山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终2350号
上诉人(原审被告)交通银行股份有限公司山东省分行，住所地山东省济南市。
代表人王锋，行长。
委托代理人李洪持，山东舜翔律师事务所律师。
委托代理人张锦娟，山东舜翔律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)孙爱琴，女，1963年5月9日出生，汉族，中外运集装箱运输有限公司山东分公司员工，住山东省青岛市，
委托代理人辛余辉，山东海晖律师事务所律师。
委托代理人史雪梅，山东海晖律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)山东恒大集团有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人綦煜，董事长。
被上诉人（原审被告）山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司，住所地山东省聊城市。
代表人綦煜，总经理。
以上两被上诉人共同委托代理人王幸福，山东鲁泉律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托代理人魏艳凤，山东鲁泉律师事务所律师。
上诉人交通银行股份有限公司山东省分行（以下简称交通银行山东分行）因与被上诉人孙爱琴、山东恒大集团有限公司（以下简称恒大集团）、山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产开发分公司（以下简称恒大集团聊城分公司）案外人执行异议之诉一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，位于山东省聊城市柳园聊位路西的“学府花园”小区系由恒大集团聊城分公司开发建设的住宅小区。孙爱琴于2005年12月26日与恒大集团聊城分公司签订了《聊城市商品房买卖合同》一份及合同附件五份，约定孙爱琴购买该公司开发建设的上述小区中2号楼6单元611号房屋及6-04号储藏室；其中，房屋的建筑面积为159.36平方米，储藏室的建筑面积为37.01平方米，同时赠送本单元711号阁楼，建筑面积为63.35平方米。合同中约定的房屋单价为每平方米1300元，储藏室单价为每平方米700元，总价款为人民币233075元，付款方式为签订合同时一次性付款。双方在合同第十五条中约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。……”合同落款处，出卖人由恒大集团聊城分公司加盖公章、买受人由孙爱琴签名予以确认。2006年6月17日至2007年3月29日期间，孙爱琴分3次向恒大集团聊城分公司交纳了全部购房款239781元及公共维修资金等相关费用。2007年2月15日，孙爱琴与恒大集团聊城分公司办理了房屋交接手续，并签订了《房屋交接书》一份。此后，孙爱琴未办理上述房屋的产权过户登记手续。
交通银行山东分行因与案外人山东德祥科技有限公司及恒大集团金融借款合同纠纷一案，起诉至原审法院。原审法院作出（2009）市商初字第674号民事调解书，内容为，由案外人山东德祥科技有限公司分期偿还交通银行山东分行的借款本金1994208元及利息，恒大集团承担连带清偿责任。后因山东德祥科技有限公司未按调解书的约定履行还款义务，交通银行山东分行申请强制执行。在执行过程中，于2011年3月31日，原审法院查封了尚登记在恒大集团聊城分公司名下的上述涉诉房产。孙爱琴于2015年向原审法院提出执行异议，认为其已于2005年12月26日与恒大集团聊城分公司签订了合同并支付了全部价款，于2007年2月办理了房屋交接手续，交纳了全部的相关费用，其是被查封房屋的实体权利人，也是合法的买受人，依法享有排除对该房产执行的权利，要求法院停止对该房产的执行并解除对此房产的查封措施。原审法院作出（2015）市执异字第23号执行裁定书，认为其提出的异议申请，理由不足，证据不充分，裁定驳回了孙爱琴的异议。2015年8月24日，孙爱琴向原审法院提起案外人执行异议之诉，要求法院依法判决确认其享有对涉诉房产的合法所有权；判决停止对涉诉房屋的执行措施并解除对该房屋的查封措施；判决恒大集团聊城分公司协助其办理所购买涉诉房屋的产权过户登记手续。
另查明，恒大集团聊城分公司于2012年12月办理了所开发的“学府花园”小区房屋的初始登记。2014年4月14日，恒大集团曾向孙爱琴发出提示函一份，告知孙爱琴应向法院提交关于涉诉房屋的执行异议申请，并向法院说明购买涉诉房屋未及时办理产权登记的原因，以避免造成经济损失。
再查明，庭审中，孙爱琴未提供证据证实其曾将办理产权过户登记的相关资料交由恒大集团聊城分公司，由该公司交由产权登记机关备案。恒大集团聊城分公司也未能说明未给孙爱琴办理产权登记备案的原因。
原审法院认为，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，在执行交通银行山东分行与案外人山东德祥科技有限公司、恒大集团金融借款合同纠纷一案的过程中，查封了尚登记在恒大集团聊城分公司名下的涉诉房产，因恒大集团聊城分公司属于恒大集团的分支机构，其并非独立法人，也无独立承担民事责任的资格，其财产应认定为恒大集团的财产，故原审法院在执行过程中查封登记在恒大集团聊城分公司名下的财产，程序上并无不当。从庭审查明的事实可以看出，孙爱琴早已于2005年12月26日就购买了涉诉房产并交付了全部房款，于2007年2月办理了所购买涉诉房屋的交接手续，已实际占有了涉诉房产。虽然孙爱琴、恒大集团聊城分公司未能说明未办理本案涉诉房产产权登记备案的原因，但从查明的案件事实中可以证实法院查封是在孙爱琴购买并实际占有、使用房屋之后。庭审中，交通银行山东分行没有举证证实孙爱琴与恒大集团、恒大集团聊城分公司之间存在恶意串通的情形。据此，根据最高人民法院的相关司法解释的规定，涉诉房产在权利人提交了相关证据证实在标的物被查封前就已经实际占有、使用，且支付完毕全部价款的情况下，不得再采取查封、扣押等执行措施，应当依法予以解除查封。综上，孙爱琴要求法院依法判决解除对位于山东省聊城市“学府花园”小区2号楼6单元611室房屋及储藏室的强制执行措施的诉讼请求，符合最高人民法院相关司法解释的规定，依法予以支持。对于孙爱琴要求确认其所购买房屋所有权及恒大集团聊城分公司协助办理产权登记的诉讼请求，原审法院认为，物权的变动应以登记为公示原则，且孙爱琴的上述诉求与本案不是同一法律关系，其可以房屋解除查封后，另案起诉要求恒大集团及其聊城分公司履行房屋产权的过户登记义务，故对孙爱琴的上述诉讼请求，本案中不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定判决：一、停止对登记在山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产分公司名下的位于山东省聊城市学府花园小区2号楼6单元611室房屋及6-04号储藏室的执行措施，并解除对上述房屋的查封。二、驳回孙爱琴的其他诉讼请求。案件受理费100元，由山东恒大集团有限公司、山东恒大集团有限公司聊城吉泰房地产分公司负担。
上诉人交通银行山东分行不服原审判决上诉称：一、根据新法优于旧法原则，本案理应适用最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，而不应适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。一审法院适用法律错误。二、被上诉人对涉案被查封房产未办理产权过户登记具有过错。首先，被上诉人怠于行使权利，从其收房至2011年3月被查封已有4年时间，从房产被查封至其2015年才提起执行异议又有4年时间，被上诉人怠于行使涉案房产产权过户登记中的相关权利并履行相关义务，对该房产未能办理产权过户登记具有过错。其次，被上诉人应承担举证不能的责任。被上诉人一审仅提供了购房合同以及交付购房款、维修基金的相关单据，并不能证明被上诉人已经履行了办理房产过户登记的全部手续，更不能证明其对涉案被查封房产未办理产权过户登记不具有过错。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人应对“过错”问题承担举证不能的不利后果。综上，请求二审法院按照最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人孙爱琴答辩称：1、被上诉人是登记财产的买受人，原判决适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，适用法律正确。在本案购买标的物为不动产，且被上诉人已交付全部房款的情形下，适用该规定第十七条与最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并不冲突。《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是对于“无其他用于居住的房屋”的消费者特别的法律安排，该规定并未排除买受人从房地产开发企业购买房屋时适用《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的情况。2、涉案房产没有办理过户登记是被上诉人意志以外的客观障碍造成的，被上诉人对此没有任何过错。因恒大集团聊城分公司于2012年12月方办理“学府花园”小区房产的初始登记，在“学府花园”小区房产未办理初始登记的情况下，涉案房屋不可能办理过户登记。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告恒大集团、恒大集团聊城分公司答辩称：一、原审判决适用法律正确。根据最高人民法院的相关司法解释的规定，涉案房产在权利人提交了相关证据证实在标的物被查封前就已经实际占有、使用，且支付完毕全部价款的情况下，不得再采取查封、扣押等执行措施。故原审判决适用法律正确，应予维持。二、被上诉人对于涉案被查封房产未办理过户登记不具有过错。法院查封涉案房产后，恒大集团已多次联系、通知被上诉人及时向法院主张权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据本案事实，在原审法院查封涉案房屋前，孙爱琴已与恒大集团聊城分公司签订商品房买卖合同，并已占有使用涉案房屋，且已支付全部房屋价款。现孙爱琴尚未取得涉案房屋的产权登记证书，但恒大集团、恒大集团聊城分公司并未举证证实系孙爱琴的原因导致未进行产权登记，且在恒大集团、恒大集团聊城分公司的答辩意见中其已明确认可孙爱琴对此没有过错，因此，涉案房屋未进行过户登记，孙爱琴并不存在过错。据此，本案事实符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的排除执行的条件，孙爱琴对于涉案房屋享有排除执行的民事权益。原审判决停止对涉案房屋的执行并解除查封，依据充分，应予认定。交通银行山东分行主张本案应适用最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，因该条规定的适用条件与本案事实不符，对其主张本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人交通银行股份有限公司山东省分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 徐 敏