广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第1181号
上诉人（原审被告）：宾阳县鼎盛房地产开发有限公司。
法定代表人：张园，该公司总经理。
委托代理人：罗瑞佳，广西金卡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庞海俊。
委托代理人：林有锦，广西金桂北斗律师事务所律师。
委托代理人：张卿，广西金桂北斗律师事务所实习律师。
上诉人宾阳县鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛公司）因与被上诉人庞海俊商品房预售合同纠纷一案，一审法院作出了（2011）宾民一初字第1037号民事判决，庞海俊不服提起上诉，本院审理后作出了（2012）南市民一终字第1688号民事裁定，撤销原判，发回一审法院重新审理，一审法院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，并作出宾阳县人民法院（2013）宾民一重字第12号民事判决，现上诉人鼎盛公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人鼎盛公司的委托代理人罗瑞佳，被上诉人庞海俊及其委托代理人林有锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：鼎盛公司原股东为莫文俊与韦干锋，2008年1月8日莫文俊将其持有的52%股份以190万元的价格转让给韦干锋，韦干锋支付了130万元后，尚欠60万元。韦干锋另外欠有莫文俊3.6万元。经协商，庞海俊于2011年1月11日代韦干锋支付了63.6万元给莫文俊后，莫文俊将其股份转让给韦干锋，韦干锋成为了公司唯一的股东，庞海俊因此享有对韦干锋63.6万元债权。后韦干锋将该债务转移给鼎盛公司，双方当日签订15份《商品房买卖合同》，约定庞海俊购买鼎盛公司预售的位于宾阳县芦圩镇商贸城东一段466号鼎盛名门华府的商品房1-A、1-B、1-C、1-D、2-A、2-B、2-C、4-A、4-B、4-C、4-D、1A102、1A103、1B403、2B102号房，建筑面积合计为773.39平方米，其中8套商铺和7套商品房，除了2套的价格是每平方米973元，其余的价格均是以每平方米800元，总价款为63.6万元，庞海俊用其享有对鼎盛公司的债权抵交。（庞海俊以每平方米800元的价格购买鼎盛公司预售的讼争房即鼎盛·名门华府第1幢A号房，该房的面积29.7平方米，总价款23760元）……。同日双方又签订《商品房退款退房协议》，约定鼎盛公司将上述15套卖给庞海俊，因鼎盛公司的原因要求庞海俊退回上述商品房，鼎盛公司按双方签订的《商品房买卖合同》的价格在2008年3月31日前将房款退给庞海俊；鼎盛公司退回全部房款后，庞海俊应在三个工作日内配合鼎盛公司办理房屋备案登记的注销手续，办理注销手续后，双方签订的《商品房买卖合同》即解除；鼎盛公司因资金周转困难暂时无法退还购房款的，可要求庞海俊延长退款期限，延长期限为三次，每次的时间为一个月，但鼎盛公司须每月按庞海俊所付购房款的4%承担延期退还房款的违约金；……。鼎盛公司于2008年1月11日向庞海俊出具1张收款收据，载明：兹收到庞海俊交来购房款63.6万元。讼争房屋于2008年1月22日在宾阳县房地产管理所进行了合同登记备案。鼎盛公司在2008年4月15日、5月15日通过宾阳县农村信用合作社分2次往庞海俊帐户汇了26640元，共计53280元。2009年4月14日鼎盛公司办理了变更登记手续，变更后的公司股东为韦干锋、张园，在2009年4月20日又变更为张园、江燕。2012年3月4日，一审法院作出（2011）宾刑初字第232号刑事判决，以鼎盛公司法定代表人张园、股东江燕用“一房两卖”的方法骗取崔某、邱某等人财物，鼎盛公司鼎盛公司犯合同诈骗罪，判处罚金人民币50万元；鼎盛公司人张园犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币20万元；江燕犯合同诈骗罪，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币5万元。鼎盛公司与崔某、邱某签订的商品房买卖合同及退房退款协议，与本案的合同内容、条款、格式基本一致，但本案合同不涉及一房两卖。
一审法院认为：《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示、内容形式合法，并已依法办理了备案登记，该合同合法有效。至于双方在签订《商品房买卖合同》的同时为何又签订《商品房退款退房协议》，双方各执一词，均无充分证据证明。生效的（2011）宾刑初字第232号刑事判决已认定鼎盛公司与邱某、崔某间为商品房买卖关系，并以此认定鼎盛公司的法定人代表张园犯合同诈骗罪，而鼎盛公司与邱某、崔某签订的商品房买卖合同及退房退款协议，与本案的合同内容、条款、格式一致，故双方的关系应认定为商品房买卖关系。鼎盛公司不能按合同约定期限交付房屋，庞海俊主张其交房并支付违约金合法有据，应予以支持。庞海俊主张按逾期交房违约金每日按购房款万分之一日计算至2013年10月21日，共计4849.40元，未超出法律允许的限额，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、鼎盛公司于本判决生效之日起5日内将鼎盛·名门华府第1幢A号房交付庞海俊；二、鼎盛公司于本判决生效之日起5日内支付庞海俊逾期交房违约金4849.40元。一审案件受理费447元，由鼎盛公司负担。
上诉人鼎盛公司上诉称：本案所述的购房款，实为被上诉人借与上诉人公司股东韦干锋股权转让款，系韦干锋、庞海俊之间的个人债务。被上诉人庞海俊并未向上诉人支付任何款项。原审判决上诉人交房并支付逾期违约金并无事实及法律依据。63.6万元实为韦干锋的个人债务，并非上诉人的债务。所谓63.6万元的“购房款”并未实际支付给上诉人，《商品房买卖合同》并未实际履行，上诉人不应承担交房及支付逾期交房违约金的义务。请求二审法院驳回被上诉人庞海俊的全部诉讼请求。
被上诉人庞海俊答辩称：一审判决正确，请求予以维持。
本案的争议焦点是：1、双方之间构成何种法律关系？2、如果双方之间构成商品房买卖合同关系，那么本案的商品房买卖合同是否有效？3、如果本案商品房买卖合同有效，双方是否该继续履行合同，上诉人应否承担违约责任？
双方当事人均无新证据向二审法院提交。
本院查明事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为：一、本案《商品房买卖合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。事实上，庞海俊支付了63.6万元购房款，有鼎盛公司出具的收款收据为证，且鼎盛公司已将本案《商品房买卖合同》依法办理了合同备案登记，双方已经实际履行了《商品房买卖合同》。虽然事后双方又签订《商品房退款退房协议》，无充分证据证明该协议已实际履行，庞海俊亦不予认可。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”一审法院作出的（2011）宾刑初字第232号刑事判决已经发生法律效力。该判决认定鼎盛公司与邱某、崔某间为商品房买卖关系，并以此认定鼎盛公司的法定人代表张园犯合同诈骗罪，而鼎盛公司与邱某、崔某签订的商品房买卖合同及退房退款协议，与本案的合同内容、条款、格式一致。鼎盛公司没有相反证据足以推翻该事实，故一审法院认定本案中鼎盛公司与庞海俊之间为商品房买卖关系是正确的，本院予以维持。
三、虽然鼎盛公司在履行本案《商品房买卖合同》过程中不按合同约定期限交付房屋，已构成违约，但鼎盛公司与庞海俊签订的《商品房买卖合同》具备继续履行的条件。现庞海俊要求鼎盛公司案合同约定交付房屋并支付违约金合法有据。庞海俊主张按逾期交房违约金每日按购房款万分之一日计算至2013年10月21日，共计4849.40元，未超出法律允许的限额，一审法院予以支持是正确的，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费447元，由上诉人宾阳县鼎盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪梅
审判员 刘 萌
审判员 高翔宇
二〇一五年九月二十二日
书记员 王熙伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。