广东省清远市清城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤1802执异13号
案外人：郑瑞生，男，1958年10月20日出生，汉族，住广东省清远市清城区。
委托诉讼代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。
申请人：清远市友盈汽车销售服务有限公司，住所地清远市新城B28号区广清大道旁。
法定代表人：欧炳贤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。
被申请人：黄惠芬，男，1971年9月25日出生，汉族，住清远市清城区。
委托诉讼代理人：黄少国，广东定海针（清远）律师事务所律师。
本院在执行（2017）粤1802执451号申请人清远市友盈汽车销售服务有限公司（以下简称友盈公司）与被执行人黄惠芬民间借贷纠纷一案，案外人郑瑞生于2018年1月17日对本院查封黄惠芬位于清远市清新区太和镇星光大道2号骏豪城E栋首层商铺119#及清远市清城区城北二路西九座雅居乐苑一、二号首层01号房产提出书面异议。本院于2018年1月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人郑瑞生称，请求法院中止对位于清远市清新区太和镇星光大道2号骏豪城E栋首层商铺119#及清远市清城区城北二路西九座雅居乐苑一、二号首层01号房产的执行，予以解除查封。事实和理由：清远市清新区太和镇星光大道2号骏豪城E栋首层商铺119#的产权人是黄惠芬和陈嘉豪，骏豪城E栋首层商铺120#的产权人是陈成意与陈绮婷，清远市清城区城北二路西九座雅居乐苑一、二号首层01号、10号商铺的产权人是黄惠芬与陈静。2017年1月12日，案外人郑瑞生与黄惠芬、陈成意、陈嘉豪、陈绮婷、陈静五人签订了商铺买卖合同，合同约定五人将上述四卡商铺出卖给郑瑞生，房屋总价款为320万元。2017年1月13日，郑瑞生依合同约定支付了320万元购房款到黄惠芬银行账户，四卡商铺随后也交付给了郑瑞生使用收益。由于上述四处房产在转让前抵押给了中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市清新区支行，而出卖方又没有依约定及时还清银行贷款赎回产权证，导致房屋产权迟迟没有过户给郑瑞生。因陈成意、黄惠芬欠友盈公司借款，该公司以民间借贷纠纷为由起诉了陈成意、黄惠芬，清远市清城区法院根据友盈公司的财产保全申请，查封了黄惠芬与陈嘉豪共有的清远市清新区太和镇星光大道2号骏豪城E栋首层商铺119#及黄惠芬与陈静共有的清远市清城区城北二路西九座雅居乐苑一、二号首层01号的房产。案外人认为，法院所查封的上述两处房产虽然仍登记在黄惠芬、陈嘉豪及黄惠芬、陈静名下，但两处房屋在查封前已转让给了案外人，且案外人在查封前已经付清购房款并实际对房屋占有、使用和收益。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未登记产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，清远市清城区法院根据友盈公司的申请对上述两处房产的查封应予解除。案外人与黄惠芬、陈成意、陈嘉豪、陈绮婷、陈静五人签订商铺买卖合同购买的四间商铺，其中两间已过户到案外人妻子李月容名下，涉案的两间商铺由于法院查封导致未能过户。
申请人友盈公司称，1、我方认为案外人与黄惠芬之间的房屋买卖合同关系并非真实存在，本案并不能排除案外人与黄惠芬之间有串通行为。2、退一步来说，即使案外人与黄惠芬之间存在房屋买卖合同关系，但是按照案外人提供的证据，其明知涉案的商铺已办理抵押登记，而且其提供的合同约定是在2017年3月31日前还清银行贷款并涂销抵押登记，赎回产权证办理过户登记。在本案中，在3月31日到期之后，黄惠芬并没有还清银行贷款并涂销抵押登记，案外人亦没有采取相应的措施，申请人于2017年6月26日申请对涉案商铺进行查封，即使案外人与黄惠芬之间存在房屋买卖合同关系，但是其对于涉案商铺未能够过户也存在重大过错，法院应驳回案外人的异议请求。
被申请人黄惠芬称，对案外人的异议请求没有意见。
本院查明，关于（2017）粤1802执451号申请人友盈公司与被申请人黄惠芬民间借贷纠纷一案，根据友盈公司的财产保全申请，本院于2017年6月26日查封了黄惠芬位于清远市清新区太和镇星光大道2号骏豪城E栋首层商铺119#及清远市清城区城北二路西九座雅居乐苑一、二号首层01号房产的份额。案外人郑瑞生于2018年1月17日提出书面异议，请求中止对位于清远市清新区太和镇星光大道2号骏豪城E栋首层商铺119#及清远市清城区城北二路西九座雅居乐苑一、二号首层01号房产的执行，予以解除查封，并提供商铺买卖合同、购房款收据、转账凭条、商铺移交证明书、租赁合同、租金收据、不动产权证等证据材料，拟证明其与黄惠芬、陈成意、陈嘉豪、陈绮婷、陈静五人签订商铺买卖合同购买四间商铺，其中两间已过户到其妻子李月容名下，涉案的两间商铺由于法院查封导致未能过户，并且已对四间商铺实际占有使用。
另查明，郑瑞生为买受人（乙方），陈成意、黄惠芬、陈嘉豪、陈绮婷、陈静五人为出售人（甲方），双方于2017年1月13日签订《商铺（房屋）买卖合同》，合同约定：“甲方将位于清新区骏豪城E栋首层商铺119#、120#，及清远市城北二路西九座雅居乐苑一、二号楼首层01号、10号四间商铺出售给乙方，总成交价为320万元；上述四间商铺产权人分别为：119#商铺为黄惠芬与陈嘉豪共有，120#商铺为陈成意与陈绮婷共有，01号、10商铺均为黄惠芬与陈静共有；在签订合同之日起三天内付清购房款给甲方指定银行账户（开户行：建设银行，账号：62×××26，户名：黄惠芬）；过户税费由乙方全部承担，在付清购房款当天将商铺交付给乙方实际占有、使用或收益；上述四间商铺均抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市清新区支行，甲方保证在2017年3月31日前还清所欠银行的抵押贷款，涂销抵押登记，回赎产权证，在回赎产权证之日起10天内办理产权过户手续；合同所涉商铺的产权过户至乙方或乙方指定人名下；甲方保证在乙方付款后至房屋产权办至乙方或乙方指定人名下前这段时间内，房屋产权不遭受司法查封，如遭受司法查封的，由甲方负责理顺关系，司法查封不影响合同的法律效力。……等”。2017年1月13日，郑瑞生通过银行转账支付给黄惠芬购房款320万元，并由陈成意、黄惠芬、陈嘉豪、陈绮婷、陈静五人出具购房款收据给郑瑞生收执，2017年1月15日，将涉案两间商铺交付给郑瑞生，2017年1月18日，郑瑞生分别与清远市伟豪机动车驾驶员培训有限公司、清远市清新区同心机动车驾驶员培训有限公司签订了两份《租赁合同》，分别将119#、120#两间商铺及01号、10号两间商铺出租给清远市清新区同心机动车驾驶员培训有限公司、清远市伟豪机动车驾驶员培训有限公司使用。2017年7月7日，涉案两间商铺在房管部门注销抵押登记，另外两间120#和10号商铺于2017年7月25日完成产权转移登记重新发证，产权人为李月容。
本院认为，案外人郑瑞生与陈成意、黄惠芬、陈嘉豪、陈绮婷、陈静五人签订《商铺（房屋）买卖合同》购买位于清新区骏豪城E栋首层商铺119#、120#，及清远市城北二路西九座雅居乐苑一、二号楼首层01号、10号四间商铺，已付清购房款320万元，并已实际占有使用该四间商铺（包括涉案的119#、01号两间商铺），因本院查封了涉案两间商铺导致未能过户，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人郑瑞生提出异议请求中止对位于清远市清新区太和镇星光大道2号骏豪城E栋首层商铺119#及清远市清城区城北二路西九座雅居乐苑一、二号首层01号房产的执行，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八的规定，裁定如下：
中止对位于清远市清新区太和镇星光大道2号骏豪城E栋首层商铺119#及清远市清城区城北二路西九座雅居乐苑一、二号首层01号商铺的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 梁健球
审判员 招跃温
审判员 汤振东
二〇一八年六月二十一日
书记员 梁朝晖