江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1154号
上诉人（原审被告）成城，无业。
委托代理人魏松明，江苏淮宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安吉利铸造有限公司，住所地淮安市清浦工业园朝阳路2号。
法定代表人吴永华，该公司董事长。
委托代理人李洪美，男。
上诉人成城因与被上诉人淮安吉利铸造有限公司（下称吉利公司）排除妨碍纠纷一案，不服淮安市清浦区人民法院（2014）浦民初字第1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月14日公开开庭进行了审理，上诉人成城及其委托代理人魏松明、被上诉人吉利公司的委托代理人李洪美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2012年7月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订1份租赁协议书，双方约定原告将其有合法使用权的位于淮安市清浦区朝阳路南侧约8亩场地租给被告用于堆放沙石。租赁期限从2012年8月1日起至2013年7月31日止，年租金2.4万元。租赁协议第三条第一款约定：乙方在租赁期内可以在租赁场地上搭建简易房屋设施（应事先征得甲方书面同意后方可实施），所发生的各项费用由乙方自行承担。协议期满，如果乙方退租，需自行无条件拆除。如果不拆除，未拆除的设施视为无偿交付给甲方。租赁协议第三条第四款约定：协议期内如果甲方因故提前终止协议，应提前一个月通知乙方，届时乙方应无条件答应甲方要求，并保证在一个月内无条件清理出所有物资，将场地退还给甲方。如果乙方提前终止协议的。须提前一个月通知甲方，并在一个月内办理完有关退租手续。易玉才作为原告代表，与被告分别在租赁协议上签字。
协议签订后，原告向被告提交书面申请报告1份，主要内容为：当初我与贵公司约谈时，你方口头承诺不在此地上大锻造项目，3年内你方不会使用此场地，现我申请贵公司与我方租赁期限为3年，租场地合同可1年签1次，连签3年（因我方要在地块上有地面投入，如1年租期我方就不会在此产生基础建设、设备投入）。2012年9月1日，签协议时的原告代表易玉才在申请报告上签字，内容为：原则同意此报告，遇具体事宜双方可协商解决。之后，被告将租赁场地平整后，在上面建了地磅房、搅拌楼及办公、生活用房等。
2013年8月1日，因江苏淮安工业园区清浦工业园区管委会要收回原告用地，原告书面通知被告期满后不再续租，并告知被告在2013年8月10日前将场地清空后交还原告。后被告继续占用租赁场地。2013年11月7日，原告再次书面通知，告知其与10日内交还租赁场地。但被告仍未同意撤场。
上述事实，有原、被告陈述，有原告提供的国有土地使用权出让合同3份及《租赁协议》1份、解除租赁通知书2份，被告提供的申请报告1份予以证实。
原审庭审中，被告提供光盘1张用于主张原告应赔偿其在场地上面的投资损失，原告对此不予认可，主张如果给被告造成投资损失，亦应由被告自行承担。本案在审理中进行了调解，因双方意见分歧，致调解未果。原告吉利公司诉称：2012年7月25日，原告与被告签订了1份租赁协议书，约定：被告租赁原告位于淮安市清浦区朝阳路南侧原告院内的部分场地用于堆放沙石等物资，年租金2.4万元。租期为2012年8月1日至2013年7月31日。租期到后，原告于2013年8月1日书面通知被告清场并交还租赁场地。后原告又多次派员要求被告交还场地，但被告至今未清场仍占用场地，被告行为给原告造成重大损失。请求判令被告立即将租赁期满的位于淮安市清浦区朝阳路南侧原告院内场地上的物资清场并交还该场地，同时支付2013年8月1日至2014年4月30日的占用场地使用费1.8万元。被告成城辩称：双方租赁关系并未期满，原、被告虽然在2012年7月25日租赁协议书中约定1年租赁期限，但双方实际约定租赁期限为3年，合同是每年签一次。故被告在租赁场地后亦是按照3年租期进行规划建设。原告与政府商谈退地事宜应当提前告知被告，如早告知被告，被告就不会如此多投资，损失亦将减少。被告同意给付原告占用场地使用费1.8万元。但是租用场地应当在3年期满后或在被告的损失得到补偿后再归还。原审认为：1、关于双方租赁协议是否已经届满，被告是否应当向原告交还租赁场地问题。双方签订的协议内容未违反国家法律和行政法规禁止性规定，为有效合同。根据该租赁协议，被告租赁原告场地期限为1年，但被告在双方签订租赁协议后，又向原告提交书面报告，申请将租赁期限延长至3年，原告方代表易玉才在被告的申请报告上签字表态，但易玉才仅是签订租赁协议代表，申请报告内容超出了协议范围，易玉才的行为已明显超越了公司对其授权范围，现公司亦不认可其在申请报告上签字的效力，故对被告提出租赁期限为3年的抗辩不予支持。另外，双方签订的租赁协议第三条第4款明确约定：协议期内如果甲方因故提前终止协议，应提前一个月通知乙方，届时乙方应无条件答应甲方要求，并保证在一个月内无条件清理出所有物资，将场地退还给甲方。该条规定即赋予了原告对协议的任意解除权，当原告于2013年8月1日通知被告不再续租时，双方约定解除合同的条件即已成就。现原告请求被告立即交还租赁场地有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付占用场地使用费1.8万元，被告表示同意支付，原审依法照准。
2、原告是否应当对被告在租赁场地的投资损失补偿问题。双方签订的租赁协议第三条第一款明确约定：乙方在租赁期内可以在租赁场地上搭建简易房屋设施，所发生的各项费用由乙方自行承担。协议期满，如果乙方退租，需自行无条件拆除。如果不拆除，未拆除的设施视为无偿交付给甲方。从该款内容来看，双方已明确约定在租赁场地房屋等设施的投资在协议期满时由被告独自承担，故对被告要求原告对其投资损失需进行补偿的抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告成城在本判决生效后1个月内清场并迁出位于本市清浦区朝阳路南侧原告淮安吉利铸造有限公司院内场地，并将该场地交付给原告淮安吉利铸造有限公司。二、被告成城在本判决生效后5日内给付原告淮安吉利铸造有限公司场地占用费1.8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元（已减半收取），由被告成城负担。
一审判决后，上诉人成城不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、“申请报告”应当作为双方租赁合同的补充协议。上诉人当初与被上诉人洽谈租赁场地时，被上诉人承诺3年内不在此场地上大锻造项目，3年内不使用该场地，因此在签订租赁合同后，上诉人根据被上诉人的口头承诺，向其递交一份关于租赁期限3年对该地面投资基础建设、设备投入的申请报告。作为吉利公司当时负责人，也是签订租赁合同的易玉才在该申请报告上签字“原则同意此报告，遇具体事宜双方可协商解决”。一审对易玉才的签字行为不予认可违背客观事实，因为易玉才2次从国土局购买该地块土地使用权，与上诉人签订租赁合同，均是以吉利公司负责人的身份参加的，当时吉利公司所有事务也是其负责处理。因此上诉人有理由相信易玉才的行为代表吉利公司；2、从该申请报告内容看，是对租赁合同第一、三条内容的变更和完善。租赁期限从1年变更为3年，上诉人才在租赁场地上进行基础建设和设备投入。该协议是补充协议，应当合法有效；3、被上诉人没有诉权。双方签订的合同期限从2012年8月1日-2013年7月31日，但被上诉人在2012年6月30日就将该场地转让给江苏淮安工业园区清浦区工业园管委会，在被上诉人与清浦区工业园管委会签订“项目用地调整协议”时，被上诉人就丧失了租赁土地的使用权，同时失去诉权，也不享有场地使用费1.8万元。请求二审依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人吉利公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1、答辩人与上诉人2012年7月25日签订的租赁合同明确约定租赁期限自2012年8月1日-2013年7月31日，期限是1年并非3年；2、租赁合同约定的非常清楚明确，上诉人称其提供的申请报告是双方租赁合同补充协议的观点非常荒谬。因为易玉才仅是答辩人的一名普通员工，既非法定代表人也不是高层领导，其得到被上诉人授权在租赁合同上签字属于履行职务行为，超出此范围的均是越权行为，属无效代理，不构成表见代理。因为申请报告内容与租赁合同约定内容形成的时间很短，但内容相差特别大，且该申请报告无答辩人加盖公章，易玉才的越权行为非常明显，其签字行为公司未授权，为无效行为；3、本案被上诉人有诉权，土地使用权仍在答辩人名下。请求二审依法维持原判。
本院经审理确认一审查明的事实。
二审庭审中，上诉人提供2014年6月9日，其以“淮安清浦区力效建材”名义书面函告清浦工业园区管委会材料一份，要求对拆解其在地面上的所有工程、机械设备、办公场地、搬运场地货物等产生的费用给予人性化补偿和帮助。该材料书面上有上诉人称为该管委会负责人的4人签字。被上诉人质证认为与本案争议无关。
本院认为：上诉人成城与被上诉人吉利公司2012年7月25日签订的租赁合同合法有效。该合同明确约定双方租赁期限为1年，即从2012年8月1日-2013年7月31日。虽然代表被上诉人签订合同的是易玉才，但其并非被上诉人的法定代表人或者授权委托人。我国的《民法通则》第六十六条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担责任。上诉人提供的“申请报告”虽然有易玉才签字，但并没有加盖公司公章，上诉人也不能举证易玉才签字行为得到被上诉人授权或事后追认。故对上诉人主张该“申请报告”为双方租赁合同的补充协议无事实和法律依据，本院不予支持。
因上诉人在属于被上诉人土地使用权的场地上租赁经营，并且在原租赁合同期满后，被上诉人已书面通知上诉人不再继续租赁场地的情况下，上诉人仍然占据该场地，故被上诉人有权提起排除妨碍诉讼并要求按照原租金标准主张赔偿延期返还租赁场地的损失。上诉人主张被上诉人无权起诉、其不应当承担赔偿损失费用无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，判决适用法律正确。上诉人成城上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一项）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费250元，由上诉人成城负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 华
审判员 阮 明
审判员 王 健
二〇一四年九月十八日
书记员 仲瑶瑶