河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2013）召民初字第1116号原告乔光，女，汉族，1977年6月29日生。委托代理人梁向锋、魏玉瑾，河南汇恒律师事务所律师。被告漯河伟业房地产开发有限公司。法定代表人赵洪亮，经理。委托代理人王红旗，河南九九律师事务所律师。原告乔光诉被告漯河伟业房地产开发有限公司（以下简称漯河伟业房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔光及其委托代理人梁向锋、被告漯河伟业房产公司委托代理人王红旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是漯河伟业房产公司开发的伟业万和城北区商品房买受人，原被告双方签订了合法有效的房屋买卖合同，合同约定购买顶层房屋包含有同等面积的阁楼。原告购买了4#楼1单元602户的房屋，并且已经履行了合同约定的支付房款的相关义务，但实际交房时，原告发现所购的房屋并未建有任何阁楼，被告的行为公然违背了合同约定的顶层加盖阁楼的义务，是对原告的欺诈和违约行为，故原告提起诉讼，请求依法判令被告向原告履行合同约定的顶层加盖阁楼的义务，或者承担向原告赔偿50000元的违约责任，并承担本案的诉讼费用。被告辩称，当初房子设计时3#、4#楼有阁楼，但是阁楼也不可能是和房屋同等面积，后来在房屋建设过程中由于地质承载力不能满足于加盖阁楼，阁楼就被取消了，因我公司工作人员的失误，导致房屋设计变更未能及时通知买受人，根据商品房买卖合同第十条的约定，原告可以选择退房，我公司愿意退还已付房款并按照合同约定支付利息，如果原告不退房，则视为对房屋设计变更的接受。现在房屋已经建成，原顶层加盖的阁楼因房屋设计更改而取消，不可能再加盖阁楼，原告要求被告赔偿50000元也没有任何法律依据，故应当驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张向本院提交证据如下：证据1，购房协议书一份、收款收据若干，证明原告购买被告开发的房屋，被告在向原告宣传销售房屋时承诺购买顶层房屋赠送同等面积阁楼；证据2，建设工程规划许可证复印件及相关透视图，证明涉案房屋在规划审批中包含有阁楼；证据3，伟业万和城北区销售讲说辞，证明被告销售的房屋顶层包含同等面积阁楼是被告房屋销售的重要承诺和条件；证据4，被告销售楼盘的模拟形态照片四张，证明被告在销售宣传楼盘时承诺3#楼、4#楼顶层包含有阁楼；证据5，与原告购买的房屋承诺相同条件的8#楼实际形态照片三张，证明与原告购买的房屋承诺相同条件的8#楼在建成后顶层加盖有阁楼，8#楼阁楼的具体形态应当作为本案被告继续履行加盖阁楼义务或承担赔偿责任的样本参考；证据6，鉴定意见书及鉴定费发票，证明经鉴定原告购买的房屋顶层阁楼每平方米重置成本价格为600元，花费鉴定费2000元。被告质证认为，证据1真实性无异议，但商品房买卖合同中没有明确约定必须有阁楼；证据2真实性无异议，最初规划的时候有阁楼，但后来因房屋设计变更阁楼被取消了，并且最初规划的阁楼也不是和房屋同等面积，如果和房屋同等面积那就是复式房而不是阁楼了；证据3真实性有异议，我公司没有这样的讲说词；证据4不予认可，销售楼盘的模型不能说明房屋实际状况；证据5无异议，8#楼顶层建有阁楼，但阁楼面积不是和房屋同等面积，阁楼面积不足房屋面积的一半；证据6对鉴定结论有异议，鉴定结论4#楼顶层阁楼每平米重置成本价为600元，但实际上4#楼顶层并没有阁楼，不可能鉴定出具体价格，要求鉴定人员出庭作证。被告为支持其主张向本院提交证据图纸变更证明一份，证明取消顶层建设阁楼是属于规划方面的变动，不应当认定为被告违约。原告质证认为，对图纸变更证明不予认可。房屋建造是被告委托设计单位设计的，设计单位和原告没有任何法律关系。图纸变更属于规划方面的变动，即便是对房屋建造作出变更，变更时间是2012年4月6日，被告也没有及时告知原告因设计变更不再建造阁楼，被告的行为属于故意欺骗的单方违约行为，对原告造成了损失。经审理查明，原告系被告开发的伟业万和城北区4#楼1单元602户的房屋买受人，双方于2011年11月9日签订购房协议书一份。原告已经向被告交纳了部分购房款，但双方尚未签订房屋买卖合同。被告在向原告宣传销售该房屋时，称购买3#楼、4#楼顶层即6层的房屋赠送阁楼，但在实际交房时，原告发现其购买的房屋并没有加盖阁楼。对此，被告称该房屋在最初规划时3#楼、4#楼确实设计的有顶层加盖阁楼，后来在建设过程中发现地质承载力不能满足于加盖阁楼，河南华北水利水电勘察设计有限公司于2012年4月6日作出图纸变更说明，将原设计的阁楼部分取消，但由于被告公司工作人员的疏忽，导致被告未能及时将房屋设计变更、顶层不再加盖阁楼的情况告知买受人。关于涉案房屋3#楼、4#楼建成后顶层未加盖阁楼是否构成违约，庭审中被告称在购房协议书中并没有约定顶层必须加盖阁楼，阁楼在房屋建设过程中因图纸设计变更被取消，被告并不构成违约；原告称虽然在购房协议书中对于阁楼没有明确约定，但从被告的宣传销售讲说辞以及被告和3#楼、4#楼其他顶层房屋买受人签订的房屋买卖合同内容中可以看出，被告向3#楼、4#楼的顶层房屋买受人均承诺的有顶层加盖阁楼，并且被告在卖房时顶层赠送阁楼的允诺是原告决定购买该房屋的重要因素，现房屋建成后顶层未加盖阁楼，被告的行为已经构成了违约，应当赔偿由此给原告造成的损失。在案件审理过程中，经原告申请，河南张诚价格评估有限公司接受本院委托，于2014年3月21日作出豫张估字（2014）第014号价格评估意见书，评定伟业万和城4#楼住户乔光顶层阁楼每平方米重置成本价为600元，花费鉴定费2000元。被告对该评估结论及鉴定过程中测量的阁楼面积和房屋面积之间是否存在有比例提出异议，认为3#楼、4#楼顶层并没有阁楼，不可能鉴定出具体价格，要求鉴定人员出庭作证。河南张诚价格评估有限公司法定代表人张晓峰出庭作证并接受了质询，张晓峰的解释为，3#楼、4#楼确实不存在阁楼，阁楼面积有大有小，鉴定评估时参照的是8#楼阁楼的结构，没有涉及到阁楼面积或阁楼面积与房屋面积之间的比例问题，评估结论3#楼、4#楼阁楼每平方米600元的重置成本价只是一个参考价格。关于阁楼面积，庭审中原告称被告在宣传销售房屋时说的是赠送与房屋同等面积的阁楼，被告称与房屋同等面积的阁楼不可能存在，参照8#楼已经建成的阁楼情况，阁楼面积还不到房屋面积的一半，大概为房屋面积的40%。另查明，原告购买的伟业万和城北区4#楼1单元602户的房屋购房协议书中约定面积为113.03㎡。本院认为，原告购买被告开发的伟业万和城北区4#楼1单元602户的顶层房屋一套，双方于2011年11月9日签订购房协议书一份，并且原告已经向被告交纳了部分购房款，应当认定为双方存在房屋买卖关系。被告在向原告宣传销售该房屋时，称购买3#楼、4#楼顶层即6层的房屋赠送阁楼，因本案原告和被告尚未签订商品房买卖合同，被告和房屋买受人之间签订的商品房买卖合同均为格式合同，参照被告和3#楼、4#楼其他顶层房屋买受人签订的商品房买卖合同，从合同附件三第10条“3#、4#、8#楼6层住户通往阁楼楼梯均由用户自理安装”的内容可以看出，本案被告就3#楼、4#楼顶层加盖阁楼的说明和允诺具体明确，并且该项说明和允诺是原告决定购买本案房屋的重要因素，合同附件为合同的组成部分，合同附件的内容亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现房屋建成后3#楼、4#楼顶层并未加盖阁楼，并且被告也没有及时把房屋设计变更、顶层不再加盖阁楼的情况告知买受人，被告的行为应当认定为违约，应当承担违约责任。现房屋已经建成，且由于房屋的地质承载力不能满足于加盖阁楼，原告要求被告按照合同约定履行加盖阁楼的义务已经履行不能，被告应当赔偿由此给原告造成的损失，损失赔偿额应当相当于加盖阁楼的成本价值。参照河南张诚价格评估有限公司的评估结论，伟业万和城4#楼住户乔光顶层阁楼每平方米重置成本价为600元，阁楼面积参照8#楼已经建成的阁楼情况，本院酌定按照房屋面积的40%计算，故被告应当赔偿原告27127.20元（600元／㎡×113.03㎡×40%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告漯河伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告乔光人民币27127.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告乔光的其它诉讼请求。案件受理费1050元，鉴定费2000元，共计3050元，由原告乔光负担500元，被告漯河伟业房地产开发有限公司负担2550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  张俊英审判员  赵 琼审判员  张 俭二〇一四年八月六日书记员  吴世超