河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终1332号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘子江，男，1987年2月23日出生，汉族，山西省天镇县人，住天镇县。
委托诉讼代理人：张宏刚，河北宝成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：香河兴达恒远房地产经纪有限公司。
住所地：香河县新华大街北侧五一路东侧香城郦舍*号楼*单元**号房屋。
法定代表人：闫雪梅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁旭钊，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高星，男，1987年9月4日出生，汉族，黑龙江省佳木斯市向阳区人，现住北京市东城区。
委托诉讼代理人：边潮，河北正昊律师事务所律师。
上诉人刘子江、香河兴达恒远房地产经纪有限公司因与被上诉人高星房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘子江上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判被上诉人承担违约金。事实和理由:被上诉人并不受限购政策的影响，被上诉人之所以解除合同，是因为房屋价格下降。
上诉人香河兴达恒远房地产经纪有限公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判香河兴达恒远房地产经纪有限公司不退还中介费。事实和理由:上诉人作为居间方已促成了买卖双方签订了合同，委托人应当支付报酬。
被上诉人高星辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
高星向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同及房屋交易居间服务合同；2、被告刘子江退还原告已付定金40000元及购房款345000元，共计385000元；3、被告兴达公司退还原告己付中介费28040元；4、本案诉讼费及保全费由被告承担。
反诉原告刘子江向本院提起诉讼请求：1、判决反诉被告支付反诉原告违约金256000元；2、反诉费由反诉被告负担。
一审法院认定事实：2017年2月18日，原告高星与被告刘子江在被告兴达公司的居间介绍下签订房屋买卖合同及房屋交易居间服务合同各一份，合同约定原告购买刘子江名下位于香河县××小区××楼××单元××号房屋一套；房屋总价款为1280000元，原告于签订合同时交付刘子江购房定金40000元，于2017年2月22日前支付刘子江首付款345000元，剩余款项采用银行按揭贷款方式支付；刘子江尚未取得该房屋的所有权证，预计取得时间为2017年12月，具体时间视开发建设单位实际办理而定，待取得后双方办理房屋所有权过户手续；刘子江取得房屋所有权证之日，原告已付购房定金和预付款自动转化为首付款；原告需在交付首付款15日内向银行申办抵押贷款，申请贷款的具体事宜按照贷款银行的规定执行，若银行批贷额度与预计贷款额有差异，如首付款不足银行规定首付比例的，原告需在三日内补齐首付款；刘子江承担房屋产权变更前需缴纳的相关税费及公共维修基金，高星承担房屋交易过程中产生的一切税费，原告于签订合同时支付兴达公司居间服务费23040元、贷款服务费3000元、权证代办费2000元，共计28040元；原告的按揭贷款经银行审批许可之日起15日内双方办理房屋所有权过户手续；刘子江于房屋过户当日将房屋交付原告；另双方还约定了违约责任、免责及争议解决方式等条款。合同签订当日，原告支付刘子江购房定金40000元，后于2017年2月22日支付刘子江房款345000元，支付兴达公司居间服务费、贷款服务费及权证代办费共28040元。
2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的通知(廊政办〔2017〕27号)，该通知要求自2017年3月22日起，非本地户籍居民家庭限购1套住房且首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。同年6月2日，廊坊市人民政府办公室下发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(廊政办〔2017〕61号)，该意见要求非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。
另查，原告高星为非香河县户籍。涉案房屋被告刘子江的所有权证于2017年7月11日下发。在廊坊市人民政府办公室实施限购限贷政策后，刘子江的房屋所有权证下发前，原告曾以无力交付50%首付款为由，与刘子江协商解除合同事宜，但双方协商未果。
一审法院认为，原告高星与二被告刘子江、兴达公司签订的房屋买卖合同和房屋交易居间服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定全面履行自己的义务。原告主张解除合同，被告刘子江虽不同意，但因双方在合同中约定原告采用银行按揭贷款方式购房，待被告的房屋所有权证下发后双方再办理过户手续，被告的房屋所有权证实际下发后，原告不符合2017年6月2日廊坊市人民政府出台的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》中规定的购房条件，原告也无力付清剩余房款，双方合同目的已无法实现，故该房屋买卖合同应予解除，本院对原告该请求予以支持。作为主合同的房屋买卖合同解除后，作为从合同的房屋交易居间服务合同也应一并解除。原告主张被告刘子江退还已付定金及购房款385000元，刘子江认为原告存在违约行为，并反诉请求原告赔偿其损失256000元。本院经审查认为，本案系因政策调整，导致双方合同目的无法实现，属于不可归责于双方当事人的原因，原告并不构成违约，但结合本县二手房交易价格下降实际情况，解除合同势必给刘子江造成一定的损失，根据我国法律规定的公平原则，原告应给予适当补偿，故本院结合案情实际酌定原告给付刘子江损失60000元。原告已给付刘子江购房款385000元，扣除此款后，刘子江应返还原告325000元。对原告和反诉原告超出部分请求，本院不予支持。
原告主张被告兴达公司退还居间服务费、贷款服务费及权证代办费共28040元，兴达公司同意退还贷款服务费和权证代办费，居间服务费不同意退还。本院认为原、被告解除合同后，兴达公司收取原告的贷款服务费和权证代办费应予以退还，对于居间服务费，由于兴达公司在促成原告与被告刘子江签订房屋买卖合同等过程中提供了部分居间服务，因此该公司应退还原告部分居间服务费。经综合考虑，本院确认兴达公司退还原告居间服务费、贷款服务费和权证代办费共计23040元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告高星与二被告刘子江、香河兴达恒远房地产经纪有限公司于2017年2月18日签订的房屋买卖合同和房屋交易居间服务合同。二、被告（反诉原告）刘子江退还原告（反诉被告）高星购房款325000元。于本判决生效后立即履行。三、被告香河兴达恒远房地产经纪有限公司退还原告高星居间服务费、贷款服务费及权证代办费共计23040元。于本判决生效后立即履行。四、驳回原告高星的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘子江的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3801元，保全费3020元，由原告高星负担2223元，被告刘子江负担4598元，被告香河兴达恒远房地产经纪有限公司负担188元。反诉费减半收取2570元，由反诉原告刘子江负担1920元，反诉被告高星负担650元。
本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为,刘子江与高星签订房屋买卖合同后，在合同履行过程中，因政府出台房屋限购政策原因，致使被上诉人高星购房首付比例提高，被上诉人高星主张解除合同系因不可归责于双方当事人的原因。上诉人刘子江称合同中约定了首付款不足应由被上诉人高星补足，但该条款为中介公司出具的制式合同中条款，该条款并非双方当事人具体协商的结果，故上诉人刘子江以该条款主张被上诉人违约的理由不能成立。
关于香河兴达恒远房地产经纪有限公司的上诉理由，因居间服务合同中约定的服务项目为15项，上诉人香河兴达恒远房地产经纪有限公司在二审中陈述提供了居间合同中的1-6项服务内容。故一审判令香河兴达恒远房地产经纪有限公司退还23040元费用并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人刘子江负担2570元，上诉人香河兴达恒远房地产经纪有限公司负担376元。
本判决为终审判决。
审判长 樊清维
审判员 柴秋芬
审判员 梁志斌
二〇一八年四月十七日
书记员 李 煜