江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00677号
上诉人（原审原告）陈磊。
上诉人（原审被告）昆山泰莱建屋有限公司
上诉人陈磊、昆山泰莱建屋有限公司（以下简称泰莱公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆千民初字第0164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年8月21日，陈磊（乙方、买方）与泰莱公司（甲方、卖方）签订《昆山市商品房购销合同》1份，约定泰莱公司将位于昆山市千灯镇南浦东路XXX号房出售给陈磊，该商品房用途为商业营业用房，属框架结构，层高为一层3.85米，二层3米，该幢房屋总建筑层数19层（地下1层），该套房屋所在层数为1-2层，建筑面积102.45平方米，施工编号2号楼公安编号1号楼房地号08-03-0235-002。该套商品房按建筑面积计算该商品房价款，商业单价每平方米8486元，总价款869390.7元。付款方式为签订合同当日一次性付清房款。泰莱公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在满足该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书的条件下，并符合本合同约定的商品房交付陈磊使用。经规划部分批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到陈磊所购商品房质量或使用功能的，泰莱公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知陈磊，情形包括该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向。交接：商品房达到交付使用条件后，泰莱公司应当书面通知陈磊办理交付手续。双方进行验收交接时，泰莱公司应当出示本合同第八条规定的证明文件即昆山市建设局核发的交付备案证书，并签署房屋交接单。陈磊的房屋仅作商业用房使用，陈磊使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，陈磊在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部分和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。泰莱公司不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
2011年8月26日，陈磊支付房款30000元，2011年8月31日支付房款839391元，共计支付869391元，全部房款支付完毕。2013年12月3日，泰莱公司通知陈磊办理交房手续，同时告知陈磊，其所购买的房屋已经符合合同约定的交付条件。2013年12月18日双方在验房时共同确认：“当日客户陈磊来售楼处交房，我司（昆山泰莱建屋有限公司）认为该房符合交房条件，要求其办理交房手续。我司已经明确告知其若不交房，则由此产生的一切相关责任由其承担，但客户陈磊认为该房不符合交付条件，拒绝办理交房手续”。陈磊认为泰莱公司所交付的房屋的二层净高不符合国家行业标准《商店建筑设计（试行）》JGJ48-1988第3.2.4条的规定，该商品房一层、二层的最大进深与净高比不符合国家行业标准《商店建筑设计（试行）》JGJ48-1988第3.2.4条的规定，该商品房内布置有合同未约定的垂直与水平走向公共功能消防通道，该商品房前的人行通道为公共通道，其最窄宽度不符合国家行业标准《商店建筑设计（试行）》JGJ48-1988第3.2.11条、《民用建筑设计通则》GB50352-2005第5.2.2条及《城市道路和建筑物无障碍设计规范》第7.3.1条的规定向本院提起诉讼。
审理中，陈磊向法院就其所主张的诉争房屋质量问题申请司法鉴定，法院依照陈磊的申请要求委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，鉴定公司于2014年7月25日作出第SF201407074号鉴定报告，鉴定结论为：1、涉案房屋二层最小净高不符合《商店建筑设计规范（试行）》第3.2.4条要求；2、涉案房屋一层和二层最大进深与净高比不符合《商店建筑设计规范（试行）》第3.2.4条要求；3、涉案房屋一层、二层设置有公共消防通道；4、涉案房屋一层门外东西向室外公共通道最小宽度为1.07m，不符合《城市道路和建筑物无障碍设计规范》第7.3.1条要求。陈磊、泰莱公司收到上述鉴定报告书后，陈磊表示经鉴定泰莱公司所交付的房屋存在质量问题；泰莱公司对鉴定结论所涉的数据进行技术上的对比所形成结论无异议，但表示鉴定结论所依据的规范并非强制性规范，其所交付的房屋符合交房条件，无质量问题。经法院发函给鉴定机构，就鉴定结论所依据的《民用建筑设计通则》、《商店建筑设计规范（试行）》、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》等是否是鉴定对象在设计施工时必须适用的强制性规定征询意见，鉴定机构回函称，上述征询问题已超出其鉴定范围，因此不予答复。陈磊为此支付鉴定费14000元。
再查明：本案诉争房屋所在工程于2010年9月17日经昆山市利悦建筑图审有限公司核发《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》、于2010年9月20日经昆山市住房和城乡建设局核发《建设工程施工许可证》、于2011年8月3日经昆山市住房和城乡建设局核发《昆山市商品房屋预售证书》、于2013年9月25日经昆山市规划局核发《建设工程规划验收合格证》、于2013年10月18日经昆山市住房和城乡建设局核发《房屋建筑或市政基础设施工程竣工备案意见书》、于2013年10月29日经昆山市住房和城乡建设局核发《昆山市商品房屋交付使用备案证书》。本案诉争房屋于2013年12月9日已经办理房屋初始登记证，登记在泰莱公司名下。
再查明：《商店建筑设计规范（试行）》JSG48-88适用范围为全国城镇及工矿区新建、扩建和改建的商店建筑，商店建筑包括百货商店、商场建筑、菜市场建筑、专业商店。《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001第7.3.1条规定：“乘轮椅者通行的走道和通路最小宽度应符合7.3.1的规定……2.中小型公共建筑走道最小宽度≥1.50m”，该条系强制性条文，《无障碍设计规范》GB50763-2012已于2012年9月1日起正式实施，《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001同时废止，《无障碍设计规范》第3.5.1条中规定：无障碍通道的室外通道不宜小于1.50m，为非强制性条文。涉案房屋一层门外东西向公共通道与供轮椅使用的坡道连接，其最小宽度为1.07m。
以上事实，由陈磊提交的《昆山市商品房购销合同》1份、销售不动产统一发票2张、交房通知书及交接手续1份、《商店建筑设计规范（试行）》JSG48-881本、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JSJ50-20011、泰莱公司提交的《房屋建筑或市政基础设施工程竣工备案意见书》1份、《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》1份、《昆山市商品房屋交付使用备案证书》1份、《建设工程规划验收合格证》1份、《昆山市商品房屋预售证书》1份、法院调取的房屋产权登记信息查询结果证明1份、《昆山市商品房屋交付使用备案证书》1份、《建设工程施工许可证》1份、《建设工程规划验收合格证》1份、《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》1份及当事人在庭审中的陈述予以证实。
陈磊的一审诉讼请求为：1、判令泰莱公司履行因商品房质量问题应承担的违约责任即减少合同金额173878元；2、判令泰莱公司支付陈磊前期物业管理费700元；3、判令泰莱公司按照合同约定支付逾期交房赔偿金17500元；4、判令泰莱公司承担本案诉讼费用。审理中，陈磊表示放弃第2项诉讼请求。
原审法院认为，本案争议的焦点：1、泰莱公司出售的诉争房屋是否适用《商店建筑设计规范（试行）》JSG48-88。该规范适用于全国城镇及工矿区新建、扩建和改建的商店建筑，系关于商店建筑的专业标准规范，本案诉争房屋用途系一般商业服务用房，双方签订的商品房购销合同并未特别约定房屋用途为商店建筑，且诉争房屋的设计、施工、销售、竣工验收均经过相关行政部门的审核，诉争房屋不宜适用《商店建筑设计规范（试行）》JSG48-88，故陈磊主张泰莱公司所出售的房屋存在二层最小净高、一层和二层最大进深与净高比存在质量问题的理由不成立，法院不予采纳。
2、关于诉争房屋一层、二层设置有公共消防通道是否系房屋存在质量问题的认定。公共消防通道系为包括诉争房屋业主在内的所有业主的公共安全利益需要而设置，泰莱公司所出售的房屋工程均已通过竣工验收，故泰莱公司设置公共消防通道并无不当，陈磊主张房屋存在质量问题法院不予采纳。
3、关于诉争房屋的一层门外东西向室外公共通道最小宽度为1.07m，不符合《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JSJ50-2001第7.3.1条要求是否构成房屋质量问题的认定。《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JSJ50-2001第7.3.1条系强制性条文，尽管该规范已经被2012年9月1日起实施的《无障碍设计规范》GB50763-2012替代，新的规范仍规定无障碍通道的室外通道不宜小于1.50m，且为非强制性条文，但诉争房屋系陈磊于2011年8月21日购买，《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JSJ50-2001正在实施中，故诉争房屋应适用《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JSJ50-2001第7.3.1条，涉案房屋的室外公共通道最小宽度不符合该规范要求，结合涉案房屋工程已经竣工验收，不宜进行整改，故法院酌情认定泰莱公司赔偿陈磊损失20000元。
4、泰莱公司是否应当向陈磊承担逾期交房的违约责任。根据以上认定，尽管泰莱公司出售的房屋外公共通道最小宽度不符合相关规范要求，但不构成房屋质量的重大瑕疵，不影响泰莱公司依照合同约定向陈磊交付房屋，泰莱公司已依约通知陈磊办理交房手续符合合同约定，故陈磊要求泰莱公司支付逾期交房赔偿金无事实和法律依据，法院不予支持。
审理中，陈磊放弃要求泰莱公司支付前期物业管理费700元的诉讼请求，系陈磊对其权利的自由处分，法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、泰莱公司于判决生效后十日内赔偿陈磊20000元。二、驳回陈磊的其他诉讼请求。案件受理费4142元，鉴定费14000元，合计18142元，由陈磊负担9071元，泰莱公司负担9071元。
陈磊不服上述民事判决，向本院提起上诉称：陈磊接受一审判决关于诉争房屋前公共人行通道宽度问题的赔偿，但不服其他判决内容。一、一审判决认为本案诉争房屋系一般商业服务用房，不适用《商店建筑设计规范（试行）》，这一认定缺乏事实依据并存在逻辑错误，合同约定房屋用途为商业营业用房，合同附件房屋平面图上也标有商铺字样，说明诉争房屋的用途就是开办各类商店。二、一审判决认定诉争房屋的设计、施工、销售、竣工验收均通过行政部门的审核，但诉争房屋的二层最小净高、一层和二层最大进深与净高比不符合国家强制性行业标准是客观事实，与是否通过行政部门审核不存在因果关系。三、一审中，在鉴定机构出具鉴定报告后，泰莱公司才对鉴定依据的规范提出异议，但未申请鉴定机构出庭质证，也未提出补充鉴定或重新鉴定的申请，因此鉴定结论的证明力应被认定。关于公共消防通道，陈磊主张的是泰莱公司将显著影响房屋使用空间的公共消防管道设置在诉争房屋内，在合同中没有约定，签订合同时也没有对陈磊作出说明和解释，泰莱公司应承担违约责任。一审判决认为诉争房屋设置公共消防通道并无不当而驳回陈磊的这部分主张依据错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判泰莱公司履行因商品房质量问题应承担的违约责任，减少合同金额153878元；判令泰莱公司支付逾期交房违约金53728元（计算至2014年11月5日，最终违约金计算至实际达到交付使用条件止），一、二审诉讼费由泰莱公司承担。
泰莱公司二审答辩认为：本案不适用陈磊引述的规范，因为该规范仅适用全国城镇及工矿区新建、扩建、改建的商店建筑，而本案所涉房屋是一般商业服务用房，双方签订的合同中也未约定房屋是商店建筑。
泰莱公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：室外公共通道是否符合规定不属于民法调整范围，争讼所涉通道并非不可更改，鉴定费不应由泰莱公司承担，请求二审法院撤销原判，依法改判。
陈磊二审答辩认为：室外公共通道属于民法调整的范围，是房屋的附属设施而非市政设施，在双方签订的预售合同附件一的一层平面图上也有此公共通道的标识，所以公共通道的质量是影响房屋使用的关键因素之一。泰莱公司认为公共通道可以整改，但从未给出承诺。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中，陈磊提出根据国家GB／T17986.1-2000房产测量规范，对房屋用途有明确划分，其中二级分类编码31为商业服务，用途指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、理发店等从事商业和为居民服务所用的房屋，由此证明商业服务用房就是商店建筑。
本院认为：泰莱公司与陈磊签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。本案争议焦点是陈磊购买的房屋属商业营业用房性质，是否适用《商店建筑设计规范（试行）》JSG48-88标准。2013年12月18日陈磊与泰莱公司在交房时，陈磊以交付的房屋不符合国家行业标准为由拒收。陈磊认为根据《商店建筑设计规范（试行）》JSG48-88标准，泰莱公司交付的商品房二层净高，一层、二层最大进深与净高比均不符合该规范有由南京东南建设工程安全鉴定有限公司的鉴定结论为证。泰莱公司认为本案所涉商品房是通过行政部门各项审批建设后开工建设，并已经取得了昆山市建设局颁发的交付使用备案证书，不适用《商店建筑设计规范（试行）》JSG48-88标准，泰莱公司交付的房屋不构成违约。本院认为，陈磊与泰莱公司签订的《商品房购销合同》约定的交付条件是取得昆山市建设局颁发的交付使用备案证书，而泰莱公司已经于2013年10月10月29日取得该证书，应认定其向陈磊交付的房屋符合合同约定的条件。陈磊上诉认为本案所涉商品房应适用《商店建筑设计规范（试行）》JSG48-88标准，但未能提供依据。依照陈磊在二审中的陈述，GB／T17986.1-2000房产测量规范规定的商业用房包括各类商店、门市部等，也不能据此认定商业服务用房等同于商店，陈磊的上诉主张不能成立。陈磊上诉还提出泰莱公司不应将公共消防管道安装在室内，因双方在合同中未作约定，故其上诉认为泰莱公司构成违约无相应的合同依据，该上诉理由也不能成立。泰莱公司上诉认为室外公共通道不属于民法调整范围无法律依据，认为该通道并非不可更改，但在案件审理中泰莱公司并未提供切实可行的更改室外公共通道的方案。关于本案所涉鉴定费用属于诉讼费用，原审判决按胜败诉比例判令陈磊与泰莱公司分担并无不当。综上，陈磊与泰莱公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8284元，由陈磊负担4142元，昆山泰莱建屋有限公司负担4142元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王君英
二〇一五年四月二十日
书 记 员 赵 俊