重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终871号
上诉人(原审被告)：重庆市宇帝房地产开发有限公司，住所地：重庆市南岸区南坪街道开发路31号23-6号。组织机构代码：68145694-2。
法定代表人：文跃武，公司董事长。
委托代理人：冉彧光，重庆渝鑫律师事务所律师。
委托代理人：田海涛，重庆渝鑫律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：周福奎，男，土家族，1976年3月7日出生，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：冉承华，重庆汇润律师事务所律师
被上诉人(原审原告)：刘水英，女，土家族，1974年5月3日出生，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：冉承华，重庆汇润律师事务所律师。
上诉人重庆市宇帝房地产开发有限公司（下称宇帝公司）与被上诉人周福奎、刘水英商品房销售合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院(2016)渝0242民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人宇帝公司的委托代理人冉彧光、田海涛，被上诉人周福奎、刘水英的委托代理人冉承华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年2月22日，周福奎、刘水英(乙方)与宇帝公司(甲方)签订重庆市商品房买卖合同，以总价款272591元购买了甲方开发的位于酉阳土家族苗族自治县桃花源镇酉兴路“宇帝·城市之光”的建筑面积为99.78平方米的商品房一套，并明确付款方式为首付82591元和按揭支付190000元。该合同第十三条第二款约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构（下称登记机构）提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单；第十三条第四款约定：如因甲方的责任，未能按期向登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同……。乙方要求解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，周福奎、刘水英依约支付了全部购房款。2011年11月20日，周福奎、刘水英接房。2012年至2015年，“宇帝·城市之光”的业主代表多次就办理房地产权证及违约金等问题与宇帝公司进行协商，并产生冲突。宇帝公司至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，酉阳土家族苗族自治县桃花源镇酉兴路“宇帝·城市之光”的商品房至今未办理房屋产权证。
2016年3月2日周福奎、刘水英提起本案诉讼，请求判令宇帝公司支付从2012年1月20日始至2015年9月15日共计1335天，以购房款为272591元按每日万分之一计算的逾期办证违约金36390元；立即办理房地产权证并承担本案诉讼费用。宇帝公司答辩称：1.办理房地产权证是行政机关的职能，本案双方当事人无权约定房地产权证由宇帝公司进行办理，合同中约定的60日办理房地产权证属于无效约定，宇帝公司不存在违约；2.根据商品房购销管理办法第三十四条之规定，宇帝公司已尽到了协助义务，宇帝公司不构成违约，不应支付违约金。
一审法院认为：周福奎、刘水英与宇帝公司签订的重庆市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。针对周福奎、刘水英的诉讼请求，评述如下：
一、宇帝公司是否应当立即为周福奎、刘水英办理房地产权证。《中华人民共和国合同》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上的履行不能；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行。”本案中，周福奎、刘水英的诉讼请求为要求宇帝公司立即为其办理房屋产权证。而宇帝公司作为房地产开发企业，无权为周福奎、刘水英颁发房屋产权证，且即使其申请了办理房屋产权证，该证应否办理还须经登记机构审理。因此，宇帝公司仅有义务根据双方签订的合同的相关约定为周福奎、刘水英向登记机构申办房屋产权证并备齐办证所需条件。作为商品房，取得房屋竣工验收备案登记证是房屋分户登记所必须具备的前提条件，而本案中，宇帝公司至今未取得房屋竣工验收备案登记证，房屋分户登记的前提条件不具备，因此涉案房屋还不具备办理商品房分户登记的前提条件，宇帝公司暂时还无法履行为周福奎、刘水英申请办理商品房分户登记的义务，这属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上或事实上的履行不能的情况。故，周福奎、刘水英无权请求宇帝公司立即为其办理房屋产权证，对周福奎、刘水英的该项诉讼请求，不予支持。
二、宇帝公司是否应当支付逾期办证违约金。依据双方约定，取得房屋竣工验收备案登记证的义务在宇帝公司，而宇帝公司至今尚未取得该证，不具备向登记机构提出办证申请的前提条件，故周福奎、刘水英至今未能取得房屋产权登记受理单的责任在于宇帝公司，宇帝公司违约是事实，应当支付逾期办证违约金。关于违约金的计算，因逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日即2011年11月20日起60日后的次日即2012年1月19日，周福奎、刘水英请求从2012年1月20日起算，予以准许。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日”，因宇帝公司至今尚未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，周福奎、刘水英请求计算至2015年9月15日，予以支持。由此，宇帝公司应当支付的逾期办证违约金为272591元×0.0001×1335天=36390元。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、宇帝公司于本判决生效后15日内支付周福奎、刘水英逾期办证违约金36390元；二、驳回周福奎、刘水英其他诉讼请求。案件受理费710元，因适用简易程序减半收取355元，由宇帝公司负担，预交的710元全额退回。
宣判后，宇帝公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回周福奎、刘水英的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。理由为：1.《商品房买卖合同》第十三条第二款约定取得登记受理单的内容涉及办证的行政职能，非民事主体能决定的范围，违反法律、行政法规的强制性规定应为无效条款，不能成为法院判决的依据；2.上诉人只应承担办证的协助义务，并非为被上诉人颁证，办证的责任主体是被上诉人，且上诉人亦已经承担了协助义务，已经尽了各种努力，不应承担不能办证的法律后果。
被上诉人周福奎、刘水英答辩称：1.《商品房买卖合同》是双方共同协商签订，合同第十三条第二款系宇帝公司提供的格式条款，且作为不动产的卖方，将不动产所有权转移给被上诉人也是上诉人的法定义务，合同约定合法有效；2.根据《商品房销售管理办法》三十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，宇帝公司均已构成违约；3.本案合同约定不涉及行政机关颁证的行政行为，宇帝公司虽然有努力，但是努力不是免责的条件，宇帝公司仍应当承担不能办证的法律后果。综上，请求维持原判。
本院二审查明的事实同于一审法院查明的事实。
本院认为，本案系购房人周福奎、刘水英要求卖房人宇帝公司依据双方签订的《商品房买卖合同》承担逾期办证违约责任而形成的商品房销售合同纠纷，二审中双方争执的焦点在于《商品房买卖合同》第十三条第二款的效力及宇帝公司是否违约，应否承担违约责任，现就此分析认定如下：
一方面，因周福奎、刘水英与宇帝公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，依法有效，双方当事人均依约享有权利和履行义务。而该《商品房买卖合同》第十三条第二款“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构（下称登记机构）提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单”的内容，未超越合同双方作为民事主体履行民事行为的范围，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照该约定内容履行相应合同义务，原审对此认定正确，本院予以确认，宇帝公司关于该条款内容无效的上诉理由无据不能成立，本院不予支持。另一方面，虽然，根据《商品房买卖合同》的约定，宇帝公司仅承担办证的协助义务是事实；但是，合同亦明确了宇帝公司承担委托办证的义务，而本案中没有证据反映是周福奎、刘水英的原因致不能按时办证。同时，宇帝公司至今尚未取得本案商品房所涉工程的综合验收备案登记证客观存在，而取得工程的综合验收备案登记证，是申请办理本案所涉商品房产权登记的前提，且至周福奎、刘水英起诉时止已经远远超出合同约定的宇帝公司应当履行协助办证义务的时间期限。由此，宇帝公司违约客观存在，原审依据周福奎、刘水英的请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第四款约定，确定宇帝公司承担的违约责任并无不当，本院予以确认，宇帝公司关于其未违约不应承担违约责任的理由有悖于事实，不能成立，本院不予支持。
综上，宇帝公司上诉的理由均不成立，相应上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审理程序合法，判决结果正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费710元，由重庆市宇帝房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 玉
代理审判员 刘文玉
代理审判员 万永福
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 翟维玲