云南省易门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）易民一初字第224号
原告易门天汇电气有限责任公司（以下简称“天汇公司”）。
法定代表人马立志，公司董事长。
委托代理人罗跃平，云南溪南律师事务所律师，特别授权。
被告李永萍，女，1977年生。
委托代理人李兴文，易门县龙泉镇法律服务所法律工作者，特别授权。
原告天汇公司诉被告李永萍房屋租赁合同纠纷一案，于2013年6月18日向本院提起诉讼。本案适用普通程序，由审判员马亚伟与人民陪审员王开明、马永林依法组成合议庭，于2013年8月11日在本院第四法庭公开开庭进行了审理，原告天汇公司的委托代理人罗跃平、被�李永萍的委托代理人李兴文到庭参加了诉讼。
原告天汇公司诉称，2012年10月23日，原、被告双方签订了“小龙口美食城租赁经营合同”，合同约定：原告（甲方）将面积为8315㎡的小龙口美食城整体出租给被告（乙方），租期为五年，从2012年12月1日起至2017年11月30日止，租金每年支付一次，2012年至2013年的租金为300000元，2013年至2014年的租金为315000元。合同签订后，原告于2012年11月1日起将租赁场地交付给被告经营使用，但被告除了交付过50000元的履约保证金之后，一直未履行支付租金的义务。原告曾多次要求被告支付租金，但被告总是口头承诺后反复拖延。至今，被告拖欠原告租金565000元整，经原告多次催讨无果。被告拒付租金的行为致使合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，诉请判令：1、解除原、被告签订的“小龙口�食城租赁经营合同”。2、判令被告立即退腾租赁房屋、场地及返还配套设施及相关物品。3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金565000元整。4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，因为拆除了被告承租的紧邻文昌路的洗车房，原告同意减免被告第一年租金50000元，将诉请被告支付的房屋租金由565000元整变更为515000元整。
被告李永萍辩称，双方签订的合同具有法律约束力，当事人不得擅自变更和解除合同，现原告方只履行合同一年半就提出解除合同，有违双方订立合同的本意。虽然被告方未按约定支付租金，是多种客观原因造成的。合同约定“甲方于2012年11月1日前把小龙口美食城交付乙方管理经营，含相关营业执照”。但原告在2013年1月14日才将主要经营证照移交被告，对此原告也存在违约。被告承租后投资增建三间洗车房约60㎡，原告为响应政府号召，拆除了洗车房，给被告造成15万元的损失，而且被告还将洗车场地占用作为该公司停车场，原告也存在违约的行为。被告与原告签订合同后，在征得原告同意后，投资200余万元，增建了娱乐厅、水疗馆等设施。后遇国家政策形势对消费市场的限制影响，致使经营严重受影响，这是不能预见、不能避免的，是不可抗力的影响。被告方延付租金并不构成解除合同的条件，被告未严重违约。被告正积极筹集资金，只是短时间难以回笼周转。双方对拆占洗车场等事宜的处理未达成共识，应付租金数额尚未明确。综上，被告希望继续履行双方签订的租赁经营合同，解除合同后果不堪设想，对被告也是不公平的。
原告提供并当庭出示了如下证据：
1、营业执照复印件1份2页。
2、组织机构代码证复印件1份1页。
3、法定代表人身份证明书原件1份1页。
4、法定代表人身份证复印件1份1页，1至4份证据欲证明原告的身份情况。
5、小龙口美食城房产证复印件1份1页，土地证复印件1份2页，欲证明原告租赁房屋的权属情况。
6、小龙口美食城租赁经营合同原件1份5页。
7、小龙口美食城租赁经营合同财产清单复印件1份16页，6至7组证据欲证明原、被告双方租赁房屋的事实。
8、催款通知书原件1份1页。
9、催款函原件1份1页。
10、律师函原件1份1页。8至10份证据欲证明原告催款的事实。
11、天汇公司出具的情况说明原件1份。欲证明因“拆墙透绿”工程的需要拆除洗车房，因此减少被告第一年租金50000元的情况及事实。
经被告质证，对证据1至5、证据7均无异议。对证据6的真实性没有异议，但被告认为租赁合同上对解除合同没有明确约定。对8至10组证据的真实性没有异议，但被告每次收到催款通知后都已经和原告公司的主管领导协商过迟延支付租金的事情，并得到了口头同意。对证据11，当时只是口头达成了协议，没有书面协议，拆除的洗车房不是一间，而是三间。
本院到租赁场地实地拍摄现场照片11张、制作洗车场勘验笔录一份、勘验照片2张，经质证，原、被告双方均对勘验笔录及照片无异议。
本院认为，被告对原告提供的第1至第10组证据真实性均予以认可，原告提供的证据具有合法性，客观性、关联性，作为本案的定案依据。原告提供的第11组证据表述拆除洗车房一间，但结合本院实地勘验证实，拆除的洗车房实为三间，因此对于该证据中减免5万元租金的事实予以认可，但拆除的房屋数应认定为洗车房三间、简易办公室二间。本院实地勘验制作的所有证据，双方均无异议，作为本案定案的依据。
根据上述证据及双方庭审陈述，本院确认以下法律事实：2012年10月23日，原告天汇公司（甲方）与被告李永萍（乙方）签订小龙口美食城租赁经营合同（附出租财产清单），由原告将占地8315㎡的小龙口美食城（包含场地内所有建筑物及所有配套设施）整体出租给被告用于餐饮及其他经营。其中合同约定：“租期五年，自2012年12月1日至2017年11月30日止。租金第一年为30万元，从第二年起每年以前一年租金额为基数递增5%，乙方自合同签订之日五个工作日内起向甲方支付履约保证金50000元，于2012年11月30日前付清第一年租金30万元。于2013年11月30前付清第二年租金31.5万元。甲方于2012年11月1日把小龙口美食城交付乙方管理经营，含相关证照。租赁期间因乙方违约导致合同解除，对租赁期内乙方新建房屋和新增设施，乙方不得拆除，甲方对乙方不给予补偿。因一方严重违约，另一方有权解除合同。”合同签订后，被告向原告支付50000元履约保证金，2012年10月27�至10月31日原告将小龙口美食城内的所有建筑物、构筑物以及所有配套设施、设备全部移交（详见资产移交清单）给被告后，小龙口美食城即由被告管理使用。2013年1月14日，原告将个体工商户营业执照、税务登记证等相关证照交付被告。被告承租后，在承租场地内增建了水疗馆、对KTV重新装修，对餐厅、客厅等场所进行了部分粉刷。2013年为响应县政府号召的“拆墙透绿”工程，原告将小龙口美食城内紧邻文昌路一侧的三个简易洗车房及二间简易办公室拆除（长22、20米，宽6.52米），经原告公司班子成员讨论决定给予被告减免第一年租金50000元的形式予以补偿。后被告一直未支付拖欠的房屋租金，经原告多次书面催讨，被告亦未履行支付租金的义务，原告遂诉至本院要求解除合同并要求被告腾退房屋，由被告支付剩余租金515000元。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，该租赁合同合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应按照合同约定，遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。在原告将小龙口美食城交付被告管理、使用后，被告应按照合同约定及时履行支付租金的义务，现被告拖欠原告房屋租金已长达一年零十一个月，致使原告签订租赁合同从而收取租金获益的合同目的无法实现。被告辩称拖欠租金未达到严重情形，不应解除合同的辩解意见不予采纳。为维护原告的合法权益，应判决解除原、被告签订的《小龙口美食城租赁经营合同》，并由被告清退承租房屋归还原告。
被告辩称承租场地后，遇国家政策对消费市场的限制，属不能预见、不能避免的不可抗力影响。本院认为商业经营本身就具有各种不可预�的商业风险，被告作为经营者，在投资经营时就应对可能遇到的困难和问题有充足的准备和应对措施，因此被告的上述辩解理由不能成立。
关于洗车房的问题。由于之前双方针对拆除洗车房的补偿问题没有达成一致协议，被告亦未提供证据证实原告同意减免的租金数额，现原告同意因拆除洗车房扣减被告租金50000元，本院予以认可。被告辩称的因拆除洗车房给被告造成了150000元的经济损失和停车场被原告公司用于停车造成损失的辩解意见，因被告未提供相应证据证实其上述主张，本院对此辩解意见不予支持。对于租金的计算，租金第一年约定300000元，第二年租金约定315000元，根据实际使用时间计算至2014年10月31日，计算11个月合计288750元。两年租金共计588750元，扣减李永萍之前交的50000元履约保证金及拆除洗车房减免的租金50000元，还应支付租金488750元。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、自2014年10月31日起解除原告易门天汇电气有限责任公司与被告李永萍于2012年10月23日签订的《小龙口美食城租赁经营合同》。
二、由被告李永萍自本判决生效之日起十五日内将小龙口美食城的所有房屋及设施清理、腾退后，按照移交清单显示的资产全部归还原告易门天汇电气有限责任公司。
三、由被告李永萍于本判决生效之日起十五日内支付原告易门天汇电气有限责任公司2012年11月1日至2014年10月30日止的房屋租金合计488750元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支�迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9450元，由原告易门天汇电气有限责任公司负担819元，由被告李永萍负担8631元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审 判 长 马亚伟
人民陪审员 王开明
人民陪审员 马永林
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 张小龙