河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终1448号上诉人（原审被告、反诉原告）：战世饶，男，1975年7月20日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：廊坊福信房地产开发有限公司，住所地河北省大厂回族自治县福信北辰公寓6号楼1单元22号商业。统一社会信用代码91131028799581538R。法定代表人：刘庆平,该公司经理。委托诉讼代理人：康长江，河北新新律师事务所律师。上诉人战世饶因与被上诉人廊坊福信房地产开发有限公司（以下简称福信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月13日对本案当事人进行了询问。上诉人战世饶、被上诉人的委托诉讼代理人康长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。战世饶的上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判;2、要求被上诉人赔偿房产交易中商业欺诈金额三倍赔偿金460995元；3、要求被上诉人继续履行合同，并对合同约定的贷款和其他事项提供协助义务和保证责任；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人解除合同权利未经依法书面催告，且在合同签署2年后才行使，其解除权早已消灭。被上诉人未及时履约系被上诉人恶意抬高房价，恶意阻挠上诉人贷款而发生，一审未查清该事实。房屋买卖合同存在欺诈，被上诉人土地权为虚假且使用年限并非70年。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的3倍；因此要求赔偿房产交易中商业欺诈金额的三倍赔偿金460995元。被上诉人向上诉人发出解除合同通知书之前，未书面催告上诉人支付全款，提出解除双方买卖合同是无效行为。被上诉人发出解除合同书之前，已经过了除斥期，已经失去了合同解除权。发的通告无效。且本房是上诉人家庭唯一住房，被上诉人没经过上诉人同意是不能解除合同的。福信公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。双方是2013年12月7日签订的商品房买卖合同。合同第6条、第7条有相关约定，上诉人无故不办理贷款手续，也不交房款，直至2016年，被上诉人向上诉人发出解除合同通知，两份通知上诉人均已收到。收到后，上诉人仍然不予理睬，致使被上诉人起诉至法院。被上诉人认为上诉人签订合同后不按照合同履行，造成根本违约，双方签订的商品房买卖合同依法应当解除。对于上诉人所提出的上诉意见，都是不存在的事实。上诉人提出的上诉理由是自相矛盾的。一面想要房子，一面主张合同欺诈，另外又不缴纳购房款、办理相关的贷款手续。这是致使合同无法履行的根本原因。福信公司向一审法院起诉请求：依法确认解除合同通知有效并判令战世饶承担违约责任。战世饶向一审法院反诉请求：1、要求福信公司赔偿房产交易中商业欺诈金额的三倍赔偿金460995元整；2、要求福信公司将土地使用证延长至70年，房产五证的手续补齐；3、要求福信公司继续执行合同，停止违约行为，并对合同中约定的贷款和其他事项提供协助和保证责任；6、本案诉讼费用由福信公司承担。一审法院认定事实：原告福信公司于2013年12月7日与被告战世铙签订商品房买卖合同一份，合同主要约定原告将位于大厂县祁各庄镇厂谭路北侧国华新城2幢3单元8层0801号房屋出卖给被告，房屋面积为71.87平方米，单价为每平方米7008元，总价款为503665元。付款方式及期限约定为“银行按揭方式付款或住房公积金贷款方式付款，本合同签订之日起十五日内，买受人到指定银行办妥个人住房贷款手续。首付：壹拾伍万叁仟陆佰陆拾伍元整：贷款叁拾伍万元整”。合同第七条买受人违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间表付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指按照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。合同签订当日，被告战世饶向原告福信公司缴纳了购房首付款153665元，并缴纳了地下室款5796元。2016年3月19日及2016年3月26日，原告福信公司以快递形式向被告战世铙邮寄送达了解除商品房买卖合同通知书。被告收悉。截止本案庭审结束之日，涉案商品房剩余房款350000元被告战世铙尚未支付给原告。原告于2013年12月4日与中国建设银行股份有限公司大厂支行签订商品房销售贷款合作协议书。原告于2013年12月11日和中国农业银行股份有限公司大厂回族自治县支行签订一手房贷款业务银企合作协议。两份合同的有效期均为三年。中国建设银行股份有限公司大厂支行为原告出具《关于个人住房贷款收单基本条件的说明》，该说明列举了个人住房贷款的机构条件：1、房地产开发商需与我行签订相关合同及协议；2、我行与开发商合同及协议在合法有效期内；3、购房人需提供与房地产开发商签订的合法有效房屋买卖合同、首付款收据；4、我行要求借款人提供的本人相关资料。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，当事人双方均应自觉遵守。被告战世饶经原告通知后仍不按照合同约定办理相应的按揭贷款手续，导致其不能及时足额支付购房款，已构成根本违约。同时，原告向被告发出解除合同通知，被告表示实际接收，说明其明确知晓原告关于合同的态度和主张，其既未提起诉讼要求确认解除合同通知效力亦未积极履行支付购房款的义务，其行为导致涉案合同长期搁置，足以证明被告无履行合同之诚意，故对于原告要求确认合同解除通知合同有效的主张，一审法院依法予以支持。原告福信公司基于双方签订的商品房买卖合同依法解除的前提下请求判令被告按照合同约定承担应付款10%即35000元（350000元×10%=35000元）的违约责任的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。对被告提出的反诉，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反诉对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中被告未能提供证据证明原告在商品房销售过程中存在虚假宣传、商业欺诈以及强迫被告签订商品房买卖合同等事实。证人余某所作的证言因其与被告系夫妻关系，与本案存在利害关系，且原告对其证言不予认可，故一审法院对余某的证言不予采信。证人贾某宣读的证言，根据被告战世饶陈述，该份证言来源是由被告根据证人贾某的陈述进行整理后由贾某签字确认。因其当庭宣读的证言与证人余某宣读的证言完全一致，有违常理，原告亦不予认可，且其证言不足以证明被告主张，故对其证言一审法院不予采信。对被告主张的赔偿金诉求，一审法院不予支持。同时，其主张判令原告将土地使用证延长至70年及将房产五证的手续补齐，该诉讼请求不属民事诉讼审理范围，一审法院不予审理。另被告主张判令原告继续履行合同等，与原告的诉讼存在对应关系，一审法院已对原告诉请予以支持，故其该项诉讼请求，一审法院不予支持。被告在反诉中称，原告发出解除通知书的实际已超过法律规定的一年除斥期间，解除权已消灭。一审法院认为，合法有效的合同应遵循诚信原则并依约定及时履行各方合同义务才能给达到交易的最终目的，有利于社会资源的有序流通和交易安全。《中华人民共和国合同法》及相关司法解释有关解除权的规定，目的是促使合同当事人及时行使权力，维护合同关系稳定和提高交易效率，是对当事人行使相应民事权利作出的规定。但未禁止人民法院在合同双方当事人通过行为表现或其他方式均表示不履行合同的情况下，依法予以解除涉案合同。另，被告主张未能履行办理按揭银行贷款系原告阻挠并通知银行拒绝为其办理，该陈述不符常理，且未提供充足证据予以证实，故对其主张的此项事实，一审法院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告廊坊福信房地产开发有限公司（反诉被告）与被告战世饶（反诉原告）于2013年12月7日就位于大厂县祁各庄镇厂谭路北侧关于国华新城2幢3单元8层0801号房屋签订的商品房买卖合同。二、被告战世饶（反诉原告）判决生效之日起十日内给付原告廊坊福信房地产开发有限公司违约金35000元。三、原告廊坊福信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还被告战世饶购房首付款153665元，地下室款5796元。与判决第二项折抵后，再给付被告战世饶124461元。四、驳回被告战世饶的反诉请求。本院二审期间，战世饶提交录音证据三份，拟证明未能办理贷款的原因是福信公司不提供银行贷款的保证担保。福信公司质证认为该证据不属于新证据，该录音属于证人证言，证人应出庭作证，否则无法核实身份以及判断证据的真实性、合法性，录音中反映的申请贷款时间及次数都是战世饶妻子所说，对方并无相关陈述，且已明确告知上诉人贷款已经过期，战世饶的妻子有缠闹和诱导行为。本院审查认为，该三份录音均无法确认形成时间，也无法确认对话人身份，内容中亦显示战世饶无法申请贷款的原因是战世饶未按合同约定贷款期限申请贷款，国华新城开发商不再提供贷款担保所致，故该三份录音不能达到证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，战世饶于2013年12月7日与福信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行。合同明确约定，买受人以银行按揭方式付款或住房公积金贷款方式付款，于《商品房买卖合同》签订之日起十五日内，买受人到指定银行办妥个人住房贷款手续。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。而依照战世饶的陈述，其直到2015年7月才前往银行办理贷款申请手续，已经符合合同约定的解除条件，福信公司作为守约方，有权依照合同约定决定是否继续履行合同。因合同未约定解除权行使的期限，而战世饶未付款属于持续违约，福信公司于2016年3月通知战世饶解除双方签订《商品房买卖合同》符合法律规定，且催告履行并非合同解除的必经程序。战世饶主张福信公司存在商业欺诈缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，战世饶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4657元，由战世饶负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 丁德松审判员 汪铁刚二〇一八年四月二十八日书记员 牛紫薇