浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第777号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴丽琴。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：俞芳。
委托代理人：钱健。
委托代理人：胡圣良。
上诉人吴丽琴因与被上诉人俞芳房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2014年10月24日作出的（2014）甬海民初字第557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告于2010年9月起向原告租用涉案房屋用于开店，并交付租房押金1200元。2012年9月11日，原、被告双方续签租房合同一份，约定：原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为二年，即2012年9月25日至2014年9月24日止；租金及交纳方法为原告直接向被告收取，每月租金1500元，按三个月付一次，先付后用，每次提前15天交纳，租金每年递增10%；租房押金1200元，到期各项费用结算多退少补；被告不按时交付租金、水电费等应付费用，原告有权单方面解除合同，收回房屋；如确实有特殊原因需要转租或转让，必须先和原告联系，取得原告同意后才可转租或转让等。后双方依约履行，租金支付至2014年3月24日。2014年3月19日，原告到涉案房屋内收取租金时与被告发生争执，进而双方发生肢体冲突。后原告于2014年3月27日向被告寄发通知，称：因被告单方违约，原告决定不再续租，并要求被告于2014年4月5日之前自行搬离涉案房屋。被告于3月28日收到该通知。2014年4月5日上午，原告将涉案房屋的店门锁住，被告于当天上午10点多发现后即将锁撬开。同年5月6日，原告再次发函给被告，称：因被告拒交租金，构成违约，原告有权解除房屋租赁合同，要求被告于2014年5月12日前搬离，并付清在租期间的租金等费用。原告在该函件中载明支付租金账号、开户银行及收款人等内容。被告于5月7日收到该函件。此后，被告未搬离涉案房屋，亦未支付相应租金。
原审原告俞芳于2014年5月15日诉至原审法院，请求判令：一、解除原审原、被告租房合同，原审被告将涉案房屋返还给原审原告；二、原审被告支付原审原告自2014年3月24日起至返还房屋之日止的租金；三、原审被告承担诉讼费。原审审理中，原审原告明确第一项诉讼请求中原审原、被告之间的租房合同于2014年4月15日解除，变更第二项诉讼请求为原审被告支付原审原告租金1210元（自2014年3月25日起至2014年4月15日止，22天×55元／天）及占有使用费（自2014年4月16日起至实际腾退日止按每月1650元标准按实计算）。
原审被告吴丽琴反诉诉讼请求：原审原告赔偿原审被告营业损失58003元，店面房权益转让损失48000元。原审庭审中，原审被告增加反诉请求，要求原审原告返还租房押金1200元。
原审法院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同，系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现被告未按合同约定支付租金，显属违约。按照双方合同约定，原告有权据此解除合同。本案中，原告已于2014年3月27日书面通知被告称“因被告单方违约，原告决定不再续租”，表明原告已向被告主张解除合同，双方之间的房屋租赁合同应自被告收到该通知时解除。庭审中，原告要求确认双方之间的房屋租赁合同于2014年4月15日解除，被告对此表示同意，系原、被告双方协商一致解除合同，故该院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2014年4月15日解除。双方合同解除前，被告应按照双方合同中约定的每月1650元租金标准向原告支付租金。合同解除后，被告应腾退涉案房屋返还给原告，并应向原告支付合同解除后至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。对于占有使用费的标准，应以双方合同约定的每月1650元的租金标准支付。故对原告的诉讼请求，予以支持。被告辩称原告拒收其主动支付的租金，但其未提供充分证据予以证实，故对被告该辩称意见不予采纳。被告称因原告锁门，导致其停业，但未提供充分证据予以证实，故被告反诉要求原告赔偿其营业损失的主张，不予支持。本案中，因被告未按约支付租金，其行为符合双方合同中约定的解除条件，原告方亦据此提出解除合同，因此本案合同解除系被告单方违约所致，被告违约后与他人因转让事宜产生的后果应由被告自行负担。故对被告反诉要求原告赔偿店面转让的权益损失的主张，亦不予支持。根据原、被告双方在房屋租赁合同中约定租房押金到期各项费用结算多退少补，原告应将被告交付的租房押金返还给被告，原告亦同意返还该押金，故对被告该反诉请求，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认原告（反诉被告）俞芳与被告（反诉原告）吴丽琴之间的房屋租赁合同于2014年4月15日解除；二、被告（反诉原告）吴丽琴应于本判决生效之日起三日内腾退位于宁波市海曙区西湾路212号的房屋并交付给原告（反诉被告）俞芳；三、被告（反诉原告）吴丽琴应支付原告（反诉被告）俞芳房屋租金及占有使用费9900元（自2014年3月25日计算至2014年9月24日，自2014年9月25日起的房屋占有使用费按照每月1650元的标准计算至房屋实际腾退日止）；四、原告（反诉被告）俞芳应返还被告（反诉原告）吴丽琴租房押金1200元；五、上述第三项、第四项相折抵，被告（反诉原告）吴丽琴应支付原告（反诉被告）俞芳房屋租金及占有使用费8700元（自2014年3月25日计算至2014年9月24日，自2014年9月25日起的房屋占有使用费按照每月1650元的标准计算至房屋实际腾退日止），于本判决生效之日起三日内付清；六、驳回被告（反诉原告）吴丽琴的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告吴丽琴负担。反诉案件受理费1210元，由反诉原告吴丽琴负担1196元，反诉被告俞芳负担14元。
宣判后，原审被告、反诉原告吴丽琴不服，向本院提起上诉，称：本案是被上诉人违约在先，被上诉人早在2013年9月就提出涨租金，在2014年3月19日也拒收上诉人交付的租金，并干扰上诉人的正常经营。上诉人在2014年4月8日店门锁被砸后就搬离了房屋，被上诉人锁住了店门，合同解除后上诉人无须再支付租金。转让费理应由上诉人所得，与被上诉人无关。综上，请求二审法院撤销原判第三、第五、第六项，改判支持上诉人的诉讼请求，或发回重审。
被上诉人俞芳答辩称：上诉人认为“被上诉人违约在先”与事实不符。上诉人未支付租金，已构成违约。上诉人应按合同约定支付房屋租金。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，判决得当。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的租房合同合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，上诉人未按约支付租金，存在违约行为，被上诉人有权依照合同约定解除租房合同。上诉人认为被上诉人拒收上诉人的租金，违约在先，但未提供充分证据证明。原审法院据此判决上诉人腾退诉争房屋，并支付相应的租金、占有使用费，并无不当。根据上诉人在原审的庭审陈述，上诉人虽于2014年4月8日将店面关门，但上诉人又将诉争房屋上锁并实际占有诉争房屋，上诉人对此应支付实际占有期间的占有使用费。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1260元，由上诉人吴丽琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 莫爱萍
代理审判员 郑 辉
二〇一四年十二月十一日
代书 记员 陆 琼