徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第3767号原告：徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会，住所地本市泉山区。法定代表人：童建林，主任。委托诉讼代理人：张争，江苏金华星律师事务所律师。被告：刘建杨，男，1942年9月22日生，汉族，无业，住本市泉山区。委托诉讼代理人：王敏，江苏昭鹏律师事务所律师。第三人蒋某，男，1977年11月25日生，汉族，徐州烟草局职员，住本市泉山区。委托诉讼代理人：陈璞，江苏金合律师事务所律师。原告徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会与被告刘建杨租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案后，依法由代理审判员张梦瑶独任审判，于2015年9月21日、2015年9月28日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，并依法通知蒋某为本案第三人参加诉讼，于2015年12月27日、2015年12月22日、2016年3月30日公开开庭进行了审理，原告徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会的委托诉讼代理人张争、被告刘建杨及其委托诉讼代理人王敏、第三人蒋某的委托诉讼代理人陈璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会向本院提出诉讼请求：一、被告立即从位于泉山区吴庄花园东门对面吴庄社区大门南侧门面房迁出并向原告返还房屋；二、被告向原告支付自2015年4月1日起至其返还房屋之日止的房屋使用费（2015年4月25日之前按年24000元计交，2015年4月25日之后按年39600元计交）；三、被告向原告支付违约金2400元；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月1日原、被告就位于泉山区吴庄花园东门对面（吴庄社区大门南侧，现为今世缘国缘烟酒店）的房屋签订了房屋租赁合同，约定年租金24000元，租期自2014年4月1日起至2015年3月31日止。租期届满至今被告拒不返还房屋的行为构成违约，应依据合同第十条支付违约金，依据合同第四条保证金不退还。2015年4月24日被告参与了涉案房屋租赁权拍卖会未竞拍成功，因被告占有该房屋导致原告无法向竞拍人交房，被告应依据租金拍卖成交价39600元向原告支付其占有期间的房屋使用费。原告多次找被告协商返还租赁房屋，被告均以各种理由推脱。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告刘建杨辩称，被告并不是涉案房屋的使用人，房屋现在由第三人蒋某占有使用。原被告之间的房屋租赁合同已届满，房屋租金已结清，2015年3月31日被告接到拍租通知参加拍租，因拍租价格过高，被告没有拍。房屋拍卖后，被告给原告吴庄社区居民委员会的魏主任说将房屋交给他了，回来后给第三人蒋某说，你不走的话就和原告去签订合同，蒋某说让原告去找他签合同，但原告一直未找过第三人蒋某。被告曾跟原告说一起去找第三人蒋某但原告不去，被告现在没有能力赶走第三人交还房屋。第三人蒋某辩称，第三人与原告之间不存在租赁关系，第三人未与原告签订过任何租赁合同，原、被告之间的纠纷与第三人无关。原告的拍租行为也是原告的单方行为，对第三人没有法律上的约束力。2005年至今第三人一直租用涉案房屋经营，也按时向被告缴纳租金，从未发生过争议和纠纷。2014年4月16日，被告再次收取第三人交纳的押金3000元，并以月租金2400元的标准收取了2014年4月2015年3月31日的房租。第三人有理由相信，被告对所租的房屋有租赁权。第三人与被告之间的租赁关系已延续十余年，且第三人租用的房屋离原告处很近，原告早已知道或应当知道被告已将房屋租给第三人使用，但原告一直没有提出异议，因此请求解除合同或认定转租无效的不应得到支持。本院经审理认定事实如下：被告刘建杨约自1995年起自原告处租赁诉争房屋，并于2006年左右转租给第三人蒋某。蒋某自被告刘建杨手里接收该房屋后，办理了由其母亲徐某检为经营者的个体工商营业执照进行经营。租赁房屋所产生的水电费用由蒋某直接向原告缴纳。吴庄社区居委会（甲方）与被告刘建杨（乙方）2014年4月1日续签房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的集体房屋位于吴庄东路12#，面积为约52平方米；本合同约定出租房屋用途为烟酒（不得经营餐饮业使用）。乙方承租后必须按照合同规定用途使用，如需变更用途，须经甲方同意后，由甲乙双方协商调整年租金；本合同项下的房屋租赁期壹年，即2014年4月1日起至2015年3月31日止；本合同签订后，10日内乙方向甲方交纳保证金3000元。期满后由甲方无息返还(如违约保证金不予返还)；本合同项下的房屋的年租金总额为24000元人民币，乙方应于2014年9月15日之前向甲方按时缴纳租金，首次租金从签订合同之日起当天内缴清……乙方依据本合同租赁方式取得的房屋不得转让、转租、抵押。如需转租的，须经甲方书面同意……乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回租赁物，造成甲方损失，由乙方负责赔偿;1、擅自将租赁物担保、抵押的；2、擅自将租赁物转租的；3、擅自将租赁物转让、转借他人或擅自调换使用的；4、擅自拆改租赁物结构或用途的；5、拖欠租金累计达一个月；6、无正当理由闲置达1个月；……合同期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按年度租金的20%向甲方交纳违约金，若支付违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。合同各方的违约责任：本合同生效后，甲乙任何一方违约均应承担违约责任，如乙方违约则以年租金10%支付违约金，如甲方违约则应支付同数额违约金。合同签订后，被告刘建杨向原告交纳了3000元保证金。2014年4月1日，被告刘建杨与第三人蒋某就涉案房屋签订的房屋租赁协议约定，租赁期限自2014年4月1日至2014年12月31日，租金为每月2400元。2014年12月31日后，第三人蒋某继续使用租赁房屋，并按约向刘建杨缴纳租金至2015年3月31日。2015年3月31日以后，当事人各方均未再签订书面租赁合同（协议），涉案房屋仍由第三人蒋某使用。此期间内，原告欲对涉案房屋进行拍租，并向被告刘建杨进行告知，被告刘建杨于2015年4月21日在个人竞买申请书中签字并于2015年4月24日参加了原告对涉案房屋进行的拍租活动，涉案房屋的承租权最终以年租金39600元由案外人何某拍得。2015年9月2日，原告徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会以刘建杨为被告起诉来院要求刘建杨返还房屋并支付违约金及合同期外的房屋使用费，本院根据查明的事实依法通知第三人蒋某参加诉讼，但原告在庭审中明确表示拒绝向第三人蒋某主张权利。本院认为，刘建杨自2006年左右开始将诉争房屋转租给蒋某经营使用，且涉案房屋所产生的水电费均由蒋某向原告缴纳，该租赁房屋坐落于原告住所地附近，故原告在该期间内对于该房屋由蒋某实际占有使用应当是明知的。原告明知房屋已经转租，仍继续与被告签订租赁合同，应视为已对转租默认。故被告刘建杨无须对转租行为向原告承担违约责任。原、被告之间签订的租赁合同于2015年3月31日到期后，原告未要求被告刘建杨返还租赁物，但双方亦未续签租赁合同，故原租赁合同继续有效但转化为不定期租赁。此后被告刘建杨参加原告组织的对包括涉案房屋的拍租，因竞拍未果，明确表示不再继续租赁涉案房屋，至此双方的租赁合同解除。合同解除后，被告刘建杨应向原告返还租赁物，但因涉案租赁物由第三人蒋某占有并实际使用，故蒋某对返还租赁物负有协助义务。租赁合同约定对于保证金于合同期满后返还，在双方租赁关系解除后，原告应向被告刘建杨返还3000元保证金。原告与被告刘建杨签订的租赁合同于2015年3月31日到期后，双方未续签租赁合同，但原告对蒋某占有并使用涉案房屋未提出异议，因此自2015年4月1日起应视为原、被告双方之间建立了不定期租赁关系，其权利义务按原合同约定确定。被告刘建杨向原告支付的租金仍按每年24000元的标准执行；被告刘建杨参加租赁权竞拍未果后，明确表示退出房屋租赁，双方租赁关系至此时终止，被告刘建杨应将涉案房屋返还给原告，其未有返还应向原告支付房屋使用费。因原告在拍租前已向被告刘建杨告知，且刘建杨参加拍租活动中对最终的成交价格亦是明知。故自2015年4月25日起刘建杨应按照拍租的成交价向原告支付房屋使用费。被告刘建杨向原告支付房屋租金和房屋使用费后，可按其与第三人蒋某之间的租赁关系另行主张相应的权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院》第十六条之规定，判决如下:一、本判决生效十日内，被告刘建杨、第三人蒋某迁出并向原告徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会返还位于泉山区吴庄花园东门对面吴庄社区大门南侧门面房；二、本判决生效十日内，被告刘建杨向原告徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会支付自2015年4月1日至2015年4月24日的租金（按照24000元/年计算）；自2015年4月25日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按照39600元/年计算）；三、原告徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会向被告刘建杨返还保证金3000元；四、驳回原告徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费480元，由被告刘建杨负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郑凤金代理审判员  张梦瑶代理审判员  刘钟薇二〇一六年十一月十八日书 记 员  张 瑜