江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民终字第1579号
上诉人（一审原告，反诉被告）金文英。
委托代理人王乐。
上诉人（一审被告，反诉原告）朱赞宏。
委托代理人李刚。
被上诉人（一审被告，反诉原告）戚金翠。
委托代理人李刚。
上诉人金文英、上诉人朱赞宏与一审被告戚金翠房屋买卖合同纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2013）洪民初字第1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金文英一审诉称，2011年4月8日，金文英与戚金翠签订房屋买卖协议一份，双方约定将戚金翠、朱赞宏所有的位于泗洪县青阳镇红利来建材市场某房屋转让给金文英，价格为38万元。双方约定了相关事项。现协议约定的条件已经成就，金文英要求戚金翠、朱赞宏协助办理该房过户事宜，戚金翠、朱赞宏不予理睬。请求法院判令：1.戚金翠、朱赞宏协助金文英办理泗洪县青阳镇红利来建材市场某房屋房地产过户手续；2.承担本案诉讼及其他费用。
戚金翠一审辩称，双方当事人之间不存在真实的房屋买卖关系，合同是无效的。主要理由为：1.合同内容是金文英伪造的。2.该协议所谓买方的签名不是金文英本人所写，金文英主体不适格。3.协议落款时间是不真实的。4.金文英诉称已经支付给戚金翠28万元不是事实，双方根本未履行所谓的买卖合同。5.金文英借住戚金翠房屋是事实，但借住关系不等同于买卖关系。综上，戚金翠无协助金文英办理房产过户手续的法律义务，要求驳回金文英诉讼请求。
朱赞宏一审辩称，朱赞宏从未将涉案房屋卖给金文英，对本案涉及的买卖协议根本不知情，故买卖协议无效。请求法院判决驳回金文英诉讼请求，同时要求金文英搬出房屋、停止侵权。
一审法院经审理查明，2012年金文英与戚金翠签订房屋买卖协议，约定将戚金翠所有的泗洪县青阳镇红利来建材市场某房屋出卖给金文英，并将合同签订日期倒签为2011年4月8日。金文英签名为其前夫朱某某代签，且金文英本人认可。合同载明：该房转让价格为38万元，金文英已经交付28万元，银行抵押贷款共计16万元，其中10万元贷款及利息由金文英负担，6万元贷款及利息由戚金翠负担。之后，金文英入住该房屋至今，并按约于2013年5月20日偿还贷款本金及利息总计10万元，戚金翠、朱赞宏于2013年5月25日偿还贷款本金6万元，6万元贷款利息2809.36元由金文英代为偿还。
一审另查明，戚金翠与朱赞宏系夫妻关系，争议房屋登记在戚金翠名下。
一审法院认为，金文英与戚金翠均认可协议签订于2012年，协议载明的日期2011年4月8日系双方倒签，该份协议系双方真实意思表示。买卖协议上金文英签名虽不是其本人所签，但其对他人代为签名认可，该份房屋买卖协议为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。戚金翠辩称该合同系金文英伪造，自己只在空白纸上签名，但又承认合同签名及合同显示的磋商记录为其本人字迹，并辩称金文英签名不是其本人所写，金文英主体不适格，对戚金翠上述辩解意见不予采信。协议签订后，金文英按约支付了10万元贷款并实际占有使用该涉案房屋。戚金翠辩称两人之间系借住关系，签订协议目的为躲债，因未提供证据支持其主张，不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故朱赞宏以该房屋为夫妻共同财产，其对该合同不知情，戚金翠属无权处分为由主张合同无效的辩解意见，没有法律依据，不予采信。金文英提供的三张装修票据真实性无法认定，不予采信。金文英提供案外人金某某于2011年3月20日、2011年3月28日总计13万元取款凭证及刘甲在中国农业银行某某支行的账户明细对账单（2011年3月28日取款5万元，2011年4月7日取款5万元），并提供证人刘甲出庭作证，意在证明其于2011年4月8日向戚金翠支付28万元购房款。因该证据仅能证明案外人金某某及刘乙曾取款，但不能证明该取款用于金文英向戚金翠购房，金文英亦未提供其他证据予以佐证，不予采信。金文英并未按约全面履行义务，其要求过户的诉讼请求不应支持。朱赞宏如有其它主张，可通过其他合法途径处理。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回金文英的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由金文英负担。
一审宣判后，金文英、朱赞宏均不服，向本院提起上诉。
金文英上诉称，一审法院认定双方签订的房屋买卖协议真实有效。而该协议中明确写明“买方已经支付给卖方28万元”，该协议同时也是一份总收条。协议约定在金文英先付28万元的基础上，待房屋贷款到期后由金文英承担10万元，戚金翠承担6万元，一并付清银行贷款后将房产过户给金文英。不仅10万元金文英如数偿还，戚金翠承担的6万元也是交给金文英一并偿还银行的。如果没有金文英前期交付的28万元，戚金翠不会在协议中对此进行确认并将6万元交给金文英为其代还银行贷款。综上，金文英依据合同约定支付了38万元购房款并实际占有、使用涉案房屋，已经依约全面履行了应尽义务。请求二审法院撤销原判，依法改判支持金文英的诉讼请求。
朱赞宏上诉称：1.朱赞宏对金文英签订的房屋买卖协议不知情。双方当事人之间系近亲属关系，如果真的发生买卖关系，不可能不要求朱赞宏签字确认。买卖合同日期倒签没有必要，且不符合常理。金文英提供的两份买卖协议，一份是用碳素笔签字，一份是用圆珠笔签字，不符合常理。朱赞宏、戚金翠的生活用品全部在涉案房屋内，金文英并非基于买卖关系实际占有使用涉案房屋，双方签订买卖协议的目的是为了帮助戚金翠躲债，临时借用该房屋。2.一审法院援引《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条来认定涉案房屋买卖协议有效不当，本案应适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定。朱赞宏对涉案房屋买卖协议不知情，房屋也没有办理变更登记手续，金文英不属于善意第三人，应认定合同无效或该合同对朱赞宏不产生法律效力。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，在双方签订正式房屋买卖协议之前，戚金翠曾在合同草稿背面书写修改意见。内容为“下余陆万元整由卖方承担，日期为2012年5月20号至2013年5月20号还清，2013年5月20日往后，银行拾陆万元整贷款与卖方无关。无论什么时候过户，一切费用有买方承担，卖方不负一切责任”。上述内容后写加入合同正式文本。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1.金文英和戚金翠签订的房屋买卖协议是否有效。2.金文英是否有权要求戚金翠、朱赞宏协助办理涉案房屋过户手续。
二审诉讼中，金文英提供的证据为：证人朱某某证言。主要内容为：朱某某系金文英前夫，朱赞宏和戚金翠系其兄嫂。金文英与戚金翠签订的购房协议是朱某某从网上下载的。朱某某修改了一次，戚金翠感觉不妥，又在背面重新修改。所有的购房协议的内容都是经戚金翠仔细阅读、修改之后确定的，其中的购房金额、贷款的时间、金额都是戚金翠确定的。后朱赞宏按照戚金翠的修改内容重新打印了几份。因为金文英不识字，所以买房名字是朱某某代签的。对金文英向戚金翠付款的情况记不清了。一审时曾旁听庭审。
朱赞宏戚金翠质证称：1.证人承认在一审中全程旁听审理，与本案有利害关系，证言证明效力低，不应作为证据使用。2.证人所述不属实。证人作为协议的起草者、代签者，应当清楚双方签订协议的真实意图以及还款履行情况和占有使用房屋的情况，却对付款情况作出记不清的陈述。
二审诉讼中，朱赞宏、戚金翠未提供新证据。
关于第一争议焦点。本院认为，金文英提供的房屋买卖协议修改草稿表明，涉案房屋买卖合同具体内容系经戚金翠修改之后确定的，修改内容涉及到下余6万元贷款的还款日期、其他贷款金额的责任承担、过户费用由谁承担等细节问题。如果涉案房屋买卖合同仅是为戚金翠躲避债务所签，戚金翠没有必要对合同条款作如此细致的修改。并且，如果该合同系双方为戚金翠对外躲避债务所签，系在应对戚金翠的债权人讨债时使用，双方对内应当再签订一份真实的合同，以防将来发生纠纷。再者，如果该合同系虚假合同，金文英没有必要按照合同约定为戚金翠、朱赞宏支付10万元的房屋抵押贷款。因本案合同除当事人签名及身份证号码、电话号码之外均系打印文本，正文内容较多，戚金翠称在仅打印了买方、卖方、身份证号码但没有正文的买卖协议上签字不符合常理，且与其之前对合同内容进行了修改的事实相矛盾。故本院认为，涉案房屋买卖协议应当是合同双方当事人的真实意思表示，该房屋买卖协议合法有效。
关于第二争议焦点。本院认为，金文英与戚金翠签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应依照合同全面履行自己的义务。合同明确约定，涉案房屋的转让价格为38万元，金文英已付28万元，还需承担银行贷款10万元。因合同内容系戚金翠经修改后签订，应当推定买卖双方对合同内容经过了仔细的阅读和磋商。合同明确约定金文英已付28万元，戚金翠亦无证据证实合同载明的已付28万元系虚假约定，故对金文英已付28万元房款的事实本院予以认定。现金文英亦已经支付银行贷款10万元，故应当认定金文英已经依据合同约定履行了全部义务，戚金翠、朱赞宏亦有义务依照合同协助金文英办理房屋过户手续。朱赞宏主张对上述合同不知情，对此本院认为，朱赞宏、戚金翠均自认夫妻双方没有矛盾，夫妻关系良好，且2012年其二人均曾在北京工作。朱赞宏称其从北京回到家里时才发现涉案房屋被金文英占有，之前戚金翠未告知相关情况，不符合常理。况且涉案房屋的抵押贷款系以朱赞宏名义办理，朱赞宏对金文英为其偿还10万元银行贷款及其还款原因应当是清楚的。故朱赞宏上诉称其对戚金翠与金文英签订房屋买卖合同不知情，本院不予采信。
综上，一审判决对于金文英是否已经支付28万元房款的事实认定有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销泗洪县人民法院（2013）洪民初字第1924号民事判决。
二、戚金翠、朱赞宏于本判决生效后十日内协助金文英办理泗洪县青阳镇红利来建材市场10号楼7单元313室房屋的过户手续。
一审案件受理费减半收取40元，二审案件受理费160元，合计200元，由朱赞宏、戚金翠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一四年三月五日
书 记 员 陈 莹
第1页／共9页