安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民二初字第00092号
原告：滁州国元典当有限责任公司。
法定代表人：王廷来，该公司总经理
委托代理人：张勇，安徽会峰律师事务所律师。
被告：黄外峰，男，1976年6月14日出生，汉族。
原告滁州国元典当有限责任公司（以下简称国元典当公司）为与被告为黄外峰典当纠纷一案，于2014年4月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并在审理过程中确定本案案由为借款合同纠纷。2014年6月9日，本院公开开庭审理了本案。原告国元典当公司的委托代理人张勇，被告黄外峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国元典当公司诉称：2011年3月23日，国元典当公司与黄外峰签订编号为2011年国元（典）字第008号的《典当合同》，约定：黄外峰以其位于滁州市天长西路30号的店铺（房地产权证号为：房地权证滁字第××号）为抵押物，向国元典当公司典当400万元，期限为两个月。同日，双方还签订了相应的《最高额抵押合同》，并办理了他项权证（他项权证号为：滁他20××84号）。合同签订后，双方均按约定履行了各自的合同义务。2011年8月26日，双方再次签订编号为2011年国元（典）字第040号的《典当合同》，在原《最高额抵押合同》基础上继续以上述房产作抵押典当400万元，期限至2011年10月25日；月综合费率为当金的千分之二十四，如延期赎当，除应支付正常的综合费用外，还应按当金总额的日万分之五支付逾期加罚综合费用。合同到期后，黄外峰仅支付了约定综合费用和部分典当本金。此后，双方达成续当协议，将典当期限延长至2012年10月25日，月综合费率变更为当金的千分之二十五。续当期限届满后，黄外峰仅支付了典当本金160万元以及2013年5月22日之前的综合费用。请求判令：1、黄外峰偿还典当本金240万元，以及截止2014年3月18日的综合费用、逾期加罚费用合计1209133元，并自2014年3月19日起，按月4.0%的标准支付逾期综合费用至付清之日止；2、确定国元典当公司对抵押财产享有优先受偿权；3、本案诉讼费及30000元律师费由黄外峰承担。
被告黄外峰未提交书面答辩意见，其在庭审过程中辩称：确实欠国元典当公司资金，但目前比较困难，希望能够调解解决。
原告国元典当公司为支持其主张，提交了如下证据：
证据一、特种行业许可证、典当经营许可证，证明：国元典当公司的主体资格；
证据二、典当合同及相应的当票各三份，证明：国元典当公司与黄外峰之间的权利义务内容；
证据三、《最高额抵押合同》及相应的抵押物清单、房产证、土地证、他项权证，证明：黄外峰以其所有的房地产向国元典当公司提供抵押担保，并办理了抵押登记手续；
证据四、划款通知书及相应的转账凭证各三份，证明：国元典当公司按约提供了典当本金；
证据五、续当申请表及相应的续当凭证各四份，证明：约定典当期限届满后，双方进行了续当展期。
被告黄外峰未提供证据。
经庭审质证，黄外峰对国元典当公司所举证据均无异议。本院对国元典当公司所举证据的证明效力予以确认。
经审理查明：2011年3月23日，国元典当公司与黄外峰签订编号为2011国元（抵）字第002号的《最高额抵押合同》，约定：黄外峰以其享有处分权的财产作为抵押物（详见抵押物清单），向国元典当公司申请抵押典当，当金最高限额为400万元，抵押期限自2011年3月24日至2011年9月23日，在抵押期间发放的一笔或多笔当金，只要当金余额不超过最高限额，均在抵押范围之内；抵押物担保的范围为：抵押期内所签当票约定的当金、利息、综合费用、违约金及实现债权的费用；在抵押期限内，双方有续当、转当、重新典当的，本合同持续有效；双方还约定了其他相关内容。该《最高额抵押合同》所附的抵押物清单载明：抵押物为房地权证滁字第××号房地产权证所载的房地产及滁国用（2011）第00353号土地使用权证所载的国有土地使用权。同日，国元典当公司与黄外峰还签订一份编号为2011国元（典）字第008号的《典当合同》（以下简称8号合同），约定：黄外峰以其座落于滁州市天长西路30号的店铺（产权证号为：房地权证滁字第××号）作为当物，向国元典当公司办理房地产抵押典当，当金为400万元，典当期限为2011年3月24日至2011年5月23日，实际提款日和还款日以支取凭证上记载的日期为准；黄外峰应按月按当金的24‰向国元典当公司预交综合费用，国元典当公司在放款时预扣1个月综合费用9.6万元；提前归还当金的，当金实际使用不足一个月，按一个月计收综合费用；本合同项下典当的担保方式为房地产抵押，担保范围为：当金、综合费用、利息、违约金、逾期费用及实现债权的税费，包括但不限于律师费，评估费、拍卖费用、诉讼费用、过户费用等；当期届满后超过5日仍不赎当的，典当行有权按绝当对当物进行处置；超过典当期限赎当的，为延期赎当，国元典当公司除收取延期期间的正常综合费用和利息外，黄外峰应按当金总额的日万分之五支付国元典当公司逾期加罚综合费用；如果要求续当，应在合同到期日前10日内提出书面申请，经国元典当公司审查同意后，签订续当凭证，本合同项下的典当才相应续当；续当后，本合同继续有效，对应的抵押合同、保证合同等相关合同、协议、资料继续有效；续当凭证作为本合同的补充和组成部分；本合同对应的当票编号为B00038844。双方还约定了其他相关内容。上述合同签订后，滁州市房产管理局于2011年3月24日为上述抵押房地产办理了抵押登记手续，并向国元典当公司颁发了编号为滁他20××84号的房地产他项权证。黄外峰于2011年3月24日向国元典当公司出具《划款通知书》，要求国元典当公司在预扣一个月综合费用96000元后，将实际发放的当金3904000元汇入指定账户。同日，国元典当公司向黄外峰指定账户汇款3904000元。此后，黄外峰亦在上述8号合同约定的期限内履行还款义务。2011年5月26日，国元典当公司与黄外峰签订编号为2011国元（典）字第024号的《典当合同》（以下简称24号合同），黄外峰仍以上述《最高额抵押合同》约定的房地产作为当物办理房地产抵押典当，典当期限为2011年5月26日至2011年8月25日，该《典当合同》对应的当票编号为B00038865，合同的其他内容与8号合同的内容相同。此后，双方按照与上述8号合同相同的方式履行了各自的义务。2011年8月26日，国元典当公司再次与黄外峰签订编号为2011国元（典）字第040号的《典当合同》（以下简称40号合同），黄外峰继续以上述《最高额抵押合同》约定的房地产作为当物办理房地产抵押典当，典当期限为2011年8月26日至2011年10月25日，该《典当合同》对应的当票编号为B00038890，合同的其他内容与8号合同的内容相同。该合同签订后，国元典当公司亦于同日向黄外峰指定账户汇款3904000元。因黄外峰未能按照40号合同约定的期限足额偿还当金本金，双方于2011年10月26日签订《续当凭证》，将典当金额变更为350万元，典当期限延长至2011年12月25日，变更综合费率为月2.5%。此后，因黄外峰仍未能按期足额偿还典当本金，双方分别于2011年12月25日、2012年2月25日、2012年4月25日三次签署《续当凭证》，变更典当本金金额为250万元，典当期限延长至2012年10月25日，维持2.5%的综合费率不变。上述续当期限届满后，黄外峰偿还了典当本金10万元，并支付了2013年5月22日之前的综合费用。此后，黄外峰未再支付典当本金及综合费用，并认可尚欠典当本金240万元。
另查明：2011年7月1日，滁州市琅琊区人民政府作出（2011）滁琅房决字第3号房屋征收补偿决定，对黄外峰设定抵押的上述房地产进行征收。此后，黄外峰设定抵押的上述房地产被拆除。但房屋征收部门与黄外峰未能达成补偿协议。
本院认为：本案中，国元典当公司系经相关部门批准，经营动产质押典当、财产权利典当和房地产抵押典当业务的法人企业，依法享有经营相关行政许可业务的资质，其与黄外峰签订的《最高额抵押合同》和有关《典当合同》，除部分条款约定不符合法律规定外，其余内容均合法有效。因黄外峰设定抵押的涉案房地产被征收拆除，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十四条的规定，国元典当公司对涉案抵押房地产应获得的征收补偿款依法应当享有优先受偿权。国元典当公司主张对涉案抵押房地产的征收补偿款享有优先受偿权的诉讼请求成立，本院予以支持。根据双方所签订《典当合同》的内容，国元典当公司并不是以使用、收益涉案房地产为目的，且自签订合同至本案争议发生期间，国元典当公司亦从未占有、使用涉案房地产，双方设定房地产抵押的实质是：黄外峰为保证债务的履行，以房地产作抵押，作为其到期还款付息的担保。按照《最高人民法院﹤关于金德辉诉佳木斯市永恒典当商行房屋典当案件应如何处理问题的复函﹥》规定的精神，双方所签订的《最高额抵押合同》、《典当合同》、当票等，实质上是以房地产作抵押的借款合同，应参照适用借款合同的相关法律规定处理。因双方于2011年10月26日签订《续当凭证》，变更综合费率为月2.5%，该约定标准超过了银行同类贷款利率的四倍，依照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，对超出的部分，本院不予保护。对国元典当公司诉请中的合理部分，本院予以支持。对国元典当公司要求黄外峰支付律师费的诉讼请求，因国元典当公司未能提供证据证明其主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百二十四条、第一百九十六条、第一百九十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十四条、第二百零三条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，判决如下：
一、被告黄外峰于本判决生效后十五日内支付原告滁州国元典当有限责任公司借款本金240万元及相应的利息（利息自2013年5月22日起，按同期同类银行贷款利率的四倍计算至本判决确定的给付之日止）；
二、原告滁州国元典当有限责任公司对滁州市天长西路30号店铺（产权证号为：房地权证滁字第××号）的征收补偿款享有优先受偿权；
三、驳回原告滁州国元典当有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费35673元，由被告黄外峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 柳 冰
审 判 员 史克银
人民陪审员 程德智
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 姚 远
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
6、民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。