广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1284民初2066号
本诉原告（反诉被告）：四会市金桂房地产开发有限公司，住所地：四会市城中区沿江路滨江新苑二座10-12号（首层）。注册号：441284000018306。
法定代表人：郑英北。
委托代理人：冯松斌，广东承芳律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）：谢秀琼，女，汉族，1968年10月2日出生，住广东省四会市东城区。
委托代理人：姚家琪（系被告谢秀琼女儿），住四会市东城区。
委托代理人：邓增共，系广东圣禾律师事务所律师。
原告四会市金桂房地产开发有限公司（以下简称“金桂公司”）诉被告谢秀琼商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月20日公开开庭进行了审理，被告谢秀琼当庭提出反诉，因案情复杂、双方争议较大，本案依法转普通程序，于2017年11月13日再次公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理。为方便称谓，以下统一称本诉原告（反诉被告）为原告，本诉被告（反诉原告）为被告。第一次庭审原告委托代理人冯松斌，被告谢秀琼及其委托代理人姚家琪到庭参加了诉讼。第二次庭审原告委托代理人冯松斌，被告谢秀琼及其委托代理人邓增共到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金桂公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告认购房款43250元及违约金（自起诉之日以人民银行同期贷款利率计付违约金至购房款支付完毕之日止）；2.判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月11日，原告与被告签订了《内部认购书》，购买原告开发的何锦秋集资住楼××层××号房，房屋总价格为309600元。该集资房以现楼形式按套按现状出售，被告在购买时已经查验房屋。之后，被告支付了首期房款96350元，剩余购房款计划通过办理银行按揭贷款方式支付。但因被告自身原因，银行最终实际审批发放给被告的款项为170000元。至今，被告仍拖欠原告购房款43250元未支付完毕。为此，原告多次催促被告支付剩余的购房款，但被告一直以各种借口不予理睬。
针对原告金桂公司的起诉，被告谢秀琼辩称：首先原告提出被告方欠原告的总房款是43250元，实际所欠房款应是29600元。针对原告所说的一直纠结的商品楼还是集资楼的性质，原告一直主张被告方所购买的商品楼是集资楼的性质，但被告方所持有的内部认购书里面写明是何锦秋住宅楼，被告方持有的内部认购书原件记载其所购买楼房的名称是何锦秋住宅楼或者是何锦秋商住楼。从没有出现过所谓集资楼的字眼。对于原告所提交的证据内部认购书上为什么会变成何锦秋集资楼这一疑问无法解释。因此被告怀疑这是原告私自变更的。想在性质上进行一定的变更而将被告方处于不利的地位。在面积方面的争议，被告所交的总房款是按预售面积86平方米所交付的，但是实际建筑面积只有82.93平方米。所以其中的差额根据商品房屋买卖合同解释14条，被告要求原告按当时所购买的单价按照差额的方数退回被告。补充一点，一直以来原告都没有告知被告欠款或叫被告写过欠条欠据，被告是接到法院传票后才知道欠原告房款。但被告所欠的房款没有原告主张的43250元这么多。按内部认购书的总价，被告也是只欠29600元。
被告谢秀琼向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人返还多收购房款12817.44元及利息给被反诉人（利息按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计付至多收购房款返还之日止）。2.判令被反诉人返还水电费8000元及办证费3927元给反诉人。3.判令被反诉人返还多交的税费及其他费用共计7275元给反诉人。（以上三项合计：32019.44元）4.本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2012年6月11日，反诉人与被反诉人签订《内部认购书》，约定：一、反诉人（乙方）按建筑面积计价，以每平方米人民币3600元的价格向被反诉人（甲方）认购何锦秋集资住楼××层××号房，该房屋的预售建筑面积为86平方米（日后办证面积按住建局实测为准），房屋总价格为309600元；二、该房其他费用：水电8000元，办证5000元，门牌××元，防盗对讲门500元，以及办理银行按揭贷款的手续费由反诉人支付；三、反诉人先付20000元予被反诉人作为该房的认购违约保证金等内容。上述认购书签订后，双方没有再签订商品房买卖合同。反诉人按认购书约定支付了20000元认购违约保证金给被反诉人及首期房款，以及办理了银行按揭贷款，向被反诉人支付了大部分购房款。但被反诉人交付给反诉人的房屋建筑面积只有82.93平方米，面积差3.07平方米，面积误差比达（86-82.93）÷86×100%=3.57%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，被反诉人应返还给反诉人的房价款为：1、3%以内部分是86×3%×3600＝9288元；2、超过3%部分是86×0.57%×3600×2＝3529.44元。两部分合计为12817.44元。认购书签订后，被反诉人向反诉人收取了水电费8000元，经反诉人到供水供电部门咨询，该费用不用作为业主的反诉人缴交。同时，被反诉人又向反诉人收取了4007元办证费，经反诉人到不动产登记中心咨询，该费用只须80元。因此，被反诉人应返还多收的上述费用给反诉人。另，被反诉人还多收了反诉人税金及其他费用共计7275元。反诉人认为，被反诉人的违约行为及多收费用的行为，严重侵犯了反诉人的合法权益，因此，特向法院提出反诉，恳请法院支持。
针对被告的反诉，原告金桂公司辩称：1、涉诉房屋的性质为集资房，该房屋的性质在双方签订的内部认购书上已经作出说明而且原告在本诉中提交的材料也足以证明涉诉房屋是集资房，所以本案不适用商品房的法律法规审理。2、双方签订的内部认购书是在平等自愿的原则下签订的，是被告提出申请而原告同意的情况下达成的，认购书的条款没有违反法律强制性规定，所以双方在内部认购书第二条所约定的费用承担是合法有效的，被告反诉要求返还水电费、办证费没有法律依据。3、涉诉房屋权属登记日期为2013年2月25日，而认购书签订的日期为2012年5月28日，若存在被告所称的侵害事实，计算至其反诉的时间，反诉也已经超过诉讼时效，应驳回被告的反诉请求。另外补充一点，被告所举证的税费是直接向税务部门支付的，我方并没有收取，其举证的评估服务费收据是直接向评估公司支付的，我方并没有收取，而且该收据与我方提交的房地产评估报告书是可以相互印证的，印证了涉诉的房屋由被告作为委托人委托评估公司进行评估的事实。而评估目的为申建缴费，证实了被告作为涉诉房屋的建设主体办理权属登记证的事实。行政事业性收费统一票据，也是被告直接向土地登记部门支付的，也可证实被告作为主体办理涉诉房屋的权属登记手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年6月11日，原告金桂公司（甲方、开发方）与被告谢秀琼（乙方、购房方）签订一份《内部认购书》，约定甲方开发的何锦秋商住楼现正式接受乙方提出的内部认购要求，双方在平等自愿协商一致的情况下，达成如下协议：一、乙方按建筑面积计价，以每平方米3600元（人民币）的价格向甲方认购何锦秋商住楼××层××号房，该房屋的预售建筑面积为86平方米（日后办证面积按住建局实测为准），房屋总价格为309600元。二、该房其他费用：水电8000元，办证5000元，门牌××元，防盗对讲门500元，以及办理银行按揭贷款的手续费由乙方支付。三、乙方先付20000元予甲方作为该房的认购违约保证金，待甲方办出预售许可证后，该款转为购房款。如乙方中途未经甲方同意要求退房，则该保证金作为违约金不予退还。四、甲方承诺，自签定本认购协议日起10个月内办出何锦秋商住楼预售许可证，并与乙方签订正式商品房买卖合同。双方还约定了按揭贷款办理及违约责任等内容。签订上述认购书后，被告向原告支付了部分房款（包括2015年6月30日被告向中信银行按揭贷款的170000元）及水电费8000元、办证费4007元、门牌××元、防盗对讲机500元。此外，被告还支付了税费7464元、印花税10元、房地产评估费1544元、土地登记和土地证书费33元、零星测量费112元及转让服务费600元。原、被告之后未按约定签订正式买卖合同。原告已将案涉房屋交付被告使用，案涉房屋房地产权证于2013年2月25日登记至被告名下，国有土地使用证于2013年9月18日登记至被告名下。该房地产权证书载明：房地产权属人为谢秀琼，房屋坐落于四××市××街道××社区××路××（××），房屋所有权取得方式为2012年集资购买，建筑面积为82.93㎡等内容。由于房屋产权登记面积与预售面积不符，原、被告就最终房款支付的数额协商不成，原、被告遂向本院提起本案诉讼。
关于案涉房屋的性质问题，原告主张为集资房，原、被告之间就案涉房屋形成的是合资、合作开发房地产合同关系，原告向被告交付的案涉房屋的实际面积与认购书约定的面积相当，原告为此提供了权属申请书、四会市国土资源局关于罗桂彬等65户用地批复文件（四国土资（转）字【2013】××号）、竣工验收备案资料、房地产估价报告书（嘉评字第13010080号）、何锦秋住宅楼建筑面积计算书予以证明。由于原告提供的四会市国土资源局关于罗桂彬等65户用地批复文件（四国土资（转）字【2013】××号）、竣工验收备案资料、房地产评估报告书（肇永房地估四字第[2013]0450号）、房地产估价报告书（嘉评字第13010080号）无提供原件核对，被告对该证据的真实性亦不予认可，因此本院对该两份证据的真实性不予确认。何锦秋住宅楼建筑面积计算书系原告单方制作，没有其他有证明力的旁证予以佐证，本院对该证据证明的内容不予认可。权属申请书系原告从四会市国土资源局档案室复印所得，有四会市国土资源局档案室加盖公章确认，本院对该证据的真实性予以确认。根据以上确认真实的证据，可知案涉房屋报建、办证过程是以集资房名义办理，且被告对此是知情的，原告在案涉房屋评估的价格上加价向被告出售，被告未分享原告的盈利。
关于已交纳房款的问题，被告主张已向原告支付了28万元，其中首期款11万元（含2万元违约保证金）。被告向本院提供定期一本通、有折现金销户及无折现金存款予以证明。被告主张收款人刘志伟为原告指定收款人，但没有其他有证明力的旁证予以佐证，原告对上述证据的真实性也不予确认，故本院对被告上述主张不予认可。原告自认收到被告房款266350元，其中首期款96350元（含2万元违约保证金），本院予以采信。
以上事实，有当事人陈述，经庭审质证的证据、庭审记录等证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《内部认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。原告主张案涉房屋性质为集资房，双方之间就案涉房屋构成的是合资、合作开发房地产合同关系。被告主张案涉房屋性质为商品房，双方之间就案涉房屋构成的是商品房买卖合同关系。综合本案实际情况，本院认为，双方之间法律关系不能单凭房屋报建、办证过程中的外观行为来确定，而应根据双方的真实意思表示来确定。因此，本案既不是合资、合作开发房地产合同纠纷，也不是商品房买卖合同纠纷。双方因签订《内部认购书》而形成一种合同关系，本案案由应为合同纠纷，受《合同法》的调整。
对于案涉房屋如何计价的问题。根据原、被告签订的《内部认购书》，双方明确约定“按建筑面积计价，以每平方米人民币3600元的价格认购何锦秋商住楼××层××号房，该房屋的预售建筑面积为86平方米（日后办证面积按住建局实测为准）”等内容，体现了原、被告双方按照房屋的建筑面积计算总价的合意。另外，该条款中的“预售”、“日后办证面积按住建局实测为准”等字眼，说明原、被告对于认购书与房产证存在面积差的认识均是明确的。为此，原告认为案涉房屋按套按现状出售，理据不足，本院不予支持。对于被告认为应按房产证载明的82.93平方米计价的意见，本院予以采纳。对于被告要求按照《商品房买卖合同解释》的相关规定，对面积误差比超过3%的部分的房价款双倍返还，本院已认定本案纠纷不是商品房买卖合同纠纷，不适用有关商品房买卖方面的法律法规及司法解释，因此对被告双倍返还面积误差比超过3%部分房价款的请求，本院不予支持。经核，被告尚欠原告购房款32198元（82.93㎡×3600元-266350元）。由于认购书未约定购房款最终付清时间，且双方均确认事后一直就房屋面积差异补差价问题进行协商，因此原告起诉未超过诉讼时效，对于原告主张被告支付该部分欠款的诉请，本院予以支持。由于双方对每笔购房款的支付时间未作约定，《内部认购书》对此也没有约定违约金事宜，且被告系因房屋面积差异补差价问题未与原告协商一致才暂未支付余款，并非恶意拖欠。因此，对于原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
对于被告反诉要求原告返还水电费用8000元及办证费3927元，由于被告是基于双方是商品房买卖关系主张的，本院已认定本案双方之间的法律关系不是商品房买卖关系，本案不适用有关商品房买卖的相关法律规定，且原告向被告交付的案涉房屋已具备上述设施及条件，被告要求退还该部分费用于法无据，本院不予支持。
对于被告反诉要求原告返还多交的税费4976元、印花税10元、房地产评估费1544元、土地登记和土地证书费33元、零星测量费112元及转让服务费600元，共计7275元的诉求，被告并未提供证据证明上述费用为多交费用，也未提供证据证明上述款项由原告收取，被告要求返还上述费用没有法律和事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告谢秀琼于本判决生效之日起十五日内支付原告四会市金桂房地产开发有限公司购房款32198元；
二、驳回原告四会市金桂房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告谢秀琼的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费共计1181元（原告四会市金桂房地产开发有限公司已预交880.63元，被告谢秀琼已预交300元），由原告四会市金桂房地产开发有限公司负担225元，被告谢秀琼负担956元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 廖雪梅
审判员 夏睿娜
审判员 陈 智
二〇一七年十二月十八日
书记员 梁碧琪