广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第5号原告：苏树勋，男，1935年12月22日出生，汉族，身份证住址广东省从化市。原告：黄宇心，女，1949年3月8日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上述两原告的共同委托代理人：康恕，广东新正律师事务所律师。被告：苏德馨，女，1940年5月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。第三人：苏英海，下落不明。原告苏树勋、黄宇心与被告苏德馨、第三人苏英海析产纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏树勋、黄宇心的共同委托代理人康恕，被告苏德馨到庭参加了诉讼，第三人苏英海经本院公告送达开庭传票及诉状副本，逾期无期到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告苏树勋、黄宇心共同诉称：根据法院（2011）云法民四字第525号民事判决书（已发生法律效力），苏树勋、黄宇心、苏德馨及苏英海四人共有黄园路黄园*街*号*房，*号*房，*号*房，黄园路黄园*街*号*房，*房，*房。现我们要求按继承面积及实际使用状况析产。坐落广州市中山*路*号、*号及其骑楼的房屋原为苏某堂所有，1936年11月17日由黄某英、陈某卿、徐某、吴某贤、苏某强五人继承，每人占有五分之一。1993年7月15日，广州市房管局以补字第*号产权证明书发回252.35平方米房屋产权。1993年8月1日，广州市房管局以93撤字*号发还224平方米房屋产权。二次共发还476.35平方米给黄某英、陈某卿、徐某、吴某贤、苏某强五人共有，每人应得五分之一。1994年8月24日，苏德馨办理了（94）穗越证内字第*号继承权证明书。苏德馨继承了徐某遗产，即占遗产的二十五分之五。1994年8月24日，苏树勋办理了（94）穗越证内字第*号继承权证明书。苏树勋继承了黄某英遗产，即占遗产的二十五之五。1994年8月24日，朱某珍办理了（94）穗越证内字第*号继承权证明书。朱某珍继承了苏某强遗产，即占遗产的二十五分之五。1994年9月2日朱某珍，苏英海，苏树勋，苏德馨，黄宇心五人办理了（94）穗越证内字第*号继承权证明书，共同继承陈某卿遗产，每人占遗产的二十五分之一。1994年9月2日，上述五人办理了（94）穗越证内字第*号继承权证明书。共同继承吴某贤遗产，每人占遗产的二十五分之一。综上，苏树勋、苏德馨，朱某珍各占7/25，应得133.378平方米，黄宇心，苏英海各占2/25，应得38.108平方米。1996年9月26日苏树勋、苏德馨、苏英海、朱某珍、黄宇心五人与广州市地下铁道总公司（以下简称地铁总公司）签订房屋拆迁补偿协议书。合同约定甲方将自有的座落在白云区黄石路黄园*街*号*房、*号*房、*号*房及黄园*街*号*、*、*的房屋产权调换（补偿）给乙方。合同约定：“补偿产权面积已含地域差增积在内5人共有产权面积476.35平方米，（其中弃产193.78平方米），增幅30%，即原面积476.35－193.78＝282.57平方米×30%＝84.771平方米互不补偿金额。因单元不可分割购大产权18平方米。”弃产193.78平方米。其中朱某珍弃产112.078平方米，苏树勋弃产50平方米，苏德馨弃产31.702平方米。减去析产部分，朱某珍21.30平方米，苏树勋83.378平方米，苏德馨101.676平方米。黄宇心、苏英海各38.108平方米。补偿面积增幅30%应为84.771平方米。总面积为476.35平方米－193.78平方米+84.7718平方米＝367.341平方米，其中朱某珍27.69平方米，苏树勋108.3914平方米，苏德馨132.1788平方米。黄宇心49.5404平方米，苏英海49.5404平方米。后朱某珍家人弃产27.69平方米，苏树勋置换27.69平方米，故苏树勋136.08419平方米。2003年7月3日广州市越秀区城市建设开发公司与苏德馨、苏树勋、黄宇心、苏英海（代理人苏德馨）签订安置房超大面积补偿协议书，确认增大面积26.68平方米，加上原增大的18平方米，共增大面积44.68平方米。该增大面积由苏树勋、苏德馨、黄宇心出资购买。苏树勋6平方米，苏德馨6平方米，黄宇心32.68平方米，综上所述：苏树勋142.0841平方米，苏德馨138.1788平方米，黄宇心82.2204平方米，苏英海占49.5404平方米。因地铁总公司没有为我们、苏德馨及苏英海办理房契，我们、苏德馨于2011年2月23日起诉广州市地铁总公司和广州市越秀区地铁拆迁办公室。法院于2011年11月24日以（2011）云法民四初字第525号民事判决书判决：广州市地下铁道总公司，广州市地铁指挥部越秀区拆迁办公室将本案诉争的5套房子（六个门牌号）由我们、苏德馨及苏英海四人共有。2012年间房管局为我们、苏德馨及苏英海办理了5本房产证。1996年9月20日，朱某珍、苏树勋、苏德馨、黄宇心四人曾在广州市越秀区公证处办理《具保证明书》，现朱某珍已弃产，且已去世。苏树勋、苏德馨、黄宇心仍愿继续履行《具保证明书》的约定，代其保管，如苏英海出现后，将属于名下产权及收益归还苏英海所有。2012年，房管局依法院判决书将本案要求析产的6套房子登记为苏树勋、黄宇心、苏德馨、苏英海四人名下共有。现我们依《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，根据继承的份额和实际使用房屋的情况，对四人共有的6套房进行析产。综上，请法院依法判令：1.黄园路黄园*街*号*房归苏树勋所有；黄园路黄园*街*号*房归苏德馨所有；黄园路黄园*街*号*房归黄宇心所有；黄园*街*号*房归苏德馨所有；黄园*街*号*、*房归苏英海、苏树勋共有；苏英海占49.5404平方米,苏树勋占50.7096平方米。2.苏英海所占*房，*房之份额由苏树勋、苏德馨、黄宇心为保证人，代为苏英海保管房产证。3.我们承担诉讼费用。被告苏德馨辩称：我同意苏树勋、黄宇心诉讼请求。第三人苏英海无答辩。经审理查明：位于广州市越秀区中山*路*-*号，现门牌公园路*号前座224平方米、后座252.35平方米由黄某英、陈某卿、徐某、吴某贤、苏某强于1936年11月17日从苏某堂处继承而来，各产权共有人分别继承五分之一的产权份额。根据（94）穗越证内字第*号《继承权证明书》，苏德馨继承了徐某享有的上述五分之一产权份额；根据（94）穗越证内字第*号《继承权证明书》，苏树勋继承了黄某英享有的上述五分之一产权份额；根据（94）穗越证内字第*号《继承权证明书》，朱某珍继承了苏某强享有的上述五分之一产权份额；根据（94）穗越证内字第*号《继承权证明书》，朱某珍、苏英海、苏树勋、苏德馨、黄宇心继承了陈某卿享有的上述五分之一产权份额，各继承人各占二十五分之一的产权；根据（94）穗越证内字第*号《继承权证明书》，朱某珍、苏英海、苏树勋、苏德馨、黄宇心继承了吴某贤享有的上述五分之一产权份额，各继承人各占二十五分之一的产权。综上，广州市越秀区中山*路*-*号，现门牌公园路*号前座、后座房屋分别由朱某珍、苏树勋、苏德馨各继承二十五分之七的产权份额；由黄宇心、苏英海各继承二十五之二的产权份额。1996年9月26日，广州市地铁指挥部越秀区拆迁办公室以广州市地下铁道总公司的名义（甲方）与苏树勋、苏德馨、朱某珍、黄宇心共4人（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除坐落在广州市越秀区中山*路*、*号的房屋（下称“原址房屋”），该房屋为砖木结构，经市房管部门核定，建筑面积为282.57平方米；甲方将自有的座落在广州市白云区黄石路黄园*街*号*、*号*、*号*，及黄园*街*号*、*、*（框架结构）的房屋（下称“新建房屋”），建筑面积为385.3978平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责，等等。广州市地铁指挥部越秀区拆迁办公室作为甲方在协议上加盖公章。苏树勋、苏德馨、苏英海、朱某珍、黄宇心作为乙方在协议上签名。该协议在实际履行过程中，将黄园*街*号*房变更为黄园*街*号*房。2004年6月18日，广州市地铁拆迁办公室出具《补充说明》，内容为：座落在中山*路*、*号，该屋分为前后座，以补字*号产权证明书。后座面积252.35平方米，以越秀区93撤字*号发还前座面积224平方米，前后共计面积476.35平方米，弃产补偿面积193.78平方米。其中继承人朱某珍由于子女多，已弃产112.078平方米，其后朱某珍亦相继死亡，剩产权面积27.69平方米（包括异地永迁增幅）已由其子苏某麟等三人以2001穗内字第*号继承公证后，将27.69平方米也弃产补偿，余下面积由其4人共同继承。由于房屋属异地永迁，增大面积为84.771平方米互不作价补偿，共计67684元。现根据继承公证（94）穗越证字第*号；（94）穗越证字第*号；（94）穗越证字第*号；（2001）穗越证字第*号；（94）穗越证字第*号；（94）穗越证字第*号及析产公证和具结保证书将房屋作以下补偿：1、黄石路黄园*街*号*房，面积88.68平方米补偿给苏树勋；2、黄石路黄园*街*号*房，面积84.36平方米补偿给苏德馨；3、黄石路黄园*街*号*房，面积84.36平方米补偿给黄宇心；4、黄石路黄园*街*号*、*、*房共计面积154.68平方米补偿给苏英海。经苏树勋、黄宇心与苏德馨确认：原址房屋共发还面积476.35平方米，其中朱某珍、苏树勋、苏德馨弃产193.78平方米（由朱某珍弃产112.078平方米、由苏树勋弃产50平方米、由苏德馨弃产31.702平方米），剩余面积为476.35平方米-193.78=282.57平方米。由于房屋异地永迁，故加增幅30%，即84.771平方米互不补偿，后朱某珍将其剩余面积27.69全部弃产，余下面积由剩余4人继承。苏树勋从原弃产的50平方米中置换27.69平方米不再要求弃产补偿。因单元不可分割，购大产权面积18平方米，由苏树勋、苏德馨、黄宇心共同出资购得。2003年7月3日，苏树勋、苏德馨、黄宇心、苏英海公司人（乙方）与广州市越秀区城市建设开发公司签署《安置房超大面积补偿协议书》，双方约定：原安置的新建房屋共385.4平方米（含购大部分），现经市房管局测绘所实地测量确认的总建筑面积为412.08平方米，与应安置及补偿面积相比增大了26.68平方米，……超大面积部分均以1300元/平方米作价，由乙方向甲方作补偿合共34684平方米。经苏树勋、黄宇心与苏德馨确认，增加面积款项由黄宇心支付。2011年2月23日，苏德馨、苏树勋、黄宇心作为原告向本院提起诉讼，起诉广州市地下铁道总公司、广州市越秀区地铁拆迁办公室（原广州市地铁指挥部越秀区拆迁办公室），第三人为苏英海，要求广州市地下铁道总公司、广州市越秀区地铁拆迁办公室为苏德馨、苏树勋、黄宇心、苏英海办理新建房屋的房产证。本院于2011年11月24日作出（2011）云法民四初字第525号《民事判决书》，判决：广州市地下铁道总公司、广州市越秀区地铁拆迁办公室将黄园路黄园*街*号*房，*房*房，*号*房，黄园路黄园*街*号*房，*房，*房过户至苏德馨、苏树勋、黄宇心、苏英海名下。2012年10月25日，上述涉案房屋登记至苏德馨、苏树勋、黄宇心、苏英海名下，共有性质为共同共有。其中：黄园路黄园*街*号*房建筑面积88.68平方米；*号*房建筑面积84.36平方米；*号*房建筑面积84.36平方米；*号*房建筑面积53.42平方米；*号*房、*房建筑面积101.26平方米。根据苏树勋、黄宇心陈述：黄园路黄园*街*号*房由苏树勋使用、黄园路黄园*街*号*房由黄宇心使用，黄园路黄园*街*号*房由苏德馨使用；黄园*街*号*、*、*由苏树勋在管理使用。现苏树勋、黄宇心要求对上述房屋进行析产，遂诉至本院成讼。以上事实：有民事判决书、产权证证明书、撤管证明、继承权证明书、拆迁补偿协议书、补偿协议书、补充证明、房产证、公证书及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案房屋由苏德馨、苏树勋、黄宇心、苏英海共同共有，但各方当事人并不存在家庭关系，也不具备共同居住使用涉案房屋的基础，苏树勋、黄宇心要求对涉案房屋进行析产，苏德馨无异议，苏英海经公告送达副本及传票，逾期未出庭发表异议，故本院予以准许。根据现有证据显示，苏德馨、苏树勋、黄宇心、苏英海享有涉案房屋产权是基于对原址房屋的继承所得，在新建房屋的拆迁补偿过程中，又存在弃产及分别对增大面积进行出资补偿的事实。故苏树勋、黄宇心诉请根据各方当事人继承的份额、弃产和出资，并结合现涉案房屋的居住使用情况来对涉案房屋进行分割合法有据，加之苏德馨对苏树勋、黄宇心的诉请亦同意，应视为涉案房屋的部分共有人对此已达成协议。苏英海下落不明，经本院公告送达，逾期无到庭参加应诉，对苏德馨、苏树勋、黄宇心的上述协议无发表抗辩意见，本院依法予以采纳。苏树勋原享有发还面积476.35平方米的二十五分之七，弃产50平方米并增幅30%、置换27.69平方米，出资购买增大面积6平方米，经计算，分得面积应为142.08平方米；黄宇心原享有发还面积476.35平方米的二十五分之二，无弃产并增幅30%后购得增大面积6平方米、出资购得增大面积26.68平方米，经计算，应分得82.22平方米；苏德馨享有发还面积476.35平方米的二十五分之七，弃产31.702平方米并增幅30%后购得增大面积6平方米，经计算，应分得138.18平方米；苏英海享有发还面积476.35平方米的二十五分之二，无弃产并增幅30%后，经计算，应分得的面积为49.60平方米。结合现涉案房屋的使用情况，苏树勋、黄宇心关于黄园路黄园*街*号*房归苏树勋所有；黄园路黄园*街*号*房归苏德馨所有；黄园路黄园*街*号*房归黄宇心所有；黄园*街*号*房归苏德馨所有；黄园*街*号*、*房归苏英海、苏树勋共有的诉讼请求合理合法，本院予以支持。鉴于*、*房的建筑面积为101.26平方米，苏树勋与苏英海分别依各自可分得面积而对*、*房占有的面积差异不大，故本院认定该房屋由二人共有，各占二分之一的产权份额为宜。苏树勋、黄宇心请求判令苏英海所占份额由苏树勋、黄宇心、苏德馨为保证人，并由该三人代苏英海保管的诉求无事实与法律依据，本院对该项诉求不予支持。综上所述：依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第九十条之规定，判决如下：一、广州市黄园路黄园*街*号*房归苏树勋所有；广州市黄园路黄园*街*号*房归苏德馨所有；广州市黄园路黄园*街*号*房归黄宇心所有；广州市黄园*街*号*房归苏德馨所有；广州市黄园*街*号*、*房由苏英海、苏树勋按份共有，苏英海、苏树勋各占二分之一产权；二、驳回苏树勋、黄宇心其他的诉讼请求。本案受理费8889元，由苏树勋、黄宇心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  孙 慧人民陪审员  朱 玲二〇一五年七月十五日书 记 员  郑萍军