江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣04民终32号
上诉人(原审原告、反诉被告）：江西汇景房地产开发有限公司庐阳国际广场项目部，住所地：江西省九江市庐山市秀峰大道。
负责人：万菊林，系该项目部经理。
委托诉讼代理人：万克，江西康润（星子）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨先云，女，1985年7月5日出生，汉族，江西省九江市庐山市人，住江西省九江市庐山市。
委托诉讼代理人：李刚，江西挚天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俊文，江西擎天律师事务所律师。
上诉人江西汇景房地产开发有限公司庐阳国际广场项目部（以下简称“庐阳国际”）因与上诉人杨先云房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院（2017）赣0483民初673号民事判决，宣判后，上诉人庐阳国际与上诉人杨先云均不服该判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人庐阳国际的上诉请求：一、请求二审法院维持一审法院判决第一项、第二项；二、撤销一审法院判决第三项、第四项；三、将第三项改判为上诉人杨先云所交履约保证金35800元不予退回；四、将驳回上诉人庐阳国际对上诉人杨先云的其他诉讼请求改判为：1、判决上诉人杨先云自2017年7月18日起至其完全清仓撤离时止每月5800元的标准向上诉人庐阳国际支付房屋租赁费；2、要求上诉人杨先云支付一个月的标准5800元的违约金；3、上诉人杨先云立即支付商铺使用期间上诉人庐阳国际为其垫付的物业费、空调使用费等共计7861元；五、本案一、二审案件诉讼费，由上诉人杨先云负担。事实和理由：上诉人杨先云违反合同规定连续十五天不营业，依照合同约定属于严重违约，上诉人庐阳国际有权提前终止合同，履约保证金不予退回，一审法院判决未有有效保护上诉人庐阳国际的合法权益。
上诉人杨先云答辩称：上诉人庐阳国际的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。一审法院查明，上诉人庐阳国际私自停电导致上诉人杨先云无法正常经营，上诉人庐阳国际已构成违约，应当承担相应的违约责任，上诉人庐阳国际与上诉人杨先云之间的纠纷主要是因为收取物业费和空调费产生的，而根据双方签订的房屋租赁合同第十五条规定，双方发生争议并通过协商或法院诉讼时，除争议事项外，双方应继续行使其在本合同中其他权利和义务，因此，根据上诉人庐阳国际与上诉人杨先云的纠纷，上诉人庐阳国际应当就收取空调费和物业费向上诉人杨先云争取权利，而不是解除房屋租赁合同。对此，上诉人庐阳国际的上诉请求和理由，与事实不符，请求二审法院驳回上诉人庐阳国际的全部诉请。
上诉人杨先云的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院判决，判令上诉人庐阳国际于2017年7月7日向上诉人杨先云送达的《解除租赁合同律师函》不具有解除双方2016年9月16日签订的《房屋租赁合同》的效力，双方继续履行2016年9月16日签订的《房屋租赁合同》，上诉人庐阳国际立即恢复向上诉人杨先云经营的“设计谷女装”供电；判令上诉人庐阳国际向上诉人杨先云支付违约金34800元，赔偿上诉人杨先云经济损失51472.50元；2、本案一、二审案件诉讼费，由上诉人庐阳国际负担。事实和理由：1、双方签订的《房屋租赁合同》未约定上诉人庐阳国际向上诉人杨先云收取空调费，且收取物业费的具体标准也未约定，上诉人庐阳国际向上诉人杨先云收取物业费和空调费的正当性、合理性存疑；2、上诉人杨先云停业原因是因双方对物业费、空调费有争议，上诉人庐阳国际断电导致无法营业所致，并非无故停业；3、原审法院以有利于提供格式条款合同的上诉人庐阳国际的解释处理本案，适用法律错误。
上诉人庐阳国际答辩称：1、上诉人庐阳国际收取物业费和空调费的正当性和合理性与本案无关联；上诉人杨先云违反合同约定，无故连续停业超过十五天，属严重违约，上诉人庐阳国际停止供电仅起到警告作用；上诉人杨先云严重违约，上诉人庐阳国际有权根据合同和法律解除合同；涉案租赁合同不是格式条款，是双方协商讨论后确定的；2、一审法院认定事实清楚；3、一审法院适用法律不准确，一审法院不当适用公平原则。导致上诉人杨先云可以不需要负担任何租金或违约金就可以恶意拖延诉讼，导致上诉人庐阳国际商场无法正常运转。
庐阳国际向一审法院起诉请求：1、判决确认庐阳国际与杨先云20**年9月16日签订的《房屋租赁合同》（编号LY0073）已于2017年7月7日正式解除，杨先云自2017年7月18日起按5800元/月的标准向庐阳国际支付房屋租赁费，直至杨先云完成清仓撤离交付租赁房屋时止；2、判决杨先云支付一个月房租5800元的标准的违约金，且杨先云所交履约保证金35800元不予退回；3、判决杨先云立即自行撤出商铺内所有货物交付空店，付清商铺使用期间庐阳国际为杨先云垫付的物管费和空调费等共计人民币7861元。
一审法院认定事实：2016年9月16日，原告庐阳国际和被告杨先云签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：原告庐阳国际将庐阳国际广场二楼66、67号店铺租赁给被告杨先云进行服装经营，合同签订后，原告庐阳国际向被告杨先云交付了租赁房屋，被告杨先云向原告庐阳国际交付了履约保证金34800元，如期在租赁房屋开始了“设计谷女装”的经营。被告杨先云租铺经营期间，原告为催迫被告交付物业费等款项，采取断电方式，被告不予认同原告做法，关门歇业以对，原告交涉沟通无果，遂委托律师事务所发送《解除租赁合同的律师函》，因双方争执不下，原告诉至一审法院，被告亦反诉成讼。
一审法院认为，原、被告履行合同时，对合同中所涉物业费事宜，双方应按合同第十五条规定，采取协商、诉讼方式，进一步明确双方权利义务。原告采取断电方式催迫被告预交物业费，应属不妥。原告该做法虽有违合同中保证经营用电的义务，但事实仅对经营产生干扰，并不必然导致歇业。被告未正确应对原告做法，连续停业十五日，违背合同中的专款规定，构成合同约定的严重违约，原告依照合同中有权提前终止合同的约定行使解除权，原审法院予以认可。
综上所述，被告杨先云的反诉请求，原审法院不予支持。原告庐阳国际的本诉请求，其中请求确认合同已经解除、要求被告杨先云返还租赁房屋，原审法院予以支持，至于请求不予退回履约保证金、要求被告支付违约金、合同解除后房屋占用租金，原审法院综合全案案情按公平原则予以确定。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第九十七条之规定，判决：一、确认原告江西汇景房地产开发有限公司庐阳国际广场项目部与被告杨先云之间的《房屋租赁合同》已经于2017年7月7日解除。二、限令被告杨先云于本判决生效之日起五日内对其经营的“设计谷女装”店铺清理腾空交还租赁房屋（即庐阳国际广场二楼66、67号店铺）给原告江西汇景房地产开发有限公司庐阳国际广场项目部。三、由原告江西汇景房地产开发有限公司庐阳国际广场项目部在被告杨先云交付租赁房屋后五日内退还被告杨先云履约保证金20000元。四、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1037元，由原告江西汇景房地产开发有限公司庐阳国际广场项目部负担500元，由被告杨先云负担537元；反诉案件受理费991元，由被告杨先云负担。
本院在二审审理过程中，上诉人庐阳国际、上诉人杨先云均未向本院提供有效证据证实其上诉主张。二审法院查明其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人庐阳国际与上诉人杨先云签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。上诉人庐阳国际与上诉人杨先云因合同中所涉物业费事宜发生争议，应按双方签订的《房屋租赁合同》约定采取协商、诉讼方式解决。上诉人庐阳国际采取断电方式逼迫上诉人杨先云预交物业费，方式不妥，且违反了合同中保证经营用电的约定。上诉人杨先云未正确应对，而是以断电为由连续停业十五日，违背合同专款规定，构成合同约定的严重违约。原审法院据此认定上诉人庐阳国际依照合同约定享有提前终止合同的权利，并无不当。因上诉人庐阳国际采取不恰当的方式催收物业费，存在过错，原审法院判令其退回20000元履约保证金，符合公平原则，本院予以确认。上诉人庐阳国际称上诉人杨先云违反合同规定连续十五天不营业，依照合同约定属于严重违约，上诉人庐阳国际有权提前终止合同，履约保证金不予退回，一审法院判决未有效保护上诉人庐阳国际合法权益。但上诉人庐阳国际在催收物业费过程中采取断电方式过激，存在一定过错，一审法院判令其退还20000元履约保证金给上诉人杨先云，并无不当，上诉人庐阳国际的上诉理由不充分，本院不予采纳。上诉人杨先云称双方签订的《房屋租赁合同》未约定上诉人庐阳国际向上诉人杨先云收取空调费，且收取物业费的具体标准也未约定，上诉人庐阳国际向上诉人杨先云收取物业费和空调费的正当性、合理性存疑。但按照合同约定，上诉人庐阳国际有权向上诉人杨先云收取物业费，至于物业费收取方法和标准发生争议，可以双方协商或起诉解决，上诉人杨先云有义务正确回应对方收取物业费之权利。上诉人杨先云该项上诉理由不充分，本院不予采纳。上诉人杨先云还称其停业原因是因双方对物业费、空调费有争议，上诉人庐阳国际断电导致无法营业所致，并非无故停业。但上诉人杨先云为正确应对上诉人庐阳国际断电方式催收物业费的行为，连续十五天停业，按照合同专款约定，已经构成严重违约，上诉人杨先云的该项上诉理由亦不充分，本院不予采纳。上诉人杨先云提出原审法院以有利于提供格式条款合同的上诉人庐阳国际的解释处理本案，适用法律错误。但上诉人杨先云并未提供充分有效的证据予以证实，上诉人杨先云的该项上诉理由证据不足，本院不予采信。
综上所述，上诉人庐阳国际与上诉人杨先云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费3219元，由上诉人江西汇景房地产开发有限公司庐阳国际广场项目部负担1262元，由上诉人杨先云负担1957元。
本判决为终审判决。
审判长 徐新友
审判员 尹 强
审判员 刘 敏
二〇一八年三月二十九日
书记员 李 帅