焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民二初字第524号
原告（反诉被告）李麦香，女，1962年出生，汉族，住修武县。
委托代理人许振东，河南云台律师事务所律师。
被告（反诉原告）河南通力安装工程有限公司。住所地：郑州市金水区金水路**号****层**号。
法定代表人韩绍鹏，总经理。
委托代理人寇宏，河南海搏律师事务所律师。
原告李麦香与被告河南通力安装工程有限公司（以下简称通力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员贾若男独任审判，公开开庭进行了审理。原告李麦香的委托代理人许振东、被告通力公司的委托代理人寇宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李麦香诉称，2012年9月20日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于焦作市解放区锦祥商业街的住宅楼紫荆苑＊号楼＊单元＊号房屋（含地下车库）租赁给被告使用，租赁期限为三年，月租金2800元，每年12月初缴纳下年租金。被告缴纳了第一年租金，第二年和第三年租金经多次催要被告拒不支付。为此原告起诉要求：1、判令被告给付2014-2015年房屋租金67200元；2、诉讼费由被告承担。
被告通力公司反诉称，2012年9月20日，通力公司与李麦香签订房屋租赁协议，租赁李麦香锦祥商业街住宅楼紫荆苑＊号楼＊单元＊号毛坯房一套。2012年9月21日通力公司向李麦香支付了第一年的房租33600元和房屋押金3000元。通力公司承租后，对房屋进行了装饰装修。2013年10月19日双方协议解除租赁协议。2013年11月，通力公司搬走后，李麦香拒不返还押金，为此通力公司反诉要求：1、确认双方租赁协议已解除；2、判令李麦香退还房屋押金3000元；3、判令李麦香支付装修费用30000元；4、本案诉讼费、反诉费等其他费用由李麦香承担。
原告李麦香为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1、李麦香身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、房屋租赁协议，证明原、被告存在房屋租赁合同关系，租期3年，月租2800元，该协议仍在继续履行中。
被告通力公司对原告的证据质证后，发表如下质证意见：证据1无异议；证据2真实性无异议，但双方在2013年11月18日被告搬离原告房屋双方已经于当日解除租赁协议。
被告通力公司为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1、物业出门条一份，证明2013年11月18日被告与物业结清物业费，物业公司放行；2、装修费发票14张，共计30000元，证明被告承租原告房屋为毛坯房，对房屋进行装饰装修花费30000元；3、房屋押金条一份，证明2012年9月22日原告收取被告房屋押金3000元，至今未退还。
原告李麦香对被告的证据质证后，发表如下质证意见：证据1真实性有异议，形式不合法，应当有负责人以及经办人签名，内容不能证明原、被告租赁关系已经解除，合同具有相对性，应当由原被告双方解除。至今房屋仍在被告的管理中；证据2真实性有异议，不能证明装修租赁房屋的花费，合同也没有约定让被告装修房屋；证据3无异议，关于押金是否退还代理人不清楚。
关于原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以采信；关于被告提交的证据1，其内容仅显示物业费已结清，仅凭该证据不能证明双方的租赁协议已解除；关于被告提交的证据2，虽然《房屋租赁协议》中显示有涉案房屋为毛坯房，但被告装修费证据均系白条，本院无法核实其真实性，因此本院对该证据不予采信；关于被告提交的证据3，原告无异议，本院予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2012年9月21日原告李麦香与被告通力公司签订《房屋租赁协议》，出租方（甲方）为李麦香，承租方（乙方）为通力公司。双方约定甲方李麦香将其名下位于焦作市解放区锦祥商业街的住宅楼紫荆苑＊号楼＊单元＊号毛墙毛面一套房屋（包含地下车库）租赁给乙方通力公司。租赁期限三年，自2012年11月21日开始至2015年11月21日止，（备注：2012年9月21日正式交钥匙，其中2012年9月21日到11月21日为装修期不付租金）。双方关于租金的约定为：签订合同后，每个月租金按2800元缴纳，第一年租金33600元。每年12月初缴纳下年租金。协议还约定通力公司承担租赁期内的水费、电费等费用，另付押金3000元，如拖欠水、电、暖气费概不退还。
合同签订后，被告通力公司仅交付了2013年的租金，2014、2015年的租金被告至今没有交付。原告于2014年3月20日制作本案起诉状，2015年8月7日向本院提交起诉状。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订合同时均系双方真实意思表示，该合同依法成立，应受法律保护。本案首先应当解决的是关于《房屋租赁协议》是否已解除的问题。被告辩称本案《房屋租赁协议》已于2013年11月18日解除。首先被告并未提供证据证明其解除协议的通知于2013年11月18日到达原告；其次被告也没有提供证据证明其于2013年11月18日将房屋交还给原告，因此，被告主张《房屋租赁协议》于2013年11月18日已解除，本院不予支持。但实际上被告从2013年11月18日开始，通过搬离房屋、更换营业场所及拒付租金的方式明确表示不再承租该房屋，而原告也从2014年3月20日开始，制作起诉状打算向被告主张权利，并且原告在起诉后也未要求被告继续履行协议。也就是说本案中的《房屋租赁协议》实际上早在2014年3月20日开始就已经没有继续履行的必要，因此，本院确认《房屋租赁协议》于2014年3月20日解除。关于原告主张的2014-2015年房租67200元，原告于2014年3月20日制作本案起诉状，能说明原告在当时已经知道被告存在违约行为。但原告一直到2015年8月7日才向本院递交起诉状，且在2014年3月20日至2015年8月7日期间，被告已经通过搬离房屋、拒付房租的行为明确表示不再履行协议，在此情况下，原告没有采取适当的措施来防止损失扩大，因此，对于因原告怠于行使权利导致损失扩大的部分（即2014-2015年的房租）原告有义务承担相应的过错责任。而被告在协议未解除且租赁期限未到期的情况下，就不通知原告擅自搬离房屋，其对所造成的损失也有义务承担相应的责任。结合本案的实际情况以及双方在本案中的过错程度，针对原告起诉的房屋租金损失67200元，本院酌定原告承担60%的过错责任即40320元，被告承担40%的过错责任即26880元。关于被告要求原告返还押金3000元，《租赁协议》明确约定，如被告拖欠水、电、暖气费，押金不予退还。而原告并未举证证明被告拖欠水、电、暖气费，因此，被告的该项请求本院予以支持。该费用直接从被告应当支付的房屋租金26880元中扣除。综上，被告通力公司应当支付给原告的房屋租金共计23880元。关于被告要求原告支付装修费用30000元，被告没有提供有效证据证明其装修花费，因此本院对该项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李麦香与被告（反诉原告）河南通力安装工程有限公司2012年9月21日签订的《房屋租赁协议》于2014年3月20日解除；
二、被告（反诉原告）河南通力安装工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）李麦香房屋租金共计23880元；
三、驳回原告（反诉被告）李麦香的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）河南通力安装工程有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费740元、反诉费362.5元，由原告李麦香承担555元，被告河南通力安装工程有限公司承担547.5元。原告预交的费用，待执行判决时由被告径行支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 贾若男
二〇一五年十月十六日
书记员 郭慧娟