湖北省远安县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0525民初181号
原告：胡勇，男，1982年12月30日出生，汉族，住远安县。
委托诉讼代理人：胡仁国，男，1963年4月13日出生，汉族，住远安县，系原告胡勇父亲。特别授权代理。
委托诉讼代理人：温楚峰，湖北力效律师事务所律师。特别授权代理。
被告：李德树，男，1959年1月27日出生，汉族，住远安县。
被告：望文菊，女，1960年4月3日出生，汉族，住远安县。系被告李德树之妻。
二被告委托诉讼代理人：李明、吴克里，湖北沮城律师事务所律师。特别�权代理。
原告胡勇与被告李德树、望文菊不动产登记纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡仁国、温楚峰，被告望文菊及二被告委托诉讼代理人李明、吴克里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡勇向本院提出诉讼请求：依法判决二被告立即共同按房屋买卖《协议》之约定，履行协助原告办理登记为被告李德树，证号分别为远土集用（XX）第XX-
XX土地使用权证中86.72㎡的土地、第XX-
XX号不动产权证中序号2显示的建筑面积351.92㎡房屋的过户登记手续的义务。事实和理由：2006年9月8日，原被告签订协议，二被告将其住房作价20000元卖给原告。因被告的该房屋十分破旧，原告购买后欲拆旧建新，当时原告的户口尚在鸣凤镇，双方不能办理房屋过户手续，经与二被告协商，被告同�以被告名义申请办理审批手续，待新屋竣工后再办理过户。协议签订后，原告交付了购房款，被告也将房屋交付给原告。此后不久，原告即动工拆除旧房建造新房，2006年12月竣工。因建房手续不全，县城管局未办理验收，至2008年12月才办理竣工验收。2008年12月8日，被告李德树向远安县房地产管理局申请对房屋办理变更登记，其将原告新建的房屋仍登记在其名下。此后，原告多次督促二被告协助办理房屋过户登记手续，但二被告总是推诿、拖延，不履行协助义务，故提起诉讼。
被告李德树、望文菊辩称：被告原有两幢相邻独立的房屋，原告胡勇同被告协商想购买被告后面的一幢房屋来拆旧建新，包括两间正屋、一个厕所、一个猪圈和空场地，当时协商价格20000元。双方于2006年9月8日在被告家里签订协议，没有通过村委会，只有南门村3组组长何奎林参加见证。协议签订后，原告支付了20000元购房款，被告将房屋交给了原告，原告于第三天就开始拆旧屋建新屋。房屋买卖后双方没有办理产权过户，原告在建房时也没有办理审批手续。原告在建房的时候，县城管、城建部门找到原告，发现原告没有审批手续就不允许原告建房。原告找到被告，被告出于同情，就以被告的名义帮助原告办理了建房审批手续。后来被告发现原告在建房时将被告房屋的飞檐锯掉二尺多，导致被告家里下雨漏水，被告向原告提出解决，原告当时只拖了两车沙给被告就不管了。原告的房屋建成后，被告申请对房屋、土地重新换证，2008年换证时将原被告的房屋、土地都登记在被告的一个新证下。换证三年后，原告向被告提出帮助过户，被告提出必须要解决飞檐问题才能帮助过户，因飞檐问题没有解决就一直没有过户。原被告签订协议时，原告的户口不�南门村，故协议无效，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告原有二幢独立相邻的房屋，登记在一个房屋所有权证中。原告因建房需要宅基地，同被告协商后，被告将其房屋后院的住房卖给原告用于拆旧建新，双方于2006年9月8日签订协议，主要内容为：“经双方协商同意将李德树后院坐南朝北的住房作价20000元转让给乙方（胡勇），东至西长11米，南至北长7.5米。四至抵界：东抵污水沟，西抵何慈玲墙边，南抵李德树墙边，北抵通道。其过户手续由李德树申请土地、城建部门办理审批。”原告胡勇和二被告在协议中签字，时任被告所在的鸣凤镇南门3组组长何奎林作为见证人签字。协议签订当日，原告支付了购房款，被告将房屋交付给原告。因当时原告户口尚在鸣凤镇，依有关政策不能在被告住所地鸣凤镇南门购买、建造房屋，故双方签订协议后没有�理产权变更登记手续，达成以被告名义向土地、城建部门办理过户审批手续，实际由原告建房的协议。双方交房后不久，原告在未取得建房审批手续的情况下，即开始拆旧建新。
原告在施工过程中遇县城建、城管部门前来检查，因不能出具建房审批手续被责令停止施工。此后，应原告要求，被告以自己名义于2006年9月26日为原告办理了建房审批手续，取得用地面积80㎡的《建设用地规划许可证》，原告得以继续施工。在施工过程中，被告发现原告在紧邻其住房处砌墙时，锯掉了被告房屋的部分飞檐，向原告提出异议后，原告虽给被告拖去砖、砂石料予以补偿，但双方协商未果产生纠纷。2006年12月，原告的该房屋竣工。2008年12月8日，被告李德树以新建房屋为由向有关部门申请对房屋办理变更登记，取得权利人登记为李德树的远土集用(XX)第XX-
XX号集体土地使用权证和第××号房屋所有权证，被告家庭实际居住的房屋和原告新建的房屋均合并登记在该二份产权证中。其中，被告家庭居住的二层房屋在产权证中显示占地面积100.83㎡、建筑面积201.66㎡，原告新建的四层房屋在产权证中显示占地面积86.72㎡、建筑面积351.92㎡。此后，原告要求被告办理产权过户手续，被告以原告损害其房屋飞檐未解决为由予以拒绝，双方多年来协商未果。另查明，原告原系鸣凤镇居民，于2006年11月迁入鸣凤镇南门，系农村居民。
本院认为：本案争议的焦点为，（一）原被告于2006年9月8日签订的协议是否合法有效？（二）被告是否应当履行协助原告办理新建房屋产权证的过户手续？
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
首先，原被告签订的协议时是双方在平等自愿的基础上，经过协商达成的一致内容，该协议是双方真实意思表示；其次，现行法律规定只是禁止将农民集体土地使用权用于非农建设，通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地�利的行为；出卖宅基地上的房屋的对象不能是城镇居民，并没有明确禁止非同一集体经济组织成员之间购买宅基地及房屋；第三，双方于2006年9月签订协议时，原告虽然不是鸣凤镇南门村民，但原告系农村居民，其在签订协议后不久于同年11月就已经将户口由鸣凤镇迁至鸣凤镇南门而成为南门村村民，双方签订协议时时任南门村3组组长到场见证也并未对双方之间的买卖行为提出异议；第四，原被告签订协议时均明知原告向被告购买该房屋的目的是为了拆旧建新以方便自己的生产和生活，并非是为了改变土地的所有权性质或者是用于非农生产，且原告购买后于当年即拆除旧房投资建成一幢四层楼房居住至今。综上，原被告签订的协议既未损害集体利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示。双方多年来未办理过户的主要原因是被告认为�告建房时对其造成损害未得到解决，被告对此可以依法行使权利。现被告主张双方协议无效，违背诚实信用原则，不利于交易秩序的稳定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关认定合同无效的法定情形，本院不予支持。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
首先，出卖人向买受人转移标的物的所有权是出卖人应当履行的法定义务，双方在协议中对此亦有约定；其次，双方签订协议的目的是原告为了拆旧建新，因原告当时不具有鸣�镇南门户口，被告以自己名义为原告办理了建房审批手续，双方均存在规避法律、行政法规的故意；第三，因原告所建房屋是以被告名义办理的建房审批手续，故被告于2008年12月申请办理房屋产权变更登记时，有关部门将房屋产权登记在被告名下，但该产权证中登记为2006年新建的房屋实际为原告所有；第四，因双方协议的标的物已不存在，亦不必再办理所有权变更，但原告在此新建的房屋被登记在被告名下，被告应当履行后合同义务，即协助原告将该房屋的所有权变更登记为原告，其不履行该义务的行为违约，应当承担违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
被告李德树、望文菊于本判决生效后三日内协助原告胡勇办理登记为被告李德树，证号分别为远土集用(XX)第XX-
XX号土地使用权证中86.72㎡的土地使用权、第XX-XX号房屋所有权证（不动产权证）中建筑面积351.92㎡的房屋所有权变更登记为原告胡勇。
案件受理费300元，减半收取150元，由被告负担。原告已经交纳，被告在履行义务时直接给付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 张佑和
二〇一八年五月二日
书记员 陈 茜