河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0802民初1653号原告：刘某某，女，1963年12月12日出生，汉族，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：郭彩凤，河南河阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，河南河阳律师事务所律师。被告：焦作市×××实业有限公司。住所地：焦作市解放区出渣西路。法定代表人：李某某，董事长。委托诉讼代理人：周向辉，河南苗硕律师事务所律师。原告刘某某与被告焦作市×××实业有限公司（以下简称×××公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人郭彩凤、张驰和被告焦作市×××实业有限公司的委托诉讼代理人周向辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1.被告×××公司立即返还原告购房款391962元并支付违约金117588.6元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月22日，原告以391962元的价格认购了被告开发的××美墅的房屋（以下简称涉案房屋），被告承诺至迟在1年内与原告签订购房合同，若违反承诺愿承担所认筹房款总金额30%的违约金。2011年4月25日,被告向原告出具了房款收据。但原告认购房屋后，被告迟迟不与原告签订购房合同，现原告发现被告已将原告认购的房屋卖给他人。据此，原告提起本次诉讼。被告×××公司辩称，原告所述与事实不符，理由如下：1.原告主张被告返还购房款无事实和法律依据，因该购房款并未实际支付。虽然被告向原告出具有收据，但不能作为原告已支付购房款的依据，本案共涉14套房屋，房款总额高达450余万元，不可能以现金方式支付。被告之所以在未收到房款的情况下向原告出具收据，是因为当时被告的法定代表人李某某向被告承诺，如原告不支付房款则由其支付，但后来李某某被追究刑事责任，原告和李某某至今未向被告支付房款，故不存在退还房款的情况；2.原告主张被告支付违约金没有法律依据，被告并未收到房款，双方亦未约定违约金，且原告主张的违约金数额过高。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告刘某某为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1.《××美墅认筹书》1份，证明原告于2011年4月22日向被告认购房屋的事实;2.收据1张，证明原告于2011年4月25日依约向被告支付了购房款;3.承诺书1份，证明原告在被告处共购买包括涉案房屋在内的14套房屋，被告向原告承诺所认筹的房源户型不变，价格不随市场的上涨而上涨，并保证至迟在1年内与原告签订购房合同，若被告违反承诺愿承担房屋总金额30%的违约金;4.焦作市解放区人民法院（2015）解民二初字第161号民事判决书，证明原告所认购的14套房屋中有5套已经过人民法院判决并支持了原告的诉讼请求，本着同案同判、维护司法权威的原则，应当支持原告的诉讼请求；5.焦作市××水泥有限责任公司（以下简称××公司）的账目3本，证明××公司的部分货款是以现金方式收取的，原告的丈夫张某某作为该公司主要负责人从公司支取现金，原告有能力以现金方式支付房款;6.张某某的证人证言和结婚证复印件，证明原告在购房时是与其丈夫张某某一同去支付的房款。被告×××公司对原告提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2、3、4的真实性无异议，对证据指向有异议，理由如下：1.原告所提供的证据不能证明其已实际支付了购房款，本案共涉14套房屋，房款总额高达450余万元，不可能以现金方式支付，事实上被告未收到上述购房款；2.原告所提供的14张收据编号相连，系同一天出具，恰恰证明被告虽为原告出具了收据，但购房款并未实际支付的事实；3.关于承诺书，被告虽承诺与刘某某签订购房合同，但因原告未实际支付购房款，故被告不能与其签订购房合同，被告不存在违约行为；4.关于判决书，该案判决时被告并不知情，没有进行答辩，判决所认定事实并非案件真实情况，不能作为本案的定案依据，被告将通过再审申述等途径维护自身合法权益。对证据5、6的真实性及证据指向均有异议，理由如下：1.××公司的账目为复印件，系单方制作，账目中没有任何原始单据加以印证，且仅有入账并无出账，内容中多处显示有悖常理，故该证据不真实，不能证明原告的证据指向；2.关于证人证言，证人的陈述逻辑不通。现金450余万元的重量对于两个人来说也是不小的负担,证人陈述现金交易的理由是刷卡不方便，但被告公司当时是安装有刷卡机的，故其陈述不是事实；其次，证人陈述交易过程时称大笔现金双方未做清点，只是象征性数了一下与日常交易习惯不符；再次，原告陈述称其于2011年4月22日签订认筹书，于2011年4月25日支付房款，而证人陈述称其于签订认筹书当天支付的房款，于当日一并取得了收据、认筹书及承诺书，二人的陈述相互矛盾，不应采信。被告×××公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：李某某的证人证言和被告与其他业主签订的《商品房买卖合同》，证明2012年前后，被告所售房屋的市场均价为每平方米2000元左右，但据认筹书和收据显示，原告所购房屋的均价为每平方米3000元左右，其购买价格明显高于市场价格，由此可见原、被告之间的交易是不真实的。本案的事实是原告因借款450万元需要资信证明，而原告的丈夫与被告的法定代表人李某某是朋友关系，故被告在李某某的保证下向原告出具了价值为450余万元的房款收据作为资信证明以方便原告借款，原告并不存在付款事实。原告刘某某对被告提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：1.对证人证言有异议，原告的丈夫张某某从未向被告所辩解称的刘永和借过钱，也不需要被告帮忙出具收据作为资信证明；2.原告付款后，因被告尚未取得预售许可证不能签订正式的房屋买卖合同，故被告向原告出具了承诺书，原、被告之间存在真实的房屋买卖合同关系；3.关于被告未收到房款但协助原告办理房屋转让手续的原因，证人的陈述不能自圆其说，如果原告未支付房款，被告不可能协助原告办理房屋转让手续的，在被告处办理转让手续时，李某某也从未说过原告尚未支付房款的事，否则债权人是不会同意以房抵债的；4.《商品房买卖合同》系复印件，对其真实性有异议，并且内容没有可比性，不排除买受人与被告之间因亲属或朋友关系而降低价格。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4真实、客观，本院对以上证据的真实性予以确认。原告提交的证据5、6和被告提交的证据1、2，不足以证明各方的证据指向，对上述证据本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月22日，原告刘某某与被告×××公司签订了1份《××美墅认筹书》，主要内容如下：“兹收刘某某认筹××美墅31号楼2单元8室诚意金391962元整；认筹房源面积为125.79㎡，总价391962元。请在接到通知三日内，持此认筹书、身份证及认筹诚意金收据到售房部办理付款及签约手续，逾期房源不予保留”。同日，被告另向原告出具1份《承诺书》，主要内容如下：“鉴于我公司与刘某某所签十四份认筹书一事，我公司特作如下承诺：保证所认筹的房源、户型不变，价格不随市场的上涨而上涨；保证至迟在1年内与认筹人签订购房合同；若违反上述承诺，愿承担所认筹房款总金额30%的违约金”。2011年4月25日，被告向原告出具了涉案房屋的房款收据。此后，被告既未与原告签订《商品房买卖合同》，亦未向原告交付房屋。据此，原告诉至本院，形成本案。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。本案中，原告为支持自己的主张提供了原、被告之间签订的《××美墅认筹书》和被告向原告出具的房款收据，虽然被告辩解称其未实际收到购房款，但被告并未能提供足以推翻涉案收据的有效反证，对此被告应当承担举证不利的法律后果，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。依据有效证据，对原告已向被告支付房款的事实，本院予以确认。被告在原告支付房款后，应当继续履行与原告签订《商品房买卖合同》并交付房屋的合同义务，其未如约履行的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，原告主张被告返还其购房款391962元并支付违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。关于违约金数额的确定，被告辩解称原告主张数额过高，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以原告已缴纳的购房款数额为基数，自涉案收据出具之日起计算至本案审理终结之时，原告的损失与其所主张的违约金数额相当，不属于违约金过高之情形，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。原告主张被告支付违约金117588.6元符合双方约定和法律规定，本院对此数额予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：被告焦作市×××实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘某某购房款391962元并支付违约金117588.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8896元、保全申请费3020元，由被告负担。案件受理费、保全申请费暂由原告垫付，待执行时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张 莉人民陪审员  王小虎人民陪审员  焦庆芬二〇一七年十二月二十五日书 记 员  杨 扬