吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民四终字第445号
上诉人（原审被告）：张永光，男，1982年2月6日生，汉族，中国科学院长春光学精密机械与物理研究所职员，现住长春市南湖大路。
被上诉人（原审原告）：长春市协力房地产代理有限公司。住所：长春市南关区。
法定代表人：周婷婷，经理。
委托代理人：李茂昱，该公司经理。
委托代理人：李冰，该公司职员。
上诉人张永光因与被上诉人长春市协力房地产代理有限公司（以下简称协力公司）居间合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张永光，被上诉人协力公司委托代理人李茂昱、李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
协力公司在原审诉称：原、被告于2012年4月22日签订《委托长春市协力房地产代理有限公司介绍买卖合同》，合同约定：1.违约方支付房屋要价10%的违约金和2%的中介费；2.被告以前没有看过此房，更没有委托其他中介机构带看或买过此房，以后也不再委托其他中介机构带看或买此房；3.约定了原告为被告服务成功的标准。合同签订后，原告的房产经纪人带领被告实地看房，房屋位于长春市朝阳区南湖大路世纪家园秀A栋3门505号。2012年4月22日原告经纪人带被告看房，被告看后满意，两天后又带家人第二次看房，被告与房主谈房屋价格未妥，后经原告协调达到被告期望的价格，但还是未买。后来在经纪人回访时，得知被告与房主联系私下成交。现该房屋已实际交付，且已更名过户登记完毕。此后，原告多次要求被告支付报酬，被告拒不支付。现请求：1.判令被告支付中介服务费17，200.00元；支付因不履行合同的违约金86，500.00元，合计103，700.00元；2.被告支付原告因取得债权的费用，包括查阅档案费95.00元、人员交通费200.00元，合计295.00元；3.诉讼费由被告承担。
张永光原审时辩称：原、被告于2012年4月22日签订的《委托长春市协力房地产代理有限公司介绍买卖合同》为无效合同，应驳回原告的诉讼请求。2012年初，因我急于购房，就到58同城、搜房网等网站查询长春市房屋出售情况，经过网络信息对比，我觉得朝阳区南湖大路世纪家园小区秀A栋3门505室这个房子比较合适，当时网络上有多个该房屋的信息，通过比对联系人及联系方式，我选择了联系人一栏写着个人房源的联系方式，我按照上面提供的电话联系信息中的联系人，联系人葛某没有说明该房屋是个人房源还是中介代理房源。在2012年4月22日被告准备看该房屋，但是葛某要求被告签订合同，否则不予看房和不让接近房主，在长时间沟通未果的情况下，被告被逼无奈签下了含有霸王条款的单方面保护性质的合同。在看房时，房主杨某及其女婿吴某都同我说：“我们根本就没有委托任何中介单位卖房，我不知他们从哪弄到的信息，他们的信息是非法获取的，他们没有权利卖我的房子，不用管他们咱们自己谈”。因为我担心与原告签订的协议出问题，所以我在与房主杨某签订房屋买卖协议时，要求其出具了无委托证明，并在双方签订的协议中保证，“没有委托任何中介机构及个人代售该房屋，否则由其承担全部责任”，故原、被告于2012年4月22日签订的《委托长春市协力房地产代理有限公司介绍买卖合同》，因原告没有取得该房屋买卖的中介权为无效合同，应驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：原、被告于2012年4月22日签订《委托长春市协力房地产代理有限公司介绍买卖合同》，合同约定：1．被告委托原告购买位于南湖大路世纪家园小区（A栋）3门505号房屋，此房卖方要价865000.00元；2．如被告私下与卖房方达成协议，被告将付原告此房房款要价10%违约金和2%的中介费；3．无论何时达成协议或成交，被告都将付原告房款价2%的中介费等。合同签订后，原告的房产经纪人带领被告实地看了房。后被告未通过原告即与该房屋产权人达成房屋买卖协议，并完成了房屋产权登记手续的变更和房屋交付。原告得知被告买房成功后，多次要求被告支付报酬，被告拒不支付，故引发原告提起诉讼。
原审法院认为：原告从公共媒介获取长春市朝阳区南湖大路世纪家园秀A栋3门505号房屋的出售信息，并利用该信息从事中介活动，并未违反法律、法规的禁止性规定。原告与被告达成的“介绍买房合同”是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，是合法有效的。故原、被告双方应当按合同约定履行权利和义务，被告在未通知原告参与的情况下，私下与卖房方达房屋买卖协议并完成交易，属于违约行为，被告应当承担致使双方未履行合同的违约责任，向原告支付中介费和违约金。但鉴于合同中的违约金约定为“此房房款要价10%违约金”过高，被告又不同意支付，故应依相关法律规定，违约金按合同标的即中介费17200.00元（此房房款的2%）的20%计算为宜。因此被告应向原告支付违约金3440.00元。因双方在合同中被告承诺内容的第2条约定“无论何时达成协议或成交，被告都将付原告房款价2%的中介费”，故被告应向原告支付中介费17200.00元。关于原告要求被告支付因取得债权发生的费用，因没有证据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十七条之规定，判决“一、被告张永光于本判决生效后立即给付原告长春市协力房地产代理有限公司中介费17200.00元；二、被告张永光于本判决生效后立即向原告长春市协力房地产代理有限公司支付违约金3440.00元；三、驳回原告长春市协力房地产代理有限公司的其他诉讼请求。”
宣判后，张永光不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是，被上诉人未取得原房主的授权进行出售房屋。其与上诉人签订合同时欺诈行为，且该合同中约定的条款单方面保护被上诉人的利益，故该合同无效。请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人协力公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人与被上诉人之间的居间合同合法有效，依照合同约定，应当由上诉人承担给付中介费及违约金的责任。
本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，《委托长春市协议房地产代理有限公司介绍买卖合同》为格式合同，文本为被上诉人提供。本案房源信息为原房主公布于公共网络，后被上诉人从网络取得该房屋信息。双方对于本案房屋的成交价格为人民币850000元均表示认可。本院开庭审理中，被上诉人向法庭提交吉林省物价局、吉林省建设厅转发《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》的通知一份，证明被上诉人主张的按照房屋成家价格2%收取中介费未违反相关规定。上诉人对该证据的真实性表示认可。
本院认为：（一）上诉人与被上诉人签订了《委托长春市协力房地产代理有限公司介绍买房合同》，双方之间就本案房屋买卖事项形成居间合同关系。《委托长春市协力房地产代理有限公司介绍买房合同》为被上诉人提供的格式合同，根据《中华人民共和国共和国合同法》第三十九条之规定，提供并使用格式合同的一方，即协力公司，负有就格式条款提请上诉人注意并按上诉人要求进行解释说明的义务。对于被上诉人是否履行了该项法定义务，被上诉人并未提交证据加以证明。该合同第一条未区分“甲方”（上诉人）是否利用了“乙方”（被上诉人）提供的缔约机会最终购买房屋，亦未对如上诉人私自与房屋出卖方达成协议需承担责任的期限作出限定，且对于“甲方”的范围扩大为购房人及其家人、亲属和朋友，此条款仅规定了上诉人的义务，同时加重了上诉人的责任，并且免除了协力公司提供居间服务的责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款无效。根据该合同第二条的约定，上诉人应当在利用了被上诉人提供的信息最终缔结购房合同的前提下，支付居间费用。但本案涉及的房源信息为原房主在网上公布，社会公众均可获得，原房主并未将此房屋仅委托被上诉人出售，亦未将房屋钥匙交与被上诉人。在此种房源信息实为公开的情况下，被上诉人应当对以下两项事实负有举证责任，即被上诉人向上诉人报告的缔约机会与上诉人与原房主最终签订买卖协议之间具有因果关系，或上诉人除通过被上诉人之外无法以其他途径获得该房源信息。但被上诉人对上述两项事实是否存在均未提交证据加以证明。且如果被上诉人以未支付对价取得的公开信息，在未提供其他居间服务的情况下，即可要求购房人支付全额居间费用及违约金，与《中华人民共和国共和国合同法》第五条确定的公平原则相悖。故被上诉人要求上诉人全额支付房屋成交价格2%中介费用及违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。
（二）根据房屋中介服务的特殊性，被上诉人在此居间合同关系中，除应为上诉人报告具有价值的交易机会外，亦承诺为上诉人提供相应的协商、咨询、议价等媒介服务。虽被上诉人未以其居间行为最终促成合同成立，但本案中被上诉人接受上诉人委托，带领上诉人看房，亦因提供该项服务付出人工成本等，上诉人接受了被上诉人提供的服务，应为此支付对价。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定及商事活动中的公平原则，应由被上诉人给付上诉人相关服务费用。双方约定上诉人应当提供寻找信息、验证手续、查结费用、见证房款缴纳、房屋交接等不少于五项服务，现已带领上诉人看房，因此被上诉人支付全额中介费用的五分之一为宜。现双方对房屋成交价格为85万元无异议，合同约定的中介服务费收取标准为成交价格的2%。故被上诉人应支付上诉人的中介费用为850000×2%×20%，共计3400元。
综上，原审判决认定事实与适用法律均有误，应予以纠正。故本院依据《中华人民共和国共和国合同法》第五条、第三十九条第一款、第四十条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第898号民事判决；
二、上诉人张永光于本判决生效后立即给付被上诉人长春市协力房地产代理有限公司服务费3400元；
三、驳回被上诉人长春市协力房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2380元，由上诉人张永光负担78元，由被上诉人长春市协力房地产代理有限公司负担2302元；二审案件受理费316元，由上诉人张永光负担52元，由被上诉人长春市协力房地产代理有限公司负担264元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雨萍
代理审判员 颜美华
代理审判员 闫 冬
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 张克烈