上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第891号
原告张玉敏，女，1977年10月26日生，汉族，住山东省平度市。
委托代理人任晓晶，上海正贯长虹律师事务所律师。
被告上海麦力快递有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人朱丹丹，总经理。
委托代理人夏飞，江苏钟山明镜律师事务所律师。
原告张玉敏与被告上海麦力快递有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告张玉敏的委托代理人任晓晶、被告上海麦力快递有限公司的委托代理人夏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉敏诉称，原被告于2014年5月31日签订房屋租赁合同，被告租赁原告的上海市宝山区一二八纪念路XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）作为办公使用，租赁期限为2014年6月6日至2015年6月5日，房租为人民币7，500元／月，付款方式为“付二押二”，付款期限为“每期租金提前7天支付”。合同签订后，被告按约支付租金直至2015年1月底。之后，被告再未向原告支付租金。原告多次与被告联系，但被告既不支付房租也不退房，而且还擅自将原告房屋内属于原告的大部分办公家具搬走。被告此举，使得原告既收不到房租又无法将房屋另租，同时还损失了大部分办公家具。且自2015年1月份起，被告再未付过物业费。原告多次与被告沟通无果后，于2015年4月21日向被告寄出《解除合同通知书》，被告于2015年4月22日收到该通知书。原告认为，被告未按合同约定履行自己的义务，已构成违约，应承担违约责任并赔偿给原告所造成的损失，故起诉要求：1、判令被告支付2015年2月6日至2015年4月22日的房屋租金4，000元（房租共计19，000元，将15，000的保证金抵充掉后，余4，000元）；2、判令被告赔偿办公家具损失共计15，740元；3、判令被告支付2015年1-4月份的物业费共计5，152.32元；4、判令被告支付违约金7，500元；5、判令被告支付以日租金250元为基数，按照0.5%每天计算的逾期违约金，自2015年1月30日开始计算，算到判决生效之日止。
审理中，关于诉请，原告还表示，在本案中要求确认双方的房屋租赁合同于2015年4月22日解除，被告将其在系争房屋内的家具（包括桌子、柜子）搬离。
被告上海麦力快递有限公司辩称，首先，2015年1月30日到2月4日之间，被告法定代表人朱丹丹通过短信和原告就房屋租赁解除达成了一致意见。被告于2015年1月30日单方向原告提出不租系争房屋，并在当日离开了系争房屋，原告在2015年2月4日同意了。不认可双方的租赁关系于2015年4月22日解除，也不同意支付后续租金、物业费及逾期支付租金的违约金。根据合同约定，如中途退租，应承担一个月的租金作为违约金。被告愿意在保证金中扣除7，500元违约金，余下的保证金应退还给被告。其次，从双方交接来看，租赁时家具是租给被告使用的，不存在被告需要赔偿家具损失的问题。目前，被告尚有桌子、柜子在系争房屋内，但不影响原告再行出租，被告可以搬走，但之前原告不配合。
经审理查明，2014年5月31日，经居间，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋用途为办公，租赁期自2014年6月6日起至2015年6月5日止。合同第4条约定，乙方应于每期租金提前7天向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。付款方式为付二押二。合同第5条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金15，000元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、租赁税等费用乙方承担。合同第7条约定，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同第9-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的；……。合同第10-6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的一倍向甲方支付违约金。若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可以从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。
上述合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告向原告支付保证金15，000元，并向原告支付租金至2015年2月5日。原告向物业公司支付了2015年1月至4月的物业管理费5，152.32元。
另查明，2015年1月底，原告通过短信向被告的法定代表人朱丹丹催要2015年2-3月的租金，朱丹丹表示要将系争房屋转租，后在2015年1月30日表示付不出租金，不借房屋了。同日，原告表示不租可以，但不能退还押金，被告在1月31日将房屋钥匙交给原告办理交接，朱丹丹表示“好的”。2015年1月31日至2月3日，原告多次短信联系朱丹丹办理退租手续，朱丹丹未予回复。2015年2月4日，朱丹丹短信回复安排人于2月5日与原告对接，原告则表示正好有人可以马上处理并再次表示押金不退，朱丹丹表示“知道了”。2015年3月20日，原告发短信给朱丹丹称，被告已经拖欠两个月的租金，房不退，租金也不交，并表示通过诉讼方式解决。朱丹丹回复称，被告已经搬出来了，都没人了，已经安排人与原告对接。原告则表示，被告虽然搬了，但是原告的办公家具都被被告搬走了，要还给原告，其他的事情也要交接，不认可已经对接。朱丹丹表示“几个破桌子骗什么骗。押金也在你那。你担心什么。”“桌子你拉走啊。”原告回复称“我去哪里拉啊，你们拿去的不应该还过来吗？”2015年4月8日、4月16日，原告向朱丹丹发短信提出交接房屋与返还家具事宜，朱丹丹未予回复。2015年4月21日，原告委托他人向被告发出《解除合同通知书》，告知被告未缴纳2015年1月底至今的房租，故书面通知被告解除合同、结清相关费用、返还其搬走的办公家具并将被告的办公家具搬走。2015年4月22日，被告收到上述通知书。
以上事实，有《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》、物业管理费发票、短信往来记录、《解除合同通知书》、邮件查询记录及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
审理中，原告提供家具损失计算清单、定／销货单复印件、出租前及家具被搬走后的对比照片，以证明系争房屋原有的家具包括3个三门书柜、2个两人位、8把网布椅、1个大班台、2把大班椅被被告搬走了，上述家具于2013年7月购进，购进价格共计15，740元。被告质证认为，上述证据真实性不予认可，且家具丢失与被告无关，即便使用了家具，也不应该全款赔偿。对此，原告另表示，2015年2月24日，原告去系争房屋看时发现锁坏了，门是开着的，里面的家具没有了，去了被告在万达广场的办公室，发现家具就在被告的办公室里。被告对原告的上述陈述予以否认。
本院认为，原被告签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。根据合同约定，被告中途擅自退租的，应按月租金的一倍向原告支付违约金。实际履行中，根据短信往来，2015年1月30日，被告向原告明确表示不承租房屋，原告则表示不租可以，但不退还押金，被告表示“好的”。2015年2月4日，被告另通过短信表示转租不了，并同意办理退租手续，原告则表示被告不租，押金不退，被告表示“知道了”。通过上述短信往来，可表明被告提出提前退租后，双方已于2015年2月4日以短信方式协商一致解除合同，被告以不退押金方式承担其违约责任。故可确认双方的房屋租赁合同于2015年2月4日解除。合同以协议解除方式终止后，双方应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，被告虽然已经搬离系争房屋，但是未按照合同约定履行验收返还义务，应对原告后续未能使用房屋所产生的租金损失承担主要责任。而原告在被告已经搬离，且其主张的家具问题并不影响其另行出租的情况下，理应采取措施避免租金损失扩大，其应对租金损失承担次要责任。物业管理费的支出与房屋使用相关，亦可以按照上述责任承担原则分担损失。综上，根据双方短信协商结果，遵循意思自治原则，本院确定被告以不返还保证金方式承担其提前退租的违约责任。以此承担违约责任后，原告无需再向被告返还保证金。原告另行主张支付违约金7，500元，本院不再予以准许。同时，根据房屋使用后续处理情况，遵循公平原则及上述的损失分担原则，本院酌情确定被告支付原告房屋使用费10，000元及物业管理费3，000元以赔偿原告对应损失。至于原告主张逾期支付租金违约金，鉴于合同解除后，主张上述违约金已缺乏基础，本院不予准许。关于家具，合同解除后，被告理应将其在系争房屋的家具（包括桌子、柜子）予以搬离。原告主张被告搬走其家具，已提供了相应的证据予以佐证，而被告在短信往来中也表示“桌子你拉走啊”，综上，本院有理由相信被告对原告所有的家具进行了处分。然而，鉴于原告未能确切举证家具的具体状况，同时考虑到家具经使用后本身存在损耗，本院酌情确定被告赔偿原告家具损失2，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、原告张玉敏与被告上海麦力快递有限公司就上海市宝山区一二八纪念路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》于2015年2月4日解除；
二、被告上海麦力快递有限公司于本判决生效之日起十日内，搬离其在上海市宝山区一二八纪念路XXX号XXX室房屋内的家具；
三、被告上海麦力快递有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张玉敏房屋使用费10，000元、物业管理费3，000元并赔偿原告张玉敏家具损失2，000元；
四、原告张玉敏的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取304元，由原告张玉敏负担164元，由被告上海麦力快递有限公司负担140元。保全费346元，由原告张玉敏负担187元，由被告上海麦力快递有限公司负担159元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一五年七月三十日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。