湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘1129执异20号
案外人：张瑞，男，1985年3月13日生，汉族，公务员，ＸＸ瑶族自治县人，住ＸＸ瑶族自治县。
案外人：张晓虹，女，1988年10月5日生，汉族，职工，ＸＸ�族自治县人，住ＸＸ瑶族自治县。系张瑞妻子。
申请执行人：王华生，男，1942年5月5日生，汉族，ＸＸ瑶族自治县人，住ＸＸ瑶族自治县。
申请执行人：程玉珍，女，1947年6月28日生，汉族，ＸＸ瑶族自治县人，住ＸＸ瑶族自治县。系王华生妻子。
被执行人：陈思，女，1990年3月6日生，瑶族，居民，ＸＸ瑶族自治县人，住ＸＸ瑶族自治县。
委托代理人：刘勇，男，1991年6月10日生，瑶族，居民，ＸＸ瑶族自治县人，住ＸＸ瑶族自治县。系陈思丈夫。
本院在审理王华生、程玉珍与陈思、邓海英的借款合同纠纷一案中时，王华生、程玉珍申请对陈思的财产进行财产保全，案外人张瑞、张晓虹于2017年11月28日向本院提出了异议，本院受理后，依法组成了合议庭进行了审查，并于2017年12月7日召开了听证会，案外人张瑞、张晓虹与申请执行人王华生、程玉珍，被执行人陈思及其委托代理人刘勇均参加了听证，本院现已审查终结。
案外人提出异议请求：请求人民法院依法解除对案外人位于ＸＸ瑶族自治县豸山路粤华金港湾小区ΧΧ栋ΧΧ单元ΧΧ室商品房采取的查封措施。事实与理由：2017年3月12日案外人张瑞、张晓虹与被执行人陈思及其丈夫刘勇签订了《房屋买卖合同》，陈思、刘勇夫妇将位于ＸＸ瑶族自治县沱江镇金港湾小区ΧΧ栋ΧΧ单元ΧΧ室的商品房一套以总价款32万元的价格卖给案外人。2017年9月27日，陈思找到案外人要求案外人按照2017年3月12日签订的购房合同支付案外人购买其夫妻二人商品住房的购房尾款，2017年9月28日至10月11日，案外人先后通过帮助陈思、刘勇夫妇偿还银行购房贷款及现金支付的方式支付给陈思夫妇购房尾款共计18万元，加上前期已支付的14万元定金，购房款项32万元已全部支付清楚，因陈思夫妇未办理房产证，因此案外人在购房时无法办理过户手续。经双方协商，10月11日，在陈思夫妇的配合下，案外人与永州市粤华置业发展有限公司签订商品房买卖合同。2017年11月15日，案外人被法院告知其所购买的房屋已被法院采取财产保全措施进行了查封，案外人因此向法院提出了异议。
申请执行人王华生、程玉珍称：2011年7月，陈思母女以登记在自己名下的房屋提供抵押担保，向申请执行人借款52000元并将登记在其名下在沱江镇豸山路粤华·金港湾小区ΧΧ栋ΧΧ单元ΧΧ室的房地产购房合同二份原件全部交申请执行人收执，被执行人背着申请执行人将房屋卖给案外人，是违约和欺诈的行为。案外人与陈思夫妇及粤华·金港湾开发商签订的合同都是无效合同，其一，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条�规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，陈思没有领取权属证的涉案房屋转让是违法转让，其房屋买卖合同无效；其二，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条和一百九十一条第二款等规定，本案中陈思房屋未经登记其转让不发生效力，案外人买受未经登记的房地产，其行为违反该法规定，所签“房屋买卖合同”不受法律保护，同时抵押人未经抵押权人同意转让该抵押财产，除非首先清偿债权人债务经抵押权人同意后方为有效。其三，案外人与陈思夫妇签订的购房合同证明案外人购买陈思夫妇的房屋是陈思转让的二手房，是申请执行人向被执行人催讨欠款时被执行人背着申请执行人为逃避债务恶意串通出卖给案外人的，由于被执行人的涉案房屋是按揭还贷的商品房，因欠银行贷款未清，所以涉案房屋是没有办理房屋产权证书的房屋，房屋仍为陈思所有，陈思应当房款退还给案外人。其四，案外人与开发商所签商品房买卖合同，开发商已将涉案房屋于2012年5月2日卖给了陈思，现又与案外人签订购房合同，在未与陈思重新签订解除协议前，此行为属一房二卖行为，违反了《商品房销售管理办法》第十条的规定，原合同未解除，说明涉案房屋仍为被执行人陈思所有。陈思要证明原合同已解除，除应提供解除合同外，还应当提供银行退款凭证。案外人的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、二十八、二十九、三十条。综上，申请执行人认为案外人的异议缺乏证据，于法无据，请求法院驳回案外人的异议。
被执行人陈思称：申请执行人王华生称被执行人陈思2011年11月向其借款并抵押了房子，但是当时被执行人还没有购买金港湾的房子，因此�可能向王华生抵押。
经审查查明，2011年11月7日，邓海英（陈思母亲）、陈思以做生意为由向王华生、程玉珍夫妇借款52000元，并出具借条一张，内容为：今借到王华生、程玉珍夫妇现金伍万贰仟元，月息贰分五即每月利息1300元；每月月底前逐月清偿（2011年11月份利息已付，从2011年12月开始每月清偿利息1300元），现以本人房产证作抵押是实。邓海英、陈思在借条上借款人一栏签名捺印，王华生夫妇向邓海英、陈思提供了借款52000元。2017年10月19日，王华生夫妇向本院提起诉讼，要求邓海英母女偿还借款及利息，本院受理后，王华生夫妇向本院申请了财产保全，本院遂于2017年10月20日作出（2017）湘1129民初1912号《民事裁定书》，裁定查封被申请人陈思所有的坐落在ＸＸ瑶族自治县沱江镇豸山路粤华.金港湾小区ΧΧ栋ΧΧ单元ΧΧ室商品房一套，查封期限为12个月�并一同查封了王华生提供担保的房屋一栋。该案经过审理，本院于2017年11月14日作出（2017）湘1129民初1912号《民事判决书》，判决邓海英、陈思自判决生效之日起十日内共同偿还王华生、程玉珍借款本息66500元及利息。本判决现已生效，王华生、程玉珍向本院申请强制执行，本院（2017）湘1129执991号案件正在执行中。
另查明，陈思购买位于ＸＸ瑶族自治县沱江镇金港湾小区ΧΧ栋ΧΧ单元ΧΧ室的商品房一套，其与永州市粤华置业发展有限公司签订《粤华·金港湾住宅小区商品房买卖合同》的时间为2012年5月2日，该合同并非王华生出具的2011年11月7日借条上所写的用于抵押的“房产证”。2017年3月12日案外人张瑞、张晓虹与被执行人陈思及其丈夫刘勇签订了《房屋买卖合同》，陈思、刘勇夫妇将位于ＸＸ瑶族自治县沱江镇金港湾小区ΧΧ栋ΧΧ单元ΧΧ室的商品房一套以总价款32万元的价格卖给案外人，案外人向被执行人支付了首付款14万元。2017年9月28日至10月11日，案外人先后通过帮助陈思、刘勇夫妇偿还银行购房贷款及现金支付的方式支付给陈思夫妇购房尾款共计18万元，2017年10月11日，陈思、刘勇向张瑞、张晓虹出具收条，收条注明“今收到张瑞、张晓虹购买我夫妻二人位于沱江镇金港湾小区二栋一单元402室商品房尾款人民币180000元（大写壹拾捌万元）该购房款项已全部结清。”
另又查明，2017年9月29日，陈思、刘勇夫妇向永州市粤华置业发展有限公司提出退房申请，申请退房理由为该夫妇双方经济困难，无力支付购房按揭贷款。永州市粤华置业发展有限公司在该申请书上签署同意退房，并提供《证明》证明其公司与陈思、刘勇的购房合同作废，并重新与张瑞夫妇签订新的购房合同的事实。2017年10月11日，张瑞、张�虹与永州市粤华置业发展有限公司签订商品房买卖合同，购买房屋为涉案房屋，房屋总价款为25万元，付款方式为购房时一次性付清房价款。张瑞、张晓虹未提供与永州市粤华置业发展有限公司的购房交票收据，也未办理房屋产权登记。ＸＸ瑶族自治县房地产交易中心出具《证明》，证明2013年3月7日，陈思与永州市粤华置业发展有限公司在该中心办理了涉案房屋的备案及抵押预登记手续，2017年9月29日，陈思、刘勇因经济困难向永州市粤华置业发展有限公司申请退房，于当日在该中心办理了退房手续，目前尚未到该中心办理该套房屋的相关交易备案手续。
本院认为，本院查封陈思购买的ＸＸ瑶族自治县沱江镇金港湾小区ΧΧ栋ΧΧ单元ΧΧ室的商品房一套，是依据申请执行人王华生、程玉珍的保全申请，王华生、程玉珍依据法律规定在诉讼期内执陈思的购房合同申请本院对陈思的财产采取保全，并提供了担保，本院可以依法采取保全措施。案外人张瑞、张晓虹向本院提出异议，经本院审查，陈思购买的粤华·金港湾小区ΧΧ栋ΧΧ单元ΧΧ室商品房，从与永州市粤华置业发展有限公司签订购房合同起，一直未办理产权登记，陈思并不拥有该商品房的物权，拥有的是物权期待权。张瑞、张晓虹先与陈思签订房屋买卖合同，向陈思支付购房款，后又向永州市粤华置业发展有限公司签订同一房屋的买卖合同，对于两份矛盾的购房合同，本院认为陈思尚未拥有房屋的物权，不能签订该房屋的买卖合同，因此本院对于陈思与张瑞、张晓虹之间签订的房屋买卖合同不予采信。陈思于2017年9月29日向永州市粤华置业发展有限公司申请退房，双方到ＸＸ瑶族自治县房地产交易中心办理了退房手续，ＸＸ瑶族自治县房地产交易中心证明陈思、刘�于2017年9月29日向永州市粤华置业发展有限公司申请退房，并到该中心办理了退房手续，可以认定陈思购买的粤华·金港湾小区ΧΧ栋ΧΧ单元ΧΧ室房屋的物权期待权已于该日消失。永州市粤华置业发展有限公司与张瑞、张晓虹重新签订新的购房合同，该房屋的物权期待权在形式上已转移至张瑞、张晓虹身上，双方达成一致协议的时间在本院采取财产保全措施查封涉案房屋之前，也在原告王华生、程玉珍提起诉讼之前，本院查封的房屋，已不再与陈思有关系。张瑞、张晓虹向本院提出执行异议，其异议成立，本院的财产保全措施应当解除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：
中止对坐落在湖南省ＸＸ瑶族自治县沱江镇豸山路粤华·金港湾小�ΧΧ栋ΧΧ单元ΧΧ室商品房查封措施的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 石燕娥
审 判 员 罗 智
人民陪审员 陈建文
二〇一七年十二月十八日
代理书记员 胡 蕾
附裁定适用法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。