浙江省衢州市衢江区人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）浙0803行初00001号
原告沈良。
委托代理人郑剑锋，浙江海浩律师事务所律师。
委托代理人王婧，浙江海浩律师事务所律师。
被告衢州市衢江区房地产管理处，住所地：衢州市衢江区振兴东路***号。
法定代表人倪红燕，主任。
委托代理人周洪兵，衢州市衢江区住房与城乡建设局行政审批科科长。
第三人衢州市健立石油制品有限公司管理人，住所地：浙江省衢州市新桥街116号。
负责人徐筱平
委托代理人毛宗慧，浙江中桥律师事务所律师。
委托代理人刘银志，浙江中桥律师事务所律师。
第三人顾小锋。
原告沈良诉被告衢州市衢江区房地产管理处（以下简称房管处）撤销抵押权登记行为一案，本院曾于2015年11月11日作出（2015）衢行受初字第2号不予受理的行政裁定。沈良不服，提出上诉。浙江省衢州市中级人民法院于同年12月17日作出（2015）浙衢行受终字第21号行政裁定，撤销本院原裁定，指定本院立案受理。本院于同年1月8日立案受理后。同月18日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。因顾小锋、衢州市健立石油制品有限公司管理人（××）与本案的处理存在法律上的利害关系，本院依法通知其为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑剑锋、被告房管处的法定代表人倪红燕及其委托代理人周洪兵、第三人顾小锋、健立石油制品有限公司管理人委托代理人毛宗慧、刘银志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈良诉称：原告系衢州市健立石油制品有限公司（以下简称健立公司）的原出资人。2008年1月16日，原告（甲方）与潘春富（乙方）签订了《转让协议》一份，约定“将健立公司整体（沈家健立园及车辆除外）转让给乙方”，“转让价格：衢江区仙岩路边72亩待开发用地，……如开发后销售不顺畅，到时乙方以房子市场销售价折抵1500万元尾款给甲方。”《转让协议》签订后，原告以转让股权的形式，将自己及妻子持有的健立公司100%股权变更登记到潘春富指定的人名下，潘春富因而成了健立公司的实际控制人。2011年11月23日，潘春富代表健立公司正式以《备忘录》形式确认：“土地款欠1610万元，用二期房产支付，经协商计价办法为土地按50万元/亩，加建筑成本作价，在二期工程完工后，编成编号，由原告抽房号，凑到价值1610万为止，零头另行找补，时间为一年”，后健立公司与原告在“沙盘”上共同确定了用于抵偿给原告的具体19套房屋。至此，健立公司的金钱债务已转化为交房义务，原告此后也要求健立公司交付房屋，而不能再要求现金偿还债务。2013年1月25日，原告（甲方）与健立公司（乙方）及其实际控制人潘春富（丙方）、股东叶绍瑞、潘春梅（丁方）签署了《协议》一份，约定“根据2008年1月16日签订的《转让协议》……,朱帝花园项目已开发完成，乙方同意以朱帝花园房屋交付时用房屋按成本价折抵。现三方确认成本为每平方米三千元……，折抵建筑面积5000平方米排屋给甲方，乙方在办理好房产证后，立即与甲方办理房屋交接手续。”同年3月，原告与健立公司正式签订了19套房屋的《房屋买卖合同》（落款时间为1月12日）。但原告事后得知，2012年12月，健立公司因向案外人顾小锋借款，与顾小锋签订了《抵押合同》一份，承诺以“朱帝花园”相关土地房产提供抵押担保。但因房屋尚未竣工建成，故顾小锋先办理了土地使用权的抵押登记。2013年1月8日，被告在“朱帝花园”二期相关房屋尚未符合竣工交付条件的情况下，受理了顾小锋提交的健立公司关于办理房屋所有权的申请；1月12日，被告向健立公司颁发了房屋产权证；1月24日，被告又为顾小锋办理了188套房屋的抵押权登记手续。但顾小锋于1月25日才向国土部门注销了土地抵押登记，而国土部门直到1月28日才颁发了上述房屋所涉（分割后）的土地使用权证。2月7日，顾小锋注销了其中51套房屋的抵押权登记，但同日又向被告提交了56套（51+5）的抵押权登记申请。2013年7月31日和8月15日，绍兴市中级人民法院和诸暨市人民法院分别以“（2013）浙绍商初字第8号”和“（2013）绍诸商初字第2118号”《民事判决》，支持了顾小锋对上述193套房屋的抵押物优先受偿权。2013年12月6日，衢江区人民法院依法裁定受理了健立公司的破产申请。2014年3月6日，顾小锋向破产管理人申报了自己的7000万元债权并要求以抵押物优先受偿。而对于健立公司已承诺抵债转让给原告的19套房屋，因破产管理人认为原告与健立公司在2013年1月24日以后签订的《房屋买卖合同》不能对抗顾小锋的抵押权，故原告难以顺利行使房屋买卖人的权利。原告认为，被告应当依法履行不动产登记（包括所有权初始登记和抵押权登记）的职责。但本案被告为了尽快为顾小锋办理抵押登记，在房屋未竣工（水电未通，也不符合居住条件），且尚未办理土地分割和颁发土地证的情况下，为其办理了房产证；甚至在土地抵押都尚未注销的情况下，为其办理了房屋抵押登记，在2月7日为其注销了51套房屋抵押权登记的同一天，又受理了该批房屋的抵押登记申请。被告对案涉房屋所有权初始登记行为以及抵押登记行为显然均属违法。虽然时至今日，被告的所有权初始登记行为已没有撤销的必要，但其抵押登记行为则直接损害了原告的合法权益。故原告依据我国《行政诉讼法》第49条的规定，提起诉讼。请求：1、请求撤销被告对朱帝花园19套房屋的抵押权登记行为（涉案房屋所有权证号附后）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告房管处辩称：一、原告的起诉已经超过法定的起诉期限，依法应予驳回起诉。《行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”被告于2013年1月12日办理了涉案的19套房屋所有权登记行为，2013年3月10日涉案的19套房屋抵押权登记行为；2013年12月6日衢州市衢江区人民法院裁定受理了健立公司的破产申请；2014年3月6日案外人顾小锋向破产管理人申报了债权并要求以抵押物优先受偿。无论从上述哪个时间节点来计算原告知道或应当知道被告的房屋所有权证登记行为或房屋抵押权登记行为的时间，原告的起诉均早已超过了6个月的起诉期限，依法应予驳回原告的起诉。二、涉案的19套房屋所有权证登记行为合法有效。根据《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋初始登记的，应当提交下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）建设用地使用权证明；（4）建设用地符合规划的证明；（5）房屋已竣工证明；（6）房屋测绘报告；（7）其他必要材料。2013年1月8日健立公司委托姜孝晶办理朱帝花园12、15、20、27、28、30、31、32、35、36幢房屋（涉案的19套房屋由此变更登记而来）的初始登记手续，依据上述规定提交了：登记申请书、衢州市健立石油制品有限公司法人营业执照、建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表、地名办出具的门牌号证明、国有土地使用权证、房屋测绘报告、委托书、委托人身份证、新建房屋白蚁预防合同及发票等材料，被告依据相关程序，于2013年1月10日办理了房屋所有权初始登记手续。因此，朱帝花园12、15、20、27、28、30、31、32、35、36幢房屋登记行为资料齐全、程序合法。根据《房屋登记办法》第三十六条第四款规定，发生同一所有权人分割、合并房屋的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记。第三十七条：申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。2013年1月11日健立公司委托姜孝晶办理涉案19套房屋的分割登记手续，依据上述规定提交了：登记申请书、衢州市健立石油制品有限公司法人营业执照、法定代表人身份证、房屋所有权证书、国有土地使用权证、房屋测绘报告、委托书、委托人身份证等材料，被告依据相关程序，于2013年1月12日办理了房屋所有权变更登记手续。因此，被告认为涉案19套房屋的分割登记行为资料齐全、程序合法。三、涉案的19套房屋抵押权登记行为合法有效。根据《房屋登记办法》第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证房屋所有权证书或者房地产权证书；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）其他必要材料。土地使用权证不是房屋抵押权登记的必备要件，按现行登记体制，房屋登记机构只登记房产。2013年1月24日健立公司和顾小峰共同到被告处申请办理本案提及的188套房屋（含涉案的19套房屋）抵押登记手续，根据《物权法》第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。经被告审查抵押当事人提交的《借款合同》、《抵押合同》、《土地他项权利证明书》等材料，认为其土地使用权证已设立抵押的情况下，依据《物权法》第一百八十二条规定，是对该土地上的已完工建筑物（已取得产权）的一并抵押，抵押当事人双方共同申请办理房屋抵押登记手续，无需先注销土地使用权抵押及分割土地使用权证。因此，被告在1月24日办理了本案提及的188套房屋抵押登记手续，被告在登记薄上记载的抵押期限（债务履行期限）终止日期和《土地他项权利证明书》上的终止日期完全一致，为2013年3月10日。被告认为该宗抵押登记，资料齐全、程序合法。2013年2月7日健立公司和顾小峰共同到我处申请办理本案提及的56套房屋（不含涉案的19套房屋）抵押登记手续，抵押当事人根据《房屋登记办法》第四十三条之规定提交相关资料，被告审核后于2013年2月18日才予以登记，并发核了《房屋他项权证》，并非原告所说的当天注销当天办理。
综上，被告认为，被告实施的涉案19套房屋抵押权登记行为符合法律规定，原告的所诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人衢州市健立石油制品有限公司管理人述称：关于起诉状中提到的房屋通水电的问题，第三人接手后，全部房子主体结构，绿化道路店铺都已完工。一期大部分房屋已卖了，有一部分已入住。二期也有一部分人入住，他们的产权证都没有办，除一户外。电是临时用电，水是通的，有的线路是通的，有的因被盗以及其他原因没有通。关于原告主张的19套房屋的购房，（2015）衢巡商初134号案件中，原告提出有交付19套房屋享有优先受偿权，已驳回原告的诉讼请求。因部分债权人对于顾小锋抵押权提出意见，第三人提起诉讼请求撤销顾小锋的抵押权，（2015）衢巡商初字第129号判决，驳回了诉讼请求。
第三人顾小锋述称：原告说我到房管处申请办理房屋产权证，是错误的。办理主体是健立公司。19套房屋的抵押给我是经过了正规的申请办理的。而且经过了诸暨法院、绍兴中院以及衢江法院确认的我的抵押优先受偿权。
本院认为：第三人顾小锋与健立公司之间的房屋抵押登记，登记机构系衢州市住房和城乡建设局，而非被告。原告沈良起诉被告系错列被告且拒绝变更，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
驳回原告沈良的起诉。
如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 吴建林
审 判 员 徐 伟
人民陪审员 吴灵仙
二〇一六年四月六日
代书 记员 吴俊飞