广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦南民初字第897号
原告钦州市房地产综合开发公司，住所地钦州市钦南区文峰南路168号。
法定代表人马自善，经理。
委托代理人吕业樑，广西欣和律师事务所律师。
被告广西天和创展房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道166号上东国际T3栋920号。
法定代表人张君，总经理。
委托代理人黄财基，广西万合律师事务所律师。
被告广西信联置业有限公司，住所地南宁市厢竹大道外商投资大厦16楼。
法定代表人陈楚，董事长。
委托代理人容学材，广西港天律师事务所律师。
原告钦州市房地产综合开发公司（以下简称房地产公司）诉被告广西天和创展房地产开发有限公司（以下简称天和公司）、广西信联置业有限公司（以下简称信联公司）国有划拨土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，组成合议庭适用普通程序，于2015年4月27日、2015年10月21日公开开庭进行审理，原告委托代理人吕业樑、被告天和公司委托代理人黄财基、信联公司委托代理人黄永坚到庭参加诉讼。于2016年1月27日公开开庭进行审理，原告委托代理人吕业樑、被告天和公司委托代理人黄财基、信联公司委托代理人容学材到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告申请对被告天和公司开发的《天创.国都》房地产项目中价值2018万元的房地产进行诉讼保全。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月30日，原告与被告天和公司及信联公司签订《房屋置换协议》，原告将位于钦州市南珠大道与沙江路口处约3.8亩土地（原经综合楼3300平方米房屋，土地证号：钦国用（2007）第A13**号）交由被告天和公司开发建设“天和.国都”项目，约定建成后，被告天和以3500平方米新住宅房屋和16个地下标准产权车位作为对价补偿原告。合同签订后，原告如约将房屋土地交给被告开发建设，被告信联公司拆除原告房屋并申请将原告土地纳入规划且取得批准。至2013年，天和国都项目一期已经建成并开盘销售，但被告不履行合同义务将房屋交给原告，也没有按合同约定在2012年10月31日向原告支付房屋回购款。由于原告与被告天和公司及信联公司签订《房屋置换协议》已经被生效判决所解除。根据原告和被告天和公司、信联公司签订的《房屋置换协议》，原告与被告天和公司、信联公司是房屋拆迁补偿法律关系，被告之间是合作开发房地合同关系，被告天和公司和信联公司有共同义务赔偿原告房屋损失、经营损失、赔偿开发占用400平方米土地损失、支付违约金并有义务协助办理返还土地的相关变更手续。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令被告天和公司、信联公司共同赔偿原告房屋损失1353万元、经营损失487万元、赔偿被开发占用的400平方米土地损失100万元、支付违约金200万元共计2018万元，判决被告天和公司返还原告位于钦州市南珠大道与沙江路口处约3.8亩土地，判决被告天和公司和信联公司共同办理涉案土地分割手续并协助办理返还未使用土地的规划变更手续及报批报建变更手续，并由被告承担本案诉讼费用。
被告天和公司辩称：本案交房的条件尚未成就，根据置换协议第一条约定，现该项目刚完成第一期建设，第二期正在建设中，整体项目尚未竣工完成，故交房条件尚未成就。根据协议第二条约定，土地属于划拨用地，至今尚未改变性质，也没有更名到被告名下，现原告要求取得房屋不公平，也不是合同本意。根据协议第三条约定，土地上有五层楼的商品房，被告天和公司要开发就必须拆除该建筑，但被告天和公司与住户没有能达成一致协商意见，不能完成协议约定的拆除置换，这本属于原告的义务，现该建筑不能拆除，导致项目无法推进。再者，原告在诉讼过程中变更诉讼请求不符合法律规定，原告应在辩论终结前予以变更，或者另行起诉。原告请求赔偿的房屋不是被告天和公司拆除的，在合同签订前，该房屋已经由原告拆除，并天和公司已经支付信信联公司相应的补偿款，基本义务已经完成。对于原告请求赔偿经营损失，由于原告并没有提交证据证实房屋已经进行使用经营，因此该请求没有事实依据；对于原告请求赔偿占用的400平方米土地，被告天和公司是否占用原告的土地原告提供的证据并不充足，而且在另一个案件中已经认定被告天和公司没有占用原告的土地；由于原告没有将本案涉案土地转户到被告名下，致使被告天和公司无法投入开发建设，因此造成合同根本性违约责任应是原告，而不是被告天和公司；同理，原告要求被告天和公司返还土地也没有事实依据，土地是不动产，应以变更产权登记为交付，现在该土地还登记在原告名下，因此不存在返还问题；至于规划问题，虽然该土地建设是划入被告天和公司建设的项目中，但该土地属于二期部分，现在并没有取得建设许可，不存在协议原告办理变更问题。因此，请求驳回原告对被告天和公司的诉讼请求。
被告信联公司辩称，本案是属于房地产合作开发合同，对于信联公司和原告签订的合同中，信联公司已经按协议约定投入完成了房屋拆除、钻探勘察、土地平整、总平图评审报建等一系列的工作，而且也应原告和被告天和公司的要求退出项目开发，在三方签订的《房屋置换协议》中，信联公司属于权利转让方，并没有违约行为存在；造成合同解除的违约方是被告天和公司和原告，而原告的违约是根本性的，其不管是和信联公司合作还是和天和公司合作，都没有将开发使用的土地从划拨性质变更为出让性质，从而造成整个项目无法开展。因此，原告对被告信联公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
2008年11月28日，原告经其主管部门钦州市国有资产管理委员会同意，将位于广西钦州市南珠西大街与沙江路口交汇处未建设完毕的综合办公楼及土地以拆旧建设新的方式用于开发房地产项目。2008年12月2日，原告与信联公司签订《合作开发房地产合同书》合作开发房地产，2009年9月30日原告与信联公司又签订《合作开发房地产合同书补充协议》一份，2009年10月13日原告与信联公司再次签订了《合作开发房地产合同书补充协议（二）》；约定以原告为名联合开发位于广西钦州市南珠西大街与沙江路口交汇处第三人综合办公楼及周边房地产项目《盛世国际公寓》。该项目经钦州市建规委会同钦州市国土局、市政局、消防支队、交警支队以及设计单位业主等进行项目评审后，钦州市住房和城乡建设委员会于2011年2月22日同意原告开发该房地产项目，并于同日通过报纸公示该项目。嗣后，原告与信联公司组织人员进行设计、勘查，并对项目用地上原有楼房进行了拆除。后因被告天和公司取得位于钦州市南珠西大街南面与钦州市沙井大道交汇处地块的国有土地使用权用于开发天和国都房地产项目，钦州市建规委重新将原告与信联公司合作开发的项目用地纳入被告天和公司整体开发的《天创国都》范围内。为此，原告与被告天和公司、信联公司于2011年12月30日签订《房屋置换协议》一份，2012年3月13日被告天和公司与信联公司之间签订《协议书》，约定信联公司将其与原告签订的合同权利义务转让给被告天和公司，由被告天和公司补偿信联公司因拆旧、钻探、土地平整、设计及规划报建等投入费用400万元及置换钦州市南珠西大街沙江路临街第壹层建筑面积为50平方米独立产权商铺壹间给信联公司。合同签订后，被告天和公司只付款320万元。由于天和公司没有履行付款义务，信联公司于2015年5月4日向本院提起诉讼，要求解除《房屋置换协议》及《协议书》，经本院审理作出（2015）钦南民初字第1047号民事判决书，判决解除上述合同，现该判决已经发生法律效力。
另查明，本案所涉土地2007年10月取得国有土地使用证，土地使用者为原告钦州市房地产综合开发公司，使用权类型为划拨。现本案所涉土地已规划在被告天和公司开发的天创国都房地产项目的总平范围内。本案涉案土地，被告天和公司至本案辩论终结前都没有开发建设使用。
以上事实有原、被告的陈述及提供的房屋置换协议、国有土地使用证、（2015）钦南民初字第1047号民事判决书等证据在案予以证实。
本院认为，原告与被告天和公司、信联公司于2011年12月30日签订的《房屋置换协议》已由本院生效的判决书认定为合法有效合同，因此，本院在此不再叙述。该合同实际分为被告信联公司将其与原告合作开发房地产的合同权利义务转让给被告天和公司，原告将其享有的土地使用权转让给被告天和公司，由天和公司公司开发经营房地产两部分内容，在被告天和公司开发的房地产项目中，原告不参与开发经营和利润分配，也无承担风险的约定。因此，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”因此，原告与天和公司之间建立的是土地使用权转让合同关系，被告天和公司与信联公司之间建立的是合同权利义务转让关系。据此，本案案由在立案时确定为合资、合作开发房地产合同纠纷有误，应变更为国有划拨土地使用转让合同纠纷。
合同当事人应全面履行合同约定的相应义务。在本案中，对于原告与被告天和公司之间的合同部分内容，由于原告没有依约定将涉案用地变更登记到被告天和公司名下，也没有协助被告天和公司与涉案用地上原告已经出售的商品房业主达成拆迁协议，造成被告天和公司无法建设开发使用，对此已经构成违约；而被告天和公司没有交付相应面积的房屋等给原告亦同样构成违约，因此原告及被告天和公司应对各自的违约承担相应的责任。现因被告天和公司违约没有依约定支付补偿款给被告信联公司，致使该合同在案件审理过程中，已经被生效的法律文书所解除，对合同解除各方当事人均没有异议，因此原告请求解除合同的诉讼请求，本院在此不再处理。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于原告要求两被告共同赔偿原告房屋损失的诉讼请求，由于原告与被告天和公司、信联公司签订《房屋置换协议》时，本案涉案土地上的房屋已经由原告向其主部门申请拆除用于与信联公司合作开发的房地产建设项目，被告天和公司与原告及信联公司签订的《房屋置换协议》就是土地使用权转让并由天和公司补偿信联公司因终止与原告合作开发房地产造成的经济损失，即信联公司所投入的开发建设《盛世国际公寓》房地产项目时因拆旧、钻探、土地平整、设计及规划报建等所投入费用，没有涉及该房屋拆除问题，因此原告请求被告天和公司、信联公司赔偿房屋的损失，没有合同和法律依据，对此本院不予支持。对于原告请求赔偿房屋经营损失，由于该房屋在拆除前属于未完工的烂尾楼，并没有投入使用，而且原告也没有提供证实该房屋已经产生收益的证据，因此对于原告该诉讼请求，由于没有事实依据，本院亦不予支持。
对于原告请求被告天和公司赔偿被开发占用的400平方米土地损失赔偿100万元的诉讼请求，由于原告的这项请求属于侵权问题，与本案不属于同一法律关系，据此原告可另行主张权利。同理，原告要求分割土地也没有法律依据，本院亦不予支持。因原告和被告天和公司在合同履行过程中均违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人都违返合同约定，各自承担相应责任。因此，原告请求被告天和公司承担违约责任支付违约金的请求，没有事实依据，本院对此不予支持。由于信联公司在合同履行过程中并没有违约行为，因此原告要求被告信联公司承担违约责任的请求，于法无据，本院不予支持。对于原告请求被告天和公司返还涉案用地的诉讼请求，由于不动产交付以登记为据，现该宗用地还登记在原告名下，并没有交付给被告天和公司，因此原告请求返还涉案用地的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告要求两被告协助办理返还未使用土地的规划变更手续及报建变更手续的诉讼请求，虽然该宗用地列入被告天和公司开发的天创国都项目规划中，但该宗地属于被告天和公司二期开发项目，至今并没有向钦州市建设规划部门报建，没有取得建设许可证，而且城市建设规划属于行政管理事项，不属于法院审理调整范围，因此原告该请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告钦州市房地产综合开发公司的诉讼请求。
案件受理费人民币142700元，诉讼保全费5000元，由原告钦州市房地产综合开发公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审 判 长 何 锋
人民陪审员 黄锦政
人民陪审员 罗 能
二〇一五年三月十日
书 记 员 裴 婧