上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终5303号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海仁志实业公司，住所地上海市浦东新区合庆镇勤奋村。
法定代表人：卫志良，经理。
上诉人（原审被告）:上海卫仕食品有限公司，住所地上海市浦东新区合庆镇勤奋村。
法定代表人:卫志良，经理。
两上诉人共同委托诉讼代理人:王玥玮，上海高达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海拓驰实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区川沙新镇周祝公路2558号。
法定代表人：王俊锋，总经理。
委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾蔚雯，上海市四方律师事务所律师。
原审第三人:上海市浦东新区合庆镇勤奋村村民委员会，住所地上海市浦东新区合庆镇勤奋村。
负责人：张建，村主任。
委托诉讼代理人：黄贤明，上海高达律师事务所律师。
上诉人上海仁志实业公司（以下简称仁志公司）、上海卫仕食品有限公司（以下简称卫仕公司）因与被上诉人上海拓驰实业发展有限公司（以下简称拓驰公司）、原审第三人上海市浦东新区合庆镇勤奋村村民委员会（以下简称勤奋村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初15982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人仁志公司、卫仕公司的共同委托诉讼代理人王玥玮，被上诉人拓驰公司的法定代表人王俊锋及委托诉讼代理人顾蔚雯，原审第三人勤奋村村委会的委托诉讼代理人黄贤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人仁志公司、卫仕公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判上诉人不支付被上诉人搬迁补偿费、装修补偿费和停产停业损失，支持上诉人全部反诉请求。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间的租赁关系应属无效，双方不受租赁合同条款的约束，被上诉人应就无效后果进行举证，其主张的各项补偿款没有合同依据。2、涉案补贴协议是由勤奋村村委会与上诉人之间签订的，与被上诉人无涉，被上诉人无权就该补贴协议提出请求。3、被上诉人主张的搬迁费和装修费金额没有依据。租赁合同无效，且租期已经届至，返还房屋是被上诉人的法定义务，且被上诉人也未对实际搬迁费用提供相应凭证；不能因为被上诉人实际使用房屋就推定被上诉人具有装修补偿的权利，被上诉人也没有提供证据证明其投入情况，装修损失与被上诉人无关。4、在2018年重新签订的补贴协议中明确相关补贴是用于腾空与解除50年租地的补贴，与停工停产损失无关。5、被上诉人并非用地减量化补贴的对象，若被上诉人认为其是补偿主体，应将第三人作为被告进行主张。
被上诉人拓驰公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人勤奋村村委会述称，对于上诉人与被上诉人之间的纠纷不发表意见。但第三人认为搬迁补偿费、装修补偿费及停产停业损失均非补偿给被上诉人，若法院最终认定该部分利益被上诉人可以主张，则其将在余款中将判令的款项予以扣减，第三人认为根据补贴协议及操作口径，第三人系基于租赁关系仅对土地承租人进行财产补贴，也不是补偿，其与被上诉人没有法律关系，如果被上诉人认为其是土地减量化的相对方，可以另行起诉。
拓驰公司向一审法院起诉请求：1、判令仁志公司、卫仕公司赔偿拓驰公司货物设备的搬迁费、停工停产（员工分流）补贴等经济损失暂计人民币（以下币种相同）1,554,320元（其中货物设备搬迁费20万元，装修费用25万元，停工停产员工分流补贴1,104,320元）；2、判令仁志公司、卫仕公司以1,554,320元为本金，按照年利率6%的标准承担利息损失，自2016年12月6日起至仁志公司、卫仕公司实际清偿日止；3、案件受理费由仁志公司、卫仕公司承担。
仁志公司向一审法院提起反诉请求：1、判令拓驰公司向仁志公司支付自2016年1月1日起至2016年12月6日止的房屋占用费929,628元（参照系争房屋同地区的租赁价格0.9元每天X3,036平方米）；2、诉讼费用及反诉费用由拓驰公司承担。
一审法院认定事实：坐落于上海市浦东新区XX镇XX村XX队、地号为上海市浦东新区XX镇XX村XX丘的房屋权利人于2000年5月19日登记为仁志公司，该房屋的土地权属性质为集体，土地用途为工业，房屋建筑面积为5,355.74平方米。2008年4月13日，仁志公司及卫仕公司作为出租方（甲方）与拓驰公司及案外人上海A有限公司作为承租方（乙方）签署《合同》，约定乙方愿意租用上海市浦东新区合庆镇勤奋村甲方的厂房一幢，租用厂房坐落于合庆镇勤奋村仁志公司西厂区北侧，一栋二层厂房附加门卫，面积约2,150平方米，租赁期限从2008年5月8日起，租期五年（分两期执行，前三年为年租金24万元整，后两年在年租金24万元整的基础上增加百分之六），如遇国家及政府规划，必须服从国家政府统筹，租赁期满，同样租金应优先满足乙方续租；年租金24万元（分两次支付，每次支付12万元），按先付后用原则，每年分两次付清，每次应提前一个月支付下半年租金；在房屋租赁期内，未经甲方同意，乙方不得转让租赁，如遇乙方随意转让租赁，逾期不支付或拖欠用房租金甲方有权终止合同；租赁用途为乙方开办生产型企业；如遇国家政府规划拆迁，房屋财产包括申请用电费用、赔偿归甲方所有，企业搬迁、赔偿归乙方所有，但属企业注册登记在本所属地，按国家政府所赔偿的一切费用。2013年5月12日，仁志公司与拓驰公司签订了《续租合同》1，约定：拓驰公司继续租用原厂房及新增车间，原租2,150平方米，新增面积888平方米，合计3,038平方米；租期自2013年6月30日至2015年6月30日，租期2年；每年租金按现金及支票支付（各百分之五十）合计租金40万元，租金先付后用，每年分两次付清，但必须提前一个月支付下期租金，逾期支付千分之五，罚金以天计算；原合同中的条款同样在本合同中有效，但修删的条款视无效条款。拓驰公司支付租金至2015年12月31日。
2016年3月17日，浦东新区XX办公室及上海市浦东新区XX镇XX村委会向拓驰公司发送《告知书》，表示：根据浦东新区产业结构调整的总体计划部署，结合合庆镇产业结构调整及环境综合整治的要求，上海B公司被列为2016年上半年度实施产业结构调整及环境综合整治的重点企业，与贵公司的合同自动终止；为进一步推进建设用地减量化工作，现要求贵公司于2016年3月20日之前做好搬离工作，望贵公司积极配合，逾期后果自负。随后，拓驰公司搬离承租厂房，承租厂房后予以拆除。
另查，2015年9月10日，合庆镇产业结构调整领导小组发布《合庆镇产业结构调整以奖代补操作口径》，其中规定：对被补贴人认定为建筑体产权的所有人、土地所有人进行补贴；货物（产成品、原材料、办公设备）运输费，按实际评估为准；凡列入搬迁的设备，应由企业提供设备购置发票、企业纳税依据、会计报表等用以证明该设备确实符合该企业生产经营范围所需，且尚在正常使用的相关凭证材料，由镇征收相关部门集体予以核定，按不超过评估额给予补贴；无法恢复使用的设备按不超过重置价结合成新评估额予以补贴；停工停产（员工分流）补贴，按照建筑面积补贴或按实际员工使用情况补贴，二种补贴方式，视企业实际情况二选一；按建筑面积补贴，国有土地上的有证房屋建筑面积按每平方米350元给予补贴，集体土地上的有证房屋参照国有土地房屋按每平方米350元给予补贴，集体土地上的其他使用房屋按每平方米280元给予补贴；按实际员工使用情况补贴，在合庆镇产业结构调整范围生产经营场所内实际用工，按2014年度月均实际参保人数（由镇劳动保障部门核准），按核定人数每人补贴6万元；……产业结构调整及减量化实施主体为行政村，企业的建筑物、房屋装潢、附属设施及员工分流等事项的补贴协议签订主体为所属村委，在镇与村委签订总体补贴协议后，再由村与企业签订具体协议，并报镇产调办备案；资金拨付由镇产调办设立专门拨付平台，拨付平台根据村与相关公司与企业签订的清拆协议向村拨付约定资金，再由村根据协议拨付该企业。之后上海B有限公司出具一份搬迁补偿价格评估报告（以下简称估价报告），其中单位名称为卫仕公司，房屋坐落浦东新区合庆镇勤奋村，基地名称为合庆镇工业用地减量化项目，土地性质为集体，建筑面积为15,764.82平方米，估价目的为实施工业用地减量化而与房屋所有人协商货币补偿金额时作价值参考；价值时点为2016年1月14日。估价报告中的《估价结果一览表》显示：估价总金额为44,391,259元，其中房屋评估价值为20,151,413元，装修为3,459,530元；附属设施为8,284,665元；机器设备搬迁为12,241,311元；物资搬运费为254,340元。其中估价报告中的《机器设备搬迁补偿估价明细表（可恢复使用）》上载明针对拓驰公司的机器设备评估原值总价为619,700元，机器设备搬迁补偿费总计为52,776元，《房屋装修估价明细表》中显示：26号房的装修评估总价为286,600元，33号房的装修评估总价为15,000元,合计为301,600元（根据拓驰公司与仁志公司、卫仕公司的陈述，26号房及33号房系拓驰公司承租的房屋）；在《附属设施查看及估价明细表》中显示：属于拓驰公司的附属设施评估总价为46,240元;在《物资搬迁补偿估价明细表》中注明为拓驰公司的物资搬迁补偿费为27,450元。2016年9月30日，以勤奋村村委会为甲方与卫仕公司作为乙方，订立《合庆镇“产业结构调整（建设用地减量化）”项目补贴协议》（以下简称2016年补贴协议），双方共同确认该建设用地减量化清拆房屋位于浦东新区合庆镇勤奋村，根据评估公司测量，房屋评估建筑总面积为15,764.82平方米；其中经评估公司评估，镇项目复核小组认定，乙方此次因房屋拆除实际损失为16,453,240.70元，装饰装修实际损失为2,682,154.06元，附属设施实际损失为8,284,665元；乙方因房屋内设备、设施、物资搬迁导致实际损失为12,495,651元；停工停业实际损失为4,577,973.40元，实际损失合计为44,493,684.16元；甲方在乙方自愿配合的前提下，同意对乙方按照上述实际损失金额予以补贴，补贴金额等同乙方的实际损失金额；乙方承诺2016年10月30日前负责腾空及搬离房屋及场地；本协议签署完毕后十个工作日内，甲方向乙方支付补贴金额30%，拆除及员工分流完毕后十个工作日内，甲方向乙方支付补贴金额40%，在镇级土地复垦验收通过后3个月内，或在签约10个月后的十个工作日内，甲方向乙方支付补贴金额的30%；……。补贴协议签署后，勤奋村村委会确认已发放给卫仕公司70%的补偿款。2017年12月12日庭审中，勤奋村村委会向法院提交一份其于2017年3月10日出具的《解除通知》，其中内容为补贴协议因15,764.82平方米的投资人和权利人存在争议以及原50年土地租赁问题，通知卫仕公司解除补贴协议，解除后，各方有权依法办理。2017年7月11日，勤奋村村委会出具说明，表示补贴协议中因建筑物权利人存疑及50年土地租赁问题需要核查，村委会于2017年3月10日通知卫仕公司解除补贴协议，原补贴协议中关于“停工停产”补偿，因卫仕公司无人员分流和无有效期内租赁合同问题，故从“长期土地租赁”问题商谈“停工停产”问题。案件审理中，由勤奋村村委会（甲方）与卫仕公司（乙方）、仁志公司（丙方）三方于2018年1月18日签署《合庆镇建设用地减量化补贴协议》（以下简称2018年补贴协议），其中三方确认，房屋位于浦东新区合庆镇勤奋村，房屋总面积为15,764.82平方米，该房屋总面积应该包含仁志公司产权房屋（已被乙方改建），仁志公司原房屋所有权性质为集体，建筑面积为5,355.74平方米，乙、丙方对该房屋的权利认同已经混同，由乙、丙两方自行界定；就补贴价格为房屋补贴（含装修和附属）为27,420,059.76元；腾空补贴为12,495,651元；解除50年租地补贴为4,577,973.40元，合计共为44,493,684.16元；支付方式为协议签署后三十天内，乙、丙方必须书面确认仁志公司原房屋的补贴金额，甲、乙双方办理原已付款项核对和确认，确认后办理差额价支付协议；……。卫仕公司表示就原先从勤奋村村委会处取得的补偿款未予退还，直接由其与仁志公司进行结算。
再查，仁志公司性质为集体所有制，法定代表人为卫志良，主管部门（出资人）为勤奋村村委会。卫仕公司为有限责任公司，法定代表人为卫志良，股东或发起人为卫某1、卫某2、卫志良。卫仕公司庭审表述，其承租房屋后对承租土地中的房屋进行改建及扩建，搭建未取得相关许可证，仁志公司及卫仕公司均将相关房屋对外出租，但两公司已无法区分地面的房屋（的权属）。就拓驰公司承租房屋的部位，拓驰公司表示为估价报告中《上海卫仕食品有限公司房屋平面示意图》中的26、27、28、33部位，其中28是一半，面积共计3,293.50平方米，但是签合同的时候估算的是3,038平方米；仁志公司与卫仕公司均未予确认，之后对拓驰公司承租部位不持异议，但因有相关部位存在共用状态，故面积无法确认，要求以双方合同约定面积为准。2016年12月6日，承租房屋被拆除，拓驰公司搬离承租房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。上海市浦东新区合庆镇勤奋村土地上包含5,355.74平方米的原有房屋均已拆除后进行了改建及扩建，相关改建及扩建行为并未取得合法建造手续证明，也未取得新的权属证明，庭审中双方就承租部位在评估报告示意图予以指明，但相关部位的面积及构造已无法与原先的权属证书中房屋予以对应，由此法院难以认定拓驰公司所承租的房屋系合法的建筑，由此而建立的租赁关系应属无效。在租赁关系本身无效下，不受租赁合同条款的约束。目前系争房屋已返还且因建设用地减量化清拆下予以拆除，因土地上建筑物、构筑物及附属设施、装修设备等进行腾空、拆除，卫仕公司由此获得相应的补偿。案件审理期间，2016年补贴协议的双方又自行予以解除，以勤奋村村委会与卫仕公司及仁志公司三方为主体重新签署2018年补贴协议，并更换了2016年补贴协议中的补偿项目的名称，对此法院认为，无论补贴协议如何签署，补贴协议均是针对合庆镇勤奋村产业结构调整为前提，补偿也是针对地上物的拆除、因拆除发生的搬迁、停产等补偿，前后两份补贴协议中所约定的补贴金额完全一致，补贴款项的来源也未发生改变；2018年补贴协议中“房屋补贴（含装修和附属）”补贴价格与2016年补贴协议中“房屋拆除实际损失、装饰装修实际损失及附属设施实际损失”金额吻合，而2018年补贴协议中的“腾空补贴”“解除50年租地补贴”也与2016年补贴协议中“设备、物品等搬迁实际损失”、“停工停产及企业员工分流实际损失”补偿金额予以对应，由此可以推断，补偿款是依据《合庆镇产业结构调整以奖代补操作口径》、估价报告书等得来；补偿金额中涵盖了承租方的利益，而产业结构调整的行为势必会涉及停产停业损失、搬迁等费用，此与实际使用承租房屋方有着密切的关系；目前勤奋村村委会确认已支付70%的补偿款也未收回，卫仕公司及仁志公司明确表示地上房屋及权利已予以混同，双方无法予以区分，为保障承租方的权益，承租方要求受偿利益主体共同向其支付补偿中承租方享有的权益，于法有据，法院予以支持，至于卫仕公司及仁志公司间，其表示自行界定，双方可在自行界定后进行补偿金额的确认及结算。综上，法院对双方的请求分别认定如下：
第一、拓驰公司要求判令仁志公司、卫仕公司赔偿货物设备的搬迁费、停工停产（员工分流）补贴等经济损失1,554,320元（货物设备搬迁费20万元，装修费用25万元，停工停产补贴1,104,320元）。根据相关部门出具的估价报告，明确写明针对拓驰公司的机器设备搬迁补偿费为52,776元，26号房装修评估费为28,600元，33号房装修评估费为15,000元，附属设施评估总价为46,240元，物资搬迁补偿费为27,450元（包括物资搬运费19,500元、空调移机费4,000元、电话移机费1,240元、宽带移机费310元、吊扇2,400元），而上述补偿均已计入相关补贴协议中，就上述部分主张，法院予以确认并支持。对停产停业补偿，根据相关口径，是以土地上房屋面积予以计算，并区分有证房屋和无证房屋分别计算，本案中，拓驰公司承租的房屋无法区分有证和无证面积，故法院将结合拓驰公司承租房屋的面积规模、出租方在其中获得使用费收益、承租方租赁房屋所花费的租金等综合考虑，酌情支付拓驰公司停产停业损失30万元。
第二、仁志公司要求判令拓驰公司向仁志公司支付自2016年1月1日起至2016年12月6日止的房屋占用费929,628元（参照系争房屋同地区的租赁价格0.9元每天每平方米X3,036平方米）。拓驰公司支付租金至2015年12月31日，于2016年12月6日搬离承租房屋。庭审中，仁志公司确认从2016年4月开始承租房屋再无电费的产生，说明拓驰公司自此没有经营行为，即使有人员未撤离亦是在等待拆迁的过程；另外，仁志公司在产业结构调整及环境综合整治的阶段，也无法继续使用出租房屋从而获得等同周边市场的收益，故再以市场租金做使用费主张的参照，有失公平合理性，综合考虑到上述因素，法院酌情认定拓驰公司在搬离前还应承担的房屋使用费为124,623元。
第三、拓驰公司要求判令仁志公司、卫仕公司以1,554,320元为本金，按照年利率6%的标准支付自2016年12月6日起至实际清偿日止的利息损失。综上，机器设备搬迁补偿费、停产停业损失等费用已经足以弥补拓驰公司的损失，故拓驰公司的该项诉请法院不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、上海仁志实业公司、上海卫仕食品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海拓驰实业发展有限公司搬迁补偿费80,226元；二、上海仁志实业公司、上海卫仕食品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海拓驰实业发展有限公司装修补偿费（含附属设施补偿费）89,840元；三、上海仁志实业公司、上海卫仕食品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海拓驰实业发展有限公司停产停业损失300,000元；四、上海拓驰实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海仁志实业公司房屋使用费124,623元;五、驳回上海拓驰实业发展有限公司的其余本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,875元，由上海拓驰实业发展有限公司负担10,525元，上海仁志实业公司、上海卫仕食品有限公司共同负担8,350元；反诉案件受理费6,548元，由上海仁志实业公司负担5,152元，上海拓驰实业发展有限公司负担1,396元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案所租赁的房屋缺乏合法建造手续，且已被拆除，一审认定被上诉人所承租的房屋非合法建筑，故上诉人与被上诉人之间成立的租赁合同关系应属无效，本院同样予以认定。本案的争议是：一、被上诉人是否有权基于房屋承租人的身份主张土地减量化的相关补偿费用，以及该费用应如何认定；二、一审认定的房屋占有使用费标准是否合理。
针对被上诉人权利主体资格的争议，上诉人认为被上诉人并非涉案补贴协议的相对方，不是土地减量化的被补偿主体，且双方之间租赁合同无效，故其无权以承租人身份主张相关补偿费用。而本院认为，民事主体的财产权利受法律保护，为公共利益需要进行征收征用财产的，应当给予权利人公平合理的补偿。本案中，虽然租赁合同应属无效，但被上诉人对系争房屋的装修及相应附属设施均享有财产权益，现系争房屋因建设用地减量化而清拆，由此产生的设备搬迁费、停产停业损失等，作为实际承租人的被上诉人当然有权进行主张，被上诉人的请求权基础源于对其合法财产权益因减量化拆除而请求补偿的权利，而非是否与勤奋村村委会存在合同关系。至于承担补偿款支付义务的主体，则应遵循合同相对性原则，因此虽然补贴协议系由上诉人与勤奋村村委会签订，但本案租赁关系成立于上诉人与被上诉人之间，且两上诉人之间权利义务已混同，故一审判令由两上诉人共同向被上诉人支付相关补偿费用，于法不悖，本院予以支持。
关于补偿费用的认定依据，在上诉人卫仕公司与勤奋村村委会签定的2016年补贴协议中，已经依据《合庆镇产业结构调整以奖代补操作口径》及相关估价报告，对于补偿款的金额和组成进行了具体说明，其中对属于被上诉人的附属设施及机器设备等费用予以了明确列明，勤奋村村委会也实际按照该补贴协议向上诉人支付了上述补偿款的70%，故一审依据估价报告中的相关内容确定本案被上诉人所应获得补偿款数额，并无不妥，本院予以支持。虽然上诉人与勤奋村村委会在一审审理期间又重新签订了2018年补贴协议，并更换了2016年补贴协议中的补偿项目名称，但两份补贴协议金额一致，勤奋村村委会在本案一、二审期间也均未说明2018年补贴协议补偿款的来源，故应视为两份补贴协议的款项来源一致。且无论补偿款名目作何改变，均不能否认补贴协议是因勤奋村产业结构调整而对地上物拆除、搬迁、停产损失所作出的补偿，被上诉人作为实际承租人有权主张其中的财产利益。
针对房屋占有使用费标准的争议，上诉人主张以系争房屋同地区租赁价格0.9元每天每平方米的标准进行计算，但考虑到系争房屋位处减量化涉案土地，上诉人实际无法继续使用租赁房屋获益，故一审未按照市场租金作为使用费参照标准，而是参照原租赁合同租金标准并综合考虑被上诉人结束经营时间等因素，酌情认定的房屋使用费具有合理性，本院予以支持。至于勤奋村村委会关于将要在剩余补偿款中扣减法院认定应支付给被上诉人金额的表态，并非本案审理范围，亦与本案争议无涉，且无论勤奋村村委会在本案诉讼中作何表述，均不能否定其根据估价报告及操作口径、基于承租土地现状对房屋承租人所进行的补偿，而获得补偿的最终承受主体，显然应根据实际承租情况而确定，被上诉人请求权的实现并不会影响补贴协议的效力，故勤奋村村委会在本案中的相关述称有违禁反言原则，本院不予采信。
综上所述，仁志公司、卫仕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14,275元，由上诉人上海仁志实业公司、上海卫仕食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一八年八月十五日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……