北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7783号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京翠都保温涂料有限公司，住所地北京市通州区梨园镇东小马村南。
法定代表人程强，董事长。
委托代理人贺现理，北京华秀律师事务所律师。
委托搭理人曹子燕，北京华秀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）磐安县京龙红红木家具有限公司北京分公司，住所地北京市通州区梨园镇梨园村（梨园镇政府南500米）。
法定代表人傅韩锋，总经理。
委托代理人刘光明，北京盈科（天津）律师事务所律师。
上诉人北京翠都保温涂料有限公司（以下简称保温公司）因与被上诉人磐安县京龙红红木家具有限公司北京分公司（以下简称红木公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第07797号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年6月22日受理后，依法组成由法官刘茵担任审判长，法官刘栋、法官申峻屹参加的合议庭，于2016年6月27日、2016年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人保温公司委托代理人贺现理、曹子燕与被上诉人红木公司委托代理人刘光明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
红木公司一审起诉称：2010年1月18日，红木公司与保温公司签订《租赁合同》，合同约定：保温公司将位于北京市通州区梨园镇梨园工业区×号院内车间、库房、办公及生活用房的房屋租赁给红木公司，保温公司只保留两间房屋，租赁期限为10年。2014年1月20日，保温公司以签订了《拆迁协议》为理由，向一审法院提起诉讼要求解除与红木公司的租赁合同，并要求红木公司搬出房屋，后经张家湾法庭开庭审理，保温公司撤诉。红木公司认为，保温公司签订了《拆迁协议》后，应按照合同约定和相关规定，将拆迁补偿中应属于红木公司的停产停业损失和搬迁费交还红木公司，但保温公司拒绝将此两项费用归还红木公司，为维护红木公司的合法权益，故要求法院判令保温公司支付红木公司搬迁补助费83613元，停产停业补助费2299648元，移机费2470元，大型设备迁移费585500元，提前搬家奖励1505005元，诉讼费由保温公司负担。
保温公司一审答辩称：不同意红木公司的诉讼请求。首先，保温公司认为红木公司主体不适格，根据法律规定，分公司不具备法人主体资格，不应该作为原告进行诉讼；其次，根据保温公司与村委会、保温公司与红木公司签订的租赁合同，以及后续于2010年5月17日所达成的约定，涉案土地上的房屋若遇拆迁，红木公司的总公司应当无条件搬出，综上，要求驳回红木公司的诉讼请求。
保温公司一审反诉称：保温公司与红木公司于2010年1月28日签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于通州区梨园镇梨园地区工业区×号院内车间、库房、办公及生活用房的房屋租赁给乙方，上述房屋共计1200平方米，后保温公司于2010年11月建成车间600平方米由红木公司使用至2014年1月，但是红木公司仅仅向保温公司支付了1200平方米的房屋租金，其余600平方米的车间租金一直拖欠未付，尚欠348000元未付。为维护保温公司的合法权益，故要求法院判令红木公司支付保温公司房屋租金348000元及逾期利息（自2014年11月13日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算），反诉费由红木公司承担。
红木公司针对保温公司一审反诉辩称：红木公司认为保温公司提交的反诉请求已经超过反诉期限，根据相关法律规定保温公司应在举证期限之前提出，保温公司并没有提交其2010年11月建成600平米厂房以及红木公司使用的证据，土地性质是经营土地，所有权归村委会所有，红木公司认为在没有调取到厂房拆迁补偿协议及评估单等相应证据，保温公司单纯提出反诉请求没有客观事实根据。红木公司与保温公司之间没有关于600平米厂房的合同约定或者补充协议，红木公司认为保温公司提出的反诉与上次管辖权异议的性质一样，就是为了拖延审理期限，双方签订的合同，合同中第四条第二款第三项明确如乙方改建、扩建应经甲方同意，保温公司没有提供证据证明其改建扩建经过红木公司同意。
一审法院经审理查明：2003年11月15日，保温公司（乙方）与北京市通州区梨园镇梨园村村民委员会（甲方）签订租赁合同书，约定：甲方将梨园村工业区×号院厂房15间600平米，库房8间217平方米，办公及其他用房21间397平米，出租给乙方用于生产经营，租期为二十年，自2003年11月18日至2023年11月17日，合同还就其他事项做出约定。
2010年1月18日，保温公司（甲方）与红木公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于北京市通州区梨园镇梨园工业区×号院内车间、库房、办公及生活用房的房屋租赁给乙方，乙方将其用于木业加工生产使用，租赁期限暂定10年自2010年3月1日开始计算，甲乙双方商定，前五年每年租金为人民币二十二万元整，后五年每年租金为人民币二十四万二千元，交付租金日期每年的3月30日前一次性付清。在合同期内此院如被国家、地方征用，符合本地规划用地要求，甲乙双方均应服从，地上原有建筑物及花草树木补偿全部归甲方，设备停用的经营性补偿归乙方，土地补偿归土地所有方，合同还就其他事项作出约定。
2013年11月16日，保温公司与北京市通州区梨园镇东小马村委会签订拆迁补偿协议，约定：为加快“北京市通州区文化旅游区”项目的工作进程，促进通州区经济建设发展，根据有关文件规定，经甲乙双方协商，同意就北京市通州区文化旅游区非住宅搬迁项目实行货币补偿，并达成如下协议，保温公司在搬迁范围内建筑面积3344.5平方米，经北京仁达房地产评估有限公司评估，房屋重置成新价补偿款3123744元，附属物610196元，搬迁补助费83613元，停产停业补助费2299648元，移机费2470元，其它585500元，提前搬家奖励1505005元，协议还就其他事项做出约定。协议签订后，红木公司停止经营，租赁的厂房及其他附属建筑物依法拆除，双方就拆迁补偿款分割的问题未能协商一致，后诉至法院。
另查，保温公司在承租梨园工业区×号院后，先后建造了部分厂房。
一审庭审中，双方均同意解除合同。
一审法院判决认定：本案争议焦点有二，其一红木公司实际承租的建筑面积是多少，其二是租赁合同中“设备停用的经营性补偿”如何理解。关于红木公司承租的建筑面积问题，双方签订的租赁合同约定将梨园工业区×号院租给红木公司使用，当时并未明确具体的建筑面积，红木公司庭审陈述租赁时的建筑面积为1900平方米，而保温公司反诉称红木公司实际承租的建筑面积为1800平方米，其中1200平方米的建筑是原来就有的，后来的600平方米厂房是保温公司自己建造的，庭审中，双方均认可保温公司建造过厂房，结合双方庭审的陈述以及查明事实，一审法院认为红木公司未能举证证明其承租时的建筑面积，亦未能举证推翻保温公司所主张的实际承租的建筑面积，故一审法院认定红木公司的承租面积为1800平方米。关于租赁合同中“设备停用的经营性补偿”的理解，一审法院认为红木公司确实在租赁的场地实际经营，并办理了相关的营业执照，结合拆迁补偿协议中各单项补偿费用，一审法院认为搬迁补偿费、停产停业补助费、提前搬家奖励费应属于租赁合同中“设备停用的经营性补偿”所涵盖的范围。
综上一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。红木公司与保温公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该份协议合法有效，根据合同约定，设备停用的经营性补偿归红木公司所有，而搬迁补偿费、停产停业补助费、提前搬家奖励费应属于租赁合同中“设备停用的经营性补偿”所涵盖的范围，故红木公司所承租的建筑面积所对应搬迁补偿费、停产停业补助费、提前搬家奖励费应归红木公司所有，具体数额一审法院依照红木公司所承租的建筑面积占搬迁确认的建筑面积的份额进行计算，过高的部分不予支持；关于红木公司主张的大型设备迁移费以及移机费的诉讼请求，因拆迁补偿协议中并没有大型设备迁移费，红木公司未能提供证据证明移机费应归其所有，故一审法院不予支持。关于保温公司反诉要求红木公司支付租金及利息的诉讼请求，一审法院认为根据双方签订的租赁合同，租赁的标的物为特定的院落，并未明确建筑面积，合同约定的租金标准为固定数额，且保温公司在合理期限内并未提出过异议，故一审法院不予支持。关于合同解除问题，因双方均同意解除合同，一审法院对此不持异议，对于解除合同的时间确定为拆迁补偿协议签订的时间。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、确认红木公司与保温公司签订的租赁合同于二〇一三年十一月十六日解除；二、保温公司赔偿红木公司搬迁补助费、提前搬家奖励费、停产停业补助费共计人民币二百零九万二千六百五十三元二角五分，于判决书生效后七日内执行清；三、驳回红木公司的其他诉讼请求；四、驳回保温公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保温公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。保温公司上诉称：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。本案中，所谓的“设备停用的经营性补偿”，系纯属对大型设备搬迁应给予的经营性补偿，一审法院认定有误。本案中涉及拆迁房屋等均为北京市通州区梨园地区梨园村民委员会，而一审法院据以计算相应费用的依据是通州区东小马村所出具的拆迁协议，没有事实依据。拆迁房屋的具体面积认定与事实严重不符。二、保温公司与红木公司2010年1月18日签订合同，合同约定租赁范围内的建筑面积不超过1200平米。在租赁合同签订之后保温公司依法建设新的厂房不应当在租赁范围之内，一审法院把红木公司借用的保温公司新建的600平米厂房作为租赁面积进行补偿明显不当，属于事实认定错误。三、关于保温公司与红木公司之间签订的合同第六条，一审法院对第六条进行了扩大解释。根据红木公司的租赁面积进行补偿是不当的，是对合同条款的扩大解释。四、红木公司在签订的承诺书中明确放弃了财产搬迁的各项补偿，一审提交的证据中已经表明红木公司在办理营业执照的时候向梨园村委会表明放弃搬迁补偿，梨园村委会在搬迁协议中没有向红木公司进行补偿，红木公司向保温公司主张搬迁补偿没有依据。五、一审判决中把提前搬家的奖励费用也按照红木公司的比例给予红木公司补偿是明显不当的，提前搬家奖励是梨园村委会按照协议约定签订协议并且按期搬离给予的奖励，该奖励与红木公司没有任何关系，红木公司在保温公司与梨园村委会签订搬迁协议之后红木公司不予搬离，在保温公司无奈情况下，在2014年1月向通州区人民法院提起诉讼之后红木公司才搬离，时间已经超出了与村委会约定的搬离期限，所以说提前搬迁的奖励费用与红木公司没有任何关系。保温公司认为整体平米都不应该给补偿。租赁面积客观是1200平米。对于反诉不再主张了。保温公司主张红木公司应该给保温公司1800平米的租金，红木公司不认可600平米是租赁的。故请求撤销一审判决第二项，改判保温公司不应当向红木公司支付任何补偿费用。对本诉提起上诉，要求改判驳回红木公司全部诉讼，对于反诉部分保温公司服判。
红木公司针对保温公司的上诉答辩称：第一方面，第一、一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，对保温公司的理由进行最大程度的让步，保温公司的上诉请求不能成立，请求驳回保温公司的上诉请求维持原判。关于红木公司承租厂房的面积，在双方签订的租赁合同第一条已经进行了约定，红木公司承租的是×号院内所有房屋，本案保温公司仅享有南房靠东一间，北方靠东一间。第二、保温公司声称新建厂房，但是并未提交相关证据。且涉案地块土地使用权归梨园村委会，应当承担举证不能的法律后果。第三、保温公司在一审中所主张的将厂房借给红木公司使用与客观事实明显不符。第四、对于企业拆迁涉及到的补偿。在拆迁过程中保温公司建设的房子不含在1800平米中。600平米是红木公司用的，保温公司租给红木公司的就是1800平米。在实际拆迁过程中涉及的损失，是以实际经营权人作为补偿的主体。第二方面，第一、双方签订合同第六条已经对此进行了明确，地上建筑及花木补偿归保温公司，经营性补偿归红木公司，保温公司认为经营性补偿是对大型设备搬迁给予的补偿与合同约定明显不符。第二、本案中红木公司是二号院唯一的实际经营权人，因拆迁发生的损失主体是唯一的。因此租赁合同是否对补偿作出约定，实际损失的只有红木公司。第三、一审法院在梨园镇政府调取的拆迁补偿协议，该协议拆迁补助费大型设备迁移费是空白的，能够看出保温公司在签订拆迁协议时候，考虑到该笔费用可能给红木公司，所以签订协议时候做了文章。第四、本案中保温公司和红木公司均非专业法律人士，签订合同的时候一般不会采用停产停业损失等专业法律术语。而且双方在签订租赁合同时不会考虑将来拆迁的后果，保温公司与红木公司约定的经营性补偿符合合同目的。第五、保温公司应当享有地上原有建筑补偿和花草树木补偿，并不享有经营性补偿。补偿费用一审法院并没有对合同进行扩大解释。第三方面，第一、红木公司向梨园村委会出具的承诺书，是办理营业执照时村委会强行让红木公司出具的，这份承诺与现行法律相违背，不能发生法律效力。第二、本案是通州文化局项目，村委会只是协助拆迁，无权要求红木公司出具放弃说明。第三、该份承诺是权利放弃，红木公司可以再次主张。第四方面，第一、搬家补助费，红木公司是唯一的实际经营权人，拆迁过程中涉及到的全部由红木公司搬迁，所以搬迁补助费支付给红木公司符合目前拆迁法的要求，保温公司只需将房屋交付即可，并不需要履行搬迁程序。第二、保温公司向通州法院提起解除协议之诉，保温公司承租给红木公司的房屋已经按期交付拆除，保温公司已经自行提起撤诉，并不存在逾期不拆迁的情况。
审理中，本院依法补充查明事实如下：保温公司提交2016年6月20日由北京市通州区梨园镇梨园村村民委员会出具的《情况说明》，其上加盖北京市通州区梨园地区梨园村民委员会公章，证明×号院的拆迁补偿是针对保温公司的，保温公司一直在经营并且缴纳税费，并非针对红木公司，村委会支付的搬迁补偿费用没有针对红木公司的。红木公司对该份证据的真实性与证明目的均不予认可，但是认可其上加盖公章的真实性。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有租赁合同、租赁合同书、拆迁补偿协议、非住宅房屋搬迁估价结果报告、非住宅房屋搬迁估价结果通知单、房屋平面示意图及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：保温公司与红木公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，对双方具有法律约束力，均应全面履行合同。根据合同约定，设备停用的经营性补偿归红木公司所有，而搬迁补助费、停产停业补助费、提前搬家奖励费应属于租赁合同中“设备停用的经营性补偿”所涵盖的范围，故红木公司所承租的建筑面积所对应搬迁补助费、停产停业补助费、提前搬家奖励费应归红木公司所有，一审法院认定事实正确，本院予以维持。一审法院据此酌定保温公司赔偿红木公司搬迁补助费、停产停业补助费、提前搬家奖励费等费用数额并无不当，本院予以维持。保温公司虽上诉认为红木公司租赁建筑面积不超过1200平米，但未就此举证，结合双方租赁合同及举证情况，一审法院认定红木公司承租面积为1800平米，认定并无错误，本院予以维持。保温公司认为红木公司向梨园村委会表明放弃搬迁补偿，并提交梨园村委会证明等证据，但梨园村委会未出庭接受质证，不符合民事诉讼法相关规定，本院不予采信，且红木公司向梨园村委会作出的承诺，不影响红木公司依据租赁合同向保温公司主张相关权利。保温公司上诉认为提前搬家奖励费与红木公司无关，但未就此举证，本院不予支持。保温公司上诉认为一审法院从梨园镇政府处调取的涉案土地的拆迁协议中当事人名称与落款处盖章不一致，故不认可拆迁协议真实性，但保温公司在诉讼中始终以其没有拆迁协议为由未向法院提交拆迁协议，本院对此意见不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费21304元，由磐安县京龙红红木家具有限公司北京分公司负担10652元（已交纳），由北京翠都保温涂料有限公司负担10652元（于本判决书生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费3260元，由北京翠都保温涂料有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费21304元，由北京翠都保温涂料有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
代理审判员 刘 栋
代理审判员 申峻屹
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 田亚男
书 记 员 佳 丽