天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第144号
上诉人（原审被告、反诉原告）天津市恒勤商贸有限公司，住所地天津市河东区津塘路138号增2号。
法定代表人王自勤，总经理。
委托代理人李斌，天津建津律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心，住所地天津市滨海新区塘沽广达商城*栋底商。
法定代表人刘桓，总经理。
委托代理人孙娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
上诉人天津市恒勤商贸有限公司与被上诉人天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心返还原物纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2014年10月16日作出（2014）滨塘民初字第1327号民事判决，一审宣判后，天津市恒勤商贸有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人天津市恒勤商贸有限公司的法定代表人王自勤及其委托代理人李斌，被上诉人天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心的委托代理人孙娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心（以下简称塘沽市场中心）与天津市恒发商贸有限公司（以下简称恒发公司）于2004年3月3日签订《租赁合同》，双方约定：由恒发公司租赁坐落于天津市滨海新区塘沽沈阳道的向阳市场主楼，计租面积10200平方米，租赁期限为2004年3月8日至2009年3月7日，计租期间自2004年5月18日起，租赁期满继续承租的，应当提前三个月书面通知，经另行协商重新签订合同；租金标准：恒发公司租赁市场第一年和第二年的租金为1400800元，以后每年按照5%的比例上浮，合同生效后恒发公司向塘沽市场中心支付六个月的租金，其余租金每六个月支付一次，支付日为每半年开始前的五个工作日内，合同生效后三日内，恒发公司应向塘沽市场中心支付保证金500000元，租赁期满后根据本合同扣除相关费用外，剩余部分归还恒发公司等相关内容。合同签订后，恒勤商贸公司于2004年4月6日交纳保证金500000元。
2004年7月12日恒发公司变更为恒勤商贸公司，与塘沽市场中心签订《变更转让协议书》，确认恒发公司的相关权利义务由恒勤公司承担。双方于同日签订《补充协议》一份，约定将租赁期限延长至8年，自2004年3月8日至2012年3月7日，租金每年上浮比例由5%调整为2%，连续两年递增，两年以后不再递增，每年需支付人防的40000元租金由双方各支付二分之一；恒勤商贸公司在保证每年向塘沽市场中心交纳50%（700000元）承包租金后，其余承包租金由恒勤商贸公司提出方案塘沽市场中心同意后，对市场实施固定资产建设改造投入，投资由双方共同承担，塘沽市场中心承担80%，恒勤商贸公司承担20%，投资额不超过恒勤商贸公司向塘沽市场中心交纳租金的50%，超出部分下一年度继续抵扣；但就未抵扣完的部分租金如何给付，双方未作约定。
合同签订后，恒勤商贸公司法定代表人王自勤以天津市塘沽区市场建设服务中心向阳市场的名义与塘沽市场中心于2005年5月18日签署《交接书》一份，主要对财务情况交接确认，包括双方确认市场管理权与资产交割期为2004年3月8日；塘沽市场中心管理期间预收2004年3月1日至2004年5月30日管理费404790元，塘沽市场中心管理期间因2003年“非典”，由预收2004年管理费中减免一个月管理费用计64485元，两款项合计469275元，塘沽市场中心应返还恒勤商贸公司；恒勤商贸公司应向塘沽市场中心支付2004年全年租赁费1400800元，恒勤商贸公司已于2005年2月1日支付租赁费150000元，剩余租赁费1250800元尚未支付，上述两项抵付，恒勤商贸公司应向塘沽市场中心支付2004年剩余租赁费781525元。
另查，刘占华系原塘沽外经贸委市场科科长兼任塘沽市场中心法人，任职时间为2006年3月至2011年7月；张建群系原塘沽外经贸委外聘人员，负责管理塘沽市场中心（向阳市场），没有正式职务，实际管理时间为2004年至2010年10月。
2005年2月15日，张建群对《关于向阳市场减免承包指标的报告》批示“经与委领导研究同意下调承包指标壹拾伍万元正（150000）”。此后，恒勤商贸公司曾向塘沽市场中心提出申请要求延长租赁期限，2010年1月18日，塘沽市场中心同意续签两年，双方于2010年1月21日签订《关于塘沽区向阳市场租赁合同续期协议书》确认租赁期延续至2014年3月7日。2013年9月25日，塘沽市场中心向恒勤商贸公司发出《租赁合同期满终止通知书》，告知恒勤商贸公司合同期满不再续租，并要求恒勤商贸公司收到通知之日起5个工作日内提供向阳市场租户的承租情况说明，包括租赁期限，租金给付情况等。恒勤商贸公司法定代表人王自勤于当日收到该书面通知，并在该通知上注明“删除第二条，视情况商定”。
再查，塘沽市场中心与恒勤商贸公司曾对向阳市场改造资金使用情况进行确认，签署《向阳市场对外租赁后改造资金使用情况》一份，主要内容为：“工程改造有合同有签字情况统计”合计7169000元、“工程改造有合同、方案无签字情况统计”合计22200元、“工程改造，无合同协议，有领导批示情况统计”合计425071元、“工程改造，无合同协议，无领导签字情况统计”合计50000元、“有书面材料、有领导批示的代垫支出”合计497655元、“有书面材料，未经领导批示（仅口头同意）代垫支出合计964400元”；同时确认抵扣2004年租金469275元，下调租金承包指标150000元及塘沽市场中心主任张建群口头同意每年从未移交保证金中提取50000元抵扣租金，已累计350000元的事实。该材料由塘沽市场中心员工李全与恒勤商贸公司法定代表人王自勤签字确认。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，塘沽市场中心与恒勤商贸公司之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格依照合同的约定履行各自的义务。现该合同经过《补充协议》、《关于塘沽区向阳市场租赁合同续期协议书》，将租赁期限延长至2014年3月7日，且塘沽市场中心在租赁期限届满前半年即书面通知恒勤商贸公司不再续签租赁合同，故双方签订的《租赁合同》已于2014年3月7日因租赁期满而终止。现恒勤商贸公司主张塘沽市场中心人员曾承诺续签《租赁合同》5年，但未提交证据予以证实，故原审法院对其主张不予采信。
关于租金金额，塘沽市场中心与恒勤商贸公司于2005年5月18日签订的《交接书》中已明确约定恒勤商贸公司应付塘沽市场中心2004年剩余租赁费781525元，故原审法院对该事实予以确认。关于自2005年起的租金，因双方在《租赁合同》中约定：第一年和第二年的租金为1400800元，以后每年按照5%的比例上浮；随后，又在《补充协议》中将租金上浮比例由5%调整为2%，并约定连续递增两年以后不再递增；且塘沽市场中心于2005年2月15日认可将租金标准下调150000元，故租金金额应减除相应数额；鉴于双方于2005年5月18日签订的《交接书》系在发生在《补充协议》之后，故应认定为双方对2004年租金另行约定。故恒勤商贸公司2004年应交纳租金金额为631525元（781525元-150000元）；2005至2014年应交纳的租金金额为1168.14万元（125.08万＋127.88万＋130.74万×7年）。关于恒勤商贸公司主张应先减除150000元后再下浮的意见，因双方对租金标准及上浮比例系以《租赁合同》及《补充协议》的形式约定，而同意下调租金指标系以塘沽市场中心工作人员在相关请示报告上批示的形式确认，且批示的时间晚于《租赁合同》及《补充协议》，故恒勤商贸公司的该项主张，没有事实的依据，原审法院不予采纳。
关于租金的给付问题，因塘沽市场中心与恒勤商贸公司在《补充协议》中约定，恒勤商贸公司每年向塘沽市场中心交纳50%的承包租金后，其余承包租金由恒勤商贸公司对市场实施固定资产建设改造投入抵扣，故恒勤商贸公司2004至2014年应以现金方式给付的租金金额为（631525元＋1168.14万元）×50%即6156462.50元。现塘沽市场中心认可恒勤商贸公司已给付租金4945000元，但恒勤商贸公司认为其已交纳的租金金额为4945000元＋税费等124000元＋保证金500000元，共计5569000元，对此原审法院认为，保证金在租赁期满结算后应予退还，税费应在认定由谁负担后确定是否予以抵扣，故恒勤商贸公司已交纳租金金额为4945000元；鉴于双方于2005年5月18日签订的《交接书》中确认恒勤商贸公司已交纳租金150000元，并在2004年应交纳租金中予以减除，故恒勤商贸公司尚欠租金金额为6156462.50元-（4945000元-150000元）即1361462.50元。
关于以现金给付的50%租金中可抵扣部分，恒勤商贸公司主张的2004年7月27日代塘沽市场中心向商户赔偿的损失497655元，塘沽市场中心未提出异议，故原审法院确认该笔费用应予以扣除。关于恒勤商贸公司主张的塘沽市场中心在向阳市场办公的水电暖费用按每年1万元统计共计100000元、占用商户保证金折旧费每年50000元（恒勤商贸公司主张8年计400000元）、自行车棚改造工程中的诉讼费用50000元，塘沽市场中心虽不予认可，但上述费用均有塘沽市场中心人员签字确认，故原审法院对确认上述三笔费用应予以扣除。关于恒勤商贸公司主张应予以扣除的房管局管理费51000元，因其提交的“关于地税局收取房屋资金和房管局收管理费的情况说明”上并无塘沽市场中心人员签字认可，且相关票据显示恒勤商贸公司交纳的费用为“非住房租赁手续费”，故该费用系恒勤商贸公司租赁经营向阳市场过程中产生的费用，其提交的证据不足以证实该费用应由塘沽市场中心负担，原审法院对恒勤商贸公司的该项主张不予采信；关于向地税局交纳的租金，该份情况说明中确认截至2011年4月1日的金额为16800元，塘沽市场中心对此并无异议，现恒勤商贸公司主张24000元，但未提交其他证据证实超出的7200元，故原审法院确认16800元应予以扣除。关于恒勤商贸公司主张的塘沽市场中心预收2004年3月1日至2004年5月30日管理费404790元、因2003年“非典”减免一个月管理费用计64485元，两款项合计469275元，因双方在“关于地税局收取房屋资金和房管局收管理费的情况说明”中已明确抵扣2004年租金，故该笔费用不应重复计算。综合上述分析，在恒勤商贸公司欠付的1361462.50元租金中，应扣除1064455元（497655元＋100000元＋400000元＋50000元＋16800元），即恒勤商贸公司实际欠付租金297007.50元。
关于以固定资产建设改造投资抵扣的50%租金即6156462.50元部分，双方在《补充协议》中约定：50%的承包租金由恒勤商贸公司提出方案塘沽市场中心同意后，对市场实施固定资产建设改造投入，投资由双方共同承担，塘沽市场中心承担80%，恒勤商贸公司承担20%，投资额不超过恒勤商贸公司向塘沽市场中心交纳租金的50%，超出部分下一年度继续抵扣。现塘沽市场中心认可《向阳市场对外租赁后改造资金使用情况》中“工程改造有合同有签字情况统计”部分7169000元，原审法院对此予以确认；关于被告提交证据三十五对向阳市场一、二楼改造的工程费用20000元，有塘沽市场中心人员签字认可，故该笔款项应予抵扣；证据三十六至三十八中对向阳市场建设改造投资共计425071元，双方已在《向阳市场对外租赁后改造资金使用情况》中“工程改造，无合同协议，有领导批示情况统计”部分确认，且均有塘沽市场中心人员签字认可，故此部分款项应予以抵扣。因双方约定承担比例为：塘沽市场中心承担80%，恒勤商贸公司承担20%，故实际应予抵扣7614071元（7169000元＋20000元＋425071元）的80%即6091256.80元，实际未予抵扣金额为65205.70元（6156462.50元-6091256.80元）；鉴于双方在《补充协议》中对未予抵扣部分如何处理未作约定，故塘沽市场中心要求恒勤商贸公司给付未予抵扣金额的诉讼请求，原审法院在本案中不予处理，双方可另行解决。恒勤商贸公司反诉要求塘沽市场中心给付多投入的设施更新、改造、维修费用515068.28元的反诉请求，没有事实的依据，原审法院不予支持。
关于恒勤商贸公司交付的500000元保证金，依据《租赁合同》的约定，应予以退还。
关于恒勤商贸公司主张的利息2160000元，该款项系恒勤商贸公司单方借款，且恒勤商贸公司未能提交证据证实该款项应由塘沽市场中心负担，故恒勤商贸公司的该项反诉请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）天津市恒勤商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内撤出塘沽区向阳市场，并与原告（反诉被告）天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心办理相关交接手续；二、被告（反诉原告）天津市恒勤商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心租金297007.50元；三、原告（反诉被告）天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）天津市恒勤商贸有限公司保证金500000元；四、本院第二、三项合计，原告（反诉被告）天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心于本判决生效之日起十五日内一次性给付被告（反诉原告）天津市恒勤商贸有限公司202992.50元；五、驳回原告（反诉被告）天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）天津市恒勤商贸有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20470元（原告已交纳），由原告（反诉被告）天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心负担；反诉案件受理费19173元（被告已交纳），由被告（反诉原告）天津市恒勤商贸有限公司负担”。
原审法院宣判后，天津市恒勤商贸有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判双方继续履行租赁合同至2017年3月7日；2、被上诉人返还上诉人超付租金及保证金1268233.5元；3、被上诉人给付上诉人为市场房屋、设施更新、改造、维修多投入的资金515068.28元；4、两审案件受理费由被上诉人承担。主要理由是：1、上诉人接手向阳市场时，市场各项设施均不能正常使用，必须投入大量资金对市场各项设施、设备进行维修改造，上诉人投入这些资金在原来约定的租赁期限内不能全部收回，上诉人向被上诉人提出延长租赁期限三年至五年的要求，经被上诉人上级主管部门负责人同意，租赁期限延长五年，但是考虑到当时的情况及滨海新区政府的规定，一次续签合同只能续签两年，承诺待合同期满后再续租三年，2010年1月21日双方签订《向阳市场租赁合同续期协议书》，将原租赁合同期限再续租两年，2014年3月7日合同期满后，基于被上诉人的承诺，要求继续履行租赁合同至2017年3月7日；2、上诉人超额交纳现金租金1268233.5元，其中包含500000元保证金；3、上诉人多投入的房屋、设施更新、改造、维修资金515068.28元，原判决没有认定。
被上诉人塘沽市场中心答辩，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，抗辩驳回上诉，维持原判。
在本院审理中，被上诉人基于《向阳市场对外租赁后改造资金使用情况》上有其单位工作人员的签字，对该单据上相关款项的数额均予认可，该单据上涉及原审法院没有认定的款项有2004年至该单据签订之日产生的各项小型维修费490000元，代垫商户退保金327600元，2004年至今代缴中心交付房管局管理费60000元，以及对2004年租金折抵的再次确认。经核实，双方对原审判决确认上诉人应付现金租金2005年至2014年11681400元的50%即5840700元数额无异议，2004年应为（1400800-150000）÷2=625400元。被上诉人对上诉人缴纳现金租金为4945000元的数额无异议，对上诉人主张124000元中64000元，因票据上写有房租字样，对上述款项认可是上诉人缴纳的房租，对其余60000元的票据，因写有税金字样，认为缴纳税金与房租无关，且被上诉人没有义务缴纳税金，对上述款项不认可折抵房租。认可上诉人缴纳500000元保证金并同意返还。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人与恒发公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，应为合法有效。此后，恒发公司变更为恒勤商贸公司，恒勤商贸公司与被上诉人签订了《变更转让协议书》，确认恒勤公司承继了恒发公司的权利、义务。双方同日还签订《补充协议》一租赁期限延长至8年。后双方又签订《关于塘沽区向阳市场租赁合同续期协议书》，将租赁期限延长2年。根据上述合同约定，双方租赁期于2014年3月7日届满。上诉人主张被上诉人承诺，同意履行租赁合同至2017年3月7日，就此未向本院提交证据，原审法院没有支持上诉人该项请求正确。关于上诉人主张免租期的问题，因双方签订的补充合同延长了租赁期限，而且双方在2005年交接书中对租金再次予以确认，原合同中的免租期应不再予以执行，上诉人该项主张本院不予支持。
关于上诉人应付的50%现金租金的数额问题，2004年至2014年应为625400元＋5840700元=6466100元。关于上诉人已付现金租金的数额问题，被上诉人对上诉人已缴纳现金租金为4945000元的数额以及2004年应扣费用469275元无异议；对上诉人主张124000元税费中64000元，因票据上写有房租字样，被上诉人对该款项确认为房租，双方对原审判决中确认的应扣除1064455元无异议；在本院审理中，被上诉人对《关于塘沽区向阳市场租赁合同续期协议书》中各小项维修费490000元及代垫商户退保金327600元予以确认。上述款项应在上诉人应交付的50%现金租金中予以扣减。另外，代缴中心交付房管局管理费为60000元，上诉人现仅主张51000元，该部分费用也应在上诉人应交付的50%现金租金中予以扣减。上诉人主张其他维修费，因没有被上诉人确认的手续，本院对其该项主张不予采信。上诉人主张其他代垫退商户保金的费用，双方在《向阳市场对外租赁后改造资金使用情况》中约定，市场交接时商户保证金并未移交，市场建设中心主任张建群口头同意，每年从未移交保证金中提取50000元抵扣租金，原审法院对此已支持400000元商户保证金折旧费，结合本院前述应扣减费用中认定的代垫商户退保证金327600元，被上诉人在上述资金使用情况表中认可收取的70余万元租户押金应已全部退还，上诉人超出该表主张的代垫退商户保证金依据不足。据此，上诉人已缴纳租金及垫付费用总计：4945000元＋64000元＋1064455元＋490000元＋327600元＋51000=6942055元。被上诉人还应支付上诉人代垫费用：6942055元-5996825元=945230元。
关于以固定资产建设改造投资抵扣租金的问题，上诉人以固定资产建设改造投资抵扣租金的数额应为2004年的（1400800-150000）÷2＋5840700元（2005年至2014年）=6466100元。原审法院认定实际折扣为7614071元（7169000元＋20000元＋425071元）的80%即6091256.80元，尚欠：6466100元-6091256.80元=374843.20元，上诉人应将上述款项支付给被上诉人。
综上，原审法院对被上诉人应退还保证金500000元的认定，双方均无异议，本院应予维持。原审法院对上诉人应付租金及代垫费的认定欠妥，本院予以调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持天津市滨海新区人民法院（2014）滨塘民初字第1327号民事判决第一、三项；
二、撤销天津市滨海新区人民法院（2014）滨塘民初字第1327号民事判决第二、四、五、六项；
三、被上诉人天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心于本判决生效后十五日内退还上诉人天津市恒勤商贸有限公司多收租金945230元；
四、上诉人天津市恒勤商贸有限公司于本判决生效后十五日内给付被上诉人天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心维修费374843.20元；
五、驳回被上诉人天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心原审其他诉讼请求；
六、驳回上诉人天津市恒勤商贸有限公司原审其他反诉请求；
七、驳回上诉人天津市恒勤商贸有限公司其他上诉请求。
一审案件受理费20470元，由被上诉人天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心负担15352.5元，由上诉人天津市恒勤商贸有限公司负担5117.5元；反诉案件受理费19173元，由被上诉人天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心负担7094元，由上诉人天津市恒勤商贸有限公司负担12079元；二审案件受理费20850元，由被上诉人天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心负担10133元，由上诉人天津市恒勤商贸有限公司负担10717元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 健
审 判 员 王 新
代理审判员 张晓彤
二〇一五年四月十四日
书 记 员 武 伟
速 录 员 李晓旭