重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0112民初11199号
原告：江上游，男，1996年12月13日出生，汉族，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：王树涛，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告：李玉华，女，1968年7月17日出生，汉族，住重庆市丰都县。
委托诉讼代理人：汪鹏，重庆森众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡苷用，重庆森众律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司重庆江北支行，住所地重庆市江北区西环路2号附3、附4号，统一社会信用代码91500105902889769J。
负责人：陶新文，行长。
委托诉讼代理人：雷霆，男，1971年9月29日出生，汉族，系该支行员工。
委托诉讼代理人：刘平，女，1970年6月21日出生，汉族，系该支行员工。
原告江上游与被告李玉华，第三人中国农业银行股份有限公司重庆江北支行（以下简称农业银行江北支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江上游及其委托诉讼代理人王树涛，被告李玉华及其委托诉讼代理人汪鹏，第三人农业银行江北支行的委托诉讼代理人雷霆、刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江上游向本院提出诉讼请求：1、原告代被告向第三人偿还重庆市北部新区XX大道XX号77幢1-33-5房屋上的全部按揭贷款，贷款清偿完毕后，第三人协助原告办理该房屋的抵押登记注销手续，在抵押登记注销后，被告协助原告将案涉房屋过户登记至原告名下；剩余房款在过户当日一次性支付。2、判令被告支付原告违约金133800元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月23日签订了《房屋买卖合同》，约定原告以1338000元购买被告名下位于重庆市北部新区XX大道XX号77幢1-33-5号房屋。同日，原告按约向被告支付定金3万元，被告亦向原告出具收条。后原告要求被告一起到银行配合办理房屋按揭贷款手续，被告却通知原告房屋不出售了，且拒绝履行合同约定的义务，被告已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。
被告李玉华辩称，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告应按约履行付款义务，但原告的银行按揭贷款审批并未通过，致使合同无法履行，我方从未同意原告支付房屋全款，原告违约在先，后我方也以律师函的形式催促原告按约先支付首期款，用于房屋解押，但原告并未支付相应款项，故我方不存在违约行为，要求解除合同，驳回原告的全部诉请。
第三人农业银行江北支行述称，李玉华就案涉房屋与我方签订了借款合同并办理了抵押登记，若法院判决双方继续履行合同，我方需原告先清偿贷款后才配合办理解除抵押登记。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对房屋买卖合同、产权证复印件及档案自助查询结果、收条及手机查询明细、2018年5月8日的谈话录音、2018年5月25日的电话录音、2018年6月4日和6月19日的微信截图及短信截图、房屋信息查询记录、江上游与隆李应的微信聊天记录截图、律师函2份、2018年4月24日个人信贷业务要素变更申请表、个人购房担保借款合同，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告李玉华系重庆北部新区XX大道XX号77幢1-33-5号房屋登记的权利人，该房屋系李玉华贷款购买，抵押给中国农业银行股份有限公司重庆江北支行，抵押贷款金额为20万元，于2012年4月26日办理抵押合同登记。
2018年4月23日，被告李玉华作为甲方（卖方）、原告江上游作为乙方（买方）签订了《房屋买卖合同》，主要约定甲方将位于重庆市北部新区XX大道XX号77幢1-33-5号房屋出售给乙方，房屋成交价131万元。合同第三条付款方式约定：甲乙双方约定在2018年4月23日乙方支付甲方购房定金30000元。乙方选择商业贷款：于2018年5月1日前签订《按揭贷款合同》，乙方贷款金额暂定910000元（以银行审批为准），且甲乙双方约定在银行审批同意贷款后7个工作日内办理过户手续；乙方在产权过户时，将首期款390000元支付给甲方，其中留8000元作为尾款，于结房当日付清。注：若银行审批贷款金额小于乙方申请的贷款金额，则乙方应在银行审批后3个工作日内补足首付款；甲乙双方约定在贷款银行放贷款3个工作日内将贷款金额910000元转付给甲方；甲方应在收齐银行贷款3个工作日内将房屋交给乙方。合同第五条甲方的权利与义务中约定，甲方应保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房，若因此而产生的法律后果，由甲方承担相关责任，并且无以下限制交易的情况：作为抵押担保物。合同第七条违约责任中约定，如甲乙双方任意一方未按本协议约定的内容履行，导致交易失败，则视其违约，应向守约方支付房屋成交额10%的违约金。合同第八条中手写约定：乙方承诺甲乙双方在资料齐全、银行面签之日起，承诺甲方在60天内收齐所有房款，尾款除外。
2018年4月23日，原告江上游向李玉华儿子隆李应转账3万元，被告李玉华出具收据，确认收到江上游购买案涉房屋的定金3万元。
庭审中，江上游陈述，原、被告双方曾在2018年4月27日一起去银行办理过按揭贷款，但在5月8日时李玉华就通知我方房屋不卖了并不再配合我方办理房屋按揭贷款，我方因此于2018年5月16日提起本案诉讼。后我方在告知李玉华已经起诉的情况下，进行了多次协商，李玉华口头同意继续配合我方办理按揭贷款。5月22日银行通知我方其收到了李玉华的律师函，故5月22日当天我方找到了李玉华及其家人协商一次性付款的事情，李玉华也是同意一次性付款的。
2018年5月8日，原告江上游的哥哥江渡与被告李玉华、李玉华的儿子隆李应在商谈时有以下内容：隆李应：我的父亲不干了。江渡：我跟你妈说，因为是她的事，阿姨，是不是你不卖这房了？李玉华：不是我不卖，是我家老头子不卖。江渡：现在问题是你能做主，我们是签了合同的。李玉华：肯定是做不了这个主的，现在才来说撒。隆李应：我们现在什么都不说，不耽搁你也不耽搁我，该怎样处理就怎样处理。江渡：想好了吗？你们是让我们该去告，就去告吗？……。庭审中，被告李玉华陈述，我方表示不愿出售房屋系因原告的银行按揭贷款未办理下来，我方大约于4月26日配合原告办理了银行按揭贷款面签手续，后江上游当面来我家告知我方银行按揭贷款未办理成功。江上游陈述，5月8日银行审批是否通过并未确定，我是5月22日才知道因李玉华向银行发送了律师函，按揭贷款审批未通过，当晚我才到李玉华家中告知其银行按揭贷款审批未通过，并提出一次性付款。
2018年5月9日，江上游向李玉华的儿子隆李应发微信称其还是想购买案涉房屋，如果坚持不卖只能走法律程序了，希望双方再协商一下。隆李应于2018年5月15日回复要求江上游定协商时间和地点。
2018年5月17日，隆李应通过微信向江上游发送《律师函》，律师函上主要内容为：重庆森众律师事务所接受被告李玉华的委托发送《律师函》，委托人李玉华已于2018年4月27日配合你到厦门银行完成了《按揭贷款合同》的面签等相关按揭手续，积极办理房屋解压申请手续，从没有向你说过房屋系委托人与其丈夫共有，且丈夫不同意卖房为由，明确表示不再卖房。根据合同约定，委托人办理过户前，需要你方同时满足支付首期款390000元和银行审批同意贷款两个条件，在委托人首期款未收到，银行贷款审批未批准的情况，即要求办理过户手续严重违反合同约定，特函告你认真履行双方签订的《房屋买卖合同》，向厦门银行提交贷款申请手续。
2018年5月25日，江上游与李玉华的儿子隆李应电话录音中有以下内容：江上游：跟李玉华两个，之前我们也同意了，房屋买卖我们付全款撒。隆李应：啊。江上游：你不是说款已经打入扣款账户了吗？隆李应：款是打进去了，但是扣款要等下个星期一或者星期二了。江上游：要的，解压是只要两天撒。隆李应：一般是只要一两天。江上游：那我们约个时间吧，看约什么时候去房屋过户？隆李应：我们这边必须等房子解压出来了才行啊。江上游：我们先顶个过户时间吧，这样我也不天天催你们了。隆李应：不是我和你约个时间，如果是抵押银行那边扣款了后，他们说了正常是一两天取证，而且他们扣款只是星期一或者星期二扣款，也就是星期五之前可以拿证。……隆李应：你那边把钱该准备就准备下。好，就这样。
2018年6月4日，江上游向李玉华、李玉华的儿子隆李应分别发短信、微信称“之前我们协商并一起将房屋买卖合同付款方式变更为一次性付款。现我已经将房款准备妥当，请李玉华尽快将房屋解压并配合我办理过户手续。我希望你们能够在2018年6月8日前完成房屋解压并在2018年6月14日前联系并配合我办理房屋过户手续。同时，我承诺在房屋过户且完善契税手续的当天向你一次性支付全部购房款项。”2018年6月19日，江上游再次向被告李玉华、李玉华的儿子隆李应分别发短信、微信，内容与6月4日的短信、微信内容基本一致。李玉华对上述短信、微信的真实性无异议，但认为其在2018年6月20日通过律师函的形式告知江上游应该将全部购房款支付后其才办理解押过户手续，但江上游一直未履行，导致合同无法履行。
另查明，李玉华于2018年4月24日向案涉房屋的抵押贷款银行申请提前结清全部借款本息，但截止本案法庭辩论终结时仍未结清抵押贷款。现案涉房屋存在第三人农业银行江北支行的抵押权及原告江上游申请财产保全的查封。
原、被告双方均认可案涉房屋的抵押贷款按合同约定由被告李玉华负责偿还。被告李玉华陈述，合同签订后我方按约去银行申请办理房屋解押手续，但原告江上游的银行按揭贷款审批并未通过，且又未及时向我支付全部购房款，致使合同无法继续履行，因签订合同至今时间较长产生了损失，故现在不愿意继续履行合同。原告江上游陈述，李玉华仅向银行提交了还款申请，并未办理还款手续，案涉房屋至今仍存在第三人的抵押权，我方要求继续履行合同，愿意代被告李玉华向第三人农业银行江北支行偿还案涉房屋的按揭贷款，被告协助我方办理房屋的过户手续，在过户当日我方一次性向被告支付全部剩余购房款。
本院认为：原告江上游与被告李玉华在2018年4月23日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。
《房屋买卖合同》签订后，江上游按约支付了定金3万元，李玉华亦在2018年4月27日配合江上游办理了按揭贷款面签等相关手续。从江上游举示的2018年5月8日晚的谈话录音可以看出，李玉华在此时表达了不再出售案涉房屋的意思，李玉华虽称其表示不愿出售房屋是因为原告的按揭贷款没有办理下来，但在5月8日时江上游的按揭贷款尚在审批中，并无证据证明按揭贷款未办理成功。从李玉华举示的2018年5月15日的律师函中“在委托人首期款未收到，银行贷款审批未批准的情况，即要求办理过户手续严重违反合同约定”的内容也可看出，李玉华在2018年5月15日时清楚地知晓案涉房屋的贷款尚在审批中。故李玉华在2018年5月8日表示不愿出售房屋无法律依据，其应继续按合同约定全面履行自己的义务。合同约定，暂定的银行贷款为91万元，江上游在产权过户当日将首期款39万元支付给李玉华，若银行批准的贷款金额小于申请的贷款金额，则江上游应在银行审批后3个工作日内补足首付款。根据江上游和李玉华的陈述，双方在2018年5月22日才知晓江上游的银行按揭贷款审批没有通过，则江上游此时按合同约定应在产权过户当日支付除3万元定金以外的款项。但因案涉房屋上存在第三人农业银行江北支行的抵押权，产权过户前需消除抵押权，合同亦约定李玉华应负责消除抵押权等限制交易的情况，故在江上游的银行按揭贷款未审批通过的情形下，李玉华要求江上游应该将全部购房款支付后其才办理解押过户手续，不符合合同约定，亦无法律依据。现江上游要求代李玉华向第三人农业银行江北支行清偿案涉房屋上的抵押贷款，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本院予以支持。江上游代李玉华清偿完案涉房屋上的抵押贷款后，第三人农业银行江北支行应协助江上游办理案涉房屋的抵押登记注销手续。在案涉房屋上的抵押登记注销后，李玉华应协助将案涉房屋过户登记至江上游名下。江上游表示愿意在过户当日一次性向李玉华支付剩余房款（总房款133.8万元-3万元-
江上游代李玉华向第三人农业银行江北支行偿还的贷款本息金额），符合合同约定，本院予以支持。
关于违约金133800元。首先，合同明确约定房屋成交额10%的违约金（1338000元×10%）系一方违约导致交易失败时违约方应承担的责任，而本院已支持了江上游要求继续履行合同的诉讼请求，即双方的交易并未失败，江上游要求李玉华支付房屋成交额10%的违约金133800元无法律依据；其次，虽然李玉华在2018年5月8日表达了不出售案涉房屋的意思，但截至本案起诉时即2018年5月16日时江上游的按揭贷款是否通过尚不确定，即合同最终能否履行，如不能履行究竟因哪方原因造成尚不确定，且李玉华也通过发送律师函以及其儿子隆李应与江上游沟通，协商继续履行合同事宜。综合考虑以上事实，原告江上游要求被告李玉华支付违约金133800元，本院不予支持，但在双方合同应继续履行的情况下，李玉华在庭审中明确拒绝继续履行合同无法律依据，应承担本案诉讼费和保全费。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告江上游在本判决生效后十日内代被告李玉华向第三人中国农业银行股份有限公司重庆江北支行一次性清偿位于重庆市北部新区XX大道XX号77幢1-33-5房屋上的全部按揭贷款（具体金额以第三人核定为准），贷款清偿完毕后，第三人中国农业银行股份有限公司重庆江北支行协助原告江上游办理该房屋的抵押登记注销手续；
二、被告李玉华在位于重庆市北部新区XX大道XX号77幢1-33-5房屋的抵押登记注销后的十日内协助原告江上游办理该房屋的产权过户登记手续；在房屋抵押登记注销后的十日内，房屋过户前由原告江上游向被告李玉华支付全部剩余房款（总房款133.8万元-3万元-
江上游代李玉华向第三人农业银行江北支行偿还的金额）；
三、驳回原告江上游的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费16840元,依法减半收取8420元，财产保全费1520元，由被告李玉华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 雷元亮
二〇一八年八月十五日
书记员 龙 倩