广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1226民初1067号
原告：陆约钊，男，1983年6月20日出生，汉族，住德庆县。
被告：袁小峰，男，1976年8月1日出生，汉族，住肇庆市端州区。
被告：张小翠，女，1974年10月8日出生，汉族，住住肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆炯敏，北京大成（广州）律师事务所律师。
原告陆约钊与被告袁小峰、张小翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆约钊及被告袁小峰、张小翠的委托诉讼代理人陈智英、陆炯敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆约钊向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告返回房屋转让款本金人民币30万元以及利息人民币229800元整（暂计至2017年10月23日，之后的利息按年利率24%计至转让款付清之日止）；2、本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告袁小峰于2015年2月20日签订一份《房屋买卖合同》，约定原告以30万元购买被告袁小峰位于肇庆市××路××号【房地产权证号：粤房地证第C0292397号、G202**号，现不动产权证号：粤（2017）肇庆市不动产权第0012258号】。但合同签订后，被告袁小峰却未能依约将房屋过户给原告。为此提起诉讼，请支持原告的诉求。
被告袁小峰、张小翠辩称：一、原告与两被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方所签的《房屋买卖合同》实际上是为双方之间的一笔借贷关系所作的担保。1、原告与被告袁小峰于2016年12月16日签订的《补充协议》，第一段内容明确：“（1）甲乙双方于2015年2月20日签订的《房屋买卖合同》……”、“（2）甲方（被告）在2014年9月份收到乙方（原告）购买上述房屋的全部购房款叁拾万元正。”实际上，被告作为借款人于2014年9月份与原告有一笔30万元的民间借贷。后为了保证该笔借款的清偿，双方于2015年2月20日签订《房屋买卖合同》、于2016年12月16日签订《补充协议》。2、被告自2014年10月份以来，陆续通过银行转账、微信、支付宝等方式，还清了该笔借贷对应的本金及利息，因此，原告无权要求被告向其返还房屋转让款本金及利息。3、2016年5月30日，被告作为借款人向原告借款30万元并签订《借贷合同》。若原、被告之间存在真实的买卖合同关系，真如原告所说在2014年9月向被告支付30万元的购房款被告至今未返还的话，为何不是被告返还购房款，而是原告向被告借款，且原告还需要向被告支付利息，这不符合常理。
二、《房屋买卖合同》、《补充协议》应属无效合同，原告物权依据《房屋买卖合同》要求被告返还房屋转让款本金30万元及利息。1、《房屋买卖合同》及《补充协议》签订时，被告与原告之间并不存在房屋买卖的真实意思表示。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告与被告均知悉，涉案房屋的土地使用性质为集体所有，而根据上述法律规定，《房屋买卖合同》及《补充协议》应为无效合同；其次，《房屋买卖合同》第三条约定的成交价格为30万元人民币，而涉案房屋建筑面积约260平方米，该成交价格明显低于其市场价值。且《补充协议》明确被告是于2014年9月份收到该30万元“购房款”的，但《房屋买卖合同》却是在2015年2月20日签订的，这明显有悖于一般房屋买卖的交易习惯和常理；至关重要的是，《房屋买卖合同》与《补充协议》签订后，双方并未实际履行相关交楼、验收及办理过户等合同义务。《补充协议》第三条更是约定“甲方应当在2017年1月20日前把已收到乙方的叁拾万元购房款及使用购房款的利息（按购房金额的24%的年利率计算利息，利息自2014年9月份起算）一起转账到乙方指定的以下账户……”，实际上，被告已通过银行转账的方式定期向原告银行账户归还该笔借款。因此，原告与被告之间并不存在房屋买卖的真实意思表示。2、《房屋买卖合同》与《补充协议》违反《担保法》第四十条的约定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”，应属无效。
三、被告张小翠认为原告与被告袁小峰之间的买卖关系与其无关，张小翠对房屋买卖一事并不清楚，故不应承担责任。
综上，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”涉案的30万元款项并非原告起诉所称的房屋转让款，故原告的主张缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告陆约钊与被告袁小峰于2015年前常有经济往来，在双方经济往来中，被告袁小峰尚欠原告的款项一直未能清偿，被告袁小峰便将之前的债务计算在内，口头约定由原告支付其30万元，即将坐落于肇庆市××××号房屋转给原告，为此，原告于2014年9月向被告袁小峰支付购房款30万元，其后，因被告袁小峰无力清偿债务，便于2015年2月20日与原告正式签订一份《房屋买卖合同》，约定原告陆约钊自合同签订时一次性支付30万元（该款于2014年9月已支付），购买被告袁小峰位于肇庆市××××号房屋（4层、建筑面积265.1200平方米，土地使用权性质：集体），同时，合同还约定了房屋过户、违约责任等事项。
2016年12月16日，原告与被告袁小峰在广东开信律师事务所见证下，双方签订一份《补充协议》，协议约定：鉴于：1、甲（袁小峰）乙（陆约钊）双方于2015年2月20日签订《房屋买卖合同》，甲方将其所有的位于肇庆市××××号（建基面积为：伍拾捌点肆平方米，建筑面积为：贰佰陆拾伍点壹贰平方米）的房屋转让给乙方，由于该房屋用地为集体用地，所以，该买卖房屋至今没有过户到乙方名下；2、甲方在2014年9月份收到乙方购买上述房屋的全部购房款叁拾万元整（￥300000.00）。经甲、乙双方友好协商，同意达成以下补充条款：一、甲方应当在2017年1月15日前将房屋使用土地性质变更为国有，并在该日期之前将办理好该房屋过户给乙方的所有手续。二、甲方办理土地使用权性质变更（集体变更国有）的所有费用由甲方自行负责，与乙方无关。三、如甲方在2017年1月15日前未办理完土地和房产的过户手续给乙方的，甲方应当在2017年1月20日前把已收取乙方的叁拾万元购房款及使用购房款的利息（按购房款金额的24%的年利率计算利息，利息从2014年9月份起算）一起转账到乙方指定的以下账户（开户行：中国工商银行肇庆分行德庆支行；姓名：陆约钊；账号：62×××36）。四、如因该协议发生纠纷，甲方同意乙方向当地人民法院起诉。五、如因甲方违约，乙方以诉讼行驶保护其权利时，甲方应承担乙方因诉讼所支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等）。六、本补充协议与原房屋买卖合同不一致的地方，以本补充协议为准。七、本补充协议自双方签字之日起生效。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。甲方（袁小峰）与乙方（陆约钊）均在补充协议上签名确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据当事人的起诉、答辩以及查明的事实，本案争议焦点为：1、被告袁小峰是否应承担退回房屋转让款及利息的责任；2、被告张小翠是否需要承担还款责任。
首先，关于被告袁小峰是否应承担退回房屋转让款及利息的责任问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定，根据上述规定，原告与被告袁小峰于2015年2月20日签订的《房屋买卖合同》为无效合同，此外，《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都由过错的，应当各自承担相应的责任。”《房屋买卖合同》认定无效后，根据上述规定，原告要求被告退回转让款和利息的请求，合理合法，本院予以支持。被告提出该房屋买卖合同是为另一笔借款作担保，原告实际上没有支付购房款的抗辩，但被告未能提供证据予以证实。此外，被告提出原告没有支付购房款，经查，原告与被告袁小峰于2015年2月20日签订房屋买卖合同后至2016年12月16日，时隔一年十个月后，又在律师事务所见证下签订补充协议，重新确认被告袁小峰于2014年9月已收取原告转让款30万元，此外，协议同时约定房屋无法过户时，对房屋转让款的退还约定了还款计划及利息的计算方法，故被告该抗辩，本院不予采纳。据此，原告起诉要求被告袁小峰退还房屋转让款及占用资金期间的利息（按年利息24%计算）的请求，合理合法，本院予以支持。至于利息的计算，因原告支付购房款是2014年9月，但未明确具体日期，故利息应从2014年10月1日起计算。
关于张小翠是否需要承担还款责任的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，该转让款虽然发生在袁小峰与张小翠夫妻关系存续期间，但在《房屋买卖合同》及补充协议上均没有张小翠签名，事后张小翠也没有进行追认，并且，原告没有提供相关证据证明涉案款项属于袁小峰与张小翠共同生产经营，故张小翠有关涉案款项不属于夫妻共同债务的抗辩，本院予以采纳，现原告起诉要求被告张小翠承担连带清偿责任的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原告陆约钊的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十一条，第一百零七条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、袁小峰于本判决发生法律效力之日起15天内向陆约钊支付转让款300000元及利息（利息从2014年10月1日起按年利率24%计算至本判决确定还款之日止）。
二、驳回陆约钊的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9098元，减半收取计4549元；案件保全费3169元，以上合计7818元（含管辖权异议受理费100元），由被告袁小峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审判员 王锦兴
二〇一八年六月十九日
书记员 罗 荟