广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终21017号上诉人（原审被告）：朱勇东，男，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：廖伟龙、吴都贤，广东理恒律师事务所律师及律师助理。被上诉人（原审原告）：何金典，男，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：黄俊辉，广东环宇京茂律师事务所律师。原审被告：广州环通物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区大龙街罗家村东环路43号二楼之5。法定代表人：胡铝。原审被告：欧阳锋，男，汉族，安徽省合肥市瑶海区。原审被告：海南中航鑫建设工程有限公司广东分公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街钟三村105国道旁鼎泰茶叶市场7栋12、13。法定代表人：彭光跃，总经理。原审被告：海南中航鑫建设工程有限公司，住所地海南省海口市龙华路15号财盛大厦第九层。法定代表人：洪新明。上诉人朱勇东因与被上诉人何金典及原审被告广州环通物业管理有限公司（以下简称环通公司）、欧阳锋、海南中航鑫建设工程有限公司广东分公司（以下简称中航鑫公司广东分公司）、海南中航鑫建设工程有限公司（以下简称中航鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱勇东上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判朱勇东无需承担连带责任；二、本案一、二审诉讼费用由何金典承担。事实与理由：一、一审法院将朱勇东于2013年10月9日出具的《承诺书》认定为“一种独立的代为清偿承诺，视为债务加入”，认定错误。（一）不能单凭朱勇东出具了一份《承诺书》就简单粗暴地视为债务的加入。1.原债的合同关系为租赁合同关系，已由法院认定为无效合同，自然不存在“加入”该合同债务的法律基础。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，具体到本案，《认租意向书》因违反相关法律依法被认定为无效，其法律效果是自始无效，而环通公司、欧阳锋在一审时当庭确认是他们收取了有关租金、优先选铺权金等款项，与朱勇东无关。“债务加入”需以原债的合同关系有效成立为前提条件。2.两者的债之内容不具有统一性。首先何金典与环通公司之间的债是“租金与优先选铺权金”。朱勇东作出《承诺书》中清楚表达为“商铺定金”，两者确为不同性质款项。3.《承诺书》不符合一般合同生效要件。根据《合同法》相关规定，朱勇东该项行为为要约行为，但何金典并非受要约人。《承诺书》中没有明确具体的“被承诺人”，而且一审质证阶段何金典也未能出示原件质证。何金典在2013年10月9日至2014年6月17日期间既没有任何书面明确表示接受要约，在长达半年多的时间也没有向朱勇东发出过追讨款项请求。朱勇东基于政府维稳的情况，在番禺区钟村街综治维稳办中心被欧阳锋等人隐瞒欺骗，误以为自己是环通公司股东而作出不真实的意思表示《承诺书》，其受诺方也是政府的综治维稳办公室及有关维稳部门。《承诺书》原件至今仍存留在上述部门单位持有、保管。（二）《承诺书》根据其载明的内容，结合当时出具的情况，依法应属于法律上的“第三人代为履行”。1.《承诺书》载明“此款属于暂时垫款，最后由谁承担此款以法院判决为准”。朱勇东承诺在一定期间内各自向环通公司支付人民币310万元，再由环通公司用于退还相关租户的商铺定金，而不是对各个租户所作出的退款承诺，否则在承诺书上应当用退还等字眼，也不会存在垫款的陈述。朱勇东没有直接明确向何金典作出清偿承诺，无加入债务关系，且有关股权转让协议已被法院判决解除并生效，朱勇东没有代为履行的利益基础或对价。（三）《承诺书》倾向于一种担保保证责任。朱勇东在误认为其是环通公司股东的情况下，代表环通公司保证环通公司在2013年11月底前向何金典返还款项的承诺。但何金典在2014年6月17日才诉至法院，已经超过半年保证期间（2013年12月1日至2014年5月31日），即超过法定保证除斥期间。（四）即使《承诺书》有效，但朱勇东与何金典之间没有对价关系，而朱勇东不是环通公司股东，没有代为履行的原因和利益基础，应理解为一种赠与的行为，其效力应参照赠与合同规定，朱勇东可以撤销赠与。二、涉案租赁物业涉及20多人，应属于系列案、集体诉讼，一审法院依法应当调查涉案物业全部承租主体及人数、所涉金额等具体信息，在没有调查清楚或暂无调查完整的情况下，依法应当驳回其诉请，何金典可在查清情况或获得集体诉权后，再另案起诉。何金典辩称：朱勇东的上诉没有事实及法律依据。环通公司述称：朱勇东应当承担连带责任，我方不同意朱勇东的上诉意见。欧阳锋、中航鑫公司广东分公司、中航鑫公司经本院公告送达传票，未到庭亦未答辩。何金典于2014年6月18日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除何金典与环通公司所签订的《星都国际商业广场商铺认租意向书》；二、环通公司返还何金典所预付的租金和优先选铺权金的剩余部分共计335600元；三、环通公司支付何金典预付款的银行同期贷款利息（从2013年1月6日起至2013年12月13日止，以365600元为本金计算；从2013年12月14日起计至清偿之日止，以335600元为本金计算）；四、由欧阳锋、朱勇东、中航鑫公司广东分公司、中航鑫公司与环通公司共同承担对何金典的连带清偿责任；五、本案所有诉讼费用均由朱勇东、中航鑫公司广东分公司、中航鑫公司、欧阳锋和环通公司共同连带承担。一审法院认定事实：2013年1月6日，环通公司作为出租方（甲方）与何金典作为承租方（乙方）签订了《星都国际商业广场商铺认租意向书》（以下简称《认租意向书》），约定乙方向甲方承租星都国际商业广场第x区首层xxx号商铺（以下简称涉讼商铺），商铺总面积共约48平方米，租期20年，租金按每月每平方米60元计算共691200元，优先选铺权每间铺位加收2万元，合计2万元；付款方式：签订正式租赁合同前7个工作日内支付总款的50%，即345600元租金，剩余345600元办理银行按揭（银行按揭手续办理时间按甲方或银行通知为准，因乙方个人信用或其他方面原因导致银行不批其贷款，买家需自行承担后果并将剩余租金付清，支付方式为现金、银行转账、支票、刷卡）；乙方向甲方承诺经营内容为酒类专卖，经营内容的变更必须经甲方书面同意签订补充协议书确认后方可进行；甲方承诺在收到乙方“意向预定金”后，将乙方意向铺位的承租权保留给乙方至甲方正式招商启动时（具体时间另行通知），本意向书履行过程中的所有通知，均由乙方提供真实可靠的联络方式由电话传达，传达后即视为对方已接受该通知内容，但如果乙方收到通知后7个工作日内乙方未来与甲方正式签订租赁合同，视为自动放弃，“意向预订金”不予退回；签订正式租赁合同前，乙方不得转让本协议意向认租商铺；此意见书作为甲方双方对正式租赁合同的初步约定，具体数据以正式租赁合同为准。同日，何金典向环通公司缴交了涉讼商铺的租金345600元和优先选铺权金2万元。2013年6月8日，朱勇东作出《承诺函》，称如果前排商铺土地合法并顺利建设完毕，承诺履行原“环通公司”所签租赁意向书所有条款。2013年10月9日，朱勇东及欧阳锋分别作出《承诺书》，称原星都商业城收取的620万元商铺定金，朱勇东于2013年11月底支付310万元，欧阳锋于2013年10月22日支付310万元，两份《承诺书》均注明“此款属于暂时垫款，最后由谁承担此款以法院判定为准”。2013年12月6日，中航鑫公司广东分公司作出《关于退还星都商业城商铺定租定金的保证》，称欧阳锋与朱勇东已达成协议双方各拿出一半资金先退还星都商业城的客户定金，但因资金回笼问题造成失约，并表示“在此特向政府有关部门及所有客户保证，我方将在二零一三年十二月十二日把资金调到钟村退还给客户，不再拖欠，如再延误我方承担一切后果”。2014年6月18日，何金典以环通公司、欧阳锋、朱勇东、中航鑫公司及中航鑫公司广东分公司未履行还款义务为由诉至一审法院。另查明：2013年1月27日，胡铝作为转让方（合同中为甲方）、朱勇东作为受让方（合同中为乙方）及案外人高忠发作为受让方（合同中为丙方）签订《股权转让协议》，约定甲方同意将其在环通公司所持有的61%的股权转让给乙方，9%的股权转让给丙方，乙、丙方同意受让，甲方自转让之日起，只能按照实际持有的股权比例享有权利，承担义务。2013年1月28日，三方又签订《股权转让协议补充条款》，涉及在环通公司移交之前，甲方以任何单位或个人名义收取的设计星都国际商业广场建设的各项目保证金、商铺保证金和预订金，应当随账目全部移交给新增股东，由新增股东根据协议约定负责处理。2013年4月18日，朱勇东作为甲方与欧阳锋、胡铝作为乙方签订《股份转让协议》，约定乙方自愿将持有的环通公司的所有的股权转让到甲方名下，并将胡铝的法人资格变更到甲方名下；原乙方用海南中航鑫公司和星都国际商业城项目收取的（不超过800万元）的施工班组的合同保证金及施工合同全部由甲方接手处理解决，行使相应的权利承担相应的义务；原乙方组织环通公司招商部收取出租商铺客户的租金（不超过620万元）由甲方接手安排和处理，乙方不再承担任何义务和责任；乙方从甲方手上的所有借款，工程保证金，以及进场所支付的各项费用由甲方自行接手，不再向乙方行使索要的权利，甲方将借据、收据及牵涉到经济往来的有效票据退还给乙方；原乙方收取的保证金和商铺租金，原则上由甲方解决，但乙方必须协助甲方逐步解决。朱勇东于2015年5月5日向一审法院提起诉讼，要求解除其与胡铝在2013年1月27日签订的《股权转让协议》及在2013年1月28日签订的《股权转让协议补充条款》，并要求解除原告与被告胡铝、欧阳锋在2013年4月18日签订的《股份转让协议书》，一审法院于2016年3月21日作出（2015）穗番法民二初字第485号民事判决书，对朱勇东的全部诉讼请求予以支持。上述判决已于2016年7月6日发生法律效力。再查明：2014年9月26日，广州市规划局番禺分局向一审法院发出《市规划局番禺分局关于“星都国际商业广场”项目规划许可情况的复函》，函称该规划局分别于2011年7月12日、10月20日、2014年3月21日核发了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》，建设单位名称均为广州市番禺区钟村街钟村三村股份合作经济社，该项目用地没有办理其他规划许可审批手续。一审诉讼中，何金典确认环通公司于2013年12月13日向其返还了3万元，并称涉讼商铺在没有完全取得土地使用权证的土地上建设，已经被拆除。欧阳锋对涉讼商铺已被拆除的事实予以确认。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据广州市规划局番禺分局出具的《复函》及欧阳锋在庭审中的陈述，环通公司没有办理涉讼商铺的建设工程规划许可证，且何金典及欧阳锋在诉讼中均确认，涉讼商铺已被广州市番禺区城管部门拆除，因此何金典与环通公司签订的《认租意向书》应为无效，对于何金典要求解除其与环通公司签订的《认租意向书》的主张，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。”现何金典已于2013年1月6日向环通公司缴交了345600元租金及优先选铺权金2万元合共365600元，并确认环通公司于2013年12月13日向其返还了3万元，故环通公司应将剩余335600元退还给何金典。关于何金典主张的利息部分，因环通公司在明知涉讼商铺尚未取得建设工程规划许可证的情况下仍与何金典签订《认租意向书》，对于《商铺认租意向书》无效的后果存在过错，故对于何金典主张要求环通公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付租金及优先选铺权金的利息的诉讼请求，一审法院予以支持，该利息的计算方式为：以365600元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2013年1月6日起计至2013年12月13日止；以335600元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2013年12月14日起计至实际清偿之日止。关于欧阳锋、朱勇东是否需要承担连带责任问题。首先，欧阳锋和朱勇东在2013年10月9日均出具了《承诺书》，分别承诺于2013年10月22日及2013年11月底支付涉讼商铺所在星都商业城收取的定金款310万元，该《承诺书》的效力与是否存在《认租意向书》及《认租意向书》有效与否无关，为一种独立的代为清偿的承诺，视为债务加入，在何金典接受《承诺书》后未表示异议，欧阳锋、朱勇东即应受《承诺书》的约束。现何金典以《承诺书》为依据向欧阳锋、朱勇东主张权利，而欧阳锋、朱勇东提出其不应就环通公司的债务向何金典承担清偿责任的抗辩意见与《承诺书》不符，一审法院不予采信。其次，欧阳锋主张环通公司于2013年12月13日向何金典退还的3万元由其实际支付，但未能举证证明，故一审法院亦不予采信。再次，因《承诺书》并非保证，不受法律规定的保证期间的约束，故何金典于2014年6月18日提起本案诉讼并未超过诉讼时效，欧阳锋、朱勇东就何金典的诉请超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采信。因此，欧阳锋及朱勇东应分别在310万元范围内对环通公司的上述债务承担连带清偿责任。另就中航鑫公司广东分公司以及中航鑫公司是否需要承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国担保法》第六条规定，“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”。而中航鑫公司广东分公司于2013年12月6日作出《关于退还星都商业城商铺定租定金的保证》中称“……最后达成双方各拿出一半资金先退还。我方曾几次表态定期退还一半定金……但因本公司近期的资金回笼出了点问题造成了多次失约”“在此特向政府有关部门及所有客户保证，我方将在二零一三年十二月十二日把资金调到钟村退还给客户，不再拖欠，如再延误我方承担一切后果”，可见，上述《关于退还星都商业城商铺定租定金的保证》是在欧阳锋未能依《承诺书》所确定时间退款的情况下，中航鑫公司广东分公司以其名义出具的，当中的“保证”并非法律意义上的“保证”，而是“担保负责做到”的意思，《关于退还星都商业城商铺定租定金的保证》的性质与前述《承诺书》的性质是一样的，亦为债务的加入，故同理中航鑫公司广东分公司应在310万元范围内对环通公司的上述债务承担连带清偿责任。另根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”故中航鑫公司亦应在中航鑫公司广东分公司承担的责任范围内对环通公司的债务承担连带清偿责任。中航鑫公司经一审法院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的诉讼权利。综上，一审法院对何金典的诉讼请求予以支持。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2016年12月28日作出判决：一、广州环通物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向何金典返还335600元及利息（利息的计算方式为：以365600元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2013年1月6日起计至2013年12月13日；以335600元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2013年12月14日起计至款项付清之日止）；二、欧阳锋、朱勇东、海南中航鑫建设工程有限公司广东分公司及海南中航鑫建设工程有限公司分别在310万元范围内对上述广州环通物业管理有限公司的第一项判决确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回何金典其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6,791元、公告费260元，由广州环通物业管理有限公司、朱勇东、欧阳锋、海南中航鑫建设工程有限公司及海南中航鑫建设工程有限公司共同负担。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，朱勇东提交广州市番禺区钟村街综治信访维稳中心2018年1月16日出具的情况说明，拟证明朱勇东在当时出具《承诺书》的真实意思表示，受承诺方并不是何金典，而是环通公司。何金典意见如下：一、情况说明不属于新证据，朱勇东早就可以出示该情况说明，不能作为二审新证据。二、情况说明不具备真实性，《承诺书》是钟村街在处理群体性纠纷时，朱勇东和欧阳锋作出的承诺，明显不是处理欧阳锋与朱勇东之间的股权纠纷，也与环通公司也没有关系，因此《承诺书》的受承诺人是何金典，不可能是环通公司。三、情况说明是不合法的，如果是作为证人证言，钟村街综治信访维稳中心应出庭作证，作为书面证据的话，出具情况说明的单位和盖章单位是不一致的。四、关于关联性，由于情况说明实际是前后矛盾的，群体性纠纷又出现环通公司，与案件的关联性是存疑的，除了《承诺书》以外，从维稳中心处理案件以及到后面的保证，都已经证明相关《承诺书》的事实，实际上是债务加入。《承诺书》所称以法院判令为准，是指朱勇东、欧阳锋、环通公司之间的股权争议问题，而不是退还定金的问题。二审期间，朱勇东陈述：《承诺书》中的定金620万元是欧阳锋和环通公司说出来的数据，总共是收取了租户的620万元，当时群体性事件有20多个人，具体款项性质我方不清楚，所做的《承诺书》就算不是对环通公司，也是对20多个承租人，而不是单独对何金典。朱勇东出具《承诺书》时涉案项目已经拆了，因为20多个人信访，我方基于压力出具《承诺书》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依朱勇东的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是朱勇东是否需在本案中承担连带责任，对此，本院评析如下：一、朱勇东在2013年10月9日出具《承诺书》，承诺于2013年11月底支付原星都商业城收取的定金310万元。该《承诺书》系涉案项目已被拆除之后，朱勇东自愿加入到环通公司与何金典之间债权债务关系中的真实意思表示，应为债务加入，构成独立的债权债务关系，其效力与《认租意向书》有效与否无关。二、《承诺书》并无保证、赠与、第三人代为履行的内容，朱勇东主张其应承担担保责任、《承诺书》系赠与合同、其系第三人代为履行，均理据不足。三、对于《承诺书》中的“定金”，朱勇东确认系欧阳锋和环通公司所称收取租户的620万元，因此，朱勇东主张《承诺书》中“定金”与何金典主张的“租金与优先选铺权金”为不同性质款项，理据不足。四、朱勇东是在有关部门调解环通公司向何金典等人收取商铺定金时出具《承诺书》，朱勇东二审提交的广州市番禺区钟村街综治信访维稳中心情况说明亦载明该中心向朱勇东、欧阳锋释明，先解决小租户定金问题，双方的股权争议再行协商处理。因此，朱勇东辩称《承诺书》是以环通公司作为被承诺人，理据不足。五、在朱勇东出具《承诺书》之后，何金典提起本案诉讼，主张朱勇东承担连带责任，表明何金典对于朱勇东债务承担的意思表示予以接受，故应认定双方已经就此达成合意，朱勇东即应受《承诺书》的约束。因此，一审法院判令朱勇东在310万元范围内对环通公司的债务承担连带清偿责任，并无不当。综上所述，朱勇东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6791元，由上诉人朱勇东负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年二月七日书记员  彭文悦黄妙丽