北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7924号
上诉人（原审被告、反诉原告）：肖梅，女，1979年9月20日出生，汉族，个体工商户，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李艳君，北京中银（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜同柱，男，1964年10月14日出生，汉族，个体工商户，住北京市西城区。
上诉人肖梅因与被上诉人杜同柱房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
肖梅以原审法院对合同解除时间及其腾空房屋时间认定有误，并认为杜同柱构成根本违约为由，请求二审法院驳回杜同柱的诉讼请求，支持其反诉请求。
杜同柱同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院维持原判。
杜同柱向一审法院起诉请求判令：1.依法解除双方的《房屋租赁合同》并责令肖梅立即腾退房屋。2.责令肖梅立即向我支付房屋租金52650元（2016年11月23日至2017年4月21日）以及违约金35000元；3.责令肖梅向我支付自2017年4月22日至腾房之日的房屋使用费（每月按照10178.70元计算）；4.责令肖梅立即将其登记在涉案房屋的工商登记地址迁出。
事实和理由：2013年5月23日，我与肖梅签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：我将位于北京市西城区茶马街8号院5号楼的2060室出租给肖梅，房屋租赁期限自2013年5月23日起至2018年5月22日，共计五年；肖梅按每天每平方米8.5元人民币向我支付租金，租金每半年支付一次；肖梅若不能按约支付租金达30日情形下，我有权单方解�合同并收回房屋；合同履行过程中若出现纠纷，由房屋所在地人民法院管辖。2016年11月24日，肖梅开始拖欠房租，经我多次催讨，肖梅均种种借口拒不支付。
肖梅辩称，认可双方签订合同的情况，同意在双方争议解决后办理房屋交接并将登记在涉案房屋的工商登记地址迁出，但杜同柱要求我支付房租以及违约金的要求缺乏依据。2016年11月24日，在租赁期未满、租赁合同亦未解除的情况下，杜同柱一方在我不在涉案房屋的情况下，擅自更换了租赁房屋的锁芯，致使我无法正常营业。依据双方签订《房屋租赁合同》的内容，我租房的目的就是进行营业。依据合同法规定，杜同柱作为出租人有义务按照合同的约定将房屋交付我使用，并保证房屋符合约定用途，使我正常营业。由于杜同柱未履行出租人义务，更换锁芯，致使我无法正常营业，因此，杜同柱无权要求我支付房租。我并非由于自身原因提前退租，双方签署的《房屋租赁合同》亦未解除，因此杜同柱要求支付违约金缺乏依据。另，因杜同柱还欠我一笔茶叶款，杜同柱的配偶同意抵扣房屋租金。基于上述意见，肖梅向法院提出反诉请求：判令杜同柱向肖梅支付租赁期间的装修经济损失10万元，并要求杜同柱支付违约金38479元。
杜同柱辩称，不同意肖梅的反诉请求，肖梅要求装修损失费10万元以及违约金均没有事实及法律依据，因涉案房屋仍在肖梅控制中，没有办理房屋交接手续，所以应当由肖梅支付违约金。
一审法院认定事实：2013年5月23日，杜同柱作为甲方（出租人），肖梅作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区茶马街8号院5号楼2层2060号房屋出租给乙方，房屋建筑面积48.47平方米，用于茶叶及相关产品经营�房屋租赁期自2013年5月23日至2018年5月22日。租金标准及支付方式为8.5元每平方米每天，半年付租金75189元，乙方预付半年租金的30%，三日内到账，合同开始生效，乙方进行装修，两月后付清半年剩余租金，以后每期提前5天付清租金。双方在合同解除中约定，乙方不按照约定支付租金达30日情形下，甲方有权单方解除合同，收回房屋。双方约定租期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按一年房屋租金的30%向对方支付违约金。乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每日另按日租金的30%交纳滞纳金。在合同解除后乙方可以取走不影响主体结构的装修可移动部分，并清理保持房屋室内整洁。
杜同柱于2013年7月9日取得北京市西城区茶马街8号院5号楼2层2060号商品房的房屋所有权证明。
另查，一、�审中，杜同柱与肖梅分别提交两人之间的短信截屏以及肖梅与杜同柱配偶杨新香之间的短信截屏，其中显示2016年6月至7月期间，双方就房屋租金调整问题进行协商，肖梅在现租金每日每平米7元基础上，下调至每日每平方米6.5元，但未能达成一致。2016年12月21日，肖梅向杜同柱发送短信称：“杜总，从上次您锁我店门到现在已经快一个月了，多次与您协商无果。上次您爱人和您司机过来要我搬走东西好另租他人（12月7日至12月10日），因房主是您，协商没有答（达）成一致。我多次跟您打电话，您都不便，让我跟您信息说，可是给您发了信息，您又不回。再次跟您说一回，希望您尽快给我一个结果”。杜同柱回复称双方租期未到，并要求肖梅支付房租以及违约金。
二、庭审中，肖梅为证明装修房屋的费用损失提交了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同�以及收据，并称涉案房屋中尚存有其装修的地板、楼梯、卷帘门及钢结构等未搬出，卷帘门的钥匙没有给杜同柱；杜同柱认为上述证据与本案无关。
三、庭审中，肖梅提交2016年12月7日的谈话录音一份，证明肖梅告知杜同柱一方解除合同，但未能与杜同柱一方就合同解除达成一致；杜同柱对上述录音真实性不予认可。
经法院询问，杜同柱称其于2016年11月24日更换涉案房屋门锁，但肖梅于2016年11月25日再次将门锁进行更换；肖梅称其于2016年11月25日使用杜同柱预留在邻家商铺的钥匙进入涉案房屋取出部分物品，之后涉案房屋再次被杜同柱锁上，肖梅称于2016年12月5日将涉案房屋门锁打开并搬走全部物品，但肖梅称经其通知杜同柱未与办理交接。诉讼过程中，杜同柱称其于2017年11月29日收回涉案房屋并另行租赁。
一审法院认为，依法成立的合�，受法律保护。当事人协商一致可以变更合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。当事人可以约定一方违约时应当根据未约定情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿责任额的计算方法。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
本案中，杜同柱与肖梅就北京市西城区茶马街8号院5号楼2060室达成的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方约定每期交纳半年租金，肖梅于每期提前五天付清该期租金。双方在合�中约定肖梅不按照约定支付租金达30日情形下，杜同柱有权单方解除合同，收回房屋。本案中，肖梅未按照合同约定支付2016年11月23日至2017年5月22日期间的房屋租金，且已超过30日，故杜同柱依照合同有权解除双方之间的《房屋租赁合同》。杜同柱主张双方之间的房屋租赁合同于其起诉时解除，但肖梅于2017年5月24日收到杜同柱要求解除双方租赁合同的起诉书，因合同自通知到达时解除，故双方合同解除时间法院予以调整。肖梅主张因杜同柱于2016年11月24日更换门锁，属于提前解除合同；但杜同柱更换涉案房屋门锁系基于肖梅迟延交付租金，肖梅亦称其于杜同柱更换门锁后的第二天使用杜同柱预留在他人处的钥匙进入涉案房屋，且双方在2016年12月7日就涉案房屋的交还并未达成一致，故法院对肖梅主张杜同柱提前收回房屋的主张不予认可；肖梅主张其于2016年12月7日明确告知要求解除合同，但其在上述时间要求解除双方之间的租赁合同缺乏合同及法律依据，法院对其该项抗辩意见不予采纳。肖梅辩称因杜同柱拖欠其茶叶货款，杜同柱配偶同意以茶叶款抵扣租金，但其提交的证据不足以证明其上述主张，故法院对肖梅该项抗辩意见不予采纳。
对于杜同柱要求肖梅支付2016年11月23日至2017年4月21日期间的房屋租金的诉讼请求，法院予以支持，但杜同柱主张上述期间租金有误，因双方均认可最后一期的租金标准为每日每平方米7元，经计算上述期间租金为50893.50元。对于杜同柱要求肖梅支付违约金的诉讼请求，因双方约定在肖梅不按约定支付租金未达到解除条件的，肖梅按照日租金的30%交纳滞纳金，但合同已经达到解除条件，杜同柱已主张解除合同，故杜同柱依照上述条款要求肖梅支付违约金，缺乏依据，法院对其该项诉讼请求不予支持。
对于杜同柱要求肖梅腾退房屋的诉讼请求，因杜同柱自认其于2017年11月29日已将涉案房屋收回，故法院对杜同柱要求退还涉案房屋的诉讼请求不予支持；对于杜同柱要求肖梅支付自2017年4月22日至腾房之日止的房屋使用费的诉讼请求，因肖梅提交的证据不足以证明其于2017年11月29日前向杜同柱交还涉案房屋，故在合同解除前，肖梅应当支付房屋租金；在双方租赁合同解除后，肖梅应当支付房屋使用费。杜同柱所主张上述期间使用房屋费用的名称有误，但均系基于涉案房屋的占有、使用所发生，故法院予以一并处理，经核算，自2017年4月22日至2017年5月24日期间，肖梅应当支付房屋租金11196.57元；自2017年5月25日至2017年11月29日，肖梅应当支付房屋使用费64125.81元。
对于杜同柱要求肖梅将登记在涉案房屋的工商登记地址迁出，但该项双方在�同并未有合同依据，且属于工商行政管理机构主管，并非法院主管范围，法院对杜同柱该项诉讼请求不予处理。
对于肖梅要求杜同柱承担提前收房违约金的反诉请求，依据双方当事人陈述，杜同柱更换门锁后向肖梅的相邻商铺预留了钥匙，肖梅仍可进出涉案房屋，且肖梅亦认可其之后请开锁公司打开门锁，故杜同柱上述行为并不构成提前收回房屋，法院对肖梅要求杜同柱支付违约金的诉讼请求不予支持；对于肖梅要求杜同柱支付装修损失10万元的诉讼请求，双方之间房屋租赁合同的解除系因肖梅违约逾期支付房屋租金且已经达到解除条件，故肖梅要求杜同柱赔偿涉案房屋的装修损失缺乏依据，法院不予支持。
据此，一审判决如下：一、确认杜同柱与肖梅于二〇一三年五月二十三日签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年五月二十四日解除。二、�判决生效之日起七日内，肖梅支付杜同柱二〇一六年十一月二十三日至二〇一七年四月二十一日期间房屋租金50893.50元。三、自判决生效之日起七日内，肖梅支付杜同柱二〇一七年四月二十二日至二〇一七年五月二十四日期间房屋租金11196.57元。四、自判决生效之日起七日内，肖梅支付杜同柱二〇一七年五月二十五日至二〇一七年十一月二十九日期间房屋使用费64125.81元。五、驳回杜同柱其他诉讼请求。六、驳回肖梅的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院认定的其他事实与一审无异。
本院认为，肖梅上诉主张原审法院对合同解除时间及其腾空房屋时间均认定有误。首先，关于合同解除时间的认定，肖梅主张其于2016年12月7日明确告知要求解除合同，但根据本案查明的事实及其提交的证据，均不足以证实其主张。根据双方合同约定及本案查明的事实，肖梅未按照合同约定支付2016年11月23日至2017年5月22日期间的房屋租金，且已超过30日，故杜同柱依照合同有权解除双方之间的《房屋租赁合同》。经查，原审法院系依据肖梅收到杜同柱要求解除双方租赁合同起诉书的日期，确认为双方合同的解除时间。该认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当，本院予以确认。
关于对肖梅腾空房屋时间的认定问题，因肖梅提交的证据不足以证明其于2017年11月29日前向杜同柱交还涉案房屋，杜同柱自认其于2017年11月29日已将涉案房屋收回，故原审法院据此认定肖梅应支付房屋租金及使用费至2017年11月29日。经查，该认定及处理符合本案的实际情况，并无不当，本院予以确认。
�于肖梅要求杜同柱承担提前收房违约金的请求，根据查明的事实，杜同柱更换涉案房屋门锁系基于肖梅迟延交付租金，肖梅亦称其于杜同柱更换门锁后的第二天使用杜同柱预留在他人处的钥匙进入涉案房屋，之后请开锁公司打开门锁，故综合上述情形，原审法院认定杜同柱上述行为并不构成提前收回房屋，对肖梅要求杜同柱支付违约金的诉讼请求未予支持；同时，对于肖梅要求杜同柱支付装修损失10万元的诉讼请求，因双方之间房屋租赁合同的解除系因肖梅违约逾期支付房屋租金且已经达到解除条件，故对肖梅要求杜同柱赔偿涉案房屋的装修损失的请求，亦未予支持。经查，原审法院的上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。
综上所述，肖梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依�《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5588元，由肖梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李明磊
审判员 王 平
审判员 何江恒
二〇一八年八月二十日
书记员 江 潇