河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫14民终2347号
上诉人（原审被告）：郭斌，男，汉族，1967年9月13日出生，住河南省商丘市睢阳区。
委托诉讼代理人：牛素云，河南京港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘伟，男，汉族,1965年12月17日出生，住河南省商丘市睢阳区。
被上诉人（原审原告）：王德亮，男，汉族,1963年4月9日出生，住河南省商丘市睢阳区。
被上诉人（原审原告）：冯中正，男，汉族,1965年8月23日出生，住山东省曹县。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：韩方钊，河南扬善律师事务所律师。
上诉人郭斌因与被上诉人刘伟、王德亮、�中正租赁合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2018）豫1403民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭公开开庭审理。上诉人郭斌的委托诉讼代理人牛素云，被上诉人刘伟、王德亮、冯中正的共同委托诉讼代理人韩方钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭斌上诉请求：撤销河南省商丘市睢阳区人民法院(2018)豫1403民初1709号民事判决，改判驳回刘伟、王德亮、冯中正的诉讼请求。事实与理由：被上诉人为了谋取利益，将承租的商丘市三和化工有限公司（以下简称三和化工公司）的土地分割后又转租给郭斌，从中赚取租金差价，对承租的土地没有投入任何资金进行建设，一审法院对转租事实没有认定。郭斌已将2015年、2016年的租金支付完毕，被上诉人的合同目的已基本达到，其主张下欠2015年、2016年租金22000元，郭�之所以未支付，是因为被上诉人已给予减免。被上诉人再行主张下欠2015年、2016年租金，违背诚实信用原则，况且每年租金20余万元，两年少付22000元，根本不影响合同目的实现。2017年8月1日，郭斌应交纳2017年9月1日至2018年8月31日的租金，郭斌当时资金紧张，经与被上诉人协商，被上诉人同意延缓两个月交纳租金。当郭斌准备支付租金时，于2017年9月28日接到商丘市梁园区人民法院的协助执行通知书，要求扣留三和化工公司的租金收入。从表面看，三和化工公司和郭斌没有关系，但郭斌承租的土地就是三和化工公司的，三和化工公司的租金最终由郭斌交纳。郭斌对商丘市梁园区人民法院的执行行为没有能力阻却，其不向被上诉人支付租金的行为属于履行不能。被上诉人将土地转租给郭斌的目的是从中间赚取租金差额，郭斌支付租金差额，被上诉人的合同目的完全能够实现。一审法院认为“2018年1月18日因司法机关的介入，涉案土地租金原告不能收取，导致出租行为的目的不能实现，符合合同法规定的法定解除条件”，此理由与判决结果相互矛盾，本案土地的最初出租方为三和化工公司，涉案土地经司法拍卖，由河南省一家人养老发展有限公司取得土地使用权，但“买卖不破租赁”，一审认定被上诉人不能再行收取租金是错误的。在一审判决前，土地使用权人已变为河南省一家人养老发展有限公司，该公司目前并未要求郭斌及被上诉人搬离场地、拆除建筑物，郭斌在承租土地上投资巨额资金，其预期经营期限起码为10年，如拆除建筑物将给郭斌带来巨额损失。一审法院未追加河南省一家人养老发展有限公司为第三人参加诉讼，冯中正诉讼主体不适格，一审审理程序违法。
刘伟、王德亮、冯中正答辩称：被上诉人承租三�化工公司26亩土地后，经原出租人同意又转租给郭斌13亩，转租行为并不违反法律规定。本案租赁合同签订时间为2010年8月24日，租赁期限为2010年9月1日至2020年8月31日，租金的交付方式为先行交纳。租金到期前一个月提前交下一年租金，故2017年租金应当在2017年7月30日前交纳完毕。被上诉人向郭斌催要租金，郭斌至今仍未交纳。郭斌拖欠2015年、2016年租金事实清楚，其主张被上诉人已给其减免租金没有证据支持。商丘市梁园区人民法院所办理的执行案件，申请执行人为商丘市恒锐汽车销售有限公司，被申请人为三和化工公司，申请执行人与被执行人均不是本案的当事人。虽然郭斌系商丘市恒锐汽车销售有限公司的法定代表人，但其个人财产与法人财产是独立的。郭斌与被上诉人是租赁合同的当事人，因郭斌违约导致合同被解除，合同解除后郭斌应当搬离承租土地、拆�建筑物并清理场地。租赁合同具有相对性，没有必要追加土地所有权人参加诉讼，冯中正与王德亮、刘伟系合伙关系，其主体资格适格。请求驳回上诉，维持原判。
刘伟、王德亮、冯中正向一审法院起诉请求：1、判令解除2010年8月24日签订的场地租赁合同；2、郭斌支付2015年、2016年欠付租金22000元及自2017年9月1日至搬离之日的租金；3、郭斌搬离场地、拆除自建建筑物、清理场地；4、诉讼费用由郭斌承担。
原审查明：2010年8月24日，刘伟、王德亮与三和化工公司签订场地租赁协议，三和化工公司将南京西路路南（南临龙宇化工宿舍区北侧、西邻龙宇化工办公楼、东临陆庄村民组，以墙为界）约26亩场地租赁给刘伟、王德亮用于建设汽车销售4S店，租期10年；2010年8月24日，刘伟、王德亮、冯中正作为甲方与郭斌作为乙方签订场地租赁协议，约定：甲方将南京西路路南（南临龙宇化工宿舍区北侧、西邻龙宇化工办公楼、东临陆庄村民组，以墙为界）约13亩场地租赁给乙方用于建设汽车销售4S店；租期10年，自2010年9月1日起至2020年8月31日，先交费后使用，前五年租金21.5万元／年，第六年收取租金22.5万元／年，从第七年起每年的租金在上年的基础上递增5%，每年租期到期前一个月交下一年租金；同时约定，乙方自行建设的建筑物产权归乙方所有，租赁期满前自行拆除，并负责清理场地，逾期建筑物产权无偿归甲方所有。租赁合同履行期间，2015年、2016年租金郭斌欠付22000元；2017年8月1日，郭斌应交纳的2017年9月1日至2018年8月31日租金248062.5元，经催要，郭斌没有交纳。2018年1月18日，商丘市梁园区人民法院作出（2017）豫1402执1285号执行裁定书，裁定被执行人商丘市三和化工公司有限公司所有的位于商丘××南京路南侧，证号为：商国用2006第00820号土地一处的所有权和其他财产权，自本裁定送达买受人河南省一家人养老发展有限公司时起，归买受人河南省一家人养老发展有限公司所有。
原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，刘伟、王德亮、冯中正将其承租的场地转租给郭斌，双方签订租赁合同且已实际履行，该场地租赁合同关系合法有效，双方理应按照约定履行合同义务，郭斌欠付刘伟、王德亮、冯中正2015年、2016年租金22000元，在庭审时双方均无异议，郭斌方理应承担违约责任，支付租金；2017年8月1日，郭斌拒不交纳下年的租金，致使刘伟、王德亮、冯中正出租场地的合同目的不能实现，故刘伟、王德亮、冯中正要求解除双方于2010年8月24日签订的场地租赁合同的诉请，予以支持；刘伟、王德亮、冯中正要求支付2015年、2016年租金22000元及支付自2017年9月1日起至郭斌搬离之日止租金和要求郭斌搬离场地、拆除自建建筑物、并清理场地的诉请，予以支持。郭斌辩解认为刘伟、王德亮、冯中正已丧失2018年1月18日之后的租赁权和主张搬离场地、拆除自建建筑物、清理场地的权利的观点，根据原、被告双方租赁合同的相对性，对郭斌的辩解观点不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除原、被告于2010年8月24日签订的场地租赁协议；二、被告郭斌于判决生效之日起30日内搬离原告刘伟、王德亮、冯中正出租的场地、拆除自建建筑物、清理场地；三、被告郭斌�判决生效之日起30日内支付给原告刘伟、王德亮、冯中正2015年、2016年欠付的租金22000元；四、被告郭斌于本判决生效之日起30日内支付给原告刘伟、王德亮、冯中正自2017年9月1日起至搬离之日止的租金（按原、被告间2010年8月24日签订场地租赁合同的约定标准计算租金）；五、驳回原告刘伟、王德亮、冯中正的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5351元，由被告郭斌负担。
郭斌为支持其上诉主张，向本院提交了如下证据：证据1，汇款凭证四份，证明郭斌交付2016年租金的时间。证据2，收据三份，证明郭斌已协助梁园人民法院，将租金交给商丘市恒锐汽车销售服务有限公司。
刘伟、王德亮、冯中正对郭�提交的证据质证后认为，对证据1真实性无异议，认为郭斌未按约定期间交纳租金已构成违约，不能证明刘伟、王德亮、冯中正同意其延期交付租金。对证据2的真实性有异议，认为郭斌系商丘市恒锐汽车销售服务有限公司的法定代表人，郭斌在一审答辩及辩论时均明确表示未支付租金，故收据是伪造的。
刘伟、王德亮、冯中正为支持其答辩观点，向本院提交收到条一份，证明刘伟、王德亮、冯中正在2017年8月份已将2017年租金交付给三和化工公司。
郭斌对刘伟、王德亮、冯中正提交的证据质证后认为，收条形式不合法，虽盖有印章，但没有收款人签名，收到条内容虚假，加盖的三和化工公司的印章与该公司在公安机关备案印章不一致。
本院对郭斌提交的证据分析认证如下：对证据1，汇款凭证能够证明郭斌交付2016年租金的实际时间及金额，本院对真实性予以确认。对证据2，收据载明的收款时间分别为2017年10月5日、2017年10月20、2017年11月2日，收款事由为履行法院的协助执行通知书，收款人为商丘市恒锐汽车销售服务有限公司，上述款项并未通过执行法院支付，郭斌的诉讼代理人在一审庭审中（时间为2018年3月9日）明确表示未履行法院的协助执行，且郭斌系商丘市恒锐汽车销售服务有限公司的法定代表人，对上述收据本院不予采信。
本院对刘伟、王德亮、冯中正提交的证据分析认证如下：因收到条没有经办人员签字，且郭斌对收到条印章的真实性有异议，在本案中不予确认。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。刘伟、王德亮、冯中正将从三和化工公司租赁承租的部分土地转租给郭斌，三和化工公司对转租行为并未提�异议，故转租合同有效。刘伟、王德亮、冯中正与郭斌因转租合同的履行产生争议引发本案诉讼，涉案土地的使用权人虽由三和化工公司变更为河南省一家人养老发展有限公司，因合同具有相对性，本案纠纷并不直接关涉土地使用权人利益，郭斌主张应追加河南省一家人养老发展有限公司参加诉讼的主张不能成立。涉案转租合同系刘伟、王德亮、冯中正共同与郭斌签订，郭斌主张冯中正诉讼主体不适格的主张亦不能成立。按照双方签订的场地租赁协议约定，郭斌应于每年租期到期前一个月交纳下一年度租金，从郭斌自己提供的银行汇款凭证显示，其交纳2016年度租金的时间明显晚于合同约定的时间，且未按合同约定足额交纳2015年及2016年度租金，郭斌主张刘伟、王德亮、冯中正已同意给其减免2015年、2016年下欠的租金，对其主张并未提供证据证明。按照合同约定，郭�应在2017年8月份交纳2017年租金，其又未按照合同约定的期限交纳，其在二审主张已在2017年10月份按照商丘市梁园区人民法院协助执行内容将租金交给了商丘市恒锐汽车销售服务有限公司，该主张与其一审庭审陈述明显不符，对其该项主张，本院亦不予采信。综上，郭斌不仅未按照合同约定的期间交纳租金，而且还连续三年拖欠租金，其行为已构成违约。一审法院判决解除双方于2010年8月24日签订的场地租赁协议，并判决其支付下欠的租金，将租赁土地清理后予以返还并无不当。综上，一审判决认定基本事实清楚，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5351元，由上诉人郭斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 倩
�判员周克风
审判员 宁传正
二〇一八年八月二十四日
书记员 崔 乐