吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第199号
上诉人（原审原告）：朱庆东，男，1961年10月6日出生，汉族，住长春市宽城区证大光明城*期*栋****室。
委托代理人：高立东，长春市相志法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：冯延杰，女，1958年10月4日出生，汉族，住长春市绿园区旺达小区副*号楼***室。
委托代理人：姜雪丽，吉林义理律师事务所律师。
委托代理人：张箭（与被告冯延杰系夫妻关系），男，1960年11月3日出生，汉族，住长春市宽城区天津路**号。
上诉人朱庆东与上诉人冯延杰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第1587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱庆东及其委托代理人高立东，上诉人冯延杰的委托代理人姜雪丽、张箭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱庆东原审诉称：朱庆东承租的位于宽城区台北大街112号103室房屋系冯延杰所有。2009年11月24日，朱庆东夫妻用55000元承兑了位于宽城区台北大街112号103室高跃峰和李洪军经营的天意休闲旅店，承兑时旅店经过原经营者的精装修，并有合法的工商、税务、卫生许可证等证照，是合法的服务业经营户。朱庆东承租该旅店后，在2010年初已按时将当年上半年租金10000元支付给冯延杰，且转租行为经法院生效判决确认合法有效，故双方之间形成合法的租赁关系。2010年5月初，朱庆东接到该房将被拆迁的通知，及时通知了冯延杰，冯延杰为早日获得补偿款，起诉要求解除合同，经法院判决解除承租合同，同时判令“关于朱庆东要求的拆迁补偿事宜应另行主张”。冯延杰作为出租人，理应保证对出租的房屋享有正常使用、收益的权利，但在朱庆东所承租的房屋被违法断水、断电后，冯延杰没有尽到保护义务，对第三人的侵权行为，持置之不理的态度。依据《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十三条一款之规定，“从事商业、服务业等经营性活动的，按照房屋评估金额的20%补助”。在有关经营性用房拆迁补偿问题上，冯延杰与宽城区住建局均拒绝告知补偿款给付的情况及数额，把理应按政策补偿给实际经营者（朱庆东）部分的款项至今不予支付，侵犯了朱庆东的合法权益。由于宽城区住建局和冯延杰系拆迁法律关系的相对人，该经营补偿款如冯延杰获得后，理应支付给实际经营人朱庆东。故起诉，要求判令冯延杰向朱庆东支付经营性用房拆迁补偿款计人民币80000元（按政策规定经营性用房拆迁按房屋评估全额的20%计算给予实际经营者经济补偿），并要求冯延杰承担诉讼费用。在审理过程中，朱庆东增加诉讼请求，要求冯延杰向朱庆东支付经营性用房拆迁补偿款由人民币80000元变更为人民币138156元。
冯延杰原审辩称：一、朱庆东诉请冯延杰给付其经营用房拆迁补偿款于法无据。1.宽城区法院和长春市中级人民法院的判决明确表明，冯延杰不负责冯延杰的拆迁损失。我所有的位于长春市宽城区台北大街的房屋是回迁的商品房，从1996年该房屋就做为商业用房出租。2009年7月27日，我将房屋出租给高跃峰，高跃峰以合伙人李洪军的名义办理了营业执照、税务登记和卫生许可证。同年11月24日，高跃峰私自将其租赁的房屋转租给朱庆东。2010年5月份，该房屋纳入政府拆迁范围，因朱庆东索要拆迁补偿而拒绝搬迁，我向法院提起诉讼，法院判决终止双方合同，我不负责朱庆东的拆迁损失。2.朱庆东所诉主体错误。根据城市房屋拆迁管理条例第三十一条至三十三条的规定，针对承租人的拆迁赔偿义务主体是拆迁人，也就是说住建局是赔偿义务主体。朱庆东应诉请住建局赔偿其损失，朱庆东也是明知应向谁主张拆迁补偿款。3.我与宽城区住建局签订房屋征收补偿协议合法有效，法院应按协议约定作为定案的依据，依据房屋征收补偿协议，宽城区住建局是根据政府常务会议纪要精神按商业用房评估补偿，住建局给我的补偿安置事项是商业用房补偿款，而不是住宅用于经营补助款，我已经明确表示拆迁补偿协议中约定的补偿事项不包括朱庆东诉请的经营用房补偿款，我并没有得到其诉请的拆迁补偿款。4.现有的法律、法规并没有规定承租人有权获得住宅房屋用于经营的补助款。即使按照长春市国有土地征收条例第三十三条的规定，住宅房屋用于经营的补助款给付的对象是房屋所有权人而不是承租人。朱庆东向我索要经营用房补偿款的请求不应得到支持。二、本案已经超过诉讼时效。2010年5月。我所有的房屋列入政府拆迁范围，朱庆东知道这一拆迁事实，于2014年10月27日向法院提起诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效。综上，朱庆东诉请冯延杰给付其住宅用于经营补偿款无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。
原审法院审理查明：冯延杰系原长春市宽城区台北大街112号103室业主，2009年7月21日与高跃峰签订房屋租赁协议，约定将上述房屋出租给高跃峰，用于开办旅店，租期自2009年8月20日至2014年8月20日共五年，年租金20000元，上打租，准许在租赁期内正常出兑、转让。协议第二条第9项约定“如租赁期间政府和城市统一规划需拆迁，冯延杰不负责搬迁损失，该协议随之终止，剩余房租冯延杰如数退还高跃峰。”协议签订后，高跃峰向冯延杰交纳了半年房租，并以合伙人李洪军的名义于2009年7月27日向工商行政管理机关申请办理宽城区天意休闲旅店营业执照，长春市工商行政管理局宽城分局于2010年3月16日核发了宽城区天意休闲旅店个体工商户营业执照，并办理了税务登记及卫生许可证。2009年11月24日，高跃峰将该旅店以5.5万元出兑给朱庆东，双方签订出兑旅店协议书中约定：“出兑方与房主所签租房协议随之转让给承兑方朱庆东，承兑方有义务按原协议条款继续执行该合同，同时严格履行该协议规定的各项义务，不得违约，否则后果自负”。朱庆东承兑该旅店后即进行经营，并将第一年下半年的房屋租金10000元交付给冯延杰。2010年5月，因政府拆迁问题，双方协商经营旅店拆迁补偿事宜，后朱庆东未再交纳过房屋租金，因停水停电等原因旅店也一直未进行经营。由于双方协商未果，冯延杰起诉至本院，要求解除协议、从租赁房屋中迁出、并赔偿拆迁损失。本院于2011年12月29日作出（2011）宽民初字第2402号民事判决，解除冯延杰与朱庆东及高跃峰的房屋租赁关系，并认为：“被告提出因拆迁给其造成的开店投入损失，属其与拆迁单位间的法律关系，不在本案审理范畴，应另行主张。”朱庆东不服上诉于长春市中级人民法院，该院于2012年9月24日作出（2012）长民一终字第188号民事判决，驳回上诉维持原审判决，并认为：“因租赁房屋座落地被列入批准拆迁范围，根据协议约定，应当终止履行，冯延杰不负责朱庆东的拆迁损失。故朱庆东以未得到拆迁补偿为由，拒绝履行租赁协议约定迁出租赁房屋，本院不予支持。关于朱庆东要求的拆迁补偿事宜应另行主张。”另查明，2013年9月9日，冯延杰与长春市宽城区住房和城乡建设局签订《住宅房屋征收补偿协议书》（协议书编号H-015），约定冯延杰房屋位于宽城区台北大街壹层，房屋所有权证号房改售房，丘（地）号6-15／31-23，建筑面积67.04平方米房屋选择货币补偿，根据区政府常务会议纪要精神按照商业用房评估补偿，补偿总额730573元，包括：（1）房屋价值补偿690780元；（2）面积补增补助0元；（3）补助金额0元；（4）临时安置补偿2011元；（5）搬迁补偿300元；（6）室内装饰装修补偿32182元；（7）住宅用于经营补助0元；（8）燃气迁移费3300元；（9）提前搬迁奖励0元；（10）整体搬迁奖励0元；（11）其他补偿楼梯间2000元。上述款项已经补偿完毕，房屋亦已被拆迁完毕。
原审法院认为：经已经发生法律效力的生效裁判文书确认，朱庆东与冯延杰之间的租赁关系合法有效，双方应依照合同约定享有权利、履行义务。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）及《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（长春市人民政府令第27号）规定，被征收人为被征收房屋所有权人，即冯延杰为被征收人，其与长春市宽城区住房和城乡建设局就被征收房屋依法享有拆迁补偿权利义务关系，亦即冯延杰有权依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）及《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（长春市人民政府令第27号）主张拆迁补偿利益，朱庆东只能依照租赁协议约定向冯延杰主张违约责任，其依据《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（长春市人民政府令第27号）向冯延杰主张住宅房屋从事经营性活动的20%补助没有事实和法律依据，不予支持。经审理查明，冯延杰被征收房屋原系按照住宅房屋进行评估，因该房屋用于经营，结合相关证明材料，对被征收房屋按照商业用房评估补偿。朱庆东从案外人高跃峰处花费55000元承兑被征收房屋，是基于对原租赁协议的信任，其承兑款应是包括最少可以经营至2014年8月20日的经营期限、营业卫生等手续以及原旅店的装饰、装修等内容，虽然在租赁协议中约定“如租赁期间政府和城市统一规划需拆迁，冯延杰不负责搬迁损失，该协议随之终止，剩余房租冯延杰如数退还高跃峰”，但是基于公平原则及诚实信用原则，以及冯延杰所签订的《拆迁补偿协议》中包含有装饰装修等补偿，冯延杰亦应在所获得的拆迁补偿款中对朱庆东予以适当补偿，结合朱庆东签订《出兑旅店协议书》后实际经营过一段时间，补偿金额以45000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条二款之规定，判决：一、冯延杰补偿朱庆东因租赁房屋拆迁造成的各项损失共计45000元；二、驳回告朱庆东的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由朱庆东负担2170元，由冯延杰负担930元。
宣判后，朱庆东不服，向本院提起上诉，理由：我国多个大中城市颁布的拆迁补偿办法规定拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿金的20%支付给被拆迁人，80%支付给房屋承租人。长春市拆迁补偿办法对承租人的利益保护虽没有明确细化，但依据公平公正原则和实际损害填平原则，上诉人作为承租人的权益应获得保护。上诉人实际损失超过80000元，包括承兑旅店支付55000元，租金10000元，上访的交通费、误工费，诉讼中的诉讼费、律师费等，依规定拆迁中法定承租人利益停产停业损失、搬迁补助费、提前搬迁奖、临时安置补助费、装饰装潢及添置物品补偿等，被上诉人作为出租人没有尽到对承租人的保护义务，构成违约，应当承担违约赔偿责任。请求：被上诉人再补偿上诉人因经营性用房被拆迁导致的实际损失部分3.5万元。被上诉人承担案件的诉讼费用。
针对朱庆东的上诉，冯延杰答辩称：朱庆东诉请损失与冯延杰无关，应当驳回其诉讼请求。
冯延杰亦不服，向本院提起上诉，理由：一审法院判决超越了朱庆东的诉讼请求。一审法院已经认定朱庆东向冯延杰主张住宅房屋从事经营性活动的20%无事实和法律根据，就应当驳回其诉讼请求，但一审法院超越朱庆东诉讼请求进行了判决，违反法律规定。冯延杰所得的拆迁款并不包含朱庆东所诉请的住宅用于经营性的补助，被拆迁房屋系回迁商业用房，冯延杰将房屋装修后作为商业用房出租。故拆迁人按商业用房基于拆迁补偿，并给付上诉人室内装饰装修补偿等款项。一审法院认为冯延杰所得拆迁款包含装饰装修费，应该给朱庆东适当补偿无事实依据。如果朱庆东给付高跃峰的承兑费用中包含装饰装修费，其应该向高跃峰主张权利。朱庆东所诉对象错误，其应该向拆迁人住建局主张损失。请求：撤销长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第1587号民事判决，依法改判驳回朱庆东的诉讼请求，一、二审诉讼费由朱庆东承担。
针对冯延杰的上诉，朱庆东答辩称：冯延杰获得商业性用房补偿是因为朱庆东的经营行为，冯延杰应该将该部分补偿给付朱庆东。要求增加补偿额度。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：虽然朱庆东并非拆迁补偿合同的相对方，且租赁合同中约定冯延杰不负责因拆迁发生的搬迁损失，但是在房屋所有权人与房屋实际使用人不一致的情况下，因拆迁发生的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的搬迁补偿费、临时安置补助费及停产停业损失等针对使用损失而设定的补偿项目仍应由实际使用人受偿，故朱庆东作为房屋实际使用人向冯延杰主张相关补偿费用，本院予以支持。因拆迁产生的补偿费用包括但不限于搬迁补偿费、临时安置补助费及停产停业损失等，且朱庆东兑店所支付的5.5万元包括装修费用，故冯延杰与长春市宽城区住房和城乡建设局签订《住宅房屋征收补偿协议书》中的临时安置补偿2011元、搬迁补偿300元、室内装饰装修补偿32182元最终均应由朱庆东受偿。另，宽城区政府会议纪要中已经确定可为冯延杰被拆迁房屋增加住宅兼营业补偿78289元，但涉案房屋用于商业经营并非始于朱庆东，故该补偿朱庆东仅可分得部分合理份额。朱庆东主张的拆迁补偿不限于住宅房屋从事经营性活动的20%补助，还应包括临时安置补偿、搬迁补偿、室内装饰装修补偿等，冯延杰作为房屋所有权人未予主张“住宅用于经营性补助”，而以“房屋价值补偿”代替，原审法院综合以上因素酌定冯延杰向朱庆东支付4.5万元并无不当，朱庆东要求增加补偿3.5万元于法无据，本院不予支持，冯延杰关于原审超越诉讼请求判决程序不当的主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费朱庆东预交675元、冯延杰预交925元，由二上诉人负担各自已预交数额。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二〇一五年八月十七日
书 记 员 米志娜