中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2013）民提字第202号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：宁波东港物流有限公司。法定代表人：杨明耀，该公司董事长。委托代理人：沈建萍，浙江西溪律师事务所律师。委托代理人：李勤，浙江西溪律师事务所律师。再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：宁波兴合货柜有限公司。法定代表人：廉平，该公司董事长。委托代理人：丹平原，北京市正见永申律师事务所律师。委托代理人：葛攀攀，浙江素豪律师事务所律师。再审申请人宁波东港物流有限公司（以下简称东港公司）与再审申请人宁波兴合货柜有限公司（以下简称兴合公司）因租赁合同纠纷一案，均不服浙江省高级人民法院（2012）浙民终字第29号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年7月12日以（2013）民申字第333号民事裁定提审本案。本院依法组成由审判员宫邦友担任审判长，代理审判员林海权、高燕竹参加的合议庭进行了审理。书记员陆昱担任记录。本案现已审理终结。宁波市中级人民法院一审审理查明：2010年8月9日，东港公司（甲方）、兴合公司（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定兴合公司租用东港公司的集装箱堆场及附属建筑物。合同明确：一、租赁物：1．位于宁波开发区新矸镇珠江路177号(土地使用权编号为仑国用(2004)字第017051号）、面积为55341㎡的集装箱堆场；2．场地上所附的651.1㎡综合楼的第一层和第二层楼梯西首的四间（不包括综合楼的第二层楼梯东首的一间和第一层楼梯下南侧的一小间）；3．其他租赁物：（详见附件之一）。二、租赁物的交付条件：租赁物的交付条件为现状（详见附件之二所示照片）。三、租赁物的交付和起租时间：乙方起租和甲方交付租赁物的时间为2010年8月11日。四、租赁物的用途：租赁物的用途为集装箱堆存、装卸、修理及相关配套业务。五、租赁期限：为壹拾年，自2010年8月11日起至2020年8月10日止。六、租金：1．根据当前的市场行情，本合同项下租金总额计人民币伍仟壹佰陆拾万元（即5160万元）整。即：1）第一年，2010年8月11日至2010年10月24日的时间段免收租金；2010年10月25日至2011年8月10日止的时间段，租金合计为人民币叁佰陆拾万元（即360万元）；2）2011年8月11日至2013年8月10日止的后两年，租金每年按人民币肆佰伍拾万元（即450万元）计算；3）2013年8月11日至2016年8月10日止的再三年，租金每年按人民币伍佰万元（即500万元）计算；4）2016年8月11日至2020年8月10日止的最后肆年，租金每年按人民币陆佰万元（即600万元）计算。2．甲方每年收到乙方承付的租金后，应给乙方开具等额的正规税务发票。3．关于租金承付办法：1）乙方先付租金后使用租赁物；2）首年租金360万元，乙方于2010年9月10日之前付200万元，于2010年11月11日之前再付160万元整；3）自2011年8月11日起至2020年8月10日止的后9年，乙方每半年承付一次租金，每次提前3个月承付；即自2011年起，乙方于每年的5月11日之前承付租期年度的前半年的租金，于每年的11月11日之前承付租期年度的后半年的租金。…八、其他约定事项：…3．除得到甲方书面同意外，乙方不得将租赁物和增设的其他物进行转租。4．任何一方要求提前终止合同，须提前180天书面通知对方，并须经得对方书面确认方为有效。…九、违约行为和违约责任：1．下列行为认定为违约行为：1）本合同生效后，任何一方要求提前解除合同。2）甲方超过本合同规定的时间交付租赁物。3）乙方不按照本合同规定的时间、金额承付租金。4）乙方不按照本合同的规定使用租赁物，或擅自将租赁物和新增设的其他物进行抵押、转租。2．违约责任的承担：1）乙方交纳定金之后，甲方违约致使本合同不能履行，甲方应当向乙方双倍返还定金；乙方违约致使本合同不能履行，甲方有权罚没乙方已交纳的定金。2）除前款之约定外，任何一方违约，违约方应当一次性向守约方支付500万元的违约金；违约金须于15天内承付给守约方；违约方应承付的违约金如果延迟支付，须按实际延迟时日每天再向守约方支付万分之五的利息。守约方并有权单方面宣布解除本合同。3）乙方未于本合同终止（含本合同的中止和解除）的当日将租赁物（仅指堆场及卡口和办公楼）和增设的其他物移交给甲方实际控制，自次日起，乙方则须比较最后年度租金额度向甲方双倍承付租金，直至将租赁物和增设的其他物移交给甲方实际控制之日止。合同同时就其他事项进行了约定。合同签订后，东港公司依约于2010年8月11日向兴合公司交付了租赁物，并签订《租赁物交接确认书》一份。后兴合公司分别于2010年8月13日、2010年9月9日、2010年11月11日、2011年5月13日、2011年11月16日分别向东港公司支付款项100万元、100万元、160万元、225万元、225万元，共计810万元，其中前两笔款项由东港公司法定代表人杨明耀到兴合公司处以支票形式领取，后三笔款项由兴合公司直接汇入东港公司账户。2011年5月13日，东港公司致兴合公司函一份（东港函字〔2011〕第01号文件），内容为：根据双方于2010年8月9日订立的《租赁合同书》有关条款的规定，贵公司应于2011年5月11日之前向本公司承付租金225万元，但时至今日已超过2天还未见租赁款付入我公司账户（我公司于2011年5月4日上午已将租赁款的收据及开户银行账号交给贵公司副总王海国先生），且未见因故延迟支付的申请，贵公司已构成违约。本公司保留法律所赋予的权利。希贵公司接函后，立即纠正违约行为。2011年11月16日，东港公司致兴合公司律师函一份，主要内容为：根据双方合同约定，兴合公司应于2011年5月11日之前和2011年11月11日之前各支付租金225万元，但兴合公司应于2011年5月11日之前支付的225万元租金却逾期支付，东港公司曾为此于同年5月13日告诫其立即纠正违约行为并保留法律所赋予的权利，而兴合公司却不思改正，应于2011年11月11日之前支付的225万元租金又逾期支付，故认为兴合公司之行为已构成违约，依约应承担相应违约责任，并通知兴合公司立即解除其与东港公司签订的《租赁合同书》，要求兴合公司在收到律师函之日起15天内向东港公司支付违约金500万元，如延迟支付，兴合公司须按实际延迟时日每天再向东港公司支付万分之五的利息，并于合同解除之日将租赁物和增设的其他物品移交给东港公司实际控制，否则，应自次日起按最后年度租金额度向东港公司双倍承付租金。2011年11月27日，兴合公司收到东港公司寄送的该律师函。期间，东港公司曾先后向兴合公司开具租金发票十九张，金额共计585万元。2011年10月19日，东港公司的法定代表人杨明耀与兴合公司主管财务的副总张亚华就东港公司开具发票和兴合公司接收记录事宜进行了核对和确认，并签有明细表一份。兴合公司向东港公司支付的最后一期租金225万元的租金发票尚未开具。另查明，2011年12月23日，宁波市工商行政管理局北仑分局（以下简称宁波工商局北仑分局）就宁波朝华兴合集装箱服务有限公司（以下简称朝华兴合公司）在营业执照登记的住所外的北仑区珠江路177号从事集装箱修理、装卸、集装箱场地堆放、仓储经营活动一事，对其作出责令改正通知书一份（甬仑工商责改字〔2011〕89号），责令其停止相关经营活动并在接到通知书之日起15日内办理营业执照。朝华兴合公司系独立的企业法人，兴合公司持有其20%的股份。兴合公司于2011年12月5日向宁波市中级人民法院起诉称：2010年8月9日，兴合公司就向东港公司租赁集装箱堆场事宜与东港公司签订《租赁合同书》一份。合同签订后，兴合公司一直积极履行合同，但期间东港公司却未能按约及时提供相应发票，给兴合公司造成了较大困扰。为避免重复该情况，兴合公司在付款前与东港公司多次联系，但一直未获回复，因此迟付租金5天。东港公司竟以此为由向兴合公司出具律师函通知解除双方签订的《租赁合同书》。兴合公司认为，在东港公司此前未能及时开具租金发票且又无法取得联系的情况下，兴合公司延迟五天支付租金并不构成违约，更不足以构成东港公司主张解除合同的理由，相反，东港公司滥用权利要求提前解除合同的行为已构成严重违约。据此，请求判令：1．确认东港公司2011年11月27日通知解除合同的行为无效，东港公司继续履行2010年8月9日与兴合公司签订的《租赁合同书》；2．东港公司立即向兴合公司支付违约金500万元；3．东港公司立即开具金额为225万元的租金发票；4．东港公司承担本案诉讼费。东港公司答辩称：1．兴合公司违约事实清楚，情节严重。兴合公司所称因联系不上东港公司致迟延交付租金的理由不能成立。兴合公司曾先后多次延付租金，且擅自将租赁物转租给第三人使用，已构成根本性违约，东港公司有权单方解除合同，并据此追究其相应的违约责任。2．兴合公司称东港公司拖延开具发票一事并不属实。请求法院依法驳回兴合公司的诉讼请求。东港公司在法定期限内提起反诉称：根据双方签订的《租赁合同书》，双方对租赁物状况、租赁期限、租金支付、违约行为和违约责任等进行了明确约定。合同签订后，东港公司按约交付了租赁物，但兴合公司却未按约支付租金，同时擅自将其承租的涉案场地转租给第三人使用，构成严重违约。鉴于兴合公司多次违约，东港公司于2011年11月16日发函通知兴合公司解除《租赁合同书》，并要求兴合公司承担相应的违约责任。但兴合公司至今未移交租赁物，也未支付违约金等。据此，请求判令：1．确认双方于2010年8月9日签订的《租赁合同书》已解除；2．兴合公司立即将租赁物和增设的其他物移交给东港公司实际控制，并自2011年11月27日起按年租金600万元向东港公司双倍支付租金，直至将租赁物和增设的其他物移交给东港公司实际控制之日止（暂计算至起诉日，东港公司应付租金为50万元）；3．兴合公司支付违约金500万元，并按实际迟延时日每日支付万分之五的利息；4．兴合公司承担本案诉讼费。兴合公司就东港公司提出的反诉请求及事实，答辩称：东港公司要求解除涉案租赁合同缺乏事实与法律依据。兴合公司一直在诚意履行合同，东港公司擅自发函要求解除合同缺乏法律依据，相反其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，请求驳回东港公司的反诉请求。宁波市中级人民法院一审认为：兴合公司、东港公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行，对违反合同的行为，应当依约承担相应的违约责任。本案主要的争议焦点是兴合公司、东港公司签订的涉案租赁合同是否应予解除，以及各方应否承担相应的违约责任。首先，对兴合公司、东港公司签订的涉案租赁合同是否应予解除的问题。兴合公司在给付应于2011年5月11日之前支付的租金时确存在一定的逾期，兴合公司实际于同年5月13日予以支付，后兴合公司在给付应于2011年11月11日之前支付的租金时亦出现一定的逾期，兴合公司实际于同年11月16日予以支付。尽管兴合公司在支付上述两期租金时存在一定的瑕疵，但基于涉案租赁合同租期较长，合同总履行标的额较大，且逾期均在几日之内，东港公司事实上对两期租金也予以接受，故东港公司反诉主张兴合公司逾期支付租金，要求解除涉案租赁合同并追究其违约责任之诉请，理由不足，不予支持。朝华兴合公司虽系独立的企业法人，但兴合公司持有其20%的股份，宁波工商局北仑分局系针对朝华兴合公司在兴合公司承租的场地内从事异地经营作出责令改正通知书，东港公司据此反诉主张兴合公司擅自将涉案租赁物转租给第三人，依据不足，难以采信。故对兴合公司要求确认东港公司于2011年11月27日向其发送的解除合同通知的行为无效，双方应继续履行2010年8月9日签订的《租赁合同书》之诉请，予以支持。其次，鉴于兴合公司向东港公司支付的最后一期租金225万元的发票尚未开具，因开具发票系作为出租方的附随义务，故对兴合公司要求东港公司开具相应金额的租金发票之诉请，亦予支持。至于兴合公司主张东港公司未按照合同约定开具租金发票构成违约，因兴合公司、东港公司双方产生纠纷前租赁合同已履行一年多，期间，东港公司向兴合公司开具租金发票19张，金额共计585万元，后双方并未就具体开票事宜另行达成协议，兴合公司也未能举证证明其曾就开票事宜向东港公司提出异议。且东港公司的法定代表人杨明耀与兴合公司的副总张亚华于2011年10月19日又就东港公司开具发票和兴合公司接收记录事宜进行了核对和确认，并签有明细表一份。兴合公司该诉请因缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条、第六十条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认东港公司于2011年11月27日向兴合公司发送的通知解除合同的行为无效，双方应继续履行2010年8月9日签订的《租赁合同书》；二、东港公司应于判决之日起一个月内向兴合公司开具金额为225万元的租金发票；三、驳回兴合公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告东港公司的反诉请求。东港公司不服上述一审判决，向浙江省高级人民法院提起上诉称：一、一审对涉案租赁合同是否应予解除判决错误。（一）东港公司根据双方合同约定，享有单方合同解除权，一审判决认定东港公司解除合同的理由不足，不予支持是错误的。在兴合公司出现逾期支付租金的违约行为后，东港公司依据涉案合同约定的解除条件，及时行使解除权，有充分的合同依据和法律依据。（二）本案中兴合公司确实存在将涉案租赁物转租给他人的事实并且证据充分，一审判决对该事实不予认定，显属错误。不管兴合公司占有实际转承租人朝华兴合公司多少股份，均不影响朝华兴合公司是一家独立于兴合公司的第三方公司的法律地位，故兴合公司擅自将其承租的涉案租赁物转租给朝华兴合公司使用，仍构成转租。兴合公司不仅将涉案场地转租给了朝华兴合公司，还将其中一部分涉案场地转租给了其他第三方，其擅自转租的事实清楚、证据充分。二、一审对兴合公司是否应该承担相应的违约责任的判决错误。一审判决一方面认定本案所涉租赁合同合法有效，各方均应依约履行，对违反合同的行为，应当依约承担相应的违约责任，另一方面却在认定兴合公司确实存在违约行为的情况下，直接驳回东港公司要求兴合公司承担相应违约责任的诉讼请求，两方面的认定存在矛盾之处，显属错误。三、一审判决适用法律不当，导致判决错误。本案争议焦点为涉案合同是否应予解除的问题，应当适用《合同法》第九十三条第二款规定来认定，而不应按法定解除权的条件来衡量和认定本案所涉的合同解除的条件是否具备的问题。但一审判决并未适用《合同法》第九十三条，而是适用了《合同法》第二百二十七条，显属适用法律不当，导致判决错误。综上，请求撤销一审判决并依法改判。兴合公司答辩称：一、本案的争议在于东港公司能否以兴合公司迟延5天支付租金为由解除合同。兴合公司于2011年11月27日收到东港公司解除合同的律师函，在该函中东港公司陈述了解除本案合同的理由。兴合公司在收到东港公司解除合同的通知后，向宁波市中级人民法院提起诉讼，要求确认解除合同行为无效。东港公司在解除合同的通知中并没有提到其在上诉中所称的转租事由。二、兴合公司一直在主动履行本案的租赁合同，租金尽管因沟通问题迟付了5天，但并不能据此认定为违约。租金迟付的根本原因在于双方沟通不畅造成，并不是兴合公司有违约目的。三、兴合公司迟延5天支付租金并没有给东港公司造成重大损失，东港公司的合同目的也没有受到重大影响，东港公司据此解除合同不符合《合同法》第九十四条的相关规定。相反，如果本案合同解除，兴合公司要承受巨大损失。四、东港公司所称的转租问题。宁波工商局北仑分局当时以朝华兴合公司在涉案场地从事一些修箱业务而未办理登记为由作出处理决定并不能证明东港公司所称的转租事实，因为整个涉案场地还是由兴合公司进行经营，所有工作人员均属于兴合公司，兴合公司只是根据实际经营需要将修箱业务外包给第三方，并不是东港公司所称的兴合公司将涉案场地转租。综上，请求依法驳回东港公司的上诉请求，维持原判。二审法院对一审查明的事实予以确认。另查明，涉案租赁场地曾以“朝华兴合集装箱堆场”的名义对外营业，直至本案纠纷成讼后，“朝华兴合集装箱堆场”的标牌才被撤下。朝华兴合公司曾在其发布的招聘信息中称其营业场地为宁波北仑珠江路177号即涉案租赁场地，并对堆场的总占地面积、集装箱堆放场地面积、CFS仓库面积及其所拥有的设备等进行了描述。二审法院认为：本案二审争议焦点为双方签订的租赁合同是否应予解除以及双方应否承担相应的违约责任。关于兴合公司逾期支付租金是否构成违约的问题。兴合公司应于2011年5月11日、2011年11月11日支付的租金，分别逾期至2011年5月13日、2011年11月16日支付，迟延支付了2天和5天。虽然根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方约定的合同解除条件成就时，解除权人可以解除合同。但同时根据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，东港公司应先向兴合公司发送催讨租金通知，如兴合公司未在合理期限内支付，东港公司才可以解除合同。且兴合公司虽然逾期支付租金，但毕竟已经实际支付，东港公司也予以接受，故东港公司以逾期支付租金为由要求解除涉案租赁合同并追究兴合公司违约责任的请求，依据不足，不予支持。关于兴合公司是否存在转租行为的问题。首先，东港公司提供的两张照片表明涉案租赁场地是以“朝华兴合集装箱堆场”的名义对外营业，而非以兴合公司的名义对外营业，直至本案纠纷成讼后，“朝华兴合集装箱堆场”的标牌才被撤下；其次，宁波工商局北仑分局责令改正通知书载明：朝华兴合公司“在营业执照登记的住所外的北仑区珠江路177号从事集装箱修理、装卸、集装箱场地堆放、仓储经营活动”，上述内容表明朝华兴合公司在涉案租赁场地进行集装箱修理、装卸、堆放等经营活动；再次，(2012)浙甬天证民字第1952号公证书表明朝华兴合公司发布的招聘信息中的营业场地为宁波北仑珠江路177号即涉案租赁场地，且其所称的堆场总占地面积与《租赁合同书》所载的集装箱堆场面积基本一致。据此，可认定涉案场地部分系由朝华兴合公司进行经营，兴合公司将涉案场地进行了部分转租。根据东港公司与兴合公司签订的《租赁合同书》第九条第一款第4项及第九条第二款第2项“守约方并有权单方面宣布解除本合同”的约定，兴合公司转租构成违约，东港公司依约有权解除合同。鉴于兴合公司于2011年12月19日收到东港公司的反诉状，并结合该案实际情况，可判决该案租赁合同于2011年12月19日解除，解除之前的租金按照双方签订的《租赁合同书》计付。同时，兴合公司应自2011年12月20日起按照《租赁合同书》约定的同期租金标准向东港公司支付占有使用费，直至将租赁物和增设的其他物移交给东港公司实际控制之日止。考虑到涉案租赁场地系用于集装箱修理、堆放等经营，兴合公司进行场地移交需较长时间，可参照《租赁合同书》约定的“任何一方要求提前终止合同，须提前180天书面通知对方”的内容，对涉案租赁场地的移交时间予以从宽处理。虽然兴合公司存有转租的违约行为，但并未给东港公司造成实际损失，故对东港公司要求兴合公司支付违约金500万元，并按实际延迟支付时日每天再支付万分之五的利息及自2011年11月27日起按年租金600万元向东港公司双倍支付租金的反诉请求，二审法院不予支持。综上，东港公司的上诉理由部分成立，予以采纳。一审判决认定事实部分错误，实体处理不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持宁波市中级人民法院(2011)浙甬民二初字第8号民事判决第二项；二、撤销宁波市中级人民法院(2011)浙甬民二初字第8号民事判决第一、三、四项及诉讼费负担部分。三、宁波东港物流有限公司与宁波兴合货柜有限公司于2010年8月9日签订的《租赁合同书》于2011年12月19日解除。四、宁波兴合货柜有限公司于2013年8月10日之前将本案租赁物和增设的其他物移交给宁波东港物流有限公司实际控制，并按照《租赁合同书》约定的同期租金标准向宁波东港物流有限公司支付自2011年12月20日起至移交之日止的占有使用费。五、驳回宁波兴合货柜有限公司的其他诉讼请求。六、驳回宁波东港物流有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费300125元，由宁波兴合货柜有限公司负担150125元，宁波东港物流有限公司负担150000元；反诉受理费50300元，由宁波兴合货柜有限公司负担25300元，宁波东港物流有限公司负担25000元。二审案件受理费300125元，由宁波兴合货柜有限公司负担150125元，宁波东港物流有限公司负担150000元。东港公司不服上述二审判决，向本院申请再审称：（一）二审判决适用法律错误。1、因双方在合同中明确约定了单方行使合同解除权的条件，二审法院在认定兴合公司出现逾期支付租金和存在转租行为构成违约的情况下，不应同时并用《合同法》第九十三条和第二百二十七条的规定。2、违约金既有惩罚性也有补偿性，双方约定的违约金是惩罚性的。二审判决在认定兴合公司违约的情况下，未依照双方合同约定，判定兴合公司支付500万元违约金、双倍支付占用使用费以及承担全部诉讼费，属适用法律错误。3、双方合同约定兴合公司应于合同终止当日将案涉堆场移交给东港公司实际控制，如延期移交，兴合公司应承付双倍租金。二审判决认定兴合公司违约解除了合同，但却判定从合同解除之日起兴合公司还可以继续占用案涉堆场20个月，而且无需支付双倍租金，没有事实和法律依据。4、二审判决在程序上适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，而不是第一百七十条第（三）项的规定，属适用法律错误。（二）二审判决超出当事人诉讼请求。兴合公司在一、二审均未提出调减或免除违约金和双倍租金的请求，二审判决却以东港公司没有损失为由判定兴合公司不承担违约金和双倍租金，属超出当事人诉讼请求。请求再审维持二审判决第一、二、三、五项；撤销第四、六项及诉讼费负担部分；依法改判：1、兴合公司自2011年12月20日起至2013年8月9日期间按年租金600万元的标准向东港公司双倍支付占有使用费；2、兴合公司支付违约金500万元；3、驳回兴合公司的全部诉讼请求；4、判令兴合公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。兴合公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称：（一）关于本案诉讼请求的问题。东港公司的诉讼请求中没有解除租赁合同的请求，二审判决解除租赁合同超出了东港公司一审诉请范围。东港公司在上诉请求中才提出解除租赁合同的请求，其起诉状不属于解除合同的通知，二审判决解除租赁合同超出了东港公司诉请范围，应予撤销。（二）关于东港公司能否以兴合公司延迟支付租金为由解除本案合同。“逾期支付租金”系东港公司恶意制造的假象，东港公司无权解除合同；本案中兴合公司迟延5日支付租金，根本不足以构成根本违约。二审判决根据《合同法》第二百二十七条认定东港公司不具有解除权完全符合法律规定。（三）关于东港公司能否以转租为由解除合同。1、二审判决对于兴合公司存在转租行为的事实认定是完全错误的，二审判决既未查清何处为租赁物，更在双方间未有一文租金支付的情况下，认定存在转租关系明显错误。2、“朝华兴合集装箱堆场”的铭牌系2010年9月初制作完成并贴于堆场门口，而东港公司就在场地房屋内办公，也就是说东港公司不可能不知道存在所谓的转租。因此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，东港公司应该于2011年3月前提出因转租解除合同，而不是在2011年12月才提出。从这点上看，二审判决以所谓的“转租”为由判决解除合同在适用法律上明显错误。（四）关于违约金的法律适用。二审判决未支持东港公司所主张的“天价”违约金符合法律规定。1、兴合公司在一审中便已提出违约金过高的问题，并不存在二审法院超出诉讼请求范围审理的问题。2、违约金的性质。《合同法》第一百一十四条所规定的违约金性质是以补偿为主，以惩罚为辅。本案中《租赁合同书》第九条第2款所约定的“违约金500万元”以及“合同终止兴合货柜未移交租赁物按最后年度租金双倍承付租金”的违约金约定，即合计违约金1600万元，是完全不顾实际损失的无效约定，不但严重违反了《合同法》所确立的违约金性质的规定，更严重违反了法律所确定的公平原则及诚实信用的原则。3、违约金的计算。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案中若真要计算违约金，则需先确定东港公司的实际损失，再考虑合同履约情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素：（1）实际损失。纵观一审、二审、再审听证，我们所看到仅仅是东港公司杨明耀说有很大的损失，根本未见实际损失的任何证据。（2）合同履行情况。2013年8月9日，兴合公司依据二审判决已将租赁物移交给了东港公司，办理了相关交接，所以就二审判决而言，双方已履行完毕。上述履行情况表明，东港公司已无法再主张违约金。（3）过错大小。事实上，兴合公司对于“逾期支付租金”并无过错，而转租更是东港公司蓄意强加的解约理由，根据过错亦不应支付违约金。（4）预期收益。东港公司的预期收益便是根据租期收取租金，兴合公司每期提前3个月支付租金，从未拖欠一分租金，东港公司无其他预期收益可谈。综上因素，根据公平原则和诚实信用原则，二审判决不支持东港公司违约金的诉请完全合情、合理、合法。兴合公司申请再审称：（一）关于支付租金的相关问题。因兴合公司未同意东港公司单方提出增加租金的请求，东港公司董事长杨明耀故意对兴合公司支付租金的请求不予回应，直到租金逾期5天后才回电。逾期支付租金是东港公司的原因，兴合公司对此没有责任。（二）关于兴合公司是否存在转租行为的问题。1、兴合公司持有朝华兴合公司20%的股份，双方是长期合作关系，只有服务与承揽关系，并不存在转租关系。2、兴合公司按照二审法院要求提供了会计凭证，二审法院在没有发现兴合公司与朝华兴合公司间存在租金往来帐目的情况下，认定存在转租行为，没有事实和法律依据。（三）关于东港公司是否违约的问题。1、东港公司故意不予联系，恶意制造兴合公司未按期支付租金的假象，应承担恶意解除合同的违约责任。2、即使存在转租行为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，东港公司已过六个月的异议期限，故不应借此解除租赁合同。3、鉴于租赁合同的期限长达十年，兴合公司由此与众船务公司、造箱厂等签署了长期合同。现退出租场，兴合公司不得不对长期客户进行违约赔偿，由此产生包括未按时开具发票、固定资产投入、人员费用在内的经济损失，经初步估算足有2000万元，其中根据财务报表，2013年前8个月的经营亏损高达400万元。故请求撤销二审判决第二、三、四、五项；判决东港公司继续履行租赁合同；判决东港公司支付兴合公司违约金500万元并承担本案一、二审全部诉讼费用。东港公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称：（一）二审法院改判一审判决所认定的事实有充分的证据支持。相反，兴合公司提出的“浙江省高院改判宁波市中院一审判决所认定的事实”、“浙江省高院判决书对于延期支付租金、存有转租行为的事实认定错误”的再审理由都不是事实，也无证据支持，不能成立。（二）兴合公司再审申请诉称“浙江省高院即便认为转租，在法律适用上亦不能就此解除租赁合同”，认为应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条。该再审理由也是不成立的，具体依据和理由如下：1、兴合公司没有任何证据证明东港公司在租赁之初就知道其有转租情况。2、本案尚不具备适用上述规定的前提条件。要适用该规定，前提是双方对于存在转租的事实没有争议，而本案中，兴合公司在二审法院查明其转租事实的大量证据后仍不肯承认转租的事实，所以根本不存在适用该条规定的基础。（三）兴合公司提出的不同意二审判决解除合同的其它种种借口，在事实上和法律上都是站不住脚的。综上，兴合公司的再审诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其再审申请。再审中，东港公司提交以下证据：1、租赁物移交函；2、租赁物交接清单；3、紧急函。用以证明：兴合公司已将案涉租赁场地于2013年8月9日移交给东港公司实际控制；兴合公司自认搬迁腾退时间实际为15天，由此证明二审判决给兴合公司8个月的搬迁腾退时间明显错误。兴合公司对于上述三组证据的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可，认为15天是在前面几个月的准备工作基础之上的腾退时间。本院认为，该证据仅能证明兴合公司已于2013年8月9日将案涉租赁物移交给东港公司实际控制的事实，不能证明兴合公司自认搬迁腾退时间为15天。兴合公司提交以下证据：1、王海国笔录。证明东港公司杨明耀曾到兴合公司王海国处要求提高租金等事实。东港公司对该证据的真实性未表示异议，但对其证明力不予认可。由于王海国系兴合公司员工，属于有利害关系人，对其证言，本院不予认可。2、二审法院承办法官出具的收据。证明二审法院在审理时要求兴合公司提交会计凭证供审查，经过近1个月的审查，根本未发现朝华兴合公司与兴合公司存在任何租金往来。东港公司对该证据真实性无异议，对其关联性和证明对象有异议。本院认为，该证据仅能证明二审承办法官收到兴合公司会计凭证一册，不能证明案件事实本身。3、宁波市交通运输协会堆场仓储分会《关于物流企业在堆场业务合作中有关情况的说明》。证明物流企业给业务合作单位设置标志性铭牌、安排联络点等属于物流业连接模式的一种形态，不是专门的租赁行为。东港公司对该证据的真实性、合法性、关联性和证明对象均有异议。本院认为，兴合公司是否构成转租，须依据本案事实综合认定，该说明与本案不具有关联性，对此本院不予采信。4、利润表。证明二审判决东港公司胜诉后，兴合公司业务全面中断，截止2013年8月直接亏损400万元。东港公司认为利润表不属于本案审理范围，故不予质证。由于该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院除对一、二审法院查明的事实予以确认外，另查明：兴合公司已于2013年8月9日将案涉租赁物移交给东港公司实际控制。本案二审判决后，东港公司和兴合公司均向本院申请再审。本院（2013）民申字第333号民事裁定以东港公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形为由，裁定提审本案。故本案再审围绕东港公司的再审请求和兴合公司的答辩理由进行审理。本院认为，本案争议焦点为：一、本案二审判决是否超出东港公司诉讼请求；二、东港公司是否有权解除案涉租赁合同；三、本案违约责任应如何承担。一、关于本案二审判决是否超出东港公司诉讼请求的问题。再审中，兴合公司辩称东港公司的诉讼请求是确认案涉租赁合同解除，而非判令租赁合同解除，二审判决解除租赁合同超出了东港公司诉请范围。对此，本院认为，东港公司提起反诉，请求确认2010年8月9日签订的《租赁合同书》解除，主张解除的理由有二：一是兴合公司延迟支付租金，二是兴合公司擅自转租。二审判决结合本案实际，将兴合公司收到东港公司反诉状之日认定为合同解除之日，判令“宁波东港物流有限公司与宁波兴合货柜有限公司于2010年8月9日签订的《租赁合同书》于2011年12月19日解除”，是对《租赁合同书》解除的确认，并未超出东港公司的诉请范围。对于兴合公司该抗辩理由，本院不予支持。二、关于东港公司是否有权解除案涉租赁合同的问题。（一）东港公司是否有权因兴合公司迟延支付租金解除租赁合同？本案中，按照双方签订的《租赁合同书》约定，兴合公司不按照合同规定的时间、金额支付租金，构成违约行为，东港公司有权单方面宣布解除合同。兴合公司应于2011年5月11日、2011年11月11日前支付的租金，分别于2011年5月13日和2011年11月16日实际支付，构成迟延履行。但兴合公司在未经催缴的情况已经实际支付，延期支付时间较短，尤其是双方签订的租赁合同租期长达10年，东港公司以兴合公司迟延支付租金2天和5天为由要求解除合同，对兴合公司过于苛刻。根据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，二审法院认定东港公司以逾期支付租金为由要求解除租赁合同的请求不能成立，并无不当。（二）东港公司是否有权因兴合公司转租行为解除租赁合同？本案中，涉案租赁场地曾以“朝华兴合集装箱堆场”的名义对外营业，直至本案纠纷成讼后，“朝华兴合集装箱堆场”的标牌才被撤下。朝华兴合公司曾在其发布的招聘信息中称其营业场地为宁波北仑珠江路177号即涉案租赁场地，且宁波工商局北仑分局曾就朝华兴合公司在营业执照登记的住所外的涉案租赁场地从事经营活动一事作出责令改正通知书。上述事实形成证据链，足以认定兴合公司将案涉租赁物进行了转租，东港公司依约有权解除合同。兴合公司虽提出其不存在转租行为，但未提供充足证据证明，对于该抗辩理由，本院不予采信。兴合公司根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，提出东港公司已过六个月的异议期限，不应以此解除租赁合同。本院认为，首先，兴合公司未能提供充足证据证明东港公司对于“朝华兴合集装箱堆场”标牌在租赁之初即已悬挂的事实知晓。其次，该解释第一条明确规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”而案涉场地系集装箱堆场，不具备适用该解释的前提。三、关于本案违约责任应如何承担的问题。本案中，双方签订的《租赁合同书》第九条第二款约定：（1）……（2）任何一方违约，违约方应当一次性向守约方支付500万元的违约金；违约金须于15天内承付给守约方；违约方应承付的违约金如果延迟支付，须按实际延迟时日每天再向守约方支付万分之五的利息。（以下简称500万元违约金条款）守约方并有权单方面宣布解除本合同。（3）乙方未于本合同终止（含本合同的中止和解除）的当日将租赁物（仅指堆场及卡口和办公楼）和增设的其他物移交给甲方实际控制，自次日起，乙方则须比较最后年度租金额度向甲方双倍承付租金，直至将租赁物和增设的其他物移交给甲方实际控制之日止。（以下简称双倍支付条款）东港公司据此主张兴合公司应严格按照合同约定支付违约金500万元并按最后年度租金标准双倍支付租金，兴合公司则认为东港公司并无实际损失，对其请求应不予支持。本案违约责任应如何承担，涉及以下几个问题：1、关于双倍支付条款的性质及其与500万元违约金条款能否并用的问题。根据租赁合同约定，双倍支付条款包含两层内容，一是兴合公司负有于合同终止当日移交租赁物的义务，二是兴合公司违反该义务时，应当承担比较最后年度租金标准向东港公司支付双倍租金的责任。因此，该条款实质上是关于合同解除之后当事人义务以及违反该义务的应承担的责任的约定，在性质上也是违约金条款。本院认为，本案中，500万元违约金条款与双倍支付条款虽均属违约金条款，但前者是针对违反合同主要义务约定的违约责任，后者是对合同终止后果的约定，两条款适用对象不同，可以并用。2、关于二审判决调整违约金是否超出当事人诉请范围的问题。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。本案中，兴合公司在一审中明确提出合同约定的违约金过高的抗辩，二审法院据此对合同约定违约金进行调整，并未超出当事人诉请范围。东港公司关于二审判决超出当事人诉请范围的申请理由，本院不予支持。3、关于本案违约金应如何支付的问题。本案中，《租赁合同书》第八条第4款约定，任何一方要求提前终止合同，须提前180天书面通知对方，并须经得对方书面确认方为有效。该条款是针对一方要求提前终止合同情形作出的约定，与本案东港公司因兴合公司违约要求解除合同的情形并不相同。二审判决因兴合公司存在转租行为确认租赁合同于2011年12月19日解除，又依据《租赁合同书》第八条第4款之约定，给予兴合公司移交租赁物宽限期至2013年8月10日不妥。本院认为，兴合公司应依约自合同解除之日即2011年12月19日将租赁物移交给东港公司，逾期未交，则应承担相应违约责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据双方租赁合同约定，2011年8月11日至2013年8月10日期间租金每年按450万元计算。因此，兴合公司逾期未交付案涉租赁物给东港公司造成的实际损失，应按照每年450万元的标准计算。双方约定的双倍支付最后年度租金的违约金过分高于实际损失，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌情调整，按照每年450万元的额度上浮30%即每年585万元的标准支付自2011年12月20日起至2013年8月9日期间的违约金，兴合公司就该期间已经支付的部分应予以扣除。另外，兴合公司应于2011年5月11日和2011年11月11日各支付租金225万元，但分别延期支付了2天和5天，给东港公司造成了相应利息损失。除此，东港公司未能提供证据证明兴合公司对其造成的其他实际损失。本院对双方约定的500万元违约金酌情予以调整，由兴合公司依照中国人民银行同期贷款利率按租金逾期支付天数向东港公司计付利息。综上，兴合公司擅自转租构成违约，东港公司有权依约行使解除权，兴合公司应承担相应的违约责任。由于双方约定的违约金明显高于实际损失，本院依法酌情予以调整。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省高级人民法院（2012）浙民终字第29号民事判决第一、二、三项；二、撤销浙江省高级人民法院（2012）浙民终字第29号民事判决第四、五、六项；三、兴合公司于本判决生效之日起十日内依照中国人民银行同期贷款利率标准向东港公司支付逾期租金利息（以225万元为本金分别计付自2011年5月11日至2011年5月13日期间和自2011年11月11日至2011年11月16日期间的利息）;四、兴合公司于本判决生效之日起十日内按照同期租金额度上浮30%即每年585万元的标准向东港公司支付逾期移交租赁物的违约金【具体计算方式：585万/365天×实际占用天数（2011年12月20日至2013年8月9日）-兴合公司就该占用期间已经支付的款项数额】;五、驳回宁波兴合货柜有限公司的其他诉讼请求。六、驳回宁波东港物流有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费300125元，由宁波兴合货柜有限公司负担210088元，宁波东港物流有限公司负担90037元；反诉受理费50300元，由宁波兴合货柜有限公司负担35210元，宁波东港物流有限公司负担15090元。二审案件受理费300125元，由宁波兴合货柜有限公司负担210088元，宁波东港物流有限公司负担90037元。本判决为终审判决。审 判 长  宫邦友代理审判员  林海权代理审判员  高燕竹二〇一三年十二月十四日书 记 员  陆 昱