安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0102民初8169号
原告（反诉被告）：姜晓丽，女，汉族，1973年8月15日出生，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐冬生，男，汉族，1958年12月22日出生，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：张方，安徽中天恒律师事务所律师。
第三人：李小妹，女，1961年2月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
第三人：姚斌，男，1984年3月22日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：蔡荣凤，北京中银（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐婷婷，北京中银（合肥）律师事务所律师。
原告姜晓丽与被告徐冬生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案后，案经审理于2016年3月3日作出（2015）瑶民一初字第06327号民事判决书，被告徐冬生不服判决，提出上诉，案经安徽省合肥市中级人民法院审理，以原判决事实不清，证据不足为由，裁定撤销判决，发回本院重审。本院于2016年11月2日重新立案后，依法另行组成合议庭进行审理，审理期间，被告徐冬生提出反诉，被告徐冬生之妻李小妹以被告徐冬生擅自处分共有财产，申请以有独立请求权第三人参加诉讼，本院依法予以准许。审理过程中，因另案姚斌与被告徐冬生房屋买卖合同纠纷，本院于2016年3月23日立案，并追加李小妹为本案被告参加诉讼，案经审理于2017年9月30日作出（2016）皖0102民初1925号民事判决书，被告徐冬生不服判决，提出上诉，案经安徽省合肥市中级人民法院审理，以本案涉及一房二卖，姚斌提起的该案诉讼与本案审理中的姜晓丽起诉徐冬生案件，姚斌与姜晓丽均诉请要求徐冬生配合办理涉案房屋的产权过户手续，该两起案件应当合并审理，对于姚斌、姜晓丽就涉案房屋分别与徐冬生签订的房屋买卖合同以及合同的履行情况同时审查后，根据法律规定，确定权利保护顺位为由，裁定撤销判决，发回本院重审。姚斌遂以有独立请求权的第三人身份提出申请并加入本案的诉讼。原告姜晓丽及其委托诉讼代理人王明红、被告徐冬生及其委托诉讼代理人张方、第三人李小妹及其委托诉讼代理人朱洁、第三人姚斌及其委托诉讼代理人蔡荣凤、唐婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
姜晓丽向本院提出诉讼请求：判令被告徐冬生继续履行合同，将合肥市长江东大街xxx车位交付给原告，并协助办理过户至原告名下的变更登记手续。事实与理由：2015年9月16日，原告经安徽永良房地产销售代理有限公司居间，与被告签订《存量房转让定金合同》，就被告出售合肥市长江东大街xxxx车位达成一致。合同主要约定：房价总款1480000元（其中车位120000元），原告先行支付20000元定金，被告在2015年10月30日与原告共同还清银行贷款，其后办理过户登记手续，乙方取得房产证后，付清余款等。合同签订后，原告依约履行合同约定的定金支付义务，但被告一直推诿拖延银行贷款的归还，直至其自行将房屋贷款还清后，明确向原告表示不愿继续履行合同。综上，原告认为被告构成恶意违约，现原告愿意依约付清房款继续履行合同，故原告依法诉至法院。
徐冬生辩称并反诉称，案涉存量房转让定金合同不是房屋买卖合同，原被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告要求被告将案涉房屋及小区停车位过户其名下并予以交付没有事实和法律依据。存量房转让定金合同签订后，原告未依约偿还案涉房屋的银行按揭贷款，未在合理期限内与被告签订合肥市存库量房买卖合同，案涉房屋无法正常进行交易，被告已通知原告解除存量房转让定金合同，原告支付给被告的2万元定金不予返还。若法院最终认定案涉存量房转让定价合同具有房屋买卖合同的性质，因案涉房屋系夫妻共同财产，被告属于擅自处分该房屋，妻子不知情且在知道后坚决不同意卖房，该存量房转让定价合同应当认定无效。故提出反诉请求：1.请求判令与徐冬生、姜晓丽签订的《存量房转让定金合同》无效；2.反诉被告姜晓丽已支付的定金20000元不予返还。
姜晓丽就反诉辩称，徐冬生没有筹集到合同约定的70万元共同偿还银行贷款，违约责任在徐冬生，而非姜晓丽，姜晓丽一直未出现过毁约或者有违约行为，要求不予返还定金无法成立，依法应驳回徐冬生的反诉请求。
李小妹述称原、被告间的交易情况不知道，没有意见。并向本院提出诉讼请求：确认姜晓丽与徐冬生于2015年9月16日签订的《存量房转让定金合同》无效。事实和理由：李小妹与徐冬生系夫妻关系，婚后双方于2012年11月19日共同购买并取得合肥市瑶海区长江东大街华润紫云府6栋1701室房屋（车库等部位）。未经李小妹同意，且在李小妹不知情情况下，徐冬生与姜晓丽签订合同，侵犯了李小妹作为房屋共有权人的合法权益，特提出诉讼请求，请求判如所请。
姜晓丽就李小妹的诉请辩称，姜晓丽与徐冬生之间房屋买卖合同合法有效，徐冬生系房屋法定的登记所有权人，符合出售房屋的主体资格。签订合同时，各方意思表示真实，自愿，双方买卖合同依法成立并生效。第三人李小妹并未在不动产登记簿上有权利人记载，如认为徐冬生出售房屋，影响自己的权益，可以向徐冬生主张，与本案合同效力无关。二、即使第三人李小妹系房屋共有权人，也不影响本案合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人缔约时，对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予以支持。”也就是说，依据该司法解释，不再将出卖人是否对转让的标的拥有处分权或者完整处分权作为考量合同效力本身的因素，有无处分权不影响合同的效力，仅会影响是否可继续履行。而本案中，是否有第三人李小妹的参与或反对，从产权登记的角度而言，均不构成影响，更无从影响合同的效力。综上，请人民法院依法驳回第三人李小妹请求。
徐冬生就李小妹的诉请辩称，对于第三人李小妹提出的申请事项予以认可，对于其申请书的事实与理由予以认可。
姚斌述称，姚斌完成全部付款义务，包括房屋总价款157万元及中介费及交易相关费用125000元，共计1695000元，并合法占有房屋，房屋已经于2015年12月29日交付，其物权应受更优先的顺位保护。故原告的诉请客观上无法实际履行，同时李小妹作为共有的产权人也不同意将房屋出售给原告，依法应当驳回原告的诉讼请求。并向本院提出诉讼请求：1.请求驳回姜晓丽的诉讼请求；2.被告徐冬生继续履行与姚斌签订的《存量房买卖合同》，并配合姚斌办理房屋产权过户手续；3.徐冬生向原告支付房屋总价款10%的违约金，并承担经纪方全部的中介费及因交易产生的相关费用282010元。事实与理由：徐冬生与姜晓丽房屋买卖合同纠纷一案，法院已受理。因徐冬生已将涉案房屋合肥市瑶海区长江东大街688号华润紫云府6栋1701室（车库等）的房产连同车库出售并交付给姚斌，姚斌已支付全部房屋款项，并已装修入住实际占有案涉房屋。因本案的争议与姚斌的利益有密切的利害关系，故本案中姚斌具有独立的请求权。2015年12月2日，经过21世纪不动产公司介绍，姚斌与被告徐冬生签订了《存量房买卖合同》，约定被告将涉案房产出售给姚斌，转让价格为人民币157万元整，姚斌须于2015年12月30日之前将人民币157万元（含定金）存入托管账户（用于支付该房屋的未结清的抵押贷款）并在当日申请办理存量房过户手续，剩余房款被告同意由原告向住房公积金中心贷款人民币57万元整。同时约定合同签订后2015年12月30日，双方共同向房产管理部门申请存量房变更登记手续。另外合同约定任何一方违约，违约方需要另承担经纪方全额中介费及因交易产生的相关费用。合同签订当日原告支付了2万元定金，之后，原告于2015年12月4日向被告支付房屋首付款98万元，即原告向被告共计支付房屋首付款100万元（含定金），该费用用于支付涉案房屋未结清的抵押贷款，2015年12月16日案涉房屋他项权证予以注销。2015年12月21日原告向房屋中介支付税务部门营业税、个税、契税及中介费共计125000元，由房产中介代为办理相关手续。2015年12月22日原、被告去合肥市地税局瑶海分局办理完税等相关手续。另外被告于2015年12月18日办理了房屋过户物业服务费用结清手续并于2015年12月29日将房屋交付给原告并允许装修入住。但是原告配合房屋中介将所有的过户手续准备齐全后，被告迟迟以各种理由拒绝办理过户手续。
姜晓丽就姚斌的诉请辩称，驳回原告姜晓丽的诉讼请求，是被告抗辩的范围，不属于第三人主张的范围，该请求与独立请求权相互矛盾。姚斌的诉请已经立案受理正在诉讼过程中，现又作为第三人参加诉讼构成重复起诉，应驳回申请。姚斌所签订合同在姜晓丽之后，且姜晓丽在诉讼中已率先将案涉房屋查封，姚斌所签订的合同不具备继续履行条件的合同基础。应驳回姚斌的诉讼请求。
徐冬生就姚斌的诉请辩称，姚斌违反了合同约定，未在2016年1月30日前向被告徐冬生支付购房款10万元整，且至今未付该10万元。徐冬生现在因离婚名下仅有该一套住房，原告诉请继续履行合同，因其违约，不应得到法院的支持。请求法院予以驳回姚斌的全部诉请。
李小妹述称，同意继续履行姚斌与徐冬生签订的合同，并配合姚斌办理相关过户手续。李小妹与徐冬生曾系夫妻关系，涉案房屋虽登记徐冬生一人名下，但李小妹也是涉案房屋的共同所有人。姚斌与徐冬生签订的房屋买卖合同，李小妹是知情的，同意继续出售给姚斌。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
姜晓丽向本院提交证据：
1.《存量房转让定金合同》《存量房定金收据》，以证明原被告之间房屋买卖法律关系的事实，被告具有配合办理房屋过户手续的义务；徐冬生质证认为真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，转让定金合同不是房屋买卖合同，且双方约定应签订存量房买卖合同，只能证明存在订立房屋买卖合同的合意，不能证明存在房屋买卖合同的事实；李小妹认为其不清楚，不发表质证意见；姚斌质证认为双方签订的转让定金合同不是房屋买卖合同，且未经李小妹同意，应为无效；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。
2.房产证复印件及房屋登记簿、车位登记信息；以证明登记权属的事实；徐冬生质证认为真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，姜晓丽对房屋存在银行抵押交易上障碍是清楚的，不能实现其证明目的；李小妹未发表质证意见；姚斌质证认为，真实性、合法性无异议，关联性有异议，李小妹是共有人，未经其同意，无权处分；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。
3．银行存单打印件，以证明原告具备履行合同能力，也愿意支付合同约定房款的事实；徐冬生质证认为证据三性均有异议，不能证明其有履行能力；李小妹未发表质证意见；姚斌质证认为关联性有异议，恰恰证明仅能赎回499999.01元，与需支付130万元相差甚远；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。
4.情况说明、手机短信信息、录音文字资料，证明被告恶意违约不愿意履行合同义务的事实；徐冬生质证认为证据三性均有异议，手机短信没有原始的载体，情况说明不符合证据形式，录音文字也不能证明其真实性；李小妹未发表质证意见；姚斌质证认为手机短信和录音资料发送电子数据应提供原始载体，情况说明属证人证言，未申请证人出庭；经审查，《情况说明》系单位证明材料，且加盖单位印章和经办人的签名，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据；手机短信及录音资料与情况说明相印证，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。
5．《合肥市商品房网上认购备案确认单》，以证明合肥市瑶海区长江东大街华润紫xxxx车位符合交易的条件的事实；徐冬生质证认为关联性有异议，不能证明涉案房屋符合交易条件；李小妹未发表质证意见；姚斌质证认为关联性有异议，并不是姜晓丽与徐冬生的买卖备案；经审查，该备案单系徐冬生原始取得房屋的证据，与本案待证事实不具关联性，依法不能作为认定本案事实的根据。
6．2016年4月18日的图片4张、2016年4月18日五时视频、2016年6月10日18时图片2张、2016年11月6日图片2张、证据庭审笔录及房地产权证，以证明案涉房屋并没有被第三人姚斌占用的事实；徐冬生质证认为该组证据系单方制作，不符合证据规则，且拍摄时间地点均不清楚，其真实性有异议；李小妹未发表质证意见；姚斌质证认为关于占有应以被告的陈述即2015年12月29日交付姚斌占有；经审查，该组证据真实性无法确定，不能作为认定本案事实的根据。
7．银行存单，以证明原告一直保留足够的资金用于购买案涉房屋，具备继续履行合同的能力的事实；徐冬生质证认为，证明目的不能实现，不能证明其愿意支付房款，只有50万元，其他是之后的理财产品；李小妹未发表质证意见；姚斌质证意见同徐冬生意见；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。
徐冬生向本院提交证据：
1.《收条》，以证明原告违约的事实；姜晓丽质证认为真实性没有异议，证明被告有卖房的意愿将房产证转交原告；姚斌质证认为这是在姚斌与徐冬生签订合同之前，姚斌是善意第三人的；李小妹无异议；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。
2．房屋所有权登记费发票、缴税发票及电、气费发票等，以证明徐冬生与李小妹分居，李小妹对该行为不知情的事实；姜晓丽质证认为与本案无关联性；李小妹无异议；姚斌无异议；上述材料反映原始办证费用及相关费用的缴纳，与本案待证事实不具关联性，依法不能作为本案认定事实的根据。
姚斌向本院提交证据：
1.《存量房买卖合同》《房屋登记簿》、被告房产证遗失申请及声明，以证明徐冬生与姚斌签订房屋买卖合同及签订合同时的房屋状态尚未诉讼保全及姚斌为善意第三人的事实；徐冬生质证认为登记簿没有异议，存量房买卖合同真实性有异议，合同第九页下文为空白，徐冬生持有合同下文有补充说明，双方达成共识姚斌同意于2016年1月30日前支付部分房款10万元，姚斌未履行该义务，房产证遗失与本案无关；姜晓丽质证认为恰恰证明姚斌没有尽到审查义务，房产证在姜晓丽处，附件中明确约定100万元存入托管账户，实际没有支付；李小妹无意见；经审查，该组证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。
2．定金收据、收条、承诺书、转款记录及税费缴纳凭据，以证明姚斌已完全履行合同义务，并缴纳税款的事实；徐冬生质证认为真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议；姜晓丽质证认为定金收据、收条没有异议，姚斌仅支付1万元定金，且知道徐冬生无法提供产权证明而进行交易，承诺书与交易惯例不符，转账记录没有异议，但不能证明是支付房款，双方约定的是支付托管中心，该款应为借款，税费是中介管理方面的规定；李小妹无质证意见；经审查，该组证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。
3．徽商银行记账凭证、涉案房屋抵押人出具贷款结清证明、房屋权属证明，以证明姚斌支付首付款结清贷款，抵押权已注销的事实；徐冬生质证认为真实性合法性无异议，对关联性及证明目的有异议；姜晓丽质证认为与本案无关，不能作为定案依据；李小妹无质证意见；经审查，该组证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。
4．完税证明及发票、空房证明、物业费结清证明、《存量房交房确认书》《房屋买卖补充协议》《中国民生银行业务受理单》《装修协议》及图纸、收条、装修图片及房屋居住照片，以证明姚斌履行合同的程度及实际占有使用情况；徐冬生质证认为，上述证据没有关联性，姚斌签订补充协议时知晓房屋被查封，仍然签订补充协议，其应当承担相应的法律责任，房屋图片及居住照片不符合证据规则，不能作为证据使用；姜晓丽质证认为姚斌与徐冬生交易的与本案合同不一致，是交易另一套房屋，同时房屋已被法院查封，不可能继续交易，交房确认书三性不认可，双方是恶意规避法律对抗法院查封，双方已协商将李小妹名下的中铁广园房屋以借款担保的形式抵押到姚斌名下，说明双方间的房屋出卖款已转化为借款；李小妹无质证意见；经审查，该组证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。
2015年9月16日，原告姜晓丽与被告徐冬生以及居间人安徽永良房地产销售代理有限公司签订《存量房转让定金合同》，约定：1、徐冬生将合肥市长江东大街688号华润紫云府6幢1701室出售给姜晓丽（产权证号：合瑶字第××号），房价总款1480000元；2、双方签订本合同时，姜晓丽同意支付被告定金20000元，徐冬生收取定金时，为姜晓丽开具收款证明，同时将该存量房产权交由居间人用于办理过户等相关手续，该定金在双方签订《存量房买卖合同》后自动转为购房款，如徐冬生不履行本合同应双倍返还姜晓丽定金，如姜晓丽不履行本合同，徐冬生收取的定金将不予退还；3、该存量房产权过户所产生的国家规定缴纳的相关税费用由原告承担；4、协议签订24小时姜晓丽交付定金20000元给徐冬生，徐冬生委托居间人暂时保管，24小时内居间人带徐冬生到房产登记部门打印不动产登记簿及个人征信报告；5、如房产没有被查封、冻结，居间人保管的定金20000元交付给徐冬生，否则合同自动解除；6、双方承诺在2015年10月30日之内共同到银行还清贷款，取回他项权证，其中原告付130万房款，徐冬生支付70万（不足部分补齐），还款当日出具房屋交接协议交付房屋，还款后被告承诺7个工作日把他项权注销，次日办理房屋变更登记，同时将余下房款的资金进行托管，姜晓丽取得名下的房产证过后3日之内配合徐冬生领取托管资金，本合同成交价含车位价格壹拾万元整，徐冬生在取得房款后再配合姜晓丽办理车位交接。
2015年9月17日，姜晓丽将定金20000元交付安徽永良房地产销售代理有限公司，该公司出具《存量房定金收据》给姜晓丽，徐冬生在安徽永良房地产销售代理有限公司业务员的陪同下，查询征信报告，在确认无不良情况下，安徽永良房地产销售代理有限公司将该20000元转付徐冬生，徐冬生在《存量房定金收据》上签字确认。
2015年9月23日，姜晓丽银行账户内有存款2001910元，当月30日转入理财中心账户。
2015年10月30日，姜晓丽与安徽永良房地产销售代理有限公司业务员朱小反至徐冬生服务的安徽东方汽车燃气技术有限公司商谈合同履行事宜，徐冬生称7个工作日后他的资金能到位，之后再去银行还贷。
2015年11月下旬，徐冬生与朱小反微信联系称行情上升，有两位买主出160万元，要求加价。之后，徐冬生明确表示不愿将涉案房屋出售给姜晓丽。
姜晓丽遂于2015年12月16日向本院提起诉讼，并向本院申请财产保全，本院于2015年12月18日作出（2015）瑶民一初字第06327号民事裁定书，并于当日查封涉案房屋。
2015年12月2日，徐冬生（甲方）又与姚斌（乙方）经合肥徽德房地产营销策划有限公司居间服务签订了《存量房买卖合同》1份，约定徐冬生将其名下位于瑶海区长江东大街688号紫云府6幢17层1701室住房（含车位B1177号）（房权证：合瑶字第××号，建筑面积154.61㎡）出卖给姚斌，转让价款为157万元整，姚斌须于2015年12月30日之前将100万元（含定金）存入资金托管账户，并在当日办理存量房转移手续，剩余57万元房款由姚斌向银行申请按揭贷款偿还。2015年12月30日，双方向房产管理部门申请存量房转移登记手续。因甲、乙单方原因造成本协议不能继续履行的，由违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金并承担经纪方全额中介费以及因交易产生的相关费用；若双方友好协商解除本协议的，由双方均摊中介费以及因交易产生的相关费用。同时双方在合同第九页附件二下方作了“补充说明”：甲乙双方约定达成共识，乙方姚斌同意于2016年元月30日前支付部分房款计人民币壹拾万元整。同日，姚斌向徐冬生支付定金20000元，徐冬生向姚斌出具《定金收据》1份，言明：“今收到姚斌购买本人名下位于合肥市瑶海区长江东大街688号华润紫云府6幢1701房屋的定金人民币贰万元整。（双方共同确定，如购买方违约，则产权方所收定金不予退还；如产权方违约，则已收定金双倍返还给购买方）备注：甲方产证未能提取，双方约定同意甲方提取壹万元定金，下剩壹万元定金由中介公司暂为保管（收据凭证）。
同日，杭惠敏、黄洋、姚斌出具《承诺书》1份，言明：“乙方姚斌购买徐冬生瑶海区长江东大街688号华润紫云府6幢1701室住宅，现委托中介公司杭惠敏代为缴纳税务部门营业税、个税、契税等各项费用，乙方与丙方约定住宅过户费用及中介服务费共计人民币125000元，此款乙方同意在产权报税前一次性支付给丙方，丙方承诺此款负责办妥产权过户产生一切费用并承担法律责任，双方约定此款多退少补，双方对此无任何异议”。
2015年12月4日，姚斌向徐冬生转账支付980000元，徐冬生向姚斌出具《收条》1份，言明：“今收到姚斌购买本人瑶海区长江东大街688号华润紫云府6幢1701室及地下车库B1177号，按存量房合同约定用首付款替徐冬生徽商银行还贷计人民币玖拾捌万元整。此款转款凭证为据，产权过户时从总房款中扣除，甲乙双方无任何异议（总价见合同）”。同日，徽商银行合肥蒙城路支行出具《贷款结清证明》1份，载明：我行客户安徽东方汽车燃气技术有限公司，在我行信贷业务131万元，现该客户信贷业务均已结清，请予办理房产抵押登记注销手续，产权人：徐冬生，房产证号：合瑶字第××号，他项权证号：合庐字第8230037606号。特此证明。
2015年12月16日，徐冬生向合肥市房地产管理局提交遗失申请，申请案涉房屋补证，并提交了于2015年12月5日登载于合肥市晚报案涉房屋产权证遗失声明。同日，徐冬生向合肥市房地产产权监理处查询，该处出具《房屋权属状况证明》1份，载明：产权人徐冬生，房屋座落紫云府6幢1701等，他项权利注记：抵押权人徽商银行合肥蒙城路支行，债权数额131万元，设定日期2014.11.27-2019.11.27。备注：A.请产权人本人将本证明及相关资料交给办证单位。B.该证明仅供产权登记部门办理房产证遗失时使用，不得用作其他用途。次日，该他项权利注销，并在该房屋权属状况证明上加盖“他项权利注销专用章”。
2015年12月18日，华润置地紫云府管理处出具《房屋过户物业服务费用结算清单》注明：紫云府6-1701物业管理费已交至2015年12月31日，从2016年1月1日由购买方承担物业管理费。出售方徐冬生签字确认，购买方姚斌签字确认。同日，合肥市公安局三里街派出所出《存量房所有权变更登记户籍迁移证明，证明案涉房屋户内无户口。
2015年12月21日，姚斌向黄洋账户转款125000元。
2015年12月22日，合肥市地方税务局代开具《安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票》，销售的不动产楼牌号：长江东大街688号华润紫云府6幢1701室，金额1000000元。同日，姚斌、王素霞缴纳买卖涉案房屋契税40000元，合肥市地方税务局瑶海区分局出具《中华人民共和国税收完税证明》。
2015年12月29日，徐冬生（甲方）与姚斌（乙方）、合肥徽德房地产营销策划有限公司（丙方）在得知该套房产已被我院查封的情况下，又签订《房屋买卖补充协议》1份，约定：1.甲方出售房屋给乙方为甲方真实意愿，所签存量房合同真实有效。2.乙方按合同约定已替甲方徽行贷款人民币壹佰万元整，支付丙方中介公司代为缴纳税费（含中介服务费计人民壹拾贰万伍仟元，甲方完全认同是交易过程中的事实行为，甲方愿承担以上款项的经济及法律责任。3.甲方所售房屋由于之前合同纠纷被法院限制致使合同不能履行，甲方负担全部责任。为此，甲方同意先前将房屋钥匙、装修设计图一并交给乙方，让乙方提前装修入住，以示售房诚意。4.甲方承诺于2016年6月28日前将此房产权转移至乙方名下，若过时不能过户，甲方愿按签订合同价万分之三每日支付乙方违约金，直至合同履行完毕，为确保乙方利益不受损失，甲方自愿用妻子李小妹中铁国际城房屋2#2301室作为向乙方支房产局抵押科做借款抵押合同为此担保，待乙方产权过户结束，乙方第一时间注销中铁他证。5.若甲乙双方购买合同不能履行，甲方第一时间返还乙方定金及银行还款壹佰万元，同时承担乙方之前支付款利息及提前入住装修费、精神损失费。甲、乙、丙叁方对以上条款无任何异议。6.乙方在甲方将中铁广源2#2301室房屋他证作为乙方名下时以转账方式支付给甲方部分房款计人民币壹拾万元。徐冬生、姚斌签字确认，杭惠敏在丙方经办人处签字确认。同日，徐冬生与姚斌签订《存量房交房确认书》1份，徐冬生将涉案房屋交付姚斌。
2016年3月15日，姚斌对涉案房屋进行装修，嗣后，该房屋一直由姚斌占有使用。2016年3月23日,姚斌向本院提起涉案的诉讼,并申请财产保全,本院于2017年3月28日作出(2016)皖0102民初1925号民事裁定书,次日向合肥市管理局发出协助执行通知,查封案涉房屋。
在诉讼过程中，姚斌于2017年9月30日向本院提存涉案房屋的购房款57万元。庭审中经本院明确释明，姜晓丽坚持要求继续履行合同。
本院认为，姜晓丽与徐冬生签订的《存量房转让定金合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。该合同中明确约定将涉案房屋出售给姜晓丽，并明确合同价款及履行事项等，徐冬生抗辩主张该合同不是房屋买卖合同与事实不符，依法不予采信。虽然该房屋系徐冬生与李小妹婚后取得，依法应为夫妻共同财产，但该房屋的登记为徐冬生单独所有，合同相对人姜晓丽有理由相信徐冬生有权出卖该房屋，且无证据证明夫妻关系恶化、徐冬生恶意处置财产损害李小妹的合法权益，李小妹认可该房屋出卖给姚斌，亦一定程度反映夫妻有出卖房屋的意愿，故徐冬生、李小妹以房屋共有权人不知情，主张该合同无效之请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。同理，姚斌与徐冬生签订的《存量房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。
本案系“一房二卖”纠纷，两份合同均有效，且买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。两份合同的履行中均没有办理房屋所有权变更登记，应依序审查占有情况，姜晓丽未取得占有房屋，而姚斌占有该房屋时，已经本院查封且明知，故姚斌的占有不属合法占有。从两份合同的履行情况看，姜晓丽在签定合同后仅支付定金2万元，而姚斌在签订合同后本院查封前，向徐冬生支付定金2万元和为消除抵押权先行支付的购房款98万元，并办理了抵押权的涂销、契税的缴纳、房屋物业清结、房屋空户证明等，从上述履行情况分析，姚斌已支付大部分房款，及房屋过户的准备工作，其履行情况明显优于姜晓丽的合同履行情况，为保护交易安全及交易秩序，本案中应优先保护姚斌的购买房屋行为。姚斌主张要求继续履行与徐冬生签订的《存量房买卖合同》，依法应予支持。履行合同过程中所产生的税费依约应由姚斌负担，姚斌虽已支付中介公司，但不属审理范畴。剩余购房款（扣除应由徐冬生负担部分），姚斌已向本院提存，依法在完成所有权转移登记后由徐冬生至本院领取。
姜晓丽与徐冬生签订合同后，徐冬生因房价上涨要求加价及明确不履行合同，应为违约，徐冬生反诉主张不予返还已收取的定金，没有法律依据，依法应予驳回。因涉案房屋已确认保护姚斌的购买顺位，姜晓丽要求继续履行合同已事实上不能履行，依法应驳回姜晓丽的诉讼请求。
关于姚斌主张的徐冬生应承担违约金282010元问题，其中包含房款的10%即15700元和姚斌支付中介服务费及税费计125000元，虽然存量房买卖合同中有约定，但约定的是不能继续履行合同情形下的违约责任，本案合同已确认继续履行，故不适用该约定。姚斌该违约金主张，没有事实依据，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条（一）项、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告姜晓丽的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）徐冬生的反诉请求；
三、驳回第三人李小妹的诉讼请求；
四、被告徐冬生继续履行与第三人姚斌于2015年12月2日签订的《存量房买卖合同》；
五、被告徐冬生于本判决生效后三十日内协助第三人姚斌办理产权转移登记手续（税费及相关费用由第三人姚斌负担）。
案件受理费80元，财产保全申请费5000元，合计5080元，由被告徐冬生负担；反诉案件受理费300元，由反诉原告徐冬生负担；第三人李小妹案件受理费80元，由第三人李小妹负担；第三人姚斌案件受理费80元，财产保全申请费5000元，合计5080元，由被告徐冬生负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 方业剑
人民陪审员 王义明
人民陪审员 刘 平
二〇一八年八月八日
书 记 员 谢莉雯
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。