中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终355号
上诉人（原审原告）上海安华物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人李惠仪，董事长。
委托代理人于军。
委托代理人邹家乐。
上诉人（原审被告）倪刚，男，1959年2月1日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审被告）周美芳，女，1958年5月25日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审被告）倪鹏，男，1988年12月6日出生，汉族，住址同上。
委托代理人周美芳（倪鹏之母）。
上诉人上海安华物业管理有限公司（以下简称“安华公司”）、上诉人倪刚、周美芳、倪鹏因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第3231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月21日公开开庭审理了本案，上诉人安华公司的委托代理人邹家乐到庭参加了诉讼。上诉人倪刚、周美芳、倪鹏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，倪刚、周美芳、倪鹏系上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。
2006年10月1日，上海珠江投资有限公司（甲方）与上海合生物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，（第一条）本合同所涉物业基本情况：物业名称珠江香樟南园，座落位置平凉路XXX号。（第二条）乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护；物业共用设施设备的日常运行和维护；公共绿化养护服务；物业公共区域的清洁卫生服务；公共秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；业主委托的其他物业管理服务事项。（第七条）乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。住宅高层人民币（以下币种均为人民币）1.70元／月平方米，底层1.30元／月平方米，商业用房3.07元／月平方米。（第十条）物业服务费用按月交纳，业主应在每月的10日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期当月之次月1日起按日加收应缴费用的千分之三的违约金。合同期限为三年，自2006年10月1日起至2009年9月30日。
上海市杨浦区定海135街坊香樟南园业主委员会（甲方）与安华公司（乙方）签订《物业服务合同》约定，（第一条）本合同所涉物业基本情况：物业名称珠江香樟南园，座落位置平凉路1889弄。（第二条）乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护；物业共用设施设备的日常运行和维护；公共绿化养护服务；物业公共区域的清洁卫生服务；公共秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；业主委托的其他物业管理服务事项。（第七条）乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。住宅高层1.70元／月平方米，底层1.30元／月平方米，商业用房3.07元／月平方米。（第十条）物业服务费用按月交纳，业主应在每月的10日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期当月至次月之日起按日应缴费用的千分之三加收滞纳金。（第三十条）本合同为期2年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。
2014年9月15日，上海市杨浦区定海135街坊香樟南园业主委员会出具《情况说明》，珠江香樟南园小区（地址：上海市平凉路1889弄）的前期物业服务管理是由开发商珠江投资有限公司委托上海合生物业管理有限公司（后更名为上海安华物业管理有限公司）实施服务管理的。前期物业服务合同为期三年，时间自2006年10月1日起至2009年9月30日止。2010年1月本小区业主委员会成立，2011年12月经小区业主大会表决程序通过决议，继续聘用安华公司（原上海合生物业管理有限公司）实施对小区的物业服务管理工作。并于2011年12月30日签订了为期二年的物业服务合同，时间为2012年1月1日起至2013年12月31日止。2014年1月1日起至今，由于小区业委会又进入了换届改选过程中，尚未签订新的物业服务合同。需要说明的是自前期物业服务合同到期后至与业委会签订物业服务合同期间的自2009年10月1日至2011年12月31日及本届业委会改选期间的自2014年1月1日至今，珠江香樟南园小区仍由安华公司为本小区提供物业管理服务。
原审法院另查明，2009年3月23日，上海合生物业管理有限公司名称变更为上海安华物业管理有限公司。
安华公司向法院起诉称，倪刚、周美芳、倪鹏从2012年11月至2015年9月拖欠物业管理费35个月，安华公司多次催缴，倪刚、周美芳、倪鹏至今仍拒绝全额支付应交的物业费。安华公司认为，倪刚、周美芳、倪鹏应当依据有关法律和物业服务合同的约定，按时缴纳物业服务费，故诉至法院：1、请求判令倪刚、周美芳、倪鹏支付2012年11月1日至2015年9月30日的物业管理费5，554.50元；2、请求判令倪刚、周美芳、倪鹏支付滞纳金2，000元；3、诉讼费由倪刚、周美芳、倪鹏承担。
原审审理中，安华公司提交2014年7月16日、2015年6月11日、2015年8月31日的交款通知书，并主张以挂号信的形式向倪刚、周美芳、倪鹏寄送了上述交款通知书。倪刚、周美芳、倪鹏否认收到过上述交款通知书。安华公司提交上海市杨浦区定海135街坊香樟南园业委会出具的《情况说明》，内容为“关于本小区业主平凉路XXX弄XXX号XXX室拖欠物业费之事，业委会曾多次提醒该户业主倪刚先生按时缴纳物业费。其中，2014年3月份在小区老年活动室，倪刚先生曾经与业委会主任汤荣宝、委员周伟群及物业经理卜斐等人谈话，其间，业委会提醒倪刚先生将所欠的物业费交了。”倪刚、周美芳、倪鹏认为，《情况说明》上的地址1889弄4号1601室不是倪刚、周美芳、倪鹏家，倪刚、周美芳、倪鹏家是1602室，上面的业委会的图章真实性无法确定，情况说明上所述的事实不存在，并且“3月份”的时间也太宽泛，没有具体日期，不能作为证据，如果要谈话的应该提交谈话记录，如果这两人跟我们谈过应该要到庭作证，故不认可安华公司提交的该份证据。后安华公司再次向法院提交上述业委会出具的《情况说明》，内容为“关于本小区业主平凉路XXX弄XXX号XXX室拖欠物业费，业委会曾多次提醒该户业主倪刚先生按时缴纳物业费。其中，2014年3月份倪刚先生曾在小区老年活动室找到业委会主任汤荣宝询问维修费用事宜。当时，小区业委会委员周伟群及物业经理卜斐等人都在现场，其间，业委会提醒倪刚先生物业费欠费应该交清。”倪刚、周美芳、倪鹏认为，安华公司提供的证据前后不一致，有不可告人的目的，对于该证据不认可。
原审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。安华公司为小区提供物业服务，按时缴费是业主应尽义务。倪刚、周美芳、倪鹏应当按照物业服务合同约定的费用标准支付物业管理费。至于报警按钮及外墙渗水等问题，业主应通过正当途径行使救济，维护自己的合法权益，倪刚、周美芳、倪鹏认为应降低物业管理费标准的主张，于法无据，不予采纳，但是考虑到上述情况，对于安华公司主张的滞纳金，不予支持。民事权利的诉讼时效期间为两年，安华公司主张曾于2014年7月16日以挂号信形式向倪刚、周美芳、倪鹏催讨物业管理费，但倪刚、周美芳、倪鹏否认收到过上述信件，安华公司亦无法提交邮件投递结果查询凭证，故对此不予采信。至于安华公司提交的情况说明，其所陈述的情况亦无其他证据予以佐证，亦不予采信。因安华公司于2015年9月2日起诉至法院，故2013年9月2日之前的物业管理费，已经超过诉讼时效，不再支持。倪刚、周美芳、倪鹏应按照合同约定的费用标准，支付2013年9月2日起至2015年9月30日的物业管理费。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、倪刚、周美芳、倪鹏应于判决生效之日起十日内支付上海安华物业管理有限公司2013年9月2日至2015年9月30日的物业管理费3，962.20元；二、上海安华物业管理有限公司之其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由上海安华物业管理有限公司负担24元，由倪刚、周美芳、倪鹏负担26元。
安华公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，倪刚、周美芳、倪鹏一直拒付物业服务费，安华公司曾多次上门、电话沟通并以寄挂号信的方式向倪刚、周美芳、倪鹏催缴，但原审法院以倪刚、周美芳、倪鹏未收到挂号信为由对安华公司要求倪刚、周美芳、倪鹏支付2012年11月1日至2013年9月2日的物业服务费诉请不予支持，显失公正。请求二审法院撤销原审判决，依法改判倪刚、周美芳、倪鹏向安华公司支付2012年11月1日至2015年9月30日的物业费5，554.50元。
倪刚、周美芳、倪鹏共同辩称，不同意安华公司的上诉请求。倪刚、周美芳、倪鹏亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称，安华公司提供物业服务不到位，房屋渗漏一直未修理，报警系统也一直未开通和正常使用，根据相关法律规定，倪刚、周美芳、倪鹏不应该全额支付物业管理费。请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判倪刚、周美芳、倪鹏支付给安华公司2013年9月2日至2015年9月30日的物业管理费3，169.76元（原审判决基础上打八折）。
安华公司辩称，对于房屋渗漏问题，安华公司要求倪刚、周美芳、倪鹏申请保修，倪刚、周美芳、倪鹏没有申请保修，也不同意安华公司使用维修基金维修。关于报警系统问题，倪刚、周美芳、倪鹏正在与开发商进行诉讼。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，安华公司提供被退回的2015年6月15日寄送的挂号信信封，证明安华公司一直向倪刚、周美芳、倪鹏催讨物业费。倪刚、周美芳、倪鹏对该挂号信不予认可，表示倪刚、周美芳、倪鹏未收到过该信件。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。倪刚、周美芳、倪鹏作为小区业主，在安华公司为小区提供物业服务后，应按照物业服务合同约定的费用标准支付物业管理费。倪刚、周美芳、倪鹏上诉以安华公司提供服务不到位、房屋渗漏及报警按钮等问题为由，要求降低物业管理费标准，依据尚不充分，本院不予支持。关于倪刚、周美芳、倪鹏应支付的物业管理费期间，原审法院认为安华公司2015年9月2日起诉至法院，2013年9月2日之前的物业管理费已超过诉讼时效，且安华公司提供的证据不足以证明其曾于2015年9月2日之前向倪刚、周美芳、倪鹏主张物业管理费，故对安华公司2012年11月1日至2013年9月2日之间的物业服务费主张不予支持，并无不妥。安华公司上诉仍要求倪刚、周美芳、倪鹏支付2012年11月1日至2013年9月2日期间的物业管理费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海安华物业管理有限公司负担人民币25元，上诉人倪刚、周美芳、倪鹏负担人民币25元。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年五月二十五日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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