上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1241号
原告（反诉被告）吴国山。
委托代理人时瑞芳，上海国创律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司。
法定代表人盛忠。
委托代理人唐云，上海政明律师事务所律师。
委托代理人印文欣，上海政明律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴国山诉被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司（以下简称岳帝鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴国山的委托代理人时瑞芳，被告岳帝鼎公司的委托代理人唐云、印文欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴国山诉称，2004年底，岳帝鼎公司向上海联富农工商实业有限公司（以下简称联富公司）承租了上海市宝山区罗店镇联合村原牧场及周边共计100多亩土地。2005年12月，吴国山向岳帝鼎公司承租其中15亩土地，搭建厂房用于经营。2011年3月18日，吴国山又从案外人处某让了其租赁场地旁边的土地及建筑物。吴国山于2012年经法院通知作为第三人参与岳帝鼎公司与联富公司的土地租赁合同纠纷案件时才了解到该地块系农用地，岳帝鼎公司隐瞒土地性质，违法出租，租赁合同可能被判决认定无效，不得继续使用土地。吴国山认为由于岳帝鼎公司隐瞒实情，造成双方签订无效合同，其在该场地上的大量投资无法收回，故起诉要求岳帝鼎公司赔偿损失1，000万元（固定添附损失900万元，搬迁损失200万元，共1，100万元，吴国山自愿承担100万元）。
被告岳帝鼎公司辩称，吴国山所述租赁及建造厂房等情况属实，但吴国山在当地违法建筑被反复查处后的2009年以后还大量搭建，并于2011年受让案外人的场地和厂房，显然属于扩大损失，相应损失部分应当由其自行承担，其他损失即使真实存在，也应当分清责任，由双方分担。另外，岳帝鼎公司认为吴国山自2014年4月1日起未再支付租金，故提出反诉，要求对方支付2014年4月1日以来的场地使用费至实际返还场地日止（以每亩15，400元／年计算）。
原告吴国山针对被告岳帝鼎公司的反诉辩称，系争场地从2013年底起就不能使用，故不同意对方的反诉请求。
经审理查明，2004年底，岳帝鼎公司向联富公司承租了上海市宝山区罗店镇联合村原牧场及周边共计100多亩土地。2005年12月19日，岳帝鼎公司与吴国山签订场地租赁协议，约定岳帝鼎公司将其承租的宝山区罗店镇联合村场地中部分出租给吴国山建造仓库、厂房用于木材加工及储存，面积15亩，租期29年，自2005年12月31日起至2035年1月1日止，租金1.35万元／亩／年。
2011年3月25日，吴国山与案外人上海律权建筑装潢有限公司（以下简称律权公司）签订工业厂房转让协议，约定律权公司将其向岳帝鼎公司承租的土地及自行建造中的在建厂房三栋一并转让给吴国山，转让价150万元。该协议还约定，如政府不同意继续进行建筑施工以及其他事项，律权公司不承担任何责任。
2012年6月5日，岳帝鼎公司、吴国山及其他土地使用人（中涵公司、金绘公司等）共同签署会议纪要，各方商定各位土地使用人以无独立请求权第三人身份参加岳帝鼎公司与联富公司的诉讼，各第三人均同意以岳帝鼎名义提出反诉诉请，向联富公司主张赔偿各类损失，若此次不以岳帝鼎公司名义提出诉请，视为放弃权利。各第三人均以反诉结案结果确定赔偿金额确定各自的赔偿金额，不得再以任何理由和方式向岳帝鼎提出主张。当时吴国山未提出具体赔偿要求。
2013年6月20日，岳帝鼎公司出具收据，载明岳帝鼎收到吴国山承租26亩土地三年的租金1，201，200元，年租金15，400元／亩，计租时间为2011年4月1日至2014年3月30日（2011年3月30日前因场地停工未计收租金）。
以上事实，有原告提供的场地租赁协议、工业厂房转让协议、租金收据，被告提供的牧场转让协议、会议纪要及双方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。
此外，岳帝鼎公司与联富公司的土地租赁合同纠纷已经在诉讼中［（2014）宝民三（民）重字第8号，目前未生效］。该案审理中，本院根据岳帝鼎公司的申请，委托上海中世建设咨询有限公司对系争场地上增加的固定添附造价进行司法鉴定，鉴定结论吴国山造价为8，386，691元。该案经本院公开开庭审理后，于2014年8月25日依法判决：岳帝鼎公司与联富公司的土地租赁协议无效；岳帝鼎公司、吴国山等实际使用人均迁出系争土地；岳帝鼎公司向联富公司补付2005年以来至实际返还土地日止的土地使用费；联富公司向岳帝鼎公司赔偿3，000万元。该案判决后，相关当事人提出上诉，目前尚在二审审理中。
本院认为，本案系争土地至今未办理农用地转用审批手续，故岳帝鼎公司与吴国山之间的场地租赁协议违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效后，吴国山应当立即返还场地。本案主要争议在于双方如何承担固定添附损失及租金是否应当支付。岳帝鼎公司在明知系争土地系农用地的情况下违法出租，其过错明显，应承担主要责任。吴国山从2005年底就开始承租场地建房经营，但其提供的租金收据记载2011年之前该场地停工，可见吴国山显然了解该地块因违法用地而被查处之事实，故其后期建造及收购行为显属扩大损失。鉴于岳帝鼎公司与吴国山在违法用地被查处后仍旧长期合作，对于吴国山扩建、收购等行为予以默认、放任，故岳帝鼎公司仍应酌情分担相应损失，其辩称对于吴国山扩大损失不承担责任的意见，不予采信。考虑到岳帝鼎公司与联富公司的诉讼情况，并结合本案其他客观实际，本院酌情确定岳帝鼎公司赔偿吴国山固定添附损失630万元。关于吴国山主张的搬迁损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于双方租金问题，由于吴国山至今仍拒绝返还场地，故岳帝鼎公司主张场地使用费可予支持。吴国山应参照租金收据载明的面积、单价和时间支付场地使用费，其辩称场地不能使用，拒绝支付使用费之意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吴国山与被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司就上海市宝山区罗店镇联合村场地（约26亩）所签订的场地租赁协议无效；
二、原告（反诉被告）吴国山于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司返还上述场地；
三、被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）吴国山固定添附损失630万元；
四、原告（反诉被告）吴国山于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司支付2014年4月1日至实际返还场地日止的场地使用费（以年租金400，400元计算）；
五、原告（反诉被告）吴国山的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费81，800元，由原告（反诉被告）吴国山负担30，266元，被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司负担51，534元。反诉案件受理费减半收取1，818元，由原告（反诉被告）吴国山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 力
代理审判员 刘 姗
人民陪审员 时金兰
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。