湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂通山民二初字第175号
原告陈敬河。
委托代理人张浩。
被告成银定。
被告方晶。
被告方成。
三被告委托代理人黄文魁。
三被告委托代理人吴远本。
原告陈敬河与被告成银定、方晶、方成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈敬河及其委托代理人张浩，被告成银定、方成及三被告的委托代理人黄文魁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈敬河诉称：2007年，原告得知通山县老干部局（以下简称县老干部局）集资建房，该单位干部方某某（被告成银定之夫、被告方晶、方成之父）有意放弃资格，原告遂与被告成银定联系，告知其欲购买该房。2008年6月18日，经被告成银定邀约至其家中协商此事，同年6月20日，原告同方某某签订《购房协议书》，购买其县老干部院内宿舍楼六楼东侧住房一套，面积约180㎡，一楼车库一间；住房、车库售价900元／㎡。合同签订当日，原告即向方某某支付了购房款110000元，后又于2008年7月31日支付房款40000元、同年11月9日支付5000元。2008年8月，经原告、方某某、老干部局协商同意，原告购买的住房调换至3楼。2009年，方某某向原告交付了住房钥匙，但未交付车库钥匙。2012年方某某病重，原告前往医院看望，方某某表示，待其病好后将向原告交付车库钥匙，若无法治愈，则由被告成银定、方成依约向原告交付车库并协助办理房产手续。2012年方某某病逝，然三被告至�仍未向原告交付车库钥匙，也未为原告办理房产手续，双方协商未果，为此，原告诉至法院，请求判令：一、确认原告同方某某于2008年6月20日签订的《购房协议书》合法有效；二、由三被告向原告交付其购买的车库；三、三被告依约协助原告办理房屋产权登记手续。
原告为证明自己的诉讼请求所依据的事实，在举证期限内向本院提供证据如下：
证据一、《购房协议书》复印件一份，以证明原告同被告成银定之夫方某某存在房屋买卖合同关系。
证据二、收条复印件三份，内容为“收到.陈敬河购买新城老干局方某某六楼东新宿舍房壹套.（首付款）.壹拾壹万元整.收款人：方某某.2008.6.20日”、“收到.陈敬河购房人币肆万元整.方某某.2008.7.31”、“收到.陈敬河购房预收款伍仟元正.方某某.08.11.9”。以证明原告已向方某某支付购房款共计155000元。
证据三、住房钥匙一套。以证明方某某已向原告交付了其购买的房屋。
被告成银定、方晶、方成辨称：1、三被告对方某某向陈敬河出售房屋一事均不知情，然原告购买的房屋属被告成银定同方某某的夫妻共同财产，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，方某某处分该房屋未经共同所有人即被告成银定签字认可及事后追认，方某某的处分行为无效；2、方某某于2012年3月去世，原告2014年9月才起诉，本案已超过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告成银定、方晶、方成为证明自己辩称理由所依据的事实，庭审中向本院提供如下证据：
证据一、身份证复印件两份、结婚证复印件一份。以证明被告成银定、方成身份情况以及被告成银定同方某某的夫妻关系。
证据二、《协议书》复印件一份及�条复印件三份。收条内容为“收到.方某某购房款壹拾壹万元整.阮长干.2008.6.20”、“收到.方某某购房款叁万元整.阮长干.2008.8.1”、“收到.方某某购房应付利息款伍仟弍百元整.阮长干.2008.11.10”。以证明方某某同县老干部局之间存在房屋买卖关系，以及方某某已向县老干部局建房代表支付了购房款140000元，购房利息款5200元。
本院依法对县老干部局宿舍1栋1单元301室门锁更换一事及更换时间一事进行了调查取证，县公安局西城派出所证实，301室门锁系成银定更换；证明人陈某某证实，2014年7月和11月中旬，原告曾两次打开县老干部局宿舍1栋1单元301室门锁让其看房。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一表示不知情，真实性有异议，认为方某某同县老干部局并未约定购买东侧六楼，方某某为无权处分；对证据二表示不知情，真实性有异议；对证据�表示不知情，称其手中亦有争议房屋的钥匙；原告对被告提供的证据一、二的真实性无异议。对于本院调取的证据，原告对其真实性无异议，被告表示对该证据不知情。
本院认为：被告对原告提供的证据一、二的真实性有异议，认为对此均不知情，但被告未能提供相反的证据足以推翻该证据的真实性，该证据经与原件核对一致，来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，可作为本案认定事实的有效证据予以采信；对于原告提供的证据三，被告亦提出其有争议房屋钥匙，本案受理后，原告向通山县公安局西城派出所报案，称被告成银定更换了原告从其丈夫方某某手中购买的县老干部局房屋的门锁，经西城派出所电话询问，被告成银定承认其请人更换县老干部局三楼301号门锁之事，因此，原告提供的证据三，与本案具有关联性，可作为本案认定事实的有效�据予以采信；原告对被告提供的证据一、二的真实性均无异议，该证据来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，可作为本案认定事实的有效证据予以采信。对本院依法调取的证据，原告对其真实性无异议，被告认为对此均不知情，但其未能提供相反证据足以推翻该证据的真实性，故可作为本案认定事实的有效证据予以采信。
根据双方当事人在法庭上的陈述及以上依法确认的有效证据，本院确认如下事实：
2006年12月28日，通山县老干部局职工方某某（乙方）同该局建房代表（甲方）阮某某、范某某签订购房协议，协议约定：一、甲方所出售住房建筑面积为187.5平方米，外墙装饰完整，公共设施完好（如化粪池、避雷、楼梯路灯等），水电进户，室内粗装修，粉白到位，塑钢窗，玻璃安装完整，排水管、进水管安装完好。二、甲方负责协调为乙方办理房产权证、土地证、水、电、有线电视报装手续。三、甲方所出售住房价格由于设计、土地、报建、监理、化粪池、避雷、水电、有线电视、办证等费用不确定，所以暂估价为每平方米660元，最后以决算为准。楼层差价按国家房改政策及市场行情另行确定。四、购房款支付方式：1、首付：乙方在接到交款通知后一周内交款3万元，逾期不交，视为自动放弃。2、第二次接到交款通知后再交款3万，二周内交款不到位亦视为自动放弃，退还首付但不退息。3、主体封顶后，第三次接到交款通知后又一次交款3万元，二周内交款不到位，仍视为自动放弃，退还前两次交款，但不退息。4、工程验收决算后，乙方按决算交清所欠房款，一月内不到位，住房另作处理，退还原所交款项，但不退息。五、相关管理及要求：1、乙方购房后，必须服从统一管理，维护外观统一，如�封闭阳台须经共同协商，统一安排。2、乙方购房必须是机关干部职工本人居住或和子女合住，但不得出租、转让或由子女独住，五年内不得对外出售。甲方：范某某、阮某某.乙方：方某某.2006年12月28日。
2008年6月20日，原告陈敬河（乙方）同方某某（甲方）签订《购房协议书》，将方某某购买的县老干部局院内宿舍楼六楼东侧的住房出售给原告，协议约定：一、甲方将其在新城老干部局院内宿舍楼六楼东侧住房一套出售给乙方，面积约180平方米。同时将一楼的一个车库一并卖给乙方，该房产权归乙方所有，甲方在取得房产权证、土地使用证等所有证件后移交给乙方。二、住房出售价为每平方米900元（按实际建筑面积计算，含车库，但阳台每平方米按300元计算）。乙方于2008年6月21日前，先预付给甲方壹拾壹万元。除扣除壹万元在房屋过户后付款外，房屋余款根据工程进度统一交款，乙方应在接通知后一周内及时付款。三、甲乙双方共同办理房屋过户事宜。根据甲方要求，房屋在满五年后办理过户手续，甲方有义务提供相关资料，并负责做好甲方单位的工作，乙方交纳所有过户税费。四、甲乙双方不得违约。违约方赔偿对方所有经济损失。五、如因甲方或甲方单位造成房屋不能过户，由甲方负责采取补救措施办理到位，或给乙方赔偿所有经济损失。六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同经双方签字盖章后生效。甲方：方某某.乙方：陈敬河.鉴证人：.2008年6月20日”。合同签订当日，原告即向方某某支付了购房款110000元，后又于2008年7月31日支付房款40000元、同年11月9日支付5000元。2009年上半年，方某某电话告知原告，县老干部局其他住户已经安装防盗门，原告将防盗门款交付给方某某后，方某某即向原告交�了其购买的1栋1单元301室的防盗门钥匙，但未交付车库钥匙。2012年方某某病逝后，原告多次要求三被告向其交付车库钥匙及协助办理房产手续遭拒，为此，原告诉至法院，请求判令：一、确认原告同方某某于2008年6月20日签订的《购房协议书》合法有效；二、三被告向原告交付其购买的车库；三、三被告依约协助原告办理房屋产权登记手续。本案在诉讼过程中，原告陈敬河向本院提出书面申请，请求撤回其诉讼请求中第二项“被告向原告交付其购买的车库”之诉求。
另查明：一、方某某同陈敬河签订的购房协议书表述为“……面积约180平方米……”“……住房出售价为每平方米900元（按实际建筑面积计算……）”，而方某某同县老干部局建房代表签订的协议书中表述的为“……甲方所出售住房建筑面积为187.5平方米……”。县老干部局至今尚未办理房产权证及土地使用权证，房屋面积并未测量，争议房屋面积只能以办理后的房产权证以及土地使用权证所载面积为准。二、2009年，方某某将县老干部局1栋1单元301室钥匙交付后，原告曾想将该房屋出售，本院找曾想购买原告房屋的陈进武证实，原告曾于2014年7月和11月两次开门让其看房，故可证实被告更换301室门锁系在2014年11月中旬之后。
本案争议的焦点为：一、本案是否超过了诉讼时效；二、原告陈敬河同被告成银定丈夫方某某之间签订的《购房协议书》是否有效。
本院认为，对于焦点一、原告同方某某于2008年6月20日签订的《购房协议书》中虽未明确约定双方办理过户的时间，但协议中有约定：“……甲方（方某某）在取得房产权证、土地使用证等所有相关证件后立即移交给乙方……”“……根据甲方（方某某）要求，房屋在满五年后办理过户手�……”，即方某某应在签订《购房协议书》满五年后为原告陈敬河办理房屋过户手续，本案的诉讼时效应当从2013年6月20日起计算，因此，本案并未超过诉讼时效。
对于焦点二、原告陈敬河与被告成银定丈夫方某某签订的《购房协议书》除约定车库部分外，是有效的。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项中规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中原告陈敬河是否有理由相信方某某与其签订购房协议是其夫妻共同意思表示？是否是善意第三人？本院认为，第一，原告与方某某于2008年6月20日签订的《购房协议书》，系双方�事人真实意思表示，被告成银定与方某某系夫妻，一直共同生活至方某某去世，按我们一般的生活习俗，夫妻共同事务在商定后，由丈夫对外处理，所以，原告有理由相信方某某与其签订协议是其夫妻双方共同意思表示。现被告成银定辩称其对方某某卖房行为不知情、不认可，与事实不符，这从其于2009年起，尤其是其丈夫方某某2012年去世后，至2014年11月中旬前，其没有该争议房屋的钥匙，未进行管理，也未向任何人提出异议这一事实，可以推断其对丈夫方某某出售房屋的行为是知情和认可的，这进一步证明原告有理由相信方某某与其签订协议是夫妻共同意思表示。第二，原告陈敬河与方某某签订的购房协议约定的房价为每平方米900元，比方某某与县老干部局约定的每平方米660元的房价要高。协议签订后，原告陈敬河已依约向方某某共支付了购房款155000元，方某某收到购房款后亦向原告交付了房屋钥匙，可认定原告支付了合理对价并取得了该房屋，属善意取得，是善意的第三人。第三，对《购房协议书》中约定的车库，因方某某同县老干部局签订的《协议书》中并未提及，且方某某亦未实际取得车库，故而方某某与原告之间出售车库这一约定属无效约定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。该部分无效约定并不影响《购房协议书》中其他部分的效力。综上，本院认为原告同方某某签订的《购房协议书》中除出售车库这一部分无效外，其他部分属有效协议。
另外，本案在诉讼过程中，原告陈敬河向本院提出书面申请，请求撤回要求被告向其交付车库这一诉讼请求，对原告撤回该项诉讼请求的申请，本院予以准许。现方某某已于2012年3月去世，被告应按照合同约定协助原告办理房屋产权登记手续。根据原告同方某某签订的《购房协议书》约定，出售住房面积按实际建筑面积计算，但县老干部局至今未办理房屋产权证及土地使用权证，因此该房屋的面积尚无法确定，应以办理房屋产权登记后的房屋产权证以及土地使用权证所载面积为准。同时，原告应依约交纳所有过户税费，并在办理房屋过户手续时按照房产权证实载面积支付余款。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十六条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决如下：
一、原告陈敬河与方某某于2008年6月20日签订的《购房协议书》（除双方对出售车库之约定外）为有效协议。
二、在双方约定的办理房屋产权过户手续条件成就时，由被告成银定、方晶、方成协助原告陈敬河办理房屋产权登记手续。
本案受理费3500元，由原告陈敬河负担200元，由被告成银定、方晶、方成负担3300元。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行，帐号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 �徐光金
人民陪审员 顾 秋 玲
人民陪审员 喻 雪 金
二〇一五年一月七日
书 记 员 王 臻
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补�措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的”规定，应当理解为：
……
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。