广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终5611号
上诉人（原审被告、反诉原告）：彭镜懂，男，1982年6月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：李志武，广东瑶琨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢宇�，广东瑶琨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓青青，女，1983年10月6日出生，汉族，住四川省射洪县。
委托诉讼代理人：卫宏，广东真善美律师事务所律师。
原审第三人：苏惠栈，女，1970年1月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：梁智航，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。
上诉人彭镜懂因与被上诉人邓青青、原审第三人苏惠栈合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭镜懂上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.改判彭镜懂无需赔偿邓青青3668**元；3.改判邓青青向彭镜懂支付房屋占有使用费22500元（房屋占有使用费�每月2500元自2016年9月6日起计算至邓青青搬离之日止，暂计至2017年6月6日）；4.本案一、二审诉讼费用全部由邓青青承担。事实和理由：（一）一审法院程序违法。1.一审法院未将2017年6月19日庭审中双方确认的事实作为认定本案事实的依据。2.一审法院未将佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称天之龙公司）列为本案必要共同诉讼当事人参与本案诉讼。（二）一审判决认定事实错误。1.彭镜懂提交的录音光盘证明彭镜懂在2016年9月23日之前已经多次向邓青青表示要求解除涉案《房屋买卖合同》，且双方已经在2016年9月23日就解除合同达成一致意见。邓青青在一审庭审中已经确认2016年9月27日知悉解除合同一事。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定以及涉案《房屋买卖合同》第十条第一款第二项的约定，彭镜懂具有合同解除权。3.邓青青转账60万元至彭镜懂已销户的账号，该款项根本无法转入，也不存在退回，邓青青的该行为与彭镜懂无关。4.彭镜懂在2017年6月19日庭审中明确告知邓青青解除涉案《房屋买卖合同》，邓青青在之后的庭审中自认2017年9月27日收到彭镜懂的解除合同通知。5.现有证据不足以证明邓青青支付中介费15300元，且天之龙公司在居间过程中存在严重过错，其无权收取中介费。6.彭镜懂是2016年9月28日而不是2017年5月与苏惠栈签订《房屋买卖合同》。7.彭镜懂于2017年11月23日向邓青青转账时补足双倍返还定金中未支付部分的款项，双方在之前已经达成解除合同的一致意见。（三）一审判决支持邓青青的差价损失诉请错误。1.涉案《房屋买卖合同》约定定金罚则，彭镜懂提出解除合同时房地产价格稳定，且从签订合同到提出解除合同，时隔17天，房价根本无上涨。彭镜懂之所以不愿意将涉案房屋出让给邓青青是因为：（1）邓青青违约在先，其在未办理过户手续并且全额支付房款的情况下，未经彭镜懂同意强行入住涉案房屋；（2）邓青青在非法侵占涉案房屋后，未支付过房屋占有使用费、水电费、物业管理费等，情节恶劣。彭镜懂愿意按照合同约定向邓青青双倍返还定金解除合同，法院不应强人所难。2.邓青青在2016年9月23日双方就解除合同达成一致意见时仅向彭镜懂支付5万元定金，支持差价损失对彭镜懂不公。3.涉案房屋的涨幅已超出双方在签订《房屋买卖合同》时可预见的范围，不属于商业风险。4.法院在支持差价损失前应考虑邓青青的过错程度。5.一审法院委托评估的时间点错误。（四）一审判决对房屋占有使用费的认定错误。双方签订的租赁合同约定的月租金并非双方真实意思。房屋占有使用费应根据涉案房屋客观实际情况（房屋面积、座向、装修等），结合该楼盘地段、同小区房屋的租金情况等予以确定。彭镜懂依据普遍的市场价格主张月租金为2500元合理。
邓青青辩称，（一）一审法院对邓青青在涉案房屋添置的物品与装修损失没有支持，虽然邓青青对此不服，但为了减少纠纷，故没有提起上诉。（二）邓青青在2018年1月底2月初先后三次前往涉案房屋搬离添置物品，但在2018年2月11日第三次去搬物品时，发现房屋已经换锁，邓青青无法进入。经向小区物业管理人员反映，答复是需要业主苏惠栈前来开门，但打苏惠栈的电话，苏惠栈不接电话，现要求彭镜懂、苏惠栈开门将邓青青的物品交还，同时确认涉案房屋在2018年2月之前已实际交付给彭镜懂、苏惠栈。
苏惠栈述称，对彭镜懂的上诉没有意见。
邓青青向一审法院起诉请求：1.彭镜懂履行邓青青与彭镜�于2016年9月6日签订的《房屋买卖合同》（即判令彭镜懂继续履行办理产权登记手续，在取得产权登记证书后立即配合邓青青办理房屋产权过户登记手续）；2.彭镜懂自2016年9月6日起至邓青青、彭镜懂双方过户登记完成之日，以房屋总价款60万元为基数，按每日万分之五支付延迟履行违约金，暂计至2017年4月21日为67500元；3.彭镜懂承担邓青青为本案诉讼支出的律师代理费12000元；4.本案诉讼费由彭镜懂承担。后于2017年8月11日变更诉讼请求：1.彭镜懂向邓青青双倍返还定金5万元，承担邓青青支付的中介佣金15300元；2.彭镜懂向邓青青支付房价差额损失50万元；3.彭镜懂赔偿邓青青入住涉案房屋装修添置物品损失108000元；4.彭镜懂承担邓青青为本案诉讼支出的律师代理费12000元；5.本案诉讼费由彭镜懂承担。
彭镜懂向一审法院提出反诉请求：1.邓青青立即搬离顺德区容桂碧某园14座2003号房屋，且将房屋恢复原状返还给彭镜懂；2.邓青青支付彭镜懂房屋占有使用费22500元（按每月2500元自2016年9月6日起暂计至2017年6月6日，余下占用费按每月2500元自2017年6月7日起计算至搬离之日止）；3.邓青青支付彭镜懂物业管理费2135.97元（按每月237.33元自2016年9月6日起暂计至2017年6月6日，余下按每月237.33元自2017年6月7日起计算至搬离之日止）；4.本案诉讼费用由邓青青承担。
一审法院认定事实：2016年9月6日，邓青青、彭镜懂经天之龙公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定彭镜懂将涉案房屋作价60万元售予邓青青。合同还约定，邓青青于合同签订当天支付定金5万元，于2016年9月25日前支付首期款10万元，同贷书审批通过后5个工作日内邓青青、彭镜懂办理涉案房屋过户登记手续，余款45万元由银行直接转账至彭镜懂账户，若彭镜懂收到定金后拒绝转让则必须双倍返还定金。该合同第十一条还约定，“甲（即彭镜懂）、乙（即邓青青）双方签订本合同后，未经乙方同意甲方擅自把该房屋出售、出租或抵押给第三方的，则属甲方违约。”同日，邓青青向彭镜懂支付定金5万元。邓青青、彭镜懂同日还签订《房屋租赁合同》，约定彭镜懂将涉案房屋出租给邓青青，租赁期限自2016年9月6日至2016年11月5日，每月租金100元，按金5000元。邓青青于2016年9月7日向彭镜懂转账支付5000元。
2016年9月20日，邓青青为涉案房屋开通数字电视信号。2016年9月21日，邓青青为涉案房屋开通燃气。2016年9月23日，邓青青向彭镜懂银行账户转账10万元，并附言“容桂碧某园14座2003号购房首付款”。2016年9月26日，邓青青向天之龙公司支付物业佣金15300元。2016年9月27日，彭镜懂向邓青青转账10万元，备注“返还邓青青容桂碧某园14座2003房”。2017年4月15日，彭镜懂向邓青青转账5万元，备注“退回邓青青款项”。2017年4月17日，彭镜懂对其银行账户62×××57作销户处理。2017年4月21日，邓青青诉至一审法院。
2017年5月，苏惠栈向彭镜懂购买涉案房屋，双方于2017年5月10日完成过户登记手续。2017年5月10日9时35分，邓青青向彭镜懂的银行账户62×××57转账60万元，并附言“容桂碧某园14座2003号购房全款”，但该款当天即被退回。2017年5月18日，彭镜懂通过向涉案房屋地址邮寄函件的方式通知邓青青3天内搬离涉案房屋，该函件于次日被签收。2017年11月10日，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，确定涉案房屋在2017年4月21日的市场价值为1001500元。评估费4400元由邓青青预付。2017年11月22日，彭镜懂向邓青青转账5万元。
另查明，邓青青入住涉案房屋期间购买了热水器1700元、灶具1300元、洗衣机4613元、冰箱4499元、定制家具19000元、家具3310元、空调8298元、窗帘5280元、灯具10600元。上述电器、家具均安装或放置在涉案房屋内。涉案房屋每月物业管理费为237.33元，彭镜懂支付了2017年5月前的物业管理费，之后由苏惠栈支付。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。对于本案，现分析如下：
一、彭镜懂是否存在违约情形。首先，邓青青在《房屋买卖合同》约定的时间向彭镜懂支付定金5万元及首期款10万元，但彭镜懂并未按照约定配合邓青青办理按揭贷款及房屋过户手续。彭镜懂辩解本以为邓青青有孩子需办理入学手续才仓促出售涉案房屋给邓青青，后发现邓青青并无孩子需于当年入读，且对邓青青的感情生活状况比较抵触，所以不愿出售，但该理由并不构成彭镜懂不履行合同义务的合法抗辩。根据《房屋买卖合同》的约定，彭镜懂收到定金后拒绝转让涉案房屋，已构成违约。其次，《房屋买卖合同》约定，“甲、乙双方签订本合同后，未经乙方同意甲方擅自把该房屋出售、出租或抵押给第三方的，则属甲方违约。”彭镜懂向苏惠栈出售涉案房屋前并未通知邓青青，也未取得邓青青同意，根据合同约定也已构成违约。基于上述两点理由，对于邓青青主张彭镜懂违约，一审法院予以支持。
二、邓青青、彭镜懂之间的《房屋买卖合同》是否已经解除。彭镜懂主张《房屋买卖合同》已于2016年9月23日或最迟于2016年9月27日解除，一审法院不予支持，理由如下：首先，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而本案中，彭镜懂并未在上述时间以前直接通知邓青青解除合同，而是通过天之龙公司工作人员转告，且之后也未对邓青青是否收到该通知进行确认。邓青青在庭审中也表示并未收到上述解除合同的通知。彭镜懂虽然辩解并无邓青青的联系方式故无法直接通知，但邓青青此时已经入住涉案房屋，彭镜懂当时已经完全可以通过上门寻找或邮寄函件的方式通知邓青青。因此对于彭镜懂主张已于2016年9月23日或最迟于2016年9月27日通知邓青青解除合同，一审法院不予采纳。其次，在履行《房屋买卖合同》的过程中，邓青青已按合同约定支付定金及首期款，是守约方。而如前所述，彭镜懂未按合同约定配合邓青青办理按揭贷款及房屋过户手续，并在未取得邓青青同意的情况下将涉案房屋出售并过户给第三人苏惠栈，是违约方。邓青青作为守约方，当出现法律规定的合同法定解除情形时，有权要求解除合同。而彭镜懂作为违约方，并不具有主动解除合同的权利。故即使彭镜懂已向邓青青提出解除合同，也并不具有解除合同的效力。最后，当事人协商一致时可以解除合同，但就解除合同进行协商并不意味双方均已同意解除合同。当协商未能达成一致时，则合同仍未解除。而根据彭镜懂陈述，邓青青、彭镜懂并未能就解除合同的相关事项最终达成一致意见，故涉案合同并未在彭镜懂主张的2016年9月23日或2016年9月27日解除。因此，对于彭镜懂的上述主张，一审法院不予支持。
《房屋买卖合同》虽未于2016年9月23日或2016年9月27日解除，但彭镜懂已将涉案房屋另行出售并过户登记在苏惠栈名下，彭镜懂该违约行为致使合同目的已不能实现，邓青青有权解除合同。邓青青、彭镜懂在2017年9月6日的庭审中确认涉案合同解除，故《房屋买卖合同》于该日解除。
三、邓青青是否应将涉案房屋恢复原状并返还。邓青青虽与�镜懂签订《房屋买卖合同》，但交易尚未完成，彭镜懂尚未基于该合同向邓青青交付涉案房屋。邓青青系基于与彭镜懂签订《房屋租赁合同》取得使用涉案房屋的权利。而《房屋租赁合同》约定的租赁期限仅至2016年11月5日止，之后双方并未续订，邓青青、彭镜懂之间的房屋租赁关系已经结束。邓青青应将涉案房屋恢复原状并返还给其所有权人。邓青青主张已于2017年10月8日搬离涉案房屋，但承认并未交还钥匙，故一审法院对邓青青该项主张不予采纳。涉案房屋现登记在苏惠栈名下，苏惠栈作为所有权人对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分等权利。庭审中，苏惠栈同意由彭镜懂提出返还涉案房屋及支付占用费的诉讼请求，系其处分民事权利的真实意思表示。因此，对于彭镜懂主张邓青青将涉案房屋恢复原状并向彭镜懂返还，一审法院予以支持。
邓青�是基于与彭镜懂存在房屋租赁关系取得使用涉案房屋并在内居住的权利，在《房屋买卖合同》的交易完成且涉案房屋过户至邓青青名下以前，邓青青仅是作为承租人对该房屋享有使用权。因此，在该段期间邓青青对涉案房屋的使用应符合法律规定及合同约定承租人的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”邓青青向涉案房屋添置家具电器时并未征得彭镜懂同意，且邓青青当时作为承租人理应预见到存在无法长期居住的可能性，故因对涉案房屋恢复原状产生的损失应由邓青青自行承担。对于邓青青主张彭镜懂赔偿装修添置物品损失108000元，一审法院不予支持。
邓青青、�镜懂约定租赁期间租金按每月100元计算，故对于2016年9月6日至2016年11月5日期间的租金，一审法院仅支持按100元/月计算，即共计200元。租赁期限届满后，邓青青仍继续占用涉案房屋，应支付占有使用费直至向彭镜懂返还该房屋为止。彭镜懂主张占有使用费按每月2500元/月的标准计算，但未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。对于彭镜懂主张的占有使用费，一审法院参照邓青青、彭镜懂约定的租金标准支持按100元/月计算，超出部分不予支持。苏惠栈同意该占有使用费统一由彭镜懂收取，一审法院予以确认。对于彭镜懂是否应退还已收取的按金5000元，因本案案由为房屋买卖合同纠纷，且邓青青、彭镜懂均未对此提出诉讼请求，故一审法院不作审查，邓青青、彭镜懂可另行处理。
彭镜懂及苏惠栈支付了邓青青使用涉案房屋期间的物业管理费。彭镜懂主张该笔费用应由邓青青承担，一审法院予以支持。苏惠栈同意该物业管理费统一由彭镜懂收取，一审法院予以确认。即邓青青应按每月237.33元的标准向彭镜懂支付自2016年9月6日起至返还涉案房屋之日止的物业管理费。
四、彭镜懂应如何承担赔偿责任。因彭镜懂违约，《房屋买卖合同》的合同目的无法实现。邓青青因合同目的未能实现而遭受损失，该损失应由彭镜懂承担。在邓青青、彭镜懂签订合同至邓青青起诉期间，涉案房屋的市场销售价格已明显上扬，邓青青无法以合同约定售价60万元另行购买类似房屋，由此产生的差价损失，应由彭镜懂承担。涉案房屋在邓青青起诉之日即2017年4月21日的评估价值为1001500元，即该部分损失为1001500元-60万元=401500元。彭镜懂主张2016年9月27日之后的房屋差价损失应由邓青青自行承担，但如前所述，涉案合同并非于2016年9�27日解除，故对于彭镜懂该项主张，一审法院不予支持。对于邓青青主张彭镜懂赔偿房屋差价损失50万元，一审法院仅支持其中的401500元，超出部分不予支持。
邓青青因签订《房屋买卖合同》向天之龙公司支付中介费15300元。现因合同目的无法实现，该笔中介费构成邓青青的损失。邓青青主张彭镜懂承担该中介费损失15300元，一审法院予以支持。
彭镜懂收取邓青青购房定金5万元，现因合同目的无法实现故应向邓青青返还。庭审中，邓青青、彭镜懂均确认彭镜懂已向邓青青返还该5万元。邓青青主张彭镜懂应双倍返还定金即10万元，但彭镜懂所收取的定金5万元已经返还给邓青青，而邓青青因彭镜懂违约造成需另行购买房屋的其他损失已可通过彭镜懂支付房屋差价和中介费得到赔偿，因此对于邓青青该项主张，一审法院不予支持。
邓青青主�由彭镜懂承担邓青青的律师代理费损失，但双方并未在《房屋买卖合同》中对此作出约定。对于邓青青该项诉请，一审法院不予支持。
彭镜懂于2017年11月22日向邓青青转账5万元，该笔款项应一并予以抵扣。因此，彭镜懂仍应向邓青青赔偿的损失为401500元+15300元-5万元=366800元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决：一、彭镜懂于判决发生法律效力之日起十日内向邓青青赔偿损失366800元；二、邓青青于判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧某园14座2003号的房屋恢复原状并返还给彭镜懂；三、邓青青于判决发生法律效力之日起十日内向彭镜懂支付租金200元及占有使用费（自2016年11月6日起按每月100元计算至返还房屋之日止）；四、邓青青于判决发生法律效力之日起十日内向彭镜懂支付物业管理费（自2016年9月6日起按每月237.33元计算至返还房屋之日止）；五、驳回邓青青的其他诉讼请求；六、驳回彭镜懂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10595元，评估费4400元，邓青青已预交。反诉案件受理费915.89元，彭镜懂已预交。上述费用合计15910.89元，由邓青青负担5910.89元，彭镜懂负担1万元。
本院二审期间，彭镜懂提交了广东增值税普通发票一份、手机截图、（2017）粤06民终4196号民事判决书、房价走势图、光盘两张、租售服务中心名片一张。邓青青提交光盘两张。苏惠栈没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对彭镜懂、邓青青提交的证据的真实性予以确认。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《房屋买卖合同》第十条约定：“收到定金后，甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方，本合同自动解除。”
本院认为，由于本案纠纷既包括邓青青、彭镜懂之间的房屋买卖合同纠纷，亦包括邓青青、彭镜懂之间的租赁合同纠纷，因此本案案由为合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围�当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于各方当事人均未对一审判决第二项、第四项提起上诉，本院对一审判决第二项、第四项予以维持。根据彭镜懂的上诉意见、邓青青的答辩意见、苏惠栈的陈述意见，本案二审的争议焦点为：（一）一审法院是否存在程序违法；（二）彭镜懂应否向邓青青赔偿损失，如果应该赔偿，该损失的金额问题；（三）邓青青应否向彭镜懂支付房屋占有使用费金额问题。
关于争议焦点一。彭镜懂上诉主张一审法院程序违法。经审查，一审法院并未漏查明邓青青对本案事实予以确认的部分，且天之龙公司并非本案必须共同诉讼参与人，一审法院未追加天之龙公司为本案当事人符合法律规定。彭镜懂的�上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。彭镜懂向本院申请追加天之龙公司作为本案第三人参加诉讼，如前所述，本院对彭镜懂追加天之龙公司为第三人的申请不予准许。
关于争议焦点二。彭镜懂上诉主张根据《中华人民共和国合同法》以及涉案《房屋买卖合同》的约定，彭镜懂有合同解除权，其最迟于2016年9月27日通知邓青青解除涉案《房屋买卖合同》，且与邓青青达成解除合同的一致意见，因此涉案《房屋买卖合同》最迟于2016年9月27日解除。经审查，第一，涉案《房屋买卖合同》约定：“收到定金后，甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方，本合同自动解除。”彭镜懂在向邓青青返还首期款10万元、定金5万元后，迟至2017年11月22日才将甲方违约应双倍返还定金约定中的剩余5万元支付给邓青青。根据该合�的约定，该合同于2016年9月27日未解除。第二，彭镜懂提供了其与邓青青就解除涉案《房屋买卖合同》曾多次协商的证据，但其提供的证据不足以证明其与邓青青已协商一致解除该合同，邓青青在诉讼之初亦请求继续履行合同。因此，涉案《房屋买卖合同》并未因为双方协商一致于2016年9月27日而解除。彭镜懂的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。彭镜懂上诉主张其与苏惠栈于2016年9月28日签订合同时房价尚未上涨，之后的房价上涨幅度不是彭镜懂能预见的，其无须向邓青青赔偿房屋差价损失。经审查，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”彭镜懂是于2017年5月而非2016年9月28日将涉案房屋过户至苏惠栈名下，其在办理涉案房屋过�手续之时应当知道涉案房屋价值增幅较大，且其与邓青青签订的《房屋买卖合同》也因此无法继续履行，必然会对邓青青造成较大的损失。现邓青青无法取得涉案房屋，失去了本可在合同履行的情况下获得的因房屋价格上涨带来的可得利益，因此彭镜懂应向邓青青赔偿房屋差价损失。彭镜懂的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。彭镜懂上诉主张涉案房屋市场价值的评估时点为2016年9月23日。经审查，如前所述，涉案《房屋买卖合同》于2016年9月23日并未解除，彭镜懂的该上诉主张缺乏理据，本院不予支持。经一审法院委托评估，涉案房屋在邓青青提起本案诉讼之日即2017年4月21日时的市场价值为1001500元，即涉案房屋在邓青青提起本案诉讼之日的市场价值与邓青青、彭镜懂签订《房屋买卖合同》约定的购房款之间的差价为401500元（1001500元-60万元）。综合考虑涉案《�屋买卖合同》的履行情况、彭镜懂的过错程度、房价上涨等因素，扣除邓青青取得利益需要支出的必要费用，其中包括但不限于彭镜懂于2017年11月22日转账的5万元、合同约定邓青青承担房屋过户所须产生的税费，本院酌定彭镜懂还应向邓青青赔偿损失330000元。一审判决在认定涉案房屋差价损失时未对邓青青取得利益需要支出的必要费用予以扣减，处理不当，本院予以纠正。一审法院以邓青青提起本案诉讼之日为涉案房屋市场价值的评估时点并无不当，本案并无重新评估的必要，因此本院对彭镜懂关于对涉案房屋重新评估的申请不予准许。
关于争议焦点三。彭镜懂上诉主张涉案房屋占有使用费过低，应以每月2500元为准。经审查，涉案《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。该租赁合同约定涉案房屋租赁期限为2016年9月6日至2016年11月5日，月租金�100元。因此涉案房屋于2016年9月6日至2016年11月5日期间的租金应以合同约定为准，即涉案房屋该租赁期间的租金共200元。但自2016年11月6日之日起，双方的租赁合同关系已终止，彭镜懂一直表示不同意与邓青青继续交易涉案房屋，更不同意将涉案房屋继续出租给邓青青，因此邓青青继续占有使用涉案房屋，若仍参照双方之间的租赁合同约定的租金标准来计算涉案房屋占有使用费，明显对彭镜懂不公平。综合考虑涉案房屋为带装修新房、涉案房屋的座落、面积以及邓青青在租赁合同终止后继续占用涉案房屋超过一年等因素，本院酌定涉案房屋自2016年11月6日至2018年2月5日期间的租金标准为每月2000元。一审判决认定自2016年11月6日起房屋占有使用费计算标准为每月100元，处理不当，本院予以纠正。邓青青在二审中陈述其于2018年2月11日第三次到涉案房屋搬运物品时发现涉案�屋已换锁，苏惠栈在二审中陈述其于2018年2月到公证处申请对涉案房屋现状进行公证时对涉案房屋换锁，考虑到双方未能明确涉案房屋返还时间，但涉案房屋于2018年2月已在苏惠栈的控制之下，因此本院综合本案实际情况，酌定涉案房屋占有使用费计算至2018年2月5日。综上，邓青青应向彭镜懂支付房屋占有使用费共30000元（2000元×15个月）。彭镜懂的该上诉主张，部分有理，本院对有理部分予以支持，无理部分予以驳回。
综上所述，彭镜懂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5958号民事判决第二项、第四项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5958号民事判决第五项、第六项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5958号民事判决第一项为：彭镜懂于本判决发生法律效力之日起十日内向邓青青赔偿损失330000元；
四、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5958号民事判决第三项为：邓青青于本判决发生法律效力之日起十日内向彭镜懂支付租金200元及占有使用费30000元；
五、驳回邓青青的其他诉讼请求；
六、驳回彭镜懂的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10595元，评估费4400元，合计14995元，由彭镜懂负担7797.4元，邓青青负担7197.6元。反诉案件受理费915.89元，由彭镜懂负担311.4元，邓青青负担604.49元。二审案件受理费7139.5元，由彭镜懂负担6211.36元，邓青青负担928.14元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
审 判 员 潘伟丹
二〇一八年八月十五日
法官助理 邱雪碧
书 记 员 许佩珊