浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终755号
上诉人（原审原告、反诉被告）：湖州唐氏房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市东林镇锦峰路东侧。
法定代表人：谈妙芳，该公司董事长。
委托代理人：钱行，浙江东唐人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：车应江。
委托代理人：俞芳，浙江广诚律师事务所律师。
上诉人湖州唐氏房地产开发有限公司（以下简称唐氏公司）因与被上诉人车应江房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院(2015)湖吴埭商初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐氏公司上诉请求：撤销一审判决第二项判决。事实和理由：一、“一房一价”是商品房，特别是商品店面的交易习惯。由于朝向、位置、环境和店面纵横向比例的不同，各店面的均价也会不同。本案证号为湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28号的三间商品位于整个商业区的东北角，有北面和东面两个朝向，三间店面连在一起呈扇面弧形。店面开阔有15米左右，纵深只有平均4米左右，该三间店面前有一条近2米宽的屋檐走廊，而其他店面开阔只有3米，纵深11米，一律朝北，故该三间店面的均价理应高于其他店面。一审判决将证号为湖房权证湖州市字第××号店面判给车应江，导致具有明显优势的店面均价比一般店面均价还便宜。二、一间店面一个门牌号码，一本独立的房产证也是店面交易的基本习惯，是房产常识和建筑行业规范。唐氏公司依照建筑行政管理规范，于2007年由规划设计部门绘制结构图，于2009年凭该图向政府地名办申请门牌号，××年凭结构图和门牌号批准文件向房管局申请房产证。结构图的形成和门牌号的审批是在与车应江签约之前或同时进行的，所以合同中三间店面虽没有注明面积，但“三间”的区划是不能随意更改的。一审将证号为湖房权证湖州市字第××号店面认定在三间店面中，导致三间店面四个门牌号四个房产证，与交易习惯和建筑业规范不符。三、唐氏公司设计和建造的均为“三店三门”，交房时应为“三店三门”，一审以一张施工图上少标注一扇门为由作出认定，不顾实际交付时的现状，导致错判。四、根据设计，唐氏公司建造的整个商业区域总共装设3只电源配电箱，不是每间店面都有配电箱，一审以配电箱的设置现状推定三间店面面积范围错误。五、证号为湖房权证湖州市字第××号的店面门是上锁的，钥匙在唐氏公司手里，车应江凿墙挖洞用杂物占用该店面属侵权行为，唐氏公司将另行追责。一审将该行为判定为实际占有，并将此作为推定三间店面面积的事实不当。
车应江辩称，一、关于“一房一价”，从一审法院向房管部门调取的备案明细表可以看出，此房产项目实行“以间定价”的定价策略，每间店面面积为30—37平方米，价格为22万元每间。其中，门牌号为××的店面的房价之所以为20万元，是因为购买者为唐氏公司法定代表人的近亲。双方当事人对双方约定的66万元房款均无异议，以一审判决认定的店面面积99.06平方米计算，单价为6662元/平方米，略高于其他店面单价，价格合理且符合此项目店面定价及当时东林镇的店面市场均价。若按照唐氏公司主张的64.39平方米计算，单价为12050元/平方米，远远超出其他店面价格，也高于市场价格，不符合此项目定价，不合常理。唐氏公司上诉认为店面面前有一条近2米宽的屋檐走廊系该店面优势，但该走廊的形成系道路规划所致，不具任何用途，且严重影响店面经营，导致从外看几间店面缩在里面。二、关于唐氏公司“一个门牌、一本房产证即一间店面”的主张，门牌号被唐氏公司肆意挪动、篡改，一审起诉前，唐氏公司为诉讼目的将证号为湖房权证湖州市字第××号房产证变更分割成湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28号三本房产证。三、设计图纸上的门、配电箱等，仅是考量店面是否具有独立使用功能的标准之一，一审并非仅据此推定了三间店面的面积范围。四、证号为湖房权证湖州市字第××号的店面按约定应属车应江所有，唐氏公司以约定不明拒不交房，车应江在与唐氏公司多次交涉未果的情况下才占有该店面，实属无奈之举。一审判决该店面在三间店面范围内，是基于事实和法律作出的公正判决。综上，请求驳回上诉请求，维持原判。
唐氏公司向一审法院起诉请求：一、车应江立即支付剩余购房款330000元、房屋维修基金3219.5元、办理产权证所需各项税收费用23932.67元及上述款项逾期支付的利息32494元（2013年9月12日至2015年4月28日，并要求计算至判决生效日止）共计383938.58元；二、本案诉讼费由车应江承担。
车应江向一审法院反诉请求：一、唐氏公司办理东林镇新城市旺角房产项目图纸所示16纵轴-19纵轴区域三间房产过户手续，如约交付房屋；二、唐氏公司承担逾期交房利息损失244530元（从2010年6月至2015年3月）；3、本案诉讼费由唐氏公司承担。
一审法院认定事实：2009年9月20日，唐氏公司与车应江签订购房协议一份，约定：唐氏公司将东林镇新城市旺角东转角三间店面出售给车应江，唐氏公司负责办理该物业三证，合计总价66万元，车应江支付唐氏公司定金33万元，余款在交房时一次性付清。合同签订后，车应江及时支付了33万元房款定金，尚欠余款33万元。在双方当事人签订购房协议时东林镇新城市旺角店面每间店面房售价均价为22万元左右，除诉争的店面外，新城市旺角其他店面的建筑面积均在30-40平方米左右。2014年4月15日，唐氏公司完成初始登记，将17纵轴至东的房产登记为一份房产，房产证号为湖房权证字第××号，建筑面积为64.39平方米，编号为保戈路2079号。2015年3月19日，唐氏公司将该房产证分割为湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28号，建筑面积分别为18.14平方米、10.16平方米、36.09平方米。2014年4月15日，唐氏公司对16纵轴-17纵轴完成了初始登记，房产证号为湖房权证字第××号，建筑面积为34.67平方米，编号为保戈路2077号。现16纵轴至东止房产（房产证号为湖房权证湖州市字第××、13××26、13××27、13××28号）已由车应江实际占用。
一审法院认为，一、关于唐氏公司与车应江于2009年9月20日签订的协议的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该房屋买卖协议系双方当事人真实意思的表示，未违反我国法律、法规的强制性规定，且双方均认为该房屋买卖合同成立并有效，应认定为有效合同。二、双方对唐氏公司出售给车应江东林镇新城市旺角东转角的三间店面，总价款66万元的事实均无争议，本案争议焦点为合同约定买卖的标的房屋为哪三间及三间店面的面积为多少，是否包括湖房权证字第××号房产证（2014年4月15日登记、建筑面积34.67平方米）房屋。双方对合同标的物房屋具体为哪“三间”产生争议，视为约定不明确。根据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”；《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，唐氏公司作为房地产开发商辩称其在2009年9月20日签订协议时带车应江到现场看过，确认房屋位置，但其未能举证证明其已经提供条件让购房者对房屋进行了充分的了解和考察。且在协议签订时涉诉房屋尚未竣工验收，唐氏公司出售的为期房，车应江作为购房者对期房的考察和了解只能通过图纸进行，因此应当根据原审法院依职权向湖州市建设局调取的涉诉房屋在2007年备案图纸认定涉诉三间房屋是否包括湖房权证字第××号房产证（2014年4月15日登记、建筑面积34.67平方米）房屋。理由如下：1、根据该图纸17纵轴-18纵轴房屋（即为开发商办理的房产证号：湖房权证湖州市字第××）并没有设计有门，功能上无法独立，因此不能算作独立的一间店面，而只能与湖房权证湖州市字××号房屋共用一门，且根据实地勘察该房屋只有一个电源插座，应属一间店面。2、从唐氏公司出售的该区域的其他店面面积可看出，每间店面的面积均在30-40平方米，而湖房权证湖州市字第××房屋和湖房权证湖州市字××号房屋分别为18.14平方米、10.16平方米，面积远远小于该面积，两面积相加为一间店面面积，由此可判断按2007年备案图纸上实为一间的正确性。唐氏公司将17纵轴至东止所涉房产与2014年4月15日登记成一份房产证，房产证为湖房权证湖州市字第××号房产，建筑面积为64.39平方米，唐氏公司又××年3月19日将该房产,分割为三份房产证，房产证为湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28号房产，唐氏公司起诉状上载明的起诉日期是2014年12月16日，从而证实唐氏公司起诉时并无三份房产证。而房产证系开发商事后分割房屋所得，房产证不能作为双方订立合同时的依据。3、参照唐氏公司与其他购房者签订的《商品房买卖合同》，该地段同类型房屋均价在6000元左右。而唐氏公司辩称出售给车应江的三间店面（湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28号）面积分别为18.14平方米、10.16平方米、36.09平方米，合计64.39平方米，售价66万元，均价为10250元，明显高于同地段同类型房屋，该辩称不予认可。而从16纵轴至东止三间店门建筑面积总计为99.06平方米，每平方米单价为人民币6663元，略高于其他店面所售均格，较为合理。4、从16纵轴至东止房产（证号为湖房权证湖州市字第××、13××26、13××27、13××28号），根据实地勘察，只有一个电源配电箱，该配电箱位于房产证为湖房权证湖州市字第××号的店面内。综上，根据公平原则、诚实信用原则，认定双方交易的三间店面应从16纵轴至东止。三、关于房屋维修基金和办证费用的承担，双方在购房协议中仅约定由唐氏公司负责办理物业三证，但未约定相关费用由谁承担。根据建设部、财政部2007年10月30日颁发的《住宅专项维修资金管理办法》中“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金”的规定，涉案房屋专项维修资金由车应江承担。关于办理房产证的相关费用，应按房地产管理部门办理房产证的实际收取情况由购房者车应江承担相关费用。四、关于唐氏公司、车应江是否存在违约的问题，由于双方签订的购房协议未约定交房及付款时间，故双方均不存在违约行为。据此依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，判决：一、车应江在判决生效之日起10日内向唐氏公司支付剩余购房款330000元，并同时支付房屋维修基金及办证各项税费。二、湖州市吴兴区东林镇新城市旺角16纵轴至东止（房产证号为湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28、13××53号）的房屋产权归车应江所有，唐氏公司于判决生效之日起10日内协助办理产权转移登记手续。三、驳回唐氏公司其余诉讼请求。四、驳回车应江其余诉讼请求。一审案件本诉受理费7059元，反诉受理费2484元，共计受理费9543元，由唐氏公司、车应江各半承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐氏公司提交以下证据：1.一层平面图，以证明早在2009年，唐氏公司就将整个店面分割并上报政府地名办申请每个店面的门牌，与车应江买卖合同约定的三间店面在该图中分割上报为101#、102#、103#（对应房产证号为湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28号），同时获得批准的门牌号为××、2083#、2081#、2079#。该图的分割与事后取得的三张房产证所载内容吻合。一审将104#认定为三间店面内，不符合事实。2.电力设施施工图，以证明整排19间店面配电箱只设计为3只，每个店面需自行向电力局申请安装电表。103#店面没有配电箱实属正常，不影响103#作为独立店面的认定。3.照片六张，以证明每个店面均有独立的卷闸门。车应江质证认为，证据1系唐氏公司单方制作，101#、102#、103#系唐氏公司自行标注，且门牌申报系唐氏公司的单方行为。根据该平面图，涉案店面对应的门牌号为五个，可见该门牌号与店面不是一一对应的。对于证据2，配电箱的确只有3个，但配电箱只是作为店面独立的参考依据。对证据3的真实性、合法性、关联性均没有异议，卷闸门确实有五扇，但对应的店面仅有三间。本院经审查，证据1加盖了湖州市吴兴区地名委员会办公室的公章，对该证据的真实性予以认定，但该图对101#、102#、103#的店面所绘制的结构与竣工图所绘制的结构不一致，经本院实地勘查，上述证号店面与竣工图所绘制的结构更为相近，且唐氏公司所主张的三间店面标注了四个门牌号，故唐氏公司以该图证明双方约定的三间店面为101#、102#、103#的目的不能实现，对该证据的效力，本院不予认定。对证据2、3，车应江未提出异议，且与本院实地勘察所见情况一致，对该两份证据的效力，本院予以认定。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：唐氏公司与车应江所签购房协议的标的应为哪三间店面，是否包含房产证号为湖房权证湖州市字第××号的店面。唐氏公司与车应江签订的购房协议约定唐氏公司将东林镇城市旺角东转角三间店面出售给车应江，车应江支付唐氏公司购房款66万元，但未约定三间店面的面积及具体位置，属于约定不明确，应结合合同履行情况、交易习惯等因素进行综合确定。综合双方当事人提交的证据、当事人陈述、本院实地勘察情况，结合涉案购房协议的约定、该协议履行情况、交易习惯、民事活动所应遵循的基本原则，本院确认双方当事人所约定的三间店面为房产证号为湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28、13××53号店面，理由如下：1.从功能独立性角度。根据一、二审期间当事人提交的图纸以及双方当事人的陈述，可知因屋檐走廊的建设，导致房产证号为湖房权证湖州市字第××、13××27号所涉店面向内推进，形状由原先的长方形加扇形变成现在的不规则狭长多边形，面积也相应减少，唐氏公司认为该部分区域应为两间店面，但本院经比对图纸并进行现场查看，发现该部分区域无法分割成具有独立功能的两间店面，即使按照该区域所对应的两张房产证的面积进行分割，分割后的部分也无法作为单独的店面使用，故应确认上述区域属一间店面。竣工图对该部分区域仅设计一扇门，应是考虑到该部分区域经变更后再行分割的不合理性，并非如唐氏公司所称的因疏漏所致。唐氏公司为上述区域加装多扇卷闸门的行为并不能对上述区域的性质作出实质改变。至于唐氏公司上诉理由中对一审判决中配电箱认定部分所持异议，本院认为，二审中，双方对整个区域内仅设置3只配电箱并无异议，一审仅是将配电箱作为判断店面是否具有独立性的参考依据之一，并非判断店面是否具有独立性的决定性因素，唐氏公司的该项理由并不能推翻一审对店面独立性所作的判断。2.从面积角度。唐氏公司出售的该区域其他店面面积均在30—40平方米，而证号为湖房权证湖州市字第××、13××27号房产证所涉店面面积分别为18.14平方米、10.16平方米，远远小于其他店面。证号为房权证湖州市字第××、13××27、13××28号的三个房产证系唐氏公司在递交起诉状后由证号为湖房权证湖州市字第××号分割而来。3.从价格角度。参照唐氏公司与其他购房者签订的《商品房买卖合同》，该地段同类型店面均价在6000元左右，另根据一审法院从房管部门调取的该区域店面出售价格备案，唐氏公司已出售的该区域店面均价在6347元。按照唐氏公司所主张的三件店面（房权证湖州市字第××、13××27、13××28号），则店面均价为10250元，明显高于同地段同类型店面价格。按照车应江主张的三间店面（房权证湖州市字第××、13××27、13××28、13××53号），则店面均价为6663元，略高于其他店面均价，较为合理。唐氏公司认为，车应江所购店面的备案价要比其他店面高，因证号为房权证湖州市字第××、13××27、13××28号三间店面的备案价均价为11000元，故店面均价10250元为合理价格。本院认为，备案价系开发商为申请销售许可证，在首次开盘定价时到价格主管部门备案的价格，故备案价是开发商单方面的行为，且备案价为该店面的最高售价，并不禁止开发商以低于备案价的价格出售店面。唐氏公司该区域店面的平均备案价为9295元，而实际销售均价为6347元，两者差距较大，故该备案价不能作为店面价格的参考，对唐氏公司的相关主张，本院不予支持。综上，房屋买卖行为系民事行为，应遵循诚实信用、公平合理的基本民事原则。“一房一价”虽系商铺买卖的交易习惯，但房价亦应在合理的范围内，开发商提供的店面，应符合基本的独立使用功能。一审认定车应江购买的三间店面应为房产证号为湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28、13××53号店面并无不当。
综上，唐氏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2484元，由上诉人湖州唐氏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 徐 晶
代理审判员 张美琴
二〇一六年八月八日
书 记 员 沈文婷