沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）于民二初字第00783号
原告：乔毅捷，女，1964年10月31日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。
委托代理人：李福军、王晓凤，系辽宁华远律师事务所律师。
被告：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：赵春艳，系该公司总经理。
委托代理人：吴枫，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告乔毅捷诉被告沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称凯城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法由代理审判员周楠独任审判，并公开开庭进行了审理。原告乔毅捷委托代理人李晓凤、被告凯城公司委托代理人吴枫均凯城公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告乔毅捷诉称：原、被告于2007年签订“吉利街”预定书，约定原告购买由被告开发的位于沈阳市于洪区杨士街道汪家村“吉利街”A区F单元1层7号商品房网点，建筑面积76.53�方米，房屋总价款为676200元人民币。上述合同签订后，原告于2007年10月24日交付房屋总价款676200元。根据原、被告双方约定，被告应于房屋预售许可证下证后十日内签订《商品房买卖合同》。但被告在已经办理房屋预售许可证且该楼盘已竣工验收合格的情况下，迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》。后原告多次找到被告公司相关人员沟通此事，但被告公司以原告预订购买的商品房实际面积（95多平方米）大于预订面积（76.53平方米）为由，拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并告知原告补交超出面积的购房款后才可签订《商品房买卖合同》并办理相关过户手续。根据相关规定，原告方已经按照预定书约定交付全部购房款且该预定书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故原、被告之间商品房买卖合同已经成立生效。被告无权要求原告支付面积误差比超出3%部分的房价款。原告请求：1、依法判令被告向原告交付位于沈阳市于洪区杨士街道汪家村“吉利街”A区F单元1层7号商品房，并协助原告办理产权过户手续；2、依法判令被告向原告赔偿逾期交付损失（自2010年5月15日至实际交付之日）；3、依法判令被告赔偿层高损失36883.6元；4、诉讼费用由被告承担。
被告凯城公司辩称：不同意交付房屋，原、被告之间仅仅签订了预售合同，没有签订买卖合同，故原告不能取得房屋所有权，被告更没有义务协助原告办理产权过户手续，被告没有向原告交付的义务，更无从谈起逾期交付，不应承担逾期交付损失，原告不是案涉房产的所有权人，无权主张层高损失。诉讼费应该由原告承担。
经审理查明：2007年10月13日，原告与被告凯城公司签订预定书，主要内容有：由原告预定�告开发的位于沈阳市于洪区杨士街道汪家村“吉利街”网点，具体为吉利街A区F单元1层7号，建筑面积为76.53平方米，房款为676200元。房款在签订预定书同时为被告交纳预定金20000元，于2007年10月20日前支付预定金余款656200元。被告非因规划审批、设计变更的原因，未经原告同意，擅自将房子售第三方，被告将全部返还预定金并支付已付预定金的50%给原告作为最终赔偿。原告未按本预定书约定期限内，补齐预定金余款，将视为原告违约，在其所交预定金中扣除50%作为违约金赔偿被告，被告将另行出售该房屋。被告“吉利街”房屋预售相关手续正在办理中，待房屋预售许可证下发后十日内原告需与被告签订正式《商品房买卖合同》及提交个人贷款资料并办理相关手续，原告所交预定金转为购房款。原告未如期与被告签订合同，又未经被告同意，将视为原告违约，�弃认购，被告另行出售该房源。如被告房屋预售许可证在本认购书签订后6个月未办理完毕，原告有权提出无条件退还全部预定金，被告在收到原告通知后3日内退还全部预定金。本预定书自双方签字盖章并交纳预定金后即产生法律效力，有效期至双方签订《商品房买卖合同》时自行终止。
2007年10月24日，原告交付了676200元，被告向原告出具了收款收据，收款事由为网点款A区F单元1－7号。
本院所确认的上述事实，有原、被告的陈述、预定书、收款收据、合同书等证据载卷佐证，上述材料经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为：关于预定书如何认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。从原、被告所签订的预定书内容上看�已具备了《商品房销售管理办法》第十六条的部分内容，且已交付了全部房款。因此，原、被告签订的预定书应认定为商品房买卖合同。原、被告之间的买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害他人的权益，该合同合法有效。
关于超过合同约定的面积如何处理的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，原告不要求解除合同，要求被告继续履行合同，本院予以支持，被告应向原告交付房屋并协助办理产权登记手续。因在本案中被告未主张原告支付相应的面积增加款，本案中不予以处理。
关于原告要求的逾期交房损失的问题。因双方未约定交付时间，被告应于原告起诉之日2014年1月27日起赔偿原告的损失。结合沈阳市物价局和房产局发布的涉诉房屋同年同地段同类�屋租金的标准，本院对原告主张的逾期交房损失从2014年1月27日起按照1913.25元／月（25元／平方米／月×76.53平方米）计算至实际交付之日止予以支持。
关于原告要求的层高损失的问题。由于所涉房屋没有交付，被告尚未履行完毕，原告可在被告交付后，确定被告就层高问题是否构成违约，故在本案中不予以处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、被告沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后30日内向原告乔毅捷交付位于沈阳市于洪区杨士街道汪家村吉利街A区F单元1层7号网点；
二、被告沈阳凯�房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后30日内协助原告乔毅捷办理沈阳市于洪区杨士街道汪家村吉利街A区F单元1层7号网点产权登记手续；
三、被告沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后30日内向原告乔毅捷支付逾期交房损失从2014年1月27日起按照1913.25元／月（25元／平方米／月×76.53平方米）计算至实际交付之日止；
四、驳回原告乔毅捷其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3037.7元，减半收取1518.85元，由被告沈阳凯城房屋开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件�理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周楠
二〇一四年六月十一日
书 记 员 施洋