四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）眉民终字第402号
上诉人（原审原告）徐小林，男，1971年1月10日出生，汉族。
上诉人（原审原告）曹春梅，女，1985年2月26日出生，汉族。
上诉人（原审原告）王秀容，女，1973年1月1日出生，汉族。
以上三上诉人的委托代理人徐俐，四川达宽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）颜强，男，1967年11月19日出生，汉族。
上诉人（原审被告）代军明，男，1966年6月4日出生，汉族。
上诉人（原审被告）祝光蓉，女，1978年4月22日出生，汉族。
以上三上诉人的委托代理人张红，四川维是律师事务所律师。
上诉人徐小林、曹春梅、王秀容与上诉人颜强、代军明、祝光蓉租赁合同纠纷一案，上诉各方因不服四川省眉山市东坡区人民法院（2014）眉东民初字第2020号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月17日、2016年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人徐小林、曹春梅、王秀容及其委托代理人徐俐，上诉人颜强、上诉人代军明、祝光蓉的委托代理人张红到庭参加诉讼。本案审理过程中，徐小林、曹春梅、王秀容提出财产损失鉴定申请，因徐小林、曹春梅、王秀容不能提供租赁期内准确的投资财物情况，鉴定依据不充分，本院不予准许。本案现已审理终结。
原判认定，2009年，谢茂文、谢茂群、徐小林共同租赁眉山市东坡区普田村4组土地合伙修建经营牧昱山庄，截止2012年12月7日，合伙人几经变更，现为祝光蓉、代军明。2011年7月15日，祝光蓉、刘宇作为甲方，徐小林、曹春梅、王秀容作为乙方，双方签订《租赁合同》，合同约定：“就乙方租用甲方所有前牧昱山庄全部房屋及场地从事餐饮经营一事，双方本着平等自愿、诚实信用原则，经充分协商，达成如下合同条款，以供双方共同遵守执行。一、出租标的物名称：前牧昱山庄所属全部房屋、场地及地面附着物（绿化物）。二、出租标的物概况：前牧昱山庄系甲方二人共有，位于四川省眉山市东坡区大石桥街道办事处普田社区4组。三、租期：5年。从2011年8月1日起至2016年8月1日止。四、租金：租期内前三年，每年租金10万元。第四年租金15万元；第五年租金20万元。五、租金支付方式：先租后用。第一年租金于本合同签订之日支付，其余各年租金提前一月支付，即每年7月1日前支付。六、甲方权利义务……七、乙方权利义务：……八、本着“来修去丢”原则，租赁期满，乙方不得损坏所有装饰、装修，乙方投资的除装饰装修外的设施可拆走。九、特别约定：（一）乙方保证对牧昱山庄的设备设施、房屋装修改造等投资经费不低于80万元（向甲方提供相应投资项目清单）。否则，若在租赁期限内遇政府拆迁，甲方对乙方所作投资不负任何赔偿责任。（二）乙方对牧昱山庄所作不低于80万元的投资到位后，若遇政府拆迁开发牧昱山庄所在地块，则甲方按下列情形对乙方所作投资作如下赔偿：（1）在租期第一年内遇拆迁，甲方负责赔偿乙方80万元；（2）在租期第二年内遇拆迁，甲方负责赔偿乙方50万元；（3）在租期第三年遇拆迁，甲方负责赔偿乙方25万元。本条所说拆迁时间指实际拆除，不能从事经营的时间。……十一、本合同未尽事宜，双方可协商签订补充合同，或按国家相关法律法规及政策规定处理。”甲方代军明签字并捺印，乙方徐小林、曹春梅、王秀容签字并捺印，担保方颜强签字。
合同签订后，徐小林、曹春梅、王秀容即开始按约投资修缮，经营餐饮。2012年12月6日，徐小林、曹春梅、王秀容将经营餐饮名称注册为眉山市东坡区小林餐饮休闲运动中心（以下称小林山庄），2012年至2014年期间，徐小林、曹春梅、王秀容均按期缴纳租金。经眉山市地方税务局第二直属分局核定，小林山庄2013年1月1日起至2013年6月30日每月应纳税7100元，2013年7月1日至2013年12月30日每月应纳税6390元。
2014年初，政府拆迁部门根据与徐小林签订的拆迁补偿协议将小林山庄外广告牌及电桩拆除，徐小林获得补偿款。颜强认为广告牌及电桩属于原牧昱山庄，于5月25日傍晚，颜强前往小林餐饮中心，要求徐小林出面协商小林山庄外广告牌及电桩拆迁赔偿款归属问题未果，待员工离去后，颜强派人留守小林餐饮。次日，徐小林、颜强、徐向华等人协商广告牌及电桩拆迁赔偿及小林山庄经营问题，徐小林承诺恢复广告牌及电桩后离开，颜强派人继续留守山庄。2014年5月28日，徐小林向东坡区公安分局大石桥派出所报案，派出所了解情况后，认为系经营合伙矛盾，建议作其他处理，并未立案。2014年6月17日，徐小林、曹春梅、王秀容起诉至东坡区人民法院请求解除与祝光蓉、代军明、颜强的租赁合同，并要求赔偿损失。在2014年6月25日，该院向祝光蓉、代军明、颜强送达诉状副本等相关材料后，祝光蓉、代军明、颜强提交“要求原告继续经营的声明”一份，徐小林、曹春梅、王秀容认可2014年7月1日收到该声明，徐小林、曹春梅、王秀容认为小林山庄已经因颜强的行为停止营业一个多月，顾客流失，已经无法再继续经营，坚持要求解除合同，赔偿损失。
原判认为，徐小林、曹春梅、王秀容与代军明、祝光蓉于2011年7月15日签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案争议焦点一、租赁合同是否应当解除。在本案中，双方按照《租赁合同》履行两年后，由于徐小林与拆迁人员协商将小林山庄外广告牌拆除，而颜强认为该广告牌属于原牧昱山庄财产，双方为此发生争执，后经自行协商，徐小林承诺将广告牌恢复，但由于徐小林未按承诺恢复，致使颜强派人留守小林山庄，对此造成合同不能履行双方均有责任。此后，在本案诉讼过程中，代军明、祝光蓉、颜强要求徐小林、曹春梅、王秀容继续履行合同，并且同意将小林餐饮中心留守人员撤出，交由其继续经营但遭到拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，导致徐小林、曹春梅、王秀容停业一个月，双方均有责任，并且停业一月虽然会造成顾客流失，但并无证据证明导致徐小林、曹春梅、王秀容已无法继续经营，故代军明、祝光蓉、颜强的行为没有构成根本违约，徐小林、曹春梅、王秀容解除合同的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予以支持。
争议焦点二、徐小林、曹春梅、王秀容的损失如何计算及承担。本案中徐小林、曹春梅、王秀容损失主要有停业期间的租金损失及经营损失。租金方面，合同约定2013年8月1日至2014年8月1日期间租金为10万元，2014年8月1日至2015年8月1日期间租金为15万元。经营损失方面，结合小林山庄缴税的情况，该院酌定徐小林、曹春梅、王秀容每月经营收入为35000元。综合各方的过错程度，该院对以上损失的承担确认如下：
2014年5月26日至2014年7月1日期间徐小林、曹春梅、王秀容的经营利润损失43166元（35000元÷30天37天），由代军明、祝光蓉、颜强承担赔偿责任。2014年7月1日至2015年4月1日期间，因徐小林、曹春梅、王秀容拒绝继续经营，其经营利润损失系其故意扩大，理应由徐小林、曹春梅、王秀容自行承担。对该期间的租金损失，该院酌情考虑双方各承担一半，即由代军明、祝光蓉、颜强赔偿徐小林、曹春梅、王秀容租金损失54166.5元（2014年7月1日至2014年8月1日租金损失8333元，2014年8月1日至2015年4月1日租金损失100000元，合计108333元），同时，徐小林、曹春梅、王秀容按约所欠代军明、祝光蓉、颜强的租金应当给付。另，因诉讼期间，原牧昱山庄的房屋无人修缮，考虑徐小林、曹春梅、王秀容继续经营的需要，该院酌定修缮恢复费用20000元，修缮恢复时间1个月，修缮恢复费用20000元及修缮恢复1个月期间的经营损失35000元由祝光蓉、代军明、颜强承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决：
一、驳回原告徐小林、曹春梅、王秀容解除合同的诉讼请求，原、被告双方继续履行2011年7月15日签订的《租赁合同》；
二、被告代军明、祝光蓉、颜强在本判决生效之日起十日内向原告徐小林、曹春梅、王秀容赔偿经营损失78166元（43166元+35000元）、租金损失54166.5元及修缮费用20000元，合计152332.5元；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
徐小林、曹春梅、王秀容上诉称，代军明、祝光蓉、颜强以我方擅自处理租赁物为由强占小林山庄，阻止小林山庄工作人员进入，后又对小林山庄厨房、大厅进行拆除装修，导致我方顾客流失，无法继续经营。代军明、祝光蓉、颜强以上述行为明确表示不再继续履行租赁合同，且属单方解除合同。我方基于此，不同意继续履行合同。故，原判判决继续履行合同属认定事实不清、适用法律错误。合同的解除系代军明、祝光蓉、颜强过错导致，故请求依法改判代军明、祝光蓉、颜强赔偿我方损失共计1727864元，包括投资损失527864元（1319660元÷5年2年）及可得利益损失120万元（5万元∕月24月）。
代军明、祝光蓉、颜强上诉称，小林山庄（原牧昱山庄）广告牌及电桩的补偿款不应由徐小林领取，应由山庄的所有人代军明、祝光蓉、颜强领取。我方为维护正当权益，到小林山庄与徐小林等人协商，但徐小林、曹春梅、王秀容借此恶意停止经营造成损失，我方不应对其造成的损失承担责任。即使我方有一定过错，最多承担2014年5月26日至7月1日期间经营损失的次要责任。2014年7月1日至2015年4月1日的租金损失54166.5元、修缮费用20000元、经营损失35000元均不应由我方承担。因徐小林、曹春梅、王秀容故意扩大损失，我方派专人看护山庄至今，已支付10万余元看护人员工资，应由对方承担。综上，原审判决继续履行合同正确，但要求我方承担损失金额不当，请求撤销原判，并依法改判。二审庭审中，颜强、祝光蓉、代军明认为本次纠纷的过错系徐小林所引起，基于小林山庄现状，同意解除租赁合同，但应以徐小林赔偿损失为前提条件。
本院经审理查明：1、祝光蓉与颜强系夫妻；2、2012年12月7日，牧昱山庄合伙人祝光蓉、代军明、刘宇签订协议，约定由祝光蓉、代军明共同受让刘宇在牧昱山庄25%的股份，刘宇退出合伙。3、徐小林、曹春梅、王秀容已向祝光蓉、代军明、颜强交纳2013年8月31日至2014年8月30日租赁费100000元；4、眉山市东坡区大石桥街道办事处情况说明载明：2014年5月，我办事处拆迁办负责规划范围内的道路拆迁，其中涉及对位于东坡区普田四组内的牧昱山庄（小林山庄）的广告牌及硬化道路的补偿。相应款项徐小林已领取；5、四川省眉山市地方税务局第二直属分局出具的眉市二直税核（2013）5号核定定额通知书载明，小林山庄在2013年1月1日至6月30日每月应纳营业税经营额为100000元，按5%税率应缴营业税5000元；2013年7月1日至12月30日每月应纳营业税经营额为90000元，按5%税率应缴营业税4500元；6、四川省眉山市东坡区地方税务局第四税务所出具的小林山庄2013年税收年度入库台帐载明，小林山庄2013年已入库营业税56750元，入库营业税金额与核定定额通知书金额基本相符；四川省眉山市东坡区地方税务局第四税务所出具的小林山庄2014年税收年度入库台帐载明，小林山庄2014年1月、2月、3月、4月、5月、6月营业税入库分别为5000元、0元、10075元、5000元、5000元、5000元。2014年6月后，无缴税情况。7、2014年5月28日，徐小林、吕源明向眉山市公安局东坡区分局大石桥派出所报案，称小林山庄所有管理人员被颜强赶走，颜强占据山庄。该接警登记表警务人员处理意见为“作其他”；8、因徐小林、曹春梅、王秀容与代军明、祝光蓉、颜强就小林山庄外广告牌和电桩补偿款发生纠纷后，小林山庄从2014年5月26日至2014年7月1日，由颜强等控制和占据。该山庄停业至今且由颜强派人看守。9、眉山市东坡区人民法院于2014年11月21日对小林山庄进行了现场勘验，并于2015年3月31日对该记录进行了质证，勘验照片载明小林山庄内堆放有大量瓷砖，该山庄的厨房设施、天花板吊顶部分损坏。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
以上事实，有租赁合同、股权转让协议、收条、合伙人决议书、协议、声明并通知、发票购买申请表、眉山市地方税务局第二直属分局出具的核定定额通知书、税收年度入库台帐、接（报）处警登记表、现场勘验照片、证人证言以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，诉争租赁合同中的租赁物为小林山庄（原牧昱山庄），因颜强与祝光蓉系夫妻，小林山庄的所有人为颜强、祝光蓉、代军明，故虽然颜强在2011年7月15日的租赁合同中签字为“担保方颜强”，但颜强与祝光蓉、代军明同属小林山庄的出租人。该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护。本案为租赁合同纠纷，根据各方当事人的诉辩意见，上诉各方的争议焦点为：一、徐小林、曹春梅、王秀容与颜强、祝光蓉、代军明之间的租赁合同是否应当解除及何时解除？二、解除合同后，如何确定合同当事人的违约责任及损失金额？对此，本院阐述理由如下：
关于焦点“一”，本院认为，徐小林、曹春梅、王秀容与代军明、祝光蓉、颜强之间的租赁合同应当于2014年6月25日解除。理由如下：1、从纠纷发生的经过来看，颜强等人的行为应属严重违反合同约定之行为。本案为租赁合同纠纷，颜强、祝光蓉、代军明系出租人，徐小林、曹春梅、王秀容为承租人。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途”之规定，代军明、祝光蓉、颜强作为小林山庄的出租方，维护和保持山庄的正常用途是其基本义务。2014年5月26日，在双方因小林山庄外广告牌及电桩补偿款发生争议时，颜强一方即使认为该补偿款应属自己一方所有，亦应通过合法途径予以处理。而不是采用派人占据山庄，阻碍山庄正常经营的方式解决问题，该方式明显违背租赁合同出租人之基本义务；纠纷发生后，2014年5月28日，徐小林等向公安机关报警，颜强在接受了公安机关的询问后并未采取补救措施，主动排除妨碍，而是继续派人占据小林山庄，造成事态的进一步升级并最终演变为徐小林、曹春梅、王秀容于2015年6月17日向法院提起诉讼。颜强等人的以上行为属严重违约行为；2、从颜强等人占据小林山庄期间的行为性质来看，颜强等人的行为亦显示出不履行合同的主观意思表示。颜强等人在庭审中辩称占据小林山庄是为了解决补偿款的领取问题，如若仅仅是为此，颜强占据小林山庄后理应维护山庄之正常设施，迅速有效的与对方沟通协调，才有利于纠纷的解决。但从原审法院对小林山庄的现场勘验情况来看，山庄内厨房设施、天花板吊顶损坏，室内堆放有大量装修用瓷砖。这是颜强等人控制、占据小林山庄过程中所发生，应属颜强等人所为，该行为与颜强等人辩称解决补偿款领取纠纷的目的明显相悖。同时，从2014年5月26日至2014年7月1日，颜强等人占据山庄长达一个多月之久，期间没有迅速有效的采取任何方式去积极解决纠纷。直到2014年6月25日收到徐小林一方的起诉状后，才于2014年7月1日向徐小林等人发出要求其继续经营的声明。以上事实表明，颜强在占据小林山庄过程中，没有妥善的维护好小林山庄的正常设施，反之进行了损坏，有扩大矛盾之嫌；在长时间持续占据小林山庄的过程中，亦没有积极解决纠纷，没有表现出解决纠纷的诚意，颜强等人的行为应视为不履行合同的主观意思表示。基于以上理由，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”之规定，徐小林、曹春梅、王秀容向眉山市东坡区人民法院提起诉讼要求解除该合同的请求成立，合同解除的时间为2014年6月25日（即颜强、代军明、祝光蓉收到原审起诉状副本之日）。
关于焦点“二”，本院认为，1、依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，租赁合同因颜强、祝光蓉、代军明以自己的行为主动表明不履行合同义务而解除，颜强、代军明、祝光蓉应承担相应的违约责任；2、依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，租赁合同解除后，徐小林、曹春梅、王秀容可以请求损失赔偿。诉讼中，徐小林、曹春梅、王秀容请求损失包括24个月的可得利益损失120万元及527864元的投资损失。关于可得利益损失的问题，本院认为，参照小林山庄在正常经营期内的营业收入（约10万元）、税额定额及缴纳情况，并考虑到近几年来本地餐饮行业经营之现状，本院酌定小林山庄每月的经营纯利润为1.2万元，故徐小林、曹春梅、王秀容在合同履行期届满后可以获得的利润可确定为12000元／月24个月，共计28.8万元。关于徐小林、曹春梅、王秀容提出投资损失问题，因徐小林、曹春梅、王秀容的可得利润已计算至租期届满，其租赁期内对小林山庄内相关设施的投入，按双方租赁合同“本着来修去丢原则，租赁期满，乙方不得损坏所有装饰、装修，乙方投资的除装饰装修外的设施可拆走”之约定，双方可自行按该约定处理，徐小林、曹春梅、王秀容的该项请求，应当不予支持。
综上，原审认定双方合同应继续履行不符合客观事实，应当予以纠正。徐小林、曹春梅、王秀容与代军明、祝光蓉、颜强之间的山庄租赁合同应当于2014年6月25日解除。合同解除后，颜强、代军明、祝光蓉赔偿徐小林、曹春梅、王秀容损失28.8万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销眉山市东坡区人民法院（2014）眉东民初字第2020号民事判决；
二、徐小林、曹春梅、王秀蓉与颜强、祝光蓉、代军明之间的租赁合同于2014年6月25日解除；
三、颜强、代军明、祝光蓉于本判决生效之日起三十日内赔偿徐小林、曹春梅、王秀蓉28.8万元。
四、驳回徐小林、曹春梅、王秀蓉的其他诉讼请求。
本案一审受理费20351元、保全费5000元，二审受理费22327元，共计47678元，由颜强、代军明、祝光蓉负担28607元，徐小林、曹春梅、王秀蓉负担19071元。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓梅
审判员 罗卫平
审判员 姚俊辉
二〇一六年六月二十三日
书记员 李龙宇