云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文中民一终字第24号
上诉人（原审被告）周文权，男。
委托代理人李旸，宏旸法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）马丽英，女。
委托代理人马胜永，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。
上诉人周文权与被上诉人马丽英排除妨害纠纷一案，不服丘北县人民法院（2013）丘民初字第521号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月3日组织上诉人周文权及其代理人李旸，被上诉人马丽英及其代理人马胜永进行法庭调查及调解，并于2014年3月25日再次组织双方调解，调解未果。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认本案法律事实如下：2007年6月25日杨红芹取得锦屏镇石缸坝新城区新宏苑小区个人建房建设用地批准书，同月26日取得土地使用权证，2008年杨红芹在该土地建盖房屋，并取得私有房屋产权证。随后杨红芹委托李朝辉代其销售房屋。2009年8月28日李朝辉以昆明嘉立城房地产经纪有限公司发出房屋销售广告，广告内容为价格低，每平方米980元起价以及首付1万元即可入住等内容。2010年5月31日被告周文权认购新宏苑小区1单元502号房并交付定金1万元，昆明嘉立城房地产经纪有限公司写一份定金收条给被告周文权收持，并在定金收条上备注：如该房按揭贷款未能审批下来，此合同终止，定金如数退还乙方。2011年4月28日原告马丽英与房主杨红芹又对该房屋签订房屋买卖协议书，随后就付清房款。2013年5月22日原告马丽英取得该房屋的产权证，2013年7月25日原告马丽英取得该房屋的土地使用权证。2012年被告周文权对该房屋进行装修，同年8月入住至今。2013年8月21日原告马丽英向本院提起诉讼要求被告周文权立即搬离原告所有的位于丘北县石缸坝新城区新宏苑小区01幢1-502号房屋，以排除对原告行使所有权的妨害并承担本案诉讼费。
原审法院认为，原告马丽英要求被告周文权搬离房屋排除妨害的诉讼请求，实际是对该房屋行使所有权的物权保护。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记才发生法律效力，未经登记的不发生法律效力。本案争议房屋属于不动产，对不动产物权的取得必须经依法登记才发生法律效力。原告马丽英购买丘北县石缸坝新城区新宏苑小区01幢1-502号房屋已依法登记并取得房屋所有权证和土地使用证，对该房屋已享有物权。取得物权的权利人依法对该物享有直接支配和排他性的权利，任何单位和个人不得侵犯。原告要求被告周文权搬离房屋排除妨害的主张，是符合法律的规定，本院应予支持。被告周文权按昆明嘉立城房地产经纪有限公司发出房屋销售广告的内容交付首付1万元定金，并对房屋进行装修入住至今是事实，但至今未办理和取得该房屋所有权证和土地使用证。因此，被告对该房屋未取得物权，无权享有对该房屋占有、使用的权利。至于被告已交付1万元定金以及对房屋进行装修所支付的费用，被告应向有关利害关系主体主张权利，该法律关系是一种债权债务关系，与本案对物权的行使不是同一法律关系，如被告需要主张该权利，应依法另行提起诉讼。庭审中被告以本案被告主体不适格，房屋是被告购买所得属被告的合法财产以及被告没有侵权的故意提出答辩，要求驳回原告的诉讼请求，是没有法律事实依据，本院不予支持。据此，经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第四条、第六条、第九条和《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第二项的规定，判决如下：由被告周文权搬离原告马丽英所有的位于丘北县石缸坝新城区新宏苑小区01幢1-502号房屋，排除对原告行使所有权的妨害，限于本判决发生法律效力后40日内履行完毕。案件受理费100元，由被告周文权负担。
一审判决送达后，周文权不服，向本院提起上诉，其上诉请求是：依法撤销原判，判决驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回原审法院重审。其主要上诉理由是：一、一审判决程序违法，遗漏被告主体。排除妨害属侵权纠纷，上诉人在本案中不存在侵权的事实，更不存在侵权的故意。上诉人入住新宏苑小区1幢1-502号房是按照房主杨红芹及其委托代理人李朝辉同意，首付1万元即可入住的承诺，上诉人才认购新宏苑小区1幢1-502号房的，当时约定价为1200元每平方米，房屋总面积为127.28平方米，共计152736元。房屋面积以实际丈量为准，房款待杨红芹办理按揭贷款后一次付清，在上诉人多次找杨红芹办理相关手续时，于2012年8月经杨红芹同意将钥匙交上诉人对该房进行装修入住至今，均未与他人发生争执。然而，作为房主杨红芹明知该房已售让上诉人，故意将该房售让于被上诉人，真正的侵害人是杨红芹，而非上诉人。故此，在一审中上诉人曾多次申请追加利害关系人杨红芹参加诉讼，却得不到支持，法院反而以职权通知杨红芹作为证人是错误的，属程序违法。二、一审判决采用证据显失公正，存在袒护上诉人的事实。根据上诉人在一审提供的证据能客观反映上诉人入住装修是征得房主杨红芹和受委托人李朝辉同意而为的，也是履行合同约定，上诉人不存在侵权的事实。然而，一审判决确认证人杨红芹及询问笔录，即证明所出售房屋属私人房屋，后将房屋转卖给被上诉人并办理房屋转移登记的事实，这充分说明杨红芹是本案利害关系人，更是侵权人的事实。一审判决却孤立确认证据，没有对证据的关联性综合分析，作出错误判决。三、一审认定事实不清，证据不足。上诉人现居住的房子是自己认购所有，被上诉人以持有产权证为由，认为上诉人妨害其权利的观点错误。根据我国《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故此，上诉人依法签订成立并生效的协议，对于当事人具有法律约束力。杨红芹明知该房已出售，还将该房再次高价出卖给被上诉人，受害者是上诉人，故上诉人根本不存在侵害被上诉人权利，相反被上诉人却侵害了上诉人的优先购买权。被上诉人主张排除妨害，上诉人根本不存在侵权的故意，上诉人认购该房在先，就付款方式按约定待按揭贷款到后一次性付清。然而，一审判决未查明导致一房两人购买的原因，确认上诉人侵权故意，是不成立的。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，判决不公，程序违法，遗漏被告主体。为此，上诉人特提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，另行公正判决。
被上诉人马丽英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该条规定，我国确立了物权领域的不动产登记生效原则。被上诉人对房屋的所有权已经国家机关登记确认，持有国家机关颁发的房屋所有权证及土地使用权证，因此，被上诉人是该房屋合法、确定的，具有排他性权利的所有权人。二、上诉人即使与房屋的出卖人订立了房买卖合同且合同生效，其对房屋的出卖人享有的仅仅是一项债权，即要求出卖人交付房屋的请求权，其请求权根本不能对抗被上诉人对该房屋享有的所有权。在此情况下，上诉人对该房屋的无权占有已经侵害了被上诉人的所有权。三、上诉人关于本案一审判决遗漏了房屋出卖人杨红芹的主张不能成立。首先，本案为物权保护纠纷，产生纠纷的原因是上诉人没有合法依据而占有被上诉人享有合法所有权的房屋，因此本案当事人仅为上诉人与被上诉人双方。其次，房屋的出卖人与被上诉人的房屋买卖合同因被上诉人交付房款、出卖人交付房屋并协助办理登记而履行完毕，双方的合同权利义务关系因此而终止。据此，房屋出卖人杨红芹并非本案的当事人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经征询双方当事人对一审确认本案法律事实的意见，上诉人、被上诉人双方均无异议。对此，本院予以确认。
二审中，上诉人、被上诉人双方均未提交新的证据。
通过二审审理，本院确认本案法律事实与一审确认的本案法律事实一致。
综合双方当事人诉辩主张，本案二审双方争议的焦点问题主要是：1、本案是否遗漏当事人，即应否追加房屋出卖人杨红芹作为本案的被告？2、上诉人周文权占用新宏苑小区01幢1-502号房屋是否构成侵权，应否搬离该房屋？
针对焦点问题，本院结合本案证据和事实，综合评判如下：
（一）、本案是否遗漏当事人，即应否追加房屋出卖人杨红芹作为本案被告的问题。
根据查明的事实，杨红芹是丘北县石岗坝新城区新宏苑小区的开发商。本案争议房屋先由上诉人周文权向杨红芹委托代理销售商认购，交付了1万元的定金。之后，杨红芹本人又将该房屋卖给了被上诉人马丽英，随后被上诉人交付了全部房款并取得房产证和土地使用权证。而上诉人周文权在交付定金1万元后，在没有签订任何房屋买卖合同或取得房屋所有权的情况下，就对该房屋进行装修并入住是事实。上诉人主张是征得杨红芹的同意后并从其管理人员手上拿着钥匙后才进行施工的，上诉人无过错，杨红芹才是实际侵权人，应追加其成为本案的共同被告。对此，本院认为，上诉人周文权与杨红芹之间的房屋买卖关系是否成立，杨红芹是否对上诉人造成损害，属另一法律关系，上诉人周文权可另行主张解决。而本案解决的是被上诉人诉求排除妨害，要求上诉人搬离争议房屋的问题，即审查的是被上诉人是否对争议房屋享有所有权，要求上诉人排除妨害的请求是否成立的问题。故本案不存在遗漏当事人，不应追加房屋出卖人杨红芹作为本案被告。
（二）、上诉人周文权占用新宏苑小区01幢1-502号房屋是否构成侵权，应否搬离该房屋的问题。
根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，被上诉人马丽英已取得争议房屋的房产证、土地使用权证，则本案争议房屋的所有权人应是被上诉人马丽英，且上诉人没有证据否定被上诉人持有的产权证的效力，本院认定被上诉人马丽英是争议房屋新宏苑小区01幢1-502号房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人周文权没有合法取得争议房屋的所有权，其占有该房屋没有事实法律依据，属于无权占有，其行为损害了被上诉人的财产权益，已构成侵权。被上诉人主张上诉人排除妨害、搬离争议房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。
综上所述，本院认为，原审认定事实清楚，适用法律和实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费按一审判决执行；二审诉讼费100元，由上诉人周文权承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈国淑
审判员 陈登荣
审判员 郭 琴
二〇一四年五月五日
书记员 陈秋阳