上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第22402号
原告张晓冬。
委托代理人章大卫，上海宏仑宇君律师事务所律师。
委托代理人陆舟，上海宏仑宇君律师事务所律师。
被告陆毅华。
被告龚胜平。
被告刘琴燕。
被告龚某某。
法定代理人刘琴燕。
原告张晓冬诉被告陆毅华、龚胜平、刘琴燕、龚某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2014年7月28日、2014年9月16日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2014年11月14日再次公开开庭进行了审理。原告张晓冬及其委托代理人陆舟，被告陆毅华、龚胜平、刘琴燕，被告龚某某的法定代理人刘琴燕（即本案被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晓冬诉称，2010年12月31日，原告经上海豪泰房地产经纪有限公司居间与被告陆毅华的父母陆某某、赵某某签订《动迁房预售预购合同》，由原告购买陆某某、赵某某名下位于上海市浦东新区唐镇南曹路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋总价为人民币（以下币种相同）160万元。合同签订后，原告按约支付了房款共计150万元（其中，2010年12月16日向陆某某支付定金1万元；于2011年1月1日、1月4日向被告陆毅华的配偶黄某某支付房款49万元；于2011年3月10日向被告陆毅华支付房款100万元）。待原告准备办理上述房屋产权变更手续时发现，被告陆毅华及其父母陆某某、赵某某在出售上述房屋时故意隐瞒已将上述房屋抵押给案外人的某某。后因陆某某、赵某某无法履行债务，上海市浦东新区人民法院委托拍卖公司将上述房屋进行拍卖。2012年9月11日，上海市浦东新区人民法院出具（2011）浦执字第11328-2号执行裁定书，裁定上述房屋的所有权及相应的其他权利归被告龚胜平、刘琴燕、龚某某所有。现上述房屋的产权已实际变更至被告龚胜平、刘琴燕、龚某某名下。鉴于上述情况，由于原告与陆某某、赵某某签订《动迁房预售预购合同》的过程均由被告陆毅华实际经办，原告所支付的绝大部分房款亦由被告陆毅华实际收取，故经原、被告协商，原告与被告陆毅华、龚胜平、刘琴燕于2012年11月25日签订三方协议，约定被告龚胜平、刘琴燕同意将上述房屋过户给原告；被告陆毅华承担原告、被告龚胜平、刘琴燕所受到的经济损失和过户过程中的全部费用；被告陆毅华应当于2013年2月28日前向被告龚胜平、刘琴燕支付185万元，被告龚胜平、刘琴燕在收到房款后三个工作日内无条件与原告办理过户手续。然时至今日，被告陆毅华仍拒不向被告龚胜平、刘琴燕支付三方协议中所约定的款项，导致被告龚胜平、刘琴燕无法与原告办理系争房屋的产权变更手续。被告龚胜平、刘琴燕作为被告龚某某的法定代理人，在三方协议上签名并按手印，该三方协议的效力涉于被告龚某某。且被告龚胜平、刘琴燕、龚某某于2014年8月12日将系争房屋抵押给了中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行，该抵押行为系恶意阻碍系争房屋的过户。故原告诉讼至法院，要求：1、判令被告龚胜平、刘琴燕、龚某某涤除上海市浦东新区南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；2、判令四被告继续履行原告与四被告于2012年11月25日签订的三方协议（即被告陆毅华向被告龚胜平、刘琴燕、龚某某支付165万元，被告龚胜平、刘琴燕、龚某某在收到被告陆毅华所支付的上述款项且待上海市浦东新区南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权注销后将上海市浦东新区南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下）；3、本案诉讼费用由四被告承担。
被告陆毅华辩称，对于三方协议所约定的185万元的款项无异议，但鉴于目前还款有难度，希望法院给予一定的宽限期，以便被告争取还款。
被告龚胜平、刘琴燕、龚某某辩称，三方协议约定的最后付款时间为2013年2月28日，被告陆毅华没有按期支付款项给被告龚胜平、刘琴燕、龚某某，被告龚胜平、刘琴燕、龚某某也给了被告陆毅华一定的宽限期，但被告陆毅华至今仍未支付全部款项，故被告龚胜平、刘琴燕、龚某某不同意继续履行三方协议，即不同意将系争房屋产权过户至原告名下。
经审理查明，位于上海市浦东新区唐镇南曹路XXX弄XXX号XXX室的房屋系以被告陆毅华和案外人陆某某、赵某某名义取得的动迁安置房。
2010年12月31日，原告张晓冬、案外人李某（乙方）与案外人陆某某、赵某某（甲方）签订《动迁房预售预购合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区唐镇南曹路XXX弄XXX号XXX室的动拆迁房出售给乙方，房屋总价为160万元，该房屋房型结构为三室二厅，建筑面积为119.20平方米。合同第2条约定：乙方于2011年1月1日向甲方交付20万元作为第一笔款项，2011年1月4日前向甲方交付29万元作为第二笔款项，双方签订本合同后于2011年3月1日之前乙方支付第三笔购房款100万元，（具体时间以乙方贷款银行下放日为准），乙方付清第一笔主要购房款后于2011年1月1日之前甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后十五日内，甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记（过户）手续，交易过户当日乙方向甲方支付尾款10万元。交易所产生的契税、印花税、交易手续费由买方承担；个人所得税（若有）由买方承担，随时本房所产生的所有费用均由买方承担，卖方不承担任何费用。
2012年9月11日，上海市浦东新区人民法院出具了一份（2011）浦执字第11328-2号执行裁定书，内容为：本院依据已经发生法律效力的（2011）浦执字第11328号执行裁定，于2011年12月7日依法委托上海中富拍卖有限公司拍卖被执行人陆某某、赵某某位于上海市浦东新区南曹路XXX弄XXX号XXX室房地产。2012年8月14日，买受人龚胜平、刘琴燕、龚某某以136万元的最高价竞得。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条之规定，裁定如下：一、上海市浦东新区南曹路XXX弄XXX号XXX室房地产的所有权及相应的其他权利归买受人龚胜平、刘琴燕、龚某某所有（南曹路XXX弄XXX号XXX室房地产的财产权自本裁定送达买受人时起转移）。二、买受人龚胜平、刘琴燕、龚某某可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
2012年11月9日，系争房屋被核准登记为被告龚胜平、刘琴燕、龚某某共同共有。
2012年11月25日，原告张晓冬（乙方）与被告陆毅华（甲方）、被告龚胜平、刘琴燕（丙方）签订《三方协议》一份，内容为：甲方于2010年12月31日与乙方位于南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋达成买卖协议签订购房合同，当日乙方支付甲方房款，同时乙方对该房屋装修和入住。由于该房屋属动迁安置房未满3年无法办理交易过户手续，双方约定于2012年2月10日后办理过户手续。在甲乙双方签订此合同前甲方于2010年7月已将该房屋做过抵押并且隐瞒抵押情况，该房屋于2012年8月因为债券纠纷被法院拍卖出售给丙方，现鉴于乙方实际情况无法搬出该房屋，甲乙丙三方协商达成一致协议。丙方同意将该房屋过户给乙方并保证在过户之前不会将房屋抵押，转卖给第三方。甲方承担乙方和丙方所受的经济损失和过户过程中的全部费用，包括丙方拍得该房屋和中介费共计壹佰柒拾伍万元，丙方利息壹拾万元，过户中产生的营业税、个人所得税、契税交易手续费等。（实际金额依据丙乙双方成交总额计算）。甲方必须于2013年2月28日之前支付壹佰捌拾伍万给丙方。丙方收到该房款后必须在三个工作日内无条件与乙方办理过户手续。此协议一式三份。
后因三方就过户事宜协商不成，原告张晓冬于2014年6月17日提起本案诉讼，诉请如前。
另查明，2010年12月16日，案外人陆某某出具了一份定金收据，内容为：今收到张晓冬购房浦东新区南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋定金1万元。2010年12月31日，案外人黄某某（系被告陆毅华的前妻）出具了一份收据，内容为：今收到张晓冬、李某购房款第一期49万元，其中1月1日收到20万元，其余29万元于1月4日结清。2011年3月10日，被告陆毅华出具了一份收条，内容为：今收到张晓冬房款100万元。
再查明，2014年8月12日，系争房屋被核准抵押权登记，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行，最高债权限额为80万元，债权发生期间为2014年7月31日至2034年7月31日。
庭审中，被告陆毅华与被告龚胜平、刘琴燕一致确认，被告陆毅华共计向被告龚胜平、刘琴燕支付了款项20万元，之后未付。关于系争房屋现在的实际使用情况，原、被告双方一致确认，系争房屋现由原告居住使用。
以上事实，由原、被告提供的《三方协议》、上海市房地产登记簿信息、《动迁房预售预购合同》、收据、（2011）浦执字第11328-2号执行裁定书、上海市房地产权证、《房屋拆迁补偿安置协议》以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告张晓冬与被告陆毅华、龚胜平及刘琴燕就系争房屋签订的《三方协议》系当事人真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，三方均应恪守。该《三方协议》的实质为被告陆毅华与被告龚胜平、刘琴燕之间形成的一个第三人利益的房屋买卖合同，被告陆毅华系系争房屋的买受人，被告龚胜平、刘琴燕系系争房屋的出卖人，原告张晓冬系系争房屋过户行为的受益人。根据《三方协议》的约定，被告陆毅华应于2013年2月28日之前支付185万给被告龚胜平、刘琴燕，被告龚胜平、刘琴燕收到该房款后必须在三个工作日内无条件与原告张晓冬办理过户手续，现被告陆毅华未按《三方协议》的约定如期支付房款给被告龚胜平、刘琴燕，原告要求被告龚胜平、刘琴燕、龚某某涤除上海市浦东新区南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权，被告陆毅华向被告龚胜平、刘琴燕、龚某某支付165万元，被告龚胜平、刘琴燕、龚某某在收到被告陆毅华所支付的上述款项且待上海市浦东新区南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权注销后将上海市浦东新区南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第六十七条之规定，判决如下：
驳回原告张晓冬的全部诉讼请求。
案件受理费21，450元，由原告张晓冬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 曹 璐
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
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