江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱民初字第1670号
原告叶磊（系盱眙凯胜家具广场业主），个体工商户。
委托代理人赵科瑜。
被告汤连清，个体户。
委托代理人胡靖祥，江苏衡胜律师事务所律师。
原告叶磊与被告汤连清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭于2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告叶磊及其委托代理人赵科瑜、被告汤连清及其委托代理人胡靖祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶磊诉称，2012年5月9日原被告签订租赁合同一份，约定原告叶磊将商场一楼瓷砖区经营场所355㎡按每平方每月15元租赁给被告，租赁期限为壹年，从2012年5月9日至2013年5月9日止。时至今日被告汤连清无理拖欠租金26个月，从2012年5月9日到2014年7月9日，共计128743.6元。原告无数次向被告索要租金，被告汤连清推诿搪塞。请求判令被告汤连清偿付租金128743.6元并负担本案诉讼费。
被告汤连清辩称，被告租赁原告场地是事实，但原告差欠被告瓷砖款及施工费用，当时口头约定抵冲原告租赁费用。事实是经抵冲后原告尚应支付被告货款及加工费。原告要求被告提供装修及瓷砖费用约25万元左右，被告租赁原告场所作建材展示厅使用，被告花费费用60万元，2014年4月17日原告擅自使用消防用水进行装修时管道破裂将被告展示厅淹没，导致不能经营，被告为此损失26万元左右。原告应支付被告瓷砖款及施工费约43万元，被告方保留反诉权或另行起诉权。
经审理查明，盱眙凯盛家具广场系原告叶磊个人经营的个体工商户字号，经营范围及方式为家具零售。2012年5月9日原告叶磊所属市场部经理葛军以盱眙凯盛家具广场名义与被告汤连清签订合同书一份，约定出租方为甲方，承租方为乙方；甲方同意将本商场一楼瓷砖区场地，实际使用面积289平方米交给乙方从事瓷砖建材的经营，公摊面积按实用面积的16%计算46.24平方米，乙方合计使用商场面积335.24平方米；乙方需要向甲方支付场地费、管理费、卫生费、水电等费用共计15元／平方米／月；租金的付款时间为每年一付，乙方需在进场前向甲方支付一年的场地管理费等一系列费用人民币陆万零叁佰肆拾叁元整；乙方在合同签定的同时向甲方支付定金壹万元整，进场后，乙方向甲方支付场地和管理费等一系列费用后，定金给予退还；合同期限自2012年5月9日2013年5月8日止；乙方有优先续约权，如要续约需在合同期满前45天与甲方签定下一期合同，否则视乙方不再续约。该合同还对经营管理、产品质量及价格管理及违约责任等事项进行了约定。原被告磋商合同时被告汤连清向原告方交付定金2000元。合同签订后被告汤连清即接管承租的场地进行装饰装修并经营使用，该合同履行一年到期后双方未签订续租书面协议，被告汤连清继续占有使用案涉的承租场地，未办理解除或终止合同及退还交付场地手续，也未以支付租金方式向原告叶磊支付任何其他费用。
另查明，原被告合同中关于合同标的的约定乙方需在进场前向甲方支付一年的场地管理费等一系列费用人民币伍万零贰拾捌元整，后修正为陆万零叁佰肆拾叁元整。被告汤连清质证认为按实际使用面积289平方米、每月每平方米15元，应为伍万零贰拾捌元（实算应为52020元）；原告叶磊质证认为乙方合计使用商场面积335.24平方米，按每平方米每月15元，应为陆万零叁佰肆拾叁元整（实算应为60343.2元），并且同类型的商场其他客户如侍雷较早签订合同时均按总面积计算，书写为50028元系经办人葛军笔误，修正后已加盖了公章，应按60343元计算确定。本案庭审期间，被告汤连清陈述认为2014年4月17日原告叶磊在三楼装修时，因擅自使用消防用水水压过大，致管道爆裂，水从三楼向下淹没，被告的展示厅严重损坏，造成损失26万余元。另外原告叶磊经营的凯盛家具城装修所需瓷砖部分由原告提供，这些费用价值25万元未予结清，应抵冲租金。原告叶磊质证否认，被告汤连清不能提出证据证明瓷砖货款结清情况以及水淹展示厅的损失数据，当庭表示该两项请求保留另行起诉的权利。原告叶磊的诉讼请求为335.24平方米场地每月每平方米15元计算租赁至2014年7月9日（起诉之日）共128743.6元。
上述事实，有当事人陈述、原告叶磊个体工商户营业执照及组织机构代码证、合同书、萨米特陶瓷及帝龙金属马赛克单据等证据，经庭审质证，应予确认。
本院认为，原告叶磊系盱眙凯盛家具广场业主，其与被告汤连清签订的场地租赁合同书是当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当依照约定的期限支付租金。被告汤连清占用使用原告叶磊出租的场地未支付租金是违约行为，应承担清偿责任。原被告合同约定的租赁期届满，承租人继续使用租赁物，原告叶磊作为出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。原告叶磊据此主张被告汤连清占有使用场地期间租金并无不当。关于年租金的核定，合同约定实际使用面积289平方米，公摊面积按实用面积的16%计算46.24平方米，合计使用商场面积335.24平方米应为计价依据，且有类似同商场商户合同佐证，则自2012年5月9日至2014年7月9日共26个月租金应为人民币130743.6元（335.24×15×26），原告叶磊主张128743.6元属于处分自己的民事权益，依法照准。原被告合同约定本合同签订时交付定金10000元，甲方支付场地管理费等一系列费用，定金给予退还。双方当事人陈述的意见中未赋予定金罚则的法律意义，因而该定金属于预付款性质，原告叶磊实际受领的2000元应予返还，并应在本案确定被告汤连清给付的租金中扣减。
关于被告汤连清其他抗辩意见的认定处理。被告汤连清在本案审理期间提出原告叶磊存在财产损害赔偿及差欠货款应予抵扣应付租金。但侵权行为、损害后果均有争议而未经确认，货物买卖的履行情况及货款结算亦未经原告叶磊认诺，不适用互负债务及相互抵销的规定。被告汤连清明确保留另行起诉的权利，因而该两项事宜在本案中不予理睬，当事人可另行依法处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
被告汤连清于判决生效后10日内给付原告叶磊场地租金126743.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2874元，由被告汤连清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 陈正龙
人民审判员 余从洲
人民陪审员 武振波
二〇一五年一月四日
书 记 员 赵容达
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十九条【债务的抵销及行使】当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。