广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0881民初4189号
原告：中国农业银行股份有限公司桂平市支行，住所地：桂平市西山镇广场街14号。
代表人：潘海良，该行行长。
委托诉讼代理人：李杰，该行职工。
委托诉讼代理人：麦浪，该行职工。
被告：刘统立，男，1981年10月3日出生，汉族，住桂平市。
被告：广西桂平市华燕房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇凤凰新区。
法定代表人：陈君展，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒙剑，广西诚济（桂平）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行（以下简称桂平农行）诉被告刘统立、广西桂平市华燕房地产开发有限公司（以下简称华燕公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告桂平农行的委托代理人麦浪，被告刘统立到庭参加诉讼，被告华燕公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂平农行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘统立立即偿还其所欠原告借款本息合计171603.81元，其中借款本金1695536.65元，利息2067.16元（利息暂计至2016年9月7日止，从2016年9月8日至其清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计）；2、判令原告对被告刘统立座落于桂平市西山镇岭头村莲塘花苑小区6幢1单元603号房享有抵押权，抵押证号：浔房预字第2012-2047号，原告对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权；3、判令被告华燕公司对刘统立的债务负连带保证责任；4、本案的诉讼费由被告负担。
事实与理由：被告刘统立于2012年4月16日向原告申请一手房贷款190000元，期限20年，经原告审查，同意其申请，于2012年5月14日原告与借款人刘统立、担保人华燕公司签订《个人购房担保借款合同》，并于2012年6月26日向刘统立发放一手房贷款190000元，用于购买莲塘花苑小区商品房6幢1单元603号房，期限20年，利率（年息）6.8%、上浮0%，采取按月等额本息的还款方式还款，借款以刘统立购买的商品房做抵押、华燕公司作为保证人，于2012年6月26日办理了抵押物预登记手续，抵押证号：浔房预字第2012-2047号。被告华燕公司经营的“莲塘花苑”小区在经营初期，工程进展较顺利，自2012年底公司经营资金出现问题后，楼盘出现停工状态，2013年8月由广西建工集团第一建筑工程有限责任公司承建“莲塘花苑”小区的后期工程，于2013年底又停工，一直到现在该楼盘都处于不正常开工状态，交房不按时，迟迟不交房给房主，由于上述原因，借款人于2016年5月开始不再偿还原告贷款，至今已欠利息4期，至2016年9月7日止共欠利息2067.16元，尚欠贷款本金169536.65元。贷款出现逾期后，虽经原告多次电话催收和上门催收，但借款人无还款意愿，亦没有履行还款义务。由于华燕公司不按时交房，至使房主集体抗议不偿还原告借款，造成原告“莲塘花苑”小区的一手楼按揭贷款大批欠息。被告的行为已构成违约，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，并提出上述诉讼请求。被告刘统立辩称，1、原告所请求的事实及理由均没有异议，但不是被告刘统立故意拖欠银行贷款，实属华燕公司开发的莲塘花苑小区的房子一直未能交房，比合同约定交房时间截止目前已拖了4年之久。2、因被告刘统立目前需要赡养母亲、妻子、儿子，儿子又要上学，一家需租房住，另加上生活费开销，只有刘统立一人工作挣钱，已无能力在开发商还未交房且看不到任何前景的情况下继续供还银行贷款。3、当莲塘花花的房子可交付时，被告刘统立一定想尽办法偿还欠银行的贷款并继续履行贷款合同。
被告华燕公司书面答辩称，1、华燕公司与被告刘统立签订购房合同是事实，华燕公司是否承担保证责任由法院依法认定。2、原告对莲塘花苑小区6幢1单元603号房无优先受偿权，华燕公司认为，该商品房还未实际交付给被告刘统立，被告刘统立并非该房产的所有人，无权对该房产设立抵押权，并且被告刘统立与华燕公司未办理关于该房产的正式抵押登记，抵押权未设立。原告对该房产是否享有优先受偿权由法院根据事实和法律认定。
本院经审理认定事实如下：被告对与原告签订的《个人购房担保借款合同》的时间及合同约定的借款金额、借款用途、借款期限、借款利率、还款的方式事实均无异议，本院予以确认。《个人购房担保借款合同》还约定借款以刘统立购买的商品房作抵押，双方并到桂平市房产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记手续（浔房预字第2012-2047号），被告华燕公司承担阶段性保证担保（即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）。原告依约向被告刘统立发放一手房按揭贷款190000元（该款项依约汇入开发商华燕公司的销售专户，账户20×××46）。2012年，被告华燕公司开发的“莲塘花苑”小区因经营资金出现问题，楼盘陆陆续续出现停工状态，交房时间一拖再拖，被告刘统立于2016年5月开始不再偿还原告的贷款本息，截至开庭审理日即2016年11月17日止，被告刘统立尚欠原告的逾期贷款本金3502.6元，逾期利息3421.45元未偿还。再查明，被告华燕公司开发的位于桂平市西山镇岭头村的“莲塘花苑”小区商品房6幢1单元603号房，按《商品房买卖合同》约定，被告华燕公司应于2012年12月31日前交房给被告刘统立，但被告华燕公司至今未能交房。刘统立应付的首付款和银行按揭借款已全部支付完毕给被告华燕公司。
本院认为，原告桂平农行与被告刘统立、华燕公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认有效。合同有效，双方当事人都应按照合同约定的内容全面履行义务。被告刘统立未按合同约定按期足额还本付息，已构成违约，应承担违约责任。原告主张要求被告刘统立立即偿还尚欠原告的借款本息合计171603.81元，其中借款本金1695536.65元，利息2067.16元（利息暂计至2016年9月7日止，从2016年9月8日至其清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计），但因借款合同尚未到期且原告没有诉请解除借款合同，在借款合同没有解除前原告诉请被告刘统立偿还全部借款本息，于法无据，本院不予全部支持，只能支持被告偿还到期部份的逾期借款本息，即至2016年11月17日止的逾期贷款本金3502.6元，逾期利息3421.45。被告华燕公司承诺为被告刘统立欠原告的借款提供连带责任保证，应对被告刘统立尚欠的到期逾期本息承担连带清偿责任。至于原告主张对被告用于借款抵押涉案房产享有抵押权，对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权。因涉案房产上设定的是预购商品房抵押权预告登记，与抵押设立登记的具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（××）对预售商品房作了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后产权未登记至借款人名下或是房屋未交付并办理房屋产权证，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。因此，原告请求涉案的房产行使抵押权，并对该抵押物所得的价款具有优先受偿权没有法律依据，本院依法不予支持。至于被告刘统立辩称，因被告华燕公司不能交房给其使用，其不应继续偿还原告的借款本息，待被告华燕公司交房后其再继续偿还原告的贷款。因原告与被告之间是金融借款合同关系，而被告刘统立与被告华燕公司之间是商品房买卖合同关系，两个合同是不同的法律关系，不能混同处理。被告刘统立以此抗辩不偿还原告贷款本息没有事实和法律依据，本院不予支持。
被告华燕公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘统立应偿还到期（计至2016年11月17日止）的借款本金3502.6元给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；
二、被告刘统立应支付到期（计至2016年11月17日止）的利息3421.45元给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；
三、被告广西华燕房地产开发有限公司对被告刘统立上述债务负连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行的其他诉讼请求。
本案受理费1866元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行负担1791元，被告刘统立、广西华燕房地产开发有限公司负担75元。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3732元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤
代理审判员 黄君玉
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 黄小钊