江苏省镇江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏11民再15号再审申请人(一审原告、二审上诉人）：凌国平，男，1969年10月17日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：王丹丹,江苏瀛镇律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：钱寿荣，男，1958年12月13日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：陈红雨，江苏江成律师事务所律师。再审申请人凌国平因与被申请人钱寿荣土地使用权纠纷一案，不服本院（2015）镇民终字第375号民事裁定，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2016年2月29日作出(2015)苏审三民申字第00817号民事裁定指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭审理了本案。再审申请人凌国平的委托诉讼代理人王丹丹，被申请人钱寿荣及其委托诉讼代理人陈红雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌国平申请再审称：1、《物权法》规定了不动产物权的登记生效制度，凌国平持有《土地使用权证》，而钱寿荣未取得相应的物权凭证，故双方对案涉土地使用权的归属不存在争议；2、认定土地使用权归属是否存在争议是土地管理部门的职权，原裁定径行认定案涉土地使用权存在争议，超越了人民法院的职权；3、再审申请人系依据（2004）镇民破字第23号民事裁定取得案涉土地的使用权，原一、二审裁定否定了上述生效裁定的法律效力，系适用法律错误。综上，请求法院再审予以撤销。钱寿荣辩称：其通过拆迁安置及竞拍方式取得青云门18号1-3层房屋产权，根据“房随地走，地随房走”的原则，被申请人对上述房产项下土地依法享有使用权；凌国平主张其具有土地使用权所依据的破产裁定已被检察机关提出检察建议，目前处于效力待定的状态，不能作为定案的依据。故原一、二审认定本案的实质为土地使用权争议正确，请求再审驳回凌国平的再审申请。凌国平向一审法院起诉请求：判令钱寿荣支付2004年8月1日至2014年7月31日止的土地使用费80万元。一审法院认定事实：钱寿荣位于镇江市青云门18号1至2层房产原系1996年从镇江京口盛达房地产开发公司安置补偿所得，第3层房产系钱寿荣2003年9月28日在镇江市江南拍卖公司竞拍取得，并且在2003年11月前均对上述房产办理了房屋所有权证。2004年，镇江金狮房地产开发有限公司破产时，其拥有的位于镇江市青云门金狮大厦主楼（建筑面积17030.56平方米）、附楼（建筑面积1648.79平方米）及该房产位于的国有土地（1973.9平方米）属于破产财产，凌国平通过竞拍的方式取得了上述房产的所有权及土地使用权。2006年1月17日，镇江市国土资源局出具了镇国土资协【2006】第2号批复，同意为凌国平办理相应的土地使用权手续。一审法院认为，虽然凌国平以竞拍的方式取得了镇江市青云门金狮大厦主楼（建筑面积17030.56平方米）、附楼（建筑面积1648.79平方米）的房产所有权及该房产位于的国有土地（1973.9平方米）使用权，镇江市国土资源局亦同意为其办理相应的土地使用权手续。但钱寿荣亦通过安置补偿和拍卖的方式取得了镇江市青云门18号1至3层房产，且在2003年11月前对上述房屋均办理了房屋所有权证，依法对上述房屋享有所有权。双方诉争的土地使用权存在争议，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理”之规定，本案土地使用权存在争议，双方应首先通过行政机关予以解决。遂裁定：驳回凌国平的起诉。凌国平不服一审裁定,向本院提出上诉，上诉请求为:撤销原裁定并依法改判。二审法院认定的事实与一审相同。二审法院认为，凌国平向钱寿荣主张涉案房产的土地使用费，其依据是法院民事裁定书及产权证。而钱寿荣辩称其取得涉案房产所有权在先，该房产对应的土地使用权应归其所有，以法院调解书确认的安置补偿和竞拍确认书、房产证为依据。从双方对权利的主张来看，本案实质是双方对涉案土地使用权存在争议，该争议不能通过民事诉讼途径解决，故不属于法院民事案件受理范围。凌国平的上诉理由，不予采信。遂裁定：驳回上诉，维持原判。对一、二审查明的事实，本院予以确认。本院再审另查明以下事实：1、1994年5月12日，镇江市土地管理局就位于本市中山东路青云门地号为18001号的土地，办理了镇国用（1994）第51号《国有土地使用权证》。上述土地的使用期限为1994年3月9日至2063年1月10日，土地性质为出让土地，土地使用权属归中外合资镇江金狮房地产开发有限公司。钱寿荣所有镇江市青云门18号1至3层房产所对应的土地即包含在上述土地之中。2、2002年12月10日，镇江市丹徒区人民法院作出（2002）徒执字第1445号、第1449号裁定，将镇江市金狮房地产开发有限公司拥有的位于镇江市青云门金狮大厦裙楼第三层3-7轴526.63平方米的房屋产权裁定归中国农业银行镇江市吴家门分理处所有。镇江市江南拍卖有限公司接受中国农业银行镇江京口支行委托，于2003年9月采用公开拍卖的方式，将上述房产转让给买受人钱寿荣，转让价格为100万元。镇江中天房地产评估事务所受镇江江南拍卖公司的委托，对拍卖房地产进行评估，并出具了《房地产评估报告书》。该评估报告记载，其估价对象为青云门18号第三层3-7轴部分房地产，价值定义为“公开市场情况下的房地产转让价格”，评估方法为收益法。本案的争议焦点为：本案双方是否为土地使用权属发生争议，人民法院应否对本案进行受理。本院再审认为，本案的实质是双方为土地使用权属发生争议，故应当首先通过人民政府进行处理，不属于人民法院民事案件的受案范围，主要理由如下：首先，凌国平通过竞拍方式取得了青云门金狮大厦主楼及附楼房屋所有权及项下国有土地使用权，并办理了《国有土地使用权证》，而上述土地包含了钱寿荣所有位于本市青云门18号1-3层房产项下土地，因此凌国平依据其办理的《土地使用权证》对案涉土地享有名义上的土地使用权。其次，钱寿荣因拆迁安置补偿取得了位于本市青云门18号1-2层房屋所有权，并经竞拍取得了青云门18号第三层3-7轴房屋产权。钱寿荣依法对上述房产项下土地均享有实质上的国有土地使用权，主要理由为：1、根据国家及江苏省拆迁政策，被拆迁房屋价值包括房屋价值及附属该房屋的土地使用权价值，因此钱寿荣对因拆迁安置补偿取得的青云门18号1-2层房产当然享其项下国有土地的使用权；2、根据1994年《城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；2007年《城市房地产管理法》在第三十二条也保留了该规定。本案中，青云门18号第3层3-7轴房屋原产权及项下土地使用权原均归属镇江市金狮房地产开发有限公司，2002年12月经丹徒区人民法院裁定，上述房产折价抵偿给中国农业银行；后中国农业银行镇江分行委托镇江市江南拍卖有限公司对上述房产进行了拍卖，镇江中天房地产评估事务对拍卖房产进行了评估并出具了《房地产评估报告》。该评估报告载明，其评估对象为青云门18号第三层3-7轴部分房地产，评估的价值定义为“公开市场情况下的房地产转让价格”，评估的价格为103.28万；镇江市产权交易中心出具的镇产交确【2003】第121号产权转让确认书记载，钱寿荣经竞拍并支付转让价100万元获得了上述房屋产权。上述证据足以证明，青云门18号第三层3-7轴房产的拍卖评估价格中包含了土地使用权价格，钱寿荣亦支付了相应的对价取得上述房产及土地使用权，故钱寿荣依法实质上享有上述房产项下的国有土地使用权。第三，同一块国有土地使用权在使用期限内不能重复出让。本案中，镇江市金狮房地产开发有限公司于1994年经出让取得了包括案涉土地在内的金狮大厦主、附楼房屋项下国有土地使用权并办理了土地使用权证，钱寿荣通过拆迁安置与竞拍方式取得青云门18号1-3层房屋产权并可依法享有房屋项下土地使用权；镇江市金狮房地产开发有限公司破产清算后，其所有的金狮大厦主、附楼房屋被拍卖，其项下包括案涉土地在内的国有土地使用权经国土部门再次出让给凌国平，从而引发了本案国有土地使用权属纠纷。综上，本案纠纷缘于凌国平竞拍取得的土地包括了钱寿荣所有房屋项下的土地，因而要求钱寿荣偿还该部分土地使用费；钱寿荣则认为，其因拆迁安置和竞拍已先取得了青云门18号1-3层房屋产权，依法享有上述房屋项下土地使用权，无须再行支付土地使用费，故本案实质上是双方为国有土地使用权属发生争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理”之规定，本案双方当事人之间的土地使用权争议依法应当由人民政府先行处理，不属于人民法院民事案件的受案范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，应当驳回凌国平的的起诉。原一、二审裁定认定事实清楚，适用法律正确，再审应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下：维持本院（2015）镇民终字第375号民事裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  于 竞审 判 员  杨道骏代理审判员  贾黛舒二〇一七年三月二日书 记 员  赵 岚