北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终11147号
上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1981年1月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：赵德芳，北京昊庭律�事务所律师。
上诉人（原审原告）：赵本璐，女，1982年12月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：赵德芳，北京昊庭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王唯，男，1960年11月03日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：彭永东，总经理。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司职工。
上诉人ＸＸ、赵本璐，上诉人王唯，因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初8388号民事判决，向本院提起�诉。本院于2018年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ、赵本璐上诉请求：维持一审判决第一、二、四项，撤销一审法院判决第三项，改判王唯支付我方违约金180万元。事实理由：一审判决违约金数额过低，不足以弥足我方的实际损失，王唯的违约行为给我方带来了200多万的损失，但我方只主张了180万，我方买房的目的是为了孩子上学，非常紧迫，2017年4月份我方了解到近期无法判决，就在同小区另购一套房屋，总价款645万，居间费16.4万，差价损失200余万。
王唯针对ＸＸ、赵本璐的上诉请求辩称：ＸＸ、赵本璐主张我方提供手续不真实、无效，在合同中没有约定，我方提供的手续都是真实的。央产房上市许可在签订合同时就已经被三方预见到，依据合同法相关规定，三方已知房屋被限制转让，有第三人可能对房子主张权利，我们不应承担违约责任。三方在补充协议中就央产房上市许可的约定是对合同效力的约定，是效力待定合同，我方取得了央产房上市许可，就继续履行，如果没有取得，就承担相关责任，而不是违约责任，一审忽视效力条款，混淆了合同性质。依据合同法规定，我方认为涉案合同是无效合同，因为链家经纪公司违反了房产经纪管理法的有关规定。关于违约责任，我方没有违约行为。就违约金数额部分，违约金数额不是在得知无法取得央产房上市许可之后发生的。我方告知上市许可办不下来，让对方做好准备，但链家经纪公司发微信说我方违约了。合同中对因违约行为产生的损失有约定，对方没有及时采取措施防止损失扩大，房产价格在上涨，如果链家经纪公司善意引导对方尽快购买其他房子，则房屋价格没有涨过高。我方认为ＸＸ、赵本璐主张损失违反合同法规定，没有及时采取止损行为而发生的扩大损失，无权向我方主张，但其可以向链家经纪公司主张。链家经纪公司应承担责任的法律依据是相关指导意见的规定，故ＸＸ和赵本璐的损失应由链家经纪公司承担。
王唯上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，改判驳回ＸＸ和赵本璐相应的诉讼请求。事实理由：1.涉案合同无效，无效原因是链家经纪公司违反法律规定和相关文件内容，未对房源进行核验，合同中房屋信息核验表没有填写。链家经纪公司只能将符合上市条件的房屋作为房源进行交易，链家经纪公司在核验时发现房源不符合上市交易条件，不应提供给买受人，故链家经纪公司存在违法违规。房屋上市手续链家经纪公司应予提供服务，如果没有上市手续应停止交易。不符合上市条件的房屋不允许中介公司居间经纪，本案链家经纪公司的行为也违反了合同法的规定；2.对于房屋买卖双方，由于促使合同生效的条件未成立，所以合同效力待定的结果也是无效，无论链家经纪公司是否违法违规，就买卖双方来说，在订立合同时，房屋上市条件欠缺，我方办理上市手续，但手续没有办下来，所以合同无效；3.一审法院认定我方没有按时办理上市手续，违反合同关于办理时间的约定，造成房屋被限制转让，我方承担违约责任的认定没有事实依据，一审法院将王唯办理央产房上市许可和申请了上市许可但相关部门没有批准混淆，王唯调取了房屋原始购买合同，开具了物业费等证明，补交了面积超标款，到国家体育总局训练局请求出具我方补交超标款的上市证明，但体育总局不予出具，我方在一审中多次请求法院到体育总局调查，如果一审法院未予调查，我方请求二审法院调查。因为该条件不具备所以得不到上市许可，一审法院认为我方违反义务有误，我方竭尽所能办理，但相关部门不批准，我方认为属于禁止交易。链家经纪公司接手房源时明知该房没有上市许可，属于违反相关管理规定。一审法院认为我方违约有误。一审法院错误认定办理时间的概念，对王唯办理上市许可的时间没有约定，只约定了取得上市许可的时间，这个时间内无法取得属于禁止交易，合同无效。一审法院认定房屋不能转让的原因是王唯没有申请上市造成的，但实际是上市许可没有被批准。没有约定约束与签字双方毫无利益的第三人的行为，一审法院观点错误，没有事实依据。一审法院判令王唯支付ＸＸ、赵本璐60万损失没有事实依据。关于无效合同，一审法院认定合同有效，但我方认为违反合同法规定。买卖定金协议书中共有产权人的概念会引起纠纷。链家经纪公司没有向双方讲明利害关系，故意�瞒。双方签订合同第一页第五条，是合同的签署说明，否则合同就无效，是合同的格式条款。
ＸＸ、赵本璐针对王唯的上诉请求辩称：1.王唯在一审期间同意解除合同，无权在二审中变更主张；2.关于合同效力属于一审反诉请求，无权在二审提出；3.王唯称央产房上市批准属于效力待定情形或合同无效，属于不同法律关系；4.链家经纪公司提前告知王唯违约，目的是为防止损失扩大，且提出替代方案，但王唯不同意；5.央产房不属于法律禁止交易的房屋；6.同小区有可以替换的房子，王唯不同意补差价；7.央产房不能上市是因为王唯及前妻违规超标分配了房屋，不属于不可抗力。
链家经纪公司经本院依法传唤，未到庭发表辩论意见。
ＸＸ、赵本璐向一审法院起诉请求：1.判决解除ＸＸ、赵本璐与王唯之间的房屋买卖合同关系；2.王唯支付违约金180万元；3.王唯返还定金10万元；4.王唯赔偿居间服务费107700元。
一审法院认定事实：涉案房屋登记在王唯名下，产权证号为京房权证朝私字第XX**号（成本价出售房屋）。2016年7月31日，经链家经纪公司居间介绍，ＸＸ、赵本璐和王唯就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，双方约定由ＸＸ、赵本璐购买涉案房屋，涉案房屋为“已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）”房屋价款为420万元，ＸＸ、赵本璐于2016年7月31日自行支付定金10万元给王唯，于2016年12月31日前将第一笔首付款178万元以理房通托管方式支付给王唯，双方于网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理230万元的贷款申请手续，此外，ＸＸ、赵本璐从购房款中留存2万元作为物业交割保证金。关于违约责任，双方约定�王唯若出现下列情形之一的，王唯构成根本违约，王唯应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向ＸＸ、赵本璐支付违约金，链家经纪公司收取ＸＸ、赵本璐的所有费用不予退还，由王唯直接赔付ＸＸ、赵本璐，具体违约情形为（1）王唯提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致ＸＸ、赵本璐无法取得房屋所有权（2）房屋被查封或限制转让，导致ＸＸ、赵本璐无法取得房屋所有权的……补充协议还约定，王唯应于2016年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，应承担相关责任。2016年7月31日，ＸＸ、赵本璐向王唯支付了10万元定金，向链家经纪公司支付居间服务费107700元。在合同履行过程中，因涉案房屋面积超标，王唯未能于2016年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，截至本案庭审结束，涉案房屋仍未能办理完毕央产房上市手续。ＸＸ、赵本璐及王唯均提交了ＸＸ、王唯与链家经纪公司职工刘某的微信群聊记录，其中，刘某于2016年9月12日在该微信群内通知“正式通知卖方：今天已经九月12号了，是不是应该给回复一下央产房上市办理的怎么样了？因为交易流程就等着您办理央产房上市呢？”“我们是中间方，通知买卖双方交易流程，如果有任何一方违约会按照合同约定的20%赔付守约方，定金双倍赔付，望各位仔细阅读合同以免造成违约”，刘某于2016年9月19日通知称“链家地产正式通知买卖双方：流程目前无法进行是因为卖方的央产房上市还没有办理下来，我们经过多次沟通正在想办法解决，合同的约定为了就是保护守约方，中间方只能按合同约定进行交易流程，我们目前为止已无法往下进行，如果任何一�违约可以协商解决，按照合同约定赔付或者法院起诉”。经询，王唯认为ＸＸ、赵本璐主张的违约金过高，请求法院酌减。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是ＸＸ、赵本璐与王唯的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。现ＸＸ、赵本璐要求解除ＸＸ、赵本璐与王唯之间的房屋买卖合同关系，王唯表示同意，法院对此不持异议。现双方的争议焦点在于《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系因何方的违约行为而解除。对此，法院认为，涉案合同无法继续履行下去的原因系涉案房屋因面积超标无法办理完毕央产房上市手续，涉案房屋系王唯所有，对于办理央产房上市手续，王唯负有主要义务，而ＸＸ、赵本璐仅负有配合义务，且王唯亦承诺于2016年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，现王唯违反合同中关于涉案房屋央产房上市手续办理时间的约定，涉案房屋被限制转让，ＸＸ、赵本璐无法取得涉案房屋所有权，王唯系根本违约方，应承担相应的违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已因王唯的违约行为解除，现ＸＸ、赵本璐要求王唯返还已支付的定金10万元的诉请，于法有据，法院予以支持。合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，ＸＸ、赵本璐要求王唯支付违约金，王唯则请求法院调整违约金数额，故法院结合合同的履行情况对违约金数额予以调整。关于ＸＸ、赵本璐要求王唯赔偿居间服务费107700元的诉请，因ＸＸ、赵本璐已实际交纳了该笔费用，现《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已因王唯的违约行为解除，该笔费用属于ＸＸ、赵本璐的实际损失，故对于ＸＸ、赵本璐的此项诉请，法院予以支持。一审判决：一、ＸＸ、赵本璐与王唯之间的房屋买卖合同关系于判决生效之日解除；二、王唯在判决生效后七日内返还ＸＸ、赵本璐定金10万元；三、王唯在判决生效后七日内支付ＸＸ、赵本璐违约金60万元；四、王唯在判决生效后七日内赔偿ＸＸ、赵本璐居间服务费107700元；五、驳回ＸＸ、赵本璐的其他诉讼请求。
本院二审期间，ＸＸ、赵本璐提交了如下证据：1.另行购房合同及付款凭证，证�ＸＸ、赵本璐在一审期间，为了不耽误孩子上学择校，另行购买了同一个小区的房子，该房子的平米单价价格大大高于涉案房屋；2.微信截屏，证明链家经纪公司的工作人员曾两次明确告知王唯违约，并告知其违约的后果及赔付标准；3.王唯卖房录音，证明涉案房屋是王唯主动卖掉然后为孩子结婚改善住房，不是其所述的被链家经纪公司人员诱导其卖房；4.ＸＸ和赵本璐买房录音，证明ＸＸ、赵本璐是为了孩子上学购买涉案房屋，需求紧迫；5.短信截屏，证明在王唯无法办理央产房上市后，为了防止损失扩大，链家经纪公司曾建议其补差价给ＸＸ、赵本璐，由ＸＸ、赵本璐购买涉案房屋同一个小区的其他房子，王唯并未同意该方案；6.朝阳学区房政策，证明ＸＸ、赵本璐在2017年6月30日之前取得不动产产权证书，孩子才有可能被涉案房屋片区的花家地小学录取；7.同小�房屋报价，证明ＸＸ、赵本璐在2017年4月购房时，与涉案房屋同一户型、同一小区、同一楼层的房子报价699万，价格大大高于涉案房屋420万元的价格；8.密云房屋买卖合同，证明为了凑齐支付涉案房屋的首付款，ＸＸ、赵本璐将其父名下位于密云的房子低价卖出；9.参考案例，证明法院在先的判例支持了赔偿房屋差价的诉求。王唯对上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性不认可，认为无法证明真实的交易价格，关联性不认可，2016年9月19日的微信记录已经说明ＸＸ在2016年8月份就得知了央产房上市手续批不下来，其就应该采取止损行为，证据1发生在2017年4月份，是在一年以后，损失扩大与王唯无关。对证据2的真实性没有异议，对证明内容和证明目的不认可，该证据只能证明王唯就不能上市的原因跟对方和链家经纪公司说清了，并且链家经纪公司违反房屋买卖合�说明及经纪行业管理法规。证据3、4录音中说话的声音是王唯，但录音不完整，认为有删减，所以对证据3、4的真实性不认可。对证据5的真实性不认可，短信上下文不连贯，短信是与本案有利害关系的链家经纪公司工作人员与王唯的短信，其收取了对方10多万中介费没有退还，对对方有倾向性。王唯认为链家经纪公司不尊重法庭，法院依法传唤链家经纪公司，但其不出庭。对证据6的真实性和关联性不认可。对证据7的真实性和关联性不认可，认为报价不是成交价。对证据8的真实性和关联性不认可。对证据9的真实性和关联性不认可，认为与本案无关，该案例的案情与本案案情不一致。本院认定如下：对证据1，王唯虽对真实性有异议，但并未提交相反证据予以证明，故本院对该证据的真实性予以确认；王唯对证据2的真实性不持异议，本院对证据2予以确认；对证据3、4�王唯虽不认可真实性，但因其确认录音中的一方是王唯本人，故本院对证据3、4的真实性予以确认；对证据5，王唯虽对真实性不认可，但庭上其表示接收短信的手机号是其使用的号码，故本院对该证据的真实性亦予以确认；对证据6、8、7、9因与本案缺乏关联性，且王唯亦不认可其关联性，故本院对上述四份证据的关联性不予确认。
对于一审法院审理查明的事实，王唯认为遗漏以下事实：1.涉案合同名称不完整，且遗漏了说明部分第五点、遗漏了签署合同当日签署的其他材料内容，尤其是定金协议中房屋核验信息确认表；2.遗漏了王唯在2016年9月19日微信告知各方无法办理公房变更通知单；3.违约责任内容不完整；4.遗漏查明王唯关于办理房产变更通知单所做的大量工作。一审法院审理查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据二审期间双方当事人的诉辩意见，本案二审存在如下争议焦点：1.涉案合同的效力；2.王唯是否应向ＸＸ、赵本璐支付违约金；3.一审法院酌定违约金的数额是否合理。本院具体分析如下：
对于争议焦点一，涉案《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。涉案房屋虽属于央产房性质，相关部门亦对该类房屋上市交易有严格规定，在未经批准时不能交易过户，但因房屋尚不具备过户条件而导致合同不能履行的法律后果是当事人得以主张合同解除，而非合同无效，合同履行情况并不影响对合同效力的法律评价。故本院对王唯关于涉案合同无效的主张不予支持。
对于争议焦点二，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应依约履行。首先，王唯作为涉案房屋的出售人，应当对出售房屋实际情况明知，对是否可顺利达成出售条件充分了解，并对履约能力和结果有充分考量和理性判断，其在未征询相关审批单位同意的情形下即与ＸＸ、赵本璐订立房屋买卖合同，并承诺取得相关公房变更通知单的截止日期，之后因未能取得公房变更通知单致使合同无法继续履行，应承担相应违约责任；其次，因王唯未取得相关公房变更通知单的法律后果势必导致ＸＸ、赵本璐合同目的无法实现，进而解除合同并承担期间房价上涨带来的损失，故王唯应向ＸＸ、赵本璐支付违约金。王唯虽主张《补充协议》中所述相关责任并非违约责任，但其未提供双方关于相关责任的明确约定，另从合同文义理解，《补充协议》第四条第（2）款违约责任规定该房屋被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，也必然涵盖王唯无法取得相关公房变更通知单之情形。王唯另申请法院至央产房管理机关调查涉案房屋未批准上市原因，但该具体原因并不影响对王唯已构成违约情形的认定，也不属于法院应依职权调取的范围，故本院对其申请不予准许。
对于争议焦点三，法律规定当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。具体到本案中，一审法院根据2016年下半年-2017上半年期间房价整体上涨趋势、ＸＸ与赵本璐实际支付的房款数额等因素，结合王唯的违约情形，按照公平原则，对违约金数额作出认定�于法有据，并无不当，本院不持异议。ＸＸ、赵本璐虽上诉主张一审认定违约金数额过低，但其交易之前已知涉案房屋的央产房性质及需要经过审批才能完成交易等不确定因素，对交易风险应有理性预期，且王唯虽存在违约行为，但其在合同签订后为履行合同义务亦采取了积极行动，未能按时取得相关公房变更通知单并非主观上自始恶意不履行合同所致，故本院对ＸＸ、赵本璐上诉主张不予支持；王唯上诉主张违约金数额过高，未提供证据予以证明，且ＸＸ、赵本璐因王唯的违约行为已产生实际损失并提供了证据支持，故本院对王唯的主张亦不予支持。
综上所述，上诉人ＸＸ、赵本璐与上诉人王唯的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，�决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31877元，由上诉人ＸＸ、赵本璐负担21000元（已交纳），由上诉人王唯负担10877元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 周熙娜
审 判 员 付 辉
二〇一八年九月十四日
法官助理 云 凝
法官助理 樊思迪
书 记 员 李星月