四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高坪民初字第1925号
原告：袁萍
原告：陈志敏（陈志敏与袁萍系夫妻关系）
委托代理人（特别授权）：唐伟旗，四川元黎律师事务所律师。
被告：南充恒策房地产开发有限公司
法定代表人：何亮，公司总经理（未出庭）。
委托代理人：黄秋林，四川鑫中云律师事务所律师。
被告：重庆松龙建筑（集团）有限公司
法定代表人：李英文，公司总经理（未出庭）。
委托代理人：胡仲荣，四川恒耀律师事务所律师。
被告：段丽冬
委托代理人：叶磊
原告袁萍、陈志敏诉被告南充恒策房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称恒策房产）、被告重庆松龙建筑（集团）有限公司（以下至判决主文前简称松龙建筑）、被告段丽冬商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月23日受理后，依法适用简易程序由审判员谢海燕于2014年8月21日公开开庭进行了审理，书记员蒋妍担任法庭记录。原告袁萍、陈志敏及其委托代理人唐伟旗，被告恒策房产的委托代理人黄秋林、被告松龙建筑的委托代理人胡仲荣、被告段丽冬的委托代理人叶磊到庭参加了诉讼。2014年8月22日，原被告双方均向本院申请给予二个月期间进行和解无果。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告诉称：恒策房产开发了位于南充市高坪区江东中路220号“幸福里”小区商品房。由于恒策房产拖欠建筑商段丽冬的工程款，恒策房产同意将尚未出售的房屋折价抵工程款，由建筑商优惠出售。经朋友罗敏介绍，原告袁萍、陈志敏同意购买其中一套房屋。2013年6月5日，段丽冬要求原告袁萍、陈志敏在加盖了恒策房产合同专用章的《购房协议》上签署姓名。《购房协议》约定，原告购买的房屋位于南充市江东中路220号“幸福里”6幢1单元6层03号商品房，建筑面积144.69㎡，单价4250元／㎡，房屋总价款为614933元，优惠后单价3700元／㎡，优惠后房屋总价款为535353元。原告按房屋总价款的40%首先支付185353元，余款按揭支付。首付款由段丽冬收取，并由恒策房产出具了收到袁萍6-1-603房款185353元的收据，并加盖了该公司财务专用章。该协议同时约定，恒策房产如未按本协议约定为袁萍、陈志敏保留其订购的房屋，视为违约，须支付袁萍、陈志敏总房款的10%的违约金，恒策房产承诺在三个月内签订《商品房买卖合同》。原告交付房款后，被告恒策房产将约定给原告保留的房屋卖给了他人，给原告造成了巨大的经济损失。被告松龙建筑和段丽冬知道被告恒策房产已将原告购买的房屋卖与他人后，还将收取原告的房款作为被告恒策房产支付的工程款予以抵扣，二被告在本案中存在过错。诉讼请求：1、依法解除原告袁萍、陈志敏与被告恒策房产签订的《购房协议》；2、判令三被告共同退还原告购房款185353元，并从原告付款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息；3、判令被告按购房款总价10%支付违约金；4、按网签购房差价赔偿损失（4250元／㎡－3700元／㎡）×144.69㎡＝79580元；5、三被告承担连带赔偿责任；6、案件受理费由被告承担。
对于原告当庭增加的第四、五项诉讼请求，几被告均表示不再要求给予举证期限。
被告恒策房产答辩称：1、我司已将该房屋卖与他人，同意解除合同。2、原告支付的购房款应当由实际收款人段丽冬退还。资金占用利息也应当由段丽冬偿还。3、对于违约金和赔偿损失，原告只能选择其中一项。原告陈述的购房过程予以认可。
被告松龙建筑答辩称：《购房协议》是由原告先签名，然后才由恒策房产的法定代表人何亮批的价格，此后，才加盖恒策房产的印章，段丽冬才去财务室由财务室出具的收条。因此，1、被告恒策房产才是适格被告，松龙建筑不是本案适格主体。2、松龙建筑收取的是恒策房产拖欠的工程款，收取工程款出具了委托书，松龙建筑收取的该房款现在已抵扣了恒策房产应支付的工程款。3、原告的2、3、4、5项诉讼请求与我公司无法律上的因果关系，应当由被告恒策房产承担一房二卖的法律责任。
被告段丽冬答辩称：同意被告松龙建筑意见，对事实经过部分认同，段丽冬行使的是职务行为，不应承担责任。应当由恒策房产承担法律责任。
为证明其主张的事实理由及诉讼请求，原告提交并当庭出示以下证据：
1、袁萍、陈志敏的身份证明。证明原告主体适格。
2、恒策房产、松龙建筑的基本信息、组织机构代码证、段丽冬身份信息。证明被告主体资格。
3、0000138号购房协议。证明恒策房产与原告签订了合同。
4、收据一张。证明原告袁萍、陈志敏已支付房屋首付款185353元。
5、公安机构询问袁萍、段丽冬的笔录各一份。
6、原告委托代理人同所的律师对证人的调查笔录一份。
第5、6份证据证明原告将购买房屋的首付款交与松龙建筑的段丽冬，因开发商和建筑商债务纠纷而导致合同无法履行。
7、补充协议。证明松龙建筑与恒策房产于2013年9月26日签订的补充协议的第三条第六项表明，被告松龙建筑已预见不能备案的可能性，也表示恒策房产如未在规定时间内为原告办理网签备案手续，松龙建筑将退还原告购房款，松龙建筑有过错，。
被告松龙建筑为证明其抗辩意见，提交并当庭出示以下证据：
1、2013年12月12日对帐单，证明原告交付的房款，已作为恒策房产向松龙建筑支付的工程款从松龙建筑的应收工程款中抵扣。
2、2013年9月26日补充协议。证明被告恒策房产和被告松龙建筑约定，恒策房产所欠松龙建筑的工程款，以恒策房产未出售的部分房屋抵扣工程款，出售给松龙建筑指定的人员。该房款作为恒策房产支付松龙建筑的工程进度款。
3、2013年6月6日委托书。证明段丽冬所收取的袁萍、陈志敏的房款已告知恒策房产从松龙建筑应收工程款中扣除。
4、2013年11月12日函告和签收单。证明恒策公司一房二卖后，松龙建筑已通知了恒策房产。
审理查明，被告松龙建筑承建了被告恒策房产开发的位于南充市高坪区江东中路220号“幸福里”小区商品房。由于被告恒策房产拖欠被告松龙建筑的工程款，被告恒策房产同意将尚未出售的部分房屋折价抵工程款，优惠出售给松龙建筑指定的买受人。原告袁萍、陈志敏经朋友罗敏引荐，同意购买其中一套房屋。2013年6月5日，经松龙建筑的职工段丽冬介绍，原告袁萍、陈志敏与被告恒策房产在该公司售房部签订了《购房协议》。协议约定，原告袁萍、陈志敏购买的房屋位于南充市江东中路220号“幸福里”项目6幢1单元6层03号商品房，建筑面积144.69㎡（最终以南充市房地产管理局测绘认定面积为准），建筑面积单价4250元／㎡，房屋总价款为614933元。2013年6月6日，被告恒策房产的法定代表人何亮签名认可优惠后单价3700元／㎡，优惠后房屋总价款为535353元。《购房协议》约定，原告袁萍、陈志敏首先支付房屋总价款的40%即185353元，余款办理按揭贷款支付。《购房协议》第七条约定，恒策房产如未按本协议约定为袁萍、陈志敏保留其订购的房屋或未按本协议约定的条件向袁萍、陈志敏销售房屋，均视为违约，须支付袁萍、陈志敏总房款10%的违约金。协议第十一条约定，所有商品房买卖手续，恒策房产承诺在三个月内完善。2013年6月6日，原告袁萍、陈志敏在被告恒策房产售房部将185353元购房款交付了段丽冬，并由被告恒策房产出具了收据。收据载明，收到袁萍、陈志敏6-1-603房款185353元，并由被告恒策房产加盖了财务专用章。
2013年9月26日，被告恒策房产与被告松龙建筑签订了《补充协议》，该协议第3条第2项约定，恒策房产同意把南充“幸福里”小区未售的部分房屋（价值为11016680元）抵扣工程款出售给松龙建筑指定的人员，此款也作为恒策房产支付给松龙建筑的工程进度款（具体抵扣工程款的房屋号和金额以购房协议和恒策房产出具的售房收款收据及松龙建筑出具的委托书为准）。协议第6条约定，恒策房产抵扣工程款给松龙建筑的商品房，恒策房产保证按照购房协议中约定的时间完成房管局网签及合同备案等所有手续（最迟不能超过2014年2月28日内）。如在约定的时间内恒策房产未完成房管局网签及合同备案等所有手续，视为恒策房产未支付此部分的工程款给松龙建筑，则视为恒策房产违约，恒策房产除支付此部分的工程款外，还应当承担违约责任并支付违约金，违约金每月按所抵扣工程款的商品房的房屋价款的4%由恒策房产支付松龙建筑；违约金计算期限从2013年8月1日起至付清此部分工程款当日或办理好该批抵扣工程款的商品房的网签及合同备案等所有手续当日止。
2013年11月12日，被告松龙建筑出具书面《函告》并送达被告恒策房产，内容为：获悉贵司违约再次销售已经出售给我司指定人员的房屋，我司表示强烈关注和愤慨…。我司将保留追诉贵司违约违法的权利。函告后所列举的房屋号中包含本案讼争房屋即6-1-603。
2013年12月12日，被告恒策房产和被告松龙建筑签订了《对帐单》。该《对帐单》载明，截至2013年12月12日，恒策房产已支付松龙建筑“南充幸福里小区1、2标段”工程款总计为144757441.20元。其明细分别为：……（2）抵扣应支付工程款的房屋价款有：12407886元……。
另查明，被告恒策房产开发的位于南充市高坪区江东中路220号“幸福里”小区第6幢房屋，已于2011年12月26日取得商品房预售许可证。被告恒策房产当庭承认讼争房屋已卖与他人，同意解除《购房协议》。
本院认为，原告袁萍、陈志敏经段丽冬介绍与被告恒策房产签订了《购房协议》，该协议约定了原告购买被告恒策房产开发的房屋的面积、位置、价款及价款支付方式、违约责任等内容。协议具备《商品房买卖合同》的主要内容，且原告袁萍、陈志敏已按照协议约定履行了交付购房款的义务。原告袁萍、陈志敏在向本院提起诉讼时，被告恒策房产已取得商品房预售许可证。原告袁萍、陈志敏与被告恒策房产签订的《购房协议》具备本约合同的实质要件，且是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议属有效合同。本案中，商品房买卖双方形成了商品房销售合同法律关系，双方应当按照该协议约定行使权利并履行相应义务。原告袁萍、陈志敏交付房款后，被告恒策房产没有按照约定与原告袁萍、陈志敏签订在房管部门备案的《商品房买卖合同》，而是将该房屋卖与他人并与他人办理了房屋备案登记手续。由于被告恒策房产的行为导致原告袁萍、陈志敏订立合同的目的不能实现，被告恒策房产属根本性违约。故原告要求解除《购房协议》系依法行使合同的法定解除权，且被告恒策房产同意与原告解除合同。因此，原告请求解除《购房协议》的诉请有理，本院予以支持。
由于被告恒策房产的根本性违约行为，导致原告袁萍、陈志敏不能实现合同目的而解除合同，双方解除合同后，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，被告恒策房产应当退还已收取原告袁萍、陈志敏的购房款185353元，并从原告付款之日（2013年6月6日）起按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率支付资金利息至付清本金之日止。同时，被告恒策房产还应当赔偿原告袁萍、陈志敏不能取得该房屋的损失，原告袁萍、陈志敏主张按照被告恒策房产出售该房屋的正常价格4250元／㎡与优惠后的价格3700元／㎡差价计算损失，该价格差与原告的实际损失基本相符，本院予以确认。即被告恒策房产应当赔偿原告袁萍、陈志敏的损失为（4250元／㎡－3700元／㎡）×144.69㎡＝79580元。对于原告主张要求被告支付违约金问题，因为该违约金仅具有补偿损失性质，而原告主张的赔偿损失金额79580元已经填补了原告的损失，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求系重复主张，本院不予支持。
关于被告段丽冬在本案中是否应当承担责任的问题？被告段丽冬系被告松龙建筑职工，其介绍原告购买被告恒策房产的房屋并收取原告袁萍、陈志敏购房款的行为系履行职务行为，该行为的法律后果应当由被告松龙建筑承担。故被告段丽冬在本案中不应当承担责任。
关于被告松龙建筑在本案中是否应当承担连带责任的问题？原告主张的连带责任是一种严格责任，只有法律明确规定才能适用。本案法律关系为商品房销售合同纠纷，合同双方当事人为原告袁萍、陈志敏和被告恒策房产。被告松龙建筑职工段丽冬收取原告袁萍、陈志敏的房款，并由恒策房产出具收条，是因为被告恒策房产尚欠被告松龙建筑的工程款，而由恒策房产将该房款作为支付的工程款指示交付给松龙建筑。被告松龙建筑与被告恒策房产进行工程款结算时，该款项作为已收工程款已予以扣除。故被告松龙建筑在本案中不应承担责任。
对于原告诉称被告松龙建筑和被告段丽冬知道被告恒策房产已违反《补充协议》第六条的约定（擅自将卖与原告袁萍、陈志敏的房屋出售给他人）后，还将收取的购房款作为被告恒策房产支付的工程款以对账单的形式予以抵扣，被告松龙建筑和段丽冬在本案中存在过错问题。本案原告袁萍、陈志敏虽将购房款交付给了被告段丽冬，但签订《购房协议》和出具购房款收据均是被告恒策房产签字盖章，该合同的相对人是被告恒策房产，无论谁收了该购房款，均代表被告恒策房产收了原告的购房款。本案中，原告按照被告恒策房产的要求将该房款交付给了被告恒策房产的债权人，即被告松龙建筑的职工段丽冬，实际上就是原告按照被告恒策房产的要求，将购房款指示交付给了被告松龙建筑。至于原、被告在此后签署的对账单只是对此前被告恒策房产已经支付给被告松龙建筑的工程进度款进行结算，以确定开发商和建筑商双方在对账时的债权债务。故被告之间的对账行为没有损害原告袁萍、陈志敏的权利。被告松龙建筑和被告恒策房产签订的《补充协议》也是在被告段丽冬代表被告松龙建筑收取恒策房产指示交付的工程款后签署，该《补充协议》的当事人为合同签订的双方。《补充协议》第六条虽然约定了被告恒策房产一房二卖的违约责任，但追究违约责任的权利人为被告松龙建筑，《补充协议》没有为原告袁萍、陈志敏设定权利，被告松龙建筑是否要求被告恒策房产承担违约责任，也不损害原告袁萍、陈志敏的合法权利，故被告松龙建筑和被告段丽冬在本案中没有过错，不应当承担连带责任。综上，为维护正常的市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告袁萍、陈志敏与被告南充恒策房地产开发有限公司签订的《购房协议》；
二、限被告南充恒策房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告袁萍、陈志敏购房款人民币185353.00元，并按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率支付资金利息至付清本金之日止；
三、限被告南充恒策房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告袁萍、陈志敏损失人民币79580.00元；
四、驳回原告袁萍、陈志敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2000元（已减半收取），由被告南充恒策房地产开发有限公司承担（原告已于2014年7月23日向本院预交受理费4007元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 谢海燕
二〇一四年十一月二十四日
书记员 蒋 妍