黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书黑06民终3105号上诉人（原审被告）:大庆市庆龙房地产开发有限公司。法定代表人:刘树清，该公司董事长。委托诉讼代理人：费宝龙，男。被上诉人（原审原告）：张蕴奇，男。委托诉讼代理人：王海波，黑龙江金诺律师事务所大庆分所律师。上诉人大庆市庆龙房地产开发有限公司（以下简称庆龙公司）与被上诉人张蕴奇房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆高新技术产业开发区人民法院（2016）黑0691民初2377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庆龙公司的委托诉讼代理人费宝龙，被上诉人张蕴奇的委托诉讼代理人王海波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。庆龙公司上诉请求：请求二审法院依法撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2016）黑0691民初2377号民事判决书，依法改判或者发回重审，本案一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，办理房产证不是上诉人的义务。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》以及合同附件并没有约定办理房产证是上诉人的义务，合同只是约定了登记备案义务，而且关于该义务并没有约定违约责任，一审法院将登记备案义务推定为涉案房屋的初始登记义务是没有事实和法律依据的。《商品房买卖合同》以及合同附件约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约责任。”该举证责任明显应当归于被上诉人，一审中被上诉人并未举证证明上诉人有何责任，所以一审法院认定上诉人应当承担违约责任没有事实和法律依据；二、被上诉人在一审中并未举证证明其实际损失，而且双方约定的违约金过高，上诉人已经在一审中向一审法院提出，一审法院适用法律不当；三、被上诉人的一审诉讼请求超过了诉讼时效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。张蕴奇辩称，本案不存在诉讼时效超期的问题，理由是在2013年7月份，被上诉人就申请法院立案，后经过大庆高新技术产业开发区人民法院和大庆市中级人民法院研究决定，同意立案，但是分期进行，有产权证的先立案，由于办理产权证的时间较长，所以怡水湾维权案件分成4期进行，此外，是否超过诉讼时效，应当由上诉人举证。上诉人将房屋相关资料报到房产部门备案，是其法定义务，也是合同约定义务，只有将相关资料备案完备后，房产部门才能给各个业主办理产权证，上诉人将相关资料备案完备后，应当及时通知被上诉人到房产部门办理产权证，上诉人有通知义务，且应当证实其已经通知到每一位业主，上诉人不能提供相应证据，因此，不存在超过诉讼时效问题。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉，维持原判。张蕴奇向一审法院起诉请求：判令被告因不能在规定的期限内取得房地产权属证书，须向原告支付违约金，共计26,258元，承担相关诉讼费用。一审法院认定的事实：2009年12月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的怡水湾小区××室房屋，房屋价款496，370元，双方在《商品房买卖合同》第十五条及合同附件五中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人若不退房，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告按照约定履行了向被告交付全部购房款的义务，2011年6月30日，被告将房屋交付给原告。2013年6月8日，被告庆龙公司就其开发的怡水湾小区××号楼向大庆市房产局提交材料申请办理开发商自建房初始登记。扣除180天，被告共计违约529天，按照合同约定，产生违约金共计26,258元。另查明，2014年9月份，涉案小区业主曾与被告就其违约问题进行调解，因双方分歧较大，未能达成一致调解意见，故原告诉至法院。一审法院认为，原告与被告庆龙公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效。原告依约定支付了全部购房款，被告应履行合同约定的义务，现被告违反合同约定，未如期办理房屋权属证，应承担相应的法律责任。关于被告庆龙公司主张的原告已经超过诉讼时效的抗辩理由，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原告的正当请求，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告大庆市庆龙房地产开发有限公司向原告张蕴奇支付违约金26,258元，此款于本判决书生效之日起十日内一次性付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费229元（减半收取），由被告大庆市庆龙房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审核实，2014年9月，上诉人与被上诉人曾在大庆高新技术产业开发区人民法院组织下，进行调解。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、庆龙公司是否应当承担违约责任；2、被上诉人未举证证明实际损失，约定的违约金是否过高；3、本案是否超过诉讼时效。关于庆龙公司是否应当承担违约责任问题，本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应依照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》及其附件的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人若不退房，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；买受人若退房，房产必须保持原出售状态。庆龙公司在商品房实际交付后，未及时向产权登记机关提供必要的证明文件，办理涉案房屋首次登记，导致被上诉人不能及时办理房屋权属登记，庆龙公司构成违约，应当承担违约责任。关于被上诉人未举证证明实际损失，约定的违约金是否过高的问题。本院认为，由于当前民商事合同履行过程中违约现象比较突出，对于双方当事人合同中所约定的违约金数额过分高于违约造成损失的，人民法院可以根据诚实信用原则、公平原则，参照实际损失情况、过错程度、预期利益，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。在本案中，双方约定逾期办证违约金的计算方法为每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中被上诉人虽未举证证明其实际损失，但只要合同约定不过分高，就应予以支付，本案双方约定的违约金计算标准低于法律规定的标准，本院不予调整，上诉人主张违约金过高本院不予支持。关于诉讼时效问题，2014年9月份，双方当事人曾就涉案违约问题进行调解，被上诉人依法在诉请时效期内主张其权利，并不超出法律规定的诉讼时效期间。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费458元，由上诉人大庆市庆龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周    铁    峰审判员 刘振影代理审判员李丹二〇一六年十一月十九日书记员 范    继    超附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。