上海市青浦区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0118执异115号
案外人：浩歌实业（上海）有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇崧华路777号。法定代表人：章浩，董事长。申请执行人：张蓓，女，1973年1月17日生，汉族，户籍地上海市青浦区徐泾镇沪青平公路1827弄6号。委托代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。委托代理人：陈泳光，上海市白玉兰律师事务所律师。被执行人：上海日欣汽车配件制造有限公司，住所地上海市青浦区白鹤镇天一路215号1、3、4幢。被执行人：顾林华，男，1969年4月29日生，汉族，住上海市青浦区外青松公路6666弄61号。本院在执行申请执行人张蓓与被执行人上海日欣汽车配件制造有限公司（下简称日欣公司）、顾林华民间借贷纠纷一案中，案外人浩歌实业（上海）有限公司对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人浩歌实业（上海）有限公司称，2013年11月15日，案外人与日欣公司经平等协商签订租赁合同，约定日欣公司将位于青浦区白鹤镇天一路215号的房屋及场地全部租赁给案外人，双方还约定了租期、租金等事项。案外人依约支付了相应的租金，并实际进行了占有使用。2015年5月，申请执行人经有关部门登记，对上述房屋设定抵押权。青浦法院于2016年7月4日张贴（2016）沪0118执1235号公告进行告知。案外人认为，案外人的租赁权形成于抵押权之前，更是形成于司法查封之前，根据相关法律规定，案外人的租赁权足以对抗申请执行人的抵押权，应依法保障案外人的租赁权。故特提出异议申请，希望法院依法中止对座落于青浦区白鹤镇天一路215号房屋不负担租赁权的执行变现；依法确认案外人对座落于青浦区白鹤镇天一路215号房屋享有租赁权，并在拍卖公告中对租赁权予以披露，在进行评估、拍卖、变卖过程中案外人应享有优先购买权。本院查明，本院于2015年9月21日立案受理了原告张蓓诉被告上海日欣汽车配件制造有限公司、顾林华民间借贷纠纷一案，并于2016年1月11日作出了（2015）青民二（商）初字第1897号民事判决书，判明：一、被告上海日欣汽车配件制造有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告张蓓借款本金人民币27,695,307元；二、被告上海日欣汽车配件制造有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告张蓓截止2015年5月6日止的利息损失3,288,338元；三、被告上海日欣汽车配件制造有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告张蓓27,695,307元自2015年5月7日至实际清偿之日的利息损失，月利率按2%计付；四、被告上海日欣汽车配件制造有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张蓓律师代理费30万元；五、被告上海日欣汽车配件制造有限公司届期不履行上述第一、二、三、四项付款义务的，原告张蓓可以与抵押人上海日欣汽车配件制造有限公司协商，以坐落于本区白鹤镇天一路215号的第1至4幢房屋折价，或申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款依法受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归抵押人上海日欣汽车配件制造有限公司所有，不足部分由债务人上海日欣汽车配件制造有限公司清偿；六、被告顾林华对上述物的担保以外的债务承担连带保证责任。保证人顾林华承担保证责任后，有权向债务人上海日欣汽车配件制造有限公司追偿。本案受理费218,260元，由原告负担20,041.77元，被告上海日欣汽车配件制造有限公司及顾林华负担198,218.23元。该判决书另载明“同年（2015年）5月11日，双方至相关部门办理了房地产抵押登记手续，登记证明号为青201519008490，抵押房屋坐落于本市青浦区白鹤镇天一路215号1至4幢”。2016年2月28日，张蓓依据该生效法律文书向本院申请执行，本院以（2016）0118执1235号立案执行。执行中，本院于今年6月14日依法查封被执行人日欣公司名下位于青浦区白鹤镇天一路215号房屋，并于7月4日发出公告，明确“案外人逾期且无正当理由未提出书面异议的，本院将在该房产不负担租赁权的状态下对该房产进行委托评估、拍卖、变卖，并对其异议不予支持”。异议审查中，案外人提供（1）案外人与被执行人日欣公司于2013年11月15日签订的租赁合同，载明：日欣公司将位于青浦区白鹤镇天一路215号全部总面积12,932.39平方米场地及建筑物租给案外人使用，租期10年（自2010年3月1日至2020年2月28日），租赁期限自2013年11月16日至2033年11月15日，租赁期满后案外人享有优先租赁权；租金1,000万元，一年内付清；在该租赁合同第八条约定，日欣公司作为该租赁物的产权人与案外人建立租赁关系，签订本合同时日欣公司告知案外人该租赁物没有设定任何抵押，租赁期间如日欣公司将租赁物设定抵押，所引起纠纷造成损失全部由日欣公司负责，与案外人无关，如因抵押纠纷而给案外人造成的损失全部由日欣公司赔偿；第九条约定，由于该租赁物处于日欣公司已租赁给上海瑞象装饰工程有限公司的租赁合同有效期内，由日欣公司负责向上海瑞象装饰工程有限公司承担违约责任，或由日欣公司将2013年11月16日之后的出租权及收取租金的权利一并转让给案外人所有，由案外人与上海瑞象装饰工程有限公司重新租赁合同等。（2）上海市仲裁委员会于2016年7月22日作出的（2016）沪仲案字第0552号裁决书，该裁决书的申请人（被反请求人）为本案案外人、被申请人（反请求人）为本案被执行人日欣公司，案外人在该裁决书中的裁决请求是日欣公司向案外人交付房租的发票；而日欣公司反请求是解除双方签订于2013年11月15日的租赁合同。裁决书明确“经审查，仲裁庭查明以下事实：2013年11月15日，申请人与被申请人签订《租赁合同》，约定被申请人将位于上海市青浦区白鹤镇天一路215号全部总面积12,932.39平方米的场地及建筑物租赁给申请人使用，租赁期限自2013年11月16日至2033年11月15日，租金为1,000万元，一年内付清。由于该租赁物处于被申请人已租赁给瑞象公司的租赁合同有效期内，由被申请人负责向瑞象公司承担违约责任，或由被申请人将2013年11月16日之后的出租权及收取租金的权利一并转让给申请人所有，由申请人与瑞象公司重新租赁合同……2014年8月14日、8月15日、9月4日，章浩即申请人的法定代表人先后四次分别向被申请人转款150万元、50万元、100万元及85万元，共计转款385万元。2014年9月30日，被申请人出具《确认书》，载明：介于被申请人为丰川公司欠申请人股东及法人章浩的货款提供担保并承担连带还款责任，现以申请人即日起应付被申请人天一路215号的全部房租作为冲抵偿还丰川公司所欠章浩的欠款。被申请人对以上事实予以确认不得撤销……仲裁庭认为：申请人与被申请人间的租赁事实清楚……鉴于此，仲裁庭认为，申请人应付被申请人的房租可以继续冲抵、实际也已经冲抵案外人丰川公司对章浩的欠款，也即申请人在合同约定期限内以现金和冲抵形式向被申请人已全额支付了1,000万元租金。故，根据《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；申请人要求被申请人交付房租发票的仲裁请求，仲裁庭予以支持；而被申请人的仲裁反请求，缺乏事实和法律依据，仲裁庭无法支持。综上，仲裁庭依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十九条第三款之规定，裁决如下：一、被申请人上海日欣汽车配件制造有限公司于本裁定作出之日起十五日内向申请人浩歌实业（上海）有限公司开具并交付金额为人民币1,000万元的房屋租金发票。二、被申请人上海日欣汽车配件制造有限公司的仲裁反请求不予支持……本裁决为终局裁决。本裁决书自作出之日起发生法律效力”。另在听证开庭之后，案外人向本院提供其与上海瑞象装饰工程有限公司于2015年6月3日签订的厂房租赁合同（补充条款）以及上海瑞象装饰工程有限公司支付给案外人房租的付款凭证两份，其中一份是2015年2月13日的30万元、一份是同年9月1日的30万元。以上查明的事实，有以下证据证明：案外人提供的租赁合同、（2016）沪仲案字第0552号裁决书等；本院（2015）青民二（商）初字第1897号民事判决书、（2016）沪0118执1235号执行裁定书及协助执行通知书、公告等。上述证据，经审查，本院予以确认。本院认为：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。本案中，被执行人日欣公司将涉案房产出租给案外人，双方并签订书面的租赁合同，申请执行人系事后在该房屋上设定了债权的抵押。另对听证中申请执行人对案外人租金20年一次性支付的合同条款存有的异议，依据案外人提供的上海仲裁委员会的裁决书，对争议的租金及支付方式作出了裁决，且该裁决书已发生法律效力。因此，案外人与被执行人之间的租赁合同应为客观事实，故本院在执行中处置被执行人日欣公司名下位于青浦区白鹤镇天一路215号房屋，于法无悖，但须考虑案外人的租赁权利。综上，案外人的异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：案外人浩歌实业（上海）有限公司的执行异议成立，中止对位于青浦区白鹤镇天一路215号房屋不负担租赁权予以变现。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长韩燕人民陪审员蒋勇人民陪审员曹爱珍二Ｏ一六年十一月十四日代理书记员方成凤
审判员 韩 燕
二〇一六年十一月二十八日
书记员 方成凤
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。