山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终686号
上诉人（原审被告）山东中经置业投资集团有限公司。住所地：潍坊市奎文区胜利东街***号。
法定代表人刘佳莉，总经理。
委托代理人郝坤，山东鸢都英合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姚萍。
上诉人山东中经置业投资集团有限公司（以下简称中经置业公司）因与被上诉人姚萍商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2015）潍城民初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年10月16日，姚萍、中经置业公司签订商品房预售合同一份，约定由姚萍购买中经置业公司开发的位于潍坊市潍城区××西街192号中经世界城1号楼1单元1006号住房（房屋代码：501578）一套，该房建筑面积42.04平方米，每平方米3870元，总房价为162695元，签订合同时付款49695元，其余113000元向银行贷款。合同第八条约定，中经置业公司应当在2012年4月30日前将经验收合格的商品房交付姚萍，但如遇1、遭遇不可抗力，且在发生之日起15日内告知姚萍的；2、由于国家或地方政府的有关法律、法规或政策发生重大变化导致不能如期交付；3、因重大技术原因需更改图纸；4、因市政配套的批准或安装施工引起的延误情形，除双方协商同意解除或变更合同外，中经置业公司可据实予以延期，否则如逾期超过180天，姚萍要求继续履行合同的，本合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，中经置业公司按日支付已交付房价款万分之三违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，中经置业公司应当书面通知姚萍办理交付手续。双方进行验收交接时，中经置业公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，中经置业公司还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。中经置业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，姚萍有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中经置业公司承担。合同还对相关事项进行了约定。合同附件三装饰、设备标准约定，厨房、卫生间预留水电接口、排气口，地面做防水处理，全封闭阳台。
合同签订后，姚萍于2011年3月17日交清购房款162695元，并由中经置业公司出具了收款收据。后中经置业公司逾期交房，姚萍于2015年2月3日诉至原审法院，请求依法判令：1、中经置业公司支付违约金34599元；2、自2015年1月1日起按照总房款的万分之三支付违约金至判决生效之日。
另查明，中经置业公司系2012年2月24日由山东中经置业投资有限公司变更而来。
中经置业公司称涉案房屋竣工验收时间为2013年12月31日，2013年12月28日已通知姚萍收房，姚萍也在交房客户登记表上签字确认，提供2013年12月31日竣工验收备案表各一份和交房客户登记表予以证明。
中经置业公司主张，中经置业公司开发建设的“世界城”项目是潍坊火车站广场拆迁改造的重点项目之一，工程体量大，施工期间，因政府政策影响及施工中遭遇的不可抗力等因素，导致不断停工或延长工期，应当从延期交房期限内予以扣除。姚萍主张的违约金过高，要求法院予以调低。具体有四个方面的理由：
一、因政府规划修建火车站广场范围内建设街（向阳路至爱国路段），致使工程停建，自2012年10月22日停工至2012年12月10日复工，停工50天，应从逾期交房期限内扣除，并提供2012年9月29日潍坊市人民政府（2012）第80号《关于火车站站台贵宾通道改造工程协调会议纪要》复印件一份、潍坊火车站广场开发管理办公室2012年9月29日潍火车站办字（2012）15号《关于建设西街修建工程邀请招标的报告》复印件一份、2012年10月21日《紧急通知》原件一份，2014年8月11日由监理单位青岛信达工程管理有限公司、施工单位江苏顺通建设集团有限公司、江苏建工集团有限公司分别出具的证明一份予以证明。紧急通知载明：山东中经置业投资集团有限公司、江苏顺通建设集团有限公司、江苏省建工集团有限公司，根据市政府要求，火车站广场范围内建设街（向阳路至爱国路段），修建工程已开始，并在下月20日入冬铺设沥青、竣工投入使用，时间紧急。现在建设西街上，你们的临设、机械、建材、建筑垃圾早已通知你们清除，但至今未清理完毕，导致施工无法进行。对此，市政府高度重视，请务予本月24日前清理完毕。
姚萍对（2012）第80号会议纪要、潍火车站办字（2012）15号复印件均不认可，对应扣除停工50天不认可；根据紧急通知，政府修建的建设街位于向阳路与爱国路之间，涉案楼盘除建设街还有向阳路、爱国路、××街可出入，紧急通知仅要求中经置业公司清理在建设西街上的临设机械、建材、建筑垃圾等，并未要求全线停工。在其他三条路都可以出入的情况下，中经置业公司主张的停工理由不能成立。
二、房屋买卖合同中约定的是交付毛坯房，但根据政府的强制性要求，需要在卫生间、厨房、阳台三小间贴瓷砖，1#楼延长了90天的工期，该工期应当扣除，并提供2011年4月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2011）31号《关于严格执行新建工程甩项内容及验收有关规定的通知》一份、三小间墙地砖施工横道图复印件各一份予以证明。姚萍对复印件不予认可。称潍建监字（2011）31号文件是2011年4月19日下发的，并未要求贴瓷砖，仅严查厨房、卫生间、阳台渗漏的质量问题，潍坊市建设工程质量安全监督站是事业单位，其文件不属于法律法规或地方政策，也不属于不可抗力，不能抵扣延期交房时间。
三、按照政府文件，冬季必须停工，从而导致工期延长，自2010年至2012年，冬季停工合计271天，该天数应从逾期交房期限内扣除，并提交2012年11月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）60号《关于2012年冬期停工事项的通知》复印件一份，2014年9月28日山东省潍坊市奎评文公证处（2014）潍奎文证民字第1020号公证书一份，2012年12月26日潍坊晚报刊登的《月底前，在建工程一律停工》的报纸一份予以证明。姚萍对潍建监字（2012）60号复印件不认可，称该文2012年11月19日下发，要求从2012年12月底全部停工至2013年3月底复工，购房合同是2010年10月16日签订的，不能据此推算2010年、2011年冬季停工。对其他材料不予认可，认为不能证明中经置业公司的主张。
四、施工中遇有极端恶劣天气，因而停工，累计142天，该不可抗力造成的停工时间应从逾期交房时间中予以扣除，并提供潍坊市气象局2010年至2013年气象资料一份予以证明。姚萍认为潍坊市气象局出具的气象资料与本案不具关联性，潍坊每年的冬天大多数天气都低于零下五度、上冻，说明建筑公司冬天停工是施工中的惯例，该惯例是中经置业公司在签订购房合同约定交房日期时就应当充分考虑到的，因此关于冬季是否停工，停工时间长短，与姚萍无关，不应从延期交房时间内扣减。
姚萍对中经置业公司要求调低违约金的主张不予认可，称日万分之三的比例系双方在商品房预售合同中约定的，符合法律规定。
上述事实，有工商登记材料一份、商品房预售合同一份，收款收据一份、公证书、紧急通知、证明三份及登记表、相关法律文件一宗及当事人陈述等证据，在案为证。
原审法院认为，双方签订的商品房预售合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。姚萍在合同签订后，支付购房款162695元，已全部履行了交款义务。中经置业公司应按合同约定于2012年4月30日前向姚萍交付房屋，中经置业公司未按约交房致成纠纷，应承担违约责任。姚萍主张自合同约定的交付期限第二天2012年5月1日始至收房之日2014年5月9日止，逾期709天，应按已交房款162695元的日万分之三向姚萍支付违约金计34599元（162695元×万分之三×709天），中经置业公司主张违约期间应计算至房屋验收之日2013年12月28日止，并扣除因各种原因导致的延长工期553天。对此，双方关于延期交房的截止时间，中经置业公司主张涉案工程竣工验收的时间是2013年12月31日，并提供建设工程竣工验收备案表证明，应予认定。姚萍称因涉案工程的竣工验收备案上最后的落款时间是2014年5月9日，故于2013年12月28日收到书面通知后未予收房，该不予收房的理由均未在合同中约定，且中经置业公司提供的建设工程竣工验收备案表时间是2013年12月31日，姚萍在中经置业公司提供的交房客户登记表上的签字时间虽为2013年12月28日，但房屋未经验收就交房不符合合同约定和法律规定，应以竣工验收的2013年12月31日为准。因此，认定中经置业公司共计延期交房610天（2012年5月1日至2013年12月31日）。
对于中经置业公司提出姚萍主张的违约金过高，要求法院予以调低的请求，因姚萍主张的违约金是依据双方签订商品房买卖合同书约定的比例主张，且中经置业公司未提供证据证明姚萍主张的违约金过分高于其损失，因此对中经置业公司要求调低违约金的主张，依法不予支持。
对于中经置业公司主张的应扣减延期交房期限的四个理由，关于中经置业公司主张的因政府规划，修建火车站广场范围内建设街，致使中经置业公司工程自2012年10月22日停工至2012年12月10日复工，停工50天的问题，双方合同的约定是2012年4月30日交付房屋，中经置业公司的主张对姚萍不具关联性，中经置业公司主张扣除50天的主张不予支持。关于中经置业公司主张根据政府强制性要求在卫生间、厨房、阳台三小间贴瓷砖，致使1号楼延长90天的工期，应从延期交房期限内扣除的问题，因中经置业公司提供的潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2011）31号文件系2011年4月19日印发，在双方2010年10月16日签订合同之后，中经置业公司在签订合同时不知根据强制性验收要求在三小间铺设瓷砖的事实，酌定以延长30天为宜，应从延期交房时间中扣除。关于中经置业公司主张按照政府2012年文件冬季停工要求，自2010年至2012年合计停工271天，该天数应从逾期交房期限内扣除的问题，双方合同约定的交房时间是2012年4月30日前，中经置业公司提供的2012年11月19日潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2012）60号文件复印件与潍坊市奎文区公证处于2014年9月28日作出（2014）潍奎文证民字第1020号公证书相印证，证明2012年冬天因天气特别寒冷，潍坊市建设工程质量安全监督站要求在建工程从12月底前全部停工的事实。但该文件仅针对2012年冬季，未涉及2010年冬季、2011年冬季，因此，中经置业公司以该文件主张2010年、2011年冬季因天气寒冷导致工期延长的主张，依法不能成立。2012年冬季特别寒冷，但在双方约定的交房时间之后，与姚萍无关联性，不予支持。对中经置业公司关于在施工中遇有极端恶劣天气，因而停工，累计142天，该不可抗力造成的停工时间应从逾期交房时间中予以扣除的问题，中经置业公司提供的2010年-2013年气象资料载明潍坊市2010年、2011年、2012年天气情况，但中经置业公司作为工程建设施工单位，在建设施工前应充分了解所施工工程所在地的气象情况，对影响工程施工的天气情况应充分考虑，故中经置业公司以该证据证明2010年、2011年、2013年遇有恶劣天气导致停工142天的主张，依法不能成立。综上，应从被告延期交房610天内扣除30天。中经置业公司应当按照合同约定支付姚萍延期交房违约金28308元（162695元×万分之三×580天）。
姚萍关于中经置业公司支付2015年1月1日之后的违约金的主张，因中经置业公司在2013年12月31日已竣工验收，符合交房条件，姚萍再主张2015年以后的违约金，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、山东中经置业投资集团有限公司支付姚萍逾期交房违约金28308元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回姚萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665元，姚萍负担65元，山东中经置业投资集团有限公司负担500元，保全费420元，由山东中经置业投资集团有限公司负担。
宣判后，中经置业公司不服，上诉称：因政府规划修建建设西街导致涉案工程自2012年10月22日至2012年12月10日停工，停工期间50天应予扣除；政府相关部门下达强制性文件要求必须铺设三小间，导致工期延长了90天，应在逾期交房期间内据实扣除；根据政府文件冬季必须停工，2010年至2012年，冬季停工合计271天，该天数应从逾期交房期限内扣除。因大风、暴雨等极端恶劣天气所导致的工期应从逾期交房期限内扣除。被上诉人主张的违约金为已交房款的日万分之三，明显高于其损失，应按照涉案房屋同地段的租金标准来计算其损失，即42.04平方米的房屋，租金为800元/月。请求依法改判或发回重审。
被上诉人姚萍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，关于逾期交房的期限如何认定的问题。双方在合同中约定交房的最后期限为2012年4月30日。而涉案建设工程竣工验收备案的时间是2013年12月31日，共计延期610天。
对于中经置业公司主张的因政府规划，修建火车站广场范围内建设街，致使涉案工程自2012年10月22日停工至2012年12月10日复工，停工50天的问题，双方合同的约定是2012年4月30日交付房屋，故中经置业公司所诉的该项延期交房的理由，发生的时间已经超出了双方约定的交房期限，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，该理由不能免除上诉人的逾期交房责任，对上诉人主张扣除50天的主张不予支持。关于上诉人主张根据政府强制性要求在卫生间、厨房、阳台三小间贴瓷砖，致使1号楼延长90天的工期，应从延期交房期限内扣除的问题，因上诉人提供的潍坊市建设工程质量安全监督站潍建监字（2011）31号文件系2011年4月19日印发，在双方2010年10月16日签订合同之后，上诉人在签订合同时不知根据强制性验收要求在三小间铺设瓷砖的事实，应将合理的施工期限从逾期交房期间内予以扣除，但上诉人主张的延期交房期间为90天，证据不足，原审法院酌情从延期交房时间中扣除30天并无不当。关于上诉人主张按照政府2012年文件冬季停工要求，自2010年至2012年合计停工271天，该天数应从逾期交房期限内扣除，但而上诉人提供的证据只能证明2012年冬天因天气特别寒冷，潍坊市建设工程质量安全监督站要求在建工程从12月底前全部停工的事实，并未涉及2010年冬季、2011年冬季，而双方合同约定的交房时间是2012年4月30日前，故上诉人提供的该文件不能证明其2010年、2011年冬季因天气寒冷导致工期延长的主张；2012年的冬季在双方约定的交房时间之后，该期限内是否因寒冷需要停工均不能免除上诉人的逾期交房责任。对上诉人关于在施工中遇有极端恶劣天气，因而停工，累计142天，该停工时间应从逾期交房时间中予以扣除的问题，上诉人提供的2010年-2013年气象资料载明潍坊市2010年、2011年、2012年天气情况，但上诉人作为工程建设施工单位，在建设施工前应充分了解所施工工程所在地的气象情况，对影响工程施工的天气情况应充分考虑，且双方并明确未将因恶劣天气作为应扣除逾期交付期间的情形，故对上诉人以该证据证明2010年、2011年、2013年遇有恶劣天气导致停工142天的主张，不予支持。综上，原审法院认定应从延期交房的610天内扣除30天，并无不当，对上诉人的相应上诉主张，本院不予支持。
关于逾期交房违约金的计算标准是否过高的问题。上诉人主张双方约定日万分之三的逾期交房违约金标准过高，应按照每月租金800元认定被上诉人的损失，但被上诉人对此不予认可，且上诉人亦未提供证据证明被上诉人因逾期交房所遭受的实际损失数额，故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费665元，由上诉人山东中经置业投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 宫 磊
二〇一六年五月九日
书 记 员 房艳萍