山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市商初字第1578号
原告山东华氏天成实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人王延华，执行董事。
委托代理人刘美水，男，该公司员工，住济南市。
委托代理人刘跃，男，该公司经理，住济南市。
被告王延梅，女，1968年12月1日生，汉族，山东昊宇房地产策划有限公司经理，住济南市
被告葛涛，男，1968年2月28日生，汉族，济南世鼎投资咨询有限公司经理，住址同上
两被告共同的委托代理人曹德金，北京市中盈律师事务所律师。
原告山东华氏天成实业有限公司（以下简称华氏天成公司）与被告王延梅、葛涛民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华氏天成公司法定代表人王延华的委托代理人刘跃、被告王延梅、葛涛共同的委托代理人曹德金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华氏天成公司诉称，2011年8月，我公司与被告王延梅签订了项目合作协议。协议约定由被告王延梅为原告提供300万元的贷款，贷期三个月，月息6％，到期后我公司返还被告王延梅本息。如到期无法用现金返还，可以用15套房子（含对应的地下室）以每套20万元的价格抵顶，还清被告的300万元借款。协议签订后，我公司向被告王延梅提供了15套标有房号的空白合同和收据，后来根据被告王延梅的要求，我公司对抵顶的房号进行了部分调整，并积极协助被告王延梅完成了二次交易行为。被告王延梅共销出原告19号楼15套住房，按20万元一套抵顶价格计算，共计300万元，由于被告王延梅承诺的300万元贷款一直未到位，所有的售房款被告王延梅应返还给我公司。此前，我公司多次找被告王延梅协商要求其返还售房款300万元（诉状中280万元系笔误）或退给我公司所有抵顶的房屋，但被告王延梅置之不理。现诉至法院，请求判令被告王延梅返还原告售房款300万元。
案件审理过程中，原告主张其与被告王延梅签订项目合作协议后，被告王延梅于2012年8月20日答应再给原告筹措252万元资金，并让原告于当日一次性出具了6张（合计252万元）借条。落款时间却是从6月9日至12月1日。2012年11月16日，原告又为被告王延梅提供了20-3号楼部分房源，被告王延梅先后销售了12套房得房款352万元，但原告为被告王延梅出具6张借条后，被告王延梅一直未履行借款出资义务，故增加诉讼请求，请求判令被告王延梅返还原告20-3号楼12套房子的销售款260万元。后原告又申请追加葛涛为共同被告，主张因被告王延梅的售房款全部打入葛涛的个人账户，且葛涛与王延梅系夫妻关系，故请求判令被告葛涛与被告王延梅承担共同还款责任。
被告王延梅辩称，一、我与原告之间的纠纷系民间借贷纠纷，并非项目合作纠纷。虽然双方在形式上签订了“项目合作协议书”和“项目合作补充协议”，但双方的真实意思表示和实际履行标的均为借贷性质。这从该两份协议书和相应的借据、承诺书以及原告的诉状中均能得以证实。二、原告所诉既无事实依据，也无法律依据，应予驳回。原告与我签订合同后，我即按照约定及时履行了支付出借款义务，原告收到款后也给我出具了借据。至此，双方借货关系成立，且我履行了相应义务，故原告所诉无理无据，故不能成立。
被告葛涛答辩意见同被告王延梅。
反诉原告王延梅反诉称，反诉被告华氏天成公司因经营开发项目资金短缺，经与我协商，分别于2011年8月10日至2012年8月20日与我签订“项目合作协议书”和“项目合作补充协议书”（实为借贷性质）及承诺书等，约定反诉被告先后分别向我借款300万元和252万元。首期300万元约定借期三个月，后展期至2012年6月8日，月息6%。另外双方还约定了如到期反诉被告不按时还款，则向我支付30%违约金。双方商定后，我及时如约向反诉被告履行了支付出借款义务。但反诉被告却在到期后一再违约并多次要求展期，但每次到期后其仍不能按期履行还款义务。虽然反诉被告主要负责人王延华、王文佳也承诺为反诉被告提供担保，但经多次催要其均未按约履行。期间，反诉被告除支付利息54万元外，要求我出售部分商品房折抵，由此我共收回利息430万元及违约金90万元，截止到2013年10月31日止尚欠本息5487742元未还。对此，我多次催要但均未果。现提出反诉，请求判令：1、反诉被告偿还反诉原告借款本息5487742元（本金498万元，利息计算至2013年10月31日为507742元）；2、反诉被告支付反诉原告利息损失，以5487742元为基数，自2013年11月1日起至还清借款之日止，按月息6%计算。
反诉被告华氏天成公司辩称，我公司没有收到被告的借款本金，双方签订的协议约定的借款利息明显违反国家规定，不应得到支持，且提前扣除本金支付利息也违反国家规定，请求驳回反诉原告的反诉请求。
被告葛涛对反诉原告王延梅的反诉主张予以认可，但其不提出反诉。
经审理查明，2011年8月10日，原告（乙方）与被告王延梅（甲方）签订项目合作协议，协议主要内容如下：甲、乙双方经协商，就乙方向甲方提供资金用于项目开发事宜达成合作协议如下：1、项目合作金额：甲方向乙方提供资金支持，具体金额300万元，该资金乙方必须用于市中区陡沟办事处天成国际花园项目的开发，不得用于其它项目，该资金乙方应按期返还或按本协议第4条约定的内容进行抵偿，并支付相应利息。2、合作期限：三个月，即从2011年8月10日至2011年11月9日止。3、利息：甲方提前支取，每月按6%计算，一次收取3个月。4、非现金返还方式：（1）乙方以济南市市中区陡沟办事处大庙屯村19号住房抵顶，20万元／套房屋（包括本单元对应的地下室），共计15套，楼层均衡，作为偿还借款。乙方提供每套房子一套空白盖章合同及空白收据（若甲方书写错误等原因导致合同不足，甲方可退回乙方并换取新的空白盖章合同），乙方全力协助甲方完成所抵顶房屋的再次交易行为。（具体房源、交房使用标准、交房日期详见附件房源表，乙方提供购房合同及相应的收据或发票）。该协议附件为房源抵押明细表，载明天成国际花园19号楼房源抵押明细：19号楼1单元101、201、301、401、501、601、602、701、702、801、802、901、902、1001、1002室共15套（含本单元相对应的储藏室）。被告王延梅陈述双方约定上述15套房产的销售款（以每套20万元计算）用于抵顶300万元借款本金及相应利息。
2012年6月1日，被告王延梅向原告出具收条两份，内容分别为：今收到山东华氏天成实业有限公司空白盖章收款收据51份；今收到山东华氏天成实业有限公司房屋买卖合同总计28份（盖章空白合同）。
2012年8月20日，双方又签订项目合作补充协议一份，内容为：双方于2011年8月10日签订的项目合作协议，乙方未按协议中约定的还款日期按时向甲方偿还借款，甲乙双方就该事项达成如下协议：1、在原项目合作协议期限的基础上，延期7个月：即从2011年11月9日至2012年6月8日。2、本期利息：本期借款利息乙方以其名下开发的济南市市中区陡沟办事处天成国际花园项目其中的7套房屋及相对应的7套储藏室作为利息抵顶给甲方，具体房源为：天成国际花园19号楼1单元102室、19号楼1单元202室、19号楼1单元302室、19号楼1单元402室、19号楼1单元502室、19号楼5单元301室、19号楼5单元401室（以上房源都包含相对应的储藏室），乙方提供每套房子的空白盖章收款收据及空白盖章买卖合同（若甲方书写错误等原因导致合同或收款收据不足，甲方可退回乙方并换取新的空白盖章合同及空白盖章收款收据），乙方全力协助甲方完成所抵顶房屋的再次交易手续。3、如乙方到期不能按时向甲方偿还借款，甲方有权对抵顶的房屋进行销售，乙方全力配合甲方房屋再次交易手续。4、除上述条款，原2011年8月10日签订的项目合作协议内容不变。
同日，原告及王延华、王文佳向被告王延梅出具承诺书一份，内容为：针对双方于2011年8月10日签订的项目合作协议与2012年8月20日签订的项目合作补充协议，现乙方对双方在以上两个协议中所约定的内容，向甲方郑重作出如下承诺：1、乙方应保证所有抵顶给甲方房屋的真实性与合法性，保证在与甲方签订所有协议合同之前，乙方未对该部分房屋进行对外销售、抵押、担保，不存在任何影响甲方销售、居住、使用、抵押该部分房屋的行为，同时无任何第三方对该部分房屋申请权利。乙方亦应保证在所有协议签订后，该部分房屋归甲方所有，乙方不再另行对外销售或处理该部分房屋，并且保证该部分房屋及附属设施达到其应有的功能。如果乙方不遵守该约定，则应向甲方承担违约责任。同时，王延华与王文佳以个人家庭全部财产对本合同约定事项提供担保。2、2012年8月20日，乙方另行向甲方提供了十套房源（具体房源见明细），乙方应保证该部分房源的真实性与合法性，不影响甲方再次进行销售。本承诺书所指房屋均为济南市市中区陡沟办事处天成国际花园。3、双方所签订的所有合同条款，乙方应严格遵守。若乙方违约，应向甲方承担违约责任，向甲方支付借款300万元与借款期间所产生利息额总和30%的违约金。
2012年8月21日，原告又向被告出具房源提供证明一份，内容为：根据2012年8月20日签订的项目合作补充协议约定，以及华氏天成公司、王延华、王文佳三方向王延梅所作的承诺书内容，现提供济南市市中区陡沟办事处天成国际花园项目十套房屋给王延梅，用以偿还华氏天成公司、王延华、王文佳三方所欠王延梅的部分借款。每套房屋（包含本单元储藏室一间）作价20万元，自提供之日起该部分房屋所有权归王延梅所有，王延梅有权对外另行销售。华氏天成公司向王延梅无条件提供加盖财务章或公章的空白收据以及加盖公章的房屋买卖合同（每套房屋的收据份数根据客户交款次数按需要确定）。对于华氏天成公司向王延梅提供的所有房源，包括在此前签订的项目合作协议及补充协议中提供的房源，如果因书写错误或客户更名，需要重新签订合同或开具收据时，华氏天成公司将及时在两日内无条件为王延梅提供需要的收据与合同。本次提供房屋明细如下：19号楼4单元901、1001、1002、3单元302、402、502、601、701、1002、1001，面积均为99.5平方米，以上房源分别对应本楼本单元储藏室一间。
2012年11月16日，原告另向被告王延梅提供天成国际20-3号楼房源明细一份，房号分别为20-3-1-1101、20-3-1-1001、20-3-1-301、20-3-3-1102、20-3-3-1002、20-3-3-1001、20-3-3-902、20-3-3-602、20-3-3-502、20-3-3-402、20-3-3-302、20-3-3-202、20-3-3-102、20-3-3-101、20-3-2-901、20-3-2-902、20-3-2-801、20-3-2-702、20-3-2-501、20-3-2-301、20-3-2-102、20-3-2-101。原告主张20-3号楼系委托被告王延梅销售，并在本案审理过程中以委托销售合同纠纷另行提起诉讼，要求被告王延梅向原告返还20-3号楼已售房产的售房款。本院于2014年11月11日作出（2014）市商初字第838号民事判决，认定原告与被告王延梅之间就天成国际20-3号楼22套房产不存在委托销售合同关系，故驳回原告的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。被告王延梅主张双方约定20-3号楼22套房源的销售款（以每套20万元计算）系抵顶六份欠条载明的252万元及弥补之前原告已自行销售的抵顶房产。
另查明，被告王延梅主张本案借款系原告、王延华、王文佳共同借款，但其在反诉中仅向原告主张权利。
再查明，原告华氏天成公司成立于2003年5月28日，股东为王延华、张秀芝，法定代表人为王延华。华文房地产公司成立于2008年11月4日，股东原为王文佳、王延华，法定代表人原为王文佳，2009年7月6日该公司股东变更为王文佳、张秀芝，2012年3月31日该公司法定代表人变更为王延华。王文佳系王延华之子，于2009年至2011年8、9月份在原告公司负责天成国际花园项目。
以上事实，由原告提供的项目合作协议及房源抵押明细表、项目合作补充协议、收条、房源提供证明、天成国际20-3号楼房源明细、承诺书、被告提供的天成国际19号楼销售明细、20-3号楼销售明细、询问笔录、工商登记材料及当事人的陈述等证据予以证实。
本案争议的焦点问题为：一、关于项目合作协议中载明的300万元及涉诉六份欠条载明的252万元被告是否已向原告实际支付；二、被告是否应向原告返还售房款及原告是否尚欠被告借款本息。
关于焦点问题一，被告主张上述款项均已实际支付。为证实其已将300万元借款支付给原告，提交如下证据：
1、借款单一份，载明：2011年8月10日至2011年11月10日，借款金额300万元。该借款单上加盖有原告的公章，并有王文佳、王延华的签字。
被告主张该份借款单对应项目合作协议，起收条的作用。原告主张因王延梅从其经营的公司借钱再向原告出借，该份借款单是被告的公司内部审批流程，款项实际并未支付给原告。
2、兴业银行个人汇款委托书一份，日期为2011年8月10日，委托人为葛涛，收款人为济南华文天成房地产开发有限公司，金额246万元，用途为工程款。
被告王延梅陈述葛涛系其配偶，济南华文天成房地产开发有限公司（以下简称华文房地产公司）的法定代表人王文佳系原告的法定代表人王延华之子。因当时原告公司账户被封，原告法定代表人王延华要求被告将款项汇入华文房地产公司，并要求用途写为工程款。被告安排其他人员按原告的要求进行汇款，246万元与300万元的差额54万元系提前扣除了按月息6%计算的3个月的利息。被告葛涛对被告王延梅的陈述无异议。
原告主张，华文房地产公司法定代表人王文佳与原告法定代表人王延华虽系父子关系，但华文房地产公司与原告系两个独立的法人，原告从未向被告王延梅指示将借款汇入华文房地产公司账户，被告王延梅向华文房地产公司汇款是其与华文房地产公司之间的工程业务往来，与原告无关，且被告王延梅所汇款项数额为246万元，与借款单载明的300万元并不一致。因为签项目合作协议时公司已经很混乱，财务和主管都已走，账目也被公安部门拿走，原告无法核实账目，误认为被告王延梅已将300万元汇入原告账户，并不断为被告提供和调换房源。2012年8月20日后公司来了新的财务人员，经向银行查询才得知被告并未向原告支付300万元。本院经向原告询问，原告明确表示王文佳无法到庭陈述华文房地产公司与被告之间的业务情况。
被告王延梅为证实其除向原告出借300万元之外，另行向原告出借252万元，提交原告加盖公章并有王延华、王文佳签字的欠条六份，落款日期分别为2012年6月9日、2012年7月31日、2012年8月15日、2012年9月1日、2012年11月1日、2012年12月1日，金额共计252万元。六份欠条除金额及时间不一致，内容及形式均一致。被告主张六份欠条的形成时间为2012年12月1日，同一天形成的原因为原告公司账户被封，原告要求被告支付现金，王延华和王文佳在上述欠条的落款时间去被告处提现金，同时出具收条或欠条，但内容书写不规范，2012年12月1日原告最后一次借款时，被告王延梅要求原告将之前出具的收条或欠条统一更换为上述欠条，欠条上未约定利息，双方口头约定半年还款。关于现金的来源，被告陈述，两被告还与其他开发商合作包销很多房地产，购房者有的是用现金支付，同时被告葛涛还经营小额贷款公司，也经常经手现金，被告直接用公司收到的现金支付给原告。
原告主张上述六份欠条系在2012年9月底之前同时出具，载明的款项与之前的借款单载明的300万元是一笔，因300万元借款并未到位，原告要求被告王延梅支付此款，被告王延梅要求原告另行出具落款日期不同的六份欠条，共计252万元。因300万元当时要扣54万元利息，但300万元实际并未支付，至2012年时，原告要求少扣利息，所以扣48万元，欠条合计252万元。原告出具欠条后，被告王延梅仍未将借款支付给原告。
对此，被告主张，原告已在变更诉讼请求申请书上明确“原告与被告王延梅签订合作经营协议后，被告王延梅于2012年8月20日答应再给原告筹措252万元资金”，即原告已认可6份欠条与300万元并非同一笔借款。
案件审理过程中，原告申请对上述六份欠条的实际出具时间为2012年9月底之前进行鉴定。本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述委托事项进行鉴定。该鉴定中心于2014年7月21日作出情况说明，对本案鉴定做退案处理，原因为根据检材情况，在现有技术条件下，无法作出鉴定意见。后原告又变更鉴定事项，申请对欠条上的公章形成时间与2012年8月21日的房源提供证明及2012年8月20日的承诺书上的公章的形成时间一致进行鉴定。本院再次委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心予以鉴定。经多次补充鉴定样本，上述鉴定中心于2015年6月26日出具鉴定意见书，结论为无法判断欠条与相关材料的形成时间是否一致。
本院认为，关于300万元借款，原告与被告签订的协议名称虽为“项目合作协议”，但协议的主要内容是由原告向被告借款300万元，并约定非现金还款方式为原告将加盖好公章的房屋买卖合同提供给被告，由被告销售原告开发的相关房产，售房款用以偿还原告向被告的借款。故从协议内容看，实质是双方之间的民间借贷关系。关于该合同的履行，被告提交了兴业银行汇款单用以证实款项已向原告支付，该汇款单委托人虽为葛涛，但被告葛涛认可系王延梅通过其账号向原告支付项目合作协议载明的借款。该汇款单收款人虽为华文房地产公司，但在上述项目合作协议签订时，华文房地产公司法定代表人为王文佳，而王文佳与原告华氏天成公司法定代表人王延华系父子关系，王文佳于2009年至2011年8、9月份期间在原告公司负责天成国际花园项目，且华文房地产公司于2012年3月将法定代表人王文佳变更为王延华，鉴于上述情形，在原告抗辩该汇款系被告与华文房地产公司之间的工程业务往来而被告予以否认的情况下，原告应提交证据证实其抗辩意见成立，而原告已当庭明确华文房地产公司当时的法定代表人王文佳无法到庭陈述情况。故对原告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告主张因当时原告公司的账目被公安机关调查，原告要求将款汇入华文房地产公司的账户且注明用途是工程款。根据原告及被告庭审中对相关事实的陈述，被告的解释具有合理性。虽汇款单数额与300万元不一致，但被告解释系扣除了合同约定的3个月借款期间按6%计算的利率54万，这与汇款单上的246万元相吻合。根据被告提交的承诺书上载明的内容，双方签订项目合作补充协议的时间为2012年8月20日，该日期距项目合作协议的签订日期已有一年，在该份补充协议中，原告明确其未按项目合作协议约定的还款日期还款。故根据上述分析，被告提交的相关证据能够证实被告已向原告支付项目合作协议项下的借款，但根据法律规定，利息不得预先在本金中扣除，被告提前扣除的54万元应视为未向原告支付该部分借款。故本院认定被告实际向原告支付了246万元借款。
关于6份欠条，原告抗辩相应款项与项目合作协议的款项是一回事，但从6份欠条的证据形式和内容上看，无法得出上述结论，且原告在变更诉讼请求申请书中也明确“原被告签订合作经营协议后，于2012年8月20日，被告答应再给原告筹措252万元资金”，故根据上述陈述，原告亦认可该6份欠条的252万元与300万元并无关系。经委托鉴定，无法鉴定出6份欠条实际出具的大致时间。从双方的陈述看，被告解释的于最后一笔借款日期时统一更换了内容规范的欠条比原告所述的提前出具了相关欠条更为合理，故本院采纳被告的主张。该6份欠条载明的金额为40万元、42万元、45万元不等，就本案的情况看，该数额并非巨大，且原告也陈述被告王延梅系从其公司拿钱再借给原告，而公司经营中存有现金系正常现象，故被告直接使用现金向原告支付并不违背常理。被告同时解释原告要求支付现金是因为原告的账目被相关部门调查，该解释亦符合当时的情形，具有合理性。根据已生效的（2014）市商初字第838号民事判决，20-3号楼的房源并非系原告委托被告销售，虽双方就该批房屋未作出明确约定，但根据双方之间签订的一系列协议及房源提供情况，应视为系原告提供给被告销售，售房款用于偿还借款。该批房源的提供日期为2012年11月16日，系在六份欠条出具期间。故根据欠条书写的“收到现金”等内容及上述分析，应认定6份欠条所载明的252元已以现金方式实际支付。
关于焦点问题二，原告主张，因被告未实际支付300万元及252万元，故被告销售房屋的款项应返还给原告，原告不欠被告任何款项。被告应返还的数额为560万元，计算方式为被告已实际销售27套房屋，其中19号楼15套，每套90多平方米，每套按20万计算；22号楼12套，有8套面积为90多平方米，按每套20万元计算，有4套面积为120多平方米，因为当时没有90多平方米的房屋了，就给了被告4套面积大的，但双方未约定价格。现每套超出的30平方米左右按照每平方米2600元的价格计算，对超出面积的部分原告方现主张20万元。以上共计560万元。因两被告系夫妻关系，售房款也直接打入被告葛涛账户，故两被告应共同返还原告购房款。
被告主张，被告已实际向原告支付300万元及252万元，300万元本金自2011年8月10日至2013年10月31日按协议约定的月息6%计算的利息为4807742元，300万元逾期未还的违约金根据协议约定按本金的30%计算为90万元，原告共欠被告本金及违约金合计11227742元。因被告提前扣除原告54万元利息及被告销售的26房产抵520万元（按每套20万元计算），现原告尚欠被告本息合计5487742元，其中本金498万元（246万元＋252万元），剩余507742元为利息。双方已经在项目合作协议中约定每套按照20万元计算，并未指定面积，所以20号楼4套120多平方米的房产也应按照20万计算。
对已售房产的数量，被告王延梅认可其已销售19号楼房源14套，具体房号为：1-402、1-801、1-901、1-1001、3-102、3-202、3-301、3-302、3-402、3-501、4-1001、4-1002、5-202、5-1002；销售20-3号楼房源12套，具体房号为：1-301、1-1001、1-1101、2-501、2-902、3-101、3-102、3-202、3-602、3-902、3-1001、3-1002。以上共计26套，以每套20万元计算，共计520万元，被告王延梅认可原告已向其偿还520万元。
关于19号楼实际销售的数量，原告主张，根据被告向原告提供的售房明细表，被告实际销售15套，其中19号楼3-501室被告销售了两次。被告主张，售房明细表中被告误将3-501室列了两次，实际销售14套。该套房屋最初销售给程宪文，程宪文仅支付了定金，双方并未签订购房合同，程宪文也未支付购房款。后程宪文因个人原因不再购买，被告又将该套房产销售给李淑贞，不存在重复销售的情况。原告诉状写明的280万元可以证实原告认可被告销售19号楼14套房产。对此，原告解释其诉状中的280万元系笔误，并主张被告应证实其未收取程宪文的购房款。
本院认为，根据焦点问题一的分析，被告共向原告支付借款本金498万元（246万元＋252万元）。关于借款利息，项目合作协议中约定的月利率6%已超过法律规定的银行贷款利率的四倍，超过部分本院不予支持。项目合作协议及补充协议约定借款期限至2012年6月8日，期满后的逾期利率及违约金亦应合并按照银行贷款利率的四倍计算。6份欠条上并未约定借款利息，视为无利息。被告虽主张双方口头约定借款期限为半年，但未提交证据予以证实，本院不予认定，故252万元借款应自被告主张之日即2013年11月1日提出反诉之日起按银行贷款利率计算逾期利息。被告主张计算至原告实际付款之日，该日期系不确定日期，本院调整至判决生效之日止。
关于被告实际销售的房产数量，根据被告提供给原告的销售明细表显示为15套，但19号楼5-301室记录销售两次。原告主张被告对该房进行了重复销售。本院认为，被告主张其并未收取程宪文的购房款，对并未发生的事实，被告无法举证，如原告认为被告重复销售，应由原告举证证实被告实际收取了程宪文的购房款。因原告并未提交证据证实上述事实，故本院认定被告实际销售19号楼14套房产。关于20-3号楼，原告向被告提供的房源中有4套面积在120平方米以上，虽双方对售房款用以偿还借款的房源面积并未作出约定，根据原告提供给被告的房源的面积情况，大部分为90余平方米，综合考虑本案实际情况，上述4套房产应酌情增加抵偿价格，原告主张共计增加20万元应属合理，本院予以支持。，故应认定原告已向被告支付540万元（20万元×19号楼14套＋20万元×20号楼12套＋20万元）。该540万元应先用于偿还借款利息及逾期利息，剩余部分视为偿还借款本金。
综上，原告华氏天成公司主张被告返还售房款共计560万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。反诉被告尚欠反诉原告王延梅的借款应依约予以偿还，对反诉原告王延梅主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：
一、驳回原告山东华氏天成实业有限公司的诉讼请求。
二、反诉被告山东华氏天成实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王延梅借款本金498万元及借款利息，利息计算方式为：以246万元为基数，自2011年8月10日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以252万元为基数，自2013年11月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。上述付款义务应扣除反诉被告山东华氏天成实业有限公司已经偿还的540万元（先用于偿还借款利息，剩余部分视为偿还借款本金）。
三、驳回反诉原告王延梅的其他反诉请求。
案件受理费51000元，由原告山东华氏天成实业有限公司负担；反诉费25110元，原告山东华氏天成实业有限公司负担4030元，被告王延梅负担21080元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 胡炜炜
人民陪审员 牟荣华
人民陪审员 马 红
二〇一五年八月六日
代理书记员 胡 越