福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0102民初2892号原告（反诉被告）：庄培春，女，汉族，1976年2月17日出生，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：王孟英，福建智德律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴娟，女，汉族，1977年11月29日出生，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：范晓丹，北京德恒（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：危虹敏，北京德恒（福州）律师事务所律师。第三人：福建泛联房产经纪有限公司，住所地：福州市鼓楼区洪山镇西环中路98号黎明万商大厦501室。法定代表人：陈志群，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴乔治、王羽琪，系该公司职员。第三人：福建福州农村商业银行股份有限公司台江支行，住所地：福州市台江区福光南路379号武夷绿洲第23#楼1层2层03商业用房。负责人：林滕。原告（反诉被告）庄培春与被告（反诉原告）吴娟、第三人福建泛联房产经纪有限公司（以下简称“泛联房产”）、福建福州农村商业银行股份有限公司台江支行（以下简称“农商银行台江支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王孟英，被告委托诉讼代理人范晓丹、危虹敏，第三人泛联房产委托诉讼代理人吴乔治到庭参加诉讼。第三人农商银行台江支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庄培春向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告及第三人泛联房产于2017年1月1日签订的《房地产经纪合同》，直至将榕房权证Ｒ字第××号项下的房产过户给原告；2.判令被告向原告承担违约金20万元人民币；3.本案的诉讼费、财产保全费用及原告应支付的律师费等由被告承担。事实与理由：2017年1月1日，原被告双方经第三人福建泛联房产经纪有限公司的撮合，三方共同签订了一份《房地产经纪合同》。合同约定，被告将其位于福州市鼓楼区附属间的房产（建筑面积共70.29平方米+11.97平方米，产权证号为榕房权证Ｒ字第××号），作价202万元人民币出卖给原告。合同签订之后，原告按约定支付了5万元人民币的定金，但是被告并没有在合同约定的2017年2月9日之内配合办理资金监管手续并办理解押还款手续，第三人及原告多次催促被告继续履行合同，但是被告拒绝配合，甚至后来拒绝接听原告及第三人的电话。经第三人及原告实地考察，得知被告因房价上涨欲悔约，将房子另卖他人。原告认为，原被告及第三人共同签订的《房地产经纪合同》合法有效，对于三方均有约束力，被告负有配合办理交易手续，直至涉案房产过户至原告名下并交接完毕的义务。被告因房价上涨单方面悔约是一种严重不讲诚信的行为，应当依法受到制裁。原告请求判令被告继续履约，并承担违约责任，向原告支付违约金20万元人民币，恳请判如所请。被告吴娟辩称，一、庄培春以吴娟未配合办理资金监管手续及解押还款手续为由，要求吴娟承担违约责任并无事实和法律依据，应当予以驳回。1、首先需要说明的，是本案中吴娟并无任何违约行为，是庄培春未按照合同约定，在2017年2月9日前将购房款转入吴娟指定担保公司指定银行，违反合同约定。2、根据2017年1月1日庄培春与吴娟、泛联公司签订的《房地产经纪合同》（以下简称案涉合同）约定，三方应履行的主要义务顺序如下：①庄培春应履行义务：于2017年1月1日支付1万元定金、2017年1月5日前支付4万元定金、2017年2月9日前支付197万元购房款至吴娟指定的担保公司指定银行与吴娟受托人办理资金监管手续；②吴娟应履行的义务如下：于2017年2月9日前公证委托担保公司指定人员；③泛联公司应履行义务：在违约行为之日起超过10日即向违约方发出挂号信促其履约。以上可以很清晰地看出，吴娟在2017年2月9日前需要履行的义务是办理委托公证，事实上，吴娟因急于卖房早在2016年11月3日已办理好委托公证，完成其应尽义务，只要庄培春或泛联公司通知，随时可以办理资金监管手续。这一点，庄培春、泛联公司均是明知的。同时，庄培春的义务也十分明晰，其义务主要是支付购房款。其支付购房款的顺序分解为细项如下：①庄培春于1月1日支付1万元定金；②庄培春于1月5日前支付4万定金；③庄培春应在2月9日前备齐197万元；庄培春应告知吴娟197万元已到位并告知吴娟可办理资金监管手续；④庄培春与吴娟、担保公司协商办理资金监管手续；⑤庄培春将197万元购房款一次性打入监管账户。如前所述，根据案涉合同约定的履行义务的顺序，吴娟已按照案涉合同约定，完成委托公证，并不存在违约的情形。庄培春主张吴娟违约，应先举证证明其已在约定的时间内备齐款项、已告知吴娟其款项备齐、已和吴娟商议办理资金监管事宜，在庄培春未完成举证责任前，吴娟并无配合办理资金监管的义务，更无办理解押还款的手续的义务。正因为吴娟没有违约，泛联公司才没有在2月10日向吴娟发函，因此，庄培春以此为由主张吴娟违约，并无事实和法律依据。3、庄培春主张吴娟违约的唯一证据为泛联公司发出的《催告函》，但仅凭该证据并不能证明吴娟违约，在没有其他证据佐证的情况下，庄培春应当承担举证不能的法律后果。（1）庄培春未提供快递面单的原件及回执，无法证明实际寄出的面单收件人、收件地址、联系电话、邮件内容与其提供的寄件人留存面单一致，亦无法证明吴娟已收到该《催告函》。同时需要说明的是，案涉合同并没有约定以案涉房产所在地址为接收书面文件的地址。事实上，吴娟并未收到该《催告函》。（2）《催告函》的真实性无法确定。《催告函》系打印在泛联公司的印章上，且《催告函》上印章属于黑压红，即先盖章后打字，不符合行文习惯。故《催告函》的形成有违常规，本身存在明显瑕疵，且《催告函》上并无单位负责人及制作证明材料的人员签名，根据民事诉讼法司法解释第一百一十五条之规定，该证明材料不能单独作为证明吴娟违约的证据。（3）《催告函》系与本案有利害关系的泛联公司单方出具的，用来证明泛联公司按照案涉合同约定履行了自己的义务——与吴娟“沟通”。即该《催告函》系泛联公司自己证明自己曾要求吴娟办理资金监管手续，但在泛联公司未提供其他证据予以佐证的情况下，《催告函》并不能证明泛联公司曾告知吴娟可办理资金监管手续，也正好可以证明吴娟不存在违约行为即公证委托的情况原告、第三人也是明知。（4）《催告函》中关于双方如何履行合同的内容，性质应为证人证言。本案中，泛联公司虽是中介，但据了解泛联公司经办人员与庄培春系好友，因此不排除其工作人员为了自己的利益而与庄培春串通，做出与事实相违背的证明、证言。综上，《催告函》及顺丰面单，仅能证明2017年3月6日，泛联房产寄出一份快件，并不能证明泛联房产曾告知吴娟庄培春已备好款项、要求吴娟配合办理资金监管及解押还款手续。参照《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条之规定，被告认为，对泛联公司单方出具的《催告函》的证明力应结合其他证据进行综合判断，在没有其他证据佐证的情况下，并不能单独作为认定吴娟违约的依据。二、庄培春违反案涉合同约定，吴娟已提起反诉要求解除合同，庄培春要求继续履行合同的诉请应当予以驳回。1、庄培春作为买方，其根本义务是支付购房款，而如前所述，庄培春未在约定的时间内备齐款项、未告知吴娟其款项已备齐并配合吴娟办理资金监管手续，已经构成根本违约。2、案涉合同的合同条款，并不是孤立存在的，而是吴娟和庄培春双方基于各自的合同目的及实际情况磋商的结果，从合同条款可以看出双方磋商的过程。吴娟和庄培春签订案涉合同的过程如下：2017年1月1日，吴娟与庄培春签订案涉合同。吴娟原要求，庄培春应在2017年1月23日前一次性支付全部购房款，吴娟在款项到位后十个工作日（即2017年2月9日前）办理银行解押扣款。但庄培春表示，其出让自有房产后可取得款项的放款时间可能晚于1月23日。基于2017年1月27日至2017年2月2日系春节放假期间，吴娟同意，庄培春至迟可在2017年2月9日前一次性支付全部购房款。但直至2017年2月9日，庄培春仍未备齐。此后，庄培春明确表示款项尚未备齐，她还是再看看。因吴娟急于卖房，于是双方口头达成一致解除案涉合同的意思表示。此后，双方并未联系也进一步印证了双方口头达成解除合同事实。2016年11月3日，吴娟已就转让案涉房产办理好公证委托。印证了吴娟急于卖房取得购房款的合同目的。案涉合同约定“若乙方的钱款在2017年1月23日之后到位则监管时间顺延到2017年2月3日后且在2017年2月9日之内”，也恰恰证明双方原本约定的付款时间为1月23日及庄培春筹备资金尚需要时间。同时，《催告函》中泛联公司未主张吴娟未办理公证委托，亦印证了庄培春与泛联公司明知吴娟已办理了公证委托。2017年2月19日，泛联公司并未向吴娟发函，要求吴娟配合办理监管手续，且《催告函》表述为“现买方的钱款已备齐”而不是“买方已于2017年2月9日前备齐购房款”亦印证了吴娟并未违约、庄培春违约未备齐款项的事实。3、根据案涉合同第17条约定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以单方依法解除合同。根据《合同法》第九十五条第一款规定，合同自通知到达对方时解除。实际情况是，庄培春与吴娟已口头解除了案涉合同，即便庄培春否认这个事实，吴娟也已提起反诉，要求解除合同。因此，庄培春未在合同约定的时间内支付购房款，无论其是否已备齐款项还是当时不想履约，已构成根本违约，吴娟已提起反诉要求解除合同，庄培春要求继续履行合同的诉讼应当予以驳回。综上，恳请法庭驳回庄培春的诉讼请求。第三人泛联房产述称，其作为居间方有协助义务，其须明确委托人是何人才能办理资金监管。合同约定，担保公证书应出示给第三人泛联公司，但被告直至2017年2月9日仍未出示，再行于2月9日将资金办理监管手续。泛联房产也一直电话联系被告办理相关手续，但被告不接电话并不予配合。后来，第三人于3月6日向被告发函督促履行。第三人农商银行台江支行未作答辩。反诉原告（本诉被告）吴娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴娟与庄培春、福建泛联房产经纪有限公司于2017年1月1日签订的《房地产经纪合同》；2.判令庄培春立即向吴娟支付违约金20万元；3.判令庄培春立即向吴娟支付因违约行为造成的律师费用5万元；4.判令福建泛联房地产经纪有限公司对庄培春的上述第2项、第3项债务承担连带偿还责任；5.本案本诉、反诉的案件受理费、保全费等诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：2017年1月1日，吴娟与庄培春、福建泛联房产经纪有限公司签订一份《房地产经纪合同》。合同约定：1.庄培春须在2017年2月9日之内将除定金以外的房款一次性打入吴娟指定的担保公司指定银行与吴娟受托人办理资金监管手续，若庄培春的钱款在2017年1月23日之后到位则监管时间顺延到2017年2月3日后且在2017年2月9日之内；2.自发生违约之日起超过10日，泛联公司即向违约方发出挂号信促其履约……；3.守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；4.……若因泛联公司服务不当行为造成吴娟、庄培春损失的，泛联公司退还全部服务费并承担损害赔偿责任。合同签订后，庄培春并未在约定时间内备齐购房款，泛联公司亦未在约定时间内履行义务亦构成违约。因庄培春及泛联公司的行为致合同目的不能实现，已构成根本违约。为维护吴娟的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，特向法院提起反诉，望予本诉合并审理并支持反诉原告吴娟的全部诉讼请求。反诉被告（本诉原告）庄培春辩称，反诉原告的诉请无事实依据，请求法院予以驳回。合同约定将购房款一次性打入指定担保公司指定银行账户，但是被告并未提供该银行账户，也未提交公证的指定人员，无法办理资金监管手续。反诉被告的购房款已经备齐，且一直督促反诉原告履行合同，但是反诉原告并未配合。反诉被告购房意愿强烈且资金充足，购房是刚需，并不存在违约行为。本案纠纷系反诉原告因房价上涨而违约产生。第三人泛联房产诉称，除上述本诉答辩意见外，补充一点，在反诉原告未与其解除经纪合同的情况下，反诉原告于3月29日与案外人签订了另外的经纪合同，违反了相关房地产交易的相关规定，可以证明反诉原告因房价上涨而恶意违约。第三人福州农商银行台江支行未作答辩。在庭审中，原告（反诉被告）向本院提交了下列证据：A1.《房地产经纪合同》，证明原被告之间存在合法有效的合同，被告应当全面履行合同；A2.房产证复印件，证明被告出卖的房屋座落及产权证；A3.定金支付凭证，证明原告依约交纳了5万元定金；A4.《催告函》及EMS面单，证明第三人多次督促被告配合办理资金监管及解押还款手续，被告拒绝；A5.《法律服务委托合同》；A6.增值税发票；A7.转账支付凭证；A5-A7证明被告的违约行为，原告诉诸法律维权而支付的律师代理费用5万元人民币；A8.借记卡账户历史明细清单，证明庄培春卡号62×××79截止2017年2月7日的账户余额为913376.95元，庄培春卡号62×××44截止2017年2月7日的账户余额为1040000元。上述两个账户的余额已经超过房价款200万元，而此前庄培春还交纳了定金5万元，庄培春为本次房产交易准备了充足的资金。上述两个账户的款项直到本案起诉后，庄培春申请诉讼保全用于提供现金担保，目前处于法院的冻结当中。被告吴娟对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1、A2真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，本案系原告违约而非被告违约。根据合同第四条，原、被告双方明知被告已经办理委托公证，且后续的催告函并未指明被告因未出示公证而违约；对证据A3中对编号为3925281的收款收据的真实性无异议，对编号为0184476的收款收据真实性有异议。因收款收据上未备注现金，而是备注“工行”，因庄培春未提供银行转账凭证，仅凭收款收据并无法证明庄培春已按照约定于2017年1月5日支付4万元定金；对证据A4的真实性、合法性、关联性均有异议。第一，原告提供的证据是顺丰面单，而非EMS面单；第二，庄培春未提供快递面单的原件无法证明实际寄出的面单收件人、收件地址、联系电话、托寄物详细资料与其提供的寄件人留存的面单一致；第三，庄培春未提供邮件回执，无法证明吴娟已收到该《催告函》。事实上，吴娟并未收到该份邮件；第四，《催告函》系与本案有利害关系的泛联公司单方出具的，而内容是泛联公司自己证明自己曾要求吴娟办理资金监管手续，催告函并未指明被告因未出示公证而违约，在泛联公司未提供其他证据予以佐证的情况下，《催告函》并不能证明泛联公司曾告知吴娟可办理资金监管手续；第五，《催告函》明确载明“现买方的钱款已备齐”，但《催告函》落款时间为2017年3月6日，经纪合同约定庄培春应于2017年2月9日前支付购房款，因此该份证据并不能证明吴娟违约，反而证明了违约方为庄培春；对证据A6发票和A7转账凭证的真实性无异议，对A5法律服务委托合同的真实性有异议。第一，根据庄培春的起诉状，落款时间为“2017年3月15日”，而证据A5《法律服务委托合同》落款时间为“2015年3月16日”，代理行为早于接受代理时间，有矛盾；第二，诉讼请求第3项为“本案的诉讼费、财产保全费用及原告应支付的律师费等由被告承担”，如庄培春提供的该份《法律服务委托合同》签订时间及约定律师费用在起诉前，依常理应当在诉请中明确律师费金额。因此，我们认为，该份《法律服务委托合同》的真实性有异议；对证据A8的真实性及证明对象均有异议，原告应当提供借记卡明细的首页明确卡号、账户名。无法确认是否为原告的账户，从第二页中17年1月6日、4月11日……时间不连贯。款项是否备足不影响原告违约意图及事实。原告当时与被告说是其房产出售款还未到位而再看看，被告要求原告提供其出售房产的合同及款项到位情况。第三人泛联房产对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1-A4的真实性及证明对象均无异议。对证据A5-A8证据未向其出示，对此不进行质证。被告（反诉原告）吴娟向本院提交了下列证据：B1.《房地产经纪合同》，证明2017年1月1日，吴娟与庄培春、福建泛联房产经纪有限公司签订一份《房地产经纪合同》。合同约定：1.庄培春须在2017年2月9日之内将除定金以外的房款一次性打入吴娟指定的担保公司指定银行与吴娟受托人办理资金监管手续，若庄培春的钱款在2017年1月23日之后到位则监管时间顺延到2017年2月3日后且在2017年2月9日之内；2.自发生违约之日起超过10日，泛联公司即向违约方发出挂号信促其履约……；3.守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；4.……若因泛联公司服务不当行为造成吴娟、庄培春损失的，泛联公司退还全部服务费并承担损害赔偿责任；B2.公证委托书，证明吴娟已将案涉房产的所有交易手续（包括代收房款）以公证形式委托给担保公司指定人员；B3.委托代理合同、转账凭证、发票，证明吴娟因庄培春违约行为造成的律师费用5万元。原告庄培春对被告吴娟提交的上述证据材料质证认为，对证据B1的真实性无异议，但对证明对象有异议，购房款需转入指定担保公司指定银行，但被告并未提供；对证据B2的真实性有异议，原告并未看见该委托书；对证据B3的真实性由法院核实，对证明对象有异议。第三人泛联房产对被告提交的上述证据材料质证认为，对证据B1的真实性无异议，但对证明对象有异议，其并未收取中介费，且也并不存在违约责任；对证据B2的真实性及证明对象有异议，所谓的公证书的时间早于买卖合同签订之前，若反诉原告出示了该公证委托书，买卖合同应在合同中明确注明而非本案诉争合同中的约定于规定时间出示。对证据B3的真实性由法院核实，第三人不予质证。第三人福州农商银行台江支行未到庭质证，亦未提交书面证据材料。对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下：因第三人福州农商银行台江支行未到庭参加诉讼，又未书面提出异议和提交证据，视为自动放弃诉讼权利。证据A1、A3-A8、B1-B3均与原件相符，证据A2虽无原件相佐证，但各方对其真实性均无异议，故上述证据材料的真实性本院予以确认，可以作为本案定案的依据。根据上述有效证据和当事人庭审陈述，本院查明如下事实：2017年1月1日，原告庄培春（乙方）、被告吴娟（甲方）与第三人泛联房产签订了《房地产经纪合同》及其补充协议，约定：原告庄培春向被告购买坐落于福州市鼓楼区附属间，价款为202万元。合同主要条款有：1.乙方签订合同书时支付定金10000元在丙方处保管，乙方须在2017年1月5日之内将剩余40000元定金存入丙方处保管；2.甲方解押的方式为甲方自行指定担保公司解押，产生的解押担保费（以担保公司为准）由甲方承担（不包含在成交价内）；3.甲方及其配偶须于乙方将除定金以外的房款一次性打入甲方指定的担保公司指定银行与甲方受托人办理资金监管手续之前将上述房屋的所有交易手续（包括代收房款）以公证的形式委托给担保公司指定的人员，产生的公证费由甲方自行承担，甲方同意将发票及凭证交给丙方且由丙方代为领取及保管上述《公证书》；4.乙方须在2017年2月9日之内将除定金以外的房款一次性打入甲方指定的担保公司指定银行与甲方受托人办理资金监管手续，若乙方的钱款在2017年1月23日之后到位则监管时间顺延到2017年2月3日后且在2017年2月9日之内。甲方承诺在乙方将除定金以外的房款打入担保公司指定银行与甲方受托人办理资金监管手续后当日起壹拾个工作日内办理银行扣款解押；5.违约责任：甲乙双方中的任何一方在合同生效后，完全履行前违约，违约方须承担违约责任，并赔偿违约金为人民币20万元给守约方，同时守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等，违约方须承担丙方的中介佣金。2016年11月7日，福州市公证处出具《公证书》，被告吴娟将出售诉争房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给贾巍、林耿清。原告庄培春分别于2017年1月1日、1月5日向第三人泛联房产支付了10000元、40000元，合计50000元的购房保证金，第三人泛联房产向原告出具两份《收款收据》。截止至2017年2月9日止，原告庄培春中国工商银行账户62×××79的存款余额为913346.55元，账户62×××44的存款及理财余额为1087717.3元。2017年3月6日，泛联房产向被告吴娟发出《催告函》，内容为：买方的钱款已备齐，吴娟至今仍未配合买方与其指定的担保公司人员办理资金监管手续并办理解押还款手续。泛联房产经办与吴娟多次沟通未果，现请被告在发函之日起叁个工作日内配合办理资金监管及解押还款手续。另查，被告吴娟与案外人陈典忠于2017年3月29日，福州市海家房产经纪服务有限公司居间服务下签订《房地产经纪合同》。诉争房屋现仍存在抵押，抵押权人为第三人福建福州农村商业银行股份有限公司台江支行。为提起本案诉讼，原告庄培春与福建智德大同律师事务所签订《法律服务委托合同》并支出律师费50000元。被告吴娟与北京德恒（福州）律师事务所签订《民事委托代理合同》并支出律师费50000元。本院认为，原、被告双方于2017年1月1日签订的《房地产经纪合同》系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，具有法律约束力，各方均应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案双方当事人主张的违约责任问题，本院认为，根据补充协议约定，被告（反诉原告）吴娟须先将诉争房屋的所有交易手续（包括代收房款）以公证的形式委托给担保公司指定的人员，并由第三人泛联公司代为领取及保管上述《公证书》，而后原告（反诉被告）庄培春于2017年2月9日之前将除定金以外的房款一次性打入被告指定的担保公司指定银行与被告（反诉原告）受托人办理资金监管手续。本案中，原告（反诉被告）庄培春已依约履行其支付定金以及备齐购房款的义务，但被告（反诉原告）吴娟作为诉争房产的出让方，在合同签订后，其未能在约定的时间内向第三人泛联房产提供公证书及向原告（反诉被告）庄培春披露受托人及指定担保公司指定银行的具体情况，其行为违反了合同第十条及补充协议第十四条的约定，且被告（反诉原告）吴娟经交易服务方发函催告的情况下仍未尽到相应的通知、协助等附随义务，已构成违约。同时，被告（反诉原告）吴娟在尚未与原告（反诉被告）庄培春解除讼争房屋买卖合同的情况下，又与案外人陈典忠就本案诉争房屋另行签订了《房地产经纪合同》，违背了诚实信用原则，显属违约，应承担相应的违约责任。被告（反诉原告）吴娟主张原告（反诉被告）庄培春未在合同约定的时间内支付购房款且双方已经口头解除涉案合同。本院认为，原告（反诉被告）庄培春提供的银行交易明细足以证明其在2017年2月9日之前已经备齐197万元的购房款，而被告（反诉原告）吴娟并未提供相关证据证明其已将公证情况（包括受托人、指定银行账户等）向原告（反诉被告）及第三人披露，亦未提供证据证明双方已达成口头解除合同的意思表示，应承担举证不能的不利后果，故被告（反诉原告）吴娟的抗辩理由不能成立，其反诉请求应予驳回。关于违约金及律师费，本院认为，被告（反诉原告）吴娟未按约履行合同义务，并将讼争房产另售他人，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。鉴于原告未提供证据其实际损失数额，综合考量双方合同约定、实际履行及实际损失等因素，本院酌定被告（反诉原告）吴娟赔偿原告（反诉被告）庄培春违约金人民币10万元。另原告主张的律师费5万元系因本案纠纷而实际支出，且符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴娟继续履行原被告及第三人福建泛联房产经纪有限公司于2017年1月1日签订的《房地产经纪合同》直至将榕房权证Ｒ字第××号项下的位于福州市鼓楼区附属间的房产办理过户登记至原告（反诉被告）庄培春名下；二、被告（反诉原告）吴娟应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）庄培春支付违约金100000元；三、被告（反诉原告）吴娟应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）庄培春律师代理费50000元；四、驳回原告（反诉被告）庄培春的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）吴娟的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22960元、保全费5000元（已由原告庄培春预交），反诉受理费11480元（已由反诉原告吴娟预交），均由被告（反诉原告）吴娟承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈裕锦人民陪审员  何燕禧人民陪审员  戴 清二〇一七年十二月二十二日书 记 员  余 玲附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。