江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终78号
上诉人（原审原告）镇江万发化纤有限责任公司，住所地镇江市丹徒区高桥镇。
法定代表人陈国强，该公司总经理。
委托代理人郭明琛，该公司副总经理。
委托代理人张忠仁，江苏诚和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）镇江鑫隆达铸钢有限公司，住所地镇江市丹徒区高桥镇。
法定代表人严厚勇，该公司董事长。
委托代理人顾彬，江苏大唐人律师事务所律师。
上诉人镇江万发化纤有限责任公司（以下简称万发公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2014）徒民初字第01289号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年1月1日，万发公司与镇江鑫隆达铸钢有限公司（以下简称鑫隆达公司）签订房屋租赁合同，将其所有的位于镇江市丹徒区高桥镇南江边的房屋三十七间租赁给鑫隆达公司，出租房屋面积共1358.88平方米；租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，共三年；房屋租金为每年36000元；鑫隆达公司如未经万发公司书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，万发公司有权终止合同。双方还对其他相关事项进行了约定。
2014年之前，鑫隆达公司已实际租赁涉案房屋多年。鑫隆达公司已支付2014年的房租。租赁期间，鑫隆达公司未经万发公司同意，拆除部分承租房屋后，未经批准翻建了占地面积约2亩的钢结构厂房。2014年11月3日，镇江市丹徒国土资源监察大队向鑫隆达公司发出责令改正违法行为通知书。万发公司2014年8月发现鑫隆达公司拆旧翻新后，于2014年9月2日向该公司发出书面通知：“你公司违反协议拆除了房屋819.67平方米，已构成严重违约，现我公司依据规定要求终止房屋租赁合同，同时要求你公司恢复原状”。后双方协商未果。
一审审理过程中，鑫隆达公司申请对其拆除的房屋价值进行评估，一审法院委托江苏苏润土地房地产估价咨询有限公司进行评估，该公司于2015年7月29日出具房地产司法鉴定估价报告，估价结果为258860元。
万发公司一审诉称，因鑫隆达公司私自拆除部分承租房屋，严重违反了合同约定和法律规定，万发公司已于2014年9月2日通知该公司终止合同，恢复房屋原状。请求确认案涉房屋租赁合同终止或解除，或者判令解除租赁协议；鑫隆达公司返还租赁房屋，将已拆除的房屋恢复原状，如不能恢复，赔偿损失50万元。
鑫隆达公司一审辩称，万发公司出租的房屋系违法建筑，租赁合同无效，该公司无权要求确认合同终止或解除；案涉租赁房屋系危房，政府相关安全生产管理机关多次要求鑫隆达公司停产整改，鑫隆达公司数次要求万发公司修缮未果，无奈之下将部分租赁房屋拆除整改。要求恢复危险的房屋没有法律依据。不能恢复原状时，请求查明事实，同意根据评估意见赔偿损失。
一审法院认为，双方于2014年1月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按约履行各自的义务，违约应承担相应的民事责任。鑫隆达公司未经万发公司同意，擅自拆除部分房屋，万发公司于2014年9月2日通知终止租赁合同履行，符合房屋租赁合同约定的终止合同的条件，故万发公司要求确认房屋租赁合同已终止，应予支持。
合同终止后，鑫隆达公司应返还未拆除部分的房屋，但应给予一个月腾让房屋的合理期限。合同终止后，鉴于鑫隆达公司将部分房屋拆除后已建新房，事实上已不可能恢复原状，万发公司要求赔偿损失，符合法律规定，应予支持。案涉评估是由法院委托评估形成，该报告具有客观公正性，应当根据该估价结果认定万发公司的损失。
鑫隆达公司未提供行政机关认定涉案租赁房屋为危房的证据，万发公司提供的房屋所有权证证明房屋是其合法所有，鑫隆达公司辩称涉案租赁合同无效，不应支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、镇江万发化纤有限责任公司与镇江鑫隆达铸钢有限公司于2014年1月1日签订房屋租赁合同于2014年9月2日终止履行；二、镇江鑫隆达铸钢有限公司于判决生效后三十日内将镇江万发化纤有限责任公司位于镇江市丹徒区高桥镇南江边未拆除的529.2平方米房屋，腾让返还给镇江万发化纤有限责任公司；三、镇江鑫隆达铸钢有限公司赔偿镇江万发化纤有限责任公司房屋损失258860元；案件受理费15600元，评估费3857元，合计19457元，由镇江鑫隆达铸钢有限公司负担7220元，镇江万发化纤有限责任公司负担12237元。
万发公司上诉称，合同终止履行，被上诉人占有的土地和房屋均应腾让返还，未经同意建设的房屋应当拆除；上诉人的房屋先前曾经评估为每平方米611元，一审评估意见明显不正确；一审判决遗漏了上诉人主张的2015年租金的诉讼请求。请求改判被上诉人与上诉人2014年1月1日签订的房屋租赁合同于2014年9月2日终止；被上诉人占有的原轧花厂厂房及土地腾让返还给上诉人；被上诉人赔偿上诉人房屋损失50万元（含2015年度的租金和违约金）。
鑫隆达公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院对一审查明的事实予以确认。一审已经查明，但一审判决书未记载的事实有：一、被上诉人拆除的房屋是登记在上诉人名下，根据涉案租赁合同出租给被上诉人，房屋所有权证号为镇房权证字第1200382968100110、1200383050100110号的房屋，两处房屋登记总建筑面积为829.68平方米。二、上诉人一审提交评估报告记载，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司2014年9月4日评估上述两处房屋在评估时点2014年8月4日的单价为611元，该报告记载的委托方是万发公司，估价目的是为确定该房地产的抵押贷款额度提供参考依据，评估采用成本法。三、一审期间，一审法院委托评估时，评估机构估价的价值时点是2015年5月27日。四、因鑫隆达公司擅自拆除涉案房屋后，新建钢结构厂房及围墙，实测用地面积2639平方米，其中1730平方米符合土地利用总体规划，909平方米不符合土地利用总体规划，镇江市国土资源局于2015年1月22日制作行政处罚决定书，内容包括：1、责令退还非法占用位于镇江市丹徒区高桥镇安丰村永太圩2639平方米土地；2、限期拆除在上述非法占用的909平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；3、没收在上述非法占用的1730平方米土地上新建的建筑物和其他设施；4、处以罚款人民币39585元。该决定书已经发生法律效力。五、上诉人一审起诉状中无赔偿损失的请求；一审第一次庭审时，上诉人明确其诉讼请求包括被上诉人返还租赁的房屋，将已拆除房屋恢复原状，如不能恢复，要求赔偿损失120万元，该损失数额是按照建筑面积829.68平方米，每平方米1500元计算所得；一审第二次庭审时，上诉人将上述诉讼请求变更为要求被上诉人返还租赁的房屋，将已拆除房屋恢复原状，如不能恢复，要求赔偿损失50万元，该50万元是房屋损毁的损失以及房屋租赁的房租损失。
本院认为，租赁合同终止履行，尚未被被上诉人拆除的租赁房屋应当返还给上诉人，被拆除房屋原占用的土地也应转移给上诉人占有。但在一审法院判决前，行政机关已经决定没收相关建筑物和其他设施，要求被上诉人拆除其他相关建筑物和其他设施，退还包括争议土地在内的所有非法占用的土地；土地返还又必然涉及在土地上新建建筑物和其他构筑物的处置，故一审法院未再就该事项作出民事裁判并无不当。
上诉人提交的评估意见是其因其他目的自行委托相关机构评估形成的意见。上诉人并未对一审法院委托的评估机构作出的评估活动的依据、程序等提出实质性的异议，其仅仅依据两份意见差异较大否定一审法院委托评估形成的评估意见，依据不足，本院不予支持。
上诉人一审赔偿损失的诉讼请求是在恢复原状客观不能时的替代请求。其一审第一次庭审时对损失数额的解释显示，该损失就是不能恢复原状的房屋的市场价值；其一审第二次庭审解释该损失数额时提及“房屋租赁的房租损失”，该部分内容不明确。一审法院根据评估机构对确定价值时点涉案房屋的估价意见判令被上诉人赔偿上诉人相应损失，未涉及其他损失，并无不当。上诉人一审并未提出违约金的诉讼请求，其二审期间要求被上诉人承担违约金，本院不予理涉。
综上，上诉人的上诉意见均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4918元，由上诉人镇江万发化纤有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈开亮
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一六年六月七日
书 记 员 韩蓉蓉