上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终2446号
上诉人(一审被告)：吴礼广，男，1970年9月13日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：陈群，上海市大华律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：上海仁恒物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区茂兴路XXX号仁恒广场4座1楼。
法定代表人：周轶群，董事长。
委托诉讼代理人：王永彦。
上诉人吴礼广因与被上诉人上海仁恒物业管理有限公司(以下简称“仁恒物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初10788号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴礼广上诉请求：撤销一审判决，改判吴礼广按每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)4元的收费标准向仁恒物业公司支付物业服务费。事实和理由：一审审理中，吴礼广提供了经物价局备案的住宅物业超标准服务收费标准确认表作为证据，该确认表就物业服务标准进行了详细的规定，但是对照该确认表可以发现仁恒物业公司提供的物业服务连基础服务都不完善，超等级服务更无从谈起。因此，对应各超等级服务项目的3.61元应该扣除，同时针对非超等级物业服务各项目中存在的欠缺再扣除0.39元，得出吴礼广所主张的每月每平方米4元的物业费收费标准。
仁恒物业公司辩称，仁恒物业公司提供的物业服务是符合标准的，而且物业服务是一个持续性的工作，不能仅以某一特定时间地点的服务瑕疵来判断物业服务不到位。一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审法院判决。
仁恒物业公司向一审法院起诉请求：一、吴礼广向仁恒物业公司支付上海市政和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)拖欠的自2012年7月至2016年9月的物业管理费131,508.6元；二、吴礼广向仁恒物业公司支付自2012年7月至2016年9月的物业管理欠费的滞纳金131,508.6元。
一审法院认定事实：系争房屋系吴礼广所有，建筑面积322.32平方米。2010年11月30日，吴礼广与上海仁恒杨浦房地产有限公司(以下简称“仁恒房地产”)签订《上海市商品房预售合同》，约定吴礼广向仁恒房地产购买系争房屋，2011年11月4日吴礼广登记为预购房屋权利人。2011年12月17日，吴礼广在《仁恒怡庭房屋接收认可书》中签名，确认系争房屋经本人验收，确认符合验收标准，予以接收。2010年8月15日，仁恒房地产(甲方)与仁恒物业公司(乙方)签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；物业坐落于杨浦区新江湾国晓路XXX号(政和路XXX弄XXX-
XXX号)；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米5.80元；新建商品住宅的买受人应从甲方或者其委托的物业公司书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方支付物业管理服务费；物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定另见《前期会所委托管理协议》；乙方的权利义务包括可受甲方委托制定《临时管理规约》，并与业主签署《临时管理规约》，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同，根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益，根据有关法律法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题，结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；物业公司按照本合同及临时规约规定，对本住宅区进行全面综合的管理服务，并实施对本规约各项规定的具体履行。合同另行约定了其他权利义务。《怡庭会所前期委托管理协议》中约定甲方将其开发的怡庭小区会所委托乙方进行前期管理；在会所投入使用前，甲方应按照会所的服务功能定位，先行购买并安装有关设备和设施，并达到正常使用状态；会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；乙方应保持中心会所外立面清洁干净，无明显瑕疵。保持设备正常运行，达到设备所应具有的功能。按照国家、上海市及有关行业的相关规定，对房屋及设备设施进行定期维修保养。保持环境卫生，定期安排专人进行清扫等内容。《仁恒怡庭临时公约及会所会则》约定：物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费，以后物业服务费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金；该公约另行约定了物业公司和业主的其他权利、义务。2011年12月17日，吴礼广在该临时公约及附件《确认函》上署名，同意遵守该临时公约。
一审法院另查明，2011年6月13日，上海市杨浦区发展和改革委员会、杨浦区物价局向仁恒房地产出具《住宅物业超标准服务收费标准确认表》，主要内容：经市物业行业协会组织专业人员对你单位申报的仁恒怡庭小区超标准物业服务内容和收费标准进行论证后，根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》有关规定，现将超标准物业服务收费标准确认如下：物业服务收费标准为每平方米建筑面积：多层(带电梯)8元/月(含会所)。承诺提供服务等级和超标准项目及确认收费标准见下表：综合管理服务(五)级0.35元、公共区域清洁卫生服务(五)级0.28元、公共区域秩序维护服务(五)级0.5元、公共区域绿化养护服务(四)级0.11元、公共部位(三)类0.1元、供水系统(多层)(二)类0.06元、排水系统(二级生化)0.04元、公共照明(多层)(三)类0.08元、消防系统(二)类0.03元、避雷系统0.015元、弱电系统(二类)多层0.08元、升降系统(电梯)0.4元、水景(预收标准)0.145元、超等级项目(综合管理服务)0.8元、超等级项目(公共区域清洁卫生服务)0.46元、超等级项目(公共区域秩序维护服务)1.25元、超等级项目(公共区域绿化养护服务)0.13元、超等级项目(公共部位公共设备设施日常运行、养护、维修服务)0.97元、会所服务2.2元，合计8元。上述确认的收费标准，将作为物业管理招标(或协议)的最高收费标准。将物业服务收费标准写入房屋买卖合同。业主大会成立后，具体收费标准由业主大会与物业服务企业签订物业服务合同给予明确。按规定明码标价。
一审法院又查明，2013年10月16日，仁恒物业公司向吴礼广寄送《催款函》，要求吴礼广于2013年10月31日之前付清2012年7月至2013年12月的物业管理费。2014年11月18日，仁恒物业公司向吴礼广寄送《催款函》，要求吴礼广于2014年10月31日之前付清2012年7月至2014年9月的物业管理费。2015年4月1日，仁恒物业公司向吴礼广寄送《催款函》，要求吴礼广于2015年4月10日之前付清2012年7月至2015年3月的物业管理费。2015年12月23日，仁恒物业公司向吴礼广寄送《催款函》，要求吴礼广于2015年12月31日之前付清2012年7月至2015年12月的物业管理费。
一审审理中，仁恒物业公司与吴礼广一致确认系争小区业主委员会至今尚未成立。
一审法院认为，《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内包括吴礼广在内的每个业主。吴礼广辩称上述合同内容遗漏了《住宅物业超标准服务收费标准确认表》，仁恒物业公司未按照表内所列超等级项目服务，余下提供的服务均不达标，但该物业收费标准经过合法程序进行备案，并经签约双方同意，吴礼广在接收房屋时对此明知且认可，故吴礼广该辩称意见法院不予采信，该合同合法有效。吴礼广也未能提供充分证据证明仁恒物业公司未对小区进行尽职管理，小区会所亦在正常开放使用，故吴礼广上述辩称意见，法院亦不予采信。综上所述，仁恒物业公司提供了物业服务，业主按时交纳物业管理费是应尽义务，无正当理由不支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。对于仁恒物业公司要求吴礼广支付滞纳金的诉请，因吴礼广并非恶意拖欠物业管理费，故对仁恒物业公司滞纳金的主张，法院不予支持。判决：一、吴礼广应于判决生效之日起十日内支付上海仁恒物业管理有限公司上海市政和路XXX弄XXX号XXX室房屋2012年7月至2016年9月的物业管理费人民币131,508.6元；二、对上海仁恒物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》是各方真实意思表示，合法有效，吴礼广作为小区业主按时交纳物业管理费是其应尽的义务。吴礼广上诉认为仁恒物业公司未对小区进行尽职管理，但吴礼广就其上诉主张未能提供充分证据加以证明，一审法院据此判决吴礼广应当按约支付物业管理费并无不当。吴礼广上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，吴礼广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,443.86元，由上诉人吴礼广负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年五月八日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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