广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
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（2013）佛中法民一终字第2610号
上诉人（原审原告）潘伟宁，男，汉族，1967年6月30日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人何海有，广东禅信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邓达良，男，汉族，1976年9月6日出生，住广东省佛山市三水区。
上诉人（原审被告）邓超良，男，1972年12月25日出生，香港居民，住香港。
上述两上诉人的共同委托代理人麦锦河，广东锦豪律师事务所律师。
上诉人潘伟宁与上诉人邓达良、邓超良因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民二初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、邓达良、邓超良退回潘伟宁保证金12207元；二、邓达良、邓超良赔偿潘伟宁经济损失59335元。上述一、二项，合共71542元，邓达良、邓超良应于判决生效后十日内支付完毕；三、驳回潘伟宁其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5598元，由潘伟宁负担4200元，邓达良、邓超良负担1398元。
上诉人潘伟宁向本院上诉提出：一、请求维持原审判决书第一、二项内容。
二、原判决违反法定程序，对潘伟宁提出的经营损失鉴定申请敷衍了事。如原判决所认定合同无效导致商铺不能正常经营，而潘伟宁必须缴纳租金、水电费及其他杂项费用，支付劳动报酬等等，开支庞大，包括：每月已缴纳四千元至五千元的租金或占用费107463元（1356元+48828元+48202元+9077元）、已支付的电费16506元、每月数万元的工资及解除劳动关系的经济补偿金……潘伟宁一直处于亏损状态，经营损失是实际存在，且亏损数额巨大。潘伟宁因客观原因不能提供确实的证据证实损失的数额，而向法院数次提出书面的经营损失鉴定申请。原审法院为了减轻工作量，简单以“不能受理申请事项”为由，对潘伟宁的经营损失鉴定申请没有进行实体处理，并作出不利于潘伟宁的判决。
三、原判判令邓达良、邓超良承担60%的过错责任明显偏低，与其过错程度不相当，对潘伟宁明显不公平。导致合同无效的原因有二：一是邓达良、邓超良将过期的临时建筑出租给潘伟宁经营餐饮；二是擅自变更建设规划部门核定的房屋用途，将“仓库”变更为“商铺”出租给潘伟宁作商业经营。邓达良、邓超良出租商铺给潘伟宁时，故意隐瞒上述事实，蒙骗潘伟宁作出巨大的投资而遭受巨额的经济损失。一方面，邓达良、邓超良承诺一定能申办餐饮经营的营业执照，还向潘伟宁提供加盖佛山市三水区公安消防大队公章的《佛山市三水区公安消防大队建筑工程消防验收的意见书》，潘伟宁有充分的理由确信涉案的房屋符合《商铺租赁合同》的要求，能够经营餐饮。另一方面，邓达良、邓超良将建设规划部门核准的“仓库”用途擅自变更为“商铺”用途，故意隐瞒《临时建筑许可证》（编号：粤[三水西南]建许字第01号），骗取消防部门出具验收意见书进而以此蒙骗潘伟宁。邓达良、邓超良应当承担合同无效的全部过错责任，即便潘伟宁需要承担次要责任，但合同由邓达良、邓超良拟好，作为承租人的潘伟宁只能被动接受合同，故原判认定邓达良、邓超良承担60%的过错责任过低。
四、潘伟宁与拆迁部门签订《拆迁补偿协议》的时间在2012年7月11日，签订该协议当日前，涉案的商铺已被有关部门强拆，室内餐具、装饰装修及其他设施设备已全部毁损灭失，而潘伟宁没有接到任何关于强拆的通知。涉案商铺被强拆，室内物件及装饰装修全部毁损已既成事实，潘伟宁迫于无奈才签订该协议。根据《商铺租赁合同》约定：商铺拆迁前，邓达良、邓超良应提前一个月通知潘伟宁。在商铺被强拆前，邓达良、邓超良没有通知潘伟宁，导致潘伟宁错失搬迁室内可移动的水电设施、厨房设施、餐饮用具财产的良机。而在2011年12月22日至2012年11月期间，邓达良、邓超良无理追索潘伟宁停止经营后的商铺占用费而成讼，因双方权利义务尚未明确，潘伟宁不敢擅自搬迁室内财产，故上述财物全部毁损的责任归咎于邓达良、邓超良，邓达良、邓超良应当承担赔偿损失的责任。而且，佛山市三水区华正价格事务所有限公司所作的三华价估字（2010）040号《估价报告书》估价明显偏低于市场价（如，电线材料价，报告书评估为2元/米，市场价不低于25元/米，人工费不低于45元/米等等），究其原因是潘伟宁因邓达良、邓超良商铺手续不齐全，既不能提供房产证照或合法的建筑许可证等证件，又因此不能领取营业执照，缺少与拆迁部门公平议价的资格，由此造成的价格差应当由邓达良、邓超良承担。此外，评估报告的评估价仅指材料价格，不包含昂贵的工价，该部分又是潘伟宁实际付出而未能填补的损失。还有该评估报告大部分是搬迁费，少部分是财物补偿费，故36393元仅仅是潘伟宁关于水电设施、厨房设施、餐饮用具等财物损失的冰山一角，根本不能填补潘伟宁该部分的损失，邓达良、邓超良应当补足差额给潘伟宁。
五、关于潘伟宁投资装饰装修的损失赔偿问题，原判仅判令邓达良、邓超良赔偿潘伟宁593**元显失公平。邓达良、邓超良该部分责任的计算基数应为：材料款98891.25元+相应的工价。此外商铺的装饰装修由潘伟宁出资数十万元完成，而相应的拆迁补偿款已被邓达良、邓超良侵占（约4万元，邓达良、邓超良隐瞒潘伟宁已从拆迁部门处收款），邓达良、邓超良无偿占有潘伟宁的拆迁补偿款无理，应当扣除。潘伟宁装修商铺装修款超过26万元，原判仅判令邓达良、邓超良赔偿潘伟宁该部分的损失59335元，扣除侵占潘伟宁的拆迁补偿约4万元，邓达良、邓超良实际承担19335元，邓达良、邓超良仅承担该部分损失的7.43%，显失公平！
六、关于租金损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的房屋占有使用费仅仅是“一般”规定，但本案具有特殊情况，邓达良、邓超良将不能用于商业用途的仓库，擅自改变其用途为“商铺”出租给潘伟宁作经营之用，实际上亦降低了涉案商铺的使用价值，因而，潘伟宁适当减低商铺的占用费合情合理。
七、关于电费差价问题。邓达良、邓超良与潘伟宁双方签订的《商铺租赁合同》因邓达良、邓超良过错而致合同无效，邓达良、邓超良又不是供电部门，收取潘伟宁电费差价缺乏事实和法律依据。邓达良、邓超良依照农用电标准（约每度电0.62元）向供电部门缴费，却向潘伟宁收取每度电1.05元至1.3元不等的差价，邓达良、邓超良从中牟利为每度电0.43元至0.68元，比实际缴费标准高出69.35%至109.68%。商铺的水电设施由潘伟宁出资报建及安装，邓达良、邓超良仅仅是代扣代缴电费，属于出租人的附随义务，并没有提供任何劳务，何来此巨额的“劳务费”？
八、关于保证金的利息问题。根据合同法第58条规定合同无效的法律后果的返还财产，赔偿损失。邓达良、邓超良在签订合同时实际收取潘伟宁122**元的履约保证金，因合同无效，邓达良、邓超良应当如数返还保证金，原审对此判决正确。但是，保证金属于金钱，能产生利息等法定孳息，邓达良、邓超良收取保证金应有的法定孳息缺乏法律依据，应当随保证金返还给潘伟宁。
综合上述内容，将潘伟宁与邓达良、邓超良因本案的损益进行比对：潘伟宁投资了26万元多的装修装饰款、超过10万元购置餐具等动产、支付邓达良、邓超良租金或占用费107463元、支付电费16506元、支付劳动报酬及遣散费超过40万元，初步统计支出88.3969万元（该数额尚未包括水费及其他杂项开支），扣除潘伟宁收取36393元的搬迁费，潘伟宁亏损84.7576万元。而邓达良、邓超良投资30万元建筑1088平方仓库，潘伟宁租用313平方，实际使用期约5.5年，潘伟宁使用了2年，相应的建筑费为3.138万元；租用土地1.5亩，2009年5月至12月共8个月（每年租金9000元）租金6000元，2010年1月至2011年4月（每年租金10000元）共16个月租金13333元，两时段合计19333元，潘伟宁租用部分实际占用土地租金5562元（313÷1088×19333），商铺建筑费与土地租金合计支出36942元；邓达良、邓超良收取潘伟宁租金107463元、电费差价9166.78元，邓达良、邓超良无偿收取潘伟宁装修装饰拆迁补偿款约4万元，主体结构拆迁补偿款365430元，5项合计邓达良、邓超良收入522059.78元（前4项合计156629.78元）。两项比对，邓达良、邓超良获利485117.78元（522059.78元-36942），其中，直接从潘伟宁处实际获利119687.78元（156629.78元—36942元）。潘伟宁损失超过84万，而邓达良、邓超良却从中牟取了暴利。
上诉请求：1.撤销原审判决第三项，维持第一项及第二项；2.判决邓达良、邓超良共同支付保证金12207元自2009年4月25日起至清还之日止按中国人民银行规定同期同类商业贷款利率计算的利息（按年息7%暂计至2012年12月27日利息为2243.04元）；返还电费9166.78元，返还租金50684.8元，并支付该两笔款项自2011年5月起至清还之日止按中国人民银行规定同期同类商业贷款利率计算的利息（按年息7%暂计至2012年12月31日利息为4987.63元）；3.判决邓达良、邓超良赔偿潘伟宁装修、物业等投资损失159245.43元；4.判决邓达良、邓超良赔偿潘伟宁经营损失48000元(暂按每月2000元自2009年5月起至2011年4月停止经营止，详以鉴定结论为准)。以上合计金额274327.68元；5.本案一、二审诉讼费用全部由邓达良、邓超良承担。
上诉人邓达良、邓超良针对潘伟宁的上诉内容答辩称：一、潘伟宁持续经营了两年多的时间，不存在经营损失。二、邓达良、邓超良从未承诺可以把租赁房屋用于商铺，甚至用于餐饮经营。实际上租赁物的用途为何也没有影响潘伟宁的经营，也不应由邓达良、邓超良负责任。三、拆迁办已经在2011年1月份通知潘伟宁拆迁，潘伟宁上诉称没有提前一个月通知不是事实，潘伟宁的物品也是由其本人处理。四、保证金的利息完全没有法律依据的。五、潘伟宁主张的投资损失不值得信赖。
上诉人邓达良、邓超良向本院上诉提出：一、原审错误认定邓达良、邓超良同意潘伟宁装修。判决书第12页“但从被告收取原告装修费5000元及只收取了原告5月租金1356元的事实来看，被告是同意原告装修商铺经营餐饮的”推理错误，以偏概全。事实上，租赁当时房屋内二十多平方米没有铺砌地板砖，邓达良、邓超良介绍其父亲为潘伟宁施工而收取5000元，如这样属于装修，也仅此而已；除此外潘伟宁没有其他装修，邓达良、邓超良也从未同意潘伟宁其他方面的装修。首月租金只收1356元就是考虑到上述铺砌地板砖时间和潘伟宁迁入整理时间，给予租金宽免。此外，邓达良、邓超良从未同意潘伟宁把租赁房屋用于经营餐饮。
二、原审错误采信佛山市力正价格事务所有限公司的评估报告书[佛力估字（2011）第306号]。该报告书由潘伟宁提供，邓达良、邓超良在庭审中发表质证意见如下：“报告书是真实的，但与本案无关联，……”，邓达良、邓超良所述“真实”指该报告确是该价格事务所出具，不是“伪造”，但邓达良、邓超良并不认可报告的内容。原审法院断章取义，认定该报告的真实性并作为定案依据错误。该报告书是潘伟宁单方委托该价格事务所评估，评估人员并没有到现场，评估报告所列物品完全是潘伟宁自报，其中第一至第四部分是双方认可的三水华正价格事务所《价格评估结论书》内容，但第五部分天花板，第六部分厕所，第七部分装修材料是潘伟宁自报，物品并不存在或者不属于潘伟宁。报告书中所列“30000块红砖、100吨水泥”足以重建房屋，匪夷所思。邓达良、邓超良请求二审法院通知评估人员出庭作证，以查清事实。
三、原审法院以邓达良、邓超良对合同无效承担主要责任为由，判决邓达良、邓超良承担赔偿责任错误。1.潘伟宁已签订协议，得到搬迁补偿，没有损失；2.租赁合同无效并没有影响潘伟宁使用房屋，从潘伟宁缴纳水电费可知，潘伟宁一直使用房屋；3.潘伟宁不能使用到期满的原因不是合同无效，而是政府城市规划导致的拆迁行为，旁边有营业执照的经营户同样被拆迁；4.姑且不说潘伟宁没有装修，即使潘伟宁有装修，但根据租赁合同第十一条，除潘伟宁可搬出物品外，政府拆迁时补偿款归邓达良、邓超良。也就是说，潘伟宁除可搬迁物品外，没有其他权益。
上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.受理费由潘伟宁承担。
上诉人潘伟宁针对邓达良、邓超良的上诉内容答辩称：一、原审认定邓达良、邓超良同意潘伟宁装修房屋正确。邓达良、邓超良不但收取潘伟宁装修费及给予一定免租期，还经常到商铺监督潘伟宁，每月收取租金及水电费用，对潘伟宁的装修是明知的，一直没有提出任何异议。潘伟宁经营的餐厅有大面积的客厅、客房、厨房、杂物间、员工宿舍、海鲜池等等各项设施一应俱全，经营面积超过300平方，具备一定的餐饮经营规模。此前的租户是五金加工场，天花、地板砖、鱼池等等所有装修与此格格不入。邓达良、邓超良所称的潘伟宁仅有5000元的装修，不是事实。
二、佛山市力正价格事务所有限公司的[佛力估字（2011）第306号]评估报告合法有效。评估机构及作业人员具备相应的资质，又具有司法鉴定的资质，评估程序合法，且评估内容与《佛山市三水区华正价格事务所有限公司》所作的三华价估字（2010）040号评估报告能够相互印证，合法有效。邓达良、邓超良污蔑评估人员没有到现场，企图侵吞潘伟宁的装修款。至于水泥的单位“吨”，因报告表反映单价是150元，按照市场价，不可能每吨水泥150元，故此处应该是笔误，对评估报告没有实质影响。
三、原审法院认定邓达良、邓超良应当对合同无效承担赔偿责任是正确的，但判令邓达良、邓超良承担60%的责任明显与其过错程度不相当。1.搬迁补偿协议是在2012年7月商铺被强拆后被迫签订的，潘伟宁因无证照经营无法与相关部门议价，价格明显过低，且因邓达良、邓超良的原因导致相关的物品全部毁损，36393元不足潘伟宁所遭受损失的十分之一；2.租赁合同无效是因为邓达良、邓超良出租“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，将违章建筑出租给潘伟宁而造成的。何况潘伟宁因无法正常经营，于2011年4月前已经停止营业，停止营业的原因就是合同无效的原因；3.如果邓达良、邓超良一开始就出示过期的临建许可证，让潘伟宁知道该处只能作仓库不能作商铺，潘伟宁不会投资装修商铺，不会投资巨款购置餐具、厨具，不会雇请相关人员。合同无效与装修损失是否有关，请法庭公断。
上诉人潘伟宁在二审期间向本院提交如下证据：
1.佛山市力正价格事务所有限公司出具的佛力估字（2013）第139号装修人工费用价格评估报告书一份，拟证明潘伟宁的损失。上诉人邓达良、邓超良质证认为，该证据不是新证据，不应采信；并且潘伟宁的诉讼请求一直都没有提及人工费用，希望法庭不把此证据作为定案证据。
2.永丰小食店2009年6月至2011年4月的收支情况报表三页，拟证明永丰小食店在此期间的经营损失情况。上诉人邓达良、邓超良质证认为，该材料系潘伟宁单方制作，不具可信性，其并无充分证据证明盈亏情况，即使亏损也属于经营风险，与合同效力及拆迁无关。
经审查，本院认为，对于证据1，系潘伟宁单方委托鉴定，且没有足够依据证实装修的评估未包含人工费用在内，故本院不予采信。对于证据2，审查意见详见“本院认为”部分。
上诉人邓达良、邓超良在二审期间均未向本院提交新证据。
二审期间，本院依职权向佛山市三水区西南街道办事处国土城建和水务局调取佛山市盈正房地产土地评估有限公司出具的房地产估价报告一份，估价对象为佛山市三水区西南街道高丰海泉桑拿拆迁范围内地上1宗建构筑物，亦即永丰小食店，权属人为邓超良。
上诉人潘伟宁质证认为，该证据是潘伟宁在永丰小食店被强行拆除后才知道的评估报告。该证据充分证明涉案小食店的装修是由潘伟宁去完成的，包括室内的天花、地板、墙上的抹灰、内部的砌墙、厨房等装修项目，能证明潘伟宁主张的装修项目及所投入的资金都是真实可信的，但该评估报告是在邓超良隐瞒违章建筑的事实的情况下出具的，评估价格明显低于市场价格，并且邓超良有意侵吞装修补偿，没有通知潘伟宁，导致潘伟宁没能与拆迁部门在平等的基础上议价，由此造成的损失应当由对方承担，侵吞的装修补偿应予返还。上诉人邓达良、邓超良质证认为，对证据的真实性没有异议，该报告反映的是包括双方讼争的小食店在内的一片拆迁建筑物的评估内容，双方争议的房屋只是评估报告的一部分，在评估报告的附表一可以反映出评估的建筑面积是571.53平方米，但是本案双方争议的出租房屋面积只有313平方米，因此在附表一的第二行关于装修及内建墙的评估价值40010元超出了双方争议的房屋的面积。
经审查，本院认为，上述证据来源真实合法，是政府部门在拆迁时委托有资质的机构为建设征收拆迁范围内的房地产提供价格参考依据而做出的评估报告，能够证明案涉小食店的装修评估价值，潘伟宁主张其评估价低于市场价并无充分依据，本院不予采信其异议。邓达良、邓超良以建筑面积的差异否定装修及内间墙价值，但该评估报告明确是针对永丰小食店所作，从报告所附房屋平面图来看并不包括海泉桑拿，故本院对测绘的面积予以确认，对邓达良、邓超良提出的异议不予认可，对评估报告的内容予以采信。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院另查明，根据佛山市盈正房地产土地评估有限公司出具的房地产估价报告，案涉永丰小食店的装修及内间墙的评估价值为40010元，钢结构首层建筑评估价值365430元，邓达良、邓超良确认其收取了上述共计405440元。
本院认为，本案二审期间的争议焦点主要是潘伟宁向邓达良、邓超良主张返还和赔偿的项目数额和范围的界定。
关于租金、电费和保证金的利息。根据已经查明的事实，潘伟宁一直在案涉铺位内经营至2011年7月正式停业，而该时间正是潘伟宁与政府有关部门签订拆迁补偿协议并收取案涉用地上树木、园林和设备搬迁等补偿款时。也就是说，虽然案涉合同因租赁标的属于违章建筑而无效，但事实上潘伟宁也一直使用了案涉铺位。因此潘伟宁按照合同约定已经缴纳的租金和电费及保证金的利息，并无主张返还的依据。原审仅支持返还保证金正确，本院予以维持。
关于装修损失。首先，对于装修是否潘伟宁投入的问题。一审期间，潘伟宁提供了《装修约定书》、《证明》及预付装修款的收据各一份，结合案涉房产原系租给他人做五金加工场的事实，本院认为潘伟宁租赁案涉房产后，为改作餐饮进行了装修，相应装修费用由潘伟宁投入。其次，关于装修的价值。根据佛山市盈正房地产土地评估有限公司出具的房地产估价报告，案涉永丰小食店的装修及内间墙的评估价值为40010元。对于潘伟宁单方委托出具的评估报告，邓达良、邓超良在一审期间确实表示了对证明内容有异议；现本院调取的评估报告系政府部门在拆迁时，为提供拆迁补偿委托有资质的机构评估后出具的参考价格，更为客观中立，本院予以采信，并以此确定装修价值。原审判决采信潘伟宁单方委托出具的评估报告作为计算其损失的依据不当，本院予以纠正。最后，关于潘伟宁主张该部分装修应否支持的问题。对于在案涉小食店投入的动产设施的补偿，潘伟宁已从政府有关部门收取。该装修属于依附于不动产上的部分，由潘伟宁投入，亦应由潘伟宁收取。邓达良、邓超良认为装修并非潘伟宁投入，缺乏事实依据；其认为根据合同约定如遇政府拆迁装修应由其收取补偿，但因该合同无效，该部分装修费用应由潘伟宁收取为宜，故邓达良、邓超良收取的40010元应退还给潘伟宁。潘伟宁主张的装修损失过高部分，缺乏充分依据，本院不予支持。
关于经营损失。如上文所述，潘伟宁主张因不能领取营业执照，不能正常经营造成经营损失。对此，本院认为，首先，根据已经查明的事实，虽然案涉合同因租赁标的属于违章建筑而无效，但事实上潘伟宁也一直使用了案涉铺位。其次，潘伟宁二审提交的收支证据并不充分，而且盈亏问题也含有商业风险在内。综上，潘伟宁主张其经营期间的经营损失，缺乏依据，本院不予支持。对潘伟宁二审提供的收支证据本院不予采信，对其申请经营损失的鉴定本院亦不予准许。
综上，潘伟宁上诉理据不足，依法予以驳回。邓达良、邓超良诉请有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民二初字第78号民事判决第三项；
二、变更广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民二初字第78号民事判决第一项为：邓达良、邓超良应于本判决发生法律效力之日起十日内退回潘伟宁保证金12207元；
三、变更广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民二初字第78号民事判决第二项为：邓达良、邓超良应于本判决发生法律效力之日起十日内退回潘伟宁装修费用损失40010元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5598元，由潘伟宁负担4578元，邓达良、邓超良负担1020元。二审案件受理费5625.78元，由潘伟宁负担4600.78元，邓达良、邓超良负担1025元。
本判决为终审判决。
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审?判?长?徐?立?伟
审?判?员?蔡?成?中
代理审判员 ?舒?????琴
二〇一四年三月五日
书?记?员?吕?倩?倩