福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民初字第2986号
原告周文波，男，1970年7月27日出生，汉族，住南平市建阳区。
委托代理人侯华龙，北京绍嘉律师事务所律师。
被告建阳市汇思中等职业学校，住所地南平市建阳区。
法定代表人高门中，董事长
委托代理人游富华，福建心至律师事务所律师。
委托代理人安歆，福建心至律师事务所律师。
第三人南平市建阳区顺通汽车驾驶培训有限公司，住所地南平市建阳区。
法定代表人黄建旭，董事长。
原告周文波与被告建阳市汇思中等职业学校、第三人南平市建阳区顺通汽车驾驶培训有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理。依法由审判员杨仕俤适用简易程序于2015年12月14公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2016年1月8日转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年2月16日公开开庭进行了审理。原告周文波及其委托代理人候华龙，被告建阳市汇思中等职业学校的委托代理人游富华、安歆，第三人南平市建阳区顺通汽车驾驶培训有限公司的法定代表人黄建旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周文波诉称，原、被告双方于2011年8月5日签订了《租赁协议书》，合同约定被告将校园新征地的山坡地部分约30亩，租赁给原告举办汽车驾校技术培训使用，每年租金10万元，租期5年，保证金5万元。合同签订后，被告仅向原告交付了部分场地，原告依约支付了保证金和相应的租金，并花费了大量的人力物力在该场地上硬化了地面、装修了大量附属设施。最近原告才得知被告出租的场地是通过划拨的方式取得的，依法未经批准不得出租、转租、不得改变用途。而被告在其明知的情况下仍然向原告出租该场地，违背了法律禁止性规定及诚信原则，并给原告的经营造成重大损失及未来收益的不确定性。为了维护原告合法权益，依据《物权法》、《土地管理法》、《合同法》等相关法律的规定，依法提起诉讼。请求：1、依法判令双方于2011年8月5日签订的《租赁协议书》无效；2、依法判令被告返还租金、保证金45万元；3、依法判令被告赔偿地上物及附属设施损失120万元；4、依法判令被告赔偿损失20万元；5、依法判令被告赔偿律师代理费3万元，以上合计188万元。
被告建阳市汇思中等职业学校辩称，一、原、被告双方于2011年8月5日签订的《租赁协议书》的内容是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性的规定，应当认定合法有效，理由为：1、被告有偿取得争议地块的使用权，不属于行政划拔土地使用权；2、被告与原告签订的《租赁协议书》得到政府的追认和批准；3、被告将土地出租给原告并未改变用途。二、原告主张的赔偿请求不应支持，理由为：1、原告周文波作为请求赔偿权利人，其主体不适格；2、原告所谓损失根本不存在；3、原告诉讼请求违背租赁协议的约定，且违背民法公平原则。三、假定双方订立的租赁协议无效，那么原告对租赁协议无效也有重大的过错，应对协议无效的法律后果承担民事责任。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人南平市建阳区顺通汽车驾驶培训有限公司述称，本案与第三人无利害关系，本案诉争的租赁合同是原、被告之间签订的，解决的是双方之间的权利义务关系，与第三人无利害关系。
原告周文波为证明其主张成立，向本院提供以下证据：
1、2011年8月5日签订的《租赁协议书》，证明双方签订了租赁协议，原告依约投入了相关的设施；
2、银行转账明细，证明原告依约向被告交纳了保证金及租赁费；
3、公司章程修正案、结婚证，证明原告的配偶作为公司的股东按照《租赁协议书》的约定，将汽车驾驶培训公司住所地迁移至租赁标的物所在地进行经营；
4、完税证明，证明原告起诉之前的营业收入状况；
5、发票，证明原告所支出的律师费用；
6、《国有建设用地划拨决定书》，证明建阳市汇思中等职业学校使用的土地性质是国有建设划拨用地，只能做教学楼和学生公寓。
被告建阳市汇思中等职业学校为证明其主张成立，向本院提供如下证据：
1、《关于﹤请求批准建阳市中等职业学校签订的驾驶培训租赁协议有关问题的请示﹥》一份，证明原告与被告签订租赁协议书得到建阳区领导和建阳区土地收购储备中心的批准；
2、付款凭证十三份，证明被告支付了征地测绘费、青苗补偿费、森林植被恢复费、征地补偿款共计1423644元的事实，从而证实被告取得新扩征地52.632亩土地使用权不属于划拨。
经质证，第三人南平市建阳区顺通汽车驾驶培训有限公司对原告提供的证据均无异议。被告对原告提供的证据1的真实性、关联性没有异议，对证明对象有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议；对证据4真实性、合法性没有异议，但这个与本案没有关联；对证据5的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联；对证据6的形式上真实性没有异议，但对内容的真实性有异议，原告取得该土地使用权是通过购买方式有偿取得，而不是行政划拨。
第三人南平市建阳区顺通汽车驾驶培训有限公司对被告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，对该份证据来源的合法性有异议；对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，被告提供的凭证是2006年的，最迟的是2007年，而决定书是在2010年4月，所以该份证据与本案无关。
本院认为，被告对原告提供的证据1真实性、关联性没有异议，本院对真实性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认；对证据3的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，本院认为，该两份证据只是证明原告周文波的妻子张静是建阳市顺通汽车驾驶培训有限公司的股东，与本案没有关联，对该证据本院不予确认；对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本院认为，原告起诉之前的营业收入状况与本案没有关联，故对该份证据本院不予确认；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本院认为，原告在该案中确实花费律师代理费30000元，故对该份证据本院予以确认，对证据6的形式上真实性没有异议，对内容的真实性有异议，本院认为，该份决定书是行政机关依职权做出的决定，被告又未提供充分证据予以反驳，故对该份证据本院予以确认。
原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，对合法性有异议，本院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，划拔土地租赁的批准机关应是市、县人民政府土地管理部门，故该份证据与本案没有关联，本院不予确认；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本院认为，该份证据不能证明被告支付的征地补偿款、青苗补偿费等费用是支付被告取得原、被告讼争地块的费用，故对该份证据本院不予确认。
经审理查明，2010年4月29日，南平市建阳区国土资源局作出编号为2010H005号的《中华人民共和国国有建设用地划拔决定书》决定将童游街道办事处童游小南山1号（面积35088平方米）划拔给被告建阳市汇思中等职业学校使用，该宗地用于建设南平市建阳区汇思中等职业学校教学楼、学生宿舍。
2011年8月5日，原告周文波与被告建阳市汇思中等职业学校签订《租赁协议书》，协议约定：原告向被告承租位于童游街道办事处童游小南山1号的山坡地部分，面积约30亩，租赁期限5年，每年租金10万元；协议期满或提前解除，原告投入的所有硬件设施，除可移动资产外，原告同意均无偿归被告所有，不需要被告做任何补偿等。协议签订后，原告于2011年8月10日支付给被告保证金50000元，于2011年11月4日、2012年8月8日、2013年9月9日、2014年8月29日分别支付被告租金100000元，共计400000元。被告建阳市汇思中等职业学校按约定将童游街道办事处童游小南山1号的山坡地交付给原告周文波使用后，原告周文波又将该场地给第三人南平市建阳区顺通汽车驾驶培训有限公司使用至今，第三人出资对该场地进行地面硬化及建设附属设施。
原告周文波因本案诉讼支付律师代理费30000元。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，被告建阳市汇思中等职业学校未经批准擅自将国有划拔土地出租给原告周文波使用，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的强制性规定，该合同应属无效。故原告要求确认其与被告建阳市汇思中等职业学校签订的《租赁协议书》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告要求被告返还保证金50000元的诉讼请求本院予以支持。租赁合同属于继续合同，在租赁期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，从而必然排除了合同无效的溯及力的使用。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。合同无效后，承租人支付占有租赁物期间的使用费，是返还依无效合同取得财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有的租赁物和实际占有租赁物所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能享用折价补偿的方式，即支付租赁物使用费予以返还。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，对原告要求被告返还租金的诉讼请求，本院不予支持。因租赁的地上物及附属设施均由第三人出资建设、使用，原告并非权利主体，要求对地面硬化及附属设施进行赔偿没有事实和法律依据，故对原告要求被告赔偿地上物及附属设施损失1200000元的诉请，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失200000元诉请，原告未提供证据加以证明，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失律师代理费30000元的诉请，既无双方约定，亦无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告周文波与被告建阳市汇思中等职业学校于2011年8月5日签订的《租赁协议书》无效。
二、被告建阳市汇思中等职业学校应于判决生效之日起十日内返还原告周文波保证金50000元。
三、驳回原告周文波的其它诉讼请求。
如果被告建阳市汇思中等职业学校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21720元，由原告周文波负担21142元，被告建阳市汇思中等职业学校负担578元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 杨仕俤
审 判 员 戴琳丰
人民陪审员 张晓清
二〇一六年五月五日
书 记 员 肖丽娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同的，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。