新疆维吾尔自治区石河子市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵9001民初106号
原告王怀林，男，汉族。
原告原玉林（王怀林之妻），女，汉族，无固定职业。
被告曹天晴，男，汉族。
被告马淑玉（曹天晴之妻），女，汉族。
原告王怀林、原玉林与被告曹天晴、马淑玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理，依法由审判员张健文独任审判于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告王怀林、原玉林和被告曹天晴、马淑玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王怀林、原玉林诉称：2014年6月17日，原、被告达成房屋买卖协议，约定被告将其所有的位于石河子市北泉镇北泉路XX号门面房出售给原告。原、被告双方于2014年7月2日办理房屋产权转移登记手续后，被告迟迟不交房，拖至2015年9月7日才将房屋交付给原告使用。被告承诺按12000元／年的标准向原告支付租金，但没有实际履行。被告出售房屋的面积为105.75平方米，后经实际测量面积为102.55平方米，实测面积比出售面积减少3.2平方米，被告多收房款1558元应当予以退还。请求判令被告赔偿原告2014年7月2日至2015年9月7日逾期交房租金损失14164元，返还多收房款1558元，赔偿索款交通费330元，本案诉讼费、送达费由被告承担。
被告曹天晴、马淑玉辩称：原告诉称与事实不符。2014年6月17日，原、被告签订房屋买卖协议，约定原告购买被告位于石河子市北泉镇北泉路XX号门面房，价款为380000元。原告将全部房款打入被告曹天晴账户，房产证过户才有效。协议签订后，原告未按约支付全部购房款，违约在先。直至2016年1月8日，被告通过诉讼方式才收到全部房款。原、被告签订房屋买卖协议之前，涉案房屋已经出租，租金为7200元／年。现被告按照12000元／年的标准主张租金损失，显然不合理。被告的国有土地使用证是国土资源局颁发的，测量面积时被告并不在场，因此不同意原告的第二项、第三项诉讼请求。
经审理查明：1997年，被告马淑玉通过出让方式取得位于石河子市北泉镇北泉市场内、面积为105.75平方米的国有土地使用权。其后，被告在该宗土地上新建了二层商业用房（房号为北泉路176号），房屋建筑面积为73.35平方米。2012年9月8日，被告曹天晴与案外人贾崇富签订一份租房协议，约定被告曹天晴将石河子市北泉镇北泉路XX号房屋租赁给贾崇富使用，租金为7200元／年；租赁期限暂定为三年，自2012年9月8日起至2015年9月8日止。协议订立后，双方按约履行。2014年6月17日，被告曹天晴与两原告签订一份协议，约定被告将石河子市北泉镇北泉路XX号房屋出售给原告，价款为380000元；房款全部打入被告曹天晴账户，房产证过户才有效。同日，原告给付被告曹天晴房款350000元，被告曹天晴给原告出具一份收条。该收条的内容为：“收到王怀林房款叁拾伍万元，余（款）欠（付）叁万元，土地证（过户手续）办完后给。”2014年7月2日，原、被告双方办理了石河子市北泉镇北泉路XX号房屋的产权登记转移手续。同时，原告王怀林给被告补写了一份欠条。该欠条的内容为：“今欠到曹天晴人民币叁万元整（30000元）。房产证已过（户），土地证过户后即还。若违约，双倍返还。”2014年7月11日，原、被告签订一份土地使用权转让合同，约定被告将石河子市北泉镇北泉路XX号房屋及该房屋项下面积为102.55平方米的国有土地使用权转让给原告，总价款为380000元；其中，土地使用权转让价款为50000元，转让单价为487元／平方米；原告于2014年7月11日起一次性将协商转让价款以现金方式支付给被告；原、被告同意于2014年8月30日由被告将上述国有土地使用权正式交付原告。2015年9月8日，被告曹天晴与贾崇富签订的租房协议履行期限届满，被告曹天晴将石河子市北泉镇北泉路XX号房屋收回后交付给两原告，双方签订了交房协议。2015年9月17日，曹天晴、马淑玉以王怀林、原玉林拖欠房款为由向本院提起诉讼，要求王怀林、原玉林给付房款30000元，支付违约金30000元，赔偿损失4500元。2015年11月14日，经本院主持调解双方自愿达成协议：一、曹天晴、马淑玉于2015年11月16日到新疆生产建设兵团第八师国土资源局北泉镇分局协助王怀林、原玉林办理土地使用权转让所需的相关手续；二、王怀林、原玉林于2015年11月16日给付原告曹天晴、马淑玉房款30000元；三、曹天晴、马淑玉放弃其他诉讼请求。2015年12月21日，原告取得新疆生产建设兵团第八师国土资源局颁发的国有土地使用证。该土地使用证记载：土地使用者：王怀林、原玉林；坐落：北泉市场；使用面积：102.55平方米。同时该土地使用证记事栏记载：马淑玉以出让方式取得该宗地面积为105.75平方米国有土地使用权。2014年7月11日，马淑玉将该宗国有建设用地使用权全部转让给王怀林、原玉林，经地籍调查该宗地号为659001007020GB00400（1450130040）号，宗地实测面积为102.55平方米，比原发证面积少出的3.2平方米为测量误差所致。
以上事实有原、被告的陈述、租房协议、协议、国有土地使用权转让合同、房屋所有权证、欠条、收条、交房协议、国有土地使用证、（2015）石民初字第4732号民事调解书等证据予以证实，足以认定。
本院认为：原告与被告签订的房屋买卖协议，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。也就是说，登记系不动产物权转让有效的唯一条件，当事人不能另行附加条件。原、被告在房屋买卖协议中约定“房款全部打入被告曹天晴账户，房产证过户才有效”，违反了上述法律的规定，应属无效。虽然原、被告的上述约定无效，但不影响合同中其他条款的效力。由于原、被告双方在合同中对房屋的交付时间未作出约定，且原告在签订合同时对于涉案房屋已经出租给案外人贾崇富使用的情况知晓，故根据我国“买卖不破租赁”的法律规定，被告在租房协议履行期限届满后将房屋交付给原告符合法律的相关规定，不构成违约。原、被告双方于2014年7月2日办理涉案房屋产权登记转移手续之后，涉案房屋的所有权发生转移，原告由此取得涉案房屋的收益权、处分权等权利。《中华人民共和国合同法》第一百六十三条规定：“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。”孳息分为天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，如果树结的果实、母畜生的幼畜等。法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。本案中，房屋产权转移登记手续办理完毕之后至租房协议履行期限届满期间的租金属于法定孳息，依法应当归原告所有。被告占有涉案房屋产权变更之后的租金没有法律依据，由此给原告造成的租金损失应当予以赔偿。原告主张的租金损失参照被告曹天晴与贾崇富签订的租房协议中约定的租金标准计算较为合理。原告要求被告赔偿租金损失的请求符合法律的规定，本院予以部分支持。虽然原告诉称被告曾经承诺在办理房屋产权转移登记手续之后按12000元／年的标准向原告支付租金，但其未提供相应的证据加以证明，被告庭审中又不予认可，故本院不予认定。关于涉案房屋项下土地面积的误差问题。从原、被告提交的证据来看，被告马淑玉通过出让方式取得涉案房屋项下的国有土地使用权时，登记面积为105.75平方米。而原告取得的国有土地使用证上记载的土地面积为102.55平方米，两者相差3.20平方米。该情形系土地管理部门测量误差所致，与被告无关。况且，原、被告双方在土地使用权转让合同中明确约定，国有土地使用权的转让面积为102.55平方米。因此，原告主张被告多收房款无事实依据，其要求被告返还多收房款1558元的诉讼请求本院不予支持。因原告未提供相应的证据证实其向被告索要过租金损失，故对于原告要求被告赔偿索款损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百六十三条的规定，判决如下：
一、被告曹天晴、马淑玉于本判决生效之日起三日内赔偿原告王怀林、原玉林租金损失8400元（计算公式：7200元／年÷12个月14个月）；
二、驳回原告王怀林、原玉林的其他诉讼请求。
本案受理费101元（减半收取），送达费90元，合计191元（原告已预交），由原告王怀林、原玉林负担91元，被告曹天晴、马淑玉负担100元，与上述款项一并给付原告王怀林、原玉林。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。
审判员 张健文
二〇一六年二月十七日
书记员杨瑾