内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书(2014)昆民初字第1749号原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区。法定代表人常建文，系该公司董事长。委托代理人单勇，辽宁同方律师事务所律师。被告赖中标，男，1977年9月2日出生，汉族，无职业，户籍地福建省连江县。第三人北京国美包头电器有限公司，住所地包头市昆都仑区。法定代表人黄秀虹，系该公司董事长。委托代理人张建国，男，1981年12月6日出生，汉族，系该公司职员，住吉林省长春市乐园区。委托代理人薛志明，男，1981年5月21日出生，汉族，系该公司职员，住包头市东河区。原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司诉被告赖中标、第三人北京国美包头电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司（以下简称快乐迪公司）的委托代理人单勇和第三人北京国美包头电器有限公司（以下简称国美包头公司）的委托代理人张建国、薛志明到庭参加诉讼。被告赖中标经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告快乐迪公司诉称，2012年6月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份。按照合同约定：被告将位于内蒙古包头市某楼部分面积出租给原告，租用面积为2750平方米；原告用途为经营KTV专门店及配套小型超市、餐饮服务等；租赁期限自2012年6月25日至2019年7月15日止；原告与被告还对租金、装修保证金等事宜作出了明确约定。被告的转租行为经原出租方即本案第三人国美包头公司的同意。合同签订后，原告如约向被告履行了合同义务，按时交付了全部费用（其中包括2013年10月25日至2014年4月25日的租金）。但被告并未完全履行合同义务，从2013年2月起，被告未履行向第三人交纳租金的义务。2013年11月11日，第三人与被告解除了租赁合同，并于2013年向原告发出了告知函，限原告在2013年11月15日前腾出租赁房屋。为避免巨额损失，2013年11月15日，原告与第三人重新签订了《房屋租赁合同》，并代替被告向第三人支付了2013年11月15日之前被告欠付的租金28万元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告114.5万元（包括租金64.4万元、合同保证金10万元、原告代被告向第三人支付的28万元、被告欠付的6万元变压器安装费用和6.1万元利息）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告赖中标未到庭，也未发表答辩意见。第三人国美包头公司辩称，根据2013年11月15日原告与第三人签订的协议书，原告代替被告向第三人支付被告欠付的租金56万元，分四次付清，原告已经按照协议向第三人支付了28万元，剩余款项未到期，原告尚未支付。对于原告要求被告返还的其他款项，因系原告与被告履行合同产生的费用，第三人对此不知情。经审理查明，2012年6月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告向被告租赁位于包头市某楼四楼部分房屋，面积为2750平方米；租赁期限从2012年6月25日至2019年7月15日；原告向被告支付10万元装修保证金和合同定金；租赁用途为经营KTV专门店等服务行业项目；被告为原告提供电容量为350千瓦以上双回路营业用电；如果被告提前解除合同，除退还剩余的房屋租金并承担违约责任外，还应当赔偿原告对房屋装修等投资形成的全部经济损失；如果因被告原因导致合同不能履行或造成原告不能正常营业，原告有权单方解除合同并要求被告退还原告已交费用并赔偿损失。双方还对租金进行了约定，其中第一年的租金为140万元，第二年的租金为145.6万元，第三年的租金为151.4万元。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告向被告支付了租金和10万元装修保证金及合同定金。2013年4月16日，原告与被告签订《补充协议》一份，该协议约定：双方将租赁合同中关于被告为原告提供电容量为350千瓦以上双回路营业用电的内容明确为，双方于2012年10月29日前将350千瓦以上双回路营业用电提供给原告使用，共花费12万元，由被告承担，原告先垫付，在后续连续两期租金中扣除，每期扣除6万元；2013年4月17日，原告向被告的银行账户转入64万元。2013年10月11日，被告向原告出具证明一份，该证明载明：原有变压器安装费用壹拾贰万元整，之前已付陆万元整，余下陆万元整在2014年4月25日至2014年10月25日房费中扣除。同日，被告向原告出具收据一张，该收据载明：今收到快乐迪2013年10月25日至2014年4月25日租金72.8万元。另查明，2010年5月18日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告向第三人租赁位于包头市昆都仑区某楼四层房屋，建筑面积为4000平方米；租赁用途为休闲娱乐；租赁期限从2010年5月15日至2018年5月14日；在租赁期限内，按每三个月为一期支付租金，被告于每期期满10日内支付下一期的租赁费用；被告拖欠其应支付的任何款项超过15日，第三人有权解除合同。双方还对合同履行过程中书面通知的送达地址进行了明确约定，双方同意书面通知到达约定的送达地址即视为通知方已经履行了通知义务且通知内容已为被通知方知晓。第三人同意被告对房屋进行转租。再查明，2013年9月12日，第三人向被告邮寄了《关于赖中标欠付租赁费的催缴函》，该催缴函载明：被告应于2013年5月5日支付自2013年5月16日至2013年8月15日期间的租赁费用35.75万元，于2013年8月15日支付自2013年8月16日至2013年11月15日期间的租赁费用35.75万元，但经第三人多次催要，被告至今未支付，加上之前欠付的2013年2月16日至2013年5月15日期间的租赁费用20万元，被告欠付租赁费用共计91.5万元。同时，该催缴函还对双方在租赁合同中约定的第三人解除合同的内容进行了重申。该催缴函已由被告签收。之后，被告向第三人支付了10万元租金。2013年10月14日，第三人再次向被告邮寄了《关于赖中标欠付租赁费的催缴函》，催促被告支付租金81.5万元，并对双方在租赁合同中约定的第三人解除合同的内容又进行了重申。该催缴函由被告的同事于2013年10月16日签收。同日，第三人向原告出具了告知函，告知原告其将与被告解除合同。2013年11月11日，第三人按相同地址向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，通知书载明：被告仍拖欠第三人租金77.5万元，根据双方关于解除合同条件的约定，从即日起解除被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，并要求被告在2013年11月15日前腾出房屋。该通知书同时向原告送达。2013年11月15日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》。合同约定；原告向第三人租赁位于包头市某楼四楼部分房屋，建筑面积为2867.59平方米；租赁期限从2013年11月15日至2019年5月14日。第三人认可房屋与设备完好。同日，原告与第三人签订《协议书》一份，协议书载明：因被告长期拖欠第三人租赁费用，被告与第三人的租赁合同已经解除，被告拖欠第三人租赁费用共计77.5万元；原告知晓上述事实，同意代被告向第三人支付被告欠付的租赁费用56万元，分四次付清。目前，原告已向第三人支付被告欠付的租金28万元。上述事实，有原告与被告签订的《房屋租赁合同》、被告向原告出具的装修保证金及合同定金收据、原告与被告签订的《补充协议》、原告向被告账户汇款的转账明细、被告向原告出具的证明和租金收据、被告与第三人签订《房屋租赁合同》、第三人向被告邮寄的两份催缴函和《解除租赁合同通知书》、快递回单、原告与第三人签订的《房屋租赁合同》和《协议书》、原告代被告向第三人支付租金的发票以及双方当事人陈述在案佐证，足以认定。本院认为，被告长期拖欠第三人租金，第三人向被告邮寄送达的两份催缴函均载明了被告拖欠租金的数额和时间，并明确了第三人依据约定解除合同的意思表示，两份催缴函由被告及其同事签收。之后，第三人按相同地址向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，载明立即解除双方签订的《房屋租赁合同》。根据被告与第三人的约定，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。被告将向第三人承租的房屋转租给原告，因被告与第三人签订的《房屋租赁合同》解除，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》终止。原告已经将租金付至2014年4月25日，从2013年10月25日至2014年4月25日（共182天）的租金共计72.8万元，原告与第三人于2013年11月15日签订了《房屋租赁合同》，故被告应当向原告返还从2013年11月15日至2014年4月25日（共161天）的租金64.4万元（72.8万元÷182天×161天＝64.4万元）。第三人认可房屋与设备完好，故被告应当向原告返还装修保证金及合同定金10万元。被告拖欠原告变压器安装费6万元，其应当予以返还。原告已代替被告向第三人支付被告拖欠的租金28万元，被告应当返还给原告。上述款项共计108.4万元，被告应当从2013年11月15日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付该108.4万元的利息。现原告要求被告支付6.1万元利息，符合相关法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赖中标于本判决生效后三十日内向原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司返还租金64.4万元和装修保证金及合同定金10万元，并向原告沈阳快乐迪餐饮管理有限公司支付变压器安装费6万元，三项共计80.4万元；二、被告赖中标于本判决生效后三十日内向原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司返还原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司代其向第三人北京国美包头电器有限公司支付的租金28万元；三、被告赖中标于本判决生效后三十日内向原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司支付上述108.4万元的利息6.1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15105元、公告费760元(原告均已预交)，由被告赖中标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  杨斌林人民陪审员  冀 芹人民陪审员  石良仓二〇一四年十一月十七日书 记 员  李 婷附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第9页共9页