云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终4153号
上诉人（原审被告）：范宏凯，男，汉族，1968年1月20日生，身份证登记住址湖北省公安县，
被上诉人（原审原告）：常浩，男，汉族，1980年2月20日生，身份证登记住址云南省昆明市五华区，
上诉人范宏凯因与被上诉人常浩房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初7943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人范宏凯上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审对上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人存在重大过错，导致合同不能履行。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，上诉人告知被上诉人所租房屋系为江西省龙式集团云南分公司办公使用，需由江西省龙式集团云南分公司财务支付并由被上诉人出具合法发票以供公司对账，被上诉人不同意开具发票，双方多次协调未果，2016年7月10日被上诉人将所租房屋门锁撬掉换上新锁，导致上诉人公司无法正常办公。双方的租赁合同被上诉人已通过自己的行为终止，租赁关系实际已解除，上诉人不应支付2016年7月10日之后至2016年10月31日期间的租金10400元、物业管理费436元。对于被上诉人垫付的水费、电费，合同中约定未缴纳的，被上诉人可从保证金2600元中扣除，上诉人不应重复缴纳。2、上诉人不是本案适格被告。上诉人作为江西省龙式建筑开发集团公司云南分公司负责人，因办公需要才租用被上诉人房屋，且被上诉人向上诉人出具的收条上明确载明支付款项的内容系江西省龙式建筑开发集团公司云南分公司房租，上诉人的行为系职务行为，行为后果应由江西省龙式建筑开发集团公司云南分公司承担。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人常浩辩称，上诉人上诉事实和理由不属实，租赁合同系与上诉人个人签订，上诉人至今未缴纳2015年物管费、水费和电费，上诉人不按合同约定时限支付租金，单方面擅自中止合同。从2016年4、5月开始，被上诉人多次电话、短信联系上诉人，但上诉人不闻不问，拒绝支付房租及归还钥匙。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
常浩向一审法院起诉请求：1、终止原告与被告签订的合同编号为0006957的房屋租赁合同；2、被告腾空其放置于滇池源居4-2-1701室中的物品；3、被告按双方合同约定的人民币2600元/月的标准支付自2016年7月1日至10月31日止的房屋租金共计人民币10400元；4、被告按双方合同约定的人民币2600元/月的标准支付自2016年11月1日至实际腾空房内物品返还房屋之日止的租金；5、被告按照合同约定承担该房屋的物业管理费（自2015年9月至2016年10月31日共欠物业管理费人民币3485元）；6、被告按人民币218元/月的标准承担该房屋自2016年11月1日至房屋腾空之日止的物业管理费；7、被告按照合同约定承担其租赁期间至实际腾空房内物品返还房屋之日止滇池源居4-2-1701号房屋的水、电、煤气费；8、被告支付合同违约金人民币2600元；9、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年6月16日，原告常浩与被告范宏凯签订《房屋租赁合同》载明：原告常浩将其位于昆明市滇池源居4幢2单元第17层1701号的房屋，在正常状态下出租给被告范宏凯办公使用。约定租期三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止；租金每月人民币2600元，以12个月为一期支付，每期租金支付时间为提前一个月；租赁期间的水、电、物业费由被告范宏凯承担并如期缴纳；被告范宏凯支付人民币2600元给原告常浩作为保证金。2014年6月30日费报销清单载明：被告范宏凯已经支出上述房屋租金人民币31200元以及押金人民币2600元。2015年6月19日原告出具《收条》载明：原告常浩收到江西省龙式建筑开发集团公司云南分公司2015年7月1日至2016年6月30日房租款人民币31200元整。原告常浩分别于2016年5月16日、2016年6月13日、2016年6月29日、2016年8月9日、2016年8月23日向被告范宏凯发短信催促其支付房租。2016年8月16日、2016年8月22日深圳市明喆物业管理有限公司滇池源居管理服务中心均出具《缴费催款通知书》载明：滇池源居4幢2单元第17层1701号自2015年9月14日至2016年9月13日的物业管理费人民币2614元尚未缴纳。2016年9月5日原告常浩缴纳电费人民币33.85元，2017年2月14日原告常浩缴纳水费人民币125元。庭审中，原告陈述：7月5日，我没有换锁，在7月10日我才换锁，被告在约定限内未支付租金，我才将锁更换。
一审法院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》上载明的合同双方当事人是原告常浩与被告范宏凯，被告范宏凯未能证明该《房屋租赁合同》是存在于江西省龙式建筑开发集团公司云南分公司与原告常浩之间，故原、被告双方主体适格，至于该合同签订后，被告取得该房屋使用权用于被告所在公司经营使用，为另外的法律关系，本案不作处理。
关于原告主张解除《房屋租赁合同》的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定，被告在原告要求的合理期限内未支付房租，满足合同法定解除的条件，故对于原告主张解除《房屋租赁合同》的请求予以支持，解除时间以原告主张之日即2016年11月3日为准。关于原告要求被告支付房屋租金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，被告未在合同约定期限内支付租金，对于原告主张被告按双方合同约定的人民币2600元/月的标准支付自2016年7月1日至10月31日止的房屋租金共计人民币10400元的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，原告主张被告腾空其放置于滇池源居4-2-1701室中物品的请求予以支持。
关于原告要求被告按照合同约定承担该房屋的物业管理费用及原告垫付费用的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，原告在2016年7月10日将房屋换锁，被告范宏凯在2016年7月10日后未实际继续对该房屋进行占有使用，但由于被告违约在先，且未积极采取补救措施，对原告主张的被告承担租赁房屋期间尚未结清房屋自2015年9月14日至2016年9月13日的物业管理费人民币2614元，以及由原告常浩垫付的水费人民币125元、电费人民币33.85元的请求，有事实和法律依据，予以支持；对原告要求的2016年9月13日之后的物业管理费及房屋租金不予支持。
关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”及第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定,原、被告在《房屋租赁合同》约定保证金为人民币2600元，被告已支付给原告，保证金在无特殊约定的情况下，为担保合同的履行，在被告违约的情况下，保证金不予退还，结合原告损失和被告违约情形，保证金以足以弥补原告损失。故对于原告主张支付违约金的请求不再支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告常浩与被告范宏凯签订的房屋租赁合同于2016年11月3日解除；二、被告范宏凯于本判决生效之日起十日内腾空其放置于滇池源居4-2-1701室中的物品；三、被告范宏凯于本判决生效之日起十日内向原告常浩支付自2016年7月1日至2016年10月31日止的房屋租金人民币10400元；物业管理费人民币2614元；水费人民币125元、电费人民币33.85元；以上合计人民币13172.85元；四、驳回原告常浩的其他诉讼请求。本案诉讼费人民币212元，原告已预交，由被告范宏凯承担，与前款一并履行。
双方当事人对于一审查明的案件事实均无异议。
二审中，上诉人提交电费缴费清单，欲证明涉案房屋被上诉人一直在使用，上诉人2017年6月15日还垫付了电费209.88元。经质证，被上诉人对证据的真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可。本院认为，缴费清单不能有效证明上诉人的证明目的，不予采信。
综上，本院对一审查明的案件事实予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付房屋租金、物业管理费以及金额的认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方当事人对一审判决上诉人腾空其放置于滇池源居4-2-1701室中的物品、向被上诉人支付水费125元、电费33.85元均无异议，本院予以维持；对于房屋租赁合同的解除问题，上诉人、被上诉人于2014年6月16日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人虽主张其作为江西省龙式建筑开发集团公司云南分公司负责人，租房行为系职务行为，行为后果应由公司承担，但对此未提交有效证据予以证明，而该主张与本案查证事实相悖，故不予采信，确认上诉人作为涉案房屋承租人，系本案适格当事人。双方在合同中明确约定了房屋租金的支付期限，上诉人一方到期后迟延交付房屋租金，经被上诉人催告后在合理期限内仍未支付，被上诉人据此要求解除合同符合法律规定，本院予以支持，确认上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同解除。对于房屋租金及物业管理费的认定问题，被上诉人在上诉人未支付房租的情况下于2016年7月10日将门锁更换，虽然双方未就合同的解除事宜进行过协商，但被上诉人更换门锁的行为客观上已使案涉房屋脱离上诉人掌控，使上诉人无法继续管理使用，故2016年7月10日之后的房屋租金及物业管理费不应由上诉人承担，而应由被上诉人自行承担。因此，上诉人应向被上诉人支付2016年7月1日至2016年7月10日的房屋租金为867元（2600元/月÷30天×10天），2015年9月14日至2016年7月10日的物业管理费2178元（2614元÷12个月×10个月）。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十六条第一款规定，判决如下：
一、维持昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初7943号民事判决第二项，即：二、被告范宏凯于本判决生效之日起十日内腾空其放置于滇池源居4-2-1701室中的物品；
二、撤销昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初7943号民事判决第一、三、四项，即：一、原告常浩与被告范宏凯签订的房屋租赁合同于2016年11月3日解除；三、被告范宏凯于本判决生效之日起十日内向原告常浩支付自2016年7月1日至2016年10月31日止的房屋租金人民币10400元；物业管理费人民币2614元；水费人民币125元、电费人民币33.85元；以上合计人民币13172.85元；四、驳回原告常浩的其他诉讼请求；
三、解除上诉人范宏凯与被上诉人常浩于2014年6月16日签订的房屋租赁合同；
四、上诉人范宏凯于本判决生效之日起十日内向被上诉人常浩支付2016年7月1日至2016年7月10日的房屋租金867元、物业管理费2178元、水费125元、电费33.85元，合计3203.85元；
五、驳回上诉人范宏凯的其他上诉请求；
六、驳回被上诉人常浩的其他诉讼请求。
一审案件受理费212元，由上诉人范宏凯负担；二审案件受理费212元，由上诉人范宏凯负担50元，被上诉人常浩负担162元。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕊
审判员 田 庄
审判员 薛 艳
二〇一七年十月十日
书记员 桂小涵