上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2426号
原告王丽芳，女，1963年7月28日生，汉族，住浙江省东阳市。
被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表�陈绍圣，董事长。
委托代理人陈帮特，男。
原告王丽芳与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告王丽芳、被告的委托代理人陈帮特到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月11日，原、被告签订了一份调解协议书，该协议书约定被告限期将位于本区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的小产证办出并交于原告，若违约则向原告支付违约金600，000元（人民币，以下币种同）。但至今被告仍未办出小产证。此外，被告在原告出资购买房产后又将该房产擅自抵押，理应涤除。故诉至法院，请求判令：1、被告立即注销系争房�上的抵押登记，并将系争房屋的权利人变更登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期办证违约金600，000元。
被告辩称：首先，同意为原告办理小产证，但系争房屋上存在农业银行的过量抵押，需要先行解决后才能办证。其次，不同意支付违约金，因为被告经营困难，无力支付，希望原告免除。
经审理查明：原、被告双方曾就系争房屋签订联建房协议书，后于2008年6月11日，原、被告又签订《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》四份。该协议中对系争房屋坐落的表述为“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城B区XX幢235号商铺”、“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城B区XX幢236号商铺”“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城B区XX幢237号商铺”和“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城B区XX幢XXX号商铺”�该四份协议中对办理分户产权证的内容约定如下：1、因双方原签订的上海国际礼品城联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、本协议书、礼品城商铺统一代（包）租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告对联建商铺遵守当地政府要求统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据礼品城审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代（包）租，装修费用从前两年租金中扣除等事宜。同日，被告向原告开具了四张金额均为369，030元的上海市房地产业销售统一发票。此外双方还于同日就系争房屋签订了礼品城商铺代（包）租赁合同各一份。
上述合同签订后，因被告未按约支付代（包）租赁合同项下的租金，2013年5月，原告曾将被告诉至本院，请求判令被告支付2011年1月至2013年6月期间的欠付租金442，000元及相应的滞纳金，该案案号为（2013）松民三（民）初字第1241号。经审理，本院判决支持了原告诉请，且该案判决已生效。后在该案判决书执行过程中的2013年11月11日，原、被告双方达成调解协议书，约定：原告承认被告的设施费106，592元和办证费用100，304元，被告需在2013年12月30日之前�原告商铺产权证办出，并交给原告。如逾期无条件支付400，000元作为违约金补偿；若迟延至2014年1月30日之后，则被告另需向原告支付违约金200，000元。原告在当天完成签订办证备案合同等相关手续。该协议另对租金等其他事宜作出了约定。
另查明：2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证（大产证），其中载有债权数额为140，000，000元、抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。
审理中，原、被告双方确认：系争房屋现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室。
上述事实，由礼品城联建房结转销售（办证）协议书、上海市房地产业销售统一发票、上海市房地产登记薄、（2013）松民三（民）初字第1241号民事判决书、调解协议书及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：原、被告签订的《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》、调解协议书系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。
根据《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》中原、被告对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，原、被告双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定，此系造成原告长期未取得分户产权证的原因。审理中，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证。但2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告�期不协助原告办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，综合考虑上述因素及本案的实际情况，本院认为，双方通过签署调解协议书方式对逾期办理产证的违约责任作出了明确约定，原告据此主张逾期办证违约金并无不妥，本院予以支持。被告辩称违约金计算标准过高，却无相应证据予以证明，故本院对其该抗辩意见不予采纳。
此外，鉴于被告在与原告签订上述协议书并收取相应价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属不当，故被告应当注销其对系争房屋设定的抵押登记，本院对原告关于注销抵押登记的诉讼请求，亦予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告王丽芳将上述房屋的权利人变更登记至原告王丽芳名下；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王丽芳逾期办理产权证的违约金600，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，�倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，880元，减半收取4，940元，由被告上海松江礼品城有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一五年十月八日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经验风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。