山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁16民终525号
上诉人（原审原告）：张云水，男，1975年9月20日出生，汉族，居民，住无棣县。
委托诉讼代理人：刘文芳，山东一衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：无棣县第一实验学校，住所地无棣县城中心大街7号。
法定代表人：刘秀怀，该校校长。
委托诉讼代理人：张中坤，男，该学校教师。
上诉人（原审第三人）：李秀房，女，1966年2月2日出生；汉族，居民，住无棣县。
上诉人（原审第三人）：张金树，男，1963年10月29日出生，汉族，居民，住无棣县。
上诉人张云水、无�县第一实验学校（以下简称实验学校）、李秀房、张金树房屋买卖合同纠纷一案，不服无棣县人民法院（2017）鲁1623民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张云水上诉请求：1.撤销原审判决第三项、第四项判决，并依法改判：由实验学校承担过户费用，并支付违约金39472.35元及起诉之日至实际履行之日的违约金；2.一审、二审诉讼费用全部由实验学校承担。事实和理由：1.一审法院认定过户费问题无证据证实应由实验学校承担的判决是错误的。通过我方向一审法院提交的实验学校收到上诉人购房款的收据及李秀房收到实验学校购房款的收据可以看出，两份收据的差额为3708元，结合教育局文件中第3页写明的“应以实际退房价购买，并由单位协助办理相应产权手续”的事实，足以证实买卖双方签订合同时的背景及真实意思，即是由买方先将过户费及购房款一并交于实验学校处，由实验学校统一协助所有买受人办理房屋过户手续，办理过户时无需另行交纳过户费。一审庭审时，实验学校也同意该3708元作为过户费予以承担，说明实验学校默认该费用系收取的过户费用。对于因房屋增值导致过户费高出的部分，实验学校也应承担。一方面因为房屋增值系市场原因所致，非张云水本人所能左右；一方面因为实验学校违约，未及时与张云水过户所造成的。因此，根据以上事实和证据，依据常理，并根据《合同法》第62条第（六）项“履行费用的负担不明确的，由履行义务的一方负担”的规定，该费用依约、依法、依常理均不应由守约方承担，而应由违约方实验学校承担；否则，也违背了《合同法》中的过错原则和公平原则。2.一审法院判决实验学校应�担的违约金数额过低。房屋买卖合同中，买方交付房款后，卖方应及时协助买方履行过户手续，这是法律规定的卖方必须应尽的义务。买方在交纳房款后，买方的义务已履行完毕，卖方协助履行过户手续的义务即时发生，因此其违约金的计算时间应从买方交纳完毕房款时计算。计算方式应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。我方一审诉状中的计算方法系按中国人民银行同期贷款利率计算的，我方计算利率低于该规定的利率，未超过法律规定的范围，因此其违约金39472.35元及起诉之日至实际履行之日的违约金损失应全部得到支持，一审法院酌情认定5000元的计算方式是错误的。
实验学校辩称，同我方上诉状意见。
李秀房、张金树陈述，同我方上诉状意见。
实验学校上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由张云水负担。事实与理由：1.一审认定实验学校支付违约金5000元无事实及法律依据。房屋买卖合同为要式合同，否则应视为合同不成立。本案中张云水与实验学校没有签订书面买卖合同，故双方合同不成立，则实验学校不存在违约，一审认定实验学校承担违约责任无事实依据。2.双方没有约定协助过户的办理期间，张云水仅在近期要求学校协助办理，实验学校领导也协调第三人办理过户，故实验学校没有违约事实。3.本案房产登记于第三人名下，第三人不愿意履行过户义务，则实验学校也没有办法实现协调过户的目的。
张云水辩称，同我方上诉状意见。
李秀房、张金树辩称，同我方上诉状意见。
李�房、张金树上诉请求：1.撤销原判，查清事实，重新审理和裁决涉案房屋所有权，并赔偿李秀房、张金树的经济损失，或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由实验学校负担。事实与理由：1.原审审判程序错误，认定事实不全面。涉案房屋首先是实验学校强迫本单位职工李秀房退房，其次才是将涉案房交由本单位职工张云水。一审法院应首先裁定房屋所有权，对实验学校操控的退房行为是否合法进行裁定。事实是：李秀房系实验学校的在职教师。在2000年10月，李秀房与实验学校签订房屋买卖协议，约定实验学校将涉案房屋出售给李秀房、张金树。李秀房、张金树取得了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，确认李秀房、张金树以房改政策方式取得土地使用权。2006年9月，实验学校多次通过组织开会和个别谈话的方式要求李秀房退房，甚至以停止工作相威胁，�使李秀房、张金树收取退房款。李秀房、张金树认为，我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城市房屋权属登记管理办法》等一系列法律、法规确立了土地使用权和房屋所有权登记发证制度，确定土地使用证和房屋所有证的法律效力。然而，实验学校无视上述法律、法规的规定，迫使李秀房、张金树清退已经取得土地使用权和房屋所有权证的房屋，依据《合同法》第五十二条（五）项之规定，应当确定实验学校操纵的退房行为无效。2.原审裁判使用法律不当，有失公允。在一审中，李秀房、张金树质疑实验学校用县教育局的文件让李秀房、张金树退房与国家法律相悖，但一审中未予裁决。其一，实验学校在清退行为中所执行的无棣县教育局的文件（棣教发[2004]24号），与我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城市房屋权属登记管理办法》�一系列法律相违背，是以权代法的行为。依据合同法第三条、第四条、第五十二条第五款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（四）、第四十一条规定，在房屋清退中，李秀房、张金树一直处于弱势的服从地位，而实验学校以执行县教育局文件为由，以强迫命令的方式将退房意志强加给上诉人，违反了合同法公平自愿的原则。实验学校也没有与李秀房、张金树签订书面合同，也没有经房屋共有人张金树的书面同意，违反了法律、行政法规的强制性规定。其二，在一审中，李秀房、张金树指出，该房的另外一所有权人张金树始终反对学校的退房行为，并至今实验学校也没有要求张金树进行追认，更没有房屋共有人张金树的书面同意。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（四）规定，涉案房屋的所有权仍属上诉人，而实验学校并没有�分涉案房屋的权利，却将涉案房屋处置给第三方。并且涉案房屋也没有法律规定的新的登记。《物权法》第一百零六条规定，请求法院依据法律追回涉案房屋，并判令实验学校赔偿经济损失。
张云水辩称，同我方上诉状意见。
实验学校辩称，同我方上诉状意见。
张云水向一审法院起诉请求:1.确认张云水与实验学校于2007年1月30日约定的房屋买卖合同有效；2.实验学校继续履行双方约定的房屋买卖合同，与第三人共同协助张云水办理房屋过户手续，过户费由实验学校承担；3.实验学校支付张云水违约金39472.35元并支付自起诉之日至实际履行之日的违约金；4.案件受理费由实验学校承担。
一审法院认定事实：2007年1月30日，实验学校与张云水口头约定，将位于无棣县城中心大街7号3号楼四单元202室房屋卖给张云水。张云水于2007年1月30日将购房款55871元交付给实验学校，实验学校于当日将涉案房屋交付张云水使用，张云水在涉案房屋居住至今。
第三人李秀房、张金树系夫妻关系，涉案房屋系房改房，第三人李秀房于2006年将涉案房屋退交实验学校，但未办理房屋所有权变更登记，该房屋至今仍在第三人李秀房名下，共有人为第三人张金树。故张云水提起诉讼。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。张云水与实验学校以口头形式订立的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，应认定为依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。本案中，实验学校与张云水以口头形式订立房屋买卖合同，虽未与第三人李秀房办理房屋过户登记手续，并不影响原实验学校之间的合同效力及履行。但因第三人李秀房系该房屋原房主，第三人张金树系房屋共有人，涉案房屋所有权证显示房屋所有人仍为第三人李秀房，根据合同相对性原则，现张云水主张实验学校及第三人李秀房、张金树协助履行过户义务，需首先由第三人李秀房、张金树协助实验学校办理房屋过户手续，实验学校取得房屋所有权后协助张云水张云水办理房屋过户手续。第三人主张系受实验学校胁迫退房，无证据证实，不予采信。张云水主张过户费由实验学校承担，无证据证实，不予支持。
本案中，实验学校将涉案房屋卖给张云水，张云水已履行了付款义务，实验学校应积极协助张云水办理房屋过户手续，但至今尚未办理房屋过户手续，实验学校已构成违约，实验学校应向张云水支付�约金，根据本案实际，酌定实验学校向张云水支付违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、张云水与无棣县第一实验学校于2007年1月30日以口头形式订立的房屋买卖合同有效；二、第三人李秀房、张金树于本判决生效后十日内协助无棣县第一实验学校履行房屋过户义务，无棣县第一实验学校取得该房屋所有权后协助张云水履行房屋过户义务；三、无棣县第一实验学校于本判决生效后十日内支付张云水违约金5000元；四、驳回张云水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由无棣县第一实验学校负担。
二审中，当事人没有提交新�据。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：1.张云水与实验学校之间的房屋买卖合同是否有效的问题；2.一审判令实验学校继续履行双方约定的房屋买卖合同，李秀房、张金树共同协助张云水办理房屋转移登记是否正确；3.一审认定违约金是否正确的问题。
关于第一个焦点问题。本院认为，张云水与实验学校之间的房屋买卖合同有效。一方面，李秀房、张金树已经收取实验学校退还购房款并将涉案房屋腾空交还实验学校，李秀房、张金树主张受实验学校胁迫退房并无证据证实；另一方面，张云水与实验学校对涉案房屋的位置、面积及价款均无异议，且已经交付房屋，则本案房屋买卖合同已经实际履行，则双方之间的房屋买卖合同有效。
关于第二个焦点问题。本院认为，一审认定实验学校继续履行双方约定的房屋买卖合同，李秀房、张金树共同协助张云水办理房屋过户手续是正确的。首先，由第一个焦点问题分析可知，张云水与实验学校之间存在合法有效的房屋买卖合同关系；其次，李秀房、张金树已经于2006年将房屋腾空交还学校，并由张云水实际占有涉案房屋；最后，涉案房屋仍登记在李秀房、张金树名下，其应配合学校及张云水完成转移登记手续。至于转移登记费用如何承担问题，张云水认可其交纳购房款中包含有转移登记手续费，则张云水主张由实验学校负担转移登记费用无依据。
关于第三个焦点问题。本院认为，一审认定违约金正确。首先，实验学校系本案房屋买卖合同的当事人，其负有将涉案房屋变更登记的义务；其次，实验学校未提交证据证实其积极要求李秀房、张金树办理变更登记手续的义务且因长时间未办理变更登记手续，因�价上涨等原因，确实给张云水造成了损失，一审酌定判令实验学校支付违约金并无不当；最后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系调整房地产开发企业与买受人之间商品房买卖合同的法律关系，本案纠纷不属于上述解释调整范围，张云水主张依据上述规定调整违约金的理由不能成立。
综上所述，上诉人张云水、实验学校、李秀房、张金树的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由张云水负担100元，由无棣县第一实验学校负担50元，由李秀房、张金树负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 赵慧�
审判员 崔 诗 君
审判员 王 正 真
二〇一八年六月十三日
书记员 张 真 真