上海市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪民终398号
上诉人(一审原告、反诉被告)：上海张江生物医药基地开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张江路XXX号XXX室。
法定代表人：楼琦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：包方，上海致格律师事务所律师。
被上诉人(一审被告、反诉原告)：上海海泰药业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区哈雷路XXX号A310室。
法定代表人：杨焕凤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐勇，上海市金石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙颖，上海市金石律师事务所律师。
上诉人上海张江生物医药基地开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院(2017)沪01民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人上海张江生物医药基地开发有限公司(以下简称张江生物公司)之委托诉讼代理人包方，被上诉人上海海泰药业有限公司(以下简称海泰药业公司)之委托诉讼代理人唐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张江生物公司上诉请求：张江生物公司对一审判决的三项主文没有意见，但认为在判决书的法院认为部分存在错误，表现在：1、一审判决书第9页关于张江生物公司主张海泰药业公司根本违约的理由归纳不全面，未将张江生物公司的全部理由进行归纳。2、一审判决书第10页关于合同解除的问题，认为张江生物公司同意合同解除，双方就合同解除已经达成了合意，该认定并非事实，一审法院在此基础上判决合同解除无事实依据。3、2018年5月31日，双方当事人已签订和解协议，一审判决之第二、第三项双方已主动履行。4、一审判决书未判决诉讼费用的分担。
海泰药业公司认为一审判决事实清楚，判决正确。
张江生物公司一审中的诉讼请求：1、解除张江生物公司与海泰药业公司于2006年12月18日签订的《房地产转让合同》；2、海泰药业公司返还张江生物公司支付的购房款人民币140,732,196元(以下币种除特别标注外，均为人民币)；3、海泰药业公司赔偿张江生物公司资金占用损失49,735,600元(以140,732,196.00元每一笔支付购房款的金额为基数，根据同期银行贷款基准利率一年期利率90%，以每笔购房款支付起始时间计算到2016年12月31日止，扣除2007年到2016年张江生物公司实际获得租金净流入利息1,827.5万元计算得出)；4、海泰药业公司支付张江生物公司违约金281,464.39元；5、海泰药业公司赔偿张江生物公司房屋租金损失2,958,679.79元；6、海泰药业公司赔偿张江生物公司因退回房屋产生的财产损失，即房屋差价损失，该数额以法院委托评估数额为准。
海泰药业公司一审中的反诉请求：1、张江生物公司腾空、返还哈雷路XXX号房屋；2、张江生物公司向海泰药业公司支付哈雷路XXX号房屋的房屋占有使用费预估1亿元(参考同地段房屋租金以及张江生物公司在使用期间所获得的收益，自2007年1月1日开始计算至房屋实际返还时止)；3、本案诉讼费用由海泰药业公司承担。
一审法院认定事实，张江生物公司作为甲方、海泰药业公司作为乙方，于2005年6月10日签订《上海市张江高科技园区国有土地使用权转让合同》，合同约定：张江生物公司向海泰药业公司转让上海市张江高科技园区内科研教育区20-3地块的使用权，作为海泰药业公司的建设用地，地块面积共计约为2.81867万平方米，土地使用权转让金总额共计1,691,202美元；在海泰药业公司正常履行合同的前提下，张江生物公司交地时间为2005年6月30日；海泰药业公司应在地块交接后六个月内开工，并于2006年12月底前竣工。上述合同签订后，双方依约履行，海泰药业公司于2005年9月1日取得涉案土地的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，用地项目名称：生物科研综合楼项目。2005年10月9日，海泰药业公司登记成为浦东新区张江镇新盛村74/1丘土地权利人，土地用途为工业用地，宗地面积28,187平方米，使用期限自2005年10月9日至2055年10月8日。
2006年12月18日，海泰药业公司(甲方)与张江生物公司(乙方)签订《房地产转让合同》，约定由海泰药业公司向张江生物公司转让房地产位于上海市张江高科技园区哈雷路XXX号，建筑面积约为20,228.82平方米，该房地产所占土地使用权的用途为工业用地，有效期至2055年10月8日；该房地产位于张江高科技园区的生物医药基地内，使用性质限于生物医药的研究开发、生产和销售；该房地产地上建筑及地下车库转让价总额暂为140,732,196元；本合同生效后10日内，张江生物公司向海泰药业公司支付第一笔房款30,000,000元，在2007年3月31日前，张江生物公司向海泰药业公司支付第二笔房款42,219,658.8元，在2007年6月30日之前，张江生物公司向海泰药业公司支付第三笔房款38,512,537.2元；在海泰药业公司协助张江生物公司办理完产权登记后5个工作日内，张江生物公司向海泰药业公司支付剩余房款30,000,000元；海泰药业公司应于2007年3月31日之前将该房地产的建设工程竣工验收备案证书提供给张江生物公司，并将该房地产交付给张江生物公司；任一方违约的，应向守约方承担违约责任，违约金以房款总价的千分之二计；若海泰药业公司逾期30天将该房地产的建设工程竣工验收备案证书提供给张江生物公司，张江生物公司有权解除本合同，海泰药业公司应在合同解除后5日内向张江生物公司退还张江生物公司支付给海泰药业公司的所有房款，张江生物公司有权追究海泰药业公司违约责任。
2013年12月25日，海泰药业公司向张江生物公司发出《关于商请帮助我公司尽快完成工程竣工验收的函》，函件中海泰药业公司表述“鉴于贵公司与我公司签署的房地产转让协议中预定的支付款项尚有未支付余额421余万元人民币，以及我公司目前确实面临资金匮乏难以继续实施竣工验收相关工作的实际情况，特恳请贵公司能够同意将该笔余额款项用于我公司收尾工程相关费用的支付，以帮助我公司尽快完成竣工验收和申办房地产证的工作。”
2015年10月29日及2016年5月5日，海泰药业公司两次发函给张江生物公司，分别请求将原土地转让合同关于工程完工日期修订为2016年1月底及2016年年底，以此来规避违约风险以便顺利实施其与母公司和张江创投公司联合进行的资产重组工作。
2016年2月25日，海泰药业公司与原能细胞科技集团有限公司(以下简称原能公司)向张江生物公司发出《关于要求对哈雷路XXX号房地产权属等问题进行说明的报告》，表明为了原能公司能够顺利对海泰药业公司进行股权收购，启动非公开发行股票定向增发项目，请求张江生物公司提供关于哈雷路XXX号房地产处理事项的说明：1、因哈雷路XXX号房地产土地使用权无法分割导致无法办理房地产权证等因素，希望张江生物公司解除双方于2006年12月18日签订的《房地产转让合同》，由海泰药业公司收回该房地产；2、希望张江生物公司同意以具备资质的专业第三方评估机构的评估金额1.8632亿元为基础，综合考虑各方面因素，内部测算方案后，通过协商、沟通，尽快妥善、友好处理此事。
2016年3月1日，张江生物公司向原能公司发出《关于对哈雷路XXX号房地产权属等问题进行说明的函》，表明为支持贵司顺利落户张江高科技园区、收购海泰药业公司以及所启动的股票定向增发项目，我司已给予并将继续给予积极支持、帮助和配合，现根据贵司控股母公司上海开能环保设备股份有限公司非公开发行股票补充材料的要求，提供如下说明，1、因哈雷路XXX号房地产土地使用权无法分割导致无法办理房地产权证等因素，拟与海泰药业公司解除双方于2006年12月18日签订的《房地产转让合同》；2、由于该房地产已经纳入国有资产体系，目前国资委就该房地产的初步评估价约为1.8632亿元，为支持、配合原能公司项目落地，将以此评估价为依据，内部测算方案，与原能公司进行协商、沟通，尽快妥善、友好处理此事。
另查明，张江生物公司自2007年1月起至2014年11月，通过直接支付及垫付工程款的形式共向海泰药业公司支付涉案房屋购房款总计140,732,196元。
再查明，海泰药业公司于2017年10月19日取得涉案工程竣工验收备案证书。海泰药业公司于2018年2月2日登记成为哈雷路XXX号国有建设用地使用权及其上房屋所有权人，宗地面积28,186.7平方米，建筑面积39,036.32平方米，土地用途为工业用地。
一审审理中，海泰药业公司以张江高科技园区的招商和海泰药业公司资产重组扩大研发的工作得以顺利进行为由，向一审法院申请就《房地产转让合同》的解除及涉案房屋和购房款的返还先行判决。
一审法院认为，张江生物公司与海泰药业公司就涉案房屋签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。现双方当事人对于上述合同的解除、涉案房屋的腾退及购房款的返还及数额均无争议，双方的争议在于合同解除的原因及责任，海泰药业公司是否存在根本性违约的情形。
就上述争议，张江生物公司认为《房地产转让合同》系因海泰药业公司根本违约，张江生物公司行使解除权，至于根本违约的情形，张江生物公司主张有两点，一是海泰药业公司未能在合同约定的期限内，即2007年3月31日前交付涉案房屋的建设竣工备案手续；二是海泰药业公司以无法办理房屋过户手续为由明确表示不再履行合同，构成根本性违约。而海泰药业公司则认为因相关政策规定工业用地上的厂房不能分割转让，双方签订的《房地产转让合同》在客观上已无法履行，故双方于2016年3月1日通过互相发函的形式协议解除了该合同，海泰药业公司不存在根本违约的情形。
一审法院认为，搁置海泰药业公司在合同履行过程中是否构成违约的争议不谈，双方当事人对于《房地产转让合同》因相关政策法规已在客观上无法履行的状态是确认的，在此情形下，海泰药业公司向张江生物公司发出《关于要求对哈雷路XXX号房地产权属等问题进行说明的报告》，提出了解除合同的意向，而张江生物公司在随后的《关于对哈雷路XXX号房地产权属等问题进行说明的函》中明确回复表示同意解除合同，且就合同解除后的补偿问题与海泰药业公司初步达成了意向，虽然双方最终未能就补偿问题形成一致意见，但双方关于合同的解除是无异议的，故一审法院认为双方就《房地产转让合同》的解除已经达成了合意。
合同解除后，双方对于购房款的返还、数额以及涉案房屋的腾退均不持异议，为避免双方企业损失的进一步扩大，促使物尽其用，保障高新科技产业的平稳有序发展，一审法院认为，可对已经清楚的部分事实，先行判决，故对海泰药业公司就合同解除、返还购房款及腾退涉案房屋进行先行判决的申请予以准许。至于张江生物公司要求海泰药业公司赔偿损失、承担违约金等主张，可在先行判决生效后再行处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，一审法院于2018年6月7日先行判决如下：一、张江生物公司与海泰药业公司于2006年12月18日签订的《房地产转让合同》予以解除；二、海泰药业公司于判决生效之日起十日内返还张江生物公司购房款人民币140,732,196元；三、张江生物公司于判决生效之日起三十日内腾退并向海泰药业公司返还哈雷路XXX号房屋。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
经审理查明，一审法院查明的事实属实。
本院审理期间，张江生物公司提供了3份证据：1、海泰药业公司于2018年6月4日向张江生物公司支付钱款140,732,196元的付款凭证；2、张江生物公司作为甲方，海泰药业公司作为乙方及案外人共五方当事人于2018年5月31日签订的《协议书》；3、张江生物公司、海泰药业公司及案外人共三方当事人于2018年6月11日签订的《孵化楼现状整体交接确认书》。海泰药业公司对上述3份证据的真实性均无异议，且双方当事人一致确认一审判决书判决主文第二、第三项关于购房款的返还及系争房屋的腾退双方均已履行完毕。本院对上述证据的真实性予以确认，并对证据所证明的事实予以确认。
本院认为，张江生物公司虽然提出上诉，但其对一审判决书判决主文的三项均无异议，本院予以确认。同时，张江生物公司与海泰药业公司在本院审理期间均确认一审判决书主文的第二、第三项双方当事人业已履行完毕，故本院对该两项判决主文予以撤销。对于张江生物公司提出的其主张海泰药业公司根本违约理由一审法院未予全面归纳的问题，由于本案系就合同解除状态的先行判决，关于张江生物公司主张的海泰药业公司根本违约的理由是哪些、理由是否成立等需要在先行判决之后的案件中继续审理，张江生物公司可以在该案中予以罗列和明确。关于合同解除问题，一审法院明确本案搁置了合同履行过程中的违约纠纷问题，仅就合同解除状态进行判决，并未明确合同解除的时间、原因、责任及后果，故张江生物公司上诉认为一审判决认定合同是双方合意解除，系对一审判决的曲解。由于本案系整个案件的先行判决，一审法院未判决诉讼费分担并无不当。综上，张江生物公司上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市第一中级人民法院(2017)沪01民初1056号民事判决之第一项，即上海张江生物医药开发有限公司与上海海泰药业有限公司于2006年12月18日签订的《房地产转让合同》予以解除。
二、撤销上海市第一中级人民法院(2017)沪01民初1056号民事判决之第二项、第三项。
本判决为终审判决。
审判长 张 洁
审判员 张心全
审判员 李 烨
二〇一八年九月四日
书记员 徐伯亨
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。