安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1302民初2707号
原告：凌晨，男，汉族。
委托代理人：高羽丰，安徽民之声律师事务所律师。
被告：祁开强，男，汉族。
委托代理人：王凯，安徽大泽律师事务律师。
本院于2016年3月16日立案受了原告凌晨与被告祁开强租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员刘双适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凌晨及其委托代理人高羽丰，被告祁开强及其委托代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌晨诉称：2012年3月26日，原告与案外人李峰合伙承租了铜山县长城房地产开发有限公司所有的位于宿州市港口北路河畔雅苑小区沿街商铺2#楼0101、0102、0104、0105、0109号等房屋，并以案外人李峰的名义与铜山县长城房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，约定租期为2012年5月20日至2022年5月20日。2012年7月30日，案外人李峰将宿州市港口北路河畔雅苑小区沿街商铺2#楼0109号房屋出租给被告祁开强使用，约定租金每年24000元，租期一年。2013年9月，由于案外人李峰资金短缺无力继续支付租金，将其承租的所有商铺全部转给原告，且自2013年9月起所有十间商铺的租金均由原告支付。被告仅向案外人李峰支付了2012年的房屋租金，自2013年至今未向原告支付任何租金，现被告仍在使用该房屋且仍拒绝支付租金。为维护原告合法权益，故具状起诉请求解除原、被告之间的房屋租赁协议，由被告支付2013年7月至2016年4月5日房屋租赁费81750元，且被告应自2016年4月5日起支付至搬离之日至，按每日90元支付房屋使用费，诉讼费用由被告承担。
被告祁开强辩称：1、原告主体不适格，本案为租赁合同纠纷，原告凌晨既不是出租房又不是承租方，其无权向原告主张权利；2、原告所称不是事实，被告自2012年7月从案外人李峰手中租赁房屋，2013年6月底，案外人李峰向被告借款60000元，并约定月息5分，约定借款本金和利息抵偿租金，每年24000元，直到开庭也没有抵付完毕；3、原告方无权要求解除合同，因为原被告之间并无合同关系，综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2012年3月26日，案外人李峰与铜山县长城房地产开发有限公司签订《房屋租赁协议》一份，协议约定铜山县长城房地产开发有限公司将位于宿州市港口北路河畔雅苑小区沿街商铺2#楼0101-9020号房屋出租给案外人李峰，租期为十年，自2012年5月20日至2022年5月20日。2013年9月10日，案外人李峰在其与铜山县长城房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议》后自书：“自愿放弃上述一切权利，自愿中止租赁协议，以后产生的一切问题均由本人负责。”“押金叁万元转给凌晨”。同天，原告凌晨与案外人卢小龙（系宿州市港口北路河畔雅苑小区沿街商铺2#楼0101-9020号房屋购买人，依法享有房屋相关权益）签订《房屋租赁协议》，协议约定案外人卢小龙将位于宿州市港口北路河畔雅苑小区沿街商铺2#楼0101-9020号房屋出租给原告，租期为九年，自2013年9月10日至2022年9月9日。原告认为其从2013年9月承租了房屋，李峰不再参与房屋租金事项，原、被告之间为不定期限房屋租赁合同，原告可以随时终止，现请求判令解除原、被告之间的房屋租赁协议，由被告支付拖欠原告的房租81750元，且被告应自2016年4月5日起支付至搬离之日至，按每日90元支付房屋使用费。
另查明：2012年7月30日，原告凌晨、案外人李峰与祁开强签订租房协议书，约定将位于宿州市港口北路河畔雅苑小区沿街商铺2#楼0109号房屋出租给被告，约定租期一年，租金为每年24000元，租金按每年市场价增减。案外人李峰于2013年6月28日向被告祁开强借款60000元，并出具借条一张，载明：“今借祁开强人民币陆万元整（60000），月息5分。借款用于向物业公司支付港口路河畔雅苑出租房的房租，依此在未付还款前，祁开强有权拒付房屋租金，用借款、利息抵付河畔雅苑门面租金”。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告凌晨与案外人卢小龙于2013年9月10日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同。因此原告依法享有河畔雅苑小区沿街商铺2#楼0109号房屋的租赁权益。根据法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原、被告双方在原租赁期限届满后未签订书面合同，但被告承认租赁河畔雅苑小区沿街商铺2#楼0109号房屋，至今仍在使用租赁该房屋，形成不定期租赁关系，依据有关规定，原告有权要求解除该租赁关系，且被告应当向原告支付相应租金。故原告要求解除原、被告之间的租赁关系，由被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。另，原告与案外人李峰曾为合伙关系，2012年7月30日，原告凌晨、案外人李峰与祁开强签订租房协议书，协议约定每年房屋租金24000元，租金按每年市场价增减，该协议系各自真实意思的表达，因此该租房协议书依法有效。2013年案外人李峰向被告祁开强借款60000元，月息5分，约定借款本息用于抵付租金，借款合同系双方真实意思表示，被告当时向案外人李峰借款以抵付租金的行为系出于继续租赁该房屋的意愿，原告和李峰系合伙关系，对合伙债务应承担连带责任，合伙人在承担合伙债务后可向其他合伙人主张返还自己不应承担的部分，原告主张不可抵付的理由不成立，故对被告用借款本金和利息抵偿租金的主张，本院予以支持，但月息5分的约定明显超出了有关法律和司法解释规定的民间借贷利息标准，对超出国家法律规定的部分本院不予支持。因此，案外人李峰向被告祁开强的60000元借款应自2013年6月28日起，按照年利率24％计算利息至60000元借款全部抵付租金完毕之日止。根据原告凌晨、案外人李峰与祁开强签订的租房协议，原告要求租金逐年递增10%的主张符合租房市场实际情况，本院予以支持，故被告应支付给原告自2013年7月30日起至2016年4月5日止的房屋租金为27000元＋30000元＋（33000÷12个月×9个月），即81750元。用于抵付租金的借款本息为90000元（60000元＋60000×24％×2年＋60000×2％×1个月），即借款本息抵付租金扣除被告应支付给原告的房屋租金后仍剩余8250元，按照房屋租金每月2750元计算，自2016年4月5日起剩余8250元可继续抵付3个月的房屋租金，即至2016年7月5日止借款本息全部抵付完毕。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条第二百三十六条，判决如下：
解除原告凌晨与被告祁开强的房屋租赁关系。
被告祁开强于2016年7月6日前搬离河畔雅苑小区沿街商铺2#楼0109号房屋。
三、驳回原告凌晨的其他诉讼请求。
案件受理费800元，由原告凌晨负担400元，被告祁开强负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
代理审判员 刘 双
二〇一六年五月九日
书 记 员 张云云
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。