辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第129号
上诉人（原审被告）：王洪侠，女，1972年10月28日出生，汉族，无业，住辽宁省新民市。
委托代理人：王英俊，辽宁夏森律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：代玉伟，男，1972年7月15日出生，汉族，沈阳市和平区大红山西刀削面馆个体业主，住辽宁省新民市。
委托代理人：王英俊，辽宁夏森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中海地产（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街223号。
法定代表人：张贵清，该公司董事长。
委托代理人：于泽，男，1986年10月22日出生，汉族，该公司法务人员。
上诉人王洪侠、代玉伟因与被上诉人中海地产（沈阳）有限公司（简称中海公司）物权保护纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍、审判员丁广昱（主审）参加评议的合议庭，于2015年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人王洪侠、代玉伟的共同委托代理人王英俊，被上诉人中海公司的委托代理人于泽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告中海公司一审诉称，我公司与王洪侠、代玉伟于2012年9月10日签订备案的《商品房买卖合同》及补充协议，王洪侠、代玉伟购买了我公司开发的中海国际社区和平区中海街70号1#地10-8门网点，建筑面积为102.66平方米。该网点与社区办公用房相邻，王洪侠、代玉伟购买时我公司已经明确告知其所购网点与社区办公用房之间有墙体未砌。但王洪侠、代玉伟接收房屋后直接进行装修并出租该网点供他人经营使用，多占了社区办公用房30余平方米的面积。导致房产局测绘大队在对1#楼进行面积实测时，社区办公用房面积不够，整个1#楼无法办理产权登记备案手续，进而无法办理房屋所有权证，随时可能遭受重大经济损失，我公司暂保留终究王洪侠、代玉伟承担经济损失的权利。王洪侠、代玉伟多占30余平方米社区办公用房面积有设计规划图纸、《商品房买卖合同》附图等证据为证，我公司多次索要未果向人民法院起诉。请求人民法院依法支持我公司的诉讼请求。诉讼请求：1、请求人民法院依法判决王洪侠、代玉伟返还多占的房屋面积30余平方米；2、诉讼费用由王洪侠、代玉伟承担。
原审被告王洪侠、代玉伟一审辩称，我买的是准现房，交房时就是现在的状态。我不是专业的人士，看这个房子当时也有一个拐把，而实房也是有拐把的。我认为是中海公司的责任，不应把责任都推在我的头上。当时中海问我想怎么办，我说想退房。该房里头的小二层和地面、地暖都是我做的，有一定的损失，我向中海公司主张包括房款、房贷及利息、装修、办理维修基金等费用，共计140万元至150万元左右，中海公司也想退房，但是觉得我要的装修费用太高了。我现在也想与中海公司调解解决。
原审法院经审理查明，2012年9月10日，中海公司（出卖人）与王洪侠、代玉伟（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定王洪侠、代玉伟购买中海公司开发的位于沈阳市和平区中海街70号1层房产（建筑面积102.66平方米，套内面积92.16平方米），该商品房的用途为商业。双方约定商品房单价为18275.39元／平方米，房屋总价1876152元，王洪侠、代玉伟于签订合同当日支付首付款人民币946152元，余款930000办理贷款。合同第十八条约定，买受人的房产仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。该买卖合同附件一房屋平面图显示二王洪侠、代玉伟对房屋面积、户型已明确知悉，王洪侠、代玉伟签字并按捺手印。同日双方签订《商品房买卖合同》补充协议，协议第一条“……在买受人签订《合同》及本补充协议之前，出卖人已明确告知项目所在地及《合同》项下商品房的具体位置、结构形式、户型、面积、朝向等基本情况，同时按照买受人要求相关事项做出了合理说明，买受人对此已清楚知悉并认可”。另查，代玉伟自行对案涉房产进行了装修，改、扩建，在室内搭建二层楼（装修、改建及二层楼空间含争议房产）。上述房产已由王洪侠、代玉伟租赁他人做超市。再查，中海公司交付上述房产时，争议面积处与王洪侠、代玉伟房产连接处未封实。庭审中，中海公司称王洪侠、代玉伟占用的房屋系规划中的社区办公用房无法销售给王洪侠、代玉伟。因中海公司与王洪侠、代玉伟就返还房产协商未果，来院诉讼。案件调解过程中，就具体的返还面积，中海公司称因未经测绘大队实测，无法明确王洪侠、代玉伟返还的具体面积，但因王洪侠、代玉伟购买的房产面积是具体、确定的，故要求王洪侠、代玉伟返还除合同约定的由王洪侠、代玉伟享有的建筑面积102.66平方米以外的面积。
原审法院认为，中海公司与王洪侠、代玉伟签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪尽遵守。双方在签订《商品房买卖合同》时王洪侠、代玉伟以签字按印的形式对案涉房产的户型、面积、朝向、结构等进行确认，且案涉房产系由代玉伟自行设计装修，作为具有完全行为能力人，其应尽到审慎的义务，即案涉房产建筑面积102.66平方米，代玉伟在装修过程中，如铺设瓷砖、铺设地暖工程时对多铺设的房产应尽到注意义务，现代玉伟将属于中海公司所有的房产进行占用、装修、改建、出租的行为侵犯了中海公司的物权，现案涉房产未经测绘大队实测，无法确定王洪侠、代玉伟占用的实际面积，但王洪侠、代玉伟与中海公司签订《商品房买卖合同》购买的面积是具体、明确的，故中海公司主张由王洪侠、代玉伟返还除合同约定的应由王洪侠、代玉伟享有的建筑面积102.66平方米外的面积的诉求予以支持。关于王洪侠、代玉伟提出的购买房产为准现房，其占用中海公司的责任在中海公司的抗辩理由，庭审中中海公司称置业顾问在销售期间已告知王洪侠、代玉伟未封口面积不属于王洪侠、代玉伟，王洪侠、代玉伟对此予以否认，但因王洪侠、代玉伟在《商品房买卖合同》附件一房屋平面图上所示商品房附图签字按印，王洪侠、代玉伟作为具有完全民事行为能力人，在家庭购置商业网点这类大额支出时不可能不具有谨慎的责任，且案涉房产系由王洪侠、代玉伟自行装修，在装修前进行设计及装修施工过程中对超过所购房产面积近三分之一的面积进行装修，王洪侠、代玉伟上述抗辩不符合常理，不予采用。关于王洪侠、代玉伟提出退房的抗辩理由，因与本案不属同一法律关系，可由王洪侠、代玉伟另行主张。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十八条之规定，原审判决：判决生效之日起十五日内，王洪侠、代玉伟返还占用中海地产（沈阳）有限公司的房产（具体房产面积按《商品房买卖合同》附件一房屋平面图所示，即由王洪侠、代玉伟返还除合同约定的应由王洪侠、代玉伟享有的建筑面积102.66平方米、套内面积92.16平方米以外的面积）。案件受理费100元（中海地产（沈阳）有限公司已预交），由王洪侠、代玉伟承担。
宣判后，王洪侠、代玉伟不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审民事判决，依法改判多出房屋部分由我们购买或者赔偿我们的装修损失。事实与理由：一、中海公司出售的房屋在施工中存在施工瑕疵，存在过错行为，根据我们提供的验房、收房时的照片可以看出，当时的房屋面积包括争议面积在内，争议面积的空间不是独立空间、没有独立的进出门，从外观上看与我们购买的房屋是一体的；二、中海公司并未履行告知义务，未告知此房屋存在面积问题，原审法院在审理该案中认定我们没有尽到审慎义务是错误的，没有证据证明中海公司对图纸及现场进行了明确的讲解；三、此案的处理问题，如果经过测绘大队重新测量确认争议面积不属于我们购买的房屋面积，应当优先对我们履行优先购买权，因为争议的面积与我们购买的房屋是整体的，如果不能购买，中海公司在此案中存在过错，给我们造成了损失，中海公司应予赔偿。
被上诉人中海公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，诉争房屋的买卖合同附图已经标明房屋内的四至及户型，王洪侠、代玉伟已签字确认。
上述事实，有中海公司提供的《商品房买卖合同》、补充协议等证据资料及双方当庭陈述笔录等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为：本案双方在签订《商品房买卖合同》时，王洪侠、代玉伟以签字按印的形式对案涉房产的户型、面积、朝向、结构等进行确认，王洪侠、代玉伟作为购房人，应尽到审慎的审查义务，即明知案涉房产建筑面积应为102.66平方米。现王洪侠、代玉伟占用属于中海公司所有的房产，侵犯了中海公司的物权，故原审确定由王洪侠、代玉伟返还中海公司除合同约定的应由王洪侠、代玉伟享有的建筑面积102.66平方米外的面积并无不当。
关于王洪侠、代玉伟的损失问题，因原审王洪侠、代玉伟并未就此提出反诉，故在本案中对王洪侠、代玉伟提出的损失问题不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王洪侠、代玉伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年三月二十三日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。