辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00520号
上诉人（原审被告）：杨敬伟，男，1953年1月16日出生，汉族，抚顺市石油机械厂退休职工，住辽宁省抚顺市新抚区。
上诉人（原审被告）：温雅华，女，1953年3月12日出生，汉族，抚顺市第二中学退休教师，住辽宁省抚顺市新抚区。
被上诉人（原审原告）：张正中，男，1947年2月8日出生，汉族，抚顺市石油机械厂退休职工，住辽宁省抚顺市东洲区。
上诉人杨敬伟、温雅华因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市东洲区人民法院作出的（2014）抚东民一初字第00322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日依法立案并组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人杨敬伟、温雅华，被上诉人张正中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月27日，张正中向一审法院提起诉讼称：1998年5月20日，张正中与杨敬伟签订了一份《购买房屋协议》，杨敬伟、温雅华将其居住的抚顺石油机械厂所属的单间一套卖给张正中。该房屋坐落于东洲区，面积36.71平方米，双方协商房屋作价22000元。协议签订后，张正中一次性交付杨敬伟、温雅华全部购房款。张正中入住该房屋至今16年，张正中于2000年12月购买了房屋产权。但是杨敬伟、温雅华至今没有与张正中办理过户手续。请法院确认双方签订的购买房屋协议有效，判令杨敬伟、温雅华与张正中办理产权过户手续，案件受理费由杨敬伟、温雅华承担。
杨敬伟辩称：我不同意配合张正中办理过户手续，我与张正中签订房屋买卖协议时房屋状态是公房，当时我已经说了公房不允许买卖；而且张正中在协议签订后说明以后不会找我，改房票他自己负责，而且我妻子不知道买卖的事。房改款3600元确实是张正中出的，但房改后房子还是登记在我名下。而且我认为张正中提供的买卖协议第四条的内容有篡改，协议签订的日期也有修改，要求对协议真实性进行鉴定。张正中在2013年12月份找过我，我答应去房管部门问问，后来没办成。
温雅华辩称：争议房屋是公房，是没有买卖权利的。房屋属于不动产，不动产的转让必须依法登记才能发生法律效力，未经登记不发生效力。房改时张正中就应把产权变成张正中自己的，否则房子还是杨敬伟的。2000年时我知道张正中与杨敬伟之间有买卖协议，但是没办理产权证，我以为办产权证时能找我，我想等找我时我再提出要求。公房参加房改之后登记在杨敬伟名下，这应该是我们夫妻的共同财产，张正中要办理过户必须经过我同意，我不同意转让房屋，张正中与杨敬伟之间的买卖合同是无效的。
辽宁省抚顺市东洲区人民法院一审查明，杨敬伟、温雅华系夫妻。张正中与杨敬伟均为抚顺市石油机械厂的职工，1998年5月20日、21日，张正中、杨敬伟分别在买卖协议上签字签订了一份房屋买卖协议，协议约定杨敬伟将其为公房承租人、抚顺石油机械厂所有的坐落于抚顺市东洲区（现地址登记为东洲区）的房屋一处作价22000元卖给张正中，协议签订后，张正中一次性支付了全部房款，杨敬伟、温雅华将房屋交予张正中居住使用。当时杨敬伟已于1998年5月20日缴纳一笔1377元房改款，但争议房屋并未变为个人产权。二人在协议签订后没有办理公有房屋的承租人更名手续。另查，2000年10月，房屋所属单位抚顺市石油机械厂对该单位公房统一进行房改，在公房承租人缴纳房改款后，可将房屋产权变为私有产权。本案张正中以杨敬伟名义向石油机械厂产权管理部门缴纳了3600房改款后，取得了争议房屋的所有权，但房屋仍登记在杨敬伟名下。再查，温雅华庭审中自认其在2000年的时候已经知道张正中与杨敬伟之间有房屋买卖协议一事，知道争议房屋已被出卖。
辽宁省抚顺市东洲区人民法院一审认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中张正中与杨敬伟在签订房屋买卖合同后，张正中已经依据合同约定向杨敬伟支付了全部价款，张正中购买后实际占有使用该房屋至今；本案张正中对争议房屋没有及时办理产权变更手续并无主观过错，杨敬伟亦认可当时买卖事实，故张正中与杨敬伟之间的房屋买卖合同的效力不受未办理物权登记的影响，双方之间的合同合法有效。对于杨敬伟提出鉴定申请一节，因其要求鉴定的内容并非协议主要款项并且在规定日期无法提供鉴定需要的协议原件，一审法院认为双方对于买卖协议价款、标的等主要内容并无争议，杨敬伟、温雅华的鉴定申请无依据不予组织鉴定。对于温雅华提出其虽知悉张正中与杨敬伟之间买卖房屋一事，但其认为争议房屋仍登记在杨敬伟名下，仍为夫妻共同财产，现其不同意该转让行为故其主张张正中与杨敬伟之间的买卖合同无效一节，因张正中与杨敬伟的买卖协议签订距今已有16年，温雅华知道此买卖行为且在本次诉讼前从未对此提出异议，可以推定张正中有理由相信杨敬伟的出卖行为系杨敬伟、温雅华夫妇共同的意思表示；根据查明的事实，张正中按照其与杨敬伟签订的房屋买卖协议，支付了购房款，温雅华未提供证据证明支付的对价不合理及张正中存在恶意行为，故对温雅华主张合同无效的抗辩不予支持。
辽宁省抚顺市东洲区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款之规定，判决如下：张正中与杨敬伟之间签订的房屋买卖协议合法有效；坐落于抚顺市东洲区房屋一处归张正中所有。案件受理费1820元（张正中已预交），由杨敬伟、温雅华承担。
宣判后，杨敬伟、温雅华不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判房屋买卖合同无效，驳回张正中的诉讼请求，一、二审的诉讼费用由张正中承担。主要理由为：一、原审判决认定事实和适用法律错误。因为杨敬伟与张正中签订的购买房屋协议不是产权房交易，而是使用权交易，未经产权单位抚顺石油机械厂同意，这种交易行为不受法律保护。张正中在一审中所提供的购房屋协议不是原始协议，是张正中私下篡改后自行起草的，卖方签字处杨敬伟的姓名不是杨敬伟所写，实际签字时间是九八年五月二日，九八年五月二十日是张正中后加上的，该协议第四条是张正中自己编造的，不存在购房款由卖方于签字前交纳完毕的事实。本案所涉及房屋是杨敬伟以自己的名义并出资和享受相关优惠政策而参加的房改。房改款1377元和3600元都是由杨敬伟出资的，3600元是张正中垫付的不是其出资，有借条为凭。二、一审法院剥夺了杨敬伟、温雅华申请司法鉴定的权利。一审中，杨敬伟、温雅华申请对张正中提供的购买房屋协议、2000年12月20日购房收据进行司法鉴定，一审法院没有批准。张正中提供的购房收据是虚假的。三、没有变更产权登记，法院无权判令房屋归谁所有。
被上诉人张正中辩称：合同签订的是两份，签订的时间是1998年5月20日。对方也有一份合同。当时我给杨敬伟3600元钱，让他办理房改手续，杨敬伟把钱拿去了，始终没有给我办，后来我又给杨敬伟拿3600元才办理了房改，房改是在2000年12月20日，办理完后我让杨敬伟给我写借条，杨敬伟在2001年5月10日还过我600元，差我3000元我都不要了。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，张正中主张其与杨敬伟存在房屋买卖合同关系，并向法院提交了一份房屋买卖协议，杨敬伟虽否认该协议中日期及杨敬伟签字的真实性，但对该协议中约定的房屋标的、价款等主要内容均无异议，并认可房屋买卖的事实存在，杨敬伟自认收到张正中购房款，并已将争议房屋交付张正中占有使用至今，说明杨敬伟与张正中已经实际履行了该协议，故杨敬伟与张正中之间的房屋买卖法律关系成立，一审法院判决张正中与杨敬伟之间签订的房屋买卖协议合法有效并无不当。至于杨敬伟主张与张正中签订了另一份房屋买卖协议一节，因杨敬伟并未向法院提交另一份协议书及相关证据，故本院对该主张不予采信。杨敬伟、温雅华上诉主张签订房屋买卖协议时，争议房屋属于公房性质，未经产权单位抚顺石油机械厂同意，房屋买卖协议无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且杨敬伟已于2001年7月9日因房改取得了争议房屋的所有权证，杨敬伟、温雅华作为房屋的所有权人有权与他人签订房屋买卖协议来处分自己的房产，故杨敬伟、温雅华主张争议房屋买卖协议无效的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。至于温雅华主张该房屋买卖协议因未经其同意应为无效合同一节，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，温雅华自认其于1999年知悉张正中与杨敬伟之间房屋买卖一事，但在本次诉讼前并未向张正中主张权利，张正中与杨敬伟签订买卖协议距今已有十六年之久，张正中有理由相信杨敬伟出售房屋系杨敬伟、温雅华夫妻共同的意思表示，故本院对温雅华的该项主张不予支持。至于杨敬伟主张张正中提交的3600元房改款收据虚假一节，因双方当事人均认可房改时由张正中垫付的房改款3600元，杨敬伟给张正中出具了3600元的欠条一份，当事人对上述事实并无争议，法院无需进一步审查该收据的真实性，故对杨敬伟的该项主张不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。争议房屋的所有权证虽然在张正中处，但房屋所有权仍登记于杨敬伟名下，故一审法院判决争议房屋归张正中所有属于适用法律不当，本院予以纠正。杨敬伟、温雅华作为房屋的出卖人既享有接收房屋价款的权利，亦应履行将房屋交付买受人张正中使用以及协助其办理房屋过户手续的义务，故张正中要求杨敬伟、温雅华协助其办理房屋过户手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省抚顺市东洲区人民法院作出的（2014）抚东民一初字第00322号民事判决；
二、张正中与杨敬伟之间签订的房屋买卖协议合法有效；
三、杨敬伟、温雅华于本判决生效之日起十日内协助张正中办理坐落于抚顺市东洲区房屋的所有权变更登记。
一审案件受理费1820元，二审案件受理费1820元，由杨敬伟、温雅华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 锐
代理审判员 王向军
代理审判员 郭 爽
二〇一四年十二月八日
书 记 员 耿雪峰