广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1269号
上诉人（原审被告）：庄雄弟。
委托代理人：郑良文，男，汉族，1965年7月20日。
被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区粮食有限公司。
法定代表人：潘泽森，董事长。
委托代理人：杨立志，云南云誉律师事务所律师。
上诉人庄雄弟因与被上诉人深圳市龙岗区粮食有限公司（以下简称龙岗粮食公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法地民初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年8月19日，龙岗粮食公司与庄雄弟签订了一份《房产租赁合同》，约定：龙岗粮食公司将其所有的位于深圳市龙岗区XX街X号共计九十平方米的商铺出租给庄雄弟使用，每月租金为3000元，庄雄弟应于每月5日前支付租金；合同签订后，庄雄弟应缴纳保证金2500元，租赁合同期满后，龙岗粮食公司应将保证金归还庄雄弟，如庄雄弟违约造成龙岗粮食公司经济损失，则龙岗粮食公司有权不归还保证金，并保留索赔的权利；若因庄雄弟的原因造成合同提前中止或合同期满后，庄雄弟装修添加的不动产归龙岗粮食公司所有；在租赁期间内，若老城区改造需要征用该处土地和房屋时，双方都应无条件服从，同时双方也互不存在有补赔偿条件；在合同规定的租赁期届满前两个月，如双方愿意延长租赁期，应重新签订合同。龙岗粮食公司提交的《终止房屋租赁合同通知书》显示，因庄雄弟承租的龙岗粮食公司名下龙岗街道XX街X号房屋已被龙岗区政府列为旧城改造项目，且龙岗粮食公司与庄雄弟签订的房屋租赁合同将于2013年8月31日到期，故通知庄雄弟，租赁合同到期后，龙岗粮食公司将终止与庄雄弟签订的房屋租赁合同，收回租赁房屋交由深圳市xx数码科技有限公司（以下简称xx公司）进行旧改拆除，不会再与庄雄弟续签房屋租赁合同，请庄雄弟尽早作出安排，如期将租赁房屋交回龙岗粮食公司。龙岗粮食公司主张其已分别于2013年7月11日通过在庄雄弟承租的涉案商铺现场张贴，及2013年7月12日以特快专递邮寄的方式，向庄雄弟发出了上述《终止房屋租赁合同通知书》，但庄雄弟拒绝签收快递因此被退回。龙岗粮食公司提交的特快专递邮件显示，龙岗粮食公司2013年7月12日向庄雄弟邮寄了一份《终止房屋租赁合同通知书》，2013年7月16日，该快递因收件人“不要”而退回。庄雄弟则称，龙岗粮食公司在市场四周张贴了许多，庄雄弟确实有看到过《终止房屋租赁合同通知书》，但没看到过有自己名字的通知书。庭审时，龙岗粮食公司与庄雄弟双方确认，保证金2500元龙岗粮食公司未退回给庄雄弟，租金已交至2013年6月份，自7月份开始未交纳，涉案商铺现仍由庄雄弟占有使用。
龙岗粮食公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：请求判令：一、庄雄弟立即返还龙岗粮食公司的房屋；二、庄雄弟支付从2013年7月1日起至返还房屋之日止期间的房屋租金（暂计至2013年10月为12000元）；三、本案诉讼费用由庄雄弟承担。一审庭审中，龙岗粮食公司明确第二项诉求为：包含了2013年7月1日至2013年8月31日两个月的租金以及2013年9月1日以后按照双方合同约定的租金标准计算的房屋占用费。
原审法院另查，1992年9月23日，广东省人民政府向宝安县粮食局龙岗粮所核发了《国有土地使用证》（宝府国用总字第（1992）第1300580号），其中载明土地地址为东至深惠公路外侧、南至龙岗车站、西至镇文化中心围墙、北至镇第一市场侧，用地总面积为11800平方米，用途为办公楼、门市及仓库。且早在1989年9月19日，广东省人民政府已向宝安县粮食局龙岗粮所核发了该地块上地上建筑物的《房屋所有权证》（粤房字第××号）。
原审法院认为：龙岗粮食公司系涉案房屋的合法所有权人，依法享有对涉案房屋的出租及收益权，是本案的适格原告。龙岗粮食公司与庄雄弟签订的《房产租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依法履行各自的义务。根据上述租赁合同的约定，若双方愿意延长租赁期，则应在租赁期限届满前两个月重新签订合同。而涉案房屋的租赁期限于2013年8月31日届满，龙岗粮食公司已在合理期限前即2013年7月11日、7月12日分别通过现场张贴和特快专递邮寄的方式向庄雄弟送达了《终止房屋租赁合同通知书》，明确向庄雄弟表达了租赁合同期满以后不再续签、要求庄雄弟届时返还租赁房屋的意思表示。故龙岗粮食公司与庄雄弟双方的租赁关系已于2013年8月31日租赁合同期满时解除，龙岗粮食公司有权要求庄雄弟返还涉案房屋，对龙岗粮食公司的该项诉讼请求，原审法院依法予以支持。庭审时龙岗粮食公司与庄雄弟双方均确认，庄雄弟未支付2013年7月1日到8月31日期间的租金且涉案房屋现仍由庄雄弟占用，故庄雄弟应向龙岗粮食公司支付2013年7月1日到8月31日期间的租金合计6000元，并应自2013年9月1日起按上述合同约定的3000元／月的标准向龙岗粮食公司支付房屋占有使用费，至本判决确定的返还涉案房屋之日止。庄雄弟答辩时称因本次拆迁遭受了很大损失，要求龙岗粮食公司支付其搬迁费、停业损失、装修补偿费及客户流失、商誉损失等共计173400余元，因庄雄弟未就该主张在举证期限内提出反诉，原审法院对此未作处理，庄雄弟可另循法律途径解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、庄雄弟应于判决生效之日起十日内向龙岗粮食公司返还2011年8月19日双方签订的《房产租赁合同》中约定的租赁标的物（龙岗街道XX街61号-13号铺位）；二、庄雄弟应于判决生效之日起十日内向龙岗粮食公司支付涉案房屋2013年7月1日到8月31日的租金合计6000元；三、庄雄弟应于判决生效之日起十日内向龙岗粮食公司支付涉案房屋的占有使用费（按3000元／月的标准，自2013年9月1日起计至判决确定的返还涉案房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，因简易程序减半收取50元，保全费140元，两项合计190元，由庄雄弟承担。
庄雄弟不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，依法改判驳回龙岗粮食公司在原审中的全部诉讼请求。上诉理由：一、庄雄弟对龙岗粮食公司提交的《房屋所有权证》［粤房字第××号］，其中载明土地地址为宝安县龙岗xx公路边，非住宅建筑面积为1200平方米有异议，此涉案房屋涉嫌违章建筑，因为实际面积明显不止1200平方米。二、庄雄弟从2013年开始就多次要求龙岗粮食公司开具以前每月房租的正式发票，而龙岗粮食公司一直未给予开具，故庄雄弟无法缴交2013年7、8月的房租。三、原审法院判决庄雄弟支付2013年9月1日起至原审法院判决确定的返还涉案房屋之日止的房屋使用费，对庄雄弟显失公平，严重损害了庄雄弟的合法权益。庄雄弟在诉讼后得知龙岗粮食公司和xx公司提交的《终止房屋租赁合同通知书》，涉案房屋在2013年1月已完成征收，由xx公司实际控制和管理，包括2013年7月发出的搬发迁通知书，终止合同通知书均由xx公司发出。各项消防安全等事务，也由xx公司负责，并有xx公司施工场面情景和xx公司的安全告示，根据《房屋租赁合同》第六条出租方已变更为xx公司，由xx公司承担权利和义务，龙岗粮食公司已不是合同出租方，与庄雄弟不再有合同关系，庄雄弟与龙岗粮食公司不存在合同纠纷。且2013年8月31日合同租赁期届满后，双方未续签合同，不应当再向龙岗粮食公司支付房屋使用费。庄雄弟是在等龙岗粮食公司的以前每月房租的正式发票和拆迁补偿。因为房屋拆迁给庄雄弟造成的损失包括装修费15万，停业损失1.8万，搬迁费5400万等。龙岗粮食公司只要提供发票和补偿拆迁费用，庄雄弟随时搬走。庄雄弟未在法定期限内提出反诉，是因为龙岗粮食公司所有领导多次向所有承租户明确表示，谁征收、谁拆迁，谁赔偿，因此涉案房屋在2013年1月已完成征收，并由xx公司实际控制和管理，实际上龙岗粮食公司与xx公司签订了补偿协议，但龙岗粮食公司却不补偿给承租方，所以请求法院审查龙岗粮食公司与xx公司之间的补偿协议，以确定双方的补偿范围。庄雄弟认为这是龙岗粮食公司恶意诉讼以合同纠纷掩盖拆迁纠纷，企图利用法院判决规避国家法规和政策所列明的补偿义务的行为。四、《房屋租赁合同》第八条是龙岗粮食公司恶意制定的损害庄雄弟重大合法权益的格式条款，没有按照法律规定重点提示，房屋是重点改造范围随时面临征收风险，却要求庄雄弟放弃权益，应属无效条款，不能由此认定承租方放弃拆迁补偿款。况且龙岗粮食公司在合同期内就把庄雄弟的装修费用等卖给了xx公司，严重侵犯了庄雄弟的合法权益，理应补偿。五、庄雄弟在一审中并不认可龙岗粮食公司提交的相片、特快专递邮件、改退批条等证据。因为庄雄弟从未签字确认签收等。只是在诉讼后才看到龙岗粮食公司所提交的《终止房屋租赁合同通知书》，请求二审法院根据公正及效率原则一并解决合同双方的经济损失赔偿纠纷问题以及龙岗粮食公司应归还庄雄弟定金问题，以维护庄雄弟的合法权益。六、庄雄弟多次找龙岗粮食公司协商沟通如何妥善处理这拆迁补偿问题和发票问题，但龙岗粮食公司都明确表示，此涉案房屋已卖给xx公司，要赔找xx公司。涉案房屋所有商家也多次到省、市、区、街道办反映问题，也得到政府的重视。
龙岗粮食公司答辩称：一、庄雄弟称龙岗粮食公司没有开具发票，庄雄弟可以去相应机构投诉，但与本案没有关系。二、在本案中，涉案房屋租赁期间没有产生法律关系变更的事实即拆迁的事实，所以不能适用房屋拆迁的法律法规，本案只是房屋租赁的关系，只能使用租赁方面的法律法规。三、房屋租赁关系是双方真实意思的表示，庄雄弟没有证据证明是龙岗粮食公司恶意制定的，龙岗粮食公司实际上没有强迫庄雄弟签订条款。四、关于《终止房屋租赁合同通知书》，庄雄弟在一审时已经认可了，至于其有无签字确认，是因为庄雄弟自己的原因导致的，并不影响龙岗粮食公司已将该《终止房屋租赁合同通知书》送达给庄雄弟的事实。五、一审法院已经查明事实，涉案房屋虽然登记在龙岗区粮食管理所的名下，但是涉案房屋在宝安县撤县的过程中已经由龙岗粮食公司收回，龙岗粮食公司是适格的主体，不存在庄雄弟称主体不适格的问题。六、庄雄弟认为涉案房屋没有登记，实际上龙岗粮食公司一审已经提交了房产所有权证书，庄雄弟如果认为涉案房屋没有登记的话，应当由庄雄弟要求国土部门出具相关的证明。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院补充查明，在一审庭审过程中，庄雄弟对于龙岗粮食公司提交的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的真实性、合法性予以认可，并认可涉案租赁房屋即上述《国有土地使用证》和《房屋所有权证》所对应的房屋；对龙岗粮食公司提交的《终止房屋租赁合同通知书》的真实性没有异议，但表示之前没有收到；对龙岗粮食公司提交的张贴上述通知书的照片真实性予以确认，但称没有注意到张贴的通知；对龙岗粮食公司提交的特快专递邮件及改退批条则予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷案件。对于涉案租赁标的物，庄雄弟在一审庭审中确认系龙岗粮食公司提交的《房屋所有权证》所对应的房屋，对房屋的合法性予以认可。在二审期间，庄雄弟又主张涉案房屋系违法建筑，但未提交相应证据证明其该项主张，对其上述主张，本院不予采纳。
涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。按照该合同的约定，庄雄弟拖欠租金达两个月则构成违约，龙岗粮食公司有权不退还履约保证金；合同于2013年8月31日到期，合同到期后，庄雄弟装修添加的不动产归龙岗粮食公司所有；在租赁期间内，若老城区改造需要征用涉案房屋时，双方都应无条件服从，互不补偿。从双方的履约情况来看，庄雄弟租金支付至2013年6月30日，此后两个月的租金未再支付，庄雄弟的行为构成违约。在合同到期前，龙岗粮食公司已经明确表示不再续签合同，庄雄弟应于合同到期后及时交还房屋。庄雄弟在合同到期后拒绝交还房屋，应当支付房屋占用期间的占有使用费。龙岗粮食公司起诉要求庄雄弟交还涉案房屋，支付2013年7月、8月份房租，并参照合同约定的租金标准支付房屋占用期间的占有使用费，于法有据，原审法院支持龙岗粮食公司的上述请求，处理正确。
庄雄弟上诉称涉案房屋在合同租赁期内已经交由案外人xx公司管理，龙岗粮食公司已经不是合同当事人，无权提起本案诉讼。本院认为，与庄雄弟签订房屋租赁合同的是龙岗粮食公司，龙岗粮食公司并未将房屋租赁合同的合同义务转让给案外人xx公司，即使xx公司已经对涉案房屋进行了实际的控制和管理，涉案房屋租赁合同的出租人仍是龙岗粮食公司，龙岗粮食公司作为出租人，是本案的适格原告。庄雄弟的上述上诉主张缺乏法律依据，本院不予采纳。
庄雄弟还称龙岗粮食公司未向其开具租金发票，其有权拒交租金。本院认为，在房屋租赁合同法律关系中，出租人的主要合同义务是按约定交付房屋，承租人的主要合同义务是按约定支付房租，开具租金发票并非出租人的主要合同义务，承租人不能以出租人未开具租金发票为由拒付租金。在本案中，即使龙岗粮食公司未向庄雄弟开具租金发票，庄雄弟也只能请求龙岗粮食公司向其开具租金发票，但不得以此为由拒付租金。庄雄弟的上述主张也无法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人庄雄弟上诉无理，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人庄雄弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年九月二日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。