山西省朔州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋06民终338号
上诉人（原审原告）：陈素芳，女，1972年11月5日出生，汉族，大同市人，大同市南郊区口泉乡卫生院工作，现住大同市。
委托诉讼代理人：张鹰，大同市真诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：朔州市鑫源房地产开发有限公司，住所地朔州市朔城区南街村委会大楼。
法定代表人：袁宏录，总经理。
委托诉讼代理人：白芸，女，1970年6月10日出生，汉族，阳泉市人，现住山西省阳泉市城区泉中北路**号楼*单元*号。系该公司员工。
委托诉讼代理人：刘彩霞，女，1968年3月17日出生，汉族，大同市人，现住大同市城区同馨小区*号楼*单元**号。系该公司员工。
上诉人陈素芳因与被上诉人朔州市鑫源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服朔城区人民法院（2017）晋0602民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈素芳及其委托诉讼代理人张鹰，被上诉人朔州市鑫源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白芸、刘彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈素芳上诉请求：1.依法撤销朔城区人民法院（2017）晋0602民初2768号民事判决，并依法改判或发还重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，双方当事人签订的《恒安中央广场商铺内部意向保证协议》（以下简称《意向协议》）不具备合同效力，是无效合同，且诉争的标的物是S2楼盘，被上诉人举证时提供的是S3住宅楼盘的规划手续，竟然被原审法院采信；2.一审法院认为上诉人已取得被上诉人租金是对该合同的实际履行而认定该合同有效，是不正确的；3.该案件诉争标的较大，人数较多，一审法院不应采用简易程序审理，一审程序违法；4.原审法院并没有查明上诉人与被上诉人诉争的焦点，其实该案的诉讼请求就是一审起诉的内容，而一审法院对上诉人所提交的证据不予采信，且没有让上诉人了解被上诉人的证据内容和详细情况，显失公正。
朔州市鑫源房地产开发有限公司辩称，1.上诉人与被上诉人之间的《意向协议》是合法有效的，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效合同；2.上诉人所讲的S2楼与S3-1商业地块是不矛盾的，属同一标的；3.本案诉争房屋已实际交付给上诉人，上诉人已收取多年租金，且诉争房屋预售许可证早已办理；4.一审法院审理程序合法，且本案所涉及的房屋均具有办理房屋产权证书的条件，大部分购房者均与被上诉人签订了商品房买卖合同并进行了网签，上诉人拒绝与被上诉人签订正式的房屋买卖合同原因是房屋租金达不到上诉人投资时的预期目的，上诉人才借口提起诉讼要求退房。
陈素芳向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的商铺买卖合同无效；2.判令朔州市鑫源房地产开发有限公司返还其购买商铺所支付的款项91956元，并支付利息19499元（从2013年6月11日至2017年3月）以及从2017年3月以后的利息按照人民银行同期贷款利率计算至其实际履行完毕之日。
一审法院经审查认定事实：2013年6月10日，陈素芳与朔州市鑫源房地产开发有限公司签订了《意向协议》。协议约定：1.陈素芳购买恒安中央广场S2楼负1层040号商业房屋，建筑面积约12.71平方米，成交总价91956元。2.陈素芳于2013年6月10日支付内部意向保证金1.8万元，于2013年6月12日支付剩余应付款项。3.朔州市鑫源房地产开发有限公司承诺于2013年12月底以前交房，若延期超过60日，自第61日起每日支付已交房款的万分之一的延期违约金。协议签订后，陈素芳已按约定分别于2013年6月20日交付保证金1.8万元，于2013年6月13日支付剩余房款73956元，合计支付购房款91956元。同时在备注中载明“陈素芳已于2013年6月11日付房款73956元，全款清，三年租金已返，三年经营权归朔州市鑫源房地产开发有限公司所有”的字样。后朔州市鑫源房地产开发有限公司按合同约定享有对该房屋三年的经营权，且已付陈素芳租金至2017年。另查明，朔州市鑫源房地产开发有限公司已合法取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、山西省商品房预售许可证（2015）晋商房预售同字第34号（发证日期2015年8月11日）、大同市城乡规划局建设用地规划许可证以及关于“中央广场S3－1商业地块、S3－2居住地块”项目具备施工许可条件的说明文件。在三年租期到期后，朔州市鑫源房地产开发有限公司通知陈素芳签订正式网签合同，但陈素芳一直未与朔州市鑫源房地产开发有限公司签订正式网签合同，因此导致该诉争房屋不能办理商品房产权证书。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、陈素芳与朔州市鑫源房地产开发有限公司签订的《意向协议》是否属无效合同；二、朔州市鑫源房地产开发有限公司是否在陈素芳起诉前取得房屋预售许可证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中陈素芳与朔州市鑫源房地产开发有限公司于2013年６月10日签订的《意向协议》系当事人双方意思真实表示。虽然朔州市鑫源房地产开发有限公司在双方签订协议时未取得商品房预售许可证，但是朔州市鑫源房地产开发有限公司后于2015年8月11日取得了商品房预售许可证。而陈素芳的起诉时间是2017年3月12日。故双方签订的《意向协议》合法有效，不存在合同无效中“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。同时陈素芳已按约定收取了朔州市鑫源房地产开发有限公司的租金，亦能证明双方已按协议实际履行，所以对于陈素芳要求确认其与朔州市鑫源房地产开发有限公司签订的商铺买卖合同无效及返还其所购房款91956元及利息19499元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：驳回陈素芳的诉讼请求。案件受理费2529元，减半收取1265元，由陈素芳负担。
本院对一审查明的基本事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《恒安中央广场商铺内部意向保证协议》是否有效，被上诉人应否返还上诉人购买商铺所支付的款项及利息。上诉人与被上诉人签订的《意向协议》是双方当事人的真实意思表示，并且内容合法确定，同时又赋予了双方当事人在今后办理房屋产权证时的诚信义务，应具有法律效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因朔州市鑫源房地产开发有限公司已取得了商品房预售许可证，具备了商品房预售许可资格。且本案《意向协议》并不存在违反《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此《意向协议》合法有效。同时陈素芳已按约定收取了朔州市鑫源房地产开发有限公司支付的房屋租金，可以证明双方已按协议实际履行，故上诉人请求确认其与朔州市鑫源房地产开发有限公司签订的《意向协议》无效及返还其所购房款及利息的诉讼请求无事实和法律依据。
综上所述，陈素芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2529元，由上诉人陈素芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李向阳
审判员 郭洪福
审判员 赵彩兰
二〇一八年五月十一日
书记员 王彩云