广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12248号上诉人（原审被告）：广东（国租）租赁投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路416号颐和商务酒店6楼13单元。委托代理人：韩苑，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区中山一路金羊花园金羊一街15号三楼*。负责人：盛齐美，经理。委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。上诉人广东（国租）租赁投资有限公司（以下简称“国租公司”）因与深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司（以下简称“盛孚广州分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院作出的（2017）粤0106民初15273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。国租公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判驳回盛孚广州分公司的起诉或将本案发回重审或改判驳回盛孚广州分公司的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由盛孚广州分公司承担。事实和理由：一、一审程序错误。盛孚广州分公司提交的其公司与碧海湾业委会分别于2014年、2016年签署的《碧海湾物业服务合同》第十一条均约定“本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成向广州仲裁委员会申请仲裁”。根据上述仲裁协议，盛孚广州分公司依据该合同向国租公司主张物业管理费，应向广州仲裁委员会申请仲裁，而不是向法院起诉。当事人起诉是否属于法院受理范围，应当由法院在受理时主动审查；在国租公司对管辖提出补充答辩意见后，一审法院判决书中没有任何回应。根据《中华人民共和国仲裁法》第5条和《中华人民共和国民事诉讼法》第154条第3款规定，法院应裁定驳回盛孚广州分公司的起诉。此外，一审法院没有采纳国租公司提出的鉴定申请错误。盛孚广州分公司提出的诉讼请求之一为部分时间段的物业管理费按10元每平方米计付，盛孚广州分公司在立案及证据交换时提供的2013年、2014年的物业服务合同已经过期，在国租公司质证提出异议后，盛孚广州分公司在一审庭审时才补充提交2016年6月20日《碧海湾物业服务合同补充协议》，且对逾期提交该证据没有作出合理解释。鉴于业委会与盛孚广州分公司存在利害关系，国租公司有理由怀疑补充合同是临时补的，盖章是临时盖的，签署程序不合法。故国租公司申请对补充合同上公章形成的时间申请鉴定，但一审法院没有采纳也没有说明理由，导致本案关键事实不清。二、一审遗漏事实：一审阶段，一审法院会同双方当事人至涉案房屋现场查看，除一审认定事实外，涉案房屋空置无人居住也无人作办公使用，国租公司提交的大量水电费为零的单据，以及案外人中粤鑫灏公司的情况说明，足以证明涉案房屋没有收楼使用。前案生效判决中，国租公司只是确认涉案房屋2016年2月29日之前的使用状态，而本案盛孚广州分公司主张的是2016年3月至9月期间的管理费按照商业服务管理费标准计收管理费，故前案生效判决认定的事实不能作为本案证据使用。三、一审判决2016年9月前按10元每平方米支付物业管理费无事实和法律依据。盛孚广州分公司没有举证证明涉案房屋作办公使用的事实，也没有提交其收取10元每平方米管理费的合法依据，盛孚广州分公司虽然在一审补充提交了《碧海湾物业服务补充合同》，但国租公司对该合同真实性提出异议，并提出鉴定申请，在没有鉴定结论前，对该合同的真实性、合法性、关联性不能确认，不能作为按10元每平方米收取物业管理费依据。四、盛孚广州分公司长期恶意不交付门禁卡给国租公司，构成严重违约，导致涉案房屋空置至今，给国租公司造成巨大损失。国租公司无法入住使用涉案房屋，没有接受过盛孚广州分公司的管理，且不能接受盛孚广州分公司管理的责任完全是盛孚广州分公司的原因导致，因此，国租公司没有支付物业管理费的义务。盛孚广州分公司答辩称：一、一审法院受理本案符合法律规定。盛孚广州分公司与碧海湾业委会签署的《碧海湾物业服务合同》虽约定双方发生争议向广州仲裁委员会申请仲裁，但该条款适用的对象明显是业委会与盛孚广州分公司之间产生的争议，不适用于业主与盛孚广州分公司之间产生的争议，国租公司无权对管辖权提出异议。即使本案应由仲裁管辖，由于国租公司在一审提交答辩状期间未提出管辖权异议并应诉答辩，甚至提起了反诉。依照《中华人民共和国民事民诉法》第127条之规定，一审法院也有管辖权。此外，一审法院不采纳国租公司的鉴定申请，合理合法。2016年的补充协议并不是临时后补的，相关的收费标准在此前的合同中均有约定，且经业主大会表决通过，是真实的。至于为何在庭审时才提交是因为国租公司在庭前证据交换时对此提出了异议，盛孚广州分公司在开庭时才补充也是符合法律规定的，国租公司申请鉴定完全是为了拖延时间。二、盛孚广州分公司已依约提供物业服务，国租公司拒交物业管理费，没有事实和法律依据。事实上国租公司早已收楼，其在一审时也承认收楼是真实的。至于为何未发放门禁卡，是因为国租公司没有先去现场申请办理门禁卡，也没有提交办卡所需资料，所以盛孚广州分公司没有向国租公司发放门禁卡。另外，每栋楼均设有大堂，有保安人员提供24小时刷卡输入服务。国租公司完全可以进入涉案房屋。在此前的诉讼中，盛孚广州分公司多次向法庭表示可提供门禁卡至法院，待对方缴纳物业管理费后由法庭移交给国租公司，国租公司不同意。三、国租公司将涉案房屋出租给案外人作商业使用证据充分。结合国租公司在前案生效判决的自认，涉案房屋截止至2016年的12月7日，还是被用于商业办公使用。因此盛孚广州分公司主张2016年3至9月期间的物业管理费按商业标准计收，完全符合合同依据以及法律的规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。盛孚广州分公司于2017年7月3日向一审法院起诉请求：1、国租公司向盛孚广州分公司支付自2016年3月1日至2017年5月31日期间的物业管理费32422.94元（2016年3月至9月期间每月3701.22元，2016年10月至2017年5月期间每月814.3元）及滞纳金（以每月欠缴的物业管理费为本金，按每日0.1%的标准，分别从次月1日起计至实际清偿之日止，以本金为限）；2、国租公司承担本案诉讼费用。经审理查明：盛孚广州分公司原名为深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司，于2016年3月24日更改为现名。碧海湾小区为广州市中粤鑫灏投资控股有限公司开发建设的小区。临江大道37号××房、2202房（碧海湾D座××、2202房，以下简称“涉案房屋”）房产建筑面积为376.12平方米。2013年3月16日，案外人广州市天河区碧海湾业主委员会（以下简称“碧海湾业委会”、甲方）和案外人深圳市盛孚物业管理有限公司（以下简称“盛孚公司”、乙方）签订《临时物业服务合同》，约定：物业名称为碧海湾、物业坐落位置为广州市天河区珠江新城碧海湾；物业管理事项包括房屋建筑本体公用部位的日常维修、养护和管理，房屋建筑本体公用设施设备的日常维修、养护、管理和运行等事项；住宅服务管理费标准为2.2元/月/平方米（建筑面积），商业服务管理费标准为10元/月/平方米（建筑面积）；物业服务管理费由乙方直接向业主收取；业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用千分之一的滞纳金，对欠费超过3个月的业主可通过上门催缴、登报、律师函及法律程序追缴；本代管合同期限为六个月，自2013年3月16日至2013年9月15日止，代管合同期限届满，甲方对合同期内乙方工作较为满意，则与乙方签订为期叁年的物业管理服务合同，本合同期满，新的物业服务合同未产生之前，继续履行本合同，甲方与乙方签订新合同时，本合同自然终止；等内容。2014年4月1日，碧海湾业委会（甲方）与盛孚广州分公司（乙方）签订《碧海湾物业服务合同》，约定：合同期限为两年，自2014年4月1日至2016年3月31日止，其他内容与上述《临时物业服务合同》基本一致。2014年4月2日，碧海湾业委会（甲方）和盛孚广州分公司（乙方）签订《碧海湾物业服务补充合同》，约定：考虑到办公用房增加乙方物业管理负荷，对于登记为住宅性质但实际作为办公用途的房屋，其管理费按10元/月/平方米收取；性质为住宅且未做办公使用的房屋（含空置房屋）物业管理费按2.2元/月/平方米收取；裙楼物业管理费按10元/月/平方米收取；等内容。2016年6月17日，碧海湾业委会（甲方）与盛孚广州分公司（乙方）签订《碧海湾物业服务合同》，约定：合同期限为七年，自2016年4月1日至2023年3月31日止，其他内容与上述《临时物业服务合同》基本一致。2016年6月20日，碧海湾业委会（甲方）与盛孚广州分公司（乙方）签订《碧海湾物业服务补充合同》，其内容与上述2014年4月2日签订的《碧海湾物业服务补充合同》基本一致。在本案审理过程中，国租公司申请对该份合同上公章的形成时间进行鉴定。盛孚广州分公司以国租公司未缴纳2016年3月1日至2017年5月31日期间的物业管理费为由提起本案诉讼，并主张在2016年3月1日至2016年9月30日期间涉案房屋被国租公司出租给中粤鑫灏公司使用，在2016年10月1日至2017年5月31日期间涉案房屋作为住宅使用，故要求国租公司在2016年3月1日至2016年9月30日期间按10元/月/平方米的标准支付上述期间的物业管理费。对此，盛孚广州分公司提交广州市中级人民法院庭询笔录（庭询时间2016年12月7日，国租公司在庭询时表示几个单位目前是在开发商的管理之下，里面的东西都是原来开发商的东西，现在也没有使用，也没有清理）、国租公司碧海湾22楼各单位目前使用情况（由国租公司提交，其上载明××房内有文件柜、办公家具，上述两份证据均加盖广州市中级人民法院档案科骑缝章），国租公司辩称因盛孚广州分公司拒绝发放门禁卡，其从未将涉案房屋出租。盛孚广州分公司主张国租公司于2006年6月10日接收涉案房屋，对此提交《碧海湾房屋交接备忘单》，其上载明国租公司于2006年6月10日签收涉案房屋房门钥匙一套；国租公司对该证据的真实性予以确认，但辩称盛孚广州分公司从未向国租公司交付门禁卡，导致国租公司无法进入涉案房屋且不能使用，因碧海湾小区为全封闭管理，凭门禁卡才可进入大楼；盛孚广州分公司表示国租公司并未去现场申请办理门禁卡，也没有提供办卡所需要的资料，盛孚广州分公司曾向国租公司发放过门禁卡，小区每栋楼均设有大堂，有保安人员24小时提供刷卡出入的服务，国租公司可以进入涉案房屋。国租公司对此不予确认，并表示其曾多次向盛孚广州分公司主张要求办理门禁卡，对此提交1、《关于再次要求协助尽快解决碧海湾房产电梯通行门禁卡影响收楼使用等问题的函》、2、盛孚公司关于拟停用旧门禁卡的通知及更新新卡的通知、3、《关于再次要求立即发放通行门禁卡和解决已领门禁卡正常使用排除非法剥夺通行权等问题的函》，盛孚广州分公司对上述第1、3份函件的真实性不予确认，对第2份函件的真实性予以确认。一审审理过程中，一审法院工作人员会同双方当事人至涉案房屋现场查看，碧海湾小区没有设有门禁，临江大道37号设有门禁，并在一楼设有保安，电梯内楼层按钮须有通行门禁卡才可按至想去楼层，盛孚广州分公司、国租公司确认××房与2202房合在一起，门牌号为××房，涉案房屋内有办公桌及家具若干。另查明，盛孚广州分公司就涉案房屋曾以物业服务合同纠纷起诉国租公司，案号为（2016）粤0106民初2857号，在该案中，国租公司自认在2013年3月16日至2016年2月29日期间涉案房屋由其出租给中粤鑫灏公司，盛孚广州分公司并未发放门禁卡，中粤鑫灏公司可以通过安保服务或其他方式进入涉案房屋。一审法院认为：碧海湾业委会与盛孚公司于2013年3月16日签订的《临时物业服务合同》、碧海湾业委会与盛孚广州分公司于2014年4月1日签订的《碧海湾物业服务合同》、于2014年4月2日签订的《碧海湾物业服务补充合同》、于2016年6月17日签订的《碧海湾物业服务合同》及于2016年6月20日签订的《碧海湾物业服务补充合同》均是双方的真实意思表示，内容上没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同。盛孚广州分公司申请对2016年6月20日签订的《碧海湾物业服务补充合同》其上公章的形成时间进行鉴定，不予准许。盛孚广州分公司作为盛孚公司的分公司进驻碧海湾小区进行物业服务，与碧海湾小区内业主成立事实上的物业服务合同关系。国租公司作为碧海湾小区内涉案房屋的业主，应受上述合同的约束。盛孚广州分公司按约定在国租公司拖欠物业管理费时可主张违约金，结合本案事实，国租公司存在长期拖欠物业费，盛孚广州分公司亦存在不当处理国租公司请求办理门禁卡事项，双方均存在一定责任，因物业管理涉及小区全体利益，盛孚广州分公司部分不当行为并不能否定其他整体管理事实，故判令国租公司支付拖欠的2016年3月1日至2017年5月31日期间的物业管理费。对于盛孚广州分公司主张的违约金，从公平角度，予以驳回。国租公司在（2016）粤0106民初2857号案中自认在2013年3月16日至2016年2月29日期间涉案房屋由其出租给中粤鑫灏公司，在2016年12月7日进行庭询时亦表示“几个单位目前是在开发商的管理之下，里面的东西都是原来开发商的东西”，盛孚广州分公司主张2016年3月至2016年9月期间涉案房屋被国租公司出租，该段期间应按10元/月/平方米收取，2016年10月至2017年5月期间按2.2元/月/平方米收取，予以采纳。涉案房屋建筑面积376.12平方米，按上述标准，盛孚广州分公司主张2016年3月1日至2016年9月30日期间每月物业管理费为3701.22元，2016年10月1日至2017年5月31日期间每月物业管理费为814.3元，2016年3月1日至2017年5月31日期间的物业管理费共计32422.94元，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年4月26日作出如下判决：一、国租公司于本判决发生法律效力之日起十日内向盛孚广州分公司支付广州市天河区临江大道37号××、2202房2016年3月1日至2017年5月31日期间的物业管理费32422.94元；二、驳回盛孚广州分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费720元，由盛孚广州分公司负担85元，由国租公司负担635元。经查，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，一审法院于2017年11月15日公开开庭审理了本案。2018年3月13日，国租公司书面向一审法院提出管辖异议。二审中，盛孚广州分公司为证明其主张的收费标准，向本院提供如下证据：1、碧海湾业主委员会于2018年7月3日出具的《关于碧海湾小区内登记为住宅但实际作为办公用途的房屋物业管理费收费标准的说明》，该说明反映：碧海湾小区于2010年5月30日召开碧海湾业主大会，在该次大会及随后的书面会议中，对小区内住宅作商业用途及住宅作商业办公场地的单元收取物业管理费的标准进行了投票表决，最终经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，决议对住改商单元的管理费按10元/m2的标准收取。该决议内容于2011年2月1日进行了公告。在此后签订的物业服务合同中，业委会均要求按此标准收取住改商单元的物业管理费。2、2011年2月1日的碧海湾业主大会决议公告。国租公司对上述证据的真实性不予确认，碧海湾业主委员会与盛孚广州分公司存在利害关系；即便证据属实，该业主大会决议公告已过期；没有相应的表决程序确认2016年签订的物业服务合同符合法律规定的程序。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的诉辨意见，本院分析如下：一、关于管辖异议。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十六条规定：在人民法院首次开庭前，国租公司以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查。本案中，国租公司在接到盛孚广州分公司的起诉状后答辩应诉，一审庭审结束后才以有书面仲裁协议为由提出管辖异议，已经超出法律规定的提出异议的时间界限，一审法院对此不予审查并无不当。二、关于鉴定申请。一审中，鉴于国租公司在证据交换过程中对盛孚广州分公司主张的物业管理费收费标准提出异议，盛孚广州分公司在一审庭审时补充提交2016年6月20日碧海湾业主委员会与其公司签订的《碧海湾物业服务合同补充协议》，不违反法律规定。国租公司仅以该证据没有在一审立案及证据交换时提交，质疑该证据的真实性并申请司法鉴定，依据不充分，一审法院对此不予采纳并无不当。二审中，盛孚广州分公司补充提交的碧海湾业主委员会于2018年7月3日出具的《关于碧海湾小区内登记为住宅但实际作为办公用途的房屋物业管理费收费标准的说明》也进一步佐证了上述补充协议的真实性，故本院对国租公司上诉提出的鉴定异议不予采纳。三、对于国租公司应否支付物业管理费及计费标准问题，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。本院审理期间，国租公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，对国租公司的上诉请求，不予支持。综上所述，国租公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费635元，由上诉人国租公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一八年九月四日书记员  曾美玲