海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终1080号
上诉人（原审原告）：刘北艺，男，1973年12月15日出生，汉族，住广东省茂名市。
委托诉讼代理人：陈金玉，广东大贤东宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海口市运输公司，住所地海口市长堤路20号。
法定代表人：任才顺，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，海南经和纬律师事务所律师。
原审第三人：海南蓝庭酒店管理有限公司，住所地海口市海府路四号海口宾馆附楼三层。
法定代表人：陈永强，总经理。
委托诉讼代理人：陈垂胜，该司职员。
上诉人刘北艺因与被上诉人海口市运输公司（以下简称运输公司）、原审第三人海南蓝庭酒店管理有限公司（以下简称蓝庭酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初4991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘北艺上诉请求：1、维持原审判决第一项、第二项；2、撤销原审判决第三项，在查清事实的基础上，依法改判，判令运输公司赔偿刘北艺直接经济损失人民币2988378元；3、判令运输公司承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：第一、刘北艺的损失确实客观存在。首先是刘北艺自行装修部分。根据刘北艺与蓝庭酒店的约定，蓝庭酒店经营刘北艺转租的房屋满一年时，其即可将刘北艺投入该房屋的全部装修费用988053元一次性支付给刘北艺。同时，刘北艺上述装修费用有相关的凭证予以证明。因此，刘北艺该项损失业已形成完整的证据链，且所有的证据证明的结果均明确无误。其次，是蓝庭酒店的装修损失，刘北艺根据蓝庭酒店提供的材料也予以举证完毕，运输公司在没有相反证据予以证明的情况下，其亦应承担举证不能的不利后果。对于刘北艺上述损失，原审法院尽认定其中的113415元属于认定事实错误，应予以纠正。
第二、关于刘北艺的诉讼请求是否有理的问题。根据原审法院查明的事实，运输公司因涉案房屋的征收得到补偿款11590351元，该款分为房屋补偿款、补助款及补助和奖励三部分。房屋补偿款10100200元，其中停产停业补助为419249元，其余款项均为提前签约补助或奖励。上述款项中，其中停产停业补助依法明显属于刘北艺所有。根据原审法院查明的事实，2012年10月3日双方签订《铺面租赁合同》第二条明确，甲方（运输公司）出租的房屋是”危房”，而运输公司的房屋征收时合同显示为”新房”。该房屋确实是刘北艺改建后的结果。合同签订后，刘北艺投入了大量的现金对房屋进行了修缮，但尚未在该房屋中取得任何应有的收益，运输公司却因为刘北艺的巨大投入而获得巨额的收益。这样的结果对作为投资人的刘北艺而言明显显失公平，原审法院援引”不可抗力”的原则驳回刘北艺的诉讼请求明显属于对法律适用的断章取义，是错误的，该判决违反了民法最基本的”公平”原则。因此，合同房屋补偿款应在合理范围内分配给刘北艺。
第三、刘北艺是否仅仅可以分配运输公司与海口市龙华区政府征收协议中”室内装修”部分的补偿问题。根据刘北艺与运输公司《铺面租赁合同》第七条”如遇政府征收拆迁等......由乙方（刘北艺）负责跟政府有关部门协商处理赔偿问题，甲方（运输公司）应当积极配合乙方跟政府有关部门协商赔偿事宜。”然而，在本案中，运输公司为了自身利益的最大化，通过撇开刘北艺私下与政府协商而取得高额的补偿和奖励。运输公司的行为导致刘北艺作为该次拆迁的重大利益方完全被排除在拆迁协商的范围外。由此，刘北艺被扩大的损失明显不属于”不可抗力”范畴。因此，刘北艺的相应损失由运输公司予以赔偿有充足的法律事实依据。
蓝庭酒店的损失是否应在本案一并处理的问题。如前所述，蓝庭酒店的装修损失已由刘北艺在本案中一并主张，刘北艺为此提供了相应的证据予以证实。而该损失又是由运输公司的不当行为引起的。一方面，为了免于当事人的讼累，原审法院应当认定并作出判决；另一方面，运输公司现为松散型组合，其没有固定的组织、场所及资产。倘若等到所有的诉讼程序走完时，上述补助早已由运输公司的”股东”瓜分殆尽。因此，原审判决罔顾事实清晰的情况，作出刘北艺仅就113415元的补助进行具体分割的判决是错误的。
总之，原审判决是在事实不清、错误适用法律的基础上所作出的。恳请人民法院在查明事实的基础上，依法改判，支持刘北艺的全部诉讼请求。
运输公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、双方所签订的租赁合同是合法有效的，该合同对于所涉的房屋被政府征收后的法律后果进行了详细的约定，双方应当按合同约定履行自己的权利和义务，刘北艺提出的各项上诉理由并不符合合同约定，该上诉理由无事实和法律依据，依法应予驳回。
蓝庭酒店答辩称，支持刘北艺的上诉意见。
刘北艺向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《铺面租赁合同》有效；2.运输公司赔偿刘北艺直接经济损失人民币2988378元(租金损失869000元+装修费用支出2119378元)；3、本案全部诉讼费由运输公司承担。
一审法院认定事实：2012年10月3日，刘北艺（乙方）与运输公司（甲方）签订《铺面租赁合同》，约定：第一条租赁范围约定，甲方自愿将位于海口市中山路102号土地上房屋铺面，租赁给乙方经营使用，四至范围为”东至海口市西区粮油供应公司，南至中山路，西至居民区及市房产局，北至现运输公司办公室房屋后空地四层楼止包含四层楼”。第二条租赁物现状及租赁期限约定，1.甲方出租的房屋及铺面现已破旧，为危房，本合同签订后，由乙方出资按市政府骑楼管理部门统一要求统一规划建设维修好，使之具备使用条件；2.本合同项下房屋及铺面租赁期限为10年，租期从2012年10月3日至2022年10月2日，租金从2012年10月3日开始计算；3.房屋及铺面租赁期满，如甲方继续出租，应在租赁期满一个月前书面通知乙方，乙方有续租优先权，但乙方放弃续租权，甲方方可向第三方出租；如甲方不再对外出租，应在期满一个半月前书面通知乙方。第三条租赁押金及租赁金额约定，1.2012年10月3日至2013年2月2日为装修期，每月租金合计5000元。2013年2月3日至2013年6月3日止为试用期，每月租金合计人民币8000元。2013年6月3日至2017年10月2日，每月租金合计13000元。2017年10月3日至2022年10月2日，每月租金合计15600元。乙方应在每月10日前以现金方式向甲方缴纳当月租金，乙方逾期10日不交租金，自第十一天开始，每逾期一日，按月租金的5‰加收滞纳金......第四条租赁房屋及土地的用途约定，乙方可自主经营，独立核算，自负盈亏......第七条双方约定，1.如遇政府征收拆迁等不可抗力原因导致本合同不能继续履行下去本合同自行终止，造成乙方损失，由乙方负责跟政府有关部门协商处理赔偿问题，甲方应当积极配合乙方跟政府有关部门协商赔偿事宜，赔偿事宜结果如何甲方不负责，等不可抗力原因消失后本合同照常生效，双方继续履行本合同；2.合同履行期间，甲方若出售所租赁的铺面物业来解决职工的社会保险问题，乙方必须服从与配合，应书面通知乙方，在同等价格情况下，乙方有优先权，如乙方放弃，公司有权转让给第三方，乙方再与第三方签订承包合同；3.乙方必须取得相关部门允许，才能动工改建装修。否则，由此造成的损失由乙方负责；4.在改建装修动工之前，必须向甲方交付200000元，该款作为施工过程中按政府骑楼管理处的统一规划统一要求，保证质量避免安全事故的安全保证金，施工完工后经骑楼管理处检验合格不再存在安全事故隐患甲方退还保证金；5.如遇到政府征收拆迁，拆迁部分乙方必须服从，政府拆迁时补偿款归甲方所得（包括乙方出资改造部分归甲方所得），室内装修补偿部分归乙方所得，政府征收部分由政府作出处理，政府拆迁后保留部分甲乙双方再签订续租合同折价议订。合同签订后，运输公司将海口市中山路102号土地上房屋铺面租赁给刘北艺经营使用。2015年9月5日，刘北艺（甲方）与蓝庭酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其租入的运输公司位于海口市××路的102号房屋整体约1000平方米（包括前部一二层及后部一至四层）转租给乙方经营书店、咖啡、客房、小吃街使用。第一条租金、租期约定，双方商定合同期从2015年9月5日至2022年10月2日止。其中2015年9月5日至2018年9月4日止，每月租金23000元；2018年9月5日起至合同期满，每月租金28000元。第二条合同押金支付、租金交付、免租期约定，1.双方商定合同签订之日，乙方向甲方支付押金100000元，此押金不能用于乙方拖欠租金，水电费用抵扣，租赁期满，乙方未违约并结清水电费及其他费用后，甲方五日内将押金无息返还乙方；2.租金交付方式，按每一个月支付一次，每满一个月前的30日前支付下一个月租金；3.双方商定没有合同免租期，只有减租期，从签订之日起三个月为减租期，减租期内每月整体乙方只需向甲方支付租金13000元减租期满按全额租金支付......第四条其他特定条款约定，1.双方商定在梁柱保持保证房屋安全的前提下，乙方可根据装修设计需要拆除部分楼板彩光，合同期满，乙方必须将拆除部分照原样恢复；2.据需要乙方可在顶层增加部分钢构临时面积，此增加部分涉及城管拆除或拆迁，乙方自行负责，甲方无义务赔偿；3.如遇政府征收拆迁等不可抗拒原因导致本合同不能继续履行下去，本合同自行终止，造成乙方的损失，装修部分按评估部分甲方协助乙方一起向业主和拆迁方追讨赔付给乙方，理赔事宜结果如何甲方不负责。原甲方留下的空调消防及修建加层部分措施赔偿给甲方，合同期满乙方所固定装修不得拆除完好返回给甲方。合同签订后，蓝庭酒店装修后投入经营使用。因海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目，需要征收位于海口市中山路102号房屋及附属物，运输公司遂于2016年4月18日向刘北艺送达《通知》，通知刘北艺，由于龙华区政府拆迁征收中山路102号铺面，造成其无法履行租赁合同，因此其决定从2016年4月1日起，停止收取该铺面租金。故运输公司向刘北艺收取中山路102号房屋租金至2016年3月31日止。
2016年4月27日，运输公司（乙方）与案外人海口市龙华区人民政府（甲方）签订两份《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》（档案编号均为：ZSB018），第一份安置协议约定，因海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目，需要征收乙方位于中山路102号（现场编号：A19-1、A19-2、A19-3）房屋及附属物，根据房屋征收补偿安置法律、法规及项目补偿方案的规定，就征收补偿事宜达成如下协议：第一条征收补偿安置方式约定，乙方自愿选择货币补偿安置方式。第二条被征收房屋及土地情况约定，1.乙方被征收房屋建筑面积为1006.49㎡；2.乙方被征收土地面积为1351.81㎡（《国有土地使用证》海口市国用（籍）字第J0301号）。第三条征收补偿金额约定，根据《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案》相关规定计算，土地与房屋及其附属物补偿款共计6015672元，其中住宅装修917.54平方米，补偿基价为100元／平方米，合计91754元；商业装修88.95平方米，补偿基价100元／平方米，合计8895元。第四条补助和奖励约定：一、征收非住宅房屋造成停产停业的，面积为88.95平方米，按照评估价的1%／月，一次性给予12个月的补助，补助金额为263648元；二、电话、水表、电表、有线电视等迁移补助金额为1560元；三、乙方选择货币化补偿的，甲方按照被征收房屋建筑面积每平方米22元一次性支付。乙方被征收房屋建筑面积为1006.49平方米，搬迁补助金额为22143元；五、提前签约搬迁奖励：1.两层以上（含两层）的住宅类房屋按征收补偿款的50%给予一次性提前签约奖励，金额为1990787元；六、被征收人在《海口市龙华区人民政府关于中山北片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收决定》明确的协议签订之日起120日内签订补偿协议并完成搬迁的，享受以下按时签约奖励：1.被征收房屋面积为1006.49平方米，按150元／平方米给予一次性按时签约奖励，金额为50000元；2.被征收住宅类房屋面积为917.54平方米，按1000元／平方米给予一次性货币安置奖励，金额为917540元。以上第一至六项的补助和奖励金额共计3245678元。第五条支付价款及期限约定，本协议第三、四条所约定的款项合计人民币9261350元（6015672元+3245678元），由甲方自本协议生效之日起20个工作日内支付给乙方。第二份安置协议约定，第二条被征收房屋及土地情况约定，乙方被征收房屋建筑面积为127.66平方米。第三条征收补偿金额约定，根据《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案》相关规定计算，房屋补偿款共计1935583元，其中住宅装修76.85平方米，补偿基价100元／平方米，合计7685元；商业装修50.81平方米，补偿基价100元／平方米，合计5081元。第四条补助和奖励约定，一、征收非住宅房屋造成停产停业的，面积为50.81平方米，按照评估价的1%／月，一次性给予12个月的补助，补助金额为155601元；三、乙方选择货币化补偿的，甲方按照被征收房屋建筑面积每平方米22元一次性支付。乙方被征收房屋建筑面积为127.66平方米，搬迁补助金额为2809元；五、提前签约搬迁奖励：1.两层以上（含两层）的住宅类房屋按征收补偿款的50%给予一次性提前签约奖励，金额为158158元；六、被征收人在《海口市龙华区人民政府关于中山北片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收决定》明确的协议签订之日起120日内签订补偿协议并完成搬迁的，享受以下按时签约奖励：被征收住宅类房屋面积为76.85平方米，按1000元／平方米给予一次性货币安置奖励，金额为76850元。以上第一至六项的补助和奖励金额共计393418元。第五条支付价款及期限约定，本协议第三、四条所约定的款项合计人民币2329001元（1935583元+393418元），由甲方自本协议生效之日起20个工作日内支付给乙方。至今，案外人海口市人民政府已向刘北艺支付中山路102号房屋补偿款11590351元（9261350元+2329001元）。
又查，海口市中山路102号土地使用证登记于运输公司名下，土地使用权面积为1351.81㎡（《国有土地使用证》证号：海口市国用（籍）字第J0301号）。土地证载明的四至范围为：东至海口市西区粮油供应公司，南至中山路，西至居民区市房产局，北至长堤路。
运输公司向一审法院申请调查取证，申请事项为：向海口市龙华区城市管理行政执法局（以下简称城管局）调取该局查处海口市中山路102号违建的相关材料。以此证明该违建部分在政府征收时没有任何补偿，刘北艺主张该部分补偿没有法律依据。一审法院于2016年6月14日前往城管局调查取证，该证据并经庭审质证。经查，城管局就蓝庭酒店法定代表人陈永强在××路加建，且该楼顶楼房已砌好主体外墙，加建楼房面积约为60㎡的违法行为，于2015年9月29日向陈永强下达《责令停止违法（章）行为通知书》、《责令限期改正通知书》，责令陈永强立即停止违法行为，并于2015年10月5日前自行拆除该加建部分，恢复土地原貌。庭审中，运输公司向原审法院提交两份城管局于2015年11月10日作出的《行政处罚决定书》，对陈永强加建楼房面积60㎡的违法行为责令其自收到处罚决定书之日起5日内自行拆除；及对陈永强在中山路102号从事住宅楼改建（面积24㎡）的违法行为责令其自收到处罚决定书之日起7日内自行恢复原状。陈永强已签收城管局向其送达的以上文书材料。
一审法院于2016年9月29日组织刘北艺、运输公司及蓝庭酒店做询问笔录，双方均一致认可涉案房屋已被政府拆除完毕的事实。为此，一审法院于2016年10月7日自行前往海口市中山路102号房屋进行现场查勘。经现场查勘，涉案房屋已不复存在。并发现在涉案房屋门口处张贴一张《通知》，是海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目指挥部于2016年9月14日张贴的通知，通知载明，中山路102号房屋的产权人已与龙华区人民政府签订《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》，房屋产权已归属海口市人民政府，本指挥部将对该房屋进行腾退，限海口市中山路102号的住户于2016年9月25日前搬迁完毕。如逾期不搬迁，政府将强制清场，由此带来的损失及后果由住户自行承担。一审法院并依法对上述查勘现场进行了拍照附卷。
一审法院认为，《铺面租赁合同》、《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方应当按照约定全面履行自己的义务。刘北艺主张确认刘北艺与运输公司双方签订的《铺面租赁合同》有效，运输公司对此无异议，据此，刘北艺诉请确认其与运输公司签订的《铺面租赁合同》有效，有事实和法律依据，一审法院予以支持。《铺面租赁合同》约定，如遇政府征收拆迁等不可抗力原因导致本合同不能继续履行下去本合同自行终止。本案中，由于龙华区政府拆迁征收涉案房屋属不可抗力的情形，由于该原因导致《铺面租赁合同》不能继续履行，从而导致《房屋租赁合同》也无法继续履行，为此运输公司不存在任何违约行为，不应承担违约责任。故刘北艺主张运输公司赔偿其租金损失869000元的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。运输公司抗辩其不构成违约，不应向刘北艺支付租金损失的辩解理由成立，一审法院予以采纳。关于刘北艺主张房屋装修支出部分共计2119378元（含蓝庭酒店的装修损失）的问题。根据刘北艺与运输公司签订的《铺面租赁合同》第七条第5项约定”如遇到政府征收拆迁，拆迁部分刘北艺必须服从，政府所拆迁时补偿款归运输公司所得（包括刘北艺出资改造部分归运输公司所得），室内装修补偿部分归刘北艺所得......。”本案涉案房屋被海口市龙华区人民政府征收，根据运输公司与海口市龙华区人民政府所签订的两份《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》约定：海口市中山路102号的房屋装修部分补偿款共计113415元（91754+8895+7685元+5081元），运输公司亦同意按照上述约定将装修款113415元全部支付给刘北艺。故运输公司应按上述合同约定向刘北艺支付装修部分补偿款113415元，刘北艺主张涉案房屋装修损失2119378元中的113415元部分符合法律规定，一审法院予以支持，对超出部分，一审法院不予支持。对于刘北艺提供《施工合同》、收款收据及货单、《工程确认单》等证据欲证明其和蓝庭酒店的装修损失。一审法院认为，刘北艺提供的上述材料系其、蓝庭酒店分别与他人签订的施工合同等，未提供其他证据佐证其和蓝庭酒店的装修损失，故，刘北艺提交的证据不足以证明其和蓝庭酒店经济损失为2119378元，应承担举证不能的不利后果。运输公司抗辩双方签订的合同已经就涉案房屋被政府征收的法律后果进行了非常详细的约定，双方理应按照约定履行的辩解理由成立，一审法院予以采纳。因装修补偿款113415元已是政府补偿涉案房屋的全部装修补偿款，故该费用中已包含蓝庭酒店的装修损失，故刘北艺和蓝庭酒店之间可就该补偿款113415元另进行具体分割，本案应不作处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认刘北艺与运输公司于2012年10月3日签订的《铺面租赁合同》有效；二、限运输公司于本判决生效之日起十日内向刘北艺支付海口市中山路102号房屋的装修补偿款113415元；三、驳回刘北艺的其他诉讼请求。本案案件受理费30707元，由刘北艺负担28139元，运输公司负担2568元；诉讼保全费5000元，由运输公司负担。
各方当事人在二审期间均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，刘北艺与运输公司签订的《铺面租赁合同》内容不违反有关法律、法规的禁止性规定，原审法院认定有效，本院予以维持。该合同履行期内，因海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目，需要征收涉案房屋，致使双方租赁合同无法继续履行。按照合同第七条”如遇政府征收拆迁等不可抗力原因导致本合同不能继续履行下去本合同自行终止”的约定，铺面租赁合同无法继续履行的原因系政策性拆迁，并非双方当事人的过错。故铺面租赁合同因政策性拆迁自动终止而无法继续履行造成的法律后果，由合同双方各自承担。因此，刘北艺主张运输公司违约造成的2016年4月至2022年10月租金损失869000元，原审法院不予支持，于理有据，本院予以维持。
关于刘北艺主张的装修费用支出的问题。按照合同第七条”如遇到政府征收拆迁，拆迁部分乙方必须服从，政府拆迁时补偿款归甲方所得（包括乙方出资改造部分归甲方所得），室内装修补偿部分归乙方所得”的约定，刘北艺出资对房屋进行改造的部分应当归运输公司所有，刘北艺仅能主张室内装修补偿部分。刘北艺主张显失公平，但刘北艺未能举证证明该合同在签订时存在欺诈、胁迫等外力因素导致双方在签订合同时违反当事人的自主自愿的情形，故本院对刘北艺的该项主张不予采信。并且，刘北艺若认为装修部分的补偿数额太低，应当向相关部门主张，本案在此不予处理。至于刘北艺称房屋补偿款中的停产停业补助应属于其所有，因其在一审中并未主张上述费用，本院对此不予处理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30707元，由上诉人刘北艺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 慧
审 判 员 曲 洁
审 判 员 廖端明
二〇一七年七月十二日
法官助理 任 琳
书 记 员 黄杰梅
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
风险提示
1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。