北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0116民初7437号
原告：徐晓明，男，1955年10月25日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。
被告：张杰，男，1967年2月14日出生，满族，农民，住河北省承德市丰宁满族自治县。
委托诉讼代理人：怀向阳，北京市盈科律师事务所律师。
第三人：张景忠，男，1948年9月4日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。
第三人：张淑平，女，1972年6月22日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。
张景忠、张淑平之共同委托诉讼代理人：张淑敏（张景忠之女，张淑平之妹），女，1981年10月12日出生，满族，农民，住北京市通州区。
原告徐晓明与被告张杰、第三人张景忠、第三人张淑平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓明及其委托诉讼代理人蔡大伟，被告张杰的委托诉讼代理人怀向阳，第三人张景忠和张淑平之共同委托诉讼代理人张淑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐晓明向本院提出诉讼请求：1.确认1998年12月19日徐晓明和以张杰名义人签订的《房产买卖协议书》无效；2.判决张杰、张景忠腾退返还徐晓明位于北京市怀柔区杨宋镇花园村170号（简称170号）院的房屋及院落；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：徐晓明在北京市怀柔区杨宋镇花园村有宅基地房屋一套，1993年原北京市怀柔县人民政府、原北京市怀柔县土地管理局向徐晓明颁发怀集建（93）字第03-9-073号《集体土地建设用地使用证》，确认徐晓明为诉争院落的房屋、土地的使用权人。1998年12月19日，徐晓明在涉案房屋内签订《房产买卖协议书》，同时在场的还有徐晓东、张景忠、赵品荣，徐晓东系徐晓明弟弟。《房产买卖协议书》约定徐晓明将登记在自己名下的北京市怀柔区杨宋镇花园村宅基地房屋正房4间及院落（后门牌编为170号）卖给张杰，还约定“过完过户手续后，房屋权和院落使用权归乙方（张杰）”。签订《房产买卖协议书》时，张杰不在场，张杰的签字由赵品荣代签。张景忠系张杰父亲。当时张景忠讲，房屋是张景忠出资购买，归张景忠所有，只是用张杰的名字。徐晓明此后也没见过张杰。170号院的房屋也是由张景忠和其妻居住使用。因该房屋买卖行为违反了国家法律规定及政策规定，张杰至今未能将房屋过户到其名下。张淑平系张杰的妹妹，张淑平称和张杰、张景忠曾达成《房产抵账协议》，标的房屋已经于2002年抵给张淑平、张景忠。徐晓明不认可《房产抵账协议》的真实性。徐晓明认为，张杰、张景忠的户籍都在河北丰宁县，张杰、张景忠都不是花园村集体经济组织成员，《房产买卖协议书》应属无效，张杰、张景忠应腾退返还标的房屋。张淑平系张杰之妹，张淑平称自己和张杰、张景忠曾达成《房产抵账协议》，170号院的房屋已于2002年抵顶给自己和张景忠共有，徐晓明对此不予认可。故此，诉至人民法院，请求法院查明事实，依法判决。
被告张杰辩称，不同意徐晓明的全部诉讼请求，请法院驳回徐晓明的诉讼请求。《房产买卖协议书》是有效的。诉争房屋原为徐晓明所有，徐晓明有权处分。张杰、杨某打算结婚，为准备婚房，于1998年购买了诉争房屋作为婚房。杨某是花园村村民，有资格购买房屋。杨某以张杰的名义签订《房产买卖协议书》，是家事代理关系。购买诉争房屋后，也是由张杰的父母居住。2002年，张杰、张景忠、张淑平达成了《房产抵账协议》，约定将170号院的房屋抵账给张淑平、张景忠。这时张淑平的户口也落在了花园村，享有村民身份。《房产买卖协议书》、《房产抵账协议》都是有效的。徐晓明在2000年时已成为城镇居民户籍，无权购买农村房屋。张杰、张景忠的户籍都在河北丰宁。杨某对于《房产抵账协议》是知情的。当时考虑到张景忠年事已高，把张景忠也写进去了，张景忠享有的实际是居住权。
第三人张景忠、张淑平共同述称，1999年11月，张景忠患中风在怀柔医院住院治疗，到现在也没有恢复。当时的医疗费用都是张淑平支出的。2002年张杰没钱还张淑平，就口头协议把170号的房屋抵顶给张淑平。张景忠后来还去过很多医院治疗。另外，现在徐晓明是非农业户口，不享有农村宅基地使用权，徐晓明的主张不应得到支持。
徐晓明为证实自己的主张提供如下证据：
1.《房产买卖协议书》。内容为：《房产买卖协议书》甲方卖房人徐晓明，乙方买房人张杰，经甲乙双方协商，甲方将坐落在本村村东的4间正房以及机井和院墙等卖给乙方。价款13000元。1998年12月19日。上有双方签字和村委会盖章。用以证明1998年签订了协议，并认可收到房款1.3万元。
2.杨宋镇村镇建设管理办公室出具的证明。内容为：查杨宋镇花园村农村宅基地确权发证统计表，编号为03-09-073的宅基地1993年登记的集体土地使用者为徐小明。用以证明争议标的房屋宅基地登记表是徐晓明所有，《集体土地建设用地使用证》还在徐晓明名下。
3.杨宋镇派出所证明。内容为：花园村徐晓明，曾用名徐小明。用以证明原来《集体土地建设用地使用证》上的徐小明和徐晓明是同一人。
4.2001年的起诉书和笔录、财产清单。内容为2001年10月16日张杰起诉杨某离婚，在开庭笔录中，杨某、张杰对涉案房屋购房主体的陈述。用以证明：通过离婚诉讼中张杰的陈述，以及在以后的诉讼中杨某未提及房屋问题，财产清单上也没有房屋登记，说明实际购房人为张景忠。
5.花园村村委会出具的杨某空挂户的证明。内容为：杨某1998年9月11日户口迁入花园村，迁入时属于空挂户，不享有集体经济组织成员权利，已将户口迁出花园村。用以证明：杨某不享有花园村农村经济组织成员权益。
6.张淑平落户170号的申请材料。2014年12月26日张景忠在申请中载明：现住花园村170号，此房屋产权归我，我同意我女儿张淑平将农业户口迁入我房屋内。2014年12月27日张淑平在申请中载明:现住花园村10号，申请将农业户口迁入我父亲张景忠房号为农业170号。用以证明：实际购房人为张景忠。同时证明，不存在张杰将房屋抵账的事实。
7.杨宋派出所关于张淑平的身份证号证明。内容为：张淑平1996年12月9日办理身份证是身份证号为15位，2005年3月29日换领二代身份证后身份证号码升级为18位。用以证明《房产抵账协议》为虚假证据。
8.徐晓明申请法院向北京怀柔医院（原怀柔县第一医院）调取的张景忠1999年11月11日至1999年12月6日的住院病案及费用清单。住院病案记载，张景忠所患疾病为脑出血（左丘脑）、右侧肢体不全瘫痪。费用清单记载，合计费用为3798.63元。用以证明《房产抵账协议》为虚假证据。
9.证人韩某出庭作证称：杨某、张杰1998年1月到2003年10月左右在其家租住过房屋。张杰在1999年底就不在此居住了，杨某一直住到2003年10月左右。一直连续居住。杨某、张杰租的是南房一间。用以证明：涉诉房屋一直由张景忠居住，张景忠为实际购房人。
10.北京市第三中级人民法院庭审材料。用以证明：杨某的证言前后矛盾，不具有客观性。
11.北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、北京市怀柔区长哨营满族乡八道河村村民委员会证明。用以证明：杨某所做证言的不客观性。同时证明，杨某并非花园村经济组织成员。
对证据1，张杰的质证意见是：对该证据的真实性没有异议。张景忠，张淑平对真实性没有异议；对证据2，张杰的质证意见是：真实性没有异议。正是因为房产在徐晓明名下，才能证明徐晓明有权出卖，与张杰的协议合法有效。张景忠，张淑平对证据的真实性认可；对证据3，张杰和张淑平、张景忠均认可证据的真实性；对证据4，张杰的质证意见为：笔录为复印件，不认可证据的客观性。认为在离婚案件中的陈述，是对维护自身财产权益的考虑，不能据此否认张杰为实际购房人；张淑平、张景忠认可张杰的质证意见；对证据5，张杰的质证意见为：村民委员会没有任何权利证明村民是否享有集体经济组织成员权利，证明目的不认可。张淑平、张景忠认可张杰的质证意见；对证据6，张杰的质证意见为：真实性认可。落户的申请材料，与本案没有关联。张淑平、张景忠认可张杰的质证意见；对证据7，张杰的质证意见为：《房产抵账协议》是事后补签，补签时身份证为18位。张淑平、张景忠认可张杰的质证意见；对证据8，张杰的质证意见为：认可真实性，但不认可证明目的。抵账发生在2002年，张景忠一直治病，去过很多医院，核算下来一共花费29000元。张淑平、张景忠称治疗是持续的，现在还在继续治疗，协议写的就是住院、治疗的花费。张淑平、张景忠认可张杰的质证意见；对证据9，张杰的意见为：对证人证言的客观性、关联性、证明目的均不认可。张淑平、张景忠认可张杰的质证意见；对证据10、11，张杰的质证意见为：关联性、证明目的不予认可。张淑平、张景忠认可张杰的质证意见。
张杰为证实自己的主张提供如下证据：
1.《房产买卖协议书》。用以证明：存在买卖事实，张杰为购房人。
2.结婚登记的档案记录、离婚判决书，杨某的户籍证明。证明：张杰和杨某1998年12月15日登记结婚，2003年7月18日经法院判决离婚。杨宋镇派出所出具的证明显示，杨某，农业户，1998年9月11日由长哨营乡迁入杨宋镇花园村287号。2009年2月因投靠亲属户口迁怀柔区南华园一区。用以证明：张杰作为购房人，在实际购房时，家庭成员的杨某为花园村农业户口，具有购房资格。
3.《房产抵账协议》。内容：《房产抵账协议》，甲方张杰，乙方张淑平、张景忠，父亲张景忠1999年中风住院，治疗费2.9万元，由张杰、张淑平均摊，由于张杰当时无力支付，应由其负担部分由张淑平垫付。经甲乙协商，张杰将花园村房产卖于张淑平，价款1.45万元冲抵张杰向张淑平的欠款。因张景忠现居住于此并无其他房屋居住，双方达成一致，张淑平同意与张景忠共同拥有此房屋产权。2002年7月23日。上有甲乙方签字。用以证明：张杰已将房屋抵账给张景忠、张淑平。
4.张淑平的户口本复印件。张淑平的户口本显示，张淑平为农业家庭户，1996年12月9日迁来本市，2015年1月13日从花园村10号迁入现户口地址花园村170号。用以证明：张淑平在购房时是花园村农业户口，具备购买农村房屋资格。
5.丰宁公安局杨木栅子派出所家庭关系证明。用以证明张景忠家庭人员状况。
6.03-09-073号《集体土地建设用地使用证》。土地使用者处徐小明被划去，旁边写着张景中，更改处有花园村村委会的盖章。用以证明：实际购房人为张杰，且存在抵账给张景忠、张淑平的事实。
7.老房子和新房子的照片。用以证明房屋翻建情况。
8.原怀柔县医院医疗材料、原怀柔县中医院医疗材料、专科疾病北京中医治疗中心的医疗材料、北京脑心血管病医院门诊病历、各类治疗心脑血管疾病的药品说明。用以证明：张景忠除住院治疗外，一直持续到相关医疗机构治疗。进一步证明《房产抵账协议》的真实性。
9.证人杨某出庭证言:与张杰结婚前户籍在八道河村，后因泥石流户口落到花园村。当时是张杰去办的户口。在花园村生活了几年，后来搬到南关去住了。知晓张杰在花园村买房的情况，办手续时不在现场。买的房是三大间，其实是四间房，有两间是连着的。大概在1999年买的房，在那里住了大概4年，把父母都接来了，平时上班在县城。哪年离婚忘了。和张杰一起生活时，把花园村买的房屋抵给张杰的妹妹了，当时是同意的。具体多少钱不知道，是张杰具体办的。离婚诉讼中，开始提过这房，后来就没提，现在不主张权利。户口迁到花园村后，本人没分过地，交积累的事不知道。落户在287号，是先落户后买的房。用以证明：张杰为实际购房人，享有购房资格。存在房屋抵账事实。
10.证人赵某出庭证言：与张淑平离婚前住的房是父亲名下的房，离婚时与张淑平协商好双方都不主张对方的房产。知晓张杰将房屋抵给张淑平一事。离婚时考虑到张淑平赚钱不多，未向对方主张房产。用以证明：张杰将房屋抵账给张淑平的事实客观存在。
对证据1，徐晓明的质证意见为：真实性没有异议。但不认可证明目的，该合同无效。现在房屋的使用权人是徐晓明。合同约定过户以前房屋权利依然归徐晓明，现并未完成。张淑平、张景忠没有异议；对证据2，徐晓明的质证意见为：真实性认可。但配偶是当地村民就具备法律效力的观点是没有依据的。实际上张杰也不具有购房资格，出资是张景忠出资，杨某不知道是什么时候购买的，杨某是花园村的空挂户。村委会明确表示，空挂户不享有一切村民待遇。张淑平、张景忠对该证据没有异议；对证据3，徐晓明的质证意见为：对《房产抵账协议》真实性不认可。该协议是在近亲属之间产生的，且2002年身份证号码没有18位。张淑平、张景忠对该证据表示认可；对证据4，徐晓明的质证意见为：户口本真实性认可，证明目的不认可。张淑平、张景忠对该证据表示认可；对证据5，徐晓明的质证意见为：真实性认可。张淑平、张景忠对该证据表示认可；对证据6，徐晓明的质证意见为：对集体使用证真实性认可。说明了现在房产使用权人是徐晓明，使用权人被手动更改为张景忠，上面说明了擅自涂改无效。对于证明目的不予认可。张淑平、张景忠对该证据表示认可；对证据7，徐晓明的质证意见为：对于房屋翻盖的事实认可。但是墙基没变，只翻盖了墙及房顶部分。张淑平、张景忠没有异议；对证据8，徐晓明的质证意见为：关联性、证明目的都不认可。不是规范的诊疗文书，没有规范的发票。张淑平、张景忠表示认可；对证据9，徐晓明的质证意见为：杨某对房屋购买的具体时间、房屋格局、房款都不知道，杨某在花园村落户的门牌号是虚设的户、该门牌号没有房子也没有院子，杨某不享有集体经济组织成员待遇。张杰认可证人证言的真实性。张景忠、张淑平认可证人证言的真实性；对证据10，徐晓明的质证意见为：如果二人对房屋分割达成一致意见，就该记入离婚协议。该证言不具有客观性。张杰、张景忠、张淑平认可证人证言的真实性。
张淑平、张景忠为证实自己的主张提供如下证据：
1.建房支出费用的收据17张。用以证明：张淑平投资翻建了涉案房屋。进一步证实，房屋抵账给张淑平的事实。
张杰认可该证据的客观性。徐晓明的质证意见为：绝大部分收据没有印章，显示不出与张淑平有任何关系。真实性、关联性、证明目的均不认可。
本院经审理认定事实如下：
张杰系张景忠之子，张淑平系张景忠之女。2017年2月14日，丰宁满族自治县杨木栅子村委会出具证明:村民张景忠与妻子刘淑云育有子女三人，分别是：长子张杰、长女张淑平、次女张淑敏。张淑平的户口本显示：张淑平为农业户口，1996年12月9日迁来本市，2015年1月13日从花园村10号迁入花园村170号。张杰与其前妻杨某于1998年12月15日登记结婚，2003年经怀柔法院判决离婚。2017年2月15日，北京市怀柔区杨宋镇花园村村民委员会出具证明：杨某的户口于1998年9月11日迁入花园村，迁入时属于空挂户，不享有集体经济组织成员任何权利，现已将户口迁出花园村。
徐晓明原有怀柔区杨宋镇花园村170号农村宅院及正房四间。现徐晓明与张杰均持有一份1998年12月19日签订的甲方卖房人为徐晓明，乙方买房人为张杰的《房产买卖协议书》。内容为：经甲乙双方协商，甲方卖房人徐晓明将坐落在本村村东的四间正房以及机井和院墙等物卖给乙方。正房总面积（200㎡院落）价款人民币13000元（壹万叁仟元整）。乙方付完房产款，过完过户手续后，房屋权和院落使用权归乙方所有。协议书上除甲乙双方签字外，杨宋镇花园村村干部在协议上签了字，并加盖了村公章。
2017年1月，徐晓明持协议书及相关证据诉至本院，以诉称理由要求确认房屋协议无效、要求张杰腾退房屋。
审理过程中，张杰以涉案房屋已抵账给张淑平、张景忠为由，申请追加张淑平、张景忠为第三人参加诉讼。2017年6月，本院以（2017）京0116民初207号判决书判决：一、徐晓明与张杰签订的关于北京市怀柔区杨宋镇花园村170号买卖合同无效；二、驳回徐晓明其他诉讼请求。宣判后，徐晓明、张杰、张景忠、张淑平上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院认为一审认定事实不清，于2017年8月22日裁定发回本院重审。
在本案审理期间，徐晓明提交张杰与其前妻杨某在本院离婚诉讼中的庭审笔录。认为该证据已证明，张杰在2001年的离婚诉讼中已明确购房人为其父亲张景忠，张景忠、张杰均非花园村集体经济组织成员，买卖合同应属无效；对此，张杰认为庭审笔录不是原件，不认可该证据的证明目的，并申请杨某出庭作证。杨某出庭证明：与张杰结婚登记后，和张杰一起并由张杰具体出面购买了现花园村170号住宅，目的就是结婚后居住。婚后与张杰共同在该房居住了一段时间，期间将张杰的父母也接到该处居住，几年后才搬至南关村居住。购房前因泥石流搬迁已经落户到花园村，为农业户口。同时证明，知晓并同意张杰将购买的房屋抵账给张淑平，表示不对该房屋主张权利。张杰同时提交了将房屋抵账给张淑平的协议、张淑平为花园村农业户口的证明、与杨某的结婚登记档案材料、离婚判决书、杨某的户口证明、丰宁公安局杨木栅子派出所家庭关系证明，并据以上证据认为，在实际购房时，其前妻杨某已落户到花园村农业户口，作为家庭成员享有购买农村房屋资格，且该房屋已抵账给花园村农户张淑平，徐晓明的请求不应得到支持。为进一步证明房屋抵账给张淑平的事实，庭审中张杰申请张淑平前夫赵某出庭作证予以证明；庭审中，徐晓明以质证意见不认可上述证据的证明目的，并继续提交了花园村村委会出具的杨某空挂户的证明、张淑平在落户170号院材料中张景忠和张淑平自认的170院房屋归属张景忠的证明、怀柔公安分局杨宋派出所出具的张淑平身份证号码变更情况的证明、申请法院调取的《房产抵账协议》上载明的张景忠住院治疗期间的住院费用。徐晓明为证明杨某证言的不客观性，还同时提交了北京市第三中级人民法院庭审材料、北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、长哨营满族乡八道河村委会的证明，并申请证人韩某出庭作证，证明杨某与张杰一直居住在怀柔区南关村。徐晓明据以上证据认为，杨某虽在购房前已落户花园村，但其并非花园村集体经济组织成员，不享有经济组织成员权益，不能证明张杰享有购房资格。同时认为，《房产抵账协议》签订在2002年，签订人协议书上载明的身份证号码为18位，当时的身份证号码应为15位，且法院调取的张景忠住院治疗费用与《房产抵账协议》表述的费用数额严重不符，故不认可张杰将房屋抵账给张淑平的事实存在；张杰以质证意见不认可上述证据的证明目的，并继续提交了原怀柔县医院医疗材料、原怀柔县中医院医疗材料、专科疾病北京中医治疗中心医疗材料、北京脑心血管病医院门诊病历、各类治疗心血管疾病的药品说明书认为张景忠治疗是长期持续的，《房产抵账协议》表述的费用，不仅仅包括怀柔医院的治疗费用，还应包括平时治疗费用，以此证明房屋抵账事实的客观性；徐小明认为：《房产抵账协议》已明确表述住院治疗费用的时间，不认可证据真实性与证明目的；第三人张淑平、张景忠为证明自己的主张提交了建房支付费用票据。徐晓明以质证意见不认可证据的客观性、关联性及证明目的。
本案在审理过程中，张杰于2018年4月11日向本院提出申请：申请鉴定怀集建（93）字第03-09-073号《集体土地建设用地使用证》“土地使用者”一栏中“张景忠”三字是将“张杰”两字破坏后重新写上去的。
本院认为，本案的争议焦点为：1.依据1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》形成农村房屋买卖合同关系的购房主体是张杰，还是张景忠；2.1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》的法律效力；3.诉争房屋是否通过抵账形式归至本案第三人张淑平所有。
本院依据现有证据对上述焦点问题逐一论证如下：
一、购房主体问题。
1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》签名显示为张杰。张杰在本案诉讼中自始至终并未否认协议书中载明的作为购房人的权利义务主体地位。另外，即使当时张景忠出面以家庭成员张杰名义促成了该协议的签订，该行为也非法律及行政法规效力性规定所禁止的行为。故1998年12月19日因签订《房产买卖协议书》所形成的法律关系中购房主体应为张杰。
二、《房产买卖协议书》的法律效力问题。
购买花园村170宅院时张杰并非花园村集体经济组织成员，在诉讼过程中有证据证明购房前张杰前妻杨某已落户到花园村农业户，且购房时双方已登记结婚。但花园村村委会已出具证明证实，杨某当时落户到花园村属空挂户，不享有集体经济组织成员权利。考虑到，当时杨某落户的申请审批手续及具体事项的办理均为花园村村委会，对杨某落户花园村的原因及是否享有经济组织成员权利，作为基层组织的花园村村委会所出具的证明最真实、客观。另外，杨某出庭证言中所作的因泥石流搬迁才落户到花园村的陈述，已被北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、北京市怀柔区长哨营满族乡八道河村村民委员会出具的证明予以否定。所以，本院认定，购房时张杰及其前妻均非花园村集体经济组织成员。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，不得转让。故双方签订的《房产买卖协议书》应属无效合同。
三、诉争房屋是否通过抵账形式归至本案第三人张淑平所有。
农村房屋买卖合同纠纷的处理中，基于农村房屋买卖有别于一般商品房买卖的特殊性，如果非集体经济组织成员的购房人在诉讼前又将所买受的农村房屋转让给本村集体经济组织成员，出于维护交易双方法律关系的稳定性、双方生活秩序的稳定性因素考虑，对要求确认原买卖合同无效的请求不应予以支持。但房屋转让回归给本村集体经济组织成员的事实应当客观存在。
本案中，为证明已将所购房屋抵账给花园村集体经济组织成员张淑平，张杰提交了由张杰、张景忠、张淑平签订的《房产抵账协议》。徐晓明提出该协议是2002年7月签订，当时的身份证号码应为15位，但该协议上签订人的身份证号码为18位，且协议书上明确载明的1999年11月张景忠住院治疗期间的费用2.9万元与法院调取的住院费数额严重不符，否认该证据的客观性。自2017年2月庭审结束后，张杰及第三人自认《房产抵账协议》为事后补签并申请证人杨某、赵某出庭作证证明房屋抵账给张淑平的事实客观存在，并同时提交了张景忠平时持续治疗的证据。据徐晓明提交的北京市第三中级人民法院庭审材料显示，杨某在北京市第三中级人民法所作的证言确实存在前后相互矛盾之处，且在本案庭审中杨某关于因泥石流搬迁落户到花园村的证言，与北京市怀柔区长哨营满族乡人民政府、北京市怀柔区长哨营满族乡八道河村村委会出具的证明相互矛盾，故杨某对诉争房屋抵账张淑平一事的证言缺乏客观性，本院不予采信。证人赵某出庭作证陈述：因与张淑平离婚时，张淑平未对其所有的房屋主张权利，所以也没对张淑平自张杰抵账而来的房屋主张权利。本院认为，离婚协议中，通常包括婚姻、子女抚养、财产分割、债权债务的处理几方面内容。特别是房屋问题属双方重要生活资料，房屋处理问题一般应在协议中有所体现。但在双方的离婚协议中，未提及涉案房屋的处理问题，有违一般常理。故对赵某证明张杰将房屋抵账给张淑平一事的证言本院不予采信。关于张杰提交的张景忠平时持续治疗的证据。因提交的《房产抵账协议》中明确载明是张景忠1999年1月患中风住院治疗费2.9万元，故该证据与待证事实缺乏关联性，本院不予采信。张杰提交的翻建房屋的收据，对待证事实不具有有效的证明力，本院亦不予采信。如前所述，张杰、张淑平、张景忠主张的涉案房屋已抵账给张淑平的事实，因《房产抵账协议》存在诸多疑点，又缺乏有效的证据予以佐证，该事实本院无法认定。故本案的评判标准应回归至法律法规关于农村房屋买卖合同的效力性规定上来。
农村房屋买卖合同被确认无效后，为体现对合同双方当事人权益的平等保护，买受人要求出卖人赔偿信赖利益损失的，应得到支持。本案中双方未要求对涉案房屋的价款及宅基地的区位补偿价进行评估，在买受人获赔数额没有正式确定的情况下，徐晓明要求张杰、张淑平、张景忠腾退房屋及院落的诉讼请求不宜支持。同时指出，本案系农村房屋买卖合同案件，农村房屋买卖合同被确认无效后，双方所诉争的房屋及宅院应恢复到合同签订前的初始状态，张杰、张淑平、张景忠提出徐晓明现为非农业户口，是否享有农村房屋及宅基地使用权的问题，不在本案处理范围之内。
关于审理中张杰向本院提出的笔迹鉴定申请，因该申请内容对于本案事实的认定缺乏必要性，本院不予准许。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：
一、徐晓明与张杰于1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》无效；
二、驳回徐晓明的其他诉讼请求。
案件受理费125元，由张杰负担（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 崔小东
人民陪审员 于长瑜
人民陪审员 杨德顺
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 聂 颂