信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）信中法民终字第751号
上诉人（原审被告）何侠，女，1977年5月2日出生，汉族。
上诉人（原审被告）张大祥，男，1969年12月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）刘艳，女，1971年10月30日出生，汉族。
上诉人何侠、张大祥因与被上诉人刘艳侵权责任纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2012）信浉民初字第1921号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何侠、张大祥及其委托代理人，被上诉人刘艳的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告刘艳与前夫王殿顺婚内购置信阳市浉河区成功花园19号楼2号房屋1、2层，2006年双方离婚时约定该房屋归王殿顺所有。2006年，该房屋以王殿顺外甥褚国强的名义对外出租给何育华并签订了书面协议。何育华于2008年11月经褚国强同意，将该房屋转租给被告何侠、张大祥，并约定按照原合同履行权利义务。2009年9月29日，该房屋的产权证办理完毕，产权证载明权属人为刘艳。2009年10月22日，二被告向褚国强缴纳了2010年度的房屋16000元，同年12月8日，二被告又一次性向褚国强缴纳了优惠后的三年房屋38000元。原告于2012年1月诉至法院，要求按照二被告搬出房屋并赔偿占用期间造成的经济损失，浉河法院作出（2012）信浉民初字第169号民事判决，判令何侠、张大祥于判决生效后十日内将前述房屋交还给刘艳，该判决已经发生法律效力。2012年11月，原告刘艳持浉河区价格认证中心的鉴定结论，要求法院判令二被告赔偿从2009年10月至2013年10月占用房屋期间造成的房屋租赁损失133400元。
原审法院认为，被告何侠、张大祥经原出租人褚国强同意，从原承租人何育华处转租成功花园19号楼2号门面房，虽然没有与原房屋产权人或其委托代理人签订新的书面租赁合同，但双方在原租赁合同基础上约定了新的租赁费及租赁期限，应视为新的租赁关系成立。虽然房屋的产权发生变化，但不影响已经生效的租赁行为。二被告据此于2009年10月按照合同约定的时间缴纳了2010年度的房屋租赁费，及时履行了承租人支付租金的行为，则二被告合法使用房屋的时间应到2010年10月30日。原告于2009年9月取得该房屋的产权证后，在当年的春节后告知二被告房屋产权的变换情况，原告的告知行为不能影响2010年度租赁合同的履行。2010年度的租赁合同期满且在原告多次主张其权利的情况下，二被告即应当及时将租赁房屋返还给原告，而二被告在2010年10月30日之后，继续占有该房屋的行为没有法律及合同依据。二被告在2009年10月已经缴纳了2010年度的房屋租金后，相隔两个月又一次性向褚国强缴纳三年房租的行为，既违背租房合同约定，亦无相关法律依据，本院不予支持。二被告自2010年10月30日之后继续占有租赁房屋，给原告造成的租房经济损失，二被告应当承担赔偿责任。二被告向案外人缴纳三年房租的损失，可另行主张权利。被告辩称价格鉴定结论书程序及实体不合法，但没有提供相反证据证明该价格鉴定结论有缺陷，也没有申请重新鉴定，故对被告的该辩称理由，本院不予支持。出具价格鉴定结论书的鉴定机构及其鉴定人员具备相关的鉴定资格，故对鉴定结论本院予以采信。原告诉请的房屋租赁费的损失标准应当依据该价格鉴定结论书，但时间计算应当根据被告的侵权占用时间计算，即自2010年11月1日始，至两被告停止侵权止。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告何侠、张大祥赔偿原告刘艳2010年11月1日至2012年12月房屋租赁费损失70400元；2013年元月以后按照2013年度每月3500元标准计算至两被告实际交付房屋止。如果未按照本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2640元，由原告刘艳承担792元，被告何侠、张大祥承担1848元。
上诉人何侠、张大祥不服原审判决，向本院提出上诉称：1、二上诉人依照与房主的租房协议缴纳了房租费，即使被上诉人取得了房屋所有权，但是未及时通知上诉人，被上诉人应承担房租损失的过错责任；2、对于房租的数额，二上诉人与房主的租房协议有明确约定，房屋所有权变化不能对抗已经生效的租赁协议，一审按照鉴定价格认定房租损失，属认定事实错误。综上，请求二审依法改判。
被上诉人刘艳答辩称：1、二上诉人承租房屋的所有人为上诉人，被上诉人于2009年9月29日取得房屋产权证书，在2010年春节后多次要求上诉人搬离房屋；2、二上诉人两次缴纳房租的时间间隔不到两个月，是在明知出租人不是房主的情况下的投机行为；3、上诉人与房屋出租人褚国强之间并没有签订房屋租赁协议，也没有与房主刘艳签订租赁协议；4、一审没有支持被上诉人的2500元鉴定费用，二审应予支持。
根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，合议庭归纳本案二审的争议焦点是：1、被上诉人刘艳获取房屋产权证书后，有无及时通知二上诉人并主张权利；2、二上诉人与褚国强之间的租赁协议对被上诉人有无约束力。
二审经审理查明的事实，除确认一审判决认定的基本事实以外，另查明以下事实：1、被上诉人刘艳与前夫王殿顺2006年协议离婚时，约定成功花园19号楼2号房1、2层房屋归王殿顺所有，但房产证书载明产权人为刘艳，后王殿顺持该房产证，向银行申请抵押贷款，还款期限届满后，银行向刘艳催要贷款；2、成功花园19号楼2号房1、2层房屋的房产证载明办理日期为2009年9月29日，被上诉人认可在2010年春节后向二上诉人主张权利。
本院认为，依法成立的房屋租赁关系应予保护。本案上诉人何侠、张大祥经过出租人褚国强的同意，从原承租人何育华手中承租涉争房屋，交纳了租赁费并已进行实际经营，而且被上诉人认可是在2010年春节后才到二上诉人处主张权利，而在此之前，二上诉人已经向出租人褚国强交纳了房租；而且承租人在承租房屋时，检验房产证书仅为保护承租人权利的方式，而非法律负加给承租人的义务，从以上事实，可以推定二上诉人在承租房屋时为善意，因此，二上诉人与出租人之间依法成立的房屋租赁关系应予保护，此种保护不因房屋产权证的变化而有所改变。但是信阳市浉河区法院（2012）信浉民初字第169号民事判决判令二上诉人限期搬出承租房屋，在该判决没有被依法撤销的情况下，仍然具有法律效力，二上诉人应予遵守。综上，二上诉人在前述生效判决作出以前的租赁行为合法有效，应予支持，但是在该判决生效以后，仍然没有搬离承租房屋，对该期间被上诉人的房租损失，应予赔偿，但是由于二上诉人与原出租人对于房租有明确的约定，该约定应优先于被上诉人单方所作的价格鉴定，因此对于房租损失，应以原租房协议的约定为准。至于二上诉人由于赔偿被上诉人房租所造成的损失，可向原出租人褚国强另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销信阳市浉河区人民法院（2012）信浉民初字第1921号民事判决。
二、上诉人何侠、张大祥赔偿被上诉人刘艳自2012年7月1日起至搬离房屋之日止的房租损失（房租依照租房协议，2012年10月30日前以1500元／月，2012年10月30日后以1583元／月计算）
如果未按照本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2640元，由上诉人何侠、张大祥负担1000元，被上诉人刘艳负担1640元。
本判决为终审判决。
审 判 长 买戈良
审 判 员 杜亚平
代理审判员 付 巍
二〇一三年九月二日
书 记 员 曹 融