广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0403民初859号 原告：冼静华，女，1987年7月15日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：农轩，广西同望（梧州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张朝茂，广西同望（梧州）律师事务所实习律师。 被告：陈军瑞，男，1977年4月20日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 第三人：中国建设银行股份有限公司梧州分公司，住所地梧州市文澜路2号。统一社会信用代码：91450403899130064L。 负责人：胡建华。 委托诉讼代理人：李康，该公司客户经理。 委托诉讼代理人：黎坚，该公司客户经理。 原告冼静华与被告陈军瑞、第三人中国建设银行股份有限公司梧州分行（以下简称建行梧州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序于2018年8月20日公开开庭进行了审理。原告冼静华的委托诉讼代理人农轩、被告陈军瑞、第三人建行梧州分行的委托诉讼代理人李康到庭参加诉讼。本院于2018年10月10日第二次公开开庭审理本案。原告冼静华的委托诉讼代理人农轩、张朝茂到庭参加诉讼。被告陈军瑞、第三人建行梧州分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。原告冼静华于2018年10月10日申请对涉案房屋进行评估。本院于2018年10月11日将本案依法转为普通程序审理。本院于2018年12月27日第三次公开开庭审理本案。原告冼静华的委托诉讼代理人农轩、张朝茂到庭参加诉讼。被告陈军瑞、第三人建行梧州分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冼静华向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房地产买卖合同》，将梧州市（不动产权证地址：梧州市龙骨路西街）过户给原告；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告冼静华经梧州市金汇房地产置业有限公司介绍，于2016年7月30日与被告陈军瑞签订《房地产买卖合同》，原告购买被告的梧州市（不动产权证地址：梧州市龙骨路西街）。当天，原告支付了1万元定金给被告，并按合同约定，于2016年8月8日支付14万元房款给被告。由于该房屋尚未办理房屋产权证，因此，双方约定被告办理房屋产权证后，办理房屋过户手续，将该房屋过户给原告。嗣后，经双方协商同意，由于被告房屋在中国建设银行梧州分行办理有抵押贷款，被告同意将房屋交付给原告，原告入住该房屋，并由原告每月支付2025元给被告，由被告偿还银行贷款，从2016年12月至2018年6月，原告共支付38474.42元给被告。现被告已办理不动产权证书，可以将房屋过户给原告，原告多次督促被告办理过户手续，被告均以房屋升值为由，要求原告应多支付7万元房款，并拒绝继续履行合同及办理过户手续。第一次庭审过程中，原告变更和增加诉讼请求为：1、原、被告双方继续履行《房地产买卖合同》，梧州市香樟园归原告所有；2、被告协助原告办理银行按揭贷款手续，并协助原告办理房屋产权变更至原告名下相关手续；3、本案诉讼费用由被告承担。第二次庭审过程中，原告变更和增加诉讼请求为：1、解除《房地产买卖合同》；2、被告偿还原告首期购房款150000元；3、被告偿还原告支付的银行贷款44599.42元及房屋差价款3722元；4、被告赔偿原告中介手续费10000元；5、被告赔偿原告首期购房款及中介费的资金占用利息20800元（以160000元为基数，按年利率6%计算，从2016年8月8日起暂计至2018年10月7日）；6、被告赔偿原告房屋价格差额经济损失127000元；7、被告赔偿原告房屋装修费损失150000元；8、本案诉讼费由被告承担。第三次庭审过程中，原告将第3项诉讼请求变更为：被告偿还原告支付的银行贷款48649.42元及房屋差价款3722元。 被告陈军瑞辩称：对原告要求继续履行合同有异议，因为原告已违约。原告没有将购房款付清给被告，付清了被告才可以将房屋过户给原告，被告多次向原告催款，但原告拒绝支付，被告从2016年7月起还了10125元的房屋贷款，补充协议被告也是不情愿签的。合同约定，房屋卖出后，房屋产生的费用由原告承担，但被告办理不动产证的费用是由被告承担的，银行解押的费用原告也不愿意承担，原告的行为已经违约。原告称其没有地方住，故被告才暂时将涉案房屋给原告居住，但是原告已构成违约，由此产生的所有费用应该由原告承担。诉讼费不应由被告负担。 第三人建行梧州分行述称：本案所涉及的广西梧州市龙骨路西街已于2014年12月1日因被告向第三人借款340000元而抵押给第三人，并办理了抵押登记手续。根据《物权法》第191条规定，第三人不同意在前述借款没有清偿之前的对梧州市龙骨路西街32号的任何买卖行为。 在庭审中，原告冼静华向法庭提交如下证据：1、原告身份证复印件，拟证实原告的身份情况，是适格的诉讼主体；2、被告身份证复印件，拟证实被告的身份情况，是适格的诉讼主体；3、房屋买卖合同，拟证实原、被告双方签订买卖合同，原告购买被告所有的梧州市的事实；4、收据两份，拟证实原告支付被告定金购房款150000元；5、补充协议、支付宝截图，拟证实原、被告双方约定由原告每月支付2025元给被告作为偿还银行贷款，原告从2016年12月至2018年7月，共向被告支付38474.42元的事实；6、不动产权证书复印件，拟证实涉案房屋已取得产权证书，可以履行合同，办理过户手续的事实；7、支付宝转账电子回单，拟证实原告履行《补充协议》，自2016年12月29日开始至2018年7月22日，每月将2025元支付给被告，用于偿还被告的银行贷款；8、香樟园收款单，拟证实被告已将房屋交付原告居住使用，原告入住房屋至今，全部物业费、垃圾费处理费、水电费、公摊费、电梯费等费用均由原告承担；9、支付宝转账电子回单复印件，拟证实原告为让被告尽快办理不动产登记证书，向被告支付房屋差价款3722元；10、情况说明，拟证实涉案房屋已办理不动产权证，该证由被告保管；11、价格评估报告书，拟证实经评估，涉案房屋现价值585000元，原告装修涉案房屋的总费用为147922元；12、收款收据，拟证实原告根据合同约定向中介公司支付中介费10000元；13、个人房屋装修合同、香樟园装修交付的标准、营业执照、收据四份，以上证据拟证实原告与广西贵港市广通装饰有限公司签订了《个人房屋装修合同》，将涉案房屋承包给该公司进行装修，双方签订装修合同价格是150000元，原告已经将装修款支付给装修公司；14、支付宝转账电子回单，拟证明原告继续履行双方的《补充协议》，从2018年7月份起共支付给被告10175元，用于偿还被告的银行贷款。 对原告冼静华提供的证据，被告陈军瑞的质证意见如下：对证据1、2、3、4、5、6、7无异议；对证据8不清楚；对证据9、10无异议；对证据11、12、14，被告未发表质证意见；对证据13，被告不承认、不清楚。第三人建行梧州分行的质证意见如下：对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10均无异议，对证据11-14，第三人建行梧州分行未发表质证意见。 被告陈军瑞向法庭提交如下证据：1、借款合同，证明贷款金额；2、建行对账单；3、办理房产证的收据。 对被告陈军瑞提供的证据，原告冼静华的质证意见如下：对证据1无异议，对证据2的真实性没有异议，对拟证明的内容有异议，其恰恰证明了，对方收到我方支付的款项后用于支付银行贷款；对证据3没有异议。第三人建行梧州分行的质证意见如下：对被告提交的证据1无异议，对证据2、3未发表质证意见。 第三人建行梧州分行未向法庭提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院结合案情予以综合审查和认证。 经审理本院确认以下法律事实：2016年7月30日，原告冼静华与被告陈军瑞、案外人梧州市金汇房地产置业有限公司签订《房地产买卖合同》，合同约定：被告将其所有的坐落在梧州市香樟园的房地产出售给原告，原告在2016年7月30日预付履约定金10000元给被告；双方议定上述房地产的成交价格为508000元，此价格包括被告自买入该物业至本次出售前已产生之一切费用。原告应在房产证、土地证办理完毕并办理贷款放款当天付清给被告，定金将在第一次付款冲抵。双方到梧州市房屋交易中心签订房屋买卖合同当天（待被告领取产权证、土地证当天），原告需支付首期房款150000元（含定金10000元）给被告；待上述房屋由被告转移给原告权属名下房产证办理完成并办理贷款放款当天，原告需支付尾期房款348000元给被告。被告有下列情形之一，原告有权解除合同，被告应于收到原告《解除合同通知书》书面通知三日内双倍返还定金给原告：1、明确表示不再出售上述房地产；2、无正当理由拒绝或者拖延办理过户、贷款手续达三日以上；3、一房多卖的。上述房地产办理过户所需缴纳的税费及过户所产生的一切费用，由原告承担。上述房地产的过户手续由梧州市金汇房地产置业有限公司代为办理，该房中介服务费为10160元，在签订本合同时支付给梧州市金汇房地产置业有限公司。若上述房屋交易过程中，任何一方违约，中介服务费由违约方负责。本合同未尽事宜，可由双方签订补充协议。补充协议经双方签字与本合同具有同等法律效力。付清所有房款当天交房。原告支付全部房款当天被告需无条件将上述房屋交付给原告使用（若经原、被告双方协商一致可提前交房给原告使用）。若梧州市金汇房地产置业有限公司没有帮原、被告办理过户手续，收取原告的中介费，将全数退还。同日，原告将涉案房屋购房定金10000元支付给被告。2016年8月8日，原告将涉案房屋首期购房款140000元支付给被告。2017年1月中下旬，原、被告签订《补充协议》，将《房地产买卖合同》中对尾期房款的约定改为：从2017年1月份开始由原告每月支付2025元给被告，用来帮助被告偿还银行贷款，直到上述房屋由被告转移给原告权属名下之房产证办理完成并办理贷款放款当天。期间原告所支付给被告的累积金额从原尾期房款348000元中扣减，利息由原告自行承担。自2016年12月起至2018年11月，原告共向被告支付48599.42元用于偿还涉案房屋的银行贷款。2018年1月17日，原告向被告支付房屋差价款3722元。2018年6月，被告取得涉案房屋不动产权证，登记为涉案房屋的所有权人。2018年6月14日，被告将涉案房屋的不动产权证交给梧州市金汇房地产置业有限公司，于2018年7月5日取回该不动产权证。 另查明，2014年10月20日被告与第三人建行梧州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，将涉案房屋作为抵押物向第三人借款，期限从2014年12月1日至2039年12月1日，现该抵押仍然存续。 再查明，2016年9月，原告开始对涉案房屋进行装修。装修后原告入住涉案房屋。经评估机构评估：涉案房屋于2018年11月15日的房地产正常价值市场价值为4560元/平方米，总价为585000元；房屋装修工程总费用为147922元。 庭审中，原告认可合同中约定涉案房屋的价值为508000元，合同中关于房屋尾款的数额实为书写错误。被告亦认可签订合同时约定涉案房屋的价值为508000元。被告主张根据合同约定，卖房后所产生的所有费用应由原告负担，但签订合同后，自2016年7月起有10125元的房屋贷款是由被告偿还的，而且原告需先付清剩余房款后被告再协助办理过户手续。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方签订的《房地产买卖合同》以及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。 本案中，关于被告是否违约的问题。原告认为被告逾期配合办理过户构成违约；而被告认为原告应当先付款后，被告再办理过户手续，而且按照合同约定，卖房后所产生的一切费用应由原告负担，原告未支付办理不动产证的费用，亦不同意支付银行解押的费用，原告已构成违约。根据双方合同约定，待涉案房屋由被告转移给原告权属名下房产证办理完成并办理贷款放款当天，原告需支付尾期房款给被告。被告要求原告先行付款后办理过户手续的意见与合同约定相悖，故对被告该主张本院不予支持。合同约定，涉案房地产办理过户所需缴纳的税费及过户所产生的一切费用，由原告承担。被告主张卖房后所产生的一切费用应由原告承担，没有依据，故对被告该主张不予支持。由于合同中对何时将涉案房屋由被告转移至原告权属名下、何时办理贷款手续没有约定，故原告支付剩余房款的时间亦无法确定，此后，双方亦未协商一致，故可认定双方就合同的履行约定不明，导致合同无法履行无法归责。原告主张被告违约，理由不充分，本院不予支持。 关于合同解除权是否成立的问题。本院认为，因双方就合同有关主要条款约定不明，导致合同无法履行，原告主张解除合同，被告亦在庭审中表示对继续履行合同有异议，故对原告的该项主张，本院予以支持。 关于合同解除后原告主张各项损失是否有事实和法律依据的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方房屋买卖合同解除后，被告应向原告返还已付购房款150000元、装修款147922元、原告支付的银行贷款48599.42元以及房屋差价款3722元。对原告要求被告支付首期购房款资金占用利息的主张，因被告未构成违约，本院不予支持。对原告要求被告支付中介手续费的主张，没有依据，本院不予支持。因本院对原告要求被告支付中介手续费的请求不予支持，故原告主张被告支付中介手续费的资金占用利息没有依据，本院不予支持。对原告要求被告支付房屋价格经济损失127000元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一项规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，由此可见，一方当事人违约是赔偿损失的前提，因被告不存在违约行为，原告主张被告赔偿其预期利益损失没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告冼静华与被告陈军瑞于2016年7月30日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告陈军瑞于本案判决生效之日起十日内向原告返还首期购房款150000元、银行贷款48599.42元、房屋差价款3722元、房屋装修款147922元； 三、驳回原告冼静华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费3300元，财产保全费3060元，评估费15628元,合计21988元（原告冼静华已预交），由原告冼静华负担9000元，由被告陈军瑞负担12988元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  梁木水 审 判 员  黄 恩 人民陪审员  刘 彬 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  张欣蕾 附录适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一项当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。