上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1527号
原告蒋昊。
原告邹汉新。
上述两原告的共同委托代理人乔越千，上海市嘉华律师事务所律师。
被告上海龙嘉置业有限公司。
法定代表人郭彤。
委托代理人陈家新。
委托代理人沈正义，上海潘国新律师事务所律师。
原告蒋昊、邹汉新与被告上海龙嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法适用简易程序于2014年7月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序于2014年9月10日再次公开开庭进行了审理。原告蒋昊及两原告的共同委托代理人乔越千、被告上海龙嘉置业有限公司的委托代理人沈正义到庭参加两次庭审，被告上海龙嘉置业有限公司的委托代理人陈家新到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告蒋昊、邹汉新诉称：两原告与被告在2012年5月26日签订佘山东紫园认购书，约定两原告向被告购买坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋，购房总价为14，683，465元，首期款为房屋总价的40%即5，873，386元，原告于2012年6月6日前支付，第二期按揭贷款8，810，079元原告于2012年11月26日前支付。同时双方还对被告提供的针对房屋的《上海市商品房预售合同》内容作了确认。认购书签订后，被告因急于回笼资金，承诺如果原告选择一次性付款的，房屋总价优惠至14，248，732元，原告当即表示选择一次性付款，并当场支付了100万元定金。
2012年6月6日，原告前往上海市松江区佘山度假区林叶路XXX弄XXX号被告售楼处，准备与被告签订预售合同并一次性支付房屋余款，被告却告知原告由于其发票用完，不能签订预售合同以及接受房款，何时签约及付款需等待被告通知。2012年7月2日，原告根据被告通知又支付了房款470万元，但被告却恶意违约，假借不能达成一致为由拒不履行合同，给原告造成重大损失。原告认为，双方签订的认购书已具备房屋买卖合同的基本要件，具有法律约束力，双方均应严格遵守，被告已依约收取了原告的购房款，应按约履行合同义务，协助办理过户手续。故原告起诉要求判令被告协助原告办理上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋的过户手续。
被告上海龙嘉置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告间的认购书仅仅具有预约性质，而非正式商品房预售合同。且原告在支付首期款的时候存在逾期付款行为，故被告不同意将预约合同履行完毕，不再同意签订正式的商品房预售合同。原告逾期支付首付款后，被告已经将470万元退还给原告，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年5月26日，两原告作为乙方与被告作为甲方签订《佘山东紫园认购书》一份，约定原告向被告认购坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”），认购总价为14，683，465元，房屋预测面积为578.40平方米。认购书还约定：乙方应付定金100万元，付款方式为按揭贷款，首期款为5，873，386元，乙方于2012年6月6日前支付（含定金）。第二期款为8，810，079元，乙方于2012年11月26日前支付。认购书中“其它事项约定”中约定：1）为保证乙方享有优先购买甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金100万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《上海市商品房预售合同》后，乙方已支付的定金可抵冲部分首期房款。2）甲、乙双方商定，乙方应于2012年6月6日前至上海市松江区佘山旅游度假区林叶路XXX弄XXX号与甲方签订《上海市商品房预售合同》及附随文件。3）乙方在签订本认购书之前，已经仔细阅读并充分了解甲方《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，且本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）甲方已充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。4）无论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《上海市商品房预售合同》以及附随文件的签署，或完整适当履行支付约定之任何一期房款，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书亦得以自动解除），同时乙方亦同意甲方没收其已经支付的定金作为赔偿。……8）上述面积和楼价计算若有错误，甲方保留以双方签署的《上海市商品房预售合同》中所列为准。……10）本认购书一式两份，自双方签字盖章之日起生效，均具有同等法律效力。本协议生效后将取代与本认购书性质相同的其他协议或合同。甲乙双方日后签署的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书的约定内容一致，自《上海市商品房预售合同》生效之日起，本认购书即行失效。
2012年5月26日，原告支付被告定金100万元。2012年7月2日，原告支付被告购房款470万元。
审理中，原告陈述认购书签订后，被告因急于回笼资金，表示如果原告选择一次性付款的，房屋总价优惠至14，248，732元，原告当即表示愿意一次性付款。被告对此不予认可。
2012年9月6日，原告发送催告函给被告，载明：原、被告签订认购书，原告要求付款方式为一次性付款，总价14，248，732元，被告销售经理倪珣按公司要求以按揭价14，683，465元填写了认购书，并商定于2012年6月6日签订预售合同，倪经理承诺签订预售合同当天全额付款。原告当日缴纳了100万元定金，但6月6日早晨倪经理通知“由于发票用完，签约延后”。原告自己不放心，当天下午去了被告售楼处，倪经理告知的确是由于发票问题。后原告多次去被告售楼处或电话要求签约，被告又以种种理由拖延签约至今，现已到9月，请尽快确定签约日期。被告认可收到该函，但对内容不予认可。
2013年1月7日，被告向原告发出通知，载明：原告认购的98号房屋，因不能达成一致意见，无法签约。特将该房屋涉及款项依法退还。当日，被告将470万元退还至原告账户。
2013年2月5日，被告再次发送通知函，通知原告对其单方面支付的款项进行利息补偿，补偿方案为按照人民币贷款利率（企业贷款利率）向原告支付已付资金占用期间的利息。请原告于2013年2月8日前至佘山东紫园接待中心（林叶路189弄）办理相关事宜。
2013年2月7日，原告再次发送催告函，要求被告尽快履约，与原告签订预售合同。
另查明，被告于2014年4月18日取得对系争房屋的所有权。
审理中，原告提供了被告在网上登记的《上海市商品房预售合同》样本，该样本中对于房屋的交付时间、交付条件、办理过户手续时间及相应违约责任等制定了相应条款。被告在第一次庭审中认可该样本即为被告在网上登记备案的样本，但第二次庭审中提出原告从网上下载该样本的时间为2013年6月8日，而双方签订认购书的日期为2012年5月26日，当时原告提供的样本是留存于售楼现场的样本，没有在网上备案，该版本是空白的。
对于原、被告双方未能按约于2012年6月6日前签订预售合同的原因，原告提供了录音资料、账户传真，以证明原、被告达成一致，一次性付款的优惠房价为14，248，732元，扣除已付定金100万元后的房款约定于正式签约时一次性支付，但由于被告的一再拖延导致预售合同没有签订。后在原告再三与被告沟通下，被告要求原告先支付上述房屋总价的40%，并将账户信息传真给原告，原告于2012年7月2日又支付给被告购房款470万元。对录音材料，被告对真实性不予认可，且录音材料不能证明未能签订预售合同是被告的原因导致，双方对付款方式、时间节点等没有达成新的合意。对于账号传真，被告认为公司账号是正确的，但不能证明原告已经存在逾期的情况下，被告仍要求原告付款，原告于7月2日付款的行为存在逾期付款及金额未付足的双重违约行为。
审理过程中，原告陈述其不属于限购对象，若法院判决继续履行，剩余房款（含被告退还的房款）可以现金方式一次性付清。
以上事实，有认购书、账户交易明细表、收据、律师函、上海市房地产登记簿及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：当事人的合法权益受法律保护。本案中，原、被告签订的认购书，明确了原告所购房屋的具体位置，并对房屋总价、面积、付款方式、定金等买卖合同主要内容均作了明确约定。认购书中还特别约定，双方将来签订的《上海市商品房预售合同》的条款，除非经双方协商同意外，应与认购书约定的内容一致，而且在认购书“其它事项约定”中明确原告已仔细阅读并充分了解《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，被告将房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差的处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）充分告知原告，原告表示理解和认同。关于原告提供的预售合同样本，因被告审理中予以认可，之后虽提出不同意见，但提供的证据不足以证明，故本院不予采信被告的意见，认定原告提供的即为被告在网上登记备案的《上海市商品房预售合同》样本。综上可以认定，虽然双方在认购书中对于房屋交付时间、办理过户时间等内容没有作出约定，但双方已达成一致意见，在认购书中没有约定的内容以被告提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，且被告已经将房屋交付等事项充分告知过原告，原告表示认同，表明双方就上述内容已经达成了一致，已具备了房屋买卖合同的主要条款。
关于购房总价，结合原告提供的录音资料、付款凭证、催告函，可以形成有效证据链，证明原告所主张的一次性付款优惠总房价为14，248，732元的事实，本院予以认定，且可以证明原告积极履行认购书规定的付款义务、签约义务，但因被告的原因导致无法签订预售合同，无法按期付款。故本院认为逾期支付房款的过错并非在于原告，被告现以原告存在逾期支付房款、未按约签订预售合同的违约行为为由，主张不再签订预售合同、不再继续履行认购书的相关义务，缺乏事实依据，本院不予支持。原告之付款行为系履行买卖合同的主要义务，被告也收取了部分房款，故从双方签订的认购书以及双方的履约行为看，双方已经就系争房屋确立了房屋买卖合同关系，双方均应诚实守信，按约履行。被告之后单方退还原告购房款的行为，未经得原告同意，故不能认为双方就解除买卖合同关系已经达成一致。因此，双方应当继续履行，由原告支付购房余款13，248，732元（含被告退还的470万元），被告协助原告办理系争房屋的产权过户手续。
此外，考虑到房屋总价14，248，732元系原告一次性支付房款条件下被告所提供的优惠房价，若原告违反承诺未能按期一次性支付剩余房款的，则该优惠房价的条件不成就，原告仍应当按照房屋总价14，683，465元履行付款义务。
关于房屋预测面积及实测面积的差异以及房屋的交付问题，因原、被告在审理过程中均未提出相应的主张，故本院对此不作处理，当事人可以自行协商处理或另行起诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、第一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告蒋昊、邹汉新于本判决生效之日起十五日内支付被告上海龙嘉置业有限公司房款13，248，732元；
二、若原告蒋昊、邹汉新未能按上述第一项指定期限付款，则上述第一项房款金额变更为13，683，465元；
二、被告上海龙嘉置业有限公司于收到上述房款之日起十五日内协助原告蒋昊、邹汉新将坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋产权过户至原告蒋昊、邹汉新名下。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费5，080元，由被告上海龙嘉置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 黄坤生
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 方晓婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。