江苏省宿迁市宿城区人民法院
行 政 判 决 书
（2018）苏1302行初92号
原告黄国俊,男,1973年2月8日生,汉族，住泗阳县。
被告泗阳县不动产登记局,住所地泗阳县众兴镇北京东路112号。
法定代表人苏学敏，该局局长。
应诉负责人刘海涛，该局副局长。
委托代理人周宏伟，该局工作人员。
委托代理人刘亮，江苏义缘律师事务所律师。
第三人曾飞,男,1969年6月2日生，汉族,住泗阳县。
第三人陈长娥,女,1968年5月6日生，汉族,住址。
两第三人委托代理人陶化军，江苏民卫律师事务所律师。
原告黄国俊诉被告泗阳县不动产登记局（下称泗阳不动产局）要求撤销房屋登记纠纷一案，经江苏省宿迁市中级人民法院指定集中管辖，本院于2018年3月14日立案受理，后向被告泗阳不动产局送达起诉状副本及应诉通知书等材料。因曾飞、陈长娥与被诉行政行为有利害关系，本院通知其作为案件的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭,于2018年5月2日公开开庭审理了本案。原告黄国俊，被告泗阳不动产局的应诉负责人刘海涛及委托代理人周宏伟、刘亮，第三人的委托代理人陶化军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2016年9月20日被告泗阳不动产局对位于泗阳县××镇××路西侧、××路东侧凤凰××室××了××（××）泗阳县不动产权第0002597号不动产权证，该证载明权利人为曾飞、陈长娥，房屋建筑面积114.61平方米，阁楼面积30.66平方米。
原告黄国俊诉称，2016年9月14日原告与第三人曾飞、陈长娥签订房屋买卖合同，约定房屋成交价为42万元，并特别约定仅出售面积为114.61平方米的房屋，不包括30.66平方米的阁楼。由于原告在外地工作，没有时间办理房屋买卖手续事宜，第三人提出让原告授权给曾飞的战友李登胜办理房屋买卖合同手续，原告基于对曾飞的信任，便与李登胜在2016年9月14日至泗阳县公证处办理了公证委托手续。在办理公证时，原告再三叮嘱李登胜和第三人在办理房屋买卖时，必须通知原告本人到场签字并领取购房款，但第三人与李登胜在未告知原告的情况下，办理了涉案房屋的过户手续，同时将阁楼一并过户至第三人名下，并在2016年9月20日领取了不动产权证。原告的公证委托书没有特别授权李登胜有办理房屋过户手续的权限，被告泗阳不动产局在未尽严格审查义务的情况下，将不动产权证颁发给第三人，严重违反法定程序，故诉至法院要求撤销苏（2016）泗阳县不动产权第0002597号不动产权证。
原告为证明其观点提交了原告与第三人曾飞签订的房屋买卖合同，以证明原告的阁楼没有出售给第三人。
被告泗阳不动产局辩称，2016年9月19日，曾飞、陈长娥、李登胜作为申请人向被告申请将黄国俊、李爱华共有的泗阳县众兴镇凤凰苑小区1幢乙-1102室房屋转移登记至曾飞、陈长娥名下，申请人提供了相关材料。经审查，申请人提供的材料充分，符合《不动产登记暂行条例实施细则》第38条、《不动产登记操作规范》9.3.3条规定的不动产转移登记条件，泗阳不动产局于2016年9月20日为曾飞、陈长娥颁发了不动产权证。原告提出阁楼不在房屋买卖范围内与事实不符。申请人提供的合同中房屋基本情况包括阁楼，同时该事实在宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302行初192号一案中已查明。原告认为李登胜的代理行为侵犯其合法权益，应提起民事侵权之诉。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其观点向本院提交了办理转移登记时的材料，包括不动产登记收据收件、不动产登记申请书、告知单、办理不动产登记时的谈话材料，买卖双方的身份证明户口本、结婚证复印件，不动产权证书、公证委托书、存量房买卖合同、房屋所有权证、不动产登记审批表、不动产登记发件清单，以证明被告办理转移登记合法有效。
第三人述称，涉案的不动产权证是由原告的委托代理人李登胜办理，李登胜的行为由原告承担法律后果。办证时提供的材料经过了审核，第三人取得的不动产权证合法有效。
第三人未向法庭提供证据。
根据双方的举证、质证，本院对上述证据作如下认证：原告提供的证据，在办理房屋转移登记时未向被告提供，与所诉的登记行为无关联性，本院不予采信。被告提供的证据，能证明李登胜作为原告的委托人与第三人共同到被告处申请办理涉案房屋的转移登记，并提供了相关材料，被告经审核后颁发了涉案的不动产权证，对上述证据的证明效力予以确认。
根据以上证据分析认定，本院对本案的事实认定如下：涉案的泗阳县众兴镇凤凰苑小区1幢乙-1102室于2010年6月25日办理了泗房权证众兴字第××号房屋所有权证，该证载明的建筑面积为114.61平方米，登记的房屋所有权人为黄国俊，同时附记部分记载“黄国俊、李爱华共同共有阁楼面积30.66平方米”。2015年10月28日该房屋取得了泗国用（2015）第5849号国有土地使用权证。2016年9月14日原告黄国俊与案外人李爱华出具委托书，委托案外人李登胜代为出售上述房屋，并明确了具体的委托事项为“1、代为到银行办理按揭贷款提前还款手续，并代为领取房屋他项权证；2、代为到有关部门办理房产抵押权注销手续；3、代为出售上述房屋、签署房屋买卖合同；4、代为向有关部门申请办理不动产权证书的变更登记手续；5、代为协助购房人办理银行按揭贷款相关手续；6、代办与买方办理房屋交接等事宜……”。同日黄国俊、李爱华在泗阳县公证处对该委托书进行了公证。2016年9月19日李登胜与第三人曾飞、陈长娥共同到被告处办理上述房屋转移登记，并提供了公证书（包括委托书）、李登胜与第三人的身份证、黄国俊与李爱华的身份证复印件、第三人的户口簿及结婚证、契税及增值税发票、李登胜以黄国俊、李爱华名义与第三人签订的泗阳县存量房屋买卖合同、国有土地使用权证、房屋所有权证等材料，被告经初审、复审，于2016年9月20日为第三人曾飞、陈长娥颁发了苏（2016）泗阳县不动产权第0002597号不动产权证。原告认为，被告未尽到审查义务，违反法定程序，遂诉至法院，要求予以撤销。
另查明，泗阳县存量房屋买卖合同第一条房屋基本情况约定，出卖人所售房屋为凤凰苑小区1幢乙-1102室，其中阁楼面积30.66平方米，该房屋所在楼层11层，建筑面积114.61平方米。该合同第三条约定成交价格为38万元，并约定由双方自行划转交易结算资金。
本案的争议焦点为：1、本案是否应通知李爱华作为共同原告参加诉讼。2、原告的起诉有无超过起诉期限。3、被告作出的苏（2016）泗阳县不动产权第0002597号不动产权证事实是否清楚，程序是否合法，法律适用是否正确。
本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第二十七条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依法通知其参加；当事人也可以向人民法院申请参加。……，前款所称的必须共同进行诉讼，是指按照行政诉讼法第二十七条的规定，当事人一方或者双方为两人以上，因同一行政行为发生行政争议，人民法院必须合并审理的诉讼。”本案中，原告黄国俊系涉案房屋登记的原房屋所有权人，现因该房屋登记在第三人名下，原告起诉要求撤销颁发给第三人的的不动产权证，原房屋所有权证虽载明该房屋系黄国俊与李爱华共同共有，但本案审查的是被告对第三人颁证行为是否合法问题，李爱华参加诉讼与否，并不会对其合法权益产生影响，李爱华不属于必须共同进行诉讼的当事人，被告要求通知李爱华参加诉讼，本院不予支持。
《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”同时，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过起诉期限的，应由被告承担举证责任”。本案中，涉案的不动产权证作出时未告知原告的诉权或起诉期限，起诉期限应从原告知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，原告诉称2016年9月24日得知涉案房屋的登记情况，其于2018年3月14日向本院提起诉讼，未超过两年起诉期限。被告虽辩称原告起诉已超过起诉期限，但在法定期限内没有提供证据予以证明，故对被告认为原告起诉超过起诉期限的抗辩理由，本院不予采信。
《不动产登记暂行条例》第十四条规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。……。国土部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料：（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。本案中，原告黄国俊及案外人李爱华委托案外人李登胜对涉案房屋予以出售，2016年9月19日李登胜与曾飞、陈长娥共同到被告处申请对涉案房屋进行转移登记，并提交了公证书（包括委托书）、李登胜与第三人的身份证、黄国俊与李爱华的身份证复印件、第三人的户口簿及结婚证、契税及增值税发票、李登胜以黄国俊、李爱华名义与第三人签订的泗阳县存量房屋买卖合同、国有土地使用权证、房屋所有权证等材料，满足了上述行政法规、规章规定的形式要件，达到了申请材料齐全、符合法定形式的转移登记标准。同时在办理转移登记过程中，被告就有关登记事项进行了询问，查验了申请人提供的材料，申请人提供的泗阳县存量房屋买卖合同中包括了阁楼，从办理委托的目的及委托书具体的委托事项来看，被告认定李登胜具有代理黄国俊、李爱华办理涉案房屋转移登记的权限并依据申请人提供的买卖合同将涉案的房屋登记在第三人名下且将阁楼记载于涉案的不动产权证上有事实及法律依据，且程序合法。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第一百三十八条第三款规定：“人民法院在审理行政案件中发现民事争议为解决行政争议的基础，当事人没有请求人民法院一并审理相关民事争议的，人民法院应当告知当事人依法申请一并解决民事争议……。”最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，李登胜作为被委托人以委托人黄国俊、李爱华名义与第三人签订了泗阳县存量房屋买卖合同，该合同约定了出售房屋的基本情况和转让价格，被告办理涉案房屋转移登记的基础即是该合同，现原告认为其未委托李登胜出售阁楼及委托出售的价格应为42万元而非38万元，涉及李登胜与第三人签订的房屋买卖合同的效力问题，如原告认为该合同无效或应当撤销，应先行解决民事争议。本案在审理过程中，向原告黄国俊作出释明，告知其先行解决作为被诉房屋登记行为基础的民事争议，但原告不同意先行提起民事诉讼。现原告以被告登记错误为由要求撤销涉案的不动产权证没有事实依据。综上，被告在其职责范围内已尽到了审慎的审查义务，原告要求撤销被告作出的转移登记，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告黄国俊的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告黄国俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院
审 判 长 许红会
人民陪审员 管 莹
人民陪审员 林艾平
二〇一八年八月一日
书 记 员 李 响