浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0522民初4139号
原告（反诉被告）：吴抱娣，女，1967年9月4日出生，汉族，浙江省长兴县人，住浙江省长兴县，
委托代理人：顾伟成，浙江兴博泰律师事务所律师。
委托代理人：邓婧，浙江兴博泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李祖雪，男，1970年5月23日出生，汉族，浙江省长兴县人，住浙江省长兴县，
委托代理人：杨理银，浙江湖兴律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）吴抱娣与被告（反诉原告，以下简称被告）李祖雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法由审判员马立平适用简易程序独任审理。在答辩期内，被告李祖雪提出反诉，本院受理后，依法合并审理，并于2016年9月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理，由审判员马立平担任审判长，会同代理审判员张华、人民陪审员刘美中组成合议庭审理，并于2017年3月24日公开开庭进行审理。原告吴抱娣及其委托代理人顾伟成、被告李祖雪的委托代理人杨理银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴抱娣诉称：涉案房屋系原告与余玉明所有。2003年3月25日，原告与余玉明跟徐某协商将房屋转让给徐某，徐某指定办证到被告李祖雪名下。后徐某办理了一系列过户手续，房屋仍由原告使用中。2014年1月14日，原告因不想出让该房屋，为此跟徐某协商收回房屋，将房款55650元退还给徐某，并签订了协议书。但徐某并未能让李祖雪将房屋过户到原告名下，房屋一直由原告占有、使用。综上，原告认为其为涉案房屋的真实权利人，几十年来一直占有、使用涉案房屋，被告并非实际所有人。为此，原告要求徐某办理过户手续，但被告李祖雪拒绝办理。原告为维护自身合法权益，依法起诉至法院，请求判令：1、确认原告系长兴县雉城街道台苑新村43-2-202室房屋的真实权利人即所有人，并责令被告将产权过户到原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。
被告李祖雪答辩并反诉称：原告的陈述与客观事实不符，2003年原告将房屋转让给被告，后被告并未与原告达成任何协议将涉案房屋转让给原告，原告并非房屋实际的所有人，被告才是房屋的实际所有人，故反诉称：1、反诉被告立即搬离并腾空长兴县雉城街道台苑新村43-2-202室房屋；2、本案反诉费由反诉被告承担。
反诉被告吴抱娣辩称：反诉被告吴抱娣是涉案房屋的真实权利人，请求法院驳回反诉原告对反诉被告的反诉请求。
原告吴抱娣为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
1、2003年3月25日协议书一份，证明原、被告尽管签订房屋买卖协议，但房屋一直在原告处。
2、2004年1月14日协议书一份，证明原告与被告李祖雪签订回购协议，将涉案房屋回转。
3、2004年1月份收条一份，证明签定回转协议后，原告已将房款退回。
4、房屋所有权证一份，证明涉案房屋仍登记在被告名下。
经原告吴抱娣申请，本院准许证人徐某出庭作证。
证人徐某在庭审时陈述：被告李祖雪是帮证人徐某干活的，证人徐某答应给被告李祖雪在长兴城区买套房子，正好原告吴抱娣与余玉明有房子要出售，于是在2003年3月25日签订协议书，以55650元的价格购买涉案房屋，该协议书上被告名字系证人徐某代签。协议书签订后将涉案房屋办理到被告李祖雪的名下。后原告吴抱娣要求回购房屋，在2004年1月14日证人徐某与原告吴抱娣签订协议书，并收取50000元房款。证人徐某在2004年1月14日签订协议书时与被告李祖雪说起过，未征得被告李祖雪的书面同意及授权。
被告李祖雪为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：登报广告发票一份、房屋产权证明一份、长兴县雉城街道台苑新村102幢202室房屋的居委会的证明一份、房屋所有权证一份，证明被告李祖雪系涉案房屋的所有权人。
为查清本案事实，本院对余玉明进行调查，并制作调查笔录一份。余玉明陈述：吴抱娣是余玉明的前妻，双方是在2003年7月份左右离婚的。2003年，吴抱娣、余玉明关系闹得很僵，吴抱娣将乡下杂货店卖掉，余玉明就将台苑新村102幢202室房屋卖给徐某，协议书中吴抱娣、余玉明的名字都是余玉明签的，协议签好后，徐某将房款支付给余玉明。当时徐某开办的厂里有一个人叫李祖雪，跟着徐某做了很长时间，徐某要求将房产证办在李祖雪名下。后来吴抱娣知道这个事情了，跟余玉明吵。余玉明跟徐某商量，将房子买回去。徐某同意了，就把房产证还给了余玉明，余玉明也将购房款还给了徐某。后来余玉明与吴抱娣协议离婚，女儿由吴抱娣抚养，房子归女儿所有。当时女儿还小，李祖雪联系不到，办理过户的事情就耽搁下来了。后来女儿大学毕业，要办理过户手续，余玉明找到李祖雪，李祖雪要求10万元才同意过户，没有谈好，就到法院起诉了。
本院对原、被告提交的证据及本院制作的调查笔录，经庭审质证，并经审查后，认证如下：（一）原告提交的证据1、4及被告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。证人徐某的证言符合真实性、合法性及关联性，本院予以采信。（二）原告提交的证据2、3，根据本院已经采信的证据，协议书系证人徐某与原告签订，收条也系证人徐某出具，款项系证人收取，该两份证据符合证据的真实性，至于证明对象能否成立，本院将结合证据载明的内容及本案相关事实予以综合认定。（三）对于余玉明的陈述，根据本院已经采信的证据，余玉明的陈述符合真实性，本院予以采信。
依据上述采信的证据，并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：
2003年3月25日，徐某代被告李祖雪与余玉明、原告吴抱娣签订《协议书》一份，约定余玉明、原告吴抱娣将位于长兴县雉城台苑新村102幢中202室房屋转让给被告李祖雪，转让价格为55650元，一切过户费用、营业税、契税由被告李祖雪承担，过户后同意返租四个月过渡。《协议书》签订后，徐某代被告李祖雪办理房屋过户手续。2003年11月，涉案房屋登记在被告李祖雪名下。
2004年1月14日，徐某以被告李祖雪的名义与原告吴抱娣签订《协议书》一份，约定将涉案房屋转让给原告吴抱娣，转让价格为55650元，2004年1月16日办理交房，一切过户费用、营业税、契税由原告吴抱娣承担。《协议书》签订后，徐某收取原告购房款50000元，并出具收条一份。后原告一直居住在涉案房屋里。
另查明，长兴县雉城街道台苑新村102幢中202室房屋房号变更为长兴县雉城街道台苑新村43-2-202室。
本院认为，徐某代被告李祖雪与余玉明、原告吴抱娣签订《协议书》后，办理涉案房屋过户手续，涉案房屋已经登记在被告李祖雪名下，根据公示原则，被告李祖雪系涉案房屋所有权人。因徐某并未经被告李祖雪授权与原告吴抱娣签订《协议书》，该《协议书》处于效力未定，未经被告李祖雪事后追认，且被告李祖雪也并未收取原告的购房款，该《协议书》对被告李祖雪不发生法律效力，故原告无权要求被告履行《协议书》，协助原告办理涉案房屋的过户手续。因房产未能过户导致的损失，原告可以向无权代理人主张。因涉案房屋登记在被告李祖雪名下，登记属物权行为，房屋权属已经明确，在原告未取得所有权的情况下，原告无权要求将房屋另行确权给己方，故原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。反诉原告李祖雪要求反诉被告吴抱娣立即搬离并腾空涉案房屋，因反诉原告系涉案房屋的所有权人，有占有、使用、收益和处分的权利，故反诉原告有权要求反诉被告办理并腾空涉案房屋。考虑到反诉被告已经长期居住涉案房屋，应给予一定的宽限期，本院确定反诉被告吴抱娣在本判决书生效之日起九十日内搬离并腾空涉案房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条和《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告吴抱娣全部的诉讼请求；
二、反诉被告吴抱娣在本判决书生效之日起九十日内搬离并腾空长兴县雉城街道台苑新村43-2-202室房屋。
本案受理费80元，由原告吴抱娣负担。反诉案件受理费40元，由反诉被告吴抱娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 马立平
代理审判员 张 华
人民陪审员 刘美中
二〇一七年四月二十日
书 记 员 臧燕婷