上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初2901号
原告陆泓，男，汉族，住北京市。原告陆涛，男，汉族，住北京市。委托代理人陆泓，男，汉族，住北京市。被告张唯，男，汉族，住上海市嘉定区。委托代理人张荣其，男，汉族，住上海市嘉定区。原告陆泓、陆涛诉被告张唯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告陆泓、被告的委托代理人张荣其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆泓、陆涛诉称，原告陆泓、陆涛的父亲陆某甲与被告张唯的父亲张荣其系多年好友。上海市徐汇区梅陇十村XXX号XXX室(以下简称系争房屋)原系陆某甲所有。2006年7月，被告急需资金，即委托其父亲张荣其与陆某甲沟通，希望通过房产假买卖的手段套取银行贷款用于周转，陆某甲碍于朋友情面答应请求。2006年7月15日，陆某甲与张唯签订《上海市房地产买卖合同》，约定张唯以人民币(下同)50万元购买陆某甲的房屋，首付款15万元，贷款35万元，双方于同日至上海市徐汇区房地产交易中心办理了过户手续。2006年7月26日，陆某甲与张唯签订《欠条》一份，约定购房款50万算作欠款，房屋继续由陆某甲使用，房产证也由陆某甲保管，张唯每年支付给陆某甲5%的利息作为回报，张唯应当在适当的时候配合将房屋恢复登记至陆某甲名下，被告张唯系欠款人，张荣其系担保人。2014年8月，陆某甲从上海农村商业银行嘉定支行获悉，张唯并没有按时归还贷款，尚有27.8万元本金及3.5万元利息未归还，上海农村商业银行嘉定支行将要对系争房屋申请强制执行。陆某甲多次联系被告及张荣其未果，因焦虑过度于2014年11月11日死亡。两原告系陆某甲之子，陆某甲父母均已经过世，且2002年与妻已经离婚。2006年6月5日，系争房屋由陆某甲购买产权，属于个人财产，两原告系陆某甲财产的继承人。故诉至本院，要求判令：1、被告与原告父亲陆某甲签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、被告配合原告将上海市徐汇区梅陇十村XXX号XXX室房屋恢复登记产权登记到两原告名下。被告张唯辩称，双方房屋买卖合同有效，不同意过户至两原告名下。被告父亲张荣其和陆某甲是朋友关系。90年代后期，陆某甲生意失败，找到被告父亲融资，1996年、1997年，张荣其先后借给了陆某甲57万元，当时都写了欠条。但到2006年，陆某甲融资还未成功，当时张荣其需要资金，陆某甲提出将系争房屋出售给张荣其，当时约定用房款抵充欠款57万元，前提让陆某甲继续在房屋内居住，当陆某甲资金解决了，再以合同价50万元进行回购。由于当时被告父亲张荣其是已婚的，为防止以后的纠纷，就把系争房屋过户到被告名下，并在产证办理出来后将上述欠条都还给了陆某甲，欠条没有复印。2006年7月15日办理了系争房屋的过户手续，7月26日陆某甲拿了一张打印的欠条，让被告签字，被告父亲张荣其做了担保。当时被告同意陆某甲回购系争房屋，但现在不同意。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，上海市徐汇区梅陇十村XXX号XXX室房屋产权于2006年6月5日登记在陆某甲名下。2006年6月30日，陆某甲(出售人，甲方)与被告张唯(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由被告向陆某甲购买系争房屋，房屋建筑面积59.28平方米，房屋转让价款50万元整。2006年7月5日之前，被告向陆某甲支付15万元，剩余35万元的支付时间以银行的发放贷款的时间为准。2006年7月12日，被告(乙方)与上海农村商业银行嘉定支行(甲方)签订《个人住房抵押借款合同》，就被告向陆某甲购买系争房屋向被告借款35万元，借款期限自2006年7月12日起至2026年7月12日止；甲方决定放款的，应及时将本合同项下的价款发放入乙方账户。乙方在此授权甲方以转账的方式将乙方的借款划转至乙方指定的账户：账户户名：上海金哲房地产经纪事务所，账户账号：327151-XXXXXXXXXXX，开户银行名称：农商行嘉定支行。2006年7月15日，系争房屋的产权登记在被告张唯名下。抵押权人上海农村商业银行嘉定支行，期限自2006年7月12日起至2026年7月12日止。另查明，2006年7月26日，被告张唯向陆某甲出具欠条称：“本人向陆某甲购房，欠款伍拾万元整人民币(500,000元)。房产坐落：梅陇十村XXX号XXX室。本人承诺：1、在欠款期间，同意该房产由陆某甲全权使用。2、同意该房产作为所欠购房款伍拾万元整人民币的抵押担保。(该房产证由陆某甲保管)。3、同意从2006年7月26日起支付给陆某甲年息5%(50万*5%=2.5万)。并于每年的8月1日一次性付清。4、本人及陆某甲都同意，在适当的时候由陆某甲按照原价回购该房产。并委托中介机构承担一切手续。欠款人：张唯；担保人：张荣其。”后陆某甲长期居住在系争房屋，房产证原价亦由其保管，陆某甲于2014年11月11日死亡。另查明，原告陆泓、陆涛系陆某甲之子，陆某甲的父亲陆某乙于1985年7月30日死亡，母亲薛某某于2011年11月14日死亡。2002年7月6日，陆某甲与顾某某经北京市海淀区人民法院调解离婚。另查明，因被告未按时偿还系争房屋上的银行贷款，上海市嘉定公证处作出的(2014)沪嘉证执字第6号执行证书确定，被告张唯应给付系争房屋抵押权人上海农村商业银行股份有限公司江桥支行313,191.47元及利息。庭审中，两原告表示，愿意偿还系争房屋上的银行贷款以涤除抵押。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有房地产权证、房地产登记薄、上海市房地产买卖合同、售房发票、售房营业税申报表、个人房屋抵押借款合同、欠条、居委会情况说明、派出所证明信、常住人口登记表、离婚协议、银行催告函等证据，本院予以认定。本院认为，案外人陆某甲虽与被告张唯就系争房屋签订房地产买卖合同，但合同对于何时办理过户手续、何时进行房屋交接均未明确约定，合同签订后，被告也未向陆某甲支付任何款项。此外，系争房屋过户后仍长期由案外人陆某甲居住，房产证原价也由陆某甲保管，直至其去世。被告张唯及担保人张荣其亦向陆某甲出具欠条，确认50万元购房款未支付并约定了利息，同时承诺陆某甲可在适当的时候按原价回购系争房屋。可见双方签订房屋买卖合同时并无真实购买房屋的意思，其目的是为套取银行贷款，以合法签订房地产买卖合同的形式，掩盖规避信贷政策获取贷款的目的，故陆某甲与被告张唯所签房地产买卖合同应认定无效。被告辩称，陆某甲曾向被告父亲张荣其借款57万元，该欠款抵充系争房屋的购房款，但被告并未对此辩解予以举证。相反，被告张唯及担保人张荣其出具的欠条表明，其确认50万元购房款未付并对利息的支付进行了约定。如被告的上述辩解成立，则欠条的内容明显有悖常理。故被告张唯关于陆某甲曾向被告父亲张荣其借款57万元的事实，本院难以认定。案外人陆某甲与被告所签《上海市房地产买卖合同》被确定为无效后，双方应各自返还因该合同取得的财产，并按照过错原则承担相应的赔偿责任。被告依据无效房地产买卖合同取得的房屋应返还给陆某甲。因陆某甲已过世，两原告作为陆某甲的唯一法定继承人，有权对合同效力提起诉讼，具备相应的诉讼主体资格，且两原告也同意偿还系争房屋上的银行贷款以涤除抵押，因此系争房屋应恢复登记至两原告名下。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国继承法》第三条第(二)项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、案外人陆某甲与被告张唯于2006年6月30日就上海市徐汇区梅陇十村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、在上述房屋的银行抵押涤除后，被告张唯协助两原告将上海市徐汇区梅陇十村XXX号XXX室房屋产权登记到原告陆泓、陆涛名下。案件受理费8,800元，由被告张唯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
审 判 员 蔡重洲
人民陪审员 沈鸣放
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
三、《中华人民共和国继承法》
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。????没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。