甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆中民终字第221号
上诉人（原审被告）被告蒲小丽，女，汉族，1973年6月14日出生，庆阳市西峰区人，农民。
委托代理人高志强，甘肃溥德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵世锋，男，汉族，1971年1月17日出生，住庆阳市西峰区。
委托代理人张小雨，女，汉族，1973年5月28日出生，住庆阳市西峰区。
上诉人蒲小丽因与被上诉人赵世锋房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2013）庆西民初字第1985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒲小丽及其委托代理人高志强与被上诉人赵世锋的委托代理人张小雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：庆阳圣鼎房产开发有限责任公司将其所建的位于庆阳市西峰区圣鼎国际步行一条街的商铺向公众出售时，赵世锋（甲方）从该处购买门面房一处后，与蒲小丽（乙方）于2010年8月26日签订《门面房租赁合同》一份，约定：“甲方将其位于庆阳市西峰区圣鼎国际步行一条街B区二层70号门面房一间出租给乙方用于经营，建筑面积50.763平方米；乙方租赁房屋作为商业门面使用；租赁期限为六年，自2010年11月28日起至2016年11月27日止［租赁期限的起止日期为：步行街正式开业之日（暂定为2010年9月28日）起向后推迟2个月（即甲方无偿给乙方经营启动期2个月）后开始计算］；租金每平方米∕月.75元人民币，每月计3807元，每年计45686元整，实际支付45600元。六年期间每年每平方米以75元计算，甲方不得变更；租金按年支付，即每年租赁期限届满之日起10日内支付；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：未按约定交付租金超过60日的；甲、乙双方因一方原因导致合同解除的，非违约方有权要求违约方支付违约金80000元，并赔偿对方的经济损失；‘正式开业时间’为圣鼎国际步行街与政府部门举行的开业典礼仪式时间为准”。此外，双方还对维修责任、房�返还等权利义务进行了约定。合同签订后，赵世锋将该门面房交付给蒲小丽占有，蒲小丽向原告赵世锋支付第一年度的租金45600元，并对该门面房进行了装修。2010年9月28日，圣鼎国际商业步行街举行落成典礼，甘肃省政协副主席、工商联副主席及庆阳市委、市政府领导均予参加。《甘肃日报》、《每日甘肃》分别以《庆阳商业步行街正式落成运营》、《圣鼎国际步行街落成》为标题进行了报道。圣鼎国际商业步行街的管理者庆阳圣鼎商务服务有限公司的工作人员证实：圣鼎国际商业步行街于2010年9月28日正式开业，庆阳市五大班子领导均上台剪彩，举行了庆典仪式、论坛、晚会；商户也于2010年9月28日正式开门营业。其后，赵世锋与蒲小丽因交纳租金发生争议，蒲小丽以圣鼎国际商业步行街未开业、房租费应从开业开始计算为由，不同意向赵世锋支付租金，并占有该�面房至今。蒲小丽自述其承租该门面房从事服装生意，合同签订后一直没有营业，仅于2011年6月营业到2011年8月份即关门。
在审理中，蒲小丽向庆阳市西峰区人民法院提交了反诉状，该院告知其应按照法定程序办理反诉手续，但其未办理。鉴于双方均同意解除合同，该院从减少损失、化解矛盾的角度出发，建议双方先行交回承租的门面房，双方主张的租金、违约金、装修损失待后处理，赵世锋表示同意，但蒲小丽要求赵世锋需退还已交租金、赔偿损失后，方可交回门面房。
原审法院审理认为：赵世锋与蒲小丽签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。在审理中，双方对租赁物的位置、租赁期限、租金标准等均无异议，唯对圣鼎国际商业步行街（以下简称步行街）举行的落成典礼是否就是正式开业存有争议，该争议的法律本质系对租赁期限起算时间的认定。所谓开业，是指营业机构、法人组织等开张营业，进行业务活动的行为。在本案中，步行街管理者庆阳圣鼎商务服务有限公司的工作人员证实步行街于2010年9月28日正式开业，商户亦于此日开始营业；相关媒体对政府部门及圣鼎公司共同组织的落成典礼予以报道；且蒲小丽自述其于2011年6月至2011年8月曾经营业，因此，当事人陈述、证人证言及现有证据之间可以相互印证，已形成证据链，足以证明步行街于2010年9月28日举行落成典礼时，处于该步行街的商用门面房已具备商业使用条件，可以对外营业。至此，双方在合同中约定的租赁物的商业经营用途已经具备，故应视为落成典礼之日即为开业仪式之日。根据双方关于“租赁期限起止日期为开业之日向后推迟2个月”的约定，租赁期限应自2010年11月28日起计算，�小丽应于该日起承担向赵世锋支付租金的义务。租金支付标准为每年45686元，但双方约定每年按45600元支付，应以约定为准。因此蒲小丽每月应向赵世锋支付租金3800元。双方约定的超过60日未交付租金时出租人有权解除合同之内容，属于合同法规定的合同的约定解除。现蒲小丽自2011年11月28日起至今未支付租金，约定的解除条件已经成就，故赵世锋依法享有合同解除权，且蒲小丽亦同意解除合同，因此，赵世锋要求解除租赁合同、返还房屋之诉讼请求，应予支持；赵世锋要求被告蒲小丽支付违约金80000元，一方面约定的违约金数额明显过高，为年租金的1.75倍，另一方面蒲小丽未按时交纳租金的行为，不符合双方约定支付违约金的情形，故赵世锋的该项诉讼请求，不予支持。蒲小丽辩解步行街至今未开业、租赁期限尚未起算，该辩解既与事实不符，又违背民事行为等�有偿原则及公平原则；其要求赵世锋退还已交租赁费、赔偿装修费、转让费、品牌保证金、加盟费、支付违约金等请求，但其未按规定办理反诉手续，本案不予处理。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除赵世锋与蒲小丽签订的《门面房租赁合同》；二、蒲小丽返还赵世锋位于庆阳市西峰区圣鼎国际步行一条街B区二层70号门面房一间，并从2011年11月28日起，按月租金3800元的标准，向赵世锋支付租金，直至门面房返还之日止；三、驳回赵世锋的其他诉讼请求。上述所判第二项，限判决生效后10日内履行完毕。案件受理费942元，赵世锋负担242元，蒲小丽负担700元。
蒲小丽不服庆阳市西峰区人民法院上述判决，上诉称：1、原审判决程序违法，被上诉人在一审中当庭增加诉讼请求�但一审没有给上诉人留出法定的答辩期间，被上诉人变更诉讼请求后亦未交纳诉讼费用，但原判却认可了被上诉人增加的诉讼请求。被上诉人一审起诉时已明显超过了诉讼时效，但原判却没有作任何认定；2、原判认定事实不清，上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》约定租赁期限的起至日期为步行街正式开业之日，但原审判决却将步行街落成典礼之日认定为正式开业之日明显错误；3、被上诉人在没有收到第二年房租后，不及时维权，有意扩大损失。蒲小丽在二审庭审中当庭增加上诉理由：1、一审遗漏上诉人从原承租人刘宣锋处以8800元转让费转租该楼房的事实；2、一审未按法律规定留给上诉人答辩期和举证期限错误，一审对上诉人的反诉不受理错误，本案应当适用普通程序，且一审通知上诉人的妹妹参与出庭，且未得到上诉人授权；3、一审报送的上诉人的上诉状系伪造，与上诉人提交的不一致。上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人赵世锋答辩称：原审判决认定事实正确，适用法律准确，但未判处上诉人在租房期间拖欠的物业、水、电、暖等各项费用共计5209元不当。请求：维持原判，并增加判处上诉人支付拖欠的各项费用5209元。
一审法院判决据以认定事实的证据有：当事人陈述，门面租赁合同，圣鼎国际商业步行街落成典礼截图、照片，与庆阳市圣鼎商务服务有限公司工作人员的调查笔录，《甘肃日报》，《每日甘肃》。以上证据均经庭审质证认证，二审予以确认。
上诉人蒲小丽二审中提交的证据有：1、庆阳市圣鼎物业管理公司证明一份，用以证明2010年9月28日是竣工落成典礼而不是开业仪式；2、甘肃日报庆阳站记者先朝阳的调查笔录一份及甘肃中�学附属医院的出院证明书，用以证明2010年9月28日是竣工落成典礼而不是开业仪式，先朝阳因身体原因不能出庭作证；3、庆阳圣鼎物业公司员工郭沛瑶的调查笔录及出庭作证，证明圣鼎国际商业步行街在2010年11月期间仍在施工中，不具备开业的条件；4、网络下载的庆阳圣鼎国际公司副总韩旭东的发言，用以证明2010年9月28日是竣工落成典礼而不是开业仪式。对上诉人二审中提交的证据，被上诉人对证据1的真实性提出异议，认为不能证明上诉人所要证明的目的，对证据2认为该证据可能系受诱导，因为该证言与报道是相悖的，对证据3认为上诉人与证人的关系应进一步调查，对其证言不认可，对证据4认为其达不到上诉人所要证明的目的。审查认为：证据1的内容为2010年9月28日圣鼎商业步行街举行峻工落成典礼仪式，再无其他证明内容，本案中，双方对圣鼎商业步行街举�该仪式的事实以及时间均无异议，故对该份证明予以认定；对证据2，因先朝阳系报社记者，不是庆阳圣鼎国际公司的工作人员，对该典礼性质的认识系基于个人分析理解，不具有权威性，故该调查笔录不作为本案定案依据；对证据3，因证人与上诉人为朋友关系，其证言不单独作为本案定案依据；对证据4真实性予以认定，但该讲话中亦未明确竣工落成典礼不是开业仪式，故对其关联性不予认定。
故二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
二审另查明：2013年12月6日，经庆阳市西峰区人民法院主持协商，蒲小丽将本案所涉门面房归还赵世锋。
本院认为：关于本案一审程序是否合法的问题。对于诉讼程序选择，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案�，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序”。即除当事人约定外，人民法院可根据案件情况依职权采用简易程序审理，无需征得当事人同意，故本案一审采用简易程序并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条：“基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式传唤当事人和证人、送达诉讼文书、审理案件，但应当保障当事人陈述意见的权利”。即适用简易程序的案件，在不防碍当事人诉讼权利的情形下，不需严格按照法律规定依据普通程序指定答辩期限和举证期限，本案一审适用简易程序审理，已留给蒲小丽一定的答辩和举证期限，审理程序合法。蒲小丽认为一审通知出庭的代理人金卓玉出庭未经其本人授权，经审查，一审向蒲小丽送达相关诉讼材料时，蒲小丽指派金卓玉代领，蒲小丽二审亦称金卓玉系其妹，蒲小丽向一审提交的答辩状中其本人的第一个联系电话亦为金卓玉所持有，一审庭审中金卓玉提交有本人及蒲小丽的身份证复印件以及署名为蒲小丽的授权委托书，其委托代理手续齐全，代理身份并无瑕疵，蒲小丽的该上诉理由不能成立。蒲小丽上诉认为一审未受理其反诉不当，经审查，一审期间蒲小丽向法院提交反诉状，但未交纳反诉费用，对其反诉主张不予合并受理，因本诉与反诉亦可分案审理，其可另行主张，故一审未处理反诉并未影响蒲小丽该项权利的实现。
关于本案中双方约定的合同起始日期的认定。双方约定租赁期限的起止日期为步行街正式开业之日。本案中，2010年9月28日圣鼎商业步行街举行竣工落成典礼，双方对此均无异议，争执的问题为该竣工落成典礼是否意味着圣鼎商业步行街正式营�，以及在该商业步行街在举行过竣工落成典礼后是否再应当举行正式开业典礼。基于对“竣工落成”的字面理解，系指该步行街已完成全部建设项目，具备运行功能。对合同条款的理解应本着合同目的实现的角度去考量，蒲小丽租赁该门面房即用于商业经营，圣鼎商业步行街作为一个商业经营版块，由各个商业门面组成，该商业门面经出售后属于不同的业主，即各业主在圣鼎商业步行街在完成竣工落成后，即具有各自独自经营开业的条件，庆阳圣鼎国际公司也没有各商户在规定时间统一开业的要求，本案中双方当事人均认可圣鼎商业步行街各商户系自主开业，圣鼎商业步行街至今亦未举行过上诉人所称的开业典礼，但其已实际营业。且双方合同中也显示开业时间暂定为2010年9月28日，此日期与圣鼎商业步行街举行竣工落成典礼日期一致，依此约定亦可推知双方在签�合同时已对圣鼎商业步行街即将举行竣工落成典礼的时间知情，双方约定的开业时间即指竣工落成典礼时间，故本案中2010年9月28日圣鼎商业步行街举行竣工落成典礼即可认定为双方合同约定的“正式开业”之日，上诉人蒲小丽辩称因合同约定的正式开业之日仍未举行，其双方之间的合同仍未开始的意见明显违背等价有偿及诚实信用原则。
关于赵世锋主张的租赁费是否超过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。本案一审中，蒲小丽未针对赵世锋的诉讼请求提出诉讼时效的抗辩，二审中也未提交新的关于诉讼时效的证据，故对其主张已超过其诉�时效的理由不予支持。
综上所述，赵世锋与蒲小丽之间签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属有效协议，双方均应依约履行。蒲小丽占有该门面房，应当按约定支付租赁费。原判认定事实清楚，审判程序合法，判处适当，蒲小丽的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费942元，由蒲小丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金发
代理审判员 常雪峰
代理审判员 郭闯君
二〇一四年五月十二日
书 记 员 卢小栋