南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖迈民初字第15号
原告南京市栖霞区众恒机电设备器材厂，住所地南京市栖霞区燕子矶街道下庙村上坊庄***号。
投资人张骏，男，汉族，1947年9月29日生。
被告南京顶点印务有限公司，组织机构代码证60892190-8，住所地南京市栖霞区燕子矶街道下庙新合村78号。
法定代表人张功，总经理。
委托代理人韩俊，江苏袁胜寒律师事务所律师。
原告南京市栖霞区众恒机电设备器材厂（以下简称众恒机电）与被告南京顶点印务有限公司（以下简称顶点公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法适用简易程序，由审判员段颖刚独任审判，于2014年3月6日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，适用普通程序，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告众恒机电的投资人张骏，被告顶点公司的法定代表人张功及其委托代理人韩俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众恒机电诉称，原告因生产需要，于2012年10月15日起承租被告在本市栖霞区燕子矶街道某某村XX号内的厂房950平方米。并按合同约定，足额的支付了房租和租房押金。2013年6月，被告通知原告此地要拆迁了，原告即开始找地方准备搬迁，7月9日，社区张贴出拆迁公告，上已写明动迁时间为7月15日和10月5日。原告便更加积极找房搬迁。期间几次与被告商谈搬家补偿事宜未果，均被要求先搬家。2013年7月24日，原告找到新址后，便开始搬迁，于7月27日搬迁完毕，并交回空房给被告。原告要求退还剩下的房租，被告拒付。现诉至法院，要求判令1、被告赔偿原告机器搬迁费、停产停业损失等费用，共计人民币10万元；2、被告退还2013年7月28日到2013年10月14日房租，共计人民币24700元；3、被告退还房租押金人民币1万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告顶点公司辩称，1、原、被告租赁合同中所涉房屋无建设工程规划许可证，根据法律规定，该房屋不应当取得任何补偿。2、原、被告双方的合同系无效合同，原告无权依照合同约定向被告主张任何补偿。3、根据拆迁政策，搬迁费、停产停业损失费应给付的是拆迁实施人或产权人，不应给付承租人。现产权人也没有将搬迁费、停产停业补偿费给付承租人顶点公司。因此，顶点公司也没有义务将上述款项给付原告。4、顶点公司从未要求原告腾空交还房屋，原告在租赁期间自行搬离，被告不应当返还房租，况且原告承租房屋后，将部分房屋转租给案外人储某，储某最后办理房屋交接的时间是2013年11月20日。因此，被告不应当返还上述期间的房租。5、原告要求返还房屋押金，原、被告双方应当对租赁期间的水电费进行结算，结算清楚后，剩余的款项被告同意返还给原告。
经审理查明，2012年9月24日，被告顶点公司租用了案外人南京某某食品营销中心位于本区燕子矶街道某某社区某某村民小组2994.8平方米的厂房。2012年10月15日，被告顶点公司又将其租用的部分厂房（面积为950平方米）转租给原告众恒机电，为此，原、被告双方签订了租赁协议，协议约定，租期自2012年10月15日至2017年10月1日。合同同时还约定乙方（众恒机电）在承租期间，政府征用土地，乙方须无条件搬出，正常的装潢、设备和物品搬运、误工拆迁补偿归乙方。合同订立后，原、被告双方均依约履行了合同义务。原告众恒机电已缴纳了2012年10月15日至2013年10月14日的全部租金及租房押金1万元。原告众恒机电承租了顶点公司租用的厂房后，又将部分厂房转租给案外人储某，双方未签订书面租赁合同。2013年7月8日，因国家建设需要，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室对本案所涉租赁物进行拆迁。2013年10月28日拆迁安置部门与南京某某食品营销中心签订了拆迁补偿协议。原告众恒机电于2013年7月26日搬离了租赁物，案外人储某于2013年10月底搬离了租赁物。储某于2013年11月17日以众恒机电的名义和被告顶点公司办理了房屋交接手续。后因原、被告双方就拆迁补偿费、房屋租金问题产生争议，原告众恒机电诉至法院，要求处理。
庭审中，原、被告双方就退还租房押金一事达成一致意见，被告顶点公司退还原告众恒机电租房押金4000元。
上述事实，有房屋租赁合同、拆迁安置部门与南京某某食品营销中心签订的拆迁补偿协议、拆迁公告、证人储某的证言、房屋交接清单、众恒机电搬迁照片及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。南京某某食品营销中心（以下简称某某中心）在栖霞区燕子矶街道某某社区某某组所建厂房没有取得建设工程规划许可证。某某中心和顶点公司所订立的租赁合同为无效合同。因此，本案原、被告之间所订立的租赁合同亦未为无效合同。另根据法律规定，合同无效，被撤销或终止的不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。故原、被告双方租赁合同中关于租金、租期、拆迁补偿费用等条款的约定，仍应作为法院处理此纠纷所参照的依据。本案中，原、被告双方合同第8条约定，乙方（众恒机电）在承租期间内，政府征用土地，正常的装潢、设备和物品搬运、误工拆迁补偿归乙方所有。以上款项被告众恒机电应从其根据法律规定和拆迁政策能够获得的相关拆迁补偿费用中，按本案原、被告双方的合同约定或根据法律规定给付承租人众恒机电。但不能依据某某中心和顶点公司自行协商后，顶点公司所获得的拆迁补偿款数额计算。关于设备拆除搬迁费，因顶点公司与某某中心在房屋租赁合同纠纷中，没有提交相应的搬迁费票据，在某某中心和顶点公司对此笔费用没有自行协商达成一致的情况下，本院将酌定，出租人某某中心将其获得的设备拆除搬迁费的10%，即23925.8元，作为给付顶点公司的设备拆除搬运费。本案中，原告众恒机电没有提交相应搬迁费票据，但是其为了配合拆迁工作的顺利进行，而自行进行了搬迁，必然会产生相应的搬迁费。对于搬迁费数额，参照众恒机电租用顶点公司的厂房面积的比例（950平方米÷2994平方米=32%），本院酌定为7656元。
关于停产停业损失费，该费用系拆迁安置部门对产权人进行的补偿，无论产权人有无将厂房出租与否，拆迁安置部门都会按拆迁政策对产权人进行补偿，承租人无权对此款主张权利（当事人自愿给付的除外）。故承租人众恒机电要求顶点公司给付停产停业补偿费没有法律依据，此主张本院不予支持。关于退还2013年7月至2013年10月租金问题，本院认为，承租人众恒机电在2013年7月8日拆迁公告发布后，即于2013年7月26日搬离了租赁物。但是其转租给案外人储某的部分，并没有返还给出租人，而储某系于2013年10月底才搬离的租赁物。因此，原告众恒机电要求被告顶点公司全部退还2013年7月至2013年10月租金的要求，本院不予支持。但考虑到众恒机电为配合拆迁工作，在拆迁公告发布后即自行搬离了租赁物，其从2013年8月后，除转租给储某的部分外，已不再占有使用租赁物。故本院酌定，参照众恒机缴纳的2013年4月15日至10月14日半年租金57000元计算，被告顶点公司应退还原告众恒机电2013年8月、9月及2013年10月1日至14日半个月的房屋租金共计23750元（9500元÷2＋19000元）的一半即11875元。综上，被告顶点公司应给付原告众恒机电设备拆除搬迁费7656元，退还房屋租金11875元，退还租房押金4000元，合计23531元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零九条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法﹥若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告顶点公司于本判决生效之日起五日内给付原告众恒机电设备拆除搬迁费7656元，并退还租金11875元及租房押金4000元，合计23531元。
二、驳回原告众恒机电的其它诉讼请求。
如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2994元，由原告众恒机电负担2605元，被告顶点公司负担389元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 段颖刚
人民陪审员 高益群
人民陪审员 葛秀芳
二〇一四年七月十八日
书 记 员 刘 林