山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终943号
上诉人（原审被告）：周恒，男，汉族。
委托代理人：王林泉，系周恒的同事。
委托代理人：石宝元，系周恒的同事。
被上诉人（原审原告）：岳桂荣，女，汉族，居民。
委托代理人：闫光瑜，山东鲁衡律师事务所律师。
委托代理人：李新艳，山东鲁衡律师事务所律师。
原审被告：亚大集团有限公司，住所地：聊城市东昌府区。
法定代表人：张敏，总经理。
委托代理人：王继亭，亚大公司工作人员。
上诉人周恒因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2015）聊东民初字第2541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年12月29日，原告与被告亚大公司及案外人中信万通证券有限责任公司签订了《房屋租赁变更协议》，约定：“亚大集团有限公司出租给中信万通证券有限责任公司使用的房屋园东小区19号楼东首第二间2-3层上下共2间，建筑面积210.8平方米，现出售给丙方<本案原告>，该房屋产权所有人发生变更，经甲乙丙三方友好协商，就该房屋变更出租方事宜达成如下协议：“一、甲方将出租给乙方的以上该项房屋，现出售给丙方，丙方自和甲方签订的购房合同生效和房屋移交手续完备后为该房屋的产权所有人，享有该房屋的产权收益。二、乙方自愿放弃该项房屋的优先购买权，并同意向某（新产权所有人）交纳该房屋以后四年的房屋租赁费用每年7万元；向甲方交纳楼前广告位和公共通道使用费每年3万元，合计费用总计为每年10万元。三、乙方已向甲方交纳的第一年房屋租金因租赁期限不足一年，由甲方和丙方办理购房买卖手续时双方结清，多余租金由甲方退给丙方。四、甲丙两方在办理购房手续时，不得因房屋产权变更为由影响乙方的正常营业，否则由甲丙方赔偿给乙方因受影响造成的经济损失。本变更协议签订后甲、乙双方不再互相追究其他事项责任。五、本协议甲乙丙三方签订生效后，甲丙方在十日内办理完该房屋购买手续。乙丙双方以此协议作为原房屋租赁权转移的证明，乙丙双方确认原协议其他条款继续有效。以上手续各方办理完备后，乙丙双方承担和享有该房屋租赁事项的法律责任和权益。六、本协议不尽事项，双方协商解决。七、本协议甲乙丙三方签字盖章之日起生效，各三份。”上述协议由原告与被告及案外人签名或加盖公章确认。2008年12月29日原告与被告亚大公司和案外人中信证券公司又签订了《房屋租赁变更协议的补充协议》，约定：“一、甲方将该项房屋的产权有偿转让给丙方后，丙方向乙方自行收取该项房屋以后四年的租赁费用，其中房屋租赁费7万元归丙方、楼前广告位和共同通道使用费3万元归甲方，楼前广告位和公共通道使用费（3万元）每年乙方向甲方交纳。二、乙方已向甲方交纳的第一年度租金（指房屋租赁费）折算后不足一年租金，剩余5.6万元由甲方付给丙方，在双方办理购房手续时从购房款中抵减。购房总款50万元（建筑面积210.38平方米，含公摊面积），抵减后余款44.4万元由丙方交付给甲方。三、其余事项均按《房屋租赁合同》、《房屋租赁变更协议书》以及《商品房买卖合同》中的约定履行。”协议签订时，被告亚大公司的原法定代表人杨某在给原告出具的涉案房屋平面图中写明：“此楼梯实际没变，可以走公共梯。”并在图上划线指向公共楼梯。协议签订后，原告依照与被告的约定，于2008年12月30日、31日分三次向被告亚大公司支付了购房款444000元。2011年6月20日，被告周恒与被告亚大公司签订了格式化的《商品房买卖合同》，被告周恒购买了原告所在楼房单元的四至六楼，并于同日在聊城市房地产管理局备案登记。2012年10月11日聊城市房地产管理局为被告周恒颁发了房屋使用权证。在二被告的商品房买卖合同第十七条约定：“双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权19号楼南北中间线以西北沿及楼东系中心线，以北沿处与其间的墙面使用权乙方（被告周恒）可作为广告部分使用，但应负责路面广告部分的维修；外楼面西南沿及其他部分由甲方处置。2、该商品房所在楼宇外墙面使用权业主部分归业主并负责维修。”该条还就楼宇命名权、小区命名权、物业管理等做出了约定。在该合同附件二约定：“销售2700平方米内包括：1、19号楼一层东数第二间建筑面积的三分之一。2、19号楼4、5、6层建筑面积。3、19号楼l-6层步行梯。4、19号楼西南角1-4层共用楼梯的一部分。5、19号楼1-6层电梯间及机房所占建筑面积。6、19号楼七层消防设施所占建筑面积的公摊部分。”附件四第五条约定：“5、19号楼东南角步行梯所有权归乙方（被告周恒）、其他业主无使用权。”
原审法院认为：原告与被告亚大公司及案外人签订的房屋租赁合同及变更协议，名为租赁合同，实为原告与被告亚大公司之间的房屋买卖合同。在该合同中，被告亚大公司的原法定代表人明确标明原告对涉案的步梯、电梯使用权。涉案房产已经交付原告使用，原告即取得涉案房屋的所有权及公共通道的共有权。原告购买后即成为一楼大厅及步梯共有权人，被告亚大公司虽也是共有权人，但无权对对共有财产即涉案房产的一楼大厅、步行梯、电梯的全部所有权独自作出处分。被告亚大公司出售给被告周恒商品房时，掩盖已经将涉案房产一楼大厅、步梯等的共有权出售给原告的事实，在与被告周恒的合同中却将“19号楼1-6层电梯间及机房所占建筑面积”及“19号楼1-6层步行梯”出售给被告周恒，存在欺诈行为。在本案中，被告亚大公司与原告的合同中，明确约定“此楼梯实际没变，可以走公共梯。”且给原告出具的合同中约定原告的房产为210.38平方米，但在二被告之间的商品房买卖合同中，却将涉案房产一楼大厅、步梯又全部出售给被告周恒，致使原告无法正常使用，无法按合同约定面积确权登记，显然侵犯了原告合法权益。按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，涉案房产的一楼大厅、电梯、步梯本身就是公共通道，在存在多个业主的情况下，被告无权约定共有部分归某一个业主所有。故二被告之间订立的商品房买卖合同涉及涉案房产公共通道部分的约定无效。被告周恒关于自己已经办理了房产证，应当依照办理房产证的顺序来确认所有权，并据此主张原告无诉权抗辩理由，因二被告之间订立的商品房买卖合同中约定的公共通道部分，不属于能够独立使用的商品房，被告认为应适用最高法院关于一房二卖的法律规定的抗辩理由不能成立。二被告之间商品房买卖合同第十七条约定的是关于被告周恒所购买房产的屋顶及外墙面的使用权、小区命名权及前期物业管理等，该条约定未侵犯他人的合法权益，原告主张该条款约定无效的理由不能成立，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、《中人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决：一、确认被告周恒与被告亚大集团有限公司于2011年6月20日签订的《商品房买卖合同》附件二的第1条、第3条、第5条及附件四的第五条和《商品房买卖合同》中关于公共通道部分的约定无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元由被告亚大集团有限公司承担。
上诉人周恒不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认为：原告与被告亚大公司及案外人签订的房屋租赁合同及变更协议，名为租赁合同，实为原告与亚大公司之间的房屋买卖合同，与事实不符。原告与被告亚大公司及案外人签订的房屋租赁合同及变更协议，从形式上不符合商品房买卖合同的要求，内容上不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应认定为房屋买卖合同。2、一审判决认为：原告与被告亚大公司及案外人签订的房屋租赁合同及变更协议，名为租赁合同，实为原告与亚大公司之间的房屋买卖合同，原告取得涉案房屋的所有权及公共通道的共有权，是错误的。此认定违反了《物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条的规定，原告对专有部分的房屋产权没有进行登记，没有取得房屋的专有部分的所有权，自然不能取得共有部分的共有权。3、原告与被告亚大公司及案外人签订的房屋租赁合同及变更协议，名为租赁合同，实为融资协议，根本不是房屋买卖合同。原告在与被告亚大公司及案外人签订房屋租赁合同及变更协议后，直到现在时隔7年之久，也没有办理产权变更登记手续，足可以看出和证明了原告和被告亚大公司之间的协议不是房屋买卖协议，只是被告利用该协议进行融资，原告借此赚取收益而已。4、一审判决认定原告对被告周恒的请求不超过诉讼时效是错误的。被告周恒与被告亚大公司签订《商品房买卖合同》的时间是2011年6月20日并进行了备案登记，于2012年10月12日办理了产权登记。这一系列的登记行为是周恒对房屋权利的对外公示，任何人不得以不知此权利而对其进行侵害，更何况被告周恒已经对原告进行过提示。一审法院认为：“被告周恒与被告亚大公司订立商品房卖合同时，原告并不知情，被告办理房产登记手续后开始阻止原告使用通道时，原告即开始找被告亚大公司协商，非原告放弃行使权利，被告周恒依此主张原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由不能成立”与事实不符。在被告周恒办理了产权登记以后，原告就应该知道其权利是否受到侵害，但是原告在被告周恒办理房产证之后3年的时间内，没有向被告周恒主张过权利，显然超过了2年的诉讼时效。另外，即使在被告周恒办理房产证以后，原告向被告亚大公司主张过权利，但是对被告周恒并不产生诉讼时效中断的效力，被告周恒是善意取得者。原告对被告周恒的权利已经超过诉讼时效，其对被告周恒权利的请求应当予以驳回。5、一审判决认为：二被告之间的商品房买卖合同中，将涉案房产一楼大厅、步梯所有权出售给被告周恒，致使原告无法正常使用，与事实不符。原告所主张的其所谓购买的19号楼2、3层有单独的内部楼梯，完全可以不通过案涉的所谓公共通道，就可以行使对其所谓购买房屋的使用。案涉楼梯、电梯及一层通道是4、5、6、7层的专用通道，与原告所谓购买的房屋没有关系，否则被告亚大公司也不会将大厅和步梯销售给被告周恒。被告亚大公司将一楼大厅、步梯所有权出售给被告周恒，不会影响原告及其他产权人对其所谓购买房屋的正常使用，并且该通道是被告周恒使用其房产的必经和专用通道，所以两被告签订的合同没有侵害其他人的权利，不影响原告的使用。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认为：二被告之间订立的商品房买卖合同中约定的公共通道部分，不属于能够独立适用的商品房，不应适用最高人民法院关于一房二卖的规定，是对最高人民法院司法解释的片面理解。最高人民法院关于一房二卖的规定所确定的精神应当适用于所有不讲诚信的一物二卖行为。2、由于原告没有取得《物权法》所规定的房屋物权，自然不能取得共有部分的共有权。所以，本案没有适用《物权法》第九十五条：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权规定的前提，一审判决适用该规定是完全错误的。3、由于原告没有取得《物权法》所规定的房屋物权，其对公共部分没有公共权力可言，那么案涉财产的产权人仍然是被告亚大集团，亚大集团出售该部分资产不存在侵害原告权利的可能性，所以一审判决适用《合同法》“第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”是完全错误的。4、由于被告周恒根本不知道原告和被告亚大集团之间的交易，并且和被告亚大集团签订了《商品房买卖合同》、实际支付了价款并办理了产权登记，不存在恶意串通的问题，一审判决适用《合同法》第五十二条是完全错误的。总之，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，发回重审或者查清事实，依法改判驳回一审原告的诉讼请求，维护当事人的合法权益。
被上诉人岳桂荣答辩称：一、答辩人岳桂荣是案涉公共通道上方2-3层房屋的产权人。（一）、答辩人与原审被告亚大集团有限公司（以下简称亚大集团）签订的是房屋买卖合同。两方签订的合同虽名为《房屋租赁变更协议书》和《房屋租赁变更协议书的补充协议》，但其内容为房屋买卖合同，再进一步讲是带租约的房屋买卖合同。两份合同均明示亚大集团将2-3层房屋出售给答辩人岳桂荣，合同有出售条款，有建筑面积（含公摊面积）条款，有总价款、付款条款，有交接条款，而且该房屋是现房，所以其内容满足商品房买卖合同的主要内容。（二）、答辩人依约取得2-3层房屋产权，并享有房屋的权利。签订合同后，答辩人缴纳了购房款，双方办理交接。答辩人成为2-3层房屋的产权人，此后的租金（含部分公共通道的租金）也由答辩人收取。（三）、亚大集团认可买卖法律关系。从亚大集团一审答辩状和庭审意见，亚大集团认可与岳桂荣之间的房屋买卖法律关系，没有否认。所以答辩人岳桂荣是2-3层房屋的产权人。上诉人第一条所称合同为租赁合同和融资协议，是错误的。二、答辩人岳桂荣是房屋公摊部分的共有产权人。（一）、答辩人取得2-3层房屋的权属后，依法对该房屋所涉共有部分享有共有和共同管理的权利。所以答辩人对一楼大厅（公共通道）、步行梯、电梯等公摊部分拥有共有产权，是共有产权人。（二）、从三份合同的租金条款内容看（房屋租赁合同5条1款、变更协议书的2条、补充协议的1条），答辩人享有一楼大厅（公共通道）的收益和处分权，成为一楼大厅的共有产权人。所以答辩人依法是房屋的公摊部分的合法共有产权人，拥有合法权利。三、亚大集团将一楼大厅（公共通道）、步梯、电梯等公摊单独销售给上诉人违反法律规定，侵犯答辩人的权利。应确认无效的。（一）、答辩人是一楼大厅（公共通道）和步行梯的共有产权人，在亚大集团与答辩人的合同和二层平面图中有明确的约定。（二）、一楼大厅（公共通道）、1-6层的楼梯、电梯等均是公摊建筑，依《物权法》、《商品房销售管理办法》等法律法规的规定，对建筑物内的共有建筑面积部分由业主享有共用和共同管理的权利。（三）、商品房销售面积中的公摊面积是指应分摊的公用建筑面积数，所以亚大集团将上述公摊单独销售给上诉人是违反法律规定的。《物权法》第六章70条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；《商品房销售管理办法》第18条，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》通知第1条，并注明该商品房的套内面积及应合理分摊的公用建筑面积。《山东省商品房销售条例》第32条，非经营性的公共建筑和公共设施，应当按照有关规定移交或者转让，不得对外销售。四、答辩人的诉求未超过诉讼时效，上诉人所提不能成立。上诉人提出其办理产权登记后，答辩人就应知道权利受侵，所以答辩人的诉求超过诉讼时效期间。（一）、上诉人商品房买卖合同中关于前述公摊部分约定的条款是无效的，自始无效。（二）、答辩人在立案前没有见过上诉人的产权登记证书和其与亚大集团所签合同，也不知道其是何时办理的产权登记证书。所以上诉人所述其办证后答辩人就应知道权利受侵是没有事实依据的。（三）、答辩人是在2014年办理自已房屋产权登记时，因得知自已房屋面积达不到210.38㎡时，才听说公摊部分单独销售给上诉人，这时也未见到上诉人的产权登记证书和商品房买卖合同。只有在东昌府区法院立案后，才于2015年7月14日通过调查见到上诉人的产权登记相关手续和商品房买卖合同正本，确认其侵权事实。（四）、上诉人阻拦答辩人房屋的租户，即中信证券公司正常使用通道，答辩人即找亚大公司协商解决问题，期间也和中信证券公司找过周恒方。五、一审法院适用法律正确。（一）、本案诉争是不能单独销售给具体业主的公共通道部分，不独立使用的商品房，不是专用的商品房部分，所以一审判决正确。（二）、一房二卖的精神是其中一个是有效的，受法律保护，但本案中将公摊单独销售给上诉人，其自始无效，所以无法适用一房二卖的规定。六、上诉人提出非唯一通道问题不属实。（一）、本案是产权之争，不是相邻权诉争，上诉人所提于诉争无关联。（二）、答辩人房屋是2-3层，没有一层，何来内部楼梯，且亚大集团原法定代表人在二层平面图中明示原楼梯没设，走公共楼梯。（三）、上诉人所提内部楼梯是指东面房屋1-3层内部楼梯，该房屋和答辩人的房屋在销售时是单独的两套房屋，办理房产证也是两个房屋的房产证，所以两房屋没有法律上的关系。综上，一审法院判决认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
原审被告亚大集团有限公司答辩称：对一审判决没有异议，仅对一审说明的商品房买卖合同附件二中的第一条和第五条内容做进一步说明。第一，19号一层东数第二间为该栋楼东半部分1-6层北面出路的公用通道，该通道为公摊面积，由购买东半部分的全体业主按比例分摊，上诉人购买的房产面积占东半部分的近50%，所以按比例应分摊三分之一，其余面积均由其他业主分摊。第二，附件中的第五条因1-3层楼层较低，不使用电梯，业主在购房时也未提出使用要求，同时也不愿意承担电梯费用，上诉人所购房产在4-6层使用电梯，所以全部承担了1-6层电梯间及机房的公摊面积及日常费用，其余业主未承担任何面积及费用。
本院二审查明的事实同原审认定的事实。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有三个，一、被上诉人岳桂荣是否购买了涉案楼房的2-3层，是否是2-3层的所有权人；二、上诉人周恒与原审被告亚大集团有限公司签订的房屋卖买卖合同中关于公用部分出售的约定是否侵犯了被上诉人的权益，是否有效；三、本案被上诉人的起诉是否超过了诉讼时效。关于焦点一，被上诉人与原审被告亚大集团有限公司、案外人中信万通证券有限责任公司签订《房屋租赁变更协议书》和《房屋租赁变更协议书的补充协议》的前提是亚大集团有限公司将房屋出售给被上诉人岳桂荣。合同有出售条款，有建筑面积条款，有总价款等买卖合同的必备条款。被上诉人按照合同约定支付了全部房款。房屋原所有权人亚大集团有限公司对此予以认可，并无异议。应当认定被上诉人购买了涉案房屋的2-3层，取得了所有权。上诉人主张被上诉人与亚大集团有限公司签订的为租赁合同，实为融资协议的理由不能成立。上诉人主张因被上诉人没有办理房屋产权登记，就没有取得房屋所有权的理由，亦不能成立。关于焦点二，亚大集团有限公司将涉案楼房的4-6层出售给上诉人周恒，在双方签订的合同中将一楼大厅部分、1-3楼步梯及电梯一并出售。上述部分属于被上诉人岳桂荣所购买的2-3层必须通行的公共通道。虽然原图纸2-3层有单独的楼梯，但是亚大集团有限公司在实际建设中没有建设。亚大集团有限公司在销售给被上诉人2-3层时给被上诉人注明可以使用公共楼梯。因此，该公共楼梯应当属于公用部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于共有部分。亚大集团有限公司将共有部分作为专有部分进行销售，违反了法律规定，且侵犯了其他共有人的权利，一审认定该部分无效是正确的。关于焦点三，本案是基于物权请求权引发的纠纷，不是基于债权请求权引发的纠纷，不适用诉讼时效的规定。上诉人主张被上诉人的主张超过诉讼时效，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周恒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 进
审 判 员 郭召勇
代理审判员 李昭鹏
二〇一六年七月三十日
书 记 员 郭 静