天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民二初字第0770号
原告百意达餐饮发展（天津）有限公司，住所地和平区×建设路139-106号。
法定代表人（海阳）BAREASENENTJAIME，该公司总经理。
委托代理人王玥，天津允公律师事务所律师。
委托代理人王亮，天津允公律师事务所律师。
原告海威餐饮发展（天津）有限公司，住所地天津市和平区×，建设路139-102号。
法定代表人（海阳）BAREASENENTJAIME，该公司总经理。
委托代理人沈星雨，该公司职工。
委托代理人王亮，天津允公律师事务所律师。
被告天津星华投资有限公司，住所地天津市和平区陕西路123号锦中大厦A-1301-2。
法定代表人王兴光，职务总经理。
委托代理人张小蕾，国浩律师集团（天津）事务所律师。
委托代理人张艳双，国浩律师集团（天津）事务所律师。
被告天津市和平区小白楼房管站，住所地天津市和平区承德道**号。
法定代表人王鹏，站长。
委托代理人赵琳，该房管站干部。
第三人天津滨江购物中心，住所地天津市和平区开封道**号。
法定代表人王振民，职务总经理。
委托代理人杨艳平，天津洪文律师事务所律师。
原告百意达餐饮发展（天津）有限公司、原告海威餐饮发展（天津）有限公司与被告天津星华投资有限公司、被告天津市和平区小白楼房管站、第三人天津滨江购物中心确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月12日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百意达餐饮发展（天津）有限公司（以下简称原告百意达公司）委托代理人王亮，原告海威餐饮发展（天津）有限公司（以下简称原告海威公司）委托代理人王亮、沈星雨，被告天津星华投资有限公司（以下简称被告星华公司）委托代理人张艳双，被告天津市和平区小白楼房管站（以下简称小白楼房管站）委托代理人赵琳，第三人天津滨江购物中心委托代理人杨艳平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二原告诉称，二原告原系天津市和平区×号商业用房承租人，被告小白楼房管站系该直管公产房经营管理单位。两被告在原告不知情的情况下，于2015年5月11签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，被告小白楼房管站将涉案房产使用权转让给被告星华公司。二原告认为被告小白楼房管站转让涉案房屋使用权，二原告作为该房屋承租人享有优先权。二被告恶意串通，在二原告不知情的情况下进行使用权转让，侵害二原告权利。综上，为维护二原告合法权益，请求法院判令：1、确认二被告于2015年5月11日签订的《天津市公有住房非住宅房屋租赁合同》无效；2、诉讼费用由二被告承担。
二原告为支持其主张，提交证据材料：1、第三人与原告百意达公司签订的租赁合同，证明原告百意达公司与第三人之间有租赁合同关系；2、第三人与原告海威公司签订的租赁合同，证明原告海威公司与第三人之间有租赁合同关系
被告星华公司、被告小白楼房管站、第三人对于原告提交的证据材料均没有异议。
二原告提供的证据材料1、2，二被告及第三人均认可证据真实性，上述证据材料与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。
被告天津星华投资有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告星华公司取得房屋承租权实体、程序均合法，不存在恶意串通。在进行拍卖程序时，二原告与第三人的租赁合同已经到期，二原告已经不再享有承租人身份，所有没有权利提出优先购买权的主张。
被告星华公司为支持其抗辩意见，提交证据材料：1、天津乐仁拍卖有限公司拍卖会拍卖笔录；2、拍卖成交确认书2张；以上证据证明我方是通过公开、透明、合法的程序取得的公产房承租权。3、公有非住宅租赁合同。证明合同是合法有效的。
原告对被告星华公司提交的证据材料质证意见为：对证据材料真实性没有异议，对于证据的合法性、关联性有异议。根据天津市直管公产房屋管理办法第11条及天津产权交易中心实物资产交易暂行办法的规定，涉诉房屋使用权转让应遵守国有资产管理的相关规定，履行相应的审批、流转手续。涉案房屋使用权转让不符合法律规定。
被告小白楼房管站及第三人对被告星华公司提交的证据材料均没有异议。
被告提供的证据材料1、2、3，原告、被告小白楼房管站及第三人均认可证据材料真实性，上述证据材料与本案涉案房屋有直接法律关系，可以作为本案证据。
被告天津市和平区小白楼房管站辩称，不同意原告诉请，我方与被告星华公司签订的公产房租赁合同是根据国家政策办理，不存在原告所称违法之处。
被告小白楼房管站提交证据材料：1、直管公产房屋退约单、直管公产房屋订约单；2、天津市非住宅房屋使用权转让审批表；3、非住宅房屋使用权转让审批表；4、滨江购物中心的申请及营业执照委托书；5、天津星华投资有限公司的申请及其营业执照和委托书；6、天津乐仁拍卖有限公司拍卖会拍卖笔录；7、拍卖成交确认书4张；8、滨江公司和星华公司的《说明和保证》2张；9、小白楼房管站出具的情况说明；10、房地产估价报告。以上证据均证明我方与星华公司订立的公产租赁合同的程序是合法有效的。
原告对被告小白楼房管站提交的证据材料质证意见为：对于证据材料真实性均没有异议，但对合法性、关联性有异议。根据天津市直管公产房屋管理办法第11条及天津市产权交易中心实物资产交易暂行办法的规定，涉案房屋使用权转让应遵守国有资产管理的相关规定，履行相应的审批、流转手续。涉案房屋使用权转让不符合法律规定。
被告星华公司及第三人对被告小白楼房管站提交的证据材料均没有异议。
被告小白楼房管提交的证据材料1-10，原告、被告星华公司、第三人对证据材料真实性均没有异议，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。
第三人天津滨江购物中心述称，不同意原告全部诉讼请求。1、承租人优先购买权保护的法益中不包含不定期租赁的承租方。2、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。3、第三人在出卖租赁房屋之前提前通知了承租人。涉案房屋通过拍卖房屋转让，转让前经过了公告，应视为原告已经知晓该房屋通过拍卖方式转让。
第三人提供证据材料：1、通知，证明第三人已经于2014年12月10日通知原告百意达公司租赁合同到期，终止租赁关系，如原告有意购买涉案房屋使用权，可以参加竞拍；2、公证书，证明第三人已于2014年7月31日将《关于合同到期不再续签的通知函》送达原告百意达公司；3、撤场通知函，证明租赁合同到期，第三人要求原告百意达公司于2014年10月31日前将租赁房屋交还第三人；4、关于合同到期不再续签及立即停止内部装修的通知函，证明租赁合同到期，不再续签，第三人要求原告百意达公司于2014年9月30日起10日内将租赁房屋交还第三人；5、关于合同到期不再续签的通知函，证明租赁合同到期，不再续签，第三人要求原告百意达公司于2014年9月30日起10日内将租赁房屋交还第三人；6、通知，证明第三人已经于2014年12月10日通知原告海威公司租赁合同到期，终止租赁关系，如原告有意购买涉案房屋使用权，可以参加竞拍；7、公证书，证明第三人已于2014年7月31日将《关于合同到期不再续签的通知函》送达原告海威公司；8、撤场通知函，证明租赁合同到期，第三人要求原告海威公司于2014年10月31日前将租赁房屋交还第三人；9、关于合同到期不再续签的通知函，证明租赁合同到期，不再续签，第三人要求原告海威公司于2014年9月30日起10日内将租赁房屋交还第三人；10、委托书，证明涉案房屋通过拍卖方式转让；11、拍卖公告，证明涉案房屋转让前经过公告，视为原告已经知晓该房屋通过拍卖方式转让。
原告对第三人提供的证据材料质证意见为：对证据材料1-9，真实性不认可。以上送达手续均没有公司的盖章确认。对于两份公证书所载的送达情况，两份公证书都是向一人送达的，该人只能从属于一家公司，所以另一份送达必然无效。另外通过被告的送达行为可以看出，其对于原告享有优先购买权是明知的。对于证据材料10，不发表质证意见，因为这是被告单方出具的。对于证据材料11，不认可，不符合法律规定，没有明确的拍卖标的，不符合国有资产转让的手续，因此公告是无效的。
被告星华公司对第三人证据材料均没有异议。
被告小白楼房管站对第三人证据材料质证意见为：不发表意见。
第三人提交的证据材料1、3、4、5、6、8、9，第三人未提供其送达原告的确凿证明，对该证据材料本院不予确认。第三人提交的证据材料2、7，系第三人通过公证见证向二原告送达《关于合同到期不再续签的通知函》，该证据材料具有客观真实性，本院予以确认。第三人提交的证据材料10、11，原告、被告星华公司、被告小白楼房管站对证据材料真实性均未提出异议，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。
经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区×号，间号为×，间数18间，计租面积421.95平方米，房屋用途为工商业，产别为直管公产，被告小白楼房管站系该房屋公产管理单位。
2009年9月1日，原告百意达公司与第三人签订房屋租赁合同，约定第三人将涉案房屋中102.07平方米租赁给原告经营使用，租期5年，自2009年10月1日至2014年9月30日，年租金131892元。上述租赁合同签订后，第三人将涉案房屋交予原告使用。上述租赁合同到期后原告与第三人未续签书面租赁合同。2014年7月31日，第三人在公证员见证下将《关于合同到期不再续签的通知函》送达原告百意达公司。在上述通知函中，第三人表示其与原告百意达公司的租赁合同2014年9月30日到期后不再续签，并要求原告百意达公司自2014年9月30日起10日内将房屋交还第三人。其后原告百意达公司未将房屋归还第三人，现该租赁场地仍由原告使用。
2009年9月1日，原告海威公司与第三人签订房屋租赁合同，约定第三人将涉案房屋中280.84平方米租赁给原告经营使用，租期5年，自2009年10月1日至2014年9月30日，年租金262584元。上述租赁合同签订后，第三人将涉案房屋交予原告使用。上述租赁合同到期后原告与第三人未续签书面租赁合同。2014年7月31日，第三人在公证员见证下将《关于合同到期不再续签的通知函》送达原告海威公司。在上述通知函中，第三人表示其与原告海威公司的租赁合同2014年9月30日到期后不再续签，并要求原告海威公司自2014年9月30日起10日内将房屋交还第三人。其后原告海威公司未将房屋归还第三人，现该租赁场地仍由原告海威公司使用。
另查，2014年12月，第三人委托案外人天津乐仁拍卖有限公司对涉案房屋进行拍卖。2014年12月22日，被告星华公司通过拍卖购买涉案房屋使用权。经公产房屋管理单位审核批准，2015年5月5日，被告星华公司与被告小白楼房管站办理了涉案房屋公产订约手续，涉案房屋公产承租人变更为被告星华公司。
上述事实，有当事人的当庭陈述及当事人提供的证据予以佐证，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。对于二原告要求确认二被告于2015年5月11日签订的《天津市公有住房非住宅房屋租赁合同》无效诉讼请求，原告主张合同无效有两点理由：1、被告星华公司与第三人转让涉案房屋使用权前并未告知原告，侵犯了原告的优先购买权；2、被告星华公司购买涉案房屋使用权不符合法定程序。
对于二原告主张合同无效的第一项理由，本院认为，原告该主张没有法律依据，理由有以下两点。
首先，二原告与第三人签订的两份租赁合同租期均为2009年10月1日至2014年9月30日，2014年7月31日第三人已经明确告知二原告上述租赁合同到期后不再续签，其后二原告与第三人也没有续签租赁合同，因此二原告与第三人之间的租赁合同应当在2014年9月30日后到期终止，二原告在2014年10月1日以后与第三人不存在租赁关系，亦不享有二原告主张的优先购买权。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。该条司法解释明确规定了承租人可以就出租人侵害承租人优先购买权主张损害赔偿，但无权主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。因此原告的主张不符合上述司法解释的规定。
对于原告主张合同无效的第二项理由，本院认为，被告星华公司通过公开拍卖方式购买涉案房屋使用权，涉案房屋使用权转让手续经过了相关公产房屋管理单位审查批准。涉案房屋使用权转让手续中是否存在二原告所主张的违反法定程序的情况，应由相关监管部门审查，与二原告无涉，二原告无权据此要求确认合同无效。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告百意达餐饮发展（天津）有限公司、原告海威餐饮发展（天津）有限公司全部诉讼请求。
本案诉讼受理费80元，减半收取40元，由二原告全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一五年九月十八日
书 记 员 高汐滢