江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0203民初296号
原告无锡市金属膨胀节厂，住所地无锡市中南路庙桥头。
投资人陈德明，该厂厂长。
委托代理人周涛，该厂员工。
被告无锡市扬名德勤浴室，住所地无锡市中南路庙桥头。
投资人陈琪玉。
被告陈琪玉。
委托代理人华东方（受无锡市扬名德勤浴室、陈琪玉的共同委托），江苏正太和律师事务所律师。
原告无锡市金属膨胀节厂（以下简称膨胀节厂）与被告无锡市扬名德勤浴室（以下简称德勤浴室）、陈琪玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告膨胀节厂的委托代理人周涛，被告陈琪玉及德勤浴室、陈琪玉的共同委托代理人华东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告膨胀节厂诉称：2005年8月1日，膨胀节厂与陈琪玉签订德勤浴室转让协议，约定将坐落于中南路庙桥头德勤浴室中部分资产转让给陈琪玉用于经营浴室。2005年9月1日，双方订立房屋租赁协议，由陈琪玉向膨胀节厂承租原德勤浴室经营场地用于继续经营浴室，约定租赁期限为5年，自2005年9月1日至2010年8月31日止，年租金为6万元。但合同到期后，德勤浴室、陈琪玉既没有与膨胀节厂重新订立租赁合同，也没有支付房屋使用费。经膨胀节厂多次催讨未果，现要求：1、判令解除膨胀节厂与陈琪玉的不定期租赁合同；2、判令德勤浴室、陈琪玉腾空并迁出无锡市中南路庙桥头的租赁房屋，将租赁房屋交付给膨胀节厂；3、判令德勤浴室、陈琪玉自2013年2月1日起至实际迁出之日止，按照每月5000元的标准向膨胀节厂支付房屋使用费；4、本案诉讼费用由德勤浴室、陈琪玉承担。
被告德勤浴室、陈琪玉辩称：1、膨胀节厂要求解除房屋租赁合同，未履行提前通知的义务，不构成解除合同的条件；2、德勤浴室、陈琪玉已超额支付租金16.2万元；3、2011年8月18日，拆迁人及拆迁公司书面通知膨胀节厂地块实施拆迁开发，之后德勤浴室停止经营和企业年检，现膨胀节厂要求支付拆迁通知以后至今的房租没有法律依据；4、膨胀节厂诉称期间多次催讨与事实不符，应提供证据证明；5、关于膨胀节厂要求支付房屋使用费的主张，其中部分已超过诉讼时效，不应得到法律支持。综上，请求驳回膨胀节厂的诉请。
膨胀节厂举证及德勤浴室、陈琪玉质证意见如下：
1、房屋所有权证1份，证明涉案房屋的产权人为膨胀节厂。
德勤浴室、陈琪玉对证据1的真实性没有异议。
2、《房屋租赁协议》、《德勤浴室转让协议》，房屋租赁协议系陶峰与陈琪玉于2005年9月1日签订，膨胀节厂投资人陈德明系陶峰的岳父，陶峰签订租赁协议系职务行为，且实际管理该企业也是陶峰，同时证明双方存在租赁关系；德勤浴室转让协议系陈德明与陈琪玉于2005年8月1日签订，双方就转让部分资产达成协议。
德勤浴室、陈琪玉对证据2的真实性无异议，认为租赁协议已经履行完毕，与本案无关，浴室转让协议与本案争议事实无因果关系。
3、《证明》、社保缴费记录，证明陶峰自2002年起担任膨胀节厂厂长，其有权代表膨胀节厂签订租赁协议，陈艳和陶峰有权代表膨胀节厂向租赁户收取租金。
德勤浴室、陈琪玉对证据3的意见是，与本案没有关联性。
4、2011年8月18日，无锡市扬名资产经营公司向有关企业发出的《通知》，无锡市聚隆房屋拆迁有限公司及无锡市广厦房屋中介拆迁有限公司发出的《告住户书》，证明需对新苏机械厂地块基础设施开发整理项目住宅、非住宅实施房屋拆迁，膨胀节厂列入拆迁范围。
德勤浴室、陈琪玉对证据4的真实性无异议。
5、无锡市扬名街道办事处于2014年11月21日发给无锡市扬名资产经营公司的《通知》，内容要求尽快完成含膨胀节厂在内的三家非住宅的拆迁签约工作，后又转发给膨胀节厂。
德勤浴室、陈琪玉对证据5的真实性无异议。
6、2015年7月3日，膨胀节厂与无锡市广厦房屋中介拆迁有限公司签订的《无锡市市区集体土地非住宅房屋补偿协议书》，证明拆迁双方就相关拆迁补偿事项已经达成一致意见，德勤浴室、陈琪玉应当立即从涉案房屋中予以迁让。
德勤浴室、陈琪玉对证据6的真实性无法确认，认为根据本案案情，德勤浴室、陈琪玉也是拆迁期间的实际承租人，按照法律规定也享有补偿协议当中一方当事人的地位，但该补偿协议仅由拆迁公司与膨胀节厂两方签订，故该补偿协议不具有法律效力。
7、收条3份，内容分别是无锡市德勤旅馆于2014年4月25日向膨胀节厂交付2013上半年的房屋租金3万元，无锡市豪顺旅馆于2014年4月21日、2014年4月25日两次向膨胀节厂交付租金，证明膨胀节厂一直在向租赁户催讨租金，不存在超过诉讼时效的问题。
德勤浴室、陈琪玉对证据7的意见是，与本案无关，即使膨胀节厂向无锡市德勤旅馆、无锡市豪顺旅馆催讨，但是不能证明膨胀节厂向德勤浴室、陈琪玉进行了催讨。
德勤浴室、陈琪玉举证及膨胀节厂质证意见如下：
1、陶峰于2010年10月5日至2012年12月21日期间共出具收条5张，总计16.2万元，证明已向膨胀节厂支付房屋租金。
膨胀节厂对证据1的意见是，2013年2月1日之前的房租金已交清。
2、德勤浴室的《个人独资企业营业执照》，证明德勤浴室由陈琪玉个人投资，德勤浴室只年检到2011年，2013年年初至今已停止经营。
膨胀节厂对证据2的真实性无异议，认为即使浴室不再经营，但租赁房屋至今没有归还给膨胀节厂。
经审理查明：2005年8月1日，膨胀节厂投资人陈德明与陈琪玉签订《德勤浴室转让协议》及附件，载明的主要内容是：甲方（出让方）为陈德明，乙方（受让方）为陈琪玉；甲方愿将独资设立，坐落于中南路庙桥的德勤浴室转让给乙方经营；浴室净资产转让价格（不含证照）为13万元，具体转让的资产详见清单；双方定于2005年9月1日为交接日期，并定于浴室现场为交接地点。
2005年9月1日，陶峰与陈琪玉签订《房屋租赁协议》，协议载明的主要内容是：甲方（出租人）为陶峰，乙方（承租人）为陈琪玉；甲方自愿将坐落于中南路庙桥房屋出租给乙方经营浴室使用，建筑面积为400平方米左右；租赁期限5年，自2005年9月1日至2010年9月1日止，合同期满后乙方具有优先续订权，房屋年租金为6万元，租金的支付方式为先付后用，乙方应每年提前十日支付，否则甲方有权终止合同；甲方房屋如遇国家建设需拆迁应根据国家有关商业用房拆迁法规定处理。租赁期间届满后，双方未签订房屋租赁协议。
2011年3月28日，无锡市人民政府拆迁管理办公室作出锡政拆通（2011）第19号《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》，明确将膨胀节厂列入拆迁补偿安置范围。同年8月18日，无锡市扬名资产经营公司向有关企业（包括膨胀节厂）发出通知，要求在2011年9月初完成评估，10月底完成确认和搬迁准备工作，要迅速与本企业的租赁单位终止租赁合同等内容。
2015年7月3日，无锡市广厦房屋中介拆迁有限公司与膨胀节厂签订《无锡市市区集体土地非住宅房屋补偿协议书》。
庭审中，双方确认陈琪玉交纳的房租金仅至2013年1月31日，租赁房屋陈琪玉未交付给膨胀节厂。
审理中，本院向无锡市扬名资产经营公司调查，据其反映膨胀节厂占用土地为集体土地，每年须向资产经营公司缴纳土地使用费，2011年之前的土地使用费均已缴纳。2012年至今由于拆迁原因暂缓缴纳，是否缴纳需等待拆迁工作结束之后。
审理中，膨胀节厂陈述：因为其与无锡市广厦房屋中介拆迁有限公司于2015年7月3日签订了《无锡市市区集体土地非住宅房屋补偿协议书》，故诉讼请求中“判令德勤浴室、陈琪玉自2013年2月1日起至实际迁出之日止，按照每月5000元的标准向膨胀节厂支付房屋使用费”现明确为“判令德勤浴室、陈琪玉自2013年2月1日起至2015年7月2日，按照每月5000元的标准向膨胀节厂支付房屋使用费。”
另查明，2015年8月7日，本院受理膨胀节厂与德勤浴室、陈琪玉房屋租赁合同纠纷一案。2015年11月3日，本院依法作出（2015）南扬民初字第505号民事裁定，驳回膨胀节厂的起诉。膨胀节厂不服提起上诉，无锡市中级人民法院审理后认为，本案诉讼系双方当事人之间就房屋租赁合同这一法律关系引起的民事纠纷，并不涉及拆迁安置补偿，法院应当进行审理，遂于2016年1月4日作出（2015）锡民终字第2880号民事裁定：一、撤销无锡市南长区人民法院（2015）南扬民初字第505号民事裁定；二、指令无锡市南长区人民法院对本案进行审理。
本院认为：陶峰代表膨胀节厂与陈琪玉签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。结合本案，租赁期间届满后，膨胀节厂与陈琪玉的法律关系为不定期租赁关系，膨胀节厂可随时提出解除双方的租赁关系，现膨胀节厂要求解除与陈琪玉的不定期租赁关系以及要求德勤浴室、陈琪玉迁出无锡市中南路庙桥头租赁房屋的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于膨胀节厂要求德勤浴室、陈琪玉支付房屋使用费，而德勤浴室、陈琪玉提出要求支付拆迁通知以后至今的房租没有法律依据及部分房屋使用费已超过诉讼时效的问题，本院认为，租赁期间届满后，陈琪玉继续使用租赁房屋，至今未将租赁房屋交付给膨胀节厂，故应当支付相应的房屋使用费，但根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，因膨胀节厂未能提供证据证明存在诉讼时效中断的情形，故对德勤浴室、陈琪玉提出部分房屋使用费已超过诉讼时效的抗辩主张，本院予以支持。因膨胀节厂曾于2015年8月7日提起诉讼，故德勤浴室、陈琪玉支付房屋使用费的起算时间应从2014年8月8日起开始计算。
综上，膨胀节厂的诉请，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除无锡市金属膨胀节厂与陈琪玉之间的房屋租赁关系。
二、无锡市扬名德勤浴室、陈琪玉于本判决发生法律效力之日起10日内搬迁出无锡市金属膨胀节厂所有的无锡市扬名街道中南路庙桥堍（无锡市扬名德勤浴室住所地），将租赁房屋返还给无锡市金属膨胀节厂。
三、无锡市扬名德勤浴室、陈琪玉于本判决发生法律效力之日起10日内向无锡市金属膨胀节厂支付房屋使用费（自2014年8月8日起至2015年7月2日止，按月租金5000元计算）。
四、驳回无锡市金属膨胀节厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5725元（已由无锡市金属膨胀节厂预交），由无锡市扬名德勤浴室、陈琪玉负担，无锡市扬名德勤浴室、陈琪玉于本判决发生法律效力之日起10日内将所负担的诉讼费直接支付给无锡市金属膨胀节厂。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）
审 判 长 张国元
人民陪审员 潘建国
人民陪审员 袁玉珠
二〇一六年七月十八日
书 记 员 丁舟扬
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条××应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但××解除合同应当在合理期限之前通知××。
第二百三十五条租赁期间届满，××应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，××继续使用租赁物，××没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。