温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0303民初3155号
原告：张宪楷，男，1965年1月17日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区，
委托诉讼代理人：张炘、张纯灿，浙江东瓯律师事务所律师。
被告:张红芬，女，1982年1月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，
委托诉讼代理人：陈鸿菊，女，1968年2月8日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区，系被告张红芬姑嫂。
被告：刘胡芳，男，1978年8月20日出生，汉族，住江西省宜春市铜鼓县，
第三人：陈鸿菊，女，1968年2月8日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区，
第三人：林大雄，男，1968年11月22日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区，
原告张宪楷与被告张红芬、刘胡芳、第三人陈鸿菊、林大雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案受理，审理中，本院根据原告的申请，裁定查封登记在被告张红芬名下的坐落于温州市龙湾区永中街道车驾巷45号的房屋[房屋所有权证号：056658]。本案依法由审判员郑国友适用简易程序于2017年7月20日、8月30日公开开庭进行了审理。原告张宪楷及委托诉讼代理人张炘、张纯灿（第二次开庭未到）、被告张红芬、刘胡芳、第三人陈鸿菊、林大雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宪楷起诉称：被告张红芬、刘胡芳原有坐落于温州市龙湾区普门村车驾巷45号的一间半四层楼房，该房屋地号为2-6-31-94，丘号56-131，图号C3089-514-11，混合结构，房屋所有权证为温房权证龙湾区字第××号，计建筑面积230.38㎡，集体土地使用权证为温集用（2007）第2-738号，土地使用权面积为61.85㎡。2009年2月2日原告张宪楷与被告张红芬、刘胡芳及林大雄、陈红菊签订了一份《房屋买卖协议书》，协议书约定被告张红芬、刘胡芳自愿将自有的坐落于温州市龙湾区普门村车驾巷45号的一间半四层楼房以408000元的价格转让给原告张宪楷所有，房屋买卖协议书对房产产权现状、交易价格、付款方式、房屋过户、税费承担、拆迁安置补偿款归属、违约责任、第三人的担保责任等进行了明确约定。该份协议书由原告张宪楷与被告张红芬、刘胡芳及其保证人林大雄、陈鸿菊亲笔签字画押确认，并由介绍人王宪花作为见证人进行见证。《房屋买卖协议书》签订之后，原告张宪楷于2009年2月2日合同签订当日向被告张红芬、刘胡芳支付房屋转让定金款5万元，被告收到款项后由被告张红芬、刘胡芳及其保证人林大雄、陈鸿菊共同向原告出具了一份《收条》。2009年2月10日原告按照合同约定向被告方又支付了房屋房款让款308000元，被告收到该款项后由被告张红芬、刘胡芳及其保证人林大雄、陈鸿菊再次向原告出具了一份《收条》，随后被告按照协议书约定将转让房屋的温房权证龙湾区字第××房屋所有权证、温集用（2007）第2-738号集体土地使用权证及有关资料全部交给原告保管。之后，原告对转让房屋进行修缮装修后于2009年9月份起入住至今。根据双方的协议书约定，余款50000元待转让房屋的房地产转让变更登记过户手续办理完毕后当日付清，且合同第三条已约定被告方应无条件无偿协助原告办理房屋房产证、土地证的过户手续，原告曾多次催促要求被告张红芬、刘胡芳办理房产证、土地证的过户手续，但时至今日，被告仍一直怠于履行合同协助的义务，严重损害原告的合法权益。综上所述，原告张宪楷和被告张红芬、刘胡芳于2009年2月2日签订的《房屋买卖协议书》的合同有效，按照协议书约定被告方理应在合理期限内及时履行合同约定办理土地使用权的转让过户手续和房屋所有权的转让过户手续，现两被告不配合原告办理产权过户手续的行为，已严重违反合同约定。故原告诉请判令：1.依法确认原告张宪楷和被告张红芬、刘胡芳于2009年2月2日签订的《房屋买卖协议书》（房屋所有权证：温房权证龙湾区字第××、集体土地使用权证：温集用（2007）第2-738号）合法有效。2.判令被告张红芬、刘胡芳继续履行合同，协助原告张宪楷办理转让房屋的房屋所有权转让变更过户手续和土地使用权转让变更过户手续。3.本案的诉讼费用由被告方承担。审理中，原告将其第一项诉请变更为依法确认原告张宪楷和被告张红芬、刘胡芳及第三人林大雄、陈鸿菊于2009年2月2日签订的《房屋买卖协议书》（房屋所有权证：温房权证龙湾区字第××、土地使用权证：温集用（2007）第2-738号）合法有效，并撤回其第二项诉请。
原告张宪楷在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1.原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.被告的户籍信息及婚姻登记信息，证明被告的诉讼主体资格及二被告存在婚姻关系的事实。3.房屋买卖协议书，证明被告张红芬、刘胡芳自愿将自有的坐落于温州市龙湾区普门村车驾巷45号的一间半四层楼房以408000元的价格转让给原告所有的事实。4.收条（2009年2月2日），证明原告张宪楷于2009年2月2日合同签订当日向被告张红芬、刘胡芳支付房屋转让定金款5万元的事实。5.收条（2009年2月10日），证明2009年2月10日原告按照合同约定向被告方支付了房屋转让款308000元的事实。6.房屋所有权证、集体土地使用权证，证明被告按照协议书约定将转让房屋的温房权证龙湾区字第××房屋所有权证，温集用（2007）第2-738号土地使用权证及有关资料全部交给被告保管的事实。7.普门村委会证明，证明原告于2009年下半年开始一直在温州市龙湾区普门村车驾巷45号房屋居住至今的事实。8.照片，证明温州市龙湾区普门村车驾巷45号房屋的现状。
被告张红芬、刘胡芳辩称：一、关于本案的事实。2009年2月2日签订了《房屋买卖合同》，约定坐落于温州市龙湾区普门村车驾巷45号的一间半四层楼房以408000元的价格转让给原告。现原告以被告拒绝履行合同协助义务不办理过户手续为由起诉至贵院。二、关于原告提出的诉讼请求。第一、原告主张被告拒绝履行合同的事实于法于理无据，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》当中所有的合同条款之规定了被告的义务及违约责任，被告诚心想要卖房子，而且因为不懂法律，在原告律师的提笔之下完成了协议书，本以为律师写的总不会出什么差错，却不知当初所签订的合同中不管原告履行不履行合同中的约定，原告都不需要承担任何违约责任。在签订这种不公平的合同情况下，已经说明被告是诚心想要卖房，是想要履行合同的，如果不想履行责任被告为什么会按照合同约定将与房屋相关的证件交于原告保管。况且被告有中介作证，因原告张宪楷408000元转让款分（三期）付清，前二期做到，根据双方协议约定七日内要办理第三期转让款，再去办理购房一切过户手续的，七日内没去办理，要负违约金10万元，原告已经违反协议。原告张宪楷违约不配合过户手续，违约金10万元也不付，陈鸿菊，林大雄担保人有权利作证。被告方也多次通过中间见证人联系原告催促办理过户事宜：2010年至2016年之间多次要求王某去调解过户手续，但是原告就是没配合去办理，2013年被告父亲也去催促原告办理过户手续，被告于2015年3月份办理女儿过户时，原告张宪楷还拿房产证给被告登记户口，如果被告不配合去办理过户手续的话，张宪楷会同意把房产证给被告去办理登记户口吗，说明房产还是属于被告张红芬的，目前只是给张宪楷租用至今。第二、被告不存在违约，一直在积极地要求办理过户手续，反而是原告因个人原因故意拖延，以各种理由不履行合同约定的责任办理过户（在第一时间中已明确指出），因此不应该由被告承担本次诉讼案件诉讼费。请求法院因张宪楷不履行办理过户手续和拒绝房屋尾款违约事实，做出签订的协议无效作废的裁决，依法撤销张宪楷和张红芬2009年2月2日签订的《房屋买卖协议》，卖房是急需要钱才陆陆续续催办过户手续的，想不到原告利用这份协议书中买卖不公平上做文章，为了逃避国家过户税务费和家里出现资金还有各种理由为借口，不给第三期尾款5万元，不配合办理，一直拒绝过户，欠张红芬尾款达8年半之久，有懂法律知识人都知道，想快拿到钱，哪有理由拖延办理过户手续的，协议上如果张红芬不去办理手续要付违约金佰万元以上，那么张宪楷违约必须也要付违约金，双方签订协议要公平的。第三、原告捏造事实，欺骗法律，隐瞒造谣我方不配合办理，现在造成被告方经济损失，如果没有这次拆迁永远拿不到房屋款，20年，40年都是未知数，因为签订不公平的房屋买卖合同中根本就没有约定原告方如果违约需要承担什么责任，到了这次拆迁有300多万元才要求过户是不合情理的，为什么到拆迁签字提过户，从卖了房屋以后一直到2017年6月没来一个电话要求去办理过户手续，买卖房屋不可能押5万元的保证金，也可以全部付清房款之后一起去办理过户手续的，现在原告在没有付清房款前提下，强迫被告去办理拆迁过户手续，是张宪楷不履行相关问题造成的，所以现在被告要求拿回自己房屋，原告已经支付给被告购房款358000元，被告同意双倍赔偿716000元。原告违反买卖协议，不诚心买房屋，现原告不积极和被告协商就上法院捏造事实，造谣欺骗，损害被告的名誉权，被告要求对方撤诉，并赔偿被告的名誉权损失。因原告不履行办理过户手续和欠房款的行为，严重损害了被告的经济利益，根据法规，请求法院公平公正裁决原告不履行合同的行为，撤销房屋买卖合同，原告还应赔偿被告违约金，返回房产的使用权，交还与房屋相关的一切证件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张红芬、刘胡芳在本院指定的举证期限内提供了如下证据：申请王某、林大雄、张某出庭作证，证明被告有通过证人催原告去办理过户手续。但原告没有去办理。
第三人陈鸿菊、林大雄述称：签订合同分三期，第三期要继续履行的，原告没有去履行；原告不配合去办理登记过户手续；第三人跟父亲有去催原告去办理过户手续，但原告不去办理。经我们调查了解，2009年过户手续就可以办理，但是原告不去办理。2017年6月份房屋拆迁的时候，原告才主动联系我们，房屋协议中我们没有违约，是原告违约，原告不履行过户手续，应该要撤销解除房屋买卖协议书。
第三人陈鸿菊、林大雄未向本院提供证据。
原告提交的上述证据，经庭审出示质证，被告张红芬、刘胡芳质证意见如下：证据1-8无异议。第三人陈鸿菊、林大雄质证意见如下：证据1-8无异议。本院认为，被告及第三人对证据1-8均无异议，故均予以确认。
被告提交的上述证据，经庭审出示质证，原告质证意见如下：对于王某证言，有几点是客观，介绍人是属实的，5万元应该由产权变更后的当日付清，因为土地是集体性质，产权在当时是不能过户的，其他陈述是不属实的，现在还不能过户，只是能办理拆迁手续，至于打电话没有任何依据，不属实。另外2个证人与被告存在亲属关系，证言也是不属实的，林大雄没有与原告讲过过户的事情，张某称到原告家里及路上碰到原告也是不属实的。本院认为，证人王某作为涉案房屋买卖的中介，对其陈述的证言的真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据；林大雄系本案的第三人，其所作的陈述不作为证人证言，可作为当事人陈述；证人张某系被告张红芬的父亲，其所陈述的证言也无其他证据予以佐证，故对其所陈述的证言不予采信。
根据上述确认的证据，结合原、被告及第三人陈述，本院认定事实如下：2009年2月2日，被告张红芬、刘胡芳作为甲方(出让方)，原告张宪楷作为乙方(受让方)，第三人陈鸿菊、林大雄作为丙方(担保方)签订一份房屋买卖协议书。协议内容如下：”一、甲方自愿将坐落于温州市龙湾区永中街道普门村车驾巷45号的一间半四层楼房转让给乙方所有。该转让房屋地号2-6-31-94，丘号56-131，图号C3089-514-11，计建筑面积230.38㎡，土地使用权面积为61.85㎡，混合结构，中堂及道坦众用，前后均可出入，交通方便，水电设施齐全，已有简单装潢，房屋四至具体以温房权证龙湾区字第××号房屋所有权证和温集用（2007）第2-738号集体土地所有权证上的登记内容为准。二、上述房屋的转让价为人民币肆拾万捌仟元整（408000元），上述转让款分三期付清：1、2009年2月2日乙方向甲方支付房屋转让定金款人民币五万元整。2、本协议签订后七日内乙方向甲方支付转让款叁拾万元整；3、余款五万元整待转让房屋的房地产转让变更登记过户手续办理完毕后当日内付清。如乙方逾期七日未付款的，应支付给甲方违约金壹拾万元整。三、鉴于国家政策限制上述转让房屋目前尚不能办理集体土地使用权和房屋所有权的转让变更登记过户手续，今后国家政策允许办理集体土地使用权和房屋所有权的转让变更登记过户手续时，甲方应无条件随同乙方到房地产管理部门办理房地产转让变更登记过户手续，办理上述变更登记手续的相关一切税费由乙方负担。甲方不得无故拖延，且不得向乙方索取任何额外的费用。如甲方无故拖延不予办理的，应支付乙方违约金计人民币壹佰万元。甲方同意将转让房屋的房地产变更登记到乙方或乙方指定的人员名下，甲方不得异议。四、本协议生效后七日内甲方应将转让房屋的温房权证龙湾区字第××号房屋所有权证和温集用（2007）第2-738号集团土地所有权证及有关资料全部交给乙方保管。五、本协议生效后在房地产转让变更登记过户手续办理前，转让房屋如被国家征用的，该房屋的相关征用补偿费及其他待遇全部归乙方所有，不归甲方所有。如需甲方去相关部门办理房屋征用补偿手续的，甲方应无条件予以办理，不得无故拖延，且不得向乙方索取任何额外的费用。如甲方无故拖延不予办理的，应支付乙方违约金计人民币壹佰万元。本协议生效后在房地产转让变更登记过户手续办理前，如乙方需要对转让房屋进行拆建的，甲方应无条件随同乙方到有关部门办理转让房屋的拆建审批手续，但办理上述拆建审批手续的相关费用和建房费用由乙方负担，拆建后的房屋的产权归乙方所有。六、今后上述房屋的交易价格不论市场涨跌，均以本协议约定的成交价为准，甲乙方双方均不得反悔，永不回赎。甲方保证转让房屋产权清晰无产权和债务纠纷，如甲方家属及其他人员对转让房屋的产权有异议或纠纷的，甲方应予以排除。在房地产转让变更登记过户手续办理前，甲方无权将转让房屋再抵押给银行或他人，不得再转让给他人，否则应赔偿乙方由此造成的经济损失，并另行支付给乙方违约金人民币壹佰万元。房地产如甲方反悔的，应双倍返还乙方已支付的转让款，如乙方反悔的，已付的转让款由甲方没收。七、丙方陈鸿菊、林大雄对甲方根据本协议书应履行的相关义务提供担保，自愿承担连带清偿责任。八、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，本协议凭甲乙丙方签字盖章生效。”2009年2月2日，原告按照协议约定支付两被告房屋转让定金款50000元。2009年2月10日原告支付两被告房屋转让款308000元。
另查明，被告张红芬、刘胡芳系夫妻关系，坐落于温州市龙湾区永中街道车驾巷45号房屋的登记所有权人为被告张红芬，房屋所有权证为温房权证龙湾区字第××号，建筑面积为230.38㎡，集体土地使用权证为温集用（2007）第2-738号，登记的土地使用权人为被告张红芬，使用权面积61.85㎡。2009年下半年开始，涉案房屋由原告张宪楷居住使用至今。
本院认为：原告张宪楷和被告张红芬、刘胡芳及第三人林大雄、陈鸿菊于2009年2月2日所签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当依法认定协议有效。故原告要求确认该《房屋买卖协议书》合法有效的诉请，符合法律规定，本院予以支持。两被告主张该协议书无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
对于被告和第三人提出的《房屋买卖协议书》应解除或撤销的问题，因本案系合同效力的确认之诉，故对《房屋买卖协议书》是否应解除或撤销的问题，在本案中不予处理，如当事人认为该《房屋买卖协议书》应解除或撤销的，可由当事人另行主张。
原告张宪楷撤回要求被告张红芬、刘胡芳协助原告办理转让房屋的房屋所有权转让变更过户手续和土地使用权转让变更过户手续的诉请，系当事人在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，依法予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：
确认原告张宪楷与被告张红芬、刘胡芳及第三人林大雄、陈鸿菊于2009年2月2日签订的《房屋买卖协议书》有效。
本案受理费7420元，减半收取3710元，财产保全费3020元，由被告张红芬、刘胡芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 郑国友
二〇一七年九月六日
代书记员 舒 纯