福建省明溪县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0421民初414号原告叶声钦，男，1978年1月8日出生，汉族，住福建省明溪县。原告罗桂香，女，1984年8月6日出生，汉族，住址同上。被告福建省旭城房产开发有限公司，住所地明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾108号2#栋。法定代表人李春华，该公司总经理。委托诉讼代理人饶高云，该公司员工。原告叶声钦、罗桂香与被告福建省旭城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告叶声钦、罗桂香，被告福建省旭城房产开发有限公司委托诉讼代理人饶高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶声钦、罗桂香向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付给二原告逾期办理商品房权属证书的违约金47700元（从2015年7月23日起计至2018年5月11日），上述办证违约金以购房款306734元为基数按年利率4.35%的130%计算。二、判令被告再支付二原告逾期办理商品房权属证书的违约金（从2018年5月11日后的办证违约金），逾期办证违约金计算方法为：自2018年5月11日之日起计至被告提供给二原告涉诉房屋办理权属证书所需全部资料之日止，上述办证违约金以购房款306734元为基数按年利率的4.35%的130%计算。三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2013年8月23日签订商品房买卖合同，合同约定二原告向被告购买位于明溪县原木碗厂地块限价商品房，并约定了未如期办理权属证书被告应承担的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。上述司法解释也明确规定出卖人的原因致使买受人不能办理房屋权属证书的，应承担违约责任。该条第二款同时规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告所签订的商品房合同第十四条约定逾期办证违约金为零，即双方没有约定违约金也没有约定计算方法，按上述解释第十八条规定被告应承担逾期办证责任，逾期办证违约金按同期银行逾期贷款利息标准计算违约金。二原告于2015年4月23日办理交房，被告应从2015年7月23日起承担支付违约金的责任至被告提供给二原告全部办证资料止。为维护二原告的合法权益，特此起诉，望判如所请。福建省旭城房产开发有限公司辩称:一、涉案房产至今无法办理权属证书是因为福建省人民政府2014年2月16日出台新的规定，导致至今无法登记，属于不可抗力的因素造成的，或者属于政策的原因造成的，根据《合同法》的规定，答辩人可以免除逾期办证的违约责任。二、因原告至今未预缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税等费用，答辩人无法办证，无法给原告办理房屋权属证书的责任在原告，过错在原告，无法办证的责任应由原告自己承担。三、因小区的业主对办证测量面积存在争议，多次到县政府上访导致答辩人无法办理初始登记，责任在业主，过错在业主，原告对逾期办证的法律后果应承担全部责任。四、原告主张逾期办证应付违约金的计算标准偏高，也没有法律依据。如法院判决被告应支付逾期办证的违约金，被告要求法院调整违约金的标准，按月利率万分之一计算，因为原告已搬进去居住，是否取得权属证书对原告影响不大，也没有造成原告的经济损失。另外，参照逾期交房的违约金以房租的损失为宜，逾期办证的损失肯定要低于房租的损失。综上所述，因政策变动的原因，导致答辩人无法办理初始登记，导致原告无法办理权属证书，属于不可抗力的因素造成的，根据法律规定，答辩人可以免除逾期办证的违约金。原告至今未缴清该商品房的契税，答辩人也有权顺延办证，无法办证的责任应由原告自己承担。原告至今没有取得权属证书，与该小区的业主多年多次到县政府上访具有直接的关系，原告自己应承担不能办证的全部法律后果。本案不是答辩人的原因导致原告无法取得权属证书，也不是答辩人故意不办理商品房初始登记。原告要求答辩人支付逾期办证的违约金没有事实依据和法律依据，计算标准明显偏高。请求法庭驳回原告的诉讼请求。叶声钦、罗桂香为证明自己的主张，提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明2013年8月23日原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金的事实。2、《销售不动产统一发票》，证明原告已向被告支付全部购房款306734元的事实。3、交房通知一份，证明被告于2015年4月23日交付给原告叶声钦、罗桂香所购买的原木碗厂地块限价商品房1单元1—801号商品房的事实。4、明溪县商品房买卖合同备案信息表一份，证明原告向被告购房的基本信息。经庭审质证，被告对原告提交的证据没有异议。被告为证明自己的主张，提供如下证据：1、福建省旭城房产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明书各一份，证明被告公司基本情况的事实。2、国有建设用地使用权出让合同一份，明溪县住房和城乡规划建设局规划设计条件的函一份，建设工程规划许可证一份，建设工程竣工规划条件核实意见书一份，福建省人民政府关于印发《福建省地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》的通知一份。证明被告2012年7月10日取得明溪县原木碗厂地块土地使用权开发建设，根据《土地出让合同》第十三条约定，建设地下空间应符合县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件就可以。县规划部门对地下使用强度的要求是：地下必须结合人防设施建设地下停车空间，必须按《中华人民共和国防空法福建省人民防空条例》的规定建设人防设施。县规划部门许可建设地下室是6234.94平方米。2015年3月11日，工程竣工验收，县规划部门核实的地下室是6234.94平方米。2014年2月16日，福建省人民政府出台规定，结建地下空间建设项目建设用地使用权，与地表建设用地使用权以相同程序和方式一并取得。3、房屋建筑面积测量报告（竣工）一份，福建省房屋建筑工程竣工验收报告一份，福建省房屋建筑工程和市政基础施工工程竣工验收备案表一份。证明1、原告在2015年2月11日已委托明溪县兴达建设服务有限公司测量涉案房屋建筑面积的事实。2、涉案房产的建设工程在2015年3月17日已竣工，于2015年7月15日已将所有办证的材料报送建设主管部门，在2015年7月15日就已具备办理房产初始登记的事实。4、信访件材料9份，证明原告所在小区的业主，从2015年到2017年期间，对办证测量面积有异议，多次到县政府上访的事实。5、通知一份、国内挂号信函收据一张，证明1、被告在2015年8月10日已通知原告，因业主对测量面积一事有争议，导致明溪县房产权属登记中心拒绝收件，现在无法办理产权证。2、若原告急于办理，要各业主到县住建局告知同意按原面积办理产权证的事实。6、公告一张，证明因业主对测量面积有异议向政府上访，导致到2015年12月16日还无法办理权属登记的事实。经庭审质证，原告对被告提交的证据没有异议。本院根据以上原、被告所提供的证据和双方当事人的陈述，认定以下事实：2013年8月23日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：被告将位于明溪县出售给原告，总价款为306734元。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金。合同签订后，原告分别于2013年9月16日和次年7月2日支付了全部购房款306734元，被告于2015年4月23日将商品房交付给原告，原告至今未取得房屋所有权证书。另查明：被告销售给原告的商品房至今未办理房屋所有权初始登记。本案双方争议的焦点为：被告是否应支付逾期取得房屋所有权证书违约金?被告认为涉案房产至今无法办理权属证书是因为福建省人民政府于2014年2月16日出台新的规定，导致无法办理登记，属不可抗力。本院认为，不可抗力是指人力不能预见，不能避免，不能克服的客观情况，是一种外来的不可抗拒的力量。福建省人民政府关于印发《福建省地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》的通知第二十条明确规定：“本规定自发布之日起施行。本规定下发前已签订国有建设用地出让合同的地下空间建设项目，可按原管理规定或土地出让合同约定执行”。故被告的抗辩不属于不可抗力，不能免除被告逾期办证的责任。因开发商至今未办理初始登记，而办理转移登记才需缴纳契税等办证费用，同时被告亦不能举证证明其有通知原告缴纳契税等办证费用，故对被告提出原告未缴清契税等办证费用导致无法办证的抗辩不予采纳。被告提出因业主对办证测量面积存在争议，到政府上访，导致不能办证。业主上访与开发商无法办证不存在因果关系，对该抗辩理由本院不予采纳。被告提出违约金过高，但未能提供违约金过高的证据。《商品房买卖合同》第十四条：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零%向买受人支付违约金。”该条款明确约定出卖人“应在商品房交付使用后60日内办理初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，故该条款后半段表述中的“出卖人的原因”应指出卖人履行初始登记及交付资料等相关义务方面的原因。房屋所有权初始登记后买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房买卖合同》所应实现的基本目的，办理房屋权属登记应以买受人能实现这一目的为界定标准。如果出卖人未在约定期限内履行办理房屋所有权初始登记及向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。本案被告于2015年4月23日将房屋交付原告使用，但被告销售给原告的商品房至今未办理房屋所有权初始登记，被告的行为已经构成违约。本案的《商品房买卖合同》第十四条中的“零”非手工书写，系打印字体。被告未提供证据证明在签订合同时已采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任及对该条款予以说明，应认定原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”，故对《商品房买卖合同》第十四条中的零应当理解为没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案房屋已实际交付原告使用至今，买受人逾期取得房屋权属证书的损失数额难以确定，故违约金的数额应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。根据本案实际情况，本院酌情确定本案逾期取得房屋权属证书违约金按原告已付购房款总额，以中国人民银行同期银行贷款利率上浮30%计算。综上所述，本院认为，原告叶声钦、罗桂香与被告福建省旭城房产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效。被告将讼争房屋交付原告后未按合同约定办理房室所有权初始登记、将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告，被告的行为构成违约，应支付原告按已付购房款总额自2015年7月23日起至被告办妥房屋所有权初始登记之日止以中国人民银行同期贷款利率的130%计算的逾期取得房屋权属证书违约金。被告办理本案争议房屋初始登记手续后，应按约向原告提供相应的权属登记材料，该行为因尚未发生，故本院对此行为不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、福建省旭城房产开发有限公司应向叶声钦、罗桂香支付逾期取得房屋权属证书的前期违约金（以已付购房款总额306734元为基数，自2015年7月23日起至2018年5月11日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%标准计算），该款于本判决生效之日一次性付清。二、福建省旭城房产开发有限公司还应向叶声钦、罗桂香支付逾期取得房屋权属证书的后期违约金（以已付购房款总额306734元为基数，自2018年5月12日起至福建省旭城房产开发有限公司办妥本案争议房屋所有权初始登记手续之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%标准计算），该款于本判决生效之日一次性付清。三、驳回原告叶声钦、罗桂香的其他诉讼请求。案件受理费993元，由福建省旭城房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  张九金人民陪审员  蒋卫东人民陪审员  范玉生二〇一八年八月一日书 记 员  江 玲附：(2018)闽0421民初422号相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。