焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民二初字第132号
原告郭超，男，1988年出生，汉族，现住焦作市解放区。
委托代理人陈德光，金研律师事务所律师。
被告夏彩强，男，1986年出生，汉族，现住焦作市解放区。
委托代理人杜方涛，河南海搏律师事务所律师。
委托代理人张斌，河南海搏律师事务所实习律师。
原告郭超与被告夏彩强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭超及其委托代理人陈德光，被告夏彩强及其委托代理人杜方涛、张斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郭超诉称，被告夏彩强（又名夏自强）在2014年第二季度以前常年在焦作市解放中路＊号的店铺经营冰糕生意，店铺名称为新华街伊利冰糕配送中心，该店铺房屋的所有权是焦作市自来水公司，被告自称是长期租赁焦作市自来水公司的房屋。在2014年第二季度，经原、被告双方的朋友常明介绍，被告将上述店铺转让给原告，承诺原告能够长期租赁使用该店铺房屋，并且承诺将该店铺房屋的长期租赁使用权直接办理过户到原告名下，为此原告给付被告该房屋的转让费90000元和押金5000元。随后，被告虽然在办理该房屋的租赁过户手续，但一直没有办成，没有将店铺房屋的长期租赁使用权直接办理过户到原告名下。直到2015年3月初，有一名叫拜玉林的人在该店铺找到原告说，此店铺房屋是夏彩强从其手中租赁来的，并且夏彩强给其承诺到2015年3月31日无条件搬离、将该店铺房屋完好交还。原告知道后找到被告，被告说租赁过户手续很难办理。既然办理不成，拜玉林又让到期搬离房屋，原告无法长期租赁使用，原告就让被告退还原告的转让费90000元及押金5000元，但被告拒不退还。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告转让费90000元及押金5000元，共95000元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告夏彩强辩称，1、双方签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，被告也已按照协议约定履行义务，被告不存在违约行为，转让费不应返还；2、被告将店铺转让给原告时，已履行如实告知义务，不存在隐瞒，更不存在原告所称的承诺给原告长期租赁使用该店铺；3、根据协议约定9万元的转让费包括店铺内所有的装修、装饰、营业设备及伊利冰糕的代理权，该店铺的地理位置优越，客流量大，被告长期积累的客户源，因此该转让费符合交易习惯、行规。综上，原告的诉求无任何事实及法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。
原告郭超为证明自己的诉讼主张，在庭审中提交了如下证据：1、原、被告签订的协议1份，证明被告将自己使用的房屋转让给原告，收取转让费9万元（该转让费系长期转让费）；2、收条2张，证明被告收到原告房屋押金5000元及房屋租赁费10000元，第二张收条是收到转让费9万元；3、协议书1份，证明被告向拜玉林承诺到2015年3月31日无条件搬离涉案房屋；4、承诺书1份，证明被告承诺到2015年3月31日无条件搬离涉案房屋，将房屋交给拜玉林，交纳承诺押金5000元；5、申请证人常明、拜玉林出庭作证，常明的证言可以证实被告转让给原告房屋的时候，被告承诺将房屋长期让原告使用，并且将房屋长期的租赁使用权办理到原告名下，为此原告才接该房，给被告9万元的转让费。拜玉林的证言可以证实拜玉林没有允许被告转让该房屋，并且到2015年3月31日无条件将房屋交给拜玉林；6、录音光盘1张及整理材料1份，证明被告承诺将涉案房屋长期租赁使用权办理过户到原告名下，让原告长期租赁使用该房屋；7、价格认证书及原、被告的对话资料一份，证明因拜玉林让限期搬离店铺时间紧张，原告在2015年5月25日已经电话通知被告对店铺里转让的设备及装饰进行价格鉴定，但被告不去，让原告自行解决；价格认证书认定转让的设备、装饰进行鉴定，鉴定的最终价格是4632元。
被告夏彩强对原告提交的证据质证后认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，该协议能够证明原、被告双方真实订立了店铺转让协议，并就转让的费用、转让费的内容作出了约定，从该协议上可以显示被告夏彩强仅作出了保证郭超正常使用房屋到2015年3月31日，原告对该房屋的权属状况是清楚知晓的，并且对房屋使用至2015年3月31日没有异议，被告不存在违约行为；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，被告虽然收取了房屋押金5000元，但结合原告提交的证据3、4，该5000元交纳给了拜玉林，该费用由买杰代管，转让费90000元根据协议约定包括装修、装饰、设备及其他费用，该费用公平合理系双方自愿达成；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，该协议书是双方于2014年6月8日签订的转让协议内容上约定的使用期限相符，不存在侵犯原告权利的承诺；对证据4的真实性有异议，该承诺书系复印件，并且无书面证据能够证明拜玉林是该房屋的实际所有人及使用人；对证据5常明只是作为双方的中间人，本案合同约束原、被告双方，应以协议内容为准，如原告认为协议内容有异议，可拒绝签订该协议；拜玉林所称没有经过其允许转让房屋，但在该期间，拜玉林称曾委托其亲戚到该店铺查看，因此拜玉林知道该店铺已转让给原告，在这期间未提出任何异议。证人常明与原告系朋友关系，其证言不足以采信，根据常明陈述结合原告举证的证据1协议书，夏彩强仅能按照协议保证郭超正常使用房屋至2015年3月31日，该事实清楚明确，被告不存在违约情形；关于证据6录音资料不用当庭播放，对其真实性、合法性、关联性均有异议，该录音容易发生剪辑、修改情况，不足以采信，且被告在转让房屋及签订协议时也未承诺原告一直可以使用该房屋；关于价格认证书，对该认证书所涉及的鉴定机构及鉴定人员的资质均有异议，该价格认证书上仅有认证人员的签字，未有认证人员相关资质内容；该价格认证书系原告单方委托，未通过法院委托双方进行鉴定，对其真实性有异议；该价格认证书所鉴定的标的物只是该店铺中其中的一部分，按照协议约定，转让店铺包括装修装饰、营业设备等动产及其他设备，因此未鉴定的设备还有三相电、电表、电缆线150米（这三项花去安装费用10000余元）、冷库一套、专用送货电动车一辆、电脑桌一张、固定电话一部、货架一个、修机器专用工具一套、电风扇一台、灯箱招牌及相关的装修，更为重要的是该店铺所在地段和产生的相应利益及被告长期经营所维系的固定客源等无形价值，也应当进行认定；该价格认证书所鉴定的标的物不符合客观真实情况，价格认证书所认证的基准日为2015年5月27日，应该以转让时的时间为准，认证的价值无任何事实及法律依据。
被告夏彩强在庭审中未提交证据。
本院对当事人提供的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3，被告无异议，本院予以采信；原告提交的证据4，庭审中被告认可其签名的真实性，本院对该承诺书的真实性予以采信；原告提交的证据5证人证言，能够证明被告系无权转租，证人拜玉林系与焦作市水务有限责任公司签订房屋租赁协议的相对方，焦作市水务有限责任公司实为涉案房屋的所有权人，本案对上述事实予以确认；原告提交的证据6，被告有异议，本院不予采信；原告提交的证据7，被告虽有异议，但并未提出反证，且原告对涉案的物品进行价值鉴定有其必要性及紧迫性，被告亦认可原告曾告知其鉴定事宜，本院对该证据予以采信。
本院对本案事实确认如下：2014年6月8日，原、被告签订书面协议，约定：一、甲方（夏彩强）将自己位于焦作市解放中路＊＊号的店铺（原为：新华街伊利冰糕配送中心）转让给乙方（郭超）使用，建筑面积为15平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；二、转让后店铺现有的装修、装饰、营业设备等动产及其他所有设备全部归乙方所有；三、乙方在2014年4月21日前一次性向甲方支付转让费共计玖万元整，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；四、因甲方原因今年无法签订房屋租赁合同，甲方保证乙方今年正常使用其房屋至2015年3月31日，出现问题甲方出面解决。如不能正常使用房屋，甲方双倍返还转让费。……。同日，被告给原告出具收条两张，证明其收取了原告房屋转让费9万元及房租押金、房屋租赁费15000元。
2014年6月9日，被告给见证人买杰出具承诺书一份，被告自愿承诺使用拜玉林解放中路＊＊号楼第一层门面房的期限为2014年6月1日至2015年3月31日，到期无条件搬离，否则可强制拆除并不做赔偿；并承诺当日支付拜玉林现金15000元，其中10000元为房屋使用费（每月1000元整），5000元为承诺押金，由见证人保管，到期不用房时如数退还。买杰、夏彩强签名确认。
2014年6月10日，经夏彩强、拜玉林协商同意，由买杰作为双方关于解放中路＊＊号楼一层门面房约定事宜的中间人，并由夏彩强支付5000元作为保证金交给买杰保管。夏彩强承诺如不能于2015年3月31日前无条件搬离，将房屋完好交还拜玉林，则买杰应将此款全额转给拜玉林并归其所有，同时承诺不追究买杰任何责任；如于2015年3月31日前按期完好交还房屋，买杰负责保证将此款全额返还给夏彩强。买杰、夏彩强签名确认。
现原告无法长期使用租赁房屋且被要求腾退房屋，故诉至本院要求被告返还其支付的转让费及押金，双方形成纠纷。
另查，焦作市水务有限责任公司（以下简称水务公司）系涉案的位于解放中路＊＊号楼第一层门面房一间（建筑面积为15平方米）的所有权人，其与拜玉林签订书面房屋租赁协议，协议约定了房屋租金为1000元／月，租期一年（合同到期前拜玉林与水务公司续签了合同），租金共计12000元。房屋租赁期间拜玉林不得将房屋转租他人使用，不得改变租赁房屋系经营用房的性质等内同。
原告于2015年5月31日将租赁房屋内物品拆除，于2015年6月1日正式搬离。原告为确定租赁房屋内转让物品的价值，于第一次庭审结束后即2015年5月27日自行委托焦作市源平价格事务所有限公司对涉案房屋内的食品切片机、空气冷却机、压缩机、冷库外包装等物品进行了价格认证，最终确认多功能食品切片机一台，认证值为1815元；空气冷却机一台，认证值为742元；冷库外包装6平方米，认证值为720元；制冷压缩机一台，认证值为700元；温度控制器一套，认证值为90元；电动机综合保护器一台，认证值为65元；冷却用铜管14米，认证值为182元；壁挂风扇一台，认证值为50元；装修9平方米，认证值为168元；二手冰柜两台，认证值为100元；上述合计为4632元。
本院认为，原、被告之间签订的协议，从内容上看包含了转租和转让两层含义。但被告并非涉案租赁房屋的所有权人，其无权转让租赁房屋，从协议本身内容及被告给原告出具的收据均能证明被告收取了原告9万元转让费及5000元房屋押金的事实；原告自签订协议之日即2014年6月8日起使用租赁房屋，至其2015年6月1日腾退房屋，使用期限不足一年，被告在庭审中认可协议约定的2015年3月31日是保证原告正常使用房屋的时间，并非房屋租赁期限，该协议的履行不存在期限届满的问题；被告在与原告签订协议的次日即明知其无法保证原告长期使用租赁房屋，被告承诺中间人于2015年3月31日前无条件搬离，并自愿交付了5000元押金，上述承诺或约定均无证据显示原告对此明知或予以认可，被告明知无权转让而仍以转让形式出让租赁房屋，并收取原告高额转让费，其未如实告知原告限期腾房时间的行为实为违约，应对原告的损失承担主要责任；原告在与被告签订协议时已明知被告并非租赁房屋的所有权人，原告对被告无权转让的性质应为明知，原告自身亦应承受一定的经济风险或损失自担。综上，结合原告使用房屋的期限及各自的过错程度，被告收取原告的转让费应在扣除了相关装修、装饰、设备等费用后按80%的比例予以返还。现原告已经腾退房屋，被告收取的5000元房屋押金应无条件返还，被告以将该5000元押金实际交付给了拜玉林而拒绝返还的理由不成立，被告与案外人的协议或承诺不能对抗本案原告。关于涉案的装修、装饰、设备等动产的转让问题，因价值双方无法协商一致，原告因腾房时间临近而不得不自行委托价格评估机构对相关的设备、物品进行了价格认证，被告虽有异议，但其明知原告自行委托鉴定事宜，亦未提出反证证明鉴定的物品价值与实际价值不符，或协议中约定的动产、设备还包括了其他内容，故本院对涉案物品的价格认证结论予以采信，涉案的转让给原告的财产价值4632元，该费用应从90000元转让费中予以扣除。至于电表箱、电缆线、三项电无法拆移的物品，不属于被告转让物品的范围，本院不予认定。被告收取原告高额转让费，无法律依据，在扣除4632元转让财产后，实际应返还原告68294.4元转让费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告夏彩强于本判决生效后十日内返还原告郭超转让费68294.4元及房屋押金5000元；
二、驳回原告郭超的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1088元，由被告夏彩强承担800元，原告郭超承担288元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 张倩
二〇一五年六月二十九日
书记员 张玲
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