上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第22655号
原告郝士奎。
委托代理人施晓栋，上海祺道律师事务所律师。
被告赵万水。
原告郝士奎与被告赵万水房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告郝士奎及其委托代理人施晓栋，被告赵万水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝士奎诉称：原、被告于2013年3月24日签订关于上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的买卖合同。双方于合同中约定，被告应于2013年6月23日前办理房屋产权过户手续。现原告已向被告支付购房款共计人民币（以下币种相同）78万元，余款亦已通过银行审贷，且原告已于2013年5月23日缴清房屋过户应缴纳的双方税费。后原告多次要求被告将系争房屋产权过户给原告并向原告实际交付房屋，但被告对此却一再拖延。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令被告继续履行关于系争房屋的买卖合同，即判令被告立即将系争房屋产权过户给原告并配合原告办理房屋产权过户手续；二、判令被告立即将系争房屋交付给原告并配合原告办理物业过户手续及维修基金、水、电、煤气过户手续；三、判令被告立即付清尚欠物业费、水、电、煤气费、维修基金等共计6万元或将上述欠款支付给原告；四、判令被告向原告支付违约金（自2013年6月23日起至房屋产权过户并实际交付房屋之日止，以本金78万元，按照中国人民银行基准利率的1.3倍计算）。
被告赵万水辩称：不同意原告的诉讼请求。请求驳回原告的诉讼请求，对于被告de事实及理由部分应该依法驳回。对于原告主张的第一项诉讼请求，被告认为，在原告支付逾期付款违约金之前，被告没有义务帮原告办理产权过户。被告于2013年5月23日已经与原告去交易中心办理过户手续了，被告于2013年6月21日已经起诉原告要求支付逾期付款违约金，在原告还未支付上述钱款之前，被告没有义务进行过户。被告不同意原告的第二项到第四项诉讼请求，是原告先违约，被告没有违约事实。对原告的第五项诉讼请求，被告认为，原告在本案中捏造事实，恶意诉讼，理应由原告自行承担诉讼费。原告在诉状的事实理由部分未如实写清事实。2013年5月23日那天，被告与原告及其妻子在交易中心递交了过户的所有材料，但原告的材料被退回说不符合条件，原告拿着材料开车去开证明，当晚7点多原告妻子跟被告讲证明今天开不出来了，就让被告回去了。目前被告不知道原告是何情况，在2013年5月2日原告说贷款合同还未批下来，否则还要跑一次，原告就没有按照合同约定及税务部门的要求进行交税和过户。2013年5月23日，被告仍旧愿意陪同原告去过户，但未办成过户的责任在原告。合同约定2013年6月23日是最后履行期限，被告于2013年6月14日向原告发送了函，要求原告承担违约金，原告于2013年6月18日明确表示不接受，无奈，被告嗣后起诉。被告已经帮原告完成过户义务了，但原告不支付违约金。只有原告支付了违约金，被告才有过户义务。
经审理查明：原、被告于2013年3月24日签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定：系争房屋的转让总价为129万元；原告于2013年3月24日签约当日向被告支付5万元，原告于2013年3月28日向被告支付40万元，原告于2013年4月1日向被告支付33万元，余款51万元由原告贷款银行支付；原告银行贷款到被告账号后7天内办理房屋交接手续；原、被告双方确认于2013年6月23日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应向被告支付逾期未付款的10%的违约金，合同继续履行；被告未按本合同约定期限交接房地产（包括办理房屋产权过户手续）的，双方同意，每逾期一日，被告应向原告支付已收款10%的违约金，合同继续履行；被告保证系争房屋内没有他人的户口，如果系争房屋内有其他人的户口，本合同作废，双方均不承担违约责任，被告全额退还购房款；在本合同交易结束前，如果遇到国家政策调整，开征20%个税及其他税费的增加，本合同失效，双方均不承担法律责任，被告全额退还购房款；在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于原告责任，造成被告经济损失的，原告应赔偿相应的损失；设备包括空调、冰箱、洗衣机、电视、饮水机、大衣柜、沙发竹柜、床、床垫、床头柜，装饰现有；以上所列设备和装修费用未包含在本合同约定的房地产转让价款内，原告需另支付费用1万元，在本合同约定的房屋验收交接时，由原告向被告支付，被告不得拆除并应随房屋交付原告；原告从2013年3月份起负责交纳物业费、水电费、热水费；……。原告于2013年3月24日支付被告房款5万元。2013年3月28日，即合同约定的原告支付房款40万元的日期，原告短信联系被告要求支付该笔房款，被告当日表示刚回家，不用当天见面；2013年3月29日至3月31日期间，原告继续短信联系被告要求支付房款，被告于2013年3月31日短信回复被告在外地，并约定原告于2013年4月1日联系；2013年4月1日，原、被告短信联系约定于当日下午二时见，同日，原告通过银行转账支付被告约定应于2013年3月28日支付的房款40万元及约定应于当日支付的房款33万元。2013年5月23日，原、被告共同至房地产交易中心办理产权过户手续，原告于当日交纳了双方应交的税费，后因原告开具身份证明当天未能及时赶至房地产交易中心，双方未能办妥产权过户手续。2013年5月25日至2013年6月11日期间，原、被告短信进行联系，短信联系的主要内容为：原告要求被告配合过户，表示材料已备齐，贷款已经办妥，要求被告尽快去过户，原告也可尽快支付被告尾款；被告于2013年5月25日、5月28日、5月29日均未回短信，于2013年5月31日至2013年6月11日短信回复称，被告这几天在外地，下周才能回来，并要求将“卖方的税费由买方承担”的内容填写在合同中，要求原告承担逾期支付40万元房款的违约责任，原告本应于2013年5月2日交税过户却拖延至2013年5月23日，原告故意拖延一个月，已经造成被告损失，原告曾明确表示不愿意支付违约金，那只能解除合同，原告所有的违约行为均未得到被告的同意，更不会得到被告的谅解。2013年6月14日，被告致书函给原告，书函主要内容为：原告在合同履行过程中有两次违约，一是合同明确约定2013年3月28日原告应当付款40万元，但原告擅自违约，拖至2013年4月1日才支付，原告逾期付款4天，根据合同约定，原告应当支付逾期付款违约金16万元；二是税务机关核税后，令原告于2013年5月2日缴税过户，但是原告仍然拖至2013年5月23日才缴税，在过户时因原告材料没有准备齐全，被交易中心退回，原告逾期缴税，一方面原告可以少一个月的贷款利息，另一方面，被原告拖期一个月，房价已全面上涨，原告的违约行为已经给被告造成巨大损失，根据法律规定，原告应当承担赔偿损失的责任；从2013年5月31日起，被告在手机短信和电话中要求原告支付违约金和损失赔偿金，但均遭原告拒绝；现再次函告原告，要求原告务必于2013年6月22日前支付16万元违约金，否则，2013年6月23日及此后不能办理房屋转让过户的法律责任由原告承担。2013年6月18日，原告致函给被告，函件的主要内容为：原、被告双方于2013年3月24日共同签订了《合同》，按照《合同》条款约定，现函告被告，要求被告于2013年6月22日下午3时至上海市浦东新区房地产交易中心配合原告办理房屋交易过户手续，否则原告将依据合同追究被告的违约责任。被告收到原告上述函件后未配合原告办理系争房屋的产权过户手续。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》，《收条》，《中国农业银行银行卡取款业务回单》，《中华人民共和国税收通用缴款书》，《银联商务》，《中国农业银行金穗借记卡明细对账单》，原告出具给被告的函件，《证明》，被告出具给原告的函件，原、被告的陈述等为证，并经庭审质证属实，予以认定。被告虽对原告举证的短信记录提出异议，但未要求对该短信记录进行司法鉴定，亦未提供相反证据，故本院对原告举证的短信记录予以采信。
本院认为：原、被告所签的《合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应严格按约履行各自的权利义务。一、原告举证的短信记录证明，系因被告在外地未能及时收款，致使原告延期4天支付40万元，原告延期4天付款的责任不在原告。故被告以原告延期付款4天、原告未先支付被告逾期付款违约金为由，拒绝配合原告办理产权过户手续，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定。《合同》约定，原、被告于2013年6月23日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在原告备齐过户材料于2013年6月18日书面致函要求被告于2013年6月22日下午3时至浦东新区房地产交易中心配合办理产权过户手续时，被告应予配合，但被告收到该函件后以所谓的要求原告先支付逾期付款违约金为由拒绝配合办理产权过户手续，被告的行为构成违约。因原、被告实际办理系争房屋的产权过户手续的日期现尚无法确定，故本院现暂定计算逾期办理产权过户手续的违约金的截止日期为本判决生效之日。现原告要求判令被告继续履行关于系争房屋的买卖合同，即判令被告立即将系争房屋产权过户给原告并配合原告办理房屋产权过户手续，并要求判令被告向原告支付逾期办理产权过户的违约金（违约金的计算方式为自2013年6月24日起至本判决生效之日止，以本金78万元，按照中国人民银行基准利率的1.3倍计算）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、《合同》约定，原告银行贷款到被告账号后7天内办理房屋交接手续。现原告未举证证明51万元的银行贷款已支付给被告，故原告现要求判令被告立即将系争房屋交付给原告并配合原告办理物业过户手续及维修基金、水、电、煤气过户手续以及原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。三、被告是否欠物业费、水、电、煤气费、维修基金等问题，系被告与其他相关单位之间的纠纷，原告也未举证证明已代被告缴纳上述费用，上述被告欠费问题不属于本案处理范围，故原告要求判令被告立即付清尚欠物业费、水、电、煤气费、维修基金等共计6万元或将上述欠款支付给原告的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告郝士奎与被告赵万水继续履行双方于2013年3月24日签订的关于上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，被告赵万水于本判决生效之日起十日内协助原告郝士奎办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由赵万水变更为郝士奎，办理产权过户手续中产生的税费等由原告郝士奎负担；
二、被告赵万水于本判决生效之日起十日内支付原告郝士奎逾期办理产权过户手续的违约金（违约金的计算方式为自2013年6月24日起至本判决生效之日止，以本金78万元，按照中国人民银行基准利率的1.3倍计算）；
三、驳回原告郝士奎的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16，954元，减半收取计8，477元，由被告赵万水负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一三年九月十六日
书记员 李 悦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。