福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初2861号原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司，住所地福建省厦门市同安区城西二里54号705室。统一社会信用代码：91350200260081476F。法人代表钟武春，总经理。委托代理人黄国军、徐忠志，福建知圆律师事务所律师。被告邵秀红，女，汉族，1974年5月18日出生，户籍地福建省厦门市同安区，现住福建省厦门市同安区。委托代理人卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司与被告邵秀红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司之委托代理人黄国军、徐忠志、被告邵秀红之委托代理人卜祥伟、康淑芸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告邵秀红支付厦门市厦禾旧城改造物业管理公司物业管理费275.8元（币种为人民币，下同）、公摊水电费1057.4元、维修金2114元，共计3447.5元；2.判令邵秀红支付自欠费月的次月1日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍暂计至2016年4月10日的滞纳金3012.5元；以上费用合计6460元；3.本案诉讼费由邵秀红承担。事实与理由：厦门市厦禾旧城改造物业管理公司系厦门同安大唐世家一期的物业管理单位，自2001年7月30日至2015年4月25日为该小区的物业服务单位。邵秀红作为同安区银莲里105号702室的业主，从2007年1月份至2015年4月份分别拖欠厦门市厦禾旧城改造物业管理公司物业管理费275.8元、公摊水电费1057.4元、维修2114元，滞纳金3012.5元，共计6460元。虽经厦门市厦禾旧城改造物业管理公司多次催讨，但是邵秀红都不予支付。故此，为维护厦门市厦禾旧城改造物业管理公司合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告邵秀红辩称：1.邵秀红在之前并未收到过原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司的催缴通知；2.厦门市厦禾旧城改造物业管理公司诉称邵秀红欠缴水电公摊费1057.4元，没有事实和法律依据，邵秀红不予认可；3.厦门市厦禾旧城改造物业管理公司诉称邵秀红自2007年1月到2015年4月共拖欠物业管理费275.8元、维修金2114元，邵秀红认为即便其存在欠费事实，但厦门市厦禾旧城改造物业管理公司对于邵秀红2007年1月至2014年7月的欠费主张已过诉讼时效，厦门市厦禾旧城改造物业管理公司怠于行使自己的权利，对于已经超过诉讼时效的请求，应予驳回；4.厦门市厦禾旧城改造物业管理公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算滞纳金，没有事实与法律依据，邵秀红不予认可；5.厦门市厦禾旧城改造物业管理公司在对邵秀红所在小区进行物业管理服务期间，存在严重的服务质量瑕疵。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司向本院提交以下证据证明其主张：1.同安大唐世家一、二期前期《物业管理服务委托合同》，证明厦门市厦禾旧城改造物业管理公司系同安大唐世家一、二期的物业服务单位及厦门市厦禾旧城改造物业管理公司收费标准，被告邵秀红为大唐世家二期业主；2.厦门市同安区发改委文件，证明厦门市厦禾旧城改造物业管理公司收费标准及依据；3.公告，证明厦门市厦禾旧城改造物业管理公司的服务期限为2001年8月1日起至2015年4月25日；4.欠费明细及滞纳金计算表，证明厦门市厦禾旧城改造物业管理公司向邵秀红催缴费用的明细及依据。被告邵秀红质证认为：1.表面真实性无意见，但是合同没有约定管理费缴交时间及方式，没有约定滞纳金；2.对发改局批文无意见；3.对公告无意见；4.对欠费明细及滞纳金计算表，属于原告单方制作，原告并无进行书面催缴，被告不知情，不予认可，对里面的各种计算方式不予认可且其中部分收费内容已经过了诉讼时效。经审理查明：2001年7月30日，厦门市唐门房地产有限公司（甲方）与被告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司签订《物业管理服务委托合同》。合同约定：甲方将同安大唐世家一、二期委托乙方实行物业管理服务。委托管理事项：房屋建筑共用部位的养护和管理……负责向业主、物业使用人及二次装修施工人员收取下列费用：1、物业管理服务费；2、房屋公告维修基金；3、公摊水电费备用金……代收代缴公摊水费及公共楼梯照明、路灯等公摊电费……物业管理服务费：1、依据市物价局批复的收费标准进行收费：综合管理服务费：多层住宅为0.5元/㎡.月，店面为0.80元/㎡.月，以上均按建筑面积计费。停车位使用费为60元/位.月，场地占用费与使用人另行协商。2、房屋公共维修金，以0.20元/㎡.月标准按建筑面积收取，用于房屋公共部位及共用设施设备的维修、更新的费用。2005年5月26日，厦门市同安区发展与改革局作出同发价[2005]21号文件《厦门市同安区发展与改革局关于核定同安大唐世家第一、二期服务收费项目和标准的通知》，就同安大唐世家第一、二期物业管理服务项目和收费标准核定如下：一、物业管理服务费（一）综合服务费标准（基准价格）：1、住宅：按建筑面积0.40元/㎡.月；2、办公用房（住宅改办公）：按建筑面积0.60元/㎡.月；3、普通店面等其他用房：按建筑面积0.80元/㎡.月；店面开设普通饮食业按建筑面积1.00元/㎡.月；4、大型商场、饭店、酒家：按建筑面积1.20元/㎡.月；以上标准为小区物业收费的基准价格，允许上下浮动10%。……二、房屋公共维修金：住宅按建筑面积每月每平方米0.10元；办公用房、商业用房以及其他用房按建筑面积每月每平方米0.20元……三、公共场所使用的水和电的费用，依实际发生额，依照有关规定按比例分摊收取，并按季度向住户公布。……2015年3月20日，原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司发出公告，称其将于2015年4月25日退出同安大唐世家一、二期的小区物业管理。被告邵秀红作为同安区银莲里05号702室（建筑面积115.75平方米）的业主，累计拖欠各项费用明细为：物业管理费185.2元（2015年1月-2015年4月；0.40元/㎡.月）；公共维修金1157.5元（2007年1月-2015件4月；0.10元/㎡.月）；以上合计为1342.7元。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司主张邵秀红拖欠公摊水电费1057.4元（2014年10月至2015年4月25日），但未提交相关的证据材料。庭审中，被告邵秀红当庭表示：“经确认，我方认可原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司于2016年4月15日向法院提交诉讼材料进行诉前调解的时间为往前两年的诉讼时效计算起始点。”本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司已对大唐世家一、二期实施了物业服务及管理，被告邵秀红作为该小区物业的使用人，在接受厦门市厦禾旧城改造物业管理公司的物业服务及管理后，理应交纳物业管理费等相关费用。现邵秀红拖欠公共维修金及物业管理费未缴，经厦门市厦禾旧城改造物业管理公司催缴后，仍拒绝缴纳，其行为已构成了违约。故厦门市厦禾旧城改造物业管理公司有权要求邵秀红清偿所拖欠的公共维修金和物业管理费。对于邵秀红提出的“原告诉求部分超过诉讼时效，超过部分不应得到支持”的辩解意见，本院认为，庭审中邵秀红认可厦门市厦禾旧城改造物业管理公司于2016年4月15日向法院提交诉讼材料进行诉前调解的时间为往前两年的诉讼时效起算点，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，其物业费用的交纳方式是按月交纳的，故对于2014年4月之前的物业管理费，本院不再予以支持，但厦门市厦禾旧城改造物业管理公司诉求表明邵秀红拖欠的是2015年1月之后的物业费，故不受此诉讼时效影响；但是，房屋公共维修金事关全体业主的共同利益，业主交存的房屋公共维修金属于全体业主所有，业主不缴纳该费用实际上侵犯的是全体业主的共同权益，产生的侵权行为是连续的，不适用诉讼时效的规定。故本案被告邵秀红拖欠的全部公维金1157.5元应全额予以交纳，物业管理费185.2元（建筑面积115.75平方米，每月每平方米0.40元，计算期间为2015年1月至2015年4月）应全额予以交纳。对于厦门市厦禾旧城改造物业管理公司主张的公摊水电费，虽然该部分费用是用于物业共用部分、共用设施的日常使用维护所产生的费用，客观上确实会实际发生，缴纳该费用系全体使用共用设施的业主的法定义务，邵秀红拒绝缴交有损其他业主的公共利益，但由于厦门市厦禾旧城改造物业管理公司并未提交相关的证据材料证明其实际发生的数额，本院无法直接予以认定，厦门市厦禾旧城改造物业管理公司可待收集相关的证据材料后另行主张权利，故对于厦门市厦禾旧城改造物业管理公司该项诉讼请求，本院暂不予以支持。关于滞纳金问题。邵秀红未按时缴纳物业管理服务费属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张逾期缴纳的违约金应予以适当支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案厦门市厦禾旧城改造物业管理公司主张邵秀红应按中国人民银行同期贷款利率4倍标准支付滞纳金，该滞纳金系违约金性质。邵秀红未按期缴纳物业服务费违反合同的约定，应支付相应的违约金。根据本案事实，邵秀红自2007年1月起拖欠本案讼争费用，违约性质较为严重。本院综合考量厦门市厦禾旧城改造物业管理公司的实际损失、双方义务的履行情况、当事人的过错程度，酌情调整为物业管理费滞纳金为185.2元，公共维修金滞纳金为1157.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邵秀红自本判决生效之日起五日内向原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司清偿所拖欠的各项费用共计人民币1342.7元（含物业管理费人民币185.2元，公共维修金人民币1157.5元）；二、被告邵秀红自本判决生效之日起五日内向原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司支付滞纳金人民币1342.7元（含物业管理费滞纳金人民币185.2元，公共维修金滞纳金人民币1157.5元）；三、驳回原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，适用简易程序减半收取人民币25元，由原告厦门市厦禾旧城改造物业管理公司负担15元，由被告邵秀红负担10元，款于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  陈妙容二〇一六年十二月十五日代书 记员  徐常青附：本案适用法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。