上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1259号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海亚联汽车维修有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人徐星泉，董事长。
委托代理人刘浩琴。
委托代理人蔡尚苏。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海乾辉停车场有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人刘金华，总经理。
委托代理人白薇，上海齐坦律师事务所律师。
上诉人上海亚联汽车维修有限公司（以下简称亚联公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月27日，亚联公司（甲方）与上海乾辉停车场有限公司（以下简称乾辉公司、乙方）签订《租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区沪太路XXX号，占地24亩中的部分厂房、场地出租给乙方，具体的租赁范围以合同附件中的平面图红线框为准；甲方同意乙方承租后从事停车场的经营活动；租赁期限从2011年5月1日起至2021年12月31日止；年租金为人民币（以下币种均为人民币）60万元，2014年1月1日至2017年12月31日年租金为63万元，2018年1月1日至2021年12月31日年租金为661，500元；自2011年第四季度起租金按季度支付，租金支付方式以先支付后使用约定，每逾期一日，乙方需按年租金的万分之四支付滞纳金。合同第3.6条约定，租赁期间，乙方必须保证该厂房场地的使用安全，如发生损坏，乙方负责维修，费用自理；甲方在履行安全监管职责，对该厂房进行检查时，乙方应予以配合；凡发现安全隐患甲方有权责令乙方进行整改。同日，双方签订《补充协议》，其中约定，乙方接收甲方门岗人员2名（沈永祥、沈云昌），工资及福利由甲方支付。合同签订后，乾辉公司使用系争场地，用于经营停车场；乾辉公司已向亚联公司付清2015年3月底前的租金。
因乾辉公司未按时支付2015年第二季度租金，亚联公司于起诉至原审法院，要求乾辉公司支付2015年第二季度租金及滞纳金，乾辉公司在应诉时认为场地存在严重的安全隐患，故反诉要求解除租赁合同。原审法院经审理，于2015年7月3日作出（2015）宝民三（民）初字第856号民事判决，支持亚联公司关于租金及滞纳金的请求，未支持乾辉公司要求解除租赁合同的反诉请求。该判决已生效。
2015年7月21日，亚联公司诉至原审法院，要求乾辉公司支付2015年第三季度租金157，500元及滞纳金（自2015年7月1日起，每日按季租金157，500元的万分之四，计算至实际付款之日）。乾辉公司遂提起反诉，要求解除《租赁合同》，并要求亚联公司赔偿损失92，000元。
原审审理中，乾辉公司为证明自己的主张，向原审法院提供以下证据：1、2010年1月5日亚联厂区车辆进出及停放规定，证明各方有约定必须领卡进出，乾辉公司也制作了出入卡，但是其他单位都不遵守这个规定，随意出入造成安全隐患；2、2015年7月25日通告，乾辉公司将该通告贴在大门口，说明不再使用沈云昌、沈云祥两位员工，因为这两位员工受亚联公司控制；3、照片一组，证明乾辉公司安装的道闸及亚联公司阻拦道闸安放、乾辉公司制作的车辆登记、检查告知牌及出入证，现场车辆及杂物，破墙开门致使多了几十家租户；4、2015年9月8日上海市公安局宝山分局交通警察支队出具的《关于同意终止与上海乾辉停车场有限公司委托涉案车辆施救、停放的函复》，证明宝山交警支队与乾辉公司终止协作；5、照片、失窃车辆清单、发票，证明乾辉公司的损失，包括建造门卫、仓库、电线投资25，000元，探头23，000元，因车辆失窃向公安局赔偿44，000元。亚联公司表示：1、亚联厂区车辆进出及停放规定形成时间在本案合同之前，与本案没有关系，真实性也不清楚；2、没有看到过这份通告；3、道闸、门卫是亚联公司安装的，告知牌没有见到过，从来没有见过也没有使用过出入证；2011年春节期间，亚联公司的上家即产权人升广科技在场地北侧开了通道，并将北侧场地和仓库出租给亚联公司，这是发生在亚联公司与乾辉公司签订合同之前，所以不存在亚联公司在签约后开设通道和增加租户，乾辉公司在签约的时候也是明知的；4、乾辉公司与宝山交警支队之间的业务，与本案没有关联；5、门卫有的，仓库、电线没有，花费不清楚，也未告知过亚联公司；对失窃车辆清单不认可，根本没有这个事情；对监控探头不认可，与亚联公司无关。
原审法院认为，亚联公司与乾辉公司就系争场地签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当恪守并履行。乾辉公司未按时支付2015年第三季度的租金，构成违约，亚联公司要求其支付租金及滞纳金的请求，原审法院予以支持。
关于反诉部分，虽然乾辉公司在前案中也曾反诉要求解除租赁合同，但其在本案中提供了新的证据并陈述了新的事实，原审法院对此进行审理，并不构成一事再理。合同约定乾辉公司承租系争场地用于从事停车场的经营活动，但根据乾辉公司提供的证据，停车场确实存在车辆被窃等安全问题，并导致乾辉公司与宝山交警支队终止了委托停放车辆的合作关系，乾辉公司的合同目的已无法实现，其要求解除租赁合同的请求，符合法律规定，原审法院予以准许。合同解除后，乾辉公司应将系争场地返还给亚联公司，并支付使用费至返还场地之日。乾辉公司要求亚联公司赔偿损失92，000元，没有法律依据，原审法院不予支持。
原审法院审理后作出判决：一、解除上海亚联汽车维修有限公司与上海乾辉停车场有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号内部分厂房、场地签订的《租赁合同》；二、上海乾辉停车场有限公司于判决生效之日起十日内，将承租的上海市宝山区沪太路XXX号内部分厂房、场地返还给上海亚联汽车维修有限公司；三、上海乾辉停车场有限公司于判决生效之日起十日内，向上海亚联汽车维修有限公司支付2015年第三季度租金157，500元及滞纳金（以157，500元为本金，按日万分之四的标准，从2015年7月1日计算至实际支付之日）；四、上海乾辉停车场有限公司于判决生效之日起十日内，按每季度157，500元的标准，向上海亚联汽车维修有限公司支付2015年10月1日至厂房、场地返还之日的租金及使用费；五、上海乾辉停车场有限公司要求上海亚联汽车维修有限公司赔偿损失92，000元的反诉请求，不予支持。
亚联公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，乾辉公司因其经营不善，而主动与宝山交警支队解除了合同，并非因车辆被盗而与宝山交警支队解除合同。原审法院认定乾辉公司合同目的无法实现，属事实认定错误，原审法院判令当事人双方合同解除没有法律和合同依据。亚联公司不同意解除合同，租赁合同应当继续履行。请求二审法院对原审判决主文第一、二、四项予以改判。
被上诉人乾辉公司辩称，由于亚联公司提供的场地存在瑕疵，致使乾辉公司无法经营停车场，合同目的无法实现，故依据租赁合同的约定，乾辉公司有权解除合同，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院审理中，亚联公司称乾辉公司于2016年1月底前全部搬离系争场地。乾辉公司称其于2015年8月27日搬离系争场地，其曾口头要求与亚联公司交接，但亚联公司未予同意。另外，乾辉公司向本院表示其自愿在原审判决内容的基础上再补偿亚联公司三个月租金作为解除双方租赁合同的补偿。
本院认为：当事人双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。亚联公司已将系争场地交与乾辉公司，乾辉公司应当按约支付租金。现乾辉公司自2015年第三季度始欠付租金，构成违约。亚联公司要求乾辉公司支付租金并按约支付滞纳金，于法有据，应予支持。乾辉公司在原审中以停车场存在车辆被窃等安全问题，并导致乾辉公司与宝山交警支队终止了委托停放车辆的合作关系违约，其合同目的无法实现，要求解除合同。但根据合同约定，乾辉公司承租系争场地用于经营停车场，即便其与交警支队终止了委托停放车辆的合作关系，亦不必然导致其无法经营停车场，并不必然导致其合同目的无法实现。况且从乾辉公司提供的宝山交警支队的复函来看，宝山交警支队系因乾辉公司之申请而终止了合作关系，因此乾辉公司没有解除其与亚联公司之间的租赁合同的权利。本案审理中，当事人双方均确认乾辉公司业已实际搬离系争场地，故乾辉公司以其行为明确表示不愿继续租赁合同，租赁合同合同继续履行的基础业已丧失，故本院判令当事人双方解除租赁合同，亚联公司上诉要求继续履行租赁合同，本院难以支持。租赁合同解除，乾辉公司仍应向亚联公司支付其实际使用系争场地期间的租金及使用费。鉴于涉案合同系因乾辉公司违约而解除，为避免当事人的讼累，本院判令乾辉公司应当支付亚联公司违约金。鉴于合同约定的违约金金额过高，且乾辉公司明确表示不同意以此标准支付违约金，本院依据本案实际情况对违约金金额酌定为三个月的租金即157，500元。现乾辉公司亦表示其自愿在原审判决基础上再给予亚联公司三个月租金作为解除双方租赁合同的补偿，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款项之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1270号民事判决；
二、上海乾辉停车场有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海亚联汽车维修有限公司人民币157，500元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费减半收取人民币1，725元，反诉案件受理费减半收取人民币1，050元，均由被上诉人上海乾辉停车场有限公司负担；二审案件受理费人民币2，100元，由上诉人上海亚联汽车维修有限公司与被上诉人上海乾辉停车场有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……