黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑03民终655号上诉人（原审原告）：贾立萍，女，32岁。委托诉讼代理人：牟丽华，律师。被上诉人（原审被告）：王广民，男，52岁。被上诉人（原审被告）：鸡西市汇鑫房地产开发有限公司。法定代表人：夏德龙，董事长。委托诉讼代理人朴永建，男，41岁。上诉人贾立萍因与被上诉人王广民、汇鑫房地产公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾立萍及委托诉讼代理人牟丽华、被上诉人王广民、被上诉人汇鑫房地产公司的委托诉讼代理人朴永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾立萍上诉请求：一、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初479号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人于2014年10月11日从被上诉人汇鑫房地产公司购买了龙山国际二期六号楼三单元1902室，根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定，应由被上诉人汇鑫房地产公司办理商品房预售备案，上诉人无权进行预告登记。二、如被上诉人王广民所述龙山国际二期应在2014年9月30日交工，但由于被上诉人汇鑫房地产公司的原因龙山国际二期交工时间为2015年4月20日，所以上诉人只能在此时办理入住，2015年1月25日鸡西市鸡冠区人民法院查封时将公告张贴在售楼处，并没有张贴在上诉人房门前，且此时房屋没有交付，不能因此认定法院查封在前，上诉人入住在后，这种查封是无效的。三、上诉人已支付了全部房款并装修实际占有房屋，根据《最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，上诉人所有的涉案房屋不应被查封。被上诉人王广民辩称，原审判决正确应予维持。被上诉人汇鑫房地产公司辩称，上诉人主张的购房事实存在，汇鑫房地产公司与上诉人履行了房屋销售手续，上诉人的诉求是否成立由法院依法判决。贾立萍向一审法院起诉请求：1、立即停止对鸡西市鸡冠区龙山国际6号楼3单元1902室住宅楼的强制执行，并解除查封扣押。2、被告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月15日，王广民与汇鑫房地产公司签订一份协议书，购买汇鑫房地产公司开发的龙山国际15号楼2单元802室，建筑面积100.27平方米住宅楼房一套，王广民向汇鑫房地产公司支付全部购房款480795元。2013年1月19日，双方签订了房屋预售合同，约定汇鑫房地产公司于2013年6月30日前交付房屋，逾期超过90日，王广民有权解除合同。因汇鑫房地产公司没有按期交付房屋，2013年12月10日，王广民（乙方）与汇鑫房地产公司（甲方）签订二期逾期交房赔偿协议，协议约定“甲方每日向乙方支付二期所购房款总额的万分之一，直至甲方正式交房之日止。如甲方交房逾期超过2014年9月30日，乙方有权要求退房。”汇鑫房地产公司逾期没有交付房屋，王广民诉至本院，要求汇鑫房地产公司退还全部购房款、支付违约金。案件审理期间，根据王广民的申请，本院于2015年1月20日作出（2015）鸡冠民初字第56号民事裁定，依法对汇鑫房地产公司开发的龙山国际15号楼2单元8层802号，建筑面积100.27平方米住宅楼房和龙山国际6号楼3单元1902号，建筑面积59.35平方米住宅楼房，在鸡西市房地产管理局房屋预售管理办公室进行了预查封，并在查封的房屋张贴了公告。2015年2月26日，本院作出（2015）鸡冠民初字第56号民事判决，判决：汇鑫房地产公司于判决生效之日起给付王广民购房款480795元，2014年1月1日至2014年12月8日违约金15432.70元。汇鑫房地产公司不服本院判决，向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起上诉。2015年6月25日，黑龙江省鸡西市中级人民法院作出（2015）鸡民终字第255号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。案件进入执行程序后，原告贾立萍以汇鑫房地产公司开发的龙山国际小区二期6号楼3单元19层1902室住宅楼房系其从丁文友处购买为由向本院提出执行异议。贾立萍在执行异议申请书中称，2014年10月11日，其通过汇鑫房地产公司法定代表人夏德龙认识了丁文友，在丁文友处购买了汇鑫房地产公司开发的龙山国际小区二期6号楼3单元19层1902室住宅楼房，并将购房款207725元一次性交给丁文友，实际占有使用该房屋。2015年10月12日，其得知此房被法院查封。要求法院解除对该房屋的查封。当日，贾立萍在本院执行局对其所作询问笔录时称，其与夏德龙是多年的朋友。2014年10月11日，其与汇鑫房地产公司签订了认购协议，购买了龙山国际小区二期6号楼3单元19层1902室住宅楼房。当日，向汇鑫房地产公司交付部分现金，数额记不清了，是在夏德友家给付的。汇鑫房地产公司给开具了商品房预收款专用票据，票据载明收到现金207725元。后来在夏德龙家陆续给付了几次现金，直到去年把全部款项给付完毕。所支付的购房款全部是手里的现金，没有在银行取款。本院执行局经审查认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。且异议必须是房地产经营者所开发的商品房，案外人贾立萍是在丁文友处购买的争议房屋，虽在汇鑫房地产公司办理了更名手续，补签了商品房买卖合同，但其不具备房屋消费者物权期待权的保护条件，故其异议请求缺乏事实和法律依据，法院查封汇鑫房地产公司所有的房屋并无不当。于2015年12月17日作出（2015）鸡冠执异字第30号执行裁定，驳回案外人贾立萍的异议。贾立萍不服该裁定，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。本案审理过程中，原告贾立萍称，2014年10月11日没有交付全部购房款，汇鑫房地产公司给其出具全部购房款收据的原因是夏德龙为其垫付的购房款，之后，自己再一点点还款。购房后，没有人告诉其去办理预告登记。2015年4月20日办理的房屋入户手续，同年7月15日开始装修。汇鑫房地产公司称，法院查封本案争议房屋时，汇鑫房地产公司没有告知王广民该房屋已经卖给贾立萍。另查，2014年10月11日，汇鑫房地产公司为贾立萍出具鸡西市商品房销售预收款专用票据一张，金额为207725元。2015年2月2日，原告贾立萍到汇鑫房地产公司签署合同签约流转单、销售更名申请表各一份，将龙山国际6号楼3单元1902号楼房购房人由丁文友变更为贾立萍。2014年4月20日，贾立萍向汇鑫房地产公司交纳水费、电费合计400元，向鸡西市居安泰物业有限公司交纳装修保证金2000元、垃圾清运费300元、物业费854.60元、电梯费792元、2014年—2015年14天供热费97.50元、2015年—2016年供热费1442.20元。2015年7月15日，原告贾立萍在鸡西市鸡冠区真宏吉临门业购买成套装门、门窗口，支付货款3750元。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当进行依法登记，未经依法登记的不产生法律效力。原告购买房屋后没有依法到房屋登记机构申请预告登记，其享有的请求权不具有物权效力，不具有排他性的法律效力。原告贾立萍与汇鑫房地产公司之间只形成了债权债务关系。本院于2015年1月25日查封争议房屋，在争议的房屋张贴了查封公告。原告贾立萍于2015年2月2日到汇鑫房地产公司办理的合同签约流转单及销售更名手续。2015年4月20日，原告贾立萍交纳的物业费及各项费用，办理房屋入户手续。法院查封房屋在前，原告办理房屋销售更名及入户手续在后，原告在执行异议中陈述的购房过程、交款情况等内容与本次诉讼中陈述的购房过程、交款情况等内容说法不一致，相互矛盾。原告称2014年10月11日只向汇鑫公司交纳一部分购房款，而汇鑫房地产公司在原告未全额交纳购房款的情况下，为原告出具全部购房款票据违背客观事实。现原告提交的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决：驳回原告贾立萍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告贾立萍承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。因上诉人提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益依法不予认定。本院二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，首先，上诉人贾丽萍与汇鑫房地产公司签订的龙山商品房认购协议为预约合同，并非正式的书面房屋买卖合同，即在一审法院查封涉案房屋前双方并没有签订合法有效的房屋买卖合同。其次，一审法院系于2015年1月25日查封的涉案房屋，而上诉人贾丽萍于2015年2月2日在汇鑫房地产开发有限公司办理的合同签约流转单及销售更名及入住手续，故涉案房屋系一审法院查封在先，上诉人贾丽萍办理房屋销售更名及入住手续在后。现上诉人提交的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其要求停止对涉案房屋的强制执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定。综上所述，贾立萍的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贾立萍负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  王 伟审 判 员  刘伟国代理审判员  张晓娣二〇一六年十二月二日书 记 员  苏 爽