安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民二终字第00100号
上诉人（原审被告）：张根保，男，1974年4月18日出生，汉族，个体工商户，住安徽省马鞍山市花山区。
委托代理人：唐宗文，安徽长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑国祥，男，1953年11月3日出生，汉族，退休工人，住安徽省马鞍山市雨山区。
被上诉人（原审原告）：郑毅，男，1982年10月25日出生，汉族，征管局职员，住安徽省马鞍山市雨山区。
原审被告：张红保，男，1984年12月28日出生，汉族，工人，住安徽省马鞍山市雨山区。
上诉人张根保与被上诉人郑国祥、郑毅，原审被告张红保房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第01065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张根保及委托代理人唐宗文，被上诉人郑国祥、郑毅到庭参加诉讼。原审被告张红保经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
郑国祥、郑毅一审诉称：被告不按双方签订的《房屋租赁协议》履行责任，长期拖欠房屋租金，从未缴纳过该门面房的物业管理费，经物业公司多次催缴后仍未缴纳。协议约定承租三年内，不得擅自将该房屋交付他人使用，如有发生，原告有权解除本协议，收回房屋。被告长期在门面房上张贴转租通知。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、请求解除房屋租赁协议；2、支付2014年2月10日-2014年8月10日租金，共计16500元，2014年8月10日以后租金，按实际搬离房屋月数计算；3、支付拖欠16500元房屋租金所产生的利息，按年利率6.55%的4倍计算，计2162元；4、支付2012年8月10日-2014年8月10日物业费，计2678元，2014年8月10日以后的物业费，按实际搬离房屋月数计算；5、支付拖欠水电费共计1000元；6、由被告承担本案诉讼费用。
一审查明：2012年7月10日，郑国祥代郑毅（甲方）与张红保（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，主要约定：一、乙方自愿租赁甲方位于雨田路尚景苑8栋2号门面房（真两层假三层），租赁期限五年，租赁期限为自2012年8月10日至2017年8月10日，前三年每年房屋租金为33000元，后两年房屋租金根据当时市场价格确定。二、乙方的责任：1、按时支付甲方房屋租金，房屋租金每半年支付一次，首次支付时间为2012年7月10日前，每次提前一个月支付下一次房租，支付方式为现金支付，一次足额付清，逾期不缴纳房租，甲方有权终止本租赁合同，收回房屋。2、乙方承担并按期缴纳该门面房卫生费、物业管理费、水电费等费用，先行交付甲方水电押金2000元，乙方自行按时缴付水电费用及卫生费、物业管理费，如未按时缴纳各种费用造成停水停电等问题，由乙方自行负责，连续2个月不缴纳水电费用时，由甲方从水电押金中代缴，剩余押金退还乙方，并有权终止本租赁合同，租赁期满乙方如不再续租时，双方结清水电费，甲方退还乙方水电押金。租赁期满乙方再续租，重新与甲方鉴定协议，再注明可以转租。3、乙方前三年内不得擅自将该房屋交付他人使用或用于其他用途，如有发生，甲方有权解除本协议，收回房屋，后两年如要转租，需同甲方协商后才可转租，租赁协议必须由甲方与第三方签订（三年内不允许转租，后两年可以转租）。合同首部为：甲方郑毅××；乙方张红保××。合同落款处为甲方郑毅，乙方张红保。合同签订后，郑毅依约交付房屋，张红保也支付了数个月的房租。
张红保承租房屋后设立了足下情足疗店，并领取了工商营业执照，2012年11月10日，张红保与张根保签订一份合同，主要表明原双方合伙经营的案涉足疗店现由张根保一人经营。此后，张红保将此情况告知了郑国祥，郑国祥以后收取房租等事宜也一直与张根保的联系，2013年8月10日至2014年2月9日的房租，张根保于2014年1月21日支付了4000元，并由其妻子出具一份欠条，言明欠付12500元。2014年3月5日，张根保支付了房租12500元。张根保称，其一直营业至2013年3月，营业执照后被张红保注销，因郑毅未与其签订租赁合同导致其办理营业执照，此后其在门店上贴出了转让通知，并在2014年2月至8月停业，但其一直占有案涉房屋。
一审认为：本案的争议焦点为：1、租赁合同的主体问题，涉案房屋的出租人根据房屋买卖合同及网上备案确认书、购房发票等可以确认为郑毅，虽租赁合同是其父亲代为签订，此后主要也是郑国祥与承租人接洽，但其本人是同意的，即便郑国祥在签订合同时没有明确告知房屋所有权人具体情况，也不影响合同的效力及合同的履行，故张根保所述郑国祥、郑毅在签订合同时有欺诈行为没有事实依据。书面的租赁合同承租人为张红保，但其签订合同不久张红保也明确告知郑国祥其退出经营的事实，此后房租也一直由张根保缴纳，虽张根保与郑毅没有签订新的书面租赁合同，但双方租赁关系一直持续，已形式事实上租赁关系。2、违约责任，张根保表示在张红保退出时其与郑国祥提出免除物业管理费、有权转租该房屋、与其重新签订合同三个条件，当时郑国祥同意其三个条件，张根保才继续经营。张根保又称在2014年3月15日张根保提出按照三个条件内容与郑毅重新签订合同，郑毅在电话中表示同意，所以张根保才缴纳了2013年8月10日至2014年2月9日的房租，但郑毅爽约。根据其陈述张根保在2014年2月前一直营业，而在2013年8月10日至2014年2月9日的房租，张根保在2014年1月才支付部分租金，而根据租赁合同约定，其应该提前一个月即2013年7月份支付下一次房租，而在此期间，张根保也一直以张红保营业执照登记字号营业，未重新签订合同也不妨碍其经营，不构成其拒付租金的理由。故根据合同约定，出租人有权解除租赁合同。在2014年3月，张红保称营业执照已经注销，但未提交证据证明，承租人要求与出租人签订书面合同是应有权利，但张根保一直表示其提出上述三个条件郑国祥、郑毅均曾同意过没有充足证据证明，而张红保、证人方某即便所述属实也只能证明郑毅同意重新签订合同，也无法证明郑毅、郑国祥同意更改合同内容。而张根保也一直占有房屋，故应当按照原合同约定支付房租、物业、水电等费用。张根保表示未交纳物业费用是郑国祥同意没有证据证明且郑国祥不予认可。郑毅主张欠付水电费证据不足，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、解除郑毅与张根保的租赁关系；二、张根保于判决生效之日起十日内一次性支付郑毅2014年2月10日至2014年8月9日的租金计16500元，并支付按照2750元／月支付自2014年8月10日至实际搬离时的房屋租金；三、张根保于判决生效之日起十日内一次性支付郑毅物业费2678元（2012年8月10日至2014年8月9日），并按照1339元／年支付自2014年8月10日至实际搬离时的物业费；四、驳回郑国祥的诉讼请求；五、驳回郑毅对张红保的诉讼请求；六、驳回郑毅的其他诉讼请求。本案诉讼费用367元，由张根保负担。
张根保上诉称：1、证人方某的证言、张红保的陈述、郑国祥父子在庭审中的陈述、张根保向郑毅账号汇款12500元等证明，张根保从张红保手中接手经营足疗店后，郑国祥口头同意张根保“租赁三条件”即免物业费、有权转租、重签合同。因此，原审法院判决上诉人承担物业管理费是错误的。2、2014年3月15日，张根保交付房租后，郑国祥父子既不按照张根保提出的“租赁三条件”签订新的书面合同，也不与张根保按照原租赁条件签订新的租赁合同，导致张根保无法经营长期关门，原审法院仍判决张根保承担此后房租明显不公。三、原审法院认定在张红保退出后，张根保与郑国祥父子没有签订新的书面合同双方形成事实上的租赁关系，张根保主张该事实租赁关系中包含免物业、许可转租，原审法院以无证据予以否定，却又以原合同中的租金、交租时间等条件约束张根保，明显不公。综上，原审判决认定事实错误，判决错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。
郑毅辩称：1、原租赁合同是张根保和张红保共同签订的，开始是共同租赁房屋的，在张红保退出后，由张根保继续履行合同。2、2015年1月30号才注销的工商执照。在注销以后，门面房也一直在经营，有不同时间、不同日期所拍的照片为证。上诉人的陈述没有任何证据证明，现在上诉人提出无理要求，我方不认可，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
郑国祥辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
张红保未作答辩。
张根保在二审中举证如下：
证据1、雨山区市场监督管理局安民市场管理所出具的证明一份，证明2014年3月15日张红保去安民工商所申请工商营业执照注销，同时办理张根保的营业执照。
证据2、安民派出所出具的证明，证明3月28日，上诉人去被上诉人家里要求交钥匙，被上诉人拒绝收钥匙，从被上诉人拒签合同和拒收钥匙来看，被上诉人是恶意的损害上诉人的利益，对上诉人损失进行扩大。
郑毅、郑国祥对上述证据的质证意见为：对安民市场管理所出具的证明真实性不认可，上面日期是2015年4月14日，也就是今天。上诉人那天去不是去交钥匙，是去闹事的，和民警说是交钥匙，在3月28日以后从没有说过交钥匙。
郑毅在二审中举证如下：
证据1、工商局企业注册信息，证明张红保是2015年1月30日注销的营业执照，说明上诉人与一审称述不符。
证据2、照片一组，证明在向一审法院起诉后，上诉人的足疗店一直在经营。
张根保对郑毅所举证据的质证意见为：对注册信息单真实性认可，2014年3月15日我们去的，但是没有办好，后于2015年1月30日又去办理的。对证据2所证明的事实不认可，当时我女儿要高考，我父亲在里面看房子，但是一直没有经营。
本院对双方当事人在一审中所举证据的认证意见同原审。
对双方在二审中所举证据，本院的认证意见如下：对双方所举证据的的真实性均予以认定，双方对于张红保于2015年1月30日注销营业执照的事实无异议。张根保所举安民派出所的证明能够证实双方曾就案涉房屋问题发生过纠纷并报警，但不能证明张根保已实际将案涉房屋交还给郑毅。郑毅所举照片能够证明案涉的房屋在本案审理中仍为张根保实际使用的事实。
二审查明的主要事实与一审一致。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，原租赁协议的签约人为郑毅、张红保，张红保与张根保之间虽为合伙关系，但原租赁协议的承租人为张红保个人，根据合同的相对性原则，张根保不能当然代替张红保成为原租赁协议承租人。一审根据本案事实认定在张红保退出后，郑毅、张根保之间存在事实上的租赁关系，对此法律关系的认定，郑毅、张根保在二审中均未提出异议，本院予以确认。对于案涉房屋物业费的负担和能否转租等争议，主张存在该约定的一方应当负有举证责任，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利后果。因此对郑毅主张的物业费和张根保主张的停业损失，本院均不予支持。郑毅要求解除与张根保之间的租赁关系的主张，符合法律规定，本院予以支持。但合同解除后，仍主张租金的诉求无合同依据，张根保如不能主动返还案涉房屋，郑毅可另行起诉要求其返还案涉房屋并承担侵权责任。综上，原审判决认定事实和适用法律部分有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
维持马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第01065号民事判决主文第一、四、五、六项；
变更马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第01065号民事判决主文第二项为：“张根保应按照2750元／月向郑毅支付自2014年2月10日至本判决生效之日期间的租金，并于本判决生效之日起十日内一次性支付”；
三、撤销马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第01065号民事判决主文第三项即“张根保于本判决生效之日起十日内一次性支付郑毅物业费2678元（2012年8月10日至2014年8月9日），并按照1339元／年支付自2014年8月10日至实际搬离时的物业费”。
一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费367元，由上诉人张根保负担300元，被上诉人郑毅负担67元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐运武
代理审判员 汪振兴
代理审判员 韦少兵
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 王 慧
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，进过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。