上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3825号
上诉人（原审原告、反诉被告）中焙食品（上海）有限公司。法定代表人杨小青，总经理。委托代理人杨权根，上海容和律师事务所律师。委托代理人高建中，上海容和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海旌鑫实业有限公司。法定代表人傅关伟，总经理。委托代理人张必昌，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人甄灵宇，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人中焙食品（上海）有限公司（以下简称中焙食品）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第2861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭,于2016年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人中焙食品之委托代理人杨权根,被上诉人上海旌鑫实业有限公司（以下简称旌鑫实业）之委托代理人张必昌、甄灵宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2014年5月18日，旌鑫实业与中焙食品签订《工业厂房租赁合同》一份，约定旌鑫实业将位于上海市奉贤区XX路XX号院内的2#车间及其门卫、配电房、水泵房出租给中焙食品使用；建筑面积9,752平方米；承租厂房用途为食品生产及办公；租赁�限自2014年7月1日起至2024年6月30日止；租金标准为第一年度人民币（下同）0.6元/平方米/日，第二年度起，租金在上一年度租金基础上增长5%；租金按每半年支付一次；中焙食品在合同签订后7日内向旌鑫实业交付保证金177,974元及前半年租金1,067,844元；中焙食品如需对所租厂房进行改造、装修、安装设施设备的，改造及装修工程由中焙食品自行实施，但中焙食品应在施工前将改造或装修设计方案及图纸提交旌鑫实业，经旌鑫实业审核后出具书面同意意见且办理政府有关审批手续后方可按审定后的图纸施工。改造、装修工程所发生的一切费用由中焙食品自行承担，有关消防验收、食品卫生、环保等手续由中焙食品自行申报，旌鑫实业提供协助;自2014年6月1日起至2014年6月30日止作为中焙食品的装修免租期，该期限届满后开始计算租金；任何一方违约，而另一方不行使本�同规定的解除本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（包括但不限于仲裁费用、律师费用、装修费用和维修费用），并承担赔偿责任。上述合同签订后，中焙食品向旌鑫实业支付保证金177,974元及截止2014年12月31日的租金1,067,844元。后中焙食品诉至法院，要求判令：1、确认双方签订《厂房租赁合同》于2015年2月10日解除；2、旌鑫实业返还租金1,067,844元及保证金177,974元；3、旌鑫实业赔偿损失3,559,468.80元。旌鑫实业则提出反诉，要求判令：1、中焙食品支付截止2015年5月5日的欠付租金351,072元；2、中焙食品支付解除合同造成的损失3,666,891元；3、中焙食品承担律师费132,500元。原审另认定，上述合同签订后，中焙食品于2014年5月与案外人签订《建设工程施工合同》一份，对租赁房屋中的办公楼进行了装修，装修造价2,400,000元，已完工。中�食品于2014年9月29日与案外人签订《装修工程合同》一份，对租赁房屋中的车间进行装修，未完工，现已完成部分装修造价150,000元。原审再认定，2014年10月31日，旌鑫实业向中焙食品发出《紧急通知》一份，载明：旌鑫实业获悉中焙食品为食品生产需要办理环评申报手续，但未通过审批，旌鑫实业将进一步了解未获许可的原因并会积极协助中焙食品继续环评申报工作；旌鑫实业出租的厂房，在竣工验收时，以标准厂房的要求已通过了环评，现从中焙食品了解到的情况显示，系因中焙食品为食品生产、加工业务所需申报的环评未获通过，并非旌鑫实业的厂房本身环评问题所造成；双方签订的合同明确约定，环保方面的手续和要求，应由中焙食品负责申办和遵守，旌鑫实业仅在环保手续申报方面，负有协助义务，如环评未予通过导致的相关责任及后果，应由中焙食品自�承担；为避免可能的损失进一步扩大，紧急通知中焙食品停止一切装修工作，并暂停履行租赁合同项下所约定的权利义务以及其他有关食品生产加工方面的费用支出等行为。2015年1月4日，中焙食品向旌鑫实业发送函件一份，载明：旌鑫实业发送的《紧急通知》已收到，双方合同明确签订租赁合同的根本目的在于“食品生产及办公”，旌鑫实业的基本合同义务是为中焙食品提供适宜“食品生产及办公”的租赁物业，旌鑫实业显然对租赁物业的商业用途及所受政策限制等清楚明知，但未作任何告知即出租给中焙食品，中焙食品对系争房屋可能的隐性权力瑕疵一概不知，不排除有合同欺诈之嫌；中焙食品面临的环评未予通过的问题，非因中焙食品未按合同约定履行而引起，而是因为旌鑫实业提供的租赁物业自合同签署之日即存在阻碍通过环评测试的瑕疵，即导致环评测试未通过的过错全部在于旌鑫实业；中焙食品在2014年9月初向有关部门申请环评时得知，系争房屋无法实现食品生产及办公的目的，遂向旌鑫实业提出。旌鑫实业承诺凭自己之力向有关部门寻求解决之道。中焙食品已听从旌鑫实业承诺，给予其相当合理的期限以解决环评未通过后续事宜，鉴于双方均深感无实质进展，中焙食品明确向旌鑫实业表示，为减少双方履行合同的损失，尽快与中焙食品就终止《工业厂房租赁合同》事宜进行公平、友好、高效的协商。2015年1月14日，旌鑫实业向中焙食品发送《回函》一份，载明：系争厂房在竣工验收时以标准厂房的要求早就通过了厂房环评，此信息连同旌鑫实业递交的产权证等材料在与中焙食品签订《工业厂房租赁合同》前已毫无保留地告知中焙食品。中焙食品作为我国一流的食品企业，不仅具备多次食品生产的许可申请经验，�解食品生产的前置批准程序，也知晓双方在厂房租赁合同中约定的上述义务。旌鑫实业不了解食品生产许可的具体操作步骤，故向中焙食品推荐了金汇镇工业园区的招商部门专门为中焙食品办理包括营业执照在内的相关许可申请。2014年5月，金汇镇工业园区的招商部门在旌鑫实业提供上述厂房租赁合同、房产证等材料的情况下，协助中焙食品申请了营业执照。之后，又协助中焙食品开展食品生产申请许可前的环评，上述申请过程中是到2014年10月下旬才知道因旌鑫实业出租的厂房临近南桥镇大型居住区，环保局已不接受申请食品生产新设企业的环评。根据双方合同的约定，如在2015年1月底前双方共同的努力、请求、协调没有结果时，双方应尽快协商决定解除合同或部分解除合同。2015年1月25日，中焙食品向旌鑫实业发送函件一份，载明：旌鑫实业称目前租赁厂房无法办出环评的原因属于不可抗力，对此，中焙食品完全不能接受。首先，相关文件于2011年便已下发，并非在双方履行合同过程中突然发布；其次，在出租厂房之前，旌鑫实业有义务亦有能力知晓这一情况，因此完全可以预见和避免。租赁厂房可以办理环评、从而保证中焙食品能够顺利进行食品生产系旌鑫实业在出租厂房时本应具有的义务和作出的承诺，中焙食品已经按照正常流程履行全部义务，进行了正常的申报手续，因此，自始至终，不存在中焙食品委托旌鑫实业沟通、办理环评一说。2014年9月初，中焙食品得知环评无法通过时即第一时间告知旌鑫实业，并希望旌鑫实业能够解释原因并尽快解决这一问题。旌鑫实业一直承诺自身可以解决。中焙食品一方面继续等待、一方面亦积极与旌鑫实业以及相关部门沟通、协调。在此郑重通知，中焙食品同意旌鑫实业办理环评的最后期限定于2015年1月底，旌鑫实业应及时将能否办理环评的最终结果及时通知中焙食品。若在2015年2月3日前没有收到旌鑫实业的回复，中焙食品将根据法律规定以及合同约定行使相关权利、主张旌鑫实业的全部法律责任，并要求旌鑫实业赔偿由此产生的全部损失。2015年2月5日，中焙食品向旌鑫实业发送《公函》一份，载明：至今未得到旌鑫实业的任何答复，为此，郑重致函请旌鑫实业于2015年2月9日前，就租赁厂房合同的解除、返还以及赔偿事宜，前往中焙食品进行沟通洽谈；若逾期不协商或协商不一致，中焙食品将通过诉讼途径主张权利。2015年2月11日，中焙食品向旌鑫实业发送函件一份，载明：鉴于合同目的无法实现，中焙食品已于2015年2月10日口头向旌鑫实业单方面提出解除合同，并定于2015年2月13日上午返还房屋，旌鑫实业当场未有异议；在此通知，双方2014年5月18日签订的厂房租赁合同已于2015年2月10日解除；中焙食品将于2015年2月13日上午将房屋返还旌鑫实业，旌鑫实业逾期不交接的，法律后果由旌鑫实业自行承担；其他全部权利，中焙食品将通过诉讼途径进行主张。2015年4月25日，旌鑫实业向中焙食品发送《回复4月20日的协商函》一份，载明：经过努力，中焙食品环评申请没有通过，不是旌鑫实业的责任，旌鑫实业按合同已尽全部协助之力；鉴于合作失败，提出意见如下，双方厂房租赁关系应提前解除，但中焙食品未明确双方厂房租赁关系何日提前解除，为减少损失，希望中焙食品能同意从4月28日起双方租赁关系提前解除，5月5日中焙食品将厂房移交旌鑫实业。如中焙食品接受建议，请回函告知，同时中焙食品应及时将2015年1月1日起至现在的租金予以支付。2015年4月28日，中焙食品向旌鑫实业发送《关于再次通知合同解�和房屋移交的函》一份，载明：2015年2月10日，双方会面时，鉴于旌鑫实业当场确认无法通过环评，中焙食品当场口头明确提出立即单方解除《厂房租赁合同》，旌鑫实业当场未有任何异议。2015年2月11日，中焙食品邮寄公函给旌鑫实业，再次书面确认合同已于2015年2月10日由中焙食品单方解除，因此，不存在旌鑫实业所称的2015年4月28日合同解除一说。双方会晤时，旌鑫实业同意于2015年2月13日上午在现场进行厂房移交，但当日并未出现在移交现场，不办理移交的后果由旌鑫实业自行承担。对于旌鑫实业提出的2015年5月5日移交建议，中焙食品同意并表示欢迎。双方合同于2015年2月10日解除，合同解除之前，由于旌鑫实业的严重违约行为，导致中焙食品合同目的一直无法实现，故不应支付任何租金。2015年5月5日，中焙食品与旌鑫实业对系争房屋进行交接，并签订交接书一份。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中焙食品与旌鑫实业签订的《工业厂房租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，各方均应恪守。本案争议焦点之一，导致本案租赁合同解除的违约责任在哪一方。中焙食品认为旌鑫实业作为房屋产权人，理应对房屋性质用途及该地块能否办理环评有清楚的认识，本案中因环评申请无法办出导致合同目的不能实现，该责任应由旌鑫实业承担。旌鑫实业认为中焙食品主张环评无法办出却没有任何证据支持，中焙食品没有提供任何申请文件，也没有环评机构的最终决定，双方的短信往来都是基于中焙食品的陈述，但这些只是碰到的问题，并不代表最终结果；中焙食品在合同签订后四个多月才第一次提出环评申请，造成大量费用�产生；根据双方的约定，由中焙食品申报环评并承担风险，旌鑫实业提供协助，环评如果确实失败，相应的后果也应该由中焙食品承担。对此，法院认为，根据双方合同的约定，有关消防验收、食品卫生、环保等手续由中焙食品自行申报，旌鑫实业提供协助，故申请环评的义务在中焙食品一方，中焙食品作为承租人，应当由其确定系争房屋是否适于经营或承担无法经营的后果。旌鑫实业作为出租人，向中焙食品交付的房屋具有合法的建设手续，亦履行了合同约定的配合义务。现中焙食品未能提供证据证明系因旌鑫实业交付的房屋的瑕疵导致其无法办理环评，故现在中焙食品未能办出环评手续导致无法生产经营，系其经营过程中的商业风险，应由其自行承担。中焙食品以此为由认为系旌鑫实业违约，无事实及法律依据。现中焙食品因无法办理环评提出解除本案租赁�同，违约责任在于中焙食品。本案争议焦点之二，系争房屋租赁合同何时解除。中焙食品认为其曾于2015年2月10日向旌鑫实业口头提出解除，故合同已于当日解除。旌鑫实业认为因中焙食品法定代表人提出合同顺延一年，故合同并未解除，双方合同于2015年5月5日解除。对此，法院认为，中焙食品于2014年9月即通知旌鑫实业环评无法办理的情况，在双方的多次函件往来中，旌鑫实业亦确认了环评无法办理的事实。中焙食品于2015年2月11日即发函要求解除合同并交接房屋，系减少双方损失的行为，旌鑫实业在知晓环评无法办出的情况下，未及时确认合同的解除并接受房屋，直至2015年4月25日发函确认合同解除时间为2015年4月28日并约定交接房屋时间，旌鑫实业的延迟回复属于未采取适当措施防止损失扩大。但由于中焙食品作为违约方无合同解除权，故法院认定双方的合同于旌鑫实业确认解除的时间始得解除，双方合同解除时间为2015年4月28日，但自中焙食品要求交接房屋之日起至房屋实际交接日止的期间，旌鑫实业的房租损失，为扩大损失，由旌鑫实业自行承担。本案争议焦点之三，合同解除后的法律后果处理。中焙食品认为系因旌鑫实业违约导致合同解除，故中焙食品的所有损失应该由旌鑫实业承担。旌鑫实业认为合同解除的责任在于中焙食品，故应由中焙食品承担相应的后果。对此，法院认为，鉴于前述对违约责任的认定，系争租赁合同的解除系中焙食品违约所致，应由中焙食品承担相应的民事责任。故剩余租赁期内装饰装修残值损失及中焙食品提出的其他设备等损失原则上均应由中焙食品自行承担。故对中焙食品要求旌鑫实业赔偿装饰装修等各项损失3,559,468.80元的诉讼请求，法院不予支持。现旌鑫实业既不同意承担上述损失，亦不同意对该装饰装修进行利用，但旌鑫实业向法庭表示自愿补偿中焙食品500,000元，法院对此予以准许。对于中焙食品要求旌鑫实业返还租金和保证金的诉讼请求，法院认为，合同解除后，保证金应当予以退还，故对中焙食品要求旌鑫实业返还保证金177,974元的诉讼请求，法院依法予以支持。但中焙食品应当支付使用房屋期间的租金，故对于中焙食品要求退还租金1,067,844元的诉讼请求，法院不予支持。因中焙食品书面通知旌鑫实业交接房屋的日期为2015年2月13日，故中焙食品应当支付自2015年1月1日起至2015年2月13日的租金257,452.80元。2015年2月13日起至2015年5月5日的租金，系因旌鑫实业没有采取适当措施致使扩大的损失，故法院对旌鑫实业要求支付该段期间租金的诉讼请求不予支持。对于旌鑫实业要求中焙食品支付装修墙面、厂房地面、维修道路、建设水池等建设费用损失的诉讼请求，法院认为，旌鑫实业未能提供证据证明系在中焙食品要求下进行上述建设，故法院对该诉讼请求不予支持。对于旌鑫实业要求中焙食品支付另租他处存放原料的损失的诉讼请求，法院认为，腾空租赁房屋交付承租人系出租人应尽义务，故腾空房屋所产生的费用应由旌鑫实业自行承担，对旌鑫实业该诉讼请求，法院不予支持。对于旌鑫实业要求中焙食品支付律师费的诉讼请求，法院认为，根据双方合同的约定，仅在守约方不行使解除权，即双方合同继续履行的情况下，才由违约方承担律师费等费用，故旌鑫实业要求适用该条合同约定，由中焙食品承担律师费的主张无合同及法律依据，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十二条、《最高人民法院》第十一条第一款第（二）项之规定，于二○一五年十�月三十一日作出判决:一、确认中焙食品与旌鑫实业于2014年5月18日签订的《工业厂房租赁合同》于2015年4月28日解除；二、旌鑫实业于判决生效之日起十日内退还中焙食品保证金人民币177,974元；三、中焙食品于判决生效之日起十日内支付旌鑫实业自2015年1月1日起至2015年2月13日的租金人民币257,452.80元；四、旌鑫实业于判决生效之日起十日内支付中焙食品补偿人民币500,000元；五、对中焙食品的其余诉讼请求不予支持；六、对旌鑫实业的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币45,242元，减半收取，计人民币22,621元，由中焙食品负担。反诉案件受理费人民币20,001.85元，由旌鑫实业负担。判决后，中焙食品不服，上诉于本�，诉称:合同约定申请环评的主体为上诉人，但前提为系争房屋需具备申请环评的条件；合同无法履行的根本原因在于涉讼房屋临近南桥镇的大型社区，但该政策性因素在双方签约前已客观存在，被上诉人作为房屋权利人，应有充分了解；签约时上诉人明确告知被上诉人合同目的为生产食品及办公，因此，本案中，上诉人没有过错；本案中，被上诉人已构成违约，上诉人的租金及装修等损失，应由被上诉人承担，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、三、五项，改判双方签订的《工业厂房租赁合同》于2015年2月10日解除，被上诉人返还租金1,067,844元、赔偿损失3,559,468.80元。被上诉人旌鑫实业辩称:合同约定消防验收、环评由上诉人负责，被上诉人只承担协助义务；上诉人未能提供证据证明其环评未办出的原因为涉讼地块临近南桥镇大型居住社区；上诉人的疏忽及违�环评预审的操作导致双方遭受巨额损失，责任应由上诉人承担；被上诉人要求上诉人停止装修以避免损失扩大，但并未同意解除合同，即便合同解除，在上诉人没有返还土地、厂房的情形下，其仍应继续承担租金或使用费，故不同意上诉请求。被上诉人出示下列证据材料：1、上诉人与上海XX有限公司间的房屋租赁合同，旨在证明上诉人在闵行区承租200余平方米的办公场地，被上诉人合理怀疑上诉人经营策略转变；2、上诉人的宣传图片，旨在证明上诉人确实调整了经营战略；3、杨小青20**年11月21日的新浪博文，旨在证明上诉人解除合同并非因环评受阻，而是其整体经营战略发生调整；4、杨小青20**年7月21日的新浪博文，旨在证明在租房前几个月，杨小青已在了解中央工厂与第三方模式运营的优劣。上诉人发表如下质证意见：对该些材料的真实性没有异议，但认为均不属于新证据，且与本案无任何关联性。本院认为，上诉人的质证意见成立，予以采纳。二审中，被上诉人于2016年7月6日向本院出具书面意见，表示为平衡各方利益，在维持原判的前提下，其自愿将装修补偿款由50万元提高至70万元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《工业厂房租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。合同约定，中焙食品承租的厂房用途为食品生产及办公；有关消防验收、食品卫生、环保等手续由中焙食品自行申报，旌鑫实业提供协助。中焙食品主张其于2015年2月10日口头提出解除合同，且旌鑫实业予以确认，2015年2月12日中焙食品发函重新确认了之前口头告知的内容；旌鑫实业则表示其同意合同于2015年2月10日解除系附条件的，即中焙食品需补偿其损失。鉴于中焙食品无单方解约权，且未能提供旌鑫实业同意于2015年2月10日解除合同的书面依据，况且旌鑫实业2015年4月25日的回函内容显与中焙食品的主张相悖，故其该等上诉理由，本院不能采纳。本案的争议焦点在于合同不能继续履行的责任在于哪一方？涉讼合同约定，改造、装修工程所发生的一切费用由中焙食品自行承担，有关消防验收、食品卫生、环保等手续由中焙食品自行申报，旌鑫实业提供协助。中焙食品坚持认为其未能通过环评系因涉讼房屋临近南桥镇大型社区所致，而旌鑫实业签约前对此应有充分了解。本院注意到，旌鑫实业2015年1月14日的回函反映出其于2014年10月下旬，在中焙食品申请环评过程中才得知因厂房临近南桥镇大型居住区环保局已不接受申请食品生产新设企业的环评。本案中，中焙食品未能出示有效证据证明旌鑫实业存有恶意隐瞒之情形等过错行为，并且，申请环评本系经营者的义务，�焙食品未能充分了解政策致其无法通过环评，应自担其责。二审中，旌鑫实业自愿将装修补偿款由50万元提高至70万元，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下:一、维持上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第2861号民事判决主文第一、二、三、五、六项；二、变更上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第2861号民事判决主文第四项为：上海旌鑫实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付中焙食品（上海）有限公司补偿款人民币700,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币45,242元，减半收取，计人民币22,621元，由中�食品（上海）有限公司负担。反诉案件受理费人民币20,001.85元，由上海旌鑫实业有限公司负担。二审案件受理费人民币41,878.12元，由中焙食品（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年七月二十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。