潍坊市坊子区人民法院拟稿纸
签发：核稿人：
事由：
民事判决书拟稿人：
潍坊市坊子区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）坊民初字第858号
原告济南天瑞种子销售有限公司。
法定代表人王海鹏，该公司总经理。
委托代理人周斌，山东鲁泉律师事务所律师。
被告王坤峰，潍坊禄峰经贸有限公司法定代表人。
委托代理人庄伟，潍坊潍城昌潍法律服务所法律工作者。
被告张秀美，坊子区眉村秀美织布厂业主。
被告王金城，系被告张秀美之夫。
原告济南天瑞种子销售有限公司（以下简称天瑞公司）与被告王坤峰、张秀美、王金城建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年11月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月30日公开开庭进行了审理。原告天瑞公司的法定代表人王海鹏、委托代理人周斌、被告王坤峰的委托代理人庄伟、被告王金城到庭参加诉讼。被告张秀美经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告天瑞公司诉称，2013年5月7日被告王坤峰作为转让方与原告签订《国有土地使用权转让合同》一份，约定将位于潍坊市坊子区土地证号为潍国用（2002）字第D2**号项下的土地使用权及地上建筑物和其他附着物有偿转让给原告，土地使用权总面积为2160平方米，使用年限为2003年1月21日至2050年10月7日止，土地用途为工业。该宗土地实际土地使用者为坊子区眉村秀美织布厂，土地证号为潍国用（2002）字第D2**号。同日，被告张秀美、王金城出具了承诺书一份，同意将该土地证项下的土地及房屋转让给原告，转让款直接交付给被告王坤峰冲抵其欠被告王坤峰的借款等。同时承诺，如果不能及时协助办理过户手续，给原告造成的一切经济损失由其及织布厂承担。被告王坤峰同时承诺该宗土地无权属及经济纠纷，无他项权和法院查封等情况。协议签订后原告先后支付了土地及房屋转让款共计90万元。随后在提交材料办理过户的过程中，因出让后坊子区眉村秀美织布厂使用上述土地期间欠缴城镇土地使用税及欠缴应该支付给原集体经济组织的土地补偿款等事宜，导致土地证过户无法正常办理。原告认为依照双方签订的合同及承诺书约定，三被告应积极缴纳上述欠缴费用，排除过户前的一切障碍，以促进双方签署的合同顺利履行。为此原告于2013年10月10日通过山东鲁泉律师事务所向原告王坤峰发送律师函要求其积极履行合同义务。但是三被告一直未能协商解决相关事宜。于是原告于2013年10月28日再次通过山东鲁泉律师事务所向被告王坤峰发送律师函告知原告将解除合同并要求被告王坤峰按照合同约定承担违约责任。但是被告王坤峰一直对此事置之不理。请求：1、判令解除原告与被告王坤峰签订的《国有土地使用权转让合同》；2、判令被告王坤峰返还土地及房屋转让款共计90万元；3、判令被告王坤峰支付违约金共计36万元；4、判令被告王坤峰支付律师费损失2万元；5、被告张秀美、王金城对第2、3、4项诉讼请求承担连带赔偿责任；6、诉讼费用由被告承担。
被告王坤峰辩称，1、本案原告主体不适格，我方是与王海鹏个人签订的土地使用权转让合同，并不是本案原告，所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2、我方依法转让了国土局颁发的登记在坊子区眉村秀美织布厂名下的潍国用（2002）字第D215号国有土地使用权，国土局颁证的行为证明了该宗土地无任何权属及经济纠纷，后我方将该土地使用权转让给了王海鹏，并且通知了原土地产权登记人，经过了原产权登记人的同意。我方并没有违反合同约定，积极配合王海鹏办理国有土地转让权手续，而是王海鹏未足额缴纳土地转让费，在办理过户时需缴纳一定的过户费用而不履行合同，是王海鹏违反了合同约定，所以请求法院对原告的诉讼请求予以驳回。
被告张秀美未提供答辩。
被告王金城辩称，我不应当承担连带赔偿责任。
经审理查明，原告天瑞公司主张其为办理种子经营许可证，于2013年5月7日与被告王坤峰签订国有土地使用权转让合同，转让位于潍坊市坊子区土地证号为潍国用（2002）字第D2**号项下的土地使用权及地上建筑物和其他附着物，并已经按照合同的约定支付转让款90万元。由于原土地使用权人欠缴城镇土地使用税及土地补偿款，导致无法正常办理土地使用权的过户手续，致原告合同目的无法实现。被告经原告催办之后在合理期限内仍未能解决上述问题，原告主张解除合同，并要求被告王坤峰返还收取的转让款90万元、承担违约金36万元（土地转让金全额120万元×30%）、律师代理费2万元，被告张秀美、王金城承担连带责任。原告为证明自己的上述主张提交了以下证据：
1、国有土地使用权转让合同一份，载明：“转让方（甲方）王坤峰受让方（乙方）王海鹏甲乙双方根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律法规，本着自愿、平等、有偿的原则订立合同：一、（内容略）……二、甲方将位于坊子区潍国用（2012）字第D215号宗土地使用权及地上建筑物和其他随着物有偿转让乙方（具体位置见附图）。甲方转让给乙方的土地使用权总面积：2160平方米，土地使用年限自2013-1-21至2050-10-07止，土地用途为：工业。三、土地及房屋转让金额为壹佰贰拾万元整，先付定金贰拾万元整，交易签字前付玖拾万元整，其余金额待甲方过户给乙方后，乙方一次性付清。甲方承诺交付给乙方的该宗土地无权属及经济纠纷，该宗土地无他项权和法院查封等情况。四、本合同签订后15日内双方依据有关土地法规的规定到坊子区土地局办理土地使用权登记过户手续，该土地及房屋的过户费用由乙方承担，甲方需无条件提供有关证件使乙方顺利过户领取《中华人民共和国国有土地使用证》，若甲方违约应承担给乙方造成的所有损失。五、违约责任：甲乙双方任何一方违约应赔偿对方该宗土地转让金额全额的30%违约金。六、（内容略）……七、（内容略）……八、（内容略）……九、该土地及房屋的所有过户费用及因办理过户交易产生的所有税费（增值税，所得税，营业税等）均由乙方承担，甲方无偿协助乙方办理，若甲方违约应承担给乙方造成的所有损失。十、（内容略）……甲方：王坤峰乙方：济南天瑞种子销售有限公司法定代表人：王海鹏2013年5月7日”，提交原告企业法人营业执照一份、组织机构代码一份、法定代表人身份证明书一份，证明合同双方为原告天瑞公司与被告王坤峰，王海鹏作为原告天瑞公司的法定代表人在合同上签字。被告王坤峰对合同真实性无异议，但主张合同并无原告天瑞公司盖章，因此转让方为王海鹏。被告王金城对合同不予认可。
2、企业网银记账凭证五份、收到条一份，证明付款人为原告天瑞公司，转让合同签订后的付款义务由原告天瑞公司履行，并已经向被告王坤峰支付转让款90万元。被告王坤峰对证据无异议，认可收到90万元，主张该款项实际支出人应当为王海鹏。被告王金城对收到条无异议，对企业网银记账凭证不予认可。
3、鲁泉律函（2013）069号律师函一份、EMS快递单一份、EMS快递查询单一份，证明山东鲁泉律师事务所受原告天瑞公司委托向被告王坤峰发送律师函，告知被告王坤峰在收到该函后七日内积极缴纳欠缴的城镇土地使用税及欠付的集体经济组织的土地补偿款，该律师函于2013年10月10日投递，2013年10月11日张华代收。被告王坤峰对律师函不予认可，张华不是被告王坤峰公司人员，其未收到该律师函。被告王金城对上述证据不予认可。
4、鲁泉律函（2013）071号律师函一份、EMS快递单一份、EMS快递查询单一份，证明山东鲁泉律师事务所受原告天瑞公司的委托向被告王坤峰发送律师函，通知被告王坤峰解除双方2013年5月7日签订的国有土地使用权转让合同、退还天瑞公司已缴纳转让款人民币九十万元、支付违约金人民币三十六万元，该律师函于2013年10月28日投递，2013年10月29日辛贤梅代收。被告王坤峰对律师函不予认可，辛贤梅不是被告王坤峰公司人员，其未收到该律师函。被告王金城对上述证据不予认可。
5、被告张秀美、王金城于2013年5月7日出具的承诺书一份，载明：“承诺书本人张秀美，是坊子区眉村秀美织布厂业主，因与王坤峰民间借贷纠纷一案，安丘市人民法院已做出民事调解书（2013）安民初字第76号，确认我及秀美织布厂欠王坤峰借款1000000元，案件受理费8900元及迟延履行债务利息等，我及秀美织布厂同意将登记在秀美织布厂名下的国有工业出让地一宗，土地证号潍国用（2002）字第D2**号及地上房屋及附属物转让给济南天瑞种子销售有限公司，转让价款直接交付给王坤峰抵偿借款及相关费用。我同意与济南天瑞种子销售有限公司于年月日，另行签订土地转让协议，并积极配合办理过户手续。如果不能及时协助办理过户手续给济南天瑞种子销售有限公司，造成一切经济损失由我及织布厂承担。附件：（内容略）……承诺人：张秀美王金城2013年5月7日”，证明原告是土地使用权的受让方，签订时被告王坤峰、张秀美、王金城共同在场，被告张秀美、王金城自愿承担因不能及时办理过户手续造成的经济损失，因此主张两被告与被告王坤峰承担连带责任。被告王坤峰主张该承诺书不能证明本案主体为原告，不认可其在现场。被告王金城认可该承诺书系其与被告张秀美本人签字，但主张已经积极配合，不同意承担连带责任。
6、补充协议一份，记载：“补充协议经双方协商同意，由于土地使用税的问题，费用由双方共同承担，由王坤峰承担壹拾万元（从交易费中扣除），其余由王海鹏承担。特此证明双方当事人：王坤峰王海鹏2013年6月9日”，证明原土地使用权人坊子区眉村秀美织布厂欠缴应缴纳的土地使用税，因此无法办理过户，被告王坤峰与原告法定代表人协商欠缴土地使用税的处理。被告王坤峰主张该补充协议证明涉案合同受让方为王海鹏，且根据第四条，该土地使用税为过户产生的必然费用应由乙方承担。被告王金城对补充协议未发表质证意见。
7、土地登记申请书复印件一份，证明土地转让的实际受让方为本案原告，该申请书由原告与坊子区眉村秀美织布厂共同盖章填写。被告王坤峰对该申请书复印件不予认可。被告王金城对该申请书复印件表示不清楚是否张秀美签字，是否欠土地使用税。
8、（2013）安民初字第36号民事裁定书复印件一份，证明该宗土地因被告王坤峰与被告张秀美、王金城之间的民间借贷纠纷一案而被安丘市人民法院采取了财产保全措施，因此由被告张秀美、王金城为原告出具了承诺书。被告王坤峰主张该裁定书是复印件，且与本案无关。被告王金城对该裁定书无异议，认可该土地仍在查封中，其已经把土地抵顶给了被告王坤峰。
9、民商事诉讼委托代理合同一份、代理费发票一份，证明原告因本案支出律师代理费2万元，原告并主张第二期律师费待实际发生后另行主张。被告王坤峰对委托代理合同无异议，主张原告天瑞公司不具备原告资格，对代理费发票不予认可。被告王金城对此上述证据未发表质证意见。
被告王坤峰主张原告天瑞公司不是本案适格主体，涉案国有土地使用权的受让方是王海鹏，认为该合同应当继续履行，并提交了以下证据：
1、潍国用（2002）字第D215号国有土地使用证一份，证明涉案国有土地使用权人是坊子区眉村秀美织布厂，此土地没有任何权属及经济纠纷，已经由国土局颁发证书。原告天瑞公司、被告王金城对国有土地使用证均无异议。
2、坊子区眉村秀美织布厂与被告王坤峰于2012年11月19日签订的国有土地使用权转让合同一份，证明坊子区眉村秀美织布厂将其名下的国有土地以100万元的价格转让给了被告王坤峰。被告王金城对该合同无异议，原告天瑞公司主张该合同与本案没有关联性。
3、被告王坤峰与王海鹏签订的国有土地使用权转让合同一份，证明被告王坤峰以120万元的价格将涉案国有土地使用权转让给了王海鹏。原告天瑞公司对该合同无异议，主张原告主体适格。被告王金城对该合同无异议。
被告张秀美、王金城未提交证据。
本院确认的上述事实，有原告提交的国有土地使用权转让合同、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、企业网银记账凭证、收到条、鲁泉律函（2013）069号律师函、鲁泉律函（2013）071号律师函、EMS快递单、EMS快递查询单、承诺书、补充协议、土地登记申请书复印件、（2013）安民初字第36号民事裁定书复印件、民商事诉讼委托代理合同、代理费发票、被告提交的潍国用（2002）字第D215号国有土地使用证、《国有土地使用权转让合同》及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院认为，（一）涉案合同主体问题。本案中由王海鹏与被告王坤峰签订的国有土地使用权转让合同，原告天瑞公司虽未在合同中盖章，但王海鹏系原告天瑞公司的法定代表人，合同甲、乙双方签字盖章处明确载明乙方（即受让方）为原告天瑞公司、法定代表人为王海鹏；且本合同履行时受让方的主要付款义务由原告天瑞公司履行，被告张秀美、王金城于合同签订当日出具的承诺书中所载承诺内容指向对象亦为原告天瑞公司。综上，对王海鹏在合同中的签字应当视为履行原告天瑞公司的职务行为，对涉案国有土地使用权转让合同的受让方依法认定为原告天瑞公司。被告王坤峰虽抗辩转让款实际支出人为王海鹏个人但未提交证据予以证明，对其该抗辩意见不予采纳。原告天瑞公司作为合同当事人就合同纠纷提起本案诉讼，符合法律规定，主体适格。（二）合同是否应当解除及违约责任的承担。原告天瑞公司与被告王坤峰签订的国有土地使用权转让合同，系双方当事人的真实意思表示且不违背相关法律强制性规定，为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。原告天瑞公司与被告王坤峰在涉案合同中未就城镇土地使用税进行约定，后双方就此签订补充协议，应视为对合同的补充，系合同的有效组成部分，双方应当按约定履行各自义务。被告王坤峰未按照约定及时缴纳其应当承担的土地使用税以办理过户手续，在原告天瑞公司向其发出律师函催告后的合理期限内亦仍未履行，原告天瑞公司主张因合同目的无法实现要求解除合同并已书面通知被告王坤峰，其主张符合合同法规定，本院依法予以支持。因合同解除，原告天瑞公司已经支付的转让款90万元，被告王坤峰应当予以返还。原告天瑞公司主张被告王坤峰依据合同第五条支付的违约金36万元，因原告实际支付转让款90万元，故本院对违约金酌情予以调整，按照已付转让款90万元的30%计算，被告王坤峰支付原告天瑞公司违约金计27万元。原告天瑞公司主张的律师代理费2万元，因双方在合同中并未作出明确约定，本院依法不予支持。根据被告张秀美、王金城出具的承诺书，被告张秀美、王金城承诺就办理涉案国有土地使用权过户手续为原告天瑞公司提供协助并对因不能及时协助办理过户手续所造成的损失承担赔偿责任，本院认为，其承诺是基于坊子区眉村秀美织布厂作为涉案国有土地使用权人在办理过户手续中的必要性而针对原告天瑞公司单向做出，其既非原告天瑞公司与被告王坤峰之间转让合同的当事人，亦非对该合同项下被告王坤峰应当履行的义务的担保，故原告天瑞公司要求二被告承担连带责任无法律依据，本院依法不予支持。被告张秀美经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应承担相应的法律后果，不影响本案实体审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告济南天瑞种子销售有限公司与被告王坤峰于2013年5月7日签订的国有土地使用权转让合同；
二、被告王坤峰返还原告济南天瑞种子销售有限公司已经支付的转让款90万元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告王坤峰支付原告济南天瑞种子销售有限公司违约金27万元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告济南天瑞种子销售有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16320元，财产保全费5000元，共计21320元，由被告王坤峰负担20330元，原告济南天瑞种子销售有限公司负担990元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费16320元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 田 静
审 判 员 段玉娟
人民陪审员 杨永新
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 李 妍
法律条文释明
1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。