温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙民初字第345号
原告：王加麟。
委托代理人：陈德其。
委托代理人：胡君。
被告：温州市永大房地产开发有限公司。
法定代表人：何崇良。
委托代理人：张宪俊。
委托代理人：张崇辉。
第三人：浙江瑞兴物业管理有限公司。
法定代表人：黄建镇。
原告王加麟为与被告温州市永大房地产开发有限公司（以下简称：永大公司）、第三人浙江瑞兴物业管理有限公司（以下简称：瑞兴公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年4月9日向本院起诉。本院于同日受理后，在适用简易程序审理过程中，因案件审理需要，于2014年4月15日裁定转为普通程序组成合议庭审理。审理中，应当事人申请，本院组织双方协商鉴定机构后，依法委托鉴定；鉴定意见作出后，本院于2014年11月7日组织双方进行证据交换，后又向鉴定机构进行了书面质询。鉴定终结后，本案于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告王加麟的委托代理人陈德其、胡君，被告永大公司的法定代表人何崇良、委托代理人张宪俊到庭参加诉讼，第三人瑞兴公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2004年期间，原告向被告购买了坐落于龙湾区永强大道与镇标路交叉路口的南翔锦苑小区卓锦2幢603号商品房一套。2006年7月，被告向原告交付商品房，同时向原告出具《温州市新建商品住宅质量保证书》（以下简称：《住宅质量保证书》）。原告接受商品房后，于2007年11月29日办理了《房屋所有权证》。后，原告发现所购商品房东、南、北三面墙体大面积渗水、墙体脱落、裂缝等问题。原告根据被告出具的《住宅质量保证书》第四条第2、3款规定，多次要求被告履行保修义务，被告均置之不理，导致原告无法进行装修及正常居住使用。综上，原、被告之间商品房买卖合同事实清楚、证据充分，被告应按《住宅质量保证书》中承诺履行保修义务。由于被告不及时履行保修义务，导致原告财产损失，被告应依法承担赔偿责任。原告为此诉请判令：1.被告对其销售给原告的商品房承担质量保证维修责任，并从速履行保修义务；2.被告赔偿原告财产损失5000元（以鉴定结果为准）；3.本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告明确：第1项诉请，要求履行保修义务的范围具体为《检测报告》所列的四处对象；第2项诉请，根据《工程造价咨询报告书》，赔偿金额为34900元；第3项诉请，原告预交的鉴定费3500元由被告承担。针对被告答辩，原告补充称：一、关于保修期。1.根据《住宅质量保证书》第四条第2、3款，屋面防水、外墙面防渗漏保修期都是8年，所涉4处问题应适用该条款的8年保修期，而非被告所说的《住宅质量保证书》第四条第7款的1年保修期。2.法定保修期不低于5年，双方约定8年并不违法。3.根据《住宅质量保证书》明确保修期从交付之日即2006年7月1日起计算，并非竣工之日起计算。综上，本案在保修期内。二、关于原因。1.根据《检测报告》共有4处问题，该4处均系被告原因。2.本案并非原告装修不当，已有《检测报告》明确是房屋质量问题，原因在被告，原告没有举证责任。三、关于《工程造价咨询报告》记载的实地查勘时间。2014年5月27日第一次查看现场时，该鉴定机构就已在场，之后只是补充核对。
被告答辩称：一、涉案房屋损害系原告不当装修造成，原告应自行承担责任。1.《检测报告》所列对象1、2，系原告违章搭建避雨彩钢棚导致雨水汇集，且原告安装大理石窗台板施工时敲凿原墙体和砼基层，损伤墙体产生裂缝等原因。2.《检测报告》所列对象3，裂缝与室内墙面渗漏痕迹不符，空调外机膨胀螺栓缝隙没有密封，导致局部渗水。3.《检测报告》所列对象4，系原告擅自拆移排水管道，破坏防水层，改变露台门窗位置等原因。被告交给原告的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》对装修不当责任自负已有规定。另外，原告装修施工质量也存在问题。二、《工程造价咨询报告书》结果显失公正。1.2015年4月10日实地查勘，没有通知被告参加。2.原告房屋装修使用多年，装修损失不能包括自然老化部分，其将局部修缮按单间重新装修计算价格，明确错误。3.多处修复面积远远超出损坏面积。4.部分超出《检测报告》所列对象。5.2015年4月10日实地查勘，早已超过保修期。三、被告没有义务承担原告不当装修和超过房屋保修期限的保修责任。四、龙湾质监站的《工程质量整改通知书》不具有证明效力。如质监站到原告家做过检查，《工程质量整改通知书》应有下列整改内容，比如原告擅自搭建玻璃房、彩钢架等违法装修和违章建筑，但《工程质量整改通知书》所列内容粗疏含糊，不分前因后果。五、物业公司不作为，遇事推诿。根据南翔锦苑业委会与物业公司签订的《物业服务合同》第二章第三条第一款规定，房屋共同部位、共同设备的维修养护（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构等），住宅小区公用设施的维修、养护和更新应由物业公司负责。被告已根据规定留有900余万元的物业专项维修资金，维修费用应由此支出，不应再由被告承担。被告在物业移交时另拨付30万元给物业公司管理，本物业相关事宜应由物业公司负责。综上，应驳回原告诉讼请求，本案诉讼费、检测、鉴定费用由原告承担。
第三人未发表意见。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.被告公司基本情况、组织机构代码，证明被告的诉讼主体资格。3.商品房买卖合同，证明被告将诉争的商品房出卖给原告所有（合同标注为卓锦2幢六单元603跃号房）。4.房屋所有权证、房屋权属查询证明，证明原告受买商品房已办理所有权登记（房屋所有权证标注为南翔锦苑7幢603室）。5.《住宅质量保证书》，证明被告对出售商品房承担保修义务，保修期从交付之日即2006年7月1日起算，屋面防水8年，外墙面防渗漏8年，原告起诉在保修期内。6.罗东法律服务所函、被告回复，证明原告已将受买商品房存在质量问题通知被告，并要求履行保修义务。7.物业服务合同及补充协议，证明第三人系南翔锦苑物业服务单位的事实。8.工程质量整改通知书，证明被告出售的商品房经过温州市龙湾区建设工程质量监督站查明存在质量问题，被告拒不履行维修义务的事实。9.鉴定费发票，证明原告支付鉴定费（装修损失鉴定）3500元。
被告为证明其主张，提供了如下证据：10.照片（10张，与元本检测现场勘验同时拍摄），证明原告房屋问题并非被告原因造成，而是原告装修不当，且已超过保修期限。
第三人未提供证据。
审理中，应原告申请，本院组织双方协商鉴定机构之后，依法委托浙江瑞扬工程咨询招标代理股份有限公司对涉案房屋财产损失（修复费用）进行鉴定；该机构作出《工程造价咨询报告书》（编号瑞扬司法鉴字（2015）003号），作为证据11。应被告申请，本院组织双方协商鉴定机构之后依法委托浙江元本检测技术有限公司对涉案房屋建筑现状及房屋存在问题的原因进行鉴定；该鉴定机构作出《检测报告》（编号：YBFJ1401092204），作为证据12；本院组织双方质证后，又向该鉴定机构发出质询函，该鉴定机构又出具了《反馈意见》，作为证据13。
上述证据经庭审出示，证据1-4、7被告无异议，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。证据5被告对真实性无异议，但其认为按照当时的法律规定，屋面防水、外墙面防渗漏保修期5年即可；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据6被告对真实性无异议，函有收到，回复属实；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据8被告对真实性无异议，通知书有收到，但内容有异议；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行分析。证据9被告对真实性无异议，但认为应由原告负担；本院审查认为，该证据真实性应予确认，至于鉴定费的负担，本院将在下文再行阐述。证据10原告认为无法反映拍摄的时间、地点及经过，也不能证明原因，具体原因应以鉴定报告为主；本院审查认为，原告方质证意见成立，该证据本院不予采纳。证据11原告无异议；被告不予认可，具体见答辩意见；本院审查认为，该鉴定机构具备相应的资质，虽其上载明的实地查勘日期为2015年4月10日，但根据原、被告庭审一致陈述，2014年5月27日第一次现场查勘时，该鉴定机构已经参与，故后期所进行的补充核对，程序并不违法，故该证据本院予以采信。证据12、13原告均无异议；被告不予认可，具体见答辩意见；本院审查认为，证据12、13鉴定程序合法，本院予以采信，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。
根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2004年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买预售商品房一套，坐落于南洋锦苑（暂定名）卓锦2幢六单元603室，并约定了付款及交付期限。
2006年7月1日，被告向原告交付上述商品房并出具《住宅质量保证书》一份，载明：……四、本住宅自签约后交付之日起，在正常使用情况下，各部位、部件保修内容与保修期：……2.屋面防水8年；3.外墙面及有防水要求的卫生间和房间的防渗漏8年；4.楼面（含厨房）地下室、管道渗漏1年……7.墙面、顶棚抹灰脱落、裂缝（顶层墙面湿度裂缝除外）……12.管道堵塞2个月。五、因住房使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不当装修而造成的质量问题，本公司不承担保修责任……六、住房入住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理……八、本保证书在住宅交付用户使用时提供，并作为住宅销售合同的附件，与合同具有同等法律效力等。
2007年11月29日，上述商品房办理了《房屋所有权证》，登记房屋所有权人为原告王加麟，房屋坐落为永中街道南翔锦苑7幢603室。
2012年6月4日，南翔锦苑业主委员会与第三人签订《物业服务合同》，约定由第三人提供物业服务，期限三年，并约定合同到期后未签订新合同之前，本合同仍有效。
2013年12月16日，温州市罗东法律服务所向被告发出（2013）温罗法函字第18号函一份，载明“我所接受王加麟等住户的委托，代为处理贵公司与住房之间商品房买卖合同有关事宜。现经我所查明，王加麟等住户购买贵公司南翔锦苑商品房……住房发现商品房的屋面、外墙面多处出现裂缝，卫生间和房间等处存在渗漏水现象，住户曾多次要求贵公司履行保修义务未果……因仍在保修期内，现通知贵公司在接到本函10天内进行维修，否则将依法起诉”等。
2013年12月18日，被告回函载明“南洋锦苑小区自从2006年6月底交付使用至今近八年时间，当年我方根据有关规定办理了一切手续，并已移交给小区物业公司……从此结束了我公司对南洋锦苑小区运行的总任务，函中诉讼主体不妥，根据有关规定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理等系物业公司的责任。函中罗列的房屋问题，原因多方面，八年中，个别业主改变设计功能、装修改变水电功能等，还有台风等不可抗力，这些问题的发生，应由物业公司调查分清情况，凡属于业主自己造成的，采取有偿服务；凡属于使用专项物业资金，报房管部门批准后维修；如确属保修期内，经物业公司调查证实，由物业公司维修，维修资金由我公司负责”等。
2014年3月5日，温州市龙湾区建设工程质量监督站向被告发出温龙质监改2014-01（42）号《工程质量整改通知书》，载明“你单位“南洋锦苑”百合3#4#楼、卓锦1-5#楼、丁香1#楼、紫荆4#7#楼等工程，监督注册号2004-031等，由南阳市建设工程监理监理，经查存在下列质量问题：1.室外涂料面层局部有龟裂；2.部分住户外墙有渗水现象；3.塑钢窗框周边有雨水渗漏现象；4.屋面金属装饰架严重腐蚀，存在安全隐患；5.屋面有渗水现象；6.外墙局部有开裂现象。请在15天内整改完毕，报我站复查”等。
原告于2014年4月9日向本院起诉。审理中，应被告申请，本院组织双方协商鉴定机构后，依法委托浙江元本检测技术有限公司对涉案房屋建筑现状及房屋存在问题的原因进行鉴定，该鉴定机构于2014年9月30日作出《检测报告》（编号：YBFJ1401092204），载明“……现场调查发现房屋部分墙体墙纸发霉翘起，窗台抹灰霉变，墙体开裂等问题，使房屋正常使用性受到影响。5.2房屋存在的问题及原因分析。对象①，六层1-A轴交1-27至1-29轴外墙；提出问题为外墙内侧抹灰粉化、墙纸发霉、翘起；原因分析为外墙空调机搁板与外墙交接处渗漏导致。对象②，六层1-E轴交1-28轴至1-30轴外墙；提出问题为外墙内侧墙纸发霉、翘起；原因分析为外墙空调机搁板与外墙交接处渗漏导致。对象③，七层1-30轴交1-A轴至1-C轴外墙；提出问题为外墙内侧抹灰粉化、脱落；原因分析为墙体开裂，裂缝宽度0.6mm，引起外墙渗漏导致。对象④，七层1-E轴交1-27轴至1-30轴外墙；提出问题墙体内侧墙纸发霉、翘起；原因分析为该部位墙体外侧用户装修时贴1200高面砖墙裙，并且露台装修时抬高，室外标高高于室内标高，墙体内侧墙纸霉变、翘起原因为外墙渗漏引起。针对证据交换时原告提出的房屋交付时就存在室外标高高于室内标高及有一处问题遗漏的意见，该鉴定机构于2015年2月4日作出《反馈意见》，载明“竣工图反映室外地面标高低于室内地面标高，现场查勘发现室外地面标高高于室内地面标高，故推断为住户装修时抬高室外标高；关于一处问题遗漏，因竣工图反映此处无管道通过，竣工图反映此处相邻住户无卫生间，无法进入相邻住户进行调查”。被告支付鉴定费6000元。
审理中，应原告申请，本院组织双方协商鉴定机构后，依法委托浙江瑞扬工程咨询招标代理股份有限公司对涉案房屋财产损失进行鉴定，该鉴定机构结合前述《检测报告》及附件，于2015年4月23日作出《工程造价咨询报告书》（编号瑞扬司法鉴字（2015）003号），载明“五、鉴定结论，工程造价34900元。六、其他事项说明，1.基层修复工程量计取范围按霉变、腐烂面积计取，做法为原饰面层铲除、基层水泥砂浆铲除，重新抹灰处理，垃圾清理及外运；2.面层修复工程量计取范围以单间为单位进行面层更换，做法为原饰面层铲除、面层按原装饰做法重新施工，垃圾清理及外运”。原告支付鉴定费3500元。
本院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》双方主体适格，意思表示真实，亦不违反法律规定，合同依法成立并生效。虽立案时将案由确定为房屋买卖合同纠纷，但根据合同内容，双方之间的纠纷实为商品房预售合同纠纷，但上述案由的变化并不影响双方诉讼权利义务，本院直接予以调整。
合同签订后，被告已于2006年7月1日履行了向原告交付房屋的合同义务。现被告向原告交付的房屋存在《检测报告》所列的对象①-
④提出的问题，原告诉请被告对对象①-
④履行保修义务并赔偿损失，被告则主要以超过保修期限、并非被告原因、应使用物业专项维修资金及损失鉴定错误等为由提出抗辩，结合双方诉辩意见，本案争议主要有以下几个方面。
一、关于保修期是否超过问题。
1.关于保修期的起算时间。本案中，被告于2006年7月1日向原告交付房屋的同时向原告出具了《住宅质量保证书》，其中载明保修期从“交付之日起”计算，并载明“本保证书在住宅交付用户使用时提供，并作为住宅销售合同的附件，与合同具有同等法律效力”，此节表明双方对保修期的起算时间已有明确约定，故保修期应以双方约定即交付之日起算。
2.关于保修期的长短。前述《住宅质量保证书》同时载明“2.屋面防水8年；3.外墙面及有防水要求的卫生间和房间的防渗漏8年”，此节表明双方对该些部位的保修期长短已有明确约定，故该些部位的保修期长短应以双方约定即8年计算。
综上，本案原告于2014年4月9日向本院起诉，有关屋面防水、外墙面防渗漏的保修期并未超过。
二、关于《检测报告》所列对象①-④是否为质量问题。
本案中，根据温州市龙湾区建设工程质量监督站2014年3月5日发出的《工程质量整改通知书》记载，包括涉案房屋在内的多幢房屋存在多处质量问题，虽并未指出涉案房屋的具体质量问题，但此节表明涉案房屋的质量问题客观存在，足以引起举证责任的转移，被告否认系质量问题，应由被告承担举证责任。为证明其主张，被告对涉案房屋存在问题的原因提出了鉴定申请，本院依法委托了鉴定，然而根据鉴定机构出具的《检测报告》所列对象①-
③的原因分析，均系外墙空调搁板与外墙交接处渗漏、墙体开裂等导致，并不能得出系原告原因的结论，被告相关意见缺乏依据，本院不予采纳；综上，本院认定《检测报告》所列对象①-
③属于房屋质量问题。至于《检测报告》所列对象④，结合《反馈意见》，系原告装修原因导致，并不属于房屋质量问题，该部分不属于被告保修及赔偿的范围。
三、关于是否使用物业专项维修资金。
被告主张应使用物业专项维修资金，原告则认为应由被告承担。本院认为，根据《物业管理条例》第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。而前已述及，本案保修期未满，故不应使用物业专项维修资金，而应由被告承担修复责任。
四、关于原告诉请。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。综合上述分析，原告诉请被告对《检测报告》所列对象①-
③承担修复责任，合法有据，本院予以支持；原告诉请被告对《检测报告》所列对象④承担修复责任，于法无据，本院不予支持。原告诉请被告赔偿损失34900元，属于其他损失中的装修损失，鉴于对象④不属于质量问题，由此导致的装修损失本院酌情予以剔除；同时考虑到房屋交付使用已有多年，装修本身存在自然折旧，故本院酌情确定由被告赔偿原告损失34900元×65%=22685元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告温州市永大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对交付原告王加麟使用的房屋（坐落于温州市龙湾区永中街道南翔锦苑7幢603室）承担修复责任，修复责任的范围以前述《检测报告》所列对象①-
③为限。
二、被告温州市永大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告王加麟损失22685元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定支付迟延履行金。
三、驳回原告王加麟的其他诉讼请求。
本案受理费672元，由原告王加麟负担305元，由被告温州市永大房地产开发有限公司负担367元。鉴定费3500元（原告已预交），由原告王加麟负担1225元，由被告温州市永大房地产开发有限公司负担2275元；鉴定费6000元（被告已预交），由原告王加麟负担1500元，被告温州市永大房地产开发有限公司负担4500元；两者相抵，被告温州市永大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告王加麟鉴定费差额775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 金 丛
人民陪审员 陈进波
人民陪审员 吴渊颖
二〇一五年六月十九日
书 记 员 王赛娜
代书 记员 章 特