广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异252号
异议人（案外人）：平阴澳飞交运有限公司，住所地平阴县安城乡冷饭村。
法定代表人：解利君。
委托代理人：王如飞，山东易济律师事务所律师。
委托代理人：李新保，山东易济律师事务所律师。
申请保全人：广州春凯投资中心（有限合伙），住所地广州市海珠区昌岗中路***号5F自编02自编03自编03A。
执行事务合伙人：广州市宝御商贸有限公司（委派代表：邓其迪）。
委托代理人：黄薇薇，是申请保全人的职员。
被保全人：山东天业恒基股份有限公司，住所地山东省济南市高新开发区新宇南路1号济南国际会展中心A区。
法定代表人：曾昭秦。
被保全人：山东天业房地产开发集团有限公司，住所地山东省济南市历下区山大路201号创展中心。
法定代表人：曾昭秦。
委托代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。
委托代理人：张鲁，国浩律师（济南）事务所律师。
被保全人：山东永安房地产开发有限公司，住所地山东省济南市泉城路264号。
法定代表人：伊茂强。
被保全人：岳彩鹏，男，1970年12月28日出生，汉族，住所地山东省济南市市中区。
申请保全人广州春凯投资中心（有限合伙）（以下简称春凯中心）依据已经发生法律效力的本院作出的（2018）粤0105财保104号民事裁定书申请保全被保全人山东天业恒基股份有限公司（以下简称恒基公司）、山东天业房地产开发集团有限公司（以下简称天业房地产公司）、山东永安房地产开发有限公司（以下简称永安房地产公司）、岳彩鹏一案，本院已立案执行，案号为（2018）粤0105执保144号。在诉前保全过程中，本院已于2018年4月25日以（2018）粤0105执保144号查封了被保全人永安房地产公司所有的位于山东省济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场主办公楼2706、2707、2708、2713室。现案外人平阴澳飞交运有限公司（以下简称澳飞公司）向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人澳飞公司认为：2016年8月22日，异议人与被保全人永安房地产公司就山东省济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街主办公楼2706、2707、2708、2713号商品房签订了四份《济南市商品房买卖合同》。合同签订后，异议人按约定向被保全人永安房地产公司交纳了首期款，并向齐鲁银行济南平阴支行办理了商品房按揭贷款，被保全人永安房地产公司按规定为涉案房屋办理了网签备案手续。异议人为办房产证需要于2017年12月12日向济南市地方税务局缴纳了印花税和契税。2016年11月份，被保全人永安房地产公司向异议人交付了该不动产，异议人已开始实际使用该不动产。据此，异议人认为与被保全人永安房地产公司签订的《商品房买卖合同》属于合法有效的合同，并已实际履行，济南市房屋档案馆为异议人出具的四份预售合同备案查询结果买方名称一栏中明确载明是异议人，异议人对涉案房屋享有所有权是毋庸置疑。法院于2018年4月25日对涉案房屋采取的查封行为是错误的，损害了异议人的合法财产权。异议人为维护自身的合法权益，特提出上述异议，请求法院依法解除对涉案房屋的查封。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.签订日期为2016年8月22日的《济南市商品房买卖合同》，其中载明：永安房地产公司以出让方式取得位于济南市××以南，奥体场馆以东的地块的土地使用权，规划用途为其他商服用地；澳飞公司购买的商品房为现房，楼号为主办公楼2706；该商品房的用途为办公，建筑面积为104.63平方米；该商品房单价为每平方米12771元，金额为1336230元；澳飞公司于2016年8月22日交纳210000元作为部分首期房款，剩余首期房款466230元于2016年9月15日前付清，其余房款660000元向银行申请按揭；永安房地产公司应当在2016年10月31日前将该商品房交付澳飞公司使用；商品房达到交付使用条件后，永安房地产公司应当书面通知澳飞公司华办理交付手续，双方进行验收交接时，永安房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；澳飞公司的房屋仅作办公使用；等。2.签订日期为2016年8月22日的《济南市商品房买卖合同》，其中载明：永安房地产公司以出让方式取得位于济南市××以南，奥体场馆以东的地块的土地使用权，规划用途为其他商服用地；澳飞公司购买的商品房为现房，楼号为主办公楼2707；该商品房的用途为办公，建筑面积为104.63平方米；该商品房单价为每平方米12771元，金额为1336230元；澳飞公司于2016年8月22日交纳210000元作为部分首期房款，剩余首期房款466230元于2016年9月15日前付清，其余房款660000元向银行申请按揭；永安房地产公司应当在2016年10月31日前将该商品房交付澳飞公司使用；商品房达到交付使用条件后，永安房地产公司应当书面通知澳飞公司华办理交付手续，双方进行验收交接时，永安房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；澳飞公司的房屋仅作办公使用；等。3.签订日期为2016年8月22日的《济南市商品房买卖合同》，其中载明：永安房地产公司以出让方式取得位于济南市××以南，奥体场馆以东的地块的土地使用权，规划用途为其他商服用地；澳飞公司购买的商品房为现房，楼号为主办公楼2708；该商品房的用途为办公，建筑面积为104.63平方米；该商品房单价为每平方米12771元，金额为1336230元；澳飞公司于2016年8月22日交纳210000元作为部分首期房款，剩余首期房款466230元于2016年9月15日前付清，其余房款660000元向银行申请按揭；永安房地产公司应当在2016年10月31日前将该商品房交付澳飞公司使用；商品房达到交付使用条件后，永安房地产公司应当书面通知澳飞公司华办理交付手续，双方进行验收交接时，永安房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；澳飞公司的房屋仅作办公使用；等。4.签订日期为2016年8月22日的《济南市商品房买卖合同》，其中载明：永安房地产公司以出让方式取得位于济南市××以南，奥体场馆以东的地块的土地使用权，规划用途为其他商服用地；澳飞公司购买的商品房为现房，楼号为主办公楼2713；该商品房的用途为办公，建筑面积为106.75平方米；该商品房单价为每平方米8722元，金额为931074元；澳飞公司于2016年8月22日交纳70000元2016年9月15日前支付401074元作为首期房款，其余房款460000元向银行申请按揭；永安房地产公司应当在2016年10月31日前将该商品房交付澳飞公司使用；商品房达到交付使用条件后，永安房地产公司应当书面通知澳飞公司华办理交付手续，双方进行验收交接时，永安房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；澳飞公司的房屋仅作储藏使用；等。5.签订日期为2016年8月22日的《合同补充协议》4份。6.纳税人名称为澳飞公司的发票联7份。7.《房屋结算移交协议书》4份，载明：澳飞公司购买的位于济南市××新区××广场××办公楼××、××、××、××室房屋，现已经竣工并验收合格，建筑面积分别为104.63、106.75平方米，单价为12771元、8722元/平方米，购房款为1336230元、931074元，双方已结清购房款，本协议签署后，永安房地产公司将房屋交付给澳飞公司使用，产权归澳飞公司所有。8.《住宅专项维修资金专用票据》4份。9.税收完税证明4份。10.借款凭证1份。11.《齐鲁银行法人房产按揭借款合同》1份。
申请保全人春凯中心提交答辩意见认为：法院查封被保全人永安房地产公司名下位于山东省济南市××新区××广场××办公楼××、××、××、××室房屋符合法律规定，请求法院依法驳回异议人的执行异议申请，理由如下：1.异议人所提交的证据未经过质证，申请保全人对其真实性、合法性均不予确认。2.申请保全人于2018年3月13日到济南市房管部门查册结果显示，当时保全标的物仍登记在永安房地产公司名下，而异议人主张保全标的物分别于2016年2月18日已发生权属变更登记，涉嫌伪造证据。3.异议人所主张的保全标的物已移交其使用的证据未显示日期，不应认定其在法院查封前已实际占用保全标的物，即不应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。综上，请求法院依法驳回异议人的执行异议申请。
被保全人恒基公司、天业房地产公司、永安房地产公司、岳彩鹏均没有提交答辩意见。
经审查查明：申请保全人春凯中心因仲裁程序中的财产保全案，于2018年2月1日向本院提出诉前财产保全申请，要求保全被保全人恒基公司、天业房地产公司、永安房地产公司、岳彩鹏价值共247655500元的财产，本院已于2018年2月2日作出（2018）粤0105财保104号民事裁定书裁定冻结被保全人恒基公司、天业房地产公司、永安房地产公司、岳彩鹏的银行存款共247655500元或查封、扣押其相应价值的财产。本院已于2018年2月2日立案执行，案号为（2018）粤0105执保144号。在诉前保全过程中，本院已于2018年4月25日以（2018）粤0105执保144号查封了被保全人永安房地产公司所有的位于山东省济南市××新区××广场××办公楼××、××、××、××室，查封期限从2018年4月25日至2021年4月24日止。异议人澳飞公司遂于2018年7月3日向本院提出以上执行异议。
本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。该司法解释第三十二条的规定，财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。该案中，因山东省济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场（天业中心）主办公楼楼盘的开发企业为被保全人永安房地产公司，故本院根据生效裁定的内容对被保全人永安房地产公司名下的房屋予以查封符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此可知，该条款的保护对象必须是消费者，且消费者必然是自然人，法人或者其他组织由于不存在生活消费的问题，不在消费者之列，而保护的标准既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，故为了保护消费者的居住权益，其所购买的房屋应是直接用于满足其生活居住需要，而并非用于经营。本案中，异议人主张其已在法院查封之前购买了其中的2706、2707、2708、2713室，并已付清购房款且已实际占有，但异议人是否符合该条款关于房屋消费者物权期待权的保护条件是本案的审查重点。现根据异议人所提供的证据材料看，异议人并非属于消费者，而且其所购买的涉案房屋的性质为办公用途，属于经营性用房，并非居住用房，故异议人并非该条款所要保护的对象。鉴于此，从异议人提供的证据材料显示，并不符合房屋消费者物权期待权的构成要件。故异议人并不享有排除强制执行的实体权益，对其提出的异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人平阴澳飞交运有限公司的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年七月十六日
书记员 戴党平