新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民一初字第29号
原告：国药新疆库尔勒医药有限责任公司，住所地：新疆巴州库尔勒市交通东路87号，组织机构代码：22949XXXX。
法定代表人：李正新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石斌，新疆君和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁华，该公司办公室主任，身份证号：×××。
被告：新疆方达房地产开发有限公司，住所地：新疆昌吉回族自治州阜康市天山街78号招商大厦二层，组织机构代码：69342XXXX。
法定代表人：黄志方，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杜志强，新疆天雪律师事务所律师。
被告：新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司，住所地：新疆巴州库尔勒市巴音西路2号金色时代高层住宅楼1栋6层5单元602室，组织机构代码：55244XXXX。
负责人：杨建军，该分公司经理。身份证号码：×××。
原告国药新疆库尔勒医药有限责任公司与被告新疆方达房地产开发有限公司、新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国药新疆库尔勒医药有限责任公司的委托诉讼代理人石斌、丁华、被告新疆方达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜志强到庭参加诉讼。被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国药新疆库尔勒医药有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决两被告支付原告补偿房屋等价的房款540万元（最终以评估市场价为准）；2、判决两被告给原告支付逾期交房违约金531.63万元；3、判决两被告给原告赔偿逾期交房租金损失90万元；4、判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年9月6日，原告与第一被告经平等、自愿协商一致，签订了一份《房屋置换拆迁补偿合同》（以下简称合同），约定第一被告对属于原告的位于库尔勒市巴音西路北侧的土地、房产、附属设施等资产进行置换拆迁补偿，由被告进行房产开发建设。约定第一被告开发置换原告的临街办公楼、附属设施等，被告给原告拆迁补偿方式为：除给予现金补偿外，并给原告实物置换补偿其开发的位于库尔勒市巴音西路北侧本合同项下土地上开发的建设的房产的一层一间临街门面房150平方米（套内面积），双方对该实物置换拆迁补偿的150平方米（套内面积）门面房约定为：该150平方米门面房的所有权及土地使用权归原告；办理该房屋权证发生的一切费用由被告全部承担及支付；该门面房沿街门头长（即房长）不少于15米，且在房产图纸经规划审批后，由原告方首先选定；待该房产达到预售条件后5日内，双方签订预售合同及房屋买卖合同并及时办理备案及登记手续。《合同》还对房产置换拆迁补偿的其他事项予以约定。《合同》签订后，原告积极、全部履行了合同义务。第一被告设立下属分支机构第二被告，具体实施开发本合同项下土地上房产项目，该房产项目名称为方兴大厦房产项目。两被告履行合同严重违约，其开发的方兴大厦房产实际早已销售，已经达到签订预售合同及办理备案登记等履行合同条件，但被告故意躲避原告，不履行合同，不给原告办理该150平方米（套内面积）实物置换补偿房屋的预售合同等确权手续，致使原告该实物补偿无法得到。双方约定房屋交付时间至迟为2012年9月6日，但时至今日，已逾期两年半之久，被告仍未按约交房，被告该严重违约行为直接给原告造成巨大损失。第二被告系第一被告设立的下属分支机构，应依法承担连带责任。两被告行为构成根本违约，严重损害原告的合法权益，给原告造成巨大损失，两被告应当对此承担全部责任及后果。原告多次找被告要求处理，两被告一直故意拖延，置之不理。现原告为维护合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告全部诉讼请求。
被告新疆方达房地产开发有限公司辩称，被告方可以按照实际房产价值进行赔偿，其中有200万的保证金及300万元的押金税费，共计500万元，这些都可以赔给原告。房屋套内面积为150平米，按照相应的系数计算实际的建筑面积是165平方。关于违约金方面，原告也是有违约行为的：1、我们签订房屋补偿协议后，二层和三层办公的公司均提出异议不愿意搬离，因此协议的履行延迟了半年。之后我们给药监局赔偿了20万元，原告知晓此事并应当处理好相关事宜。2、拆迁的实际面积少了几亩。3、我们履行拆迁补偿的时候，一位名叫包毅的住户占了2亩多地，包毅的后续行为导致了耽误了我们开发的延误。我们不同意承担违约金。原告提出的租房损失我们也不认可。另外，关于住户的采光问题，也导致了工期的延误，2010年签订协议后直到2013年才正式施工，等到房屋正式销售的时候，房产市场也陷入了低迷。
被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司未到庭亦未提交答辩状。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告国药新疆库尔勒医药有限责任公司在本案诉讼中，为证明其诉讼主张，提交以下证据：
原告证据一、新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司的设立工商档案1份、分公司变更登记档案1份、分公司登记基本情况（在册）1份。拟证实：1、设立工商档案证实：2010年5月14日，被告新疆方达房地产开发有限公司在库尔勒市工商局登记设立了被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司，被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司是新疆方达房地产开发有限公司的分支机构。被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司的负责人是杨伟。2、分公司变更登记档案证实：被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司的住所地，变更为新疆巴州库尔勒市巴音西路2号金色时代高层住宅楼1栋6层5单元602室。3、分公司登记基本情况（在册）证实，2015年1月15日，被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司负责人变更为陈铭钧。4、综合证实被告新疆方达房地产开发有限公司的法定代表人黄志方；住所地新疆阜康市天山街78号招商大厦二层。被告新疆方达房地产开发有限公司质证意见：对证据的真实性与证明问题都没有异议。经审查，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。
原告证据二、1、《房产置换拆迁补偿合同》（以下简称《合同》）1份；（原件已收回）2、当时在签订合同之前双方签订的2010.8.28第一被告给杨伟出具的授权委托书一份（委托书原件已收回）；2010.9.6第一被告授权巴州分公司的委托合同一份及委托证明。拟证实：1、《合同》约定被告（乙方）新疆方达房地产开发有限公司对原告位于库尔勒市巴音西路北侧房产、附属设施及土地等资产进行资产置换，由被告进行土地开发建设。2、《合同》约定被告（乙方）新疆方达房地产开发有限公司应给原告补偿的方式包括两种补偿方式即现金补偿和实物置换补偿。3、《合同》第三条第（一）款对被告（乙方）新疆方达房地产开发有限公司给甲方现金补偿做了具体约定。4、《合同》第三条第（二）款对乙方给甲方实物置换补偿做了约定。其中第1项对乙方给甲方置换补偿方式约定：（1）乙方将其在巴音西路北侧本合同项下土地开发建设的房产的一层一间临街150平方米（指套内面积）门面房无偿置换给甲方，该房屋的所有权及土地使用权归甲方。（2）该置换补偿门面房结构为框架结构，交房时房屋简装（房屋地面铺上规格80cm×80cm）的瓷砖、屋顶及屋内四周墙面刷上白色乳胶漆）。（3）因办理该150平方米门面房房屋产权证及土地使用权证而发生的一切费用（包括商品房买受人应承担的费用）由乙方全部承担及支付。甲方不需要为取得该房屋再支付任何费用。（4）该置换拆迁补偿门面房沿街门头长（即房长）不少于15米，带房产实际图纸经规划审批后，由甲方第一个优先选定此150平方米门面房位置，选定的位置以在设计图纸上表明的为准，然后甲乙双方就此另行签订补充协议。待该房产达到预售条件后5日内，甲乙双方签订该置换拆迁补偿门面房的预售合同及房屋买卖合同并及时办理备案及登记手续。5、《合同》第三条第（二）款第2项对乙方给甲方实物置换拆迁补偿做了特别约定：（1）本合同签订之日，乙方应向甲方一次性支付人民币（大写）贰佰万元整（200万元整），作为乙方对甲方资产进行实物置换补偿的保证金。（2）乙方应在签订本合同之日起两年内，将甲方指定150平方米门面房在竣工验收合格后3日内交付甲方，并在该房产竣工验收合格后90日内将该房的房屋产权证及土地使用权证交付甲方。（3）待甲方完全取得乙方交付的实物置换补偿门面房及该房的房产证及土地使用权证，甲方将该贰佰万元保证金无息退还乙方。（4）如乙方不能按约定向甲方交付150平方米门面房并办理所有权证，则甲方不退还该贰佰万元保证金，同时乙方仍应向甲方交付150平方米门面房并办理所有权证。（5）如乙方逾期向甲方交房的，每逾期壹日，乙方按贰佰万元的千分之三向甲方支付违约金，并赔偿甲方租金损失每年叁拾万元（注：逾期六个月以下的按半年计算租金，六个月以上的按一年计算租金）。6、《合同》第七条约定，本合同签订后，双方应当严格履行，如乙方违约，乙方缴纳的所有款项不予退还，同时乙方须向甲方支付违约金人民币50万元。7、《合同》还对房产置换拆迁补偿的其他相关事项作了约定。8、对于合同的第五条第一项，证明问题签订合同生效之日起我们原告已经履行了交付房屋的义务。9、合同第六条已经约定药监局协调工作是由乙方自行解决。10、违约金531.6万元和逾期交房损失90万元在合同的第三条的第二款的第二项的第五小项，证明问题，被告一直未交房，按照该项合同约定，还应按照以200万保证金为基数，乘以千分之三，乘以886天（交房日期为2012.9.6前至一审诉讼2015.2.12）；合同约定乙方逾期向甲方交房，除向甲方支付违约金外，还应赔偿租金损失每年30万元。交房时间至迟应为2012年9月6日，现按照三年计算，即30万元／每年×3年=90万元（2012.9.6至今）。11、委托书证明签订合同之前，第一被告委托第二被告签订合同和履行合同。2010.9.6的授权委托书证明第一被告认可并授权第二被告授权项目，第二被告是本案的合同向，第二被告也应当向原告承担责任。
被告新疆方达房地产开发有限公司质证意见：首先对于真实性予以认可，但对证明的问题不认可，我们对于违约金的计算有异议，我们认为按日千分之三来确定违约金太过于高了，而且原告又要求违约金还要求逾期交房租金损失我们认为有重复计算，不符合法律规定，我们认为应该予以调整。经审查，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。
原告证据三、银行进账单、收据12份、证明2份、授权委托书1份。拟证实：1、本案《合同》第三条约定被告新疆方达房地产开发有限公司应付原告的现金补偿款850万元、应承担的原告应缴纳的税费300万元，应交原告的保证金200万元，通过被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司已付清，本案《合同》第十二条第1款约定的合同生效条件已全部成就。上述款项付完时本案《合同》当时已生效。2、被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司是本案合同房屋的开发商、履行合同补偿义务。被告新疆方达房地产开发有限公司质证意见：因为这个票据的付款事项都是由分公司经手办理的，我作为总公司的代理人，不发表质证意见。但是通过总公司给我反馈的信息中，给原告拆迁的相应款项确实已经付清了。经审查，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。
原告证据四、商品房预售许可证复印件2份。拟证实：1、被告新疆方达房产开发有限公司将置换所得的原告的房产及土地，交由被告的分支机构即新疆方达房产开发有限公司巴州分公司开建设了方兴大厦1栋（号）楼和2栋（号）楼商品房。2、2013年9月2日被告新疆方达房产开发有限公司巴州分公司开发的方兴大厦房产项目已办理商品房预售许可证（2013年9月2日），方兴大厦的商品房开始在预售，被告新疆方达房产开发有限公司及其巴州分公司具备了与原告签订实物补偿应得的《房产置换拆迁补偿合同》项下一层一间临街150平方米（套内面积）门面房的相关协议、预售合同、房屋买卖合同的条件。被告新疆方达房地产开发有限公司质证意见：我们对于证据的真实性，我没法判断，我不认可。对于证明问题是认可的。经审查，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。
原告证据五、国药库尔勒医药公司转让房产土地缴税1799475.69元《税收通用缴款书》凭据8份。拟证实：1、2010年9月14日出售房产缴营业税425000元、城建税29750元、教育附加12750元、产权转让书据4750元；2、2010年10月13日出售房产补缴地方教育附加4250元；3、2011年5月5日缴纳2010年出售房产企业所得税1034025.69元；4、2011年10月25日缴纳2010年出售房产土地的土地增值税288950元。以上总计缴税1799475.69元。
原告证据六、代新疆方达房地产有限公司缴房产税、土地使用税、土地评估费共计24154.83元凭据3份。拟证实：1、因已转让但未过户应以医药公司名义交房产税、土地使用税2010年10月20日代交付（10月
--11月）房产税1631.34元、土地使用税9523.49元。2、代付土地评估费13000元。
原告证据七、医药公司垫付了513000元土地出让金凭据6份。1、2011年1月11日医药公司向库尔勒市国土局缴纳了土地出让金2721000元的缴款书（收据）1份、付款支票头1份；2、银行普通汇兑单3份（疆方达房地产有限公司巴州分公司于2011年1月11日汇入医药公司1721000元、2011年1月12日汇入医药公司400000元、新疆方达房地产有限公司巴州分公司以赵静个人汇入医药公司87000元；3、借条1份。拟证实：因政府要求转让房产土地先出让给医药公司再转让新疆方达房地产有限公司巴州分公司，土地评估费及土地出让金按约定应由新疆方达房地产有限公司及其巴州分公司负担，土地评估费13000元、土地出让金2721000元；2011年1月11日医药公司向库尔勒市国土局缴纳了土地出让金2721000元，新疆方达房地产有限公司巴州分公司于2011年1月11日汇入医药公司1721000元、2011年1月12日汇入医药公司400000元、新疆方达房地产有限公司巴州分公司以赵静个人汇入医药公司87000元；医药公司垫付了513000元出让金。该垫付款方达公司巴州分公司2011年1月15日给医药公司出具了513000元的借条。
原告证据八、付款凭据1份、支票头1份。拟证实：退还新疆方达房地产有限公司巴州分公司656000元。以上四组证据综合证实医药公司因以上共计3010630.52元，方达公司还应付医药公司10630.52元（以上四组证据原件已收回，均向法庭提交复印件）。
被告新疆方达房地产开发有限公司质证意见：原告证据六的第三项企业所得税不认可，我们对了一下，这个是他们企业的所得税，全部算到我们头上不合适。是一个年度的所得税，不能把所有的出售房屋的税整个摊到我们的房屋上面。其他的所得税应该按照其他的规定走。对其他三份证据的三性都认可。对证据八的真实性认可，杨伟不干了，现在的财务账也显示不出来。经审查，本院对证据5、6、7、8证据的真实性及证明的问题予以确认。
被告新疆方达房地产开发有限公司为证明其主张，提交以下证据：
证据一、签订的原拆迁补偿合同一份（复印件），拟证实：当时约定拆迁补偿房产的土地使用面积是9.52亩。
原告质证意见：我们对于证据的真实性予以认可，对于证明的问题有异议，我们认为是不成立的。1、合同第2条第1款明确约定因由土地确定部门确定；2、合同第9条约定，在合同签订之前，第一被告对合同涉及的土地房产林带等附属设施的现状，都已调查了解，是在第一被告对现状无异议的情况下签订的合同。第一被告承诺，不以现状及来源不提任何疑义。3、合同第5条第一款，第一被告已经确认交接完毕没有任何疑义。所以我们认为被告方的举证无意义。经审查，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。
证据二、一份被告与食品监督局签订的一份关于搬迁补偿的协议书、一份药监局出示的20万元收据。拟证实：被告在与原告签订拆迁补偿合同之后，药监局迟迟不肯搬迁，在2011年10月27日，被告与药监局签订了补偿协议，我们与药监局达成协议并支付了20万补偿款，与药监局的商协导致工期延误；因为药监局占用拆迁房屋。
原告质证意见：对于证据的真实性认可，但对于证明问题不认可，与本案无关联性。在签订的合同的第6条的第6项，双方明确约定被告与药监局的相关事项自行协商由被告自行解决，与原告无关。经审查，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。
证据三、库尔勒市国有土管局与原告签订的国有土地出让合同一份2011.10.19签订的（原件已收回）。拟证实：在合同中约定的拆迁的实际面积是9.07亩。
原告质证意见：对于证据的真实性无异议，对于证明问题，最后国土部门确定的面积是9.07亩，符合本案双方当事人拆迁补偿合同的第二条第一款的以土地部门最终确定的约定。经审查，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。
证据四、一张发票，两张收据。证明问题：给对方支付了850万的补偿款，然后对方给我们开的发票。第二个是在2010.9.3支付的门面房的押金200万。我们支付的税款的押金300万，也是在2010.9.3交的。按照合同约定交纳的。
原告质证意见：对证据的真实性认可，证明问题也认可。经审查，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。
本院组织本案原被告对本案原告申请的调查令，调查相应房屋的测绘图等材料发表质证意见。原告质证意见：1号楼2号楼的预测报告书，证明问题：房子的位置及房屋的测绘面积和户型。被告质证意见：对真实性无异议，系数我们认为从套内面积转为建筑面积，按照2号楼作为参考，我们认为应该按照系数150平方来认定。建筑面积是165平方左右。经审查，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年9月6日，原告与第一被告签订一份《房屋置换拆迁补偿合同》，合同约定第一被告对属于原告的位于库尔勒市巴音西路北侧的土地、房产、附属设施等资产进行置换拆迁补偿，由被告进行房产开发建设。约定第一被告开发置换原告的临街办公楼、附属设施等，被告给原告拆迁补偿方式为：除给予现金补偿外，并给原告实物置换补偿其开发的位于库尔勒市巴音西路北侧本合同项下土地上开发的建设的房产的一层一间临街门面房150平方米（套内面积），双方对该实物置换拆迁补偿的150平方米（套内面积）门面房约定为：该150平方米门面房的所有权及土地使用权归原告；办理该房屋权证发生的一切费用由被告全部承担及支付；该门面房沿街门头长（即房长）不少于15米，且在房产图纸经规划审批后，由原告方首先选定；待该房产达到预售条件后5日内，双方签订预售合同及房屋买卖合同并及时办理备案及登记手续。《合同》还对房产置换拆迁补偿的其他事项予以约定。《房屋置换拆迁补偿合同》签订后，原告积极履行合同义务。第一被告设立下属分支机构第二被告，具体实施开发本合同项下土地上房产项目，该房产项目名称为方兴大厦房产项目。双方约定房屋交付时间为2012年9月6日被告开发的方兴大厦房产已经达到签订预售合同及办理备案登记等履行合同条件，开发的方兴大厦房产已实际销售，但被告未按约交房不给原告办理该150平方米（套内面积）实物置换补偿房屋的预售合同等确权手续。两被告行为构成根本违约，现原告为维护合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告全部诉讼请求。
本院认为，涉诉的《房产置换拆迁补偿合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律法规的规定，属有效合同。
根据该合同的约定，被告应当向原告置换补偿位于库尔勒市巴音西路北侧本合同项下土地上开发建设的房产一层一间临街门面房150平方米；庭审中，被告认可已经无法将约定的房屋交付给原告进行实物补偿，故，被告应当按照房屋实际价值向原告补偿；庭审中，原告及第一被告当庭同意并确认：被告应当向原告交付的150平方米门面房，按建筑面积170平方米折算房款，单价为每平方米30000元，即双方同意应由两被告支付与房屋等价的房款510万元，对此，本院予以确认。故对于原告主张两被告应当支付原告补偿房屋等价房款510万元诉讼请求，本院予以支持。
关于应否支付违约金531.6万元并赔偿逾期交房损失90万元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案双方签订的《房产置换拆迁补偿合同》约定了：”乙方（第一被告）逾期向甲方（原告）交房，除向甲方支付违约金外，还应赔偿租金损失每年30万元”；根据合同法的上述规定，双方约定的每年30万元的租金损失系应当预见到的、原告不能得到房屋的预期合同利益损失，故，原告主张每年30万元，三年共计90万元的租金损失应予以支持。因双方对违约金约定为”每逾期一日，按200万元的3‰支付违约金”，该约定明显偏高；原告又未提交证据证实给付每年30万元的租金损失尚不足以弥补其损失、其仍然存在531.6万元损失的证据，故，本院对于原告主张的531.6万元违约金损失不予支持。
关于第二被告向原告支付的200万元保证金应否折抵违约金的问题。本院认为，《房产置换拆迁补偿合同》第三条明确约定：”（1）本合同签订之日，乙方应向甲方一次性支付人民币（大写）贰佰万元整（200万元整），作为乙方对甲方资产进行实物置换补偿的保证金。”、”（4）如乙方不能按约定向甲方交付150平方米门面房并办理所有权证，则甲方不退还该贰佰万元保证金”。该约定系双方真实意思的表示，系为保证履约所交付的款项，其性质对于违约方具有惩罚性，并且该约定不违反相关法律规定，故应当按照合同约定不予退还200万元保证金，并且不予折抵违约金。
关于两被告应否共同承担责任的问题。第一被告方达公司是《房产置换拆迁补偿合同》中的乙方，是合同约定拆迁人和补偿义务人，其应当承担合同义务；第二被告方达公司巴州分公司是第一被告的分支机构，且合同约定向原告支付的补偿款是由第二被告支付，本案中原告的房屋及土地也是由第二被告拆迁并开发了方兴大厦，并且《房产置换拆迁补偿合同》中的乙方即第一被告方达公司的权利义务均是由第二被告承受承继的，第一被告予以认可，因此，两被告应共同向原告承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告新疆方达房地产开发有限公司及被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司于判决生效后十日内共同赔偿原告国药新疆库尔勒医药有限责任公司损失510万元；
二、被告新疆方达房地产开发有限公司及被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司于判决生效后十日内共同赔偿原告国药新疆库尔勒医药有限责任公司逾期交房损失90万元。
三、驳回原告国药新疆库尔勒医药有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费91496元，由原告国药新疆库尔勒医药有限责任公司负担41873.93元，被告新疆方达房地产开发有限公司、被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司负担49622.07元。保全费5000元，由被告新疆方达房地产开发有限公司、被告新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审判长 来 永 存
审判员 杨 奇 志
审判员 东格日甫
二〇一七年十二月十三日
书记员 叶 子