重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00378号
上诉人（原审被告）：周兴位，男，苗族，1966年12月28日生，农民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审被告）：曾宣，女，汉族，1973年9月21日生，农民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审被告）：周某某，女，1997年10月1日生，汉族，学生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
法定代理人：周兴位，男，苗族，1966年12月28日生，农民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
法定代理人：曾宣，女，汉族，1973年9月21日生，农民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审被告）：周某某，男，2002年4月21日生，汉族，学生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
法定代理人：周兴位，男，苗族，1966年12月28日生，农民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
法定代理人：曾宣，女，汉族，1973年9月21日生，农民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审被告）：曾某某，女，汉族，2009年3月6日生，学龄前儿童，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
法定代理人：周兴位，男，苗族，1966年12月28日生，农民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
法定代理人：曾宣，女，汉族，1973年9月21日生，农民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审被告）：刘善云，女，苗族，1921年6月18日生，农民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
被上诉人（原审原告）：重庆太鲁阁房地产开发有限责任公司。住所地：彭水苗族土家族自治县汉葭街道文庙社区（外河坝）。
法定代表人：胡显权，该公司总经理。
委托代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。
上诉人周兴位、曾宣、周某某、周某某、曾某某、刘善云与被上诉人重庆太鲁阁房地产开发有限责任公司（以下简称太鲁阁公司）物权保护纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2014年2月28日作出（2013）彭法民初字第02211号民事判决，周兴位、曾宣、周某某、周某某、曾某某、刘善云不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理，上诉人周兴位，被上诉人太鲁阁公司的委托代理人聂洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：周兴位与曾宣系夫妻关系，周某某、周某某、曾某某系周兴位与曾宣的子女，刘善云系周兴位的母亲。
2010年太鲁阁公司开发彭水苗族土家族自治县二期工程D、E栋商品房，分别于2010年8月18日、2011年10月17日取得彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局商品房预售许可登记。太鲁阁公司（法定代表人胡显权）与周兴位于2010年3月6日签订《购房协议书》，协议内容：“经甲（即太鲁阁公司）乙（即周兴位）双方协商达成协议，甲方将彭水县二期工程D栋三层五号，约110平方米，出售给乙方，单价1800元／平米，以国土局办理房屋产权证的平方计算总价，大修基金和契税由乙方缴纳，营业税和过户费由甲方承担，乙方缴纳选位费壹万元。”2010年7月20日，周兴位缴纳了55000元房款给太鲁阁公司（其中包含已缴纳的选位费10000元）。后因太鲁阁公司对房屋增加隔热层和安装变压器致成本增加，与周兴位对付款方式及房屋价格等问题未能达成一致，故未签订正式合同，《购房协议书》也未解除。周兴位当庭陈述其于2011年农历冬月进入太鲁阁公司开发的二期工程D栋三楼五号房装修，房屋钥匙是李继根（胡显权丈夫）在2011年10月给的，2012年6月（农历）装修完毕并入住，现六被告在该房屋居住。
另查明：该案所涉纠纷太鲁阁公司曾于2012年8月23日向一审法院提起诉讼，该院经审理后于2013年4月15日作出（2012）彭法民初字第02319号民事判决书，判决作出之后太鲁阁公司不服，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，在二审期间，太鲁阁公司撤回了一审起诉。
太鲁阁公司一审诉称：2010年太鲁阁公司开发二期工程，被告欲购买房屋，后因付款方式及房屋价格等问题未能达成一致，而没有签订商品房买卖合同。2012年1月初，被告未经同意，擅自进入D栋三楼五号房屋实施装修。太鲁阁公司得知此事后，要求被告立即搬出房屋，并恢复原状，被告置之不理。故诉至人民法院，请求依法判令：1、被告立即搬出太鲁阁公司开发的彭水苗族土家族自治县二期工程D栋三楼五号房，并停止侵害、排除妨害、恢复原状；2、由被告承担本案诉讼费。
周兴位、曾宣、周雪兰、周林峰、曾雨露一审辩称：答辩人是合法购买了原告的房屋，协议约定了价格就应该按照协议约定的执行。钥匙是李继根交给答辩人的，同意答辩人装修，答辩人是2011年冬月开始装修，2012年6月装修完毕，在整个装修期间没有人阻止装修。在装修完毕后一年多都没有人干涉居住，是太鲁阁公司自身不诚信，才造成了今天的诉讼，请求驳回太鲁阁公司的诉讼请求。
刘善云一审未提出答辩意见。
一审法院认为，该案是一起物权保护纠纷。太鲁阁公司开发的彭水苗族土家族自治县二期工程D、E栋房屋，于2010年8月18日、2011年10月17日取得彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局预售许可登记，表明太鲁阁公司对其开发的彭水苗族土家族自治县二期工程D、E栋房屋拥有物权，享有占有、使用、收益和处分的权利。周兴位虽然与太鲁阁公司协商购买原告开发的D栋三楼五号房，签订了《购房协议书》并已交纳房款55000元，但因双方在购房价款上有争议而未能签订正式的购房合同，同时周兴位一方也未举示证据证明，太鲁阁公司将争议的彭水苗族土家族自治县二期工程D栋三楼五号房进行了交付。因此，周兴位一方对争议房屋进行装修以及居住的行为，侵害了太鲁阁公司对房屋的物权，属于侵权行为，在太鲁阁公司起诉要求排除妨害的情况下，周兴位一方应当搬出并排除妨害。该案中只要周兴位一方搬出，就能达到太鲁阁公司请求的返还目的，不需要恢复原状。被告方抗辩称与太鲁阁公司签订了《购房协议书》，应当按照购房协议书的价格执行。该院认为，被告方仅凭《购房协议书》的约定不能对抗太鲁阁公司对争议房屋所享有的物权。如被告方认为是太鲁阁公司在签订《购房协议书》后不遵守协议书的约定，应当另行提起诉讼确认《购房协议书》的效力，并要求太鲁阁公司继续履行《购房协议书》，履行售房方的其他义务（例如签订正式的商品房买卖合同、按程序交付房屋等）。因合同的效力及合同的履行属另一法律关系，不属该案的审理范围，故在此不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款、第二款之规定，判决：一、周兴位、曾宣、周某某、周某某、曾某某、刘善云在判决生效后三十日内搬出太鲁阁公司开发的彭水苗族土家族自治县二期工程D栋三楼五号房，并排除妨害；二、驳回太鲁阁公司的其他诉讼请求。案件受理费80元（已由太鲁阁公司预交80元），由周兴位、曾宣、周某某、周某某、曾某某、刘善云负担。
周兴位、曾宣、周某某、周某某、曾某某、刘善云不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人太鲁阁公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由是：一审法院认定事实不清，定性错误，适用法律不当。一审法院对双方签订《购房协议书》，以及周兴位于2010年7月20日交给被上诉人购房款55000元的事实确认，就不存在侵权事实。一审法院认定上诉人对争议的房屋进行装修和居住，属于侵权行为，这一事实无证据证明。上诉人在对争议之房进行长达一年的装修，装修期间没有任何人及任何单位过问、干扰，因此上诉人已实际合法对该房进行了占有、使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，上诉人认为《购房协议书》就是正式的商品房买卖合同，至于付款的方式双方可以通过合同解释来解决，并不影响合同的效力。造成纠纷的真实原因是：被上诉人将该房钥匙交给上诉人装修完毕后，被上诉人无故要求上诉人每平方增加购房款300元，而对价格原《购房协议书》双方已明确约定。
被上诉人太鲁阁公司答辩称：1.上诉人与被上诉人没有签订商品房买卖合同，《购房协议书》不具备商品房买卖合同的基本要件；2.被上诉人未将房屋交付给上诉人，上诉人擅自进入房间装修、居住，已经构成侵权；3.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审审理中，上诉人提交的黄某、王某的证明，证明是李继根交钥匙给上诉人装修的。
被上诉人质证认为：证人证言不属于二审新证据，不具备形式合法性，陈述的事实不属实，与本案无关联性。
本院审查认为，该证人证言一审能够提交而未提交，不属于二审新证据，不予认定。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案二审争议焦点是：1.商品房买卖合同是否已成立；2.上诉人是否侵犯被上诉人物权。
针对焦点一，本院认为，商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，认购协议的内容一般包括：双方当事人的基本情况、房屋基本情况（包括位置、面积、单价等）。认购协议应当在开发商已办理开发项目立项、规划、报建审批手续，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。本案中，太鲁阁公司（法定代表人胡显权）与周兴位于2010年3月6日签订《购房协议书》，而太鲁阁公司于2010年8月18日才部分取得彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局商品房预售许可登记，故《购房协议书》应为商品房认购书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共的设施交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（1０）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的争议；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。《购房协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。据此，上诉人与太鲁阁公司商品房买卖合同未成立。
针对焦点二。如上所述，上诉人与太鲁阁公司商品房买卖合同未成立，故争议之房权利人仍为太鲁阁公司，上诉人认为系太鲁阁公司法定代表人胡显权丈夫交付房屋钥匙，进入争议之房装修并入住，但没有提供充分证据证明是正常交付；此外，即使上诉人最初被允许进入争议之房，也并不意味着其可以长期占有、使用，而且上诉人装修入住期间，太鲁阁公司通过断电和报警提出过异议。据此，上诉人没有合同的依据和房屋权利人太鲁阁公司的许可，长期占有使用争议之房，是无权占有，对房屋进行装修使用侵害了太鲁阁公司的合法权益，太鲁阁公司请求停止侵害、排除妨害应予支持。对于上诉人对争议之房实际已进行装修的问题，可以另行主张权利。
综上，上诉人的上诉请求和理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8０元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向彭水苗族土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 张俊文
代理审判员 陈明生
代理审判员 刘文玉
二〇一四年六月四日
书 记 员 高红林