安徽省灵璧县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灵民一初字第00480号
原告：陈默，男，1979年2月23日出生，汉族，销售员，住安徽省灵璧县。
委托代理人：彭庆贺，灵璧县娄庄镇法律服务所法律工作者。
被告：陈廷（婷），女，1980年3月25日出生，汉族，居民，住安徽省灵璧县。
委托代理人：单计余，安徽龙庭律师事务所律师。
陈默因与陈廷（婷）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年2月10日向本院起诉，同日本院受理后，依法由审判员刘雪梅适用简易程序，于2014年3月11日公开开庭审理了本案。原告陈默及其委托代理人彭庆贺，被告陈廷（婷）的委托代理人单计余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈默诉称：2013年1月15日，原、被告签订购房协议书一份约定：被告自愿将位于灵璧县灵城镇虹川社区境内有其新建的三楼西侧房屋一套（面积为105平方米左右）出售给原告，房屋总价款277000元（其中12000元是陈廷（婷）为陈默办房产证费用）。协议签订当日，原告给付被告购房款及定金计人民币100000元，陈廷（婷）当日出具收条。后被告迟迟未给办房产证，原告不放心交付余下购房款177000元，近期了解该房已被第三人使用。为此原告找被告返还购房款及定金计人民币100000元，被告答应却不给钱，被告既不交付房屋也不返款。无奈，原告起诉请求判令解除原、被告之间签订的房屋买卖协议，并要求被告返还购房定金100000元及利息（按月息1.29分计算自2013年1月15日起至还清之日止），同时承担本案的诉讼费用。
陈廷（婷）辩称：原、被告双方对购房协议的真实性、合法性均无异议，那么就应当依照合同约定履行义务，合同约定中有12000元是办证费用，土地性质是集体土地，如果不缴纳土地出让金就无法办证，合同第三条，说明被告只办理总证，原告支付合同约定的价款，分证是原告自己进行办理，原告要求先办证显然没有按照合同约定，要求先办证后交付余款，给被告也造成了不安；由于双方的不信任，解除合同在所难免，所以原告应当支付30%违约金，所以被告愿在100000元内扣除30%的违约责任余下同意返还，本案被告不存在不当得利，被告愿返还17000元，原告承担本案诉讼费用。
陈默向本院提交证据如下：
1、购房协议书（2013年1月15日签订），证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。
2、收条（陈廷书写），证明2013年1月15日原被告交付给被告购房款100000元，与合同签订日期一致，本案原告履行了该合同义务。
3、证人证言（庄磊及庄磊身份证复印件），证明原告陈默和陈廷达成房屋买卖合同的真实背景是被告一再声称有房产证，关于合同尾款在两个月内交付的约定由于陈廷没有提供或不能交付房产证件，致使原告在心理上造成极大的不安全，所以原告多次索要证件，也没有到房屋内进行装潢；由于被告不能按原告要求合同约定在合理期限内出示房产证件，所以被告也不再去催要房屋的尾款；房产证的办理双方进行约定，同意陈廷把房产证办成陈廷哥的名字，房产证出来后再过户给陈默，然后陈默一次性付清办证费用及购房款；本案所涉的房屋已被他人居住使用，双方从而发生矛盾。
陈廷（婷）发表质证意见如下：
1、对陈默提供的证据1，真实性，合法性，关联性均无异议，恰证明陈默应与2013年1月15日给付100000元定金，两个月内给付余下的款项177000元，并约定了违约金的计算方式，房屋全款的30%。
2、对陈默提供的证据2，真实性无异议，100000元具有定金性质，原告至今为止仅交付100000元定金。
3、对陈默提供的证据3，有一部分是真实的，同时表明原告在交付余款前要求要证件发生纠纷的事实，正好印证了合同约定的交付12000元才给办证，由于余款没有交清，所以证件没有办成。被告也有一份同一人的证言。
陈廷（婷）向本院提交证据如下：
1、购房协议书（2013年1月15日签订），证明总房款价款277000元，有12000元是办理证件的费用；办证不应由被告方办证，被告方仅是协助。
2、证明（庄磊书写），证明合同签订的内容，发生纠纷及未解决的原因，违约方是原告。
3、证人赵小东当庭证言，2013年9、10月份，我和张旺、庄磊一起在陈默卖车的地方，张旺和陈廷是属于卖房的，是张旺和陈廷合伙盖的房子，庄磊介绍的，陈默买过房子后一段时间不要了，我与庄磊去协调没有协调好，当时陈默家属要求退款，张旺说退款也可以，但是没说退多少。陈廷不在场。证明原告不愿意要房，要求退款的事实。
4、证人刘军当庭证言，我和陈廷是普通朋友，半年前的一个晚上，还下着雨，陈廷委托我和张望在龙山广场有意思门口向陈默要剩余房款，陈默不愿意给钱，要求退钱，然后吵了几句，就气着走了，证明被告催要余款的事情，原、被告矛盾的原因是房产证的事。
5、证人张望当庭证言，2013年3月15日陈廷说卖给陈默房子的尾款到期了，打电话找过他，也当面找过他，然后在律师事务所咨询过，还编辑过短信通知陈默，陈默不给钱。我和刘军一起帮陈廷问陈默要过钱，离现在有七八个月左右，具体时间记不清了，是晚上下着雨，在龙山广场有意思门口，要求他给钱，他不给钱还要求退款，陈默还要求要房产证，由于产生纠纷不知道办谁的名字。所以就没谈成，陈默就走了。证人张望回答法官问话说：我和陈廷是朋友，不是合伙人，我以前和陈廷哥有过合作，我当时和刘军一起帮陈廷问陈默要过钱，陈默说过只要见到房屋总证就给钱，我后来想给他办证，他又要求退钱，合同签订两个月内证是办不好的，当时没有房产证，现在也正在办，这个房子现在有人居住，是陈廷和陈廷哥允许人暂住的，只要陈默要房子，那人就可以走。我认识庄磊，但不熟。庄磊从中协调说过，只要证办下来，陈默一分钱不少交完，但是陈廷不同意，这个房子土地属于集体性质。这个房子能办到证。
陈默对陈廷（婷）提交的发表质证意见如下：
1、对陈廷（婷）提交的证据1，即合同复印件第三条第二项的后半部分不认可，有异议。建议法庭核实。证明内容和证明目的无异议。
2、对陈廷（婷）提交的证据2，即庄磊书写证明，证词真实性认可，证明内容和被告举证目的不一致，该证词明确有陈廷办理一切房屋证件，办理证件是本案被告的义务；对于尾款的支付方式，已经对原合同进行了变更。
3、对陈廷（婷）提交的证据3，即证人赵小东当庭证言，商议事情如何处理是客观存在的，证人说张旺愿意退款，证人证言无异议。
4、对陈廷（婷）提交的证据4，即证人刘军当庭证言，证人证言不真实，不认可。2013年3月15日，证人和张旺、庄磊三人一起，问我要钱，我说要房产证，张旺说在房产局，我说我钱在银行，然后我就气着走了。证人说的时间是半年前，原告清楚记得是2013年3月15日，从日期上看，显然不真实。
5、对陈廷（婷）提交的证据5，即证人张望当庭证言，证人自己向法庭陈述的证词真实性不认可，法官发问证人回答部分证词予以认可。
根据双方当事人举证、质证意见，本院认证如下：
1、陈默提交的证据1、2、3及陈廷（婷）提交的证据2、3和证据5中法官发问证人回答部分证词，双方无异议，该几组证据可证明与本案相关的事实，本院予以采信。
2、陈廷（婷）提交的证据1，系双方签订的购房协议书复印件经当庭核对与原件无异，且与本案相关联。故本院予以采信。
3、陈廷（婷）提交的证据4，与陈廷（婷）提交的证据2、3和陈默提交的证据3，相互印证原被告因房屋买卖发生纠纷，故本院予以采信。
本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：
2013年1月15日，原、被告签订购房协议书一份约定：被告自愿将位于灵璧县灵城镇虹川社区境内有其新建的三楼西侧房屋一套（面积为105平方米左右）出售给原告，房屋总价款277000元（其中12000元是陈廷（婷）为陈默办房产证费用）。协议签订当日，原告给付被告购房款及定金计人民币100000元，陈廷（婷）当日出具收条，该收条注明：今收到陈默房款定金壹拾万元整（￥100000元），陈廷，2013年元月15日。后双方因先办房产证，还是先支付余下购房款177000元而发生纠纷，原告近期了解该房已被第三人使用。为此，原告找被告返还购房款及定金计人民币100000元，被告既不交付房屋也不返款。为此，原告起诉请求判令解除原、被告之间签订的购房合同，并要求被告返还购房定金100000元及利息（按月息1.29分计算自2013年1月15日起至还清之日止），同时承担本案的诉讼费用。
本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告之间签订的房屋买卖合同是否生效，原告请求判令解除原、被告之间签订的房屋买卖协议是否应予以支持。二、原告要求返还购房定金100000元及利息（按月息1.29分计算自2013年1月15日起至还清之日止）是否应予以支持。
一、关于原、被告之间签订的房屋买卖合同是否生效。《中华人民共和国物权法》第六条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。本案中证人张望证明至一审法庭辩论终结前被告仍未办理涉案房屋登记等手续，故该合同未生效。另原告自认及张望证明该房屋建设用地是集体土地，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。法律规定集体土地上建设的房屋只能在本村村民之间转让，原告系娄庄镇汴河村村民，被告系灵城镇居民，故原、被告之间签订的房屋买卖合同是无效合同，该合同自始就无法律约束力，不存在解除问题。
二、关于原告要求返还购房定金100000元及利息（按月息1.29分计算自2013年1月15日起至还清之日止）是否应予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条第一款规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告应返还原告人民币100000元。关于原告要求按月息1.29分计算人民币100000元的利息自2013年1月15日起至还清之日止的请求，因证据不足，本院不予支持。被告提出的辩解意见，证据不足，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条的规定，判决如下：
一、原告陈默与被告陈廷（婷）之间签订的房屋买卖合同无效；
二、被告陈廷（婷）于本判决生效后10日内返还原告陈默人民币100000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告陈廷（婷）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 刘雪梅
二〇一四年四月八日
书记员 张 琼
附相关法律条款：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
第九条依照合同法第四十四条条二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》
14、非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。