云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终5212号
上诉人（一审原告）：连琦，女，汉族，1968年2月14日生，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：周德勇，云南王建海律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：王朝宇（WANGKEVIN），男，1973年3月27日生，国籍：澳大利亚联邦，现住中华人民共和国云南省昆明市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：杨媛，云南天外天律师事务所律师。
上诉人连琦、王朝宇因房屋买卖合同纠纷一案，均不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初3211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日受理此案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人连琦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项，支持上诉人一审的全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：双方签订的协议对违约金的约定是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容未违反相关法律的强制性规定，是合法有效的协议。上诉人仅要求支付尾款的30%的违约金是公平合理的，一审判决不合法,也不符合合同约定。综上，请求二审法院查清事实予以改判。
针对连琦的上诉，王朝宇的答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人王朝宇不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项，驳回连琦要求支付违约金的诉请。其上诉的主要事实及理由为：向银行贷款190万支付房屋余款是双方合同约定的，但银行最终不贷款，是双方无法预料的，其主观上没有过错，也没有违约行为。双方的买卖合同对支付房屋尾款的时间没有约定，从支付时间上看也没有违约。综上，请求二审法院查清事实予以改判。
针对王朝宇的上诉，连琦的答辩意见与其上诉意见一致。
连琦向一审法院起诉请求：请求判令：1、被告向原告支付所欠房款1900000元；2、被告向原告支付违约金570000元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理确认的本案事实是：被告王朝宇（WANGKEVIN）为澳大利亚籍，现居住在中华人民共和国云南省昆明市。被告向原告购买位于滇池××××号蔚蓝印象山庄B16幢1-3层5号房屋，原、被告双方于2016年1月8日签订《昆明良策房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》（合同编号ZYDCNO：0000278）、《房屋买卖方式约定书》，该两份协议约定：房屋交易价款为人民币6800000元；交房时间及条件为：被告付清房款并付完第三方佣金、物业及相关综合费用后，原告交房给被告；被告应在2016年2月19日前支付房屋尾款到原告指定账户；违约方应当支付守约方总房款20%的违约金或赔偿对方全部损失；合同在履行中发生争议，协商不能解决的，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。后双方又于2016年3月6日签订了《补充协议》，约定：双方于2016年4月5日前办理该房屋权属转移登记相关手续；被告应于2016年4月20日前支付剩余房款人民币1900000元；原告收到被告支付全额房款后七日内双方办理房屋交接手续。合同签订后，原告履行了合同义务，于2016年4月5日将房屋过户至被告王朝宇（WANGKEVIN）名下，但被告未按期支付购房尾款1900000元。庭审中原告陈述因被告迟延支付购房尾款，给其造成的实际违约损失主要有逾期利息、主张债权的损失、租房的损失共计174709元。被告陈述其未能及时向原告支付购房尾款，是因为未能从银行贷到款项，不存在违约行为。原告在本案诉讼中申请对被告财产进行保全，交纳申请保全费5000元。
一审法院认为：本案的一方当事人王朝宇（WANGKEVIN）为澳大利亚籍，本案属于涉外民事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条：“在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。”被告王朝宇（WANGKEVIN）在中华人民共和国领域内有住所，在《中华人民共和国民事诉讼法》第四编涉外民事诉讼程序的特别规定中对该情况的管辖、期间、送达无特别规定，故适用民事诉讼法的一般规定。关于本案的管辖权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”之规定，合同约定争议由房屋所在地有管辖权的人民法院管辖，符合法律规定，该房屋位于中华人民共和国云南省昆明市西山区，因此，一审法院对本案有管辖权。关于本案法律适用问题，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，本案双方当事人并未选择适用的法律。本案被告在中华人民共和国领域内有住所，原告住所地和买卖的不动产标的物所在地均为中华人民共和国云南省昆明市，与该合同有最密切联系的法律为中华人民共和国法律，因此，本案应适用中华人民共和国法律。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原告连琦与被告王朝宇（WANGKEVIN）以买卖房屋为目的,双方签订了房屋买卖合同,应系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，原、被告双方所签订的房屋买卖合同合法有效。现原告已按约将涉案房屋所有权转移给被告，被告应当按约向原告支付房屋价款。庭审中被告对尚欠原告购房款人民币1900000元的事实亦无异议，故对于原告方要求被告支付购房尾款1900000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于违约金，虽然被告陈述其未能及时向原告支付购房尾款，是因为未能从银行贷到款项，故其不存在违约行为,不应支付违约金。但根据原被告双方所签订的协议来看，双方已经对未付款的行为性质及违约金的计算方法作了约定。被告未能从银行贷到款，非原告的过错,双方也未在协议中明确约定此行为可以免责，且支付房款本就是被告应该履行的义务,银行贷款并非支付房款的唯一途径,故一审法院认为被告迟延付款的行为已构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据原被告双方的约定若被告未按约定付款应承担总房款20%的违约责任，根据庭审中原告陈述的具体损失,一审法院认为双方约定的违约金过分高于违约实际造成的损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，酌情调整为200000元。被告的辩解意见,无法律依据,一审法院不予采信。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第六十四条第一款、第二百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第五百三十八条之规定，判决：“一、由被告王朝宇（WANGKEVIN）于本判决生效之日起十日内向原告连琦支付购房款人民币1900000元；二、由被告王朝宇（WANGKEVIN）于本判决生效之日起十日内向原告连琦支付违约金人民币200000元。”。
二审中双方对一审确认的事实均无异议，本院对一审确认的事实依法予以确认。
王朝宇认为一审遗漏认定以下事实：双方于2016年3月16日签订了房屋买卖合同并于2016年4月11日办理了公证手续。连琦对上述事实予以认可，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：王朝宇是否应向连琦支付违约金，违约金的金额应当如何认定？
本院认为：本案中，王朝宇上诉主张认为2016年3月16日签订房屋买卖合同中对支付尾款没有约定具体的时间，故王朝宇没有逾期付款的违约行为，不应承担违约责任。本院认为，该房屋买卖合同中关于付款方式的约定仅是对尾款支付方式约定为向银行贷款，并未约定支付的时间，而在2016年3月6日签订的补充协议中，双方明确约定尾款190万元应于2016年4月20日前支付，房屋买卖合同并未对该约定进行更改，王朝宇至今未支付尾款190万元已构成违约，应承担相应的违约责任。故王朝宇的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。至于违约金的金额问题，一审法院根据公平原则，结合本案的违约情形及实际损失酌情调整为20万元并无不当，本院对此依法予以维持。故连琦上诉要求王朝宇应支付违约金57万元的主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人连琦、王朝宇的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第三十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6110元，由上诉人王朝宇、连琦各承担一半即3055元。（上诉人王朝宇已预交26560元，应退还23505元，上诉人连琦已预交26560元，应退还23505元。）
本判决为终审判决。
审判长 王思予
审判员 王 瑞
审判员 朱吉文
二〇一七年三月三日
书记员 焦 菡