广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梧民一终字第96号
上诉人（�审被告）吴助诗，退休干部。
上诉人（一审被告）陶润涵，退休职工，
上述二上诉人共同委托代理人何飞，广西正立律师事务所律师
上述二上诉人共同委托代理人吴杰。
被上诉人（一审原告）覃经林，退休职工。
委托代理人梁德，广西益远律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）吴诚，个体户。
上诉人吴助诗、陶润涵因与被上诉人覃经林、吴诚房屋买卖合同纠纷一案，不服广西藤县人民法院（2014）藤民初字第932号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月30日公开开庭进行了审理。上诉人吴助诗、陶润涵的委托代理人何飞、吴杰，被上诉人覃经林及其委托代理人梁德，被上诉人吴诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告吴助诗与被告陶润涵是夫妻关系，被告吴诚是上述二被告的儿子。被告吴助诗约在1988年在藤县藤城镇建设路（河东区官田背）自建有三层半砖混楼房一幢，并已取得土地证及房产证，该房屋土地性质为划拨，土地面积为70.2㎡，建筑面积为232.72㎡。1999年12月9日，被告吴助诗（被拆迁人）与河东指挥部（拆迁人）签订了《房屋拆迁协议书》，协议约定：被拆迁人的房屋由被拆迁人自行拆除，拆迁人依法给予被拆迁人回建房屋用地60平方米，拆迁补偿费101495元；拆迁时间从拆迁人付清被拆迁人拆迁补偿费之日起，三个月内拆迁完毕。协议签订后，被告吴助诗领取了全部房屋拆迁补偿费，但没有按协议拆除上述房屋。2002年上半年，被告吴助诗、陶润涵退休后去南宁居住，上述房屋由被告吴诚管理。2003年1月20日，被告吴诚收取原告分两次支付的购地款30000元后，立下字据交原告收执，字据写明“今转让藤县藤城镇河东区官田背土地70.2㎡（所有权人吴助诗）给覃经林同志，今后土地及土地地上附着物归覃经林同志所有（居住房屋、水电），今后政府要求拆除，覃经林必须无条件拆除，以后办理土地转户手续的所有费用由覃经林同志负责。（合计收到覃经林同志购地款叁万元正）”，被告吴诚在字据上签名并将以被告吴助诗名义登记的上述房屋的国有土地使用证和房屋所有权证一并交原告收执。此后，上述房屋一直由原告管理、使用、收益，三被告对此从无异议。2012年6月，政府相关部门要求将上述房屋需拆除并在藤县藤州镇河东区新洲花园附近安排被拆迁人回建房屋用地60㎡，原告自行拆除了房屋，但因回建房屋用地权属问题与被告发生纠纷。原告经与被告协商未果而诉至法院。
一审法院审理认为，本案原、被告双方争议的焦点是：原、被告是否签订有土地转让合同？拆迁房屋回建地权属归谁所有�从被告吴诚所立给原告的字据内容反映，前一部分被告吴诚已写明了转让被告吴助诗已领取房屋拆迁补偿费的土地及房屋，但后一部分却写明“今后政府要求拆除，覃经林必须无条件拆除，以后办理土地转户手续的所有费用由覃经林同志负责”，前后两部分所提及的“土地”，并非同一指向。因为依据常理因为依据相关规定，已领取拆迁安置补偿费的拆迁的房屋及土地，即使转让是不允许转让的，也不可能在相关政府部门办理土地转让手续的当事人不可能在相关政府部门办理土地转让手续，因而就不会产生土地转户费用。而从本案的相关证据及庭审情况看，本案原、被告双方在被告吴诚立字据时是知道上述土地已被政府征收，且被告吴助诗已领取了拆迁安置补偿费的事实的，而且，当时原告覃经林已在藤县河东新城区开发工程指挥部工作，对政府的土地政策是了解的，按常理，如果仅仅只是转让已被政府征收的房屋与土地，原告应该不会同意。退一步说，如果他们的约定就是转让已被政府征收的房屋和土地，那他们在明知不可能办理转让手续的情况下，就不会提及土地转让费用的问题。但在被告吴诚所立但该字据的后一部分却提及坶到土地转户费用。因而，从这些分析可知，后一部分的“土地”不可能是拆迁房屋的土地，只能是指拆迁房屋回建地了而应当是指拆迁房屋的回建地，故本院确认在这起房屋买卖交易中，当事人的真实意思表示应该是被告吴诚在转让拆迁房屋土地的同时，是将拆迁房屋回建地一并转让给原告的。被告吴诚认为在立字据时并不知道房屋已被拆迁的主张，与其所立字据内容不符，本院不予采纳。被拆迁房屋及土地虽登记在被告吴助诗名下，但该房屋及土地是被告吴助诗、陶润涵的夫妻关系存续期间�产生的财产，应属该二被告夫妻共同财产。《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告吴诚在转让上述拆迁房屋土地及拆迁房回建地时，虽没有二被告的书面委托，本案亦无证据反映被告陶润涵参与被告吴诚的土地转让，但被告吴诚作为二被告的儿子，并持有所转让拆迁房屋土地的产权证书原件，且二被告在庭审中亦承认，二被告离开藤县到南宁居住后，讼争房屋土地均是交给被告吴诚兄弟管理，所以，被告吴诚的土地转让行为，使原告有理由相信其有代理权，依据上述法律规定，该行为已构成表见代理，其行为的后果应由被告吴助诗、陶润涵承担。退一步来说，即使被告吴诚的行为不构成表见代理，但此外，从被�吴诚立下字据给原告，原告按字据交付30000元给被告并收取相关土地、房屋的产权证书原件，并取得转让房屋后，及其后原告在转让所得的房屋居住有近10年之久，被告吴助诗、陶润涵对此从无异议，这亦可视为被告吴助诗、陶润涵对被告吴诚的土地转让行为的予以追认；。又退一步说，即使如被告吴助诗、陶润涵在庭审所主张的该二被告于2012年7、8月才知道被告吴诚与原告的土地转让一事，但从当时至今已过去两年多时间，二被告从没有行使对上述土地转让行为的撤销权，《。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权…”的规定，故至原告起诉时二被告的撤销权已依法消灭，本院因此可确认二被告对被告吴诚的土地转让行为已予以追认。�、被告已形成了事实上的土地转让合同关系。该土地转让合同是双方在平等自愿的基础上形成的，是双方真实意思表示，合同内容亦没有违反相关法律效力性禁止性规定，应是合法有效的。原告已依约定履行了支付了购地款的义务，被告亦应依约履行将拆迁房屋回建地交付原告的义务，原告为此要求确认原、被告于2003年1月20日达成的房屋买卖合同有效并将登记在被告吴助诗名下拆迁房屋回建地归其所有的的诉讼请求，符合合同约定，亦于法有据，该院予以支持。而根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应经政府相关部门登记，本院处理房屋买卖合同纠纷只应依据《合同法》规定判定合同的效力及当事人应履行的义务，而不宜直接将相关不动产的物权判给当事人所有，因此，原告起诉要求将登记在被告吴助诗名下的拆迁房屋回建地的使�权判决归其所有的诉讼请求，该院不予支持。原、被告与本案查明的事实不符的主张，该院均不予采纳。遂判决：
一、原告覃经林与被告吴诚于2003年1月20日达成的房屋买卖合同有效；二、被告吴助诗、陶润涵应履行协助将登记在被告吴助诗其名下的位于藤县藤城镇建设路（原二化厂路口）的土地及房屋的拆迁安置回建的60平方米土地的使用权归办理给原告覃经林所有的义务。；三、驳回原告覃经林的其他诉讼请求。
上诉人吴助诗、陶润涵不服原审判决，上诉称，一、一审判决“原、被告于2003年1月20日达成的房屋买卖合同有效”，却判决上诉人吴助诗、陶润涵“应履行协助将登记在被告吴助诗其名下的位于藤县藤城镇建设路（原二化厂路口）的土地及房屋的拆迁安置回建的60平方米土地的使用权归办理给原告覃经林所有的义务”，属于认定事实错误和适用法律错�，应依法撤销一审判决；二、一审判决超出了被上诉人覃经林提出的诉讼请求范围，严重违反法定程序，应撤销一审判决，发还原审法院重审；三、一审判决认为“原、被告已形成了事实上的土地转让合同关系，合同内容亦没有违反相关法律效力性禁止性规定，应是合法有效的”，没有事实依据和法律依据；四、一审判决认为“原告已依约定履行了支付了购地款的义务，被告亦应依约履行将拆迁房屋回建地交付原告的义务，原告为此要求确认原、被告于2003年1月20日达成的房屋买卖合同有效并将登记在被告吴助诗名下拆迁房屋回建地归其所有的的诉讼请求，符合合同约定，亦于法有据”，没有事实依据和法律依据。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人覃经林答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人吴诚答辩称，一审判决是错误的。
由于上诉人无法提供充足的证据来推翻一审判决查明的事实，因而本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，根据法律规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，关于被上诉人覃经林诉请其与上诉人于2003年1月20日达成的房屋买卖合同效力问题，本院认为，自1999年12月9日上诉人吴助诗与政府有关部门签订了《房屋拆迁协议书》并收取了拆迁补偿费后，上诉人吴助诗、陶润涵就对约定三个月内拆迁完毕的房屋没有处分权，即不能对该拆迁房屋进行买卖；所以无论被上诉人覃经林与吴诚之间的行为是否构成表见代理，双方所达成的合同都是无效的。关于被上诉人覃经林诉请60平方米回建土地使用权应归其所有问题，本院认为，根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第九条规定，转让方未取得土地使用权证书与受让人订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。而本案的上诉人吴助诗、陶润涵并没有取得回建地的土地使用权证书，也没有经有批准权的人民政府同意转让。因此，无论被上诉人覃经林与吴诚之间的的行为是否构成表见代理，该土地使用权的转让都是不合法的无效的。一审判决在合同效力的认定、法律适用和实体处理上存在不当之处，本院予以纠正。综上，上诉人上诉理据充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销藤县人民法院（2014）藤民初字第932号民事判决；二、驳回被上诉人覃经林的诉讼请求。
一审案件受理费8800元，二审案件受理费8800元，两项合计17600元，由被上诉人覃经林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 超
审 判 员 蒋鸣平
代理审判员 莫 芮
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 梁 军