成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字2765号
原告成都润锦城实业有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人赵杰胜，董事长。
委托代理人李琪，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人都潇丽，女，汉族，1982年2月23日出生，住成都市锦江区。身份证号码：。公司员工，一般授权代理人。
被告贺莹，女，汉族，1972年1月27日出生，住成都市金牛区。身份证号码：。
原告成都润锦城实业有限公司（以下简称“润锦城公司”）诉被告贺莹物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理，依法适用普通程序，由代理审判员曾洁担任审判长，与人民陪审员常璟璞、黄祥京组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告润锦城公司的委托代理人李琪到庭参加诉讼，被告贺莹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
原告润锦城公司诉称，被告于2005年6月23日购买了成都人居置业有限公司开发的天府名居小区8栋3单元8楼4号房屋，销售合同面积：113.54㎡，实测面积111.05㎡。而原告根据与开发商成都人居置业有限公司达成的天府名居《前期物业服务合同》之约定以及相关规定，实际已经对被告提供了物业服务。天府名居小区自2006年10月30日交房，《前期物业服务合同》约定的物业费单价为1.2元／㎡／月，原告予以降价实际按1.0元／㎡／月计收物业费。同时，原告决定免收所有业主半年物业费，故物业费的实际起计时间为2007年4月1日。故被告的欠费实际构成为：物业费：2007年4月1日-2010年5月15日，共37.5个月，共计111.05㎡＊37.5个月＊1.0元／㎡／月=4164.38元。被告贺莹在首次接房后按单价1.2元／㎡／月预交半年的物业费799.6元，故拖欠总费用为4164.38元?-799.6元=3364.78元。经原告多次催收，仍拒绝交纳；被告并应按照合同约定支付违约金。故原告起诉至人民法院请求依法判决：被告支付拖欠原告的物业服务费共计3364.78元，并支付违约金18925.42元（以3364.78元为基数、按照每日0.5%从2010年5月15日起计算至物业服务费结清之日，暂时计算至2014年3月31日为18925.42元）。
被告贺莹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据材料。
经审理查明，被告于2005年6月23日与出卖人成都人居置业有限公司（以下简称人居公司）签订了《成都市经济适用房买卖合同》，购买了该公司开发的天府名居小区8栋3单元8楼4号房屋，销售合同建筑面积为113.54㎡，约定出卖人应于2006年10月31日前交房。天府名居小区自2006年10月30日交房，案涉房屋的实测面积111.05㎡。2006年10月26日，人居公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定原告为位于成都高新区天顺路66号的天府名居小区提供前期物业管理服务。物业服务的内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.2元／平方米／月，业主应于开发商发出的交房通知书或交房公告中规定的房屋交付期限内办理接房手续。物业服务费按年／季／月度交纳，交费时间为每月的15日-25日之前。甲方、业主或物业使用人违反约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每延误一日加收5%的标准向乙方支付违约金。
协议签订后，出卖人于2006年10月30日将天府名居小区物业交付业主。被告于接房时按单价1.2元／㎡／月向原告预交了半年的物业费799.6元。后经原告研究决定实际按1.0元／㎡／月计收物业服务费，同时，原告决定免收所有业主半年物业费，故物业费的实际起计时间为2007年4月1日。原告按约向案涉小区提供物业管理服务至2010年5月15日，被告应向原告支付物业服务费2007年4月1日-2010年5月15日，共37.5个月，共计111.05㎡＊37.5个月＊1.0元／㎡／月=4164.38元。被告在交纳首期物业服务费后未再按约履行付费义务，截至2010年5月15日，被告拖欠原告物业服务费：4164.375元?-799.6元=3364.78元。2011年2月28日，原告委托四川四方达律师事务所向被告出具了《律师函》，向被告催收2007年11月1日至2010年5月15日的物业服务费，原告将上述《律师函》投递至被告所在单元门口的业主信箱中，该过程经成都市国力公证处公证。2013年3月，原告再次委托国浩律师（成都）事务所律师李琪以被告的身份证住所地“成都市金牛区张家巷2栋27号”邮寄了《律师函》，向被告催收物业服务费。
以上事实，有原告的当庭陈述，原告提供的《成都市经济适用房买卖合同》、《房产测绘技术报告书》、《前期物业服务合同》、《2010年5月14日物业移交协调会会议纪要》、《情况说明》、《公证书》、圆通快递邮件详情单、《律师函》等证据予以证明。本院审查后认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够相互印证，证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，原告与人居公司之间签订的《前期物业服务合同》系合同当事人在平等、自愿、协商的基础上所签订的合同，是当事人真实意思的表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为案涉房屋业主，应受该《前期物业服务合同》的约束。原告依约履行了物业服务义务后，被告应当向其支付物业服务费，否则应承担相应的法律责任。故本院对于原告要求被告支付欠付的物业服务费3364.78元的诉讼请求予以支持。对于原告诉请的违约金，本院认为，结合原告的实际损失、被告的过错程度，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于逾期付款违约金的相关规定，同时兼顾公平原则，本院综合认定被告应向原告支付以3364.78元为基数、按中国人民银行人民币同期（3年期）贷款基准利率上浮50%从2010年5月15日起计算至付清全款之日止的违约金。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告贺莹应于本判决生效之日起十日内向原告成都润锦城实业有限公司支付物业服务费计3364.78元及此款按中国人民银行人民币同期（3年期）贷款基准利率上浮50%从2010年5月15日起计算至付清全款之日止的违约金；
二、驳回原告成都润锦城实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费358元，由被告贺莹负担（此款原告成都润锦城实业有限公司已预交，被告贺莹在履行上述付款义务时一并支付给原告成都润锦城实业有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 曾 洁
人民陪审员 常璟璞
人民陪审员 黄祥京
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 王 苗