安徽省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）皖民申1396号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：富驿酒店管理发展（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区牡丹路60号1606Ａ室。
法定代表人：侯尊中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姚吉志，安徽金亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张运，安徽金亚太律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：安徽层峰置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区滨湖世纪城福徽苑2幢1402室。
法定代表人：周继，该公司董事长。
再审申请人富驿酒店管理发展（上海）有限公司（以下简称富驿公司）因与被申请人安徽层峰置业投资有限公司（以下简称层峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2016）皖01民终1695号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
富驿公司申请再审称，一、二审判决错误认定解除合同的主体及双方发生争议的原因。富驿公司向层峰公司发《整改通知函》要求整改租赁房屋一层产证的面积，层峰公司《关于回复整改通知的函》告知富驿公司五日内进场装修，否则解除案涉《房屋租赁合同》。因此，首先通知解除合同的主体系层峰公司，而不是富驿公司。因案涉房产证的面积过小不利于酒店一楼的招商、商铺证照办理，且长期影响收益。层峰公司认为第一层的面积和合同约定差距过大是测绘的方法和顺序导致的，故重新测绘或在测绘过程中及时提出异议完全可以避免。如无法整改可函告说明情况。因此双方发生争议的根本原因是限期五日内进场装修，否则《关于回复整改通知的函》即为解除合同函。二审判决错误认定双方发生争议的原因是富驿公司发出整改通知函，且认为要求整改房产证的面积与合同约定的面积一致系富驿公司不合理的苛求。
二、案涉《房屋租赁合同补充合同Ⅱ》只是约定以现状交付，并不意味着必然交付，实际上出租人没有实际履行现状交付的义务。首先，该补充合同Ⅱ只约定双方同意按现状交付租赁房屋，但并不意味会完成租赁房屋交付。2014年9月24日双方检查验收部分楼层的防水工程，发现个别部位渗漏，这仅是双方依合同约定对层峰公司施工的检查，且该检查验收的书面材料已载明为防水验收并不是房屋交付。因防水工程问题会严重影响酒店的形象及后期维修成本，富驿公司特别强调案涉房屋租赁合同附件4关于隔间分割防水工程，且案涉房屋租赁合同条款中的2-4约定双方移交房屋须签署《租赁物业交接书》，而案涉补充合同Ⅱ约定其中未约定的，仍按原合同执行。实际上富驿公司自始没有占有租赁房屋，该房一直由层峰公司持有。如2014年9月24日该房已交付，过了免租期，富驿公司应按约定支付房屋租赁费用，而层峰公司直到2015年4月23日发函要求限期进场装修，可见层峰公司是认可此时富驿公司没有占有该房。
三、层峰公司发函解除租赁合同的免租期内富驿公司不应支付房租。二审判决认为免租期是正常租赁合同正常履行期间而给予承租人的利益让步，同时毫无理由和证据认定富驿公司占有使用租赁物系恶意不履行合同。首先，案涉租赁房屋没有交付，富驿公司一直没有占有、使用该租赁房屋。其次，免租期虽是出租人的利益让渡，但合同已约定起租日，此前没有支付租金的依据，且层峰公司先提出解约并通知承租人。因层峰公司严重违约未完成装修改造义务导致房屋不能交付，双方协商妥协签订案涉补充合同Ⅱ约定以现状交付，说明富驿公司一直积极履行合同。最后，即使已经完成现状交付，层峰公司仍需要按合同约定继续施工包括弱电系统、监控系统、空调系统、消防系统等项目，富驿公司在免租期内是无法实际使用该房屋，这已造成富驿公司损失。故二审判决富驿公司承担出租人还需要继续施工期间的免租期内的租金错误。层峰公司应当向富驿公司承担违约责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
本院经审查认为，一、关于二审判决是否错误认定解除合同的主体及双方发生争议的原因。本案中，2013年10月30日层峰公司与富驿公司签订房屋租赁合同，约定租赁面积为18560平方米，计租面积为13948平方米，预计于2014年3月1日前将租赁物业移交。此时，双方均知晓案涉物业属在建状态。2014年8月层峰公司办理了记载建筑面积为15530.43平方米的租赁房屋产权证，2014年9月18日富驿公司收到该证复印件，说明富驿公司对于租赁房屋实际面积是明知。2014年9月24日双方重新约定了对租赁物业移交，案涉《房屋租赁合同补充合同Ⅱ》约定层峰公司按施工现状将租赁物先行交付给富驿公司，再由富驿公司根据经营需要对租赁物业进行装修改造，同日双方进行了租赁物业交接。但富驿公司以层峰公司未能取得与合同约定面积相符的建筑物房地产证为由，于2015年4月13日向层峰公司发出《整改通知函》，2015年4月23日，层峰公司向富驿公司发出《关于回复整改通知的函》，正式通知富驿公司在收到本函告后五个工作日内进场进行装修以表明其愿意继续履行房屋租赁合同，否则该函为《房屋租赁合同》解除通知书，可见，该函关于解除合同系富驿公司有履行义务在先。2015年7月21日，富驿公司提起诉请解除案涉《房屋租赁合同》。庭审中层峰公司同意解除合同。从合同履行看，层峰公司于2014年7月完成了全部租赁物业的测绘并将测绘报告报房产部门备案，案涉房产证载明建筑面积并不低于房屋租赁合同约定计租面积。故富驿公司认为二审错误认定解除合同主体及双方发生争议的原因的理由与上述事实不符，不能成立。
二、关于出租人层峰公司是否已实际履行现状交付租赁房屋义务。2014年9月18日层峰公司依案涉《房屋租赁合同补充合同Ⅱ》约定已将加盖其公章的竣工验收备案文件、消防验收合格证及房产证复印件提供给富驿公司。一审中，层峰公司举证富驿公司已收到该材料，富驿公司并未提出异议。层峰公司按约定履行了按施工现状将租赁物先行交付给富驿公司的义务，且富驿公司在2014年9月24日交接过程中对防水部分进行检查验收，富驿公司称实际上出租人层峰公司没有实际履行现状交付租赁房屋的义务，依据不足，不能成立。
三、关于层峰公司发函解除租赁合同的免租期内富驿公司是否应支付房租。2014年9月24日层峰公司已按现状交付租赁房屋，本案《房屋租赁合同》约定实际占有租赁物后，享有无需支付租金的免租期，这部分约定是基于租赁合同可以正常履行的情形的利益让步，而富驿公司以房屋面积与合同约定面积不符为由主张解除租赁合同，并未依约施工。承租人基于上述利益让步的情形已不存在，在此情况下，富驿公司以其享有免租期不应支付房租的申请再审的理由，不能成立。
综上，富驿公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回富驿酒店管理发展（上海）有限公司的再审申请。
审 判 长 李婷婷
审 判 员 张如果
审 判 员 卢玉和
二〇一八年八月二十七日
法官助理 李晓茜
书 记 员 张应杰
附:本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。