江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5929号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨瑞斌，男，1974年1月7日出生。
委托代理人张建宏，江苏同盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南京金酌楼餐饮管理有限公司，住所地江苏省南京市玄武区银城东苑9号101室。
法定代表人金新宝，该公司总经理。
委托代理人朱雪芹，江苏苏尊容大律师事务所律师。
上诉人杨瑞斌因与被上诉人南京金酌楼餐饮管理有限公司（以下简称金酌楼）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金酌楼原审诉称，其与杨瑞斌于2012年1月7日签订租赁合同，约定年租金89万元，每半年一付；第三年起每年递增幅度为8万元。后经南京市中级人民法院（2014）宁民终字第1928号民事判决书调整为房屋年租金为80万元，自第三年起每年递增71200元。判决生效后，杨瑞斌至今只支付租金至2013年11月6日，金酌楼多次催要均无果，故金酌楼于2014年9月17日向杨瑞斌发出解除租赁合同通知函，明确通知杨瑞斌：1.解除双方的房屋租赁合同，解除函自到达之日生效。2.房屋租赁合同解除通知到达杨瑞斌处7日内要求杨瑞斌搬出栖霞区马群新街102-1号8号楼，并与金酌楼办好交接手续。3.办理交接手续时，请杨瑞斌缴清欠付的所有租金。杨瑞斌在收到函后并未对解除合同提出任何异议，且已超过三个月，也未履行相关义务。故提起诉讼，请求判令：1.杨瑞斌将位于江苏省南京市栖霞区马群新街102-1号8号楼地面两层和负一楼及门面周边空地腾空并返还给金酌楼；2.杨瑞斌支付逾期租金743173元（2013年11月6日至2014年9月18日），及从2014年9月19日至2014年12月18日的房屋占有使用费217800元，合计960973元，以及从2014年12月19日至杨瑞斌实际搬离之日止的房屋占有使用费，并支付自2013年11月6日至实际给付之日按照银行同期贷款利息的1.5倍支付利息；3.杨瑞斌承担本案的诉讼费。
杨瑞斌原审辩称，双方之间签订的房屋租赁合同是无效合同，无效合同不发生法律效力。另外金酌楼于2013年12月12日就已经发出解除合同的通知，且通过暴力的手段锁门、收回房屋，根据合同法的相关规定，无效合同无需履行。金酌楼解除合同后也不应当依据合同收取租金，即使房屋被杨瑞斌占用也不产生利息损失。同时杨瑞斌提起反诉，请求法庭综合考虑后依法作出裁定。
杨瑞斌原审反诉称，2011年底金酌楼发布信息，欲将马群新街102-1号8号楼对外出租，杨瑞斌获悉后与之联系并达成租赁意向，且当即按金酌楼的要求于2011年12月13日交纳租房订金20万元。2012年1月7日，双方按金酌楼提供的文本签订租赁合同，合同约定租赁期限为11年。随后，杨瑞斌进行装修后开始营业。合同履行过程中，金酌楼于2013年6月30日向栖霞法院提起租赁合同纠纷诉讼，杨瑞斌当时亦提起反诉。就在该案审理过程中，金酌楼于2013年12月12日向杨瑞斌发出《关于依法解除租赁合同的函》，要求杨瑞斌于同年12月20日前腾出房屋，否则将采取措施收回房屋。同年12月21日，金酌楼派出十多人将出租房屋的店门锁上，派人看管，禁止杨瑞斌经营使用。此后，金酌楼又自行撤回看管人员，杨瑞斌为避免扩大损失，只得将店面临时利用。杨瑞斌就金酌楼擅自解除合同一事，与金酌楼交涉，要求赔偿损失，金酌楼则表示房屋要坚决收回，不同意赔偿。该纠纷经栖霞区人民法院作出一审判决后，金酌楼又向杨瑞斌发来《要求尽快支付第四个半年租金及滞纳金的函》，表示：1.不认可一审判决；2.要求支付第四个半年的租金及滞纳金410332元；3.声明自己有权解除租赁协议。杨瑞斌提出异议并回复《关于贵公司既要求解除租赁合同又要求支付后续租金的函》，表明：1.金酌楼已经发出通知解除了租赁合同，就不应再依据租赁合同收取租金；2.要求书面答复是否同意继续履行租赁合同，并表示愿意就交付发票问题进行协商；3.对擅自提前解除合同并关锁店门造成的损失进行赔偿；4.要求金酌楼明确说明何时能按照合同约定办理好《军队房地产租赁许可证》（以下简称租赁许可证）并交付。金酌楼对杨瑞斌的上述要求未予理睬。2014年7月，南京市中级人民法院维持了一审判决。随后杨瑞斌履行了判决书中己方的义务，并要求金酌楼同时履行判决书中的义务，并交付租赁许可证，但金酌楼未予履行。此后，杨瑞斌与其他合伙人到金酌楼洽商，希望解决纠纷，金酌楼表示肯定要解除合同收回房屋，2014年9月17日金酌楼再次通过其代理人发来《解除租赁合同的通知函》表示解除合同，要求杨瑞斌搬出租赁房屋并办好交接手续。以上关于双方租赁合同纠纷的起因及发展均由金酌楼挑起，原定的11年租赁合同才履行了三年，金酌楼先是少交付房屋面积、拖延消防验收、拒不出示租赁许可证、对已收租金拒不提供发票，当上述纠纷还在诉讼过程中，就急不可耐的提出解除合同，充分暴露了其违背诚信、恶意毁约的心态。现在金酌楼在不改正自身错误的前提下肆意违约要求提前收房，故提起反诉，要求：1.确认双方于2012年1月7日签订的租赁合同无效；2.判令金酌楼赔偿杨瑞斌各项损失320万元（装修损失200万元、6个月停业损失120万元）；3.金酌楼退还杨瑞斌房地产租赁保证金20万元并自2012年1月7日起按银行同期贷款利率支付利息；4.反诉费用由金酌楼负担。
金酌楼原审辩称：1.合同有效，且已经法院确认，现因杨瑞斌拖欠租金，故合同已经解除。2.杨瑞斌的损失是其自身经营不善造成的，且其违约在先，故损失应由其自行承担；3.保证金是保证合同的履行和维护出租人的合法权益，不存在利息，且杨瑞斌违约，金酌楼没收保证金。
原审法院经审理查明，（一）2011年7月15日，金酌楼（乙方）经竞价后与海军指挥学院院务部（甲方）签订军队房地产租赁合同，约定甲方将江苏省南京市栖霞区马群新街102-1号门市六层商业用房（坐落号：海上苏字第4590号）的房屋建筑面积3935.69平方米，场地面积651.52平方米，出租给乙方使用。租赁期限自2012年1月15日起至2024年1月14日止（不含半年乙方装修时间）。租金总额2507.4万元。
2011年12月13日，杨瑞斌（乙方）向金酌楼（甲方）支付租房订金20万元，并于2012年1月7日与金酌楼签订租赁合同，主要约定：1.甲方自愿将江苏省南京市栖霞区马群新街102-1号8号楼地面两层和负一楼及门面周边空地的管理使用权一并出租给乙方使用；2.经营用途为酒店（餐饮、客房）、商务会所、音乐茶餐厅、练歌房、简餐、火锅、足浴、汗蒸等项目；3.租赁期限自2012年1月1日至2023年12月31日（免费提供装修时间4个月零7天）；4.年租金为89万元，半年一付，每半年前10日内支付半年租金，第三年起租金每年递增8万元；5.签订合同时乙方支付租赁保证金20万元；6.甲方的义务为：保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；负责处理与出租房地产权属有关纠纷；保证按照规定报经军队审批部门批准；负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核批准手续；负责申领《军队房地产租赁许可证》；负责办理出租房地产维修改造项目的审批手续；7.乙方的义务主要为：负责对所承租的房地产及附属设施设备看护维护，因管理使用不当或其他人为原因造成房屋或者设施设备损坏的，必须予以修复或者赔偿；装修过程中，1至2楼的消防管道由乙方出资24万元改造，甲方负责通过验收（中途支付12万元，工程竣工合格后另一半付清），租赁期满后或解除合同时，必须同甲方一样无偿移交给部队方面；8.合同的解除：甲方因军事需要可以提前解除合同；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金及银行同期存款利息，并补偿乙方两个月的租金和双倍返还房地产租赁保证金；乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方，乙方补偿甲方两个月租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金。
合同签订当日，杨瑞斌支付了房屋租金45万元，同时约定将原订金20万元转为租赁保证金。2012年3月14日、6月21日、10月15日，杨瑞斌合计支付金酌楼消防管道改造款18万元。
后杨瑞斌以承租面积减小、消防管道改造工程未能及时完成等为由，拒绝交纳租金。经双方协商，金酌楼法定代表人金新宝以借款方式自杨瑞斌处支取26万元，并于2012年11月20日向杨瑞斌出具一份当周星期五通过验收的保证。然而在保证期届满后，消防工程依然未能通过验收。
原审法院另查明，杨瑞斌个体工商户名登记为南京市栖霞区云来集休闲中心（以下简称云来集），于2012年7月核准，许可经营项目：大型餐饮，一般经营项目：咖啡厅、棋牌室、足疗、娱乐服务、花卉销售。核准后，杨瑞斌开始对一楼经营餐饮。2012年9月8日，杨瑞斌对紫金会所开始试营业。至2013年1月25日，云来集整体取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
2013年4月26日，金新宝收取杨瑞斌租金35万元。另，截止2013年6月24日，金新宝在紫金会所多次记账消费合计135307元。
2013年7月2日，金酌楼以杨瑞斌尚欠前三个半年租金12.5万元、消防管道改造款11万为由，起诉至原审法院，要求判令：1.杨瑞斌支付金酌楼租金12.5万元及逾期利息；2.杨瑞斌支付消防管道改造出资款11万元及逾期利息；3.诉讼费由杨瑞斌承担。审理过程中，金酌楼将变更诉讼请求为要求杨瑞斌支付租金149195元、消防管道改造款6万元。
该案中杨瑞斌亦提起反诉，反诉请求为：1.金酌楼向杨瑞斌提供关于租赁房屋的《军队房地产租赁许可证》；2.金酌楼赔偿因拖延消防验收给杨瑞斌造成的损失53.5万元；3.将房屋租金调整为71.48万元，第三年起每年递增幅度调整为64252元；4.金酌楼向杨瑞斌提供已收取房屋租金的发票；4.反诉诉讼费用由金酌楼承担。审理过程中，因金酌楼陈述正在催办军队房地产许可证，杨瑞斌撤回了第一项诉讼请求。
原审法院经审理该案后，于2014年1月28日作出（2013）栖霞民初字第343号民事判决书，判决：一、杨瑞斌于判决生效后十日内支付金酌楼2013年11月6日前的租金4693元；二、杨瑞斌于判决生效后十日内支付金酌楼消防管道改造工程款6万元；三、杨瑞斌与金酌楼于2012年1月7日签订的房屋租赁合同约定的房屋年租金调整为80万元，自第三年起每年递增幅度调整为每年增71200元；四、金酌楼于判决生效后十日内赔偿杨瑞斌因消防管道改造工程迟延通过验收造成的损失3万元；五、金酌楼于判决生效后十日内向杨瑞斌交付已收取房屋租金的发票；六、驳回金酌楼和杨瑞斌的其他诉讼请求。如金酌楼和杨瑞斌未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4825元，由金酌楼负担3408元，杨瑞斌负担1417元；反诉案件受理费6487元，由杨瑞斌负担4819元，金酌楼负担1668元。判决后，金酌楼不服，提起上诉，南京市中级人民法院经审理后于2014年7月23日作出（2014）宁民终字第01928号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。
（二）在上述案件审理过程中，金酌楼于2013年11月18日向杨瑞斌发出一份律师函，要求杨瑞斌于2013年11月30日前支付第四个半年租金44.5万元，否则将依法解除合同收回房屋。在该期限前，杨瑞斌未支付上述租金。金酌楼遂于2013年12月12日向杨瑞斌发送《关于依法解除租赁合同的函》一份，载明：因你方没有按律师函要求支付第四个半年的租金构成根本违约，故依法解除双方签订的租赁合同，保留索要实际使用房屋期间租金的权利，并通知你方于2013年12月20日前腾出房屋，否则我方将采取措施收回房屋。到期后，杨瑞斌未腾空并交还房屋，金酌楼于同年12月21日曾强行将杨瑞斌经营的租赁房屋关门上锁，致停业3天。在原审法院作出一审判决后，金酌楼于2014年3月10日向原告发送一份《要求尽快支付第四个半年租金及滞纳金的函》，载明：根据法院判决，你应当支付租金为80万元，故你应欠第四个半年租金40万元（即2013年11月7日至2014年5月6日），及自2013年11月17日起迟延支付的滞纳金。现再次通知你于2014年3月20日前支付410332元，逾期不予支付，视为你对租赁合同根本违约，我司将有权解除该租赁协议。该函并不表示我公司对一审判决结果的认可，保留上诉的权利。
2014年3月16日，杨瑞斌向金酌楼回复一份《关于贵公司既要求解除租赁合同又要求支付后续租金的回函》，该函载明：贵公司于2013年12月12日致函表明解除你我双方签订的租赁合同，并要求我方腾空房屋，随后贵公司于2013年12月21日派出十多人将我方正在经营的店面强行关门，给我方造成了巨大的经济损失及恶劣的社会影响。鉴于贵公司的函件及行为均表明了强烈要求解除合同及收回房屋的意思，但未对我方损失予以处理，为避免贵公司财产遭受损害及避免我方损失进一步扩大，我方对现场进行看护，又产生了损失。2014年3月15日，我方又收到贵公司函件，要求我方按一审判决支付租金及滞纳金，同时贵公司又声称不认可该判决结果，将进行上诉。故我方感到困惑，特回函：1.希望贵公司以书面的形式明确表示双方签订的租赁合同是已经解除还是同意继续履行，若贵公司坚持表示合同已经解除，则将追究你方不当解除的法律责任；若同意继续履行合同，则请将从先前表明的解除合同的时间开始，到现在又同意继续履行租赁合同的时间为止给我方造成的损失予以充分赔偿，让我方感到你方改正的诚意。2.贵公司对一审判决是否认可？若不认可，希望抓紧上诉，早日得终审判决，以双方定纷止争。若认可该判决，则将已经收取的房屋租金发票交付我方，如确实无法或不愿开具发票，双方沟通解决。3.在诉讼时贵公司表示正在办理《军队房地产租赁许可证》我方有条件暂时撤回要求你方提供该许可证的诉讼请求。现我方要求你方明确说明，何时能办理完毕并交付我方。否则，即使你方同意继续履行租赁合同，我方在收到该许可证之前有权拒付租金。对于上述问题的答复，以书面函复为准。其后，金酌楼未予回复。
2014年9月17日，金酌楼通过江苏苏尊容大律师事务所向杨瑞斌发送《解除租赁合同通知函》一份，函件载明：您于2012年1月7日与金酌楼签订房屋租赁合同，合同期限为12年，年租金为89万元（后法院判决为80万元，您至今亦未按判决书履行义务），现您从2013年11月至今共计11个月拒绝缴纳房租，根据合同法规定，金酌楼有权解除房屋租赁合同，故通知：1.金酌楼解除与您签订的房屋租赁合同，解除函自到达之日生效；2.房屋租赁合同解除通知到达您处7日内请您搬出栖霞区马群新街102-1号8号楼，并于金酌楼办好交接手续；3.办理交接手续时，请您缴清欠付的所有租金。杨瑞斌于次日收到后，未回函表示异议，亦未搬出，金酌楼遂提起本案诉讼。
（三）云来集在经营过程中，将紫金会所更名为好声音KTV娱乐会所（以下简称好声音会所），将一楼餐厅更名为蓝湾滢咖啡。2015年1月杨瑞斌以云来集的名义委托江苏光大资产评估有限公司（以下简称评估公司）对好声音娱乐会所及蓝湾滢咖啡的经营电器、经营家具、装潢装饰等附属物进行了价格咨询评估，该评估公司于2015年1月26日作出两份咨询评估报告书，其中苏光评报字（2015）第1号报告书评估结果为：截止2015年1月26日云来集（蓝湾滢咖啡）申报的经营电器、经营家具、装潢装饰等附属物在持续经营前提下市场价值为67.76万元，其中沙发（茶几）、电视机、空调等可拆卸物品价值90500元，地砖、地板、消防管道、电线、网线等所有不可拆解装潢装饰物等价值587100元。苏光评报字（2015）第2号报告书评估结果为：截止2015年1月26日云来集（好声音会所）申报的经营电器、经营家具、装潢装饰等附属物在持续经营前提下市场价值为135.23万元，其中沙发（茶几）、电视机、空调等可拆卸物品价值196100元，监控系统30000元；地砖、地板、消防管道、电线、网线等所有不可拆解装潢装饰物等价值1126000元。审理过程中，金酌楼对该两份咨询评估报告书中认定的价值均予以认可，但认为与其无关，其不承担赔偿责任。杨瑞斌陈述其实际仅经营到2015年1月29日就未再经营。
（四）杨瑞斌租赁金酌楼的上述房屋实际系与案外人唐明才、许小飞合伙，在本案审理过程中，原审法院通知唐明才与许小飞作为第三人参与诉讼，两人均明确表示不同意参与诉讼。在本案审理过程中，经金酌楼与杨瑞斌协商要求，原审法院曾定于2015年4月22日交接租赁房屋，并依法通知唐明才、许小飞到场。唐明才于2015年4月17日以杨瑞斌、岳伟伟（杨瑞斌之妻）为被告向原审法院提起诉讼，并要求保全上述房屋，原审法院于2015年4月22日立案受理。在2015年4月22日组织金酌楼与杨瑞斌交接房屋时，因唐明才坚持保全及许小飞亦不同意交接，至房屋交接未能完成。后唐明才撤回了保全申请，金酌楼与杨瑞斌自行进行了交接，并于2015年6月1日交接完毕，由杨瑞斌将该房屋内可拆解的装潢装饰物品自行带走，剩余不可拆解部分随房屋一并交付给金酌楼。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、金酌楼与杨瑞斌签订的租赁合同是否有效？二、杨瑞斌应当支付多少房租租金及使用费？三、金酌楼是否应当对杨瑞斌进行赔偿？四、租赁保证金是否应当退还？
关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，杨瑞斌主张双方签订的租赁合同无效，理由是金酌楼未能提供《军队房地产租赁许可证》，该理由非合同无效的法定理由，且其与金酌楼签订的租赁合同实为转租合同，杨瑞斌系该房屋的次承租人，合同也已实际履行，原审法院认为该合同合法有效，对杨瑞斌的该项诉讼请求原审法院不予支持。
关于双方合同的解除。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，金酌楼多次向杨瑞斌催缴房屋租金，包括在一审判决后向杨瑞斌发函要求按照一审判决确定的数额先行缴纳，杨瑞斌均未缴纳，尤其是在南京市中级人民法院于2014年7月23日作出终审判决后，仍未按判决履行支付租金义务，该行为应当视为杨瑞斌迟延履行主要债务。金酌楼于2014年9月17日发函给杨瑞斌，通知解除双方的租赁合同，杨瑞斌于次日收到后亦未提出异议，应当认为双方的租赁合同自该解除函到达之日即2014年9月18日双方的租赁合同解除。对2013年11月7日至2014年9月18日的房屋租金，杨瑞斌应当按照终审判决确定的数额予以支付，经核算为692968.07元（80万元／年÷12月／年×10个月＋80万元／年÷365天／年×12天）；自2014年9月19日至2015年6月1日房屋交还之日，杨瑞斌还应当参照该标准向金酌楼支付房屋使用费，经核算为561826.48元（80万元／年÷12月／年×8个月＋80万元／年÷365天／年×13天）。对于金酌楼要求支付利息的诉讼请求，因其亦有过错，原审法院不予支持。
合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，金酌楼与杨瑞斌的租赁合同解除后，鉴于双方的合同已经履行，金酌楼要求杨瑞斌腾空并返还房屋，于法有据，原审法院予以支持，现双方已经自行交接，杨瑞斌已经将房屋返还，原审法院不再判令杨瑞斌返还。
关于赔偿问题。合同法第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。纵观金酌楼与杨瑞斌签订租赁合同后，双方的履约情况及种种纠纷，可见金酌楼在交付租赁房屋时少交付部分面积，对约定的负责消防验收义务亦存在迟延履行行为，对于杨瑞斌已支付租金部分未开发票，对于合同约定的《军队房地产租赁许可证》至今尚未办理，故可以认定金酌楼存在不履行合同义务及履行合同义务不符合约定的情形，该行为也是导致杨瑞斌不履行主要债务的部分原因，金酌楼因此存在过错。现双方解除合同后，金酌楼应当对杨瑞斌的损失部分予以赔偿。关于杨瑞斌损失的认定，其装修价值经江苏光大资产有限公司咨询评估报告认定总计202.99万元，其中可拆卸移动部分财产价值合计28.66万元，即不可移动的装潢装饰部分价值174.33万元。双方在合同中对该部分装潢在合同解除后如何处理未作约定，故原审法院根据双方的过错，及目前尚未履行完毕的合同期限，酌情确定金酌楼承担30%的赔偿责任即52.299万元。关于杨瑞斌主张的6个月营业损失，因杨瑞斌在金酌楼主张解除合同并要求返还房屋后，按其本人陈述仍经营至2015年1月29日，其后，杨瑞斌可以先行返还房屋以减少损失，其因与合伙人之间纠纷导致未能及时交还房屋，产生经营损失及租金损失，要求金酌楼负担，于法无据，原审法院不予支持。
关于租赁保证金问题。因双方在合同中未约定租赁保证金的处理问题，现双方解除合同后，金酌楼依法应当返还该保证金，但杨瑞斌主张支付利息没有法律及合同依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条之规定，原审法院判决：一、杨瑞斌于判决生效后十日内支付南京金酌楼餐饮管理有限公司房屋租金692968.07元及使用费561826.48元，合计1254794.55元。二、南京金酌楼餐饮管理有限公司于判决生效后十日内赔偿杨瑞斌房屋装潢损失522990元。三、南京金酌楼餐饮管理有限公司于判决生效后十日内返还杨瑞斌租赁保证金200000元。四、驳回南京金酌楼餐饮管理有限公司及杨瑞斌的其他诉讼请求。原审本诉案件受理费4648元，由杨瑞斌负担；反诉案件受理费17000元，由杨瑞斌负担5971元，南京金酌楼餐饮管理有限公司负担11029元。
上诉人杨瑞斌不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人在一审中请求确认租赁合同无效的理由是该房屋没有取得建设工程规划许可证，一审法院更改了上诉人的理由，再驳回上诉人的请求，这是根本性的错误；二、一审判决书确定的应付占有使用费的期限错误；三、一审法院在错误认定租赁合同效力的情况下酌情认定金酌楼只承担不可移动装潢部分价值的30%的损失系明显错误；四、一审法院擅自延长审理期限，且未说明延长理由，违反了民事诉讼法的规定，属于程序违法。综上，一审判决错误，请求二审改判确认双方的租赁合同无效；撤销原审判决第一项，改判上诉人向金酌楼支付房屋占有使用费959123.29元；撤销原审判决第二项，改判金酌楼赔偿上诉人房屋不可移动部分的装潢损失174.33万元；一、二审诉讼费用由金酌楼承担。
被上诉人金酌楼辩称，上诉人认为双方签订的租赁合同是无效的，没有事实和法律依据。一审法院判决总体上事实和法律适用是正确的，但是要求被上诉人承担30%的52.299万元赔偿责任是有过错的。因为双方在一审中已经查明了是上诉人未缴纳租金导致的违约，因此被上诉人其实不应该承担30%的赔偿责任。但是因为双方纠纷时间比较久，被上诉人本着解决问题的态度没有进行上诉。请求驳回上诉，维持原判。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中上诉人杨瑞斌提交六张照片，证明06、07幢作为住宅，与08幢的商业用房紧紧连接在一起，没有空隙，不符合规划的要求，以此推断出涉案房屋未取得相应的规划许可。被上诉人对该组照片的真实性不持异议，但主张与本案没有关联性。
被上诉人金酌楼提交其与海军指挥学院院务部签订的《军队房地产租赁合同》，其中“军队房地产管理部门意见”下方加盖“中国人民解放军海军上海房地产管理处”印章，以此证明该合同经过军队房地产部门备案，涉案房屋转租给上诉人是合法的。上诉人杨瑞斌对此质证称，对该合同的真实性无法确认，该合同中有海军上海房地产管理处的公章，加盖了公章并不表示合同经过了备案，且公章加盖的时间是空白的，不能排除原来就有一份盖好公章的合同，然后由下级部门为了租赁需要对外使用，这份合同与我方主张的涉案房屋没有建设工程规划许可证是没有关联性，不能证明涉案房屋是合法建造。
二审中，上诉人杨瑞斌主张其有一份2015年2月3日的录音（至判决做出前尚未提交法院），内容为被上诉人要求其解除合同交付房屋，其到被上诉人负责人金总办公室交钥匙，金总讲因为快过年了没有时间处理这个事，所以没有收钥匙，让其先看着房屋等过年以后再处理，证明双方交接时间应该在2015年2月3日，一审庭审笔录中记录的“2月5日”是笔误，时间应该是2月3日。被上诉人则主张上诉人在原审中对从2015年2月5日停止经营的事实予以认可，但其主张在2月5日就把房屋交接给被上诉人，不予认可。
另查明，原审中被上诉人金酌楼提交《建设用地规划许可证附件》，载明：用地单位为中国人民解放军第二军医大学南京军医学院，用地位置为栖霞区马群新街，时间为2004年。又提交海军指挥学院院务部营房处于2015年6月11日出具的《证明》，证明涉案房屋产权属于海军指挥学院，租赁许可证其正在申请办理。直至本案判决前，被上诉人金酌楼未提交涉案房屋《军队房地产租赁许可证》。
二审中，本院到南京市城建档案馆、南京市房产档案馆查询涉案房屋的相关资料，均未查询到任何资料。
以上事实，由上诉人杨瑞斌提交的六张照片、《军队房地产租赁合同》、《建设用地规划许可证附件》、《证明》等在卷证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被上诉人至本案判决前未提交涉案房屋建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关文件，经本院至相关部门调查，亦未发现相关资料，故涉案租赁合同应属无效，无需解除，原审法院认定不当，本院依法予以纠正。
关于涉案房屋的占有使用费，因涉案租赁合同无效，但上诉人实际使用了房屋，故被上诉人有权向其主张房屋占有使用费。上诉人主张涉案房屋交接日期为2015年2月3日，故房屋占有使用费应计算至该日，而不应计算至2015年6月1日。从本案查明的事实看，涉案房屋中有大量上诉人存留物品，双方在原审法院组织下准备于2015年4月22日交接时，因上诉人合伙人不同意未能交接成功，后双方于2015年6月1日自行交接完毕，故原审法院认定涉案房屋于2015年6月1日交接并无不当。上诉人主张其2015年2月3日向被上诉人负责人交钥匙被上诉人未接受应视为双方交接完成，但上诉人并未在此之后实际搬走涉案房屋内物品，其在原审中亦申请法院组织交接，且上诉人亦认可当时与其他两合伙人之间存在纠纷，直至2015年4月22日两合伙人尚不同意进行交接，故上诉人主张双方于2015年2月3日交接依据不足，本院对此不予支持。庭审中，双方均认可涉案房屋租金2015年5月7日之前按照80万元／年、2015年5月8日之后按照871200元／年标准计算，原审法院参照租金标准计算房屋占有使用费并无不当，故2013年11月7日至2015年6月1日涉案房屋占有使用费应为1258575.34元（800000元÷365天×547天＋871200元÷365天×25天）。
关于涉案房屋的装潢损失分担，因涉案房屋不可移动的装潢装饰部分价值174.33万元，故原审法院以此数额作为双方分担的装潢损失并无不当。被上诉人在未取得涉案房屋合法建设文件的情况下出租存在过错，上诉人在被上诉人未提供相关文件的情况下即对涉案房屋进行装修亦存在一定过错，故本院酌定被上诉人赔偿上诉人60%的装潢损失即1045980元。
综上，原审判决不当，上诉人的上诉理由部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第30号民事判决第三项；
二、变更南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第30号民事判决第一项为：杨瑞斌于判决生效后十日内支付南京金酌楼餐饮管理有限公司房屋使用费1258575.34元；
三、变更南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第30号民事判决第二项为：南京金酌楼餐饮管理有限公司于判决生效后十日内赔偿杨瑞斌房屋装潢损失1045980元；
四、撤销南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第30号民事判决第四项；
五、杨瑞斌与南京金酌楼餐饮管理有限公司于2012年1月7日签订的《租赁合同》无效；
六、驳回南京金酌楼餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回杨瑞斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4648元，一审反诉案件受理费17000元，二审案件受理费17000元，由上诉人杨瑞斌负担15459元，被上诉人金酌楼负担23189元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 罗程允