北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9494号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路东口甲1号。
法定代表人：王晓京，董事长。
委托诉讼代理人：张亮，男，北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司职员。
委托诉讼代理人：徐群，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京贝菲特教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路19号院1号楼-2至15层101内乙段10层B1002号。
法定代表人：舒齐，总经理。
委托诉讼代理人：洪春华，北京市释胜律师事务所律师。
上诉人北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司（以下简称青年路汽车商贸城）因与被上诉人北京贝菲特教育咨询有限公司（以下简称贝菲特教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第62855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
青年路汽车商贸城上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持青年路汽车商贸城一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由贝菲特教育公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）错误地认定青年路汽车商贸城违约。青年路汽车商贸城与贝菲特教育公司于2013年6月18日签订《北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司商铺租赁合同》，合同签订后双方均依约履行了合同义务。2015年5月4日，青年路汽车商贸城为了改善商场经营购物环境，决定对贝菲特教育公司所在的儿童公共区域进行装修改造。青年路汽车商贸城于2015年4月30日通知贝菲特教育公司，其亦同意予以配合。6月18日装修改造完毕，且通知贝菲特教育公司正常开业，其无故拒绝正常开业。青年路汽车商贸城于2015年11月4日向贝菲特教育公司发出解除合同通知，一审法院认定由于青年路汽车商贸城违约，解除合同不具有法律效力。一审法院却并没有明确青年路汽车商贸城提供的租赁场地没有达到贝菲特开业的条件，其亦没有提供充分证据证明青年路汽车商贸城对儿童公共区域改造升级后，贝菲特教育公司不具备开业条件。（二）错误地认定8.5条款为格式条款。本条规定首先是双方协商的结果，贝菲特教育公司亦有法律顾问协助其审查签订本合同；其次，本条规定是维护商场整体管理和服务的需要，若没有此款约定，青年路汽车商贸城将难以对整个市场进行有效管理，这既是维护青年路汽车商贸城及其他商户的权利，也没有对贝菲特教育公司造成任何伤害。在本案中，青年路汽车商贸城于2015年4月30日提交通知了贝菲特教育公司，其也予以同意并停业协助装修改造活动，双方对此取得了一致。（三）错误地认定贝菲特教育公司的擅自转租行为不构成违约行为。本案中贝菲特教育公司与案外人签署租赁合同并未上报青年路汽车商贸城，对此并不知情。案外人也并未向青年路汽车商贸城支付过租金及其他任何费用。而一审法院却认定由于涉案商铺位于青年路汽车商贸城的经营管理的商场内，对该区域的经营管理状况“应当是明知的”，并进一步认定青年路汽车商贸城无权以此认定贝菲特教育公司违约，显属错误。且贝菲特公司对案外人赔偿35万元未经青年路汽车商贸城同意。二、一审法院的错误判决给青年路汽车商贸城造成巨大经济损失。一审中青年路汽车商贸城对评估结果提出了异议，且申请评估人出庭说明情况，并交纳了费用，但是出庭的是助理并非评估人本人，我方对评估结果不认可。
贝菲特教育公司辩称，同意一审判决，不同意青年路汽车商贸城的上诉请求。1.一审法院依据贝菲特公司提交的视频资料、公证书结合法院现场勘查，足以认定涉案场地在诉争期间不具备开业条件，一审法院认定双方无法继续履约系因为青年路汽车商贸城违约是正确的；2.双方签订的租赁合同是青年路汽车商贸城提供的格式合同，关于8.5条一审法院认定为格式条款，符合法律规定；3.青年路汽车商贸城所述的130平米与贝菲特教育公司经营场所是分别开门、独立挂牌经营的，在一年半的经营期内作为商场的管理者不可能不知道有两家在经营，青年路汽车商贸城对转租行为时明知且认可的。根据双方签订的租赁合同，只有贝菲特教育公司将租赁物整体转租视为违约，而贝菲特教育公司并未整体转租，只是转租了一部分，故一审法院对转租行为的认定是正确的；4.评估报告是合法有效的。
青年路汽车商贸城向一审法院提出诉讼请求：1.确认我公司与贝菲特教育公司之间签订的《北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司商铺租赁合同》已于2015年11月4日解除；2.贝菲特教育公司支付我公司拖欠的租金2214739.44元、滞纳金942398.95元、水费1092.44元、垃圾清运费30900元；3.贝菲特教育公司支付我公司违约金922428元、拆除费用150000元。
贝菲特教育公司向一审法院提起反诉请求：1.确认双方租赁合同已于2015年11月13日解除；2.青年路汽车商贸城退还我公司租赁保证金150000元、已交纳的租金326006.54元；3.青年路汽车商贸城赔偿我公司停业损失309113元、停业期间支出的人员工资96239.64元、停业期间的房租损失76679.06元、经营收益损失529876.47元，装修损失1705797.64元，因停业给次承租人赔偿的损失400000元。
一审法院认定事实：2013年6月18日，青年路汽车商贸城作为甲方（出租方）与贝菲特教育公司（乙方、承租方）签订了《北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于朝阳区×路东×购物广场×商铺1620平方米（以下简称涉案商铺）用于经营儿童早期教育及相关产品服务，租赁场地建筑面积为1620平方米，租期为五年，自2013年10月8日至2018年10月7日；甲方应于2013年6月18日前按附件2《租赁场地技术条件》的要求向乙方交付所租场地。场地交付时双方应派代表到现场检查场地情况，应当办理场地交接手续；甲方同意自租赁场地正式交付之日起三个月零二十天为免租期，即自2013年6月18日至2013年10月7日，免租期届满之次日为正式起租日，免租期内甲方除收取乙方实际发生的水、电费及本合同双方约定的装修管理费、装修保证金等费用外，不再另行收取其他费用；乙方知道，免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足本合同约定的租赁期限，则双方确认，取消本条所免租期的约定，双方按乙方实际使用及/或占用租赁房屋时间计算租金，对此乙方不持异议。双方同意乙方应按照双方确定的建筑面积1620平方米计算租金，租金年递增率为4%，第一年3元/日/平方米，具体为2013年10月8日至2014年10月7日，年租金为1773900元，2014年10月8日至2015年10月7日，年租金为1844856元，2015年10月8日至2016年10月7日，年租金为1918650元，2016年10月8日至2-17年10月7日，年租金为2000867元，2017年10月8日至2018年10月7日，年租金为2075226元；付款方式为先付后租，即第一次租金乙方应于合同签订后7日内向甲方支付，以后乙方每三个月支付一次租金，乙方应于上一支付期限最后一个月的15日前向甲方支付下一支付期限的租金，甲方在收到租金后5日内向乙方开具合法房屋租赁发票；乙方支付租金可用网银汇款（首选）或支票、汇票、电汇等形式，无论乙方采取何种方式支付租金，均以甲方到账后，视为乙方完成付款义务。甲方单位名称：北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司，开户行：华夏银行北京安定门支行，账号：×××。甲方如变更付款账号，则甲方应在乙方付款日5个工作日前书面通知乙方，否则乙方有权顺延支付租金，直到收到甲方新的付款账号止，因账号变更引起的一切责任和损失均由甲方承担；乙方应在本合同签订后7日内向甲方支付履约保证金15万元，甲方同时开具等额合法收据，若乙方不按期支付该保证金，在接到甲方书面通知之日起三个工作日内仍不交付的，甲方有权解除本合同；租赁期间，除本合同相关约定外，乙方无权要求将交纳的保证金用于抵交乙方应缴纳的租金及其他费用；租赁期限届满，甲、乙双方办理完交接手续之日起60日内，保证金无息退还乙方；出现以下情形之一时，保证金不予退还：（1）租赁期限内，乙方未经甲方书面同意擅自提前终止本合同的（本合同中有相关约定的情况除外）；（2）未经甲方同意，乙方擅自将租赁场地改作其他用途的；（3）未经甲方书面同意擅自将租赁场地进行整体转包、转让、转借、转租给第三方的；租赁期限内，乙方在租赁场地内所发生的外购能源包括水费、电费、燃气费、网络通信费、电话通讯费及有限电视费等费用由乙方自行承担；甲方双方约定的乙方支付电费的价格标准为1.4元/度，水费的价格标准为6.71元/吨；甲方应于每月约定时间，委派工作人员会同乙方人员，共同查看乙方独立安装的水、电表并记录起止读数在《水电费明细表》上，双方工作人员应分别签字确认。对于已经双方确认《水电费明细表》，双方均不得提出任何异议；乙方应按照交纳垃圾清运费1500元/月，交纳时间为每月25日前向甲方交纳下个月的垃圾清运费，甲方收到后七个工作日内需向乙方开具等额的垃圾清运费普通发票；合同8.5条约定：甲方保留在租赁期内的任何时候，无需征得乙方的同意，变更、修缮及临时封闭本项目公共区域或其他部分包括走到、门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管通道、燃气管道、电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换本项目公共区域整体结构、布局及安排的权利；甲方上述变更的行为须提前通知乙方；乙方未能按本合同约定向甲方支付租金的，逾期10日（含10日）内乙方须按迟延交纳费用的数额及天数，每日按违约金额0.03%的标准向甲方交纳滞纳金，如逾期10日（不含10日）以上不满30日（含30日）的，乙方须按迟延交纳费用的数额及天数，每日按违约金额0.1%的标准向甲方交纳滞纳金，如乙方逾期超过30日以上的，则甲方单方有权解除本合同（合同解除之日为甲方解除本合同的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本合同，乙方已付的费用不予退还，并承担违约责任。
合同签订后，贝菲特教育公司向青年路汽车商贸城交纳了保证金150000元，首期押金，青年路汽车商贸城向贝菲特教育公司交付了涉案商铺，贝菲特教育公司对商铺投资进行了装修改造后投入经营。2015年4月30日，青年路汽车商贸城向贝菲特教育公司发出通知，称自2015年5月4日起将对包括涉案商铺在内的儿童区域进行重新装修，2015年5月4日，贝菲特教育公司停止经营，贝菲特教育公司于2015年4月交纳了2015年7月7日之前的租金，此后以青年路汽车商贸城自行装修致涉案商铺无法正常使用为由，未再交纳此后的租金。
2015年7月31日，贝菲特教育公司向青年路汽车商贸城发出《致活力东方奥特莱斯购物广场施工协商提案》，要求青年路汽车商贸城赔偿其相关经济损失，2015年8月5日，青年路汽车商贸城向贝菲特教育公司发出《律师函》，内容为：“平房青年路公司与贵公司于2013年6月18日签订《商铺租赁合同》，将位于北京市朝阳区姚家园路东口甲l号活力东方奥特莱斯购物广场项目的三层共计面积为1620平方米出租于贵公司使用，合同期限为5年，自2013年10月8日至2018年10月7日。2015年购物广场改造升级，儿童区域定于5月4日至6月17日装修，6月18日正式营业。平房青年路公司于2015年4月30日通知贵公司，贵公司于2015年5月4日停业配合装修。购物广场装修工作按期结束，并于6月18日正式营业。平房青年路公司多次通知贵公司营业，贵公司至今仍未营业，并于近日发函向平房青年路公司主张经济损失。鉴于以上事实，故致函如下：1、因购物广场儿童区域确实于2015年5月4日至6月17日整体改造升级，在此期间贵公司亦停业予以配合，装修期间的租金平房青年路公司同意在贵公司缴纳下一期租金时予以扣除。2、贵公司于2015年7月31日向平房青年路公司发送的《致活力东方奥特莱斯购物广场施工协商提案》中所涉经济损失，平房青年路公司不予认可。3、购物广场儿童区域装修后如期营业，贵公司承租的场地完全具备正常使用条件。平房青年路公司多次通知贵公司营业，贵公司无故自2015年6月18日至今仍未营业，在此期间未营业造成的损失应由贵公司自行承担，平房青年路公司概不负责。平房青年路公司将从2015年6月18日起正常收取贵公司租金及各项费用，请贵公司按合同的相关规定及时缴纳。”
2015年9月8日，青年路汽车商贸城再次向贝菲特教育公司发出《法务函》，确认“因购物广场儿童区域确实于2015年5月4日至6月17日整体改造升级，在此期间贵公司亦停业予以配合，装修期间的租金平房青年路公司同意在贵公司缴纳下一期租金时予以扣除”，要求贝菲特教育公司于2015年9月20日开业，并要求补缴2015年6月18日以后的租金及4月、5月的水费、垃圾清运费，并：保证对贵公司所处位置设置遮挡，提供适合开业的条件。贝菲特教育公司收函后，以青年路汽车商贸城未完成装修改造，涉案商铺仍不符合继续使用的条件为由未经营。2015年11月4日，青年路汽车商贸城向贝菲特教育公司发出《租赁合同解除函》，通知解除双方2013年6月18日签订的《北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司商铺租赁合同》，并继续要求贝菲特教育公司补交相关款项。贝菲特教育公司收函后，于2015年11月13日回函表示同意解除合同，但不同意青年路汽车商贸城其他意见，并要求青年路汽车商贸城赔偿其相关损失。
经贝菲特教育公司申请，法院通过北京市高级人民法院随机摇号选定北京科正资产评估有限责任公司并委托该公司对涉案商铺装修残值进行司法鉴定，北京科正资产评估有限责任公司于2016年4月12日作出评估报告书，评估结论为：“评估基准日2015年11月13日，通过对房屋装修费用进行评估，北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第62855号案件所涉及的北京市朝阳区姚家园路东口甲1号东方奥特莱斯购物广场三层房屋剩余租赁期内的装饰装修残值的评估值为1705797.64元。”贝菲特教育公司对该鉴定报告表示认可，青年路汽车商贸城对鉴定报告提出异议，经青年路汽车商贸城申请，法院通知鉴定单位派人出庭，对青年路汽车商贸城的相关异议进行了解释和说明。
审理中，在法院于2016年1月4日对涉案商铺进行现场勘验，发现涉案商铺位于商场二层，通往商铺的走道被用警戒线封锁，商场内并未恢复营业秩序，双方共同确认贝菲特教育公司使用的水表最后示数为1432立方米。另，在法院主持下，对贝菲特教育公司提到的存放于涉案商铺内的家具、设备等动产进行了清点。
2013年8月23日，贝菲特教育公司作为甲方（出租人）与案外人罗建青、王金泽签订了《租赁合同》，将涉案商铺内西侧建筑面积130平方米的场地及附属设施出租给罗建青、王金泽用于经营婴幼儿游泳，租期五年，自2013年10月8日至2018年10月7日。合同签订后，贝菲特教育公司将涉案商铺内西侧130平方米的部分交予案外人，案外人投资进行了装修、购置了设备并进行了实际经营。2015年5月4日，贝菲特教育公司通知罗建青、王金泽停业，2015年12月，贝菲特教育公司告知其被房屋所有权人起诉，双方的合同无法继续履行。2016年1月24日，贝菲特教育公司与王金泽签订了《协议书》，约定贝菲特教育公司退还王金泽、罗建青20**年5月4日至2015年7月7日交纳的房租38681.67元，房租押金34005.84元；贝菲特教育公司补偿王金泽、罗建青因停业和解除《租赁合同》的经济损失共计贰拾万元（￥200000），该费用包括设施设备费用伍万元（￥50000），退还全部幼儿家长已报名的费用拾伍万元（￥150000）元；乙方因停业及解除合同所造成的其他经济损失，双方同意通过诉讼途径解决。罗建青、王金泽于2016年3月4日向法院提起诉讼，要求贝菲特教育公司赔偿其装修损失320000元、游泳设备及办公设备损失177704元，会员费损失201337元，法院经审理作出（2016）京0105民初10528号民事判决书，判决贝菲特教育公司赔偿罗建青、王金泽装修损失二十万元，贝菲特教育公司不服一审判决上诉，该案件经二审审理，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终12897号民事调解书，贝菲特教育公司最终支付案外人罗建青、王金泽装修损失150000元。
贝菲特教育公司称，因青年路汽车商贸城自行决定装修，导致其停业，致其产生停业损失309113元、停业期间支出的人员工资96239.64元、停业期间的房租损失76679.06元、因停业导致次承租人的损失400000元，对此提交如下证据：1、贝菲特教育公司和案外人签订的《课程销售协议》、《退款申请表》及贝菲特教育公司向案外人退款的网上银行付款回单一组（各55份），2、贝菲特教育公司自行制作的员工工资明细表、工资表、银行代发工资业务回单一组，3、《贝比嘉早教SI装修手册设计合同》、《北京市装饰装修工程施工合同》及报价单；4、罗建青和贝菲特教育公司签订的《租赁合同》、（2016）京0105民初10528号民事判决书及（2017）京03民终12897号民事调解书。青年路汽车商贸城有限公司对上述证据1的真实性不予认可，称因贝菲特教育公司是连锁经营，证据不能证明是贝菲特教育公司退款，对证据2的真实性不认可，且即使真实也认为与本案无关；对证据3真实性、关联性认可，但认为贝菲特教育公司系违约方，该损失与自己无关；对证据4真实性认可，但认为贝菲特教育公司的转账行为并未经过自己确认、审查，故对该证据证明目的不予认可，对该部分损失不予认可。
双方自行于2016年4月20日完成贝菲特教育公司使用部分商铺的交接，双方于该日签定了《撤场确认书》，确认贝菲特教育公司将存放于租赁场地内的所有物品自行搬走，转租场地内的所有物品未搬走，贝菲特教育公司承租场地内的自建建筑物及构筑物未拆除，青年路汽车商贸城于该日收回除案外人罗建青、王金泽承租部分以外的商铺。
一审法院认为，《北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司商铺租赁合同》系青年路汽车商贸城与贝菲特教育公司共同签订，系真实意思表示，本案争议的第一个问题是双方合同约定的：“甲方保留在租赁期内的任何时候，无需征得乙方的同意，变更、修缮及临时封闭本项目公共区域或其他部分包括走道、门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管通道、燃气管道、电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换本项目公共区域整体结构、布局及安排的权利；甲方上述变更的行为须提前通知乙方”条款是否有效。法院认为该约定应认定无效，理由如下：该约定与法律规定相悖。1、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，而根据该约定，出租人在交付标的物以后，随时有权以装修、改造的名义实际控制涉案商铺，而不能保证租赁物被符合合同约定的使用；2、《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该合同系青年路汽车商贸城拟定的格式合同，商铺租赁合同，承租人的主要合同权利为占有、使用租赁物，该条约定赋予出租人随时以装修改造名义对涉案商铺进行实际控制，有排除作为承租人的贝菲特教育公司主要合同权利的情形，且作为出租人的青年路汽车商贸城有限公司并未举证证明其已就上述约定内容向承租人进行了特别的提示和说明。
二、《北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司商铺租赁合同》的效力状态。除前述第一点认定的部分以外，双方对租赁合同其余内容均无异议，也未见其他违反法律或行政法规强制性规定的情形，应认定有效。作为出租人的青年路汽车商贸城在没有充分的事实理由的情形下，单方于2011年11月4日发出的《租赁合同解除函》不发生解除双方租赁合同的法律效力。但鉴于贝菲特教育公司于2011年11月14日回函表示同意解除合同，法院认定双方租赁合同已于2011年11月14日解除。
三、其他费用负担
贝菲特教育公司在使用期间发生的水费、垃圾清运费应由其依照合同约定的标准承担，根据查明的使用状况，4、5月份垃圾清运费（计算到2015年5月4日）应为1700元。法院现场勘验确认的水表示数为1432立方米，贝菲特教育公司作为履行义务一方，未提交其交纳水费的票据，应当承担举证不能的结果，法院结合勘验情况对青年路汽车商贸城水费的诉讼请求予以支持。
四、违约责任及赔偿损失问题。
1、合同8.5条约定无效，青年路汽车商贸城无权在租赁合同履行中自行决定对包括涉案商铺在内的区域进行装修。其在未与承租人协商一致的情形下，自行对包括涉案商铺在内的商城进行装修改造，并采取了封道、限制顾客进入等方法，对贝菲特教育公司正常使用标的物构成严重影响，应认定为青年路汽车商贸城未适当履行合同义务。
2、贝菲特公司未缴纳2015年7月8日以后的租金的行为是否构成违约。根据查明的事实，贝菲特教育公司在2015年4月以前全额缴纳了租金，并无拖欠情形，其未缴纳2015年7月8日以后的租金，系因出租人青年路汽车商贸城有限公司于2015年5月4日起进行装修，导致贝菲特教育公司无法正常使用租赁物，贝菲特教育公司拒绝缴纳此后租金的行为应认定为其行使正常的履行抗辩权，并非违约行为。
3、贝菲特公司将部分商铺转租的行为是否构成违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据查明的事实，涉案商铺位于青年路汽车商贸城经营管理的商场以内，青年路汽车商贸城对该区域的经营管理状况应当是明知的，结合双方合同以及贝菲特教育公司和案外人的租赁合同均自2013年开始履行的时间判断，作为出租人的青年路汽车商贸城无权以此认为贝菲特教育公司违约，也无权以此要求解除合同。
4、贝菲特公司于此后拒绝恢复经营的行为是否构成违约。青年路汽车商贸城称于2015年6月18日完成了整体装修改造，但未提交充分证据，也未经双方确认，其于此后多次要求贝菲特教育公司开业，贝菲特教育公司拒绝的行为也不构成违约。理由：法院现场勘验时（2016年1月4日）尚难以确认青年路汽车商贸城的对整个商场的装修改造业已完成，故继续使用的条件是否成就难以认定。因青年路汽车商贸城擅自装修导致贝菲特教育公司停业，给贝菲特教育公司造成损失，在双方对此损失的承担发生争议的前提下，贝菲特公司拒绝恢复经营不能认定为违约。
综上，贝菲特教育公司并无不适当履行合同的情形，青年路汽车商贸城有限公司向贝菲特教育公司主张违约金缺乏依据，法院不予支持。贝菲特教育公司因为青年路汽车商贸城有限公司的装修改造而无法正常使用租赁标的物，青年路汽车商贸城主张装修开始后的租金缺乏依据，法院难以支持，对其主张滞纳金也不予支持。青年路汽车商贸城有限公司主张的拆除费缺乏合同及法律依据，法院不予支持。青年路汽车商贸城属于违约方，应对因其违约行为给贝菲特教育公司造成的合理损失予以赔偿。对相关损失法院认定如下：
1、双方共同确认贝菲特教育公司自2015年5月4日起未正常使用涉案商铺，其所预交的2015年5月4日至7月7日的租金青年路汽车商贸城应予退还，数额为326006.54元。贝菲特教育公司并未违约行为，双方租赁合同非因贝菲特教育公司的原因而解除，青年路汽车商贸城应退还所收的租赁保证金150000元。
2、装修损失。贝菲特教育公司基于对合同的信赖，投资进行了装修，其装修投入应随着合同履行而折耗。法院委托有资质的的司法鉴定单位依法对剩余租赁期限内装修残值进行了评估，程序合法，且无其他依法不应采信的情形，法院对鉴定意见予以采纳，并据此对贝菲特教育公司的装修损失予以认定。
3、因涉案商铺无法正常使用，贝菲特教育公司与次承租人之间解除合同并赔偿次承租人的合理损失，青年路汽车商贸城应予赔偿。法院根据生效的法律文书及贝菲特教育公司提交的赔偿损失的相关证据对该部分损失确定为35万元。
4、贝菲特教育公司主张的其他损失，系其经营成本，其发生与否与本案合同是否解除并无直接关系，且其并未对该部分损失提交充分的证据，故对其该部分损失法院不予认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条第一款，第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决：一、确认青年路汽车商贸城和贝菲特教育公司于2013年6月18日签订的《北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司商铺租赁合同》已于2015年11月14日解除；二、贝菲特教育公司于判决生效后十日内给付青年路汽车商贸城水费一千零九十二元四角四分、垃圾清运费一千七百元；三、青年路汽车商贸城于判决生效后十日内退还贝菲特教育公司租赁保证金十五万元，并退还2015年5月4日至2015年7月7日已收取的租金三十二万元六千零六十六元六角六分；四、青年路汽车商贸城于判决生效后十日内赔偿贝菲特教育公司损失共计二百零五万五千七百九十七元六角四分；五、驳回青年路汽车商贸城的其他诉讼请求；六、驳回贝菲特教育公司的其他反诉请求。如青年路汽车商贸城、贝菲特教育公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，青年路汽车商贸城提交照片16张，主张系于2015年6月份在涉案商铺儿童区拍摄，证明在2015年6月18日左右，涉案儿童区域已经具备开业条件，其他商铺已经试营业或正式营业。贝菲特教育公司不认可该证据的真实性及证明目的，认为该照片反映的是商场其他区域的情况,不是涉案区域的照片。且其只是截图，青年路汽车商贸城没有提供原始拍摄载体，从形式上照片显示的区域与发生争议的区域不是同一地方，且相距很远，照片中的区域是外边区域。此外，该证据的形成时间系2015年6月18日，青年路汽车商贸城在一审中应该取得，故不属于二审新证据。贝菲特教育公司在本院二审期间未提交证据。经本院审查，青年路汽车商贸城提交的证据不属于二审程序中的新的证据，且照片显示的区域与发生争议的区域不是同一地方，故本院对该证据的证明目的不予认定。
本院二审期间，青年路汽车商贸城向本院提交公章鉴定申请书，申请对2015年9月8日《法务函》上加盖的青年路汽车商贸城的公章的真伪进行鉴定。对此，本院认为，该《法务函》系贝菲特教育公司在一审中提交，青年路汽车商贸城质证意见中虽对该证据的真实性及证明目的不予认可，但对该函中加盖的公司印章并未提出鉴定申请，且该证据真实性的鉴定并不能推翻一审法院现场勘验确定的事实，故本院认为，本案二审无对《法务函》中的青年路汽车商贸城公章的真伪进行鉴定的必要。因此，对青年路汽车商贸城的鉴定申请，本院依法不予准许。
本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人二审中的诉辩意见及本案案情，本案的争议焦点为：1.《北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司商铺租赁合同》第8.5条约定是否属于无效的格式条款；2.青年路汽车商贸城是否存在违约行为并应否承担违约责任；3.贝菲特公司将商铺转租的行为是否构成违约；4.是否应当采纳一审中的鉴定结果。
关于争议焦点一，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司商铺租赁合同》第8.5条约定“甲方保留在租赁期内的任何时候，无需征得乙方的同意，变更、修缮及临时封闭本项目公共区域或其他部分包括走道、门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管通道、燃气管道、电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换本项目公共区域整体结构、布局及安排的权利；甲方上述变更的行为须提前通知乙方。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案租赁合同系青年路汽车商贸城拟定的格式合同，该合同系商铺租赁合同，贝菲特教育公司作为合同中的承租人，其主要权利系占有、使用租赁物，青年路汽车商贸城作为出租人应当对承租人顺利占用、使用租赁物进行保障。但上述条款约定的内容，实际上赋予了出租人随时以装修改造的名义对租赁物进行实际控制的权利，从而排除了承租人的主要权利，且实际上青年路汽车商贸城确实对涉案租赁物进行了装修改造并且妨碍了承租人使用租赁物。青年路汽车商贸城亦未举证证明其已就上述约定向承租人进行特别提示和说明。一审法院认定上述条款系属无效的格式条款，具有事实与法律依据，本院对此予以维持。
关于争议焦点二，青年路汽车商贸城与贝菲特教育公司签订的《北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司商铺租赁合同》除上述条款外，未违反法律或行政法规的强制性规定，系属双方当事人的真实意思表示，应认定为有效。双方当事人应当按照涉案租赁合同中的有效条款严格履行。因涉案租赁合同8.5条系属无效条款，故青年路汽车商贸城无权在合同履行期间自行对包括涉案商铺在内的区域进行装修。青年路汽车商贸城擅自装修改造，影响了贝菲特教育公司对租赁物的正常使用，一审法院据此认定青年路汽车商贸城未适当履行合同义务，并承担相应的违约责任，于法有据。青年路汽车商贸城上诉主张其不存在违约行为、不应承担违约责任的上诉理由，本院不予采信。
关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据当事人陈述及法院查明的事实，贝菲特教育公司转租时间为2013年，且贝菲特教育公司系将涉案商铺内西侧建筑面积130平方米的场地及附属设施进行转租，贝菲特教育公司在青年路汽车商贸城对包括涉案商铺在内的区域装修改造前，亦在涉案区域内进行经营。青年路汽车商贸城作为该区域的管理者，对区域内的经营管理情况应属明知，其未在上述司法解释规定的期间内对贝菲特教育公司的转租行为提出异议，应视为其同意转租，现其无权以贝菲特教育公司擅自转租为由要求解除涉案租赁合同，并主张贝菲特教育公司承担违约责任。
关于争议焦点四，司法部发布的《司法鉴定程序通则》第四十条规定，委托人对鉴定过程、鉴定意见提出询问的，司法鉴定机构和司法鉴定人应当给予解释或者说明。本案一审审理过程中，青年路汽车商贸城对北京科正资产评估有限责任公司出具的鉴定报告提出异议并申请鉴定人员出庭，一审法院通知鉴定单位派人出庭，北京科正资产评估有限责任公司亦派员出庭对青年路汽车商贸城的相关异议进行了解释和说明。此外，本案的鉴定报告亦不存在《司法鉴定程序通则》规定的重新鉴定的事由，一审法院采纳该鉴定报告，并无不当。青年路汽车商贸城关于不应依据评估报告判决的上诉主张，本院亦不予支持。
综上所述，北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40732.47元，由北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 周熙娜
审 判 员 付 辉
二〇一八年九月四日
法官助理 楚 静
法官助理 石艳明
书 记 员 李星月