山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1082民初6719号
原告荣成市港西渔业公司，住所地：荣成市港西镇青矶岛。
法定代表人：陈苏东，经理。
委托诉讼代理人：王淑静，山东成山海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁佳璐，山东成山海天律师事务所律师。
被告孙承军，男，汉族，居民，住荣成市。
被告徐向东，男，汉族，居民，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：周均晓，山东海丰威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘泳，山东润州律师事务所律师。
第三人荣成市港西镇灰树村村民委员会，住所地荣成市港西镇灰树村。
法定代表人：鞠凤香，村委主任。
委托诉讼代理人：王淑静，山东成山海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁佳璐，山东成山海天律师事务所律师。
原告荣成市港西渔业公司与被告孙承军、徐向东，第三人荣成市港西镇灰树村村民委员会租赁合同纠纷一案，威海中院发回重审，本院于2017年12月6日立案后，重新组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣成市港西渔业公司委托诉讼代理人王淑静、梁佳璐，被告徐向东、委托诉讼代理人周均晓、刘泳，第三人荣成市港西镇灰树村村民委员会法定代表人鞠凤香、委托诉讼代理人王淑静、梁佳璐到庭参加了诉讼，被告孙承军经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告荣成市港西渔业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告孙承军、徐向东向原告支付尚欠租金415.6万元。事实与理由：第三人受原告委托对原告名下所有�海区经营管理并实行对外租赁经营。2011年5月20日，第三人与被告孙承军签订滩涂养殖租赁合同，实际承租人为被告徐向东，租期为2011年5月21日至2021年5月20日，每年租金146.4万元。按照合同约定被告徐向东已缴清第一年2011年及第九年、第十年租金。合同履行至2012年，被告徐向东上缴租金170万元，尚欠2013年、2014年、2015年租金共计415.6万元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告孙承军未答辩。
被告徐向东辩称，原告所述2012年交付租金数额属实及按照合同应当交付数额均属实，但被告未交付上述租金的理由为：假设合同有效，该租赁合同与徐向东签订并生效后，徐向东依约履行缴纳了2011年及该合同最后两年的租金，原告应向徐向东交付租赁标的物即租赁海域，但原告仅实际交付了其面积相当于合同约定面积�分之一的海域，依照合同法第67条的规定，徐向东享有先履行抗辩权，依据该原则，徐向东已经支付的租金足以对应原告所主张的2013年、2014年、2015年的海域实际使用面积的比例；退一步讲，假设本案合同并非全部有效合同，原告对该海域自潮水线向东300米有海域使用证，及没有海域使用证但可以实际使用的范围再向东400米，除此，原告无权出租其他海域，因此原告在签订合同过程中有缔约过失行为，导致原告不能全面履行合同义务，已构成违约，原告应承担缔约过失责任，依照比例原则被告所应承担交付租金的数额，已远远超过了原告向被告徐向东交付海域使用面积的比例。综上，原告的诉讼请求不应支持。
第三人荣成市港西镇灰树村村民委员会述称，我方认为原告的诉讼请求是合理的，被告认为其首先应向第三人支付2011年、2019年、2020年租金，第三人再依照合同约定，将海域交付给被告，被告于2012年5月再支付第二年的租金。第三人完全按照被告所述形式将合同约定的海域使用权交付被告，被告也按照约定于2012年底交付了第二年的租金170万元，这说明被告对第三人交付的海域使用面积是没有异议，双方对使用范围是认可的，因此不存在被告所述先履行抗辩权及缔约过失责任，如果被告认为原告及第三人订立合同时对被告隐瞒了事实的真相，欺诈了被告，被告完全可以依照合同法第54条的规定，行使法律赋予其撤销权，但被告至今未行使此项权利，从另一侧面证实，双方对海域使用范围是没有争议的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月20日，原告委�第三人与被告孙承军签订滩涂养殖租赁合同一份，合同约定：“2011年5月19日，经公开招标，荣成市港西镇灰树村孙承军以每年租金146.4万元中标。为维护双方合法权益，双方协商特签订合同如下：一、租赁时间为2011年5月21日至2021年5月20日止，共计10年；二、租赁范围：本次租赁范围与上次发包范围相同，不再变更。具体坐标点为东经122度28分802秒、北纬37度25分602秒至东经120度（应为122度）28分732秒、北纬37度25分386秒，北接王家海区，南接李家海区，西起潮水线，东至高疆边；三、租金上缴时间：租赁方自中标之日起三日内缴清三年中标款租金（其中包括第一年及第九年、第十年租金）后签订合同，自2012年起，每年4月10日前缴清当年租金。原有参池，新一轮发包时，由海区承包中标人负责对外发包经营，收入、费用乙方自行承担，与甲方无关。承包期限与本合同相�。……五、违约责任：租赁期间，双方应认真履行各自权利、义务，不得随意终止合同。如因一方违约，向对方支付未履行合同部分租金总额的20%的违约金。六、本同合同未尽事宜，双方可协商解决并签订补充合同文本，补充合同不得与本合同主要条款相抵触。
当日，二被告经第三人同意签订滩涂养殖转让协议一份，合同约定孙承军租赁灰树村滩涂养殖合同转让给徐向东经营，《滩涂养殖租赁合同书》中规定，所有权利和义务自签订协议之日起由徐向东按合同执行，与孙承军无关。
2011年5月23日，被告徐向东与第三人签订了补充协议，协议中约定：一、由徐向东出资改善海区生态经营环境，进行人工投石，投石额不低于人民币150万元。二、投石范围：在合同租赁范围北接五家海区，南接李家海区，西起潮水线，东至离潮水线约3500米处的高疆边；三、第三人承诺双方合同租赁期满后，若重新发包在同等价格的情况下，徐向东享有优先租赁权；四、本补充协议一式两份，双方签字或盖章后生效，双方各执一份，本协议与《滩涂养殖租赁合同书》有同等法律效力。
合同签订后，2011年5月24日，被告徐向东已缴清合同第一年即2011年及第九年、第十年租金（2011年5月19日缴纳10万元，2011年5月24日缴纳430万元）。之后被告徐向东按照补充协议约定，于2011年11月向承租海域投石时发现第三人交付海域面积与补充协议约定不符，2012年4月19日，徐向东向第三人发函称，其在经营海域过程中，发现荣成市港西镇海福养殖场占用并限制了其在高疆范围内的海底海参采捕作业，要求重新确认双方合同书内海区租赁范围。2012年12月17日，被告徐向东向第三人上缴2012年全年及2013年部分租金共170万元。至此，徐向东共缴纳租金610万元。因被告徐向东与第三人对租赁范围及租赁价格多次协商无果，之后被告徐向东遂拒付租金，此款经第三人多次催要未果，2014年5月29日第三人将二被告以租赁合同纠纷诉至本院，2014年12月10日，本院作出（2014）荣商初字第474号民事裁定书，以第三人租给二被告的海域使用权人为荣成市港西渔业公司，第三人起诉不符合法定条件为由，裁定驳回第三人的起诉。后原告遂提起本案诉讼。庭审中，被告徐向东称其与孙承军并不认识，因第三人对外发包海域要求必须由本村村民签订合同，因此经第三人时任村委主任孙洪财联系，由被告孙承军参与招投标，并签订合同。孙承军投标价格系应徐向东指示作出。
诉讼中，双方对下列事实存在争议：
1、2011年5月23日补充协议的形成过程及效力。
2011年5月23日补充协议系被告徐向东持有，第三人表示对该协议的签订并不知情，且该协议的签订未履行相应的民主程序。徐向东庭审中对该补充协议的形成过程陈述，签订补充协议的目的是为投石，而且投石后合同期满为保证其在同等条件下享有优先承租权，因为主合同“东到高疆边”没有写具体距离，为明确投石范围，所以在协议中做了明确补充。时任村书记孙洪财告诉他向东大约3000来米，协议中写3500米也是大约数。该协议是在灰树村酒店签订的，就孙洪财和他在场，补充协议上的手写内容全部是徐向东写的，因孙洪财说三天之内要把款凑齐，他急于促成这份协议，至于孙洪财回到村委是否针对此协议开会其不知道，怎么盖的公章，其亦不清楚，孙洪财拿着补充协议回村委不多时间，回来就拿着盖好章、签好字的合同给他了。原告及第三人对该协议的签订过程不予认可。时任村委主任孙洪财现下落不明，�院无法落实相关事实。
本院原一审期间依职权到荣成市港西镇政府进行调查，港西镇政府表示2011年各村委的公章已经由镇审计部门托管，按照镇政府的港发[2008]19号文件规定，农村合同的签订程序是1、村集体拟定出租或租赁项目，由村两委进行讨论，提出可行性方案，报镇经管审计站审核；2、对合同方案提交村民大会或村民代表大会讨论表决，经三分之二以上的人同意，形成会议决议，并作好会议记录；3、对经村民大会或村民代表大会通过的合同草案，利用公开栏广播等形式，在规定的期间内向全体村民公布，并征集有意投标者报名；4、达到规定公布日期后，由“两委”组织采取公开投标的形式进行投标；5、村集体与中标者按合同草案签订合同，新签订的合同必须到镇法律服务所或农村合同仲裁委员会进行公证或鉴证。第三人与被告孙承军签订的第�份养殖租赁合同履行了上述相应程序，并经镇审计站申请加盖合同公章，镇政府对合同存档备案，但对于2011年5月23日第三人时任村委主任孙洪财与徐向东签订的补充协议，经镇经管审计站（合同管理部门）查证，该协议未履行相关民主程序，镇、村相关人员均不知晓。该村财务和村委公章于2009年5月16日，由镇经管审计站托管，但镇经管审计站无补充协议备案，无签订合同时的盖章记录。
原一审期间，第三人申请对补充协议上的笔迹、印文的形成时间进行鉴定，本院依法委托无锡江南司法鉴定所，鉴定人员对本案进行研究后认为：该案检材上笔迹系复写形成，复写色料无法进行形成时间鉴定，且会对纸张造成干扰。故该案检材上笔迹、印文均不具备形成时间鉴定条件。
2、对涉案租赁合同租金标准是否应予调整及应参照何标准进行调整。
第三人与被告签订的滩涂租赁合同约定的东界为“东至高疆边”，而补充协议约定东界为“东至离潮水线约3500米处的高疆边”，被告认为第三人未按补充协议的约定交付相应面积的海域，为此拖付租金，并主张对租金应予以调整。对于“高疆边”的理解，经本院通过庭审及对相关人员的调查，“高疆边”是第三人村民对自潮水线向东约700米范围内海底石疆或海底石头边界的一种俗称，越过高疆边外的海底多为淤泥，不利于海参生长。
原审期间经第三人申请，两名证人孙某、玄元强均出庭陈述，他们八九年以前在烟台吕老板承包灰树村海区期间，给吕老板捡过参，具体作业的区域离福光海带架子还有100米左右，从未到架子里去过。重审期间，因该海域上一任经营人吕某不配合法院进行当面调查，审判人员以电话方式向其进行了询问，吕某称，其2011年之前在灰树村承包海区养海参，其是从董方训手里接过来的，他经营八年期间往东拾海参不能到海福养殖场的海带架子下面拾，仅能在海带架子以西，海带架子下面是不让捡的。
本院依职权向海福养殖场的经营者周福光做了调查，周福光陈述，其1998年开始经营海带和扇贝养殖，2002年其使用海域扩了一部分，之后至今其经营的海域范围再未改变，2010年其经营的荣成市港西镇海福养殖场办理了经营海域的海域使用权证，海域使用权证记载用海方式：开放式养殖，可经营项目名称：筏式养殖。他经营期间均不允许灰树村的海区承包人到其海带架子下面捡参，且其海带架下的海底都是淤泥，也没有海参。经本院向荣成市海洋渔业局工作人员了解，筏式养殖仅有权使用海面部分进行经营，对海底无使用权。
诉讼中双方对原告享有海域使用权证的海域南北约为400米，东西为自潮水线向东约300米，及第三人实际交付的被告徐向东可使用的海域东西为自潮水线向东约700米均无异议，因此徐向东实际可使用海域的面积为420亩。
重审期间，被告徐向东提交港西镇人民政府与高某于2017年3月1日签订的北海参池拆迁协议书，该协议书中约定高某已使用参池6年，每年每亩租金按照租金1300元计算，租金共计69420元。被告徐向东称其承包海区内也有三个参池，但至今未收取该费用，其中北海的参池为了海岸线的生态修复，由政府统一征收并拆除，在征收过程中，对每亩租金进行了约定按每亩1300元计算，此海域属于原告的整个海域使用范围内，参池的效率应远高于其对大海的承包效率，因此对大海的承包价格不应高于参池租金每亩1300元，故其承租海区的租金标准应为每年546000元（1300元／亩×420亩）。原告及第三人对此不予认可�认为租金标准不应调整。
另外，被告徐向东提交2015年5月1日其与时任村书记孙茂松在承租海区现场的谈话录音，以证实当日在村委组织安排下，众多村民前往被告承租海域阻止被告当年度捞参，自此第三人一直安排专人阻止被告捞参，一直延续至2017年年底。第三人质证后，认可2015年5月1日至2015年12月底其村委的人员在被告承包海区海边看管，这期间徐向东承包的海区没能经营，2015年12月底天冷以后，村里人就撤回来，海区仍交给徐向东经营。徐向东对2016年1月之后，第三人仍阻止其经营涉案海区，未提交证据证实。
本院认为，本案的争议焦点为：一是涉案滩涂养殖租赁合同及补充协议的效力；二是涉案租赁合同的租金标准是否应予调整，若需调整应如何调整。
关于焦点一，本案原告委托第三人与被告孙承军签订的租赁合同、孙承军与徐向东签订的转让合同均是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第三人与徐向东签订的补充协议，加盖了第三人公章且有时任村委主任孙洪财的签字。签订补充协议时第三人公章已经由镇政府托管，镇政府也没有补充协议的备案，第三人认为该协议系原村委主任孙洪财与被告恶意串通形成的，但无证据证实，本院对此不予采纳。虽然荣成市港西镇政府出台文件中规定了农村合同的签订应履行的一系列程序，且签订好的合同应当向镇�府存档备案，但因上述规定系行政管理性规定，并非法律、行政法规的效力性强制性规定，故该补充协议应认定为有效合同。
关于焦点二，原告有海域使用权证的海域范围为自潮水线向东约300米，实际可以使用的海域范围（包括未办证的）自潮水线向东约700米处，邻至海福养殖场养殖区域。超出此范围的属于他人享有使用权的海域，而补充协议约定了自潮水线向东约3500米的范围，因此超出自潮水线向东约700米之外的部分属于第三人无权处分。补充协议系租赁合同的一部分，两份协议结合，可以认定双方约定自潮水线向东约3500米范围的租赁费是146.4万元，现徐向东只能对约700米海域行使使用权，故涉案租赁合同的租金应随使用范围做相应的调整。
涉案租赁合同约定的租金标准系采取招投标方式确定，报价高于正常市场价值属正常情况；其次，灰树村海域与临近其他村的海域情况并不相同，因此临近海域租赁合同租金价格没有参照性；另外，自潮水线向东700米左右系近海，海底有石疆适合海参生长，超过该范围海域的海底淤泥较多利用价值远不如近海，因此不能单纯依据补充协议约定的面积与实际可使用面积的比例对租金进行调整。
诉讼中徐向东提供了港西镇人民政府与高某于2017年3月1日签订的北海参池拆迁协议，该协议约定参池每年每亩租金1300元，因参池的利用效率及租金与大海的利用效率及租金没有可比性，因此徐向东主张按该协议约定租金标准对涉案海域租金进行调整，理由不当，本院不予采信。鉴于本案徐向东在委托孙承军参与投标之前，没有尽到审慎的注意义务，合同中明确约定“本次租赁范围与上次发包范围相同，不再变更”，但徐向东从未清楚了解上次发包范围究竟边界到哪，�据原一审期间证人孙某、玄元强的陈述及本院对涉案海区上任经营人吕某的询问，可以得知第三人有权使用的海域范围仅为海福养殖场养殖区域以西，海福养殖场海带架子下面并非可以使用的海域范围。而徐向东仅听时任村委主任告知说往东能拾多远拾多远，大约3000来米，而自己并未现场查看、核实，因此，其对投标租金标准作出错误判断，徐向东上述行为存在明显的过错。第三人签订补充协议时，将其并无使用权的海域（超过700米外的部分）约定为租赁合同的投石范围，且港西镇政府已明确规定农村合同签订应履行相应程序，但第三人在签订补充协议时未按规定程序进行，因此第三人在签订该协议时亦存在过错。故综合考虑本案的具体情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为租金标准应调整为原合同租金的65%为宜，即年租金951600元（1464000元×65%）。
按合同约定，徐向东签订合同之后即应当交付第一年、第九年、第十年租金，另外每年4月10日前交付当年租金，现原告主张至2015年度（至2016年5月20日）租金，因此其应当交付7年租金，总额为6661200元（951600元×7）。诉讼中第三人认可2015年5月1日至2015年年底，因其组织村民阻挠，导致该期间徐向东对承包海区实际没能经营，因此该期间8个月的租金634400元（951600元÷12×8）应当予以扣减。徐向东主张2016年之后其因第三人村民阻挠仍未能经营，因未提交证据证实，本院不予采信。故徐向东至2015年度（2016年5月20日前）应当交付租金总额为6026800元（6661200元-634400元）。因被告徐向东已经交付610万元，多于其应缴纳数额。故原告要求被告徐向东向其支付尚欠租金415.6万元，理由不当，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告荣成市港西渔业公司的诉讼请求。
案件受理费40048元，由原告荣成市港西渔业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 杨君霞
人民陪审员 毕云侠
人民陪审员 朴明珠
二〇一八年七月四日
书 记 员 马雯雯