重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第13445号原告重庆市桂湖物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪新牌坊，组织机构代码：74531673-9。法定代表人周川生，董事长。委托代理人李米，重庆盛搏律师事务所律师。被告周顺，男，1973年2月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人周建明，男，1946年4月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市桂湖物业管理有限公司与被告周顺物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月27日受理后，依法由代理审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2014年9月25日、2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告重庆市桂湖物业管理有限公司的委托代理人李米，被告周顺的委托代理人周建明到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院决定将简易程序转为普通程序，依法由代理审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员唐小林、人民陪审员孔祥金组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序于2014年12月29日再次公开开庭进行了审理。原告重庆市桂湖物业管理有限公司的委托代理人李米，被告周顺的委托代理人周建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市桂湖物业管理有限公司诉称：被告从2013年7月开始不交纳物业服务费。原告向被告催收，但被告以种种理由拖欠物业服务费至今。现起诉要求：判令被告支付物业服务费2618元及滞纳金1127.6元（2013年7月1日至2014年8月31日，共计14个月，物业服务费为每月187元，滞纳金为每日千分之三，滞纳金结算至2014年6月30日止）。被告周顺辩称：被告在2013年7月之前未欠交过物业服务费，2013年7月起，不交纳物业服务费的理由是：1.2013年5-6月，被告的房屋出现渗水问题，被告多次找原告协商未果；2.小区电梯内的广告收入未公示；3.原告收取了物业服务费后不作为，安全保障不到位，小区内的公共设施设备损坏后不予维修；4.对于物业服务合同，只有业主委员会的几个人签字，没有50%以上的业主签字，程序不健全，该合同应无效。经审理查明：被告周顺系位于重庆市渝北区X路X号X小区X幢X单元X号房屋的业主，该房屋建筑面积为157.33平方米，系住宅。2011年12月22日，原告与渝北区X小区业主委员会签订了一份以渝北区X小区业主委员会为甲方、原告为乙方的《X物业管理合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为X小区提供物业管理服务，合同期限为一年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。该合同在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。该合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，收取标准如下：住宅0.8元／月·平方米，高层住宅电梯从三层起电梯费30元／月／户，商业物业1.5元／月·平方米。合同第七条规定，物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月15-19日前5日内履行交纳义务。合同第二十五条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十七条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2012年12月13日，原告又与渝北区X小区业主委员会签订了一份以渝北区X小区业主委员会为甲方、原告为乙方的《X物业管理合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为X小区提供物业管理服务，合同期限为四年，自2013年1月1日起至2016年12月31日止。该合同在重庆市X房屋管理局办理了备案手续。该合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，收取标准如下：住宅1元／月·平方米，高层住宅电梯从三层起电梯费30元／月／户，商业物业2元／月·平方米。合同第七条规定，物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月15-19日前5日内履行交纳义务。合同第二十五条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十七条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。上述物业服务合同签订后，原告对X提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告曾向被告书面催收，无果。2014年8月27日，原告向本院起诉要求判令被告支付2013年7月至2014年8月期间物业服务费及滞纳金。另查明，2012年11月，渝北区X小区业主委员会就新的物业服务合同草案向该小区业主征求了意见，并于2013年1月21日在该小区公示了征求意见结果：总户数292户，总面积38196.15平方米；同意该合同的181户，占总户数61.99%，同意该合同的面积24508平方米，占总户数64.16%；本次征求意见“双过半”，符合相关条例要求，业委会将根据业主意愿与物业公司签订正式合同，并向相关部门备案。审理中，被告称在物业服务费上调征求意见时其予以了签字。上述事实，有房屋产权查询信息、X物业管理合同、备案证明、照片、催费通知、挂号信收据、公示、照片、当事人陈述及庭审笔录等证据随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与渝北区X小区业主委员会签订的两份《X物业管理合同》在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区全体业主均具有约束力。被告辩称该合同的程序不健全、应为无效，未提供证据予以证明，本院不予采纳。原告作为物业服务企业为X小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与渝北区X小区业主委员会的约定向原告支付物业服务费。收费标准问题，根据原告与渝北区X小区业主委员会于2012年12月13日签订的《X物业管理合同》、渝北区X小区业主委员会就新的物业服务合同草案向该小区业主征求的意见及被告就物业服务费上调征求意见时其予以了签字的陈述，本院认为被告所在房屋交纳物业服务费的标准为1元／月·平方米，电梯费为30元／月／户，故在2013年7月至2014年8月期间，被告应交纳的物业服务费为（1元／月·平方米×157.33平方米＋30元／月／户）×14个月=2622.62元。原告诉请主张物业服务费2618元，系原告对自身权利的处分，本院予以准许。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其房屋存在质量问题，该辩称了理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周顺在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市桂湖物业管理有限公司2013年7月至2014年8月期间的物业服务费2618元；二、驳回原告重庆市桂湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告周顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张晓华人民陪审员  唐小林人民陪审员  孔祥金二〇一五年一月七日书 记 员  吴 丹