北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第09496号
上诉人（原审被告、反诉原告）杜建芝，女，1967年5月20日出生。
委托代理人虞荣俊，北京市新开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）成都社，男，1966年2月5日出生。
委托代理人张宁，北京市君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京顺驰不动产网络有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路69号1号楼4-0702。
法定代理人钟宇，总经理。
委托代理人高晶，女，北京顺驰不动产网络有限公司员工。
上诉人杜建芝因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
成都社在原审法院诉称：成都社与杜建芝于2007年3月26日签订《房屋买卖合同》，约定成都社购买208号房屋，购房总价615000元。签订合同后成都社陆续支付杜建芝购房款52万元，房屋一直由成都社的儿子及儿媳居住。2013年杜建芝以该房屋系央产房，目前石化研究院不允许房屋出售给非单位职工为由将成都社诉至法院。后法院判决解除双方签订的房屋买卖合同并要求成都社限期腾退房屋。杜建芝出卖房屋时应当保证所售房屋能够进行产权过户。现因为房屋无法办理过户手续给成都社造成了巨大的经济损失。故请求法院判令杜建芝：1、返还成都社购房款人民币52万元，房屋中介费13600元；2、按照同期银行贷款利率支付成都社上述款项自2007年3月26日至实际支付之日的利息，截至2014年1月7日暂计为241355元；3、赔偿成都社的装修费损失48154元；4、支付成都社自2008年9月26日至实际支付之日的违约金，以615000元为基数按照每日万分之四的标准计算，截止到2014年1月1日违约金共计472812元；5、支付成都社房屋溢价款损失2195600元。
杜建芝在原审法院辩称：第一，杜建芝同意返还成都社购房款52万元，不同意返还房屋中介费。该笔费用成都社应该向第三人中介公司主张。第二，成都社诉求二没有合同依据，不同意该项诉讼请求。第三，成都社诉求三杜建芝认为应该按照过错程度由三方承担相应责任，对装修损失的数额也不认可。第四，成都社诉求四没有合同依据，不同意该项诉讼请求。第五，成都社诉求五没有事实及法律依据，不同意该项诉讼请求。综合成都社的第二、第四、第五项诉求，都是基于损失的赔偿，不应该重复累计计算。杜建芝认为第三人中介公司没有尽到忠实居间义务，没有进行严格的审核责任，如果成都社存在损失，中介公司也应承担部分责任。成都社自2007年3月26日起至今一直占用房屋，占用费约42万元，现我提出反诉，反诉要求成都社支付从2007年3月26日起至2014年3月25日的房屋占用费322173元，要求成都社按照每月3835元标准支付2014年3月26日至实际腾退房屋之日的房屋占用费。
成都社针对杜建芝的反诉辩称：不同意杜建芝的反诉请求。本案双方签订了买卖合同之后，成都社看到了杜建芝的房产证，购房的时候已经尽到了注意义务，杜建芝出售房屋时应该调查房屋是否能够上市，是否符合央产房上市的规定。已经生效的判决认定杜建芝承诺签订合同1年半内办理好央产房上市手续，杜建芝不能办理，其应承担相应责任，因此成都社在合同解除过程中无任何过错。而且合同中约定了没有办理产权之前支付购房款30余万元，但实际上成都社在杜建芝要求下已经支付了52万元。杜建芝的反诉请求没有事实和法律依据，我不同意杜建芝的反诉请求。
第三人顺驰公司在原审法院述称：当时是三方到场对房屋的情况进行了解，顺驰公司认为三方签订合同是对房屋情况已经确认过了，故顺驰公司不应该承担责任。
原审法院经审理查明：杜建芝原系中国石化集团石油化工科学研究院（以下简称石化研究院）职工，1998年，杜建芝以97成本价购买208号房屋，建筑面积53.1平方米。2001年9月，杜建芝取得该房屋所有权证。2007年3月26日，杜建芝（卖方）与成都社（买方）、顺驰公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：杜建芝将208号房屋出售给成都社，杜建芝保证已依法取得房屋的所有权，保证该房屋权属证件的真实、合法、有效性，保证该房屋符合国家及北京市房屋上市的有关规定及政策法规，不涉及抵押或查封，不涉及（第三方）诉讼。房屋如存在共有人，杜建芝保证已取得共有人的同意。由于违反国家及北京市相关政策法规而引起的法律及经济责任由杜建芝承担。房屋出售价格为615000元。由成都社给付顺驰公司居间服务费13600元。违约责任约定：双方任何一方不按期办理付款手续、过户手续、房屋交验手续的，或者不按合同约定时间提供文件、资料、证件等致使本合同无法按期履行的，每延迟一日，应按房价款总额的万分之四向另一方支付违约金，迟延超过7日，另一方有权解除合同。如双方任何一方违约，双方已付顺驰公司居间服务费不予退还。守约方所付居间服务费由违约方进行赔偿。当日，三方还签订《补充协议》一份，约定：杜建芝承诺于本合同签订之日起一年半内办理好该房屋央产房上市手续。合同签订后，成都社向顺驰公司交纳了中介服务费13600元，杜建芝将208号房屋交付成都社使用至今，成都社陆续给付杜建芝房屋购房款共计52万元。
2010年4月13日，208号房屋原产权单位石化研究院房产科出具证明，内容为：“根据我院规定，18号住房暂不易上市交易（住房信息已上报国管局）”。2013年，杜建芝以208号房屋不能上市交易，合同无法继续履行为由将成都社诉至本院，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》、并要求成都社及现居住人成超腾退房屋。法院于2013年7月23日作出（2013）海民初字第16066号民事判决书，认定杜建芝与成都社签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效，但208号房屋属石化研究院以福利售房方式发售给本院职工的央产房，其对外出售须符合原产权单位相关售房政策，然成都社非石化研究院职工，其与杜建芝所签订的合同实质上已无法继续履行，并判决：一、自本判决生效之日解除杜建芝与成都社于2007年3月26日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》中关于208号房屋的相关房屋买卖的内容；二、成都社、成超于本判决生效后30日内将208号房屋腾空交还杜建芝；三、驳回杜建芝其他诉讼请求。后成都社不服一审判决上诉至北京市第一中级人民法院，2013年12月9日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第12312号民事判决书，认定杜建芝承诺在合同签订之日起一年半内办理好该房屋央产房上市手续，现该承诺不能实现，杜建芝应承担相应责任，成都社就相应损失问题可另行解决，并判决驳回成都社上诉，维持原判。
审理中，成都社就其主张的装修损失提供装修票据，证明其装修花费共计48154元。杜建芝就成都社提供的发票的真实性认可，关联性不认可，认为该发票不能证明使用在本案诉争房屋上。对其他证据真实性、关联性均不认可，称证据上显示从2007年4月开始装修，至今年已经7年，即使主张装修损失也不能按照当时价格的全额主张，要考虑折旧和现在的价值。顺驰公司对上述证据的真实性认可。
庭审中，杜建芝就其抗辩主张向法院提交如下证据：1、石化研究院房产科证明。证明最迟在2010年4月13日成都社就应该知晓涉案房屋不能交易的事实，对于之后损失的扩大应该成都社自行承担相应法律责任。2010年4月成都社就曾起诉杜建芝要求解除合同赔偿损失，所以杜建芝去单位开具了证明。后来杜建芝又起诉过成都社一次。2、（2010）海民初字第12361号案件的询问笔录3份、杜建芝提交的“证明”、成都社提交的房屋价值评估申请。证明在2010年4月成都社就向法院提起诉讼要求解除房屋买卖合同，原因在于成都社已经知道诉争房屋属于不能上市交易的央产房，无法实现合同目的。在该案中，2010年4月13日杜建芝提交石化研究院房产科出具的208号房屋不宜上市的证明，以书面形式告知成都社208号房屋不能上市交易的事实。成都社在明知诉争房屋无法交易的情况下，在2010年4月16日就208号房屋提出房屋价值评估申请，后成都社撤诉。因此可以证明2010年4月的时候成都社已经明确知道208号房屋无法上市交易，双方买卖合同无法实现合同目的。因此对2010年4月之后的扩大的损失应该由成都社自行承担。成都社对上述证据的质证意见为：证据1真实性认可，证明目的不认可。成都社确实在2010年诉讼过，当时想要和杜建芝协商，但是杜建芝不想给任何赔偿，认为自己不承担任何责任，所以事情得不到解决，导致损失扩大，损失不是成都社的责任。证据2真实性均认可，关联性不认可。之前成都社确实起诉过，但双方对于损失赔偿数额一直没有达成一致，杜建芝作为卖方出售房屋的时候没有尽到查清房屋是否能够上市的注意义务，在得知房屋不能上市之后也没有主动找到成都社退还购房款、赔偿损失，而且还不断找到成都社要求多支付购房款。（2010）海民初字第12361号案件后杜建芝也曾经起诉、后撤诉。杜建芝的证据只能证明案件至今没有结果，是双方处理事情的一个过程。顺驰公司对证据1的真实性认可，对证据2未发表质证意见。
本案审理中，法院到石化研究院房产科进行调查，该部门答复：208号房屋所处的18号院的房屋不允许对外上市交易，只能在职工内部进行交易，交易价格由双方协商，单位对交易价格没有条件要求。208号房屋对出售对象有限制，只能出售本单位的职工，交易价格没有限制，可以按市场价格出售给本单位职工。房屋不能上市交易原产权人是知道的。18号院产权证是2001年9月办理完毕，杜建芝当时已经与我单位解除关系不是我单位职工了，所以才发放了产权证，杜建芝是2002年8月22日领取的房屋产权证，当时房屋均不允许出售。
另，杜建芝反诉主张从2007年3月26日起至本案诉讼时，208号房屋一直由成都社一方居住使用为由，要求成都社支付2007年3月26日至实际腾退房屋之日的房屋占用费。成都社对此不予认可，认为合同的解除应由杜建芝承担完全的责任，杜建芝根本违约给其造成重大损失，且他已经按合同约定并超额支付购房款，杜建芝要求他支付租金没有事实和法律依据。
审理中，成都社申请对208号房屋在2013年7月23日的市场价格进行评估作价，以208号房屋在2013年7月23日的市场价格与房屋实际购买价格之间的差额作为计算208号房屋的溢价款损失的依据。杜建芝对成都社的主张不予认可，并申请对208号房屋在2010年4月13日的市场价格进行评估作价，主张应以208号房屋在2010年4月13日的市场价格与房屋实际购买价格之间的差额作为计算房屋的溢价款金额的依据。同时，杜建芝申请对208号房屋在2007年3月26日至2014年3月25日期间的租金使用价格进行评估鉴定。鉴于双方就鉴定208号房屋溢价款金额的时间点不能达成一致，法院根据双方当事人申请，委托北京圣元房地产评估咨询有限公司分别就下列事项进行评估鉴定：1、208号房屋在2013年7月23日的市场价格；2、208号房屋在2010年4月13日的市场价格；3、208号房屋在2007年3月26日至2014年3月25日期间的租金使用价格。北京圣元房地产评估咨询有限公司于2014年6月6日出具《房地产估价报告》，载明：1、208号房屋在2013年7月23日的公开市场价值为281.06万元；2、208号房屋在2010年4月13日的公开市场价值为150.7万元；3、208号房屋在估价时点2014年3月25日，租期自2007年3月26日至2014年3月25日期间的租金使用总价为322173元。经核算，208号房屋在2007年3月26日至2014年3月25日期间的月平均租金为3835元。成都社支付评估费7500元。杜建芝支付评估费共计9000元。成都社认可《房地产估价报告》的上述结论。杜建芝认可《房地产估价报告》的第三项结论，但对第一、第二项结论不予认可，主张《房地产估价报告》没有考虑208号房屋只能在石化研究院内部交易这一限定条件对房价的影响，并提出补充评估申请。北京圣元房地产评估咨询有限公司于2014年6月23日作出《关于﹤2014年海民初字第07634号﹥评估异议的回复》。杜建芝对《关于﹤2014年海民初字第07634号﹥评估异议的回复》不予认可，但不申请重新评估。审理中，顺驰公司虽曾到庭发表答辩意见，但在本案由简易程序转为普通程序、组成合议庭审理并组织庭审的阶段，法院以司法专邮的形式向顺驰公司邮寄送达了开庭传票、合议庭成员告知等诉讼材料，其公司签收后并无正当理由未到庭参与庭审。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证、（2013）海民初字第16066号民事判决书、（2013）一中民终字第12312号民事判决书、《房地产估价报告》、《关于﹤2014年海民初字第07634号﹥评估异议的回复》、评估费发票、开庭笔录、证明、房屋价值评估申请等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，杜建芝作为208号房屋所有权人，其在未就208号房屋是否能够对外上市交易进行充分核实的情况下，即与成都社签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，将208号房屋出售给成都社，并承诺于合同签订之日起一年半内办理好该房屋央产房上市手续。现因208号房屋不符合对外出售政策导致双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议因实质上无法继续履行而解除，杜建芝的行为构成违约，其应就《房屋买卖合同》及《补充协议》的解除及由此造成的损失承担主要责任。同时，成都社作为购买方，其在购买208号房屋时已经知晓208号房屋性质系央产房，其应充分认识到央产房交易过程中可能存在的风险，并尽到充分审查之义务。成都社在未向有关部门核实的情况下，仅依据杜建芝的单方陈述即轻信208号房屋能够对外出售存在不当，成都社亦应就此承担一定责任。相应责任比例由法院酌情予以判定。对于杜建芝主张顺驰公司在双方签订合同中未尽忠实居间义务、未进行严格的审核，应承担相应责任的抗辩理由，双方虽系通过顺驰公司居间签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，但本案系房屋买卖合同纠纷，顺驰公司的居间行为并不能免除杜建芝作为房屋出卖方所应承担的就出售房屋性质及能否上市交易情况进行充分查证核实之义务，故法院对杜建芝的抗辩意见不予采信。如杜建芝认为顺驰公司在履行居间服务过程中存在违约行为，可另行主张。
就成都社已经支付的购房款52万元，杜建芝同意返还，法院不持异议。就成都社主张的上述购房款利息损失，鉴于杜建芝存在违约，且实际占有该笔资金，故成都社要求杜建芝按中国人民银行同期贷款利率支付其购房款52万元自2007年3月26日至实际给付之日止的利息损失，具有事实及法律依据，法院予以支持。就中介服务费，鉴于双方《房屋买卖合同》明确约定如双方任何一方违约，双方已付顺驰公司居间服务费不予退还，守约方所付居间服务费由违约方进行赔偿，故杜建芝作为违约方应依据双方约定向成都社支付中介服务费13600元。现成都社要求杜建芝给付中介费之诉讼请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。就成都社主张的中介服务费利息损失，鉴于双方就此并无约定，且并非由杜建芝实际占用该笔资金而给成都社造成损失，故就成都社的该项诉讼请求，法院不予支持。就成都社主张房屋装修损失及利息，鉴于成都社自2007年起即装修并入住208号房屋至今，装修时间已超过5年，装修的各项设备设施均存在相应折旧，且成都社已经享受装修的实际收益，故对成都社主张的房屋装修损失及利息之诉讼请求，法院亦不予支持。
因一方当事人违约，另一方当事人有权依据双方约定向违约方主张违约金，如实际损失超过违约金约定数额，守约方可向违约方主张实际损失。换言之，即守约方可以在违约金和实际损失中择其一弥补其相应的损失。庭审中，经法院释明，成都社坚持同时主张损失和违约金，法院将根据其实际损失情况结合评估结果及双方责任比例判定实际损失额度，对成都社另要求杜建芝给付其违约金的诉讼请求，法院不予支持。就成都社主张房屋溢价款损失，双方因购买208号房屋产生争议，且历经多次诉讼，在此期间房屋价格上涨确系给成都社造成损失，故杜建芝作为违约一方，应向成都社赔偿房屋溢价款损失。就房屋溢价款损失的计算，杜建芝主张成都社在2010年4月13日即已知晓208号房屋不能上市交易之情况，故就2010年4月13日之后房屋价格继续上涨所造成的损失应由成都社自行承担。就此，法院认为，208号房屋原产权单位石化研究院房产科虽于2010年4月13日就208号房屋能否上市交易出具有证明，但直至2013年7月23日法院作出（2013）海民初字第16066号民事判决书，确认208号房屋不能上市交易的事实，并判定解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，故计算房屋溢价款损失应以解除合同的判决作出之日即2013年7月23日208号房屋的市场价格与房屋实际购买价格之间的差额为宜，具体赔偿数额法院将依据《房地产估价报告》所作结论，并考虑双方过错程度，对房屋溢价款损失酌情予以判定。
就杜建芝反诉成都社支付208号房屋自2007年3月26日至实际腾退之日的房屋占用费一节，法院认为，成都社占有208号房屋系基于双方买卖208号房屋之约定，故在2013年7月23日法院判决解除双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议前，成都社占有208号房屋具有合理依据。考虑成都社未能尽到充分审查义务，法院酌情判定成都社向杜建芝支付2007年3月26日至2013年7月23日期间的房屋占用费。2013年7月23日，法院依法判决成都社腾退208号房屋，在此情况下，成都社依旧占有208号房屋缺乏依据，故成都社应按照每月3835元之标准向杜建芝支付自2013年7月24日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。顺驰公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响法院依据查明事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杜建芝于本判决生效后七日内返还给成都社购房款人民币五十二万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率向成都社支付自二○○七年三月二十六日起至该款项实际给付日止的利息；二、杜建芝于本判决生效后七日内赔偿成都社中介服务费人民币一万三千六百元；三、杜建芝于本判决生效后七日内赔偿成都社房屋溢价款损失人民币一百七十五万六千四百八十元；四、成都社于本判决生效后七日内给付杜建芝二○○七年三月二十六日至二○一三年七月二十三日期间房屋使用费人民币五万八千二百四十元八角七分，并按照每月三千八百三十五元标准给付杜建芝自二○一三年七月二十四日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；五、驳回成都社的其他诉讼请求；六、驳回杜建芝的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杜建芝不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由是：原审法院没有在本案中让顺驰公司承担相应的退赔责任是不正确的，顺驰公司应当对房屋溢价损失承担连带责任；原审法院不应该支持杜建芝向成都社支付52万元购房款的利息损失；原审判决确定的溢价损失数额明显过高，确定损失应以2010年4月的房价作为时间节点计算；原审判决房屋使用费数额明显过低，成都社应按每月3835元的标准向杜建芝支付2007年3月26日至2013年7月23日期间的房屋占用费；房屋中介费13600元不是杜建芝收取的，而且顺驰公司在交易中也存在过错，如果退还也应由顺驰公司退还。
成都社服从原审法院判决，并针对杜建芝的上诉答辩称：顺驰公司不是房屋买卖合同相对方，与本案不是同一法律关系；2007年杜建芝和成都社签订合同后，成都社就支付了首付款，因杜建芝家里急需用钱，所以成都社一直比合同的约定多支持了购房款，杜建芝在明知房屋不能过户的情况下一直占用钱款，所以应当赔偿利息损失；房屋的溢价是房屋的增值部分，杜建芝占用资金给我方造成的损失与房屋增值是不同的；2010年杜建芝说房屋不能过户的情况下我方才起诉的，因为就溢价损失没有达成一致，所以合同没有解除，合同直到2013年7月才解除，购房合同的解除需要法院的确认，不能以单位的说明作为事实认定的依据，原审法院认定的合同解除时间是没有问题的；房屋使用费的问题，2013年7月23日之前我方占用房屋是有合同依据的，只是因为杜建芝的过错导致房屋无法过户，所以成都社在一审期间是不同意杜建芝要求支付房屋使用费的反诉请求的，而且成都社对房屋也进行了装修，损失也是很大的；原审法院对中介服务费的处理符合合同的约定；杜建芝在出售房屋时应当了解房屋能否过户的事实，而且合同对于何时办理过户也是有约定的。
被上诉人顺驰公司述称：本案系房屋买卖合同纠纷，顺驰公司的居间行为不能免除杜建芝查证涉案房屋能否出售并过户的义务。签订合同时三方均在场，合同中也约定了杜建芝应该保证房屋能够出售并办理过户。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案涉案房屋系央产房，尚不具备上市交易的条件，故双方无法继续履行已经签订的《房屋买卖合同》，该合同已经生效判决予以解除，导致该合同解除的责任以及损失的负担是本案的争议焦点。由于合同中约定杜建芝同意在签约后一年半将涉案房屋过户给成都社，现杜建芝不能履行该合同义务，其行为应当认定为违约行为。当然，由于涉案房屋的属性，成都社亦在交易前已经知悉，其应当对该交易以及履行后果尽到足够的注意义务，亦可以避免损失的发生。因此，原审法院判决认定对导致合同的解除由杜建芝承担主要责任，成都社承担次要责任的处理正确，本院予以支持。在责任确定后，各自的损失均应按照责任比例进行分担。对于杜建芝而言，其损失仅为房屋的租金或使用费；就成都社而言，其损失应当包括已付房款的利息损失、房屋溢价损失、已付中介费损失及房屋装修损失。对于52万元的利息损失一节，因52万元自2007年3月已在杜建芝处，杜建芝因此可以获得一定的收益，但原审法院未考虑责任分担比例而判定杜建芝给付成都社同期贷款利息损失不当，本院予以纠正，杜建芝应按同期贷款利息的80%向成都社支付利息损失。原审法院对中介费13600元的负担未考虑责任分担比例而直接由杜建芝承担全部责任的处理显属不当，本院予以纠正。杜建芝应承担成都社中介费损失10880元，成都社自行负担2720元。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。就房屋溢价损失一节，因自2010年4月13日起，成都社已经知道涉案房屋不能上市交易，且其已向法院提起诉讼要求解除双方的买卖合同，当时杜建芝亦同意解除合同，只是双方就损失赔偿问题未达成一致意见，但成都社撤诉后，双方并未协商如何解决无法继续履行合同的问题。杜建芝亦知道交易无法继续履行，亦未及时采取措施，直到2013年才向法院提起诉讼要求解除合同。故本院认为就2010年4月13日起至2013年7月23日止之间的房屋溢价损失双方均有责任，且责任相当，本院对此期间的房屋溢价损失判定双方各承担一半。原审法院对于2010年4月13日之前的房屋溢价损失处理正确，但对于2010年4月13日起至2013年7月23日止之间的房屋溢价损失的处理不当，本院予以纠正。同理，原审法院对于房屋使用费的处理亦存在不当，本院比照房屋溢价损失的处理原则予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7634号民事判决第五项、第六项；
二、变更北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7634号民事判决第一项为杜建芝于本判决生效后七日内返还给成都社购房款人民币五十二万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率的百分之八十向成都社支付自二○○七年三月二十六日起至该款项实际给付日止的利息；
三、变更北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7634号民事判决第二项为：杜建芝于本判决生效后七日内赔偿成都社中介服务费人民币一万零八百八十元；
四、变更北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7634号民事判决第三项为：杜建芝于本判决生效后七日内赔偿成都社房屋溢价款损失人民币一百三十六万五千四百元；
五、变更北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7634号民事判决第四项为成都社于本判决生效后七日内给付杜建芝二○○七年三月二十六日至二○一三年七月二十三日期间房屋使用费人民币十万三千四百九十三元九角，并按照每月三千八百三十五元标准给付杜建芝自二○一三年七月二十四日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；
六、驳回成都社的其他诉讼请求；
七、驳回杜建芝的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费一万六千五百元，由成都社负担三千三百元（已交纳）；杜建芝负担一万三千二百元（已交纳九千元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
一审本诉案件受理费三万四千七百三十二元，由成都社负担一万四千七百三十二元（已交纳）；杜建芝负担二万元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费三千零六十六元，由杜建芝负担一千八百元（已交纳）；成都社负担一千二百六十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万七千六百九十八元，由杜建芝负担两万一千六百九十八元（已交纳）；由成都社负担六千元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 时 玲
审判员 刘国俊
二〇一四年十二月十二日
书记员 黄 闯