宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0202民初2504号
原告：谭占清，男，1958年1月10日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区乌海市海勃湾区。
委托诉讼代理人：张永清，内蒙古济海律师事务所律师。
被告：范西金，男，1955年9月28日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
第三人：贾德亮，男，1957年出生，汉族，个体，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
原告谭占清与被告范西金、第三人贾德亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谭占清及其委托诉讼代理人张永清、被告范西金到庭参加了诉讼，第三人贾德亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谭占清向本院提出的诉讼请求：1.请求依法判令被告履行《抵账（抵押）协议》交付位于石嘴山市大武口区XXX号、XXX号营业房两套并协助原告办理房屋过户登记（网签）手续；2.本案受理费由被告承担。事实与理由：2013年3月10日，被告向第三人借款2000000元给内蒙古长城建筑安装有限责任公司宁夏分公司投资2000000元（实际收到投资款1930000元，第三人扣除70000元利息）。当时借款合同约定原告作为该笔借款的担保人。后被告不履行还款义务，无奈原告在乌海的中国银行鄂尔多斯分行替被告给第三人还款2000000元及利息。2013年4月17日，原告偿还第三人900000元、2013年6月28日原告偿还第三人650000元、2013年7月6日原告偿还第三人450000元。2013年12月22日，原、被告达成《抵账（抵押）协议》。约定被告将位于石嘴山市大武口区半岛观邸XXX号、XXX号营业房二套抵顶原告替其担保的巴彦淖尔市盛世典当行2000000元贷款的偿还。2014年9月1日巴彦淖尔市盛世典当行法定代表人给原告出具证明一份。原告屡次催促被告交付二套营业房屋，被告没有履行合同意愿，依法生效的《抵账（抵押）协议》受法律保护。所以原告依据《中华人民共和国合同法》第60条、135条之规定特向人民院提起诉讼，请求依法判决。
被告范西金答辩称，1.原告诉讼中陈述的内容与客观事实不符，涉案借款是被告代表内蒙古长城建筑安装有限公司宁夏分公司向贾德生借的，并非第三人贾德亮，该笔借款直接转账至内蒙古长城建筑安装有限公司宁夏分公司银行账户，并用于宁夏分公司承建的大武口区半岛观邸项目上，借款利息均由宁夏分公司支付，并非被告的投资款。宁夏分公司承建的大武口区半岛观邸项目系原告谭占清、被告范西金及案外人郭志军合伙项目，工程完工后，原告谭占清已经以内蒙古长城建筑安装有限公司的名义提起诉讼主张全部工程款，经最高院终审判决，该项目宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司尚拖欠工程款及利息近三千万元左右，该借款系半岛观邸项目的合伙债务，已由长城公司归还，并非原告谭占清归还，应当在合伙清算时予以扣减；2.涉案大武口区解放东街半岛观邸小区XXX、XXX号营业房系半岛观邸项目部发包方宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司抵顶给内蒙古长城建筑安装有限公司宁夏分公司冲抵工程款，宁夏分公司将该房产登记于作为该项目合伙人即被告的名下，现该项目合伙人尚未进行合伙清算，原告作为合伙人无权要求交付该房屋；3.原、被告双方签订的抵押协议违反了《担保法》的强制性规定，为无效协议。原告要求被告交付涉案房屋的请求没有事实和法律依据。
第三人贾德亮未到庭参加诉讼，未在法定答辩期限内向法庭提交书面的答辩意见，未举证、质证。
本案原、被告围绕诉讼请求依法分别提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。原、被告对对方提交的证据均有争议，本院认定如下：一、原告的证据：1.《抵押协议》原件，被告范西金质证对其真实性无异议，但认为未办理抵押物登记，原告不能享有对抵押物的抵押权，对合法性及关联性有异议，故对该证据的证明力本院不予确认；2.《商品房买卖合同》原件2份，（2016）宁0202民初2270号民事判决书1份，来源合法，与本案关联，但被告范西金认为系其与原告及案外人郭志军的共有资产，且未作清算，故对该证据的证明力本院不予确认；3.《证明》原件1份，来源合法，客观真实，但与本案无关，对其证明力本院不予确认。二、被告的证据：1.收据、财务证明来源合法，原告对其真实性无异议，但与本案无关，本院不予确认；2.《股东会议纪要》、收据来源合法、内容客观，能够证实原、被告及与案外人郭志军存在合伙关系，对该证明目的本院予以确认；3.（2017）最高法民终603号民事判决书系生效的法律文书，来源合法、内容真实，能够达到被告的证明目的，对其证明力本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年12月7日，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司与内蒙古长城建筑安装有限责任公司签订《顶账协议》，约定宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司将属己的位于大武口区半岛观邸XX-
XXX号、XX-XXX号、XX-XXX号、XX-XXX号、XX-
XXX号商铺折抵价款6903224元用于冲抵欠付内蒙古长城建筑安装有限责任公司的工程款；2.2012年12月9日，内蒙古长城建筑安装有限责任公司出具证明，将其中的XX-
XXX号、XX-
XXX号房产的正式《商品房买卖合同》签于被告范西金名下；3.2013年12月22日，原告谭占清与被告范西金达成《抵押协议》，约定被告范西金将其名下的位于大武口区半岛观邸小区XX-
XXX号、XX-
XXX号商铺抵押给原告谭占清，用于偿还原告替被告向巴彦淖尔市盛世典当行偿还的借款2000000元；4.涉案的位于大武口区解放东街半岛观邸XX幢XXX号、XXX号房产即上述XX-
XXX号、XX-
XXX号商铺，其权利人均为范西金和杨丽华，截至2018年7月31日无抵押登记记载；5.原、被告均认可案涉房产为其共同所有，房产权属未进行具体的分配；6.内蒙古长城建筑安装有限责任公司宁夏分公司系内蒙古长城建筑安装有限责任公司于2010年7月依法申请设立。
本院认为，财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中原、被告之间虽就涉案房产进行了抵顶，但未办理抵押登记，故该抵押协议属未生效状态。同时涉案的位于大武口区解放东街半岛观邸XX幢XXX号、XXX号房产登记的权利人为范西金和杨丽华，但在本案中，原、被告均认可该不动产物权的真实权利人为其与谭占清及案外人郭志军，其单方处置共有财产行为无效。故原告要求被告办理房屋过户登记的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。第三人贾德亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对答辩权、质证权等诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
驳回原告谭占清全部诉讼请求。
案件受理费22800元，减半收取计11400元，由原告谭占清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判员王文亮
二〇一八年八月三十一日
书记员仇娟宁
附：本判决适用的有关法律条款如下
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。