北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06105号
上诉人（原审原告）张志远，男，1979年4月29日出生。
委托代理人邢辉，北京市铭泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。
法定代表人李维，董事长。
委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。
委托代理人邹克，男，1971年6月19日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。
上诉人张志远因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第03710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人之委托代理人邢辉、被上诉人北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）委托代理人樊小宏、邹克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张志远在一审法院诉称：2008年4月27日，张志远、罗顿公司签订《北京市商品房预售合同》。张志远购买罗顿公司开发的202号商品房一套。合同第十五条（五）交接手续条款约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十一条（一）初始登记的条款约定：出卖人应在当2011年7月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。根据合同第二十一条第一款第1项约定，对逾期办理房屋所在楼栋权属证明而产生的违约金，出卖人应当于实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。第2款第2项（2）中约定，对逾期办理房屋所有权证书的违约金，买受人应当自实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十一条（二）关于转移登记条款约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，张志远依约履行了交付全部房款及税费等合同义务。罗顿公司实际于2012年10月29日取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，迟于合同约定的时间，其行为已经构成违约，应当依照合同承担违约责任。张志远支付房屋价款总计人民币538809元，交给罗顿公司契税8020.28元。罗顿公司实际代张志远交纳的契税为5388.09元，多收取张志远的2632.19元至今未退还给张志远。罗顿公司于2010年10月16日向张志远交付房屋，于2012年12月11日为张志远办理出房屋所有权证，迟于合同约定的720日，且该迟延完全由罗顿公司责任所致。故张志远诉至法院，请求判令：1、罗顿公司向张志远支付逾期办理房屋所有权证而产生的违约金10747.17元（逾期时间共计67天）；2、罗顿公司向张志远支付因延期办理房屋所有权证违约金产生的利息767.79元（暂计至2014年3月31日，按中国人民银行同期贷款利率计，至实际支付之日止）；3、罗顿公司向张志远支付逾期办理房屋所在楼栋权属证明而产生的违约金73305.31元（逾期时间共计457天）；4、罗顿公司向张志远支付因延期支付逾期办理房屋所在楼栋权属证明违约金产生的利息5768.12元。（暂计至2014年3月31日，按中国人民银行同期贷款利率计，至实际支付之日止）；5、罗顿公司退还张志远多收取的契税2673.43元；6、本案诉讼费由罗顿公司负担。
罗顿公司在一审法院辩称：第一、事实方面，我公司按合同约定交付房屋，张志远完全占有了房屋，完全实现了合同目的，张志远没有因房屋初始登记逾期、房屋转移登记逾期造成任何实际损失。相反，在此期间，随着我公司对沙河高教园区配套设施建设的逐步完善，张志远的房屋价值已经翻番，张志远获得了巨大收益，没有任何损失。房屋初始登记是房屋转移登记的前提，我公司同一违约行为承担双重违约责任，即便认为我公司办理产权登记违约，二者违约行为也不应重复评价，违约金也不应叠加计算，同时房屋初始登记事实上未给张志远造成任何损失，和张志远主张的损失也没有任何因果关系。关于房屋所有权证书办理的起始时间，我公司认为张志远以入住通知书通知的交房时间为准的主张没有合同和事实依据，也不符合房屋所有权证书办理的程序。根据商品房预售合同约定，买受人同意委托我公司代交契税和专项维修资金，并同意委托我公司指定的产权代办机构办理房屋所有权证书，而张志远只有在办理完毕房屋交付手续，向我公司交纳契税、专项维修资金等办理房屋所有权证书所必须缴纳的税费，并签署授权产权代办机构代办房屋所有权证书的授权委托书后，产权代办机构才具备了办理房屋所有权证书条件。所以双方在商品房预售合同中约定的买受人在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的”商品房交付之日”应当为买卖双方实际办理房屋交付手续之日。张志远所主张的初始登记、转移登记违约金利息没有合同和法律依据，首先商品房预售合同内并没有任何关于违约金利息的约定，其次在法律上利息是有偿借款合同的借款人使用借款的代价，合同法第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。可见，利息是借款合同的法定孳息，而不是合同法规定的承担违约责任的一种方式，更不能将违约金和违约金利息重复计算。第二、有关违约金的法律和司法解释方面：根据《合同法》第114条、《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，我公司有权因违约金过高请求法院对违约金予以减少。我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时法律条文强调违约金的数额应以实际损失为基础，而本案张志远无任何实际损失，故我公司有权请求法院对违约金予以减少，法院也应当予以支持。第三、法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素：我公司开发建设的沙河高教园区是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，是北京市重点工程，我公司的商品房开发建设主要是为平衡沙河高教园区土地
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一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低。我公司在从事以上公益活动、出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施建设过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但我公司仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。综上，我公司已经向张志远交付了房屋并办理了产权证书，张志远完全占有使用该房屋、享有收益并获巨大增值，尽管我公司房屋权属转移登记办理有所缓慢，但张志远并未因此造成任何损失，而楼栋权属证明（初始登记）逾期则完全和张志远无关，希望贵院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利润情况，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条和29条的规定，对张志远主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少，对张志远主张的违约金利息和楼栋权属证明（初始登记）逾期造成的违约金全部驳回。
一审法院经审理查明：2008年4月27日，张志远与罗顿公司签订编号为Y617499的《北京市商品房预售合同》，合同约定，张志远购买罗顿公司开发的202号房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年7月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
合同签订后，张志远依约定向罗顿公司支付了全部购房款。2010年10月17日，罗顿公司向张志远交付了房屋。罗顿公司直到2012年10月29日，才办理完楼栋权属证明，逾期457天。2012年12月11日，张志远才取得202号房屋的产权证，违约66天，应付违约金10586.76元。
另查，张志远向罗顿公司支付了契税代收款8020.28元。在庭审过程中，罗顿公司认可多收了张志远契税代收款2673.43元，并同意退还。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、购房发票、契税收据、入住通知书、房屋验收交付表以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
一审法院认为：张志远与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应当向张志远承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于张志远现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对张志远造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付张志远逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。关于楼栋所有权初始登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属初始登记的迟延与张志远主张的损失之间不存在直接的因果关系，故法院将两种违约后果合并一起评价，不宜重复评价，双重处罚，因此张志远要求罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，法院不予支持。张志远要求罗顿公司退还剩余契税代收款，罗顿公司认可该事实的存在，并明确表示同意退还，对此法院不持异议。张志远要求罗顿公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故法院不予支持。罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于判决生效后七日内支付张志远逾期办理房屋所有权证书违约金人民币二千一百一十七元四角；二、北京罗顿沙河建设发展有限公司于判决生效后七日内退还张志远剩余契税代收款人民币二千六百七十三元四角三分；三、驳回张志远的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张志远不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决第一、三项，依法改判罗顿公司向我支付逾期办证违约金10747.17元、楼栋权属逾期违约金73305.31元。2、一、二审诉讼费用由罗顿公司承担。上诉理由是：1、合同是双方真实意思表示，未违反强制性规定，应为有效，罗顿公司因存在违约行为应承担违约责任；2、一审法院无视基本事实，不顾双方合同关于违约金的明确约定，对违约金进行调整没有事实依据，日万分之三的违约金为惩罚性违约金，两种违约金完全可以同时适用。3、一审法院将举证责任强加于我方是不当的，一审判决错误的将交付验收表视为所有权转移登记违约金的起算时间。
对此，罗顿公司答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，合同签订后，张志远依约定向罗顿公司支付了全部购房款538809元。
上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、费用结算清单在案佐证。
本院认为：张志远与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约享有权利、履行义务。
本案中，因罗顿公司的责任致使张志远未能在约定期限内取得房屋所有权证书，罗顿公司存在违约行为，应向张志远支付违约金。一审中罗顿公司向法院提出减少违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案的实际情况，张志远未能证明房屋转移登记逾期对其造成实际损失。故罗顿公司以双方合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、是否存在实际损失以及预期利益等综合因素予以衡量，酌情确定违约金数额，并无不当。一审法院认定以交付验收表签订时间作为交付房屋的时间并无不当。
关于楼栋所有权初始登记迟延违约金的问题，因与房屋所有权转移登记迟延的关系是同一违约行为所致，且楼栋权属初始登记的迟延与张志远主张的损失之间不存在直接的因果关系，故两种违约后果不宜重复评价，因此张志远上诉要求罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张志远的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千零六十六元，由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费一千九百零一元，由张志远负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年七月十八日
书 记 员 林 娜