北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初59354号原告：北京贵州企业商会，住所地北京市朝阳区樱花西街18号贵州大厦508室。法定代表人：刘江，会长。委托代理人：童佳丽，北京大成律师事务所律师。委托代理人：钱红骥，北京大成律师事务所律师。被告：北京尼山文化有限公司，住所地北京市朝阳区林萃西里55号楼一层、二层东侧部分。法定代表人：杨克胜，总经理。委托代理人：廖宏浩，北京市炜衡律师事务所律师。原告北京贵州企业商会（以下简称原告）与被告北京尼山文化有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人童佳丽、钱红骥，以及被告委托代理人廖宏浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的房屋租赁合同于2017年5月27日解除（由于被告违约，依据合同法第94条规定第4款规定，原告租赁被告场地用于餐饮会所经营，被告在合同范围之外没有任何依据的情况下，要求原告交纳人民币100万，原告不同意该要求，被告于2016年10月31日未通知原告就停止了煤气供应，原告租赁房屋适用于餐饮经营的，被告停止供气，属于严重违约。被告封锁了餐饮会所东大门，并在北小门设立路障，原告要求被告履行合同义务，被告非但没有恢复供气，反而封锁了东大门，该大门具有显著性和可标示性，是原告必须的经营条件，北门设置路障使得车辆无法驶入，致使场地无法满足餐饮经营需要，被告是恶意违约。被告一直要求增加巨额租金和保证金，人为制造纠纷，致使合同目的不能实现，原告行使的是法定解除权）；2、判令被告向原告返还租金333333.33元（自2016年11月1日至2017年6月30日，租金在合同的第4.2条中约定2016年7月1日至2018年6月30日租金每年50万，50万/12个月*8个月=333333.33元，因为截止到2016年11月1日合同目的就无法实现了，所以原告认为应该停止计算租金）；3、判令被告向原告支付违约金250000元（依据合同9.2条第一款约定，被告以实际行动表示不再履行合同）；4、判令被告向原告支付超出违约金部分的财产损失和预期利益损失3592270.08元（其中包括：库存设备物品损失319069.5元、库存食品损失11830.2元、装修损失以评估报告2017年5月27日装修价值361102.38元为准、制作合同损失96000元、绿植租赁损失14030元、2016年11月至2017年5月水费、水资源费、污水费、电费损失23045.5元、2016年11月员工工资和离职补偿金50250元、2017年1月员工工资和离职补偿金119250元、餐厅技术支持和委托管理服务费2597692.5元，除了最后一项外，其他均已实际发生）。事实和理由：2016年7月1日，原告与被告签订了《合作经营协议》，约定被告将林萃西里55号楼局部区域（餐饮会所，以下简称涉案房屋）与原告合作，作为餐饮等综合经营使用，涉案房屋面积1800平方米，合作期限10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止。并约定自2016年7月1日至2018年6月30日，作为合作过渡及市场培育期，原告每年向被告支付合作费伍拾万元人民币。自2018年7月1日至2026年6月30日，原告每年向被告支付合作费壹佰伍拾万元人民币，并抽取营业流水的5%作为费的必要补充。《合作经营协议》签订后，原告即按照协议规定履行了合同项下2016年至2017年的付款义务，按期足额缴纳了合作费用。然而，被告却毫无契约精神可言，严重违反合同之约定，给原告造成了巨大的损失：2016年9月9日，被告向原告发出《关于缴纳经营保证金的函》，其超出《合作经营协议》之约定，要求原告另行向被告交纳保证金100万元人民币。2016年10月31日，被告无故停止供应煤气，致使原告无法正常经营。2016年11月10日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告立即停止违约行为，恢复供气并赔偿。然而，被告对此置之不理，甚至于2016年11月11日，无故封堵会所东大门，致使餐饮会所无法正常经营，员工不能正常进入上班，且无法进入及时清理设备物品及食品。2016年12月1日，被告向原告发出《关于调整“合作经营”模式的函》，提出改变合同性质、“租金”标准及收取保证金等要求。2016年12月2日，原告针对被告《关于调整“合作经营”模式的函》及违约行为向被告发送了复函，明确表示原告不同意被告单方面调整、修改《合作经营协议》中包括租金、保证金、合同性质在内的一切单方请求，并要求被告立即纠正违约行为并赔偿由此引起或将来产生的所有损失。在持续未收到被告复函的情况下，2017年1月11日，原告委托律师向被告发送了第二封律师函，通知被告，原告为避免损失的扩大，已遣散餐饮会所员工，要求与被告协商合作经营协议履行及损失赔偿等事宜。2017年3月24日，原告向被告发出《解除通知函》，要求被告按照双方就解除《合作经营协议》并赔偿损失及其他预期利益损失达成的共识尽快确定具体赔偿方案。截至目前，原告多次催促，仍未收到被告关于解除《合作经营协议》并赔偿损失及其他预期利益损失的具体赔偿方案，且被告违反合同约定停气并封堵大门的行为已给原告造成租金损失人民币333333.33元（2016年11月1日至2017年6月30日），财产损失包括食材、设备、员工工资、房租、装修、设计制作费、第三方合同违约金等共计人民币4059242.83元，及预期利益损失331017.57元。由于被告违反合同约定给原告造成的直接财产损失及预期利益损失金额远大于《合作经营协议》第九条第二款约定的违约金金额（人民币250000.00元），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十八条关于增加违约金的规定，原告因被告违反合同约定而造成的直接财产损失及预期利益损失之和扣除《合作经营协议》约定的违约金，原告有权要求被告增加违约金，并支付违约金增加部分人民币4140260.40元。原告为维护法律尊严和自身的合法权益，特诉至法院，请法院判决支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，第一，被告与原告之间系合作关系，不是房屋租赁关系。被告与原告于2016年7月1日签订了《合作经营协议》，约定双方对涉案房屋进行合作经营。为了经营能够顺利进行，被告提供了经营场地，1800平米的豪华会所外加工人住宿用的宿舍，一年象征性收取合作费50万元人民币。双方还约定合作经营两年后，被告除了收取合作费用外，还有权抽取营业流水的5%作为合作费用。所以，被告和原告之间并不是简单的房屋租赁关系。这一点在原告所交证据《关于对“调整合作经营模式”函的复函》中已经明确双方的关系是合作经营关系。第二，被告不存在违约行为，原告无权单方解除合同。被告不存在违约行为，在合作经营的过程中，双方因物业管理和安全生产等存在的问题时有纠纷。但是这些纠纷都是为了更好的排除隐患，搞好经营。原告提出被告违约的三大罪状：其一是被告向原告发出了《关于缴纳经营保证金的函》，认为被告超出《合作经营协议》的约定。实际情况是被告会所中原有的大量高档实木家具不同程度被损坏，被告发现原合同没有保证金的疏漏，进而发函与原告洽商。这个行为可认为是对合同补充条款的洽商，根本不算违约行为。其二是原告认为被告无故停止供应煤气，导致原告无法经营。实际情况是该煤气卡已经交给原告，煤气阀门属于燃气公司财产。原告可以随时开闭煤气阀门。被告不可能限制其使用煤气。其三是原告认为被告随意封堵会所东大门，实际情况是会所的大门从未封堵。其提供证据的是大院的东门，大院的东门一直锁闭，是整个大院的消防预留通道。由于大院物业管理经费所限，大院一直是开北门，也有专门的人员管理。进入大院就可以进入会所，不存在无法经营的情况。另外，双方的合同从未提到要打开大院的东门。综上，被告不存在任何违约行为。整个事件实际是原告自己经营不善，想退出合作而己。第三，原告经营不善，应当自行承担损失，与被告无关。原告实际上并无餐饮经营经验，盲目上马，不仅无法盈利，而且经营管理十分混乱。原告存在私自乱拉电线、私自改装燃气灶具、私自遮盖安保摄像头等行为。因原告燃气安全问题，合作双方曾被朝阳消防约谈。原告自己经营不善，不仅自己不能盈利，而且也给合作方造成了损失。因为被告提供该会所，也算是合作出资方，原告如此经营必然给被告造成损失。所以原告所谓的损失完全应当自负。同时我们也看到原告列举的相关损失绝大多数与本案无关，不应得到法院支持。当事人围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作经营协议》，约定：被告同意将涉案房屋与原告进行合作经营，合作期限为10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止，自2016年7月1日至2018年6月30日，作为合作过渡及市场培育期，原告每年向被告支付合作费五十万元人民币；自2018年7月1日至2026年6月30日，原告每年向被告支付合作费一百五十万元人民币，并抽取营业流水的5%作为费的必要补充。第一年2016年7月1日至2017年6月30日一次性付50万元；第二年2017年6月1日一次性付合作费50万元。第三年即2018年7月1日起，原告三押一方式向被告上述合作项目的资金。原告应于本同签订后五个工作日内，以人民币支付本合同约定的各种费用，原告支付的款项均以实际到达被告指定帐户之日为付款日，原告因履行本合同约定的款项义务所发生的各项费用均由原告承担。被告应定期检查涉案房屋的配套设施和使用情况，须提供原告办理工商注册、税务登记等政府部门要求提供的涉及合作经营的相关材料。被告现有的餐饮服务许可证（食品经营许可证）等，合作期内无偿提供给原告使用。在本协议合作终止且原、被告双方不再合作时，原告应恪守诚信，准时返还涉案房屋，并保持其状况良好；在合作经营期间，原告报经被告同意后在合作经营区域内增加的固定附着物、装置及附加设备原告不得拆除，应完好保留，且原告无权就此项保留向被告提出补偿或赔偿要求。被告提前解除本协议，应提前六个月通知原告，经双方协商同意后生效，并赔偿给原告六个月租金。“国际气候大厦综合管理中心”为本大厦行政管理机构，原告的日常经营活动应服从其统一管理，遵守综合管理中心相关制度和管理规定。2016年7月11日，原告向被告支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金50万元。2016年9月9日，被告向原告发出《关于缴纳经营保证金的函》，载明：“……鉴于贵会租用区域有我单位提供给餐饮会所使用的贵重家具、电器、餐厨用品及高档装饰装潢等公司财产，为确保上述我司财产的安全、合理使用，督促贵会对上述财产做好保护、养护工作，对贵会收取经营保证金一百万元人民币，望贵会收到此函后五个工作日内，缴纳上述保证金。该保证金用于对上述公司财产的资金担保，双方合作到期后，如无人为的破坏及损坏（自然磨损除外），我司将原额退还（一百万元人民币）。……”2016年10月31日，被告将原告使用的燃气阀门关闭。被告称，关闭阀门系因为消防部门约谈过双方，说未经允许的改造不利后果要由被告承担，所以被告物业人员把阀门关了，但是阀门任何人都可以去开关，原告没有去开阀门是害怕承担责任或者自己也无力经营了。就此，被告提交2016年8月1日《物品交接单（会所）》一份，证明涉案房屋燃气卡仍在原告手中，持有燃气卡是开关燃气的必要条件和手段，燃气卡在原告手中，被告实际上无法控制燃气的开关。原告认可证据的真实性，称燃气卡确实在原告手中，但是燃气控制室的位置由被告控制，燃气卡至今没有交还给被告，因为已经没有任何使用价值了。经本院释明，被告仍未就关闭燃气系应消防部门指示而为举证。2016年11月10日，原告委托律师向被告发出《律师函》，载明：“……截至本律师函发函之日，贵州企业商会已完全履行完毕在合同项下2016年至2017年的付款义务，按期足额缴纳了合作费用。根据《合作经营协议》第七条的规定，贵司应按照协议定期检查该合作经营场所的配套设施和使用情况，承担合作区域房屋及所属设施由于自然老化、政府改造等原因造成的维修或更换，并应当依照合同规定为北京贵州企业商会提供完善的经营环境，确保合作区域处于可以正常使用的状态．而贵司无故停止供应煤气，致使合作区域的餐饮会所无法正常经营，并为贵州企业商会造成了严重经济损失。贵司已经严重违反了合同约定的义务，属于严重违约行为。另外，贵司于2016年9月9日向贵州企业商会发出《关于缴纳经营保证金的函》，要求贵州企业商会另行向贵司交纳保证金壹佰万元人民币，用于对贵司餐饮会所区域的贵重家具、电器、餐厨用品及高档装饰装潢等公司财产进行资金担保贵司超出《合作协议》约定，另行要求贵州企业商会交纳保证金的行为没有法律依据，另外，贵司于2016年11月11日封堵餐饮会所进出东大门，致使商会会员、工作人员、会所员工不能正常进入上班，餐饮会所无法正常经营。贵司已经严重违反了合同约定的义务，属于严重违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，贵司应按照约定继续、全面履行合同义务、尽快采取补救措施，并赔偿贵州企业商会因贵司违约造成的损失。为此，依据北京贵州企业商会的委托，特郑重通知贵司：在接到本律师函后，立即恢复供气。另外需赔偿由于贵司无故停气给对贵州企业商会造成的损失及自本律师函发函之日起至继续履行合同义务止对贵州企业商会造成的损失。”2016年12月1日，被告向原告发出《关于调整“合作经营模式”的函》，载明：“2016年6月，我司与贵会签订‘合作协议’，由贵会会员集资使用兼顾为我司及相关方提供优良服务，合作一段时间后，贵会存在以下问题：1、经营管理混乱，服务和产品均没达到双方约定的标准：2、对甲方提供的高档装修和贵重家具不做科学合理的保护和养护；3、擅自拆改变动结构布局和相关使用功能：4、封闭公共消防通道和监控系统，给大厦安全带来管理隐患：5、部分工作人员不服从甲方管理和安全检查，谩骂恐吓甲方工作人员：6、拖欠甲方保安服务费等问题。贵会主要领导也分别与我司相关领导沟通，承认存在的问题，也同意整顿和提高服务及管理水平，近两个月以来，我司没有看到贵会采取的相关措施和改良方案。鉴于此，我司拟对贵会的合作协议未尽事宜，作出补充和修订，由原定的‘合作经营模式’修订为贵会独立租赁经营，以增加贵会自主性，相关条款如下：一、原‘合作经营协议’修改为‘租赁协议’；二、租金每年一百伍拾万元人民币，每年递增5%（到达四百五十万租金后，可协商递减或终止增率），甲方不再抽取乙方的经营流水；三、缴纳设备设施及连带经营风险保证金三百五十万元人民币；上述补充和修订条款，贵会五个工作日内予以回复我司，如逾期未复，我司视为贵会默认同意上述调整，将按调整后的相关规定执行‘租赁协议’。”2016年12月2日，原告向被告发出《关于对“调整合作经营模式”函的复函》，载明：“我会收到贵司‘关于调整合作经营模式’的函。贵司超越贵我双方业已签署的《合作协议》合同内容，违约提出改变合同性质、‘租金’标准及意图收取巨额保证金等要求，同时，自2016年10月31日起贵司无故停止对合作区域供应天然气、无故关闭进出该合作区域的东门以及无故限制我会人员进出合作区域等一系列严重违约和限制我会正常使用相关区域的行为，一并回复如下：一、履行《合作协议》约定的合同义务，立即恢复对合作区域的正常供气和保障我会人员及车辆的正常出入。根据《合作协议》第七条的约定，贵司有义务为我会正常使用经营合作区域提供水、电、气保障、正常出入等一切必要设施服务。自2016年10月31日以来贵司严重违反‘协议’约定，故意人为停止对合作区域供应燃气、限制我会人员和车辆进出合作区域，已经给我会造成巨额经济损失，我会曾于2016年11月15日向贵司发出书面律师函井派人多次与贵司交涉，要求贵司立即纠正违约行为，但贵司至今并未予以纠正。我会不得己，与第三方劳务派遣公司终止合作，遣散相关服务人员，为此我会承担了向第三方的违约赔偿责任，相关损失我会将向贵司进行索赔；对于我会基于前期合作经营的投入部分，我会正在进行审计，相应的损失，我会也将一并向贵司主张赔偿，由此引起或将来产生的所有损失，我会将保留进一步索赔的权利。现我会正式通知贵司：在我会已经全部履行相关合同义务的情况下，请贵司立即履行《合作协议》项下的所有合同义务，立即恢复对合作区域的正常供气和采取包括开启东门在内的一切措施，保障我会人员和车辆的正常出入。否则，由此导致的一切后果，由贵司自负。二、我会不同意贵司单方面调整、修改《合作协议》包括租金、保证金，合同性质在内的一切单方请求。自2016年7月1日双方签署《合作协议》以来，贵司及贵司的代表张雪松数次口头和书面要求变更双方《合作协议》的核心条款，均被我会明确予以拒绝。我会再次强调，贵我双方签署的《合作协议》是贵我双方合法签署的法律文件，各方的权利义务清楚、明晰，未经双方协商就合同内容变更达成一致前，任何一方无权单方变更和修改。我会再次明确回复贵司，我会不接受贵司变更和修改合作协议的请求，请贵司遵守双方签署的《合作协议》，认真履行合作协议规定的内容，做到起码的知法、懂法，守法。综上，贵司的行为已经违反《合作协议》及合同法的相关规定。属于严重违约，相关违约违法行为应当立即纠正；相关行为给我会造成的经济损失正在不断扩大，相关损失的后果将由贵司承担。望贵司迷途知返，立即改正。对于贵司提出的变更合作协议核心条款的请求，我会无法理解也不能接受，如果贵司希望通过协商途径解决相关问题，首先应当放平心态，拿出诚意，回到双方《合作协议》确定的原则和基础上，先恢复履行《合作协议》约定的所有义务，在此前提下才能进行磋商，才有可能解决问题。”2017年1月11日，原告委托律师向被告发出《律师函》，载明：“鉴于贵司与贵州企业商会的合作经营协议相关事宜，北京大成律师事务所接受贵州企业商会的委托，就贵司无故停止供应煤气、封堵会所东大门，致使合作区域的餐饮会所无法正常经营，商会会员、工作人员、会所员工不能正常进入上班等违约行为，及超出《合作协议》范围另行要求贵州企业商会交纳保证金的行为，于2016年11月10日向贵司发送了律师函。截至本律师函发函之日，贵司未就上述违约行为采取任何补救措施。为避免损失的扩大，贵州企业商会已遣散全部工作人员及会所员工，并造成了员工工资、社保、房租、装修、设计制作费、经营费用、财务费用、劳务费用等多项损失共计人民币近千万元，且该项损失将随着时间的推移逐渐扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，贵司应尽快采取补救措施，并赔偿截止到本函发出之日给贵州企业商会造成的损失。为此，现郑重通知贵司：在接到本律师函后10日内，赔偿由于贵司的违约行为对贵州企业商会造成的全部经济损失，或与本律师及负责人姚俊先生联系，协商合作协议履行及损失赔偿等相关事宜进行磋商。”2017年5月27日，被告收到原告方送达的《解除通知函》，载明：“……我会在《合作经营协议》签订后即按协议规定完全履行了合同项下2016年至2017年的付款义务，按期足额缴纳了合作费用。但是贵司仍未履行相关合同义务，且无故停止供应煤气、封堵会所东大门，致使合作区域的餐饮会所无法正常经营，商会会员、工作人员、会所员工不能正常进入上班，并超出《合作经营协议》范围另行要求北京贵州商会交纳保证金。期间，就贵司上述违约行为，我会与贵司多次沟通贵司均一直拖延搪塞，至今仍未履行合同义务。具体情况如下：2016年9月9日，贵司向北京贵州商会发出《关于缴纳经营保证金的函》，超出《合作经营协议》范围，要求我会另行向贵司交纳保证金壹佰万元人民币，用于对贵司餐饮会所区域的贵重家具、电器、餐厨用品及高档装饰装潢等公司财产进行资金担保。2016年10月31日起，贵司无故停止供应煤气，致使合作区域的餐饮会所无法正常经营。2016年11月8日，贵司向我会发出了《关于调整合作经营模式的函》，提出改变合同性质、‘租金’标准及收取保证金等要求。2016年11月10日，我会委托律师向贵司发送了第一封律师函，要求贵司立即停止违约行为，恢复供气，并赔偿贵司违约行为给北京贵州商会造成的损失。2016年11月11日，贵司无故封堵餐饮会所东大门，致使商会会员、工作人员，会所员工不能正常进入上班，为北京贵州商会造成了严重经济损失。2016年12月2日，我会针对贵司《关于调整合作经营模式的函》及违约行为向贵司发送了复函，明确表示我会不同意贵司单方面调整、修改《合作经营协议》中包括租金、保证金、合同性质在内的一切单方请求；要求贵司立即纠正违约行为，恢复供气，停止限制北京贵州商会人员和车辆进出合作区域等行为，并赔偿由此引起或将来产生的所有损失。2017年1月11日，我会委托律师向贵司发送了第二封律师函，通知贵司北京贵州商会为避免损失的扩大，已遣散全部工作人员及会所员工，并造成了员工工资、社保、房租、装修、设计制作费、经营费用，财务费用、劳务费用等多项损失共计人民币近千万元，要求与贵司协商合作经营协议履行及损失赔偿等事宜。2017年3月24日，我会向贵司发出《关于解除并赔偿损失的函》，通知贵司截至2017年3月24日，贵司违约行为已经为北京贵州商会造成了员工工资、社保，房租、装修、设计制作费、经营费用、财务费用、劳务费用、固定资产损失等多项实际损失共计5831412.83元，并要求贵司按照我会相关人员与贵司负责人就解除《合作经营协议》并赔偿损失及其他预期利益损失达成的共识尽快确定具体赔偿方案。截至目前，我会仍末收到贵司关于解除《合作经营协议》并赔偿损失及其他预期利益损失的具体赔偿方案，贵司的行为已严重违反《合作经营协议》约定，构成根本违约，也伤害了合作双方之间的信任。现我会郑重向贵司通知如下：1、贵我两司于2016年7月1日签订的《合作经营协议》于贵司收到本通知函之日起解除：2、贵司应在收到本函之日起立即安排人员接收餐饮会所及附属或配套设备及相关物品，结清相关费用。如因贵司原因导致返还及结清手续迟延，则由此产生的全部损失应由贵司承担；3、贵司应在收到本函之日起立即赔偿北京贵州商会上述损失及其他预期利益损失，若贵司未在上述期限内未能赔偿上述损失及其他预期利益损失。我司将通过诉讼途径解决此事，届时贵司不仅需向我司赔偿上述损失及其他预期利益损失，还将承担案件受理费、律师费等费用。”就涉案房屋所在地东门开启关闭一节，原告提交国际气象大厦大院建筑分布示意图、国际气象大厦大院东大门照片以及保安工资收据一张，其中《收据》载明：“今收到会所发放东门一名保安服务费（2016.8.10-9.10）一个月肆仟元整。”被告对于上述证据不予认可，称建筑分布示意图位置关系是准确的，北门是正门，原告混淆事实，东大门一直都是关闭的，这是客观事实，照片不能证明有保安的存在，且既然原告认为从2016年11月就不供气不能经营了，则之后和东大门的开关没有任何关系。被告提交照片和视频光盘一张，欲证明涉案房屋的大门至今正常使用，不存在被封堵的情况，大院北门为正门日常开启，东门为消防通道，日常锁闭，2017年6月初至2017年8月底三个月的时间内大院东门一直处于关闭状态，门口每天都停满车辆，大门无任何车辆和人员进出，被告关闭东门并不是针对原告，原告称东门一直开启不属实。就涉案房屋交接情况，被告提交2017年5月2日原告发给国际气候大厦综合管理中心的《告知函》一份，载明：“北京贵州企业商会经统一安排，商会办公室定于2017年5月3日（星期三）从国际气候大厦迁出，有关事项及车辆出入请国际气候大厦综合管理中心给予配合与支持！”原告提交《会所家具交接明细单》一份，其中显示2017年6月1日原告方工作人员与被告方工作人员就承租涉案房屋时签订的《会所家具交接明细单》中家具、设施、设备进行了签字交接，原告称被告方签字工作人员系“冯琳霞和李保彩”。被告认可证据的真实性，但称冯琳霞和李保彩没有取得被告的授权，无论是否是其二人签字，被告均不认可，且根据补充条款第五条规定设备的交接需要加盖公司公章。此外，签字处写有“注：丢、损明细见附件”字样，对此原告称“实际没有丢损，从之前的明细各项可以看出，有的项是在第一次清点时有疑问的，被告都已经圈出来了，之后仔细核对没有问题又在各项上签字确认了。”被告对此不予认可。被告提交2017年6月8日国际气候大厦管理中心向原告出具的《关于会所交接的函》，载明：“鉴于贵会2017年5月27日送达解约函，我中心派员与贵会进行交接工作，网贵会于2017年6月15日前尽快派员进行会所相关交接工作，逾期未派员交接，我中心视贵会默认交接结果，所引发的一切后果贵会自负。”原告签收时间为2017年6月9日。原告认可证据的真实性，称该函件是原告确认留存在会所内的设施设备不要了，该函件是原告确认放弃场地内留存的物品出具的函件。原、被告在2017年6月1日时已经对被告场地内的家具设备做了交接，还有原告的设备设施没有清理，被告发函要求交接，原告这些设施设备是为了经营会所采购的，会所无法经营，设施设备无法使用，原告只能进行废弃，最后没有派员进行后续工作，视为原告放弃了。审理中，原告申请就涉案房屋的装修价值分别以2016年10月31日和2017年5月27日为基准日进行评估。经北京市高级人民法院随机确定，由北京中新国地工程造价咨询有限公司作为本案的评估机构。2018年1月12日，北京中新国地工程造价咨询有限公司做出GD2018-ZJ01-JD01号《造价鉴定意见书》，评估意见显示以2017年5月27日为评估基准日，无争议部分为330550.28元，有争议部分（会所一层顶棚翻新）30552.1元，合计361102.38元。原、被告均认可《造价鉴定意见书》的真实性和评估结论。为此，原告支付评估费15000元。至于原告主张的其他各项损失，就库存设备物品损失和库存食品损失，原告提交库存设备物品损失清单及收据、库存食品清单及照片，称餐饮食品都是有保质期的，随着时间的推移，食品已经过期了，原告已经清理掉了；厨具等设施没有搬走，没有合适的地方再经营，原告不是专业的餐饮经营的，针对合同做出了这些投入，都是给原告造成的损失。食品的库存没有发票，只有照片。被告不认可证据的真实性，称绝大部分都是原告自行统计的，有发票的付款人也不是原告；这些损失与被告无关，这些物品被告也没见过，被告一直没有和原告交接过。就制作合同损失，原告提交制作合同、制作费收据、制作费银行转账凭证、北京慕蒽文化传播有限公司收款情况说明。被告认可证据的真实性，称实际效果已经实现，该损失不属于长期的损失。就绿植租赁损失，原告提交绿植租赁合同及绿植租赁合同收据。被告认可证据的真实性，称实际效果已经实现，该损失不属于长期的损失。就2016年11月至2017年5月的水费、水资源费、污水费、电费损失，原告提交2016年11月至2017年5月期间代收水费、水资源费、污水费、电费清单及发票。被告认可证据的真实性，称是原告的人员一直在使用，必然要支出费用，与被告无关。就员工工资和离职补偿金，原告提交京黔汇餐厅餐饮技术支持及委托管理服务合同、2016年11月遣散员工的损失清单和离职证明、2016年11月遣散员工情况说明、2016年11月遣散员工的损失清单和离职证明、2017年1月遣散员工的损失清单及离职证明、违约告知函，其中违约告知函中载明的原告支付给宗记餐饮公司服务管理费2597692.5元系按照每月派遣员工工资百分之十管理服务费22202.5元，自2016年11月至2026年7月共计算117个月；员工补偿金169500元是部分员工按照半个月工资支付，另一部分员工按照全月工资支付计算的；原告还没有实际支付给宗记公司钱，员工的工资已经实际支付了。被告不认可证据的真实性，称被告不知道宗记公司与原告的关系，我方只针对原告有合同关系，第三方提供的证据与本案无关；关于遣散员工的统计清单所谓的损失是否真实存在，有无支付被告均不知情。就预期收益损失，原告提交北京市统计局2010—2015年度统计年鉴中关于北京市餐饮业利率统计表和原告餐厅2016年8-10月营业流水。被告认可北京市餐饮业利率统计表的真实性，不认可原告餐厅营业流水的真实性，称部分结账单价格高的离谱，原告本就不善经营，原告提早终止经营实际减少了损失，不存在预期可得利益。经询，被告认为合同约定的违约金过高，要求法院调低。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《合作经营协议》系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从双方在合同中约定的权利义务看，涉案合同符合房屋租赁合同内容要件，而无其他“合作”事项，故原告主张双方系房屋租赁合同关系本院予以认可。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告于2016年10月31日关闭燃气，致使原告无法在涉案房屋内继续经营餐饮，合同目的无法实现，故原告有权据此要求解除合同。被告于2017年5月27日收到原告发出的解除合同通知，故原告要求确认涉案合同于当日解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告未能就其关闭燃气做出合理解释，在双方多次沟通未就变更合同达成一致意见的情况下，被告仍未恢复供气，故原告主张被告退还自停止供气时起的剩余期间租金，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。就装修损失，应以双方均认可的评估结论为准，其中争议部分结合原告提交的评估资料和现场勘验情况，可以认定为原告所做，故本院对于该部分金额予以支持。制作合同损失、绿植租赁损失，以实际发生为准，被告称“合同目的已实现”不应予以赔偿，本院不予采信，但应考虑原告已实际经营期间。库存设备物品损失、库存食品损失、员工工资和离职补偿金，仅凭原告现有证据不足以证明其具体金额，本院根据原告经营餐饮项目种类、档次、营业规模、营业时间等因素酌定。至于2016年11月至2017年5月水费、水资源费、污水费、电费，系由原告使用发生，应由原告自行负担。餐厅技术支持和委托管理服务费未实际发生，预期利益损失原告提交证据不足，本院均不予支持。就上述各项证据，本院酌定总金额为50万元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在合同中约定，被告提前解除本协议，应提前六个月通知原告，经双方协商同意后生效，并赔偿给原告六个月租金。现涉案合同虽因被告违约提前解除，但考虑到被告已就原告各项损失承担赔偿责任，被告支付的违约金不宜明显背离原告实际损失金额，在被告要求本院调整违约金的前提下，本院根据被告违约情节、双方沟通过程、原告投入成本等因素，酌定被告支付原告违约金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京贵州企业商会和被告北京尼山文化有限公司于2016年7月1日签订《合作经营协议》于2017年5月27日解除。二、被告北京尼山文化有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京贵州企业商会租金三十三万三千三百三十三元三角三分。三、被告北京尼山文化有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京贵州企业商会违约金五万元。四、被告北京尼山文化有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京贵州企业商会库存设备物品损失、库存食品损失、装修损失、制作合同损失、绿植租赁损失、员工工资和离职补偿金损失共计五十万元。五、驳回原告北京贵州企业商会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费15000元，由原告北京贵州企业商会负担7500元（已交纳），由被告北京尼山文化有限公司负担7500元（原告北京贵州企业商会已交纳，被告北京尼山文化有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京贵州企业商会）。案件受理费40205元，由原告北京贵州企业商会负担27571元（已交纳），由被告北京尼山文化有限公司负担12634元（原告北京贵州企业商会已交纳，被告北京尼山文化有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京贵州企业商会）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 阳审 判 员  张 怡人民陪审员  罗小灵二〇一八年四月十日书 记 员  王泉丁