广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤05民终663号
上诉人（原审原告）：姚秋波，男，住广东省汕头市。
委托诉讼代理人：马文锋，广东东沙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林楚涛，广东东沙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄志军，现住广东省汕头市。
委托诉讼代理人：郑光华，广东练江律师事务所律师。
原审第三人：姚锦波，男，住广东省汕头市。
上诉人姚秋波因与被上诉人黄志军、原审第三人姚锦波案外人执行异议之诉一案，不服汕头市潮阳区人民法院（2018）粤0513民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年6月26日受理后，依法组成合议庭，于同年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人姚秋波及委托诉讼代理人马文锋、林楚涛，被上诉人黄志军及委托诉讼代理人郑光华到庭参加诉讼，原审第三人姚锦波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
上诉人姚秋波请求撤销原判，并改判为：1.不得执行址于汕头市潮阳区××街道××路××幢××房房产（产权证号：粤房地权证汕潮阳字第××号）（下称案涉房产），并对该房产解除查封措施；2.确认上述房产（房产价值255000元）的权属归姚秋波所有；3.一、二审诉讼费用由黄志军负担。事实和理由：一、姚秋波对案涉房产未能过户不存在过错。房产登记原属房管部门的职责。在《中华人民共和国物权法》（下称物权法）出台后，为整合房产和土地等不动产登记职责，根据法律和相关政策的规定，各地先后成立不动产登记中心对房地产权属进行统一登记。汕头市潮阳区不动产登记中心设立后，由于潮阳区原大部分的房产所涉及的土地手续不完善，因此潮阳区不动产登记中心暂时冻结这些房产的过户，待土地手续逐步完善后才逐步进行房产过户登记，但至今仍有部分房产（包括案涉房产）未能过户。本案中，姚秋波与姚锦波的房屋交易行为刚好发生在潮阳区不动产登记中心成立之后，故在交易后，虽然姚秋波与姚锦波委托办理房产过户的受托人姚建武共同到潮阳区不动产登记中心要求办理过户登记，但案涉房产与潮阳区的大部分房产一样未能正常办理过户。在一审判决后，姚秋波拿着判决书到潮阳区不动产登记中心陈述不满，并要求其应当向司法机关说明真实情况。由于潮阳区不动产登记中心冻结部分房产过户的措施已经实际影响了姚秋波的合法权益，可能使姚秋波遭受巨大的损失，因此，潮阳区不动产登记中心至此才向姚秋波出具《情况说明》，说明案涉房产没有过户的原因，并证实姚秋波曾于2016年8月8日在潮阳区不动产登记中心咨询案涉房产过户并登记在案的情况。可见，姚秋波对案涉房产没有过户不存在任何过错。二、姚秋波已合法占有案涉房产。第一，姚秋波与姚锦波在郑宝叶、郑英的居间介绍下签订《房地产买卖协议书》，达成购买案涉房产的合意。在一般情况下，现房买卖通常是在买方按约定支付购房款后即交付房产，而且根据协议书第1条的约定“甲方必须缴清2016年8月份之前的水电费及管理费”可以推断，2016年8月份开始房屋使用所产生的水电费由姚秋波承担，合同的内容可以证明姚秋波至少于2016年8月份开始有权占有使用该房屋，而这也是买卖双方真实意思的表示。第二，在协议书签订之日，姚锦波已向姚秋波交付了房产产权证原件和房屋钥匙，履行了房产交付的义务，姚秋波持有房产产权证原件是一审时已经确认的事实。第三，由于姚锦波已经交付房屋，为了便于配合姚秋波进行房产过户登记，姚锦波委托姚秋波的儿子姚建武代其办理房产过户的相关事宜，为此双方还共同对委托事项进行公证。姚秋波与姚建武也于2016年8月8日到潮阳区不动产登记中心咨询案涉房产过户并已登记在案。这一事实说明，姚秋波与姚锦波之间的买卖关系是真实的，也说明该房屋已经着手进行过户，只是由于政策原因暂时未能办理，可见姚秋波主张的房屋已经交付是真实可信的。第四，一审时，姚秋波向法庭提交了大量购买装修材料的单据，证明姚秋波于2016年9月30日开始购买装修材料对案涉房产进行装修的事实。一审法院在没有任何相反证据情况下认定这些单据不具有真实性和关联性，是草率和片面的。三、姚秋波现年已经六十五周岁，以积蓄购置一处房产颐养天年，若因本案导致姚秋波合法购买的房产被处置，将使姚秋波老来失去居所。
被上诉人黄志军未在答辩期内提交答辩状，开庭时辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据姚秋波提供的公证书可证明公证事项系姚锦波委托姚建武收取房款，而从本案提供的证据看，并无体现受托人买卖房屋和收取房款的情况，因此2016年订立的合同缺乏真实性。而且姚秋波未办理过户手续和交付全部房款，无足够证据证明实际占有房产，请求驳回姚秋波上诉请求。
姚秋波向一审法院起诉请求：1.不得执行案涉房产，并对该房产解除查封措施；2.确认上述房产（价值255000元）的权属归姚秋波所有。
一审法院认定事实：案涉房产登记的权属人是姚锦波。汕头市中级人民法院在执行黄志军与姚锦波民间借贷纠纷一案中，于2017年8月17日作出（2017）粤05执1752号之二执行裁定，查封姚锦波的案涉房产。姚秋波对执行标的提出异议，一审法院于2017年12月4日作出（2017）粤0513执异13号执行裁定，驳回姚秋波的异议。姚秋波提交了姚锦波（甲方）与姚秋波（乙方）经郑宝叶与郑英介绍于2016年7月27日签订的《房地产买卖协议书》，主要内容显示：甲方将案涉房产以255000元出卖给乙方；乙方先付225000元作为定金，甲乙双方共同到房管部门办理房地产过户手续，确认可过户后，乙方再付30000元的购房款；甲乙双方各需付介绍费5000元。姚锦波于2016年7月27日出具的收款收据的内容显示：姚锦波收到姚秋波购房款225000元。2016年7月27日，姚锦波向姚建武出具《委托书》，主要内容为：“我（姚锦波）拥有位于汕头市××区××街道城南××房，房产证号码：汕潮阳字第××号。现我委托姚建武为我的合法代理人，全权代表我办理如下委托事项：1、代表我出卖上述房屋给他人，与承买人签订《房屋买卖合同》，代为收取房款并交付该房屋归承买人居住使用；2、代表我协助承买人向房管部门申办上述房屋的产权变更登记手续，缴纳因办理上述房屋产权变更登记手续所需的各项税收费用；3、代表我签订因办理上述事项所需的相关法律文件。”广东省汕头市潮阳公证处于2016年8月4日出具（2016）粤汕潮阳第2025号《公证书》，证明姚锦波于2016年7月27日来到公证处，在公证员的面前，在上述《委托书》上签名，表示知悉委托的法律意义和法律后果。姚秋波提交的郑宝叶和郑英收取中介费收款收据和收据内容显示：郑宝叶和郑英于2016年7月27日收取姚秋波5000元，2017年9月22日收取姚秋波10000元。
另查明，姚建武是姚秋波的儿子。粤房地权证汕潮阳字第××号房地产权证的原件由姚秋波存执。
姚秋波提交的购买装修材料单据，无法确定真实性和关联性，不予采信。
一审法院认为，案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，在房屋已出卖给他人而他人尚未办理产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生排除执行的结果。本案中，姚秋波提交的《房地产买卖协议书》签订的时间是2016年7月27日，同日姚锦波委托姚建武办理相关房产手续，但至今尚未办理房屋过户手续。姚秋波主张其几天后与姚建武一同到不动产登记中心要求办理房屋过户，由于政策原因未能办理，但对该主张未能提供证据予以证明。另外，姚秋波提交的购买装修材料单据不具有真实性和关联性，虽然案涉房产的产权证书即粤房地权证汕潮阳字第××号房地产权证的原件由姚秋波存执，但不足以证明在汕头市中级人民法院查封之前已合法占有该不动产。综上所述，姚秋波未能举证证明未办理过户登记其没有过错以及已合法占有该不动产，应承担举证不能的不利后果。姚秋波的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决：驳回姚秋波的诉讼请求。案件受理费5125元，由姚秋波负担。
本院二审期间，姚秋波提交了以下证据：1.汕头市潮阳区不动产登记中心出具的《情况说明》，证明2016年8月8日姚秋波曾到汕头市潮阳区不动产登记中心咨询案涉房产的过户情况，但由于案涉房产区域内土地信息尚未确认为国有土地，不能进行不动产登记，说明案涉房产未办理过户登记不是因姚秋波的自身原因造成的。2.淘宝网订单信息；3.家私电器相片；证据2、3证明姚秋波的儿子姚建武于2017年6月10日在淘宝网购买实木餐桌椅一套、2017年6月18日在淘宝网购买乐视电视机一台、2017年7月4日在淘宝网购买多功能实木翻斗鞋柜一个、2017年9月9日在淘宝网购买容声冰箱一台，上述家私和电器均以案涉房屋为收货地址，并在案涉房屋中使用。4.业务受理单；5.宽带账号信息；证据4、5证明姚秋波的儿子姚建武于2017年5月28日以其手机号码136××××3801为案涉房屋报装了一年移动宽带网络。6.姚建武的《情况说明》，证明姚建武为姚秋波购买家私电器到案涉房屋使用，并为案涉房屋安装了宽带网络的事实。证据2-6证明姚秋波在案涉房产被查封之前已经实际占有和使用该房屋。
本院组织当事人进行了质证。本院认为，证据1系汕头市潮阳区不动产登记中心出具的《情况说明》原件，对其真实性予以确认；证据2-6黄志军虽然对关联性有异议，但对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。以上证据的关联性待说理部分论述。
经审理查明，本院对一审查明的事实除“郑宝叶和郑英于2017年9月22日收取姚秋波10000元”及“姚秋波提交的购买装修材料单据”的真实性和关联性认定有误外，其他事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院另查明，姚锦波（甲方）与姚秋波（乙方）签订的《房地产买卖协议书》第1条约定：乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产，水电配套齐全，甲方必须缴清2016年8月份之前的水电费及管理费。
姚秋波于2016年8月8日在汕头市潮阳区不动产登记中心咨询案涉房产的过户情况，由于该区域的土地信息尚未确认为国有土地，至本案诉讼期间还不能进行不动产登记。汕头市潮阳区不动产登记中心于2018年5月16日出具《情况说明》对上述情况予以证实。
姚锦波于2017年9月22日收取姚秋波10000元，证实人为郑宝叶和郑英。至诉讼期间，姚秋波尚欠姚锦波购房款20000元，庭审时姚秋波表示愿意将该20000元交由执行法院作为姚锦波的财产予以执行。
姚秋波于2016年9月30日至2017年4月21日期间为案涉房产购进房屋装修的材料。
姚建武分别于2017年6月10日、2017年6月18日、2017年7月4日、2017年9月9日在淘宝网为案涉房屋购买家私和电器，并于2017年5月28日以其手机号码为案涉房屋报装了一年移动宽带网络。姚建武于2018年7月11日出具《情况说明》，对上述在淘宝网购买家电及报装移动宽带网络的情况予以证实。
本院认为，本案为买受人对登记在被执行人名下的不动产提起的案外人执行异议之诉。根据当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为姚秋波是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。
参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，姚秋波与姚锦波于2016年7月27日就案涉房产签订合法有效的《房地产买卖协议书》，早于本院于2017年8月17日作出（2017）粤05执1752号之二执行裁定查封案涉房产的时间。根据《房地产买卖协议书》第1条“姚锦波必须缴清2016年8月份之前的水电费及管理费”的约定，及姚秋波、姚建武为案涉房产购置装修材料、家电、报装移动宽带网络等情况可以认定，姚秋波在案涉房产被查封前，已通过装修、缴纳水电费、报装移动宽带网络等方式对案涉房产进行管理和支配，实现了对案涉房产的占有。姚秋波已按约定支付了购房款235000元，并在二审庭审中表示同意将剩余的购房款20000元按人民法院要求交付执行。而且，根据汕头市潮阳区不动产登记中心的《情况说明》可知，案涉房产无法过户非因姚秋波的个人原因造成。综上，姚秋波的情形已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院对此认定及处理不当，本院依法予以纠正。但姚秋波要求对案涉房产解除查封措施的请求不属于本案审理范围，姚秋波可向执行法院提出申请。
黄志军辩称2016年订立的《房地产买卖协议书》缺乏真实性，且姚秋波未办理过户手续和交付全部房款，无足够证据证明实际占有案涉房产的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
姚秋波另请求确认案涉房产归其所有。本院认为，由于姚秋波对案涉房产的购房款尚未支付完毕，且尚未办理过户登记手续，姚秋波对案涉房产享有的是物权期待权，其享有所有权的条件尚未成就。本院对姚秋波的该项主张不予支持。
综上所述，姚秋波上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：
一、撤销汕头市潮阳区人民法院（2018）粤0513民初39号民事判决；
二、不得执行址于汕头市潮阳区城南街道城南一路南1幢704号房房产（产权证号：粤房地权证汕潮阳字第××号）。
三、驳回上诉人姚秋波的其他诉讼请求。
一审案件受理费5125元，二审案件受理费5125元，由黄志军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 游建英
审 判 员 林 玫
审 判 员 林 楠
二〇一八年八月三日
法官助理 施 婧
书 记 员 陈思妮