山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民四终字第525号
上诉人（原审被告）王小飞，男，1972年6月12日出生，蒙古族，无业，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南市教育局，住所地济南市。
法定代表人陈东升，局长。
委托代理人盛永山，山东弘和律师事务所律师。
原审第三人山东省济南师范学校，住所地济南市。
法定代表人黄祖杰，校长。
委托代理人盛永山，山东弘和律师事务所律师。
上诉人王小飞因与被上诉人济南市教育局、原审第三人山东省济南师范学校返还原物纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2012）天民一初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2010年6月30日，山东省济南师范学校与王小飞签订房屋（场地）租赁合同，约定：“出租人：济南师范学校承租人：俞香源快餐（经营者：范立忠）…第一条房屋坐落（地址、门牌、幢号、楼层）天桥区师范路23号沿街房房屋间数：2使用面积：320平方米；现有设施及质量状况：设施良好。用途：餐饮业…第二条租赁期限租赁期共壹年，出租人从2010年7月1日起将租赁房屋及设施交付承租人使用，至2011年6月30日止。第三条租金及支付期限和方式租金：年租金138240元。支付期限和方式：合同签订即支付半年租金，余款2011年1月付清。第四条租赁期间房屋的维修租赁期间，房屋的维修由出租人负责，其维修费由出租人承担。承租人对房屋及设施进行改善或者增设他物时，必须经出租人同意，并约定处理方式为若出租人不同意改建，承租人不得随意改建，否则按房屋总造价赔偿，并取消租赁关系。…第八条4、承租人未经出租人同意，对房屋设施进行改善或者增设他物时，要求按年房租的5%支付违约金，并按出租人的要求恢复原状或赔偿损失。损失赔偿额的计算方法：按房屋总造价的30%支付。…”合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，山东省济南师范学校将坐落于济南市天桥区师范路23-11号的沿街房（以下简称涉诉房屋）交付给王小飞使用。2011年6月30日合同期满后，双方未再续签租赁合同，王小飞交纳了2010年7月1日至2011年6月30日的租金138240元，未支付2011年7月1日至2012年3月31日的房屋占用使用费103680元。2011年7月28日，山东省济南师范学校向范立忠、王小飞以特快专递的方式寄送《通知》，载明：“俞香源快餐：你处与我校的房屋租赁合同期限已于2011年6月30日到期，望你处主动配合，于2011年8月5日前迁出。根据济南市教育局有关指示，如逾期不迁，我校将通过法院执行。特此通知，谢谢合作。”但范立忠、王小飞未搬出涉诉房屋，仍继续使用涉诉房屋至今。后济南市教育局向法院提起诉讼，请求判令范立忠、王小飞立即将房屋（师范路23-**号）腾交给济南市教育局并赔偿经济损失103680元（即2011年7月1日至2012年3月31日的房屋占有使用费）及利息（以103680元为基数，自2011年7月1日至2012年3月31日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。济南市教育局在诉讼过程中撤回了对利息的主张。
庭审中，王小飞自认系涉诉房屋的实际使用人。涉诉房屋系王小飞承租的山东省济南师范学校的，因王小飞以自己的名义还登记了一家快餐店经营，在登记师范路23号俞香源快餐店时，工商机关不允许个体工商户有两个注册地址，故使用了范立忠的名字进行登记，但实际经营者还是王小飞，现涉诉房屋仍由王小飞使用。对此，济南市教育局申请撤回对范立忠的起诉。并且王小飞称经过济南师范学校的口头同意已对涉诉房屋进行了装修，装修项目为：吊顶、铺地板砖，还在房屋顶层加盖一层，为砖混结构。王小飞称如济南市教育局及山东省济南师范学校给予合理的腾房期限及赔偿，王小飞同意腾出涉诉房屋。济南市教育局及山东省济南师范学校称并未同意王小飞装修房屋及加盖非法建筑，且对王小飞的装修及加盖部分不同意留用，要求王小飞腾交房屋时一并拆除，恢复原状。对于王小飞所称的装修损失，经原审法院释明，王小飞对装修损失不提起反诉。
另查明，济南市教育局将其名下的济南市师范路23号的房屋一宗（房产证号分别为：济房权证天字第0936**号、093603号、093599号、140949号、0935**号）交由山东省济南师范学校管理和使用。涉诉房屋所有权人为济南市教育局，涉诉房屋为2间，使用面积320平方米，门牌号为师范路23-11号，所属房产证号为济房权证天字第0935**号。
原审法院认为，济南市教育局将涉诉房屋交由山东省济南师范学校管理和使用，山东省济南师范学校与王小飞之间所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王小飞在双方的房屋租赁合同期限届满后，在山东省济南师范学校已明确表示不再续签租赁合同，且已向王小飞发出了腾房通知的前提下，仍继续占有使用涉诉房屋，无法律依据，现济南市教育局要求王小飞腾交涉诉房屋，合法有据，予以支持。因济南市教育局对王小飞的装修及加盖部分不同意留用，故王小飞在腾交房屋时应将装修物及加盖部分一并拆除。因王小飞在合同期满后仍占有使用涉诉房屋，现济南市教育局要求王小飞支付2011年7月1日至2012年3月31日的房屋占有使用费103680元，合法有据，予以支持。济南市教育局撤回对范立忠的起诉，并放弃向王小飞主张利息，系当事人处分诉权的行为，原审予以准允。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、王小飞于判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区师范路23-11产权登记证号为济房权证天字第093599间（面积320平方米）腾交给济南市教育局，腾交房屋时应将装修及加盖部分一并拆除，恢复原状。二、王小飞于判决生效之日起10日内向济南市教育局支付房屋占用使用费103680元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由王小飞负担。
上诉人王小飞不服原审判决上诉称，原审法院认定主体错误。上诉人与被上诉人从未签订过任何书面租赁合同，上诉人承租的济南市师范路23号房产一宗，系上诉人与原审第三人签订的租赁合同，相应的租金收益等也由第三人收取和管理。依据合同的相对性，被上诉人不是合同的相对人，并无相应的主体资格。请求撤销原判，驳回被上诉人的起诉。
被上诉人济南市教育局、山东省济南师范学校答辩称，一、原审认定事实清楚，法律关系定性准确，审判程序合法。应维持原判，驳回上诉人的上诉请求。上诉人所承租的房屋系被上诉人所有，被上诉人根据教育局的有关规定，将涉案房屋交由第三人山东省济南师范学校管理和使用，第三人山东省济南师范学校与上诉人王小飞之间所签订的房屋租赁合同，也经过被上诉人的同意认可，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人在房屋租赁合同期限届满后，在第三人山东省济南师范学校已明确通知表示不再续签租赁合同的前提下，仍继续占有使用涉诉房屋，无法律依据，作为房主的被上诉人要求上诉人立即腾房，把房屋返还给被上诉人，恢复房屋的原始状态，合法有据。二、上诉人提起上诉完全属于无理缠诉，拖延腾房时间，增加诉累。上诉人在明知租赁合同已经到期的前提下，为拖延搬出时间，找各种借口霸占属于被上诉人的房屋，时至今日，被上诉人仍然无法接收到属于自己的房屋，无法行使对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，请求二审法院尽快驳回上诉人的上诉请求。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，济南市教育局虽未与王小飞签订租赁合同，但其为涉案房屋的所有权人，其有权依法对涉案房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。山东省济南师范学校作为房屋的管理使用人与王小飞签订的租赁合同已经到期，双方未续签合同，王小飞已无权继续占有使用涉案房屋，其拒不腾出所租赁房屋，侵害了济南市教育局所享有的物权。现济南市教育局行使其物权权利，要求王小飞腾交涉案房屋、支付房屋占有使用费，合法有据，应予以支持。王小飞的上诉理由，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王小飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 林瑞国
审判员 孟繁荣
二〇一四年一月十三日
书记员 吴秀婷