南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦红民初字第45号
原告南京大地建设集团有限责任公司，住本市鼓楼区华侨路56号。
法定代表人于国家，该公司董事长。
委托代理人宦玉华，该公司职员。
委托代理人陆琼，该公司职员。
被告南京铁友茶都市场有限公司，住本市秦淮区土城头1号。
法定代表人吴文生，该公司总经理。
委托代理人王涛，江苏维世德律师事务所律师。
原告南京大地建设集团有限责任公司（以下简称南京大地公司）与被告南京铁友茶都市场有限公司（以下简称南京铁友茶都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南京大地公司的委托代理人宦玉华、陆琼，被告南京铁友茶都公司的法定代表人吴文生及委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京大地公司诉称，2006年11月8日，原告与被告签定房屋租赁协议，由原告将其合法所有的位于南京市土城头1号大院内所有的房屋出租给被告使用，租赁期限为2007年4月18日至2017年4月17日，租金及支付方式为前五年每年155万元，第六年开始逐渐年递增5万元。同时协议还约定了租金具体的给付方式及违约责任、协议的解除等其他条款。同日，双方签订补充协议一份，约定乙方每年支付甲方维修管理费75万元，与双方签订的租赁协议的付款方式同时支付。后因被告长期拖欠租金，为此原告于2013年4月26日发函通知被告：根据房屋租赁协议第六条的约定，自2013年5月2日起双方房屋租赁协议及所有补充协议解除，并要求被告于2013年5月10日前搬迁，清理完毕，将租赁物交还给原告。但至今被告既没有给付所欠租金，也没有将上述房屋交还给原告，原告多次发函，均未果。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院：1、确认原告与被告之间签订的房屋租赁协议已经于2013年4月26日解除，并判令被告将其承租的原告的房屋立即完好地交还原告；2、判令被告向原告支付租金、房屋占有使用费以及逾期付款违约金合计101.12万元（截止2013年8月30日）以及自2013年8月31日起至判决生效之日止的房屋占有使用费以及逾期付款违约金；3、判令被告承担本案的全部诉讼费。诉讼中，原告放弃部分诉讼请求，对第二项诉讼请求变更为被告向原告支付2012年10月18日至2013年5月2日间的租金55.25万元及逾期付款违约金5.525万元。
被告南京铁友茶都公司辩称，租赁合同已经于2012年10月19日解除，被告未能在2012年10月开始支付租金，是因为被告已经明确告知原告由于土城头1号市场被相关政府部门采取拆除违建的措施导致市场实际无法经营，被告已经撤离市场。被告曾经与原告协商，要求降低房租但原告并未同意。此后未能及时搬离市场的是部分次承租人，并且被告已经向这些次承租人多次发出了及时搬离市场的通知，也积极充分的配合了原告采取相关措施，设法让拒不撤离的商户予以撤离，被告没有任何推诿和拒不交房的情形，相反被告曾经采取封闭市场大门等措施，试图劝离相关商户，但由于相关商户前往中华门街道办事处上访，在办事处的协调和要求下，土城头1号市场才不得不开门。因此被告认为原告主张的相关房屋占用费应当由拒不搬离的次承租人予以承担。原告主张的租金标准与合同约定不符，应当是每年80万元。原告主张的逾期付款违约金，虽是按照合同约定条款，但该约定明显过高，被告请求依法予以调整。在双方订立的租赁合同的同时，有一份一期市场规划设计方案，由双方盖章确认，之前的宁秦发改（2006）75号文都可以证明在原、被告订立租赁合同时，原告明知且同意被告在其土城头1号市场范围内自建房屋，在合同订立之时该房屋已经主体完工，所以被告认为租赁合同约定的租金按照当时的情况已经包含了被告对自建房屋租赁使用的费用。在自建房被拆除后，租金应当适当减少。本案争议产生的原因，并非被告经营不善或恶意拖欠，而是相关部门拆除违法建筑导致市场无法经营，被告已经及时申请行政复议并提起行政诉讼，中华门街道办事处也一直与被告就相关拆除所造成的问题进行协商，在此情况下，被告认为如因此承担相关法律责任，被告也将会将有关责任向相关政府部门进行主张。
经审理查明，位于本市土城头1号的房屋所有权属于原告。2006年11月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签定房屋租赁协议，协议约定：甲方将位于南京市土城头1号大院内所有的房屋（院内三层、四层及六层办公楼计三幢、平房一幢、门口门面房等）及院内场地出租给乙方使用，乙方按约定向甲方支付租金及管理费，并按期返还租赁物；租赁期限从2007年4月18日至2017年4月17日，期限10年；租金前五年租金每年80万元，第六年开始逐年递增5万元，先付后用，租金每季度预付一次，第一次付款时间为2006年12月18日，甲方第一次交房时预付一个季度租金及管理费，第二次交房时乙方再付一个季度租金及管理费，以后应于每季度第一个月10日前一次性付清当季费用；乙方逾期交纳租金，应向甲方支付违约金，违约金的计算方法：逾期10日，为应交纳租金的5%，逾期15日，为应交纳租金的10%…。同日，原告与被告又签订补充协议，约定在房屋租赁协议的基础上达成补充约定：乙方每年支付甲方维修管理费用75万元，以上费用乙方应按照双方签订租赁协议的付款方式同时支付。2009年4月17日，原、被告又签订备忘录，约定：甲方将院内六层办公楼第二至六层及三层办公楼第三层收回，自双方签订备忘录之日起乙方停止对外招租，并于2009年4月18日前交还给甲方。；乙方退还房屋面积计2274平米，按市场价计算年租金为53万元。甲方同意自2009年4月18日起在原双方签订的年租金155万元中减扣；原双方签订协议中约定第六年开始逐年递增3%，应按调整后租金3%执行…。被告自2012年10月18日起的房租未再交纳。2013年4月26日，原告向被告发出解除房屋租赁协议通知书，言明：被告逾期支付租金已达6月有余，经数次催交并于2013年4月19日书面告知三日内交纳所欠租金，至今无果，根据房屋租赁协议第六条，自2013年5月2日起双方的房屋租赁协议及所有补充协议解除，并于2013年5月10日前搬迁、清理完毕，将租赁物交还原告，收到本通知同时支付拖欠的租金787950元。被告法定代表人签收该通知书。2013年8月23日，原告发通知于被告，再次言明房屋租赁协议已经解除，要求被告于2013年8月30日前全部迁出土城头1号，并将房屋返还给原告，将拖欠租金、占有使用费及滞纳金共计101.12万元一次性支付给原告。2013年11月15日，原告再次发通知被告，言明房屋租赁协议已经解除，要求被告于2013年11月18日前全部迁出土城头1号，并将房屋返还给原告，将拖欠租金、占有使用费及滞纳金共计101.12万元一次性支付给原告。2013年11月22日，被告回复原告：南京市秦淮区城市管理行政执法局作出宁城执秦强字（2012）第1629号强制拆除决定书，并于2012年10月19日强制拆除了秦淮茶都市场内部分建筑，被告因此停止在该市场内的经营活动，并搬离该市场；市场内的商户与被告的租赁合同，绝大部分在2013年3月17日到期终止，且绝大部分商户已经搬离市场。对于未搬离的商户，被告多次发出口头及书面通知，要求其限期搬离；被告因政府强拆行为而停止经营市场，遭受严重损失，故暂停支付租金，并非故意拖欠，少数商户未按期搬离市场，被告已经采取一切必要措施，被告不应为目前状况承担全部责任。2013年11月26日原告回函给被告：被拆除的建筑为被告违章搭建，与原告无关；被告的转租与原告无关，被告的转租严重违约，依约应承担违约责任；原被告的合同已经于2013年4月26日解除。
另查明，2006年10月23日，秦淮区人民政府中华门办事处向秦淮区发改局提交《关于南京铁友茶都市场办公用房建设的立项报告》。同日，南京市秦淮区发展和改革局作出宁秦发改（2006）75号文件《关于同意事实办公用房建设工程的批复》，同意中华门办事处在符合规划要求的前提下，实施南京铁友茶都市场办公用房建设工程，该项目位于土城头一号，占地面积约7500平方米，建筑面积约2000平方米，所需资金自筹，可按规定办理相关手续。2012年9月11日，南京市秦淮区城市行政管理局作出宁城执秦强字（2012）第1629号强制拆除决定书，对被告在土城头一号搭建的3360平方米建筑物，经秦淮区人民政府批准，自2012年9月19日组织强制拆除。2013年2月4日，南京市城市管理行政执法局作出宁城法复决字（2012）第3号行政复议决定书，维持了南京市秦淮区城市行政管理局作出宁城执秦强字（2012）第1629号强制拆除决定书。
还查明，自2012年9月起被告陆续向铁友茶都市场内的商户发出通知，表明商铺合同到期后被告将收回不再续租。2013年3月6日，被告向铁友茶都市场全体业主发出通知：因市场部分商铺被政府定性为违建并被拆除，市场受到巨大冲击，已没有可能继续正常经营，本公司决定本市场不再继续经营；签订租赁合同的商铺租赁合同期满后不再续签，租赁合同关系到期终止，承租人于合同终止后3日内搬离商铺；少数欠租金尚未签定租赁合同的商铺，自即日起立即终止租赁关系，请承租人于租赁关系终止后3日内搬离商铺。
审理中，被告陈述土城头1号铁友茶都市场内大部分商户的租赁期限至2013年3月18日，2户至2013年6月，商户的租赁期限到期后被告没有再收取房租，被告已经搬离市场，目前仍有20余户占用着部分房屋，法院现场勘察后，情况属实。
以上事实有当事人陈述、国有土地使用权证、房屋所有权证、房屋租赁协议、补充协议、备忘录、解除房屋租赁协议通知书、通知、回复函、回函、《关于南京铁友茶都市场办公用房建设的立项报告》、宁秦发改（2006）75号文件、宁城执秦强字（2012）第1629号强制拆除决定书、宁城法复决字（2012）第3号行政复议决定书、通知、照片等予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原、被告之间签订的租赁协议，为原、被告真实意思的表达，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告主张原、被告间的租赁合同已于2013年4月26日解除，被告认为2012年10月19日土城头1号部分建筑被政府拆除后，被告便搬离未再经营，故合同解除的时间为2012年10月19日。本院认为，政府对市场内部分违法建筑进行拆除的行为与原告无关，被告在部分建筑拆除后未向原告提出解除合同，被告进行转租的房屋仍被继续使用，故被告认为该合同在2012年10月19日已经解除的抗辩无法律和事实依据，本院不予采纳。被告应按租赁协议交纳房租，在被告长期未交纳房租时，原告提出解除租赁协议，于法有据，本院予以支持，但对解除时间，因原告2013年4月26日发出解除通知函时已经提出5月2日为解除之日，故该租赁协议于2013年5月2日解除。对于原告主张要求被告交还房屋，因被告实际已经迁出yj土城头1号，并未实际占有房屋，且向所有次承租人发出了终止租赁关系、限期搬离的通知，现部分次承租人在租期届满的情况下拒不迁出，原告可直接向次承租人行使收回房屋的权利，故对原告的请求本院不予支持，原告可向实际占有人主张该项权利。对于原告主张的租金及逾期付款违约金，本院认为，被告一直租用房屋，合同解除前的租金理应支付，逾期付款违约金双方在租赁协议中有明确约定，故被告应支付2012年10月18日至2013年5月2日期间的房屋租金及逾期付款违约金，原告主张的数额符合租赁协议的约定，本院予以支持。被告辨称年租金应为80万元，且租金按照当时的实际情况已经包含了被告对自建房屋租赁使用的费用，在自建房屋被拆后，租金应减少，逾期付款违约金过高应调整。本院认为2009年4月17日原、被告签订的备忘录中已经明确租金为102万元／年，房屋租赁的范围也明确，未包含被告自行搭建的房屋，故租金应按102万元／年进行计算，对被告的主张本院不予采纳。逾期付款违约金双方约定按未付款的10%进行计算，未超过同期银行利率的四倍，本院不予调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告的租赁协议于2013年5月2日解除。
二、被告南京铁友茶都市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京大地建设集团有限责任公司2012年10月18日至2013年5月2日期间的房屋租金55.25万元，逾期付款违约金5.525万元。
三、驳回原告南京大地建设集团有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37770元，由原告负担15070元，被告负担22700负担（被告应负担的诉讼费用已由原告向本院预交，被告于本判决生效之日起十日内将此款给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）。
审 判 长 周小峰
人民陪审员 李亚宁
人民陪审员 杨淑云
二〇一四年八月十六日
见习书记员 王姗姗