宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0202民初2487号
原告：中国农业银行股份有限公司石嘴山分行，住所地：大武口区青山北路21号。
负责人：杨刚，中国农业银行股份有限公司石嘴山分行行长。
委托诉讼代理人：孙睿，中国农业银行股份有限公司石嘴山分行个人金融部副经理。
委托诉讼代理人：王凯，中国农业银行股份有限公司石嘴山分行客户经理。
被告：仲小中，男，1978年12月22日出生，汉族，个体。
被告：徐玉凤，女，1976年10月25日出生，汉族，个体。
被告：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地：大武口区文明北路304-4号。
法定代表人：潘占荣，石嘴山市华欣房地产开发有限公司董事长。
委托诉讼代理人：马新城，宁夏仲正律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司石嘴山分行（以下简称农业银行石嘴山分行）与被告仲小中、徐玉凤、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称市华欣房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告农业银行石嘴山分行的委托诉讼代理人孙睿、王凯，被告仲小中到庭参加了诉讼；被告徐玉凤、市华欣房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
农业银行石嘴山分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告仲小中、徐玉凤偿还原告农业银行石嘴山分行贷款本金207510.42元，支付利息14389.51元，合计221899.93元（暂时计算至2018年7月5日）及2018年7月5日以后新增利息、复利及罚息至本金还清之日止；2.判令原告农业银行石嘴山分行对被告仲小中、徐玉凤提供抵押物即位于大武口区锦馨花园12-1-1302号房屋变现价款享有优先受偿以上贷款本息（包括复利、罚息）；3.判令被告市华欣房地产公司对以上款项向原告农业银行石嘴山分行承担连带清偿责任；4.本案案件受理费由被告仲小中、徐玉凤、市华欣房地产公司承担。事实和理由：仲小中与徐玉凤系夫妻关系。2012年2月21日，农业银行石嘴山分行与仲小中、徐玉凤、市华欣房地产公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定由农业银行石嘴山分行在37万元的贷款额度内向仲小中发放贷款，贷款期限自2012年3月2日至2022年2月1日止为期120个月；年利率7.75500%，逾期利率为11.6325%；由仲小中用其名下住房一套为贷款提供抵押担保，抵押房屋位于大武口区锦馨花园12-1-1302号，建筑面积150.45㎡。徐玉凤作为抵押财产共有人之一也签名同意抵押，而市华欣房地产公司为农业银行石嘴山分行该笔出借贷款提供阶段性连带责任保证。之后，仲小中、徐玉凤上述房屋为农业银行石嘴山分行出借贷款办理了抵押预告登记手续。2012年3月2日，农业银行石嘴山分行根据前述借款合同向仲小中发放个人住房按揭贷款37万元。2017年6月份起，仲小中发生不能按时清偿到期贷款本息现象，经农业银行石嘴山分行多次催收，仲小中仍未归还借款本息。农业银行石嘴山分行于2018年3月份分别向仲小中、徐玉凤及市华欣房地产公司发送了贷款提前到期通知书，宣布合同项下所有贷款于2018年3月5日提前到期。在贷款到期的情况下，仲小中、徐玉凤及市华欣房地产公司应当履行归还贷款责任和抵押担保责任。现农业银行石嘴山分行为维护其合法权益，将纠纷诉至本院，恳请依法公正裁决。
仲小中辩称，仲小中现在欠农业银行石嘴山分行到期贷款本金60500元。因为还不了上述借款本息，农业银行石嘴山分行要提前收回全部借款本息，对该事实其无异议。因为他人也欠仲小中的资金，仲小中也将纠纷起诉到大武口区人民法院，但还没有执行回来款项，所以才无法清偿农业银行石嘴山分行到期贷款本息。但大武口区人民法院的干警已告知仲小中，在2018年8月20日前将其申请执行案件款项给执行回来，执行回来款项后仲小中就将欠农业银行石嘴山分行贷款本息及时清结。希望农业银行石嘴山分行再宽限一定还款时间。另外，农业银行石嘴山分行现在解除合同后主张支付利息计算过高。还有，仲小中和徐玉凤现在还是夫妻关系，案涉房屋（系大武口区锦馨花园12-1-1302号房屋）现由仲小中和徐玉凤共同占有使用。
徐玉凤未作答辩，亦未向法庭提交证据材料。
市华欣房地产公司未作答辩，亦未向法庭提交证据材料。
本院经审理认定事实如下：仲小中与徐玉凤系夫妻关系。2012年2月20日，仲小中、徐玉凤申请向农业银行石嘴山分行借款37万元。2012年2月21日，农业银行石嘴山分行与仲小中、徐玉凤、市华欣房地产公司三方签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定由农业银行石嘴山分行向仲小中出借一手房贷款37万元，贷款期限自2012年3月2日至2022年2月1日止为期120个月；年利率7.75500%，逾期利率为11.6325%；仲小中、徐玉凤提供其占有使用的位于大武口区锦馨花园12-1-1302号房屋为上述借款本息提供抵押担保；而市华欣房地产公司为农业银行石嘴山分行向仲小中贷款本息提供连带责任保证，保证期限为借款到期日起两年，若发生法律、法规或借款合同约定的事项，导致本合同项下债务因农业银行石嘴山分行宣布提前到期的，保证期间自农业银行石嘴山分行确定的债务提前到期之日起两年；合同还对相关违约责任等条款内容进行了约定。在该合同落款处分别有仲小中以借款人名义签写的姓名，有仲小中、徐玉凤以抵押人名义签写的各自姓名，也有市华欣房地产公司以保证人名义盖有的法人印章。2012年3月2日，农业银行石嘴山分行通过银行转账方式向仲小中交付一手房贷款本金37万元，履行了约定出借贷款的合同主要义务。2012年2月23日，仲小中、徐玉凤将其占有使用的的位××区号房屋为农业银行石嘴山分行上述贷款本息办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2017年6月，仲小中欠付农业银行石嘴山分行应偿付借款本金3202.49元、利息932.07元，合计4134.56元。之后仲小中延期偿付借款本息的违约行为处于持续状态。2018年3月，农业银行石嘴山分行分别向仲小中、市华欣房地产公司发送了贷款提前到期通知书、债务逾期催收通知书。截止2018年7月5日，仲小中应偿还农业银行石嘴山分行借款本金207510.42元，支付利息14389.51元（包括复利、罚息），合计221899.93元。
上述事实，有农业银行石嘴山分行、仲小中的陈述，农业银行石嘴山分行提交的身份证、结婚证、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、贷款发放通知单、担保单位营业执照、预购商品房抵押权预告登记证、贷款提前到期通知书、债务逾期催收通知书、EMS特快专递、账户合约信息查询单及贷款本金及利息计算说明在卷予以佐证，本院予以认定并采信。
本院认为，农业银行石嘴山分行与仲小中、徐玉凤、市华欣房地产公司三方签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人真实意愿的体现，不存在违反法律、行政法规强制性规定的内容。该合同合法有效，对合同当事人具有约束力。因仲小中未能按约定足额偿还借款本息，该违约行为已达到约定解除合同、提前收回已发放借款的条件。农业银行石嘴山分行以解除借款合同并主张提前收回案涉下欠贷款本息的理由正当，有证据印证且于法有据，予以支持。故，仲小中、徐玉凤（系共同债务人身份）应向农业银行石嘴山分行归还下欠借款本金207510.42元，支付利息14489.51元（包括复利、罚息），合计221899.93元（注：利息、罚息计算至2018年7月5日，2018年7月6日以后产生的利息计算至本金还清之日）。而仲小中抗辩农业银行石嘴山分行计算利息过高的理由，因欠缺证据佐证，不能成立。另外，上述借款合同的解除，仅是借款合同的解除，并不涉及借款合同中相关从合同的解除，恰应借款合同发生解除的效果后，使案涉保证合同的保证责任履行期限得以确定，即农业银行石嘴山分行在借款合同解除后使保证期间的始期往前提，在保证期间开始之日，农业银行石嘴山分行向市华欣房地产公司主张对上述下欠借款本息承担连带清偿责任，实属正当。本案关键问题是农业银行石嘴山分行主张就仲小中、徐凤玉提供其占有使用位于××区号房屋在抵押范围内优先受偿上述下欠贷款本息能否成立。首先，仲小中、徐凤玉有就位于××区号房屋为向农业银行石嘴山分行借款提供抵押担保的真实意愿，且用在建房屋作为标的物为主债权提供抵押符合现行法律的规定，并无不当；第二，位于××区号房屋已由在建房屋成为竣工交付房屋，并由仲小中、徐凤玉实际占有使用，在法律上可确认该房屋归仲小中、徐凤玉共有；第三，2012年2月23日，因仲小中、徐玉凤已将案涉房屋为农业银行石嘴山分行上述贷款办理了预购商品房抵押权预告登记即抵押权已设立，而预告登记在一定期限内具有排斥处分不动产的功能，当在建房屋变成已交付现房后，预告抵押权登记即成为抵押权登记；第四，在上述借款合同发生解除效力后，亦应借款合同的解除使抵押权得以实现，且农业银行石嘴山分行可同时或者分别就案涉保证责任和抵押责任主张权利以救济其主债权。故，农业银行石嘴山分行可依法就位于××区号房屋为该笔贷款提供的抵押，在设立抵押范围内优先获得赔偿。另，徐玉凤、市华欣房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其享有相应质证权、辩论权等诉讼权利的放弃，应承担对其不利的相应法律后果。
综上所述，为维护民事主体的合法财产权等民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第五项、第一九十五条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告仲小中、徐玉凤于本判决生效后五日内归还原告中国农业银行股份有限公司石嘴山分行借款本金207510.42元，支付利息14389.51元（包括复息、罚息），合计221899.33元（利息计算自2017年6月1日至2018年7月5日止，2018年7月6日以后产生的利息按约定利率计算至本金还清之日止）；
二、原告中国农业银行股份有限公司石嘴山分行享有对被告仲小中、徐玉凤共有的的位××区号房屋为上述款项提供抵押，在设立抵押范围内优先受偿上述债权；
三、被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司对上述款项向原告中国农业银行股份有限公司石嘴山分行承担连带清偿责任。
如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4628元，减半收取计2314元，由仲小中、徐玉凤、石嘴山市华欣房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法。
审判员刘力
二〇一八年七月三十日
书记员范抒意
附：本判决适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。