河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀02民终5962号
上诉人（原审原告）:李淑娥,女,1950年12月29日出生,汉族,唐山市高压电瓷厂退休工人，住唐山市，住唐山市。
委托诉讼代理人：于来，唐山市开平区实诚法律服务所法律工作者，特别授权。
上诉人（原审被告）:李淑兰,女,1954年12月5日出生,汉族,唐钢退休工人，住唐山市，住唐山市。
上诉人（原审被告）:张洁,女,1982年10月20日出生,汉族,无业，住唐山市，住唐山市。
上诉人（原审被告）：孙清雨，男，1980年7月22日出生，汉族，北京军区现役军人，住唐山市，住唐山市。
委托诉讼代理人：杨家玉，河北润昌律师事务所律师，特别授权。
上诉人李淑娥、李淑兰因与张洁房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市开平区人民法院（2018）冀0205民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李淑兰、张洁、孙清雨上诉请求：1.请求撤销（2018）冀0205民初252号判决或予以改判。2.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：三上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一审案件，已由唐山市开平区人民法院作出（2018）冀0205民初252号判决，三上诉人认为该判决认定事实不清，请求撤销或予以改判。第一，本案已超诉讼时效。一审法院在判决书中认定，被上诉人在上诉人张洁、孙清雨夫妇将房屋卖给李瑶后得知房屋已经被出售，提起一审诉讼。但是被上诉人在一审时并未提交证据证实其在2017年得知本案争议房产已被李瑶购买并居住。被上诉人应承担举证不能的不利后果。另外，在办理争议房产的过户手续时，上诉人曾在唐山市住房和城乡建设局在唐山劳动日报刊登公告，载明该争议房产已出售给张洁、孙清雨，成交价10万元。而被上诉人在异议期间未提出异议，应视为其对房屋出售的事实已经知情，该公告时间为2010年7月5日。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，本案的诉讼时效起点应从公告之日起算，而公告时间为2010年7月至今已有7年，早已超过诉讼时效。第二，上诉人在2008年已将购房款10万元支付给被上诉人，是由上诉人李淑兰和其丈夫张敬明将10万元现金送至李淑娥公司处。因被上诉人当时不在公司，公司统计李某李某与被上诉人李淑娥电话沟通后，李淑娥让李某李某收下10万元购房款，并在公司流水账上写明税钢楼45楼房款收现金10万元。本案证人李某李某在一审庭审时，已经证明三上诉人将10万元购房款支付给被上诉人。综上，三上诉人已将10万元购房款支付给被上诉人，因此，三上诉人不服一审判决，特提起上诉。
李淑娥答辩称，1.在看见诉争房产卖予第三人的情况下才知道自己的权益受到了侵害2016年10月份，并未超过诉讼时效，李淑娥在知道被告将房产卖给第三人后通过到房产大厅查询才知道房产是经过李淑兰卖给张洁，张洁又给李瑶。此前不知道两次过户。2.李淑兰等所说将10万元交付李淑娥不属实。
李淑娥上诉请求：1.依法撤销河北省唐山市开平区人民法院（2018）冀0205民初252号民事判决书，改判支持上诉人请求被上诉人赔付售房损失费28.11万元，或发回重审；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，对上诉人卖房真实意思表示未予据实认定。首先，本案事实清楚。2010年7月2日，上诉人与被上诉人李淑兰通过公证处公正，签订委托书，委托李淑兰出售上诉人所有坐落于唐山市开平区税东里税钢楼45楼5门202号一套房产。因当时李淑兰之女张洁在该房租住，该母女见财起意，采取隐瞒的方式，在上诉人完全不知情的情况下，于同年8月6日将当时市值32、3万元、评估28.11万元的上述房产，以10万元申报价过户与张洁夫妻名下。事后李淑兰不但不告知上诉人，其女儿张洁夫妻又于2016年10月11日将上述房产以27.5万元出售给李瑶，直至被上诉人发现后到房产登记部门查证，方知自己的房产已经过户两次。上诉人即向被上诉人讨要售房款，其均承诺退赔但未予履行而成诉。其次，上诉人真实意思明确。上诉人委托被上诉人李淑兰，是代理上诉人按市场价格面向社会出售房产。被上诉人李淑兰在原审书面答辩第3页第4行认可的上诉人原话“你看公证书了吗？我是委托你，没把房子卖给你，我也没收你的钱，这是我的房子，我是让你住的，你把房子卖了没跟我说”，已经说明本案事实。上诉人委托李淑兰售房。说好有买主就按市场行情商定售价再告知上诉人。经上诉人同意后方可过户，对售房的作价没有特别授权予李淑兰。李淑兰以市值三分之一的低价出售，未经上诉人同意。故被上诉人将公估28.11万元的房产以10万元出售不是上诉人的真实意思表示。二、原审判决依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决“被告张洁、孙清雨本判决生效之日起10日内向原告李淑娥给付10万元购房款”的法律适用之赔偿价款不当。第一、上诉人做为委托人，委托售房是真实的，委托以10万元出售房不是真实的。按房产交易习惯，作价和市场价应不相上下，公估价低于市场行情，这是基本常识。被委托人将委托人价值30多万元的房产作价10万元出售，不管怎么解释理由都不能够成立。原审判决给付上诉人10万元价款理由若能成立，那被上诉人申报售价l万元，也就判决给上诉人1万元了，这会公平吗？再说，被上诉人申报的售房款并没有履行交付。结合本上诉状“一、”所述事实。受托人的售房行为显然不符合原审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定。第二、被上诉人李淑兰做为受托人、将受托代售房以超乎寻常的低价售与其女儿张洁。完全符合《中华人民共和国合同法》第五十条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的行为，应确定上诉人之间房地产转让合同无效，并根据该法第五十八、五十九、一百一十三条等相关法律规定，共同承担赔付原告损失的民事责任。二、被上诉人应按《房地产转让合同》评估价28.11万元，赔付上诉人房产损失。理由一是28.11万元是被上诉人之间过户时专业机构公估的房产价值，且与被上诉人再出售房产所得27.5万元价款相当；二是被上诉人之间签订《房地产转让合同》属于恶意串通，共同侵害上诉人财产的行为，依法应该连带共同承担赔偿上诉人房产损失的责任。综上所述，原审认定事实不清，适用法律判决结果不当，判决显失公平。
李淑兰、张洁、孙清雨答辩称，第一、李淑娥从未委托李淑兰出售唐山市开平区税东里税钢楼45楼5门202号房产。该房产是2008年李淑娥以10万元作价卖给李淑兰的，由于李淑兰支付购房款后，李淑娥以事多为由，迟迟不予配合办理产权过户手续，李淑兰不得已自己花钱请的唐山华亿公证处工作人员办理的委托公证，至今李淑兰还保存着当时做公证时缴纳的公证费票据。李淑娥在上诉状中称委托李淑兰出售该房产，有好买主就按市场行情商定售价再告诉李淑娥，以及李淑娥承诺退赔购房款一事纯属歪曲事实。李淑娥从未和李淑兰说过上述内容，自己也从未和李淑娥说过退赔购房一事。第二、本案涉案房产的过户手续符合法律规定，房地产转让合同合法有效。该涉案房产过户时，经过委托公证，房管部门出具的房地产转让合同，唐山劳动日报刊登的公告，一切流程合法有效。而且在公告异议期间，李淑娥也未提出异议。不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。答辩人早将购房款支付给李淑娥，但其拒不承认，为了获得双份购房款，歪曲事实。综上，请求贵院驳回李淑娥的上诉请求。
李淑娥向一审法院起诉请求：1.依法判令被告赔付原告售房损失费28.11万元；2.被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：2010年7月2日，原告李淑娥与被告李淑兰签订委托书，委托书载明李淑娥因工作繁忙，委托李淑兰办理如下事项：一、出售唐山市开平区税东里税东楼45楼5门202号房屋[房屋所有权证：唐山房权证开平（税）字第XX**号山房权证开平（税）字第XX**号唐山房权证开平（税）字第XX**号唐山房权证开平（税）字第XX**号唐山房权证开平（税）字第XX**号山房权证开平（税）字第XX**号，国有土地使用证：冀唐（公房）国用（2006）第8538号]；二、配合购房人到市房地产交易中心办理上述住房的交易立契手续；三、配合购房人到市房管局产权处办理上述住房的产权转移登记手续；四、配合购房人到市国土资源局办理土地使用权转让手续；五、配合购房人到税务机关办理纳税手续。委托期限自2010年7月2日起至2011年7月1日止。2010年8月6日，李淑兰与张洁、孙清雨夫妇签订房地产转让合同，合同中记载该房地产转让双方的申报价格为10万元，房屋评估价为28.11万元。2016年10月11日。张洁夫妇与李瑶签订房地产转让合同，将案涉房屋以27.5万元价款出售给李瑶。
一审法院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中。李淑兰作为委托代理人在委托权限内代为出售案涉房屋、并未超越代理权限，其将房屋出售给张洁、孙清雨夫妇，双方签订的房地产转让合同、系双方真实意思表示，合法有效。双方应按照合同的约定履行自己的义务，张洁夫妇负有给付原告10万元购房款的义务。此外，房地产评估并非二手房交易的必备程序，只要双方协商确定价格，房地产管理部门就会据此登记过户，且评估价受多种因素影响。具有一定的主观性，并不完全等同于市场价值。不具有绝对的参考价值，故原告主张按28.11万元主张售房损失费，本院不予支持。被告辩称其已将房款10万元给付原告公司工作人员，因只有证人证言，无其他证据相佐证、对被告的辩称，本院不予采纳。被告辩称原告诉讼请求已过诉讼时效，因原告李淑娥在被告张洁夫妇将房屋卖给李瑶后得知房屋已被出售，故未超诉讼时效。对被告的辩称，本院不予采纳。遂判决：一、被告张洁、孙清雨于本判决生效之日起10日内向原告李淑娥给付10万元购房款；二、驳回原告李淑娥的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5516元，减半收取为2758元，由被告张洁、孙清雨负担。
本院二审期间，上诉人李淑兰、张洁、孙清雨向法庭提交证据如下：1.李淑兰与张洁的通话录音两份，张洁曾经问李淑娥是你给李某李某打电话说这房子10万元卖给我们了，李淑娥说没有，你让她作证，我就可以承认这件事。证明李淑娥确实收到过10万元购房款，但是一审李某李某出庭作证了，李淑娥又矢口否认这件事。2.唐山市华忆公证处的公证费票据，证明李淑兰自费请公证处工作人员办理委托公证因此该票据在李淑兰处而并非由李淑娥所说的是其委托李淑兰出售该涉案房产。上诉人李淑娥质证称：凭这一句话说明不了任何问题，这句话达不到李淑兰等举证目的。通过当庭播放录音，录音内容和书面整理的部分并不完全吻合，并未正面李淑娥承认对方所说的事实。李淑兰说把钱给李某李某了，李某李某是在我们公司偷东西被开除了，我出门了，我老伴和公司财务都在，我不可能让她把钱给李某李某。票据并不证明被告所说的事实成立，是委托李淑兰卖房并没有卖给李淑兰母女。公证员是李淑兰张洁找来的，公证费是他们掏的。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，上诉人李淑兰作为上诉人李淑娥的委托代理人，在委托权限内代为出售案涉房屋、签订房屋买卖合同等行为，并未超越代理权限，其将房屋出售给张洁、孙清雨夫妇，双方签订的房地产转让合同合法有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务。张洁、孙清雨夫妇有义务给付李淑娥10万元购房款，李树兰、张洁、孙清雨称已将房款10万元给付李淑娥公司的工作人员，因只有证人证言，无其他证据相佐证，本院对该主张不予支持。上诉人李淑娥主张李树兰、张洁、孙清雨之间签订《房地产转让合同》属于恶意串通，自己对此并不知情，李树兰、张洁、孙清雨应按照28.11万元赔偿其售房损失费，因李淑娥对李淑兰有委托手续，故其该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人李淑娥、上诉人李淑兰、张洁、孙清雨的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6222元，由上诉人李淑娥负担3922元，由上诉人李树兰、张洁、孙清雨负担2300元。
本判决为终审判决。
审判长 董媛媛
审判员 徐万启
审判员 李建波
二〇一八年八月二十日
书记员 边 琦