上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第10342号
原告上海海迩斯物业管理有限公司。
法定代表人朱江。
委托代理人周晔。
委托代理人杨建。
被告刘承群。
原告上海海迩斯物业管理有限公司诉被告刘承群物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告上海海迩斯物业管理有限公司的委托代理人周晔到庭参加诉讼。被告刘承群经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海海迩斯物业管理有限公司诉称，原告系坐落于上海市浦东新区巨峰路1585弄、1589弄（东源丽晶别墅小区）的前期物业管理企业，被告系上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号的业主。被告于2002年11月24日办理房屋入住交付手续，预付3个月物业管理服务费（自2002年12月至2003年2月），2003年3月至2005年9月正常支付物业管理服务费。2005年10月起，虽经原告多次催讨，被告一直拖欠物业管理服务费至今。现原告因催讨无着，故诉至法院要求判令被告支付2005年10月至2014年12月的物业管理服务费人民币81，129.90元。
被告刘承群未到庭，但书面辩称，原告主张物业管理服务费无依据。主要原因系：一、原告主体不合适。被告与开发商上海源东房地产开发有限公司（以下简称源东公司）及其选聘的前期物业管理者上海源恺物业管理有限公司（以下简称源恺公司）于2002年11月24日签订了前期物业管理服务合同《业主公约》。《业主公约》中的前期物业管理者并非原告，被告与原告之间不存在合同关系；二、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。被告于2002年11月24日交房入住后发现房屋存在承重墙下沉、东侧墙体渗水、窗磁门禁系统失灵、一楼下水道回溢等房屋质量问题，被告在入住初期一直催促原告上门解决，原告以各种理由搪塞、拖延不予解决，而因问题无法解决，房屋又要临近质保期限，被告无奈之下才自2005年10月起停缴物业管理服务费，以示抗议。同时，原告未能有效配合有关部门制止小区违章搭建、阻止业主侵占公用绿地、阻止房屋非居住性使用行为，保安人员不尽职、保安设备运转不正常、公用设施损坏或不工作、小区存在破坏公用绿地带建专用停车棚、建筑和绿化垃圾长期不处理，占用行车道的情况。此外原告没能有效的管理外来人员进出住留小区、阻止小区主要干道的乱停车现象、私自使用小区公共设备设施、入室盗窃案件多发。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求并判令：一、原告限期内解决被告的房屋主承重墙下沉、东侧墙面渗水、窗磁门禁系统失灵、一楼下水道回溢等主要问题；二、由原告请求开发商召集举行业主代表大会，成立业主委员会。
经审理查明，被告系上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号全幢房屋业主，该房屋建筑面积261.04平方米。2004年6月20日，建设单位源东公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定源东公司将位于上海市浦东新区巨峰路1585弄、1589弄的东源丽晶别墅委托原告实施前期物业管理，物业管理服务费的单价为每月按建筑面积每平方米2.80元收取（包括管理费1.20元、保洁费0.40元，保安费0.55元、公共设施和设备运行、维修、保养费0.65元），委托管理期限自2004年7月2日0时至前期管理结束止。另查明，东源丽晶别墅迄今未召开业主大会及成立业主委员会。2004年6月20日，源东公司、源恺公司（系原告前任前期物业管理企业）及原告签订《东源丽晶别墅前期物业管理企业变更三方协议书》一份，于该协议书中约定：源东公司与源恺公司按合同约定于2004年7月1日24时自动终止双方签署的关于东源丽晶别墅的《前期物业管理服务合同》，源东公司于2004年7月2日0时起另委托原告对东源丽晶别墅进行前期物业管理，并签署《前期物业管理服务合同》。再查明，原告对小区业主违章搭建、违法挖掘地下室、群租、侵占公共绿地等情况在劝阻、制止无效后，已将有关情况报告给行政管理部门，对保安的巡检情况等也有相应的记录。被告于2002年11月24日办理房屋入住交付手续并支付了2002年12月至2005年9月的物业管理服务费，之后的费用未再缴纳。自2005年10月至2014年2月止，共计欠付原告物业管理服务费81，129.90元。原告因催讨未果，以致引发本案诉讼。
以上事实，由原告上海海迩斯物业管理有限公司提交的《前期物业管理服务合同》、《上海市房地产登记薄》、《东源丽晶别墅物件移交单》、《物业管理费催缴通知单》、《律师函》、《物业管理费收缴通知单》、《感谢信》、挂号信凭证、照片、《东源丽晶别墅前期物业管理企业变更三方协议书》、《违规行为报告单》、《巡检管理系统信息一览表》、《（2012）浦民一（民）初字第30428号民事判决书》，被告刘承群提交的《上海东源丽晶别墅一期业主公约》、工商档案机读材料、照片以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可按相关规定选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，故建设单位与原告签订的《前期物业管理服务合同》是合法有效的，其对业主均具有约束力。原告受托对被告房屋所在小区的物业进行管理，被告作为上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号全幢房屋的业主在享受原告服务的同时，亦应履行向原告缴纳物业管理服务费用的义务。现被告拖欠物业管理服务费用，不仅直接损害了原告的合法权益，亦间接损害了小区内其他已经支付物业管理服务费用业主的共同利益，应承担相应的民事责任。被告辩称要求法院判令的内容不属于本案处理范围，可按法律规定另行主张。被告提到的原告未能有效配合有关部门制止小区违章搭建、阻止业主侵占公用绿地、阻止房屋非居住性使用行为等情况，对此，物业服务企业在发现业主有违法违规情况后，依据有关规定予以劝阻、制止并已上报有关行政管理部门，其已尽到物业管理之责，被告以此拒付物业管理服务费，本院难以采信。至于被告就保安人员不尽职、保安设备运转不正常、公用设施损坏或不工作、破坏公用绿地带建专用停车棚、建筑和绿化垃圾长期不处理、没能有效的管理外来人员进出住留小区、阻止小区主要干道的乱停车现象、私自使用小区公共设备设施、入室盗窃案件多发等抗辩，被告虽提供照片等作为证据，但该照片仅系拍摄当日反映的某一区域场景，并不能完全反映小区日常管理的客观情况，故不足以构成其拒付物业管理服务费的理由，本院亦难予采信。原告的诉讼请求，合法有据，本院应予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决如下：
被告刘承群应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海迩斯物业管理有限公司上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号全幢房屋2005年10月至2014年12月止的物业管理服务费81，129.90元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，828元，减半收取计914元，由被告刘承群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈丽芳
二〇一五年六月十二日
书记员 姚 瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。