宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬仑港民初字第388号
原告（兼原告张翠菊委托代理人）：张美菊。
委托代理人：郭强来。
委托代理人：陆旦。
原告：张翠菊。
被告：张富兴。
委托代理人：陈茂蓬。
被告：张龙兴。
原告张美菊、张翠菊为与被告张富兴、张龙兴共有物分割纠纷一案，于2013年12月5日起诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑智杨独任审判，分别于2014年1月8日、2014年2月10日两次公开开庭进行了审理，原告张美菊、被告张富兴及其委托代理人陈茂蓬、被告张龙兴到庭参加诉讼。案件审理过程中双方曾进行为期30日的庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告张美菊、张翠菊起诉称：原告张美菊、张翠菊曾因与被告张富兴、张龙兴法定继承纠纷起诉至法院，二审中经调解，宁波市中级人民法院于2013年4月25日作出（2013）浙甬民一终字第220号民事调解书，确认位于宁波市北仑区小港街道渡头村罗家塘30号张兆全、吴杏翠遗留的平房四间（122.33平方米）由张美菊享有25%的产权、张翠菊享有15%的产权、张富兴享有32%的产权、张龙兴享有28%的产权。后原告到北仑区房地产管理处办理了房屋产权证、国有土地使用权证，经原告要求，房管处最终登记的房屋建筑面积合计为131.82平方米，登记的各共有权人的份额与调解书一致。此后，被告张富兴不准原告进入大门。原告于2013年10月20日派人砌砖墙将房屋天井隔开，并在围墙西边另外开门，以便独自进出；两被告中途阻挠。关于房屋分割，西边一间本已独立存在，不足部分应从中间一间划分一点给两原告。此外，被告张富兴擅自出租房屋，所得租金收入按每年4万元计算到2014年12月底总额为22万元，两原告应分得40%，即88000元。现原告起诉至法院，要求判令：一、两被告履行（2013）浙甬民一终字第220号民事调解书，将宁波市北仑区小港罗家塘30号房屋划立出一个完全封闭、独立，且房屋建筑面积为总面积40%，即131.82平方米＊40%=52.7平方米，占用土地面积为总面积的40%，即172平米＊40%=68.8平米的区域，并立即腾空该部分房屋；二、依法分割宁波市北仑区小港罗家塘30号房屋的租金收入，即被告张富兴支付两原告按份额应享有的租金收入76000元（自2009年5月19日暂计算至2014年2月18日，此后租金收入按每年16000元计算至判决确定的履行之日止）；三、两被告支付房产权证工本费130元；四、两被告共同承担本案诉讼费用。庭审中，两原告放弃第三项诉讼请求。
两原告为证明其主张，提交了如下证据：
A1.（2013）浙甬民一终字第220号民事调解书一份，用以证明两原告享有父亲张兆全遗产房屋40%份额；
A2.房屋所有权证、房屋分幢（户）调查表、承办房屋所有权登记具结书各一份，用以证明房屋建筑面积总计131.82平方米、房屋布局及房屋每一间的不同面积；
A3.国有土地使用证一份，用以证明土地使用权面积为172平方米。
A4.证明两份（系被告张富兴在法定继承纠纷中提交给法院，其中一份写有“张富兴自述”、第二份证明盖有社区印章）用以证明两份证明属同一人笔迹，被告张富兴居住东边正间，另外两间长期出租等事实。
被告张富兴答辩称：一、关于原告第一项诉讼请求，考虑被告张富兴长期居住的事实，且原告在诉状中也同意把东边的房屋给两被告，因此，应将位于东边的房屋及小的平顶屋（面积合计为53.53平方米）分割给被告张富兴。二、关于第二项诉讼请求，应当按照实际出租所获的租金收入计算。被告张富兴是从2010年12月起将西首前间和中间一间出租的，实际租金为750元／月。三、被告张富兴曾于2010年秋将中间、西边一间进行装潢、维修，并新建卫生间、厨房、地坪、围墙、门楼；2013年春、同年8月曾因房屋渗透、漏水请人维修，被告张富兴为装潢、维修花费合计约55600元。已经收取的租金收入尚不足以抵偿被告张富兴支付的装潢、维修费用，因此，原告不应分得租金收入。后被告张富兴放弃第三条答辩意见，并为上述装潢、维修费用已于2014年2月28日另行起诉至本院，要求张美菊、张翠菊、张龙兴按共有份额支付装潢、维修费用。
被告张富兴提交了如下证据：
B1.租房协议书一份，用以证明小港罗家塘30号房屋的租金数额为2250元／季度，及自2010年12月8日开始出租的事实。
依被告张富兴申请，本院向李显富调查了解相关情况，并制作询问笔录一份，用以证明涉案房屋的承租情况和租金数额。
被告张龙兴答辩称：一、被告张龙兴的共有份额是28%，西边一间的建筑面积是32.68平方米，占房屋总面积恰好约为28%，被告张龙兴享有的份额在四名共有权人中是排在第二位的，被告张龙兴享有选择权，因此，要求分割得到西边一间，以做自己居住、养老之用。二、房屋是由被告张富兴出租并收取租金的，因此，支付租金跟被告张龙兴无关。
经质证，两被告对两原告提交的四组证据均无异议。两原告对被告张富兴提供的租房协议书真实性有异议，认为是伪造的，载明的租金数额过少，两原告认为应以每年4万元标准计算租金。对李显富调查笔录，两原告质证称真实性有异议，不清楚其是否是承租人，其陈述的租金数额过少，而且不经过装修也能租出去。
鉴于两被告对两原告提交的四组证据均无异议，本院对该四组证据予以认定；鉴于被告张富兴提供的租房协议书系原件，且与李显富调查笔录相互印证，故本院对租房协议书和李显富调查笔录均予以认定。
本案事实的争议焦点在于被告张富兴是否应当支付两原告按份额应享有的租金收入，以及租金收入起算时间和数额如何确定。本院结合相关证据及双方当事人陈述，分析认定如下：
被告张富兴已就装潢、维修费用另行起诉，并在本案中放弃曾提出的以租金抵扣装潢、费用的抗辩主张，但表示租金收入应当自实际出租之日2010年12月8日起算，并按实际出租所获的租金收入750元／月计算。被告张富兴为此提供了租赁协议书和李显富调查笔录。
两原告认为应当按4万元／年计算，从父亲户口注销次日起算，因此，被告张富兴应当支付给两原告租金收入76000元（自2009年5月19日起按每年1.6万元标准暂计算至2014年2月18日，此后租金收入按同样标准计算至判决确定的履行之日止）。两原告为此提出评估房屋租赁费申请书，要求评估本案所涉房屋2009年至2013年的租赁费市场价格，本院未予准许。
本院认为，两原告的相关诉讼请求是依法分割宁波市北仑区小港罗家塘30号房屋的租金收入，由被告张富兴支付两原告按份额应享有的租金收入。如果房屋未出租，或不具备条件出租，该租金收入自然无从分得。因此，租金收入的计算起点和计算标准应以被告张富兴实际出租的时间和数额为准。而两原告未就房屋何时出租、租金收入数额提供任何证据。被告张富兴对已出租事实自认，为此提供了租赁协议书并申请本院对承租户进行调查。本院根据该两份证据，并结合现场勘查和相关人员陈述，可以确认：小港罗家塘30号房屋在2010年下半年进行过装潢、维修；在装修后，被告张富兴于2010年12月8日起将西边前间和中间一间共两间房屋出租，两间房屋租金收入共计为750元／月。因此，被告张富兴应当支付两原告按份额应享有的租金收入，但租金收入起算时间应为2010年12月8日，租金总收入应为每月750元，而两原告享有40%共有份额，故被告张富兴应支付两原告的租金收入应自2010年12月8日起按每月300元计算。
综上，本院认定案件事实如下：
原告张美菊、张翠菊曾因与被告张富兴、张龙兴法定继承纠纷起诉至本院，二审中经调解，宁波市中级人民法院于2013年4月25日作出（2013）浙甬民一终字第220号民事调解书，确认位于宁波市北仑区小港街道渡头村罗家塘30号张兆全、吴杏翠遗留的平房四间（122.33平方米）由张美菊享有25%的产权、张翠菊享有15%的产权、张富兴享有32%的产权、张龙兴享有28%的产权。后原告到北仑区房地产管理处办理了房屋产权证、国有土地使用权证。经原告要求，房管处最终登记的房屋建筑面积合计为131.82平方米，登记的各共有权人的份额与调解书一致。国有土地使用权证载明的土地使用权面积为172平方米。两原告、被告张龙兴虽享有共有份额，但目前未实际占有上述共有房屋。被告张富兴长期居住、使用该共有房产中的位于东边的房屋一间及小的平顶屋（面积合计约为53.53平方米）。自2010年12月8日起，被告张富兴将共有房产中的西边前间和中间各一间出租，两间合计租金收入为750元／月。
本院认为：原告张美菊、张翠菊、被告张富兴、张龙兴因继承按份共同享有位于宁波市北仑区小港街道渡头村罗家塘30号的房屋所有权。四共有人对共有房产的管理、处分、修缮、分割等事项均未曾有过约定。两原告作为按份共有人，未实际占有房产，依法可以随时请求分割共有房产。然而，根据相关证据，并经本院实地勘察，就宁波市北仑区小港罗家塘30号房屋的现有建筑结构，无法划立出一个完全封闭、独立，且房屋建筑面积为总面积40%，即131.82平方米＊40%=52.7平方米，占用土地面积为总面积的40%，即172平米＊40%=68.8平米的区域，即无法对实物予以分割。经本院主持调解，各方亦无法达成一致意见。根据《中华人民共和国物权法》第一百条，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。然而，根据该法第九十七条，在没有另行约定的情况下，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。而占有共有份额60%的两被告对折价或者拍卖、变卖的方式进行分割均明确表示不同意。因此，对于原告张美菊、张翠菊要求按份额分割出封闭、独立的区域并立即腾空该部分房屋的第一项诉讼请求，本院不予支持。原告张美菊、张翠菊作为按份共有人，依法对共有房产有管理的权利和义务。被告张富兴在共有份额被确认之前自行将共有房产出租并取得收入，应当将其取得的租金收入按份额支付给两原告。因此，原告张美菊、张翠菊要求被告张富兴支付两原告按份额应得的租金收入的诉讼请求正当合法，应予支持。但如前所述，被告张富兴应支付两原告租金收入的计算标准应为：自2010年12月8日起按每月300元计算至本判决确定的履行之日止，暂计算至2014年2月7日的租金收入为11400元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第九十九条、第一百条第一款的规定，判决如下：
一、被告张富兴应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张美菊、张翠菊支付租金收入11400元（暂计算至2014年2月7日，此后租金收入按每月300元计算至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告张美菊、张翠菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2080元，减半收取1040元，由原告张美菊、张翠菊共同负担905元，被告张富兴负担135元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人户名：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 郑智杨
二〇一四年三月二十七日
代书记员 邱凯特