中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4483号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周海红，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：SETOAMY（中文名：余觉翠），女，1949年10月23日出生，美国国籍，住220MARSHALLSTREETTEWKSBURYMA01876USA。
上诉人周海红因与被上诉人余觉翠租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省房地产权证》记载：广州市海珠区同福中路乌龙江龙骧大街16号房屋的权属人为余某乙；房屋所有权取得方式为继承；登记时间为2010年9月13日；房屋结构为混合（乙石），砖木结构；层数为3-1／3；建筑面积为349.91平方米；等。
余某乙是通过继承其配偶SETOTOM（中文名：司某子荫，2007年4月2日死亡）的遗产得到上述房产所有权。司某子荫曾于2004年3月10日出具《委托书》，该委托书主要内容为：司某子荫委托周海红代为对上述房屋进行管理、修缮、订立租赁或有关征地，收取租金，申请办理修缮拆建手续；租金应用司某子荫的名字每月存放银行；委托书有效期为：从2004年1月至2010年4月1日；等。
2009年5月26日，周海红以司某子荫代理人名义与李某甲（1917年9月16日出生，是周海红母亲）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：将广州市海珠区同福中路乌龙江龙骧大街16号二楼面积93.96平方米的部分（以下简称涉案房屋）出租给李某甲；租赁期限从2009年1月1日至2014年12月31日止；月租金300元；等。该合同经租赁登记备案。
余某乙等曾与周海红就涉案房屋的租金发生纠纷向原审法院提起诉讼，要求周海红返还截止至2010年12月31日的租金，周海红表示同意。案件审理过程中，经原审法院调解，当事人达成协议：周海红在法律文书生效之日起7日内，一次性返还涉案的租金余额197766.05元给余某乙；受理费2128元，由余某乙承担1064元，周海红承担1064元；等。原审法院根据上述协议于2012年8月20日作出（2012）穗海法民一初字第1931号民事调解书。
2012年8月22日，余某乙的委托代理人林某向周海红出具《收款》：“收到周海红交来的受理费1064元（人民币）；收到租金人民币166971.84元；收到美金10217.13元”。
后余某乙又于2012年12月26日向原审法院起诉周海红，要求：1.周海红交还广州市海珠区龙凤街龙骧大街16号二楼给余某乙；2.周海红向某翠支付从2012年1月起至实际迁出房屋止的房屋使用费，暂计至2012年11月房屋使用费为22000元（2000元×11月）；3.诉讼费由周海红承担。周海红在该案中反诉要求：1.余某乙返还房屋租金30339.27元给周海红（已剔除替承租人交付2012年全年租金人民币3600元）并继续履行“原受委托人2009年所签订的租赁合同”；2.诉讼费由余某乙承担。在该案诉讼中，余某乙表示涉案房屋除周海红外还有周海红的母亲和3-4人居住；不需要追加其他居住人员作为被告；周海红2011年一直以300元标准履行合同，余某乙确认该合同，周海红欠租金共20多万，经反复与周海红交涉，周海红不肯把人民币换算成美金，余某乙为了减少自己的损失，先能够收多少就收多少，余某乙按照原来的合同完全是无奈，余某乙不认可周海红与第三方签订的损害余某乙利益的合同。周海红表示其是实际使用人，涉案房屋是其与其母亲居住，其需要照顾母亲；林某出具《收款》中的钱是其在银行取的，在银行取多少就给多少给林某，超出租赁合同外的钱是因为其需要余某乙善待其母亲。该案经原审法院审理认为，周海红受原产权人司某子荫委托管理涉案房屋的期限至2010年4月1日。虽然司某子荫于2007年死亡，但是余某乙表示并未将司某子荫死亡情况告知周海红，且余某乙表示确认周海红与李某甲之间的合同、并一直按合同约定收取租金，故周海红以司徒子荫代理人的名义与李丽芳之间于2009年5月26日签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效。余某乙取得涉案房屋产权的时间在上述合同之后，故上述合同对余某乙亦有约束力。上述合同租赁期至2014年，因此李某甲作为承租人在租赁期限内享有使用涉案房屋的权利。李某甲已逾九旬，周海红抗辩其作为李某甲的女儿在涉案房屋照顾母亲也合情合理。而且，根据合同约定，在使用涉案房屋期间支付租金的义务人为李某甲。故在余某乙与李某乙之间的租赁合同未解除之前，余某乙要求周海红交付涉案房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，缺乏依据；等。2013年5月16日，原审法院对该案作出（2013）穗海法民三初字第109号民事判决书：一、驳回SETOAMY（中文名：余觉翠）要求周海红交还广州市海珠区龙凤街龙骧大街16号二楼及向余觉翠支付从2012年1月起至实际迁出房屋止的房屋使用费的诉讼请求；二、驳回周海红要求余某乙返还房屋租金30339.27元的反诉请求。该判决书于2013年6月16日生效。
李某甲于2014年8月10日死亡后，周海红继续在涉案房屋中居住，但从2014年5月起没有向某翠支付租金和房屋使用费。
2014年12月3日，余某乙的委托代理人林某通过特快专递方式向周海红发出《租赁合同终止通知书》，内容为：广州市海珠区同福中路乌龙江龙骧大街16号二楼租赁给李某甲居住，租赁合同到2014年12月31日期满，现本人决定该房屋租赁期满后收回自用。因此，本人提前1个月通知租客李某甲自行另找房屋，在合同期满前搬出租住房，按合同约定条款清缴所有欠款，交还房屋给本人。特此将租赁合同终止通知书邮递给周海红签收为据。该通知书的落款处有打印字体的“业主：余某乙，2014年11月30日”的字眼。
余某乙于2015年1月7日向原审法院提起本案诉讼，以周海红的行为及要求违反租赁合同的约定和损害余某乙的经济利益为由，起诉请求：1.周海红交还广州市海珠区龙凤街龙骧大街16号二楼给余某乙；2.周海红向某翠支付拖欠的租金2400元（2014年5月至2014年12月，每月300元）；3.周海红赔偿余某乙将房屋租赁给他人从2015年1月1日起计至周海红实际交付房屋时止的经济损失（周海红在合同到期后没有将房屋交还给余某乙，给余某乙造成的租金损失，按同地段、同房屋结构、同面积的私房市场租金标准每月3000元计算）；4.案件诉讼费由周海红承担。
周海红在原审答辩称：（一）周海红已搬离承租房，余某乙称周海红无理霸占房屋之事实不存在。周海红在2014年12月收到租赁合同终止通知书，一时难以找到合适房屋居住，想和业主协商，希望能续租1-2个月，待找到合适房屋便立即归还业主房屋。2015年1月5日，余某乙委托林某与周海红洽谈腾空房屋之事时，有意见分歧。林某的朋友对周海红及其朋友实施人身威胁，由此产生不愉快，最终以报警终结此次协商。警察要求双方继续协商，双方协商以后再协商，但是由于林某没有留下联系方式，周海红无法联系到林某，所以2015年1月5日后所发生的租金与周海红无关，不应由周海红承担。周海红因受到人身威胁倍感恐惧而搬离原住处，直至现在不敢再回到原住所居住。第一次协商后，周海红欲约林某择日进行第二次协商，将房屋钥匙交至其手，并结清租金及房屋管理维修费。只因后来一直未联系上林某，无法交付钥匙。作为出租方，余某乙有收房的义务，但其没有积极履行此义务，而造成周海红逾期交房，因此余某乙负有一定责任。（二）余某乙没有证据证明将房屋租赁给他人的租金为3000元，其主张周海红赔偿将房屋租赁给他人每月3000元的经济损失无事实依据。涉案房屋年份已久，室内架构及装修陈旧，不可能以每月3000元租给他人。余某乙没有证据证明该房屋已租赁给他人，可收取租金之事实，故其要求周海红赔偿损失的主张不成立。（三）周海红及母亲与司某家三代交好，80年代在区侨联的协助下几经周折为司徒家取回龙骧大街16号祖屋。司某家多次请求老母亲住入其祖屋，为其管理房屋。周海红及母亲自此开始承租龙骧大街16号二楼，并代其管理房屋，此非一般房屋租赁。现合同虽已到期，周海红认为仍应依合同约定支付逾期交房的房屋使用费，若原业主司某子荫先生在世，念在旧日情分也必定对按合同租金约定支付房屋使用费无异议。（四）对于余某乙要求周海红交还房屋的请求，周海红要求在余某乙对周海红进行补偿并与周海红结清水电费之后才同意交还房屋。综上，余某乙的部分请求没有事实和法律依据，请求法院查明事实作出公正判决。
在原审诉讼中，周海红提出反诉要求判令：1.余某乙承担房屋维修管理费用16023.8元；2.余某乙承担案件的诉讼费用。
针对周海红的反诉，余某乙在原审答辩称：余某乙不同意向周海红支付所谓的房屋维修管理费用，因为该房屋是整栋楼有四层，多年来一直是由周海红及其母亲代某进行管理，在居住过程中，从周海红所做的该房屋的租金收入、支出表可以看出，该栋房屋的维护、维修费用已经全部从该房屋多年的租金中予以抵扣，不存在周海红所说的一栋楼四层，一、三、四层的维修费十几年来直接用租金抵扣，自己住的这层维修费多年来是自己掏钱维修的情况。周海红的主张没有事实依据，请法院依法驳回周海红的全部反诉请求。
原审审理中，周海红表示已于2014年12月5日收到对方向其发出的《租赁合同终止通知书》，但对内容有意见，其不知道将欠租交给谁，通知中叫其将欠租和房屋交给余某乙本人，但其无法找到余某乙本人。
在原审法院第一次庭审时（2015年3月3日），周海红表示其已经不敢在涉案房屋中居住，但屋内还有一些东西未搬走。经原审法院释明后，周海红表示同意于2015年3月底前将涉案房屋交还给余某乙。
余某乙为证明其与周海红之间的租期到期后，余某乙已将涉案房屋以每月租金3000元的价格出租给案外人梁某，以及周海红在租赁合同到期后没有迁出涉案房屋导致余某乙的经济损失的事实，提交了一份余某乙（出租方、甲方）的委托代理人林某与梁某（承租方、乙方）于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同的主要内容为：甲方同意将广州市海珠区同福中路乌龙江龙骧大街16号二楼、建筑面积93平方米的房产出租给乙方作为住宅居住用途使用，租期为2015年1月1日至2016年12月31日止；甲方应于2015年1月1日将该房产交付给乙方使用；甲乙双方约定月租金为3000元；等。周海红表示不清楚余某乙有无与案外人签订该份合同，不确认余某乙每月的经济损失是3000元。
周海红为证明其主张也提交了以下证据：1.户名为“周海红”的存折。拟证明周海红已理清水费；2.日期为2014年12月15日的《广州市老大众搬屋服务单》；拟证明周海红已于2014年12月底搬离承租屋；3.房屋二楼维修费用记录及收据若干张。拟证明周海红曾对房屋二楼进行多次维护修葺等管理行为及费用支出；4.房屋一、三、四楼的维修费用情况登记表。拟证明周海红代为管理、支付维护修葺房屋之费用得到业主承认的事实。余某乙表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均没有意见；对证据2的真实性、合法性无法确认，即使该证据是真的，也仅仅证明周海红在2014年12月15日把涉案房屋的部分家具搬走了，不能证明周海红履行了在租赁房屋到期后把房屋交还余某乙的义务，涉案房屋至今没有交付余某乙的原因及责任都是周海红坚持在没有达到其条件前拒绝搬出造成的；对证据3的真实性、合法性无法确认，这些收据不能说明是二楼单独产生的维护费用，并且有些费用明显是不合理的，通厕所、刷墙、换电线等费用不属于业主承担的维护费用，应由租户自行承担；从帐簿里可以看出，周海红在管理房屋的过程中对房屋多年来产生的一些租金收入以及该房需要维护的一些支出情况，同时说明周海红在管理房屋的过程中也付出了劳动；从周海红提供的记帐簿，房屋的租金收入、支出是非常清楚的，周海红管理房屋不是无偿的，是按每月10%提取手续费的；从记帐簿来看房屋需要维修的费用，余某乙都是认可的，并且都是从房屋的租金收入来支出，不存在周海红说的二楼的维修费由自己单独出钱来维修的问题；假如二楼需要维修和余某乙沟通的话，余某乙肯定会同意，并且同意从租金收入中扣除的，只要是合理的、正常的维护，向某翠说明后，余某乙对从租金中支出这笔费用是完全认可的；现周海红提出二楼的维修费是其单独垫付的，这是周海红自己一方对二楼维护费用的单方的行为、想法，并不证明余某乙认可周海红对二楼维护费单列的情况；对证据4的真实性、合法性、关联性均没有异议。
原审诉讼中，周海红表示：其同意向某翠支付2014年5月至2014年12月的租金2400元，但要求余某乙用拖欠其的水费和维修费来抵偿。余觉翠则表示：周海红之前管理龙骧大街16号整栋楼的维修费都是用租金结算的，不存在二楼单独的维修费用问题；一、三、四楼是出租给其他租户的，如果周海红确实代垫了水费，其同意返还给周海红。
在原审审理过程中，双方当事人均确认以下事实：1.对周海红提出的代垫水费问题，双方已经进行了结算；2.周海红已于2015年3月31日将涉案房屋交还给余某乙。余某乙为此向原审法院申请撤销第1项诉讼请求，周海红表示同意。
另外，周海红在原审法院第二次庭审时（2015年4月27日）表示：余某乙在2015年1月份更换了通往二楼、三楼楼梯门的锁，导致其无法进入涉案房屋；其没有证据证明上述情况，但其所持钥匙无法打开楼梯的门，其认为是余某乙或其他租户换的。余某乙对此不予确认，并认为周海红在第一次庭审时还是坚持要在2015年3月底才交还房屋，证明周海红是不想解决问题。
原审法院认为：关于本诉部分。余某乙是涉案房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。生效的判决书已认定周海红以司徒子荫代理人的名义与李丽芳之间于2009年5月26日签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效并对余某乙有约束力，对此不再赘述。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。李某甲在上述合同约定的租赁期限届满前死亡，周海红继续使用该房屋，故应向某翠支付合同期内的租金。现余某乙要求周海红支付2014年5月至2014年12月期间的租金2400元，周海红确认上述欠租并同意向某翠支付，故原审法院对余某乙该项诉请予以支持。周海红要求以余某乙拖欠其的水费和维修费来抵偿租金，余某乙表示不同意，故周海红该抗辩意见缺乏依据，不予采纳。诉讼中，余某乙与周海红确认双方已结清周海红代垫的水费，故原审法院对此不予调处。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。上述《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限于2014年12月31日届满，余某乙已委托代理人在2014年12月3日向周海红发出《租赁合同终止通知书》，要求周海红在合同期满前交还涉案房屋并按合同约定清缴所有欠款，由此表明余某乙不同意周海红继续承租该房屋。周海红收到该通知书后，并无按时交还房屋给余某乙，且在原审第一次庭审时仍不同意立即交还房屋，经原审法院释明后，才于2015年3月31日将房屋交给余某乙。显然，周海红逾期交付房屋的行为已给余某乙造成实际损失，应承担相应的民事责任。周海红表示余某乙在2015年1月份更换了通往二楼、三楼楼梯门的锁，导致其无法进入涉案房屋，但未能举证证明，余某乙对此又不予确认，周海红应承担不利的后果，故对周海红该事实主张不予采信。因此，余某乙要求周海红赔偿逾期交还涉案房屋的经济损失（从2015年1月1日起计至周海红实际交付房屋时止），合法有理，予以支持。余某乙提交的林某与案外人签订的《房屋租赁合同》，不足以证明其实际租金损失，对该证据不予采纳。综合本案情况，余某乙的租金损失应按有资质的评估机构评定的同地段、同类型房屋的租金参考价计算为宜，并以余某乙主张的金额为限。涉案房屋的承租面积为93.96平方米，周海红抗辩余某乙的租金损失应按原合同约定的300元计算，显然缺乏依据，也有违公平合理原则，故对周海红该抗辩意见，原审法院不予采纳。
鉴于周海红已交还房屋，余某乙向原审法院申请撤销第1项诉讼请求，周海红表示同意，故原审法院对此予以准许。
关于反诉部分。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。按照司某子荫出具的《委托书》，司徒子荫委托周海红代为对龙骧大街16号房屋进行管理、修缮、订立租赁或有关征地，收取租金，申请办理修缮拆建手续。从周海红提交的证据显示，上述房屋所在的一、三、四楼的维修费用均是在周海红代收的租金中予以扣除，余某乙对此也予以确认。现周海红主张其实际使用的涉案房屋（即二楼部分）的维修费用由其自行垫付，仅提交了房屋二楼维修费用记录及收据若干张为证，余某乙对此不予确认。对此，原审法院意见是，假如这些年来二楼部分确实产生了维修费用，周海红也应当与一、三、四楼所产生的维修费用一同与余某乙进行结算并从代收租金中予以扣除，而且周海红并无举证证明涉案房屋确实需要维修且其曾要求余某乙维修而遭到余某乙拒绝，因此，周海红主张其单独就其承租的二楼房屋进行维修并支付了维修费的事实，显然依据不足，也不符合常理，原审法院对此不予采信。鉴此，对周海红反诉要求余某乙承担涉案房屋维修管理费用16023.8元的请求，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十四条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年7月24日作出如下判决：一、周海红在判决生效之日起15日内，向SETOAMY（中文名：余某乙）支付2014年5月至2014年12月期间的租金2400元；二、周海红在判决生效之日起15日内，向余觉翠赔偿逾期交还广州市海珠区同福中路乌龙江龙骧大街16号二楼房屋（面积：93.96平方米）的经济损失（从2015年1月1日起至2015年3月31日止，按有资质的评估机构评定的同地段、同类型房屋的租金参考价计算，并以余某乙主张的每月3000元为限）；三、驳回周海红的全部反诉请求。一审本诉受理费150元、反诉费100元，均由周海红负担。
判后，上诉人周海红不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决未核查事实，适用法律不正确。具体理由：（一）原业主委托周海红对广州市海珠区龙凤街龙骧大街16号房屋进行维修、管理，并同意维修费用在收取的租金中扣除，当时一、三、四楼是对外出租，租客多换，房屋破坏较大，维修也多，就及时在租金中支付，二楼是周海红居住，只是小修小补，每次维修数目不大，周海红打算以后不管理并搬出涉案房屋后再结算，也跟原业主讲过，原业主回复：“按你们的意思办吧”。余某乙于2010年9月才取得产权证，而上述全部维修是周海红管理时完成，也是历史遗留的事实，原审驳回周海红关于维修费的请求不公平。（二）合同到期后，周海红积极与对方协商，要拿回垫付整栋楼半年多的水费（二楼除外）及二楼的维修费，因双方无法达成一致意见，故原审判决周海红承担全部责任有失公平。1.原定2015年1月5日商谈，对方交钱，周海红交钥匙，但对方带一彪形大汉，开口就骂，并威胁周海红，可查派出所报警记录，最终双方未协商成功，因对方带来的人干扰双方的协商，故未能协商一致的责任在于对方。2.接着对方换楼梯锁，当时没有对方任何电话，无法联系对方，导致周海红从2015年1月至3月期间无法使用涉案房屋，该责任不在周海红，2014年2月14日至2015年2月10日二楼用电情况证据及3月26日至30日的电话记录均可证明周海红在2015年1月至3月没有使用涉案房屋，对此情况，周海红在原审时已向法院作出说明，并听从法院要求交钥匙给对方，因此，余某乙主张经济损失依据不足，周海红不应向某翠支付该经济损失。为此上诉请求：1.撤销原审第二、三项判决，改判余某乙向周海红支付涉案房屋维修费用16023.8元；2.一、二审诉讼费由余某乙承担。
被上诉人余某乙未到庭答辩。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，周海红向本院提交以下材料：1.2015年3月31日的收据两张，拟证明余某乙的代理人在2015年3月31日向周海红支付水费214.83元，同日，周海红将涉案房屋钥匙还给对方。2.2015年1月至3月的电费缴交资料，拟证明周海红在上述期间没有在涉案房屋居住。
本院认为：关于周海红应否支付2015年1月至2015年3月的经济损失问题。周海红上诉认为双方在2015年1月5日未能就房屋交接等达成一致意见的责任在余某乙，且之后余某乙更换了门锁，导致其未能使用涉案房屋，余某乙对此予以否认，而周海红并无就此提供证据予以证实，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由周海红对其举证不能承担不利后果。因周海红在2015年1月至2015年3月31日期间未交还涉案房屋，故其应向某翠支付上述期间占用涉案房屋的使用费，因此，周海红上诉认为无需向某翠支付上述期间的经济损失依据不充分，本院不予采纳。
关于周海红主张余某乙承担涉案房屋维修费用的问题。周海红称其与原业主就涉案房屋的维修费用达成一致意见，即由周海红先行垫付，在其不管理并搬离涉案房屋后再结算相关维修费，对此，余某乙不予确认。周海红就其上述主张亦未能提供任何书面证据予以证实，而涉案房屋所在的一、三、四楼的维修费均在周海红代收的租金中予以扣除，且周海红也没有举证证实曾主张原业主维修涉案房屋而遭到拒绝，因此，原审法院认定周海红主张其单独就其承租的二楼房屋进行维修并支付了维修费的事实，显然依据不足，也不符合常理，据此驳回该求并无不当，本院予以维持。
至于周海红二审提供的证据，均不属新证据，除了收据能反映出双方在2015年3月31日进行了水费结算及房屋钥匙交接的事实外，其他材料不足以证明周海红的主张，本院不予采信。
综上所述，上诉人周海红的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费201元，由上诉人周海红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 黄庆杰
邓燕葵