北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第21067号
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人陈日群，总经理。
委托代理人赵焱，男，1989年12月28日出生。
被告王轶莹，女，1981年1月22日出生。
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）与被告王轶莹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康景物业公司的委托代理人赵焱，被告王轶莹到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告康景物业公司诉称：被告系合生时代家园E区6号楼2单元X室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠2012年7月1日至2015年12月31日期间的物业费9783.43元，被告的行为严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司经营造成不利影响。故我公司诉至法院，请求法院依法判令：1.被告支付2012年7月1日至2015年12月31日期间的物业费9783.43元；2.被告支付2012年7月1日至2015年12月31日期间的物业费违约金978.3元；3.由被告负担本案的诉讼费用。
被告王轶莹辩称：2011年7月1日我收房，发现房屋存在质量问题，不合格项目达24项，当天我就填写了装修整改意见单及钥匙保管协议，然后工作人员给出的意见是物业费自维修合格之月起算，时间是2011年7月1日，签署人是向华，我们表示同意。并同时交房屋钥匙给物业公司，并签署了钥匙保管协议，经手人是史海洋。承诺维修时间为25日完成，但是一直维修不完成，直至2013年3月，我们忍无可忍再次联系物业必须给我们一个交代，在这种情况下，3月10日左右我们去再次收房，被物业公司告知钥匙丢失了，所以维修进度一直没有跟上，我不得不天天从市内往返至涉诉房屋开门以配合维修。2012年3月我入住之后，卫生间、主卧的墙面、地板及门框等出现严重问题，我向物业公司报修后，物业公司承诺给与维修，承诺维修时间需要差不多10天至15田，维修后我们认为没有问题了，但是问题在下半年在此出现了，并且更严重了，物业在此承诺维修，当时我怀孕临近生产，给我及家庭造成严重的影响，并且维修后，防水漆气味浓重，我在坐月子期间都不能关卫生间窗户。物业公司维修两次并维修期限累计一个多月，第二次维修气味太大我们不能回家久住，放两天味，回家住两天。截至目前为止主卧墙面依旧出现问题，门框的问题也没有解决。如果说物业公司认为房屋质量跟他们没有关系，是房屋开发商造成的，那第二次维修及到目前还在渗水，是不是物业公司的失职。还有小区内部分业主卫生间防水问题都有赔偿，为何我们没有。关于物业公司不作为，门禁至今没有启用，保安对于出入小区人员未做到当初服务条款里描述的登记、看证、询问等，小区安全非常不好，盗窃频频发生。地面开裂，防护设施不到位。楼道灯常年忽明忽暗，无人监管维修，楼管失职对业主提出的问题推诿不解决。按照约定，房屋出现的质量问题现在都没有维修好，期间，我们多次找物业公司商讨解决办法，我要求减免物业费但是始终没有答复。而且物业公司对我限制购水，一次只卖一吨水，给我的生活造成严重影响。到2014年12月底，物业公司楼管王女士电话约我商谈，我们去了两次，累计等待时间4小时多，约谈的领导始终未到，后来得知是领导取消之前想法了。物业公司如果拿出起诉业主的精神来解决问题，我就不会到现在，业主会积极交纳物业费的！我现在的要求就是，从2012年3月入住开始，按照小区其他业主卫生间防水问题而获得赔偿的标准减免一年物业费，只交纳2014年3月至2015年12月期间的物业费，可以一次性付清。保留目前防水问题仍没有维修好的物业公司免费维修权利。次卧室墙面壁纸变色并开裂，我要求复原。
经审理查明：2011年7月1日，王轶莹（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康景物业公司为王轶莹所购的位于北京市通州区中关村科技园区通州金桥科技产业基地环科中路5-150号（即合生时代）E区18号楼2单元X室提供前期物业服务，房屋建筑面积为93.61平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业管理服务费用第一款约定，甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积公寓每月每平方米2.48元收取物业服务费。该条第四项约定，每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起1个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。
康景物业公司主张王轶莹自2012年7月1日至2015年12月31日期间的物业费一直未交纳，王轶莹对此表示认可。庭审中，康景物业公司出示了物业费付款通知书，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，王轶莹表示认可。王轶莹提交照片以证明物业公司提供物业服务不到位，通过照片可以看出王轶莹所在的楼栋楼道内的灯损坏、灯罩内积灰严重、公共通道凹陷不平、瓷砖脱落、门禁无法使用等问题。后经本院现场勘察，发现上述问题确系存在。王轶莹认为房屋质量存在问题，物业公司未予以维修，从而拒绝交纳物业费。康景物业公司对此表示已将王轶莹反映的房屋质量问题及时联系开发商报修，物业公司不应承担房屋维修责任。
上述事实，有前期物业服务协议、临时管理规约、装修整改意见单、维修台账、业主资料卡、钥匙保管委托书、付款通知书、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康景物业公司与王轶莹签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康景物业公司向王轶莹提供物业服务后，王轶莹理应依合同交纳物业费。现原告康景物业公司要求王轶莹给付物业费，理由正当充分，本院予以支持。王轶莹主张康景物业公司提供的物业服务存在瑕疵，通过其提供的小区相关照片可以看出，康景物业公司物业服务确实存在问题，对王轶莹所在楼栋的公共设施设备和公共通道维护和管理不足，这些对王轶莹的生活产生影响，故本院认为应当对王轶莹应交纳的物业费进行酌减，酌减的幅度本院确定为百分之十。关于王轶莹提出的房屋存在质量问题，物业公司未予维修从而拒绝交纳物业费辩称意见，因房屋质量问题涉及的是王轶莹与房屋开发商之间的商品房买卖关系，与物业服务不属于同一法律关系，故不能成为王轶莹拒绝交纳物业费的有效抗辩，本院对王轶莹的各项辩称不予采信。考虑到小区物业管理服务确实存在需要改进的地方，故对于康景物业公司要求王轶莹给付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王轶莹支付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一二年七月一日至二〇一五年十二月三十一日的物业费八千五百六十六元四角三分，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十五元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担十元（已交纳），被告王轶莹负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一五年十月十九日
书记员 范文浩