广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4472号
上诉人（原审第三人）：广东宝星实业有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：阮宝常，职务：总经理。
委托代理人：王学进，广东华盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄瑞英，身份证住址：广州市越秀区。
委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。
原审被告：广州粤兴华实业有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：孔庆满，职务：董事长。
委托代理人：区向东，广东浩瀚名扬律师事务所律师。
上诉人广东宝星实业有限公司（以下简称宝星公司）因与被上诉人黄瑞英、原审被告广州粤兴华实业有限公司（以下简称粤兴华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年4月12日，黄瑞英（乙方）与粤兴华公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经批准拆除某某大街58号房屋，乙方是该屋使用人，承租面积36.3平方米，甲方应于2001年12月31日前在原征地段新建大楼第2、5层东向产权属公有的居住面积36平方米的套间安置给乙方回迁居住等。
2004年9月1日，黄瑞英（乙方）与粤兴华公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补充协议》，约定：双方同意回迁时间由原2001年12月31日改为2005年8月31日前回迁；双方同意1999年至2005年8月31日前乙方的临迁费，甲方按1100元／月发放给乙方，如乙方不能在2005年8月31日前回迁，从2005年8月31日后的临迁费按3倍发放给乙方，即每月临迁费合计3300元／月发放给乙方；乙方回迁使用面积36平方米；甲方保证每月10日前将乙方的临迁费存入乙方个人账户内等。
1997年11月18日，粤兴华公司（甲方）与宝星公司（乙方）签订《合作开发协议》，其中约定甲、乙双方友好协商合作开发新河浦五横路、新河浦四横路北侧、山河大街南侧的商住楼用地；甲方经市规划局《穗规证字（1996）第244号》文件和市国土局《穗国土（1997）建用通字第（77）号》文批准的1625平方米的商品房开发、经营、销售；甲方提供开发用地手续，由乙方投资、开发、建设、销售、独立经营，自负盈亏；甲方提供可开发的1625平方米的用地红线资料，乙方负责该项目开发建设的全部资金等。
2004年12月28日，粤兴华公司（转让方，甲方）与宝星公司（受让方，乙方）签订《国有土地使用权转让合同书》，载明转让土地所在位置为新河浦五横路、新河浦四横路北侧、山河大街南侧，成交价格为200万元等。同日，双方再签订《补充协议》，约定：原由甲方与回迁户所签的《房屋拆迁补偿安置协议》中的回迁产权面积为921平方米、回迁租户面积为140平方米，该项目转让后由乙方负责补偿安置工作；乙方愿意承担甲方在本项目未完成的相应费用等。后宝星公司领取了穗规建证（2006）3852号《建设工程规划许可证》。
2008年10月22日，宝星公司（拆迁人，甲方）与司某光东、司某光艺、司某光熹、司某少（被拆迁人，乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：甲方经广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用字［97］77号文、拆迁字［97］103号《城市房屋拆迁许可证》批准，拆除属乙方所有的房屋；甲方拆除乙方房屋基本情况：越秀区山河大街58号，建筑面积181.45平方米；双方同意按货币补偿的方式办理原址房屋的补偿（乙方与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，乙方只能选择异地产权调换补偿方式），甲方于2008年12月30日前向乙方支付2570000元，用作拆迁乙方原址房屋的补偿等。
2009年9月16日，宝星公司出具《证明》，内容为“由于规划等多种原因，经双方友好协商，黄瑞英原居住的山河大街58号将用现金补偿代替原地回迁”。
2014年5月20日，黄瑞英向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、粤兴华公司支付2005年9月1日至2014年3月31日的临迁费231000元（其中从2005年9月1日至2013年11月30日，按每月2200元计算，从2013年12月1日至2014年3月31日，按每月3300元计算）；2、粤兴华公司为黄瑞英提供使用面积36平方米的原址回迁房（《房屋拆迁安置补充协议》约定地址：某某大街58号地段新建回迁大楼，现地址为新河浦五横路33号山河轩）
粤兴华公司在原审中答辩称不同意黄瑞英的诉讼请求，粤兴华公司于2004年12月28日将涉案地块转让给了宝星公司，粤兴华公司已无义务向黄瑞英支付临迁费及提供回迁房。
宝星公司在原审中述称：一、宝星公司与越秀区山河大街58号业主已经于2008年10月22日签订《房屋拆迁补偿协议书》，并经过广州市房管局备案。根据该协议书的约定，越秀区山河大街58号业主已经放弃产权，由宝星公司进行货币补偿。因此宝星公司无须履行对黄瑞英进行安置的义务。另，黄瑞英已根据广州市政府的相关规定购买保障房，属于不需要安置的对象。二、从宝星公司与越秀区山河大街58号业主签订《房屋拆迁补偿协议书》之后，即从2008年10月22日起宝星公司就不需要支付临迁费给黄瑞英，由于宝星公司对相关政策不了解，从2008年10月22日之后黄瑞英从宝星公司所取得的临迁费均属于不当得利，应当予以退还。
原审诉讼中，粤兴华公司表示对2004年9月1日以黄瑞英为乙方、粤兴华公司为甲方签订《房屋拆迁安置补充协议》的真实性有异议。根据粤兴华公司的申请，原审法院依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对该《房屋拆迁安置补充协议》上“广州粤兴华实业有限公司”公章的真实性进行鉴定。该鉴定所作出中广测（2015）文鉴字第0008号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：检材日期为“2004年9月1日”的《房屋拆迁安置补充协议》上“广州粤兴华实业有限公司”印文与提供样本1至样本4上的“广州粤兴华实业有限公司”印文是同一枚印章盖印。黄瑞英、粤兴华公司对上述《司法鉴定意见书》均不持异议。
原审诉讼中，黄瑞英提交了中国银行存折及《广东宝星实业有限公司房屋拆迁、补助费用明细表》（复印件）到庭，证明其领取临迁补助费至2013年11月止；黄瑞英称从2004年10月起，临迁补助费标准变更为1100元／月，从2007年9月起的临迁补助费，由宝星公司不定期通知领取，每次领款均需在《广东宝星实业有限公司房屋拆迁、补助费用明细表》上签名。粤兴华公司称在签订《房屋拆迁安置协议》后曾支付过临迁补助费给黄瑞英，对涉案地块转让给宝星公司后的临迁补助费支付情况不清楚。宝星公司表示从办好土地使用权转移手续之日起至2013年11月止的临迁补助费均由其公司支付。
原审庭审中，黄瑞英及宝星公司均确认回迁楼现已没有房屋可安置黄瑞英回迁，黄瑞英遂变更第2项诉讼请求为：判令变更回迁安置方式为货币补偿，具体金额以评估结果为准。
根据黄瑞英的申请，原审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对广州市越秀区新河浦四横路33号新河轩第2层、东向、居住面积26平方米，第5层、东向、居住面积10平方米的房屋价值进行评估，该公司作出《价格评估结论书》，评估结论为：上述价格评估标的在价格评估基准日2014年5月20日的价值为1684856元。
原审法院经审理认为：黄瑞英与粤兴华公司签订的《房屋拆迁安置协议》及《房屋拆迁安置补充协议》合法有效。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。同时，粤兴华公司与宝星公司签订的《补充协议》中也约定，涉案项目转让后由宝星公司负责补偿安置工作等。由于涉案地块土地使用权已转让给宝星公司，因此粤兴华公司在前述《房屋拆迁安置协议》及《房屋拆迁安置补充协议》中的权利义务转由宝星公司承受。宝星公司应依合同约定向黄瑞英履行支付临迁补助费及回迁安置的义务。宝星公司按1100元／月的标准向黄瑞英支付临迁补助费至2013年11月止，2013年12月至今的临迁补助费至今未付，且至今未安置黄瑞英回迁，已构成违约，应承担相应的违约责任，宝星公司应向黄瑞英支付2005年9月1日至2013年11月期间的临迁补助费差额以及2013年12月至2015年4月的临迁补助费。鉴于回迁楼现已没有房屋可供安置黄瑞英回迁居住，在此情况下，黄瑞英要求将协议约定的回迁安置方式变更为作价方式补偿合法有理，予以支持。宝星公司明知被拆迁的山河大街58号房屋存在租户且已与其订立拆迁安置法律关系，在没有核实房屋业主是否已与租户对解除租赁关系达成协议，又没有通知黄瑞英到场的情况下，宝星公司就与房屋业主达成房屋拆迁补偿协议并向房屋业主全额支付了货币补偿款，导致黄瑞英既无法实现回迁安置的目的又未能领取相应的货币补偿，宝星公司存在一定的过错责任。故原审法院认为宝星公司应参照山河大街58号房屋业主的货币补偿标准的三成向黄瑞英支付弃租货币补偿。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2015年6月24日作出判决：一、广东宝星实业有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向黄瑞英支付货币补偿款152967.76元，作为广东宝星实业有限公司不能履行安排黄瑞英回迁原广州市新河浦路山河大街58号地段新建大楼东向第2、5层回迁房屋（使用面积36㎡）的补偿；二、广东宝星实业有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向黄瑞英支付临迁补助费（从2005年9月起至2013年11月止，按每月2200元计付；从2013年12月起至2014年3月止，每月按3300元计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4765元、公告费250元、评估费5500元，由广东宝星实业有限公司负担；鉴定费6460元由广州粤兴华实业有限公司负担。
判后，宝星公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、宝星公司不存在过错。原审法院以宝星公司没有核实黄瑞英与原业主是否解除租赁关系及没有通知黄瑞英到场为由，认定宝星公司存在一定过错，是没有法律依据的。黄瑞英与业主之间的租赁关系是否解除，是黄瑞英与业主之间租赁合同关系的问题，宝星公司没有权利干预，也无需介入。在宝星公司与业主就弃产后货币补偿事宜达成协议时，业主就已经明确告知宝星公司已经与黄瑞英解除租赁关系。为此宝星公司与业主签订《拆迁补偿协议书》并在广州市房管局办理备案手续，此后宝星公司支付全部补偿款。至此对于涉及山河大街58号房屋的拆迁补偿工作，宝星公司已经按照法律的规定完成所应当承担的义务。没有任何法律规定或者行政规章制度要求，宝星公司要履行所谓核实和通知的义务。原审法院的判决实际上是要求宝星公司“一房二补”，已经损害宝星公司的合法权益，为此请求二审法院予以纠正。二、在原业主弃产后，宝星公司已经无需再支付临时补助费给黄瑞英，原审法院第二项判决不公，请求予以撤销。宝星公司与原业主于2008年10月22日签订《拆迁补偿协议书》后，对于涉及山河大街58号房屋业主、租户就已经无需承担任何补偿责任，也不存在需要发放临时补助费。由于宝星公司工作人员的失误仍然发放补助费给黄瑞英至2013年11月期间，对于宝星公司失误发放的补助费，宝星公司将另行处理要求黄瑞英予以退还。如果按照补充协议，也只有2005年9月至2008年10月期间的补助费需要兑现，但是黄瑞英在这么长时间从没有对此主张权利，宝星公司认为黄瑞英对此权利的主张也已经超过诉讼时效。综上，宝星公司上诉请求撤销原审判决第一、二项，改判驳回黄瑞英的诉讼请求，并判决黄瑞英负担本案上诉费用。
被上诉人黄瑞英答辩称：拆迁安置协议是粤兴华公司与黄瑞英签订，粤兴华公司后将拆迁安置的权利义务全部转让给了宝星公司，宝星公司与黄瑞英存在拆迁安置关系没有履行的情况下，擅自与业主签订弃产的补偿协议，存在过错，应承担继续履行的违约责任。临迁费一直由宝星公司给黄瑞英发放，只是没有按照3300元的标准发放，所以黄瑞英主张临迁费没有超过诉讼时效。综上，黄瑞英请求二审法院驳回宝星公司的上诉请求。
原审被告粤兴华公司陈述称同意原审判决，请求二审法院予以维持。
经二审审查，各方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
另查明，2014年6月5日，粤兴华公司向原审法院提起管辖权异议被裁定驳回。
2014年11月14日，粤兴华公司申请追加宝星公司为第三人，因无法以法律规定的其他方式送达，原审法院向宝星公司公告送达开庭传票。
2014年1月12日，粤兴华公司向原审法院申请保全宝星公司名下价值100万元的财产，并提供了同等价值的财产作为担保物。原审法院作出（2014）穗越法民三初字第1204号民事裁定，查封了宝星公司名下100万元的财产和粤兴华公司名下的担保物。
二审庭审中，宝星公司述称：业主没有与黄瑞英解除租赁关系而欺骗了宝星公司；宝星公司与业主签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》时，业主并没有提供与租户解除租赁关系的证据。
本院认为，宝星公司与粤兴华公司2004年12月28日签订的《补充协议》明确约定原由粤兴华公司与回迁户所签的《房屋拆迁补偿安置协议》由宝星公司负责补偿安置，故粤兴华公司与黄瑞英之间的拆迁安置权利义务转由宝星公司承受，宝星公司与黄瑞英之间形成拆迁安置权利义务关系。而宝星公司作为拆迁人与司某光东等业主存在拆迁补偿权利义务关系。上述两个权利义务关系各自独立，各方当事人均应依约履行。事实上，自上述《补充协议》签订后，黄瑞英的临时补助费均由宝星公司支付，甚至在2009年9月16日宝星公司向黄瑞英出具“由于规划等多种原因，经双方友好协商，黄瑞英原居住的山河大街58号将用现金补偿代替原地回迁”的《证明》后，宝星公司仍在支付黄瑞英的临时补助费，一直到2013年11月。宝星公司的行为表明其与黄瑞英之间的拆迁安置权利义务关系一直未改变，其也一直在履行对黄瑞英的拆迁安置义务。
考察宝星公司与司徒光东等业主2008年10月22日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，该协议书明确约定司某光东等业主选择货币补偿的前提是其与承租人对解除租赁关系达成了协议，否则只能选择异地产权调换补偿方式，该协议内容表明宝星公司也足以认识承租人的存在及其产生的后果。但宝星公司诉讼中并不能提供证据证明其与业主签订该协议时业主与承租人对解除租赁关系达成了协议，故黄瑞英主张宝星公司擅自与业主达成弃产补偿协议存在过错，仍应承担继续履行合同义务的抗辩成立，本院予以采纳。
综上，宝星公司的上诉理由和请求不能成立，原审法院处理可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7027元，由广东宝星实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 蔡培娟
审判员 黄 嵩
二〇一五年十一月十日
书记员 杨银桃