安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第03829号
上诉人（原审被告）：周成国。
委托代理人：刘大元，安徽百商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：耿木红，深圳花园幼儿园园长。
被上诉人（原审原告）：徐强，合肥市美菱日用品电器公司财务主管。
以上两位被上诉人共同的委托代理人：高丽，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
以上两位被上诉人共同的委托代理人：徐丽霞。
原审被告：周智慧。
上诉人周成国因与被上诉人耿木红、徐强，原审被告周智慧合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：2013年12月9日周成国委托周智慧作为深圳花园幼儿园的代理人代表幼儿园办理深圳花园幼儿园转让事宜，并给予周智慧出具了一份委托书。同日，周智慧作为转让方（甲方）与徐强、耿森红作为受让方（乙方）签订了一份深圳花园幼儿园转让协议，约定甲方将其所租赁的合肥白水坝深圳花园内一处办学场地（二楼整层及楼顶）转让给乙方，双方就幼儿园转让达成如下协议，一、甲方将深圳花园幼儿园转让给乙方使用。二、幼儿园现有装修装饰设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用。三、转让金及支付方式。双方约定租赁变更总费用为人民币六十八万元整，包括装修补偿、约定的固定资产。本约定签订当日，乙方须向甲方指定帐号支付押金七万元整。甲方与卢琳解除合同的同时，乙方与卢琳签订新的租赁合同，合同解除和新合同签订三方到齐一起同时完成。完成当日乙方须向甲方支付五十八万元整。甲方在一周内完成搬迁、交接固定资产、清算水电费用、办理好电话及网络变更等相关交接工作。上述交接工作结束当日乙方向甲方支付尾款三万元整。甲方即交钥匙。自2014年1月1日始该房屋的租金由乙方支付。周智慧与耿木红、余强在转让协议上签名捺印。
2013年12月16日周智慧（甲方）与耿木红（乙方）签订了深圳花园幼儿园转让补充协议一份，约定：2、甲方有义务配合乙方续签原合同标的房产的租赁协议，签订上述协议截止日期为2014年12月31日之前，且续签新租赁协议中租赁期限应大于或等于3年。3、乙方如未成功签订该标的房屋续签协议，则甲方无条件退还乙方转让费680000元整，乙方则退还甲方相关费用160000元整（乙方在此期间所产生的运营成本、债务、房租等任何费用与甲方无任何关系）。5、乙方因行业竞争、经营管理不善等个人原因而放弃该房屋租赁权，乙方则不退还任何费用。周智慧与耿木红在该补充协议上签名捺印。
上述协议及补充协议签订后，耿木红、徐强支付了周智慧转让费680000元，周智慧于2013年12月16日出具收条一张，言明“今收到深圳花园幼儿园转让款680000元整，总款已付清。”
深圳幼儿园所用房产坐落于濉溪路142号深圳花园，房产为卢琳从合肥市庐阳区国有资产经营有限公司（下称庐阳国资公司）承租来的，2012年7月16日周成国与卢琳签订房屋租赁合同，转租深圳花园幼儿园的房屋。2013年12月13日卢琳在其与周成国房屋租赁合同下方签署意见表示，“本人同意耿木红租用深圳花园办公楼二层，此房屋到期后，续约人仍为耿木红。”
耿木红、徐强接手幼儿园一个学期后，附近又新开办了一家幼儿园。2014年10月耿木红、徐强联系卢琳关于续签订房屋租赁合同的事宜。由于房屋租赁续租一事未能确定，2015年1月17日徐强与周智慧通电话，告知2014年12月31日前未签成房屋租赁合同，耿木红、徐强决定另行选址，要求其从外地回来处理此事。由于双方经协商未果，2015年1月21日，耿木红、徐强诉至法院，请求判令：1、周成国、周智慧连带退还耿木红、徐强转让费520000元。2、本案诉讼费用由周成国、周智慧承担。
原审另查明：卢琳与庐阳国资公司签订的房屋租赁合同约定的租期至2015年1月20日。庐阳国资公司2015年1月通知实际承租人耿木红、徐强及承租人卢琳关于招租事宜，2015年2月庐阳国资公司就该房屋进行拍租，由他人取得了该房产的承租权。
原审法院审理后认为，本案争议焦点如下：一、本案合同的性质。本案耿木红、徐强虽以房屋租赁合同起诉，但实际上合同约定转让标的为深圳花园幼儿园，而实际转让的包含不限于租赁房屋的转租、还包括转让房屋租赁及幼儿园内的相关装修装饰及固定资产，故本案是幼儿园转让合同纠纷。
二、未能续签合同的原因。周成国认为耿木红、徐强因受让涉案幼儿园后，该园附近新开设一家幼儿园，与其竞争，影响涉案幼儿园的经营效益，耿木红、徐强因此放弃续租。周成国就此虽提供的照片证明新开了一家幼儿园，但周成国并未举证证明该幼儿园与本案耿木红、徐强开办的幼儿园是否属于同一级别的幼儿园，招收幼儿范围，收费是否存在差别，故法院就此无法认定同业竞争是耿木红、徐强未续租的直接原因。
根据查明的事实，本案幼儿园房屋租赁事宜庐阳区国资委于2015年1月才开始进行，故2014年12月31日之前耿木红、徐强未能成功续签租赁协议的根本原因不能确定是耿木红、徐强自愿放弃。
三、耿木红、徐强诉讼请求应否得到支持。由于本案中耿木红、徐强未能在2014年12月31日前成功签约，故根据转让补充协议约定，则周成国应无条件予返还转让费520000元。耿木红、徐强要求周成国退还耿木红、徐强转让费520000元，予以支持。周成国辩称违约责任约定过高、显失公平等，由于该约定是已扣除了160000的相关费用后的大部分转让费的返还，并非是违约金的约定，故对此辩称不予采信。关于周智慧的责任问题，因该幼儿园为周成国开办，周智慧作为其委托代理人代为办理转让幼儿园的转让事宜，因此其代理行为的后果应由周成国承担，耿木红、徐强要求周智慧承担责任依据不足，不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第之规定，判决：一、周成国于判决生效之日起十日内一次性支付耿木红、徐强转让费520000元；二、驳回耿木红、徐强的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为4500元，由周成国负担。
周成国上诉称：1、一审没有查明转让合同中68万元转让费的具体内容，该68万元转让费实际上主要包括生源、师资及幼儿园的无形资产、设备、装修补偿等。如果法院判令周成国返还部分转让费，耿木红、徐强就应当把当时转让时周成国交给其使用的资产、幼儿园的生源、师资、固定资产等返还给周成国。
2、耿木红、徐强因经营不善、其他幼儿园的竞争等原因导致其继续经营无法达到预期的投资回报，故不愿意续签房屋租赁合同。周成国提供的录音等证据表明，耿木红是可以续签案涉房屋的租赁合同，最终没有签订，是耿木红、徐强放弃的结果。周成国与卢琳的房屋租赁协议何时到期，耿木红、徐强是知情的，耿木红、ＸＸ与周成国签订转让协议后，续签房屋租赁合同事宜，主要由耿木红、徐强与卢琳或房屋产权人进行商谈，而周成国在此过程中，只是配合义务。且关于案涉房屋的招租事宜，如果耿木红、徐强愿意继续承租该房屋，完全可以参与招租，且在同等条件下，耿木红、徐强有优先权。而耿木红、徐强最终没有参与招租，其真实意图是自愿放弃续签租赁合同。
3、续签房屋租赁合同的主体是耿木红、徐强，周成国只是配合义务，耿木红、徐强一审中没有任何证据证明其积极主动要求续签合同，故周成国的配合义务也就无从谈起，更不存在不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的情形，一审适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判驳回耿木红、徐强的诉讼请求。
耿木红、徐强答辩称：1、本案一审认定事实清楚，合同中约定的租赁变更总费用68万元包括装修补偿，约定了固定资产，在双方补充协议中约定了如果在2014年12月31日前没有续签合同，返还的费用为52万元，扣除的16万元既是考虑到耿木红、徐强占用幼儿园装修固定资产的使用等费用。对于返还52万元是双方协议中明确约定的。2、一审法院对没有续签合同的原因已经查明，根据卢琳的承租协议和庐阳区国资委的文件，以及一审法院对国资委的调查笔录均可以反映庐阳区国资委对房屋的招租于2015年1月21日开始，在2014年12月31日前国资委没有招租，因此耿木红、徐强无法在约定的2014年12月31前续签合同。根据与周成国签订的补充协议，如果2014年12月31日前未续签合同则返还52万元，合同约定的返还条件已成就，周成国应返还52万元。3、一审法院适用法律正确，合同约定的返还52万元的条件成就，周成国拒绝履行，依据合同法规定应承担继续履行的义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据，本院二审对原审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为耿木红、徐强向周成国主张返还幼儿园转让费52万元有无事实和法律依据。根据双方于2013年12月16日签订的补充协议第2条、第3条约定，甲方有义务配合乙方续签原合同标的房产的租赁协议，签订上述协议截止日期为2014年12月31日之前，且续签新租赁协议中租赁期限应大于或等于3年；乙方如未成功签订该标的房屋续签协议，则甲方无条件退还乙方转让费680000元整，乙方则退还甲方相关费用160000元整。而在2014年12月31日前，耿木红、徐强确实未能成功续签租赁合同，根据协议约定，周成国应当返还转让费。故耿木红、徐强主张周成国返还幼儿园转让费具有合同依据。
周成国上诉主张耿木红、徐强没有续签案涉房屋租赁合同的真实原因系其自身经营不善、其他幼儿园竞争等原因而自愿放弃的结果。但对此周成国未能提供充分证据证明，法院亦无法就此认定同业竞争是耿木红、徐强未续租的直接原因。且双方在补充协议中，亦约定了如果续签不成功，耿木红、徐强支付周成国相关费用，即双方对案涉房屋的租赁合同是否能够续签及结果均作出了考虑并约定了相关后果。故当合同约定的续租不成功的条件成就时，周成国应依约返还转让费52万元。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9000元，由周成国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 方玮韡
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 鲍晶晶
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；