天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终6598号
上诉人（原审被告）：天津顺天电动自行车有限公司，住所地天津市武清区南蔡村镇京津公路西侧。
法定代表人：武建华，执行董事。
委托诉讼代理人：金尚芬，天津知方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武雨记，男，1963年11月11日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区东菜园西街三条*号，现住天津市武清区。
委托诉讼代理人：金尚芬，天津知方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:叶剑平，男，1963年6月7日出生，汉族，天津建坪建筑工程有限公司生产部经理，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：沈锡江，男，住天津市武清区。（系天津建坪建筑工程有限公司推荐）
上诉人天津顺天电动自行车有限公司(以下简称顺天公司)、武雨记因与被上诉人叶剑平确认合同有效纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2018）津0114民初7728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顺天公司、武雨记上诉请求：撤销天津市武清区人民法院（2018）津0114民初7728号民事判决,依法改判涉案《房屋产权转让合同》无效或者将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决遗漏重要当事人参加诉讼，违反了法定程序；一审法院没有查清《房屋产权转让合同》违反了法律强制性规定，反而认为不违反法律、法规强制性规定，属于认定事实不清；一审法院错误适用法律。
叶剑平辩称，涉案房屋是因为顺天公司拖欠被上诉人工程款，在2007年用该房抵账30万元，武雨记当时是顺天公司的法定代表人，被上诉人至今一直居住使用涉案房屋，多次催促顺天公司和武雨记办理过户手续，至今未果，才提起诉讼。
叶剑平向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的房屋转让合同有效；2.诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：被告顺天公司成立于2004年9月9日。叶剑平负责承建顺天公司办公楼及生产车间，因顺天公司拖欠其工程款，武雨记代表顺天公司作为卖方（甲方）、沈锡江代表原告作为买方（乙方）于2007年6月18日签订《房屋产权转让合同》：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实信用原则的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋事项达成如下协议：第一条甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于天津市武清区，房屋结构为砖混，经房地产产权登记机关测定的建筑面积为100.16平方米，车库建筑面积为34.76平方米；第二条房屋转让价格：按建筑面积计算，该房屋转让价格为（人民币）每平方米2300元，车库转让价格为（人民币）每平方米2000元，总金额299888元，取整数30万元（大写叁拾万元整）；第三条付款方式：所有房款一次性从工程款中扣除；第四条交房方式：自合同签订之日起，甲方将房屋交付给乙方；第五条违约责任：1、乙方未按本合同规定付款，甲方有权向乙方追究违约责任；2、除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同规定的时间交房的，乙方有权向甲方追究违约责任。第六条：乙方对该房屋的各项基本情况均做了充分了解。该房屋转让后，如发生破漏、开裂等问题由乙方承担维修责任；第七条关于产权登记的约定：自本合同生效之日起，乙方向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方给予协助；第八条：该房屋转让交易发生的各项税费由乙方全部承担；第九条：房屋转让，该房屋所属土地使用权利、义务和责任依法随之转让；第十条：本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行；第十一条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方有权向人民法院起诉或通过其它相关部门解决；第十二条：本合同自签订之日起生效，本合同一式两份，双方各执一份。各方所执合同均具有同等效力。甲方：武雨记，乙方：沈锡江。合同签订当天，被告武雨记将房屋交给原告居住至今。审理中二被告认可签订合同时被告武雨记为顺天公司的法定代表人。
武清区南蔡村镇莲胜花园4-4-302，建筑面积100.16平方米；武清区南蔡村镇莲胜花园4-4-06车，建筑面积34.76平方米。于2007年10月26日均登记在案外人袁吉华名下。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。武雨记代表顺天公司、沈锡江代表原告签订的《房屋产权转让合同》为双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。二被告主张因欠原告工程款将房屋暂时抵给原告使用与合同约定转让房屋不一致，故其抗辩主张无法律依据，不予采纳。原告要求确认该合同有效理由成立，予以支持。判决如下：沈锡江代表原告叶剑平与被告武雨记代表天津顺天电动自行车有限公司于2007年6月18日签订的《房屋产权转让合同》有效。案件受理费40元，由被告天津顺天电动自行车有限公司、武雨记承担。
二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人顺天公司主张双方签订合同时涉案房屋处于抵押期间，没有经过抵押权人同意，本案遗漏了抵押权人中国农业银行武清支行参加诉讼，同时顺天公司自始没有取得涉案房屋产权，涉案房屋产权始终登记在案外人袁吉华名下，故合同无效。首先，上诉人顺天公司与被上诉人于2007年6月28日签订的《房屋产权转让合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人顺天公司没有提供证据证实涉案房屋的抵押人以及抵押权人对交易行为的意见，故没有违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押权人亦不是本案必须参加诉讼的当事人。其次，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据合同归合同法调整，物权变动归物权法规制的原则，在本案中，上诉人顺天公司与被上诉人属于房屋买卖合同关系，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。上诉人顺天公司在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动结果，则取决于上诉人顺天公司嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态，因无权处分致使标的物所有权不能转移的，上诉人顺天公司应当承担违约赔偿责任。据此上诉人顺天公司主张合同无效的请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人天津顺天电动自行车有限公司、武雨记共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
审 判 员 王 路
代理审判员 姚 琦
二〇一八年九月四日
法官 助理 刘 锟
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……