江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初11455号
原告：顾文,男,汉族，1966年10月1日生,住常熟市。
委托诉讼代理人：陈心刚，江苏少平律师事务所律师。
被告：朱振江,男,汉族，1979年3月18日生,住常熟市。
委托诉讼代理人：武金乾，江苏世纪天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋冰，江苏世纪天合律师事务所律师。
被告：王芹,女,汉族，1982年8月25日生,住常熟市。
委托诉讼代理人：武金乾，江苏世纪天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋冰，江苏世纪天合律师事务所律师。
被告：常熟市同心房产经纪有限公司,统一社会信用代码91320581MA1MX68Q9H，住所地常熟市昭文路500号4幢。
法定代表人：范静霞。
原告顾文与被告朱振江、王芹、常熟市同心房产经纪有限公司（以下简称经纪公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理。本案适用简易程序，于2017年11月24日公开开庭进行了审理，原告顾文及其委托诉讼代理人陈心刚、蒋冰作为被告朱振江和王芹的委托诉讼代理人、经纪公司的法定代表人范静霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾文向本院提出诉讼请求：要求被告向原告承担缔约过失之责，赔偿原告15万元，其中由被告朱振江、王芹共同承担赔偿，被告经纪公司对被告朱振江、王芹的赔偿义务承担连带责任。事实和理由：2017年4月27日，原、被告签订《房屋买卖中介服务协议》，约定原告将位于古里镇新桥村银河五区58号的房屋转让给被告，总价260万元。后被告给付原告房屋定金15万元。因被告未能履行余款给付义务，原告起诉后法院作出（2017）苏0581民初5791号判决，认为上述协议无效。原告为避免诉累未上诉。因涉案协议中明确载明诉争房屋为“小产权房”，被告在签约时已预见到小产权房买卖所可能产生的后果，仍自愿购买，应视为其自愿担负此交易风险，造成本协议无效的原因是由被告缔约过失行为直接使然，此行为徒增了原告的交易成本，减少了交易机会，产生了不必要损失，被告应承担缔约损害赔偿之责，故起诉。
被告朱振江、王芹共同辩称：该中介服务协议最终判定无效是因为违反了法律强制性规定，原告将此房屋挂于中介处出售，被告有理由相信此房屋是可以交易的，但原告未将双证拿到中介处，我方也没有看到，并不知道该房屋实际所有人并非原告；原告对房屋的情况应当相当清楚，其隐瞒了并非产权证所有人的事实，通过中介意图将该房屋出售，若要以缔约过失之责追究责任的话，也是应当由原告向我方赔偿相应损失；另外原告在该房屋买卖过程中并无任何损失，相反被告朱振江、王芹因此次交易错失了其他买房时间，该段时间房屋价格也在上涨，对被告也造成相应的损失。综上，请求驳回原告的诉请。
被告经纪公司辩称：我公司对该套房屋完全不知情，我不知道有这笔交易，合同上也没有我公司的合同章，房屋买卖交易的话我方都会敲章的，这套房子我们没有交易过，合同上的中介费我也不知道，合同上的王伟英我也不认识，不是我们公司的。假如合同上没有章的话，合同是不能成立的。故我公司不承担责任。
经审理查明：2017年4月27日，抬头载明原告顾文作为售房人（甲方）、被告朱振江作为购房人（乙方）、“同心房产”作为中介方签订《房屋买卖中介服务协议》一份，主要内容为：一、甲方将坐落于古里新桥村银河五区58号的房屋出售给乙方，甲方出售房屋已征得房屋共有人及承租人的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋。上述房屋买卖，甲方和乙方共同委托同心房产提供中介服务，支付中介费用其中甲方承担成交价1%，乙方承担成交价1%。二、房屋成交价格为人民币贰佰陆拾万元（260万元）。三、付款方式：乙方于2017年4月27日前给付甲方购房定金贰拾万元，购房定金可冲抵购房款，甲方在收到乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证、国有土地使用权证交给中介方，中介方出具收件凭证。房屋无法成交的，中介方应及时归还上述双证。甲方应在2017年6月15日前向乙方交付房屋及配套设施，协议还约定了其他相应权利和义务，对房屋权属交易登记手续一栏未作约定。协议附有“房屋基本情况表”，在“其他约定”中注明“1、买方充分了解该房屋性质为小产权房，对此无异议。2、5月20日前支付购房款伍拾万元整，剩余部分在6月10日前付清。3、室内所有物品不动。4、实收甲方中介费壹万元，乙方贰万元。”协议落款甲方处由顾文签名，乙方处由朱振江、王芹签名，中介方处未盖章，由王伟英签名，并有“同心房产”字样。协议签订后，朱振江向顾文交付了部分定金15万元，其余款项未交付。2017年5月，朱振江、王芹以顾文为被告向本院提起房屋买卖合同之诉，要求顾文返还购房定金15万元。该案审理中，顾文提起反诉，要求判令双方订立否认房屋买卖合同继续履行，朱振江、王芹给付其购房定金5万元及余款，并要求支付违约金。该案在审理中另查明案涉的常熟市古里镇新桥村银河五区58号房屋由顾文于2012年5月25日以108万元从案外人陈建国处购得，该房屋系在农村集体所有土地上建造的动迁安置房。该案经审理后认为：农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设，涉案房屋建在常熟市古里镇新桥村集体所有的土地上，顾文并非新桥村村民，案外人陈建国与顾文签订购房意向书，将自己动迁安置房转让给顾文，不但侵犯了古里镇新桥村集体土地所有权，而且违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项之规定，该购房意向书无效。顾文与朱振江、王芹再次签订《房屋买卖中介服务协议》，将涉案房屋又转让给非新桥村村民的朱振江、王芹，同样该《房屋买卖中介服务协议》无效。该案经本院审理后于2017年8月7日作出（2017）苏0581民初5791号民事判决书，判决顾文返还朱振江、王芹购房定金15万元，并驳回顾文的反诉请求。后顾文不服该判决，向江苏省中级人民法院提起上诉，后因未在规定时间内缴纳上诉费用，按照撤诉处理。之后，原告顾文诉讼来院。
庭审中，原告顾文、被告朱振江、王芹一致确认涉案房屋未实际交付，原告表示该房屋是小产权房，是拆迁的，无产权证，土地使用证还未发放。原告认为：三被告在订立协议时均明知涉案房屋为小产权房，小产权房的交易目前是禁止的，正是由于三被告在缔约时的共同过错，明知产权性质仍然购买或者促成交易，造成了原告的损失结果，三被告应当承担缔约过失之责，承担相应责任；被告经纪公司作为专业的房地产中介机构，禁止为不符合交易条件或者禁止交易的房屋提供经纪服务，本案的小产权房不符合交易条件，但是被告经纪公司依然为了经济利益而为被告朱振江、王芹与原告提供居间交易服务，尽管最终房屋买卖无效，被告经纪公司也未实际收到中介费，但正是由于被告经纪公司错误的居间交易行为，导致了损失结果的发生，被告经纪公司应当承担责任；本案诉请是考虑到原告为此事产生了必要的交通、误工、诉讼费、律师费以及期待利益，当然原告在此事中也有一定过错，但是原告的过错部分责任在主张时已予以扣除，本案追究的是三被告的责任，案由是缔约过失责任纠纷，在缔约过程中谁有过错以及过错造成了损失结果，谁就应当承担责任，三被告均有过错，且过错程度难以区分，故原告主张共同承担连带之责。被告朱振江、王芹认为：原告主张的缔约过失责任，不符合法律规定的任何适用情形，合同法规定的四种情形为假借订立合同，恶意磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；泄露或不正当使用商业秘密；其他违背诚实信用原则的行为。若要说隐瞒也是原告隐瞒了不是房屋产权人的事实，且原告没有任何损失，该份协议是违背了法律强制性规定而无效。故请求法院驳回原告的诉请。被告经纪公司认为：协议上面的王伟英不是我公司员工。协议上面没有盖上我公司合同章，我公司不认可，不承担缔约过失责任。因双方未能达成一致意见，致庭审调解未成。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案所涉及的常熟市古里镇新桥村银河五区58号房屋由顾文从案外人陈建国处购得，该房屋系在农村集体所有土地上建造的动迁安置房，顾文并非常熟市古里镇新桥村本村村民，后顾文与朱振江、王芹签订房屋买卖中介服务协议，将涉案房屋又转让给非新桥村村民的朱振江、王芹，该协议违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，损害了集体利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，故本院已作出（2017）苏0581民初5791号判决书，认定协议无效，并判决顾文返还朱振江、王芹购房定金15万元。该判决已生效。本案中，原告顾文要求被告赔偿其15万元的理由是被告应承担缔约过失之责，缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。缔约过失责任的构成要件包括：缔约一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为；该违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了信赖利益的损失；违反法定附随义务或先合同义务一方缔约人在主观上存在过错；缔约一方当事人违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失之间存在因果关系。而案涉房屋买卖中介服务协议是因违反法律强制性规定认定为无效，原告顾文和被告朱振江、王芹的行为均具有违法性，其行为均具有过错，原告的主张不符合缔约过失责任的构成要件，被告经纪公司在协议上并未盖章确认，原告要求其对被告朱振江、王芹的赔偿义务承担连带责任，缺乏依据，故原告的诉讼请求，本院不予支持。对被告不承担缔约过失责任的抗辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告顾文的诉讼请求。
案件受理费减半收取人民币1650元，由原告顾文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76）。
审判员 许标
二〇一七年十二月二十一日
书记员 薛辰