北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6340号
上诉人（原审原告）：北京北七家聚福隆超市，住所地北京市昌平区北七家镇郑各庄村。
经营者：王明寮，经理。
委托诉讼代理人：杨成，北京市隆安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：胡绍有，男，1973年4月10日出生。
委托诉讼代理人：宋时涛，上海九泽律师事务所律师。
上诉人北京北七家聚福隆超市（以下简称聚福隆超市）、上诉人胡绍有因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初14946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
聚福隆超市上诉请求：1、变更一审判决第二项，改判胡绍有向我方支付房屋占有使用费、物业费合计199425.32元；2、改判胡绍有向我方支付逾期付款利息损失（2017年9月1日起至全部款项付清之日止）；3、本案一、二审诉讼费由胡绍有负担。事实和理由：1、我方主张的房屋占有使用费、物业费均有明确依据，一审法院随意调整，使我方蒙受巨大损失；2、因胡绍有拖延付款，利息损失已经实际发生；3、本案系由于胡绍有拒不支付应付款项产生，一审法院对诉讼费的分担不公平。
胡绍有对聚福隆超市的上诉辩称，不同意聚福隆超市的上诉请求和理由。1、聚福隆超市不是北七家镇郑各庄村85号楼南侧商业楼二层、三层房屋（以下简称涉案房屋）的权利人，无权要求我支付使用费和物业费；2、合同到期前，双方多次协商，但聚福隆超市多次变更，拒不给出明确的答复，才导致我没有在合适的期间内腾退房屋。
胡绍有上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回聚福隆超市的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由聚福隆超市负担。事实和理由：1、一审法院认定我腾退房屋的时间是2017年8月16日，却将房屋使用费计算至2017年8月31日，缺乏事实依据；2、我与聚福隆超市的租赁合同无效，聚福隆超市和案外人北京宏福苑物业管理有限公司（以下简称宏福苑公司）签订的合同也应当无效，聚福隆超市要求我支付占有使用费的合法依据已不存在；3、聚福隆超市未提供证据证明其损失金额，且造成合同无效的过错不在我；4、聚福隆超市违背诚实信用原则，我要求腾退期合情合法合理，一审判决违背公平公正；5、物业费的收费依据是物业服务，现聚福隆超市并非物业服务的提供者，其收费无合同依据，也未提供证据证明其在物业费方面有损失而我有不当得利，故一审判决我支付物业费无事实依据和法律依据。
聚福隆超市对胡绍有的上诉辩称，不同意胡绍有的上诉请求及理由。1、我方与宏福苑公司之间有合同关系，基于该合同关系，我方对于涉案房屋有占有使用收益的权利，也有权要求胡绍有支付相关费用；2、根据最高院的规定租赁合同无效，参照合同的标准支付使用费，所以我方有权要求胡绍有支付占有使用费，有事实和法律依据；3、我方多次让胡绍有腾退房屋，但是胡绍有拒不搬离，导致我方逾期向宏福苑公司交房，并多支付两个月的租金；4、胡绍有在一审时确认物业费由我方代收后交给物业公司，而且根据口头协议，双方约定物业费应由胡绍有承担。
聚福隆超市向一审法院起诉请求：1、确认我方与胡绍有签订的租赁合同无效；2、判令胡绍有支付我方2017年6月1日至2017年6月30日的房屋占有使用费41666.67元；3、判令胡绍有支付我方2017年7月1日至2017年8月31日的房屋占有使用费150477.47元；4、判令胡绍有支付我方2017年6月1日至2017年8月31日的物业费7281.18元；5、判令胡绍有支付我方逾期付款利息损失自2017年9月1日至全部款项付清之日止，以199425.32元为基数，按中国人民银行同期贷款利息的1.5倍计算；6、诉讼费由胡绍有承担。
一审法院认定事实：2011年9月11日，出租方（甲方）聚福隆超市与承租方（乙方）胡绍有签订了一份《协议书》，协议书约定，甲方将北七家镇郑各庄村85号楼南侧商业楼二层、三层租赁给乙方使用。使用期限自2011年12月1日至2017年6月30日止。租金每半年付一次给甲方，每次付租金须提前30日支付，具体付租金形式为(2011年12月1日至2012年11月30号)，租金叁拾伍万元/年；(2012年12月1日至2014年11月30号)，租金肆拾万元/年；(2014年12月1日至2016年11月30号)，租金肆拾伍万元/年；(2016年12月1日至2017年6月30号)，租金伍拾万元/年。双方还就合同的其他事项进行了约定。合同签订后，聚福隆超市向胡绍有交付了房屋，胡绍有也按照约定支付了截止到2017年5月31日的租金和物业费。后双方因是否续租的问题磋商未达成一致意见，胡绍有未交纳2017年6月1日至2017年6月30日的租金及物业费。2017年8月16日胡绍有将涉案房屋内的物品搬离，将房门锁上，但并未将钥匙交给聚福隆超市，而是自己保管。聚福隆超市表示，2017年9月1日宏福苑公司强行将涉案房屋收回。
另查一，聚福隆超市向法院出示一份租赁协议，出租方（甲方）为宏福苑公司，承租方（乙方）为王明寮，租赁房屋地址为北京市昌平区北七家宏福苑小区85号楼南原物美超市一层1108.25平方米，二层、三层共1213.528平方米。租赁期限自2017年7月1日至2017年8月31日。租金标准为2元/平米/天。协议签订为2017年8月29日。聚福隆超市表示涉案房屋是从宏福苑公司租赁的，合同也是2017年6月30日到期，因为胡绍有没有及时腾退房屋，所以又和宏福苑公司续签了两个月的合同，合同中提高了租金。
另查二，经法院查询，北京市昌平区北七家镇宏福苑85号楼南原物美超市房屋未取得相应的建设审批手续。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均未能提供证据证明涉案房屋已取得建筑工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，故双方签订的《协议书》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。胡绍有实际使用了该房屋，故应支付相应的使用费用。关于使用费支付的截止时间，法院认为，胡绍有虽然在2017年8月16日从涉案房屋中搬出，但其搬出后并未将房屋交接给聚福隆超市，而是自己将门锁住，导致聚福隆超市无法使用也无法将房屋交还给宏福苑公司，聚福隆超市认可2017年9月1日宏福苑公司已经将涉案房屋收回，因此，房屋使用费应计算到2017年8月31日。关于物业费的问题，法院认为，双方签订的合同系无效合同，物业费问题法院与房屋使用费一并予以考虑。关于使用费的标准问题，法院参照聚福隆超市与胡绍有之间的合同并酌情考虑应支付的物业费。聚福隆超市主张的利息损失没有法律依据，法院对此项诉讼请求不予支持。胡绍有的辩解没有法律依据，法院对其辩解不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、确认北京北七家聚福隆超市与胡绍有于二〇一一年九月十一日签订的《协议书》无效；二、胡绍有于本判决生效后十日内给付北京北七家聚福隆超市使用费128641元；三、驳回北京北七家聚福隆超市的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，聚福隆超市提交宏福苑公司和案外人陈某1的租赁协议，证明陈某1在同一小区向同一出租方租赁的房屋租金标准为3元每平方米每天，聚福隆超市在一审中主张的是2元每平米每天的使用费标准并不高，法院不应当酌减。胡绍有对该证据真实性认可，证明目的不认可，主张该处的房屋没有规划许可，租赁合同都为无效，且该证据中的租赁期间与法院判决的时间段不吻合，不应作为参考标准。因胡绍有认可上述证据真实性，本院予以确认。但该租赁合同约定的租赁期间为2018年5月1日至2019年4月30日，聚福隆超市主张的使用费期间为2017年6月1日至2017年8月31日，故该证据中约定的租金标准对本案并无参考意义，对其证明目的，本院不予认可。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因涉案房屋未取得相应的建设审批手续，故聚福隆超市与胡绍有签订的租赁涉案房屋的《协议书》应为无效。但聚福隆超市已经将涉案房屋实际交付胡绍有，胡绍有也实际使用了涉案房屋进行经营，故聚福隆超市作为出租人，有权要求胡绍有支付房屋占有使用费。胡绍有以聚福隆超市并非涉案房屋权利人为由上诉不同意支付占有使用费，不符合法律规定，不能成立，本院不予支持。关于占有使用费的截止时间，虽然胡绍有主张其于2017年8月16日就将涉案房屋内的物品搬离，但其并未及时将钥匙交给聚福隆超市，而是自己保管，涉案房屋仍然处在胡绍有控制下，直至2017年9月1日宏福苑公司强行将涉案房屋收回。故一审法院判决胡绍有支付占有使用费至2017年8月31日是正确的，应予维持。胡绍有上诉不同意支付至2017年8月31日的占有使用费，缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。关于占有使用费的标准，一审法院参照双方《协议书》约定的租金及物业费标准，酌情确定胡绍有支付使用费共计128641元，并无不妥，本院予以维持。聚福隆超市上诉要求提高使用费数额，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。聚福隆超市上诉坚持要求胡绍有支付逾期付款利息损失，缺乏合同和法律依据，不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，聚福隆超市、胡绍有的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4354元，由北京北七家聚福隆超市负担1603元，由胡绍有负担2751元。
二审案件受理费4443元，由北京北七家聚福隆超市负担1570元，由胡绍有负担2873元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年八月二十七日
法官助理 王湘羽
书 记 员 杨梓薇