浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2413号
上诉人（原审被告）：徐鸿伟。
委托代理人：张宽。
被上诉人（原审原告）：姚曦。
被上诉人（原审原告）：宋楠。
上述被上诉人共同委托代理人：吕世来。
上述被上诉人共同委托代理人：雷玉瑶。
上诉人徐鸿伟因与被上诉人姚曦、宋楠房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月7日，姚曦、宋楠作为甲方（出租方）与徐鸿伟作为乙方（承租方）签订商铺租赁合同，该合同约定，甲方将坐落于杭州市文三西路锋尚苑6幢底商（商5）商铺租赁给乙方，乙方将该房屋作商业经营用途，经营范围以乙方营业执照为准，相关审批由乙方自行办理，甲方予以配合；甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为144.735平方米；租赁期限自2010年1月10日起至2018年7月9日止；乙方如有拖欠租金累计超过30天等情况，甲方有权提前三天书面通知乙方终止合同，收回商铺；第一年度的租金水平为2.4元／天／㎡，从2010年1月10日起至2010年5月31日为免租期，此后租金为半年一付，双方并具体约定了每半年租金的支付时间和数额，其中2014年1月10日起至2015年1月9日止，租金总额为133127元；合同签订之日，乙方需向甲方支付保证金10000元，2011年1月10日再补缴保证金10000元，保证金总额为20000元，如乙方于合同期内有违约行为给甲方造成损失的，甲方有权直接从保证金中扣减相应赔偿金，并要求乙方在五日内补足保证金，乙方逾期未予以补足的每逾期一日，应向甲方支付未补足金额的1%作为违约金，直至乙方补足为止，且甲方有权提前解除本租赁合同并不退还保证金；甲方应当为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关资料；如单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付500000元的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次给予赔偿。
合同签订后，姚曦、宋楠按约向徐鸿伟交付房屋，徐鸿伟亦向姚曦、宋楠支付了部分房租但多次拖欠。2011年10月22日，徐鸿伟出具承诺书一份，承认其拖欠了近八个月的房租，并承诺分期付清该些拖欠的房租。2012年2月6日，徐鸿伟出具房租拖欠解决方案一份，承认其于2011年3月8日起即拖欠房屋租金至今尚未付清，并提出解决方案如下：2012年2月13日或之后，如徐鸿伟开办的正心幼儿园有学生上课，则徐鸿伟将立即付清2011年3月8日至2012年1月1日期间的房租，2012年7月1日，徐鸿伟将付清2012年1月1日至2012年4月1日的房租，2012年9月8日，徐鸿伟将付清2012年4月1日至2012年9月8日期间的房租，2013年春节前，徐鸿伟将付清2012年9月8日至2013年3月8日期间的房租，2013年3月8日，徐鸿伟将按房屋租赁合同预付房租。
2013年8月29日，双方就正心幼儿园继续办学问题达成协商结果：徐鸿伟在2013年9月1日前支付2013年7月9日前所拖欠的租金及2013年7月19日至2014年1月9日的租金共计699810元，并承诺在2013年12月18日前向出租方提供西湖区教育局颁发的办学许可证，若徐鸿伟不能在规定时间办出办学许可证，则在2014年1月20日前搬离该房屋并支付租赁合同约定的违约金。徐鸿伟未完全兑现承诺，姚曦、宋楠诉至该院，请求判令：1.解除姚曦、宋楠与徐鸿伟签订的商铺租赁合同，徐鸿伟将承租房屋返还姚曦、宋楠；2.徐鸿伟已交的保证金10000元不予返还；3.徐鸿伟支付商铺占用费33190.63元（2014年1月21日至2014年4月21日），并自4月22日起按照2.52元／天／㎡向姚曦、宋楠支付占用房产费至搬离商铺为止。4.徐鸿伟向姚曦、宋楠支付合同约定的违约金500000元；5.本案诉讼费用由徐鸿伟承担。后姚曦、宋楠申请撤回第2、4项诉讼请求，并表示同意将保证金10000元抵作商铺占用费。
原审法院认为：姚曦、宋楠与徐鸿伟签订的商铺租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，应当认定有效，对双方当事人均有约束力。2011年10月22日的承诺书、2012年2月6日的房租拖欠解决方案及2013年8月29日的继续办学问题协商结果显示徐鸿伟多次承诺付清拖欠的房租，可以证实徐鸿伟在合同履行中存在未按约支付租金的违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。姚曦、宋楠要求解除租赁合同、由徐鸿伟腾退承租房屋并支付尚欠租金的诉讼请求符合合同约定，该院予以支持。审理中，姚曦、宋楠自愿将徐鸿伟交付的10000元保证金抵作商铺占用费，应予以支持。徐鸿伟的抗辩意见与事实不符，该院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除姚曦、宋楠与徐鸿伟之间签订的商铺租赁合同，徐鸿伟于该判决生效之日起十日内将坐落于杭州市文三西路锋尚苑6幢底商（商5）的商铺返还给姚曦、宋楠。二、徐鸿伟于判决生效之日起十日内向姚曦、宋楠支付商铺占用费23190.63元（2014年1月21日至2014年4月21日），并自4月22日起按照2.52元／天／㎡向姚曦、宋楠支付房屋占用费至判决确定的房屋返还之日止。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按该判决指定的期间履行房屋返还义务，应当支付延迟履行金。案件受理费380元，减半收取190元，由徐鸿伟负担，于判决生效之日起十日内交纳至该院。
宣判后，徐鸿伟不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误。徐鸿伟并没有违约，系姚曦、宋楠违约在先。自双方签订租赁合同以来，姚曦、宋楠未按照合同约定提供租赁房屋的房产证，徐鸿伟租赁该房屋系办学所用，无房产证导致无法顺利办理办学许可证，导致徐鸿伟无法获得政府原有的经济补贴。虽然在合同履行过程中，徐鸿伟存在拖延支付租金的情况，但双方在2013年9月签订的《有关幼儿园继续办学问题的协商结果》中双方协商了租金的支付时间，并未提出双方解除租赁合同，仅有一条徐鸿伟承诺在2013年12月28日之前办理好办学许可证，但至今未成功办理的原因是姚曦、宋楠未按照合同约定提供房产证，故未办理办学许可证的责任不在徐鸿伟，一审法院认定徐鸿伟违约与事实不符。2、一审适用法律错误。提供房产证是双方合同约定义务，也是法定的租赁合同的附随义务，应当是在签订合同时就提供给徐鸿伟的，但是签订合同时姚曦、宋楠尚未成功办理房产证，当姚曦、宋楠成功办理房产证后，就应当提供给徐鸿伟，徐鸿伟租赁案涉房屋是为了办学，姚曦、宋楠是明知这一情况的，故其不提供房产证导致徐鸿伟租赁合同目的不能实现，所以徐鸿伟不论从自力救济的原则还是从先履行抗辩的角度考虑均不存在违约，一审未正确适用法律，在徐鸿伟没有违约情况下判决解除合同是没有事实和法律依据的。在2014年3月，徐鸿伟提出要交今年的租金费用，但姚曦、宋楠执意要求解除双方租赁合同，拒绝收取款项。请求二审在查明事实的基础上，撤销一审判决，并改判驳回姚曦、宋楠的一审诉讼请求。
被上诉人姚曦、宋楠辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1、关于房产证未交付的事实，当时签订租赁合同时，未办出房产证，姚曦、宋楠已提交了权属证明，足以证明案涉房屋的合法性，不影响租赁合同的履行。2、在姚曦、宋楠的房产证办出后就及时交付给徐鸿伟，并且根据徐鸿伟的要求多次交付，并不存在没有给付房产证的情形。且双方之间经过相关单位的多次协调签订了协议，在协议中徐鸿伟均未提到要求姚曦、宋楠提供房产证明，足以证明姚曦、宋楠已经将相关权属证明交付给徐鸿伟。二、一审中姚曦、宋楠提交的证据证明徐鸿伟多次拖欠租金且数额巨大，徐鸿伟已经严重违反了合同，姚曦、宋楠根据约定有权解除合同。徐鸿伟主张姚曦、宋楠拒收2014年3月之后的房租没有依据，徐鸿伟随时可以将租金汇到姚曦、宋楠的银行账户，并不存在拒收的说法。综上，请求二审法院查明事实，依法维持原判。
二审期间，双方当事人均无新证据提交。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院另查明：姚曦、宋楠系锋尚苑底商5号商铺业主。2013年8月29日，锋尚苑底商2、3、4、5号商铺出租方与徐鸿伟达成《杭州市西湖区正心幼儿园继续办学问题的协商结果》。2013年8月31日，徐鸿伟依据该协商结果支付给锋尚苑底商2、3、4、5号商铺出租方租金699810元，租赁期间徐鸿伟累计支付的租金为1976244元。姚曦、宋楠5号商铺办理房产证的时间为2009年6月11日，徐鸿伟自认其收到姚曦、宋楠房产证的时间为2013年10月25日。
本院认为：本案所涉的《商铺租赁合同》、《杭州市西湖区正心幼儿园继续办学问题的协商结果》均是租赁双方当事人之间的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。本案中承租人徐鸿伟虽存在多次拖欠租金的行为，依据《商铺租赁合同》的约定，出租方姚曦、宋楠有权单方解除合同。但是，对徐鸿伟拖欠租金的行为，双方当事人在2013年8月29日达成的《杭州市西湖区正心幼儿园继续办学问题的协商结果》中已经明确了解决方案，根据该方案，徐鸿伟需要在2013年9月1日前支付截止到2014年1月9日的租金。徐鸿伟在2013年8月31日实际支付了上述拖欠的租金，故拖欠租金的问题，双方当事人已经解决，拖欠租金不应成为解除本案租赁合同的理由。一审法院以徐鸿伟拖欠租金为由判决解除租赁合同，理由不当，本院予以纠正。况且，姚曦、宋楠一审起诉要求解除租赁合同的理由也不是徐鸿伟拖欠租金，而是徐鸿伟未在2013年12月18日前向出租方出示办学许可证。按照《杭州市西湖区正心幼儿园继续办学问题的协商结果》第3条的约定，徐鸿伟未在上述规定时间内办出办学许可证，则需要在2014年1月20日前搬离租赁场所并依据租赁合同约定支付违约金。现徐鸿伟未在2013年12月18日前办出办学许可证，原审法院根据姚曦、宋楠的诉讼请求，判决解除双方当事人所签订的租赁合同，徐鸿伟腾空租赁物并依据合同约定租金标准支付自2014年1月21日始至实际腾退日止的租金和占有使用费，符合双方当事人合同约定，实体处理结果并无不当。徐鸿伟上诉主张其未在规定时间内办出办学许可证的原因系出租方未交付房产证。本院认为该主张无有效证据证明，本院不予采纳。理由如下：1、徐鸿伟未举证证明其未办出办学许可证的原因，亦未证明其向姚曦、宋楠请求交付房产证而姚曦、宋楠拒绝配合；2、徐鸿伟自认在2013年10月25日已经收到姚曦、宋楠房产证。徐鸿伟二审庭审中还主张其已经支付的租金数额根据合同约定应该系计算至2014年3月的租金，原审法院判决其自2014年1月21日开始计算占有使用费，属于认定事实不清。对该主张，姚曦、宋楠认为徐鸿伟已经交纳的租金数额根据租赁合同计算租期本可以计算至2014年3月8日。但是在2013年8月29日的协商中，徐鸿伟同意于2013年9月1日前支付截止到2014年1月9日的租金699810元。交纳上述费用后，徐鸿伟再无交纳任何房租。故根据双方当事人的协商结果，应认定徐鸿伟已经交纳的房租租期是截止到2014年1月9日。本院认为姚曦、宋楠的该项辩称意见成立，原审法院根据姚曦、宋楠的诉讼主张判决徐鸿伟自2014年1月21日开始支付占有使用费，亦无不当。
综上，徐鸿伟的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，实体处理结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由徐鸿伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 吴梦姣