海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2018）琼0107民初708号原告：朱丽红，女，1988年6月12日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：黄一乐，北京盈科（海口）律师事务所律师。被告：海南贵亨置地有限公司，住所地海口市人民大道。统一社会信用代码：×××。法定代表人：韩少林，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦禹，海南肖明德律师事务所律师。原告朱丽红与被告海南贵亨置地有限公司（以下简称：贵亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄一乐、被告贵亨公司的委托诉讼代理人秦禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱丽红向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付逾期交房违约金（以原告已支付房价款782881元为基数，按中国人民银行一至三年年流动资金贷款利率即年利率4.75%的标准，自2016年10月10日起计至实际交房之日止）；2、被告向原告赔偿因被告逾期交房导致原告产生的自逾期交房之日起至2017年12月31日止的租房损失15400元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年12月17日，原告与被告贵亨公司签订了《海口市商品房买卖合同》,约定：原告以792156元的价格购买被告开发的位于海口市××区东侧的”美丽华居”项目A-9G号房屋；被告应于2016年10月10日之前将验收合格的商品房交付原告使用；如被告未在合同约定期限内交房，每日应当按照已付房价款的万分之一向原告支付违约金直至实际交付之日止；逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同，也可选择继续履行，被告仍应按照前述标准继续支付违约金。合同签订当日，原告即按照约定向被告支付了首付款人民币302881元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，被告随后于2015年12月18日向原告开具了与首付款等额的增值税普通发票。截至起诉之日止，银行已将尾款480000元按揭贷款全额支付给被告，被告于2017年11月17日向原告开具了尾款等额的增值税普通发票。至此，原告已按照合同约定履行了全部付款义务，但被告却未能依照合同约定按时将验收合格的房屋交付原告使用，导致原告无房可住，只得在外租住他人房屋。在此期间，原告多次要求被告立即向原告交付房屋，被告却无故拖延项目施工进展，迟迟未能验收完毕，导致涉案房屋至今未能交付。被告贵亨公司辩称，一、针对原告主张的逾期交房违约金。根据双方签订的商品房买卖合同第11条的约定，逾期90天内买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期90天后买受人有权单方解除合同；买受人要求合同继续履行的，每日按已付房款万分之一计算违约金。被告认为双方所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效，既然合同中约定了违约金的标准数额，那么就应当按照合同约定执行。二、关于房屋租金。根据合同法以及最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释二之规定，当事人不能既主张违约金的同时又主张赔偿损失，因此原告要求被告给付租房损失没有法律依据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提供证据，本院组织当事人进行了质证。本院对原告提供的证据认证如下：对原告提交的海口市商品房买卖合同、中国建设银行网上银行转账明细、发票、不动产登记信息查询记录，被告对其真实性均无异议，本院认定其真实性、关联性及合法性；原告提供的原告与出租人柯某签订的《租赁协议》、租金收据、物业费发票、结婚证，被告对其真实性、关联性有异议。因租赁协议、收据与物业发票、结婚证能够互相印证原告及其丈夫承租使用租赁的房屋，故本院对该租赁合同、租金收据、物业费发票的真实性予以确认本院经审理认定事实如下：2015年12月17日，原告朱丽红与被告贵亨公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告作为买受人购买被告作为出卖人开发建设的位于海口市××路房；房屋为预售[预售许可证：（2015）海房预字（0090号）]在建商品房，建筑面积101.03㎡，房屋总价款为792156元；原告于签订合同之日支付首付款38%，余款62%通过银行按揭贷款方式支付；第八条（交付期限）：被告应当在2016年10月10日前，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......3、该栋商品房主体工程经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。因法律、法规、规章、规定及政府机关行为调整所导致交房延期的；买受人未按合同约定履行义务的；因买受人原因或其他非出卖人的因素导致交房延期的；因周边市政工程建设（包括但不限于道路改造、管网建设、电网停电检修等）或自然灾害（包括但不限于台风、洪涝等）因素导致交房延期的；第十一条（出卖人逾期交房的违约责任）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该合同签订后，在约定的交房之日届满前，原告已经通过交付首付款和银行按揭贷款方式向被告支付全部购房款，被告出具了购房款发票。因被告未按约定交付房屋，原告遂于2018年1月10日向本院起诉，本院于2018年3月15日开庭审理本案，至庭审之日，被告亦尚未向原告交付房屋,未交付房屋的原因为涉案房屋至今被告作为建设单位尚未通过与勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的联合验收。另查，原告朱丽红与其丈夫黄景于2016年1月13日与案外人柯某签订一份租赁期从2016年1月13日至2017年1月13日止的《租赁协议》，约定原告承租柯某的位于海口市××区（A1幢）1408房屋居住，每月租金1100元。黄景已向柯某支付约定的租金。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。原告主张因被告至今未能按约定向原告交付涉案房屋，请求支付逾期交房违约金。被告对其因商品房至今尚未通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位联合验收而导致未能向原告交付房屋这一违约事实并无异议，并愿意按合同约定承担支付逾期交房违约金给原告的责任。因被告将来交付涉案房屋的日期现无法确定，故该违约金应从逾期之日2016年10月11日起计至本案开庭审理之日即2018年3月15日止，即被告应按原告已付房价款792156元为基数，从2016年10月11日起计至2018年3月15日止，按日万分之一标准支付逾期交房违约金40788.10元（792156元×0.0001×521天）。而2018年3月15日以后的违约金，本院暂不予处理，原告将来可另案主张。原告主张合同约定的逾期交房违约金按已支付房价款的日万分之一标准过低，请求调高至按中国人民银行一至三年流动资金贷款利率即年利率4.75%支付。本院认为，如果按原、被告约定的逾期交房违约金标准日万分之一计算，原告每月可得的违约金为2376.46元（792156元×0.0001×30天）,而相对比原告实际租房损失每月租金1100元而言,原告的实际损失尚不如约定的违约金高，被告应支付给原告的违约金足以弥补原告的损失，故本院不予调整原、被告约定的逾期交房违约金标准。原告另请求被告支付其因逾期交房导致原告产生的租房损失15400元。因法律上违约金与赔偿损失均具有补偿性的基本功能，二者原则上不能并用，亦不能同时赔偿，因此原告的该项租房损失请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告海南贵亨置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱丽红支付逾期交房违约金40788.10元;二、驳回原告朱丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，由原告朱丽红负担68.11元，被告海南贵亨置地有限公司负担415.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员  陈晓倩二〇一八年三月二十九日书记员  张汶喆速录员  王彦玲