山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2186号
上诉人（原审被告、反诉原告）石顺信。
委托代理人张杨，山东诚功律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张万山。
委托代理人王瑞燕，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人王可欣，山东琴岛律师事务所实习律师。
上诉人石顺信因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第4766号民事判决，于2015年7月21日向本院提起上诉，本院于2015年8月27日受理后，依法组成由苏勇担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员徐雪峰参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年10月21日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人石顺信以及委托代理人张杨，被上诉人张万山的委托代理人王瑞燕、王可欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审中张万山诉称，2009年6月5日，石顺信与张万山签订厂房租赁合同，约定石顺信将其位于青岛市城阳区双埠社区双埠工业园内的厂房租给张万山使用，租赁期限是2009年6月8日至2014年6月8日。2013年11月13日，因青岛市城阳区双埠社区集体搬迁，故对此涉案厂房进行一系列搬迁补偿费用评估，张万山于2013年11月13日至2014年6月8日期间一直处于停产停业状态，同时因张万山营业项目属于家具行业，因搬迁时间紧迫，厂房内大部分物品搬运困难，迫使张万山将其产品及生产机器以低廉的价格抛售，张万山损失严重，故涉案厂房的各项补偿费用中，停产停业损失补偿金、搬迁补助费共计2746718.28元应为张万山所有，但石顺信却一直无故滋事，迫使该笔款项一直不能发放，故请求判令：1、停产停业损失补偿金2602154.16元、搬迁补助费144564.12元，共计2746718.28元归张万山所有。2、诉讼费、保全费由石顺信承担。
原审中石顺信辩称，根据国有土地上房屋征收与补偿条例，被征收房屋的停产停业损失补偿款及搬迁补助费均应发放给被征收房屋的所有权人，因此张万山主张停产停业损失补偿款及搬迁补助费毫无法律依据；因征收行为导致石顺信房屋无法出租经营，因此停产停业补偿金补偿给石顺信有事实依据；因张万山拖欠房租的违约行为，导致双方的租赁合同实际上于2013年6月根本无法履行，石顺信无法实现合同目的，且张万山一直拖欠石顺信的房租及后期侵占石顺信房屋给石顺信造成损失合计90多万元，对此石顺信提起反诉。
原审中石顺信反诉称，双方于2009年6月5日签订了《厂房租赁合同》，租赁期限为2009年6月8日至2014年6月8日，根据合同约定，第三、四、五年的租金根据市场价格调整之后每年递增5%，且付款期限为于上一年度合同到期前10天付清。张万山一直未补齐以前的房屋租金差额，且第五年的租金并未按时、足额支付，其已经构成根本违约，因此，石顺信于2013年6月开始已经多次通知张万山终止合同，但张万山拒绝搬出，故请求判令：1、依法确认双方之间的《厂房租赁合同》因张万山根本违约已经于2013年6月实际解除。2、张万山向石顺信支付第三年及第四年（2011年6月8日至2013年6月8日）房屋租金差额387600元。3、因张万山侵占石顺信房屋，给石顺信造成的租房损失52万元（2013年6月至房屋被征收之日）。4、诉讼费及相关费用由张万山承担。
原审中张万山辩称：1、张万山一直按照租赁合同的预定履行自己的义务，该厂房租赁期间为2009年6月8日至2014年6月8日，且租赁期满张万山有优先承租权，并无根本违约的情形，因此双方之间租赁合同一直合法生效并履行至该厂房搬迁评估之时。2、张万山一直足额支付石顺信租金，按照合同的约定第一、二年租金为240000元，第三年开始每年上涨5%，第三年为252000元，第四年为264600元，第五年为277830元，前四年的租金均以现金、银行转账和汇款的形式足额支付，第五年也已支付了半年139000元，以上具有收条及银行凭证为证，石顺信亦认可并收取租金，证明该租金是根据市场价格调整之后每年递增的5%且双方认可并已经实际履行，而第五年的剩余租金，石顺信也已从张万山公司拉走家居抵扣，张万山并无拖欠租金。
为支持其诉讼请求，张万山提供下列证据：
1，厂房租赁合同一份，证明2009年6月5日双方签订了以涉案厂房为标的的厂房租赁合同一份，合同约定石顺信将涉案4000平方米厂房出租给张万山使用，租赁期间为2009年6月8日至2014年6月8日，租赁期满后张万山有优先承租权；在第十条中约定甲乙双方愿按合同规定严格执行，张万山有权按本合同索赔；该合同经双方签字生效并已实际履行，租赁期间张万山一直在该厂房内进行生产经营活动。石顺信对该证据的真实性无异议，同时认为该合同也证明了：1、租金的计算方式及支付期限，根据合同第四条约定，第三、四、五年的租金根据市场价格调整之后每年递增5%，且付款期限为于上一年度合同到期前10天付清。2、合同终止责任：根据第九条约定，任何一方未按合同履行的，导致中途终止合同的，由违约方承担全部责任；由于本案张万山不缴纳房租的根本违约行为，导致本合同于2013年6月份就已经事实上不能履行。3、第九条不可抗力条款：厂房因不可抗力导致双方损失的，互不承担责任；政府基于公共利益的需要于2014年4月份拆迁属于政府行为、属于不可抗力。
2，补偿费分配协议书一份，证明双方于2014年8月26日就拆迁补偿款分配达成初步分配协议，其中属于石顺信的房屋、建筑物及其辅助设施、设备等评估总额为3350508元归石顺信所有；属于乙方的设备评估值为167031元归乙方所有，同时写明因张万山租用石顺信所有的厂房用于企业使用，所涉及到的厂房的停产停业补偿金和搬迁补助费共计2746718.28元，应根据相关法律法规进行分配的事实；石顺信认可双方租赁合同的有效期间为2009年6月8日至该厂房被确定拆迁导致反诉石顺信张万山搬出之日，该租赁合同为不定期租赁合同，石顺信并未违约。石顺信认为对该证据的真实性无法确定，因该协议涉及双方及第三方双埠社区，但双埠社区未加盖公章，协议中对停产停业补偿金和搬迁补助费只是说存在争议，并没有说归哪一方；单凭时间为2014年8月26日是看不出双方对原合同承租时间进行变更的，且张万山也承认租赁期限截止至搬出之日，但实际张万山一直未搬出。
3，收条1张及银行转账凭证11张，证明张万山已足额支付历年房租，并无拖欠或少交情况的存在。石顺信对该证据的真实性无异议，张万山最后一次付款时间为2013年6月15日，且仅支付了139000元，该房租并非2014年房租；关于张万山所支付的房租并非按照合同及时足额支付，根据合同约定第三年房租应支付504000元，但张万山仅支付了252000元，第四年房租根据合同约定应支付529200元，但张万山仅支付了264600元。
4，固定资产-
房屋建筑物评估明细表1份，证明涉案房屋的评估价值是由张万山的设备提供而来，评估时间是2013年11月13日，该时间之后张万山就不能正常生产经营了。石顺信认为该证据系复印件，对于评估时间并不影响涉案房屋的正常承租使用，实际使用到2014年6月份，从该证据形式看，资产申报方是石顺信，该资产所有人为石顺信。
为证明其抗辩理由，石顺信提交下列证据：
1，厂房租赁合同1份，证明租金的计算方式及支付期限：根据合同四条约定，第三、四、五年的租金根据市场价格调整之后每年递增5%，且付款期限为：于上一年度合同到期前10天付清。2、合同终止责任：根据第九条约定，任何乙方未按合同履行的，导致中途终止合同的，由违约方承担全部责任。由于本案张万山（被反诉人）不缴纳房租的根本违约行为，导致本合同于2013年6月份就已经事实上不能履行。3、第九条不可抗力条款：厂房因不可抗力导致双方损失的，互不承担责任。政府基于公共利益的需要于2014年4月份拆迁属于政府行为、属于不可抗力。张万山对该证据的真实性无异议，但合同中的市场价系石顺信单方制作，也是单方个人得出的，不予认可。
2，与社区的《拆除补偿协议》一份，证明被拆迁主体为石顺信，所得利益应完全归石顺信所有。张万山对该证据的真实性无异议，但认为根据国家法律规定，涉案房屋属于出租的非住宅房屋，应该对承租人的停产停业进行补偿，所以停产停业损失补偿金2602154.16元及搬迁补助费144564.12元，共计2746718.28元均应归张万山所有。
3，周围同地段厂房租赁合同一份及房租差额计算表打印件1份，证明2012年同地段厂房租赁市场价格为每平方米116-120元，石顺信2011年6月至2012年6月房租应为120元每平方米＊4000平方米＊（1＋5%）=504000元；2012年6月至2013年6月房租应为504000元＊（1＋5%）=529200元；扣除张万山实缴房租，应该补齐第三、四年的租赁费差额387600元。张万山对该证据的真实性及关联性有异议，认为该证据与本案无关。
原审查明，2009年6月5日，张万山与石顺信签订《厂房租赁合同》，约定石顺信将其位于青岛市双埠工业园的厂房出租给张万山使用，建筑面积共4000平方米，租赁期限为5年，自2009年6月8日起至2014年6月8日止；租金及支付方式：第一、二年每年租金为24万元整，第三、四、3五年的租金根据市场价调整后每年递增5%，第一年度的厂房租金在双方签订本合同时交付12万元，余款必须2009年12月31日一次付清，以后年度租金须于上一年度合同到期前十天付清。
后石顺信将涉案房屋交付张万山使用，张万山支付2009年6月8日至2010年6月7日期间租金24万元，2010年6月8日至2011年6月7日租金24万元，2011年6月8日至2012年6月7日租金25.2万元，2012年6月8日至2013年6月7日租金26.46万元，2013年6月8日至2014年6月8日租金13.9万元。
2014年4月3日，石顺信与青岛市城阳区流亭街道双埠社区居民委员会签订《拆迁补偿协议》，载明因城阳区委、区政府按照青岛市委、市政府关于打造青岛北安新城的规划，需对女姑山片区主环路双埠段进行建设，根据有关法律、法规和《女姑山片区主环路双埠段工程集体土地上房屋拆除补偿方案》，双方就拆除补偿腾地达成如下协议：石顺信拆除的房屋及附属物位于双埠社区西，建筑面积4015.67平方米，综合评估机构的评估结果，按照《补偿方案》确定的原则及标准，双埠社区支付石顺信的拆迁补偿金为3517539元，停工停业损失补偿金2602154.16元，搬迁补助费144564.12元，合计6264257.28元。付款时间：石顺信在补偿方案规定的时间内签订协议，双埠社区将在3个工作日内向石顺信支付拆迁补偿金、搬迁补助费和停产停业损失补偿金总额的20%，计1252851.46元，若石顺信在本协议约定时间内拆除房屋及附属物的，经有关部门验收合格后20日内全部付清余款，计5011405.82元，签订协议后，石顺信须在2014年4月30日前拆除全部房屋及附属物，腾出土地。因拆除腾地和补偿与他方产生争议由石顺信自行负责，不得影响腾地时限。
2014年8月26日，石顺信与张万山签订《补偿费分配协议书》，载明：张万山租赁位于双埠社区工业园内的所有权属于石顺信的厂房用于企业生产，因城阳区女姑山住环路道路建设，该厂房等已于2014年4月被征收，并已于双埠社区签订了《拆迁补偿协议》，厂房现已拆除，双方就厂房等拆除补偿费达成如下一致意见：1、厂房、构筑物及设备评估结果为：房屋建筑物2879863元，构筑物433925元，设备补偿203751元，停产停业损失补偿金2602154.16元，搬迁补助费144564.12元，合计6264257.28元。2、经双方确认，分配方案如下：属于石顺信的房屋、构筑物及其他辅助设施、设备等评估值总额为3350508元，属于张万山的设备等评估值为167031元。3、石顺信已向社区领取了补偿款的20%，即1252851.456元。4、社区按照《拆迁补偿协议》及上述分配方案将剩余款项分别支付给双方。5、该厂房的停产停业损失补偿金和搬迁补助费共计2746718.28元，双方存在争议，故该款项暂存于社区账户，待双方协商好并签订新协议后，按照双方签订的分配协议或相关的法律文书将暂存于社区账户的款项予以分别支付。本协议自双方签字之日起生效。
原审认为，本案系因拆迁引发的房屋拆迁安置补偿纠纷。张万山租用石顺信的房屋用于企业生产，在租赁期内该房屋因片区整体改造于2014年4月被拆除，石顺信与该房屋所在的城阳区流亭街道双埠社区居民委员会签订《拆除补偿协议》，就拆除补偿金、停产停业损失补偿金、搬迁补助费达成一致意见，其中停产停业损失补偿金2602154.16元，拆迁补助费144564.12元。因房屋拆除时是张万山租用该房屋用于企业生产，拆迁给其造成停产停业损失及搬家损失，故对张万山主张停产停业损失补偿金2602154.16元，拆迁补助费144564.12元归其所有的意见原审法院予以采纳，石顺信应将该款项支付张万山。石顺信主张张万山欠付租金，系房屋租赁合同关系，与本案并非同一法律关系，故对石顺信要求确认租赁合同解除，并要求张万山支付租金、赔偿租金损失的主张，原审法院不予处理。故，判决：石顺信在判决生效后十日内支付张万山停产停业损失补偿金2602154.16元，拆迁补助费144564.12元。本诉案件受理费28774元，诉讼保全费5000元，由石顺信负担；反诉案件受理费6438元，由石顺信负担。
宣判后，石顺信不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人石顺信上诉称，1、原审认定事实不清。2014年4月，上诉人与双埠社区居委会签订涉案厂房拆迁补偿协议，2014年年6月17日该厂房拆除。上诉人与被上诉人之间的租赁合同已于2014年6月8日到期终止。因此即使涉案厂房没有被拆迁，双方租赁合同也已终止，被上诉人也应于2014年6月8日前搬离厂房，另行寻找场地生产经营。被上诉人因合同终止搬离厂房所产生的停产停业损失以及搬迁费应由其自己负担，与上诉人无关。被上诉人无权要求上诉人支付停产停业损失及搬迁补助费。2014年6月8日租赁合同到期，6月17日拆除厂房，导致上诉人无法继续生产经营或者出租涉案厂房，造成了巨大的经营性损失。被上诉人不存在停产停业损失，不应享有全部的经营性损失。即使搬迁期间，给被上诉人造成了一定的经营性损失，也是尚未期满租赁期间阶段性的损失，而不是将全部的经营性损失全部归被上诉人所有。原审对被上诉人欠付租金的行为不予处理错误。2、被上诉人不是法定补偿主体，原审适用法律错误。本案应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17条规定，征收部门应当向被征收房屋所有权人即被征收人进行补偿。上诉人系被征收房屋的所有权人，该房屋停产损失及搬迁费均应归上诉人所有。依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、27、29条规定，本案的停产停业经营性损失以及搬迁费，也应支付给上诉人所有。《山东省城市房屋拆迁管理条例》已经废止，本案不应适用。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人张万山答辩称，1、被上诉人承租的并用于生产经营涉案厂房，于2014年4月份被征收拆除。双方于2014年8月份签订的补偿费分配协议书中明确载明，涉案厂房已于2014年4月份征收，且与双埠社区居委会签订了拆迁补偿协议，各项补偿项目数额已经明确，并明确约定在限定时间内拆除涉案厂房，再付清所有补偿款。涉案厂房于2014年4月30日前规定的期限内予以拆除，上诉人已经领取了除涉案争议款项以外的所有补偿。2、该厂房系被上诉人承租用于生产经营，在承租期内因整体改造而被拆除，给其造成了停产停业巨大损失，该补偿应归被上诉人所有。涉案厂房于2013年11月份因拆迁就开始进行评估，多次被通知被上诉人停产停业。上诉人未经营任何企业，该拆迁没有给其造成任何停产停业损失。3、上诉人主张欠付租金907600元无任何事实和法律依据。被上诉人原审中提交的证据显示已经按时足额缴纳房租。综上，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案的焦点是停产停业损失以及搬迁补偿款归属问题。
被上诉人承租涉案厂房用于实际生产经营，承租期内因整体规划改造而被拆除。征用前期的评估勘查以及拆迁协议签订时尚处在承租期内，所实施的征用拆迁行为，给被上诉人的生产经营造成相应影响和损失。现双方当事人为停产停业损失、搬迁费的归属产生争议。所谓停产停业损失，是指因非住宅房屋征收而造成实际经营者生产经营活动暂停或终止而产生的损失。通常征收人为了达到征用拆迁之目的，而对实际经营者采取的鼓励措施而给予相应的停产停业损失和搬迁费补偿。被上诉人作为该厂房的实际经营者，进行的合法生产活动，应受法律保护。现涉案的停产停业损失以及搬迁费款项留存于双埠社区居委会账户，被上诉人主张上述款项归其所有，符合有关法律规定。上诉人作为该厂房的出租人，已就厂房造价等得到相应拆迁补偿，其要求停产停业损失和搬迁费补偿缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。有关被上诉人是否欠付租金等问题，系另一法律关系，原审法院本案不予处理得当。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35212元，由上诉人石顺信负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 徐雪峰
二〇一五年十二月十日
书 记 员 王 晶