广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第409号
上诉人（原审原告）：梁旭军，男，1964年1月1日出生，汉族，住中山市西区。
委托代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。
委托代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈淑英，女，1964年4月29日出生，汉族，住中山市石岐区。
被上诉人（原审被告）：彭秀东，男，1966年12月28日出生，汉族，住中山市东区。
上述两被上诉人的共同委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
上诉人梁旭军因与被上诉人陈淑英、彭秀东确认合同效力纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：梁旭军与陈淑英为夫妻关系，二人于1988年5月16日在中山市登记结婚。2002年5月，以陈淑英的名义签订了买卖合同购买位于中山市西区某房屋，该房登记在陈淑英一人名下。陈淑英、梁旭军共同居住在上述房屋。2012年11月14日梁旭军向原审法院提起诉讼（案号：（2012）中一法沙民一初字第694号），要求与陈淑英离婚，并要求位于中山市西区某房屋归梁旭军所有。在该案的起诉状中，梁旭军自述上述房屋现价值约40万元。后梁旭军发现陈淑英将上述房产转让给彭秀东，遂于2012年12月27日诉至原审法院，请求判令陈淑英、彭秀东间关于中山市西区某房屋的房屋买卖合同无效。
原审法院另查明：以陈淑英名义购买中山市西区某房屋时付款方式为按揭贷款（由中国工商银行股份有限公司中山银苑支行提供贷款，以下简称工行），梁旭军自述购房时总价为70余万。案外人彭秀谦与陈淑英为合伙关系，彭秀东系彭秀谦的弟弟，彭秀东从事装修业，上述房屋的装修由彭秀东完成，彭秀东与梁旭军、陈淑英均相识。陈淑英自述：2012年11月，陈淑英称因急需资金周转拟转让上述房产，刚好得知彭秀东想买房，陈淑英遂找到彭秀东协商卖房事宜。陈淑英开价70余万，彭秀东还价66万元、交易税费由彭秀东承担，双方协商一致成交。彭秀东自述：因交易的房屋原本由彭秀东装修，因此了解该房屋的具体情况，陈淑英因资金周转需要找到彭秀东，彭秀东得知该房登记在陈淑英一人名下，交易价格也合适，因此购买了上述房屋。办理交易手续后，彭秀东一直催促陈淑英交付房屋。彭秀东于2012年11月5日通过银行转账方式向陈淑英支付购房款500000元，于2012年12月3日向陈淑英的女儿梁蕴宜账户支付100000元。陈淑英确认彭秀东系按照陈淑英的指示将100000元购房款划至梁蕴宜账户。由于上述房屋尚有按揭贷款未清还，陈淑英收到上述购房款后向工行申请提前还款，并于2012年11月19日清还全部贷款本金318673.74元及利息901.78元。陈淑英、彭秀东于2012年12月6日到中山市国土房产资源局签订房地产买卖合同，合同约定上述房产的交易价格为660000元，付款方式为一次性付清。陈淑英、彭秀东均确认签订合同当日彭秀东支付60000元现金给陈淑英。彭秀东支付交易税费20861.62元，上述房屋已登记到彭秀东名下。
原审庭审中，原审法院询问梁旭军与陈淑英的婚姻状况，梁旭军称：在陈淑英将上述房屋转让给彭秀东期间，梁旭军与陈淑英二人仍居住在上述房屋内，但已分房睡，二人未提及离婚事宜。后因梁旭军发现陈淑英存在转移夫妻共同财产的情况，梁旭军才向法院起诉离婚。
梁旭军于2012年12月自行委托中山市安大土地房地产估价咨询有限公司对上述房屋价值进行评估，该公司于2012年12月15日出具房地产估价报告，估价结果为：位于中山市西区某房屋在估价时点（2012年12月12日）的评估价值为1207500元。陈淑英、彭秀东对该评估报告不予确认。原审诉讼期间，梁旭军申请对中山市西区某房屋地产价值进行评估。原审法院依法委托广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司进行评估，该公司出具粤国众联估字（2014）第130403号房地产估价报告，估价结果为上述房地产于估价时点2012年12月15日的评估价值为1210417元。梁旭军对该估价报告予以确认。陈淑英、彭秀东对该估价报告的真实性予以确认，但均认为与本案无关。评估费用5526元由梁旭军预交。
原审法院认为：本案梁旭军的请求为要求确认陈淑英与彭秀东关于中山市西区某房屋的房屋买卖合同无效，因此本案为确认合同效力纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，梁旭军认为陈淑英与彭秀东上述房屋买卖合同无效的理由在陈波英、彭秀东存在合同法第五十二条第（二）项规定的情形，即陈淑英、彭秀东恶意串通，损害梁旭军利益的情形。关于陈淑英、彭秀东是否存在恶意串通，损害梁旭军利益的情形，原审法院分析如下：一、彭秀东与梁旭军、陈淑英均相识，与二人均无特殊关系。从梁旭军的陈述当中可知，梁旭军虽认为与陈淑英的夫妻关系已出现问题，并且分房而睡，但梁旭军与陈淑英之间并未提及离婚事宜，彭秀东作为外人对梁旭军与陈淑英夫妻状况不好的事情无从知晓。涉案的房屋登记在陈淑英一人名下，基于对陈淑英与梁旭军二人夫妻间家事代理权的信任，陈淑英一人与彭秀东协商购房事宜并无违反法律及行政法规的规定。涉案的房屋由彭秀东装修，其清楚房屋的状况，无需在购房前专程再看房以了解房屋的情况。二、陈淑英与彭秀东的交易价格为660000元，大大低于梁旭军自行委托评估及法院依法委托评估的价格，是否仅以此就能判定陈淑英与彭秀英存在恶意串通呢？根据梁旭军自述，陈淑英与梁旭军购房时价格为70余万元，两人在该房屋已居住10年。陈淑英开价70余万并不存在十分不合理的情形，彭秀东作为购房一方，想以较为便宜的价格购入，且交易方式为在较短时间内付款，予以还价符合常理。不能仅以实际交易价格与评估价格存在较大差异就认定彭秀东在主观上与陈淑英存在共同的希望通过订立买卖合同损害梁旭军利益的意思联络与沟通。综上所述，梁旭军没有充分证据证明彭秀东与陈淑英存在恶意串通的事实，彭秀东支付了相应的对价，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，因此梁旭军要求确认陈淑英、彭秀东所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求原审法院不予支持。至于陈淑英未经梁旭军同意擅自处理涉案房产，造成梁旭军损失，梁旭军可另行向陈淑英主张其权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回梁旭军的诉讼请求。案件受理费100元（已由梁旭军预交），由梁旭军负担；评估费5526元，由梁旭军、陈淑英各负担2763元（该款由梁旭军预付，陈淑英于判决生效之日起七日内迳付梁旭军2763元）。
上诉人梁旭军不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实错误。（一）涉案房屋不是由彭秀东装修，彭秀东也从未进入过该房屋，梁旭军在原审中只是陈述彭秀东给陈淑英与彭秀谦合伙开设的美容店装修。（二）原审法院认为梁旭军发现陈淑英存在转移夫妻共同财产的情况时才起诉离婚是错误的，梁旭军是在离婚诉讼起诉后才得知陈淑英以明显低于市场价格转让夫妻共同财产。（三）陈淑英早在转让过户一年前就已搬离涉案房屋，其转让房产时只有梁旭军一人在该房屋内居住。（四）原审法院认为在陈淑英将房屋转让给彭秀东期间，陈淑英和梁旭军未提及离婚事宜与事实不符，陈淑英早在2012年1月就向梁旭军表示愿意离婚。（五）梁旭军与陈淑英长期分居并多次闹离婚之事，彭秀谦和其弟彭秀东是知道并了解的。（六）彭秀东在陈淑英低价转让夫妻共同财产时应该意识到转让行为涉及梁旭军的切身利益，而此时只有梁旭军居住在该房屋内，彭秀东直到现在都未到现场查看过房屋现状，且彭秀东一直拒绝接听梁旭军的电话，彭秀东的种种反常表现显示其并非真正的购房者，彭秀东与陈淑英存在恶意串通。（七）根据梁旭军与彭秀谦的通话录音内容，陈淑英很可能以高于660000元的价格完成交易，而却以660000元的价格完税，损害了国家利益，该事实再次证明彭秀东与陈淑英存在恶意串通。（八）陈淑英、彭秀东对本案房产的评估价值1210417元予以确认，足以表明其以660000元的价格进行交易存在恶意串通。（九）陈淑英出让市场价值超过1200000元的房产，扣除所还贷款后，只收回相当于购房时首付的部分，这样的交易明显违背市场规律，显然双方存在恶意串通。二、原审法院关于涉案房屋的价格认定没有依据。该房产的评估价值是1210417元，而原审法院最终认定彭秀东支付了660000元是“相应的对价”，这与法院委托的司法鉴定结论存在矛盾。三、原审法院适用法律错误。本案应适用合同法第五十二条第二项，认定陈淑英、彭秀东恶意串通，涉案房屋的转让合同无效。综上，请求撤销原审判决，判令确认陈淑英、彭秀东关于涉案房屋的买卖合同无效，并由陈淑英、彭秀东承担一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人陈淑英答辩称：本案房产是陈淑英出资购买并登记在其名下的房产，在梁旭军提起离婚诉讼前就已经因为资金周转的原因把该房产出售，后陈淑英通过彭秀谦介绍，与彭秀东协商好转让价格，再转让。转让协商的行为是发生离婚诉讼之前，但过户时处于离婚诉讼进行中，陈淑英与彭秀东只是普通朋友关系，并没有特殊的利益关系，且有银行转账凭证佐证，故陈淑英、彭秀东不存在恶意串通转让房屋的行为。
被上诉人彭秀东答辩称：一、彭秀东与陈淑英是普通朋友关系，没有合伙等利益关系。彭秀东的姐姐认识陈淑英，知道陈淑英要出售房产的消息，而正好彭秀东想在中山置业，故就买陈淑英的房产。二、彭秀东在交易过程中，并不知道梁旭军与陈淑英存在夫妻不和谐的情况，更不知道其在进行离婚诉讼，本案房屋登记在陈淑英名下，彭秀东不清楚需要夫妻双方签字同意才可以买卖房屋，国土部门也没有要求陈淑英夫妇一起到现场签字。三、彭秀东与陈淑英的交易是真实的，相应的房款已经支付给陈淑英，完成了房屋买卖的所有流程，在此过程中，没有与陈淑英之间达成不正当的勾兑。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人二审期间均没有提交新证据。
本院经审理查明：二审期间，梁旭军、彭秀东均确认涉案房屋并不是由彭秀东装修。梁旭军与彭秀东已认识十多年，但彭秀东称双方平时很少来往。此外，彭秀东确认其在购买涉案房屋前没有问过梁旭军的意见，也没有问过陈淑英是否已跟梁旭军谈过卖房的事情。
除本院查明的上述事实外，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为确认合同无效纠纷。涉案的中山市西区某房屋虽然只登记在陈淑英一人名下，但该房产是在梁旭军与陈叔英婚姻关系存续期间购买，且梁旭军与陈淑英之间并没有关于婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有的约定，故上述房屋应属梁旭军与陈淑英的夫妻共同财产。本案争议的焦点为陈淑英未经梁旭军同意擅自处分夫妻共有的房屋而与彭秀东签订的房屋买卖合同是否有效。
本案中，梁旭军要求确认陈淑英与彭秀东签订的房屋买卖合同无效，其目的是通过主张合同无效而实现追回房屋的目的。对此，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”根据这一规定，在一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋的情况下，购买方要对抗夫妻另一方行使追回房屋的权利的，其必须是善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续。本案中，从陈淑英与彭秀东的交易过程看，首先，虽然涉案房屋只登记在陈淑英一人名下，但彭秀东与梁旭军认识十多年，彭秀东与陈淑英亦是朋友关系，彭秀东的姐姐彭秀谦与陈淑英亦存在合伙关系，彭秀东理应知悉涉案房屋可能属于梁旭军与陈淑英的夫妻共同财产，或至少应当清楚其购买该房可能会影响到梁旭军的利益，但彭秀东在与陈淑英签订房屋买卖合同前并没有问过梁旭军的意见，也没有问过陈淑英是否已跟梁旭军商量过卖房的事宜，这显然有违常理。其次，涉案房屋并非由彭秀东装修，即其并未通过装修行为了解该房的情况，其未经看房即与陈淑英签订房屋买卖合同受让涉案房屋显然亦与常理不符。再次，根据陈淑英与彭秀东的陈述，涉案房屋的交易价格为660000元，而原审法院依法委托评估机构对涉案房屋进行评估得出的评估价值为1210417元，即彭秀东与陈淑英的交易价格远低于房屋的评估价值，因此不能认定彭秀东已支付了合理对价。原审法院以梁旭军、陈淑英购房时的价格为70余万元来认定660000元的交易价格合理不当，应予纠正。由此可见，彭秀东在购买涉案房屋时显然并非善意，且该房屋买卖行为发生在梁旭军起诉陈淑英离婚前后，因此，梁旭军主张彭秀东与陈淑英存在恶意串通的情况，理据充分，本院予以采纳，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，陈淑英与彭秀东签订的关于中山市西区某房屋的房屋买卖应为无效合同。
综上所述，上诉人梁旭军的上诉理由成立，本院对此予以支持。原审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第73号民事判决；
二、确认陈淑英与彭秀东之间签订的关于中山市西区某房屋的房屋买卖合同无效。
一审案件受理费100元、评估费5526元、二审案件受理费100元（上诉人梁旭军均已预交），均由被上诉人陈淑英、彭秀东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年九月八日
书 记 员 林 俊