北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10382号
上诉人（原审被告、反诉原告）：秦晓川，男，1969年10月23日出生。
委托诉讼代理人：隋思金，北京京知律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张睿林，男，1991年4月17日出生。
委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。
上诉人秦晓川因与被上诉人张睿林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初13171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
秦晓川上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判驳回张睿林一审诉讼请求；3．改判张睿林继续履行编号为BJZL1202305《北京市房屋租赁合同》；4．改判张睿林向秦晓川返还租金562500元。事实和理由：1．一审认定事实错误，房屋租赁合同出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务是按照约定期限支付租金。双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定标的房屋用途为办公，张睿林保证标的房屋可以办理工商注册登记。秦晓川依约及时足额支付了第一期租金，但张睿林并未依约交付符合租赁合同约定条件用途的标的房屋，涉案房屋地址还注册有凯思盛阳（北京）广告有限公司，依据北京市工商局的相关规定，只有具有关联关系的企业才可以使用同一地址作为住所（经营场所），秦晓川欲注册的企业与上述公司不具有关联关系，不能在涉案房屋注册公司，张睿林实则未按照合同约定时间履行合同义务，秦晓川可因张睿林履行债务不符合约定而有权拒绝张睿林关于交付租金的履行要求，此“逾期交付租金”系秦晓川行使先履行抗辩权致使合同迟延履行，迟延履行责任应由张睿林承担，秦晓川的行为不构成违约。2．一审适用法律错误。合同解除是非违约方享有的一种救济权利，通知对方解除合同必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生法律效力。因张睿林在2016年7月1日并未依约交付符合双方租赁合同约定条件用途的标的房屋，而秦晓川已依约及时足额支付首期租金，此时是张睿林违约，秦晓川没有任何违约行为。秦晓川的行为不符合合同法九十四条第三项规定，张睿林作为违约方无权解除合同，其通知解除合同不能发生解除合同的法律效力。
张睿林辩称：同意一审判决，不同意秦晓川的上诉请求和事实理由。
张睿林向一审法院起诉请求：1．判令解除张睿林与秦晓川签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《补充协议》；2．判令秦晓川将涉案房屋腾空交还给张睿林；3．判令秦晓川按照月租金37500元的标准支付张睿林2017年11月1日至实际交付涉案房屋之日止的租金；4．判令秦晓川向张睿林支付违约金37500元。
秦晓川向一审法院反诉请求：1．判令继续履行《租赁合同》，张睿林协助秦晓川办理营业执照；2．判令张睿林返还租金562500元。
一审法院认定事实：涉案房屋的所有权人为张睿林，规划用途为底商。
2016年6月30日，张睿林（出租人、甲方）与秦晓川（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定由秦晓川租赁涉案房屋用于办公，张睿林保证涉案房屋可以办理工商注册登记，并保证积极配合秦晓川办理工商登记注册手续。《租赁合同》包含以下条款：“第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2016年7月1日至2019年8月31日，共计叁年贰个月。（二）免租期为自2016年7月1日至2016年8月31日。第四条租金及押金：（一）该房屋月租金为37500元。（二）自第3租赁年度起，该房屋每日每平方米租金在上一个租赁年度租金的基础上递增9%。（三）该房屋租金每三月支付一次，乙方应于2016年7月1日支付甲方第一期租金为112500元。乙方应于每期届满前提前7日支付下期租金。（四）乙方应于2016年7月1日支付甲方押金37500元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。第九条甲乙双方权利义务：（一）甲方的权利和义务：4、甲方应积极配合乙方办理经营、装修所需的环保、水、电、通讯、消防、卫生及国家和北京市规定的申请报批手续，应向乙方提供工商注册所需的相关手续。6．乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达7日；（2）欠缴各项费用达壹仟元。……第十一条违约责任：（三）因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用。甲方退还乙方剩余的房屋租金。……”
同日，张睿林与秦晓川签订《补充协议》，约定：“2．租金每期付款时间及金额：2016年7月1日付款金额112500元；2016年11月23日付款金额112500元；2017年2月23日付款金额225000元；2017年8月23日付款金额225000元；2018年2月23日付款金额225000元；2018年8月23日付款金额250000元；2019年2月23日付款金额250000元。”
2016年6月30日，张睿林将涉案房屋交付给秦晓川。
关于租金支付情况，张睿林、秦晓川均认可合同签订后，秦晓川支付了租金112500元、押金37500元；2017年1月5日，秦晓川支付租金112500元；2017年4月5日，秦晓川支付租金100000元；2017年11月10日，秦晓川支付租金200000元，以上共计562500元。
张睿林、秦晓川均认可张睿林按照秦晓川的要求向其提供过办理工商注册所需的房产证复印件、身份证复印件。
2017年9月8日，张睿林通过快递向秦晓川发出《律师函》，要求解除《租赁合同》及《补充协议》、返还涉案房屋、支付拖欠租金及违约金。秦晓川对上述《律师函》、快递单真实性认可。
庭审中，秦晓川称其未交纳部分租金的原因是涉案房屋已经注册了一家公司，导致秦晓川无法在涉案房屋上办理工商登记注册，其行使的是先履行抗辩权，并提交北京市企业信用信息网的查询结果佐证，该查询结果显示涉案房屋上注册有凯思盛阳（北京）广告有限公司。张睿林对上述查询结果的真实性、关联性认可、证明目的不认可，称涉案房屋可以注册四家公司。除查询结果外，秦晓川未提交其他证据证明其未能办理工商登记注册的原因。
一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，双方签署的《补充协议》明确约定了每期租金付款时间及金额，秦晓川自付款时间2017年2月23日起未按约定足额缴纳租金，秦晓川称其未足额缴纳租金系涉案房屋已经注册有一家公司，导致其无法办理工商登记注册，但其仅提交了北京市企业信用信息网的查询结果，该证据不能直接证明秦晓川未能办理工商登记注册是其所称的原因，故法院对秦晓川主张的以减付租金方式行使先履行抗辩权的意见不予采信。
鉴于秦晓川逾期交纳租金，构成违约。张睿林要求解除《租赁合同》、《补充协议》，腾空交还涉案房屋的诉讼请求有合同及法律依据，法院予以支持。关于张睿林主张的2017年11月1日至实际交付涉案房屋之日止的租金，法院认为，2017年11月1日至合同解除之日的租金秦晓川应当支付，张睿林按照每月租金标准主张合同解除次日至秦晓川实际交付涉案房屋之日产生的使用费并无不当。关于张睿林主张的违约金37500元，根据《租赁合同》第十一条第（三）项的约定，因秦晓川违反本合同约定导致本合同解除的，秦晓川交付的押金37500元作为违约金支付给张睿林，因此，张睿林主张37500元违约金的诉讼请求有合同依据，法院予以支持，因秦晓川已向张睿林支付了37500元的押金，该押金应作为违约金折抵给张睿林，法院不再另行判决秦晓川向张睿林支付违约金，对秦晓川反诉要求张睿林退还押金37500元的请求不予支持。
关于秦晓川反诉要求继续履行《租赁合同》、张睿林协助秦晓川办理营业执照、返还租金的诉讼请求，无事实、合同及法律依据，法院全部予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院于2018年6月判决：一、张睿林与秦晓川二〇一六年六月三十日签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编号BJZL1202305）及《补充协议》于判决生效之日解除；二、秦晓川于判决生效之日起十五日内将涉案房屋腾空交还张睿林；三、秦晓川于判决生效之日起十五日内按照每月三万七千五百元的标准向张睿林支付自二〇一七年十一月一日至秦晓川将涉案房屋腾空交还张睿林之日的租金和占有使用费；四、驳回张睿林的其他诉讼请求；五、驳回秦晓川的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据。诉讼中，秦晓川的委托诉讼代理人隋思金称其曾于2018年6月29日前往工商登记部门询问相关问题，工作人员口头答复其涉案房屋上有四个可以用于登记工商营业执照的“端口”，其中一个已经注册，办理其他注册登记需要业主配合当地工商所分拆该门牌号地址方可办理。张睿林称，已向秦晓川提供了应当提供的资料，使用涉案房屋地址注册营业执照不存在障碍，应该不需要其配合操作。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2016年6月30日张睿林与秦晓川签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人均应依合同约定行使各自权利，履行己方义务。根据查明的事实，张睿林与秦晓川在《北京市房屋租赁合同》中约定张睿林保证涉案房屋可以办理工商注册登记，并保证积极配合秦晓川办理工商登记注册手续，双方在《补充协议》中明确约定了每期租金的付款时间和对应金额。协议签订当日，张睿林依约将涉案房屋交付秦晓川，秦晓川使用涉案房屋后，自付款时间2017年2月23日起即未按约定向秦晓川足额交纳租金。关于秦晓川主张其逾期交纳租金系行使先履行抗辩权一节，“先履行抗辩权”在法律上有明确的含义及行使条件。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”秦晓川在涉案房屋租赁合同履行过程中行使先履行抗辩权的前提，应为张睿林拒绝履行合同义务，或履行义务不符合合同约定。秦晓川主张张睿林违约，其提供的涉案房屋无法办理营业执照，原因是涉案房屋地址有其他企业登记，非关联企业不得使用同一地址作为住所，即使可办理其他注册登记，亦需业主配合分拆该门牌号地址。秦晓川对此未提供充分有效证据予以证明，其未能证实张睿林存在拒绝履行合同义务、履行不符合约定或其他违约情形，故本院对其上述主张不予采信。秦晓川不具备行使先履行抗辩权的条件，其未依约按期足额缴纳租金，在张睿林催要后仍拒不履行其与张睿林所签房屋租赁合同约定的主要义务，构成违约，依法应当承担相应的违约责任，张睿林主张解除房屋租赁合同及补充协议，合法有据，应予支持。秦小川上诉主张继续履行合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。双方房屋租赁合同约定，因秦晓川违约导致合同解除的，秦晓川交付的押金作为违约金支付给张睿林。一审法院根据双方合同的约定及履行情况，作出秦晓川已付押金折抵其应付张睿林违约金的处理，并无不当。鉴于双方签署的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》解除，一审法院判决秦晓川将涉案房屋腾空交还张睿林，并按照双方约定租金的标准向张睿林支付2017年11月1日至将涉案房屋腾空交还之日的租金和占有使用费，合法有据。秦晓川上诉请求张睿林向其返还已付租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，秦晓川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9425元，由秦晓川负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 何灵灵
审 判 员 玄明虎
二〇一八年八月二十四日
法官助理 张 立
法官助理 李海龙
书 记 员 高 媛
书 记 员 刘 欣