海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终55号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何梅，女，汉族，1971年1月26日出生，公民身份号码×××，住海南省三亚市。
委托诉讼代理人：黎岳，海南祥瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘书琴，女，汉族，1958年7月7日出生，公民身份号码×××，住海南省三亚市。
委托诉讼代理人：王春红，北京市冠都律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）：三亚德佑房地产投资服务有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路聚鑫园F栋F105号商铺。
法定代表人：吕超明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯超捷，该公司法务。
上诉人何梅因与被上诉人刘书琴、三亚德佑房地产投资服务有限公司（以下简称德佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初5793号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷并询问各方当事人，认为案件事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理。本案现已审理终结。
何梅的上诉请求：1.依法撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初5793号民事判决，改判支持何梅的一审反诉请求；2.依法判决驳回刘书琴的本诉全部诉讼请求；3.本案一审、二审的案件受理费由刘书琴承担。事实与理由：一、一审认定德佑公司多次与何梅沟通和发函通知何梅配合刘书琴办理新的评估手续但何梅拒绝配合，该认定没有事实依据。2017年5月，三亚百佳土地房地产评估有限公司（下称百佳公司）对涉案房屋做出《房地产评估报告》，经三亚凤凰国际机场有限公司（下称凤凰机场公司）审核并拒绝办理土地出让金补缴手续后，德佑公司和刘书琴没有要求何梅重新办理评估。刘书琴提交的一审证据，无法证明德佑公司和刘书琴出具的催告函件已经送达何梅，亦无法证实德佑公司和刘书琴在《房地产评估报告》未通过审核之后有要求何梅继续补办评估手续。事实上，刘书琴和德佑公司明知刘书琴属于海南省住房和城乡建设厅《关于限制购买多套商品住宅的通知》和三亚市政府《关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》（下称通知）规定的限购对象，即使再办理评估手续也不能购买涉案房屋，因此自2017年6月12日《房地产评估报告》未通过审核后至本案一审诉前，刘书琴和德佑公司一直没有要求何梅重新办理涉案房屋的评估。二、一审判决根据德佑公司述称认定何梅于2017年4月15日将房屋交付刘书琴使用，该事实认定缺乏证据证明。首先，何梅将涉案房屋钥匙交由德佑公司管理是出于房屋评估和日常管理需要，并没有授权德佑公司将房屋钥匙交给刘书琴。刘书琴在何梅不知情的情况下，从德佑公司工作人员处骗取房屋钥匙并入住房屋，何梅报警处理未果，之后何梅换了门锁，刘书琴又于2017年11月11日撬开门锁强行入住。在本案一审诉讼中，何梅于2017年11月13日向一审法院递交《禁止非法侵入申请》，但一审法院表示先维持现状，致使刘书琴一直占用涉案房屋。其次，根据《房产居间买卖合同》约定，何梅应在过户递件成功当天将涉案房屋交付给刘书琴，而涉案房屋尚未办理出让金手续审核及过户递件，且刘书琴仅支付30万元购房款，根据合同约定和常理判断，何梅不可能将房屋钥匙提前交给刘书琴。况且，刘书琴强占房屋后，何梅多次劝阻无效报警处理和申请法院制止刘书琴强占行为，足以证实刘书琴取得房屋钥匙并非何梅自愿交付的事实。第三，本案除了德佑公司述称何梅授权其将房屋钥匙交给刘书琴外，没有其他证据佐证何梅收取30万元房款当日表示可将涉案房屋的原定交房时间提前。第四，涉案房屋钥匙交付系《房产居间买卖合同》履行重要事项，且涉及何梅对重大财产处分问题，如没有充分证据证明何梅有明确授权德佑公司交付房屋钥匙的情况下，仅凭德佑公司一面之词认定何梅将房屋钥匙交付刘书琴，认定事实明显缺乏证据依据。综上，德佑公司关于何梅收取刘书琴30万元购房款的当日授权德佑公司将房屋钥匙交给刘书琴的述称没有事实根据。三、一审判决认为何梅拒绝配合办理房产评估手续，导致涉案房屋土地出让金补缴及过户手续未办理，据此认定何梅构成违约，没有事实根据。第一，何梅与刘书琴、德佑公司签订《房产居间买卖合同》后，双方向三亚国土局申请房产评估并提交相关材料，百佳公司作出《房地产评估报告》后递交凤凰机场公司审核。凤凰机场公司经审核后，认为《房地产评估报告》与《房产居间买卖合同》的买受人不是同一人，拒绝办理涉案房屋的土地出让金补缴手续，而未通过审核原因是合同变更买受人所致，非何梅个人行为造成。第二，《房地产评估报告》未通过审核后，刘书琴和德佑公司没有要求何梅再次办理新的评估手续，三方于2017年5月15日到三亚市房产交易中心办理网签手续，因刘书琴未出具《全省商品房网签信息查询结果单》、《三亚市不动产登记记录查询结果》而被拒绝受理，直至6月27日刘书琴才提供上述证明，证明显示2017年3月31日刘书琴在三亚有一套二手房。刘书琴不再要求何梅办理新的评估手续，因此不存在何梅拒绝配合办理评估手续的情形。第三，涉案房屋系集资房，如需买卖先进行房产评估，持房产评估报告办理土地出让金补缴手续。根据三亚市国土局办理房产评估要求，需买卖双方向三亚国土局提交房屋评估相关材料。本案中，没有证据证明《房地产评估报告》未通过审核后，刘书琴、德佑公司已向三亚市国土局递交房产评估材料或要求何梅共同办理房产评估手续，而不是何梅未提交材料或拒绝办理，因此认定何梅拒绝配合办理房产评估手续没有事实根据。第四，涉案房屋未能办理出让金补缴手续及办理房产过户的根本原因是刘书琴及其儿子李会杰故意隐瞒在海南均已拥有房产的事实，二人为购买涉案房屋而变更买受人致使《房地产评估报告》未能通过审核，直接造成无法办理出让金补缴手续及房产过户登记。2017年6月27日，何梅持房屋买卖合同、刘书琴的《全省商品房网签信息查询结果单》和《三亚市不动产登记记录查询结果》到三亚市房地产交易中心询问合同是否能够履行，交易中心的答复是刘书琴属于限购对象，根据三亚市政府《通知》规定，即使涉案房屋重新办理房产评估，也不能通过购买资格审查和办理土地出让金补缴手续，更无法办理产权过户。因此，涉案房屋未能办理出让金补缴手续及办理房产过户是刘书琴原因所致，何梅不存在违约情形，一审判决认定何梅构成违约没有事实根据。四、刘书琴在海南已拥有房产，根据海南省住房和城乡建设厅《关于限制购买多套商品住宅的通知》和三亚市政府《通知》有关规定，属于限购对象，不能再购买涉案房屋。2017年9月15日何梅和刘书琴代理律师、刘书琴儿子李会杰一同前往三亚房地产交易中心询问涉案合同是否能够继续履行、刘书琴是否被限购，交易中心市场科答复是刘书琴在限购范围、合同不能继续履行。因此，涉案《房产居间买卖合同》因国家房产调控政策原因致使不能继续履行，依据《合同法》及相关法律规定，合同应当解除。何梅主张解除合同有事实依据和法律依据，依法应当支持。五、何梅申请调取证据而一审法院未予调取，违法剥夺何梅诉讼权利，致使认定刘书琴不属于《通知》规定的限购对象错误。本案中，刘书琴是否属于三亚市政府《通知》规定的限购对象，是判断涉案《房产居间买卖合同》能否继续履行的根据，也是双方当事人争议的主要焦点。为此，何梅于2017年9月8日向一审法院申请调取该材料，一审法院既未调取又未说明原因，不仅违法剥夺何梅举证的诉讼权利，而且认定刘书琴不属于三亚市政府《通知》规定的限购对象，认定事实错误。综上所述，请求依法改判支持何梅的一审反诉请求，并判决驳回刘书琴的全部本诉请求。
刘书琴辩称：1、刘书琴和德佑公司在一审中向法庭提交了2017年6月向何梅发的催告函和告知函，明确告知其在十天之内办理完手续；其次，何梅办理土地出让合同的手续，是何梅对刘书琴和德佑公司承诺的义务；2、2017年4月15日，三方在场，何梅同意将钥匙交给刘书琴，刘书琴入住并交了2017年和2018年的物业管理费。何梅对刘书琴使用和居住是知情的；3、何梅办理土地出让金，不应由刘书琴和德佑公司催告，这是何梅在合同中的义务，在合同的第18条中明确约定；4、房屋买卖合同的居间合同有效，不在限购范围内是可以购买涉案房屋的。综上，请求驳回何梅的上诉请求。
德佑公司辩称：1、关于告知函交纳土地出让金，德佑公司已经将其邮寄给了何梅；2、关于何梅在收到购房款30万后授权德佑公司将涉案房产的房屋交付给被上诉人且当时三方都在场；3、土地出让金是因何梅个人原因未交土地出让金导致过户手续一直未能办理；4、三府（2017）128号限购文件政策是在房屋买卖合同签署之后颁布的，不影响房产居间买卖合同成立。
刘书琴向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令何梅继续履行《房产居间买卖合同》，办理三土房(2008)字第9682号标的房产的土地出让金补缴手续、为刘书琴办理标的房产的网签、为刘书琴办理标的房产的过户手续；2、请依法判令何梅立即支付刘书琴违约金人民币91000元整(自2017年7月12日起至7月25日止按房屋成交价0.5％计算)；3、请判令何梅承担本案律师费65000元整；4、本案的诉讼费用由何梅承担。
何梅向一审法院提出反诉请求：一、请求解除《房产居间买卖合同》；二、请求刘书琴支付违约金10万元；三、请求刘书琴、德佑公司赔偿何梅支付的房屋评估费4524元；四、本案诉讼费用由刘书琴承担。
一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。无争议的事实有：2017年3月，刘书琴通过德佑公司在三亚市购置房产。2017年3月19日，刘书琴授权其儿子李会杰与德佑公司签订了《出售承诺书》，约定李会杰以130万元的价格购买何梅名下的房产证编号为三土房(2008)字第9682号房屋。李会杰在签订《出售承诺书》当日通过德佑公司向何梅支付10万元的定金。同日，何梅与德佑公司签订了《出售承诺书》同意出售上述涉案房屋给李会杰。2017年4月14日，刘书琴及李会杰与何梅经协商同意，刘书琴、何梅及德佑公司三方签订了《房产居间买卖合同》，并将签署日期修改为2017年4月12日。《房产居间买卖合同》约定：刘书琴以130万元的价格购买何梅名下的房产证编号为三土房(2008)字第9682号房屋；何梅在过户递件成功当日将涉案房产交付给刘书琴；卖方逾期交付标的房产，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向买方支付违约金。逾期七天，买方有权不再购买标的房产，卖方应向买方支付标的房产成交价的50%作为违约金；买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向卖方支付违约金；签订合同当日，刘书琴已支付的定金10万元直接转为购房首付款；签订合同当日，刘书琴将购房款20万元支付给何梅，剩余购房款100万元由刘书琴于签订网签合同前汇入房产交易中心指定的资金监管账户中，由房产交易中心于涉案房产新的不动产权证下发后代为支付给何梅；需要补缴的费用由买卖双方按照5：5的比例分摊，若一方迟延缴纳所产生的相关责任均由其承担；卖方承诺在签订合同之日起3个月内办理完毕标的房产的土地出让金补缴手续，若因凤凰机场的原因导致办理延期的，则办理时限相应顺延；在办理土地出让金补缴手续完成之日起10个工作日内办理完成标的房产产权过户递件手续等。2017年4月14日，何梅向三亚市国土资源局递交对涉案房屋的土地价格进行评估的申请，同时，德佑公司的工作人员王海礁、何梅、李会杰同时在该局递交了买卖双方的身份证、涉案房屋的房产证、《出售承诺书》、《购买意向书》等相关材料的原件，但未提供《房产居间买卖合同》。何梅与李会杰各支付了4524元评估费。2017年4月15日，刘书琴向何梅支付了20万元的购房款。2017年5月4日，三亚百佳土地房地产评估有限公司（简称百佳公司）作出《房地产估价报告》。三亚凤凰国际机场有限责任公司对涉案房屋的土地出让金补缴的手续进行审核，该公司认为《房地产估价报告》与《房产居间买卖合同》的买方不是同一人，拒绝办理涉案房屋的土地出让金补缴的手续。德佑公司多次沟通何梅并发函，通知何梅配合刘书琴办理新的评估手续，但何梅始终拒绝配合，因此涉案房产的新的评估报告未出具，涉案房产的土地出让金补缴手续未办理，双方没有能办理涉案房屋的过户手续。2017年5月10日，三亚市人民政府发布《三亚市人民政府关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》[三府(2017)128号，简称《通知》]，该《通知》载明：”（一）在本市（区）范围内，非本省户籍居民家庭限购1套住房。（二）在本市（区）范围内，暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。（三）对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区（东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路，不含棚户区改造项目。）范围内购买住房及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。......本通知印发后，已签订购房合同或认购协议并已支付首付款，但还未事实网签的购房者，凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证（POS机购房签单、购房转账单）等有效证明材料，可继续办理网签备案手续和执行原有的差别化住房信贷政策；对已付定金但不符合购房条件的购房者，房地产开发企业要无条件退款。......”刘书琴是非本省户籍居民，签订涉案合同之前在海南已拥有1套住房。诉讼中，刘书琴提出保全财产申请，本院于2017年8月10日作出（2017）琼0271民初5793号《民事裁定书》，查封登记在何梅名下的位于三亚市××路房。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于何梅是否将涉案房屋交付刘书琴使用的问题。何梅将涉案房产的房屋钥匙交付给德佑公司管理。虽然《房产居间买卖合同》约定何梅在过户递件成功当日将涉案房产交付给刘书琴，但德佑公司陈述称何梅在收到刘书琴支付的30万元的购房款的当日表示可将涉案房产的原定交房时间提前，并授权德佑公司将涉案房产的房屋钥匙交付给了刘书琴（三方均在场），由刘书琴先行入住，且刘书琴从2017年4月15日至本案起诉前，何梅均没有提出过异议，因此，一审认定何梅已在2017年4月15日将涉案房屋交付刘书琴使用。何梅关于刘书琴未经许可，非法霸占涉案房屋的主张没有事实根据，不予采信。
一审法院认为，刘书琴与何梅之间签订的《房产居间买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，双方应当恪守履行。本案的争议焦点是：1、关于刘书琴是否具备购买涉案房屋的资格的问题；2、关于刘书琴与何梅是否违约及违约责任的归责问题；3、关于涉案《房产居间买卖合同》的解除条件是否成就的问题。对于焦点1，2017年5月10日，三亚市人民政府发布的《通知》载明：”（一）在本市（区）范围内，非本省户籍居民家庭限购1套住房。（二）在本市（区）范围内，暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。（三）对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区（东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路，不含棚户区改造项目。）范围内购买住房及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。......本通知印发后，已签订购房合同或认购协议并已支付首付款，但还未事实网签的购房者，凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证（POS机购房签单、购房转账单）等有效证明材料，可继续办理网签备案手续和执行原有的差别化住房信贷政策；对已付定金但不符合购房条件的购房者，房地产开发企业要无条件退款。......”刘书琴是非本省户籍居民，签订涉案合同之前在海南已拥有1套住房。2017年4月14日，刘书琴、何梅及德佑公司三方签订了《房产居间买卖合同》，截至2017年4月15日，刘书琴共向何梅支付了30万元的首付购房款。因此，刘书琴、何梅及德佑公司是在《通知》发布前签订购房合同及支付了首付款，但尚未办理网签手续，不属于《通知》的限购范围。所以，刘书琴具有购买涉案房屋的资格。何梅认为刘书琴不具有购买涉案房屋的资格的辩解没有法律依据，不予采信。对于焦点2，刘书琴与德佑公司多次与何梅沟通，通知何梅配合刘书琴办理新的评估手续，但何梅始终拒绝配合，造成百佳公司未能对涉案房屋出具新的评估报告，导致涉案房屋的土地出让金补缴手续及过户手续未办理。何梅的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。刘书琴主张何梅支付2017年7月12日至2017年7月25日的违约金91，000元。《房产居间买卖合同》约定卖方逾期交付标的物房产，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向买方支付违约金；卖方承诺在签订合同之日起3个月内办理完毕标的房产的土地出让金补缴手续。刘书琴、何梅及德佑公司三方于2017年4月14日签订《房产居间买卖合同》，何梅应当在2017年7月15日完成办理完毕涉案房屋的土地出让金补缴手续，但何梅没有配合继续办理涉案房屋的土地出让金补缴手续，应当承担2017年7月16日至2017年7月25日期间的违约金65，000元（1，300，000元×10天×0.005/天）。刘书琴在本案中积极要求并配合何梅办理相关过户所需的手续，没有存在违约的情形，无需承担违约责任。何梅认为刘书琴已构成违约的辩解没有事实根据及法律依据，不予采信。对于焦点3，涉案《房产居间买卖合同》是有效合同，双方当事人应当恪守履行合同义务。本案中，刘书琴没有违约行为，并要求继续履行合同，刘书琴也不属于《意见》的限购对象，涉案《房产居间买卖合同》解除的条件尚未成就。因此，何梅认为刘书琴属于限购对象，解除涉案合同的条件已成就的主张，没有事实及法律依据，不予采信。综上所述，刘书琴没有违约行为。何梅拒绝继续履行合同，已构成违约。涉案合同也具有可履行性，为维护市场经济交易的稳定，应当继续履行涉案合同。因此，刘书琴要求何梅继续履行《房产居间买卖合同》，办理涉案房产的土地出让金补缴手续、涉案房产的网签、涉案房产的过户手续，及支付律师费65，000元的诉讼请求，合法有理，予以支持。刘书琴要求何梅支付违约金91，000元诉讼请求，应支持违约金65，000元，不予支持超出部分的请求。何梅要求解除《房产居间买卖合同》，刘书琴支付违约金10万元，及刘书琴与德佑公司赔偿房屋评估费4524元的反诉请求，证据不足，缺乏事实根据及法律依据，不予支持。遂判决：一、刘书琴与何梅双方应继续履行2017年4月14日签订的《房产居间买卖合同》；二、何梅在判决生效之日起60日内与刘书琴共同办理涉案房屋[三土房(2008)字第9682号]的土地出让金补缴手续、涉案房屋的网签手续及将涉案房屋过户到原告（反诉被告）刘书琴名下的手续；三、何梅应自判决生效之日起十日内支付违约金65，000元、律师费65，000元给刘书琴；四、驳回何梅的全部反诉请求。
经审理查明，一审查明的事实，除”德佑公司陈述称何梅在收到刘书琴支付的30万元的购房款的当日表示可将涉案房产的原定交房时间提前，并授权德佑公司将涉案房产的房屋钥匙交付给了刘书琴（三方均在场），由刘书琴先行入住”何梅有异议外，其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：1.涉案合同是否应予以解除;2.何梅与刘书琴是否应承担违约责任。
一、关于涉案合同是否应予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表现不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2011年3月3日三亚市政府作出三府[2011]31号《三亚市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》第六条第（二）项规定切实采取有效措施，在全市范围内继续执行我市有关调控政策，同时在主城区采取更加严厉的措施，坚决遏制投机性购房。自本通知发布之日起，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，能提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。本案中，刘书琴是非本省户籍居民，签订涉案合同之前在海南已拥有1套住房。且刘书琴并未提供其已缴纳一年的纳税证明和社会保险缴纳证明。同时，三亚市人民政府又于2017年5月10日再次作出《三亚市人民政府关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》第一条第（一）项规定在本市区范围内，非本省户籍居民家庭限购1套住房。且该通知第七条规定本通知自发布之日起实施，三府（2010）139号、三府（2011）31号文件同时废止。涉案合同于2017年4月14日签订时三府（2011）31号文件并未废止，即限购令政策仍然履行。且2017年5月10日政府作出非本省户籍居民家庭限购1套住房的通知只是加强政府对于房屋限购的政策。由于刘书琴已在本市拥有一套住房，违反政府限购令的政策，致使合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的第一条第（一）项规定，涉案合同应予以解除。因此，何梅的该项主张理由成立，应予支持。
二、关于何梅与刘书琴是否违约是否应承担违约责任的问题。刘书琴与何梅之间签订的《房产居间买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中，双方对于如何支付购房款并未约定，双方只约定了购房款的成交价款为1300000元。合同签订后，刘书琴向何梅支付了30万元购房款。对于房屋交付，双方约定何梅应于涉案房产产权过户递件成功当日将涉案房屋交付给刘书琴。但根据本案查明的事实，刘书琴在三亚市区已有一套房屋，根据三府（2011）31号文件的规定，刘书琴已不具备购买第二套房屋的资格。致使合同目的无法履行。故何梅在涉案中并未存在违约，一审法院认为涉案房屋未办理过户是由于何梅的违约造成，认定不当，应予纠正。对于刘书琴在三亚拥有一套住房，何梅亦知晓，因此，对于合同目的无法实现亦不能归责于刘书琴。何梅与刘书琴均主张由对方承担违约责任的理由不能成立，不予支持。
综上，何梅的上诉主张部分有理应予支持，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初5793号民事判决；
二、解除何梅与刘书琴于2017年4月14日签订的《房产居间买卖合同》；
三、驳回刘书琴的本诉请求；
四、驳回何梅的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费17904元及保全费5000元，由刘书琴负担；反诉案件受理费8720元，由何梅负担2350元，刘书琴负担6370元。二审案件受理费18610.72元，由何梅负担2350元，刘书琴负担16260.72元。
本判决为终审判决。
审判长 尹合欢
审判员 梁 朝
审判员 付春燕
二〇一八年五月十七日
书记员 林尤锦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表现不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
......
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；