上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9946号
上诉人（原审被告）：刘丽芬，女，1945年2月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张斌，上海诚德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张春满，男，1987年1月4日出生，汉族，住湖北省当阳市。
委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。
原审被告：顾晓维，男，1973年9月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原审被告：顾晓洁，女，1965年12月5日出生，汉族�住上海市浦东新区。
上诉人刘丽芬因与被上诉人张春满以及原审被告顾晓维、顾晓洁房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初81001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘丽芬上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判驳回张春满的原审诉讼请求。事实与理由：原审认定事实不清、适用法律不当、判决结果有误：原审有关张春满与刘丽芬、顾某签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律规定，应属合法有效。刘丽芬、顾某主张《房地产买卖合同》签名并非顾某本人所签，但又因顾某个人原因导致无法进行笔迹鉴定，相应的法律后果应由刘丽芬、顾某自行承担等的认定是错误的。上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋（以下简称系争�屋）属于使用权房屋，为公房，刘丽芬、顾某并未取得该房屋的产权登记，房屋的承租人为顾某。系争房屋依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款、第七款之规定，属于不得转让的房屋。且依照合同法第五十二条的规定，上述《房地产买卖合同》当属于无效合同。一审法院在没有查清《房地产买卖合同》顾某签名真伪，且顾某属于突然病故的情况下，草率认定因顾某个人原因导致无法进行笔迹鉴定，相应的法律后果应由刘丽芬、顾某自行承担，显然是不当的。
被上诉人张春满辩称，刘丽芬的违约行为明显，一审法院对于违约金已经作了调整，最终判定的违约金是恰当的，要求维持原判。
原审被告顾晓维、顾晓洁未到庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。
张春满向一审法院起诉请求：1、解除张春满与刘丽芬、顾某签订的《房地产买卖合同》；2、刘丽芬、顾晓维、顾晓洁支付张春满违约金人民币21万元。
一审法院认定事实：2015年12月26日，出卖方刘丽芬、顾某（甲方）、买受方张春满（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：系争房屋总房价款人民币105万元。甲、乙双方同意于2016年3月10日之前前往上海XX有限公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。如任何一方未按本合同约定履行主要义务，且经相对方书面催告后仍不履行的，相对方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。同日，刘丽芬、顾某出具《承诺书》，承诺已得到系争房屋共有权人顾某的合法授权。权利人授权本人代表其签订与张春满买卖该房地产的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》并代为收取定金3万元。若之后权利人否认授权，最终导致该协议目的无法实现的，承诺人愿意按照该协议中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。顾某承诺系争房屋办出产证权利人为顾某。亦是同日，刘丽芬、顾某出具收款收据，确认收到张春满支付的系争房屋定金3万元。至期，刘丽芬、顾某未前往签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2016年3月31日，张春满向刘丽芬、顾某发送催告函，要求刘丽芬、顾某在2016年4月5日之前前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》，否则解除协议并追究违约责任。2016年4月19日，刘丽芬将定金3万元返还张春满。
一审法院另查明，刘丽芬、顾某是夫妻关系，二人生育一子一女即顾晓维、顾晓洁。顾某于2017年2月19日去世，顾某父母均已先于其去世。
一审审理中，顾某申请对《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合�》、《承诺书》、《收款收据》上顾某签名是否为其本人所签进行笔迹鉴定。2017年2月28日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具退卷情况说明，载明：经本中心短信及电话通知，顾某至今未到本中心书写签名样本，故退回全部材料。对于该退卷情况说明，张春满表示上述材料应认定为顾某签字，并由其承担相应的法律责任。刘丽芬表示因顾某身体原因未做成鉴定，无法提供反驳的证据。
一审法院认为，张春满与刘丽芬、顾某签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律规定，应属合法有效。刘丽芬、顾某主张《房地产买卖合同》签名并非顾某本人所签，但又因顾某个人原因导致无法进行笔迹鉴定，相应的法律后果应由刘丽芬、顾某自行承担。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除�同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因刘丽芬方原因导致无法继续履行房屋买卖合同，张春满经催告无果后要求解除买卖合同并要求刘丽芬承担违约责任，与法不悖，法院予以支持，顾某在一审审理中死亡，其继承人顾晓维、顾晓洁已明确放弃对顾某遗产的继承，故顾晓维、顾晓洁无需承担违约责任。
关于违约金的数额，根据本案查明的事实，张春满诚意履行合同，但因刘丽芬违约行为，导致其无法顺利购得房屋，客观上造成了张春满的实际损失。法院认为，在尊重当事人约定的前提下，综合考虑张春满的实际损失，兼顾合同履行的具体情况、违约方的过错程度、从签约到刘丽芬方毁约的时间跨度、房屋价值的增长情况及刘丽芬违约后�春满的止损义务、张春满另行购房所增加的机会成本等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院调整刘丽芬应支付的违约金为10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款的规定，判决如下：一、解除张春满与顾某（已死亡）及刘丽芬于2015年12月26日就上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋签订的《房地产买卖合同》；二、刘丽芬于判决生效之日起十日内赔偿张春满违约金10万元；三、驳回张春满的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案�受理费4,450元，减半收取计2,225元，由张春满负担1,075元，刘丽芬负担1,150元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，刘丽芬提供了从物业公司调取的系争房屋调配单，以证明系争房屋是使用权公房，不能买卖。还提供了从顾某单位人事档案中调取的相关材料，以证明调取的材料中顾某的签名与《房地产买卖合同》等文件上顾某的签字不一致。张春满对此的质证意见为：房屋调配单的真实性无法确认，调配单上的印章不是公章。对于系争房屋为公房没有异议，但与合同效力无关。顾某的签名方式可能有多种字体，不能说明《房地产买卖合同》等文件上顾某的签字不是顾某本人所签。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人�缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，刘丽芬、顾某夫妇与张春满就系争房屋签订《房地产买卖合同》时，虽然该房屋为使用权公房，但依照前述司法解释的规定，现缔约一方刘丽芬提出因其与顾某并未取得该房屋的产权登记，买卖合同应为无效的意见，显然无相应依据。从上述《房地产买卖合同》中约定的有关“顾某承诺系争房屋办出产证权利人为顾某”的内容看，双方当事人对于系争房屋购买时为使用权公房，需要在此后签订的示范文本《上海市房地产买卖合同》之前办出登记权利人为顾某的情况均是明知的。然在《房地产买卖合同》签订后，刘丽芬、顾�夫妇并未如约办出系争房屋以顾某作为产权人的产权证，致使标的物所有权不能转移。对此，作为买受人的张春满有权要求出卖人刘丽芬、顾某承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。因此，一审法院根据张春满的诉请，判决《房地产买卖合同》解除和刘丽芬承担相应的违约金，具有相应的事实根据和法律依据。顾某在一审审理中死亡，其继承人顾晓维、顾晓洁在一审审理过程中已明确放弃对顾某遗产的继承，故一审确定顾晓维、顾晓洁无需承担违约责任，也有相应依据。
关于刘丽芬称系争房屋依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款、第七款之规定，属于不得转让的房屋，且依照合同法第五十二条的规定，涉案《房地产买卖合同》当属于无效合同的意见是否成立的问题。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的第六款所规定的未依法登记领取权属证书的不得转让，系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故系争房屋虽未依法登记领取权属证书，但刘丽芬、顾某与张春满之间就系争房屋签订的《房地产买卖合同》并不因此无效，刘丽芬的上述上诉意见不成立。
至于刘丽芬称一审法院在没有查清顾某在《房地产买卖合同》签名真伪，且顾某属于突然病故的情况下，草率认定因顾某个人原因导致无法进行笔迹鉴定，相应的法律后果应由刘丽芬、顾某自行承担，显然是不当的相关上诉观点是否成立。本院认为，一审审理中，顾某申请对《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、《承诺书》、《收款收据》上顾某签名是否为其本人所签进行笔迹鉴定。2017年2月28日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具退卷情况说明，载明：经本中心短信及�话通知，顾某至今未到本中心书写签名样本，故退回全部材料。对于该退卷情况说明，张春满表示上述材料应认定为顾某签字，并由其承担相应的法律责任。刘丽芬表示因顾某身体原因未做成鉴定，但无法提供反驳的证据。因此，一审法院依法认定相应的法律后果应由刘丽芬、顾某自行承担，于法有据。
此外，一审法院在尊重当事人约定的前提下，综合考虑张春满的实际损失，兼顾合同履行的具体情况、违约方的过错程度、从签约到刘丽芬方毁约的时间跨度、房屋价值的增长情况及刘丽芬违约后张春满的止损义务、张春满另行购房所增加的机会成本等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，所酌定的刘丽芬应支付的违约金10万元，尚属合理，本院予以确认。
综上，上诉人刘丽芬的上诉请求，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。依照《�华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,300元，由上诉人刘丽芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 许 军
审判员 翟从海
二〇一七年九月二十八日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……