江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00153号
申请复议人（被执行人）鄂州市源缘园房地产发展有限公司，住所地湖北省鄂州市。
法定代表人何卫东，该××董事长。
委托代理人陈学文，湖北××律师事务所律师。
申请执行人广发银行股份有限公司无锡支行，住所地江苏省无锡市南长区。
法定代表人毛建良，该行行长。
委托代理人杨亚军，该××职员。
委托代理人武斌，江苏××律师事务所律师。
被执行人无锡市海兰云天浴业有限公司，住所地江苏省无锡市。
法定代表人何卫东，该××董事长。
被执行人无锡市黄金海岸大酒店有限公司，住所地江苏省无锡市。
法定代表人何卫东，该××董事长。
利害关系人鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司，住所地湖北省鄂州市。
法定代表人徐花平，该××董事长。
委托代理人汪后新，湖北××律师事务所律师。
申请复议人鄂州市源缘园房地产发展有限公司（以下简称源缘园公司）因申请执行人广发银行股份有限公司无锡支行(以下简称广发银行)与被执行人无锡市海兰云天浴业有限公司（以下简称海兰公司）、无锡市黄金海岸大酒店有限公司（以下简称黄金海岸大酒店）、源缘园公司金融借款合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2015）锡执异字第00041号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月19日对本案进行了公开听证。申请复议人源缘园公司的委托代理人陈学文、申请执行人广发银行的委托代理人武斌、利害关系人鄂州市吴都古肆花园道物业管理有限公司（以下简称花园道公司）法定代表人徐花平及其委托代理人汪后新到庭参加听证，本案现已审查终结。
本院经审查查明：在广发银行与海兰公司、黄金海岸大酒店、源缘园公司金融借款合同纠纷案件审理过程中，江苏省无锡市南长区人民法院于2012年2月23日向鄂州市房地产管理局送达民事裁定书、协助执行通知书，查封源缘园公司名下位于鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街的26套商铺房产。后上述该案因级别管辖由无锡中院继续审理。无锡中院于2013年4月8日作出(2012)锡商初字第0144号民事判决：一、海兰公司应于本判决生效之日起10日内归还广发银行借款本金19999999.33元及利息（截止2012年2月15日为923314.08元；自2012年2月16日起至本判决应给付之日止，以19999999.33元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮20%，再上浮50%计算），并支付律师费261063.19元。二、广发银行有权就上述第一项确定的款项以抵押物登记证锡北他项（2011）第036号、锡房他证字第WX10002093**号项下的黄金海岸大酒店的房地产折价，或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。三、广发银行有权就上述第一项确定的款项以抵押物登记证鄂州市房他证市直字第1011036**号（房屋所有权证号100818127、100818128、100818129、100818130、100818131、100818132、100818133、100818134、100818135）、鄂州市房他证市直字第1011036**号（房屋所有权证号100818142、100818143）、鄂州市房他证市直字第1011036**号（房屋所有权证号100818169）、鄂州市房他证市直字第1011036**号（房屋所有权证号100818180、100818181、100818183、100818185、100818186、100818187、100818188、100818189、100818190、100818191、100818192、100818193、100818194、100818195）项下的源缘园公司的房产折价，或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。四、黄金海岸大酒店就上述第一项确定的款项承担连带清偿责任。无锡中院于同日作出(2012)锡商初字第0145号民事判决：一、海兰公司应于本判决生效之日起10日内归还广发银行借款本金2500万元及利息（以2500万元为基数，自2011年9月21日起至2011年10月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮20%计算；自2011年10月20日起至本判决应给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮20%，再上浮50%计算），并支付律师费297679.2元。二、广发银行有权就上述第一项确定的款项以抵押物登记证锡北他项（2011）第036号、锡房他证字第WX10002093**号项下的黄金海岸大酒店的房地产折价，或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。三、广发银行有权就上述第一项确定的款项以抵押物登记证鄂州市房他证市直字第1011036**号（房屋所有权证号100818127、100818128、100818129、100818130、100818131、100818132、100818133、100818134、100818135）、鄂州市房他证市直字第1011036**号（房屋所有权证号100818142、100818143）、鄂州市房他证市直字第1011036**号（房屋所有权证号100818169）、鄂州市房他证市直字第1011036**号（房屋所有权证号100818180、100818181、100818183、100818185、100818186、100818187、100818188、100818189、100818190、100818191、100818192、100818193、100818194、100818195）项下的源缘园公司的房产折价，或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。四、黄金海岸大酒店就上述第一项确定的款项承担连带清偿责任。
上述判决生效后各被告未自觉履行，广发银行向无锡中院申请执行。无锡中院在执行该案过程中，拟对在诉讼中已查封的被执行人源缘园公司名下已抵押给广发银行的坐落于湖北省鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街第三栋1号等合计26套商铺房产进行评估拍卖。2014年2月13日，无锡中院在鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街张贴（2013）锡执字第519、523号公告，公告载明：无锡中院已查封源缘园公司名下坐落于鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街26套房产，并依法评估、拍卖、变卖以偿还本案债务。如有相关抵押、租赁、占有人，请立即向无锡中院书面申报，非法占用人应于10日内迁出。否则依法承担法律责任。
2014年2月14日，花园道公司向无锡中院提交《关于湖北省鄂州市吴都古肆步行街房产占有并合法使用情况的说明》，主要内容为：一、吴都古肆步行街原由开发商自行组建的物业公司进行物业管理。2013年8月，该公司物业公司突然撤离，造成步行街垃圾成堆、管理混乱、媒体、政府纷纷介入，由政府相关职能部门组织召开了业主委员会，委托该公司接手吴都古肆步行街的物业管理。二、该公司接手物业管理后代偿了相关原物业公司的债务。三、鉴于上述情况，在无法联系开发商的情况下，经请示鄂州市人民政府及相关部门，该公司将业主委员会托管的开发商遗留房产（26套房产除去10套其他业主因其他纠纷占用）租赁后进行了转租，以租金收入弥补应当由开发商承担的全部债务。恳请法院在执行上述标的时根据实际情况予以核实，保护该公司合法权益。2014年4月1日，花园道公司向无锡中院提交《关于拍卖吴都古肆步行街房产前需解决问题的报告》，主要内容为：一、因源缘园公司原因，由该公司承担的债务合计1704020元，上述款项请法院在拍卖成交后支付至该公司帐户。二、被执行人的16套房产已由该公司与业主委员会签订《招商运营协议》，租赁期为20年。该16套房产已由该公司转租经营，拍卖涉及到该公司及实际经营者的利益，如不妥善解决，必将引起群体事件。三、被执行人另10套房产存在经济纠纷。鄂州市房地产管理部门冻结了被执行人遗留的全部26套房产，无法办理过户手续，请拍卖前予以明确。四、作为16套房产的承租人，该公司有意参与竞买，请法院确认优先购买权，并在拍卖前正式通知该公司。五、吴都古肆步行街遗留问题众多，配套设施不全，经营状况困难，租金低廉，请法院在评估拍卖上述房产前予以充分考察，避免出现更多纠纷。
2014年5月16日，无锡中院向花园道公司送达（2013）锡执字第519、523号协助执行通知书，要求花园道公司协助：一、查封、冻结源缘园公司所有的坐落于鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街相关房产的全部租金；二、将上述房产交由你公司维护并管理，并将上述房产租金按照相关协议的约定支付到无锡中院，由无锡中院转交本案债权人。
源缘园公司不服无锡中院向花园道公司送达的协助执行通知书，提出异议称：2013年8月起，花园道物业公司不顾上述16套房产已被法院查封的事实，未经债权人广发银行和债务人源缘园公司的同意，强行抢占待处置房产并对外出租。其目的是故意造成被执行标的物带有瑕疵，从而排斥他人参与竞买，给法院公开拍卖带来困难，最终迫使债权人以超低价处置抵押房产。2014年5月16日，无锡中院在既未征询债权人广发银行的意见，也未对债务人源缘园公司进行必要的调查核实，仅根据花园道公司要求，向花园道公司下达了（2013）锡执字第519号、523号的协助执行通知书，将被执行房产交由花园道公司维护和管理。花园道公司拿到无锡中院协助执行通知书后，任意曲解滥用，取代法院对租赁户强制执行，矛盾纠纷不断。近两年花园道公司收取近200万元租金不知去向。此举涉嫌将物业公司前期的侵权行为合法化。为此，要求法院撤销上述协助执行通知书，并采取有效措施，依法排除花园道公司对被执行房产的侵占。
无锡中院异议审查过程中，源缘园公司提供广发银行向花园道公司发出的《关于立即停止侵犯银行抵押权益行为的函》、吴都古肆业主投诉花园道公司的信访材料、花园道公司用垃圾堵门、抢占吴都古肆消防通道的照片、花园道公司所列代开发商垫付的费用清单，证明花园道公司虚报帐目，通过强占法院查封房产获取巨大利益。
申请执行人广发银行述称：花园道公司不具备维护管理涉案房屋的资格，广发银行申请查封房屋后，花园道公司强占法院查封房产，侵害了广发银行权益，花园道公司也未将租金交付无锡中院，无锡中院将房屋交由花园道公司管理的协助执行行为不当，应予以撤销。撤销后应由广发银行作为房屋管理人。
花园道公司述称，愿意将租金在扣除相关费用后交给法院。花园道公司向无锡中院提供：1、2013年9月30日吴都古肆业主委员会与花园道公司签订的招商运营协议，吴都古肆业主委员会将鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街共4000余平方米的房屋租赁给花园道公司使用，期限20年；2、吴都古肆业主委员会与花园道公司签订的吴都古肆物业管理服务合同、委托经营管理协议。3、2015年6月1日，鄂州市凤凰街道办事处的濠塘、吴都两社区居民委员会向无锡中院出具的《关于花园道物业入驻吴都古肆的情况说明》，证明2013年7月15日源缘园公司负责人来电表示退出吴都古肆的物业管理。因业主投诉，社会反映强烈，为方便整体管理，经濠塘社区和吴都社区共同监督，在2013年8月正式引入花园道公司接手物业管理。4、凤凰街道工作委员会对鄂州市委督查室《关于对李兵书记第87号批示件的回复》，证明业主投诉反映问题不属实。
无锡中院另查明：源缘园公司法定代表人何卫东，因涉嫌犯罪于2012年5月24日被羁押，6月20日被取保候审，12月19日被刑事拘留，12月28日被逮捕。于2013年4月26日被无锡市锡山区人民法院判决：犯组织卖淫罪，判处有期徒刑14年6个月。
无锡中院认为：根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条“查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管”的规定，人民法院有权指定法院查封财产的保管人。本案中，根据各方提供的证据可以证实：因吴都古肆原开发商源缘园公司的物业管理公司于2013年7月退出后，在当地政府相关部门的组织和支持下，花园道公司与吴都古肆业主委员会签订了一系列协议，取得了吴都古肆（包括法院查封房产）小区的物业管理权。无锡中院在执行过程中，发现法院查封的26套房产中10套房产存在已出售被他人占有以及16套房屋存在出租等情况，在法院强制执行处分上述房产前，将协助执行通知书送达查封房产所在小区，即吴都古肆小区的物业管理公司-
花园道公司，要求其协助冻结源缘园公司所有房产的租金，将相关房产交给其维护和管理，并责令其将相关租金交付法院。该执行行为并未侵犯申请执行人广发银行和被执行人源缘园公司的合法权益。至于花园道公司在协助法院执行过程中是否履行到位，可在继续执行中进一步审核。因此，源缘园公司提出要求撤销无锡中院（2013）锡执字第519号、523号的协助执行通知书的异议请求，该院不予支持。据此于9月11日作出（2015）锡执异字第00041执行裁定：驳回异议人源缘园公司的异议。
源缘园公司不服无锡中院异议裁定，向本院申请复议称：无锡中院在明知花园道公司是侵权人的情况下，既不征求申请执行人和被执行人的意见，也未进行必要的调查核实，仅根据花园道公司要求，擅自将被执行房产交由花园道公司维护和管理。放任花园道公司虚构事实、虚报账目，导致应收缴的140余万元租金至今未能执行。一、无锡中院异议裁定认定事实不清。异议裁定笼统地说16套房屋存在出租情况，掩盖了花园道公司侵权的状况。花园道物业公司未经产权人和债权人同意，强占和控制16套查封房产，公然以自己名义对外出租和装修。花园道公司不仅未上交租金，还想在拍卖时敲诈一番。异议裁定未提及花园道公司收取的140余万元租金，称将房屋交给花园道公司管理未侵犯申请执行人和被执行人的权益与事实不符。源缘园公司开发的吴都古肆只有10年时间，设施基本无需改造。事实上花园道公司投入的前期资金几乎为零，花园道公司谎称代源缘园公司承担债务1704020元，意味着无锡中院在拍卖成交后扣除已收租金还要支付30余万元才能顺利交接。当地政府只是为解决吴都古肆“脏、乱、差”问题同意花园道公司进行物业管理，并未支持其抢占房屋。二、无锡中院协助执行通知书没有法律依据。本案申请执行人和被执行人一致认为花园道公司强占法院查封房产的行为严重侵害债权人和债务人的利益，无锡中院要求花园道公司协助执行行为违法。本案执行的双方当事人多次要求无锡中院撤销协助执行通知书。无锡中院异议裁定引用法律条文不完整，断章取义。在本案当事人双方都有能力、有资格，没有不宜保管查封财产的情况下，无锡中院将查封财产交由侵权人保管损害了申请执行人和被执行人的利益。请求撤销无锡中院（2015）锡执异字第00041执行裁定、（2013）锡执字第519号、523号的协助执行通知书，责令无锡中院采取有效措施，排除被执行房产被侵占的状态，对租金予以提取。
申请执行人广发银行述称：花园道公司强占法院查封房产进行所谓维护管理，使房产上附加租赁负担影响拍卖，不利于广发银行取得较高成交价格，且已收取的租金亦未上交无锡中院，严重侵害广发银行利益。无锡中院执行行为不当，应予撤销。
花园道公司辩称：无锡中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、原开发商即源缘园公司实际处于停止经营状态，其法定代表人也因涉嫌犯罪被羁押，主要高管全部处于失联状态。花园道公司接手鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街的26套商铺房产物业管理是基于2013年7月开发商自行组建物业公司突然撤离，造成步行街无人管理，在政府相关部门组织下成立业主委员会，经公开对外招商花园道公司才接受案涉房产的物业管理。在无法联系开发商情况下，经请示鄂州政府相关部门同意，物业公司将26套房屋中16套对外出租，并用租金收入解决开发商遗留问题，不存在非法侵占。二、花园道公司对开发商遗留房产对外出租并未损害申请执行人利益，也未影响申请执行人抵押权的实现。即使未征求产权人同意，也并非恶意侵占他人财产。花园道公司接收物业管理后的工作得到了政府相关部门的认可。2015年6月11日凤凰办事处下辖两个社区组委会向无锡中院出具情况说明证明异议人异议理由不成立。花园道公司将开发商遗留房产对外出租，取得的租金收益及使用去向均有帐可查，并未侵占。且因为本案执行异议及源缘园公司不断上访导致目前租金许多均未上交。请求驳回申请复议人复议申请。
复议听证过程中，花园道公司称其应交给吴都古肆业主委员会租金70余万元，另其转租已收取租金90余万元。源缘园公司称花园道公司依照转租合同应收取租金140余万元。
本案争议焦点为：无锡中院（2013）锡执字第519、523号协助执行通知书将涉案查封房产交由花园道公司维护管理是否适当。
本院认为：无锡中院（2013）锡执字第519、523号协助执行通知书将源缘园公司名下已于2012年2月23日查封的涉案房屋交由花园道公司维护管理没有事实和法律依据。该协助执行通知书第二项“将上述房产交由花园道公司维护并管理”的内容应予撤销，理由如下：
一、无锡中院(2012)锡商初字第0144号、0145号民事判决判令源缘园公司应以其抵押给广发银行的位于鄂州市古城北路18号吴都古肆步行街的26套房屋（即本案查封房屋）清偿本案债务。花园道公司在无锡中院于2012年2月23日已查封涉案26套房屋的情况下，未经执行法院无锡中院许可，从2013年8月即占有房屋并进行转租。无锡中院基于源缘园公司房屋已经被花园道公司承租并转租的事实，冻结源缘园公司所有案涉房屋租金并无不当。
二、无锡中院协助执行通知书将案涉房屋交由花园道公司维护并管理没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条规定，查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款规定，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。依据上述司法解释规定，首先应由被执行人对涉案房屋进行保管，只有在不宜由被执行人保管情况下才可以委托申请执行人或第三人进行保管。案外人花园道公司在无锡中院已于2012年2月23日查封涉案26套房屋的情况下，未经执行法院无锡中院同意即于2013年8月占有、处分了查封房屋。鉴于本案目前情况，本案执行案件当事人被执行人（××）及申请执行人均不同意由花园道公司维护管理查封房屋，而花园道公司不仅非法占有、使用涉案房屋还设定了权利负担，实际上妨碍了法院的执行。花园道公司也自认从2013年9月至今通过承租转租已收取了近百万元的租金收益，但至今未向无锡中院交付。无锡中院将涉案查封房屋交由案外人花园道公司维护管理没有法律依据，显属不当。无锡中院（2013）锡执字第519、523号协助执行通知书第二项“将上述房产交由花园道公司管理”的内容应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款的规定，裁定如下：
一、撤销江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡执异字第00041号执行裁定。
二、维持江苏省无锡市中级人民法院（2013）锡执字第519、523号协助执行通知书第一项及第二项中“将上述房产租金按照相关协议约定支付到无锡中院，由无锡中院转交本案债权人”部分。
三、撤销江苏省无锡市中级人民法院（2013）锡执字第519、523号协助执行通知书第二项即“将上述房产交由花园道公司维护并管理”的内容。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 苏 峰
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 沈晓雯