广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法常民一初字第1043号
原告陈健仪，女，住址：广州市白云区。
委托代理人韩荣，湖北文光律师事务所律师。
被告杨沙，男，住址：湖北省天门市。
原告陈健仪诉被告杨沙租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告陈健仪的委托代理人韩荣，被告杨沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈健仪诉称，2013年7月31日，原、被告签订《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》，约定原告将位于东莞市常平镇天鹅湖路1号天鹅湖广场1层125、126号商铺出租给被告使用，月租金14600元，租期从2013年8月1日起至2016年7月31日止，租赁期间水、电费由被告另行支付。2014年6月份，被告欠原告电费1369元、水费150元，2014年4月份起至2014年9月30日止共欠原告房屋租金66600元。原告经多次与被告联系未果，被告已构成根本性违约，违约金按10%计算为3632元。故此，为了维护自身权益，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；2、被告支付原告房屋租金66600元、电费1369元、水费150元、违约金3632元，合计71751元。
被告杨沙辩称，原告起诉没有事实根据，违背客观事实，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、被告于2013年7月中下旬看到涉案商铺贴出招租信息，被告拨打招租信息所留电话，被告知该商铺由位于该商铺同一栋大楼第2层的东莞市佳盈物业投资有限公司对外招租，被告到该佳盈物业公司处商谈租赁事宜，该佳盈公司由一位何经理和周小姐负责洽谈。同年7月27日，被告按照原告要求，先签署了原告提供的商铺租赁合同和商铺租赁合同补充协议各一份，27日当日，被告按照合同向佳盈物业公司支付了29200元的合同保证金和第一期租金14600元。但是，在被告支付了上述款项后，佳盈物业公司人员要求被告在合同外另外支付所谓的20000元入场设施费，被告不同意，认为该商铺是空铺，并不存在什么入场设施，并且租赁合同也没有约定要支付入场设施费，但佳盈物业公司人员告知被告，如果不支付20000元入场设施费，就不会将商铺交给被告，也不会退回被告已经缴纳的合同保证金和第一期租金，并称退租时会将该20000元入场设施费退回给被告，在此情况下，被告被迫向佳盈物业公司支付20000元所谓的入场设施费。约8月上旬，佳盈物业公司将签好的租赁合同及补充协议各一份给了被告。2、因被告美发经营无需占用全部商铺面积，被告在征得佳盈物业公司口头同意的情况下，于2013年9月1日将其中部分面积分租给他人经营小卖部，每月租金4000元，被告与佳盈物业公司商定，该租金由被告收取，然后再由被告按照合同金额将全部月租金14600元支付给佳盈物业公司。3、由于众所周知的原因，2014年2月，东莞市开始大规模扫黄打非活动，整个东莞，特别是常平的居住人口锐减，被告生意惨淡，在被告多次向佳盈物业公司要求降低租金以渡难关未果的情况下，被告再坚持了数月后，被迫于2014年5月底停业，在此期间，被告找到佳盈物业公司何经理和周小姐，告知被告将于2014年5月底退租，分租的小卖部的4000元租金由佳盈物业公司直接收取，何经理和周小姐表示理解和同意，对于被告尚欠付的4月份9600元租金、5月份14600元租金和少量金额水电费，双方协商用原告应退还的20000元入场设施费以及部分合同保证金冲抵，多于部分保证金不再退还，双方互不追究其他责任。因此，在2014年6月1日、2日，被告遣散员工并搬离部分物品后退租离场。在退租后，佳盈物业公司用自己的锁锁住商铺大门并对外招租。4、在2014年6月2日退租离场后，被告手机号码一直没有变化，佳盈物业公司从未打过电话给被告，被告认为双方之间不存在任何争议。5、被告认为，双方之间的租赁合同早就于2014年5月31日解除，被告也于2014年6月2日离场，对此佳盈物业公司是非常清楚的，现原告起诉要求被告支付租金、水电费及违约金没有法律依据。另外，根据双方租赁合同第七条第3项“如乙方未经甲方同意而停止营业超过7天，则视为弃铺，甲方可向乙方联系地址发出解除合同，限期搬离的通知，经书面通知的15天后，乙方如还不前来处理相关事宜，则甲方有权自行收回商铺，乙方不得主张任何损失”，退一万步说，假如原告在2014年5月底6月初没有同意被告解除合同退租，在被告停止营业的情况下，原告也应该在6月份向被告发出书面通知，要求被告前来处理合同解除及所谓的欠租事宜，但是原告并未向被告发出任何书面通知，因此，这只能说明被告在2014年5月底退租原告是同意的，现在原告起诉被告，是原告因东莞大环境影响招租未果的情况下，为转嫁损失、颠倒事实，以谋取不法之利。6、对于原告提供的房屋产权证等证据，证明案涉商铺属于胜卷公司的房产，并且是可以合法对外出租的房产，以及原告对案涉房产具有管理权的情况，被告无从判断，请法院依法审核。对于原告提供的授权委托书，证明佳盈物业公司有权收取案涉商铺租金的情况，被告在收到案件材料前，并没有见过该材料，被告无从判断真伪，请求法院依法审查认定。
经审理查明，2013年7月31日，原、被告签订了《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，约定由原告将位于东莞市常平镇天鹅湖1号天鹅湖广场1层125、126号商铺出租给被告使用，租赁期限从2013年8月1日至2016年7月31日，租金2500元及补偿费12100元，上述费用于每月的10日前支付。
2013年9月1日，被告将126号铺位转租给案外人聂新祥，每月租金4000元。
原、被告一致确认2014年4月，被告支付了部分租金5000元，从2014年5月开始被告未再向原告支付过租金。同时，原告确认从2014年6月开始，原告直接向案外人聂新祥收取126号铺位租金4000元。原告主张被告支付2014年4月未支付的租金9600元、2014年5月的租金14600元及从2014年6月至2014年9月125号铺位的租金10600元。被告辩称，其与原告的租赁关系于2014年5月31日已经解除，其所拖欠的2014年4月、5月的租金、水电费，以其所缴纳的保证金及入场设施费抵扣，双方就此不再追究彼此的责任。
另查明，案涉商铺办有房产证，原告经胜卷发展公司授权享有出租案涉商铺的权力。
以上事实，有《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、房屋所有权证、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书、秘书及董事更改通知书、授权委托书、收款收据、欠款明细表、照片以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，案涉租赁物办理了房屋所有权证，原告经房屋权属人授权享有出租案涉租赁物的权利，因此原、被告之间签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》，合法有效，本院予以确认。
被告拖欠原告租金属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款之规定，原告作为实际的出租方，有权解除与被告之间签订的租赁合同关系，因无证据证明原告有向被告要求解除租赁合同关系，因此，上述租赁合同的解除应以被告收到应诉材料之日为准，即上述租赁合同应于2014年9月9日解除。
原告提交了欠款明细表到庭，对于表中所载明的商铺租金，被告未对金额提出异议，虽然被告认为已于2014年5月31日解除了与原告之间的租赁合同关系，但其提交的证据并不足以证实，故在有租赁合同佐证的情况下，被告应按照合同约定向原告支付租金。原告诉请2014年4月至9月的租金，在扣除被告已支付的2014年4月份的部分租金5000元及2014年6月至9月126号铺位案外人已支付的租金4000元×4=16000元后，被告应向原告支付租金66600元。因案涉租赁关系于2014年9月9日解除，故从2014年9月9日至2014年9月30日的费用属于房屋的占有使用费，由于其中的126号铺位已由原告直接向案外人收取租金，可视为原告与案外人达成了新的租赁关系，故房屋的占有使用费应按照125号铺位的租金10600元／月计算即7773.33元。
至于水电费，原告仅提交了自己制作的欠款明细表到庭，该证据不足以证实所欠费用的真实性，不予支持。
至于违约金，《商铺租赁合同》第十三条第4款约定“双方都应严格遵守合同的约定，当一方违约时应向守约方支付合同总价款的10%的违约金”，该约定属于双方当事人的真实意思表示，按照此约定，因租期为3年，每月租金为14600元，合计计算合同总价款为525600元，按照10%计算违约金为52560元，原告诉请的3632元未超出该金额，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年7月31日签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》；
二、限被告杨沙自本判决生效之日起五日内向原告陈健仪支付2014年4月1日至2014年9月8日的租金58826.67元及2014年9月9日至2014年9月30日的房屋占有使用费7773.33元；
三、限被告杨沙自本判决生效之日起五日内向原告陈健仪支付违约金3632元；
四、驳回原告陈健仪的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费797元，由原告陈健仪负担19元，被告杨沙负担778元。原告陈健仪已预交案件受理费797元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 朱 畅
二〇一四年十月二十八日
书记员 陈婕婷
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。