湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第04627号
上诉人（原审原告）刘翔。
被上诉人（原审被告）长沙明辉房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区香樟路4号3栋303房。
法定代表人刘智超，经理。
委托代理人姜鑫，男，1988年8月28日出生，汉族。
原审原告张清。
上诉人刘翔因与被上诉人长沙明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉公司），原审被告张清商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2014）雨民初字第01478号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，位于长沙市香樟路4号的湘樟小区项目系明辉公司开发的商品房。2009年7月9日，刘翔、张清与明辉公司签订了《长沙市商品房买卖合同》。合同约定刘翔、张清购买长沙市香樟路湘樟小区某号房，总价款为441321元，房屋交付期限为2010年1月20日前。合同对产权登记约定如下：1、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任；2、自合同签订之日起三十个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；3、出卖人应在商品房交付使用后270个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后1年内办好土地使用权证；4、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记或手续的，买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，刘翔、张清依约向明辉公司支付了购房款。2010年1月20日，明辉公司依约向刘翔、张清交付房屋，但至今未为刘翔、张清办好房屋初始登记、房屋所有权证及土地使用权证。双方因产权登记事宜发生纠纷，刘翔、张清遂于2014年4月3日诉至法院，请求判令：1、明辉公司协助刘翔、张清办理房屋初始登记、房屋所有权证及土地使用权证；2、明辉公司支付自违约之日起至办妥上述所有登记及权证之日止的违约金（至2014年4月30日止暂计算为50707.78元）；3、明辉公司承担本案诉讼费用。另查明，“湘樟小区”项目用地范围内临路边三户房屋未按期拆除，长沙市国土局于2008年6月下达了《限期腾地决定书》，2009年4月，三户腾地义务人提起行政诉讼，经过一、二审，驳回了该三户要求撤销《限期腾地决定书》的诉讼请求。2010年1月20日长沙市国土局申请法院强制执行，但至今未拆除，导致整个项目未整体竣工验收。2012年3月1日，长沙市雨花区人民政府向长沙市城乡规划局请求先行对“湘樟小区”项目进行验收。
原审法院认为，依法订立的商品房买卖合同受法律保护，合同当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》约定由刘翔、张清购买明辉公司开发的商品房，合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务。合同签订后，刘翔、张清依约向明辉公司支付了购房款，已经履行了买方的合同义务，明辉公司作为卖方，应当在合同约定期限内办理相关登记。根据双方关于房屋产权登记的约定，明辉公司应在房屋交付使用后270个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥刘翔、张清的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后1年内办好土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记期限的，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。本案中，明辉公司至今尚未为刘翔、张清办理相关登记，已经构成违约，应承担违约责任。明辉公司辩称房屋所有权证没有办理好的原因是由于第三方责任所造成，请求免除违约责任。该院审查后认为，根据双方合同约定，明辉公司应当在房屋交付后的合理期限内办理相关登记，涉案房屋相关登记尚未办理有第三方的原因即项目拆迁未整体完成，影响了项目的整体验收，但根据合同相对性原则，并不能因此免除明辉公司应承担的违约责任。双方合同约定，由于出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，刘翔、张清不解除商品房买卖合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，明辉公司按日向刘翔、张清支付已付房款万分之一的违约金。考虑到造成明辉公司未及时办理相关登记有第三方的原因及明辉公司的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，该院酌情确定明辉公司按已缴纳房款的1%的标准支付刘翔、张清违约金4413.2元，对刘翔、张清主张的超出部分，不予支持。明辉公司作为房地产开发公司，不属于法定的办证主体，其关于办理房屋产权证书的合同义务是协助刘翔、张清办理上述房屋相关登记事项。该院确定明辉公司应在本判决生效之日起90日内协助刘翔、张清办理房屋初始登记、房屋所有权证及土地使用权证。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、明辉公司应于本判决书生效之日起90日内协助刘翔、张清办理房屋初始登记、房屋所有权证及土地使用权证；二、明辉公司应于本判决书生效之日起10日内支付刘翔、张清违约金4413.2元；三、驳回刘翔、张清的其他诉讼请求。本案受理费1148元，因适用简易程序减半收取574元，由明辉公司负担。
上诉人刘翔不服原审判决，向本院提起上诉称，一、在被上诉人未明确提出违约金比率过高，并要求调整的情况下，原审法院直接进行调整，违反法律规定。二、双方约定的违约金系双方的意思自治，并未超出法律规定，法院不应对违约金进行调整。三、即使要调整违约金，原审法院也调整过度，明显偏袒被上诉人。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案上诉费用。
被上诉人明辉公司答辩称，造成逾期办证的责任不能归责于被上诉人，逾期办证是政府行为造成的，属于不可抗力。目前政府部门积极地解决上诉人的办证问题，房产证已经办好。因此，本案存在不可抗力的情况，请求人民法院查明事实，依法公平、公正地解决双方纠纷。
原审被告张清同意上诉人刘翔的上诉意见。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。刘翔、张清已按约向明辉公司支付了购房款，明辉公司应当在合同约定的期限内交付房屋，并办妥房屋所有权证及土地使用权证。明辉公司未在合同约定的期限内为刘翔、张清办妥上述权证，已构成违约，应当承担相应的违约责任。但明辉公司未在合同约定的期限内办妥涉诉房屋相关权证的是“湘樟小区”项目用地范围内的三户腾地义务人拒不履行法院生效判决所致，并非明辉公司不积极履行合同义务，而且明辉公司已按约向刘翔、张清交付了房屋，并没有影响刘翔、张清对房屋的实际使用，故原审法院综合考虑明辉公司逾期办证的原因及刘翔、张清的损失情况酌情确定明辉公司按购房款1%的标准支付刘翔、张清违约金并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘翔的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1148元，由上诉人刘翔负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 凯
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年十月十六日
书记员 杨 蓓
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。