贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0521民初3323号原告：曾岚，女，1964年5月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：罗燕，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：大方县建宏房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇中街。法定代表人：李恩源，该公司董事长。委托诉讼代理人:蔡建平，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄雪薇，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。原告曾岚与被告大方县建宏房地产开发有限公司（以下简称建宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月13日公开开庭进行了审理，原告曾岚委托诉讼代理人罗燕、被告建宏公司委托诉讼代理人蔡建平、黄雪薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾岚向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将办理新民路南七幢1单元904号商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、判令被告立即支付原告2016年9月20日前逾期办理商品房转移登记文书的违约金76489.06元和2016年9月21日起的违约金(以311882.00元为基数，按年利率7.5%标准计算，自2016年9月21日起至被告向不动产登记机构提交完备房屋权属转移登记申请资料时止)；三、判令被告立即为原告办理新民路南七幢1单元904号房屋权属转移登记申请；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的大方县新民路南七幢1单元904号房屋。合同签订后，原告支付了全部房款311882.00元。被告至今未交付办理商品房转移登记的有关文书和申请转移登记，导致原告未取得房屋权属证书，严重侵犯了原告的用益物权。根据《商品房买卖合同》第八章的约定，出卖人承诺于2013年2月29日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期30日以后，仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。计算至2016年9月20日，被告应支付违约金76489.06元。原告多次催收无果后，特提起诉讼。建宏公司辩称，一、原告要求被告承担民事责任的主张缺乏事实和法律依据。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第(一)项约定，出卖人于2013年2月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第(二)项约定，出卖人不能在第（一）项约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定承担违约责任。第（四）项约定，出卖人与买受人同意按照下列两种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。第(五)项第2目约定，如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权证，出卖人办证的时间顺延并不按本条第三款第（二）项处理。从上述约定可以看出，《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定与第（四）项约定相互矛盾；第（四）项中约定的两种办理商品房转移登记的方式自相矛盾。由于约定存在前述矛盾，导致出卖人无法执行。本合同为官方文本，由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制订，出卖人不能随意变更合同内容，确需变更的，须经出卖人与买受人达成合意。《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定具有紧密的关联性，即第（二）项约定的违约责任只发生在第（一）项约定的出卖人未如期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书的情形，但在第（四）项关于办理商品房所有权转移登记方式的约定中没有约定违约责任，而第（五）项第2目约定，如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权证，出卖人办证的时间顺延并不按本条第三款第（二）项处理。对此，被告对涉案房屋的规划、建设、用地等相关手续，从2010年起便向相关部门申请办理《建设用地批准书》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，并按照规定于2012年8月20日向大方国土资源局申请办理《国有土地使用证》，因职能部门原因迟迟未办理，其间被告也多次向县政府和省、市国土资源局反映。2016年1月15日，大方县委召开专题会后，大方国土资源局于9月29日办理了涉案商品房的《国有土地使用证》，但至今仍未办理分户的《国有土地使用证》。而办理商品房转移登记的前提为必须办理《国有土地使用证》才能办理其他手续，因此，被告在履行合同过程中，已积极履行了义务，被告不存在违约，不应承担违约责任。根据第（五）项第2目约定，首先应当由买受人自己办理房屋产权证，只有在买受人不能在规定的期限办理产权证时，才由出卖人办理并顺延办证时间而不承担违约责任，但原告至今未向被告通报其不能办理房屋产权证的情况，也未共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，即使办理房屋产权证的义务需要转移给被告，也应给予被告在取得涉案房屋《国有土地使用证》后的合理时间。二、原告诉被告办理涉案商品房转移登记已超过二年诉讼时效，法院依法应当予以驳回。被告与原告于2012年8月11日所签订的《商品房买卖合同》约定，被告承诺于2013年2月29日前，取得涉案商品房所有初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为两年，法律另有规定的除外”，和第一百三十七条，“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被告侵害时起算…”的规定，及最高人民法院第八次民商事审判工作会议纪要精神，原告应于2015年2月29日前向人民法院主张维护其权益，但原告于2016年9月20日才向大方县人民法院提起诉讼，其诉请已超过2年的诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院同时确认如下事实：原、被告双方于2011年8月9日签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中约定：“出卖人应当在商品交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。1、买受人退房，出卖人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款×%向买受人支付违约金。3、出卖人与买受人协商另行约定时间。”此后双方一直未进行协商约定时间。因被告至今未向原告交付商品房权属证书，原告诉来本院。对于赔偿损失的数额，原告诉状上为121540.42元，庭审陈述阶段变更为76489.06元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是，1、本案是否超过诉讼时效；2、被告是否存在违约，原告的诉讼请求是否应予支持。关于诉讼时效问题，本院认为，商品房权属证书是物权公示的一种载体，其属于物权的范畴，故交付商品房权属证书属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，而支付逾期交付办理商品房登记有关文书的违约金属于一种债权请求权，应适用诉讼时效的规定。因此对于商品房权属证书买受人可以在约定期限届满后随时要求出卖人交付，但本案原告的诉讼请求是要求立即向不动产机构提交齐备的新民路南七幢1单元904号商品房权属转移登记申请资料，而不是要求被告交付房屋权属证书，故原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。由于双方在《商品房买卖合同》中对于房屋权属证书的交付约定为出卖人未在商品房交付后30日内交付的，双方另行协商处理时间，但双方至今未进行协商约定交付时间，原告提交的证据不能证明被告违约，因此原告要求被告赔偿2016年9月20日前逾期办理房屋权属证书的损失76489.06元和2016年9月21日起的损失诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。本案诉讼费用本院是按原告诉状上的金额计算收取，但在庭审陈述阶段，原告对赔偿金额进行了变更，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条，“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”的规定，故原告减少部分的诉讼费用应退还给原告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告曾岚的诉讼请求。案件受理费2730.00元，减半收取计1365.00元，由原告曾岚负担856.00元，退还原告曾岚509.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  胡桂海二〇一六年十二月二十三日书记员  魏海洋