福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第1347号
原告王建致，男，1967年7月14日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
委托代理人蔡友强，福建铭群律师事务所律师。
委托代理人胡金宝，福建铭群律师事务所律师。
被告泉州市天宇房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县。
法定代表人林诚嘉，任公司总经理。
委托代理人甘松焱，男，1980年12月29日出生，汉族，系该公司员工，住福建省泉州市。
原告王建致与被告泉州市天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王建致及其委托代理人蔡友强、被告天宇公司的委托代理人甘松焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建致诉称，2009年6月23日，原告王建致与被告天宇公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买址在安溪县感德镇茶叶交易中心市场A地块“感德一品茶都”A4幢75号店，价款为人民币403015元。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人应当自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。原告已按合同约定如期付清全部购房款。被告于2011年3月1日将房屋交付给原告使用。但被告至今没有向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，致原告至今未取得房屋权属证书。据此，请求法院判令：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2011年5月30日起计至原告取得房屋权属证书时，按原告已付购房款403015元的日万分之二计算，暂计至2014年1月15日为77459元）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。
被告天宇公司在庭审中提出答辩称：1.之所以出现延期预登记，是由于政府的审批行为所导致，由于项目在施工建设过程中涉及到部分规划设计、变更，在办理房屋所有权初始预登记的过程中，需要等待政府规划部门的审批文件，属于政府行为引起，而并非出卖方的行为造成，不应由出卖方承担责任。2.本案原告的起诉要求部分违约金的计算已经超过诉讼时效，对于超过诉讼时效的部分请求不应该予以支持。3.本案商品房已于2013年12月14日向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。
在本院指定的举证期限内，原告提供以下证据：
1.原告的身份证复印件1份，证明原告的身份情况。
2.商品房买卖合同复印件1份，证明原告与被告于2009年6月23日签订了《商品房买卖合同》。
3.《销售不动产统一发票》复印件2份，证明原告依约向被告支付全部房款403015元的事实。
4.安溪县福文物业管理有限公司收款收据复印件1份，证明被告于2011年3月1日交付房屋的事实。
被告质证认为，对证据1真实性、合法性、关联性没有异议；证据2真实性没有意见，对于该合同约定的是由于出卖人的原因造成逾期登记的出卖方才应承担违约责任。本案逾期登记是由于政府的审批行为造成的；证据3真实性没有意见；证据4真实性无法确认，但交房的事实没有意见。
本院认为，对原告提供的上述证据，经被告质证，并经本院审查核实，应当确认上述证据的真实性、合法性和关联性，符合证据的采信条件，本院依法予以确认，并可作为认定本案事实的依据。
在本院指定的举证期限内，被告提供以下证据：
1.营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明各1份，证明被告的诉讼主体资格。
2.安溪县住房和城乡规划建设局（受理单）复印件1份，证明本案诉讼项目已于2013年12月14日完成项目初始登记。
原告质证认为，被告提交的安溪县住房和城乡规划建设局（受理单）涉及的材料未能齐全，导致目前未能办理产权证书，违约仍然继续。
经庭审举证、质证，并经本院认证，对本案主要事实作如下认定：
2009年6月23日，原告王建致（作为购买人）与被告天宇公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买址在安溪县感德镇茶叶交易中心市场A地块“感德•一品茶都”A4幢75号店房（用途为商业），建筑面积69.26㎡，购房款为人民币403015元。依照国家和地方人民政府的有关规定，被告应将经验收合格及符合合同约定的商品房交付给原告使用。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人应当自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。按《商品房买卖合同》约定，原告已经如期付清全部购房款人民币403015元，被告于2011年3月1日将房屋交付给原告使用。2013年12月14日，被告向安溪县住房和城乡规划建设局办理该房屋所有权初始预登记。对逾期办理房屋权属证书的违约金因原、被告未能达成调解协议，由此，原告于2014年1月21日向本院提起诉讼。
另查，2014年2月7日，被告天宇公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，认为公司的住所地已经由安溪县城区二环路搬至泉州市丰泽区东湖街，应依法将本案移送到泉州市丰泽区人民法院审理。2014年2月21日，本院经审查以（2014）安民初字第1347-1号民事裁定书依法驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服本院裁定，依法向泉州市中级人民法院提起上诉。后经泉州市中级人民法院审理，被告又向泉州市中级人民法院提出撤回上诉，2014年4月29日，泉州市中级人民法院以（2014）泉民终字第1735号民事裁定书依法裁定准许被告撤回上诉。
综上所述，本院认为，原告王建致与被告天宇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按如期付清购房款，被告于2011年3月1日将房屋交付给原告使用，而被告直至2013年12月14日才向安溪县住房和城乡规划建设局办理该房屋所有权初始预登记。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向安溪县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，原告在商品房交付使用后90日内（即在2011年5月30日前）取得房屋权属证书。因被告没有依合同约定及时将需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送安溪县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始预登记，导致原告未能在2011年5月30日前取得房屋权属证书，因此，被告违反合同约定构成违约，应当承担违约责任。由于被告逾期协助办证的行为系属持续违约，每个个别的债权分别适用诉讼时效，故在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效。本案被告的违约行为从2011年6月1日开始，违约金应当依合同约定自逾期之日（即2011年6月1日）起每日按原告已付购房款人民币403015元的0.02%计算，但原告却于2014年1月21日才向本院起诉，原告自起诉日之前两年之内的违约金请求权应予保护；自起诉日之前两年之前的违约金请求权因原告未能提供合法有效的证据证明主张权利，因此自起诉日之前两年之前的违约金请求权不予保护。故对2012年1月22日起至2013年12月14日被告将办理该房屋权属登记所需要的资料报送安溪县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始预登记之日止这一违约期间691日（即自2012年1月22日起至2013年12月13日止共计691日）的违约金55697元（403015元×0.02%／日×691日）请求权应予支持；对2011年6月1日起至2012年1月21日止的违约金请求权不予支持。因此，原告诉讼请求合法的部分，本院予以支持；对于被告辩称原告起诉请求的部分违约金已经超过诉讼时效，对于超过诉讼时效的违约金不应该予以支持的意见，符合法律规定，本院予以采纳；对于被告主张出现逾期预登记的原因是由于政府的审批行为所导致的理由，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款、第三十四条、第七十六条之规定，判决如下：
1.被告泉州市天宇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付给原告王建致的逾期协助办证违约金人民币55697元；
2.驳回原告王建致的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1740元，由原告王建致负担548元，由被告泉州市天宇房地产开发有限公司负担1192元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 李婉红
审 判 员 陈秀环
人民陪审员 王俊杰
二〇一四十一月十八日
书 记 员 陈汉文
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第一款、第二款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。
当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。