书有效，而否认王厚成与陈金铨签订的《买卖协议》的效力，这种认定前后矛盾。二、如一审认定陈金铨与何俦仔签订的转让协议书有效，则案涉房产为陈金铨的合法财产，王厚成与陈金铨签订的《买卖协议》也应有效，一审法院应停止对案涉房产的执行。三、王厚成己付清房屋的转让款，并实际占有使用房屋至今，现己对案涉房屋拥有使用权。退一步讲，陈金铨和钟少梅对案涉土地不享有使用权，对案涉土地上的房产也不拥有物权，人民法院将案涉房产当成陈金铨、钟少梅的物权来进行查封、拍卖就是违法的。故请求撤销原判，予以改判，本案诉讼费由陈金铨、钟少梅承担。
陈金铨、钟少梅未进行答辩。
谭公祥、何凤兰答辩称：一、本案的案由是案外人执行异议之诉，审查重点是王厚成对执行标的是否具有实体权利，其前提是王厚成所主张的债权是否真实存在和房屋交易是否真实合法。由于没有证据证明王厚成与陈金铨、钟少梅存在324.5万元的借贷关系，同时其举张入住涉案房屋不真实，王厚成对涉案房产不具有实体权利，所主张的债权并不存在，而且王厚成的房屋买卖不合法，一审裁决驳回王厚成停止对涉案财产的执行请求，符合法律规定。二、王厚成不是涉案房产集体组织的成员，涉案房屋的权属证明均己交付谭公祥、何凤兰。王厚成仍与陈金铨签订《买卖协议》，存在过错，该协议无效。东莞市虎门镇怀德村村民委员会证明了案涉房屋系陈金铨兴建，陈金铨与何俦仔签订的土地使用权转让协议经过了其同意，一审认定陈金铨和钟少梅对该房屋享有相应的权益符合法律规定和事实情况。三、即使王厚成主张的债权成立，也仅是普通债权，在涉案房屋的执行中没有优先权，更不可能享有独占权。故请求驳回王厚成的全部上诉请求。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，何俦仔出具声明，称在王厚成与陈金铨的房屋买卖纠纷妥善处理之前，不同意将其名下的宅基地及地上建筑物拍卖。2015年7月3日，一审法院受理了何俦仔的执行异议申请，案号为（2015）东二法执外异字第48号。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”以及第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，本案应对王厚成是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。
王厚成与陈金铨及其配偶钟少梅签订房屋转让协议以及王厚成向陈金铨及其配偶钟少梅支付房屋转让款55.5万元的事实，有《买卖协议》、《收条》、《借条》、《银行卡取款凭条》等为证。谭公祥、何凤兰虽否认双方债权债务以及上述协议的真实性，但未能举证反驳上述证据，应当自行承担举证不力的后果。故，本院对王厚成与陈金铨、钟少梅签订《买卖协议》及按约向其支付房屋转让款55.5万元的真实性予以采信。但是，案涉房屋虽由陈金铨出资兴建，其土地使用权人为何俦仔。尽管何俦仔确认将名下集体土地使用权转让给了陈金铨，但陈金铨并非东莞市虎门镇怀德村的村民，不具有相应的受让人资格，其与何俦仔之间的集体土地使用权转让协议违反了我国法律的禁止性规定，应属无效，故陈金铨对案涉集体土地使用权及其地上建筑物不享有合法物权。同理，王厚成与陈金铨及钟少梅签订的买卖协议亦属无效。故此，王厚成并未合法取得案涉房屋的所有权，其对案涉执行标的不具有排他性权利，不得排除法院的执行行为。至于案涉土地使用权及其地上建筑物能否作为陈金铨及钟少梅的财产予以强制执行，因何俦仔已经向一审法院提出了执行异议申请，该院已经立案受理，可由一审法院依法审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理结果正确，依法应予维持。王厚成的上诉请求缺乏法律依据，依法应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法律条文的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王厚成负担。
本判决为终审判决。
审判长 张善华
审判员 郭婧儿
审判员 何 飞
二〇一五年七月二十日
书记员 卢淑霞
附：相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。