海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼97民终1203号
上诉人（原审原告）：贾涛，男，汉族，现住海南省儋州市。
上诉人（原审被告）：儋州福安房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇中心大道滨海新区管理委员会办公大楼A08-A10房。
法定代表人：连玉斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邝继若，该公司员工。
上诉人贾涛与上诉人儋州福安房地产开发有限公司（以下简称福安公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初29号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人贾涛、上诉人福安公司委托诉讼代理人邝继若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人贾涛上诉请求：撤销（2017）琼9003民初29号民事判决，改判支持贾涛一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由福安公司承担。事实和理由：1、一审法院认定福安公司逾期交房的违约金计算方式是按已付款的1%支付，即福安公司应向贾涛支付违约金3000元（30万×1%），与合同约定不符，该合同是在贾涛退房的情形下适用的，但本案中贾涛要求继续履行合同。其次，贾涛购买的是装修房，应以该合同第九条第1种方式处理，即约定的万分之十赔偿，按天计算，850天违约金应为195500元。2、福安公司虽电话通知贾涛收房，但涉案房屋没有达到验收和收房的条件，由此给贾涛造成的经济损失应由福安公司赔偿。
针对贾涛的上诉请求及事实和理由，上诉人福安公司答辩称，设计单位四方验收合格，符合合同约定的交房条件不存在逾期交房的事实。
上诉人福安公司上诉请求：撤销（2017）琼9003民初29号民事判决第一项，改判驳回贾涛的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由贾涛承担。事实和理由：1、2015年3月9日涉案房屋已经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方验收合格，符合合同约定的交房条件。且福安公司在2014年底就电话通知贾涛收房。2、贾涛购房款25000元未支付，福安公司有权延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。3、一审判决计算违约金有误，贾涛支付了购房款153640元，按1%计算，违约金应为1536.4元，不是3000元。
上诉人贾涛向一审法院起诉请求：1.判令福安公司支付贾涛逾期交房违约金161690元（自2015年2月1日起至2017年1月4日止共计703天，每天按230元计付）；2.判令福安公司赔偿贾涛产生的房租费18800元（2014年11月5日至2015年1月18日为2400元、2015年1月18日至2015年3月19日为4400元、2015年2月1日至2017年1月4日为12000元）及生活费8600元（2014年11月5日至2015年1月31日共计86天，按每天100元计）、交通费6000元，共计33400元；3.诉讼费由福安公司承担。
一审法院认定事实:2014年1月16日，贾涛及其妻子张亚丽（乙方）与”福安公司”（甲方）签订了《白马湾-
滨海城邦商品房定购合同》（以下简称定购合同），约定：一、所购房产的房号、面积及总价款：房号为商业城小区B4栋1610房，用途住宅；房屋面积为37.24㎡；价格为6874.32元/㎡，合计房价款为255000元，含装修款76360元。二、付款方式：签订本定购合同的当日，乙方支付购房定金10000元；乙方需于2014年2月28日前支付给甲方房款22万元，2014年10月31日前付清余款25000元。三、双方责任：乙方须于2014年2月15日前携带本定购合同及有关文件前来签订《商品房买卖合同》；本定购合同为确定房产买卖的阶段性行为形式，不能借此替代为了的《商品房买卖合同》。因此，待《商品房买卖合同》签订后，此《定购合同》自动失效等。上述定购合同签订后，贾涛支付给福安公司定金10000元。合同落款处盖有”福安公司售楼合同专用章”。2014年3月1日，贾涛及其妻子张亚丽（买受人）与福安公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于儋州市白马井镇白马湾-
商业城第B4栋1610房。该商品房为预售商品房（毛坯），商品房预售许可证号为儋建房售第（4）号。建筑面积为37.24平方米；价款为4797元/㎡，总金额为178640元。买受人按如下方式付款：于2014年3月1日签订《商品房买卖合同》并支付总款86%即153640元，2014年10月31日交房前支付总房款的14%即25000元。买受人逾期付款违约责任：按逾期时间分别处理（不作累加）。逾期在三十日内的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权单方面解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。第八条房屋交付期限：该商品房经建设、施工、设计、监理四部门验收合格时就达到交付条件，出卖人应当从该商品房具备上述条件之日起60日内交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实际以延期：1.遭遇不可抗力；因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的；3.法律、法规、规章、规定及政府有关部门调整对工期延长的；4.买受人未按本合同的约定定向出卖人支付购房款或未履行其他义务的。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：逾期超过365日的，买受人有权单方解除合同。如买受人单方决定解除合同，则应当在出卖人逾期交房超过365日之日起30日内书面向出卖人提出解除合同，否则不得解除合同。出卖人应当自买受人解除合同的书面通知到达出卖人之日起60日内退还买受人已付的购房款本金，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件五：交付期限补充协议。出卖人应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备本合同第八条款项达到交房条件的商品房向买受人进行交付等。合同落款处盖也有与认购合同一样的”福安公司售楼合同专用章”。另查明，贾涛的妻子张亚丽向一审法院表示其自愿授权给贾涛单独提起诉讼，不作为共同原告参加诉讼；定购合同部分内容为碳素笔填写，并有部分填写内容存在修改的情况，填写和修改笔迹表面查看应为同一人书写；2014年2月28日，贾涛向销售人员于洋名下账户×××转入22万元。之后，贾涛收到两份收据，一份是福安公司于2014年3月6日开具的购房定金款，金额为143640元；一份落款是三亚华琦旅行社有限公司开具的装修款，金额为76360元。一审庭审中，福安公司表示于洋不是其公司员工，是合作方的销售人员，并称”福安公司售楼合同专用章”并非是其公司使用的公章。福安公司主张涉案商品房已经四方验收合格，但未提供证据予以证明。
一审法院认为，本案的争议焦点为：福安公司是否存在逾期交房的行为，应否向贾涛支付逾期交房违约金等费用？首先，关于《定购合同》和《商品房买卖合同》性质的认定等问题。《定购合同》与《商品房买卖合同》所盖的公章是一致的，且事后福安公司也收到了合同约定的部分房价款，应认定为《定购合同》是福安公司所签订。《定购合同》、《商品房买卖合同》是贾涛与福安公司在房屋买卖过程中先后签订的两份合同，且是双方自愿签订的，均应为有效合同。从定购合同的内容看，只约定了房屋价款等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，并不具备商品房买卖合同的大部分主要条款，是贾涛与福安公司在签订《商品房买卖合同》前所签订的文书，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，贾涛与福安公司签订《定购合同》的目的是为了事后签订《商品房买卖合同》，其性质应为预约合同。此后，双方签订了《商品房买卖合同》，应视为《定购合同》已履行完毕。而有关装修及款项方面的问题，虽然《定购合同》中有约定装修款，但是《商品房买卖合同》中却没有约定，且福安公司实际上并未收到装修款，也没有证据证明装修款是福安公司委托于洋或三亚华琦旅行社有限公司收取，故有关装修方面的约定应以《商品房买卖合同》的约定为准。即涉案商品房的总价款应为153640元，且交付条件不包括精装修。其次，关于福安公司是否逾期交房的问题。本案中，贾涛与福安公司所签订的商品房买卖合同约定的交房时间是2015年1月31日，但至今福安公司未书面通知贾涛收房，也未提供证据证明涉案商品房已经验收合格符合交付条件，福安公司已超过约定的期限未交付房屋。至于福安公司主张贾涛未支付剩余房价款25000元应根据合同约定顺延交房期限的问题。贾涛之所以不交付剩余房价款25000元，是由于在合同签订后，贾涛发现定购合同和商品房买卖合同中有关房价款等的约定不一致，且至今未予解决。贾涛就此暂不支付剩余房价款有正当的理由，其行为不构成违约。故福安公司主张顺延交房期限没有法律依据，一审法院不予采纳。故福安公司的行为已构成逾期交房，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。再者，关于福安公司应如何承担违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，福安公司逾期交房的违约金计算方式是按已付款的1%支付，即福安公司应向贾涛支付违约金3000元（30万×1%）。至于贾涛诉请的房租费、生活费、交通费损失，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。综上，福安公司已逾期交房，其行为违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。鉴于合同约定有违约金的计算方式，即福安公司应向贾涛支付逾期交房违约金3000元。贾涛诉请的其他损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、福安公司应于本判决生效之日起十日内支付贾涛逾期交房违约金3000元。二、驳回贾涛的其他诉讼请求。如果儋州福安房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4253元，由贾涛负担4188元，儋州福安房地产开发有限公司负担65元。
二审审理期间，福安公司提交以下新证据：1、《合作声明》，拟证明涉案房屋所在的房产项目由福安公司与海南中游公司合作开发；2、《房地产销售代理协议书》，拟证明于洋是代理海南中游公司销售涉案房屋；3、三亚华琦旅行社有限公司营业执照、法定代表人身份证明复印件，拟证明装修款是由于洋（三亚华琦旅行社有限公司）收取；4、《装修协议书》，拟证明涉案房屋的装修工程款由于洋承接，后转包给海南中游公司的法定代表人王爱萍施工；5、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证明涉案房屋在2015年3月9日经建设、施工、设计、监理四部门验收合格，房屋符合交房条件。被上诉人贾涛对证据1-4的三性均无异议，本院依法予以确认。对证据5虽被上诉人贾涛对其真实性有异议但未提出相反证据予以反驳，故本院对该份证据的真实性予以确认。
二审查明，2013年1月福安公司与海南中游实业有限公司签订《合作声明》，合作开发团购儋州白马湾的”福安·滨海花园”项目一期B1、B2、B3、B4栋酒店公寓及住宅作为公司度假基地。2013年12月12日海南中游实业有限公司与于洋签订《房地产销售代理协议书》，约定海南中游实业有限公司委托于洋代理销售位于儋州白马井福安房地产滨海花园”儋州白马湾渡假村项目”B4栋住宅等物业，合作期限1年。2015年1月29日于洋与王爱萍签订《装修协议书》，约定于洋将原福安商业城B4栋客户18套由王爱萍装修配置。另查明，于洋系三亚华琦旅行社有限公司法定代表人。再查明2015年3月9日，案涉白马湾滨海花园一商业城B4住宅楼经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位工程质量竣工验收，但没有经建设行政主管部门备案登记，未取得备案合格的《商品房竣工验收备案表》等证明文件。
庭审中福安公司陈述称海南中游公司免费租房给贾涛居住。贾涛陈述称2015年2月2日租住在福安公司的员工宿舍，但由于海南中游公司与福安公司闹矛盾，无法正常居住使用。
其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，二审争议焦点：福安公司是否构成逾期交房；如果逾期交房，违约金应如何计算。
关于逾期交房的问题。福安公司认为案涉房屋的工程项目竣工后于2015年3月9日经设计、施工、监理等单位竣工验收，并通知贾涛收房故不构成逾期交房；贾涛则认为该项目未向建设行政主管部门报请备案登记，工程未验收合格，福安公司构成逾期交房。本院认为，房屋交付必须达到合同约定交付条件同时也应符合法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：”建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。根据上述法律规定，由于商品房的特殊性，购房者作为非专业人士很难充分行使自己的知情权。商品房如以开发商福安公司自行组织的竣工验收作为交房条件则缺乏必要的监督和对购房者的保障，如建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，会责令停止使用，重新组织竣工验收，此势必严重损害购房者的利益。而《商品房竣工验收备案表》是经国家建设行政主管部门确认可以交付的相关文件，是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的，具有保障购房者知情权和信赖利益的功能。故贾涛主张交付其使用的房屋须经建设行政主管部门报请备案有理，符合相关法律法规的规定，本院予以支持。
关于房屋价款问题，根据已查明的事实2014年2月28日，贾涛向销售人员于洋名下账户转入22万元，2014年3月1日，贾涛及其妻子张亚丽与福安公司签订了《商品房买卖合同》。房屋买卖合同上明确载明房款为178640元。贾涛与福安公司均在合同上签名确认。贾涛上诉称房款应包含装修款76360元，但装修款收据载明，装修款的收款单位是三亚华琦旅行社有限公司。而且贾涛付款在前合同签订在后，如果房屋价款包括装修款双方理应在合同中明确。但根据双方书面确认的合同中载明商品房价款为178640元并未包括装修款76360元。故对于贾涛上诉称房屋价款包括装修款的意见本院不予采纳。
关于违约金的计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任，双方约定按照第2种方式处理：逾期超过365日的，买受人有权单方解除合同。如买受人单方决定解除合同，则应当在出卖人逾期交房超过365日之日起30日内书面向出卖人提出解除合同，否则不得解除合同。出卖人应当自买受人解除合同的书面通知到达出卖人之日起60日内退还买受人已付的购房款本金，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。贾涛上诉主张应按照第1种方式即按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金与双方合同约定不符，本院不予支持。因双方约定的逾期交房违约金的计算方式只适用合同解除的情形，未对合同继续履行的情况下逾期交房违约金或者损失赔偿额计算方法作出约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：”逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。虽然贾涛存在逾期付款的行为，但贾涛已经支付房价款的86%履行了合同主要义务，未支付25000元是因为双方对于房价款、装修等事宜存在争议，且贾涛逾期付款的行为不是福安公司逾期交房的原因。故福安公司以贾涛存在逾期付款的行为主张其不承担逾期交房的责任理由不足，本院不予采纳。根据上述法律规定，本院根据双方合同的履行情况、过错程度，结合租用同地段同类型房屋租金情况，同时考虑到海南中游公司曾在逾期交房期间为贾涛提供临时居住场所，本院酌情按日万分之一点五的标准以贾涛已付房款的数额确定福安公司逾期交房的违约金较为合理。贾涛主张逾期交房天数自2015年2月1日起至2017年1月4日止，共计703天本院予以照准。福安公司应承担的违约金为153640元×703天×0.00015＝16201.3元。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。因违约金已根据双方合同的履行情况、过错程度、同地段同类型房屋租金的情况对贾涛的租金损失予以补偿，且案外人海南中游公司亦解决其住房问题，故对于贾涛另行诉请房租费18800元本院不予支持。关于贾涛诉请的生活费8600元，因生活费是贾涛日常必须开支，与福安公司的违约行为之间不存在因果关系，故本院不予支持。关于贾涛诉请的交通费6000没有证据予以佐证，本院亦不予支持。
综上，贾涛的上诉请求部分成立，本院予以支持。福安公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初29号民事判决；
二、儋州福安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付贾涛逾期交房违约金16201.3元；
三、驳回贾涛的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4253元，由贾涛负担3500元，儋州福安房地产开发有限公司负担753元。二审案件受理费4303元，由贾涛负担3500元，儋州福安房地产开发有限公司负担803元。
本判决为终审判决。
审判长 龙蜀娟
审判员 吴慧明
审判员 王柱进
二〇一七年十二月七日
书记员 邓业荣
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。