杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第177号
原告：杭州和达商业资产管理有限公司。
法定代表人：沈军玉。
委托代理人：丁兴。
委托代理人：许丹妮。
被告：杭州佰源餐饮管理有限公司。
法定代表人：李帅。
被告：项光南。
原告杭州和达商业资产管理有限公司（以下简称和达公司）与被告杭州佰源餐饮管理有限公司（以下简称佰源公司）、项光南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日受理后，依法由审判员陈慧军独任审判，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告和达公司的委托代理人丁兴、许丹妮，被告佰源公司的法定代表人李帅到庭参加诉讼。被告项光南经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和达公司起诉称：2013年1月25日，被告项光南与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁10号大街（东）3-1、3-2、3-3号商铺给被告项光南，项光南向原告支付租金及相关费用，并就租金标准、支付时间、违约责任等作出明确约定。合同订立后，原告依约向被告项光南提供租赁房屋，被告项光南依合同约定占有、使用该租赁房屋并交纳了保证金220000元和第一期部分租金，剩余租金80015元未交纳。合同履行过程中，被告项光南提出将合同承租方权利义务转至被告佰源公司。后经三方协商一致签订《合同转让协议》，约定被告佰源公司同意完全接受《房屋租赁合同》项下被告项光南的所有权利义务，继续作为合同的一方与原告共同遵守合同的各项约定，且转让协议签订之后被告佰源公司的违约行为，被告项光南有义务协助解决并承担连带责任。协议签订后，被告佰源公司未按合同约定支付第二期租金438832元，现被告佰源公司共欠租金518847元，经原告多次催告仍未交纳。故请求判令：一、解除原告与被告佰源公司之间的房屋租赁，被告佰源公司在合同解除后七个工作日内将案涉房屋交还原告；二、被告佰源公司立即依据合同约定支付666594.92元，即补交免租期租金222874.04元、租金443720.88元（租金暂计算至2014年1月21日，实际计算至判决生效之日止）；三、被告项光南对上述金额承担连带责任；四、被告所支付的220000元履约保证金依据合同不予退还；五、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，在庭审中陈述并出示了下列证据材料：
1.《房屋租赁合同》、《补充协议》及《合同转让协议》，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同就租金标准、付款时间及违约责任等均作了明确约定的事实；
2.房屋交接确认书及租金计算清单，用以证明原、被告双方对案涉租赁物进行了交接，原告依约履行了交付义务以及被告尚欠租金666594.92元的事实；
3.催款函、回函及EMS面单，用以证明原告多次提出催款主张的事实。
被告佰源公司答辩称：第一，对原告陈述的案件事实无异议，被告项光南是佰源公司的股东之一，其应当承担连带责任。第二，2013年8月21日之前的租金被告都已支付，原告在和二被告签订转让协议时承诺过会给予两个月的奖励期，扣除装修期、免租期和奖励期，其余时间段的租金被告同意支付。第三，被告不同意解除合同，被告一直在履行合同义务，并无违约行为，原告无权没收被告交纳的保证金。此外，由于原告经营管理不善，案涉商铺商业氛围不景气。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告佰源公司未向本院提供证据材料。
被告项光南未提交答辩意见，亦未向本院提供证据材料，并放弃到庭质证的权利。
原告提供的证据1、3以及证据2中的房屋交接确认书，被告对其真实性均无异议，本院确认上述证据可以作为认定本案相关事实的依据。证据2中的租金计算清单系原告单方制作，被告对其内容不予认可，故该份清单本院不予认定。
根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2013年1月25日，原告与被告项光南签订《房屋租赁合同》，约定：被告项光南租赁位于杭州经济技术开发区的东源商厦一、二层103-1、103-2、103-4、103-5号房屋，用于经营餐饮，租赁房屋的面积为1589.97平方米。租赁期限为5年，暂定交付日为2013年1月31日，租赁终止日为2018年1月30日，原告有权在不缩减租赁期限的前提下，对租赁起租日进行相应的调整，具体以原告出具书面通知为准。本合同项下的进场日为2013年2月1日，至进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准的，则进场日顺延。原告不因进场日顺延向被告作出赔偿或补偿。如发生进场日顺延的情况，被告应当在原告通知的期限内按交付标准对租赁房屋进行验收并在确认符合交付标准后签署《房屋交接验收确认书》，《房屋交接验收确认书》签署之日即为进场日。本合同项下之开业日暂定为2013年5月1日；原告另行书面通知被告开业日的，以原告通知为准。房屋租金按租赁面积计付，第一、二个租约年的租金为每天每平方米人民币1.5元，被告自租赁计租日开始承担该房屋的租金。租金支付方式为以6个自然月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向原告一次性足额支付下个缴租期租金，首付租金应于合同签订后五个工作日内支付。免租装修期为从2013年2月1日起，到2013年4月30日止。在此免租装修期内，被告无需承担租金，但是应当承担物业管理费、装修保证金等费用。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。本合同签订当日，被告应当向原告支付220000元作为履约保证金。本合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收履约保证金。本合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息双倍返还履约保证金。被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，原告有权单方解除合同。如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致解除合同的情形），被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。上述租赁合同还对合同中使用的相关日期进行了解释，“交付日”是指原告按照合同约定将租赁物业交付于被告之日历日。“进场日”是指交付日的次日。“租赁计租日”是指被告免租装修期截止日的次日。“租赁起租日”是指原告把房屋交付给被告的当日。“租赁终止日”是指终止租赁行为之日历日。“免租装修期”是指原告根据本合同规定给予被告免支付租金的装修时间期。2013年4月7日，原告与被告项光南签订《补充协议》，载明原合同约定租赁物门牌号码变更为10号大街（东）3-1、3-2、3-3号。合同签订后，被告项光南交纳了履约保证金220000元和租金143097元。
2013年2月21日，原告与被告项光南签订《房屋交接确认书》，载明自2013年2月21日起，案涉商铺由原告交付给被告项光南，被告项光南现场对附表中的各项内容进行验收，并无异议。
2013年4月25日，原告与二被告签订《合同转让协议》，载明原告同意被告项光南将案涉房屋项下之权利义务全部转让给被告佰源公司，由佰源公司代替项光南作为《房屋租赁合同》承租方享有权利并履行义务，佰源公司同意完全接受租赁合同中项光南的权利和义务，接受并认可原告、项光南已履行的合同义务，继续作为租赁合同一方与原告共同遵守合同的各项约定。协议还约定，在签订协议之后佰源公司存在的违约责任，项光南有义务协助解决并承担连带责任。
2013年6月14日，原告向被告佰源公司寄送《催款函》一份，载明：根据合同约定，佰源公司尚欠原告租金80015元，原告财务部已于2013年5月14日向佰源公司发出催款函，但其尚未支付，原告要求佰源公司于2013年6月28日之前付清尚欠租金。2013年10月16日，原告向被告佰源公司寄送《公函》一份，再次要求被告佰源公司在收到函告之日起三个工作日内支付应付款项。2013年10月18日，原告向被告佰源公司寄送《催款函》一份，载明：被告佰源公司应于2013年10月10日前支付第二期租金438832元，被告佰源公司至今尚未支付，原告要求被告佰源公司在2013年10月25日之前支付欠款。2013年11月26日，原告再次致函被告佰源公司，要求佰源公司在收到函告之日起三个工作日内支付租金518847元。被告佰源公司收到上述函件后仍未支付尚欠租金。
本院认为：2013年1月25日原告与被告项光南签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同自成立时生效。2013年4月25日，原、被告签订的《合同转让协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，二被告之间的租赁权让与合法有效。至此，项光南退出租赁关系，佰源公司成为承租人。房屋租赁合同生效后，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照合同约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案争议的焦点在于被告佰源公司是否存在迟延支付租金的行为。根据租赁合同，租赁计租日为免租装修期截止日的次日，案涉房屋的免租装修期为自2013年2月1日起至2013年4月30日，即免租装修期为89天。现有证据表明，案涉房屋的交付日为2013年2月21日，因此，案涉房屋的免租装修期应为自2013年2月21日起至2013年5月20日，故案涉房屋的计租日为2013年5月21日。因第一个租约年的租金为每天每平方米1.5元，案涉房屋的建筑面积为1589.97平方米，原告自认被告佰源公司已交纳60天租金（共计143097元），故被告佰源公司的租金已交付至2013年7月19日。又因根据合同的约定，第一个缴租期（即2013年2月21日至2013年8月20日）的租金被告佰源公司应在2013年2月2日前全部付清，现被告佰源公司仅支付了60天的租金（共计143097元），故被告佰源公司存在迟延支付租金的行为。被告佰源公司关于其不存在拖欠租金的行为的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。
关于原告是否有权解除案涉房屋租赁合同以及被告佰源公司应承担的违约责任问题。根据合同约定，承租人迟延交纳租金超过30日的，原告有权单方解除合同。至原告起诉时被告佰源公司拖欠租金已超过一年，故原告享有解除合同的权利。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，依法合理处理。根据合同中约定的租金计算方法，自2013年7月20日至合同解除日被告佰源公司应按每天1.5元／平方米的标准支付原告租金。又因双方在合同中明确约定因被告违约导致合同提前终止的，原告有权没收保证金。故被告佰源公司交纳的220000元保证金原告可不予退还。又因案涉合同约定“如承租人原因导致本合同提前终止（包括承租人违约导致解除合同的情形），承租人应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金”，故被告佰源公司还应补交免租期租金212261元。综上，原告的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告佰源公司的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告项光南作为保证人，应对本案所涉款项承担连带清偿责任。被告项光南经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杭州和达商业资产管理有限公司与被告杭州佰源餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告杭州佰源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内将租赁房屋返还原告杭州和达商业资产管理有限公司；
三、被告杭州佰源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按每日1.5元／平方米的标准支付原告杭州和达商业资产管理有限公司自2013年7月20日至本判决生效之日止的房屋租金；
四、被告杭州佰源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州和达商业资产管理有限公司免租期租金212261元；
五、确认被告杭州佰源餐饮管理有限公司交纳的220000元保证金归原告和达商业资产管理有限公司所有；
六、被告项光南对第三、四项判决承担连带清偿责任；
七、驳回原告杭州和达商业资产管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12666元，减半收取6333元，由被告杭州佰源餐饮管理有限公司、项光南负担。原告杭州和达商业资产管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州佰源餐饮管理有限公司、项光南于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费12666元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 陈慧军
二〇一四年六月十日
书记员 昂玉洁