广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）玉中民一终字第43号
上诉人（一审被告）：卜永军，男，1975年8月17日出生，汉族，原住博白县龙潭镇白树村油柑根队***号，现住博白县。
委托代理人：张志强、吴霞，广西刘晰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李朗，男，1971年5月23日出生，汉族，住博白县。
委托代理人：张九尚，广西杜坤律师事务所律师。
一审第三人：庞秀娟，女，1973年8月8日出生，汉族，住博白县。
上诉人卜永军因房屋买卖合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2014）博民初字第1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日受理后，依法组成由审判员陈敦文担任审判长，审判员吕海欢和代理审判员郑燕冰参加的合议庭，于2015年3月9日公开开庭审理了本案。书记员梁伟成担任法庭记录。上诉人卜永军及其委托代理人张志强、吴霞，被上诉人李朗的委托代理人张九尚，一审第三人庞秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年8月15日，由被告卜永军申请，原、被告到博白县龙潭司法所协商，被告卜永军将其座落在博白县龙潭镇东华路大岭开发区167号的五层半砖混结构房屋一栋（四至界址为：东接小巷，自墙为界；南接水沟，自墙为界；西接小巷，自墙为界；北接东华南路，自墙为界，土地使用权面积为82.5平方米，房屋建筑面积约450平方米，注：此房屋产权证正在办理中）以600000元人民币的价格卖给原告李朗，双方为此签订了《房屋买卖合同》，经过博白县司法局龙潭司法所调解处理后并作了见证。合同签订后，原告已履行合同义务，被告卜永军收到房款后，在《房屋买卖合同》第2页下方亲笔写下了“签字之时起房款已全部付清”的内容，被告卜永军签名捺印。原告履行房屋买卖合同条款二的义务即付款600000元后，被告卜永军即交付钥匙给原告。后因被告按照《房屋买卖合同》第四条约定需租赁涉案房屋居住事宜，原告当时又把该栋房屋钥匙交给被告。被告租赁原告房屋后，2013年9月15日，被告卜永军从交通银行账号62×××59转账24000元给原告李朗中国农业银行，账号为62×××18。2014年4月25日，被告卜永军将合同约定出卖给原告的房屋办理了博国用（2014）字第331015号土地使用证，登记权利人为卜永军。2014年4月30日，被告卜永军故意与妻子庞秀娟签订《赠与协议》一份，将登记在卜永军名下的涉案房地产赠与第三人庞秀娟，2014年6月第三人庞秀娟申请变更上述宗地权利人为庞秀娟。原告多次找被告交付房屋及相关产权证书，被告以各种借口不予交付。另查明，座落在博白县的土地使用证号为博国用（2014）字第331015号。被告卜永军与第三人庞秀娟于2014年7月8日办理离婚手续。
2014年7月3日，李朗向一审法院起诉，请求判令：被告交付座落在博白县房地产一栋（土地使用证为博国用（2014）字第331015号，使用面积为82.5平方米；房屋共五层半，钢筋水泥结构，房屋建筑面积约450平方米）给原告；被告赔偿因未履行房屋买卖合同为此造成原告的经济损失30000元。
一审法院审理认为：根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。原告李朗与被告卜永军签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，经过博白县司法局龙潭司法所调解和见证，没有违反法律规定，也不存在《中华人民共和国民法通则》第五十八条关于民事行为无效的情况，是合法有效的。原告已按合同约定全面履行了付款义务，被告卜永军未按合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张被告交付房屋合理合法，依法予以支持。原告主张被告赔偿因未履行房屋买卖合同造成原告的经济损失30000元，因原告未向本院提供证据予以证实，由原告承担举证不能的不利后果，因此，对原告主张被告赔偿30000元经济损失的请求，依法不予采纳。被告提出双方在签订合同时房屋没有产权证，不能进行买卖的主张不符合法律规定，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，双方已经约定了标的、数量、价格等，且在协商一致的基础上自愿签字确认，本案合同自始成立生效。因此，被告认为本案合同约定的房屋价格远远低于市场价格，买卖显失公平的主张，证据不足，依法不予支持。被告提出本案实际上是原告李朗放600000元高利贷给被告卜永军，后双方签订了《房屋买卖合同》，以房还贷，属于以合法形式掩盖非法目的，因此是无效合同，但被告未提供证据予以证明，被告的主张没有事实依据和法律依据，由被告承担举证不能的不利后果。第三人庞秀娟认为原、被告于2013年8月15日签订的《房屋买卖合同》侵害了其权益，主张该买卖合同无效。一审法院认为，第三人庞秀娟是通过2014年4月30日夫妻双方签订《赠与协议》所得，在原告不知情的情况下，夫妻双方恶意串通，将出卖给原告的座落在博白县房地产一栋【土地证号为博国用（2014）字第3310**号】变更为产权人庞秀娟，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”。被告卜永军与第三人庞秀娟房地产赠与行为属双方恶意串通，损害了原告李朗的合法权益，该《赠与协议》无效（另案处理），因此，对第三人庞秀娟的主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第四十九条的规定，判决：一、被告卜永军交付座落在博白县房地产一栋（土地使用证为博国用（2014）字第331015号，使用面积为82.5平方米；房屋共五层半，钢筋水泥结构，房屋建筑面积约450平方米）给原告李朗；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费5050元（已减半收取），财产保全费4600元，由被告卜永军负担。
上诉人卜永军不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、虽然卜永军与李朗于2013年8月15日签订有《房屋买卖合同》，但从合同第三条约定了赎回房屋的内容，因此双方存在的不是房屋买卖合同关系，而是典当法律关系。2、从双方履行合同的情况来看，双方之间符合典当法律关系。卜永军是向李朗借款，并不是将房屋出售给李朗，李朗将款项交给卜永军，卜永军并没有将房屋交给李朗，而是自己一直居住使用。虽然买卖合同中约定房屋由李朗出租给卜永军居住，由卜永军支付租金，但该约定并非双方的真实意思表示，该约定的目的是借款利息，从该房屋所处的地段、位置、区域及现状，每月24000元的租金不符合当地的市场行情。3、一审判决关于支付60万元的事实未查明。二、卜永军与李朗之间签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。1、从双方订立的《房屋买卖合同》内容及合同履行的情况看，该合同不属于房屋买卖合同，而是典当合同。根据《典当管理办法》相关规定，不管李朗以何种名义，均不能从事典当活动，因此卜永军与李朗签订的名为《房屋买卖合同》实为典当合同应属无效。2、即使典当关系不成立，该买卖合同也应属民间借贷合同。双方是通过签订这种合同来规避国家禁止的高利贷行为，该合同是以合法形式掩盖非法目的的合同，应当确认无效。上诉请求：撤销博白县人民法院（2014）博民初字第1469号民事判决第一项，驳回被上诉人李朗的诉讼请求。
被上诉人李朗答辩称：一、关于合同效力问题。1、答辩人与卜永军在房屋买卖合同上签字按手印，庞秀娟对此也是承认的。根据合同法第三十二条的规定，涉案合同已成立；2、首先卜永军作为土地证的权利登记人，通过他人找到答辩人，双方达成买卖房屋的合同，表达买卖房屋的意思清楚、真实；其次卜永军自动到龙潭司法所申请见证，在司法所人员主持下，双方就合同具体条款进行磋商，达成涉案合同，并由卜永军支付见证费。由此可见卜永军出卖房屋的真实意思；再次虽然出卖标的物仅有土地证，尚未办房产证，但此房地产并无存在争议，权属清楚，依法可以转让，过户只是履行合同的问题。双方的买卖行为符合法律规定，不存在无效的情形，涉案合同合法有效。二、双方签订合同后，答辩人已经当场支付了合同约定的价款，卜永军当场把房屋钥匙交给答辩人，只是鉴于返租房屋给卜永军，答辩人又把钥匙转交给卜永军，卜永军之后还支付过一个月的房租。上诉人上诉提出遗漏李书有没有事实依据，李书有与本案无关。双方的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，卜永军应依法全面履行。一审判决正确，请求予以维持，驳回上诉人的上诉。
一审第三人庞秀娟陈述称：与上诉人的意见相同。
本院认为：卜永军已经将涉案房屋的土地使用权过户给庞秀娟，庞秀娟应作为被告参加诉讼，一审判决将其列为第三人违反法定程序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销博白县人民法院（2014）博民初字第1469号民事判决；
二、发回博白县人民法院重审。
二审案件受理费10100元（上诉人已预交），由本院退回给上诉人卜永军。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈敦文
审 判 员 吕海欢
代理审判员 郑燕冰
二〇一五年六月四日
书 记 员 梁伟成