广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1005号
上诉人（原审被告）：佛山市弘力房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：黄伦炎。
委托代理人：李涛，广东润正律师事务所律师。
委托代理人：曹洪林。
被上诉人（原审原告）：叶艳玲，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：刘博，广东广立信律师事务所律师。
上诉人佛山市弘力房地产开发有限公司（以下简称弘力公司）因与被上诉人叶艳玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
2015年11月3日，叶艳玲向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）弘力公司立即退还多收取的房屋面积差价款，即误差比绝对值3%以内部分18429.8元及利息（自2014年1月24日起至还清之日止，按银行同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日的利息为1829.45元），超过误差比绝对值3%部分按双倍计算为57922.38元，合计78181.63元；（二）本案诉讼费用由弘力公司承担。
原审法院查明：2009年11月26日，叶艳玲与弘力公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定叶艳玲向弘力公司购买佛山市禅城区7号三座1304房；建筑面积74.68平方米，其中套内建筑面积53.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.77平方米。合同第四条约定涉案房产按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米11397.48元，总金额614438元。合同第五条约定：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出款退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日至为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%……”。合同附件四《合同补充协议》第一条约定：“因计价面积误差而导致房价退补的，按如下方式累加计算：1、误差比绝对值在±0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿。2、误差比绝对值0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税。3、实测计价面积少于合同约定计价面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）时，买受人不退房，面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。4、实测计价面积大于合同约定计价面积且面积误差比绝对值增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，面积误差比绝对值超过3%（不含本数）部分的房价款按半价由买受人承担。5、合同第五条与本条款有冲突的，双方同意以本条款的约定为准。”
后叶艳玲依据合同的约定向弘力公司支付了购房款。2013年9月18日，弘力公司向叶艳玲开具发票，载明建筑面积为68.92平方米，单价为8915.24元／㎡，合同总价为614438元。同日，叶艳玲从弘力公司处领取了过户证明书、房屋分层分户平面图。2014年1月24日，行政部门核发了涉案房产的《房地产权证》，上载涉案房产产权面积68.92平方米，其中套内建筑面积53.91平方米。现叶艳玲以涉案房产建筑面积少于合同约定建筑面积，弘力公司应退还相应房款为由提起诉讼。
诉讼中，叶艳玲确认在取得房地产权证时才最终知道涉案房产总体建筑面积少于合同约定。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。叶艳玲与弘力公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件均系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，叶艳玲及弘力公司均应依约履行各自的合同义务。
关于叶艳玲主张弘力公司支付涉案房产面积差价款的诉请。根据原审法院查明的事实，涉案房产的房地产权证载明总体建筑面积少于合同约定的建筑面积。因涉案《商品房买卖合同》及相关附件仅约定以套内建筑面积作为计价面积及套内建筑面积存在差异的处理方式，并未对涉案房产总体建筑面积存在差异如何处理进行约定，且双方对此并未达成补充协议，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定叶艳玲有权就总体建筑面积减少部分依法向弘力公司主张权利。对弘力公司关于叶艳玲诉求缺乏法律依据合同依据的抗辩，原审法院不予采纳。
经计算，涉案房产实测总体建筑面积68.92平方米较合同约定的74.68平方米减少5.76平方米，误差比为7.71%，则弘力公司应就涉案房产总体建筑面积减少部分退付价款为614438元÷74.68㎡×［74.68㎡×3%＋（74.68㎡-68.92㎡-74.68㎡×3%）×2］=76348.93元。叶艳玲诉请超出部分，原审法院不予支持。对于叶艳玲诉请利息部分，依法应以弘力公司应退房款中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款614438元÷74.68㎡×74.68㎡×3%=18433.14元为本金计付。因叶艳玲诉求以18429.8元为计息本金，系对其民事权利的自主处分，原审法院予以照准。因叶艳玲于2013年9月18日前已向弘力公司支付全部房款，现叶艳玲主张从2014年1月24日起计付利息，系对其民事权利的自主处分，原审法院亦予照准，即以18429.8元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月24日起计至弘力公司实际清付之日止。
对弘力公司提出叶艳玲请求已超诉讼时效的抗辩。依据《民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条之规定，叶艳玲请求权的诉讼时效为二年，从其知道或应当知道权利被侵害时起算。案中，虽叶艳玲于2013年9月18日从弘力公司处取得涉案房产的分层分户平面图，但原审法院认为涉案房产实际建筑面积应以产权证记载为准，亦不因涉案房产的分层分户平面图记载的产权面积与房地产权证登记一致，就此认为叶艳玲从取得分层分户平面图时已知权益受损。故，叶艳玲相关权利的诉讼时效应从其取得涉案房地产权证书时起计。叶艳玲取得涉案房地产权证是在该证件核发后，即使从涉案房产房地产权证核发之日起计至叶艳玲提起本案诉讼之日，亦未超二年。弘力公司关于叶艳玲诉请已超诉讼时效的抗辩缺乏事实依据，原审法院不予支持。另就弘力公司认为其出具的发票已对合同面积及计价单位作出新的约定的抗辩。原审法院认为，弘力公司出具发票系对叶艳玲足额支付购房款的确认，亦是商品房买卖合同所约定其应尽之义务。不能因弘力公司在发票中将涉案房产建筑房产面积按分层分户平面图所载具明，即认为叶艳玲、弘力公司之间已对合同计价方式达成新的合意，且叶艳玲对此亦予否认。故弘力公司此项抗辩意见亦缺乏事实依据，原审法院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、弘力公司于判决生效之日起十日内向叶艳玲支付佛山市禅城区7号三幢1304房总体建筑面积减少部分价款76348.93元及利息（以18429.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月24日计至弘力公司实际清付款项之日止）；二、驳回叶艳玲其他诉讼请求。一审受理费877元（因适用简易程序已减半收取），由弘力公司负担。
上诉人弘力公司提起上诉称：原审法院认定诉讼时效起算的时间错误，导致本案事实认定错误。（一）叶艳玲主张权利的诉讼时效起算时间应当为2013年9月18日。依据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效的起算日期是从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。叶艳玲在2013年9月18日从弘力公司收取房管部门审核的《测绘分户平面图》、《发票》及《商品房过户证明书》时已知道其购买的房屋建筑面积为68.92平方米，与合同中载明的共用分摊面积不符。叶艳玲起诉时已超过了两年的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。（二）依据法律，房屋初始登记时必须委托有相关资质的测绘单位对房屋面积测绘，测绘结果经房地产行政主管部门审核后作为房屋产权登记的依据，即只要通过了房地产行政主管部门的审核，测绘结果便是产权登记的依据。本案中，弘力公司在2013年9月18日交付给叶艳玲的《测绘分户平面图》是佛山市禅城区房地产交易中心交付给弘力公司的。佛山市禅城区房地产交易中心是佛山市禅城区国土城建和水务局下设的窗口服务单位，其所发出的《测绘分户平面图》已经过房地产行政主管部门佛山市禅城区国土城建和水务局审核通过，该结果就是本案涉诉房屋的房屋登记面积。即叶艳玲购买房屋的实测面积在此时已经确定，叶艳玲在此时已经知道其所购买房屋的共用分摊面积与合同中注明的面积存在差异。叶艳玲领取房产证的行为并非是诉讼时效中断的事由。（三）本案关键在于如何理解“知道或者应当知道权利被侵害时”。“知道或者应当知道”的一个主要特征是“知道”，即权利人了解权利被侵害事实，可以开始请求法院保护其民事权利。叶艳玲在收到佛山市禅城区房地产交易中心审核认可的房产实际面积的《测绘分户平面图》以及弘力公司开具的发票时，已经知道了其购买的房屋与买卖合同中的分摊面积的差异，其诉讼时效应当从时从此时即2013年9月18日开始计算。（四）叶艳玲依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条主张权利，但该规定描述的是“房屋实际面积”而非“产权登记面积”，说明诉讼时效及诉权是从知道房屋实际面积存在差异那天开始计算，而不是房产登记之日。综上，叶艳玲在本案起诉时已超过诉讼时效，请求撤销原审判决，驳回叶艳玲的全部诉讼请求。
被上诉人叶艳玲答辩称：原审判决查明事实清楚，证据认定正确，尤其是诉讼时效方面。房产证下发给叶艳玲前，涉案房产并不属于叶艳玲，叶艳玲不可能依据其他的证据材料向弘力公司主张权利。弘力公司所称的测绘分户平面图、发票以及商品房过户证明书等文件，不足以证明涉案房产的产权已经转移给叶艳玲，因此叶艳玲可以主张权利的时间应该从取得房产证之日开始起算，其只能按照房产证所记载的内容向弘力公司主张权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人弘力公司在二审期间向本院提交了《产权登记申请表》一份，拟证明弘力公司在2013年9月18日将涉案房屋的所有过户资料交给叶艳玲，叶艳玲在2014年1月16日方申请产权登记，因此，叶艳玲何时办理过户不是弘力公司决定的，如果叶艳玲迟迟不去办理过户，那么以房产证登记日期来确定诉讼时效起算日对弘力公司是不公平的。
被上诉人叶艳玲对该证据的真实性无法确定，且该证据只能说明涉案房产的所有权未转移给叶艳玲。
经审查，弘力公司提交的《产权登记申请表》与本案无关，本院不予确认。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据弘力公司的上诉请求和叶艳玲的答辩意见，本案二审的争议焦点为：叶艳玲于本案中提起的诉讼请求是否已过法定诉讼时效期间。
当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为自其知道或应当知道权利被侵害时起两年，法律另有规定的除外。本案中，判断叶艳玲的诉请是否已过法定诉讼时效期间的关键在于如何认定本案诉讼时效期间的起算点。弘力公司上诉认为应以叶艳玲领取涉案房屋的分层分户平面图、发票的时间即2013年9月18日作为计算本案诉讼时效期间的起算点，故本案诉讼已过诉讼时效期间。对此，本院认为，根据不动产登记的公示公信原则，涉案房屋的实际面积应以不动产登记为准。虽然叶艳玲已于2013年9月18日领取涉案房屋的分层分户平面图、发票，上面载明的涉案房屋的建筑面积与合同约定不符，但分层分户平面图是由相关具备资质的专业机构对涉案房产进行测绘并出具的测绘图，其仅为涉案不动产登记的前置程序和参考依据，其法律效力不能等同于不动产产权登记的效力；弘力公司出具的发票是弘力公司对叶艳玲足额支付购房款的确认，亦不能等同于不动产产权登记的效力。因此，叶艳玲真正知悉涉案房屋的实际总体建筑面积比合同约定面积减少之客观事实即其知悉权利受到侵害的起算点应为其取得涉案房屋的产权证时，因此，弘力公司的该上诉主张不成立。涉案房屋产权证的核发时间为2014年1月24日，叶艳玲于2015年11月3日提起本案诉讼并未超过两年诉讼时效期间，原审判决对此认定正确，本院予以维持。
综上，弘力公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1754.02元，由上诉人佛山市弘力房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年三月十一日
书 记 员 许佩珊