宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0104民初1310号
原告(反诉被告)宁夏回族自治区新华书店，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人蔡文贵，该公司总经理。
委托代理人纳永，宁夏回族自治区新华书店办公室职工。
委托代理人顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。
被告（反诉原告）银川市兴庆区银湖商务宾馆，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
经营者胡合义，该宾馆负责人。
委托代理人谢卓言，宁夏沙都律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡合义，男，1966年5月13日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人祁施诺，宁夏沙都律师事务所律师。
原告宁夏回族自治区新华书店与被告银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，于2016年3月18日组织原、被告进行了证据交换。2016年3月28日，被告银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义提出反诉。本院依法组成合议庭于2016年6月27日公开开庭进行了合并审理。原告宁夏回族自治区新华书店的委托代理人纳永、顾红岩，被告银川市兴庆区银湖商务宾馆的委托代理人谢卓言、被告胡合义的委托代理人祁施诺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁夏回族自治区新华书店诉称，2007年8月1日，原告与被告胡合义签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于银川市兴庆区某楼宇的三、四层及一二楼部分房间出租给被告胡合义用作开设宾馆使用，租期五年，即2007年8月1日至2012年7月31日，年租金539161.24元，承租方于每年7月10日前预交下一年度的租赁费。合同签订后，原告及被告胡合义均按照合同约定履行了各自的合同义务。2012年7月31日合同到期后，原告与被告胡合义达成口头续租协议，约定年租金变更为850000元，其他内容与原房屋租赁合同内容一致。被告胡合义按期交纳了2013年的房屋租金后开始出现逾期支付租金的情况。2015年10月13日，原、被告签订《出租房交接协议》，终结了租赁关系。截止2015年10月13日，被告共欠原告房屋租金831100元（其中2014年度租金170000元，2015年度租金661100），欠承租期间的水电费4000元，暖气费9302.2元。同时，基于被告的违约行为还应承担违约金340000元（850000元×40%）。原告多次向被告发函催收未果。现诉至法院，请求依法判令：一、二被告向原告支付房屋租赁费831100元、违约金340000元；二、二被告向原告支付水电费、暖气费共计13302.2元；三、本案诉讼费、律师费、交通费、文印费由被告负担。
被告银川市兴庆区银湖商务宾馆辩称，2007年8月1日原告与胡合义签订的《房屋租赁合同》，现已履行完毕。对原告诉称的续租期间的房屋年租金850000元不予认可。合同到期后，原告收回了6号营业房，实际的承租面积减少，但被告仍按照原租赁合同标准向原告履行支付了房屋租金，实际租金数额已经上涨了13%。2015年10月13日，原、被告之间的房屋租赁合同关系解除，以后发生的各项费用不应由被告负担。自2012年8月6日至2015年6月15日期间，被告共计向原告支付租金1880000元，不存在拖欠原告租金的情况。被告交清了2015年10月13日之前的全部水电费。2013年10月至2014年1月期间，因整个片区的暖气维修致使被告停业，故对拖欠的暖气费不予认可。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。合同解除后，原告封存了涉案房屋不准被告进入。被原告封存物品包括热水器、空调、电视、电脑、床、桌椅等物品，总计价值为300000元。因上述物品均是依据所承租的房屋定制形成，搬走后无法发挥物品的效用，故原告应以现金方式返还。另，被告承租期间花费900000元装修涉案房屋，原告应承担该装修费用。故提起反诉，请求：反诉被告返还反诉原告现金1200000元并承担反诉费用。
被告胡合义辩称，原告主张的付款责任应当由被告银川市兴庆区银湖商务宾馆负担，被告胡合义个人不承担责任。其他的答辩意见与被告银川市兴庆区银湖商务宾馆一致。被告胡合义作为银川市兴庆区银湖商务宾馆的经营者与被告银川市兴庆区银湖商务宾馆一并提起反诉，反诉请求与事实理由与银川市兴庆区银湖商务宾馆一致。
宁夏回族自治区新华书店针对银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义的反诉辩称，反诉原告的反诉不能成立。一、反诉原告支出装饰装修费用目的是为经营宾馆，增加自己经营收入，该装修费用不应由反诉被告承担；二、根据《出租房交接协议》约定，反诉原告是自愿将自己的物品留置在承租方，且该物品不发生价值减损，付清房租后随时可以取回；三、反诉原告估算物品价值，反诉被告折价给付。
经审理查明，银川市兴庆区银湖商务宾馆系个体工商户。胡合义系银川市兴庆区银湖商务宾馆的经营者。2007年8月1日，原告与胡合义签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于银川市某楼宇部分房间（面积2143.28平米），三楼、四楼整体出租给胡合义。胡合义承租该房屋用途为商务宾馆，租赁期限为2007年8月1日至2012年7月31日，年租金539151.24元（其中2007年-2008年度因装修因素少收三个月房屋134787.81元），胡合义于每年的7月10日前向原告预先缴纳下一年度的租赁费用；承租期间，水、电、暖等基础设施出现一切问题由胡合义负责解决并承担相应的费用；本合同所涉及的装修费用全部由胡合义承担；当承租期满，或因胡合义违约造成合同提前解除，除合同有特殊约定外，附添物均无偿归属原告所有，不发生补偿后果；胡合义承租期间，该房产所产生的物业管理、水、电、采暖等费用由胡合义承担，胡合义应向原告支付的租金如超过约定的期限，则可自然延长十日期限，十日期满后仍未缴纳或仍未足额交纳的，原告不需要催告即可径直解除合同，同时也须按年租金的40%向原告承担违约金，如发生民事诉讼，败诉一方应当承担胜诉方为诉讼支付的全部费用，包括律师费、交通费、住宿费、文印费等。合同签订后，原告向胡合义交付了房屋。胡合义开设了银川市兴庆区银湖商务宾馆。租赁合同到期后，原告与胡合义达成口头续租协议，除原承租的6#房被原告收回外，被告胡合义继续承租位于银川市某楼宇部分房间，三楼、四楼整体用于开设银湖商务宾馆。庭审中，原告为证明续租期间年租金涨至850000元向本院提交了如下证据：一、被告工作人员胡军燕制作并加盖“银川市兴庆区银湖商务宾馆财务专用章”的《2012年9月-2013年8月收支明细表》、《2013年9月-2014年8月收支明细表》，该明细表中均载明2012年、2013年的房屋租金为850000元，被告对上二份明细表均不予认可；二、新华书店宁书发[2012]115号“关于区店北门办公楼出租招标的请示”文件、招标情况汇报、招标公告、租房竞标人员明细表（含胡合义）、宁书发[2013]002号“关于续签北门办公楼租赁合同”的请示文件、黄河出版社传媒集团总经理办公会议纪要，证实：1、原告在原租赁期届满后就涉案房屋租金的上调一直向其上级单位请示，且最终经上级单位黄河出版传媒集团确认涉案房屋面积减少170平米，年租金为850000元；2、胡合义一直参与竞标的事实。被告认可文件真实性无异议，但认为该文件不能说明续租期间的年租金850000元。被告提交了胡合义于2013年3月8日向宁夏回族自治区新华书店出具的《申请书》，内容为：宁夏回族自治区新华书店的两次租赁招标会，都流标，胡合义愿意按以前的租赁价格继续履行。同时提交了银行流水明细佐证续租期间的租金价格胡合义按原合同履行完毕。被告对《申请书》三性不予认可，无法证明续租期间的租赁价格。
另查明，胡合义于2007年至2015年期间分别向原告支付房屋租金分别为250000元、554363.5元、1187430元、530000元、550424.24元、500000元、700000元、630000元、50000元，总计4952217.74元。2014年6月10日，原告向胡合义发出《催缴房租通知书》，主要内容为：“胡合义：你租赁我单位清和北街551号办公楼，2014年房租为850000元，截止2014年6月10日，只交纳了150000元，尚欠700000元。现通知你，务必于2014年6月30日前再交纳200000元。并且在7月31日前至少应交够450000元。如逾期不交，我单位将采取相应措施。”胡合义在该通知书上签名。2014年12月9日，原告再次向胡合义发出《催缴房租通知书》，主要内容为：“胡合义：你租赁我单位清和北街551号办公楼用于开设银湖商务宾馆的合同即将到期，按合同规定，年房租为850000元，但截止12月8日你仍然欠我单位2014年度房租37万元，请接到此通知后，尽快补交所欠房租。否则产生的一切不利后果将由你本人承担。”胡合义在该通知书上签名。2015年10月13日，原告与胡军燕签订了《出租房接交协议》，协议约定：自2015年10月13日起，被告将承租的房屋交予原告。原告封锁房屋大门，没有原告同意被告不得进入已移交的房屋，不得移动房产内任何物品。被告所欠原告房租于10月15日之前算清，于10月20日结清，双方接交时，被告应将以前所涉及的相关费用（水电暖等）全部结清。如产生不良后果，全部由被告承担。被告银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义对《出租房接交协议》认可。
2015年11月17日，宁夏天豹汽车运输有限责任公司向原告出具《关于交纳采暖费及滞纳金的函》一份，载明银湖商务宾馆拖欠2014年度采暖费9302.2元，欠费产生的滞纳金1074.4元，合计欠缴10376.6元。庭审中，原告同意从被告胡合义处收取的保证金2000元折抵欠付的房租。在胡合义承租期间，原告安排其单位职工在被告开设的宾馆里居住尚欠被告房费6000元，原告亦同意在欠付房租中抵扣。
本院确认的上述事实，有原告提交的银川市兴庆区银湖商务宾馆工商信息单、《房屋租赁合同》、《出租房交接协议》、2012年9月-2013年8月期间的收支明细表、2013年9月-2014年8月的收支明细表、催缴房租通知书、进账单、关于缴纳采暖费及滞纳金的函，二被告提交的《房屋租赁合同》、收款收据、银行账户交易明细、转款业务回单、装修合同、银湖宾馆入住登记表、保证金收据及原、被告当庭陈述为凭，经本院开庭审查和质证，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，银川市兴庆区银湖商务宾馆系个体工商户，胡合义系该宾馆的经营者，依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则﹥若干规定意见》第41条的规定，被告胡合义应当对被告银川市兴庆区银湖商务宾馆的行为承担民事责任。本案中，原告与胡合义签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。双方按照合同约定均履行了各自的合同义务。租赁期限届满后，原告收回部分房屋并将剩余房屋交付被告胡合义继续承租开设宾馆使用，故本院确认双方不定期租赁合同关系成立。双方未就续租事宜签订书面合同且对续租期间的租金价格未达成一致意见。现原告提交证据的证明力明显大于被告的证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，本院确认续租期间的年租金价格为850000元。2015年10月13日，原告与二被告协议解除租赁合同关系。因被告胡合义自2007年至2015年期间陆续交费，且每年所交付的租金数额不等，无法确定所交付租金的具体年度，故本院合并计算，其中合同期内的房屋租金总计2560968.39元（404363.43元+539151.24×4年）；续租期间（自2012年8月1日-2015年10月13日止）的房屋租金总计为2721939元（850000元×3年+850000÷12月×2月+850000元÷365天×13天），被告胡合义应付租金总额为5282907.39元。被告胡合义已付租金4952217.74元，现尚欠原告房租330689.65元（应付租金5282907.39元-已付租金4952217.74元）。庭审中，原告自愿将收取被告的保证金2000元、欠付被告房费6000元抵顶被告欠付的房屋租金，故被告还应支付原告房屋租金322689.65元（欠付房租330689.65-保证金2000元-欠付房费6000元）。因原告与被告胡合义在续租期间内未对迟延交付房屋租金的违约责任进行约定，故对于原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。对原告主张欠付的采暖费9302.2元，有其提交的供热公司出具的催交函为证，本院予以支持。原告主张的水电费3000元系其自行估算，证据不足，故本院不予支持。原告主张的律师费、文印费、交通费，因原告未举证证明该费用的具体金额，本院不予支持。
关于反诉原告银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义要求反诉被告宁夏回族自治区新华书店折价赔偿1200000元的反诉请求，其中900000元系装饰装修折价补偿费用，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。原、被告在《房屋租赁合同》中约定：“当承租期满，或因胡合义违约造成合同提前解除，除合同有特殊约定外，附添物均无偿归属宁夏回族自治区新华书店所有，不发生补偿后果”。故对该反诉请求，本院不予支持；关于反诉原告主张的承租屋内物品折价300000元，因反诉被告不同意折价，故对该反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，判决如下：
一、被告胡合义于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏回族自治区新华书店房屋租赁费322689.65元；
二、被告胡合义于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏回族自治区新华书店采暖费9302.2元；
三、驳回原告宁夏回族自治区新华书店的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义的反诉请求。
如果被告胡合义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15460元，原告宁夏回族自治区新华书店负担7730元，被告胡合义负担7730元。反诉案件受理费7800元，由反诉原告银川市兴庆区银湖商务宾馆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 张 慧
人民陪审员 张彦坤
人民陪审员 马俊兰
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 丁小璐
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据但都没有足够的依据否定对方证据的人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。