北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第783号
原告（反诉被告）张淑清，女，1938年9月27日出生。
委托代理人王秀玲，女，1963年1月10日出生，中华咨询有限责任公司会计。
委托代理人张勇，北京宣言律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇潞苑南里3号院17-1-115号。
法定代表人钱炳良，总经理。
委托代理人刘静，女，1982年12月8日出生。
委托代理人黄文，女，1986年9月24日出生。
原告（反诉被告）张淑清（以下简称原告）诉被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张连峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王秀玲、张勇，被告的委托代理人刘静、黄文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2011年3月18日与被告签订北京市商品房预售合同，合同编号为Y1154685号。原告购买被告位于北京市通州区永顺镇的住宅及配套项目珠江国际家园3#地1#住宅楼7层2单元703号房屋，小区名称是珠江拉维家园，合同价款1845984元。被告交房后，原告发现被告所交房屋装修粗糙，材质低劣，和被告承诺的装修标准存在巨大的差距，并且房屋存在设计缺陷、主体工程存在严重质量问题，外墙面脱落，外墙保温层使用易燃物，楼基塌陷，室内墙体歪斜等已经严重影响到了原告的正常居住。
原告认为，被告应依据合同约定履行质量保证义务和质量瑕疵担保义务。被告所交付的房屋虽然取得了竣工验收，但并不代表其没有质量问题。被告对3000元装修标准的允诺明确具体，属要约，应视为合同内容。被告应补偿原告承诺装修价值与实际装修价值的差价。被告未达标准交付房屋的行为属于违约行为，应向原告支付自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止的房屋租金损失及其它损失。被告在原告购买的房屋所在楼栋上使用了不符合规定的外墙保温材料，应予更换。原告现诉至法院，请求依法判令：1、被告依据合同约定及法律规定的标准，修缮房屋和装修的质量缺陷；2、被告向原告支付承诺装修价值与实际装修价值差额款149725元，计算方法为（承诺装修标准3000元∕㎡－鉴定的实际装修价值）×房屋面积；3、被告自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照2500元∕月的标准，赔偿原告房屋租金损失，暂按两年计算，共60000元；4、被告赔偿原告子女误工费15000元、交通费1000元、洗衣费336元、医药费1546.53元、家具家电损失4800元；（2-4项诉讼请求合计：232407.53元）5、被告将原告所购买1号楼的外保温材料更换为燃烧性能为A级的材料；6、被告承担本案的各项诉讼费用。
被告答辩并反诉称：原告房屋虽存在一定质量问题，但不影响其居住使用，被告已完成对诉争房屋的部分维修，其他维修正在进行中。原被告签署的商品房预售合同中从未表明被告所建造房屋的精装修造价为2500-3000元／平，原告索要装修差价款没有合同依据。根据合同第十八条约定，出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、预售合同及附件、本补充协议约定为准。即便被告有过什么宣传行为，也不构成要约。房屋质量问题部分存在，但由于原告不配合维修，导致被告无法进入诉争房屋而未维修完毕，在此期间若产生任何损失应由其自行承担。2013年8月，经市建委协调后，张淑清开始配合维修，被告自此已向其提供周转房，原告不存在租金损失，被告不同意支付。被告不同意支付误工费、交通费、洗衣费、医药费、家具家电损失。房屋装修问题及楼宇质量问题：（1）外保温材料符合国家规范。（2）地基沉降符合设计沉降系数，已向法院提交第三方检测记录，证明被告所述属实。（3）被告所用窗户材质为断桥铝中空玻璃窗，已向法院提交相关检测证明被告所述属实。（4）被告所安装的室内门材质属于实木复合门。（5）被告所安装地板材质符合合同约定，属于实木符合地板。（6）被告窗台防护措施并无不当，不同意增加防护栏。（7）合同附件六未明确约定厨房、卫生间吊顶为铝塑板还是石膏板材质，原告要求将吊顶更换为石膏板无合同依据。不同意原告的所有诉讼请求。
被告反诉称，原告与被告于2011年3月18日签订商品房预售合同，根据合同约定，原告应当在2011年2月12日前一次性支付房款，但是直至2011年3月18日原告才支付到位，违反了合同附件五第1条的约定，应支付一定违约金。另外根据合同附件八第十三条约定，原告应当在合同签订之日（2011年3月18日）交纳办理产权相关费用及资料，但是直至2012年6月2日原告才交纳办理产权相关费用及资料，违反合同约定，除应及时交纳上述费用外还应当承担逾期交纳的违约责任。鉴于原告的违约情形，被告向原告发送取消购房优惠函，原告应当自通知之日起七日内交纳购房优惠款。被告反诉要求法院依法判令：1、原告支付被告延期交纳房款违约金91056元（自2011年2月12日至2011年2月15日共3日，以555984元为基数，每日按千分之二计算，违约金为3336元；自2011年2月12日至2011年3月18日，以1290000元为基数，每日按千分之二计算，违约金为87720元，合同附件五第1条第2款）；2、原告支付被告购房优惠款18646元；3、原告支付被告延期交纳办产权资料及费用违约金81592.5元（自2011年3月18日至2012年6月2日共442日，每日按合同总房款万分之一计算，直至履行完毕之日止。合同附件八第十三条）；以上共计191294.5元。诉讼费由原告负担。
原告就被告的反诉答辩称：迟延付款的事实不是因原告的违约行为所造成，原告不应承担违约责任。本案被告向原告反诉主张违约金的请求已过诉讼时效，不应得到支持。原告的贷款过程中，所有过程、流程以及贷款银行均是由被告指定，并按照被告的要求去做，原告对贷款银行没有选择权，只能由被告指定与被告有合作关系的银行去申请贷款。原、被告双方都无法确定贷款能否得到审批、批贷时间及放款时间。在签署合同和申请贷款过程中，被告并没有告知原告对本条的违约责任或对原告进行应有的提示和解释义务，对贷款申请直至放款的时间也没有告知原告，也就是说原告根本不知道申请贷款后，能不能在合同约定的45天到达被告的账户。如果原告的贷款申请没有审核通过，被告继续为原告指定其他的贷款机构申请贷款，而不是告知原告违约，也没有依据合同约定解除合同。依据相关规定，为了减轻借款人不必要的利息负担，银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。原、被告在签署商品房预售合同时，被告的房屋只打了地基，即便是45日后也不可能封顶，也就是说，在签订合同时，被告明知其房屋封顶的时间，只有在封顶后银行才会发放贷款。同时，贷款协议签署时，被告是作为保证人，对贷款银行承担保证责任，如果房屋没有封顶，无法完成房屋抵押手续。只有完成了抵押手续，银行才会发放贷款。违约责任不对等，该约定应视为无效。原告迟延付款的，按日向被告支付贷款额千分之二的违约金。《买卖合同》第十三条：被告逾期交房的，按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。从违约责任上看，被告明显加重了原告的责任，违反了《合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
原告已按照合同约定的时间交了办理产权证明的资料及相关费用，并不存在违约事实，不应承担违约责任。1、原、被告签署的《北京市商品房预售合同》第十五条交接手续中约定：”买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税”。《北京市商品房预售合同》附件八《补充协议》第二条：”出卖人履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人）前，买受人应履行预售合同及其附件、本补充协议约定的所有义务（包括但不限于付清预售合同及其附件、本补充协议约定的房款、面积补差款、税费等所有款项、提交齐全预售合同及其附件、本补充协议约定的所有资料等）”。依据主合同及合同附件的约定，交纳办产权资料的约定，办理产权证需要的资料在买房时已交给被告。交纳办理产权证的费用，在收房时也已交纳，并未违反此条款的约定。原告签署买卖合同、贷款合同、交纳相关费用，完全是按照被告的要求和通知办理的，没有丝毫怠慢和延误。对于交纳的时间，《北京市商品房预售合同》第十五条及附件八《补充协议》第二条与附件八《补充协议》第十三条出现了两种不同的约定，属于约定不明。按照《北京市商品房预售合同》第十五条及附件八《补充协议》第二条的约定，不破坏合同的整体意思，也能实现合同目的，且不损害原告利益也不损害被告的利益，对双方来说更为公平。原告同时认为，《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是典型的格式合同，按照相关法律规定，在格式合同的理解有分歧时，应按照不利于格式合同的一方的解释进行理解。购房合同签订之前，原告就按照被告的要求支付了首付款和产权代办费，被告并没有按照合同约定要求原告在签订购房合同时就支付各项税费。在交房日，被告才向原告出具《业主缴费清单》，明确了交纳相关税费的数额；《交楼流程》中明确指出，交楼的第一步是核实业主身份，核实资料，签到；第二步是到项目公司财务收款处，签署补偿文件和产权代办协议，业主缴纳应付余款和其它代收费用，财务开具收据。从以上两份证据来看，交纳相关费用的时间是在被告履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人）前，并且原告是按照被告的通知和办理流程进行的。从相关税费的交纳时间来看，原告也不应该在购房合同签订时交纳。原告只是将办理产权证及交纳税费的事项委托给被告来办理。向税务部门交纳税费或交纳专项维修基金的时间，不是在买房时，而是在办理相关产权证时才需要交纳。被告并没有给予原告购房优惠，房款优惠只是被告的销售手段或销售策略，原告不应向被告支付购房优惠款。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2011年2月9日，原告与被告签订楼宇认购书，约定原告购买珠江拉维家园西区1座2-703号房屋，建筑面积101.77平方米，该物业原价格为1864630元，乙方选择按揭付款方式，获新春特惠房优惠，优惠后总房款1845984元。
2011年3月18日原告与被告签订北京市商品房预售合同（以下简称合同），约定原告购买被告位于北京市通州区永顺镇的住宅及配套项目珠江国际家园3#地1#住宅楼7层2单元703号房屋（以下简称703号房屋），预测建筑面积101.77平方米，合同价款1845984元，小区名称是珠江拉维家园。合同约定在2011年12月20日前向原告交付703号房屋，逾期在180日内的，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，被告按日支付已付房款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达且双方办理完毕所有退房手续之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
合同附件五约定，原告于2011年2月12日付清全部房款1845984元。买受人未按以上约定付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际履行之日止，按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20％作为违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际履行之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。
合同附件六：装饰和设备标准的约定1、保温材料：聚苯板；2、外墙：涂料；3、内墙：涂料、局部空间（内阳台）瓷砖；4、顶棚：涂料；5、室内地面：地砖／实木复合地板局部石材波打线；6、门：入户门为高级防盗门，室内门为实木复合门，阳台为铝合金门；7、窗：外窗为铝合金断桥中空玻璃窗；8厨房：地面：瓷砖，墙面：瓷砖，顶棚：吊顶，厨具：整体橱柜、燃气灶台和抽油烟机微波炉；9、卫生间：地面：瓷砖／局部石材，墙面：瓷砖／马赛克／石材踢脚，顶棚：吊顶，洁具：卫生洁具。合同附件八第十八条：出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人设置的样板间，仅为出卖人为便于购房人了解商品房布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装修物品、电器等，除非特别标明为”交房标准”等字样，否则均不包含在房价和交付范畴之内，不构成买受人所购商品房内初装修或精装修的构成部分，也不构成出卖人对买受人所购商品房及所购商品房装修效果的任何承诺，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。
合同第十五条交接手续中约定：”买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税”。合同附件八第二条：”出卖人履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人）前，买受人应履行预售合同及其附件、本补充协议约定的所有义务（包括但不限于付清预售合同及其附件、本补充协议约定的房款、面积补差款、税费等所有款项、提交齐全预售合同及其附件、本补充协议约定的所有资料等）。”合同附件八第十三条约定双方同意由出卖人或其指定的第三方审查合同双方当事人的签约资格及相关文件、见证双方签约、代办合同登记备案、代缴税费、代办产权转移登记事宜，合同第二十一条约定的委托费用包含上述事宜的服务费用，本委托为不可撤销。买受人应在签订合同之日向出卖人提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、专项维修资金、印花税等），出卖人最迟于双方约定的办理期限内将以上法律文件和款项上缴相关单位。合同附件八第六条买受人未按合同及其附件、本补充协议的约定履行相关义务且合同继续履行的，出卖人有权取消给予买受人的购房优惠。买受人应在收到出卖人通知后七日内补交18646元房款给出卖人。合同还约定了其他内容。原、被告签订的合同系被告单方提供的格式合同。
签订合同当日，原、被告办理了涉案房屋的网上签约手续，并交齐全部房款。2012年6月2日，原告按照被告的通知办理收房手续，被告给付原告一张业主缴费清单，原告按照被告的要求交纳了面积差额款、专项维修资金、契税等费用，并折抵了被告应支付的延期交房违约金。
另查，2012年5月，北京市规划委员会告知被告北京珠江国际家园3#地1#住宅楼通过规划验收，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2012年5月被告取得北京珠江国际家园3#地1#住宅楼的竣工验收备案表。
经现场勘察，被告交付的703号房屋内的漏水严重，被告进行过维修，但至2013年10月份一直未修好，被告维修漏水需要刨地砖和墙面。被告称房屋钥匙在原告手里，维修进展很慢。2012年10月，被告曾给原告发出催配合维修函，要求原告配合被告对703号房屋入户检查、维修。2013年8月份，被告给原告提供一套周转房是21号楼1单元102室，原告称提供的周转房没有水、电。
原告称被告在销售楼房时宣传房屋精装修标准为每平方米3000元，本院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对703室的装修进行了鉴定，鉴定结论为装修价值102577元（包括：暖气、防盗门、室外窗），原告预交鉴定费8000元。
上述事实，有商品房预售合同、发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告达成的《商品房预售合同》是双方真实意思的表示且不违反相关法律法规，对原、被告均有约束力，双方均应按照合同约定履行。原告所指出的装修问题如裂缝、空鼓、色差等问题属于装修瑕疵，并非违反合同约定，也不影响房屋使用，对于房屋的漏水问题，被告同意进行维修，故对原告要求维修房屋漏水的诉讼请求，本院予以支持，且被告应当将修理完漏水的房屋恢复至精装修的标准；合同并未约定装修标准为每平方米三千元，且根据合同附件八第十八条约定出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准，现原告要求被告支付装修差价款，依据不足，本院不予支持；被告交付给原告的703号房屋漏水严重，影响居住使用，原告要求赔偿租金损失，理由正当，本院予以支持，暂计算至2013年11月份；原告要求赔偿误工费、交通费、洗衣费、医药费、家具家电损失，证据不足、理由不当，本院不予支持；原告要求更换外保温材料，诉争房屋所在的楼栋已经过验收，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原告在签订合同当日即付清了全部房款，现被告要求原告支付延期交纳房款违约金，理由不当，本院不予支持。关于何时交纳办理产权的相关费用，合同中有多处约定，在2012年6月2日房屋交付时，被告才给原告出具业主缴费清单，此时相应的款项如面积差额款、专项维修资金、契税才能计算出准确数额，原告当日按照被告的要求交纳了上述费用，现被告要求原告支付延期交纳办理产权资料及费用违约金，理由不当、证据不足，本院不予支持。原告已经支付了合同第五条约定的全部房款，并无违约行为，被告要求原告支付购房优惠款，理由不当，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司负责为原告（反诉被告）张淑清维修北京市通州区永顺镇珠江国际家园3#地1#住宅楼7层2单元703号房屋的漏水问题，并将房屋恢复原样，于本判决生效后七日执行清；
二、被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）张淑清租金损失四万五千元（自二零一二年六月至二零一三年十一月三十日，每月按二千五百元计算），于本判决生效后七日执行清；
三、驳回原告（反诉被告）张淑清的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费二千三百九十三元，由原告（反诉被告）张淑清负担一千九百元（已交纳），被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司负担四百九十三元，于本判决生效后七日内交纳；反诉费二千零六十三元，由被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司负担（已交纳）。鉴定费八千元，由原告（反诉被告）张淑清负担四千元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司负担四千元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张连峰
二〇一三年十二月十七日
书记员 王 芳