南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第133号
原告：南京龙战美食文化有限公司（以下简称龙战公司），组织机构代码77395684-8，住所地在本市鼓楼区石头城路99号A4区。
法定代表人：崔健，董事长。
委托代理人：徐雷，江苏德序律师事务所律师。
被告：南京水木秦淮置业管理有限公司（以下简称水木秦淮公司），组织机构代码77704729-7，住所地在本市鼓楼区云南路44号。
法定代表人：董永康，执行董事。
委托代理人：赵某某，女，1968年12月28日生，汉族，该公司总经理。
委托代理人：苏某，女，1989年6月25日生，汉族，该公司员工。
原告龙战公司与被告水木秦淮公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙战公司的委托代理人徐雷、被告水木秦淮公司的委托代理人苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙战公司诉称：原、被告于2006年7月31日签订了房屋租赁合同。该合同第四条约定，原告在签订合同后向被告支付保证金110000元，被告应于租赁期限满或租赁合同解除后将保证金退还原告，若逾期退还保证金，每逾期一天，应支付相当于当年平均日租金2倍的违约金，该保证金原告已实际给付。在合同履行期间，为办理一卡通系统，原告又向被告支付了1000元押金。现双方租赁合同期限已届满，但被告并未退还原告保证金及押金。双方《租赁合同》第三条第2款中约定，被告应当在收到租金后向原告开具发票，但被告却未能按照合同及相关法律规定开具正式发票。原、被告曾因房屋租赁纠纷产生诉讼。2012年4月12日，南京市中级人民法院作出终审判决，判令原告向被告支付2011年8月1日至2011年11月22日的房屋使用费、服务管理费及水电费。该判决生效后，涉案房屋的实际权利人南京秦淮河建设开发有限公司（以下简称秦淮河公司）诉本案被告水木秦淮公司案，南京市中级人民法院也作出了终审判决，判令秦淮河公司与水木秦淮公司之间的合同于2011年9月27日解除。则自此之后，被告已丧失了对涉案房屋的相关权益。因协商未果，故原告诉至法院，请求判决确认被告无权向原告收取2011年9月28日至2011年11月22日期间的房屋使用费、服务管理费及水电费；被告给付保证金110000元，逾期付款违约金自2011年11月22日起至实际给付之日止，按每天3200元标准计算；被告退还原告一卡通押金1000元；被告向原告开具正式的租赁发票；被告承担本案诉讼费用。
被告水木秦淮公司辩称：其一，南京市中级人民法院（2011）宁民终字第3622号民事判决书认定，原告支付被告自2011年8月1日起至2011年11月22日止的房屋使用费、服务管理费、水电费。该判决已生效，应当执行。原告以秦淮河公司与水木秦淮公司于2011年9月27日解除经营权为由，请求判令被告无权收取相应费用，违反了“一事不再理”原则。原告不服生效判决应当申请再审，而非再行起诉。其二，原告存在违约行为，且至今未履行生效判决向被告支付欠缴的费用，按照双方合同第十条约定，原告已缴纳的保证金充当违约金不予退还。其三，关于原告主张的退还押金1000元，原告应提供证据证明已向被告支付了该1000元押金。被告虽于2006年9月27日向各商户发出函件，但未收取商家1000元押金，各商户实际上是免费使用一卡通机器。其四，原告请求被告向其开具租赁发票，无事实和法律依据，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年经南京市国土部门研究，南京市土地储备中心作为土地使用权人委托南京秦淮河建设开发有限公司（以下简称秦淮河开发公司）对本市鼓楼区定淮门桥至草场门桥的秦淮河以东、石头城路以西的土地（58762平方米）进行开发经营，以收益弥补秦淮河环境整治工程资金，双方签订了委托经营合同，期限为20年，自2005年6月10日至2025年6月9日。2005年5月，秦淮河公司以“滨水休闲”项目经营权对外公开招商，并制作招商文件。香港高升公司（以下简称高升公司）参加此次招商并中标，双方于同年6月12日签订了经营权转让协议。2005年7月19日，高升公司独资注册成立被告水木秦淮公司。2006年4月29日水木秦淮公司取代高升公司的受让人地位，与秦淮河开发公司签订了《滨水休闲转让协议书》，确认被告水木秦淮公司自2006年8月1日至2021年7月31日起对上述规划地段有15年经营权，可对A、B、C、D四幢建筑出租、招商。
2006年7月31日，被告水木秦淮公司（甲方）和原告法定代表人崔健（乙方）订立了一份《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有房屋使用权的本市石头城路99号A4区房产（建筑面积约853平方米），出租给乙方作为商业使用，用于经营餐饮；租赁期限自2006年8月1日起至2011年7月31日止；甲方将上述房屋交付给乙方先行装修，免租期至2006年10月31日止；第一年自2006年11月1日至2007年7月31日，租金为496395.90元；第二年自2007年8月1日至2008年7月31日，租金为763853.75元；第三年自2008年8月1日至2009年7月31日，租金为855516.20元；第四年自2009年8月1日起至2010年7月31日止，租金为1069395.25元；第五年自2010年8月1日起至2011年7月31日止，租金为1222166元；乙方同意支付110000元作为履行本合同义务的保证金；租赁期满或租赁合同解除，如乙方无违约行为且已腾空点清所有可移动物品并付清所有应付费用后三个工作日内，甲方应将保证金无息退还被告，甲方逾期支付保证金，则每逾期一天，甲方应向乙方支付相当于当年平均日租金2倍的违约金；因乙方违约产生违约金、损害赔偿金及其他未结清费用，甲方可在保证金中扣除；……；乙方承诺合同生效后，须以本合同租赁标的为经营场所，以签约人为股东之一或负责人，投资注册成立一家独立核算的公司，自公司成立之日起，由新成立之公司承担本合同的权利和义务，同时乙方承担担保责任（并由新公司在本协议上加盖公章予以确认或另行向甲方出具书面确认书），乙方如有违反甲方有权单方面提前解除合同，由此产生的损失由乙方负责。此外，双方还约定，除合同约定的违约责任外，租赁期间，甲方非因本合同约定的情况擅自解除合同提前收回房屋的，或不能履行合同义务导致本合同无法继续履行的，均视为甲方违约，甲方应支付当月租金2倍的金额作为违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方仍应负责赔偿；如乙方存在逾期不支付或不足额支付租金、物业管理费、水电费超过30天的（含本数）等违约情形，甲方有权单方提前解除合同、无条件切断水电等能源供应、收回租赁商铺另行出租、所收保证金充当违约金不予退还，装修装潢视为放弃、甲方有权任意处置，保证金不足以抵付甲方损失的，乙方应予赔偿；等等。上述《租赁合同》签订后，原告龙战公司一直在承租房屋中经营，经营字号为“龙德轩”的酒店，但其未按照《租赁合同》约定在该合同上加盖公章予以确认或另行向被告出具书面确认书。
上述合同订立后次日，原告法定代表人崔健向被告支付了110000元保证金。2007年6月9日，原告龙战公司（乙方）与被告水木秦淮公司（甲方）签订《租赁合同补充协议》，约定基于双方在履行《租赁合同》中产生的若干问题，乙方亦发生若干损失，甲方同意将《租赁合同》中的免租期限延长至2006年12月31日；甲方承诺在2007年6月31日前，在街区两端树立大型灯箱广告导示牌（导示牌方案听取乙方意见）；甲方承诺在2007年8月31日前在D区建设电视屏一座；等等。2007年7月1日，双方签订了《房屋租赁补充协议Ⅱ》，约定被告同意自2007年7月1日起房租减免三分之一，减免期自被告承诺的街区两端大型灯箱广告导示牌竣工为止；被告上述广告导示牌竣工亮化后，原告龙战公司应按原合同正常交纳租金。其后，双方又签订《房屋租赁补充协议Ⅲ》，约定：因街区两端大型灯箱广告导示牌以及D区电视屏因客观原因无法在原定日期内完成，被告同意自2007年9月1日起，月房租减免二分之一，至街区两端大型灯箱广告导示牌以及D区电视屏竣工为止；上述两项工程竣工后，仍按原合同正常交纳房屋租金；《房屋租赁补充协议Ⅱ》于2007年8月31日终止。
此后，在履行合同过程中，对于原告的租金缴纳标准双方产生争议。2010年，水木秦淮公司以龙战公司拖欠其房屋租金、物业管理费、水电费为由，向本院提起诉讼。该案经审理后，本院认为水木秦淮公司投入建设的电视屏以及大型灯箱广告导示牌分别于2008年4月29日和2009年11月10日竣工验收，故自2009年12月开始，龙战公司未全额支付租金，已构成违约。遂于2011年9月2日作出（2010）鼓民初字第3451号民事判决，判决：一、水木秦淮公司与崔健签订的《租赁合同》自判决生效之日解除；二、龙战公司腾空并向水木秦淮公司交还南京市石头城路99号A4区房屋；三、龙战公司支付水木秦淮公司房屋租金967059.80元、水电费11975.14元（截止2011年7月31日），并按原合同标准继续支付房屋使用费、服务管理费、水电费；四、崔健对上述债务承担连带保证责任；五、驳回水木秦淮公司的其他诉讼请求。
一审宣判后，龙战公司和崔健不服，上诉至南京市中级人民法院。在二审审理中，双方当事人于2011年11月23日对涉案房屋进行了交接，龙战公司将其在涉案房屋内的物品全部搬走，并将涉案房屋钥匙交付给水木秦淮公司。二审经审理后认为，水木秦淮公司主张2009年12月2日D区电视屏已竣工且能正常亮化，但未提供证据予以支持。龙战公司在合同履行完毕后，未实际向水木秦淮公司交付房屋，仍实际使用涉案房屋，直至2011年11月23日才将涉案房屋交付，故应当支付相应的房屋使用费。涉案合同已于2011年7月31日到期，双方已依照合同履行完毕，故水木秦淮公司请求解除合同不予支持。2011年4月12日，南京市中级人民法院对该案作出终审判决，判决：维持（2010）鼓民初字第3451号民事判决的第四、五项；撤销（2010）鼓民初字第3451号民事判决的第一、二项；变更（2010）鼓民初字第3451号民事判决第三项为龙战公司于判决生效起10日内一次性向水木秦淮公司支付水电费11975.14元（截止2011年7月31日），并继续按照每天每平方米2元的标准，支付水木秦淮公司自2011年8月1日起至2011年11月22日止的房屋使用费，按照每月每平方米4.5元的标准，向水木秦淮公司支付自2011年8月1日起至2011年11月22日止的服务管理费，以及自2011年8月1日至2011年11月22日止的水电费。
另查明，2011年，秦淮河公司与水木秦淮公司因经营权转让产生纠纷，向本院提起诉讼。本院经审理后，作出（2011）鼓商初字第734号民事判决书，判决确认秦淮河公司与水木秦淮公司2006年4月29日签订的《滨水休闲转让协议书》于2011年9月27日解除，水木秦淮公司返还秦淮河公司自用的D2-68及D2-58房屋，等等。一审判决后，秦淮河公司提起上诉。南京市中级人民法院于2012年5月31日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
2011年9月28日，秦淮河公司向包括原告在内的水木秦淮街区承租户发出《告知函》，称其与水木秦淮公司之间签订的《滨水休闲转让协议书》于2011年9月28日终止，各经营户不要与水木秦淮公司签订或续签任何关于水木秦淮街区内的租赁合同，也不要向水木秦淮公司支付租金或费用，等等。
庭审中，原告为证明已向被告交纳1000元一卡通押金，提供了一份被告出具的《关于街区一卡通系统致商家函》，内容为：我街区承办一卡通系统，前期安装工作已完毕，各商户在读卡机到户后及时验收机器，同时交纳1000元押金等。原告称其已按该函件交纳1000元押金，并由被告工作人员在该函件上书写“1000元押金”字样予以确认。被告经质证后，对该份证据的真实性予以认可，但认为原告仅提供该份证据无法证据其已实际交纳了该1000元押金，被告实际上无偿向包括原告在内的商户提供一卡通系统，原告在合同到期后亦未将该“一卡通”终端返还被告。
同时，原告为证明被告存在违约行为，提供南京市中级人民法院（2011）宁民终字第2886号民事判决书，证明在该案审理中，被告曾自认在2010年7月份，对原告经营场所拉闸停电。被告质证后，对该证据的真实性不持异议，但认为与本案无关联性，且因原告拖欠被告房屋租金、服务管理费等，根据双方合同约定，被告有权无条件切断水电等能源供应。
经本院释明，原告主张若认定其违约，则合同约定的保证金全部充当违约金过高，请求予以调整。
因双方意见分歧较大，致使本案调解无效。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同及补充协议、收据、致商家函、告知函、相关民事判决书及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，被告水木秦淮公司与崔健签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，为有效合同。在该合同履行期间，一直由崔健成立的原告龙战公司实际承租。虽然原告未办理书面确认手续或在《租赁合同》上加盖公章，但被告予以认可。故自《租赁合同》订立后原告龙战公司即成为合同相对方。该《租赁合同》对原、被告均具有拘束力。其后，原、被告就《租赁合同》签订的三份补充协议，亦合法有效，双方均应按约履行。
本案中，根据南京市中级人民法院（2011）宁民终字第3622号民事判决书认定的相关事实，龙战公司承认2011年7月份的水电费未交。双方之间的租赁合同到期后，未向承租人水木秦淮公司交付涉案房屋，仍实际使用涉案房屋。因原告龙战公司未按约支付水电费及交还涉案房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，根据双方合同约定，该保证金系履约保证金，同时具有违约金的属性。因双方约定，承租人违约而产生的违约金、损害赔偿金及其他未结清费用，可在保证金中抵扣，故该保证金可适当予以退还。本院以原告违约所造成的损失为基础，兼顾双方合同履行情况、原告过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则，酌定被告返还原告保证金100000元。原告另主张被告承担逾期给付保证金的违约金，因系原告违约，且双方关于该保证金争议在处理过程中，故原告主张该违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。
原告主张请求确认被告无权向其收取2011年9月28日至2011年11月22日期间的房屋使用费、服务管理费及水电费，本院认为，根据南京市中级人民法院（2011）宁民终字第3622号民事判决书，原告龙战公司应向被告水木秦淮公司支付房屋使用费、服务管理费、水电费。该判决系生效判决，具有既判力。根据“一事不再理”原则，原告该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。
原告主张被告退还一卡通押金1000元，原告称已向被告交纳了1000元押金，对此仅提供了一份被告出具的函予以证明。因原告证据不足以证明该1000元押金已实际交付给被告，故对原告该项请求，本院不予支持。
关于原告主张的被告开具正式租赁发票，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》规定，由税务行政机关负责发票的相关管理工作。因发票及税收管理是税务行政机关的行政权范畴，不属于人民法院管辖范围，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定之规定，判决如下：
一、被告南京水木秦淮置业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告南京龙战美食文化有限公司保证金100000元。
二、驳回原告南京龙战美食文化有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2520、保全费1075元，合计3595元，由告南京水木秦淮置业管理有限公司负担（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李佳萱
人民陪审员 赵美丽
人民陪审员 杨 青
二〇一三年六月二十八日
见习书记员 吴慎虑