河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民再52号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：赵阳，女，1969年5月12日出生，汉族，个体工商户，现住石家庄市。
委托诉讼代理人：康永飞，河北和泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜红星，河北和泽律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：河北鑫达房地产开发有限公司。住所地：石家庄市新华区九中街**号。
法定代表人：李文怀，该公司经理。
委托诉讼代理人：郭艳丽，河北世纪联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭俊良，河北世纪联合律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、反诉被告、二审被上诉人）：石家庄市正元家具发展总公司。住所地：石家庄市新华区九中街**号。
法定代表人：梁路森，该公司董事长。
再审申请人赵阳与被申请人河北鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）、石家庄市正元家具发展总公司（以下简称正元公司）商品房预售合同纠纷一案，石家庄市新华区人民法院于2008年5月20日作出（2007）新建民初字第3号民事判决，鑫达公司和赵阳均不服，上诉于本院，本院于2008年10月27日作出（2008）石民四终字第00443号民事判决，已经发生法律效力。赵阳不服，向本院申请再审。本院于2016年12月26日作出（2014）石民申二字第00117号民事裁定，由本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赵阳及其委托诉讼代理人康永飞、杜红星，被申请人鑫达公司的法定代表人李文怀及其委托诉讼代理人郭艳丽、郭俊良到庭参加诉讼，被申请人正元公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。
赵阳申请再审称，一、两审法院认定的诉争房屋性质与事实不符。2003年10月27日，双方签订了《商品房预售协议书》，显而易见，合同的标的物是商品房。一审法院以虽然双方对房屋的性质主张不一，但法律均未禁止交易转移为由，认定诉争房屋是商品房，二审法院认为正元公司提交的材料没有显示出房屋的性质是经济适用住房，因而认定诉争房屋是商品房。被申请人提交的《国有土地使用权证》显示诉争房屋是建在国有划拨土地上的，土地的性质是工业用地，市计划委员会（1999）155号文件载明，诉争房屋是职工住房，整栋楼房的产权适用经济适用房交易程序，而被申请人要求申请人签的《房屋买卖契约》适用于经济住房及二手房交易。从举证责任来看，诉争房屋的性质应由被申请人提供政府的相关批准文件来举证。二、二审法院解除双方签订的《购房付款协议》没有法律依据。二审法院认为申请人不同意重新签订《房屋买卖契约》而导致房产证至今未能办理，致使剩余房款不能以银行贷款的方式偿还，据此解除双方2004年10月19日签订的《购房付款协议》，而申请人不重新签订《房屋买卖契约》不构成违约，法院已经认定双方签订的《商品房预购协议书》有效，就不存在重新签订协议的问题，即使重新签订《房屋买卖契约》，也不能违反《商品房预购协议书》已约定的内容。双方约定的是商品房，现在不仅成了二手房，甚至房屋的性质都发生了变化，申请人在此情况下有权利拒绝签订。三、二审判决认定的导致迟延办证的原因不符合事实，根据双方合同约定，2007年2月7日前，被申请人没有给申请人办理产权证，已经构成违约，责任在被申请人，被申请人应当自2004年6月19日（约定交房日）承担违约责任。2007年5月9日被申请人发出通知后，要求申请人签订《房屋买卖契约》，改变了原合同约定，申请人没有签订，责任应由被申请人承担。四、两审法院认定申请人主张的迟延交房违约金超过诉讼时效不符合法律规定。按照《商品房预购协议》的约定，被申请人应当在2004年3月20日交工，但是根据《石家庄市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》记载，诉争房屋是2005年8月15日组织的验收，并于2006年7月27日备案，虽然申请人在2004年9月拿了钥匙，但当时房屋并没有达到交付条件，不能视为被申请人履行交房义务。五、关于房屋的面积，二审法院认为应以房管局实测面积为准，实际上双方对面积有明确的约定，合同第一条以表格的形式约定了房屋面积，申请人购买的房屋面积为158.5平方米，根据相关解释，应以非格式条款约定的面积为准。六、购房款计算错误，二审法院认为申请人应向被申请人支付剩余款项294241.11元及税费，而该数额的款项中已经包括了税费，不应额外又加上税费。实际情况未付房款为239901.2元。而且税费应由交易双方向行政机关缴纳，不应判决申请人向被申请人缴纳。七、税费的增加完全是由被申请人的原因造成的，应由被申请人承担。八、两审法院判决遗漏、超出诉讼请求。被申请人的诉讼请求是解除协议，没有提支付房款的事，法院判决申请人支付购房款不在被申请人的诉讼请求之列。申请人的诉讼请求第二项是要求被申请人立即办理房屋产权证书，承担逾期办理房屋产权证书的违约责任，立即向向申请人交付房产证、土地证。一审法院未对此进行审理和判决。二审法院理应发回重审，但迳行判决违反了法定程序。九、二审法院认定二被申请人是代建、代销关系错误，二被申请人实际是合作建房，法律关系不同，会导致承担民事责任方式的不同。请求：1.撤销石家庄中级人民法院（2008）石民四终字第00443号民事判决；2.撤销石家庄市新华区人民法院（2007）新建民初字第3号民事判决；3.依法支持申请人的诉讼请求。
鑫达公司辩称，一、再审申请人的再审申请已经超出法定的申请再审期间。本案二审判决生效时间为2009年2月18日，申请人的再审申请应当在6个月内提出，法院审查的时间为3个月，而鑫达公司收到《民事申请再审案件应诉通知书》的时间为2014年7月15日，扣除3个月的审查期，申请人提交再审申请书的时间应当在2014年4月14日之后，远远超出了6个月的申请再审期间。二、鑫达公司出售的房屋性质是商品房，不单位集资房。一是双方签订的《商品房预购协议书》符合商品房买卖合同的特征。二是本案诉争的房屋性质不符合“单位集资房”的任一特征。三、二审判决解除双方协议是正确的，因购房人违反《购房付款协议》的约定，在不能办理贷款的条件下，未能在20天内采取其他方式筹集资金偿还剩余购房款，已经构成基本违约，直接导致双方合同目的不能实现，二审解除合同正确。四、终审判决认定诉争房屋迟延办证的责任在申请人，认定事实正确。在办证过程中，因申请人拒不签署房管部门提供的《房屋买卖契约》而导致房产证至今未能办理，责任在申请人。五、申请人要求鑫达公司承担迟延交房的违约责任已经过诉讼时效。2004年10月20日申请人已经取得了房产的钥匙，对此双方没有争议，根据商品房司法解释，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，申请人在2007年提起诉讼，超过了2年的诉讼时效。六、终审判决将实测面积作为房屋价款结算的依据，符合双方合同约定，双方虽然约定了房屋总价款，按面积158.5平方米计算，但同时也明确约定了房屋面积以石家庄市房管局确认面积为准，申请人所购2-2-501号房屋实测面积为167.46平方米，按照前款约定，应以实测面积计价。七、合同约定的房屋总价，没有包括地下室房价款、面积误差以及交易税费，二审判决在计算各款项后，判决申请人支付294241.11元是正确的。八、二审判决未超出鑫达公司的诉讼请求，也未遗漏申请申请人的诉讼请求。九、鑫达公司与正元公司是代建代销关系，并非合作建房关系。
鑫达公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的房屋买卖合同；2.判令被告立即搬出新华区九中街79号院2号楼2单元501号房屋；并按照房屋建筑面积每月每平方米15元的标准赔偿原告自2004年10月20日至搬出之日的房屋租金损失（截止到2007年5月20日租金损失为81218.10元）；3.本案诉讼、律师费用由被告承担。
赵阳向一审法院反诉请求：1.要求鑫达公司承担交付房屋性质不符合协议约定的违约责任，赔偿损失153745元；2.要求鑫达公司承担逾期交房的违约责任，支付违约金107015元；3.要求鑫达公司立即办理房屋产权证书，承担逾期办理房屋产权证的违约责任，立即向反诉人交付房产证、土地证，并按日万分之二点五支付违约金（2005年1月19日至反诉人收到房产证之日止，至2007年7月3日止违约金数额为48662.4元），因迟延暂住证造成税费增加5230.50由鑫达公司承担；4.房屋实际面积与协议约定面积误差超出3%部分，共计4.205平方米的房款6938.20元由鑫达公司承担；5.诉讼费由鑫达承担。
一审法院认定事实：第三人正元公司依据石家庄市计划委员会市计投（1999）155号文件中关于我市1999年第二批基本建设投资计划的安排及石家庄市规划局批准的准予建设位于九中街的住宅楼的建设规划许可证、石家庄市建设局批准的准予施工许可证等相关手续与鑫达公司合作建设位于石家庄市新华区九中街79号院内的居民住宅楼工程，该住宅楼由鑫达公司负责建设与销售。2003年10月27日，鑫达公司与赵阳签订了《商品房预购协议书》，协议书中约定：一、赵阳购买鑫达公司开发建设的座落于新华区。两套面积均为158.5平方米，每平方米2620元。总价款415270元。另外，双方在备注中约定：1.房屋面积以石家庄市房屋管理局确认面积为准。2.赵阳在签订协议前应向鑫达公司交纳购房定金一万元。二、自交纳定金之日起七日内，赵阳向鑫达公司交纳总房款的30%，即126007.5元，定金转为房款。三、房屋竣工日期为2004年3月20日。四、如赵阳逾期交纳房款，每延期一天，应付总房款的万分之三的滞纳金。如鑫达公司延期交房，每延期一天，应付总款额万分之三的滞纳金（指竣工日期）。合同签订后，赵阳按合同约定于2003年10月16日向鑫达公司交纳了购房定金一万元，于2003年10月27日向鑫达公司交纳了购房款7.4万元，于2004年2月18日向鑫达公司交纳了购房款8.6万元，后又于2004年4月陆续向鑫达公司交纳了电磁卡费、煤气集资费、有线费等相关辅助配套设施的费用。双方于2004年10月19日又签订了一份《购房付款协议》协议分别约定：赵阳购买位于石家庄市，为三室两厅住宅，已交付预付款共计13.527万元，余款共计28万元。购房人在房屋竣工验收合格90天内以该房产证在银行作抵押物借款来交付剩余购房款，如购房人因某种原因未能取得银行贷款，购房人必须在20天内采取其它方式筹集资金以偿还剩余购房款，否则开发商有权收回住房并按照商品房预购协议书第五项第二条相关规定执行。协议签订后，赵阳又向鑫达公司交付款项5368.8元。赵阳于2004年10月20日拿到钥匙。2007年2月7日，第三人正元公司取得了该栋房屋的整栋楼房屋产权证书。整栋房屋产权证书办理完毕后，鑫达公司于2007年4月23日、4月27日向全体业主发出通知，要求业主同鑫达公司签订正式合同并办理相关手续，因赵阳未去鑫达公司处办理相关手续，故鑫达公司又于2007年5月9日以特快专递的方式向赵阳发出《关于办理房屋产权证书的通知》，要求其在收到通知后三日内到鑫达公司办理房屋产权证书及办理银行抵押借款的相关事项。在收到通知后，赵阳认为办理房屋产权证书的“新协议”与原《商品房预购协议书》内容严重不符，于同年5月11日向鑫达公司提出书面异议，明确表示拒绝签署有悖于原协议的任何文件。
另查，石家庄石房房产测绘所于2006年9月30日向第三人正元公司出具了该争议房屋的产权面积认定书，认定赵阳所购买的2-501室实际房屋面积为167.46平方米。
一审法院认为：鑫达公司与正元公司合作进行房屋建设开发，并由鑫达公司负责对外销售，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，其开发建设是合法的。后鑫达公司又与赵阳签订了《商品房预购协议书》和《购房付款协议》，赵阳购买了本案所争议的坐落于新华区房屋，该协议是双方的真实意思表示，故该协议合法有效，双方应按照协议的约定进行履行。依据双方签订的《购房付款协议》中有关“房屋竣工验收合格后90日内办理房产证，并以该房产证在银行办理抵押贷款用于支付剩余房款，如因购房人原因未能在银行取得抵押贷款，则购房人应在20日内筹集资金支付房款，否则出售方有权收回房屋并按照原合同第5条第2款执行”的约定，支付剩余房款的前提是办理房屋产权证书上，双方应在办理房屋产权证书的过程中互相配合，并尽量减少交易风险，根据审理中查明的事实，第三人正元公司于2007年2月7日取得了九中街79号院2号楼的整体房屋产权证书（其中包括本案诉争的房屋），鑫达公司于2007年5月9日向赵阳发出书面通知，请求其在收到通知后3日内配合办理本案所争议房屋的房屋产权证书，而赵阳于同年5月11日（收到通知后的次日）向鑫达公司提出书面异议，致使本案所争议房屋至今未办理房屋产权证书，现实情形并不满足合同解除的条件，故鑫达公司所提出要求解除双方合同及要求赵阳按照每日15元每平方米支付租金的诉讼主张没有合同和法律依据，不予支持。
双方签订的《商品房预购协议》和《购房付款协议》是基本双方当事人自愿的基础上签订的，应是合法有效的，赵阳是作为购买方，在购买房屋前其应对鑫达公司售楼的相关批准文件及手续认真查询，以保证将交易风险减至最低，并在对房屋基本情况进行全面了解的情况下再行购买，从本案审明事实来看，鑫达公司已将房屋交付赵阳使用，赵阳也已对房屋装修并居住多年，虽然双方对房屋的性质主张不一，但法律均未禁止其交易转移，现赵阳以鑫达公司所建房屋的土地为划拨工业用地为由，而提出鑫达公司交付的房屋不符合商品房的基本要求，应赔偿损失的诉请，不予支持，其要求按照经济适用房的条件购买房屋并支付相应款项的请求，不符合相应规定，亦不予支持。
《建设工程质量管理条件》第16条第一款、第三款中规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。”“建设工程经验收合格的，方可交付使用”。鑫达公司与正元公司合作开发的九中街2号楼竣工后，勘察、设计、施工、监理等单位于2004年5月31日对该住宅楼进行了竣工验收，验收的结论是工程质量符合设计和规范要求，足以证明该住宅楼已竣工并经验收合格，之后九中街2号楼在2006年7月27日在向建设主管部门办理竣工验收备案登记的行为，并不影响该住宅楼的交付和使用。当事人在协议中约定房屋竣工日为2004年3月20日，又约定如延期交房，每延期一天，应付总款额万分之三的滞纳金（指竣工日期），在该合同中当事人仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，鑫达公司对违约金已过诉讼时效的抗辩理由，不予采纳。在庭审中鑫达公司称就延期交房问题在向赵阳交房时均已和其达成协议，赵阳对此予以否认，因鑫达公司未提供有效证据予以证明，鑫达公司对逾期交房应按双方协议的约定承担相应的违约责任。
双方在签订的《预购协议书》中对何时办理房产证的时间并无明确约定，且赵阳在收到鑫达公司要求其到公司办理房屋产权证书及办理银行抵押贷款并签署有关手续的通知后，明确表示拒绝签署。房屋产权证书应是在双方当事人相互配合的基础上方能办理，因赵阳拒绝配合鑫达公司办理相关手续的行为而导致至今未能办理房屋产权证书及造成税费增加的责任应由赵阳个人承担，故对赵阳要求鑫达公司承担逾期办理房屋产权证书并向其支付违约金及承担增加税费的诉请不予支持。双方在预购协议书中约定，房屋面积以石家庄市房屋管理局确认面积为准，对房屋面积计算已有明确的约定，经房屋管理局确认，本案所争议2-501室房屋的面积为167.46平方米，应依此计算房屋总价款，赵阳请求由鑫达公司承担超出面积部分的价款没有依据，不予支持。
综上所述，双方所签购房合同不应予以解除，赵阳应向鑫达公司支付剩余房款，同时由鑫达公司及正元公司向赵阳承担逾期交房的相应违约责任，双方所提其他诉讼请求没有法律依据，不应予以支持。
一审法院判决：一、在本判决生效后三十日内赵阳向鑫达公司支付剩余款项共计312580.9元。鑫达公司在赵阳交清剩余房款后三十日内为其办理所购房屋产权证书的相关手续；二、在本判决生效后十日内鑫达公司向赵阳支付延期交房违约金（自2004年3月20日至2004年10月20日止，每日按总房款491689.3元的万分之三计算）。正元公司承担连带责任；三、驳回鑫达公司的诉讼请求；四、驳回赵阳的其他诉讼请求。
鑫达公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，改判解除双方签订的《商品房预购协议书》，判令被上诉人立即搬出房屋并按每月每平方米15元的标准赔偿上诉人自2004年10月20日至搬出之日止的房屋租金损失。
赵阳不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求。
二审法院认定事实：石家庄市计划委员会于1999年4月7日印发了“市计投〔1999〕155号”文件，该文件显示正元公司住宅楼的项目列入了1999年第二批基本建设投资计划，在该文件中的基本建设投资计划表“资金来源”一栏为空白。2002年9月23日，正元公司取得了石家庄市规划局“石建管字（2002）第19号建筑工程规划许可证”。2003年1月28日，正元公司取得了石家庄市建设局“编号为130101S021830101建筑工程施工许可证”。之后，正元公司委托鑫达公司负责该楼的建设和销售。2003年10月27日，鑫达公司与赵阳签订了《商品房预购协议书》。该协议签订后，赵阳分别在2003年至2004年支付定金、部分房款、电磁卡费、煤气集资费、太阳能管道费、有线电视费等共计179108.40元，余294241.11元未付。审理期间，正元公司对鑫达公司与赵阳订立《商品房预购协议书》、《购房付款协议》及鑫达公司出售房屋的事实未提出异议。
另查明，正元公司所建楼房座落的土地性质为国有划拨，该宗地至今尚未办理土地出让手续，对此情况，石家庄市国土资源局在正元公司持有的国有土地使用权证书上予以备注“同意在正元公司转制后办理土地出让手续，签订土地出让合同”。
另外，鑫达公司在诉讼中称，正元公司委托其开发的新华区九中街79号生活小区的房屋性质为私有房产，并非经济适用房，并提交了该小区3号楼居住的居民所办的房产证予以证实其主张。其他事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为：正元公司依据石家庄市计委的投资建设计划，在取得了“建设工程规划许可证”和“建设工程施工许可证”后，委托鑫达公司投资建设住宅楼，虽然该住宅楼项下的土地性质为国有划拨，但是市国土局已同意在正元公司改制后再完善土地的出让手续，并未禁止正元公司开发建设该楼，且鑫达公司具备房地产开发的资质，因此，应当认定正元公司委托鑫达公司开发建设的行为合法。正元公司承认其与鑫达公司之间系代建代销的关系，且正元公司也同意为鑫达公司销售的房屋办理房产证，因此，应当认定双方之间的委托销售代理关系成立，正元公司应当对鑫达公司的代理行为承担民事责任。
鑫达公司与赵阳签订的《商品房预购协议书》已对购房人的姓名、房屋座落位置、面积、价款、付款方式、付款时间、交房时间、水电暖待配套设施的交付承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议方法等内容作出约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且赵阳已经支付了部分房款并居住使用诉争房屋多年，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定双方所签的《商品房预购协议书》性质为商品房买卖合同。从正元公司提交的有关楼房开发建设、审批手续上看，并没有显示出其开发建设的房屋为经济适用房，因此，双方诉争的房屋性质应认定为商品房。本案双方所签的预购房协议，是在平等自愿基础上达成的协议，意思表示真实，因此，应当认定该预购协议合法有效。在预购协议履行过程中，双方签订的《购房付款协议》是对预购协议的补充，内容不违反法律规定，因此亦应认定有关。
本案中双方争议的焦点问题为：（一）《购房付款协议》是否应当解除，鑫达公司主赵阳承担逾期付款滞纳金的诉求能否成立。（二）诉争房屋迟延办证的原因、责任及应承担的法律后果。（三）赵阳要求鑫达公司承担迟延交房违约金的主张是否超过诉讼时效。（四）诉争房屋面积的依据及房屋价款的数额。（五）正元公司是否应当与鑫达公司一起共同承担办理房产证的责任。（六）关于一审判决是否违反“不告不理”民事诉讼原则的问题。（七）关于诉讼费负担的问题。
（一）《购房付款协议》是否应当解除，鑫达公司主张赵阳应承担逾期付款滞纳金的诉求能否成立。在该协议中约定了购房人在房屋竣工验收合格90日内应以该房产证在银行作抵押借款来交付剩余房款，如购房人因某种原因未能取得银行借款，购房人须在20天内采取其他方式筹集资金偿还剩余房款，否则开发商有权收回房屋并按照预购协议书第五项第二条相关规定即逾期缴纳房款，每延期一天，应付总房款的万分之三的滞纳金执行。但在办理房产证的过程中，因赵阳不同意鑫达公司提出的要求重新签订《房地产买卖契约》而导致房产证至今未能办理，致使剩余房款不能以银行借款的方式偿还。现在鑫达公司已明确表示不再同意先期为赵阳办理房产证，导致该协议中约定的“以房产证作抵押从银行借款偿还剩余房款”的内容无法继续履行，因此，应当解除《购房付款协议》。由于该协议被解除，故对鑫达公司提出赵阳应承担逾期付款滞纳金的请求不予支持，赵阳应在付款协议解除后及时交付剩余房款。
（二）关于诉争房屋迟延办证的原因、责任及应承担的法律后果问题。双方签订的《购房付款协议》中约定购房人在房屋竣工验收合格后90天内以该房产证在银行作抵押借款来交剩余房款，如购房人因某种原因未能取得银行借款，购房人须在20天内采取其他方式筹集资金偿还剩余购房款。赵阳称办理产权证时鑫达公司提供的是《房地产买卖契约》，不是《商品房买卖合同》，而契约是针对二手房买卖时要求订立的协议，购房人买得并非是二手房，因此，不同意与鑫达公司签订该契约。鑫达公司称，由于诉争房屋是正元公司的职工购买后剩余的，而剩余房屋正元公司已委托鑫达公司供销，因此，按照规定，该性质的房屋进入市场要求签订契约而不是商品房买卖合同，但这并不影响该房屋私有房产的性质，对此，鑫达公司提交了小区内其他居民办理完毕的产权证予以证实。本院认为，该契约是房管部门提供的格式合同，而该契约在房管局备案是房管局办理房产证的要求，并且签订该契约并不会影响房屋私有产权的性质，因此，赵阳应当配合鑫达公司签订该契约并将契约在房管局备案，以保证房产证顺利办理。由于鑫达公司在售房时对此情况未能予以说明，而赵阳在接到鑫达公司提出的办证办理银行抵押借款通知后答复拒绝配合，这是直接导致房产证至今未能办理的主要原因，因此，双方对未能按照约定如期办理房产证均有过错，故对赵阳提出的要求鑫达公司承担迟延办证违约金的请求不予支持。
（三）赵阳要求鑫达公司承担迟延交房违约金的主张是否超过诉讼时效。由于赵阳在2004年10月20日即已取得了房屋钥匙，从此时起赵阳即已占有诉争房屋。因此，应当认定此时鑫达公司对赵阳迟延交房的侵权行为已经终止，赵阳应当从此时起2年内向法院起诉要求鑫达公司承担迟延交房滞纳金，由于赵阳是在2007年向法院起诉主张权利的，已超过法律规定的2年诉讼时效，因此，对于赵阳提出的请求不予支持。
（四）诉争房屋面积的依据。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。双方订立的预购协议中已经约定房屋面积以房管局实际测量为准，因此，双方在对房屋面积有争议时，应以房管局实际测量的面积作为房屋价款结算的依据。因此，赵阳提出的要求按照协议中约定的面积计算房屋价格的主张不能成立。
（五）正元公司是否应当与鑫达公司共同承担办理房产证的责任。由于鑫达公司与正元公司之间是代建代销的关系，而诉争楼房的大产权证是办理在正元公司名下，正元公司对鑫达公司对外出售房屋的行为予以认可，为保证买受人能够办理产权证，正元公司应当与鑫达公司共同办理较妥。
（六）关于一审判决是否违反“不告不理”民事诉讼原则的问题。虽然鑫达公司在一审时主张的是解除双方的合同，但一审法院在审理本案时根据实际情况作出了协议不易解除的认定，而鑫达公司在起诉状及反诉答辩时均明确了继续履行协议时发生违约行为的责任及后果，因此，一审法院在不同意解除协议后对继续履行协议作出判决并无不妥，同时还有利于减少当事人的诉累和损失，其做法并未违反“不告不理”民事诉讼原则。
（七）关于诉讼费承担的问题。一审判决在对双方的责任作出认定的基础上予以判决，按照最高院关于诉讼费负担的有关规定，诉讼费的负担可以由当事人双方协商，在协商不成的情况下法院按照谁败诉谁负担的原则处理。本案中赵阳在一审时提起反诉，但其部分诉求未能得到支持，而双方对诉讼费的负担未能协商一致，因此，一审判决由鑫达公司全部负担本案的本诉费和反诉费欠妥，应当对诉讼费按照约定处理。
综上所述，双方订立的《商品房预购协议书》是在自愿平等的基础上达成的，意思表示真实，且政府有关部门已将诉争房屋所在的楼房产权证办理完毕，因此，应当认定协议合法有效。双方在订立《商品房预购协议书》后，鑫达公司已将房屋交付给赵阳，赵阳也向鑫达公司支付了部分房款及其他相关配套设施费共计179108.40元，该协议约定的主要内容双方已经履行，因此，该《商品房预售协议书》不宜解除。由于双方订立的《购房付款协议》已无继续履行的可能，因此，该《购房付款协议》应当予以解除，双方应当按照交易习惯，应先由赵阳支付剩余购房款294241.11元及相关税费后（税费应以政府主管部门要求为准），再由鑫达公司与正元公司共同为其办理房屋产权证较妥。由于正元公司在开发建设时，石家庄市国土资源局已在其持有的“国有土地使用证”上注明在正元公司转制后再行完善土地出让手续，且鑫达公司出售房屋时对土地出让金负担的问题并未予以约定，因此，正元公司所开发楼房项下的土地出让金交纳问题应当与购房人无关。
二审法院判决：一、维持新华区人民法院（2007）新建民初字第3号民事判决的第（三）、（四）项；二、撤销新华区人民法院（2007）新建民初字第3号民事判决的第（一）、（二）项；三、解除鑫达公司与赵阳订立的《购房付款协议》；四、赵阳在本判决生效后??日内，向鑫达公司支付剩余款项294241.11元及税费，逾期交付，赵阳向鑫达公司支付逾期付款滞纳金（每延期一天，按未付款项的万分之三计算）；五、鑫达公司在收到赵阳交付的全部款项后在政府规定的日期内为赵阳办理房屋产权证，正元公司承担办理房屋产权证的连带责任。逾期办证，正元公司与鑫达公司共同支付赵阳逾期办证滞纳金（每延期一天，按总房款的万分之三计算）；六、驳回赵阳要求鑫达公司支付迟延交房违约金的诉讼请求。
本院再审查明的事实石家庄市新华区人民法院一审和本院二审查明的事实一致。
本院再审认为，再审申请人赵阳称被申请人鑫达公司交付房屋的性质与合同约定不同，不是商品房。但从整栋建筑证件办理的情况看，同栋楼房的其他部分住户已经办理了完全产权的所有权证书，证明再审申请人所购房屋完全可以办理私有产权证书。关于双方签订的《购房付款协议》，二审法院以该协议已无继续履行的可能为由，判决予以解除并无不当。关于证件办理问题，鑫达公司在办证条件成熟后，书面通知赵阳履行办证手续，赵阳因不认可《房地产买卖契约》而拒绝办理，二审判决认定赵阳的行为是导致房产证未能办理的主要原因并无不当，由此产生的税费增加，亦应由赵阳承担。关于交房时间的问题，二审判决认定赵阳自取得房屋钥匙开始，即占有了诉争房屋，符合相关法律的规定。关于诉争房屋的面积，双方虽有数据约定，但亦在预购协议中明确写明以房管局实际测量的面积作为房屋价款的结算依据，赵阳理应以房管局实测面积为准结算房款。虽然鑫达公司在诉讼请求中，是要求解除双方的《商品房预购协议书》，没有提出要求赵阳交纳剩余房款，但本院二审判决考虑到诉争房屋已经实际交付，且赵阳已经支付了部分房款并居住使用诉争房屋多年，作出不予解除的判决，有利于维护交易的稳定，在此基础上，赵阳占有房屋，依法依理均应支付剩余房款，不存在二审法院超出诉讼请求的情况。关于正元公司和鑫达公司之间的关系，二审判决认定双方为代建代销关系关无不当。综上所述，再审申请人赵阳的再审理由均不能成立，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2008）石民四终字第00443号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵宗辉
审 判 员 王彦松
审 判 员 高玉坡
审 判 员 安军民
代理审判员 李会宁
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 裴研洁