甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘04民终7号上诉人（原审被告）：刘萍，女，1974年11月12日出生，汉族，靖远县第七中学教师，住甘肃省靖远县。上诉人（原审被告）：张治国，男，1972年11月3日出生，汉族，靖远县第四中学教师，住甘肃省靖远县。上列二上诉人委托诉讼代理人：唐正洋，甘肃法翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭卫，男，1963年8月25日出生，汉族，靖远县。第三人：甘肃省靖远县第一中学。法定代表人：薛国治，系该校校长。委托诉讼代理人：朱生龙，该校办公室主任。委托诉讼代理人：欧晓刚，该校总务处主任。上诉人刘萍、张治国因与被上诉人郭卫及原审被告甘肃省靖远县第一中学（以下简称靖远一中）房屋买卖合同纠纷一案，不服靖远县人民法院（2016）甘0421民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人刘萍及其与张治国的共同委托诉讼代理人唐正洋、被上诉人郭卫、第三人靖远一中的委托诉讼代理人朱生龙、欧晓刚，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘萍、郭卫上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、发回重审或改判驳回郭卫的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决超出被上诉人的请求范围，程序违法。郭卫向一审法院的诉讼请求是确认合同无效，经审理一审认定该转让合同有效，但一审却以郭卫的目的是不再受合同约束为由认定解除合同，一审判决超出郭卫的请求范围。二、一审认定事实不清、证据不足。2001年6月，靖远一中与刘萍签订了住房协议，实为房屋共建协议，刘萍是共同共有人，按照物权法的规定，为按份共有。因当时的商品房价格也就400元左右，加上共建房属于福利性质的原因，该房的大部分份额或者说全部属于刘萍，因靖远一中的原因未办理建设工程许可证导致无法登记。虽然无法登记无法取得合法的房产处分房屋所有权，但刘萍拥有财产权转化的居住权。依据物权法第九十七条的规定，刘萍有权处分该房屋财产，靖远一中未出庭主张部分财产权利，也未凭借住房协议的条款对抗上诉人，视为放弃和默认上诉人对无效条款的抗辩，刘萍有财产处分权，就有处分居住权的权利。郭卫在靖远一中从事校警工作多年，对争议房屋无法办理所有权登记是明知的，结合房屋转让合同第三条约定的若需办理房产证事宜，甲方应积极给予配合办理，假设若需办理是双方都期待靖远一中补上建设工程许可证，办理房产证事宜时，刘萍当然必须配合郭卫，据此应当能够证明郭卫接受了房屋无法过户的事实。郭卫受让居住权后期待所有权登记是他本人签订合同时的真实意思，也是双方签订转让合同的真正原因，没有损害国家和第三人的利益，应受法律保护。至于所有权是否能够办理属于法律上的自甘冒险行为，应当由郭卫自己承担。该房屋转让款已经交给刘萍，房子已经居住了一年，合同已经履行完毕，刘萍不存在其他违约行为。综上，请求改判支持刘萍、张治国的上诉请求或发回重审。郭卫辩称，一审案件事实清楚，双方签订房屋买卖合同后，刘萍不能向郭卫办理房屋使用权转移手续，致使郭卫购买房屋的合同目的不能实现，刘萍、张治国有严重违约行为。一审判决刘萍、张治国返还购房款并没有超出郭卫的诉讼请求，也符合法律规定。刘萍与靖远一中签订的协议中明确约定，该房屋只限教职工本人及其亲生子女居住，除此而外任何人无权私自出售转让他人，据此刘萍、郭卫无权处分涉案房屋，不应得到法律上的支持。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。靖远一中辩称，涉案房屋所占用的土地性质是划拨土地，学校与职工签订的住房协议是有效的。这些年也有教职工在买卖房屋，学校也没有管过，中间也没有发生过纠纷。本案请求法院依法公正判决。郭卫向一审法院的诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的《房屋转售合同》无效；2.请求判令二被告返还原告购房款236000元，赔偿原告装修房屋材料费、人工费20000元，合计256000元。一审法院认定的事实：二被告系夫妻关系。2001年6月28日，原系靖远一中教职工的刘萍与第三人靖远一中签订《住房协议书》，购得第三人建设的位于靖远县乌兰西路4#楼4161室楼房一套，交纳房款55320.38元；2015年8月7日，原告与被告刘萍在被告刘萍家中订立《房屋转售合同》，约定：被告刘萍将该4号楼4161室，面积116.82㎡，以236000元出售给原告，签订合同当日，原告向二被告一次性用现金给付了购房款，二被告给原告出具了收条，并于2015年8月17日向原告交付了房屋。后原告向二被告索要其向第三人靖远一中购房时的交费票据，二被告以自己持有的该票据丢失，第三人处有该票据为由未向原告提供，遂酿成纠纷。对于原告提交的证据1.房屋装修费用票据1组4份，二被告不予认可，且该组证据中购货单无购买人姓名，支出费用的票据无支出人的姓名，不能证明原告花费房屋装修费、人工费的事实，故对其证明效力不予认定；证据2.《住房协议书》1份，3、《房屋转售合同》一份，被告对其真实性无异议，该两份证据合法，且与本案有关联性，故对其证明效力予以认定。一审法院认为，原、被告签订《房屋转售合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，且当事人亦未提交证据证实该合同存在欺诈、胁迫、恶意串通、损害国家、集体或者当事人利益，以及损害社会公共利益等合同无效的法定情形，故该合同是有效的。《中华人民共和国物权法》第十五条亦规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故原告请求确认原、被告双方签订的《房屋转售合同》无效的理由不成立，该院不予支持。因合同效力与物权效力不同，合同效力亦不能代表物权效力，物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案当事人虽签订了合同，并已履行，但在原告要求被告给付其向第三人靖远一中购房时的交费票据，以便确认房产所有权时，二被告以自己持有的该票据丢失，第三人处有该票据为由未向原告提供，原告虽然依据合同占有了诉争房产，但因该诉争房产的所有权无法转移，且原、被告签订的《房屋转售合同》第三条约定“---乙方（原告）购得甲方（被告）房屋后，若需办理房产事宜时，甲方应积极给予配合办理”。由于被告未能向原告提交能确认物权的票据，致使原告不能实现合同目的，无法取得所购房屋的所有权，此后果符合合同法定解除情形之一，原告请求确认合同无效，其目的就是不再受合同的约束，亦可视为解除合同的请求，故原告要求向二被告退回房屋，由二被告返还原告购房款236000元的请求理由成立，该院予以支持；对被告张治国抗辩《房屋转售合同》的签订主体是刘萍和郭卫，张治国不是本案的适格被告的理由，因原告提交的收条中有张治国的签名，是实际收到原告购房款的人，且二被告系夫妻关系，故被告张治国负有返还原告购房款的义务，应是适格的被告，其抗辩理由不成立，该院不予支持；对原告要求二被告赔偿因装修房屋花去材料费、人工费20000元的请求，由于原告提交的证据不能证实其主张，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故原告应承担举证不能的法律后果。第三人靖远一中虽提交了书面意见，但该书面意见不明确，且未出庭，是对自己诉讼权利的放弃，其法律后果由第三人靖远一中自己承担。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十六条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、原告郭卫向被告刘萍、张治国退回位于靖远县乌兰西路4#楼4161室楼房一套，被告刘萍、张治国向原告郭卫退付购房款236000元，上述义务于本判决生效后三十日内履行完毕；二、驳回原告郭卫的其他诉讼请求。案件受理费4990元，减半收取2495元，由原告郭卫负担75元，被告刘萍、张治国负担2420元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：第一，郭卫与刘萍签订的房屋买卖合同是否有效；第二，刘萍、张治国应否向郭卫返还购房款。第一，关于合同效力的问题，该合同是双方当事人真实意思表示，亦不存在恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益的情况，合同是有效的，对郭卫请求确认合同无效的诉讼请求不予支持，原审对此处理正确，予以维持。第二，关于刘萍、张治国应否向郭卫返还购房款的问题。刘萍与郭卫签订的房屋转售合同第二条明确约定：甲方（刘萍）保证上述房屋权属状况的真实性，转售的房屋没被查封、冻结、抵押、出租，没有权属性争议或者债务纠纷，也不存在法律行政法规规定禁止转售的其他情形，卖方对该房屋享有完全的处分权。保障该房屋不受他人合法追索，如果由此导致乙方（郭卫）受到损失，甲方应付全部责任。第三条约定：乙方购得甲方房屋后，若需办理房产证事宜时，甲方应积极给予配合办理。上述约定能够明确，刘萍不仅有交付房屋的义务亦有协助办理房屋转移登记的义务。刘萍与靖远一中签订的住房协议书明确约定涉案房屋只限教职工本人及其亲生子女居住，除此而外，任何人无权出售、出租或转让他人，且各方当事人均认可涉案房屋现无法办理房屋转移登记。郭卫与刘萍签订的房屋转售合同约定的基本合同目的无法实现，一审判决解除双方的合同并判决刘萍向郭卫返还购房款并无不当，予以维持。此外，关于张治国应否承担返还义务的问题，因刘萍与张治国系夫妻关系，且张治国在购房款的收据中签字确认，故张治国应承担返还责任。综上所述，刘萍、张治国的上诉请求不能成立，原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4990元，由刘萍、张治国共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 琳代理审判员  刘红雅代理审判员  殷恒恒二〇一七年三月二十八日书 记 员  高霞飞