上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第438号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2013）普民四（民）初字第438号
原告（反诉被告）黄巍，男，汉族。
委托代理人向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱莉英，女，汉族。
委托代理人陈刚，上海市远东律师事务所律师。
第三人潘鑫，男，汉族。
第三人冉玉兰，女，土家族。
委托代理人王巍，上海市国雄律师事务所律师。
原告黄巍与被告朱莉英，反诉原告朱莉英与反诉被告黄巍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加潘鑫、冉玉兰为第三人，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）黄巍的委托代理人向平，被告（反诉原告）朱莉英及其委托代理人陈刚，第三人冉玉兰的委托代理人王巍到庭参加诉讼，第三人潘鑫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。
原告黄巍诉称，2012年12月31日，原被告就上海市某路某弄某号某室房屋签订上海市房地产买卖合同，约定原告以人民币2900000元（以下币种均为人民币）的价格购买被告所有的上述房屋，当日，原被告签订补充协议，约定系争房屋现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备等由原告另行补偿被告200000元。2013年1月24日，原被告到上海市普陀区房地产交易中心办理产权变更手续，并获收件收据，原告分五次共计支付被告房款3000000元，同年2月6日，上海市普陀区房地产交易中心出具通知，称因被告原因导致产证无法办理。现要求被告协助原告将系争房屋产权变更至原告名下。
被告朱莉英辩称，2012年6月，被告急需用钱，通过朋友介绍认识案外人张兴国，后其又介绍潘鑫为被告代办房屋抵押贷款，被告于2012年6月21日前往上海市崇明公证处办理委托书，但被告只是委托潘鑫办理房屋抵押借款手续，而非出售系争房屋，且委托书中并未委托潘鑫收取款项，后潘鑫未为被告办理任何抵押贷款，反而利用上述委托书在被告不知情的情况下与原告串通，签订了上海市房地产买卖合同，将系争房屋出售给原告。当被告在上海市普陀区房地产交易中心了解到系争房屋的交易正在进行时，因出售房屋并非被告真实意思表示，立即撤销了对潘鑫的委托，故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告朱莉英反诉称，在反诉原告尚未撤销委托书的情况下，潘鑫作为代理人与反诉被告签订了上海市房地产买卖合同，但反诉被告未按合同约定向反诉原告履行支付房款的义务，反诉原告依约行使解除权，并已通过挂号信形式通知反诉被告解除合同，现反诉要求涉案买卖合同于2013年5月20日解除。
反诉被告黄巍辩称，潘鑫作为反诉原告的委托代理人，与反诉被告签订的关于系争房屋之买卖合同依法成立有效，基于该有效合同，反诉被告已向第三人潘鑫支付房款3000000元，潘鑫将收到的房款按反诉原告指示偿还给了反诉原告的债权人冉玉兰，现反诉原告以未收取房款为由要求解除合同，明显是逃避责任的行为，不同意反诉原告的反诉请求。另，反诉被告尚未支付的100000元房款，反诉被告愿意在本案中一并处理。
第三人潘鑫述称，本第三人与原告并不相识，与被告及冉玉兰均系朋友关系，当时被告向冉玉兰借款三百多万元，因无能力偿还，便委托本第三人将系争房屋出售，被告与两位第三人共至上海市崇明公证处办理委托手续的公证，本第三人将系争房屋挂牌，本第三人在陪同原告上门查看后与其签订涉案买卖合同，原告实际支付房款3000000元，本第三人收取该款后按被告要求将款项全部转帐给了冉玉兰，第三人并未就此事向被告收取任何费用。
第三人冉玉兰述称，原被告之间签订的房屋买卖合同与本第三人无关，本第三人与被告、潘鑫之间均系朋友关系，因被告向本第三人借款3100000元未归还，后通过潘鑫转帐收到被告还款3000000元，本第三人曾听潘鑫说被告是将房屋出售取得的款项，现被告尚欠本第三人借款100000元。
经审理查明，被告系上海市某路某弄某号某室房屋权利人。2012年6月21日，被告在委托潘鑫出售上述房屋的委托书上签名，该委托书确认潘鑫的代理权限包括代为办理上述房屋为其本人或第三人借款抵押相关的一切手续，签订借款抵押合同，代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，代为接待上门看房，签订买卖合同，代为办理上述房地产抵押登记手续并领取相关文件及房地产权证和密码领取、更改、补办以及房屋过户手续等，委托期限自2012年6月21日起至2013年6月20日止，该委托书由上海市崇明公证处公证，编号为（2012）沪崇证字第1076号。
2012年12月31日，潘鑫与原告签订上海市房地产买卖合同，约定原告以2900000元的转让价购买系争房屋，12月31日前支付580000元，2013年2月10日前支付2320000元，双方明确同年3月10日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日，双方在补偿协议中约定，原被告于买卖合同约定的2900000元未包含房屋现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现原告同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告200000元，该款于2013年2月8日前支付被告。2012年12月31日、2013年1月14日、1月20日、1月31日、2月1日，潘鑫分别出具收条，表示分别收取原告支付的房款500000元、500000元、200000元、1200000元、500000元。2013年1月24日，上海市普陀区房地产交易中心出具收件收据，原告支付契税48000元，同年2月6日，上海市普陀区房地产登记处出具补件通知书，书面通知原告因原产权人出具撤销公正委托的公证书，产权无法办理。原告遂起诉来院，要求判如诉请。
另查，1、根据中国工商银行业务凭证记载，2012年6月21日、9月27日、10月11日、2013年1月5日，冉玉兰帐户分五次共计转入被告帐户2800000元。另，2012年10月12日，冉玉兰帐户另转入被告帐户290000元。2012年12月31日、2013年1月14日、1月20日、1月31日、2月1日，潘鑫帐户分六次共计转入冉玉兰帐户3000000元。
2、2013年1月，原设立于系争房屋之上的中国农业银行股份有限公司上海浦东分行债权数额为510000元的抵押、李宏债权数额为650000元的抵押均因贷款还清而注销。
3、2013年2月5日，被告向上海市崇明公证处申请终止委托，声明书内容为“我于2012年6月21日在上海市崇明公证处办理（2012）沪崇证字第1076号委托书公证，现声明即日起终止该委托行为”。
审理中，1、原告表示不只一次上门看房，且当时被告在家，第三人提供的银行转帐凭证恰恰证明了被告因拖欠借款无法偿还，才委托潘鑫出售系争房屋的事实，虽公证委托书上没有收取房款的权限，但有归还系争房屋中的银行及其他债权人借款之权限，故出于对公证委托书的信任，原告将房款交给了潘鑫。被告表示仅凭银行转帐凭证无法证明其与他人之间的债权债务关系，且被告一直在家，无人上门看过房屋，潘鑫没有收取房款的代理权限，公证委托书记载的“代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款”特指中国农业银行股份有限公司上海浦东分行及李宏的两个抵押，潘鑫收取房款的行为超越代理权限，如法院支持被告解除合同的反诉请求，由于被告未收过房款，被告不承担返还款项的责任。
2、冉玉兰提供有被告签名字样的落款日期为2013年1月5日的确认书复印件，内容为“因朱莉英向冉玉兰借款人民币叁佰壹拾万元整，现无法偿还，同意将上海市某路某弄某号某室物业按价人民币叁佰壹拾万元交于对方处理，并配合迁出物业内所有人员及户口”，证明被告向其陆续借款共计3100000元，收到潘鑫代被告还款3000000元后，将确认书原件交还给潘鑫，故现只能提供复印件。原告对该确认书不表异议，被告称确认书上的签名不是其本人所写，在无法提供原件情况下不予认可，潘鑫则表示将收取的房款转帐给冉玉兰后，冉玉兰交付给潘鑫多张欠条，现无法确定其中是否有这份确认书。
3、潘鑫提供有被告签名字样的落款日期为2013年1月5日的委托授权书，内容为“今朱莉英授权潘鑫将上海市某路某弄某号某室以人民币叁佰壹拾万元出售给黄巍，所得房款还银行及冉玉兰借款，所有税费由本人承担”，原告及冉玉兰对该证据不表异议，被告不认可落款处的签名是其亲笔，并要求对该委托授权书进行鉴定。本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行该项鉴定，2013年11月20日，该鉴定单位出具鉴定意见书：检材上落款处的“朱莉英”签名是朱莉英所写，其它手写字迹不是朱莉英所写。原告及冉玉兰对该鉴定意见书均不表异议。被告则表示虽落款处系其本人签名，但其他内容非被告所写，被告第一次与案外人张兴国见面时曾在空白纸张上签名，故被告认为该委托授权书是先有签名才打印内容，且相关内容不是被告真实意思表示，不能作为真实委托的授意，被告为此次鉴定预付20000元。
4、2014年2月10日，原告将剩余房款100000元交付至本院，表示愿意在本案中一并处理。
本院认为，关于本诉，原告与持有被告出具的公证委托书的第三人潘鑫签订关于系争房屋之买卖合同，潘鑫依据公证文书在委托期限、代理权限内与原告签订买卖合同，有事实依据。虽被告在抗辩意见中表述了出具该委托书时的情形，欲证明委托书并非其真实意思表示，但是根据1、上海市崇明公证处在对委托书出具的公证书中“朱莉英于2012年6月21日在上海市某区某路某号，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉的法律意义和法律后果”之记载；2、就被告所述的被诈骗等事实，公安部门也未作出立案的决定；3、各方当事人对公证委托书中没有明确被告委托潘鑫代收房款之权限持有争议，根据该委托书中记载的“代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款”之权限的分析，潘鑫作为代理人只有在收取房款的前提下才可能行使代为归还银行及其他债权人借款之事宜，潘鑫自行垫款为被告归还银行及其他债权人借款的行为有悖常理；4、结合被告亲笔签名的委托潘鑫向原告收取3100000元房款，并将所得房款归还银行及向冉玉兰借款的2013年1月5日委托授权书，本院认定潘鑫收取购房款的行为系经被告委托，虽被告对该委托授权书的形成提出不同意见，认为该委托书不是被告真实意思表示，不能作为真实委托的授意，但其不能提供相关证据予以印证，对其观点本院难予采信。根据法律规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，故潘鑫持生效委托书与原告签订的系争房屋之买卖合同应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。实际履行中，原告按合同约定支付房款3000000元，并已将剩余房款交付至法院，故被告应承担协助原告办理房屋产权过户登记及实际交付房屋的义务。
关于反诉，基于本诉的分析，第三人潘鑫持有效公证委托书出售系争房屋的行为于法无悖，有事实依据，纵观本案查明的事实，反诉原告提供的证据不足以证明其主张的涉案买卖合同系潘鑫与他人串通，其关于反诉被告未支付购房款而要求解除涉案买卖合同的反诉主张，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，判决如下：
一、原告黄巍与被告朱莉英签订的关于上海市某路某弄某号某室房屋之上海市房地产买卖合同继续履行；
二、被告朱莉英应于本判决生效之日起十日内协助原告黄巍办理上海市某路某弄某号某室房屋产权过户登记（相关税费按国家规定办理），原告黄巍应于办理上述手续当日支付被告朱莉英房款人民币100000元（该款已交法院代管）；
三、被告朱莉英应于本判决生效之日起三十日内将上海市某路某弄某号某室房屋交付给原告黄巍；
四、对反诉原告朱莉英的反诉请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案财产保全费人民币5000元（原告预付），由被告负担。
本案本诉受理费人民币31600元（原告预付80元），由被告负担。
本案反诉受理费人民币80元（反诉原告预付），由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年二月十一日
书 记 员 李 昕
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
审判长余莉敏
审判员倪文青
人民陪审员葛秀宝
二〇一四年二月十一日
书记员李昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。