广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民二终字第91号
上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海来此购商贸有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定负责人：罗汉伟。
委托代理人：聂秀凤，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：赵少东，广东莱特律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周丽平，女，汉族，身份证登记住址：广东省五华县，身份证号码：×××3766。
委托代理人：黄建军，广东广和（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周广伟，男，汉族，现住址：广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××3777。
委托代理人：黄建军，广东广和（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市鑫辉百货有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：周雪辉。
委托代理人：黄建军，广东广和（珠海）律师事务所律师。
上诉人珠海来此购商贸有限公司（以下简称来此购公司）与上诉人周丽平、被上诉人周广伟、珠海市鑫辉百货有限公司（以下简称鑫辉公司）合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民二初字第2606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2014年1月28日，来此购公司作为乙方，周丽平作为丙方及案外人王树锋作为甲方签订一份《协议书》，协议书约定：甲方与乙方于2012年4月1日签订《物业租赁合同》一份，约定甲方将坐落在珠海市高新区金鼎官塘村大祠堂，建筑面积为7970.13平方米的物业租赁给乙方使用，租赁期限为15年7个月。现因乙方另有发展，经甲乙丙三方友好协商，就解除甲乙双方租赁合同，并由丙方承租甲方上述物业，作出约定如下，三方共同遵守：一、甲乙双方一致同意，自签订本协议之日起，解除甲乙双方签订的《物业租赁合同》，双方互不负违约责任。乙方需向甲方缴纳租金至2014年1月31日…二、甲乙丙一致同意，自签订本协议之日起，建立甲丙双方的租赁关系，丙方的租赁期限为2014年2月1日起至2028年4月30日止。丙方承继乙方在《物业租赁合同》中承租人的所有权利和义务，《物业租赁合同》中的各项约定适用于甲方和丙方；四、因乙方投入巨额资金对该物业进行装修改造，丙方承继该租赁物业须向乙方支付转让费用合计270万元，支付方式为：甲乙丙三方签订本协议当日，丙方向乙方支付首期款项100万元整，2014年3月1日丙方应向乙方支付第二期转让款项70万元（丙方入场，能够正常使用场地），2014年5月1日丙方应向乙方支付第三期转让款项100万元整；五、乙方缴纳租金、水电费等各项费用至2014年1月31日，自2014年2月1日起，该物业所产生的所有费用由丙方缴纳，包括且不限于租金、水电费、管理费等所有费用；六、乙方应于2014年2月1日前移交该租赁物业供丙方使用，乙方装修该租赁物业时所安装的电梯、中央空调等所有权转归丙方所有；七、发生在2014年2月1日前，关于该租赁物业所产生的费用、债务由乙方负责偿还，与丙方无关，发生在2014年2月1日前的债权由乙方享有，发生在2014年2月1日以后的费用及一切债权债务由丙方负责。…十一、违约条款：若丙方未能按时足额向乙方支付转让费用，每逾期一日，按欠款金额千分之三的标准向乙方支付违约金。等等。合同签订后，2014年1月28日，周丽平以银行转账方式向来此购公司支付了第一期转让款100万元，2014年6月7日，来此购公司给周丽平出具收款确认书，确认书明确：今拟收到周丽平即将支付的物业转让费第二期费用70万元，其中20万元因存在争议暂缓支付，待双方协商后支付，剩余50万元扣除应由有关经营期间的水电费和其他费用后，剩余397715.7元，由周丽平汇入来此购公司提供的账户，2014年6月12日周丽平向来此购公司支付了397715.7元。关于上述费用扣除明细如下：1、2013年11月18日至2014年1月17日水费4752.5元；2、2014年1月17日至2014年1月31日水费340元；3、2014年1月5日至2014年1月31日电费17141.8元；4、湘粤餐厅2月份租金共计4350元；5、超市一楼清场协助费用47700元；3、房东王树锋代罗汉伟向老板支付的工程款28000元，以上合计102284.3元。剩余的转让款项120万元周丽平以来此购公司没有及时交付租赁物业，且拖走部分设备为由拒绝支付。并因此反诉要求来此购公司赔偿其经济损失。关于涉案租赁物业移交问题，双方合同约定移交时间是2014年2月1日移交，来此购公司称合同签订后即现场移交给周丽平使用，但周丽平称2014年4月15日商场才交接完毕，并提交了鑫辉公司与王国华的商场交接确认书。王国华系房东王树锋雇请的员工，系租赁物业的物业管理员，王国华证明：2014年1月28日晚上在值班时发现来此购公司负责人带着一班人进入其之前经营的超市准备搬走一些设备，被他和王树锋制止。第二天，来此购公司又带了一帮人再次到超市强行搬走了一批设备。2014年4月15日商场的交接由他代表房东王树锋与周丽平进行交接。另外，证人证实：来此购公司签了上述合同后就未再经营超市，关于分租租户的遗留问题，来此购公司协助周丽平及房东多次进行处理，同时协助周丽平清场，扣除了来此购公司清场费近5万元。另查明：周丽平自2014年2月份开始向房东支付租金，每月租金15万元，2014年6月1日支付房东水电费22234.3元。由于来此购公司拖走部分设备，周丽平要求按20万元计算价值，双方对此存在分歧，引起纠纷。周丽平反诉要求来此购公司赔偿经济损失883283.33元，并提交其自己制作的损失清单，损失项目具体为：2.5个月的场地租金损失1000000÷12个月X2.5个月=208333.33元；筹备开业人员工资及费用127350元；水电费22234.3元；4月15日至6月1日的租金损失125000元；搬走设备损失212000元；5月1日至7月1日营业收入损失210600元，合计883283.33元。来此购公司对于周丽平的上述损失不予认可。
原审法院另查明，周丽平与周广伟系夫妻关系，鑫辉公司系租赁超市的实际经营者，法定代表人为周雪辉。
原审法院认为，来此购公司与周丽平及案外人王树锋签订的《协议书》是各方当事人真实意思的表示，内容并不违反有关法律和行政法规的规定，为有效协议，各方应按照协议履行各自的合同义务。周丽平在承租上述物业后应向来此购公司支付转让费270万元，但至今仍拖欠来此购公司转让费120万元未付，已构成违约。周丽平辩称来此购公司没有及时移交租赁物业，但从双方提交的证据及证人证言可以认定，来此购公司现场移交了商场给周丽平，周丽平从2014年2月1日开始向房东缴纳租金，具体交接手续由周丽平与房东进行交接，从双方在2014年6月7日的收款确认书的扣除费用中可以认定，来此购公司协助周丽平进行了清场，并承担了部分费用，来此购公司应该承担的水电费用也进行了扣除，确认书只涉及到20万元转让费存在争议，并未涉及迟延交付租赁物的问题。且本案是双方的转让费纠纷，并非租赁合同纠纷，商场移交时间并不影响按合同约定向来此购公司支付转让费用。因此，周丽平辩称来此购公司迟延移交商场构成违约，并反诉要求来此购公司赔偿经济损失的请求不能成立。根据证人的证实及收款确认书的内容可以确认，来此购公司在与周丽平签订协议后到商场拖走了部分设备，正因如此，双方存在20万元的争议，造成剩余的转让费至今未予支付，双方对此均有责任。来此购公司拖走的设备是什么设备，价值多少，双方均未举证证实，因此，决定对双方存在争议的20万元先不予处理，由双方另行举证予以解决。周丽平应予支付来此购公司转让费100万元，双方约定的违约金过高，不予采纳，按照银行同期贷款的利息自逾期之日起计算来此购公司的损失。周广伟与周丽平系夫妻关系，应对周丽平的上述债务承担连带清偿责任，上述协议的签订、款项的支付均是周丽平所为，与鑫辉公司无关，因此，来此购公司要求鑫辉公司承担连带责任没有法律依据，不予支持。周丽平的反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定判决如下：一、周丽平于判决生效之日起十日内支付来珠海来此购商贸有限公司转让费人民币1000000元，并按照银行同期贷款利率支付自2014年5月1日起至付清之日止的银行利息损失；二、周广伟对周丽平的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回珠海来此购商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回周丽平的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11099元、诉讼保全费5000元，合计人民币16099元，由来此购公司负担6099元，周丽平、周广伟负担10000元；反诉费12633元，由周丽平、周广伟共同负担。
周丽平上诉请求：一、撤销原判第一项，改判驳回来此购公司请求周丽平支付转让费100万元及违约金的诉请；二、撤销原判第四项，改判来此购公司赔偿周丽平经济损失883283.33元。理由是：一、原审认定周丽平拖欠转让费错误，周丽平拒绝支付第二、三期转让款120万元完全是由于来此购公司作为先履行一方未履行债务或履行债务不符合约定所造成的，周丽平拒绝支付剩余转让款具有法定原因，并不构成违约。1、来此购公司在交付涉案租赁物业给周丽平的同时，没有依照约定清偿2014年2月1日前产生的费用和债务；2、来此购公司在签订协议后到商场拖走了部分设备，严重违反协议书第六条的约定，构成违约在先，周丽平有权依照我国《合同法》第六十七条之规定，拒绝支付转让款120万元；3、来此购公司未能依约在2014年2月1日前移交租赁物业，违反协议书第四条的约定。二、原审认定双方于2014年2月1日进行了交接错误。1、周丽平提交的《商场交接确认书》清楚地记载了交接时间为2014年4月15日；2、周丽平自2014年2月1日向房东缴纳租金是对房东的履约行为，不受来此购公司交付物业时间的影响；3、根据协议书，房东没有义务与周丽平进行物业的交接，后因来此购公司未能妥善处理与分租商户的租赁合同，才由房东出面交接，来此购公司的负责人罗汉伟（即罗风）在交接确认书上签名。因来此购公司未能依照协议书约定的时间交付涉案租赁物业，周丽平有权拒绝支付转让费。
来此购公司答辩称：一、来此购公司没有承诺保证该租赁物业不存在任何债权债务纠纷，这些纠纷与周丽平无关，没有影响其权益的实现，不能成为其不支付转让款的借口；二、周丽平没有证明来此购公司偷偷运走设备；三、周丽平所称因来此购公司未按时支付水电费被停水停电的问题根本不存在；四、2014年4月15日的场地交接是周丽平与业主方的事情，与来此购公司无关。
来此购公司上诉请求：一、撤销原判第一项，改判由周丽平向来此购公司支付转让费120万元并按日千分之一的标准支付违约金；二、判决由珠海市鑫辉百货有限公司对周丽平付款义务承担连带责任。理由是：一、原审对双方存在争议的20万元转让费不予处理没有法律依据，该20万元是本案转让费的组成部分；二、原审未经当事人申请，主动调低约定的违约金标准是不恰当的。
周丽平答辩称，周丽平不存在违约行为，周丽平在原审没有就违约金过高提出调整请求是基于答辩人不存在违约行为这一抗辩理由，不能因此认为答辩人认可协议书关于违约金的约定。
经核，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，结合双方的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：一、来此购公司是否违约交付租赁场地；二、来此购公司未结清转让前债务的行为是否严重影响了周丽平的正常经营。现分别评述如下：
一、来此购公司是否违约交付租赁场地
根据王树锋、来此购公司、周丽平三方协议书的约定，王树锋、来此购公司自签订本协议之日起解除双方的租赁合同，王树锋与周丽平自签订本协议之日起建立双方的租赁关系。三方还约定，来此购公司向王树锋缴纳的租赁保证金50万元所有权由周丽平承继。来此购公司应于2014年2月1日前移交该租赁物业供周丽平使用。可见，来此购公司与周丽平交接物业包括权利交接和实物交接两部分内容，根据协议内容可知，权利交接在三方订立协议当天已经履行完毕。由于实物交接的双方没有签订书面的移交清单，所以实物交接的时间没有相关证据直接证明。但周丽平已经于2014年2月1日开始缴纳租金，根据接收租赁物开始缴纳租金的交易习惯，本院认为，原审根据该事实认定周丽平已经于上述时间实际接收了租赁物业并无不当。至于周丽平提交的王国华与鑫辉公司在2014年4月15日的商场交接确认书，本院认为该证据不能认定。因为三方协议书中没有王树锋与周丽平之间进行实物交接的内容，所以该证据本身难以显示与三方协议书的关联性。此外，即使该交接确认书证明了王树锋与周丽平之间的交接时间，基于主体的不同，也不能据此认定来此购公司与周丽平之间的交接时间。为此，本院不予采纳周丽平关于来此购公司在2014年4月15日才完成交接的上诉理由。
二、来此购公司未结清转让前的债权债权的行为是否严重影响了周丽平的正常经营
根据三方协议书第十一条约定，如来此购公司因其原因导致第三方债权人向周丽平追索，捣乱、打砸，严重影响周丽平的正常经营并形成治安案件的，周丽平有权延期支付第二、三笔转让款。现周丽平提交的《人民调解协议书》证明在2014年6月18日前来此购公司存在与供货商的货款纠纷，部分影响了周丽平受让后的经营活动，但周丽平并未提交此后来此购公司还存在此类的违约行为的证据，所以，本院认为在2014年6月18日后，周丽平不能以此理由延期支付转让款。也即，周丽平应当最晚于2014年6月18日支付转让余款100万元，对此时间之后的逾期付款行为，周丽平应承担违约责任。因协议约定的日千分之三的违约金和来此购公司主张的日千分之一的违约金标准过高，本院将其调整为银行同期贷款利息的四倍。
周丽平称在接收租赁物业后被停水停电而未能如期装修和营业，但对其说法均未提交证据，原审对周丽平因此主张来此购公司承担赔偿损失的违约责任的诉讼请求未予支持正确，本院予以维持。
另关于存在争议的20万元是否应在本案审理的问题，本院认为，双方在《收款确认书》中约定“其中20万元因存在争议暂缓支付，待双方协商后支付”，因双方至今尚未协商20万元如何支付，付款条件尚未成就，故对来此购公司诉请该20万元在本案中一并处理的意见，本院不予支持。鑫辉公司与周丽平是不同的民事主体，来此购公司请求鑫辉公司承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实和适用法律部分有误，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民二初字第2606号第二、三、四项；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民二初字第2606号第一项为：周丽平于本判决生效之日起十日内支付原告珠海来此购商贸有限公司转让费人民币1000000元，并按照银行同期贷款利率的四倍支付自2014年6月19日起至本判决确定的履行之日止的违约金。
一审案件受理费11099元、诉讼保全费5000元由来此购公司负担6099元，周丽平、周广伟负担10000元。二审案件受理费37350元，由来此购公司负担15600元，周丽平负担21750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙永红
代理审判员 崔拓寰
代理审判员 李 苗
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 孔祥凤