云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终5094号上诉人（原审被告）：沈沛，男，1964年7月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐瑶函，云南民启律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾汪梅，云南民启律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：昆明荣城房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市仿江南水乡商网*号。法定代表人：毕永国，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡恒，男，1993年8月21日出生，汉族，系昆明荣城房地产经纪有限公司工作人员。原审被告：周猛，男，1979年9月1日出生，汉族。上诉人沈沛因与被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称“荣城公司”）、原审被告周猛居间合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初4256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈沛的委托诉讼代理人唐瑶函、艾汪梅，被上诉人荣城公司的委托诉讼代理人蔡恒以及原审被告周猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈沛上诉请求：一、依法撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初4256号民事判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案《房屋快销委托合同》并非上诉人本人签署，系案外人张政杨代上诉人所签，被上诉人对于合同当事人身份未作具体核实，存在严重过错。二、涉案房屋属于上诉人夫妻共同财产，但该份《房屋买卖合同》只有上诉人一人签字，其配偶既不知情，也不同意，故《房屋买卖合同》应属无效。同时，涉案房屋为上诉人的唯一住房，户口不可能迁出，故《房屋买卖合同》客观上不能履行。三、根据《房屋买卖合同》第九条之约定，佣金支付主体应当为原审被告周猛。四、本案情形属各方当事人协商一致解除合同，而非某一方当事人违约导致合同解除的情形，故不应适用《房屋买卖合同》第十条第一款之约定。此外，本案双方协商解除合同当天，周猛即通过被上诉人的同一家门店购买了另一套房屋，并签订《房屋买卖合同》。上述事实可以印证被上诉人对于解除合同并放弃中介费的主张不持异议，同时，其利益不仅未受损，反而增加了收益。四、一审法院程序严重错误。首先，被上诉人一审中并未申请证人出庭作证，但一审法院自行认定了证人证言的真实性；相反，对于上诉人申请出庭作证的证人杨丽萍的证言未予确认。其次，一审中，被上诉人的委托诉讼代理人为执业律师，却以公司工作人员名义出庭，违反《律师执业行为规范》的规定。再次，一审法院对于上诉人代理人一审出庭情况只字未提。最后，一审法院对于本案关键证据《房屋买卖合同》未作出认定。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。荣城公司辩称，一、上诉人主张合同无效没有法律依据。二、上诉人主张合同事实上不能履行的理由为户口不能迁出，但该理由不能成立，户口还可以迁入派出所。三、被上诉人一审起诉的依据为《房屋买卖合同》第十条第一款之约定，而非《房屋快销委托合同》。同时，上诉人向原审被告支付2600元的事实可以证实上诉人违约的事实，故中介费应当由上诉人承担。四、买卖合同为三方协议，上诉人与原审被告协商解除合同不符合合同约定。荣城公司向一审法院起诉请求：一、判令沈沛及周猛支付中介服务费6500元。二、由沈沛及周猛承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月15日，经荣城公司介绍，沈沛及周猛签订了《房屋买卖合同》（编号M0007802），约定：沈沛将昆明市火车北站66幢2单元6层601号房屋出售给周猛。同时该合同第十条违约责任约定：“1、除不可抗力因素外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金并支付丙方中介服务费。”后该合同未履行。2016年5月15日，周猛向沈沛出具《收条》一份，载明：今收到沈沛因房屋买卖合同编号M0007802，经双方友好协商解除合同，并由沈沛向周猛支付人民币2600元作为补偿。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。”荣城公司与沈沛及周猛签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”本案中，荣城公司与沈沛、周猛三方签订《房屋买卖合同》后，沈沛与周猛双方协商解除了该合同，沈沛向周猛支付了人民币2600元作为补偿。可以看出，本案中《房屋买卖合同》最终未能实际履行的原因在于沈沛，荣城公司作为居间人，已履行了其促成合同成立的义务，依法应当取得报酬，按照三方签订的《房屋买卖合同》的约定，对荣城公司诉请的中介服务费人民币6500元，应当由沈沛承担，一审法院依法予以支持。对于沈沛答辩主张的该房屋系夫妻共同财产，沈沛一人出售此房屋行为应当无效的问题。本案中，涉案房屋登记在沈沛一人名下，根据物权公示原则，该合同依法成立并生效，故对该答辩意见，一审法院依法不予支持。对于沈沛答辩主张的周猛通过荣城公司另行签订了《房屋买卖合同》并已支付了中介费用，荣城公司的利益已经得到了保证的问题，与本案无关，故对该答辩意见，一审法院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：“一、被告沈沛于本判决生效之日起十日内支付原告昆明荣城房地产经纪有限公司中介服务费人民币6500元；二、驳回原告的其他诉讼请求。”案件受理费50元、适用简易程序减半收取25由沈沛负担。二审中，当事人没有提交新证据。此外，上诉人二审中要求补充确认如下法律事实：一、《房屋快销委托合同》系被上诉人与案外人张政杨所签订。二、《房屋快销委托合同》第九条约定，卖方非因法定或约定理由，拒绝与居间方介绍的购买人签署《买卖合同》，则需支付违约金。三、2016年5月17日，被上诉人与原审被告另行签订了房屋买卖合同，原审被告已经在被上诉人的居间下另行购买了房屋，被上诉人亦获取了相应居间服务费，视为被上诉人同意解除三方当事人订立的《房屋买卖合同》。本院认为，对于上诉人要求补充确认的事实，因与本案处理结果无关（具体理由将在其后进行详细评述），故本院对上述事实不予确认。此外，三方当事人一致认可原审被告向上诉人出具收条的时间为2016年5月17日，同时，根据收条的记载，本院对于一审法院认定的收条出具时间予以更正。除此之外，二审审理查明事实与一审法院认定一致，故本院对于一审法院认定事实予以确认。本院认为：本案争议焦点为：上诉人是否应当按照合同约定向被上诉人中介服务费。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，三方当事人已经订立《房屋买卖合同》，即在被上诉人的居间下，买卖双方已经达成房屋买卖的合意，故《房屋买卖合同》已经成立，被上诉人有权收取居间报酬。但《房屋买卖合同》签订后，客观上未能实际履行。对于未能实际履行的原因，被上诉人及原审被告称系上诉人之故。而上诉人称系因涉案房屋为上诉人唯一住房，且签订合同未经其配偶同意，故《房屋买卖合同》客观上无法履行。对此，本院认为，对于家庭重要财产的处分，通常推定共有人应当知情，而上诉人在决定出售房屋并签署《房屋买卖合同》后，又以上述理由主张合同客观上无法履行，既违背诚实信用原则，又无事实及法律依据。对于上诉人关于《房屋快销委托合同》并非上诉人签署的上诉主张，上诉人其后签订的《房屋买卖合同》属其对《房屋快销委托合同》的追认。至于上诉人称因迫于《房屋快销委托合同》对于违约责任的约定，故签署《房屋买卖合同》，对此，本院认为，因上诉人选择追认《房屋快销委托合同》并继而签署《房屋买卖合同》，故应当承担《房屋买卖合同》中约定的义务。此外，上诉人称各方当事人协商一致解除《房屋买卖合同》，被上诉人同时放弃主张中介费用，对此，本院认为，涉案《房屋买卖合同》包含买卖双方的房屋买卖合同关系及三方当事人的居间法律关系，现房屋买卖双方协商一致解除合同仅能解除买卖双方的房屋买卖法律关系，而不能解除三方当事人的居间法律关系，且上诉人对于被上诉人放弃居间费用的主张并无证据予以证实。需要说明的是，即使上诉人所称原审被告在被上诉人的居间下另行购买房屋，被上诉人亦另行获取居间费用的事实成立，亦与本案无关，上诉人仍应承担支付居间报酬的义务。综上，本院对于上诉人的上诉请求不予支持。其次，对于上诉人所称一审中，被上诉人的委托诉讼代理人为律师，又以公司工作人员身份代理诉讼的问题，上诉人对其该项主张未提交证据证实；相反，被上诉人于一审中提交了与其委托诉讼代理人签订的《劳动合同书》。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”之规定，该情形并不属于严重违反法定程序的情形。即使被上诉人代理人的行为违反律师行业管理的相关规范，亦不属于本案审理范围。最后，关于责任承担主体。根据《房屋买卖合同》第十条，违约方除向对方承担违约责任外，还需承担中介服务费。本案中，违约方为上诉人（上诉人所称《房屋买卖合同》不能履行的理由无事实及法律依据，同时，上诉人向原审被告支付补偿费用的事实亦可印证该事实），故居间报酬应由上诉人支付。综上所述，沈沛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈沛负担。本判决为终审判决。审判长  符圆圆审判员  郑会利审判员  邓林春二〇一七年二月十四日书记员  寸杨杰——