江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终2870号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张喜云，男，1970年2月出生，汉族，住镇江市润州区中山。
委托诉讼代理人：张红玉，江苏汇泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施珺，江苏汇泉律师事务所律师。
被上诉人：（原审原告、反诉被告）：马翠琴，女，1980年2月出生，回族，住镇江市中山。
委托诉讼代理人：傅小景，江苏江成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李传华，江苏江成律师事务所实习律师。
被上诉人：（原审原告、反诉被告）：庄光科，男，1979年3月出生，汉族，住镇江市中山。
委托诉讼代理人：傅小景，江苏江成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李传华，江苏江成律师事务所实习律师。
上诉人张喜云因与被上诉人马翠琴、庄光科房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初1534号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张喜云上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人赔偿损失102000元。事实和理由：1、解除权属于形成权，被上诉人于2016年5月9日向上诉人邮寄解除合同的函件，上诉人收到该函件，且表示同意解除，故商铺租赁合同的解除时间应为2016年5月9日；2、涉案租赁房屋有漏水，造成墙面渗水、漏水，电闸跳闸并伴有火花，且通风不畅，霉味严重，无法经营，因此，上诉人交纳的租金应当减少；3、因被上诉人违约致合同解除，被上诉人应当向上诉人支付装潢损失102000元；4、上诉人于2016年1月就停止经营，之后的水费与上诉人无关，且物业费、水费，应当由上诉人自行交纳，被上诉人并非主张该权利的适格主体。
马翠琴、庄光科共同辩称：1、上诉人在一审中明确表示未收到被上诉人邮寄的函件，双方在一审庭审中一致同意当庭终止合同，2016年8月30日上诉人正式搬迁，一审判决认定合同终止的时间完全正确；2、在被上诉人两次向上诉人发函要求支付租金及解除合同，而上诉人从未向被上诉人表示房屋不适租；3、依照最高人民法院的解释，上诉人应当承担物业费、水费。请求驳回上诉，维持原判。
马翠琴、庄光科向一审法院起诉请求：1、解除本案双方签订的商铺租赁合同；2、张喜云支付租金88853元、物业费23983元、水费387元，合计113223元。二审中，马翠琴、庄光科将租金的诉讼请求变更为：张喜云支付租金78269元。
一审法院认定事实：位于本市万达广场C02幢第一层1107室属于马翠琴、庄光科共有。2013年9月12日，马翠琴与张喜云签订商铺租赁合同。合同约定，马翠琴将上述房屋租赁给张喜云作为商铺经营使用。租期为5年，即从2013年9月12日至2018年11月1日，其中2013年9月12日至2013年11月1日为装修免租期，不计入正式租期内。双方对租金的标准及支付时间约定，租金每12个月交一次，先交后租，第一年租金为98000元，于2013年9月12日交清，第二年租金为98000元，于2014年9月12日交清，第三年租金为106624元，于2015年9月12日交清。同时签订合同当日，张喜云需交纳20000元押金。涉案房屋所涉及的水、电、物业费及社会公共收费等由张喜云自行缴纳。合同期满或终止，在张喜云交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，马翠琴即可无息退还张喜云押金。合同第四条第1项约定，如因房屋质量问题导致的房屋需维修，由马翠琴在接到通知后负责维修。合同第五条第3项约定，张喜云逾期交纳租金，经马翠琴限期交纳后仍拒不交纳的，马翠琴有权解除合同。合同第九条约定，租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，张喜云应当于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的商铺及马翠琴提供的配套设施以良好、适租的状态交还马翠琴。张喜云拒不交还的，马翠琴有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由张喜云承担。张喜云在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向马翠琴提出书面申请，经马翠琴同意后，张喜云须缴清应缴费用，张喜云所交保证金无偿归马翠琴所有。合同签订后，双方按约履行合同。张喜云在租赁的房屋中开设了“藏缘阁”，主要经营藏药和西藏的饰品。后涉案房屋出现了顶部漏水现象，经报修，大众物业也派人到场维修。2015年9月12日，张喜云需交纳第三年度的房屋租金，因张喜云逾期未交纳，马翠琴于2016年4月20日向张喜云发出催缴租金的通知。张喜云于2016年4月25日回函给马翠琴，告知因房屋漏水，且未能修复，故张喜云暂停支付房屋租金，并要求马翠琴继续修复和赔偿张喜云损失。2016年5月9日，马翠琴向张喜云发出解除合同的函件，告知张喜云因其未按约支付房租，故通知张喜云解除租赁合同。在起诉之前，双方就漏水经过商谈，马翠琴在张喜云提供的录音中陈述，该房屋的漏水多次向物业报修，物业也来维修，但彻底修好很难，双方未能协商一致，马翠琴诉至一审法院。
一审第一次庭审中，张喜云拍摄了该房屋因漏水造成的房屋现状，马翠琴则提出这是以往漏水留下，目前房屋已修复。2016年6月底至7月初，镇江地区经历梅雨季节，雨量都是中到大雨。在此期间，一审法院于2016年7月7日至涉案房屋现场查看漏水情况，现场发现房屋顶部几处漏水，室内地板有隆起的情况，同时因张喜云有一段期间未营业，内部空气有发霉的味道。在案件的审理中，双方均同意解除合同，为减少双方损失，在一审法院的组织下，双方于2016年8月30日解除了租赁合同，并办理了交接手续。截止当日，张喜云尚欠马翠琴房屋租金88269元（2015年11月2日至2016年8月30日）、物业费23983元（2013年9月12日至2016年8月30日）、水费339.34元（截止到2016年1月20日）。
一审审理中，张喜云提出反诉要求马翠琴赔偿其装潢损失。张喜云提出该房屋装修共计228000元，马翠琴对该数额不认可。后经双方协商一致，双方共同确认张喜云为该房屋装修共计花费180000元。张喜云以其租赁5年期限计算，从2013年9月12日至2016年1月张喜云不再经营，一共使用两年四个月，剩余两年八个月的装修损失为96000元，张喜云要求马翠琴赔偿。马翠琴提出2013年11月1日之前为免租期，实际租赁应从2013年11月1日起算，使用年限应计算到2016年8月双方交接之日，另导致本案合同解除的原因不在马翠琴，马翠琴不应全部承担张喜云提出的上述损失。从2013年11月2日至2016年8月30日，张喜云使用上述房屋的期限为2年10个月少2天，180000元的装潢款分摊到已使用的年限为101700元，未使用部分的损失为78300元。
一审法院认为，马翠琴、张喜云签订的房屋租赁合同成立、有效。在合同的履行过程中，马翠琴因张喜云未按约定交纳第三年度的租金，经马翠琴催收后，张喜云仍未交纳，故马翠琴要求解除租赁合同。张喜云因马翠琴出租的房屋漏水，造成其无法继续经营，故亦要求解除双方的租赁合同。在本案的审理过程中，经双方协商一致同意解除合同，并在一审法院的主持下办理了房屋的交接手续，故确认马翠琴、张喜云于2013年9月12日签订的商铺租赁合同于2016年8月30日已解除。对于马翠琴主张的张喜云所欠房屋租金88269元、物业费23983元、水费339.34元，张喜云按照合同约定应该支付。物业费和水费合计24322.34元，扣除押金20000元，张喜云尚需支付4322.34元。
对于张喜云提出的反诉，房屋存在漏水是事实，发生漏水后，马翠琴也积极配合张喜云通知物业公司维修，但最终没有完全修复，马翠琴房屋的漏水情况与张喜云无法继续经营之间存在一定的关联性，酌情确定由马翠琴承担张喜云提出的装潢损失的50%，计39150元（78300÷2）。判决：一、确认马翠琴与张喜云于2013年9月12日签订商铺租赁合同于2016年8月30日已解除；二、张喜云于判决生效之日起十日内支付马翠琴、庄光科房屋租金88269元；三、张喜云于判决生效之日起十日内支付马翠琴、庄光科物业费、水费4322.34元；四、马翠琴、庄光科于判决生效之日起十日内赔偿张喜云装潢损失39150元。
二审中，当事人均未提供证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点主要为：1、上诉人主张减少租金是否成立；2、被上诉人是否应当全额赔偿上诉人的装修损失；3、上诉人是否应当将欠付的物业费、水费支付给被上诉人。
关于第一项争议焦点，本院认为，依照我国合同法第九十三条第一款的规定，当事人协商一致可以解除合同。本案双方在一审法院主持下一致同意解除合同，可以认定双方协商一致解除合同。因此，一审判决认定双方签订的商铺租赁合同于2016年8月30日解除并无不当。上诉人认为该合同应于2016年5月9日解除，但上诉人在一审中却否认收到被上诉人向上诉人发出的解除合同函件，根据我国合同法第九十六条的规定，解除通知自到达对方时解除。且本案双方在一审法院主持下解除合同，并办理了交接。因此，本案不应以被上诉人于2016年5月9日向上诉人发出的解除通知书作为认定合同解除的时间。
上诉人承租房屋，应当支付租金。上诉人认为被上诉人的房屋漏水，应当减少租金。本院认为，依照合同约定，如因房屋质量问题导致房屋需维修，由马翠琴在接到通知后负责维修。案涉房屋存在漏水，上诉人曾通知维修，物业公司也进行了维修。虽然房屋漏水对上诉人经营会产生一定的不利影响，但本案并无充分证据证明上诉人停止经营的原因在于房屋漏水导致房屋不能经营使用，上诉人占用该房屋至2016年8月30日，上诉人应当支付相应的租金。但是考虑到案涉房屋确实存在漏水情况，维修房屋在客观上也会对上诉人正常经营产生一定影响，本院酌情扣减上诉人一个月的租金，该租金以第三年度的租金为准，即8885元。
关于第二项争议焦点，本院认为，本案双方协商一致解除合同，但上诉人未能依照约定支付租金，被上诉人提供的房屋也存在漏水情况，双方对合同的解除均有责任，故对合同解除所造成的损失双方均应当承担相应的责任。一审判决认定双方各担50%的责任，并无明显不当，本院予以确认。因合同解除造成上诉人装修损失78300元，被上诉人应当对上诉人的该项损失承担50%的赔偿责任，即39150元。
关于第三项争议焦点，本院认为，依照商铺租赁合同的约定，上诉人负有给付物业费、水费的责任，上诉人欠付的物业费、水费应当由上诉人承担。根据合同相对性，被上诉人有权依据合同约定向上诉人主张该物业费、水费。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，应予改正。二审中，被上诉人申请变更诉讼请求，请求自担租金10000元，该请求不损害上诉人的利益，本院予以确认。因此，上诉人应当给付被上诉人租金78269元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初1534号民事判决主文第一、三、四项；
二、变更江苏省镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初1534号主文第二项为：张喜云于本判决生效之日起十日内支付马翠琴、庄光科房屋租金78269元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3742元，由马翠琴、庄光科负担780元，由张喜云负担2962元。二审案件受理费2340元，由张喜云负担2100元，由马翠琴、庄光科负担240元。
本判决为终审判决。
审判长 姚 强
审判员 戴晓东
审判员 李益成
二〇一七年四月二十七日
书记员 连绍泽