北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6958号
上诉人（原审被告）：金会芝，女，1970年8月24日出生。
委托诉讼代理人：赵建兵，北京市翔龙律师事务所律师。
被上诉人(原审原告）：宿央央，女，1983年6月1日出生。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。
上诉人金会芝因与被上诉人宿央央，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初16877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金会芝之委托诉讼代理人赵建兵、被上诉人宿央央，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金会芝上诉请求：撤销一审法院判决第三项，依法改判驳回对方该项诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：首先，本案的上诉人不存在违约行为。本案中涉案房屋买卖合同是在2017年3月2日签订的，合同签订后上诉人一直积极履行合同。被上诉人在合同签订时约定的是商业贷款，后因商业贷款不能办理，被上诉人又改为公积金贷款导致了合同的延期履行。在合同履行过程中被上诉人因想少交税又撤了两次网签，也导致了合同的延期履行。其次，本案的涉案房屋在被法院财产保全之后，上诉人与被上诉人对此情况的发生有过具体的协商，被上诉人仍然愿意购买上诉人的房屋，并且同意等到房屋解除保全之后再办理过户手续。因此，上诉人不存在违约行为。再次，根据上诉人与被上诉人签订《补充协议》第六条约定，该条实际上已经改变了房屋买卖合同第九条关于违约金的约定。因此，被上诉人要求违约金没有任何依据。
宿央央辩称：1、上诉人未在约定期限内履行协助过户义务，存在违约行为。涉案房屋被查封的根本原因在于上诉人就涉案房屋与他人有产权纠纷被查封，对此上诉人具有不可推卸的责任。2、上诉人以《补充协议》为依据陈述改变了违约金的约定没有任何依据。
我爱我家公司述称，同意一审法院判决。与我方无关，请法院依法判决。
宿央央向一审法院起诉请求：1.判令解除宿央央与金会芝签订的合同编号为××的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、合同编号为××的《存量房屋买卖合同》，判令金会芝向宿央央返还购房款115万元及逾期利息，按每日万分之五计算；2.判令金会芝支付违约金47万元，经济损失每月按2000元计算，自2017年8月2日起至实际返还购房款止，误工费1万元；3.判令金会芝返还垫资款1.75万元，评估费500元；4.判令金会芝承担本案的律师费15000元，保全费及诉讼费。
一审法院认定事实：北京市昌平区412号房屋的所有权人登记在金会芝名下，产权证号为京（2016）昌平区不动产权第XXXX号。
2017年3月2日，金会芝（出售方、甲方）与宿央央（买受方、乙方）签订合同编号为××的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定，甲方所售房屋坐落为昌平区412，建筑面积为57.97平方米；该房屋是甲方家庭唯一住房；该房屋所有权证号为京（2016）昌平区不动产权第XXXX号；房屋已经设定抵押，该房屋的抵押甲方应在产权转移前三个工作日办理抵押注销手续；房屋成交价格为235万元，房屋主体价格为235万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为0元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金6万元；乙方选择商业贷款，拟贷款金额152万元；甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效，除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向甲方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单独解除合同，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。双方还约定了其他内容。
2017年5月13日，金会芝（出卖方、甲方）与宿央央（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定，由于乙方个人原因，经甲乙丙三方友好协商同意现将编号为××的《买卖合同》、编号为××《履约服务合同》的付款方式变更为市管公积金贷款，拟贷款金额为120万元，甲乙双方一致同意，乙方分三次向甲方支付除定金及拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于网签后7日内，乙方向甲方支付20万元；第二次于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付88万元；第三次于交房当日，乙方向甲方支付1万元。由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决，甲乙双方于2017年3月3日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2017年8月1日，因上述合同履行顺延，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延；甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款6万元，在网签后自行支付甲方购房款20万元。补充协议还约定了其他内容。合同及补充协议签订后，宿央央共向金会芝支付1167500元，宿央央称其中有1.75万元系解除抵押的垫资款。金会芝认可收到该笔钱，但是认为1.75万元系支付给抵押公司的。
2017年6月21日，金会芝（出卖人）与宿央央（买受人）签订编号为××的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方均认可此合同为网签合同。
案外人金某因继承纠纷将金会芝起诉至北京市昌平区人民法院。案件审理过程中，北京市昌平区人民法院作出民事裁定书，于2017年7月12日查封金会芝位于昌平区412号的房产。本案中，宿央央申请财产保全，法院作出（2017）京0114民初16877号民事裁定书，对该房屋进行轮候查封。
庭审过程中，宿央央提交《保证金》复印件一张，内容为“今宿央央与金会芝因约定北京市昌平区3单元12号房屋无法如期过户，约定如下：①于2017年9月5日前确定房屋是否可以过户，如果不能，应于2017年9月15日前解除抵押垫资的壹佰壹拾万元；②于2017年10月6日前准备所有首付及相关费用壹佰壹拾陆万柒仟伍佰元返还宿央央，并签订解约事宜。如果逾期，宿央央保留原合同签订的权利并且不返还保证金伍万元，如果如期履行，伍万元退还。补充约定：如果2017年10月5日前约定①与②如期履行，则签订四方免责事宜。”金会芝对此不认可，陈述其并未在保证金上签名，房屋被法院查封后，双方就继续履行合同达成口头协议，并向宿央央支付了5万元履约保证金。宿央央认可收到金会芝给付的5万元，亦认可金会芝未在《保证金》上签名，但其认为该保证金是保证如期履行的保证金。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
在本案中，金会芝与宿央央签订的编号为××的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及金会芝与宿央央、我爱我家公司签订的《补充协议》是合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。合同各方当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。双方签订房屋买卖合同后，金会芝因其他纠纷致涉案房屋自2017年7月12日起被法院查封，被禁止办理买卖、过户、转让等法律手续，导致宿央央不能实现合同目的，故宿央央享有合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方已签订完成网签合同，故宿央央要求解除房屋买卖合同及网签合同、金会芝返还购房款的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，关于退还的数额，金会芝辩称，其已经支付宿央央5万元，应从购房款中扣除，而宿央央并未提供充分证据证明该5万元非购房款，故法院对金会芝的该项答辩意见予以采信。关于逾期付款利息，宿央央主张应按照合同约定以每日万分之五的标准计算，但因双方并未就合同解除及退还购房款一事达成一致意见，故法院不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，现房屋因其他纠纷导致被查封，宿央央在规定期限内未能取得房屋所有权证书，金会芝应当承担违约责任。关于违约金数额，金会芝认为违约金数额过高，请求法院予以调整。法院认为宿央央支付的解除抵押的垫资款及房屋评估费系宿央央在履行房屋买卖合同过程中已实际发生的损失，故法院将根据宿央央的实际损失及本案实际情况，酌情确定违约金数额。关于租房损失、律师费及误工费一节，无事实及法律依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除宿央央与金会芝于2017年3月2日签订的合同编号为××的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及2017年6月21日签订的合同编号为××的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（网签合同）、解除金会芝与宿央央、北京我爱我家房地产经纪有限公司于2017年5月13日签订的《补充协议》；二、金会芝于本判决生效后十日内退还宿央央购房款110万元；三、金会芝于本判决生效后十日内给付宿央央违约金10万元；四、驳回宿央央的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院认定事实正确。上述事实，有《买卖合同》《履约服务合同》《居间合同》、（2017）京0114民初16877号民事裁定书、《保证金》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，金会芝与宿央央签订的编号为××的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及金会芝与宿央央、我爱我家公司签订的《补充协议》是合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。合同各方当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方约定《买卖合同》《履约服务合同》《居间合同》的履行期限延至2017年8月1日，而2017年7月12日，诉争房屋被法院查封，致使宿央央在规定期限内未能取得房屋所有权证书，金会芝应当承担违约责任。一审法院以宿央央的实际损失为基础，结合本案实际情况，酌情确定违约金为10万元，并无不当，本院予以维持。关于租房损失、律师费及误工费一节，无事实及法律依据，本院不予支持。金会芝上诉称《补充协议》实际上已经改变了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》关于违约金的约定，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，金会芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由金会芝负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 蕾
审 判 员 辛 荣
审 判 员 王爱红
二〇一八年八月二十九日
法官助理 李 想
书 记 员 马子萌