上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初1901号原告上海东旭置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区丁香路７１６号５幢２０５、２０６室。法定代表人施莺。委托诉讼代理人孙颖，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人朱文斐，上海市金石律师事务所律师。被告上海高航物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张炜林。委托诉讼代理人贾琪，上海中筑律师事务所律师。委托诉讼代理人王晓宁，上海中筑律师事务所律师。原告上海东旭置业有限公司与被告上海高航物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱文斐、被告委托诉讼代理人贾琪、王晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海东旭置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告之间的租赁合同于2016年11月10日解除，被告向原告腾空返还上海市浦东新区东靖路XXX-XXX号、东靖路XXX-XXX号、莱阳路XXX号、XXX-XXX号构成的浦江东旭居住小区配套商铺(共计46套、总建筑面积为8567.64平方米、以下简称系争房屋)；2.判令被告支付租金暂计人民币(以下币种相同)828万元，自2013年2月1日暂算至2016年11月30日，按照每月18万元计算；3.判令被告支付滞纳金暂计1,018.89万元，分段自被告逾期支付租金之日起暂算至2016年11月30日，实际计算到支付日止；4.判令被告支付房屋占某使某费，按每日每平方建筑面积5元，即8567.64×5元为每日42,838.20元，自2016年12月1日起计算至被告实际返还房屋之日止；5.判令被告支付解除合同违约金180万元；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年6月30日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使某，合同约定了原、被告双方的权利义务。租赁合同于2014年12月31日到期后，双方并未续签合同，被告仍使某系争房屋至今，但经原告多次催讨未支付租金。故原告诉至法院，诉请如前。被告上海高航物业管理有限公司辩称，双方签订的租赁合同约定租赁期限至2014年12月31日止，之后双方未签订续租合同，如双方形成不定期租赁，当事人可以随时解除，但出租人必须在合理期限内通知承租人；现原告知晓被告将系争房屋转租给案外人，故清退系争房屋需很长时间，原告给予被告二十天期限并不合理，不认可原告主张的双方合同于2016年11月10日解除，即使解除合同，被告于2016年11月11日收到通知，应以被告收到日为合同解除日；被告自2013年2月1日起确未支付租金，但未付租金有合理理由，原、被告双方除租赁合同外，另针对东旭小区签订了物业管理委托合同，原告委托被告对小区一期二期物业进行管理，因约定的物业管理费较低，双方意向以本案租金弥补维修费用不足；2013年2月1日后，随着物业维修金不断扩大，双方有口头协商，将被告未付租金部分转为物业维修金，故被告并未故意拖延支付租金；合同约定的日千分之五滞纳金标准过高，应予以调整；被告曾向原告支付60万元保证金，应予以冲抵；占有使某费标准明显过高，要求参照合同约定的租金标准调整，且原告应给被告合理的免租期，被告已经着手清理房屋，因人员过多，清理时间长。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋权利人。2011年6月30日，原告作为出租方(甲方)、被告作为租赁方(乙方)，双方就系争房屋签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋现状为毛坯、无设备，甲乙双方同意此现状条件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准。合同还约定，本次租赁采用包租方式，即甲方将该房屋整体租赁给乙方，乙方在遵守本合同各项条款约定的条件下，具有独立的经营权，可按套转租给第三方使某，但不得将房屋整体转租或变更整体转租给第三方经营。房屋租赁期限自2011年7月1日起至2014年12月31日止，第一个月为免租期，共41个月；每日每平方米建筑面积租金为0.70元，该房屋租金标准在整个租赁期内保持不变，则月租金为18万元，总租金为738万元，分十四次支付，先付后用，前十三次每次支付三个月租金计54万元，第十四次支付剩余两个月租金计36万元；租赁保证金为60万元，如乙方违反本合同规定，甲方有权以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还乙方。合同第十条“合同的变更和解除”第10.3约定：乙方逾期不支付租金累计超过叁个月的，甲方可书面通知解除本合同，乙方应向甲方按保证金的叁倍支付违约金。合同第十一条“甲乙双方的违约责任”第11.3约定，租赁期间，乙方逾期支付租金，甲方同意给予乙方7天宽限期，乙方逾期支付租金超过7天的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的5‰支付滞纳金。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金60万元，原告将系争房屋交付给被告，被告分租给案外人使某。2016年11月10日，原告向被告发出《关于解除的函》，内容为因被告自2013年2月1日起未付租金，双方之间租赁合同解除，被告自2016年11月30日前返还房屋并支付自2013年2月1日起至2016年11月30日止的租金；如被告逾期返还房屋的，应按每日每平方米5元的标准支付占某期间的使某费，并要求被告支付违约金180万元。原告并未向法庭举证该函件送达时间，被告自述其于2016年11月11日收到。2016年11月23日，被告向原告发出《关于解除的复函》，内容为：关于拖欠租金支付问题，要求原告就拖欠的维修费用结清，被告将同时结清2013年2月至2014年12月的租金；关于解除租赁合同事宜，被告已腾空部分商铺，请相关人员到现场予以确认等。庭审中，原告变更诉请1中解除合同时间为2016年11月11日；原、被告一致确认被告自2013年2月1日起未付租金；关于被告已支付的租赁保证金60万元，原告主张在被告应付的违约金中抵扣，被告则同意冲抵被告应付原告的费用。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。租赁合同到期后，原、被告并未签订续租合同，但被告继续使某系争房屋，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。现原告主张双方租赁合同因被告未付租金而解除，对此，本院认为，原租赁合同约定的租金支付方式为整个租赁期内分段支付，在原租赁期届满后租金如何支付双方未作重新约定，但根据合同约定的先付后用原则，被告仍负有在合理期限内支付租金的义务。现被告长期未付租金，明显超过合理期限，原告据此要求双方不定期租赁合同于被告收到解除通知之日解除，于法有据，本院予以准许。至于被告提出解除合同宽限期不合理的抗辩意见，本院认为，被告长期未付租金，其应对原告可能随时提出解除合同的后果已予明知，其回函亦表明其早已着手处理解除合同事宜，故其抗辩的宽限期不合理并不能对抗原告解除合同的效力。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现系争房屋由案外人占某，应由被告负责清退，原告要求被告返还房屋及支付未付租金，于法有据，应予支持。现原、被告一致确认被告自2013年2月1日起未付租金，故自该日起至合同解除之日止的未付租金，被告应按合同约定支付。不定期租赁合同解除后，因被告仍占某系争房屋，应向原告支付相应的房屋占有使某费，原告主张按5元每日每平方米建筑面积计算房屋占某费，仅系原告单方通知，无相应合同依据，本院不予采纳，占有使某费标准可参照租金标准予以确定。至于原告主张的违约金及滞纳金，本院认为，在租赁合同期内的滞纳金，双方对此已作明确约定，被告应予支付。被告抗辩租金未付系双方协商物业管理费冲抵造成，无相应证据印证，本院不予采信。至于被告提出滞纳金过高要求调整的意见，本院认为，虽租金支付逾期系被告原因造成，但原告怠于主张权利，致使滞纳金金额累计过高，其对此亦负有一定责任，故滞纳金的金额由本院根据双方过错程度、合同履行情况等综合考虑，酌情予以调整，合同解除日前已发生的滞纳金调整为125万元，合同解除日后的滞纳金调整为以原租赁合同期内租金未付部分为本金，按日万分之三标准，支付至被告付清原租赁合同期内的租金之日止。至于原租赁合同期限届满后的未付租金滞纳金及违约金，本院认为，双方在租赁期限届满后并未签订新的租赁合同，而系因双方的默示行为，法律推定原合同继续有效，但双方之后的履行行为若与原租赁合同不一致的，视为履行行为改变了原租赁合同的约定。现针对被告在租赁期限届满后未付租金的行为，原告并未举证其曾向被告催讨合同期限届满后的未付租金滞纳金，且在其向被告的解除函中亦未向被告提出滞纳金的主张，其长期未予主张的行为，表明其放任被告不予支付合同期外未付租金滞纳金的状态持续，视为双方的事实行为已变更了原租赁合同关于逾期付款违约责任的约定，故原告现以原租赁合同约定为依据主张原租赁合同期外的未付租金滞纳金及相应违约金，本院不予支持。原、被告均同意将租赁保证金予以抵扣，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告上海东旭置业有限公司与被告上海高航物业管理有限公司的不定期租赁合同于2016年11月11日解除；二、被告上海高航物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区东靖路XXX-XXX号、东靖路XXX-XXX号、莱阳路XXX号、XXX-XXX号构成的浦江东旭居住小区配套商铺(总计46套、建筑面积8567.64平方米)返还给原告上海东旭置业有限公司；三、被告上海高航物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海东旭置业有限公司自2013年2月1日起至2016年11月11日止的房屋租金816.6万元，其中抵扣原告上海东旭置业有限公司应返还给被告上海高航物业管理有限公司的租赁保证金60万元，被告上海高航物业管理有限公司实际应支付756.6万元；四、被告上海高航物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海东旭置业有限公司自2016年11月12日起至上述房屋返还之日止的房屋占有使某费(按每月18万元计算)；五、被告上海高航物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海东旭置业有限公司至2016年11月11日止的滞纳金125万元及2016年11月12日起的滞纳金(按上述第三项中2013年2月1日起至2014年12月31日止的租金414万元未付部分为本金，按日万分之三标准，实际计算至该期间租金付清之日止)；六、驳回原告上海东旭置业有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143,144.50元，由原告上海东旭置业有限公司负担57,713.50元，由被告上海高航物业管理有限公司负担85,431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陶郑忠审 判 员  周 箐人民陪审员  高天明二〇一七年四月二十八日书 记 员  刘 畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。