北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8405号
上诉人（原审被告）：王京谊，男，1960年9月28日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
上诉人（原审被告）：张红，女，1965年4月10日出生，汉族，社会退休人员，住北京市西城区。
上诉人（原审被告）：王婉约，女，1995年3月1日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区。
上列三上诉人共同之委托诉讼代理人：段福惠，北京正山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京宣房投资管理集团有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街15号。
法定代表人：任伟，董事长。
委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鹤，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
上诉人王京谊、张红、王婉约因与被上诉人北京宣房投资管理集团有限公司（以下简称宣房投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初10356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王京谊、张红、王婉约共同上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回宣房投资公司的原审诉讼请求，并判令宣房投资公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。王京谊与宣房投资公司之间的公有住宅租赁关系并不因北京市西城区×××条2号30-32号房屋（以下简称涉案房屋）原承租人张淑珍去世而消灭，因涉案房屋为公房，具有一定的社会福利性，在处理涉及公房租赁合同引发的纠纷时不能完全适用合同法的规定，在原公房承租人去世后，其共同居住人仍可以继续承租该房屋，以保障原承租人的家人有房可住。我们根据相关法律规定向宣房投资公司提出更名申请，并希望重新签订公房租赁合同，宣房投资公司却拒绝办理，不履行其法定职责，但仍向我们继续收取房租，上诉人也如期如数交纳房租，即双方以实际行为表达了继续租赁的意思，构成了事实上的公房租赁关系。在一审程序中，宣房投资公司也承认与我们存在租赁关系，构成自认，法院应当采信双方存在租赁关系的事实。2.本案系双方对于腾退房屋及拆迁安置问题不能达成一致意见，在此情况下，本案不宜作为民事案件受理，一审法院对此事实认定有误，适用法律错误。3.一审判决超出了宣房投资公司的诉讼请求，违反了“不告不理”的原则。宣房投资公司的诉讼请求为解除合同、腾退房屋，并未要求我们搬至北京市房山区稻田一路1号院5号楼1单元604房屋内居住，法院无权对此作出裁判。另外，根据“平等协商、居民自愿”的原则，我们有权选择安置方式，也有权就补偿标准提出意见，而一审法院的裁判无疑剥夺了我们的选择权，属于超越职权的行为。4.一审判决将自建房拆除没有事实和法律依据。宣房投资公司不是自建房的产权人和代管人，无权对自建房提出拆除的要求，一审法院更无权作出此项判决。5.一审法院对王婉约传唤程序不合法，不应缺席判决。王婉约当时身处国外，从未收到法院传票，亦未经合法传唤，一审法院在此情况下径行缺席判决，属程序违法。
宣房投资公司辩称，同意一审判决，不同意王京谊、张红、王婉约的上诉请求和理由。涉案房屋原承租人张淑珍去世导致原租赁合同终止，我方并未就涉案房屋签订新的租赁合同，一审判决对此所作认定是正确的。我方作为涉案房屋管理人，依法履行保护文物职责，要求王京谊、张红、王婉约腾退房屋，于法有据。本案是租赁合同纠纷而非拆迁安置纠纷，王京谊、张红、王婉约认为本案不宜作为民事案件审理是错误的。在王京谊、张红、王婉约既不选择安置房屋也不选择货币补偿的情况下，一审判决其搬至不低于其现居住条件的其他住房内，是充分保护了其居住权的，并无不妥。自建房是依附于涉案房屋的，属违法建筑，王京谊、张红、王婉约认为其系自建房产权人，是不正确的。
宣房投资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》；2.判令王京谊、张红、王婉约立即将涉案房屋及自建房腾空交付给我公司并拆除自建房；3.判令由王京谊、张红、王婉约承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房屋（砖木结构，西房3间，总使用面积22.5㎡，其中居室17.6㎡）系直管公房。该房屋所在院落为明代名臣杨继盛的故居，1984年被北京市人民政府公布为北京市文物保护单位。
2001年4月，王京谊的母亲张淑珍（王京谊代）与北京市宣武区广安门内房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》（编号：宣房内字第7-0435号，房屋管理类别：直管）。张淑珍于2010年2月9日去世，现该房屋由王京谊、张红、王婉约占用，王京谊户籍登记在此。王京谊、张红、王婉约在涉案房屋东侧建有自建房屋1间（约15㎡），与涉案房屋相通，共用自建房屋的户门。
宣房投资公司（原北京宣房投资管理公司，于2016年6月30日变更为现名称）自2001年1月1日成立后，经原北京市宣武区公有资产管理委员会授权，行使原宣武区房屋土地管理局管理直管公房的全部公房经营管理权，对直管公房享有管理权、经营权、收益权和处置权。原各房管所和宣武区房屋土地管理局所签定的关于直管公房的各种合同和协议在有效期内由北京宣房投资管理集团有限公司及下属房屋经营公司继续履行。
2015年12月1日，北京市文物局向北京市西城区人民政府发出《北京市文物局关于公告施行北京市文物保护单位杨椒山祠（松筠庵）保护措施的函》（京文物〔2015〕1444号）。该函载明：“杨椒山祠（松筠庵）位于西城区达智桥12号、校场口三条2号。为明代名臣杨继盛的故居。清乾隆年间将其改为祠堂。也是清光绪年间戊戌变法时，康有为、谭嗣同等公车上书，共襄义举之所。1984年被北京市政府公布为北京市文物保护单位。1987年划定了保护范围及建设控制地带。杨椒山祠（松筠庵）由于其特殊的历史文化价值，社会高度关注。多年来，人大代表、政协委员及有关专家一直呼吁加强保护工作。杨椒山祠（松筠庵）现作为民居使用，文物建筑年久失修损坏严重，文物、消防安全隐患突出。为了彻底改善保护状况，根据《中华人民共和国文物保护法》第十五条、《北京市实施〈中华人民共和国文物保护法〉办法》第八条的规定，我局制定以下具体保护措施，请遵照执行。一、根据《中华人民共和国文物保护法》第二十六条的规定，杨椒山祠（松筠庵）现为北京宣房投资管理公司的直管公房，由于长期高强度使用失修，造成文物建筑院内现状残破，文物建筑安全、消防等隐患严重。你区应于2016年底以前，将该文物保护单位内危及文物安全的隐患彻底清除。同时制定整体修缮方案，解决文物存在的严重安全、消防隐患。二、你区应结合文物保护单位的使用和修缮，及时编制保护利用规划。为了支持此项工作，我局将根据居民搬迁进展和利用规划编制情况，对文物修缮等工作给予积极支持。三、根据《中华人民共和国文物保护法》、《中华人民共和国文物保护法实施条例》的有关规定和北京市人民政府公布的杨椒山祠保护范围及建设控制地带的控制要求，你区应确保文物保护单位的真实性和完整性，做好文物的安全、环境和历史风貌保护等工作。特此致函。”2015年12月28日，北京宣房投资管理公司分别在涉案房屋所在地区公示、张贴了《公告》、《致居民的一封信》，公示了腾退房屋的原则、腾退范围、被腾退人、腾退房屋面积的认定标准、补偿安置方式、程序、腾退签约期限和其他以下主要内容：“西城区达智桥胡同12号（及旁门）、校场三条2号（杨椒山祠）是北京市文物保护单位。西城区达智桥胡同12号（及旁门）、校场三条2号（杨椒山祠）现为我公司管理的直管公房。根据《中华人民共和国文物保护法》相关规定及北京市文物局《关于公告施行北京市文物保护单位杨椒山祠（松筠庵）保护措施的函》中的要求，我公司决定将居住在智桥胡同12号（及旁门）、校场三条2号的居民迁出，以解决文物建筑存在的安全、消防隐患。我公司委托北京燕广置业有限责任公司具体负责腾退搬迁工作，北京燕广置业有限责任公司成立了现场腾退办公室具体负责腾退签约工作。时间自2015年12月28日9时起至2016年1月27日20时止，该处文物中的直管公房承租人可就腾退搬迁补偿事项与现场腾退办公室签订正式腾退协议。逾期未签订腾退协议的，我公司将在他处提供不低于原房屋承租面积的直管公房供其居住，并另行与其签订《北京市公有住宅租赁合同》。”另查，双方现未就安置、腾退及补偿问题达成一致意见。
一审审理中，宣房投资公司已为王京谊、张红、王婉约另提供了北京市西城区住房和城市建设委员会调拨的北京市房山区稻田一路1号院5号楼1单元604房屋1套（两居室，建筑面积约80㎡），供王京谊、张红、王婉约临时周转居住。
一审法院认为，《中华人民共和国文物保护法》规定：文物建筑安全受国家保护。一切机关、组织和个人都有依法保护文物的义务。使用不可移动文物，必须遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及其附属文物的安全，不得损毁、改建、添建或者拆除不可移动文物。文物工作贯彻保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理的方针。县级以上地方人民政府文物行政部门应当根据不同文物的保护需要，制定文物保护单位和未核定为文物保护单位的不可移动文物的具体保护措施，并公告施行。本案中，涉案房屋所在院落系明代名臣杨继盛的故居，1984年被北京市政府公布为北京市文物保护单位，1987年划定了保护范围及建设控制地带。上述房屋多年来作为民居使用，文物建筑年久失修损坏严重，消防安全隐患突出，危害文物建筑安全。现依据北京市文物局向北京市西城区人民政府发出的《北京市文物局关于公告施行北京市文物保护单位杨椒山祠（松筠庵）保护措施的函》，为履行文物保护的义务，宣房投资公司经有关政府主管部门同意，制定了腾退安置方案，并与王京谊、张红、王婉约进行了房屋腾退安置的洽商。但截至法院庭审完毕，双方未就腾退安置问题达成一致。文物建筑是祖先留给我们的宝贵遗产，也是我们生存环境的重要组成部分。文物建筑是中华民族的象征之一，具有很高的艺术、研究、欣赏和历史价值，保护好文物古迹，能够促进现今的精神文明建设，给后人留下宝贵的文化财富。文物建筑作为一个国家、一个民族文明程度的有效载体，代表着这个国家的历史和底蕴，显示着这个民族的渊源和风采，文物建筑的保护工作有着十分重要的意义和作用。西城区是北京营城建都的肇始之地，文化底蕴深厚，文物资源丰富，加快不可移动文物建筑的腾退保护，传承好历史文化名城的物质载体，每一个居民都应积极配合。本案中,涉案房屋的原承租人张淑珍已于2010年去世，其与北京市宣武区广安门内房管所签订的《北京市公有住宅租赁合同》已经终止，故宣房投资公司要求解除与王京谊、张红、王婉约正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》的诉讼请求法院不予支持。在涉案房屋未签订新的《北京市公有住宅租赁合同》,且王京谊、张红、王婉约占用涉案房屋的情况下，宣房投资公司作为公有住房的出租及经营、管理单位，依法履行文物保护职责，并向法院提出要求王京谊、张红、王婉约腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，法院应予支持。但宣房投资公司在依法履行文保职责的同时，亦有义务保障相对人的合法居住利益。而在本案中，双方未能就腾退安置问题达成一致意见。有鉴于此，宣房投资公司为相对人提供了不低于正式承租房屋居住面积的其他住房。经法院核勘，可以判定已经具备腾退房屋的条件。对于王京谊、张红、王婉约的安置、补偿问题，双方应当依法另行予以协商妥处。另需说明的是，宣房投资公司作为文保履责单位，应当承担本案诉讼费用。王婉约经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。据此，一审法院判决：一、王京谊、张红、王婉约于判决生效之日起三十日内，将北京市西城区校场三条2号30-32号房屋及自建房屋腾空后交予北京宣房投资管理集团有限公司，同时搬至北京市房山区稻田一路1号院5号楼1单元604房屋内居住。二、驳回北京宣房投资管理集团有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，宣房投资公司对于一审判决认定的事实无异议。王京谊、张红、王婉约称涉案房屋实际面积大于租赁合同上载明的面积，并称其没看到2015年12月28日张贴的告示，却又主张看到过其他内容的告示，但其未就上述内容提供证据。本院针对王京谊、张红、王婉约的上述异议认为，因其未提供相关证据，而宣房投资公司在一审期间已就有关事实提供了相关证据，故本院对王京谊、张红、王婉约提出的异议不予采信，对一审判决已经认定的事实予以确认。
关于王京谊、张红、王婉约上诉提出的一审程序违法一节，经查阅一审卷宗，开庭笔录中明确记载，审判员向到庭的双方当事人王京谊、张红及宣房投资公司代理人明确告知“王婉约经法院传票传唤，未按时到庭，故本院依法缺席审理”，王京谊及张红答“知道了”，并未就此当庭提出质疑，也未告知审判员因王婉约本人不在国内而无法通知其开庭时间；且一审过程中，在张红、王京谊签署的送达地址确认书上当事人一栏也明确写明“王京谊、张红、王婉约”。故本院认为，一审法院已经将传票向王婉约同住成年家属即其父母王京谊、张红送达，属于合法传唤，现王京谊、张红、王婉约提出一审传票未合法送达给王婉约，依据不足，本院不予采信。
本院认为，因涉案房屋所在院落系明代名臣杨继盛的故居，于1984年被北京市政府公布为北京市文物保护单位，于1987年被划定了保护范围及建设控制地带。依据北京市文物局向北京市西城区人民政府发出的《北京市文物局关于公告施行北京市文物保护单位杨椒山祠（松筠庵）保护措施的函》，为履行文物保护的义务，宣房投资公司经有关政府主管部门同意，制定了腾退安置方案，并与相关住户进行了房屋腾退安置的洽商。因涉案房屋原承租人张淑珍已于2010年去世，其与北京市宣武区广安门内房管所签订的《北京市公有住宅租赁合同》因一方当事人死亡而终止。宣房投资公司虽未就涉案房屋与现实际居住使用该房的王京谊、张红、王婉约签订新的租赁合同，但其作为涉案房屋管理人，有权要求王京谊、张红、王婉约腾退涉案房屋。本案完全属于平等主体之间就租赁合同产生的普通民事纠纷，并不涉及拆迁安置问题。王京谊、张红、王婉约坚持认为本案不属于民事案件，并认为一审判决剥夺其合法拆迁权益，缺乏依据，本院不予采信。其就安置问题可与宣房投资公司另行解决。
关于王京谊、张红、王婉约主张的法院无权处理自建房的问题。因自建房属于一定历史时期的产物，从来都不具有合法产权。涉案自建房是基于涉案房屋的租赁、使用方能在涉案房屋所在院落内搭建，现涉案房屋已经被判令腾退，自建房当然也应一并腾退。王京谊、张红、王婉约以其系该自建房产权人为由，认为法院无权对该自建房作出处理，显然是对法律的不理解。
因王京谊、张红、王婉约未能与宣房投资公司就补偿安置事宜达成一致，为了尽快实施对杨椒山祠的修缮保护工作，一审法院将双方安置问题暂且搁置，在宣房投资公司提供了周转房，王京谊、张红、王婉约具备迁出涉案房屋条件的情况下，判决3人腾房并迁至宣房投资公司提供的周转房内，并无不当，不属于“判超所请”。至于王京谊、张红、王婉约上诉提出的一审判决对王婉约的送达程序违法的问题，经本院审查，并不存在。
综上所述，王京谊、张红、王婉约的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由王京谊、张红、王婉约共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
审 判 员 王 磊
审 判 员 刘慧慧
二〇一八年八月十七日
法官助理 胡珊珊
书 记 员 陈 雪