宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬镇民初字第312号
原告（反诉被告）：徐昆。
委托代理人：周茹琴，宁波市承信法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：陈珍娟。
委托代理人：盛佩丽。
原告徐昆与被告陈珍娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月6日立案受理后，依法由审判员刘光明适用简易程序于2012年4月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案组成合议庭进行审理。被告陈珍娟于2012年6月25日提起反诉，本院于同日立案受理。2012年8月1日，本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐昆及其委托代理人周茹琴，被告（反诉原告）陈珍娟及其委托代理人盛佩丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐昆起诉称：原、被告于2005年8月12日签订租赁协议一份，后于2009年6月1日续订了期限为三年的租赁合同，自2009年6月1日起至2012年6月1日止，年租金为8万元，一年一付，后两年租金按市价计算。原告在租赁期间，对店面进行了装修，在2007年花了24950元安装了油烟净化器等设施。2011年初，因承租房屋在拆迁范围内，在原、被告没有就拆迁安置费用达成一致意见的情况下，拆迁队于2011年11月初在未通知原告的情况下进行了强行拆迁。原告作为承租户的拆迁补偿权利受到侵害，故诉至法院，请求判令被告支付原告装修评估费69131元、附属物补偿费11466元、一次性经济补贴费44163元、油烟净化器设施款24950元，并退还房屋租赁押金1400元，以上共计人民币151110元。
被告陈珍娟答辩并反诉称：原告的三年房屋租赁合同期满后，原、被告于2009年6月1日继续签订房屋租赁合同一份，因当时已听说该地块可能被拆迁，故双方约定“如三年内房屋拆迁，一切损失由乙方（原告）自负”，还约定“租期满后，卷帘门、店面玻璃、装潢等归甲方所有”。2011年3月18日，原告将其经营的川菜馆搬到另外的地方进行经营，被告出租给原告的房屋内可用的东西早已搬走，剩下的是些废旧物。自2011年6月1日后，原告再未向被告支付费用，被告此后多次要求原告交出钥匙，但均遭拒绝。此后，被告与拆迁人于2011年9月订立了拆迁协议，租赁房屋已于2011年11月正式拆迁，被告经拆迁所得补偿完全符合法律规定，被告并无义务向原告承担经济补偿责任，故请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，被告提起反诉认为，双方的租赁关系已于2011年5月31日解除，自2011年6月1日起至2011年12月31日房屋拆迁日止，反诉被告徐昆霸占房屋长达214天，故反诉原告请求法院判令反诉被告支付该期间的占有使用费46904元（214天÷365天×80000元）。
反诉被告徐昆答辩称：反诉被告的新店于2011年3月18日开张之后，因当时找不到反诉原告，反诉被告将本案涉及的承租房屋锁起来了。双方约定的租赁期限为三年，因此不存在霸占的问题。自2011年6月1日起，因房屋要被拆迁，租赁物有瑕疵，影响了承租人的使用收益，后来租赁物被拆除，根据法律规定，承租人可以不支付租金，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）徐昆提交了如下证据：
1.工商信用查询、结婚证复印件各一份，欲证明原告租用被告房屋用于经营“划得来川菜馆”的事实。被告对原告租赁房屋用于经营“划得来川菜馆”的事实无异议。本院对原告欲证明的事实予以认定。
2.非住宅房屋拆迁调产安置协议、非住宅拆迁补偿资金核算单复印件各一份，欲证明诉争房屋的拆迁补偿款已由被告领取，其中的装修评估费69131元、附属物补偿费11466元、一次性经济补贴费44163元应该归原告所有。被告也提交了该组证据，其对该组证据的真实性无异议，但称被告是房屋所有权人，拆迁补偿款应当归被告。本院对该组证据的真实性予以认定。
3.照片一组，欲证明承租房屋内的油烟净化器等设施被毁坏的事实。被告对原告欲证明的事实有异议，称其已多次要求原告将房屋腾空，原告也将承租房屋内有用的、可移动的物品搬到新店面去了，留下的都是些破桌椅，但在拆迁的时候原告已将桌椅搬走，油烟净化器也已拆走。本院对照片本身的真实性予以认定。
4.租赁协议书复印件二份，其中一份租期自2006年6月1日起至2009年6月1日，另一份租期自2009年6月1日起至2012年6月1日，欲证明双方订立的租赁协议情况。被告称其未与原告订立第一份租赁协议，对第二份租赁协议无异议。本院对落款日期为2009年6月1日的租赁协议予以认定，对于另一份租赁协议，因被告提出异议，而原告无法提交原件予以核对，故本院不予认定。
5.工程合同一份、收款收据二份，欲证明原告在承租房屋内安装油烟净化器花费11500元，安装大小风机花费2350元，安装排风管道二套花费11100元。被告称原告已将承租房屋内可用的东西拆走，而且原告所称的设施也存在折旧的问题。本院在下文对该组证据予以阐述。
6.收款收据复印件一份，欲证明原告在承租房屋内安装了摄像头，拆迁之前摄像头已拆走，但电线没有拆除。被告称该种收据随处可开，原告安装摄像头的事项与被告无关。本院认为，原告通过该证据欲证明的内容与本案争议内容并无关联性，故对该证据不予认定。
7.收条复印件二份，欲证明被告收取了房租及水电押金的事实。被告称该组收条不是其所写，但认可其已收到原告2010年6月1日至2011年6月1日期间的租金，及水电押金1400元。本院对被告认可的收取房屋租金及水电押金的事实予以认定。
8.2005年5月27日的租赁协议复印件一份，欲证明被告的房屋在出租时并没有装修。被告对该证据的真实性无异议，但称其不能证明原告所称的内容。本院对该证据的真实性予以认定。
9.葛XX的房屋拆迁评估装潢价格计算表复印件一份，欲证明被告在2010年11月的时候即知道房屋要拆迁的事情。被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
10.原告申请的证人高XX出庭作证称：证人原来向镇海二轻局承租了涉诉的房屋，后来被告从镇海二轻局那里买下了涉诉房屋，证人便继续向被告承租上述房屋；当时房屋除了电表、水表、水斗之外，没有其他设备，门是卷帘门；与承租房屋相连的还有一个十几平方米的地下室，该地下室属于镇海二轻局的；后来证人在其他地方承租了房屋，就将涉诉房屋转让给了原告，房屋在转让时候的装修状况与证人开始承租的时候差不多。原告对证人的陈述无异议。被告质证称：证人与被告有矛盾，其证言不能完全采信；房屋的水电设施齐全，并且铺了地砖；被告在买房时对地下室也支付过一笔款项。本院对证人证言中能与其他证据相印证的部分予以采信，对其余部分不予认定。
11.原告申请本院调取了公安机关2011年11月9日的询问笔录一份，欲证明因拆迁房屋而报警的情况。被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
被告（反诉原告）陈珍娟提交了如下证据：
1.拆迁评估报告、房屋拆迁评估装潢价格计算表复印件各一份，欲证明房屋拆迁评估时装潢价格是24467元。原告称该证据是第一次评估的情况，实际拆迁时的评估价格是69131元。
2.情况说明一份，欲证明拆迁补偿款中的房屋装修评估金额实际包含了地下室的补偿。原告对该证据的内容真实性有异议，认为出具证明的单位没有相应资格，只能以评估机构的评估为准。
对于证据1和证据2，本院认为，被告对其可从拆迁人处领取的装修补偿款的数额69131元无异议，故该事实应予认定，至于69131元具体如何构成，与本案争议并无关联性。
3.房屋所有权证复印件一份，欲证明房屋拆除之前的权属情况。原告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。
为查明事实，本院调取了如下证据：
1.非住宅房屋调产安置协议、非住宅补偿资金核算单、拆迁评估报告、房屋拆迁评估装修价格计算表、附属物补偿清单复印件各一份。原、被告双方均对附属物补偿清单有异议，对其他证据无异议。本院对双方无异议的证据予以认定，对于双方有异议的附属物补偿清单，本院认为其与本案的争议问题并无关联性，故不予认定。
2.2012年9月4日对拆迁单位经办人员的询问笔录一份。原告称拆迁人与被告有利害关系，拆迁人在该次拆迁行为中存在过错，故对他们的陈述有异议。被告对该证据无异议。本院认为，对于拆迁人已向被告支付拆迁补偿款170万元，剩余的29万余元双方协商一致延后支付这一事实，拆迁人与被告的陈述相一致，故本院对该事实予以认定。
经审理，本院查明事实如下：
被告（反诉原告）陈珍娟有位于宁波市镇海区骆驼街道杭甬路58号的商业房产一套，建筑面积61.48平方米。2005年5月27日，被告与高祖国订立租赁协议一份，将上述房屋出租给高祖国，租期为三年，后来高祖国在租赁期限内将房屋转租给原告徐昆。2009年6月1日，被告（甲方）与原告（乙方）订立房屋租赁协议一份，约定了如下内容：甲方将位于宁波市镇海区骆驼街道杭甬路64-3-4的店面出租给乙方，租期为三年，其中2009年6月1日至2010年6月1日的年租金为8万元，后二年的租金以市价计算，乙方必须一次性提前一个月付清租费；如三年内房屋拆迁，一切损失由乙方自负，与甲方无关；租赁期满后卷帘门、玻璃和不可移动物品（包含店门和其他装潢）归甲方所有；定金1400元在租期满后归还。原告承租该房屋用于经营“划得来川菜馆”。被告确认其已收到原告2010年6月1日至2011年6月1日期间的租金，以及水电押金1400元。2011年3月18日，原告将其经营的“划得来川菜馆”转移到其他地方进行经营，但其未将本案涉及的承租房屋返还给被告，也未支付2011年6月1日之后的费用。
2011年9月9日，拆迁单位（甲方）与被告（乙方）订立了非住宅房屋拆迁调产安置协议一份，约定了如下内容：甲方拆迁乙方的一层商业用房（门面二间），建筑面积63.09平方米，乙方选择的补偿安置方式为调产安置；被拆迁房屋市场价格评估金额为1818200元，核算后乙方的拆迁补偿金额合计为1999924元，该金额由房屋评估金额1818200元、装修评估金额69131元、附属物补偿费11466元、一次性经济补贴费44163元、腾空奖56964元组成；协议签订后，乙方保证在2011年9月15日之前搬迁并腾空房屋，经甲方验收后，房屋补偿款由甲方一次性支付给乙方。对于拆迁安置补偿款，拆迁人已向被告支付170万元，剩余的29万余元双方协商一致延后支付。2011年11月9日，“划得来川菜馆”的大堂经理许XX到公安机关报案称位于镇海区骆驼街道慈海南路226号的“划得来川菜馆”被拆除。
本院认为，原、被告于2009年6月1日订立的房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，该合同并不存在合同无效的情形，故本院认为该合同合法有效。2011年11月，承租房屋被拆迁，由于租赁合同尚未到期，必然会给原告的经营造成一定的影响。拆迁安置补偿款中的一次性经济补贴费的补偿对象是被拆迁房屋的实际经营者，被告虽然是房屋所有权人，但其不是被拆迁房屋的实际经营者，双方也未在租赁合同中明确约定一次性经济补贴费的事项，故被告不是一次性经济补贴费的最终权利人。被告基于拆迁调产安置协议可得到拆迁补偿资金为1999924元，其中包含一次性经济补贴费44163元，被告已实际领取170万元，剩余的款项被告与拆迁人协商一致延后支付。现原告向被告主张一次性经济补贴费，本院认为合法有据，故予以支持。关于被告辩称双方在合同中已约定“一切损失乙方自负”的意见，本院认为，一次性经济补贴费的本质是拆迁人对实际经营者的补偿，并不是出租人对承租人的赔偿，故双方的该条约定并不适用于一次性经济补贴费。关于水电押金1400元，被告认为应扣除有线电视费168元，只同意退还1232元，后被告自愿放弃扣减168元的要求，故本院对原告要求被告返还1400元押金的请求予以支持。
关于原告主张的房屋拆迁装修评估费69131元、附属物补偿费11466元、油烟净化设施款24950元，本院认为：第一，房屋装修、房屋附属物均是房屋构成的一部分，该二项补偿均和房屋本身有关，原告作为房屋承租人主张该二项补偿费，并无法律依据。第二，从被告通知原告有关房屋要拆迁到2011年11月房屋实际被拆除，之间有几个月的时间，原告完全有能力将房屋腾空，事实上原告也将大部分有价值的物品搬走了（原告陈述只放些旧桌椅在承租房屋）。第三，在房屋所有权人与拆迁人已经订立了拆迁协议的情况下，原告作为承租人拒不腾空承租房屋，并无正当理由；从原告提交的照片及收据来判断，原告主张的油烟净化设施已使用四年多，比较陈旧，其价值远低于购买时的24950元，而且拆迁人给予被告的补偿款中并无重大设施补偿费一项内容。第四，双方在房屋租赁合同中约定“如三年内房屋拆迁，一切损失由乙方（原告）自负”，以及“租房期满后卷帘门、玻璃和不可移动物品（包括店门及其他装潢）归甲方所有”等内容，因此，即便原告对租赁房屋进行了装潢等添附行为，根据合同约定，原告该方面主张也得不到支持。综上，本院对原告主张的装修评估费69131元、附属物补偿费11466元、油烟净化设施款24950元不予支持。
关于反诉原告主张的占有使用费46904元，本院认为：第一，在房屋租赁协议是否解除的问题上，反诉原告称其于2011年6月乃至以前均告知反诉被告房屋要拆除，提出解除租赁关系，故反诉原告认为双方的租赁协议已于2011年5月31日解除了。反诉被告称反诉原告在2011年8月才通知拆迁事宜，其认为租赁协议直到租赁物灭失时才解除。本院认为，反诉被告的租金付至2011年6月1日，此后并未按照合同的约定提前一个月支付下一期租金，且租赁房屋确定要拆迁的情况下，反诉原告可以提出解除合同，且反诉被告实际已于2011年3月在其他地方另行开店经营，故本院对反诉原告陈述的于2011年6月通知反诉被告要解除租赁关系的事实予以采信，认定双方的租赁合同于2011年6月2日解除。第二，在2011年6月2日至房屋于2011年11月8日被拆除期间，反诉被告陈述其将承租房屋锁着，期间安排其妹妹居住了一段时间。反诉原告与拆迁人于2011年9月9日订立了拆迁协议，约定于2011年9月15日腾空房屋。由于反诉被告未将房屋返还给反诉原告，使得反诉原告向拆迁人腾空房屋的时间延后了将近二个月，反诉原告可领取的拆迁补偿款199余万元也相应延后，客观上产生了一定损失。根据以上情况，本院认为反诉被告应为其占有房屋的行为支付一定的费用。第三，在占有使用费的计算标准上，反诉被告提出房屋要拆迁，租赁物有瑕疵，反诉被告可以不支付租金。本院对反诉被告有关完全不支付租金的意见不予采纳，但同时考虑到因当时确定该地块要拆迁，承租房屋无法如订立合同时所预期的那样正常发挥商业用房的作用，故不能用双方之前约定的商业用房年租金8万元的标准来计算费用。综合考虑房屋面积63.09平方米、占有时间为5个月左右及本案的实际情况等因素，本院酌情决定反诉被告应支付反诉原告该期间的占有使用费8000元，对反诉原告主张的其余部分占有使用费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈珍娟应将一次性经济补贴费44163元支付给原告徐昆，并返还押金1400元；
二、反诉被告徐昆应支付反诉原告陈珍娟占有使用费8000元；
以上二项相抵，被告陈珍娟尚应支付原告徐昆人民币37563元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告徐昆的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告陈珍娟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币3322元，反诉案件受理费972元，减半收取486元，合计人民币3808元，由原告（反诉被告）徐昆负担2403元，被告（反诉原告）陈珍娟负担1405元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 刘光明
代理审判员 张晓圆
人民陪审员 乐一平
二〇一二年九月二十七日
代书 记员 孙玉蓉