黑龙江省伊春市乌马河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌民初字第189号
原告:张雨，男，1987年8月29日出生，汉族，住乌马河区。
委托诉讼代理人：夏庆军，系黑龙江泽瑞律师事务所律师。
被告：黑龙江绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司），住所地黑龙江省伊春市伊春区。
法定代表人：王晶晔，职务经理。
委托诉讼代理人：刘新福，系黑龙江兴福律师事务所律师。
原告张雨与被告绿都公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月12日受理此案，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告张雨与委托诉讼代理人夏庆军、被告绿都公司委托诉讼代理人刘新福均到庭参加诉讼，于2016年5月23日中止审理，现恢复审理。本案现已在法定期限内审理终结。
原告张雨向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行合同，如果不履行合同要求被告返还购房款100,000.00元；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：被告在乌马河区从事房地产开发多年，2012年成立绿都美岸栖售楼处，销售被告所开发的楼房。原告到该销售处多次，欲购买被告所开发的楼盘。在销售处工作人员多次举荐下，并现场勘查楼盘多次后，原告在销售处购买房产一处，位于绿都美岸栖16栋2单元4层1号面积为77.17平方米，原告按照售楼处要求交付了购房款100,000.00元。2015年2月3日，原告在售楼处分别签订了《绿都美岸栖认购书》、《商品房买卖合同》和《装修协议》，并为原告开具售房款收据一张。售楼处工作人员将购房钥匙交给原告，原告取得了该房屋的使用权。原告在购得该房屋2个多月后，发现楼房钥匙被换了，后来得知是被告所为。原告和被告交涉多次得知，被告聘用周传凤代理销售其开发的房产，周传凤与其男朋友朱刚等人在售楼处销售被告所开发的房产，后来移花接木，骗取原告房款，签订了虚假合同，而后逃之夭夭。被告以不是其所销售楼房为由，换了楼房锁头，拒绝原告使用。原告认为周传凤、朱刚等人之所以骗取原告信任，签订并履行房屋买卖合同，完全是被告为周传凤、朱刚等人提供条件所造成的，诉讼至法院请求支持原告的诉讼请求。
被告绿都公司辩称，被答辩人主张答辩人返还购房款的事实和依据不能成立。第一，被答辩人购得答辩人房屋的证据不足，不能足以证明是答辩人与被答辩人之间发生的房屋买卖行为；第二，被答辩人购房虽是答辩人所有权房，但在购房合同及装修协议上均是与乌马河区家梦房地产有限公司（下称家梦公司）签订的买卖行为，故答辩人不是本案纠纷的诉讼主体；第三，被答辩人在乌马河区家梦房地产公司签订商品房买卖合同，买卖答辩人的房屋交了10万元购房款的事实是否成立。首先答辩人未收到房款也未卖房；其次，需家梦公司或商品房买卖合同上签字的朱刚到庭参加诉讼方能查明被答辩人主张的事实；第四，被答辩人对买卖房屋发生的损失有过错，应当自己承担发生的损失。一是不审查商品房买卖合同出售人与房产所有权人是谁，擅自购买是有过错的。二是用明显低于房屋价格购买答辩人房屋自愿上当受骗。为此，其应自行承担10万元的损失。与被答辩人交易答辩人房屋的朱刚、周传凤已涉嫌诈骗犯罪。2015年4月4日，乌马河区公安局已经立案侦查，并对朱刚、周传凤诈骗被答辩人的购房款和擅自出售答辩人房屋并携款潜逃的行为予以网上追逃。本着法律规定“先刑后民”的原则及《民事诉讼法》规定的中止审理的规定，请合议庭支持答辩人的答辩意见。综上所述，答辩人认为，被答辩人主张的权利不能成立。答辩人不是被诉主体，被答辩人主张的事实需经周传凤、朱刚到庭方能查明案件事实。为此，本案纠纷还涉及“先刑后民”和法律规定“中止审理”的事实，请合议庭查明事实后中止本案的审理。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在开庭时进行了举证和质证。
原告张雨为证明其主张的成立，向本院出示下列证据：
证据一.房产销售代理合同一份（复印件，原件在公安机关），证明被告将所开发的房产委托给周传凤销售；
证据二.王虹、丛帅、宋立君证明证言各一份，证明销售方有欺骗行为；
证据三.证人丛帅当庭证实，2015年1月1日我到美岸栖售楼处上班，主要工作是负责楼房销售工作兼司机，带客户去看房子，我带张雨去看过房子，房子位置是16号楼2单元401室面积大概是77平方米，张雨去售楼处看了三、四次房子，看过之后，张雨就与代理销售朱刚在售楼处谈的房款价格，签定的合同，因售楼处的朱刚组织一次房子特价活动，平均1,500.00元左右一平方，活动过后朱刚说三套特价房向外出售，每平米1,500.00元。原告向朱刚付了房款10万元，朱刚把钥匙交给了原告的经过；
证据四.证人宋立君当庭证实，我陪原告去买房，到售楼处之后工作人员带着去看房，位于美岸栖16号楼4楼，看过之后原告认为满意，然后就到售楼处签定合同并付款，拿到钥匙，我就是证明张雨买房的过程；
证据五.绿都美岸栖认购书、商品房买卖合同、收据、装修协议各一份，证明认购书中甲方是被告，是以被告的名义出卖的房子，原告是在被告售楼处购买的房屋；
证据六.照片6张，证实家梦公司有权销售该楼房，并在工人文化宫举行的销售活动。
被告绿都公司对原告张雨出示的证据一真实性无异议，但对证明的问题有异议，周传凤做为被告的销售人员已经超过了甲方授权销售范围和权限，我方要求每平方米2,080.00元，本案诉争房屋77多平方米，房款10万元。换算以后，其销售价格明显低于市场价格，属于超越代理权限。被告方对代理人没有追认，超出代理权限的部份应该由代理人自行承担。证据二对证明的问题有异议，理由有以下两点：一是这些人不是被告聘用的，都是家梦公司聘用的；二是上述证人证言与本案诉争的焦点问题起不到佐证的条件，起不到应有的支撑作用，不能支撑原告人的诉讼观点及理由。对证据三、四认为证人证实的内容和诉争的法律关系不具有关联性，对张雨在美岸栖购买房屋没有异议。对证据五的真实性有异议，认为一是朱刚与周传凤未到庭，无法对合同及相关证据的真实性予以质证；二是虽然合同中的甲方是我公司的名字，但盖的都是家梦公司的公章，应该以公章为准。证据六对家梦公司组织的销售活动无异议，但活动是家梦公司自行举办的，并没有受到绿都公司的委托，更没有绿都公司让其让利销售的事实与行为，我方要求家梦公司的销售价格是2,080.00元每平方米。
对原告张雨出示的证据，结合被告绿都公司的质证意见，进行综合评定，本院认为：被告绿都公司对原告张雨提供证据一的真实性无异议予以确认。对证据二采纳被告绿都公司的质证意见，不予确认。对证据三、四，两份证据欲证实原告张雨在美岸栖售楼处买房的过程，被告绿都公司对这一事实予以认可，且与证据六相互印证，予以确认。对证据五能够证明原告张雨购买被告绿都公司房屋并交款的事实，予以确认。对证据六，该证据与证据三能够相互印证，予以确认。
被告绿都公司为反驳原告张雨的诉求，向本院出示以下证据：
证据一.乌马河公安局对朱刚、周传凤刑事案件立案登记的相关手续（四页），证明本案的售房人已经构成刑事犯罪，公安机关正在全力追查，网上通缉，该案应该以刑事案件的结果为根据，应该对本案中止审理；
证据二.乌马河公安分局对张雨的询问笔录一份，证实一是张雨自认被朱刚骗了，因此原告说是被我们骗了是矛盾的；二是购房款是张雨交给朱刚的，至于交没交我们不知道；三是张雨与朱刚签定的合同是否是真实的，需要朱刚确定。
原告张雨对被告绿都公司提供的证据一真实性无异议，对证明的观点有异议，一是犯罪嫌疑人诈骗的是被告的财产，损失的是被告，并不是原告，因为原告已经取得了房产，本案不应该以先刑事后民事的原则，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条规定，本案不应该中止审理，因为是两种法律关系。对证据二认为来源不清，是复印件没有印章，无法证明出处，另外案件在侦查环节应该是保密的，不能外漏，此份证据没有法律效力，对证实的内容不予质证。
本院认为对被告提供的证据一采纳原告张雨的质证意见，不予确认。对证据二认为与该案无关，不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，被告绿都公司与家梦公司签订房产销售代理合同，绿都公司指定家梦公司为美岸栖小区的独家销售代理，项目为住宅、车库、商服，销售面积共计1.5万平方米。销售基价为住宅不低于2,080.00元、车库不低于3,500.00元、商服不低于3,000.00元。2015年2月3日，原告张雨与家梦公司签订绿都美岸栖认购书与商品房买卖合同，以100,000.00元的价格购买位于乌马河区美岸栖小区16栋2单元401室建筑面积77.77平方米的房屋，并当日将100,000.00元房款以现金形式交付给家梦公司工作人员朱刚。2015年4月4日，乌马河区公安分局以朱刚、周传凤涉嫌合同诈骗立案侦查。
本院认为，被告绿都公司委托家梦公司为其销售乌马河区美岸栖小区的房产，并签订了房产销售代理合同。家梦公司以被告绿都公司的名义向不特定人举办“特价房”宣传活动，在被告绿都公司售楼处有被告绿都公司委托家梦公司进行销售活动的牌匾，家梦公司的上述行为均使原告张雨有理由相信家梦公司对被告绿都公司的房屋有销售权限而交付房款并取得房屋钥匙，构成表见代理。且原告张雨与家梦公司签订的合同并不损害国家利益、社会公共利益及违反法律的强制性规定，故原告张雨与家梦公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当履行。被告绿都公司辩称“家梦公司超越代理权限，对超越代理权限的部分应由家梦公司承担责任”的辩解理由，因被告绿都公司与家梦公司之间的委托关系属内部约定，相对人通常并不知情，对代理权的内部限制不具有对抗相对人的效力；被告绿都公司辩称“该案适用‘先刑后民’原则”的辩解理由，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条“同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理”的规定，被告绿都公司的以上辩解理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款之规定，判决如下：
被告黑龙江绿都房地产开发有限公司于判决生效后七日内履行原告张雨与伊春市乌马河区家梦房产有限公司签订的《商品房买卖合同》。
案件受理费2,300.00元，由被告黑龙江绿都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。
审判长 张桂芳
审判员 于汶倩
审判员 孙海波
二〇一七年七月十九日
书记员 刘 岩