广西壮族自治区临桂县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）临民初字第957号
原告何某某。
委托代理人韦甘霖，广西金桂律师事务所律师。
被告黄某芳。
被告王某龙。
被告黄某妹，系被告王某龙之妻。
以上两被告的共同委托代理人王宜山。
原告何某某诉被告黄某芳、王某龙、黄某妹确认合同无效纠纷一案，本院于2012年8月28日受理后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，审判员李彬和人民陪审员李红艳参加的合议庭，于2012年12月6日公开开庭审理了本案。书记员唐敏红担任记录。原告何某某及委托代理人韦甘霖、被告王某龙、黄某妹及共同委托代理人王宜山到庭参加诉讼，被告黄某芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限三个月，现已审理终结。
原告何某某诉称，原告在被告黄某芳与前夫王某某1984年4月离婚后，于1985年5月20日与其登记结婚。1997年3、4月份，双方共同在位于临桂县两江镇两五公路边（地名：第五组莲藕塘）建设一座三层砖混结构房屋（用地面积84.53㎡，建筑面积299.69㎡）。1998年4月和2002年1月，该房屋产权登记在被告黄某芳的名下［证号：临桂房证字第03××82号、临国用（2002）20号］。2006年11月，双方因经济问题多次发生争吵，被告黄某芳遂离开原告。2009年2月27日，原告向桂林市象山区人民法院提起诉讼，要求与被告黄某芳离婚。该院作出（2009）象民初字第386号判决，不准离婚。2010年9月2日，原告向临桂县人民法院再次提起离婚诉讼，该院于2010年12月1日作出准予离婚的判决［（2010）临民初字第1154号］。上述生效判决书均确认涉案房屋属于夫妻共同财产，但未对夫妻共同财产进行分割处理。2011年3月18日，原告向临桂县人民法院提起离婚后分割共同财产的诉讼。2012年1月10日，该院委托广西中实房地产评估顾问有限公司对涉案房屋进行评估，该公司于2012年2月5日作出《房地产评估报告》，评估总价格为394692元。但是，被告黄某芳在诉讼期间，在背着原告的情况下，于2011年6月22日与被告王某龙、黄某妹（系黄某芳之姐）签订《房屋买卖合同》，以120000元的低价将房屋向其转让。同时，被告黄某芳向临桂县房地产管理所提供虚假登记材料，隐瞒与原告结婚及涉案房屋是共有财产的重要事实，致使该所在2011年8月11日为被告办理房屋所有权转移登记手续，并向被告王某龙、黄某妹颁发编号为“00012209号”和“00012210号”房屋所有权证。为此，原告于2012年6月4日向临桂县人民法院提起撤销该登记具体行政行为的行政诉讼。在审理过程中，因涉及被告黄某芳与被告王某龙、黄某妹签订《房屋买卖合同》的效力问题，需先通过民事诉讼程序进行确认，故原告对该案申请撤诉，并获准。综上，原告认为，被告黄某芳在离婚后分割共同财产诉讼期间，与被告王某龙、黄某妹恶意串通，以明显低于市场价，通过签订《房屋买卖合同》转让共有房屋，损害了原告的合法权益。为此，原告根据民诉法108条规定，特向法院提起诉讼，请求根据《合同法》第52条规定，作出判决。请求：1、判决被告黄某芳与被告王某龙、黄某妹签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告承担本案诉讼费。
原告何某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：第一组证据：1、（2009）象民一初字第386号民事判决书，证明原告与被告黄某芳于1985年5月20日登记结婚，双方均系再婚，双方感情不和，原告于2009年5月3日向法院起诉离婚；位于临桂县两江镇第五组莲藕塘房屋和临桂县人民路新大城2栋1-8-1号房屋属夫妻共同财产；法院以夫妻感情尚未破裂为由，不准离婚。第二组证据：1、（2010）临民初字第1154号民事判决书，证明原告于2010年9月2日再次向法院起诉，要求与被告黄某芳离婚；2010年12月1日，临桂县人民法院判决准许离婚，但夫妻共同财产未作分割处理。第三组证据：1、土地登记审批表，证明以被告黄某芳名义办理位于两江镇第五组莲藕塘（与原告自建）房屋土地使用权证【证号：临国用（2002）20号，用地面积84.53平方米】；2、房屋所有权证，证明以被告黄某芳（黄某芳）名义办理上述房屋所有权证（证号：第03155382，建筑面积299.69平方米）。第四组证据：1、（2011）临民初字第402号民事裁定书，证明原告于2011年3月18日向法院提起诉讼，要求与被告黄某芳分割离婚后共同财产。在诉讼过程中，被告黄某芳将财产转让他人，因原告提起行政诉讼，法院中止本案审理；2、房地产评估报告，证明法院委托广西中实房地产评估顾问有限公司，对位于两江镇莲藕塘房屋评估总价值为394692元；3、房屋所有权转移登记表，证明被告黄某芳在诉讼期间，将属于夫妻共同财产的两座房屋转让他人。其中，涉案房屋转让给被告王某龙、黄某妹，于2011年8月11日办结转移登记手续。登记机关向其颁发编号为00012209和00012210房产证；4、（2012）临行初字第9号行政裁定书，证明原告以临桂县房地产管理所为被告，以三被告为第三人提起行政诉讼，要求确认转移登记行为无效。因涉及到《房屋买卖合同》效力问题，法院准许原告撤诉。第五组证据：1、房屋登记询问，证明三被告在办理产权转让手续时，接受房产管理所工作人员询问时，均隐瞒涉案房屋存在“隐形共有人”的事实；2、桂林市七星区人民法院（84）民字第42号调解书，证明被告黄某芳于1980年5月与王某某登记结婚，于1984年5月23日经法院调解离婚；3、声明，证明被告黄某芳在2011年6月22日在办理两江镇第一组莲藕塘房屋转移登记手续时，作出“离婚未再婚”的虚假声明；4、临桂县存量房屋买卖合同，证明被告黄某芳和被告王某龙、黄某妹签订房屋买卖合同，以120000元的低价（低于评估价70%）转让；5、常住人口登记卡复印件，证明被告黄某芳户籍登记曾用名为黄某芳。第六组证据：1、更改户口登记项目审批表，证明被告黄某妹于2011年4月6日申请增加曾用名黄某芳。
被告黄某芳未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。
被告王某龙、黄某妹辩称，一、被告王某龙、黄某妹（黄仁芳）与被告黄某芳签订《房屋买卖合同》行为具备民事法律行为要件。首先，签订《房屋买卖合同》的行为人（王某龙、黄某妹与黄某芳）均具有相应民事行为能力，被告王某龙、黄某妹（黄仁芳）与被告黄某芳均系成年人，具有完全民事行为能力，双方完全有资格以自己的名义与对方签订《房屋买卖合同》。其次，签订《房屋买卖合同》并办理过户手续不存在一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的情形，房屋买卖及过户是王某龙、黄某妹（黄某芳）与黄某芳双方的真实意思表示。第三、本案所涉及房产在转让前已经由原房屋所有权黄某芳依法登记，审批表已注明为王某龙与黄某芳协商共建的，该权属证书上载明的所有人仅为黄某芳一人，该房产从未被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利，也没有法律、行政、法规规定禁止转让的其他情形，因此黄某芳与被告王某龙、黄某妹（黄仁芳）签订的《房屋买卖合同》，办理房屋过户手续是一种处置自己合法财产的行为，并不违反法律或者社会公共利益。基于以上三个方面，根据《民法通则》和《城市房地产管理法》的相关规定，被告王某龙、黄某妹（黄仁芳）与黄某芳签订《房屋买卖合同》是一个民事法律行为，是合法有效的，依法应当得到法律的保护。
被告王某龙、黄某妹（黄仁芳）与被告黄某芳签订《房屋买卖合同》不存在恶意串通以及明显低于市场价的情形。被告黄某妹（黄仁芳）与被告黄某芳系同胞姐妹关系。1995年11月，答辩人黄某妹之夫即被告王某龙交纳了土地出让金，向临桂县两江镇人民政府购买了位于两江镇车站—道班段两五公路边（第五组莲藕塘）84.53㎡地皮一块用于建房。1998年临桂县人民政府颁发了临桂房证字第03××82号房屋所有权证。因在用地呈批时亦以黄某芳之名，而注明为王某龙与黄某芳借款共建，经两江镇人民政府呈报临桂县人民政府批准，按照临政复（1996）106号文，取得了该宗土地的土地使用权［临国用字（2002）第202号］。在该房屋建成后，被告王某龙于1999年5月11日还清所借款项，黄某芳即向被告王某龙出具了“收据”、“申明”各一份，“收据”与“申明”明确写明“经房屋合建清帐，本人借给姐夫王某龙肆万元，现已付清，以往一切款项全清”，“原在两江镇三角寨五组莲藕塘所建黄某芳名之房是与王某龙合建，现王某龙借款已还清给我，此房所建房产、土地权等凡涉及黄某芳名权者皆属王某龙”。至此，该房产的一切权利事实上从1999年5月11日起全归答辩人王某龙所有。但黄某芳一直推宕未协助被告王某龙办理房屋所有权的变更手续。直到2011年6月22日被告王某龙、黄某妹（黄仁芳）与黄某芳共同到临桂县房地产管理所填写了《临桂县房屋登记申请表》签订了《房屋买卖合同》并按照相关规定缴纳了房屋交易的各种税费之后，临桂县房地产管理所按照法律规定向被告王某龙和黄某妹颁发了00012209号、00012210号房屋所有权证。
原告诉称该房产系其与黄某芳于1997年3、4月份共同建造，根本就不是事实，呈送的审批表已注明此房的由来。本案所涉房产系被告王某龙、黄某妹（黄仁芳）向黄某芳借款所建，与原告并无任何联系（这也是原房产证上与各种证件上所有权人中并无原告姓名的原因），这有充分证据证实。被告王某龙、黄某妹（黄某芳）与黄某芳在《房屋买卖合同》中约定的价款120000元是双方按照建房当时所实际支出的全部建房费用清算后得出的数据。而建房实际支出的费用与房屋的市场价值毫无疑问并不相等。此款项于1999年5月11日就已全部结清，且评估机构作出的《房地产评估报告》的估价时点为2012年1月10日，与房屋建造之日相隔17年，因此并不能以《房地产评估报告》得出的房地产总价格（市场价值）比建房实际费用高就认定120000元“明显低于市场价值”（想想17年前的120000元到现在应该能升值多少倍），更不能据此来认定合同双方存在“恶意串通”的情形。此房于2005年5月20日就用于出租，也未见原告与黄某芳出面，直到房屋过户期间，也未见原告与黄某芳在司法机关和行政机关依法立案和裁定出租房屋的收益权归其两人所有。说明原告对此事心知肚明，此房已归王某龙所有。
综上所述，被告王某龙、黄某妹（黄某芳）与黄某芳所签订的《房屋买卖合同》符合《合同法》的相关规定，是依法成立的合同，自成立时就已生效。被告王某龙、黄某妹（黄仁芳）在签订《房屋买卖合同》后已按照法律规定的条件和程序领取了人民政府颁发的房屋所有权证书。被告王某龙、黄某妹（黄仁芳）的权利理应得到法律的认可和保护。（如果原告认为其权利受到了侵害，那么其也只能向原房屋所有权人黄某芳要求赔偿而无权向答辩人主张任何权利）。原告明知其对该房产没有任何权利，受利益的驱使，不顾客观事实肆意编造谎言，已严重侵害了被告王某龙、黄某妹（黄仁芳）的合法权益。为此特提出答辩请求下：确认《房屋买卖合同》具有法律效力，驳回原告何某某的诉讼请求。
被告王某龙、黄某妹为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、土地登记审批表，证明房子是王某龙与黄某芳一起砌的；2、土地登记申请书，证明内容同证据1；3、申请报告，证明内容同证据1；4、声明及收据，证明房子系与黄某芳合建，账目与黄某芳已结清；5、临桂县人民政府1996（0106）号文件及建筑许可证，证明本案涉及房屋以黄仁芳（后改成黄某芳）名义办理建筑许可证和土地证；6、房产证，证明名字所有权人由黄某芳改为黄某芳；7、收费收据2张，证明土地出让金是由王某龙交的；8、界址调查表，证明房子是被告王某龙、黄某妹与黄某芳共建；9、（1998）临两民初字61号民事判决书，证明在建两江的房子时与邻居发生纠纷，被告王某龙、黄某妹提起诉讼。
经过开庭质证，原告何某某对被告王某龙、黄某妹提供的证据1的真实性无异议，但对其内容有异议，其中备注栏与原告从房管部门复印材料的不同，审查人员的初审意见中并没认可房屋是王某龙与黄某芳共建，只是引用王某龙的报告；证据2系复印件，不予质证；证据3不是原件，也没有复印单位的盖章，即使是真实的，也对其内容不予认可；证据4的真实性无异议，但只是被告黄某芳的单方证明，原告不知情，不认可声明的内容，收据也不认可，黄某芳与黄某妹、王某龙具有亲属关系，不排除黄某芳背着原告出具这些材料的情况；证据5-6的真实性认可；证据7-8没有原件，不予质证；证据9的真实性认可，但与本案没有关联性。
被告王某龙、黄某妹对原告何某某提供的第一组证据的真实性无异议，但对其内容有异议，两江镇的房子不是他们两个共建的；第二组证据无异议；第三组中的证据1的真实性无异议，但他们提供的证据不全，证据2无异议；第四组证据中的证据1-4无异议；第五组中的证据1、4-5无异议，证据2、3不清楚；第六组证据无异议。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对于双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因与本案具有一定的关联性，故本院亦作为本案定案的参考依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄某芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
被告黄某芳与王某某（前夫）于1980年5月登记结婚，1984年5月23日经桂林市七星区人民法院调解双方离婚。1985年5月20日，原告何某某与被告黄某芳登记结婚，双方均属再婚。
1997年7月，被告黄某芳以其个人名义在位于临桂县两江镇第五组莲藕塘建一幢三层砖混结构房屋并获得桂林市临桂县两江村镇建设建筑许可证［占地面积80㎡，建筑面积302.15㎡］。之后，被告黄某芳建成一幢三层砖混结构房屋［土地使用权面积84.53㎡，建筑面积299.69㎡］。1998年4月28日，被告黄某芳获得上述房屋的房屋所有权证［证号：临桂房证字第03××82号］，2002年元月10日，被告黄某芳获得上述房屋的国有土地使用证［证号：031614010）。
2009年2月27日，原告何某某以其与被告黄某芳婚姻基础较差，且双方分居时间超过二年以上，婚姻关系亦名存实亡为由，向桂林市象山区人民法院起诉，要求与被告黄某芳离婚，并分割夫妻共同财产。2009年8月20日，桂林市象山区人民法院作出（2009）象民初字第386号民事判决书，判决驳回原告何某某要求与被告黄某芳离婚的诉讼请求。该判决书中同时查明原告何某某与被告黄某芳的夫妻共同财产有：1998年4月28日，以黄某芳名字办理的临桂房证字第03××82号《房屋所有权证》，房屋座落在临桂县两江镇第五组莲藕塘；2008年1O月，以黄某芳名字办理的临桂房权证县城字第011200**（00025433）号产权登记，房屋座落在临桂县临桂镇人民路新大城2#1-8-1。2010年9月2日，原告何某某向本院起诉，再次要求与被告黄某芳离婚。2010年12月1日，本院作出（2010）临民初字第1154号民事判决书，判决准予原告何某某与被告黄某芳离婚，但对原告何某某与被告黄某芳的夫妻共有财产未作分割处理。2011年3月18日，原告向本院提起离婚后财产分割诉讼，要求与被告黄某芳分割共同财产。在该案诉讼中，本院于2012年1月10日依法委托广西中实房地产评估顾问有限公司对位于临桂县两江镇第五组莲藕塘的一幢三层砖混结构房屋进行评估。2012年2月5日，广西中实房地产评估顾问有限公司作出中实房估字（2012）第03097-1G号房地产估价报告，该房屋评估总价格为394692元。
同时查明，被告黄某芳与被告王某龙、黄某妹于2011年6月22日在临桂县房地产管理所签订一份《临桂县存量房屋买卖合同》，约定由被告黄某芳将位于临桂县两江镇第五组莲藕塘的三层砖混结构房屋一幢［房屋权证号为临房权证03××82号、土地使用权证号为临国（集）用（2002）字第20号、建筑面积299.69㎡］以120000元价格转让给被告王某龙、黄某妹，交易税费由被告王某龙、黄某妹负担。同日，三被告在临桂县房地产管理所办理了上述房屋的所有权转移登记手续。三被告在接受临桂县房地产管理所工作人员的房屋登记询问时，均否认本案涉及的房屋存在“隐形共有人”，被告黄某芳同时还向该所作出“离婚未再婚”的书面声明，并提供桂林市七星区人民法院1984年5月23日作出的（84）民字第42号民事调解书予以证明。之后，被告王某龙、黄某妹于2011年7月18日以个人房屋买卖的计税金额224000元向税务部门交纳了契税6720元。2011年8月11日，临桂县房地产管理所向被告王某龙、黄某妹颁发编号分别为00012209和00012210房屋所有权证。2012年6月4日，原告何某某向本院提起行政诉讼，要求撤销临桂县房地产管理所为三被告办理转移登记的具体行政行为。同时，本院也于2012年6月12日对原告何某某与被告黄某芳离婚后财产分割纠纷一案下达（2011）临民初字第402号民事裁定书，裁定该案中止诉讼。在原告何某某行政诉讼中，因涉及到三被告签订的《房屋买卖合同》的效力问题，原告何某某于2012年8月22日向本院提出了撤诉申请并获准许。尔后，原告何某某于2012年8月28日向本院提起本案的确认合同无效之诉。
本案庭审中查明，被告王某龙、黄某妹未向被告黄某芳实际支付《临桂县存量房屋买卖合同》约定的购房款120000元。被告王某龙、黄某妹向本院提供临桂县两江镇第五组莲藕塘的三层砖混结构房屋的土地登记审批表、土地登记申请书、房产证、申请报告、界址调查表，临桂县人民政府1996（0106）号文件及建筑许可证、收费收据，被告黄某芳的声明及收据、本院作出的（1998）临两民初字61号民事判决书，用以证明临桂县两江镇第五组莲藕塘的三层砖混结构房屋是被告王某龙、黄某妹与被告黄某芳共建，账目与被告黄某芳已结清。但原告何某某表示不清楚、不认可。
另查明，被告黄某芳与被告黄某妹是亲姊妹关系，被告黄某芳的户籍常住人口登记卡登记的曾用名一直为黄仁芳。被告黄某妹的户籍常住人口登记卡中登记的曾用名黄仁芳，是被告黄某妹在2011年4月6日向公安机关户籍登记机构申请办理登记后才增加的。
本院认为，当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，不得损害他人的合法权益。本案原告的诉请是否成立，关键在于被告黄某芳与被告王某龙、黄某妹签订的《临桂县存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通行为。
本案涉及的房屋座落在临桂县两江镇第五组莲藕塘［临桂房证字第03××82号、土地证号：0316140**），在被告黄某芳与被告王某龙、黄某妹2011年6月22日签订《临桂县存量房屋买卖合同》前，登记在被告黄某芳名下，而该房屋是被告黄某芳与原告何某某在夫妻关系存续期间所取得的财产，属二人夫妻共同财产。但被告黄某芳与被告王某龙、黄某妹于2011年6月22日在临桂县房地产管理所签订、履行的《临桂县存量房屋买卖合同》，在签订时却未通知原告何某某到场，且作为近亲属，三被告应明知原告何某某与被告黄某芳之间的法律关系，但三被告在明知该房屋存在共有人的情况下，在接受临桂县房地产管理所工作人员的房屋登记询问时，均隐瞒及否认本案涉及的房屋存在“隐形共有人”，未如实告知房屋登记机关。被告黄某芳还向该所作出“离婚未再婚”的虚假书面声明及提供桂林市七星区人民法院1984年5月23日作出的（84）民字第42号民事调解书证明其已离婚，特别是三被告签订《临桂县存量房屋买卖合同》时，正是原告向本院提起离婚后共同财产分割纠纷一案的诉讼期间。因此，三被告主观上存在恶意，即主观上具有获取非法利益的目的，对于其行为会损害原告的利益是明知，且积极追求或故意放任的；客观上有互相串通损害原告的行为，即明知该行为会损害原告何某某的合法利益，仍积极促成并将属于被告黄某芳与原告何某某在夫妻关系存续期间的共同财产即涉案房产转让给被告王某龙、黄某妹，并完成了涉案房屋的转移登记。因此，三被告签订的《临桂县存量房屋买卖合同》，存在着恶意串通，损害了原告的合法权益，根据《中国人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，应当认定为无效合同。
其次，通过本案庭审查明的情况，三被告在签订《临桂县存量房屋买卖合同》后，被告王某龙、黄某妹并未将房屋价款120000元支付给被告黄某芳，且交易价格明显低于市场价格及本院依法委托广西中实房地产评估顾问有限公司的房屋评估价格394692元，亦低于其用于交纳契税的计税金额224000元，客观上也损害原告何某某的合法利益，故，被告王某龙、黄某妹不属于善意取得。
至于被告王某龙、黄某妹提出本案涉及的房屋属其二人与被告黄某芳共同所建，签订《临桂县存量房屋买卖合同》的行为具备民事法律行为要件及不存在恶意串通、欺诈情形的抗辩。本院认为，被告王某龙、黄某妹的上述抗辩与本院查明的事实及法律规定不符，且被告王某龙、黄某妹未能提供证据推翻涉案房屋的房屋所有权证登记内容。即使属于共建亦不能在其他共有人不知情的情况下进行产权变更登记，损害他人的合法权益，故其上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原告何某某要求确认被告黄某芳与被告王某龙、黄某妹于2011年6月22日签订的《临桂县存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，符合法律规定及本案事实，理由成立，本院予以支持。
据此，依照《中国人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第十七条、第九十五条、第一百零六条、《中国人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告黄某芳与被告王某龙、黄某妹于2011年6月22日签订的《临桂县存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费50元，财产保全费2500元，公告费900元，合计3450元。由被告黄某芳负担2180元，被告王某龙、黄某妹共同负担1270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 粟开坤
审 判 员 李 彬
人民陪审员 李红艳
二〇一三年五月二十一日
书 记 员 唐敏红
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