黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0203民初711号原告：齐齐哈尔万达广场投资有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区万达广场公寓B座20层。统一社会信用代码91230200057418715H。法定代表人：齐界，该公司总裁。委托诉讼代理人：杜婧雯，黑龙江铭昊律师事务所律师。被告：司晓娜，女，1982年3月21日出生，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：刘研（司晓娜丈夫），男，1981年1月14日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。第三人：大连仲邦维行物业服务有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室。统一社会信用代码91210245604868257M。法定代表人：李欲晓，该公司执行董事。第三人：华电能源股份有限公司齐齐哈尔热力分公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区厂前一街00单元01层01号。统一社会信用代码912302043085211364。负责人：徐恩玉，该公司负责人。委托诉讼代理人：王海东，该公司员工。原告齐齐哈尔万达广场投资有限公司与被告司晓娜、第三人大连仲邦维行物业服务有限公司、第三人华电能源股份有限公司齐齐哈尔热力分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐齐哈尔万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人杜婧雯、被告司晓娜的委托诉讼代理人刘研、第三人华电能源股份有限公司齐齐哈尔热力分公司的委托诉讼代理人王海东到庭参加了诉讼，第三人大连仲邦维行物业服务有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告齐齐哈尔万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的7-143号租赁合同。2.请求判令被告向原告支付2017年8月至12月共4个月的租金36,701.00元及违约金15,000.00元。3.判令被告向第三人大连仲邦维行物业服务有限公司支付拖欠的2016年及2017年两个年度的物业费3,825.00元。4.判令被告向第三人华电能源股份有限公司齐齐哈尔热力分公司支付2017年及2018年两个年度的供热费5265.05元。5.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年6月27日，原告与被告签订了《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，合同约定被告租赁原告室外步行街7-143号商铺，租期三年，自2015年8月13日至2018年8月12日止。合同签订后被告支付了第一年和第二年的租金，但第三年的租金经原告多次催缴后被告拒不缴纳，并于2017年11月撤场，至今欠缴物业费及供热费。为了维护原告的合法权益诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告司晓娜辩称，同意解除房屋租赁合同，但不同意其他诉讼请求。1.原、被告双方签订合同不属实，被告在2015年确实看过房并且交了10,000.00元押金，也签定了合同，租期3年。但是原、被告签定了两个合同，第一份合同租期是2015年8月13日至2018年8月13日，在第二年要交房租的时候，原告找到被告又重新签订合同，此时租期变成2015年9月13日至2018年9月13日，第二份合同更改了部分内容，并让被告放弃购买权，更改了第二年的房租。被告交付了第一年和第二年的租金。2.被告在2017年11月撤场属实，但被告不拖欠第三年租金，因为第三年被告就想撤场，也没有人多次催缴交付第三年租金，第三年租金被告确实没有缴纳，但是被告也不拖欠原告租金，因为被告已经表示不再履行合同。另外原告亦未告知第三年租金是多少。3.关于物业费，2016年的物业费被告已经缴纳，但2017年被告未缴纳。现被告不同意给付物业费，也不同意向第三方交付物业费。另外物业部门不作为，没有尽到应该尽的义务。4.关于供热费，被告认为应该由原告缴纳。第三人华电能源股份有限公司齐齐哈尔热力分公司称，第三人热力公司系独立法人。原告起诉的热费数额是属实的。而且现在已经产生违约金，其余情况第三人热力公司不了解。第三人大连仲邦维行物业服务有限公司未提出答辩意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提交的证据：1.租赁合同（租赁起始日期是2015年8月1日）、补充协议（租赁起始日期是2015年8月13日）复印件各一份。证实原、被告双方的合同关系及租赁期间产生的相关费用都由被告承担。2.物业费催缴通知单，证实争议商铺拖欠物业费3825.00元。3.第三人热力公司的证明一份。证明被告拖欠热费及滞纳金合计6075.87元。被告司晓娜向本院提交的证据：在原告承租商铺的相关商户书写的抗议书10页。证实第三人物业公司不作为。第三人华电能源股份有限公司齐齐哈尔热力分公司未向本院出示证据。第三人大连仲邦维行物业服务有限公司未向本院出示证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据本院认定如下：原告出示的证据具有证据的客观性、合法性、关联性本院予以确认。被告出示的证据具有客观性、合法性、关联性本院予以确认。根据以上有效证据及双方当事人陈述本院认定以下事实：2015年6月27日原、被告签订租赁合同，合同约定被告承租原告开发的齐齐哈尔万达广场室外步行街【壹】层【7号楼-143】号商铺，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日，租金及付款方式为“第一期支付时间2015年6月27日，支付金额55,051.50元；第二期支付时间2016年7月1日，支付金额82,577.25元；第三期支付时间2017年7月1日，支付金额110,103.00元”。同时约定履约保证金5000.00元。双方还约定，除遭受不可抗力外，被告延迟缴纳租金30天以内的，被告需按照500.00元每天的金额缴纳违约金，并原额补缴租金；逾期超过30天的，原告有权单方解除合同并收回该房屋，同时租赁履约保证金不予返还被告且被告应缴足已租期间的租金。另外双方约定在房屋租赁期间，所产生的一切费用（包括但不限于水、电、煤气、物业管理、电话费、光缆电视收视费、卫生费、房屋租赁税费、工商行政管理费用、城市管理部门收取的费用等），均由被告承担。随后原、被告双方签订补充协议。被告已交付第一年及第二年租金，未缴纳第三年房租并于2017年11月撤场搬离。本院认为，原、被告签订的租赁合同及租赁合同补充协议符合《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百一十三条、第二百一十四条之规定，该合同合法有效，对原、被告双方具有约束力，被告应当按照合同的约定履行义务。被告辩称原、被告双方又签订了第三份合同并协议解除了租赁合同及其补充协议，但是未出示证据，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院对被告的辩称不予采纳。被告应当按照合同的约定履行义务，现原、被告同意解除合同，本院予以准许。关于违约金，合同约定违约金为每天500.00元，根据该合同第三条关于租金的规定，第三年租金为每月9175.25元，每天305.84元，而约定每天500.00元的违约金过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，本院支持违约金按日租金的30%计算每天92.00元计算30日为2760.00元。关于原告主张的被告向第三人华电能源股份有限公司齐齐哈尔热力分公司、第三人大连仲邦维行物业服务有限公司直接支付拖欠的供热费及物业费，本院认为本案原、被告双方及第三人均未向本院出示供热合同及物业管理合同。原告仅出示租赁合同，合同约定在房屋租赁期间，所产生的一切费用（包括但不限于水、电、煤气、物业管理、电话费、光缆电视收视费、卫生费、房屋租赁税费、工商行政管理费用、城市管理部门收取的费用等），均由被告承担。依据合同相对性原则，该份合同仅能约束双方当事人，即本案原、被告，不能约束第三人。同时在无法确定供热合同及物业管理合同双方当事人的情况下，主张本案被告依据其与原告签订的合同条款直接向第三人履行义务的行为不符合《中华人民共和国合同法》第八十四之规定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告齐齐哈尔万达广场投资有限公司与被告司晓娜签订的租赁合同及租赁合同补充协议；二、被告司晓娜于本判决生效之日起十五日内给付原告齐齐哈尔万达广场投资有限公司租金36,701.00元及违约金2760.00元合计39,461.00元；三、驳回原告齐齐哈尔万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1319.00元，由原告齐齐哈尔万达广场投资有限公司负担161.00元，由被告司晓娜负担1158.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  刘大威人民陪审员  徐东霞人民陪审员  王桂芝二〇一八年六月二十日书 记 员  刘禹含