广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初6512号
原告：刘婷，女，1990年5月26日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：邓光新，广东宏泰律师事务所律师。
被告：张春芳，女，1981年8月25日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：何丽秀、石卫东，均为广东舜华律师事务所律师。
原告刘婷与被告张春芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘婷及其诉讼代理人邓光新，被告张春芳及其诉讼代理人何丽秀、石卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘婷向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告继续履行合同（合同编号：穗存量房合字17040212139号）将广州市花都区金港西一街5号1805房的房屋过户到我方名下并依约将该房屋交付给我方。2、请求判决被告向原告按合同约定支付总房价10%的违约金和每日总楼价的万分之五支付违约金至其履行合同义务时止（从2017年6月23日起计算至将涉案房屋过户到我方名下并交付之日止）。3、请求判决被告向原告支付原告产生的律师费和承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年4月14日，原被告通过满堂红（中国）置业有限公司（以下简称“中介”）签订存量房买卖合同，买卖位于广州市花都区金港西一街5号1805房的房屋，总楼价80万元。合同签订后，原告依约支付了5万元定金。原告同意被告请求，于2017年5月6日交付了部分首付14万元给被告赎证，被告于5月12日前用此笔首付提前还款，6月16日，被告收到银行通知6月19日去拿涂销资料，6月17日，按揭公司已向房管局预约6月23日过户并事先经过被告同意，6月20日被告告知中介，被告的户口于7月5日办好迁入，过户时间约在7月5日后，出于被告的原因，过户时间由原来的6月23日推迟到7月5日后，7月5日后原告让中介催被告约定过户时间，但未得到被告回复。7月19日被告告知中介拒绝出售该物业。7月22日原告、被告和中介进行三方协商，协商内容为原告要求被告继续履行合同。被告回复，若继续履行合同，要求总房价由80万元提高到88万元，方可在下周一（即7月23日）过户，以上协商内容，双方均未给出明确答复，导致协商无果。7月23日，原告通过中介告知被告，原告不同意总房价增加至88万元的要求，同时希望被告继续履行合同，若不履行合同，则按合同约定，要求被告支付总房价20%的违约金和中介费和按揭费，被告再次以咨询律师为由，未给出明确答复并至今仍未支付违约金。7月24日，原告通过中介得知，被告只愿意支付违约金15万元，而原告不同意被告的要求，同时要求被告继续履行合同，则按合同赔偿总房价20%的违约金和中介费及按揭费，并结清前期原告垫付的定金5万元和首付款14万元。经过多次协商，于7月25日被告同意原告赔偿总房价的20%违约金和中介费及按揭费，并结清前期原告垫付的定金5万元和首付款14万元，同时被告要求7月26日晚解除合同。7月26日至7月27日期间，因被告资金问题，多次推迟解除合同的时间，则双方再次约定7月30日解除合同。7月28日被告告知原告，因中介未按照约定时间网签，属中介违约，被告要通过法律程序解决。基于以上原因，被告要求暂不履行之前协商好7月30日解除合同并支付赔偿金和房款的约定。事后，原告与中介确认，中介于2017年4月18日已网签，因此被告由于中介违约而不履行约定的原因并不成立。被告收取定金和部分首付款后不依合同条款将物业售予原告，已严重违反合同。根据合同第五条第一点的第（4）点“逾期履行本合同（含附件）所列交易义务超过十天”和第五条第一点的第（5）点约定“明确表示拒绝购买/出售该房地产或单方要求变更房屋交易价格的”，均视为根本违约。按合同第五条第二点的第（1）点约定“甲方根本违约的应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项。”以及按合同第五条第三点的第（3）点约定“逾期超过十天仍未履行但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的万分之五支付违约金至其履行合同义务时止”，基于以上合同约定，原告要求被告继续履行合同，并支付总房价的10%的违约金和每日总楼价的万分之五一支付违约金至其履行合同义务时止，同时要求被告支付原告因此产生的律师费和诉讼费。综上所诉，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院判如所请。
被告张春芳答辩称，一、答辩人不同意继续履行合同，事实上双方已于2017年7月25日经友好协商达成一致的口头解除该房屋买卖合同协议，答辩人认为被答辩人应依约履行该口头协议。理由：1、答辩人与被答辩人签订《存量房买卖合同》后，在该合同事实履行过程中，因答辩人婚姻出现危机，夫妻感情不和，状况发生变化（离婚）的客观事实介入，双方已于2017年7月25日经友好协商达成一致的口头解除该房屋买卖合同协议（有微信聊天记录为证），后经几次变更后，答辩人最后一次系于2017年8月9因通知被答辩人于2017年8月13日签订书面的解除协议。答辩人认为双方既然已达成一致口头解除协议，根据《中华人民共和国合同法》第8条规定，该口头解除协议对双方均具有法律约束力、被答辩人不得擅自再变更或解除该合同，故被答辩人无权要求继续履行房屋买卖合同。2、口头解除协议的内容为：由答辩人赔偿被答辩人20%的违约金和中介服务费及按揭贷款发生的费用，并退还被答辩人支付的19万元房款。3、答辩人与被答辩人于2017年7月25日达成一致口头解除协议，并第一次约定于2017年7月26日晚签订书面解除协议，后因资金周转紧张问题，双方再次协商变更为在2017年7月30日签订书面解除协议。4、然而，答辩人在2017年7月28日正准备付款给被答辩人时，却发现中介有违约行为，即满堂红（中国）置业有限公司未及时安排答辩人及被答辩人办理网签手续，故答辩人向被答辩人转达了欲追究中介违约责任的意思，因答辩人不懂法律，主观上不知道中介违约，会不会连带影响答辩人向被答辩人支付违约款项的数额，故仅仅在2017年7月28日至2017年8月9日的很短的期限内，因需花费时间咨询专业律师，并参考专业律师的意见，故暂缓了与被答辩人签订书面的解除协议及履行书面的解除协议。在此期间，答辩人并未以明确的意思表示不履行双方商定的口头解除协议，最近一次，在被答辩人询问答辩人最后什么意思表示之后，答辩人已于2017年8月9日回复并再次通知被答辩人于2017年8月13日签订书面解除协议。5、事实上，被答辩人误解了答辩人欲通过法律途径追究中介违约责任的意思，答辩人一直没有反悔不履行口头解除协议，在答辩人2017年8月9日再次通知被答辩人于2017年8月13日签订书面解除协议后，被答辩人由于自身原因未如约与答辩人签订书面的解除协议，答辩人并没有以自己的实际行为表示不履行解除协议，一直到收到本案传票后，答辩人仍尝试主动联系被答辩人商议解除协议赔偿原约定违约金的事宜。
二、答辩人无需同时支付被答辩人总房价10%的违约金和每日总楼价的万分之五违约金。理由为：1、答辩人已与被答辩人达成一致的解除房屋买卖合同的口头协议，答辩人不存在逾期违约行为，相反，是被答辩人未按照答辩人通知要求前来签署书面解除合同协议，即被答辩人未能在2018年8月13日与答辩人签订书面的解除协议。2、答辩人认为总房价10%的违约金和每日总楼价的万分之五违约金总和过分高于被答辩人的损失。本案中，被答辩人的损失仅有中介代理费、按揭费，被答辩人未能举证证明尚还有其它损失，故答辩人依据《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定，特请求人民法院予以适当减少违约金。3、造成双方合同未能如期顺利交易，其真正原因在于第三方按揭中介机构即满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，本案中，双方签订的《存量房买卖合同》第六条明确约定，应在签订本合同第十天内即2017年4月24日内签署网签手续的相关合同文件。至今，按揭中介机构未组织买卖双方签订书面网签合同，且中介机构截止至2017年8月31日（后面是否已办理网签需进步一查询，答辩人系于2017年7月28日正准备付款给被答辩人时才发现中介未及时办理网签，属中介违约在先）仍未及时为答辩人与被答辩人双方办理网签手续，有答辩人于2017年7月31日查询的《不动产登记簿查册表》及与中介廖先生的微信聊天记录为证。
三、答辩人无需支付被答辩人律师费、按揭费、抵押费、中介服务费等费用损失，理由为：双方买房合同中第五条己约定了根本违约金为总房价款的10%，即8万元，违约金已高于包括律师费、按揭费、抵押费、中介服务费等费用损失总和。依据《中华人民共和国合同法》第114条第2款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”二者是不可并存的。
四、根本违约责任、逾期违约金与继续履行违约责任不能同时并用，理由为：1、《中华人民共和国合同法》第107规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，即继续履行合同与其它承担违约责任的赔偿损失方式是或然关系，又依据《中华人民共和国合同法》第114条第3款，只规定了逾期违约责任与继续履行可以并用。故本案中，被答辩人不能依据双方签署的买卖合同，既追究答辩人的根本违约责任、逾期违约责任又要求答辩人继续履行合同。2、本案答辩人因为婚变的客观原因存在，不愿意过户交易卖给被答辩人，属于《中华人民共和国合同法》第110条规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形，被答辩人请求答辩人继续履行合同的请求依法不能得到支持。我方认为过户具有人身属性，不宜强制履行。并且涉案房屋是答辩人在离婚后唯一的住房，答辩人还需要抚养儿子。故答辩人不同意出售涉案房屋。综上，恳请贵院驳回被答辩人的诉讼请求，依法查明事实，正确适用法律，采纳答辩人的答辩意见。
本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区金港西一街5号1805房，建筑面积79.71平方米，权属人是张春芳。
2017年4月14日，刘婷（买方、乙方）与张春芳（卖方、甲方）签订《存量房买卖合同》及附件，约定由乙方以80万元的价格向甲方购买涉案房屋。合同第三条约定，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐购房款当天。第六条五、不履行合同或迟延履行合同的违约责任2、甲乙双方任一方构成根本违约的，应当：（1）甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项。3、甲乙双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的（包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款、交付物业、迁出户口等），则：（3）逾期超过十天仍未履行但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的万分之五支付违约金至其履行合同义务时止。合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。附件第3点约定，涉案房屋由甲方出资赎契。甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起15天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款。附件第10点约定，出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。附件还约定乙方在签订合同时向甲方支付定金5万元，首期楼款22万元乙方于过户成功当天付甲方，剩余楼款53万元由乙方申请按揭贷款支付。
合同签订后，刘婷向张春芳共计支付19万元。刘婷于2017年5月3日取得中国农业银行股份有限公司广州花都支行出具的个人住房贷款同意贷款意向书，该行同意向刘婷发放53万元的贷款用于购买涉案房屋。该意向书有效期为6个月。涉案房屋已办理涂销抵押手续。案外人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的工作人员通知双方于2017年6月23日办理过户手续。
在合同履行过程中，张春芳向刘婷提出解除合同，刘婷要求张春芳按合同赔偿20%及由于买房支付的一切费用（中介费和按揭费），张春芳表示同意，要求双方签署书面协议。后因张春芳反复更改签订协议及支付赔偿款的时间，且张春芳提出中介存在违约行为，要求与刘婷走法律程序。后双方再次就解除合同事宜进行协商，刘婷于2017年8月12日向张春芳提出继续履行合同，张春芳提出赔偿刘婷8万加每日万分之五逾期违约金29200元，及中介费、按揭费、诉讼费。刘婷要求张春芳赔偿房屋溢价损失、逾期损失、中介费、按揭费、律师费、诉讼保全费及已支付款项的利息。张春芳未同意。双方至今未签订书面解除合同协议。
刘婷为履行合同向案外人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付中介费16000元，向案外人蒋苏群支付按揭费6440元。后刘婷为处理本案纠纷，于2017年8月3日与广东宏泰律师事务所签订《委托代理合同》。刘婷称其支付了律师费30000元，并提供了一张发票，发票显示律师费金额为15000元。
诉讼中，刘婷向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结张春芳价值80万元的财产，并由刘婷的担保人浙商财产保险股份有限公司深圳分公司提供的保单保函进行担保。本院依法作出（2017）粤0114民初6512号民事裁定书，查封了张春芳名下所有的价值80万元的财产。刘婷为此支出诉讼保全费4520元。
另查明，刘婷截止2017年9月21日具备本市住房限购区域内住房购买资格。刘婷于2017年10月27日将剩余房款610000元提存至本院代管款账户。
本院认为，刘婷与张春芳签订《存量房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合同约定。
本案的争议焦点为双方是否就解除合同事宜达成一致意见。本院认为，双方虽曾就解除合同事宜进行协商，刘婷要求张春芳张春芳按合同赔偿20%及由于买房支付的一切费用（中介费和按揭费），张春芳同意，双方达成初步意向。但双方之后并未签订书面的协议，且张春芳就解除合同事宜向刘婷发出了新的邀约，但刘婷并未作出承诺，双方实际上并未就解除合同达成一致意见。刘婷按照合同约定履行合同义务，而张春芳不同意继续履行合同违反合同约定，刘婷作为守约方，有权要求继续履行双方签订的房屋买卖合同。刘婷已按合同约定向张春芳支付了购房款190000元。现刘婷表示其愿意一次性支付剩余房价款并将剩余房价款610000元提存至本院代管款账户，且刘婷具有在广州市购买房屋的资格，因此，刘婷请求张春芳协助办理过户手续并交付房屋，本院予以支持。
关于违约金，刘婷主张张春芳按照合同附件的约定向其支付10%的违约金。本院认为，合同约定的10%的违约金及附件约定的20%的违约金为违约方根本违约才须向守约方支付，在合同解除的情况下，违约方才需向守约方支付该笔违约金。现刘婷要求继续履行合同，又要求张春芳支付解除合同的违约金，本院不予支持。但张春芳至今未配合刘婷办理涉案房屋的过户手续，应按照合同约定，向刘婷支付逾期履行的违约金。合同未约定完成过户手续的时间，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。刘婷于2017年7月31日提起本案诉讼，要求继续履行合同，故本院酌定违约金的起诉时间自2017年8月6日起算，以合同约定的房价款800000元为基数，按照每日万分之五的标准计算至取得房管局递件回执之日止。对于超出部分，本院不予支持。张春芳提出违约金支付标准过高的抗辩意见，本院不予采纳。
关于律师费，双方签订的房屋买卖合同中并未约定律师费由违约方承担。刘婷要求张春芳支付律师费30000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:
一、被告张春芳自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘婷办理广州市花都区金港西一街5号1805房的过户交易手续；
二、原告刘婷在被告张春芳协助其办理上述房屋产权过户登记手续当日（向房管部门递件取得回执日），向被告张春芳支付购房余款610000元；
三、被告张春芳在原告刘婷履行完毕本判决主文第二项确定的义务之日将上述房屋交付给原告刘婷；
四、被告张春芳自本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘婷支付逾期办理过户手续的违约金（违约金以800000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2017年8月6日起计算至向房管部门递件取得回执之日止）；
五、驳回原告刘婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5900元，由原告刘婷负担950元，由被告张春芳负担4950元；诉讼保全费4520元，由原告刘婷负担770元，由被告张春芳负担3750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 廖静文
二〇一七年十月三十日
书记员 朱婷欣
陈晓敏