浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第477号
上诉人（原审原告、反诉被告）：夏影。
委托代理人：林小鹏。
上诉人（原审被告、反诉原告）：夏秀英。
委托代理人：朱爱萍。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈天庸。
委托代理人：朱爱萍。
上诉人夏影、夏秀英为房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第2126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月18日受理后，依法组成合议庭，于2010年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人夏影及其委托代理人林小鹏，上诉人夏秀英与被上诉人陈天庸的共同委托代理人朱爱萍，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告（反诉原告）陈天庸、夏秀英系夫妻关系。2004年8月1日，原告（反诉被告）夏影与被告陈天庸、夏秀英签订《房屋租赁协议书》，约定：被告将坐落温州市鹿城区车站大道裕达大厦1号楼第三层部分房屋（西首一半），面积约350平方米，出租给原告作为办公场所；租赁期限为五年，自2004年8月17日起至2009年8月16日止；年租金14万元，六个月支付一次，原告必须在上半年度租期届满之前二个月预付下半年租金，自第二年起，年租金每年递增5%；原告预付5000元作为保证金，租期届满返还给原告；被告给予原告15天的免租金装修期，在装修期限内，原告在征得被告同意的前提下可以根据需要并在不影响房屋安全质量的情况下对房屋进行适当装修；合同五年租期届满，被告有权收回房屋，若原告需继续租用，在同等条件下享有优先租赁权，双方需重新签订协议。2007年9月2日，原、被告又签订了一份《房屋租赁协议书》，约定：被告将坐落温州市鹿城区车站大道裕达大厦1号楼第三层部分房屋（东首南边），面积约144平方米，出租给原告作为办公场所；租赁期限为二年，自2007年9月17日起至2009年8月16日止；年租金5万元，半年支付一次，原告必须在上半年度租期届满之前二个月预付下半年租金，自第二年起，年租金每年递增5%；被告给予原告15天的免租金装修期，在装修期限内，原告在征得被告同意的前提下可以根据需要并在不影响房屋安全质量的情况下对房屋进行适当装修；合同二年租期届满，被告有权收回房屋，若原告需继续租用，在同等条件下享有优先租赁权，双方需重新签订协议。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告将该房屋用于开办温州市鹿城区世德培训学校并进行了适当的装修。原告先后向被告支付了2004年8月17日至2006年8月16日两年租金28万元、2006年8月17日至2007年8月16日租金13万元、2007年8月17日至2008年8月16日租金175833元（其中2004年租赁合同租金13万元、2007年租赁合同租金45833元）、2008年8月17日至2009年8月16日租金18万元（其中2004年租赁合同租金13万元、2007年租赁合同租金5万元），原告另支付了保证金5000元。双方约定的租赁期限届满后，被告不同意原告续租讼争房屋。
2009年8月5日，原告夏影以被告已与中国农业银行温州城东支行达成租赁协议为由，向鹿城区人民法院提起诉讼，请求判令：一、确认原告对被告坐落温州市鹿城区车站大道裕达大厦1号楼第三层计建筑面积495平方米房屋享有优先租赁权，原、被告继续签订同等条件优先租赁合同；二、如被告毁约不履行合同约定的义务，应赔偿原告相应的经济损失（包括房屋装潢费、搬迁费以及经营既得利益，以评估为准）。被告夏秀英、陈天庸在答辩期间提起反诉，认为夏影承租的房屋于2009年8月16日租期届满，但其以开办的培训班未结束等为由，至今仍强占房屋，致使被告无法整体安排使用，每天损失超过2000元。请求判令：一、原告支付拖欠的租金116895元及利息（自反诉之日起，按银行逾期贷款利率计算至履行完毕之日止）；二、原告赔偿被告因其强占房屋造成的损失（按每日2000元的标准，自2009年8月17日起计算至反诉原告收回房屋之日止）。在审理过程中，被告提出新的租赁条件，但双方未能就续租事宜达成一致意见。2010年1月8日，原告腾空讼争房屋后向原审法院移交了房屋钥匙，原审法院随后与被告办理了房屋交接手续，讼争房屋由被告收回。
原审法院审理认为，双方当事人争议的焦点为：一、被告是否已在原告的租赁期限届满前与中国农业银行温州市城东支行达成了租赁协议并收取了定金；二、原、被告是否曾口头约定自2006年8月16日起对2004年租赁合同约定的年租金变更为13万元；三、原告支出的装潢费用的现值是多少。
针对第一项争议焦点，原告提供了证据3并申请该院向中国农业银行温州市城东支行的张良国调查取证，对原告提供的证据3，被告主张原告未征得对方同意进行录音违法，且录音的内容不清；对该院制作的张良国调查笔录，原告主张张良国的陈述不属实，被告无异议。该院认为原告提供的证据3能够证明被告不同意续租的事实，因张良国在该院向其调查时明确否认中国农业银行温州市城东支行已与被告达成房屋租赁协议并支付定金，仅承认双方存在房屋租赁的意向，且原告没有其他证据佐证被告已与中国农业银行温州市城东支行达成租赁协议并收取定金，故原告提供的证据3仅能证明被告不同意续租的事实，不能证明被告与中国农业银行温州市城东支行已达成租赁协议并收取定金的事实。
综上，该院对第一项争议焦点认定如下：被告未在原告的租赁期限届满前与中国农业银行温州市城东支行达成租赁协议，亦未收取定金。
针对第二项争议焦点，反诉原告以双方签订的《房屋租赁协议书》为依据，提供了反诉证据3，证明反诉被告拖欠租金116895元；反诉被告提供了反诉证据2、4，证明双方曾口头约定自2007年起对2004年租赁合同约定的年租金下调至13万元。对反诉原告提供的反诉证据3，反诉被告主张双方根据下调租金的口头约定已结清了全部租金。对反诉被告提供的反诉证据2、4，反诉原告对证据中的金额予以认可，但主张双方没有口头约定租金下调。该院认为双方在合同中约定租金自第二年起每年递增5%，但自2006年8月16日起，被告收到的年租金（2004年租赁合同）均为13万元，而被告在原告起诉前一直未对该租金数额提出异议，应视为对该租金数额予以认可，该院对原告主张的双方曾达成口头协议变更租金数额的事实予以确认。反诉被告提供的证据2、4能够证明反诉原、被告口头约定自2006年8月16日起，对2004年租赁合同约定的年租金按13万元进行结算的事实，且与本案具有关联性，依法予以确认；对反诉原告提供的证据3，依法不予确认。
综上，该院对第二项争议焦点认定如下：原、被告在合同履行过程中曾口头约定自2006年8月16日起对2004年租赁合同约定的年租金变更为13万元。
针对第三项争议焦点，原告提供了证据5及浙江金穗工程项目管理有限公司出具的鉴定结论予以证明。对原告提供的证据5，被告对其真实性提出异议；对鉴定结论，原告无异议，被告主张装潢费用现值鉴定没有必要，原告提出鉴定只是为了拖延时间，对该鉴定结论不予认可。该院认为浙江金穗工程项目管理有限公司出具的鉴定结论能够证明原告的装潢费用现值为97180元，且与本案具有关联性，依法予以确认。
综上，该院对第三项争议焦点认定如下：原告支出的装潢费用的现值为97180元。
另对反诉原告提供的证据4，反诉被告主张其未收到该通知，且反诉原告于2009年8月18日提起反诉的租金数额也只有68000元，不可能在同年8月17日的通知中出现116895元的租金数额。该院认为该证据能够证明反诉原告曾于2009年8月17日向反诉被告邮寄通知，但遭反诉被告拒收的事实，且与本案具有关联性，依法予以确认。
该院认为：原告（反诉被告）夏影与被告（反诉原告）陈天庸、夏秀英签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。合同签订后，双方当事人均已履行了各自的合同义务，租赁期限届满后，因被告决定不再将房屋继续出租给原告，原、被告之间的房屋租赁合同关系终止。原告诉请对承租房屋行使优先租赁权，但在审理期间又不同意被告提出的续租条件，双方不能达成新的租赁协议，原告的优先租赁权消灭，被告有权收回房屋自用或以其在审理期间提出的租赁条件另行将房屋出租给他人。根据规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，对未形成附合的装饰装修物，可以由承租人拆除，对已形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。因原、被告之间的租赁合同在期满后依法终止，原告的优先租赁权亦已消灭，故原告请求被告赔偿房屋装潢费、搬迁费以及经营既得利益，于法无据，不予支持。反诉被告（原告）在合同约定的租赁期限届满后，继续占用反诉原告（被告）的房屋至2010年1月8日，已构成违约，反诉被告应赔偿反诉原告自2009年8月17日起至2010年1月8日止的经济损失。该经济损失的赔偿标准按原、被告签订的《房屋租赁协议书》约定的年租金19万元的标准计算。反诉原告诉请反诉被告支付拖欠的租金116895元及利息，因该项诉讼请求无事实依据，故依法不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第（一）项、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，判决：一、反诉被告夏影于该判决书生效之日赔偿反诉原告陈天庸、夏秀英自2009年8月17日起至2010年1月8日止的经济损失74892元；二、驳回原告夏影的诉讼请求；三、驳回反诉原告陈天庸、夏秀英的其他诉讼请求。反诉被告夏影未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元、反诉案件受理费775元，由原告（反诉被告）夏影负担455元，被告（反诉原告）陈天庸、夏秀英负担400元。
夏影与夏秀英均不服原审法院上述民事判决，分别向本院提起上诉。
上诉人夏影上诉称：由于上诉人租赁该房屋用于经营性长期稳定办学，并且前期筹备时间长、投入大，至2004年起已投入大量的人力、物力、广告费用等大量有形和无形的资产，上诉人起诉的目的就是为了争取原合同上注明的优先租赁权，该点对上诉人至关重要，一旦丧失优先租赁权，将蒙受巨大经济损失。所谓优先租赁权，是指原房继续出租的、原承租人愿意承租原房的、在同等条件下行使优先租赁权，本案完全符合该三点条件，上诉人都已附有力证据。但是，夏秀英方违约将该房屋出租给农业银行城东支行。如果未违约租赁他人，夏秀英方不会将其三楼的办公室予以搬离。夏秀英方当庭邀来两位身份不明的人，与上诉人竞价，起价年租金为45万元，租金要二年一付，押金要22.5万元，并支付10万元定金，并于3日内付清两年租金和押金共计112.5万元，完全不符合市场规律，是对上诉人的刁难，原审由此认定上诉人放弃优先租赁权错误。事实上，这两位身份不明的人也没有任何一位按当庭竞价条件当场签约，至今也没有一位迁入诉争房屋或进行装潢。审理期间，夏秀英方三番五次来上诉人学校滋事，致使上诉人无法正常营业。请求二审对原判第一、第二项予以改判，支持上诉人的诉讼请求，判令夏秀英、陈天庸赔偿因违约致使上诉人造成的经济损失，包括装潢费、搬迁费、名誉损失费、评估费及无形资产包括广告费和经营既得的利益共计30万元。
上诉人夏秀英上诉称：一、根据双方签订的租赁合同，夏影陆续支付租金，但常不准时足额支付。夏秀英方长期在上海，委托工作人员收取租金，未及时结算。原审判决以夏影提供的收到夏影某年度租金多少元的收据，认定该年度租金已口头约定仅为该收据金额，违背事实与逻辑。自愿订立的合同，应完整履行，不能由于义务人未完整履行，就断定义务人可以不完整履约。同一份持续履行过程中的合同，到期结算，多还少补，符合常例。二、原审判令夏影赔偿的租金额远不足抵夏秀英方的实际损失，夏影耽误了夏秀英方整个楼层房屋出租，且判决赔偿租金标准远低于现市场价，为避免讼累暂不计较。请求二审对原审第三项判决予以改判，判令夏影支付拖欠租金116895元。
针对夏秀英的上诉，夏影答辩称：夏影根本没有拖欠租金，收据上已经明确写明何时到何时的租金共计多少。从第二年以后，夏影与夏秀英口头约定每年租金从原来的14万变为13万，这有多年来的收据为证。夏影办的是培训学校，如果拖欠租金，夏秀英、陈天庸早就来催要了，但是却没有一次催要过。而且，2004年的租金不可能拖欠到2009年，否则，夏秀英、陈天庸不可能在2007年又将房屋租给夏影。夏影都是先付租金，再使用房屋的。
针对夏影的上诉，上诉人夏秀英、被上诉人陈天庸共同答辩称：是夏影不按照同等价格行使优先租赁权。夏影经常拖欠租金，夏影交的租金多少元，财务人员写明收到某年租金多少元，并不代表某年租金只有多少元。而且房屋到期后，夏影继续占用房屋，给夏秀英、陈天庸造成的损失远远不止原审判决的金额，但是为了减少诉累，夏秀英、陈天庸也接受。
二审中，上诉人夏秀英、被上诉人陈天庸未提供新的证据。上诉人夏影则提供了二份报案证明、被损现场照片、搬迁费发票、装潢现值及评估费用发票、受损广告样本照片，以证明夏秀英、陈天庸对夏影经营造成巨额经济损失；提供夏秀英、陈天庸办公场所照片，证明夏秀英、陈天庸将整层房屋违约租给农业银行后，将自己办公场所迁入1302室的事实；提供诉争房屋现状照片，证明原审审理过程中与夏影竞价的两个人在竞价后根本没有搬进诉争房屋。上诉人夏秀英、被上诉人陈天庸质证认为，对上述证据真实性有异议，且无法证明上诉人夏影的上诉主张。本院认为，上诉人夏影未于原审中提供上述证据材料，虽非出于故意或者重大过失，但该些证据材料的采信与否对本案的公正审理并无实质性影响，本院不予确认。
经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，有原审判决已经确认的证据及当事人的陈述予以证实。
本院认为，本案二审中双方当事人争议的焦点在于：一、上诉人夏影有否拖欠租金116895元；二、上诉人夏秀英与原审被告陈天庸是否构成违约及应否赔偿上诉人夏影相应经济损失。
关于上诉人夏影有否拖欠租金116895元。夏秀英方主张夏影拖欠租金116895元，而夏影主张租金已经付清、并无拖欠。根据双方当事人于原审中提供的应付、已付租金清单及其他相关证据，双方的争议在于租金是否按年递增5%及2004年租赁合同从2006年8月16日起租金是否变更为13万元。根据双方租赁合同的约定，租金每半年支付一次；从夏影向夏秀英方支付租金的金额及夏秀英方向夏影出具的租金收条内容看，均表明2004年租赁合同2006年8月15日前的每半年租金为7万元，从2006年8月16日起，夏秀英收到的每半年租金均为6.5万元，夏秀英方在本案起诉前一直未对该租金数额提出异议，应视为对该租金数额予以认可；而且在2007年，夏秀英方又将相邻的另一房屋租赁给夏影，双方签订了第二份租赁合同。上述事实经过表明，双方当事人在合同实际履行过程中，并未对租金按年递增5%，反而从2006年8月16日起将2004年租赁合同的租金协议变更为13万元。因此，夏秀英方称夏影拖欠租金116895元的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。
关于夏秀英方是否构成违约。双方的租赁合同约定，租赁期满，夏秀英方有权收回房屋，若夏影需继续租用，在同等条件下，享有优先租赁权；双方需重新协商签订协议。但对于优先租赁权的行使时间、程序、双方的权利义务、违约责任等主要条款均未作出明确约定，事后双方亦未达成补充协议。上诉人夏影于原审中提供的录音资料等仅能证明夏秀英方不同意续租房屋的事实，并不能证明夏秀英方将该房屋出租给他人的事实。因此，上诉人夏影上诉称其未能行使优先租赁权，系夏秀英方违约将该房屋出租给他人，依据不足；其据此要求夏秀英方承担违约责任，赔偿搬迁费、广告费、经营既得利益、名誉损失费等经济损失，缺乏合同根据和法律依据，本院不予采纳。
另，在本案审理过程中，上诉人夏影已经腾空房屋，并通过原审法院向夏秀英方返还了租赁房屋。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。因此，上诉人夏影要求夏秀英方赔偿装潢费等装饰装修费用及评估费，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人夏影、夏秀英的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚、审判程序合法、实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8438元，由上诉人夏影负担5800元，上诉人夏秀英负担2638元。
本判决为终审判决。
审判长 戴 真
审判员 郑明岳
审判员 胡爱玲
二〇一〇年六月十七日
书记员 曾 慧