中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）最高法民申565号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：交通银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市新城区西新街**号。
负责人：程清洁，该分行行长。
委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：孙菲，女，1985年10月13日出生，汉族，住陕西省西安市临潼区。
一审第三人：陕西瑞麟置业有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区环城南路中段***号。
再审申请人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西分行）因与被申请人孙菲、一审第三人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服陕西省高级人民法院（2017）陕民终522号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
交行陕西分行申请再审称，一、二审认定的基本事实缺乏证据证明，无法证明被申请人已支付房款、名下无房产以及房屋交付使用之事实。1.交行陕西分行多次要求被申请人提供证据证明其真实支付购房款的情形，但被申请人仅提供了购房合同及瑞麟公司单方出具的《收据》作为支付价款的证据，无法证明其已支付购房款，二审法院认定事实错误。2.陕西省西安市住房保障和房屋管理局（以下简称西安房管局）出具的《财产查询反馈信息表》无法覆盖被申请人名下在全国范围内的房产信息，不能全面证明被申请人名下再无其他房产。且根据江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）于2015年7月2日印发的《执行异议之诉案件审理指南》（以下简称《审理指南》）的相关规定，“无其他用于居住的房屋”应当认定为案外人及其配偶、子女名下均无用于居住的房屋，被申请人亦没有证据证明其配偶、子女名下均无其他房产。3.被申请人无法证明其已居住。瑞麟君府南区在建工程至今尚未竣工验收，尚不能使用，更未交付。且陕西省西安市中级人民法院（以下简称西安中院）执行庭、评估机构在对案涉房产评估核查过程中，未发现有任何占有或使用行为。4.交行陕西分行发现瑞麟公司及孙瑞林对外有大量欠款，后期更是以房产直接抵债。本案存在大量违法行为及疑点，但一、二审法院均未予以严格审查，导致认定事实不清。二、交行陕西分行因客观原因不能自行收集有关被申请人是否真实交付房款的证据，故于一、二审期间书面申请法院调查、收集相关证据，但一、二审法院均未准许。三、二审适用法律错误。1.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十七条。交行陕西分行在被申请人签订《商品房买卖合同》之前已依法办理了抵押登记，对案涉房产享有担保物权。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。首先，被申请人与瑞麟公司签署商品房买卖合同明显晚于抵押权设定时间，其完全有条件知晓案涉房产上存在他项权利且不可能进行产权过户登记。其次，即使被申请人无法知晓案涉房产已抵押登记，也不影响交行陕西分行抵押权的实现，被申请人可向瑞麟公司主张撤销或解除商品房买卖合同来保护其权益。最后，根据《物权法》的立法精神及江苏高院《审理指南》之规定，适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条的前提是办理商品房预售登记，被申请人至今尚未办理登记，不应适用上述法律。综上，二审法院适用法律错误，本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十七条。2.根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民事诉讼法司法解释》）第三百一十一条，本案应由被申请人承担举证责任，但被申请人提供的证据不足以证明其权利可以排除强制执行。综上，交行陕西分行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项之规定申请再审。
孙菲提交意见称，其购置房屋和车库共向瑞麟公司支付了73万元，其中69.5万元系孙菲与其丈夫通过银行转账的方式支付，另有3.5万元系向售楼部支付现金。孙菲在二审阶段时已通过邮寄的方式将用于支付购房款的银行流水单据提供给法院，现再次提交相关购房合同、收据、银行流水等证据。
根据交行陕西分行的再审申请，本院对以下事项进行审查：一、关于二审判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题；二、关于二审法院是否应对交行陕西分行的申请予以调查收集证据的问题；三、关于本案其他法律适用的问题。
一、关于二审判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题
《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”参照该规定，本院分别论述如下：
首先，关于被申请人是否已在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。交行陕西分行提出，根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，孙菲和瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》无效。本院认为，《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，交行陕西分行据此主张《商品房买卖合同》无效不能成立。根据二审法院查明的事实，2014年7月24日，孙菲与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定孙菲购买陕西省西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区4号楼11401号房屋，合同价款为60万元。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。2015年1月27日，西安中院作出（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区127套房产外加商业楼（独立三层）和幼儿园；查封期限为两年。孙菲购置的房屋在上述查封之列。根据上述事实可以认定，被申请人在法院查封之前已签订了合法有效的书面合同。
其次，关于被申请人所购商品房是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。本院认为，结合《执行异议和复议案件规定》第二十九条之本意，“用于居住”应根据房屋的使用性质决定。本案中，被申请人所购房屋性质为居住用房，且被申请人还提交了案涉房屋的验收交接表、交房入住书、钥匙、二期物业管理服务合同等证据证明其已装修入住，进一步证明该房屋系用于居住。关于被申请人名下是否还有其他房屋的问题。西安房管局出具的《财产查询反馈信息表》显示，孙菲名下未登记其他房屋。交行陕西分行认为被申请人仅能证明其在西安市内无其他房产，不能证明在全国范围内再无其他房产，且参照江苏高院印发的《审理指南》，被申请人还须提供证据证明其配偶、子女名下均无其他房产。本院认为，“无其他用于居住的房屋”系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋。二审法院已查明被申请人在西安市无其他房产，故认定被申请人所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋并无不当，交行陕西分行根据江苏高院的《审理指南》要求被申请人证明其配偶、子女名下均无房产，没有法律依据，本院不予支持。
最后，关于被申请人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。经二审法院查明，孙菲与瑞麟公司于2014年7月24日签订《商品房买卖合同》，约定房屋价款为60万元整。本院再审审查认为，根据孙菲提交的《情况说明》《中国银行结算业务申请书》《中国银行新线存款历史交易明细清单》《中国银行大额支付交易当日处理往账清单》《中国工商银行汇款凭证》《中国工商银行借记卡账户历史明细清单》等相关证据来看，孙菲购置瑞麟君府2期房号为041141的房屋一套及小区车位一个，共计73万元整。孙菲丈夫段崇军于2014年7月24日通过中国银行向瑞麟公司汇款49.5万元，孙菲于同日通过中国工商银行向瑞麟公司汇款20万元，二人合计向瑞麟公司账户汇款69.5万元，后孙菲又向瑞麟公司售楼部支付3.5万元的现金，瑞麟公司售楼部依上述转款和现金向孙菲出具《收据》。以上证据足以证明，被申请人为购置案涉房屋已向瑞麟公司支付了全部购房款。被申请人在提供了瑞麟公司出具的《收据》后，再提供的以上这些证据能够相互印证，与其当庭陈述的事实可一一对应，该项事实较为合理可信，本院依法予以认定。
综上，本案可参照适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，认定被申请人享有足以排除强制执行的权利。
二、关于二审法院是否应对交行陕西分行的申请予以调查收集证据的问题
交行陕西分行提出其曾向一、二审法院书面申请调查收集有关被申请人是否真实交付房款的证据，一、二审法院未调查收集。本院认为，首先，瑞麟公司作为收取购房款的一方，其出具《收据》载明已收到孙菲购房款60万元，表明瑞麟公司已认可被申请人支付了全部购房款，故二审法院不予调查、收集并无不当。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集……”根据该条规定，在被申请人提供了房屋出卖人出具的《收据》证明其已交付购房款的前提下，如交行陕西分行主张被申请人并未真实交付购房款，应当提供证据予以证明，即使交行陕西分行认为其因客观原因不能自行收集相关证据，也应向二审法院提供初步证据，证明被申请人交付房款之事实确实存有疑点。最后，被申请人已于再审期间提交其支付购房款的转款凭据等证据，证明被申请人系真实支付全部购房款，与二审法院认定的基本事实一致，故对交行陕西分行的该项再审申请，本院不予支持。
三、关于本案其他法律适用的问题
交行陕西分行认为本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十七条，其对案涉房产享有对抗案外人孙菲的优先受偿权，二审法院适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条系适用法律错误。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条之所以作为第二十七条的但书内容，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权。本案中，被申请人已承担相应举证责任，提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形，认定其享有足以排除强制执行的民事权益，二审法院参照适用该条规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十一条和第三百一十二条第一款第一项之规定，适用法律正确。此外，交行陕西分行认为适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条的前提条件是办理商品房预售登记，该主张没有法律依据，本院不予支持。
综上，二审法院认定事实清楚、适用法律正确。交行陕西分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回交通银行股份有限公司陕西省分行的再审申请。
审 判 长 杨永清
审 判 员 丁广宇
审 判 员 李 涛
二〇一八年六月二十九日
法官助理 钟丽丹
书 记 员 李晓宇