浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第697号
上诉人（原审被告）：温州市方云服饰有限公司。
法定代表人：杨智连。
委托代理人：王浩。
委托代理人：罗洋。
被上诉人（原审原告）：卢建敏。
委托代理人：何景。
上诉人温州市方云服饰有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2012）温龙民初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2008年7月11日被告温州市方云服饰有限公司与温州新世纪房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告温州市方云服饰有限公司从温州新世纪房地产开发有限公司处购买坐落于温州经济技术开发区龙湾园区西片20地块新世纪商务大厦B幢504室房屋一间，该合同已于2008年7月14在温州经济技术开发区规划建设局登记备案，该房屋至今未办理土地使用权和房屋所有权登记手续。2011年8月原、被告就被告所购的该房屋达成口头买卖协议，2011年8月11日原告支付被告购房定金470万元。2011年12月5日原、被告正式签订《房屋买卖协议》，协议中注明甲方为温州市方云服饰有限公司，乙方为卢建敏，协议约定：“第一条房屋基本情况。甲方自愿将其自有房产即坐落于新世纪商务大厦B504室的房屋出售给乙方。建筑面积576.52平方米。房屋转让时房屋所有权和土地使用权一并转让。今后办理相关手续时需甲方协助的，甲方应无偿协助乙方办理相关手续。第二条出售价格。甲、乙双方经协商同意甲方将该房屋以每平方米18000元的单价转让给乙方，总售房款计人民币1036.8万元。第三条付款方式及交易方式。自本协议签订之日起，乙方向甲方支付购房定金人民币470万元。第四条相关税、费和费用。该房屋领取甲方名下的契证、产权证、土地证（以下简称三证）时所产生的税收和费用由甲方承担；领取乙方名下三证时所产生的税收和费用由甲方承担；过户过程中产生的甲方名下应纳的所有相关税收和费用由甲方承担；过户过程中产生的乙方名下应纳的所有相关税收和费用由甲方承担；土地出让金由甲方承担；本协议签定后，国家或地方政府若出台新的税费政策和规定，无论是甲方名下应纳的还是乙方名下应纳的，双方同意由甲方承担……第九条双方承认的附加条款。1.甲方同意在收到470万元定金后与乙方办理公证委托手续。2.乙方办好房产证后，过户当日，甲方收取剩余房款。3.甲方收到剩余房款2日内腾空房产，不得拖延，拖延一天按已付房款每日万分之8的标准支付违约金。”被告温州市方云服饰有限公司的法定代表人杨智连及另外两个股东戴成华、杨方云在协议甲方处签名并加盖公司印章，原告在乙方处签名。协议后至今双方未办理涉案转让房屋的土地使用权及房屋所有权登记手续，现双方产生纠纷导致本案诉讼。
原判认为，原、被告所签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应当依法认定协议有效。该协议对双方具有约束力，双方均应按照协议的约定全面履行各自义务。《房屋买卖协议》签订后，原告已经按照协议约定履行了支付购房定金470万元的义务，剩余购房款按约定是原告办好房产证后在过户当日再支付，而由被告温州市方云服饰有限公司协助原告办理房地产过户登记手续是协议中约定的义务，也是房屋买卖合同中卖方的附随义务。虽然涉案房屋至今未办理房屋所有权和土地使用权登记手续，但在具备办理产权过户登记的条件时，被告温州市方云服饰有限公司仍有义务予以协助办理过户登记，现原告要求温州市方云服饰有限公司协助履行办理相关产权过户登记手续，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告卢建敏与被告温州市方云服饰有限公司于2011年12月5日签订的《房屋买卖协议》有效。二、被告温州市方云服饰有限公司于判决生效之日起二十日内协助原告卢建敏办理坐落于温州经济技术开发区龙湾园区西片20地块新世纪商务大厦B幢504室房屋的房屋所有权和土地使用权过户登记手续。本案受理费84008元，由被告温州市方云服饰有限公司负担。
宣判后，温州市方云服饰有限公司不服，提起上诉称：被上诉人卢建敏提供的落款时间为2011年12月5日的《房屋买卖合同》，上诉人的法定代表人与股东从未在该协议上签字，该协议系被上诉人伪造，是无效的。且该协议约定房屋买卖所产生费用均由上诉人承担，该约定亦与温州房产交易习惯不符。事实上，双方系于2011年12月1日签订了《房屋买卖协议》，约定“买方于2011年8月11日已支付470万元，余款于双方办理购房公证手续当日一次性付清”。现双方已办理公证手续，但上诉人至今仍未支付剩余购房款。因此，被上诉人违约在先，应承担相应的违约责任。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审，案件一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人卢建敏辩称：2011年12月5日的协议书是真实的，被上诉人同意进行笔迹鉴定，上诉人温州市方云服饰有限公司主张该协议书不真实应当提供证据予以证明。上诉人认为双方交易不符合温州交易习惯的主张不能成立。双方之间的协议合法有效，应依照协议约定履行。双方最初约定公证当日支付余款，但双方之后对该项约定进行变更，即涉案房产登记在被上诉人名下后，被上诉人再支付剩余房款。综上，一审判决事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人卢建敏没有新的证据提供。上诉人温州市方云服饰有限公司提供了2011年12月1日的协议书，证明双方前后签订过两份协议的事实。被上诉人质证称：对该证据的三性没有异议，双方确实签订过该协议。本院认为，上诉人提交的证据真实、合法且与本案具有关联性，本院予以确认。
二审查明，双方于2011年12月1日签订了一份《房屋买卖协议》，约定“经买卖双方协商，卖方愿意将其座落于新世纪B幢504室房屋转让给买方卢建敏，购房款总计人民币11700000元，买方于2011年8月11日已支付4700000元整，余款7000000元于双方办理购买公证手续当日一次性付清。”本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，二审期间，双方对2011年12月1日和2011年12月5日前后签订两份《房屋买卖协议》的事实均无异议，本院予以确认。该两份协议均明确约定温州市方云服饰有限公司将座落于新世纪B幢504室房屋出卖给卢建敏。因此，双方就涉案房屋达成买卖，系双方的真实意思表示。虽前后两份合同对余款的支付时间约定不同，根据合同签订时间先后，后签订的合同系对前一合同约定的变更，双方的意思表示应以后一合同约定为准。后一合同对余款支付的约定并不属于“违反法律行政法规的强制性规定”等合同无效的情形，至于该约定是否符合交易习惯并不影响其效力，故应认定为有效。因此，2011年12月5日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示、内容合法，其效力应予以确认。被上诉人已按照合同约定履行相应的义务，上诉人应在涉案房屋具备可过户条件时，予以协助。但是，需要指出的是，支付房款是购房者的主要义务，根据协议约定，在办妥涉案房屋过户当日，卢建敏应按约向温州市方云服饰有限公司支付剩余购房款700万元，该约定应属合同法上的同时履行责任，否则应承担违约责任。鉴于上诉人一审中未提出反诉，本院二审不宜直接判决被上诉人履行付款义务。综上，上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费84008元，由上诉人温州市方云服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨宗波
审判员 郑文平
审判员 苏子文
二〇一三年七月三日
书记员 黄百隆