广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12308号上诉人（原审被告）：林振雄，男，1963年9月11日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗永波，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志萍，广东合众拓展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟云飞，男，1976年8月26日出生，汉族，住天津市武清区。被上诉人（原审原告）：王清贵，男，1974年7月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王晋军，广东易恒律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵峻博，广东易恒律师事务所律师。上诉人林振雄因与被上诉人钟云飞、王清贵房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初15487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林振雄上诉请求：1.撤销一审判决，驳回钟云飞、王清贵的全部诉讼请求；2.钟云飞、王清贵承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审认定林振雄有办理消防许可证的义务的认定与事实不符，且该认定不符合合同解释原则。双方签订的《商铺使用协议》约定了林振雄提供的商铺没有电器或设施，装修消防等系列报批产生的费用由钟云飞、王清贵承担，所以据该协议，钟云飞、王清贵负有消防安全检查的义务，双方的补充协议载明钟云飞、王清贵承担因消防原因造成的损失，林振雄只是介绍办理消防事宜，所以一审法院认定由林振雄来承担因消防问题造成的损失不符合合同解释原则。（二）一审判决的第一项、第二项有误，在本案中，林振雄不存在违约行为，违约的是钟云飞、王清贵，其违约不缴纳租金，所以林振雄有权不退还保证金及不赔偿损失，再者，一审判定的林振雄应赔偿的数额是以该物业原值来定价，而涉案物业已经由钟云飞、王清贵使用过两年了，所以不应该按照原值来定价，这对林振雄不公允。钟云飞、王清贵二审答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，判决无误，同意一审判决，不同意林振雄的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钟云飞、王清贵向一审法院诉讼请求：1.解除钟云飞、王清贵和林振雄于2016年12月18日签订的《商铺使用协议》；2.林振雄退还钟云飞、王清贵租赁合同保证金120000元；3.林振雄因房屋租赁违约赔偿钟云飞、王清贵损失共972696元（其中，室内装修工程费用280000元，地板建材购置费90000元，空调设备费用53500元，收银软件费8000元，厨房设备费90000元，广告制作费用8900元，记账服务费1000元，其他装修、经营用品购置等费用176000元，2017年4月15日至2017年7月14日期间分租租金损失132000元，消防罚款30000元，罚款滞纳金16200元）。一审法院认定事实：2015年8月1日，钟云飞、王清贵签订《合伙协议》，约定共同经营广州市越秀区××路×号共三层的商铺，合伙期限自2015年8月1日起至2023年7月31日止等。2016年12月18日，钟云飞（乙方）与林振雄（甲方）签订《商铺使用协议》，约定甲方同意将其合法承租的广州市越秀区××路×号全栋三层，面积为465平方米的商铺给乙方经营使用，合作期限自2015年8月1日至2017年7月31日；乙方负责装修及自负盈亏，甲方每月固定收益为60000元，乙方在每月2日前以转账或现金的形式缴交给甲方；乙方须在签署本合同当天向甲方支付保证金120000元、首月收益60000元；合作期满，乙方如不续签《商铺使用协议》，无违约行为的，甲方无息退回乙方保证金120000元；在甲方取得该物业承租权的前提下，甲方须将此物业的经营权与乙方合作期限为六年；固定收益为2017年8月1日至2023年7月31日，每月为60000元，假如在上述期限内，甲方还是以固定收益每月60000元收取，政府递增部分由乙方负责，若甲方无法取得该物业的承租权，则本《商铺使用协议》作废等。签订合同后，钟云飞、王清贵向林振雄缴纳了租赁保证金120000元。2017年1月3日，钟云飞、王清贵在涉案房屋成立广州市嘟乐餐饮有限公司，法定代表人为王清贵。2017年5月20日，钟云飞与林振雄签订《补充协议》，约定：关于消防事宜，是林振雄介绍办理的，由于李某指引，王某办消防证，现郑某已委托林振雄跟进“消防安装工程”，期间2017年4月欠房租50400元及2017年5月的房租60000元，现先缴交还林振雄，证件下来之前，有关消防罚款由林振雄负责，承担因消防的原因造成的损失，由林振雄负责等。2017年6月11日，广州市公安局越秀区分局向广州市嘟乐餐饮有限公司发出《行政处罚决定书》，内容为：涉案房屋为经营餐饮业场所，在2017年1月开始在未经消防安全检查合格的情况下擅自将该公众聚集场所投入使用、营业，至被检查发现时已营业约三个月，广州市嘟乐餐饮有限公司的行为构成消防违法，决定对该司责令停产停业并处30000元罚款等。钟云飞、王清贵确认该罚款至今未缴纳。2017年8月16日，林振雄收回涉案商铺，并于次日交还给业权人。钟云飞、王清贵为证明其主张，另向一审法院提交如下证据：1.王清贵的农业银行流水（其中于2015年9月8日向王*荣转账35000元；于2015年10月11日向梁*华转账62000元；于同日向梁某转账50000元；于2015年10月30日向梁某转账38500元；于2015年11月25日向梁*华转账14000元；于2015年10月12日向钟某转账39800元；于2015年10月27日向钟某转账13700元；于2015年10月13日向杨某转账40500元；于2015年10月22日向杨某转账25000元；于2015年10月29日转账39000元）；2.王清贵与钟某微信聊天记录截图（拟证明空调设备费用为53500元）；3.王清贵于2015年9月11日与案外人广州美霖装饰设计工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》及广州美霖装饰设计工程有限公司于2015年11月8日开具的《收据》，内容为“收到嘟乐餐厅装修工程款280000元”；4.钟云飞于2015年9月19日与案外人广州市国厨厨具设备有限公司（签约代表为杨军）签订的《厨房设备购销合同》，合同总价为90000元；5.王清贵于2015年10月20日与案外人广州昭阳广告有限公司签订的《广告设计与制作订购合同》，合同总价为8900元及广州昭阳广告有限公司向嘟乐餐厅开具的金额为8900元的收据。6.王清贵于2015年11月1日与案外人广州图昌科技有限公司签订的《天财商龙点餐收银软件销售合同书》及广州图昌科技有限公司于2015年11月8日向嘟乐茶餐厅开具的金额为8000元的收据；7.案外人揭阳空港经济区砲台镇嘉乐石板厂向嘟乐餐厅、王清贵开具的金额为90000元的《收据》；8.王清贵于2016年12月6日与案外人广州万粤投资管理有限公司签订的《代理记账委托合同书》及广州万粤投资管理有限公司开具的金额为1000元的《收据》；9.购置经营用品的收款收据若干，总金额为176000元；10.钟云飞、王清贵分别与案外人陈某、马某、黄某、林某签订的《嘟乐十三行美食城租赁合同》，每月总租金为33000元；11.钟云飞、王清贵与林振雄的面谈录音。一审法院认为，钟云飞与林振雄在平等自愿的基础上签订的《商铺使用协议》及《补充协议》，无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该《商铺使用协议》约定由林振雄提供涉案商铺予钟云飞使用，钟云飞每月按固定金额向林振雄支付费用，并自负盈亏，故该《商铺使用协议》的性质为租赁合同。上述协议虽未明确约定完成消防安全检查的义务在于林振雄，但据上述《补充协议》中关于“承担因消防的原因造成的损失，由林振雄负责”的约定，可确定林振雄应履行完成消防安全检查的义务。现钟云飞、王清贵因涉案房屋未经消防安全检查合格而被有关部门限令停业，故相关损失应由林振雄承担。综合考量本案具体情况，林振雄应向钟云飞、王清贵赔偿室内装修工程费用、地板建材购置费、空调设备费用合计350000元。而钟云飞、王清贵主张的收银软件费、厨房设备费、广告制作费用、记账服务费、其他装修、经营用品购置等费用属于已使用或动产价值，一审法院不予支持。钟云飞、王清贵主张的消防罚款，因未实际产生，一审法院亦不予支持。至于钟云飞、王清贵要求林振雄赔偿分租租金损失132000元的诉讼请求，因欠缺合同依据，一审法院亦不予支持。鉴于钟云飞、王清贵已经将涉案房屋交还给林振雄，故上述《商铺使用协议》已实际解除，钟云飞、王清贵要求一审法院解除该协议的诉讼请求，一审法院不再调处。林振雄应将所收取的保证金120000元退还给钟云飞、王清贵。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，于2018年2月8日作出如下判决：一、林振雄在本判决发生法律效力之日起7日内向钟云飞、王清贵退还保证金120000元；二、林振雄在本判决发生法律效力之日起7日内向钟云飞、王清贵赔偿350000元；三、驳回钟云飞、王清贵的其他诉讼请求。案件受理费146343元，由钟云飞、王清贵共同负担6284.3元，林振雄负担8350元。二审期间，林振雄提供以下证据：1.郑某出具的委托书，时间是2017年5月10日，拟证明林振雄仅是受托代办消防验收；2.消防安装工程合同，是由郑某和第三人签署，拟证明钟云飞、王清贵是委托他人办理消防，并不是钟云飞、王清贵所称的由林振雄办理。钟云飞、王清贵质证认为：对于证据1、2的真实性、合法性和关联性不予确认，证据2没有原件而且该合同的乙方为消防公司，但签字的乙方为个人。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，林振雄曾向一审法院申请对涉案房屋内的装修进行评估，但其后又撤回了该评估申请。二审期间，林振雄、钟云飞、王清贵均确认公安机关对涉案房屋作出行政处罚的原因是涉案商铺的二次消防没有经消防安全检查合格。钟云飞、王清贵称当时签订涉案《商铺使用协议》时，林振雄向其二人保证可以办好消防验收，故在该前提下签订了合同，其二人是基于对林振雄的信任才签订合同、使用房屋以及支付了部分租金。林振雄否认其曾承诺过可以为涉案商铺办理消防验收。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：林振雄关于其不应退回保证金120000元以及赔偿损失350000元的主张是否成立。林振雄、钟云飞、王清贵均确认公安机关对涉案房屋作出责令停产停业、罚款的行政处罚的原因是涉案商铺的二次装修的消防没有经消防安全检查合格。从涉案《补充协议》的约定来看，涉案商铺二次装修的消防验收系由林振雄“介绍办理”并由其“负责跟进消防安装工程”，且约定“证件下来之前，有关消防罚款由林振雄负责，承担因消防的原因造成的损失，由林振雄负责”，故钟云飞、王清贵关于其二人是在林振雄承诺能为涉案商铺办理消防许可证的前提下承租涉案商铺的主张更为合理、可信。现涉案商铺未能通过消防安全检查而被公安机关责令停产停业，钟云飞、王清贵承租涉案商铺的目的无法实现，林振雄并无证据证明涉案商铺未通过消防安全检查系因钟云飞、王清贵的原因所致，钟云飞、王清贵在此情况下以退还涉案商铺给林振雄的方式解除合同并不构成违约，钟云飞、王清贵有权要求林振雄返还所收取的保证金。林振雄关于其不应返还保证金120000元给钟云飞、王清贵的上诉理由不能成立，本院不予支持。《协议书》中并无约定钟云飞、王清贵因消防的原因造成的损失仅限于营业损失，林振雄的该主张依据不足，本院不予支持。《协议书》无明确约定林振雄对因消防原因所造成的损失承担责任的前提是钟云飞、王清贵先缴清2017年4月、5月的房租，林振雄的该主张依据不足，本院亦不予采信。涉案《商铺使用协议》约定“乙方（钟云飞、王清贵）负责装修及自负盈亏”，林振雄是知道并同意钟云飞、王清贵对涉案房屋进行装饰装修的。涉案《商铺使用协议》并非因钟云飞、王清贵违约而解除，故钟云飞、王清贵有权依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定以及《协议书》关于“证件下来之前，有关消防罚款由林振雄负责，承担因消防的原因造成的损失，由林振雄负责”的约定，请求林振雄赔偿剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失。林振雄一审期间撤回了其对涉案房屋内的装修进行评估的申请，无提供证据证明涉案房屋内已形成附合的装饰装修残值损失的具体数额，一审法院根据钟云飞、王清贵对涉案商铺的投入情况，酌情判令林振雄赔偿350000元并无不当，本院予以维持。综上所述，林振雄关于其不应退回保证金120000元以及赔偿损失350000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14634元，由林振雄负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年九月十日书记员  贾妍胡秀红