上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1129号
原告陈颖。
委托代理人刘骏，上海市君和律师事务所律师。
被告茅忠谊。
委托代理人魏飞舟、沈希，浙江六和律师事务所律师。
原告陈颖诉被告茅忠谊房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告陈颖及其委托代理人刘骏，被告委托代理人沈希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈颖诉称，原告经介绍于2012年8月12日与被告茅忠谊签订房屋租赁合同，约定被告将本市长宁区定西路XXX弄XXX号XXX室以人民币7，000每月的价格出租给原告，租期自2012年8月12日至2015年8月11日。2013年8月29日，被告以原告经常拖欠租金为由，以书面形式通知原告于2013年11月12日解除、终止租赁关系，并限定原告于2013年11月12日前搬离。原告因刚生育不久，需有稳定的居住环境，故被迫于2013年12月10日另租上海市静安区万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋。被告借故未及时与原告办理交房手续，使原告蒙受两处租房的房租损失。原告认为被告单方解除租房合同的理由不成立，其行为违反了双方签订的租赁合同中的约定，系违约，并给原告造成了实际损失，故诉至本院要求：1、被告支付原告违约金7，000元；2、被告返还原告租赁保证金7，000元；3、被告返还原告自2014年1月28日至2014年2月11日期间支付的租金3，500元；4、被告赔偿原告自2013年12月10日至2014年1月28日期间租赁本市静安区万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋租金8，000元。
被告茅忠谊辩称，被告与原告签订房屋租赁合同后依约向原告交付房屋，因原告延迟支付房租累计达二十余天，被告于2013年11月12日书面通知原告解除合同，原告不同意并要求继续租住，被告体谅原告的难处同意继续出租房屋给原告，在原告不予配合的情况下被告默认了房屋租赁关系的存在，租赁合同继续存在。被告于2013年9月28日转让了房屋的所有权，并告知原告可以继续租赁房屋，但原告基于自己的担心要求提前退场，并于2014年1月20日以短信的形式通知被告交房；在交房时，原告向被告提出索要违约金的要求，被告不同意，原告也未将房屋钥匙交付给被告，后新房东在2014年2月13日自行将房门撬开进去装修。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月12日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将本市长宁区定西路XXX弄XXX号XXX室（以下简称涉案房屋）出租给原告，租赁期限自2012年8月12日起至2015年8月11日止；涉案房屋每月租金为7，000元，每三个月为一个支付期，在约定支付周期起算日前7日提前支付；租赁保证金为7，000元；房屋交付日期为2012年8月3日前；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯等费用由原告承担；被告提供的家具包括隔断与办公桌5套等；被告若需出售涉案房屋，则应提前3个月通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权；原告若逾期不支付租金累计超过7日，被告可书面通知原告解除本租赁合同；任何一方违约，违约金为7，000元；租赁期满后，被告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还给原告。
2012年8月3日前，被告向原告交付涉案房屋。
2012年8月12日，11月19日，2013年2月17日，5月15日，8月12日原告分别以银行转账的方式向被告支付各期租金。2013年2月17日，原告致函被告称，“因过年回老家可能晚了几天付房租，请确认下帐号”，以便付款。被告确认帐号后，原告将该期房款支付给被告。
2013年8月29日，被告以原告经常拖延租金为由，通知原告解除、终止租赁关系，并要求原告于2013年11月12日前搬离涉案房屋。
2013年9月28日，被告将涉案房屋出售给他人，原告明确放弃对涉案房屋的优先购买权。
2013年11月12日，原告以银行转账的方式向被告支付三个月（自2013年11月12日起至2014年2月11日止）租金21，000元。
原告称被告在发出解除函后来电告知涉案房屋已经出售，并告知原告可以继续居住，故原告又支付了三个月的租金即2013年11月12日至2014年2月11日的租金。被告对原告的前述陈述没有异议。
原告自述其在2014年1月28日搬离涉案房屋。2014年1月28日，原告与被告约定交付涉案房屋，但因原告提出要求被告支付违约金等原因致房屋未能交接成功，原告仍然掌控着涉案房屋的钥匙。
2014年2月13日，新房东将涉案房屋的门锁换掉，并将全过程进行了录像。因录像没有全部拍完，对于涉案房屋内的物品存留情况原、被告双方存在不同意见。被告认为涉案房屋的隔断以及办公桌没有了，原告认为前述物品都在涉案房屋内。
另查，2013年12月10日，原告另外租住本市静安区万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋，每月租金5，300元。
上述事实有租赁合同、银行流水凭证、解除、终止租赁关系的通知、退房录音及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，应为有效。被告按约将房屋交付给原告，原告也应按约将租金支付给被告。但原告迟延支付租金的期限累计已经超过七天，被告根据约定发函解除，并不违反合同规定。原告以被告擅自提前解除合同违反合同约定要求被告支付违约金的主张没有事实依据，本院不予支持。原告认为其迟延付款已经征得了被告的谅解，但被告对此并不认可，且从事后被告发函来看，被告并未放弃追究原告迟延付款的违约责任，故本院对原告的此项观点不予采纳。
尽管被告曾经以原告违约发函要求解除合同，但事实上双方仍然继续着租赁关系，原告支付三个月房租，被告收取房租，双方对解除函发出后租赁关系继续存在不持异议，故应认定双方的租赁关系继续存续。后原告要求将涉案房屋交还给被告，被告对此也表示同意，双方定于2014年1月28日交接，但因原告提出要求被告支付违约金等原因导致交房未成，原告实际掌控涉案房屋钥匙直至新房东于2014年2月13日撬开涉案房屋房门，故原告应当承担该段时间的房屋租金，原告要求被告返还自其实际搬离日至2014年2月11日止的租金，没有事实依据，本院难以准许。至于原告要求被告赔偿自2013年12月10日至2014年1月28日期间他处租房的损失，因该段时间原告已经向被告支付了至2014年2月11日止涉案房屋的租金，原告至少在该段时间有权居住在涉案房屋内，无需另行租房；且原告也未提供证据证明被告或者新房东要求其搬离，故原告的该项诉讼请求，本院亦难以支持。
根据合同约定，被告收取的保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，应当返还，被告虽然抗辩涉案房屋内的家具等遗失要求原告赔偿，但因拍摄的录像仅为部分，涉案房屋内是否缺失相关家具尚无明证，该缺失的家具价值如何也不清楚，故被告以家具缺失为由要求没收原告的保证金，没有依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告茅忠谊应于本判决生效之日起十日内返还原告陈颖租赁保证金人民币7，000元；
二、驳回原告陈颖的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币438元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币219元，由原告陈颖负担人民币159元，被告茅忠谊负担人民币60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡桂霞
二〇一四年七月十一日
书记员 陈若愚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。