云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云2301民初863号
1954年5月21日生，汉族，楚雄市人，高中文化，退休工人，住楚雄市。
1962年4月20日生，汉族，楚雄市人，高中文化，退休工人，住址同上。
原告：ＸＸ，男，1985年11月9日生，汉族，楚雄市人，本科文化，律师，住址同上。
被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，组织机构代码：91532301693077202U。
法定代表人永志强，董事长。
委托诉讼代理人：潘延松，男，1984年7月10日生，苗族，中专文化,楚雄市人，该公司员工（特别授权）。
原告张家林、杨媛、ＸＸ与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家林、杨媛、ＸＸ、被告兆顺公司的委托诉讼代理人潘延松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张家林、杨媛、ＸＸ向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期整改，完成楚雄兆顺第一城地产项目的竣工验收，并为原告办理楚雄兆顺第一城B幢1层149号房屋的不动产产权证书；2.由被告支付自2014年3月31日起至2018年3月12日止的逾期交房违约金150200元（20元/天×30天＋100元/天×1442天），自2018年3月13日起的违约金按照100元/天计付至实际交房之日止；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年10月19日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告正在建盖的兆顺第一城B栋1层149号商品房（商铺），建筑面积118.14㎡，购房款1139652元；被告于2013年12月31日起90个工作日内将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告；若逾期交房，则自交房时间届满后次日起至实际交房之日止未超过30天的，以20元/天的标准向原告支付违约金；逾期交房超过30天后，以100元/天的标准向原告支付违约金，合同继续履行。但被告至今未履行交房义务，已构成违约，为维护自身合法权益，请求人民法院判如所请。
被告兆顺公司辩称，请求法院驳回原告的第二、三项诉讼请求，理由是，原告与被告签订本案《商品房购销合同》的当天，同时还与楚雄至善物业管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，根据该合同的约定，原告已经将涉案商品房接房的权利移交给至楚雄至善物业管理有限公司，故被告不存在违约行为，不需要承担违约责任；对于原告的第一项诉讼请求，被告目前无法为其办理房产证及土地使用证，因为该土地已被昆明市中级人民法院查封。
针对原、被告各自的诉辩主张，本院组织双方当庭进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交了以下证据：原告的身份证复印件、被告的企业信用信息公示报告、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、《个人购房借款/担保合同》、购房发票、维修基金收据、代缴契税收据。被告兆顺公司针对其辩解和理由未向本院证据。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。本院认为，原告提交的证据具备合法性、真实性和关联性，本院均予采信。
本院经审理认定本案事实如下：2012年10月，被告兆顺公司（甲方、出卖人）与原告张家林、杨媛、ＸＸ（乙方、买受人）签订《商品房购销合同》，约定：甲方以出让方式取得位于楚雄市西北侧、编号532301101-01-101的地块的土地使用权，土地使用权证号楚土国用（2011）第0430号，甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称兆顺第一城，建设工程规划许可证号建字第532301201100198号，商品房预售许可证号预许楚字（201106）号；乙方向甲方购买楚雄市西北侧兆顺第一城B幢1层1049号房；按套计价，总房款为1139652元，房屋参考建筑面积为118.14㎡；甲方应于2013年12月31日起90个工作日内，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方；甲方如未按合同约定的时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应在楚雄日报以公告形式通知乙方办理交接手续；交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担；本合同一式五份，其中登记机关一份，甲方一份，乙方一份，产权部分两份，按揭银行一份。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年10月26日，被告向原告出具发票，收到原告支付的购房首付款579652元。对于余款56万元，原告通过银行按揭方式进行了支付，被告于2013年4月10日向原告出具发票。2014年3月13日，该商品房购销合同办理了备案登记，登记备案表中载明合同房屋用途为商业。另查明，原告张家林与案外人楚雄至善物业管理有限公司就涉案商品房签订了《委托经营管理合同》，楚雄至善物业管理有限公司因此向原告支付租金收益，后期楚雄至善物业管理有限公司未继续履行支付租金收益的合同义务，原告张家林因此已经另案起诉。同时查明，包含涉案商品房的兆顺第一城建设项目至今未经相关职能部门竣工验收备案，相关土地使用权证目前被昆明市中级人民法院查封。
本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，房地产开发项目经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定：“建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表”。综上，涉案商品房应在综合验收，并取得“建设工程竣工验收备案表”后方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。当事人双方的相关约定并不得违反法律法规的强制性规定。因本案兆顺第一城项目至今未经竣工验收备案，不具备交付使用条件，被告行为已构成违约。根据本案查明的事实，不能确认原告对该情况表示为现状接受，被告应当承担违约责任。由于本案双方买卖标的的该商品房属于商业用房的性质，综合本地市场情况，对于原告按照《商品房购销合同》约定的违约金计算方式，向被告主张自2014年3月31日起的违约金的诉请，本院予以支持，但至2018年3月12日计算得144800元（20元/天×30天＋100元/天×1442天），且应计付至兆顺第一城建设项目竣工验收备案之日止。对于原告要求被告办理涉案商品房产权证的诉请，因兆顺第一城项目至今未经竣工验收备案，且相关土地使用权证目前被昆明市中级人民法院查封，故本案尚不具备法定办证条件，原告可于涉案房屋具备办证条件时再行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张家林、杨媛、ＸＸ自2014年3月31日起至2018年3月12日止的逾期交房违约金144800元，自2018年3月13日起的违约金按照100元/天计付至涉案建设工程项目竣工验收备案之日止，款交法院;
二、驳回原告张家林、杨媛、ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3304元，减半收取计1652元，由原告张家林、杨媛、ＸＸ负担59元（已交），由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担1593元（未交，限本判决生效后十日内缴纳，款交法院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判员 余红萍
二〇一八年六月七日
书记员 倪晓燕