甘肃省嘉峪关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘02民终212号
上诉人（原审被告）嘉峪关万诚商贸有限责任公司，住所地嘉峪关市和诚西路1758号。
委托代理人侯平，甘肃永千汇律师事务所律师。
委托代理人郗朋虎。
被上诉人（原审原告）廖永山。
委托代理人郝成，甘肃长治律师事务所律师。
上诉人嘉峪关万诚商贸有限责任公司（以下简称万诚公司）因与被上诉人廖永山商品房预售合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万诚公司的委托代理人侯平及郝朋虎、被上诉人廖永山及其委托代理人郝成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2013年8月28日，原、被告签订天空之城商铺认购协议及附加协议两份，协议约定：乙方（原告）购买甲方（被告）天空之城五层D1区5040号（面积44.52㎡）、D1区5043号（面积41.37㎡）商铺各一间，单价为8100元/㎡，总价分别为360612元、335097元；在签订商铺认购协议后7日内预缴所认购商铺全款的50%，在甲方具备按揭条件下，通知乙方7日内办理相关手续，若在规定的日期内不来签约者，视为自动放弃，首付款不予退还；甲方应在正式开业后480日内办理房屋产权证。认购协议签订后，原告于2013年8月28日缴纳购房款10万元，2013年10月12日缴纳购房款247854.50元。认购协议签订后，因原规划不符合消防要求，天空之城商铺作了重新规划，五层D1区5040号、D1区5043号商铺位置及面积进行了调整。被告称因规划调整，原告不愿再购买商铺，并要求退款，后将D1区5040号、D1区5043号商铺售予他人。被告提交《雄关周末》报一份，该报一篇《商铺重新规划，原定户型消失，天空之城订购商铺退房难》的文章中称，2014年9月，原告去询问何时签订正式购房合同，被告则称因商铺重新规划，不能签订正式购房合同，原告觉得不签订购房合同可能会存在风险。2014年9月28日，原告前往被告售楼部申请办理退款，后又多次要求退款，但因被告原因无法退款。原告对协商解决争议的过程不持异议。被告销售的商铺于2015年2月3日取得商品房预售许可证。
一审法院认为，原、被告签订的商品房认购协议系双方的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，且被告已于原告诉讼前取得商品房预售许可证，该认购协议合法有效。虽双方签订的是认购协议，但该协议约定了商铺位置、单价、面积、付款方式、产权办理等内容，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已收受347854.50元房款，双方签订的认购协议不符合商品房预约合同性质，其实质是商品房买卖合同。因被告已将商铺全部销售，导致被告不能按合同约定向原告交付商铺，庭审中被告亦同意解除合同，故原告主张解除合同、返还购房款及承担利息的诉请，本院予以支持。被告应当向原告返还购房款347854.50元，并从原告缴款之日起按银行同期贷款利率支付利息。被告抗辩在起诉前双方已协商解除合同，原告不认可，被告亦未举证证明，该抗辩不予采纳。双方签订合同后，因规划设计调整，原告购买商铺的面积及位置均已发生变化，被告不能按合同约定向原告交付房屋，故被告提出原告违约在先，不应退还购房款的抗辩，与事实不符，本院不予采纳。在签订商品房买卖合同时，出卖人有如实告知是否取得商品房预售许可证等相关情况的法定义务，由于被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，根据法律规定，被告应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合被告过错程度、原告实际损失，本院酌情确定按已付房款30%的标准承担赔偿责任，被告向原告支付赔偿款104356.35元（347854.50元30%）。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：解除原告廖永山与被告嘉峪关万诚商贸有限责任公司签订的两份商品房认购协议及附加协议；二、被告嘉峪关万诚商贸有限责任公司向原告廖永山返还购房款347854.50元及利息（其中10万元从2013年8月28日起，247854.50元从2013年10月12日起，均按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至2016年4月28日止）；三、被告嘉峪关万诚商贸有限责任公司向原告廖永山支付赔偿款104356.35元。上述二、三项于判决生效后20日内付清。案件受理费11425元，由被告嘉峪关万诚商贸有限责任公司承担8860元，原告承担2565元。
一审宣判后，被告万诚公司不服，向本院提起上诉，请求依法撤销（2016）甘0271民初404号民事判决第三项，改判上诉人不支付被上诉人104356.35元赔偿款。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人之间形成的是商品房预约合同关系而非商品房买卖合同关系，双方签订的认购协议虽约定了商铺位置、面积、单价，但对付款方式、交付条件等商品房买卖合同的主要内容未约定，故不应认定为商品房买卖合同。涉案商铺因原规划不符合消防要求而重新规划，双方未能对重新规划后的商铺买卖达成协议，被上诉人多次要求退款致使商品房买卖合同无法签订，商铺无法交付。上诉人不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情况，且其并非涉案合同解除的原因。
被上诉人辩称，双方签订的认购协议约定了商铺面积、价格等商品房买卖合同主要内容，根据司法解释规定，该协议应被认定为商品房买卖合同。被上诉人一直要求继续履行合同，但一审上诉人称涉案房屋已经售予他人，故被上诉人据此变更诉请，要求解除合同。上诉人在未取得商品房预售许可证的情况下出售商铺，存在隐瞒事实的行为。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审期间，双方均未提交新证据。关于规划调整后涉案商铺的客观情况问题，经法庭询问，上诉人称规划调整后，被上诉人订购的涉案两间商铺仍然存在，但面积有所减小，且商铺房号经重新编排后发生变化，与此前被上诉人预购时的房号不一致。关于双方争议的认购协议解除及退款的问题，经二审进一步核实，上诉人称涉案商铺规划调整后，被上诉人自2015年3月起便提出退房要求，故双方认购协议自被上诉人提出退房时已解除。被上诉人对此不认可，称规划调整后其并未提出退房，而是2015年9月其要求上诉人签订商品房买卖合同时，上诉人既不签订合同，也不协商退款，且在未告知被上诉人情况下将涉案商铺售予他人。经法庭释明，上诉人既无证据证实被上诉人自2015年3月起便提出解除认购协议以及此后双方就解除协议事宜达成一致，也无证据证实其2015年9月将涉案商铺另行出售他人前曾明确告知过被上诉人。
除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案双方当事人签订的商铺认购协议及其附加协议明确约定了所购商铺的位置、面积、单价、总价、产权证办理时间及后期委托经营管理事项等商品房买卖的核心内容，且上诉人按协议约定预交了50%房款，故该协议依法应被认定为商品房买卖合同，上诉人该项主张不予支持。认购协议签订后，涉案商铺规划因不符合消防要求而重新进行调整，调整后被上诉人所购商铺的面积及房号虽发生变化，但该商铺客观上依然存在，协议履行的基础并未发生实质性改变，故被上诉人有权要求上诉人继续履行认购协议。上诉人无证据证实被上诉人因规划调整而提出退房，也无证据证实双方曾就退房事宜达成一致，其在认购协议尚未解除，且事先未明确告知被上诉人的情况下将涉案商铺另行售予他人，致使被上诉人的合同目的无法实现，上诉人的行为已构成根本性违约，故认购协议解除后，上诉人除应返还购房款及利息外，还应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，向被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审根据上诉人过错程度、被上诉人的实际损失，酌情判定上诉人按已付房款30%的标准承担赔偿责任，该赔偿数额认定虽合理合法，但其判决理由及适用法律明显不当。一审依据上述司法解释第九条规定，以上诉人签订合同时故意隐瞒未取得商品房预售许可证明为由认定上诉人应承担赔偿责任与本案实际情况不符。上诉人签订认购协议时虽未取得商品房预售许可证，但至双方争议发生前已经取得预售许可证，涉案认购协议并不因此而无效。此外，被上诉人诉请解除认购协议系因上诉人已将涉案商铺另行出售他人，其合同目的无法实现，协议解除事由与上诉人此前是否隐瞒未取得商铺预售许可证并无关联，故本案相关情况并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。综上，一审法院认定基本事实清楚，判决第三项结果恰当，仅是适用法律存在瑕疵，本院二审依法予以纠正。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2387元，由上诉人嘉峪关万诚商贸有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宏伟
审 判 员 邢剑影
代理审判员 吴 杰
二〇一六年八月三十日
书 记 员 滕雪花