中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16717号
上诉人（原审被告）赵梓伊，女，1987年4月25日出生。
委托代理人林丽，北京市齐致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李海跃，女，1990年8月28日出生。
委托代理人彭锐，北京京舟律师事务所律师。
委托代理人万振，北京京舟律师事务所律师。
原审第三人关英丽，女，1962年5月8日出生。
上诉人赵梓伊因与被上诉人李海跃及原审第三人关英丽房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第15554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵梓伊的委托代理人林丽，被上诉人李海跃及原委托代理人卢志杰（本院庭审结束后，李海跃更换了代理人），原审第三人关英丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年7月，李海跃起诉至原审法院称：2015年5月30日，赵梓伊委托其母亲关英丽通过中介北京世纪双赢房地产经纪有限公司（以下简称世纪双赢公司）签订房屋买卖合同，合同约定赵梓伊将位于北京市通州区××小区××号楼××单元××室作价155万元出售给我，合同约定了各方的权利义务和违约责任等事项。合同签订后，我支付赵梓伊定金7.5万元，其后应赵梓伊的母亲关英丽要求又支付5万元，并在关英丽的配合下在通州区建委做了资审和网签，合同签订并在履行过程中关英丽反悔，向中介机构表示因通州区房屋价格可能上涨，不愿出售该房屋，经我、中介机构和关英丽多次协商不能达成一致意见。故我起诉至法院请求：1.依法确认双方签订的房屋买卖交易合同有效；2.赵梓伊协助我办理房屋过户所需手续，我将房款一次性支付给赵梓伊；3.本案诉讼费由赵梓伊承担。
赵梓伊辩称：针对诉争房屋系赵梓伊单独所有房产，本案××号房产与另案中××号房产是该小区开发商在国家7090政策实施期间建设，是该小区开发商7090政策实施期间形成的特殊产物，在实用功能上两套房屋构成一个整体，共有一个入户门，不可分割，李海跃在起诉书中所述我委托关英丽通过世纪双赢公司出售房产与事实不符，我从未委托母亲代售房产，没有向关英丽出授书面或者口头授权，也未与李海跃有过任何联系，此外我未收取李海跃的任何款项。鉴于此，我认为在李海跃和我之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系，李海跃的诉讼请求不能成立，请求驳回。
关英丽辩称：本案诉争房产系赵梓伊单独所有，在李海跃提交的署名日期为2015年5月30日的房屋买卖合同上，出卖人处没有签字，双方未形成房屋买卖合同关系。同时，赵梓伊从未委托我代售房产，没有出具书面或者口头授权，因此李海跃和赵梓伊未形成买卖合同，李海跃的诉讼请求不应获得支持。
原审法院经审理查明：关英丽系赵梓伊之母，赵梓伊系北京市通州区××小区××号楼××单元××室、××室房屋所有权登记人，××室与××室实际为同一房屋整体，同一出入口。2015年5月30日，在关英丽携带房屋钥匙、房屋产权证和赵梓伊身份证明的情况下，经世纪双赢公司居间，关英丽以赵梓伊的名义（甲方）与李海跃（乙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定：甲乙双方通过丙方居间买卖位于通州区榆景苑二区3号楼9层2单元××室房屋，甲方保证其是本房屋的所有权人，具有出售等任何与本房屋有关的处置权利，并保证房屋共有人同意出售此房；经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币155万元；乙方在本合同签订时，须向甲方交纳定金人民币7.5万元；税费负担由乙方承担等。关英丽在出卖人处签字赵梓伊，在代理人处签其本人姓名。同日，双方签订《补充协议》，关英丽在合同出卖人处签字赵梓伊，在代理人处签其本人姓名。合同签订后，葛子畬代李海跃分两次向关英丽支付钱款20万元，并由关英丽以赵梓伊的名义出具相应定金收据。2015年6月13日，关英丽以赵梓伊不满意合同价款和付款条件而不出具授权书为由，明确表示不再履行合同。另查，李海跃已通过北京市房屋购买资格审查，并提交存款证明书证明房款支付能力。庭审中，李海跃提交《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：出卖人所售房屋坐落为通州区榆景苑二区3号楼9层2单元××，房屋成交价格为人民币155万元，买受人应于签订本合同当日支付定金人民币7.5万元，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部分申请办理房屋权属转移登记手续等。李海跃在该合同买受人处签字，但出卖人处无人签字。李海跃表示合同出卖人处无人签字的原因是签署文件太多而漏签，并由中介人员出庭佐证，关英丽否认李海跃的主张，并主张其没有签字的原因是没有赵梓伊的授权和对合同内容的不认可。
原审法院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行合同义务。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案争议焦点为关英丽在没有赵梓伊书面授权的情况下与李海跃签订合同的行为是否构成表见代理。首先，关英丽为房屋的实际管理人，并由其带领李海跃看房。其次，在签订合同时，关英丽携带了房屋证书和赵梓伊身份证明，中介公司根据双方提供的房屋信息和身份信息已经在相关部门网络上录入并形成网签信息。最后，关英丽已实际收取购房定金，李海跃作为买房人不存在恶意，且双方存在继续履行合同的客观条件。因此，虽然关英丽在没有赵梓伊书面授权的情况下与李海跃签订《房屋买卖定金合同》和《补充协议》，但关英丽的行为足以让李海跃有理由相信关英丽有代理权，且房屋交易价格与市场价格相比未显失公平，故关英丽签订上述合同的行为构成表见代理，赵梓伊受上述合同约束。在李海跃具有购房资格和房款支付能力的情况下，其要求办理房屋过户手续的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。赵梓伊、关英丽辩称没有在房屋买卖合同上签字而双方不形成房屋买卖合同关系的辩解意见，因关英丽已签字确认定金合同和补充协议，双方对于房屋交易价格、房款支付等买卖内容已经达成合议，并实际履行了定金义务，同时，基于××室与××室的整体统一性，××室与××室房屋买卖关系存在必然的整体关联性，李海跃根据定金合同和补充协议亦可要求履行合同义务，故该辩解意见法院不予采信。对于李海跃要求确认《北京市存量房屋买卖合同》有效的诉讼请求，因该合同出卖人处无人签字，即合同未实际成立，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年10月作出判决如下：一、赵梓伊协助李海跃将坐落于北京市通州区榆景苑二区3号楼9层2单元××室房屋过户登记至李海跃名下，于判决生效之日起七日内执行清；二、李海跃支付赵梓伊房款一百四十五万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回李海跃的其他诉讼请求。
原审法院判决后，赵梓伊不服，向本院提起上诉，上诉事实和理由为：1.原审判决认定事实存在错误，本案中不构成表见代理的事实。赵梓伊从未作出出售房屋的意思表示，更未授权关英丽出售房屋，李海跃亦没有证据证明赵梓伊有出售房屋的意愿，原审判决仅凭关英丽推责之词认定该房屋买卖系赵梓伊的意思表示是错误的。原审判决认定关英丽是房屋的实际管理人也是错误的，关英丽并非是涉案房屋的管理人，也未实际居住、适用该房屋。涉案房屋被网签是因为中介公司的违规操作，属于无效行为，应于撤销。原审判决认定关英丽的行为构成表见代理没有任何事实依据，且违背事实；2.原审判决对一审过程中已查明且与本案判决结果有密切相关的重要事实不予认定是完全错误的；3.原审法院对与本案无关的事实主动调取，明显违背了居中裁判的地位，偏袒对方当事人；4.原审判决适用法律错误，不应适用《合同法》第八条、第四十九条，而应适用《合同法》第四十八条；5.原审判决超越了当事人的诉讼请求，赵梓伊并未提出要求李海跃支付房款的主张，但是原审判决对此进行处理，违背了不告不理的原则。综上，原审判决认定事实和适用法律均存在严重错误，严重损害了赵梓伊的合法权益，本案中的房屋买卖不存在构成表见代理的事实依据和法律依据，故该房屋买卖行为对赵梓伊不生效，上诉请求撤销原审法院判决，改判驳回李海跃的原审诉讼请求，案件受理费由李海跃承担。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实部分一致。
另查明，据当事人陈述，涉案房屋原由关英丽方在我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）挂牌出售，李海跃、葛子畬看到该房屋出售信息后，一起前往涉案房屋内查看，后打算购买涉案房屋，因李海跃、葛子畬觉得我爱我家公司的业务员业务不熟练，就另行委托了世纪双赢公司进行居间服务。2015年5月30日，关英丽与李海跃、葛子畬分别签订《房屋买卖定金合同》及《补充协议》，《房屋买卖定金合同》约定约定每套房屋定金各7.5万元，共计15万元。当晚李海跃、葛子畬给付关英丽5万元，2015年6月2日向关英丽转账15万元。对于定金数额，李海跃、葛子畬主张一开始约定为15万元，后来追加了5万，关英丽认为依据定金合同就是15万元，另外5万元为预付款。
根据关英丽提交的中华人民共和国北京市长安公证处作的《公证书》内容记载：2015年6月12日，世纪双赢公司经纪人马×（本案证人）给关英丽发送短信：“阿姨：您好！我是北京市通州区世纪双赢房地产马×，成交您8哩岛房子的经纪人，您这个电话开通来电提醒了，您另外一个号关机了，客户的资质审核已经通过，可以进行公积金面签这一步了，您女儿必须到场，或者让您女儿做一个全权委托书给您！我已加您微信，方便的时候您回我电话或加我微信！”同日，马×又向关英丽发送短信：“阿姨：我是北京市通州区世纪双赢房地产马×，成交您8哩岛房子的经纪人，客户两个人的资质已经审核通过，网签已经生成，您给您女儿沟通一下，这个月回国，咱们把面签做了，我沟通客户让客户在做面签时就把首付给您，第一，您女儿可以提前拿到首付款，第二您女儿回国后给您做一个授权委托书，下次过户时就不需要您女儿回国了……”2015年6月13日，关英丽给马×回复短信：“希望你们可以为其他人考虑一下！我已经同买方通过两次电话了：1.目前是旅游旺季，根本订不到机票，2.我女儿因还有课程未结，无法请假！由于当晚你们催促太紧张，我考虑不周才签订合同的，这个合同无论是价格还是付款条件我都是吃亏的！我女儿非常不满意。如果买方同意，我可以随时同意解除合同！对不起，你提到要求做不到……”2015年6月16日，关英丽再次给马×回复短信：“马兰你好，由于目前机票紧张，我女儿不满意目前合同的价格和付款条件，手续复杂，她不肯给我出具授权，所以我们决定不卖了，预付款可以退回！”2015年6月19日，马×向关英丽发送短信：“关英丽／赵梓伊你好：我已收到您发送到中介公司的短信，鉴于您单方提出这套房子不再出售，并且不再协商，请您本周内（6月21日前）归还葛子畬、李海跃已支付的20万元购房定金，收款账号：×××，开户行：北京通州支行，户名：葛晓坡。另：后续事宜还需见面协商，请您收到短信后尽快确定时间，在此我们也说明我们保留合同中的权利。”2015年6月21日，关英丽再次向马×发送短信：“马兰，你好，不是我单方提出不再出售，而是该合同本身无效，以及买家按承诺的申请公积金贷款无法完成。经过周五，昨天，今天，三天来的与你和你们晋店长，葛子畬及李海跃的多次沟通，到目前为止，我没有再收到你们以及买家的任何消息和态度。所以你短信里的规定的时间6月21日前返还定金15万元和5万元预付款的要求，就无法完成。”经询问，关英丽未退还葛子畬、李海跃已付的款项。
原审庭审过程中，经李海跃申请，马×出庭作证证明，协商、签订合同过程中，赵梓伊未在场，关英丽也未提交书面授权委托书，而按照行业规定非本人到场签订合同需要授权委托书，否则系违规行为，但是其考虑到关英丽提交了房本、户口本等材料，加之二者系母女关系，且关英丽声称可后补委托书，因此，其相信关英丽具有代理权。李海跃、葛子畬称网签时未到场，只是在做网签时交了手续，中介拿着双方的身份证进行录入，过10个工作日自动形成。关英丽称网签如何形成的其不清楚。
以上事实，有各方当事人陈述、《房屋买卖定金合同》、《补充协议》、房屋产权证、定金合同、收据、网签信息表、证人证言、公证书等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。代理行为根据不同的效力形式通常分为有权代理、无权代理，不同的代理行为产生的法律后果不同。本案争议焦点为关英丽的行为构成何种代理的法律后果。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出；第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
当事人对自己的主张负有举证的义务。李海跃称看房时，关英丽向其出示了与赵梓伊的微信聊天记录，有相关委托卖房事宜，但是赵梓伊、关英丽对此均不予认可，李海跃也未提交其他证据予以佐证，且证人马×的证言也证明关英丽签订合同时未出示任何委托手续，故本院对李海跃的该项主张难以采纳。无证据证明关英丽有权代理卖房的情形下，关英丽的代理行为应属无权代理，李海跃的诉讼主张若要得到支持，除非赵梓伊对该代理行为进行追认或关英丽的代理行为构成表现代理。现赵梓伊明确表示未授权关英丽卖房，亦不同意追认。李海跃称通过关英丽的陈述和短信能反映出至少于2015年6月12日赵梓伊对关英丽出售房屋的行为是知情的，其未明确表示反对就应视为承认。本案中，从房屋出售、到合同的订立、再到钱款的交接以及后续协商，均是关英丽参与的，整个过程中赵梓伊并未参与，关英丽在此后交涉中多次提到赵梓伊不予追认买卖行为，因此不能以赵梓伊本人未出面而推断出其对该买卖行为予以追认或明知该买卖事实而不作否认的意思表示。
法律设立表见代理制度的目的在于维护市场经济秩序，避免善意且无过失的相对人合法利益受损。表见代理作为一种代理推定，其会产生合同约束力及于被代理人的法律效果，即该代理的行为后果由被代理人来承担，因此对于是否构成表见代理应当严格把握，以维护各方的正当利益。表见代理的法律构成要件有四个方面：第一，行为人无代理权（含无代理权、超越代理权或代理权终止后代理）；第二、有相对人相信行为人具有代理权的表象；第三、相对人为善意且无过失；第四、行为人与相对人之间的民事行为具备有效成立要件。其中，行为人是否具有代理权的表象以及相对人是否为善意且无过失为表见代理审查的重点，因此，本院将结合该两个重点进行分析。
李海跃对涉案房屋的所有权人为赵梓伊是知晓的，在世纪双赢公司居间过程中，三方签订合同文件时，均明知关英丽未提供授权委托书，而世纪双赢公司提供的买卖合同告知书中明确提示“非本人到场签署合同的，需提供由本人亲笔签署的《授权委托书》。”证人在一审出庭作证时，也明确表示关英丽未提供授权委托书而签署合同系违规居间行为，其认为关英丽具有代理权也是主观推断而来。本案为房屋买卖交易，根据交易习惯，买卖双方和中介公司都有一定的审查义务，委托买卖的行为更是关系合同是否有效成立以及能否履行的前提和基础，故对待此方面的审查尤为重要，不可或缺，且世纪双赢公司提供的合同告知书相关提示也能对此印证。关英丽与赵梓伊虽为母女关系，通常情况下，基于此种近亲属关系进行的民事活动会给他人造成“家事代理”的表象，但是本案买卖标的额巨大，合同约定的总价款近300万元，赵梓伊作为有民事权利能力和行为能力的成年人，其对是否委托他人代理有自主权，李海跃在赵梓伊未参与交易以及关英丽没有提交授权委托书的情形下，轻易地相信关英丽具有代理权或事后能够得到赵梓伊的追认，明显未尽到注意义务，且李海跃与关英丽签订《北京市存量房屋买卖合同》时，关英丽未在该合同上签字，该合同因此未成立，李海跃在交易过程中存在失察之处。因此，关英丽的无权代理行为不构成表见代理，原审法院对此认定不当，本院予以纠正。关英丽的行为为无权代理，其以赵梓伊的名义与李海跃签订的《房屋买卖定金合同》、《补充协议》对赵梓伊不产生法律效力，应由关英丽承担相应责任。李海跃要求赵梓伊履行房屋过户的请求，缺乏事实及法律依据，对于其诉讼请求，本院难以支持。
综上，赵梓伊的上诉请求及理由，具有事实及法律依据，本院对其上诉请求予以支持。原审法院认定事实不清，但适用法律错误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第15554号民事判决；
二、驳回李海跃的全部诉讼请求。
一审案件受理费9375元，由李海跃负担（已交纳）；二审案件受理费18750元，由赵梓伊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 孙承松
代理审判员 周艳雯
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 陆九阳