湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山民商初字第00009号
原告：鲁少平。
委托代理人：兰倩，湖北尊而光律师事务所律师。执业证号：14201201111556259。一般授权代理。
被告：李育荣。
委托代理人：沈抗，湖北谦顺律师事务所律师。执业证号：14201201010928885。特别授权代理。
被告：武汉市江宏顺达房屋拆迁有限公司，住所地：武汉市洪山区雄楚大道89号。
法定代表人：官永晶，该公司总经理。
原告鲁少平诉被告李育荣、武汉市江宏顺达房屋拆迁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员瞿汉春担任审判长，与审判员向真、审判员刘毅组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告鲁少平及其委托代理人兰倩、被告李育荣及其委托代理人沈抗到庭参加诉讼，被告武汉市江宏顺达房屋拆迁有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告鲁少平诉称：原告鲁少平与被告李育荣于2010年6月23日签订《租房协议》，约定原告租用被告所有的位于武汉市洪山区雄楚大道安康路63号、65号的私宅一楼门面、二楼、三楼共计660㎡做宾馆。租期五年，自2010年8月1日至2015年7月31日。双方约定月租金为8300元，按季度支付，并收取押金10000元，在合同终止时，由被告全额返还押金。原告因个体经营需要，对该承租房屋进行了装修，添置空调、电脑、电视等必备用品，原告的投资回报按五年期计算，共计投资626000元。原告使用该房屋经营至2012年7月，在原告毫无准备的情况下房屋被拆，给原告造成了重大的经济损失。为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：一、被告李育荣返还原告房屋押金10000元；二、被告李育荣返还原告租赁房屋电费差额人民币37355元；三、被告李育荣赔偿原告装修损失人民币448050元；四、被告李育荣及被告武汉市江宏顺达房屋拆迁有限公司共同赔偿原告营业损失人民币98400元。五、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：原告身份证复印件，证明原告主体资格；
证据二：产权登记查询单及证明，证明房屋系被告李育荣所有；
证据三：租房协议及补充协议，证明原告与被告李育荣的租赁关系；
证据四：宾馆所有的各种证照，证明原告租赁被告李育荣房屋用于经营宾馆手续齐备；
证据五：拆迁通知及报纸报道，证明同村像原告一样遭遇的租赁经营户都是2012年7月10日才得知房屋拆迁的消息；
证据六：损失清单及收据，证明原告因拆迁遭受的损失明细；
证据七：武汉市规划局关于洪山村综合改造规划的批复及征收土地公告，证明洪山村于2005年已列入到拆迁范围，2011年已确定土地征收的事实；
证据八：洪山村双登记录和洪山村综合改造会议记录，证明被告李育荣知道拆迁事实，但故意不告知原告；
证据九：宾馆转让协议书，证明被告李育荣在房屋即将拆迁时仍然故意隐瞒拆迁事实，欺诈承租方；
证据十：《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》和洪山村拆迁细则，证明法律规定拆迁房屋有装修费和营业补偿，但二被告均未按规定支付给原告；
证据十一：房屋押金的收条一份，证明被告李育荣收到了原告交的押金。
被告李育荣辩称：一、原告主张的房屋押金被告确实收取了，但应当在扣除原告拖欠被告的水电费后多余的部分予以返还。二、被告认为并不存在差额电费，被告使用的电表确实属于商业用电，被告已按照实际使用的价格交的电费，从原告两年时间里都没有提出异议，证明我方所交电费没有问题。三、原告计算的电费一直计算至8月20日，而我方只收到7月5日，所以7月5日以后的电费原告不应要求退还。四、拆迁补偿条例并没有对涉案宾馆的装修费单独计算补偿，根据相关规定，相关拆迁补偿应由被告所有，因此原告的诉请没有任何事实依据，本案也属于城中村改造，是政府拆迁行为，被告并不存在违约行为。综上，我方认为应当驳回原告的2-5项诉讼请求。
被告李育荣为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
租房协议，证明被告并未违约，只有相关部门安排被告对涉案房屋的装修款、补偿款给予原告后，被告才应对原告进行补偿。
被告武汉市江宏顺达房屋拆迁有限公司未到庭答辩，亦未举证质证，本院视为其对自己诉讼权利的放弃。
经庭审质证：被告对原告提供的证据一无异议。对证据二中的产权登记查询单真实性无异议，对证明目的有异议，该证据载明的房产不是诉争房产。对证据三中的租房协议与原始的租房协议不一致，之前的租房协议是63、65号，现在改成了69、70号，而且经过了涂改，后面没有任何盖章确认。对补充协议无异议。对证据四真实性无异议，但对其中登记的地址有异议。对证据五真实性有异议，该证据是复印件，真实性无法查实，因此不予认可。对证据六中所有的发票、收据均有异议，这些证据不能证明原告实际上消耗了这些物品，原告的装修工程明细第8项、第9项、第10项，我方认为不属于装修的范围，装修应当只是对室内室外固定物的装修，床上用品等不属于装修损失的范围。折旧率应当按每年20%，但原告的折旧率是10%，我认为这是不真实的，也不符合市场规律。营业损失方面原告也没有依据，原告不能以以前几个月的营业额来估算今后的损失依据。非固定回收金额也只是原告单方认定，应当由专业机构来认定。对电费差额的收条没有异议，但都是经对方同意的，两年内原告也没有提出任何异议，最后的收条是7月5号，原告主张的是8月20日，7月5日以后的水电费都是没有收取的。对证据七真实性、关联性均有异议。对证据八真实性、关联性均有异议。该证据并不能证明被告没有告知原告相关的事实。对证据九真实性、关联性均有异议，对该证据载明的内容被告并不知情，因此也不存在欺诈。对证据十《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》真实性无异议，对关联性有异议。对洪山村拆迁细则真实性、关联性均有异议，该证据并不能证明被告应当支付原告费用。对证据十一无异议。原告对被告提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据正好证明了被告1违约，相关的拆迁政策及法律法规中对拆迁补偿款中的装修损失已经有规定了，被告已经接收了该拆迁补偿款，就应当将其中的装修补偿款返还给原告。
对于上述证据中各方当事人均无异议的证据，本院对其真实性予以确认，并依法予以采信。
对上述有争议的证据，本院认为：原告提交的证据五、八、九证明力不足且无其他证据对其加以佐证，故本院不予采信。原告提交的证据二、三的诉争房产与证据四、九的诉争房产相互印证，故本院对证据二、三的证明目的予以确认。原告提交的证据四、七、十内容客观真实，本院予以采信。原告提交的证据六中的损失清单部分，因被告未提交相反证据反驳，法院依法予以采信；电费差额部分双方无异议，法院依法予以采信。
为查明案件事实，本院依职权向武汉市洪山区城乡统筹发展局调查了洪山村城中村改造相关情况，武汉市洪山区城乡统筹发展局出据情况说明一份，证明该洪山村是武汉市确定的第一批进行城中村改造试点村之一，该村于2004-2005年进行了第一轮房产调查；2009年10月完成了第二轮“双登”及“补登”调查；2011年3月完成了第三轮“双登”及“补登”调查；2012年7月10日该村对综合改造范围内的房屋实施了整体拆迁。
经审理查明，2010年6月23日，原告鲁少平与被告李育荣签订《租房协议》，合同约定：原告租用被告所有的位于武汉市洪山区雄楚大道安康路69号、70号的私宅一楼门面、二楼、三楼共计660㎡做宾馆，租期五年，自2010年8月1日至2015年7月31日止。2011年1月31日，原告鲁少平与被告李育荣签订《补充协议》，约定诉争房屋国家需要拆迁时，被告李育荣不视为违约，但相关部门赔付的装修补偿款和营业损失补偿归原告所有。合同签订后，原告对房屋进行了装修并经营至2012年7月10日。
另查明，根据《省国土资源厅关于批准武汉市2010年度城中村改造第三批次建设用地的函》，2011年3月以来，武汉市人民政府先后通过数字武汉国土资源与规划网发布（2011）第35号、38号、53号、54号《武汉市人民政府征收土地公告》，公布了洪山区洪山乡洪山村征收土地范围，其中包括洪山村的刘家湾、南湖渔场、钱家咀、幸福新村、尤李村、周彭村、黄家湾、龙家湾。洪山村村委会（武汉三鸿实业公司）于2011年11月18日召开有公司董事会、监事会及各居民小组组长参加的洪山村拆迁还建工作动员会。2012年7月10日洪山区洪山乡洪山村正式拆迁。
本院认为，2010年6月23日原告鲁少平与被告李育荣签订的《租房协议》，及2011年1月31日双方签订的补充协议系双方真实意思表示，合同约定内容没有违反相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。本案涉案房屋位于洪山区洪山乡洪山村征收范围，武汉市人民政府已于2011年3月10日公告，并于2012年7月10日正式拆迁，租赁合同标的物已灭失，致使原、被告之间的《租房协议》和补充协议无法继续履行，合同应当予以解除。原告要求判令被告李育荣返还租赁房屋押金10000元，就原告提供的相应证据，各方均无异议，该项事实清楚，关系明确，本院予以支持。原告要求判令被告李育荣返还电费差额37355元，就原告提供的相应证据，被告李育荣对电费差额收条没有异议，但辩称是经过双方同意的，本院认为，被告李育荣不能提供有效证据证明差额电费系原告自愿，根据双方的合同约定，差额电费属于不当得利，被告李育荣应予返还，该项事实清楚，关系明确，本院予以支持。双方签订的《补充协议》第一条明确约定：“补偿原告承租的该房屋若遇政府征用、拆迁等行为不视为违约，但相关部门赔付的装修补偿款和经营损失补偿由原告所有。”故被告李育荣应当依约将相应的装修补偿款和经营损失支付给原告。根据日常生活经验法则，房屋拆迁时拆迁人会就房屋装修、经营损失等事项对被拆迁人进行补偿，而被告李育荣作为被拆迁人和补偿安置受益人，其必然会持有相应的拆迁补偿安置协议，但被告李育荣以遗失为由拒不提交，致使装修补偿款和经营损失无法查明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，本院推定原告提交的证据中关于装修补偿款和经营损失的部分成立，但装修折旧率应当按照合同约定的租期和已使用的年限来计算为40%，相应的装修残值计算为：装修总额626000元（1－折旧率40%）＝375600元。因原告自认在拆迁时自己将非固定物回收变卖了52750元，故此款应从装修残值中扣除，本院确定被告李育荣应支付给原告的装修补偿为322850元（375600元－52750元），经营损失依原告证据确定为98400元。
本案原告提起诉讼的依据是其与被告李育荣之间的《租房协议》和补充协议，根据合同相对性原则，原告只能向合同相对人被告李育荣主张权利，而不能向被告武汉市江宏顺达房屋拆迁有限公司主张权利；至于被告李育荣与被告武汉市江宏顺达房屋拆迁有限公司之间就房屋拆迁进行的补偿安置，属于另一法律关系，本案不予处理。
被告武汉市江宏顺达房屋拆迁有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李育荣向原告鲁少平返还押金10000元；
二、被告李育荣向原告鲁少平返还电费差额37355元；
三、被告李育荣向原告鲁少平支付装修补偿322850元；
四、被告李育荣向原告鲁少平支付经营损失98400元；
五、驳回原告鲁少平的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9738元，由原告鲁少平负担1409元，被告李育荣负担8329元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：0793；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 瞿汉春
审判员 向 真
审判员 刘 毅
二〇一五年八月十三日
书记员 姚紫茶