辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庄民小字第702号
原告：大连华政物业管理有限公司。住所地：庄河市兴达街道桥东委。
法定代表人：高翔，系该公司经理。
委托代理人：于福年，男。
被告：衣岳章，男。
委托代理人：寇连震，系辽宁法磊律师事务所律师。
原告大连华政物业管理有限公司诉被告衣岳章物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋振业适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人于福年、被告委托代理人寇连震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2010年10月1日在庄河市香颂花城住宅小区物业公司办理交楼手续并领取了庄河市香颂花城小区47-4（302号）公建的钥匙，当日为物业费的启费日，此住宅的建筑面积为229.11平方米，物费标准为每平方米1.8元。被告应缴费日为2012年12月1日，2012年拖欠物业费547元（31天），2013年度拖欠物业费4949元，共计拖欠物业费5496元；按合同中的约定被告因拖欠物业费产生的违约滞纳金6067元，被告拖欠的物业费与滞纳金两项合计11563元。原告多次向被告催缴物业费并在被告单元门上张贴催缴物业费通知书无果。现诉至法院，请求判令被告向原告交纳拖欠的物业费5496元和滞纳金6067元（2012年欠费的滞纳金从12月1日起计算，截至2013年12月31日止。按合同约定日3‰计算，共396天，共计648元。2013年的滞纳金是2013年1月1日起至2013年12月31止，滞纳金共计5419元。）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，请依法判决驳回原告的诉讼请。1、本案原告虽然经工商部门登记成立，但没有经过合法程序成为被告的物业公司。被告没有参加过选聘活动，所以原告并非是被告选聘的物业公司，双方之间没有权利、义务关系。2、根据有关条例的规定，非住宅应该由业主个人与物业公司协商定价标准，原告并没有与被告协商定物业标准，本案双方并未协商物业费标准。所以原告无权向被告索要物业费用。3、本案原告和原告前身的物业公司并未取收费许可证（非住宅），所以本案原告无权收取物业费用。4、原告的公建是临街的，后窗已封闭，2014年1月份前从来没有物业公司对原告的门市房进行过物业管理，我们的卫生是环卫处清扫的，所以，原告无权向被告收取物业费用。5、即使原告对被告尽到了物业服务义务，被告的住宅也是买一层赠一层的，因此应该按照单层收费。6、原告主张的滞纳金过高，没有法律依据。7、原告提出的债权转让，对此原告提出的前期物业公司无权收费。债权转让时也未履行通知义务，属非法，非法的债权不存在转让问题。8、根据物业管理条例的规定，业主委员会催促是前置程序，原告未履行前置义务，所以原告无权向被告索要物业费用。
经审理查明：2010年1月24日，被告与大连远洋乾豪房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了香颂园47#1层47-4商用房，建筑面积共229.11平方米。并于同年10月1日办理了交付手续。2010年7月1日，大连凯盟房地产开发有限公司（甲方）与大连远洋基业物业管理有限公司（乙方）签订了香颂花城项目前期物业服务合同，约定由乙方对案涉小区进行物业服务。合同中对服务内容进行了明确约定。物业服务期限自合同签订日起生效，至香颂花城项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同签订合同之日。本合同终止。物业费收费标准按产权面积收取，其中公建为每平方米1.8元每月。物业费起算日以《商品房买卖合同》约定时间为准。3、物业服务费每年预缴纳一次，首期物业服务费，业主于房屋交付时一次性缴纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预缴纳。逾期缴纳物业管理服务费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之叁的滞纳金。2010年9月25日，大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）与衣岳章（乙方）签订了前期物业服务协议（甲方盖章处加盖了大连远洋基业物业管理有限公司庄河分公司香颂花城物业服务中心的印章）。合同约定，采用合同的方式由大连凯盟房地产开发有限公司选聘大连远洋基业物业管理有限公司，在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业服务。物业服务期限自签订日起生效，至业主大会成立，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订物业服务合同，签订合同之日。物业服务费由业主按其拥有的物业产权面积交纳，标准为公建1.80／m2.月，被告购买房屋后，入住小区并交纳了两年物业费，接受了物业服务。2012年1月15日，案涉小区业委会成立，2013年1月1日，庄河市香颂花城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了物业服务合同，约定由原告对案涉小区进行物业服务，物业服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。物业服务费，其中公建按建筑面积每月每平米1.8元。业主逾期未交纳物业服务费或本合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日千分之叁（以欠付费用总额为计算基数）的标准承担相应的滞纳金。合同还约定了因原告承接了大连远洋基业物业管理有限公司在本小区前期物业服务的债权，业主拖欠的物业服务费由乙方收缴。2012年12月31日，大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了装修押金返还协议，约定甲方委托乙方代为返还甲方收取的香颂花城业主装修押金27.3万元整。甲方将其服务期间香颂花城业主欠缴的物业费508750.4元人民币的债权一次性全部让给乙方，该项债权由乙方享有，折抵甲方应转交乙方代为返还业主的装修押金25万元整人民币。该协议附香颂花城2012应收账款、预收账款移交汇总表、在明细表中记载了47-4公建本年欠款546.8元，月收费412.4元，并加盖了大连远洋基业物业管理有限公司、原告及业委会的印章。原告对案涉小区进行了物业服务，被告未缴纳原告服务期间物业费。
被告庭审中提交了2014年1月1日及16日的庄河市城关街道环境卫生院管理处收取圾圾清运排放费收据五张。收费项目名称为：垃圾清运排放费的交费人分别为欧派衣柜（262号）、菲林格尔、大红灯笼茶楼（252）、菲林格尔地板（260）、装修超市（276-278号）、其中后三张载明“2013年度”。
本院确认的上述事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、前期物业服务协议、证明、装修押金返还协议及附表、物业管理许可证及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：案涉建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同、物业公司与被告签订的前期物业服务协议以及业主委员会代表业主与原告订立物业服务合同，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效合同。当事人应按合同约定履行义务，未履行已构成违约，应承担违约责任。首先，原告在其物业服务期间，为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告理应交纳物业服务费用。其次，原告与前期物业公司签订协议，有偿取得了对小区业主欠费的债权，其有权向被告主张前期物业的欠费。故对原告要求被告缴纳物业服务费的请求予以支持。
关于被告提出的不交费的理由，其一、案涉公建的收费是否应经物价部门审批办理收费许可的问题。规范物业服务收费行为的《大连市物业服务收费管理实施细则》中，并没有对小区非住宅房屋物业服务收费须经物价部门审批的规定。《庄河市物业服务收费管理实施办法》{庄价发（2011）9号}中明确规定“住宅小区物业服务收费实行政府指导价；商厦、写字楼、公寓和别墅区及其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价。”故被告上述第一点理由不能成立。其二，公建物业服务费标准是否必须由业主与物业公司协商价格的问题。《物业管理条例》第十五条（二）项规定，业委会具有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上述规定表明建设单位与物业企业以及业委会系代表全体业主与物业服务企业签订的合同，对全体业主有约束力。业主应服从小区整体管理需要，不应以价格未经本人协商而否定上述合同效力。其三、案涉公建应按单层面积收费问题。相关物业服务合同中已明确按产权面积及建筑面积收费，《庄河市物业服务收费管理实施办法》{庄价发（2011）9号}中也明确规定物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建设面积计算，未办房屋所有权证的，以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。原告基于合同约定和上述规定收取物业服务费并无不妥。其四，被告提出债权转让未经通知问题。原告受让债权时，相关转让材料中，转让方、受让方、业委会均有盖章，业委会对此知情，应视为履行了通知义务。其五，关于业主逾期交纳物业服务费应否经业委会督促问题。《物业管理条例》第六十七条规定的“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。并不是催缴物业费设置前置程序，而是业委会对欠费业主有督促缴费的义务，被告该抗辩无法律依据。其六，关于被告提出公建于封闭小区之外，原告没有履行任何物业管理义务。案涉公建规划上属于小区物业管理区域，供水、供电、通讯等公用设施属案涉小区之内，客观上并不可脱离小区。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条亦规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故被告以此抗辩无事实和法律依据。
原告提供了庄河市城关街道环境卫生管理处所出具的收费收据，证明2013年度的垃圾清运排放费已由该处收取。对该部分清扫费用，业主确已支出，应从其应缴纳的2013年度物业费中扣除。对于原告陈述的此前的清扫费用，原告无充分证据证明，本院对此不予支持。对被告提出滞纳金过高的问题。因合同中约定日3‰的滞纳金应属过高，本院予以适当调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。被告所提的其他辩解理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。对于滞纳金的起算日期，因前期物业服务合同中明确约定了“以后每年的物业服费，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预缴纳。”被告系于2010年10月1日办理了交楼手续，故其至迟应当于2012年10月11日前交纳下一年度的物业费，逾期为违约，应交纳滞纳金，因原告请求自2012年12月1日起计算滞纳金，本院予以支持。原告陈述被告所欠2012年物业费为12月份整月，则欠费应为412.40元。对于原告服务期间被告所欠物业费，因原告与业委会所签协议中并无交费日期，故被告至迟应自下一年度物业服务期前交费，即应自2014年1月1日起承担滞纳金。而原告仅请求计算至2013年12月31日的滞纳金，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告衣缶章于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2012年12月1日至2012年12月31日的物业管理费412.40元、并承担自2012年12月1日起至2013年12月31日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
二、被告衣缶章于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2013年度物业管理费4949元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告负担。
本判决为终审判决。
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审判员 宋振业
二〇一三年三月三十一日
书记员 刘春燕