河南省孟州市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0883民初464号
原告：宋群灵，男，汉族，1956年7月1日出生，住孟州市。
被告：孟州射阳村镇银行股份有限公司，住所地：孟州市合欢路299-32号。
法定代表人：朱广东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨仲琦，河南诤研律师事务所律师。
第三人：李艳娜，女，汉族，1985年4月19日出生，住孟州市。
第三人：李习功，男，汉族，1956年10月10日出生，住孟州市新世纪小区。
第三人：孟州市明珠房地产开发有限公司，住所地：孟州市韩愈大街西段。
法定代表人：李习功，系该公司总经理。
原告宋群灵与被告孟州射阳村镇银行股份有限公司（以下简称孟州射阳银行）、第三人李艳娜、李习功、孟州市明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年2月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋群灵、被告孟州射阳银行的委托诉讼代理人杨仲琦到庭参加诉讼。第三人李艳娜、李习功、明珠房地产公司经本院传票传唤，无正当理由，缺席未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告宋群灵向本院提出诉讼请求：依法判决中止对位于会昌办事处××路东侧××世纪住宅小区××号（房产证号：孟房权证会昌办字第××号）房产的执行措施，不得执行该房产。本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：孟州射阳银行与李艳娜、李习功、明珠房地产公司借款合同纠纷一案,2017年9月22日,孟州市人民法院作出(2017)豫0883民初1362号民事判决:一、限李艳娜于判决生效后十日日内归还孟州射阳银行借款100万元及利息,李习功承担连带清偿责任;二、孟州射阳银行对明珠房地产公司设定抵押的位于孟州市会昌办事处光华路东侧新世纪住宅小区,编号为288-18(房产证号为14××40)等房产拍卖价款享有优先受偿权。2018年2月6日,原告(案外人)宋群灵对执行标的提出书面异议,孟州市人民法院于2018年2月8日作出(2018)豫0883执异5号执行异议裁定,驳回原告(案外人)宋群灵的异议。
该房产事实情况是:原告(案外人)与明珠房地产公司于2015年2月3日签订合同,原告(案外人)一次性支付全部房款购买了涉案房产,从2015年2月3日至今该房产一直由原告(案外人)占有、使用，并取得收益,该房产的实际所有人是原告(案外人)宋群灵。现贵院查封该房产侵犯了原告(案外人)的财产权。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定提出执行异议诉讼,请贵院终止对该房产的执行。
被告孟州射阳银行辩称，原告与明珠房地产公司之间并不存在房屋买卖合同关系，原告与该公司之间实际上是民间借贷法律关系。签订该合同的时间发生在被告与该公司房产抵押登记之后。原告所签的合同，应是无效合同。因此应当驳回原告的诉讼请求。
第三人李艳娜、李习功、明珠房地产公司均未提交陈述意见。
根据原被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点是：1、被告对位于会昌办事处××路东侧××世纪住宅小区××号的房产是否享有优先受偿权；2、原告与第三人之间是否存在涉案房产的买卖合同关系，如果存在，涉案房产买卖合同是否有效。
针对焦点1，被告提交下列证据：第一组证据：1、个人担保借款合同一份，共5页；2、2014年7月1日借款借据一份；3、2015年6月9日借款展期协议一份，共3页。该组证据证明：被告与明珠房地产公司之间存在借款担保法律关系。被告已经按照合同履行了贷款的义务。该借款到期后，借款人及担保人没有履行还款义务，应当承担还款责任。第二组证据：1、房地产抵押合同一份，共5页；2、孟州市房屋抵押登记他项权证一份。该组证据证明2014年6月26日，被告明珠房地产公司将房产证号为14××40的房产抵押给了被告，并办理了抵押登记手续。以上两组证据证明，被告对该争议房产依法享有优先受偿权。
原告对被告证据的真实性均无异议，对第三人借款的事实及房产抵押登记也无异议。
第三人未到庭，视为其放弃对被告所举证据进行质证的权利。
本院对被告的证据予以认定，并认定被告对该争议房产依法享有优先受偿权。
针对焦点2，原告提交下列证据：1、2015年2月3日购房合同、购房收据、房产证各一份；证明原告与第三人明珠房地产公司之间就本案争议的房产存在买卖合同关系；2、租赁合同二份，证明争议房产一直由原告占有并收益。
经质证，被告对原告证据发表以下质证意见:对原告的第一组证据中的销售合同的真实性、关联性、合法性均有异议。该合同签订时间是2015年2月3日，该合同发生在被告与第三人明珠房地产公司签订抵押合同、办理抵押登记之后，应属于无效合同。从该合同第四条的第四、第五、第六、第七款可以看出原告所提供的所谓的销售合同实际上是伪造的。实际上，原告与明珠房地产公司之间是民间借贷法律关系。对收据的真实性被告并不知情，无法判断是否真实。但认为该证据与本案没有关联性。对证号为146010040的房产证复印件的真实性没有异议，但该房产已抵押给被告。对第二组证据，两份租赁协议的真实性被告无法做出判断，认为与本案没有关联性，这只是原告与第三人之间对利益的一种处分行为。并称明珠房地产公司将抵押房产抵押给被告的时候，承租人也不是现在这两份协议上的承租人。
第三人未到庭，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。
结合被告提交的上述有效证据，本院对原告证据依据有关法律规定，做如下认定：
原告提交的位于会昌办事处××路东侧××世纪住宅小区××号的房产（证号为孟房权证会昌办字第××号）的“销售合同”的签订时间在明珠房地产公司将该房产抵押给射阳银行办理抵押登记之后，根据相关法律规定，抵押人即明珠房地产公司是无权处置抵押房产的，如果处置也得经过抵押权人即被告同意，并将抵押财产变价的价款交给抵押权人或提存，否则处置行为无效。所以，本院认为原告与第三人明珠房地产公司签订的销售合同无效，本院对原告的第一组证据中的销售合同不予采信。对原告提交的其他证据不足以证明原告对位于会昌办事处××路东侧××世纪住宅小区××号的房产享有所有权，作为案外人的原告不享足以排除强制执行的民事权益，应准许执行该房产。对被告所提异议予以采信。
依据上述有效证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认以下案件事实：2014年6月25日，被告孟州射阳银行与第三人李艳娜（借款人））、明珠房地产公司（担保人））签订个人借款担保合同，借款金额100万元，借款期限至2015年6月10日。2015年6月9日，被告孟州射阳银行与第三人李艳娜（借款人）、明珠房地产公司、李习功（担保人）签订借款展期协议，变更借款到期日为2016年4月5日。到期后，因借款人未还款，被告向本院提起诉讼，本院于2017年9月22日作出（2017）豫0883民初1362号民事判决，判决：一、限李艳娜于判决生效后十日内归还孟州射阳银行借款1000000元及利息，李习功承担连带清偿责任；二、孟州射阳银行对孟州市明珠房地产开发有限公司设定抵押的位于孟州市会昌办事处光华路东侧新世纪住宅小区，编号为288-18（房产证号为14××40）等房产拍卖价款享有优先受偿权。因李艳娜、李习功、明珠房地产公司均未履行判决义务。被告（申请执行人）孟州射阳银行于2017年10月26日申请强制执行。本院受理后，于2017年11月6日作出（2017）孟执字第1473号执行裁定，查封第三人（被执行人）明珠房地产公司证号为孟房权证会昌办字第××号等五间门面房。
另查明，原告（案外人）宋群灵（乙方）于2015年2月3日与被执行人明珠房地产公司（甲方）签订房屋销售合同，案外人以469860元购得被执行人开发的位于会昌办事处××路东侧××世纪住宅小区××门面房一间，并于同日交清房款。同时约定经双方协商一致，第三人可按原价回购该房产，从2015年2月至原告回购期间，租金按月支付原告。后原告委托其妹妹依据该合同对外出租该房产收取房屋租赁费至2018年4月。
本院认为，第三人（被执行人）李艳娜在被告（申请人）孟州射阳银行贷款时，第三人（担保人）明珠房地产公司已将位于会昌办事处××路东侧××世纪住宅小区××号门面房抵押给孟州射阳银行并办理抵押登记。第三人与被告之间的房产抵押合同合法有效且经法院生效判决确认，被告就对该房产享有优先受偿权。之后第三人明珠房地产公司擅自将设定抵押的房产卖给案外人，违反了物权法的有关规定，该买卖合同应属无效合同。涉案房产所有权仍属第三人明珠房地产公司所有。案外人以其已购买该房产且占用该房产并收益为由提出排除执行异议，要求中止执行该房产，理由不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十五，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告宋群灵的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告宋群灵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 康秀丽
代理审判员 张艳蕊
人民陪审员 张新红
二〇一八年三月三十日
书 记 员 程 怡