重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04809号
上诉人（原审原告）裘芝兰。
委托代理人林玉成，重庆立源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆金海投资发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥正街125号。
法定代表人曾庆卿，该公司董事长。
委托代理人赵炬，重庆佳程律师事务所律师。
委托代理人兰瑛，重庆佳程律师事务所律师。
上诉人裘芝兰与被上诉人重庆金海投资发展有限公司（以下简称金海公司）商品房预售合同纠纷一案，裘芝兰不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第10276号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年12月3日，裘芝兰、金海公司签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，裘芝兰购买金海公司开发的位于重庆市九龙坡区石坪桥正街125号绿洲华府小区1栋15-4号预售商品房，房屋总价款409650元。第十三条约定，属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由裘芝兰、金海公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因金海公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房产地权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，裘芝兰要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至金海公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，金海公司按日向裘芝兰支付已付房价款万分之一的违约金，并于金海公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向裘芝兰支付违约金。同时，双方在合同附件五合同补充协议第五条第二项约定，金海公司接受裘芝兰委托办理合同登记备案、产权登记的，如受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按合同约定时间办理相关手续，金海公司不承担责任。合同签订后，裘芝兰履行了全部付款义务。
2002年，经重庆市九龙坡区国土资源局、重庆市国土资源和房屋管理局审批，对包括本案讼争的绿洲华府小区1栋房屋所在地块在内的绿洲小区划定用地红线。2005年5月24日，重庆市规划局对讼争房屋所在工程项目出具渝规选（2005）九字第0031号《建设工程选址意见书》，该选址意见书对道路红线、建筑控制线等规划控制线以附图予以明确。2005年8月30日，九龙坡区石坪桥正街125号地块土地使用权人登记为重庆冠生园兴绿洲食品有限公司、重庆兴绿洲建设集团有限公司。2009年11月2日，金海公司登记为该宗地的使用权人。2011年5月，金海公司建设的讼争房屋所在工程竣工比较图显示，讼争的1幢房屋在规划的建筑控制线范围内。
2012年4月，金海公司先后两次向重庆市国土资源和房屋管理局缴纳土地出让金共计11万元。2012年5月10日，金海公司与重庆市国土资源和房屋管理局签订《关于渝地合变（2009）（九区）第13号、第17号﹤重庆市国有土地使用权转让变更合同﹥的第三次修改协议》，该修改协议明确，因该项目增加109.1平方米建设用地面积及436.4平方米计价建筑面积，调整补缴土地出让价金11万元，应在正式签订本协议前一次性缴清。2012年5月25日，因新增建设用地面积109.1平方米，经重庆市九龙坡区国土资源管理分局上报，重庆市国土资源和房屋管理局审批同意对绿洲华府项目用地红线范围进行调整。2012年6月，金海公司取得绿洲华府小区讼争1幢房屋的房地产权证。
金海公司于2011年8月4日将房屋交付裘芝兰使用，金海公司为裘芝兰办理房屋权属登记取得业务受理单的时间为2012年7月13日。
裘芝兰在一审中诉称，裘芝兰、金海公司于2009年12月3日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定裘芝兰购买金海公司开发的重庆市九龙坡区石坪桥正街125号绿洲华府小区1幢15-4号房屋，房屋总价款409650元，合同第十三条关于办理产权登记的约定为：属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请及相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因金海公司的责任，未能按期取得受理单，裘芝兰要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定取得受理单之日起至实际取得受理单之日止，金海公司按日向裘芝兰支付已付房款万分之一的违约金，并于实际取得受理单之日起30日内向裘芝兰支付违约金。裘芝兰按照合同的约定履行了缴纳房款的义务，并于2011年8月4日实际接房。因金海公司责任未能按期向土地房屋登记机关提交办理商品房产权证的申请，致使裘芝兰于2012年8月才领到房地产权证。金海公司应当承担逾期办证的违约责任。裘芝兰现起诉要求：1、判令金海公司支付裘芝兰逾期办理房地产权证违约金13776元；2、判令金海公司赔偿裘芝兰逾期支付违约金的利息（以13776元为本金，从2012年7月20日起按银行同期贷款利率计算至付清）；3、判令金海公司支付裘芝兰误工费；4、本案受理费由金海公司承担。
金海公司在一审中辩称，延期办证是事实，但造成逾期办证不是金海公司的原因，其不应当承担违约责任。首先，按照正常的流程，由国土部门出具用地红线图，规划部门依据该红线图并征得国土部门的同意后出具选址意见书，金海公司依据选址意见书设计规划方案报批后进行初设及报有关部门审批，审批通过后金海公司进行施工设计报规划部门、建委备案。在该流程中，金海公司并无任何过错，施工设计完全符合选址意见书，各幢建筑位置均在规划部门划定的建筑控制线内，并通过了规划验收。但1幢楼在竣工后国土部门进行国土验收时认为部分建筑逾越了国土出让红线，穿越了尚未拆迁的建筑。对此经国土部门、规划部门、金海公司三方开会研究，国土部门承认是他们的失误导致，决定由国土部门修改土地红线图，使1幢楼位于修改后的国土出让红线图内，但这一修改使金海公司出让土地增加了109.1平方米，需要缴纳增加的土地出让金及履行一系列程序，由此导致金海公司无法在合同约定的期限内办理房屋产权登记手续，这是国土部门的错误造成，金海公司对此无责任。其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定及裘芝兰、金海公司签订的商品房买卖合同第十三条第4项的约定，开发商承担逾期办证违约责任的前提是因开发商的原因和责任所致，开发商存在过错时才承担逾期办证的违约责任。同时，根据合同附件五合同补充协议第五条第二项约定，如受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按合同约定时间办理产权登记手续，金海公司不承担责任。综上，金海公司在没有过错的情况下，不应承担逾期办证的违约责任，请求驳回裘芝兰的诉讼请求。
一审法院认为：裘芝兰、金海公司双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是，金海公司是否存在逾期办证违约行为及是否应当承担办证违约责任。
本案中，金海公司于2011年8月4日将房屋交付裘芝兰使用，金海公司取得办理房屋权属登记业务受理单的时间为2012年7月13日，已超过合同约定期限，金海公司逾期办证系事实。
关于金海公司抗辩造成逾期办证不是其原因所致，不应当承担违约责任的问题，首先，从本案查明的情况看，金海公司开发建设包括本案讼争房屋的绿洲华府小区，系按照国土部门确定的用地红线、规划部门划定的建筑物控制线等进行，从该项目的竣工比较图来看，金海公司修建的绿洲华府小区1幢房屋也在规划控制线范围内。其次，金海公司在按照有关行政主管部门的审批要求进行施工建设的情况下，与国土部门协商签订土地出让合同修改协议，补缴了土地出让金，并无证据证明系金海公司的责任。基于此，对金海公司提出的，因办理讼争房屋所在项目补缴土地出让金事宜造成的办证时间迟延，不应归责于金海公司的辩解，一审法院予以采信。因此，对逾期办证问题，按照双方合同约定，金海公司不应承担违约责任。
综上，虽然金海公司存在逾期办证的事实，但逾期办证的原因不应归责于金海公司。因此，金海公司关于其不应当承担逾期办证违约责任的抗辩理由成立。裘芝兰要求金海公司支付逾期办证违约金、逾期支付违约金利息及误工费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：驳回裘芝兰裘之兰的诉讼请求。案件受理费72元，由裘芝兰负担。
一审宣判后，裘芝兰不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判支持上诉人的诉讼请求。理由是被上诉人应当提供证据证明逾期办证的原因及逾期办证的责任人。被上诉人超红线占用道路系违法，其补交土地出让金是否合法未查清。被上诉人是造成补签土地出让合同修改协议，补交土地出让金，进而造成办证迟延的责任主体。《合同补充协议》第五条第二款属于格式条款，应无效，不能成为免除被上诉人承担违约责任的依据。该条款中的专业部门不能等同于国土、规划部门。即使因第三方原因造成被上诉人违约，被上诉人也应承担违约责任。一审适用法律错误。
被上诉人金海公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院在该案的系列案之一的（2013）渝五中法民终字第04052号案件中查明：经金海公司申请，本院到九龙坡区规划分局调查核实到，规划部门划定的建筑物控制线应当小于或等于国土红线，金海公司获得审批的建筑物控制线从未变更过，金海公司一直在建筑物控制线范围内进行施工。
本院二审查明的其他事实和一审查明的事实相同。
本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由，并结合被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点是金海公司是否存在逾期办证的违约行为以及是否应当对逾期办证承担违约责任。本案中，双方签订的购房合同及合同补充协议均约定，如受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按合同约定时间办理相关手续，金海公司不承担责任。上诉人认为《合同补充协议》第五条第二款属于格式条款，应无效；该条款中的专业部门不能等同于国土、规划部门的上诉意见，因该补充协议系双方自愿协商签订的，且该条款系对双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中违约条款的补充，该条款不存在加重上诉人责任，排除其主要权利的内容，故该条款合法有效，对双方当事人当事人均有约束力。对该条款中“专业部门”的理解也应从本合同的性质、并联系上下文对“专业部门”进行解释，在本合同中，“专业部门”显然是指相关业务主管部门。故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳。从本案中合同的履行情况看，金海公司为裘芝兰办理房屋权属登记取得业务受理单的时间晚于合同约定期间，金海公司存在逾期办证的行为系事实。但从一、二审查明的情况看，没有证据证明逾期办证的行为是由于金海公司的原因所造成的。首先，金海公司开发建设包括本案讼争房屋的绿洲华府小区，系按照规划部门划定的建筑物控制线等进行，从该项目的竣工比较图来看，金海公司修建的绿洲华府小区1栋房屋也在规划控制线范围内。其次，金海公司在按照行政主管部门的要求进行建设的前提下，与国土部门协商签订土地出让合同修改协议，补缴了土地出让金，并无证据证明系金海公司的责任。基于此，因办理讼争房屋所在项目补缴土地出让金事宜而造成的办证时间延迟，不应归责于金海公司。因此，对本案讼争的逾期办证问题，因金海公司已经证明非其原因造成，故按照双方合同约定金海公司不应承担违约责任。上诉人认为被上诉人违规超红线占用道路与本案查明的事实不符，该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费144元，由上诉人裘芝兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓方彬
代理审判员 何 流
代理审判员 刘恋砚
二〇一四年十一月十五日
书 记 员 刘琳妍