四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5843号
上诉人（原审被告）成都升晖望嘉房地产开发有限公司。住所地：四川省邛崃市。
诉讼代表人李小丽。
委托代理人李蓉，女，1960年8月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
被上诉人（原审原告）李利梅，女，汉族，1968年8月27日出生，住四川省邛崃市。
委托代理人古芝贵，四川省邛崃市临邛地区法律服务所法律工作者。
上诉人成都升晖望嘉房地产开发有限公司（以下简称升晖公司）因与被上诉人李利梅商品房销售合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2014）邛崃民初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，一、2008年11月4日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定李利梅以6000元／平方米的价格购买升晖公司开发的邛崃市临邛镇“临邛世家”楼盘二栋四单元一层附23号、24号建筑面积共54.14平方米的两间商品房。房屋总价款为324840元。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定李利梅于2008年11月4日支付购房款329580元，并注明：房价款的结算以房产测绘机构实测面积结算，多退少补。李利梅已支付购房款329580元。李利梅还于2009年3月30日向升晖公司支付了维修基金540元，支付了契税及其他费用13930元。
二、双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》载明上述房屋用途为商业、营业房，升晖公司向李利梅出具的房款收据、维修基金收据、契税及其他费用收据亦载明该房屋为营业房。因上述房屋规划用途为车库，无法办理商业用途产权证。李利梅于2011年5月诉至法院，提出确认上述两份合同有效等诉讼请求。邛崃市人民法院作出的（2011）邛崃民初字第1168号民事判决、四川省成都市中级人民法院作出的（2012）成民终字第17号民事判决、四川省高级人民法院作出的（2012）川民申字第1671号民事裁定均认定李利梅所购房屋系商铺，双方当事人之间签订的上述两份合同有效。
三、李利梅另向升晖公司购买了“临邛世家”二栋四单元一层附22号车库，价格为3500元／平方米。
四、2013年四川鹏程房地产土地评估有限公司根据原审法院委托，对本案所涉“临邛世家”二栋四单元一层附23号、24号房屋分别作为车库和商业用房时的正常公开市场价值进行评估，评估结果为：车库用房的价值为212300元，商业用房的价值为886300元。李利梅为此支出评估费9227元。
原审认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、维修基金收据、契税及其他费用收据、（2011）邛崃民初字第1168号民事判决书、（2012）成民终字第17号民事判决书、（2012）川民申字第1671号民事裁定书、商品房买卖合同摘要、房地产司法评估报告、银行存款凭条。
原审原告李利梅在原审中的诉讼请求是：1、升晖公司立即赔偿李利梅因其违约对李利梅所造成的损失，即上述房屋作为商铺的价值与作为车库的价值之间的差额部分674000元；2、升晖公司承担因本案支出的房屋评估费9227元；3、升晖公司立即退还李利梅办理“分户产权证”代收的契税、印花税、交易手续费、登记费、维修基金等合计14471元。
原审法院审理认为，一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均为有效协议，双方应依约行使权利，履行义务，李利梅已按约付款，升晖公司亦应按约交付房屋及办理过户手续。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”升晖公司虽已将房屋交付，但李利梅购买商铺，而升晖公司交付车库，该给付为瑕疵给付，升晖公司构成违约。对此，李利梅有权选择救济方式。如该违约属于根本违约，李利梅既可主张解除合同，也可不解除合同，径行要求升晖公司承担违约责任。如该违约为一般违约，李利梅亦可要求升晖公司承担违约责任。现李利梅诉请升晖公司承担违约责任而不要求解除合同，系李利梅对救济方式的选择，不违反法律规定。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”升晖公司应赔付李利梅下列损失：（1）预期利益损失。李利梅购买“临邛世家”楼盘二栋四单元一层附23号、24号建筑面积时计算的总价为324840元，房屋经评估，在2012年12月（即估计时点）已升值至886300元，升值561460元；因升晖公司向李利梅交付的车库也已升值，升值金额为212300元（评估价）－A（因原、升晖公司未明确约定车库价，假定当时车库的总价为A）。在计算李利梅预期利益损失时，该部分因升晖公司违约而获得的利益应相应扣除，即预期利益损失为561460元-（212300元－A）。（2）购房时商铺与车库的价差。李利梅支付了商铺的价格，而升晖公司交付车库，其多出部分，升晖公司应予退还，即退还324840元－A。上述两部分共计：561460元－（212300元－A）＋（324840－A）=674000元，即李利梅主张的商铺的价值与作为车库的价值之间的差额部分。四、李利梅向升晖公司支付了维修基金541元、契税及其他费用13930元，因该费用未实际发生，升晖公司应予退还。李利梅支出的评估费9227元亦系升晖公司违约所致，应由败诉方升晖公司承担，因该费用为诉讼费用，原审法院不在判决项中表述。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、升晖公司于判决生效之日起十日内赔偿李利梅损失（商铺的价值与作为车库的价值之间的差额部分）674000元；二、升晖公司于判决生效之日起十日内退还李利梅办理“分户产权证”代收的契税、印花税、交易手续费、登记费、维修基金等合计14471元。如果升晖公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4776元、评估费9227元，共计14003元由升晖公司负担。
宣判后，升晖公司不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1、李利梅称升晖公司将车库作为商铺出售属于隐瞒真实情况的欺诈行为，严重违反了双方的合同约定，与事实不符。升晖公司明确告知了李利梅案涉房屋的使用性质，并且得到了李利梅的确认。案涉房屋在房管部门的摘要中明确载明使用性质是车库。且案涉房屋的价格与紧邻商铺的价格相比，远低于商铺的售价，足以证明李利梅在购买时明知是车库，而非商铺。故李利梅在购买案涉房屋时是明知车库而购买，升晖公司工作人员在签订合同时也存在一定过错，应当减轻升晖公司的补偿责任；2、原审判决按现行评估价进行赔偿，即不合理又不合法，应当按购买时的差价进行补偿。李利梅是2008年11月购房，而原审判决所依据的对房屋的评估报告是2012年12月作出，该评估报告作为补偿费用的依据即不合法也不合理。即使要进行补偿，亦应按购买房屋时的价格进行确定，即按购买当时的车库价格与李利梅的实际购买价格之差进行补偿，并相应减轻公司的责任；3、李利梅应当将案涉房屋返还给升晖公司。综上，升晖公司认为原审判决错误，故提起上诉并请求：撤销原审判决，依法改判，案件诉讼费用均由李利梅承担。
被上诉人李利梅答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，当事人应当按照合同的约定履行义务，享受权利。依照合同的约定，升晖公司应当向李利梅交付符合合同约定的“用途为商业、营业房的房屋”，但升晖公司向李利梅交付的房屋为车库，其履约行为违反了合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，升晖公司应当向李利梅承担赔偿损失的民事责任。首先，升晖公司未能按约交付房屋，给李利梅造成的直接损失是商铺与车库间的价值差，升晖公司应当赔偿该损失；其次，从合同订立时的意思表示分析，李利梅是向升晖公司购买商铺，如果双方诚实交易，那李利梅所得到的商铺历经几年的市场变化，到现在已经得到了一定程度的升值。但由于升晖公司在交房上的违约行为，导致李利梅增值利益的损失。升晖公司亦应赔偿。第三，对于损失的确定，若双方的交易正常顺利进行，截止原审对于房屋价值的评估时点，李利梅所购买的房屋应当价值886300元，但截止于该评估时点，李利梅所实际得到的房屋（即车库）价值212300元，故李利梅的损失即为：886300元－212300元＝674000元，升晖公司应当向李利梅承担该损失的赔偿责任。原审判决对此作出的认定结论正确，本院予以维持。
综上，升晖公司的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费4776元，由上诉人成都升晖望嘉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一四年十二月九日
书 记 员 崔玉翠