北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
2014年朝民初字第47897号
原告北京市元业隆商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区三间房南里4号院（8-1）15-2。
法定代表人付生，总经理。
委托代理人王鹏，男，1978年8月31日出生。
被告中钢设备有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街8号26层。
法定代表人陆鹏程，董事长。
委托代理人江勇，男，1983年10月19日出生。
委托代理人路金成，北京市百瑞律师事务所律师。
原告北京市元业隆商贸有限责任公司（以下简称元业隆公司）与被告中钢设备有限公司（以下简称中钢设备公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。元业隆公司的委托代理人王鹏，中钢设备公司的委托代理人江勇、路金成均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
元业隆公司诉称：2005年7月14日，元业隆公司与中钢设备公司签订《房屋租赁合同》，中钢设备公司将位于北京市朝阳区芳园南里××号一层建筑面积约600平米的房屋出租给元业隆公司作为商业使用，租赁期限自2005年7月1日至2012年6月30日。合同中约定元业隆公司可以转租，且在同等条件下，有优先承租权。合同签订后，元业隆公司对承租房屋进行了经营性装修。但在几个月后，就因中钢设备公司原因停产停业并造成装修损害，元业隆公司无奈之下将租赁物一分为三，陆续转租。合同到期前，元业隆公司按合同约定提出续租要求，中钢设备公司不但不同意反而在没有与元业隆公司协商的情况下，将房屋直接出租给次承租人。为维护合法权益，元业隆公司诉至法院，要求中钢设备公司退还租金20000元，支付违约金20000元，并赔偿装修损失（因漏水造成的装修损失及租期届满后的剩余装修价值）200000元、广告牌损失50000元、变电箱损失100000元、经营损失（停产停业损失、员工赔偿费用、货物损失及电话装机费）300
000元。
中钢设备公司辩称：不同意元业隆公司的全部诉讼请求。合同签订后，元业隆公司将承租房屋分为三部分进行转租，一部分转租给北京××房地产经纪有限公司（以下简称××公司），另一部分转租给北京××洗衣店（以下简称××洗衣店），剩余237.33平方米的房屋，元业隆公司在自行使用的同时还将其中77.7平方米交给北京××商贸中心开办的分支机构北京××商贸中心酒仙桥店用于销售烟酒。合同期满后，因元业隆公司、中钢设备公司未达成续租协议，故中钢设备公司直接与××公司和××洗衣店直接签订了租赁合同，但元业隆公司对于其占用的237.33平方米房屋既不腾退，亦不支付使用费，中钢设备公司因此将元业隆公司与北京××商贸中心、北京××商贸中心酒仙桥店一并诉至北京市××区人民法院（以下简称××法院），后法院作出生效判决，认定系元业隆公司未行使优先承租权，故判令元业隆公司向中钢设备公司腾退房屋，并支付房屋使用费。2015年4月10日，××法院执行庭协助中钢设备公司收回了房屋，但就房屋使用费仍在执行过程中。
关于元业隆公司的各项诉讼请求，租金已经在前次诉讼中处理完毕，中钢设备公司并无违约行为，不存在返还租金和支付违约金的问题，且此两项诉讼请求亦超过了诉讼时效。关于装修损失，因双方租赁期限已经届满，系元业隆公司不行使优先承租权，故无权主张装修及设施设备损失。广告牌，元业隆公司可以自行处理，中钢设备公司并未使用，也未阻碍元业隆公司进行处理，故不同意赔偿。变电箱，并非元业隆公司申报，不能证明与元业隆公司有关，即便元业隆公司是变电箱的权利人，其也可以自行处理，中钢设备公司从未使用，也未阻碍元业隆公司进行处理，故不同意赔偿。关于经营损失，元业隆公司、中钢设备公司在2010年就租赁房屋楼上的汉庭酒店装修问题达成协议，就此已处理完毕，元业隆公司提交的证据不足以证明其主张的损失实际发生，且此项诉讼请求亦超过了诉讼时效。
经审理查明：中钢设备公司系北京市朝阳区芳园南街××号综合业务楼的所有权人。
2005年7月14日，中国冶金设备总公司（甲方、后更名为中钢设备公司）与元业隆公司（乙方、代理人张××）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意向乙方出租芳园南街××号首层东、西大厅等建筑物，出租面积约为600建筑平方米，租赁期限自2005年7月1日至2012年6月30日；租赁期届满前，任何一方如希望续租，应提前三个月书面通知另一方，另行协商订立租赁合同；租赁期满后，甲方如继续出租此租赁物，在同等条件下，乙方可优先承租；租赁物的租金及管理费合计按双方的约定包干计算，第一、第二年每年租金53万元，从第三年起每年递增1.5%；甲方允许乙方在租赁物的外墙西侧、北侧安装店名、店标及其他临时性户外广告（一层墙面、地面）；甲方为乙方提供外线电话二部，装机费由乙方预付给甲方，待合同终止时，甲方将装机费原价退还乙方；本合同到期后，如不续签，应将其所安装的设备设施在规定期限内全部搬出；本合同到期，乙方应将租赁物及配套设施完好的交还甲方，不得出现拆毁或故意损坏现象，否则乙方要承担赔偿责任。
合同签订后，元业隆公司将承租范围内的部分房屋进行了转租。租赁期限届满时，元业隆公司与中钢设备公司未能达成续签合同的约定，元业隆公司亦未向中钢设备公司腾退房屋。2012年7月20日，中钢设备公司分别与实际使用上述部分房屋的××洗衣店、××公司在原有使用面积内直接签订了《房屋租赁合同》，约定的租金标准均为每日每平方米6.5元。
后中钢设备公司将元业隆公司、北京××商贸中心、北京××商贸中心酒仙桥店诉至海淀法院，要求腾退房屋、支付房屋使用费。2014年7月23日，××法院作出（2013）海民初字第××号民事判决书，判令元业隆公司、北京××商贸中心、北京××商贸中心酒仙桥店将各自使用的房屋腾退交还中钢设备公司，并按照合同约定的租金标准支付自2012年7月1日起至腾退时的占有使用费。北京××商贸中心不服该判决，提出上诉。二审期间，元业隆公司承认其不同意以每日每平方米6.5元的价格继续承租。2014年12月15日，北京市××中级人民法院作出（2014）一中民终字第××号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
元业隆公司以中钢设备公司逾期交付房屋为由，要求返还租金20000元。为此，元业隆公司提交了中国冶金设备总公司与北京××商贸中心于2005年7月14日签订的《关于解除房屋租赁合同的协议》，内容为：中国冶金设备总公司与北京××商贸中心经过友好协商，决定解除2003年7月1日签订的房屋租赁合同。双方权利义务关系终止，任何一方不得基于原租赁合同向另一方主张权利和索赔。上述协议自签字之日生效。中钢设备公司认可此协议真实性，但认为证明不了曾逾期交付房屋。
元业隆公司表示其共花费160000元从前任承租人北京××商贸中心处受让了变电箱，故主张变电箱损失。为此，元业隆公司提交了《协议书》、收据及电费发票。中钢设备对于《协议书》及收据的真实性均不认可，并认为电费发票与本案无关。
元业隆公司表示在其承租期间，中钢设备公司将楼上房屋出租给案外人用于经营××酒店，因酒店装修造成其无法经营，故主张停产停业损失、员工赔偿费用及货物损失等经营损失，并提交了向中钢设备公司及××酒店发出的函件。中钢设备公司认为函件中均为元业隆公司的单方陈述，中钢设备公司在函件抬头处的盖章仅代表公司收到该函件，而非认可元业隆公司的陈述。为此，中钢设备公司提交了双方于2010年9月20日签订的《协议书》，载明：经友好协商，因中钢设备公司租户对承租房屋（北京市朝阳区芳园南街××号办公楼地下一层、地上2-7层）改变原用途，导致元业隆公司对承租的房屋（除大堂外一层）不能正常使用一事，达成此协议；中钢设备公司同意有条件免收元业隆公司2007年1-6月租金26.5万元和2007年7月1日-2009年12月31日期间递增租金2.0115万元，合计免收28.5115万元；中钢设备公司免除28.5115万元房租的条件是：（1）元业隆公司将其所欠2010年1-9月房屋租金41.7736万元于本协议签订后5个工作日内一次性支付给中钢设备公司，中钢设备公司收到该全部款项后向元业隆公司出具发票；（2）2010年10月至租赁合同到期日期间的房租，元业隆公司将按照双方房屋租赁合同约定条款按时支付；若元业隆公司今后不按时支付房租或就上述原因再向中钢设备公司提出要求，中钢设备公司免除其28.5115万元租金的承诺失效，继续追偿所欠款项并保留向法院起诉的权利。元业隆公司认可此《协议书》的真实性，并表示××酒店的装修系自2006年年底持续至2007年年中。
元业隆公司表示其承租后对房屋进行了装修，租赁期间因楼上酒店装修时漏水又重新进行了装修，故要求中钢设备公司对于其重新装修以及租赁期限届满时的剩余装修价值予以赔偿。为此，元业隆公司提交了2006年7月15日装修合同、2010年9月13日装修合同以及照片若干。中钢设备公司不认可租赁期间发生过漏水，对于此组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
以上事实，有双方当事人陈述以及《房屋租赁合同》、判决书、《协议书》、电费发票、收据、照片等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，元业隆公司与中钢设备公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。元业隆公司要求中钢设备公司退还租金，但在租赁合同履行过程中以及前次诉讼中，元业隆公司从未提及过逾期交房的问题，现仅凭其提交的《关于解除房屋租赁合同的协议》不足以证明中钢设备公司逾期交付房屋，故其此项诉讼请求，本院不予支持。关于经营损失，元业隆公司认可楼上酒店的装修系在2007年年中完工，此后元业隆公司多次致函中钢设备公司，要求赔偿装修损失以及停业利润损失、员工工资损失、货物损失等经营损失，双方最终协商一致，并于2010年9月20日签订《协议书》，就楼上酒店装修给元业隆公司造成的各项损失，已通过中钢设备公司免除元业隆公司部分租金的方式一次性解决完毕，现元业隆公司就此问题再次提出赔偿要求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于漏水问题，系发生在楼上酒店装修期间，在元业隆公司针对楼上酒店装修问题向中钢设备公司发出的索赔函件中，均列举了包括漏水所造成的相应装修修复费用、设施设备损失及货物损失等在内的多项损失。因此，漏水问题属于因楼上酒店装修给元业隆公司造成的损失之一，因双方已就此签订《协议书》，且中钢设备公司亦按约定免除了相应租金，故元业隆公司再次主张漏水所导致的装修、设施设备及货物损失，缺乏依据，本院不予支持。
元业隆公司认为中钢设备公司侵害了其优先承租权，但根据双方合同约定，如一方希望续租，应在租赁期限届满前三个月书面通知对方，并另行协商订立租赁合同。现元业隆公司未能举证证明其已按约定发出过书面续租通知，且优先承租权行使的前提系在同等条件下，而前次诉讼过程中，元业隆公司亦承认其不同意以中钢设备公司出租给案外人的租金标准继续承租，故中钢设备公司未与元业隆公司续签租赁合同，并未侵害元业隆公司的优先承租权。在此前提下，因双方《房屋租赁合同》期限已经届满，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，对于元业隆公司主张房屋剩余装修价值的诉讼请求，本院不予支持。
关于广告牌、变电箱损失。双方在合同中约定，租赁期满后，元业隆公司应将其安装的设备设施在规定期限内全部搬出。但根据查明的事实，（2013）海民初字第19792号民事判决书于2014年12月15日生效，判令元业隆公司于判决生效后七日内腾退房屋，但元业隆公司并未主动履行生效判决，直到2015年由海淀法院强制执行。因此系元业隆公司未在规定期限内将广告牌、变电箱等设备设施搬出，属于自行扩大了损失，其要求中钢设备公司赔偿，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。此外，双方还在合同中约定本合同到期，元业隆公司应将租赁物及配套设施完好的交还中钢设备公司，不得出现拆毁或故意损坏现象，否则元业隆公司要承担赔偿责任。据此，退一步讲，即便广告牌、变电箱因与房屋相连接成为一个整体而无法自行搬出，则也应属于房屋配套设施，而根据上述约定，元业隆公司在租赁期满后不得拆毁房屋配套设施，即意味着此配套设施在租赁期满后应无偿归中钢设备公司所有，故元业隆公司亦无权要求中钢设备公司进行赔偿。
关于电话装机费，中钢设备公司不予认可，而元业隆公司未能举证证明已向中钢设备公司预付了此费用，故其此项请求，本院不予支持。
因双方已就楼上酒店的装修问题协商解决完毕，中钢设备公司在房屋租赁合同履行过程中并无其他违约行为，且《房屋租赁合同》中亦未约定违约条款，故对于元业隆公司要求中钢设备公司支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回北京市元业隆商贸有限责任公司的全部诉讼请求。
案件受理费10
700元，由北京市元业隆商贸有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
代理审判员
李甲军
代理审判员
柯岩
二〇一六年六月六日
书 记 员 张 颖