黑龙江省鸡东县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0321民初983号
原告(执行案外人）:吕秀香，女，1972年4月28日出生，住黑龙江省密山市。
委托诉讼代理人:张军，黑龙江雄峰律师事务所律师。
被告（申请执行人）:哈尔滨银行股份有限公司鸡西虎林支行。
主要负责人：曲永梅，行长。
住所地黑龙江省虎林市虎林镇革命街道西园委。
委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告（被执行人）：虎林市兴海米业有限公司。
法定代表人：董庆春，经理。
住所地黑龙江省虎林市宝东镇东兴村。
被告（被执行人）:虎林市九鼎贡米业有限公司。
法定代表人：徐艳萍，经理。
住所地黑龙江省虎林市宝东镇太和村。
被告（被执行人）:虎林市华兴米业有限公司。
法定代表人：赵发顺，经理。
住所地黑龙江省虎林市四师批发站院内。
被告（被执行人）:虎林市馨禾米业有限责任公司。
法定代表人：杨洪军，经理。
住所地黑龙江省虎林市四师批发站院内。
四米业公司的委托诉讼代理人：谭宝昌，北京市中银律师事务所鸡西分所律师。
被告（被执行人）：董庆春，女，1975年4月20日出生，住黑龙江省虎林市。
委托诉讼代理人：蒋晓林，女，1988年11月17日出生，住黑龙江省虎林市。
被告（被执行人）：徐艳萍，女，1958年12月20日出生，住黑龙江省虎林市。
委托诉讼代理人：柳发，男，1952年12月24日出生，住黑龙江省虎林市。
被告（被执行人）：赵发顺，男，1964年5月14日出生，住黑龙江省虎林市。
被告（被执行人）：杨洪军（未到庭），男，1963年4月17日出生，住黑龙江省虎林市。
第三人（被执行人）：虎林市信农米业有限公司。（原企业名称虎林市东兴米业有限公司。未到庭）
法定代表人：李术源（曾用名李树发），经理。
住所地黑龙江省虎林市宝东镇东兴村。
第三人（被执行人）：李术源（未到庭），男，1956年1月28日生，住黑龙江省虎林市。
原告吕秀香与被告哈尔滨银行股份有限公司鸡西虎林支行（下称哈虎支行）、虎林市兴海米业有限公司（下称兴海米业）、虎林市九鼎贡米业有限公司（下称九鼎贡米业）、虎林市华兴米业有限公司（下称华兴米业）、虎林市馨禾米业有限责任公司（下称馨禾米业）、董庆春、徐艳萍、赵发顺、杨洪军，第三人虎林市信农米业有限公司（下称信农米业）、李术源案外人执行异议之诉一案，本院曾于2016年9月6日作出（2016）黑0321民初79号民事判决书，判决驳回吕秀香的诉讼请求。吕秀香不服该判决，向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起上诉。经鸡西市中级人民法院审理，于2017年3月7日作出（2016）黑03民终1091号民事裁定书，以“原审法院未对涉案房屋的权属进行审查，属案件的基本事实不清”为由，撤销本院（2016）黑0321民初79号民事判决，发回本院重审。本院于2017年4月10日立案后，适用普通程序，依法另行组成合议庭，分别于2017年6月28日、2017年7月1日公开开庭进行了审理。原告吕秀香及其委托诉讼代理人张军，被告哈虎支行的委托诉讼代理人潘世学，被告兴海米业、九鼎贡米业、华兴米业、馨禾米业的委托诉讼代理人谭宝昌，被告董庆春的委托诉讼代理人蒋晓琳，被告徐艳萍及其委托诉讼代理人柳发、被告赵发顺到庭参加诉讼。被告杨洪军及第三人信农米业、李术源经本院合法送达传票传唤，逾期无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕秀香向本院提出诉讼请求：1.停止黑龙江省鸡东县人民法院（2015）鸡东法执字第868-2号执行裁定书的执行。2.确认虎林市学府名都大门西侧1号门市房的所有权人为虎林市金恒房地产开发有限公司，吕秀香通过合同权利义务承受，成为虎林市金恒房地产开发有限公司房屋买卖合同的相对方。事实及理由：1.哈虎支行申请执行的房产（虎林市学府名都大门西侧1号门市房）的所有权人是虎林市金恒房地产开发有限公司。2.吕秀香通过合同权利义务承受，成为虎林市金恒房地产开发有限公司房屋买卖合同的相对方。3.《中华人民共和国房地产管理法》的有关规定属管理性强制性规范，不宜据此认定合同无效。4.被告方对属于虎林市金恒房地产开发有限公司的不动产申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。5.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上，被执行门市房的实际所有权人为虎林市金恒房地产开发有限公司，该房产并非李术源的个人财产。吕秀香通过合同承受成为房产买卖合同相对方，已经向出卖人郭洪玉交付全部房款，并且已经占有该门市。更何况执行裁定书并没有吕秀香与李术源、郭洪玉相互恶意串通的法律事实，即便吕秀香、李术源、出卖人郭洪玉的民事行为无效，也应依法保护善意第三人，即吕秀香已经占有诉争门市的不可执行性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，执行裁定书驳回吕秀香作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。
四米业公司共同答辩称，1.吕秀香没有取得本案涉案门市所有权，不能对抗法院的查封。2.吕秀香的诉讼观点是法院查封其具有所有权的门市房，该理由依法不成立。吕秀香称2014年10月14日与郭洪玉签订了房屋买卖合同，880000元购房款已交付给郭洪玉，只是出于信赖没有办理过户登记，其只是权利的睡眠人，不产生物权消灭的后果。其混淆了物权与债权的区别，取得了债权不必然取得物权。吕秀香主张其与郭洪玉签订房屋买卖协议，但没有其向郭洪玉交付房款的证据，郭洪玉与李术源没有签订买卖合同，没有款项交付的证据，没有证据证实双方之间具有买卖法律关系。吕秀香是李术源的亲属，买卖协议实际上是虚假的，是双方恶意串通损害被告方利益的行为。该买卖合同是李术源在2013年时欠下了上千万元外债的情况下出现的，是吕秀香明知李术源欠下很多外债，配合李术源转移财产而签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定属无效合同。退一步讲，即使吕秀香与郭洪玉签订的房屋买卖协议真实有效，也只是取得了债权，郭洪玉从来没有取得涉案门市房的所有权，因其与李术源没有签订合同也没有取得对涉案门市房的债权，吕秀香也没有取得该门市的所有权和债权。如吕秀香对郭洪玉的债权属实，其债权不能对抗人民法院的查封，吕秀香应向郭洪玉主张违约赔偿，吕秀香的诉讼请求不能成立。3.李术源于2013年1月购买了涉案门市。所谓的门市房已经出卖，是其欠了外债后的逃债行为，其现在仍是该门市房的实际所有人。第二手、第三手买房人留的联系电话都是其子李晓龙的电话号码。2014年5月李晓龙在朋友圈发信息要将涉案门市出租出售，可以看出涉案门市房还是李术源的，其所谓的转卖行为是虚假的。李术源于2014年8月21日同一天将虎林市学府名都大门西侧1号、2号门市卖与郭洪玉、宋连国，又于2014年10月14日同一天由其两位亲属吕秀香、杨素清买回。第三个巧合是这两次买卖房屋的中间人和收款人都是李术源的儿媳吕娜。加之李术源与宋连国、郭洪玉之间并没有签订合同，只能得出是吕秀香与李术源恶意串通签订虚假合同，损害债权人、担保人利益。双方签订的合同无效，无效合同不能承受权利义务。虎林市金恒房地产开发有限公司与李术源签订了购房合同，收到了购房款，并将房屋向李术源交付，李术源是涉案门市房的实际购买人，人民法院查封正确，应当继续执行。4.虎林市人民法院（2016）黑0381民初385号民事判决书对本案被告方没有约束力，损害了被告方的合法权益，且不能证实吕秀香享有该房屋的占有、使用权利，被告保留对该判决提起撤销之诉的权利。且这个诉讼是在本案提起诉讼之后起诉的，目的是为了配合吕秀香、李术源转移财产而形成的诉讼，该诉讼的效力不能及于本案的诉讼。5.吕秀香没有向金恒房地产开发有限公司交付购房款，李术源还是涉案门市房的实际购置人，吕秀香没有占有涉案门市，没有办理产权过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分房款并实际占有该财产但没有办理过户登记的不能对抗法院的查封。综上，人民法院的查封正确，应驳回吕秀香的诉讼请求。
哈虎支行的答辩意见与四米业公司的意见一致之外，另辩称：1.涉案门市房产权登记在金恒房地产开发有限公司名下，并没有发生实质转移。2.吕秀香与李术源及相关人的买卖行为存在虚假问题，并且吕秀香没有支付全款，也没有实际占有。虽然有出租广告的行为，但广告的联系人并非吕秀香，而是李术源的儿子李晓龙。3.李术源与金恒房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，并支付了全款，李术源享有对金恒房地产开发有限公司的交房请求权，故人民法院的查封行为合法。
被告董庆春、徐艳萍、赵发顺的答辩观点与四米业公司一致。
被告杨洪军未到庭、未答辩。
第三人信农米业、李术源未到庭、未陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。吕秀香向法庭提供证据鸡东县人民法院（2015）鸡东法执字第868-2号执行裁定书、执行异议书、鸡东县人民法院（2015）鸡东执异字第12号执行裁定书，证明吕秀香请求停止执行的事实及理由，被驳回后提起案外人执行异议之诉。被告方对上述证据的真实性无异议，能够证明鸡东县人民法院于2015年10月20日作出（2015）鸡东法执字第868-2号执行裁定书，于2015年10月27日查封了李术源购买的虎林市学府名都大门西侧1号门市房（本案涉案房屋），吕秀香对该执行行为向本院提出书面异议。经本院审查，于2015年12月22日作出（2015）鸡东执异字第12号执行裁定书，认为吕秀香提出的执行异议理由不成立，驳回吕秀香的异议请求，吕秀香对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吕秀香提供的证据1.李术源、张春英夫妇的声明，证明吕秀香与李术源无买卖关系，吕秀香是在郭洪玉处受让的房产，与李术源无权利义务上的关系。被告方对证据的真实性提出异议，认为该证据体现是李术源、张春英夫妻之间的协商，是自己协商自己同意。从声明中能看出就是为了逃避债务而转移财产，而出具了配合转移财产的虚假购房合同，该证据不能证明李术源的门市已经转让，涉案房屋的权利人仍然是李术源。证据2.取暖费、物业费专用收款收据，证明吕秀香是涉案门市房的权利义务承受人。被告方对证据提出异议，认为取暖费体现的是李术源的名字，物业费收据是开发公司出具的虚假收据，与取暖费收据相互矛盾。证据3.银行对账单、银行交易记录，证明郭洪玉已经向李术源支付购房款1000000元，能体现购房款的走向。被告方对证据的真实性提出异议，认为这个账号是信农米业对公账号，根据财经制度，该账号只能用于转米款。既然是李术源个人卖房，应向李术源个人交付房款，这个账户体现的是米款不是房款，且数额和购房款不符。也没有证据证明是郭洪玉转的房款，且对方户名是郭洪伟，与郭洪玉并不是同一人。证据4.学府名都认购书，证明吕秀香与李术源无买卖关系，吕秀香在郭洪玉处受让房产，与李术源无权利义务上的关联。吕秀香与虎林市金恒房地产开发有限公司形成了认购关系。被告方对证据的真实性提出异议，认为认购书的购买人处并没有吕秀香的签名，该认购书不成立也没有生效，所留的电话号码是李晓龙的号码，是虚假的，涉案门市房的实际权利人仍然是李术源。证据5.房屋买卖合同，证明吕秀香与李术源无买卖关系，吕秀香与郭洪玉订立门市房买卖合同不违反效力性强制性规定，该行为合法有效，吕秀香善意受让无过错，其民事权益依法应予保护。被告方对证据的真实性提出异议，认为合同甲乙双方的签名是同一笔体。涉案门市房最早的买受人是李术源，其将门市房转让给郭洪玉，郭洪玉又转让给吕秀香，而吕秀香与李术源系亲属关系，吕秀香涉嫌与李术源串通，逃避人民法院的执行。证据6.收据，证明吕秀香已向郭洪玉支付购房款880000元，吕秀香与李术源无权利义务关系，应依法保护原告善意购买的民事法律行为。被告方对证据的真实性提出异议，认为根据吕秀香家庭经济状况，其不可能平时在家里存放巨额现金，没有证据证明郭洪玉收到了吕秀香交付的购房款。证据7.专用收款收据，证明购房款已通过金恒房地产开发有限公司财务出具的专用收款收据，确认吕秀香为购房人，吕秀香交付物业费等管理费，已然成为诉争标的物的权利义务承受人。被告方对证据的真实性提出异议，认为开发公司正常没有义务帮助买受方变更第二家、第三家的票据，且证据与卖房协议也不相符，恰恰说明李术源与金恒房地产开发有限公司串通篡改票据转移财产。证据8.门市房出租合同，证明吕秀香已经占有涉案门市房并已对外出租。被告方对证据的真实性提出异议，认为都是为了转移财产而伪造的，吕秀香陈述是吕娜帮助将门市房出租出去的，但却是吕秀香自己在租赁合同上签名，而且电话号码留的也是李晓龙使用的号码。另外合同上约定取暖费由承租方承担，与吕秀香之前的陈述正好相反。证据9.密山市杨木乡朝阳村村民委员会证明，证明吕秀香有能力购买涉案门市房。被告方对证据的真实性提出异议，认为村委会仅证明吕秀香耕种水田370亩，没有提供吕秀香的土地承包合同、土地使用证等证据佐证，该村委会涉嫌造假。证据10.黑龙江省虎林市人民法院（2016）黑0381民初385号民事判决书，证明吕秀香购买涉案门市房合法，鸡东县人民法院执行裁定应予停止执行。被告方对证据提出异议，认为根据建筑法的相关规定，未经竣工验收合格的房屋不得交付，所签订的买卖合同也是无效的。而且虎林市人民法院判决书的内容是根据吕秀香和李术源双方合意形成的，是双方为针对本次诉讼而进行的，是为李术源转移财产而进行的诉讼。从吕秀香的陈述中可以看出郭洪玉实际并不是房屋买卖合同的相对方，其对该房屋没有任何权利，其与吕秀香签订的所谓合同无效，吕秀香的执行异议理由不成立。
哈虎支行提供的证据1.鸡东县人民法院送达回证、调查变更人员表、鸡东县人民法院询问笔录、执行案件承办人工作纪实，证明执行办案人依职权进行了调查，证明李晓龙是李术源的儿子，吕娜是李晓龙的妻子，吕秀香是吕娜的姑姑，吕秀香的联系电话×××，李晓龙的联系电话×××，在两份询问笔录中吕娜自认其与吕秀香的亲属关系。吕秀香对证据的真实性无异议，但认为吕秀香购买的诉争标的的出卖人并不是李术源，而是在郭洪玉处购买的，因此与李术源、李晓龙、吕娜没有法律上的关联性。虽然吕秀香与李术源的儿子李晓龙有亲属关系，但法律上没有规定亲属之间的买卖就必然是虚假的。证据与本案不具有关联性，不具有证明效力。其他被告对证据无异议。证据2.李术源之子李晓龙微信上发布的卖房广告所留的联系方式是李晓龙的电话号码×××，证明虎林市学府名都3号楼大门西侧1、2、3、4、5号门市出租出售，上述房屋虽然经过多次转手，但均为虚假，实际仍由李晓龙控制的事实。吕秀香对证据的真实性提出异议，认为微信广告什么时间发的不清楚，是否是李晓龙亲自发的并没有证据支持。在没有李晓龙核对认可的情况下，该证明目的不能实现。其他被告对证据无异议。3.（2014）虎商初字第62号民事判决书、（2014）鸡商终字第122号民事判决书，证明经二级人民法院审理，判决信农米业偿还哈虎支行贷款本息，李术源及其他四家米业公司及其法定代表人承担连带还款责任的事实，是执行案件的执行依据。吕秀香对证据的真实性无异议，但认为与其无关。其他被告对证据无异议。
四米业公司提供的证据1.鸡东法院向涉案门市的开发公司出具的调查取证函，证明鸡东法院要求调查涉案门市的初始购买人买卖合同及多次变更买受人信息，但多次买受人没有具体身份信息、无联系方式，说明买卖合同是双方恶意串通的虚假行为，查封正确。吕秀香对证据的真实性无异议，但认为没有身份信息不必然就是虚假的，以此认定是恶意串通于理不通，作为房地产的开发商如何记载房屋的所有权人和房屋的购买人，一旦形成买卖关系，合同是否有效必须依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形来判断合同的效力，米业公司的证明目的不能成立。其他被告对证据未提出异议。证据2.虎林市金恒房地产开发有限公司对法院调查函的回执，证明涉案门市的初始购买人是李术源，擅自更名不合法、无效，房屋的所有人仍是李术源，查封正确。吕秀香对证明目的提出异议，认为在法院查封涉案门市时，李术源并不是该门市的所有人或权利人。本案其他被告对该证据均无异议。证据3.2015年11月17日鸡东法院执行人员书写的工作纪实，证明李术源的儿子是李晓龙，吕娜是李晓龙的妻子，涉案门市房变更后的名是吕娜的姑姑吕秀香。相邻的2号门市房同一天变名为杨素清，杨素清是吕娜的姨，是双方恶意串通虚假更名，涉案门市还是李术源的，查封正确。吕秀香对证据的真实性无异议，但认为吕秀香购买的诉争标的的出卖人并不是李术源，而是在郭洪玉处购买的，因此与李术源、李晓龙、吕娜没有法律上的关联性。虽然吕秀香与李术源的儿子李晓龙有亲属关系，但法律上没有规定亲属之间的买卖就必然是虚假的。证据与本案不具有关联性，不具有证明效力。证据4.鸡东法院执行人员整理的关于涉案门市房变更的详细情况，证明几个门市房同一时间变更为李术源的亲属，该变更行为是虚假的。吕秀香对证据的真实性无异议，但认为证据的来源不合法，证据中的第一份材料是汇报材料，既然是汇报材料为什么要出示给当事人，而且还同意当事人对执行卷宗进行复印，代理人认为这是不正确的。证据5.2015年10月28日鸡东法院向虎林市金恒房地产开发有限公司调查涉案门市变更后买受人的信息回执，证明买受信息变更后没有买受人的身份信息，是虚假变更，查封正确。吕秀香对证据的真实性无异议，但认为吕秀香购买的诉争标的的出卖人并不是李术源，而是在郭洪玉处购买的，因此与李术源、李晓龙、吕娜没有法律上的关联性。虽然吕秀香与李术源的儿子李晓龙有亲属关系，但法律上没有规定亲属之间的买卖就必然是虚假的。证据与本案不具有关联性，不具有证明效力。证据6.鸡东法院调查金恒房地产开发公司工作人员周律的笔录，证明涉案门市的原始购买人是李术源，没有办理房照擅自变更，没有交纳税款，变更是虚假的，涉案房屋还是李术源的，查封正确。吕秀香对证据的真实性无异议，但认为周律说的很清楚，是房屋的开发人和购买人所形成的一种合意，这一合意并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定。房屋买卖在更名的过程当中应当履行法律上的程序，并且是效力性强制性规定，目前这方面没有明确的效力性强制性规定，对方说更名是虚假的没有证据支持。另外，所谓缴纳税款是由税务机关对纳税人行使的行政权利，这一权利的行使是由行政机关作为执法主体而形成的，而民事上的自然人或者法人，无权对相对人是否纳税进行评价。证据7.对吕娜的询问笔录，证明涉案门市房及相邻的2号门市房的购买人是吕娜的姑姑吕秀香和姨杨素清，所谓的买卖是虚假的，房屋是李术源的，查封正确。吕秀香对证据的真实性无异议，但认为吕秀香购买的诉争标的的出卖人并不是李术源，而是在郭洪玉处购买的，因此与李术源、李晓龙、吕娜没有法律上的关联性。虽然吕秀香与李术源的儿子李晓龙有亲属关系，但法律上没有规定亲属之间的买卖就必然是虚假的。证据与本案不具有关联性，不具有证明效力。证据8.虎林市金恒房地产开发有限公司出具的涉案门市房变更情况，证明变更不符合法律规定，双方是恶意串通，涉案房屋还是李术源的，查封正确。吕秀香的质证意见同证据7。证据9.2015年12月6日催缴热费通知书，证明交费人是李术源，涉案门市仍是李术源的，交易是虚假的，查封正确。吕秀香对证据的真实性无异议，但称其提供的取暖费、物业费收据足以证明为什么要写李术源（李树发）的名字，实际上的权利义务人是吕秀香。证据10.2015年涉案门市卖房信息，证明卖房信息中出卖方的联系电话是×××，该号码是李术源的儿子李晓龙的，证明涉案门市还是李术源的，变更是双方的恶意串通行为，查封正确。吕秀香对证据的真实性提出异议，认为微信广告什么时间发的不清楚，是否是李晓龙亲自发的并没有证据支持。在没有李晓龙核对认可的情况下，该证明目的不能实现。
本院调取证据如下：1.吕秀香所在村委会干部魏加明的笔录。吕秀香对魏加明证明的事实提出异议，称其与魏加明家相距很远，对吕秀香家的情况不是很了解。实际上吕秀香家有360多亩水田，还有大概90余群蜜蜂收入。还有一台大型、一台小型收割机，还有翻地机。在村里有两处平房，在购买涉案门市房之前还在857农场购买了一栋82平米的楼房，此楼房款是通过银行转账交付的，但现在没有办理房产证。被告方对魏加明陈述的内容无异议。2.对郭洪玉制作的询问笔录。吕秀香未提出异议。被告方提出异议，认为郭洪玉陈述涉案门市房是1000000元卖出，与吕秀香陈述的880000元购买该门市数额差异较大，买卖过程始终由李术源的儿媳吕娜操纵，买卖行为虚假。
被告董庆春、徐艳萍、赵发顺均未向法庭提交证据。
被告杨洪军，第三人信农米业、李术源均未到庭，未向法庭提交证据。
上述证据结合当事人的陈述能够认定：2012年12月10日，虎林市东兴米业有限责任公司向哈虎支行贷款4000000元，并约定由兴海米业、九鼎贡米业、华兴米业、馨禾米业、李术源、董庆春、徐艳萍、赵发顺、杨洪军为虎林市东兴米业有限责任公司的借款承担连带保证责任。虎林市东兴米业有限责任公司于2013年9月9日将名称变更为信农米业。贷款到期，第三人信农米业未能进行偿还，哈虎支行于2014年1月10日向虎林市人民法院提起民事诉讼。经虎林市人民法院审理，于2014年7月3日作出（2014）虎商初字第62号民事判决书，判决第三人信农米业公司偿还哈虎支行贷款及其利息，兴海米业、九鼎贡米业、华兴米业、馨禾米业、李术源、董庆春、徐艳萍、赵发顺、杨洪军对上述款项承担连带责任。宣判后，四家米业公司及其法定代表人不服该判决，向鸡西市中级人民法院提起上诉，经鸡西市中级人民法院审理，于2014年11月19日作出（2014）鸡商终字第122号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，鸡东县人民法院于2015年10月20日作出（2015）鸡东法执字第868-2号执行裁定书对涉案房屋进行查封，案外人吕秀香向本院提出书面执行异议。经本院审查，于2015年12月22日作出（2015）鸡东执异字第12号执行裁定书，驳回吕秀香的异议请求。吕秀香对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2013年1月5日，虎林市金恒房地产开发有限公司以877360元的价格向李术源出售并交付了涉案门市房。之后，李术源、刘春英夫妇承诺将涉案门市更名为郭洪玉。虎林市金恒房地产开发有限公司于2013年8月21日将涉案门市认购书更名为郭洪玉。2014年8月27日，虎林市房地产管理处对涉案门市房下发产权证，体现的所有权人为虎林市金恒房地产开发有限公司，产权证号为虎房权证虎林字第×××。2014年10月14日，郭洪玉与吕秀香签订房屋买卖合同，约定将涉案门市房以880000元的价格出卖给吕秀香。吕秀香当庭陈述，郭洪玉并未将涉案门市向其交付，而是交付给了其侄女吕娜。吕秀香也未将购房款向郭洪玉交付，该款项也是交给了吕娜。其在与郭洪玉签订房屋买卖合同之前去过涉案门市房一次，由于其没有方向感，门市的朝向、内部结构说不清楚。门市好像是二层，每层90多平方。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，对已出售给案外人的不动产同时具备以下条件时，人民法院不得查封，即：1.案外人已经支付全部价款；2.案外人已合法占有该不动产；3.未办理产权过户登记；4.案外人对未办理产权过户登记无过错。上述条件具体到本案，涉案门市房于2014年8月27日初始登记在虎林市金恒房地产开发有限公司名下至今，该房地产开发有限公司为案涉门市房的所有权人。即使吕秀香与郭洪玉于2014年10月14日签订的房屋买卖合同意思表示真实，其始终未取得该门市房的物权，且本院于2015年10月27日对涉案门市房进行查封之前，吕秀香完全有充足的时间办理产权过户登记手续。但其自合同签订之日起长达一年零二个月的时间内仍未办理产权过户登记，应当认定吕秀香怠于办理产权过户登记，而对此具有过错。关于吕秀香是否实际占有使用涉案门市房的问题，开庭审理过程中，吕秀香当庭称，“郭洪玉并未将涉案门市向其交付，其也未向郭洪玉交付购房款，双方都是向吕娜交付的。”因此，足以认定吕秀香、郭洪玉均未向对方履行房屋买卖合同的交付义务，吕秀香占有涉案门市房的事实无从认定。关于吕秀香的第二项诉讼请求，首先因涉案门市房已于2014年7月28日登记在虎林市金恒房地产开发有限公司名下，至今仍未变更登记，事实上无需再由人民法院对涉案门市房的所有权进行确认。其次，吕秀香与虎林市金恒房地产开发有限公司并未签订任何的书面合同，双方之间亦未相互履行某种合同权利义务，吕秀香要求确认其通过合同权利义务承受，成为虎林市金恒房地产开发有限公司买卖合同相对方的请求，缺乏事实根据及法律依据，不予支持。
综上所述，涉案门市房并不具备法律规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件，吕秀香亦不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：
驳回吕秀香的诉讼请求。
吕秀香已交纳的案件受理费12600元，由吕秀香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 丁建波
审 判 员 吕仙华
审 判 员 郭春凤
二〇一七年十一月七日
法官助理 詹冀尧
书 记 员 柳丹妮