北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终11020号
上诉人（原审�告、反诉被告）：迟晓爱，女，1987年2月26日生，住山西省太原市小店区。
委托诉讼代理人：席旸，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾美荣，女，1964年3月20日生，住山西省太原市杏花岭区。
委托诉讼代理人：张梦颖，女，1991年1月4日生，住山西省太原市杏花岭区。
委托诉讼代理人：李慧青，山西世锦律师事务所律师。
上诉人迟晓爱因与被上诉人贾美荣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初61526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。
迟晓爱上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判驳回贾美荣一审全部反诉请求，改判继续履行迟晓爱和贾美荣签订的《北京市�量房屋买卖合同》，将位于北京市朝阳区尚家楼路1××号房屋过户到迟晓爱名下。事实和理由：1.贾美荣反诉请求是确认涉案合同及补充协议解除，是确认之诉，一审判决解除双方签订的合同解除属于变更之诉，违反了不告不理原则；2.一审认定我方违反诚实信用原则构成违约而判决解除合同属于认定事实及适用法律错误。我方始终具备购房资质，我方在2016年9月1日前已经获得购房资质，并且在本案审理期间一直具有合法购房资质。根据合同履行可知我方在获得购房资质后已经完成了网签，合同履行并未因购房资质而受影响。一审中我方也已提交与王某的结婚证和我方具备购房资质的相应证据。贾美荣认为我方通过与徐某假结婚获得购房资质，但徐某本人未出庭作证，而我方提供的住建委认定我方具备购房资质的证据效力应大于贾美荣提供的证据。根据双方签订的�购房资格协议》，贾美荣对我方在签订合同时不具备购房资质是明知的，且双方对我方办理购房资质的事宜也进行了约定。双方并未有因购房资质而解除合同的约定，贾美荣发出的解除合同通知书理由与购房资质无任何关系，一审根据我方购房资质存在问题而解除合同属于适用法律错误。涉案合同之所以未继续履行是因为贾美荣拒绝配合办理缴税及过户手续；3.涉案合同应继续履行。贾美荣发出的《解除合同通知书》以涉案合同第八条第三款为由单方解除，但根据我方提供的证据，房屋未能在120日内完成房屋产权转移是因为贾美荣拒绝配合缴税和过户导致的。且双方在超过120日后，仍达成一致意见继续履行合同。故贾美荣单方发出的《解除合同通知书》应无效。涉案房屋现在由我方实际掌握并居住，且已进行了高额装修，一审判决解除对我方是不公平的。
贾美荣辩称同意一审判决，不同意迟晓爱的上诉请求。
迟晓爱向一审法院提出诉讼请求：1、确认贾美荣于2016年9月1日向迟晓爱发送的《解除合同通知书》无效。2、继续履行迟晓爱和贾美荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将位于北京市朝阳区尚家楼路1××号房屋过户到迟晓爱名下。
贾美荣向一审法院提出反诉请求：1、确认迟晓爱与贾美荣于2016年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，合同编号：BJ(SFJJ)S2016001××及补充协议已经于2016年9月1日解除；2、迟晓爱向贾美荣支付违约金296万元；3、迟晓爱将北京市朝阳区尚家楼路1××号房屋（所有权证证号：X京房权证朝字第XX**号）腾退。
一审法院认定事实：2016年1月26日，迟晓爱作为买受人与贾美荣作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：迟晓爱购买贾美荣所有的北京市朝阳区尚家楼路1××号房屋（所有权证证号：X京房权证朝字第XX**号）。房屋性质：商品房。房屋已经设定抵押，抵押金额：400万元，出卖人应于2016年4月25日前办理抵押注销手续。该房屋已经出租，租赁期至2016年3月15日，出卖人应解除该房屋租赁关系，将该房屋交付买受人。房屋成交价为1480万元，定金20万元，支付方式：自行交接。买受人通过商业贷款付款的方式支付该房屋成交总价款。出卖人应当在2016年3月15日将该房屋交付给买受人。
合同第七条第（三）款约定：本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，约定由买受人缴纳；未约定由谁缴纳的，由政策规定的缴纳方缴纳。第八条约定：权属转移登记（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1、如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2、如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五／日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。（三）因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1、出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。……第九条违约条款……（二）逾期付款责�：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际交付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第l项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出买人退还买受人全部已付款。……第十条合同解除条款……（二）如出卖人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及他损失均由买受人承担。解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理，出卖人可单独追究买受人违约责任。
同日，迟晓爱与贾美荣还签订了《商业贷款付款方式补充协议》、《买卖定金协议书》和《购房资格协议》。其中，《商业贷款付款方式补充协议》约定:本附件是编号为2016001××的《北京市存量房屋买卖合同》的一部分，具有同等法律效力。本附件与《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）不一致的，以本附件为准。第一条房屋成交价格该房屋按套计价，成交价格包括房价款、公共维修基金、装饰、装修及附属配套设施等。第二�付款方式1、定金：买受人以自行交接方式支付定金（不高于成交价格的20%）人民币20万元。该笔定金作为购房款的一部分，具体支付情况请详见《买卖定金协议书》。……4、商业按揭贷款：（1）买卖双方应于网签后30日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为：人民币1000万元整。（2）买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。（3）贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续。（4）若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合，买受人未再次申请、再次申请仍未获准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。（5）房屋所有权证办理完毕后10个工作日内，买受人应配合办理房屋抵押登记手续。若有土地使用权证，则应于房屋抵押登记手续办理完毕后10个工作日内办理土地使用权抵押登记。5、剩余购房款（剩余购房款=成交总价-
定金-拟贷款数额-物业交接保证金-户籍迁出保证金）：（1）买受人于过户前3日内支付出卖人购房款460万元整，支付方式为资金监管/搜房托管。
《买卖定金协议书》约定：经各方协商一致，就甲方（贾美荣）出售房屋给乙方（迟晓爱）而收取购房定金事宜达成如下协议：……第二条房屋交易1、乙方（迟晓爱）经现场勘验甲方（贾美荣）上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币1480万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。……3、甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担。4、乙方的房款支付方式为：商�贷款，且乙方首付款不低于人民币480万元。
《购房资格协议》约定：买受人迟晓爱暂不具备购房资格，买受人或家庭成员取得北京市工作居住证或北京市户籍后，即具备购房资格。出卖人知晓买受人暂不具备购房资格，并同意买受人于2016年5月25日前（含当日）满足上述条件，具备购房资格。若买受人未能于上述约定时间内具备购房资格，导致该房屋所有权不能转移登记给买受人，则《买卖合同》继续履行，买受人于本协议第二条约定的期限（即2016年5月25日）届满后10日内指定新产权人，出卖人配合将该房屋所有权转移登记至买受人指定人名下。买受人指定人员应具备购房资格。
2016年1月27日，迟晓爱支付定金20万元。
2016年3月22日，涉案房屋办理网签登记。
2016年3月30日，迟晓爱支付购房款200万元。当日，贾美荣的朋友崔洪立�具收条，内容为：“今收到迟晓爱汇来房屋首付款（??2000000元）贰佰万元整，收到款后可进场装修。收款人：贾美荣。代签收人：崔洪立2016年3月30日。”
2016年4月，贾美荣向迟晓爱交付房屋。
2016年5月20日，迟晓爱支付购房款150万元。
2016年7月5日，迟晓爱支付购房款110万元。
2016年8月22日，迟晓爱、贾美荣到北京市朝阳区地税局第六税务所缴税，贾美荣以网签价格与实际交易价格不一致为由，拒绝配合缴税。
2016年9月1日，贾美荣向迟晓爱发送《解除合同通知书》，内容为：“致迟晓爱女士：2016年1月26日，在北京存房房地产经纪有限公司（以下称存房地产）的居间斡旋下，你我双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下称合同），合同约定将我方名下位于北京市朝阳区尚家楼路1××号房屋（以下称该房屋）以1480�的价格出售给你方。在合同履行过程中，因你方的原因导致我方在合同签订之日起120日内仍未完成房屋产权转移且你方未取得房屋产权证书，你方已经构成根本性违约，我方享有单方合同解除权。根据相关法律规定及合同相关约定，特通知你方即日起解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，你方应按照成交总价的20%向我方支付违约金，并配合我方办理注销网上签约等手续。另，为避免经济损失扩大，请你方立即终止对该房屋的任何装修行为，并另行购买其他房屋。望双方能友好协商，妥善处理后续事宜。专此函告！”
2016年9月19日，贾美荣向迟晓爱发送《腾房催告函》，内容为：“致迟晓爱女士：2016年1月26日，在北京存房房地产经纪有限公司（以下称存房地产）的居间斡旋下，你我双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下称合同），合同约定将我方名下位于北京市朝阳区尚家楼路1××号房屋（以下称该房屋）以1480万的价格出售给你方。在合同履行过程中，因你方的原因导致我方在合同签订之日起120日内仍未完成房屋产权转移且你方未取得房屋产权证书，你方已经构成根本性违约，我方已于2016年9月1日依法行使了合同解除权。《解除合同通知书》到达你方时，合同已依法解除。现我方郑重催告你方，请于2016年9月24日前将该房屋依法腾退并交还我方，届时你方应向我方按照每日1000元的标准支付房屋使用费（自2016年9月1日起到该房屋实际交付之日止）。如你方不予配合，由此产生的一切不利后果均由你方来承担。专此函告！”
案件审理过程中，迟晓爱提交北京存房房地产经纪有限公司员工李某的书面证人证言，证明造成房屋未能在合同签订后120日内过户完毕的原因是贾美荣违约，贾美荣解除合同的理由无事实和法律依据，贾美荣恶意拒绝履行合同。后申请证人李某出庭作证。李某称，买卖双方签订合同约定房款1480万元，首付款480万元。其中，定金20万元，剩余460万元于过户前三天以资金托管方式存入贾美荣卡号，由银行监管，过户后转入贾美荣账号；因贾美荣急需资金，和迟晓爱协商先支付200万元后交房、装修、办理装修手续，剩余房款以资金监管方式支付；因贾美荣一直说她在外地，直到2016年7月才交齐材料，所以到2016年7月才预约缴税号，但因系统升级，约到了8月份。2016年8月22日缴税时，买卖双方都到场了，但贾美荣以网签价和合同价款不一致为由不同意缴税。贾美荣不认可证人证言，称其多次投诉北京存房房地产经纪有限公司和证人李某，李某因投诉被给予降级处分，其证言只要对迟晓爱不利的问题均表示记不清，明显有意虚构事实。
迟晓爱提交朝阳地税第六税务所约号单、存量房买卖合同信息表（纳税）、存量房交易服务平台核验结果（内容显示：申请核验人：徐某，居民身份证号码：×××,户籍所在地：北京，婚姻状况：已婚；家庭人口数：2人；家庭成员信息：迟晓爱，居民身份证号码：×××，户籍所在地：山西，与申请核验人关系：夫妻；联系人：李某，核验结果：初步核验通过），证明双方约定于2016年8月22日前往地税局办理缴税手续。贾美荣不予认可，认为未缴税是迟晓爱原因导致的，徐某和迟晓爱并非夫妻关系，迟晓爱的购房资格是其通过不法分子花16万元购买所得，仅凭身份核验结果不足以证明迟晓爱具有购房资格。
迟晓爱提交和王某的结婚证原件和建委网站打印的迟晓爱购房资质审核情况，证明迟晓爱有购房资质。贾美荣不认可其真实性，亦不认可证明目的，认�迟晓爱之前提交的购房资质核验结果是以徐某作为申请核验人，该结婚证登记日期为2017年7月14日，不能证明签订购房合同时，迟晓爱具有购房资格和履行能力。
贾美荣提交2016年8月31日贾美荣与北京银行延庆支行苏经理的两段录音，证明迟晓爱延迟向贷款银行提供相关资料，导致银行迟延批贷，进而导致无法在约定时间过户。第一段录音内容显示：“……贾美荣：我记得我陪她去办贷款的时候是4月1号，就为什么6月6号这个贷款才批下来？苏经理：中间她有好多资料，咱们让她去补的时候她一直没给咱补上。贾美荣：就中间让她补资料，她一直没有给补是吗？苏经理：对，尤其是她保人那块的一些资料，咱们去了好几次她后来才给补上的，这一块是耽误了时间。贾美荣：资料齐了之后你们那边就已经批了，对吧？苏经理：对，资料一齐，我们这边立马就批�。……”
第二段录音内容显示：“苏经理：您好，北京银行延庆支行。贾美荣：喂？苏经理：您好。贾美荣：你好，我还是想关于迟晓爱贷款的事再问您一下。苏经理：您说。贾美荣：就是你们跟她要东西，她一直没有提供是吗？苏经理：对，您指的是哪个？贾美荣：她当时贷款，你们不是跟她要资料吗？苏经理：对，她当时保人的部分资料，她那个提供的比较晚。贾美荣：她就是你们跟她要的，然后她就一直拖着，没有去银行放是吧？这些资料。苏经理：她开始给我们一部分资料，但是那个不符合我们的规定，让她重新补充的。贾美荣：不符合规定，重新补充的。苏经理：对，因为我们这个，她弄上我给她报上去之后，要求她补充一些资料，然后她补充了一次，但是不符合咱们这边相应的规定，然后就让她收集了一次，咱们又报了一次，是这样。贾美荣：咱们这边一般材料齐的话，大概多久可以批这个贷款？苏经理：咱们根据额度不同，比如说咱平时小金额几十万的或者300万以内的，这可能就是一两个星期之内就行，但是如果是这种额度大的，她这不是贷1000万嘛，1000万也由我们这边去沟通，包括收集资料时也会比其他的复杂很多，所以说这一般正常的也得在一个月以上，她这边因为又重新收集了资料，就是要求她重新收集资料，她第一次提供的资料不符合咱们的规定，所以说整理的时间落的长一些。贾美荣：是这样。苏经理：对。贾美荣：谢谢您，您贵姓？苏经理：我姓苏。贾美荣：谢谢苏经理。苏经理：您是贾姐，是吗？贾美荣：对。苏经理：当时跟您见过，就是面签的时候。贾美荣：是吗？行。麻烦您了。苏经理：没事。贾美荣：好的，再见。苏经理：好的，再见。”迟晓爱对该证据不予认可，称无法�实通话人身份，证明目的与本案无关。
贾美荣申请向北京银行延庆支行调取迟晓爱收入证明、银行流水等贷款资料，证明迟晓爱无购房资质，无能力支付购房款。北京银行延庆支行提供迟晓爱收入证明、2016年3月22日贾美荣和迟晓爱签订的网签合同《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同编号：C12162××，打印日期：2016年3月21日，内容显示：房屋成交价1430万元。迟晓爱认可该证据，称该证据可以证明贾美荣在银行签署购房合同时已经了解房款是1430万元。贾美荣认为北京银行延庆支行未提供批贷函和银行流水，可以证明迟晓爱从未获得过批贷函；迟晓爱无工作，作为1987年出生的小孩不可能有这么高的收入；迟晓爱无购房资格，网签合同上的签字不是贾美荣签的，网签合同无效。
贾美荣向一审法院申请向北京市住房和城乡建设委员会调取迟晓�购房资质相关证明资料以及迟晓爱当前是否具有购房资质。北京市住房和城乡建设委员会出具《回复意见单》，内容为：经查，被查询人迟晓爱（身份证号：×××），2016年3月2日，通过北京存房房地产经纪有限司提交了1笔购房资格核验申请，业务编号为1356060，于2016年3月15日核验通过。2017年7月10日，通过北京丽兹行房地产顾问有限公司提交2笔购房资格核验申请，业务编号为1963884.1963898，资格核验中未出结果。根据京建发[2011]65号规定的购房资格审核流程，首先，居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件。然后，房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》及其他材料复印件。住房城乡建设部门会同相关部门，对购房家庭资格进行核验，通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。最后，房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记。综上，业务编号为1356060的购房资格核验申请通过北京存房房地产经纪有限公司提交，购房资格相关材料应在北京存房房地产经纪有限公司留存。业务编号为1963884、1963898的购房资格核验申请通过北京丽兹行房地产顾问有限公司提交，购房资格相关材料应在北京丽兹行房地产顾问有限公司留存。
贾美荣提交《北京市公安局人口信息查询打印表》（内容显示：徐某，男，身份证号×××，未婚）、录像光盘一张，证明迟�爱和徐某是假结婚，徐某并不认识迟晓爱，迟晓爱通过作假获得的购房资格无效。迟晓爱不认可该两份证据的真实性，认为迟晓爱有无购房资质应由直接证据认定，其婚姻状况和合同解除无关。
贾美荣提交其律师张某与徐某的录音，证明徐某不认识迟晓爱，也没和迟晓爱结婚，迟晓爱通过作假手段获得的购房资质是无效的。该录音内容显示：“张某：录徐某就行了，你说一下你的姓名。徐某：徐某。张某：说一下你的身份证号。徐某：×××。张某：声音稍微大一点。徐某：×××。张某：也认识迟晓爱吗？徐某：不认识。张某：从来没有见过迟晓爱，是吧？徐某：没见过。张某：现在是这样，我们有一个案件说迟晓爱他是跟你结婚了，然后才取得购房资格这个事情，你知道吗？徐某：不知道。张某：从来不知道？徐某：从来不知道。张某：你现在是已婚状�还是未婚状态？徐某:未婚。张某：是未婚状态，从来没有结过婚？徐某：对。张某：如果礼拜一下午开庭的话，你能帮我们出庭作证吗？徐某：我得考虑。张某：考虑一下，对吧？徐某：对。张某：如果你没有时间出庭作证的话，我们想找个公证处的工作人员给你做一个公证。徐某：没问题，我尽量不想出庭。徐某妈妈：我们也不想露面，钱我们也一分钱不想拿，但是什么事我们也不想牵扯。张某：不愿意摊这个事，是吧？徐某妈妈：咱们也不愿意摊这个事，就把我这点事弄清楚，就算完事了，说我要是真要说走法律程序也可以，现在我也可以。张某：但是咱们对这个迟晓爱办所谓的结婚证，假的结婚证是不知道的。徐某：对，不知道。张某：从来不知情，对吧？徐某：从来不知情。”迟晓爱不认可该证据真实性，不认可录像里的人是徐某，认为徐某应出庭作证�迟晓爱的婚姻状况和合同解除无关，购房资质也不应由传来证据判断。
贾美荣提交徐某的身份证、户口簿照片、录像及录音光盘、（2017）京中信内民证字102709号公证书，证明2016年6月28日，贾美荣以邮件方式向中介公司工作人员发送了房产证复印件和身份证复印件，贾美荣积极履行合同，不存在任何违约行为；迟晓爱和中介公司，在未得到贾美荣授权的情况下，恶意串通，签订阴阳合同，做低网签价格；迟晓爱拖延交纳税款，不具备合同履行能力，构成根本性违约。迟晓爱认为贾美荣未提交原件，故对徐某的身份证、户口簿的真实性不认可；认为贾美荣未提交录音的原始载体，不能确认录音中说话男性的身份；购房资质应以建委核验结果为准，本案合同已经网签，可以证明迟晓爱有购房资质，迟晓爱是否结婚与购房资质无关。
经询，迟晓爱于2018年5月15日表示十天内向一审法院提交和徐某解除婚姻关系的证据，但仅提交书面陈述意见一份，称“因贾美荣带人威胁并找黑社会恐吓徐某及其家人多次，导致徐某和迟晓爱产生很深的矛盾，并最终离婚。迟晓爱因不想和徐某有任何联系，就销毁了结婚证和离婚证等所有和徐某有关的东西。徐某因担心承担1000万元的购房贷款，再加上黑社会的恐吓及与迟晓爱之间的矛盾，所以才不承认曾经和迟晓爱结过婚。”
经一审法院释明法律风险后，迟晓爱将剩余购房款1000万元交到一审法院。
另，贾美荣向一审法院申请追加徐某为本案第三人，因该申请不符合法律规定，故一审法院不予准许。
一审法院认为：本案的争议焦点在于贾美荣是否有权要求解除合同。我国《合同法》规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。北京市住房限购政策系北京市政府为合理引导住房需求，保障居民住房问题，促进本地房地产市场平稳健康发展而制定。凡在北京市购房者均需遵守该政策规定，即具备购房资质是在北京市购房的前提条件。因此，本案中，贾美荣与迟晓爱签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》履行的前提是迟晓爱或迟晓爱指定的人具有合法的购房资质。
我国《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。迟晓爱未能提交其与徐某缔结和解除婚姻关系的相关证据。根据现有证据，一审法院难以认定迟晓爱与徐某之间存在真实的婚姻关系，亦难以认定迟晓爱因与徐某缔结婚姻关系而具备合法的北京市购房资质。迟晓爱获取购房资质的行为，不仅有违国家政策，亦违反诚实信用原则�使合同相对方处于不利的法律风险中，该行为应视为违约行为。贾美荣作为出卖人，有权对迟晓爱的购房资质提出异议，亦有权因此要求解除合同。迟晓爱规避北京市购房政策，扰乱房地产市场经济秩序的行为应当予以否定。综合考虑案件情况，一审法院依法解除迟晓爱与贾美荣于2016年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、合同附件及相关补充协议，对迟晓爱要求继续履行合同、转移过户登记的诉讼请求，一审法院不予支持。
另外，结合本案相关证据，“未能在合同签订之日起120日内完成房屋产权转移登记”的责任不能完全归责于迟晓爱，亦不能完全归责于贾美荣。因此，贾美荣并不因此而享有合同单方解除权，故对迟晓爱要求确认贾美荣于2016年9月1日向迟晓爱发送的《解除合同通知书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持，对贾�荣要求迟晓爱支付296万元违约金的反诉请求，一审法院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，尽管贾美荣所发《解除合同通知书》理由并不充分，但其在本案中主张“迟晓爱通过非法途径获取购房资质”构成违约，一审法院依法予以认定。对合同解除后能够处理的法律后果，一审法院在本案中一并处理。合同解除后，迟晓爱应及时腾退房屋，并配合贾美荣办理注销网签登记手续。贾美荣应将迟晓爱已经支付的购房款480万元退还给迟晓爱。关于房屋装修等合同解除后的其他问题，双方如有争议，可另行解决。
综上判决：一、确认贾美荣于二〇一六年九月一日向迟晓爱发送的《解除合同通知书》无效；二、解除迟晓爱与贾美荣于二〇一六年一月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、合同附件及补充协议；三、贾美荣于判决生效之日起七日内退还迟晓爱购房款四百八十万元；四、迟晓爱于判决生效后十五日内腾退北京市朝阳区尚家楼路1××号房屋，并配合贾美荣注销北京市朝阳区尚家楼路1××号房屋的网签登记；五、驳回迟晓爱的其他诉讼请求；六、驳回贾美荣的其他反诉请求。
二审期间，迟晓爱提交购房资格核验一份，证明迟晓爱从2017年7月14日至今具有购房资质。贾美荣认为争议的是签订时是否有购房资质，现在提交的这个和本案无关，不予质证。
本院查明的其他案件事实与一审查明一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的�北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《商业贷款付款方式补充协议》、《买卖定金协议书》和《购房资格协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应依约履行。
根据双方签订的《购房资格协议》约定：买受人迟晓爱暂不具备购房资格，买受人或家庭成员取得北京市工作居住证或北京市户籍后，即具备购房资格。出卖人知晓买受人暂不具备购房资格，并同意买受人于2016年5月25日前（含当日）满足上述条件，具备购房资格。若买受人未能于上述约定时间内具备购房资格，导致该房屋所有权不能转移登记给买受人，则《买卖合同》继续履行，买受人于本协议第二条约定的期限（即2016年5月25日）届满后10日内指定新产权人，出卖人配合将该房屋所有权转移登记至买受人指定人名下。买受人指定人员应具备购房资格。本案中，结合北京市住房限购政策，贾美荣与迟晓爱签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》履行的前提是迟晓爱或迟晓爱指定的人具有合法的购房资质。因此，本案的争议的焦点为迟晓爱是否已取得合法的购房资质。
根据双方签订的《购房资格协议》，贾美荣签订房屋买卖合同时对迟晓爱不具备购房资质是明知，并且已约定了迟晓爱取得购房资质的时间和无法取得购房资质的处理方式。根据北京市住房和城乡建设委员会出具的《回复意见单》，迟晓爱于2016年3月2日提交购房资格核验申请，于2016年3月15日核验通过。对此，贾美荣提交徐某的人口信息打印表、徐某的录音、公证书等证据证明迟晓爱通过不正当手段取得购房资质，一审法院亦要求迟晓爱提交其与徐某的婚姻关系证明，迟晓爱并未提交相应证据证明其与徐某的�姻关系，导致迟晓爱于2016年3月15日获得的购房资质是否合法存疑。迟晓爱与徐某之间是否存在真实的婚姻关系，该事实经一审法院审查并未确定。且该事实存在与否，与迟晓爱在履行合同过程中是否取得购房资质无直接关联。根据迟晓爱提交和王某的结婚证明、建委网站打印的迟晓爱购房资质审核情况、二审期间提交购房资格核验等证据，可以认定迟晓爱在本案自2017年7月14日已取得合法的购房资质，符合双方签订的合同及协议履行条件。且双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约，涉案房屋已由迟晓爱装修并使用，剩余房款1000万元已交付至一审法院，双方房屋买卖合同已具备实际继续履行的条件。一审法院判决解除双方签订合同及附件协议有误，本院予以纠正。迟晓爱上诉主张涉案合同具备履行条件应继续履行的上诉意见符合合同约定，�院予以采纳。
贾美荣一审反诉有要求解除涉案合同及补充协议的请求，迟晓爱上诉主张一审判决解除双方签订的合同解除违反了不告不理原则不符合事实，本院不予采纳。贾美荣一审反诉要求解除合同的主要理由是依据双方未在合同约定的120日内完成过户，原因是由于迟晓爱拖延办理贷款、非法获取购房资格、擅自签订低价网签合同。根据双方合同的履行过程，双方于2016年1月26日签订合同，贾美荣于2016年3月22日配合迟晓爱办理网签合同，后陆续收取迟晓爱给付的460万元购房款，2016年8月22日贾美荣以网签价格不一致拒绝配合办理缴税，2016年9月1日贾美荣以房屋未在120日过户为由向迟晓爱发送《解除合同通知书》。可见，贾美荣在对迟晓爱购房资质存疑的情况下仍配合办理网签及收取房款，在已超过合同约定过户的120日仍收取房款继续履行合同，一审法院�此并结合其他证据，认定“未能在合同签订之日起120日内完成房屋产权转移登记”的责任不能完全归责于迟晓爱，亦不能完全归责于贾美荣,并认定贾美荣并不因此而享有合同单方解除权，确认贾美荣于2016年9月1日向迟晓爱发送的《解除合同通知书》无效的处理正确，本院予以确认。贾美荣于庭审中陈述其积极配合办理贷款面签，但不知道网签价格与买卖合同不一致，亦否认网签合同上的签字系其本人所签。贾美荣关于网签合同的陈述前后不一致，亦未就其签字申请笔迹鉴定，本院对其陈述不予采信，对其反诉要求解除合同并赔偿违约金的诉讼请求不予支持。
综上，迟晓爱的上诉请求部分成立，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初61526号民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初61526号民事判决第二、三、四、五、六项；
三、迟晓爱和贾美荣继续履行于二〇一六年一月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、合同附件及补充协议，贾美荣与一个月内配合迟晓爱将位于北京市朝阳区尚家楼路1××号房屋过户到迟晓爱名下；
四、驳回贾美荣全部反诉请求。
一审案件受理费案件受理费110600元，由贾美荣负担（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费55300由贾美荣负担（已交纳）。
二审案件受理费110600元，由贾美荣负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 王 朔
审 判 员 张岚岚
二〇一八年九月十四日
法官助理 魏 举
书 记 员 邸 硕