山东省嘉祥县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0829民初3027号原告（执行案外人）：梁之功，男，1968年8月5日出生，汉族，农民，住嘉祥县嘉祥街道菜庄李村***号，公民身份号码：3708291968********。委托诉讼代理人：贾炳宇，山东××律师事务所律师。被告（申请执行人）：谢林伟，男，1954年10月26日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：贾春生，山东永正××律师事务所律师。第三人（被执行人）：楚建宾，男，1970年11月1日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：韩道行。第三人（被执行人）：李香兰，女，1969年12月1日出生，汉族，农民。系楚建宾之妻。委托诉讼代理人：韩道行。原告梁某功与被告谢林伟、第三人楚建宾、李香兰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告梁某功及其委托诉讼代理人贾炳宇，被告谢林伟委托诉讼代理人贾春生，第三人楚建宾、李香兰委托诉讼代理人韩道行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁之功向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决立即停止对原告购买的位于嘉祥县祥城北苑小区8号楼1单元302室、12号楼1单元102室房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人楚建宾欠原告钢材款60万元不能清偿，原告与第三人于2016年1月27日达成《购房协议》，约定第三人将祥城北苑小区将其两套回迁房出售给原告，折合价款60万元。为保障权益的实现，双方均将房屋转让的事实告知所在村委会，该村委会会计在购房协议中签字认可。2016年5月22日，在组织上房时，原告分得该小区8号楼1单元302室、12号楼1单元102室房产，并于5月26日补交房屋面积差额款8万元，同日该村委会将房屋钥匙交付原告，原告实际合法占有涉案房屋，取得涉案房屋的所有权，本案的财产权利在查封措施之前已经发生转移，法院在没有查明事实的基础上，擅自查封并执行属于原告财产，明显依据不足。为支持其诉讼请求，原告梁某功提交以下证据：1、原告与第三人于2016年1月27日达成的《购房协议》两份，约定第三人将祥城北苑小区80平方米和100平方米两套回迁房出售给原告，折合价款60万元。因涉案房屋属于楚庄村委会和镇政府组织开发，为保障权益的实现，在协议签订时，双方均将房屋转让的事实告知所在村委会，该村委会予以备案，村委会会计楚孔燕在购房协议中签字确认。2、第三人楚建宾于2014年6月12日向原告出具的欠条一份，证明第三人欠原告钢材款60万元。3、第三人于2016年1月27日出具的收条一份，证明第三人已经声明将涉案房屋交付原告，并证实为折抵房款，第三人已经将欠条原件收回，原告已经支付房款60万元。4、楚庄村委会于2016年1月27日出具的证明一份，证明涉案房屋在2016年5月26日上房前已经转让给原告，原告与第三人的《购房协议》已经在村委会备案，且上房面积差房款是原告补交。5、楚庄村委会会计楚孔燕的证明一份，证明第三人将回迁房卖给原告，《购房协议》已经在村委会备案，上房时面积差价款是原告交纳。6、中国农业银行取款单一份，证明在2016年5月26日上房时，原告因交纳房屋差价款曾经借取楚瑞秋8万元。7、2016年5月26日收据一份，证明原告购买了涉案房屋，原告交纳相关的房屋差价款。8、回迁安置结算单一份，证明涉案房屋在2016年5月26日上房时原告结算的房款的事实，证明原告与第三人房屋买卖的真实性。9、电费缴纳单据两份，证明涉案房屋出售给原告，有关的电费缴纳信息均是原告。10、证人楚孔燕证言，证明被告因欠原告钢材款，将房屋抵给原告，原告与第三人的《购房协议》协议在所在村有备案，自己作为证明人在协议书上签字，房款不够，李某甲、李某乙补交房款，2016年5月26日上房时上房钥匙交给了梁某功、李某乙，梁某功缴纳房屋的电费，嘉祥街道于2016年5月22日许诺一年后办理房产证。11、证人楚瑞秋证言，证明楚建宾欠原告款项，将房屋抵账卖给了原告，原告向自己借款补交房款，办理房屋结算时由原告签字，指挥部出具的总条包括三套房屋的差价款。被告谢林伟辩称，菜庄李村委会及村委会干部不是法定的物权变更登记机构和个人，原告与第三人虽然签订了《购房协议》，但因未到法定机构进行物权登记，李香兰，梁某功未取得涉案楼房的物权，涉案房屋的所有权人应是楚建宾，原告不能以合同之债取得涉案楼房的物权，对不动产的实际占用，不是取得物权的法定条件，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告未向法庭提交证据。第三人楚建宾、李香兰述称，原告与第三人签订《购房协议》，房款是以第三人所欠原告建筑材料款，以抵债的方式实际支付，涉案两套房屋已实际交付，所有权发生转移。经质证，被告谢林伟对原告提供的证据认为：1、原告与第三人于2016年1月27日达成的两份《购房协议》，是为规避法院执行事后补签，即使该协议是双方真实意思表示，仅能证明双方存在合同之债，但不能证明原告取得涉案房屋所有权。2、对原告提交的楚建宾出具的欠条、第三人出具的收条、楚庄村委会和楚孔燕出具的证明存有异议，原告未能提交欠条的原件，无法证明原告与第三人在2014年6月12日存在上述债务的真实性；楚庄村委会的证明不能证明原告取得涉案房屋的物权，楚孔燕不是物权变更的法定机构或个人。3、原告提交的中国农业银行取款单与本案无关联性。4、原告提交的2016年5月26日收据一份，证明第三人是涉案房屋的所有权人。5、原告提交的回迁安置结算单是复印件，不能证明物权发生变动。6、电费缴纳单据没有出具单位的印章，不能证明原告是涉案房屋的所有权人。7、证人楚孔燕和楚瑞秋的证言证明第三人分得三套楼房后全部抵偿给他人有违客观事实和日常规律，也不能证明涉案楼房产权变动的事实。经质证，第三人楚建宾、李香兰对原告提供的证据质证认为：对原告提交证据的真实性及证明观点无异议，楚建宾赊欠原告钢材款60万元，第三人以抵债的方式将房屋出售给原告，原告提交的欠条的原件已经收回。综合以上证据，本院认定以下事实：第三人楚建宾于2014年6月12日向原告梁某功出具欠条：今欠梁某功钢材款60万元。2016年1月27日，原告与第三人楚建宾、李香兰签订《购房协议》，约定：1、楚建宾、李香兰将其拥有独立产权的位于新汽车站向北（祥城北苑）楚庄村的两套回迁房（主房面积分别为80平方米，100平方米），分别以27万元、33万元的价格预售给梁某功，到时以实际测量为准，平方数有差别时，价款多退少补；2、楚建宾、李香兰保证对出售的房屋拥有独立产权，保证该出售房屋不牵连任何第三方利益，保证将该房屋按约定价格售给梁某功；在办理房产证时，直接以梁某功名义办理；3、合同签订后，梁某功将房款全额给付楚建宾、李香兰，分房时，乙方享有独立选房的资格；4、本协议自双方签字之日起生效；5、本协议一式三份，双方各执一份，楚庄村委会一份。楚庄村委会会计楚孔燕在该协议书上签字，并在楚庄村委会备案。同日，第三人楚建宾、李香兰出具收条：今收到梁之功祥城北苑楚庄村回迁房面积80平方一套、面积100平方一套购房款60万元，以此款归还2014年6月12日欠梁某功钢材款60万元，不付利息，欠条本人已收回。2016年5月，在组织上房时，原告分得该小区5号楼1单元402室、8号楼1单元302室、12号楼1单元102室房产。同年5月26日，在交纳房屋面积差价款103079元后，梁某功代楚建宾在楚庄回迁安置结算单上签字确认。同年8月15日，梁某功缴纳8号楼1单元302室、12号楼1单元102室电费合计24.38元。本院在执行谢林伟与楚建宾、李香兰买卖合同纠纷一案中，于2016年5月27日，对上述房产予以查封，原告于同年5月31日提出书面异议，申请解除对祥城北苑小区8号楼1单元302室、12号楼1单元102室房产的查封，撤销（2016）鲁0829执字第666-1号执行裁定书。本院于2016年6月15日作出（2016）鲁0829执字第666号执行裁定书：驳回案外人梁某功的异议。原告诉来本院。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与第三人签订《购房协议》，购买第三人位于嘉祥街道楚庄村的回迁房，在2016年5月26日组织上房时的楚庄回迁安置结算单上签字确认为祥城北苑小区8号楼1单元302室、12号楼1单元102室房产，交纳了面积差价款、取得房屋钥匙，以及同年8月缴纳电费的收据，能证明原告购买涉案房屋并实际取得，占有使用了涉案房屋。本院（2016）鲁0829执字第666-1号执行裁定书亦确认原告与第三人之间的购房协议的真实性。本院认为，虽然涉案房产未经登记，但第三人已经将其所有的需要办理过户登记的房产出卖给原告，原告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，没有证据证明原告存在过错，人民法院不得查封、冻结。依照被告申请于2016年5月27日对上述房产予以查封房产的行为不符合有关法律及最高法院司法解释的规定，损害了原告的合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决如下：停止对嘉祥县祥城北苑小区8号楼1单元302室、12号楼1单元102室房产的强制执行，解除对上述房屋的查封措施。案件受理费200元，由被告谢林伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  翟东方人民陪审员  赵从旭人民陪审员  程玉杰二〇一六年十一月一日书 记 员  胡华敏