广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终13328号上诉人（原审原告）：周双龙，男，1981年7月15日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：罗华亮，广东广岭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李翔，男，1972年12月5日出生，汉族，住四川省什邡市。上诉人（原审被告）：陈琼英，女，1973年12月10日出生，汉族，住四川省什邡市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：罗建龙，广东泽正律师事务所律师。原审第三人：张金刚，男，1984年11月12日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。上诉人周双龙因与上诉人李翔、陈琼英，原审第三人张金刚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初1268号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人周双龙的代理人罗华亮，上诉人李翔及其与陈琼英的代理人罗建龙，原审第三人张金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周双龙上诉请求:一、撤销一审判决第三项，改判李翔、陈琼英赔偿周双龙各项损失合计720900元。二、一、二审诉讼费由李翔、陈琼英负担。事实与理由：一审法院判决李翔、陈琼英赔偿周双龙各项损失合计20万元不足以弥补周双龙因李翔、陈琼英根本性违约所遭受的所有实际损失。一审法院已审理查明并认定，李翔、李琼英“一房二卖”的根本违约行为实际造成了周双龙因房屋升值带来的损失，故周双龙作为守约方在本案主张房价上涨损失合法有据应予支持。广东信×资产评估与房地产估价有限公司作为具备壹级房地产估价机构资质的公司，在其资质范围内出具评估报告，应作为认定涉案房屋市场交易价格的依据。双方就涉案房屋交易价格为85万元，而评估报告认定的市场价格为150.39万元，因此，周双龙主张房价损失65.39万元具有法律和事实依据，一审法院应当予以支持。李翔、陈琼英枉顾自身根本性违约之事实，不但拒绝与周双龙沟通解决事宜，反而以发送律师信，佯装向法院起诉等手段妄图侵吞周双龙依据双方就涉案房屋签署的房屋买卖合同约定支付的定金3万元。周双龙为了维护自身权益向法院起诉而产生的评估费损失2500元、保全担保费4500元及律师费损失60000元为其合理必要支出，法院亦应当支持。综上所述，周双龙因李翔、陈琼英违约行为而遭受的实际损失金额应为720900元（房价上涨损失65.39万元＋估费损失2500元＋保全担保费损失4500元＋律师费损失60000元），请求二审法院依法改判。李翔、陈琼英针对周双龙的上诉二审答辩称其意见与其上诉意见一致。李翔、陈琼英上诉请求撤销一审判决，改判李翔、陈琼英不向周双龙赔偿200000元。事实与理由：2017年7月1日，李翔、陈琼英因资金严重短缺，经张金刚介绍与周双龙签订《存量房买卖合同》，合同约定：李翔、陈琼英将自有的位于广州市花都区狮×镇金×大道2×号金××庭1×栋1×××房面积为190.37平米的房子以85万元的价格卖给周双龙，合同中注明上述房屋处于法院查封状态，并且约定由周双龙垫资还款以解除查封，李翔、陈琼英负责协调各方关系，合同签订前（截至2017年6月25日，李翔、陈琼英尚欠广州农商银行太阳信用卡76159.08元），李翔、陈琼英因资金严重短缺已经拖欠广州农村商业银行股份有限公司花都支行本金47万，利息、逾期利息和复利62885.92元，经中国广州仲裁委员会于2016年8月9日裁决李翔、陈琼英自裁决书作出之日起五日内向广州农村商业银行股份有限公司花都支行偿还上述本金及利息等，且广州农村商业银行股份有限公司花都支行对于涉案房产变卖所得价款享有优先受偿权。后经花都区人民法院委托第三方评估，涉案房产评估价格为738600元，至此，李翔、陈琼英心急如焚，因其评估价远低于市场价格，每平米居然不到4000元。这时张金刚找到李翔、陈琼英说可以找到买家让其度过难关，但价格只能是85万，且其要收取5万元手续费，李翔、陈琼英万般无奈，其在广州农村商业银行股份有限公司花都支行贷款时是用其名下两套房子作为抵押物的，花都区法院委托第三方的评估价格亦远远低于市场价格，只得以张金刚提出的85万元价格成交，前提是张金刚必须为李翔、陈琼英解除涉案房产的查封即还清广州农村商业银行股份有限公司花都支行的欠款。未曾想，2017年7月1日李翔、陈琼英与周双龙签订《广州市存量房买卖合同》后，周双龙并未按合同约定履行义务，并极尽拖延手段以达到其不可告人目的，到2017年8月28日花都区人民法院作出（2017）粤0114执175号之一裁定：公开拍卖本案涉案房产，此时周双龙却迟迟未履行承诺，因为《广州市存量房买卖合同》约定需在签订合同后10个工作日内协调完成农商行还款事宜，而周双龙总是一天拖一天，直至李翔、陈琼英绝望。2017年9月21日，李翔、陈琼英聘请律师跟周双龙沟通，希望其能尽快按合同约定履行其义务，周双龙却摆出一副受尽百般委屈的姿态称并不认识张金刚，一直坚持其是受害者，根据微信聊天记录及语音和电话录音，周双龙、张金刚彼此熟悉无疑，在李翔、陈琼英给周双龙不多的几次电话沟通中可以证实，当李翔问及房屋售卖情况时其回答都是要问下张先生。李翔、陈琼英为降低自身损失，聘请律师解除上述《广州市存量房买卖合同》后，另行寻觅买家以还清农商银行欠款符合事实及法律规定，亦符合常理，在代理人于2017年9月22日上午9点36分发送给周双龙的微信聊天记录可以看出当时李翔、陈琼英已经准备起诉周双龙（起诉状都写好），但因李翔、陈琼英资金困难未及时支付律师费而没有付之行动，以上事实经过李翔、陈琼英均有相应证据证实。李翔、陈琼英在极其困顿之际，将因欠农商银行贷款的房产以极低的市场价格售卖给周双龙，本身周双龙就是乘人之危的行径，其再辅之法律手段来追究李翔、陈琼英的违约责任，手段卑劣至极。在反复多次约请周双龙无果后，李翔、陈琼英只能选择以解除房屋买卖合同的方式另觅新买家以降低自身损失。一审法院对上述事实丝毫不予审查，甚至连李翔、陈琼英庭前提交的录音及微信语音聊天记录都未予以审查而直接下判，显然是认定事实不清。庭询中，李翔、陈琼英补充下列意见：1.根据双方于2017年签订的房屋买卖合同的第11条第2项解除合同、终止交易，合同当事人互不追究违约责任。第12条关于单方解除权的行使，应当书面通知另一方，解除通知到达另一方时合同解除，2017年9月21日李翔委托律师向周双龙发送律师函、律师函内容第1条：阁下与李翔的房屋买卖合同是阁下收到律师函之后解除，关于周双龙与律师之间商量的解除房屋合同具体事宜，详见李翔、陈琼英提交的微信和短信聊天记录；2.根据《存量房买卖合同》第17条备注手写，如果甲方在该合同签订晶期20个工作日内无法协调还款事宜，甲方不追究乙方还款责任；3.周双龙一审向法庭提交材料为《存量房买卖合同》，未提交其他证据，都是采用口头约定包括张金刚的陈述。周双龙针对李翔、陈琼英的上诉二审答辩称：1.根据李翔、陈琼英提到的第一点，周双龙认为李翔、李琼英行使合同解除权时不能违反合同法的相关规定，合同中并未约定解除条件，因此李翔、陈琼英行使合同解除权必须符合法定条件。周双龙在该合同履行过程中并没有违约情形；2.合同第17条约定甲方为李翔、李琼英应在10个工作日内协调完成农商银行还款事宜，此为李翔、李琼英应履行义务，该约定不追究甲方责任是李翔、李琼英因各种客观原因确实无法实现合同目的，周双龙才不追究其责任，但在合同履行过程中，李翔、陈琼英不应拖延，不配合办理还款事宜，并在双方协商合同履行过程中，将涉案房屋以更高的价格出售给案外人，根据合同法相关规定，上述约定是附条件的行为，李翔、陈琼英主观上故意造成该条件不能实现，则视为该条件已成就；3.周双龙提交的证据除《存量房买卖合同》还有其与李翔、陈琼英代理律师的微信聊天记录，还有本案第三人张金刚的陈述和微信聊天记录，均能证明李翔、陈琼英一房二卖的违约事实。张金刚针对周双龙、李翔、陈琼英买卖双方的上诉二审答辩称：《存量房买卖合同》手写的第17条约定，签署合同时张金刚在现场，双方约定20个工作日内，如果甲方和张金刚无法协调农商银行还款事宜，则不追究甲方的赔偿责任。但是签订合同后，甲方与张金刚去了农商银行，农商银行给出了还款金额，张金刚同意协助李翔、陈琼英去垫资还该笔债务，但因为陈琼英在成都工作，每次回来需用到身份证原件，而张金刚作为垫资方的要求是签署借款合同，把夫妻双方的身份证原件、户口本原件、结婚证原件交由张金刚暂时保管，因陈琼英工作原因无法将其身份证原件交由张金刚保管，最后借款合同没有签署，张金刚就没有为其垫资。在协商的过程中，李翔、陈琼英聘请律师发出律师函，要求解除合同，再往后涉案房屋就另售案外人了。周双龙向一审法院起诉请求:1.判令解除周双龙与李翔、陈琼英之间的房屋买卖关系；2.判令李翔、陈琼英返还周双龙购房定金30000元；3.判令李翔、陈琼英支付周双龙房价上涨损失653900元；4.判令李翔、陈琼英支付周双龙评估费损失2500元，保全担保费损失4500元及本次诉讼支出的律师费损失60000元；5.判令李翔、陈琼英承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：涉案房屋位于广州市花都区狮×镇金×大道2×号金××庭1×栋1×××房，原登记的权属人为李翔、陈琼英，二人各占二分之一产权份额。2017年7月1日，李翔、陈琼英（甲方）与周双龙（乙方）签订《存量房买卖合同》，合同约定李翔、陈琼英将涉案房屋出卖给周双龙，建筑面积190.37平方米，总价款为850000元，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，乙方承担全部税费。八、1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。十七、备注：乙方知晓该物业处于查封状态，在甲、乙双方签订合同之日起，甲方需在十个工作日内协调完成农商银行还款事宜，如甲方在该合同签订之日起二十个工作日内仍然无法落实农商银行还款事宜，则甲方需全额退还乙方支付的房款定金，乙方不追究甲方赔偿责任，若甲方无故拖延退款，则按定金的0.05%按日支付违约金给乙方。乙方收楼前，甲方应将该物业所欠的物业管理费等费用全部缴清。合同附件付款协议空白，双方还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当天，周双龙向李翔、陈琼英支付定金3万元。周双龙认为合同明确约定由甲方即李翔、陈琼英负责垫资赎契，当时口头约定在李翔、陈琼英完成垫资赎契涂销抵押后，由周双龙在递件过户当日将购房余款一次性支付给李翔、陈琼英，但之后李翔、陈琼英未按约定完成垫资赎契业务，在2017年8月9日告知原审第三人张金刚其打算向周双龙支付10万元违约金后解除合同，周双龙对此不同意，要求继续履行合同，并同意再向李翔、陈琼英支付购房款5万元，但李翔、陈琼英仍不同意继续履行合同，之后由原审第三人张金刚协调合同履行事宜，之后在2017年11月到房管部门进行查册时才了解李翔、陈琼英已将涉案房屋另行出售给他人。原审第三人张金刚表示当时约定由原审第三人张金刚作为借款人帮忙垫资赎契，之后由于陈琼英在四川省成都市上班，其表示无法将身份证、户口本、结婚证等原件抵押给原审第三人张金刚，而原审第三人张金刚表示不抵押相关证件原件无法办理垫资赎契业务，遂一直未签订借款合同，后来原审第三人张金刚通过微信通话记录了解到李翔、陈琼英想加价出售涉案房屋，并向银行了解到李翔、陈琼英已偿还款项，才知道李翔、陈琼英将涉案房屋另售他人。周双龙认为李翔、陈琼英的行为构成违约，但双方协商不成，遂自行委托广东信×资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房屋在2017年12月5日的价格进行评估，评估价格为150.39万元。诉讼中，周双龙向一审法院提出保全申请，一审法院审查后依法作出（2018）粤0114民初1268号民事裁定，裁定冻结李翔、陈琼英的银行存款750900元或查封等值的其他财产，后一审法院依法采取了查封措施，为此周双龙预缴了保全费4274.50元。李翔、陈琼英未参与本案庭审，后于2018年3月12日向一审法院提交其另案起诉周双龙的起诉状及受理案件通知书，李翔、陈琼英起诉周双龙要求没收定金，支付违约金、律师费等【案号：（2018）粤0114民初3307号】，该案已于2018年3月28日开庭审理。一审法院认为：周双龙与李翔、陈琼英签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。根据合同第十七条约定，甲方在合同签订后十个工作日内协调完成涉案房屋的抵押贷款事宜，合同亦对甲方未按约定时间完成还款事宜的违约责任进行了约定，故一审法院采信周双龙主张的双方约定的是由李翔、陈琼英负责垫资赎契。现周双龙在合同签订后已向李翔、陈琼英支付定金3万元，但李翔、陈琼英未在合同约定的期限完成涉案房屋的还款事宜，合同无法继续履行，且事后李翔、陈琼英将涉案房屋另售他人，李翔、陈琼英的行为构成根本违约，依约应承担相应的违约责任，故周双龙要求解除合同，返还定金30000元，合理有据，一审法院予以支持。关于周双龙主张的房价差损失65.39万元、评估费2500元、保全担保费4500元及律师费6万元，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据前述分析，合同约定了交易不成的违约责任，即李翔、陈琼英应按合同约定向周双龙支付总房价10%即85000元的违约金，但根据周双龙提交的房屋价格评估报告可知，李翔、陈琼英的根本违约行为实际造成了周双龙因房屋升值带来的损失，故周双龙作为守约方在本案不主张违约金而是主张房价上涨差价损失，合理有据，一审法院予以采纳。综合本案合同的履行情况，首先，周双龙实际支付定金3万元；其次，从合同签订之日至其知悉涉案房屋已过户给案外人仅四个多月的时间；再者，合同对于房款的支付方式、支付时间、交易递件过户时间等未进行明确约定，在李翔、陈琼英未按约定时间还款涂销抵押情况下，周双龙亦未积极采取措施催促对方履行合同或主张其他权利。综上，一审法院综合全案案情坚持公平合理原则酌情调整李翔、陈琼英向周双龙赔偿房价差损失及其他损失合计20万元，超出部分，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，作出如下判决：一、解除原告周双龙与被告李翔、陈琼英在2017年7月1日签订的《存量房买卖合同》；二、被告李翔、陈琼英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周双龙返还定金3万元；三、被告李翔、陈琼英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周双龙赔偿各项损失合计20万元；四、驳回原告周双龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9167.50元及诉讼保全费4274.50元合计13442元，由原告周双龙负担3789元，由被告李翔、陈琼英负担9653元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对周双龙、李翔、陈琼英上诉请求、理由及张金刚的答辩意见，分析如下：2017年7月1日，甲方（陈琼英、李翔）与乙方（周双龙）签订《广州市存量房买卖合同》，同日，陈琼英开具收据收取了周双龙房款定金30000元整，由此可见，就涉案房屋确立的买卖关系双方为买方周双龙与卖方陈琼英、李翔，李翔、陈琼英作为完全行为能力人，应清楚知悉其合同相对方。一审法院认定该合同合法有效正确。李翔、陈琼英上诉虽提出涉案房屋买方另有其人，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院不予采信。根据前述合同第十七条约定，在签订合同之日起，甲方（陈琼英、李翔）需在10个工作日内协调完成农商银行还款事宜，如甲方在该合同签订之日起二十个工作日内仍然无法落实农商银行还款事宜，则甲方需全额退还乙方（周双龙）支付的房款定金，乙方不追究甲方赔偿责任。本案双方在偿还农商银行贷款事宜上约定陈琼英、李翔是协调工作，并未直接约定卖方垫资赎契，结合合同中对房款的支付方式、支付时间、交易递件过户时间等未进行明确约定的情况及一般由买方垫资赎契交易习惯，本院认为双方对于由哪一方垫资赎契的约定并不明确，一审认定由卖方李翔、陈琼英垫资赎契不妥，本院予以纠正。从一审查明的情况来看，在双方对赎契未进一步达成合意的情况下，周双龙亦未积极与对方进行协商，故李翔、陈琼英另售房屋并不违约，一审酌情认定李翔、陈琼英应向周双龙赔偿房价差损失及其他损失合计20万元欠妥，本院亦予纠正。综上所述，上诉人周双龙上诉请求、理由均不成立，应予驳回。李翔、陈琼英上诉请求、理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初1268号民事判决第第一、二项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初1268号民事判决第第三、四项；三、驳回周双龙的其他诉讼请求。一审案件受理费9167.50元及诉讼保全费4274.50元合计13442元，由周双龙负担7142元，由李翔、陈琼英负担6300元；二审案件受理费9309元，由周双龙负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年九月六日书记员  钟明丽区敏儿