湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0105民初1978号
原告长沙人人物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区学堂园路189号香樟雅郡小区9栋南向办公楼。
法定代表人谭辉虎，该公司总经理。
委托代理人汪铭，该公司法务人员。
委托代理人成靖，该公司法务人员。
被告谭桂香。
原告长沙人人物业管理有限公司（以下简称人人物业公司）诉被告谭桂香物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李双临适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员张凡担任记录。原告人人物业公司的委托代理人汪铭，被告谭桂香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告人人物业公司诉称，2008年4月15日，被告谭桂香将其位于长沙市开福区洪山家园11栋605房物业与原告签订了物业管理协议，合同对双方的权利义务作了具体规定。但是被告谭桂香违反合同约定，自2010年1月1日起至2012年12月31日及2015年1月1日起至2016年5月31日期间，累计共拖欠应缴的物业管理费等共计2495.70元。针对被告谭桂香的违约行为，原告通过各种方式进行了催缴，但被告谭桂香仍拒不履行合同义务。原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告谭桂香支付欠缴的物业管理费2495.70元；二、被告谭桂香支付违约金497.14元；三、被告谭桂香承担全部诉讼费用。
被告谭桂香辩称，被告谭桂香是2008年入住小区的，2009年交了一年的物业费。2009年下半年被告谭桂香发现房屋开裂、漏水，原告曾上门维修过，但只是用玻璃胶简单的维修，起不到堵住漏水的效果。2013年被告谭桂香的房屋主梁又开始漏水，被告谭桂香曾要求原告维修，原告却称被告谭桂香没有缴纳物业管理服务费，不予维修。另外，被告谭桂香曾于2013年12月在小区内遗失钱包，要求原告提供小区视频监控，但根本看不到监控。现在，只要原告解决被告谭桂香的问题，被告谭桂香就同意交纳物业管理费。
经审理查明，2008年4月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《物业管理服务协议》，协议约定：一、原告为被告所有的长沙市开福区洪山家园xx栋xx号房提供物业管理服务；二、房屋建筑面积78.20平方米；三、委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。共用部位是指由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵房、配电间、管道井、电梯井、电梯前厅、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、内天井、房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等部位。共用设施、设备的运行、维护和管理。共用设施、设备是指由业主和使用人共同使用的上下水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、电讯线路、照明、供气线路、供电线路、配电间设备、消防设施、辅助管理系统线路及设备、绿地、道路、路灯、沟渠、地、井、非经营性停车场库、公益性文体休闲设备等。园艺及环境卫生：小区内共用绿地、水景、园林小品等的管理和养护。公共环境的清洁卫生、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾（不包括建筑装饰垃圾、商业或经营性垃圾）的收集、清运。配合、协助公安部门进行安全监控和巡视，维护本物业区内的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）。做好消防宣传工作及消防安全的防范工作。对本物业区域内的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通畅通（不含车辆的保管、保险责任）。受业主委托的房屋自用部位、自用设施设备的有偿维修、养护。向业主和物业使用人提供各类特约有偿服务；四、甲方的权利义务：监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见或建议。遵守《房屋使用说明书》、《业主临时公约》、本协议及本物业的管理规定。依照本协议向乙方缴纳物业管理服务费和依法、依规应向乙方缴纳其他费用；五、乙方的权利义务：对本物业共用部位、共用设施设备、园林绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。在本物业设立管理机构，对本物业进行专业物业管理。根据有关法规政策，结合实际情况，制定本物业的管理制度。制止违反本协议、《业主临时公约》和本物业管理制度的行为，对甲方依据协议收取违约金。依据本协议向甲方收取物业管理服务费用及其他合理费用；六、物业管理服务标准：参照长沙市物业管理经济适用住房小区标准进行管理；七、物业管理服务费用及其他费用：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大、中修及更新、改造、重置费用）。甲方交纳物业管理服务费的起始时间为2008年1月1日，费用交纳时间为每月8号至15号，物业管理服务费收费面积以甲方产权面积计算费用，小高层的住宅物业管理服务费为每月每平方米1.1元（含电梯使用费），多层的住宅物业管理服务费为每月每平方0.6元；八、维修基金：根据政府的有关规定，业主有义务在购房日缴交维修基金，维修基金取之于业主，用之于业主。维修基金的使用由乙方根据实际情况按照有关文件的规定提出年度使用计划，经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施；九、违约责任：乙方违反协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。若该物业出售商的工程质量（质保期内）、购房承诺等未达到和甲方约定的条件或者其他第三方给甲方造成的损失和影响，乙方应从中起协调作用，但甲方不能因此而拒交物业管理服务费或其他各项费用。乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退相关费用。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的百分之一交纳滞纳金；十、本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决也可以向物业行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向物业所在地人民法院起诉。协议签订后，被告谭桂香于2008年7月入住洪山家园小区，原告开始向被告谭桂香提供相应的物业管理服务，被告谭桂香应按照每月每平方米0.6元的价格向原告交纳物业管理服务费。2009年9月16日，被告谭桂香向原告交纳了2009年9月1日至12月31日期间的物业管理服务费187.60元。目前被告谭桂香尚欠2010年1月1日至2012年12月31日的物业管理服务费1688.40元及2015年1月1日至2016年5月31日的物业管理服务费797.30元，合计2485.70元。原告自2012年起每年在小区宣传栏处张贴了《催费通知》，要求被告谭桂香及时缴纳所欠的物业管理服务费。
另查明，就被告谭桂香房屋开裂、漏水的问题，原告曾于2012年10月26日进行过维修，2013年1月21日进行过维修回访，但被告谭桂香房屋开裂、漏水的问题原告尚未解决好。
上述事实，有《物业管理服务协议》、物业费交纳发票、催费通知、维修记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：一、原、被告签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。原告提供物业管理服务，被告谭桂香应按协议约定支付物业管理费。原告已向被告谭桂香书面催收欠缴的物业管理服务费，被告谭桂香至今未履行，应承担继续履行的违约责任，即支付自2010年1月1日至2012年12月31日及自2015年1月1日至2016年5月31日欠交的物业管理服务费合计2485.70元。
二、被告谭桂香称房屋墙体开裂、漏水才拖欠物业费，原告也认可被告谭桂香房屋墙体开裂、漏水的事实，可见被告谭桂香并非恶意拖欠物业费。原告在质保期内虽与开发商协调但没有维修好，在质保期后没有进行维修，墙体开裂、漏水严重影响被告谭桂香生活，足以证明原告的物业管理服务确有瑕疵，本院酌情减免被告谭桂香20%的物业管理服务费，被告谭桂香应交物业管理服务费为1988.56元。原告的物业管理服务存在瑕疵，对其诉请的违约金，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告谭桂香在本判决发生法律效之日起10日内向原告长沙人人物业管理有限公司支付2010年1月1日至2012年12月31日及2015年1月1日至2016年5月31日的物业管理服务费合计1988.56元；
二、驳回原告长沙人人物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元,由被告谭桂香承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 李双临
二〇一六年七月十三日
代理书记员 张 凡
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。