湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）衡中法民一终字第254号
上诉人（原审原告）耒阳市百姓房地产开发有限公司，住所地耒阳市神龙路588号百姓宾馆二楼。
法定代表人刘显祺，该公司董事长。
委托代理人刘周壁，男，1980年7月2日出生，汉族，湖南省衡阳市人，该公司员工，住衡阳市蒸湘区太平小区32栋5单元602室。
委托代理人蒋和珍，湖南教正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贺仁能，曾用名贺仁连，男，1961年10月13日出生，汉族，住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
被上诉人（原审被告）贺仁贵，男，1945年3月8日出生，汉族，住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
被上诉人（原审被告）贺仁喜，男，1947年3月3日出生，汉族，住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
被上诉人（原审被告）谢全花，女，1975年6月23日出生，汉族，户籍所在地耒阳市竹市镇新塘村12组，现住住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
被上诉人（原审被告）贺连军，男，1973年3月28日出生，汉族，住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
被上诉人（原审被告）贺尊文，男，1969年10月6日出生，汉族，住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
被上诉人（原审被告）贺尊清，男，1953年7月12日出生，汉族，住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
被上诉人（原审被告）李满乃，男，1966年2月21日出生，汉族，住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
被上诉人（原审被告）贺小春，男，1970年6月24日出生，汉族，住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
被上诉人（原审被告）贺尊高，男，1967年1月22日出生，汉族，住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
被上诉人（原审被告）吴兴民，男，1961年10月10日出生，汉族，户籍所在地耒阳市哲桥镇横山冲八组，现住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
被上诉人（原审被告）贺文军，男，1960年5月26日生，汉族，住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
被上诉人（原审被告）贺晓城，曾用名贺小成，男，1971年12月22日出生，汉族，住耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会**组。
上述13名被上诉人的共同委托代理人戴运生，湖南惠湘律师事务所律师。
上诉人耒阳市百姓房地产开发有限公司（以下简称百姓公司）因与被上诉人贺仁能、贺仁贵、贺仁喜、谢全花、贺连军、贺尊文、贺尊清、李满乃、贺小春、贺尊高、贺文军、贺晓城、吴兴民合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一初字第51号民事裁定，向本院提起上诉。本院2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人百姓公司的法定代表人刘显祺及其委托代理人刘周壁、蒋和珍，被上诉人贺仁能、贺文军、谢全花及其与被上诉人贺仁贵、贺仁喜、贺连军、贺尊文、贺尊清、李满乃、贺小春、贺尊高、贺晓城、吴兴民的共同委托代理人戴运生到庭参加诉讼。
上诉人百姓公司向原审法院提起诉讼称：2011年7月26日，百姓公司与被上诉人贺仁能等13人签订《旧房改造联合建设协议书》后，即按合同约定积极履行义务，且已开工建设。但被上诉人违背诚信原则，伙同第三方对百姓公司进行多方干扰和阻挠，并要求单方解除合同。请求判决被上诉人单方解除《旧房改造联合建设协议书》的行为无效，原合同继续履行。
原审认为，被上诉人贺仁能等13人原在耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会11组即耒阳市神农路东侧建有私房，均办理了集体土地建设用地使用证，后仅有贺仁喜办理了国有土地使用证。2011年7月26日，贺仁能等13人（甲方）与谢廷必、刘显祺、刘金平（乙方）签订了《旧房改造联合建设协议书》，双方约定：甲方将各自所有的共15间门面拆除后的土地，连同贺仁能的空地1间，交由乙方建设高层商品房；新房建成后，靠马路门面的1至4楼和由乙方出资购买华星置业有限公司的14间空闲地的3至4楼作为甲方所出让的土地使用权及现有房屋拆迁补偿给甲方，其产权归甲方所有。2011年8月16日，谢廷必、刘显祺、刘金平与梁中友签订合伙协议，约定合伙股东与被上诉人签订的《旧房改造联合建设协议书》委托百姓公司履行。谢廷必、刘显祺等向耒阳市城市建设开发管理办公室申请成立百姓公司，该申请于2011年8月18日获得批准。2011年9月6日，百姓公司取得了企业法人营业执照，公司类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发及经营，有效期限至2041年9月5日。经谢廷必、刘显祺、刘金平及被上诉人贺仁能等13人同意，百姓公司在《旧房改造联合建设协议书》上加盖了合同专用章。《旧房改造联合建设协议书》实际是将贺仁能等13人私有房屋的土地有偿出让给谢廷必等人，后再转让给百姓公司。由于涉案土地大部分为城市规划区内的集体所有的土地，部分土地虽为国有土地，其转让也未经行政主管部门批准，故均属于非法转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第八十一条之规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，县级以上人民政府土地行政部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。故本案不属人民法院受理民事诉讼的范围，应由县级以上人民政府土地行政主管部门处理，百姓公司可向县级以上人民政府土地行政部门申请解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项之规定，并经该院审判委员会讨论决定，裁定：驳回原告耒阳市百姓房地产开发有限公司的起诉。
百姓房地产公司不服该裁定，向本院提起上诉称：本案土地性质均属国有，被上诉人持有的集体土地建设用地使用证已被注销；土地转让已被行政部门批准，不属非法转让，应属人民法院管辖。请求撤销原审裁定，指定原审法院审理。
被上诉人贺仁能等13人答辩称：本案土地性质属集体所有，不能转让；本案应当由行政部门处理后才能向法院起诉。请求维持原审裁定。
在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，《旧房改造联合建设协议书》实质为土地权利转让合同，双方当事人在该合同履行过程中发生的纠纷属于人民法院民事案件受理范围。原审认为本案只能由人民政府土地行政主管部门进行处理并无法律依据，本案符合人民法院受理条件，应当进行审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第187条的规定，裁定如下：
一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一初字第51号民事裁定；
二、指令湖南省耒阳市人民法院对本案进行审理。
审判长 龙 巍
审判员 周隽斓
审判员 邓 琳
二〇一四年十一月十八日
书记员 匡光美
校对责任人：龙巍打印责任人：匡光美附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
187、第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院进行审理。