广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第163号
上诉人（一审原告）：吉广国。
委托代理人：黄长雄。
上诉人（一审被告）：张浣。
上诉人（一审第三人）：莫明志。
张浣、莫明志的委托代理人：林思聪。
上诉人吉广国因与上诉人张浣、莫明志租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2011）西民一初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月5日受理后，依法组成合议庭，并于2013年1月21日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人吉广国及委托代理人黄长雄，上诉人张浣、莫明志的委托代理人林思聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年11月2日，经莫明志同意，张浣与吉广国签订《场地租赁合同》，将莫明志从南宁市西乡塘区秀灵村二组承租的位于南宁市安吉路1号面积约1000平方米的场地转租给吉广国用于经营丹丰汽车修理厂，租赁期限为8年，自2009年7月1日起至2017年6月30日止。《场地租赁合同》第二条约定：“1、甲方（张浣）未开发前，允许乙方（吉广国）整体使用该场地（厂棚）约1000平方米，租金按1000平方米计，每月租金为16.00元／㎡即：每月租金为壹万陆仟元整（16000.00元）。2、甲方开发基建施工开始，乙方无条件腾让甲方已在规划报建中的场地面积，同时，甲方从基建楼后场地（厂棚）与乙方现使用场地（厂棚）平行对接处补足够乙方租赁平方数。（该面积从门店门前草坪向店内量约50米后定为乙方租赁场地（厂棚），并且在基建楼边给乙方预留车辆行车通道（即：该通道为遮雨通道），开发建设中通道宽度为6米，楼房竣工后该通道宽度为8米，该通道在租赁期间由乙方免费使用，因甲方基建开工部分厂棚拆除和乙方腾让甲方规划厂棚面积，重建改动所需的停业时间免收租金为＿天（按实际情况实际需要的天数另定）。腾让搬迁费用由乙方自理与甲方无关。”第六条第6款约定：“在租赁期间，乙方（吉广国）需经得甲方（张浣）同意，在不损害甲方利益的情况下可转让，转租，如乙方要将房屋转让转租，乙方需交伍仟元手续费给甲方。”第六条第10款第2项约定：“承租合同开始履行后若乙方不按时交纳租金，逾期十五天，属违约行为，甲方（张浣）有权解除本合同。并且乙方（吉广国）投入的水电设施和不动产及装修投资无偿归甲方，（含甲方原有和乙方另装修灯光、水、电、门、装修玻璃广告牌，入墙壁设备，隔房隔楼，卫生间设备等）。滞纳金按当月租金的日息2%计算加收违约金。追交已拖欠的租金及场地占用费。甲方有权停止供给水电，并贴出通告，有权将乙方清退出场，阻止乙方继续经营。”合同签订后，吉广国依约交纳押金3万元，张浣将场地交由吉广国使用。2010年8月13日，张浣发《通知》告知吉广国，场地需要进行建设，张浣决定自2010年8月17日起至9月16日为搬迁期，并免收吉广国该期间的租金，吉广国依照张浣的要求进行了搬迁，并进行部分重新装修。后因搬迁后双方对搭盖有厂棚的场地面积及租金数额问题发生争议，张浣于2010年10月18日向吉广国送达《通知》，要求吉广国自2010年10月1日起按每月租金15800元交纳，又于2010年11月4日向吉广国发《终止<；场地租赁合同>；通知书》，以吉广国自2010年10月1日起未交纳租金构成违约为由，解除《场地租赁合同》，要求吉广国自收到通知5日内搬离，告知吉广国于2010年11月10日停止供水供电，并要求以押金三万元抵扣违约金。2010年11月9日，吉广国委托律师向张浣送达《律师函》，对张浣解除合同提出异议，要求租金按照双方确认的实际使用的场地面积计算，并要求张浣到租赁场地收取10月份租金11200元。2010年11月27日，张浣再次向吉广国发送《终止<；场地租赁合同>；通知书》，以吉广国欠缴租金及擅自转租他人为由，主张解除合同，要求吉广国搬离诉争场地并支付违约金，后张浣于2010年12月25日停止向诉争场地提供水、电。吉广国于2011年5月初将场地内物品及设备自行搬离，撤出诉争场地。
一审法院另查明：在本案审理过程中，吉广国向一审法院申请对租赁评估及对搭盖有厂棚的场地面积进行测绘，经广西桂科资产评估有限公司对场地内17项装修物的装修残值进行评估，结论为：在评估基准日2010年12月5日的市场价值为109013元。经南宁方位测绘有限公司对有厂棚的场地面积进行测绘，结论为：其厂棚（有盖顶）的使用面积为703.45平方米。张浣在审理过程中自认由其在租赁场地进行的装修为铺设地板砖和搭盖铁棚及天花板吊顶。
一审法院再查明：吉广国承租场地后，于2010年4月8日以其任法定代表人的南宁市丹丰汽车维修有限公司作为合同相对人，与广西南宁龙跃兴工贸有限责任公司（以下简称“龙跃兴公司”）签订《承包经营合同》，将诉争场地、设备、证照一并转租给龙跃兴公司使用，合同期限为2010年4月8日至2017年6月31日止。2010年9月10日，龙跃兴公司发函至张浣，要求张浣提供吉广国、张浣双方签订的租赁合同。2010年9月22日，吉广国与龙跃兴公司签订《解除合同协议》，解除《承包经营合同》，并约定由吉广国退回龙跃兴公司合同保证金10万元及支付给龙跃兴公司两个月租金38000元。
一审法院经审理认为：吉广国作为次承租人，与张浣订立的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，且经过承租人莫明志认可，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。吉广国、张浣双方所约定的租赁物应为1000平方米的搭盖有厂棚的场地，根据合同的约定，吉广国在依照张浣的要求进行搬迁后，张浣应当补足1000平方米有厂棚的场地给吉广国继续使用，经测绘，张浣在吉广国搬迁后所提供的有厂棚场地面积为703.45平方米，故吉广国主张张浣提供的租赁场地与约定不符，构成违约，事实清楚，证据充分，应予以采信。张浣主张吉广国拖欠自2010年10月1日起的租金，根据其于2010年10月18日发出的《通知》、分别于2010年11月4日、2010年11月27日两次送达给吉广国的《终止<；场地租赁合同>；通知书》以及吉广国于2010年11月9日发出的《律师函》的内容来看，系因张浣所提供的场地面积少于合同约定的面积，导致双方对租金的数额产生分歧，在协商未果的情况下，造成吉广国交租义务履行不能，与一般拖欠租金的违约行为有本质的区别，故张浣主张吉广国拒交租金构成违约，不予支持。张浣主张吉广国在租赁期间有擅自转租的行为，其提交有《承包经营合同》及《广西南宁龙跃兴工贸有限责任公司函》为凭，吉广国以其与龙跃兴公司为承包关系，并非转租关系作为抗辩理由，从《承包经营合同》的合同条款上看，该合同应认定为名为承包合作，实为转租关系，而吉广国未有证据证实其转租经过张浣或者莫明志的同意，故应支持张浣的主张。吉广国在租赁期间有擅自转租行为，构成违约。关于《场地租赁合同》何时解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。吉广国未经张浣及莫明志的同意，擅自将诉争场地转租给龙跃兴公司使用，构成违约，张浣享有合同解除权。张浣于2010年11月4日以吉广国拖欠租金为由解除合同，理由不成立，该解除行为无效。2010年11月27日，张浣以吉广国擅自转租及拖欠租金为由主张解除合同，符合法律规定，且解除合同的意思表示已送达吉广国，该解除行为合法有效，应予以确认。综上所述，双方在履行《场地租赁合同》的过程中，双方均存在违约行为，双方对合同的解除均存在不可推卸的责任，根据双方的过错大小，吉广国应承担60%的责任，张浣承担40%的责任。
关于吉广国主张的各项费用：1、固定装修残值损失，广西桂科资产评估有限公司对17项装修物进行评估，出具的桂科评报字（2011）第130号《吉广国因租赁合同纠纷而涉及的不动产装修评估报告》，经本院实地勘查，该17项装修物客观存在，且张浣自认其在诉争场地进行的装修仅有铺设地板砖及搭盖铁棚及天花板吊顶，故本院采纳该评估结论，其中该结论中无争议部分第1项烤漆房、第2项剪式举升机，经本院现场勘查，系在双方约定变更场地时产生的损失，根据双方签订的《场地租赁合同》第二条第2项的约定，变更场地时吉广国腾让、搬迁所产生的费用应由吉广国自行承担，故吉广国主张该项损失理由不充分，该项损失应予扣除，第7项洗车地槽有部分系变更场地时所产生的损失，本院酌定扣除7000元，故吉广国的装修残值损失为48413元；2、经营利润、员工工资、设备折旧损失，吉广国主张该项损失，提交有广西诚信会计事务所出具的诚专审字（2010）002号《审计报告》为凭，该审计报告系吉广国单方委托广西诚信会计事务所进行的审计，审计所采用的审计材料均未经过吉广国、张浣及莫明志质证，真实性、合法性、关联性均无法核实，本院不予采纳作为定案依据。由于吉广国实际正常使用诉争场地至张浣停止供应水、电之日，即2010年12月25日，故在2010年12月25日前并不存在经营利润损失，自2010年12月25日起至2011年5月初的经营利润损失，双方均未能举证证明该项损失的实际数额，但鉴于该期间因停水停电客观上对吉广国的经营造成影响，故本院酌定该期间的经营利润损失为20000元；3、因搬迁、重建修理厂费用的损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，吉广国对该项损失的实际数额负有举证责任，在审理过程中其未举证证明该项费用的具体数额，但鉴于双方对合同的解除均有过错，吉广国在搬离诉争场地时搬迁物品、设备时确实会产生搬迁费用，故本院酌情确定搬迁费为3000元，而吉广国主张重建修理厂的费用无事实及法律依据，不予支持；4、潜在市场损失，吉广国主张该项损失，但未能举证加以证明，应承担举证不能的责任，故该项损失不予支持；5、押金3万元，张浣主张该项费用应用于抵扣吉广国应支付的违约金，其主张不符合《场地租赁合同》第四条第2项的约定，本院不予支持，故张浣应退还吉广国押金3万元。由于吉广国、张浣双方对合同的解除均有过错，故上述第1至第3项损失应由吉广国承担60%，张浣承担40%。吉广国要求莫明志对张浣的给付义务承担连带责任，莫明志对此予以认可，故本院支持吉广国的主张。
关于张浣的反诉请求，吉广国于2011年5月初已将诉争场地内的物品和设备自行搬离，张浣反诉要求吉广国返还场地已无必要，故该项反诉请求本院不予支持；吉广国在变更租赁场地后，已经实际使用诉争场地，故应向张浣支付租金及合同解除后的场地使用费，根据吉广国提交的《场地租赁合同》、《收据》及2010年8月13日的《通知》，吉广国的租金已交至2010年8月30日，变更场地后因双方对搭盖有厂棚的场地面积及租金数额问题发生争议，吉广国未交纳租金，而2010年8月17日至2010年9月16日为双方确认的免租期，故吉广国应支付自2010年10月1日起至合同解除之日，即2010年11月27日止的租金。因张浣于2010年12月25日停止向诉争场地提供水、电，吉广国实际已无法使用诉争场地，故场地使用费应自2010年11月28日计至2010年12月25日。由于张浣在变更场地后实际提供给吉广国的租赁场地为703.45平方米，故每月租金及场地使用费应依照《场地租赁合同》约定的单价每平方米每月16元计算，计为11255.2元／月。综上，吉广国应向张浣支付自2010年10月1日起至2010年11月27日止的租金共计11255.2元／月×1个月＋11255.2元／月÷30天×27天=21384.88元，及自2010年11月28日至2010年12月25日的场地使用费共计11255.2元／月÷30天×28天=10504.85元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吉广国与张浣于2009年11月2日签订的《场地租赁合同》于2010年11月27日解除；二、张浣赔偿吉广国装修残值损失19365.2元；三、张浣赔偿吉广国经营利润损失8000元；四、张浣赔偿吉广国搬迁费损失1200元；五、张浣退还吉广国押金30000元；六、吉广国向张浣支付租金21384.88元及场地使用费10504.85元；七、莫明志对张浣的给付义务承担连带责任；八、驳回吉广国的其他诉讼请求；九、驳回张浣的其他反诉请求。案件受理费9266.06元（吉广国已预交）、反诉费2168.8元（张浣已预交），合计11434.86元，由吉广国与张浣各负担5717.43元。
上诉人吉广国上诉称：一、一审判决认定《承包经营合同》为转租性质，从而认定吉广国有过错是错误的，张浣、莫明志对于双方解除合同应负全部责任。1、张浣、莫明志在明知第二年租赁场地要进行施工建设的情况下，故意隐瞒影响合同签订的重要事实，仍与吉广国签订了租期八年的《场地租赁合同》，是有明显恶意的行为。吉广国基于对合同的信赖进行了几十万元的设备和装修投资，特别是其中的烤漆房、洗车地槽、剪式举升机等都是大额的一次投入，再次搬迁就没有多大价值了，而这些设施因为张浣、莫明志的违约都使用不到一年。另，案件仍在审理阶段（2010年12月25日），张浣、莫明志不顾法院的劝说，仍强行以断水断电的形式逼迫吉广国退场，其主观恶意昭然若揭。2、吉广国在租期内和龙跃兴公司签订《承包经营合同》不符合转租的特征，不是转租行为。首先，吉广国不是将空场地进行转让，龙跃兴公司和吉广国签订合同的目的主要是为了使用吉广国在场地上投入的汽车维修设备和经营资质；其次，吉广国承包后并没有退场，而是共用场地和设施，仍对场地进行直接和主要的管理。最后，张浣、莫明志对龙跃兴公司参与场地经营是明知的，在本案前并没提出异议，且不说场地就在张浣、莫明志的眼皮下，单从龙跃兴公司于2010年9月10日给张浣的函来看，已经明确告知双方之间有承包协议，这时应推定张浣、莫明志知道此事，但仍在10月18日向吉广国发出催缴租金的“通知”，这可以说明张浣、莫明志对龙跃兴公司的进场是认可的。二、一审法院对吉广国的经营利润损失酌定为20000元明显偏低。1、由于张浣、莫明志恶意断水断电的行为，使吉广国经营的丹丰汽车修理厂不能正常经营（到2011年5月初才另找到场地，其间有5个月的时间），仍须负担十几名员工的费用，按常理和劳动法制约，吉广国不可能因这种情况去解除他们的劳动关系；2、一审法院仅凭审计材料没有经过对方的质证就否认《审计报告》的效力难以服人。提交单方委托的审计报告是诉前吉广国基本的依据，如对方不服，法院应重新委托新的审计单位进行审计，并由对方支付委托费用；3、经营利润包含着潜在市场损失，这种情况当事人很难举证，对作为汽车维修经营者的吉广国来说，被迫停业5个月和改变场地是不争事实，损失客户资源是显而易见的，这是常理无须举证。综上，一审判决部分不当，请求二审法院依法改判一审判决第二、三、四项，改判张浣、莫明志共同赔偿吉广国装修残值损失94291元、经营利润损失88000元、搬迁费损失9200元。
上诉人张浣、莫明志上诉称：一、一审法院认定张浣、莫明志在履行合同中有违约行为，张浣、莫明志承担吉广国40％损失是错误的。首先，根据双方签订的《场地租赁合同》第二条第2点约定：“甲方开发基建施工开始，乙方无条件腾让甲方已在规划报建中的场地面积，同时甲方从基建楼后场地（厂棚）与乙方现使用场地（厂棚）平行对接处补足够乙方租赁平方数（该面积从…腾让搬迁费用由乙方自理与甲方无关”。张浣、莫明志开始基础建设之前，已经按照合同约定给吉广国补足租赁合同约定的场地面积，吉广国也已经用围墙将补划的场地围起来并安装了一个铁门，吉广国已经实际使用该场地。双方在2010年12月10日还亲自到现场去测量实际使用的场地面积，经过实际测量，双方确认实际使用的面积为987平方米，和合同约定的面积只有13平方米之差。合同第六条第7点约定：“在租赁期间，乙方不得以任何理由，不交租金或少交租金，有此行为甲方…且由乙方承担所引起的一切经济损失和法律责任”，因此，相差13平方米并不能成为吉广国拒交租金的理由。其次，合同第六条第10点的第2小点约定：“承租合同开始履行后若乙方不按时交纳租金，逾期十五天，属违约行为，甲方有权解除本合同，并且乙方投入的水电设施和不动产及装修投资无偿归甲方（含甲方原有的和乙方另装修的灯光、水、电…甲方有权停止供给水电，并贴出通告，有权将乙方清退出场，阻止乙方继续经营”，根据合同的约定，自乙方违约之后，所有的装修均己属于甲方所有，根本就不存在装修残值损失的说法。由此可见，停水、停电也是合同约定的，张浣、莫明志在履行合同的过程中，并不存在违约的行为。一审法院判决张浣、莫明志承担吉广国40％损失是错误的，没有法律依据。二、一审法院判决张浣、莫明志退回吉广国所交押金30000元是没有法律依据的。双方签订的合同第四条第2点约定：“在租赁期间，乙方租金，从2009年7月1日起交纳，每月租金为人民币壹万陆仟元整（￥16000．00元）…如由于乙方原因造成合同终止履行的，甲方有权不退回该叁万元押金，或者乙方违约造成甲方损失时，则可从押金中扣除赔偿给甲方”。现由于吉广国不按时交纳租金，违约在先，导致合同被解除，张浣、莫明志有权按照合同约定不退回押金。因此，一审法院判决张浣、莫明志退回押金给吉广国是错误的，依法应予改判。三、一审判决关于吉广国支付租金和场地使用费的计算是错误的。一审法院判决吉广国支付租金到解除合同之日（即2010年11月27日），场地使用费支付到2010年12月25日是错误的。张浣、莫明志按照合同约定，通知吉广国交纳场地租金，但吉广国却没有履行其交租的义务，导致解除合同的条件成就，张浣、莫明志依法向吉广国发出解除通知，在合同被解除后，吉广国虽然在2011年5月初把大部分物品和设备搬离，但吉广国的烤漆房和大门并没有搬离，场地也没有恢复原状并拒绝把场地交回给张浣、莫明志使用。吉广国把场地用来停放汽车，为了损失不再继续扩大，张浣、莫明志在2012年4月9日向一审法院申请，要求法院将场地执行回给张浣、莫明志使用，一审法院于2012年4月12日组织双方到法院协商（有法院做的笔录为证），吉广国依然强调场地属于他的，说在张浣、莫明志没有赔偿其损失之前，拒绝将场地交回。张浣、莫明志在反诉中也请求吉广国支付场地使用费至吉广国实际交回场地之日止，租金和场地使用费应该按照双方测量确认的987平方米和每平方米按16元计算，场地使用费应支付到2012年3月31日。综上，一审法院判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决第二、三、四、五、六项，依法改判驳回吉广国的诉讼请求，并判决吉广国向张浣、莫明志支付租金31584元（2010年10月1日至11月30日）和场地占用费252672元（2010年12月1日至2012年3月31日），合计284256元，本案一、二审诉讼费由吉广国承担。
当事人二审争议焦点是：1、张浣、莫明志要求吉广国支付租金31584元及场地占用费252672元有何事实和法律依据？2、吉广国要求张浣、莫明志赔偿经营利润损失88000元及搬迁损失9200元有何事实和法律依据？3、吉广国的装修残值损失及押金应如何处理？
二审期间，双方当事人除陈述诉辩主张外，未提供新证据。
上诉人吉广国对一审判决已查明的事实无异议。
上诉人张浣、莫明志对一审判决查明的以下事实即“吉广国于2011年5月初将场地内物品及设备自行搬离，撤出诉争场地”有异议，张浣、莫明志认为当时吉广国还有烤漆房和大门没有搬离，场地内还有汽车停放，本案的场地使用费应计算到2012年3月31日。
本院二审查明：2011年1月27日，一审法院组织双方当事人到现场勘验并制作现场调查笔录，同时，一审法院还组织双方对吉广国的财产进行清点并制作清单及拍照。在一审法院的现场调查笔录中，双方当事人均认可已解除双方的《场地租赁合同》，吉广国认为《场地租赁合同》解除时间为张浣停水停电之日即2010年12月25日，张浣则认为《场地租赁合同》解除时间为2010年11月27日通知解除之日。
2012年4月9日，张浣向一审法院提出，双方就租赁合同已经达成解除协议，吉广国也已经搬离场地，为减少双方损失，合理利用诉争场地，希望吉广国能够将剩余的烤漆房、大门等设施自行搬离，将场地交还给张浣使用。
2012年4月12日，一审法院就上述问题组织双方协商。吉广国认为其现已经搬走，剩下的烤漆房已经由于风吹雨淋和张浣建房中将烟囱等设备损坏无法使用，铁门在2012年4月10日也不见了，剩下的玻璃门和电路等无法拆除，这些装修物等财产的所有权还是吉广国的，在张浣未偿还其损失之前不同意搬离拆除设备，也不同意张浣擅自强行拆除，也不同意张浣使用诉争场地。张浣则希望吉广国将剩余的物品自行拆除，如吉广国不拆除，则张浣自行拆除，以便其利用场地。
本院认为，根据上述查明的事实及双方当事人的陈述，一审判决认定吉广国于2011年5月初将场地内的主要物品及设备自行搬离并撤出诉争场地，基本符合实际情况，本院予以确认。但至2012年4月12日止，租赁场地内尚剩余有烤漆房、烟囱、玻璃门、电路等设备存在，该场地尚未交还给张浣使用。
综上，本院二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院二审还查明：2010年12月20日，吉广国向张浣发出《收租通知书》，内容为“张浣女士：感谢您对本人事业的一贯支持，据你我双方合同约定，本人应按16元／平方米向您交纳租金。至于本月中旬你我双方丈量出的240平方米空地，由于属市政道路，虽您没有对空地的出租权和收益权，但考虑到您本人己实际使用，可适当以租金形式返还您部分利益，但价格以不高于8元／平方米为宜，且由于你我对空地均无处分权，我建议以先使用后交租金为原则（以月结）。由于10月1日以来您一直拒收租金，我现在正式通知您，请随时由您本人或向我提供以您本人名字为户名的银行帐号，我已准备好：l、2010年10月1日-12月31日的租金700平方米×16元／平方米×3个月=33600元；2、空地租金240平方米×8元／平方米×3个月=5760元；3、2011年元月1日-3月31日的租金700平方米×16元／平方米×3个月=33600元，共计72960元，等您通知或前来收取”。
一审期间，张浣提供一份落款日期为“2010年12月10日”并有“张力、吉广国”签名的条子，内容为：“㈠255＋㈡291＋㈢156=702㎡，＋烤漆房41㎡；㈣278－34=244㎡，空地”。二审时，张浣主张上述条子是双方在2010年12月10日测量的租赁面积，测量人是张力和吉广国，张力是张浣的侄子。吉广国承认该条子记录的㈠㈡㈢项及“吉广国”的名字都是吉广国本人签字确认的，但是后面第㈣项和“烤漆房、空地”和张力的签名都是对方补上去的。吉广国承认其使用所承租厂棚旁边的空地，但这块空地并不包含在其承租的703平方米以内。
本院认为：上诉人吉广国与上诉人张浣订立的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。二审中，双方当事人对一审判决第一项即本案《场地租赁合同》于2010年11月27日解除均无异议，本院予以维持。
一、针对上诉人吉广国的上诉主张，本院认为：1、从本案《场地租赁合同》第二条的约定可知，吉广国在签约时是明知租赁场地随时要进行施工建设的，而且双方为此还制定了应对措施，故吉广国主张张浣故意隐瞒该情况与其签订长期租赁合同，致使其投入巨资购买设备和装修造成损失，理由不成立，本院不予支持。2、从吉广国与龙跃兴公司签订的《承包经营合同》的合同条款上看，该合同名为承包合作，实为转租关系。张浣在2010年9月10日收到龙跃兴公司的函后仍然于2010年10月18日向吉广国发出催缴租金通知，这足以说明张浣对吉广国与龙跃兴公司的转租关系是不认可的，吉广国转租场地未经过张浣或莫明志的同意，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，确认张浣于2010年11月27日以吉广国擅自转租为由主张解除本案《场地租赁合同》的行为合法有效，符合法律规定，双方在二审中对此亦无异议，本院予以确认。吉广国主张其不存在转租行为，与事实不符，本院不予支持。3、一审法院根据现场勘验及双方《场地租赁合同》的约定，并结合广西桂科资产评估有限公司的评估结论及本案的实际情况，酌情确定吉广国的装修残值损失为48413元、经营利润损失为20000元、搬迁费损失为3000元，符合本案实际情况，本院予以维持。吉广国主张其装修残值损失为94291元、经营利润损失为88000元、搬迁费损失为9200元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。
二、针对上诉人张浣、莫明志的上诉主张，本院认为：1、双方的《场地租赁合同》第二条约定：“1、甲方（张浣）未开发前，允许乙方（吉广国）整体使用该场地（厂棚）约1000平方米，租金按1000平方米计，每月租金为16.00元／㎡即：每月租金为壹万陆仟元整（16000.00元）。2、甲方开发基建施工开始，乙方无条件腾让甲方已在规划报建中的场地面积，同时，甲方从基建楼后场地（厂棚）与乙方现使用场地（厂棚）平行对接处补足够乙方租赁平方数”。从上述约定可以看出，张浣出租给吉广国使用的场地是厂棚，厂棚场地的租金为16.00元／㎡。张浣的基建施工开始后，吉广国依约迁移到新的场地（厂棚），经一审法院委托南宁方位测绘有限公司对吉广国新场地（厂棚）面积进行测绘，结论为703.45平方米。这与双方自行测量的厂棚场地面积（702㎡）基本一致。张浣主张其出租给吉广国的场地面积为987㎡包括了厂棚场地面积和空地（非厂棚）面积。现双方争议的是厂棚旁边的空地面积能否计算为张浣出租的场地面积，但双方合同对厂棚旁边的空地面积是否计入出租面积及如何计算租金没有约定。因此，张浣主张其出租给吉广国的场地面积为987㎡，无合同依据，本院不予支持。张浣出租给吉广国的场地（厂棚）面积不符合双方合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，一审法院认定双方在履行《场地租赁合同》的过程中，双方均存在违约行为，双方对合同的解除均存在不可推卸的责任，并据此根据双方的过错大小，确定吉广国承担60%的责任，张浣承担40%的责任，符合本案实际情况，本院予以维持。2、基于双方在履行《场地租赁合同》的过程中均存在违约行为，且因张浣提供的场地面积少于合同约定的面积，导致双方对应缴租金的数额产生分歧，在双方协商未果的情况下，造成吉广国交租义务履行不能，这与一般拖欠租金的违约行为有着本质的区别。因此，张浣以吉广国不按时交纳租金构成违约导致合同被解除为由，主张不退回3万元押金，理由不成立，本院不予支持。3、由于张浣在变更场地后实际提供给吉广国的场地（厂棚）面积为703.45平方米，故一审法院据此确定吉广国应向张浣交纳2010年10月1日起至2010年11月27日止的租金21384.88元及2010年11月28日至2010年12月25日的场地使用费10504.85元，符合合同约定，本院予以维持。基于本案的实际情况，吉广国除使用厂棚外，还使用了厂棚旁边的空地240平方米。吉广国主张该空地属于市政用地，无证据证实，本院不予采纳。吉广国使用厂棚旁边的空地系变更原场地后出现的新情况，故双方的《场地租赁合同》对厂棚旁边的空地使用问题并没有明确的约定。当双方就该空地是否应交纳租金出现争议时，张浣主张按每月16元／㎡计算该空地的租金，显然没有合同依据。而根据吉广国于2010年12月20日向张浣发出的《收租通知书》，吉广国明确愿意向张浣交纳该空地租金240平方米×8元／平方米×3个月=5760元（先使用后交租），据此可以得出吉广国同意按每月8元／㎡的标准向张浣交纳其所使用的240平方米空地租金的结论，则空地租金为1920元／月（即240平方米×8元／平方米）。因此，吉广国在本案中除应依照合同向张浣交纳厂棚租金外，吉广国还应向张浣交纳2010年10月1日起至2010年11月27日止的空地租金3648元（即1920元／月×1个月＋1920元／月÷30天×27天）。双方的《场地租赁合同》于2010年11月27日解除后，吉广国仍然占用上述空地进行经营，因此，吉广国应向张浣交纳2010年11月28日至2010年12月25日的场地使用费为1920元／月÷30天×28天=1792元。张浣于2010年12月25日停止向诉争场地提供水、电，致使吉广国不得不停止经营。在双方不能再继续合作且均认可本案《场地租赁合同》已解除的情形下，吉广国应及时采取适当措施，自行搬离租赁场地内的物品及设备，并将租赁场地交还张浣，以避免租赁场地因长期闲置得不到有效利用致使本案损失扩大。但吉广国却以张浣未赔偿其损失为由不同意拆除租赁场地内的剩余设备，也不同意将租赁场地交还张浣，致使本案损失进一步扩大，吉广国对此负有不可推卸的责任。根据双方的违约情况及对合同解除、损失扩大的过错大小并结合本案实际情况，对2010年12月25日后吉广国占用本案场地造成的损失，本院确定吉广国承担60%的责任，张浣承担40%的责任。根据查明的事实，诉争场地直至2012年4月12日尚未交还给张浣使用，因此，张浣要求计算场地占用费至2012年3月31日，理由成立，本院予以支持。至于张浣主张按每月16元／㎡计算场地占用费，无合同依据，且吉广国已不能利用诉争场地进行经营，故本院对张浣该主张不予支持。结合本案实际情况，本案场地占用损失应当参照每月8元／㎡计算，场地面积为703.45平方米＋240平方米=943.45平方米。因此，本案场地占用损失每月为8元／㎡×943.45㎡=7547.6元。考虑到场地搬迁需要一定的合理时间，参照本案第一次场地搬迁时免租期的情况，本院确定吉广国搬离租赁场地的合理时间为1个月，即本案应计算的场地占用时间为2011年1月28日至2012年3月31日，即13个月零34天。综上，本案场地占用损失为7547.6元／月×13个月＋7547.6元÷30天×34天=106672.75元，由吉广国承担60%即106672.75元×60%=64003.65元，张浣承担40%即106672.75元×40%=42669.1元。因此，吉广国还应向张浣支付场地占用费64003.65元。综上，吉广国应向张浣支付的租金为：21384.88元（厂棚租金）＋3648元（空地租金）=25032.88元；吉广国应向张浣支付的场地占用费为：10504.85元（厂棚）＋1792元（空地）＋64003.65元（厂棚和空地）=76300.5元。除此之外，张浣、莫明志的其他上诉所述及请求和吉广国的上诉所述及请求，均证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2011）西民一初字第139号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第八项、第九项；
二、变更南宁市西乡塘区人民法院（2011）西民一初字第139号民事判决第六项为：上诉人吉广国应向上诉人张浣支付租金25032.88元及场地使用费76300.5元。
上诉人张浣已预交二审案件受理费11434.86元，由张浣、莫明志负担4573.94元，由吉广国负担6860.92元。上诉人吉广国已预交二审案件受理费514元，由上诉人吉广国负担。一审案件受理费9266.06元（吉广国已预交）、反诉费2168.8元（张浣已预交），合计11434.86元，由张浣、莫明志负担4573.94元，由吉广国负担6860.92元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
代理审判员 刘 蔚
代理审判员 刘媛媛
二〇一三年六月二十一日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。