深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深罗法民三初字第690号
原告王若桐。
委托代理人洪文生，广东中矩律师事务所律师。
委托代理人刘卫文，广东中矩律师事务所律师。
被告宝安鸿基地产集团股份有限公司，住所地深圳市罗湖区东门中路1011号鸿基大厦25-27楼。
法定代表人陈泰泉，该公司董事长。
委托代理人张占营，系该公司职员。
被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司，住所地深圳市福田区八卦四路430栋夹层202。
法定代表人袁军。
委托代理人傅强，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托代理人卜宪青。
被告深圳市罗湖区机关物业管理办公室，住所地深圳市罗湖区湖贝路原罗湖区委大楼*楼。
法定代表人吴锐文，主任。
委托代理人赵金波，广东诚公律师事务所律师。
被告深圳市鸿基物业管理有限公司，地址深圳市罗湖区晒布路26号5层。
法定代表人陈汉忠，该公司董事长。
委托代理人张占营，男，汉族，1981年4月27日出生，身份证住址深圳市罗湖区宝安北路人才大市场大厦，身份证号码132401198********，系宝安鸿基地产集团股份有限公司职员。
上列原告诉被告宝安鸿基地产集团股份有限公司（以下简称鸿基公司）、被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信奥特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市罗湖区机关物业管理办公室（以下简称机关物业办）、深圳市鸿基物业管理有限公司（以下简称鸿基物业公司）为本案被告，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王若桐及其委托代理人洪文生，被告鸿基公司委托代理人张占营，被告恒信奥特公司委托代理人傅强、卜宪青，被告机关物业办委托代理人赵金波，被告鸿基物业公司委托代理人张占营，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，被告鸿基公司的深圳市罗湖区东门二横街鸿基工艺城三层3#商铺，自2010年8月15日起由其代理人鸿基物业公司出租给原告经营中药材、保健品、古玩、书画，期限一年。租赁期限届满后对方拖至2011年12月8日续签《房屋租赁合同》期限一年，月租金从原来的1230元提高到1640元，但合同签订后被告鸿基公司把老的合同收走，新的合同以备案为由也全部被其收走。然而被告鸿基公司至今未办理新合同登记备案手续，也未将《房屋租赁合同》原件给付原告。尽管如此，双方一直履行租赁关系，原告使用被告鸿基公司的房屋，也按时交付给被告鸿基公司2012年3月的租金，证明被告鸿基公司将3#商铺延续出租给原告是事实。2012年3月13日被告鸿基公司发布产权变更公告，2012年4月5日被告鸿基公司和被告恒信奥特公司发布清缴租金公告，2012年4月10日被告鸿基公司隐瞒物业转让事实，欺骗原告以其公司发展需要收回该物业、不续签房屋租赁合同为由，通知原告撤出3#商铺。2012年4月17日被告恒信奥特公司突然以业主身份正式发布通知对鸿基工艺城升级、改造，改造时间三个月，2012年5月1日正式动工，要求原告在2012年5月1日前停业并完成商铺搬离工作。被告恒信奥特公司的行为是解除租赁关系并不承担任何责任。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，双方都应该依法履行；被告鸿基公司和被告恒信奥特公司应履行登记备案交付原件给原告的义务；被告鸿基公司在未书面通知原告转让出租的物业，原告未明确表示放弃优先购买权、不知情情况下转让原告承租的商铺，侵犯了原告的优先购买权，应承担赔偿责任；对鸿基工艺城升级、改造，原告支持和配合，但如何配合，不是一搬了事，租赁期限没到期，到期的还有优先承租权，被告鸿基公司和被告恒信奥特公司与原告未达成回迁续租租期顺延的协议，也未承担违约责任，赔偿原告装修费用及无法经营经济损失，被告鸿基公司和被告恒信奥特公司的行为研究损害了原告的合法权益。现在两被告已经擅自在鸿基工艺城进行拆迁装修，严重破坏原告周围的正常经营环境，导致客源大量流失，原告的经营收入急剧下降，造成了严重经济损失，两被告应当承担赔偿法律责任。原告多次与被告鸿基公司和被告恒信奥特公司协商，但置之不理，还多次上门胁迫，恶言重伤，并强行断电，直接导致原告损失继续扩大。为保护原告合法权益，请求判令：1、两被告立即停止对原告所租赁的深圳东门鸿基工艺城升级、改造；2、两被告立即将2011年12月8日双方所签订的鸿基工艺城三层3#商铺租赁合同登记备案后返还租赁合同原件给原告，并继续履行该租赁合同；3、两被告侵犯原告对租赁物业优先购买权，赔偿原告人民币50000元；4、两被告赔偿原告装修费用及无法经营经济损失人民币100000元；5、本案诉讼费用由两被告承担。在庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、诉讼请求中的两被告全部变更为四被告；2、第三项诉讼请求变更为四被告侵犯原告对租赁物业优先承租权，赔偿原告人民币50000元；3、第四项诉讼请求变更为四被告单方解除合同赔偿原告装修费用及无法经营经济损失人民币100000元。
被告鸿基公司答辩称，我方不是本案适格被告，原告的诉求不能得到支持。我方不是涉案房产的产权人，也不是该涉案房产的出租人，更没有与原告签订所谓的租赁合同。原告的诉求是无稽之谈。第三项诉讼请求优先购买权，我方不是涉案房产的产权人，也不是该涉案房产的出租人，更没有与原告签订所谓的租赁合同，该项诉求没有事实依据也没有法律依据。第一项诉讼请求，我方对所述我方产权的鸿基商业中心整体出售以后，对鸿基工艺城改造是由新的业主进行的，我方不能阻止他人的行为。因此原告的诉讼请求于理于法无据。对于第四项诉讼请求，我方不是涉案房产的产权人，也不是该涉案房产的出租人，因该项诉讼请求没有事实依据也没有法律依据。综上所述，我方不是本案适格被告，原告的诉求没有事实依据也没有法律依据，请求法庭依法驳回。
被告恒信奥特公司答辩称，1、原告租赁的商铺产权属于罗湖区住宅局，罗湖区住宅局委托被告机关物业办进行经营、管理，机关物业办和罗湖区住宅局从来都没有将该商铺让给我方，机关物业办同意我方对鸿基工艺城进行升级改造，双方正在办理有关物业的租赁合同以及书面同意我方进行升级改造的手续，有关手续近期就可以完成。所以我方对鸿基工艺城以及本案商铺改造是合法的，也不存在原告主张的优先购买权问题。而且我方与原告和被告鸿基公司之间的租赁合同实际上没有任何关系。2、我方于2012年4月与原告就改造商场，原告终止租赁合同以及原告清场返还商铺，我方予以补偿等事宜协商达成一致。原告委托其男友杜某签署了补偿协议书，领取了被告二支付的补偿金6121元和退还了租赁押金3280元。以上事实证明原告停止营业，终止租赁合同交还商铺是其真实意思表示，而且双方已经履行了该补偿协议，租赁合同已经终止了。在这种情况下原告提出诉讼不仅没有任何事实和法律依据，而且纯属无理缠诉，不应该得到法庭的支持。3、原告罗列的所谓损失均没有事实依据和法律依据。事实是原告与我方早已达成了有关损失的协议，原告也已经领取的补偿款金额经过了原告的确认，包含了原告的全部损失，所以原告有关其损失的主张和请求也不应该得到支持。综上所述，我方请求依法驳回原告的诉求。
被告机关物业办答辩称，1、我方2011年11月15日是将鸿基商业中心2到5楼房产出租给被告鸿基物业公司使用，与本案的原告没有合同关系，也没有权利义务关系。被告鸿基物业公司的使用情况我方不清楚；2、2012年5月10日，被告鸿基物业公司向我方书面提交要求，讲明他们的房产已经转让，要求我方与他方的租赁合同转为与被告恒信奥特公司直接签订房屋租赁合同。我方同意承租人提出的要求，按照原合同条款与期限没有变化，与被告恒信奥特公司签订房屋租赁合同。对于我方所签订的合同，既没有违约也没有过错，这是作为承租方与出租方协商一致的结果；3、我方认为本案原告方提出赔偿损失的要求的依据不足，且原告方的合同纠纷以及赔偿损失的要求都应该向他的合同对方当事人提出、主张、协商，与我方无关，我方在本案中不应该承担任何的民事责任。且我方与原告没有房屋租赁合同的关系，不存在优先承租权。
被告鸿基物业公司答辩称，原告没有提供证据证明其与我方存在租赁合同关系的事实，请求驳回原告的诉讼请求。法律没有规定优先承租权的权利，且原告也没有提交证据证明与我方存在租赁合同。根据与他人签订的类似的租赁合同，房屋租赁合同书中第21条约定本合同约定租赁期限届满乙方需继续租用房屋的，应于届满之日前两个月向出租方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋享有优先承租权。由于原告与我方是不定期租赁关系，所以第21条不能适用。包括涉案商铺的物业整体转租给恒信奥特公司，原告主张的优先承租权也不能适用。根据类似的物业租赁补充协议中第8条第3款也明确约定，合同期间出租方有权对租赁场地进行升级改造，但需提前一个月通知承租人，承租人应当给予配合，若承租人不积极配合，租赁合同终止双方无需承担责任，租金按实际天数计算。根据被告恒信奥特公司提交的通知、公告，这些通知是在3月底发出的。已经向原告说明了包括涉案的商铺在内的鸿基商业中心升级改造的事实。当时我方也向原告发出了鸿基商业中心升级改造的通知。所以，在升级改造前一个月已经履行了通知义务。原告主张的优先承租权及补偿损失的事实与理由皆不能成立。请求法院予以全部驳回。
本院经审理查明：
（一）2010年8月原告与被告鸿基物业公司签订了一份《房地产租赁合同》，被告鸿基物业公司将座落于深圳市罗湖区东门二横街鸿基工艺城三层3#商铺租给原告使用，租赁期限一年至2011年8月15日止；租金为每月1230元；合同到期后，原告继续使用涉案的铺位，被告鸿基物业公司继续收取租金及管理费，并从2011年12月起将租金调整为每月人民币1640元。原告主张2011年12月双方又签订了期限为一年的新的租赁合同，并被被告鸿基物业公司收回，再也没有还给原告。被告鸿基物业公司则称双方并未再签订新的租赁合同。根据原告的申请，本院向罗湖区东门租赁管理所调查取证，该所出具证明，鸿基商业中心三楼三号铺，王若桐于2010年10月份以后的合同未在该所办理登记备案。
（二）2010年8月6日被告鸿基物业公司向原告出具了一份收款收据，注明收到原告交来三楼3#定金人民币2460元。2011年12月8日被告鸿基物业公司又向原告出具了一份收款收据，注明收到原告交来新风三楼3#补交定金人民币820元。原告向被告鸿基物业公司缴纳3#铺位租金及水电管理费至2012年3月，被告鸿基物业公司开具了发票。2012年3月以后的租金及水电管理费未交的原因，原告主张是被告恒信奥特公司拒收。被告恒信奥特公司称并未拒收租金，因为被告恒信奥特公司已经和原告签订了补偿协议，所以不存在拒收的事实。
（三）被告恒信奥特公司（甲方）在处理鸿基商业中心升级改造的过程中，于2012年4月11日和4月21日与案外人“杜老”（乙方）签订了两份补偿协议书。4月11日协议书约定因乙方向鸿基公司承租鸿基商业中心3楼3#商铺，该商铺产权已经转让给了甲方，甲方拟于近期对该商铺进行改造，经双方协商，就乙方终止关于该商铺的租赁合同，甲方给予乙方一定补偿等相关事项达成如下协议，甲方给予乙方的补偿费用共计人民币3936元，包括乙方终止与鸿基公司的租赁合同、停止在所承租的商铺经营、搬离该商铺过程中所涉及并发生的所有费用，乙方负责在2012年4月30日前将承租的该商铺清场完毕，并将所有商品搬离该商铺。4月21日协议书约定补偿费用为人民币2185元，乙方负责在2012年4月25日前将承租的该商铺清场完毕，其他约定事项同4月11日协议书。协议签订后，被告恒信奥特将两张定金收据收回，并支付了上述约定的补偿费。
（四）2012年3月13日被告鸿基公司发出了“关于东门鸿基商业中心产权变更公告”，称由于我司产业调整需要，原由我公司持有的位于东门二横街鸿基商业中心（鸿基工艺城）负一层地下室、地面一层至六层部分房产合计面积为12067.93平方米商业连同租赁合同分别转让给深圳市恒信奥特投资发展有限公司、厦门市恒信网元通信技术有限公司及深圳市富锦昌贸易有限公司等三个受让单位，并在近期办理了相关产权变更过户手续。请各租户如有疑问可到现场咨询。
2012年3月30日被告恒信奥特公司发出了一份“关于鸿基工艺城升级改造的通知”，通知称2012年3月13日，鸿基公司正式发布了《关于东门鸿基商业中心业权变更公告》，将原属鸿基公司的东门二横街鸿基商业中心（鸿基工艺城）负一层地下室全部、地面一层至六层大部分商业房产连同租赁合同转让给了我司。近期，深圳市及罗湖区政府明确提出了东门商圈要进行商业升级的相关指示，为了积极相应政府号召，美化城市商业景观，解决商场上述弊端，增强市场竞争力，我司将于近期对鸿基工艺城进行升级改造。改造内容为外立面重新装潢更新大楼的机电设备，对大楼的消防进行整改，对一楼大堂、负一楼和二楼以上楼层进行内部重新装修等。此次升级改造将于2012年5月1日正式动工，改造时间约3个月，改造期间，鸿基工艺城二楼以上的商铺、办公室将全部停止营业。根据深圳市鸿基（集团）股份有限公司或宝安鸿基地产集团股份有限公司与所有租户签订的《物业租赁补充协议》第八条第3款约定：“合同期间，甲方有权对租赁场地进行升级、改造，但需提前一个月通知乙方，乙方应当予以配合。若乙方不予配合，本合同终止，双方均无需承担责任”。敬请所有租户按合同约定积极配合，于2012年5月1日前停业并完成商铺搬离工作。
2012年4月5日恒信奥特公司和鸿基公司发出了“关于场地租金清缴相关事宜公告”，公告称2012年3月13日，宝安鸿基地产集团股份有限公司向鸿基商业中心各租户公开发布了《关于东门鸿基商业中心产权变更公告》，公告主要内容为原属宝安鸿基地产集团股份有限公司的东门二横街鸿基商业中心（鸿基工艺城）负一层地下室全部、地面一层至六层大部分商业房产连同租赁合同转让给了深圳市恒信奥特投资发展有限公司。由于上述变更，宝安鸿基地产股份有限公司对原租用宝安鸿基地产集团股份有限公司位于东门鸿基新风花园（鸿基商业中心）物业的各租户，自4月份后的租金清缴等事项作如下安排：深圳市恒信奥特投资发展有限公司将于2012年5月1日对鸿基工艺城进行升级改造。改造期间，鸿基工艺城二楼及以上的商铺、办公室将全面停止营业，涉及到租户退场、租金清缴等一系列事项，因产权变更和租赁合同权益的转移，2012年4月1日后，各租户清缴租金事项不要到宝安鸿基地产集团股份有限公司办理，请直接到鸿基商业中心五楼518室与相关工作人员接洽。各租户在合同履行期间可单方提出提前终止租赁合同（统一不按违约处理），如在当月能搬出经营场地的租户，我司给予免除当月租金（经营期间产生的费用由各租户自行到管理处交清）由管理处出具结清费用证明，各租户凭押金单到宝安鸿基地产集团股份有限公司财务部办理退押金手续（必要时可凭单据在518室现场办理退款手续）。对各租户因租赁合同到期的，到期后一律终止合同，双方不再续签合同，由各租户在4月30日内自行搬走，逾期不搬离者，由我司及管理处工作人员采取强行清场措施，对各租户造成的任何经济损失由各租户自行承担，我司不承担任何责任。
（五）2012年4月10日被告鸿基物业公司向原告发出了一份通知，通知由于鸿基工艺城新业主单位恒信奥特公司将于近期对商城进行升级改造，为了改变鸿基工艺城陈旧落后的经营环境，我公司决定联合新业主统一实施商城升级改造工程，提前终止双方租赁合同，我公司将按租赁合同相关条款，对提前终止合同给予赔偿，希望原告本月内尽快到本楼S518室协商终止合同，搬离鸿基工艺城事宜。
（六）涉案商铺属于深圳市罗湖区住宅局所有，并未转让。根据深圳市罗湖区人民政府的相关件，将区住宅局管理的区属物业移交给区物业经营管理公司经营管理，后决定撤销罗湖物业经营管理公司，由深圳市罗湖区机关物业管理办公室在区政府授权范围内对区政府国有物业资产进行经营管理。涉案铺位系被告机关物业办出租给被告鸿基物业公司，租赁期限至2016年4月30日。后根据被告鸿基物业公司的申请，包括涉案铺位在内的铺位更换承租人为被告恒信奥特公司，2012年6月1日被告恒信奥特公司和被告机关物业办签订了租赁合同。
（七）被告鸿基物业公司和被告恒信奥特公司签订了一份“物业租赁补充协议”，约定将包括涉案铺位在内的鸿基商业中心相关铺位出租给被告恒信奥特公司，被告恒信奥特公司按照被告鸿基物业公司和被告机关物业办所签订的合同向被告机关物业办交纳租金，并由被告恒信奥特公司继续执行原鸿基物业公司所涉及的第三方分租协议，如果被告恒信奥特公司需要升级改造本协议经营场地，由其处理原分组协议的终止事项，承担违约责任。
以上事实有原告的押金及租金收据、“关于东门鸿基商业中心产权变更公告”、“关于鸿基工艺城升级改造的通知”、“关于场地租金清缴相关事宜公告”、2012年4月10日“通知”、罗湖区东门租赁管理所证明、2012年4月11日和4月21日两份补偿协议书、房地产证、被告机关物业办和被告鸿基物业的租赁合同、被告鸿基物业公司和被告恒信奥特公司的租赁合同、被告恒信奥特公司和被告机关物业办签订的租赁合同以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原告和被告鸿基物业公司于2010年8月签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强行性规定，为合法有效之合同，双方均应严格履行。合同期满后，原告继续使用涉案的铺位，被告鸿基物业公司继续收取租金，构成不定期租赁。原告主张双方又签订了一份租赁合同，被告鸿基物业公司予以否认，原告未提交证据予以证明，应当承担举证不能的责任，对此主张本院不予采纳。故原告请求被告鸿基物业公司立即将2011年12月8日双方所签订的鸿基工艺城三层3#商铺租赁合同登记备案后返还租赁合同原件给原告，并继续履行该租赁合同的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。原告请求其他三被告返还租赁合同，并继续履行该租赁合同，亦无事实和法律依据，理由不成立，本院亦不予支持。本案的争议焦点为：1、在租赁合同的履行中，被告是否构成违约？2、被告是否侵犯了原告的优先承租权？
对于第一个争议焦点，本院认为，原告和被告鸿基物业公司签订的《房地产租赁合同》，合同期限至2011年8月15日，合同期满后，未有证据证明双方又续签了租赁合同，原告继续使用涉案的铺位，被告鸿基公司继续收取租金，构成不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案中，被告鸿基物业公司在2012年4月10日向原告发出通知，告知原告包括涉案铺位在内的鸿基工艺城将进行升级改造，通知原告终止双方租赁合同，原告在此之后又使用了一段时间的涉案铺位，故本院认定被告鸿基物业公司已经在合理的期限通知了原告解除了双方签订的租赁合同。对于租赁合同的解除，被告鸿基物业公司履行了通知的义务，不存在过错。合同解除后，原告请求四被告立即停止对原告所租赁的深圳东门鸿基工艺城升级、改造，理由不成立，本院不予支持；原告和被告鸿基物业公司不定期租赁的解除，被告鸿基物业公司没有过错，没有违约行为，故原告请求被告鸿基物业公司单方解除合同赔偿原告装修费用及无法经营经济损失人民币100000元，理由不成立，本院不予支持；原告请求其他三被告对此承担赔偿责任，无事实和法律依据，理由不成立，本院亦不予支持。
对于第二个争议焦点，本院认为，被告鸿基物业公司通知原告解除了双方的不定期租赁，是为了对鸿基工艺城进行升级改造，为了便于升级改造，将包括涉案铺位在内的属于被告机关物业办管理的铺位出租给被告恒信奥特公司，由被告恒信奥特公司统一对鸿基工艺城进行升级改造。原告主张优先承租权的依据是租赁合同中关于租赁期限届满，原告需继续租用租赁房屋时，应于租赁期限届满前2个月向被告鸿基物业公司提出续租要求，在同等条件下，原告对租赁房屋有优先承租权。在本案中，原告和被告鸿基物业公司的所签订的租赁合同已经到期，原告并未提交其要求续租的证据，双方也未就续租另行签订租赁合同，只是形成不定期的租赁管理关系。并且被告鸿基物业公司将包括涉案铺位在内的铺位一起出租给被告恒信奥特公司，其目的是为了方便鸿基工艺城的升级改造，也不存在原告所主张的同等条件下的优先承租权。故原告主张四被告侵犯原告对租赁物业优先承租权，赔偿原告人民币50000元的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告王若桐要求四被告立即停止对原告所租赁的深圳东门鸿基工艺城升级、改造的诉讼请求。
二、驳回原告王若桐要求四被告立即将2011年12月8日双方所签订的鸿基工艺城三层3#商铺租赁合同登记备案后返还租赁合同原件给原告，并继续履行该租赁合同的诉讼请求。
三、驳回原告王若桐要求四被告侵犯原告对租赁物业优先承租权，赔偿原告人民币50000元的诉讼请求。
四、驳回原告要求四被告赔偿原告装修费用及无法经营经济损失人民币100000元的诉讼请求。
如案件受理费人民币3300元，由原告王若桐负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王志刚
代理审判员 钱 松
人民陪审员 谌小英
二〇一二年十二月十七日
李文萍
书 记 员
崔晶
广东省深圳市罗湖区人民法院
判决书
二○一二年十二月十九日