湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1021民初1760号原告：李某，男。委托诉讼代理人：龚茂湘，男，湖南志浩律师事务所律师。被告：侯某前，男。原告李某与被告侯某前关于建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人龚茂湘与被告侯某前均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付违约金200000元。事实和理由：2011年5月13日，原告与被告签订《房地产转让协议》，第1条：“甲方（被告）自愿将从黎某福、雷某林、朱某英等三人处购买的三块地皮及地皮上的房屋整体转让给乙方（原告），转让后，由乙方（原告）全部承受甲方（被告）在与黎某福、雷某林、朱某英签订的房屋转让协议中约定的所有权利与义务”；第6条：“甲方（被告）须保证乙方（原告）能顺利拆除黎某福、雷某林、朱某英上述的房屋，保证黎某福、雷某林、朱某英三人的国有土地使用权属不存在任何争议，否则，视为甲方（被告）违约，乙方（原告）有权单方面解除合同，并要求甲方（被告）返还定金，同时甲方（被告）支付二十万的违约金给乙方（原告）。”协议签订后，原告着手办理开发建设手续，在取得建设用地批准书与建设工程规划许可证后于2013年5月开始施工，然而没动工不久即遭到工程所在地百花社区三组居民的阻拦，理由是上述黎某福、雷某林、朱某英的三宗地有部分并未在百花社区三组征用。事后查明：黎某福征用了百花社区三组95㎡集体土地，办理国土使用证的面积为119.1㎡，而出卖给被告的面积则为220㎡；雷某林征用了百花社区三组115㎡集体土地，未办理国土使用证，出卖给被告的面积为180㎡；朱某英征用百花社区三组67.5㎡集体土地，办理国土使用证的面积为134.7㎡，出卖给被告的面积为180㎡。阻工发生后，原告要求被告负责协调处理，但被告置之不理，无奈之下，原告只好自己去与百花社区协调，直到2013年10月，在停工4个多月后才恢复施工，但百花社区三组仍要求桂阳县国土局及原告支付452.8㎡的征地价款。鉴于被告交付的土地存在权属争议，又不愿意负责协调处理纠纷，原告也不愿意再支付尚欠被告的110000元购地款，但被告却以借款为由起诉原告，桂阳法院于2013年12月23日作出（2013）桂法民初字第787号民事判决书，支持了原告的借款主张，原告当时不服，但认为可以抵扣被告应付的违约金，就没有提起上诉，也一直拒绝主动履行判决，并在法院执行过程中多次提出要求抵扣违约金，2017年6月，案外人郴州市宏兴房地产公司替原告支付了190000元给被告，该案才执行完毕，但郴州市宏兴公司现在又在向原告追偿这190000元。综上，请法院依法判决被告承担违约责任，支付原告违约金200000元。被告侯某前辩称：1、被告是与桂阳县住宅开发公司置信地产项目部签订的《房地产转让协议》，本案原告不是适格的诉讼主体，应当驳回原告的起诉；2、原、被告签订《房地产转让协议》转让的土地约368.8㎡，而原告在没有办理完房产建设审批手续前擅自扩建至约600余平方米，到目前为止，原告的建房手续还是没有办理完全；3、原、被告转让的房产全部都是合法建筑，在签订《房地产转让协议书》时，一并将三宗房产的产权证移交给了原告，原告出具了《收条》；4、百花社区三组居民根本没有进行阻工，原告也从未告知过被告有阻工的事情，即使有阻工也是原告自身的原因造成的，与被告无关；5、原、被告签订《房地产转让协议》的时间是2011年5月13日，2013年底房屋建设全面竣工，至今已达4年之久，本案显然已过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。综上，被告转让的房产都是合法建筑，原告与百花社区三组居民的阻工纠纷是因为原告擅自扩建，没有按照标准补偿当地居民青苗费所致，并不是被告违约造成的，且本案原告诉讼主体不适格，并已超过诉讼时效，原告的诉讼请求不应得到法律的支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告对原告提交的《房地产转让协议》、收据及延期付款条款、被告与朱某英、黎某福、雷某林签订的《房屋转让协议》三份、《改建房屋与周边的协议书》、《桂阳县城乡建设用地许可证》、《房屋调换协议书》、《民事判决书》的真实性、合法性不持异议，本院依法予以确认，对上述证据与本案的关联性，将结合案情，在查明事实与本院认为部分予以阐述；被告对原告提交的《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、湖南省非税收入一般缴款书、《请求国土局返回我组土地征地款的报告》、《征地协议书》、《土地权属证明书》表示不知情，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告对被告提交的《房地产转让协议》、收条、原告与黎某福、雷某林、朱某英签订的《房屋转让协议》三份、《民事判决书》的真实性、合法性不持异议，本院依法予以确认，对上述证据与本案的关联性，将结合案情，在查明事实与本院认为部分予以阐述；原告对被告提交的通话录音有异议，认为该证据的取得不具有合法性，且录音人叫被告姐夫，与被告存在利害关系，本院对该份证据不予采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月13日，原告李某以桂阳县住宅开发公司置信地产项目部的名义与被告签订《房地产转让协议》，合同约定被告侯某前自愿将从黎某福、雷某林、朱某英等三人处购买的三块地皮及地皮上的房屋整体转让给原告，由原告全部承受被告在与上述三人签订的《房屋转让协议》中约定的所有权利与义务，转让价格为1300000元，签订合同时，原告支付被告定金100000元，被告将黎某福的国有土地使用权证号为桂国用(99)第010089号、雷某林的房屋所有权证号为房权证桂阳字第000018**号、朱某英的国有土地使用权证号桂国用(99)第0100073号的原始证件以及被告与黎某福、雷某林、朱某英等三人签订的《房屋转让协议》原件交于原告，并约定被告必须保证原告能顺利拆除黎某福、雷某林、朱某英的上述房屋，保证黎某福、雷某林、朱某英等三人的国有土地使用权属不存在任何争议，否则视为被告违约，原告有权单方面解除合同，并要求被告退还定金，同时被告支付200000元违约金给原告。协议签订后，因为黎某福、雷某林、朱某英是与被告签订的《房屋转让协议》，为防止黎某福、雷某林、朱某英阻工，原告在被告的陪同下与黎某福、雷某林、朱某英等三人也签订了《房屋转让协议》，协议的内容与原来被告与黎某福、雷某林、朱某英等三人签订的《房屋转让协议》完全一致，只是将被告的名字变更为原告李某或者是桂阳县住宅开发公司置信地产项目部。2013年，被告因民间借贷纠纷向本院提起诉讼，要求本案原告李某支付借款本息共计200000元，2013年12月23日，本院作出（2013）桂法民初字第787号民事判决书，判决本案原告李某支付被告侯某前借款本息共计183432.7元。执行过程中，原告要求以本案涉及的违约金抵扣上述应付款项，但未获准许，上述款项已从第三人处执行到位。为此，原告李某以被告侯某前存在违约行为诉讼至本院要被告支付违约金200000元。本院认为，本案争议的焦点有三个：一、原告的主体资格问题；二、原告的起诉是否超过诉讼时效的问题；三、被告是否存在违约行为，原告的诉讼请求是否得到支持的问题。一、原告的诉讼主体资格问题。原告李某以桂阳县住宅开发公司置信地产项目部的名义与被告侯某前签订《房地产转让协议》，合同落款并没有加盖桂阳县住宅开发公司或者桂阳县住宅开发公司置信地产项目部的公章，只有原告李某个人的签名，且原告提供的桂阳县住宅开发公司的声明以及本院工作人员对桂阳县住宅开发公司法定代表人刘军的调查笔录中，证实桂阳县住宅开发公司并未设立桂阳县住宅开发公司置信地产项目部，故本案《房地产转让协议》的合同相对人为原告李某与被告侯某前，原告李某具备本案诉讼主体资格。二、原告的起诉是否已超过诉讼时效的问题。被告侯某前于2013年因民间借贷纠纷向原告李某提起诉讼时，原告李某在该案诉讼及执行过程中曾辩称被告侯某前存在违约行为，应视为原告李某一直在主张权利，故被告侯某前辩称原告的请求已超过诉讼时效的理由不成立，本院不予采纳。三、被告侯某前是否存在违约行为，原告的诉讼请求是否得到支持的问题。1、原、被告签订的《房地产转让协议》约定被告将从黎某福、雷某林、朱某英等三人处购买的的三块地皮及地皮上的房屋整体转让给原告，由原告承受被告在黎某福、雷某林、朱某英签订的《房屋转让协议》中的所有权利与义务，注明了黎某福的国有土地使用权证号为桂国用(99)第010089号、雷某林的房屋所有权证号为房权证桂阳字第000018**号、朱某英的国有土地使用权证号桂国用(99)第0100073号，在《房地产转让协议》签订的当天，被告将上述证件全部交给了原告，原告向被告出具了收到上述证据的收条，上述证件明确记载了上述三人所享有的土地使用权的面积共计368.8㎡，原告对被告从上述三人处购买的617.5㎡地皮中有（617.5㎡—368.8㎡）250.7㎡是没有办理相应的土地使用权证的是明知的；2、原、被告签订的《房地产转让协议》第6条约定：“…甲方（被告）须保证黎某福、雷某林、朱某英三人的国有土地使用权权属不存在任何争议，否则视为甲方（被告）违约…”，该条约定只是要求被告保证黎某福、雷某林、朱某英三人的国有土地使用权权属不存在任何争议，并未包括黎某福、雷某林、朱某英三人不具有土地权属的部分；3、原告在与被告签订《房地产转让协议》后，出于担心，又与黎某福、雷某林、朱某英等三人分别签订了《房屋转让协议》，被告在与上述三人所签订的《房屋转让协议》中的权利与义务已全部转移给原告，被告已履行完《房地产转让协议》所约定的义务；4、原告诉称朱某英、黎某福所征用的土地与国有土地使用权证上的面积不符，但原告提交的桂阳县国土资源局于2012年7月5日出具的《土地权属证明书》确认上述三人享有土地使用权的面积共计368.8㎡，原告的该项主张理由不成立，本院不予采信。综上，原告以被告存在违约行为，要求被告支付违约金200000元的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  陈桂东人民陪审员  张小香人民陪审员  罗 梅二〇一八年三月九日书 记 员  陈 娟附：法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。