江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04728号
上诉人（原审被告）江苏红蚂蚁装饰设计工程有限公司，住所地江苏省苏州市娄门路246号。
法定代表人李荣，该公司董事长。
委托代理人孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海尚宜装饰设计有限公司太仓分公司，住所地江苏省太仓市城厢镇津华园19幢商用房121、122室。
负责人谷文慧，该公司总经理。
委托代理人王一敏，江苏周瑞昌律师事务所律师。
原审第三人苏州万鸿房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇弇山路两侧。
法定代表人林聪宝。
上诉人江苏红蚂蚁装饰设计工程有限公司（以下简称红蚂蚁公司）因与被上诉人上海尚宜装饰设计有限公司太仓分公司（以下简称尚宜公司）、原审第三人苏州万鸿房地产开发有限公司（以下简称万鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太城民初字第00078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月5日，尚宜公司与万鸿公司签订房屋租赁合同（编号201205）一份，约定万鸿公司将坐落于太仓市郑和中路376号塞纳丽舍20幢4号、建筑面积为268.76平方米的商铺租赁给尚宜公司，房屋租赁期限自2012年7月15日起至2017年7月14日止；其中2014年7月15日至2015年1月14日、2015年1月15日至2015年7月14日的租金均为79458.5元。同时双方就转租、转让和交换事宜约定：在租赁期内，尚宜公司将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得万鸿公司书面同意。该房屋承租权的受让人或交换人应与万鸿公司签订租赁主体变更合同并继续履行该房屋租赁合同。2014年10月30日，尚宜公司向万鸿公司支付了2014年7月15日至2015年1月14日期间的租金79458.5元。
2014年11月28日，尚宜公司（乙方）与红蚂蚁公司（甲方）签订《店面转让协议》一份，约定由乙方将承租的位于太仓市郑和中路376号建筑面积为268.76平方米的未到期门面房转让给甲方使用，并就转让使用事宜达成如下协议：一、乙方在已签订的原租赁合同，租期到2015年1月14日止，甲方承租后剩余租期为1.5月，剩余租金19000元由甲方支付给乙方。二、转让后门面房现有的装修硬装部分全部归甲方所有，营业设备等动产归乙方，甲方在接收门面后有权根据经营需要在保证房屋安全使用的情况下进行装修。三、店面转让费88000元。甲方于本合同签订3日内向乙方支付50%的转让费44000元，乙方在合同签订后三日内向甲方腾让门面并交付钥匙，甲方收复确认转让门店3日内向乙方支付剩余50%的转让费44000元。四、甲方接手前该店铺所有的债权债务由乙方负责，甲方接收后由甲方经营所产生的一切经营行为及债权债务由甲方负责。五、违约责任：（1）乙方保证该门面有合法承租权并有权依法转让，按时交付门面，逾期一天按500元的标准向甲方支付违约金；（2）甲方要按时接收门面，逾期一天按500元的标准向乙方支付违约金；（3）如乙方私下另行转租他人给甲方造成的损失，则由乙方负全责，并赔偿甲方相应直接和间接损失。庭审中尚宜公司、红蚂蚁公司一致确认签订《店面转让协议》时在场人员包括尚宜公司的负责人谷文慧、红蚂蚁公司的职员葛晓明和毛宇戟、万鸿公司的职员沈某和闵科长。后因红蚂蚁公司未按照合同约定支付相应价款，尚宜公司诉至原审法院。
另查明：1、在本案审理过程中，经原审法院组织协商，尚宜公司、红蚂蚁公司一致确认涉诉的太仓市郑和路376号商铺自2015年4月3日起由尚宜公司占有使用。
2、2015年5月20日，尚宜公司向万鸿公司支付了2015年1月15日至2015年7月14日期间的租金79458.5元。
以上事实，双方当事人均不持异议，有尚宜公司提交的店面转让协议、房屋租赁合同、发票，当事人的陈述等在卷佐证，原审法院予以认定。
庭审中双方就《店面转让协议》的效力问题产生争议。就《店面转让协议》的签订情况，尚宜公司陈述：尚宜公司、红蚂蚁公司签订转让协议前，尚宜公司已将准备转租事宜与万鸿公司进行沟通，并取得了万鸿公司的同意，且签订转让协议时尚宜公司、红蚂蚁公司与万鸿公司均有人员在场；因红蚂蚁公司在万鸿公司处另租赁了店面，尚宜公司将自己租赁的店面转让后，红蚂蚁公司提出希望将自己承租的店面与从尚宜公司处承接的店面合并计算租金，但因万鸿公司在后续租金合并计算的过程中出现差错，因此未与红蚂蚁公司签订新的租赁协议，这是红蚂蚁公司与万鸿公司之间的问题，与尚宜公司无关；尚宜公司、红蚂蚁公司签订转让协议后尚宜公司向红蚂蚁公司腾退房屋并交付了钥匙，但红蚂蚁公司一直未按照协议履行支付款项的义务，为此万鸿公司还曾派员与尚宜公司一起至红蚂蚁公司处进行协商交涉；故综合应当认为万鸿公司同意尚宜公司的转让行为，尚宜公司、红蚂蚁公司之间的转让协议是合法有效的。红蚂蚁公司则向原审法院提交2014年12月1日的《出租合同转让协议》（三方协议）一份，该三方协议载明万鸿公司同意将太仓市郑和中路376号塞纳丽舍20幢4号商铺的承租权由尚宜公司转让给红蚂蚁公司，由红蚂蚁公司继续履行编号201205合同的精神重新拟定出租合同，尚宜公司与万鸿公司的房屋租赁合同于2014年12月1日提前终止。尚宜公司作为出让方、红蚂蚁公司作为受让方在该协议落款处盖章，万鸿公司作为产权方并未盖章。就《店面转让协议》及三方协议签订的过程，红蚂蚁公司向原审法院陈述：签订《店面转让协议》后，红蚂蚁公司提出要求与尚宜公司、万鸿公司签订三方协议，并曾向万鸿公司递交该份三方协议，要求万鸿公司在三方协议上盖章以使红蚂蚁公司与万鸿公司形成新的租赁合同关系，但万鸿公司一直未予盖章；根据尚宜公司、红蚂蚁公司签订的转让协议性质而言，尚宜公司应当履行的义务包括：1、将其与万鸿公司原租赁合同中的权利、义务一并转让给红蚂蚁公司，该权利包含原合同的租赁期限至2017年7月14日，2、将店面中的装饰装潢折价转让给红蚂蚁公司，3、保证万鸿公司同意将店面出租给红蚂蚁公司，并将租赁合同之后由红蚂蚁公司承继；红蚂蚁公司的义务包括接收店面、支付转让费88000元及剩余租金19000元；由于万鸿公司拒绝在三方协议上盖章，故应当认为万鸿公司并未同意尚宜公司将承租权转让，故尚宜公司、红蚂蚁公司签订的《店面转让协议》未生效。
就《店面转让协议》的签订及三方协议的签订情况，尚宜公司还申请沈某作为证人出庭作证，证人沈某向原审法院陈述：“我是万鸿公司的职员，负责商铺的租赁工作，尚宜公司与万鸿公司的房屋租赁合同是我代表万鸿公司与尚宜公司签订的；我公司同意尚宜公司将商铺转租给红蚂蚁公司；2014年12月中下旬左右我曾代表万鸿公司与尚宜公司的谷文慧一起去找红蚂蚁公司的葛晓明协商将租赁协议续下去，葛晓明表示需要向总部汇报，并表示要将钥匙还给谷文慧，谷文慧表示拒绝后离开。”就红蚂蚁公司所陈述的2014年12月1日的三方协议，沈某向原审法院陈述：“见过三方协议，当时与尚宜公司、红蚂蚁公司签订的《店面转让协议》一并提交了万鸿公司；但因为当时万鸿公司与红蚂蚁公司有另外一份租赁合同，红蚂蚁公司要续尚宜公司的合同，就提出将两份合同合并到一起，万鸿公司原则上同意续尚宜公司的合同，但是尚宜公司与万鸿公司的出租合同跟红蚂蚁公司与万鸿公司的出租合同之间在面积、时间、租金标准上不一致，在合并计算租金的过程中出现错误，我公司的领导说要修改，修改后给红蚂蚁公司，红蚂蚁公司没有签，此后事情便不了了之。”
本案在审理过程中，万鸿公司于2015年2月12日向原审法院出具情况说明一份，内容为：“……2014年11月，尚宜公司向本公司提出欲将租赁的店面转租于江苏红蚂蚁装饰设计工程有限公司并征求本公司意见，本公司表示同意尚宜公司的转租行为。同时，红蚂蚁公司也于当月向本公司调取了本公司与尚宜公司的房屋租赁合同，本公司也向红蚂蚁公司明确表示同意尚宜公司向其转租店面。综上，本公司至今为止均同意尚宜公司将承租本公司的太仓市郑和中路376号塞纳丽舍20幢4号店面转租于红蚂蚁公司，红蚂蚁公司承继尚宜公司与本公司房屋租赁合同中的权利义务。……”红蚂蚁公司则认为万鸿公司若自始同意转让，应在三方协议上盖章，而非在审理过程中才出具情况说明。
庭审中尚宜公司陈述签订合同后于2014年12月2日腾退并将店铺钥匙交付给红蚂蚁公司，并申请证人戴某、袁某、陈某到庭作证。证人戴某向原审法院陈述：“2015年1月份左右我去尚宜公司找朋友谷文慧，发现店铺门锁了，谷文慧称钥匙在隔壁红蚂蚁公司；我们去红蚂蚁公司前台，谷文慧找葛晓明说有客人需要钥匙，葛晓明让我们去找前台工作人员要，工作人员没有找到，于是葛晓明热情地帮我们联系了物业，谷文慧支付了40元开锁费并开了门。”证人袁某向原审法院陈述：“我是尚宜公司的工程项目管理人员；2014年11月初谷经理打电话给我称要将店转让给隔壁红蚂蚁公司，2014年11月底，转让合同签订好后我便将东西整理好搬了出去；交钥匙的前一天晚上红蚂蚁的葛总（葛晓明）问我什么时候搬好，我说明天，葛总称明天他要去苏州，让我把钥匙直接给前台的小姑娘；第二天下午2点多，我与陈某一起搬好之后把门锁好，钥匙给了前台一个短发的女工作人员，当时没有办理手续，她接过后顺手放在了桌子角落。”证人陈某向原审法院陈述：“我认识尚宜公司；2014年12月尚宜公司搬家我去帮忙打包，尚宜公司有些不要的东西就送给了我；当天下午东西搬完后袁师傅锁了门，将钥匙给了红蚂蚁的女工作人员；袁师傅去送钥匙的时候我在玻璃门外等他，看到袁师傅和一个女的说话；具体给钥匙的过程我没有看见，袁师傅出来后手里就没有钥匙了。”对于上述证人证言，红蚂蚁公司均称尚宜公司、红蚂蚁公司没有办理移交手续，红蚂蚁公司仅以书面交接手续为准，不认可任何其他形式的交接手续，且证人的戴某与尚宜公司的负责人系朋友关系；证人陈某并未实际看见钥匙交付过程。
以上事实，有尚宜公司提交的万鸿公司出具的情况说明，红蚂蚁公司提交的三方协议，证人沈某、戴某、袁某、陈某的证言，当事人的陈述等在卷佐证，原审法院予以认定。
原审原告尚宜公司的诉讼请求是：1、自2015年4月3日起解除尚宜公司、红蚂蚁公司之间签订的《店面转让协议》；2、红蚂蚁公司赔偿因违约造成的尚宜公司损失共计82108元（包含2014年12月1日至2015年4月3日期间的租金损失52108元及财产损失3万元）。
原审法院认为，本案的争议焦点在于尚宜公司、红蚂蚁公司签订的《店面转让协议》是否生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。《店面转让协议》的签订系尚宜公司、红蚂蚁公司双方的真实意思表示，且依据庭审中尚宜公司、红蚂蚁公司的陈述，尚宜公司、红蚂蚁公司签订《店面转让协议》时万鸿公司在场参与了转让的协商过程，万鸿公司亦向原审法院出具情况说明表示自始同意尚宜公司向红蚂蚁公司转让涉案房屋；红蚂蚁公司在与尚宜公司签订协议后，因与万鸿公司未能就后续租赁事实达成一致而未能与万鸿公司重新签订协议；且红蚂蚁公司是否与万鸿公司达成新的租赁协议并不影响其与尚宜公司间协议的效力，故红蚂蚁公司辩称因万鸿公司不同意转让而致尚宜公司、红蚂蚁公司间的《店面转让协议》未生效的意见不能成立，原审法院不予采纳。
尚宜公司、红蚂蚁公司之间的《店面转让协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。依据该《店面转让协议》的约定，尚宜公司应及时将房屋交付红蚂蚁公司，红蚂蚁公司则应按照合同约定向红蚂蚁公司支付相应款项。尚宜公司主张已经履行交付房屋钥匙的事实有证人戴某、袁某、陈某的证言予以佐证，且与证人沈某陈述后期红蚂蚁公司工作人员表示将钥匙归还尚宜公司的证言能够形成印证，具有较高可信度，红蚂蚁公司虽称交付房屋钥匙应有书面手续但未能提供反证足以反驳证人证言，故原审法院对尚宜公司已经于2014年12月2日向红蚂蚁公司交付房屋钥匙即交付房屋的事实予以采信。现尚宜公司已按照《店面转让协议》的约定履行了相应义务，但红蚂蚁公司现明确表明不履行付款义务，已经构成根本违约，尚宜公司有权要求解除合同。本案审理中，原审法院组织尚宜公司、红蚂蚁公司双方于2015年4月3日明确了今后房屋由尚宜公司占有使用，红蚂蚁公司对尚宜公司主张双方合同于2015年4月3日解除的事实不持异议，原审法院对此予以确认。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。尚宜公司在本案中主张因红蚂蚁公司违约造成的损失包括：1、2014年12月1日至2015年4月3日期间的租金损失52108元；2、尚宜公司在腾退时将店里放置的办公设备送人或丢弃，造成相应财产损失折价计算为43630元，对此尚宜公司仅主张30000元。原审法院认为，尚宜公司于2014年12月2日将房屋腾退并交付红蚂蚁公司，自2014年12月3日起至2015年4月3日止房屋实际由红蚂蚁公司占有，该期间尚宜公司基于租赁合同关系向万鸿公司交纳了租金，但因红蚂蚁公司原因未能实际使用该房屋，产生了租金损失。尚宜公司主张的租金损失期限与原审法院认定的期限相差2日，但其主张的租金损失金额未超出其与万鸿公司租金标准计算的租金损失金额，且红蚂蚁公司对尚宜公司主张租金损失的计算不持异议，故原审法院对尚宜公司要求红蚂蚁公司赔偿租金损失52108元予以支持。就腾退期间造成的财产损失，庭审中尚宜公司陈述其对相应的财产进行了处分，原审法院认为，相应财产的处理系尚宜公司为履行与红蚂蚁公司间的合同而为，不能证明系因红蚂蚁公司违约造成，且尚宜公司亦未能向原审法院提交证据证明相应财产损失的具体价值，故对尚宜公司主张的财产损失不予认定。综上，红蚂蚁公司应向尚宜公司赔偿因违约造成的租金损失共计52108元。遂依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、上海尚宜装饰设计有限公司太仓分公司与江苏红蚂蚁装饰设计工程有限公司签订的《店面转让协议》于2015年4月3日解除；二、江苏红蚂蚁装饰设计工程有限公司于判决生效之日起10日内赔偿上海尚宜装饰设计有限公司太仓分公司租金损失52108元。案件受理费1933元，由上海尚宜装饰设计有限公司太仓分公司负担677元，江苏红蚂蚁装饰设计工程有限公司负担1256元。
上诉人红蚂蚁公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、尚宜公司与万鸿公司房屋租赁合同约定：在租赁期内，尚宜公司将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得万鸿公司书面同意。该房屋承租权的受让人或交换人应与万鸿公司签订租赁主体变更合同并继续履行该房屋租赁合同。但万鸿公司未在红蚂蚁公司与尚宜公司合同上盖章，双方转让协议未生效；2、被上诉人申请的证人与被上诉人有利害关系，不能证明移交房屋。
被上诉人尚宜公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
原审第三人万鸿公司未作答辩。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，首先，上诉人红蚂蚁公司与被上诉人尚宜公司签订《店面转让协议》，约定尚宜公司将其承租的位于太仓市郑和中路376号未到期门面房转让给红蚂蚁公司使用。系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。虽然，尚宜公司与万鸿公司之前签订的《房屋租赁合同》中约定：在租赁期内，尚宜公司将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得万鸿公司书面同意。该房屋承租权的受让人或交换人应与万鸿公司签订租赁主体变更合同并继续履行该房屋租赁合同。但是该条款仅是尚宜公司与万鸿公司之间的约定，并不影响到红蚂蚁公司与尚宜公司之间合同的效力，且在一审庭审中尚宜公司、红蚂蚁公司一致确认签订《店面转让协议》时万鸿公司工作人员在场，事后，万鸿公司亦向原审法院出具情况说明证明同意尚宜公司向红蚂蚁公司转让房屋。因此上诉人认为双方转让协议未生效的理由不成立。其次，尚宜公司主张于2014年12月2日向红蚂蚁公司交付案涉房屋，并提供证人证言为证，该证人证言互相印证，符合常理，可以作为认定案件事实的根据。而上诉人虽不予认可，但不能提供反证来支持其事实主张，则应承担不利后果。综上，红蚂蚁公司明确不按《店面转让协议》履行付款义务，构成违约。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人红蚂蚁公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1933元，由上诉人江苏红蚂蚁装饰设计工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十二月九日
书 记 员 吴茂程