吉林省永吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民一初字第275号
原告永吉县鑫诚物业服务有限公司，住所地吉林省永吉县。
法定代表人魏忠礼，公司经理。
委托代理人魏忠仁，公司职工。
被告刘建，住吉林省永吉县。
原告永吉县鑫诚物业服务有限公司（以下简称鑫诚物业）与被告刘建物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏永波独任审判，公开开庭进行了审理，原告鑫诚物业的委托代理人魏忠仁、被告刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫诚物业诉称：原告于2010年9月经永吉县城乡住宅建设局同意，由永吉县口前镇珠江小区业主委员会委托，接管了该小区的物业服务管理工作。并按照《物业管理条例》和永吉县发展和改革局的规定，收取该小区物业服务费用。被告刘建从2010年至2012年三年没交过住宅物业费。原告多次派人收缴，被告就是不交。原告于2013年3月6日书面通知被告缴纳，被告还是不交，原告为了保证物业管理工作能顺利进行，根据《物业管理条例》第六十七条和有关行政法规的规定，向人民法院提起诉讼。
被告刘建辨称：请求法院判令驳回原告诉讼，理由如下：1、玻璃窗多处严重透气，多次找物业，物业答应维修，到现在没维修。2、楼梯扶手栏杆多处脱落，至今没维修。3、楼梯间脏、乱、差，卫生不及时清扫。4、院内杂物乱堆乱放，冬天清雪不及时，严重影响生活质量及对环境的最低要求，小区大门丢失多年，对此一并反映未果，小区内车辆牌照、物品丢失严重，小区物业已全然失去其管理及监督等义务，故不符合其收费职责与权力（利）。
经本院审查认为，双方争议的主要焦点是：原告提供物业服务是否按照约定履行义务，是否有瑕疵？被告是否应该支付拖欠的物业费、承担滞纳金？
针对本焦点问题，原告向本院提供如下证据：
1、催缴物业费通知单和情况说明各一份，证明原告催缴物业费的情况，本人不在家里将缴费通知贴在门上，原告发出公告向被告催缴物业费，及被告欠物业费的数额，业主委员会同意原告起诉。被告对该证据提出异议，认为没接到通知，没收到。
2、收费许可证、营业执照及资质证书各一份，证明原告的主体资格及依法经营，有收取物业费的资格。被告无异议。
3、记账凭证一份，证明被告欠缴物业费，2010年欠268.00元，2011年欠268.00元，2012年欠358.00元。被告无异议。
4、公司名称变更意见书一份，证明原告接管的时候公司名称是群龙物业，后来2012年9月份公司变更为鑫诚物业，前后都与业主委员会签订了合同。被告对该证据提出异议，认为被告不知道。
5、昌晟、珠江、煤田小区业主委员会成立材料一份，证明珠江小区有正式的业主委员会，业主委员会与原告签订的物业服务合同是合法有效的。被告对该证据提出异议，认为该小区没有业主委员会来问过被，从来没选过业主代表。
6、物业服务合同二份，证明原告为小区进行了服务，业主也应履行缴费的义务，业主委员会与原告签订的物业服务合同是合法有效的。被告对该证据提出异议，认为以前没见过合同，没有签过，且物业公司没有履行服务合同中约定的义务。
7、珠江小区二次加压收费协议书和联合通知各一份，证明原告接管小区的时候，是带二次加压的。2012年业主委员会不同意收取二次加压费了。被告认为开始交过100.00元，后来大家不同意交，物业就不收费了。
针对本焦点问题，被告向本院提供如下证据：
1、照片18张，证明被告所住房屋玻璃透气、楼梯扶手脱落、楼道摆放杂物等，看出原告的物业服务不合格。原告对该证据提出异议，认为玻璃透气不应该是原告物业服务范围，原告不承担责任。楼道乱摆放物品、放摩托车多次告知物品主人，进行制止，但没有效果。有些照片不是1号楼的。
2、23名业主联合出具的证明一份，证明被告所住房屋玻璃透气、楼梯扶手脱落、楼道摆放杂物等，看出原告的物业服务不合格。原告对该证据提出异议，理由同证据1。
3、证人张荣忠出庭作证：证明物业服务不合格，玻璃透气，墙皮脱落、楼顶漏水，乱堆放杂物。原告提出异议，认为漏水是证人自己家的事情，小区没有东西乱堆放。
本院针对上述证据，分析评判如下：
原告提供的证据1（催缴物业费通知单和情况说明）、证据2（收费许可证、营业执照及资质证书）、证据3（记账凭证）、证据4（公司名称变更意见书）、证据5（昌晟、珠江、煤田小区业主委员会成立材料）、证据6（物业服务合同），具有真实性、合法性，能够证明原告接管该小区物业管理及被告未缴纳物业费的情况，与本案具有关联性，予以采信。证据7（珠江小区二次加压收费协议书和联合通知），与本案不具有关联性，不予采信。
被告提供的证据1（照片18张）、证据2（23名业主联合出具的证明）、证据3（证人张荣忠出庭作证），具有真实性、合法性，能够证明原告服务存在瑕疵的情况，与本案具有关联性，予以采信
通过以上分析，本院对以下事实予以确认：
2010年9月份，原告接管了昌晟、珠江、煤田小区的物业服务。原告当时名称为永吉县群龙家园物业公司，原告与业主委员会签订了合同，接管了昌晟、珠江、煤田等小区。约定住宅物业费0.30元／平方米，办公房屋、商业0.60元／平方米，以及双方的权利义务及违约责任，违约按日支付1%滞纳金。2012年原告公司更名为鑫诚物业公司，2012年2月7日原告与业主委员会重新签订了合同，物业费变更为住宅0.50元／平方米、商业0.70元／平方米。原告刚开始是按照原小区0.30元／平方米的标准收取物业费，2012年2月27日原告和业主委员会签了合同，物业费自2012年1月1日住宅收物业费0.40元／平方米，商业网点物业费0.5元／平方米。被告自其入住该小区一直未缴纳物业费。其购买的房屋存在窗户漏气、屋顶漏水，小区内有堆放杂物、楼道内停放摩托车、楼梯扶手损坏的情况。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告自2010年9月与业主委员会签订了合同，接管了昌晟、珠江、煤田小区的物业服务工作，在该小区已服务多年，被告应履行按约定向原告支付物业费的义务。小区内有堆放杂物、楼道内停放摩托车、楼梯扶手损坏的情况。原告服务存在瑕疵，应进行整改，但被告以此作为不履行支付物业费的抗辩理由，不予支持。2012年2月经有关部门批准，原告与业主委员会签订合同约定住宅物业费0.50元／平方米，商业网点物业费0.70元／平方米，原告诉讼请求已经比照合同约定自行降低了物业费的给付标准，符合法律规定，应予支持。虽然原告与业主委员会签订的《物业服务合同》中对违约金进行了约定，但原告的服务存在瑕疵，未全面履行自己的义务，其不是严格的守约方，故其要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告主张其购买的房屋窗户漏气，其购买房屋时就存在，属于房屋的瑕疵，不是因为房屋使用过程中的损坏维修问题，不属于原告的服务义务，对被告的该部分抗辩，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘建于本判决生效后立即给付原告永吉县鑫诚物业服务有限公司自2010年9月至2012年12月物业费715.40元（2010年9月至2011年12月357.40元＋2012年358.00元）。
二、驳回原告的其他诉讼请求；
案件受理费50.00元由被告负担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 魏永波
二〇一三年六月十六日
书记员 孙 博