四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民初字第2762号
原告孙加伟，男，生于1970年12月27日，汉族，居民，住盐亭县云溪镇盘山巷。
委托代理人陈上斌，盐亭县金孔法律服务所法律工作者，盐亭县法律援助中心指派代理。
委托代理人李进，盐亭县富驿法律服务所法律工作者，盐亭县法律援助中心指派代理。
被告四川辰东房地产有限责任公司，住所地：盐亭县云溪镇。
法定代表人冯正奎，该公司董事长。
被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部。
负责人周怀树，任经理职务。
委托代理人董元国，四川衡讼律师事务所律师。
原告孙加伟与被告四川辰东房地产有限责任公司（以下简称“辰东公司”）、四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部（以下简称“高山项目部”）合同纠纷一案，本院于2014年11月4日作出了（2014）盐民初字第1349号民事判决，原告孙加伟与被告辰东公司不服，向绵阳市中级人民法院提起上诉。绵阳市中级人民法院于2015年3月26日作出了（2014）绵民终字第2203号民事裁定，认为本院原判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，依法裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2015年4月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙加伟及其委托代理人陈上斌、李进，被告高山项目部的特别授权委托代理人董元国到庭参加了诉讼。被告辰东公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告孙加伟起诉称，被告辰东公司原名四川辰东投资有限责任公司。2009年9月28日以高山项目部的名义签订《孙家湾盘山巷1—3号房联合建房协议》。协议约定：被告对原告所有的住房根据现场实地测量面积，按照一定比例与原告约定还迁面积178平方米，同时约定了其他权利义务。协议签订后，原告积极履行全部义务，被告对原告所有的房屋进行拆除，拆除后原告多次督促被告建设还房，但被告以种种理由推诿拒不履行合同义务，经原告多次信访要求县政府解决处理未果。多年来原告无房居住，给原告造成严重损失。原被告之间的协议系真实意思表示，不违反法律规定，且原告已履行合同，而被告不履行合同义务，属于根本违约，原告无法达到实现合同目的，解除合同应当支持。请求：1、解除原被告之间签订的《孙家湾盘山巷1-3号房联合建房协议》，并由被告赔偿原告还房面积损失516200元；2、判令被告赔偿原告过渡安置费用26000元（拆除至诉前）；3、判令被告赔偿原告可期利益37000元（2套）；4、由被告承担违约损失费、诉讼费。
被告高山项目部辩称，（一）原告与被告高山项目部签订的是联合建房协议，不是原告起诉的房屋拆迁安置补偿协议，不是拆迁还房。根据法律规定，被告高山项目部不具备拆迁资格；（二）原告诉称被告以种种理由推诿，拒不履行合同义务不是事实，被告高山项目部拆除原告旧房就是在履行合同义务。按照协议约定原告应将旧房交付给被告高山项目部进行拆除，将宅基地使用权及其凭证交付给被告高山项目部，领取灾后重建款交付给被告高山项目部，但在协议签订后，被告高山项目部多次催促，原告均未将原旧房宅基地土地使用权交付给被告高山项目部。被告高山项目部在2009年底完成了原旧房的拆除，2010年底完成了堡坎的构筑和施工现场的平整并报备案。但在施工过程中出现了一系列的问题，致施工受阻。主要是县国土局将该宗土地拍卖，被告于2010年12月28日以280万元的价格竞得该宗土地使用权，按照联合建房协议约定，提供宅基地使用权是原告的合同义务，而被告出资购买了该宗土地的使用权，被告的出资应由原告等原住户承担，被告高山项目部多次通知包括原告在内的联建户协商承担土地出让金，签订补充协议，但原告不予配合，导致该工程无法推进。盐亭县人民政府对该工程项目不能开工建设负有不可推卸的责任，因原被告对土地使用权和出让金产生分歧后，被告曾经多次向盐亭县委、县政府反应，特别是对该宗土地的规划问题一直没有给予解决，也才导致该工程项目无法推进；（三）原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法不应当支持。原告要求解除协议是不符合法律规定的。原被告签订协议后，被告高山项目部花巨资做了旧房拆除、堡坎构筑及施工现场平整，被告没有违约行为，因原告不能提供土地使用权，也不承担土地出让金，要说违约是原告违约，即使原告违约，被告也认为只要原告采取补救措施，履行自己的义务，同时得到盐亭县人民政府的支持，合同目的能够实现。原告要求解除合同的程序不合法，原告要解除合同应当通知被告，而不是要求法院判决解除。所以，原告要求解除与被告高山项目部签订的联合建房协议的诉讼请求不应得到支持，原告主张的赔偿和过渡安置费、租赁利益、违约金没有事实依据和法律依据，依法不应支持。
被告辰东公司原审辩称，被告辰东公司没有与原告签订房屋拆迁安置补偿协议，也没有授权高山项目部与原告签订安置协议。原告诉称的与被告辰东公司签订的联合建房协议是虚假的，原告提供的联合建房协议签订时间是2009年9月28日，当时辰东公司高山项目部还没有成立。由于本案涉及集体土地征收安置，其职责应当由县人民政府承担，个人无权征用集体土地，农户也无权处置集体土地，所以原告所谓的与高山项目部签订的联合建房协议，违反了《土地管理法》及省市县的相关规定，属于无效协议。被告辰东公司及其项目部没有过错，不应承担任何法律责任。同时，辰东公司与盐亭县国土资源局签订的竞买协议中也没有约定辰东公司承担给原告的还房义务。请求驳回原告对辰东公司的诉讼请求。辰东公司其余意见与高山项目部相同。
经审理查明，原告孙加伟系盐亭县文同社区1组城镇居民，其住房属祖业房，位于盐亭县云溪镇赐紫路孙家湾。2009年9月28日，原告孙加伟作为甲方与名为乙方的盐亭县建筑安装工程公司项目负责人刘茂远签订“孙家湾盘山巷1-3号联建房协议”，该协议主要约定：一、甲方以现有房屋及地基作为联合建房的资本，乙方建房资金为联合建房的资本，除去应还甲方的住宅房外，剩余的房屋归乙方所有，作为资金回笼；二、拆迁还房标准：甲方现有住房室内按每平方还房1.2平方米。室外每平方米还1平方米……实还178平方米。旧房的拆除归乙方所有……三、乙方向甲方承诺：乙方保证按城建规划、国土资源相关政策合法建设，保证按设计要求的质量、进度进行施工，还给甲方的住房由业主在2楼和6楼各一套……原告孙加伟在甲方处签字捺印，乙方盖有被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部印章。协议签订后，原告孙加伟领取了5万元保证金，从其房屋搬出后房屋被高山项目部拆除。
同时查明，2010年8月23日至8月26日，盐亭县土地统征储备中心公示：根据盐委办（2009）62号、（2009）60号和盐府函（2008）100号文件规定，规划区实行统一规划、统一拍卖、统建还房、统一设计，针对文同社区赐紫路等灾后重建涉及集体土地的拆迁统建还房等情况予以公示：孙加伟，家庭成员2人，户籍人口为非农业，房屋结构为砖混，面积为181平方米，还房面积60平方米，还房安置人口2人，抵减后剩余房屋面积121平方米，抵减后不予安置房屋补偿费（350元／平方米）42350元。2010年11月5日，盐亭县国土资源局向盐亭县人民政府请示对县城规划区内位于赐紫路等22宗地出让国有建设用地使用权，其中标的11：位于赐紫路，土地出让面积2840.80平方米，按照城镇建设规划为居住用地，建筑密度≤45%；容积率≤7.2；绿地率≥25%；建筑控制高度为50米；土地使用权出让年限为居住70年，该宗土地拍卖出让经我局集体会审起始价为人民币260.00万元，保证金80.00万元人民币，增价幅度为每次3.0万元（设政府保底价）；宗地的征收成本费990041元人民币须在土地出让金中列支；在拍卖须知中约定统建还房面积1770平方米。2010年11月29日，盐亭县人民政府同意由盐亭县国土资源局代表县人民政府，以拍卖方式向社会公开出让包括赐紫路在内的县城规划区22宗灾后重建国有建设用地使用权。2011年1月17日，盐亭县国土资源局发出“国有土地使用权拍卖竞买须知”，在竞买须知第九条第十四项“其他事项”中载明：竞得人须与该宗地的灾后重建的业主委员会签订好协议，按灾后重建公示确认统建还房面积，开发建成后负责统建还房，其统建还房成本由竞得人自行负责。标的为11的统建还房面积为1770平方米。2010年11月21日，周怀树持四川辰东投资有限责任公司法人授权委托书向盐亭县国土资源局报名竞买，授权委托书的内容为：兹授权我单位周怀树同志（职务：项目经理）为我方去贵处代理参加盐亭县赐紫路土地竞买事宜的授权委托代理人。2010年12月21日，盐亭县土地（矿产）交易所确认周怀树具备参加拍卖竞买资格。经与四川乐源投资有限责任公司等公司竞买，四川辰东投资有限责任公司周怀树以280万元竞得该宗建设用地使用权。2010年12月28日，四川辰东投资有限责任公司与盐亭县国土资源局签订成交确认书，该确认书载明：地块位置为孙家湾赐紫路面积为2840.80平方米的宗地确定四川辰东投资有限责任公司周怀树竞得该地块的国有建设用地使用权拍卖出让的竞得人，成交总价为280万元。成交确认书签订后立即生效，竞得人现场交清拍卖佣金和国土部门规费，在成交之日起7日内缴清土地出让金。成交协议书签订后，竞得人四川辰东投资有限责任公司未与盐亭县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，也未向盐亭县国土资源局申请国有土地使用权登记，盐亭县国土资源局未向四川辰东投资有限责任公司发放国用土地使用权证。2011年5月11日，原盐亭县发展和改革局对四川辰东投资有限责任公司申请的高山书苑住宅楼项目进行了备案。被告辰东公司和被告高山项目部至今未申请办理建设工程规划许可证和施工许可证。2011年11月14日，周怀树在盐亭县云溪镇重点工程办领取灾后重建还房抵减后补偿款948185元。
还查明，四川辰东投资有限责任公司于2009年12月14日成立高山项目部，任命周怀树为项目部经理，负责项目部事宜。2009年12月24日，四川省绵阳市盐亭县工商行政管理局向被告高山项目部颁发营业执照，经营范围为房地产开发。2013年4月11日，盐亭县工商行政管理局核准四川辰东投资有限责任公司企业名称变更为四川辰东房地产有限责任公司。
本院在审理高山项目部系列案件过程中，到相关部门调取了2014年4月30日至2015年4月18日临近地段新建商品房的成交价格，经计算均价为2400元／平方米。盐府办函（2012）154号《盐亭县城市规划区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》第二十七条确定，被征收房屋用途为住宅且被征收人选择置换的，自搬迁完成之日起，每户按下列方式给予临时安置费：被征收房屋确权面积在80平方米（含80平方米）以下的，临时安置费为5000元／年；被征收房屋确权面积在80平方米以上的，临时安置费6000元／年。
上述事实，有当事人陈述、孙家湾盘山巷1-3号联建房协议、成交确认书等证据在卷证实。
本院认为，原告孙加伟在“5.12”大地震致其房屋受损后，于2009年9月28日与被告高山项目部签订“孙家湾盘山巷联合建房协议”，约定了原告孙加伟以现有房屋及地基作为联合建房的资本，高山项目部的资金作为联合建房的资本，高山项目部为原告孙加伟还房178平方米，并承诺保证按城建规划、国土资源的相关政策合法建设。该协议是双方在平等协商基础上形成的，是双方当事人的真实意思表示。该协议合法有效，双方应当按照协议切实履行。原告孙加伟按照协议履行了在约定期限内搬离房屋的义务，高山项目部拆除了原告孙加伟的房屋，高山项目部应当按照协议约定办理相关报建、规划等手续，并进行施工。在协议履行过程中，原告孙加伟等人的原住房土地使用权被盐亭县人民政府征收，辰东公司在竞得该宗地使用权的相关协议上约定了辰东公司应当与原告孙加伟等业主签订还房协议，但辰东公司竞得宗地使用权后并未与原告孙加伟等重新签订协议，所以，原告孙加伟与高山项目部于2009年9月28日签订的孙家湾盘山巷联建房协议仍对双方有约束力。但高山项目部并未按照其协议承诺履行相关手续，距今已经长达5年多时间未再动工建设，高山项目部的行为致使原告孙加伟签订合同的目的不能实现，根据合同法第九十四条的规定，现原告孙加伟请求解除其与高山项目部的联合建房协议的主张，本院予以支持。
根据合同法的规定，合同解除后，原告孙加伟领取的50000元保证金应予返还，但原告孙加伟的住房已经被高山项目部拆除，孙加伟在外租房居住。根据原告孙加伟与被告高山项目部的合同履行情况和合同性质，解除合同后，高山项目部应当对原告孙加伟的损失进行赔偿。对于原告孙加伟的房屋损失，按照双方协议约定的面积，参考临近地段新建商品房的成交均价2400元／平方米进行赔偿。因原告孙加伟与被告高山项目部的联建房协议未约定还房时间，原告孙加伟从2010年1月至今的租房损失，本院参考《盐亭县城市规划区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》第二十七条确定的标准计算赔偿。
由于高山项目部在工商登记机关登记为四川辰东投资有限责任公司的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，应由高山项目部承担的民事责任由四川辰东投资有限责任公司承担，现四川辰东投资有限责任公司更名为四川辰东房地产有限责任公司，其应当承担的责任由更名后的四川辰东房地产有限责任公司承担。
因原告孙加伟与高山项目部签订的是“孙家湾盘山巷1-3号联建房协议”，而不是房屋拆迁安置补偿协议，协议中对原告孙加伟主张的过渡安置费、房屋租赁可期利益并未进行约定，因此，原告孙加伟请求赔偿过渡安置费、可期待利益的主张，本院不予支持。对于高山项目部辩称的其在完成了旧房的拆除、堡坎的构筑和施工现场的平整后，出现了政府国土部门拍卖该宗土地的情况，高山项目部认为原告孙加伟等人应当按照约定提供该宗土地使用权的主张，因联合建房协议中并未明确原告孙加伟应当提供的地基为国有建设用地，所以，高山项目部认为应当由原告孙加伟提供国有建设用地使用权的主张，本院不予认可。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告孙加伟与被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部签订的“孙家湾盘山巷1-3号联合建房协议”；
二、由被告四川辰东房地产有限责任公司赔偿原告孙加伟房屋损失427200元；
三、由被告四川辰东房地产有限责任公司赔偿原告孙加伟租房费用33000元；
四、原告孙加伟返还被告四川辰东投资有限责任公司高山书苑项目部保证金50000元；
五、四、驳回原告孙加伟的其他诉讼请求。
上述第二、三项扣减第四项50000元保证金后合计410200元，限被告四川辰东房地产有限责任公司于本判决生效后15日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案的案件受理费9592元，由被告四川辰东房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 冯治伟
人民陪审员 陈 勇
人民陪审员 何 洋
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 刘 萍
附：相关法律条文
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。