河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀08民终2522号
上诉人（原审原告，反诉被告）：承德市园林管理局，住所地承德市双桥区武烈路79-3号。
法定代表人：万忠然，局长。
委托诉讼代理人：张宏玉，男，该局总工程师。
委托诉讼代理人：张国强，河北山庄律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司，住所地承德双桥区园林管理处武烈路69号。
法定代表人：杨立国，总经理。
委托诉讼代理人：杨静，河北蓝岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张林，男，1964年2月5日出生，满族，住承德市丰宁满族自治县。
上诉人承德市园林管理局因与被上诉人承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司、张林租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
承德市园林管理局上诉请求：依法撤销原判，改判为：1、解除上诉人与被上诉人于2011年1月26日签订的《租赁协议》；2、判令二被上诉人向上诉人给付拖欠的租金393万元（2015年2月1日至2018年1月25日拖欠），并按每日4411元（161万元/年）的标准向上诉人给付自2018年1月26日至被上诉人将租赁物交还原告之日止的租赁物占有使用费；3、判令被上诉人返还所租赁园林宾馆的房屋（客房、餐饮、洗浴、歌厅）及内部设施、停车场等不动产；4、判决被上诉人租赁期间已形成附合的装饰装修物归上诉人所有；5、判令二被上诉人承担连带给付责任；6、判决驳回被上诉人的全部反诉请求；7、由被上诉人承担一审、二审案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决依据承德市城管局的《复函》咨询公司的《建议》、出租人园林局的内部请示文件以及承租人交付少量租金的所谓履行行为，认定上诉人与被上诉人之间变更租金支付方式的事实成立，是片面采信证据的结果，认定事实错误。1、城管局的《复函》不是一个“内容具体确定”的要约，被上诉人也没有作出与城管局《复函》的全部内容完全一致的承诺，一审判决依据城管局《复函》认定双方将租金给付方式变更为“自2015年度开始，使用雍和园公司实物动产抵顶部分租金的办法进行解决”，没有依据。被上诉人拖欠巨额租金未向上诉人支付，双方虽然协商过用酒店动产抵顶部分租金的事宜，但最终没有达成生效的一致意见，更没有签订合同变更协议。2016年12月15日，上诉人的上级主管机关承德市城市管理局出具的《复函》表示的“可以采取以目前酒店的动产抵顶部分租金的办法进行解决”是个原则性意见，动产如何抵顶租金、抵顶多少、抵顶之外的部分如何支付、支付时间等都没有明确，如果不将有关事项具体化为可执行的方案，这个原则性意见根本无法执行。依据合同法第十条、第十四条、第三十条的规定，该《复函》构不成订立合同的有效要约。且《复函》中明确要求“酒店对该解决办法如无异议、双方签订补充协议”，而双方最终并没有签订变更原《租赁协议》的补充协议，且《复函》中提出的“期间若出现一切拖欠租金或其他违约行为，我局当即无条件封存酒店，停止酒店一切经营行为，出现的一切损失均由酒店一方承担”等意见，被上诉人也没有明确表示接受，所以，“可以采取以目前酒店的动产抵顶部分租金的办法进行解决”只是一个还无法具体履行的原则性意，构不成“内容明确具体”的有效要约，即使对方接受，也不具有变更原《租赁协议》的效力。一审判决将该《复函》认定为“原告向被告发出的复函”，违反合同相对性原则；据此认定双方达成了变更协议、更没有事实依据。2、上诉人委托评估机构所做《关于承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的实物资产项目评估结果使用的建议》是咨询意见，对本案双方都不发生法律效力，将其作为定案依据，违背意思自治原则。燕峰资产评估公司2016年11月23日的《关于承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的实物资产项目评估结果使用的建议》，是上诉人为了给确定“动产残值与所欠租金相抵”的时点估算一个提前评估的时间而让评估公司做的，是为提请城管局研究此问题所做的前期调研准备工作，与确定动产抵顶租金的方式没有任何关系。燕峰公司的这个《建议》与委托目的不符，故园林局在2017年1月5日提交市城管局党组的《关于园林宾馆有关情况的报告》中只采用了该《建议》中的折旧率，其它内容未予采用；该《建议》只是一个咨询意见，没有任何证据证明上诉人承诺将其采纳为确定动产抵顶租金方式的依据，该建议对上诉人及其上级单位都不具有约束力。一审判决从该《建议》中截取上诉人根本不可能同意的“从2015年开始计算，2015年抵顶161万元。2016年抵顶121万元、2017年开始以后每年抵顶111万元”，又给这个《建议》加了一个“其它部分用货币给付，当动产残值不足时，酒店一方要用资金给予全部补足”的尾巴，再将上诉人2017年1月5日的内部请示报告说成“园林局会议决定”（该请示报告与上述《建议》的内容大相径庭），加上所谓的“雍和园公司同意园林局方给出的解决意见”，然后就认定有了一个“按照城管局会议通过的实物动产抵顶部分租金的详细办法”的协议，这显然是强加于人。3、“律师调取”而非送达给被上诉人的“园林局红头文件”对外不发生效力，且其中园林局《关于园林宾馆有关情况的报告》及所附《补充协议》阐述的方案，是本案双方就具体落实“以目前酒店的动产抵顶部分租金的办法”商讨后报请市城管局批准的唯一方案，而一审判决认定的所谓“协议变更后的租金支付方式”与该唯一方案显然并不一致。城管局《复函》之后，园林局于2017年1月5日向市城管局报送了内部请示文件《关于园林宾馆有关情况的报告》（被上诉人提交的“红头文件”之一）及所附《补充协议》（送审稿）。综合理解该内部请示文件上下文，可知上诉人与被上诉人协商后，报请市城管局党组研究批准的变更租金支付方式的一揽子解决方案为：1、从2017年开始用动产残值抵顶部分租金，承租方每年9月1日前分两次上缴租金50万元，此前2015、2016年拖欠的租金应按原约定上缴，这一点被上诉人是同意的；2、当动产残值与所欠租金相抵时，如承租方能一次缴清所欠租金，则继续履行双方所签合同，否则，终止承租方经营行为，承租方无条件退出，承租方所属动产归园林局所有，即终止租赁时归出租方所有的动产应能抵顶欠付的租金；3、如任何一次不能按期如数上缴租金，随时终止租赁合同；4、园林局对动产加强监管。每半年核查一次，防止资产损坏流失；5、按燕峰公司建议的动产折旧率测算，估算到2019年底，宾馆动产残值与所欠租金大体相当，届时对宾馆动产进行评估，确定动产残值，再确定最后经营期限，按这个方案和燕峰公司建议的折旧率，从2017年计算到2019年底，酒店动产残值还有3741209.10元，计算用动产抵顶的欠付租金333万元，再重新评估动产实际残值（原来的评估结果有效期只有一年，到2019年底动产的市场价值需重新评估），确定酒店截止经营期限，需要用去一些时间，增加一些折旧，到被上诉人最终停止经营，将动产交给上诉人抵顶欠付的租金，基本能够实现“残值与欠付租金相抵”的目标。国有资产不会受到损失。显然，在被上诉人“表示同意”的这唯一一个“解决方案”中，实际用于抵顶欠付租金的是被上诉人终止经营时“残值与欠付租金相抵”，且交由出租方行使完全所有权的动产，而不是被上诉人主张且被一审判决实际认定的“用评估价值为775.12万元的雍和园酒店动产转让给反诉被告，抵偿自2015年度开始计算的租金”。事实上，也没有发生把动产转让给上诉人的事实：动产如果“转让给反诉被告”，就不能再由被上诉人无偿占有使用，但实际情况是动产一直由被上诉人自己占有使用，双方也没有约定、被上诉人也没有实际发生支付动产租金或使用费的履行行为。4、一审判决认定的“2015年抵顶161万，2016年抵顶121万，2017年开始以后每年抵顶111万”，只是被上诉人被起诉后一厢情愿的主张。将其认定为“协议变更后的租金支付方式”，完全不合常理，也没有事实依据。如果按这个认定履行，2015年至2019年底，被上诉人没有实际交付的租金累计将达到615万元（161+121+111×3），即使届时立即停止酒店经营，被上诉人能实际交付给上诉人抵顶租金的动产剩余价值最多921209.10元（见燕峰公司《建议》），抵顶后的523万元租金差额根本无望收回。这个名为动产抵顶租金实为降低租金的方案，严重损害国家利益，上诉人不可能按此与被上诉人达成变更协议。5、无论是按照双方所签《租赁协议》还是按照双方协商后报请城管局还没有研究批准的“解决方案”，被上诉人都没有履行主要义务的行为，一审判决将被上诉人交付少量租金，继续拖欠大量租金的违约行为认定为“已经按照抵顶的方式履行”，完全没有事实依据。被上诉人拖欠的租金，2015年分文未付，只是“2016年交40万元，2017年交50万元”。如果将2017年1月5日园林局向市城管局党组报送的“红头文件”《关于园林宾馆有关情况的报告》中的“解决方案”认定为双方达成的变更协议、用动产残值抵顶欠付租金从2017年才开始计算，被上诉人需交清2015、2016两年欠付租金，但被上诉人该两年只交付40万元，欠付租金282万元。至今未交付；2017年开始“抵顶部分租金”后、每年当年应交付租金50万元，但被告只交付了2017年的50万元，2018年的50万元至今分文未付。按上述“解决方案”，被上诉人在抵顶之外，应付未付的租金已达332万元、不存在对尚待批准的协议的实际履行行为。二、一审判决认定合同已变更，判决继续履行合同及对本诉不动产归原告所有、反诉变更不动产不予补偿条款的处理，均不符合法律规定。1、被上诉人没有按市城管局《复函》意见就租金支付或抵顶方式与上诉人签订或达成补充协议，也没有按尚待批准的“解决方案”交付租金，不存在“一方履行了主要合同义务，对方接受”的事实，一审判决认定《租赁协议》约定的租金支付方式已变更、已履行，不符合法律规定。按双方所签《租赁协议》，被上诉人到被起诉时，总计欠付租金393万元，经多次催告仍不支付。构成根本违约。即使按2017年1月5日上诉人报请城管局研究批准的“解决方案”认定为已经成立的变更协议，被上诉人也没有照此履行。被上诉人实际是以自己的行为表明不履行主要合同义务，而没有“履行主要合同义务”的行为，故不应适用合同法第三十六条“当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，不应认定为双方成立了变更租金支付方式的变更协议，一审判决认定“协议变更后的租金支付方式”及“变更事实成立”，都不符合我国合同法的规定。2、被上诉人拖欠巨额租金，经多次催告仍不向上诉人支付，致上诉人不能实现合同目的，已经构成根本违约，上诉人请求解除合同符合法律规定，一审判决继续履行合同，没有法律依据；只判决被上诉人支付2018年度租金50万元没有合同依据，违反合同当事人的意思自治原则。一审判决认为“虽有市场行情变化及雍和园公司经营业绩不好等情况存在，但不属于情势变更的情况，雍和园公司请求降低租金没有根据，该主张不应支持。雍和园公司仍应按照合同约定的每年161万元的标准向园林局交付租金”。本案中，上诉人一方不存在任何违约行为，而被上诉人无论按双方所签《租赁协议》，还是按双方协商后尚待批准的“解决方案”，没有按约定支付的租金数额都非常巨大，无疑是根本违约的一方。依法应支持本诉请求，判决解除合同，并判决被上诉人按《租赁协议》的约定支付拖欠的租金及解除合同后的租赁物占有使用费。但一审判决却支持被上诉人毫无依据的反诉请求，判决继续履行合同，且只判决被上诉人支付50万元租金，致守约方无法收回承租人欠付的巨额租金，不但没有法律依据，而且有违公平原则。3、《租赁协议》对合同终止时不动产（即形成附合的装饰装修物）归出租方所有作了明确约定，本案因被上诉人违约，上诉人请求提前解除合同，故形成附和的装饰装修物依法应当判归上诉人所有。被上诉人反诉请求变更不动产不予补偿条款没有合法理由，一审判决驳回上诉人“形成附合的装饰装修物归原告所有”的诉讼请求，对变更不动产不予补偿条款的反诉请求不但没有直接驳回，还留了合同终止后另行解决的尾巴，没有法律依据。双方所签《租赁协议》第三条和第四条第5项约定，承租人须投入不少于人民币肆佰万元以上对宾馆进行装修升级改造，租赁期满，不动产归出租方所有，出租方不予补偿承租方任何不动产投入费用。以上可见，通过拍卖租赁使用权，上诉人要实现收入租金和宾馆装修升级改造两个合同目的，相关约定是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当按约定履行。依据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。依据上述规定，上诉人起诉请求按约定取得形成附合的装饰装修物的所有权，应当获得支持。被上诉人将上诉人依据《租赁协议》的约定取得不动产所有权说成是不当得利没有依据，以此为由反诉请求变更《租赁协议》中不动产归上诉人所有并不予补偿的条款，没有约定的或法定的理由，与《租赁协议》是否终止没有任何关系，应依法直接驳回该反诉请求。一审以“反诉原告主张的《租赁协议》终止后不动产的补偿问题，其前提是《租赁协议》终止”为由，对该项反诉不予审查，并给被上诉人留下“待《租赁协议》终止后双方另行解决”的口子。相反却驳回了上诉人“形成附合的装饰装修物归原告所有”的本诉请求。以上有关认定和判决没有事实与法律依据，应依法予以纠正。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决显属不公，该错误判决生效将造成巨额国有资产损失。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，应维持原判。租赁事实已经发生，双方签订的协议2015年发生变更，双方未有正式的合同，但事实已经经双方接受，双方的行为证实已经发生了事实上的变更已经实现并且履行至今。租金交付方式以城管局委托评估的动产抵顶方式直至抵顶完毕，上诉人已经确定了抵顶比例和折旧比例，对于雍合园动产的报告予以证实。雍和园酒店不存在违约行为，租赁合同已经变更应该继续履行，给付租金的方式应该以动产抵顶的方式进行。
张林未予答辩。
承德市园林管理局向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告双方于2011年1月26日签订的《租赁协议》；2、请求判令被告支付拖欠租金393万元；3、请求判令被告返还所租赁园林宾馆的房屋（客房、餐饮、洗浴、歌厅）及内部设施、停车场等不动产；4、请求判令被告租赁期间已形成附合的装饰装修物归原告所有；5、请求判令二被告承担连带给付责任。在一审审理中增加诉讼请求：判决被告按每年161万元的标准向原告支付自2018年1月26日至被告将租赁物交还原告之日止的租赁物占有使用费。
承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司向一审法院反诉请求：1、判决反诉原、被告之间的关于园林宾馆房屋设施、停车场等的租赁合同继续履行。2、确认园林宾馆房屋设施停车场等的租金自2015年度开始变更为每年50万元至合同终止。3、变更不动产不予补偿条款为：租赁合同终止时园林宾馆房屋装修的实际价值（届时鉴定为准）由反诉被告支付给反诉原告。
一审法院认定事实：承德市园林宾馆经过社会公开竞标招租，被告张林以161万元的承租价格中标，张林与园林局于2011年1月26日签订了为期十年的《租赁协议》。约定：年租金161万元，采取上缴形式。自协议签订日起，张林须投入不少于人民币400万元以上的资金对宾馆进行装修升级改造，租赁期满，张林新购置的动产归张林所有，不动产归园林局所有，园林局不予补偿张林任何动产和不动产投入费用。协议签订后，雍和园商务会馆代替张林履行《租赁协议》作为实际承租主体。2013年3月双桥区雍和园商务会馆变更为承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司，雍和园公司自2015年向园林局支付租金情况，货币给付租金为2015年未付，2016年支付40万元，2017年支付50万元。另查明，园林局系承德市城市管理局的二级局。对于雍和园公司租金交付困难问题，城管局以及园林局均多次召开会议讨论认可雍和园公司对房屋进行的装修为1000万元以上，对房屋价值有巨大增值。城管局研究决定采取使用酒店实物抵顶部分租金的方案进行解决。于是，承德市城市管理局对雍和园公司的实物动产登记造册。2016年1月作为委托方委托承德燕峰资产评估有限公司对雍和园公司的实物资产进行评估，评估基准日为2016年1月7日，评估价值为776.12万元。2016年12月15日，承德市城市管理局向雍和园公司出具复函，主要内容为：我局经广泛市场调研，认为市场形势发生变化，对宾馆、餐饮、洗浴等行业确实产生很大影响。为切实解决问题，既保证酒店最大限度的正常运营，又确保国有资产的增值保值，经研究，可以采取以目前酒店的动产抵顶部分租金的办法进行解决。租金中的资产部分确定最低限额，但必须通过成立专门小组，登记造册动产，由具备相应资质的部门进行评估等相应程序。动产抵顶部分租金工作自2015年开始计算。后承德燕峰资产评估有限公司又应委托方要求做出《关于承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的实物资产项目评估结果使用建议》。该建议按照城管局会议通过的实物动产抵顶部分房租金的详细办法是：从2015年开始计算，2015年抵顶161万，2016年抵顶121万，2017年开始以后每年抵顶111万，其他部分用货币给付，当动产残值不足时，酒店一方要用资金给予全部补足。其中2017年1月5日园林局会议决定“由承德燕峰资产评估有限公司对动产进行综合折旧测算，前两年（2017、2018）动产按5%折旧、后两年（2019、2020年）按8%折旧，估算到2019年底，宾馆动产残值与所欠租金大体相当，届时对宾馆动产进行评估，确定动产残值，再确定最后经营期限。”雍和园公司同意园林局方给出的解决意见，配合园林局方登记动产以及评估工作，并于2016年交40万元，2017年交50万元。一审法院认为：2011年1月26日园林局与张林签订的《租赁协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。后被告雍和园公司实际代替被告张林履行《租赁协议》，原告园林局对此予以认可，该《租赁协议》对雍和园公司具有约束力。但不能免除张林作为合同一方主体应当承担的责任。上述《租赁协议》在履行过程中，虽有市场行情的变化以及雍和园公司经营业绩不好等客观事实的存在，但是并不属于情势变更的情况，雍和园公司请求降低租金没有根据，该主张不应支持。雍和园公司仍应按照合同约定的每年161万元的标准向园林局交付租金。关于租金给付方式，根据原告向被告发出的复函，自2015年度开始使用雍和园公司实物动产抵顶部分租金的办法进行解决，这一变更事实，是园林局的上级局会议提出，考虑到了雍和园公司的实际状况、酒店行业的整体形势，做为实现国有资产保值增值的切实的方案，应认定为是租赁协议出租方园林局的妥当、谨慎的真实意思表示，雍和园虽未与原告签订变更履行租金的协议，但已经按照抵顶的方式履行，故变更事实成立，本院予以确认。即从2015年开始计算，2015年抵顶161万，2016年抵顶121万，2017年开始以后每年抵顶111万。上述租金以抵顶及货币支付的方式履行完毕。在原告诉讼过程中产生的2018年度租金，被告负有继续支付的义务，按照变更后的合同确定为动产抵顶111万元，货币支付50万元，应判令被告支付。并自2018年2月1日至本院确定的给付之日按年利率6%支付利息。综上，被告支付租金的金额符合协议变更后的租金支付方式的约定，原告主张被告违约无依据，本院不予支持。故原告要求解除《租赁协议》的理由不能成立，该协议应继续履行。原告要求返还租赁物及其他请求均不能成立，本院不予支持。对于反诉原告主张的《租赁协议》终止后不动产的补偿问题，其前提是《租赁协议》终止，本案不宜审查，待《租赁协议》终止后双方另行解决。故反诉原告的其他反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告承德市园林管理局与被告张林于2011年1月26日签订的《租赁协议》继续履行；二、被告张林、被告承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司于判决生效后十日内向原告支付2018年度租金50万元及利息，利息自2018年2月1日至本院确定的给付之日按年利率6%计算；三、驳回原告承德市园林管理局的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。迟延履行期间债务利息依据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，承德市园林管理局系承德市城市管理局的二级局。承德市园林宾馆经过社会公开竞标招租，2011年1月26日，张林与承德市园林管理局签订了为期十年的《租赁协议》。约定：年租金161万元，采取上缴形式，每年2月1日前缴纳下一个年度的租金。自协议签订之日起，张林须投入不少于人民币400万元以上的资金对宾馆进行装修升级改造，租赁期满，张林新购置的动产归张林所有，不动产归承德市园林管理局所有，承德市园林管理局不予补偿张林任何动产和不动产投入费用。协议签订后，双桥区雍和园商务会馆代替张林履行《租赁协议》作为实际承租主体。2013年4月23日，双桥区雍和园商务会馆致函承德市园林管理局：双桥区雍和园商务会馆自2013年3月起更名为承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司。2015年承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司以经营困难为由向承德市园林管理局申请降租和延长租期，2015年9月16日，承德市园林管理局以承园字【2015】54号文件形式将此情况报告承德市城市管理局。2016年承德市园林管理局以承园字【2016】12号文件向承德市城市管理局请示，主要内容有：目前承租方所属资产已完成评估。截止2016年2月底承租方已累计拖欠14个月共计187.8万元租金，为减少损失，妥善解决该问题，我局拟用宾馆流动资产抵顶租金，请党组予以研究。2016年12月15日，承德市城市管理局向承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司出具《关于降低雍和园汤泉酒店管理有限公司租金等问题的复函》，主要内容有：一、解决租金相对过高的问题。我局经广泛的市场调研，认为市场形势发生变化，对宾馆、餐饮、洗浴等行业确实产生很大影响，为切实解决问题，既保证酒店最大限度的正常运营，又确保国有资产的保值增值，经研究，可以采取以目前酒店的动产抵顶部分租金的办法进行解决，租金中的资产部分确定最低限额，但必须通过成立专门小组，登记造册动产，由具备相应资质的部门进行评估等相应程序。动产抵顶部分租金工作，从2015年开始计算，当动产的残值不足时，酒店一方要用资金给予补足。期间若出现一切拖欠租金及其他违约行为，我局当即无条件封存酒店，停止酒店一切经营行为，出现一切损失由酒店一方承担。酒店对该解决办法如无异议，双方签订协议，如认为不妥，酒店可向法院提起诉讼，由法院本着公平、公正的原则，参照市场客观情况，进行判决。二、解决酒店装修投入过大的问题。提升酒店的软硬件服务质量和水平是我局对酒店最初装修投入过大以及合同期满后装修仍存在较大的价值这一实际，我局同意在下一承包期，在同等条件下，由现在该酒店承包方优先承租。2017年1月5日承德市园林管理局以承园字【2017】2号将园林宾馆有关情况向承德市城市管理局进行了报告，主要内容有：一是与承租方协商，承租方同意此解决方案，商定每年6月1日前上缴租金20万元，每年9月1日前再上缴租金30万元。二是由园林局办公室、财务科、城管局纪检监察人员组成核查小组，对承租方2016年评估在册的动产进行盘点。经核查，所有在册动产实物保存完好，无丢失、无损坏。三是由承德燕峰资产评估有限公司对动产进行综合折旧测算，前两年（2017、2018年）动产按5%折旧，后两年（2019、2020年）按8%折旧，估算到2019年底，宾馆动产残值与所欠租金大体相当，届时对宾馆动产进行评估，确定动产残值，再确定最后经营期限。经承德市城市管理局委托，承德燕峰资产评估有限公司于2016年1月14日对承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的实物资产项目出具了《资产评估报告书》，评估基准日为2016年1月7日，评估价值为776.12万元。应承德市城市管理局的要求，承德燕峰资产评估有限公司于2016年11月23日出具了《关于承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的实物资产项目评估结果使用的建议》：1、2016年1月7日至2017年1月6日资产评估值为7761170.95元。扣减2015年房租1610000.00元及2016年房租差额部分1210000.00元，余额为4941170.95元。当年折旧率按照千分之五十计算，剩余资产评估值4694112.40元。2、2017年1月7日至2018年1月6日资产评估值4694112.40元，扣减2017年房租差额部分1110000.00元，余额3584112.40元。当年折旧率按照千分之五十计算，剩余资产评估值3404906.78元。3、2018年1月7日至2019年1月6日资产评估值3404906.78元，扣减2018年房租差额部分1110000.00元，余额2294906.78元，当年折旧率按照千分之八十计算，剩余资产评估值2111314.24元。4、2019年1月7日至2020年1月6日资产评估值2111314.24元，扣减2019年房租差额部分1110000.00元，余额1001314.24元，当年折旧率按照千分之八十计算，剩余资产评估值921209.10元。5、2020年1月7日至2021年1月6日资产评估值921209.10元。2015年9月22日，承德市园林管理局向承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司送达《房租催缴通知》：按照双方签订的租赁协议，贵方应向我局缴纳2015年房屋租赁费用161万元，望贵方尽快缴纳。承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的吴长城签收。2016年3月15日，承德市园林管理局向承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司送达《房租催缴通知》：按照双方签订的租赁协议，贵方应向我局缴纳2015年房屋租赁费用161万元和2016年房屋租金，望贵方尽快缴纳。承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的吴长城签收。2016年7月5日，承德市园林管理局向承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司送达《房租催缴通知》：按照双方签订的租赁协议，贵方应向我局缴纳2015年房屋租赁费用161万元和2016年房屋租金，望贵方尽快缴纳。承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的吴长城签收。2017年5月8日，承德市园林管理局向承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司送达《房租催缴通知》：按照双方签订的租赁协议，贵方应向我局缴纳2015年和2016年房屋租金282万元及2017年房屋租金，望贵方尽快缴纳。承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的吴长城签收。2017年8月7日，承德市园林管理局向承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司送达《房租催缴通知》：按照双方签订的租赁协议，你单位已欠我单位房租总计393万元（其中2015年拖欠房租161万元，2016年拖欠房租121万元，2017年尚欠房租111万元），请你单位于2017年8月24日之前将所欠房租393万元全额缴纳至我单位，逾期不缴我单位将终止合同，通过法律途径进行解决。承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的吴长城签收并注明：兹有动产抵顶协议每年50万元已缴纳。2015年承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司未向承德市园林管理局交付租金，2016年交付租金40万元，2017年交付租金50万元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张林与承德市园林管理局签订的《租赁协议》系各自真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照该《租赁协议》约定履行各自的义务。承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司代替张林实际履行该《租赁协议》，承德市园林管理局予以认可，双方仍应按照协议约定履行相应的义务。2015年承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司以经营困难为由向承德市园林管理局申请降租和延长租期，因双方未能达成一致意见，致承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司拖欠2015年租金及2016年部分租金，且2017年承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司已经按照双方协商的、扣除动产抵顶租金款额后继续向上诉人交付租金50万元，即承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司并非无正当理由不支付或者迟延支付租金，承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司迟延交付租金的行为尚不足以导致上诉人不能实现双方签订《租赁协议》的目的。根据承德市园林管理局承园字【2017】2号文件内容，以及承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司2017年向上诉人交付租金的数额、双方在庭审时的陈述，能够认定双方已经就后续年租金交纳数额及交纳方式达成合意，即承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司每年用动产抵顶租金111万元后，每年仍需向上诉人交纳租金50万元，履行方式为：6月1日前上缴租金20万元，每年9月1日前再上缴租金30万元，故双方应按照承德市园林管理局在承园字【2017】2号文件中记载的年租金交纳数额及交纳方式继续履行租赁协议至约定的履行期限届满。因此，上诉人请求解除《租赁协议》的请求，本院不予支持。从上诉人提交的、承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司签收的《房租催缴通知》，能够证明上诉人与承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司对2015年、2016年的租金是否用动产抵顶并未形成一致意见，不能得出上诉人已经同意承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司用动产抵顶部分租金的结论，承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司仍应按照《租赁协议》的约定，每年向上诉人交纳租金161万元，两年合计322万元。扣除承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司2016年已经交纳的租金40万元，承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司应向上诉人交纳2015年及2016年租金282万元。本院判决作出后，承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司应向上诉人交纳2018年租金的最后履行期限亦将届至，故判令承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司在本判决生效后将2018年的租金50万元与2015年租金、2016年欠付的租金一并交纳。一审判决认为双方虽未签订变更履行租金的协议，但已经按照抵顶的方式履行，故变更事实成立，没有事实依据，本院依法予以纠正。承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司代替张林履行案涉《租赁协议》后，《租赁协议》的签约主体没有变更，张林应与承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司对相应的租金承担共同给付责任。
综上所述，承德市园林管理局的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初67号民事判决第一项（一、原告承德市园林管理局与被告张林于2011年1月26日签订的《租赁协议》继续履行）；
二、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初67号民事判决第三、四项（三、驳回原告承德市园林管理局的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的其他反诉请求）；
三、变更河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初67号民事判决第二项为张林、承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司于判决生效后十日内向承德市园林管理局支付2015年度租金161万元、2016年欠付的租金121万元、2018年度租金50万元，合计332万元；
四、驳回承德市园林管理局的其他诉讼请求；
五、驳回承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
迟延履行期间债务利息依据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。
一审案件受理费19120.00元，保全费5000.00元，反诉案件受理费50.00元，合计24170.00元，由承德市园林管理局负担3870.00元，承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司负担20300.00元；二审案件受理费19120.00元，由承德市园林管理局负担3120.00元，承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司负担16000.00元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 音
审判员 孙琳丽
审判员 李红梅
二〇一八年八月二十日
书记员 刘 炯