江苏省苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虎民初字第2808号
原告（反诉被告）：张有义。
委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王明坤，江苏苏明律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：贾红艳。
委托诉讼代理人：郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
第三人：周峋栩。
原告（反诉被告）张有义与被告（反诉原告）贾红艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案后，依法适用简易程序，于2016年1月18日公开开庭审理了本案。本案审理过程中，原告（反诉被告）张有义以便于查明案件事实为由申请追加周峋栩为第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许，通知周峋栩为第三人参加本案诉讼，并于2016年10月20日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）张有义的委托诉讼代理人顾青峰和王明坤、被告（反诉原告）贾红艳及其委托诉讼代理人郑铭和纪慧、第三人周峋栩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张有义向本院提出本诉请求：1、依法判令原、被告签署的《苏州市存量房买卖合同》和补充协议无效。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月11日，在苏州信义置业房产经纪有限公司居间联系下，原、被告签署《苏州市存量房买卖合同》（合同文本由该公司及被告提供），约定将原告所有的苏州高新区塔园路某某号某幢某某室房屋一套卖给被告，实际成交额为186万元。该合同第12条第1款第2项明确约定：“本次交易产生的所有税费均由买受人承担”，而被告为规避国家税收主动要求在合同主文中将房屋价款确定为138万元（该价款明显低于市场价且已经作为备案价款），另外48万元以另行签署补充协议的形式确定为房屋附属设施的补偿款。因原告为台湾同胞，对大陆法律了解不多，对被告规避国家法律和税收的这一行为当时并未发现。后原告意识到双方所签合同已违反了《中华人民共和国合同法》第52条第1款第5项之规定，应属无效合同。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条明确规定，国家实行房地产成交价格申报制度，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。作为一个尊重法律、追求诚信且在大陆投资的台湾同胞，原告认为继续履行合同必将触犯法律，有违诚信，决定不再继续履行该合同并及时告知被告以降低被告的损失。原告并认为，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，无效合同自始没有法律约束力。原、被告通过签署存量房买卖合同以及相关附件，在备案合同中将约定的成交价款做低，属于明显虚构事实逃避国家税款，该行为应认定为无效。现由于双方协商不成，原告只得诉至法院，望如所请。
被告（反诉原告）贾红艳针对本诉辩称：原、被告签署的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议是有效的，且原告已经根据补充协议的约定按时足额支付了共计48万元的款项至中介方。原告于2015年11月底单方提出不再履行上述协议，构成违约，被告就此提起反诉，要求原告继续履行上述协议。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人周峋栩针对本诉述称：要求解除原、被告之间的买卖合同，确认本人与原告签署的涉案房屋买卖合同有效，并配合本人办理过户手续。
被告（反诉原告）贾红艳向本院提出反诉请求：1、依法确认原、告签订的《苏州市存量房买卖合同》和补充协议合法有效。2、依法判令反诉被告继续履行《苏州市存量房买卖合同》和补充协议，协助办理将房屋产权登记在反诉原告名下的过户手续。3、依法判令反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年9月11日，反诉被告与反诉原告通过居间方苏州信义置业房产经纪有限公司就苏州高新区塔园路某某号某幢某某室房屋签订了《苏州市存量房买卖合同》，双方约定房屋成交价格为138万元，另就价款支付方式等事项进行明确约定。同日，双方达成《补充协议》，约定反诉原告就该房屋中现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿反诉被告48万元，并就具体支付方式和时间明确进行约定。其后，反诉原告根据补充协议约定将第一期补偿款8万元支付至中介处，中介也已将该笔款项支付给反诉被告。2015年11月9日，反诉原告再次将剩余补偿款40万元支付至中介处，并等待反诉被告的账户回复以确认并办理资金托管手续。后反诉原告却收到反诉被告的《律师函》，表示不再继续履行房屋买卖合同。反诉被告擅自单方不履行已经生效合同的行为已经构成违约。综上，为维护自身合法权益，故反诉原告特具状诉至法院，望判如所请。
原告（反诉被告）张有义针对反诉辩称：双方签订的合同及补充协议已经违反了合同法第五十二条关于合同无效的规定，被告做低房屋价款，就是以合法形式掩盖其非法避税的目的，所以合同及补充协议均为无效，反诉原告的其他请求均无从谈起。
第三人周峋栩针对反诉述称：要求驳回反诉原告的请求，判决原、被告之间的合同不再继续履行。
经审理本院认定事实如下：坐落于苏州市虎丘区塔园路某某号某幢某某室的房屋为张有义单独所有，该房屋建筑面积为91.53平方米。2015年9月11日，张有义和贾红艳在苏州信义置业房产经纪有限公司提供居间服务下签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定：张有义将上述产权登记建筑面积为91.53平方米的房屋以138万元的价格（该价格未包含本合同附件一中明确的房屋附属物品）出售给贾红艳，买受人实际支付的房屋价款应当等同于出卖人实际收取的房屋价款；贾红艳于2015年12月10日前向张有义支付首付款414000元，该款由贾红艳直接支付于交易中心指定之托管账户，贾红艳应于双方办理涉案房屋资金托管手续之日起3天内与贷款银行签署借款合同以及其他相关文件，向贷款银行申请966000元的贷款用于支付部分房价款，该款项由贾红艳委托该贷款银行于2016年1月22日前将上述贷款部分直接支付至资金托管指定账号，如因贾红艳原因造成贷款不足，则任何不足部分均由买受人在上述时间内补齐，否则买受人按照相关约定承担违约责任。张有义应于2016年2月5日前向原告交付房屋，因贾红艳原因导致不能按期交房的，双方另行协商。自贾红艳付清房款之日起3日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，本次交易产生的所有税费均由买受人承担，佣金由买卖双方各自承担。双方在合同附件一中列明了涉案房屋中的附属设施设备及其装饰装修，并均一并出售给贾红艳。合同附件二中补充约定：买卖合同约定的买受方支付首付款日前，买卖双方应当至交易中心办理资金托管手续，任何一方不配合办理资金托管手续应按照合同约定承担违约责任。双方在上述买卖合同中对违约责任的承担、涉案房屋产权及具体状况等内容均进行了约定。
上述合同签订当天，张有义和贾红艳又签订《补充协议》一份，约定：买卖双方于2015年9月11签订关于苏州高新区塔园路某某号某幢某某室之房产的存量房买卖合同，合同约定的成交价为138万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、买受方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿出卖方人民币肆拾捌万元整（RMB480,000.00）。其中部分补偿款计人民币捌万元整（RMB80,000.00）作为定金分两次支付，第一次计人民币贰万元整（RMB20，000.00）于买卖双方签订本合同当日由买受方支付至苏州信义房屋，待本房屋网上挂牌通过后一个工作日内由苏州信义房屋转付出卖方，第二次计人民币陆万元整（RMB60,000.00）由买受方于2015年9月13日前支付至苏州信义房屋，由苏州信义房屋于一个工作日内转付出卖方。剩余补偿款计人民币肆拾万元整（RMB400,000.00）由买受方于买卖双方办理资金托管手续（2015年12月10日）前支付至信义房屋，由苏州信义房屋收到上述款项后一个工作日内转付出卖方。……3、双方确定出卖方转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，合计人民币壹佰捌拾陆万元整（RMB1,860,000.00）。……出卖方同意：中介方信义房屋可于通过其转付之房屋款项内直接扣除中介佣金……。
上述合同及补充协议签订后，贾红艳按约于2015年9月11日向中介方苏州信义置业房产经纪有限公司支付2万元，于9月12日支付6万元，共计8万元。上述8万元款项由中介方扣除1万元中介费后余款7万元转付给张有义。后贾红艳又按约于2015年11月9日向中介方苏州信义置业房产经纪有限公司支付40万元，张有义拒绝受领该40万元。
2015年11月27日，贾红艳向张有义发送告知函一份，载明：“张有义先生：贵方与我方于2015年09月11日签订了关于苏州高新区塔园路某某号某幢某某室之房屋的存量房买卖合同，按照合同约定，我方已于2015年11月09日前将剩余补偿款计人民币肆拾万元整（RMB400,000.00）支付至苏州信义置业房产经纪有限公司，我方委托苏州信义置业房产经纪有限公司将该款支付至贵方名下中国银行，账号为621790610100143XXXX的账户中，若您的账户信息有变动，请于即日起3日内提供新的账户信息，若即日起3日内贵方无任何回复，届时我方将委托苏州信义置业房产经纪有限公司直接将该款项支付至上述账户。祝您生活愉快”。同日，张有义委托江苏苏明律师事务所向原告发送律师函一份，载明：“贾红艳，江苏苏明律师事务所接受张有义（以下简称“委托人”）的委托，指派ＸＸ律师就你们双方房屋买卖合同履行事宜致函如下：据委托人陈述，你们双方于2015年9月11日签订苏州市存量房买卖合同，约定将委托人所有的苏州高新区塔园路某某号某幢某某室房屋一套卖与你方，房屋总价款186万元。你方为规避税收主动要求在合同主文中以另行签署补充协议的形式确定为房屋附属设施的补偿款。因委托人为台湾同胞，对大陆法律了解不多，对你方规避法律的行为当时并没有发现。但委托人一直对你方的不诚信行为有所怀疑，鉴于你们双方所签合同已经违反了《中华人民共和国合同法》第52条第1款第5项之规定，应属无效合同，委托人现已决定不再继续履行合同。请您于收函之日起3日内，与ＸＸ律师或委托人就善后事宜进行协商。如您不履行上述义务的，委托人将采取一切法律手段维护自身的合法权益，由此产生的所有费用均由您承担。望您以积极的态度妥善处理上述事宜”。
因双方就上述房屋买卖事宜争执不下，张有义遂向本院提起诉讼，贾红艳亦提起反诉。
另查明，2015年12月3日，张有义和第三人周峋栩签订《二手房买卖合同》一份，约定：张有义将坐落于苏州高新区塔园路某某号某幢某某室房屋（含房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品）以198万元的价格出售给周峋栩，合同签订后3日内买方向卖方支付定金8万元，房屋两证交至买方当日，买方向卖方支付30万元。房屋具备过户条件时，买方向卖方支付160万元。合同第六条载明：“买方已知晓该房屋与第三人存在交易纠纷，故该房屋目前尚不具备直接变更产权登记信息，待变更产权登记时机成熟卖方第一时间内过户至买方名下……”。双方在上述买卖合同中对房屋过户、违约责任等内容均进行了约定。合同签订后，张有义向周峋栩出具一份落款日期为2015年12月3日的收据，载明收到周峋栩购房定金8万元。周峋栩于2016年1月18日向张有义银行账户转账30万元。
本案审理过程中，贾红艳提请何霞作为证人出庭作证，本院予以准许。何霞陈述：本人系苏州信义置业房产经纪有限公司的工作人员，张有义委托我帮他出售涉案房屋，我帮他做了一些推荐服务，后来我同事带贾红艳看了涉案房屋，贾红艳看中了，双方通过中介方沟通达成一致后就签订了合同。贾红艳将40万元款项付到公司账上之后，我打电话给张有义，告知其买方的40万元已经到帐，但张有义拒收，涉案房屋的房产证和土地证也从公司带走，钥匙也于2015年10月底还给了张有义。将房屋价款拆分为138万元和48万元两部分，主要考虑到买房人需要的贷款额度，以及卖房人可以早点拿到钱，买房人也可以少交一点税，多方面考虑，但双方都是同意的。
庭审中，周峋栩陈述：虽然我在2015年11月21日确实知道张有义和贾红艳就涉案房屋买卖事宜进行了磋商，且贾红艳也明确表示要继续履行合同并支付款项，但本人是开中介公司的，更在意的是原告当时说了坚持不卖给被告而是卖给本人，这虽然违反了相关规定，但本人确实是要买房的。如果房东愿意卖而本人觉得有利可图就会去买，我当时认为房子不会卖给贾红艳了。涉案房屋钥匙张有义在2016年1月18日交给本人，我是在2016年1月20日左右以租赁的形式住进去的，因为房款没有付清，张有义不敢直接写房屋已经交付。
本案诉讼过程中，贾红艳当庭表示如果法院支持其反诉请求，则可将剩余房款178万元在本案中一并处理，支付给张有义，支付至中介方的40万元款项其另行和中介协商处理。2016年12月9日，贾红艳将178万元款项支付至本院标的款账户，并明确表示如法院判决其和张有义之间的合同继续履行，则该178万元款项即是支付给张有义的剩余购房款。
以上事实，有《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》、房屋附属物品明细及相关票据、房产证及土地使用权证、《二手房买卖合同》、款项支付凭证、告知函及邮寄凭证、律师函，证人何霞的证言笔录，以及本院谈话笔录、庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效，双方均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。
根据本案查明的事实可以看出，张有义和贾红艳签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，双方均签字确认，应为合法有效，故本院对张有义确认其与贾红艳签订的买卖合同及补充协议无效的请求不予支持，相应的，对于贾红艳要求确认合同有效的反诉请求本院予以支持。至于原告诉称的贾红艳为逃避国家税收故主动要求将实际成交额为186万元的房屋拆分为房款138万元和附属设施补偿款48万元，因违反了合同法第52条第一款第5项的规定故为无效的意见，本院认为：首先，张有义主张将房屋价款拆分为两部分系原告主动要求并无证据予以证实，且张有义本人也在合同中签字确认，故应视为双方的一致意见。其次，即使将房屋价款拆解为两部分，也不意味着必然导致税费交纳的减少，国家税收征管机构不仅仅依照双方约定的合同价款作为征税基数，当事人在法律允许的范围内对自己的经济活动作出适当安排应为合理。再次，即使本案中当事人有逃避债务的企图，则违反的系相关行政管理性规范而非效力性规范，并不导致张有义和贾红艳之间签订的房屋买卖合同的效力，张有义和贾红艳在协商一致的情况下根据自己真实意思就涉案房屋进行交易乃核心要义，在此情形下，张有义请求确认双方之间签订的房屋买卖合同无效显然有违诚信原则。
关于贾红艳要求张有义协助办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，本院认为，张有义和第三人周峋栩之间虽也签订了房屋买卖合同，但根据本案查明的事实及庭审中当事人的陈述可以看出，张有义和周峋栩均系明知张有义和贾红艳之间就涉案房屋已经签订买卖合同，且明知贾红艳要继续履行合同并支付款项，在此情况下，张有义和周峋栩仍执意签订涉案房屋买卖合同，该行为明显具有恶意而有违诚信，并损害了贾红艳的利益，故为无效，不应构成原告购买涉案房屋的障碍，张有义依法应配合贾红艳办理涉案房屋产权过户登记手续。至于张有义和周峋栩之间的纠纷，双方可另行解决。因房屋买卖合同系双务合同，贾红艳应履行支付相应房屋价款的义务，现因其已经支付张有义8万元，故其还应支付张有义购房款178万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告张有义的诉讼请求。
二、反诉原告贾红艳和反诉被告张有义于2015年9月11日签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》有效。
三、反诉被告张有义于本判决生效之日起十日内协助反诉原告贾红艳办理位于苏州市虎丘区塔园路某某号某幢某某室房地产的产权过户手续，将上述房地产过户至贾红艳名下，过户过程中需要的相关税、费由贾红艳自行承担。
四、反诉原告贾红艳于本判决生效之日起十日内支付反诉被告张有义剩余购房款178万元。
如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定的帐户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街支行，帐号：548401040002924）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，由本诉原告张有义负担。反诉案件受理费21620元，减半收取10810元，反诉案件财产保全费5000元，合计15810元，由反诉被告张有义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。
审判员 游进国
二〇一六年十二月十三日
书记员 周美芳