广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂09民终736号上诉人（一审被告、反诉原告）：蒙静明，女，1972年9月16日出生，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：谢华武，广西五行律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：韦德传，男，1978年10月7日出生，汉族，住广西容县。委托诉讼代理人：潘国胜，男，1976年11月10日出生，汉族，住广西容县。上诉人蒙静明因与被上诉人韦德传土地租赁合同纠纷一案，不服容县人民法院（2017）桂0921民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒙静明上诉请求：撤销(2017)桂0921民初1127号民事判决书第二、第三项判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求或者驳回其起诉。事实和理由：一、一审程序违法。案外人何健主张权利并未通过法律途径解决而强行拆除被上诉人建房的厂房、宿舍、水电设施，且毁坏的财物评估价格为89610元，数额巨大，根据《中华人民共和国刑法》第二百七十五条规定，已经构成故意毁坏公私财物罪，且上诉人及被上诉人均已向容县公安局报案，目前该案仍在侦查阶段，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第二百零八条第三款的规定，应当裁定驳回原告的起诉。二、被上诉人的财产损失89610元应当由何健赔偿。何健强行拆除被上诉人建房的厂房、宿舍、水电设施的行为既是严重违法行为，也是属于财产损害赔偿纠纷，被上诉人应当要求第三人何健赔偿其损失。一审判决认定被上诉人的经济损失是何健造成，何健与本案有直接利害关系，应依法追加何健为第三人参加诉讼。三、蒙静明与韦德传签订《场地租用协议书》时所转租的山地均未存在权属争议的情形，在履行合同过程中，蒙静明也无任何违约行为，也不存在任何过错。四、被上诉人在租赁土地上所建造的建筑物都是违章建筑，不是合法权益，其通过起诉要求上诉人赔偿，是通过合法手段来实现其非法目的。综上所述，一审判决上诉人返还押金5000元，赔偿损失89610元给被上诉人是没有事实根据和法律依据的，依法应当予以撤销。被上诉人韦德传辩称，一、上诉人未能提供本案涉及经济犯罪的证据，应承担举证不能的后果。相反，上诉人提供的“容县人民政府请求书”和“容县人民检察院答复函”均可证明公安机关并没有就拆除事件作为经济犯罪立案，并不存在上诉人称该案仍在侦查阶段的事实。二、上诉人认为本案涉及经济犯罪，可以依法提起刑事自诉，可上诉人在事件发生至今二年多时间也没有提起刑事自诉。三、一审程序合法，本案是土地租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人之间构成民事法律关系，是一般的民事经济纠纷，不适用《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定。四、根据合同相对性原理，蒙静明将存在权利瑕疵的土地出租给韦德传，并造成韦德传的财产损失，应由合同违约方蒙静明承担赔偿责任。蒙静明承担的是法定的权利瑕疵担保责任，其行为构成违约，应当承担违约责任。五、第三人的侵权行为是上诉人与第三人之间的纠纷，与本案上诉人与被上诉人之间的合同纠纷没有直接关系。六、被上诉人的建筑是否属违章建筑，没有经过有关部门确认，在县政府的批准中，被上诉人在租赁土地上是可以建设临时建筑的，被上诉人所建的建筑是经过批准的。双方签订合同时，也确认可以在租赁的土地上建筑临时建筑。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。韦德传向一审法院起诉请求：1、解除原告韦德传与被告蒙静明于2013年9月28日签订《场地租用协议书》；2、被告蒙静明返还原告韦德传租用场地押金5000元；3、被告蒙静明赔偿原告韦德传建设厂房、宿舍、水电设施投入的费用89610元；4、被告蒙静明赔偿原告韦德传拆搬工厂的费用5000元蒙静明向一审法院提起反诉，请求：1、被告韦德传支付租金44000元及违约金给原告（违约金计算办法：以22000元为基数从2015年10月3日起按每日1％计算至本案判决生效之日止；以22000元为基数从2016年10月3日起按每日1％计算至本案判决生效之日止）；2、判决被告韦德传所交押金5000元归原告所有；3、判决被告韦德传支付电费984元给原告。一审法院认定事实：1995年10月10日，广西岑溪珍珠纸品有限公司（甲方）与钱忽生产队（乙方）签订《租用零星洼坑荒山地协议书》，约定乙方同意甲方租用位于容县头冲集体所有的零星洼坑荒山地面积共计1118平方米，出租期限自1995年10月23日至2025年10月24日，即从获得政府有关部门批准之日起。上述协议由甲方代表莫树飞签名并加盖公章，乙方则由生产队长及生产队全体成员签名确认。同年10月18日，台湾商人翁鸿珍向容县人民政府提出《兴办独资企业广西容县恒泰纸品有限公司的立项申请》，计划使用厂房、场地2000平方米，初拟厂址为容县厢南村钱忽生产队现有山地。次日，容县人民政府作出容政函[1995]79号《关于同意外资企业广西容县恒泰纸品有限公司立项的批复》，批准：同意外资企业恒泰纸品公司立项；项目地址位于容县，计划厂房用地2000平方米。同年10月25日，恒泰纸品公司与钱忽生产队签订了二份《协议书》，约定：根据容政函[1995]79号批文，恒泰纸品公司使用土地2000平方米，按土地局山地价9000元/亩,一次性补偿27000元，该土地使用权归恒泰纸品公司长期、永久使用。超出2000平方米部分土地，应取得容县人民政府批复后方可使用。其中上述土地包括原广西岑溪珍珠纸品有限公司租用的山地，租用时间从1995年10月25日起。协议书后附界址图，从公路边入30米为起点丈量。以上二份协议，均由恒泰纸品公司代表莫树飞、钱忽生产队队长潘武旭、会计潘文均及刘武进签名确认。签订协议后，恒泰纸品公司一次性支付土地补偿款27000元给钱忽生产队。1995年11月3日，容县人民政府作出容政函[1995]83号《关于同意广西容县恒泰纸品有限公司使用专项土地兴建建议仓库的批复》，批准恒泰纸品公司租用钱忽生产队位于324国道线西面（即尾头冲）处的山地985平方米，作为简易原料工棚、仓库专项用地，使用期限为30年（从1995年11月1日至2015年10月30日止）。1996年5月3日，钱忽生产队与恒泰纸品公司签订《补充协议》，约定：钱忽生产队同意将屋头冲坑洼山地有偿长期、永久性给恒泰纸品公司作生产建设用地，时间从1996年1月1日起，面积985平方米，折亩数为1.48亩，按土地局山地价9000元/亩计算，折款一次性补偿13320元；另加办公室后墙至324线国道边的空地即15米×27.6米（面积414平方米），一次性补偿5595元，该土地也永久归恒泰纸品公司使用。协议并约定了上述两块土地使用权的界址。以上协议分别由恒泰纸品公司盖章及代表莫树飞签名、全体钱忽生产成员签名确认。协议签订后，恒泰纸品公司付清了上述补偿款，并由钱忽生产队队长潘武全及会计潘文均在协议书第二页上方出具“该土补偿款以全部付清”予以确认。1995年10月24日，容县对外经济工作委员向玉林地区对外经济贸易委员会作出《关于请求批准广西容县恒泰纸品有限公司成立并发给批准证书的请示》，玉林地区对外经济贸易委员会于同年11月17日作出玉地经贸外资（1995）42号《玉林地区经贸委关于同意设立广西容县恒泰纸品有限公司的批复》，批准设立恒泰纸品公司，并发给外企企业批准证书。同年11月20日，恒泰纸品公司经中华人民共和国国家工商行政管理局核准登记注册成立，董事长莫树飞、副董事长翁鸿珍、总经理蒙静明。2010年1月8日，恒泰纸品公司的董事长莫树飞委托总经理蒙静明全权代表其处理恒泰纸品公司的一切生产经营事宜，并代签有关法律文书、协议等。2013年9月28日，蒙静明（甲方）与韦德传（乙方）签订一份《场地租用协议书》，约定甲方自愿将恒泰纸品公司一空场地约650平方米租给乙方使用，租期为十年。从2013年10月1日至2018年9月30日止五年中，每年租金22000元，押金为5000元，每年10月3日前一次性交清下年租金。如逾期不交租金，则按本期租金每日1%收取违约金；如乙方半途不租赁甲方场地，押金不退还给乙方，场地所有固定建筑物不能拆除；如甲方在合约租期内收回所租赁场地，甲方应当赔偿乙方在该场地上所建厂房、宿舍、水电设施的投入费用，此费用按投入时物价结算，如有一方有异议，可申请第三方评估等。韦德传依约支付了押金5000元和两年的租金44000元，并在租赁的场地投资建设了厂房、宿舍、水电设备等从事木珠加工生产活动。2015年8月16日，一份落款为地主示的告示粘贴在韦德传承租的场地内，载明：因你厂房用地，经国土局及有关部门核实，你厂房西侧星铁皮厂房及围墙已侵占本人国有土地界址。现要求你厂房于2015年8月19日前自行拆除铁皮厂房及围墙，归还本人所有用地界址。逾期不拆除，由本人强行拆除恢复本人权属用地界址。所产生的一切费用及经济损失由你厂全权负责。看到该告示后，韦德传将告示内容告知了蒙静明。2015年11月8日，蒙静明与韦德传对韦德传租用蒙静明厂房所投入房屋及其硬件设施设备进行了确认。2015年11月至12月期间，原告投资建设的厂房、宿舍、水电设施被强行拆除，为此事件，蒙静明向容县公安局绣江派出所报警。2016年6月3日，原告依法向本院提出对上述投资厂房、宿舍、水电设施的建设造价和财产损失情况进行鉴定，受委托的鉴定机构正意价格评估集团有限公司于2016年11月27日出具《结论报告书》，确认价格评估标的在价格评估基准日（2015年11月）的评估价格为￥89610元。2017年8月2日，韦德传向本院提出申请，请求本院调取2015年容县国土资源局是否对本案涉及的容县厢南村钱忽队位于324国道线西面尾头冲处（原恒泰纸品公司）的厂房等建筑物进行过强拆的具体信息以及绣江派出所对本案涉及的容县厢南村钱忽队位于324国道线西面尾头冲处（原恒泰纸品公司）的厂房等建筑物被人强拆事件所作的出警调查处理信息。根据韦德传的申请，本院依法向容县国土资源局和容县公安局绣江派出所调取相关材料信息。容县国土资源局复函称，从来没有组织对原恒泰纸品公司位于容县厢南村钱忽队324国道线西面尾头冲处的厂房等建筑物拆除的行为。从容县公安局绣江派出所调取回来的两份询问笔录显示，蒙静明曾就广西容县恒泰纸品有限公司位于容县厢南村钱忽队的厂房的一处围墙被人拆了向公安报警及案外人何健向容县公安局绣江派出所反映其在恒泰纸品有限公司旁买有一块空地，其土地使用证上面的面积范围是在恒泰公司围墙内，2015年12月22日其把围墙拆了。另查明，目前恒泰纸品公司已全面停止经营，其原实际租用的上述土地使用权亦已陆续转租他人。2015年9月开始，韦德传停止木珠加工生产活动。至今，韦德传只是交纳了两年的租金44000元。一审法院认为，蒙静明受恒泰纸品公司的董事长莫树飞委托，于2013年9月28日与韦德传签订的《场地租用协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。根据容县国土资源局的复函，认定韦德传投资建设的厂房、宿舍、水电设施被拆除的行为并非行政机关的依法行政执法行为，而系因土地权属与第三人有纠纷，第三人主张权利而被第三人强行拆除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在本案中，韦德传在土地使用权租赁期间，因第三人主张土地权利并强行拆除韦德传建设的简易厂房等设施，致使韦德传无法继续使用租用的场地进行生产经营，合同目的无法实现。故，蒙静明出租给韦德传的土地权利在租赁期间出现了权利瑕疵，蒙静明构成违约，韦德传据此请求解除合同和返还租用场地押金5000元，合法合理，予以支持。关于韦德传主张蒙静明赔偿其建设厂房、宿舍、水电设施投入费用方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定可知，出租人的权利瑕疵担保责任是指出租人担保在租赁期间第三人不能就租赁物主张任何权利，当第三人对租赁物主张权利时，出租人应承担相应责任。从案件查明事实可知，蒙静明受恒泰纸品公司委托将其租用钱忽生产队的土地使用权转租给韦德传，双方签订合同时均未存在权属争议的情形，韦德传无法知悉其租用的土地使用权是否存在权利瑕疵，在第三人主张权利时，其亦尽了及时通知蒙静明的义务，故韦德传因第三人造成的损失不存在过错。反之，蒙静明虽然能够提供证据证明恒泰纸品公司通过支付土地使用权补偿费的方式租用钱忽生产队集体所有山地共计3399平方米，其中获得相关政府批文为2985平方米，但因恒泰纸品公司与第三人对涉案土地尚存在权属争议，蒙静明亦没有提供足够证据予以证实其转租给韦德传部分的土地使用权确属恒泰纸品公司租用，并非第三人所有。另，蒙静明虽然在第三人主张权利时采取一定措施予以制止，但仍无法使韦德传获得救济。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，蒙静明应就因与第三人的权属争议导致韦德传不能对租赁物使用、收益，且造成原告搭建的厂房、宿舍及水电设施的损失承担责任。蒙静明辩称其转租给韦德传的土地不存在瑕疵，依法不予采纳。经鉴定，韦德传因第三人强行拆除的厂房、宿舍及水电设施被损坏前价格为89610元，认可该鉴定结论，并认可该价值为韦德传受到的损失，故韦德传主张蒙静明赔偿上述投入费用89610元，于法有据，符合情理，依法予以支持。关于韦德传主张蒙静明赔偿其因拆搬工厂费用5000元，因其没有提供证据证明上述损失费用，应就其主张承担相应举证不能的后果，对其主张依法不予支持。对于蒙静明要求韦德传支付租金44000元的反诉请求，虽然在本案之前，双方签订的《场地租用协议书》未解除，但是从2015年9月起，由于租赁场地的权属争议问题，第三人主张权利，韦德传已经无法继续使用租赁的土地从事生产经营活动，韦德传的合同目的无法得到实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因此，韦德传在第三人主张权利后不再支付租金具有法律依据，蒙静明要求韦德传支付两年租金44000元的反诉请求缺乏法律依据，不予支持。对于蒙静明要求韦德传所交押金5000元归其所有的反诉请求，由于韦德传不存在过错，因此，对蒙静明的该项反诉请求，不予支持。对于蒙静明要求韦德传支付电费984元的反诉请求，对其提交的收据不予认可，其亦未提交其他证据予以证实，同时，韦德传亦不予认可，因此不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）韦德传与被告（反诉原告）蒙静明于2013年9月28日签订的《场地租用协议书》；二、被告蒙静明（反诉原告）返还押金5000元给原告韦德传（反诉被告）；三、被告蒙静明（反诉原告）赔偿位于广西容县厢南村钱忽队324国道线西面尾头冲处的厂房、宿舍、水电设施投入损失89610元给原告韦德传（反诉被告）；四、驳回原告韦德传（反诉被告）的其他诉讼请求；五、驳回被告蒙静明（反诉原告）的全部反诉请求。本案收取受理费5166元【原告（反诉被告）韦德传已预交2583元】、反诉费2375元、鉴定费2000元和财产保全费1010元，合计10551元，由原告（反诉被告）韦德传负担50元，被告（反诉原告）蒙静明负担10501元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒙静明提交如下证据：玉林市中级人民法院（2017）桂09行初75号行政判决书，欲证明：1、上诉人知道容县人民政府颁发给第三人何健容国用（2011）第17111020号国有土地使用证后，依法提起行政诉讼，该判决书认定上述国有土地使用证严重违法，并判决撤销该证；2、第三人主张土地权利并不成立，上诉人出租给被上诉人的土地权利并没有出现权利瑕疵；3、第三人强行拆除被上诉人建造的厂房、宿舍、水电设施是侵权行为，依法应由第三人赔偿。经组织质证，韦德传认为：对证据的真实性、合法性没有异议，但与本案不具有关联性。本院认为：该证据与本案无关联，不作为本案认定事实的依据。经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人蒙静明与被上诉人韦德传之间签订的《场地租用协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，是合法有效的，双方应依约履行各自义务。一审判决双方解除合同后，双方并未就此上诉，本院依法予以维持。本案中，因第三人主张权利，拆除了韦德传在租赁土地上所建的厂房、宿舍、水电设施，给韦德传造成了损失。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”的规定，蒙静明虽然在第三人主张权利时采取一定措施予以制止，但仍无法使韦德传获得救济。韦德传依据《场地租用协议书》请求蒙静明承担出租人的权利瑕疵担保责任，赔偿其建设厂房、宿舍、水电设施投入费用及返还押金，符合合同相对性原则，韦德传的请求合法有理，一审判决蒙静明承担赔偿责任并无不当，本院依法予以维持。至于第三人的拆除行为是否合法，其应否承担刑事责任，与本案的合同纠纷并非同一法律关系，权利人可另择途径解决。至于韦德传的建筑是否属违章建筑，属于其他行政机关的职责范围，不属法院民事案件审理范围，本院依法不予审理。综上所述，蒙静明的上诉请求不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2165元（上诉人蒙静明已预交），由上诉人蒙静明负担。本判决为终审判决。审判长  吕海欢审判员  梁 凤审判员  郑燕冰二〇一八年六月七日书记员  苏 宇