北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03105号
上诉人（原审被告）朱清福，男，1939年9月27日出生。
委托代理人赵东升，男，1964年12月3日出生。
委托代理人施易，北京市博维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京行宫物业管理中心，住所地北京市房山区良乡地区行宫园小区。
法定代表人常友，总经理。
委托代理人乔秋红，女，1971年10月4日出生。
委托代理人李子光，北京市智远律师事务所律师。
上诉人朱清福因物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第07068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2014年5月，北京行宫物业管理中心（以下简称行宫物业中心）起诉至原审法院称：1997年12月8日，朱清福与我中心签订《供暖及公共部位维修协议书》，朱清福入住行宫园小区。协议签订后，我中心开始为朱清福提供物业、供暖、供电等各项服务。朱清福接受我中心提供的服务后，却拒付各种服务费，并以种种理由推脱。故现诉至法院，请求判令：1、朱清福支付1998年12月至2013年12月保洁费、保安费、各项费用统收服务费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、小区公共设施维护费、生活垃圾清运费、垃圾处理费合计8451.04元；2、朱清福支付我中心垫付的1999年11月至2014年4月电费11006.16元；3、朱清福支付我中心垫付的2002至2012年度供暖费7542.23元。
朱清福辩称：我不同意行宫物业中心的诉讼请求。理由如下：一、我居住的房屋是1998年拆迁安置房，当时涉及拆迁居民共有38户。此38户居民与拆迁方北京集达房地产开发公司（以下简称集达公司）签订了《拆迁安置协议书》，其中约定每年交纳小区管理费2居室为120元／年、3居室为144元／年。集达公司是行宫物业中心的投资人，行宫物业中心应该知道此协议，并应继续执行《拆迁安置协议书》；二、行宫物业中心未取得物业服务的合法资质，违反了《物业管理条例》中关于资质的强制性规定，其不应收取物业服务；三、我与行宫物业中心之间不存在物业服务关系。双方所签《供暖及公共部位维修协议书》不是物业服务合同，也没有证据证明行宫物业中心依法提供了物业服务；四、集达公司与吴店村委会签订的《拆迁协议书》中明确约定我的物业费等相关费用应由吴店村委会支付，行宫物业中心应知晓此事；五、本案是物业服务合同纠纷，行宫物业中心诉请的供电、供暖费与本案不属同一法律关系，我也不认可行宫物业中心提供过上述服务并垫付了相关费用；六、行宫物业中心提供的物业服务在绿化、公共设施维护、保洁等方面存在诸多瑕疵；七、行宫物业中心的起诉已过诉讼时效。
原审法院经审理认为：民事活动应当遵循等价有偿原则。根据本案查明事实，朱清福与行宫物业中心虽没有签订书面的物业服务合同，但综合考虑本案的审理情况，可以认定行宫物业中心确为朱清福提供了物业服务，故双方已形成事实上物业服务合同关系。现行宫物业中心要求朱清福支付所欠的保洁费、保安费、各项费用统收服务费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、小区公共设施维护费、生活垃圾清运费、垃圾处理费，理由正当，证据充分，其要求的上述各项费用的计算标准，经审查不违反相关的政策法规，法院对此不持异议，故对行宫物业中心的该项诉讼请求，法院予以支持。行宫物业中心要求朱清福支付垫付的电费、供暖费，因与本案不是同一法律关系，本案对此不予处理。朱清福辩称应继续执行《拆迁安置协议书》的收费标准，没有法律依据，法院不予采信。朱清福辩称行宫物业中心未取得物业服务的合法资质，不能成为其拒绝交纳物业费的理由，法院不予采信。关于朱清福辩称的诉讼时效问题，由于物业服务合同与一般的民事合同不同，针对的是全体业主而不是单个业主，具有公共服务性和强制继续履行的特点。本案中，行宫物业中心并没有明显怠于行使权利，应认定其在持续主张权利，故行宫物业中心主张的保洁费等物业服务费用，未超过诉讼时效，对此答辩意见，法院不予采纳。据此，原审法院于2014年12月判决：一、朱清福自判决生效之日起十日内给付北京行宫物业管理中心一九九八年十二月至二○一三年十二月的保洁费、保安费、各项费用统收服务费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、小区公共设施维护费、生活垃圾清运费、垃圾处理费共计八千四百五十一元零四分；二、驳回北京行宫物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，朱清福不服，持原答辩意见上诉至本院，请求撤销原判，依法改判。行宫物业中心同意一审判决。
经审理查明：朱清福系北京市×××101室业主，房屋建筑面积为83.11平方米。1997年12月8日，行宫物业中心与案外人朱武全（朱清福之子）签订《供暖及公用部位维修协议书》，约定了涉案房屋供暖及费用交纳事宜。1997年12月9日，行宫物业中心、集达公司及朱武全签订住房交验单，各方在交验单中明确了涉案房屋交验状态。朱清福至今未交纳1998年12月至2013年12月的各项物业服务费用。
原审法院审理中，行宫物业中心称其于1997年前即开始为涉案房屋所在小区提供物业服务，并提供维修检查记录单、发票等证据佐证。朱清福对此不予认可，
本院审理中，朱清福表示不认可行宫物业中心为其提供了物业服务，主张涉案房屋所在小区存在另一个物业公司，即北京房建信达物业管理有限公司行宫园物业管理中心（以下简称房建信达公司行宫园中心），行宫物业中心提供的部分票据上是房建信达公司行宫园中心的签章，行宫物业中心不能证明系由其为涉案房屋提供物业服务。行宫物业中心对此解释为涉案房屋所在小区自1993年起一直由行宫物业中心提供物业服务，在2005年由新物业公司房建信达公司行宫园中心接管；接管时，由于涉案房屋所在的10号楼大部分住户属拆迁户，遗留问题严重，故未予交接，仍由行宫物业中心进行管理。行宫物业中心就此提交房建信达公司行宫园中心出具的说明予以佐证，该说明的主要内容为：涉案房屋所在10号楼仍由行宫物业中心进行物业管理。由于行宫物业中心未办理资质备案，所以10号楼物业费的收取暂时委托房建信达公司行宫园中心代为收取，但该楼发生的各项物业管理及收支等与房建信达公司行宫园中心无关，仍由行宫物业中心负责。针对朱清福提出的物业收费标准问题，行宫物业中心主张其诉请各项费用的依据是《房山区普通居住小区物业管理服务收费标准》、《关于调整居住小区居民生活垃圾清运费的通知》（京价（房）字（1997）第186号）、《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》（京价（收）字（1999）第253号）及《北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）》，其中，装修房屋垃圾外运费20元／自然间；保洁费3元／户·月；保安费5元／户·月；各项费用统收服务费1元／户·月；化粪池清掏费0.3元／㎡／年；管理费1元／㎡／年；小修费1.18元／㎡／年；中修费2.71元／㎡／年；小区共用设施维修费1元／㎡／年；居民生活垃圾清运费每户每年30元；城市生活垃圾处理费每户每月3元。但上述收费标准不足以负担10号楼的物业服务成本。行宫物业中心就此提交了物业服务人员的劳动合同、实际支出凭证等证据材料予以佐证。朱清福对此不予认可，主张行宫物业中心未进行备案，不具有物业服务资质，不应收取物业费用。
上述事实，有双方当事人陈述及《房山区普通居住小区物业管理服务收费标准》、《关于调整居住小区居民生活垃圾清运费的通知》、《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》、《北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）》、《供暖及公用部位维修协议书》、住房交验单、收据、发票、维修检查记录单等证据材料在案佐证。
本院认为：根据本案查明事实，行宫物业中心与朱清福虽未签订书面物业服务合同，但结合行宫物业中心提交的维修检查记录单及各项费用的支出凭证和收据来看，可以认定行宫物业中心确为朱清福提供了物业服务，双方形成了事实上的物业关系。朱清福上诉主张行宫物业中心不具备物业服务资质，不应收取物业服务费用。对此，本院认为，民事活动遵循等价有偿原则。行宫物业中心为涉案房屋提供了物业服务，朱清福理应支付相应的服务费用。至于服务资质问题，属于相关行政管理部门对物业服务公司实施行政管理的范畴，朱清福以行宫物业中心不具备物业服务资质为由进行抗辩，拒绝交纳物业服务费，缺乏法律依据，本院不予采信。
关于物业服务费的收费标准问题。由于朱清福与行宫物业中心之间已形成事实上的物业服务合同，行宫物业中心应就其所提供的物业服务核算成本后确定相应的收费标准。现行宫物业中心按照房山区政府1997年制定的《房山区普通居住小区物业管理服务收费标准》主张各项物业服务费用，经审查并未高于其实际支出成本，故对其主张的收费标准，本院予以采信；朱清福提出抗辩称应按其与集达公司签订的《拆迁安置协议书》中约定的综合管理费标准收取物业费，本院认为，因集达公司并非物业服务的提供方，朱清福与其签订的《拆迁安置协议书》中约定的综合管理费标准不能当然约束行宫物业中心，故对朱清福的该项抗辩意见，本院亦不予采信。
关于物业服务瑕疵问题。综合审查全案证据材料，行宫物业中心提供的物业服务确实存在一些不足，但该不足之处尚不足以认定已经达到减免物业费的程度，且物业服务涉及小区全体业主的利益，业主自身也负有维护小区环境的义务，故对朱清福上诉认为应当减免物业费的请求，本院不予支持。
综上，朱清福的上诉请求和理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费475元，由北京行宫物业管理中心负担326元（已交纳），由朱清福负担149元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费50元，由朱清福负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 王若净