上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6479号
上诉人（原审被告）郭漾，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人陆建平，上海才富律师事务所律师。委托代理人顾美玲，上海才富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）戴润泽，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）姜珠慧，XX年XX月XX日生，汉族。两被上诉人之共同委托代理人王恒，上海百悦律师事务所律师。两被上诉人之共同委托代理人杨延娜，上海百悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨海蓉，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人郭漾因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初2979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日受理后，依法组成合议庭于2016年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人郭漾及其委托代理人陆建平，被上诉人戴润泽、姜珠慧的共同委托代理人王恒到庭参加诉讼。被上诉人杨海蓉经本院合法传唤未到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，戴润泽、姜珠慧系夫妻、杨海蓉系郭漾的母亲，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）为杨海蓉、郭漾按份共有（杨海蓉1%、郭漾99%）。2015年8月19日，戴润泽、姜珠慧（买受人、乙方）与杨海蓉、郭漾（卖售人、甲方）就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计245万元（人民币，下同）；第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年1月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议中约定，二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款100万元。乙方通过如下方式支付：申请贷款。乙方应于签订本合同后，2015年11月30日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料……。四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款5万元。甲、乙双方约定于2015年12月31日前，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方直接交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。待交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后三日内，由乙方直接支付甲方全额尾款。同日，戴润泽、姜珠慧、杨海蓉、郭漾还签署了一份《协议书》，约定，1、在甲、乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2410924）中，约定的房价款为245万元……；2、现经甲、乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款100万元，该笔款项乙方签订买卖合同后二日内直接支付给甲方……。上述《上海市房地产买卖合同》及《协议书》签订后，戴润泽、姜珠慧已按约向杨海蓉、郭漾支付了房款共计240万元，尚未支付余款105万元。之后，杨海蓉、郭漾不配合戴润泽、姜珠慧办理申请公积金贷款的手续，戴润泽、姜珠慧对此催促未果。2015年7月7日，杨海蓉与其前夫签署了《自愿离婚协议书》，约定“双方所生一女郭漾，XX年XX月XX日生，随女方共同生活”、“浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，产权归女方及女儿，男方自愿放弃上述房屋的产权份额”。同日，杨海蓉、郭漾至房地产交易中心申请将系争房屋产权变更为按份共有（杨海蓉1%、郭漾99%），核准日期为2015年7月7日。2016年2月1日，郭漾以姜珠慧、戴润泽、杨海蓉为被告，起诉至浦东新区人民法院[案号为（2016）沪0115民初9108号]，要求确认涉案买卖合同无效，目前该案尚在审理中。戴润泽、姜珠慧向原审法院提起诉讼称，2015年7月25日，戴润泽、姜珠慧与杨海蓉、郭漾及案外人XX地产签订房地产居间协议，约定杨海蓉、郭漾将系争房屋出售给戴润泽、姜珠慧。2015年8月19日，戴润泽、姜珠慧与杨海蓉、郭漾签订《上海市房地产买卖合同》及关于装修款的《协议书》。双方约定房价款为245万元，装修补偿款为100万元，共计345万元。合同签订后，戴润泽、姜珠慧依约履行，已支付杨海蓉、郭漾房款240万元，余款105万元中100万元为贷款支付、5万元为尾款。同时，戴润泽、姜珠慧积极办理贷款手续，根据公积金中心的要求，需要戴润泽、姜珠慧与杨海蓉、郭漾一起作相关确认。2015年11月29日，双方交接房屋时，戴润泽、姜珠慧告知杨海蓉、郭漾在2015年12月17日后可至公积金管理中心进行确认。但自2015年12月12日起，杨海蓉、郭漾开始不接电话，戴润泽、姜珠慧只得发短信、微信告知其于2015年12月17日至XX路XX号进行现场确认。2015年12月14日，杨海蓉、郭漾将戴润泽、姜珠慧微信拉黑，但杨海蓉、郭漾已收到短信。2015年12月17日，戴润泽、姜珠慧和中介人员一起到现场，但杨海蓉、郭漾始终不来签字确认，导致戴润泽、姜珠慧贷款搁浅。为维护自身合法权益，戴润泽、姜珠慧请求法院判令：杨海蓉、郭漾协助戴润泽、姜珠慧办理系争房屋的产权过户登记手续。郭漾辩称，其没有出卖过自己的房屋，戴润泽、姜珠慧的诉讼请求没有法律依据，请求予以驳回。杨海蓉未到庭应诉亦未作答辩。一审审理中，戴润泽、姜珠慧申请证人汪某某出庭作证。该名证人称，其为中介公司的工作人员，系争房屋通过其达成了买卖，戴润泽、姜珠慧于2015年7月看房时就付了定金20万元，之后双方签订了买卖合同，郭漾不在场，当时郭漾未成年。买卖合同签好后就等戴润泽、姜珠慧贷款，但杨海蓉、郭漾不配合，短信不回、电话不接。当时约定戴润泽、姜珠慧公积金贷款100万元。证人曾通知双方到XX路XX大厦XX楼办理公积金贷款手续，但最终戴润泽、姜珠慧去了、杨海蓉、郭漾没去。贷款手续最晚于2015年12月19日办理，再晚过户就来不及了。到2016年1月31日过户时，杨海蓉已经不回短信、不接电话了。审理中，戴润泽、姜珠慧称，为减少房屋买卖的税费，杨海蓉、郭漾才于2015年7月7日申请将房屋变更为按份共有；杨海蓉、郭漾于2015年11月29日将系争房屋钥匙给了戴润泽、姜珠慧，但未办理书面交接手续；戴润泽、姜珠慧准备开始装修，现系争房屋处于待装修状态，尚未入住。郭漾称，对于房屋交付情况不清楚，郭漾不同意交付系争房屋，戴润泽、姜珠慧目前并未入住；系争房屋99%的产权属于郭漾，杨海蓉只有监护权，没有卖房的权利。又称，根据《民法通则》第十八条规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产。戴润泽、姜珠慧表示，现在已经办理了组合贷款的手续，贷款合同已获批。为防止以后发生贷款障碍，戴润泽、姜珠慧将购房余款105万元交至法院代管款账户作为继续履行涉案买卖合同的保证，若以后发生贷款障碍，则同意以该笔款项作为房款支付给杨海蓉、郭漾。原审认为，涉案买卖合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应严格履行。郭漾称杨海蓉作为监护人出售系争房屋侵害了其利益，但就系争房屋买卖而言，杨海蓉、郭漾作为出卖人转移房屋所有权的同时，亦可获得戴润泽、姜珠慧支付的符合市场行情的相应对价，客观上，戴润泽、姜珠慧也已支付大部分房款，故杨海蓉作为郭漾的法定代理人出售系争房屋的行为并未侵害郭漾的利益。对于郭漾的上述抗辩，法院不予采信，杨海蓉、郭漾不配合戴润泽、姜珠慧办理申请贷款手续已构成违约。况且，杨海蓉、郭漾母女关系尚好，郭漾认为其母并未出于被监护人利益出售系争房屋，仅系其一面之词。若杨海蓉将购房款挪作他用，造成被监护人财产损失的，郭漾可向其主张赔偿。审理中，戴润泽、姜珠慧将未付余款全额缴入法院代管款账户作为履约保证，涉案买卖合同具备继续履行的条件。杨海蓉、郭漾应配合戴润泽、姜珠慧办理系争房屋的过户登记手续。戴润泽、姜珠慧的诉讼请求具有合同依据，法院予以支持。就余款105万元，戴润泽、姜珠慧可在过户同时向杨海蓉、郭漾付清。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2016年3月31日作出判决：杨海蓉、郭漾于判决生效之日起十日内配合戴润泽、姜珠慧办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户登记至戴润泽、姜珠慧名下的手续。过户同时，戴润泽、姜珠慧支付杨海蓉、郭漾购房余款105万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,400元，减半收取13,200元，保全费5,000元，合计18,200元，由杨海蓉、郭漾负担。判决后，郭漾不服，上诉于本院称，1、被上诉人杨海蓉出售系争房屋的行为侵犯了上诉人郭漾的利益。郭漾的父母于2015年7月7日协议离婚，系争房屋归上诉人郭漾与被上诉人杨海蓉两人；同日，系争房屋即办理了按份共有产权，郭漾享有99%的产权份额。被上诉人杨海蓉于同月出售系争房屋，与离婚协议中的约定相悖，说明被上诉人杨海蓉的行为属于私自行为，上诉人郭漾不知晓；另外，被上诉人杨海蓉并没有转交给上诉人郭漾房款，对上诉人郭漾的财产权益构成无权处分。2、被上诉人戴润泽、姜珠慧明知上诉人郭漾即将成年，然而从未询问上诉人郭漾是否知情，更没有听取上诉人郭漾本人的意见，对此上诉人郭漾已经另案起诉主张涉案的买卖合同无效。3、被上诉人戴润泽、姜珠慧的购买行为不构成善意取得，反而是侵害了上诉人郭漾的财产利益，系争房屋是上诉人郭漾的唯一住房，该买卖行为侵犯上诉人郭漾对系争房屋的居住权。4、根据《民法通则》第十八条的规定及《未成年人保护法》第十四条的规定、《合同法》第五十二条第五款的法律强制性规定，该买卖行为因侵犯上诉人郭漾的权利，应认定合同无效。鉴于无效合同对上诉人郭漾没有法律约束力，故上诉人郭漾有权拒绝履行买卖合同。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人戴润泽、姜珠慧原审诉请。被上诉人戴润泽、姜珠慧辩称，1、被上诉人从公开市场获得房源信息，按照市场价格支付对价，是善意购买人，并没有侵犯上诉人郭漾的合法权益。如果上诉人郭漾认为有侵犯，也是其母亲杨海蓉侵犯其权益，监护制度规定了监护人的责任，上诉人郭漾可以通过其他途径解决，与买受人无关。该份买卖合同签字时因上诉人郭漾未成年，属于限制民事能力人，其母亲杨海蓉作为法定代理人在合同上的签字符合法律规定，合同有效。2、上诉人郭漾也没有证据表明其与杨海蓉之间存在矛盾。本案实质是杨海蓉在收取被上诉人200多万元后反悔出售，并以此为由不愿意履行合同。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人杨海蓉未到庭应诉。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，郭漾作为原告诉戴润泽、姜珠慧及杨海蓉为被告的房屋买卖合同纠纷一案，由上海市浦东新区人民法院于2016年2月1日立案受理，请求法院判令：戴润泽、姜珠慧与杨海蓉签订的上海市房地产买卖合同无效。上海市浦东新区人民法院审理后于2016年3月31日作出（2016）沪0115民初9108号民事判决：驳回原告郭漾的诉讼请求。郭漾不服，向本院提起上诉，坚持原审诉讼请求。本院审理后于2016年7月19日作出（2016）沪01民终7132号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，关于被上诉人戴润泽、姜珠慧与杨海蓉之间的房屋买卖合同效力，上诉人郭漾已另案提起房屋买卖合同无效之诉讼，经生效案件审理认定该份买卖合同有效，上诉人郭漾的诉请未获支持。至于上诉人郭漾提出的其在签约时不知情、被上诉人戴润泽、姜珠慧对此明知不属于善意购买人以及被上诉人杨海蓉未尽监护人的职责，侵犯被监护人的合法权益等上诉抗辩意见，本院认为，上诉人郭漾在本案中并无证据表明其与杨海蓉之间存在矛盾关系不佳；被上诉人戴润泽、姜珠慧也是从公开市场获得交易信息，签约时也因上诉人郭漾尚未成年而未要求本人到场签字，被上诉人戴润泽、姜珠慧在购买房屋过程中尽到一般注意义务，且已按约支付大部分房款，故可以认定其为善意购买人；被上诉人杨海蓉作为上诉人郭漾的法定代理人收取了被上诉人戴润泽、姜珠慧支付的房款，也未侵犯到被监护人郭漾的财产权益；如果确实存在监护人侵犯被监护人权益的情形，即杨海蓉没有将房款转交至郭漾名下，也非被上诉人戴润泽、姜珠慧的过错造成的，法律规定由监护人杨海蓉承担民事责任，上诉人郭漾完全可以通过其他法律途径予以解决予以保护，与被上诉人戴润泽、姜珠慧无关。据此，上诉人郭漾的上述抗辩意见，理由均不能成立。上诉人郭漾在本案中主张被上诉人戴润泽、姜珠慧与被上诉人杨海蓉之间签订的买卖合同违反《民法通则》第十八条、《未成年人保护法》以及《合同法》第五十二条的相关规定，以此拒绝履行合同，本院不予采信。综上所述，上诉人郭漾的上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26,400元，由上诉人郭漾负担。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年七月二十八日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。