南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初131号
原告广西金川阳光城实业有限公司，统一社会信用代码：91450000569069053X。
法定代表人郭忠信，该公司董事长。
委托代理人赵荣蓉，广西欣和律师事务所律师。
被告苏桂榕。
原告广西金川阳光城实业有限公司（以下简称阳光公司）与被告苏桂榕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴永能独任审理，书记员秦翔华担任记录，并于2016年4月28日公开开庭审理了本案。原告阳光公司的委托代理人赵荣蓉，被告苏桂榕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阳光公司诉称，2015年12月4日，被告与原告签订《房屋租赁协议解除协议书》，同意双方原签订的《房屋租赁协议》于2015年12月6日提前解除，租金应结算至2015年12月5日。根据双方约定，原告于2015年12月6日将房屋归还给被告，并已结清原协议项下的租金、水电、物业费等，且被告应在2015年12月11日之前向原告退还履约保证金349939元（人民币，下同），并同时向原告支付空调折价款10000元，共计359939元。2015年12月11日，鉴于被告逾期未将359939元支付至原告账户，原告向被告书面发函催款，但是直到2015年12月22日，被告才向原告退还了319669元款项，且擅自收取合同解除后的“房屋租金”，扣除了原告40270元款项，已严重违反双方约定。根据《房屋租赁协议解除协议书》第五条：“如一方迟延履行本协议项下的义务，经对方书面催告后5个工作日仍不履行的，每迟延一日，应向对方支付300元人民币违约金”，被告逾期退款期间，应向原告支付违约金。暂计至2016年1月10日，被告的逾期违约金共计为1260元。综上，被告严重违反了《房屋租赁协议解除协议书》约定及诚实信用原则，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还40270元履约保证金；2、被告向原告支付自逾期全额返还款项之日起至实际付清款项之日止的逾期违约金（暂计3000元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告把第一项诉求变更为被告向原告返还40270元款项。被告苏桂榕辩称，原告诉讼请求第一项的履约保证金只是6天的房屋租金，原告的房屋租赁解除合同协议书也载明，在顺利交接手续后合同于2015年12月6日解除，但双方是在2015年12月11日才完成交接，原告也是在2015年12月11日将钥匙交还被告，原告提交的证据也可以佐证被告观点，根据解除协议第三条，原告要支付交接前的租金，被告扣除原告的履约保证金也是按照双方的合同约定。
经审理查明，2014年9月6日，原告（乙方，承租方）与被告（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：被告将南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼21层整层续租给原告，租期自2014年9月6日至2017年9月5日；第一年（2014年9月6日至2015年9月5日）租金为每月198153.57元，第二年（2015年9月6日至2016年9月5日）租金为每月208061.25元；押金349939元。合同还就其他相关事项进行了约定。
2015年12月4日原被告签订一份《房屋租赁协议解除协议书》，约定：双方同意，在顺利交接完毕后，原协议于2015年12月6日提前解除，原告于2015年12月6日归还房屋给被告；能够拆除而不会造成墙体破坏、地面损坏的部分（如桌椅、柜子等）由原告拆除归原告所有，不能拆除的部分归被告所有；对于原告投入大量资金安装的空调，出于长期友好的关系，可由原告以1万元的价格转让给被告，被告应在退回履约保证金时一并支付，如果原告自身需求，需要用到主机，可以申请拆除，但是必须遵守原协议；截至本解除协议签订并顺利完成原被告双方交房移交签收之日起，原告应向被告付清原协议项下的租金，根据清单自行向物业缴清物业管理、水电公摊等费用，原告结清前述租金、费用并顺利完成双方移交后，被告须在原告交房后五个工作日内将原协议项下原告已支付的349939元履约保证金在扣除必要未结清的费用和补偿款后退还原告；如一方迟延履行本协议项下的义务，经对方书面催告后5个工作日仍不履行的，每迟一日，应向对方支付300元违约金。当天原告向被告作出《关于租赁房屋交接的函》，载明：双方的房屋租赁协议已定于2015年12月5日解除，请被告配合原告完善后续手续并于2015年12月5日下午18：00后来租赁物业办理交接手续。原告已交纳涉案房屋的租金、水电费及物业管理费至2015年12月5日。原告于2015年12月4日开始将办公用品搬离涉案房屋，2015年12月10日双方办理收房交接时，因涉案房屋尚未打扫卫生且空调调试不合格，被告未接收房屋。2015年12月11日，在原告将上述涉案房屋存在问题解决后，双方办理了交接手续。2015年12月11日原告向被告快递函件，要求被告退还履约金及空调款，但快递单上签收人并非被告。2015年12月22日被告将319669元款项退给原告，其中包括空调款1万元及履约保证金309669元。另查明，被告是涉案房屋的所有权人。
上述事实，有《房屋租赁协议》、《关于解除租赁合同函的回复》、《房屋租赁协议解除协议书》、证明、《关于租赁房屋交接的函》、刘丹与公司领导的微信聊天截屏、物品搬出放行条、公共水电费公摊明细、财富广场缴费通知单、中国农业银行电子回单、房屋退租交房验收单、函告、快递单、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原告与被告订立的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除时间的问题。根据《房屋租赁协议解除协议书》第一条“在顺利交接涉案房屋后，原协议于2015年12月6日提前解除，原告于2015年12月6日归还房屋给被告。”的约定，合同的解除时间为2015年12月6日，且2015年12月5日原告已通知被告办理交房手续，虽然被告并未按约定的时间办理收房手续，但不影响合同的解除，故原、被告2014年9月6日签订的《房屋租赁协议》于2015年12月6日解除。
关于退还款项数额的问题。双方合同于2015年12月6日解除，而原告仅支付租金至2015年12月5日，故原告还应支付被告2015年12月6日的租金6935元（208061.25元／月÷30天）。2015年12月5日，原告已通知被告办理交房手续，但被告并未按双方约定的时间即2015年12月6日办理交房手续，直到2015年12月10日才与原告沟通交房事宜，故2015年12月7日至2015年12月9日、2015年12月11日的租金损失是由被告迟延收房所致，该损失应由被告自行承担，被告主张2015年12月7日至2015年12月9日、2015年12月11日的租金损失由原告承担，本院不予支持。2015年12月10日，原、被告办理收房交接时，涉案房屋未打扫卫生、空调调试不合格，导致被告无法接收房屋，其责任在于原告，故2015年12月10日的租金损失应由原告承担，该租金损失计算参照《房屋租赁协议》的同期的租金标准计算，2015年12月10日损失租金金额为6935元（208061.25元／月÷30天）。抵扣上述原告承担的租金及租金损失后，被告还应退还原告履约保证金336069元（349939元-6935元-6935元）及支付1万元的空调款。2015年12月22日被告已将空调款1万元及履约保证金309669元退还给了原告，故被告还应退还原告履约保证金26400元（336069元-309669元）。关于违约金的问题。《房屋租赁协议解除协议书》约定，扣除原告应支付的费用后，被告应将剩余款项退还原告。同时约定如一方迟延履行本协议项下的义务，经对方书面催告后5个工作日仍不履行的，每迟一日，应向对方支付300元违约金。原告主张其已向被告送达了催款函，但被告否认收到，原告提供的快递单上的签收人并非被告，故本院对原告的主张不予采纳。2016年4月10日本院向被告送达了起诉状等材料，根据约定被告应于2016年4月15前支付应退还的履约保证金26400元，但至今未退，构成违约，依《房屋租赁协议解除协议书》的约定被告应向原告支付违约金。原告主张被告应按《房屋租赁协议解除协议书》的约定每迟延一天按300元作为违约金赔付，被告认为原告主张300元／天的违约金过高，请求法院予以调低。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，被告未按约定退还履约保证金，原告因此遭受的实际损失为利息损失。合同约定的违约金过分高于实际损失，被告主张对违约金予以调整合法有据，本院予以支持。本院确定被告向原告支付的违约金应以中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。因此，被告应支付的违约金具体计算如下：以26400元为基数，自2016年4月16日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算。原告要求被告支付违约金的多出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告苏桂榕向原告广西金川阳光城实业有限公司返还履约保证金26400元；
二、被告苏桂榕向原告广西金川阳光城实业有限公司支付违约金（具体计算：以26400元为基数，自2016年4月16日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算）；
三、驳回原告广西金川阳光城实业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费882元，减半收取441元（原告已预交），由原告广西金川阳光城实业有限公司负担172元，被告苏桂榕负担269元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费882元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴永能
二〇一六年五月十一日
书 记 员 秦翔华
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他被求措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条