黑龙江省海林市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第339号
原告：李忠诚，男，1951年12月24日出生，汉族，退休干部，住所地黑龙江省牡丹江市。
委托代理人：李桂琴（系原告妻子），女，1950年2月7日出生，汉族，退休干部，住所地黑龙江省牡丹江市。
被告：海林市云泉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市海林市。
法定代表人：许春联，男，该公司董事长。
委托代理人：张齐林，黑龙江森林律师事务所律师。
原告李忠诚与被告海林市云泉房地产�发有限公司（以下简称云泉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理，因该案案情复杂，争议较大，于2015年10月29日转为普通程序审理，依法组成合议庭。后因同类案件审理与本案有利害关系，于2015年11月19日中止审理。2017年1月11日公开开庭进行了审理，原告李忠诚的委托代理人李桂琴，被告云泉公司的委托代理人张齐林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李忠诚诉称：原告于2011年9月28日与被告云泉公司签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告在建中的位于人民大街以北，北平街以南，铁西路以东，人民广场以西海林市XXXX小区X号楼X单元X室面积91.88平方米的房屋一套，金额为247441元。协议生效后，被告于2012年11月8日向原告交付该商品房。由于被告的原因，原告未在约定的期限内取得房屋权属证书，直�2014年10月15日，被告给予原告办理房屋产权的通知。依照双方在合同第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理；第三项规定出卖人支付买受人20元每天的违约金。”被告构成违约行为，应当向原告支付违约金，从2013年1月8日起算到2014年10月15日，共617天，每天20元。故此，原告诉至法院，请求依法判令被告支付原告因未在规定期限内办理房地产权权属证书违约金12340元，并承担本案诉讼费。
被告云泉公司辩称：原、被告之间存在商品房买卖关系，原告不能办理产权证照并非是被告不作为造成的，是由于建设用地存在争议，该争议是由被告�建设用地涉及占用军用空余土地，需要政府处理，由于政府和军用部门没有协调相关事宜，导致在一定期限内被告无法办理相关证照，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人应当承担违约责任。但是本案无法办理产权证照的原因不是被告造成的，合同约定的违约条款对被告不适用，因此被告不应承担给付违约金的责任，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
审理中，原告李忠诚为支持其主张，向法庭举证如下：
商品房买卖合同复印件1份，商品房购房款收据复印件1份，工商服务统一收据复印件1份。证明2011年9月28日原、被告签订商品房买卖合同，原告以247441元的价格购买了正在建设的海林市XXXX小区X号楼X单元X室，并全额交纳购房款，�同约定2012年10月15日前交付房屋，房屋交付使用后90日内被告未办理产权登记的，被告按每天20元支付原告违约金，合同签订后，被告于2012年11月8日将该房屋交付原告，按照合同约定在交付使用90日后，被告没有为原告办理房屋产权证，被告已经违约。
被告云泉公司质证称，对该组证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，原、被告之间存在商品房买卖关系，不能办理产权证照是因为被告建设用地涉及占用军用空余土地，在被告开发之初也是不清楚的，被告也是在建设完以后，办理相关手续时才知道存在土地争议，无法与军用部门协调，只能通过政府协调，由于政府和军用部门没有协调好，造成的产权证不能办理的事实，并不是被告所决定的，不是被告违约造成的，违约责任不应由被告承担。对原告以此证明被告违约责任应不�支持。
对原告提供的证据，本院认为，被告对真实性没有异议，认定有效。对原、被告合同中约定逾期办理权属登记违约金金额及已逾期办理房产证照的事实予以确认。
被告云泉公司为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、商品房预售许可证1份，证明原、被告之间存在商品房买卖法律关系及被告有权销售房屋。
原告李忠诚对该证据未提出异议。
证据二、海林市白头山物业管理有限责任公司出具的证明1份，照片3张，证明2014年9月初被告以电话的形式通知该楼业主，由于有的业主无法联系，于2014年9月16日委托海林市白头山物业管理有限公司在小区单元门粘贴通知，告知业主到售楼处办理相关产权证照的证件，被告在该房屋能够办理产权证照后及通知各业主，尽快通知义务，自通知之后，因原告没有办理产权相关证照产生的法律后果，不应由被告承担。
原告李忠诚质证称，从来没有看过墙上贴过任何通知，也没有接到电话通知，知道的是有人说要办房产证，自己给物业和售楼处打电话，售楼处说等打收据开回来再来办理。
证据三、海林市政府专题会议纪要1份，海林市规划说明1份。证明被告建设用地由于存在占用军用空余，需要政府与军队管理部门协调处理，协调处理期间被告无法办理产权证照，至今没有处理完毕，规划部门对被告建设用地仍在调整中，因此不能办理产权证照的原因不是被告造成的，被告不应承担合同中的违约条款及不支付违约金。
原告李忠诚质证称，对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议，按照被告提供的证据被告没有取得土地使用权为什么要在该土地上建筑房屋，这些房屋是违法建筑。我们是先签订的房屋买卖合同，后因为违约了，海林市政府才开了专题会议，这个会议纪要是研究协调置换土地的事，房子都卖了不需要研究土地置换的事，因为被告违法建筑房屋造成我们购买房屋后无法办理房屋产权证。
对被告提供的证据，本院认为，第一份证据原告无异议，已认定有效，予以采信。原告虽然对证据二的真实性及证明问题均有异议，但未予以有效反驳，认定有效。证据三、形式虽为复印件，但不足以影响其效力，故予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见。据此，结合原告的陈述及本院采信的证据，本院确定如下事实：
原告与被告海林市云泉房地产开发有限公司于2011年9月28日签订了《商品房买卖合同》，原告从被告处购买其开发的坐落在建中的位于人民大街以北，北平街以南，铁西路以东，人民广场以西海林市XXXX小区X号楼X单元X室面积91.88平方米的房屋一套，金额为247441元，原告一次性交清购房款。合同签订时，房屋尚未峻工。2012年11月8日，被告将房屋交给原告。原告于2012年11月8日缴纳了物业费等各项费用。被告于2014年10月15日为原告出具了销售不动产统一发票。2013年8月31日海林市人民政府办公室作出了[2013]第7次专题会议纪要，会议议定：江南御府项目涉及拟占军用空余土地供给13.71公顷--,市政府与沈阳军区土地管理局正在积极办理置换土地的相关手续。为不影响项目的实施，同意市�土资源局先行为上述项目办理出让和土地登记相关用地手续。被告以此证明没有构成违约。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面履行合同义务，原告已依约履行给付全部房款的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任。因江南御府项目存在占用军用空余土地的问题，政府未与沈阳军区办理置换土地的相关手续，客观上造成了江南御府工程规划调整，原告未能办理房屋权属证书，非被告的原因。
综上所述，自房屋交付使用之日起90日内，原告无法取得房屋产权证不是被告的原因。故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告李忠诚对被告海林市云泉房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理108.50元，由原告李忠诚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 王瑞军
代理审判员 徐荣发
代理审判�林虹
二〇一七年一月十一日
书 记 员 陈 莹