上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1365号
原告（反诉被告）上海聚贤才企业发展有限公司。
法定代表人朱开伟。
被告（反诉原告）上海宝原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人陈华英。
委托代理人张士文。
原告（反诉被告）上海聚贤才企业发展有限公司（以下简称聚贤才公司）与被告（反诉原告）上海宝原物业顾问有限公司（以下简称宝原公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）聚贤才公司的法定代表人朱开伟、被告（反诉原告）宝原公司的委托代理人张士文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）聚贤才公司诉称，2014年4月30日，聚贤才公司与案外人朱某某、周某在宝原公司居间下就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖合同》。当日，双方另口头约定好对合同中存在删除、增添的内容必须加盖宝原公司的公章。然宝原公司谎称公章不在，需要次日加盖公章，在而后的两个多月以各种理由拒绝加盖公章，也未将合同原件交给聚贤才公司，造成买卖合同无法履行。另根据合同约定，聚贤才公司贷款事宜由宝原公司全权代理，如贷款不成功，则由宝原公司承担退还定金、支付违约金等责任。然宝原公司未促成贷款成功，而是以高利贷要求聚贤才公司贷款。宝原公司的上述行为已构成违约，故起诉要求：判令原、被告之间的《房地产买卖居间协议》关系解除并由宝原公司支付违约金1.6万元及返还定金5万元。
被告（反诉原告）宝原公司辩称并反诉，经宝原公司居间，聚贤才公司与朱某某、周某签订了《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖合同》，通过合同、协议明确了交易对象、房款、支付方式及过户等，宝原公司已居间成功。而聚贤才公司在合同签订后，经朱某某、周某催告仍不支付首付款，致朱某某、周某最终解除合同，后续交易无法进行。对此，聚贤才公司仍不能免除其支付佣金义务。关于贷款，宝原公司为聚贤才公司介绍了几家银行，聚贤才公司认为利率过高，然利率并非宝原公司所能控制。关于合同，在签订时宝原公司就已经将合同提供给聚贤才公司，然其拒绝接受。后来，聚贤才公司要起诉朱某某、周某，宝原公司在2014年7月18日将合同给了聚贤才公司。综上，同意解除居间合同关系，不同意聚贤才公司其余请求。另根据双方所签《佣金确认书》的约定，反诉要求聚贤才公司支付佣金2万元。
原告（反诉被告）聚贤才公司针对反诉辩称，宝原公司未居间成功，根据《房地产买卖合同》补充约定内容，宝原公司应为聚贤才公司办理成功贷款，且口头约定为正常利率，而非宝原公司后来所办的高利贷。如果贷款不成，责任由宝原公司承担，居间费也要退还。现贷款未办下来，故不同意反诉请求。
经审理查明，2014年4月30日，朱某某、周某（甲方，出卖方）与聚贤才公司（乙方，买受方）、宝原公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为160万元。协议第五条约定，居间成功：《房地产买卖合同》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。协议第六条约定，佣金支付：甲、乙双方应于买卖合同成立之日分别按照本协议第二条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金，丙方可从转付或保管的任何款项中扣除相应佣金。若佣金数额调整，甲、乙双方应分别签订《佣金确认书》。协议第八条约定，丙方告知：根据国家政府住房限售规定等政策，乙方应如实提供家庭成员及名下住房等情况，否则将承担包括“不予办理房地产登记”在内的一切法律后果。该条款后空白处手写如下内容：“丙方自己诚认乙方以公司名义购房不受上海政策限购，如有限购出现交易不成功由丙方负全责，乙方不负任何责任。”协议第十一条约定，本协议及《房地产买卖合同》空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字相冲突，以填写文字为准。若填写文字或修改文字增加丙方义务或责任的，则需经丙方加盖公章方可生效。
同日，朱某某、周某（甲方，出卖方）与聚贤才公司（乙方，买受方）签订《房地产买卖合同》，主要约定，甲方向乙方出售系争房屋，总房价款160万元，为办理交易过户之需，双方同意于签订本合同后日内前往宝原公司处签订示范合同；首付款48万元应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后／日支付；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内申请办理贷款等手续，第二期房款112万元通过贷款进行支付。该合同补充约定部分，手写约定如下内容：“乙方以公司形式购买该房，贷款事宜由丙方全权代理。若贷款不成功，责任由丙方负责，乙方不负责任何违约责任。丙方必须负责乙方之前所付的定金、首付、居间费等所有费用全部退还乙方，丙方并支付总房价款1%的违约金。”丙方即宝原公司的经纪人高志伟在该合同上盖经纪人章。
同日，聚贤才公司出具《佣金确认书》确认在交易过户当日向宝原公司支付佣金2万元。宝原公司的经纪人高志伟在该确认书上盖经纪人章。
上述协议、合同签订当日，宝原公司因增加、修改处未盖章未向聚贤才公司提供协议、合同原件。嗣后，宝原公司为聚贤才公司办理贷款事宜。2014年7月2日，聚贤才公司向宝原公司发出《催告函》，告知宝原公司其在合同签订后拒绝在合同上加盖公章，在两个多月后仍未将协议书（合同书）的原件交给聚贤才公司，造成合同无法履行。故催告宝原公司在7月6日13：00前将原件交给聚贤才公司。7月31日，聚贤才公司另向宝原公司发出《催告函》，告知双方签订协议，7个工作日内做好第一次房贷、搞了一个高利贷，故未贷款成功；又称第二次可以办理房贷成功、并保证执行2014年4月30日签约时所谈好的约定：房贷年限在30年之内还清，利息是我国公立银行的正常贷款利率。在聚贤才公司发函给予宽限期内，宝原公司仍办不成功房贷，故要求宝原公司负责将之前支付的购房定金返还。2014年8月7日，聚贤才公司再次发出《催告函及通知书》，通知宝原公司因其未办理好贷款，应负责将定金返还。
另查明，朱某某、周某与聚贤才公司签订《房地产买卖合同》后，朱某某、周某多次催告聚贤才公司支付首付款及签订示范合同，聚贤才公司在催告期间内未支付首付款等。2014年7月7日，朱某某、周某书面通知聚贤才公司解除买卖合同并不予返还定金。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、《佣金确认书》、《催告函》、《通知》及当事人陈述等证据为证，可以认定。
审理中，聚贤才公司表示，在买卖双方签订《房地产买卖合同》时，曾口头约定宝原公司应为聚贤才公司办出“分30年还清、按月还、月息按照正常的银行贷款利率（可以适当上浮）”的贷款，贷款在一个星期办出来，如该种贷款不成，则要承担退还定金等责任。宝原公司则表示，当时未作上述贷款种类的承诺，也未口头说过贷款的利率、时间，按照目前政策，以聚贤才公司情况，办不出按揭贷款，可办理商业贷款、消费性贷款，具体贷款额度、利率等则根据其资信状况等进行确定。
审理中，为证明己方主张，聚贤才公司还提供2014年5月-7月等录音视频材料，证明聚贤才公司向宝原公司要合同原件，宝原公司不给，也不给敲章，另证明宝原公司介绍高利贷等情况。宝原公司则对录音视频真实性不予认可。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守。同时，在买卖双方签订《房地产买卖合同》时，宝原公司工作人员在补充约定部分手写载明全权代理贷款事宜，如贷款不成功则由宝原公司承担责任等内容，该约定由宝原公司经纪人在落款处盖章，理应对宝原公司具有约束力。综合考察上述协议、补充约定的条款内容，可确定在交易中，宝原公司不仅应履行促成买卖合同成立的居间义务，而且还应履行办理贷款的义务。依照约定，如贷款不成功，则已收取的居间费应予以退还，换言之，在贷款不成情况下居间费即佣金不得向聚贤才公司收取。由此可见，双方在补充约定部分对所涉佣金另行约定的情况下，宝原公司能否收取佣金不再以是否促成买卖合同成立为条件，而是以贷款成功与否为条件。
通常情况下，居间方在房屋交易中的主要义务在于促成交易，至于贷款办理则予以必要协助，不宜在居间过程中对贷款成功与否进行承诺。本案中，聚贤才公司以公司名义购买房屋，根据当事人陈述及录音视频证据，可见在贷款政策方面可能存在不能办理按揭贷款、贷款额度受限等特殊情形，在购买方面也可能受到其他限制。为此，双方在协议、补充约定部分对限购、贷款事宜另行进行了特殊约定，故双方理应认识到可能存在的风险。而宝原公司作为专业机构，在签订《房地产买卖合同》时未提示买卖双方就示范合同签订、首付款支付的时间作出书面约定，另在贷款额度约定为房款七成的情况下，为交易达成允诺办成贷款而不提示公司贷款不足或利率等风险，其上述行为足以使聚贤才公司在签订买卖合同当时就有理由相信宝原公司的贷款办理能力并视贷款处理结果来进行后续交易。而后，在履行中，虽然宝原公司为聚贤才公司介绍了相关贷款机构，但是所介绍贷款类型、利率等不符合聚贤才公司要求，而双方在补充约定部分亦未就贷款成功与否的具体标准作出明确约定，以致产生分歧。同时，就聚贤才公司提供的合同原件及录音视频证据来看，可证实在合同签订及履行中，宝原公司基于自身考虑未就限购、贷款事宜等增加其义务或责任的条款加盖公章予以确认，该行为亦足以使聚贤才公司认为其试图规避贷款方面的责任，进而影响买卖双方后续交易。综上，宝原公司为促成买卖双方交易，为自身设定全权办理贷款的义务与责任，然未明确约定贷款成功的标准，亦未有效提示聚贤才公司以公司名义进行贷款的风险。在交易达成后，为规避自身责任，未对增加约定部分进行盖章确认，亦使买卖双方交易风险加剧。故宝原公司对贷款不成最终导致交易不成理应承担相应责任。另，在本案中，聚贤才公司在以公司名义进行房屋交易时理应知悉贷款方面可能存在的障碍、风险，需谨慎达成交易，其未尽上述注意义务，而在达成交易后因其自身贷款出现问题后，其未能妥善处理与卖方关系，亦未积极就贷款事宜与宝原公司进行协商，未尽协助履行义务。故聚贤才公司对贷款不成最终导致交易不成亦应承担相应责任。综上，由于贷款成功条件尚未成就，而贷款不成系双方对贷款标准约定不明及未尽自身义务所致，故聚贤才公司主张违约金、宝原公司主张佣金，缺乏依据，本院均不予支持。同时，因双方贷款不成已导致买卖双方交易不成，卖方已发函解除合同并不予退还定金。根据补充约定部分约定，贷款不成，宝原公司承担负责退还定金等责任，鉴于贷款不成系双方原因所致，结合双方的过错程度，本院酌情确定宝原公司向聚贤才公司负责退还定金2.5万元。另外，双方均同意解除居间合同关系，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海聚贤才企业发展有限公司与被告（反诉原告）上海宝原物业顾问有限公司之间《房地产买卖居间协议》所确定的居间合同关系；
二、被告（反诉原告）上海宝原物业顾问有限公司本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海聚贤才企业发展有限公司支付2.5万元；
三、原告（反诉被告）上海聚贤才企业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
四、被告（反诉原告）上海宝原物业顾问有限公司的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取725元，由原告（反诉被告）上海聚贤才企业发展有限公司负担450元，由被告（反诉原告）上海宝原物业顾问有限公司负担275元。反诉案件受理费减半收取150元，由被告（反诉原告）上海宝原物业顾问有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。