浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙民再262号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：卢鑫尧，男，1947年2月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：张培峰，浙江求是园律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：开化八鲜置业有限公司,住所地：浙江省开化县芹阳办事处解放街73号701室。
法定代表人：蒋健，系公司总经理。
委托诉讼代理人：郑利成，浙江嘉耀律师事务所律师。
再审申请人卢鑫尧因与被申请人开化八鲜置业有限公司（以下简称八鲜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市中级人民法院（2017）浙08民终570号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年4月18日作出（2018）浙民申456号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。卢鑫尧及其委托诉讼代理人张培峰，八鲜公司委托诉讼代理人郑利成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卢鑫尧申请再审称：（一）原审关于“付清项目工程款系支付房屋买卖款1850万元的付款条件”的事实认定及关于“本案房屋买卖款1850万元付款条件未成就”的认定缺乏证据证明；（二）原审认定“付清项目工程款系支付房屋买卖款1850万元的付款条件”，如果项目工程出现意外，该付款条件将存在永远无法成就的可能性，该认定明显不符合交易习惯，也不符合双方真实意思；（三）原审对利息计算标准的认定错误；（四）涉案工程项目已竣工验收且已正常销售回笼资金，截止2017年11月20日，扣除该项目应付的全部工程款，资金盈余121930485元，被申请人支付1850万元的购房款及利息损失的条件已成就。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项的规定申请再审。
八鲜公司答辩称：本案房屋买卖合同尚未成立，被申请人资金从来没有宽裕过，本案的1000万元抵押贷款用于支付土地款，且涉案的建设工程因欠付工程款也已进入诉讼程序。涉案工程的购房户都是以按揭贷款的形式购买，虽然购买人已经签单，但银行至今未放款。虽建设工程验收通过，但消防验收没有通过。至于原审对利息计算标准也是错误的，申请人从未提出过利息请求，原审凭空编造出银行贷款利息，超越了当事人诉讼请求范围，故请求驳回当事人的再审申请。
卢鑫尧向一审法院起诉请求：1、判令八鲜公司继续履行合同义务，支付卢鑫尧款项人民币1850万元；2、判令八鲜公司支付逾期付款违约金人民币518万元（该金额暂计算至2016年7月13日，实际要求计算至八鲜公司付清第一项诉讼请求金额止）；3、本案诉讼费用、保全费用由八鲜公司负担。
一审法院认定事实：2014年11月9日，八鲜公司（甲方）与卢鑫尧（乙方）签订“借款协议”。协议内容为：“甲方开化项目投资大，属私人控股企业，目前资金还存在困难。乙方在衢江区宗房地产证（附件已给甲方）折合人民1850万元，经甲乙双方协商，乙方同意用该78宗房地产证以现金方式借给甲方，为明确责任特定此协议。一、借给甲方78宗房地产证，经甲方出资评估，需到柯城农商行贷款1000万元，但房产证仍属于乙方，需乙方名义贷款，乙方年龄超过不能贷款，乙方托姜国霞贷730万元，许婷贷270万元，乙方仍作抵押担保，贷款期限6个月，此贷款只限付荷花广场土地出让金，贷款期满本金1000万元由甲方偿还，多还少补。二、贷款本金1000万元还清后，78宗房地产证由甲方保管，甲方开化项目销售时，除应付项目工程款后，资金宽余情况下，一次性归还乙方现金人民币1850万元。房地产证由甲方指定过户他人名下，过户时产生一切费用乙方不承担。三、贷款6个月期满间，甲方不支付乙方1850万元借款利息，贷款期满后，从第一个月起算利息，如未足额归还，所欠部分按月息2%，由甲方支付乙方。四，乙方78宗房地产证折合1850万元借给甲方后，由甲方处置，以后无论产生盈亏均与乙方无关系，全属甲方行为，乙方应及时配合甲方房地产证过户手续。五、甲乙双方应按以上四条履行合同，如不履行属违约，违约应付另一方违约金1850万元，并按月支付另一方利息，利息按月息2%支付，直至违约金兑现为止。六，本协议一式二份，甲乙双方各执一份”。协议签订后，姜国霞向柯城农村商业银行贷款730万元、许婷贷款270万元，共1000万元，均由卢鑫尧以其所有的位于衢州市衢江区宗房产提供抵押担保。柯城农村商业银行发放贷款后，该1000万元由八鲜公司使用940万元，其余60万元用于每月按期偿还利息。该笔贷款到期后，八鲜已全部清偿完毕。
一审法院认为，案件争议的焦点为：一、本案房屋买卖合同是否成立；二、如果合同成立并生效，该合同是否能够履行、被告付款条件是否成就。关于争议焦点一，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案“借款协议”中从合同内容上看虽没有房屋买卖字眼，但是从相关内容上看，该协议上包括如下诸多法律关系，一是姜国霞及许婷与柯城农村商业银行之间的金融借款合同关系，二是卢鑫尧与柯城农村商业银行之间的抵押担保合同关系，三是姜国霞及许婷与八鲜公司之间的民间借贷合同关系，同时还隐藏包含了卢鑫尧与八鲜公司之间的房屋买卖合同关系。因为，综合整份合同内容，姜国霞、许婷将柯城农村商业银行借款出借八鲜公司以及当时卢鑫尧提供抵押担保并非无偿的，而是附条件的，即该民间借贷行为履行完毕后，八鲜公司需向卢鑫尧购买当初用以提供抵押担保的78宗房产。双方签订该借款协议的目的，一是为了明确其中1000万元的借款及对还款行为进行约束、二是反映双方之间的房屋买卖合同意思表示。因此该份协议同时反映了双方之间的房屋买卖内容。其次，从合同成立的一般要件上来看，要判断合同是否成立，可以从如下三个方面来分析：合同关系主体是否存在、合同关系客体是否存在、合同关系内容是否存在。从协议中各条文可知，合同关系主体为八鲜公司与卢鑫尧、合同关系客体为房屋买卖关系、合同关系内容为标的物衢江区东迹大道78宗房产及房屋价格1850万元。因此，该协议中各项内容涵盖双方当事人房屋买卖真实意思表示，符合房屋买卖合同成立的主体、客体、内容要件，该房屋买卖合同成立并生效。
关于争议焦点二，一审法院认为，该协议中关于房屋买卖合同履行方式的约定条文主要是第二条及第三条，主要内容可概括为：1、对房屋交付方式履行的约定:贷款本金还清后，卢鑫尧将房产证交付八鲜公司，需要过户时，由卢鑫尧配合；2、对房款支付时间的约定：八鲜公司在开化县项目（具体指开化荷花广场地下商场）销售时，付清项目工程款且资金宽余的情况下，一次性付完房款本金，但是在付本金之前即在八鲜公司还清1000万元的借款后，需按月利率20‰支付利息；3、违约责任。从协议内容上看，该协议对有关付款条件的约定为“除应付项目工程款后，资金宽余情况下”，因此无论八鲜公司资金是否宽余，但其基本条件为需待八鲜公司付清项目工程后才开始支付购房款1850万元。基于现工程仍处于施工状态，项目工程款当然未付清，卢鑫尧主张付款条件不成就。故卢鑫尧主张八鲜公司支付房款1850万元并承担逾期付款的违约责任依据不足，证据并不充分。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第一百二十五条、第一百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审判决：驳回卢鑫尧的诉讼请求。案件受理费160200元，保全费5000元，两项合计165200元，由卢鑫尧负担。
卢鑫尧不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持卢鑫尧一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由八鲜公司承担。事实和理由：卢鑫尧认为一审法院认定的“卢鑫尧主张的付款条件不成就”，存在事实认定错误。（一）卢鑫尧要求八鲜公司支付款项的时间节点已成就。根据卢鑫尧一审提交的借款协议第二条，八鲜公司向卢鑫尧支付现金人民币1850万元的时间节点为“甲方开化县项目（具体指开化县荷花广场地下商场）销售时”。据查商品房预售许可，截止一审判决作出时八鲜公司开发的开化荷花广场地下商场已经开始销售，并已收取商铺预收款5000多万元。因此，卢鑫尧要求八鲜公司支付相应款项的时间条件已成就。一审法院在争议焦点二第2点关于房款支付时间的约定认定时，未将款项支付时间节点作为关键问题进行认定。（二）卢鑫尧要求八鲜公司支付款项的条件已成就，八鲜公司应当依据协议履行付款义务。一审法院认定无论八鲜公司资金是否宽余，但其基本条件为需待八鲜公司付清项目工程款后才开始支付购房款存在事实认定错误。根据卢鑫尧一审提交的证据一借款协议第二条显示，甲方开化项目销售时，除应付项目工程款后，资金宽余的情况下，一次性归还乙方现金人民币1850万元。即八鲜公司在开化项目开始销售时的时间节点上，除当时应付工程进度款后有资金宽余的情况下向卢鑫尧支付相应款项，因此在认定八鲜公司付款时间节点的核心问题上应当按照项目预售开始的时间点上，而不是在付清工程款的时间点上。一审法院在争议焦点二第2点归纳时，认为“八鲜公司在开化县项目（具体指开化县荷花广场地下商场）销售时，付清项目工程款且资金宽余的情况下，一次性付完房款本金”。一审法院在没有证据的情况下，存在主观推定八鲜公司支付相应款项的条件为“付清项目工程款”。卢鑫尧认为，八鲜公司在开化项目销售时，在支付当时所需支付的工程进度款后有资金结余的即可向卢鑫尧支付款项。如果将协议第二条付款条件理解为“付清工程款”，一是违背了协议双方当事人的真实意思表示，双方立约的真实意思是指开化项目销售过程中资金只要结余就无条件触发付款的节点，二是“付清项目工程款”意味着项目不但要竣工验收通过，而且还要满足项目结算审核确认和工程质保金支付期限届满等条件，显然照此理解，本案的付款条件是很难成就的，也就背离协议的目的和商业交易习惯的。同时，截止2016年7月3日起诉时，开化县荷花广场项目工程根据卢鑫尧计算，八鲜公司应付工程进度款约为5000万元左右，根据卢鑫尧一审提交的证据六证明八鲜公司因股东出资收入、建设工程施工保证金、商品房预售收入、对外股权质押等各项收入总额为11900万元，扣除当时应付工程款及其他成本支付宽余资金高达6110万元。上述事实证明八鲜公司在时间节点及付款条件均成就的情况下，符合资金宽余的约定，其应当向卢鑫尧履行房款支付义务。卢鑫尧作为八鲜公司的股东和原高管，根据其实际了解到的情况如下：八鲜公司截止2017年1月应付开化荷花广场项目工程进度款问题，卢鑫尧认为根据（2016）浙0824民初175号民事调解书的记载，八鲜公司与浙江建工集团有限公司签订的《建设工程施工合同》及《土建工程承包补充协议》确定无效的情况下，于2015年8月20日与凌云环境建设集团有限公司（以下简称凌云建设）签订了新的《建设工程施工合同》，八鲜公司与凌云建设签订的《建设工程施工合同》中对工程进度款付款周期及支付方式均有约定，此项约定直接关系到八鲜公司应付荷花广场工程进度款金额大小及八鲜公司目前公司资金状况，且八鲜公司作为案涉工程的发包方，应对工程进度款付款周期及支付方式充分了解。八鲜公司在一审过程中称公司不存在资金宽余的情况下，并未向一审法院提交《建设工程施工合同》证明其应付工程进度款的具体金额。一审法院在未要求八鲜公司提交上述《建设工程施工合同》的情况下，未充分了解案涉工程的工程进度款付款周期及支付方式的同时，认定案涉工程“仍处于施工状态，项目工程款当然未付清，卢鑫尧主张的付款条件不成就”存在事实认定错误。对于卢鑫尧提交的证据六包括八鲜公司工商注册情况、建设工程施工合同、商品房预售许可。一审法院在证据认定部分认为在无其他相关证据予以佐证的情况下，仅凭该组材料无法单独作为认定案件相关事实的依据。卢鑫尧认为，其已经履行了举证义务，且证据六也清晰地显示八鲜公司当时的财务状况。对于八鲜公司认为的目前款项支付条件还未成就的问题，即八鲜公司不存在资金宽余的情况，八鲜公司未提交任何证据证明其主张，根据谁主张谁举证的原则，八鲜公司有义务提交证据证明八鲜公司的财务状况。而一审法院在未要求八鲜公司提交证据证明八鲜公司财务状况的情况下，仅依据无其他证据予以佐证对该份证据不予采纳是非常轻率的。
二审对一审查明的案件事实予以确认。
二审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同条款的理解有争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。就本案当事人双方2014年11月9日的借款协议，虽然合同名称表述为“借款协议”，并且也有由卢鑫尧提供房产抵押，以姜国霞、许婷名义贷款共1000万元供八鲜公司免息使用6个月等条件内容，并且有“一方同意用该78宗房地产证以现金方式借给甲方”等字面内容，但究双方合同实质，系78宗房地产买卖。八鲜公司认为合同不能成立，没有事实和法律依据，实际上与八鲜公司没有提起上诉，亦不明确表示就违约金条款是否过高请求调整，同时表示如认定合同成立和生效，愿意按照买卖合同履行的诉讼行为不合。一审综合全部案情和当事人双方真实意思，认定双方之间就本案合同性质为房屋买卖合同并无不当。本案合同亦无违背法律、行政法规强制性禁止性规定，依法有效，当事人双方应当依约履行。关于付款条件，考察双方“借款协议”第二条的约定，以及“甲方开化项目投资大，属私人控股企业，目前资金还存在困难”的合同目的，付款条件不仅仅是项目可预售，还应当有付清项目工程款，资金宽余之条件。“应付项目工程款”，一审法院就合同真实意思理解为“付清”项目工程款符合案情，亦与“房地产证由甲方指定过户他人名下”之实质由八鲜公司出售该78宗房地产之约定呼应。本案房屋买卖房款1850万元付款条件未成就，就“资金宽余”条件之判断及举证责任负担，对于本案的处理，即无必要。考察卢鑫尧的诉讼请求及事实理由，结合卢鑫尧一、二审程序中的主张，卢鑫尧的诉求包含有由八鲜公司依约支付“贷款期满后，从第一个月起算利息”。全面理解借款协议第三条，“贷款期满后，从第一个月起算利息”指向应付利息的起算点及应付利息的合同责任，而非违约责任，故不能以月息2%计算，该“贷款期满后，从第一个月起算利息”之利率约定不明，可以中国人民银行同期贷款利率计算。因本案案情复杂，涉讼合同所对应开化房地产项目有关事宜未来存在极大的不确定性，可能发生诸多新的事实，故可依法计算合同责任的利息至终审判决宣告之日即2017年7月24日止。至于该合同责任利息起算点，八鲜公司对卢鑫尧主张之2015年7月13日起算点并无实质异议，依法可予以支持。2017年7月25日后的利息或1850万元房款支付及可能违约金等问题，卢鑫尧自可视情另行主张。综上，卢鑫尧上诉请求合理部分，予以支持，其他上诉理由依法不能成立，不予支持。综上，一审判决认定基本案件事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销浙江省开化县人民法院（2016）浙0824民初2380号民事判决；二、开化八鲜置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付卢鑫尧以1850万元为基数、以中国人民银行同期贷款利率计算自2015年7月13日起至2017年7月24日止的利息；三、驳回卢鑫尧的其他诉讼请求。一审案件受理费160200元，由卢鑫尧负担141300元，开化八鲜置业有限公司负担18900元。保全费5000元，由卢鑫尧负担4400元，开化八鲜置业有限公司负担600元；二审案件受理费160200元，由卢鑫尧负担141300元，开化八鲜置业有限公司负担18900元。
本院再审期间，卢鑫尧提交了四份证据：1、开化县创信房地产评估有限公司于2016年10月17日出具的开创评（2016）字第A-117号《关于开化八鲜置业有限公司位于开化县荷花广场地下商业用房市场价值估价报告》，拟证实八鲜公司委托评估的开化县荷花广场地下商业用房市场价值为24813000元；2、开化县房地产管理处出具的2016年1月23日至2017年7月13日及2017年8月21日至2017年11月20日华埠镇芹阳荷花广场商品房预售交易书面统计资料二份，拟证实八鲜公司已将大部分开发标的出售，销售回笼款合计为205930486.34元；3、经发包方八鲜公司、施工单位凌云环境建设集团有限公司、勘察单位中国建筑西南勘察设计研究院有限公司、监理单位浙江广力工程管理有限公司四方于2017年11月28日签字盖章确认的开化县荷花广场及地下空间开发项目（地下空间部分）工程竣工验收报告一份，拟证实开化县荷花广场及地下空间开发项目已通过竣工验收，工程造价为17480万元；4、杭州广厦建筑咨询有限公司衢州分公司于2018年3月30日出具了开化县荷花广场及地下空间开发项目（地下部分）审定总价为131588345元的土建工程结算审核定单、电气工程结算审核定单、给排水工程结算审核定单各一份，拟证实开化县荷花广场及地下空间开发项目已结算审定价格。
经质证，八鲜公司对证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性均提出异议，认为不能证明待证事实。
经审核，八鲜公司虽对申请人提交的证据1、2、3、4不予认可，但未提交相应的证据支持其主张，且卢鑫尧提交的上述证据可以证实八鲜公司已完成开化县荷花广场及地下空间开发项目并将开发项目出售的事实，故本院予以认定。
本院再审除查明二审认定的事实外，另查明：八鲜公司与凌云环境建设集团有限公司于2015年8月20日签订了开化县荷花广场地下空间开发项目建设工程施工合同，双方约定：施工工期为330天，签约合同价为17480万元，竣工验收合格支付已完预算量价至87%工程款，结算审定支付至审定总价97%工程款，剩余3%作为工程质量保修金。2018年3月30日,杭州广厦建筑咨询有限公司衢州分公司已审定开化县荷花广场及地下空间开发项目（地下部分）总价为131588345元。
本院再审认为，根据当事人再审请求及答辩，本案争议焦点为：一、本案房屋买卖合同是否成立；二、八鲜公司付款条件是否成就及利息的计算标准。
一、关于本案房屋买卖合同是否成立
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方当事人签订了名为借款协议实为房屋买卖的合同，原审结合本案案情和当事人双方真实意思表示，认定双方之间签订合同的性质为房屋买卖合同，并无不当。因本案房屋买卖合同双方签订主体适格，意思表示真实，内容亦不违背法律、行政法规强制性禁止性规定，原审据此认定房屋买卖合同成立，符合法律规定。
二、八鲜公司付款条件是否成就及利息的计算标准
根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案结合双方签订的协议第二条“贷款本金壹仟万元还清后，78宗房产证由八鲜公司保管，八鲜公司开化项目销售时，除应付项目工程款后，资金宽余情况下，一次性归还卢鑫尧现金人民币壹仟捌佰伍拾万元。房地产证由八鲜公司指定过户他人名下，过户时产生一切费用卢鑫尧不承担”和第三条“贷款6个月期满间，八鲜公司不支付卢鑫尧1850万元借款利息，贷款期满后，从第一个月起算利息，如未足额归还，所欠部分按月息2%，由八鲜公司支付卢鑫尧”的约定，已明确表明八鲜公司从贷款6个月期满时即负有支付购房款1850万元的义务，而“八鲜公司开化项目销售时，除应付项目工程款后，资金宽余情况下”的约定，系八鲜公司负担一次性支付卢鑫尧1850万元的义务。若八鲜公司不能一次性支付卢鑫尧1850万元，则双方按协议第三条“贷款期满后，从第一个月起算利息，如未足额归还，所欠部分按月息2%”的约定履行。故原审以双方在协议中“除应付项目工程款后，资金宽余情况下”的约定从而认定八鲜公司支付房屋买卖价款1850万元条件未成就存有不当，应予纠正。此外，根据双方协议“贷款期满后，从第一个月起算利息，如未足额归还，所欠部分按月息2%”的约定，已明确未支付款项按月息2%计算利息，原审以双方对利率约定不明为由，按中国人民银行同期贷款利率计算存有不当，应予纠正。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。本案双方当事人之间约定未支付款项按月息2%计算利息未超出法律规定的范畴，故应予支持。
综上所述，申请人的申请再审理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持浙江省衢州市中级人民法院（2017）浙08民终570号民事判决第一、三项；
二、撤销浙江省衢州市中级人民法院（2017）浙08民终570号民事判决第二项；
三、开化八鲜置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付卢鑫尧1850万元及利息518万元（暂计算至2016年7月13日止，并以八鲜公司实际未付款项为基数按月息2%计算自2016年7月14日起至实际付清时止的利息）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费160200元，保全费5000元，由开化八鲜置业有限公司负担。二审案件受理费160200元，由开化八鲜置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴飞明
审判员 贾黎文
审判员 田建萍
二〇一八年七月二十三日
书记员 李文丽