江西省寻乌县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣0734执异14号
案外人：赣州市峰山投资开发有限公司，住所地赣州市章贡区沙石镇峰景路1号。
法定代表人：敖军，职务总经理。
申请执行人：潘海翔，男，1985年1月10日出生，住寻乌县。
被执行人：代芬，女，1971年12月19日出生，住江西省赣州市章贡区。
被执行人：蔡华安，男，1970年5月28日出生，住江西省赣州市章贡区。
被执行人：赣州市锦灿建设工程有限公司，住所地江西省赣州市长征大道31号（赣州商会大厦1503室）。
法定代表人：蔡华安，职务执行董事。
在本院执行申请执行人潘海翔与被申请执行人代芬、蔡华安民间借贷纠纷一案中，案外人赣州市峰山投资开发有限公司于2018年7月17日对本院作出的（2017）赣0734执726号执行裁定提出书面异议，要求中止对被执行人蔡华安、代芬名下合同编号20140800495、20140800493《赣州市商品房买卖合同》项下合同权利（房产）的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人赣州市峰山投资开发有限公司称，申请人与被执行人蔡华安、代芬分别于2014年11月7日、2018年1月30日就峰山国际一期23幢別墅商品房签订《赣州市商品房买卖合同》，因被执行人蔡华安、代芬欠付申请人86万元购房款，房屋至今仍未交付，尚未办理不动产权证书，涉案房产的所有权仍归属于案外人。另被执行人蔡华安、代芬自2018年5月开始逾期偿还银行按揭款，导致申请人承担连带清偿责任代偿其银行按揭款，给案外人造成重大损失。申请人案外人为维护自身合法权利，于2018年4月18日向章贡区人民法院提起诉讼，诉请按照合同约定及相关法律规定解除案外人与被执行人蔡华安、代芬于2014年11月7日、2015年1月30日就峰山国际一期23幢别墅商品房签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，权利义务终止履行。章贡区人民法院已于当日受理，并已通知于2018年8月6日开庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第（二）项和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第102条第（3）项之规定，案外人对执行标的提出确有理由的异议，以及执行标的是其他法院或仲裁机构正在审理的案件争议标的物并需要等待案件审理完毕确定权属的，应当中止对该标的物的执行，故案外人向法院申请中止对被执行人蔡华安、代芬名下合同编号20140800495、20140800493《赣州市商品房买卖合同》项下合同权利（房产）的执行。
申请执行人潘海翔称，本人诉被执行人代芬、蔡华安民间借贷纠纷一案，判决生效后，被执行人仅偿还了部分借款，还欠本人借款本息200多万元，经本人申请强制执行后，法院依法查封了被执行人蔡华安、代芬名下合同编号为20140800495、20140800493的《赣州市商品房买卖合同》内的房产，是法院采取的正当执行措施。案外人称被执行人未交清购房首付款是不成立的，理由是：（1）被执行人在2014年11月7日、2015年1月30日向案外异议人购买峰山国际一期23幢101、102号商品房签订合同时，已经按照案外人的要求交清了首付款186.968万元（有当时开发商开具的发票为证，发票号为10144342、10270559），其余房款261万元也及时到银行办理了按揭贷款，从2015年11月起每月缴交银行按揭款至今2年多了，累计缴交银行按揭款将近30万元，该商品房买卖合同当时也已经向赣州市房管局办理了网签备案，早已具备法律效力。购买人已按购房协议履行了购房款的给付手续，买卖行为已经完成，该房屋所有权已属于被执行人蔡华安、代芬所有。因该房屋属于开发商出售的首售房，且办理了银行按揭贷款手续，虽然未办出房屋产权证书，但房屋的所有权已实际转移给购买方，不能因购买人没有前来办理交房手续就说该房屋不属于当事人。(2)按照银行办理商品房按揭贷款的规定，房屋按揭贷款的办理必需要求该商品房已经交清首付款，并且向银行提供交款证明，否则银行不会办理该商品房的抵押按揭贷款，既然该商品房的按揭贷款都已经办出2年多了，反过来也能证明被执行人蔡华安、代芬购买该商品房时已经交清了首付款。实际上，被执行人蔡华安、代芬购买该商品房时不仅交清了首付款186.968万元，连银行按揭贷款261万元（68万元农商银行，193万元招商银行）都于2015年11月26日由银行办理完毕转给了异议人赣州市峰山投资开发有限公司。(3)异议申请人赣州市峰山投资开发有限公司与被执行人蔡华安、代芬虽然有86万元欠款纠纷，但这是他们双方之间的民间借贷纠纷，与强制执行被执行人蔡华安、代芬执行案无任何关联。(4)异议人赣州市峰山投资开发有限公司对被执行人蔡华安、代芬虽然提起了民事诉讼，但该案审理结果还无从知晓，因此，更不能以此推论该案与执行标的物有关。综上所述，案外异议人赣州市峰山投资开发有限公司的异议理由不成立，请求法院依法驳回其异议。
被执行人代芬、蔡华安、赣州市锦灿建设工程有限公司未向本院提交任何意见和证据。
本院查明，本院在执行申请人潘海翔与被申请人代芬、蔡华安民间借贷纠纷一案中，于2017年12月4日依法作出了（2017)赣0734执726号执行裁定书，裁定查封、冻结、划拨、扣留、提取被执行人代芬、蔡华安、赣州市锦灿建设工程有限公司的款项共计人民币300万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产。裁定查封了被执行人代芬、蔡华安在2014年11月7日和2015年1月30日向案外人赣州市峰山投资开发有限公司购买的峰山国际一期23幢别墅商品房。被执行人代芬、蔡华安分别于2014年11月7日和2015年1月30日与案外人赣州市峰山投资开发有限公司签订了两份商品房买卖合同，合同约定，被执行人代芬、蔡华安购买案外人开发的峰山国际一期23幢别墅商品房，在合同签订当天应支付购房首付款，其余房款由被执行人代芬、蔡华安办理银行按揭贷款后支付。合同签订后，被执行人代芬、蔡华安支付了首付款计186.968万元，由案外人开具了两张发票给被执行人收存，后于2015年11月26日，在办理了银行按揭贷款后，案外人又出具了两张购房余款计261万元的发票给被执行人收存。因被执行人还欠到案外人购房款及垫付的银行按揭贷款，案外人于2018年4月18日向章贡区法院提起诉讼，要求解除其双方所订的商品房买卖合同，并要求被执行人承担违约金等，现该案还没有审结。
以上事实，有案外异议人提交的营业执照、《赣州市商品房买卖合同》及补充协议、诉讼相关材料，以及申请执行人提交的被执行人向异议人购买商品房的首付款及银行按揭贷款后的收款发票等证据可以证明。
本院认为，被申请执行人代芬、蔡华安未按本院发出的执行通知履行法律文书确定的还款等义务，本院有权依法查封、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。案外人提出本院执行裁定所查封的房屋产权不属于被执行人的，应属于案外人的，双方虽然已签订了买卖合同，但被执行人至今还欠到其购房款，其已对被执行人代芬、蔡华安提起诉讼，故法院不应当查封，本院认为，被申请执行人代芬、蔡华安与异议人已经依法签订了商品房买卖合同，且已经在相关部门办理了登记备案，被执行人已经支付了首付款，并办理了银行按揭贷款，大部分购房款已经履行完毕，双方完成了交易行为，在其买卖合同解除之前，被执行人应当是该商品房的相关权利人，且被执行人支付的首付款价值部分依附在该被本院查封的商品房当中，另案外人提出已对被执行人所欠房款提起了民事诉讼，但该案未经法院审结，不能对抗申请执行人的债权，现本院只是查封，并未裁定拍卖该商品房，故案外人的异议不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十一条、第十七条第（一）项、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原审判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审判长 游永祥
审判员 张 青
审判员 黄忠信
二〇一八年七月三十一日
书记员 古名扬