江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7829号
上诉人（原审原告）：高新华，女，1954年6月4日生，汉族。
委托诉讼代理人：张敏，江苏博聪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨长红，男，1970年11月12日生，汉族，自由职业。
上诉人高新华因与上诉人杨长红房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高新华上诉请求：1、撤销一审判决，改判杨长红支付拖欠房租97500元；2、杨长红承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决高新华部分诉讼请求超过诉讼时效错误。首先，高新华的租赁行为是持续的。双方当事人在租赁合同到期后没有签订新的书面合同，但杨长红继续租赁直到拆迁，双方实际存在无固定期限的租赁关系，且杨长红在租赁后一直拒交租金，高新华也不断催要，直至拆迁双方发生诉讼，这种租赁关系是持续的、没有间断的，不可能超过诉讼时效。其次，杨长红的侵权行为也是持续的。双方自建立无固定期限的租赁合同直到拆迁就没有进行结算，由于杨长红拒交租金，高新华也只有到拆迁后才能计算出杨长红拖欠租金的总额，并要求其支付拖欠租金。
杨长红辩称，对方主张我方拖欠房租，该事实不存在，我方提供了一部分的收款收条，可以证明我已经付过房租，一直支付到2015年8月20日，并非高新华所述的没有支付过房租。我方根据双方签订的合同，先付款后使用。而且在我经营期间，从未拖欠过房租。
杨长红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回高新华一审的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由高新华承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒高新华。一审庭审期间，一审法官刻意回避高新华所提供的相关重要证据，刻意不作与本案有重要关联的相关调查取证。一审法院执行局2015年7月10日的执法记录视频影像资料和被扣留设施物品及详细清单事关本案重要证据，一审法官回避调查取证。二、一审依据双方签订的合同判决杨长红给付高新华房租费用金额，却不采信双方合同中的其它约定条款，系明显偏袒高新华，致使杨长红承担不应再支付的房租费用，与事实相违背。
高新华辩称，答辩意见同其上诉意见。
高新华向一审法院起诉请求：1、杨长红支付拖欠房租97500元（自2012年2月20日至2015年5月共39个月，年租金30000元，月租金2500元）;2、杨长红承担本案诉讼费和其他费用。
一审法院认定事实：
2010年8月15日，高新华与杨长红签订一份《租赁合同》。合同第一条约定：高新华将精装门面房茶楼及全部经营设备设施租给杨长红使用，租期为壹年，即2010年8月20日至2011年8月19日止，租金为人民币30000元整，租金采取先付款后使用的方式即2010年8月19日一次性付清人民币叁万元整，在签订合同时，杨长红必须向高新华一次性交纳合同保证金人民币10000元。合同第五条约定：杨长红同意无论经营好坏，必须按时足额交纳租金和水电垃圾费用否则就是违约，违约后杨长红可停止供应水电进行制约，直至单方终止租赁合同，终止后不算高新华违约并无条件地收回精装门面房，杨长红损失自负。合同第八条约定：如遇国家政策，政府行为，钟表材料厂总体规划，房屋拆迁而终止合同时，高新华应提前通知杨长红让出，并退还杨长红合同保证金和下余月份的租金，杨长红接通知后，必须无条件按时让出，并不得向高新华要求任何赔偿。合同期满后，双方未续签合同，高新华继续使用涉案房屋。
又查明：1999年12月20日，南京钟表材料厂与高新华签订《承租厂区食堂合同》，约定由高新华承租南京钟表材料厂厂区食堂，租期10年。2010年4月26日,南京轻工企业管理有限公司通过购买的形式，取得南京钟表材料厂的全部资产。2011年2月28日,南京市中级人民法院宣告南京钟表材料厂破产。2011年南京轻工企业管理有限公司曾向一审法院起诉，要求高新华迁出承租的涉案房屋并支付租金,2012年9月25日一审法院作出（2011）浦民一初字第1579号民事判决：一、高新华于判决生效后三十日将所租赁的位于南京市浦口区泰西路18号的房屋及场地腾空并交还轻工企业公司；二、高新华于判决生效后三十日内给付轻工企业公司租金（租金的计算标准为年租金25200元/年，自2009年12月21日起计算至高新华迁让出房屋及场地时止）。2015年7月24日,杨长红向一审法院起诉，要求高新华返还保证金10000元,2015年12月25日一审法院作出（2015）浦民初字第2480号民事判决：高新华于判决生效之日起五日内给付杨长红保证金10000元。
另查明：2015年6月3日,高新华与南京轻工企业管理有限公司江北管理中心签订拆迁协议书、补充协议书，协议书约定南京轻工企业管理有限公司江北管理中心支付高新华自行建设房屋补偿款631500元；补充协议书约定高新华在领取自行建设房屋补偿款631500元后立即将欠付南京轻工企业管理有限公司江北管理中心房租136500元、电费63760元支付南京轻工企业管理有限公司江北管理中心或由南京轻工企业管理有限公司江北管理中心直接扣除。2015年9月10日,高新华将上述款项支付给南京轻工企业管理有限公司江北管理中心。2015年7月10日，涉案房屋被强制拆除。2016年1月22日，高新华向一审法院起诉，要求杨长红支付拖欠房屋租金97500元，但未提供此前向杨长红催收房屋租金的证据材料。
在本案庭审过程中，杨长红向法庭提供收据一张，证明其于2012年3月6日支付高新华2012年2月20日至2012年8月19日租金15000元，高新华对杨长红支付的该笔款项予以认可。
一审法院认为，高新华、高新华之间的租赁协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。租赁合同期满后，高新华继续使用租赁物，杨长红未提出异议，双方形成不定期的租赁合同。关于高新华的诉请：杨长红支付拖欠房租97500元（自2012年2月20日至2015年5月共39个月，年租金30000元，月租金2500元）。本一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，杨长红辩称其并未拖欠高新华房租，庭审中杨长红提供收据证明其已支付高新华2012年2月20日至2012年8月19日租金15000元，高新华对杨长红支付的该笔款项予以认可，但杨长红未提供证据证明其已支付高新华2012年8月20日至2015年5月的房租，故一审法院对杨长红关于2012年8月20日至2015年5月期间房租已支付的答辩意见不予采信。对于杨长红提出的高新华要求杨长红支付2012年8月20日至2015年5月房租已经超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为,杨长红未能证明其自2012年8月20日至2015年5月向高新华缴纳过房屋租金，而高新华也无证据证明此期间已向杨长红进行过催缴，故高新华要求杨长红支付2012年8月20日至2015年1月21日期间的房屋租金已超过诉讼时效，但高新华主张2015年1月22日至2015年5月31日期间的房屋租金应予支持，计算该期间的房屋租金为10684.9元（30000÷365×130）。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决杨长红于判决生效之日起七日内给付高新华房屋租金10684.9元。一审案件受理费减半收取1119元，由高新华负担900元、杨长红负担219元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
一审法院查明的事实，双方当事人均无异议。但杨长红认为，一审法院还漏查以下事实：一审法院应有拆迁执法视频、强拆的物品清单、公证处的相关材料，且杨长红的生产经营工具也不知所踪。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：1、高新华要求杨长红按照年租金30000元的标准支付房租的主张应否支持；二、高新华要求杨长红支付自2012年2月20日至2015年5月房租的主张是否超过诉讼时效。
本院认为：
一、关于高新华要求杨长红按照年租金30000元的标准支付房租的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，高新华与杨长红签订的《租赁合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。该《租赁合同》约定，租期自2010年8月20日至2011年8月19日止，租金为人民币30000元。合同期满后，双方未续签合同，杨长红继续使用涉案房屋，高新华没有提出异议，故原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，杨长红依法应向高新华支付欠付租金。一审法院认定杨长红按照合同约定的30000元/年标准向高新华支付租金于法有据，本院依法予以维持。
二、关于高新华要求杨长红支付自2012年2月20日至2015年5月的房租主张是否超过诉讼时效问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十六条规定，“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”本案中，双方签订的《租赁合同》约定，杨长红同意无论经营好坏，必须按时足额交纳租金和水电垃圾费用，否则就是违约。现杨长红无充分证据证明其已向高新华支付了自2012年2月20日至2015年5月的房屋租金，高新华亦未提供证据证明在上述期间其向高新华催收过租金，应认定高新华在法定诉讼时效期间内未向杨长红主张其租金债权，不构成诉讼时效的中断。据此，一审法院以本案一审立案时间即2015年1月22日为依据，认定高新华要求杨长红支付2012年11月20日至2015年1月21日期间的房屋租金已超过诉讼时效，并对高新华主张2015年1月22日至2015年5月31日期间的房屋租金予以支持于法不悖，本院依法予以维持。此外，杨长红称一审法官故意偏袒高新华的上诉意见，缺乏证据证明，本院不予采纳。
综上所述，高新华、杨长红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2238元，由上诉人高新华负担1800元，上诉人杨长红负担438元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 戴 苗