广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第383号
原告罗玉桂，女，汉族，1965年9月19日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人王平辉，广东众诚律师事务所律师。
被告洪海鑫（又名洪加喜），男，汉族，1982年3月2日出生，户籍地址湖北省公安县。
被告洪一鑫，男，汉族，1964年2月18日出生，户籍地址广东省海丰县。
被告深圳市德飞鸿文化传播有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道园岭四街以南园岭新村49栋6楼602，组织机构代码：053984293。
法定代表人李贻杰，董事长。
委托代理人何仿，广东广和律师事务所律师。
委托代理人潘琨，广东广和律师事务所律师。
被告深圳市中鑫泽科技有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道浪心社区洲石路万大工业区恒超工业园C栋三楼东边（办公场所），组织机构代码：693973031。
法定代表人洪海鑫。
被告深圳市德飞鸿科技有限公司，住所地深圳市罗湖区建设路2018号南方证券大厦AB栋20A3，组织机构代码：693962287。
法定代表人洪一鑫。
原告罗玉桂诉被告洪海鑫、被告洪一鑫、被告深圳市德飞鸿文化传播有限公司（以下简称德飞鸿文化公司）、被告深圳市中鑫泽科技有限公司（以下简称中鑫泽公司）、被告深圳市德飞鸿科技有限公司（以下简称德飞鸿科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月17日立案受理后，依法适用普通程序于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王平辉，被告洪海鑫，被告德飞鸿文化公司的委托代理人何仿、潘琨，被告中鑫泽公司的法定代表人洪海鑫到庭参加诉讼。被告洪一鑫、被告德飞鸿科技公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年，被告洪海鑫、被告洪一鑫与原告罗玉桂进行协商，拟购买原告名下的位于深圳市南山区科技园维用综合楼21栋1202、1203、1205、1206、1502、1503、1504、1505、1506共计9套房产。2012年9月25日，根据被告洪海鑫的指定，原告与被告洪一鑫签订了一份内容为9套房产的《二手房买卖合同》，合同约定买方先行支付300万元（人民币，下同）交易定金，双方办理房屋过户手续后45日内，买方再行付清剩余房款700万元。同日，就购房事实和欠款事宜，被告洪海鑫、被告洪一鑫出具《欠款条及事由说明》，明确将涉案房产过户登记到被告德飞鸿文化公司名下，若交易过程买方未能履行约定义务，卖方有权处置涉案9套房屋及担保房产。而后，被告洪海鑫作为被告中鑫泽公司的法定代表人、被告洪一鑫作为被告德飞鸿科技公司的法定代表人，分别向原告出具了《保证书》，同意将被告中鑫泽公司、被告德飞鸿科技公司的全部资产为买方进行涉案9套房产交易提供保证，保证在买方未履约的情况下，原告可全权处置公司的全部资产。原告收到先行支付的300万元定金后，根据被告洪海鑫、被告洪一鑫的指令与被告德飞鸿文化公司分别签订了九份范本的《深圳市二手房买卖合同》，将涉案9套房产过户到被告德飞鸿文化公司名下。房屋过户后，原告虽多次催促，但仍未收回剩余房款。故原告罗玉桂诉至法院，请求判令：1、被告洪海鑫、被告洪一鑫、被告德飞鸿文化公司赔偿原告经济损失700万元，以及按照日万分之五承担赔偿责任直至原告实际获得赔偿之日（5000元/日），暂计至2013年6月30日为115.5万元；2、被告中鑫泽公司、被告德飞鸿科技公司对原告的损失承担连带赔偿责任；3、五被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。庭审中，原告明确其要求的违约金自2012年11月15日开始计算。
被告洪海鑫辩称，其和被告洪一鑫与原告之间的买卖合同是真实的，被告洪海鑫、被告洪一鑫支付了300万元定金，之后又支付了15万元给原告，所以只欠原告685万元。
被告德飞鸿文化公司辩称，根据原告提交的《欠款条及事由说明》可以显示涉案房产是由被告洪海鑫向原告购买，双方约定房产过户在被告德飞鸿文化公司名下，但购房款应由被告洪海鑫和被告洪一鑫支付；根据原告与被告德飞鸿文化公司签订的房屋买卖合同第九条的约定，违约金按日万分之四支付，即使按照该标准支付，违约金约定也过高。
被告洪一鑫、被告德飞鸿科技公司未到庭，也未提交书面答辩意见。
第三人世华地产公司陈述称，定金10万元系第三人根据原、被告的约定，托管在第三人处，第三人同意按法律判决执行；由于被告要求中止赎楼手续，第三人已联系双方协商，但双方未能达成一致，导致合同无法继续履行。
经审理查明，2012年9月25日，被告洪一鑫（买方）与原告罗玉桂（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将位于深圳市南山区科技园维用综合楼21栋1202、1203、1205、1206、1502、1503、1504、1505、1506共计9套房产（以下简称涉案9套房产）转让给买方，转让成交价为1000万元；定金为300万元；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。该合同备注条款约定：“此操作为先付300万元过户，后续700万元买方去银行等部门套现抵押后再付给卖方，买方须向卖方写欠条事项等。”
2012年9月25日，被告洪海鑫作为欠款人，被告洪一鑫作为担保人，向原告出具《欠款条及事由说明》，载明：“鉴于洪海鑫购买罗玉桂南山科技园维用大厦综合楼21栋1202、1203、1205、1206、1502、1503、1504、1505、1506共计9套房产，房产过户在深圳市德飞鸿文化传播有限公司，剩余款项700万元应在房产过户出证后45个工作日前支付给卖方。此次交易过程买方愿意拿深圳市南山区科技园维用综合楼21栋16楼一整层的物业房产来做担保，如在操作期间买方未能履行上述约定方案，则买方无条件同意卖方处理买方所提供担保的房产，及合约内所交易的房产。收款人卖方业主罗玉桂”。
同日，原告罗玉桂与被告德飞鸿文化公司分别签订了涉案9套房产的《深圳市二手房买卖合同》；2012年9月27日，涉案9套房产转移登记至被告德飞鸿文化公司名下。
庭审中，原告与被告洪海鑫表示，购买涉案9套房产的买方为被告洪海鑫和被告洪一鑫；之所以将涉案9套房产过户至被告德飞鸿文化公司名下是为了规避限购政策并方便抵押贷款。
2012年9月底，被告洪海鑫以被告中鑫泽公司法定代表人的名义向原告出具《保证书》，内容为：“本人洪海鑫作为中鑫泽公司的法定代表人，全权代表中鑫泽公司，愿意将本公司全部资产（包括深圳市南山区科技园维用综合楼21栋1601-1608共8套房产），作为购买罗玉桂名下位于深圳市南山区科技园维用综合楼21栋1202、1203、1205、1206、1502、1503、1504、1505、1506共9套房产的担保，如在房产交易期间，买方未能按照与罗玉桂签署的买卖合同的约定履行义务，本人及中鑫泽公司无条件愿意配合罗玉桂全权处理中鑫泽公司全部资产。”同时，被告洪一鑫以德飞鸿科技公司的法定代表人的名义与其妻子洪萝娜共同向原告出具《保证书》，内容为：“本人洪一鑫作为德飞鸿科技公司的法定代表人，全权代表德飞鸿科技公司，愿意将本公司全部资产（包括深圳市南山区科技园维用综合楼21栋1201、1207、1208、1401、1407、1408、1501、1507、1508共9套房产），作为购买罗玉桂名下的位于深圳市南山区科技园维用综合楼21栋1202、1203、1205、1206、1502、1503、1504、1505、1506共9套房产的担保，如在房产交易期间，买方未能按照与罗玉桂签署的买卖合同的约定履行义务，本人及德飞鸿科技公司无条件配合罗玉桂全权处理德飞鸿公司全部资产。”
庭审中，被告洪海鑫表示300万元定金系由被告德飞鸿科技公司通过对公账户转账支付给原告的相关公司的。原告于庭后向本院提交中国农业银行的转账记录一份，该记录显示：2012年9月29日，被告德飞鸿科技有限公司向案外人深圳市艺茂工艺品市场经营管理有限公司（以下简称“艺茂工艺品公司”）转账支付300万元，附言中载明该款项为“购房款”。原告表示艺茂工艺品公司系原告朋友的公司，与原告有业务往来，双方之间有款项需要结算，故原告让买方将300万元购房款付至艺茂工艺品公司。原告另提交艺茂工艺品公司出具的《说明》，载明：“2012年9月29日，本公司收到深圳市德飞鸿科技有限公司转账到我公司名下账户资金300万元，本公司与深圳市德飞鸿科技有限公司没有业务往来，该款为本公司代罗玉桂所收。”
被告洪海鑫还表示其另向原告罗玉桂支付了15万元的购房款，原告罗玉桂表示其未收到该笔款项。
原告表示，其要求被告洪海鑫、被告洪一鑫和被告德飞鸿文化公司承担的系违约责任，要求被告中鑫泽公司、被告德飞鸿科技公司承担保证责任。
另查，被告洪一鑫曾为被告德飞鸿文化公司的法定代表人，2013年5月22日，被告德飞鸿文化公司的法定代表人变更为李贻杰。被告中鑫泽公司为自然人独资公司，法定代表人为被告洪海鑫。被告德飞鸿科技公司为有限责任公司，法定代表人为被告洪一鑫，股东曾为洪一鑫和洪萝娜；2012年5月15日，该公司股东变更为郭海平、洪一鑫。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《欠款条及事由说明》、保证书、产权资料查询结果表、《深圳市二手房买卖合同》、转账记录、《说明》、工商信息查询资料等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告罗玉桂与被告洪一鑫于2012年9月25日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力。结合原告的陈述及被告洪海鑫、被告洪一鑫向原告出具的《欠款条及事由说明》可以确定，涉案9套房产的买方实际为被告洪海鑫和被告洪一鑫。
本案原告罗玉桂认可被告洪海鑫、被告洪一鑫已向原告支付定金300万元，对于剩余的700万元购房款的支付时间，在《二手房买卖合同》的备注条款中仅约定该700万元在“买方”去银行等部门套现抵押后再付给原告罗玉桂，因此该买卖合同对于买方的付款时间并没有明确的约定；而被告洪海鑫、被告洪一鑫向原告罗玉桂出具的《欠款条及事由说明》中明确承诺剩余款项700万元在房产过户出证后45个工作日前支付；而涉案房产于2012年9月27日过户登记至被告德飞鸿文化公司名下，故被告洪一鑫、被告洪海鑫应在2012年9月27日后的45个工作日内，即2012年12月5日之前向原告罗玉桂支付剩余的购房款700万元。被告洪海鑫虽表示其之后又向原告支付了购房款15万元，原告对此不予认可，被告洪海鑫亦未提交证据予以证明，故本院对被告洪海鑫的该主张不予支持。涉案房产已过户登记至被告洪海鑫和被告洪一鑫指定的公司名下，而被告洪海鑫、被告洪一鑫未按其承诺向原告支付700万元购房款，已构成违约，原告罗玉桂有权要求被告洪海鑫和被告洪一鑫支付该笔购房款，故本院对原告罗玉桂要求被告洪海鑫和被告洪一鑫支付700万元的诉讼请求予以支持。
关于原告罗玉桂要求被告洪一鑫、被告洪海鑫自2012年11月15日起按购房款1000万元的日万分之五支付违约金的诉讼请求。因被告洪海鑫、被告洪一鑫逾期付款，已构成违约，应承担相应的违约责任，被告洪海鑫、被告洪一鑫应按照被告洪一鑫与原告罗玉桂签订的《二手房买卖合同》的约定，向原告罗玉桂支付逾期付款的违约金。庭审中，被告洪海鑫提出了调整违约金标准的请求，本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，原告未向法院举证证明其因被告洪海鑫、被告洪一鑫的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，考虑到各方对购房款约定的支付时间本身具有不确定性，且原告对其损失应具有可预见性，故本院对原告提出的要求被告洪海鑫和被告洪一鑫承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令被告洪一鑫、被告洪海鑫以未支付的购房款金额，即700万元为基数按日万分之五向原告罗玉桂支付违约金。对于违约金的起算时间，如上所述，涉案房产于2012年9月27日过户登记至德飞鸿文化公司名下，被告洪海鑫、被告洪一鑫应在2012年9月27日后的45个工作日内，即2012年12月5日之前向原告罗玉桂支付剩余的购房款700万元，故被告洪一鑫、被告洪海鑫应自2012年12月6日起，以700万元为基数按日万分之五向原告罗玉桂支付违约金，支付至本判决确定的付款之日止。
对于被告德飞鸿文化公司是否承担付款责任的问题。本案买卖合同的买方系被告洪海鑫和被告洪一鑫，因此，承担支付购房款义务的主体也应为被告洪海鑫和被告洪一鑫。涉案9套房产仅是依照原告与被告洪海鑫、被告洪一鑫的约定过户至被告德飞鸿文化公司名下，故根据合同相对性原则，被告德飞鸿文化公司不承担支付购房款的义务，亦不应承担相应的违约责任，故对于原告要求被告德飞鸿文化公司承担付款责任的诉讼请求本院不予支持。
对于被告中鑫泽公司和被告德飞鸿科技公司是否承担责任的问题。因被告洪海鑫、被告洪一鑫分别作为被告中鑫泽公司和被告德飞鸿科技公司的法定代表人向原告出具保证书，保证对被告洪海鑫、被告洪一鑫履行的买卖合同义务承担保证责任，故按照《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，被告中鑫泽公司、被告德飞鸿科技公司应对被告洪海鑫、被告洪一鑫的付款义务和违约责任承担连带责任。
综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告洪海鑫、被告洪一鑫于本判决生效之日起十日内向原告罗玉桂支付购房款700万元及违约金（以700万元为基数按照日万分之五的标准，自2012年12月6日起计算至本判决确定的付款之日止）；
二、被告深圳市中鑫泽科技有限公司、被告深圳市德飞鸿科技有限公司对上述义务承担连带责任；
三、驳回原告罗玉桂的其他诉讼请求。
当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费68885元，财产保全费5000元，共计73885元，由被告洪海鑫、被告洪一鑫、被告深圳市中鑫泽科技有限公司、被告深圳市德飞鸿科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 庞海婷
人民陪审员 王希乔
人民陪审员 叶国璜
二〇一四年六月十八日
书 记 员 沈 蕊