广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终12141号上诉人（原审被告）：张浩贤，男，1959年10月31日出生，住所地广州市海珠区。委托代理人：黄荣民，广东易春秋律师事务所律师。委托代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州机电物业管理有限公司，住所地广州市越秀区大德路187号，统一社会信用代码：91440101190489918N。法定代表人：黄双全，职务：董事长。委托代理人：罗国林，�东格林律师事务所律师。委托代理人：韩烨，广东格林律师事务所律师。原审第三人：广州制冷集团工程总公司，住所地广州市海珠区南华东路580号，统一社会信用代码：914401011904350470。法定代表人：江汉坤，职务：总经理。委托代理人：杜永照，男，系广州机电集团（控股）有限公司员工。上诉人张浩贤因与被上诉人广州机电物业管理有限公司（以下简称机电物业公司）、原审第三人广州制冷集团工程总公司（以下简称制冷集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初10340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张浩贤上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令驳回机电物业公司的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由机电物业公司承担。事实和理由如下：一、根据双方当事人的交易习惯，张浩贤不存在违约行为，机电物业公司不得行使单方合同解除权。首先，张浩贤与制冷集团公司签订的《租赁合同（商铺）》，以及与制冷集团公司、机电物业公司签订的《租赁合同补充协议书》均为出租方单方制定的格式合同，并在合同中将交租时间定为“每月的10日为下月租金及本月水电费、管理费的交费日期”，明显违反了平等互利的民事法律原则，显失公平；其次，张浩贤不存在迟延交租的行为。自2015年10月1日起，张浩贤与机电物业公司对交租时间已从实际履行中变更了合同约定，即从合同约定的当月10日交纳下个月租金，变更为当月交纳上个月或上两个月的租金。至今为止，张浩贤均是后付租金，机电物业公司接受租金并开具租金发票，且未提出过异议，�方之间已经形成了默认行为。根据我国《合同法》第三十六条、第七十七条的规定，张浩贤与机电物业公司的默认行为应视为对租金的支付时间达成了新的协议，即先使用商铺后交纳租金。由于支付租金期限变更后，没有一个明确具体的交租日期，若机电物业公司认为张浩贤迟延交租的，可向张浩贤发出催交函，要求张浩贤在合理期限内交租，但机电物业公司从未向张浩贤发过催交函，因此张浩贤不存在迟延交租的情况，机电物业公司不得行使单方合同解除权；最后，无证据证明张浩贤已经知晓解除合同的事实。在机电物业公司提交的证据中，《解除租赁合同通知书》的妥投证明显示为“他人收”，具体是谁签收并不明确。该证据也证明了签收该通知书的不是张浩贤本人，即解除通知未送达张浩贤，双方之间的租赁合同并未解除。双方至今仍存在租赁合同关系，机电物业公司也继续接受张浩贤支付的租金，并如往常一样出具租金发票，显然，机电物业公司根本没有解除合同的意思，反而是希望与张浩贤继续履行合同；二、张浩贤没有拒交租金的故意。张浩贤并不知道机电物业公司已于2016年12月15日向广州市海珠区人民法院提起诉讼，张浩贤于2016年12月29日才收到法院开庭传票，在此之前已于2016年12月19日支付了2016年9、10月的租金，2016年12月26日支付了2016年11、12月和2017年1月的租金。因此，张浩贤没有拒绝交纳租金的故意；三、目前电商发展迅猛，故导致生意难做，涉案物业所在场地也存在大量的商铺空置无人使用，即使机电物业公司收回了商铺也不一定能够出租给他人，因此张浩贤希望与机电物业公司维持原租赁合同继续履行。综上，张浩贤不存在违约行为，一审法院适用法律错误，请求二审法院予以改判。被上诉人机电物业公司答辩称：张浩贤至今没有向我方交还房屋并支付房屋使用费。根据双方签订的租赁合同，张浩贤应当在每月10日前支付下月租金，逾期支付租金超过半个月，我方有权解除合同。张浩贤自2016年8月11日拒绝支付租金，机电物业公司通过多种方式催促张浩贤缴纳租金，但张浩贤不予理会，因此我方依照法律规定向张浩贤在合同中预留的地址送达了解除合同通知书。实际上，我方在解除合同通知书中同时提及了解除了涉案房屋二层及夹层的租赁合同，张浩贤对二层夹层的解除没有提出异议，而且对于这两层物业的合同解除已经在海珠区法院（2016）粤0105民初10339号案中予以解除，张浩贤并未提起上诉，因此张浩贤已经明确收到了我方送达的解除合同通知书，其只是因为一楼的生意较好，不愿意放弃，其欠租的行为直至一审收到传票后才进行补交，因此我方根本不可能同意继续与张浩贤履行合同。在2016年8月11日起，张浩贤拒绝支付租金直至我方提起诉讼，在该段期间张浩贤已经欠租了四个半月，而张浩贤在得知我方已经提起诉讼后向我方补交租金。另，双方就涉案物业的二层、夹层的租赁合同内容与涉案合同是基本一致的，张浩贤对于二层、夹层的租赁合同内容及法院判决的结果均无异议，因此本案合同的内容亦不存在显失公平的事由。综上，请求驳回张浩贤的上诉请求。原审第三人制冷集团公司述称：同意机电物业公司的意见。2016年12月15日，机电物业公司向一审法院起诉请求判令：1、确认机电物业公司、张浩贤之间签订的《租赁合同（商铺）》和《租赁合同补充协议书》于2016年9月28日解除；2、张浩贤向机电物业公司腾空并返还位于广州市海珠区XX路XX号首层的房屋；3、张浩贤向机电物业公�支付自2016年9月欠付的租金人民币16537.5元；4、张浩贤向机电物业公司支付自2016年8月11日应当支付租金之日起至支付全部欠付租金之日的违约金（每逾期一日按欠交金额的3‰标准计算，暂计至2016年12月1日为人民币8434.13元；5、张浩贤向机电物业公司支付欠付的2016年7月1日至2016年9月30日的水电费合计4264.27元，并向机电物业公司支付自2016年7月11日应当支付水电费之日起至实际支付水电费之日止的违约金（每逾期一日按欠交金额的3‰，暂计至2016年12月1日为人民币1539.7435元）；6、张浩贤承担自合同解除之日起至张浩贤实际交还房屋给机电物业公司之日止按合同约定的月租金标准向机电物业公司支付占有使用费（暂计至2016年11月31日为33075元，按每月租金16537.5元乘以2个月计算），向机电物业公司支付占用期间产生的水电费等费用；7、本案诉讼费由张浩贤承担。一审法院经审理查明：据粤房地证字第××号房地产权证记载，海珠区南华东路580号的产权人为制冷集团公司，层数为2层，房屋用途为商业，等。2013年11月19日，制冷集团公司（出租方、甲方）与张浩贤（承租方、乙方）签订《租赁合同（商铺）》，约定甲方将位于海珠区XX路XX号首层出租给乙方作商铺使用，建筑面积为170平方米；甲方于2013年12月1日前交付租赁物业；租赁期限自2014年1月16日起至2019年1月15日止；租金为15000元/月，租金每1年调整一次，每次调整上浮5%；乙方应在本合同签订时向甲方支付租赁保证金30000元和第一个月的租金，以后每月的10日为下月租金及本月水电费、管理费的交费日期；乙方存在拖欠租金或费用超过本合同约定的，甲方可解除合同，收回出租租赁物，并追究乙方的违约责任；乙方逾期交纳租金、水电费或管理费的，每逾期�天按欠交金额的5%加收滞纳金，逾期半个月仍未交付租金、水电费或管理费的，甲方有权解除本合同，收回租赁物业，所收保证金及相关款项不予退还；本合同所有的通知应以书面方式作出，任何一方以邮寄、快递、挂号信等方式将通知送达至本合同约定的对方地址的，即视为送达，乙方地址：海珠区XX路XX号首层；等。2015年9月30日，机电物业公司（新出租方、丙方）与张浩贤（承租方、乙方）及制冷集团公司（出租方、甲方）签订《租赁合同补充协议书》，约定经甲乙丙三方协商，就出租方变更事宜达成本协议；甲乙丙三方同意自2015年10月1日起，甲方向丙方转移租赁合同中出租人的全部权利和义务，租赁合同主体变为乙方与丙方，乙方与丙方按照租赁合同及与租赁合同相关的所有协议上所载的全部条款，承担和履行各自的权利和义务；自2015年10月1�开始，租金收取主体由制冷集团公司变更为机电物业公司，乙方应当按照租赁合同约定向丙方履行租金交付义务和其他租赁合同约定的承租人义务；本补充协议与租赁合同具有同等法律效力；等。机电物业公司为证明其主张，提供了如下证据：1、2016年7月7日机电物业公司向张浩贤发出的《律师函》、快递底单及妥投证明；2、2016年9月28日机电物业公司向张浩贤发出的《解除租赁合同通知书》、快递底单及妥投证明，邮寄地址为海珠区南华东路580号，妥投证明显示邮件于2016年9月28日他人签收。张浩贤的质证意见：上述证据没有收到过。一审诉讼中，双方确认以下事实：张浩贤向机电物业公司缴纳租金至2017年3月止，机电物业公司主张的水电费张浩贤已经结清；2016年9月份的租金张浩贤于2016年12月27日缴纳；2017年4月份起月租金标准为17364.38元。机电物业公司表示鉴于张浩贤已交租金和水电费，撤回其第三项要求张浩贤支付2016年9月租金的诉讼请求，撤回第五项中要求张浩贤支付水电费的诉讼请求，撤回第六项中要求张浩贤支付占用期间产生水电费的诉讼请求。关于水电费，机电物业公司表示由其司先垫付，然后派水电费通知给张浩贤，张浩贤表示从来没有派过通知，都是张浩贤去交租的时候机电物业公司口头告知水电费数额张浩贤就缴纳水电费。一审法院认为：本案当事人之间签订的《租赁合同（商铺）》、《租赁合同补充协议书》没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按合同切实履行。上述合同约定，“租赁期限自2014年1月16日起至2019年1月15日止；租金为15000元/月，租金每1年调整一次，每次调整上浮5%；以后每月的10日为下月租金及本月水电费、管理费�交费日期；乙方存在拖欠租金或费用超过本合同约定的，甲方可解除合同，收回出租租赁物，并追究乙方的违约责任；乙方逾期交纳租金、水电费或管理费的，每逾期一天按欠交金额的5%加收滞纳金，逾期半个月仍未交付租金、水电费或管理费的，甲方有权解除本合同，收回租赁物业，所收保证金及相关款项不予退还；本合同所有的通知应以书面方式作出，任何一方以邮寄、快递、挂号信等方式将通知送达至本合同约定的对方地址的，即视为送达，乙方地址：海珠区XX路XX号首层”。本案中，双方确认2016年9月份的租金张浩贤于2016年12月27日缴纳，故对于机电物业公司主张张浩贤逾期交租的事实一审法院予以认定，张浩贤逾期交租已达半个月，机电物业公司有权解除与张浩贤之间的租赁合同。机电物业公司向张浩贤发出了《解除租赁合同通知书》，机电物业公司向涉案房屋的地址邮寄并有妥投证明，且张浩贤确认其一直在使用首层房屋卖婚纱，张浩贤应当知晓机电物业公司行使合同解除权的事实。机电物业公司行使单方解除权，双方之间的租赁合同关系自通知到达对方时解除，故机电物业公司要求确认《租赁合同（商铺）》和《租赁合同补充协议书》于2016年9月28日解除的诉讼请求予以支持。鉴于租赁合同已经解除，机电物业公司要求张浩贤搬出本案租赁物及至张浩贤实际交还房屋给机电物业公司之日止按合同约定的月租金标准向机电物业公司支付占有使用费的诉讼请求予以支持。机电物业公司要求张浩贤支付逾期缴纳2016年9月份租金的违约金的诉讼请求（从2016年8月11日起计算至2016年12月27日止，每日按16537.5元的3‰计算）没有超出合同约定，予以支持。关于机电物业公司要求张浩贤支付逾期缴纳水电费违约金的诉讼请求�合同虽然约定每月10日缴纳当月水电费，但实际上机电物业公司自认是由其司先垫付，然后派水电费通知给张浩贤，而机电物业公司未能举证证实其向张浩贤通知了水电费的数额，张浩贤则否认收到过水电费通知，故机电物业公司主张张浩贤逾期支付水电费的事实不予采信，机电物业公司要求张浩贤支付逾期缴纳水电费违约金的诉讼请求不予支持。至于机电物业公司在诉讼中撤回部分诉讼请求是机电物业公司诉讼权利的自主处分，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，一审法院于2017年4月26日作出如下判决：一、确认张浩贤就租赁广州市海珠区XX路XX号首层房屋签订的《租赁合同（商铺）》及《租赁合同补充协议书》于2016年9月28日解除；二、张浩贤在本判决生效之日起30日�搬出广州市海珠区XX路XX号首层房屋，将房屋腾空交回给机电物业公司；三、张浩贤在本判决生效之日起15日内向机电物业公司支付从2017年4月起至实际交还房屋之日止的场地占用费（2017年4月份起每月占用费标准为17364.38元，之后每年的1月16日起至次年1月15日期间的月占用费标准在上年基础上上浮5%）；四、张浩贤在本判决生效之日起15日内向机电物业公司支付逾期缴纳2016年9月份租金的违约金（从2016年8月11日起计算至2016年12月27日止，每日按16537.5元的3‰计算，违约金以本金为限）；五、驳回机电物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7995元由张浩贤负担。上述受理费已经由机电物业公司预交，机电物业公司同意�张浩贤在履行本判决时将其应承担部分直接支付给机电物业公司。二审中，张浩贤向本院提交了租金发票（10张），收据（2张）及银行转账凭证（1张），用以证明张浩贤与机电物业公司对交租时间已从实际履行中变更了原合同的约定，机电物业公司对张浩贤的交租时间从未提出过异议，双方之间已形成了默认行为，视为双方对支付租金的时间达成了新的协议，应当作为原租赁合同条款的变更或补充条款，优先适用，故张浩贤不存在迟延交租的行为。张浩贤确认上述证据不属于新证据，因张浩贤一审未到庭，故没有在一审期间提交。机电物业公司表示上述证据不属于新证据，不同意质证；此外，对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对于关联性有异议，张浩贤未缴纳租金已达四个月之久，已构成违约；编号为9090009的收据上明确记载收到张浩贤补交的2017年2-3月首层占用费，表明张浩贤知悉合同已经解除，双方之间的合同关系并非租赁合同关系，其理应返还房屋。制冷集团公司同意机电物业公司的意见。经二审审查，各方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，张浩贤确认双方没有就交租时间变更达成书面协议，只是通过实践行为变更，合同约定是先交租后使用商铺，但张浩贤一直是先使用商铺后交租，即双方变更为先使用商铺后交租，具体延后多少个月交租双方没有约定，一般都是一两个月或者三四个月后才缴纳。机电物业公司否认双方通过实际履行行为变更了交租时间的约定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本�二审争议焦点为：一、双方签订《租赁合同（商铺）》、《租赁合同补充协议书》约定的交租期限对双方是否有约束力，是否已经实际变更；二、双方租赁合同于何时解除。张浩贤与机电物业公司之间的《租赁合同（商铺）》、《租赁合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现张浩贤提出上述协议中约定的交租时间条款显失公平，但并无在法定期限内提起撤销或变更，故该合同条款依法有效。至于张浩贤称双方已经以实际行为变更合同约定的交租时间，即变更为先使用后交租，对此，机电物业公司不予认可，张浩贤亦确认双方未就此变更事项达成书面协议，且自认交租期限变更后没有一个明确具体的交租日期，故根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对�同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，张浩贤的主张理由不成立，本院不予采纳。张浩贤未依时缴纳租金，已经构成违约，一审法院判令张浩贤承担违约责任，并无不当。张浩贤存在逾期交租超过半个月的情形，机电物业公司依约享有单方解除权。机电物业公司于2016年9月28日向张浩贤在合同中预留的地址发出《解除租赁合同通知书》邮件，依照双方合同约定该邮件送至张浩贤地址的，即视为送达。机电物业公司提交妥投证明证明前述邮件已被签收，故可认定通知已送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，双方的租赁合同自前述通知送达时解除，一审法院确认双方之间的《租赁合同（商铺）》、《租赁合同补充协议书》于2016年9月28日解除，张浩贤腾空交还房屋给机电物业公司，合法有据，�予维持。张浩贤在二审辩称解除通知未送达给其，故租赁合同并未解除的意见，与事实和法律规定相悖，本院不予采纳。综上，张浩贤的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7995元，由上诉人张浩贤负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  李 民二〇一七年九月四日书记员  张 旭