上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第18717号
原告（反诉被告）吴芹明。
委托代理人朱辉，北京市中银律师事务所上海分所律师。
委托代理人宋旭，北京市中银律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）罗光道。
委托代理人陈建波，上海君澜律师事务所律师。
原告吴芹明与被告罗光道房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月4日、10月10日两次公开开庭进行了审理。罗光道在本案审理期间提出反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。审理中，为查明相关事实，本院应罗光道申请委托司法鉴定机构进行了司法鉴定。原告（反诉被告）吴芹明及其委托代理人朱辉、被告（反诉原告）罗光道及其委托代理人陈建波两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴芹明诉称，吴芹明在上海市浦东新区北蔡镇承租有一块土地，该土地系北蔡镇政府资产管理公司出租给上海佳友电力公司仓储用地，后上海佳友电力公司将其转租给吴芹明。吴芹明在该土地上搭建了2400平方米的钢瓦房。2012年11月17日，吴芹明与罗光道签订一份《上海市房屋租赁合同》，吴芹明将上述房屋中的1200平方米出租给罗光道，租期4年。履行过程中，吴芹明发现罗光道违反合同约定将房屋用作宗教集会场所，且集会时音量过大，集会人员车辆影响交通，吴芹明遂依据合同约定通知罗光道解除房屋租赁合同并要求罗光道恢复房屋原状，但罗光道拒不退出，吴芹明遂起诉，请求：1、判决解除双方之间的房屋租赁合同，罗光道恢复房屋原状（拆除装修的隔墙、墙纸、地砖、卫生间、厨房、填平化粪池并恢复地坪等）；2、判令罗光道支付吴芹明电费人民币（以下币种相同）12，389元；3、判决本案诉讼费由罗光道承担。
被告（反诉原告）罗光道答辩并反诉称，罗光道在租赁期间才得知承租房屋并无合法建造手续，也没有产权证，双方租赁合同为无效合同。罗光道装修房屋征得吴芹明同意，不存在恢复原状的问题，吴芹明诉称的电费已经支付，请求驳回吴芹明的全部诉讼请求。另，吴芹明违法出租没有合法建造手续的房屋导致租赁合同无效，存在重大过错，应赔偿罗光道装修损失。罗光道已经预付2013年12月1日至2014年11月30日的房租，吴芹明应当返还。罗光道反诉诉讼请求：1、确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》无效；2、判令吴芹明返还罗光道预付的2014年7月1日至2014年11月30日房屋使用费146，000元；3、判令吴芹明补偿罗光道房屋装修损失22万元；4、本案诉讼费、鉴定费由吴芹明承担。
反诉被告吴芹明辩称，涉案房屋确实没有产权证和建设许可证，但相关证件的办理属于行政管理范围，不影响合同效力。确认2014年6月30日为罗光道返还房屋的时间，同意双方租金结算至2014年6月30日，同意退还罗光道预付的2014年7月1日至2014年11月30日租金146，000元。罗光道装修房屋未征得吴芹明同意，且装修对吴芹明无利用价值，不同意补偿。
经审理查明，2012年11月17日，吴芹明（甲方）与罗光道（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市浦东新区御桥工业区6号地块（大寨河以西）1200平方米的房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋作为商务会议、聚会、培训、仓储使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。双方约定甲方于2012年11月20日前向乙方交付房屋，房屋租赁期自2012年12月1日至2016年11月30日止，房屋每月租金为29，200元，租金按年支付，租赁期间使用该房屋发生的水、电、通讯等费用由乙方承担，其他有关费用均由甲方承担。合同第六条房屋使用要求和维修责任第（四）款约定，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方同意。合同第十条违约责任第（五）款约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。第（七）款约定，租赁期限乙方不得影响周边企业及居民生产生活，若由此产生的后果由乙方承担。合同签订后，吴芹明将系争房屋交付罗光道，罗光道对房屋进行了装修并实际使用。2014年4月，吴芹明于系争房屋处张贴《告知书》，内容为“因乙方影响周边企业及居民生产生活，根据合同第十条第七小条解除御桥工业6号地块（大寨河以西）房屋租赁合同。甲方要求承租乙方罗光道十日内恢复房屋原状。”2014年5月，吴芹明提起本案诉讼。
另查明，2013年12月1日，吴芹明向罗光道出具《收据》一份，收款事由为2013年12月1日至2014年11月30日房租350，400元，吴芹明确认收到该款项。2014年4月10日，吴芹明向罗光道出具《收据》一份，收款事由为2013年12月1日至2014年4月10日电费12，389元，吴芹明称先将《收据》开具了给罗光道，但罗光道并未付款。罗光道称已经支付该款项。审理中，双方确认以2014年6月30日为租赁结束房屋返还时间，租金（使用费）结算至2014年6月30日。
还查明，系争房屋无产权证，亦无合法建造手续。
审理中，罗光道申请证人吕某某、徐某、汪某某出庭作证，证人吕某某、徐某陈述系争房屋装修期间吴芹明曾到过现场，并曾就化粪池污水管的布设进行过指导，还出售给罗光道一根下水管。证人汪某某陈述，2013年下半年开始在系争房屋内见到吴芹明，2014年上半年时吴芹明以政府不同意出租给罗光道为由要求罗光道搬离。吴芹明对证人证言真实性无异议，但认为证人所述不能证明吴芹明同意罗光道装修。
审理中，为查明相关事实，应罗光道申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋装修现值进行司法鉴定。鉴定机构的鉴定结论为：以2014年7月7日为现值计算日期，已经使用19.23个月，约定租期为48个月，现值计算为（48-19.23）／48即59.94%。1、系争房屋内地砖、隔墙、卫生间、厨房等装修造价为289，506元，按59.94%计算现值为173，530元。2、双方对墙面涂料实际施工涂刷一遍与三遍存在争议，吴芹明认为涂刷一遍，据此计算现值为2，432元＊59.94%=1，458元，罗光道认为涂刷三遍，据此计算现值为4，785元＊59.94%=2，868元。3、双方对隐蔽工程化粪池施工规格存在争议，吴芹明认为施工规格为3＊4＊1.5米，据此估算现值为4万元＊59.94%=23，976元，罗光道认为施工规格为4＊5＊1.5米，据此估算现值为5万元＊59.94%=29，970元。吴芹明对于上述鉴定报告确定的折旧率、鉴定结论1的工程量无异议，但认为费用表部分仅应计入直接费，直接费以外的税金等其他费用不应计入，装修材料按市场价取价偏高；鉴定结论2、3应按照吴芹明主张的工程量确定造价，且化粪池估值过高。罗光道认为应按照装修目前的新旧程度即按造价75%确定现值，不应按租赁期限折旧，鉴定结论2、3应按罗光道主张的工程量确定价值，对鉴定报告其余无异议。鉴定人对双方上述异议的意见为，目前租赁装修现值鉴定中的通常做法为按照租赁期限来确定折旧率，鉴定结论2、3中涉及的工程量属事实争议，现场无法判断，所以按双方主张分别计算造价，鉴定结论3中化粪池的估值是合理的，鉴定过程中双方均未提供装修合同等资料，故根据定额计算工程造价，定额中费用表的项目固定，不区分装修施工单位是否具有资质。
以上事实，有经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、《告知书》、《收据》、证人证言、鉴定报告等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，系争房屋无产权证，亦无合法建造手续，吴芹明与罗光道就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》无效，无效合同自始无效，不存在解除问题，吴芹明要求解除合同，本院不予支持。根据本案查明的事实，可以认定吴芹明对于系争房屋装修知情但从未提出异议，且实际参与了部分装修过程，应视为认可罗光道对系争房屋进行装修，吴芹明现以罗光道未经同意擅自装修为由要求罗光道拆除装修恢复房屋原状，本院不予支持。关于电费12，389元，罗光道提供了《收据》证明付款情况，吴芹明虽否认收到该笔钱款，但未提供相反证据证明，故本院认定罗光道已实际支付该笔款项，对吴芹明要求其支付电费12，389元的请求不予支持。双方就房屋使用费的结算无争议，罗光道要求吴芹明返还超付的房屋使用费146，000元，本院予以支持。根据法律规定，租赁合同无效，由双方各自按照导致合同无效的过错分担装修现值损失。关于装修现值，双方虽就鉴定报告之折旧率、计费原则等提出异议，但鉴定人均已作出说明，双方亦未提供足以推翻鉴定结论之证据，故本院对双方就鉴定报告提出的上述异议不予采纳。关于鉴定报告之争议项目即墙面涂料和化粪池，因罗光道未能举证证明实际发生的工程量，鉴定人也无法通过现场状况作出判断，故本院依据吴芹明自认确定该部分工程量及相应现值，即墙面涂料为1，458元，化粪池为23，976元。据此，本院认定系争房屋装修现值为198，964元。吴芹明明知系争房屋无合法建造手续仍然将其出租存在明显过错，应就装修现值损失负主要责任。罗光道对于租赁标的物的合法性疏于审查，也有过错，就装修现值损失承担次要责任。本院根据本案实际情况，酌情确定吴芹明应赔偿罗光道装修现值损失12万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）吴芹明的本诉诉讼请求；
二、原告（反诉被告）吴芹明与被告（反诉原告）罗光道于2012年11月17日签订的《上海市房屋租赁合同》无效；
三、原告（反诉被告）吴芹明应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）罗光道房屋使用费146，000元；
四、原告（反诉被告）吴芹明应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）罗光道装修现值损失12万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）吴芹明负担；反诉案件受理费3，395元，由原告（反诉被告）吴芹明负担2，645元，被告（反诉原告）罗光道负担750元；鉴定费9，800元，由原告（反诉被告）吴芹明负担4，900元，被告（反诉原告）罗光道负担4，900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 范 一
二〇一四年十一月六日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。