江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第0102号
上诉人（原审原告）李婷，女，1976年2月10日生，居民身份证号码3202221976********，汉族，住无锡市南长区五爱家园***号****室。
委托代理人刘陶，江苏开炫律师事务所律师。
委托代理人黄晓丹，男，1968年12月22日生，居民身份证号码3202031968********，汉族，户籍所在地无锡市南长区曹张新村***号***室，住无锡市新梁溪人家***号****室，系李婷配偶。
被上诉人（原审被告）无锡世纪花园房地产开发有限公司，住所地无锡市棚下街116号。
法定代表人黄清平，该公司董事长。
委托代理人董长珍、司莉莉，江苏法舟律师事务所律师。
上诉人李婷因与被上诉人无锡世纪花园房地产开发有限公司（以下简称世纪花园公司）商品房预约合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，李婷与世纪花园公司于2014年5月3日签订《京梁合（天元世家西区）商品房认购协议》（以下简称认购协议）一份，主要约定：一、李婷认购天元世家西区13幢12单元101室，房屋面积为486.88平方米，销售总价为24004元。二、世纪花园公司同意签订本协议时需支付定金50万元作为双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，李婷支付的定金转为购房款。李婷付款计划为：2014年5月15日付30%款项，5月25日付30%款项，余款按揭总价以90%成交（含两个车位，需按时签约付款，否则按90%，不享受集团1%批价）。三、双方商定，李婷应于2014年5月15日前携带除贷款金额以外的全部房款及办理贷款的齐全资料，至世纪花园公司天元世家销售中心与世纪花园公司签订《商品房买卖合同》。四、李婷按约定时间与世纪花园公司签订《商品房买卖合同》提交完备的相关资料办理完成贷款手续，可享受房屋总价98折的优惠；一次性付款即签订《商品房买卖合同》当天付清全部房款，可享受房屋总价97折的优惠。五、李婷签约时除携带上述房款和贷款资料外另须提供协议原件、所有购买人身份证原件或其他有效证件，以便世纪花园公司和银行做好相关登记。六、本协议约定之销售总价及折扣优惠等只在双方约定的签约期限内有效，如李婷未在约定时间内到世纪花园公司天元世家销售中心签约，视为李婷放弃购买该房屋，认购协议自动终止，世纪花园公司有权不再通知李婷，直接将该房屋另行销售，定金不予退还。七、鉴于世纪花园公司在签订本协议之前，已经向李婷出示商品房买卖合同样本，其所有条款都已经得到了李婷充分认同，故李婷不得事后以对商品房买卖合同条款有异议要求修改、补充或删除而世纪花园公司不同意为由，主张解除本协议并收回定金。八、鉴于李婷已经对自己的支付能力、银行相关规定及政策、《无锡市政府十条措施贯彻国务院房地产调控政策》（2011年2月21日版）都已充分阅读了解，并对政策变更风险已经充分认识，经慎重考虑方才签订本协议，故李婷签订本协议后，不得以对银行贷款政策不了解或未能预见银行拒绝贷款或未批准足额贷款或增加利息等因素，拒绝签订商品房买卖合同并索要退还定金。其中，认购协议第四条、第六条及第八条中“《无锡市政府十条措施贯彻国务院房地产调控政策》（2011年2月21日版）”内容为加黑字体。认购协议并约定，本认购协议在双方签署《商品房买卖合同》后自动失效。本协议涂改无效，未尽事宜，双方另行协商。双方签字盖章后须加盖世纪花园公司“定金收讫”专用章方可生效（李婷需同时提供定金收据或发票方可主张本协议所属权利）；此外，在认购协议双方落款下方还以加黑字体载明：特别提醒：签订本协议前李婷已综合考虑过自己的付款能力，国家政策调整
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包括但不限于：首付提高、利率变更、契税调整、异地无法贷款等的风险由李婷承担。以上风险将不会影响李婷的付款能力，李婷由于以上问题无法签约定金不予退还；李婷签订本协议时对天元世家公示的《商品房买卖合同》已认真阅读，并就自己关心的相关问题进行了全面了解，认可公示出的合同样本为购买该房屋时签订的最终版本。认购协议签订后，李婷支付给世纪花园公司定金50万元，认购协议亦加盖了“定金收讫”专用章。2014年5月15日，李婷至世纪花园公司售楼处协商签订商品房买卖合同事宜，但双方未能签订商品房买卖合同。2014年6月4日，李婷诉讼来院。
审理中，双方一致确认认购协议中“销售总价为24004元”系笔误，应为销售单价24004元／平方米。李婷并表示系匆忙签订认购协议，未实际阅读商品房买卖合同样本，世纪花园公司亦未向其告知。
审理中，李婷提供录音光盘1份，以证明2014年5月15日签约的过程，李婷并表示世纪花园公司承认其售楼人员明知李婷属于被限购限贷对象，仍以帮助办理虚假证明的方式诱导李婷订立认购协议，双方最终未能签订买卖合同的原因有两个，一是违反限购政策订立的合同将导致无法办证、贷款，订立合同目的无法实现，二是双方无法就延期付款延期交房和延期办证等合同主要条款达成一致，李婷对世纪花园公司提供的格式条款提出异议，并要求将世纪花园公司当日做出的口头承诺写入合同，但被拒绝。世纪花园公司对录音的人员和现场地点等无异议，但认为该录音可能存在断章取义的情况，不完整，且世纪花园公司从来没有承认过要办假离婚等，都是李婷单方陈述。录音证明在购房的过程中，李婷有能力解决资金问题。现李婷以限贷作为无法实现购房目的是在找理由。
李婷并提供商品房买卖合同样本、补充协议、物业管理服务协议及由李婷于2014年5月20日发给世纪花园公司的函一份，以证明世纪花园公司在约定的签约当日，出示的签约样本，双方无法就合同条款达成一致，后李婷发函要求世纪花园公司就李婷当初提出的要求给予书面答复，但世纪花园公司未作答复。世纪花园公司对此表示商品房买卖合同样本应按照公示的文本为准，并表示物业费收费系有合法依据的，对于李婷发送的函件是收到的，但认为函件中的部分内容与事实不符且系无理要求，所以未作答复。
审理中，世纪花园公司申请证人出庭作证，证人房某（身份为天元世家置业顾问）陈述：李婷和黄晓丹曾三次到售楼处看房，第三次是在2014年5月3日，当时由房某带领，李婷对13栋12单元101室户型和环境都满意，回到售楼处后与案场经理张雪婷商谈价格及付款方式，期间李婷和黄晓丹表示去咨询银行的贷款政策以及去产监处做房产归并的事情，双方遂约定到2014年5月15日至售楼处签合同，并会在2014年5月15日之前再次与房某确定是一次性付款还是贷款。当时谈定的价格是10518361元，并赠送两个车位，交了50万元的定金并签订了认购协议书。2014年5月6日，黄晓丹再次来找房某，表示物业费过高，要求以1千万元的房屋价格成交，世纪花园公司不同意。2014年5月8日黄晓丹又来售楼处写了三条退房的理由，分别是物业费过高、房价贵、按揭贷款利息不确定。房某当时回复该别墅的物业费价格与其他开发商的别墅比较是低的。2014年5月15日，约定的正式签订合同当天，李婷夫妇带了代理人一起过来表示要签合同，想在价格上再商量一下，后李婷夫妇提出想要退房，当时李婷夫妇提出资金困难，售楼处领导表示可以向上申请分期付款。在签订认购协议书时，售楼人员也询问过李婷名下房产情况，李婷表示其夫妻名下有很多房产，售楼人员表示可以做下房产归并，但整个签订认购协议书过程售楼人员并未就贷款及产证问题作出承诺。关于公示的商品房买卖合同文本，因李婷没有要求看，所以售楼人员也没有将文本给李婷看，物业费有无告知李婷已记不清。2014年5月15日，房某并表示有听到过李婷提出修改合同，但是修改何处其不清楚，但合同文本是不允许修改的。对此，世纪花园公司表示对证人证言的真实性无异议；李婷则表示对证人证言的真实性有异议，认为当时系世纪花园公司人员告诉李婷去办理假离婚以回避限购。
世纪花园公司并提供由黄晓丹于2014年5月8日手写的书面材料一份，内容为“1、原来介绍房子物业费用没说清楚，经了解要4.8元／㎡／月，接受不了；2、房价太贵和周边比不值；3、按揭贷款利息不确定”以证明双方未能签订商品房买卖合同的原因系李婷夫妇认为物业费过高、房价过高以及贷款利息不确定。李婷认为，上述书面材料虽系其配偶黄晓丹所写，但出具该说明的背景是世纪花园公司人员表示向上反映需要书面材料，但实际要反映的是限购、贷款问题。关于未签订商品房买卖合同的原因，李婷认为系世纪花园公司提供的格式条款不允许李婷有任何商榷的余地，李婷属于限购对象，并且世纪花园公司不能达到在签认购协议时候所做承诺，帮助李婷贷款及办证；世纪花园公司认为系李婷单方原因，即李婷认为房价高、物业费贵、贷款利息不确定，所以反悔，世纪花园公司未做过代办贷款以及办证的承诺。
另查明，无锡市政府办公室于2011年2月20日发出《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进我市房地产平稳××发展的通知》。其中第五条为限定居民家庭购房套数。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市区内向其售房。2014年7月，无锡市取消房屋限购政策。
又查明，李婷与黄晓丹系无锡户籍，双方于2011年12月22日登记结婚。李婷名下房产有：五爱家园1套，金域蓝湾1套；黄晓丹名下有新梁溪人家1套，蠡湖尚珺花园2套，曹张新村1套。
原审法院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如系当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案的争议焦点在于双方未能订立商品房买卖合同的原因为单方原因还是不可归责于双方的原因？结合本案双方陈述，李婷表示系因世纪花园公司提供的格式条款不允许李婷有任何商榷的余地，李婷属于限购对象，并且世纪花园公司不能达到在签认购协议时候所做承诺，帮助李婷贷款及办证故未能签订商品房买卖合同，而世纪花园公司则认为原因系李婷认为房价高、物业费贵、贷款利息不确定。
综合分析本案事实及证据，首先，关于李婷提出的格式条款问题，虽然李婷在签订正式商品房买卖合同时对部分条款提出异议，但是双方在签订认购协议中世纪花园公司以特别提醒的方式载明了付款能力及商品房买卖合同的版本问题，世纪花园公司亦对上述协议内容文字予以加黑标识，故世纪花园公司已尽到了合理的提醒、告知义务，李婷应当对协议条款内容予以重视，其签字行为亦表明其对协议内容的认可，该条款对双方均具有约束力，故对于李婷该项抗辩理由原审法院不予采信。
其次，关于限购问题，双方虽均明知李婷系限购对象，但并未就此直接签订商品房买卖合同，而是通过订立认购协议的形式来确立双方购买房屋的初步合意，世纪花园公司并表示李婷可以办理房产归并以涤除该限购因素，故在约定的签订正式商品房买卖合同之时，并不必然发生因限购原因导致正式商品房买卖合同无法签订的情形，且李婷在目前限购情形已排除的情况下仍表示不同意签订正式商品房买卖合同，故对于该抗辩理由原审法院不予采信。
第三，关于贷款及办证的问题，李婷虽抗辩称在签订认购协议时世纪花园公司承诺帮助办理贷款及办理房产证，但综合全案证据并不能证明世纪花园公司作出过此类承诺，李婷亦未能提供其他证据予以证明，故对该抗辩理由原审法院亦不予采信。
此外，结合本案黄晓丹2014年5月8日向世纪花园公司出具的书面材料，能够反映在签订认购协议之后，李婷一方提出物业费价格无法接受、房价太贵和周边比不值、按揭贷款利息不确定等理由欲与世纪花园公司再行协商，该材料中并未提出限购、格式条款等问题，故可以认定双方未能签订正式商品房买卖合同的原因属李婷单方原因所致。因此，对于李婷主张解除认购协议并返还定金50万元及相应利息的诉讼请求，不能成立，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条之规定，判决驳回李婷的全部诉讼请求。
原审判决后，李婷不服，提起上诉称，1、原审法院采信世纪花园公司所提交的证人证言属事实认定错误，事实是世纪花园公司在签订认购协议时就误导上诉人以违法手段骗取购房资格和贷款；2、原审法院认定认购协议第七条、特别提醒第二项两条格式条款有效属适用法律错误，认购协议的性质为预约合同，目的在于保证双方将在约定期限内就订立正式合同文本进行进一步协商，其也应当有权就《商品房买卖合同》格式条款提出合理异议，在产权登记违约赔偿、按揭贷款等方面提出不同意见，但上述条款将“预约”等同于“本约”，排除购房者平等协商合同条款的权利、强行设定购房者的签约义务，直接导致双方在签订正式商品房买卖合同时地位不平等，违背了公平、诚信的合同基本原则，上述条款应为无效；3、世纪花园公司并未提交证据证明其所谓公示的《商品房买卖合同》及补充协议与5月15日正式签订的合同系同一文本，在第一次庭审中，世纪花园公司也承认其当庭提交的合同文本与上诉人5月15日拿到的合同文本不完全一样；4、认购协议违反当时国家实施的限购限贷政策，无法履行，且双方对此均有过错，世纪花园公司作为专业房地产开发企业过错程度高于李婷，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，世纪花园公司应当承担相应的缔约过失责任，返还因履行合同而获得的财产。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人世纪花园公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，认购协议属于独立的合同，李婷上述上诉理由不成立，请求二审法院依法予以驳回。
二审查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。
本院认为，李婷与世纪花园公司签订的认购协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，双方应当根据诚实信用原则履行各自的义务。认购协议第七条载明：“鉴于甲方在签订本协议之前，已经向乙方出示商品房买卖合同样本，其所有条款都已得到了乙方充分认同，故乙方不得事后以对商品房买卖合同条款有异议要求修改、补充或删除而甲方不同意为由，主张解除本协议并收回定金”，证明李婷在与世纪花园公司签订认购协议时已就即将签订的《商品房买卖合同》等条款达成了一致，鉴于李婷在认购协议上的签字确认了这一事实，其就应当依照认购协议所约定的时间与世纪花园公司签订《商品房买卖合同》，否则构成违约。
对于李婷所提出的世纪花园公司在签订认购协议时误导上诉人以违法手段骗取购房资格和贷款的主张，本院认为，李婷所提交的证据仅能证明世纪花园公司建议李婷通过办理房产归并以规避限购，不能证明世纪花园公司作出过相关承诺，而且认购协议及特别提醒中都对《无锡市政府十条措施贯彻国务院房地产调控政策》以及付款能力风险作出加粗提示，黄晓丹所出具的书面材料也未涉及限购问题，无法证明李婷系在世纪花园公司误导下作出签订认购协议的决定，故对于李婷上述主张本院不予支持。
对于李婷提出的《商品房买卖合同》文本不同的主张，本院认为，世纪花园公司已经将《商品房买卖合同》进行公示且并无证据证明其存在多个内容不同的文本，故对于李婷上述主张本院不予支持。
对于李婷提出的其应当有权对《商品房买卖合同》格式条款提出异议，但认购协议排除购房者平等协商合同条款的权利、强行设定购房者签约义务，违背公平诚信原则，应为无效的主张，本院认为，认购协议第六条至第九条明确载明了定金不予退还的情况，同时亦多次提示需认真阅读《商品房买卖合同》，李婷完全可以对上述文件进行仔细查阅并独立作出判断，在签订认购协议前就对《商品房买卖合同》中的产权登记违约赔偿、按揭贷款等方面提出不同意见，在与世纪花园公司就上述问题达成一致前拒绝签署认购协议，所以本案并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，故对于李婷上述主张本院不予支持。
对于李婷提出认购协议违反当时国家实施的限购限贷政策，双方都存在过错，且世纪花园公司的过错程度高于李婷，世纪花园公司应当承担相应的缔约过失责任的主张，本院认为，首先，缔约过失责任制度是指一方当事人在订立合同过程中，因自己的过失而给对方当事人造成损失时所应承担的责任。如果合同没有成立只能是缔约过失责任，在合同成立并生效以后就应当是违约责任，本案中认购协议已经成立并生效，所以李婷只能主张违约责任；其次，李婷作为已有多处房产的买受方，相比世纪花园公司而言，其对于自身是否属于限购、限贷对象及其后续购房资金的来源应施以更大的关注；再次，世纪花园公司在明知李婷系限购对象的情况下，并未直接签订商品房买卖合同，而是通过订立认购协议的形式来确立双方购买房屋的初步合意，并在认购协议对限购作出提示，已尽到必要的提醒义务；最后，在约定的签订正式商品房买卖合同之时，并不必然发生因限购原因导致正式商品房买卖合同无法签订的情形，且李婷在此后限购情形已排除的情况下仍表示不同意签订正式商品房买卖合同，即可证明限购并非本案商品房买卖合同无法签订的直接原因。故对于李婷上述主张本院不予支持。
综上，李婷在签订认购协议时对即将签订的《商品房买卖合同》等条款未提出书面异议，但其却又在正式签订合同时提出对部分条款进行修改，以物业费、房屋性价比、贷款利率等为由要求再次协商，致使双方未能签订正式房屋买卖合同，该责任应当归于李婷。原审法院的判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人李婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
代理审判员 苏 强
代理审判员 包文炯
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 苏楚秦
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；