内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民一终字第596号
上诉人（一审原告）闫慧英，女，1979年10月17日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
被上诉人（一审被告）锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
法定代表人武悦才，职务董事长。
委托代理人杨德清，内蒙古蒙中律师事务所律师。
上诉人闫慧英因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院作出的（2014）锡民二初字第174号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人闫慧英、被上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司的委托代理人杨德清均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原、被告双方于2012年7月14日签订了《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》，合同约定由原告闫慧英购买被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司开发的位于锡林浩特市那达慕大街北侧、民盛时代广场东侧的香榭丽舍.时尚天街项目第4号楼2层4B-2035号商品房一套。商品房建筑参考面积为19.38平方米，单价为每平方米10680元，总金额为206978元。合同第七条交付期限约定“出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起3日内告知买受人的；2、如遇供热公司不能供暖，交房日期推迟至2013年5月1日”。合同第八条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。合同末尾处出卖人签章处有被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司公章，并加盖法定代表人武悦才印章。买受人签章处有原告闫慧英签字及本人手印。2012年10月22日，原、被告双方签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同约定原告闫慧英购买被告开发的香榭丽舍风情街4#-1-290号商品房一套，建筑面积19.27平方米，单价为10421.98元每平方米，房屋总价款为200831.55元。合同第三条商品房交付及交付日期项下约定“甲方于2012年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理”。合同第五条甲方逾期交付商品房的处理项下约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在365日内的乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算”。
《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》签订后，原告闫慧英按照合同约定向被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司支付了购房款106978元。被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司为原告闫慧英出具了总数额为106978元的收款收据，并在编号为4868409号的收款收据上注明“交款单位闫慧英，人民币壹万元整，收款事由商业排号费”。被告认可该收据载明的金额已经转为购房款。原告闫慧英已经将剩余的100000元购房款在内蒙古银行锡林郭勒分行办理了按揭贷款，并自2013年1月份开始偿还贷款。
被告在2012年采暖期开始前于2012年7月20日向内蒙古国电能源投资有限公司锡林热电厂申请对新建的香榭丽舍.时尚天街项目办理供热入网手续，但内蒙古国电能源投资有限公司锡林热电厂以“机组供热能力已达到最大出力，原则上本采暖期不接待任何新增的供热面积”为由不同意为被告在2012年至2013年采暖期办理供热入网，于2012年9月18日告知被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司不予办理供热入网手续。锡林浩特市集中供热燃气管理办公室以（2012）锡供热燃字第90号文件对香榭丽舍供热入网做出了说明。被告开发的香榭丽舍.时尚天街项目完工后，于2012年11月30日通过了建设工程竣工验收，由锡林郭勒盟建设工程质量监督站于2013年5月15日出具了建设工程质量监督报告。被告于2013年5月4日、2013年6月30日两次通过群发短信的方式通知所有买受人前来收房，并于2013年9月29日通过锡林郭勒盟华讯商讯刊登公告通知业主办理入住手续。
一审法院认为，原、被告签订的《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》及《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反法律法规的强制性规定，该院对合同效力予以确认。两份合同中《商品房买卖合同》形成时间在后，对于双方当事人约定内容应当以《商品房买卖合同》为准。关于原告闫慧英支付的购房款的数额，虽然《商品房买卖合同》约定房屋总价款为200831.55元，但原告实际已经向被告支付购房款106978元并办理了100000元银行贷款，原告向被告付款金额该院认定为206978元。合同成立并生效后，原告已经依约定履行了付款义务，被告应当按照合同约定的交付期限将符合交付条件的商品房交付原告使用。关于交付期限的确定，被告在供暖期开始前向集中供热主管部门申请对新建项目集中供热但未获批准，属于合同约定的交付期限特殊情况，被告交付房屋的最后期限应确定为2013年5月1日。被告于2013年6月30日方通知买受人收取房屋，已经构成逾期交付，应当按照合同约定承担违约责任。原告要求被告继续履行合同并要求其支付违约金的诉讼请求该院予以部分支持。被告应当按照《商品房买卖合同》的约定按照银行同期贷款利率为标准向原告支付利息。被告开发的香榭丽舍.时尚天街项目竣工验收后，被告以短信方式通知原告办理入住手续，但原告拒绝接受房屋，对于原告拒绝接受房屋期间要求被告支付违约金的诉讼请求，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的情形，原告要求被告就2013年6月30日之后迟延交付房屋继续支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款的规定，判决，一、本判决生效10日内，被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司按照合同约定向原告闫慧英交付香榭丽舍风情街4#-1-290号商品房一套。二、被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司按照中国人民银行同期贷款利率向原告闫慧英支付迟延交付房屋的违约金（自2013年5月2日起至2013年6月30日止，按照已付购房款206978元计算）。三、驳回原告闫慧英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1071元，减半收取535.5元，由被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司负担。
宣判后，一审原告闫慧英不服向本院提起上诉，其上诉请求为一、依法撤销锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第174号民事判决第二、三项。改判被上诉人按照已付房价款的日万分之五为标准向上诉人支付自2012年11月1日起至实际交付房屋之日止的迟延交付房屋的违约金（自2012年11月1日起至2014年4月15日，暂计为50849元，计算公式为：106978元×80天×0.0005＋206978元×450天×0.0005=50849元）应计至被上诉人实际交付房屋之日止。
理由：1、一审判决认定交房日期为2013年5月1日错误，应认定为2012年10月31日。被上诉人提交的集中供热申请书、告知书等证据不具有真实性，上诉人在交涉过程中被上诉人从未说过未能按期交付系因供热原因，且该证据为单方性证明，不具有证明力。2、一审判决认定涉案房屋已经竣工验收错误，工程质量验收不同于工程竣工验收，被上诉人现不能出具《工程竣工备案表》证明该房屋未通过消防和竣工验收，实际不具备交付条件。
被上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司辩称，根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人在供暖期开始前向集中供热主管部门申请对新建项目集中供热但未获批准，属于合同约定的交付期限特殊情况，被上诉人交付房屋的最后期限应确定为2013年5月1日。对于工程验收问题被上诉人提交的《工程验收备案表》、《消防验收申请表》、《工程验收单》均可以证明被上诉人交付的房屋已经达到了竣工验收的交付条件，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。
本院认为，本案的争议焦点为本案的争议焦点为（一）《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》与《商品房买卖合同》的效力问题；（二）本案所售房屋约定的房屋交付日期如何确定的问题；（三）本案所售房屋是否达到了交付条件的问题；（四）违约金的计算方式问题；（五）本案所售房屋是否必须经过消防强制验收的问题。对于合同效力问题，上诉人闫慧英与被上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于2012年7月14日签订《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》，后双方于2012年10月22日签订《商品房买卖合同》，上述两份合同均系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，因《商品房买卖合同》签订在后，且其合同内容已涵盖了双方所签订的《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》中的内容，故上诉人闫慧英及被上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司均应按照《商品房买卖合同》中的约定的内容履行合同义务。对于本案所售房屋约定的房屋交付日期如何确定的问题，因上诉人闫慧英及被上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司所签订的《商品房买卖合同》第三条商品房交付及交付日期中明确约定，被上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司应于2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给上诉人闫慧英，故本案中所售房屋的约定交付时间应认定为2012年12月31日前，一审判决以双方签订的《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》中约定的2013年5月1日为房屋交付日期，属于认定事实错误，本院予以纠正。对于本案所售房屋是否达到了交付条件的问题，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，被上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司出示的《建筑工程质量保修书》、《建设工程竣工报告》、《建设工程竣工验收报告》、《勘察单位工程质量检查评定报告》、《设计单位工程质量检查评定报告》、《监理单位工程质量评估报告》、《建设工程质量监督报告》、《竣工验收备案表》等证据，能够证实被上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司建设的民盛时代广场二期香榭丽舍项目已于2012年11月30日由相关主管行政部门进行了竣工验收并符合竣工验收交付条件，上诉人闫慧英的该项上诉主张，因于法无据，本院不予支持。对于违约金的计算方式问题，因《商品房买卖合同》中第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在365日之内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。”，被上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于2013年6月30日以短信告知的方式通知上诉人闫慧英接收房屋的行为已经构成逾期交付违约，故被上诉人应按照合同约定向上诉人闫慧英支付违约金（以上诉人闫慧英实际交付购房款206978为基数，自2013年1月1日起至2013年6月30日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）。一审判决以2013年5月2日为起算点属于认定事实错误，本院予以变更，上诉人闫慧英的该项上诉主张，本院部分予以支持。对于本案所售房屋是否必须经过消防强制验收的问题，因上诉人闫慧英未能出示相关证据予以证明，其该项上诉理由，因证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院作出的（2014）锡民二初字第174号民事判决第一、三项。
二、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第174号民事判决第二项为被上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于本判决书生效之日起10日内向上诉人闫慧英支付迟延交付房屋的违约金（以已付购房款206978.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，起止时间为2013年1月1日起至2013年6月30日止）。
一审案件受理费1071.00元，减半收取即535.5元，由被上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司负担。二审案件受理费1071.00元，由上诉人闫慧英负担900.00元，由被上诉人锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司负担171.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 景 超
代理审判员 锡林塔娜
代理审判员 黄 涛
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 图 娅