北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11346号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司，住所地北京市海淀区翠微中里15号楼南配楼311室。
法定代表人费东平，总经理。
委托代理人丁慧，女，1984年5月17日出生。
委托代理人张秀伟，女，1983年10月4日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）东方美业（北京）国际投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路59号楼7层801室。
法定代表人卢庆东，董事长。
委托代理人薛韬，北京市开创律师事务所律师。
上诉人北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第08051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司之委托代理人张秀伟，被上诉人东方美业（北京）国际投资管理有限公司的委托代理人薛韬到庭参加诉讼。现已审理终结。
2013年5月，东方美业（北京）国际投资管理有限公司（以下简称东方美业公司）起诉至原审法院称：北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司（以下简称乐语金飞鸿公司）与案外人北京博琳盛世信息服务有限公司（以下简称博琳盛世公司）签订房屋租赁合同，承租了北京市东城区灯市口大街72号-8房屋，2011年3月21日，我方与乐语金飞鸿公司签订房屋租赁合同，将上述房屋转租给我方，租赁期限自2011年3月21日至2015年12月8日。上述租赁行为均得到了房屋所有权人冶金工业信息标准研究院的认可。我方承租期间，因乐语金飞鸿公司未及时向第一承租人博琳盛世公司缴纳房租，致使博琳盛世公司对房屋停电10天，造成我方停业10天。后又因乐语金飞鸿公司违约，博琳盛世公司要求解除其与乐语金飞鸿公司之间的租赁合同，收回房屋，导致我方无法继续承租该房屋。现起诉要求解除我方与乐语金飞鸿公司之间的《房屋租赁合同》，判令乐语金飞鸿公司赔偿停业损失83887元（包括房屋租金损失34658元，员工工资损失49229元），返还双倍租赁保证金200000元，赔偿装修损失690000元、消防工程支出费用42000元、空调安装费用61010元、热水泵热水器安装费用22000元，支付律师费10000元，并承担本案诉讼费用。
乐语金飞鸿公司辩称并反诉称：不同意东方美业公司的全部诉讼请求。我方于2012年1月因经营问题与博琳盛世公司协商解除合同，并于2012年12月搬出租赁标的物。博琳盛世公司于2013年1月30日向东方美也公司发函，说明合同解除情况并告知东方美业公司有权选择退出标的物或继续承租。东方美业公司于2013年2月1日向博琳盛世公司支付了2013年2月1日至2013年4月30日的租金，同时，我方在2013年3月26日与博琳盛世公司签署《解除协议》时亦约定转租部分房屋由博琳盛世公司接受，博琳盛世公司同意与东方美业公司直接签订租赁合同。因此，我方与东方美业公司之间的合同实际已经解除，东方美业公司已与博琳盛世公司形成事实合同关系，东方美业公司提出的装修等损失没有依据，我方不应承担任何违约责任。关于东方美业公司所称停电情况，因当时我方已搬离承租标的物，仅在事后从东方美业公司处得知出现过停电，实际情况难以核实，东方美业公司亦无证据证明停电行为系博琳盛世公司实施以及停电天数，因此，我方不应当对此承担责任。根据我方与东方美业公司签订的房屋租赁合同，涉诉房屋年租金为1150000元，每季度租金为287500元，缴纳时间为按季度预先支付。如未按期支付租金，逾期每天向我方交纳按该季度应交租金的千分之一计算的滞纳金，逾期超过30天的未缴纳该季度租金的，我方有权收回房屋并主张因此所受的损失。合同签订后，我方按照约定履行了交付房屋的义务，但东方美业公司多次不按约定交纳租金，截止到2013年1月31日，东方美业公司应向我方支付2011年4月21日至2013年1月31日的房租共计2053458.9元，但我方实际收到的租金为1577500元，东方美业公司拖欠租金共计475958.9元。经我方反复催缴，东方美业公司仍拒不支付，我方有权解除合同，收回房屋，不承担违约责任且无需返还保证金。现反诉要求确认我方与东方美业公司之间的房屋租赁合同已于2013年2月1日解除，我方不承担解除合同的违约责任及赔偿责任并不需返还租赁保证金，判令东方美业公司向我方支付租金475958.9元及滞纳金（自2013年2月1日起至全部款项付清之日止，按照应付金额千分之一的标准计算），并由东方美业公司承担全部诉讼费用。
针对乐语金飞鸿公司的反诉，东方美业公司辩称：我方与乐语金飞鸿公司之间的合同已于2013年4月30日解除，租金已全额支付，不存在拖欠租金的情形，因此不同意乐语金飞鸿公司的反诉请求。
原审法院经审理后认为：根据已查明的事实，案外人博琳盛世公司于2013年1月28日向乐语金飞鸿公司发出解约函，东方美业公司于2013年2月5日向博琳盛世支付2013年1月30日至2013年4月29日租金，乐语金飞鸿公司对此并未提出异议，且认可该公司已于2012年12月搬离承租房屋，据此可以认定乐语金飞鸿公司与东方美业公司之间的房屋租赁合同已实际解除，故对于东方美业公司要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，法院不予支持；对于乐语金飞鸿公司要求确认双方之间的房屋租赁合同已解除的反诉请求，法院予以支持，解除时间由法院依据双方提交的证据予以确定。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据已查明的事实，乐语金飞鸿公司虽称未曾授权谷××代为收取租金，但谷××作为乐语金飞鸿公司签约代表在双方房屋租赁合同中“法定代表人”处签字，且曾多次从东方美业公司处收取租金，乐语金飞鸿公司均未提出过异议，同时，虽然乐语金飞鸿公司称在谷××离职后曾口头通知东方美业公司，但并未提交证据予以证实，故东方美业公司有理由相信谷××收取租金的行为系代理乐语金飞鸿公司实施的行为。关于租金支付情况，东方美业公司提交的证据除乐语金飞鸿公司已出具收据或予以认可之外，其他收条及支票存根等凭证也均有谷××签字，乐语金飞鸿公司仅以谷××已离职、无法核实为由否认谷××的签字，法院难以采信；至于乐语金飞鸿公司一方仅提交了部分能够由中国工商银行进帐单予以佐证的收款事实，对于存在争议的2011年11月30日、2012年3月11日及2012年5月21日的收款情况，乐语金飞鸿公司仅提交该公司单方出具的记账凭证，法院对其真实性难以确认。综合考量双方证据提交情况，法院确认东方美业公司已足额支付租赁保证金及2011年4月20日至2013年1月19日期间的租金，不存在拖欠乐语金飞鸿公司租金的情形。鉴于乐语金飞鸿公司于2013年1月30日收到博琳盛世公司解约函，东方美业公司向博琳盛世公司支付了此后的租金，在2013年1月20日至2013年1月30日期间东方美业公司占用涉诉房屋而乐语金飞鸿公司仍拥有出租权，东方美业公司应当向乐语金飞鸿公司支付该期间的租金，故对于乐语金飞鸿公司要求东方美业公司支付租金的诉讼请求，法院予以部分支持。东方美业公司虽曾出现过迟延支付租金的情形，但在双方合同履行期间，乐语金飞鸿公司并未对租金支付时间提出异议，至于2013年1月19日之后的租金，考虑到乐语金飞鸿公司于2012年12月已搬离承租房屋以及之后与博琳盛世公司解除合同的情况，乐语金飞鸿公司能否保障东方美业公司在2013年1月19日之后继续使用房屋对于东方美业公司来说存在一定的不确定性，要求东方美业公司为此支付滞纳金明显不妥，故对于乐语金飞鸿公司要求东方美业公司支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。
乐语金飞鸿公司虽称其与博琳盛世公司签有《解除协议》，约定涉诉房屋由博琳盛世公司接收并与东方美业公司签订租赁合同，但乐语金飞鸿公司作为与东方美业公司之间所签订合同的出租方，负有保证东方美业公司在合同履行期间正常使用房屋的义务，博琳盛世公司与东方美业公司签订合同并不能免除乐语金飞鸿公司上述义务。现乐语金飞鸿公司不能证明东方美业公司未继续使用涉诉房屋系东方美业公司自身原因所致，故应当赔偿东方美业公司因此产生的相应损失。故对于东方美业公司要求乐语金飞鸿公司赔偿装修损失的诉讼请求，法院予以支持。考虑到鉴定结论仅以施工图纸为依据，实际施工情况与施工图纸可能存在一定差异，故具体数额由法院参考鉴定结论并扣除东方美业公司已使用房屋期间折旧后酌情确定。
乐语金飞鸿公司在首次开庭时曾认可收到过索赔函及停电期间等事项，此后乐语金飞鸿公司虽然予以否认，但可以认定自2012年12月18日至2012年12月28日期间涉诉房屋存在停电的事实。乐语金飞鸿公司作为出租方，应当保证东方美业公司对房屋的正常使用，对于东方美业公司因停电造成的损失应当承担责任，故对于东方美业公司要求乐语金飞鸿公司赔偿上诉期间租金的诉讼请求，法院予以支持。对于东方美业公司要求的员工工资损失，因其提交的证据系单方出具，无法确认实际金额，故法院不予支持。
关于东方美业公司要求双倍返还租赁保证金的诉讼请求，现东方美业公司提交的证据不足以证明乐语金飞鸿公司行为符合双方合同约定的双倍返还租赁保证金的条件，故法院难以支持。鉴于双方合同已实际解除，乐语金飞鸿公司应当在扣除东方美业公司拖欠的租金后返还剩余租赁保证金。此外，东方美业公司要求乐语金飞鸿公司支付律师费的诉讼请求，缺乏法律依据，法院亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条及第一百零七条之规定，原审法院于2014年9月判决：一、东方美业（北京）国际投资管理有限公司与北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一三年一月三十日解除；二、北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司于判决生效后七日内赔偿东方美业（北京）国际投资管理有限公司房屋租金损失三万四千零五元；三、北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司于判决生效后七日内返还东方美业（北京）国际投资管理有限公司租赁保证金六万五千九百九十五元；四、北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司于判决生效后七日内向东方美业（北京）国际投资管理有限公司赔偿装修损失三十二万元，赔偿消防工程支出费用、空调安装费用及热水泵热水器安装费用五万元；五、东方美业（北京）国际投资管理有限公司于判决生效后七日内向北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司支付二〇一三年一月二十日至二〇一三年一月三十日的租金三万四千零五元（已由东方美业（北京）国际投资管理有限公司租赁保证金折抵）；六、驳回东方美业（北京）国际投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司的其他反诉请求。
判决后，乐语金飞鸿公司不服，上诉至本院。乐语金飞鸿公司上诉称：第一，我方与博琳盛世公司解除合同后，积极与博琳盛世公司协商，对方表示同意与东方美业公司建立租赁关系，且东方美业公司亦实际向博琳盛世公司交纳房租。因此我方的退租行为没有实际影响东方美业公司正常使用租赁标的物，我方不应承担违约责任。第二，在合同履行过程中，我方未与东方美业公司约定委托谷××收取租金，因此对于东方美业公司向谷××支付的两笔租金我方不予认可。综上，请求撤销原审判决，支持我方的反诉请求。东方美业公司同意原判。
经审理查明，涉诉的北京市东城区灯市口大街72号-8房屋系冶金工业信息标准研究院所有的房屋。2010年10月，该研究院将涉诉房屋出租给博琳盛世公司，租赁期限自2010年10月6日至2022年10月5日。2010年11月8日，博琳盛世公司将涉诉房屋出租给乐语金飞鸿公司，租赁期限自2010年11月8日至2015年12月8日。双方签订的《商铺租赁合同》第四条中约定，乐语金飞鸿公司承租该房屋作为经营通信器材营业用房使用，不能经营餐饮等其他用途或使用（除博琳盛世公司书面同意改变该房屋用途例外），博琳盛世公司同意乐语金飞鸿公司把该房屋部分转租给第三方来经营相关行业，不能转租给餐饮有关行业。2011年3月10日，乐语金飞鸿公司与东方美业公司签订房屋租赁合同，由东方美业公司向乐语金飞鸿公司承租涉诉房屋，租赁期限自2011年3月21日至2015年12月8日，免租期自2011年3月21日至2011年4月20日，房屋用途为开设东方名剪美容美发连锁店。根据双方签订的合同，年租金为1150000元，每季度租金为287500元，东方美业公司应于2011年3月11日向乐语金飞鸿公司支付第一季度租金，该租金为免租期后一季度租金，此后，东方美业公司应按每季度按时或提前向乐语金飞鸿公司支付租金；合同签订之后，东方美业公司于2011年3月7日向甲方支付的100000元定金转化为租赁保证金，租赁保证金用于抵扣乙方未按合同支付租金、费用或因违反合同应向乐语金飞鸿公司支付的违约金或应赔偿的损失；如东方美业公司未按合同约定支付租金，逾期每天向乐语金飞鸿公司支付按该季度应缴租金的千分之一计算的滞纳金，逾期超过三十天内，仍未交该季度租金，乐语金飞鸿公司有权收回租赁房屋并主张因此所受的损失；因乐语金飞鸿公司原因致使租赁场地受到毁损，导致东方美业公司部分或全部无法实现租赁用途的，乐语金飞鸿公司应当双倍返还东方美业公司支付的租赁保证金和未使用完的租金，东方美业公司有权向乐语金飞鸿公司要求因此产生的一切损失；如因乐语金飞鸿公司与博琳盛世公司签订的《商铺租赁合同》第四条之规定的原因导致房屋被收回的，东方美业公司有权向乐语金飞鸿公司要求因此产生的一切损失，乐语金飞鸿公司应向东方美业公司双倍返还履约保证金。该合同经双方签字盖章，其中乐语金飞鸿公司法定代表人处签字人为谷××。合同签订后，东方美业公司对房屋进行了装修并用于经营美容美发店。
2013年1月5日，东方美业公司向乐语金飞鸿公司发出索赔函，称因涉诉房屋供电中断无法正常使用，给该公司造成经济损失，要求赔偿房屋租金、员工工资及营业额损失共计278277元。
2013年1月28日，博琳盛世公司向乐语金飞鸿公司发出《解除合同通知书》，称对方逾期支付房屋租金，要求解除其与乐语金飞鸿公司之间的房屋租赁合同，并清空乐语金飞鸿公司使用的涉诉房屋。该通知书于2013年1月30日由乐语金飞鸿公司工作人员王亚波签收。
2013年1月30日，博琳盛世公司向东方美业公司发出通知书，称已于2013年1月30日与乐语金飞鸿公司解除房屋租赁合同，通知东方美业公司清空涉诉房屋；如欲继续使用房屋，需在24小时内支付2013年1月30日至2013年4月29日共计三个月的房屋租金287500元；同时还附有博琳盛世公司于2013年1月28日向乐语金飞鸿公司发出的解除合同通知书，该解除通知书由王亚波于2013年1月30日签收。2013年2月5日，东方美业公司向博琳盛世公司支付了2013年1月30日至2013年4月29日期间的租金。
2013年3月26日，乐语金飞鸿公司与博琳盛世公司签×《解除协议》，约定解除双方就涉诉房屋签订的租赁合同；乐语金飞鸿公司于2013年3月26日之前将未转租部分房屋交给博琳盛世公司，剩余转租部分由博琳盛世公司直接接收；博琳盛世公司与东方美业公司直接商洽签署商铺租赁合同。但此后，东方美业公司与博琳盛世公司未就承租涉诉房屋达成一致，东方美业公司于2013年4月底腾退房屋。
庭审中，东方美业公司提交转账支票、支票存根、收条及记账凭证等证据，证明其以下支付租金及租赁保证金情况：2011年3月21日支付租赁保证金100000元（乐语金飞鸿公司出具收据），2011年3月24日支付2011年4月21日至2011年7月20日期间租金287500元，2011年10月31日支付2011年7月21日至2011年10月21日期间租金287500元（谷××书写收条），2011年12月13日支付2011年10月22日至2012年1月19日期间租金287500元（支票出票日期为2011年12月28日，支票收款人签字为谷××），2011年12月31日支付2012年1月20日至2011年4月19日期间租金287500元（第一次出票时间为2012年1月19日，之后于2012年2月28日重新出票，支票收款人签字均为谷××），2012年4月18日支付2012年4月20日至2012年7月19日期间租金287500元（第一次支票出票时间为2012年4月18日，之后于2012年4月25日重新出票，支票收款人签字均为谷××，转账支票收款人为北京永外梁显照工艺品销售中心），2012年5月18日支付2012年7月20日至2012年10月19日期间租金287500元（支票出票日期为2012年7月19日，支票收款人签字为谷××），2012年10月9日支付2012年10月20日至2013年1月19日期间租金287500元。乐语金飞鸿公司对东方美业公司的部分租金交付情况存在异议，称其收款实际情况如下：2011年3月24日收款287500元，2011年11月30日收款80000元，2011年12月31日收款287500元，2013年2月29日收款287500元，2012年3月1日收款20000元，2012年5月21日收款40000元，2012年7月19日收款287500元，2012年10月29日收款287500元，其中，针对2011年3月24日、2011年12月31日、2012年2月29日、2012年7月19日及2012年10月29日的收款情况，乐语金飞鸿公司提交该公司记账凭证及中国工商银行如账单予以证明，2011年11月30日、2012年3月11日及2012年5月21日的收款情况，乐语金飞鸿公司仅提交该公司记账凭证予以证明。乐语金飞鸿公司还称其公司曾于2012年5月25日向东方美业公司发出缴费通知单，告知自2011年7月20日至2011年10月19日拖欠房租147500元，2012年4月20日至2012年7月19日拖欠房租287500元，要求将已拖欠的共计435000元租金交至乐语金飞鸿公司灯市口店；于2013年5月31日告知东方美业公司将拖欠的435000元租金支付至乐语金飞鸿公司工商银行账户；于2012年6月7日向东方美业公司发出告知函，告知东方美业公司北京永外梁显照工艺品销售中心与乐语金飞鸿公司无关，该公司并未收到东方美业公司于2012年5月4日通过网银向该销售中心汇入的287500元，亦未收到2011年7月20日至2011年10月19日期间的租金。东方美业公司则曾于2012年6月5日回函，称已足额将租金支付给乐语金飞鸿公司签约代表谷××，且自2012年5月28日前，东方美业公司未收到乐语金飞鸿公司关于租金支付存在异议的任何形式通知。
经原审法院询问，乐语金飞鸿公司认可双方签订合同时己方签约代表为谷××，但称未曾授权谷××代为收取租金，谷××实际于2011年11月已经离职，已口头向东方美业公司告知谷××离职的情形，另外，鉴于谷××已离职，无法确认东方美业公司提交的收条及支票存根上的签字是否为谷××本人所签。东方美业公司则称因谷××系乐语金飞鸿公司签约代表，租金一直由谷××收取，该公司未曾收到谷××离职情况的通知。
关于房租租金及员工工资损失，东方美业公司提交该公司于2013年1月5日向乐语金飞鸿公司发出的索赔函及2012年12月员工工资表，证明涉诉房屋停电多日，该公司曾要求乐语金飞鸿公司赔偿2012年12月18日至2012年12月28日期间的相应损失。乐语金飞鸿公司首次开庭时认可收到过索赔函，亦认可停电期间，之后在2012年12月已离开承租房屋、无法确认实际情况为由予以否认，但未提交证据证明存在相反事实。
乐语金飞鸿公司提交博琳盛世公司出具的证明，称不存在拖欠博琳盛世公司房屋租金的情形；根据该公司与乐语金飞鸿公司的协议，涉诉房屋由博琳盛世公司接收并与东方美业公司签订租赁合同，该公司未曾提出涨租要求；东方美业公司已支付2013年2月1日至2014年4月30日租金，但实际使用房屋至2013年5月27日并在未办理退租手续的情况下搬走，目前尚拖欠水电费，且搬走时已拆走所有安装设施。东方美业公司对上述证明不予认可。
关于装修价值，东方美业公司提交施工图纸，其中一层平面布置图及阁楼平面布置图有乐语金飞鸿公司盖章，其余图纸没有经乐语金飞鸿公司确认的痕迹。乐语金飞鸿公司不认可施工图纸的真实性。东方美业公司提交建筑装饰工程施工合同、消防服务合同及收据、设备采购合同及收据、热泵热水器组供货安装合同及支出凭单，证明其装修价格。乐语金飞鸿公司对上述证据均不予认可。证人刘×出庭作证称，证人所在的北京深港明筑装潢设计有限公司为东方美业公司装修设计图纸，装修不包括空调和热泵热水器安装，装修合同由证人签署，装修工作由证人实际负责并按照图纸进行，于2011年5月中旬完工，东方美业公司已支付装修费690000元。证人张×出庭作证称，证人所在公司向东方美业公司出售空调并进行安装，其本人负责安装工作，空调为中央空调，须经破坏性拆除才能拆下，但东方美业公司欲拆除空调时被房东制止。乐语金飞鸿公司对上述证人证言均不认可。
经双方当事人选择及北京市高级人民法院指定，原审法院委托北京筑标建设工程咨询有限公司对北京市东城灯市口大街72号-8号房屋装修价值进行鉴定，东方美业公司预付鉴定费20000元。因鉴定标的房屋装修工程已拆除，鉴定仅依据东方美业公司提供的图纸进行。2014年7月7日，该咨询公司作出筑标鉴字（2014）第015号鉴定意见书，确定涉诉房屋装修的造价为636822元，该鉴定结论未考虑成新率，另外，因热泵热水器、空调设备、消防工程鉴定资料不完成，不满足鉴定条件，鉴定报告仅按照东方美业公司主张的合同金额列为122800元。东方美业公司对鉴定结论无异议。乐语金飞鸿公司则提出无法确认施工图纸的来源，实际装修是否按照施工图纸进行以及施工图纸是否事后经过人为修改均无法确认，故不认可鉴定结论。
上述事实，有东方美业公司、乐语金飞鸿公司签订的《房屋租赁合同》、通知书、记账凭证、支票存根、乐语金飞鸿公司与博琳盛世公司签订的《解除协议》及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东方美业公司与乐语金飞鸿公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。在《房屋租赁合同》履行过程中，因乐语金飞鸿公司与上手承租人博琳盛世公司解除了租赁合同，致使东方美业公司无法实现其合同目的，故东方美业公司请求解除与乐语金飞鸿公司之间《房屋租赁合同》的诉求于法有据，本院予以支持。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在合同解除后，东方美业公司应当向乐语金飞鸿公司支付至合同解除之日所欠付的租金；乐语金飞鸿公司应当支付因其解除合同行为给东方美业公司造成的租金损失、装修损失，并返还租赁保证金。关于乐语金飞鸿公司所提，该公司与博琳盛世公司解除合同后，积极与博琳盛世公司协商，对方表示同意与东方美业公司建立租赁关系，且东方美业公司亦实际向博琳盛世公司交纳房租。因此该公司与上手出租人博琳盛世公司之间的退租行为没有实际影响东方美业公司正常使用租赁标的物，不应承担违约责任的上诉主张，经查，虽然东方美业公司与博琳盛世公司曾协商签署商铺租赁合同事宜，但最终双方未就承租涉诉房屋达成一致意见，且乐语金飞鸿公司未能提供证据证实，东方美业公司未与博琳盛世公司签署租赁合同系东方美业公司原因所致，因此乐语金飞鸿公司对于解除其与东方美业公司签订的《房屋租赁合同》应当承担违约责任。故乐语金飞鸿公司此节上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。乐语金飞鸿公司另提，对于谷××收取的两笔租金不予认可的上诉主张，经查，乐语金飞鸿公司称未收到东方美业公司2011年10月31日以及2012年4月28日支付的租金，但东方美业公司提供的证据证实乐语金飞鸿公司员工谷××签字的分别签了收条以及在支票收款人处签字，且东方美业公司就此问题曾以回函的方式予以说明，现乐语金飞鸿公司能提供证据证实该公司就东方美业公司的回函提出异议。乐语金飞鸿公司亦认可该公司员工谷××在与东方美业公司签订《房屋租赁合同》时系签约代表，另在2012年5月18日东方美业公司支付租金时，谷××在支票收款人处签字。根据上述证据，现乐语金飞鸿公司以谷××已于2011年11月离职为由否认谷××签字，缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费20000元，由北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费及反诉案件受理费23228元，由东方美业（北京）国际投资管理有限公司负担8228元（已交纳7702元，余款于本判决生效后7日内交纳）；由北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司负担15000元（已交纳3912元，余款于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费15000元，由北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 李军红
代理审判员 赵 振
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 杨春雪