山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初4492号原告：袁春迎，女，1982年1月5日出生，汉族，无业，住聊城市。委托诉讼代理人：张文星，男，1980年11月18日出生，汉族，无业，住聊城市，系原告之夫。委托诉讼代理人：路林山东致楷律师事务所律师。被告：林文亭，男，1993年2月20日出生，汉族，住河南省商丘市。原告袁春迎与被告林文亭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁春迎及其委托诉讼代理人张文星、路林，到庭参加了诉讼。被告林文亭经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁春迎向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同并于判决生效后协助原告办理房产过户手续；2、依法判令被告支付原告违约金200000元；3、审理中变更诉求为：判令被告继续履行合同，协助原告办理房产过户手续；违约金自2018年3月1日起，按房产总价款的日千分之三计算至判决之日止；4、增加诉讼请求为：判令被告支付中介佣金12000元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告通过济南聚隆房产经纪有限公司聊城分公司在2017年6月4日签订一份房屋买卖合同，由原告购买被告位于聊城市嘉明工业园新城邦三期21号楼1单元8楼东户房产一套，房屋所有权证号：嘉房注字第××号，建筑面积97平方米，地下室面积10平方米，房屋成交价格556000元，银行按揭贷款支付，如发生争议向房屋所在地人民法院起诉。原被告双方还约定，由被告于2018年1月1日还清房屋所有贷款并解除银行抵押，配合原告办理房屋过户手续，最迟不得超过2018年3月1日。合同签订后，原告按照合同约定交付被告首付款250000元，至2018年3月23日共计支付被告房款320200元。但被告总以种种理由迟迟不予办理过户手续，被告已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉求。被告林文亭未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2017年6月4日，原告袁春迎作为乙方，被告林文亭作为甲方，案外人济南聚隆房产经纪有限公司聊城分公司作为丙方，签订一份房屋买卖合同，合同约定的主要内容：甲方自愿将位于聊城市嘉明工业园新城邦三期21号楼1单元8楼东户（181号房）出卖给乙方，房屋所有权证号：嘉房注第**，建筑面积97平方米，地下室10平方米，房屋总价款556000元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金10000元，乙方于2017年6月24日支付首付购房款250000元，存入卖方账户，乙方于甲方还清银行全款当日支付房款70000元，剩余房款236000元在银行发放贷款之日由乙方向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足，待房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后，乙方向甲方结清全部房款；甲方承担此房原有契税，乙方承担办理过户、贷款等手续产生的所有费用及中介佣金；甲方于2017年6月24日前通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在接到通知之日起3日内对房屋及装饰、设备情况进行查验；如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同的向对方支付房屋总价款千分之三的违约金并赔偿向对方因此所造成的损失；甲乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金；如甲方违约，定金双倍退还，并赔偿乙方支付的中介佣金，如乙方违约，定金不退；甲方需于2018年3月1日前注销本房屋银行抵押，出证面积不影响交易价格；2018年3月1日前此房产证可以具备办理条件的情况下，甲方必须配合乙方办理过户手续；原被告双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订当日，原告给付被告定金10000元，被告出具了主要内容为：“今收到袁春迎交来房屋定金壹万元（10000元），房产证号：：嘉房注第**房屋地址：新城邦三期二十一号楼一单元181室”的定金收条一张，2017年6月10日，原告银行转账支付被告购房款240000元，被告为原告出具了首付款收条一张，2018年3月23日，原告银行转账支付被告购房款70200元，被告为原告出具首付款收条一张。合同签订当日，原告银行转账给付案外人济南聚隆房产经纪有限公司聊城分公司中介佣金及贷款服务费12000元，该公司给原告出具了收款收据。涉案房屋目前仍处于抵押状态，尚未办理产权证书，被告于2017年6月4日交付原告占用、使用。本院认为，争议焦点一、房屋买卖合同效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”；《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照其规定”。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，买卖合同合法有效。争议焦点二、协助办理过户手续问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”从上述法律规定来看，根本目的就是为了保护抵押权人的利益，也兼顾抵押人和其他人的利益保护。本案涉案房屋上设定有抵押，抵押贷款尚未清偿完毕，原告作为房屋受让人也没有代为清偿债务，目前尚不能满足协助办理过户手续的条件，故原告主张被告协助办理过户手续，不予支持。争议焦点三、关于违约金和中介佣金问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务”在本案房屋买卖合同中，双方明确约定被告需于2018年3月1日前注销房屋银行抵押，但被告至今尚未办理银行抵押注销手续，导致无法办理过户手续，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案房屋买卖合同中双方明确约定“如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同的向对方支付房屋总价款千分之三的违约金并赔偿向对方因此所造成的损失；甲乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金”，依据合同约定及上述法律规定，被告应当支付原告违约金并承担原告已支付的中介佣金12000元，但双方约定的违约金过分高于原告造成的损失，结合双方的履行情况及原告损失，本院酌定违约金为以原告已付房款为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2018年3月2日起计算至判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告林文亭于判决书生效之日起十日内支付原告袁春迎中介佣金12000元及违约金（以320200元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2018年3月2日起计算至判决生效之日止）；二、驳回原告袁春迎的其他诉讼请求。案件受理费7838元，减半收取3919元，诉讼保全费5000元，由被告林文亭承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  席守田二〇一八年十月三十一日书记员  何冰冰