广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第110号
原告（反诉被告）李志业。
委托代理人黄劲，北京市盈科（广州）律师事务所。
委托代理人杜玉明，北京市盈科（广州）律师事务所。
被告（反诉原告）肖然。
被告（反诉原告）兼被告肖然的委托代理人肖鳗。
原告李志业与被告肖然、肖鳗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李志业及其委托代理人黄劲，被告兼被告肖然的委托代理人肖鳗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李志业诉称，我与被告肖然于2011年8月17日签订《广州市存量房买卖合同》，约定被告肖然将其位于广州市白云区某房房屋出售给我，总金额98万元。合同签订后，我依约向被告肖然支付定金5万元。但被告却未依约在2011年8月17日起两个月内办妥其名下的本案房屋的房产证。为此，被告肖然应依约承担退还定金的责任。经我方一直催告，仍未退还。被告肖鳗是实际收款人，应对被告肖然的债务承担连带责任。现请求法院判令：1、原、被告双方于2011年8月17日签订的《广州市存量房买卖合同》予以解除；2、被告肖然向原告退还购房定金5万元，并从2011年10月27日起按银行同期贷款利率计付逾期利息；3、被告肖鳗对被告肖然的上述债务承担连带偿还责任。本案诉讼费由两被告承担。
对于肖然、肖鳗的反诉，李志业辩称，我不同意被告的反诉请求，被告的反诉请求没有合同及事实的依据。被告在2011年10月22日才通知我说房产证已办理出来，该时间已超出合同约定的办理房产证的期限，所以是被告违约在先。另外，被告提及我没有六成的首付能力问题，双方签订的合同中也没有约定首付六成，所以被告的主张没有事实依据。综上，请求驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）肖然、肖鳗辩称，我们不同意原告的诉讼请求。1、我们办理房产证的日期是合同约定的日期2011年11月1日，我们遵守约定于2011年8月30日向房屋登记中心完成了房屋登记手续，缴纳房屋登记费及契税、手续费。2、原告在合同履行期内多次以电话及短信的方式通知我方解除合同，是原告单方违约。我与中介于2011年11月后，多次以书面方式督促原告继续履行，但原告却以其没有六成首付能力为由拒绝履行合同，构成单方违约。综上，原告的定金依法应不予退还，请求驳回原告的诉讼请求。另外，因原告单方违约，其依约应承担违约责任。故我们反诉请求法院判令：被反诉人向反诉人支付违约金98000元。本案反诉费由被反诉人承担。
经审理查明，2011年8月17日，原告李志业（乙方）与被告肖然（甲方，委托代理人肖鳗）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址为白云区某房（下称“涉案房屋”）。建筑面积115.328平方米，房屋总价98万元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲乙双方递件当天；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；如甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按下列方式处理：违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；备注约定：1、甲乙双方约定，甲方需于2011年8月17日将办理一手房产权的资料办理房产证。在房产证办理出来后，甲方需到房管局确认房产证的真伪，如果此证不能正常办理按揭交易过户等手续，乙方也不愿再等……双方解除合同，甲方无息退回乙方的定金5万元。……2、肖然的房产证办理出来后，同时乙方支付余下定金15万元……甲乙双方约定办理肖然房产证的时间为两个月；等。此外，双方于当天签订《付款协议》一份，该协议约定2011年8月17日支付定金5万元；乙方须在甲方办理出真实肖然房产证当天支付定金余款15万元；等。
签订合同当天，原告向被告肖鳗支付了定金5万元。2011年10月17日，原告通过手机短信方式向被告肖鳗提出因双方签订的购房合同已过了约定期限，其不愿意再等，要求解除合同。2011年10月22日，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司向原告发出《通知》，告知原告须于2011年10月18日支付定金余款和于2011年10月21日签按揭合同。涉案房屋现已于2012年5月另行售予他人。两被告未向原告退回定金5万元。此外，根据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋已于2011年10月11日登记在被告肖然名下。
庭审中，原、被告双方确认签订上述合同时被告肖然尚未取得涉案房屋的产权证，合同中约定的备注关于办理一手产权证的内容是办理涉案房屋登记在肖然名下的房产证。原告认为，合同中约定“甲乙双方约定办理肖然房产证时间为二个月”应理解为被告肖然取得涉案房屋的一手房地产权证，并履行通知义务。因被告未在两个月内取得一手房地产权证并通知原告，故曾于2012年10月17日向被告表示要求解除合同。两被告则认为上述约定的意思并不明确，因其中办理房产证的时间还需取决于房管部门，故原告的解释有违事实，涉案房屋的房地产权证已于2011年10月11日取得，中介公司也于当天通过电话通知了原告，是原告无法支付六成的首付才单方违约要求解除合同的。被告没有证据证明其和中介公司于2011年10月11日通知了原告取得了涉案房屋的房产证。
以上事实，有房屋买卖合同、收款收据、通知、房地产权证、手机短信及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与被告肖然签订的《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。由于被告肖鳗是被告肖然的委托代理人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，上述合同直接约束原告和被告肖然，故上述合同的相对方是原告和被告肖然。原告认为被告肖然存在逾期办理房产证的行为，且该行为构成了根本违约，故可行使合同解除权并要求被告退回购房定金。对此，首先，根据合同关于“甲乙双方约定办理肖然房产证时间为二个月”的约定，表明被告肖然应在2011年8月17日起的两个月内办理涉案房屋的一手产权证。但上述约定并未明确两个月内“被告肖然取得涉案房屋的一手房地产权证，并向原告履行通知义务”还是“将涉案房屋登记在被告肖然的名下”。其次，即使是按“被告肖然取得涉案房屋的一手房地产权证，并向原告履行通知义务”理解，就被告办理涉案房屋一手房产证而言，从房产证登记的时间为2011年10月11日表明被告已有积极履行办证义务，而房产证取得的时间需要根据房管部门的通知才能取得，在一定程度上并不取决于被告，故即使被告肖然在超过两个月的2011年10月22日通知原告取得了房产证也不能仅归责于被告。再次，根据上述合同关于办理一手房产证的备注约定：在房产证办理出来后，甲方需到房管局确认房产证的真伪，如果此证不能正常办理按揭交易过户等手续，双方解除合同，甲方应无息退回乙方的定金5万元的违约责任。上述约定表明在房产证办出来后，如果房产证不能正常办理按揭交易过户的情况下原告才具有合同解除权，但对“办理肖然房产证的时间超过两个月”，即合同中对办理肖然房产证的时间超过两个月的情况，并没有赋予原告合同解除权。综上，原告以被告肖然办理涉案房屋一手房产证的时间超过合同约定的两个月为由解除合同并要求被告退还购房定金5万元并支付逾期还款利息的主张依据不足，本院不予支持。因涉案房屋现已另行出售他人，上述合同已无继续履行的可能性，故本院对原告要求解除双方签订《广州市存量房买卖合同》的主张予以支持。
关于两被告反诉要求原告支付违约金98000元的问题。因原告关于被告肖然构成根本违约的主张依据不足，故原告主动要求解除合同，不按合同约定买入该房地产，构成了违约。被告肖然可以根据合同关于“乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。”的约定要求原告承担违约责任。虽然被告表示选择主张违约金，但由于在原告起诉前，被告已将涉案房屋另行出售他人，且另行出售前亦未向原告主张违约金，在被告已收取原告定金5万元且至今未退还的情况下，被告的上述行为已表明其在终止与原告的合同关系时已经选择了不予退还定金的方式解决双方的纠纷。故两被告要求原告依约向其支付违约金98000元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起，李志业与肖然于2011年8月17日签订的《广州市存量房买卖合同》予以解除；
二、驳回李志业的其他诉讼请求。
三、驳回肖然、肖鳗的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1050元，由原告李志业负担；反诉费1125，由被告肖然负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 肖録婷
人民陪审员 谭伟强
人民陪审员 杨显元
二〇一三年七月五日
书 记 员 盛燕冰