福建省漳浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第1966号
原告（反诉被告）漳州超达工业有限公司，住漳浦县。
法定代表人周煌荣，总经理。
委托代理人林志新，福建方佳律师事务所律师。
被告（反诉原告）漳浦力霸中介代理有限公司，住漳浦县。
法定代表人柯硕良，董事长。
委托代理人刘罔葱，女，1953年4月4日出生，汉族，系被告公司隐名股东，住漳浦县绥安镇。
原告（反诉被告）漳州超达工业有限公司（以下称“超达公司”）诉被告（反诉原告）漳浦力霸中介代理有限公司（以下称“力霸公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2012年11月15日作出（2012）浦民初字第1651号民事判决书，被告漳浦力霸中介代理有限公司提出上诉，漳州市中级人民法院作出（2013）漳民终字第224号民事裁定书，发回重审，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。超达公司委托代理人林志新，力霸公司委托代理人刘罔葱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告超达公司诉称，2003年10月23日，原告与漳浦县大南坂镇人民政府（原国营福建省漳浦大南坂农场）签订《有偿使用国有土地合同书》，并依约支付了价款人民币105万元。经原国营福建省漳浦大南坂农场（以下称“大南坂农场”）同意，2007年1月30日，超达公司与被告力霸公司签订了《土地转让合同》，约定将超达公司与大南坂农场签订《有偿使用国有土地合同书》项下的土地使用权，以每亩人民币34500元的价格转让给力霸公司，并约定如力霸公司不能按时支付转让金，自滞纳之日起，按日0.05%支付违约金。合同签订后，被告力霸公司取得了合同项下78.8亩土地的使用权。2011年底，大南坂农场以每亩4.3万元人民币的价格将该土地使用权收回，支付给力霸公司价款人民币338.84万元。按原、被告双方约定，被告力霸公司应当支付给超达公司的价款为78.8亩×34500元／亩=271.86万元，但被告力霸公司仅支付给超达公司人民币230万元。请求确认原、被告双方于2007年1月30日签订的《土地转让合同》合法有效，判令被告力霸公司支付给原告超达公司土地转让价款人民币41.86万元，并自2012年1月1日起，至付清全部价款之日止，按日0.05%计算违约金。
被告力霸公司辩称，原告漳州超达工业有限公司于2003年10月22日与国营福建省漳浦大南坂农场签订有偿使用国有土地合同书，该合同明确载明国营大南坂农场提供145亩土地归原告有偿使用（亩均价15172.41元）。后经国营大南坂农场同意，原告于2007年1月30日与被告力霸中介签订《土地转让合同》，原告转让名下土地使用权给被告力霸中介（亩均价34500元），合同中明确双方权利与义务、付款方式、土地过户至被告名下期限、违约责任。因原告超达公司未能如期履行合同规定责任，导致被告不能按合同约定付清余款，是原告违约在先，经绥安工业园区协调，将原告已经交国营大南坂农场土地款105万按当时成交价折合土地69.2亩归原告使用（详见2007年4月3日大南坂工业园“超达有限公司土地处理专题会议纪要”）。同年11月15日，被告代替原告与国营大南坂农场签订《土地协议书》，被告取得75.82亩土地使用权。自此，原告与被告权利与义务已经终止，2010年9月1日，被告再度与国营大南坂农场签订《土地终止协议书》，国有大南坂农场因其他工业项目需要收回被告78.82亩土地使用权（亩均价43000元），该争议土地自签订《土地协议书》及《土地终止协议书》起，土地面积及四至是在土地执法部门确认下进行的，收回时土地面积与2007年4月3日大南坂工业园“超达工业有限公司土地处理专题会议纪要”载明的土地面积发生改变与原告无关，原告请求被告支付的418600元土地款和违约金更无从谈起，且超达公司关于支付尚欠土地转让金的主张已超过诉讼时效，恳请法院予以驳回并承担本案诉讼费用。
反诉原告力霸公司诉称，2007年1月30日，超达公司与被告力霸公司签订《土地转让合同》，约定超达公司将其有偿取得的址在大南坂的145亩土地，以每亩人民币34500元（该单价包括办证及过户发生的一切税费）的价格转让给力霸公司。合同签订的同时，力霸公司给付了定金人民币30万元及价款人民币33万元。合同约定“甲方（超达公司）应自合同签订之日起90天内，将合同项下的土地交付乙方（力霸公司）掌管、拥有，并于2007年5月30日前将土地过户至乙方名下。”“由于甲方的过失而致使乙方对该地块使用权占有的延期，甲方应每日按土地转让金的0.05%支付违约金”。合同签订后，力霸公司先后支付给超达公司土地转让款人民币233万元，但超达公司并未按照合同约定，将土地过户到力霸公司名下，已构成违约。超达公司应当双倍返还定金并支付逾期交付土地违约金。2007年4月13日，经漳浦县绥安工业区管委会协调，大南坂农场按照合同约定的价格和超达公司缴纳的价款人民币105万元，折合土地面积69.2亩，将土地转让给力霸公司。2007年11月15日，力霸公司与大南坂农场签订《土地协议书》，同年12月1日，大南坂农场将69.2亩土地交付给力霸公司。力霸公司接管后，投入大量资金进行开发。应政府要求，2010年9月1日，力霸公司与大南坂农场签订《土地终止协议书》，力霸公司将土地交还给大南坂农场。至此，超达公司没有将土地使用权过户到力霸公司名下，自始至终没有缴纳土地出让金及过户税费，超达公司应当返还力霸公司多预支的价款人民币730442元（2330000元-（69.2亩×34500元／亩×67%）=730442元］。请求：1、判令超达公司双倍返还定金人民币60万元及支付违约金人民币18000元；2、判令超达公司返还力霸公司多预支的价款人民币730442元及逾期付款利息（自2012年1月1日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。
反诉被告超达公司答辩称，1、力霸公司在与超达公司签订《土地转让合同》时就清楚，超达公司交纳了人民币105万元的土地款。合同签订后，超达公司即将土地交付力霸公司掌管，2007年1月30日，力霸公司与大南坂农场签订《土地协议书》，将土地面积变更为78.82亩。超达公司并无违约。力霸公司请求超达公司双倍返还定金及支付违约金无理。2、根据《土地转让合同》约定，向大南坂农场交纳145亩土地价款余额的义务人是力霸公司，由于力霸公司未及时交付土地价款余额，才导致未能如期取得土地使用权证。3、力霸公司取得的土地面积是78.82亩，而非69.2亩，力霸公司主张按照合同约定的价格，以69.2亩土地的67%计算转让款给超达公司缺乏事实根据，主张超达公司应当返还预支的价款人民币730442元及逾期付款利息无理。4、按照力霸公司的反诉请求，超达公司的违约早在2007年5月30日就已构成，但力霸公司却从未提出过超达公司应当承担违约责任的主张，其反诉请求显然也超过诉讼时效。
经审理查明，2003年10月22日，国营福建省漳浦大南坂农场（以下简称大南坂农场）作为合同甲方与作为乙方的周煌荣（原告超达公司法定代表人）签订《有偿使用国有土地合同书》，约定由甲方提供位于漳浦县大南坂工业区上埔小区的145亩国有土地，作为乙方的建设工程用地。总金额按220万元人民币计算（折合每亩15172.41元），实际面积按土地部门核定面积为准，实际金额多还少补。合同还约定，本合同签订后，乙方应于（同年）10月28日向甲方预付土地款人民币28万元；合同签订30天内，乙方应按照土地款总额的30%支付第一批款项（已交的预付款可以冲抵）；甲方在该地块完成“四通一平”并交付乙方使用时，乙方再付土地总款的30%；甲方将该地块的土地证交给乙方，乙方付清结余款项。土地出让费（包括土地补偿费）、土地出让手续费、土地登记费、契税等规费由甲方支付，在办理土地出让过程中所发生的其他费用也由甲方负责支付等条款。合同签订后，超达公司先后向大南坂农场交纳了土地出让金人民币105万元。2006年9月5日，超达公司与林财兴（被告力霸公司原法定代表人）签订一份《协议书》，约定转让上述土地，2007年1月30日，双方将上述合同中的“林财兴”变更为“力霸公司”，重新签订一份《土地转让合同》，约定原告超达公司将本公司法定代表人周煌荣2003年10月22日与大南坂农场签订的《有偿使用国有土地合同书》项下的地块转让给被告力霸公司使用，转让金为每亩人民币34500元［包括办证及过户等发生的一切税费（含出让金）］，合计总额约为人民币500万元（以土地使用权证标明的数据计算，多还少补）。合同第三条约定，合同签订前，力霸公司已付定金人民币30万元给超达公司，合同签订时力霸公司再付给超达公司土地转让金人民币33万元，合同签订后三个月内，力霸公司以自己的名义向大南坂农场交清超达公司应付未付的土地出让金，收到大南坂农场收款收据后，力霸公司再付剩余款项的50%给超达公司，余款待超达公司将本合同地块转到力霸公司名下，并将土地使用权证交给力霸公司持有时再一次性付清。超达公司履行合同义务后，定金抵作转让金。第五条约定，本合同签订后，超达公司将土地补偿费收据及电汇凭证、业务收费凭证、收条共9张交给力霸公司掌管。第六条约定，超达公司应自合同签订之日起90天内，将合同项下的土地（145亩）交付给力霸公司掌管，并于2007年5月30日前将该地块过户到力霸公司名下。第七条约定，由于甲方（超达公司）的过失使乙方（力霸公司）对该地块使用权的占有延期，甲方每日应按土地转让金的0.05%支付违约金；乙方不能按时支付土地转让金，自滞纳之日起按逾期缴纳款项的日0.05%支付违约金。第八条约定，乙方（力霸公司）根据本合同受让的土地使用权，依照有关规定可以办理转让、出租、抵押或用于其它经济活动，甲方（超达公司）原同农场签订的合同中所规定的权利、义务由乙方享有或承担。合同签订后，超达公司向力霸公司交付相关的票据，力霸公司先后支付给超达公司土地转让价款人民币230万元，但未按合同的约定代替超达公司向大南坂农场交清超达公司应付未付的土地出让金人民币115万元。后由于力霸公司未及时交纳土地出让金余款和开发土地及政策限制等原因，土地使用证未能及时办理。2007年4月3日，漳浦县绥安工业区管理委员会就大南坂工业园“超达工业有限公司”土地处理作出《会议纪要》，研究决定“超达原来已交的土地款105万元，按当时签订的土地价格每亩15172.41元折合土地69.2亩给乙方超达公司”。2007年11月12日，超达公司致函漳浦县大南坂农场，告知超达公司与力霸公司于2007年1月30日签订《土地转让合同》，要求大南坂农场将“土地证”转到力霸公司名下。2007年11月15日，被告力霸公司也致函大南坂农场，根据漳浦县绥安工业区管理委员会2007年4月3日的会议纪要，恳请农场将土地证转到漳浦力霸中介代理有限公司名下。同日，力霸公司与大南坂农场签订《土地协议书》，根据漳浦县绥安工业区管理委员会2007年4月3日的会议纪要及超达公司的致函，就原超达公司的土地事宜达成如下协议：力霸公司代替超达公司签订本协议，应履行原超达公司所应履行的权利与义务。按照原超达公司的实际情况及地形，大南坂农场拟将A地块（总面积约为78.82亩，其中红线内面积约为68.07亩）提供给力霸公司使用，并视具体情况办理土地证。协议签署后，力霸公司应按有关规定抓紧开工建设。2010年9月1日，因力霸公司未及时开工建设，大南坂农场与力霸公司签订了《土地终止协议书》，约定终止双方于2007年11月15日签订的《土地协议书》，大南坂农场将《土地协议书》项下的地块78.82亩土地收回，并以每亩43000元人民币的价格补偿乙方，补偿总额为人民币3389260元；本协议签订后15天内，支付每亩1.5万元的价款，协议签订后6个月内付清，力霸公司不承担其他税费；该地块上的围墙及附属设施的理赔问题，由力霸公司与漳州香江达成实业有限公司（新土地使用人）自行协商解决。合同签订后，大南坂农场分别于2011年6月15日、6月28日和10月11日三次支付给力霸公司全部补偿款共计人民币3389260元。
又查明，超达公司以每亩人民币34500元将土地转让给力霸
公司收取的土地出让金，实际未包括办证及过户等发生的一切税费。
另查明，诉讼前超达公司一直向力霸公司追讨土地转让余款41.86万元，但力霸公司拒绝继续支付该款项。
上述事实有原、被告双方陈述和超达公司提供的《有偿使用国有土地合同书》、《土地转让合同》、交款收据、发票、超达公司、力霸公司发给大南坂农场函件、力霸公司与大南坂农场2007年11月15日签订的《土地协议书》、力霸公司与大南坂农场2010年9月1日签订的《土地终止协议书》及力霸公司收取大南坂农场土地补偿款项票据，力霸公司提供的《协议书》、《土地转让合同》，本院依职权调取的《漳浦县绥安工业区管理委员会会议纪要》等证据为证，各证据经庭审质证属实，可以作为本院认定上述所查明事实的依据。
本院认为，原告超达公司与被告力霸公司签订的《土地转让合同》系双方的真实意思表示，超达公司将自己在《有偿使用国有土地合同书》中的权利义务一并转移给力霸公司，并未违反法律强制性规定，双方所签订的《土地转让合同》合法有效，原告超达公司请求确认该合同效力，本院予以支持。合同当事人应当依照法律的规定和合同的约定全面履行义务。根据合同约定，被告力霸公司应当向国营福建省漳浦大南坂农场交纳超达公司应交纳而未交纳部分的土地出让金，超达公司与大南坂农场签订合同中的权利、义务转移给力霸公司享有和承受。根据漳浦县绥安工业区管理委员会2007年4月3日的会议纪要，超达公司致函大南坂农场要求将土地使用权登记到力霸公司名下，力霸公司与大南坂农场签订相关土地协议的行为，均证明力霸公司实际享受了超达公司与大南坂农场签订合同中权利的事实，也说明权利义务的转让取得了合同相对方大南坂农场的同意，双方均认可漳浦县绥安工业区管理委员会2007年4月3日的会议纪要，按已交的土地款，折合的土地面积为69.2亩。故原、被告双方的土地转让合同最终确认履行的面积，应认定为69.2亩。至于确认履行的面积69.2亩与《土地终止协议书》收回的实际土地面积78.82亩的差别，属力霸公司与大南坂农场之间签订《土地协议书》过程中产生的新的权利、义务关系，超达公司主张该面积差额的土地转让金，于法无据，本院不予支持。但被告力霸公司应当依照与原告超达公司签订《土地转让合同》的约定，履行支付相应的土地转让价款的义务。在领取到大南坂农场土地补偿款后，被告力霸公司应当根据土地补偿面积69.2亩和合同约定的价格，全面履行支付给超达公司土地转让金的义务。故被告力霸公司应再支付土地转让金为人民币87400元（69.2亩×34500元／亩-230万元=87400元），本诉原告超达公司要求判令本诉被告力霸公司支付上述土地转让金及自2012年1月1日起，按双方约定的日0.05%计算违约金的诉讼请求有事实根据和法律依据，依法应予支持。本诉被告力霸公司提出没有拖欠超达公司土地转让款的答辩理由不能成立，本院不予采纳。反诉原告力霸公司主张反诉被告超达公司应当双倍返还定金人民币60万元及支付违约金人民币18000元的诉讼请求，本院认为，反诉原告力霸公司与反诉被告超达公司《土地转让合同》签订后，超达公司将交纳土地补偿款的票据交给力霸公司，力霸公司就知道应交纳而未交纳部分土地出让金的数额，并应当履行向大南坂农场交纳该部分款项的义务。虽然合同约定，超达公司应在合同签订90天内将合同项下的土地交给力霸公司掌管，2007年5月30日前应将土地使用权登记到力霸公司名下。但由于超达公司与大南坂农场签订的《有偿使用国有土地合同书》中办理土地使用权证的主要义务在于大南坂农场，而力霸公司并未依照合同的约定履行缴纳土地出让金的义务，并于2007年11月15日以自己的名义“代替”超达公司与大南坂农场签订《土地协议书》，对超达公司与大南坂农场签订的《有偿使用国有土地合同书》内容进行了变更。且在《土地转让合同》中，双方约定转让金额“以土地使用权证表明面积计算，多还少补”。因此，力霸公司不能如期取得《土地转让合同》项下土地使用权，超达公司并无过错。双方当事人所签订的《土地转让合同》已实际履行，支付的定金也已经抵作价款，因此，反诉原告力霸公司上述主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。反诉被告超达公司关于“力霸公司请求超达公司双倍返还定金及支付违约金无理”的辩解意见可以成立，本院予以采纳。根据漳浦县绥安工业区管理委员会2007年4月3日的会议纪要及超达公司给大南坂农场的函，力霸公司提出按69.2亩的面积作为计算支付给超达公司土地转让金的面积有事实与法律根据，予以采纳。虽然《土地转让合同》约定，每亩34500元的土地转让金包括办证及过户等发生的一切税费（含出让金），但在超达公司与大南坂农场签订的《有偿使用国有土地合同书》中明确约定，超达公司交纳给大南坂农场约定的出地出让金之后，土地出让费（包括土地补偿费）、土地出让手续费、土地登记费、契税等规费由大南坂农场支付，在办理土地出让过程中所发生的其他费用也由大南坂农场负责支付。力霸公司对上述约定是清楚的，且力霸公司实际也并无支付任何办证税费，因此，力霸公司主张按照双方约定转让价格的67%计算土地转让金缺乏事实根据，本院不予支持。反诉原告力霸公司主张超达公司应当返还力霸公司多支付的土地转让金人民币730442元缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。反诉被告超达公司提出力霸公司反诉请求无理的答辩意见成立，本院予以采纳。诉讼前双方当事人对本起纠纷处于持续协商状态，故本诉与反诉原告的主张并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、原告漳州超达工业有限公司与被告漳浦力霸中介代理有限公司于2007年1月30日签订的《土地转让合同》有效。
二、被告漳浦力霸中介代理有限公司应于本判决生效15日内支付原告漳州超达工业有限公司土地转让价款人民币87400元，并自2012年1月1日起至付清全部价款之日止，按日0.05%计算违约金。
三、驳回原告漳州超达工业有限公司其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告漳浦力霸中介代理有限公司的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币8194元，由原告漳州超达工业有限公司负担6210元，被告漳浦力霸中介代理有限公司负担1984元；反诉受理费8466元，由反诉原告漳浦力霸中介代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
当事人上诉时，应在递交上诉状的次日起七日内，按本判决确定的一审案件受理费的同等金额（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额确定的金额），向漳州市中级人民法院预交上诉受理费。
审 判 长 刘建头
代理审判员 郑少娟
人民陪审员 顾丽珍
二〇一四年六月十日
书 记 员 许惠琳
【相关法律条文】
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：当事人协商一致，可以变更合同。
《中华人民共和国合同法》第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约是应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》第一百五十九条：买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。