湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第279号
上诉人（原审被告、反诉原告）李红卫，女，汉族。
委托代理人廖强新，湖南星河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）凌春满，男，汉族。
委托代理人冯源，湖南民浩律师事务所律师。
委托代理人李建雄，湖南民浩律师事务所律师。
上诉人李红卫因与被上诉人凌春满房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民一初字第758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李红卫的委托代理人廖强新，被上诉人凌春满的委托代理人冯源、李建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，凌春满为甲方与李红卫为乙方，于2009年10月12日签订了《商铺租赁合同》，该合同第二条约定，甲方将兴隆商业步行街一层北63号门面（面积为39.89平方米）租赁给乙方使用，租赁期限三年，自2009年10月1日至2012年9月30日止；第五条约定，乙方在合同签订当时支付履约保证金16，092元；该合同其他条款约定，合同履行期满自行终止，乙方应在三日内与甲方结清有关费用，办理退还商铺的移交手续，乙方如继续租用的，应当在期满三个月前向甲方提出书面申请，在同等条件下乙方有优先承租权。在合同尾部特别约定：以后的合同由甲方姐姐凌樱代为签约，价格与姐姐同步；此外，合同还对租金、商铺用途、装修及防护、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，双方均依约履行了合同义务。2012年9月28日，李红卫向凌春满的银行账上汇款48，000元，并电话告知凌春满，该笔款为续租门面租金，按原租金每月加收百分之十，要求续租六个月。2012年10月21日，凌春满委托湖南方缔园律师事务所致函李红卫，限其于2012年10月25日腾空搬出，但李红卫一直未搬离、腾空房屋，占有使用门面至今。因此，凌春满曾于2012年11月2日诉至原审法院，请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2012年10月1日终止并判令李红卫立即搬离、腾空兴隆商业步行街一层北63号门面（2C166）并交付给凌春满；2、判令李红卫向凌春满交纳的履约保证金16，092元不予退还；3、赔偿凌春满损失33，188.48元（按每平方米416元／月计算，从2012年10月1日起算至2012年11月30日，其后的损失从2012年12月1日起至李红卫实际搬离之日损失按每平方米416元／月另行计算）；4、判令李红卫承担本案的诉讼费用。2013年3月28日，原审法院作出（2012）郴北民一初字第798号民事判决书，判决：“一、被告李红卫于2013年4月1日前搬离、腾空兴隆商业步行街北面一层北63号门面（2C166）并交付给原告凌春满。二、驳回原告凌春满其他诉讼请求。”李红卫不服，提起上诉，2013年7月19日，湖南省郴州市中级人民法院作出（2013）郴民一终字第316号民事判决书，判决：“一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2012）郴北民一初字第798号民事判决；二、驳回被上诉人凌春满的原审诉讼请求”。2013年8月9日，凌春满向原审法院提起诉讼，请求判令：1、李红卫搬离、腾空郴州市兴隆商业步行街一层北63号门面（2C166）并交付给凌春满；2、李红卫向凌春满支付占有门面期间的占有使用费66，376.96元（按每平方米416元／月计算，从2013年4月1日起算至2013年8月1日止，此后的占有使用费按每平方米416元／月计算至李红卫将房屋交付给凌春满止）；3、李红卫承担本案的诉讼费用。2013年12月6日，李红卫提起反诉，请求确认双方的门面租赁合同从2013年4月1日起继续有效，租赁期限延长至2015年9月30日。在2014年1月23日开庭审理过程中，李红卫当庭申请对郴州市兴隆商业步行街一层北63号门面（2C166）的租金价格进行评估鉴定，李红卫此申请已超过举证期限，原审法院未予准许。
另查明，2013年3月28日，李红卫向凌春满的银行账上汇款48，000元。凌春满的姐姐凌樱为出租方与谢志平为承租方于2012年10月20日签订了《商铺租赁合同》，约定凌樱将郴州市兴隆商业步行街一层B123号门面（面积为41.12平方米）租赁给谢志平使用，租赁期限三年，自2012年10月1日至2013年9月30日的门面租金为每平方米416元／月。
原审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。一、关于凌春满与李红卫于2013年4月1日之后是否构成商铺租赁合同法律关系，李红卫应否搬离、腾空兴隆商业步行街一层北63号门面（2C166）并交付给凌春满的问题。在本案中，双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同约定租赁期限三年，从2009年10月1日起至2012年9月30日止，因此，合同约定的租期截止日是2012年10月1日。然而，李红卫于2012年9月29日，向凌春满的银行账上汇款48，000元，并电话告知凌春满，该笔款为续租门面租金，按原租金每月加收百分之十，要求续租六个月。至今凌春满未将该笔租金退还给李红卫。经过法院的一审、二审认定，双方的租赁关系应当于2013年4月1日终止。在2013年4月1日后，由于凌春满与李红卫之间未签订书面的租赁合同，也未达成门面租赁一致意见。因此，凌春满要求李红卫搬离、腾空兴隆商业步行街一层北63号门面（2C166）并交付给凌春满的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。李红卫辩称，2013年3月28日向凌春满汇款48，000元，属于订立租赁合同的要约，由于凌春满早已于2012年11月2日诉至原审法院，请求判令确认双方签订的《商铺租赁合同》终止并要求李红卫立即搬离、腾空兴隆商业步行街一层北63号门面（2C166）并交付给凌春满，而且在被法院驳回其诉讼请求后，凌春满于2013年8月9日再次向法院提起诉讼，要求李红卫搬离、腾空郴州市兴隆商业步行街一层北63号门面（2C166）并交付给凌春满，足以证明李红卫一直未能与凌春满达成合议，建立门面租赁合同关系，因此，李红卫要求确认门面租赁合同从2013年4月1日起继续有效，租赁期限延长至2015年9月30日的反诉请求，于法无据，不予支持。二、2012年4月1日之后，李红卫是否应向凌春满支付占有使用费66，376.96元的问题。凌春满与李红卫之间的门面租赁关系于2012年4月1日终止，李红卫拒不将交付门面，继续占有使用至今，违反了合同约定应承担相应的违约责任，因此，凌春满要求李红卫支付门面占有使用费的诉讼请求，予以支持。原审法院认为门面占有使用费应参照同一时段同一地段的门面租赁价格计算为宜，凌春满要求按照2012年10月1日至2013年9月30日同一地段门面（郴州市兴隆商业步行街凌春满的姐姐凌樱的门面）租赁价格每平方米416元／月计算，符合情理，并且也符合商铺租赁合同中尾部特别约定：“以后的合同价格与姐姐同步”。至此，李红卫应向凌春满支付门面占有使用费66，376.96元（39.89平方米×416元／月×4个月，从2013年4月1日起算至2013年8月1日止，此后的占有使用费按每平方米416元／月计算至被告将房屋交付给原告止），减去李红卫于2012年3月28日向凌春满汇款48，000元，李红卫还应向凌春满支付门面占有使用费18，376.96元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条、第九十一条第（一）项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“一、被告（反诉原告）李红卫搬离、腾空兴隆商业步行街北面一层北63号门面（2C166）并交付给原告（反诉被告）凌春满，限被告（反诉原告）李红卫在本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告（反诉原告）李红卫向原告（反诉被告）凌春满支付占有门面的占有使用费18，376.96元（按每平方米416元／月计算，从2013年4月1日起算至2013年8月1日止，此后的占有使用费按每平方米416元／月计算至被告将房屋交付给原告止），限被告（反诉原告）李红卫在本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告（反诉被告）凌春满的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李红卫的诉讼请求。如果被告（反诉原告）李红卫未按本判决指定的期限履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉的案件受理费1539元，反诉的案件受理费40元，合计1579元，由被告（反诉原告）李红卫承担。”
上诉人李红卫不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决程序违法。1、原审法院判非所诉。被上诉人凌春满的诉讼请求是判令李红卫搬离腾空兴隆步行街一层北63号门面（即2C166）交付给凌春满。但原审法院判决限李红卫在判决发生法律效力之日起十日内搬离腾空兴隆步行街一层北63号门面（即2C166），并将该门面返还给凌春满。判决和诉求不一致。2、原审法院驳回了上诉人李红卫请求对门面租用价格的鉴定申请，剥夺了上诉人李红卫的诉讼权利。二、原审法院认定事实不清。1、双方的门面租赁合同从2013年4月1日继续有效，租赁期限延长至2015年9月30日。凌春满和李红卫在合同中约定，以后的合同由甲方（凌春满）姐姐凌樱代为签订，这就明确了上诉人与被上诉人的租赁合同继续续签。且在书面合同到期前，上诉人于2012年9月28日向凌春满支付了六个月的租金48，000元，凌春满未提出异议，双方的租赁关系继续存在。2013年3月28日，上诉人李红卫又以同样的方式将租金汇入凌春满的账户，被上诉人凌春满未将租金退还，同样的事实，法院应当作出相同的认定。因此，双方门面租赁合同从2013年4月1日继续有效，租赁期限延长至2015年9月30日。2、原审法院认定的门面占有使用费缺乏证据证明。被上诉人提供凌樱的租赁合同不真实，不能作为本案的定案依据。故，上诉人李红卫请求二审法院判令：一、撤销原审判决；二、确认双方的门面租赁合同从2013年4月1日继续有效，租赁期限延长至2015年9月30日；三、确认门面占有使用费（租金）为每月200元／平方米；四、本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人凌春满答辩称，一、原审判决程序合法。1、原审法院给予被答辩人十日的自动履行期是法官根据实际情况作出的裁量，不是判非所诉。2、被答辩人未在法定的期限内提出鉴定申请，原审法院不予鉴定，合符程序。二、原审法院认定事实清楚。1、自双方书面合同到期后，双方租赁关系就终止了，双方未签订新的租赁合同。合同中约定的“以后的合同由甲方（凌春满）姐姐凌樱代为签订，价格与姐姐的门面同步”系一个要约，未得到被答辩人李红卫的承诺，双方未就租赁合同达成一致。2、被答辩人强占门面，应当按照凌樱的门面租赁价格即每平方米416元／月支付占有使用费。3、被答辩人李红卫称凌樱的租赁合同不真实，其未提供证据予以反驳。故，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审过程中，本院释明要求双方当事人提供涉案门面左右两间门面的租赁合同作为本案的参考，上诉人李红卫提供了涉案门面相邻的北65号门面的租赁合同，该合同的租赁期限是2011年10月1日至2014年9月30日，第一年租金每月178元／平方米，第二年租金每月188元／平方米，第三年租金每月200元／平方米，门面38.45平方米，用途是经营服饰。被上诉人凌春满未向法院提供相关材料。为查明案件事实，本院依职权向郴州兴隆步行街商业物业服务有限公司法定代表人文建国就本案事实进行了调查，并制作了调查笔录，文建国陈述称：一、其参与了凌春满与李红卫租赁纠纷的调解工作，双方因价格问题不能达成一致，凌春满要求按照凌樱的门面价格即每月400余元／平方米，李红卫认为要参照步行街大部分门面价格即每月200余元／平方米；二、凌樱的门面处于通道口边上，承租方将等同于门面面积的通道打通相连并免费使用，故出租价格高；三、其有一门面北40号（B113），面积101平方米，租金每月255元／平方米，其知道北73号（C178）、北35号（B108）两门面同属一出租户，价格均为每月230元／平方米，并到公证处做了公证。四、凌樱的租赁合同以及北65号门面的租赁合同应当是真实的。另外，本院对兴隆步行街的平面图、本案涉案门面、北65号门面、凌樱门面进行了拍照。
针对上述证据材料，上诉人李红卫认为其提供的北65号门面的租赁合同可以证明同地段的门面价格为每月175元／平方米；对本院的调查笔录及拍摄相片，认为文建国不能确认凌樱合同的真实性，其余的无异议。被上诉人凌春满对李红卫提供的北65号门面租赁合同的真实性有异议，认为当事人未出庭作证且关联性不强；对本院的调查笔录拍摄相片，认为文建国陈述是否真实不能确定，但其中认为凌樱合同是真实的，与凌春满提供的证据相符，对相片无异议。
针对双方当事人的举证质证，本院认为文建国系郴州兴隆步行街商业物业服务有限公司法定代表人，其对步行街的情况较为了解，且其参与了本案纠纷的前期调解工作，与双方当事人无利害关系，其陈述可作为本案的参考。经本院释明，上诉人李红卫提供了北65号门面的租赁合同，被上诉人凌春满未提交视为对相关权利的放弃，该合同与文建国陈述一致，本院予以确认。
本院二审查明：一、原审法院（2012）郴北民一初字第798号民事判决书，本院（2013）郴民一终字第316号民事判决书以及本案一审涉案门面兴隆步行街一层北63号门面（即2C166）实为兴隆步行街一层北63号门面（即C166）；二、凌春满与李红卫签订的《商铺租赁合同》第三条约定，乙方（李红卫）按期支付合同租金，以六个月为一期。合同期第一年租金每月170元／平方米，每期为40，687元；第二年租金每月175元／平方米每期41，884元；第三年租金每月180元／平方米，每期为43，081元……；2012年9月28日，李红卫向凌春满汇款48，000元，要求承租六个月，租金每月200.6元／月，生效判决对此予以了确定；三、2013年3月28日，李红卫向凌春满账户汇入48，000元后，凌春满委托律师向李红卫发出律师函，告知李红卫此为单方行为，不予认可，款项已提存至湖南民浩律师事务所，李红卫表示律师函已经收到；四、兴隆步行街每个门面价格存在差异，北63号门面（C166）与北65号（C168）门面相邻，面积相差仅有1平方米左右，均用于服装销售，后者的租赁价格第一年租金每月178元／平方米，第二年租金每月188元／平方米，第三年租金每月200元／平方米；四、凌春满姐姐凌樱的门面处于通道口边上，承租方将门面与通道口联通装修使用，其门面的实际使用面积两倍于合同中约定的租赁面积。其余事实与原审查明一致。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方当事人在二审中的争议焦点：一、原审判决程序是否违法的问题；二、2013年4月1日以后，双方是否存在租赁合同法律关系的问题；三、门面占有使用费如何确定的问题。
关于第一个争议焦点。比较被上诉人凌春满的诉讼请求与原审判决第一项，仅有履行时限的区别，原审判决加上履行时限便于上诉人李红卫自觉履行判决，也便于确定延迟履行法院判决的法律责任，并非判非所诉；原审判决认为上诉人李红卫的鉴定申请超过举证期限，未予准许，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。”之规定。故对于李红卫提出的原审判决程序违法的上诉主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。合同是当事人达成的合意，只有当事人之间意思表示一致，才能就某一事项达成合意。上诉人李红卫认为在双方签订的《商铺租赁合同》中约定了以后的合同由甲方（凌春满）姐姐凌樱代为签订，明确了上诉人与被上诉人的租赁合同继续续签。本院认为该约定实为约定了此后合同的签订主体为凌春满的姐姐，并未约定双方在合同到期以后必须继续签订租赁合同。上诉人李红卫还主张其于2013年3月28日向被上诉人凌春满账户汇入48，000元，双方构成了租赁合同法律关系。本院认为，李红卫于2012年9月28日向凌春满账户汇入48，000元后，法院生效判决认定双方的租赁合同关系延续至2013年4月1日，主要依据是有证据证明凌春满认可了李红卫要求续租的事实。2013年3月28日，李红卫以同样的方式向凌春满账户汇入款项，针对李红卫的该行为，凌春满委托律师向李红卫发出了律师函，并将48，000元提存于湖南民浩律师事务所。凌春满的上述行为表示其对李红卫提出续租请求不予同意。李红卫亦未提供证据证明凌春满认可了其续租的要求。因此，2013年4月1日以后，凌春满与李红卫未就租赁合同的续签达成合意。故对于李红卫主张双方的门面租赁合同从2013年4月1日继续有效，租赁期限延长至2015年9月30日的上诉请求，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。2013年4月1日后，双方不存在租赁合同关系，但李红卫继续占有使用凌春满的门面，应当腾出门面并支付相应的门面占有使用费。本院认为，门面占有使用费应参照同一时段、同一地段的门面租赁价格计算为宜。根据本院的调查，凌樱的门面因紧邻过道，承租人将过道与门面连通一起装修使用，其门面的实际使用面积两倍于合同中约定的租赁面积，不能反映真正的门面价格；反观与涉案门面相邻的北65号门面，两门面在面积和用途上极其相似，具有可比性。且凌春满与李红卫在2013年4月1日后并未续签合同，形成租赁合同关系，不能适用原租赁合同中尾部中“以后的合同价格与姐姐同步”的约定。原审判决参照凌樱的门面价格计算本案门面占有使用费，有失公平，本院依法予以纠正。因兴隆步行街每个门面价格存在差异，本院综合凌春满与李红卫门面租赁价格的涨幅、北65号（C168）门面价格以及其他门面的价格，酌情确定本案门面占有使用费为每月230元／平方米。故对于上诉人李红卫对门面占有使用费的上诉请求，本院予以部分支持。因此，从2013年4月1日至2013年8月1日的门面占有使用费为36，698.8元（230元／平方米×39.89平方米×4个月），此后的占有使用费按每月230元／平方米计算至李红卫将房屋交付给凌春满止，李红卫于2013年3月28日向凌春满汇款48，000元，应予扣减。
综上，原审判决部分事实认定不清，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民一初字第758号民事判决第一、四项；
二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民一初字第758号民事判决第三项；
三、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民一初字第758号民事判决第二项，即“被告（反诉原告）李红卫向原告（反诉被告）凌春满支付占有门面的占有使用费18，376.96元（按每平方米416元／月计算，从2013年4月1日起算至2013年8月1日止，此后的占有使用费按每平方米416元／月计算至被告将房屋交付给原告止）”为“被告（反诉原告）李红卫向原告（反诉被告）凌春满支付占有门面的占有使用费36，698.8元（按每平方米230元／月计算，从2013年4月1日起算至2013年8月1日止），此后的占有使用费按每平方米230元／月计算至被告将房屋交付给原告止，李红卫于2013年3月28日向凌春满汇款48，000元，应予扣减。”；
四、驳回上诉人李红卫的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人（原审原告）凌春满的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1539元，由被上诉人凌春满负担760元，由上诉人李红卫负担779元，一审反诉案件受理费40元，由上诉人李红卫负担；二审案件受理费339元，由被上诉人凌春满负担170元，由上诉人李红卫负担169元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 云
审 判 员 谢末钢
代理审判员 李 敏
二〇一四年七月十一日
书 记 员 苏晓玲
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第二十五条承诺生效时合同成立。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第二十五条当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。
对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。