江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦民初字第2194号原告苏宁云商集团股份有限公司（原名苏宁电器股份有限公司），住所地在南京市玄武区苏宁大道1号。法定代表人张近东，董事长。委托代理人蒋旭，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告梅琪，男，1962年8月8日生，汉族。委托代理人李萍，江苏天煦律师事务所律师。原告苏宁云商集团股份有限公司（下称苏宁公司）与被告梅琪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏宁公司委托代理人蒋旭、被告梅琪及其委托代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁公司诉称，原、被告于2012年12月14日签订《场地租赁合同》，由被告承租原告位于南京市大桥北路9号苏宁电器三楼部分区域建筑面积约1000平方米的商铺，用于经营电玩。租赁期限自2012年12月28日至2014年12月27日，共2年，租金为21万元/年，首年给予3个月免租装修期。签约后，原告于2012年12月28日向被告交付租赁物，交付标准为现状交付。被告承租后，租金仅支付至2013年12月27日。后经原告多次催收，被告以种种理由拖延支付租金。2014年4月9日，原告发函给被告解除双方租赁合同，限期5日被告搬离租赁物并交还场地。被告一直到2015年3月10日才交还场地，并办理书面交还手续。现请求判令：1、确认原、被告之间的租赁合同于2014年4月10日解除；2、被告支付拖欠租金61250元（2013年12月28日至2014年4月10日），并赔偿延迟撤离占用费567860元（2014年4月16日至2015年3月10日租金的三倍），以及迟延付款违约金20610元（按日租金的万分之五标准计算），扣除被告已支付保证金5万元，被告应支付599720元；3、被告承担本案诉讼费。被告梅琪辩称，一、原告违约在先，被告没有违约，被告不应赔偿延迟撤离占用费、支付迟延付款违约金，原告拒不履行租赁合同的附随义务，拒不提供办理消防证的应有手续，拒不提供最基本的房产证，导致被告无法正常营业，原告违约在先；二、本案租赁合同是原告自行提供的格式合同，关于按三倍计算的约定，被告的文化水平低，在原告没有任何提示的情况下，让被告签订这种条款，本身就是不公平的，该条款应属无效条款；三、赔偿金与违约金不能同时并存，且本案违约金主张金额过高，原告主张赔偿损失没有实际损失为依据；四、原告未取得建设工程规划许可证，故涉案合同是无效合同，原告主张的赔偿金和违约金没有依据。经审理查明，2012年12月14日，原、被告签订《场地租赁合同》，由被告梅琪承租原告苏宁公司位于南京市大桥北路9号苏宁电器3楼部分区域，建筑面积约为1000平方米。经营场地以平面分界图所示区域或以被告在签订合同之前已经现场察看的现状为准，建筑面积如有误差，租金不作任何调整。租赁期限自2012年12月28日起至2014年12月27日止，共计2年。装修优惠期自2012年12月28日至2013年3月31日。场地租金为21万元/年，采取先付后租的方式按半年支付，扣除三个月的装修期后，在合同签订的7个工作日内，被告向原告支付首期租金7.875万元，以后每个租赁期，被告提前一个月向原告缴纳下个租赁期租金（支付日期分别为每年5月28日，11月28日，遇法定节假日期，相应顺延）。被告向原告一次性缴纳保证金5万元，作为被告履行合同的保证。原告还向被告提供了原告营业执照复印件、房屋平面图复印件及2004年5月1日南京红太阳房地产开发有限公司的函（该函内容为位于南京市大桥北路9号原二建大厦房屋的产权证、租赁许可证，正在办理之中）。该合同第5.1条规定，被告应在开业以前，以本合同租赁场地为注册地，领取有关证照并将有关证照复印件交原告备案，自主缴纳税费、自负盈亏，独立承担法律和经济责任。注册之后，由原告注册的经营主体与原告、被告三方签订合同，约定由被告注册的经营主体受让被告在本合同中全部的权利义务，并由被告担保合同的履行。被告如未注册经营主体，不得开业并承担由此产生的合同违约责任。该合同第7.1条规定，本合同租赁场地的交付时间为2012年12月28日，交付标准为现状交付。该合同第7.2条规定，合同期满如被告不再续租或因被告违约导致本合同提前解除，被告应在期满或收到原告通知后五日内撤出。在撤离期内，被告将所有权属于被告的设备设施及货物清除出租赁场地。被告如延迟撤离，须按撤离前租金和物业管理费合计标准的三倍按日赔偿原告损失，且原告有权强制性清场，收回租赁场地。该合同第8.2条规定，被告对场地、外立面的装修、改造以及设备的安装，不得破坏房屋原有的消防、中央空调、供电、供水等设备或影响该等设备的动作状态，应符合国家相关质量标准和消防管理的规定，被告应自行申报并取得相关部门的审批手续和验收合格手续，并报原告备案。该合同第11.3条规定，租赁期内，被告必须按本合同约定的时间足额向原告支付租金、物业管理费及其他所有费用（含保证金）。被告如延迟支付租金、物业管理费及其他费用，需按未交费用每日1%的标准向原告支付延迟付款违约金。延迟15天，原告方有权采取停水停电等措施；延迟一个月的，视为被告违约，队被告承担违约责任外，原告还有权解除本合同。该合同第11.4条规定，被告在租赁期间，发生的排水、排气、排污等环保及消防安全等问题，均应严格遵守国家环保和消防等等有关规定及认真佃妥有关申请审批手续，并承担相应的责任。2012年12月28日，原、被告签订了交付确认书。被告支付租金至2013年12月27日。此后被告未能按期支付租金，原告多次催要未果。2014年4月9日，原告向被告发函解除租赁合同，被告拒收退回。2014年4月18日，原告在被告承租的场地门口张贴了解除租赁合同及交还场地的通知函，要求被告在5日内交还场地，并支付所欠租金和延迟付款违约金。2015年3月10日，原、被告办理了租赁物退还交接手续。上述事实，有当事人提供的《场地租赁合同》、《交付确认书》、《解除租赁合同及交还场地的通知函》、《租赁物退还交接单》、照片、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告与被告签订《场地租赁合同》时，向被告提供的材料中有2004年南京红太阳房地产开发有限公司出具的产权证、租赁证正在办理中的函，直到本案庭审辩论终结前，原告亦未提供涉案房屋的建设工程规划许可证，故本院确认原、被告签订的《场地租赁合同》无效。对原告要求被告支付拖欠租金及延迟撤离占用费的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告应当支付原告自2013年12月28日至2015年3月10日的房屋占有使用费210000元/年÷365天×433天=249123元。原告应当返还被告保证金5万元。对于原告要求确认合同解除、支付三倍租金、迟延付款违约金的其他诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。原告的此部分诉讼请求没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告苏宁云商集团股份有限公司与被告梅琪签订《场地租赁合同》无效；二、被告梅琪于本判决生效后五日支付原告苏宁云商集团股份有限公司房屋占有使用费249123元；三、原告苏宁云商集团股份有限公司于本判决生效后五日内返还原告梅琪保证金50000元；四、驳回原告苏宁云商集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9877元，由原告苏宁云商集团股份有限公司承担5859元，被告梅琪承担4018元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费9877元。审 判 长  谢 明人民陪审员  胡小平人民陪审员  姚维青二〇一六年六月二十六日书 记 员  胡 颖