江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终2361号
上诉人(原审被告)连云港市非凡房地产营销策划有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路167号。
法定代表人孙刚，该公司总经理。
委托代理人颜妍，该公司员工。
被上诉人（原审原告）姜秀云。
委托代理人周进，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。
第三人吴立永。
委托代理人徐洪伟，江苏尚扬律师事务所律师。
上诉人连云港市非凡房地产营销策划有限公司（以下简称非凡公司）因与被上诉人姜秀云、第三人吴立永居间合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初2311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日受理，并依法组成合议庭，于2016年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人瑞非凡公司委托代理人颜妍，被上诉人姜秀云及其委托代理人周进，第三人吴立永委托代理人徐洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜秀云一审诉称：2015年12月初，非凡公司工作人员潘璐琛告知姜秀云,吴立永有位于海州区通灌北路三禾小区199号18号楼1-401室房屋对外出售，当时姜秀云愿意购买该房屋，并全权委托非凡公司工作人员潘璐琛办理相关房屋交易及审查房屋有关事宜，非凡公司收取姜秀云50**元中介费，姜秀云预交了3000元，余款2000元待房子全部手续办完再交2000元。姜秀云通过非凡公司与吴立永达成房屋出售协议，双方约定房屋总价款为75万元，姜秀云先预付2万元作为定金，其余73万元交相关单位监管。吴立永应交纳的1%个人所得税和姜秀云应交纳的3%契税由姜秀云承担。但在2015年12月8日办理交易手续时，才得知吴立永出售的房屋其购买时间没超过二年，按规定还应交纳5.6%的营业税。姜秀云与吴立永为该笔税收的承担发生争议，买卖合同无法继续履行。吴立永明确表示不同意退还定金。非凡公司收取姜秀云50**元中介费，应当为姜秀云审查房屋手续是否健全。非凡公司作为专业中介公司应当了解该房屋出售是否在二年内，如在二年内应缴纳5.6%的营业税，但非凡公司没有尽到审查和告知义务。造成姜秀云实际损失20000元。现请求法院判令非凡公司退还已付中介费3000元，赔偿损失20000元，并由非凡公司承担本案诉讼费用。
非凡公司一审答辩称：本案涉及两个合同关系，姜秀云、非凡公司之间系居间合同关系，姜秀云与吴立永之间系房屋买卖合同关系。非凡公司作为中介方促成了姜秀云与吴立永签订房屋买卖合同，即已完成了中介义务。姜秀云与吴立永因营业税的承担问题而导致房屋买卖合同没有履行，吴立永出售的房屋未满二年，按法律规定应由吴立永承担营业税。房屋买卖合同双方应对合同不能履行承担相应责任。非凡公司无任何过错，因此姜秀云要求退还3000元中介费，赔偿20000元损失的诉讼请求不能成立。
吴立永一审述称：吴立永是在五八同城网上发布房屋销售信息。但非凡公司通过刷屏方式覆盖了吴立永发布的信息，却留下了非凡公司的联系方式，并联系姜秀云与吴立永洽谈购房事宜。吴立永到场后即向非凡公司提供了产权证、购房发票和税收发票，并明确表示75万元房款系吴立永净得，所有税费均由买房人承担。双方在房屋买卖合同中对此也作了明确约定。非凡公司作为专业的中介机构，收取购房人中介费后，有义务对其掌握的房屋信息进行客观分析，结合现有政策对房屋买卖双方尽告知义务。姜秀云作为购买方也应审查和了解相应信息，作出相应决定。吴立永依合同约定扣取购房定金20000元符合法律规定。吴立永急于售房，是为了在南京购房急需用款。由于姜秀云、非凡公司的原因，造成吴立永房屋未能及时售出，吴立永不得已借高利贷，也产生了一定损失。吴立永保留要求赔偿损失的权利。
一审经审理查明，非凡公司系从事房地产营销策划、房屋销售代理、房地产经纪服务的中介服务机构，姜秀云曾在该公司咨询房屋出卖信息。2015年12月，非凡公司告知姜秀云，吴立永有位于海州区通灌北路199号三禾小区18号楼1-401室房屋对外出售，姜秀云表示有购房意愿。2015年12月8日，吴立永（甲方）与姜秀云（乙方）签订一份二手房屋买卖合同。合同约定，乙方同意购买甲方拥有的坐落于海州区通灌北路199号18号楼1-401室，交易价格为750000元，合同签订之日，乙方向甲方支付20000元，作为购房定金。剩余730000元于产权交割完毕当日付给甲方。双方协商交易税费由买家承担。违约责任，甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在1日内将乙方的已付款不记利息，返还给乙方，但购房定金及中介费不予退还。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起1日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还乙方。合同中其他事项中还约定：1、此房价为甲方净得，所有税费由乙方承担。2、甲方承诺本房屋无任何抵押担保及任何影响本房屋交易之事宜。3、现状交屋无车库、车位及附属。4、双方约定于2015年12月31日之前乙方将所有款项交付给甲方并办理相关手续。非凡公司作为中介方在该合同上盖章。
合同签订后，姜秀云当日向吴立永支付了20000元定金。
2015年12月10日，非凡公司收取了姜秀云30**元中介费，姜秀云在收据中注明：房子按中介方承诺全部手续办完再交2000元。但在非凡公司协助办理房屋产权过户登记时，发现吴立永购买该房屋的时间为2015年10月8日，距离吴立永销售该房屋时间不满二年。按相关规定，还应缴纳房屋销售款的5.5%的营业税。姜秀云与吴立永对该营业税的承担发生争议。最终导致房屋买卖合同未能履行。吴立永以姜秀云违反合同中“所有税费由乙方承担”的约定为由，明确表示购房定金20000元不予退还。姜秀云交付监管的730000元由监管机构退还给姜秀云。
一审法院认为，姜秀云与非凡公司之间系居间合同关系。非凡公司作为专业的房屋中介机构，收取了姜秀云支付的中介费，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查与核实义务，如核实房源信息等。买房人对于房屋交易也负有注意义务。本案中，非凡公司虽进行了一定的调查、核实等行为，但未就涉案交易二手房，出售方购得该房是否满二年等事宜进行调查核实，导致姜秀云在二手房屋买卖合同中对税费金额产生误解，从而产生定金损失。而姜秀云也未对吴立永房屋产权证、购房发票尽到注意义务，导致定金无法追回。双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。姜秀云年近70岁，对相关政策法规了解不深，但非凡公司作为专业房屋中介机构，对二手房屋交易税费的相关政策法规应当是明确了解。根据双方的过错责任程度，一审法院认为非凡公司应对姜秀云损失承担70%的过错责任，姜秀云承担30%。对于姜秀云要求退还中介费3000元诉讼请求，一审法院认为，非凡公司在居间服务过程中，存在过错，损害了委托人的利益，收取的中介费应当予以返还。吴立永在本案中不承担责任。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决非凡公司于判决生效后十日内返还姜秀云中介费3000元、赔偿姜秀云损失14000元。一审案件受理费380元，由非凡公司负担。
上诉人非凡公司上诉称：1、非凡公司作为居间人已促成姜秀云和吴立永买卖双方签订合同，完成居间任务。根据法律规定，居间费无需退还。2、非凡公司不是买卖合同的当事人，姜秀云和吴立永作为买卖双方签订房屋买卖合同，在合同履行过程中发生纠纷导致合同无法履行，与非凡公司无关，应由买卖双方承担违约责任。3、定金是由姜秀云交由吴立永，与非凡公司无关，一审法院判决非凡公司退还定金无法律和事实依据。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人姜秀云答辩称：非凡公司上诉理由及事实理由无法成立。非凡公司工作人员潘璐琛、姜秀云与吴立永在办理房屋过户时，知道该房子交易未满两年，需缴纳5.6%营业税，后导致姜秀云与吴立永房屋无法交易，非凡公司作为专业的中介机构，应具备相关居间专业知识，特别是合理审查义务，该房屋买卖时是否需要缴纳有关的营业税，非凡公司也应对吴立永的房屋产权情况进行必要查询和核实。一审法院认定姜秀云承担30%责任是错误的，姜秀云保留申诉权利，请求二审法院驳回非凡公司的上诉请求。
第三人吴立永述称：导致房屋买卖合同最终解除的根本原因是非凡公司作为专业中介机构，没有提供专业的服务，且因为非凡公司的疏忽没有将相关的税费的计算标准告知姜秀云。而吴立永已将和房屋所相关的全部资料全部提供给非凡公司，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审理查明：原审法院查明事实客观属实，本院予以确认。
本院认为，非凡公司与姜秀云形成居间合同关系，居间人非凡公司作为二手房买卖房产专业中介机构，根据姜秀云的委托，应为促成姜秀云和吴立永二人达成房屋买卖交易提供相应的媒介服务，包括向委托人姜秀云履行如实报告交易信息的义务，如告知委托人房源产权年限、交易税费等影响交易的基本信息。然非凡公司未能如实向姜秀云报告房屋产权不满2年需缴纳营业税，并称不清楚亦无义务对该事实调查披露，且不知道当时符合该情形需缴纳相应的营业税的政策，显然未尽到居间人的如实报告义务，存在过错。根据法律规定，非凡公司以此导致姜秀云和吴立永的房屋买卖合同不能履行，造成姜秀云定金损失，无权收取报酬，并应承担相应的损害赔偿责任。一审法院判决非凡公司返还中介费并根据非凡公司过错程度酌定其向姜秀云承担14000元损失赔偿责任并无不当。综上，非凡公司的上诉观点不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由上诉人连云港市非凡房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 场
审 判 员 王抒彦
代理审判员 王小姣
二〇一六年七月三十日
书 记 员 曹 洁
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。