广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠金法三民初字第201号
原告珠海市荣丰物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定代表人余国治，总经理。
委托代理人杜军波，男，××年××月××日出生，汉族，住。身份证号码：×××0051。系被告××主任。
委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。
被告贾书锋，男，汉族，住珠海市金湾区。身份证号码：×××2801。
原告珠海市荣丰物业管理有限公司诉被告贾书锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员于金果独任审判，并于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔静、杜军波，被告贾书锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系珠海市金湾区三灶镇映月路618号鸿雅花园3栋2单元701房业主，于2005年与原告签订《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，根据该协议第六条第二款约定：“多层住宅按建筑面积每平方米0.5元人民币，高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元人民币；非住宅按建筑面积每月每平米1元人民币计收物业管理费。”从2011年5月1日起，根据2011年4月7日鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示，本小区全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／1平米，楼梯房每月调至0.7元／1平米，计收物业管理费。根据上述服务协议第十二条第三款约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天千分之三交纳违约金”。被告自2010年1月至2013年9月30日未按合同约定交纳物业管理服务费等费用。为此，原告多次催告未果。在物业管理服务期间，原告为被告垫付生活垃圾清运费、可视对讲系统维护费、公用水费、公用电费、安装电梯对讲分摊费，被告应当予以返还。
综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付物业管理费人民币3153.2元（2010年1月至2013年9月30日）；2、被告支付垫付费用1321.6元（自2010年1月至2013年9月30日，其中生活垃圾清运费360元，可视对讲系统维护费225元，公用水费24.5元，公用电费355.9元，安装电梯对讲分摊费356.2元）；3、被告支付逾期缴纳违约金人民币8482.1元（暂计至2013年9月30日，并请求支付违约金至被告付清费用之日止）；4、被告承担本案诉讼费。开庭时，原告将诉讼请求第二项中由“安装电梯对讲分摊费356.2元”更改为“公用厨房主排污管改管分摊费137元”。
原告对其诉称向本院提交如下证据：1.房产交易登记信息；2.《鸿雅花园前期物业管理服务协议》；3.费用催缴通知；4.物业管理费催缴通知书；5.珠海市斗门兴达电子设备经营部委托书；6.可视对讲系统维护费用收取证明；7.珠海市华纬电梯有限公司委托书；8.珠海市华纬电梯有限公司维护费收取证明；9.珠海市同心清洁服务有限公司委托书；10.珠海市同心清洁服务有限公司生活垃圾清运费用收取证明；11.鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示及投票流程；12.印章备案证明；13.调查问卷记录；14.书面征求意见的调查问卷；15.2012年至2013年公用水电费发票及分摊公示表。
被告辩称：原告未完全履行《鸿雅花园前期物业管理服务协议》第二、三条，并对被告房屋造成巨大损失和不可估量的房屋质量问题。被告居住的鸿雅花园3栋2单元701房是顶层，2005年底入住，在2007年的时候，楼顶遭到损坏，当时多次到物业管理处反馈，物业管理处当时给出的解释是正在修复计划中，后来只是象征性的把坏的隔热层片给更换了一下。2009年的时候，楼顶又坏的不行了，又到物业管理处反馈，但是现在，一直没有维修、处理。到2013年8月，被告房的客厅上面出现渗水及发霉现象。随后又到物业管理处请求是否能立即修复楼顶公共部分，并提出目前房顶已经损坏了，当时物业管理人员的回复仍然是无结果。为了不让漏水区域扩大，被告与原告签订维修协议后，请珠海涵艺建筑工程有限公司，在2013年9月，自费修复了楼顶，此工程共花费人民币24，000元，见附件的报价单和收据。被告在2009年多次反馈屋顶公共实会直接影响到顶层的房屋质量，需要立即维修，但得到的口头答复一直是让被告等。2010年底，一直等不到有结果的情况下，就不再缴纳管理费，并在物业的意见本上注明了原因及要求。被告住顶层的用户是直接受害者，认为原告在管理中没有对房屋共用部位实施有效管理和服务。1.没有拿出物业管理费用的公共服务部分对公共设施进行有效管理和服务；2.没有邀请及召开物业管理大会讨论此问题；3.在解决问题的时候，一直含糊不清，不能给一个具体的时间及计划；4.没有一个制度或管理公共设施的文件张贴和教育宣传；5.没有起到协调和调解功能；6.对于造成屋顶渗水和发霉，负有不可推卸的责任，且对房屋的永久质量，负有责任。需要原告对以上问题给出具体的改善措施，并对房屋的质量毁坏进行专业评估及赔偿。对于被告拖欠的物业管理费用，需要抵消屋顶修复费用后再缴纳，并对房屋质量损坏，进行评估、赔偿，并给出制度性管理规范。原告在诉讼中提到的安装电梯对讲分摊费，不理解、不能接受。被告居住鸿雅花园3栋2单元701房，是楼梯房，没有电梯，不理解为什么收取此费用。物业管理费用的调整，没有收到业主大会的通知，也没有投票和签名。物业管理服务协议约定对原告应对本小区物业的公共区域实行24小时值班巡逻，并做值班记录。但没有看到有保安到楼顶巡逻及登记表。
被告对其辩称向本院提交证据：照片三张、楼顶隔热砖及防水工程改造、收据。
经审理查明，被告作为鸿雅花园3栋2单元701房业主，与原告于2005年签订了《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定：本物业的管理服务费（不含公共分摊的水电费），参照政府有关规定和管理服务的广度、深度、质量，结合实际管理成本，按建筑面积及房屋类型定为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元人民币；高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元人民币，非住宅按建筑面积每月每平方米1元人民币；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。
被告居住的鸿雅花园3栋2单元701房为楼梯住宅。被告对欠交物业费的时间2010年1月至2013年9月30日无异议，但对计算标准不认可，主张应按0.5元每平方米收取。被告对原告垫付费用1102.4元（自2010年1月至2013年9月30日的生活垃圾清运费360元、可视对讲系统维护费225元、公用水费24.5元、公用电费355.9元、公用厨房主排污管改管分摊费137元）数额无异议。
另查明，原告提供了一份《鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示》，落款日期为2011年4月7日，并分别盖有珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会和珠海市荣丰物业管理有限公司的公章。内容载明：经业主大会的表决决定：本小区全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／1平方米，楼梯房每月调至0.7元／1平方米，每户按房产证确权面积计算。（管理费不含公共设备设施的维修维护分摊费、卫生处理费、公共水电分摊费）。被告主张，由于业主委员会的组建来源不合法，故不认可《鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示》。
原告提供一份《物业管理费催交通知》，落款时间为2013年9月10日，并分别盖有珠海市荣丰物业管理有限公司鸿雅花园管理处和珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会的公章。内容载明：您户自2010年1月到2013年9月（共计：3153.2元）的物业管理尚未缴付，物业管理处每月都有派管理费催缴单到贵户信箱且在单元门口公布栏有费用催交提示，但贵户一直未有缴纳。被告主张其未收到《物业管理费催交通知》。
原告提供以下三组证据：1.两份盖有斗门区井岸兴达电子设备经营部公章的委托书和可视对讲系统维护费用收取证明，内容为斗门区井岸兴达电子设备经营部委托原告向鸿雅花园小区业主收取可视对讲系统维护费，每月每户5元，并已全额收取原告代付小区业主可视对讲系统维护费。2.两份盖有珠海市华纬电梯有限公司的委托书和收取证明，内容为华纬电梯有限公司委托原告收取鸿雅花园小区业主电梯维护费每月每户16元，并已全额收取原告代付小区业主电梯维护费用。3.两份盖有珠海市同心清洁服务有限公司公章的委托书和生活垃圾清运费收取证明，内容为委托原告收取鸿雅花园小区垃圾处理费，每月每户8元，并已全额收取原告代付鸿雅花园小区业主生活垃圾费。被告表示，这三组
证据应当有正式发票，正式合同和营业执照才能佐证。
被告提供了照片，表示原告未尽物业管理责任，楼顶被破坏导致被告的房间受影响，以及消防通道存在安全隐患，垃圾堆放导致滋生蚊蝇。原告去该楼去进行征求意见是否同意分摊修复隔热层产生的费用，三栋1单元共二十四住户中有七户是不同意分摊，有两户是服从多数，剩余的住户找不到，没有征求到相关意见，所以一直没有进行维修。
庭后，本院召集原告代理人与部分被告代表前往鸿雅花园小区实地查看，确有部分区域垃圾未清理、小区设施破损未维修等管理问题存在。
本院认为，原告与被告签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。上述协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故本院予以采信。
根据原告提供的鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示，约定从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／1平方米，楼梯房每月调至0.7元／1平方米，每户按房产证确权面积计算。（管理费不含公共设备设施的维修维护分摊费、卫生处理费、公共水电分摊费）。被告对此表示异议，认为业主委员会的组成来源不合法导致业主大会的投票结果不合法，但并未提交证据予以证明，且被告对业主委员会的组成来源和业主大会的决议的异议，并不在本案的审理范围内，故本院不予采信，由被告另循法律途径解决。对原告主张被告支付拖欠的2010年1月至2013年9月30日间物业管理费3153.2元，本院予以支持。对被告主张其与原告签订维修协议，原告应赔偿其支出楼顶修复费24，000元，属于另外的法律关系，被告可另寻法律途径解决。
关于原告垫付的费用1102.4元，原告在费用催缴通知中已经详细列明，且原告已经垫付，被告对金额未表示异议，本院予以确认。
关于原告主张的违约金，原、被告双方签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》第十二条约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。本案中原告主张的违约金为8482.1元，远高于原告主张的物业管理费3153.2元的30%。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少，迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额的基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。故本院酌定依照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。
本院在此提醒双方，原告作为管理方，对涉案小区存在管理不善等各种问题，而被告作为业主方，在已知需要交纳物业管理费后仍未缴纳，物业公司与小区业主应当是互助共存的关系，物业公司作为专业服务企业应当与业主保持良好关系，以服务的理念引导管理的手段，不断完善自身管理方式，业主作为受服务的群体，每一户业主均应配合物业公司的管理，这样才能使整个小区物业管理以良性的态势发展。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告贾书锋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市荣丰物业管理有限公司支付物业管理费人民币3153.2元；
二、被告贾书锋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市荣丰物业管理有限公司支付逾期缴纳管理费违约金（以人民币3153.2元为基础，参照中国人民银行同期贷款利率，自2013年10月1日起计算至本判决确定的债务履行期限届满之日为止）；
三、被告贾书锋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市荣丰物业管理有限公司支付其他费用1102.4元（自2010年1月至2013年9月30日的生活垃圾清运费360元、可视对讲系统维护费225元、公用水费24.5元、公用电费355.9元、公用厨房主排污管改管分摊费137元）；
四、驳回原告珠海市荣丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费62元，由被告贾书锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 于金果
二〇一四年十二月十日
书 记 员 钟得科
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