吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第338号
上诉人（原审原告）：徐玉海，男，1965年8月23日生，汉族，无职业，住吉林省舒兰市。
委托代理人：刘杨，舒兰市中心法律服务所律师。
上诉人（原审被告）：舒兰市嘉盈供热有限责任公司，住所地舒兰市。
法定代表人：赵文汉，董事长
委托代理人：关世强，吉林省舒兰市连华法律服务所法律工作者。
上诉人徐玉海和上诉人舒兰市嘉盈供热有限责任公司（以下简称嘉盈供热公司）因其他合同纠纷一案，不服舒兰市人民法院（2013）舒民一初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐玉海及其委托代理人刘杨，上诉人嘉盈供热公司的委托代理人关世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐玉海在原审时诉称：2011年7月7日，原、被告签订了一份房屋回迁“协议书”。协议书约定被告拆除原告平房面积62.82平方米，给原告回迁面积125.64平方米多层框架结构楼房，并约定在2012年10月31日交工。但原告所拆迁地段并没有建框架楼住宅，而现在建成歌厅，对原告是一种欺诈行为。我要求判令被告给付原告回迁房款477432元【（3000＋800）元×125.64平方米】，判令被告给付回迁房款的损害赔偿金477432元，给过渡租房款每年13000元（两年26000元），判令被告承担本案诉讼费。签订合同约定的是框架结构住宅，3000元是签订合同时市场砖混结构多层的价格，与框架房屋每平的差价是800元。在签订的协议中，约定返还我59-63平方米房屋两套，我按照62平方米的中间值计算，62.82平是我原来房子的房照面积，约定拆一还二，没有约定具体的面积，所以我按照59-63的中间值，一共是125.64平方米。
嘉盈供热公司在原审时辩称：1.被告同意给原告异地安置，如果原告不同意，被告同意给原告回迁房款，以双方认可的小区的工程造价为基准，而不是销售价。2.原告要求支付赔偿金没有约定，也没有法律依据，被告不同意。3.原告要求支付过渡房屋的住房款，同意给付，但必须以有效力的租房票据为标准。4.原、被告之间没有约定给原告回迁是多层框架楼房，因此原告按此要求按多层框架结构给付回迁房款没有依据。因此，请求法院在查清事实的基础上依法裁决。
原审判决认定：2011年7月7日舒兰市嘉盈供热有限责任公司（甲方）与李孝明，徐玉海签订协议书一份，协议书中记载“1.甲方于2012年10月31日前在公司门前自建框架结构住宅楼内还给乙方住宅面积。2.乙方现有平房居住面积62.82平方米，甲方还住宅面积两套×（60–65）平方米。3.限定乙方在2011年7月15日前无任何附加条件搬离平房。4.本协议签订之日，乙方应把房照及土地使用证交给甲方。5.甲方住宅楼如果在2012年10月31日未能交工，则负责乙方2012年10月31日后的租房费用。6.甲方还给乙方正房2、3层。”2011年7月24日舒兰市嘉盈供热有限责任公司与徐玉海签订补充协议，协议记载“嘉盈公司扩大厂区后，南侧拆迁户徐玉海已经和公司签订还住宅面积协议，现就还面积后相关手续费用事宜进行补充协议。徐玉海回迁嘉盈公司住宅楼后，徐玉海的房照除徐玉海本人缴纳外，其他的回迁费用由嘉盈公司承担。2013年3月19日李效铭（曾用名李孝明）在吉林爱华律师事务所见证下，出具证明一份，证明上记载“本人在舒兰市老公路产业胡同原有的62.82平方米住宅已于2002年11月13日出售给徐玉海，因本人在外地工作，未能及时过户。本人证明，徐玉海对该房屋具有所有权。同时该房屋收益权和处置权全部由徐玉海享有。”原告在完全履行合同约定后，被告未能在其公司门前修建框架结构住宅楼，被告建造了其他商业用房，未建造民用住宅。
原审判决认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被告与原告约定于2012年10月31日前在公司门前自建框架结构住宅楼内还给乙方住宅面积，现被告却建造了其他商业用房，导致双方签订的合同事实上已不能履行履行，该行为应属原告违约，原告应当承当相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条及第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案被告违约，造成原告在合同中约定的自有平房灭失，给原告造成损失。且原、被告于2011年7月7日签订的协议书已经不能实际履行，故本院应对原告的预期利益两套60-65平方米房屋的价值进行赔偿，原告仅主张125.64平方米，系其自行处分其权利，本院予以支持。根据本院调查，2012年争议地段附近民用住宅，2-3层正房的砖混结构房屋价值在2800元到3000元之间，本院酌情支持该争议地二、三层正房砖混结构房屋每平米2900元。因原、被告合同约定还给原告的住房为框架结构，本院结合本地建筑成本，对框架结构房屋与砖混结构房屋价格差距酌情支持为500元每平方米。因被告的违约情形不构成惩罚性赔偿条件，故对原告要求被告赔偿其100%的房款的诉讼请求不予支持。被告行为重大违约，造成原告不能获得预期的房屋，以及房屋的增值价值的损失，故对原告要求被告给付损害赔偿金的诉讼请求予以支持。但因损失数额难以确定，故本院对原告主张的损害赔偿金，将按照订立合同时可以合理预见的房款总额，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础按照逾期罚息利率标准给付原告损害赔偿金。因被告不能及时交付房屋，按照合同约定，被告应负责原告在2012年10月31日后的租房费用。根据舒兰市租住房屋的普遍价值，本院酌情支持原告能够预期的租房费用为每年10000元，因从2012年10月31日起至今已两年，故对原告要求两年房租的诉请，予以支持。原审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定作出判决。
原审判决主文：一、被告给付原告房屋回迁房款427176元【（2900元＋500元）×125.64平方米】。二、被告赔偿原告损害赔偿金，以427176元为计算基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，按照逾期罚息利率标准，从2012年10月31日至此款付清之日止计算并给付原告损害赔偿金；三、被告给付原告2012年10月31日到2014年10月31日过渡租房款20000元（以上三项于本判决生效后立即履行）。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费13478元，由被告舒兰市嘉盈供热有限责任公司承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，徐玉海不服，向本院提起上诉，请求：撤销舒兰市人民法院（2013）舒民一初字第433号民事判决书第二项；改判嘉盈供热公司赔偿我损害赔偿金127176元。理由：嘉盈供热公司在没有拆迁资质和拆迁许可的前提下与我签订拆迁协议书，是虚构事实，存在重大过错。嘉盈供热公因在约定的回迁地点盖商业用房，致回迁协议无法履行，属根本违约。双方签订的回迁协议有效，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7、8、9条规定，应向我双倍返还房款。
嘉盈供热公司针对徐玉海的上诉辩称：同意给徐玉海合理补偿，由法院依法裁决。
嘉盈供热公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。理由：第一，双方另行提起的确认合同效力的诉讼案件尚未作出生效判决，本案判决没有依据；第二，原审法院对房屋价格没有进行评估，而是自行调查的证据，又没有进行质证，双方约定是以新竹小区房屋价格作参考，按新竹小区的房屋价格应该是每平方米2100至2300元，原审认定价格虚高。
徐玉海针对嘉盈公司的上诉辩称：原审认定房屋价格为2900元是法院经过调查附近的几个楼盘的结果，获取中间价格完全合法，有事实和法律依据。原审法院就合同效力已经作出判决。
本院认定事实与原审判决认定事实无异。
本院认为：一、双方签订的协议是真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，是有效合同。徐玉海关于依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第7、8、9条之规定，判决嘉盈公司赔偿其双倍房屋价款的请求不予支持。因为适用上述法律规定的前提必须是合同无效。二、嘉盈公司原审庭审时承认其承诺建房地点附近房屋价格为每平方米2300-2400元，本院庭审时嘉盈供热公司称其承诺建房地点后来是建的商业用房，保守估计每平方米价格在2500-3000元之间，原审以每平方米2900元作出判决并无不妥。嘉盈供热公司提出的以参考房屋的纳税价格为准的意见不予采纳，因为嘉盈公司并未提供关于参考房屋纳税价格的证据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，徐玉海和嘉盈供热公司的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16516元，由上诉人徐玉海承担7708元，由舒兰市嘉盈供热有限责任公司承担8008元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢亚城
代理审判员 刘欣莹
代理审判员 孙 伟
二〇一五年四月二十四日
代理书记员 陈思维