北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终7171号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军国防大学第二空余房地产管理处，住所地北京市海淀区复兴路**号。
法定代表人：李义宝，书记。
委托诉讼代理人：王春艳，北京琨腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白小莉，北京琨腾律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告）：北京景藏健康文化创意产业有限公司，住所地北京市海淀区复兴路83号景藏健康大厦。
法定代表人：王雁，董事长。
委托诉讼代理人：郎子君，北京市佳法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘鸿发，男，北京景藏健康文化创意产业有限公司财务总监。
上诉人中国人民解放军国防大学第二空余房地产管理处（以下简称国防大学第二管理处）因与被上诉人北京景藏健康文化创意产业有限公司（以下简称景藏健康文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初5824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人国防大学第二管理处之委托诉讼代理人王春艳，被上诉人景藏健康文化公司之委托诉讼代理人郎子君、刘鸿发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国防大学第二管理处上诉请求：撤销一审法院判决第四项，依法改判被上诉人向上诉人支付全部欠付的房屋租金及违约金至实际腾退之日止。事实和理由：1.原审法院认定国防大学第二管理处因未办理2015年度、2017年度的《军队房地产租赁许可证》、于2016年7月取得当年《军队房地产租赁许可证》构成违约，系事实认定错误，适用法律错误，应予纠正；2.租赁合同中，支付租金是承租人的主要合同义务，景藏健康文化公司未举证证明其实际损失，则应当驳回其诉讼请求，同时处理景藏健康文化公司支付租金问题。原审法院判决对国防大学第二管理处反诉请求的租金及违约金暂不处理，没有事实和法律依据，显失公平。
景藏健康文化公司辩称，1.原审法院确认国防大学第二管理处构成违约的认定正确；2.原审法院对国防大学第二管理处与景藏健康文化公司主张的租金、违约金、经济损失等诉求暂不予处理的认定合法、正确，维护了双方当事人的合法权益，保证了司法的公正与权威。
景藏健康文化公司向一审法院起诉请求：1、请求判令国防大学第二管理处承担迟延办理《军队房地产租赁许可证》的违约金（违约金分两个阶段计算：1、自2014年12月16日计算至2016年7月22日为3323.1万元；2、以1900万的租金为基数，按日千分之三的标准计算，自2017年1月1日起计算至本案判决之日），上述违约金从国防大学第二管理处应收取的房屋租金中扣除；2请求判令国防大学第二管理处向景藏健康文化公司支付景藏健康文化公司垫付的维修费用8868元。
国防大学第二管理处向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2015年6月26日签署的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》；2.判令景藏健康文化公司立即向国防大学第二管理处腾退并交回位于北京市海淀区83号综合服务楼的全部房产；3.判令景藏健康文化公司支付截至2016年12月15日的房屋租金1800万元，并按日千分之三的标准自2015年12月16日起至实际付清之日止的违约金，暂计算至2016年12月15日为2124万元；4.判令景藏健康文化公司按每年1900万元标准补足2013年至2015年租金结算款600万元整,并按每年1900万元的标准支付2016年12月15日至实际腾退之日的租金及房屋使用费。
一审法院认定事实：2016年8月20日，中国人民解放军国防大学校务部出具《说明》，内容为证明国防大学第二管理处原名称为中国人民解放军国防大学校务部营房部房地产管理处，系国防大学对外提供房地产有偿服务的唯一机构。后因国防大学于海淀区3号的主院内部新成立了国防大学第一空余房地产管理处，因此将中国人民解放军国防大学校务部营房部房地产管理处的名称变更为国防大学第二管理处，属正团级单位。
2013年9月1日，国防大学第二管理处出具《委托书》，内容为：今委托景藏健康文化公司按照国家及军队的有关政策规定，对坐落于北京市海淀区83号综合服务楼进行物业管理，并同意以景藏健康文化公司的名义对外租赁。委托期限至2018年12月15日。
2013年12月18日，国防大学第二管理处（出租方、甲方）与景藏健康文化公司（承租方、乙方）签订编号为“国学[2013]XX号”《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区83号综合服务楼（建筑面积：20710平方米，以下简称涉案房地产）出租给乙方，租赁用途为办公、经营、商业。租赁期限自2013年12月16日起至2018年12月15日止；年租金为1900万元，租金按年结算，付款方式为上付；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。租赁期间，甲方应当履行下列义务：（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房产地租赁许可证》。租赁期间，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿。合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。中国人民解放军国防大学房地产管理处于2013年12月19日在该合同上加盖了“合同审核专用章”及“同意”印章。
2013年12月18日，国防大学第二管理处（甲方）与景藏健康文化公司（乙方）签订《补充协议》，确定该协议是甲乙双方于2013年12月18日签订的《军队房地产租赁合同》的补充协议，约定：一、鉴于双方继续合作的诚意，双方同意2013年9月1日至2013年9月30日，为续签合同过渡期，乙方免交租金。2013年10月1日至2013年12月15日，甲方按200万元标准向乙方收取租金。乙方应于2013年12月20日前向甲方支付。二、合同有效期内的租金标准为1900万元/年，乙方按照如下付款时间和金额逐年上付下年租金：1、2013年12月20日前，支付租金1600万元；2、2014年12月15日前，支付租金1700万元；3、2015年12月15日前，支付租金1800万元；4、2016年12月15日前，支付租金2200万元；5、2017年12月15日前，支付租金2200万元。合同提前终止的，双方应根据实际租赁时间及人民币1900万元/年的租金标准据实进行结算，乙方多交部分，甲方如数退还，不足部分，乙方应予补足。因单方原因终止合同的，结合合同规定予以执行。六、甲方负责向乙方出具房屋租赁委托书并及时提供办理工商营业执照的相关证明文件。从乙方提供完整资料后60个工作日内完成《军队房地产租赁许可证》办理，每逾期一日，甲方承担年租金千分之三的违约金，乙方从次年房租中扣除。七、本协议未明确约定的内容，以合同约定为准，合同内容与本协议不一致的，以本协议约定为准。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。签约后，国防大学第二管理处将涉案房地产交付景藏健康文化公司使用。
2014年1月9日，中国人民解放军房地产管理局颁发“军房租证（2014）京字第XXX号”《军队房地产租赁许可证》，注明出租人为国防大学第二管理处，承租人为景藏健康文化公司，房地产位置为北京市海淀区83号综合服务楼，租赁用途为办公、经营、商业，租赁面积为建筑面积20710㎡，有效期限：自2013年12月16日至2014年12月15日。
2015年4月8日，国防大学第二管理处向景藏健康文化公司发出《告知函》，内容为：2014年以来，我军对部队房地产租赁事宜予以进一步的严格规范。经审查，贵我双方于2013年底签订的《军队房地产租赁合同》及其《补充协议》，形式不符合规范要求，必须予以纠治。否则，无法为贵公司办理新年度的《军队房地产租赁许可证》，影响双方合作的正常进行。纠治、规范合同，只是对文本进行形式上的调整，不涉及贵我双方权利义务的任何变更。请贵公司收到《告知函》后，立即到我单位签署纠治后的合同文本，新合同生效后，我单位将按规定为贵公司办理新年度的《军队房地产租赁许可证》。
2015年6月26日，国防大学第二管理处（出租方、甲方）与景藏健康文化公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区83号综合服务楼（建筑面积：20710平方米）出租给乙方，租赁用途为办公、经营、商业。租赁期限自2014年12月16日起至2018年12月15日止；租金总额为7900万元，年租金为“见补充协议”，租金按年结算，付款方式为上付；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。租赁期间，甲方应当履行下列义务：（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房产地租赁许可证》。租赁期间，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿。合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。本合同是在军队房地产租赁严格规范的大背景下，双方对2013年12月18日所签《军队房地产租赁合同》纠治、规范后重新签署的合同，本合同生效后，原合同自行废止。但与原合同同时签署的《补充协议》（已履行完毕的内容除外），双方一致同意作为本合同的《补充协议》继续有效。另外，《补充协议》中所述的《合同》已为本合同替代，故特指本合同。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。2016年2月1日，中国人民解放军房地产管理局在该合同上加盖“租赁合同审核专用章”。
2016年7月20日，中国人民解放军房地产管理局颁发“军房租证（2016）京字第XXX号”《军队房地产租赁许可证》，注明出租人为国防大学第二管理处，承租人为景藏健康文化公司，房地产位置为北京市海淀区83号综合服务楼，租赁用途为办公、经营、商业，租赁面积为建筑面积20710㎡，有效期限：自2015年12月16日至2016年12月15日。
2017年1月20日，中国人民解放军房地产管理局出具《证明》，内容为：根据中央军委常务工作会议决定，利用国防大学二号院现有房地产资源建设军事设施。建设涉及的房地产包括国防大学83号院综合服务楼、东九楼、东十楼、东十一楼、东十四楼、东九楼东平房、东九楼后平房等，其租赁合同因军事需要应予提前解除。
国防大学第二管理处认可2015年度《军队房地产租赁许可证》未办理，2016年度《军队房地产租赁许可证》于2016年7月20日办理完毕并交付景藏健康文化公司，2017年度《军队房地产租赁许可证》未办理。景藏健康文化公司认可涉案房地产的物业管理由该公司自行负责，其亦未向国防大学第二管理处交纳物业管理费。景藏健康文化公司与国防大学第二管理处均认可涉案房地产建筑面积以《军队房地产租赁合同》约定为准，即20710㎡，该房地产地上六层、地下二层，均由景藏健康文化公司使用。
一审法院认为，景藏健康文化公司与国防大学第二管理处于2013年12月18日签订了《军队房地产租赁合同》（以下简称2013年租赁合同）及《补充协议》，之后又于2015年6月26日签订了《军队房地产租赁合同》（以下简称2015租赁合同），2015年租赁合同中约定“须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”、“本合同生效后，原合同自行废止”、“与原合同同时签署的《补充协议》（已履行完毕的内容除外），双方一致同意作为本合同的《补充协议》继续有效”，此后中国人民解放军房地产管理局于2016年2月1日在该合同上加盖“租赁合同审核专用章”，因此2015年租赁合同自2016年2月1日开始生效，2013年租赁合同在此之前继续有效，《补充协议》的效力未发生变化。2015年租赁合同及《补充协议》均系景藏健康文化公司与国防大学第二管理处真实意思的表示，未违反法律及行政法规的相关规定，亦未侵犯他人的合法权益，依法有效，对此双方均应自觉履行各自的合同义务。
鉴于国防大学第二管理处在反诉中提出解除2015年租赁合同及《补充协议》的主张，法院先就该反诉请求进行论述。2015年租赁合同第九条第（一）项约定“（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿”。该约定系赋予国防大学第二管理处单方解除权的特殊约定，行使该单方解除权的条件是“军事需要”及“经军队房地产管理部门核实并出具书面意见”。中国人民解放军房地产管理局于2017年1月20日出具《证明》，证明涉案房地产拟建设军事设施，其租赁合同因军事需要应予提前解除。法院认为，中国人民解放军房地产管理局作为军队房地产管理部门，所出具的《证明》可以证明国防大学第二管理处行使单方解除权的条件均已成就。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故国防大学第二管理处有权行使该单方解除权，法院对国防大学第二管理处要求解除2015租赁合同的反诉请求予以支持；《补充协议》作为2015年租赁合同的附件，在主合同解除的情况下，《补充协议》亦应解除，法院对国防大学第二管理处的第一项反诉请求予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于法院已判令解除2015年租赁合同及《补充协议》，景藏健康文化公司应向国防大学第二管理处返还涉案房地产，故法院对国防大学第二管理处第二项反诉请求予以支持。
关于景藏健康文化公司的第一项诉讼请求，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，2015年租赁合同及《补充协议》中，关于支付租金及双方违约责任的约定，均属于“结算和清理条款”，继续有效，对于景藏健康文化公司与国防大学第二管理处均具有约束力。根据2015年租赁合同及《补充协议》的约定，国防大学第二管理处负有办理《军队房地产租赁许可证》的义务。经查，国防大学第二管理处未办理2015年度《军队房地产租赁许可证》，2016年度《军队房地产租赁许可证》于2016年7月20日办理完毕，2017年度《军队房地产租赁许可证》未办理，无论处于何种大背景下，国防大学第二管理处的上述行为均违反了2015年租赁合同的约定，显属违约，应就此承担赔偿经济损失的违约责任。《补充协议》第六条对此约定了违约金的计算标准，并约定违约金从次年房租中扣除。针对该项特殊约定，法院认为，违约金兼具补偿性及惩罚性，且人民法院有权根据侵权程度、实际发生经济损失金额等情况对违约金予以酌定，庭审中国防大学第二管理处亦明确请求法院对违约金金额予以酌减。庭审中，景藏健康文化公司主张因国防大学第二管理处未办理《军队房地产租赁许可证》的行为已引发次承租人起诉要求赔偿损失，本案中曾追加的十三家次承租人亦明确表示已产生经济损失，并提出赔偿主张。在此情况下，法院认为需待景藏健康文化公司与次承租人解决赔偿纠纷、最终确定经济损失金额的基础下，方能对国防大学第二管理处应赔偿的违约金金额予以确定，故法院对景藏健康文化公司该项诉讼请求不予处理，景藏健康文化公司可待实际经济损失确定后另行主张。对于景藏健康文化公司已缴纳的诉讼费用，法院基于公平原则予以退还。
关于景藏健康文化公司第二项诉讼请求，2015年租赁合同约定景藏健康文化公司对于涉案房地产及附属设施设备负有看管维护义务，且涉案房地产的物业管理由景藏健康文化公司自行负责，国防大学第二管理处亦未收取物业管理费用，故对于涉案房地产附属设备的日常维修工作，应由景藏健康文化公司负责，维修工作所产生的相关费用，亦应由景藏健康文化公司自行负担，故法院对景藏健康文化公司的第二项诉讼请求不予支持。
关于国防大学第二管理处第三、四反诉请求，基于2015年租赁合同及《补充协议》中“违约金从次年房租中扣除”的特殊约定，国防大学第二管理处所主张的租金与景藏健康文化公司主张的违约金存在先后顺序关系，在法院认定景藏健康文化公司所主张的违约金基于特殊情况无法确定、不予处理的情况下，国防大学第二管理处所主张的租金亦无法确定，故法院对于国防大学第二管理处关于租金的主张亦不予处理，国防大学第二管理处可待景藏健康文化公司所主张的违约金金额确定后，根据相关情况另行向景藏健康文化公司主张。对于国防大学第二管理处主张的违约金，该违约金前提及计算基础均为欠付租金的金额，故法院对国防大学第二管理处关于违约金的反诉请求亦不予处理。对于国防大学第二管理处已缴纳的反诉诉讼费用，法院基于公平原则亦予以退还。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决：一、自本判决生效之日起，解除中国人民解放军国防大学第二空余房地产管理处与北京景藏健康文化创意产业有限公司于2015年6月26日签订的《军队房地产租赁合同》及双方于2013年12月18日签订的《补充协议》；二、自本判决生效之日起三十日内，北京景藏健康文化创意产业有限公司向中国人民解放军国防大学第二空余房地产管理处返还北京市海淀区83号综合服务楼（地上六层、地下二层，建筑面积20710㎡）；三、驳回北京景藏健康文化创意产业有限公司的全部诉讼请求；四、驳回中国人民解放军国防大学第二空余房地产管理处的其他反诉请求。
本院对一审查明的事实予以确认。经查，一审审理过程中，国防大学第二管理处向法院提出追加第三人参加诉讼申请书，认为景藏健康文化公司在承租涉案房地产期间已将部分房屋出租给次承租人，为保障合同解除后腾退工作的顺利进行，申请追加十五名次承租人作为第三人参加诉讼。法院依法追加北京赛诺威国际投资集团有限公司、北京赛诺威投资顾问有限公司、北京景藏健康科学研究院、北京养真堂商贸有限公司、招商银行股份有限公司北京分行、北京大牌文化传媒有限公司、北京市海淀区私立新东方学校、北京市海淀区学而思培训学校、北京博亚恒瑞科技有限公司、北京市海淀区巨人龙培训学校、北京市海淀区实诚培训学校、北京东英国际健身俱乐部有限公司、北京市海淀区高思超常教育培训学校参加反诉案件审理。经审查，上述十三家次承租人均与景藏健康文化公司签订有房屋租赁合同，与国防大学第二管理处无直接的租赁合同关系，故法院将上述十三家次承租人列为反诉中无独立请求权第三人参加反诉。庭审过程中，上述十三家次承租人均提出赔偿经济损失的主张。此后，国防大学第二管理处向法院提交书面申请，申请撤回对上述十三家次承租人作为反诉中第三人参加诉讼的申请。法院经审查对国防大学第二管理处的该项申请予以准许。次承租人要求租赁合同的承租人承担违约责任的，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不构成反诉，应告知次承租人可另行起诉，一审法院审查并准许国防大学第二管理处撤回追加第三人申请正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，国防大学第二管理处与景藏健康文化公司在2015年租赁合同及《补充协议》中明确约定“违约金从次年房租中扣除”，因国防大学第二管理处所主张的租金与景藏健康文化公司主张的违约金存在先后顺序关系，且景藏健康文化公司主张违约金所依据的实际损失目前尚不确定，景藏健康文化公司需向国防大学第二管理处支付的房屋租金及房屋占有使用费亦无法确定，一审法院判决驳回景藏健康文化公司的诉讼请求以及国防大学第二管理处相应的反诉请求并无不当，本院予以确认。景藏健康文化公司与国防大学第二管理处可分别就迟延办理《军队房地产租赁许可证》的违约金与房屋租金、房屋占有使用费另行起诉。
综上所述，国防大学第二管理处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费207950元，由中国人民解放军国防大学第二空余房地产管理处负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 赵 蕾
审 判 员 刘 磊
二〇一八年八月二十八日
法官助理 张进中
法官助理 李 想
书 记 员 马子萌