江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0763号
上诉人（原审被告）刘持书，女，1955年1月21日生，汉族。
委托代理人尹刚（刘持书之子），男，1981年1月14日生，汉族。
委托代理人盛陆奇，江苏日月泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邵红娟，女，1966年8月12日生，汉族。
委托代理人许一一、蒋磊，江苏阳羡律师事务所律师。
上诉人刘持书因与被上诉人邵红娟租赁合同纠纷一案，不服江苏省宜兴市人民法院（2014）宜和民初字第0040号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：
2008年3月28日，邵红娟与刘持书签订《石材场地租用合同》一份，约定刘持书租用邵红娟位于宜兴市万石镇华东石材市场场地，场地面积：长从C号路至近林村道之间，北面紧靠7号路，宽12米，计3间场地，邵红娟另提供6米长的集装箱1间，9平方米的工具间及厨房，年租金为3万元。承租期为2008年4月8日至2011年3月30日止。2009年8月31日双方又签订《合同补充说明》一份，对合同有关堆放假山、石材等细节，及原双方口头承诺的事项予以明确说明。刘持书租用邵红娟房屋及场地后，由于拖欠租金，邵红娟进行了催讨，双方于2013年8月19日签订《协议》一份，明确：刘持书结欠邵红娟租金5.9万元，在2013年10月份内付清；2013年8月30日以后每月租金为1.2万元，每月付清。嗣后，刘持书并未按《协议》履行。2013年10月9日邵红娟通过挂号信，发给刘持书《催交租金及解除租用合同的通知》一份，要求刘持书：1、在2013年10月12日前，付清9月份的租金1.2万元，如到期仍然没有付清，自2013年10月31日起解除所有合同，搬走所有假山、财物和用品；2、2013年10月31日付清拖欠2013年8月30日以前的租金5.9万元。如果刘持书能够按以上的期限付清相应的租金，自2013年12月1日起不再租用。2013年10月30日刘持书付清了之前拖欠邵红娟所有的租金，11月1日以后的租金未能支付。
2014年1月3日，邵红娟诉至法院，要求解除双方之间的租赁合同关系，刘持书（包括财物和用品）立即搬出租赁场所，交还租赁场所和租赁物；支付拖欠自2013年11月的1日起至30日的租金1.2万元；承担逾期搬出租赁场所致其的损失，损失参照月租金1.2万元，自2013年12月1日起算至实际搬出租赁场地之日止；本案诉讼费由刘持书承担。
邵红娟与刘持书签订的上述租赁合同及协议中涉及的场地使用权，是邵红娟与儿子邵双于2006年9月1日与宜兴市万石镇余庄村村民委员会（以下简称余庄村委）签订转让协议，出资购买的，并得到宜兴市万石镇人民政府的确认。该部分场地位于江苏省华东石材市场内，原属于集体土地。
上述事实，有邵红娟提供的《石材场地租用合同》、《协议》、《催交租金及解除租用合同的通知》及挂号信收据、资产转让协议、邮件查单，刘持书提供的收条及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
依法订立的合同，受法律保护。当事人签订租赁合同期限六个月以上，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。邵红娟与刘持书签订租赁合同及协议，双方自愿，是双方真实意思表示。双方于2008年3月28日签订的合同是定期租赁合同，合同期限至2011年3月30日止。此后，刘持书仍然租用，但双方未明确约定期限，因此，视为不定期租赁。
刘持书辩称，任何单位及个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可依法转让。依法改变土地使用权的，必须向土地主管部门提出申请，由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记，由土地登记机关发放权利证书。现邵红娟未提供任何土地权利证书或者变更登记手续，而以土地受让人的地位要求其履行相应的诉讼请求，属于主体不适格，请求驳回诉讼请求。法院认为，余庄村委与邵红娟于2006年9月1日签订土地和房屋资产转让协议，涉及的土地是集体土地，该集体土地的使用权属于余庄村委集体所有。集体土地使用权转让，虽然土地管理法规定，必须进行变更登记，但是，该法律的规定，属于管理性强制性规范，而不是效力性强制性规范。管理性强制性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为为目的，但并不否定该行为在民商事上的效力。效力性强制性规范是指法律及行政法规明确规定违反规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，其以否认其效力为目的，其作用在于对此违反者以制裁，否定民商法上的效力。现刘持书辩称双方签订的合同及协议无效，是因为邵红娟未取得土地使用权证，这属于违背了诚实信用原则，不予采纳。
刘持书辩称，其未收到邵红娟通过挂号信的形式，于2013年10月9日寄给的《催交租金及解除租用合同的通知》。邵红娟提供了邮件单，宜兴市邮政局于2014年2月20日在回单上明确是刘持书签收了该挂号信，因此，刘持书的辩称与事实不符。
根据查明的事实，2013年11月1日后，刘持书未向邵红娟支付租金，因此，邵红娟要求刘持书支付自2013年11月1日后的租金按每月1.2万元计算，应当予以支持。邵红娟于2013年10月9日发的通知，明确于2013年12月1日不再租用，有1个多月的期限，应当是给予刘持书合理的期限。现诉请解除租用合同，要求刘持书搬出场所，交还租赁场所和租赁物，应予支持。
据此，原审法院依照相关法律规定，判决如下：一、解除邵红娟与刘持书之间的租赁合同关系。二、刘持书于判决发生法律效力之日起十日内搬出租用邵红娟的场地及房屋，并交还租用的场地、6米长集装箱1间、工作间及厨房1间。三、刘持书于判决发生法律效力之日起十日内支付邵红娟2013年11月份的租金1.2万元。四、刘持书于判决发生法律效力之日起十日内支付邵红娟自2013年12月1日起至实际搬出租赁场地之日止按每月1.2万元计算的租金损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取200元，由刘持书负担，该款已由邵红娟垫付，刘持书于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给邵红娟。
一审判决后，刘持书不服向本院提起上诉称：1、其与邵红娟签订的有关场地和房屋的租赁合同以及后续与此相关的补充协议都应当认定为无效。邵红娟未提供土地权利证书或者变更登记手续，而以土地受让人的地位要求其履行相应的诉讼请求，主体不适格，应驳回其诉讼请求。2、其并未收到邵红娟寄来的《催交租金及解除租用合同的通知》，一审法院以邮局回执上书写本人已签收为由，认为其已收到搬迁通知证据不足。请求二审法院撤销一审判决，改判支持其上诉请求。
被上诉人邵红娟辩称：其通过与余庄村委签订的《土地和房屋资产转让协议》已实际取得诉争土地使用权，其将部分场地出租给刘持书经营石材生意并不违法。由于刘持书拖欠租金，其已将《催交租金及解除租用合同的通知》邮寄给了刘持书。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
二审争议焦点是：邵红娟是否有权解除租用合同，要求刘持书搬离？
本院认为：
邵红娟与刘持书签订的《石材场地租用合同》及《协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然余庄村委将该石材场地转让给邵红娟后，邵红娟未办理相关变更登记手续，但并不影响邵红娟将该石材场地租赁给他人。刘持书以邵红娟未取得土地使用权证、主体不适格为由，上诉主张双方所签租赁合同无效，本院不予支持。原租用合同期限至2011年3月30日止，此后刘持书仍旧租用，但双方未明确约定期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。邵红娟于2013年10月9日向刘持书发出《催交租金及解除租用合同的通知》，明确于2013年12月1日不再租用，已给予刘持书合理的期限。现邵红娟诉请解除租用合同，要求刘持书搬出场所，交还租赁场所和租赁物，应予支持。刘持书上诉称从未收到邵红娟邮寄给其的《催交租金及解除租用合同的通知》，因与事实不符，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人刘持书负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 华
审 判 员 王一川
代理审判员 刘晓伟
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 窦 玥