江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)浦民初字第3240号 原告:陈敬全，男，1966年11月5日生，汉族，住四川省隆昌县。 委托代理人:周敏，北京盈科（南京）律师事务所律师。 被告:南京天华百润投资发展有限责任公司，住所地在南京市浦口区沿江工业区泰冯路98号。 法定代表人:张康黎，总经理。 委托代理人:牛随春（代理权限自第一次庭审结束时止），男，1976年3月日生，汉族，住南京市玄武区。 委托代理人:刘爱东、马燕新，江苏国泰新华律师事务所律师。 原告陈敬全诉被告南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称“天华百润公司”）财产损害赔偿纠纷一案,本院于2015年9月29日立案受理,后因案件审理需要依法转入普通程序，依法由代理审判员柳林担任审判长，与人民陪审员赵红锦及徐晓燕等组成合议庭两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告陈敬全及其委托代理人周敏、被告天华百润公司的委托代理人牛随春到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告陈敬全及其委托代理人周敏和王永、被告天华百润公司的委托代理人刘爱东及马燕新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈敬全诉称，2010年11月25日原告陈敬全在天华百润公司购买了天润城××室房产。2014年屋顶漏水严重，原告到天华百润公司维修部报修，经该公司维修后至2015年5月屋顶漏水依然很严重，原告于2015年6月又到该公司维修部报修，该公司安排了维修人员维修，但至今仍然未维修好，导致承租人无法经营，2015年7月原告被迫与承租人解除租赁协议，导致原告装修及租金受损。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。诉请判令被告对涉案房屋进行维修直至不漏水止；赔偿房屋漏水期间装修损失26800元、租金损失每月9166元（直至实际维修好之日止）；并承担本案全部诉讼费用。 被告天华百润公司辩称，原告购买天华百润公司的房屋出租给他人，承租人未能合理使用及维护房屋，导致房屋漏水，天华百润公司不应承担赔偿责任，请求驳回原告的诉请。 原告陈敬全针对主张递交以下证据：1.房屋产权证1本，证明原告的诉讼主体资格。2.住宅质量保修书1本，证明房屋建设方为被告及该房屋的防水工程保修期间为5年。3.补充协议2份（原告作为乙方与被告作为甲方于2010年8月25日签订，以下简称为“补充协议1”；原告作为乙方、被告作为甲方、案外人孟范义作为丙方签订，以下简称“补充协议2”），证明原告在2010年8月25日购买了被告的涉案房屋，房屋保修期间的开始时间，原告当时购买涉案房屋原因是已经可以产生租金收益、可以转让。4.报修单1份（2015年6月3日），证明涉案房屋漏水的情况，因为被告房屋存在漏水问题原告在2014年10月份已经报修了，庭后可以提供相关的视频。5.现场照片2张（打印件），证明涉案房屋的地基不均衡下沉，导致涉案建筑房屋变形、结构错位，对楼顶产生影响致使漏水。6.维修函及邮寄凭证2份（2015年9月14日），证明被告迟迟不能维修导致原告的损失扩大，原告向被告催告，并提供催告单及相关的文件。7.2015年12月24日交付的零星/应急/维修工程验收单（以下简称“验收单”）1份，证明涉案房屋维修的完工时间。8.照片14张、录像一组、录音文字材料1份、打印的百度地图1份，证明涉案房屋因漏水受损后的情况及目前的状况。其中第1张照片显示漏水之后被告要求原告拆除部分吊顶的状况，因为维修拆除吊顶造成的损失；第2张照片是维修以后的屋顶照片；第3、4、5、6、7、8、9、10张照片是维修前屋顶漏水的状况；第11、12、13、14张照片是维修后的，照片显示出房屋质量存在问题，第11张照片显示房屋墙体大面积的断裂，第12张照片显示因为房屋地基下沉，一楼与地坪之间有大的裂缝，第13张、14张照片显示涉案房屋与隔壁房屋正面墙体有大面积的裂纹，证明房屋质量存在问题；第15张照片反映了涉案房屋的地理位置，证明涉案房屋问题不是附近地铁施工导致房屋地基下沉而产生，是因为房屋本身的质量问题；录像中可以反映上述照片显示的涉案房屋客观状况；录音可以证明被告拖延维修导致原告损失扩大的事实。9.房屋租赁合同及证明各1份，结合南京市商品房现售合同（以下简称“现售合同”）及补充协议2，说明当时原告向被告购买涉案房屋时是代租买受，原告买下涉案房屋后继续履行与原承租人孟范义间的房屋租赁合同，证明原告是因为涉案房屋可以获得出租收益而购买，且原告购买时涉案房屋已经由被告出租好，2014年7月10日原告将涉案房屋继续出租给吴承龙，双方约定前两年的租金是每年110000元，后因涉案房屋漏水导致吴承龙无法经营于2015年6月与原告终止租赁合同。10.银行卡存款凭条2份，证明吴承龙向原告方支付租金的时间及金额，且与原告提供的租赁合同相对应。11.原告夫妻于2015年9月在被告单位催促维修的录像1份、接处警记录1份，证明被告一直迟迟未能完成维修工作导致吴承龙解除合同，新的潜在的承租人因为涉案房屋漏水的原因不愿意签订租赁合同，原告夫妻非常着急多次催促被告。该份录像原始载体是原告的妻子王永的手机，该手机被窃，但是该手机被窃之前上述录像已经被复制到光盘上，故原告方只能提供该段视频文件。 被告天华百润公司针对抗辩递交以下证据：1.现售合同及补充协议1各1份，证明原告于2010年8月25日签署现售合同，补充协议的第一条上载明涉案房屋在出售的时候是已经出租的现状，第二条载明涉案房屋交付日前承租人在正常使用中造成的损害由甲方（被告）负责修复，交付后的房屋维修责任由乙方（原告）承担，由此可见原告知晓涉案房屋现状并且愿意承担相应的权利义务及风险，虽然在现售合同的附件5的第二条约定了房屋防水保修期为5年，但是经过双方以补充协议对维修责任进行了进一步的约定，可以证明维修责任自2010年8月25日已经转移到原告方。2.验收单1份，证明涉案房屋在9月24日就应该验收，而原告是在2015年12月24日签字验收，原告没有签字有3个月之久，对验收时间的涂改问题被告证人出庭作证，证人可以说明。3.电话通话清单2页（来源于中国电信网页），证明维修单位于2015年8月2日、8月25日、9月8日、9月16日、9月21日与原告电话联系，请原告验收涉案房屋维修工程。4.南京房屋防水工程公司营业执照副本（住所地在南京市鼓楼区虎踞路87号）、南京妙典建筑防水工程有限公司的营业执照副本（法定代表人周刚）、建筑业企业资质证书副本、安全生产许可证副本、江苏省建筑业企业信用管理手册、开户许可证、机构信用代码证、荣誉证书、工程师执业证5份、建筑施工特种作业操作资格证3份（包含周某,4）、苏宁环球江北公司天润城零星、维修与应急工程施工合同1份，证明被告委托的进行屋顶维修的单位是一个正规的符合国家资质要求的专门做防水的单位。5.照片打印件8页共三组（包含2016年4月1日拍摄于涉案房屋二楼屋顶的现场的8张照片），证明目的为：第一组包括1、2、3张照片，证明涉案房屋的天花板吊顶上有钉子的部分的渗水痕迹，主要是因为装修不当；第二组包括4、5、6张照片（能看到涉案房屋的屋顶上有一个铁制烟道），证明由于原告在涉案房屋屋顶上搭建违章设施，导致屋顶表面被破坏，该设施附近长有小的植物，另该设施（构造物）的底部是植入到屋顶里面的，致使屋顶的结构和防水被破坏，从而导致房屋渗漏；第三组包括7、8两张照片，证明原告拆除和建造了墙体，导致原来的房屋结构被破坏了。6.证人周某,4的证言，周某,4陈述：其于2015年7月份接到对涉案房屋所在的52幢楼顶进行维修的任务单，其中包含涉案房屋屋顶的维修，维修期间遇梅雨季节，经历了较多的下雨天，下雨天就停工，工期较长，直到2015年9月份竣工。竣工后先告知被告天华百润公司维修好了，同时通知相应的业主在验收单上签字，业主一般十几天就会签收，业主签字后将验收单交被告天华百润公司。曾于2015年的8月、9月份多次（被告递交的电话通话清单即是证人周某,4拨打给原告陈敬全的记录）电话通知原告陈敬全验收签字，没有以书面方式通知。其从事防水工作有十几年的时间，房屋外面屋顶表平面维修好之后，因为含有防水层，而防水层里面有潮气，该潮气只能通过房屋里面屋顶表面自然风干，因此房屋里面的屋顶表面一般都有一段时间显示是潮湿的，自然风干的时间根据不同的情况长短不同，一般2-3月都有可能，长的也可能是4-5月。房屋外面屋顶表平面维修好之后，防水层的潮气需要一定时间自然风干的情况口头与原告陈敬全说过，没有书面告知过，认为上述情况属于都知道的常规，没有告知过被告公司。涉案房屋外面屋顶表平面的维修工程是2015年9月24日竣工，竣工后多次打电话要求原告陈敬全签收，原告陈敬全均没有签收，因为竣工后涉案房屋里面屋顶显示是潮湿的，所以没有通过书面方式通知原告陈敬全签收，直至涉案房屋里面屋顶表面基本干燥，原告陈敬全才于2015年12月24日在验收单上签字，但是原告陈敬全应该在2015年9月24日维修工程竣工时验收签字，故将验收时间改为2015年9月24日。 本院对证据的认证意见：一、原告递交的证据。1.房屋产权证、住宅质量保修书、补充协议1及2、报修单、银行卡存款凭条2份，被告天华百润公司对上述证据的真实性均无异议，本院经审查，上述证据均是原件，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。2.验收单，被告天华百润公司在第一次庭审时对真实性无异议，在第二次庭审时对真实性有异议，本院经审查，该份验收单与被告递交的验收单的手写部分除了验收时间涂改外，其余部分均一致，而被告申请证人作证证明了其递交的验收单在验收时间栏后对时间由2015年9月24日涂改为2015年12月24日的原因，同时证人证明了原告确实于2015年12月24日在验收单上签字，故本院对原告递交的验收单予以采信。3.现场照片2张、维修函及邮寄凭证2份、照片14张、录像一组、录音文字材料1份、租赁合同及证明各1份（承租人为吴承龙），被告天华百润公司对上述证据的真实性均有异议，对此未递交证据证明反驳，本院经审查，上述证据中的照片可以与被告递交的照片及证人证言等相互印证；邮寄维修涵的2份凭证反映的收件人地址与被告天华百润公司出具给原告的住宅质量保修书上建设单位（被告）的地址是一致的，寄件人处的联系电话（189××××8033）与被告出具的电话通话清单反映的也是原告的手机号码一致；租赁合同及证明与银行卡存款凭条相印证；再，上述证据形成了证据链，可以相互印证，且均是原始证据或原件。综上，本院依法对该上述证据均予以采信。4.百度地图照片打印件、原告夫妻于2015年9月在被告单位催促维修的录像1份、接处警记录1份，被告对证据的真实性、关联性均有异议，本院经审查，百度地图照片打印件与本案无关联性，接处警记录记载的内容仅有原告代理人王永即报警人的口头陈述佐证，不足以证明与本案具有关联性，另接处警记录结合原告的陈述可见，录制录像的原是载体已经遗失，即录像属于复制件，没有原始录像予以核对，真实性、客观性无法确定，因此本院对该三份证据依法不予采信。二、被告递交的证据。1.现售合同及补充协议、验收单、南京房屋防水工程公司营业执照副本、南京妙典建筑防水工程有限公司的营业执照副本、建筑业企业资质证书副本、安全生产许可证副本、江苏省建筑业企业信用管理手册、开户许可证、机构信用代码证、荣誉证书、工程师执业证、建筑施工特种作业操作资格证、苏宁环球江北公司天润城零星、维修与应急工程施工合同、照片三组共计8页，原告陈敬全对上述证据的真实性均未提出异议，本院经审查，上述证据均有原件予以核对，形成了证据链、相互印证，且与原告递交的产权证、补充协议、照片等证据相印证，具有真实性、合法性和关联性，本院依法均予以采信。2.电话通话记录2页，原告陈敬全对该证据的真实性、合法性均有异议，被告天华百润公司陈述该证据来源于中国电信网站，本院经审查，该份证据显示的被呼叫手机号码属于原告使用，虽然与被告申请的证人周某,4的证言可以印证，但是没有其他证据能够佐证该证据与本案具有关联性（无法证明通话内容是催促原告验收签字），故本院依法对该证据不予采信。3.证人证言，证人虽然与被告天华百润公司间存在业务往来，但是陈述的内容可以与原、被告递交的验收单、照片、录像等证据相印证，本院对证人证言予以采信。 经审理查明，2010年8月25日，原告陈敬全（乙方）与被告天华百润公司（甲方）对坐落于南京市浦口区柳洲东路3号天润城××室房屋（以下简称“涉案房屋”）签订了现售合同、补充协议1及补充协议2，被告天华百润公司将其公司建设并已经出租给案外人孟范义的涉案房屋（现房）出售给原告陈敬全。现售合同的附件5保修范围和保修期的规定，其中第2项载明：“房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为5年（不低于5年）”。现售合同的特别约定条款（第22页）的第1条载明：“乙方在签订本合同时已全面了解了房屋内外部现状、小区整体状况并不持异议”；第5条载明：“在本合同订立时甲方已明确向乙方告知该商品房已具备法定交付条件······房屋视同交付之日起，房屋损毁、灭失的风险由乙方承担；保修期开始计算······”。现售合同补充协议第1条载明：“乙方已知晓并认可甲方所售房屋现已出租的现状，并承诺同意按照甲方与房屋承租人所签订的《房屋租赁合同》之约定继续履行租赁合同，承接原租赁合同中甲方所有的权利与义务”；第2条载明：“甲、乙双方共同到现场与承租人办理房屋交接手续，经现场查验后双方办理书面交接手续，交付日前承租人在正常使用中造成的损坏由甲方负责修复，交付后的房屋维修责任由乙方承担”。2010年10月17日原告陈敬全作为涉案房屋所有权人办理了产权登记（房屋产权证号为宁房权证浦转字第××号，丘权号为××），该产权证记载涉案房屋性质为私有房产，规划用途为商业，产权来源为买受。被告天华百润公司就涉案房屋交付给原告陈敬全一份住宅质量保修书，载明：“建设单位（盖章）后加盖天华百润公司公章；交付日期为2010年11月25日；建设单位联系地址为浦口区大桥北路77号；质量保修受理部门联系地址为浦口区南浦路311-2号（天润城第一街区幼儿园一楼），答复时限为3个工作日；住宅质量保修说明第三栏（屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏）的保修期限为5年，保修责任为保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准”。承租人孟范义的租赁合同期满后即与原告陈敬全终止租赁关系，2014年7月10日原告陈敬全（甲方）与案外人吴承龙（乙方）就涉案房屋签订了房屋租赁合同，该房屋租赁合同约定的主要内容是：租期五年，自2014年7月15日起到2019年7月14日止；前两年租金为壹拾壹万元整，第三年租金壹拾贰万元整（2016年7月15日-2017年7月14日）·················，第四年租金壹拾叁万元整（2017年7月15日-2018年7月14日），第五年租金壹拾肆万元整（2018年7月15日-2019年7月14日），租金半年一付，须提前一个月支付。逾期不付，租赁合同则自动解除。2019年7月14日之前清场。乙方在租赁期内不得破坏房屋结构，同时甲方也不得阻扰乙方正常装修。（如有增加或者拆除墙体所有费用由乙方负责）楼梯与乙方无关，等等。2015年6月底，案外人吴承龙与原告陈敬全协商后终止了上述租赁合同，吴承龙出具证明载明：“本人是苏宁天润城××室租客吴承龙。于2014年7月10日本人与业主陈敬全签订租赁合同，租期为5年，2014年7月15日至2019年7月14日止。租金为前两年壹拾壹万元整，第三年壹拾贰万元整，第四年壹拾叁万元整，第五年壹拾肆万元整。现因房屋漏水严重导致本人无法经营，只能于2015年6月要求与业主陈敬全终止合同。经商议，业主陈敬全考虑到因房屋漏水严重确实无法经营，同意终止合同。但需将水、电及物业管理费交至2015年6月底止，以后一切事物与本人无关。证明人：吴承龙”。2014年7月14日案外人吴承龙向原告陈敬全的银行卡支付租金43860元（原告陈敬全陈述是2014年7月15日至2014年12月31日之间的租金），2014年12月10日又支付租金55000元（原告陈敬全陈述是2015年1月1日至2015年6月30日之间的租金）。2015年6月3日，原告陈敬全向被告天华百润公司报修，原告陈敬全留存了报修单的第四联（业主留存），载明具体位置的报修内容是，整个楼顶漏水，内墙体脱落，墙体渗水，问题描述栏书写10.11购房，报修人栏书写陈敬全，日期栏书写2015年6月3日。2015年9月14日原告陈敬全制作了维修涵，内容是：“尊敬的南京天华百润投资发展有限责任公司负责人：您好！本人是天润城××室业主陈敬全，因屋顶大面积漏水，我曾于2014年10月左右、2015年6月3日分别到您公司申请维修，至今未见修好，目前屋顶仍然漏水严重，请尽快维修为感！业主：陈敬全2015年9月14日”。原告陈敬全通过圆通快递公司将上述维修涵邮寄至被告天华百润公司的汪经理和王先生两名员工。2015年1月27日，被告天华百润公司与南京房屋防水工程公司签订了苏宁环球江北公司天润城零星、维修与应急工程施工合同，该合同第2页载明：零星或应急工作范围包含房屋墙面空鼓开裂的维修，渗漏水的维修，等等；具体项目的工期以甲方发出的书面通知或开工令为准；防水工程采用淋水或蓄水方式验收，并按照2倍于规范标准的淋水或蓄水方式测试，无渗漏，甲方工程管理部或业主、使用单位签字确认维修成果。2015年7月，南京房屋防水工程公司的维修人员接到了维修包含涉案房屋在内的52幢整栋楼楼顶的维修任务，涉案房屋的楼顶漏水等问题维修完毕后，要求原告陈敬全签字确认零星/应急/维修工程验收单，原告陈敬全于2015年12月24日在零星/应急/维修工程验收单的维修工程业主评价栏签字。原告陈敬全递交的零星/应急/维修工程验收单的验收时间栏后书写2015年12月24日，被告天华百润公司递交的零星/应急/维修工程验收单的完工情况描述栏书写楼顶渗水、墙体渗水，已完成，工程质量符合规范要求。 本案争议的焦点是：被告天华百润公司对涉案房屋屋顶漏水、墙体渗水等问题是否应该承担房屋保修责任；原告陈敬全因涉案房屋屋顶漏水、墙体渗水等问题所遭受的具体损失如何认定。 本院认为，行为人因为过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告天华百润公司应该依据现售合同的附件5第2项的规定对涉案房屋屋顶漏水、墙体渗水等问题承担房屋保修责任。根据上述附件5第2项的规定及相应的住宅质量保修书的记载，屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年，涉案房屋涉及上述两项质量问题的保修期的开始时间是2010年11月25日，截止时间是2015年11月24日，即仍然处于保修有效期内。被告天华百润公司抗辩涉案房屋屋顶漏水、墙体渗水等问题不是房屋自身质量问题导致，而是原告陈敬全在拆建涉案房屋改变房屋结构、装修不当、装设烟道，致使房屋屋顶开裂漏水、墙体渗水。对此被告天华百润公司未递交证据证明，依法应该承担举证不能的法律责任。原、告递交的照片、录像（照片）、证人周某,4的证言反映涉案房屋所在的整个52幢楼的屋顶表面随处可见开裂现象，该幢楼的屋顶漏水是普遍现象，而52幢楼的墙体也多处可见渗水维修痕迹，且被告天华百润公司自行于2015年1月签订了天润城零星、维修与应急工程施工合同，同时自2015年7月开始对52幢楼整个屋面进行漏水维修，包含对涉案房屋楼顶漏水及墙体渗水问题进行了无对价的维修，由此可见，被告天华百润公司不能证明涉案房屋的屋顶漏水、墙体渗水是原告陈敬全的不当使用房屋的行为造成，而是因为房屋质量问题导致，因此被告天华百润公司作为涉案房屋的建设方和质量保修方应该在保修期内承担保修责任。涉案房屋属于经营性商铺，被告天华百润公司因未能及时履行保修责任导致原告陈敬全遭受损失存在过错，应该承担全部的赔偿责任。 原告陈敬全于2015年6月3日报修，住宅质量保修书上记载答复时限为3个工作日，而案外人吴承龙自2015年6月30日与原告陈敬全终止租赁合同，此后因为房屋漏水、墙体渗水的原因，涉案房屋一直空置，导致了租金损失，根据原告陈敬全与案外人吴承龙签订的租赁合同及银行存款凭单可见，涉案房屋2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金是110000元。被告天华百润公司抗辩涉案房屋维修竣工时间是2015年9月24日，同时证人周某,4陈述原告陈敬全于2015年12月24日验收签字，原告陈敬全认可其于2015年12月24日验收签字，同时证人周某,4陈述2015年9月24日其竣工后因为防水层的潮气导致涉案房屋里面屋顶潮湿，直至2015年12月24日潮湿面积越来越小至基本干燥了，原告陈敬全才签字验收。被告天华百润公司亦未能举证证明2015年9月24日时涉案房屋屋顶漏水及墙体渗水问题已经全部维修完工并符合验收合格的条件，依法应该承担举证不能的法律责任。再，被告天华百润公司申请的证人陈述维修竣工都需要业主的验收签字，同时陈述原告陈敬全确实于2015年12月24日验收签字，仅有该证人的证言反映涉案房屋维修竣工时间是2015年9月24日，没有其他证据佐证，不能证明原告陈敬全存在延迟验收签字的情况。综上，本院认定涉案房屋屋顶漏水、墙体渗水维修工程的竣工时间是2015年12月24日，原告陈敬全递交的证据证明此期间涉案房屋处于空置状态，根据原告陈敬全诉请的每月租金损失9166元（110000元/年÷12月/年），遭受的租金损失为53166元。关于原告陈敬全的第一项诉请，被告天华百润公司已经于2015年12月24日维修竣工并经原告验收。原告陈敬全诉请装修损失26800元，未能递交证据证明，依法应该承担举证不能的法律责任，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南京天华百润投资发展有限责任公司于本判决发生法律效力次日起五日内赔偿原告陈敬全53166元； 二、驳回原告陈敬全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费700元，由被告南京天华百润投资发展有限责任公司负担。（诉讼费原告陈敬全已经预付350元，被告南京天华百润投资发展有限责任公司于给付上述赔偿款时一并给付原告陈敬全350元，同时向本院交纳诉讼费350元）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审 判 长  柳 林 人民陪审员  赵红锦 人民陪审员  徐晓燕 二〇一六年九月二十八日 书 记 员  谭 慧