河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终1068号
上诉人（原审被告）信阳市浉河区家乐福大酒楼
负责人乔建敏，该公司经理。
委托代理人韩静秋，河南晓燕律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审原告）信阳祥云置业有限公司
法定代表人张家祥，系公司董事长。
委托代理人张建伟，系公司工作人员，特别授权。
委托代理人李胜霞，河南竞远律师事务所律师，一般代理。
原审被告吕其友，男，汉族，1958年5月20日出生。
上诉人信阳市浉河区家乐福大酒楼（下称家乐福酒楼）与被上诉人信阳祥云置业有限公司（下称祥云公司）、原审被告吕其友因房屋租赁合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2015）信浉民初字第2846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人家乐福酒楼的负责人乔建敏、委托代理人韩静秋，被上诉人祥云公司的委托代理人张建伟、李胜霞，原审被告吕其友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年11月15日，原告信阳祥云置业有限公司与被告信阳市浉河区家乐福大酒楼签订《房屋租赁合同书》，该合同由原告法人张家祥和被告负责人乔建敏、被告吕其友共同签字认可。合同约定，甲方（原告）自愿将位于信阳市鸡公山大道西侧祥云综合楼一至四层，建筑面积共计3600平方米的房屋出租给乙方（被告）使用。租赁期限为12年，自2013年12月1日至2025年11月30日止。租金第一年100万元人民币，物业管理费由物业管理公司按规定标准收取；自第二年开始，以上一租赁年度的租金为基数上浮6%直至租赁期满，物业费由物业公司管理公司按规定标准收取，直至租赁期届满；第一年租金及物业费由乙方在本合同生效时一次性支付甲方，以后每一租赁年度的租金及物业费由乙方在该租赁年度开始前的一个月内支付甲方；每一租赁年度，乙方均应先付租金及物业费后使用房屋。租赁期限内，若遇乙方欠交租金、物业管理费超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金、物业管理费超过一个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第1款的规定执行。双方还约定，任何一方不得违约，如有违约，应向守约方支付当年双倍租金，给对方造成任何损失时还应全额赔偿。合同签订后，原告将诉争房屋交给被告，2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金，按照约定，被告应按照年租金106万元于2014年10月30日前付清，被告仅支付了50万元，尚欠56万元。对于欠付的56万元，按照约定被告按月息16800元已支付了2015年全年的利息。2015年12月3日，原告在被告经营的酒店门口张贴合同解除通知书，内容为：2015年12月6日，原告通过河南竞远律师事务所李胜霞律师向被告发出律师函，告知被告方已违约，原告要求被告支付余下租金及违约金并解除合同。按照约定，2015年12月1日至2016年1月30日年度租金（112.36万元）支付期限应于2015年11月1日前支付，被告亦未支付。原告为此诉至法院，请求依法判令：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同书》；2、判决被告立即将承租房屋交还原告；3、二被告共同支付拖欠的租赁费74.72万元及延期利息；4、二被告承担违约金106万元；5、本案诉讼费用、保全费及其他实际费用由二被告承担。
原审认为，原、被告之间签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应按照约定履行各自的义务。原、被告之间存在房屋租赁关系事实清楚，被告既已使用租赁房屋，应当按照约定提前一个月内向原告支付下一年度租金。被告拖欠租金的行为已构成违约，原告已经将解除合同的通知送达给被告，原告可以依据合同行使合同解除权，并要求被告支付剩余的租金并承担相应的违约责任。被告在庭审中辩称，对第二年欠付的56万元租金，因被告已支付了2015年全年的利息，该笔欠款已转换为债权债务关系。对此原审认为，原被告双方的租赁合同截止本案开庭时并未解除，2015年12月1日后的租金被告仍未支付，被告所欠原告款项仍然是因租赁合同而产生的债务。关于违约金，原告要求被告按合同约定支付106万元，原审认为，该约定过高，应予调整，结合本案具体案情，调整为按欠付租金的30%，按照合同约定截止本案开庭时被告应支付原告的租金为168.36万元（56万元＋112.36万元），被告应支付违约金50.51万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十七条之规定判决：一、解除原告信阳祥云置业有限公司与被告信阳市浉河区家乐福大酒楼、被告吕其友2013年11月15日签订的《房屋租赁合同书》，被告信阳市浉河区家乐福大酒楼、被告吕其友于本判决生效后三十日内将位于信阳市鸡公山大道西侧祥云综合楼一至四层交还给原告信阳祥云置业有限公司；二、被告信阳市浉河区家乐福大酒楼、被告吕其友于本判决生效后十日内共同支付原告信阳祥云置业有限公司租赁费74.72万元及违约金50.51万元；2016年2月1日起至租赁房屋实际交付之日的房租按年租金112.36万元计算，由二被告据实支付，于实际交付房租之日起十日内付清。如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费23740元，由原告信阳祥云置业有限公司承担6044元，由被告信阳市浉河区家乐福大酒楼承担17696元。
上诉人家乐福酒楼不服一审判决上诉称，1、2015年在经济形势不好的情况下，上诉人仍然向被上诉人支付了50万元租金，剩余的56万元经与被上诉人协商已经转为借贷关系，并将20万元的利息已经支付完毕，故原审将该笔56万元认定为租赁费错误2、上诉人已经投资装修款近千万元经营酒店，现在积极筹备租金，被上诉人却停水停电，造成上诉人至今无法营业，仅仅租赁2年就解除合同，对上诉人显失公平，故上诉人没有违约，愿意支付租金继续履行合同。3、被上诉人已经认可2015年拖欠的56万元转化为借贷，故该56万元不存在违约金，2016年的112.36万元更不存在违约，因为合同已经通过被上诉人发出律师函解除，合同不能履行，就没有违约。综上，原审判决认定事实错误，判决结果错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或者依法改判。
被上诉人祥云公司答辩称，上诉人拖欠2015年的租赁费56万元，2016年的租赁费未支付，其行为已经构成违约，根据合同约定，原审判决是正确的，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
原审被告吕其友称，认可上诉人的意见。
二审审理过程中，双方均没有新证据提交，二审查明的事实与一审相同。
本院认为，双方对租赁合同的真实性、合法性以及租金的支付情况均没有异议，综合诉辩意见，本案的争议焦点为原审判决解除双方房屋租赁合同、支付拖欠租赁费用及违约金是否适当。根据租赁合同约定，2015年度租金106万元应于2014年11月30日前付清，上诉人仅支付了50万元，尚欠56万元，2016年度的房屋租金上诉人亦未支付，且双方未就迟延支付达成新的合意，上诉人的行为已经构成违约。根据租赁合同第十一条11.2的约定，若遇乙方（上诉人家乐福酒楼）欠交租金、物业管理费超过一个月，甲方（被上诉人祥云公司）有权提前解除合同，因此，双方房屋租赁合同已经因一方的违约行为而符合解除的条件，原审判决解除合同并支付拖欠及占有房屋期间的租金并无不当。对于上诉人2015年度拖欠的56万元租金，双方均认可上诉人已经向被上诉人支付了20余万元的利息（含物业费、水电费），该部分租金不应再计算违约金。故，上诉人的上诉理由部分成立。综上，原审适用法律正确，程序合法，但认定事实部分有误，判决结果部分不当，依法应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持浉河区人民法院（2015）信浉民初字第2846号民事判决第一项；
二、撤销浉河区人民法院（2015）信浉民初字第2846号民事判决第二项；
三、信阳市浉河区家乐福大酒楼、吕其友于本判决生效后十日内共同支付信阳祥云置业有限公司的租赁费74.72万元及违约金33.7万元；2016年2月1日起至租赁房屋实际交付之日的房租按年租金112.36万元计算，由信阳市浉河区家乐福大酒楼、吕其友据实支付，于实际交付房屋之日起十日内付清。
二审诉讼费23740元，由上诉人信阳市浉河区家乐福大酒楼负担20000元，被上诉人信阳祥云置业有限公司负担3740元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴孔玉
审 判 员 陈 钢
助理审判员 王道新
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 段凤娇