湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0802民初2051号
原告（反诉被告）周诚，男，1979年3月17日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。
委托诉讼代理人张爱兵，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人吴稳，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）汤晓红，女，1965年12月15日出生，汉族，居民，身份证住址广东省深圳市宝安区。现住张家界市永定区。
委托诉讼代理人张劲松，湖南省人和人律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人刘凡贞，湖南省人和人律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告（反诉被告）周诚与被告（反诉原告）汤晓红合伙协议纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法由周正强担任审判长，人民陪审员张国玉、杨华组成合议庭审理，本案在审理过程中，本诉被告汤晓红以解除合同纠纷为由向本院提起反诉，经合议庭审查后，决定两案合并审理，并公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）周诚及其委托诉讼代理人张爱兵、吴稳、本诉被告（反诉原告）汤晓红及其委托诉讼代理人张劲松、刘凡贞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告周诚向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《合伙经营酒店协议》中约定的义务，缴纳2013年度至2016年度被告方应当承担的房租共计72万元，并按逾期额每天万分之五支付违约金直至付清之日起止；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告周诚就自己的主张向本院提交了如下证据：
1、《合伙经营酒店合同》一份，拟证明原告与被告在合同中约定租金的事实；
2、李三君、吴勇、侯建平三人房屋拆迁补偿安置协议书各一份；周诚与李三君、吴勇、侯建平签订的《宅基地转让协议》各一份；永定区沙堤乡高桥村委会出具的《经营场所证明》一份；永定区沙堤乡高桥村委会出具的《证明》一份，拟证明原告对出租的房屋享有产权，宅基地也是通过合法途径取得的，另证明该争议的出租屋系合法建筑，可以用于经营的事实；
3、张家界市规划局永定区分局“张定规听告【2012】1014号”《听证告知书》一份；《张家界市非税收入缴纳通知单》一份；《湖南省非税收入一般缴纳书》一份，拟证明原告为该房屋已经缴纳罚款，依照法律规定属于合法建筑范畴的事实；
4、张家界市永定区天逸酒店《营业执照》；张家界市工商行行政管理局永定区分局《字号名称预先核准通知书》；湖南省国家税务局通用机打发票一张；照片两张，拟证明原告已经履行合同义务，为合伙的酒店办理得到经营所需证件，现酒店具备相关经营的资质，且合伙的酒店可以向来此消费的顾客出具正规消费发票凭证，因此，现在的房屋完全符合合同用途的事实。
5、被告汤晓红给原告周诚发送的《调整及补发工资的通知》一份；被告汤晓红通过微信给原告发送的消息摘要一份；被告汤晓红通过手机短信给原告周诚发送的信息一份；被告汤晓红交给原告周诚的天逸酒店2016年度开支表一份，拟证明该合伙酒店一直处于持续、正常的营业期间，且有收益及分红；
6、张家界市食品药品监督管理局作出的“张餐资许决字【2013】179号”《通过资格、资质审查做出行政许可决定书》一份，拟证明原告周诚履行了合同中约定的办理相关手续的义务且该合伙酒店具有从事餐饮服务的资质，完全可开展餐饮服务营业的事实；
7、证人许某证言一份，拟证明原告周诚从未放弃过向被告汤晓红催收租金的事实。
被告（本诉被告）汤晓红辩称，一、本诉原告的诉称理由不是事实：1、本诉原告没有按照合同先履行相关义务，合伙酒店经营合同，对双方的义务、权利进行了明确的约定，被告按照合同支付本诉原告使用款后，本诉原告一直未办理产权证等相关手续，以及本诉原告一直隐瞒房屋为违章建筑的事实，导致酒店不能正常经营，根本就不能达到合同约定的目的，其次，该房屋因破洞问题严重多次造成漏水，以及电线的乱接乱拉，存在很大的安全隐患，酒店因房屋达不到安全条件，经常维修，酒店为违章建筑，已经被当地政府列为黑名单，导致酒店及餐厅无法正常经营，原告的这一行为已构成先期违约；2、关于合同上约定的租金原告已经承诺免除；3、原告要求被告支付租金的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效。二、反诉被告没有按照合同约定履行合同义务导致反诉原告合同无法正常履行并已构成违约同时给反诉原告造成了重大的损失，现本诉被告反诉请求：1、依法判令本诉原告返还240万元房屋使用费并赔偿240元损失；2、解除合同双方签订的合伙经营酒店合同。
被告（反诉原告）汤晓红对原告周诚提交的证据质证意见如下：
对第1组证据真实性没有异议，对合法性与关联性有异议，这份证据恰恰证明原告违约的相关条款；对第2组证据的三性均有异议；原告提供的证据被告无法进行核实，承办人到底是谁被告也不清楚，根据国土法的相关法律规定，宅地基是不能转让的，居委会的证明其内容不能证明其效力，与本案没有关联性，对宅基地安置地其真实性有异议，宅基地是其安置地，不能进行转让，与本案没有关联性，对第3组证据的真实性没有异议，对其合法性和关联性有异议；对第4组证据，营业执照，现在才看到对其真实性无法确定，对其照片上拍摄的时间是其手写的，对其真实性有异议，对其发票的真实性没有异议，对其证明目的有异议；对第5组证据，对于调整和补发工资的通知，对其真实性没有异议，关于微信聊天记录，也无法核实，因此对其三性均有异议，开支表上面没有人签字，对其三性均有异议；对第6组证据的三性均有异议，对第7组证据三性均有异议，证人证言是原告方的岳父，与原告有利害关系。
被告汤晓红就自己的主张向本院提交了如下证据：
1、《合伙经营酒店合同》一份，拟证明被告汤晓红与原告周诚，许菊炎签订该合同，并约定双方权利义务、合同的变更、解除与终止，违约责任等条款的事实；
2、转账凭证一份，拟证明被告汤晓红积极履行相应义务，按合同约定支付房屋使用权转让价款给原告周诚、许菊炎的事实；
3、《关于公布市中心城区利用违法建筑从事经营活动户名单（第一批）的通知》，拟证明合同所涉及房屋为违法建筑，无法正常办理证照和相关许可证，酒店经营受到严重限制，无法继续经营的事实，也证明原告周诚、许菊炎违约的事实；
4、房屋存在严重质量问题的照片一份，拟证明涉案房屋存在严重的质量问题；
5、《天逸休闲中心租赁经营协议书》及休闲中心现状图片一份，拟证明由于涉案房屋为违法建筑且存在严重质量问题，休闲中心无法续租和重新招租；
6、《关于张家界高铁站个武陵山大道建设施工期间交通管制的通告》一份，拟证明由于实行交通管制，天逸酒店无法继续经营的事实；
7、《证明》及值班人员的工资表一份，拟证明从2016年11月4日，酒店已完全停业，且聘请了值班人员；
8、停业后酒店照片一份，拟证明酒店已经停业的事实。
原告（反诉被告）周诚对被告汤晓红提交的证据质证意见如下：
第1组证据，合同的真实性没有异议，但不能达到其证明目的；第2组证据，240万元装修款是事实，第3组证据酒店是面对游客，与本案没有关联，另外其证据是打印出来的，对其三性均有异议，不能达到证明目的；第4组证据，对其三性均有异议；第5组证据，酒店不存在质量问题，无法续租是市场风险；第6组证据，施工与本案无关，没有关联性；第7份证据，值班人员工资表，其真实性有异议，对其证明目的有异议；第8份证据，其真实性没有异议。
经庭审质证，对双方当事人提供的证据，结合当事人陈述，本院认定如下：原告周诚提交的第1-7号证据，客观真实合法有效，与本案有关联，本院予以采信。被告汤晓红提交的第1、2、6、7、8号证据客观真实，合法有效，与本案有关联，本院予以采信。对被告汤晓红提交的第3号证据，有关《关于公布市中心城区利用违法建筑从事经营活动户名单（第一批）的通知》客观真实，该通知对酒店经营虽有一定影响，但被告并未关门停业，也没有向原告主张任何权利，因此该证据本院不予采信。被告汤晓红提交的第4号证据，与客观事实不符合，本院不予采信。
经审理查明，原告周诚在吉首大学张家界学院居民安置区修建房屋一栋，共七层2580平方米。2012年11月10日，被告汤晓红与原告周诚协商合伙经营酒店，双方签订了《合伙经营酒店合同》，合同约定：甲方（原告）将标的房屋装修作价360万元15年使用权的66.67%出售给乙方（被告），原告保留33.33%。出售期间房屋产权仍然100%归甲方所有。双方按该比例合伙对标的房屋进行酒店经营。同时还约定合伙经营期限15年，酒店原告周诚占33.33%份额，被告汤晓红占66.67%份额，注册为自然人合伙或有限责任公司，由被告汤晓红全权负责酒店管理。每年度初需向房东周诚房屋租金，第一阶段2013年至2019年度每年27万元，第二阶段2020年-2027年根据市场行情进行调整，但第二阶段相对第一阶段的租金上涨幅度不得超过20%。按照比例共同承担租费，即周诚每年应承担房租9万元，被告汤晓红每年承担18万元。经营收入利润双方按照以上比例分配。合同签订后，被告先后三次将240万元房屋使用费价款支付给原告，酒店即交由被告经营管理。2013年5月2日，原告周诚在张家界市工商行政管理局永定分局取得了（永定）名个字[2013]第503号字号名称预先核准通知书，确定成立个体工商户字号名称为：“张家界市永定区天逸酒店”。2013年5月29日，张家界市永定区天逸酒店取得了张家界市食品药品监督管理局张食资许决字（2013）179号行政许可决定书，同意并颁发了湘餐证字湘2013014000000154号餐饮服务许可证。2015年11月20日，原告周诚正式取得个体工商户营业执照。个体工户名称为“张家界市永定区天逸酒店”，经营者为周诚。被告汤晓红在经营过程中，由于没有达到其所需要的预期目的，虽经原告周诚多次催收房屋租金，但被告汤晓红均以资金紧张为由至今拒绝支付其应当负担的2013年度至2016年度房屋租金72万元。为此，原告周诚向本院提起诉讼，要求依法责令被告汤晓红支付2013年至2016年度租金共计72万元，并按逾期每天万分之五支付违约金至清款止。本案在审理过程中，被告汤晓红以原告周诚、许菊炎房屋没有办理产权证消防许可证为由向本院提起反诉，请求依法解除合同并要求两反诉被告返还房屋使用费240元，同时支付违约金240万元。另查明，2016年9月16日张家界武陵山大道改造项目及张家界高铁站全面启动，张青公路实行封闭施工，严重影响了被告酒店经营。被告自2016年11月6日起至今酒店经营基本处于歇业状态。本案在审理过程中，经本院主持多次调解，双方当事人未能协商一致。
本院认为，一、关于本诉部分。1、原、被告于2012年11月10日双方签订《合伙经营酒店合同》，系双方当事人真实意思的表示，并未违反相关法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。被告在实际经营期限内，应当按照合同约定交纳原告房屋租金。因此，原告周诚要求被告支付72万元房屋租金理由正当充分，本院予以支持；2、依照双方合同约定，逾期缴纳租金，应按照费用总额支付日万分之五的违约金。被告自合同签订后，至今没有缴纳房屋租金，已经构成根本违约，应当承担相应违约责任。因此，原告要求被告支付日万分之五违约金理由正当充分，本院予以支持；3、被告汤晓红抗辩称，原告周诚没有房屋产权证、建设工程规划许可证导致合同目的不能实现，拒绝支付租金，本案中，原告周诚已经办理了酒店经营的营业执照和餐饮服务经营许可证，酒店可以正常经营，以上情形对被告汤晓红的酒店经营没有造成实际影响。关于2016年9月16日以后张家界武陵山大道改造项目及张家界高铁站全面启动，张青公路实行封闭施工，对酒店经营造成的影响，属于情势变更。因该情形导致合同不能履行或者不能完全履行，被告可以就该合同责任主张部分履行、延期履行或者免除履行责任；4、本案中，本诉被告汤晓红抗辩称本诉原告周诚已经承诺租金免除，但并未提供相关证据予以证实。综上所述，本诉被告汤晓红以上抗辩理由均不能成立，本院不予采信。
二、关于反诉部分，反诉原告汤晓红（本诉被告）以反诉被告周诚没有办理房屋规划、产权手续以及酒店破洞、设施混乱为由要求解除合伙经营酒店合同、返还经营权转让费240万元及支付违约金的240万，虽然反诉被告周诚的房屋没有办理房屋产权证手续，其房屋违建部分已经经过规划部门依法处罚。该房屋在使用过程中，有关部门也办理了相关经营许可手续，对酒店经营没有造成实际影响，况且，在签订合伙经营合同时，双方合同第九条第6项约定“经营期限内，甲方（周诚）无故终止合同的，除退还全部经营转让费外，还应当向乙方（汤晓红）支付违约金480万元，违约金不足以弥补乙方实际损失的，乙方有权另行提出赔偿要求。”从以上对甲方无故解除合同的严格约定可以看出，反诉原告汤晓红对酒店现实情形十分清楚、明知。而反诉被告汤晓红却以没有影响酒店实际经营的理由主张解除合同，明显违背了民事活动中的“诚实信用原则”。因此，反诉原告汤晓红该反诉请求不能成立，本院不予支持。
三、关于许菊炎在本案反诉中的诉讼主体资格问题。本案原告周诚与被告汤晓红签订的《合伙经营酒店合同》，其经营标的物“张家界市永定区天逸酒店”是个体工商户，经营者是周诚。根据合同相对性原则，反诉原告汤晓红与反诉被告周诚才是酒店合伙经营合同的双方当事人，许菊炎作为周诚的妻子虽然在合同上签了名，但并具备法律意义上的合同当事人资格，因此，在本案反诉中，许菊炎不是适格的被告，应当依法退出诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告汤晓红于本判决生效之日起十五日内支付原告周诚2013年度至2016年度三年房屋租金共计72万元，并按照日万分之五支付违约金至清款时止；
二、驳回反诉原告汤晓红所有诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
案件受理费本诉费11800元，反诉费22600元共计34400元，由被告汤晓红负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 周正强
人民陪审员 张国玉
人民陪审员 杨 华
二〇一八年三月十五日
代理书记员 伍 辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。