福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽05民终3419号上诉人（原审被告）：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园，统一社会信用代码91350500565381736L。法定代表人：陈永年，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪秋生，福建泓源律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈夏威，男，1984年11月29日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被上诉人（原审原告）：阮莉花，女，1959年12月20日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被上诉人（原审原告）：陈银生，男，1956年3月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被上诉人阮莉花、陈银生的共同委托诉讼代理人：陈夏威，（系阮莉花、陈银生之子），住福建省泉州市丰泽区。上诉人福建中润置业有限公司（以下简称中润公司）因与被上诉人陈夏威、阮莉花、陈银生商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初2643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中润公司上诉请求：撤销（2017）闽0503民初2643号民事判决，改判驳回陈夏威、阮莉花、陈银生一审的全部诉讼请求。事实和理由：1．中润公司自通知交房之日起均主动配合陈夏威、阮莉花、陈银生办理交房手续，但陈夏威、阮莉花、陈银生因商品房是否存在质量问题与中润公司争执不下，迟迟不予交房。2．一审法院认定陈夏威、阮莉花、陈银生与中润公司沟通交房事宜的证据不足。3．陈夏威、阮莉花、陈银生至今未缴交住房专项维修基金，依据政府相关规定及合同约定，中润公司有权迟延交房。综上，中润公司已在合同约定的期限内符合交房条件并通知陈夏威、阮莉花、陈银生前往办理交付手续，陈夏威、阮莉花、陈银生未按合同约定条件及时办理交付手续，且未前往缴交住宅专项维修基金，中润公司有权拒绝交房。中润公司已履行合同义务，无需承担违约责任。陈夏威、阮莉花、陈银生答辩称，其自2016年11月24日收到（2016）闽05民终1914号民事判决书后就多次向中润公司提出交房请求，但中润公司的工作人员总以各种理由拖延。陈夏威、阮莉花、陈银生在口头交涉无果的情况下两次发函给中润公司要求交房，中润公司均拒收。陈夏威、阮莉花、陈银生向一审法院提起本案诉讼的目的在于寻求司法救助，中润公司在知晓陈夏威、阮莉花、陈银生的诉讼请求后，依旧对陈夏威、阮莉花、陈银生办理房屋交接手续的请求不回应，应承担相应的违约责任。陈夏威、阮莉花、陈银生有在接收房屋的时候履行交付公维金的义务，故在中润公司对函件不回应的情况下，通过合同约定的银行账户转账，履行缴纳公维金义务，但因中润公司将银行帐户注销且未告知陈夏威、阮莉花、陈银生，导致转账失败。中润公司将未及时缴纳公维金的责任归责于陈夏威、阮莉花、陈银生，没有事实依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，应依法给予维持。陈夏威、阮莉花、陈银生向一审法院起诉请求：1.判令中润公司支付因其出售的房屋不符合合同约定及法律规定造成陈夏威、阮莉花、陈银生的经济损失共计35922.4元；2.判令中润公司每日按602890元的万分之三向陈夏威、阮莉花、陈银生支付自2016年11月24日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。本案在审理过程中，陈夏威、阮莉花、陈银生撤回第一项诉讼请求，增加一项诉讼请求为：判令中润公司将址在丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园第2号楼503号商品房交付给陈夏威、阮莉花、陈银生，即交付商品房的钥匙，并给予办理相关的入住手续。一审法院认定事实：2013年10月18日，陈夏威、阮莉花、陈银生与中润公司签订一份编号为201310180011的《商品房买卖合同》，约定陈夏威、阮莉花、陈银生购买中润公司开发的泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园2号楼503房，房屋总价款602890元。合同第四条第二款约定：“除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：买受人办理产权证、土地证及办理按揭所需的一切税、费等费用（包括印花税、契税费、工本费、查档费、登记费、公共设施维修资金等）均由买受人按相关部门规定时间和收费标准自行缴交，该部分费用不计入购房款。房屋专项维修资金于房屋竣工交付使用之日，买受人按泉州市住房和城乡建设局、泉州市财政局发布的‘泉建综[2011]70号’文规定，向出卖人缴纳，由出卖人代为收取后统一缴交；该部分费用不计入购房款，属全体业主共同所有，若买受人未按时向出卖人缴交上述代收的房屋专项维修资金的，出卖人有权拒绝交房，由此造成延期交房的责任由买受人承担。”第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”第十八条第二款约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币捌仟陆佰伍拾陆元整，于2014年12月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。监管银行：工商银行泉州湖心街支行。监管帐户：14×××84。”合同附件六《合同补充协议》第三条约定：“购房合同第十一条交接补充如下：交房通知由出卖人用挂号邮件或登报通知的形式发送……并自在报纸刊登之日或挂号信件寄出之日起第十日即视为买受人接到出卖人所发布的通知，买受人应亲自或书面委托代理人持有关文件资料前往出卖人指定地点办理交接手续。如买受人逾期未来办理，则视为该商品房及一切所属设施在通知的交房日期已达到合同约定的交付条件，买受人同意接受该商品房并承担交房后应承担物业管理费。”合同签订后，陈夏威、阮莉花、陈银生依约向中润公司支付了全部购房款。中润嘉园楼盘于2014年11月17日通过消防验收，2014年11月26日通过勘察、设计、施工、监理等部门验收。2014年12月10日，中润公司向合同约定住址向陈夏威、阮莉花、陈银生邮寄送达《入伙通知书》，2014年12月22日，中润公司在泉州晚报等多次媒体上刊登交房通知，告知业主“中润嘉园”小区即日起开始交房。另查明，陈夏威、阮莉花、陈银生于2015年6月23日起诉中润公司商品房预售合同纠纷，其以小区绿化不符合合同约定、小区栏杆存在安全隐患、入户防盗门不符合合同约定等为由拒绝接收讼争商品房，请求中润公司进行整改，并承担因虚假宣传造成的经济损失2万元。一审法院于2016年2月25日作出（2015）丰民初字第3819号民事判决，判决驳回陈夏威、阮莉花、陈银生前述诉讼请求。陈夏威、阮莉花、陈银生不服该判决上诉至泉州市中级人民法院，泉州市中级人民法院于2016年10月18日作出（2016）闽05民终1914号民事判决，该判决认为陈夏威、阮莉花、陈银生所主张的绿化不符合约定、栏杆存在安全隐患、入户防盗门不符合约定、走廊未封闭、赠送面积达不到使用功能等等问题如确实存在，但上述情形均不属房屋主体结构质量问题，不能作为拒绝接受房屋的理由，判决驳回陈夏威、阮莉花、陈银生上诉，维持原判，现该判决书已经发生法律效力。陈夏威、阮莉花、陈银生于2017年3月4日向中润公司工商登记住所地邮寄《告知函》一份，告知中润公司其将于2017年3月31日前往接收房屋，望中润公司在签收函件后三日内与其联系交接房屋相关事宜，该邮件未投递送达，陈夏威、阮莉花、陈银生于2017年3月17日再次向中润公司工商登记住所地邮寄《告知函》一份，再次提出签收函件后三日内协商交接房屋相关事宜，该邮件未投递送达。庭审中，双方确认讼争商品房未完成实际交付。2017年4月3日，陈夏威、阮莉花、陈银生向合同约定监管账号转账支付公共维修资金8656元，但转账支付失败，系统提示失败原因为账号解析失败。一审法院认为，中润公司具有商品房预售资质，其与陈夏威、阮莉花、陈银生签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。中润公司在合同约定的期限内通知陈夏威、阮莉花、陈银生交付讼争商品房，陈夏威、阮莉花、陈银生以商品房建设质量不符合合同约定及法律规定为由拒绝接收房屋，但该主张经泉州市中级人民法院生效判决书认定无法成立，陈夏威、阮莉花、陈银生应按合同约定与中润公司完成交房手续，但截止本案辩论终结前，讼争商品房仍未实际交付，陈夏威、阮莉花、陈银生请求中润公司交付讼争商品房合法有据，应予支持。庭审过程中，中润公司亦明确讼争商品房的交接现应当由陈夏威、阮莉花、陈银生向中润公司主动提出，但陈夏威、阮莉花、陈银生两次发函给中润公司均无果，其邮寄地址为中润公司营业执照所载的住所地，陈夏威、阮莉花、陈银生的发函行为应视为有效的并具有法律效力的民事行为，且可与其提供的视听资料、证人证言相互印证，证实陈夏威、阮莉花、陈银生多次积极主动与中润公司沟通交房事宜，中润公司至今未实际履行交房义务，应当承担逾期交房的违约责任。中润公司以《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第二款之约定，认为讼争商品房已视为交付为由，辩称其不应承担违约责任，然本案系陈夏威、阮莉花、陈银生在同意接收讼争商品房的情况下，中润公司怠于履行合同约定的交付义务，不可适用该条款的约定，其又以陈夏威、阮莉花、陈银生未按约定及政府相关规定缴交公共维修资金为由，认为其有权延迟交房，但根据合同第四条第二款约定专项维修资金于交房时统一缴纳，合同第十八条又约定专项维修资金于2014年12月31日前缴纳，结合该两条约定中载明的缴纳时间，可以认定双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为实际交房之时，然中润公司在陈夏威、阮莉花、陈银生几番交涉下均未出面与之办理交房事宜，陈夏威、阮莉花、陈银生于2017年4月3日向合同约定银行帐户转账缴交公共维修资金，但因不可归咎于陈夏威、阮莉花、陈银生之原因致转账失败，中润公司该辩解于理不合。中润公司应当自陈夏威、阮莉花、陈银生通知给予的宽展期届满后，即2017年3月31日的第二日起，每日按陈夏威、阮莉花、陈银生已付购房款602890元的万分之三的标准承担未履行合同约定交房义务的违约责任，陈夏威、阮莉花、陈银生请求的逾期交房违约金的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈夏威、阮莉花、陈银生交付址于泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园2号楼503商品房；二、被告福建中润置业有限公司应自2017年4月1日起每日按602890元的0.03%支付逾期交房违约金给原告陈夏威、阮莉花、陈银生（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告实际完成交房义务之日止，若未满一年按实际天数计算）；三、驳回原告陈夏威、阮莉花、陈银生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2175元，由陈夏威、阮莉花、陈银生664元，福建中润置业有限公司负担1511元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。另，双方当事人在二审中共认陈夏威、阮莉花、陈银生已于2018年5月2日将公共维修基金8656元汇入中润公司指定的银行账户，双方并于2018年6月9日办理了交房手续，中润公司将讼争商品房交付给了陈夏威、阮莉花、陈银生。本院认为，中润公司与陈夏威、阮莉花、陈银生签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同的主要内容也不违反法律、行政法律的效力性强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。中润公司曾在合同约定的期限内通知陈夏威、阮莉花、陈银生交付讼争商品房，陈夏威、阮莉花、陈银生以小区绿化不符合合同约定、栏杆存在安全隐患等为由拒绝接收房屋，但该理由已经本院生效判决认定不能作为拒绝接收房屋的理由。陈夏威、阮莉花、陈银生在此情况下要求接收房屋，而中润公司仍然负有交房的义务。根据陈夏威、阮莉花、陈银生提供的两份《告知函》及邮政快递单、视听资料、证人证言等证据，可以证明其曾多次积极主动与中润公司沟通交房事宜，但中润公司迟迟未予交房，因此，中润公司应当承担逾期交房的违约责任。双方在合同中虽然约定陈夏威、阮莉花、陈银生应当缴纳专项维修基金，但根据陈夏威、阮莉花、陈银生提供的证据，其在中润公司未出面与之办理交房事宜的情况下，于2017年4月3日向合同约定的银行账户转账缴交公共维修基金，可见其是愿意履行该项合同义务的并已付诸行动，只是因不可归咎于自身的原因而未能转账成功，故中润公司以陈夏威、阮莉花、陈银生未按时缴纳专项维修基金为由主张其公司无需承担逾期交房的违约责任，理由不能成立。一审判决中润公司向陈夏威、阮莉花、陈银生交付商品房并支付截至实际完成交房义务之日止的违约金正确，但由于双方共认在二审期间已经办理了交房手续，中润公司已经实际履行了一审判决第一项确定的交房义务，且第二项判决所涉逾期交房违约金的具体数额也已明确，故对一审判决可作相应改判。综上所述，中润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；但由于二审出现新的事实，一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初2643号民事判决；二、福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈夏威、阮莉花、陈银生自2017年4月1日起至2018年6月9日止每日按602890元的万分之三计算的逾期交房违约金共78677.15元；三、驳回陈夏威、阮莉花、陈银生一审的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2175元，由陈夏威、阮莉花、陈银生负担664元（多预交的1511元予以退回），由福建中润置业有限公司负担1511元，应在本判决生效后五日内缴交。二审案件受理费2175元，由福建中润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈灿彬审判员  陈庆辉审判员  傅嘉钦二〇一八年七月三十一日书记员  周成铸附：本案引用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。-12-