甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民三终字第818号
上诉人（原审原告）朱嘉栋，男，1993年2月26日出生，汉族，甘肃省兰州市人，学生，住兰州市城关区。
委托代理人惠继飞，甘肃雷诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）周崇魁，男，1978年8月20日出生，汉族，天津市人，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人李生凯，甘肃溥德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）梁青，男，1979年12月31日出生，汉族，甘肃省临洮县人，甘肃银行职工，住兰州市城关区。
委托代理人李生凯，甘肃溥德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郭新胜，男，1978年6月7日出生，汉族，重庆市人，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人李生凯，甘肃溥德律师事务所律师。
上诉人朱嘉栋、周崇魁、梁青、郭新胜因房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年7月8日，朱宗智与周崇魁、梁青、郭新胜三人签订了房屋买卖合同，约定周崇魁、梁青、郭新胜将位于兰州市城关区酒泉路街道金昌南路205号第二层001室，建筑面积215.59平方米，出售给朱宗智，房屋总价款为4，311，800元。合同另约定，朱宗智应当于2013年8月4日向周崇魁、梁青、郭新胜支付首付款2，600，000元，双方同意于2013年8月4日将房屋交付朱宗智。周崇魁、梁青、郭新胜分别于2013年8月4日，2013年8月10日先后收到朱嘉栋支付的购房款2，800，000元及朱宗智支付的购房款400，000元。随后周崇魁、梁青、郭新胜带朱嘉栋及朱宗智到涉案房屋，告知承租户该房屋已经出售给朱嘉栋。另查，2013年8月21日，朱嘉栋与朱宗智在兰州市国信公证处进行公证委托，朱嘉栋委托朱宗智购买本案涉诉房屋
原审法院认为，公民、法人的合法权利受法律保护，任何组织个人不得侵犯。朱嘉栋与周崇魁、梁青、郭新胜三人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容约定合法，对各方具有法律上的约束力。现朱嘉栋已向周崇魁、梁青、郭新胜支付大部分款项，已履行了合同义务。周崇魁、梁青、郭新胜应当根据合同约定向朱嘉栋履行过户义务。关于朱嘉栋请求周崇魁、梁青、郭新胜按照100元／平方米支付交房后房屋租金的意见，朱嘉栋购买周崇魁、梁青、郭新胜三人的房屋时，该房屋处于租赁状态，根据“买卖不破租赁”的原则，朱嘉栋购买该房后应当继续履行租赁合同的约定。另周崇魁、梁青、郭新胜作出的承诺仅为协调，并未作出最终约定，故周崇魁、梁青、郭新胜应当按照原合同约定的数额向朱嘉栋交付已收取的房屋租金。对未发生的房屋租金请求不予支持。关于朱嘉栋请求周崇魁、梁青、郭新胜支付贷款利息的意见，朱嘉栋贷款购买房屋所产生的利息与周崇魁、梁青、郭新胜无关，故对朱嘉栋的该项请求不予支持。关于周崇魁、梁青、郭新胜提出朱嘉栋主体不适格的意见，没有代理权的代理人作出的代理行为经追认后，被代理人承担民事责任。本案朱嘉栋在事后对代理人朱宗智的代理行为予以追认，故朱嘉栋是本案适格的主体。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告周崇魁、梁青、郭新胜于本判决生效后二十日内依法协助原告朱嘉栋将位于兰州市城关区酒泉路街道金昌南路205号第二层001室，建筑面积215.59平方米（产权证号为兰房权证（城关区）产字第173472号）房屋的产权过户至原告朱嘉栋。办理房屋产权证费用按照国家规定各自承担；二、被告周崇魁、梁青、郭新胜于本判决生效后二十日内向原告朱嘉栋支付已收取的房屋租金111，467元（2013年8月5日至2014年8月25日止）；三、驳回原告朱嘉栋的其他诉讼请求。案件受理费11165元，原告承担9429元，被告周崇魁、梁青、郭新胜承担1736元。
宣判后，朱嘉栋，周崇魁、梁青、郭新胜均不服向本院提出上诉。
朱嘉栋上诉称：原判认定事实不清，判决错误。一、一审判处由上诉人朱嘉栋与被上诉人周崇魁、梁青、郭新胜按规定各自承担办理房屋产权过户费用错误，上诉人朱嘉栋与被上诉人周崇魁、梁青、郭新胜协商确定的房价中已包含过户费用，故应由被上诉人周崇魁、梁青、郭新胜承担全部过户费用。二、被上诉人周崇魁、梁青、郭新胜承诺将房租调整至每月每平米100元，故被上诉人周崇魁、梁青、郭新胜应向上诉人朱嘉栋按照每月每平米100元的标准交付2013年8月-2015年4月的房租409621元。三、被上诉人周崇魁、梁青、郭新胜违约，一审判处由上诉人朱嘉栋承担大部分诉讼费，实属不合理，请二审法院予以改判。
周崇魁、梁青、郭新胜上诉称：一、被上诉人朱嘉栋与本案诉争标的之间无任何利害关系，不是本案适格的诉讼主体，原审判决关于被上诉人朱嘉栋主体适格的认定事实不清、适用法律错误、程序违法。二、一审判决裁判不公。1、买方没有交清房款，却判定全部房租，显失公平；2、涉案房屋未办理过户的原因是朱宗智未能交清房款，原审判决上诉人周崇魁、梁青、郭新胜给被上诉人朱嘉栋办理过户，却未判对方支付剩余房款，有违公平原则和当事人意思自治原则。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人朱嘉栋的全部诉讼请求。
本院经审理查明，原审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方于2013年7月8日所签房屋买卖合同意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，应受到法律的保护。本案的争议焦点为：一、朱嘉栋是否为本案适格的主体；二、周崇魁、梁青、郭新胜应否向朱嘉栋支付房屋租金及租金的标准问题；三、办理房屋过户费用的承担问题。关于周崇魁、梁青、郭新胜认为朱嘉栋主体不适格的上诉理由，根据朱宗智与周崇魁、梁青、郭新胜签订的房地产买卖合同，在落款处，朱宗智是以委托代理人身份所签，由于朱嘉栋为在校学生，合同签订时间为上学期间，2013年8月21日，朱嘉栋委托朱宗智就买房事宜也进行了公证，从上述可知，朱嘉栋是本案真实的房屋购买人。朱宗智做为朱嘉栋的父亲，有权代理朱嘉栋签订合同，故朱嘉栋是本案适格的主体，该上诉理由本院不予支持。关于周崇魁、梁青、郭新胜提出的原审判决由其给朱嘉栋办理过户，却未判对方支付剩余房款的上诉理由，按照双方所签合同的约定，朱嘉栋于2013年8月4日（即交付房屋之日）前支付购房款2600000元，现朱嘉栋已实际支付购房款3200000元，且周崇魁、梁青、郭新胜在一审中并未提起反诉，对该项请求其可另行主张，该上诉理由本院不予支持。关于周崇魁、梁青、郭新胜应否向朱嘉栋支付房屋租金的问题，按照双方所签合同的约定，周崇魁、梁青、郭新胜已于2013年8月4日向朱嘉栋交付了房屋，并且告知承租户该房屋已出卖的事实，故自房屋交付后房屋租金应由权利人朱嘉栋收取。周崇魁、梁青、郭新胜也认可自房屋交付后，房屋租金仍由他们三人收取，周崇魁、梁青、郭新胜应向朱嘉栋支付其已经收取的租金，故该上诉理由不能成立。关于房屋租金的标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。房屋交付后，朱嘉栋并未就租赁事宜与原承租户签订新的租赁合同，周崇魁、梁青、郭新胜与承租户签订的合同仍然有效，故周崇魁、梁青、郭新胜应按原租赁合同的标准向朱嘉栋支付房屋租金，周崇魁、梁青、郭新胜租金价格按100元／平方米协调办理的承诺不能作为周崇魁、梁青、郭新胜向朱嘉栋支付租金的依据。关于房屋过户费用的承担问题，尽管2013年7月8日的房地产买卖合同中约定办理过户手续所需缴纳的税费由双方按规定各自承担，但2013年8月4日，由各方当事人签订的付款证明中约定房屋成交总价为4311800元（含此房屋所需过户费用）。该付款证明各方当事人均签字认可，应视为对前一份合同的补充和修改，故一审判处由双方各自承担房屋过户费用不当，房屋过户费用应由周崇魁、梁青、郭新胜全部承担，对此本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第443号民事判决主文第二项、第三项；
二、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第443号民事判决主文第一项为：周崇魁、梁青、郭新胜于本判决生效后二十日内依法协助朱嘉栋将位于兰州市城关区酒泉路街道金昌南路205号第二层001室，建筑面积215.59平方米（产权证号为兰房权证（城关区）产字第173472号）房屋的产权过户至朱嘉栋。办理房屋产权证费用由周崇魁、梁青、郭新胜承担。
上诉人朱嘉栋预交的一审案件受理费11165元、二审案件受理费9429元；上诉人周崇魁、梁青、郭新胜预交的二审案件受理费11165元，合计31759元，由上诉人朱嘉栋负担6352元，上诉人周崇魁、梁青、郭新胜负担25407元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 冯 诚
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 谷元元