上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终721号
上诉人(原审被告)：姜林仙，女，1927年6月21日生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人(原审被告)：胡炳娣，女，1951年1月4日生，汉族，住上海市杨浦区。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈然，上海市恒业律师事务所律师。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：顾学韬，上海市恒业律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：胡秋龙，男，1953年8月28日生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告)：武理恩，男，1947年2月28日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：吴薏，上海筑业律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：胡晓东，男，1979年12月20日生，汉族，住上海市。
上诉人姜林仙、胡炳娣、胡秋龙因与被上诉人武理恩、被上诉人胡晓东房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初17258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姜林仙、胡炳娣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回武理恩的诉讼请求。事实和理由：胡秋龙将上海市宝山区铁峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给武理恩时，姜林仙并不知情，武理恩没有证据证明姜林仙同意胡秋龙出售房屋，也无证据证明姜林仙事实上履行了买卖协议，一审法院推定姜林仙明知并同意胡秋龙的出售行为没有证据支持。胡秋龙将系争房屋交付给武理恩构成违法交付，武理恩在受让系争房屋过程中存在重大过错，武理恩对系争房屋构成无权占有、恶意占有。系争房屋现已合法登记在姜林仙、胡炳娣名下，武理恩基于《协议书》享有的合同债权无法对抗姜林仙、胡炳娣对系争房屋享有的物权，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。
胡秋龙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回武理恩的诉讼请求。事实和理由：武理恩经常向胡秋龙放高利贷且明知胡秋龙将系争房屋出售给其时姜林仙不知情，之后姜林仙也并未对出售行为表示同意或追认，胡秋龙构成无权处分，该出售行为不发生物权效力。另，系争房屋现已登记在姜林仙名下，《协议书》事实上已无法履行。武理恩并未提供证据证明其已支付《协议书》中约定的人民币(以下币种均为人民币)23万元购房款。
武理恩辩称，不同意姜林仙、胡炳娣、胡秋龙的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。武理恩、胡秋龙系多年好友，存在多次借款来往，但并非高利贷，系争房屋买卖是合法交易。姜林仙居住在系争房屋同一小区的另一套动迁房屋，姜林仙对系争房屋情况很清楚，且胡秋龙对姜林仙知晓系争房屋情况的时间陈述前后矛盾。胡秋龙在《协议书》签订后收到15万元，另又签收9万元支票，金额总计已超过23万元，故武理恩已经履行完毕相关支付义务。动迁一共分配了两套房，按照本地处理惯例，武理恩有理由相信系争房屋属于胡秋龙，姜林仙、胡炳娣明知系争房屋情况，恶意串通将系争房屋登记在其名下，损害了武理恩、胡秋龙利益，应当予以变更登记。
胡晓东未作答辩。
武理恩向一审法院起诉请求：1、胡秋龙、胡晓东继续履行就系争房屋签订的买卖协议，配合武理恩办理系争房屋的产权变更登记手续；2、姜林仙、胡炳娣配合武理恩办理系争房屋的产权变更登记手续，协助武理恩将系争房屋过户至武理恩名下。
一审法院认定事实：胡秋龙系姜林仙之子，胡晓东系胡秋龙之子。
2005年7月13日，姜林仙、胡秋龙、胡解明(被拆迁人，乙方)与上海市宝山区杨行镇动拆迁办公室(拆迁人，甲方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》，其中约定，乙方所有的房屋座落在杨东村唐家宅XXX号被动迁，房屋结构砖混，建筑面积211.05平方米。
2007年4月24日，杨行镇动拆迁办公室分房组出具结算单，主要内容为：一、村队别杨东16队，动迁户姜林仙。二、动迁房：房号①42-1001，面积98.57平方米，计305,567元，房号②46-702，面积100.88平方米，计292,552元；合计598,119元。四、拆迁房屋补偿可购房款397,328元。五、可安置面积141.90平方米。(拆迁房屋补偿可购房款/2,800元)。六、超平方57.55平方米。八、房款结算，房款合计630,444元。九、动迁户应收款合计436,161.20元，应付款合计房款630,444元，余额194,282.80元由动迁户支付。
2008年5月11日，武理恩(甲方)、胡秋龙(乙方)、“胡晓东”(丙方)签订《协议书》，约定乙方共向甲方借款47万元，现在无能力偿还，乙方与丙方协商后同意将乙、丙双方名下系争房屋出售给甲方以归还乙方向甲方的借款；系争房屋作价70万元，用于归还乙方向甲方借款47万元，差价23万元甲方于本协议签字生效并取得系争房屋钥匙后十天内一次性付给乙丙方；由于房屋产权证尚未发放，现在无法过户，乙丙方在领到产权证后五天乙丙方必须将系争房屋产权过户给甲方并办妥一切手续，过户手续费由甲方承担。落款“丙方”处由“胡晓东”签名。胡秋龙表示“胡晓东”的签名由其代签。2008年5、6月份，系争房屋由胡秋龙交付武理恩。
2016年11月3日，姜林仙、胡炳娣在配套商品房供应单购房人处签字。2016年12月15日，姜林仙、胡炳娣作为买受人与上海宝山西城区房地产发展有限公司签订《上海市商品房出售合同》，约定由姜林仙、胡炳娣购买系争房屋(系争房屋于2010年10月19日核准登记至上海宝山西城区房地产发展有限公司名下)。2017年1月，系争房屋登记至姜林仙、胡炳娣名下。
2017年8月10日，姜林仙、胡炳娣诉至法院要求武理恩迁出系争房屋，案号(2017)沪0113民初15752号。
一审法院审理中，武理恩表示，其与胡秋龙、胡晓东签订协议书时，胡秋龙未向其出示安置协议，当时胡秋龙告知老房子拆迁分到两套房子，老房子中有包含胡秋龙、姜林仙等人四个户口，可以看出胡秋龙对两套房屋中的一套有处分权。胡秋龙表示动迁除分得系争房屋外，另一套房屋铁峰路XXX弄XXX号XXX室分给了其弟弟胡解明。另，胡秋龙称其自行撬开系争房屋房门将房屋交付给武理恩，后来姜林仙办产证时把剩余房款19万元交给动迁组才拿到系争房屋钥匙。
一审法院审理中，姜林仙表示，2011年5月其当时去系争房屋查看发现系争房屋被出售，胡秋龙亦坦白了系争房屋出售事实。胡秋龙表示，2008年6月底姜林仙去系争房屋查看时发现武理恩住在系争房屋，其告诉姜林仙因其欠武理恩钱款，故将系争房屋抵押给了武理恩，让武理恩住了进去，后来姜林仙就找武理恩索要系争房屋。
关于系争房屋登记至姜林仙、胡炳娣名下原因，姜林仙、胡炳娣表示姜林仙在2010年立下一份声明，胡炳娣作为姜林仙女儿履行了赡养义务，将其份额给了胡炳娣，故系争房屋登记至姜林仙、胡炳娣名下。
关于23万元剩余房款支付问题，武理恩提供九份银行支票存根用于证明其已经支付了23万元剩余房款。武理恩表示其于2008年4月1日支票取现2万，4月28日支票取现5万元，总共7万，在协议书签订后交付胡秋龙；2008年5月26日3份银行支票共计5万元，由胡秋龙直接通过上海银行提现；2008年6月3日，武理恩通过支票取现2万元；2008年6月15日，胡秋龙通过支票取现4万元；余款5万元系现金给付胡秋龙。胡秋龙表示，其签名的支票四张共计9万元，还有现金部分6万元，共计15万元于2008年5月11日协议书签订后给付其的，系47万元借款的一部分，非剩余房款；其亦未向武理恩追讨过剩余房款。武理恩表示即使其没有支付剩余房款，因胡秋龙亦未向其追讨，胡秋龙的权利已超过诉讼时效。
一审法院审理中，武理恩表示考虑系争房屋价格上涨情况其自愿补偿胡秋龙10万元。
一审法院认为，虽然系争房屋系动迁安置所得，房屋权利主体可能不止胡秋龙一人，且胡秋龙在与武理恩签订房屋买卖协议时未取得系争房屋的权属证书，但作为原因行为的买卖合同的效力不受影响。系争房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，应属合法有效。胡晓东是否签名或追认并不影响武理恩与胡秋龙之间所签合同的效力，亦不影响合同履行。本案中，房屋动迁系重大事项，且动迁所分两套房屋同属一小区，系争房屋于2008年5、6月份已经交付武理恩并由武理恩居住使用至今的情况下，姜林仙作为家庭成员表示直到2011年5月才得知系争房屋出售明显不合常理，且姜林仙的上述陈述亦与作为姜林仙之子胡秋龙陈述姜林仙于2008年6月底就已知道系争房屋被其出售的事实相矛盾。根据以上事实，并结合系争房屋交易价格、房屋交付的事实可以推定姜林仙对胡秋龙出售系争房屋是明知并同意的，故系争房屋买卖合同对姜林仙具有约束力。胡炳娣作为姜林仙及胡秋龙亲属，其明知系争房屋已经出售给武理恩的情况下，基于姜林仙赠与行为获得系争房屋产权，在系争房屋已允许上市交易的情况下其应当配合武理恩将系争房屋产权过户至其名下。
关于房款问题，根据武理恩与胡秋龙签订的协议书中约定“乙方共向甲方借款47万元，现在无能力偿还”，可以看出47万系双方对2008年5月11日之前已经发生借款的结算。胡秋龙表示2008年5月11日后收到的15万元系47万元借款的一部分无相关依据法院不予采信。胡秋龙自认收到的15万元应系剩余23万元房款的一部分。根据武理恩提供的银行支票、武理恩及胡秋龙的陈述等证据，结合协议书剩余房款的付款约定，武理恩主张其已将剩余房款支付完毕的事实具有高度盖然性。退一步讲，即使武理恩有部分尾款未付清，胡秋龙亦未主张，武理恩主张胡秋龙的上述债权已过诉讼时效的意见亦于法有据，法院予以采信。现武理恩自愿补偿胡秋龙10万元于法无悖，法院予以准许。
综上，一审法院判决如下：一、武理恩与胡秋龙于2008年5月11日签订的《协议书》继续履行；二、姜林仙、胡炳娣于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区铁峰路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至武理恩名下；三、武理恩于判决生效之日起十日内，补偿胡秋龙人民币10万元；四、驳回武理恩的其他诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，系争房屋系动迁安置所得，签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》的为姜林仙、胡秋龙、胡解明，包括系争房屋在内的所有动迁利益均由动迁安置人员共同共有。因此武理恩在动迁利益未分割，系争房屋权利主体未确定的情况下，应当与所有共有人签订合同。胡秋龙在与武理恩签订房屋买卖协议时未取得系争房屋的权利，并不影响买卖合同的效力。但合同的履行需要权利人的同意。本案中，系争房屋于2008年已经交付武理恩并由武理恩居住使用下，姜林仙表示直到2011年5月才得知系争房屋出售，一审法院认为明显不合常理，且也与胡秋龙陈述相矛盾，推定姜林仙对胡秋龙出售系争房屋是明知并同意的，该意见本院难以认同。出售房屋需要明确意思表示，并无证据证明姜林仙曾作出过出售系争房屋的意思表示，将其武理恩对居住系争房屋未提出异议的这一默示行为作为同意的意思表示，不符合法律规定。故一审法院认为系争房屋买卖合同对姜林仙具有约束力的意见，本院也难以认同。现系争房屋登记在胡炳娣、姜林仙名下，姜林仙不同意追认合同及办理过户手续，武理恩的诉讼请求，本院难以支持。武理恩可以与胡秋龙另行协商或者通过诉讼主张其权利。至于武理恩主张胡秋龙对于动迁利益的放弃，未将其登记为系争房屋权利人存有恶意，武理恩也可另行主张胡秋龙行为的效力。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初17258号民事判决;
二、驳回武理恩的诉讼请求。
一审案件受理费5,400元、二审案件受理费10,800元，由武理恩负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 皿
审判员 徐 江
审判员 余 艺
二〇一八年八月三十日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。