河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0730民再2号原审原告怀来县瑞云观乡大山口村村民委员会（下称大山口村委会）。住所地，怀来县瑞云观乡大山口村。法定代表人罗春明，村主任。委托代理人秦占海，男，怀来县沙城博精法律服务所法律工作者。委托代理人于宏钟，男，怀来县沙城博精法律服务所法律工作者。原审被告邢志东，男，1958年9月25日出生，汉族，农民，现住怀来县。委托代理人邢耀天，男，1993年6月5日出生，汉族，农民，现住址同上。系原告邢志东次子。原审原告大山口村委会与原审被告邢志东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日作出（2015）怀民初字第519号民事判决，邢志东不服，上诉于张家口市中级人民法院，张家口市中级人民法院于2015年11月17日作出（2015）张商终字第549号民事判决，已经发生法律效力。邢志东不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2016年5月29日作出（2016）冀民申981号民事裁定书，指令市中院对本案再审。市中院于2016年12月22日作出（2016）冀0730民再45号民事裁定书，撤销了张家口市中级人民法院（2015）张商终字第549号民事判决及本院（2015）怀民初字第519号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告怀来县瑞云观乡大山口村村民委员会及其委托代理人、原审被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告大山口村委会诉称，2005年11月25日，时任大山口村委会主任罗俊将村集体的原大队房屋租给被告使用，并签订了《租房协议书》，从2006年1月1日起至2015年12月31日止，租期为10年。2014年7月份，被告将所租赁的房屋拆除，我村委会曾多次制止未果。今年三月份被告开始进行翻盖，经乡、村多次制止无效。被告租赁的房屋系村委会集体财产，其在租赁期内只享有房屋的使用权，而不享有房屋的所有权。但被告却无视国家法律，违反合同约定，将所租赁的房屋私自拆除，侵害了我村委会的合法权益。为此，特诉至法院，请求责令被告停止侵害、返还原租赁物、赔偿毁坏的房屋、给付租金9000元、并解除与被告签订的《租房协议》。原审被告邢志东辩称，一、原告起诉的请求没有法律依据，请予以驳回。2005年11月25日，为了响应国家政策，原告特批准被告租赁厂房用于毛衣缝合加工业务，双方签订了租房协议书。2006年4月29日，原、被告再次签订抵押房屋偿还债务合同书，因原告拖欠被告车工费、购物费、饭费等共计19405.15元，双方商定，如果2006年12月1日之前未还清，以被告承租的厂房八间房屋所有权及院落使用权抵债，包括院落及附属建筑物。至此，被告享有厂房八间房产所有权及院落使用权。2014年，基于被告享有房产所有权及院落使用权，被告将房屋拆除，新建造了六间房及一过道。二、给付租金没有事实及法律依据。2006年4月29日，原、被告签订抵押房屋偿还债务合同书，原告未能依约定偿还债务，诉争房产及院落归属被告使用，原告索要租金没有事实及法律依据。三、原告主张解除《租房协议》也没有事实及法律依据。基于上述情况，原告提出本次诉讼没有事实及法律的相关依据，请求法院依法驳回原告诉求。经审理查明，2005年11月25日，原审原告大山口村委会与原审被告邢志东作为甲、乙双方签订《租房协议书》，由大山口村委会提供房屋8间租给邢志东，作为其毛衣缝合加工厂厂房使用。双方约定每年租金1000元、于12月20日给付，租期自2006年1月1日至2015年12月31日。同时租赁的其它物品有：铁床、木床各1张、办公老板台1个、转椅1把、木桌8张、连座椅6把（12座）。该协议第五条约定“在租用时，因乙方对所租房屋铺了地板砖、重建了厕所、硬化了房前院地面，费用达2900元，使原来房屋增值，甲方决定免收乙方1年租金1000元整（2006年租金）”。此外还约定租赁物的维修责任和费用负担，以及违约责任等内容。2006年4月29日，原、被告双方又签订《抵押房屋偿还债务合同书》，该合同书主要内容有“大山口村委会从2000年至签订该合同书之日，欠邢志东购物款、饭费、车工款累计19405.15元。邢志东向村委会多次催还未果，村委会以现有房屋八间作偿还债务抵押，抵押房屋价款与债务总额相等，村委会须在2006年12月1日前全部还清，如村委会逾期不能偿还，抵押的八间房屋产权、使用权归邢志东所有。”上述协议书、合同书有邢志东签名，以及村委会时任书记兼村主任罗俊签名并加盖村委会印章。2014年春，邢志东将租赁村委会的原有八间房屋拆除，截至2015年4月28日前，邢志东在租赁房屋旧址上重建了房屋，现已盖瓦封顶。邢志东施工作业期间，部分村民到村委会、乡政府反映情况，瑞云观乡副乡长李文俊、乡干部李文晔，大山口村书记罗金旺、支部委员王玉瑞、村委委员王全富先后数次制止未果。2015年4月24日，原审原告向本院申请保全，要求邢志东停止在其租赁房屋的旧址上建房行为，本院于2015年4月27日作出裁定，并采取了查封措施。另查明，原、被双方签订《租房协议书》后，被告邢志东未向原告大山口村委会交纳过房屋租金。邢志东未向原告即2006年新换届的村委会提出过欠本人19405.15元款项内容，也未提起过与前任村委会签订过《抵押房屋偿还债务合同书》事宜。又查明，2006年4月份，大山口村委会进行换届选举，罗春明选任该村村主任。2006年5月7日，新旧村委会成员进行交接工作，原村委会成员未向新任的村委会移交帐目。直至2013年7月2日，村委会原会计赵银，通过瑞云观乡会计委托代理中心（下称会计中心），将原村委会帐目明细向现任村委会移交，因账目不清，现任村委会未予接收。后发现所移交的明细中并无被告邢志东所欠款项，对房屋抵债一事更不知晓。再审期间，本院委托张家口信德资产评估有限公司，对涉案的七间平房实际建房投入进行了评估，评估报告确认委估资产价值为121605元。上述事实，有当事人陈述及原告大山口村委会提供的《租房协议书》、瑞云观乡政府及大山口村委会共同作出的《大山口原村委会房屋出租情况说明》、及大山口村委会对赵银移交帐目的共同《说明》、会计中心出具的《大山口村赵银移交明细》，李文俊、罗金旺、王玉瑞、王全富出具的书面证言，以及被告邢志东提供的《抵押房屋偿还债务合同书》（复印件）在案佐证。本院认为，邢志东与大山口村委会签订的抵押房屋偿还债务协议虽然不符合《中华人民共和国担保法》的相关规定，但并非全部条款无效。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条的规定，抵押房屋所有权应归邢志东所有内容无效，但抵押房屋使用权归邢志东所有内容有效。邢志东在依约取得了原大山口村委会八间平房的使用权后，邢志东与大山口村委会之间的原房屋租赁协议已无继续履行的基础。后邢志东对原大山口村委会的八间房屋进行了拆除，即丧失了对该抵押房屋的使用权，并侵犯了大山口村委会的房屋所有权。邢志东将其仅有使用权的八间平房私自拆除，属违法行为，但其翻建的七间平房已主体完工，为此投入了一定的资金也是事实存在。综上，诉争的七间平房及院落所有权应归大山口村委会所有，大山口村委会应对邢志东翻建房屋的实际投入给予一定的经济补偿。据此依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（一）、（四）款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条之规定，判决如下：一、解除怀来县瑞云观乡大山口村村民委员会与邢志东签订的房屋租赁协议及抵押房屋偿还债务合同书；二、邢志东于本判决生效后十日内将其翻建的平房七间及院落返还怀来县瑞云观乡大山口村民委员会；怀来县瑞云观乡大山口村村民委员会于本判决书生效后十日内补偿邢志东建房经济投入121605元；三、驳回怀来县瑞云观乡大山口村村民委员会的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、鉴定费3000元由怀来县瑞云观乡大山口村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判长  韩玉成审判员  冯境涛审判员  侯宝芸二〇一七年八月九日书记员  高红梅相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条、民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国担保法》第四十条、订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国侵权责任法》第六条、行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第（一）、（四）款、承担侵权责任的方式主要有：停止侵害、返还财产。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。