江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安高民初字第00017号
原告江苏乐天玛特商业有限公司，住所地南通市经济技术开发区上海路。
法定代表人卢柄容，公司董事长。
委托代理人李方方，公司职工。
委托代理人邱晓梅，公司职工。
被告王宝珍。
被告储彩梅。
委托代理人邓军，江苏锦润律师事务所律师。
原告江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）与被告王宝珍、储彩梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王维申独任审判，于2015年3月13日公开开庭进行了审理，原告乐天玛特公司的委托代理人李方方、邱晓梅，被告王宝珍、储彩梅及其委托代理人邓军到庭参加诉讼。因简易程序期限内未能审结本案，本院依法裁定将案件转为普通程序进行审理，并于2015年5月25日进行了第二次公开开庭审理，原告乐天玛特公司的委托代理人李方方、邱晓梅，被告储彩梅及委托代理人邓军到庭参加诉讼，被告王宝珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告乐天玛特公司诉称：2014年1月20日，王宝珍承租乐天玛特公司海安店第三层1号场地，面积28平方米，租期从2014年1月20日至2014年12月31日，租金每月4000元，双方签订了书面租赁合同。合同签订后，乐天玛特公司依约将租赁场地交给王宝珍，王宝珍又将其租赁的场地交于其女儿储彩梅使用，经营服装。从2014年7月起，两被告不再向乐天玛特公司交纳房租，经协商不成，引起诉讼。请求法院依法判令：1.解除原、被告之间的租赁合同关系，被告立即返还承租场地；2.被告支付拖欠的2014年7月份-12月份租金24000元；3.支付逾期付款违约金暂计9700元（按每日千分之五计算，暂计至2014年11月30日，实际计算至被告付款之日）；4.支付场地使用费暂计4000元（自双方租赁合同解除之日起至被告返还承租场地止）；5.被告缴纳的押金8000元作为违约金不予退还；6.支付所欠电费1069.20元，管理费512元。
被告王宝珍、储彩梅辩称：双方之间存在租赁关系，被告拖欠乐天玛特公司部分月份的租金和电费、管理费是事实。原、被告之间的租赁合同是由原告乐天玛特公司提供的，是一份集团内部的格式合同。两被告签订这份合同的时候没有任何商讨的余地，在合同中存在多处对被告制约性的条款，且违约金数额巨高，严重显失公平。乐天玛特公司的这些格式条款也没有重点突出给予提示，根据合同法的规定，这些条款对被告不具有约束力。此外，双方租赁关系存续期间，被告发现商场内租金价格差异巨大，被告所使用的店铺租金价格是别人的双倍。双方曾多次沟通，甚至派出所也出面协调过，并且替被告打了一个减租申请，但是一直以来没有得到原告有诚意的回复，所以才造成今天的局面。同时，在合同中双方也有明确的约定，在承租人未交纳租金的情况下，乐天玛特公司可以被告交纳的押金抵算应交纳的租金，但乐天玛特公司并未行使该项权利，而是擅自强行清除租赁场地，侵害了两被告的经营权和财产权。请求法院对本案依法作出处理。
经审理查明：2013年12月，乐天玛特公司（甲方）与王宝珍（乙方）签订房屋租赁合同一份（系格式合同，由乐天玛特公司提供），合同作如下约定：
1．乙方向甲方承租乐天玛特公司海安店三楼28平方米的1号场地，用作服装经营；租赁期限从2014年1月20日至2014年12月31日，租金每月4000元；2013年12月13日至2013年12月19日为装修期，2014年1月13日至同年1月19日为装修免租期。上述租金以1个月为一个支付周期，于每月的25日向出租人支付下月的租金。
2．合同第5.2.1.1明确押金不是乙方预付租金、物业管理费或者其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，甲方有权但无义务以押金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，或根据本合同不予返还。
3．合同第5.2.1.2明确押金为2个月租金，即8000元。本合同提前终止或到期终止之日起三个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务，且甲方无异议（由于乙方违约导致的合同提前终止除外）后，甲方可以向乙方无息返还押金。如果在租金期间及合同终止之日起三个月内，乙方有违反本合同行为之一的，甲方可以扣除部分或者全部押金。
4．合同第5.2.1.3明确如果甲方按照本合同约定扣除乙方支付的全部或者部分押金的，甲方有权通知乙方补足。乙方须在接到甲方扣除押金的书面通知之日起三日内将押金补足。
5．合同第5.2.1.4明确如果在租赁期间及合同终止之日起三个月内，乙方有违反本合同行为的，甲方有权扣除部分或者全部押金，不予退还。如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行，或因乙方违约导致本合同解除的，则甲方有权扣除全部押金，不予退还，同时乙方还应按本合同的其他条款，支付违约金并承担其他违约责任。
6．合同第5.2.3明确在租赁期限内押金可以作为以下扣款。如果乙方延迟向甲方支付租金、管理费及其他任何费用之一的，甲方有权单方面扣款，如乙方迟延支付水、电、电话、煤气等公共事业费用、违约金、损害赔偿金或者补偿金等任何费用之一的，甲方有权单方扣款。
7．合同第5.3.3明确乙方应按合同约定的承租面积所占比例向甲方支付管理费，管理费单价为0.15元／平方米。
8．合同第14.3明确乙方未按期支付本合同约定的任何一项应付款项，或违反本合同任何一项关于应负义务、保证的，属于乙方违约，应按本合同约定及法律法规规定承担违约责任。除经甲方提前书面同意，乙方不得以任何理由减扣或者抵消租金。
9．合同第17.1明确在租赁期限内乙方有逾期向甲方支付租金、管理费、押金或水电等其他费用中任何一项费用超过7日的，甲方有权单方面终止合同，乙方除应向甲方支付欠付款项外，逾期一日，应按逾期交纳款项总额的千分之五向甲方支付逾期付款违约金。且乙方已缴纳的押金，已支付未发生的租金等款项，将作为违约金不予退还。采取上述措施仍不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿甲方遭受的上述款项不足以支付的全部损失及费用。合同第17.2明确如乙方违反本合同约定拖欠任何款项或者给甲方造成损失的，甲方有权从乙方的押金中扣除所欠款项及相应的逾期付款违约金和乙方应赔偿给甲方的其他损失。
10．合同第17.8明确如乙方发生任何未支付甲方的款项、费用或损失情况之一的，乙方不得将租赁场地的物品或设施设备搬离，且甲方有权对乙方租赁场地里的物品或设施设备等进行留置，并依法予以自行处理。
11．合同第22.1明确任何一方发给另一方任何通知需以中文书目形式进行。第22.2明确双方按照本合同向对方送达任何文件或通知，以快件或挂号邮件或当面提交的方式送达对方，如一方以书面方式送达文件或者通知，于收件人或其授权人、雇员、代理人签字接受之日，视为已送达收件人。
上述合同由王宝珍在“乙方”处签字，但均由储彩梅与乐天玛特公司协商和洽谈（审理中，储彩梅称因其对外有债权债务纠纷，故以其母亲的名义承租店铺，乐天玛特亦认可涉案店铺由储彩梅投资并实际经营）。上述合同签订后，储彩梅对案涉店铺进行装修并实际经营服装。装修期结束后，储彩梅向乐天玛特公司支付了8000元的押金，将店铺招牌取名为“淑女心情”。
此后，储彩梅按合同约定如数支付乐天玛特公司2014年1至5月份的租金，同时支付了电费及管理费用。2014年7月，储彩梅向乐天玛特公司提出其租金与周边同等场地的租金高出一倍，要求降低租金。2014年7月31日，乐天玛特公司向储彩梅发出催交租金函一份，载明：“载止2014年7月31日，门店尚未收到专贵柜2014年6月-7月的租金，已严重违约。我店多次催交，仍未交纳此费用。如贵专柜继续经营，今日下午三点前务必将其所欠租金补齐，否则我店将强制撤柜，停止经营行为”，上述催交函由储彩梅的店员雷禹签收。此后，储彩梅交纳了6月份的租金。因储彩梅要求降低租金的请求未能得到乐天玛特公司的同意，为此，储彩梅在店内打出横幅，并书写了“租金不公平”的字样（审理中，储彩梅称乐天玛特公司曾因其未交租金而停电三天，乐天玛特公司予以了否认），双方产生纠纷后储彩梅报警。此后，公安机关出面进行了协调，但未能达成一致意见。储彩梅于2014年9月1日向乐天玛公司提交了一份书面申请，载明：“由于电子商务的迅猛发展，本人上半年生意清淡，致使今年7月份以来的租金未能如期交纳。本人到年底还有4个月，想继续经营到租期满为止，请求贵公司考虑到商租户的实际困难，恳请在月租金上下调至2500元／月，本人7月份的租金仍按原租金交纳，望公司领导批准”。此后，乐天玛特公司曾派员与储彩梅进行了交流，但就储彩梅提出的降低租金的事宜仍未能达成一致意见。合同到期后，储彩梅仍实际在该店铺内经营。
2014年12月22日，乐天玛特公司向本院提起了诉讼。2015年1月11日夜至1月12日凌晨之间，乐天玛特公司组织人员将储彩梅店内的服装、电脑、挂烫机、柜子等物品进行了搬迁（乐天玛特公司委托代理人称所有物品保管于公司）。2015年1月12日早晨，储彩梅的营业员上班时发现店内物品不见了。随后，储彩梅到达现场并报警，同时储彩梅发现店铺玻璃上贴有一张落款时间为2015年1月11日的告知函，载明：“你方租赁合同已到期，根据双方租赁合同第18.8、18.9条的约定，承租方应当在合同终止后3日内返还场地。如7日内未取回在场地内的物品，视为放弃遗留物之所有权。现根据合同约定，我司强制清场，且需缴纳所欠租金等共计25581.20元”。海安县公安局城北派出所民警到场后，对该起纠纷进行了询问了解，认为系民事纠纷，告知双方通过法律途径解决。此后，乐天玛特公司在储彩梅的店铺设置了一道布帘，前面空出一部分地方作为广告地摊，并有他人在该地销售鞋子，乐天玛特公司收取了广告地摊费。
本案审理过程中，承办人组织双方于2015年4月3日到案涉店铺进行了现场查看并拍照，店铺内尚有试衣镜、饮水机、衣架、塑料模特等少量物品。此后，储彩梅对店铺内的装修进行了拆卸。乐天玛特公司称于4月22日收到店铺。
以上事实，有租赁合同、催交租金函、告知书、接处警记录、照片及当事人当庭陈述等在卷予以证实。
本院认为：虽然王宝珍作为承租人与乐天玛特公司签订了租赁合同，但该店铺实际由储彩梅投资并经营，储彩梅亦按约定给付了部分租金，乐天玛特公司对此明知且未提出异议，故储彩梅作为实际承租人，在履行合同中对乐天玛特公司所负债务应由其承担。王宝珍作为合同当事人，对储彩梅履行租赁合同中所负乐天玛特公司的债务应当承担连带责任。
储彩梅在合同签订后直至2013年5月，均按合同约定履行了相关义务，交纳押金、租金、电费及管理费用。此后储彩梅认为其租金大幅高于与其相同店铺的租金，向乐天玛特公司提出要求减租，故未能按时交纳2014年6月的租金。储彩梅在接到乐天玛特公司的催交函后，交纳了6月份的租金。但储彩梅在要求降低租金的请求未能得到乐天玛特公司同意的情况下，采取打横幅的方式表达诉求的行为不当。此后，储彩梅以书面形式向乐天玛特公司申请要求降低租金，但乐天玛特公司派员与储彩梅进行了交涉，同时表示不同意降低租金。至此，就降低租金事宜，双方并未达成一致意见。在此情况下，储彩梅仍应按原租金标准向乐天玛特公司交纳租金。故乐天玛特公司要求储彩梅支付2014年7月至12月租金的请求于法有据，本院予以支持。
储彩梅虽未以书面形式向乐天玛特公司提出续租意向，但其在2014年12月31日合同期满后仍继续使用租赁场地，乐天玛特公司对此亦未及时提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，双方均有权随时解除租赁合同关系，但应在合理期限内履行通知义务，承租人应当按原合同约定标准向出租人支付占用费用。乐天玛特公司认为储彩梅支付占用费用的期限应为2015年1月1日至同年4月22日止，本院认为，乐天玛特公司在储彩梅正常经营的情况下未在合理期限内履行通知义务，而是在夜间店内无人之际强行将储彩梅店内的商品及物品搬离租赁场地，强行终止了储彩梅的经营，其行为显然不当；此后，乐天玛特公司又将租赁场地门前的空地租赁给他人经营，从中获得利益。故占用费应按4000元／月标准计算至2015年1月11日，为1466.67元。
乐天玛特公司要求储彩梅支付尚欠电费1069.20元、管理费512元，储彩梅表示认可，本院予以支持。
乐天玛特公司还要求王宝珍、储彩梅支付逾期付款违约金9700元以及押金8000元作为违约金而不予退还。根据本案查明的事实，储彩梅在履行租赁合同过程中，未能按期交纳2014年7月至合同期满租金的事实客观存在。尽管储彩梅辩称其因租金过高要求降低租金，乐天玛特公司应当依据合同约定从其交纳的8000元押金中直接扣除租金，但储彩梅在乐天玛特公司不同意降低租金，又不主动扣除押金的情况下应当按时足额交纳租金，逾期交纳则应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本院认为该合同系由乐天玛特公司提供的格式合同，在合同中存在多处对承租人单方制约的条款，且违约金标准明显偏高，有失公平；乐天玛特公司就相关格式条款也没有重点突出并给予明确提示。依据相关规定，合同当事人对合同格式条款在理解和履行过程发生争议的，人民法院应当依据合同文字表述的内容，结合案件的事实以及从公平原则等角度，作出不利于提供格式条款一方的解释。本院结合两被告违约行为的主观过错程度以及违约行为给乐天玛特公司可能造成的实际损失，确定由储彩梅赔偿乐天玛特公司违约金3000元。乐天玛特公司将押金8000元返还给储彩梅。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告乐天玛特公司与被告王宝珍签订的租赁合同，被告王宝珍、储彩梅将承租房屋返还给原告乐天玛特公司（该项在审理过程中已实际履行完毕）。
二、被告储彩梅给付原告乐天玛特公司2014年7月至2014年12月的租金24000元。
三、被告储彩梅给付原告乐天玛特公司2015年1月1日至同年1月11日的占用费1466.67元。
四、被告储彩梅给付原告乐天玛特公司电费1069.20元、管理费512元。
五、被告储彩梅支付原告乐天玛特公司违约金3000元。
六、原告乐天玛特公司向被告储彩梅返还押金8000元。
上述二至六项相抵，被告储彩梅尚应给付原告乐天玛特公司22047.87元，于本判决书发生法律效力后10日内履行完毕。
如被告储彩梅不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
七、被告王宝珍对被告储彩梅履行上述判决义务承担连带责任。
八、驳回原告乐天玛特公司的其他诉讼请求。
案件受理费922元，由原告乐天玛特公司负担300元，被告储彩梅负担622元（已由原告代垫，被告储彩梅在履行上述判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费922元（该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 王维申
人民陪审员 钱德凤
人民陪审员 朱长余
二〇一五年六月二十二日
见习书记员 荀 非
附：《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。