贵州省水城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0221民初字第2011号
原告徐洪权，男，1979年9月9日生，穿青人族，中专文化，无业，住贵州省六盘水市纳雍县，
特别授权委托代理人王岚，系贵州灏峰律师事务所律师。
一般授权委托代理人刘清海，系贵州灏峰律师事务所律师。
被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区建设东路16号405室，组织机构代码：74111510-4。
法定代表人谢黔华，系该公司董事长。
特别授权委托代理人曲军，男，1967年6月2日生，汉族，大学文化，系该公司工作人员，住贵州省六盘水市钟山区，
一般授权委托代理人余虎，男，1980年6月19日生，蒙古族，大学文化，系该公司工作人员，住贵州省六盘水市钟山区，
原告徐洪权与被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司（以下简称“华飞公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张艳担任审判长，与人民审判员黄晓萍、韩陆组成合议庭，于2016年11月29日和2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王岚、刘清海，被告委托代理人曲军、余虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐洪权诉称，2011年12月29日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于双水新区大威烟北侧“依云水畔.朗明阁”6、7幢1单元30层1-30-4号房，建筑面积为133.89平方米，单价为每平方米3181.34元，房屋总金额为363913.00元，2012年6月30日交房，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为原告办理房地产权属证书，每逾期一天由被告向原告支付购房总款万分之三的违约金，合同继续履行。原告根据合同约定向被告支付了首付款109913.00元，余款254000.00元由银行提供15年住房按揭贷款，原告在此期间还向被告支付了房屋五通费、维修基金等相关费用，被告应该在2013年6月30日前为原告办理房地产权属证书，但被告并未按照合同约定如期为原告办理房地产权属证书，原告在此期间经常找到被告协商解决办理房地产权属证书问题，被告总是寻找各种理由拖延时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理不动产权属证书的义务。2、被告支付原告逾期办理房地产权属证书的违约金121833.72元（2013年6月30日至2016年7月21日共计1116天，363913×0.0003×1116＝121833.72元），2016年7月21日后逾期办理房地产权属证书的违约金继续按照每日万分之三的标准计算支付。3、本案诉讼费由被告承担。
原告徐洪权向本院提交了以下证据：第一组：原告身份证，证明原告诉讼主体资格。第二组：国家企业信息公示系统公示的被告华飞公司企业信息，证明六盘水华飞房地产开发有限公司将公司名称变更为被告华飞公司及法定代表人为谢黔华。第三组：《商品房买卖合同》及《朗明阁购房确认书》，证明原告向被告购买商品房，双方签订的合同对房屋交付时间、办理房屋权属证书时间进行了约定。第四组：《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、发票联、收据，证明原告已经全额向被告支付了购房款，并支付了契税等相关费用。第五组：录音光盘，证明原告于2014年6月27日曾找被告公司的邹伟经理协商办证事宜，从而导致诉讼时效中断。
被告华飞公司辩称，第一、原告主张逾期办理房地产权属证书的违约金诉请，已超过两年诉讼时效期间，丧失了胜诉权，依法应当予以驳回。《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。”关于逾期办理房地产权属证书的违约金的诉讼时效，本案2012年6月30日交房，根据合同第十五条约定，被告于交房后365日内报备。因此，报备的截止期限为2013年6月30日，该诉讼时效应从2013年7月1日起算。但直到2016年7月21日，原告才向被告主张逾期办证违约金，明显已经超过了两年的诉讼时效，丧失了胜诉权，依法应当予以驳回。第二，倘若法院最终认定本案未超过诉讼时效，双方约定的逾期办证的违约金过高，被告交房后，原告已经实际取得房屋的居住、占有权益，即不存在损害原告的经济利益问题，故请求法院予以调整。即使是因卖房人的责任造成逾期办理房地产权属证书，原告仍应承担办证的附随义务即次要义务。对于原告而言，已经取得房屋的实际所有权和居住权，即对所购房屋已经享有占有、使用的权利，不存在购房款的孳息损失问题。原告所购买房屋系按揭贷款，已在涉诉房屋所有权上设置了负担，权利的处分受到了一定限制，未给原告造成实际影响。逾期办证只是取得产权凭证的早晚问题，并不存在损害购房人的经济利益。另外，在被告交房时隔四年之后，原告才向法院提起诉讼，故意将其损失扩大，存在恶意诉讼之嫌。因此，双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。第三、关于原告主张要求被告立即办理房地产权属证书的诉请，被告一直在积极与相关部门协调办理产权事宜。原告的房地产权属证书，并非被告推脱不予办理，而是由于消防部门提高了消防验收标准，要求被告对房屋消防进行整改。被告现在正在积极努力与相关部门进行协调，务必最晚于2017年3月31日之前帮原告办理好房地产权属证书。最后、就原告涉诉楼盘，共有业主460余家。另外，在当前消防验收标准提高，逾期交房、逾期办证日渐稀松平常的大环境下，六盘水市共有50余家房开公司，共计60多个楼盘存在逾期交房和逾期办证问题，涉及业主人数难以估计。如果该案判决，众多楼盘业主起诉，不仅增加法院诉累，而且可能导致房地产公司破产。综上，本案原告诉请的逾期办证违约金的诉讼时效已过，且违约金明显过高，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告华飞公司向本院提交了以下证据：第一组：被告华飞公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，证明被告华飞公司诉讼主体资格。
综上，各方当事人无争议的证据有：原告方：第一组：原告身份证。第二组：国家企业信息公示系统公示的被告华飞公司企业信息。第三组：《商品房买卖合同》及《朗明阁购房确认书》。第四组：《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、发票联、收据。被告方：第一组：被告华飞公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证。对上述证据依法予以认定并作为认定本案事实的依据。
对各方当事人有争议证据的分析及认定：对原告提交的证据：第五组：录音光盘，被告华飞公司认为不能确定录音里面的邹伟是不是华飞公司的邹伟，是否就代表公司的意见。因原告未能提供其他证据相互印证该录音里面的邹伟就系华飞公司邹伟本人的声音，故对该证据的真实性、关联性、合法性不予认定。
通过对以上证据的分析与认定及法庭调查，本院查明如下事实：2011年12月26日，原告徐洪权（作为认购人）与六盘水华飞房地产开发有限公司（出卖人）签订了《朗明阁购房确认书》一份，确认书约定：“认购方认购位于六盘水市××水新区××烟路北侧××县路以东××.××商住楼××、××室（房），建筑面积为133.89㎡；单价为2718元/㎡，总价为363913.00元；代收代付款合计19918元，其中契税5459元、物业维修基金7278元、其他合计7181元；认购方选择按揭贷款方式购房：签订《商品房买卖合同》当日，认购方交清房屋首付款109913.00元，代收代付款19918.00元，两项合计129831.00元，余款254000.00元由银行提供15年住房按揭贷款。”2011年12月29日，原告徐洪权（作为买受人）与六盘水华飞房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：“买受人向出卖人购买位于依云水畔.朗明阁6、7幢1单元30层1-30-4号房；房屋套内建筑面积114.39平方米，房屋单价3181.34元∕平方米，房屋总价款按套内建筑面积计算为363913.00元；买受人已付清购房首付款109913.00元，余款254000.00元由银行提供15年住房按揭贷款；出卖人应当在2012年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天，出卖方向买受人支付购房总款万分之三的违约金，合同继续履行。”2011年12月26日，原告向六盘水华飞房地产开发有限公司支付了所购房屋契税5459元。后，原告（作为借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司六盘水分行（作为贷款人）、六盘水华飞房地产开发有限公司（作为保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款254000.00元。六盘水华飞房地产开发有限公司已收到了原告所支付的购房总款。2012年6月30日，六盘水华飞房地产开发有限公司向原告交付了房屋,但至今没有向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理该房屋不动产权属证书的义务。另外，六盘水华飞房地产开发有限公司企业名称已变更为被告华飞公司。
本案争议的焦点是：1、被告应否向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理该房屋不动产权属证书的义务。2、原告诉请的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。对于原告要求被告向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理该房屋不动产权属证书的义务的诉请。按照《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天，出卖方向买受人支付购房总款万分之三的违约金”的约定，被告负有向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理该房屋不动产权属证书的义务。由于被告并未提供相关证据证明其于2012年6月30日向原告交付了商品房之后已履行了该义务，故被告自行承担举证不能的法律后果，对于原告的该项诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付2013年6月30日至2016年7月21日逾期办理房地产权属证书的违约金121833.72元及2016年7月21日后的违约金继续按照购房总款363913.00元的每日万分之三的标准计付的诉请，根据《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定及第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，从被告交房后365日届满时，原告就应当知道其权利受到侵害，故原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，其诉讼时效应当从被告2012年6月30日交房后365日的次日即2013年7月1日起算至两年止。虽然原告提交了证据录音光盘，欲证明原告于2014年6月27日曾找被告公司的邹伟协商办证事宜，从而导致诉讼时效中断。但因录音光盘系视听资料，被告并未确认该录音里所谓邹伟的声音就是其公司邹伟本人的声音，加之原告未提供其他证据相互佐证，故对于该证据的真实性、合法性、关联性不予认定。由于原告于2016年7月25日才诉至法院诉请被告支付逾期办证违约金，故早已超过了两年的诉讼时效，对于原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向产权登记机关递交相关资料履行为原告徐洪权办理依云水畔.朗明阁6、7幢1单元30层1-30-4号房屋不动产权属证书的义务。
二、驳回原告徐洪权的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费2736元,由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担（原告已预交，由被告在判决生效后三十日内返还给原告）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉,本判决将发生法律效力,原告可在本判决确定的履行期限届满后二年以内,向本院申请强制执行。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 黄晓萍
人民陪审员 韩 陆
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 吴 含