黑龙江省北安农垦法院民 事 判 决 书〔2015〕北民初字第247号原告ＸＸ，男，汉族。委托代理人郑楠，黑龙江富邦律师事务所律师。被告林凤国，男，汉族。委托代理人仲伟良，黑龙江仲伟良律师事务所律师。被告北安市弘北房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省北安市东六道街路北。法定代表人赵忠国，职务经理。原告ＸＸ因与被告林凤国、北安市弘北房地产开发有限责任公司（以下简称弘北房地产公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，于2015年8月11日向本院起诉。2015年9月1日ＸＸ增加了诉讼请求，本院重新为双方指定了举证期限。本院于2015年9月23日在《人民法院报》向被告弘北房地产公司公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书、告知审判庭组成人员通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2015年12月25日、2016年3月23日2次公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人郑楠、被告林凤国及其委托代理人仲伟良到庭参加诉讼，被告弘北房地产公司经公告传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告ＸＸ诉称：2012年6月17日，林凤国借用黑龙江省北安市嘉实建筑工程有限责任公司（以下简称嘉实建筑工程公司）资质，以其名义与原告签订了回迁及房屋买卖协议各一份。约定了原告具体回迁的位置及面积，并约定了回迁入住时间为2012年11月末，过期不能回迁每天补给原告500元，而且原告回迁的门市和二楼无均摊面积。2012年8月9日，嘉实建筑工程公司撤出，林凤国又借用弘北房地产公司的名义继续开发建设。2013年12月末。林凤国才将回迁房屋交付给原告，但林凤国交付的房屋面积与约定不符，而且林凤国将原告已经装修完的302室回迁楼，又擅自出卖给他人造成原告损失一年的租金5000.00元。现要求被告给付其中一楼差6750.00元（1.35平方米×5000.00元/平方米）、二楼差52567.20元（17.64平方米×2980.00元/平方米）、超过期限补贴费195000.00元（13个月×30天/月×500.00元/天）、房屋租金5000.00元，其中三楼原告差被告144127.00元，林凤国替原告出售门市多支付给原告84000.00元扣除，现被告共欠原告面积及补贴款共计31109.20元，利息3188.69元（31109.20元×6.15%/12个月×20个月）合计34297.89元。并承担诉讼费用。增加诉讼请求，请求法院判令二被告继续履行合同为原告办理产权过户手续，开具入住证明。被告林凤国辩称：被告不欠原告回迁补助款，不存在给付差价款及其他费用事宜。首先，根据2012年6月16日《回迁协议书》约定：“ＸＸ家在原来的地点回迁，门市房回迁位置自西往东，第一户面积是76.23平方米，第二户面积是76.23平方米，第三户面积是76.23平方米，回迁门市总面积228.69平方米。”另外约定回迁住宅两户，每户76.1平方米，共计152.2平方米。2013年10月中旬，实际交付房屋时被告给原告三户商服，每户面积为81.4平方米，合计给付回迁面积244.2平方米，超出约定回迁面积15.51平方米；给付81.6平方米住宅两户，合计面积163.2平方米，超出约定回迁面积10.7平方米。以上数字说明，被告实际给付原告的回迁房屋面积不少于约定面积，且均超过了约定的回迁面积，被告不应当承担任何责任，不应当补偿差价款。《回迁协议书》约定：“门市和二楼无均摊面积”的意思是指，超出原告回迁面积那部分不要均摊面积，不是约定的回迁面积不含均摊面积。就是商服每户超出76.23平方米以外那部分不包括均摊面积，76.23平方米内的回迁面积包括均摊面积在内。住宅每户超出76.1平方米范围的不要均摊面积，在此面积内回迁仍然包括均摊面积。按照这个标准，被告给付已经多出了原告应得面积。另外，原告已经把超出的回迁面积卖掉了。许荣莲出具的《收条》可以证明原告卖出的面积是81.6平方米，包括均摊面积，这说明原告已经得到了均摊面积的价值，这也是不应当再给原告补偿的理由。一、超过的期限的补贴费用195000.00元不应当给付。原告《起诉状》陈述：“超过期限的补贴费195000.00元（13个月×30天/月×500元/天）”。“回迁时间11月末，过期不能回迁，每天补给乙方500.00元”确实是《回迁协议》的内容。然而《回迁协议》约定的“回迁时间11月末”是指2013年11月末交付房屋，原告在2013年10月份就入户了，被告没有违约。《回迁协议》约定的回迁日期不明确，但是《建筑工程施工许可证》确定的竣工日期为2013年11月30日，《建筑工程施工许可证》是签订《回迁协议》的基础，也是进行施工建设的基础，只有在这个前提下才能发生回迁、交付房屋等事宜，因此回迁时间被告陈述有理。二、原告请求房屋租金5000.00元不应当给付。302室是被告的楼房，可以任意处置。《回迁协议书》约定：“二单元302室面积是76.10平方米”，是用于抵押被告欠原告的50000.00元钱。《回迁协议书》写的是：“少补价格50000.00元。”而这50000.00元，被告在2013年12月5日已经通过银行汇款的方式给付原告。当天汇款500000.00元，包括原告卖房款400000.00元，借给原告50000.00元，给付原告补偿款50000.00元，这笔款项给付之后，抵押则不存在，房屋仍然为被告所有，被告有权进行销售，并没有损害原告的利益，请求给付租金没有任何理由。综上所述，被告不应当给付原告任何费用，当然也不应当给付利息，请求驳回原告诉讼请求。被告弘北房地产公司2015年9月23日经公告传唤未到庭参加诉讼且未向本院提交答辩意见。原告ＸＸ为证明其主张成立，向本院举示如下7组证据：证据一，房屋买卖协议一份，欲证实ＸＸ与嘉实建筑工程公司签订的房屋买卖协议书是林凤国签署的，嘉实建筑工程公司未盖公章，其事实上的开发商是林凤国，林凤国借用的是嘉实建筑工程公司的资质。证据二，回迁协议书一份，欲证实林凤国给ＸＸ5套回迁房，约定以房产实测面积为准多退少补不足平方米数住宅按2980.00平方米补偿，门市少米数按5000.00元/平方米补偿，林凤国承担逾期不能回迁每天补给ＸＸ500.00元的违约金，13个月，共计195000.00元，同时证实回迁时间应为2012年11月末。证据三，租房合同1份，欲证实ＸＸ的302室租给金凤霞年租5000.00元。证据四，资质证书1份，欲证实弘北房地产公司有资质；证据五，企业法人营业执照1份，原告当庭撤回了该份证据；证据六，房屋面积测算报告1份，欲证实回迁协议约定的门市和二楼没有均摊面积，但房屋面积测算报告中与回迁协议中均不符：1、房屋面积明细表中3单元201室套内建筑面积67.28平方米与回迁协议中约定的76.10平方米不符；2、房屋面积分户明细表中3单元202室套内建筑面积67.28平方米与回迁协议中约定的76.10平方米不符；以上差17.64平方米×2980.00元=52567.2元。3、房屋面积分户明细表中门市一层04号套内建筑面积是75.78平方米，与回迁协议中约定的76.23平方米不符；4、房屋面积分户明细表中门市一层05号套内建筑面积是75.78平方米，与回迁协议中约定的76.23平方米不符；5房屋面积分户明细表中门市一层06号套内建筑面积是75.78平方米，与回迁协议中约定的76.23平方米不符；以上差1.35平方米×5000.00元=6750.00元。以上共计差款59317.20元。证据七，授权委托书2份，欲证实弘北房地产公司委托聘请林凤国为全权代表，承担债权、债务、管理、交税、工程质量、安全事故等一切事宜。被告林凤国的质证意见为：对原告提供的证据一、七无异议；对证据二、六的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为证据二无法证实双方约定的回迁时间为2012年11月末，按证据六照表中的实际给原告的面积已经超出了约定的回迁面积；对证据三、四的真实性有异议，认为证据三无法确定其真实性，证据四是复印件无法确定其真实性；本院的认证意见为：原告提供的证据证据一、二、六、七，被告对其真实性无异议，上述证据来源合法，证据所证实的内容客观真实与本案具有关联性，本院依法予以采信；证据三因其与本案不具有关联性，本院依法不予采信；证据四、五，被告对其真实性有异议，因其为复印件无法与原件核实本院依法不予采信。被告林凤国为证明其主张成立，向本院举示如下6组证据：证据一，建筑工程施工许可证1份，欲证实施工许可证确定的竣工日期为2013年11月30日，从而可推断出回迁协议书约定的11月份交房是2013年11月；证据二，房屋买卖协议书及回迁协议书各1份，欲证实ＸＸ回迁的房屋面积中仅有225.44平方米是有产权证的，其余均为非法建筑和板仓房，回迁协议书确定了回迁面积其中无均摊面积是指协议约定的回迁面积之外的面积不含均摊面积；证据三，房屋面积分户明细表2份，欲证实被告给原告的回迁面积超过了回迁协议约定的面积。证据四，2013年4月25日ＸＸ出具的收条1份，欲证实ＸＸ按照81.6平方米的面积将房屋出售的事实；证据五，银行卡取款业务回单1份，欲证实汇款400000.00元，两份证据证明给原告ＸＸ900000.00元，其中包含借给原告ＸＸ50000.00元和回迁协议书中约定的2单元302室的补偿款50000.00元；证据六，许荣莲出具的收条1份，欲证实原告爱人许荣莲已经按照81.6平方米的面积将房屋出售的事实；原告ＸＸ的质证意见为：对被告提供的证据四、五、六无异议；对证据二、三的真实性无异议；对证据一有异议，认为该证据为复印件，无法证实协议中约定的回迁时间。本院的认证意见为：原告对被告林凤国提供的证据四、五、六无异议，对证据二、三的真实性无异议，上述证据来源合法，证据所证实的内容客观真实与本案具有关联性，本院依法予以采信；证据一施工许可证的复印件，经本院与原件核实无误，本院予以采信。为查明本案事实，本院依职权调取了如下证据：对战友忱的调查笔录，证实ＸＸ与林凤国签订的回迁协议的真实性及楼房的具体开工时间。原告ＸＸ的质证意见为：对该证据无异议。被告林凤国的质证意见为：对该证据无异议。本院的认证意见为：被调查人系林凤国雇佣的工地管理人员，其了解案件事实的具体情况，对其证实的回迁协议的真实性及楼房开工的时间本院依法予以采信。被告弘北房地产公司未到庭参加诉讼，应视其为对举证、质证和庭审辩论等相关诉讼权利的放弃。根据原告的当庭陈述、举证及庭审调查情况，本院确认如下案件事实：2012年初林凤国借用嘉实建筑工程公司资质在黑龙江省建设农场西大直街原6号楼西侧进行住宅楼开发建设。2012年6月17日林凤国以嘉实建筑建筑工程公司名义与ＸＸ签订了房屋买卖协议书，协议约定：“一、ＸＸ将建设农场中央路西西大直街北原六号楼西侧砖木结构房屋，有产权证建筑面积225.44平方米、非法建筑面积311.43平方米、板仓房34.7平方米出卖给嘉实建筑工程公司；二、双方协商房屋买卖总价为5000.00元此价为双方回迁原处楼相互找差作为价格结算依据，此款项已包括土地补偿款……”。同日在ＸＸ家，林凤国与ＸＸ经协商一致由战友忱执笔书写了回迁协议书，林凤国在协议书经手人处签字捺印。回迁协议书约定：“ＸＸ家在原来的地点回迁：门市回迁位置自西向东第1户面积是76.23平方米；第2户面积是76.23平方米；第3户面积是76.23平方米。回迁门市总面积228.69平方米，少补价格5000.00元。住宅楼回迁回迁位置是：二楼3单元201室面积76.10平方米；202室面积是76.10平方米。回迁住宅楼总面积152.2平方米，不足以上平方米数按2380.00元补价。2单元302室面积是76.10平方米，以房产实测面积为准，多退少补按市场价计算找差131118.00元，回迁时间11月末，过期不能回迁每天补给乙方500.00元，门市和二楼无均摊面积，落款日期为2012年6月17日。”ＸＸ按买卖协议书约定腾空了房屋，林凤国将该房屋拆除。因嘉实建筑工程公司资质问题，林凤国于2012年8月9日又借用弘北房地产公司资质继续开发建设，该工程于2012年7月开工，2013月11月竣工。2014年1月6日弘北房地产公司补办了建筑工程施工许可证。2014年1月13日弘北房地产公司委托黑龙江农垦卓远地产测绘技术服务有限公司对该建筑房屋面积进行了测算，ＸＸ回迁3户门市建筑面积均为81.40平方米，其中套内建筑面积75.78平方米，分摊共用面积5.62平方米。回迁住宅3单元201室、202室及2单元302室建筑面积均为81.60平方米，其中套内建筑面积67.28平方米、分摊共用面积14.32平方米。2014年8月该工程通过验收合格。另查明，2012年冬季，因农村信用社要购买楼房，ＸＸ与信用社领导协商将其回迁房屋中的2户门市及1户二楼出卖给农村信用社，并委托林凤国办理相关款项结算手续。林凤国于2013年4月5日给付ＸＸ售楼款400000.00元，于2013年12月5日给ＸＸ汇款500000.00元。2014年12月ＸＸ将原定于卖给信用社的3单元201室以201500.00元的价格另售他人。再查明，2013年10月末，林凤国将回迁楼房3单元102室、202室及2单元302室交付ＸＸ，ＸＸ对上述楼房进行了装修。本院认为：林凤国系借用弘北公司资质进行开发建设，实际开发建设者为林凤国个人，弘北公司违反行政法的规定出借资质供他人开发建设，应当对林凤国的行为承担连带法律责任。ＸＸ与被告林凤国经协商一致而达成的房屋买卖协议与回迁协议，是双方当事人的真实意思表示，双方对协议的效力均无异议且已实际履行，上述协议真实、有效，双方应按协议约定全面履行自己的义务。ＸＸ主张林凤国擅自出卖房屋给其造成租金损失5000.00元的请求，因与本案不属于同一法律关系，对其请求本院不予支持。本案的争议焦点是：一、原告ＸＸ应回迁的具体时间及分摊面积、补偿款的计算问题；二、原、被告回迁协议约定2单元302室的性质问题。一、关于ＸＸ应回迁的具体时间及补偿款、楼房差价款的计算问题。本院认为，ＸＸ与林凤国在协议中约定回迁时间为11月末，未明确约定具体年份，但协议书落款时间为2012年6月17日，且该工程已于2012年7月开工与弘北公司给林凤国出具的授权委托书约定的开竣工期2012年8月至2012年12月相符。林凤国辩解其提供的建设工程施工许可证开竣工日期为2013年9月10日至2013年11月30日，因该许可证为2014年补办的与真实开工日期不符，故本院对该协议约定的回迁时间为2012年11月末予以认定，对林凤国的抗辩理由不予采信。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。林凤国因其自身开发建设原因致使ＸＸ不能按约定回迁，其应承担相应的民事责任。ＸＸ于2013年10月份对回迁房屋进行了装修，林凤国在庭审中认可楼房的交付时间为2013年11月末，故应认定林凤国向ＸＸ交付回迁房屋的时间为2013年11月末。ＸＸ主张林凤国按协议约定给付补偿款182500.00元（500.00元/天×365天）部分符合法律规定，本院予以支持。ＸＸ主张其出售给农村信用社的2户门市楼应按81.4平方米面积计算楼款，因其未提供相关证据加以证实，且与双方签订的协议回迁面积不符，本院不予支持，对林凤国认可每户400000.00元价格给付ＸＸ购楼款的事实本院予以采信。林凤国主张协议约定“门市和二楼无均摊面积”是指超出回迁面积以外的部分不要均摊面积的抗辩理由，因与协议约定的事实不符，且无证据支持本院不予采信。ＸＸ在庭审中认可出售给信用社二楼的价格为2380.00元/平方米，其与林凤国在协议中约定2单元302室按市场价找差的价格亦为2380.00元/平方米，以上2份证据相互印证，故对林凤国主张按2380.00元/平方米对回迁二楼补差的辩解意见予以采信。双方协议约定3户门市回迁面积76.23平方米×3户=228.69平方米，林凤国实际交付回迁面积75.78平方米（不含分担共用面积）×3户=227.34平方米，相差1.35平方米，按约定5000.00元/米计算，林凤国应给付ＸＸ不足面积部分补偿款6750.00元。住宅回迁面积76.10平方米×2户=152.2平方米，林凤国实际交付回迁面积67.28平方米（不含分担共用面积）×2户=134.56平方米，相差17.64平方米，按约定2380.00元/米计算，林凤国应给付ＸＸ41983.20元。以上林凤国应给付ＸＸ补偿款及差价款合计231233.2元。林凤国实际给付ＸＸ900000.00元，冲减ＸＸ出售给信用社门市楼房2户，金额为800000.00元，余款100000.00元。以上2项相抵林凤国尚欠ＸＸ补偿款及楼房差价款131233.20元。二、原、被告回迁协议约定2单元302室的性质问题。本院认为，ＸＸ与林凤国约定ＸＸ拆迁补偿后剩余50000.00元作为2单元302室的购房款，剩余楼款按实际楼房面积计算给付，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当继续履行。林凤国辩解称因欠ＸＸ50000.00元补偿款，该房屋抵押给ＸＸ的抗辩理由因无证据支持，且与双方协议约定的事实不符，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。林凤国已向ＸＸ交付了该房屋，ＸＸ亦应按约定付清剩余楼款144208.00元（81.6平方米×2380.00元-50000.00元），冲减林凤国欠ＸＸ补偿款及楼房差价款131233.20元，ＸＸ尚欠林凤国购楼款12974.80元，故本院对ＸＸ主张林凤国给付补偿款31109.20元、利息3188.69的请求不予支持。因ＸＸ尚未付清购楼款，对其主张由被告为其办理产权过户手续，开具入住证明的请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费658.00元、公告费561.00元由原告ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  付长林审 判 员  李宝才代理审判员  赵校书二〇一六年五月四日书 记 员  李宏芳