湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0407民初442号原告：衡阳市石鼓区科技创业服务中心，住所地衡阳市石鼓区石鼓路**号。法定代表人：蒋宗辰，该服务中心主任。委托诉讼代理人：刘芳核，湖南弘一(衡阳)律师事务所律师。被告：衡阳市亿海钢化玻璃有限公司，住所地衡阳市石鼓区金源街道新竹管委会黄家垅管理小组。法定代表人：唐助力，该公司总经理。原告衡阳市石鼓区科技创业服务中心(以下简称科技服务中心)与被告衡阳市亿海钢化玻璃有限公司（以下简称亿海玻璃有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年7月26日、11月10日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告科技服务中心委托诉讼代理人刘芳核到庭参加诉讼，被告亿海玻璃有限公司经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭，原告科技服务中心委托诉讼代理人刘芳核、被告亿海玻璃有限公司法定代表人唐助力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令双方解除合同，被告将承租厂房、土地腾空返还给原告；2、判令被告向原告支付厂房、土地租金、物业管理费、水电费等共计512305元(暂计算至2017年5月)，此后继续按约定计算至被告腾房为止；3、判令被告支付逾期支付租金、水电、物管费等的滞纳金25615元(暂按起诉金额512305元计算，以本案全部标的额的5%继续计算至被告腾房且全部支付一切费用之日止)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年8月27日，原告与被告签订《石鼓科技创业园服务中心标准厂房正式租赁合同》，合同约定：原告将位于衡阳市石鼓区科技创业园内厂房出租给被告，租赁面积为2772㎡，租赁期间为10年，并对租金计付方式、物管等相关费用支付、违约责任等事项作出明确约定。2009年11月，原告正式将承租厂房交付给被告，被告进场装修；后因生产、发展需要，被告除承租合同约定的2772㎡厂房之外，随后还承租了900㎡厂房、218㎡活动板房，被告实际承租面积为3890㎡，2015年8月，被告向原告租地180㎡，自建宿舍。根据原、被告约定以及科技园区相关优惠政策，至2017年5月，被告应向原告支付租金1586853元、物业管理费278226元、水电费71948元，共计1937027元，但至今被告仅支付1424722元，仍有512305元未付，原告多次催讨未果，特诉至法院，请求判如所请。被告亿海玻璃有限公司辩称：一、原告起诉的事实存在，但被告不同意解除合同。欠缴租金等费用是因为2016年1月份厂房发生偷盗及打砸事件导致设备被毁无法生产所致，原告收了物业管理费，没有进行管理应当承担责任；二、欠缴费用的具体金额是多少，双方没有对帐。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的费用清单、已交租金明细表，被告虽提出异议，但未提交证据予以反驳，且该二份证据有租赁合同及往来收据相佐证，对被告欠缴费用的事实本院予以采信；2、证人喻某出庭作证证词，该份证据有照片、水费通知单、发票相佐证，本院予以采信；3、湖南增值税发票，能证明原告缴纳了水费的事实，本院予以采信；4、解除合同通知书，原告将该解除合同的通知粘贴于被告厂房，未直接送达至被告公司及法定代表人处，被告亦陈述未收到上述通知，对于原告主张该证据证明原告已经告知解除合同的事实不能成立，本院不予采信。本院根据采信的证据，经审理查明：2009年8月27日，原告科技服务中心与被告亿海玻璃公司签订了一份《石鼓科技创业园服务中心标准厂房正式租赁合同》，合同约定：原告将座落在衡阳市石鼓科技创业园内的厂房出租给被告，租赁面积为2772平方米，厂房类型为钢结构。厂房装修期为6个月，装修期间免收租金，装修期为原告将厂房正式移交给被告算起，租赁期为拾年。被告公司开业后第一年内，厂房租赁每月每平方米租金按建筑面积为4元；开业一年后，如被告年交税金达200万元以上，厂房租赁每月每平方米租金按建筑面积为3元；如被告年交税金100万元至150万元，厂房租赁每月每平方米租金按建筑面积为5元；如被告年交税金100万元至50万元，厂房租赁每月每平方米租金按建筑面积为6元；如被告年交税金50万元以下，原告不考虑租厂房给被告。租金三年后按每年10%的增幅进行调整，租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满三个月，原告有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议。使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、物管等费用由被告承担，被告在收到收据或发票时，在三天内付款，否则按银行同等政策收取滞纳金。水电费按国家有关政策标准收取。合同还就厂房使用要求和维修责任、转租和归还等事项进行了约定。2009年11月，原告正式将厂房交付给被告。合同履行过程中，被告因生产经营需要，2010年3月至2015年7月向原告另行租赁活动板房218平方米；2011年12月至2016年12月向原告另行租赁厂房900平方米；2015年8月至2016年12月向原告另行租赁土地180平方米自建宿舍，原、被告双方未就增加的租赁面积签订书面协议。期间，被告以不定期方式向原告支付租金等费用，双方亦未明确约定及区分所交费用的项目及明细。至2016年12月止，被告向原告支付了租金等费用共计1432274元后，剩余费用未再支付。2016年1月至今，被告公司停止营业。经原告多次催讨，被告于2017年1月9日、4月10日分别向原告出具承诺书，承诺将按期支付欠缴的厂房租金、水费、物业管理费。之后，双方一直未就所欠租金、水费、物业管理费的具体金额进行对帐及结算。至原告起诉时，被告仍未支付以上费用，原告为此诉至本院。案件审理过程中，被告自认若未及时与原告对帐结算，则同意依照原告提供的数据予以依法判决。另查明，原告自认在合同履行过程中，根据原、被告约定及科技园区相关优惠政策，2015年、2016年两年的租金按半价计收。合同中约定的租金三年后按每年10%的增幅进行调整变更为每三年增加10%的增幅。以上约定未签订书面的补充协议。本案争议焦点：1、原告诉请与被告解除房屋租赁合同并要求返还厂房、土地是否成立；2、原告诉请的租金、物业管理费、水费是否有事实和法律依据；3、被告是否应当承担违约责任。对于原、被告双方的争议焦点，本院作如下认定：一、关于原告与被告签订的《石鼓科技创业园服务中心标准厂房正式租赁合同》应否解除并返还厂房、土地的问题。原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定全面履行合同义务。本案原、被告双方签订的合同约定，被告亿海玻璃有限公司拖欠租金满3个月的，原告有权解除合同。本案合同履行过程中，被告向原告交纳部分租金后，后续租金及其他费用经多次催收至今未交，已达到了合同约定的解除条件，现原告诉请解除其与被告签订的租赁合同并返还厂房、土地，符合约定，本院予以支持。原告主张其在2017年4月20日发出了解除合同的通知，但该通知并未送达至被告亿海玻璃有限公司及其法定代表人，对原告该主张不予支持。直至原告于2017年5月25日向本院递交民事起诉状等起诉材料并诉请解除合同之日，才正式以诉讼形式向被告提出解除合同，故本院认为应以2017年5月25日视为合同解除之日。二、关于被告是否应向原告支付租金、物业管理费、水费及是否应承担违约责任的问题。本案中，原告依约将租赁物交付给被告，被告应按约定支付租金，但被告至今未将所欠租金支付给原告，被告的行为明显违反了合同约定，系违约行为，原告作为守约方，要求被告支付租金及承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称不同意解除合同，拖欠租金是因为案外人偷盗及打砸事件造成的，但未提交证据予以证明，且与本案不属同一个法律关系，被告可依法另行主张权利，故被告的该辩称意见，本院不予支持。原告主张与被告口头约定增加租赁了900㎡厂房、218㎡活动板房和180㎡土地，被告承认有此事实，亦有证人予以证明，本院予以支持。另原告自认合同履行过程中，租金单价增幅变更为每三年增加10%，2015年度至2016年度的租金按半价计算，对该自认部分，本院予以确认。被告应向原告支付的租金计算为：2010年5月至2011年4月：2990㎡×4元×12＝143520元；2011年5月至2011年11月：2990㎡×6元×7＝125580元；2011年12月至2013年5月：3890㎡×6元×18＝420120元；2013年6月至2014年12月：3890㎡×6.6元×19＝487806元；2015年1月至2015年7月：3890㎡×6.6元×7÷2＝89859元；2015年8月至2016年5月：[（3672㎡×6.6元÷2）+（180㎡×2元÷2）]×10＝122976元；2016年6月至2016年12月：[（3672㎡×7.26元÷2）+（180㎡×2元÷2）]×7＝94566元；2017年1月至2017年5月：（2772㎡×7.26元+180㎡×2元）×5＝102424元；以上合计为1586851元。扣除被告已支付租金1432274元，尚欠租金154577元。原告要求被告支付房屋租赁期间产生的物业管理费278226元及水费71948元，因以上费用为生产经营中必要产生的费用，双方在合同中对此进行了约定，被告亦确认该事实的存在，参照园区其他合同的类似标准，故原告主张被告应按约定支付，本院予以支持。原、被告所签租赁合同中约定在被告未按时交纳租金等费用满三个月时，原告有权增收5%的滞纳金，因滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点，是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，该租赁合同中“滞纳金”系表述错误，实质应为违约金，应以504751元为基数，至合同解除时按5%计算应为25238元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告衡阳市石鼓区科技创业服务中心与被告衡阳市亿海钢化玻璃有限公司的厂房租赁合同，被告衡阳市亿海钢化玻璃有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告衡阳市石鼓区科技创业服务中心返还承租厂房及土地；二、被告衡阳市亿海钢化玻璃有限公司应于本判决生效之日起10日内给付原告衡阳市石鼓区科技创业服务中心所欠租金154577元（暂算至2017年5月，2017年5月至被告返还厂房止的费用参照合同约定按2772㎡面积，每平方米7.26元/月的标准计算给原告）；三、衡阳市亿海钢化玻璃有限公司应于本判决生效之日起10日内给付原告衡阳市石鼓区科技创业服务中心物业管理费278226元、水费71948元，两项合计350174元（暂算至2017年5月，2017年5月至被告返还厂房止的物业管理费参照合同约定按2772㎡面积，每平方米1元/月的标准计算给原告）；四、被告衡阳市亿海钢化玻璃有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告衡阳市石鼓区科技创业服务中心违约金25238元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9579元，由被告衡阳市亿海钢化玻璃有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  龙 捷审 判 员  周 琴人民陪审员  谢春平二〇一八年一月二十二日书 记 员  贺白平校对责任人：周琴打印责任人：贺白平附本判决所适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。