成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0112民初576号
原告：成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处，住所地四川省成都市龙泉驿区大面镇群益街。
法定代表人：江佩遥，主任。
委托诉讼代理人：蔡梅芳，四川均鼎律师事务所律师。
被告：李文俊，女，1973年6�10日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：赖力，四川聚沙律师事务所律师。
第三人喻国侠，女，1963年3月15日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。
第三人杨意青，男，1981年12月11日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。
第三人刘裕辉，男，1976年8月12日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
原告成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处（以下简称“大面街办”）与被告李文俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，被告李文俊申请追加喻国侠、杨意青、刘裕辉为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案依法组成合议庭于2016年8月29日公开开庭进行审理。原告大面街办的委托诉讼代理人蔡梅芳，被告李文俊�委托诉讼代理人赖力，第三人杨意青、刘裕辉到庭参加诉讼，第三人喻国侠经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大面街办诉称：原、被告于2012年8月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于成都市龙泉驿区XX面积为246.35平方米的商铺出租给被告作餐饮使用。租赁期为3年，自2012年9月16日至2015年9月15日止。并约定每月租金为5244.6元，在合同期内，租金逐年递增，每年度租金在上一年度租金的基础上上浮5%。被告按季度通过现金或转账的方式向原告交纳租金。合同签订后，原告按照合同约定将商铺交付于被告使用。但于2015年1月1日起被告一直未按约定向原告支付租金。截止2015年9月15日，被告已拖欠原告租金共计49211.29元。原告为追回被告拖欠的租金，上门或电话催收7次，向被告发催收通知2次并且向其发律�函2次均索要无果。现原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月15日届满，依据《房屋租赁合同》第七条第十五项之规定，被告应从合同终止次日起3日内返还商铺，但被告亦未按照合同约定将商铺交还原告。原告为维护自身权益，诉请法院判令：1.被告立即向原告支付从2015年1月1日起至2015年9月15日止的租金48955元；2.被告按所欠租金标准每日千分之一向原告支付从应付之日起至租金付清之日内的违约金（暂算至2015年11月14日违约金为11847.66元）；3.被告立即腾退XX商铺，并且向原告支付从2015年9月16日起至商铺腾退交还之日的损失费（损失费标准：按该商铺同期租金标准计算，2015年9月16日至2016年9月15日的租金标准为6017元／月，暂算至2015年11月19日损失费为12142元）；4.诉讼费用由被告承担。
被告李文俊辩称：1.签订合同属实。对2015年1月1日�至2015年9月15日止的租金金额为48955元无异议，但租金不应当由被告承担。被告将案涉商铺已经转租给了杨意青、刘裕辉，杨意青、刘裕辉又将商铺转租给喻国侠。对转租原告均知晓。原告未在法律规定的期限内提出异议，视为认可转租的事实。被告未实际使用房屋，该租金应由第三人喻国侠支付；2.被告李文俊在实际使用商铺期间，按时交纳租金、物管费等费用，不存在迟延交付租金的情形，不应当支付违约金。且违约金的标准过高，请求法院依法予以调整；3.现在房屋由第三人喻国侠占有，第三人喻国侠下落不明，原告未及时行使权利扩大了损失。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人杨意青、刘裕辉述称：第三人刘裕辉、杨意青将案涉商铺转租给了喻国侠，原告知晓。责任应当由喻国侠承担。原告未及时行使权利导致损失扩�。
第三人喻国侠未进行答辩，未提交证据材料。
经审理查明：2012年8月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将坐落于成都市龙泉驿区XX号商铺1间，面积共246.35平方米，出租给乙方作餐饮使用。期限自2012年9月16日至2015年9月15日止，共3年。计租面积为一层140.85平方米，二层105.5平方米，竞得单价一层26元∕㎡，二层15元∕㎡，每月租金标准为5244.6元。合同期内，租金逐年递增，每年度租金在上一年度租金的基础上上浮5%。
乙方按季度交纳15733.8元。第一季度的租金于本合同签订后当日向甲方交纳，其他每次租金乙方应提前10天支付给甲方。乙方逾期交纳租金，除补交所欠租金外，每逾期一日按应付而未付租金的千分之一，向甲方支付违约金。合同期满，甲方不同意续租的，乙方无条件在租赁期限届满后3日内将房屋腾空交还给甲方。该合同第八条约定，乙方如有下列情形之一的，甲方均有权解除本合同：1、乙方未按照本合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上；2、乙方未按照相关单位的规定缴纳水电费（含损耗分摊部分）、物管费、通讯费、收视费、卫生处置费等，逾期15日以上；3、乙方将承租房屋空置30日以上。
原告将案涉商铺交付被告使用。2013年9月9日，被告李文俊（甲方）与第三人刘裕辉（乙方）签订《商铺转让协议》，将案涉房屋转租给第三人刘裕辉。
2014年12月10日，第三人刘裕辉向第三人杨意青出具《委托书》，委托杨意青处理案涉商铺的转租事宜，包括签订转租合同，收取转租费用。
2014年12月14日，第三人杨意青与第三人喻国侠（签订《转让协议》，将案涉商铺转租给第三人喻国侠。
2015年1月1日起的案涉商铺的租金被告未向原告交纳。合同期满，涉案房屋未腾空。原告向被告催收租金未果，遂酿成纠纷。2016年5月13日，原、被告协商腾退事宜。原告认为应交清物管费、水电费后再行办理腾退，被告认为应当先腾退后再行解决物管费、水电费问题，双方未达成一致意见。案涉房屋截止辩论终结前未腾空。
上述事实，除有当事人相关陈述外，有《房屋租赁合同》、《转让协议》、《委托书》、《商铺转让协议》、照片等证据在案佐证，本院予以认定。
本院认为：原、被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，对双方均具有约束力。在合同中约定，被告不得擅自转租房屋，被告未提交证据证明原告已同意其转租。房屋转租不能等同于合同权利义务概括转让，因此即使同意转租，被告也未提交证据证明案涉租赁合同主体已经发生变更。被告抗辩，责任承担主体为第三人喻国侠，本院不予支持。被告与第三人之间的纠纷，应当另案依法解决。综上，被告作为合同相对方应受合同约束，按照合同约定履行义务。
从2015年1月1日起的案涉商铺的租金，被告未向原告交纳，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张被告支付2015年1月1日至2015年9月15日期间的租金48955元（被告认可此金额），有事实和法律依据，本院予以支持。
被告未按照合同约定支付租金，双方已经约定了逾期支付租金应支付违约金，对原告违约金的主张，本院予以支持。双方对违约金的计算�式进行了约定，被告抗辩违约金过高，本院综合实际损失，以及合同的履行情况，当事人的过错程度以及预测利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金的数额为4000元。
原、被告双方在合同中已经明确约定合同期满，被告负有腾空义务。被告未在约定的时间腾空房屋，给原告造成损失，应当进行赔偿。2015年9月16日至2016年5月12日的房屋占有损失，由被告按照月租金6070元／月的标准向原告支付，金额为47953元（6070元／月×7月+6070元／月×27÷30）。2016年5月13日，原、被告对腾退事宜进行协商，双方对腾退房屋是否应先交清物管费、水电费产生分歧，被告因此未将房屋腾空交付原告，且本案中被告也未提交相应证据证明后续按约适时履行腾退义务，因此双方对2015年5月13日后的损失的产生均有过错，应当按照过错程度分担损失。�院综合案件情况酌定被告从2016年5月13日起至实际腾退之日止的房屋占有损失按照月租金3000元／月的标准向原告支付。
被告抗辩原告未行使权利扩大损失，不得就扩大损失主张权利，对此本院认为，首先，合同解除权系原告的权利，且解除权的行使与损失的产生并无直接因果关系。其次，从2015年9月16日（合同期满后）至2016年5月13日期间，原告进行了催收，因案涉房屋未腾空，在双方协商未果的情况下，如被告不配合原告无法对他人占有的房屋进行收回以及采取其他措施防止损失产生。故对被告的抗辩，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李文俊于本判决生效后10日内支付原告成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处从2015年1月1日起至2015年9月15日止的租金48955元及违约金4000元，以上共计52955元；
二、被告李文俊于本判决生效后10日内腾退位于成都市龙泉驿区XX号商铺1间并向原告成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处交付；
三、被告李文俊于本判决生效后10日内支付原告成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处房屋占有损失。该损失具体如下：1.从2015年9月16日起至2016年5月13日的损失为47953元；2.从2015年5月13日至实际腾退之日止的损失，按照月租金3000元／月的标准计算；
四、驳回原告成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1630元，公告费600元，以上共计2230元，由被告李文俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审 判 长 肖 霞
人民陪审员 林 英
人民陪审员 黄 莉
二〇一六年九月二日
书 记 员 �李其英