江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0211民初2645号
原告：季婷,女,1983年12月8日生,汉族，住无锡市梁溪区。
原告：孙振宇,男,1983年10月3日生，汉族，户籍地无锡市南长区，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：韩凯，江苏中智律师事务所律师，受季婷、孙振宇共同授权委托。
被告：蔡一新,男,1966年12月29日生，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：朱金伟，江苏双汇律师事务所律师。
原告季婷、孙振宇与被告蔡一新抵押权纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月21日及同年7月10日公开开庭进行了审理。原告季婷、孙振宇的共同委托诉讼代理人韩凯，被告蔡一新的委托�讼代理人朱金伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
季婷、孙振宇向本院提出诉讼请求：一、确认蔡一新享有的无锡市东亭街道诺卡花园113号301室房屋的抵押权无效。二、判令蔡一新协助季婷、孙振宇办理上述房屋的抵押登记撤销手续。事实和理由：季婷、孙振宇是涉案房屋的所有权人。2014年5月11日，季婷、孙振宇委托江苏壹家房地产经纪有限公司出售涉案房屋并于2014年5月15日办理了公证书。2014年5月16日江苏壹家房地产经纪有限公司及其法定代表人黄洁华利用委托公证的手段，将上述房屋抵押给蔡一新，作为之前向蔡一新借款的抵押。现江苏壹家房地产经纪有限公司及其法定代表人黄洁华已因本案在内的一系列类似行为，被无锡市中级人民法院（2017）苏02刑终214号刑事裁定书认定为合同诈骗。季婷、孙振宇认为，其与蔡一新之间无任何法律关系，抵押�设立的事实基础和法律基础均已不复存在，遂要求蔡一新配合撤销抵押权，但未果。
蔡一新辩称，请求法院驳回季婷、孙振宇的诉请。理由如下：一、本案的抵押合同已经依法生效并进行登记，且蔡一新对该抵押权是善意取得。因此，蔡一新就涉案房屋所取得的抵押权是合法的、有效的。二、季婷、孙振宇的损失，在无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0203刑初154号案件中已经进行了处理，无锡市中级人民法院（2017）苏02刑终214号刑事裁定书予以了维持。三、在上述刑事案件中，已退赔季婷、孙振宇4.9万元，说明季婷、孙振宇对抵押权也是同意的。四、季婷、孙振宇提起本案撤销权，已过一年除斥期间。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，季婷、孙振宇提交了无锡市房屋登记簿证明、公证书（含委托书）、抵押设立协议、无锡市梁溪区人民法院�查笔录、无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0203刑初154号刑事判决书、无锡市中级人民法院（2017）苏02刑终214号刑事裁定书各1份，以及转账凭证1份、借条和收条各2份等；蔡一新提交了无锡市房屋登记簿证明、公证书（含委托书）、抵押设立协议、他项权证、无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0203刑初154号刑事判决书各1份，以及转账凭证1份、借条和收条各2份等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：季婷、孙振宇是无锡市东亭街道诺卡花园113号301室房屋（所有权证号XS1000329475、XS1000329476，以下简称涉案房屋）的所有权人。2014年5月11日，季婷、孙振宇委托江苏壹家房地产经纪有限公司（以下简称壹家公司）出售涉案房屋。2014年5月15日，委托人季婷�孙振宇到无锡市锡城公证处签署了委托壹家公司工作人员华晶办理涉案房屋买卖有关事项的委托书，委托书内容为：“因委托人无法亲自到现场，特委托华晶代为办理如下事项：1、向银行偿还贷款，解除抵押登记手续；2、另行申请贷款并办理以该房产抵押登记手续及事后的还款、解除抵押手续；3、抵押登记解除后，洽谈、确认上述房屋的出让价格、签订房屋买卖合同、交纳相关土地出让金、查档、成交后领取售房款；4、办理涉及上述房屋及土地使用权的相关权属变更登记手续；5、与上述房屋及土地使用权转让登记、领证、收款有关的一切事宜。”同日，该公证处出具（2014）锡证民内字第2822号公证书，公证书内容为：“兹证明季婷、孙振宇于二0一四年五月十五日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名”。
2014年5月16日华晶作为季婷、孙振宇的代理人，持上述委托书与蔡一新签订《抵押设立协议》1份，内容为：蔡一新为房屋抵押权人，季婷、孙振宇为房屋抵押人；蔡一新因借款对债务人季婷、孙振宇享有债权金额60万元，为保证蔡一新的债权的实现，经双方协商订立本协议……。2014年5月19日，蔡一新取得了涉案房屋的他项权证（锡房他证字第××号），抵押债权金额为60万元。
又查明：2014年5月16日涉案房屋所担保的是壹家公司法定代表人黄洁华于2013年8月向蔡一新所借的部分款项计60万元。因本案的担保行为及相类似的行为，壹家公司、黄洁华均作为被告人被无锡市梁溪区人民法院追究刑事责任。刑事判决书认定，案发前壹家公司、黄洁华已支付季婷、孙振宇定金及违约金等计4.9万元，支付蔡一新上述部分借款所对应的利息18万元。该刑事判决书还判决责令壹家公司、黄洁华向被害人退赔相关损失。之后，黄洁华向无锡市中级人民法院提出上诉，该院于2017年9月5日作出（2017）苏02刑终214号刑事裁定书裁定：驳回上诉，维持原判。
本院认为，法律规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”构成表见代理应同时具备行为人具有代理权的客观表象和相对人善意无过失两个方面。本案中，季婷、孙振宇诉请的实质是要确认蔡一新对涉案房屋不享有抵押权，关键是看华晶在涉案房屋上设立抵押的行为能否有权代表季婷、孙振宇或者构成表见代理。现具体分析如下：一、从委托书文义理解及上下文内容结合来看，委托书上载明的“一切事宜”仅指华晶以季婷、孙振宇代理人的身份围绕涉案房屋出售的一切事宜，并非不加限制的一切事宜。委托书�所有内容均不足以让人确信华晶有代表季婷、孙振宇为他人的借贷在涉案房屋上设立借款抵押的代理权，即华晶是无权代理。蔡一新作为一个完全民事行为能力人，面对财产所有人非为本人所负债务办理抵押登记且本人未到场的情况下，应对委托书中财产所有人有无为他人的巨额债务设立抵押担保的明确意思表示进行善意且谨慎的审查，但蔡一新未履行上述审查义务，存在过失。二、《抵押设立协议》并未如实填写蔡一新的真实债务人为黄洁华，而是将季婷、孙振宇的名字填入债务人栏。蔡一新在对该协议进行审查并签字时，对该错误未提出更正，放任该错误的存在，存在过失。三、根据已生效的刑事判决书查明的事实，壹家公司和黄洁华是隐瞒事实，从事违法犯罪行为，并据此取得了涉案房屋的他项权证。而行为人的违法犯罪行为是不能构成表见代理的。综上，华晶的行为已超越季婷、孙振宇授予的代理权限范围，在涉案房屋设立抵押担保的过程中蔡一新存在过失且华晶一方是犯罪行为，故华晶的行为不构成表见代理。因对于华晶的行为季婷、孙振宇未予追认，故该《抵押设立协议》对季婷、孙振宇不发生法律效力。同理，蔡一新所取得的涉案房屋的他项权证，因失去合法取得的依据，依法应予注销。季婷、孙振宇有权要求蔡一新协助办理涉案房屋的抵押登记注销手续。
对于蔡一新提出季婷、孙振宇的损失，已经在无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0203刑初154号案件中得到处理的辩称意见，因该刑事判决书中仅载明向被害人退赔，但并未明确是季婷、孙振宇一方，蔡一新一方，或者其他被害人。至于案发前壹家公司、黄洁华已支付给季婷、孙振宇的定金及违约金等计4.9万元，与本案不属同一法律关系，本案对此不予理涉，当事人可另行主张权利。
因本案不属于撤销权纠纷，蔡一新提出的一年除斥期间已过的辩称意见，无适用的余地，本院对此不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：
一、蔡一新不享有无锡市东亭街道诺卡花园113号301室房屋的抵押权。
二、蔡一新应于本判决发生法律效力后十日内协助季婷、孙振宇办理无锡市东亭街道诺卡花园113号301室房屋的抵押注销登记。
案件受理费9800元减半收取4900元，由蔡一新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 钱 晓 平
二〇一八年七月十七日
书记员 朱�霏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权�
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。