广西壮族自治区昭平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昭民二初字第243号
原告郭瑞兰。
原告黄日光。
委托代理人叶万荫，昭平县法律事务中心法律工作者。
被告邓元英。
委托代理人唐理贵，广西汇豪律师事务所昭平分所律师。
被告何治平。
被告何双平。
被告何凤平。
被告何连萍。
被告谭科仙。
被告何东秀。
被告何海英。
被告何金兰。
原告郭瑞兰、黄日光与被告邓元英、何治平、何双平、谭科仙房屋买卖合同纠纷一案。本院于2015年6月16日立案受理后，依法组成由审判员吕远真担任审判长，审判员周莉和代理审判员黄薇薇参加的合议庭，于2015年8月4日公开开庭审理了本案，并于2015年12月21日追加何凤平、何连萍、何东秀、何海英、何金兰作为本案被告参加诉讼，于2016年1月29日第二次公开开庭审理了本案。书记员吴丹担任记录。原告郭瑞兰、黄日光及其委托代理人叶万荫、被告邓元英的委托代理人唐理贵到庭参加诉讼，被告何治平、何双平、何凤平、何连萍、谭科仙、何东秀、何海英、何金兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。
原告郭瑞兰、黄日光诉称，何家赵（系被告邓元英的丈夫，被告何治平、何双平的父亲，于2008年8月去世）与被告谭科仙的丈夫何宗焕（2012年11月9日去世）原是同事关系。上世纪90年代初，单位依政策为解决干部的住宿条件，建设套房分配并出售给符合条件的干部职工，何家赵当时任林业局副局长一职，按政策分得迎恩路福城街XX号XX幢X单元X号房一套，总面积65.10平方米，按成本价为17785.97元，实际交付购房款4862.23元，后取得该房屋的居住权和使用权。1997年房改时，房改办经登记确认了该房屋属于何家赵所有。1999年2月6日，何家赵与被告邓元英协商一致，同意将该房转让给何宗焕，双方对房屋的款项进行了结算。同日，何家赵还收取了何宗焕交付的房屋转让费2611.80元，房产证交由何宗焕收执。1999年12月28日，何宗焕与原告黄日光协商一致，何宗焕将上述房屋转让给黄日光，双方同时签订了房屋转让协议书。该房屋的产权证也交由原告黄日光收执。近几年来，原告郭瑞兰、黄日光多次提出请被告协助办理房产过户手续，但被告均以种种理由拒绝协助办理。原告向法院起诉，请求法院判令：1.确认何家赵与何宗焕房屋买卖合同有效，原告郭瑞兰与何宗焕房屋买卖合同合法有效；2.被告邓元英、何治平、何双平、何连萍、何凤平、谭科仙、何东秀、何海英、何金兰协助原告郭瑞兰、黄日光办理房产过户手续；3.本案诉讼费由被告负担。
原告为其陈述在举证期限内提交的证据有：
证据1，报告1份，原告用以证明何家赵赠与侄女何海英房屋一套，在赠与的过程中也把房产证给了受赠与人的父母。
证据2，何家赵、邓元英的证明1份，原告用以证明购房款由何宗焕支付，房子不再是何家赵的。
证据3，报告1份，原告用以证明何家赵自愿实际交付房子给何宗焕的凭证。
证据4，收据1份，原告用以证明何家赵收到何宗焕房款2611.80元。
证据5，协议书1份，原告用以证明原告郭瑞兰与何宗焕签订住房协议书，双方自愿签字，第三条明确约定何宗焕应协助办理过户手续。
证据6，收据1份，原告用以证明原告郭瑞兰将房屋装修款3085.66元支付给何宗焕。
证据7，林业局的证明1份，原告用以证明郭瑞兰已经购买何家赵的房屋。
证据8，房屋产权证，原告用以证明本案讼争房屋的房产权证现在在原告手上。
被告邓元英、何治平、何双平书面辩称，一、原告的第一个诉讼请求中的第二部分即“确认原告与被告谭科仙房屋买卖合同合法有效”不符合法律规定，应驳回原告该部分的诉讼请求；原告把邓元英、何治平、何双平作为被告是错误的，邓元英、何治平、何双平充其量只能作为第三人参加本案诉讼。二、被告邓元英、何治平、何双平与被告谭科仙之间并不存在房屋买卖合同：1.被告之间不存在转让房屋的合意。90年代，何家赵分得本案讼争房屋，何宗焕因家庭情况与何家赵协商，将何家赵的房屋租给何家焕的女儿居住，1999年5月18日双方立下书面的租房手续，因考虑单位的影响及其他因素，何家赵用“赠与”的词语代替了“租用”的原意。根据何家赵生前的陈述，租用15年左右。1999年12月28日何宗焕将房屋转给郭瑞兰时，也明确了“甲方（指何宗焕）愿意将何家赵交给管理使用的林业局大院内的301住房一套交给乙方（指郭瑞兰）保管使用”，并不是明确将涉案房屋“买卖”给郭瑞兰（见何宗焕与黄日光的《住房协议书》第1条）。协议也证明，何家赵并不是将房屋转让给何宗焕，两人的真实意思是“租”。退一万步来说，如果何家赵将房屋“赠与”何宗焕成立，何宗焕在半年后就将房屋转让他人也是无效的，是可撤回的。因在何宗焕与何家赵的协议过程中，何家焕是为解决其父女之间的生活照顾和解决住房的困难问题租用何家赵房屋，仅半年就将房屋私下转让，是欺诈，被告邓元英、何治平、何双平可以撤销赠与行为。更何况并不存在所谓的“赠与”。2.本案房产并不具备买卖的条件。何家赵购买房屋时，属于标准价购房，其产权部分还属于单位，按相关规定不能转让（见林业局按成本价售房、产权比例确定、补交房款综合计算表）。本案中，何家赵作为领导干部其房屋不能私下买卖，本案也仅有何家赵的报告、林业局的报请意见，并无房改办等相关上级单位批文，涉案房屋在当时能否转让并没有得到批准。所以，房屋买卖欠缺审批要件，并不完成，涉案房屋仍属于被告邓元英、何治平、何双平。此外，房屋转让没有得到共有人的一致同意，不能买卖。被告邓元英、何治平、何双平均是房屋的共有人，何家赵与何宗焕协商时，没有得到三被告的知情、同意，依法不具备转让的要件。再者，涉案房屋不能转让给单位以外的人，何家赵在《报告》中写明“其女儿何海英、何金兰现已属林业局职工”，是因为只有本单位职工，才享有房屋的使用、居住等相关权益，在上世纪90年代是严格执行的。何宗焕将房屋转让给郭瑞兰违反了当时的规定，依当时的规定不能转让。综上，请法院依法驳回确认被告谭科仙与被告邓元英、何治平、何双平房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，裁定不予受理确认原告郭瑞兰、黄日光与被告谭科仙房屋买卖合同合法有效的诉讼请求或裁定驳回确认原告郭瑞兰、黄日光与被告谭科仙房屋买卖合同合法有效的起诉。
被告邓元英为其辩解在举证期限内提供的证据有：
证据1，林业局房款计算表1份，被告用以证明本案讼争的房屋是何家赵的。
证据2，报告1份，被告用以证明房屋是赠与给何海英的，并不是卖给何宗焕一家，既然写的是赠与，如果是何宗焕去支付房款的话，他们私下应该有协议。
被告何治平、何双平为其辩解在举证期限内未提供证据。
被告何凤平、何连萍、谭科仙、何东秀、何海英、何金兰未到庭参加诉讼，也未向法庭提交答辩意见和证据。
本院依职权调取的证据：（2015）昭民二初字第21号案庭审笔录。
经过开庭质证，原、被告对本院依职权调取的证据无异议。被告邓元英对原告提供的证据4无异议，对证据2、3、8的真实性没有异议，对证据1，被告邓元英认为是复印件，且该份证据不能证明买卖关系，赠与应该要办理手续；对证据2，被告邓元英认为不能证实本案讼争的房屋已买卖给被告谭科仙；对证据3，被告邓元英认为房屋只是交给何宗焕管理住宿和使用，如果是买卖关系就不会这样写；对证据5和证据6，被告邓元英称其不清楚情况；对证据7，被告邓元英认为林业局并不了解何家赵与何宗焕之间是租用关系还是买卖关系；对证据8，被告邓元英认为如果买卖关系清楚，房产权证应该办理何海英的，而不是办理何家赵的。原告对被告邓元英提供的证据1、2的真实性无异议，但其认为何家赵已愿意把房屋给何海英，形式上是赠与，实际上是购买。其余被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证及质证的权利。本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认，对其证明内容本院结合本案其他证据予以综合认定。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：何家赵（已故，系被告邓元英的丈夫，被告何治平、何双平、何连萍、何凤平的父亲）原是昭平县林业局干部，20世纪90年代初，按政策分得昭平县迎恩路福城街XX号X幢X单元X号房一套，总面积65.10平方米，成本价为17785.97元，1997年住房制度改革时，经昭平县林业局、昭平县房改办登记，确认同意何家赵购买该房屋，何家赵在交付购房款4862.23元后取得该房屋的居住权和使用权。1999年7月28日何家赵取得房产权证书。1999年2月6日，何家赵、邓元英出具证明1份，证实把本案讼争房屋交给何宗焕（已故，系被告谭科仙丈夫、被告何东秀、何海英、何金兰父亲）管理、住宿、使用，何宗焕支付何家赵购房款4862.23元，支付林业局财务9052.11元；何家赵收取何宗焕交付的房屋转让费2611.80元，房产证交由何宗焕收执。1999年12月28日，何宗焕与郭瑞兰签订《住房协议书》，约定：“何宗焕把房屋交由郭瑞兰保管使用，郭瑞兰把购房款合计13914.34元交回何宗焕，郭瑞兰要求换房产证时，何宗焕可以协助办理手续，换证所需费用全部由郭瑞兰负责，何宗焕不再承担”。郭瑞兰、黄日光在要求邓元英、谭科仙协助办理房屋过户手续无果后，于2015年6月16日向本院起诉，提出前述请求。
另查明，何家赵（已故）与被告邓元英共生育子女四人即被告何治平、何双平、何凤平、何连萍；何宗焕（已故）与被告谭科仙共生育子女三人即被告何东秀、何海英、何金兰。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，本案中，从何家赵生前出具的证明、收据、报告及此前何家赵直接交付林业局的购房款已由何宗焕给付何家赵，剩余房款也由何宗焕交付林业局财务室，该房的房产证已交由何宗焕收执等事实，可以认定何家赵与何宗焕实际上已达成转让房屋的合意，林业局对该转让行为予以认可；根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款的规定，关于夫妻共同财产的重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告邓元英辩称何家赵在转让房屋时未经其同意，依法不能转让。本案中，“证明”上有邓元英的签名及印章，何家赵是房屋的产权人，和邓元英存在夫妻关系，何宗焕有理由相信处分房屋是其夫妻共同的意思表示，且转让房屋至今已长达16年的时间，在此期间，邓元英并未对何宗焕主张过归还房屋的权利，因此，被告邓元英的辩解无事实依据，何家赵、邓元英与何宗焕的房屋买卖关系成立。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持”，虽然何宗焕没有办理房屋过户手续，未取得该房屋的所有权，但并不影响何宗焕与原告之间的住房协议书，该协议是有效的。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移的，应当继续履行……”，原告与何宗焕之间的住房协议书明确约定了房屋过户手续的权利义务，因此原告与何宗焕之间的住房协议书实际上是房屋买卖协议，协助办理房屋的过户手续是房屋出卖方应当履行的附随义务，继承人在享受继承遗产权利的同时也应承担相应的义务，被告谭科仙、何东秀、何海英、何金兰作为何宗焕的继承人应依照协议的约定协助原告郭瑞兰、黄日光办理房屋过户手续，而该协议过户义务的履行依赖于被告谭科仙、何东秀、何海英、何金兰与何家赵的继承人即被告邓元英、何治平、何双平、何连萍、何凤平协助过户义务的履行，现原告持房产证及协议要求被告共同协助办理房屋过户手续并无不当，因此，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。在该房屋买卖关系履行过程中，因原告自身原因未及时要求被告协助办理房屋过户手续而产生纠纷，由此产生的案件受理费及所有过户手续的费用应由原告承担。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第85条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、何家赵与何宗焕的房屋买卖合同有效，原告郭瑞兰与何宗焕的住房协议书有效；
二、被告邓元英、何治平、何双平、何凤平、何连萍、谭科仙、何东秀、何海英、何金兰在本判决生效后十日内，协助原告谭科仙、黄日光办理房屋过户变更登记手续。
本案诉讼费用100元（原告已预交），由原告郭瑞兰、黄日光承担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 吕远真
审 判 员 周 莉
代理审判员 黄薇薇
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 吴 丹