江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第02290号
原告如东县教育局。
法定代表人ＸＸＸ。
委托代理人顾海华。
被告倪华。
原告如东县教育局与被告倪华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月23日公开开庭进行审理。原告如东县教育局的委托代理人顾海华，被告倪华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告如东县教育局诉称，2011年4月19日，原、被告签订房屋承包协议，协议约定，原告将座落在如东县掘港镇幸福路18号的房屋（砖混结构房屋一栋，共80间，其中8间为公共卫生间、建筑面积2415平方米，房间内空调59台）及场地（面积656平方米）和车棚承包给被告使用，被告支付房屋折旧费162000元／年，水电费按实缴纳，承包期自2011年5月20日起至2013年5月20日止。协议还对双方的其他权利义务作了约定。协议签订后，双方依约履行至2013年5月20日，期满后未再续签协议，被告仍实际占用、使用上述房屋、场地等至今。自2014年10月始，被告拒缴实际发生的水电费，2015年5月20日始拒不缴纳房屋折旧费用。原告于2015年10月9日书面通知被告解除双方的不定期租赁合同关系。现原告具状诉讼，请求法院判令（1）被告将座落在如东县掘港镇幸福路18号的2415平方米房屋、59台空调、656平方米场地及车棚等交还原告；（2）支付房屋折旧费81000元（自2015年5月20日计算至2015年11月20日）、水电费91252.2元（自2014年11月19日计算至2015年12月21日止），自2015年12月21日起，要求被告仍按13500元／月标准支付房屋折旧费，水电费按实计算，至被告实际交还原告租赁物时止。
被告倪华辩称，1、2011年4月19日，原、被告签订房屋承包协议，原告方曾口头承诺合同暂签两年，实际可使用到拆迁为止。故被告倾其所有财力并贷款对房屋进行水、电线路改造、修整、装修及房屋内的所有生活用品的购置，打造了一个拎包入住型学生公寓。合同期满后双方虽未续约，但被告照常缴纳房屋折旧费、水电费用。原告声称房屋属危房，存在严重安全隐患，故房屋收回后不再对外出租，但经被告观察，房屋无危险，处处牢固。原告收回房屋的根本原因在于与如东县审计局等部门赌气，其行为既损害国家利益、同时亦损害被告的个人利益。2、原告于2015年10月向被告送达的书面解除租赁合同通知，被告已收到，但被告未同意。因为被告倾其所有投资了学生公寓，若原告不同意续租，被告即无经济来源，故被告要求续订租赁合同。3、被告未上缴房屋折旧费和水电费是事实。4、要求原告对被告投资在学生公寓的资产等进行评估并加盖公章，以备用。
经审理查明，2011年4月19日，原告与被告签订房屋承包协议，协议约定：（1）原告将座落于掘港镇幸福路18号的房屋（砖混结构房屋一栋，共80间，其中8间为公共卫生间、建筑面间2415平方米，房间内空调59台）及场地（面积656平方米）和停放摩托车、自行车车棚承包给被告使用；（2）承包期限为两年，自2011年5月20日起至2013年5月20日止；（3）被告每年向原告支付房屋折旧费壹拾陆万贰仟元整。第一年房屋折旧费在签订合同时交纳，次年的房屋折旧费在次年承包期开始前一个月支付；（3）原告为被告提供水、电源。水电费由被告自理，被告按季度据实与原告结算；（4）被告保证房屋结构完好，在征得原告同意后，被告可以对房屋进行装修、维修，但不得改变房屋结构，被告自行承担装修费用。承包期满或依约解除协议时，原告不补偿任何装修、维修费用；（5）被告可将房屋转承包，但……（6）在被告逾期10天以上不缴纳水、电费，拖欠承包金时，原告有权单方面解除协议……（7）合同期满后，原告在没有上级政策性要求情况下，被告可继续承包此房屋，年房屋折旧费不变……协议还对双方的其他权利、义务及违约责任作了详细约定。
2013年5月20日，协议约定的履行期限届满后，双方未再签订书面协议，被告仍继续占有、使用案涉房屋。2015年9月29日，原告作出书面通知，决定解除与被告的承包关系，通知要求被告在2015年10月31日前搬出房屋，交还房屋及空调等设施设备，并在收到通知后结清所欠水电费及实际占用房屋期间的租金等。2015年10月9日，原告以邮寄的方式向被告送达上述通知，被告确认已收到该通知。
另查明，（1）自2015年5月20日始，被告未再向原告交纳房屋折旧费用。（2）自2014年11月19日后，被告未交纳水、电费。（3）原告已代为缴纳自2014年11月19日至2015年11月20日间的水费、电费91252.2元。
2015年9月23日，如东县人民政府国有资产监督管理办公室出具关于明确掘港镇幸福路18号房屋产权关系的证明，证明涉案位于掘港镇幸福路18号的房屋（原如东县教育局办公大楼）系教育系统的国有资产，如东县教育局具有使用、出租等管理权限。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的房屋承包协议、通知、邮政回执、江苏省电力公司如东县供电公司证明、如东县自来水公司供水服务、如东县自来水公司供水服务中心出具的用户用水清单查询、如东县人民政府国有资产监督管理办公室出具的证明等证据在卷为证，本院对其证据效力予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的合同名为房屋承包协议，实为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，（1）对于租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；（2）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；（3）对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但对于出租人，其解除合同需在合理的期限前通知承租人。依据上述规定，当事人双方签订的租赁合同履行期限届满后，若承租人需继续使用租赁物，且租赁期限在六个月以上的，应依法重新签订书面的租赁合同，若未签订书面租赁合同，即使出租人对承租人继续租赁的事实予以认可，但双方间的租赁合同属不定期租赁，合同的任何一方依法随时可以解除合同。本案中，原告与被告曾在协商自愿的基础上订立房屋租赁合同，并实际履行完毕。在合同约定的履行期限届满后，双方未再签订书面的租赁合同，但被告实际继续占有、使用租赁物，并向原告交纳了部分租金，被告亦予以接受，依据法律规定，双方间形成不定期租赁关系。后因被告未支付租金、水电费用，原告于2015年10月9日向被告邮寄送达书面通知，解除双方间不定期租赁关系，被告亦确认收到上述通知。因此依据法律规定，双方间租赁合同关系已实际解除。故对原告要求被告交还所使用的租赁物的请求应予支持。
依照《中华人民共和国合同法》规定，承租人应当按照约定支付租金，原、被告双方在合同履行期届满后虽未重新签订书面合同，但鉴于被告实际占有使用租赁物的事实，双方间在事实上形成不定期租赁合同关系，被告依法应向原告支付合同解除前及至实际交还租赁物止的租金及使用费，并向原告支付使用租赁物期间所产生的水、电费。原告要求被告按照双方原签订的房屋承包协议所约定的标准支付租金和使用费，并按实结算水、电费，该请求不违反法律规定，本院予以支持。
综上，原告要求被告交还所租房屋及相应的设施、设备并支付租金、使用费、水电费的诉讼请求，符合法律规定，本院一并予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告倪华向原告如东县教育局交还座落于掘港镇幸福路18号的房屋（砖混结构房屋一栋，共80间，其中8间为公共卫生间、建筑面积2415平方米，房间内空调59台）及场地（面积656平方米）和车棚，于2016年1月30日前履行。
二、被告倪华向原告如东县教育局支付租金及使用费人民币99000元。（自2015年5月20日始至2015年12月30日止，按162000元／年的标准计算，被告倪华实际交付租赁物前的使用费亦按该标准支付）
三、被告倪华支付原告如东县教育局垫付的2014年11月19日至2015年11月20日期间的水、电费用合计人民币91252.2元。（2015年11月20日至被告倪华实际交付租赁物期间发生的水、电费用由被告倪华按实向原告如东县教育局支付）
上述二、三项均于判决生效后十日内履行。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币27568元，由被告倪华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币27568元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
审 判 长 张晓红
审 判 员 肖文明
人民陪审员 陈久春
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 顾 旭