广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终14768号上诉人（原审被告）：邝文英（曾用名邝文鹰），男，1961年9月19日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：邝洺辉（曾用名邝智龙），男，1989年1月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：邝文英，系邝洺辉父亲。被上诉人（原审原告）：广州康都物业管理服务有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：孔燕冰，总经理。委托诉讼代理人：雷玥霏，该司职员。上诉人邝文英、邝洺辉因与被上诉人广州康都物业管理服务有限公司（下简称康都公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初803号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人邝文英及其作为邝洺辉代理人、被上诉人康都公司的代理人雷玥霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邝文英、邝洺辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案诉讼费由康都公司承担。事实与理由如下：一、康都公司的保安人员肖×平在2015年3月4日上午6点许在自××岸小区值班无故阻拦邝洺辉开车上班，并持铁棍打伤邝洺辉（经广州市公安局海珠分局司法鉴定为轻微伤），致使其不能正常上班，身体健康受到严重伤害。邝文英、邝洺辉多次找康都公司追讨医药费2420元、误�费1580元、精神损失费6000元，共10000元，康都公司至今置之不理。因而邝文英、邝洺辉通过拒交管理费的方式来等待康都公司的赔偿；二、邝文英、邝洺辉购买了康都公司的地下车库车位并缴纳每月150元/月的管理费，但因康都公司的人员配备不足、值班保安长期超负荷12小时工作、监控设备缺失维护和管理混乱，导致小偷连续作案盗窃屡屡得手，邝文英、邝洺辉的小汽车两次遭秧，第一次被破坏玻璃盗窃车内物品损失五千多元，第二次在2016年8月9日被盗车辆倒后镜，价值7652.89元。邝文英、邝洺辉多次与康都公司追讨说法，康都公司置之不理。根据《消费者权益保护法》第七条：消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产不受损害的权利，故邝洺辉认为康都公司不应收取邝文英、邝洺辉的物业管理费，等到康都公司按有关规定配备齐好人员和小区设备设施完善后才有权收取邝文英、邝洺辉的物业管理费，并赔偿被盗车辆倒后镜7652.89元的经济损失；三、邝文英、邝洺辉当年在刚需购买商品房时被迫和广州新××房地产开发有限公司（前原告）签订了格式购买合同，合同中还捆绑签订开发商主张的《滨江新××花园前期物业管理服务协议》，明显有失公平。根据《合同法》第39条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在该格式合同中业主根本没有话语权，只要业主违约，新城市公司可以随意处罚，但却没有新城市公司在服务不到位时如何赔偿业主的条款；四、出卖人和买受人同意委托康都公司对本商品房进行物业管理，物业管理费每平方米建筑面积1.8元/月－2元/月，其却未明确物管费实际按2元/月而不是按1.8元/月收取的原因、该标准的核算方式以及包含哪些服务内容和标准。邝文英、邝洺辉对此有知情权，而新城市公司根本没有告知邝文英、邝洺辉，违反了《合同法》第40条：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；《合同法》第41条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照常理予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。所以康都公司只能按1.8元/平方米/月收取物业管理费。综上，邝文英、邝洺辉在康都公司没有解决和纠正侵权行为和违法事实之前，有权拒交物业管理费。当庭提交一份通报，该通报是物业管理公司通报D1××，D1××车位业主（×栋23××）违规利用两个车位停放三台车，被依规制止后故意堵塞停车场入口事件的通报，说明1.邝文英、邝洺辉两个车位是私人购买的，且邝文英、邝洺辉并无停放三台车，邝文英、邝洺辉有三部车，只是两个车位轮流保持停放两台车。2.通报中说到的倒后镜已由保险公司理赔不是事实。3.关于管理费，小区摄像头监控及门禁设施基本损坏，物业管理公司还收取高额的管理费。出现管理服务质量以后，物业管理公司就不应继续收取高额管理费，应该在整顿后再收取物业管理费。康都公司二审答辩称：一、康都公司要求邝洺辉、邝文英每月252.93元的标准支付2015年1月至2017年12月的物业管理费诉求合法有理。1.关于物业管理费的收费标准，康都公司已经提交了证据证明该栋物业的物业管理费收费标准是2元/每平方；2.康都公司人员配备充足，现场有11名保安人员，同时安排定时巡逻。邝文英、邝洺辉称康都公司人员配备不足，设备存在问题，应提供证据证明，否则应承担相应后果；3.康都公司与邝洺辉、邝文英签订的物业协议是双方自愿的，未有免除或限制责任的情形，邝洺辉、邝文英也无提供证据证明，条款存在无效情形。二、邝洺辉、邝文英提出与另案当事人肖×平纠纷一事应通过另案起诉解决，而车辆后视镜被盗一事，康都公司已履行协助查证取证的义务，邝洺辉、邝文英主张的两起另案纠纷，均与其欠缴物业管理费无关。康都公司向一审法院起诉请求:1、邝文英、邝洺辉向康都公司支付2015年1月至2017年12月所欠交的物业管理服务费用（以下简称“管理费”），共计36个月，合计9105.48元；2、邝文英、邝洺辉向康都公司支付迟延缴纳上述管理费的违约金，暂计至2017年12月10日的违约金为4934.16元（违约金按每日千分之一计付，自2015年1月1日起每月的违约金从每月的1日开始计付至实际清偿之日止）；3、邝文英、邝洺辉承担本案诉讼费。一审法院查明事实：据广州市房地产档案馆于2018年1月29日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区东×路花×街×号23××房的建筑面积126.463平方米，产权人为邝文英、邝洺辉。康都公司于2018年1月12日提起本案诉讼，向邝文英、邝洺辉追索物业管理费和违约金。庭审中，康都公司和邝文英确认，邝文英、邝洺辉（乙方）与广州新城市物业管理服务有限公司（甲方）于2004年签订了《滨江新××花园前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；（第一条、双方的权利和义务，1、甲方的权利义务）1.1、房屋共享部位、共享设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；……1.11�向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；……（第二条、物业管理服务内容，……4、保安）4.1、内容：4.1.1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；4.1.2、24小时全天候安全监控及巡逻；4.2责任：4.2.1、消防监控、辖区内治安巡视、门岗执勤，责任到人；4.2.2、保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善；……（第三条、物业管理服务质量，……7、保安）7.1、小区内公共秩序良好；7.2、监控系统正常运作；……（第四条，物业管理服务费用）1、乙方交纳物业管理服务费用，从甲方正式向乙方提供物业管理服务之日起计；2、住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2元，乙方每月1日前缴交当月的管理费用；……（第十条，违约责任）1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权�求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用；等。此外，双方确认涉案物业2015年之前的物业管理费已经缴纳完毕。另查明，广州市工商行政管理局海珠分局于2011年1月10日盖章确认的《公司变更（备案）记录》载明：广州新××物业管理服务有限公司名称变更为广州康都物业管理服务有限公司等。邝文英为证明其抗辩主张，提交了报警回执、鉴定意见通知书、广州市中级人民法院（2016）粤01行终52号行政判决书作为证据。报警回执记载，邝文英于2016年8月9日向广州市公安局海珠区分局滨江派出所报案。鉴定意见通知书记载，广�市公安局海珠区分局指派/聘请有关人员，对涉案物进行了价格鉴定，鉴定意见是1对宝马WBAZV410小型汽车倒后镜（左右）于2016年8月9日的市场零售价为人民币7652.89元。行政判决书记载部分内容如下：肖×平是广州市海珠区自××岸小区保安，邝洺辉是自××岸小区住户。2015年3月4日上午6时50分左右，肖×平在自××岸小区停车场出入口保安亭值班，邝洺辉驾驶车辆到停车场出入口时，因车辆出入问题与肖×平产生纠纷。邝洺辉下车走到保安亭伸手准备按开闸按键，被肖×平用手挡开，双方纠缠后，肖×平持铁棍追逐邝洺辉。双方分开后，邝洺辉持雨伞、菜刀回到现场与肖×平对峙，肖×平持铁棍对邝洺辉进行追打，致邝洺辉头部、左某。经肖×平同事报警，肖×平及邝洺辉均被带至滨江街派出所接受调查，由滨江街派出所民警制作询问笔录，并向证人制作调查询问笔录。肖×�在询问笔录中承认2015年3月4日上午在停车场出入口与邝洺辉产生纠纷，持铁棍打中邝洺辉头部，致邝洺辉头部出血。广东省广州市海珠区公安司法鉴定中心2015年3月4日出具的穗海公（司）鉴（伤）字【2015】03××号《法医学人体损伤程度鉴定书》鉴定意见：邝洺辉的损失程度暂定轻微伤。2015年3月4日，海珠公安分局在查明肖×平违法事实后，告知肖×平拟作出行政处罚决定的事实、理由、依据以及依法享有的权利。2015年3月5日，海珠公安分局经审查依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十三条第一款、第十一条第一款之规定，作出穗公海行罚决字[2015]01475号《行政处罚决定书》，决定对肖×平的殴打他人的行为处以行政拘留十日，并处罚款伍佰元，收缴铁棍一根。肖×平向海珠公安分局提出暂缓执行行政拘留申请，海珠公安分局于2015年3月7日作出穗公海行不缓字【2015】第00×号《不予暂缓执行行政拘留通知书》，决定不暂缓执行对肖×平的行政拘留。肖×平不服该《行政处罚决定书》，向市公安局申请行政复议。2015年4月22日，市公安局作出穗公复决字【2015】4×号《行政复议决定书》维持海珠公安分局作出的穗公海行罚决字[2015]014××号《行政处罚决定书》；等。康都公司表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，关联性不予确认，和本案无关。康都公司和邝文英确认，自××岸小区与涉案物业所在小区系同一小区。此外，康都公司提交了2015年1月至2017年12月期间的《保安巡逻签到表》。邝文英、邝洺辉表示对真实性不予确认。一审法院认为：康都公司主张邝文英、邝洺辉欠付2015年1月至2017年12月的物业管理费，每月252.93元，共计9105.48元。邝文英以康都公司变更名称未书面告知邝文英和邝洺辉、《滨江新××花园前期物业管理服务协议》系格式合同、显失公平和康都公司提供的保安服务存在问题为由抗辩。一审法院的意见是：首先，上述协议中约定康都公司应对“房屋共享部位、共享设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理”，可见“保安”服务仅是物业服务的一部分。其次，邝文英、邝洺辉提交的报警回执、鉴定意见通知书和广州市中级人民法院（2016）粤01行终52号行政判决书反映出邝文英、邝洺辉财物被盗和康都公司保安人员肖×平在值班时打伤邝洺辉，该事实说明康都公司提供的物业管理服务确实存在一定的瑕疵和问题。但并不足以说明康都公司未提供“保安”方面的服务或否定康都公司提供的其他方面的服务。而且，对于康都公司的服务质量，上述协议仅约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，可见，康都公司提供服务存在瑕疵不能简单地等同于可以免交物业管理费。康都公司于2011年1月更名，更名后至2014年期间的物业管理费已经结清，邝文英、邝洺辉自2015年1月开始拒交管理费。因此，邝文英、邝洺辉以上述抗辩理由拒交物业管理费，理据不足，一审法院不予支持。根据合同约定的物业管理费的收费标准及房管部门登记的涉案房屋的面积，康都公司要求邝文英、邝洺辉按每月252.93元的标准支付2015年1月至2017年12月的物业管理费的诉讼请求，有理，一审法院予以支持。本案因邝文英、邝洺辉财物被盗和康都公司员工打伤邝洺辉而起，未及时支付上述款项的责任并不完全在于邝文英、邝洺辉，故康都公司要求邝文英、邝洺辉支付迟延支付物业管理费的滞纳金的诉讼�求，一审法院不予支持。需要指出的是，康都公司应以涉案小区曾发生的盗窃事件和康都公司员工与业主发生的冲突事件为鉴，提高自己的职业技能，避免此类事件的发生，为涉案房屋所在小区提供高质量的物业服务。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，作出如下判决：一、两被告在本判决生效之日起10日内支付2015年1月至2017年12月的物业管理服务费（按照252.93元/月的标准）给原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费151元，由原告负担53元，两被告共同负担98元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决确定�义务时将两被告应负担的受理费直接支付给原告。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对邝文英、邝洺辉上诉请求及康都公司的答辩意见，分析如下：从一审查明的事实可知，涉案小区未召开为业主大会，成立业主委员会及选聘物业管理公司，开发商与物业管理公司签订的《滨江新××花园前期物业管理服务协议》仍对涉案小区业主具有约束力。对邝文英、邝洺辉提出该协议为格式合同，在格式合同中，业主根本没有话语权，未约定物业管理公司服务不到位时如何赔偿业主的条款显失公平的主张，本院不予采纳。根据前述《滨江新××花园前期物业�理服务协议》的约定，康都公司应对“房屋共享部位、共享设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理”，可见“保安”服务仅是物业服务的一部分。根据邝文英、邝洺辉提交的报警回执、鉴定意见通知书和广州市中级人民法院（2016）粤01行终52号行政判决书可反映出邝文英、邝洺辉财物被盗和康都公司保安人员肖×平在值班时打伤邝洺辉的事实。一审法院认为该事实说明康都公司提供的物业管理服务确实存在一定的瑕疵和问题，但并不足以说明康都公司未提供“保安”方面的服务或否定康都公司提供的其他方面的服务并无不妥。再根据上述协议约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。故，对物业管理公司存在的服务瑕疵，有�业主有权要求物业管理公司限期改正，而物业管理公司未改正给有关业主造成损失的，物业管理公司应承担的法律责任应循合法途径确定解决，而并不能直接以拒绝支付物业管理费作为抗辩。为此，本案邝文英、邝洺辉拒交物业管理费理据不足，一审法院不予支持亦无不妥。至于物业管理费的收费标准。如上所述，《滨江新××花园前期物业管理服务协议》仍对业主具有约束力，而该协议中约定住宅按建筑面积每月每平方米2元/月，故康都公司根据求邝文英、邝洺辉房屋面积要求邝文英、邝洺辉按每月252.93元的标准支付2015年1月至2017年12月的物业管理费的诉讼请求符合协议约定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人邝文英、邝洺辉的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《�华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费339.32元，由上诉人邝文英、邝洺辉负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一八年九月六日书记员  钟明丽区敏儿