北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0107民初11652号
原告:郑钰，女，1970年11月20日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。
被告：刘波，男，1971年3月22日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：李强，北京市方正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴胜杰，北京市方正律师事务所实习律师。
原告郑钰与被告刘波租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员田江海独任审判,公开开庭进行了审理。原告郑钰及其委托诉讼代理人尹昌友与被告刘波的委托诉讼代理人李强、吴胜杰到庭参加了诉讼,本案现已审理完毕。
原告郑钰向本院提出诉讼请求:1、解除双方2017年5月14日双方签订的租赁协议；2、退还原告交付的租赁费40000元；3、诉讼费由被告承担。2017年5月14日被告与原告签订的租赁协议，约定由被告将石景山区某大厦一层18平方米租赁给原告用于经营主副食品，当时被告承诺能够给原告办理营业执照，但原告给被告交付了55000元转租费后，又每季度另外支付12000元租赁费，原告承租下来该地方后，去工商局办理营业执照，因该18平方米是防火通道，因此，不能办理，原告多次与被告协议解除事宜，但被告拒不同意，因此，现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持。
被告刘波辩称:不同意诉讼请求。刘波催告郑钰支付涉案房屋租金后，郑钰拒不交房租，一直到2018年3月19日报警，将实际控制权交付给刘波。刘波已经按租赁协议将涉案房屋交付给郑钰使用，郑钰应该支付租金。转让费是郑钰先与邓丽萍协商，协商后通知刘波签订租赁协议，转让费与刘波没关系。
反诉原告（本诉被告）刘波向本院提出诉讼请求:1、判决确认租赁协议于2018年3月19日解除；2、判决反诉被告支付2018年2月1日至2018年3月19日房屋租金6451.61元；3、反诉被告承担本案反诉诉费。事实与理由：因反诉被告与涉诉房屋前承租人邓丽萍协商一致签订转让协议，反诉原告与反诉被告在2017年5月14日签订了《转让协议》。合同约定反诉原告将位于石景山区某大厦一层房屋租给反诉被告使用，租赁期限自2017年5月1日至2019年10月31日止。租金每月4000元，按季支付每季12000元，押金4000元。合同签订后，反诉原告依合同约定将房屋给反诉被告使用，因未收到反诉被告支付的第四季房租，反诉原告自2018年2月5日至2018年3月19日期间，多次联系反诉被告要求支付第四季度房租，反诉被告拒不支付租金且失去联系。反诉原告遂于2018年3月19日报警将涉诉房屋房锁拆除，至此，反诉原告与反诉被告租赁协议事实上已解除。综上，反诉原告与反诉被告之间的租赁协议已经解除，反诉被告一直未支付剩余租金，请求法院支付反诉原告的诉讼请求。
反诉被告（本诉原告）辩称，不同意反诉原告的诉讼请求；同意解除，请求确认从2017年5月14日起解除；房屋租金不同意支付。签订租赁合同目的实现不了，刘波出租的是消防通道，收取租金不合法，不应当支付租金，应返还40000元租金。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:
2017年5月14日,原告郑钰（乙方）与被告刘波（甲方）签订了《租赁协议》约定，刘波将位于石景山区某大厦一层（田老师北侧）原星光文具店的房屋（以下简称涉案房屋）租给郑钰使用，面积约18平米左右；租赁期限：2017年5月1日至2019年10月31日止；租金：每月4000元，按季支付每季12000元，押金4000元。协议第四条约定：乙方租赁期间，不得违反国家法律法规，不得出售伪劣变质食品，由此产生的刑事民事责任，均有乙方自行承担责任，甲方不承担任何刑事及民事连带赔偿责任。协议第五条约定：乙方自行经营，自行办理经营一切证照。…。
上述协议签订后，刘波将涉案房屋交付了郑钰，郑钰依约定支付了租金和押金。
2017年11月1日，刘波作为收款人出具的《证明》载明，今收到郑钰三个月租金（2017年11月1日至2018年1月30日）共计12000元。
2017年11月20日下午08:01分的微信聊天记录显示，郑钰提出“桶装水和销售食品都增上”。
2018年3月4日下午02:19分的微信聊天记录显示，郑钰准备转让涉案房屋。
2018年3月4日下午至3月7日下午15:58分的微信聊天记录显示，刘波向郑钰催要房租。
2018年3月9日上午07:20分及下午12:07分的微信聊天记录显示，“通知你于2018年3月10日前交清租金，过期不交，将按无户主处理，如有物品按废物处理，特此通知”。
2018年1月31日后，郑钰未再交纳租金。郑钰共计已交纳租金和押金40000元。
2018年2月初，郑钰搬离涉案房屋。
2018年3月19日，刘波经开锁公司打开房门，控制了涉案房屋。
庭审中,郑钰述称刘波一直追要房租。郑钰对刘波提交的邓丽萍的证言的真实性不认可；对微信聊天记录的真实性认可，证明目的不认可。刘波对郑钰提交的证据的证明目的均不认可。
上述事实,有租赁协议、转让协议、押金收据、收条、微信聊天记录、短信聊天记录及双方当事人当庭陈述等证据,在案佐证。
本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，2017年5月14日,原告郑钰（乙方）与被告刘波（甲方）签订了《租赁协议》，应为双方的真实意思表示。在协议履行过程中，郑钰提出增项销售食品后未能办妥营业执照。郑钰自2018年2月未依约定支付租金，经刘波催告后仍不支付租金。2018年3月19日，刘波将涉案房屋开锁后重新控制涉案房屋。
首先，郑钰在承租涉案房屋后，于2017年11月准备增项销售食品，但无法办理营业执照。郑钰认为合同目的不能实现，诉请确认2017年5月14日协议解除，且刘波将消防通道出租违法，郑钰不应支付租金。郑钰与刘波于2017年5月14日签订的《租赁协议》载明，刘波将位于石景山区某大厦一层（田老师北侧）原星光文具店租赁给郑钰。郑钰承租的是原星光文具店，郑钰承租涉案房屋欲增项销售食品，但不能办理营业执照，郑钰未能证明承租涉案房屋的目的为经营食品且刘波违反了协议的约定。同时，郑钰亦未证明涉案房屋为消防通道，即使郑钰承租的确为消防通道，也应支付相应的使用费。郑钰诉请确认2017年5月14日《协议》解除以及因《协议》无法实现合同目的不应支付租金的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
其次，郑钰于2018年2月不再支付租金，经催告后仍未履行支付租金义务，刘波于2018年3月19日将涉案房屋开锁的行为表明，刘波行使了合同解除权。刘波关于确认租赁协议于2018年3月19日解除的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于郑钰2018年2月1日至2018年3月19日的租金，折抵押金后应为2451.61元。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、2017年5月14日,刘波与郑钰签订的《租赁协议》于2018年3月19日解除；
二、郑钰于本判决生效后七日内给付刘波租金2451.61元；
三、驳回郑钰的全部诉讼请求；
四、驳回刘波的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1088元,由郑钰负担（已交纳）。
反诉案件受理费25元，由郑钰负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内,提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的,按未提出上诉处理。
审判员 田江海
二〇一八年六月四日
书记员 陈 瑶