重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第01193号
上诉人（原审原告）向秋红，女，1974年4月19日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人段林敏，重庆市万州区百安法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）重庆万州博达房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区太白路94号5楼，组织机构代码28764005-5。
法定代表人杨霄，该公司董事长。
委托代理人谭竣升，重庆利瑞律师事务所律师。
上诉人向秋红因商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2015）万法民初字第04315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年12月31日，重庆市万州港口（集团）有限责任公司取得重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处二宗国有土地使用权，其中：［万国用（2004）字第577号］国有土地使用权证，公建及住宅用地面积78550平方米，使用权性质为出让；［万国用（2004）字第578号］国有土地使用权证，公建及住宅用地面积26242平方米，使用权性质为出让。2010年2月5日，重庆市万州港口（集团）有限责任公司取得重庆市万州区龙都街道岩上村3组一宗国有土地使用权［301D（2010）字第00165号房地产权证］，面积为2177平方米，类型为港口码头、生产辅助、生活小区工程用地，使用权性质为划拨。同时该公司取得重庆市万州区龙都街道岩上村3组、5组一宗国有土地使用权［301D（2010）字第00166号房地产权证］，面积为1847平方米，类型为生产辅助、生活小区工程用地，使用权性质为划拨。2013年12月8日，重庆市万州区人民政府作出《关于重庆市万州港口（集团）有限责任公司位于万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处两侧98841平方米国有建设用地使用权处置方案的批复》，同意万州区国土资源局收回重庆市万州港口（集团）有限责任公司位于万州区龙都街道岩上村范围龙腾大道与金陵路交汇处两侧108816平方米国有建设用地使用权，注销万国用（2004）字第577号、578号《国有土地使用权证》和301D（2010）字第00165号、00166号《房地产权证》，该宗地由万州区公共资源综合交易中心组织公开交易。2014年1月22日，重庆市万州区公共资源综合交易中心与重庆万州博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）签订《万州区国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，博达公司竞得位于万州区龙都街道岩上村范围龙腾大道与金陵路交汇处两侧91326.5平方米国有建设用地使用权，使用权性质为出让，二类居住用地，代建移民还房（暂定总建筑面积19290平方米）对应分摊的7514.5平方米国有建设用地使用权划拨给重庆市万州港口（集团）有限责任公司。2009年12月2日，博达公司与重庆市万州港口（集团）有限责任公司取得“四季花城”二期16号楼的《建设工程规划许可证》，建设地点重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处，建设规模9267.65平方米；2010年4月15日，取得16号楼的《建设工程施工许可证》；2010年9月7日，博达公司取得16号楼的《商品房预售（预租）许可证》；2012年3月12日，取得10号楼、16号楼的《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。
2013年8月15日，向秋红（合同称乙方）与博达公司（合同称甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处16幢3单元303室商品住房一套，建筑面积113.19平方米，套内建筑面积101.63平方米。套内建筑面积单价2278.56元／平方米，总成交金额为231570.00元，合同签订时付清。甲方应当在2013年8月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收检测合格的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起10日内告知乙方。甲方逾期交房的违约责任，除本合同第六条约定的甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在商品房交付使用后180日内，由甲方到房地产交易管理部门办理《房地产权证》，另一方应予无条件配合；如因甲方的责任，致乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书，由双方协商处理。向秋红已按约定支付购房款231570元，双方认可于2013年8月31日交接商品房。因国有土地使用权的原因，博达公司未能办理“四季花城”二期16号楼的《房地产权证》，不能为向秋红办理分户房地产权登记。
一审法院认为，向秋红与博达公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护。向秋红已按合同约定付清购房款，博达公司也将向秋红所购商品房进行了交付。双方约定“在商品房交付使用后180日内，由甲方到房地产交易管理部门办理《房地产权证》”，双方已于2013年8月31日交接房屋，博达公司应于2014年2月27日前为向秋红办理《房地产权证》。向秋红要求博达公司按合同约定为向秋红办理房地产权证，符合法律规定和合同约定，予以支持。博达公司因国有土地使用权的原因，未能办理“四季花城”二期16号楼的初始产权登记，没有按合同约定为向秋红办理分户房地产权登记，已构成违约，应承担违约责任。对违约责任双方约定为“如因甲方的责任，致乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书，由双方协商处理”，对违约金或者违约造成的损失计算约定不明确，向秋红要求以所交购房款为基数，从合同约定的办证时间之日起至博达公司取得分户产权登记业务受理通知书之日止，每日万分之二计算。博达公司以向秋红主张违约金过高为由请求调整。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人合同约定买卖标的物的性质为一般商品住房，购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境。结合本案，考虑逾期办理产权登记可能给向秋红造成的损失，兼顾合同履行情况及博达公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情调整违约金的支付标准，博达公司以向秋红所交购房款为基数，从2014年2月28日起至博达公司为向秋红取得分户产权登记业务受理通知书之日止，每日按万分之零点四计算，向向秋红支付逾期办理产权登记的违约金。博达公司关于调整违约金给付标准的抗辩理成立，予以采纳。博达公司关于向秋红主张权利超过诉讼时效的问题，为向秋红办理产权登记是博达公司的法定义务，博达公司一直没有履行，主债务未经过诉讼时效，其违约处于持续状态，向秋红于2015年4月23日起诉主张权利不超过诉讼时效期间，博达公司的该项抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》［法释（2009）5号］第二十九条的规定，判决：一、由重庆万州博达房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为向秋红办理重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处“四季花城”16幢3单元303室的房地产权证；二、由重庆万州博达房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付向秋红逾期办理房地产权证违约金（以向秋红所交购房款231570元为基数，从2014年2月28日起至博达公司为向秋红取得产权登记业务受理通知书之日止，每日按万分之零点四计算）；三、驳回向秋红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元，减半收取141元，由博达公司承担。向秋红已预交，博达公司直付向秋红。
向秋红不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人按合同约定支付上诉人逾期办理房地产权证违约金（以上诉人向秋红交购房款231570元为基数，从2014年2月28日起至被上诉人为上诉人取得产权登记业务受理通知书之日止，每日按万分之二计算违约金）；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：对违约责任双方约定为：“如因被上诉人的责任，致上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，由双方协商处理”，该合同条款为格式条款，其解释应不利于被上诉人。但同时合同还约定了“逾期付款或者逾期交房均按照房屋价款每日万分之二支付违约金”，而上诉人是做生意的，本想以此房屋取得房地产权证书后作抵押贷款来资金周转，导致上诉人向其他亲朋好友高息借款来作为资金周转，其房屋的收益权没有得到充分的体现，其损失是相当大的。而被上诉人以上诉人要求支付违约金过高为由请求法院调整，但不应低于按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条已作出了具体明确的规定。据此，一审法院虽然对该案有自由裁量权，但也不应该违背法律的相关规定。
博达公司答辩称一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审查，一审判决认定的事实是正确的，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人向秋红与被上诉人博达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当依照合同约定履行各自的义务。双方当事人已于2013年8月31日交接房屋，博达公司本应依照合同约定在交付房屋后180日内即2014年2月27日前为向秋红办理房地产权证，但因博达公司的原因，未能如期办理，博达公司已构成违约，应当承担逾期办理产权登记的违约责任。对于该项违约责任，双方约定：“如因甲方的责任，致乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、双方协商处理。”双方并未约定明确的违约责任承担方式及违约金计算方法，发生争议后又协商不成，故人民法院应当根据本案的具体情况确定违约责任的承担。本案中向秋红所购房屋为住宅，其主要功能就是居住使用，博达公司已经按期交付房屋，已经能够发挥房屋使用价值，房屋的居住使用功能已经实现。博达公司逾期办理产权登记并不影响向秋红的居住使用。向秋红称其做生意需要房地产权证进行抵押贷款，未提供证据证明，且从其签订合同时一次性支付全部购房款的事实看，向秋红并无抵押贷款的资金需求。因此，博达公司逾期办理产权登记的违约行为对向秋红造成的影响和损失较小。加之博达公司系因国有土地使用权手续方面的原因而未能按期办理产权登记，并非故意拖延办理，一审法院考虑了向秋红的损失大小及博达公司的过错程度，根据公平原则平衡双方利益，酌情确定博达公司从2014年2月28日起，以向秋红所交购房款为基数，至博达公司为向秋红取得分户产权登记业务受理通知书之日止，按每日万分之零点四计算，向向秋红支付逾期办理产权登记的违约金，以该计算方法确定的违约金与向秋红的损失基本相当，故一审判决并无不当。向秋红主张按每日万分之二计算违约金缺乏法律依据或合同约定，其上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费373元，由上诉人向秋红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 欧阳星宇