江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初8770号原告：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地南京市虎踞关1号。负责人：徐志坚，该局局长。委托诉讼代理人：管澄伟，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱帅，江苏高的律师事务所实习律师。被告：南京和信物业管理有限责任公司，住所地南京市鼓楼区湖南路6-3号。法定代表人：陈军，该公司经理。委托诉讼代理人：沈明，江苏锦隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳，江苏锦隆律师事务所律师。第三人：王成娟，女，1990年2月20日出生，汉族，住南京市六合区。第三人：朱克红，男，1965年8月7日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。第三人：南京香梨生物科技有限公司，住所地南京市建邺区河西大街198号三单元2层305室。法定代表人：郭敏辉，该公司总经理。第三人：南京中御达智能科技有限公司，住所地南京市秦淮区菱角市66号。法定代表人：陈伟，该公司总经理。第三人：南京中联网育信息技术有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府东路199号。法定代表人：杨长生，该公司董事长。原告中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称省军区保障局）与被告南京和信物业管理有限责任公司（以下简称和信物业公司）、第三人王成娟、朱克红、南京香梨生物科技有限公司（以下简称香梨公司）、南京中御达智能科技有限公司（以下简称中御达公司）、南京中联网育信息技术有限公司（以下简称中联公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月23日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告省军区保障局委托诉讼代理人管澄伟、钱帅，被告和信物业公司委托诉讼代理人周艳，第三人香梨公司法定代表人郭敏辉，第三人中御达公司法定代表人陈伟到庭参加诉讼。第三人王成娟、朱克红、中联公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告省军区保障局向本院提出诉讼请求：1.被告及第三人腾空并返还原告本市鼓楼区湖南路6-3号3-7层面积为1550平方米的房屋；2.被告向原告支付拖欠的租金及房屋逾期使用费45.83万元（自2016年3月1日起计算至2017年6月30日），并按照50万元/年支付房屋逾期使用费至上述房屋返还之日止；3.被告向原告支付逾期支付使用费的滞纳金19842.59元（自2016年3月1日起计算至2017年6月30日），之后的违约金按照应付未付租金及逾期使用费数额的日万分之二计算。事实和理由：2015年12月25日，江苏省军区后勤部基建营房处与被告签订《军队房地产租赁合同》，约定将本市鼓楼区湖南路6-3号3-7层面积为1550平方米的房屋出租给被告，年租金为50万元，租赁期限自2016年1月1日起至2016年6月30日止。合同签订后，江苏省军区后勤部基建营房处将涉案房屋交付给被告使用。现合同约定的租赁期限已届满，原告多次要求被告返还涉案房屋，但被告至今未能搬出。截至2017年6月30日，被告尚欠租金及房屋逾期使用费合计45.83万元。故原告诉至法院，请求判如所请。被告和信物业公司辩称，被告同意返还涉案房屋。自2016年7月1日起湖南路因基础建设封路至今，原告曾承诺封路期间租金减半收取。被告将涉案房屋出租给多个商户，因封路导致商户陆续搬离，涉案房屋不能满足被告租赁需求，2017年1月1日之后的租金不应计算。之前涉案房屋由南京三石物业发展有限公司与原告方签订租赁合同，自2003年起由被告与原告方签订租赁合同，南京三石物业发展有限公司与原告间的权利义务由被告承继，该公司已给付原告的71.1万元押金应与原告诉请相冲抵，1995年该公司支付33.5万元电增容费，目前电增容设备仍在使用，该设备亦应适当折抵本案所涉费用。原告主张的滞纳金标准过高，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人香梨公司述称，2016年年底香犁公司与被告签订租赁合同，承租涉案房屋中湖南路6-3号608号写字楼。2017年9月1日至2017年12月1日租赁期间香梨公司没有正常使用，希望被告退还此三个月期间的租金，并考虑香梨公司的搬家费用。香梨公司同意于2017年年底前搬离涉案房屋。第三人中御达公司述称，2017年1月中御达公司与被告签订租赁合同，承租涉案房屋中湖南路6-3号701号写字楼，该701室房产属于案外人，租期至2019年1月1日，中御达公司不应将701室返还原告。本院经审理认定事实如下：2015年12月25日，江苏省军区后勤部基建营房处（甲方）与被告和信物业公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将本市鼓楼区湖南路6-3号3层楼房（坐落号：南苏字第3841号，建筑面积1550平方米，即涉案房屋）出租给乙方使用；租赁用途为办公、写字楼，租赁期限自2016年1月1日起至2016年6月30日止；租金总额为25万元，租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金等等。上述合同签订后，被告将涉案房屋转租给多个商户经营使用，被告按合同约定的租金标准向原告支付了2015年12月31日前的房屋租金。2016年6月30日，《军队房地产租赁合同》期限届满，原告未与被告续签租赁合同，被告至今未将涉案房屋返还原告。关于涉案房屋，被告分别与第三人签订租赁合同，将涉案房屋中602号使用面积35平方米出租给第三人王成娟，406号使用面积45平方米出租给第三人朱克红，608号使用面积25平方米出租给第三人香梨公司，701号70平方米出租给第三人中御达公司，401号70平方米出租给第三人中联公司。2017年7月1日，中国人民解放军江苏省军区根据中央军委关于省军区编制体制调整改革部署，决定原江苏省军区司令部直属工作处、江苏省军区政治部秘书群联处、江苏省军区后勤部战勤处、江苏省军区后勤部基建营房处、省军区有偿办等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由原告全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，该等有偿服务合同项下的权利和义务均由原告享有和承担。另查明，2015年11月1日，湖南路实行路面封闭施工，全线禁止机动车通行，两侧各保留3米左右宽度道路，供行人和非机动车通行；2016年9月1日，湖南路半幅道路通行，允许车辆由西向东单向通行；2017年4月1日，恢复双向四车道通车，但恢复通行后道路中央仍有围挡，部分道路路面仍在施工。审理中，原、被告一致确认被告承租的涉案房屋为本市鼓楼区湖南路6-3号3-7层面积为1550平方米的房屋。原告表示第三人中御达公司承租的701室在涉案房屋内，鉴于湖南路道路改造施工因素，原告同意自2015年11月1日起减半收取租金及占有使用费至2016年12月31日。上述事实，有当事人陈述、《军队房地产租赁合同》、通知等证据证明。本院认为，因军队编制体制调整，原由江苏省军区后勤部基建营房处等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由原告全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，合同项下的权利和义务均由原告享有和承担，故本案原告系适格主体。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告既未取得涉案房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故原告将涉案房屋出租给被告所签订的租赁合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效。根据法律规定，租赁合同无效的，承租人应当将涉案房屋返还出租人。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告将涉案房屋中部分面积转租给第三人承租使用，故原告主张被告及第三人腾空并返还涉案房屋，以及要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因案涉租赁合同无效，故原告要求被告支付违约金的主张，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告辩称的押金与电增容设备，可依法另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京和信物业管理有限责任公司、第三人王成娟、朱克红、南京香梨生物科技有限公司、南京中御达智能科技有限公司、南京中联网育信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区湖南路6-3号3-7层房屋（坐落号：南苏字第3841号，建筑面积1550平方米）返还给原告中国人民解放军江苏省军区保障局；二、被告南京和信物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军江苏省军区保障局自2016年3月1日至2017年6月30日期间的房屋占有使用费458300元，并按每年50万元的标准向原告支付自2016年7月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告中国人民解放军江苏省军区保障局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10883元，减半收取计5441.5元，由原告中国人民解放军江苏省军区保障局负担1920.5元，被告南京和信物业管理有限责任公司负担3521元（于本判决生效之日起十日内一并结算）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  冯亚晨二〇一七年十二月二十二日见习书记员  何文君