北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终8535号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京维克世纪模型技术发展有限公司，住所地北京市门头沟石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4358室。
法定代表人：郝建辉，董事长。
委托诉讼代理人：苏奎，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：米彦军，男，1965年8月29日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：张立军，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人北京维克世纪模型技术发展有限公司（以下简称维克世纪公司）因与被上诉人米彦军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
维克世纪公司上诉请求：同意一审判决第一、二、四项，请求撤销一审判决第三、五项，请求驳回米彦军要求我公司支付房屋使用费及违约金的诉讼请求，并支持我公司一审全部反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，米彦军在双方合同正常履行期间，以怀疑我公司有可能违约为借口封堵我公司大门，造成我公司停产，给我公司造成巨大经济损失，是米彦军违法扣押而不是我公司实际占有，房屋使用费无从谈起，我公司提出的被扣押模型损失及装修损失应当得到支持，我公司提交的110出警视频及米彦军封堵大门照片，作为证明维克世纪公司违约的关键重要证据，一审法院未予认可；一审法院适用法律错误，米彦军作为出租方实际损失应为未付的租金，一审法院认定违约金和占用期间使用费为出租方实际损失，数额过高；一审法律程序错误，一审法官带着两位没有法律审判资格的陪审员进行普通程序的合议审理，不具有审理案件资格的人无权参与案件审理，一审未对我申请调取的三次出警记录进行完整调取。
米彦军辩称，同意一审判决，不同意维克世纪公司的上诉请求。维克世纪公司之所以要毁约，根本原因是北京市去低端产能，维克世纪公司煤污染严重，不允许市区用煤，且有喷漆房，本身就不让在城区出现。维克世纪公司不履行合同是想到偏远地区，事实上也是维克世纪公司去了昌平进行工作。不是我堵门造成对方经营困难，我们前期履行的很好。维克世纪公司给我房租我为什么要堵门呢。维克世纪公司所谓的报警，我从来没有围堵过对方大门，影响对方生产，维克世纪公司是在为自己违约行为找借口。维克世纪公司在没有办理交接手续之前还占用涉案场地，需要支付相应的费用，违约就需要支付违约金，不存在重复计算的问题。一审法院已经尽力尽责的按照维克世纪公司提供的线索调取了所谓的报警记录，但是没有办法证明是我封堵维克世纪公司大门。
米彦军向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2013年2月6日签订的《房屋租赁合同》及2014年4月18日签订的《厂房租赁合同补充协议》；2.判令维克世纪公司腾退并清空位于北京市丰台区长辛店乡赵辛店村石油库西侧二百米的租赁房屋及场地内的杂物、垃圾等，向我办理房屋及场地的交接；3.判令维克世纪公司向我支付2017年1月1日至腾退并交接之日的逾期腾房占有使用费，每月按10万元计算；4.判令维克世纪公司向我支付2016年10月12日至实际腾退交接房屋之日止的水费、电费30963.12元；5.判令维克世纪公司向我支付提前退租违约金1200000元。维克世纪公司向一审法院反诉请求：1.判令米彦军赔偿我公司装修损失1495179元；2.判令米彦军赔偿我产品模型损失37800元。
一审法院认定事实：2006年3月18日，出租方北京市丰台区赵辛店农工商联合公司（甲方）与承租方米彦军（乙方）签订《租赁合同》，主要约定甲方将长辛店石油库西侧、第五村民组所辖土地有偿租赁给乙方使用，租赁土地面积8亩；租赁期限自2007年1月1日起至2026年12月31日止，共计20年；租金每年24000元；乙方在该土地上进行基础建设，须先与甲方协商，甲方同意后方可进行；乙方不得擅自改变土地使用性质，不得将土地转租或用于财产抵押，但可以与第三方合作，进行合法经营。
2006年7月28日，甲方北京市丰台区赵辛店农工商联合公司与米彦军签订《租赁合同》，约定双方签订的租赁协议，因乙方生产投资加大，经甲乙双方共同协商，在租赁形式和租金不变的前提下，租赁期限由2027年1月1日起双方续租10年合同。
2013年2月6日，米彦军（甲方）与维克世纪公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市丰台区长辛店乡赵辛店村石油库西侧200米，建筑面积6100平方米左右，占地面积8亩。（二）房屋权属情况：甲方在其租赁土地（租赁期限：从2007年7月1日起至2026年7月1日止）上的自建房屋。第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：乙方用于生产、办公、员工住宿、不对外经营的员工食堂及其他合法经营。第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2013年7月1日起至2026年6月30日，共计13年。甲方应于2013年7月1日前将房屋完好交付乙方。……（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状或按照经甲乙双方同意的装修改造方案改造后的状态返还房屋及其附属品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金（一）租金标准：前五年每年租金1200000元，租金每五年按上年度租金总额标准递增5%，租期内租金共递增两次。支付方式：上交租金，租金起算的前五年每年租金分两次支付，每年6月1日前支付60万元，下半年即每年度11月30日支付60万元，自租期第六年起，每年租金自6月1日前支付当年度全部租金。第五条……第六条……第七条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达十日的。2.甲方在乙方承租后，无故干扰乙方正常经营（停水、停电或其他阻挠乙方经营的行为）达3个工作日或以上的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1.不按照约定支付租金达十日的。2.欠缴各项费用达5000元的，且经甲方通知仍欠缴超过3个工作日的。3.未经甲方书面同意擅自改变房屋用途的（经甲方书面同意的除外）。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的（经甲方书面同意的除外）。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.乙方严禁在室内使用煤火取暖，如造成人员煤气中毒，乙方自行承担一切后果。8.乙方与甲方协商后，经甲方允许后可将本合同规定的房屋部分或全部转租给第三方。第八条违约责任（一）甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的50%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿给你相应损失。如甲方违约，甲方应退还乙方已缴纳的自违约行为发生之日起剩余的租金。如乙方违约，甲方有权不退还乙方违约后剩余的租金。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前九十日通知对方，并按年租金的100%向对方支付违约金；甲方应退还相应的租金。第九条合同争议的解决办法自2013年2月6日起至2013年6月30日为乙方装修期，甲方不收取租金。在租赁期内，乙方只能对房屋进行装修，不得新建，如乙方需要新建房屋，经甲方书面同意，许建不许拆，在甲乙双方合同不能履行时，房屋无条件归甲方所有。乙方装修前应当向甲方提交装修方案，甲方书面同意后，乙方方可进行装修。如乙方进行了必要的装修，在租期前五年内，因国家征地、拆迁等原因，对乙方装修费，甲方给予乙方一次性补偿70万元，甲方向乙方支付补偿金后，乙方无条件搬走。自租期开始的第六年起，如遇拆迁补偿，补偿费全部归甲方，对原甲方所建设的房屋、装修、数目等补偿，乙方不享有任何补偿权利，接到甲方通知后，三个月内乙方在本合同租期内无条件搬走。
协议签订后，米彦军向维克世纪公司交付房屋，维克世纪公司向米彦军支付租金。2014年4月18日，甲方米彦军与乙方维克世纪公司签订《厂房租赁合同补充协议》，就生产和生活所用水、电的统计与计量缴费方式进行了约定。现因合同履行发生争议，形成本诉。
另查：北京市赵辛店农工商联合公司于2015年8月3日变更名称为北京紫金盟投资管理中心，该中心出具的证明载明：“兹证明米彦军与北京市丰台区赵辛店农工商联合公司（现改制为北京紫金盟投资管理中心）于2006年3月18日签订的租赁合同，土地面积为8亩，系集体建设用地。所租用的土地上自建房屋可以与第三方合作、转租，但不能违法经营。”
庭审中，双方均认可2016年度租金已经交付，2017年度租金尚未交付，认可《房屋租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》解除时间均为2017年1月1日。米彦军提交移交方案，要求维克世纪公司按照方案腾退，具体为：一、东平房北数第一间门卫室物品属于原告所有，不允许搬运。二、除东平房北数第一间门卫室外东平房、北楼一、二层、西楼地下室、一、二层、南楼一、二层、南平房第一排、第二排、南小库房铁塔院供水、供暖、供电、卫浴、消防、门、窗、灯、空调、电扇、配电设施（含配电箱）、水泵等设备设施、监控系统均不允许拆除、拉运、损坏，保持完好，维克世纪公司无偿移交出租方，其余物品、垃圾等由维克世纪公司自行搬运、清扫。三、院内低温钻机模型箱两个、北楼东侧墙外孔雀石雕、南平房东门外垃圾由维克世纪公司自行清运、打扫干净。维克世纪公司表示同意。双方均同意维克世纪公司将3台雕刻机拉走，1台变压器和1台立式锅炉随米彦军处理。
关于解除原因，米彦军主张维克世纪公司先是拆除暖气片等，后将机器设备拉走，2016年11月底发现人员全部撤走，2016年12月8日短信通知米彦军要求解除合同，因此是维克世纪公司违约，并提交视听资料及2016年12月8日维克世纪公司法定代表人郝建辉向米彦军发送的短信。短信内容为：“米彦军经理你好，我公司依据咱们双方签订的房屋租赁合同所约定的条款，认为你方严重违约，此合同已无法继续履行，现要求解除此房屋租赁合同。你方对我公司于2016年11月28日以邮寄方式送达的解除房屋租赁合同通知书拒绝接收，现在我们以短信方式再次通知你方，我们将保留对你方追偿损失的权利。北京维克世纪模型技术发展有限公司。”维克世纪公司认可视听资料，主张其在租赁期内对现有设备进行改造是其应有权利，认可短信内容，主张系米彦军怀疑其要搬家，将大门封堵，轰走工作人员，机器设备没有拉走，因此是米彦军违约，并陈述其曾就封堵大门一事于2016年11月向北京市公安局丰台分局朱家坟派出所报警，申请本院调取相应材料。
法院向北京市公安局丰台分局朱家坟派出所调取2016年11月21日、2016年11月22日报警记录二份。前者案情摘要处载明：郝先生报在佃起村长青路与石油库交叉路口大院门口，报警人称因租房问题发生纠纷，房东把门封了不让我们进；反馈情况处载明：现场了解双方属租房纠纷，已告知双方当事人到相关部门反映问题。后者案情摘要处载明：崔尹莱报在长辛店长青路石油库西侧200米北京维克世纪模型技术发展有限公司，房东堵门。反馈情况处载明此件警情非我所管辖，应属云岗。
关于使用费，现诉争房屋及场地仍由维克世纪公司占用。
关于水费、电费，双方均同意维克世纪公司给付米彦军2016年10月12日起至腾退之日止的水电费共计30963.12元。
关于违约金，维克世纪公司主张双方约定的违约金标准过高，不同意给付。
关于反诉请求，维克世纪公司提交软控公司模型合同，主张其与软控公司约定做一个成本37800元的模型，因米彦军扣押模型，只好重新再做一个。维克世纪公司提交暖气安装合同、弱电工程合同、消防工程合同、装修工程合同及结算单等，拟证明其装修损失。米彦军对上述证据均不认可，不同意利用现有装修，维克世纪公司未进一步举证。
一审法院认为，米彦军与维克世纪公司签订的《房屋租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据已查事实，维克世纪公司未按照约定支付2017年度租金，在租赁期间亦有拆除物品行为，其法定代表人又向米彦军发送短信要求解除合同，以上行为致使双方合同目的无法实现，最终导致合同解除。对此，维克世纪公司应当承担全部违约责任。关于解除时间，双方均认可为2017年1月1日，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，维克世纪公司仍然占用租赁房屋和场地的行为缺乏合法依据，应予腾退，米彦军亦有权要求其给付占用期间的合理对价。因此，对米彦军要求腾退房屋和场地并给付使用费的请求，法院予以支持，使用费数额参照《房屋租赁合同》约定的租金标准确定。关于水费、电费，双方均同意维克世纪公司给付米彦军30963.12元，法院不持异议。关于违约金，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院予以适当减少。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定的年租金100%的标准过高，法院以米彦军的实际损失为基础，兼顾合同履行完整性、维克世纪公司的违约情况、过错程度以及米彦军的预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为八十万元。关于反诉请求中的装修损失，因合同解除系因维克世纪公司单方违约导致，米彦军亦不同意利用，该项损失应由维克世纪公司自行负担。关于反诉请求中的产品模型损失，维克世纪公司未向本院提交充分证据，法院不予认定。维克世纪公司关于系米彦军违约导致合同解除的主张，未向本院提供充分证据，法院不予采信。综上，一审法院于2017年5月25日判决：一、米彦军与北京维克世纪模型技术发展有限公司签订的《房屋租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》于二〇一七年一月一日解除。二、北京维克世纪模型技术发展有限公司于判决生效之日起十日内将位于北京市丰台区长辛店乡赵辛店村石油库西侧二百米的房屋及场地腾空并交还米彦军。三、北京维克世纪模型技术发展有限公司于判决生效之日起十日内给付米彦军自二〇一七年一月一日起至实际交还之日止的房屋和场地使用费，使用费以年租金一百二十万元为标准计算。四、北京维克世纪模型技术发展有限公司于判决生效之日起十日内给付米彦军水电费共计三万零九百六十三元一角二分。五、北京维克世纪模型技术发展有限公司于判决生效之日起十日内给付米彦军违约金八十万元。六、驳回米彦军的其他诉讼请求。七、驳回北京维克世纪模型技术发展有限公司的反诉请求。如果未按本决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，米彦军提交双方于2017年7月12日签订的《协议书》一份、米彦军与刘子民于2017年7月12日签订的《交接协议》一份，欲证明双方已经就涉案房屋交接完毕，涉案房屋内已经没有维克世纪公司的物品。该《协议书》内容为：一、甲方、乙方之间房屋租赁合同纠纷一案，乙方提起上诉，本案尚在诉讼过程中，为减少损失，甲方、乙方同意针对部分涉案财产进行处置，该部分财产的处置不影响本案诉讼的进行和审理。二、依据丰台区法院（2017）京0106民初999号民事判决书判决朱文第二项，甲方、乙方办理交接事宜。乙方于2017年7月12日向甲方支付房屋和场地使用费壹拾伍元整（150000元），使用费的金额以生效判决为准，多退少补。三、2017年7月12日，且乙方支付的壹拾伍万元使用费确认到达甲方账户，甲方同意乙方将会议室、办公室内办公家具和四台立式空调、四台雕刻机、一台软控模型自行搬离租用房屋和场地，其余物品乙方放弃财产权利，由甲方自行处理租用房屋和场地内物品、垃圾等。本协议自甲方收到15万元之日生效。《交接协议》内容为：今有甲方（米彦军）与乙方（北京维克世纪模型技术发展有限公司）双方根据王佐法庭达成的腾退协议，于2017年7月12日下午17点交接完毕。此处（米彦军处）没有北京维克世纪模型技术发展有限公司的任何物品及一切产品，自此双方交接完毕。下方甲方签字处由米彦军签字，落款时间为2017.7.12下午，乙方代表签字处由刘子民签字，落款时间为2017.7.1217:00。
维克世纪公司就上述证据质证称，《协议书》的真实性认可，《交接协议》真实性不认可，称涉案房屋内尚有其物品未搬出，不可能签署该交接协议。关于《协议书》中涉及的15万元，双方均认可已经支付给米彦军，米彦军称其于2017年7月13日收到该笔款项，协议书涉及的涉案房屋内的物品已经于当日拉走，涉案房屋及场地自此已经在其控制之下,对于涉案房屋的使用费，米彦军表示只主张到2017年7月12日，之后的占有使用费不再向维克世纪公司主张。维克世纪公司称因米彦军不让拉，有一部分东西尚未拉走，具体为会议室已搬，办公室搬了一部分，4台立式空调已搬走3台，四台雕刻机已经搬走，四台壁式空调没有搬，软控模型没有搬，四台太阳能热水器没有搬。对于《交接协议》，维克世纪公司不认可刘子民可以代表其公司签署该协议，称刘子民系其公司的后勤管理人员。
本院认为，本案中，米彦军与维克世纪公司就涉案房屋及场地的租赁事宜签订《房屋租赁合同》与《厂房租赁合同补充协议》，现双方均认可上述协议于2017年1月1日解除，一审法院对此予以确认，双方均未就此提出上诉，本院不持异议。对于合同解除的原因，维克世纪公司上诉称系米彦军在双方合同正常履行期间，以怀疑维克世纪公司有可能违约为借口封堵其公司大门，造成其公司停产，维克世纪公司提供的现有证据不足以证明其该项诉讼主张，一审法院在审查双方提供的证据的基础上，认定维克世纪公司应当承担合同解除的全部违约责任，并无不妥。合同解除后，维克世纪公司应当将涉案房屋及场地腾空交还米彦军，承担其占有使用期间的使用费用并承担相应的违约责任。一审法院以双方合同约定为依据，对维克世纪公司应当向米彦军支付的违约金予以酌定，并无明显不妥。至于维克世纪公司要求米彦军赔偿装修损失的反诉请求，因合同解除的责任在于维克世纪公司，对于装修部分米彦军明确表示不同意利用，故一审法院对维克世纪公司该部分诉请未予支持，并无不当。维克世纪公司关于产品模型损失的反诉请求，因其未能提供充分的证据证明，一审法院未予支持，亦无不妥。需要特别指出的是，一审判决后，双方对涉案房屋及场地进行了交接，但对交接情况双方于二审审理中意见不一，尚存分歧，因该事实系在二审期间新发生的事实，维克世纪公司对于交接事宜表示另行诉讼，本院不持异议。但鉴于米彦军在二审审理期间明确表示，涉案房屋及场地已经在其控制之下，维克世纪公司只需向其支付2017年7月12日之前的使用费，本院亦不持异议，即米彦军认可原判第二项维克世纪公司已经履行，原判第三项的房屋和场地使用费计算到2017年7月12日,且应扣除维克世纪公司已经支付给米彦军的15万元。
综上所述，维克世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34474元，由北京维克世纪模型技术发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘慧慧
审判员 白 松
审判员 王 磊
二〇一七年十一月二日
书记员 刘梓晨