云南省曲靖市麒麟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）麒民初字第19号
原告（反诉被告）某某甲公司。
委托代理人高丁，云南千仞律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）某某乙公司。
委托代理人钟诗龙，精茂律师事务所律师，特别授权。
委托代理人舒先林，男，汉族，1956年5月19日生，系该公司房产管理部负责人，特别授权。
原告某某甲公司诉被告某某乙公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月27日作出（2012）麒民初字第257号民事判决书，宣判后，原告某某甲公司不服，向云南省曲靖市中级人民法院提出上诉，云南省曲靖市中级人民法院经审理后于2013年9月12日作出（2013）曲中民终字第510号民事裁定：一、撤销麒麟区人民法院（2012）麒民初字第257号民事判决书；二、发回麒麟区人民法院重审。本院受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告某某甲公司的委托代理人高丁、被告某某乙公司的委托代理人钟诗龙、舒林先到庭参加诉讼。本案经合议庭评议、审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告某某甲公司诉称，2008年8月14日，原、被告签订《土地租用协议书》，由原告租用被告的场地2322.8m²，用于新建手机专卖市场。2008年9月25日，原告支付50万元保证金，被告移交了1759.3m²的土地给原告，余下土地面积563.5m²（临街出租的13户商铺）被告至今仍不交付给原告使用，并将该13户临街商铺继续出租，私自收取租金。根据《土地租用协议》第六条“实施细则”第1条约定：“……甲方（被告）收到保证金后，两个月内，将现有出租商铺收回，移交乙方（原告）……”。被告应当在2008年10月底前将全部土地（包括13户临街商铺）移交给原告，但是，被告至今仍未将该13户商铺移交原告，被告的行为构成违约，应当根据约定承担100万元的违约责任。2010年8月19日，被告以“原告未支付场地租金”为由提起诉讼，要求解除双方签订的《土地租用协议书》，麒麟区人民法院于2011年8月9日以（2010）麒民初字第1268号民事判决书驳回被告诉请并确认了被告仍未将余下的13户商铺移交原告属违约行为的事实。请求法院依法判令被告继续履行合同，交付余下的13户商铺给原告使用并承担违约金100万元；本案诉讼费由被告承担。
被告某某乙公司答辩并反诉称，2008年8月14日，原、被告签订《土地租用协议书》，由原告租用被告的场地2322.8m²，用于新建手机专卖场，协议约定：租期为10年，前五年年租金为90万元，后五年年租金为120万元，原告应首付前两年的租金180万元，若延期支付租金超过两个月，视为原告自动放弃租用经营权，被告无偿收回全部场地及商场；协议签字后，原告应在五日内交付50万元保证金及10万元的拆迁补偿费给被告，随后向市规划局呈报建设规划；此外，协议还约定了其他条款。协议签订后，双方于2008年9月25日办理了移交手续，被告移交给原告的土地面积为1759.3m²，占协议约定面积的75.74％，此后，原告即对该土地及房屋占有、使用、收益，但原告除了交付50万元保证金外，并未按约交付两年的首付租金180万元及10万元的拆迁补偿费，也未按约呈报建设规划。原告在收回涉案土地中的13户商铺时，采用了过激手段，引起所有商铺不满，导致原租户坚决不肯退房，并集体到相关部门上访，出现了对社会不利的不稳定因素，近期收回这部分商铺已无可能。原协议在履行中发生的情况超出了双方的预见及可控能力，该协议已不能完全履行，被告愿承担未履行部分相应的违约责任，但原告四年来一直占有、使用并收益协议约定的75.74％的土地却不交租金，显然违背了公平原则和有偿使用原则。请求法院依法判令撤销反诉原告与反诉被告于2008年8月14日签订的《土地租用协议书》；庭审中，反诉要求原告支付75.74％的土地租赁费900000.00元×75.74%×5年＝3406500.00元。
针对被告反诉主张原告口头答辩，被告反诉缺乏事实与理由，土地价值不只是用面积来评论的，是不能按比例来算的，也不能说是我方采取过激手段而收不到房租，房租是由被告收取，与我方无关，被告反诉无法律和事实依据；且被告的反诉撤销合同的请求已在（2012）麒民初字第1268号判决书中作出了判决，属一事不再理的范围，应当予以驳回。�于被告反诉要求原告支付租金的请求，因合同约定由被告将场地全部交付给原告方三个月后才开始计算首次租金，但至今为止，被告方均未将场地全部交付给原告，故其请求不符合法律规定。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明，用以证明原告的主体资格。
2、土地租用协议、收据各1份，用以证明原、被告双方的权利义务，被告应于2008年10月前将全部土地房屋移交原告使用，否则，应承担双倍保证金的违约责任以及原告按约交纳保证金50万元。
3、收据1份，用以证明被告继续租房收取租金事实。
4、（2010）麒民初字第1268号民事判决书一份，用以证明被告未交付原告13户商铺的事实。
经质证，被告对证据1、2无异议；对证据3有异议，因为多种原因我方确实没收到租金；对证据4真实性无异议，但该判�我们未提出上诉。
本院认为，被告对原告提供的上述证据1、2、4的真实性无异议，对上述证据1、2、4，本院予以确认；对证据3，被告虽提出其未收到租金，但未对该证据的真实性提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。
被告针对其反诉主张，向本院提交证据如下：
1、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明各一份，用以证明被告的主体资格。
2、土地租用协议书一份，用以证明双方约定的权利义务，以及原告方未按约定50日内交纳500000.00元预付金及100000.00元折迁补偿费，也未按约在二年内支付租金。
3、保证金收据一份，用以证明所收保证金数额。
4、移交清单及说明一份，用以证明移交给原告的土地及房屋。
5、商铺租户的特别反映一份，用以证明原租户不交房的原因及不稳定因素，其原因是原告方造成。
6、报告一份，用以证明原租户不愿意�付房屋给原告使用，被告对不稳定因素作了及时报告。
7、再次诉求一份，用以证明原租户们不愿意将商铺交付给原告的情况。
经质证，原告对证据1、2、3、4无异议；认为证据5、6、7中2009年9月11日上访报告书面形式不能作为证据使用，是当事人单方的意见，不能作为定案依据。
本院认为，原告对被告所提交的上述证据1、2、3、4无异议，对上述证据1、2、3、4本院予以确认；对证据5、6、7，因缺乏证据的法律特征，且无其他证据佐证，本院不予采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2008年8月14日某某乙公司（甲方）与某某甲公司（乙方）签订《土地租用协议》，协议约定：乙方租赁甲方土地计2322.8平方米，新建手机专业市场，乙方租地经营期为十年；租赁期以甲方交出现有临街三个月后开始计算，场地租金为：前五年年度租地费人民币90万元，后五�年度租地费为人民币120万元，乙方除首付两年的租金外，其余年前付清下年度租金，若租金延期缴纳，每延期一天乙方支付滞纳金为年度租金的百分之一；乙方延期支付租金超过两个月，视为乙方自动放弃租用经营权，甲方无偿收回全部场地及商场；由于乙方建设时间要求，甲方要提前废止原出租房协议，须进行补偿，由此，乙方承担支付人民币10万元补偿费；协议签字后，乙方应在5日缴纳50万元的保证金及10万元补偿费给甲方；甲方收到保证金后，两个月内，将现有出租商铺收回，移交乙方，在此期间，乙方可进行场地内施工；甲方全部移交现有出租房给乙方后，三个月内为乙方建设期，期满后不论乙方是否开张营业均应开始计算租期及预付两年租金，若甲方移交临街房延期，则施工期计租期时间相应顺延；乙方缴纳保证金后，若单方反悔，反悔方除承担自己损�外，还应负责赔偿对方双倍保证金额。《土地租用协议书》签订后，原告于2008年8月18日交付给被告押金（保证金）500000.00元，并由被告出具收据一份给原告持有。2008年9月25日被告移交给原告土地面积1759.3平方米，余下面积563.5平方米（临街13间商铺），被告以原告在建设期间对原租户有过激行为，导致原租户拒绝移交所租房屋而无法履行为由至今未移交。原告也未向被告支付其他费用。2010年8月19日被告以其在协议书签订后已移交给原告的土地面积为1759.3㎡，占《协议书》约定土地面积的75.74%，原告对该土地及房屋进行占有、使用和收益，但未按约定交付两年的首付租金180万元及10万元的拆迁补偿费，也未按约定呈报建设规划；在涉案租用土地中，部份临街铺面原分别出租给十三户商铺租户，在收回这些铺面的过程中，原告采用了过激手段，多次断水断电，引起所有商户的不满，激化了矛盾，导致原承租户坚决不肯退房，他们联名写上访信件，集体到相关部门上访，从维护社会稳定的角度考虑，近期收回这部分商铺已无可能，本协议在执行中发生的情况超出了双方的预见及可控能力，所签协议已不能履行为由向本院提起诉讼，本院于2011年8月9日以麒民初字第1268号民事判决书，判决驳回某某乙公司的诉讼请求。2012年1月6日，原告某某甲公司向本院提起诉讼，并提出前述诉请。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租�支付租金的合同”。本案中，原、被告双方签订的《土地租用协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，该合同合法有效。合同签订后，原告移交给被告的土地面积为1759.3㎡，余下土地面积为563.5㎡（临街出租的13户商铺）至今未交付给被告使用，其行为属违约，原告诉请要求被告交付下余13户商铺使用权的请求成立，应予支持。对于被告辩解由于13户原租户不愿移交商铺，该合同无法履行的辩解，因不符合“无法履行”的法定情形，本院不予支持。对于被告反诉要求撤销原、被告签订的《土地租用协议书》的请求，因被告方未提供证据证实该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十四条关于：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销；当事人请求变更的，人民法院不得撤销”的规定的情形，不予支持。对于原告要求被告支付违约金1000000.00元的请求，因原告未按合同约定向被告缴纳10万元补偿费，其行为也存在违约，本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付五年期其占用租赁物75.74％的土地租赁费人民币3406500.00元的请求，依据原、被告所签订的《土地租用协议书》关于若甲方移交临街房延期，则施工期计租期时间相应顺延的约定，被告至今未将临街13间商铺交付给原告使用，其请求权的条件尚未成就，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第五十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、由被告某某乙公司于本判决生效后三十日内将其所有的临街商铺13间交付给原�某某甲公司使用。
二、驳回原告某某甲公司的其余诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）某某乙公司的诉讼请求。
案件受理费13800.00元，由原告某某甲公司负担（已支付）；反诉案件受理费34052.00元，由被告某某乙公司承担（已支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 许宝仓
审 判 员 李俊辉
代理审判员 赵 锐
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 吴丽萍