吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终410号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓彬，女，1971年5月1日生，满族，个体工商户，住吉林省通化市二道江区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：战玉晟，男，1973年9月26日生，汉族，通钢工人，住吉林省通化市二道江区。
上诉人张晓彬因与被上诉人战玉晟房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市二道江区人民法院于2015年12月29日作出的（2015）二民初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张晓彬一审诉称：2014年12月29日与战玉晟签订房屋租赁合同�承租富康花园F6栋3号门市房，因该房屋年久失修，导致房屋内问题不断出现。2015年1月10日签订了补充协议。由于战玉晟拖欠拒缴物业费，导致房屋强行停水。且该门市房雨搭水泥板发生断裂、坠落，随时有伤人的危险，8月12日、8月13日均坠落伤人，且战玉晟并没有去报修，问题得不到解决。战玉晟不履行协议已严重影响我幼儿园经营。综上，请求法院判令：1.解除与战玉晟的房屋租赁合同；2.赔偿金额：总计金额14050元，其中电话费50元、返还移交房屋抵押金2000元、房屋装修费用5000元、其他损失7000元（承担重新租房及重新装修期间的损失）。
战玉晟一审辩称：不同意解除合同，不同意赔偿损失。存在的雨搭、楼外排水管有破损、地面积水等问题已经反应给物业，因上述问题没有得到解决，所以暂缓交物业费。雨搭已经修理，危险已经解除。后听说益信监察大队要对未交物业费的房屋进行停水处理，战玉晟就交了物业费。这些都是小问题能够解决的。
战玉晟一审反诉称：2014年12月29日双方签订房屋租赁合同，租赁期限36个月，合同第六条约定“在合同有效期内乙方擅自解除合同的，要赔偿甲方未达合同期限的房租”，张晓彬解除合同理由不成立，擅自解除合同应当赔偿维达合同期限的房租。综上，请求法院判令：张晓彬支付战玉晟房屋租金25000元。
张晓彬一审反诉辩称：要求解除合同，不支付租金，严重违反协议，根本不是被告说的小问题，雨搭脱落，往下掉石块，特别严重。水表已经被拿走了，停水没办法给园里的小孩做饭，屋里漏水物业都不知道，是战玉晟没有去报修。门的折页应该换了。
原审审理查明：张晓彬与战玉晟于2014年12月29日签订《房屋租赁合同》，于2015年1月10日签订�关于F6栋3号门市房原始状况》，租期为2015年4月1日起至2018年4月1日止，租金为每年10000元，租金按半年支付，上打租，战玉晟收取2000元押金，三年租期的总租金为30000元，张晓彬已支付2015年4月1日至2015年10月1日的房租，即5000元。另查明，战玉晟将物业费交至2015年末，2015年4月后双方均未缴纳过物业费。房屋存在雨搭脱落和门关不严的情况，房屋墙角有水痕，战玉晟针对雨搭和门均进行过一次修理，将雨搭石块敲落、安装了一个白管，以及对门进行维修。益信监察大队未对该房屋进行过停水处理。张晓彬于2015年9月底搬出其租赁的房屋，并告知了战玉晟。双方在租赁合同中未约定合同解除条件。
原审法院认为：张晓彬主张解除合同的主要原因为“门关不严，房屋漏水，雨搭掉落石块，物业费没交导致的停水，及战玉晟不诚信”，一、关于停水，张晓彬自认只停了一次，并且只停了两个多小时；二、关于房屋漏水，张晓彬提供的照片上显示墙角有水痕，张晓彬自认只有下大雨的时候漏水，战玉晟主张是渗水，而张晓彬主张是严重漏水，但未提供证据；三、关于物业费，双方主张对方承担，但根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条之约定，“房屋租赁期间发生的费用（如水电等）均由乙方（张晓彬）承担”，物业费属于租赁期间发生的费用，故该费用应由张晓彬缴纳，因物业费没有缴纳产生的问题应由张晓彬承担。四、关于雨搭掉落石块，战玉晟已经针对雨搭和门进行过修理，张晓彬认可已经修理，但主张并未修复好，对该主张未提供证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，�修费用由出租人负担。”在本案中，张晓彬认为战玉晟没有修复好的情况下可以自行维修再向战玉晟请求支付维修费用，而非直接解除合同，战玉晟在庭审中同意继续修理。五、关于诚信的问题，张晓彬认为战玉晟撒谎，未向物业报修却告知她已经报修，对于战玉晟是否于2015年8月14日（二人发生争执）前向物业报修过该房屋，张晓彬提供视频证明未报修，战玉晟提供蔡桂荣的证言证明报修过，双方均无其他证据佐证，本院认为，张晓彬可以自行维修再向战玉晟请求支付维修费用，而非直接解除合同。综上，房屋租赁过程中出现的上述问题虽然影响房屋使用，并未严重到张晓彬不能实现使用权（致使不能实现合同目的）的程度。故张晓彬主张的解除合同原因不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除条件。张晓彬于2015年9月底搬出其租赁的房屋，战玉�对此表示知情。张晓彬的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，属于明确表示不履行合同，战玉晟可以解除合同。鉴于张晓彬已经搬出租赁的房屋，继续履行合同存在困难，且战玉晟在庭审中明确表明：“要么就不解除合同，要是解除合同就赔偿我两万五千元”，即战玉晟也同意解除合同，只是解除合同的同时要求张晓彬进行赔偿。鉴于双方都存在解除合同意愿，且合同继续履行确系存在困难，故本院依法解除战玉晟与张晓彬的《房屋租赁合同》。张晓彬主张返还抵押金2000元，根据双方租赁合同约定，合同解除时方予以返还，鉴于本院依法解除了双方的《房屋租赁合同》且战玉晟并未主张房屋遭到损坏，故押金2000元战玉晟应予以返还。张晓彬主张赔偿电话费50元，但并未提供证据证明该项损失，本院不予支持。张晓彬主张的房屋装修费用5000元，其提供了五张票据证明该损失，两张为金正物流付货凭证，金额共计4933元，货物名称为玩具，张晓彬未提供证据证明玩具遭受了损失，以及该损失与合同纠纷存在因果关系；还提供天宇装饰行1500元售货单，拉门款950元收据以及2015年1月16日总数为1000元的押金收据，张晓彬也未提供证据证明售货单上的装潢材料和拉门被使用于租赁房屋，押金收据也未标明项目；上述五张票据均非正规发票，证据形式不符，也与证明事项不符，无法证明损失数额，而且张晓彬主张的合同解除的原因并未达到法定解除合同条件，在双方没有约定解除条件的情形下，张晓彬对战玉晟的通知并不具有解除合同的效力，在合同尚未解除前张晓彬就自行搬出租赁房屋，因其自行搬出的行为造成的损失应由张晓彬自行承担，故张晓彬主张的要求战玉晟赔偿房屋装修费用5000元，本院不予支持。张晓彬主张的其他损失7000元（承担其重新租房及重新装修期间的损失），是根据其经营的好孩子幼儿园之前的营业额进行计算的，其主张一个月的营业收入为3800元，但本案中按照月收入3500元主张，即其他损失7000元系两个月的营业损失。针对该损失张晓彬提供了其经营的好孩子幼儿园2015年4月到9月的托儿费等相关费用的收据，并未提供正规发票，证据形式不符，也未提供证据证明实际停业时间，无法证明损失数额，且该损失同样属于其自行搬出的行为造成的损失，应由其自行承担，故张晓彬主张的要求战玉晟赔偿其他损失7000元的主张，本院不予支持。战玉晟在反诉中主张张晓彬擅自解除合同应当赔偿未达合同期限的房租25000元。张晓彬在未符合法定合同解除条件的情形下通知战玉晟解除合同，并自行搬出租赁房屋，不再支付房租，确属违约。但战玉晟也承认房屋存在雨搭掉落石块，楼外排水管有破损，地面积水，房屋渗水，门关不严的问题，并进行过修理，只是双方对于是否修复完成无法达成一致。鉴于张晓彬经营的是幼儿园，并在《房屋租赁合同》中乙方签字处标明“好孩子幼儿园”，战玉晟对该经营项目知情，幼儿对于危险的判断能力和躲避能力较弱，故基于该经营项目，承租方对房屋安全要求高于普通房屋租赁，根据《合同法》第二百一十六条之规定，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，张晓彬主张的房屋存在的问题虽未达到法定的合同解除条件，但确系影响其使用房屋和经营幼儿园，出租方战玉晟存在过错。虽在《房屋租赁合同》的违约责任一条中约定：“在合同有效期内，乙方(张晓彬)擅自解除合同的，要赔偿甲方（战玉晟）未合同期限的房租”，但若让张晓彬承担全部违约责任显失公平，且合同解除后，战玉晟可以重新出租房屋。按照双方约定的租金支付方式，即半年支付一次租金5000元，2015年9月底张晓彬搬出租赁房屋后未再支付房租，根据公平原则，本院酌定张晓彬赔偿战玉晟半年租金5000元。综上，根据《民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十一条、二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条之规定，故判决：一、解除张晓彬与战玉晟之间的《房屋租赁合同》；二、战玉晟于判决生效后立即返还张晓彬押金2000元；三、驳回张晓彬的其他诉讼请求；四、张晓彬于判决生效后立即赔偿战玉晟半年租金5000元。本诉案件受理费150元，由张晓彬承担75元，战玉晟承担75元，反诉案件受理费425元，由张晓彬承担50元，由战玉晟承担375元。
上诉人张晓彬不服上诉称：请求判令战玉晟支付电话费50元，装修费5000元，其他损失7600元，电费11元，诉讼复印费80元，广告牌维修费270元，暖气报停费395.70元，玩具、桌椅费5023元，精神抚慰金2000元，并判令战玉晟承担全部诉讼费用。
被上诉人战玉晟辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求判令维持原判。
经二审审理查明：张晓彬与战玉晟于2014年12月29日签订《房屋租赁合同》约定，战玉晟将其位于吉林省通化市二道江区富康花园小区F6栋3号楼门市，面积54.20平方米出租给张晓彬。租期为2015年4月1日起至2018年4月1日止，租金为每年10000元，租金按半年支付，上打租，战玉晟收取张晓彬2000元押金，张晓彬已支付2015年4月1日至2015年10月1日的房租5000元。战玉晟将房屋物业费交至2015年末，2015年4月后双方均未缴纳过物业费。2015年1月10日战玉晟与张晓彬签订《关于F6栋3号门市房原始状况》，对房屋现状做了详细核对。后房屋又出现雨搭脱落和门关不严的情况，房屋墙角有水痕，战玉晟对雨搭和门均进行过一次修理。至2016年3月21日止，张晓彬未将房屋腾出返还战玉晟。
上诉人张晓彬在二审中提供了照片60张、通话记录1份、金正物流付货凭证、停止供热审批表、复印费收据1份、益信物业证实1份、录音碟片1张、天宇装饰行售货单1张、张某收据1张、拉门收据1张，证明其购买物品、维修房屋、复印诉讼材料、报停暖气等花费的费用、电话费损失、电费票据、承租房屋存在破损不适合使用及战玉晟不缴纳物业费导致停水。
对于照片能够证明张晓彬承租的房屋曾存在雨搭脱落、房屋渗水的事实，予以采信；对于金正物流付货凭证仅能证明张晓彬存在购买物品的事实，无法证明该物品因占玉晟的�屋存在问题导致损毁的事实，故不予采信；对于天宇装饰行售货单、张某收据、拉门收据因不属于正规发票且无法证实证据来源，不予采信；对于复印费收据无法查明证据来源，不予采信；对于停止供热审批表、电费票据因战玉晟对真实性无异议，予以采信。
本院认为：张晓彬提出的其他损失由7000元变更为7600元，电费11元，诉讼复印费80元，广告牌维修费270元，暖气报停费395.70元，玩具、桌椅费5023元，精神抚慰金2000元等上诉主张，因张晓彬的上述请求事项在一审中并未主张，故不属于二审审理范围。张晓彬提出其他损失（重新租赁房屋与营业损失）7000元，因张晓彬提供的经营性损失的收费票据均系其个人书写，并非是正规收据，且没有相关交款人证实该收费票据的真实性，而重新租赁房屋的损失数额未提供证据，故张晓彬主张的其他损失（营业损失）7000元，本院不予支持。张晓彬提出电话费50元、装修费5000元，均未提供有效的票据予以证实，故其两项上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费共计人民币575元，二审案件受理费人民币150元，合计人民币725元，由上诉人张晓彬负担人民币275元，被上诉人战玉晟负担人民币450元。
审 判 长 孙海波
代理审判员 王天华
代理审判员 修 勇
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 赵慧博