福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第1003号
原告中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行，住所地厦门市湖里区海天路25号，组织机构代码85501647-0。
负责人戴维弘，该行行长。
委托代理人常昱，中国建设银行股份有限公司厦门市分行职员。
被告陈雅梅，女，1978年3月8日出生，汉族，住厦门市翔安区。
被告厦门永同昌房地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人张宗真，该公司董事长。
委托代理人庄玉雪，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行（以下简称建行湖里支行）与被告陈雅梅、厦门永同昌房地产开发有限公司（以下简称永同昌公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月17立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人常昱，被告永同昌公司的委托代理人庄玉雪到庭参加诉讼。被告陈雅梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行湖里支行诉称，原告于2005年11月1日与两被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号5380AJ12005000542）。合同约定被告陈雅梅向原告借款429000元用于购买座落于厦门市仙岳路永同昌假日国际公寓18层05单元房产，借款期限为15年，借款月利率为4.59‰，并将其所购房产作为上述借款的担保，被告永同昌公司为被告陈雅梅的上述借款承担保证责任。合同签订后原告已依约发放了全额贷款，然自2013年4月1日以来，被告陈雅梅开始拖欠贷款本息不还，经原告多次催告仍未偿付，被告永同昌公司也没有承担连带保证责任。根据合同约定，被告陈雅梅未支付本合同项下的贷款本息超过三期的，原告有权提出终止合同，提前收回贷款。而被告陈雅梅提供厦门市仙岳路永同昌假日国际公寓18层05单元房产抵押担保，并已办理了抵押登记手续，故原告有权就该房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。被告永同昌公司作为保证人，应为被告陈雅梅的债务承担连带保证责任。原告诉至本院，请求判令：1、被告陈雅梅立即偿还所欠贷款本金268041.75元及利息、罚息、复利（截止2013年12月16日尚欠利息、罚息、复利合计12514.25元，自2013年12月17日起，借款利息按照人民银行公布的长期贷款基准利率的90%计付，罚息自每月16日起以当期未还本金为基数，按约定的贷款利率的150%计算至实际还款之日止，复利自每月16日起以当月未还的贷款利息为基数，按约定的贷款利率的150%计算至实际还款之日止）；2、若被告陈雅梅未偿还上述借款本息，原告有权就抵押物厦门市仙岳路永同昌假日国际公寓18层05单元房产折价或以该房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、被告永同昌公司对被告陈雅梅上述债务承担连带保证责任；4、由两被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈雅梅未到庭答辩，也未提交书面答辩状。
被告永同昌公司辩称，同意承担保证责任，但应先以抵押物折价或拍卖、变卖所得价款清偿本案债务，不足部分再由被告永同昌公司承担保证责任。
经审理查明，2005年11月1日，陈雅梅作为甲方（借款人、抵押人）、建行湖里支行作为乙方（贷款人、抵押权人）、永同昌公司作为丙方（保证人），三方签订合同编号为5380AJ12005000542的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同主要内容包括：第一条第一款，借款金额429000元，第二款，借款用于购买座落于厦门市仙岳路永同昌假日国际公寓18层05单元的房产（购房合同号01005306）；第二条第一款，借款期限15年，从2005年11月1日起至2020年11月1日止；第二款，贷款月利率为4.59‰，即在基准利率水平上下调10%，若基准利率调整，下调比例不变，中国人民银行另有规定的按人民银行的相关规定执行；第三条，乙方根据甲方签署的贷款转存凭证的指示在3个工作日内将借款资金转入甲方指定的售房单位在乙方开立的账户或其他乙方认可的账户，借款资金转入前述账户的日期为借款支用日；第四条第一款，本借款采用分期还款，自借款支用日次月起开始清偿借款本息，每一个月为一个还款周期，共分180期清偿，借款按月结息，甲方应在每个月最后一日前还清当期借款本息，未清偿的，在跨月后第一天起即视为逾期；第二款，采用等额本息还款法，假使本合同约定的贷款利率不变，本借款每期应还本息金额为3507.11元；第三款，如遇国家利率调整，乙方有权按照人民银行的有关规定调整甲方应还款金额，而无须通知甲方和丙方；第七条，本合同项下的抵押物为甲方所购房产，即前述座落于厦门市仙岳路永同昌假日国际公寓18层05单元的房产，包括预售商品房抵押及现房抵押；第八条，丙方愿为甲方偿还借款本息提供连带责任保证担保，第二款，保证担保范围为本合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金及乙方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费、拍卖费、评估费等）；第三款，保证期间自本合同签订之日起至办妥本合同项下抵押房产之《土地房屋权证》并交由乙方执管之日止；第四款，保证方式为连带责任保证，丙方确认，在保证期间无论是甲方到期未按期足额归还借款或是乙方提前收回借款，只要乙方要求偿还本借款合同项下应还款项，丙方愿意放弃要求乙方优先行使抵押权的权利，并保证在接到《履行担保义务通知书》十日内偿还乙方要求偿还的款项，乙方也有权直接从丙方账户中扣收应偿还之金额；第十条第一款，借款合同约定的还款期限届满，甲方未按期足额清偿，或者在乙方依本条第四款提前终止合同、提前收回借款时，甲方未按时足额清偿的，则对甲方未按时清偿的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止乙方有权按借款逾期之日贷款利率的150%计收罚息及复利，并有权从甲方的任何存款账户中扣收；第三款，款合同约定的还款期限届满，甲方未按期足额清偿，或者在乙方依本条第四款提前终止合同、提前收回借款时，甲方未按时足额清偿的，乙方还有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿，实现抵押权、处分抵押物所得金额不足以清偿债务的，乙方仍有权向甲方及丙方追索；第四条，甲方未按时支付本合同项下借款本息超过三期（含三期）的，乙方有权提前终止合同，提前收回借款；第十二条，本合同项下的纠纷，协商不成，任何一方均可向乙方所在地人民法院起诉；第十三条，本合同自办妥抵押登记之日起生效，至本合同项下借款本息及相关费用全部还清之日终止。该合同落款由陈雅梅在“甲方”栏签名，建行湖里支行在“乙方”栏加盖公章并由负责人签名，永同昌公司在“丙方”栏加盖公章及法定代表人私章。合同末尾还加盖厦门市国土资源与房产管理局抵押登记专用章。
2005年11月21日，建行湖里支行将429000元借款划转至陈雅梅指定的收款账户内。
建行湖里支行自认，自2013年4月1日起，陈雅梅未清偿每月应还本息。截止2014年7月21日，尚欠借款本金268041.75元及利息18443.3元、罚息3249.89元未付。
以上事实有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《贷款划转通知书》、《贷款户应还款情况》各1份，以及法庭审理笔录为证。
本院认为，建行湖里支行与陈雅梅、永同昌公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，据此可认定建行湖里支行与陈雅梅之间存在金融借款合同与抵押合同关系，建行湖里支行与永同昌公司之间存在保证合同关系，各方当事人均应按照约定全面履行各自的合同义务。建行湖里支行已经依约向陈雅梅足额发放了贷款，陈雅梅应按合同约定的期限分期偿付借款本息，然陈雅梅自2013年4月以来拖欠贷款本息达三期以上，依约建行湖里支行有权提前解除合同，收回全部剩余贷款本息。建行湖里支行提起本案诉讼，要求陈雅梅清偿剩余全部贷款本金，可视为其以诉讼方式通知陈雅梅解除合同，陈雅梅收到起诉状副本后未对解除合同提出异议，因此建行湖里支行与陈雅梅的金融借款合同关系于陈雅梅收到起诉状副本之日即2014年7月21日解除。因陈雅梅未举证证明其还款情况，对建行湖里支行主张的陈雅梅已还款情况和欠款金额，本院予以确认。则截止合同解除之日，被告陈雅梅尚欠原告借款本金268041.75元未还，对建行湖里支行要求被告陈雅梅立即偿付贷款本金268041.75元的诉讼请求，本院予以支持。陈雅梅未按时清偿每月应还本息，依据合同约定还应自逾期之日起按照约定利率上浮50%的标准支付罚息和复利，即按照中国人民银行同期贷款利率的1.35倍计付（1×90%×150%）。截止合同解除之日，陈雅梅尚欠利息、罚息21693.19元未付。合同解除后，陈雅梅应支付罚息和复利，其中罚息应以尚欠借款本金为基数，在约定贷款利率基础上上浮50%计付至法院判决确定的付款之日止，复利应以尚欠利息为基数，在约定贷款利率基础上上浮50%计付至法院判决确定的付款之日止。建行湖里支行主张合同解除后，仍按照分期还款方式结算借款利息和罚息、复利，该计算方式减轻了陈雅梅的债务负担，对建行湖里支行请求按照人民银行公布的长期贷款基准利率的90%计付借款利息，自每月16日起以当期应还未还本金为基数，按约定的贷款利率的150%即中国人民银行长期贷款基准利率的1.35倍计付罚息，自每月16日起以当月未还的利息为基数，按约定的贷款利率的150%即中国人民银行长期贷款基准利率的1.35倍计算复利，本院予以照准。陈雅梅以其所购的坐落于厦门市仙岳路永同昌假日国际公寓18层05单元为上述贷款提供抵押担保，并已办理了抵押登记，故陈雅梅未按时履行还本付息义务，建行湖里支行有权拍卖、变卖上述房产，并以所得价款优先受偿。
永同昌公司自愿为陈雅梅的上述借款提供连带保证担保，且在合同中声明放弃要求建行湖里支行优先行使抵押权的权利，现建行湖里支行在保证期间内要求永同昌公司承担保证责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于永同昌公司提出只对抵押物变卖后不足清偿的范围内承担责任的答辩意见，本院不予采纳。
陈雅梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十五条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十六条、第五十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈雅梅应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行贷款本金268041.75元及尚欠利息、罚息、复利（暂计至2014年7月21日为21693.19元，自2014年7月21日起，借款利息按照人民银行公布的长期贷款基准利率的90%计付，罚息自每月16日起以当期应还而未还本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.35倍计算至法院判决确定的付款之日止，复利自每月16日起以当月应还而未还的借款利息为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.35倍计算至法院判决确定的付款之日止）。
二、原告中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行有权就坐落于厦门市仙岳路永同昌假日国际公寓18层05单元的房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
三、被告厦门永同昌房地产开发有限公司对本判决主文第一项确定的被告陈雅梅的债务承担连带保证责任，被告厦门永同昌房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告陈雅梅追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5508元，由被告陈雅梅负担，被告厦门永同昌房地产开发有限公司对此承担连带保证责任。被告厦门永同昌房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈雅梅追偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 陈婧怡
人民陪审员 陈青丽
人民陪审员 石延庆
二〇一四年九月十九日
书 记 员 林婧雯
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。
借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十五条保证合同应当包括以下内容：
（一）被保证的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）保证的方式；
（四）保证担保的范围；
（五）保证的期间；
（六）双方认为需要约定的其他事项。
保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。