上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1213号
原告（反诉被告）上海美琳实业有限公司。
法定代表人沈和英。
委托代理人闵曼君，上海闵曼君律师事务所律师。
委托代理人张成瑞，上海闵曼君律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司。
法定代表人连爱红。
委托代理人刘某某。
委托代理人蒋为华。
原告（反诉被告）上海美琳实业有限公司与被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理。先适用简易程序审理，于2014年6月18日依法进行了公开开庭审理。后因案情复杂，于2013年9月10日依法组成合议庭并适用普通程序于2014年12月12日、2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海美琳实业有限公司的委托代理人闵曼君、张成瑞，被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司的委托代表人蒋为华、刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海美琳实业有限公司（以下简称美琳公司）诉称，2013年7月3日，美琳公司与被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司（以下简称肆腾公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定由肆腾公司租赁美琳公司名下位于上海市闵行区XXX路XXX号房屋，即本案系争房屋，租赁面积14，847.75平方米，租赁期限15年，年租金人民币（以下币种相同）3，250，000元，自2014年1月1日起计算租金，先前自2013年7月1日起至2013年12月31日止为免租期。租金支付方式为“先付后用”，每半年支付一次，分别为每年的6月28日与12月28日。合同签订后，美琳公司于2013年7月4日将系争房屋按“现状”移交给肆腾公司，但肆腾公司未能按约支付租金以及相应的水电费。2014年1月10日，美琳公司向肆腾公司发送《催款函》后，双方于同年1月14日签订了《补充协议》，约定由美琳公司另寻租客，如果美琳公司在肆腾公司未付清所欠半年租金之前找到租客签订合同后，肆腾公司无条件与美琳公司解除租赁合同，并承担因解除合同给甲方造成的相关损失。2014年1月18日，美琳公司与案外人签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年4月1日起算。2014年3月31日，美琳公司向肆腾公司发送《告知函》，告知被告按约解除原告与其签订的租赁合同，并要求其承担相关损失。现美琳公司诉至法院，要求判令：1、肆腾公司支付美琳公司租金160，273元；2、肆腾公司赔偿美琳公司租金损失（自2013年7月1日起至2013年12月31日止，以及自2014年1月19日起至2014年3月31日止）2，282，419元；3、肆腾公司支付美琳公司自2013年10月起至2014年1月止的电费58，518.12元；4、肆腾公司赔偿美琳公司咨询服务费损失250，000元；5、肆腾公司支付美琳公司垫付的门卫工资10，500元；6、肆腾公司支付美琳公司以1，625，000为本金，按每日万分之五计算的滞纳金14，625元；7、肆腾公司支付美琳公司违约金812，500元。庭审中，美琳公司表示，基于美琳公司为肆腾公司垫付门卫工资之行为与本案美琳公司、肆腾公司租赁关系属不同法律关系，故在本案中暂撤回第五项关于门卫工资的诉讼请求，另行主张相关权利，系对其诉讼权利的合法处分，本院予以准许；此外，基于美琳公司实际损失远高于约定之违约金，故在已主张实际损失的情况下，撤回第六项、第七项关于滞纳金与违约金的诉讼请求，系对其诉讼权利的合法处分，本院予以准许。
被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司辩称，美琳公司的诉讼请求没有事实和法律依据，没有证据证明肆腾公司有违约行为，请求法院驳回美琳公司的诉讼请求。依据合同约定，美琳公司应当于2013年7月向肆腾公司交付系争房屋，但实际在约定的交付时间后，系争房屋仍由美琳公司实际掌握，故应当剔除相应费用。中介费系基于美琳公司自己的租赁行为而产生的费用，应由美琳公司自行承担。门卫工资本来应由肆腾公司发放，与美琳公司无关，其擅自发放工资后与肆腾公司形成债权债务关系，与本案租赁法律关系无关。美琳公司发放工资的行为，实际是将肆腾公司掌控下的本案系争房屋重新纳入其掌控的范畴，更不应由肆腾公司承担相应的管理费用。鉴于上述理由以及美琳公司造成肆腾公司的实际损失，故肆腾公司提起反诉，要求判令：1、解除双方于2013年7月4日签订的《房屋租赁合同》；2、美琳公司返还肆腾公司保证金500，000元；3、美琳公司赔偿肆腾公司中介费250，000元；4、美琳公司赔偿肆腾公司违约金812，500元。
对于被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司的反诉，原告（反诉被告）上海美琳实业有限公司辩称，不同意肆腾公司的反诉诉讼请求。依据双方的补充约定，只要符合两个条件，《房屋租赁合同》就应当解除。因此，在肆腾公司拖欠6个月租金，且美琳公司已经另行寻到承租人的情况下，租赁合同已经解除，因此，保证金500，000元依约应冲抵肆腾公司应当支付的相关费用。肆腾公司所称之中介费与违约金，均系由其违约行为造成，不应由美琳公司承担。
经审理查明，上海市闵行区XX路XXX号房屋权利人系美琳公司。案外人沈a系美琳公司的总经理，案外人陈XX系沈美琳的丈夫，案外人沈b系沈a的弟弟。案外人刘某某系肆腾公司员工，主要负责系争房屋租赁事宜。案外人孙XX系恒孚公司的股东。
2013年6月14日，肆腾公司向美琳公司账户划付“预付房租”500，000元。同年7月3日，美琳公司（出租方、甲方）与肆腾公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由肆腾公司租赁美琳公司名下位于上海市闵行区XX路XXX号占地面积13，198平方米的土地及建筑面积14，847.75平方米的附属建筑物与配套设施。租赁期限自2014年1月1日起至2028年12月31日止，为期15年。其中，免租期为6个月，自2013年7月1日起至2013年12月31日止。甲方在2013年7月1日将租赁物按约定现状和附件一记载内容交付乙方使用，乙方同意按租赁物及设施的现状承租。甲、方双方在租赁物现场办理书面交接手续。《房屋租赁合同》约定保证金为500，000元，合同签订后，由乙方在2013年6月14日支付的定金转为租赁保证金。合同租赁关系终止时，甲方在收回租赁物后3日内将租赁保证金抵冲应由乙方承担的所有费用外，剩余部分无息归还乙方。租金按建筑面积14，847.75平方米计算，单价为每天每平方米0.60元，每年租金3，250，000元，从2014年1月1日起计算租金。租金先付后用，每半年支付一次，分别为每年6月28日与12月28日，首付租金乙方在2013年12月31日前支付自2014年1月1日起至2014年6月30日止的半年租金1，625，000元。电费由甲方提供变电系统给乙方独立使用，乙方承担供电单位开具的计量电费；水费包括水费附加费用由乙方承担。同年7月4日，肆腾公司员工刘某某于《宏浦路XXX号房地产资料和附属配套设施目录》的落款“签收人”处签章确认，“厂房按现状移交”。同年8月12日，案外人沈b与刘某某再次书面确认，“XX路XXX号2013年8月12日电表数为10，176度，水表为63，303T，交接完毕。”
2013年10月29日，闵行区华漕镇人民政府印发《关于上海肆腾贸易有限公司申办民办养老机构的函》，载明，“闵行区民政局：上海肆腾贸易有限公司于2013年9月中旬向我镇提出申请申办民办养老机构，该公司租赁坐落在上海市闵行区XX路XXX号，占地面积13，195平方米，其中建筑面积14，847.75平方米，上海美琳实业有限公司的有证房屋……并提交了拟办养老机构的可行性报告。经我镇镇长办公会议讨论决定，同意该公司申办民办养老机构。”同年10月30日，闵行区民政局回函，同意上述意见。
2014年1月10日，美琳公司向肆腾公司发送《催告函》，告知，“贵公司未按约履行合同，具体如下：1、合同约定首期租金，贵公司应在2013年12月31日前支付（2014年1月1日起至2014年6月30日止）的半年租金人民币壹佰陆拾贰万伍仟元。截止2014年1月10日经我公司多次催收，贵公司仍未按约履行租金支付义务。2、贵公司自交房后所产生的水电费至今拖欠已长达6个月之久，雇员薪资已拖欠3（个）月之久，经我公司催告后仍未履行租金支付义务”，因此，要求肆腾公司在收到催告函三日内付清拖欠的租金以及相应滞纳金、水电费、雇员薪资，否则将解除《房屋租赁合同》并追究相应责任。
2014年1月14日，美琳公司（甲方）与肆腾公司（乙方）签订《补充协议》一份，确认，“乙方因与甲方签订租赁合同后，股东方发生重大变更，资金遇到困难，无法履行合同，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：乙方同意在目前无法付清拖欠的半年租金的情况下，由甲方自行另外寻找租客，如果甲方在乙方未付清所欠半年租金之前找到租客签约合同后，乙方无条件和甲方解除租赁合同，并承担因解除合同给甲方造成的相关损失。”
2014年1月18日，美琳公司与案外人孙XX签订《房屋租赁合同》一份，约定由孙XX承租本案系争房屋，租赁期限自2014年4月1日起至2029年12月31日止，且双方签约时，孙XX应当支付定金1，000，000元。同年3月25日，美琳公司与案外人上海恒孚农业科技有限公司（以下简称恒孚公司）另行签订《房屋租赁合同》一份，约定由恒孚公司承租本案系争房屋，租赁期限自2014年4月1日起至2029年12月31日止。案外人孙XX代表恒孚公司于合同落款处签字确认。同年3月27日，肆腾公司向美琳公司发送《关于敦促履行闵行区宏浦路XXX号房屋租赁合同的函》，称，“本公司与贵公司于2013年7月3日签订房屋租赁合同，本公司向贵公司承租上海市闵行区XX路XXX号房屋，用于开设养老机构，并已经取得上海市闵行区华漕镇政府、上海市闵行区民政局立项批复同意，本公司正在积极筹备过程中。由于贵公司在2013年12月底，未经本公司同意擅自将本公司聘请的门卫替换，并数次阻拦本公司设计人员和建设人员进入该房屋等情形发生，本公司曾数次致电，并派员与贵公司协商，均遭拒绝。贵公司的行为已经严重影响了本公司的养老机构建设进度。鉴于此，本公司郑重致函敦促：一、请贵公司接到本函三日内，将上海市闵行区XX路XXX号房屋移交本公司；二、请贵公司接到本函三日内，将贵公司银行账号以书面形式发至本公司，以便本公司按约支付租金。”同年3月31日，美琳公司向肆腾公司发送《告知函》，告知，“上海美琳实业有限公司依据2014年元月14日补充协议条款，于2014年3月25日与第三方租客签订了正式协议。贵公司无条件和本公司解除租赁合同，并承担因解除合同给本公司造成的相关损失。特此告知！”同年4月1日，肆腾公司再次向美琳公司发送《关于再次严正敦促履行房屋租赁合同的函》，称，“贵公司告知函已收悉，现就此再严重敦促履行上海闵行区XX路XXX号房屋租赁合同的相关事宜致函贵公司。一、本公司在2014年1月至2014年3月底期间数次致电以及派员与贵公司协商，要求支付房屋的租金均遭贵公司拒绝。二、本公司与贵公司于2014年1月14日签订的补充协议并未约定在本公司支付租金的情况下，贵公司有另租他人的权利。鉴于贵公司故意自毁合同的违约行为，严重侵犯了本合同的合法权益，本公司再次郑重致函：一、请贵公司妥善履行合同，若贵公司一意孤行，由此而造成的损失由贵公司承担。二、本合同将采取相应的方式以及法律手段主张和维护自身的合法权益。”期间，刘某某还曾于2014年3月2日与案外人陈XX电话联系，表示其很多方面没有做到位，希望能够继续承租本案系争房屋，但陈忠林表示肆腾公司前期没有履行到位，不愿意继续向肆腾公司出租系争房屋。
另查明，本案系争房屋2013年10月第1期抄见数电费金额5，325.52元，2013年11月第1期抄见数电费金额8，722.75元、第2期抄见数电费金额9，400元、第3期抄见数电费金额9，400元，2013年12月第1期抄见数电费金额2，090.97元、第2期抄见数电费金额9，600元、第3期抄见数电费金额9，600元，2014年1月第2期抄见数电费金额3，141.87元、第3期抄见数电费金额1，237.01元。本案审理期间，本院向闵行供电局核实系争房屋的计费方式与支付周期。据悉，本案系争房屋电费的计费与结算每月三次，第1期为每月6日，第2期为每月16日，第3期每月26日。其中，每月第1期用以结算上一个月的实际电费数，第2期、第3期参照实际收费数进行预收，三期总计为全月结算金额。鉴于上述情况，且美琳公司称其于2014年1月18日已经实际控制了系争房屋，故本案中仅主张2013年10月第1期至2014年1月第2期（1月16日）的电费，共计57，281.11元，系对其权利的合法处分，本院予以准许。
又查明，美琳公司（甲方、出租方）与案外人上海世玺投资有限公司（以下简称世玺公司，乙方、服务方）签订《商务信息咨询服务合同》一份，约定由乙方向甲方提供本案系争房屋租赁事宜的前期工作与商务咨询服务。世玺公司于2013年7月向美琳公司出具服务费250，000元的收据一份。庭审中，双方确认，肆腾公司与世袭公司约定了相关费用250，000元。
再查明，美琳公司分别向案外人徐XX、宋XX支付了5，250元，共计10，500元。
上述事实，由原告（反诉被告）上海美琳实业有限公司就案件本诉部分提供的美琳公司与肆腾公司于2013年7月3日签订的《房屋租赁合同》，美琳公司于2014年1月10日向肆腾公司发送的《催告函》以及送达凭证，美琳公司与肆腾公司于2014年1月14日签订的《补充协议》，美琳公司与案外人孙XX于2014年1月18日签订的《房屋租赁合同》，同年，美琳公司于2014年3月31日向肆腾公司发送的《告知函》以及送达凭证，《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2007）第053889号）；就案件反诉部分提供的2013年10月至2014年1月的电费发票九份，案外人徐XX、宋XX的工资签收单，美琳公司与世玺公司签订的《商务信息咨询服务合同》以及世玺公司于2013年7月出具的收款收据，美琳公司与恒孚公司于3月25日签订的《房屋租赁合同》。被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司就案件本诉与反诉部分一并提供的闵行区华漕镇人民政府于2013年10月29日印发的《关于上海肆腾贸易有限公司申办民办养老机构的函》（闵华府函（2013）51号），闵行区民政局于2013年10月31日印发的《关于同意上海肆腾贸易公司申办民办养老机构的复函》（闵民（2013）75号），肆腾公司于2013年6月14日向美琳公司支付“预付房租”500，000元的转账流水单，美琳公司与肆腾公司于2013年7月3日签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋现场照片，案外人沈b与刘某某于2013年8月12日签字确认的书面材料，案外人陈XX与刘某某于2014年3月2日的电话通话记录，肆腾公司于2014年3月27日向美琳公司发送的《关于敦促履行闵行区XX路XXX号房屋租赁合同的函》以及送达凭证，美琳公司于2014年3月31日向肆腾公司发送的《告知函》，肆腾公司于2014年4月1日向美琳公司发送的《关于再次严正敦促履行房屋租赁合同的函》以及送达凭证，以及当事人的陈述等证据证明。
本院认为，美琳公司与肆腾公司于2013年7月3日签订的《房屋租赁合同》，以及美琳公司与肆腾公司于2014年1月14日签订的《补充协议》，均系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现本案争议焦点在于：第一，美琳公司与肆腾公司是否依照《房屋租赁合同》之约定，履行合同义务，包括系争房屋的交付与租金的支付；第二，美琳公司与肆腾公司于2013年7月3日签订的《房屋租赁合同》是否基于《补充协议》约定之条件而解除，以及解除的具体原因与归责；第三，其他《房屋租赁合同》之权利义务负担。
关于争议焦点一，依据双方《房屋租赁合同》之约定，依约交付系争房屋系美琳公司的主要合同义务，按时支付租金则系肆腾公司的主要合同义务。对于美琳公司之系争房屋交付义务，从双方签订的《房屋租赁合同》来看，约定的系争房屋交付方式是“按租赁物及设施的现状承租”，且“在租赁物现场办理书面交接手续”。因此，2013年7月4日，肆腾公司员工刘某某于合同附件之《XX路XXX号房地产资料和附属配套设施目录》上签章确认“厂房按现状移交”，应当视为美琳公司已经依约交付了系争房屋。但肆腾公司并未依约支付相应的租金。对于肆腾公司提出，经案外人沈b与刘某某书面确认，美琳公司实际交付房屋的时间系2013年8月12日，并未拖欠租金，且因美琳公司拒绝告知账号，而无法实际支付租金等抗辩理由，一方面，从案外人沈b与刘某某书面确认的文义内容来看，双方仅是确认截止至2013年8月12日的电表数与水表数，并不能简单以此来否定双方《房屋租赁合同》约定的交接方式与实际签字确认的交接手续。再结合双方签订的《补充协议》内容，肆腾公司亦明确表示系其资金原因导致无法履行合同，并未对系争房屋的交付、租赁期限与租金支付金额、周期等提出异议。另一方面，《房屋租赁合同》签订后，肆腾公司已向美琳公司账户划账支付保证金，称其不知晓美琳公司账户而无法支付租金，显与事实不符，对于肆腾公司上述抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。因此，美琳公司已经于2013年7月4日依约向肆腾公司交付了本案系争房屋，而肆腾公司并未依约履行支付租金之义务，并因此与美琳公司商议《房屋租赁合同》解除事宜。
关于争议焦点二，从美琳公司与肆腾公司签订的《补充协议》内容来看，肆腾公司明确表示，合同履行期间，其资金遇到困难，无法履行合同，其实质即在履行期限届满之前，肆腾公司已明确表明其无法履行合同主要债务，使得合同目的难以实现。在此前提下，双方依据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，约定了《房屋租赁合同》之解除条件，即若肆腾公司在美琳公司未付清所欠半年租金之前找到新的租客并签订合同的，双方之间的《房屋租赁合同》解除。该解除条件系双方真实意思表示，约定后，双方均受其约束。嗣后，肆腾公司并未及时支付已经结欠的租金，而美琳公司与案外人孙XX于2014年1月18日签订《房屋租赁合同》，因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”之规定，解除条件已于2014年1月18日成就，故双方签订的《房屋租赁合同》亦已于2014年1月18日解除。关于肆腾公司提出双方签订的《房屋租赁合同》应于2013年7月4日解除的反诉诉讼请求，以及双方达成《补充协议》后，肆腾公司要求支付租金，而美琳公司通过与案外人孙XX签约，不正当地促成解除条件成就，应由美琳公司承担相应责任的抗辩理由，一方面，如上关于争议焦点一的论述，双方《房屋租赁合同》签订后，美琳公司依约履行，交付了本案系争房屋，肆腾公司拖欠租金之行为并不具备解除合同之权利；另一方面，双方系基于肆腾公司资金原因而未能支付租金之缘由，才约定了合同解除条件，且肆腾公司自始未支付租金，美琳公司依约另寻承租人并无不当。同时，肆腾公司所主张的合同于2013年7月4日解除，与其《补充协议》确认之客观事实与约定内容不符。因此，肆腾公司上述反诉诉讼请求，显与事实相悖，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点三，美琳公司与肆腾公司之间的租赁关系自成立生效之日起至2014年1月18日解除期间，作为承租人的肆腾公司应当依约按时支付租金。《房屋租赁合同》约定，双方免租期六个月，自2013年7月1日起至2013年12月31日止，并由肆腾公司于2013年12月31日前支付首期自2014年1月1日起至2014年6月30日止的租金。截止目前，肆腾公司未支付任何租金，故美琳公司要求肆腾公司支付自2014年1月1日起至合同解除之日，即2014年1月18日的租金160，273元的诉讼请求（3，250，000元／年÷365天=8，904.11元／天，8，904.11元／天×18天=160，273.98元，取整为160，273元），于法有据，本院予以支持。
对于美琳公司要求肆腾公司赔偿自2013年7月1日起至2013年12月31日止与自2014年1月19日起至2014年3月31日止的租金损失的主张，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，美琳公司给予肆腾公司自2013年7月1日起至2013年12月31日止的免租期，系基于《房屋租赁合同》约定之15年租赁期限完全履行之预期利益考量，而给予承租方必要的经营准备期限与装饰装修期间，换而言之，肆腾公司获得免租期之合同利益的前提，系依约严格履行合同，其对于合同履行后美琳公司可以获得的利益以及其因违反合同可能造成的损失应当有充分的认识，且予以认可。故现美琳公司要求肆腾公司赔偿免租期内的实际租金损失，于法有据，本院予以支持。鉴于《房屋租赁合同》对租金之约定为年租金3，250，000元，参照该约定之标准，本院确认肆腾公司赔偿美琳公司自2013年7月1日起至2013年12月31日止的实际损失1，638，356元（3，250，000元／年÷365天=8，904.11元／天，8，904.11元／天×184天=1，638，356.24元，取整为1，638，356元）。关于美琳公司主张肆腾公司赔偿自2014年1月19日起至2014年3月31日止的租金损失，一方面，美琳公司在另行选择承租方的时候，应担负起相应的减损义务，对于另行租赁的期限等应当从严控制、慎重选择，不应当由于另行签约之原因，导致原可得租金利益的损失而造成损失扩大；另一方面，通过庭审了解，案外人孙XX基于其经营考虑与实际需要，需要一定的免租期限，美琳公司对此应当知晓且予以同意，应视为愿意对此后果与风险承担相应责任的前提下，解除其与肆腾公司的租赁关系。因此，在美琳公司已经获得六个月免租期租金损失赔偿的情况下，其要求肆腾公司赔偿自2014年1月19日起至2014年3月31日止，因其给予案外人免租期而产生的租金损失，于法无据，本院不予支持。基于双方合同之约定与庭审中之确认，肆腾公司已经支付的保证金500，000元可用于冲抵因双方租赁关系而产生的相关费用，双方对其权利的合法处分，本院予以准许。故上述款项冲抵500，000元后，肆腾公司仍需赔偿美琳公司1，138，356元。
对于自2013年10月起至2014年1月16日止（2014年1月第2期电费）的电费，经有关部门核实确定共计57，281.11元。鉴于2014年7月4日，肆腾公司员工刘某某签章确认“厂房按现状移交”，且于同年8月12日，再次书面确认水电交接完毕，而双方租赁合同于2014年1月18日解除，故2013年10月起至2014年1月16日止期间，肆腾公司实际使用系争房屋，理应由其承担相应的电费。故美琳公司要求肆腾公司支付自2013年10月起至2014年1月16日止（2014年1月第2期电费）的电费57，281.11元，于法有据，本院予以支持。
对于美琳公司要求肆腾公司赔偿咨询服务费损失250，000元之诉讼请求，以及肆腾公司要求美琳公司赔偿咨询服务费损失250，000元的反诉诉讼请求，本院注意到，美琳公司与肆腾公司为了本案系争房屋之租赁事宜，均与案外人世玺公司约定了相关服务费，确属《房屋租赁合同》之缔约与履行成本，综合考量到：第一，从《商务信息咨询服务合同》之签约主体与内容来看，美琳公司与世玺公司签订服务合同，约定由美琳公司单方委托世玺公司提供本案系争房屋租赁事宜之全部前期工作与商务咨询服务，并非局限于针对肆腾公司而提供租赁合同缔约机会。第二，从世玺公司于2013年7月出具的项目为“服务费”的收据来看，无法证明美琳公司实际付款所针对的服务项目，美琳公司亦未进一步提供证据证明世玺公司之服务内容仅限于提供与肆腾公司的缔约机会，并最终促成美琳公司与肆腾公司签订合同，而排除其他服务内容。第三，美琳公司确实向世玺公司支付了相关费用，但并不排除其中部分服务项目之成果另有使用价值，美琳公司具有相应部分之负担与减损之义务。第四，本案《房屋租赁合同》无法继续履行之原因与责任在于肆腾公司，且肆腾公司并未提供已支付服务费250，000元之相关证据。第五，不能否认，双方与世袭公司之间均有关于相关服务费250，000元的约定，对于金额本身应当予以确认，且世袭公司为双方提供缔约机会确属主要服务项目。综合上述因素，本院酌情确认肆腾公司赔偿美琳公司服务费损失230，000元。肆腾公司要求美琳公司赔偿服务费损失250，000元之反诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
本院另注意到，双方签订《房屋租赁合同》之目的系为了开办民办养老机构，实属惠民便民之善举。系因肆腾公司前期资金问题，使得合同履行产生阻滞，致使目前双方对簿公堂。故法庭在庭审中组织双方调解，但因双方分歧较大，未能达成一致意见。对此，本院希望双方在合同后续问题处理过程中，能够基于对合作初衷之尊重，对目前实际情况的慎重考虑与反复斟酌，以诚信、谦让的态度通过协商互利的方式妥善处理，尽己所能地给予对方更多的理解。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海美琳实业有限公司与被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司2013年7月3日签订的《房屋租赁合同》与2014年1月14日签订的《补充协议》于2014年1月18日解除；
二、被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司支付原告（反诉被告）上海美琳实业有限公司自2014年1月1日起至2014年1月18日止的租金人民币160，273元；
三、被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司赔偿原告（反诉被告）上海美琳实业有限公司自2013年7月1日起至2013年12月31日止的实际租金经营损失人民币1，138，356元（已冲抵被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司向原告（反诉被告）上海美琳实业有限公司支付的保证金人民币500，000元）；
四、被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司支付原告（反诉被告）上海美琳实业有限公司自2013年10月第1期起至2014年1月第2期（2014年1月16日）止的电费人民币57，281.11元；
五、被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司赔偿原告（反诉被告）上海美琳实业有限公司咨询服务费损失230，000元；
六、驳回被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币26，341.54元，由被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司负担；反诉案件受理费人民币5，050元，减半收取计人民币2，525元，由被告（反诉原告）上海肆腾贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章国栋
代理审判员 周 颖
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 梁 悦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。