上海市徐汇区人民法院民 事 裁 定 书（2018）沪0104民初12908号原告：上海韶翀美容服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：曾涛，经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告：倪向宇，男，1977年3月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：陈鹏，浙江嘉瑞成(乐清)律师事务所律师。被告：上海柏亿资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：胡某某，总经理。原告上海韶翀美容服务有限公司(以下简称韶翀公司)与被告倪向宇、上海柏亿资产管理有限公司(以下简称柏亿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法进行审理。韶翀公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认柏亿公司代倪向宇发的解约通知函无效，租赁双方《房屋租赁合同》继续履行；2、判令倪向宇赔偿韶翀公司侵害房屋优先购买的侵权赔偿200万；3、判令倪向宇、柏亿公司共同承担退还2018年5月22日后房屋被锁不能使用的租金14,800元。事实与理由：2017年6月7日，韶翀公司与倪向宇就租赁倪向宇名下的上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成一致，因该房屋用作美容工作室，故双方特别添加“若工商、税务介入不能经营，则双方无责解约”之内容，当日，由韶翀公司工作人员付某某与倪向宇代理人柏亿公司签署《房屋租赁合同》。合同租赁期限2年，即2017年6月20日至2019年6月19日。2017年8月3日，韶翀公司完成公司登记，即由公司确认该租赁合同，作为承租人履行合同。2018年5月21日，柏亿公司向韶翀公司发函违法解约。而后，倪向宇、柏亿公司与韶翀公司进行谈判，告知已将该房屋出售给案外人金某某，无理限期要求搬离。后柏亿公司会同律师强行拆换门锁，造成韶翀公司无法使用房屋。韶翀公司认为，韶翀公司系房屋合法承租人，依法享有优先购买权，倪向宇在未征询韶翀公司是否行使优先购买权的情况下即将房屋以1200万元出售，侵害韶翀公司的优先购买权，同等房屋市场价为1400万元，故倪向宇应承担200万元的赔偿责任。故诉至法院。审理中，韶翀公�将诉请1变更为判决解除2017年6月7日签订租赁合同。将诉请3变更为：判令倪向宇、柏亿公司共同承担退还2018年5月22日后房屋被锁不能使用的租金13,320元。并同时增加诉请：要求赔偿装修损失15万元，退还租赁保证金14,800元。倪向宇辩称，韶翀公司主体不适格，租赁关系是柏亿公司承租后转租给付某某，付某某是系争房屋次承租人，才有相应诉权。柏亿公司发函是个人行为并不是代倪向宇发函。倪向宇与付某某乃至韶翀公司未签订任何协议，不存在法律关系，倪向宇不是适格被告。倪向宇与柏亿公司之间的租赁关系已经于2018年5月8日解除，因柏亿公司违反租赁协议约定，存在重大违约行为，倪向宇数次口头通知后于2018年5月7日邮寄送达解除租赁合同通知书，双方租赁关系已经解除。韶翀公司以及付某某于2017年6月7日就已经知道系争房屋在进行售卖，柏亿公�代为售卖行为视为其放弃优先购买权，韶翀公司也从未主张过优先购买权。就补偿问题双方也多次协商，2018年5月10日韶翀公司搬离系争房屋后，没有交还钥匙，造成倪向宇的损失，倪向宇迫于无奈在民警帮助下进入系争房屋。租赁保证金应由柏亿公司承担，与倪向宇无关。房屋是精装修房屋，不需要任何装修，故不认可装修损失。合同已经解除，不需要法院判决。综上，韶翀公司诉请没有事实及法律依据，也没有造成任何损失，合同相对方是柏亿公司，请求驳回韶翀公司的诉请。柏亿公司辩称，韶翀公司主体不适格，柏亿公司于2017年6月7日与付某某签订租赁合同。房屋用途是居住。房屋租赁合同5.3约定若工商、税务介入不能经营，则双方无责解约。该条款是后加注，手写字体与其他条文不是同一人所写，也没有得到柏亿公司签字确认。后柏亿公司才知�韶翀公司改变居住用途。租赁合同已经于5月21日解除，系争房屋本身是很好的，不需要装修。且装修是擅自装修，不同意赔偿装修损失。保证金收到14,800元，可以退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月7日，柏亿公司(甲方)与付某某(乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将系争房屋出租给乙方。甲方于2017年6月8日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期限自2017年6月20日至2019年6月19日止。月租金为14,800元。3个月为一期，先支付后使用。乙方应在每3个月后的7日前向甲方支付。甲乙双方约定，签订本租赁协议时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为该房屋1个月的租金，即14,800元。甲乙双方同意，下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍�付违约金：……(三)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的。租赁合同首部出租方(甲方)手写为倪向宇。租赁合同尾部出租方(甲方)盖有柏亿公司公章，并手写为“胡某某代倪向宇”。租赁合同首部承租方(乙方)手写为付某某，租赁合同尾部承租方(乙方)有付某某签名，且有韶翀公司的盖章。韶翀公司表示该公章系韶翀公司成立后加盖的。签合同时，与对方说过由发起人签订合同。2017年8月3日，韶翀公司成立，住所地为上海市奉贤区新四平公路XXX号XXX幢XXX室，法定代表人曾涛，股东付某某。2018年5月21日，柏亿公司向付某某发送《解除房屋租赁合同通知书》。另查明，系争房屋各期租金均非从韶翀公司账户支付。上述事实，除当事人陈述外、另有租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、账户明细等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，租赁合同系付某某作为承租方签订，韶翀公司提交的租赁合同中承租方处韶翀公司的盖章系签订租赁合同后、韶翀公司成立后才加盖，而柏亿公司以及倪向宇对韶翀公司的主体资格提出异议，认为付某某才是租赁合同承租方。同时柏亿公司解除租赁合同时向付某某发函，系争房屋租金亦并非从韶翀公司账户支付。综上，韶翀公司并非租赁合同的合同相对方，根据合同相对性原理，韶翀公司无权直接以自己名义主张租赁合同的相关权利，韶翀公司的主体资格不适格，起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回上海韶翀美容服务有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一八年八月三十日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事�讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。