北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初8453号原告：王亚萍，女，1983年2月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人杨大成，北京济和律师事务所律师。被告：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。统一社会信用代码：91110112802441203C。法定代表人杨维旺，总经理。委托诉讼代理人孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告王亚萍诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告王亚萍的委托诉讼代理人杨大成，被告实地公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚萍向本院提出诉讼请求：要求被告向原告支付自2015年7月30日起至取得X#住宅楼楼栋权属证书之日止的迟延取得X#住宅楼楼栋权属证书的违约金，按全部已付款的万分之一计算。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月6日原被告签订了编号Y1384787的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买通州区XX大街南、XX大街北侧X号住宅楼X层XX号房屋（以下简称XX号房屋），依合同约定，被告应当在2012年12月30日前向原告交付该商品房，在2013年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。在商品房交付之日起720日为原告办理完房屋所有权证书，否则，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后王亚萍支付了全部购房款共计2410106元，2013年3月10日，原告又向被告交纳了办理房产证的各项税费合计97924．18元并办理了入住手续，因被告未办理原告所购XX所在的X#住宅楼的竣工验收备案手续，更未取得X#住宅楼楼栋权属证书。为此，原告曾于2015年7月向贵院提诉讼，要求被告支付自2013年12月31日起至2015年7月29日止，每日按全部已付房款的万分之一计算的迟延办理楼栋权属证明的违约金。贵院2015通民初字第16641号民事判决书判决支持原告的诉讼请求，现被告仍未办理楼栋权属证明，为此特向贵院提诉讼。被告实地公司辩称：不同意原告王亚萍的全部诉讼请求，理由如下：1、《北京市高级人民法院民一庭关于实施后适用诉讼时效制度的参考意见》第二条第四款规定，“对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日。”依据上述规定，原告主张的2015年7月30日至2015年9月30日期间的迟延办理楼栋权属证书违约金已超过诉讼时效，因此不应支持原告的请求；2．依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号）第二十二条第二款规定，前诉案件已经北京市通州区人民法院2015通民初字第16641号民事判决书判决支付原告自2013年12月31日至2015年7月29日迟延办理楼栋权属证明违约金138822．11元，本案系原告就被告同一违约行为分阶段主张违约金，故本案违约金数额应综合考量前诉案件确定的违约金数额及原告总体所受实际损失予以确定；3．原告购买房屋后，被告向原告已交付房屋，原告占有使用房屋实现了合同目的，在此期间原告购买的房屋价值迅速增长，原告获得了巨大收益，因此，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应对其因逾期取得楼栋权属造成的实际损失承担举证责任；4．从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施。合同法规定，违约损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。事实上，被告也在积极采取补救措施尽快办理楼栋权属证明，该违约金过分高于原告因被告违约行为所受到的损失，即使被告应向原告支付违约金，那么原告主张的违约金数额也是过分高于其所受到的损失，人民法院应予以适当减少。综上，被告不承认也不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年11月6日，原告王亚萍作为买受人与被告实地公司作为出卖人签订《预售合同》，王亚萍购买1201号房屋，合同约定房屋总价款为2376150元。因涉及面积差，王亚萍实际支付购房款2410106元，实地公司于2013年3月12日为王亚萍出具发票。2013年3月10日，王亚萍办理了1201号房屋的入住手续，实地公司向王亚萍交付了1201号房屋。《预售合同》第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2013年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……”至今实地公司仍未办理完毕1201号房屋所在的3号住宅楼的竣工验收备案手续，亦未取得3号住宅楼的楼栋权属证明。另查：王亚萍曾起诉实地公司主张逾期办理楼栋权属证明违约金，本院依法作出（2015）通民初字第16641号民事判决书，判决实地公司给付王亚萍迟延办理楼宇权属证书的违约金人民币138822．11元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中原告王亚萍与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第二十二条之规定，实地公司应在2013年12月30日前办理完毕楼栋权属证明，但时至今日实地公司仍未办理完毕王亚萍所购得的XX号房屋所在X#住宅楼的楼栋权属证明，实地公司已经构成违约，故王亚萍要求实地公司支付逾期办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于逾期办理楼栋权属证明违约金的期间，本院计算至法庭辩论终结之日，之后产生的逾期办理楼栋权属证明违约金原告可另行主张，本案中不予处理。经本院核算，自2015年7月30日起至法庭辩论终结即2018年3月22日止的违约金数额为233057．25元。因（2015）通民初字第16641号民事判决书于2015年10月10日生效，诉讼时效中断，被告实地公司关于王亚萍2015年7月30日至2015年9月30日期间的迟延办理楼栋权属证书违约金已超过诉讼时效的辩解意见，故本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告王亚萍迟延办理楼栋权属证明的违约金人民币233057．25元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告王亚萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2138元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇一八年六月一日书记员 马志惠