江苏省宿迁宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2013)宿豫皂民初字第0286号原告叶俊，男，1947年1月9日生。委托代理人邵前奋，江苏三佳律师事务所律师。被告马绍全，男，1973年6月21日生。委托代理人牛志超、吴洪涛，江苏西楚律师事务所律师。原�叶俊与被告马绍全房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员罗晓亮独任审判公开开庭进行了审理，后转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告叶俊及其委托代理人邵前奋、被告马绍全的委托代理人牛志超、吴洪涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告共签订购房合同3份，购房款已由原告对被告享有的债权予以冲抵。合同签订后，被告至今未向原告交付房屋也未提供该房屋准予出售的相关手续。故诉至法院，要求确认原告与被告签订的3份房屋买卖合同无效，被告退还原告购房款1166000元及利息（利息1166000元为本金，自原告向法院主张权利之日起按银行同期同类贷款利率计算至给付之日止）并承担本案诉讼费。被告辩称，被告与原告签订3份购房合同属实。1、2010年2月2日所签订的合同涉及的8、9、10三幢房屋已经向原告交付完毕且办理了产权证书。该份合同履行完毕后，被告与原告之间的债务已冲抵完毕且原告尚欠被告购房款60000余元；2、2010年2月11日所签订的合同涉及的5、6、7三幢房屋系为了担保第一份合同的履行，在2010年2月2日所签订的合同履行完毕后，该份合同自动解除；3、被告与原告签订在2010年10月21日所签订的第三份购房合同系为了向原告融资，后因原告未能向被告支付该笔款项，故被告对与原告签订的该第三份购房合同不予认可。经审理查明，原、被告于2010年2月2日签订购房合同一份，约定被告将徐州市睢宁县王集镇农贸市场B区4幢8、9、10号北二层出售给原告，房屋面积378平米，房屋总价453600元，定于2010年2月10日交付；原、被告于2010年2月11日签订第二份购房合同，约定被告将徐州市睢宁县王集镇农贸市场B区4幢5、6、7号北二层出售给原告，房屋面积378平米，房屋总价453600元，定于2010年4月30日交付；原、被告于2010年10月21日签订第三份购房合同，约定被告将徐州市睢宁县王集镇农贸市场西区5幢8号楼3层、9号楼1-3层出售给原告，房屋总价650000元，定于2011年2月8日交付，被告于签订合同当日向原告出具购房款收据一份，载明：收到原告购房款650000元。上述涉案房屋购房款原告主张均以其对被告享有的债权予以冲抵，但因被告未能按约交付房屋且对双方签订的售房合同效力不予认可，原告要求被告返还购房款无果，因而成讼。另查明，2010年期间，被告马绍全于1月18日向原告叶俊借款330000元，双方约定自借款之日起被告于每月17日向原告还款15000元，直至2011年1月17日全部还清，如违约被告须向原告支付违约金1000元/天；1月26日被告向原告借款39000元,约定被告每月向原告还款3000元，直至2010年4月26日全部还清，如违约被告须向�告支付违约金200元/天；2月4日被告向原告借款110000元，约定被告每月向原告还款5000元，直至2011年2月3日全部还清，如违约被告须向原告支付违约金2000元/天；2月12日被告向原告借款84000元，约定被告于2010年3月12日向原告归还借款，如违约被告须向原告支付违约金1000元/天；2月25日被告向原告借款130000元,约定被告每月向原告还款10000元，直至2010年5月25日全部还清，如违约被告须向原告支付违约金2000元/天；3月23日被告向原告借款55000元,约定被告于2010年4月23日偿还借款；4月13日被告向原告借款50000元。上述期间，被告分7次总计向原告借款798000元。另因被告欠案外人张坡650000元，原告对案外人张坡享有债权650000元，经三方冲抵，原告总计对被告享有债权1448000元。再查明，被告于2010年2月18日至8月31日分8次总计向原告还款282000元。还查明，原、被告于2010年2月2日签订徐州市睢宁县王集镇农贸市场B区4幢8、9、10号北二层房屋买卖合同后，就该合同涉及房产，睢宁县建设局村镇房产管理办公室于2010年2月3日向原告填发睢村房字第2602-1**号村镇房屋所有权证一份。原、被告于2010年2月11日签订徐州市睢宁县王集镇农贸市场B区4幢5、6、7号北二层房屋买卖合同后，原告于2011年1月21日向被告寄送书面通知一份，通知载明：原、被告于2010年2月11日签订一份售房合同书，被告将开发的睢宁县王集农贸市场B区4幢第7、6、5号北二层房屋以453600元出售给原告，由于被告陆续从2010年1月开始陆续向原告借款468000元，现原告主张将其对被告享有的468000元债权冲抵上述房屋购房款。2011年3月3日，被告及案外人张坡向原告出具保证书一份，保证于2011年农历2月20日前带原告到睢宁县农贸市场认领房屋，否则偿还所欠原告现金。2011年9月15日，原告向被告及案外人张坡寄送通知书一份，通知载明，因被告及案外人张坡未能按保证约定带原告认领房屋，原告要求二人立即制定还款计划并偿还借款。2013年4月26日，原告向被告寄送解除合同通知书一份，通知载明，原、被告于2010年2月2日、11日分别签订合同书、售房合同书，因被告至今未能按约交付房屋，特通知与被告解除该两份合同。又查明，被告向原告出售的涉案房屋未取得相关建设工程规划许可证及商品房预售许可证明。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同属无效合同，不具有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原、被告双方签订的三份购房合同因违反法律、行政法规强制性规定，系无效合同，故对原告要求确认三份购房合同无效、返还购房款的请求予以支持。关于被告在2010年10月21日向原告出具的涉及第三份房屋买卖合同650000元购房款的收据。原告主张，该款项系由原告对案外人张坡享有债权、张坡对被告享有债权冲抵而成，原告为证实其主张，提交了案外人张坡作为借款人或担保人在2009年至2010年期间向原告出具的借条11份（其中2010年9月10日借款人王道彬向原告出具的146000元借条中，担保人署名为张博，原告主张该张博与张坡系同一人），涉及借款金额731000元。被告辩称，与原告签订第三份房屋买卖合同并向原告出具650000元购房款收据系为了向原告融资，后原告并未向被告履行借款义务，另因双方当时已产生矛盾，故被告未能收回购房款收据。但因被告未能就其辩解提交相应证据予以证实，故对被告该辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告叶俊与被告马绍全分别于2010年2月2日、2月10日、10月21日签订的三份《房屋买卖合同》无效；二、被告马绍全于本判决生效后十日内返还原告叶俊购房款1166000元并支付利息（利息以1166000元为本金按中国人民银行同类贷款利率自2013年7月22日起计算至本判决确定的给付之日止）。案件受理费15762元，由被告马绍全负担（原告已交纳，被告于履行义务时一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15294元(户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：460101040004680，征收单位：宿迁市中级人民法院)。审 判 长  李德山代理审判员  罗晓亮人民陪审员  白玉奎二〇一四年一月十四日书 记 员  周 瑞附录一、法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、申请�行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。