陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第03472号
原告刘某某，男，汉族，1973年4月14日生，大学文化，陕西宝塔区人，个体户，现住宝塔区。
委托代理人王某某、严某某，陕西圣地律师事务所律师。
被告官某某，男，汉族，1985年3月25日生，现住宁夏回族自治区盐池县。
委托代理人廖某某，北京市天元律师事务所律师。
原告刘某某诉被告官某某租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月3日，原、被告双方签订了《延安市宝塔区河庄坪镇石窑村农副产品批发市场内钢结构厂房承包合同》，合同约定，原告将位于延安市宝塔区河庄坪镇石窑村农副产品批发市场第一经营区B排1-7号，第二经营区A排1-14号、B排1-15号，第三经营区A排1-15号、B排1-15号，第四经营区A排1-11号经营场地，面积约8412㎡承包给乙方经营使用：除了黄、赌、毒等违法项目外，其他任何项目均可：承包期限共十年，从2014年8月1日起至2024年7月30日；场地承包使用费为：第一年度，各项费用为每月每平方米13元，第二、三年度，各项费用为每月每平方米14元，第四、五年度各项费用为每月每平方米15元，第六年度，各项费用为每月每平方米16元，第七年度各项费用为每月每平方米17元，第八年度，各项费用为每月每平方米18元，第九年度，各项费用为每月每平方米19元，第十年度，各项费用为每月每平方米20元，从2014年8月1日起至2015年1月30日为试营期，不计算承包费，水电卫生等费用按规定缴纳，签合同时须缴清2015年2月1日起至2015年8月1日止的各项费用656136元，从第二年度开始，均需提前60天一次性缴清下年度的各项费用，原告给被告保障电力供应，被告按相关规定缴纳电费，如后期经营使用过程中，用电量大，原告负责增容，被告承担费用。被告应按时间给原告交纳各项费用及电费等相关费用，每迟延一天向原告支付5000元的违约金。
该合同签订后，原告如约将房屋交付给被告，但是被告却对2015年2月1日至2015年8月1日的剩余场地承包使用费6136元未支付，2015年8月1日至2016年7月31日的场地承包使用费1413216元至今未按合同约定支付原告。而且被告在承包运营期间对于2014年9月至2015年7月15日的电费147840元，2015年8月11日至2015年9月9日的电费40680元，2015年9月9日至2015年9月28日的电费20340元至今也未支付，还有其在承包运营期间，为了确保运营正常用电，被告应支付的安装变压器所产生的增容费用其在支付了部分后，对剩余7万元的增容费用拒不支付。诉求：一、请求依法判决被告支付原告2015年2月1日至2015年8月1日的剩余场地承包使用费6136元，2015年8月1日至2016年7月31日的场地承包使用费1413216元，以上合计1419352元；二、依法判决被告支付原告2014年9月至2015年7月15日的电费147840元，2015年8月11日至2015年9月9日的电费40680元，2015年9月9日至2015年9月28日的电费20340元，以上合计208860元；三、依法判决被告支付原告剩余增容费7万元；四、依法判决被告支付违约金509463.6元；五、本案诉讼费由被告承担。
原告为了证明自己的主张成立，向本院提供如下证据：
证据一、承包合同1份，证明1、2014年8月3日，原、被告双方签订了《延安市宝塔区河庄坪镇石窑村农副产品批发市场内钢结构厂房承包合同书》，合同约定原告将位于河庄坪镇石窑村农副产品批发市场第一经营区B排1-7号，第二经营区A排1-14号、B排1-15号，第三经营区A排1-15号、B排1-15号，第四经营区A排1-11号经营场地，面积约8412㎡承包给乙方经营使用，承包期限从2014年8月1日起至2024年7月30日，场地承包使用费为：第一年度，各项费用为每月每平方米13元，第二、三年度，各项费用为每月每平方米14元，第四、五年度各项费用为每月每平方米15元，以后的费用每年度递增1元，水电卫生等费用按规定缴纳，签合同时须缴清2015年2月1日起至2015年8月1日止的各项费用656136元，从第二年度开始，均需提前60天一次性缴清下年度的各项费用（承包费）；原告给被告保障电力供应，被告按相关规定缴纳电费，如后期经营使用过程中，用电量大，原告负责增容，被告承担费用。
2、被告应按时给原告交纳各项承包费及相关费用，每迟延一天向原告支付5000元的违约金。
证据二、1、催款通知函2份、2、照片2张，证明1、合同签订后，被告对于第一年度，即2015年2月1日至2015年8月1日的场地承包使用费656136元（13元×8412㎡×6个月）在支付了650000元后，对剩余的6136元至今不予支付；对第二年度，即2015年8月1日至2016年7月31日的场地承包使用费1413216元（14元×8412㎡×12个月）分文未付。以上合计1419352元，原告多次催讨均未果。
2.被告逾期支付场地承包使用费的情形，根据合同约定已经构成了违约，违约金按照合同约定为每日5000元，但是根据法律规定并结合实际损失，原告有权要求被告按照标的额的30%支付违约金。
3、根据合同及法律规定，被告应当将上述费用全部支付给原告。
证据三、中止供电催费通知书2份、电费催款通知单1份、电费统计表7份、证明2份、发票3份。证明1、被告在承包运营期间用电所产生的费用，原告已经全额垫付给供电局，被告应当根据实际用电量，按照市场内电费的统一定价将其拖欠的电费全部支付给原告，具体数额为2014年9月至2015年7月15日的电费147840元、2015年8月11日至2015年9月9日的电费40680元、2015年9月9日至2015年9月28日的电费20340元，以上合计208860元。2、被告逾期交纳电费的情形，按照合同约定已经构成了违约，根据法律规定并结合实际损失，原告有权要求被告按照标的额的30%支付违约金。
证据四、1、电力工程安装合同及收据各一份2、瑞祥运动养生中心配电室新建合同及领条各一份。证明在承包运营期间，为了确保运营正常用电，根据合同约定需安装变压器，包括新建配电室和安装变压器所产生的增容费用共计55万元，该费用原告已经全额垫付给施工方，但是被告在支付原告48万元后，至今拖欠7万元未支付。因此，被告应当对此承担支付义务。
被告辩称，一、原告非适格原告。1、原告并非签约主体。2014年8月3日，原告与批发市场作为民事主体，签订《延安市宝塔区河庄镇石窑村农副产品批发市场内钢结构厂房承包合同书》。曹国栋称刘某某是批发市场的法定代表人，此时刘某某才出现。因此，签订合同之时，批发市场一方由该市场加盖公章，并由刘某某作为该市场的法定代表人签字并按捺了手印；因本人与批发市场之间签订之合同发生的纠纷，因由批发市场作为原告，原告作为批发市场的法定代表人可以代表批发市场提起诉讼，但是不能以自身名义作为原告。2、原告并非履约主体。原告仅在签订合同之时出现过。合同签订之后的履约过程中，本人一直与批发市场及批发市场的工作人员（曹国栋、马志平等）沟通交流，从未与原告有过任何沟通交流，与其也不存在任何法律上的联系。因此，其显然不是本案合同纠纷之适格的原告。3、原告并不具有将合同约定之场所转包给被告的权利，也从另外一个角度说明本案原告主体不适格。被告与批发市场签订合同的过程中，曹国栋一再表示合同约定之场所只有批发市场有权转包，从未任何个人有权转包。二、合同是否合法有效存疑。本案履行过程中，由于批发市场存在众多不合法、不合规及违约的行为，被告对批发市场的合法性，以及批发市场是否有权将合同约定之场所转包给本人产生怀疑。首先，经本人在工商部门查询，批发市场并不是企业法人，在工商部门并没有工商登记信息，因此本人对批发市场的民事主体身份产生怀疑。其次，合同第四条第8项约定，批发市场负责完善土地手续、规划手续、城建手续，但批发市场至今未办理相关手续。结合以上两点，本人完全有权质疑合同的效力问题。
三、基于本人对合同效力的怀疑及批发市场一方的违约行为，本人更改承包费用的支付时间，系依法行使先履行抗辩权。在合同履行过程中，批发市场一方存在如下违约行为：
1、批发市场一方在合同中承诺保障水源的供应，但是在实际上并没有保障水源的供应。违反了合同第四条第2项的约定。本人为了正常经营，自行解决水源问题，造成360000元（打水井237000，买水120000）的损失。2、批发市场一方在合同中承诺公用停车位共同免费使用，如果停车紧张，由对方负责协调租用场地办停车场，再遵循小车每车2元，大车每车5元的收费标准进行收费。但是在实际中，在未另行租用停车场的情况下，对方无故向本人顾客收取停车费。违反了合同第四条第9项的约定。3、自2015年9月28日开始，中断了本人经营用电，截止到2015年11月15日供电，导致本人停业47天，造成营业损失。违反合同中批发市场一方保证电源供应的约定。4、合同中约定本人用电费用按照相关规定缴纳。关于电费的缴纳，按照国家规定，应该按照实际用电数量，乘以国家规定的单价，直接向供电单位缴纳。合同中也没有本人向批发市场缴纳电费的规定。如果批发市场一方替本人向供电单位进行了垫付，则应该以垫付依据向本人收取。但是批发市场在不向本人出具任何其已经向供电部门替本人垫付电费的依据的情况下，要求本人向批发市场缴纳电费，其要求电费的单据中，有用电度数乘以120倍的表述，对于该等表述，本人持有异议，另外批发市场主张的1.5元电费单价，也显然没有依照国家规定。违反了合同中关于电费缴纳的约定。5、合同第四条第8项约定，批发市场负责完善土地手续、规划手续、城建手续，但是批发市场至今不仅没有任何行动。本人与批发市场签订了10年的合同，而且已经投入巨资进行建设并经营，如果没有合法的土地、规划手续、城建手续，本人的经营将面临巨大的风险。批发市场一方的上述违约行为，除停电事件之外，均发生在第一年度期间。在第二年度费用支付之时，批发市场一方并未更正已经发生的违约行为。因此，本人依据《合同法》第六十七条的规定，针对第二年度费用支付事宜，行使先履行抗辩权，采取了按月支付的方式，即按照实际使用承包场地的时间支付承包费，以维护本人合法权益。截止目前，本人或者本人指定的第三方已经向批发市场一方支付押金及承包费用情况如下：（1）已经支付押金20万元；（2）已经支付第一年度承包费656136元；（3）已经支付第二年度已经使用的月份的承包费471072元。另外，对于批发市场垫付的变压器增容费用，由于批发市场并未向本人出具垫付费用的凭据，本人已经按照经验，向批发市场一方支付变压器增容费5万元。本人在支付前述费用时，均系取整支付，现已经支付押金、承包费、变压器增容费共计138万元，远远超过本人实际使用合同约定场地时间而对应的承包费。对于批发市场垫付的变压器增容费，在批发市场一方提供垫付费用的相应票据后，本人愿意根据实际垫付费用及市场正常行情承担费用。四、电费缴纳事宜，如上所述，按照国家规定，本人应该根据具体用电数量，根据国家规定电费标准，向国家供电部门缴纳电费。批发市场一方在没有提供任何已经就本人用电向供电部门垫付电费的情况下，无权向本人主张电费。但是本人为经营顺利进行，已经向批发市场一方支付电费193362元，本人对是否应该缴纳该电费金额持有异议，需要由批发市场一方提供其已经就本人用电向供电部门垫付电费的证据。另外，对于催费单中用电度数乘以120倍及1.5元的电费单价，本人也持有异议。按照国家标准，对于本人多支付的电费，批发市场一方应该返还。
被告为了证明自己的主张成立，向本院提供如下证据；
证据一、承包合同一份。证明原告主体不适格。
证据二、打水井合同三份及交付工程款的收据237000元。证明批发市场存在违约行为，应赔偿被告承担的该等费用。
证据三、被告购水费用收据及田丰的说明。证明批发市场存在违约行为，应赔偿被告承担的该等费用。
证据四、陕西省电网销售电价表、分时电价表及被告缴纳电费的收据。证明批发市场并未按照国家规定向被告收取电费，也为提供任何其代被告垫付电费的证明，违规向被告收取电费。
证据五、中止供电催费通知书、延安瑞祥水上乐园明细情况表。证明批发市场一方违规停电，给被告造成停业损失。
证据六、变压器款项收条及承包费支付凭证。证明被告支付变压器款项及截止2015年11月底承包费情况。
证据七、批发市场收取停车费相关材料。证明批发市场违反合同的约定收取停车费的事实。
经审理查明，2014年8月3日，原、被告双方签订了《延安市宝塔区河庄坪镇石窑村农副产品批发市场内钢结构厂房承包合同》，原告刘某某在合同上签字且按捺了手印，并加盖宝塔区河庄坪农副产品批发市场公章，合同约定，原告将位于延安市宝塔区河庄坪镇石窑村农副产品批发市场第一经营区B排1-7号，第二经营区A排1-14号、B排1-15号，第三经营区A排1-15号、B排1-15号，第四经营区A排1-11号经营场地，面积约8412㎡承包给乙方经营使用，承包期限共十年，从2014年8月1日起至2024年7月30日；场地承包使用费为：第一年度，各项费用为每月每平方米13元，第二、三年度，各项费用为每月每平方米14元，第四、五年度各项费用为每月每平方米15元，第六年度，各项费用为每月每平方米16元，第七年度各项费用为每月每平方米17元，第八年度，各项费用为每月每平方米18元，第九年度，各项费用为每月每平方米19元，第十年度，各项费用为每月每平方米20元，从2014年8月1日起至2015年1月30日为试营期，不计算承包费，水电卫生等费用按规定缴纳，签合同时须缴清2015年2月1日起至2015年8月1日止的各项费用656136元，从第二年度开始，均需提前60天一次性缴清下年度的各项费用，原告给被告保障电力供应，被告按相关规定缴纳电费，如后期经营使用过程中，用电量大，原告负责增容，被告承担费用。被告应按时间给原告交纳各项费用及电费等相关费用，每迟延一天向原告支付5000元的违约金。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，2015年2月1日至2015年8月1日期间的租赁费656136元，被告于2014年8月30日支付租赁费650000元，下余租赁费6136元未支付。被告在租赁过程中，因用电量大，被告要求原告按合同约定，负责电量增容，被告承担费用，原告依约为其电量增容共支出550000元及押金50000元，共计600000元，被告于2015年5月14日支付50000元，2015年5月15日支付50000元，2015年5月18日支付50000元，2015年6月15日支付30000元，2015年6月17日支付50000元，2015年6月23日支付100000元，2015年8月12日支付50000元，2015年9月7日支付50000元，共计支付530000元，下余70000元未支付。2015年8月1日至2016年7月31日租赁费1413216元未支付。被告在租赁过程中，被告以增容费用过高，原告未能保证水源、停电造成营业损失、电费过高及收取停车费，认为原告有违约行为，不予支付增容费及租赁费，故成诉。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告所签的合同，是双方当事人真实意思表示，不违法有关法律规定，是合法有效合同，原、被告应按合同的约定履行其义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告诉请被告支付租赁费，被告认为原告有违约行为，经审查被告提交的证据不能足以认定合同不能依约履行，被告应继续承担支付租赁费义务，故原告诉请被告支付租赁费依法予以支持，2015年2月1日至2015年7月31日租赁费共计6136元，2015年8月1日至2016年7月31日租赁费1413216元。原告诉请被告支付所拖欠电费208860元，被告辩称其并不拖欠原告电费，且向法庭提交了原告出具的电费收据，经审查原、被告所提交的证据不能足以认定被告拖欠电费的事实，故对原告的主张的电费诉求本院依法不予支持。原告诉请被告支付剩余变压器增容费70000元，依据合同约定，被告在经营过程中，用电量大，原告负责增容，被告承担费用，原告依约履行，被告以增容费过高，不予支付辩解；经审查，变压器施工合同价款480000元，且对变压器施工单位进行调查核实，原告已向施工单位支付变压器增容费480000元。原告在增容施工期间，被告多次支付增容费480000元及安装变压器押金50000元，共计530000元。原告提交新建配电室合同价款70000元，被告应当依约承担新建配电室合同价款70000元，依法予以支持。被告辩称支付50000元增容费，其余是支付租赁费，但合同约定2015年8月1日2016年7月31日的租赁费，第二年度开始，被告均需提前60天前给原告一次性缴清下年度的各项费用，租赁费是一次性支付，依据被告分次支付的款项数额及时间，正是变压器增容施工及启动供电期间，故应认定为支付的增容费530000元。因被告逾期支付租赁费，依据合同约定，原告要求被告支付违约金509463.6元，被告提出原告未能保障水源、收取停车费及电费收取过高，是违约在先；经审查，因合同对院内停车、水源如何保障、电费的具体收取标准约定不明确，属合同未尽事宜，应另行约定，被告提供的证据不能足以认定其合同不能履行，被告在履行合同时未按约定时间支付租赁费，且合同对违约金有约定，故对原告诉请的违约金依法予以支持，但原、被告在签合中，对违约金约定过高，不符合法律规定，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，应当按被告未履行的租赁费百分之二十承担违约金比较适宜，（6136＋1413216）×20%=283870元。被告对原告主体是否适格及合同效力存疑，经审查，合同加盖宝塔区河庄坪农副产品批发市场公章，原告未在工商部门登记注册，不具有法律效力，由于刘某某是该地块的承租人，故刘某某是适格的原告，被告辩解的理由不成立。关于被告答辩的因停电造成营业损失，因未提供证据，本院依法不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的第二十九条之规定，判决如下；
一、被告官某某在本判决生效后十日内一次性支付2015年2月1日至2015年7月31日止下余租赁费6136元；
二、被告官某某在本判决生效后十日内一次性支付2015年8月1日至2016年7月31日的租赁费1413216元；
三、被告官某某在本判决生效后十日内一次性支付违约金283870元；
四、被告官某某在本判决生效后十日内支付变压器增容
费70000元；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24461元，原告刘某某已预交，现减半收取，实际由被告官某某负担12230.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审判员 刘某某
二〇一六年一月二十四日
书记员 朱某某