吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第912号
上诉人（原审原告）：金春梅，女，1969年4月15日生，朝鲜族，无职业，住吉林市龙潭区。
委托代理人：张国东，北京昂晟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吉林市轩宇房地产开发有限责任公司，住所地吉林省永吉县经济开发区。
法定代表人：池铁吉，该公司经理。
委托代理人：佟丽萍，吉林鑫美律师事务所律师。
委托代理人：于莉洁，该公司职员。
原审第三人：吉林市商通典当有限责任公司，住所地吉林市。
法定代表人：周瑾，该公司总经理。
委托代理人：陈占敏，该公司经理。
上诉人金春梅、上诉人吉林市轩宇房地产开发有限责任公司（以下简称：轩宇公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2014）龙民一初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金春梅的委托代理人张国东，上诉人轩宇公司的委托代理人佟丽萍、于莉洁及第三人吉林市商通典当有限责任公司（以下简称：商通典当公司）的委托代理人陈占敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金春梅在原审时诉称：2007年8月25日我与被告签订商品房买卖合同，我在被告处购买位于吉林市龙潭区滨江北路江畔名苑小区11号楼3单元2层22号房屋一套，建筑面积113.48平方米，我给付购房款147524元。被告已经将房屋交付给我使用，但至今未能协助我办理产权登记手续及房屋所有权证。因上述房屋系被告给第三人公司经理陈占敏的抵账房屋，故为维护我的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特诉至人民法院，要求：1.依法确认原、被告签订的商品房买卖合同有效；2.被告协助原告办理房屋产权登记手续；3.被告承担本案的诉讼费。
轩宇公司在原审时辩称：原告从未与我公司签订过房屋买卖合同，原告的房屋系我公司向商通典当公司典当时赎回来的房屋之一，原告诉状陈述错误，我公司从未向第三人公司的经理陈占敏借款及抵账房屋。综上，原告从未与我公司签订过房屋买卖合同，也未向我公司缴纳过购房款，因此应依法驳回原告的诉请。
商通典当公司在原审时述称：原告诉请具有事实及法律依据，类似案件已经经过两级法院审查，且均经审委会讨论决定。本案事实清楚，对弱势群体的合法权益应予以依法保护，故原告的诉请应予支持。原告诉请的房屋系我公司经理陈占敏与被告抵账取得，被告曾向陈占敏借款600多万元，因无法偿还，便将被告的39套房屋抵账给陈占敏。由于陈占敏个人无法出售房屋，就由被告将上述房屋出售给包括本案原告在内的30多名自然人，并与包括原告在内的买受人签订房屋买卖合同。当时被告公司出面办理相关手续的是被告公司的销售经理ＸＸ和财务人员于莉洁。以上事实，吉林市龙潭区人民法院（2012）龙民一初字第306号至318号判决书以及吉林市中级人民法院（2013）吉民中一终字第605号至617号判决书已经对此做出了认定。我公司向法院提供2007年7月14日进户单及其明细，该进户单上有被告抵账的39套房屋明细以及被告公司盖章和销售经理ＸＸ的签字，进户明细是被告财务人员于莉洁书写。该证据材料已经经过了公安机关的吉公鉴（文检）字（2013）051号司法鉴定，并且在已经生效的法院判决文书中予以采信和认定，即已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。已经可以证明被告将上述抵账39套房屋包括钥匙交付给陈占敏的事实。另外，本案诉争房屋已经在房屋登记机关办理了合同登记备案手续，具有公示和公信的法律效力，且备案登记人与原告一致。本案诉争房屋已由原告实际占有多年，并使用至今。同时，本案原告诉争房屋与他人无争议，多年以来，被告也从未向该房屋以任何方式主张过任何权利。本案涉及普通百姓的切身利益，多位家庭成员也已经在房屋中居住了多年，不能因为被告的不作为而让他们无家可归，从而增加社会的不和谐因素。综上，原告的诉请与理由具有事实及法律依据，应予支持。
原审法院认定：2007年8月25日原告金春梅与被告轩宇公司签订了商品房买卖合同，约定原告金春梅从被告轩宇公司购买位于吉林市滨江北路江畔名苑小区11号楼3单元2层22号房屋一套，建筑面积为113.48平方米，标准单价为1300元／平方米，总价款为147524元。2007年8月以后，原告金春梅陆续交纳了契税、物业费、供热费、杂费等。
另查明，该房屋在房地产管理局没有抵押登记情况，原告金春梅与被告轩宇公司签订的商品房买卖合同已经在吉林市房地产市场管理中心备案。经本院与吉林市天吉物业服务有限公司工作人员实地勘察，该房屋现由原告金春梅的父亲金承烨、母亲金仁顺实际居住。
原审法院认为：（一）关于商品房买卖合同效力问题。原告金春梅与被告轩宇公司签订了商品房买卖合同，虽然被告轩宇公司抗辩原告提供的房屋买卖合同系虚假的，且要求对合同中的合同专用章与在工商部门备案的合同专用章是否同一进行鉴定，但是该合同已在吉林市房地产市场管理中心备案，可以认定吉林市房地产市场管理中心已对原、被告之间签订房屋买卖合同的行为予以审查确认，该合同登记备案行为具有公示和公信的法律效力，同时被告轩宇公司也认可合同备案应由房地产公司参与办理，被告轩宇公司对其主张的系陈占敏与原告私自办理合同备案的抗辩，其未能提供相应证据予以证明；虽然被告轩宇公司对原告所持房屋买卖合同中加盖的合同专用章提出异议，并申请对合同专用章进行鉴定，但在其他案件诉讼过程中，被告轩宇公司已对合同专用章进行了鉴定，且确与轩宇公司在工商部门备案的印章不一致，但鉴定结论出来后，被告轩宇公司并未依法定程序向房地产管理部门申请撤销房屋登记备案，同时被告轩宇公司自认其公司管理出现问题，因此本院认为本案无需启动鉴定程序。原、被告双方自愿订立书面的房屋买卖合同，且系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同有效的法律要件，故本院对于原告要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。（二）关于协助办理房屋产权登记手续问题。虽然原告主张其已经履行了支付全部购房款的义务，且系由第三人商通公司经理陈占敏收取，但是被告轩宇公司并未在房屋买卖合同中约定原告应向第三人交纳购房款，原告亦未提供其他证据证明其已履行了合同义务，现其要求被告协助办理房屋产权登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告有权拒绝履行协助原告办理房屋更名过户手续的义务，故原告主张被告协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，证据不足，本院不予支持，待其补充证据后可另行起诉。
综上，经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，做出如下判决：一、原告金春梅与被告吉林市轩宇房地产开发有限责任公司签订的关于吉林市滨江北路江畔名苑小区11号楼3单元2层22号房屋的商品房买卖合同合法有效；二、驳回原告金春梅的其他诉讼请求。案件受理费3250元，由原告金春梅负担。
原审判决后，金春梅、轩宇公司不服，向本院提起上诉。金春梅上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项；2.依法判决被上诉人协助上诉人办理房屋产权登记手续；3.被上诉人承担本案诉讼费。事实理由：一审判决未能客观认定事实，适用、理解法律错误，应予撤销，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.本案诉争之房屋已经在房屋登记机关办理了合同登记备案手续，具有公示和公信的法律效力，且备案登记人与上诉人一致。2.本案争诉之房屋已由上诉人多年实际占有、使用至今，被上诉人在此期间从未对上诉人及该房屋以任何方式主张过任何权利。3.2013年，龙潭区人民法院以及吉林市中级人民法院已经对相同的13起案件进行了审理和判决，除案件原告外，其余被诉主体以及所有事实均与上述案件一致，但一审法院却严重违反法律，枉法裁判，基于同一事实作出了不同的认定和判决。吉林市中级人民法院的判决已经明确确认了39户商品房（包括本案涉案的房屋）的事实，上诉人认为，本案事实与上述案件事实完全一致，法律应当依法维护司法判决的统一性，更不能人为干预司法审判。4.被上诉人对其主张并未提供任何切实充分的有效证据予以抗辩，其所有理由均无法对抗上述事实和证据。5.一审法院依据《合同法》第66条的规定不支持上诉人的主张，明显适用法律错误。根据一审调查和举证以及“已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实”，不仅本案中的部分焦点事实无需上诉人举证予以证明，一审法院还应该对被上诉人与陈占敏之间的交付及进户39套房屋的事实予以确认，更不能对被上诉人2007年7月14日出具的房屋进户明细表不予采纳。上诉人认为，被上诉人与第三人及陈占敏之间的债权债务与上诉人无关，既然39户房屋交付及进户事实存在，就不能仅仅因为被上诉人的不作为行为和过错，从而损害正常购房人的合法权益。6.本案是十名原告提起的诉讼案件之一，一审法院却仅判决一例，其余九起案件正等待二审结果。因此，本案虽是个案，但却涉及诸多无过错的普通老百姓的切身利益，他们都是弱势群体，家中老老少少已经在房屋中居住了多年，不可能因为被上诉人的不作为和一审法院的枉法判决就剥夺他们应当享有的合法权益。
被上诉人轩宇公司在二审时辩称：原审判决部分事实认定不清，适用法律不当。一、原审判决事实认定“原、被告双方自愿订立书面的房屋买卖合同”不清与实际情况不符。涉案房屋买卖合同是虚假的，轩宇公司从未与被上诉人签订房屋买卖合同，房屋买卖合同中的合同专用章与轩宇公司在工商部门合同专用章不一致。二、原审判决事实认定“该合同已在吉林市房地产市场管理中心备案，可认定吉林市房地产市场管理中心已对原、被告之间签订的买卖合同行为予以审查确认”不清与实际情况不符。正常的备案程序按照法律规定应由开发公司备案，陈占敏将其出售，并收取了购房款。
原审第三人商通典当公司针对金春梅的上诉请求，在二审时辩称：希望支持金春梅的诉讼请求。
金春梅针对自己的上诉请求，没有新证据向二审法院提供。
针对金春梅的上诉请求，轩宇公司提供了两份证据：1.情况说明一份和备案明细表一份，证明金春梅的房屋不是轩宇公司备的案。不知道是什么人备的案。2.鉴定文书一份，证明合同专用章不是轩宇公司的章。
金春梅对上述2份证据质证认为：证据真实性都无异议，对证据1质证认为：1.情况说明不影响双方签订买卖合同和已经备案的事实，且备案途径符合规定。2.轩宇公司多年未对上述事实提出异议。3.轩宇公司未对备案行为提出任何诉讼，故备案行为有效；证据2质证认为：1.与本案无关。2.已经经过生效判决作出了认定。3.轩宇公司未能举证证明其公章具有唯一性。4.关于公章问题，公安机关并未立案侦查。
商通典当公司质证认为：真实性无异议，观点同金春梅的质证意见。
上诉人轩宇公司的上诉请求：1.请求判决撤销（2014）龙民一初字第32号民事判决第一项，依法改判涉案商品房买卖合同无效；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由同针对金春梅上诉作出的答辩意见。
金春梅针对轩宇公司的上诉请求辩称：1.双方的买卖合同有效，该合同在轩宇公司售楼处签订，由轩宇公司销售经理ＸＸ办理。系39套房屋之一，且其他相同案件已经审理完毕。ＸＸ已经对有关事实予以确认。多年以来轩宇公司并未主张任何权利。对此事实吉林市中级人民法院判决已经确认。2.关于合同备案，具有法定的公示公信力。轩宇对其上诉的所有理由均无任何证据予以证明，综上，恳请法院驳回轩宇公司的上诉。
原审第三人商通典当公司针对轩宇公司的上诉请求述称：同金春梅的答辩意见。
轩宇公司的上诉请求所提供的证据同在金春梅上诉答辩时提供的证据相同。金春梅、商通典当公司的质证意见亦同上。
针对轩宇公司在二审期间所提供的两份证据均是在2013年前已有的证据，并不是在一审后新发生的证据，本院不予采信。
经过庭审调查，根据现有证据，本院查明的事实与原审判决认定事实无异。
本院认为：一、关于本案争议房屋已经登记备案问题，登记备案分为商品房预售合同登记备案和预告登记备案之分，本案从吉林市房地产市场管理中心给法院出具的情况说明来看，其仅称为“合同备案”，由此可以认定本案的登记备案属于商品房预售合同登记备案，而从此类的登记备案特征来看，1.具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。2.商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。3.商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。由此登记特征可以看出，这是为了规范商品房预售管理、防止开发企业进行一房多卖或者重复抵押贷款等违规行为。不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。本案中，金春梅与轩宇公司签订的《商品房买卖合同》是商品房预售合同，所以该备案登记不产生物权公示的效力，故争议房屋的登记备案不具有物权的效力，不能仅依照登记备案就要求法院判定对方当事人办理更名过户手续。关于上诉人金春梅提出此类案件吉林市中级人民法院已经有生效判决作为判例，应同案同判，此案应予参照进行裁决问题。本院认为，该判决的当事人为轩宇公司、商通典当公司和购房者，案由也为房屋买卖合同纠纷，但该判决中显示：证人ＸＸ证实：对39人“为什么办理进户、怎么办理进户、是否签订商品房买卖合同、交房款时间等均因时间太长记不清楚了”。在本院认为中，对“轩宇公司与商通公司关于借款及是否存在以房抵账关系的争议可另行主张权利。”且对39套房屋是否抵顶借款本金及利息等问题，认为“因双方当事人对以上各自主张均未提供证据予以证明，本案中不予认定。”且该案中的购房者均持有轩宇公司出具的收款收据，而本案上诉人金春梅既没有轩宇公司出具的收款收据，也没有自称的收款人商通典当公司出具的收款收据，无法认定其所交纳的款项的具体情况。故不存在上诉人金春梅所说的同案不同判问题。作为房屋买卖，缴纳房款是认定房屋买卖是否成立的最主要的证据，在房地产开发公司否认收到此款，上诉人金春梅说缴纳了房款又提供不了收据、原审第三人商通典当公司自称收到房款又没有开具收据，诸多疑点，法院暂无法认定金春梅与轩宇公司之间的房屋买卖过程中金春梅已经履行了全部义务的事实。故一审法院没有判定轩宇公司协助办理房屋更名过户手续符合法律规定。但一审法院认为本案合同登记备案行为具有公示和公信的法律效力错误，应予纠正。综上，上诉人金春梅的上诉请求本院不予支持。
二、关于本案争议房屋买卖合同效力的问题。轩宇公司主张本案争议房屋买卖合同中的合同专用章与轩宇公司在工商部门备案的合同专用章不一致，认为买卖合同是虚假的。登记备案轩宇公司也没有去，登记备案违法。对此，本院认为，在房屋买卖合同中的合同专用章虽在其他案件中鉴定确与在工商部门备案的合同专用章不一致，但因买卖合同是在轩宇公司售楼处签订，金春梅并没有审查合同印章的义务，故不应由金春梅承担责任。关于合同登记备案是否合法问题，从吉林市房地产市场管理中心给法院出具的情况说明来看，该登记备案尚不能认定违法，上诉人轩宇公司如果认为房屋登记备案违法，应向吉林市房地产市场管理中心申请纠正。综上，原审法院就此认定双方买卖合同有效并无不当，应予以维持。上诉人轩宇公司的上诉请求无理，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但鉴于其判决结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6500元，由上诉人金春梅、吉林市轩宇房地产开发有限责任公司各负担3250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘凤昌
审 判 员 潘军宁
代理审判员 张利宏
二〇一五年一月八日
书 记 员 卢佳欢