山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁12民终218号
上诉人（原审原告）：王美云，女，1962年10月15日出生，汉族，住莱芜市莱城区。
委托诉讼代理人：亓旭，山东鲁盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝文波，山东鲁盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牛磊，男，1973年8月8日出生，汉族，住莱芜市莱城区。
上诉人王美云因与被上诉人牛磊共有纠纷一案，不服山东省莱芜市莱城区人民法院(2017)鲁1202民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王美云的委托诉讼代理人亓旭、被上诉人牛磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王美云上诉请求：1.依法撤销莱城区人民法院(2017)鲁1202民初1471号民事判决，并依法改判牛磊按评估价的50%支付房屋分割款和鉴定费；2.一、二审诉讼费由牛磊承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定涉案房屋的首付款、定金、储藏室款项,维修基金等均为牛磊支付是错误的。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院以错误的出资比例计算房屋份额属于适用法律错误。根据一审查明的该房屋的房产证及土地使用权证情况,该房所有人为王美云,共有情况为按份共有,共有人为牛磊,共有份额为50%,土地使用权人为王美云，一审法院直接否定了房产证的效力,以尚未查清的出资比例确定双方的房屋价额错误。2.一审法院判决超出王美云在一审中诉讼请求,属于适用法律错误。在一审中,王美云的诉讼请求为请求法院依法分割本案房产,一审法院应当依据房屋的登记情况以及双方份额进行分割，一审法院却对该房产的出资、还贷等一并调查处理，错误的认定了该房产的出资情况，并以此重新对房产份额行了划分错误。综上所述，一审法院在无法律依据的情况下,判决房屋归牛磊所有,并确定了王美云对该房产只占有15%的份额,损害了王美云的合法权益。
牛磊答辩称，本案的涉案房屋是由牛磊一人购买，涉案房屋的定金、首付款及按揭还款，还有相关的所有费用均由牛磊承担。王美云没有任何出资，判决王美云占有涉案房屋的15%的份额，背离事实真相。两人不是同居关系，只是恋爱关系，牛磊是为了息事宁人，才没有提起上诉，如果不是牛磊偿还贷款，房屋早就被银行收走了，根本就谈不上分割，王美云的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉，公平公正判决。
王美云向一审法院起诉请求：1.依法分割王美云、牛磊共同购买的房屋（产权证号：莱房权证莱城区字第××号）及储藏室（产权证号：莱房权证莱城区字第××号）；2.案件受理费由牛磊承担。
一审法院认定事实：王美云、牛磊于2009年3月份通过网络认识，2009年4月份确立恋爱关系，自此牛磊到王美云处同居生活。对同居关系的解除时间，王美云陈述牛磊在房屋装修完毕后自王美云处搬出，但具体时间未能陈述，牛磊陈述其于2009年9月份搬出，双方陈述不一，亦均未提交证据证实。
2009年5月4日，牛磊向山东汇联置业有限公司（以下简称汇联公司）支付购房定金10000元，由汇联公司为其出具收据一份。2009年5月10日，王美云、牛磊与汇联公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人牛磊、王美云购买出卖人山东汇联置业有限公司建设的加州城第18幢3层304号房屋一套，房屋总价款为318749元；付款方式为按揭付款；合同还约定了其他内容。同日，牛磊向汇联公司支付首付款58749元，加之前述定金10000元，共支付房屋首付款68749元。
2009年6月26日，王美云、牛磊与中国工商银行股份有限公司莱城支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：借款种类为个人购置住房贷款；借款金额为250000元；贷款期限为180个月（2009年6月26日至2024年6月26日）；还款账号为62×××27，户名：牛磊，开户行：中国工商银行莱芜莱城支行；合同还约定了其他内容。同日，山东省莱芜市凤城公证处出具（2009）莱凤城证经（金）字第1344号公证书，对上述《个人购房借款/担保合同》予以公证。
2009年6月28日，牛磊向汇联公司预交储藏室款项12000元。
2009年6月30日，上述房屋交房完毕，牛磊在该房屋居住至今,王美云未在该房屋居住。
2010年7月30日,牛磊分两笔缴纳住房专项维修资金共计9914.73元（353.76元+9560.97元）。2010年8月6日,牛磊缴纳涉案房屋契税完税5134.25元。
涉案房屋于2010年10月25日办理房屋所有权登记，房权证号为莱房权证莱城区字第××号，登记坐落为莱城区凤城西大街107号6幢西A1单元304，C11，登记的房屋所有权人为王美云，共有情况为按份共有，共有权人为牛磊，共有份额为50%。该房屋于2011年5月11日办理国有土地使用权登记，土地使用证号为莱芜市国用（2011）第1008140211号，登记坐落为莱城区凤城西大街107号，登记的土地使用权人为王美云。
对于上述房地产（含储藏室）的价值，双方未达成一致意见，后经王美云申请，委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对涉案房地产价值进行评估，该公司于2017年8月15日进行实地勘查，于2017年10月12日做出房地产估价报告，评估总价为75.09万元（住宅：74.02万元，储藏室：1.07万元），王美云支付评估费5000元。
另查明，涉案房屋的按揭贷款，均通过《个人购房借款/担保合同》中载明的还款账号62×××27（户名：牛磊）偿还。牛磊自2009年7月开始偿还涉案房屋贷款，自2009年7月至2009年9月，共计偿还本金4166.67元，偿还利息2122.32元，本息共计6288.99元。截至2017年12月6日，牛磊偿还本金146606.69元，偿还利息63767.58元，贷款余额为103393.31元。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、王美云、牛磊同居关系的解除时间如何认定；二、共有财产的分割应否考虑共有人对共有财产的出资数额；三、涉案房产的处理原则及分割方式。
对争议焦点一，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产依法应予分割，故该期间的认定关系到双方对涉案房屋投资数额的确认。本案王美云、牛磊对双方同居生活的开始时间无异议，均认可为2009年4月份，予以确认。对同居关系的解除时间，即牛磊搬出王美云处的具体时间，王美云未能明确，亦未提供证据证实，其应承担举证不能的法律后果。结合王美云陈述的房屋装修完毕后牛磊自王美云处搬出、双方认可的涉案房屋于2009年6月30日交房以及牛磊陈述的2009年9月份搬出王美云处，该院对牛磊自认的搬出时间予以确认，即双方于2009年9月份解除同居关系。
对争议焦点二，共同生活期间所购置房产的情况不一，有签订购房合同但未办理产权登记者，办理产权登记的房屋登记情况亦不一致，所以共有人实际出资数额的认定可能影响到诉争房产处理。本案双方同居期间，牛磊支付首付款68749元、储藏室款12000元，偿还贷款6288.99元，以上款项87037.99元虽系牛磊交纳，但是否是其个人出资，即其所交纳款项的来源，牛磊未提供证据证实。因交款时间发生在双方共同生活期间，在双方没有证据证实各自实际出资金额的情况下，该院推定双方等额支付，即王美云因购买房屋出资的数额为43519元（87037.99元÷2），占购房款330749元（318749元+12000元）的13%。同居关系解除后牛磊所支付的款项（银行贷款、住房专项维修资金、契税完税等）应为牛磊个人出资。
对争议焦点三、关于共有财产的处理原则及分割。本案王美云、牛磊是基于同居恋爱关系而共同购置房产，双方共有关系的基础具有一定的特殊性。虽然诉争房屋产权证中登记的共有情况系按份共有，但共有人对该房产证确定的权利归属本身有异议，且双方各自对该房产的出资情况已经认定，因此，不能仅凭房产证之按份共有性质来认定双方享有等额权利，应该遵循公平原则，从公平合理角度出发，充分考虑共有人对共有财产的实际出资情况，考虑共有人对共有财产的贡献大小、生活的实际需要等情况，合理确定各方的权利义务。
综上，综合考虑双方对诉争房屋的投资情况，实际需要等，该院酌情确定王美云分得诉争房屋权利的15%，牛磊分得诉争房屋的85%，从双方对房屋的实际权利份额及房屋的实际使用情况考虑，涉案房屋判归牛磊所有，牛磊根据评估价值支付给王美云折价款112635元（75.09万元×15%）。评估费5000元系因双方纠纷而由王美云实际支出，该款应由双方平均负担。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、坐落于莱城区凤城西大街107号6幢西A1单元304C11房产（房产证号：莱房权证莱城区字第××号；土地证号：莱芜市国用（2011）第10081402**号）归牛磊所有，剩余房屋按揭贷款由牛磊偿还；二、牛磊于判决生效之日起十日内支付王美云房屋折价款112635元、评估费2500元，共计115135元；三、驳回王美云的其他诉讼请求。减半收取案件受理费5655元，由王美云负担4353元，由牛磊负担1302元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点问题是王美云主张按房屋评估价款的50%分割是否有事实及法律依据。
一般房屋的权属以不动产登记权利为准，采用的是不动产物权登记公示原则。不动产的登记具有推定力，即经合法登记的不动产权利人在法律上被推定为真正的权利人。但依据《中华人民共和国物权法》第十九条第一款的规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”这表明房地产权证上所推定登记的产权人只是证权程序。房屋登记管理机关对房屋权属审查仅仅是形式上、程序上的审查，只按当事人提供相应形式上合法的证明材料，房屋登记管理机关就予以登记并颁发房屋所有权证。所以房屋所有权证只是法院审理房屋权属争议的证据，并且是初步证据。人民法院可以依据查明的事实对现有的权属登记予以否定。本案中，王美云、牛磊都基于想要建立婚姻关系的愿望购买了房屋，按照共同共有进行登记，应该认为其中暗含了要求缔结婚姻关系的条件，双方之后没有登记结婚，应视作条件未成就，本案讼争的房屋是在王美云、牛磊恋爱期间签订的，涉案房产虽然约定双方各享有50%的产权，基于系争房屋按份共有的性质以及双方当初共同购买诉争房屋系以缔结婚姻为基础，而该基础已经丧失的事实，现就必须要考虑房屋的实际出资来区分双方各自的份额。合同签订后，以牛磊名义交纳首付款68749元、储藏室款12000元，同时，牛磊、王美云又向银行申请了20年的按揭贷款25万元，但是在2009年9月两人分手后，王美云并未按约支付剩余的银行贷款，而是牛磊按月支付了银行贷款，可见在偿还房屋贷款中王美云没有作出过贡献。因交款房款及偿还贷款87037.99元的时间发生在双方同居期间，一审法院在双方没有证据证实各自实际出资金额的情况下，推定双方等额支付并无不当。因此一审法院根据双方对诉争房屋的投资情况，实际需要确定王美云分得诉争房屋折价款的15%是适当的，王美云要求享有系争房屋50%的产权份额而要求牛磊支付其房屋折价款，无事实依据及法律依据，本院不予支持。对于牛磊辩称的双方只是恋爱关系，并非同居关系，与其在一审庭审过程中多次陈述系同居关系相矛盾，本院不予采信。
综上所述，王美云的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11310元，由王美云负担。
本判决为终审判决。
审判长 高新江
审判员 蔺双祝
审判员 焦玉兴
二〇一八年五月二十八日
书记员 吕 敏