江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0062号
上诉人（原审被告）陈威，男，1967年5月17日生，汉族。
上诉人（原审被告）张新亚，女，1966年1月22日生，汉族。
委托代理人徐晨明（受陈威、张新亚的特别授权委托），江苏英特东华律师事务所律师。
委托代理人潘翊晟（受陈威、张新亚的特别授权委托），江苏英特东华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）陈金鹃，女，1983年11月23日生，汉族。
被上诉人（原审原告）秦性伟，男，1979年11月24日生，汉族。
委托代理人汤永燕（受陈金鹃、秦性伟的特别授权委托），江苏三诚律师事务所律师。
上诉人陈威、张新亚与被上诉人陈金娟、秦性伟房屋买卖合同纠纷一案，无锡市崇安区人民法院于2013年11月13日作出（2013）崇广民初字第0260号民事判决，陈威、张新亚不服该判决向本院提起上诉。本院于2013年12月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2010年8月31日，出租方陈威与承租方赖杲博签订《租赁合同》一份，约定陈威将无锡市广益汽配城B区1－105、106房屋（即无锡市江海东路588－1－105、106房屋）出租给赖杲博使用，约定租赁期限为二期，第一期自2010年9月1日起至2013年8月31日止，年租金14万元，第二期自2013年9月1日起至2015年8月31日止，年租金15万元。双方未经协商，一方单独解除合同，违约方应赔偿对方年租金30%违约金。
2011年10月10日，陈威与陈金鹃签订《购房协议》，约定陈威保证陈金鹃在2012年8月份入住，陈威与原房西租赁关系以及所定合同的条款与陈金鹃无任何关系。2011年10月24日，购买方陈金鹃、秦性伟（甲方）与出售方陈威、张新亚（乙方）签订《无锡市房屋转让协议》两份（合同号分别为0000037、0000038），约定购买坐落于无锡市江海东路588－1－105、106房屋，两套房屋价格均为1723480元，建筑面积均为156.68平方米。另约定甲方承诺于全款付清当日腾空上述房屋，如未按约交付房屋，每逾期一天按乙方已付购房款的万分之三向对方支付违约金至实际交付之日止，因上述房屋现处于出租期内，至2011年12月31日租金归甲方所有，2012年起至同年8月底的租金归乙方所有，但需甲方协助收取后转交，乙方不承担甲方与承租方的任何赔偿金、违约金。
诉争房屋于2011年11月4日过户至陈金鹃、秦性伟名下，陈金鹃、秦性伟于2011年11月14日付清全部房款。2012年6月9日，陈金鹃收取赖杲博支付的无锡市江海东路588－1－105、106房租58660元（自2012年3月1日至同年7月30日）。
2009年8月6日，陈金鹃与吴建伟签订租赁合同一份，约定吴建伟将无锡市广益汽配城C区17－137、138号房屋（即无锡市江海东路588－17－137、138）出租给陈金鹃，租赁期限为2009年8月20日起至2012年8月19日，年租金为18万元。2012年8月20日起至2013年8月19日，陈金鹃继续承租上述房屋，双方未签订书面租赁合同，年租金为24万。2013年6月8日，陈金鹃与吴建伟签订租赁合同一份，约定吴建伟将无锡市江海东路588－17－137、138出租给陈金鹃，租赁期限为2013年8月20日起至2016年8月19日，第一年年租金24万元，后两年年租金25万元。自2011年5月10日起至今，无锡统帅商贸有限公司（以下简称统帅公司）的住所及经营地为无锡市江海东路588－17－137，法定代表人为陈金鹃。对此，陈金鹃陈述称由于其与吴建伟签订的第一份租赁合同至2012年8月19日到期，故其向陈威购买无锡市江海东路588－1－105、106房屋时，考虑到两处房屋的衔接时间，其接受的承租人赖杲博退租的最晚期限为2012年8月份。
2012年8月27日，法院以诉前调解程序受理原告陈威诉被告赖杲博、第三人陈金鹃商铺租赁合同纠纷一案，陈威诉请解除其与赖杲博于2010年8月31日签订的关于无锡市广益汽配城B区1－105、106房屋的租赁合同并要求赖杲博支付租金11670元。2013年2月21日，陈威以其已非诉争房屋产权人，主体不适格为由申请撤销诉讼。2013年4月18日，陈金鹃诉陈威至法院，要求判令陈威交付房屋并支付违约金、赔偿损失345000元，2013年4月22日，经陈威申请追加赖杲博为第三人。2013年6月18日，因陈金鹃经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，法院裁定按自动撤诉处理。后陈金娟、秦性伟再次诉至法院要求判令陈威、张新亚立即支付逾期交付房屋的部分违约金651000元（自2011年11月15日起至2013年8月14日止，以1723480元×2＝3446960元为基数，按每日万分之三计算，具体计算方法为30天×1723480×2×0.0003×21个月=651000元）。陈威、张新亚辩称：腾空房屋的约定侵害承租人权利属无效约定，且陈金鹃、秦性伟明知有承租人租赁并收取了租金，故该约定已没有意义。而陈金鹃、秦性伟在承租人未支付租金时怠于行使解除权，故违约金不应由其承担。此外，约定的违约金过高，应调整为同期银行贷款利率的1.3倍。
原审中，陈威提供了其于2013年3月2日寄给陈金鹃的函，证明由于赖杲博自2012年8月起逾半年未付租金，其督促陈金鹃及时解除与赖杲博的租赁关系以减少损失。陈金鹃、秦性伟经质证，确认收到上述函件，但认为并非赖杲博不付租金，系其想自行使用房屋而不愿继续出租给赖杲博从而怠于收取租金，故解除与赖杲博租赁关系的条件未成就。
上述事实，有《购房协议》、《无锡市房屋转让协议》、房产证及土地使用权证、收条、租赁合同、信函、谈话笔录、通知、营业执照等证据及当事人的陈述在卷佐证。
原审法院认为：
陈金鹃、秦性伟与陈威、张新亚签订的《无锡市房屋转让协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律规定，属合法有效，双方均应按约履行。陈威、张新亚未按承诺将无锡市江海东路588－1－105、106于2011年11月14日交付陈金鹃、秦性伟，应按合同约定承担违约金。赖杲博自2012年8月起虽有逾半年未付租金，但根据陈金鹃、秦性伟陈述，并非赖杲博怠于支付租金，系陈金鹃、秦性伟因只愿接受诉争房屋而不愿继续出租房屋致怠于收取租金，故陈威、张新亚所称因陈金鹃、秦性伟怠于解除与赖杲博租赁关系，致损失扩大，由此产生违约金其不应承担的辩称意见，与事实不符，不予采纳。陈金鹃、秦性伟签订《无锡市房屋转让协议》时明知诉争房屋由承租人赖杲博承租，且其鉴于自身房屋的使用具体情况，同意赖杲博承租至2012年8月31日，并收取了2012年3月至7月赖杲博支付的房租，可视为同意陈威、张新亚将诉争房屋腾空并交付的最后期限推迟至2012年8月31日止，故对陈金鹃、秦性伟主张的自2011年11月15日起至2012年8月31日止的违约金，不予支持。关于陈威、张新亚称违约金过高应调整为同期银行贷款利率的1.3倍一节，双方约定的违约金如过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。自2012年9月1日起至2013年8月14日止，陈威、张新亚未按约支付房屋致陈金鹃、秦性伟的损失应为陈金鹃、秦性伟向吴建伟支付的房租（该期间年租金24万）扣除向赖杲博收取的房租（该期间年租金14万），该损失不仅低于双方约定的违约金也低于同期银行贷款利率的130%，故根据陈威、张新亚的请求依法将违约金调整为同期银行贷款利率的130%。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、陈威、张新亚于判决发生法律效力之日三日内支付陈金鹃、秦性伟逾期交房违约金（自2012年9月1日起至2013年8月14日止，以3446960元为基数，按银行同期贷款利率的130%计算）。二、驳回陈金鹃、秦性伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5155元，由陈威、张新亚负担2130元，陈金鹃、秦性伟负担3025元。
上诉人陈威、张新亚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其已经履行了交付义务，不应承担违约金。首先、双方在签订房屋买卖合同时均明知存在未到期的租赁关系。而合同约定的“全款付清当月30日前腾空房屋”系格式条款，与下文中约定的“2012年起至同年8月的租金归被上诉人所有”条款相互抵触，因“买卖不破租赁”，诉争房屋显然无法腾空，而被上诉人又收取了相应租金，应当视为双方变更了交付条件，腾空条款已作废。其次，诉争房屋已经办理了产权过户登记，即已经交付，上诉人已非诉争房屋的所有权人，既无权利也无义务要求承租人迁让；而被上诉人虽然不能享有占有、使用的权能，但仍可享有由此产生的收益，故上诉人并未违约。最后，原审法院推定被上诉人同意2012年起至8月底租金归其所有并收取租金的行为系双方认可腾房时间延迟至2012年8月底这一意思表示，既无明确的合同约定，又因上诉人此时已非房屋租赁合同相对人而无法律依据，故属认定错误。二、赖杲博是否拒付租金应当予以查明，若其确实拒付租金达六个月，则被上诉人有权解除合同而不解除的，相应损失应为扩大损失，不应由上诉人承担。故原审程序违法，应当追加赖杲博为本案第三人参加诉讼。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回原审诉请。
被上诉人陈金娟、秦性伟辩称：一、上诉人应当承担违约责任。双方关于腾空房屋的约定合法有效，腾空房屋条款关系到其占有、使用权能，收取租金条款则关系到其收益权能，两者并不冲突；双方对诉争房屋的占有、使用及收益权能分别作了约定，该三项权能可以相互分离，其收取租金的行为并不影响被上诉人实际交付房屋的义务；其签订合同的目的是自行使用房屋而非收取租金，在法院再三释明“买卖不破租赁”后其才起诉要求赔偿违约金。二、其并没有扩大损失的行为，本案的审理结果与赖杲博不具有法律上的利害关系，无需追加为第三人，故本案程序合法。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
二审中、陈金娟、秦性伟陈述称：其已经向赖杲博按照原房屋租赁合同标准收取租金至2014年1月底。
二审中，本院就陈金娟、秦性伟买受的无锡市江海东路588－1－105、106号房屋（313.36平方米）及其承租的江海东路588－17－137、138号房屋（约246平方米）的租金进行了调查。两处物业管理负责人称：588－1－105、106号房屋租金市场价约为700多元每平方米；588－17－137、138的房屋租金市场价约为25万左右。陈威、张新亚质证称：对上述陈述的真实性无异议，两套房屋之间租金基本相平。陈金娟、秦性伟质证称：对上述陈述的真实性亦无异议，但因双方约定了违约金，故该证据与本案无关联性。
以上事实，由本院调查笔录及当事人陈述等在卷佐证。
本案争议焦点为：一、陈威、张新亚在履行诉争房屋义务时有无违约行为，二、本案程序是否违法？
本院认为：
关于争议焦点一，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中、被上诉人承租他人房屋的期限（至2012年8月19日）及诉争合同约定的被上诉人收取租金期限（2012年8月底）存在时间上的连续性，结合被上诉人从事的行业，本院推定被上诉人签订房屋买卖合同的目的系为在2012年8月底之后自行经营使用，鉴于诉争合同中关于腾空房屋、租金收取、及房屋交付等条款的约定，合同中关于交付房屋的真实意思应理解为仅在2012年8月底前上诉人交付的房屋可附有租赁合同。虽然房屋买卖合同的标的可附有租赁合同，但出卖人应全面履行自己的合同义务，对租期、租金等要件向买受人进行明示，如未明示且因租赁合同的存在导致买受人的合同目的不能实现，出卖人应承担瑕疵交付的违约责任。因上诉人已承诺被上诉人在2012年8月入住，且未证明其已经明示租赁合同的剩余期限，该行为导致了被上诉人不能实现其购房目的，且根据本院调查，该行为也造成了被上诉人的实际损失。因此，虽然上诉人已经完成房屋交付，但显有瑕疵，应当承担违约责任，且此种违约责任的承担应以原租赁合同租期届满之日为最长期限。
关于争议焦点二，由于陈金娟、秦性伟已经向原租赁合同的承租人赖杲博收取了至2014年1月底的租金，而在本案中其仅要求违约金计算至2013年8月14日止，故无需再查明本案是否具备租赁合同解除的条件，当然无需追加赖杲博为第三人，故原审程序并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5335元，由上诉人陈威、张新亚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘华明
代理审判员 刘翼洲
代理审判员 赵 璧
二〇一四年三月十四日
书 记 员 王 倩