湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7号
上诉人（原审原告）长沙佳英房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区杉木冲路佳英农博小区1号栋。
法定代表人邹辉，总经理。
委托代理人宋欢欢，湖南清源律师事务所律师。
委托代理人岳花，湖南清源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王超
委托代理人梁腊梅，湖南联合创业律师事务所律师。
上诉人长沙佳英房地产开发有限公司（以下简称佳英公司）因与被上诉人王超商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年12月27日，佳英公司与王超签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20109308403）及附件1-4，约定王超购买佳英公司开发的位于雨花区时代阳光大道西369号“融程领秀佳园”项目第3幢N单元4层403号房，该商品房合同约定建筑面积共90.10平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米5432.14元，总金额489436元，首付款149436元于2010年12月27日支付，剩余房款340000元采用银行按揭方式支付，佳英公司应于2012年3月28日前交付房屋。合同第八条“面积确认及面积差异处理”内约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。2、面积误差比绝对值超出3%时，王超有权解除合同；王超不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由王超补足，超出3%部分的房价款由佳英公司承担，产权归王超。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，但应当签订补充协议。合同第十二条“规划、设计变更的约定”载明：佳英公司承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。佳英公司确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到王超所购商品房质量或使用功能的，佳英公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知王超：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施。王超有权在通知收到之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未做书面答复的，视同接受变更。佳英公司未在规定时限内通知王超的，王超有权解除合同；王超不解除合同的，应当与佳英公司另行签订补充协议。附件四《合同补充协议》内第五条“其他事宜”载明：销售现场人员口述项目介绍、融城领秀佳园宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成邀约要件，所有资料以政府最终批准的文件和买卖合同约定及附件约定内容为准。合同签订后，王超依约缴纳了首付款149436元，剩余房款办理了银行按揭，佳英公司亦向王超交付了房屋。涉案房屋于2014年1月20日办理产权证登记，权证号为长房权证雨花字第××号，登记建筑面积为92.92㎡。后佳英公司通知王超领取房屋产权证并补交房款，因王超一直未领取及补交款项，佳英公司于2015年5月14日诉至原审法院。王超提交销售广告平面图一张（显示入户花园外有一处结构板，入户花园为半赠送面积，结构板处为赠送面积），拟证明入户花园是一半计入建筑面积，结构板不计入建筑面积，而现在结构板计入了建筑面积；佳英公司质证意见为真实性无异议，合法性、关联性有异议，该图是销售人员发出的销售广告，根据补充协议约定不是合同内容。佳英公司提交融城领秀住宅小区3栋ABC单元1~16层平面图一张（显示制图日期为2010年3月，涉案户型入户花园栏杆在外，没有标注结构板，该图于2013年4月22日加盖“长沙市城乡规划局行政许可专用章”），拟证明涉案房屋进行了变更，且经过了行政审批。佳英公司陈述增加了一部分花园面积，于2010年3月报批，2013年4月22日获批；王超质证意见为证明户型改变未经规划局审批，制图时间在预售之前，与签订合同时出示户型图不同，佳英公司存在欺诈，许可时间在房屋交付时间之后，图内显示涉案户型面积为89.4㎡，与现面积也不相符。
原审法院认为：《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20109308403，以下简称买卖合同）系佳英公司、王超真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方权利、义务应以买卖合同约定来确立。本案双方对销售广告平面图与实际交房的入户花园结构板位置变更无异议，争议焦点为该项变更导致房屋面积增大是否为佳英公司违约，王超是否应根据买卖合同第八条约定以房屋产权证登记面积为准补足面积增大部分房款。佳英公司主张根据《补充协议》第五条，双方已确认销售广告平面图是销售人员发出的销售广告，不是合同内容，不构成邀约要件，现房屋实际面积超过了合同约定，王超应按约补足房款，但上述销售广告平面图内佳英公司就房屋户型及赠送、半赠送部位所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条约定，该销售广告平面图应当视为要约，且《补充协议》系佳英公司提供格式条款，第五条约定免除了佳英公司责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该约定无效，佳英公司主张原审法院不予采纳，因佳英公司承诺赠送部位结构调整导致计入产权面积扩大，佳英公司主张王超支付该部分价款，原审法院不予支持。此外，佳英公司提交的融城领秀住宅小区3栋ABC单元1~16层平面图制图日期为2010年3月，涉案户型并没有标注结构板部分，与销售广告平面图并不一致，且双方合同签订时间为2010年12月，即佳英公司在对外销售时所宣传户型及赠送面积与规划建设图纸并不一致，佳英公司后实际交付户型也不符合销售宣传，故佳英公司主张没有法律依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回长沙佳英房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费228元，由长沙佳英房地产开发有限公司负担。
佳英公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、王超提交的销售广告平面图属于要约邀请，不属于要约。二、《补充协议》第五条的约定是合同的一部分，是双方的真实意思表示，是公平、合法有效的合同条款。三、佳英公司按照合同约定补交房款有充分的合同依据和法律依据。综上，原审判决查明事实无误，但适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
王超答辩称：佳英公司的户型图已经构成违约，佳英公司的补充协议中排除其对户型图的约定是佳英公司免除自己义务的无效条款，佳英公司明知户型图变更仍进行虚假宣传，所以黄放不应补交购房款。房屋销售时，佳英公司明确陈述结构板不计入面积，户型图明确标示了结构板是赠送的范围，在建房过程中也没有如实告知业主有任何变更行为，所以不利于佳英公司的后果应由佳英公司承担。综上，请求维持原判。
在本院二审诉讼过程中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：佳英公司与王超签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条约定：销售现场人员口述项目介绍、融城领秀佳园宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成邀约要件，所有资料以政府最终批准的文件和买卖合同约定及附件约定内容为准；《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系佳英公司与王超协商签订，原审判决认定《合同补充协议》为佳英公司提供的格式条款不正确。本案中，王超提交的销售广告平面图虽然显示入户花园外有一处结构板，入户花园为半赠送面积，结构板处为全赠送面积，但是，佳英公司的有关宣传行为应属于要约邀请范畴，双方是否达成交易尚需进一步协商，以签订合同为准，而在王超与佳英公司正式签订的《长沙市商品房买卖合同》中，合同附件一为房屋平面图，并未将销售广告平面图在合同中进行约定，且合同附件四第五条已明确有关宣传资料、广告等仅供参考，不构成邀约要件。另外，《长沙市商品房买卖合同》第八条“面积确认及面积差异处理”约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。综上，佳英公司要求王超支付房屋价款差额15319的诉讼请求应予支持，但要求王超支付利息没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律有误，判处不当，依法应予改判。上诉人佳英公司的上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第02478号民事判决。
二、限王超在本判决生效之日起十日内向长沙佳英房地产开发有限公司支付房屋价款差额15319元。
三、驳回长沙佳英房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案一审受理费228元，二审受理费228元，合计456元，由长沙佳英房地产开发有限公司负担46元，王超负担410元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一六年三月十五日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。