吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
2014年长民一终字第00262号
上诉人（原审被告）：张成君，男，1956年10月10日生，汉族，农民，住长春市朝阳区。
委托代理人：张文利，吉林常春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐德富，男，1966年10月22日生，汉族，农民，住长春市朝阳区。
委托代理人：荀秀秀，吉林铭英律师事务所律师。
上诉人张成君因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张成君及其委托代理人张文利、被上诉人徐德富的委托代理人荀秀秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告徐德富在原审时诉称，1996年10月12日，被告张成君与原告徐德富签订《卖房契约》，合同约定因被告乔迁新居将其所有的三间草房卖给原告，但双方一直未办理房屋更名过户手续。原告曾就办理产权过户问题多次找被告协商，但被告一直拒绝配合办理。现诉至法院，请求判令：1、原告与被告签订的《卖房契约》有效；2、被告协助原告办理房屋产权更名过户事宜；3、案件受理费由被告承担。
原审被告张成君在原审时辩称：1、原告所述与事实不符。被告卖给原告的三间草房是被告父母所遗留的遗产，建于上个世纪60年代。父母去世后，草房应归被告及其兄弟姐妹共有。被告卖房时，此房尚未分割。2、被告的兄弟姐妹作为房屋共有人不同意出卖房屋，而且买卖房屋时原告不是本村户口，该卖房合同无效。3、因卖房合同无效，所以原告无权要求被告配合办理更名手续。
原审法院经审理查明，原告徐德富与被告张成君于1996年10月12日签订《卖房契约》一份，内容为：“吉林省公主岭市凤响乡盛家村八屯屯民张成君因乔迁新居，愿将三间草房卖给徐德富名下，经双方协商特规定具体事宜如下：一、三间草房、宅基地园田、水井一眼、房前屋后砖头石块、草木根芽总价值叁仟伍佰元。二、宅基地范围：南至大道、北至石头墙、东至杨家石头墙、西至孙家栅栏边。三、钱款一次性交齐。四、上述条款两厢情愿，永无反悔，经中人夏德林作证，他人不得干涉。五、本契约即日起生效。”合同签订后，徐德富将3500元交付张成君，即搬入上述房屋居住。2012年6月20日，房屋失火，三间房屋全部烧毁。之后，徐德富又在烧毁房屋所在地点重新修建了房屋。另查明，徐德富1986年与盛家村村民赵艳侠结婚，2005年其户口迁入公主岭市范家屯镇。张成君共有兄妹四人，哥哥张成国、姐姐张玉华、妹妹张玉琴均为盛家村村民。张成君所卖房屋为其父母所建，其父母生前与张成君一起生活，共同居住在该房屋，卖房时其父母已去世。
原审法院认为，原告张成君与被告徐德富签订《卖房契约》，约定买卖三间房屋，系双方真实意思表示，徐德富购买房屋时虽然并非盛家村村民，但其妻子赵艳侠系该村村民，且一直在该村居住，购买房屋的目的也是为夫妻共同居住使用，因此对张成君以徐德富购买房屋时并非本村村民为由，主张合同无效的抗辩，不予支持。关于张成君称因买卖房屋未经其他共有人同意，合同因而无效的抗辩，经查，张成君兄弟姐妹均在盛家村居住，对房屋买卖事实应当知晓。房屋在1996年即交付徐德富使用至2012年6月烧毁，张成君兄弟姐妹未对买卖房屋提出异议，且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此对张成君该项抗辩，不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。本案双方签订的合同，除约定买卖房屋外，还约定买卖宅基地，但双方均未能提供宅基地相关权属证明，即是否为宅基地以及宅基地范围不清，就此争议双方应当申请相关行政机关确认或裁决。农村村民依法可以转让房屋，因此双方买卖房屋行为应为有效。因对于原房屋是否有产权登记，双方均不能说清，亦没有相关权属证明，且双方买卖的房屋已于2012年烧毁，原告自述其重新修建房屋并未报请相关行政部门审批，因此对原告要求被告协助其办理房屋更名过户手续的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、原告徐德富与被告张成君于1996年10月12日签订的《卖房契约》中关于买卖房屋部分有效；二、驳回原告徐德富其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告徐德富、被告张成君各负担25元。
宣判后，张成君不服，向本院提起上诉，上诉请求为：撤销原审判决第一项；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由为：1、原审法院认定事实有误。争议草房为上诉人张成君父母的遗产，是上个世纪60年代所建，不是张成君的私人财产，在父母去世后，此处草房归张成君的几个兄弟姐妹共有。在张成君把草房卖给徐德富时，此房在兄弟姐妹之间还未进行分割。张成君其他兄弟姐妹确实不知道张成君已经把草房卖与被上诉人，原审法院仅依据其兄弟姐妹都居住在盛家村应当知晓为由，推定其他共有人都同意不妥；原审判决称“双方均未能提供宅基地相关权属证明，即是否为宅基地以及宅基地范围不清，就此争议双方应当申请相关行政机关确认或裁决”，与事实不符。上诉人在一审中已经拿出相关证据证实在1997年二轮土地发包时，村委会已经把争议的所谓的“宅基地”发包给了上诉人，也就是说，目前被上诉人占用的所谓的“宅基地”其实已经属于上诉人的承包地了，该处土地的使用权归上诉人，被上诉人无权占有。2、原审法院适用法律错误。原审法院根据《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第一款作出判决，属适用法律错误。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人名共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。物权法第十六条规定“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理”，到目前为止，上诉人不能证明对该买卖房屋拥有合法权利，也不能证明到底宅基地的范围大小，比如四至的范围，当初上诉人与被上诉人签订的房屋买卖契约是写了大概的宅基地四至，但是，没有合法权利证书证明的前提下，这个约定是无效的，签订的买卖契约时约定的宅基地四至可能包含了其他承包地，根据土地管理法第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。综上，根据目前该房屋及宅基地权属内容不清的现实，应判决该房屋买卖合同无效。
被上诉人徐德富二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：1、上诉人与被上诉人于1996年10月12日签订的《卖房契约》是双方真实意思表示，且已实际履行多年，现上诉人主张涉案房屋系其父母遗产，应由其兄弟姐妹共同共同处分，因上诉人兄弟姐妹亦均居住在盛家村，应对上诉人处分涉案房屋的行为是知情的，而其兄弟姐妹在涉案房屋出售后近二十年的时间一直未主张权利，应视为对上诉人与被上诉人之间的房屋转让行为是认可的，且即便上诉人对涉案房屋的转让属无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人主张房屋买卖行为无效亦于法无据，本院不予支持。2、双方在《卖房契约》约定的转让标的包括宅基地，而双方均不能提供宅基地权属证明，即本院无法确认双方《卖房契约》中的“宅基地”性质是否确为宅基地及宅基地的范围，双方关于就此争议应向行政机关申请确认或裁决。关于上诉人主张在二轮土地承包时村委会将土房以及院落面积划为承包地，分到上诉人名下，被上诉人无权占有的问题，村委会对土地的划分及性质的确认并不能影响双方合同中关于房屋买卖的效力，一审法院确认双方《卖房契约》中关于买卖房屋部分有效并无不当。
综上，原判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张成君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 吴东旭
二〇一四年十一月六日
书 记 员 梁 芳