广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂12民终786号
上诉人（一审被告）：涂均平，男，1963年1月11日生，汉族，户籍地：湖北省孝感市孝南区，现住所：广西河池市金城江区民族路医药公司3楼。
委托诉讼代理人：黄乃道，广西金城江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李全孝，广西锐勇律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：广西河池坡关水电有限公司，住所地：广西河池市金城江区独山路26号，统一社会信用代码：914512007913263648。
法定代表人：罗春艳，该公司经理。
委托诉讼代理人：覃少远，环江毛南族自治县法律援助中心法律援助律师。
上诉人涂均平与被上诉人广西河池坡关水电有限公司（以下简称坡关公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初2476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人涂均平上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、对上诉人与被上诉人履行合同时间没有正确的认定，2013年，由于被上诉人提供的场地、消防不符合市政要求，被上诉人已单方面的采用断水断电的方式终止合同的履行。这一点从上诉人一审提交的证据《2013年8月5日关于停止承租经营场地的通知》、《河池坡关电厂关于终止场地租赁通知》可以证明双方于2008年签订的合同己经于上诉人、被上诉人签订的《经营场地租赁管理合同》已于2013年8月31日合同终止。2、对上诉人在后己经搬离场地客观事实，一审法院也一笔带过，要求上诉人提供证据，难道上诉人提供的2013年10月至2014年4月，商场电表为零的证据不是证据，上诉人这段时间里根本就没有承租被上诉人的场所，如果租用，不可能水电表不走！同时上诉人提供了被上诉人各种通知，这难道不足以证明上诉人当时已经不再使用场地？3、一审法院在开庭审理过程中问被上诉人，你公司出具《关于同意涂均平租用公司场地从事商业经营的函》，你公司是否经过消防整改验收，征得了哪个部门的统一，凭什么出具此函，公司回答是没有征得有关部门的同意，但一审法院在判决书只字未提，有失公平。4、上诉人在2013年8月31日收到：①河池市金城江公安消防大队《公安行政处罚决定书》；②河池市城区环境综合整治办公室《关于市场停业的通知书》；③广西河池坡关水电有限公司《关于终止场地租赁的通知》。因为存在重大消防安全隐患，其意思是终止租赁场地、停止使用。然而在一审的判决中法院没有注意到这些内容的严肃性、安全性，没有注意到坡关公司《关于终止场地租赁的通知》内容，对上述两个单位的告知内容有失公平。对被上诉人多次发函关于同意上诉人租赁经营场地，而实质上由于场地的消防隐患存在，同时也无法办理营业执照，从搬出场地后，本人到2014年4月初才将百纺的两个门面的货物往现在的场地搬迁，三楼的库房到6月还没有清理完。本人在百纺的二号仓库有500个平方租用多年。由于搬回后消防没有验收、工商营业执照不予办理，一切程序都不适合，所以只开了两个门，经营又怕消防来查、又怕工商来查，不回吧又向坡关交了那么多钱，实在是左右为难，加上在百纺的五十多户商户，在2013年12月综合整治办公室又不让我们所有商户在百纺经营，要大家搬去东江经营，而那时候东江市场还没有买冰厢、洗衣机的商户，所以2014年4月初就又搬回了，只有坡关公司同意搬回来，在这期间经营上造成了重大损失，被上诉人理应赔偿上诉人的损失、终止合同后的租金、物业管理费理应减免，更不应该用以前原合同上面的条款来收取租金和物业管理费，更不能启用每年递增5％的加收，现请求二审法院明查。5、关于诉讼时效的问题，上诉人认为依法律规定，租金的诉讼时效为一年，被上诉人于向金城江区人民法院起诉，那么前的租金主张已经超过了诉讼时效，这个部分的租金主张不应该再得到支持，但是一审法院也不分青红皂白的支持，公平何在。6、一审法院认为上诉人在《通知》上手写“本人对此通知内容不接受……”用此来认定上诉人没有搬离场地，是不正确的，基于当时的情况，不搬迁行吗？很多人都可以证明，当时政府为了所谓的归口管理，归行入市，强迫在商场的商户搬迁，上诉人已经无可奈何搬迁到百纺站去。综上所述，上诉人认为，一审法院对本案事实的认定有错误，对上诉人与被上诉人发生纠纷事实没有调查清楚，对2014年4月后双方约定也没有查清，为此现依法上诉，敬请作出公正的判决。
被上诉人坡关公司辩称：一、上诉人与被上诉人的房屋租赁合同没有终止。1、上诉人于在被上诉人送达的《关于做好租赁场地移交工作的通知》上亲笔签字：“本人与贵公司的合同还没有到期”，拒绝搬迁。另外，和，对被上诉人相同内容的通知上诉人均以“本人对此通知的内容不接受，因河池市城区环境综合整治办公室无理要求搬迁！”为由拒绝搬迁：2,上诉人实际上没有退出场地而是继续使用场地经营；3、之后上诉人仍按原合同约定交纳租金，被上诉人接受。二、上诉人一直占有和使用场地（指租赁房屋，下同），没有退给被上诉人，直到今天还在使用；场地内电表是否为零被上诉人不清楚，就算电表为零也不能证明上诉人已退出场地，充其量不用电，或者电不通过该电表罢了，与其是否占用场地没有内在必然联系，上诉人如此玩弄逻辑明眼人一看知。三、房屋使用权属于被上诉人，其将房屋出租不必经过任何人同意。四、本案是平等主休间合同法律关系，公安行政处罚等，是行政法律关系，与本案没有关联性。至于上诉人能否办理相关营业证照与房屋租赁合同纠纷的本案就更无关了。五、诉讼时效没有超过。上诉人从合同签订后连续交纳租金，最后交的一笔租金是2017年1月，期间虽有欠交，但也有预交，而且没有哪次欠交的时间超过一年，最长是最后一次拖欠7个月，被上诉人就向法院起诉了。六、，上诉人以合同未到期为由不同意退出场地，后来一直使用场地经营至今，其所谓己搬离场地没有丝毫事实根据，纯属无稽之谈。另外，场地租赁合同第七条第10项规定：“合同终止时，双方对有关设施验收合格后方能终止合同”，因上诉人一直占用场地，双方根本没有共同验收这一行为，这表明合同根本没有终止。综上所述，被上诉人认为，一审判决程序合法，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉请求与理由无事实和法律依据，应依法驳回。
上诉人涂均平向一审法院起诉请求：1、判令涂均平支付尚欠租金342684.67元；2、案件受理费由涂均平承担。庭审中，坡关公司请求增加诉讼请求，即请求支付2017年12月份的租金25322元，诉讼请求第1项的金额变更为342684.67元。
一审法院认定事实：2003年5月10日，坡关公司与广西水利电力建设集团有限公司金城江水力发电厂签订《关于共同开发利用大转盘商住楼的有关协议》，约定兴建商住楼一、二层为商业经营使用，除楼梯间、职工车库外，一、二楼其余部份造价由坡关公司出资，坡关公司对兴建商住楼一、二楼拥有30年经营使用权，从2003年7月1日起至2033年6月30日止。
2007年11月28日，坡关公司（甲方）与涂均平（乙方）签订《经营场地租赁管理合同》，约定坡关公司将坐落于河池市解放东路，立交桥大转盘右边，金城江水电厂商住楼一、二楼经营场地出租给乙方作商场使用，租赁期自2008年1月1日至2017年12月31日止。合同第五条就“管理费、租金、押金及交付方式”约定如下：“1、从2008年2月1日至2013年5月31日，每年合同总额共为贰拾伍万元，其中：年场地租金为壹拾伍万元整（￥150000元），物业管理费为拾万元整（￥100000元）；2013年6月1日至2017年12月31日，每年合同总额比上一年递增5%，其中合同第十年租金和第九年同等；每年场地租金为壹拾伍万元，其余为物业管理费。2、费用支付方式：转账或现金支付。3、交付期限：按月支付，每月10日前把下个月的各项费用一次性转账到甲方指定账户或以现金直接缴纳；甲方需向乙方开具相应的费用发票。4、合同签订后，乙方必须向甲方交纳伍万元作合同保证金，2008年2月1日起留下贰万元作为该出租场地的租赁押金，叁万元转做租金使用；合同到期押金退还乙方。”合同第七条就“乙方的权利义务”约定如下：“……。3、自广西联华超市移交经营场地给乙方之日起至2008年1月31日为乙方进场时间不计租金，2008年2月1日起计租金。”
合同签订后，涂均平按照合同约定入场经营，并于2008年2月起向坡关公司支付租金。
2013年8月5日，河池市城区环境综合整治办公室向涂均平发出《关于停止承租经营场地的通知》，载明：“……。你承租的广西河池坡关水单有限公司位于河池市的场地作为商场使用，该商场经营的行业属于搬迁对象。同时，根据消防部门的检查验收报告显示该商场消防设施达不到消防安全要求，存在严重安全隐患，不能开展经营活动。鉴于上述原因，请你于2013年8月15日前停止租用该场地作为商场经营，并认真做好商场内经营户的政策解释和思想稳定工作。逾期不履行的，有关职能监管部门将依法依规给予取缔。”涂均平收到该通知后，在通知左下角空白处手写如下内容：“本人对此通知的内容不接受，因河池市城区环境综合整治办公室无理要求搬迁。涂均平”。
2013年8月19日，坡关公司向涂均平发出《通知》，载明：“河池市工业品批发市场（涂均平）：根据河池市城区环境综合治理办的要求，为了配合市政府优化城市商业网点布局，提高城市品位:现政府部门要求你们租用我们公司位于从事服装、鞋帽、小五金日用品批发经营的业务要进行搬迁。受政府管理和要求，现我公司要求你们在2013年9月1日前，按政府要求做好经营搬迁工作，并终止场地租赁合同，如有不执行，我公司因此受到政府部门的处罚，你们将承担相应责任并进行相应赔偿。特此通知。”涂均平在收到该通知后，在通知空白处手写如下内容：“本人对此通知内容不接受，因河池市城区环境综合整治办公室的无理要求我们搬迁！涂均平2013年8月19日”。
2013年9月30日，坡关公司再次向涂均平发出《关于做好租赁场地移交工作的通知》，载明由于租赁场地消防安全检查未通过及市综合整治办按“归行入市”要求停业搬迁的原因，要求终止双方签订的《经营场地租赁管理合同》，并要求涂均平于当日18时前把经营场地及门窗的钥匙移交给坡关公司。涂均平收到该通知后，在左下角空白处书写如下内容：“本人与贵公司的合同还没有到期。涂均平2013年9月30日”。
2014年3月27日，坡关公司出具一份《关于同意涂均平租用公司场地从事商业经营的函》，交由涂均平办理相关的经营证照。
另查明，庭审中，涂均平认可坡关公司罗列的房租明细表中其已缴纳的租金数额，即：2008年2月至12月，租金应缴229166.67元，实缴210000元，欠缴19166.67元；2009年1月至12月，租金应缴250000元，实缴231000元，欠缴38166.67元；2010年1月12月，租金应缴250000元，实缴314667元，冲减2009年至2010年所欠房租后当年多缴26500.33元（多缴数作为下一年度房租的预交款）；2011年1月至12月，租金应缴250000元，实缴252000元，多缴28500.33元（预交款26500.33元+多缴款2000元）；2012年1月至12月，租金应缴250000元，实缴252000元，多缴30500.33元（预交款28500.33元+多缴款2000元）；2013年1月至12月，租金应缴257290元，实缴259000元，多缴32210.33元（预交款30500.33元+多缴款1710元）；2014年1月至12月，租金应缴270151元，实缴240625元+2013年度多缴款32210.33元，多缴2684.33元；2015年1月至12月，实缴租金87500元；2016年1月至12月，实缴租金346468元；2017年1月至12月，实缴租金100000元。
2017年11月15日，坡关公司以涂均平拖欠租金且催讨未果为由向一审法院提起诉讼，请求判如所请。
一审法院认为，坡关公司与涂均平签订的《经营场地租赁管理合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的权利义务。合同签订后，坡关公司已按照合同约定向涂均平提供租赁的场地，故涂均平应依照合同约定向坡关公司支付相应的租金，涂均平未按照约定向支付租金，应承担继续履行的违约责任。首先，关于坡关公司要求涂均平支付2008年至2014年期间尚欠的租金的问题。根据坡关公司提供的《2008年-2017年涂均平缴纳房租明细表》，涂均平已经结清2014年之前的租金，并预交了2015年的租金2684.33元。因此，对坡关公司主张支付2008年至2014年期间的租金不予以支持。其次，关于2015年1月至2017年12月期间的租金问题。根据坡关公司、涂均平签订的《经营场地租赁管理合同》的约定，2013年6月1日至2017年12月31日，每年合同总额比上一年递增5%，其中合同第十年租金和第九年同等，因此，2015年1月至2015年5月期间每月租金应为22968元，2015年6月至2016年5月期间每月租金应为24117元，而合同约定第十年租金和第九年同等，因此，2016年5月-2017年12月每月的租金应为24117元。故而，涂均平应支付坡关公司2015年1月至2017年12月的租金总计应为862467元，扣除涂均平预交的2015年房租2684.33元、2015年交纳的房租87500元、2016年交纳的房租346468元、2017年交纳的房租100000元，涂均平尚欠坡关公司2015年1月至2017年12月的房租为325814.67元，即：862467元-2684.33元-87500元-346468元-100000元=325814.67元。对坡关公司主张的342684.67元租金中的超出合同约定的部分法院不予支持。
关于涂均平主张坡关公司、涂均平签订的《经营场地租赁管理合同》已于2013年8月31日终止，故之后的租金不能按照原合同约定的标准收取的辩解，一审法院认为，现有证据显示，涂均平在坡关公司发出解除合同的通知时均明确表示拒绝搬迁，其在2013年10月至2014年4月期间是否撤离租赁场地，应举证予以证实。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，涂均平在庭审中虽提供该租赁场地的电费使用清单作为其已撤离场地的证据，但该份电费使用清单仅证实该场地在2013年10月、11月及2014年1月至4月期间未产生电费、2013年12月电费为2359.99元的情况，不能证实坡关公司已实际搬离了场地，亦不能证实系坡关公司强行断水断电造成终止合同的事实。并且，继续占用场地但未予使用与搬离场地存在本质的区别。因此，该份证据不能认定涂均平在接到坡关公司的通知后已搬离了租赁的场地，对于其仍然占用坡关公司场地的行为，应视为其不同意终止双方的合同。在涂均平占用场地期间，涂均平又继续缴纳租金且2013年至2014年度的租金其均在当年度均予结清，此举亦可证实涂均平以实际行动继续履行原合同。在继续履行合同期间，双方未签订新的合同，涂均平也未能举证证实双方对租金收取的标准已达成新的共识，因此，涂均平仍应按照原《经营场地租赁管理合同》约定的标准向坡关公司继续支付租金。故，本院对涂均平辩解涉案合同已于2013年9月终止及应按新的约定标准收取租金的主张不予采纳。
关于涂均平辩解坡关公司诉请的2016年11月份之前的租金已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“普通诉讼时效、最长权利保护期间”的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”因此，坡关公司主张的2015年1月至2017年12月的租金并未超过诉讼时效，涂均平的辩解理由不成立，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、涂均平向坡关公司支付租金325814.67元；二、驳回坡关公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，涂均平提供了七份证据材料：证据一、汪程的证言及身份信息；证据二、高攀的证言及身份信息；证据三、涂耀华的证言及身份信息；证据四、徐贤春的证言及身份信息。证据一至证据四的内容为四名证人均为涂均平承租门面的次承租人，四人均能证实2013年9月30日政府有关部门统一执法要求租户搬离场地并断水断电，拟证明涂均平未能使用门面，坡关公司主张该部分租金没有依据。证据五、河池市公安局、河池市商务局、河池市工商局联会发文通知河北百货销售市场所有商户必须清场离开。证据六、坡关公司2013年12月2日向河池市有关职能部门作出关于同意涂均平租用公司场地从事商业经营的函，拟证明双方合同解除后，坡关公司又发函涂均平，持函可向有关部门办理经营许可证。证据七、河池市商务局2013年12月12日向涂均平作出的关于涂均平申请在解放东路48号经营家用电器等商品的复函，复函告知涂均平不批准其在涉案场地开展经营活动，拟证明涂均平无法使用涉案场地。坡关公司对上述证据材料的质证意见为：涂均平提供的证据不属于新证据，对其二审提供的证据不予质证。对证据六商务局的复函，坡关公司的质证意见与一审对该证据的质证意见为准。本院认为,对证据一至证据四的证人证言,证人均未出庭作证接受质询；对证据五、证据六、证据七，涂均平在一审时已提出类似证据材料，能够证明政府相关部门通知经营户需于2013年9月前搬离门面，并且不同意涂均平开展经营活动的相关事实存在。但对于涂均平用上述证据来证明其已经于2013年9月30日搬离门面的证明目的，本院认为，搬离场地与继续占用场地但未予使用有本质区别，涂均平作为承租人，提供的证据应达到能够证明其对租赁物已经失去占有、使用控制状态的标准，次承租人搬离、政府部门要求撤离的相关证据，不足以证明涂均平作为门面的承租人已经将门面交还给出租人，停止使用承租门面的事实存在，且与涂均平向坡关公司继续支付房租的行为相互矛盾。
二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、坡关公司关于2016年11月15日前的租金请求是否超过诉讼时效；2、双方的租赁合同于何时终止履行，涂均平于何时搬离承租场地。
本院认为，对坡关公司关于2016年11月15日前的租金请求是否超过诉讼时效的问题，涂均平上诉主张坡关公司于2017年11月15日起诉，对2016年11月15日前的租金主张已经超过诉讼时效。对此，根据双方租赁合同约定，双方租期“从2008年1月1日至2017年12月31日止”，租金的交付方式是“每月10日前把下个月的各项费用一次性转账到甲方（坡关公司）指定账户或现金直接缴纳”，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，坡关公司关于2016年11月15日前的租金请求未超过诉讼时效。
对双方的租赁合同于何时终止履行，涂均平于何时搬离承租场地的问题。涂均平上诉主张其租用门面因遭到坡关公司与相关政府部门的通知要求强制搬离，已在2013年9月30日搬离门面，2014年4月初才陆续搬回，且搬回后仅有小部分门面可以使用，坡关公司的行为给涂均平造成了损失，所以坡关公司主张支付租金没有依据。本院认为，第一，涂均平提供电表消耗清单、次承租人经营户的证言以及坡关公司和相关部门要求涂均平搬离门面不再开展经营的通知证明其2013年9月30日前已经搬离门面，双方租赁合同已经终止，但搬离门面与继续占用场地而未予使用有本质区别，次承租户撤离与否不足以直接证实涂均平对承租门面已失去了占有和使用的权利，结合涂均平在要求搬离通知下书写拒不接受搬迁的意思表示，同时结合涂均平向坡关公司缴纳租金的时间以及金额（2013年10月至2014年4月应交租金为21875元/月，涂均平的交租情况为：10月交足21875元，11月未交租金，12月实交43750元，2014年1月至3月未交租金，2014年4月实交87500元），能够表明涂均平以其实际行为继续履行合同，坡关公司亦继续接受，为此，双方租赁合同尚未终止，涂均平亦未能证实其已经实际搬离场地，不再继续占有和使用门面。第二，对涂均平关于其仅占用了小部分门面，应无需再支付全部租金的上诉主张，本院认为，涂均平未能证实其已将无法租用的大部分门面归还给坡关公司不再占用，或证实双方就租赁合同中的承租面积、租金收取标准的内容协商一致进行了变更，而且从涂均平向坡关公司支付租金的情况来看，涂均平该主张不成立。第三，涂均平上诉中主张坡关公司给其经营造成了重大损失，理应对租金、物业费等进行减免，同时应赔偿相关损失。对该上诉理由，本院认为，涂均平未在一审中提出反诉主张，如涂均平认为坡关公司存在违约行为造成其损失，或导致其租赁合同无法履行，可另案向坡关公司主张权利。综上，涂均平关于无需向坡关公司支付租金，请求驳回坡关公司一审诉讼请求的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，涂均平的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6060元，由上诉人涂均平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 贺
审 判 员 韦 媛
审 判 员 张桂生
二〇一八年七月三十日
法官助理 蓝苑榕
书 记 员 梁 捷