湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潭中民一终字第510号
上诉人（原审被告）宋少球。
委托代理人刘金文。
委托代理人宋放池。系上诉人之子。
被上诉人（原审原告）宋加林。
委托代理人刘山丰。
上诉人宋少球因与被上诉人宋加林合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2013）潭民一初字第862号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人宋少球及其委托代理人刘金文、被上诉人宋加林及其委托代理人刘山丰、宋放池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原、被告系同胞兄弟。1994年，原、被告协议以3600元将被告位于湘潭县石潭镇新合村夜花组一栋旧房屋共计四间及自留山转让给原告使用，并通过了村上干部，同时由原告向国土部门支付了转让的税费。原告于1994年2月7日向被告交付了3165元，被告向原告出具收条如下：“收条今收到宋加林买宋少球房屋收现金叁仟壹佰陆拾伍元整（内有借现金65）”。此后，被告搬离房屋，原告将被告旧房拆除三间，并利用该房屋的地基和自留山制红砖。几年后，被告认为原告没有按照协议全部付清款项，认为原告只支付被告2400元，要求被告继续支付欠款1200元并要求被告偿还另外借款200元，原、被告因此发生争议。2009年10月10日，原、被告在湘潭县石潭镇新合村民委员会主持下，双方又达成如下补充协议：“房屋转让协议宋加林：以下称甲方宋少球：以下称乙方乙方在夜花塘有旧房屋壹栋，共四间及风景林。因房屋陈旧，已无法居住。在兑子岭老屋新建房屋，将旧房地基及风景林范围转让给甲方，经甲、乙双方协议如下：一、旧房地基及风景林一并转让给甲方，转让费人民币叁仟陆佰元整（3600元）二、四至范围：东至宋少奇自留山，西至冯正仁、李立新风景林，南至唐太兵自留山壕基、北至宋亮炳菜土壕基马路边三、因此协议为补充协议，转让费一次性付清四、经甲、乙双方相互协商，夜花塘自留山甲方所属产权调给乙方，现乙方屋后甲方自留山调给乙方五、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份为凭，双方签字生效。双方不得反悔。六、部份证人签字。”原、被告均在该协议上签字，证人贺新民（原新合村支书）、周名汉、宋卫、宋亮炳、宋炳南以及被告之子宋放池等均在协议上签字，湘潭县石潭镇新合村民委员会也在该协议上盖章确认。原告当场支付被告2400元，原石潭镇新合村村主任周片如并在该协议上方注明“原购房款1200元老欠200元多补1000元协议成立一次性付给宋少求2400元无收条”原石潭镇政府工作人员郭正军也在上签字证明。协议签订后，被告即反悔，并不准原告使用已转让的旧房地基及风景林，同时砍伐已转让的风景林林木。原告于2013年7月诉至本院，要求确认协议有效并要求被告停止侵权。
另查明，原、被告签订协议转让土地使用权，湘潭县石潭镇新合村夜花组召开了组民会议，征得了组上及村委会的同意，原、被告签订协议后，被告对旧房的宅基地未办理注销登记，原、被告双方对相互转让的土地使用权的权证也均未交付对方保管，也未向政府有关部门申请土地使用权变更登记。
原审法院认为：原、被告签订的《房屋转让协议》，实际是在确认被告于1994年将房屋以3600元卖给原告的基础上，进一步确认对被告旧房宅基地使用权和风景林一并转让给原告的事实，以及双方自愿达成交换自留山的协议，该协议是双方自愿的，且通过了当地村民委员会和夜花塘组民的开会通过，该协议不违反法律法规的规定，被告认为土地是属集体所有，不能买卖或转让，但实际上并不是土地所有权转让而是对土地使用权的转让，属于同一集体经济组织成员的，依照相关法律规定，只要经过该集体经济组织的同意，土地使用权可以在集体经济组织内部成员中进行流转。另外，被告提出原、被告所争议的是宅基地和自留山、风景林使用权属，属于土地和林地使用权纠纷，应先由政府处理，但本案并不是对土地使用权和风景林的界址权属存在争议，双方争议的焦点实际是被告原来拥有的宅基地和风景林，现在权属在谁，是基于合同产生的争议，因此不存在行政程序前置，法院可以直接立案受理。对被告的上述抗辩意见，法院不予采信。现原告起诉要求确认该协议合法有效，法院予以支持。原告所诉第二项请求中要求被告不得使用《房屋转让协议》中载明已转让给原告的旧房地基，该旧房地基自1994年以来一直为原告利用，被告也未再使用该土地，但被告对原来旧房的集体土地建设用地使用证因房屋已被拆除且原告已不再将该房屋地基作宅基地使用，应由被告办理宅基地使用权注销登记，由原告办理土地使用权变更登记。本案系合同之诉，在原告未办理土地使用权变更登记之前，原告作为侵权之诉起诉被告，法院不予支持。关于原告要求被告停止对已转让的风景林林木的砍伐请求，因协议明确约定旧房所属风景林已由被告转让给原告，原告已按协议支付了全部价款，合同已经生效，被告应当严格遵守，不能违约。现被告仍对转让的风景林林木进行砍伐，实系一种违反约定的行为，故对原告的此项诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第八条、第三十七条、第一百二十八条、第一百二十九条、第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款、第三十八条、第四十条、《中华人民共和国森林法》第十五条第一款（四）项之规定，遂判决：一、确认原告宋加林与被告宋少球于2009年10月10日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、被告宋少球停止对位于湘潭县石潭镇新合村夜花组已转让给原告的旧房屋所属风景林林木的采伐（四至范围以2009年10月10日签订的《房屋转让协议》上载明的四至范围为准）；三、驳回原告宋加林的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋少球负担。
宣判后，宋少球不服，上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由如下：1、程序违法。土地使用权和风景林使用权属争议只有经政府处理，当事人不服向法院起诉，法院才能受理。原审法院在政府没有处理前直接受理本案违反我国《森林法》和《土地管理法》的规定。2、适用法律错误。上诉人与被上诉人之间协议转让的是宅基地和自留山，该协议违反法律、行政法规的强制性规定，没有得到政府的批准，是无效的。被上诉人已有一处宅基地，依法不能再有第二处，其购买宋少球的宅基地使用是不合法的。3、认定事实错误。原审认定“1994年，原、被告协议以3600元将被告位于……组一栋旧房屋共计四间及自留山转让给原告使用”，“同时由原告向国土部门支付了转让的税费”是错误的。上诉人转让的是宅基地和风景林，不是“旧房四间及自留山”，上诉人没有将自留山的使用权卖给被上诉人。被上诉人也没有任何证据据表明向国土部门交纳了转让的税费。原审认定的“原告于1994年2月7日向被告支付了3165元，被告向原告出具收条”是错误的。收条并非上诉人所写，上诉人也没有收3165元。如果真收了3165元，被上诉人不可能在2009年10月11日认可还欠1200元房款和老欠200元。而且，被上诉人自1994年至2009年15年没有找到这张收条，如今又找到了，不合常理。原审认定上诉人砍伐已转让的风景林林木没有任何依据，上诉人没有砍伐风景林。原审认为原告已不再将该房屋地基做宅基地使用，应由被告办理宅基地使用权注销登记，由原告办理土地使用权变更登记违背民事诉讼不诉不理的原则，且因《房屋转让协议》没有得到政府批准是无效的，不可能办理土地变更登记。原审一说是房屋买卖，又说是宅基地使用权，在法律适用上说是合同争议。否定是权属纠纷，“该案并不是对土地使用权和风景林的权属争议”，接着又肯定是权属纠纷，“双方争议的焦点实际上是被告原来拥有的宅基地和风景林现在权属在谁”。依原审判决，上诉人将房屋和风景林卖给被上诉人，那么被上诉人的主张更不应得到支持，房屋已被拆除，被上诉人没有宅基地使用权，应由政府收回。本案只是买卖风景林，上诉人可以要求被上诉人在一定时间内将风景林砍伐完，使用权属不变，仍然属于上诉人。
被上诉人宋加林答辩称：1、原审不存在程序违法。答辩人与上诉人之间的纠纷通过村、组及石潭镇组织调解，双方于2009年10月10日达成《房屋转让协议》，该协议明确载明了转让的标的物及双方的权利义务。履行协议之后，上诉人又予以反悔，砍伐已转让的林地上的林木。答辩人以确认之诉向人民法院提起诉讼，请求依法确认双方签订的协议合法有效，人民法院以合同纠纷为由立案并进行审理不存在程序违法。本案是合同纠纷，不是权属纠纷，上诉人将两者混为一谈，且作为主要上诉理由没有任何事实依据和法律依据。2、答辩人与上诉人之间签订的协议是有效的。双方都是夜花组村民，同组村民之间自留山使用权及房屋的流转在法律是允许的。双方进行自留山使用权及房屋的转让是双方真实意思的表示，且经过组民和村上的同意，双方也履行了各自的义务。上诉人提出双方之间的转让因违反法律规定无效，违背了诚实信用原则，没有法律依据。3、原审判决认定事实清楚。原审对事实的查明及认定是基于双方向法庭提交的证据及双方在法庭的陈述而作出，因此上诉人认为一审认定事实不清没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未向法庭提交新的证据。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案主要存在以下几个争议的焦点问题。
一、上诉人与被上诉人之间房屋转让协议的效力问题。上诉人认为该协议转让宅基地和自留山，违反法律、行政法规的强制性规定，没有得到政府的批准，该转让协议无效。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十九条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条的规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。由此可知，当事人之间转让土地承包经营权并不需要政府批准，政府部门对当事人转让土地承包经营权进行登记不是转让的生效要件，只起到对抗善意第三人的作用。本案纠纷仅发生在当事人双方之间，并不存在善意第三人的情形，且协议双方均系本组组民，故上诉人的该上诉意见不成立。
二、《房屋转让协议》中转让的标的物及范围。上诉人上诉认为实际上转让的是宅基地和风景林，不是旧房四间及自留山。但从本案查明的事实来看，1994年上诉人将其所有的位于湘潭县石潭镇新合村夜花组的一栋旧房屋共计四间及自留山转让给被上诉人。之后因双方为此发生争执，双方于2009年10月10日再次就此签订《房屋转让协议》，由于被上诉人已将上诉人的旧房拆除三间，所以在该协议中明确上诉人将旧房地基及风景林转让给被上诉人，并对四至范围进行了确定。上诉人在收取了被上诉人转让款之后便反悔，自称转让的只是风景林，并没有转让自留山。根据后一次《房屋转让协议》的约定，双方转让的标的物只涉及宅基地和风景林，并没有涉及自留山，由于双方对风景林的范围的描述不一致，故应以协议约定的四至范围为准。而根据地随房走的原则，双方在1994年转让房屋时，该宅基地就已一并转移，后一协议只是对第一次协议的补充和对转让标的物现存状况的确认，故上诉人的该上诉意见不成立。
三、原审审理程序是否违法。本案双方之间的纠纷是因《房屋转让协议》而引发，是《房屋转让协议》的效力在法律上能否得到确认以及双方如何履行的问题，属于合同纠纷。上诉人引用的《中华人民共和国森林法》第十七条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，认为土地使用权发生争议应当先由政府部门处理，当事人对处理不服才能向法院起诉的意见，本院不予支持。理由是：前述两部法律规定的使用权争议，应为争议土地使用权的权属归属、界址的争议，本案中，转让之前土地使用权的权属归属、界址并无争议，只是转让之后，上诉人反悔才发生争议，故本案不属于行政处理前置的情形，原审法院依法受理并进行审判正确。上诉人的该上诉意见不成立。
关于上诉人提出被上诉人不能有第二处宅基地的意见，因转让的房屋早已拆除，被上诉人也未将该地块当做宅基地使用，故上诉人的该上诉意见没有事实依据，依法不能成立。上诉人对被上诉人提交的1994年2月7日的收条不予认可，但并未提交相应的证据予以反驳，故其认为原审判决认定该收条错误的意见不能成立。因上诉人已经将风景林一并转让给被上诉人，《房屋转让协议》中载明四至范围内的风景林林木和土地使用权都已属于被上诉人，上诉人认为风景林是被上诉人的，而自留山的使用权是上诉人的，可以要求被上诉人在一定时间内将风景林砍伐完，使用权属不变的意见不能成立。且因风景林已经转让给被上诉人，上诉人自然不得再去砍伐风景林的林木。关于上诉人对原审判决“原告已不再将该房屋地基做宅基地使用，应由被告办理宅基地使用权注销登记，由原告办理土地使用权变更登记”违背民事诉讼不诉不理的原则的意见，因该表述来源于《中华人民共和国物权法》第一百五十五条的规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，而且原审判决中并未将此作为判决主文，故原审判决未违背不告不理原则，上诉人的该上诉意见也不成立。
综上，本院对上诉人的上诉意见均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人宋少球负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 李强华
代理审判员 曾波毅
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 周 尧
附适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……