四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川07民终696号
上诉人（原审原告、执行案外人）：洪文生，男，生于1962年3月15日，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：彭安碧，北京安博（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：冯加禄等369人，冯加禄，男，生于1962年6月12日，汉族，住四川省绵阳市盐亭县。
诉讼代表人:阳永辉,男，生于1963年11月5日，汉族，住四川省安州区。
诉讼代表人：任明强，男，生于1966年12月3日，汉族，住四川省安州区。
诉讼代表人：周全辉，男，生于1967年9月4日，住四川省安州区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：四川新苑建筑工程有限公司，住所地：武胜县沿口镇临江街2号。
法定代表人：任勇，系公司总经理。
委托诉讼代理人：邓波，男，生于1969年6月20日，住四川省盐亭县，系公司职员。
被上诉人（原审被告、被执行人）：四川金涛房地产开发有限公司，住所地：盐亭县云溪镇文同路下段32号。
法定代表人：王家成，系公司总经理。
委托诉讼代理人：江泽兵，四川川北律师事务所律师。
洪文生与冯加禄等369人、四川新苑建筑工程有限公司（以下简称新苑公司）、四川金涛房地产开发有限公司（以下简称金涛公司）案外人执行异议之诉一案，洪文生不服四川省盐亭县人民法院（2017）川0723民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理，上诉人洪文生的委托诉讼代理人彭安碧、新苑公司的委托诉讼代理人邓波、金涛公司的委托诉讼代理人江泽兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
洪文生上诉请求：撤销原判，确认洪文生与四川金涛房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，解除对案涉房产的查封并停止执行案涉房产，判令被上诉人承担一二审诉讼费。事实与理由：1.洪文生签订了购房合同后，支付了房款，进行了商品房预售登记，洪文生购买房屋用于居住的行为合法有效，应受到法律保护。2.原审法院出具的（2016）川0723执字第142号、（2016）川0723执异字50号裁定书是错误的。上诉人长期在各地经商，离异后，没有任何房产，案涉房产是上诉人购买用于居住，依照《最高人民法院关于人民法院办理若干执行异议和复议案件若干问题的规定》，一审法院不应当查封和执行上诉人名下全部25套房产；原审法院认定拖欠工资的事实没有证据证实，侵害了上诉人和金涛公司的合法权利；原审法院认定上诉人与金涛公司之间是借贷关系没有证据证实；金涛公司违约导致上诉人没有取得房产证书，原审的裁判结果导致因金涛公司违约反而受益，助长了金涛公司的违法行为。3.金涛公司认为其与上诉人之间属于借贷关系违背了诚实信用原则。金涛公司认为开收据的时间在付款时间之前不符合交易习惯属于主观推断，没有证据证实。4.冯加禄等人主张工资没有证据证实，即便拖欠工资属实，也是金涛公司与新苑公司经营不善造成的，与上诉人无关，不能将两公司的义务转嫁给上诉人洪文生，冯加禄等人不能申请一审法院查封执行属于洪文生的财产。洪文生没有收到冯加禄于开庭当日出具的一审法院于2017年1月17日出具的（2016）川0723执字第142号裁定书，不能约束上诉人，而洪文生持有的同样案号的裁定书的作出时间和内容与冯加禄不一致，裁定书的主体不符合规定，原审对两份裁定书未提及，冯加禄对其在庭审时出具的新的裁定书案号解释不合理。
新苑公司答辩称，农民工工资是真实的，系法院判决确定的；裁定书没有错误；一审法院基于案件事实去调查取证符合法律规定，洪文生没有出庭，法院对王家成进行询问，认定金涛公司与洪文生之间的关系是名为买卖实为借贷，新苑公司对金涛公司之间还有6000多万元工程款未付，在金涛公司没有进行资产转移登记之前，新苑公司就有权执行，本次执行没有执行登记在洪文生名下的住宅用房，而是执行的登记的商业用房。
金涛公司答辩称，同意新苑公司的答辩意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。本案上诉人不是适格诉讼主体，因为被执行财产登记在金涛公司名下，执行依据是一审法院生效判决书，执行的是金涛公司欠付新苑公司工程款用于支付369名农民工工资。上诉人与金涛公司之间的借款本金就是1000万元。
冯加禄等369人未作答辩。
洪文生向一审法院起诉请求：1.请求解除对涉案房产的查封，并停止执行上述涉案房产；2.请求确认洪文生与四川金涛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；3.请求判决被告承担诉讼费用。事实与理由：因被告金涛公司与原告签订《商品房买卖合同》，将该涉案房屋出卖给原告洪文生，原告已支付购房款，并在盐亭县房管所进行了备案登记。原告是房屋购买人，根据合同的约定支付了购房款，而申请执行人的权利是工程款的组成部分，洪文生有优先于申请执行人的权利，足以对抗申请执行人。盐亭县人民法院于2016年3月10日作出（2016）川0723执字第142号民事裁定书查封了属于原告洪文生的财产，而非被执行人的财产，贵院的行为损害了原告的合法权益。原告于2016年12月对执行标的提出书面异议，人民法院于2016年12月27日作出（2016）川0723执异字50号执行异议裁定书，裁定驳回案外人洪文生的异议。原告不服该执行异议裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条规定，故提出上述诉讼请求，请求依法支持。
一审法院审理查明的事实：被告金涛公司在盐亭县云溪镇文同路下段42号开发“四川盐亭昆仑建材商贸城”房地产工程项目期间，将该房地产项目发包给新苑公司建设施工，双方于2012年9月13日签订了《建设工程施工合同》。合同签订后，被告新苑公司因承建此工程自行成立了四川新苑建筑公司昆仑项目部，项目部负责人为梁明金。被告新苑公司授权四川新苑建筑公司昆仑项目部自筹资金负责工程的建设施工事宜。在建设施工期间，四川新苑建筑公司昆仑项目部按照《工程建设施工合同》的约定自筹资金，雇请人员、购买材料、租赁设备等，从事建设施工事务。截止2014年底，上述项目主体工程的建设事宜已基本完成。被告金涛公司仅向被告新苑公司及四川新苑建筑公司昆仑项目部支付了部分工程款，被告新苑公司因无法筹集足够的资金继续建修而停工。被告新苑公司在承建此项目期间，由四川新苑建筑公司昆仑项目部出面雇请冯加禄等农民工为工程提供木工、钢筋、内墙抹灰、砖工等劳务。2015年1月26日，经集中结算，新苑公司及四川新苑建筑公司昆仑项目部与在工程中从事劳务的民工进行劳务结算，并分别出具欠条。2015年春节期间，在工程中从事劳务的民工因为结算后未领到应得的劳务费用，到盐亭县县委、政府等部门信访、上访，经盐亭县城建局、盐亭县信访局等部门协调由岳宏斌筹集资金用于垫付农民工工资，以维护社会稳定。2015年2月17日，在原盐亭县城建局和盐亭县信访局主要负责人主持下，岳宏斌与被告金涛公司的法定代表人王家成签订《调解协议》，该协议主要载明：2015年2月17日，金涛时代广场开发企业王家成与建筑企业梁明金因无法支付民工工资，工人到信访局集体讨要民工工资，经建设局、信访局相关领导组织双方与岳宏斌，达成以下协议：岳宏斌同意借给王家成254.88万元，用于支付金涛时代广场2015年春节农民工工资。如果王家成不归还此笔借款，岳宏斌有权代农民工追偿该笔借款。调解双方签字后生效。上述各方均在该协议上签名确认。随后，岳宏斌在盐亭县信访局组织下根据每个民工所欠劳务费金额，按一定比例向农民工支付了部分劳务费。岳宏斌支付此款后，因金涛公司未按约定履行还款义务，冯加禄等369名农民工向一审法院提起诉讼后，一审法院依法判决由四川金涛房产公司在欠付工程款范围内承担先行垫付责任。判决生效后，申请执行人于2016年2月25日申请一审法院执行，一审法院受理后，于2016年9月22日作出（2016）川0723执字第142号民事裁定书，裁定：一、对属被执行人四川金涛房地产开发有限公司所有的位于盐亭县云溪镇文同干道42号昆仑建材商贸城的在建房屋予以查封；二、被执行人四川新苑建筑工程有限公司负责保管被查封的财产，在查封期内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。在执行过程中，原告洪文生以（2016）川0723执字第142号民事裁定书查封了属案外人的财产，损害了案外人合法权益为由向一审法院提出书面异议。一审法院审查后于2016年12月27日作出（2016）川0723执异字第50执行裁定书，裁定如下：“驳回案外人洪文生的异议。如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”原告洪文生于2017年1月3日收到一审法院邮寄送达的（2016）盐法执异字50号执行裁定书，并于2017年1月17日向一审法院提起诉讼。
庭审中，原告陈述其与被告金涛公司建立了合法的买卖关系，原告为证明其主张，提交了以下证据材料：24份商品房买卖合同、3份客户缴费回单、中国农业银行的个人结算书、金涛公司出具的收据25张、备案表，主要证明，2012年9月28日，原告洪文生与被告金涛房产公司签订了24份商品房买卖合同，约定：分别将位于盐亭县云溪镇文同路下段42号的商品房“昆仑建材商贸城第2幢”1单元第一层1-13号、第二层1、2号、4单元1-1、1-2、2-1、3-1、4-1、5-1共计21套商业用房以及住宅4套（1-7-1、2-7-2、1-6-1、1-6-2）合计25套房产出售给洪文生。其中4-1-1和4-1-2号两个房产面积写在同一合同上，故只有24份商品房买卖合同。每份合同约定了每套房屋的建筑面积及单价，同时在盐亭县房屋管理所进行了备案登记。同日，被告四川金涛房产公司向原告洪文生出具了购房款收据。2012年9月29日，原告洪文生向被告四川金涛房产公司的法定代表人王家成的个人账户先后三次转款合计1000万元整，庭审中，原告陈述其向被告金涛公司的法定代表人支付现金9600元，故原告合计向被告金涛公司支付购房款10009600元。
被告金涛公司在庭审中陈述原、被告间系借贷关系，被告金涛公司已向原告洪文生支付利息720万元。被告金涛公司为反驳原告的主张证明其陈述，向一审法院提供了指令明细信息、记账凭证，但该凭证载明转款转入王鹏飞账户，备注：成都欧建波利息。
2017年4月26日，一审法院到四川省广元监狱询问被告金涛公司法定代表人王家成，其陈述金涛公司与洪文生属民间借贷关系。洪文生为金涛公司提供了1000万元借款，虽未签订借款合同，但是王家成向原告出具了借条，也有支付利息。原告与金涛公司之间无买卖关系，洪文生要求金涛公司签订买卖合同和出具收款收据，且收款收据的房价、金额是根据1000万计算的。收款收据合计金额10009600元，但是王家成未收到9600元的现金。
另查明，2015年1月，被告四川新苑公司向绵阳市中级人民法院提起诉讼，请求判令四川金涛公司支付工程款。2015年6月20日，绵阳市中级人民法院作出（2015）绵民初字第29号民事判决书，判决四川金涛公司在判决生效后十五日内向四川新苑公司支付工程款45575053元，并承担资金利息，同时对该款享有优先受偿权。四川金涛公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院审理后作出（2016）川民终1058号民事裁定书，裁定：一、撤销绵阳市中级人民法院（2015）绵民初字第29号民事判决；二、本案发回绵阳市中级人民法院重审。该案正在审理过程中。
一审法院认为本案焦点有：一、原告洪文生请求“解除对涉案房产的查封，并停止执行上述涉案房产”是否应得到支持。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。因此，案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的，是一种实体上的异议。据此，原告洪文生的诉讼请求应否得到支持，应根据原告洪文生是否对执行标的物25套房屋享有实体上的权利即权属确定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”对原告洪文生提出的执行异议，应当从该条规定的三个方面进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”本案中原告洪文生主张其对执行标的物25套房产享有实体权利，庭审中原告洪文生的代理人陈述其为居住和投资而在被告金涛公司处购买25套房产，并向一审法院提交了24份已在盐亭县房管所进行备案登记的商品房买卖合同、收据以及转账凭证予以证实，即使原告洪文生与被告四川金涛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但原告洪文生对其主张的25套房产享有的是合同债权，而不是原告洪文生所诉称的25套商品房属于其财产，对原告洪文生的该主张一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告洪文生当庭陈述其在被告金涛公司处购买房屋25套用于居住和投资，亦不符合上述规定。原告洪文生请求解除对涉案房产的查封并停止执行上述涉案房产的诉讼请求，依法不予支持。
二、关于原告洪文生主张确认其与被告四川金涛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》合法有效的问题。本案为案外人执行异议之诉，审查的是案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，洪文生的该项请求并非针对执行标的的异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，该款规定的权利是指对执行标的物的实体权利，原告洪文生请求确认《商品房买卖合同》有效，该项请求不属于对执行标的物实体权利的确认，不属于案外人执行异议之诉的审理范围。
据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告洪文生的诉讼请求。依照中华人民共和国国务院《诉讼费交纳办法》的规定，本案收取案件受理费100元，由原告洪文生负担。
二审审理中，新苑公司提交了四份法院生效的裁判文书，证明金涛公司下欠新苑公司3200余万元工程款的事实并说明本案的执行依据及相关案件事实。
本院认为，根据各方当事人的诉辩理由，现将本案争议焦点予以归纳并分析如下：
一、关于是否应当解除对案涉房产的查封并停止执行案涉房产的问题。根据洪文生的陈述及其提交的房屋买卖合同、收据及转账凭证等证据，即便洪文生与金涛公司之间具有房屋买卖关系，但洪文生一次性购买25套房屋，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，洪文生购买房屋的目的与该规定不符，本院对其提出的该项上诉请求不予支持。
二、关于洪文生与金涛公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。由于该诉求是确认合同效力，并非确认房屋产权归属，故一审法院认为该诉讼请求不属于本案审理范围并无不当。
综上，上诉人洪文生的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人洪文生负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 志
审判员 陈兴旺
审判员 田 苑
二〇一八年七月九日
书记员 杨 丽