广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初15974号
原告：吴某，女，1971年10月9日出生，汉族，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：鲁宏，系中山市东区法律服务所法律工作者。
被告：苏某1，男，1971年4月9日出生，汉族，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：何利民，广东孚道律师事务所律师。
原告吴某与被告苏某1离婚后财产纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托代理人鲁宏，被告苏某1委托代理人何利民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴某向本院提出诉讼请求：被告协助原告将位于中山市新盛2队的房地产（土地证号：中府集建[1992]字第总148590/镇0811056**；房产证号：粤房字第××号）权属过户至原告名下。事实和理由：××××年××月××日，原告与被告登记结婚。婚后因被告有第三者造成原告与被告夫妻感情破裂。2011年8月29日，原告与被告签订离婚协议书约定位于中山市民众镇沿江村××号的房产离婚后归原告所有，该协议还就其他夫妻共同财产及婚生子的抚养问题进行了约定。同日，原告与被告办理了离婚手续。但被告至今未按离婚协议的约定将上述房产过户至原告名下，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，提出前述请求。
被告苏某1答辩称，涉案房产属于被告、被告父亲苏添根、母亲黄金好、被告妹妹苏杏娟四人共同所有，不是原告与被告的夫妻共同财产，依法应由上述四位家庭成员共同分割。根据证人苏某2、梁某、黄某1、黄某2的陈述，涉案房产建于1989年年初，竣工于1989年年底。根据物权法的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭无权的，自事实行为成就时发生效力。涉案房屋是由被告父母出资建造，在房屋竣工时，被告尚未结婚，房屋建成时所有权应归属于被告、被告父亲、母亲及妹妹共有。因为当时集体土地房地产证书只能登记在一人名下，因此经讨论决定将房屋登记在被告一人名下，但将该房产登记在被告名下不是被告父母及妹妹对其所有权的一种处分。涉案房屋在竣工后，一直在申请房地产权属证书，但直到1993年1月29日才办好集体土地证书，而原告与被告于××××年××月××日登记结婚，可以推断涉案房产在结婚前已经建好。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、《国土资源部关于印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》第二条第五项的规定：“严格宅基地申请条件，坚决贯彻一户一宅的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准……”因此，涉案房屋建成至今，被告、被告父母与被告妹妹仍处于同一户口，一直在涉案房屋共同居住，不属于原告与被告的夫妻共同财产。被告在离婚协议书中对家庭共有财产进行处分，属于无权处分，协议中关于涉案房产的处理内容无效。同时，原告与被告不属于同一村集体，不具备取得涉案房产的主体资格。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：离婚证、离婚协议书；集体土地建设用地使用证、房屋所有权证。被告提交的主要证据有：户口本。
庭审中，被告苏某1申请证人苏某2（身份信息如下：男，汉族，1949年4月13日出生，住广东省××民众镇沿××行政村新胜5队，公民身份号码。）、梁某（身份信息如下：男，汉族，1960年9月20日出生，住广东省××民众镇浪网行政村××边西街××号，公民身份号码。）、黄某1（身份信息如下：男，汉族，1963年3月24日出生，住广东××火炬开发区××顷××街××号，公民身份号码。）出庭作证。上述证人均为涉案房产兴建时雇用的施工工人，上述证人出庭为以下事实作证：涉案房产是在1989年上半年兴建，于下半年完工，建房款由苏添根支付。
根据吴某、苏某1提交之证据及陈述，本院查明：吴某与苏某1于××××年××月××日登记结婚，于2011年8月29日协议离婚并达成离婚协议书，对于双方共同财产约定其中一项为：位于中山市民众镇沿江村××房产离婚后归女方所有。协议签订后，吴某主张苏某1一直未协助其办理涉案房产的过户手续，于2016年7月27日诉至本院，提出前述请求。
另查明，涉案房屋位于中山市民众镇××队，产权登记为属于苏某1私有，苏某1占该房屋全部份额，是自建房屋。该房产出证时间为1996年7月12日（房屋所有权证号：粤房字第××号）。涉案房屋所在土地为集体土地，该集体土地建设用地使用证出证时间为1993年1月29日（土地使用证号：中府集建[1992]字第总148590号/镇081105690号）。苏某1主张涉案房屋属于其与苏添根、黄金好、苏杏娟共同所有，但未就该房屋产权问题进行确权处理。
再查明，吴某系中山市民众镇民平村村民，与苏某1所属村委不一致。庭审中，本院向吴某释明，若涉案房屋变更产权人可能涉及到集体土地使用权人的变更，而吴某不是涉案房屋所在土地村委村民，可能出现无法办理过户的现象。吴某表明，若无法办理过户手续，则变更诉讼请求为确认涉案房屋归吴某所有。
本院认为：本案系离婚后财产纠纷。本案的争议焦点为：位于中山市民众镇××队房屋（房屋所有权证号：粤房字第××号；土地使用证号：中府集建[1992]字第总148590号/镇081105690号）是否属于吴某与苏某1的夫妻共同财产，涉案离婚协议书中对该房产的处分是否合法有效。针对上述争议焦点，本院审查论证如下：
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产于1996年7月12日办妥房地产权属证书，登记房屋所有权人为苏某1，根据上述法律规定，苏某1应为涉案房产的所有权人，对涉案房产享有占有、使用、收益和处分的权利。而吴某与苏某1签订的离婚协议书，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该协议书合法、有效。因此，苏某1在涉案离婚协议书中将位于中山市民众镇××队房屋进行处分的行为合法有效。
由于涉案房屋所在土地属于集体所有，关于集体所有土地的使用分配、经营管理应由村集体经济组织或村民委员会决定。基于吴某不是案涉房屋所在土地村集体村民，变更集体土地使用权人可能会直接导致管理该土地集体组织对该集体土地的管理混乱，亦不符合相关土地使用政策的规定，因此，本院认为涉案房产不宜办理产权过户手续将涉案房屋过户登记至吴某名下。在此情况下，吴某同意变更其诉讼请求为将位于中山市民众镇××队房屋判归吴某所有，合情合理，本院予以支持。
苏某1抗辩称涉案房屋属于其与苏添根、黄金好、苏杏娟共同所有、涉案房屋有苏添根出资兴建，但其仅有证人苏某2、梁某、黄某1的证言佐证，其证据不足以证明其主张。且对于涉案房屋的产权是否存在争议，苏某1等人未就房屋产权问题进行确权处理，对于涉案房屋除产权登记的所有权人外，其他人是否享有涉案房产权益、产权份额，苏某1与苏添根、黄金好、苏杏娟等人亦未订立相关协议予以约定。因此，对于苏某1的上述抗辩意见，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
确认位于中山市民众镇新盛二队房屋（房屋所有权证号：粤房字第××号；土地使用证号：中府集建[1992]字第总148590号/镇081105690号）归吴某所有。
本诉案件受理费3300元，减半收取为1650元（该款原告已预付），由被告苏某1负担（该款被告苏某1于本判决生效之日起七日内径付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 杨颖
二〇一七年四月十日
书记员 黄莺
姚志姬