淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0804民初6505号
原告：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市健康东路69号。
法定代表人：徐建强，该公司董事长。
委托代理人。
被告：石磊。
被告：陆爱芳。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称淮安农商行）与被告石磊、陆爱芳金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法由代理审判员李金亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告淮安农商行的委托代理人，被告石磊到庭参加诉讼，被告陆爱芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮安农商行向本院提出诉讼请求：1、被告石磊偿还原告淮安农商行借款本金499561.34元及相应利息；2、准予对被告石磊、陆爱芳用以抵押的淮安市经济开发区明远东路某房屋以拍卖、变卖方式变价，原告淮安农商行就拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告石磊、陆爱芳负担。事实与理由：2013年12月17日，被告石磊向贷款人淮安农商行王营支行借款500000元，约定到期日2014年12月3日，约定年利率9.17%。被告石磊、陆爱芳以二人所有的淮安市经济开发区明远东路某房屋为上述借款向贷款人淮安农商行王营支行提供抵押担保。被告石磊的借款到期后，未能偿还全部借款本息。
被告石磊辩称：原告淮安农商行诉称属实，被告石磊准备从2017年开始分期还款。
被告陆爱芳未作答辩。
经审理查明：2013年12月13日，贷款人淮安农商行王营支行与被告石磊签订《最高额个人担保借款合同》一份。合同约定，被告石磊向贷款人淮安农商行王营支行申请借款，贷款人淮安农商行王营支行根据被告石磊的申请分次发放借款；借款金额、期限、利率、还款方式等以借款借据载明为准，如被告石磊未能按照合同约定期限归还借款本金，贷款人淮安农商行王营支行对逾期借款从逾期之日起按罚息利率（借款执行利率基础上上浮50%）计收利息，直至本起清偿完毕为止。
被告石磊、陆爱芳二人以共同所有的淮安市经济开发区明远东路某房屋为被告石磊在贷款人淮安农商行王营支行的借款提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、违约金及实现抵押权的费用。2013年12月16日，原告淮安农商行与被告石磊、陆爱芳就上述抵押财产办理了抵押权登记，登记的债权数额为500000元。
2013年12月17日，贷款人淮安农商行王营支行向被告石磊发放借款500000元，约定到期日2014年12月3日，约定年利率9.17%。贷款人淮安农商行王营支行向被告石磊发放借款后，2015年1月19日偿还本金438.66元，已偿还利息34216.63元，剩余本息尚未偿还。庭审中，原告淮安农商行主张，2013年12月17日起至2014年12月3日止的利息，以500000元为基数按年利率9.17%计算；2014年12月4日起至2015年1月19日止的利息，以500000元为基数按年利率9.17%上浮50%计算；2015年1月20日起至实际给付之日止的利息，以499561.34元为基数按年利率9.17%上浮50%计算；扣除已偿还的利息34216.63元。
以上事实有原告淮安农商行提供的《最高额个人担保借款合同》、《房地产抵押合同》、借款借据、贷款账户明细及原、被告的庭审陈述等在卷佐证。经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：贷款人淮安农商行王营支行与被告石磊之间的《最高额个人担保借款合同》及其与被告石磊、陆爱芳之间的《房地产抵押合同》均系双方当事人自愿签订，贷款人淮安农商行王营支行与被告石磊之间的借款合同关系及其与被告石磊、陆爱芳之间的抵押担保合同关系均合法有效，应受法律保护。贷款人淮安农商行王营支行系淮安农商行的分支机构，淮安农商行可以作为本案原告提起诉讼。借款合同即借款人向贷款人借款，依约偿还借款本息的合同。贷款人淮安农商行王营支行依约向被告石磊发放了借款，被告石磊未能按期偿还借款本息，构成违约；原告淮安农商行要求被告石磊偿还尚欠借款本金，并自2014年12月4日起按罚息利率计收利息的诉讼请求，符合合同约定且未违反法律规定，本院予以支持。
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务的，债权人有权就该抵押财产优先受偿；抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。被告石磊、陆爱芳自愿以共同所有的房产为被告石磊的贷款债务提供抵押担保，现被告石磊未能偿还全部借款本息，原告淮安农商行要求拍卖、变卖抵押房产，并就拍卖、变卖抵押房产所得价款优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然原告淮安农商行与被告石磊、陆爱芳约定抵押物的抵押担保范围包括本金、利息、违约金等，但抵押担保的范围应以登记机关记载的债权数额为准，原告淮安农商行就抵押财产的拍卖、变卖款项仅可以在500000元范围内享有优先受偿权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告石磊于判决生效后十日内偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司借款本金499561.34元及利息（2013年12月17日起至2014年12月3日止的利息，以500000元为基数按年利率9.17%计算；2014年12月4日起至2015年1月19日止的利息，以500000元为基数按年利率9.17%上浮50%计算；2015年1月20日起至实际给付之日止的利息，以499561.34元为基数按年利率9.17%上浮50%计算；扣除已偿还的利息34216.63元）；
二、准予对被告石磊、陆爱芳共同所有的淮安市经济开发区明远东路某房屋予以拍卖、变卖，原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司就拍卖、变卖所得价款在500000元限额内优先受偿。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8793元，减半收取4396.5元，由被告石磊、陆爱芳共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。
代理审判员 李金亮
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 谭 璐
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本人第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时要求返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
5、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。