广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7458号上诉人（原审被告）：黄前希，男，汉族，1978年3月10日出生。委托诉讼代理人：王卫刚，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李兴刚，男，汉族，1987年12月1日出生。委托诉讼代理人：王云彬，广东宏泰律师事务所律师。原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司。法定代表人：杜欣。委托诉讼代理人：宋增智，该公司员工。委托诉讼代理人：肖悦，该司员工。上诉人黄前希因与被上诉人李兴刚、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄前希委托诉讼代理人王卫刚、被上诉人李兴刚委托诉讼代理人王云彬、原审第三人链家公司委托诉讼代理人宋增智、肖悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄前希上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用李兴刚承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，导致法律适用错误。一审法院认定黄前希违约的事实错误，黄前希在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，并且在积极履行合同约定，理由有以下几点：1、黄前希与李兴刚于2015年10月29日签订《房产买卖合同》。合同签订后，黄前希按照合同的约定，2015年11月20日配合李兴刚共同到中国建X银行XX支行办理资金托管手续，并签署了办理资金监管的所有材料。这一事实在案号为(2015)深龙法民三初字2223、2224号李兴刚的起诉状中也予以承认，且李兴刚也提交了黄前希在银行签署的资金托管业务开户通知书／协议书，甲方处黄前希已签字确认。2015年11月20日黄前希积极配合李兴刚签署完成了资金监管所需的全部手续，已按照合同约定履行完毕黄前希的合同义务。那么，剩下履行合同的义务应是李兴刚，李兴刚应在合同规定的时间将首期购房款付至资金监管账号，但黄前希一直未收到李兴刚支付的首期购房款。李兴刚若能按合同约定将首期购房款汇入指定的资金监管账户中，即买卖合同继续履行下去，在黄前希配合完成了资金监管手续后，李兴刚经多次催告后仍不履行支付首期款的义务，明显系李兴刚违约在先，拒绝履行合同。由此，可以看出，黄前希都是在积极履行合同义务，并无任何违约行为。2、2015年11月20日当天，双方在银行办理相关手续时，李兴刚先将空白的资金托管业务开户通知／协议书给黄前希签，黄前希签完所有资料后发现买方并非是李兴刚，而是案外人林X龙，且贷款金额与双方签订买卖合同的购房款并不一致，李兴刚要求黄前希配合高贷，即实际贷款金额加上首期款和定金，高于合同约定的转让款项。双方对此事项发生了争执，黄前希要求李兴刚按照原合同价款履行，黄前希作为卖方拒绝配合李兴刚办理高贷手续，但并未因此拒绝继续履行合同。3、2015年11月20日，黄前希与李兴刚办理完成资金托管手续后，因李兴刚要求高额贷款，双方发生争执后，要求李兴刚按原合同价款继续履行合同。事后，黄前希多次催促李兴刚将首期购房款打入资金监管账号，黄前希才能办理赎楼手续，但李兴刚一直没有将首期购房款打入指定监管账号，也没有提交相应的证据证明履行了合同义务。通过开庭时庭审笔录可知，12月4日，双方共同到中介门店协商，黄前希要求继续按原合同履行，李兴刚提出变更付款方式，希望黄前希降低房价，按揭付款方式变更为一次性付款。经协商后，我方同意降价为276万元出售给李兴刚。合同付款方式变更后，履行合同付款义务应是李兴刚，李兴刚应向黄前希一次性支付购房款，黄前希收到购房款才能将涉案房屋过户至李兴刚名下。经多次催促后，李兴刚一直未履行付款义务，对付款方式一再变更也拒不履行合同约定的义务。黄前希催促后一直没有收到过任何款项。从这一点很明显可以看出，是李兴刚拒绝支付购房款，已构成根本性违约。3、根据一审李兴刚提交与链家公司中介的短信聊天记录可知，黄前希向李兴刚出售涉案房产的目的是为了换购房产，故本案合同的履行期限系一项关键因素，带有强烈的时效性。根据双方签订合同第七条明确约定“买方须于2015年11月20日之前预付首期购房款（不包括定金）人民币：总价减定金减贷款额，到买方贷款银行做资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或者第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议”。但李兴刚一直拖延至合同约定的最后一天即2015年11月20日才和黄前希到银行办理资金监管。从时间上来看，李兴刚在恶意拖延交易时间。二、黄前希致函表示不再履行合同的行为，是依法行使合同约定的解除权，而不是一审判决认为的违约行为。黄前希配合办理资金托管手续后，黄前希多次催促李兴刚履行合同义务，支付首期购房款，李兴刚没有将首期购房款打入黄前希指定的银行账号。黄前希没有收到李兴刚的购房首期款和银行批准贷款的通知，以致于双方签订的合同难以继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因李兴刚拖延支付购房款的行为，导致涉案房屋无法办理过户，致使黄前希换房的目的不能实行，而临他处购买房屋违约。迫于无奈，黄前希遂于2015年12月10日与链家公司沟通协商解除合同，于12月11日向李兴刚发出律师函，李兴刚于12月12日收到律师函。按照我国《合同法》第96条规定，当事人依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，黄前希致函表示不再履行合同的行为，已通知李兴刚，是依法行使合同约定的解除权。合同解除后，黄前希于2016月1月7日才将涉案房屋转卖给他人，系依法处分自有财产，并无任何不当。一审法院对此就单纯以黄前希转卖给他人行为认定为黄前希违约，明显对本案的事实认定不清，有违公平。三、一审李兴刚主张黄前希因房价上涨，不愿意继续履行合同并无相应证据和事实证明。一审黄前希提交了房产买卖合同、居间服务费用支付承诺书、银行付款清单、律师函及邮寄单据充分证明履行完毕合同义务。李兴刚提交的证据中资金托管业务开户通知／协议书也能证明黄前希配合李兴刚办理资金托管的所有手续。在商品房买卖交易习惯中，资金监管的手续是买方向贷款银行提交。李兴刚因自身的原因，没有提交相应贷款的手续给银行，也未向黄前希支付过任何的购房款项。很明显可以看出，李兴刚并不想履行合同义务，李兴刚拒绝履行合同的行为已构成了根本性违约。根据《合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。李兴刚主张黄前希因房价上涨而不愿意卖给李兴刚，应当举证证明这一事实，如无证据证明，应当承担举证不能的不利后果。相反的，黄前希并非因房价上涨而拒绝履行合同，黄前希与2016年1月7日过户至案外人黄X浩名下，房屋的交易价格为131万元，比黄前希与李兴刚的房屋交易价格略低。因黄前希迫于换房，2015年11月29日认购了龙岗区全XX悦龙庭的房产，支付了首期购房款，急需购房名额，才将涉案房屋转卖给他人，否则面临向他人违约的风险，实际上并无从中赚取任何涨价的差额，更无从谈及是因房价上涨而拒绝履行合同。一审法院在审理本案时，没有深入调查合同履行过程中双方真实的意思表达及事实，错误的引用相关条款，做出了错误的裁判。四、一审判决判令黄前希承担违约金的数额明显过高，显失公平。首先，在本案中，系李兴刚一再拖延时间，没有按期履行合同，黄前希不存在任何的违约问题，就无从谈及支付违约金。即使认定黄前希系违约，法院应根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错，预期利益、当事人缔约地位强弱等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。在本案，黄前希出售此房屋的目的是为了换房，急需资金。在李兴刚一再拖延的情况，无奈解除合同。而李兴刚在本案中并无任何实际的损失，且时间较短，也未造成严重后果。根据《最高人民法院印发的通知》第7条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条，一再强调违约金应“根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本案中的违约金明显违反公平原则和诚实信用原则，应当适当予以考虑减少。综上所述，在本案买卖合同中黄前希并无违约行为，相反是李兴刚一直拒绝履行付款义务，构成根本性违约，黄前希只是依照契约约定依法行使了解除权。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。审理中，黄前希补充上诉理由为，1、卖方是否配合买方办理首期款资金托管手续，从买方在原审法院提交的证据没有证明卖方不配合导致无法办理首期款监管，恰恰相反证明卖方尽到了配合义务，卖方按照合同约定到指定银行办理了按揭，办理了资金托管协议，填写了托管银行帐号，并签字按手印，完成配合卖方的手续。买方有无将相关手续提交给监管银行，卖方无从知晓。原判决以这点证据直接推论卖方收取定金后未配合买方办理资金托管手续，从而认定卖方违约，判决错误，没有以理服人。2、原审认定经协商双方同意在加价的基础上变更为一次性支付房款，这个认定错误。原审中买方提交了中介苏X燕与卖方的微信记录，提供的最后一份微信记录来认定双方达成了一次性付款，修改了合同，这是错误的。因为修改合同即合同变更需要双方当事人协商一致并签字确认或以自己行为履行已变更的合同，但本案没有这种情况。原审认定不具备合同基本常识，仅凭微信就认为双方达成了一次性付款，不符合合同法有关合同变更的规定。二审中，黄前希向法庭补充提交中介与黄前希的微信全部记录，微信记录清楚表明由于买方在11月20日没有完成首期款监管，事后黄前希追问，双方并没有达成协议。直到12月10日，黄前希再次通知中介，让中介通知买方，由于买方没有在合同约定期限内履行义务，黄前希已经决定解除合同，不卖房了。双方没有达成合同变更，原审这一事实认定错误。由于买方没有按照合同约定履行支付首期款、办理按揭的手续已构成根本违约，卖方有权解除合同，将房屋转卖他人。李兴刚答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。本案诉争是因为黄前希违约导致的，因此原审认定不存在过错。理由如下：非常明显看出黄前希是因为不配合贷款申请、资金监管而导致我方无法履行合同，从黄前希的上诉状可以看出，因为黄前希看到监管人是林X龙，且贷款比较高，引起争吵，黄前希以此为借口达到不履行合同的目的。在此之前，黄前希已签订了空白的《合同主体变更确认书》，李兴刚是有权利进行变更的。资金托管手续也是用链家公司的名义，然后由黄前希签字确认。黄前希提交的微信可以通过苏X燕跟黄前希的微信往来看出两个问题：1、苏X燕一直在代理李兴刚与黄前希洽谈履行合同，并且一让再让给加价，并且进行一次性付款，在这种情况下，黄前希一直在拒绝卖房，这个证据是黄前希在原审时提交的微信记录，可以看出黄前希不愿意继续履行合同。黄前希找借口急于换房，所以不卖了，黄前希因为房子涨价了，所以不愿意出售给李兴刚的事实，在2015年年底至2016年上半年，房价飞涨的阶段，因为这个时间段产生卖方违约的诉讼比较多，请求法庭结合这个事实。综上，黄前希是为了获得利益而违约，原审判决正确，请求法庭查明事实，依法驳回黄前希的上诉请求，维持原判。原审第三人链家公司述称，涉案物业买卖合同的签订是黄前希与李兴刚的真实意思表示，该合同合法有效，黄前希与李兴刚应按照合同约定履行相应的义务，链家公司完全行使了居间服务，黄前希和李兴刚之间的纠纷与链家公司无关。交房保证金5000元愿意按照原审法院的判决进行支付。李兴刚向一审法院起诉请求：1、继续履行合同；2、黄前希双倍返还定金40000元；3、案件受理费由黄前希承担。本案在一审诉讼过程中，李兴刚变更诉讼请求为：1、解除李兴刚与黄前希签订的《房产买卖合同》；2、黄前希按房产转让成交价的20%向李兴刚支付违约金274000元；3、黄前希向李兴刚返还定金30000元；4、本案诉讼费用由黄前希承担。一审法院认定：2015年10月29日，李兴刚作为买方，黄前希作为卖方，在深圳市中X地产置业顾问有限公司的居间下，双方签订了《房产买卖合同》，约定李兴刚向黄前希购买位于深圳市龙岗区水X新都X期XX号楼XX号房产，房产转让成交价为1370000元，买方在签订合同当日向卖方支付定金20000元，卖方同意在定金中预留2500元作为交房保证金交由居间方托管，双方同意除定金以外的房款以银行按揭贷款的方式支付，买方应于2015年11月20日之前支付除定金之外的剩余首期款（购房总价减去定金，再减去贷款金额），到买方贷款银行作资金监管，依监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或居间方的通知后积极配合办理，并签订相关协议。合同第二条约定，该物业处于抵押状态，卖方以现金的方式赎楼。合同第八条约定，买卖产生的所有税费由买方承担。关于违约责任，合同约定任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金。2015年10月31日，黄前希向李兴刚出具了空白的《合同主体变更确认书》，内容为黄前希同意在办理过户时买方可以写成李兴刚与黄前希之外的第三方，并以第三方名义办理按揭贷款手续，如变更后的第三方不履行相关义务，由李兴刚继续履行合同义务。合同签订后，李兴刚向黄前希支付了定金20000元，其中2500元托管在居间方处。2015年11月20日，案外人林X龙、林X娜向银行申请贷款，黄前希亦与林X龙签订了资金托管协议，约定由林X龙将购房首期款420000元存入托管账户，托管期限为3个月。庭审时，李兴刚称已经支付了购房定金，按约定的日期向银行申请资金监管，黄前希当时同意以案外人林X龙的名义办理首期款资金监管并出具了《合同主体变更确认书》，所以林X龙与黄前希签订了资金托管协议。但之后黄前希不同意且不配合将托管协议交给银行，导致没有办理成功，后经李兴刚多次交涉，黄前希要求加价10000元并要求变更为一次性付款，价格为两套房产共计2800000元，李兴刚也同意了，但黄前希还是因为房价上涨明确表示不再愿意出售涉案房产，导致交易无法完成，黄前希的行为构成违约。黄前希称已收取李兴刚的定金，定金中已预留了交房保证金，李兴刚方于合同约定的最后一天才到银行办理资金托管手续，在黄前希签订资金托管协议后发现并非以李兴刚的名义办理贷款，而是买卖合同主体之外的其他人，且李兴刚方申请贷款的金额成交总价不一致，黄前希已经配合李兴刚办理了首期款监管手续的义务，由于黄前希急于购买他处房产，故于2015年12月4日到链家公司处协商，同意将两套房产降价为2760000元出售给李兴刚的情况下才提出一次性付款即办理手续，但李兴刚并没有同意。链家公司称，黄前希在签订资金托管协议之前对李兴刚变更贷款申请主体是知情的，链家公司已提前告知，当天是由于业主即黄前希的原因导致无法办理首期款资金托管，后李兴刚、黄前希于2015年12月4日到链家公司处协商，双方同意加价10000元并一次性付款，但黄前希之后又不同意出售涉案房产了，所以链家公司没让李兴刚继续支付购房款。另查明，涉案房产位于深圳市龙岗区XX镇XX村水X新都X期XX号楼XX号，登记权利人为黄前希，房产证号为60XX**号，已办理抵押登记。合同签订后，黄前希未办理赎楼注销抵押登记手续，并于2016年1月将涉案房产转让给他人。又查明，深圳市中X地产置业顾问有限公司已变更为深圳链家房地产经纪有限公司即本案第三人，于2015年12月8日办理了变更登记。再查，因涉案房产属于双拼房，买卖双方同时签订了两份《房产买卖合同》（本案合同编号为2015012592，另一份合同编号为2015010267），买卖双方在履行合同过程中均认为对方构成违约分别诉至一审法院，另三个案件案号分别为（2015）深龙法民三初字第2160、2161、2224号。一审法院认为，李兴刚与黄前希签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，买卖双方应全面履行合同约定的义务。李兴刚按照合同的约定支付了定金，并按合同约定的期限内前往银行办理首期款的资金托管手续，然而黄前希收取定金后未配合李兴刚办理首期款资金托管手续，后经协商双方同意在加价的基础上变更为一次性支付购房款，但黄前希明确表示不再继续出售涉案房产，且在合同尚未解除的情况将涉案房产转让给他人，导致合同无法继续履行，黄前希的行为有违诚信原则，已构成根本违约。因此，对李兴刚请求解除双方签订的《房产买卖合同》，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，黄前希收取的定金17500元应向李兴刚返还，为减少诉累，链家公司亦表示愿意配合支付已收取的交付保证金，故链家公司应将其托管的本案房产2500元交房保证金直接返还给李兴刚。关于违约金的承担，因黄前希构成根本性违约，故对李兴刚主张黄前希承担房产转让成交价20%的违约金即274000元的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除李兴刚与黄前希于2015年10月29日签订的《房产买卖合同》（合同编号为2015012592）；二、黄前希应于判决生效之日起五日内向李兴刚返还定金人民币17500元；三、黄前希应于判决生效之日起五日内向李兴刚支付违约金人民币274000元；四、链家公司应于判决生效之日起五日内向李兴刚返还托管的定金人民币2500元；五、驳回李兴刚的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17490元，（李兴刚已预交），由黄前希负担。本院二审与一审查明的事实一致，本院二审予以确认。本院认为：2015年10月29日黄前希与李兴刚签订房屋买卖合同，约定李兴刚于11月20日之前支付首期款，到李兴刚贷款银行作资金监管。其后，李兴刚向黄前希出具空白的《合同主体变更确认书》，黄前希同意在办理过户时买方可以写成黄前希、李兴刚之外的第三方，并由第三方名义办理按揭贷款手续。2015年11月20日，按照合同约定交纳首期款之日，黄前希与案外人林X龙向银行申请贷款并签订资金托管协议，因此，可以认定涉案房屋买卖的主体发生改变，李兴刚将其与黄前希原合同权利义务一并概括性转让给了林X龙，因此，本案涉案房屋的买卖关系已由黄前希与李兴刚变更为黄前希与林X龙，李兴刚已非涉案合同的主体。现李兴刚以原告身份向黄前希主张诉讼权利，没有事实及法律依据。故对于李兴刚的诉讼请求，本院应予驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第2223号民事判决；二、驳回李兴刚的诉讼请求。一审案件受理费17490元、二审案件受理费17490元，均由李兴刚负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  张 睿审  判  员  曹 静二〇一七年七月三十一日书记员（兼）  李开宇附：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。