辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2758号
上诉人（原审被告）：沈阳竹胜园地产有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区洪湖二街23号。
法定代表人：赵想章，职务：董事长。
委托代理人：张鑫辉，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张桂兰，女，汉族，1965年11月5日出生，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：吴天文，辽宁常兴律师事务所律师。
委托代理人：孙阳，辽宁常兴律师事务所律师。
上诉人沈阳竹胜园地产有限公司（以下简称“竹胜园公司”）因与被上诉人张桂兰商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2015）经开民初字第1984号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长、代理审判员王虹、史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张桂兰一审起诉称：张桂兰与竹胜园公司于2010年11月9日签订一份商品房买卖合同。张桂兰购买竹胜园公司销售的座落于沈阳经济技术开发区洪湖二街23-15号3-5-2号商品房，建筑面积90.62平方米，房款373，595元。根据合同第十五条的约定，因竹胜园公司逾期办证，应给付张桂兰逾期办证违约金。现张桂兰起诉至法院请求法院判令竹胜园公司支付张桂兰逾期办证违约金13，632.75元，同时承担本案的诉讼费。
竹胜园公司一审答辩称：1、造成竹胜园公司逾期办理产权备案登记的原因是三一新天地二期顶层业主违建导致竹胜园公司办理产权所必备的三项手续即规划验收、综合备案验收、消防验收因违建而逾期获得，竹胜园公司在办理产权登记过程中不存在过错。2、张桂兰的诉讼请求已过诉讼时效，依法应予驳回。
原审法院查明：一、张桂兰与竹胜园公司于2010年11月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定张桂兰购买竹胜园公司开发的位于沈阳经济技术开发区洪湖二街23-15号3-5-2号房屋，建筑面积90.62平方米，房价款为373，595元。
上述合同第八条“交付期限”：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同附件四《补充协议》第七条处理。《补充协议》第七条的条款标题为“关于产权登记的补充约定”，其中7.2项约定：由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。
二、《补充协议》第七条中的7.1款载明“如非因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或非因出卖人原因导致买受人未能按时办理房屋所有权转移登记的，不视为出卖人违约。”
三、2011年12月18日竹胜园公司将涉案房屋交付给张桂兰。
四、2012年7月4日，沈阳市行政执法局技术开发区分局接到涉案住宅小区居民投诉“17号4-18-1楼顶违建房，刮风下雨容易掉落，威胁楼下行人生命安全；11号2-1-1园区公用草坪圈地违建花园”。同年7月10日，行政执法分局对该投诉办结，办结结果：对该违规业主下达了《行政执法责令改正通知书》限期改正。
沈阳市行政执法局技术开发区分局和沈阳市规划和国土资源局出具《情况说明》：三一新天地二期顶层业主私自搭建，影响规划竣工验收，其他符合竣工验收条件。
五、竹胜园公司取得各项验收手续情况如下：
2013年1月8日取得《建筑工程竣工验收备案书》；
2013年9月30日取得《竣工验收消防备案》；
2013年11月28日取得《建设工程竣工规划验收合格证》；
2013年11月29日取得《建设工程竣工档案初验合格证》；
2013年12月24日取得《住宅小区竣工综合验收备案书》；
2013年12月25日，向产权登记部门提交了申请初始登记的相关材料。
六、竹胜园公司在本案中的主要抗辩意见为“本案逾期办理初始登记的原因并非竹胜园公司，而是园区部分业主的违建行为所导致”。
竹胜园公司对此抗辩在原审法院庭审中陈述业主的违建行为影响其公司办理初始登记中的具体申报事项为两项，即：建设工程规划验收和竣工综合验收备案。
七、根据本案《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条7.2项的约定，张桂兰应于2012年12月12日之前取得房地产权属证书。竹胜园公司于2013年9月30日，取得涉案工程的《竣工验收消防备案》。
八、张桂兰所在小区业主委员会代表业主于2014年11月18日与竹胜园公司就其逾期办证问题进行了协商，双方未达成一致。
原审法院认为：一、依据涉案《补充协议》第七条7.2项约定，由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，双方于2011年12月18日进行房屋交接，根据上述约定，则张桂兰最迟应于2012年12月12日取得涉案房屋的权属证书，但竹胜园公司直至2013年12月25日，才向产权登记部门提交了申请初始登记的相关材料，迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。
二、关于竹胜园公司抗辩的园区内部分业主拒不配合及时拆除违建的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，原审法院分析如下：
首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
其次，依据合同相对性原则，竹胜园公司应先行向张桂兰赔偿违约损失，再另行向案外人违建的业主进行协商或追偿。
第三，面对案外人的侵权行为导致的后果，竹胜园公司亦未能举证证明其公司一直通过各种积极手段进行维权，包括但不限于协商、报警、法院起诉等，因此，原审法院无法认定竹胜园公司为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，避免损失的进一步扩大。
第四，消防验收是新建工程必备的竣工备案手续，无论其他专项验收是否通过，消防验收不合格也必定取得不了整体竣工备案手续。根据竹胜园公司举证及其公司庭审自认的事实，竹胜园公司于2013年9月30取得《竣工验收消防备案》，并且根据其自认，其公司因忙于规划验收，所以消防验收没有着急，没有约请消防部门去现场进行验收。因此说，竹胜园公司在合同约定的自交付涉案房屋之日起一年办证期限内没有进行消防验收申报，没有积极履行合同约定的协助办证义务。而只有在约定的办证期限内，积极履行涉案工程的竣工备案手续才是免责的前提条件。根据竹胜园公司在庭审中的陈述，业主违建只是影响其公司办理规划验收和最后综合备案验收，故其公司存在未能在约定的期限内积极履行办理消防验收义务的情况下，而主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，原审法院依法不予支持。
第五，根据本案《商品房买卖合同》第八条约定，竹胜园公司应当在2011年11月30日前，将“经验收合格”的商品房交付给张桂兰使用，那么，竹胜园公司向张桂兰交付商品房时就应该取得《建筑工程竣工验收备案书》，而竹胜园公司于2013年1月8日才取得《建筑工程竣工验收备案书》。竹胜园公司主张房屋交付后有业主违建，故无论是否存在违建，竹胜园公司已经违约。
综上，应由竹胜园公司承担逾期提交办理房地产权证书相关手续的责任。
三、关于诉讼时效的问题，因张桂兰所在小区业主委员会代表业主于2014年11月18日与竹胜园公司就其逾期办证问题进行了协商，故其诉讼时效已发生时效中止、中断的事由，竹胜园公司关于诉讼时效的抗辩，原审法院不予支持。
原审法院判决：一、被告沈阳竹胜园地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张桂兰违约金13，632.70元（373，595元×0.0001×365天）；二、驳回原告张桂兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半收取70元，由被告沈阳竹胜园地产有限公司负担。
宣判后，竹胜园公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审民事判决书，依法改判驳回被上诉人张桂兰诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人张桂兰承担。主要理由：一、三一新天地二期部分业主的违建行为导致政府部门的规划、消防验收延误，非上诉人竹胜园公司原因造成。二、因公安部修改《建设工程消防监督管理规定》，致验收材料及标准变更，造成政府部门的消防验收延误。三、双方在《商品房买卖合同》明确约定非因出卖人原因导致逾期办证不适用《合同补充协议》第7.2条约定，上诉人竹胜园公司不应承担违约责任。
被上诉人张桂兰二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。上诉人竹胜园公司将违约责任推到业主身上没有道理，政府行为与业主无关。
上诉人竹胜园公司二审提交如下证据：证据1：《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号），主张证明高度大于等于24m小于60m的建筑，其保温材料的燃烧性能不应低于B2级。当采用B2级保温材料时，每两层应设置水平防火隔离带。证据2：建筑设计说明，主张证明上诉人竹胜园公司于2010年3月完成全部施工图纸设计，明确保温材料（挤塑聚苯板）燃烧性能不低于B1级。涉案建筑物高53m左右，建设工程施工设计中并未设置防火隔离带。证据3：辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告，主张证明上诉人竹胜园公司早在2010年6月9日完成施工图设计文件审查，报告显示施工图纸设计文件符合工程建设强制性标准。证据4：消防设计备案合格证明，主张证明上诉人竹胜园公司于2010年12月10日已完成消防设计备案。证据5：《关于加强民用建筑外保温系统防火管理工作的实施意见》（2012年8月9日印发），主张证明对于建筑高度大于50m，小于等于100m住宅建筑，其所用保温材料的燃烧性能不低于B1级。当采用B1级保温材料时，要采用不燃材料做防护层，其防护层厚度不小于20mm，并在每层设置水平防火隔离带。证据6：检测报告，主张证明检测公司对涉案房屋消防工程检测合格。被上诉人张桂兰以上证据的真实性没有异议，但主张与本案无关，应当是上诉人竹胜园公司自行解决的事情，与购房业主无关。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述、入住通知单、发票、商品房买卖合同、契证、房证、录像、通知书、委托书、通知、整改通知、照片、市民服务投诉转办单、住宅小区竣工综合验收备案书、执法局情况说明、沈阳市规划国土资源局验收规划验收资料证明、建设工程竣工验收规划合格证及附件、规划局情况说明、三一新天地二期消防工程合同、沈阳瑞德消防公司消防备案延迟的情况说明、沈阳市消防局受理材料凭证、沈阳市消防局网上申报流程、办理初始登记所需22项材料明细、企业房产受理单、房屋建筑工程竣工验收报告单、财会凭证等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：竹胜园公司与张桂兰所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。本案中，竹胜园公司于2011年12月18日交付案涉房屋，根据上述《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第七条的约定，竹胜园公司应于2012年12月12日将案涉房屋办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，但竹胜园公司迟至2013年12月25日才履行上述合同义务，应依合同约定承担相应违约责任。
关于竹胜园公司提出的逾期办理权属登记系因公安部修改建设工程消防监督管理规定，致验收材料及标准变更，造成政府部门的消防验收延误所致的主张，本院认为，公安消防部门作为消防安全主管机关，有权根据实际情况的变化制定具体的消防验收标准及责令建设单位依据标准组织竣工验收。现竹胜园公司提供的证据不足以证明其已积极配合消防部门进行消防整改，故对其以消防验收标准变化作为其迟延履行抗辩理由的主张，本院不予采信。
关于竹胜园公司提出逾期办理权属登记系因园区业主拒不配合拆除违建所致的主张，本院认为，首先，竹胜园公司提交的现有证据不足以证明其已在合同约定期限内完成了除消防、规划手续之外全部资料的报备义务，也不足以证明其未能在合同约定期限内办理初始登记资料报备完全是由于部分业主违建原因造成及其已竭尽各种法律途径，向违建业主主张权利，以避免其损失的进一步扩大。故对于竹胜园公司该项主张，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由上诉人沈阳竹胜园地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。