湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第5782号
原告袁某某，男，1969年12月25日出生，汉族。
委托代理人张征，湖南潇平律师事务所律师。
被告长沙某公司，住所地长沙市芙蓉区。
法定代表人任某某，董事长。
委托代理人詹硕，湖南金州律师事务所律师。
原告袁某某因与被告长沙某公司（以下简称某公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2015年10月8日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员孙剑璞独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理，原告袁胜勇及其委托代理人张征，被告某公司的法定代表人任明坤及其委托代理人詹硕等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁某某诉称：2005年9月12日，袁某某与某公司签订了一份《房屋转让协议书》，约定：某公司将从长房集团公司购入的坐落于长沙市*房屋转让给袁某某，购房总价为30万元；某公司在收到袁某某支付的购房款后即认定育英街35号房屋产权已转售给袁某某所有；*号房屋的产权变更手续由某公司尽义务帮助和协同袁某某完成。合同签订后，袁某某于2005年9月14日向某公司付清了全部购房款共计30万元，某公司也已将*房屋交袁某某使用至今，但某公司一直未协助袁某某将该房屋的产权过户登记至袁某某的名下。虽然袁某某多次要求和催促某公司配合办理*房屋的产权过户手续，但某公司一直以种种理由予以拒绝，导致该房屋的产权至今仍登记在某公司名下。由于某公司在袁某某履行了付款义务的情况下，未将育英街35号房屋产权过户至袁某某名下，其行为已构成违约，袁某某酌情要求某公司支付违约金10万元。请求判令：某公司协助袁某某将*号房屋（建筑面积106.44平方米）产权过户登记至袁某某名下；某公司支付袁某某逾期办证违约金10万元。
被告某公司辩称：2005年9月12日，某公司在形式上虽然与袁某某就*号房屋签订了一份《房屋转让协议书》，但作为买受人的袁某某并未将购房款实际支付给作为出让方的某公司，而是与时任某公司法定代表人的虞焕文进行了私下交易，其提交的收条不具有真实性，不能证实某公司收到了30万元的房屋转让款。袁某某所称某公司以种种理由拒绝配合其办理房屋过户手续，纯属虚假陈述，袁某某在2015年8月30日前从未找过某公司。该房屋从始至终一直在袁某某的实际控制下且一直以两个门面对外租赁长达近10年，袁某某向某公司索要违约金完全有悖本案事实。因《房屋转让协议书》非法，且袁某某主张权利已超过诉讼时效，请求依法驳回袁某某的全部诉讼请求。
经审理查明：2004年12月31日，长沙房产（集团）有限公司（以下简称长房集团）与某公司签订《房屋产权让售协议》，约定：长房集团将*号房屋以每平方米900元，共计95796元的优惠价格，让售给某公司，某公司协议生效之日起30日内一次性付清房款。2005年1月11日，某公司向长房集团支付了购房款95796元，长沙恒兴资产经营有限公司开具了号码为0037371的国有住房出售收入专用票据。2005年9月12日，甲方（某公司）与乙方（袁某某）签订《房屋转让协议书》，协议约定：甲方向乙方提供：2004年12月31日甲方与长房集团所签《房屋产权让售协议》，编号A20040095号原件以及2005年1月11日长沙房产（集团）有限公司《国有住房出售收入专用票据》NO.037371号复印件；证实*号非住宅一栋，共二层，砖木结构，建筑面积为106.44平方米已由甲方购置，可以转让；乙方在本协议书签妥之日，即向甲方交币30万元，甲方在收到此款后即认定房屋产权已转售给乙方所有；与此同时，由该房屋所发生的管理及维护等费用收支，均由乙方负责承担，与甲方再无关系，该房屋的产权变更手续有两次，由甲方尽义务帮助和协同乙方完成，所需费用由乙方承担，与甲方无关。2005年9月13日，某公司向袁某某出具收条“今收到袁某某购房款（*号）现金104204元（注发票金额为95796元），合计金额为200000元”。同日，长沙市振江商务经纪有限公司向袁某某出具收条“今收到袁某某购房款（*号）现金100000元”。2005年9月14日，某公司向袁某某出具收条，内容为“2005年9月14日收到袁某某购买长沙某公司*号非住宅1栋，建筑面积106.44平方米，交来购房余款人民币现金200000元（注2005年1月11日交购房款人民币现金100000元），并转交发票号0037371，发票交袁某某保管，作为办理该房屋过户手续资料。共计已收购房款人民币现金300000元，余款全部交清”，收条上加盖了某公司财务专用章和时任法定代表人虞焕文的私章。袁某某在支付购房款后，某公司即将育英街35号房屋交付给其使用至今，由袁某某对外出租收取租金。同时，某公司向袁某某出具了授权委托袁某某全权代表其单位办理育英街35号房屋所有权和国有土地使用权登记手续的相关资料。袁某某将长房集团和某公司有关育英街35号房屋的交易资料报送长沙市产权管理局审查，并缴纳相关费用后，育英街35号房屋于2006年7月24日登记至某公司名下（长房权证芙蓉字第004648**号，产别股份制企业房产），但该宗地至今未办理国土使用过户手续，权利人仍登记在长沙房产经营公司名下。
另查明，某公司向袁某某提交的资料中包含一份七人签名的《某公司股东大会决议》，主要内容为：为了归还欠银行多年的贷款，董事会一致同意将自管产*号非住宅1栋出售给袁某某，袁某某一次性支付给某公司12万元；上述房屋产权过户中的一切费用由袁某某承担；付款后该房屋的使用权归袁某某享有，某公司不再享有任何权利和责任；某公司协助袁某某办理好房屋转让的有关手续。
某公司于1998年由街办集体企业长沙通用电器厂改制而成，原工厂职工成为公司自然人股东共38人。某公司出纳陈志红在接受公安机关询问时，陈述“2005年虞焕文将*号房屋出卖了，但只交给某公司10万元”。某公司于2015年8月21日、27日两次向育英街35号租赁户发出确认该房屋产权的通知，并于2015年8月29日在长沙晚报刊登育英街35号房产权证遗失声明，袁某某于2015年8月31日向某公司递交《关于请求协助办理房屋产权过户的报告》，请求某公司协助其办理房屋产权过户更名手续，双方协商未果，由此酿成纠纷。
上述事实，有当事人陈述、《房屋转让协议书》、《房屋产权让售协议》、购房款收条三张、房屋所有权证及房屋产权情况表、土地登记卡、《国有住房出售收入专用票据》及相关完税登记缴费票据、关于请求协助办理房屋产权过户的报告、长沙市公安局经侦支队对陈志红的询问笔录、土地登记地籍调查法人资格证明及授权委托书、长沙市国土资源局地籍调查（土地使用权登记）法人代表证明书及授权委托书、长沙市房地产转让申请表、遗失公告等证据证实。经庭审质证，本院予以认定。
本院认为：买受人请求出卖人转移房屋所有权，办理房屋所有权登记的请求权属于物权的性质，不适用诉讼时效的规定，某公司已经将*号房屋交付给袁某某，袁某某亦已实现对房屋的占有，故本案不适用诉讼时效的限制。
某公司经有关部门审批，于2004年12月31日以较为低廉的总价95796元取得*号直管非住宅公房购买权，某公司取得该房的购买权系政策性购买，享有一定优惠，袁某某当时不具有该房屋购买权。某公司将该房屋转让给袁某某，需办理两次产权过户手续，即先登记至某公司名下，再变更登记至袁某某名下。袁某某于2005年1月11日向某公司缴纳了购房款100000元，双方于2005年9月12日签订《房屋转让协议书》后，袁某某依据合同付清了全部购房款300000（含2005年1月11日的100000元）。
某公司与袁某某签订的《房屋转让协议书》约定的房屋转让价格为300000元，比某公司政策性购买价格多了20万元，且在袁某某付清房款后，某公司即将*号房屋交付给袁某某使用至今已长达10年，期间从未向他主张任何权利。虽然有关出售育英街35号的《某公司股东大会》只有七名股东签名，但从某公司向袁某某交房长达十年、没有管理的事实，可以认定某公司已向袁某某出售育英街35号的事实。某公司按市场价向袁某某出售房屋，双方所签《房屋转让协议书》没有违反我国法律强制性规定，是双方真实意思表示，为有效合同，双方应诚实全面履行。某公司于2005年9月14日向袁某某出具了加盖单位财务章与法定代表人私章的总收条，时任某公司会计陈志红也确认当初公司收到了10万元的房屋出售款，袁某某就其付款事实已经举证。某公司辩称，股东大会决议只有七名股东签名，袁某某未实际向某公司支付购房款，2005年9月13日袁某某支付10万元的购房款收条是长沙市振江商务经纪有限公司出具，但据此不能否认某公司出具的收到袁某某30万元购房款的总收条的真实性。袁某某作为房屋买受人，对于卖房人内部的公司决策机制、财务管理不尽了解合乎情理，但与之签订合同的主体是某公司，最终出具的收条加盖了某公司财务公章，某公司提交的现有证据不能证明系袁某某与某公司原法定代表人虞焕文恶意串通、私下交易而为。某公司在袁某某付清房款后应依合同约定，协助袁某某办理房屋所有权过户手续，袁某某要求其协助将*号房屋产权过户登记至其名下的理由成立，本院予以支持。因双方所签《房屋转让协议书》并无违约金的约定，且某公司在袁某某付清房款后即将*号房屋交付给其使用至今，期间房租收益全部由袁某某获取，袁某某没有提交证据证实因为房屋产权办理的问题造成了实际损失，故对其要求某公司支付逾期办证违约金10万元的请求，本院不予支持。某公司辩称其与袁某某所签《房屋转让协议书》非法，且他没有实际交付购房款，其提交的证据不足以证实，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、长沙某公司在本判决生效之日起十日内协助袁某某办理长沙市*号房屋所有权登记至袁某某名下的手续；
二、驳回袁某某的其他诉讼请求。
本案受理费3025元，因适用简易程序，减半收取1562.5元，财产保全费2300元，共计3862.5元，由长沙某公司负担1800元，袁某某负担2062.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 孙剑璞
二〇一六年一月七日
书记员 石登波
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。