广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂信法民二初字第45号
原告信宜市亘德房地产开发有限公司，地址：信宜市东镇陈锦垌村育龙湾小区一幢一二楼。组织机构代码：66333480-2。
法定代表人卢彦敏，该公司董事长。
委托代理人李创彬，广东泰的律师事务所律师。
委托代理人张松，信宜市亘德房地产开发有限公司业务经理（特别授权代理）。
被告韦其林，男，汉族，城镇居民，住信宜市区。
委托代理人罗南军，38岁，汉族，信宜市白石镇法律服务所法律工作者，住信宜市区。
原告信宜市亘德房地产开发有限公司诉被告韦其林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，由审判员张良创适用简易程序独任审判。由于本案案情复杂，争议较大，本院于2014年3月7日裁定本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，于2014年4月24日、5月5日及5月27日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李创彬、张松，被告韦其林及其委托代理人罗南军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信宜市亘德房地产开发有限公司诉称，原告与被告于2009年12月22日就育龙湾小区一街2号别墅达成买卖意向，约定由原告向被告提供育龙湾小区一街2号别墅，由被告向原告支付别墅价款，具体单价为6500元／平方米，具体别墅面积未定，以相关部门核定的面积为准，在相关部门可以办理证件时交付款项。原告经过两年多的完善，现在相关部门已经可以出具手续办理证件，原告就交付款项一事多次通知被告前来交付款项。但是被告不守信用，不知是资金不足，还是认为房地产价格会下跌，或者其他政治因素，总是故意拖延时间，不肯按时来交付款项，致使原告投入巨资规划的项目未能在预期收回资金，遭受很大的预期利益。综上所述，由于被告的违约行为，影响了原告正常的营业活动，并造成了公司的很大经济利益损失，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，特请求法院判决：一、解除原告与被告于2009年12月22日达成的关于育龙湾小区一街2号别墅的买卖协议。二、判决支持原告对被告预付的定金500000元不用退还。三、判令被告承担本案诉讼费用。
原告在诉讼中提供的证据如下：1、经核对的营业执照、组织机构代码复印件各一份。2、韦其林户口簿复印件三页、结婚证复印件一份、韦剑华身份证复印件一份。3、信宜市建设用地规划许可申请表复印件一份。4、建设用地规划红线图复印件一份。5、建设用地规划许可呈批表复印件一份。6、收据、收款收据复印件三张。7、规划图复印件二页。8、经核对的育龙湾彩色宣传画册复印件一本53页。
被告韦其林辩称，2009年12月，原告提供其亘德·育龙湾宣传画册及建筑设计图纸向答辩人宣传销售其别墅。2009年12月22日，双方达成购买育龙湾小区一街2号别墅协议，协议根据宣传画册及建筑设计图纸（图纸有明确的面积：地块面积为383.3㎡，基底面积167.3㎡，花园面积216㎡，）约定，建筑单价6500元／㎡，送花园，定金50万元，答辩人分别于定约当日及2010年1月29日、2010年2月27日向原告支付了300000元、70000元、130000元共50万元的定金。支付定金后，答辩人多次催促原告完善手续并建房交付使用，但原告一直拖延办理相关手续及建房。2013年下半年以来，原告多次催答辩人办理土地证等手续。根据原告提供的合同，答辩人发现该合同与支付定金时的协议约定不符，当初的协议约定是先建房，再根据建房的实际建筑面积付款，而且协议约定的赠送的花园面积也比原来约定的面积减少了40㎡。原告一直没有向答辩人作任何合理的解释或与答辩人协商解决，就单方面要求答辩人白白损失40㎡的花园面积与其签字确认购买合同书及办理土地证等。原告起诉答辩人违约完全是颠倒是非，恶人先告状。根据合同法的规定，原告向公众提供其宣传画册及建筑设计图纸属发出要约，答辩人根据原告提供的宣传资料与原告协商达成购买协议，并且支付了50万元定金，因此，双方订立购买别墅的行为已经属于合同成立生效。原告在收取答辩人的定金至今四年多一直未履行合同义务办理相关手续及建造别墅交付给答辩人使用，要说违约，那也是原告违约。原告作为违约方，无权要求解除合同，故请求法院判决驳回原告的各项诉讼请求，并判决原告按原合同约定履行其义务。
被告在诉讼中提供的证据如下：1、规划图及平面图复印件共四页。2、土地买卖合同复印件一份。3、房屋建设工程合同复印件一份。4、亘德·育龙湾彩色宣传画册复印件八页。
综合全案证据、庭审笔录及原、被告的陈述，本院查明并确认以下法律事实：
信宜市亘德房地产开发有限公司于2007年6月15日成立，是企业法人，其经营范围是房地产开发、销售等。2009年12月22日，被告韦其林将定金300000元交付给原告，原告收款后立下《收款收据》一张给被告存执，该《收款收据》的内容为：“今收到韦其林购育龙湾小区一街2号别墅定金，交来建筑单价6500元／㎡，送花园，定金50万元。先交30万元，2010年1月、2月各交10万元／月。金额（大写）叁拾万○元￥300000.00。收款单位（公章）信宜市亘德房地产开发有限公司财务专用章。出纳赖灿连经手人颜国勋”。2010年1月29日，原告立具《收据》一张给被告，该《收据》的内容为：“今收到韦其林购育龙湾小区一街2号别墅地款金额（大写）柒万○元￥70000.00。收款单位（公章）信宜市亘德房地产开发有限公司财务专用章。出纳赖灿连经手人颜国勋”。2010年2月27日，原告再出具《收款收据》一张给被告，该《收款收据》的内容为：“今收到韦其林购育龙湾小区一街2号别墅地款金额（大写）壹拾叁万○元￥130000.00。收款单位（公章）信宜市亘德房地产开发有限公司财务专用章。出纳赖灿连经手人颜国勋”。2013年4月8日，育龙湾小区一街2号别墅用地经有关部门规划，用地面积为343㎡。2013年5月，原告与被告协商办理该别墅的用地手续及要求与被告签订《土地买卖合同》和《房屋建设工程合同》时，被告认为原告给其的别墅用地面积比原宣传资料约定的面积相差了40平方米，而不同意与原告签订有关合同及办理相关手续。2013年12月2日，原告委托广东泰的律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告接到该函后3天内前往原告处办理提交身份证及办理相关合同手续事宜，否则其方将依法维护自己的合法权益。被告接到该函后，曾多次与原告协商，但终因双方无法达成一致意见而致双方引起纠纷，原告于2014年1月21日起诉至本院并提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。
同时查明，原告在育龙湾小区的低层单体建筑是由原告进行统一规划建设，至今没有办理《商品房预售许可证》。原告在育龙湾小区的低层单体建设用地（即别墅建设用地），原是以原告的名义办理国有土地使用权证的，后原告将这些土地分割转让给相关人员，并办理了变更登记，但育龙湾小区一街2号别墅的土地使用权没有办理登记在被告名下。
庭审中，被告称原告给其的《亘德·育龙湾》彩色宣传资料中所夹着的其中一页的4型别墅的平面图是黑白而非彩色的，并出示了该ＸＸ面图。该平面图的内容为：4型别墅独立车库共三层建筑面积：350.4㎡基底面积：167.3㎡地块面积：383.3㎡花园面积：216㎡并附一层二层三层平面设计图。而原告所出示的《亘德·育龙湾》的彩色宣传资料中的第26页中的内容为：一期高层、别墅户型以下图则及面积仅供参考，不作买卖依据，以政府有关部门最后批准的图则、面积为准，买卖双方的权利义务最终以相关签署文件为准，最终解释权归发展商所有。另有1型至7型别墅标致及整个育龙湾小区的平面图。而第37页4型别墅彩色平面图与原告所提供的4型别墅的黑白平面图的内容是完全一致的。原告称其的宣传资料是一整套的，没有所谓的单页黑白平面图，认为是被告断章取义，被告所提供的4型别墅黑白平面图是将其宣传资料中对其有利的一页进行复印所得的。
被告在庭审中明确表示其辩称中请求法院判决原告按原合同约定履行其义务只是答辩意见，而不是反诉请求。
本院认为，本案的争议焦点有：一、宣传资料的内容是要约还是要约邀请，是否构成合同的确定条款？二、原、被告之间的合同是否成立？本案立案案由为商品房预约合同纠纷是否恰当？三、原告的诉讼请求是否应得到支持？
一、宣传资料的内容是要约还是要约邀请，是否构成合同的确定条款？本院认为，原告在其别墅用地没有经相关部门具体规划的情况下对外所印发的宣传资料，是针对不特定的对象发出的，从其内容及性质上看，应为原告的商业广告，其内容尚未具体确定，且其宣传资料也没有明确表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，因而原告对外所发出的宣传资料应认定为要约邀请而不是要约。故不能认定该宣传资料即为合同条款的确定内容。
二、原、被告之间的合同是否成立？本案立案案由为商品房预约合同纠纷是否恰当？本院认为，从本案查明的事实可知，原告意欲将在其开发小区尚未规划建筑的别墅对外进行预售，并发出相关商业广告，而被告根据原告相关商业广告的内容与原告进行协商，并交纳了相关款项，双方的真实意思表示是将来要达成买卖合同的意向，但未订立正式的合同。从收款收据的内容可以确定，被告所订购的是育龙湾小区一街二号别墅，建筑价为6500元／㎡，定金500000元，被告已分三次交纳了定金500000元。同时，现原告已将原确权给其使用的别墅国有土地使用权分割转让给原定购的相关人员并进行承建，但没有将育龙湾小区一街2号别墅的土地使用权办理登记在被告名下。再者原告要求与被告订立的是《土地买卖合同》和《房屋建设工程合同》。从以上查明的事实可以认定，原、被告之间实质上是买卖土地使用权及承建房屋的关系，原告收取定金及被告交纳定金实质是为了将来订立主合同作担保，是定金合同关系，现由于原、被告间对宣传资料的认识不同及对别墅的用地面积无法达成一致意见，致使无法签订主合同，故本案原、被告之间的买卖协议并未成立。原、被告间可对合同尚未成立所造成的法律后果另寻相应途径解决。如前所述，本案的实质并不是商品房预约合同，而是房屋买卖合同关系，因而本案案由应为房屋买卖合同纠纷。
三、原告的诉讼请求是否得到支持？
原告向法院起诉的诉讼请求为：一、解除原告与被告于2009年12月22日达成的关于育龙湾小区一街2号别墅的买卖协议。二、判决支持原告对被告预付的定金500000元不用退还。本院认为，如前所述，原、被告之间的合同关系尚未成立，因而不存在解除合同的问题，故原告要求解除原告与被告于2009年12月22日达成的关于育龙湾小区一街2号别墅的买卖协议，缺乏事实依据，本院不予支持。对被告所交的500000元定金应如何处理，应由当事人另寻途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告信宜市亘德房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费8800元、邮寄费50元，共计8850元（原告已预付），由原告信宜市亘德房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判长 张良创
审判员 陈日廷
审判员 万彩凤
二〇一四年六月二十三日
书记员 谢 燕
附法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。