广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初2748号
原告：卢智城，身份证登记住址广州市天河区。
委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。
被告：刘炳培，户籍登记住址广州市越秀区。
被告：何健民，住广州市越秀区。
被告：广州康创投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：罗志辉。
前述三被告共同委托代理人：陈俊鑫，广东南日律师事务所律师。
原告卢智城诉被告刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人柯柏松，三被告共同委托代理人陈俊鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年10月，原告与被告康某公司签订了《商铺买卖合同》，约定买受人购买产权属于被告刘炳培、何健民的位于广州市东风西路132号1层1097号铺，该商铺的建筑面积共39.8969平方米，套内建筑面积25.8896平方米，该铺属于现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为2130559元。付款方式约定为按揭方式付款，2010年10月8日前支付全部房价款的51%，计1070559元，剩下房款1060000元向银行申请抵押贷款。合同备注载明：1.买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任。3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任。合同签订后，原告向被告支付首期房款1070559元，管理费120元，印花税1066元，契税63917元，权证印花税5元，房屋登记费550元。2010年10月8日，申请人向金桥百信律师事务所缴纳了按揭服务费2600元。2012年12月17日，原告又应被告的要求出具了委托书；委托书授权康某公司的工作人员吴某、陈某作为代理人代为办理按揭手续。被告康某公司签订合同的时间为2010年10月，虽然是受被告刘炳培、何健民的委托，但是当时刘炳培、何健民取得产权的时间是在2012年6月7日。因此涉案物业的产权情况和签约的情况均很复杂。法院已经生效的判决也认为，涉案商铺存在抵押，产权情况在合同订立、履行期间发生过变更，其实原告作为买受人何时办理按揭和如何办理按揭完全是被告三（康某公司）的指示来办理”。2014年4月，被告起诉原告，诉称要没收原告支付的房款，被告当时即已向法院提起反诉，虽未获得接纳，但是当时原告提出其一原告已经完全履行合同，按揭费用和资料已经交付；其二原告已配合签署委托书给康某公司的员工，以方便康某公司办理按揭手续；三、要求被告立即完善按揭手续，以完全支付房价款。被告要求原告一次性付款与合同约定内容不符，而且如果未能办理按揭如果不是原告的原因所致，原告也没有理由一次性付款，原告也没有这样的支付能力。根据《商铺买卖合同》的约定，涉案商铺的按揭手续应当由被告办理，被告指定原告到金桥百信律师事务所办理按揭，原告也办理了全权委托给被告，因此办理按揭应当是被告的义务。如果被告能够协助原告办理贷款，原告同意继续履行合同。在三名被告2014年起诉原告的诉讼被法院判决驳回之后，原告一直都在等待被告通知办理按揭手续，但是银行根本不接受涉案物业的按揭贷款手续。经原告向银行查询，银行拒绝办理按揭的原因是涉案商铺属于分割产权，目前政策不允许对分割产权的商铺办理银行按揭贷款，故在此情况下，被告只能要求解除合同，要求被告返还房款。原告请求法院判令：1.解除原告与被告康某公司2010年10月签订的《商铺买卖合同》。2.三被告共同返还购房款1070559元及印花税1066元、契税63917元、权证印花税5元、房屋登记费550元。3.三被告承担诉讼费用。
被告刘炳培、何健民、康某公司共同辩称：三被告在合同履行过程中并无过错，合同应当继续履行。买卖双方同意委托金桥百信律师事务所办理按揭手续，康某公司作为卖方在整个交易过程中只是负责提供相关材料配合办理按揭手续，具体的按揭事宜均由金桥百信律师事务所处理。被告对于办理按揭只有提供材料予以配合的义务，按揭贷款是否能够最终办理与被告无关。原告授权被告员工，该授权事项是办理过户并不是办理按揭。康某公司已经尽到配合义务，即使按揭不成康某公司也没有任何过错。康某公司接到银行通知得知因为政策原因导致涉案商铺不能办理银行按揭，遂发函通知原告自行向银行核实情况，并可自行申请其他银行办理按揭贷款手续或一次性支付余下房款。原告至今没有申请按揭贷款也没有一次性支付余下房款，因此才导致合同未能继续履行。事实上，同批商铺买卖过程中，已经由部分商铺成功把那里了按揭手续并办理了过户登记手续。原告在整个合同履行过程中并无过错，原告应当继续履行合同。原告主张返还房款的诉请没有事实和法律依据。被告并未收取涉案房屋的印花税、契税、权证印花税和房屋登记费，依法不应承担向原告返还上述费用的责任。原告称凡属涉案商铺种类的银行均不予以办理按揭贷款手续，只是原告单方面主张，原告对此应当举证予以证实。被告请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年10月，原告（买受人）与被告康某公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，约定原告购买位于广州市东风西路132号一层1097号铺，该铺属于框架结构，建筑面积共39.8969平方米，套内建筑面积25.8896平方米。商铺属现房，案套内建筑面积计价，房价款总金额为2130559元。其中第三条、付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款：2.按揭付款：（1）2010年10月8日前支付全部房价款的50%（包含定金），计人民币1070559元；（2）余下房价款计人民币1060000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1.买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任。3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任。第四条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）1.逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；2.逾期超过15日的，出卖人有权提出和决定解除本合同。第五条、商铺使用权约定，该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；第六条、商铺使用权交接，出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续；第七条、商铺交付，出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；第十三条、在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续,买受人应提供必要的文件及配合。该合同附件二为《首层平面图》，注明了1097号铺的位置。
原告于2010年10月3日向康某公司支付了定金20000元，于同年10月8日向康某公司支付首期房款750559元、管理费120元、印花税1066元、契税63917元、权证印花税5元、房屋登记费550元；于同年11月3日向康某公司支付首期房款300000元。（此事实是根据生效判决查明事实，被告如果否认的，最好制作询问笔录释明法律规定，被告应当提供足以推翻生效判决的证据证明）
2014年4月10日，被告康某公司向原告发出《敬告函》，称现在办理涉案商铺的按揭银行永亨银行（中国）有限公司广州分行告知该公司表示由于政策原因不再办理涉案商铺的银行按揭手续，请原告自行向永亨银行（中国）有限公司广州市分行查询核实，并要求原告在收到该函件之日起7天内自行申请其他银行办理按揭手续或向康某公司一次性支付余下房款，若原告逾期支付的，康某公司有权根据《商铺买卖合同》第三条、第四条的相关约定追究原告相应的违约责任。原告承认已经收到该函件，认为在政策原因导致银行不办理按揭手续情形下，被告要求原告一次性付清房款没有合同依据，被告也无权没收原告支付的购房款。
另查明：广州市国土资源和房屋管理局于2012年6月7日向刘炳培、何健民核发了涉讼商铺的房地产权证，其中载明：房屋座落越秀区东风西路132号197，建筑面积39.61平方米，产权由刘炳培、何健民共有，何健民取得方式为分割，刘炳培取得方式为购买。
2012年8月2日，被告刘炳培、何健民和案外人雷某、罗志辉共同签署《委托书》，记明：座落在广州市越秀区东风西路132号197号等虽以刘炳培、何健民名义登记产权，但依法属刘炳培与雷某的夫妻财产和何健民的个人财产，现我们委托受委托人罗志辉、康某公司（任一人均可）为合法代理人，执行和处理以下事项：一、出售上述物业，办理上述物业出售的所有手续及签署相关文件（包括签订房屋买卖合同、存量房网签买卖合同等），收取售房款；二、办理上述物业的查册、递件、交易过户、交税费、测绘、领证、更正、调档、退件、遗失登报等手续；三、协助购房者办理银行按揭手续，签署相关的银行文件，办理售房款的托管手续；四、有权与销售策划机构、广告公司、律师事务所、物业顾问公司等相关部门签署销售代理、广告推广、按揭代理等法律文件；五、有权将上述物业作为抵押物，抵押给有关金融机构、组织或个人，办理抵押借款手续，签署相关文件；六、向贷款银行办理及签署提前还款、赎契、注销他项权利登记的相关文件并领取房地产证、他项权利证等证明文件；七、缴纳与上述物业有关的一切税费等。该《委托书》经广东省广州市广州公证处（2012）粤广广州第220389号《公证书》公证。
原、被告双方一致陈述称，前述《商铺买卖合同》中约定的“广州市东风西路132号一层1097号铺”与前述公证委托书中约定的“座落在广州市越秀区东风西路132号197号”是同一商铺。原告称，虽然原告与被告康某公司签订《商铺买卖合同》时被告康某公司尚未取得被告刘炳培、何健民的授权且其时被告刘炳培、何健民亦并未取得涉案商铺的产权，但原告认可被告刘炳培、何健民对被告康某公司的授权行为。另原、被告双方一致确认，虽然罗志辉与康某公司同为业主刘炳培、何健民的委托代理人代为出售涉案物业，但罗志辉并未实际参与涉案商铺的交易过程；康某公司表示愿意承担相应责任而罗志辉不应当承担相关责任。（需要询问康某公司与原告签订商铺买卖合同时，康某公司有无披露商铺的产权登记情况，有无出示该商铺的产权登记材料，询问被告当时的产权人是谁，康某公司有无向原告披露当时的产权人，有无向产权人披露购房者）
原告于2012年12月17日办理了委托吴某、陈某作为代理人办理涉案房屋房产证的《委托书》，原告表示：在涉案房屋产权证出来之后，被告要求原告办理按揭手续，原告就授权被告康某公司的工作人员吴某、陈某作为代理人办理按揭手续，证明其一直配合原告要求办理按揭手续。（此段内容尚待完善，该委托书待原告补交）
另查明：2014年4月17日，刘炳培、何健民、康某公司以原告卢智城作为被告向本院提起诉讼，请求本院判令：1.解除刘炳培、何健民以康创公司名义与卢智城于2010年10月签订的《商铺买卖合同》；2.刘炳培、何健民、康创公司没收卢智城已付的定金20000元及房款1050559元作为违约金。本院作出（2014）穗越法民三初字第921号民事判决书，判令驳回刘炳培、何健民、康创公司的诉讼请求。刘炳培、何健民、康创公司不服该判决提起上诉后，广州市中级人民法院于2014年12月1日作出（2014）穗中法民五终字第4447号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决书已经于2014年12月8日发生法律效力。
庭审中，被告康创公司表示，
本院认为：原告与被告康创公司于2010年10月签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守遵行。根据前述生效判决查明事实及认定，原告未能办理银行按揭贷款的原因不能归咎于其本身，被告在本案中亦无提供有效证据原告未能办理银行按揭贷款系因原告自身原因所致。根据《敬告函》内容可知，永亨银行（中国）有限公司广州分行由于政策原因不予办理原告的按揭贷款手续，故银行不能办理按揭贷款的原因不可归责于原、被告双方当事人，为此涉案房屋买卖合同无法继续履行，原告起诉要求解除买卖合同的，合法合理，本院予以支持。合同解除后，原告已经支付的购房款及其利息，被告也应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下（结果还不一定）：
一、自本判决发生法律效力之日起即日解除原告卢智城与被告广州康创投资有限公司于2010年10月签订的买卖广州市东风西路132号一层1097号铺（产权登记地址：广州市越秀区东风西路132号197）的《商铺买卖合同》；
二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州康创投资有限公司一次性向原告卢智城返还购房款元、
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
人民陪审员 宋雪松
人民陪审员 黎满华
二〇一六年七月十三日
书 记 员 郭丽群