河南省郑州市惠济区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠民二初字第574号
原告唐君庆，男，1964年9月28日生，汉族。
委托代理人毛明星、刘晓玲，河南信永律师事务所律师。
被告李晓华，女，1965年4月22日生，汉族。
委托代理人马建村，河南扬善律师事务所律师。
原告唐君庆与被告李晓华合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人毛明星、刘晓玲，被告委托代理人马建村均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系“郑州某集团有限公司”职工，2005年10月29日，原告与郑州某集团有限公司签订《职工购房协议》一份，约定原告在郑州某集团有限公司内部通过集资的方式，购买“某花园”房屋一套（建筑期编号为某号楼某层某号）。原、被告约定原告将上述房屋无偿转让给被告。2009年7月，被告提议将该房屋退回原告，原告表示同意。被告随将《职工购房协议》原件及三张购房交款收据原件交给原告，并将双方原签订的转让协议销毁。后被告反悔拒绝退回该房屋。原告认为，该房屋系原告单位的内部集资房，尚未取得房产证，房屋性质为经济适用房或小产权房，按照法律规定，双方的转让行为应属无效。现请求确认原被告之间的《房屋转让协议》无效，判令被告返还原告房屋并赔偿原告损失86040元，被告承担本案的诉讼费。
为支持其诉讼请求，原告向法庭提交如下证据：
1、《职工购房协议》1份，复印于（2012）惠民一初字第369号卷宗，证明涉案房屋系原告向其单位购买的集资性小产权房，该房屋只有员工才享有购房资格，根据法律、政策规定该房屋不允许买卖；
2、郑州某集团有限公司出具的《证明》及工资条各1份，复印于（2012）惠民一初字第369号卷宗，证明原告拥有该房屋100％的产权，房屋性质为原告单位内部职工集资房，2010年6月原告单位从原告工资中直接扣除涉案房屋暖气物业费604元；
3、郑州某集团有限公司收据7张，复印于（2012）惠民一初字第369号卷宗，证明涉案房屋购房款263420元已经付清，原告以个人名义缴纳垃圾清运费、押金共计1500元及后期缴纳房屋维修基金、天然气款共计11943.60元；
4、租房协议1份，复印于（2012）惠民一初字第369号卷宗，证明涉案房屋系原告以每年2万元的租金出租给被告的；
5、（2012）惠民一初字第369号案件庭审笔录1份，复印于（2012）惠民一初字第369号案件卷宗，证明被告承认自2008年起一直居住在涉案房屋内；
6、王某某、张某某证人证言各一份，复印于（2012）惠民一初字第369号卷宗，证明被告自2008年一直居住在涉案房屋内；
针对原告提交的证据，被告质证意见如下：证据1真实性无异议，该协议第3-4条内容说明涉案房屋是经济适用房，并非小产权房。该协议和相关法律均未禁止买卖涉案房屋，原告拥有100％的产权，有权处分涉案房屋，涉案房屋可办理房产证；证据2真实性无异议，但被告已直接将涉案房屋暖气物业费支付给原告；证据3证明目的有异议，收据中的款项均是被告以原告名义缴纳的；证据4真实性有异议，租房协议是原告单方书写，并无被告签名，不存在租房事实；证据5真实性无异议，该庭审笔录证明原告所出示的票据共计275363.50元是由被告缴纳，购房协议和购房票据均是原告趁被告醉酒时要走，该庭审笔录第8页明确显示被告曾向公安机关报警，该笔录也证明被告装修涉案房屋花费14万元；证据6真实性有异议，被告至今仍在涉案房屋居住。
被告答辩并反诉称，原告系郑州某集团有限公司职工，2005年该公司筹建内部职工集资房，被告与原告协商以原告名义购买该集资房，原告表示同意。2005年10月29日，被告以原告名义与郑州某集团有限公司签订职工购房协议，购买某花园房屋一套，并按合同约定预交了9万元房款，之后又陆续缴纳了剩余房款及维修基金、天然气费等共计275363.50元。为避免纠纷，原、被告又签订了《房屋转让协议》。2010年冬，原告以不正当手段将《房屋转让协议》及所有房屋交款票据全部骗走，并将《房屋转让协议》销毁。被告购房后花费10万余元聘请河南某装饰设计工程有限公司对该房屋进行装修，长期居住至今。后因该地段房价上涨，原告反悔，多次骚扰被告并起诉要求被告腾房，后原告撤诉。被告后经了解得知该房屋系原告单位内部集资房，在性质上属于经济适用房，至今没有取得房产证，故请求依法确认原、被告之间的《房屋转让协议》无效，原告返还被告房屋转让款275363.50元、房屋装修款10万元及因市场价格上涨而造成的房屋增值费50万元，本案诉讼费用由原告承担。
为支持其主张，被告向法庭提交如下证据（均为复印件）：
1、职工购房协议1份，证明涉案房屋系被告以原告名义购买的原告单位的经济适用房；
2、收据7张，证明被告以原告名义缴纳给原告单位购房款275363.50元；
3、（2012）惠民一初字第369号案件庭审笔录1份，证明被告缴纳涉案房屋购房款275363.50元，原告趁被告醉酒时将《房屋转让协议》及交款票据骗走后被告报警的事实，被告购买房屋后装修花费14万元并居住至今的事实；
4、河南某装饰设计工程有限公司《家庭居室装饰装修工程施工合同》1份，证明被告花费14万元对涉案房屋进行装修的事实；
5、证人证言2份，证明涉案房屋相关房款均由被告缴纳的；
6、2012年5月28日调查笔录复印件1份，证明原告所述不属实，涉案房屋是被告以原告名义购买的，《房屋转让协议》及交款票据是原告在被告醉酒的状态下骗走的。
对被告提交的证据，原告质证意见如下：证据1-3，质证意见同原告提交上述证据的证明目的；证据4，该合同约定内容与被告所称14万元装修费不符，并且被告未提供相关发票，无法证明该合同已经履行。即使被告对房屋进行了装修，现已将该装修费用折旧完毕了；证据5有异议，证人在（2012）惠民一初字第369号案件庭审中就未到庭，对该证据不予质证；证据6，该调查笔录中的内容系被告单方陈述。
原告针对被告反诉辩称：1、被告反诉请求确认原、被告之间的《房屋转让协议》无效，原告对此无异议；2、被告要求原告返还被告房屋转让款275363.50元，没有事实根据，被告当时实际支付了263420元，并且原告向被告转款19万余元也予以抵扣；3、被告要求原告赔偿房屋装修款10万元，没有任何理由，当时装修款现在应已折旧完毕，原告不应当赔偿；4、因为原被告转让房屋违法，且涉案房屋没有办理房产权证，不存在房屋增值，被告要求原告赔偿房屋增值款50万元无依据。另被告辩称原告将《房屋转让协议》和房屋交款票据骗走与事实不符，且涉案房屋并不属于经济适用房。
为支持其主张，原告提交转款凭证打印件2份，证明原告向被告转款共计19万元，应抵扣被告缴纳的购房款。
对原告提交的反诉证据，被告质证意见如下：该转款凭证是（2014）惠民二初字第573号原、被告民间借贷纠纷一案中证据，原、被告双方曾有多次经济往来，该转款凭证不能证明应抵扣被告支付的购房款。关于购房款，原告从未向被告支付过任何款项。
本院根据原、被告陈述、举证质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
2005年10月29日，原告唐君庆与所在单位郑州某集团有限公司签订《职工购房协议》一份，约定：1、郑州某集团有限公司（甲方）将某花园某层某号（建筑期编号某号楼某层某号）房屋售于唐君庆（乙方）；2、乙方购房需全额交付房款，分期支付。乙方在选房前向甲方预交部分房款9万元，剩余房款在乙方领取钥匙前向甲方全额交清（最终房价以房地产管理部门测算为准）；3、甲方负责为乙方办理房产手续，乙方需如实填写经济适用住房购房申请表，因乙方弄虚作假、隐瞒实情、骗购经济适用住房给甲方造成恶劣影响和不可弥补损失者，除按《郑州市经济适用住房建设管理办法》第五章罚则规定处理外，取消乙方2年内在本单位评先资格，按总房款20%从乙方奖金奖励中扣罚（如全民工有上述行为者，建议其主管部门参照本条规定执行）；4、乙方购买的经济适用住房，产权100%归乙方个人所有；5、乙方应严格执行《郑州市经济适用住房建设管理办法》，5年内不得擅自改变所购房屋使用性质。该协议还对房屋的维修、管理等事项进行了相关约定。原告将涉案房屋转让给了被告李晓华，双方签订了转让协议。被告李晓华以唐君庆的名义于2005年10月29日、2007年6月15日、2008年1月15日、2009年8月21日分别缴纳购房款9万元、10万元、73420元、3473.50元。2009年12月14日被告李晓华又缴纳维修基金、天然气款8470元。2008年1月16日被告李晓华又缴纳垃圾清运费500元和押金1000元。
2012年2月16日，该单位出具证明一份，证明涉案房屋是该单位员工即原告2005年10月份购买的单位内部职工集资房某花园某号（建筑期编号为：某号楼某层某号），房屋所有权证书单位正在统一办理中，原告拥有该房屋100%产权，且房屋由该单位集中供暖及提供物业服务。
另查明，2008年3月份被告李晓华与河南某装饰设计工程有限公司签订装修施工合同，以合同价款73950元对涉案房屋进行装修。该房屋一直由被告李晓华居住，房屋面积约109平方米，至今尚未办理房产证。原、被告均认可双方签订的转让协议现已销毁。
2012年6月6日，原告唐君庆以物权保护纠纷起诉被告李晓华，并于2013年6月19日向本院提出撤诉申请，2013年6月24日本院予以准许。
《郑州房地产网》（http：／／www.zzfdc.gov.cn／）于2015年1月26日发布的《2014年1-12月郑州房地产数据分析》显示：郑州市区住宅二手房累计成交均价为7018元／平方米，涉案房屋现值为764962元，增值489598.50元。
本院认为，本案涉案房屋系单位集资建房，这种集资具有明显福利性质，首先以具备该单位职工的身份属性为前提条件，集资房具有身份和人身属性，不能随意转让。2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号）实施后，将单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。根据《经济适用房管理办法》相关规定，经济适用住房属于被限制产权的房地产，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因此，单位集资建房属于《城市房地产管理法》规定的行政机关以其他形式限制房地产权利的不得转让的房产，故本案中原、被告签订的转让协议违反应属无效。合同无效后，因合同取得财产，应当相互返还。因合同无效导致的损失，由双方按过错责任大小分担。本案中被告以原告名义缴纳购房款及维修基金、天然气物业费共计275363.50元，原告应予以返还，同时被告将涉案房屋返还原告。本案中，原、被告对涉案房屋的性质是明知的，房屋转让协议无效双方均有过错，相比之下，原告不仅有过错，且违反诚信通过法律途径确认协议无效，获得了较大的房屋升值利益，给被告造成了损失，包括购房款利息、装修费用、房屋升值等。故原告主张被告应赔偿其被告居住期间的房租收入86040元，本院不予支持。结合涉案房屋交付时间及被告已居住使用时间，根据诚实守信和公平合理的民法基本原则，本院酌定原告赔偿被告装修费用及房屋增值损失共计34万元。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”、《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”之规定，判决如下：
一、原告唐君庆与被告李晓华签订的转让协议无效；
二、原告唐君庆于本判决生效之日起十五日内退还被告李晓华购房款275363.50元，被告李晓华将位于郑州市某某路与某某路交叉口东南角的某花园某号（建筑期编号为某号楼某层某号）房屋返还原告唐君庆；
三、原告唐君庆于本判决生效之日起十五日内赔偿被告李晓华装修及房屋增值损失34万元；
四、驳回原告唐君庆的其他诉讼请求；
五、驳回被告李晓华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2051元，反诉费6327元，原告唐君庆承担6428元，被告李晓华承担1950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。
审 判 长 刘朋飞
审 判 员 李 岚
人民陪审员 王国安
二〇一五年二月十三日
书 记 员 王孝丽