山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同商终字第31号
上诉人毕晓明（原审第三人），男。
被上诉人（原审被告）马大立，男，涞源县长城建筑安装工程有限责任公司项目经理。
被上诉人（原审原告）岳政，男。
原告岳政与被告马大立买卖合同纠纷一案，前由山西省灵丘县人民法院于2013年12月23日作出（2013）灵商初字第65号民事判决。宣判后，马大立不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日作出（2014）同商终字第52民事裁定，撤销原判，发回重审。山西省灵丘县人民法院重审时追加第三人毕晓明参加诉讼，并于2014年11月6日作出（2014）灵商初字第72号民事判决，宣判后，毕晓明不服，向本院提出上诉，本院于2015年1月13日受理后，依法组成由法官苗建萍担任审判长，法官王艳宏、郑翔参加的合议庭，于2014年2月4日公开开庭进行了审理。上诉人毕晓明、被上诉人岳政、马大立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
岳政在一审中起诉称：2010年7月22日，原、被告签订了《蔬菜公司住宅小区三号楼住宅楼预售合同》，并当时缴纳房款八万元整。合同约定：“2010年11月30日竣工，楼房竣工，乙方接到甲方通知后十日内交清全部房款；在乙方交清房款，领取房门钥匙”。该楼于2013年5月底基本完工，至今未交付使用，被告的不履约行为给原告造成了心理创伤，精神疲惫不堪，成了一块心病，经济损失更不可估量。现在楼房完工，被告仍不交楼房而且提出加价，原告交款不要。有明显的欺诈行为，故诉至法院。请求判令被告立即履行合同，将原告购买的三号楼三单元三层一号交原告占有使用，并办理相关手续，或者退还原告购房款80000元，并赔偿损失。
马大立在一审中答辩称：1、原告起诉被告主体错误。被告马大立是涞源县长城建筑安装工程有限责任公司的代理人，并不是蔬菜公司的开发商，被告起诉马大立个人属主体错误。2、原告的诉讼请求不能成立。原告所持购房合同当中的签章不是马大立的行为，而且房款的收取也不是被告马大立，均系毕晓明私刻其印章行为。请求驳回原告对马大立的起诉。
毕晓明在一审中答辩称：自己只是马大立的口头雇佣人员，收原告的买楼款确实没有交到马大立手上，而是经马大立同意支付了施工人员的工程款。
一审法院审理查明：2004年4月21日，灵丘县蔬菜公司与河北省涞源县长城建筑安装工程有限责任公司签订联建协议，约定由蔬菜公司提供建设用地，长城建筑安装公司出资在蔬菜公司菜窖内新建商贸住宅楼两栋，2005年又签订补充协议，约定长城建筑安装公司在工程完工后付蔬菜公司300万元，以后所建全部工程归长城建筑安装公司所有。同时涞源县长城建筑安装公司委托被告马大立负责该项目，在售楼期间，被告马大立和蔬菜公司均向外售楼。2010年7月22日，原告与第三人毕晓明签订了《蔬菜公司住宅小区三号楼住宅楼预售合同》，并预交房款80000元，预计竣工时间为2010年11月30日，现楼房已竣工，但未交付原告，毕晓明在该合同上盖上了马大立的私章。毕晓明将部分房款交付施工人员。楼房竣工后，一直由被告马大立管理未交付原告。被告马大立对第三人毕晓明出售给原告楼房一事不知情，且被告马大立未取得商品房预售许可证。
一审法院判决认为：第三人毕晓明未经被告人马大立授权，即以马大立的名义对外售楼，且未将售楼款交付马大立，事后既没有得到被告人马大立的追认，也没有取得该住宅楼的处分权，属于无权代理，故第三人毕晓明以马大立名义与原告岳政于2010年7月22日签订的住宅楼预售合同对马大立不发生效力，应由第三人毕晓明承担责任，退还原告购楼款并按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息。关于第三人毕晓明辩称自己是马大立雇佣的售楼人员，且收到原告的80000元售楼款经马大立同意交给了施工人员，被告人马大立否认，毕晓明又未提交证据证明自己的主张，故应不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决：一、第三人毕晓明退还原告岳政购楼款80000元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率从2010年7月23日起计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由第三人毕晓明负担。
毕晓明不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判被上诉人马大立退还被上诉人岳政购楼款80000元并支付利息；驳回被上诉人岳政对上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案的诉讼费用。其主要上诉理由是：一、一审法院认定上诉人为被上诉人马大立对外售楼为无权代理错误，上诉人对外售楼是受被上诉人马大立委托，对上诉人因委托行为所产生的后果应当由被上诉人马大立承担相应的法律责任。上诉人受被上诉人马大立委托对外售楼，包括涉及到诉讼的被上诉人岳政、另外一案的刘杰之外，上诉人还代被上诉人马大立对外售出了十数套，其中有韩广、韩凤先等人，有《住宅楼预售合同》可以证明。就本案的售楼合同，马大力在一审起诉前也是认可的，其只是提出增加楼房价格，并不是不认可售楼合同（有被上诉人岳政一审诉状可以证明）。二、上诉人收取的售楼款在被上诉人马大立的口头通知下已经支付了施工人员的工程款。上诉人收取到被上诉人岳政的八万元购楼款后，在被上诉人马大立的电话通知下，已经支付了施工人员郑桂柱，有郑桂柱的收条可以证明。
上诉人毕晓明在二审中提交以下新的证据予以证明：1、收据三份，其中一份载明：“今收到毕晓明交来岳政房款八万元整”，收款单位处盖有马大立的印章，收款人为张晋红，交款人为毕晓明。欲证明上诉人毕晓明将收到的岳政等三人的购房款交付了马大立。2、《蔬菜公司住宅小区三号楼预售合同》及收据各两份，甲方均为马大立，乙方分别为韩广和韩风先。欲证明被上诉人马大立授权上诉人毕晓明卖房的事实。3、收条十支，欲证明售房款最终作为工程款交付了施工方郑桂柱。
被上诉人岳政答辩认为不管是谁，应当有人退还其购房款。
被上诉人马大立答辩称：其并未授权毕晓明卖楼给岳政，对毕晓明卖给岳政楼房并不知情，也未看到毕晓明给施工人员付款的证据，给施工人员工程款和岳政的事情没有任何关系。
被上诉人岳政和马大立二审中均未提供新的证据。
经本院庭审质证，被上诉人马大立对上诉人毕晓明提供的证据均不予认可，认为对卖楼一事并不知情，对所盖印章的真实性持有异议。本院认为，上诉人所举证据，仅说明毕晓明与马大立之间有过资金往来，并非马大立授权毕晓明售楼的直接证据，且真实性存疑，故本院对该组证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。关于返还主体的问题，上诉人毕晓明不能证明自己有权出卖该房屋，也不能提供确凿证据证明其卖房行为经过马大立的授权，其以马大立的名义对外与岳政签订售房合同，事后未得到马大立的追认，应属无权代理。该行为的后果应由行为人毕晓明承担，故向被上诉人岳政返还购房款和赔偿利息损失的义务应由直接收取该款项的上诉人毕晓明承担。上诉人毕晓明关于已将购房款支付工程款的辩解，因与本案不是同一法律关系，应当另案解决，故本院对其该项主张不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由上诉人毕晓明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 苗建萍
审 判 员 王艳宏
代理审判员 郑 翔
二〇一五年四月十日
书 记 员 赵 昀