福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民初1135号
原告：陈志鹏，男，1967年9月2日出生，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：蔡红，福建伟盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易炳权，福建伟盛律师事务所实习律师。
被告：福建省南安市成功小额贷款股份有限公司，住所地福建省南安市水头镇奎峰北路东星荷景园二期3号楼A幢101-104。
法定代表人：叶建厦。
委托诉讼代理人：洪诗雯，福建义全律师事务所律师。
第三人：陈景元，男，1958年10月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人：陈景红，男，1970年3月22日出生，汉族，住福建省南安市。
第三人：肖国尊，男，1968年4月12日出生，汉族，住福建省南安市。
第三人：南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道6号。
法定代表人：陈景红，该公司董事长。
原告陈志鹏与被告福建省南安市成功小额贷款股份有限公司（以下简称成功小贷公司）及第三人陈景元、陈景红、肖国尊、南安市泛华投资发展有限公司（以下简称泛华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈志鹏的委托诉讼代理人蔡红、易炳权、被告成功小贷公司的委托诉讼代理人洪诗雯到庭参加诉讼。第三人陈景元、陈景红、肖国尊、泛华公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
陈志鹏向本院提出诉讼请求：判决解除对南安市新华南路198号日昇新城9#17号店面（以下简称诉争房屋）的查封、冻结等执行措施，停止对该房屋的执行。事实和理由：一、诉争房屋被查封前，陈志鹏已经与泛华公司签订《商铺定购书》、《以房抵债合同书》，确认陈志鹏借款给陈明群，陈明群又借款给泛华公司，陈明群、泛华公司均未偿还借款，各方就此达成一致协议约定泛华公司将其预售址在南安市新华南路198号日昇新城9#17号店面以730232元抵偿给陈志鹏，陈明群尚欠陈志鹏的借款扣除该笔房款，相应泛华公司尚欠陈明群的借款也扣除该房款，《商铺定购书》、《以房抵债合同书》依法成立，合法有效。二、陈志鹏对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益的，应当终止对诉争房屋的执行。司法实践中最高人民法院作出的判决确认：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）是法院执行部门办理执行异议、复议案件的程序性规定。若陈志鹏的事实符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件的，则陈志鹏的诉讼请求成立；但是，若不满足第二十八条规定的四个要件的，陈志鹏的诉讼请求也未必不成立。陈志鹏的诉讼请求是否成立，应当依据相关的实体法进行审查。陈志鹏与泛华公司之间的房屋买卖合同已经成立，陈志鹏作为房屋买受人，享有物权期待权，在执行程序中具有优先保护的效力。三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条明确规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”，本案诉争房屋的登记状态与真实状态不符的情况下，陈志鹏才是诉争房屋的真实权利人，对诉争房屋依法享有物权。四、诉争房屋至今未登记至陈志鹏名下，是泛华公司应当履行的义务，陈志鹏没有过错。五、诉争房屋本应在2015年12月31日交付陈志鹏，但至今尚未竣工，也没有经相关单位验收合格，泛华公司无法交付陈志鹏使用，陈志鹏对此亦无过错。六、陈志鹏购买诉争房屋所取得的是物权，物权效力优于债权的效力，因此陈志鹏享有的物权可以对抗成功小贷公司享有的债权，法院因此不得对诉争房屋采取执行措施。若法院对讼争房屋采执行措施，虽然可以让成功小贷公司的权益得到弥补，但却严重损害了陈志鹏的合法权益，这显然是在以损害一方合法权益的方式，去弥补另一方的利益，这不符合任何法律规定。
成功小贷公司辩称，一、本案不能排除陈志鹏与泛华公司之间存在虚假房屋买卖交易和恶意串通损害成功小贷公司等债权人合法权益的可能。理由如下：1.陈志鹏提出执行异议申请时，称其在2015年2月11日时付清全部房款，而本案起诉时称其以房抵债方式付清全部房款，前后表述不一。2.陈志鹏提供银行转账明细、《借条》分别体现其与陈孙贫之间经济往来关系，及陈景红向陈明群借款高达伍仟万元，但不足以证实陈志鹏与陈明群、陈明群与泛华公司之间存在真实借贷关系。且《借条》体现泛华公司仅为陈景红借款提供保证，而不是借款人。陈志鹏主张泛华公司以其房屋抵偿拖欠陈明群的借款，并没有提供泛华公司与陈明群之间存在真实借贷关系的相关证据，也无证据证明泛华公司是在履行涉案《借条》的担保责任。3.本案《商铺定购书》签订之后，再签订《以房抵债合同书》，不符合一般以房抵债的交易规则，且定购合同约定定金10万元、余款一次性付款，也不符合以房抵债的交易规则。4.陈志鹏并未按《商铺认购书》约定支付购房定金10万元，付清剩余购房款，并与泛华公司签订《商品房买卖合同》，而是在《商铺认购书》签订之后签订《以房抵债合同书》约定以房抵债的方式支付全部购房款，进一步证实了陈志鹏与泛华公司存在虚假交易的事实。二、暂且不论陈志鹏与泛华公司是否存在恶意串通、虚假交易，陈志鹏就诉争房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益。在法院查封诉争房屋之前陈志鹏并未与泛华公司签订合法有效的书面买卖合同、未办理备案登记，也未合法占有诉争房屋，其提供的证据也不能证明其已支付了全部购房价款，且陈志鹏显然存在因自身原因未办理过户登记的情况，陈志鹏也无证据证明购买诉争房屋系用于居住且陈志鹏名下无其他用于居住的房产，故诉争房屋并未产生物权变动效力，诉争房屋所有权人是泛华公司，陈志鹏不享有足以排除强制执行的民事权益，陈志鹏的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。
陈景元、陈景红、肖国尊和泛华公司均未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：
一、泛华公司系具有房地产开发经营资质的企业，诉争房屋所涉“泛华*日昇新城”9号楼商品房预售许可证号为（南）房预售【2013】第043号。陈志鹏与泛华公司签订落款时间为2015年1月28日的《商铺定购书》，载明陈志鹏向泛华公司定购诉争房屋，价款730232元，签订定购书时支付购房定金10万元，陈志鹏须在订立定购书之日起10日内与泛华公司签订《商品房买卖合同》并同时付清全部或首期购房款。陈志鹏与泛华公司、陈明群另签订落款时间为2015年2月11日的《以房抵债合同书》，载明泛华公司向陈明群借款5000万元未偿还，陈明群向陈志鹏借款170万元亦未偿还，泛华公司将其预售的诉争房屋抵偿给陈志鹏，陈明群尚欠陈志鹏的借款应扣除诉争房屋价款730232元，泛华公司尚欠陈明群的借款亦应扣除诉讼争房屋价款730232元。泛华公司应于2015年12月31日前将竣工验收合格的房屋交付给陈志鹏。泛华公司开具落款时间为2015年2月11日的抵房款收款收据交陈志鹏收执。后双方未再订立正式《商品房买卖合同》及备案登记。诉争房屋所在9号楼至今未竣工验收，诉争房屋亦未交付给陈志鹏。经查，陈志鹏所购诉争房屋不属其名下无其他用于居住的房屋。二、本院在执行申请人成功小贷公司与被执行人陈景元、陈景红、肖国尊、泛华公司借款合同纠纷一案中，于2016年4月28日查封诉争房屋。陈志鹏提出执行异议，本院于2016年11月28日作出（2016）闽05执异44号执行裁定：驳回陈志鹏的异议请求。陈志鹏收到上述裁定书后，于2017年10月10日提起本案诉讼。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系成功小贷公司申请执行陈景元、陈景红、肖国尊、泛华公司一案中，因案外人陈志鹏对人民法院查封被执行人泛华公司预售商品房主张所有权引起的纠纷。本案的焦点问题在于，陈志鹏对人民法院查封的诉争房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下：
一、关于陈志鹏对诉争房屋是否享有所有权的问题。陈志鹏主张其系从泛华公司处因以房抵债而购得诉争房屋，是诉争房屋的真实权利人，依法享有物权，并提供《商铺定购书》、《以房抵债合同书》为据。所有权是物权的一种，其取得的方式有继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一，对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，需要履行物权登记的手续。本案诉争房屋系被执行人泛华公司名下的预售商品房，在不动产登记没有变更的情况下，陈志鹏尚不能成为《物权法》所指的房屋所有权人，只能说陈志鹏对诉争房屋只是一种物权期待权。
二、关于陈志鹏对诉争房屋是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但符合物权期待权保护条件的，可以排除法院执行。至于物权期待权保护的条件，《执行异议和复议规定》第二十八条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。也就是说具备上述四个要件的可以排除法院执行。从本案查明的事实看，陈志鹏与泛华公司签订《商铺定购书》在法律性质上属于预约合同，嗣后，双方并未按《商铺定购书》约定签署正式《商品房买卖合同》，并向诉争房屋所在地房地产交易登记机构办理预售预购登记手续，因此，陈志鹏主张在人民法院查封之前，其与泛华公司已就诉争房屋签订合法有效的书面买卖合同，缺乏事实和法律依据，不予采纳。另泛华公司至今尚未将诉争房屋交付给陈志鹏，故本案也不存在人民法院查封之前，陈志鹏已合法占有诉争房屋的事实。由此可见，陈志鹏不符合《执行异议和复议规定》第28条规定的四个情形，其对诉争房屋，不享有排除强制执行的不动产物权期待权。
综上所述，本院认为，陈志鹏主张对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，证据明显不足，故对其请求排除对诉争房屋的执行，不予支持。陈景元、陈景红、肖国尊、泛华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：
驳回陈志鹏的诉讼请求。
本案受理费100元，由陈志鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于福建省高级人民法院。
审判长 李瑞阳
审判员 陈美雅
审判员 王一平
二〇一八年一月二十四日
书记员 赖俊杰
注：本案适用的主要法条
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
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