河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终138号
上诉人（原审被告）聂青臣，男，1962年8月15日出生，汉族。
委托代理人李威亚，河南华珠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴文良，男，1967年6月26日出生，汉族。
委托代理人卢勇，河南同立律师事务所律师。
上诉人聂青臣因房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2014）驿民初字第3776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聂青臣的委托代理人李威亚，被上诉人吴文良的委托代理人卢勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，一、吴文良（乙方）租用案外人王楼东组（甲方）的门面楼一栋，双方于2010年6月10日签订房屋租赁合同一份（以下简称合同一），约定：为了发展经济，甲方愿将解放路南王楼北门门面楼五层全部租给乙方有偿使用，现经双方共同友好协商，达成协议如下。1、房屋租用时间从2010年6月10日至2018年6月10日止，共为8年，租赁期满后，需经双方协商再续合同，如乙方继续使用，可由乙方优先使用。如有政府拆迁或外商开发，互不赔偿。2、门面楼每年租金陆万元整（60000.00），每年要一次性结清一年的租金。水电按表计算，用多少由乙方自负。3、甲方需将门面楼全部整修，达到水、电、下水道三通可以使用后，再交给乙方开始计算租金。4、乙方在承租期内，有房屋出租和转让权，但乙方无论出租和转让给谁，甲方只承认乙方，一切事务及每年房屋租金仍由乙方负责，任何人不能代替。5、如遇到没能料到而发生的事情，甲方要支持和帮助乙方协调解决，以保障乙方的合同权益等条款。二、合同一签订后，双方开始履行，后吴文良又将其承租该楼中的二、三、四、五层转租给聂青臣。吴文良（甲方）与聂青臣（乙方）于2010年9月15日签订房屋租赁合同一份（以下简称合同二），约定：经甲方与王楼东组（房屋所有权人）协商同意将解放路西段门面楼四、五层全部转租给乙方使用，协商后达成协议如下。1、乙方所租房屋使用时间随甲方所租使用时间一致，从2010年6月1日至2018年6月10日止，合同到期后，如甲方继续租用，乙方也优先继续租用，若甲方因其他原因不能继续租用，本合同终止。2、房屋两层租金定为壹年壹万陆仟元整，一年到期后，甲方房屋租金有变动，乙方也按比例而变动，随行就市，一年一清等条款。签订合同二当日，吴文良将四、五层的房屋交付给聂青臣使用。三、2011年9月15日，吴文良（甲方）又与聂青臣（乙方）签订房屋租赁合同一份（以下简称合同三），约定：经甲、乙双方共同友好协商，甲方愿将所租王楼东组门面楼三楼一层六间全部转租给乙方有偿使用，并达成协议如下。1、乙方所租房屋使用时间可以随甲方所租房屋使用时间一致，从2010年6月10日至2018年6月10日止，合同到期后，如甲方继续租用，乙方也优先继续租用。若甲方因其他原因不能继续租用，本合同终止。2、三楼一层房屋租金第一年为一万元整（10000.00元整），以后随行就市，一年一清等条款。签订合同三当日，吴文良将三层的房屋交付给聂青臣使用。四、2012年9月1日，吴文良（甲方）又与聂青臣（乙方）签订房屋租赁合同一份（以下简称合同四），约定：经甲、乙双方共同友好协商，甲方愿将所租王楼东组门面楼二楼一层六间全部转租给乙方有偿使用，并达成协议如下。1、甲方租给乙方使用时间可以随甲方所租合同时间一致，从2012年6月10日至2018年6月10日止，合同到期后，如甲方继续租用，乙方也优先继续租用。若甲方因其他原因不能继续租用，本合同终止。2、甲方二楼六间全部是甲方已装修，乙方若改装需通知甲方，经许可后才可动工，另甲方还有空调五台，72柜机一台，50柜机一台，35挂机三台，一共五台都属甲方租给乙方使用，合同到期后，乙方要保证完整无缺交给甲方。3、二楼一层六间租金第一年为一万元整，以后随行就市，一年一清等条款。签订合同四当日，吴文良将二层的房屋交付给聂青臣使用。
诉讼中，吴文良提交了驻马店市驿城区人民法院（2014）驿民初字第792号民事判决书和驻马店市中级人民法院（2015）驻民四终字第281号民事判决书，用以证明吴文良于2014年向法院提起诉讼，要求聂青臣支付其拖欠的租金共计81000元等。（2014）驿民初字第792号民事判决中“本院认为”部分显示：“关于尚欠租金的数额。二楼应付租金20000元（2012年9月1日至2014年9月1日，共计两年，每年10000元），三楼应付租金30000元（从2011年9月15日至2014年9月15日，共计三年，每年租金10000元），四、五楼应付租金64000元（从2010年9月15日至2014年9月15日，共计四年，每年租金16000元），以上应付租金合计114000元；扣除聂青臣已付的50000元；再扣除吴文良尚欠聂青臣的猪肉款1082元；故聂青臣尚欠吴文良租金应为62918元（114000元－50000元－1082元）。吴文良请求超出该部分的数额，无事实和法律依据，不予支持”。该判决书的主文显示“一、限聂青臣于本判决生效后十日内向吴文良支付租金62918元”。宣判后，聂青臣不服判决提起上诉，驻马店市中级人民法院审理后，作出（2015）驻民四终字第281号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
聂青臣称关于租金的交付时间，双方没有合同约定，但是在双方履行合同的过程中，形成习惯，均是在每年9月中下旬交纳下一年度的租金。吴文良对此予以认可。聂青臣提交了王楼东组出具的一份收据，用以证明2015年7月21日，聂青臣向王楼东组交纳了2015年6月15日-2016年6月15日王楼北门门面楼五层房屋的全部租金11万元；同时该收据的背面由王楼东组的组长王根柱书写了“从2015年6月15日至2018年6月15日止三年内租金不变，合同到期后，乙方同等价格优先租用”。聂青臣用以证明王楼东组已经于2014年11月与吴文良解除租赁合同，并将王楼北门门面楼五层房屋出租给了聂青臣，租赁期限为三年。吴文良对此质证称，聂青臣提交的收据为复印件，无法证明其真实性；吴文良不同意与王楼东组解除租赁合同，王楼东组无权收取租金，聂青臣也不应该将租金交给王楼东组。
原审法院认为，吴文良将其承租案外人王楼东组的位于解放路南王楼北门门面楼五层中的二、三、四、五层转租给聂青臣，吴文良与聂青臣签订有书面的租赁合同三份，合同双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三份租赁合同签订后，吴文良依约将房屋交付给聂青臣使用，聂青臣未按约定的期限足额交纳租金，且长期拖欠，已构成根本违约，经过另案诉讼后，聂青臣仍未履行生效判决，继续拖欠未付，致使吴文良不能实现合同目的。依据前述法律规定，吴文良现请求解除其与聂青臣之间于2010年9月15日、2011年9月15日、2012年9月1日分别签订的三份房屋租赁合同，并且要求聂青臣腾空并返还租赁房屋，于法有据，予以支持。本案诉争房屋在2014年9月15日以前的租金已经（2014）驿民初字第792号民事判决书判决确认，吴文良现请求聂青臣支付自2014年9月16日起至聂青臣实际搬出诉争房屋之日止的租金及房屋占有使用费（二楼一层按每年10000元计算；三楼一层按每年10000元计算；四、五楼两层按每年16000元计算），符合法律相关规定，予以支持。关于聂青臣提出的吴文良与王楼东组已经解除房屋租赁合同的主张，吴文良不予认可，聂青臣也未能提交相关证据加以证明，因此，聂青臣的该项主张，无事实依据，不予采纳。关于聂青臣称其已向王楼东组交纳了2015年6月15日-2016年6月15日王楼北门门面楼五层房屋的全部租金11万元的辩解，因聂青臣提交的证据系复印件，无法证明其真实性；聂青臣未能提交相关证据证明其与王楼东组已形成合同关系；聂青臣也未能提交相关证据证明因吴文良拖欠租金，房屋所有权人王楼东组行使了解除权要求解除租赁合同，所以，依据合同的相对性原理，聂青臣的该项辩解，无事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，原审法院判决：一、解除吴文良与聂青臣之间分别于2010年9月15日、2011年9月15日、2012年9月1日签订的三份房屋租赁合同。二、限聂青臣于本判决生效后三十日内腾空并返还诉争的房屋（驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组的位于本市解放路南的王楼北门门面楼二、三、四、五楼共计四层）。三、限聂青臣于本判决生效后十日内向吴文良支付诉争房屋的租金（自2014年9月16日起至聂青臣返还诉争房屋之日止，二楼一层按每年10000元的标准计算；三楼一层按每年10000元的标准计算；四、五楼两层按每年16000元的标准计算）。如聂青臣未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由聂青臣负担。
宣判后，上诉人聂青臣不服，上诉至本院。其上诉称：原审法院判决聂青臣向吴文良支付自2014年9月16日起至今的房屋租金错误。诉争房屋所有权人王楼东组已与吴文良于2014年11月解除了房屋租赁合同，吴文良已不具备收取房屋租金的主体资格。王楼东组已因房屋租金对吴文良提起诉讼请求，本案应中止审理，原审法院程序违法。
被上诉人吴文良辩称，原判正确，应予维持。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，由于吴文良与王楼东组签订的房屋租赁合同约定：吴文良在承租期内，有房屋出租和转让权，故吴文良有权将其承租的王楼东组的房屋转租给聂青臣。吴文良与聂青臣的转租合同是双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该转租合同为有效合同。聂青臣未按约定交纳租金，经过另案诉讼后，聂青臣仍未履行生效判决，继续拖欠未付，吴文良请求解除其与聂青臣之间签订的房屋租赁合同，并要求聂青臣返还租赁房屋、支付自2014年9月16日起至聂青臣实际搬出诉争房屋之日止的租金及房屋占有使用费理由充分，予以支持。由于吴文良与王楼东组之间的房屋租赁合同还未解除，且即使吴文良与王楼东组的房屋租赁合同经法院判决解除，但在交付房屋之前，对实际占有该房屋期间的损失，实际占有人还应支付其实际占有该房屋至搬出诉争房屋之日止的租金或房屋占有使用费。吴文良与王楼东组签订的房屋租赁合同明确约定：乙方无论出租和转让给谁，甲方只承认乙方，一切事务及每年房屋租金仍由乙方负责，任何人不能代替等条款。所以在吴文良向王楼东组交付房屋之前的费用，由吴文良向王楼东组支付租金，故聂青臣上诉称吴文良已不具备收取房屋租金的主体资格的理由不足，不予支持。因为吴文良与王楼东组解除房屋租赁合同纠纷一案的审理结果，不是本案处理的必须依据，不影响本案的处理，故聂青臣上诉称王楼东组已因房屋租金对吴文良提起诉讼请求，本案应中止审理，原审法院程序违法的理由不足，不予支持。综上所述，原审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人聂青臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 强
代理审判员 呼小伟
代理审判员 王 威
二〇一六年四月十日
书 记 员 刘 青