广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第2010号
原告：中山市嘉信物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：潘伟明，该公司总经理。
委托代理人：肖金，广东铭致律师事务所律师
被告：王凤平，女，1976年8月5日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：阮保祥，男，1962年12月23日出生，汉族，住中山市。
原告中山市嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信物业公司）诉被告王凤平物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告嘉信物业公司委托代理人肖金，被告王凤平委托代理人阮保祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉信物业公司诉称：2009年11月1日，原告与中山市张溪豪苑业主委员会签订了物业服务合同，对中山市张溪豪苑住宅小区（以下简称张溪豪苑小区）物业进行物业管理，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，住宅物业服务费由原告按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或非业主使用人收取，业主或非业主使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日3‰的违约金。被告为中山市石岐区湖滨中路11号张溪豪苑＊＊幢＊＊房的业主，其物业面积为123.68平方米，每月应向原告交纳物业管理费222.62元，但被告自2009年11月至今一直未交纳上述费用，经原告多次催收均拒不交纳。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业管理费15138.16元及违约金1000元（物业管理费自2009年11月起按每月222.62元计至2014年7月，违约金自2009年11月起按每日千分之三暂计至2014年7月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.�告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第1项请求中的物业管理费和违约金从2009年11月计算至2014年12月。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；2.（2012）中一法民一初字第1643号民事裁定书；3.资质证书；4.中山市张溪豪苑小区物业服务合同。
被告王凤平辩称：原告对涉诉小区并未尽到管理义务，卫生、设施管理等都没有做好，损坏设备也没有维修；物业管理费从1.5元增加到1.8元没有经过业主大会同意；大堂、走廊的灯被拆除，只剩下一两盏灯；业主公摊的地方被原告用于停车收费；原告没有尽到安全保障义务，非业主可以随意进出小区。
被告就其答辩在法定期限内未向本院提交证据。
经审理查明：原告嘉信物业公司为具备三级物业管理服务资质的企业法人。2009年10月13日，原告与中山市张溪豪苑业主委员会签订一份中山市张溪豪苑小区物业服务合同，约定由原告对张溪豪苑小区提供包括房屋建筑共用部位、共用设施设备和相关场地、生活服务设施、绿化与建筑小品的维修养护和管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、安全防范等日常服务以及定期服务等物业服务事项，服务期限自2009年11月1日至2012年10月31日；原告从2009年11月1日开始实施物业服务工作并计收物业服务费，物业服务费及酬金采用包干制，对业主或非业主使用人收取物业服务费标准电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取；收取物业服务费的时间为每月5日；业主或者非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。除上述内容之外，合同还约定了其他内容。合同签订后，嘉信物业公司对张溪豪苑小区实施物业管理，合同�满后，双方未续签物业服务合同，但原告仍继续为该小区提供物业管理服务至今。因被告王凤平从2009年11月起未交纳物业服务费，原告经催收无果后遂于2014年7月18日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：被告王凤平系中山市石岐区湖滨中路11号张溪豪苑＊＊幢＊＊房及＊＊号车房的业主，该物业在张溪豪苑小区范围内，建筑面积为123.68平方米，用途为住宅。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。涉案物业服务合同是原告与张溪豪苑小区业主委员会在平等自愿基础上签订，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法�聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，被告应受上述物业服务合同的约束。在2012年10月31日物业服务合同终止以后，原告继续为张溪豪苑小区提供物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告在此期间仍应履行向原告交纳物业服务费的义务。因被告对原告主张的其欠缴物业服务费的期间及标准均无异议，则被告应按照合同约定每月向原告交纳其所有的中山市石岐区湖滨中路11号张溪豪苑＊＊幢＊＊房及＊＊号车房的物业服务费为222.62元，其从2009年11月起拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费等违约责任。经本院审查，被告从2009年11月起开始拖欠物业服务费，至2014年12月尚欠原告物业服务费为13802.44元（222.62元／月×62月），故对于原告要求�告支付拖欠的计至2014年12月的物业服务费在此范围内的部分，本院予以支持。被告辩称原告未按物业服务合同的约定提供相应物业服务，但未提供相应证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由其承担举证不能的法律后果，本院对其辩解不予采信。关于滞纳金，实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，因被告在诉讼中明确主张其不存在违约行为，根据其意思，只要法院判决其需支付违约金，其均认为过高，因此在违约金确实过高的情况下，法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定对违约金酌情予以调低。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张按照物业服务合同约定的每日3‰计算违约金，在原告未举证证明被告逾期交纳物业服务费给其造成的具体损失情况下，上述违约金标准明显偏高，本院酌情将其调整为以实欠物业服务费按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王凤平于本判决生效之日起三日内向原告中山市嘉信物业管理有限公司支付拖欠中山市石岐区湖滨中路11号张溪豪苑＊＊幢＊＊房及＊＊号车房从2009年11月至2014年12月的物业服务费13802.44元及逾期付款违约金（从2009年11月开始以每月实欠费用222.62元为基数从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率逐月分别计算至2014年12月31日止）；
二、驳回原告中山市嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费203元（原告已预交），由原告中山市嘉信物业管理有限公司负担53元，被告王凤平负担150元（被告负担部分于�判决生效之日起七日内迳付原告中山市嘉信物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 匡 勇
审判员 梁泳诗
审判员 刘 宇
二〇一五年一月八日
书记员 梁 琳