咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0402民初976号
原告：陕西彩虹光电材料总公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区彩虹路1号。
法定代表人：苏某某，系该公司副总经理。
委托诉讼代理人：尚某某，女，1986年9月14日生，汉族。
委托诉讼代理人：张某某，男，1987年7月13日生，汉族。
被告：陕西博源管理运营有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区彩虹二路。
法定代表人：鲍某某，系该公司经理。
原告陕西彩虹光电材料总公司诉被告陕西博源管理运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西彩虹光电材料总公司委托诉讼代理人尚某某、张某某、被告陕西博源管理运营有限公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年11月14日咸阳彩秦电子器件有限责任公司（以下简称彩秦电子）与被告签订《房屋租赁合同书》，出租方咸阳彩秦电子器件有限责任公司将位于咸阳市彩虹二路北段彩秦电子院内6646.71㎡的厂房出租给被告。合同约定租赁期36个月，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。租金及支付方式：2015年1月1日至2015年4月30日，月租金为人民币43204元，2015年5月1日至2017年12月31日，月租金为73113.81元。2015年9月16日，原被告签订《房屋租赁合同变更协议》，将出租房由咸阳彩秦电子器件有限责任公司变更为陕西彩虹光电材料总公司，即本案原告。《房屋租赁合同书》履行过程中，被告未能按照约定足额缴纳房租，截止2017年12月31日被告累计拖欠原告租金919194.98元。原告按合同约定将房屋租赁给被告，被告却屡次违反合同约定，以种种理由拖延支付房租，其违约行为已严重侵犯原告的合法利益，故诉至法院，请求1、判令被告支付拖欠原告房屋租赁费919194.98元及违约金656543.7元。2、判令被告立即向原告交还所占用房屋。3、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，面积实际交付的是5988.57㎡，租费就不一样了。违约金不认可，面积没有计算清楚，已经交了180多万，总共是200多万，按照他们的计算是欠20多万，没有90多万，违约金不应该计算那么多，合同约定的违约金过高，应该按照法律规定计算。2015年6月2日，部分彩钢房和不符合消防通道的房子他们提出退租，但是原告没有答复。对诉请第二项没有异议。
原告当庭出示证据如下：
证据一、房屋租赁合同书、房屋租赁合同变更协议
证明原、被告之间存在合法有效的租赁合同关系。2011年11月14日，咸阳彩秦电子器件股份有限公司与被告签订《房屋租赁合同书》，租期自2015年1月1日至2017年12月31日，租赁面积6646.71㎡租金：2015年1月1日至2015年4月30日6.5元/㎡▪月，2015年5月1日至2017年12月31日13元/㎡▪月（含租金11元/㎡▪月及管理费2元/㎡▪月）；2015年9月16日，经协商一致，原被告双方签订《房屋租赁合同变更协议》，将出租方由“咸阳彩秦电子器件股份有限公司”变更为原告。
证据二、房地租赁费催缴通知单、房屋（土地）租赁合同终止协议书
证明被告拖欠房屋租金的事实；原被告双方于2017年9月1日解除租赁合同关系；但被告至今未支付拖欠的房租，亦未交还房屋，实际履行面积是6209.43㎡，租金金额753158.98元，剩余的3193㎡为166036元，总计919194.98元。
证据三、房租交付计划、欠租交款计划
证明被告拖欠房屋租金的事实。被告多次提出欠租交款计划，但并未完全履行。
被告质证认为，对证据一，真实性、证明问题无异议。对证据二，真实性无异议，证明问题有异议，房屋面积有异议，等下拿证据证明。对证据三，无异议。
被告当庭出示证据如下：
证据一、房屋租赁详情
证明房屋中第一项20㎡没有交付。
证据二、平面图
证明总共交给我的是5988.57㎡。
证据三、退租申请
证明7#要求退租，两个退租申请说的是一个内容。
原告质证认为，对证据一，5378.95㎡真实性不认可，剩余的予以认可，证明问题不认可。对证据二，除了以四打头的，剩余的不认可。对证据三，真实性认可，证明目的不认可，是被告解约的要约，我们没有做出承诺，不产生效力。
经过原告、被告举证、质证，合议庭经综合分析评议认定：对原告出示的证据一、证据二、证据三因真实合法，且能证明其所要证明的问题，本院予以采信。对被告出示的证据一、证据二、证据三，原告对真实性认可，但不能证明其所要证明的问题，本院对真实性予以认可。
根据庭审笔录及采信的证据，确定以下案件事实：2014年11月14日，咸阳彩秦电子器件有限责任公司与被告陕西博源管理运营有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定出租方咸阳彩秦电子器件有限责任公司将位于咸阳市彩虹二路北段咸阳彩秦电子器件有限责任公司院内面积为6646.71㎡的房屋出租给被告。约定租赁期36个月，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。租金及支付方式为，2015年1月1日至2015年4月30日，租金为6.5元/㎡▪月，2015年5月1日至2017年12月31日，房租费11元/㎡▪月，物业管理费2元/㎡▪月，房屋租金按月结算。2015年9月16日，原告陕西彩虹光电材料总公司与被告陕西博源管理运营有限公司签订《房屋租赁合同变更协议》，自2015年9月1日起将出租方由咸阳彩秦电子器件有限责任公司变更为陕西彩虹光电材料总公司。2017年9月21日，原告陕西彩虹光电材料总公司与被告陕西博源管理运营有限公司签订《房屋（土地）租赁合同终止协议书》，约定被告提出的737638.98元租赁费欠款在2017年12月31日前分期向原告还清，被告自行将已收缴分租户的四个月租金（金额为166036元）退还给分租户。《房屋租赁合同书》履行过程中，被告未能按照约定足额缴纳房租，截止2017年12月31日被告累计拖欠原告租金903674.98元。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。咸阳彩秦电子器件有限责任公司与被告签订的《房屋租赁合同书》、原告与被告签订的《房屋租赁合同变更协议》均依法成立，依法成立的合同受法律保护，双方均应严格履行。本案中，原告按照合同约定将房屋出租给被告，被告理应按照合同约定支付相应的租金并及时退还房屋。但合同解除后，被告尚欠原告租金903674.98元，故原告请求被告支付拖欠原告房屋租赁费919194.98元及违约金656543.7元的诉讼请求，本院仅对原告诉讼请求支付租赁费903674.98元予以支持，多出的部分因已支付，故本院不予支持；对原告要求支付违约金656543.7元，因其约定过高，故本院酌情认定违约金72294元（以903674.98元为基数，按年利率24％计算，从2017年9月1日起至2017年12月31日止）。原告请求被告立即交还所占用房屋的诉讼请求，正当合法，本院予以支持。被告关于面积没有计算清楚的辩称，因原、被告在《房屋（土地）租赁合同终止协议书》中已经确认合同面积，其辩称无事实依据，故本院不予支持。被告关于解除部分房屋租赁合同的辩称，无事实依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陕西博源管理运营有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西彩虹光电材料总公司租赁费903674.98元及违约金72294元（以903674.98元为基数，按年利率24％计算，从2017年9月1日起至2017年12月31日止）。
二、被告陕西博源管理运营有限公司于本判决生效后十五日内归还所占用的原告陕西彩虹光电材料总公司的房屋。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18982元，由被告陕西博源管理运营有限公司承担13198元，由原告陕西彩虹光电材料总公司承担5784元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 任 伟
人民陪审员 程明放
人民陪审员 谢玉雷
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 朱玉湘
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。