上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6473号
上诉人（原审被告）杨某甲，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告）高燕，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告）杨某某，XX年XX月XX日生，汉族。法定代理人杨某甲，即本案上诉人。上述三上诉人之共同委托代理人郜松江，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上述三上诉人之共同委托代理人吕震风，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）王宝志，XX年XX月XX日生。被上诉人（原审原告）刘亚男，XX年XX月XX日生，汉族。上述两被上诉人之共同委托代理人马斯祺，上海李东方律师事务所律师。上述两被上诉人之共同委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。上诉人杨某甲、高燕、杨某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第29176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日受理后，依法组成合议庭于2016年7月6日公开开庭审理了本案，上诉人杨某甲、高燕及三上诉人之共同委托代理人郜松江、吕震风，被上诉人王宝志、刘亚男及二被上诉人之共同委托代理人马斯祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，系争房屋位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积88.9平方米，系杨某甲、高燕、杨某某所有。王宝志、刘亚男系夫妻关系。2015年5月1日，王宝志与杨某甲签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方（杨某甲）将系争房屋转让给乙方（王宝志），转让价款281万元（人民币，下同）；乙方支付意向金5万元，甲方签字后转为定金；乙方在甲方签署该协议15日内补足定金至30万元等。同日，王宝志作为乙方，杨某甲、高燕、杨某某作为甲方，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方（杨某甲、高燕、杨某某）将系争房屋出卖给乙方（王宝志），转让价款281万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于该合同签署后80天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称示范合同）；乙方应于签订示范合同当日支付甲方首期房价款（含定金）121万元（含尾款1万元，由居间方代管），于签订示范合同后七日内申请贷款，通过银行贷款支付第二期房款160万元；若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方；甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，办理抵押注销手续；乙方银行贷款划入甲方账户7天内，甲方将房产交付乙方，乙方支付尾款1万元；双方在银行贷款审批通过7天内，申请办理产权过户及抵押登记手续；合同第11条约定，在甲方收到乙方的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；合同第12条违约责任约定，任何一方未按合同约定履行，应当按照合同总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同；合同另对其他事项作了约定。同日，杨某甲向王宝志出具“收款收据”一张，确认收到5万元定金。2015年5月15日，杨某甲及高燕向刘亚男出具“收款收据”一张，确认收到部分房价款25万元。2015年7月20日，杨某甲发函给王宝志，表示双方约定于签订定金合同及买卖协议后80天内（即2015年7月20日前）签订示范文本的买卖合同，然而由于王宝志一方未在约定期限内至中介公司签订示范合同，致使交易无法正常进行，故要求王宝志一方在2015年7月23日21时前往中介公司签订示范合同。并表示，其“给予贵方上述宽限，并不代表我方放弃解除该协议并追究贵方违约责任的权利，而仅仅是我方给予贵方的一个履约机会……”2015年7月21日，双方产生纠纷，王宝志报警。公安局接报回执单显示，当日17时许，王宝志与家人会同中介人员到系争房屋与高燕交涉房屋买卖付款事宜，卖方称因买方未履行昨天首付款所以要中止买卖，而买方称愿意承担合同上推迟付款的滞纳金，买卖合同继续有效等。2015年7月22日，王宝志将其首期房价款91万元及一天的违约金1,405元提存至上海市普陀公证处。2015年7月23日，王宝志报警称其履行购房合同未能联系到杨某甲，要民警到场，民警告知通过法院途径解决。2015年7月26日，王宝志发函给杨某甲、高燕、杨某某，要求于2015年7月27日签订示范合同。2015年8月，王宝志、刘亚男起诉来院，要求：1、判令王宝志、刘亚男与杨某甲、高燕、杨某某继续履行就位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋买卖合同》；2、判令杨某甲、高燕、杨某某涤除上述房屋上的抵押，注销抵押登记；3、判令杨某甲、高燕、杨某某协助王宝志、刘亚男办理上述房屋的产权登记手续；4、判令杨某甲、高燕、杨某某支付违约金，按照总房价的每日万分之五计算，从2015年7月22日起算，要求算至实际交付房屋之日止；5、判令杨某甲、高燕、杨某某在判决生效之日起三日内交付房屋。原审庭审中，王宝志、刘亚男提供短信记录，显示，2015年7月18日王宝志发短信给杨某甲，“我下家贷款的钱二十号可能下来……也可能晚一两天，请您见谅……”。杨某甲回短信称，“最好是20号能付款签好合同”。王宝志再发，“谢谢杨先生理解……款一到我马上给你打电话”。杨某甲回复，“20号你最好争取，我买别人房子，因款无法准时到位，已经赔了人违约金，你也要加油，最好不要违约”。2015年7月21日，王宝志再发短信给杨某甲，称“我钱款已经到位，我们可以签买卖合同，按照合同确实晚十个小时，愿赔偿你万分之五的违约金”。杨某甲、高燕、杨某某对上述短信记录真实性无异议。原审审理中，双方当事人一致确认，《房屋买卖合同》约定的签约后80天内签订示范文本，最后的截止日期为2015年7月20日；《房屋买卖合同》约定的合同双方即本案当事人双方。原审庭审中，王宝志、刘亚男认为，2015年7月20日，因王宝志、刘亚男的下家款项未到位，王宝志、刘亚男无法付清其首付款，双方至中介公司协商，王宝志、刘亚男提出延迟一天付款，杨某甲、高燕、杨某某则提出延迟一天即违约，要加价13万元出售。杨某甲、高燕、杨某某则表示，当日，因王宝志、刘亚男没有付首付款，而杨某甲、高燕、杨某某已付其上家138,000元，故其要求王宝志、刘亚男赔付。王宝志、刘亚男又认为，2015年7月21日，王宝志、刘亚男下家的款项到账后，王宝志、刘亚男联系杨某甲、高燕、杨某某，杨某甲、高燕、杨某某表示不同意签订合同，后王宝志、刘亚男同意支付一天的逾期付款违约金，杨某甲、高燕、杨某某却提出要涨价30万元。杨某甲、高燕、杨某某则表示，2015年7月21日，因杨某甲、高燕、杨某某的上家不同意继续卖房给杨某甲、高燕、杨某某，杨某甲、高燕、杨某某要求王宝志、刘亚男承担其上家的定金责任，但王宝志、刘亚男不同意。原审庭审中，王宝志、刘亚男表示愿以现金方式支付第二期房款160万元。原审另查明，系争房屋上现存自2010年11月12日设立了以中国银行股份有限公司上海市浦东分行为抵押权人的债权79万元。原审认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。对该合同是否已经解除，双方存有较大争议。杨某甲、高燕、杨某某认为因双方未能在约定的截止日期2015年7月20日前签订示范合同，所以该合同在当日已经解除，王宝志、刘亚男则认为解除合同的条件尚未成就，合同应继续履行。根据该合同的约定，“任何一方未按合同约定履行，应当按照合同总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同”，故在王宝志、刘亚男逾期支付首期房款仅为一天时，杨某甲、高燕、杨某某尚不具备合同约定的解除权，其辩称合同在当日解除的依据不足，不予采信。值得注意的是，本案双方同时签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》两份合同，前者是预约合同，后者是一个本约合同。也就是说签约当日，双方之间的买卖合同关系即告成立，而双方约定要签订的示范合同仅“为办理交易过户手续之需”，因此在签订示范合同期限届满后，并不会导致《房屋买卖合同》无法履行或者必然终止。此时，杨某甲、高燕、杨某某虽未具有解除合同的权利，但因双方原约定的签约日期已经届满，在此情况下王宝志、刘亚男应按约承担逾期一日付款的违约责任，合同继续履行，同时双方应另行协商确定签订示范文本的合理时间。现王宝志、刘亚男提起诉请要求双方继续履行该合同，于法有据，予以支持。杨某甲、高燕、杨某某认为王宝志、刘亚男违约不买，应适用定金罚则的依据不足，不予采信。因杨某甲、高燕、杨某某拒绝签订示范合同、受领首付款及违约金，王宝志、刘亚男已将首付款及违约金进行提存，应认定为王宝志、刘亚男已履行支付首付款及违约金的义务，杨某甲、高燕、杨某某可自行前往公证机关领取。根据合同约定，杨某甲、高燕、杨某某应在收到首付款后注销抵押手续，在王宝志、刘亚男的贷款审批通过后7日内，双方共同申请办理产权过户等手续，之后在贷款划入杨某甲、高燕、杨某某收款账户后7日内交房，现王宝志、刘亚男自愿以现金方式支付第二期160万元的房款，故王宝志、刘亚男要求杨某甲、高燕、杨某某涤除抵押，注销抵押登记手续并协助办理过户、交付房屋等诉请，均已符合合同约定，依法予以支持。同时，王宝志、刘亚男亦应在过户时将第二期房款160万元支付给杨某甲、高燕、杨某某。最后，对王宝志、刘亚男要求杨某甲、高燕、杨某某从2015年7月22日起支付每日总房价万分之五计算的违约金的诉请，鉴于本案纠纷起因是王宝志、刘亚男迟延付款和违约在先，之后双方对王宝志、刘亚男如何承担违约责任和杨某甲、高燕、杨某某是否具有解除权而起纠纷，故不存在适用合同中追究杨某甲、高燕、杨某某违约责任条款的前提，对王宝志、刘亚男的该诉请予以驳回。原审法院于二○一六年二月一日依法作出判决：一、王宝志、刘亚男与杨某甲、高燕、杨某某之间于2015年5月1日就位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、杨某甲、高燕、杨某某应于判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋上抵押权人为中国银行股份有限公司上海市浦东分行的抵押；三、杨某甲、高燕、杨某某应于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋抵押涤除后十日内，协助将该房屋产权过户登记至王宝志、刘亚男名下，同时王宝志、刘亚男向杨某甲、高燕、杨某某支付房款160万元；四、上述第三项义务履行完毕后的七日内，杨某甲、高燕、杨某某将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给王宝志、刘亚男；五、驳回王宝志、刘亚男的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,280元，由杨某甲、高燕、杨某某负担。判决后，杨某甲、高燕、杨某某不服，上诉称，一、系争《房屋买卖合同》不仅已经口头协议解除，而且也达到了法定解除的条件，上诉人要求解除合同合法合理。二、原审判决时系争房屋仍处于被案外人查封的状态中，原审判决有误。三、因被上诉人违约导致上诉人购房失败，系争房屋为上诉人唯一住房。四、根据本市房产新政，被上诉人现在可能不具备购房资格。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。被上诉人王宝志、刘亚男辩称，一、双方未达成口头协议解除合同的一致意见，且被上诉人仅逾期一天付款，不构成根本违约，未达到法定合同解除条件。二、被上诉人一直积极要求履行合同，而上诉人既不同意继续履行合同，也不同意返还款项，其行为构成根本违约，其因房价上涨要求解除合同有违诚信。三、被上诉人符合购房资格。综上，上诉人要求解除合同没有事实和合同依据，故请求驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人向法院提交证据：1、上海市房地产登记簿，证明系争房屋目前存在银行抵押，一个异议登记以及一个司法查封。异议登记和司法查封均系被上诉人申请。2、原审法院代管款收据，证明被上诉人已将剩余房款160万元支付到原审法院，已经履行了全部付款义务。上诉人发表质证意见称，对证据真实性均无异议，但160万元法院代管款和本案审查事实没有相关性。本院对上述证据真实性认可，予以采信。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2016年2月6日打印的上海市房地产登记簿房地产权利限制状况信息显示，系争房屋被原审法院基于（2016）沪0115民初7536号正式查封，限制期间为2016年2月3日至2019年2月3日。2016年3月31日，原审法院作出（2016）沪0115民初7536号民事裁定书裁定解除对系争房屋的查封。2016年6月18日打印的上海市房地产登记簿房地产权利限制状况信息显示，系争房屋被原审法院基于本案轮候查封，限制期间为2016年2月22日至2019年2月22日。还查明，2016年2月1日，被上诉人将160万元房款缴至原审法院。本院认为，二审的主要争议焦点即在于系争《房屋买卖合同》是否已经解除以及若未解除，是否还应继续履行。首先，上诉人主张其告知被上诉人要解除合同后，被上诉人前来索要钱款，故双方已口头协议解除系争合同，对此，本院认为，既然上诉人表示要解除合同，那么被上诉人提出返还钱款的要求实属情理之中，然而从本案查明事实看，一方面，上诉人并未按照被上诉人要求返还相关钱款，另一方面，被上诉人之后仍一直积极履行合同付款义务并敦促上诉人继续履行合同，由此可见，双方实际上并未就解除合同达成合意。因此，在上诉人并无充分证据证明双方已就解除合同达成口头协议的情况下，对其上述主张本院难以支持。其次，上诉人主张本案已达到合同法定解除条件，本院认为，被上诉人仅仅逾期一天付款，不仅尚未达到合同约定的上诉人可行使单方合同解除权的条件，也显未构成根本违约，即达到法律规定的合同解除条件。上诉人的该项主张，于法无据，本院不予支持。再次，关于上诉人提出的原审判决时系争房屋仍处于被案外人查封的状态中，故原审判决有误的观点，根据二审查明情况，原审作出本案判决时系争房屋尚未被正式查封，且另案查封也已在二审审理前被法院裁定解除，目前合同继续履行并不存在障碍，故原审判决并无不当，对上诉人的上述观点本院不予采纳。至于上诉人提出的被上诉人目前可能不具备本市房产新政下购房资格的观点，一者，上诉人并未举证证明被上诉人目前不具备购房资格；二者，经查，在双方签订房屋买卖合同时，被上诉人符合相关购房资格规定，上诉人二审期间就被上诉人的购房资格提出质疑并以此为由拒绝履行双方的买卖合同，实有违诚信，因此，本院对上诉人该观点亦不予采纳。综上，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人杨某甲、高燕、杨某某的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29,280元，由上诉人杨某甲、高燕、杨某某负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 吴 丹
代理审判员 严佳维
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……