修武县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）修民二初字第334号
原告史威敏（反诉被告），男，1971年7月15日生。
被告河南建开置业股份有限公司（原焦作市建设开发有限责任公司），住所地焦作市丰收路169号综合商业楼1楼。
法定代表人姜玉霞。
委托代理人张伟，女，1977年2月27日生。
被告焦作市嘉运兴物业服务有限公司（反诉原告，原焦作建开物业服务有限公司），住所地焦作市丰收路169号综合商业楼1楼。
法定代表人杜晋保。
委托代理人郭小华，女，1978年11月8日生。
原告史威敏（反诉被告）与被告河南建开置业股份有限公司（以下简称建开置业）、焦作市嘉运兴物业服务有限公司（反诉原告，以下简称物业公司）商品房买卖合同、名誉权及物业服务合同纠纷一案，本院于2012年8月8日立案受理。依法由代理审判员高国杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告史威敏（反诉被告）、被告建开置业代理人张伟、被告物业公司（反诉原告）代理人郭小华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年6月份购买被告建开置业开发的山水文苑小区住房一套，同年11月份入住。2010年夏季，小区中央空调部分机组试运行时，原告发现室内空调管道有轻微滴漏现象。同时原告室内与卫生间相邻墙体开始自下向上发生碱渍、墙皮脱落。原告告知物业公司要求处理，但被告物业公司只是派人简单查看一下便再无下文。2011年夏季，中央空调再次开放，原告室内空调管道出现大面积滴漏现象，原告多次要求被告物业公司进行修理，其物业经理称只能过了夏季才能修理，同时免除原告当年度的空调使用费。但对于墙皮脱落问题被告物业公司称不属于其责任。2012年夏季，中央空调再度开放，原告天花板严重发霉、变形，但两被告对此置之不理。同年7月19日，两被告工作人员突然将原告列为“黑名单”称原告“偷用”空调，并在小区大门口进行公示，给原告精神造成了严重损害。经查证，原告所使用中央空调自2009年9月开始建设，工期为2年，至本次起诉之日，中央空调尚未取得验收合格证。事实上，原告之所以在被告建开置业开发小区居住，就是因为该小区是全县首家开通双气的住宅小区。但自2010年夏季该中央空调试运行开始，就出现达不到使用标准，还出现室内空调管道滴漏、墙体碱渍、墙皮脱落等工程质量问题。另查，两被告为关联企业，因此两被告于2007年12月31日签订的《前期物业服务委托合同》违法《公司法》及《物业管理条例》的无效合同。综上，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告建开置业拆除原告室内中央空调管道，修复被毁损的天花板，并退还中央空调开口费3000元；2、被告建开置业承担因其建筑质量缺陷而给原告造成的墙皮碱渍、脱落的修复责任，并按10.06%的比例退还原告购房款19543元；3、被告物业公司赔偿原告名誉损失费10000元。
被告建开置业辩称，1、原告要求拆除室内中央空调管道于法无据，中央空调是原告自用部位，其拆除权在原告，与被告无关；2、原告要求被告建开修复天花板无事实、法律依据。原告诉称天花板毁损不是事实，即使天花板毁损，因是原告安装，修复费用应由原告承担，与被告无关；3、原告要求被告建开承担墙皮脱落的修复责任，因该工程验收质量合格，原告诉求于法无据；4、原告要求退还中央空调开口费无事实、法律依据，原告并未交纳中央空调开口费；5、原告要求被告建开按10.06%退还房款，因被告已于2009年7月将合格房屋交付原告，目前原告仍在居住，原告诉求于法无据；6、原告以合同关系起诉被告建开置业，以侵权起诉物业公司，是两个法律关系，不应支持。
被告物业公司辩称，1、原告要求被告物业公司赔偿名誉损失费没有事实和法律依据，被告物业公司对原告没有侵权的事实。原告在本案中起诉是合同违约之诉，不能主张名誉损失费；2、即使原告提起侵权之诉，也没有事实依据。2011年原告欠被告物业公司空调费1412元，2012年原告在未交费情况下私自使用空调，被告物业公司依据《中央空调运行管理办法》对原告违规使用行为在黑板上公示是物业公司行使正当权利行为，没有侵犯原告名誉权；3、原告称两被告为关联企业，所签订《前期物业服务委托合同》无效没有法律依据。该合同系两被告真实意思表示，不存在法定无效的情形。
反诉原告物业公司诉称，反诉被告史威敏购买修武县山水文苑小区21号楼2单元2号房屋，建筑面积为131.26平方米。2009年7月2日，物业公司与史威敏签订《前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理服务收费标准为每平方米每月0.3元。协议签订后，物业公司按照协议履行义务，但史威敏自2010年11月其开始拖欠物业费，截止到2012年9月14日，被共计拖欠物业费905.7元。故物业公司向法院提起诉讼，请求判令：史威敏向物业公司支付物业服务费905.7元；2、本案诉讼费由被史威敏承担。
反诉被告史威敏辩称，1、史威敏从2009年一直按时交纳物业服务费，但由于中央空调漏水等原因，而不再交纳物业服务费。史威敏与物业公司经理协调后，其承诺免去中央空调费，空调未修好，可以不缴纳物业费，因此，物业公司称史威敏拖欠物业服务费不是事实；2、物业公司不具备本案的主体资格。前期物业服务合同是史威敏与焦作市建开物业服务有限公司签订的，物业公司参与本案诉讼的理由是焦作市建开物业服务有限公司变更为现在的物业公司不是事实。焦作市建开物业服务有限公司在2007年已经为山水文苑小区提供服务，而物业公司于2007年成立，若两公司属同一企业，在史威敏入住山水文苑时，应当是物业公司提供物业服务，而实际上市焦作市建开物业服务有限公司提供的物业服务。综上，反诉理由不成立，要求驳回反诉。
原告史威敏为支持其主张，向本院提交证据如下：
1、原告所住房屋墙皮碱渍、脱落照片6张，证明被告建开置业提供的房屋有质量问题，防水不过关；
2、照片6张，证明因被告建开置业提供的中央空调漏水，造成原告天花板毁损的事实；
3、照片1张，证明物业公司工作人员将原告列入黑名单，称原告偷用空调不是事实，给原告造成严重名誉损失；
4、2011年5月14日焦作建开物业服务有限公司出具的修武县上水文苑小区2011年夏季中央空调预交费用通知、2011年6月1日焦作建开物业服务有限公司出具的修武县山水文苑小区2011年夏季中央空调开机公告，证明物业服务公司是焦作建开物业服务有限公司而不是焦作市嘉运兴物业服务有限公司，物业公司不具有本案主体资格。2011年6月1日焦作建开物业服务有限公司出具的修武县山水文苑小区2011年夏季中央空调开机公告还证明被告建开置业中央空调未经验收，便开始向原告在内的业主收取空调费；
5、商品房买卖合同1份，证明原告于2008年11月29日以每平方1480元价格购买本案所涉房屋。该合同第十四条第一款第三项约定有中央空调使用时间；
6、房产证明1份，证明原告于2011年6月30日进行登记的事实；
7、被告建开置业收费票据1张，证明原告交纳中央空调开口费3000元的事实；
8、2009年1月21日互联网上发布的关于山水文苑小区中央空调项目的文件，证明被告建开置业在互联网上发布，向原告等业主提供的空调项目的建设规模为14万平方米，项目总投资2089万元，即每平方米投资149.21元，占原告购买的房屋单价面积的10.06%的事实。2009年8月6日互联网上发布文件证明中央空调项目计划工期2年，投标截止时间为2009年8月31日15时30分，即该空调项目工程最早到2011年9月份才能完工（是否验收合格尚不可知），因此被告建开置业所承诺到2009年5月30日前开通使用属于虚假承诺。2010年11月21日互联网上发布文件证明被告建开置业关于中央空调项目于2010年11月29日正式启用的公开声明，更加印证其承诺2009年5月30日前开通使用属于虚假承诺。
被告建开置业对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性有异议，照片拍摄时被告不在场，没有时间显示，不能证明照片是原告的房屋以及房屋的现状与照片相符。也不能说明中央空调不合格，更不能证明原告天花板的毁损与中央空调有关；对证据3有异议，黑名单是原告偷用中央空调的事实；对证据4有异议，该证据均为复印件，不能作为证据使用；对证据5真实性无异议，关联性有异议。该合同第十四条是对缴费期限的约定；对证据6无异议；对证据7真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该票据不能证明原告已经交纳中央空调开口费；对证据8异议，证据为复印件，不能作为证据使用，该证据均为网上下载，真实性无法确定，应加盖相关网络部门公章确认。
被告物业公司对原告提交的证据发表质证意见如下：对证明1、2同被告建开置业质证意见；对证据3有异议，照片来源不明，即使该照片是真实的，也不能证明给原告名誉造成损害，只能证明原告未交空调使用费；对证据4有异议，上述两份证据中加盖的是焦作市嘉运兴物业服务有限公司的公章，只能说明这些证据是公司名称变更前焦作建开物业服务有限公司出具的，不能证明物业公司主体不适格；对证据5、6、7、8的质证意见同被告建开置业。
被告建开置业为支持其主张，向本院提交证据如下：
第一组：业主公约、前期物业服务协议，证明中央空调管道系原告自用部分，其维修、拆除应由原告自行负责，与被告无关。业主公约对原告有约束力，原告要求拆除室内中央空调管道违反业主公约的规定。
第二组：工程竣工验收报告、建设工程竣工验收备案表，证明原告所购买房屋经过验收，工程质量合格。
第三组：地热中央空调机组出厂检测报告、修武县山水文苑小区中央空调系统工程竣工验收报告、空调水管道压力（充水）实验记录、通风与空调设备安装验收质量验收记录表（Ⅱ）（空调设备）、阀门（清洗）试验记录、空调水系统安装检验批质量验收记录表（Ⅰ）（金属管道）、防腐与绝热施工检验批质量验收记录表（管道系统），证明原告所购买房屋中央空调经验收质量合格。
第四组：建开置业房屋服务交接单、商品房买卖合同、焦作市商品房住宅质量保证书，证明被告建开置业已于2009年7月2日将房屋交付给原告，原告对房屋及中央空调质量合格予以确认。原告现称中央空调机墙皮碱渍、脱落等质量问题已经超过保修期。
第五组：修武山水文苑地下水源热泵中央空调设备及按照项目归档材料，证明中央空调工程招标程序合法。
第六组：证人周某某的证人证言，证明房屋建设有监理部门，质量应是可靠的，原告墙面出现的碱渍和二次装修有关。
原告对被告建开置业提供证据发表如下质证意见：
对第一组证据真实性无异议，证明指向有异议。中央空调是原告自用设施，但被告建开置业应提供能够正常使用的中央空调，原告最初使用时就出现质量问题，被告建开应当承担维修、拆除责任。
对第二组证据真实性无异议，证明指向有异议。尽管被告建开提供的商品房有竣工验收报告，但房屋出现质量问题是在原告使用后，被告应对房屋质量问题予以维修。关于中央空调及墙皮碱渍、脱落没有超过保修期。
对第三组证据中修武县山水文苑小区中央空调系统工程竣工验收报告真实性有异议。该报告记载中央空调施工日期自2007年10月至2009年4月，验收时间为2009年4月28日，但该工程中标时间为2009年9月8日，因此该证据为虚假的。同时证明被告提供的中央空调是未经验收的，质量不能确定的设备，原告不能正常使用，被告应予拆除。对第三组证据中其它证据真实性无异议。
对第四组证据的真实性无异议，对证明指向有异议。原告于2009年7月2日交接房屋后，不能保证原告入住后房屋就不出现质量问题。原告房屋墙皮碱渍、脱落是原告使用后发生的，墙皮碱渍保修期为5年，房屋质量问题在保修期内被告应当履行维修义务。
对第五组证据无异议。能够证明中央空调工程是2009年9月8日中标的。
对第六组证据有异议。证言不客观，不真实，仅是个人的看法，不能作为定案依据。证人称自己是结构师，对房屋质量问题的看法超出了自己的能力范围。对原告墙皮脱落是否与工程质量有关，证人不能做出正确的判断。综上，证人证言起不到证明效力。
被告物业公司对被告建开置业提供的证据无异议。
被告物业公司为证明其反诉主张，向法院提交证据如下：
第一组：山水文苑小区中央空调运行管理办法，证明物业公司依据该办法有权对中央空调进行管理，并采取相关管理手段，原告史威敏有义务交纳中央空调使用费的事实。
第二组：前期物业服务协议、业主公约、原告欠费情况说明，证明原告有义务交纳物业费，也证明了物业公司维修服务的范围是业主共用部分、共用设施及绿地，而不包括原告专用自用的室内中央空调。
第三组：营业执照、组织机构代码证、被告物业公司信息变更情况，证明焦作建开物业服务有限公司变更为焦作嘉运兴物业服务有限公司的事实，也证明反诉原告物业公司主体资格适格。
原告对被告物业公司提供的证据质证意见如下：
对第一组证据真实性无异议，对证明指向有异议。业主同意空调运行管理办法是建立在空调能够正常运行使用的情况之下，原告空调不能使用多次向物业公司反映，但物业公司未采取补救措施。
对第二组证据中前期物业服务协议、业主公约真实性无异议，对证明指向有异议。原告的中央空调是原告自用设施，是一个系统，不能把室内、室外的管道相切割，物业公司应对中央空调承担维修责任。对原告欠费情况说明的真实性有异议，原告中央空调从开始就出现质量问题，不能正常使用，原告不会交纳空调使用费。
对第三组证据真实性有异议。营业执照、组织机构代码证没有原件，不能作为定案依据。物业公司成立于2007年10月16日，初始检验时间是2010年，变更信息时间为2011年12月14日，企业名称变更和初始登记、检验名称不符。因此，反诉原告物业公司的主体不适格。
被告建开置业对被告物业公司提交的证据真实性、合法性、关联性无异议。
本庭出示2013年3月18日勘验笔录一份。
原告对勘验笔录发表质证意见如下：对勘验笔录无异议。该勘验笔录反应了原告居住房屋因被告工程质量问题及中央空调质量问题致使原告墙皮碱渍、脱落，中央空调下方天花板霉变的事实，二被告对此应承担维修及拆除责任。
被告建开置业对勘验笔录发表质证意见如下：空调下方天花板是霉变，不属于严重的霉变，因原告家天花板是原告自行安装，不能证明中央空调存在问题，也不能说明是中央空调导致，因此，天花板存在问题应由原告修复并承担相关费用，与被告无关。对墙体碱渍的事实无异议，但墙体碱渍不能证明工程质量存在问题，也不能证明碱渍问题是工程质量问题所致。
根据原、被告及反诉原告和反诉被告的质证意见，本院对证据分析认证如下：对原告史威敏提供的证据1、2，经本院现场勘验，双方当事人对原告房屋天花板霉变、墙皮碱渍、脱落的现状均认可，本院对证据1、2予以认定。对原告提供的证据3，被告建开置业对其真实性无异议，被告物业公司对其真实性有异议，但从该证据的内容看，该黑名单应为被告物业公司所公示，本院予以认定。对原告提供的证据4，不能证明其指向，本院不予认定。对原告提供的证据5、6、7，被告建开置业及被告物业公司无异议，本院予以认定。对原告提供的证据8，虽为网上下载，但被告建开置业作为商业宣传，对不特定的第三人是否购买该小区房屋有一定的影响，应对建开置业关于中央空调项目于2010年11月29日正式启用的公开声明予以认定。2009年1月21日互联网上发布的关于山水文苑小区中央空调项目的文件及2009年8月6日文件证明中央空调项目计划工期2年，投标截止时间为2009年8月31日15时30分，不能证明其证明指向，本院不予认定。对被告建开置业提供的第一组、第二组、第四组、第五组证据，原告史威敏及被告物业公司对其真实性无异议，本院予以认定。对被告建开置业提供的第三组证据中修武县山水文苑小区中央空调系统工程竣工验收报告的真实性有异议，该验收报告施工日期为2007年10月至2009年4月，验收时间为2009年4月28日，但是给工程中标时间为2009年8月25日，据此原告主张该验收报告为虚假的，但该报告中有该空调项目设计单位、监理单位的验收签章，符合证据的客观性、关联性、合法性，而原告未举出相反证据加以证明，且该空调项目是否招投标以及招投标是否合法，对该空调项目的是否存在质量问题没有必然的因果关系，原告也未举证证明该空调项目招投标的合法性与否会引起空调项目本身质量是否合格，综上，本院对被告建开置业提供的该验收报告予以认定；对该第三组证据中其他证据的真实性无异议，本院予以认定。对被告建开提供的第六组证据，不能证明其证明指向，本院不予认定。对被告物业公司提供的第一组、第二组证据原告史威敏及被告建开置业均无异议，本院予以认定。被告物业公司提供的第三组证据，真实、合法，本院予以认定。
根据本院认定的证据，确认以下案件事实：2008年11月19日原告史威敏与被告焦作建设开发有限责任公司签订商品房买卖合同，以每平方1480元的价格购买焦作建开置业股份有限公司开发的修武县山水文苑小区21号楼2单元2号131.26平方米的住房一套。商品房买卖合同约定出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》的内容承担保修责任。2009年7月2日，原告已经结清194264元房款，其中该房款包括天然气初装费、中央空调初装费、有限电视初装费。同日，被告焦作建开置业开发有限公司将2009年4月28日经验收合格房屋交付给原告史威敏，原告史威敏在焦作建开房屋服务交接单上确认并签字。原告史威敏接收该房屋时，中央空调设备已经安装完毕并经竣工验收合格。2009年7月2日原告与焦作建开物业服务有限公司签订前期物业管理服务协议，协议约定物业管理费按照每平米0.3元收取，但截止2012年9月14日，原告史威敏拖欠被告物业公司物业费905.7元。2010年11月29日原告所购买房屋小区内中央空调开始正式启用。2012年7月19日，被告物业公司将原告列入偷用空调的黑名单在该小区公示。2012年7月28日，原告史威敏向本院提起诉讼时，原告所购买房屋内墙出现碱渍、墙皮脱落，天花板霉变。2011年12月14日，焦作建开物业服务有限公司企业名称变更为焦作市嘉运兴服务有限公司。
本院认为，被告建开置业作为商品房的出卖人，有义务向买受人交付无瑕疵的房屋。本案中被告建开置业于2009年7月2日将经验收合格的房屋交付给原告，墙面碱渍、脱落的保修期限1年应当开始计算，而至原告起诉之日止，被告建开置业承担因工程质量缺陷而造成的墙皮碱渍、脱落的修复责任已经超过保修期，且原告没有证据证明超过保修期后房屋形成的墙皮碱渍、脱落的事实是因被告建开置业建设工程问题造成，故原告要求被告建开置业的修复责任及按10.06%比例退还原告购房款19543元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告建开置业拆除原告室内中央空调管道，修复被毁损天花板，并退还中央空调开口费3000元的诉讼请求，因中央空调是在2010年11月29日正式启用，按照《住宅质量保修书》的约定，中央空调的保修期为2个采暖、供冷期的规定，中央空调的保修期限应到2012年11月29日止。但原告并未举证证明中央空调存在质量问题的事实及交纳3000元中央空调开口费的事实，也未有证据证明发生霉变的天花板是由中央空调的原因所造成，故该项诉讼请求本院不予支持。被告物业公司于2012年7月19日将原告列入“黑名单”并在小区公示的行为属于侵犯原告名誉权的行为，但原告未能举证证明该侵犯名誉权的行为给其造成严重的损害，故原告要求被告物业公司支付名誉损失费10000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。因物业服务合同为双方真实意思的表示，不违背法律和行政法规的强行性规定，应为有效合同。原告未按照物业服务合同交纳物业服务费的行为属违约行为，应当承担继续履行的民事责任，故物业公司要求史威敏支付物业服务费905.7元的反诉请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》一百五十五条、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条、《商品房销售管理办法》第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告史威敏的诉讼请求。
二、反诉被告史威敏于本判决生效后十日内给付反诉原告焦作市嘉运兴物业服务有限公司物业服务费905.7元。
如果反诉被告史威敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费用360元，减半收取为180元，由原告史威敏负担。反诉费50元，减半收取25元，由反诉被告承担，暂由反诉原告垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。
代理审判员 高国杰
二〇一三年六月十二日
书 记 员 李 帆