四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川2021民初2738号
原告：邓行，男，1994年12月1日出生，汉族，住四川省安岳县。
委托诉讼代理人：ＸＸ仪，四川兴岳律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：陈然，四川兴岳律师事务所实习律师。
被告：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇东大街56号。统一社会信用代码91512021708922000M。
法定代表人：杨姚，执行董事。
委托诉讼代理人：肖旷，四川博鉴律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：蒋春余，四川博鉴律师事务所专职律师。
原告邓行与被告四川奥鑫实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓行的委托诉讼代理人ＸＸ仪、被告四川奥鑫实业有限公司的委托诉讼代理人蒋春余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓行向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告交付“奥鑫锦城”20幢x单元第x层x号商品房的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理转移登记房屋权属证书违约金（以469725元为基数，自2015年6月7日起按年利率6.175%计算至房屋权属证书交付之日止）。事实和理由：2012年12月1日，原告向被告缴纳购房定金10000元。2012年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以469725元的价格购买被告开发的“奥鑫锦城”20幢x单元第x层x号商品房，同时对房款支付、交房时间等内容进行了约定。合同签订后，原告依约履行了义务，但至今未获得房屋所有权证书，被告应承担相应违约责任。
四川奥鑫实业有限公司辩称，原、被告签订《商品房买卖合同》属实；原告所购房屋的不动产权证书已经办理，在被告处，但合同未约定不动产权证书的交付事项，法律对此也未规定，因此被告不应向原告交付房屋权属证书；造成办证迟延的责任在于原告等业主的违章搭建行为，被告没有责任，不应承担违约责任；原告现起诉违约金已过诉讼时效。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求；如人民法院认为被告应承担相应违约责任，请求降低被告赔偿违约金的数额。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：质监部门建设工程安全隐患整改通知书及通知、建设施工监理单位安岳县“奥鑫锦城”B区一期20、21号楼工程（初验）整改回复、四川奥鑫实业有限公司整改回复、建设行政处罚决定书、建设单位工程质量评估报告、施工单位工程质量自评报告、勘查文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、安岳县建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收意见书、建设项目综合基础设施验收备案表、勘验笔录等证据来源合法、内容客观真实、与本案相关联，故对上述证据的证明效力，本院均予确认。违规装修照片无其它证据印证，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年12月1日，原告向被告交纳购房定金10000元。2012年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县岳阳镇东大街“奥鑫锦城”B区一期20幢x单元第x层x号商品房1套；预测建筑面积119.35㎡，单价3841.7元/㎡，总价款458507元；原告一次性付款；被告在2014年6月30日前向原告交付该商品房，商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告等条件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；原告同意委托被告代交专项维修资金、契税、物业服务费用、办理房产证和国土证时相关部门规定的费用、门牌号费用等；被告应在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如因被告责任未能在约定期限内取得权属证明，应自期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款1‱的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付；商品房交付使用后，原、被告共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告责任导致原告未能在商品房交付之日起X日内取得房屋权属证书，处理方式未约定；原告不得擅自改变、破坏该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，否则所导致的一切后果均与被告无关，由原告承担相应责任及所有费用，楼幢的屋面、露台、阳台不允许搭建违章建筑。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定如因原告未付清合同约定的应付款、未及时付清政府规定税费、专项维修基金、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等，被告有权拒绝配合原告办理有关手续，由此产生的一切后果均由原告承担。2012年12月10日，原告向被告交纳购房款290000元。2013年3月9日，原告向被告交纳维修金1834元、契税9395元、门牌费11元、工本费173元；3月17日，原告向被告交纳购房款135582元。2014年1月9日，原告所购“奥鑫锦城”B区一期20幢x单元第x层x号房屋完成竣工；1月13日，被告取得原告购买房所在楼栋的权属证明（即初始登记）；4月23日，被告向原告发出《奥鑫锦城五期税费清单》，上载原告购买房产权面积122.27㎡，总房款469725元及原告应补交的房款、应缴纳的办证契税、工本费、门牌号费及维修基金，并向原告移交了房屋。6月4日，“奥鑫锦城”B区20、21、22号商住楼消防验收合格。2015年3月9日，原告向被告补交购房款34143元。至此，原告累计向被告交纳购房款469752元。原告接收房屋后对房屋进行了装修，但存在占用结构板、拆除原设计墙体，擅自将结构板与阳台装修成厨房等情形。
2014年6月30日，被告及“奥鑫锦城”施工、监理等单位向安岳县建筑工程质量安全监督站作出整改回复，表示该站于2013年12月27日到“奥鑫锦城”B区一期20、21号楼现场初验发现的外墙砖空鼓、消防箱内无配备消防器具、部分门边洞口未修补、楼梯间墙体有水平裂纹等15处问题已整改完善。2015年3月13日，质监部门发出《建设工程安全隐患整改通知书》，指出“奥鑫锦城”20号楼、21号楼有住户存在“擅自在门过梁和阳台挑梁上开设直径达16CM的洞口，导致梁截面、钢筋严重破坏、预埋管线破坏……等改变房屋使用功能、破坏房屋结构现象。”等违规装修，要求建设、监理、施工、设计单位及物业公司进行隐患排查，做好加固处理工作。2015年8月6日，被告向质监部门作出“对有类似及改变（房屋）用途对结构有影响的住户已作全面修复和加固处理”的整改回复。2016年4月9日，质监部门发出《建设工程安全隐患整改通知》，指出“奥鑫锦城”B区一期21、22号楼大部分住户擅自将厨房生活阳台改装成封闭式厨房、将燃气表全封在厨房内；20号楼大部分住户擅自占有结构板、拆除原设计墙体，擅自把结构板和阳台装修成厨房，部分住户把结构板和阳台改为封闭式厨房，将燃气表全封在厨房内，改变房屋的使用功能，存在严重安全隐患；要求被告协同设计、监理、施工单位及物业公司限期整改，待安全隐患整改完毕报该站复查认定后方可进行综合竣工验收。2017年11月13日，安岳县住房和城乡规划建设局以“奥鑫锦城”B区一期（20、21、22号楼）商住小区项目工程未组织竣工验收擅自交付使用为由对被告处以罚款100000元的行政处罚；12月26日，“奥鑫锦城”B区商住楼工程规划验收合格，职能部门准予进行竣工验收。2018年2月6日，“奥鑫锦城”B区工程完成建设项目综合基础设施验收并备案，6月12日，被告为原告办理所购商品房的权属证书，但未向原告交付，致形成本案诉讼。
本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。现被告未能向原告交付房屋权属证书，原告因此要求被告交证并承担迟延办证违约金，被告抗辩不承担或仅应适当承担违约赔偿金，双方争议焦点有四：一是被告应否向原告交证；二是迟延办证的责任应否由被告承担；三是被告应承担多少迟延办证违约金；四是原告主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效。现分述如下：
一是关于被告应否向原告交证的问题。原、被告所签买卖合同虽约定由双方共同向权属登记机关申请办理房屋转移登记手续，但被告在交房前主动向原告收取了办理房屋权属证书的费用，被告的行为已经表明，原告购买房权属证书已由双方共同办理变更为由被告单方代为办理，双方之间已经形成事实上的委托法律关系。现被告已经为原告办理房屋权属证书，因此应当向原告进行交付。
二是关于迟延办证的责任应否由被告承担的问题。双方未约定原告取得房屋权属证书的期限，被告实际向原告交付房屋时间为2014年4月23日，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，被告至迟应于2014年7月22日前完成权属证书办理和交付。被告未能在此期限内完成，原因在于其未完成验收即将商品房交付原告等业主装修使用，为工程项目迟延验收、转移登记逾期办理留下隐患，建筑施工缺陷对此亦有一定影响。但被告违约后，原告等业主不是采取措施防止损失扩大，而是在接房后存在占用结构板、拆除原设计墙体，擅自将结构板与阳台装修成厨房，改变房屋使用功能且未整改，存在严重安全隐患，并致工程项目迟迟不能完成验收、转移登记迟迟不能办理，进一步扩大违约损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告不得要求被告承担非因自身违约行为而扩大的损失；且双方所签合同明确约定业主不得擅自改变房屋结构或用途，否则所导致的一切后果均与被告无关，由业主承担相应责任，原告等业主对商品房转移登记迟迟不能办理存有明显过错，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应损失赔偿额的，人民法院应予支持。”的规定，被告关于原告所在小区业主对损失发生亦有过错，应相应扣减被告的损失赔偿额的抗辩理由，本院予以采纳。综合分析逾期办理的责任，应不能完全归咎于被告，其中既有被告责任，也有被告以外的责任；被告当为自身行为造成的后果承担相应责任，但对非自身行为造成的后果不应承担责任。
三是关于被告应承担多少迟延办证违约金的问题。由于原、被告所签买卖合同未约定迟延办证违约金，原告亦未举证证明迟延办证给自己造成的财产损失，致损失数额不明。在损失数额不能确定情形下，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽有“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定参照，但该规定是“可以”参照，而非必须参照，即法律适用者应根据具体案情决定是否适用该标准及适用的额度。鉴于逾期办证既有被告原因，也有被告之外原因，而原告接房后即装修使用，其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制和遭受损失；结合安岳房屋价格变化状况，原告当不会因未获权属证书致限制处分权利而遭受多少财产损失。因此，本院依据合同法补偿性违约金规定，结合原告可能存在的实际损失及合同约定的承担责任前提，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，酌情确定被告承担的违约赔偿金数额。
四、关于原告主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。原告在商品房交付使用之日起90日内未获房屋权属证书即应知道自己权利被侵害，逾期之日即为被告应当支付违约金的起算时间点；由于原告主张的转移登记违约金属继续性债权，依照法律及司法解释规定，2015年10月1日前的转移登记违约赔偿金部分已过诉讼时效，此后部分未过诉讼时效，法律应予保护。
综上所述，依据合同法补偿性违约金规则规定，本院结合原告可能存在的实际损失及合同约定的承担责任前提，兼顾合同履行情况、违约后果的可预见性、当事人过错程度、诉讼时效规定等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，酌情确定被告承担的违约赔偿金数额。因此，本院对原告要求被告交付房屋权属证书并承担逾期办证违约赔偿金主张符合法律规定部分予以支持，但对违约赔偿金主张过高和超过诉讼时效期间部分不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，判决如下：
一、限被告四川奥鑫实业有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告邓行交付所购安岳县岳阳镇“奥鑫锦城”B区一期20幢x单元第x层x号商品房的权属证书；
二、限被告四川奥鑫实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓行逾期办理房屋转移登记权属证书违约赔偿金5500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1976元，减半收取计988元，由原告邓行负担479元，被告四川奥鑫实业有限公司负担509元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 员 吴晓燕
二〇一八年八月十日
法官助理 龚 军
书 记 员 阳 倩