广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂08民终9号上诉人（原审被告）：李树华，男，1965年5月6日出生，汉族，住桂平市。上诉人（原审被告）：龚健丽，女，1978年6月21日出生，汉族，住桂平市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁庆树，广西旭成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周嚷，男，1972年8月9日出生，壮族，住桂平市。委托诉讼代理人：谭皓文，桂平市木乐镇法律服务所法律工作者。原审第三人：陈维，男，1979年9月8日出生，汉族，住桂平市。原审第三人：李敏，女，1978年12月8日出生，汉族，住桂平市。上诉人李树华、龚健丽因与被上诉人周嚷、原审第三人陈维、李敏买卖合同纠纷一案，不服桂平市人民法院作出的（2017）桂0881民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。李树华、龚健丽上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人周嚷的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定“因陈维欠有案外人债务，导致周嚷汇入的按揭款被法院冻结并划拨，周嚷无法继续履行按揭供房义务，本案合同目的无法实现”是不正确的，陈维欠款仅2万多元，可由上诉人或被上诉人先代偿。而且，按合同约定是在上诉人取得房产证五年后过户给周嚷，被上诉人未还清按揭前，是不能要求过户的。被上诉人没有按合同约定交按揭款，才导致银行起诉。被上诉人从2014年4月开始使用房屋，现在想单方毁约，不应得到支持。一审法院认定事实错误，导致判决错误，应当撤销。周嚷辩称，一审判决事实清楚，证据确凿充分，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。第三人陈维、李敏未作陈述。周嚷向一审法院起诉请求：1.解除周嚷与李树华于2014年4月24日签订的《商品房转让合同》；2.李树华、龚健丽应共同返还购房款40万元给周嚷；3.李树华、龚健丽应共同返还周嚷已支付位于桂平市xx镇xx单元xx号房的银行按揭贷款41300元，后续装修费用7308元；4.李树华、龚健丽应支付违约金50000元给周嚷。一审法院认定事实：李树华与陈维、李敏于2013年8月30日签订《商品房转让合同》，约定由陈维、李敏将其共同购买的位于桂平市xx镇xx单元xx号商品房以总价568159元转让给李树华。2014年4月24日周嚷与李树华签订《商品房转让合同》，约定：1、李树华转让给周嚷的涉案商品房为李树华单独所有，属向银行抵押按揭性质；2、商品房面积为132.13平方米，转让总价68万元，其中转让前该商品房在中国银行桂平支行按揭贷款，尚欠银行贷款269000元，扣除该贷款，周嚷应支付房价款411000元给李树华，周嚷在签订合同后三日内应一次性支付40万元给李树华，其余11000元到李树华得到房产证五年后办理变更登记至周嚷名下，周嚷即支付给李树华；3、本合同生效后，由周嚷继续以商品房所有人陈维、李敏名义向银行归还按揭贷款；4、李树华转让给周嚷的商品房包括该房内现有的设施、家电设备和家具（即装修部分），李树华将商品房交付给周嚷时仅可以带走属于李树华的个人物品；5、李树华应于2014年4月26日前将上述商品房交付给周嚷，交付前所产生的物业管理费、水电费、按揭贷款由李树华支付清楚和缴纳；6、李树华收到周嚷的转让款后，应立即将该商品房的《商品房买卖合同》及李树华与陈维、李敏所签订的《商品房买卖合同》一并交付给周嚷；7、双方签订本合同后，因该商品房所欠的银行贷款由周嚷负责归还，需要办理相关手续时，李树华必须无条件协助；8、在签订本合同时，上一手商品房所有权人陈维、李敏应在本合同在场人栏签名认可本合同；9、李树华承诺：一、该商品房内从未发生过任何人死亡、从未发生过恶性伤人等涉嫌犯罪案件、以及从未发生过其他使社会一般人居住在该房产生精神紧张、惊恐等不利益的不法事件。二、该商品房除了房贷外，从未发生在其他银行、私人发生抵押、租赁等关系，无纠纷、无异议；如果有上述事件，周嚷有权解除合同要求退房，李树华退还所收房款并赔偿周嚷的损失；如周嚷暂不解除合同，不要求退房，则李树华应自该事件发生之日起7日内向周嚷支付违约金5万元，逾期则李树华再每日向周嚷支付相当于总房价0.1%的违约金。签订当日，陈维、李敏在场见证签字。签订合同后，周嚷支付了购房款40万元给李树华，并从2014年6月10日起按合同约定按时足额转款至陈维在中国银行桂平支行开设的按揭贷款账户（帐号为：60×××12），以陈维的名义继续偿还涉案商品房的按揭贷款，但未到房产管理部门办理备案登记转移手续，商品房仍然备案登记在陈维、李敏名下。周嚷接收涉案商品房后，根据生活所需为上述商品房开通了管道天然气以及相应的燃气设施。周嚷接收涉案商品房后进行简单装修并搬入居住，周嚷已支付40万元购房款给李树华，并从2014年6月10日至2015年12月9日共支付按揭贷款41300元给中国银行股份有限公司桂平支行，周嚷为入住涉案商品房而支出的煤气安装费、空调购买费、电信电网安装、维护费用，共7308元。周嚷从2014年5月在涉案商品房居住至2017年7月22日。一审法院另查明，该院于2014年2月18日作出（2014）浔民初字第937号案民事调解书，确认陈维、李敏与李树华签订于2013年8月30日的《商品房转让合同》合法有效。2017年6月27日本院作出（2016）桂0881民初5943号案民事判决书，解除中国银行股份有限公司桂平支行与陈维、李敏签订的2012年浔中银零房贷字第956号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，陈维、李敏应归还本金243087.47元及利息992.61元给中国银行桂平支行，李树华承担连带清偿责任，该案正在上诉阶段。该院作出（2014）浔执字第302-2号执行裁定书，裁定冻结陈维在中国银行桂平支行账号60×××12内的存款（也是周嚷支付按揭贷款的陈维银行账号）。李树华与龚健丽属夫妻关系。一审法院认为，周嚷与李树华于2014年4月24日签订的商品房买卖合同属合法有效的合同，双方理应恪守履行。本案合同虽合法有效，但对合同相对人而言仅是产生债权债务行为，即使经法院调解确认商品房备案登记权利人陈维、李敏与李树华的转让协议合法有效，也仅是确认该转让行为协议合法有效，并未就商品房物权归属作出处理，涉案商品房并未发生物权变动。李树华也未到房产管理部门办理备案登记变更手续，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。另外，周嚷在履行交付银行按揭贷款过程中，因陈维欠有案外人债务，导致周嚷汇入的按揭款被法院冻结并划拨，周嚷无法继续履行按揭供房义务，本案合同目的无法实现。因此，周嚷提出解除其与李树华签订转让合同的证据充足，理由充分，予以支持。李树华未取得商品房所有权，也未办理不动产备案变更登记手续，且未能保障银行正常收取按揭还款事宜，导致周嚷无法继续履行合同，主要责任在李树华，其应承担违约责任，返还购房款40万元给周嚷。因周嚷已搬入该商品房居住3年2个月长时间，参照周边商品房租赁平均价格，以每月1500元为参考标准，周嚷居住期间产生的租金约为5700元，因此，其支付的41300元按揭款尚不足以抵扣其居住期间的租金，故对其主张返还41300元按揭贷款不予支持。至于原告诉请要求李树华赔偿其因安装煤气、安装、购买空调、电信电网安装、维护等产生相应费用，因其2014年5月安装后已经入住使用，且属于消费性支出，该院对周嚷的该项请求不予支持。因李树华未能处理好按揭贷款问题，导致周嚷无法支付按揭款，本案合同目的无法实现，其承担主要违约责任，但是周嚷在与李树华签订合同时也同意继续以陈维、李敏的名义继续支付银行按揭贷款，其也应承担一定风险，另周嚷居住期间所支付按揭不能足额抵减租金，因此李树华应酌情支付违约金2万元给周嚷为宜。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理；但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外”的规定，在李树华与龚健丽的婚姻关系存续期间，李树华以其个人名义对外发生的债务，应认定为夫妻共同债务。因此，龚健丽应对本案债务承担共同清偿责任。综上，第三人陈维、李敏经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响一审法院依据查明的事实依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、周嚷与李树华于2014年4月24日签订的《商品房转让合同》应予解除；二、李树华、龚健丽应共同返还购房款40万元给周嚷；三、李树华、龚健丽应共同支付违约金2万元给周嚷；四、驳回周嚷的其他诉讼请求。本案一审案件受理费7300元，公告费700元，合计8000元（周嚷已预交），由周嚷负担1000元，李树华、龚健丽共同负担7000元。上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审法院查明的上述事实，本院予以认定。本院另查明：一审法院于2018年3月20日作出了（2014）浔执字第302-4号《执行裁定书》，裁定解除对涉案的位于桂平市西山镇西山御府小区11幢（祥和居）6单元202号商品房一套（商品房合同编号GF-2000-0171，11-6-202）的查封。本院认为，上诉人李树华与被上诉人周嚷于2014年4月24日签订《商品房转让合同》合法有效，上一手商品房所有权人陈维、李敏已将涉案房产转让给李树华，且在本合同在场人栏签名认可本合同，因此，李树华已取得涉案房屋的处分权。一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”的规定，明显不当。根据《商品房转让合同》约定，李树华得到房产证五年后再转户到周嚷名下，现李树华尚未得到房产权证，尚未符合约定的转户到周嚷名下的条件。虽然因陈维的债务纠纷，一审法院查封了涉案房产，但尚未处置，且本案二审期间，已经解除了查封，并不导致标的物所有权不能转移。周嚷称因陈维欠债，常有身份不明人员上门滋扰以及陈维账户被冻结导致其无法交纳按揭款，但未能提供证据证实，本院不予采信。综上，被上诉人周嚷请求解除《商品房转让合同》缺乏事实和法律依据，对周嚷请求，应当驳回。一审法院认定李树华违约并判决解除《商品房转让合同》属认定事实错误，导致判决结果错误，应当撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销桂平市人民法院（2017）桂0881民初548号民事判决；二、驳回周嚷的诉讼请求。一审案件受理费7300元，公告费700元，由周嚷负担。二审案件受理费7600元（李树华已预交），由周嚷负担。本判决为终审判决。审判长  李志廉审判员  刘 丽审判员  黄钰雄二〇一八年三月二十八日书记员  梁明燕