浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第2283号
原告叶煜铨。
原告金调英。
上述两原告委托代理人（特别授权代理）杨颖、叶一春，浙江纳森律师事务所律师。
被告绍兴世茂新纪元置业有限公司，住所地浙江省绍兴市胜利东路360号世茂广场S104100号商铺。
法定代表人许世坛，董事长。
委托代理人（特别授权代理）肖淋。
委托代理人（特别授权代理）王相良。
原告叶煜铨、金调英与被告绍兴世茂新纪元置业有限公司（以下简称“世茂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理。依法由代理审判员俞颖尔适用简易程序独任审判，于2014年7月17日、11月7日两次公开开庭进行了审理。两原告委托代理人杨颖、被告委托代理人王相良到庭参加二次庭审，两原告委托代理人叶一春到庭参加第一次庭审，被告委托代理人肖淋到庭参加第二次庭审。本案庭外和解期间3个月，现已审理终结。
两原告诉称：2010年8月16日，两原告与被告世茂公司签订《商品房买卖合同》三份，合同约定两原告向被告购买由被告开发建设的湖滨商业中心B区0单元S00306、S00307、S00310商业用房三套，其中S00306号房建筑面积为203.26平方米，套内建筑面积111.8平方米，公共部分与公用房屋分摊面积91.46平方米，总价款2270693元；S00307号房建筑面积为203.26平方米，套内建筑面积111.8平方米，公共部分与公用房屋分摊面积91.46平方米，总价款2270693元；S00310号房建筑面积130.61平方米，套内建筑面积71.84平方米，公共部分与公用房屋分摊面积58.77平方米，总价款1459092元。合同约定的交房时间为2010年9月30日，产权登记的时间为被告在商品房交付使用后360日内等等。后，被告与两原告又签订了《商品房买卖合同变更协议》三份，对原合同内容进行了变更，其中S00306号房屋合同变更的内容为：1、原楼牌号为“湖滨商业中心B区0单元S00306号”变更为“湖滨商业中心2幢306室”；2、建筑面积“203.26平方米”变更为“203.66平方米”，变更后的套内建筑面积111.80平方米，变更后的分摊建筑面积91.86平方米，房屋总金额由“2270693元”变更为“2275162元”；S00307号房屋合同变更的内容为：1、原楼牌号为“湖滨商业中心B区0单元S00307号”变更为“湖滨商业中心2幢307室”；2、建筑面积“203.26平方米”变更为“203.67平方米”，变更后的套内建筑面积111.80平方米，变更后的分摊建筑面积91.87平方米，房屋总金额由“2270693元”变更为“2275273元”；S00310号房屋合同变更的内容为：1、原楼牌号为“湖滨商业中心B区0单元S00310号”变更为“湖滨商业中心2幢310室”；2、建筑面积“130.61平方米”变更为“130.87平方米”，变更后的套内建筑面积71.84平方米，变更后的分摊建筑面积59.03平方米，房屋总金额由“1459092元”变更为“1461997元”。2010年9月30日，被告按约向两原告交付了上述三套商业用房。但合同约定的办理产权登记日期届满后，被告却迟迟未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使两原告直至2014年5月9日才取得上述三套房屋的权属登记证书。在此期间，两原告无法对上述房屋行使出售、抵押等处分权利，造成了两原告巨大的经济损失。原告认为，被告未按原、被告签订的《商品房买卖合同》约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使两原告无法及时办理权属登记证书，显属违约，且被告的违约行为对两原告造成了巨大经济损失，被告理应依法承担赔偿责任。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：被告赔偿因逾期办理权属登记备案给原告造成的损失人民币1046121元；本案诉讼费用由被告承担。
被告世茂公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到法院支持，请求法院依法驳回原告诉讼请求。本案房屋交房时间是2010年9月30日，办证时间加上360天应该是2011年9月25日，即办证时间是2011年9月25日，一逾期就意味着被告已经违约，从那时起原告就可以主张被告的违约责任，即一时性债权，应从2011年9月开始计算二年时效，原告到2014年6月份才起诉明显超过诉讼时效。二、双方对于逾期办证的违约责任已在合同第15条有明确约定，该约定明确违约金按合同总额的万分之一计算，合同约定合法有效，对双方都有约束力。因双方合同中已经明确约定了违约金，故本案不能适用最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的司法解释第18条的规定。三、原告没有实际损失，也没有举证证明有实际损失的存在。从法理上讲，影响分为占有、使用、收益、处分，被告已经将房屋及时交付原告占有，而且原告已经签订委托经营合同，该合同的租赁价格已达到了原告预期收益。关于融资，原告的融资功能是受到限制的，原告的融资违反了委托经营合同第4.8条合同约定，是违约行为，没有被告同意原告是不能处分融资功能的。在被告的档案记录中，原告一直处于贷款抵押登记状态，在本案诉讼中被告才知道原告已经还清贷款。原告2012年还贷问题只能说明原告有能力还贷款，不想付利息，而不能证明原告有融资需求。近期因经济原因，社会上各个企业均有经济压力，这才导致原告近期可能有融资需求。原告购买房屋时的购买价格是比较低的，之后的房价是在2.5万到3万，故价值是在持续上涨的。原告从来没有向被告说过需要融资，原告如确有融资需求，可告知被告，被告可通过回购等方式帮助客户解决融资需求。四、关于违约金的性质，就目前司法实践来看，违约金主要是以补偿性质为主，即应与实际损失相当，当事人不能通过违约金来获得暴利。原告的房产至今已升值将近300万元，而且还有租金收益，现原告还向被告提出100多万元的违约金，这完全是通过诉讼牟取暴利，应当予以驳回。
两原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、商品房买卖合同3份，证明原、被告之间存在商品房买卖关系，及双方约定的买卖标的、房屋价款、交房时间、产权登记时间等事实。经质证，被告对证据三性没有异议，但认为合同第15条对逾期办证违约责任已作出约定，应按约定履行。本院对证据的真实性予以确认。
2、商品房买卖合同变更协议3份，证明原、被告对原合同内容进行了部分变更的事实，主要是房屋门牌号、房屋面积和房屋价款等进行了变更。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为三份变更协议存在笔误，第三条中“甲方应向乙方退还金额”与“乙方应向甲方补缴金额”两处数字应相互调换；307和310号房第二条中房屋总金额原价款与变更后价款处的小写数字应互换，306号房的房屋总金额没有错。本院对证据的真实性予以确认。
3、个人最高额抵押合同复印件1份、房产证复印件3份，证明两原告已分别于2014年5月8日、5月9日取得争议房屋的权属登记证书，并于2014年6月将上述三套房屋抵押给了华夏银行。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为抵押合同只能证明2014年6月的资金需求，并不能证明2012年前后原告有融资需求，事实上根据规定至少2012年之前再抵押是不能办理的。被告从来没有收到过原告有融资需求的通知。本院对证据的真实性予以确认。
4、购房发票3份，证明争议房屋的价值。经质证，被告对证据的真实性没有异议。本院对证据的真实性予以确认。
5、招商银行个人贷款借款借据1份、个人贷款还清证明1份、绍兴市房地产抵押注销登记申请审批表3份，证明两原告已于2012年4月11日还清了本案三套房屋的按揭贷款。经质证，被告认为申请审批表上核销和审核处都是空白的，只是一个申请；对借款借据和还清证明的真实性没有异议，但只能证明借款还款的情况，不能证明两原告当时有融资需求，如果两原告进行融资，那么违反了委托经营合同中的第5页4.8条规定，合同约定两原告是不能进行融资的，因为融资会损害到委托经营的利益。本院对上述证据的真实性予以确认。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
6、租赁合同书1份，证明涉案房屋已经出租，两原告有租金收益，没有实际损失。经质证，两原告对租赁合同的真实性没有异议，但认为从租赁合同可以反映租赁时间是2012年1月1日，交房是2010年9月30日，期间有个时间间隔；两原告三套房屋招商所出租的租金是明显偏低的，至少低于按照审理商品房买卖合同司法解释规定的贷款利率，故不能证明原告的证明目的。本院对证据的真实性予以确认。
7、委托经营管理协议3份，证明原告已将涉案房屋不可撤销的委托给被告关联公司经营管理，原告房屋的处分权受到限制；原告购房时已经认可通过委托经营管理收取租金这种模式来获得固定收益；原告对于其涉案房屋的收益是有预期的，双方已经通过协议的方式对收益进行了约定，也是对协议约定以外收益的放弃，不违反法律法规的规定，是有效的；租赁合同项下的租金收益已远远超过委托合同项下的收益；原告没有实际损失。经质证，两原告认为确实与被告签订过委托经营管理协议，但这是被告提出的强制性要求，必须要签订这样的协议才能购房；两原告确实有委托绍兴世茂百货有限公司进行出租和统一招商，但从实际来看绍兴世茂百货有限公司并未按照委托经营管理协议给原告带来期望的收益；被告认为通过协议约定原告放弃了协议外的收益，但委托经营管理协议当中只是对平均最低收益进行约定，那是最低收益，实际出租可以比那个收益高，而且两原告没有作出任何口头或书面承诺表示说要放弃额外的收益；被告认为租赁合同下的收益远超委托合同项下的收益，对此两原告不予认可，因租金起算是在2012年1月1日，但按照委托合同约定，至少在2011年5月1日就应当招商营业，因此其未尽到委托经营管理义务；而事实上经营当中也比预期收益低，故不能证明被告的证明目的。本院对证据的真实性予以确认。
8、产权证签收单复印件3份，证明产权证已经由相关银行领取的事实。经质证，两原告认为所谓的银行人员签字与原告无关，原告已经还清所有贷款。本院对证据的真实性予以确认。
经审理认定，2010年8月16日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》三份，由两原告购买被告开发的位于湖滨商业中心第B区S00306号、S00307号和S00310号房屋各一套。双方约定，被告应当在2010年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并且在商品房交付后的360日内将有关办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人（被告）责任，买受人（两原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人（两原告）不退房，出卖人（被告）按已付房价款的0.01%向买受人（两原告）支付违约金；同时约定付款方式及期限为：其中S00306房首付1140693元（含定金即楼价50%）须于签署商品房买卖契约当日付清；按揭楼款1130000元（即楼价50%）做银行按揭，须于签署商品房买卖契约后三十日内付清；S00306房首付1140693元（含定金即楼价50%）须于签署商品房买卖契约当日付清；按揭楼款1130000元（即楼价50%）做银行按揭，须于签署商品房买卖契约后三十日内付清；S00310房首付739092元（含定金即楼价50%）须于签署商品房买卖契约当日付清；按揭楼款720000元（即楼价50%）做银行按揭，须于签署商品房买卖契约后三十日内付清。合同签订后，两原告支付了全部购房款。后原、被告根据交房实际情况签订《商品房买卖合同变更协议》三份，将湖滨商业中心第B区S00306房屋编号变更为湖滨商业中心2幢306室，该房屋的实际建筑面积由“203.26平方米”变更为“203.66平方米”，该房屋总金额相应由“2270693元”变更为“2275162元”；将湖滨商业中心第B区S00307房屋编号变更为湖滨商业中心2幢307室，该房屋的实际建筑面积由“203.26平方米”变更为“203.67平方米”，该房屋总金额相应由“2270693元”变更为“2275273元”；将湖滨商业中心第B区S00310房屋编号变更为湖滨商业中心2幢310室，该房屋的实际建筑面积由“130.61平方米”变更为“130.87平方米”，该房屋总金额相应由“1459092元”变更为“1461997元”。原、被告据此进行最终结算，并开具购房发票。两原告于2012年4月11日还清上述房屋贷款。后被告未能在合同约定时间内为原告提供可办理权属登记所需资料。现两原告因被告逾期办证主张违约金，遂成讼。
本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系主体适格、内容合法、意思表示真实、未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，原、被告双方均应诚信履行。本案争议焦点为：一、被告是否存在逾期办证的违约行为；二、两原告的起诉是否超过诉讼时效；三、若存在违约行为两原告调高违约金的诉请是否应予支持。对此评析如下：
关于争议焦点一：被告作为开发商，为买受人两原告向产权登记部门报送相应的产权登记资料，以便产权部门及时为两原告办理房屋权属证书，是一项法定义务同时也是合同约定义务。被告辩称，其不存在逾期办证的行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，其有责任提供证据证明其已按照合同约定时间（在商品房交付后的360天内）将有关办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告并未提供有效证据加以证明，应由其承担举证不能的法律后果，故本院认定被告的违约事实成立。
关于争议焦点二：根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。原告提出逾期办证违约金的诉请，是买受人基于与出卖人之间的商品房买卖合同关系所产生的一项要求出卖人履行义务的债权请求权，故应适用诉讼时效的规定。原、被告双方合同中约定，出卖人（被告）应当在商品房交付后的360日内将有关办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。被告的违约行为一直处于持续状态，被告自认截至2013年11月初通知两原告可领取房屋权属登记所需初始资料，同时结合两原告向被告主张权利的时间，本院认为本案未超诉讼时效。
关于争议焦点三：在本案中，根据双方的商品房买卖合同约定，被告逾期办证的违约金为已付房款的0.01%，本案已付房款为6012432元，故逾期办证的约定违约金约为601.24元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，在两原告起诉要求增加违约金时，应由其对“造成的损失”高于“约定的违约金”进行举证，但事实上，本案是因被告的违约行为，造成的一种潜在权利风险和交易机会的丧失，故苛求两原告对该部分损失进行举证，属勉为其难。但由于两原告所购三套商品房的价值共为6012432元，而被告逾期办理权属登记资料备案手续的时间已较长的事实清楚，在此期间两原告对讼争房屋行使出售、融资、入股出资等处分行为均在法律上存在一定的障碍，虽然两原告无法提供损失的具体数额，但作为价值共6012432元的三套房产而言，约定的违约金确实过低，因此两原告可以要求调高违约金。
关于违约金数额如何确定问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案虽然属于损失数额难以确定的情形，但根据本院查明的事实，被告已经按照合同约定将诉争房屋交付给两原告，两原告已实际进行了委托经营管理；以及两原告购买该房屋付款方式为部分按揭贷款，而该经营方式及付款方式本身决定了其对该房屋的融资等行为存在一定限制。综合上述实际情况，若完全参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息作为违约金的计算方法所确定违约金数额过高，故本院根据诉争房屋的价值、被告违约的天数、原告还贷时间等因素酌情确定违约金数额为45000元。综上，被告的违约事实清楚，两原告的合理诉请，本院依法予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告绍兴世茂新纪元置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告叶煜铨、金调英支付违约金45000元；
二、驳回原告叶煜铨、金调英的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取7107.5元，由原告叶煜铨、金调英负担6801.5元，由被告绍兴世茂新纪元置业有限公司负担306元，应由被告绍兴世茂新纪元置业有限公司负担部分，于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 俞颖尔
二〇一四年十二月五日
书 记 员 李 芳
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。