浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温瑞塘民初字第35号
原告浙江某房地产开发有限公司。
法定代表人陈甲，董事长。
委托代理人（特别授权代理）曹某某，浙江玉海律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）陈乙。
被告周某。
委托代理人（特别授权代理）林某某、黄某某，浙江安瑞律师事务所律师。
原告浙江某房地产开发有限公司为与被告周某商品房预售合同纠纷一案，于2013年1月16日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序于2013年2月19日公开开庭进行了审理，原告浙江某房地产开发有限公司的委托代理人曹某某、陈乙，被告周某的委托代理人林某某、黄某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江某房地产开发有限公司起诉称：原告于2007年10月30日依法取得坐落于瑞安市塘下镇中心区编号为B－3－4地块的土地使用权，建设开发了总府壹号楼盘，在取得瑞房售许可（2009）第004号许可证后，向社会公开出售。2009年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，合同分别约定：被告向原告购买由原告开发的坐落于瑞安市塘下镇名为“总府壹号”（现为总府名袛）的第3幢B单元＊、＊号商品房，建筑面积分别为93.07平方米、76.55平方米，单价分别为17788元、17788.01元，总价合计为3017201元。合同签订当天，被告向原告支付了总房款的30%购房款。后因被告原因无法办理银行按揭贷款手续，被告无法依约向原告支付购房款，故双方签订《补充协议》一份，协议约定：被告以向原告借款95万元支付应缴纳的剩余购房款，购房款分三期支付：分别于2010年9月22日前支付房款余款的40%及利息，2011年1月23日前支付房款余额的30%及利息，商品房交付使用前，一次性结清房款余额及利息。如被告未按期清偿本息，视为被告违约，届期后利率按照月3%计算，且被告应承担未支付总额的10%违约金给原告。原告销售的总府壹号楼盘于2011年11月30日可以交付使用。经原告催讨后，被告于2011年6月9日支付30万元本金，于2011年6月22日支付30万元本金，剩余35万元借款及此前利息被告仍未向原告支付。现原告起诉时，自愿调低赔偿利息损失利率，对逾期后约定月利率3%调低至按月利率2%向被告主张权利。故诉请本院依法判令：一、被告偿还借款（购房款借款）350000元及利息（按本金300000元按月利率2%从2010年6月10日计算至2011年6月9日，计72000元；按本金300000元按月利率2%从2010年6月10日起计算至2011年6月22日，计75400元；按本金300000元按月利率2%从2010年6月10日计算至2011年11月30日，计106000元；按本金350000元按月利率2%从2011年12月1日计算至2012年9月1日计62991元；自2012年9月2日起按月利率2%计算至被告实际清偿完毕之日止）；二、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告补充陈述，被告支付剩余购房款的时间为2011年6月7日、2011年6月20日。
被告周某答辩称：原告诉称的双方之间的商品房买卖事实及被告尚欠原告的款项为350000元均属实，但被告不构成违约，原告主张的利息计算金额不合法。理由如下：一、原、被告于2009年签订了《商品房买卖合同》，但2010年国家相继出台了国十条、新国十一条等房地产调控政策，将二套房的首付款比例从30%提高到50%，导致原来签订的合同无法履行，双方才签订了《补充协议》，故被告无过错。二、被告无法履行义务也是由原告的逾期交房违约行为导致，故过错责任在于原告。三、双方签订的《补充协议》绕开了国家房地产调控政策，违反国家公共利益，也违反了商业银行法关于普通企业不能经营金融业务的规定，协议无效。即使《补充协议》有效，被告也没有违约，因《补充协议》约定房屋交付时付清款项，但原告至今没有交房。即使《补充协议》合法且已生效，原告要求被告按月利率3%或者2%支付违约金不符合法律规定，被告只同意按月利率0.6%支付违约金。四、补充两个事实：1、原告提供的利息清单上的时间是错的，实际上被告第一次付款时间是6月7日，原告诉请计算利息至6月9日；被告第二次付款时间是6月20日，而原告诉称付款时间为6月22日。2、2011年11月30日，原告通知交房后，被告带着银行卡打算去办理交房手续，被告要求原告出具竣工验收合格文件，但原告没有提供，导致现在还无法交房，故被告没有支付剩余购房款。综上，请驳回原告的诉讼请求。
原告浙江某房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、原告营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、法定代表人身份证明书复印件一份，证明原告诉讼主体身份；
2、被告身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体身份；
3、商品房预售证复印件一份，证明原告具备公开预售条件；
4、商品房买卖合同复印件两份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系；
5、销售不动产统一发票复印件五份，证明被告交纳购房款情况；
6、会议纪要三份，证明被告购买的房屋已经验收合格的事实；
7、《补充协议》一份，证明被告尚欠原告购房款350000元的事实；
8、顺丰速运快递单及律师函各一份，证明原告向被告催讨购房款的情况。
被告周某于本院指定的举证期限内没有提供证据。
被告周某于本院指定的举证期限外提供如下证据：
9、农村合作银行汇款单两份（复印件），证明被告支付原告《补充协议》上约定的两笔购房款的时间分别为2011年6月7日和2011年6月20日；
10、（2012）温瑞塘民初字第908号民事判决书复印件一份，证明原、被告存在基础法律关系，原告于2011年11月30日通知被告交房的行为无效，且由于原告的违约行为导致被告至今无法支付剩余购房款的事实。
上述证据经庭审出示，被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、2、3、5均无异议。对证据4的真实性无异议，但原告不能依据该合同中的违约条款和付款期限，因为双方签订的《补充协议》已经对商品房买卖合同的违约条款作了变更，故商品房买卖合同中的违约条款不能再适用。对证据6的真实性、合法性、关联性有异议，且原告也主张在《补充协议》中约定的时间。证据7无效，具体理由已经在答辩意见中陈述，另外，《补充协议》对付款期限作出了变更。对证据8的真实性有异议，快递回执没有被告的签字，被告没有收到律师函，原告至今没有向被告催款；快递邮寄时原告还未交房，被告可以不支付购房款。原告对证据9的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据10的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，被告认为原告存在逾期交房的事实就可以不支付余款没有道理。对上述证据，本院认证如下：证据4可以证明原、被告双方商品房买卖关系。证据6无法证明房屋验收合格的事实，不予采信。被告对证据7的真实性没有异议，本院对真实性予以采信，可以证明被告结欠原告购房款差额款及原、被告双方对利息支付约定的事实。证据8系复印件，其真实性无法核实，不予采信。证据10虽系复印件，但可以证明原告于2011年11月30日通知被告交房的行为无效及原告存在逾期交房的违约行为事实。原、被告提供的其他证据，双方当事人均无异议，本院认为这些证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
经审理，本院认定的事实如下：2009年11月24日，原告浙江某房地产开发有限公司与被告周某签订了两份《商品房买卖合同》，合同分别约定：被告向原告购买由原告开发的坐落于瑞安市塘下镇名为“总府壹号”（现为总府名袛）的第3幢B-＊号商品房（建筑面积93.07平方米，房价款按17788元每平方米计算，总计人民币1655529元）和第3幢B-＊号商品房（建筑面积76.55平方米，房价款按17788.01元每平方米计算，总计人民币1361672元）。原告应于2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付被告。2011年11月30日，原告通知被告欲交付上述两套房屋，但被告以原告不能出示诉争房屋已经竣工验收合格的证明材料为由而拒绝予以接收。上述两套房屋至今仍未交付。2010年6月10日，原、被告签订《补充协议》一份，协议约定：被告向原告所购总府壹号3幢B单元＊室房款余额950000元，从2010年6月10日起被告自愿按月息0.6%计算给原告，分三期以现金方式支付；2011年6月7日前付本息30万元，6月20日前付本息30万元，剩余房款房屋交付使用前偿还；被告未按以上分期付款时间清偿所欠本息，则视为被告违约；任何一期购房款原告均有权一次性就未到期款项一并主张权利，且双方自愿约定届期后利率按照月3%计算外，被告应承担未支付总额的10%违约金给原告；经原告催讨，被告在一个月合理期限内仍拒不清偿本息的，则视为被告严重违约，被告自愿同意由原告将被告购置的商品房转让给他人，被告已交房款原告给予无息退还，被告不得以任何理由向原告主张相关赔偿权利。后被告于2011年6月7日支付30万元，于2011年6月20日支付30万元。
另查明：涉案总府壹号工程于2011年12月30日经核实具备竣工规划确认条件，于2011年12月31日竣工，于2012年1月10日竣工验收合格。该工程于2012年1月11日进行了竣工验收备案。2012年6月5日，被告查询后认为涉案工程于2011年12月31日竣工验收合格。
本院认为，原告浙江某房地产开发有限公司与被告周某之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效合同。原、被告均应按照合同的约定履行相应的义务。本案的争议焦点在于：《补充协议》的效力。因被告无法办理按揭贷款手续，故原、被告签订了《补充协议》，该行为是双方当事人的真实意思表示，系对购房款余额支付方式的变更。虽然原告与被告及其他购房者签订了《补充协议》并约定需支付利息，但被告没有提供相应的证据证明原告存在《最高人民法院关于如何确定公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中的法定无效情形，故《补充协议》合法有效，本院予以认可。原、被告之间的《商品房买卖合同》于2009年11月24日签订，补充协议于2010年6月10日签订，补充协议的主要内容也只是双方关于依照《商品房买卖合同》中约定的被告本应一次性支付给原告的购房款余额支付方式的重新约定，补充协议中并没有对《商品房买卖合同》中约定的交付进行变更，被告亦无证据证明双方有对《商品房买卖合同》中约定的交付进行了重新约定或变更。从本案原、被告签订借款协议的初衷，结合买卖合同的交易习惯，本院认定补充协议为对《商品房买卖合同》中约定的“交付”的补充，原、被告本均应继续按《商品房买卖合同》中约定的交付时间即2011年10月31日履行义务，但原、被告双方在补充协议中约定“剩余房款房屋交付使用前偿还”中的“交付”应为涉案工程竣工验收合格后的交付，故原告于2011年11月30日通知被告的交付因涉案工程尚未竣工验收合格而无效，被告在知道涉案工程竣工验收合格前享有不安抗辩权。但被告于2012年6月5日通过查询知道涉案工程竣工验收合格后仍未及时履行结清房款余额及利息的义务，其行使不安抗辩权的法定情形已经消失，因此，应从被告知道涉案工程具备交付条件之日（即2012年6月5日）起计算逾期利息。综上，原告要求被告偿还购房款余额350000元及利息的请求于法有据，本院予以支持；但原告要求被告按月利率2%支付逾期利息的请求过高，本院酌情按月利率1.5%支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告周某于判决生效之日起十日内偿还原告浙江某房地产开发有限公司购房款余额350000元及利息（按本金950000元按月利率0.6%从2010年6月10日起计算至2011年6月7日止为68020元，按本金650000元按月利率0.6%从2011年6月8日起计算至2011年6月20日止为1690元，按本金350000元按月利率0.6%从2011年6月21日起计算至2012年6月4日止为24080元，按本金350000元按月利率1.5%从2012年6月5日起计算至判决确定履行之日止）
二、驳回原告浙江某房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11129元，由原告浙江某房地产开发有限公司负担2345元，由被告周某负担8784元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费11129元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 张浩杰
代理审判员 王萍萍
代理审判员 萧方训
二〇一三年六月十八日
书 记 员 赵章瑜