浙江省丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1102民初559号
原告：卢克瑞。
委托代理人（特别授权）：赵丽军，浙江万申佳律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：何津，浙江万申佳律师事务所律师。
被告：夏国华。
被告：丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司。住所地：浙江省丽水市莲都区中山街***号。
法定代表人：夏国华，董事长。
上述两被告委托代理人（特别授权）：兰先锋，浙江博翔律师事务所律师。
被告：桂林银行股份有限公司。住所地：广西壮族自治区桂林市中山南路**号。
法定代表人：王能，董事长。
委托代理人（特别授权）：宋正发，广西同盛吉成律师事务所律师。
原告卢克瑞与被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司、桂林银行股份有限公司排除妨害纠纷一案，于2016年1月18日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员丁莉针独任审判，于同年3月4日公开开庭进行了审理。原告卢克瑞及其委托代理人何津、被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司的委托代理人兰先锋、被告桂林银行股份有限公司的委托代理人宋正发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢克瑞诉称：2006年9月13日原告将其所有的，坐落于丽水市莲都区中山街410号的地下室（包含二楼朝西、朝北面外墙广告位）出租给被告夏国华开办的丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司经营联邦春天商场，承租期限至2022年1月31日。2012年2月1日至2017年1月底止的年租金为576000元，2017年2月1日起至2022年1月底止的租金为866000元。租金每年付一次，支付时间为当年的2月1日前，先付后租。2011年10月26日，原告将该房屋的地下室转让给了杭州市恒基能源实业有限公司，后桂林银行股份有限公司通过桂林市雁山区人民法院的执行裁定，用于抵偿杭州市恒基能源实业有限公司欠桂林银行股份有限公司的债务，并由被告桂林银行股份有限公司向夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司收取租金。被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司在承租使用期间，将原告所有的莲都区中山街410号的一楼店铺（靠近中山街方向）地面打通至地下室用于商场经营出入口，并安装上自动扶梯，且该两被告在原告二楼房屋朝西、朝北面外墙处放置大型广告牌，长期由被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司占有使用，而被告桂林银行股份有限公司享受的地下室租金收益中包含了原告所有的一楼店铺被占用的利益损失。原告认为被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司长期占有使用原告所有的丽水市莲都区中山街410号一层店铺及二层外墙广告位之行为，损害了原告的合法权益，该两被告应承担相应的责任，被告桂林银行股份有限公司作为丽水市莲都区中山街410号地下室的产权人，其在收取被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司地下室租金收益的同时，也包括了对原告一楼店铺通往地下室店铺租金损失所带来的便利及地下室租金收益的增长。为此，请求判令：一、被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司、桂林银行股份有限公司立即拆除丽水市莲都区中山街410号通往地下商铺的附属设施（电梯），并恢复原状（即将通往地下商铺的开口填平），腾空交还给原告；二、被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司立即拆除丽水市莲都区中山街410号（二楼朝西、朝北面外墙）广告牌。
被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司辩称：一、案涉租赁合同是被告夏国华和原告卢克瑞签订，被告丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司跟本案没有关系；二、本案中，原告起诉被告丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司属于主体错误，诉请所提的问题跟合同的约定相违背。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告桂林银行股份有限公司辩称：被告夏国华和丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司依照合同约定有权占有和使用楼梯通道及广告位，具有正当性和合法性，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。首先，被告夏国华和丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司依照合同的约定有权占有和使用楼梯通道及广告位。2006年9月13日原告卢克瑞与被告夏国华签订了《房屋租赁合同》，夏国华租赁当时属于卢克瑞的位于丽水市中山街410号地下室（建筑面积2428.58平方米），租赁期限至2022年1月31日。该合同第五条约定：“乙方（即夏国华）可以按约定用途进行装修，装修时不得改变房屋主体结构。开楼梯通道位置：甲方（即卢克瑞）同意由乙方自行决定，合同期限满后恢复原状。”同时，该合同的第十四条还约定：“上述房屋二楼广告位（朝西、朝北面外墙部分）在租赁期间免费给乙方使用。”后该中山街410号地下室虽由卢克瑞转让给了杭州恒基能源实业有限公司，后又抵债给了被告桂林银行股份有限公司，但根据买卖不破租赁的原则，卢克瑞与夏国华签订的《房屋租赁合同》继续有效，并且应当继续履行。根据合同第五条的约定，现在房屋租赁期限尚未届满，原告就要求拆除楼梯通道上的附属设施（电梯），并恢复原状，很显然是违背了合同条款的约定，其诉讼请求没有事实和法律依据。根据合同第十四条的约定，夏国华有权在租赁期间免费使用二楼朝西、朝北面外墙部分的广告位，现在原告要求拆除违背了合同的约定，该诉讼请求也是没有事实和法律依据的。第二、被告夏国华和联邦春天分公司占有和使用楼梯通道和广告位的行为具有正当性和合法性，不构成对原告的物权妨害。根据我国《物权法》第三十五条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害”。但是，排除妨害构成要件之一，必须是妨害状态具有不正当性，即没有法律依据，也没有合同约定，缺乏合理性。但是本案中被告夏国华和联邦春天分公司是依照合同约定占有和使用楼梯通道和广告位，其行为具有合同依据，具有正当性和合法性，不构成对原告的物权妨害。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理本院认定：2006年9月13日，原告卢克瑞与被告夏国华签订《房屋租赁合同》，合同约定原告卢克瑞将其所有的，坐落于丽水市莲都区中山街410号房屋（系地下室，房屋所有权证号：01075132、01075133）出租给被告夏国华经营。租赁期限为2006年9月13日至2022年1月31日止。被告夏国华承租案涉房屋仅用于经营百货商场。被告夏国华可以按约定用途进行装修，装修时不得改变房屋主体结构。开楼梯通道位置由被告夏国华自行决定，合同期限届满后恢复原状。案涉房屋二楼广告位（朝西、朝北面外墙部分）在租赁期间免费给被告夏国华使用。合同还约定了其他相关权利义务。2011年10月26日，原告卢克瑞与杭州恒基能源实业有限公司签订房地产买卖契约，将案涉房屋转让给杭州恒基能源实业有限公司。后被告桂林银行股份有限公司通过桂林市雁山区人民法院的执行裁定，用于抵偿杭州市恒基能源实业有限公司欠桂林银行股份有限公司的债务，取得案涉房屋的所有权，并由被告桂林银行股份有限公司向被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司收取租金。被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司在承租使用期间，将案涉房屋一楼店铺（中山街方向）地面打通至地下室用于商场经营出入口，并安装上自动扶梯，并在原告二楼房屋朝西、朝北面外墙处放置大型广告牌。
另查，被告夏国华系被告联邦春天的负责人、联邦春天上级企业丽水市华商贸易有限公司的法定代表人。被告夏国华租赁涉案房屋实际用于被告联邦春天经营商场。
本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告身份证复印件、被告身份信息、营业执照、组织机构代码证、房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁合同、执行裁定书、房地产买卖契约及当事人庭审陈述。
本院认为：原告卢克瑞与被告夏国华之间签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，协议内容不违反法律规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告卢克瑞转让了案涉租赁物的所有权之后，其与被告夏国华签订的《房屋租赁合同》继续有效，双方均应继续严格履行合同约定的权利义务。《房屋租赁合同》第五条约定可由被告夏国华自行决定开楼梯通道的位置，鉴于被告夏国华承租案涉房屋的用途，其在一楼店铺（中山街方向）地面入口打通至地下室，并安装上自动扶梯的行为并无不妥，且原告卢克瑞作为当时案涉房屋的所有权人并无异议。故对原告卢克瑞要求被告拆除上述自动扶梯并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。合同第十四条约定案涉房屋二楼广告位（朝西、朝北面外墙部分）在租赁期间免费给被告夏国华使用。现租赁期未满，被告夏国华按照合同约定继续使用案涉租赁物广告位（二楼朝西、朝北面外墙）的行为合理合法，并无不正当性。故原告要求被告夏国华、丽水市华商贸易有限公司联邦春天分公司拆除上述广告位的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第一百二十五条、第二百二十九条的规定，判决如下：
驳回原告卢克瑞的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告卢克瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 丁莉针
二〇一六年三月二十九日
代书记员 何 烨