上海市闸北区人民法院
行 政 判 决 书
（2013）闸行初字第168号
原告朱纪福，男，1956年7月26日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，暂住上海市浦东新区……。
委托代理人施云霞（原告妻子），1957年5月20日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，暂住上海市浦东新区……。
被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闸北区大统路1051号。
法定代表人陈必华，职务局长。
委托代理人戎成宝，该局工作人员。
第三人上海市城市建设投资开发总公司，住所地上海市浦东新区浦东南路500号。
法定代表人孔庆伟，职务总经理。
第三人上海市闸北区土地发展中心，住所地上海市闸北区沪太路***弄*号。
法定代表人周伟良，职务主任。
上述两第三人的共同委托代理人郑子杰，上海市中茂律师事务所律师。
第三人上海北方企业（集团）有限公司，住所地上海市闸北区天目中路380号。
法定代表人朱贤麟，职务董事长。
委托代理人曾红根，该公司员工。
原告朱纪福不服被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局（以下简称闸北房管局）作出的闸房管拆裁字（2013）第363号房屋拆迁裁决书，于2013年10月25日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于同年11月8日向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料。因上海市城市建设投资开发总公司（以下简称市城投公司）、上海市闸北区土地发展中心（以下简称闸北土发中心）、上海北方企业（集团）有限公司（以下简称北方集团）与本案具有法律上的利害关系，本院依法通知上述三单位作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2013年12月5日公开开庭审理了本案，原告朱纪福及其委托代理人施云霞、被告闸北房管局的委托代理人戎成宝、第三人市城投公司、闸北土发中心的共同委托代理人郑子杰、第三人北方集团的代理人曾红根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告闸北房管局于2013年7月22日作出闸房管拆裁字（2013）第363号房屋拆迁裁决书，裁决如下：1、申请人（即市城投公司、闸北土发中心）应补偿被申请人北方集团货币补偿款107457元，同时被申请人北方集团解除与承租人朱纪福的租赁关系；2、被申请人朱纪福（含房屋同住人），自收到本裁决书之日起十五日内迁出XX路877弄19号（部位：下后中厢、下后中厢阁）（以下简称系争房屋），迁至XX路XXX弄XXX号XXX室、XX路XXX号XXX室；3、被申请人应在申请人交付房屋时一次性支付给申请人价值标准房屋调换差价款人民币360131元；4、申请人应根据沪价商（2002）010号文有关规定向被申请人朱纪福支付搬家费、家用设施移装费、非居住建筑面积补贴及装潢补贴等费用。被告于2013年11月18日向本院提供了相关证据、依据：
（一）证据
1、房屋拆迁许可证［拆许字（2007）第15号］、4份房屋拆迁期延长许可证通知、核发“浙江北路公共绿地A块主体部分”拆迁许可证的通知，证明系争房屋在拆迁范围内，被告在有效的拆迁许可期限内作出裁决。
2、关于同意变更浙江北路公共绿地A块动拆迁实施单位的通知，证明基地的拆迁实施单位由上海闸北动拆迁实业有限公司变更为上海凯城动拆迁有限公司，考虑到被拆迁人的利益，市城投公司、闸北土发中心愿意以变更拆迁实施单位的2010年4月23日作为被拆房屋及除配套商品房之外的安置房屋的估价时点。
3、上海市公有非居住房屋租赁合同（附租赁房屋及其附属设施、设备清单）、房屋证明资料（房屋证明资料摘录、证明、用房租金计算表），证明闸北区XX路XXX弄XXX号房屋的承租人为原告，出租人为北方集团，租赁部位为下后中厢、下后中厢阁。市城投公司、闸北土发中心愿意将不计租金的1.4平方米下后中厢阁计入正式面积进行补偿，故系争房屋的居住面积为11.3平方米，换算成建筑面积为17.4平方米。根据上海市公有非居住房屋租赁合同，被告认定系争房屋非居住部分建筑面积为11.9平方米，总建筑面积17.4平方米扣除非居住部分建筑面积之后的5.5平方米为居住部分建筑面积。
4、居住房屋拆迁估价分户报告单，证明上海房地产估价师事务所有限公司以2010年4月23日为估价时点，评估确定系争房屋的居住部分房地产市场评估单价为每平方米建筑面积17840元，该估价分户报告单于2010年5月29日由原告签收。
5、非居住房屋拆迁估价分户报告单，证明上海房地产估价师事务所有限公司以2010年4月23日为估价时点，评估确定系争房屋的非居住部分房地产市场评估单价为每平方米建筑面积36900元，该估价分户报告单于2010年7月3日留置送达原告。
6、动迁居民户籍资料摘录表，户口簿、浙江北路公共绿地A块（主体部分）旧区改造项目住房保障托底认定报告，证明系争房屋地址户籍登记为户籍1户，在册人口为户主原告、妻子施云霞、儿子朱思维、女儿朱小丹等4人。苏河湾旧区改造专项指挥部办公室住房困难户联合认定小组认定上述4人为托底保障人口。
7、看房单存根2份，证明拆迁实施单位分别于2012年8月9日和2012年8月13日向原告送达2张看房单供原告户试看房屋，由2名与本案无利害关系的居委会工作人员见证送达过程。
8、基地谈话笔录5份，证明拆迁实施单位工作人员与原告户就系争房屋的拆迁安置补偿事宜多次协商未果。
9、裁决安置房屋的房地产权证、闸北区动迁房源管理中心房源调剂联系单、安置房屋的估价分户报告，证明市城投公司、闸北土发中心提供XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（房型为三室一厅，建筑面积为127.99平方米）、XX路XXX号XXX室店铺安置原告户，上述两套安置房屋产权清晰，无权利负担，可以用于安置原告户。
10、房屋拆迁裁决申请书、受理通知书、会议通知、安置房屋估价分户报告及送达上述材料的送达回证，证明因拆迁双方无法达成拆迁安置补偿协议，市城投公司、闸北土发中心向被告提出裁决申请，被告于2013年7月1日受理后，于同日向原告留置送达裁决申请书副本、受理通知书、会议通知、安置房屋估价分户报告。
11、调解笔录，证明被告于2013年7月4日召集原告和市城投公司、闸北土发中心进行调解，原告出席调解会，但拆迁双方未能达成拆迁安置补偿协议。
12、房屋拆迁裁决书及送达回证，证明因原告与市城投公司、闸北土发中心无法达成拆迁安置补偿协议，被告于2013年7月22日作出房屋拆迁裁决书，并于7月30日送达原告。
（二）依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第三十五条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《实施细则》）第六条、第二十条、第二十四条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第五十三条、第五十四条、第五十六条及沪房地资拆（2001）673号文、（2004）286号文、（2005）260号文及基地公示的安置补偿方案。
原告朱纪福诉称，根据闸北区房地产交易中心出具的房屋租赁合同登记备案证明及原告每月缴纳的物业费收据等材料，系争房屋的营业面积应当为23.9平方米，而非裁决书认定的11.9平方米；被告将原告在系争房屋内登记的私营独资企业上海福霞五金电器商店定性为个体工商户，混淆了企业法人与个体工商户的补偿标准；原告户的安置人口应当为包含原告女婿史永刚在内的5人，而非裁决书认定的4人；裁决安置房屋不在拆迁基地公布的房源范围内，市城投公司、闸北土发中心在与原告户的历次协商过程中从未告知原告，被告裁决时也未考虑原告的家庭人员结构和居住需要，裁决程序违法；1993年房屋“居改非”后，原告等人利用系争房屋进行经营，现登记于系争房屋处的上海福霞五金电器商店系原告全家唯一的收入来源，被告裁决书中认定的补偿安置标准过低，不足以弥补原告户因拆迁造成的经济损失。综上，原告认为，被告作出的拆迁裁决认定事实错误，裁决程序违法，安置房不合法、不合理、不公开，安置补偿标准不合理，故诉请法院撤销被告于2013年7月22日作出的闸房管拆裁字（2013）第363号房屋拆迁裁决书。
被告闸北房管局辩称，其作出的房屋拆迁裁决书认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，内容恰当，请求法院维持其作出的房屋拆迁裁决。
第三人市城投公司、闸北土发中心述称，被告作出的房屋拆迁裁决书认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持被告作出的房屋拆迁裁决。
第三人北方集团述称，接受被告依法作出的房屋拆迁裁决。
经质证，原告对被告提供的证据4、10-12均无异议。因不清楚相关部门核发拆迁许可证及延长许可的事宜，故无法确定证据1的真实性，但知晓拆迁许可期限至2013年9月30日届满，认可系争房屋位于拆迁许可范围内。陈述诉讼前并不知晓证据2反映的内容，认为该证据与拆迁裁决无关。无法确定证据3的真实性，认可对系争房屋总建筑面积的认定，但对非居住部分建筑面积的认定有异议，认为非居住房屋租赁合同系格式文本，因原告申领营业执照所需，故北方集团的工作人员在租赁合同上将系争房屋的非居住部分面积随手写成11.9平方米。“居改非”之前，原告户缴纳的月租金是1.07元，现在为57.3元。承认拆迁实施单位工作人员与原告户协商时向其出示过证据5，但原告户不愿看也不愿接受该评估报告，在诉讼中看到该评估单价后，认为评估单价过低，但不申请法院委托鉴定。对证据6的真实性无异议，认为安置人口遗漏了原告女婿史永刚，史永刚于2011年11月20日与原告女儿朱小丹登记结婚，其户口登记在本市杨浦区XX路4弄13号105室，属于特困家庭。承认拆迁实施单位工作人员曾向原告户提供已过期一个月的2张看房单，针对原告户的疑问，拆迁实施单位工作人员回答走程序所需，故当时原告户未签收。认为即使上述看房单未过期，因试看房屋位于奉贤区XX路，并不位于拆迁基地公示的安置房源范围内，原告户也不会去看。认可拆迁实施单位工作人员与原告户多次协商，原告户多次将安置诉求告知拆迁实施单位，但对方从未将本方的安置方案告知原告。认为证据9反映的2套安置房屋并不位于拆迁基地公示的安置房源范围内，原告户不予接受，故对证据9不予质证。
原告对被告的职权依据有异议，认为被告与市城投公司、闸北土发中心利益相关，被告在房屋拆迁中既扮演裁判员的角色，又扮演运动员的角色，无权作出被诉拆迁裁决书。
原告对被告作出拆迁裁决所适用的法律依据有异议，认为相关法律规范均由本市房屋管理部门制定。
第三人市城投公司、闸北土发中心、北方集团对被告提供的证据及依据均无异议。
原告在诉讼中提供如下证据：
1、闸北区房地产交易中心于2002年4月18日出具的房屋租赁合同登记备案证明复印件，该备案证明记载系争房屋出租面积为23.9平方米，租赁部位为系争房屋全部。原告认为，该23.9平方米系下后中厢和下后中厢阁的建筑面积17.4平方米加上自搭阁楼面积6.5平方米而来。该备案证明虽然距今时间较长，但系争房屋的建筑面积自1993年“居改非”之后并未发生变化，故仍能证明系争房屋的非居住部分建筑面积应当为23.9平方米。
2、个人独资企业营业执照，证明原告在系争房屋内开设上海福霞五金电器商店，企业性质为个人独资企业，而非个体工商户，被告应当以超出个体工商户的标准，裁决安置原告户。
经质证，被告对原告提供的证据1有异议，认为市城投公司、闸北土发中心曾多次调查，因机构变化等原因而无法查到距今较近的备案证明。根据北方集团提供的用房租金计算表及租赁合同，能够反映出非居住部分即系争房屋的下后中厢，物业公司在加乘物价换算系数后，确定系争房屋的月租金为57.3元。北方集团是系争房屋的出租人，其提供的租金计算表和租赁合同应当最准确反映系争房屋非居住部分的建筑面积。对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，认为裁决系针对房屋作出，根据被拆房屋的性质、类型确定补偿安置金额，原告在系争房屋内开设的经营体是个体工商户还是个人独资企业，对裁决确定系争房屋非居住部分的补偿安置金额不产生影响。
第三人市城投公司、闸北土发中心对原告提供的证据的质证意见与被告相同。
第三人北方集团对原告提供的证据的质证意见与被告相同，且认为证据1记载的租赁期限为2002年4月18日至2003年4月17日，该证据已过期。
经庭审质证，本院对以上证据作如下确认：
1、被告提供的证据1、2、4、6、10-12具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以采纳。
2、被告提供的证据3，均由系争房屋的物业公司出具或加盖证明章，符合证据的构成要件，本院对该证据予以采纳。
3、被告提供的证据5，系具有资质的房地产估价机构作出，原告自认拆迁实施单位工作人员曾向其出示该估价分户报告，但原告拒看、拒收。原告虽认为该估价分户报告确定的评估单价过低，但不申请法院委托相关机构鉴定，故本院对该证据的证明内容予以采信。
4、被告提供的证据7，旨在证明拆迁过程中，拆迁实施单位提供2处房屋供原告户试看，该证据上有2名与本案无利害关系的居委会工作人员作为见证人签名。根据原告的陈述，也可以证实拆迁实施单位工作人员曾向原告户提供2张看房单。现原告认为拆迁实施单位工作人员向其提供的看房单已过期，缺乏证据证明，且根据原告的陈述，即使当时看房单有效，原告也不会去看房，故本院对该证据的证明内容予以采信。
5、被告提供的证据8，旨在证明拆迁过程中存在拆迁双方多次协商但无法达成一致的事实，原告对该证据的质证意见能够佐证该证明内容成立，故本院对该证据的证明内容予以采信。
6、被告提供的证据9，具有真实性、合法性，与本案有关联，能够证明安置房屋产权清晰，无权利负担，市城投公司、闸北土发中心有权用于安置原告户，规范本市房屋拆迁裁决行为的相关规定并未要求裁决安置房屋必须从拆迁基地供被拆迁人选购的安置房源中产生，故本院对该证据的证明内容予以采信。
7、原告提供的证据1，出具人系闸北区房地产交易中心，原告虽然未提供原件供比对，但该复印件上的手写内容笔迹一致、无涂改痕迹，故本院对其真实性予以认可。根据本市房屋拆迁的法律规范，被拆房屋为公有非居住房屋，其建筑面积以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。被告提供的证据3中的上海市公有非居住房屋租赁合同记载，原告租赁系争房屋非居住部分的建筑面积为11.9平方米，该合同的签约时间为2008年1月1日，晚于原告提供的证据1的出具时间，证明效力大于原告提供的证据1，故本院对原告提供的证据1的证明内容不予采信。
8、原告提供的证据2，具有真实性、合法性，与本案有关联，本院对该证据所能证明的企业名称和性质予以采信。因本市房屋拆迁的法律规范及系争房屋所在基地的拆迁政策并未对非居住房屋内登记的经营体，制定不同标准的安置补偿政策，故原告提供该证据所欲证明被告裁决安置标准错误的观点，本院不予采信。
被告提供的其作出被诉拆迁行政裁决时适用的地方政府规章、规范性文件均真实有效，所涉具体条款的内容与被诉拆迁行政裁决相关，本院予以确认。
本院根据以上有效证据及当事人质证意见认定以下事实：XX路XXX弄XXX号房屋系公房，类型为旧里。房屋管理部门的资料显示，系争房屋的出租人为第三人北方集团，承租人为原告，租赁部位为下后中厢、下后中厢阁，居住面积分别为9.9平方米和1.4平方米。上世纪九十年代，原告等人利用系争房屋进行经营。2008年，原告在系争房屋内注册登记个人独资企业，企业名称为上海福霞五金电器商店。原告与北方集团签订了上海市公有非居住房屋租赁合同，合同载明出租房屋建筑面积为11.9平方米。系争房屋地址户籍登记为1户，在册人口为原告、妻子施云霞、儿子朱思维、女儿朱小丹等4人，上述4人被核定为系争房屋的安置人口暨托底保障人口。
2007年9月28日，市城投公司、闸北土发中心取得拆许字（2007）第15号房屋拆迁许可证，对系争房屋所在地块实施拆迁，本案被诉房屋裁决作出时，该地块的拆迁许可已延长至2013年9月30日。拆迁中，第三人市城投公司、闸北土发中心愿意将不计租的下后中厢阁计入系争房屋的居住面积，按照总居住面积11.3平方米换算成建筑面积为17.4平方米。根据公有非居住房屋租赁合同，市城投公司、闸北土发中心认定系争房屋的非居住部分建筑面积为11.9平方米，居住部分建筑面积为5.5平方米。上海房地产估价师事务所有限公司以2010年4月23日为估价时点进行评估，系争房屋居住部分的房地产市场评估单价为每平方米建筑面积17840元，非居住部分的房地产市场评估单价为每平方米建筑面积36900元。同时点，系争房屋所在地块的被拆房屋评估均价为每平方米建筑面积17850元。根据《实施细则》及基地公示的安置补偿方案，北方集团可得系争房屋房地产市场价的20%，共计107457元（居住部分的评估价值为19635元，非居住部分的评估价值为87822元）；原告可得居住部分价值补偿中的评估价格为78540元，套型面积补贴为267750元，价格补贴为29452.5元，居住困难补贴为504257.5元，被拆面积补贴为11000元，非居住部分补偿款为351288元，停工停业损失费为4760元，非居住建筑面积补贴为59500元，装潢补贴为11900元，非居住拆迁安置补贴为178500元，营业执照补贴为100000元，故原告户可得货币补偿款共计1596948元或面积标准调换安置六类地区房屋建筑面积109.8平方米及沪价商（2002）010号文规定的搬家费、家用设施移装费。因市城投公司、闸北土发中心与原告户就房屋拆迁安置补偿问题无法达成协议，市城投公司、闸北土发中心向被告提出裁决申请，被告于2013年7月1日受理，并于同日向原告户送达了房屋拆迁裁决申请书副本、受理通知书、安置房屋估价分户报告及会议通知。被告于7月4日召集拆迁双方调解，原告出席调解会但未能与拆迁人达成协议。被告于2013年7月22日作出闸房管拆裁字（2013）第363号房屋拆迁裁决书，并于7月30日送达原告户。
另查明，2010年4月23日，拆迁实施单位由上海闸北动拆迁实业有限公司变更为上海凯成动拆迁有限公司。
本院认为，根据《征收与补偿条例》第三十五条及《实施细则》第二十四条的规定，被告闸北房管局作为房屋拆迁工作的管理部门，具有作出被诉房屋拆迁裁决的主体资格。2007年9月28日，市城投公司、闸北土发中心取得房屋拆迁许可证，系争房屋被纳入该许可证核定的拆迁范围。考虑到房地产市场价格上涨的因素，为使被拆迁人能获得更优惠的安置，市城投公司、闸北土发中心愿意以变更拆迁实施单位的日期为系争房屋及安置房屋的估价时点，并未损害原告户的利益。因原告与市城投公司、闸北土发中心就拆迁安置补偿问题无法达成协议，市城投公司、闸北土发中心向被告申请房屋拆迁裁决。被告受理后，组织拆迁双方进行调解未果，在拆迁许可期限内作出裁决并将裁决书送达原告户，裁决程序符合法律规定。被诉拆迁裁决书记载的系争房屋租赁部位、建筑面积、评估单价及安置房屋的市场价格等事实，被告均提供了相应的证据证实。原告注册登记在系争房屋内的上海福霞五金电器商店，企业性质为个人独资企业，被诉拆迁裁决将其记载为个体工商户有误，但在本市房屋拆迁的法律规范及拆迁基地的试点方案均未对个人独资企业、个体工商户制定不同的安置补偿标准的情况下，被诉拆迁裁决书记载上的瑕疵并未对原告的利益产生实际影响，故裁决认定的主要事实清楚。原告认为，系争房屋的非居住部分建筑面积应当以房屋租赁合同登记备案证明记载的23.9平方米为准，该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。原告女婿史永刚户籍登记在本市，但并不登记于系争房屋内，亦不符合可引进作为安置人口的条件，故原告要求将其计入安置人口的主张亦缺乏法律依据，本院亦不予采纳。综上，被告作出的闸房管拆裁字（2013）第363号房屋拆迁裁决书，认定的主要事实清楚，适用法律正确，裁决程序合法。据此，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告朱纪福要求撤销被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局于2013年7月22日作出的闸房管拆裁字（2013）第363号房屋拆迁裁决的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告朱纪福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 汪霄云
审 判 员 叶 一
人民陪审员 朱 凌
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 吴金怡
附：相关法律条文
《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》
第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：
……
（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。