江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民终字第0090号
上诉人（原审被告）夏国群。
委托代理人李颐平，江苏睿恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赵卫华。
委托代理人李颐平，江苏睿恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）泰州金鹰天地投资管理有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区鹏欣丽都G1幢。
法定代表人王恒，该公司总经理。
委托代理人齐旺，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人邬玲，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人夏国群、赵卫华因与被上诉人泰州金鹰天地投资管理有限公司（以下简称金鹰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（2013）泰民初字第0071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人夏国群、赵卫华的委托代理人李颐平及被上诉人金鹰公司的委托代理人齐旺、邬玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2011年12月21日，金鹰公司（甲方）与夏国群（乙方）签订房产转让协议，协议载明：甲方将其所有的、乙方正在使用的泰州市鼓楼南路鹏欣丽园8号房屋（B幢证载面积4444.85平方米，C幢证载面积1552.62平方米，合计5997.47平方米）转让给乙方，转让价款人民币4800万元。房产转让价款及支付方式条款载明：1、本协议生效后三十日内，乙方向甲方支付首付款人民币800万元整，其中300万元为合同定金。2、对剩余房款人民币4000万元，甲方同意乙方以抵押贷款的方式获得房产转让款，甲方给予配合，贷款所得资金直接打入甲方指定账户。贷款过程中产生的贷款费用及利息由乙方承担。3、但是，无论何种原因致使乙方未能获得贷款，乙方均应最迟于签约之日起3个月内支付全部剩余房款。甲方同意乙方如期满不能支付，给予90天的周转期，周转期间，乙方每日按欠付房款的万分之二点五支付利息。房屋过户及交接条款中载明：乙方支付首付款人民币800万元后15个工作日内，甲乙双方在泰州市房产交易中心、国土局办理房产过户手续，过户后的房产证和土地证由甲方保存。如乙方办理贷款需要，甲方应按银行规定予以配合。如因甲方原因导致两证不能按期办理或贷款不能发放的，乙方剩余房款付款时间同期顺延。在乙方全款人民币4800万元到位后，甲方将房产证和土地证交付给乙方，即视同甲方的交付义务已完成，本合同标的的相关风险由乙方承担。违约责任条款中载明：甲乙双方未履行本协议中双方约定的义务给对方造成损失的均应当赔偿守约方损失，赔偿范围包括但不限于实际损失及预期收益损失。1、乙方未能在签约之日起三十日内支付800万元首付款，视为违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应立即无条件交还其实际占有的本协议标的房产，如乙方拒不交还标的房产，则甲方可采取一切可能的措施自行收回标的房产；同时乙方必须在签约之日起三十五日内支付自2011年4月1日起至甲方实际收回标的房产之日止期间的租金、水电及物管等费用，租金按年人民币158万元整标准据实计付。如乙方未能如约支付上述款项的，每迟延一日支付应付而未付金额的万分之一点五的违约金。如乙方按时支付了租金，则不再适用以上违约条款。2、乙方如期支付首付款但周转期满仍未能按合同约定全额支付房款的，视为违约，甲方有权单方解除本合同、没收定金、按前述标准收取自2011年4月1日起至甲方实际收回标的房产之日止期间的租金、水电及物管等费用，并可采取一切可能的措施自行收回本协议标的房产。合同解除后，如甲方的实际损失超过定金数额的，甲方有权向乙方追偿。其他条款中约定：甲乙双方如因履行协议过程中发生争议的，应当协商解决，协商不成的，任何一方均可向甲方所在地法院提起诉讼。违约方应承担对方实现债权而产生的费用与损失，包括但不限于诉讼费、律师费等。
2012年3月2日，夏国群向金鹰公司付款100万元。2012年4月16日，金鹰公司与夏国群签订协议备忘，约定：1、夏国群即日向金鹰公司支付物业买售定金余款700万元整；2、金鹰公司承诺在2012年12月31日前不再向夏国群送达相关催款函，夏国群承诺在2012年12月31日前向金鹰公司全额付清房款，作为金鹰公司履行本项承诺的决定性前提；3、金鹰公司承诺协议中的教育用地可过户给夏国群，并开具合法票据。2012年5月25日，金鹰公司作为甲方与乙方夏国群、丙方赵卫华签订补充协议，约定：乙方已于2012年4月17日向甲方缴纳了首批款800万元，并于2012年4月18日函告甲方要求将房产过户给丙方，现经三方协商，就房产过户、主合同及协议备忘继续履行等事宜签订补充协议如下：1、甲、乙、丙三方一致同意依照乙方的要求将泰州市海陵区鹏欣丽园B、C幢房产按照本补充协议约定过户给丙方。2、房产过户后，乙方在主合同及协议备忘中的全部权利、义务由丙方享有或履行。3、乙方同意为丙方履行主合同及协议备忘中的所有义务提供担保，若丙方未能按主合同约定履行，乙方自愿承担连带保证责任。丙方有不按合同约定支付相应款项，经甲方催告后仍不履行的，乙方和丙方应将房屋清空交还给甲方，并将房屋所有权过户给甲方，房屋过户产生的费用由乙、丙双方共同承担，因此给甲方造成的损失，乙方负责赔偿。2012年8月9日，泰州市房产管理处对案涉房屋办理过户登记。2012年8月16日、17日，泰州市国土局对案涉房屋颁发使用权人为赵卫华的国有土地使用权证。2013年3月7日，夏国群向金鹰公司出具付款承诺书，载明：“本人承诺将于2013年4月15日前支付1500万元，6月15日前支付我方所欠贵司的全部鹏欣丽都B、C幢房屋转让尾款。期间甲方需配合我方办理相关房屋抵押手续。如未能按此承诺书所约定期限支付所有尾款，一切违约责任依照双方签订的房屋转让合同处理。”
2012年11月16日，赵卫华与案外人泰州连松典当有限公司签订房屋抵押典当合同，将B幢101室、102室、105室房屋抵押给泰州连松典当有限公司，取得当金800万元。
因夏国群、赵卫华未能按约定支付剩余购房款，2013年5月30日，金鹰公司与江苏永衡昭辉律师事务所就本案纠纷代理诉讼事宜签订委托代理合同。2013年6月14日，金鹰公司支付该所律师代理费441224.27元。
2013年6月21日，金鹰公司诉至原审法院，请求判令：一、夏国群、赵卫华支付拖欠的房款4300万元及截止判决生效之日的延期付款利息（自2012年3月21日起至2013年6月8日止，合计3533804.79元）；二、夏国群支付首付款800万元的延期付款利息126805.48元（自2012年1月20日起至2013年4月17日，以中国人民银行同期贷款利率计算）；三、夏国群、赵卫华承担金鹰公司为实现本案债权所支出的律师费441224.27元；四、夏国群、赵卫华承担本案诉讼费用。诉讼中，金鹰公司变更上述诉讼请求一为请求判令夏国群、赵卫华支付拖欠的房款4300万元及截止判决生效之日的逾期付款违约金（自2012年3月21日起至2013年6月8日止，合计4821772.6元），变更上述诉讼请求二为请求判令夏国群支付首付款800万元的延期付款违约金190208.22（自2012年1月20日起至2013年4月17日）。
夏国群、赵卫华共同辩称：一、根据房产转让协议约定，房屋总价款为4800万元，夏国群、赵卫华已经支付800万元，剩余房款是4000万元。金鹰公司未协助夏国群、赵卫华按银行规定办理贷款，该4000万元剩余房款根据协议约定其有权顺延支付。另金鹰公司未按协议约定办理房屋产权变更登记，也是顺延付款的理由之一。二、800万元首付款给付期限已由双方书面变更，逾期付款违约金的起算应从双方新约定的时间开始。三、本案没有诉讼的必要，金鹰公司有违约行为，相应的律师、诉讼费用由其自行承担。
原审法院在审理过程中，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定向金鹰公司释明，其需对本案适用定金条款还是违约金条款作出选择，金鹰公司明确要求夏国群、赵卫华支付损害赔偿款，夏国群、赵卫华不能如约支付首付款，适用定金罚则。
本案一审的争议焦点为：一、双方当事人在协议履行过程中是否存在违约行为；二、违约责任如何承担。
原审法院认为，关于争议焦点一，本案房屋的买卖过程中签订的房产转让协议、协议备忘、补充协议等系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，应认定有效。其中，房产转让协议明确夏国群应在协议生效后30日内向金鹰公司支付购房首付款800万元，余款以银行抵押贷款的方式支付；但贷款无论何种原因未能获得，夏国群均应最迟于签约之日起3个月内支付全部剩余房款；如期满不能支付，给予90天的周转期。金鹰公司作为出让方，应在夏国群支付800万元首付款的15个工作日内与夏国群到相关部门办理房产过户手续，相关权利证书由其保管，待全部购房款到位后再交付给夏国群。虽然该协议在房屋过户及交接条款中载明“如乙方办理贷款需要，甲方应按银行规定予以配合。如因甲方原因导致两证不能按期办理或贷款不能发放的，乙方剩余房款付款时间同期顺延”，与前述约定的剩余4000万元购房款给付期限存在矛盾，但因在该协议的违约责任条款中双方又约定“乙方如期支付首付款但周转期满仍未能按协议约定全额支付房款的，视为违约”，结合房产转让协议前后有关条款内容、协议的目的、交易习惯、诚实信用原则，依照我国合同法第一百二十五条规定，可认定剩余4000万元购房款给付期限为协议生效后六个月内（含周转期90天），夏国群、赵卫华辩称剩余4000万元购房款给付期限应顺延的理由不能成立。故夏国群在协议生效后30日内未向金鹰公司给付800万元购房首付款，协议生效后六个月内未向金鹰公司给付剩余4000万元购房款存在违约行为。金鹰公司在收到夏国群的首付款后，未在约定期限内办理房产相关权利证书，也存在违约行为。2012年4月16日，金鹰公司与夏国群签订协议备忘，将案涉房屋首付款800万元中700万元变更为定金、于当日缴纳，剩余购房款给付期限变更为2012年12月31日前。2012年5月25日，金鹰公司与夏国群、赵卫华签订补充协议，将案涉房屋买受人变更为赵卫华。自此，赵卫华按照协议约定应在2012年12月31日前支付案涉房屋剩余购房款。赵卫华在将案涉部分房屋抵押给案外人泰州连松典当有限公司取得800万元借款后，未按约定向金鹰公司支付剩余购房款的情况下，其有权拒绝赵卫华要求其协助办理银行贷款抵押担保事宜。夏国群出具付款承诺书时为案涉房屋剩余购房款给付担保人，非主债务人，不应视为金鹰公司与赵卫华协议变更了案涉房屋剩余购房款给付期限。
关于争议焦点二，依照我国合同法的规定，合同生效后，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金鹰公司起诉要求赵卫华支付剩余购房款、夏国群承担连带责任符合我国合同法第一百零九条、担保法第十八条、第二十一条之规定，应予支持。一、关于定金。夏国群与金鹰公司在房产转让协议中约定夏国群支付首付款800万元，其中300万元为合同定金，依照我国担保法第九十条之规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。我国合同法第一百一十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条第一款均规定，定金罚则适用的前提是根本违约，不适用于合同主要目的未受影响的一般违约情形。现因赵卫华未按合同约定支付购房款，金鹰公司诉讼要求继续履行、夏国群承担担保责任，说明合同暂时处于迟延履行状态而合同目的仍然可能实现，尚未达到履行不能之程度，且双方在房产转让协议中未对逾期付款违约金进行约定，也未对逾期付款在合同不解除的情形下适用定金罚则进行约定，故不宜适用定金罚则。二、关于损失。由于800万元首付款逾期付款违约金双方未在房产转让协议中约定，且双方在协议备忘中对该首付款及用途、付款期限进行了变更，夏国群已按约支付，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更”的规定，故对金鹰公司要求夏国群、赵卫华赔偿该款逾期付款损失不予支持。对于剩余购房款4000万元逾期给付损失，房产转让协议中约定，金鹰公司给予夏国群90天的周转期，期间夏国群每日按欠付购房款的万分之二点五支付利息，该约定不违反法律规定。由于房产转让协议的权利与义务后协议由赵卫华继受，赵卫华应按此约定向金鹰公司支付利息，合计90万元。之后的付款期限因金鹰公司与夏国群在协议备忘中变更为2012年12月31日前，没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款、第四款之规定，赵卫华应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准赔偿金鹰公司的损失。金鹰公司诉讼要求赔偿自2012年3月21日起的逾期付款损失与上述司法解释规定不符，应不予采纳。三、关于律师代理费，因双方在协议中约定由违约方承担该费用，应予支持。考虑到在该协议履行过程中，双方缺乏互信、合作，均存在违约行为，对于交易未能完成均负有相应的责任。根据双方违约责任的大小，原审法院确定赵卫华赔偿金鹰公司律师代理费308857元。
综上所述，本案当事人在案涉房屋的买卖过程中签订的房产转让协议、协议备忘、补充协议等合法有效。赵卫华未按约定在2012年12月31日前给付金鹰公司案涉房屋剩余购房款，应承担相应的民事责任，夏国群承担连带担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条、第一百二十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款、第四款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决如下：一、赵卫华于判决生效后十日内给付金鹰公司剩余购房款4000万元，约定利息90万元，并对4000万元按在中国人民银行同期同类贷款基准利率的基础上加收50%计算赔偿金鹰公司自2013年1月1日起至判决生效之日止的逾期付款损失；二、赵卫华于判决生效后十日内赔偿金鹰公司律师代理费308857元；三、夏国群对上述款项的给付承担连带责任。一审案件受理费284067元，诉前保全费5000元，合计289067元，由金鹰公司负担22500元，赵卫华负担266567元。
宣判后，夏国群、赵卫华不服，向本院提起上诉称：1、“约定利息90万元”是针对付款期限给予90天的周转期期间的利息，而原审法院已经认定付款期限经协议备忘变更为2012年12月31日前，则从第二天起90日为周转期，如果计算4000万元房款的逾期付款损失，也仅应当从2013年4月1日起计算，原审法院重复计算了90万利息和逾期付款损失。2、夏国群以自己的名义同时代表赵卫华与金鹰公司协商后出具付款承诺书，由此，剩余房款的给付期限应当变更为2013年4月15日支付1500万元，6月15日前支付2500万元，结合周转期还应当日顺延90日。3、根据双方房产转让协议第三条的约定，金鹰公司应在夏国群支付800万元首付款后15天内即2012年5月2日前办理产权变更手续，但金鹰公司迟至2012年8月17日才办理，故夏国群、赵卫华相应的付款期限也应当顺延相应天数。4、原审法院判决按银行借款基准利率的150%计算逾期付款利息，该计算标准过高，根据商品房买卖合同相关司法解释的规定，只应调高30-50%。5、金鹰公司所发生的律师代理费中，超出判决支持部分所相应的律师费应由其自行承担。综上，原审判决认定事实不清，请求发回原审法院重新审理。
被上诉人金鹰公司辨称：1、在2012年4月16日的协议备忘中，金鹰公司仅同意不发催款函，但从未免除夏国群逾期付款违约责任。故第二期4000万元购房款的付款期限是2012年3月21日前，之后90天为周转期，再往后应按照银行同期贷款利率的1.5倍计算利息。2、付款承诺书由夏国群单方出具，不能表明金鹰公司同意按此承诺变更付款期限。3、金鹰公司办理过户延期是因为三方签署补充协议，夏国群要求将房屋产权人变更为赵卫华。5、原审法院判决夏国群、赵卫华按银行借款基准利率的150%承担逾期付款利息是合理的。6、金鹰公司诉讼请求获支持比例约92.9%，夏国群、赵卫华承担的律师费未达到这一比例，其要求减少律师费的承担没有依据。综上，请求驳回夏国群、赵卫华的上诉，维持原判。
双方当事人对于原审查明事实无异议，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：夏国群、赵卫华应如何承担4000万房款的逾期付款违约赔偿责任。
本院认为，夏国群与金鹰公司原在2011年12月21日的房产转让协议中约定，剩余房款4000万元在签约之日起3个月内支付，逾期未付的给予90天周转期，周转期内的利息为每日按欠付房款的万分之二点五计算。后双方在2012年4月16日签订协议备忘，约定在夏国群承诺于2012年12月30日前全额付清余款的基础上，金鹰公司承诺在该日前不再向夏国群送达相关催款函。对于该条约定，夏国群、赵卫华主张双方已协议将4000万元的付款期限变更为2012年12月31日，金鹰公司则主张其只是同意不再催款，而未同意变更付款期限及免除夏国群的违约责任。对此，本院认为，金鹰公司在协议备忘中虽未明确表示同意变更付款期限，但同意不催告履行，即意味着同意延期履行。另从金鹰公司与夏国群、赵卫华于2012年5月25日签订补充协议来看，三方约定由赵卫华继续履行夏国群在房产转让协议及协议备忘中的全部权利、义务，金鹰公司若认为夏国群应付款期限没有发生变更且应承担相应的违约责任，此时，应当一并提出，并在协议中明确是否亦由赵卫华承继，但金鹰公司并未提出。再从协议备忘签订后三方的履行情况来看，金鹰公司并没有按约在夏国群支付800万元首付款后15天内办理产权过户手续，对迟至4个月后才办理过户的原因，夏国群、赵卫华主张，系由于双方交易的房屋中有一部分为幼儿园，其土地性质为国有划拨，因金鹰公司未及时交纳土地出让金故导致过户迟延；金鹰公司则主张，交易的房屋中不含幼儿园，系因夏国群要求将产权证办至赵卫华名下才导致过户迟延。关于迟延过户的原因，本院认为，交易房屋中所包含的海陵区莲花8号小区C幢房产证中明确载明“原设计用途：幼儿园”，金鹰公司在“协议备忘”第3条中亦承诺“教育用地可过户给夏国群先生，并开具合法票据”，故金鹰公司关于交易房屋不含幼儿园的辩解不能成立。三方签订补充协议时，金鹰公司已超过办理过户的15天的履行期限，故产权人的变更并非金鹰公司迟延履行过户义务的原因。而从中可以看出金鹰公司在签订协议备忘时已对幼儿园办理过户存在一定困难有了预先的判断，故此时同意变更4000万付款期限有其合理性。综上，原审法院认定金鹰公司与夏国群在协议备忘中已约定变更4000万元的履行期限为2012年12月31日，并无不当。赵卫华因未支付剩余房款4000万元，应从2013年1月1日起承担逾期付款违约责任。关于逾期付款违约赔偿责任的计算方法，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。”因双方在房产转让协议中关于违约付款的责任约定为：“乙方（夏国群）如期满不能支付的，给予90天的周转期，周转期内乙方每日按欠付房款的万分之二点五支付利息。”故该逾期付款违约金的约定仍然适用，只是该违约金的起算点应发生变更，故赵卫华应首先从2013年1月1日起承担三个月周转期内的约定利息；之后的违约赔偿责任计算方法，因双方未约定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”原审法院据此认定赵卫华应以中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%为标准向金鹰公司承担周转期满后逾期还款的违约赔偿责任，亦无不当。
关于律师代理费，因双方在房产转让协议中约定“违约方应承担对方实现债权产生的费用”，故赵卫华应承担金鹰公司由于本案诉讼所支付的律师代理费。律师代理费的数额由律师与当事人以委托代理合同予以约定，与委托人的诉讼请求最终获得法院支付的比例并无必然的联系。金鹰公司在原审中已提交委托代理合同主张律师费为441224.27元，原审法院综合考虑双方均存在违约行为，酌情调整赵卫华赔偿金鹰公司律师代理费308857元是合理的，并无不妥。赵卫华、夏国群以金鹰公司的诉讼请求未获得全部支付为由主张律师代理费仍应减少，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，但在认定双方已将4000万元剩余房款的付款期限变更为2012年12月31日前的同时，将周转期认定在该期限之前，存在不当。上诉人夏国群、赵卫华的部分上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条、第一百二十五条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更江苏省泰州市中级人民法院（2013）泰中民初字第0071号民事判决第一项为：赵卫华于本判决生效后十日内给付金鹰公司剩余购房款4000万元，约定利息90万元，并承担4000万元按中国人民银行同期同类贷款基准利率150%的标准计算自2013年4月1日起至本判决确定的给付之日止的逾期付款赔偿责任。
二、维持江苏省泰州市中级人民法院（2013）泰中民初字第0071号民事判决第二项，即赵卫华于本判决生效后十日内赔偿金鹰公司律师代理费308857元；
三、维持江苏省泰州市中级人民法院（2013）泰中民初字第0071号民事判决第三项，即夏国群对上述款项的给付承担连带责任。
四、驳回夏国群、赵卫华的其他上诉请求。
如果夏国群、赵卫华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费284067元，诉前保全费5000元，合计289067元，由金鹰公司负担23000元，赵卫华、夏国群负担267067元，上述费用金鹰公司已向原审法院预交，赵卫华、夏国群自本判决生效之日起十日内将其应负担的费用直接交付给金鹰公司。
二审案件受理费90100元，由赵卫华、夏国群负担76900元，金鹰公司负担13200元。上述费用已由赵卫华、夏国群向本院预交，金鹰公司于本判决生效之日起十日内将其应负担的费用直接支付给赵卫华、夏国群。赵卫华、夏国群预交二审案件受理费284067元中剩余部分193967元，由本院退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛晓明
代理审判员 杨 雷
代理审判员 王 芬
二〇一四年八月八日
书 记 员 缪 晔