浙江省金华市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）浙金执复字第85号
申请复议人（异议人）卢晓峰。
申请执行人龚丽娟。
被执行人义乌市首义进出口有限公司，住所地：浙江省义乌市。
法定代表人余汉平，公司董事长。
被执行人义乌市白天鹅房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市。
法定代表人余汉平，公司董事长。
浙江省义乌市人民法院在执行申请执行人龚丽娟与被执行人义乌市首义进出口有限公司（以下简称义乌首义公司）、义乌市白天鹅房地产开发有限公司（以下简称义乌白天鹅公司）小额借款合同纠纷一案中，申请复议人卢晓峰不服该院作出的（2015）金义执异字第67号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院认为，义乌市新马路37、39、4××号房屋在2012年7月26日办理了抵押登记手续，异议人提供了2010年7月1日与被执行人义乌白天鹅公司签订的房屋租赁合同，以证明其在房屋抵押前就已租赁房屋。但该房屋租赁合同未经有关部门备案和公证部门的公证，异议人也未能提供其租赁房屋后缴纳过水电费、租金税的依据，对该租赁合同的真实性不予认定。本院于2015年10月21日做出涤除租赁权裁定的执行行为并无不妥。异议人的异议理由不能成立。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定裁定驳回异议人卢晓峰的异议。
申请复议人卢晓峰向本院申请复议称：本人于2010年7月10日与义乌白天鹅公司签订房屋租赁合同，租用义乌白天鹅公司位于新马路35-49号一楼店面用于经营服装，租赁期限从2010年9月15日到2015年9月15日，时间5年，并于2015年7月10日（在原租赁合同期内）根据合同约定条款签订房屋续租补充合同，期限从2015年9月16日到2020年9月15日，并于2015年7月15日付清2015年9月16日到2016年9月15日的房屋租金。本人与义乌白天鹅公司签订房屋续租补充合同是2010年7月10日签订合同的延续和补充，而原合同签订时间早于房屋抵押时间，且房屋续租补充合同签订时间在房屋被法院查封之前。申请复议人认为执行法院的异议裁定应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条而不是二百二十五条，其本人的租赁合同合法有效，应予保护并停止执行。请求撤销（2015）金义执异字第67号执行裁定，由义乌市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条重新作出裁定。
本院经审查查明，原告龚丽娟与被告义乌首义公司、义乌白天鹅公司小额借款合同纠纷一案，义乌市人民法院于2015年4月8日作出（2015）金义商初字第939号民事判决，该判决认定本案债务由被告义乌白天鹅公司于2012年7月26日以其坐落于新马路37号、39号、4××号房产提供最高额抵押，并办理了抵押登记手续。该判决判令：一、被告义乌首义公司于本判决生效后十五日内支付原告龚丽娟借款人民币1260万元，并支付利息、罚息（计算至2015年1月20日止的利、罚息为1092492.8元，以后的罚息自2015年1月21日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际履行之日止）。二、原告龚丽娟在上述债权及本案的诉讼费用范围内对被告义乌白天鹅公司所有的坐落于义乌市新马路37、39、4××号的房产（房产证号：义乌房权证稠城字第c00122884、c00122885、c001228**号，土地证号：义乌国用2012第001-03067、03065、030**号，最高限额540万元、540万元、520万元）享有优先受偿权。三、驳回原告龚丽娟的其他诉讼请求。案件受理费105659元，由原告负担1704元，被告义乌首义公司负担103955元。被告义乌首义公司、义乌白天鹅公司不服，上诉于本院，本院于2015年6月10日作出（2015）浙金商终字第1153号民事裁定书，裁定按上诉人义乌首义公司、义乌白天鹅公司自动撤回上诉处理。权利人龚丽娟于2015年7月7日申请执行，该院于同日立案执行。执行中，该院于2015年7月22日作出（2015）金义执民字第4500号执行裁定书，裁定查封被执行人义乌白天鹅公司所有的坐落于义乌市新马路37、39、4××号的房地产［房屋所有权证号码：义乌房权证稠城字第c001228**、义乌房权证稠城字第c001228**、义乌房权证稠城字第c001228**号；土地使用权证号：义乌国用（2012）第001-03067、03065、03068号］。2015年8月14日，该院裁定拍卖上述查封的房地产。同日，该院发出（2015）金义执民字第4500号公告，责令被执行人在2015年9月1日前自行将上述房屋腾空。逾期不自觉腾空房屋又不履行债务的，依法强制执行。
另查明，申请复议人卢晓峰在向执行法院提出执行异议时提供了《房屋租赁合同》两份和《收条》一份，上述材料显示，2010年7月1日，被执行人义乌白天鹅公司与申请复议人卢晓峰签订《房屋租赁合同》一份，约定义乌白天鹅公司将新马路35-49号出租给卢晓峰做经营场所使用，租赁期限5年，自2010年9月16日至2015年9月15日，以及5年租赁期每年不同的租金数额和支付方式等。2015年7月1日，被执行人义乌白天鹅公司与申请复议人卢晓峰再次签订《房屋租赁合同》一份，约定义乌白天鹅公司将新马路35-45号出租给卢晓峰做经营场所使用，租赁期限5年，自2015年9月16日至2020年9月15日，以及第一年和第二年的租金数额和支付方式等。2015年7月15日，被执行人义乌白天鹅公司出具《收条》一份，载明收到卢晓峰新马路35号到45号店面2015年9月16日至2016年9月15日全年租金。2015年10月21日，执行法院作出（2015）金义执民字第4500-3号执行裁定书，该裁定书载明：被执行人在该房屋抵押给申请执行人后又将其租赁给案外人卢晓峰。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，裁定：案外人卢晓峰对坐落于义乌市新马路37、39、4××号的房屋的租赁权不得对抗本案申请执行人。卢晓峰不服提出执行异议，该院经审查于2015年11月25日作出（2015）金义执异字第67号执行裁定书，裁定驳回卢晓峰的异议。
本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋上申请执行人设立抵押权与申请复议人设立租赁权的时间先后，申请复议人现有租赁权是否可以对抗抵押权的问题。本案中，申请复议人卢晓峰与被执行人义乌白天鹅公司于2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2010年9月16日至2015年9月15日，即该《房屋租赁合同》的租赁期限至2015年9月15日结束。2015年7月1日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2015年9月16日至2020年9月15日，该《房屋租赁合同》的租赁期限自2015年9月16日开始。上述两份《房屋租赁合同》系两次不同租赁期限的独立的租赁行为，两者并不存在相互补充关系。而申请执行人于2012年7月26日已对坐落于新马路37号、39号、4××号房产设定抵押，办理了抵押登记手续。该抵押权设定于申请复议人前一次租赁期间、后一次租赁期限开始之前。亦即申请复议人对新马路37号、39号、4××号房产现享有的租赁权系在申请执行人设定抵押之后所取得。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，执行法院裁定案外人卢晓峰对坐落于义乌市新马路37、39、4××号的房屋的租赁权不得对抗本案申请执行人，并裁定驳回卢晓峰的异议正确。申请复议人提出其与义乌白天鹅公司签订房屋续租补充合同是2010年7月10日签订合同的延续和补充的复议理由与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回申请复议人卢晓峰的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 郭召军
审 判 员 汪岳安
审 判 员 柳维元
二〇一六年一月十一日
代书记员 俞 兰