广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初3084号原告（反诉被告）：廖淑斌，男，1972年4月出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：梁炎燎，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉莹，广东品信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄道康，男，1963年8月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：鲁力承，广东法制盛邦律师事务所律师。原告廖淑斌与被告黄道康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，被告黄道康提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖淑斌的委托诉讼代理人梁炎燎、陈嘉莹、被告黄道康及其委托诉讼代理人鲁力承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖淑斌向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年7月19日签订的《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》；2.被告立即向原告返还租赁押金30万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年11月26日计算至清偿之日止）；3.被告向原告支付违约金30万元。事实和理由：原告因生产经营灯具、电器产品之需要，租赁被告位于中山市横栏镇新丰工业区富横北路整栋8层（第八层待建）厂房，在被告的陪同下实地考察后，双方于2016年7月19日签订《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》。《房屋租赁合同》约定租期10年，从2016年9月1日起至2026年8月31日止；租赁押金为三个月租金849100元，厂房一楼租金每月60400元，二至七楼租金每月203823元，八楼待建好后再开始收取租金每月32436元。由于当时厂房尚未建设完毕，双方约定交房时间为2016年9月1日，最迟交房时间不超过同年9月30日。《3栋8层厂房租赁合同补充协议》约定原告先向被告支付30万元作为租厂房订金。合同签订后，原告按约通过银行转账方式向被告支付了30万元。2016年10月1日，被告不但未能如期向原告交房，且原告发现厂房已建设部分也存在诸多的安全质量隐患，根本不能达到双方协商的交房验收标准。原告为此多次催促被告尽快整改，但被告一直未积极回应且怠于整改，导致原告无法按时搬迁厂房并合理安排使用，造成严重的经济损失。2016年11月23日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁合同的函》解除双方之间签订的《房屋租赁合同》并要求被告在2个工作日内全额退还原告已交付的全部押金。但被告一直拒不履行合同义务，亦未退还原告支付的押金。诉讼过程中，廖淑斌放弃押金利息的诉讼请求。廖淑斌就本诉提供如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3.《房屋租赁合同》，证明原告租赁被告位于中山市横栏镇新丰工业区富横北路整栋8层（第八层待建）厂房，双方于2016年7月19日签订了《房屋租赁合同》；4.《3栋8层厂房租赁合同补充协议》，证明原告与被告于2016年7月19日签订了《3栋8层厂房租赁合同补充协议》；5.广发银行网上银行电子回单截图，证明合同签订后，原告按约定分别于2016年7月14日、7月20日通过银行转账的方式分别向被告支付了15万元，合计30万元；6.关于解除房屋租赁合同的函、EMS快递寄存单、顺丰速运寄存单及签收情况，证明原告于2016年11月23日向被告发出《关于解除房屋租赁合同的函》解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告在2个工作日内全额退还原告已交付的全部押金。黄道康辩称，一、原告起诉称当时厂房尚未建设完毕，这不符合事实。被告厂房工程已经建成，包括厂房、门窗都已安装完毕，只是一楼的地面没有铺，墙面尚在粉刷中，水电和消防工程还在安装过程中，补充协议第六条说明厂房已经建成。二、原告起诉称2016年10月1日不能如期交房，这不符合事实。证据表明，2016年9月28日出租的厂房已经通过骏工验收，2016年9月22日被告发短信给原告的工地代表可以进场装电，同年9月26日被告又发短信给原告的工地代表叫他10月1日来拿钥匙，原告没有来拿，同年10月6日又通知原告工地代表过来厂房拿钥匙，直到10月22日原告的工地代表复信说他要打好装货平台才可以拿钥匙，又告知地面装货平台现在不挖了，还在不断地提出新的改装要求，所以看出原告在拖延答复被告，不断增加和改变装修要求，这些装修要求都是租赁合同和补充协议当中没有的内容。三、原告诉称的已建设的部分有诸多的安全隐患，这不符合事实。原告到现在也没有举证说有哪些工程质量隐患，被告的厂房装修工程都经过主管部门验收合格，不存在有质量隐患，可见，原告是无中生有。四、原告诉称不能达到双方协商交房验收标准，这也不符合事实。本案中除了房屋租赁合同和补充协议，没有另外的协商交房验收标准，原告所说的协商交房验收标准是混淆事实，是单方强加给被告的内容；五、原告诉称的导致不能按时搬迁厂房，这个不符合事实，原告也没有举证。请求驳回原告的诉讼请求。黄道康向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金30万元；2.原告赔偿被告因合同解除造成的经济损失1021415.6元。事实和理由：原、被告于2016年7月19日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定被告将位于中山市横栏镇新丰工业区富横北路3栋八层厂房出租给原告使用。合同签订后，被告依据补充协议的约定对厂房的宿舍隔墙、门窗、洗手间、外墙及水电工程进行了改建。2016年9月28日，出租的厂房通过竣工验收，电梯工程及消防工程也都验收合格。2016年9月26日，被告通知原告接收厂房，但原告新增超出合同约定的改建要求，多次推迟接收厂房致原约定的厂房交付未能如期，原告对此从无提出异议，期间还对厂房内的供电线路进行了安装及预设机器坑位等。2016年11月15日，原告还同意验收厂房和给付押金。11月19日，原告又向被告提出“新厂房未完工项目”，之后在11月23日，原告以延期交房和存在安全质量隐患为由单方面解除合同，并将解除合同的责任归咎于被告。原告多次更改厂房施工工程导致延期交付，其称厂房存在安全隐患也是无中生有，其单方面解除合同构成根本性违约。黄道康就本诉与反诉一并提供如下证据：1.《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》，证明原、被告签订厂房租赁合同；2.收款收据，证明被告有收到原告交来的订金；3.厂房图纸与现场照片，证明厂房未整改前宿舍隔墙、门窗等状态，拆除了原隔墙、门窗及增设卫生间，造成材料、人工等损失；4.厂房工程、电梯、消防验收文件，证明被告出租的厂房在9月30日前全部完成，厂房工程、电梯、消防验收合格；5.非居民客户新装、增/减容用电业务受理表，证明被告已在2016年7月26日配合原告的要求办理了用电增容申报；6.原告工地代表姚进军与被告的微信及短信记录，证明被告按时通知原告接收厂房，原告增加超出合同约定的新修项目，其中单方面提出十条的新厂房未完工项目，实则是原告无中生有，故意设难；7.原告廖淑斌与黄道康的短信记录，证明其中单方面提出8条的新厂房未完工项目，实则是原告无中生有，故意设难；8.属于被告的旭阳科技公司开户及用电证明，证明被告可提供590KW借用电能满足原告的用电要求；9.钣金设备台账表与相关配套坑位预埋工程照片，证明原告已向被告提供钣金设备及功率、充压吨数，原告在11月3日才提供；10.倒混凝土合同，证明被告与林春红签订混凝土地面施工合同，约定用九天时间完成厂房地面混凝土，由于等待原告下掘装柜平台而延期；11.卷闸门合同，证明被告与王文鹏签订卷闸门施工合同，由于原告反复提出增加及修改造成人工、材料损失；12.证明，证明原告因不断增加装修工程在8月31日同意之前的施工延期五日工期；13.铝合金门窗制作及安装施工合同，证明被告与中山梵峰金属工程有限公司签订门窗制作及施工合同，由于原告反复提出增加及修改造成人工、材料损失；14.厂房现场照片及原告工地代表姚进军与被告微信记录，证明原告厂房未接收前已经进驻电线安装及设备基础施工。廖淑斌针对黄道康的反诉辩称，一、被告延迟交房的行为已经构成违约，导致双方合同不能履行和发生纠纷的责任在于被告,其要求原告支付违约金30万无事实及法律依据。二、被告所称的经济损失，没有任何计算依据，且根据其提供的证据，其所称的损失，都是相关工程或装修添附在自己的厂房上，对厂房是有益增值，没有损失可言。三、被告称其已经依约定对厂房的宿舍、门窗、洗手间、外墙及水电工程进行改建，但直到原告发出解除合同通知时，厂房还是没有洗手间。另外，被告提供的《铝合金门窗制作及安装施工合同》，签订日期为2017年3月17日，此时被告早已将厂房出租给其他租户使用，被告却仍将装修支开计算为损失，明显没有依据。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。廖淑斌就反诉没有提供证据。本院经审理认定事实如下：2016年7月19日，黄道康与廖淑斌签订《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》，房屋租赁合同约定：黄道康（甲方、出租方），廖淑斌（乙方、承租方）；甲方将横栏镇新丰工业区富横北路整栋8层（第八层待建）厂房出租给乙方做灯具或电器产品使用；租期从2016年9月1日起至2026年8月31日止，共10年；厂房一楼租金每月60400元，二至七楼租金每月203823元，八楼待建好后再开始收取租金每月32436元；押金押三个月租金计849100元；厂房免三个月租金，宿舍不免租，租金从第三年开始每二年递增10%；交房时间为2016年9月1日，甲方最迟交房时间不超过同年9月30日，免租金日期从交房之日算起；如甲方未能在2016年10月1日前交房，每延期1天，要支付乙方5000元违约金，如甲方书面通知乙方接收厂房，乙方三天内未接收厂房，每推迟一天乙方赔偿甲方5000元，超过10天视同违约，甲方不退还订金；如果乙方违约，甲方有权没收乙方的押金，如果甲方违约，甲方要退回乙方的押金，并按押金等额赔偿。合同还对厂房的使用、其他费用的负担等问题作了约定。补充协议约定：黄道康（甲方），廖淑斌（乙方）；甲方负责厂房的电力设施安装到一楼厂区的墙边的墙上，具体用电分布为一楼500KV，二至八楼共130KV，但每层楼需有独立开关控制；甲方保证电梯在交房时通电运行，并提供质检局的验收合格报告；乙方必须在2016年7月14日转账支付15万元，同年7月20日转账15万元，共计30万元给甲方作为租厂房订金，待乙方接收厂房当天乙方所付订金自动转为租赁押金，同时乙方补足冲减订金后的剩余押金与租金给甲方。补充协议还约定黄道康负责厂房的水安装、贴瓷砖、卷闸门改造等。2016年7月14日、20日，廖淑斌通过银行向黄道康分别转账15万元，合计转账30万元支付定金。同年7月20日，黄道康向廖淑斌开具收据确认收到廖淑斌租赁订金30万元。涉案厂房建筑工程于2016年9月28日通过竣工验收，同年10月21日通过建设工程竣工验收消防备案。同年11月4日，涉案厂房的电梯经检验机构检验合格，同年11月18日，涉案厂房报装容量630kVA用电安装施工竣工验收合格并经横栏供电分局确认接电。黄道康未书面通知廖淑斌接收上述租赁厂房。同年11月23日，廖淑斌通过快递方式向黄道康送达《关于解除房屋租赁合同的函》，载明：1.自2016年11月23日起，廖淑斌正式解除合同号为“2016-Z-00001”的房屋租赁合同；2.自本函发出之日起，黄道康应在2个工作日内全额退还廖淑斌已交付的全部押金；3.黄道康承担的违约金，廖淑斌保留追偿的权利。至今廖淑斌未接收及使用上述租赁厂房。自合同约定交付厂房日期逾期之日起至廖淑斌提出解除合同之日止，黄道康逾期54天未交付租赁厂房给廖淑斌。另查明：黄道康主张于2016年9月26日通知廖淑斌的工地代表姚进军接收涉案厂房，并提供其与姚进军的短信、微信记录证明。廖淑斌对此予以否认，并否认该短信、微信记录。黄道康还主张廖淑斌增加超出合同约定的改建要求，并申请本院对涉案厂房改建工程及电器安装工程的损失委托评估鉴定。再查明：涉案厂房用地已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《不动产权证》，不动产权证登记的权利人为黄道康，权利类型为国有建设用地使用权，用途为工业房屋。庭审中，廖淑斌与黄道康一致确认涉案的《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》已于2016年11月23日解除。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。廖淑斌与黄道康签订的《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，依法成立，合法有效，对双方具有约束力。廖淑斌通过快递方式向黄道康送达《关于解除房屋租赁合同的函》提出解除合同，双方在庭审中一致确认上述租赁合同及协议于2016年11月23日解除，不违反法律规定，本院予以确认。合同解除后，廖淑斌要求黄道康返还定金的，黄道康应当返还。合同约定廖淑斌支付给黄道康的30万元为定金，因此，廖淑斌请求的押金应当为定金。廖淑斌请求黄道康返还定金30万元理据充分，本院予以支持。黄道康主张已经通知廖淑斌的工地代表姚进军接收厂房，并提供证据短信、微信记录加以证明，廖淑斌否认姚进军是其工地代表，否认该短信、微信记录。黄道康不能举证证明姚进军是廖淑斌的工地代表，也不能举证佐证短信、微信记录的合法来源及真实性，故本院对短信、微信记录的证据不予采纳，并不予认定姚进军是廖淑斌的工地代表。涉案租赁合同约定“黄道康最迟应于2016年9月30日前交付涉案厂房给廖淑斌；如黄道康未能在2016年10月1日前交房，每延期1天，要支付廖淑斌5000元违约金，如黄道康书面通知廖淑斌接收厂房，廖淑斌三天内未接收厂房，每推迟一天廖淑斌赔偿黄道康5000元，超过10天视同违约，黄道康不退还订金”补充协议约定“黄道康负责厂房的电力设施安装并保证电梯在交房时通电运行及约定”黄道康未在上述期限内书面通知廖淑斌接收厂房，逾期也未将厂房交付给廖淑斌使用，且涉案厂房于2016年10月21日才通过建设工程竣工验收消防备案，厂房电梯于同年11月4日才经检验机构检验合格，厂房报装容量630kVA用电安装施工于同年11月18日才竣工验收合格并经横栏供电分局确认接电，均超过了合同约定的厂房交付时间，可以认定厂房在交付期限内未达到交付使用的条件，廖淑斌有权拒绝接收租赁厂房，不应认定廖淑斌逾期接收厂房。综上，本院认定黄道康逾期交付租赁厂房构成违约。依法黄道康应当承担违约责任，按照合同约定每延期1天支付违约金5000元给廖淑斌，黄道康逾期54天交付租赁厂房，计违约金27万元。廖淑斌请求黄道康支付违约金27万元理据充分，本院予以支持，请求超出27万元的部分违约金缺乏理据，本院不予支持。黄道康反诉主张因廖淑斌增加超出合同约定的改建要求，多次推迟接收厂房致厂房未能如期交付，其单方解除合同已经构成违约。根据补充协议约定“黄道康负责厂房的电力设施安装并保证电梯在交房时通电运行”及“黄道康负责厂房的水安装、贴瓷砖、卷闸门改造等”上述电力设施安装及厂房建设均属合同约定的范围，黄道康未举证证明廖淑斌增加改建厂房项目导致其未能如期交付厂房，也未能举证证明廖淑斌多次推迟接收厂房，应当承担举证不能的不利后果。本院对黄道康上述主张的事实不予认定。因此，黄道康反诉主张廖淑斌构成违约缺乏事实依据，本院不予认定；反诉请求廖淑斌支付违约金30万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄道康反诉请求廖淑斌赔偿因解除合同造成的经济损失1021415.6元。上述本院已不予认定廖淑斌增加改建要求、推迟接收厂房致厂房未能如期交付、单方解除合同构成违约，故黄道康的反诉请求廖淑斌赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄道康申请本院对涉案厂房改造工程及电器安装工程损失进行评估鉴定。鉴于上述本院对黄道康反诉请求廖淑斌赔偿损失不予支持，评估鉴定的事项对证明待证事实无意义，故本院依法不予准许黄道康评估鉴定的申请。综上所述，廖淑斌请求黄道康返还定金30万元及支付违约金27万元理据充分，本院予以支持，请求超出27万元的部分违约金缺乏理据，本院不予支持。黄道康的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条第一款规定，判决如下：一、确认原告廖淑斌与被告黄道康签订的《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》于2016年11月23日解除；二、被告黄道康于本判决发生法律效力之日起三日内返还租赁定金30万元给原告廖淑斌；三、被告黄道康于本判决发生法律效力之日起三日内支付违约金27万元给原告廖淑斌；四、驳回原告廖淑斌的其他诉讼请求；五、驳回被告黄道康的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9841元，由原告廖淑斌负担554元，由被告黄道康负担9287元（原告已预交，不予退还，由被告于履行上述义务时迳付原告）；反诉案件受理费16693元，由被告黄道康负担(被告已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭震华审判员  何文璋审判员  姚红波二〇一七年十一月三日书记员  蔡壹樑