广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法龙民初字第1073号
原告广东睿智国通服务管理有限公司，住所地佛山市顺德区。
法定代表人曾佳燕。
委托代理人陈丽勤。
委托代理人樊瑞婷。
被告戴望群。
原告广东睿智国通服务管理有限公司诉被告戴望群物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月8日受理后，依法适用简易程序审理，由审判员罗洋独任审判，于2015年9月28日公开开庭审理。原告的委托代理人陈丽勤、被告戴望群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，佛山市华夏房产有限公司（以下简称“华夏公司”）选聘原告作为佛山市顺德区龙江镇西华路11号东汇家园的前期物业服务机构，委托原告对该小区提供前期�业管理服务。被告向华夏公司购买东汇家园3座701单元，该商品房的建筑面积为131.03平方米，原、被告于2011年8月22日签订《顺德区（前期）物业服务协议书》。根据该协议书第三条、第四条、第十二条的约定，物业管理费按建筑面积1.2元／月／平方米计收，从合同约定交楼之日起缴交物业服务费，物业服务费按季度缴纳，于每季度首月缴纳本季度的物业管理费。物业管理费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按照本梯总户数共同分摊，公共水电分摊按月扣费。若被告不按约定标准和时间缴纳物业管理费等有关费用，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日按每日千分之五追缴逾期付款违约金。其后，经超过1／2的业主同意，将物业管理费调整为1.6元／月／平方米，并于2014年9月1日生效执行。被告于2011年8月22日办�收楼手续后，分别从2013年1月1日起开始拖欠物业管理费，已累计拖欠物业管理费（2013年1月1日至2015年6月30日）5240元以及违约金（暂计至2015年6月30日）11527.78元，垃圾费（2012年1月1日至2014年4月30日）336元，水电分摊（2011年10月1日至2015年3月31日）542.5元。被告拖欠上述物业管理费等费用，已构成违约。经原告多次催缴仍拒不支付。请求判令：1.被告立即向原告支付2013年1月1日至2015年6月30日物业管理费5240元以及违约金11527.78元（暂计至2015年6月30日，实际计至实际付款之日）；2.被告立即向原告支付2012年1月1日至2014年4月30日垃圾费336元，2011年10月1日至2015年3月31日水电分摊费542.5元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1.被告于2011年收楼，但是被告在收楼时发现被告购买的商品房墙壁上存在多处裂缝，原告口头承诺在被告装修前均可以找原告处理该问题。但是�被告收楼后，被告多次找原告处理上述裂缝问题，均无果而终，因此，原告存在违约行为；2.在收楼时，被告按照原告的要求缴纳了大约一年多的物业管理费（具体数额不清楚）。对于2013年1月1日起的物管费及原告诉请的垃圾费、水电分摊费，由于原告没有协助处理好被告房屋裂缝问题，因此，被告拒绝向原告支付物管费、垃圾费、水电分摊费；3.根据有关法律规定，原告诉请的违约金过高。
原告意见：1.对于被告反映的墙壁裂缝问题，该商品房的发展商曾专门派人进行勘查，勘查结果是墙壁裂缝是属于正常现象，不属于房屋质量问题。2.被告在收楼后，只是缴纳了2011年的物业管理费，被告并没有缴纳2012年的物业管理费。根据原告与商品房发展商的协议，原告免除了被告2012年的物业管理费，由商品房发展商另向原告支付被告2012年的物业管理费。
诉讼�，原告向本院提交的证据如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、资质证书、核准变更通知书、法定代表人身份证明书及其身份证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告对证据1无异议。
2.东汇家园收楼会签单1份，收楼通知书复印件1份，顺德区（前期）物业服务协议书复印件1份，关于东汇家园物业管理费调整表决结果的公告复印件1份，备案回执复印件1份，证明被告与明以福购买东汇家园二期三栋701房，被告于2011年8月22日签字确认收楼，原被告双方定于2011年8月22日签订顺德区（前期）物业服务协议书，双方对物业管理费、水电分摊费进行了约定，垃圾管理费是属于原告受有关部门委托代收代缴的费用。被告尚欠原告2013年1月1日至2015年6月30日的物业管理费5240元及违约金，尚欠2012年1月-2014年4月30日垃圾费336元，尚欠2011年10月1日-2015年3月31日水电分摊费542.5元。
被告质证意见：对证据2的真实性无异议，被告确认没有缴纳上述物业管理费、水电分摊费、垃圾费，但是被告不清楚具体欠款数额，且原告计算的违约金过高。在原告完全处理好被告房屋裂缝问题前，被告拒绝向原告缴纳上述费用。
本院对上述证据作如下认证：
原告提供证据1、2，被告对其真实性均无异议，本院经审查予以采信，对于双方有争议的部分，本院在以下部分予以阐述。
根据采信的证据，并结合双方当事人的陈述，本院查明的事实如下：
华夏公司选聘原告作为佛山市顺德区龙江镇西华路11号东汇家园的前期物业服务机构，委托原告对该小区提供前期物业管理服务。被告向华夏公司购买东汇家园二期3座701单元，该商品房的建筑面积为131.03平方米，原、被告于2011年8月22日签订《顺德区（前期）物业服务协议书》。该协议书对物业管理费、公共水电分摊费用、生活垃圾处理费的收取缴纳以及其他事项进行了约定。其后，原告将物业管理费由1.2元／月／平方米调整为1.6元／月／平方米，并于2014年9月1日生效执行。
被告于2011年8月22日办理收楼手续后，分别拖欠2013年1月1日期间的物业管理费、2012年1月1日至2014年4月30日期间的垃圾费、2011年10月1日至2015年3月31日期间的水电分摊费。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》是双方当事人真实意思的表示，该协议依法成立有效，双方依法成立物业服务合同关系，均应依照协议的约定全面履行合同义务。
根据《顺德区（前期）物业服务协议书》》第三条、第四条的规定，被告应按期向原告缴纳物业管理费、公共水电分摊费�及垃圾处理费。被告拒绝向原告缴纳上述费用，其抗辩理由为原告没有为其完全处理好房屋裂缝问题，但被告并未提供有效证据证实其购买的商品房存在房屋裂缝问题以及出现房屋裂缝问题归责于原告，应承担举证不能的不利后果，本院依法不予采纳。另外，与被告存在商品房买卖合同关系的是华夏公司，而非本案原告，根据合同相对性原则，如果被告购买的商品房存在房屋质量问题，被告应向华夏公司主张相关的权利。因此，被告拒绝向原告支付物业管理费、公共水电分摊费以及垃圾处理费的理由不成立，被告应依照合同约定向原告支付上述费用。
经审查，原告诉请主张的2013年1月1日期间的物业管理费5240元、2012年1月1日至2014年4月30日期间的垃圾费336元、2011年10月1日至2015年3月31日期间的水电分摊费542.5元，与《顺德区（前期）物业服务协议书》的约定基本相符，且与一般生活常理相符，被告亦未对欠款数额提出异议，本院依法予以采纳。
根据《顺德区（前期）物业服务协议书》第十二条的约定，若被告不按约定标准和时间缴纳物业管理费等有关费用，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日按每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告逾期未向原告交纳物业管理费，原告可据此要求被告支付逾期付款的违约金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合�素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”庭审中，被告对原告的违约金诉请提出异议，并认为违约金计算标准过高。经审查，上述协议约定的违约金标准明显高于中国人民银行规定的同期同类贷款利率，且原告未提供证据证实其因被告逾期交纳相关费用造成的实际损失数额，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告应向原告支付逾期付款的违约金2000元。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告戴望群应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东睿智国通服务管理有限公司支付2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费5240元以及违约金2000元；
二、被告戴望群应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东睿智国通服务管理有限公司支付2012年1月1日至2014年4月30日垃圾费336元以及2011年10月1日至2015年3月31日水电分摊费542.5元；
三、驳回原告广东睿智国通服务管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为120.58元（原告已预交），由原告广东睿智国通服务管理有限公司负担65.58元，被告戴望群负担55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中�人民法院。
审判员 罗 洋
二〇一五年十月八日
书记员 张捷云
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