广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第884号
原告（反诉被告）深圳市裕都置业有限公司，地址，组织机构代码×××2-1。
法定代表人林穗斌，总经理。
委托代理人徐军，北京德恒（广州）律师事务所律师。
委托代理人杨正华，广东广和律师事务所律师。
被告（反诉原告）葛艳红，女，汉族，住址深圳市南山区。
委托代理人韦用文，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人柏永权，广东国晖律师事务所律师。
原告深圳市裕都置业有限公司（以下简称裕都公司）与被告葛艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告葛艳红在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨正华，被告委托代理人韦用文、柏永权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订了《商铺买卖合同》，约定了被告向原告支付第三方装修及市场运作费的支付方式，但被告未按合同约定支付2012年6月30日（第9期）以后的的第三方装修及市场运作费共计人民币191，678元，经原告多次催讨未果。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付第三方装修及市场运作费人民币191，678元及逾期付款的违约金（违约金按每日1.5‰为计算标准计算至实际付清之日，从第9期以后的欠付期间每期应付之次日起计算）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、原、被告之间成立的是装修承揽合同及市场运作服务合同关系。2、原告没有履行市场运作的合同义务，存在根本性违约，被告有权解除双方签订的装修承揽合同及市场运作服务合同，原告应当向被告返还装修及市场运作费。3、由于装修及市场运作服务合同解除，原告要求被告支付剩余的第三方装修及市场运作费缺乏合同和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告反诉称，2011年1月13日，原、被告签订了《商铺买卖合同》，该合同第四条约定被告将其购买的位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧创富时代俊景园的1栋XX商铺交付给原告裕都公司经营至2013年12月1日，被告需向原告支付装修及市场运作费用人民币363，675元，截止起诉之日，被告已经支付了人民币171，997元。原告没有进行市场运作，致使被告不能实现合同目的，原告没有资格收取市场运作费。为维护被告的合法权益，被告提起反诉，请求判令：1、解除被告与原告于2011年1月13日签订的《商铺买卖合同》第四条；2、原告裕都公司向被告返还市场运作费人民币171，997元及暂计利息（利息按中国人民银行同期同类贷款最高利率计算，从起诉之日起计至原告付清全部款项本息之日止）；3、原告承担本案所有诉讼费用。
针对被告的反诉，原告答辩称，1、原、被告签订的商铺买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定。2、涉案商铺已经过户登记至被告名下，原告已经完全按照商铺买卖合同的约定履行了相关的义务，并依约将涉案商铺交付给被告，原告不存在违约行为，被告至今未按照合同约定向原告支付第三方装修及市场运作费，被告的行为已经构成违约。
经审理查明：2011年1月13日，邬茹作为卖方、原告裕都公司作为第三方、被告作为买方签订了一份《商铺买卖合同》，相关约定如下：卖方将深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧创富时代俊景园1栋XX号铺位转让给买方，房产用途为商业金融业，登记建筑面积为13.04平方米，套内建筑面积为8.21平方米，房产转让价格为人民币466，000元（注：房产转让价＝房价款人民币102，325元﹢第三方装修及市场运作费人民币363，675元）；买方应当于2011年1月13日前支付全部房价款的100%计人民币102，325元（包含定金）；合同第四条约定：买卖双方同意由第三方统一经营本合同商铺物业，第三方将对本合同商铺物业进行广告宣传、装修、经营管理，以提升本合同商铺物业的市场价值，第三方的经营期限至2013年12月1日止，但买方应按照附件三约定的方式和期限支付第三方提升本合同商铺物业的装修及市场运作费人民币363，675元；买方如未按本合同规定的时间支付卖方的购房款和第三方的装修及市场运作费，逾期超过15日后，卖方有权单方面提出解除本合同，若卖方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买方逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向卖方计付违约金；买卖双方应在本合同签订并在买方支付完所有购房款、第三方的装修及市场运作费以及相关税费后15个工作日内，签订《深圳市二手房买卖合同》办理房产过户手续；买卖双方均同意授权第三方与买方办理商铺的交付手续，第三方应于2011年12月1日前，以书面形式通知买方办理该商铺的交付手续，买方负有积极配合第三方办理该商铺交付的义务，该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行交付，买方不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续，买方未按时前来办理收楼手续的，从第三方发出交楼通知书之日起第十五天视为已收楼；买卖双方均同意，自本合同签订至2013年12月1日前，第三方享有该商铺的使用权及收益权，第三方应于2013年12月1日前将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买方，同时买方自该日期起开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺装修移交以及使用权和收益权的交接手续，买受人同意办理该商铺使用权和收益权交接后不得以任何理由向第三方索取任何租金以及管理费用；买受人未按书面通知的时间办理商铺装修移交以及使用权和收益权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的装修移交以及使用权和收益权已经实际交给买受人，一切风险由买受人承担；商铺所有权的转移交付，自国土房产部门将该商铺登记在买受人名下并办出房产证时，即视为出卖人已完成向买受人交付该商铺的所有权，该商铺的使用权及收益权由第三方按本条规定向买受人履行交付义务，但出卖人对第三方应向买受人履行的交付义务承担连带责任；第三方交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合三方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求第三方以装饰、设备差价为标准双倍赔偿；买卖双方及第三方同意将原告裕都公司和林穗斌的两个账号为出卖人及第三方指定的收款账号，买受人将款项存入至上述账号均视为出卖人及第三方收到；本合同中约定出卖人和第三方告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的三方通讯地址进行传送，如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达，买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人和第三方，否则按原通讯地址传送视为送达。该合同附件二为关于装修标准约定，约定的商铺装修标准为：商铺地面为高级抛光砖，供电为独立电表及配电箱，间隔为轻钢龙骨石膏板间隔，门面为豪华卷闸，公共设备、设施及公共区域：地面主通道高级大理石或耐磨抛光砖，供电供水采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用，照明辅以配合商场整体装修风格的照明灯具，提供24小时保安服务，消防设备采用消防自动报警、自动喷淋系统，通风设备为中央空调。该合同的附件三为关于第三方装修及市场运作费的支付方式的约定，约定的支付方式为：2011年1月13日前支付装修及市场运作费的61%即人民币37，675元（第1期）、2011年1月19日前支付第2期装修及市场运作费的3%即人民币96，000元（第2期）、2011年12月30日至2014年10月30日期间每月30日前支付装修及市场运作费的1%即人民币6，387元（第3期至第37期）、2014年11月30日前支付装修及市场运作费的1%即人民币6，455元（第38期）。
原、被告在庭审中确认：1、被告分别于2010年12月20日、2011年3月23日、2012年11月12日向原告的账户支付人民币30，000元、96，000元、38，322元，被告于2011年1月13日向林穗斌的账号支付人民币110，000元；2、被告已经支付完毕《商铺买卖合同》中约定的房价款人民币102，325元；2、被告支付的《商铺买卖合同》中约定第三方装修及市场运作费的数额为人民币171，997元。
2011年9月19日，位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧的创富时代俊景园1栋1078号商铺即涉案商铺过户登记至被告名下，建筑面积13.04平方米，登记价为人民币102，325元。被告主张房地产证登记价格人民币102，325元为涉案商铺的商铺转让价格，被告应支付的人民币363，675元为向第三方支付的装修及市场运作费，即被告和原告裕都公司为装修承揽合同及市场运作服务合同关系，被告和邬茹为房屋买卖合同关系；原告主张涉案商铺的转让价格为《商铺买卖合同》中约定的全部房产转让款，之所以将其中人民币363，675元约定为向第三方支付的装修及市场运作费，并将房地产证登记价格登记为人民币102，325元，是为了避税。
2013年11月24日，深圳市星辰亚太进出口交易中心（以下简称星辰亚太交易中心）以特快专递的方式向《商铺买卖合同》中载明的被告的地址邮寄了一份《通知书》，该份通知书载明：星辰亚太交易中心经营期届满后，目前星辰亚太交易中心已经完成了装修恢复工作，请被告于2013年11月25日至2013年11月29日期间办公时间带齐相关资料前来办理涉案商铺的交接手续，如被告未能按本通知指定的时间前往办理手续，请提前书面通知星辰亚太交易中心并另行协商办理时间，但最迟不得超过2013年11月30日。被告至今未办理涉案商铺装修后的交接手续，被告主张其未办理的原因为：1、原告裕都公司未履行合同约定的义务；2、发函人星辰亚太交易中心身份不明确，其并不是合同相对人。
2014年2月28日，原告委托广东法丞律师事务所以特快专递的方式向《商铺买卖合同》中载明的被告的地址邮寄了一份《律师函》。
原告裕都公司主张被告未依约支付第9期以后的第三方装修及市场运作费共计人民币191，678元，故诉至法院，主张被告应当向其支付剩余的第三方装修及市场运作费人民币191，678元及逾期付款的违约金（违约金按每日1.5‰为计算标准计算至实际付清之日，从第9期以后的欠付期间每期应付之次日起计算）。被告主张原告裕都公司作为第三方未履行《商铺买卖合同》第四条中约定的装修以及市场运作的义务，存在根本性违约，且涉案商铺的价值并未得到提升，故被告提起反诉，请求解除被告、原告裕都公司、邬茹签订的《商铺买卖合同》第四条，并主张原告裕都公司应当向其退还已经交付的向第三方支付的装修及市场运作费人民币171，997元及利息。
另查，1、原告裕都公司于2010年12月7日成立，企业类型为有限责任公司，法定代表人为林穗斌。深圳市星辰亚太进出口交易中心（普通合伙）于2011年5月13日成立，企业类型为普通合伙，登记的经营场所于2013年12月13日由深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧创富时代俊景园1栋J101-J104、J121-123、1006-1021、1023-1031、1033-1044、1071-1072变更为深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧创富时代俊景园B栋YY，执行合伙人于2013年9月29日从林穗斌变更为尹某，2014年9月19日因深圳市星辰亚太进出口交易中心（普通合伙）通过住所或经营场所无法联系而被载入经营异常名录。
2、关于涉案商铺的装修情况。2014年10月15日，经本院组织原、被告进行现场勘查可知：涉案商铺所在商场现未在经营中，商场大门关闭，涉案商铺处于关闭状态，但有物业管理公司提供物业管理服务，经原、被告确认：除商铺内未安装灯泡外，涉案商铺装修标准与《商铺买卖合同》中附件二约定的装修标准基本一致，但公共区域有照明设备。
3、关于涉案商铺的广告宣传和经营管理。原告主张其委托深圳市星辰亚太进出口交易中心（普通合伙）对涉案商铺统一进行了广告宣传和经营管理，虽然涉案商铺所在商场从2013年12月至今无人经营和管理，但在2011年1月至2013年11月1日期间，涉案商铺所在商场在深圳市星辰亚太进出口交易中心（普通合伙）的统一经营管理下一直处于经营状态，一楼出售家用电器，二楼和三楼出售灯具，2013年11月1日因经营期满需要重新装修而停止营业，原告提供了委托书、广告宣传单、深圳市星辰亚太进出口交易中心商场开业以及进行宣传活动的照片证明其该主张，被告对原告提供的证据和主张均不予认可。原告提供的委托书载明原告裕都公司于2011年5月25日委托深圳市星辰亚太进出口交易中心对星辰亚太交易中心进行管理，且原告主张原告裕都公司的法定代表人与深圳市星辰亚太进出口交易中心的合伙人存在关联关系；原告提供的广告宣传单显示的内容为涉案商铺所在商场进行了宣传；原告提供的深圳市星辰亚太进出口交易中心商场开业以及进行宣传活动的照片中显示的地点为涉案商铺所在商场，显示的内容为该商场在经营状态且开展了一定的宣传活动。另，原、被告在庭审中均确认双方对广告宣传和经营管理的内容和标准没有明确的约定。
4、被告主张原告在广告宣传单中称将把涉案商铺打造成国际商铺交易会国际进出口商品展贸产权铺，引入知名厂商进驻，具有较强的升值空间，原告的宣传属于虚假宣传，且原告未能按其宣传的内容履行市场运作义务，构成合同欺诈，被告亦提交了原告为出售商铺而进行广告宣传的宣传单和2011年4月15日在报纸刊登的广告证明其该主张，原告对宣传单的真实性不予认可。另，被告提交的广告宣传单中未载明具体的宣传时间，2011年4月15日在报纸刊登的广告中未载明具体的具有可操作性的市场运营内容。
5、因葛艳红未按本案中的《商铺买卖合同》约定付款，邬茹和裕都公司于2012年8月23日诉至法院，请求葛艳红向邬茹和裕都公司支付剩余房款人民币38，322元以及违约金（按每日1.5‰计算），邬茹和裕都公司在庭审后放弃了关于违约金的诉讼请求，深圳市宝安区人民法院于2012年11月12日做出（2012）深宝法民三初字第1658号《民事判决书》，判决如下：一、葛艳红应当在本判决发生法律效力之日起十日内向裕都公司支付装修及市场运作费人民币38，322元；二、驳回裕都公司的其他诉讼请求；三、驳回邬茹的诉讼请求。葛艳红不服上述判决，提起上诉，深圳市中级人民法院经审理，于2013年5月27日做出（2013）深中法房终字第630号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决相关认定如下：①邬茹和裕都公司主张的款项人民币38，322元实际上为《商铺买卖合同》中约定的装修及市场运作费，葛艳红已经向邬茹支付了合同约定房价款，故邬茹要求葛艳红支付购房款无事实和法律依据，裕都公司有权向葛艳红主张上述未支付的装修和市场运作费；②葛艳红主张裕都公司未履行“宣传以及提升商铺价值”义务而违约在先，因双方在合同中对于“宣传”以及“提升商铺价值”的方式和标准并无具体约定，而葛艳红虽称裕都公司曾承诺在涉案商铺经营区域引入知名厂商进驻，但就此并未举证予以证明，故葛艳红该主张缺乏事实和合同依据。
6、被告在庭审中提出原告主张的违约金标准过高。
上述事实，有商铺认购书、商铺买卖合同、收据、深圳市二手房买卖合同、房地产证、【深圳市星辰亚太进出口交易中心】商铺交接确认书、通知书、特快专递回执、工商登记信息、现场勘查情况确认表、委托书、照片、广告宣传资料、（2012）深宝法民三初字第1658号《民事判决书》、（2013）深中法房终字第630号《民事判决书》等证据以及笔录、庭审笔录予以证明。
本院认为，被告与原告裕都公司、邬茹签订的《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于涉案商铺的装修情况。被告、原告裕都公司和邬茹签订的《商铺买卖合同中》约定：买受人未按书面通知的时间办理商铺装修移交以及使用权和收益权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的装修移交以及使用权和收益权已经实际交给买受人，一切风险由买受人承担；本合同中约定出卖人和第三方告知买受人相关事项的通知和信函，均须按本合同载明的三方通讯地址进行传送。根据本院查明的事实，星辰亚太交易中心作为商场的经营管理公司已经于2013年11月24日以特快专递的方式向《商铺买卖合同》中载明的被告的地址邮寄了一份《通知书》，通知被告其已经完成了装修恢复工作，被告应在2013年11月30日前办理交接手续，被告未在书面通知的时间内办理交接手续，且被告在明知原告通讯地址的情况下，亦未就原告未履行装修义务的相关事宜向原告提出异议。另，经本院组织原、被告进行现场勘查可知：除涉案商铺内未安装灯泡外，涉案商铺装修标准与《商铺买卖合同》中附件二约定的装修标准基本一致，但公共区域有照明设备。综上，结合原、被告的相关约定，本院认定原告裕都公司已经完成了应于2013年12月1日前向被告交付装修完毕的商铺的义务。虽然在照明设施上存在瑕疵，但不足以构成根本性违约。
关于涉案商铺的广告宣传情况。被告主张原告进行了虚假宣传，且原告未能按其宣传的内容开展市场运作，对其构成合同欺诈，被告提交了原告为出售商铺而进行广告宣传的宣传单和2011年4月15日在报纸刊登的广告证明其该主张。本院认为，首先根据被告提交的广告宣传单本院无法认定广告宣传的时间在被告购买涉案商铺之前，即本院无法根据被告提供的广告宣传单认定被告是基于宣传内容而购买的涉案商铺；其次，2011年4月15日在报纸刊登的广告中未载明具体的具有可操作性的市场运营内容，在缺乏充分有效证据予以证明的情况下，本院对被告该主张不予认可。另根据原、被告提交的广告宣传单、报纸刊登的广告以及照片均可以看出，原告裕都公司在2013年12月1日以前对涉案商铺的经营区域进行了一定的广告宣传，在原、被告对广告宣传的方式、标准和内容均没有明确确定的情况下，本院认为原告裕都公司履行了广告宣传的义务。
关于涉案商铺的经营管理情况。涉案商铺所在商场虽然现未在经营中，涉案商铺处于关闭状态，但根据本院查明的事实，原告裕都公司已经于2013年11月履行了向被告交付装修完毕的商铺的义务，而被告、原告裕都公司、邬茹签订的《商铺买卖合同》中约定的第三方经营期限为2013年12月1日以前，即根据合同约定，原告裕都公司并无在2013年12月1日以后仍对涉案商铺的经营区域进行市场运营的义务。根据广告宣传单以及照片可以看出，原告裕都公司委托深圳市星辰亚太进出口交易中心在2013年12月1日前对涉案商铺的经营区域进行了一定的经营管理，在原、被告对经营管理的方式、标准和内容均没有明确确定的情况下，本院认为原告裕都公司履行了经营管理的义务。
结合本院查明的以上事实，被告主张原告裕都公司作为第三方未履行《商铺买卖合同》第四条中约定的装修以及市场运作的义务，存在根本性违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，被告、邬茹、原告裕都公司签订的《商铺买卖合同》第四条约定：买卖双方同意由第三方统一经营本合同商铺物业，第三方将对本合同商铺物业进行广告宣传、装修、经营管理，以提升本合同商铺物业的市场价值，根据上述约定可知，双方对提升商铺价值的方式和标准并无约定，且涉案商铺的市场价值的必然提升并非原告裕都公司承诺的合同标准。综上，被告主张解除《商铺买卖合同》第四条，并要求原告向其返还已经支付的第三方装修及市场运作费以及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的第三方装修及市场运作费。根据本院查明的事实，被告存在未按约定支付第三方装修及市场运作费的情况，且被告的行为足以构成预期违约，故原告裕都公司主张被告向其支付剩余的第三方装修及市场运作费人民币191，678元（《商铺买卖合同》中约定的第三方装修及市场运作费人民币363，675元-被告已经支付的第三方装修及市场运作费人民币171，997元），本院予以支持。
关于原告裕都公司主张的违约金。原告裕都公司诉请应当根据合同约定按欠付金额每日1.5‰的标准支付违约金，被告主张违约金标准过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额存在过高的情形，故酌情调整为被告应当向原告裕都公司按欠付金额的每日万分之四支付违约金，结合原告裕都公司主张的违约金计算方式，本院判令被告应当向原告裕都公司支付的第9期至第37期即2012年6月30日至2014年10月30日期间每期的第三方装修及市场运作费的违约金分别以人民币6，387元为基数从每月30日之次日起开始计算至本判决指定的付款之日，第38期第三方装修及市场运作费的违约金以6，455元为基数，从2014年11月31日起开始计算至判决指定的付款之日，如本判决指定的付款之日或被告实际支付该期款项之日小于或等于2014年11月30日，则第38期的第三方装修及市场运作费的违约金不予计算。原告的其他超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告葛艳红应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市裕都置业有限公司支付剩余第三方装修及市场运作费人民币191，678元以及违约金（以每日万分之四为计算标准计算至本判决指定的付款之日，其中第9期至第37期即2012年6月30日至2014年10月30日期间每期的第三方装修及市场运作费的违约金分别以人民币6，387元为基数从每月30日之次日起开始计算，第38期第三方装修及市场运作费的违约金以6，455元为基数从2014年11月31日起开始计算，如本判决指定的付款之日或被告实际支付该期款项之日小于或等于2014年11月30日，则第38期的第三方装修及市场运作费的违约金不予计算）；
二、驳回原告深圳市裕都置业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告葛艳红的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2，796元，由原告负担人民币898元，由被告负担人民币1，898元；反诉受理费人民币935元，由被告负担。本案受理费原告已预交，反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一四年十一月七日
书记员 李婷霞
书记员 刘 婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第11页，共16页