北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初29297号原告（反诉被告）：中国人民解放军北京军区司令部工程兵管理处，住所地北京市石景山区隆恩寺路99号。法定代表人：成保，处长。委托诉讼代理人：荀恒栋，北京市荣德律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京亚禾工程设计有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡下辛堡村顺黄路甲2号。法定代表人：姜涛，总经理。委托诉讼代理人：曹广，北京儒德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，北京儒德律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民解放军北京军区司令部工程兵管理处（以下简称工程兵管理处）与被告（反诉原告）北京亚禾工程设计有限公司（以下简称亚禾公司）房屋租赁合同纠纷，本院于2018年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。工程兵管理处法定代表人成保、委托诉讼代理人荀恒栋，亚禾公司委托诉讼代理人曹广、刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工程兵管理处向本院提出诉讼请求：1、确认工程兵管理处与亚禾公司于2011年10月15日签订的《军队房地产租赁合同》于2018年2月11日解除；2、判令亚禾公司将位于北京市朝阳区孙河乡下辛堡村XX农场（坐落号京京字第XXXX号）涉案的房屋和空地立即腾退交给工程兵管理处。事实和理由：2011年10月15日，工程兵管理处和亚禾公司签订《军队房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定工程兵管理处将坐落于北京市朝阳区孙河乡下辛堡XX农场（京京字第XXXX号坐落）的房屋建筑面积约800平方米、空地面积约20亩出租给亚禾公司使用。租赁用途为办公、住宿、家具加工及产品展示。租赁期限9年，自2011年10月15日至2020年10月14日止。房屋及土地租金（不含水、电、暖费）分为两个阶段：第一阶段为2011年10月15日至2015年10月14日，年租金为13万元。第二阶段为2015年10月15日至2020年10月14日，年租金为18万元。《租赁合同》第八条第四项约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任。2016年3月，中央军委印发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发字58号），属于“军队政策法规重大调整”，构成不可抗力，导致《租赁合同》解除条件成就，合同解除，双方均不承担责任。2018年2月11日，为贯彻执行中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务的指示，双方签订《解除合同协议书》（以下简称《解除协议》），约定双方于2011年10月15日签订的《租赁合同》于本协议生效之日解除。亚禾公司辩称，同意第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。当时双方协商的时候说补偿后才腾退，约定可以暂缓腾退。亚禾公司向本院提出反诉请求：1、判令工程兵管理处赔偿亚禾公司172.5万元；2、判令工程兵管理处给付亚禾公司评估费5万元。事实和理由：工程兵管理处与亚禾公司签订《租赁合同》，将位于北京市朝阳区孙河乡下辛堡XX农场（京京字第XXXX号坐落）的房屋建筑面积约800平方米、空地面积约20亩出租给亚禾公司，租赁期限9年。承租后，亚禾公司进行了大量投资。2018年2月11日，为贯彻执行中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务的指示，双方签订《解除协议》，约定《租赁合同》自该解除协议生效之日解除。同时《解除协议》第三条约定：亚禾公司按照工程兵管理处提供的评估机构目录指定评估机构，由评估机构对亚禾公司损失进行评估，亚禾公司的损失有权按照评估机构的结果向工程兵管理处主张。现亚禾公司已经按照工程兵管理处提供的评估机构目录，委托北京XX**资产评估有限责任公司进行评估，评估报告显示亚禾公司损失为172.5万元，依据解除协议，工程兵管理处应当赔偿上述损失。工程兵管理处对亚禾公司反诉辩称，第一，被告拖欠电费，违约在先，应当承担违约责任，其请求的172.5万元损失应由其自行承担。第二，即使要对亚禾公司的损失予以补偿，也应该进行分摊和分担。172.5万元是净值，分摊到10年，剩余租期2年的34万元，双方应该各担一半，工程兵管理处应该补偿亚禾公司17万元。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月15日，工程兵管理处（出租方、甲方）与亚禾公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定工程兵管理处将坐落在北京市朝阳区孙河乡下辛堡XX农场（京京字第XXXX号坐落）的房屋建筑面积约800平方米，空地面积约20亩，出租给亚禾公司使用。租赁期限9年，自2011年10月15日至2020年10月14日止。房屋及土地租金（不含水、电、暖费）分为两个阶段，第一阶段为2011年10月15日起至2015年10月14日，年租金为壹拾叁万元。第二阶段为2015年10月15日起至2020年10月14日，年租金为壹拾捌万元，2016年10月15日起至2020年10月14日，每年按租金的5%逐年递增。于每年的10月1日至10月15日期间交纳。2018年2月11日，为贯彻执行中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务的指示，工程兵管理处（甲方）与亚禾公司（乙方）签订《解除协议》，约定：“一、甲乙双方确认：甲乙双方于2011年10月15日签订的《军队房地产租赁合同》于本协议生效之日解除。二、乙方应当于2018年4月30日前将上述房产地产予以全部腾退，并将钥匙交给甲方。三，本协议第一条所指合同（协议）解除后，乙方按照甲方提供的评估机构目录指定评估机构，由评估机构对乙方损失进行评估。乙方损失有权按照评估机构的结果向甲方主张。四、甲乙双方签订的《军队房地产租赁合同》解除之后甲方将退还乙方多缴租金、电费等其他费用。”《解除协议》签订后，亚禾公司在工程兵管理处提供的评估机构目录中指定北京XX**资产评估有限责任公司（以下简称XXXX公司）对其损失进行评估。2018年4月10日，XXXX公司出具《北京亚禾工程设计有限公司拟了解其所持有的房屋建筑物及构筑物资产价值评估项目评估报告》（以下简称《评估报告》），评估结论为：截止评估基准日2018年2月28日，采用成本法评估，亚禾公司申报的实物资产价值评估结果如下：（一）成本法评估结论：截止评估基准日2018年2月28日，在持续使用条件下，经成本法评估，亚禾公司申报的实物资产含税评估价值172.5万元。另外，《评估报告》中记载了评估范围为亚禾公司申报的实物资产（包括房屋建筑物及构筑物），评估范围经过亚禾公司和工程兵管理处确认，亚禾公司还出具了《固定资产权属声明》，声明亚禾公司申报的资产均为其所有。工程兵管理处对《评估报告》的真实性认可。亚禾公司支付评估费5万元。亚禾公司提交XXXX公司出具的《声明》（以下简称《声明》），内容为：“亚禾公司：本次评估中我公司只是针对贵单位申报的资产进行价值评估，我公司按资产价值评估正常年限价值评估，我公司只是针对委托方申报的资产进行现值评估。”工程兵管理处对《声明》的真实性认可。经本院调查，XXXX公司向本院回复《关于结论的意见函》（以下简称《意见函》），内容为：“成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。成本法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产或独立获利实体所需的资产价值的方法。结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，确定采用成本法进行评估。建筑物评估价值=重置全价×成新率。重置全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法计算，并对两种结果按现场勘察成新率和理论成新率5:5的比例加权平均计算综合成新率。经上述评估方法及过程，得出评估结论，详见报告正文。”工程兵管理处、亚禾公司对《意见函》的真实性均认可。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于《评估报告》结论中亚禾公司申报的实物资产含税评估价值172.5万元是实物资产的净值还是现值。工程兵管理处称评估结论是实物资产的净值，应当按照租赁年限分摊，剩余租期2年还剩34万元，双方应当各担一半。工程兵管理处另称评估结论中实物资产价值包含其建造的800平方米的房屋。亚禾公司称评估结论是其自建实物资产的现值，工程兵管理处应当按照评估结论赔偿。对于上述主张，亚禾公司提交XXXX公司出具的《声明》佐证。本院认为，结合XXXX公司出具的《评估报告》、《声明》及《意见函》可以看出，《评估报告》评估的范围是亚禾公司申报的实物资产，不包括工程兵管理处自有的约800平方米的房屋；172.5万元是亚禾公司申报的实物资产的现值，已经考虑了实物资产的重置成本和贬值，并非工程兵管理处主张的净值。所以，本院对亚禾公司的主张予以采信，对工程兵管理处的主张不予采信。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，双方已经于2018年2月11日达成《解除协议》，该《解除协议》是双方真实意思表示，双方均应按照约定履行。关于工程兵管理处要求确认双方签订的《租赁合同》于2018年2月11日解除的诉讼请求，亚禾工程同意且在《解除协议》中有约定，本院不持异议。关于工程兵管理处要求亚禾公司立即将涉案租赁场地上的房屋及空地腾空交付的诉讼请求，有《解除协议》的约定，本院予以支持。《解除协议》中关于涉案租赁场地上房屋及空地的腾退并未附条件，本院对亚禾公司要求先补偿后腾退的抗辩意见不予采纳。关于亚禾公司的反诉，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，关于亚禾公司要求工程兵管理处按照《评估报告》的评估结论赔偿其损失172.5万元的诉讼请求，有事实、合同及法律依据，本院予以支持。关于评估费5万元系亚禾公司实际支出，亚禾公司要求工程兵管理处赔偿，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）中国人民解放军北京军区司令部工程兵管理处与被告（反诉原告）北京亚禾工程设计有限公司二〇一一年十月十五日签订的《军队房地产租赁合同》于二〇一八年二月十一日解除；二、被告（反诉原告）北京亚禾工程设计有限公司于本判决生效之日起十五日内将原告（反诉被告）中国人民解放军北京军区司令部工程兵管理处与被告（反诉原告）北京亚禾工程设计有限公司签订的《军队房地产租赁合同》项下位于北京市朝阳区孙河乡下辛堡村顺黄路甲2号XX农场（坐落号京京字第XXXX号）的房屋[包含被告（反诉原告）北京亚禾工程设计有限公司自建房屋]和空地腾退交还原告（反诉被告）中国人民解放军北京军区司令部工程兵管理处；三、原告（反诉被告）中国人民解放军北京军区司令部工程兵管理处于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）北京亚禾工程设计有限公司损失一百七十二万五千元；四、原告（反诉被告）中国人民解放军北京军区司令部工程兵管理处于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）北京亚禾工程设计有限公司评估费五万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费35元，由被告（反诉原告）北京亚禾工程设计有限公司负担（工程兵管理处已预交，亚禾公司于本判决生效后七日内给付工程兵管理处）。反诉案件受理费10297元，由原告（反诉被告）中国人民解放军北京军区司令部工程兵管理处负担（亚禾公司已预交，工程兵管理处于本判决生效后七日内给付亚禾公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇一八年六月五日书记员  刘茵茵书记员  栾晨焕