山东省东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0502民初2480号
原告：秘军云，男，1980年8月15日出生，汉族，山东瑞辰建筑装饰有限公司经理，住东营市。
委托诉讼代理人：房金春，山东东曦律师事务所律师。
被告：山东鑫泉拍卖股份有限公司。住所地：东营市东营区黄河路*****号。统一社会信用代码913705007248123623。
法定代表人：刘泽宏，总经理。
委托诉讼代理人：姜峰，男，1970年10月28日出生，汉族，山东鑫泉拍卖股份有限公司副总经理，住东营市东营区。
委托诉讼代理人：冯洪革，山东众旭律师事务所律师。
被告：中国工商银行股份有限公司东营分行，住所地：东营市东营区南一路278号。统一社会信用代码91370500864722959Ｊ。
负责人：冯建军，行长。
委托诉讼代理人：杨秀强，山东天地恒律师事务所律师。
原告秘军云与被告山东鑫泉拍卖股份有限公司（以下简称鑫泉拍卖公司）、中国工商银行股份有限公司东营分行（以下简称工商银行东营分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告秘军云的委托诉讼代理人房金春、被告鑫泉拍卖公司的委托诉讼代理人姜峰、冯洪革、被告工商银行东营分行的委托诉讼代理人杨秀强到庭参加诉讼。在审理过程中，原告提出撤诉申请，在本院送达撤诉裁定书前反悔。本案现已审理终结。
原告秘军云向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告
立即向原告交付东营区北二路107-1、107-2号房产；2．依法判令两被告赔偿原告东营区北二路107-1、107-2号房产2018年1月1日至2019年12月31日的租赁费损失700000元；3.依法判令两被告赔偿原告东营区北二路107号房产附属的院子自2018年1月1日至2018年5月31日期间的应收房租77083元（按年租金185000元计算至实际交付日）;4.依法判令两被告赔偿原告因无法履行租赁合同支付的违约金10万元。以上共计877083元;5.依法判令两被告支付原告东营区北二路107号房产附属的院子自2018年6月1日至实际交付房屋期间的租金;6.依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年9月8日，原告通过被告鑫泉拍卖公司组织的竞拍拍到了被告工商银行东营分行名下的位于东营区北二路107号房产，总价款2700000元。在竞买协议及委托拍卖合同中均有约定该房产在租赁合同到期后由被告工商银行东营分行将房产交付原告。但租赁合同到期后被告迟迟不能交付房产，给原告造成了极大经济损失。2017年12月20日，原告与第三方签订了两年租赁合同，将东营区北二路107-2号房产出租，年租金35万元。并收取了10万元定金。因为被告不能交付房产，导致原告不能履行该租赁合同。第三方多次催促原告履行合同，原告多次催促被告，最终被告没有交付房产，第三方解除合同并要求原告承担违约责任，原告无奈双倍返还10万元定金。该房产面积较大，不容易找到合适的承租者，被告的违约行为直接导致原告损失了两年租金及10万元违约金，被告应予以赔偿。2018年3月10日，原告与他人签订三年租赁合同，将东营区北二路107-2号房产附属的500平米院子出租，年租金18万元。因为被告迟迟不能交付房屋，原告不能履行租赁合同，承租方再三催租，如仍不能履行租赁合同，将解除合同要求原告赔偿损失。原告无奈起诉被告。要求判令被告交付房产，并赔偿原告各项经济损失。
被告鑫泉拍卖公司辩称，2017年8月18日工商银行东营分行与鑫泉拍卖公司签订委托拍卖合同。约定：被告工商银行东营分行自愿委托鑫泉拍卖公司依法拍卖标的为东营区北二路107号（胜利医院）院内房地产；工商银行东营分行负责将拍卖成交标的交付给买受人。合同对拍卖成交标的交付约定为：工商银行在鑫泉拍卖公司收到买受人款项后2日内凭鑫泉拍卖公司的有效凭证将拍卖成交标的交付给买受人；合同对拍卖标的租赁期限作出说明并约定，该委托拍卖标的租赁期2017年12月31日止，买受人于租赁合同到期日享有使用权。2017年9月7日原告秘军云与被告鑫泉拍卖公司签订竞买协议。该协议第七条第4项约定：拍卖标的的交付方式：委托人交付买受人。同时明确约定并告知：拍卖标的以实物现状为准，拍卖人及委托人对拍卖标的不承担瑕疵担保责任。买受人于原租赁合同到期日享有标的使用权。2017年9月7日，原告秘军云签署并认可鑫泉拍卖公司网上拍卖会拍卖规则。该规则第十六条规定，买受人签署相关文件交讫全部拍卖款项后，拍卖人出具拍卖成交手续，委托人与买受人按相关文件约定办理实物交接等相关事宜。2017年9月8日原告秘军云与鑫泉拍卖公司于拍卖成交当日共同办理、签署拍卖成交确认书，原告秘军云再次确认买受人已认真阅读了拍卖规则，并与拍卖人签订了竞买协议，买受人承诺严格遵守拍卖规则各项条款，履行竞买协议中各项约定。《中华人民共和国拍卖法》第三十一条规定“按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。”根据该规定及各方当事人的书面约定，由委托人与买受人办理实物交接等相关事宜，委托人将拍卖成交标的交付给买受人。被告鑫泉拍卖公司没有法定义务也没有合同义务，更不应承担房屋交付的民事责任。原告在没有接收、交付、占有房屋的情形下与他人签订房屋租赁合同，不能令人信服，是原告为了本次诉讼与他人签订的。
被告工商银行东营分行辩称，被告已于2018年1月29日向原告交付房屋并办理产权过户手续，未违反合同约定。房屋过户手续办理完成后，若第三人侵犯原告的所有权，原告应当向侵权人主张权利，应驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经本院审理查明以下事实，2017年8月18日，被告工商银行东营分行与被告鑫泉拍卖公司签订委托拍卖合同。被告工商银行东营分行委托被告鑫泉拍卖公司拍卖标的为位于东营区北二路107号（胜利医院）院内房产，房屋营业面积891.33平方米、仓库28平方米、土地面积1244平方米；被告工商银行东营分行负责将拍卖成交标的交付给买受人。合同对拍卖成交标的交付的约定为：被告工商银行东营分行在收到买受人款项后2日内凭鑫泉拍卖公司的有效凭证将拍卖成交标的交付给买受人；合同对拍卖标的租赁期限作出说明并约定委托拍卖标的租赁期2017年12月31日止，买受人于租赁合同到期日享有使用权。同日，原告秘军云在被告鑫泉拍卖公司网上拍卖会拍卖规则及注意事项上签字。该规则第十六条规定买受人签署相关文件交讫全部拍卖款项后，拍卖人出具拍卖成交手续，委托人与买受人按相关文件的约定办理实物交接等相关事宜。
2017年9月7日，原告秘军云与被告鑫泉拍卖公司于签订竞买协议。协议第七条第四项约定：拍卖标的交付方式：委托人交付买受人。同时明确约定并告知拍卖标的以实物现状为准，拍卖人及委托人对拍卖标的不承担瑕疵担保责任。买受人于原租赁合同到期日享有标的使用权。2017年9月8日，鑫泉拍卖公司在拍卖成交当日与秘军云共同办理、签署拍卖成交确认书。原告秘军云以270万元竞拍取得涉案房产，原告向被告鑫泉拍卖行支付拍卖佣金13.5万元。
原告秘军云与被告工商银行东营分行未签房屋买卖合同，2018年1月29日，被告工商银行东营分行将涉案房屋产权过户登记在原告秘军云及其妻子赵维燕名下，房产证号为（2018）东营市不动产权第0002848号、（2018）东营市不动产权第00028**号，房产位置为东营区北二路107-1、107-2号。
2017年12月20日，原告秘军云与案外人贾岩庆签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋出租给贾岩庆使用，租赁期限自2018年1月1日至2020年1月1日。年租金35万元，合同约定，贾岩庆于2017年12月28日前交付定金10万元，出租人迟延交付房屋15日以上，承租人有权解除合同。2017年12月28日，原告秘军云出具收条，注明收到贾岩庆租赁合同定金10万元。原告提交中国银行交易流水明细单，显示2018年4月13日，原告向贾岩庆账户转账20万元，注明房屋租金违约金和订金。2018年3月10日，原告秘军云与吴海民签订房屋租赁合同，将涉案房屋坐落的院子（500平方米），年租金18.5万元，定金1万元，承租人自2018年3月6日前交付。出租人迟延交付房屋半个月以上，承租人有权解除合同。
另查明，2015年12月31日，被告工商银行东营分行将涉案房屋出租给东营市三翔商贸有限公司，租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日，年租金9万元。租赁合同期满后，东营市三翔商贸有限公司未将承租的涉案房屋交还给被告工商银行东营分行或原告秘军云。2018年5月份，被告工商银行东营分行起诉东营市三翔商贸有限公司，要求该公司向其返还涉案房屋，被本院裁定驳回起诉。
本院认为，原告秘军云与被告鑫泉拍卖公司存在竞买合同关系，竞买合同实际为居间合同，依照竞买合同约定及居间合同的权利义务，被告鑫泉拍卖公司将被告工商银行东营分行委托拍卖的涉案标的竞拍成功，其居间合同义务即完成，被告鑫泉拍卖公司对拍卖的涉案房屋不具有任何权益，没有向原告交付拍卖标的物的法定义务或合同义务。因此，原告要求被告鑫泉拍卖公司交付拍卖的涉案房产并承担逾期交付的违约责任，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
原告秘军云与被告工商银行东营分行虽然没有签订书面房屋买卖合同关系，但是双方通过鑫泉拍卖公司的竞拍，建立了事实上的房屋买卖合同关系，原告已支付涉案房产的价款，被告工商银行东营分行作为涉案房屋的出卖人，负有向原告秘军云交付出让房产并协助办理产权过户义务，被告工商银行东营分行只履行了涉案房产的过户义务，没有将涉案房产交付给原告，存在违约行为，应承担违约责任。被告工商银行东营分行将出让房产过户到原告及其妻子名下后，原告及其妻子成为涉案房产的所有权人，被告工商银行东营分行丧失涉案房屋的物权请求权，应由原告及其妻子向实际占用人东营市三翔商贸有限公司主张涉案房产的占有、使用、收益权，原告要求被告工商银行东营分行交付涉案房屋，属客观履行不能，本院依法不予支持。
被告工商银行东营分行虽然存在没有向原告交付房屋的违约行为，但原告秘军云与被告工商银行东营分行没有签订房屋买卖合同，双方对违约责任没有约定，依照法律规定，原告应以被告工商银行的违约行为给其造成的实际损失要求其承担违约责任，该损失应按实际发生额可另行主张。
原告秘军云在竞买涉案房屋时已明知由案外人承租、使用，在尚未实际取得涉案房产的情况下与其他案外人签订房屋租赁合同，在履行租赁房屋交付不能情况下承担违约责任，属于扩大因被告工商银行东营分行交付涉案房屋不能的损失，原告对扩大的损失应自行承担，对原告主张的合同损失，本院均依法不予支持。但本案纠纷的发生是因被告工商银行东营分行未能交付房屋造成的，原告的诉讼请求有扩大损失的行为，因此，本案诉讼费用应由原告与被告工商银行东营分行共同分担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
驳回原告秘军云的诉讼请求。
案件受理费12571元，减半收取6286元，原告秘军云、被告中国工商银行股份有限公司东营分行各负担3143元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 刘富珍
二〇一八年八月二十七日
书记员 张珊珊