山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）运中民终字第483号
上诉人（原审原告）：樊可爱，女，1962年5月5日出生，汉族。
委托代理人：张心心，山西衡霄律师事务所律师。
委托代理人：樊春爱，女，1970年2月4日出生，汉族，系上诉人樊可爱妹妹。
被上诉人（原审被告）：兰翠娥，女，1955年6月16日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：兰翠云，女，1952年2月29日出生，汉族。
二被上诉人委托代理人：李刚义，山西弘韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马国伟，男，1985年11月6日出生，汉族。
上诉人樊可爱因确认合同无效纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2013）运盐民初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人樊可爱的委托代理人张心心、樊春爱，被上诉人兰翠娥、被上诉人兰翠云及其二被上诉人的委托代理人李刚义，被上诉人马国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年12月31日，运城市人民政府给原告樊可爱颁发了运政国用（2008）第01208号中华人民共和国国有土地使用证。该院基座落于运城市康乐小区永盛北五巷5号，使用权面积168m2。
2010年元月5日，原告樊可爱及其前任丈夫樊保平和他们的儿子樊小平三人与被告兰翠娥、兰翠云签订一份房屋抵押还债协议书，内容为：“今欠到兰翠云、兰翠娥人民币计叁拾捌万元整（380000元整）。自愿将自己在康乐小区永盛北五巷五号2.5分院基一座及房屋、地下室各一层，建筑面积268m2，为抵押还债，欠条未抽。（计：叁拾捌万元整）见欠条作废。”被告兰翠云、兰翠娥在举证期间举出11份借条，借条上均没有约定还款日期。第一笔借款的借条载明：原告樊可爱与樊保平于2006年6月22日借兰亭现金50000元，月息1.3分。其余10份借条上的借款人均署名樊保平，借款日期与金额分别是“2006年6月26日，借兰亭现金30000元，月息1.3分；2008年11月15日，借兰娥现金11800元，月息1.5分；2009年2月28日，借兰娥现金35400元，月息1.5分；2009年3月1日，借兰医生50840元，月息1分；2009年4月10日，借兰医生61939元，月息1.2分；2009年5月1日，借兰春娥52108元，月息2分；2009年5月4日，借兰娥18472元，月息1.6分；2009年5月8日，借兰娥10768元，月息2分；2009年5月30日借兰医生13600元，月息1.5分；2009年11月14日，借兰医生38640元，月息1.2分”。
2010年5月21日，被告兰翠云、兰翠娥与被告马国伟签订房屋买卖协议合同一份，内容为：“甲方：兰翠云、兰翠娥，乙方：马国伟。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就乙方向甲方购买房屋一事达成如下协议：一、甲方有地点在人民北路康乐小区永盛北五巷5号的2.5分院基地及房屋和地下室一起出售给乙方（面积：268m2）。二、甲方保证此房屋在出售前无抵押、贷款、纠纷，否则将双倍赔偿乙方。三、交款方式：一次性付款交清。总价值425000元整（肆拾贰万伍仟元整）人民币。四、以后此房如果拆迁，甲方需无条件出面给予协调解决。五、此合同一式两份，甲乙双方各一份，此合同自签字之日起即生效。”该合同签订后，三被告按照合同约定已履行。
同时查明：2010年4月16日，原告樊可爱与其丈夫樊保平办理了离婚登记手续。
原审认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告樊可爱主张确认三被告之间签订的房屋买卖协议合同无效，认为自己拥有人民北路康乐小区永盛北五巷5号房院的的所有权，且认为2010年元月5日与被告兰翠云、兰翠娥签订的房屋抵押还债协议书仅是将房院抵押。而被告兰翠云、兰翠娥认为是依房院抵债，其享有所有权。鉴于双方签订的房屋抵押还债协议和被告兰翠云、兰翠娥所持的借据涉及案外人樊保平、樊小平、兰亭，在本案中无法确定该协议的效力，导致该宅院房屋权属存在争议。为此，对基于房屋抵押还债协议而签订的房屋买卖协议是否有效，须待房屋抵押还债协议效力确定后才能认定。综上，原告樊可爱要求确认三被告签订的《房屋买卖协议合同》无效，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告樊可爱的诉讼请求。
樊可爱不服该判决，上诉称：原审判决认定事实错误，判决结果不公。一、原审判决将《房屋抵押还债协议书》的效力作为确认《房屋买卖协议合同》效力的前提是错误的。原审判决经审理已查明，上诉人与被上诉人兰翠娥、兰翠云签订了《房屋抵押还债协议书》，且上诉人持有运城市人民政府颁发的运城市康乐小区永盛北五巷5号的《国有土地使用权证》（运政国用（2008）第01208号）。因该争议房院属于不动产，不动产的权属变更应以登记为准。该争议房院国有土地使用权证未经抵押及过户登记，不动产的抵押权未设立，上诉人依法仍为该争议房院的合法所有权人。而《房屋抵押还债协议书》是否有效并不影响对该房院的实际所有权人的认定。因此，原判决院将《房屋抵押还债协议书》的效力作为确认《房屋买卖协议合同》效力的前提是错误的。二、各被上诉人就本案争议的不动产均无行政部门颁发的合法证书。第一、二被上诉人主张其已取得本案争议房院的所有权，但其对本案争议房院却既无《国有土地使用权证》，又无《房屋所有权证》，且本案各被上诉人就争议不动产均没有行政部门颁发的合法证书。三、第一、二被上诉人将争议房院转让给第三被上诉人的行为无效。第一、二被上诉人在未依法取得争议房院的所有权的情况下，未经上诉人同意，私自将属于上诉人的房院转让给第三被上诉人的行为，侵犯了上诉人的合法权益，该转让行为依法无效。综上所述，上诉人为争议房院的合法所有权人，原判决认定事实及判决结果明显错误，故请求：1、依法撤销运城市盐湖区人民法院（2013）运盐民初字第1754号民事判决；2、依法改判确认三被上诉人于2010年5月21日签订的《房屋买卖协议合同》无效；3、依法判令被上诉人承担本案诉讼费及其他费用。
被上诉人兰翠娥、被上诉人兰翠云答辩称：在2010年元月5日，因上诉人樊可爱欠被上诉人兰翠娥、兰翠云的钱归还不了，经协商，同意将房屋折价卖给被上诉人兰翠娥、兰翠云，并在当日签订了一份协议书，载明欠条未抽，总款38万元，欠条作废，当初买卖房屋真实的情形在协议书上可以体现。后2010年5月12日，被上诉人兰翠娥、兰翠云将房屋售出，便向樊可爱索要土地证，办理变更手续未果，樊可爱并于2010年5月12日向兰翠云、兰翠娥打欠条，此欠条载明：今欠到兰翠娥、兰翠云土地一份，交土地证时，把38万元欠条归还。樊可爱、樊保平。后兰翠娥、兰翠云便以425000元的价格把此房屋卖给了马国伟。综上，被上诉人兰翠云、兰翠娥与上诉人之间以及与被上诉人马国伟之间的买卖合同均符合相关法律规定，要求上诉人及时补办土地过户手续及相关法律手续。
被上诉人马国伟答辩称：我当时在买房子的时候，看了上诉人与被上诉人兰翠云、兰翠娥签订的房屋抵押还债协议及上诉人给第一、二被上诉人出具的土地证欠条一份，这个事实说明了上诉人樊可爱是以房屋作为还债给了第一、二被上诉人，我和第一、二被上诉人在公平、自由的情况下签订了房屋买卖合同，并且双方按合同上的内容履行完毕，故我与第一、二被上诉人的房屋买卖协议合同是有效的，请求法院公正宣判，驳回上诉人的上诉请求，并且办理相关过户手续。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，上诉人樊可爱与被上诉人兰翠娥、兰翠云签订的房屋抵押还债协议书，从字面上看，协议书上虽有“抵押”二字，但从协议约定“见欠条作废”的内容看，双方之间签订的协议书实质上是房屋买卖协议。该协议不存在法律规定的无效情形，上诉人樊可爱应当在协议签订后协助被上诉人兰翠娥、兰翠云办理房屋过户手续。现因房屋面临拆迁补偿，上诉人樊可爱以房屋未办理过户手续，自己仍为房屋合法所有人为由，要求确认被上诉人兰翠娥、兰翠云将争议房院转让给被上诉人马国伟的行为无效的上诉请求，违背民事活动应遵循的诚实信用原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人樊可爱负担。
本判决为终审判决。
审判长 高军武
审判员 王文霞
审判员 胡东革
二〇一四年五月八日
书记员 王 宁