浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第590号
上诉人（原审被告）王大海。
上诉人（原审被告）王惠英。
上诉人（原审被告）王某甲。
法定代理人王大海，系王某甲父亲。
上诉人（原审被告）王某乙。
法定代理人王大海，系王某乙父亲。
上诉人（原审被告）王某丙。
法定代理人王大海，系王某丙父亲。
五上诉人共同委托代理人吴彩虹。
被上诉人（原审原告）施益花。
委托代理人陈凤鸣。
委托代理人丁帆。
上诉人王大海、王惠英、王某甲、王某乙、王某丙为与被上诉人施益花建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2014）金义民初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告施益花诉称，被告王大海、王惠英系夫妻关系；被告王大海、王惠英与王某甲、王某乙、王某丙系父母、子女关系。被告获批拆迁安置建房面积126平方米。2004年3月25日，被告王大海、王惠英与原告签订了一份《房地产绝卖契约》，契约中约定：甲方（王大海、王惠英）将福田小区二期拆迁安置地块畈田王村本户应有的指标按时值绝卖给乙方（原告施益花），计占地面积为36平方米，计壹佰捌拾万元，建筑设施费用由乙方支付；甲方必须配合乙方为抽签投标、产权过户等事项提供方便�甲方不负任何经济费用。签约当日，原告以借款的名义支付被告王大海、王惠英转让款计人民币1800000元。嗣后，原告支付了受让建房面积安置街区投标款。受让建房面积街区房打折后实际29.52平方米安置在畈田王村11号7-12地块。2005年7月8日，义乌市建设局颁发了畈田王村11号建设规划许可证。2009年，原告出资完成了29.52平方米的房屋建造，该房屋由原告管理使用至今。该地块现门牌号码为义乌市稠城街道诚信一区11幢5号、6号。原告受让的29.52平方米土地上的房屋至今未办理房地产初始登记及变更过户手续。2004年4月28日，原告与周爱国签订了《房地产绝卖契》债权转让合同，但被告没有向周爱国履行义务。为此，2013年12月21日，经周爱国同意，原告与周爱国解除了《房地产绝卖契》债权转让合同。随后，原告发函被告王大海、王惠英撤销原债权转让通知。综上所述，原告与被告王大海、王惠英签订的《房地产绝卖契约》系当事人真实意思表示，其转让标的不存在法律禁止的情形，绝卖契应当有效，被告理应履行办理受让房屋的房地产初始登记，并协助原告办理受让房屋变更过户手续的义务。请求：一、确认2004年3月25日原告与被告王大海、王惠英签订的《房地产绝卖契》有效。二、被告办理及协助原告办理义乌市诚信一区11幢5号、6号中计占地面积29.52平方米房屋所有权、土地使用权初始登记及过户变更登记至原告名下。
原审被告王大海、王惠英、王某甲、王某乙、王某丙辩称，原告与被告签订房地产绝卖契是事实。但是原告并未按照契约约定向被告支付转让款。契约中约定转让款180万元，原告仅支付了72万元，剩余的108万元转让款至今没有支付给被告。签订协议当年，被告也要求原告一次性支付。原告认为房屋没有过户，在�户的时候会一次性支付的。被告考虑到与原告有一定的亲戚关系，且为村里的村长。就考虑延后让原告支付。现在原告起诉要求过户，被告认为原告没有全部支付转让款的情况下，有权拒绝协助办理过户登记手续。且被告已经另行起诉要求原告支付剩余转让款108万元。请驳回原告的诉请。
原判认定，原、被告原同系义乌市稠城街道畈田王村村民。被告王大海、王惠英系夫妻关系；被告王某甲、王某乙、王某丙系被告王大海、王惠英的子女。2003年，义乌市稠城街道畈田王村因福田市场建设需拆迁，被告户可拆迁安置面积为126平方米。2004年3月25日，以被告王大海、王惠英为出卖方（甲方）、以原告施益花为受让方（乙方），签订了《房地产绝卖契》一份，协议载明：经甲乙双方及见证人参与协商达成此宗房地产绝卖协议，有关条款如下：一、甲方同意将福田小区第二期拆迁安置地块畈田王村本户应有的指标所有权绝卖给乙方，计占地叁拾陆平方米，人民币壹佰捌拾万元整。一次性付清。二、甲方保证本宗房地产权属清楚，未出卖之前有关房产权属纠纷或债权一律由甲方清理清楚。三、双方买卖成交后，本宗买卖价格不受任何环境及市场价格变动。甲方不得以任何借口违约。如甲方违约，甲方应退回乙方所有购买金，如乙方违约，乙方不得向甲方索还已付款项。四、指标数配额与确权数每平方米800元差价由甲方支付。五、甲方必须配合乙方为抽签投标、产权过户等事项提供方便，甲方不负任何经济费用。契约签订当日，被告王大海、王惠英出具了借条一张，载明：今借施益花人民币壹佰捌拾万元正（1800000.00）。如到期不归还以王大海在畈田王村安置面积叁拾陆平方米抵押。后被告户于2004年5月18日获批建房用地126平方米。原�支付了受让建房面积安置街区投标款。受让建房面积街区房打折后实际按29.52平方米安置在畈田王村11号7-12地块。2005年7月6日，义乌市建设局颁发了建设规划许可证。现已建成房屋。现门牌号为义乌市稠城街道诚信一区11幢5号、6号。至今未办理房地产初始登记。2013年9月29日，案外人周爱国以施益花将上述《房地产绝卖契》债权转让给其为由提起诉讼，要求：一、确认2004年4月28日原告与施益花签订的房屋绝卖契债权转让合同有效。二、被告分别办理及协助原告办理义乌市诚信一区11幢5号、6号中计占地面积29.52平方米房屋所有权、过户变更登记原告名下。法院经审理，作出了（2013）金义民初字第2241号《民事裁定书》，裁定：驳回原告周爱国的起诉。2013年12月21日，原告与周爱国解除了《房地产绝卖契》债权转让合同。随后，原告发函告知被告王大海、王惠英撤销原债权转让。
原审法院认为，一、合法的买卖关系受法律保护。原、被告间签订的《房地产绝卖契》，实质上是对被告在畈田王村旧村改造过程中拆迁安置建房权益的转让，系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，依法应确认有效。二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据土地使用权买卖协议的约定，被告应当履行办理初始登记及协助变更过户登记手续的义务。故对原告的诉讼请求，予以支持。被告辩称原告未支付转让款的辩解证据不足，不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：一、确认原告施益花与被告王大海、王惠英于2004年3月25日签订的《房地产绝卖契》有效。二、被告王大海、王惠英、王某甲、王某乙、王某丙于判决生效后十五日内办理�乌市诚信一区11幢5号、6号中计占地面积29.52平方米的房屋所有权、土地使用权初始登记并协助原告施益花办理转移登记给施益花的过户手续。办理过户手续所需的相关费用由原告负担。案件受理费10500元，由被告王大海、王惠英、王某甲、王某乙、王某丙负担。
一审宣判后，王大海、王惠英、王某甲、王某乙、王某丙不服，向本院提起上诉称，一、王大海、王惠英与施益花于2004年3月25日签订的房地产绝卖契无效。王大海、王惠英审批取得土地使用权的时间晚于房地产绝卖契签订的时间，属于对尚不存在的土地使用权进行买卖，违反土地管理法第二条第三项的规定。王某甲、王某乙、王某丙均系未成年人，王大海、王惠英系其监护人，监护人处理被监护人的财产违反民法通则第十八条规定，因属无效。二、施益花未按房地产绝卖契约定支付转让款180万元，王大海等五上诉人有权解除合同。至于王大海、王惠英出具的180万元借条，仅说明双方形成借贷关系，不能证明施益花支付了房地产转让款。且主体不同，王大海、王惠英无权代表儿女借款。另外，施益花也未支付180万元借款，出具借条不等于收到借款。三、施益花涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪，本案应依法移送公安机关。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
施益花答辩称，双方签订的房地产绝卖契有效，本案系拆迁安置权益的转让，并非非法转让土地，根据义乌市政府出台的文件，该情况合法。拆迁安置权益转让时，王大海的儿女均未成年，未成年人的行为应由监护人代为行使，构成法定代理。王大海、王惠英按照市场价出让权益，并收取转让款，利益对等，未侵害未成年人的合法权益。施益花按约定支付全部转让款，以借条为准。至于涉嫌犯罪问题，没有�实依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，本案双方当事人系同一集体经济组织成员，双方签订的《房地产绝卖契》，实质上是就王大海等五上诉人在旧村改造过程中拆迁安置建房权益的转让，双方意思表示真实，不违反法律法规强制性规定，应确认有效。王大海等五上诉人称双方存在非法转让土地行为，由此抗辩契约无效的意见，无事实依据，本院不予采纳。本案《房地产绝卖契》签订时，王某甲、王某乙、王某丙均未成年，王大海、王惠英作为其子女的监护人和法定代理人，代理子女对外实施的民事法律行为有效。且王大海、王惠英亦代理其子女向施益花收取了合同对价，王某甲、王某乙、王某丙若认为王大海、王惠英代理其处分财产份额的行为侵害其利益的，系其内部责任，不能以此对抗第三人。关于转让款支付问题，王大海、王惠英于《房地产绝卖契》签订的当日，向施益花出具借条一份，借款金额与约定的转让款金额一致。王大海、王惠英无法就该借条出具的原因作出合理解释，而施益花主张以借款名义支付王大海、王惠英转让款更符合本案实际和当地实情。王大海等五上诉人提出施益花未足额支付转让款，但未提供证据反驳己方出具的借条，至今也未以此要求解除合同，故对其抗辩意见，本院不予支持。至于王大海等五上诉人提出施益花涉嫌犯罪，要求移送公安机关的意见，本案尚无事实证据，本院不予采纳。综上，王大海、王惠英、王某甲、王某乙、王某丙的上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回�诉，维持原判。
二审案件受理费21000元，由王大海、王惠英、王某甲、王某乙、王某丙负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 桦
审判员 杜月婷
审判员 陈旻尔
二〇一四年七月十五日
书记员 周 莉