大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初2600号
原告：大连亿达物业管理有限公司。
法定代表人：孙荫福，系董事长。
委托诉讼代理人：邹存宝，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严峻峰，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被告：孙东伟，男。
原告大连亿达物业管理有限公司与被告孙东伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人邹存宝、被告孙东伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大连亿达物业管理有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠物业费（2008年1月1日至实际支付之日，截至2015年12月31日物业费暂计人民币11,560.32元）及逾期交费违约金（按照应缴总额×中国人民银行同期贷款利率×逾期天数计算；截至2015年12月31日违约金为2,058.10元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年原告与大连亿达房地产股份有限公司签订了编号为B2006-104的《前期物业服务合同》，其后，原告与大连市甘井子区林语家话小区业主委员会分别于2010年6月22日和2014年11月28日签订了编号为K2010-134和编号为K2014-669的《物业服务合同》，上述合同均约定由原告为林语家话小区提供物业管理服务，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期交纳的，自逾期之日起应支付违约金（违约金按应缴总额×中国人民银行同期贷款利率×逾期天数计算）。被告系上述物业促进路188号楼1单元6层1号的业主，房屋面积100.35平方米，按约定应向原告缴纳自2008年1月1日至2015年12月31日的物业管理费用11,560.32元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金人民币2,058.10元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告小区提供了优质的物业服务，但被告拒不履行缴费义务，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。
被告孙东伟辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积属实，对欠费时间没有异议。不交物业费的理由为：第一，被告没有参加过小区业主委员会选举，也不知道有业主委员会，被告认为业主委员会无权代被告签订合同。被告从没看到过原告说的编号K2014-134和K2014-669的《物业服务合同》，被告认为这是原告自己单方面的合同，不应该受到法律的保护；第二，2008年至2013年的物业费已超过诉讼时效，不受法律保护；第三，原告没有提供优质的物业管理服务，连最基本的责任都没有负起来，乱花业主的钱。放在20号、21号楼下的几个花盆像腌咸菜的大缸，而这些花盆是从北京买来的，价格不菲。20号、21号楼是林语家话小区最后完工的清水房，和林语家话小区是分开单独的两栋楼，从楼面的外墙到小区环境外观看不像一个小区。07年入住的时候，被告着急装修房子，但物业不给开水阀，耽误被告的工期，给被告造成损失。20号、21号楼的道路因路边公建违法扩建变得狭窄，业主出行不便。而且违章建筑严重影响业主视线，侵害了小区的自然环境，损害了业主的利益。这些问题物业都没有解决，物业不仅不能收取物业费，还应当赔偿业主生活质量下降的损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区林语家话小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区林语家话小区的业主，房屋面积100.35平方米。2006年原告与大连亿达房地产股份有限公司签订《前期物业服务合同》，合同第三章第五条约定物业收费标准为：住宅1.2元/月/平方米。第六条约定“物业服务费用于本物业交付使用之日起计收。每位业主应在办理入住手续时预交一个季度年的物业服务费作为首期物业服务费，其后的物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日内履行交纳义务。”合同第八章第三十五条约定“业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。”2010年原告与大连市甘井子区林语家话小区业主委员会签订了编号为K2010-134的《林语家话小区物业服务合同》，合同约定大连市甘井子区林语家话小区业主委员会委托原告对大连林语家话小区提供物业管理服务事宜，物业管理服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准为住宅1.2元/月/平方米，业主或物业使用人应于每季第一个月15日前向原告交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3‰作为违约金。2014年11月28日原告与大连市甘井子区林语家话小区业主委员会又签订了编号为K2014-669的《林语家话小区物业服务合同》，合同约定大连市甘井子区林语家话小区业主委员会委托原告对大连林语家话小区提供物业管理服务事宜，物业管理服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准为住宅1.2元/月/平方米，业主或物业使用人应于每季第一个月15日前向原告交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为违约金。原告自2006年5月起为案涉林语家话小区提供物业服务至今。被告自2008年1月1日起拖欠物业服务费一直未付。原告多次催收，被告均未交纳。自2008年1月1日起至2015年12月31日被告总计拖欠物业服务费11,560.32元（1.2元/月/平方米×100.35平方米×96月）。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《前期物业服务合同》及两份《林语家话小区物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。关于被告辩称其没有参与小区业主委员会选举，业主委员会无权代被告签订合同的意见，本院认为，被告如对小区业主委员会的选举程序有异议，应当另行提起诉讼，不宜在本案中处理。根据《前期物业服务合同》及两份《林语家话小区物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米1.2元，自2008年1月1日起至2015年12月31日被告总计拖欠物业服务费11,560.32元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费11,560.32元的诉讼请求，本院予以支持。对于2016年1月1日以后的物业费原告并未明确其数额和计算方法，且有部分物业费未实际发生，故本院在本案中不予支持，原、被告可另行协商或另案处理。
关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金计算标准过高，主张自被告逾期之日起，按照同期银行贷款利率，分段计算，基于合同又低于合同约定的标准，在合理范围，因此原告的主张本院予以支持。
关于被告辩称的小区设施不美观等物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告辩称小区存在私搭乱建，侵占道路的情况，本院认为，此属于相邻权纠纷，原告可以另行起诉存在私搭乱建行为的业主，但物业公司没有执法权，不能强制拆除违章建筑，其只能向相关部门反映情况，同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称原告的部分诉讼请求已过诉讼时效的问题，本院认为，原告已通过张贴催缴通知单等各种方式向被告催缴，其一直在主张自己的权利，并未超过诉讼时效。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告孙东伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿达物业管理有限公司物业服务费人民币11,560.32元（2008年1月1日起至2015年12月31日）及违约金（自2008年1月1日起至2015年12月31日的违约金人民币2,058.10元及自2016年1月1日起至被告给付完毕之日止，以11,560.32元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算的违约金）。
如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告大连亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费140元，其他诉讼费50元，合计人民币190元（原告已预付），由原告大连亿达物业管理有限公司负担10元，被告孙东伟负担180元。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 刘 瑾
代理审判员 郭艳玲
人民陪审员 张爱华
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 孙 蕾
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。