重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0112民初2347号
原告：重庆格林绿化设计建设股份有限公司，住重庆市北部新区高新园人和街道金开大道68号（协信星光天地）4幢8楼，统一社会信用代码91500000750065698M。
法定代表人：邓思德，董事长。
委托诉讼代理人：梁爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告：重庆普路托信息技术有限公司，住重庆市北部新区栖霞路18号12幢1单元11-4，统一社会信用代码91500000MA5U4N649W。
法定代表人：曹昌华，总经理。
委托诉讼代理人：丁露，男，公司员工。
原告重庆格林绿化设计建设股份有限公司（以下简称格林绿化公司）与被告重庆普路托信息技术有限公司（以下简称普路托公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法由审判员贺前春担任审判长，与人民陪审员李国华、朱锡林组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告格林绿化公司的委托诉讼代理人梁爽，被告普路托公司的委托诉讼代理人丁露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告格林绿化公司向本院提出诉讼请求：1.普路托公司支付格林绿化公司欠付的1个月房租40548元；2.普路托公司支付格林绿化公司提前解约的损失即5.5个月房租损失223012元；3.普路托公司支付格林绿化公司应承担的物管费及公摊水电费共计44167元；4.普路托公司支付给格林绿化公司因提前解约应承担的物管费4792元。诉讼费用由普路托公司负担。事实和理由：2016年12月15日，格林绿化公司与普路托公司签订《房屋租赁协议》，约定由普路托公司租用格林绿化公司位于渝北区食品城大道18号8幢6-1房屋作为办公用房，租期为63.6个月，免租期3.5个月，租金按季度支付，首期租金121643元。2017年9月26日，普路托公司发函格林绿化公司，提出提前解约。格林绿化公司于2017年9月28日回函同意解约。根据合同约定，普路托公司提前解约，应当承担提前解约两个月的租金再加上3.5个月的免租期的租金和物管费，但普路托公司经催告，至今未支付相关费用，特起诉至法院。
被告普路托公司辩称，房屋租赁合同期间内，之前的租金都是按时缴纳，因为项目难以推进，所以办公室没有装修。押金已经交了80000元，格林绿化公司也是扣了的，违约金过高，对于格林绿化公司没有造成实际的损失。
当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对房屋租赁合同、交房确认书、通知、物管费催缴通知单、物管费发票及银行转账凭证、同意解除通知、收据及打款记录等，因与原件核对无异或当事人无异议，本院予以采信并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：
2016年12月15日，以格林绿化公司为甲方（出租方）、普路托公司渝北分公司为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁协议》，约定由甲方将位于重庆市渝北区食品城大道18号8幢6-1号房屋出租给乙方办公使用。租赁期限为5年零3个月，从2017年1月1日（以双方办理交房，签订《交接确认书》时间为准，租期作相应顺延或提前）起至2022年4月14日止，免租期3.5个月，从2017年1月1日起至2017年4月14日止，免租期包含在租赁期限中。租金按季度支付，首期租金121643元，后续租金按季度支付，先付后用，每个计租期前15天内为租金支付期。合同期内租金每一年递增一次，每次递增率为5%。自办理交接房手续之日起，物业管理费由乙方自行承担，由该项目物业公司按统一物业管理费标准执行，免租期内正常缴纳物管费。保证金为80000元作为租赁保证金。乙方在签订合同时向甲方缴纳租金保证金，甲方应于收到租金保证金后的十个工作日内向乙方出具收据。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金或其他应由乙方支付的费用，合同到期后乙方未按时交还房屋以及由合同约定的其他违约情形的，甲方有权立即、单方从保证金中扣除相应金额用于相关款项支付。如乙方所欠款项超出保证金数额的，乙方每日应按照超出部分的5‰向甲方支付违约金，直至弥补保证金数额并付清相应超出款项，违约金总额超过保证金2倍或者乙方超过60日仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方承担由此造成的全部损失。甲乙双方于约定时间办理承租房屋移交手续，乙方签署《交房确认书》，以《交房确认书》时间计算本合同起租时间。乙方如果提前解约，应提前两个月以书面形式提交甲方，乙方租赁保证金予以没收，乙方同时还应补交免租期内的房租，并且承担由此带来的相关损失。
2017年3月1日，普路托公司渝北分公司与格林绿化公司签订《交房确认书》，确认从2017年2月15日起开始起租。
合同签订后，普路托公司渝北分公司并未进场装修使用。2017年9月26日，普路托公司向格林绿化公司发出《通知》，以公司未能正常经营、为避免扩大损失为由，要求格林绿化公司将房屋另行出租。2017年9月28日，格林绿化公司向普路托公司回复《通知》，同意提前解约，但要求按照合同约定没收保证金、补交免租期内的租金、缴纳租期内欠缴的租金及相应物管费等。
庭审中，双方均认可租赁合同于2017年9月28日解除并收回了房屋。均认可格林绿化公司收取了80000元保证金，普路托公司渝北分公司交纳了一个季度的租金。格林绿化公司缴纳了2017年2月至2017年10月的物管费共计44167.49元（其中单月物管费4792元，2017年2月水电公摊费427.59元）。格林绿化公司称直至2018年3月才将案涉房屋出租出去。
本院认为，《房屋租赁协议》由普路托公司渝北分公司与格林绿化公司签订，内容不违反法律规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国公司法》第十四条：公司可以设立分公司……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，虽然《房屋租赁协议》由普路托公司渝北分公司签订，格林绿化公司将普路托公司作为被告符合法律规定，普路托公司渝北分公司的责任由普路托公司承担。
双方于2017年3月1日交接房屋，约定从2017年2月15日起开始起租，故按照合同约定，免租期为3.5个月，即从2017年2月15日起至2017年5月31日为免租期，普路托公司渝北分公司缴纳了一个季度租金应视为2017年6月1日起至2017年8月31日期间的租金，双方均认可租赁合同于2017年9月28日解除，故普路托公司还应向格林绿化公司缴纳2017年9月1日至9月28日期间的租金，金额为121643/3*28/30＝37844.49元。对格林绿化公司要求支付2017年9月1日至9月28日期间的租金37844.49元的诉讼请求，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求不予支持。
按照合同约定，普路托公司提前解约的，保证金不退，同时还应当补足免租期内的租金并赔偿损失，故对格林绿化公司要求普路托公司支付3.5个月免租期租金作为损失的诉讼请求，本院予以支持，具体金额为141916.83元。对格林绿化公司要求支付提前两个月通知期间租金作为损失的诉讼请求，合同仅约定普路托公司提前解约的，应当提前两个月通知，并没有约定应赔偿该两个月的租金损失。且普路托公司已缴纳保证金80000元，格林绿化公司也认为该保证金作为违约责任条款，该80000元基本能弥补提前解约的损失，故对格林绿化公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对格林绿化公司主张的提前解约的物管费，本院也不予支持。
因普路托公司未举示证据证明其交纳了承租期间的物管费和水电公摊费，案涉房屋从2017年2月至10月共产生物管费和水电公摊费44167.49元（2月物管费只算了半个月），普路托公司起租日期为2月15日，虽然合同约定提前两个月通知，但普路托公司实际从2017年9月28日起并未实际使用案涉房屋，故普路托公司应承担2月15日至2017年9月28日的物管费用和水电公摊应为44167.49元-427.59元/2-4792元*2/30-390.73元*2/30-4792元-390.73元＝38425.44元的诉讼请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆普路托信息技术有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆格林绿化设计建设股份有限公司2017年9月1日至9月28日期间的租金37844.49元；
二、被告重庆普路托信息技术有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆格林绿化设计建设股份有限公司免租期的租金损失141916.83元；
三、被告重庆普路托信息技术有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆格林绿化设计建设股份有限公司2017年2月15日至2017年9月28日期间的物管费和水电公摊费38425.44元；
四、驳回原告重庆格林绿化设计建设股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费6280元，由被告重庆普路托信息技术有限公司负担4280元，原告重庆格林绿化设计建设股份有限公司负担2000元。保全费2270元，由被告重庆普路托信息技术有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 贺前春
人民陪审员 李国华
人民陪审员 朱锡林
二〇一八年七月十三日
书 记 员 陈 瑜