北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11653号
上诉人（原审被告）北京首开天成房地产开发有限公司。
法定代表人周兵，经理。
委托代理人张国香，北京市中伦文德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴婷，女，1979年11月18日出生。
委托代理人侯德强，北京市岳成律师事务所律师。
上诉人北京首开天成房地产开发有限公司（以下简称首开天成公司）因与被上诉人吴婷商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第14593号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年3月，吴婷诉至原审法院称：2013年2月28日，我和首开天成公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，约定由我购买首开天成公司出售的位于北京市朝阳区东坝乡东坝中街×号院×号楼×单元×号房屋。2013年4月14日，首开天成公司向我交付了该房屋。2013年11月底试暖时，我发现涉案房屋的地暖漏水。我多次找首开天成公司和首开天成公司委托的物业公司要求维修赔偿，但均遭到拒绝。因地暖漏水造成我新购的家具以及安装的装修设施损坏，地砖需要挖出重新安装，造成损失152603元。我认为首开天成公司向我交付的房屋质量不合格，对我造成较大的财产损失。现我诉至法院，请求判决：1.首开天成公司修复地暖管道；2.首开天成公司赔偿我因地暖漏水造成的装修损失26832元、家具损失121371元以及地砖损失4400元。
首开天成公司辩称：吴婷所述关于签订《北京市商品房预售合同》的情况属实，但吴婷的证据无法证明是我公司的原因造成地暖漏水，因此我公司不同意承担赔偿责任。我公司向吴婷交付的房屋是经过验收合格的房屋。而且在我公司向吴婷交付涉案房屋时，我公司明确告知吴婷，在装修之前应当对地暖进行打压试水。本案中的损失造成原因是吴婷在装修之前没有进行打压试水。对此，吴婷自己是有责任的。综上，我公司不同意吴婷的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年2月28日，吴婷、首开天成公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，该合同约定由吴婷购买首开天成公司出售的位于北京市朝阳区东坝乡单店住宅二期×块×#住宅楼×层×单元×号房屋。合同签订后，吴婷于2013年4月1日向首开天成公司支付了全部购房款。2013年4月14日，首开天成公司向吴婷交付了房屋。2013年11月，吴婷在装修基本完成的情况下，对房屋的地暖进行试水，在试水时，吴婷发现地暖漏水，造成屋内的装修和家具受损。后吴婷将地暖漏水的情况告知房屋所在的物业管理公司。2013年12月30日，在吴婷、物业管理公司、地暖安装单位的工作人员在场的情况下，涉案房屋客厅的部分地砖被挖出以查明地暖漏水的原因。庭审过程中，吴婷为证明其财产损失，向法院提交了一份北京×家具销售中心出具的说明，证明吴婷安装的吊顶花板及辅材的费用以及购买发票（开票日期为2014年2月11日）。另，吴婷向法院提交了购买家具的合同，以此证明在漏水事故中受损家具的价值。首开天成公司向法院提供了证人证言，以此证明在房屋交付给吴婷时，涉案房屋的物业管理单位工作人员曾告知吴婷，在装修之前应当对地暖进行打压试水。
案件审理过程中，本案承办人对涉案房屋进行了现场勘验，经勘验查明，涉案房屋的上层客厅的部分地砖被挖出，裸露在外的地暖管线上有多处破损。在地下一层的上部房顶部分吊顶被拆除，拆除部分裸露的房顶有水泡痕迹。
另查，就涉案房屋的地暖漏水原因，法院询问首开天成公司是否对漏水原因进行鉴定，首开天成公司明确表示不申请鉴定。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，吴婷、首开天成公司双方签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，属于合法有效的合同，故吴婷、首开天成公司双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在吴婷向首开天成公司支付全部购房款后，首开天成公司应当按照合同的约定向吴婷交付符合合同约定质量标准的房屋。在首开天成公司向吴婷交付房屋后，吴婷对房屋进行了装修，在装修工作基本完成的情况下，吴婷对该房屋的地暖进行打压试水，发现地暖漏水，并造成房屋的装修和部分家具受损。庭审中，法院明确询问首开天成公司是否对该地暖漏水原因进行鉴定，首开天成公司表示拒绝。故在首开天成公司无证据证明地暖漏水系因吴婷造成的情况下，法院认为该地暖漏水属于房屋质量存有瑕疵，首开天成公司应当承担修复责任，并对由此给吴婷造成的损失承担赔偿责任。关于首开天成公司所作的吴婷未按照物业管理单位的告知在装修之前对地暖进行打压试水的答辩意见，法院认为，在首开天成公司作为该合同的一方当事人，仅凭案外人，即物业管理单位的告知来证明其履行了告知义务，而未采取其他方式直接履行告知吴婷的义务（如在《住宅使用说明书》中，明确说明等方式），并不符合合同的约定，故法院对首开天成公司的该答辩意见不予采信。关于吴婷主张的赔偿损失，法院将根据吴婷提交的相关合同、票据以及现场勘验查明的情况予以酌定。关于吴婷主张的地砖损失，法院将在酌定的装修损失中一并予以考虑。据此，原审法院于2014年7月作出判决：一、北京首开天成房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内完成对吴婷购买的位于北京市朝阳区东坝乡单店住宅二期×块×#住宅楼×层×单元×号房屋的地暖管线漏水瑕疵的修复工作；二、北京首开天成房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿吴婷装修、家具损失八万元；三、驳回吴婷的其他诉讼请求。如北京首开天成房地产开发有限公司未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，首开天成公司不服，上诉至本院，主要理由为：首先，我公司提交了的证据证明向吴婷交付的房屋质量合格且得到吴婷的认可。根据证据规则的规定，吴婷的主张房屋质量不合格应提供证据，现其未举证，应承担举证不能的法律后果。其次，根据《房屋装饰装修管理服务协议》的约定，装饰装修工程禁止拆改热、暖、燃气管道设施及在地面、顶板打洞、开槽或者钉钉，且在装修前吴婷应对户内设施进行检验。吴婷未按约定履行，造成损失，其应承担责任。第三，吴婷主张赔偿依据不足，存在扩大损失之嫌。综上，原审判决认定事实及适用法律均有误，应予撤销，依法改判。吴婷同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实无异。
以上事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、《住宅工程质量分户验收表》、《实木吊顶清单及说明》、购买家具建材的发票、证人证言、照片、现场勘验笔录及当事人陈述等在案证明。
本院认为：吴婷与首开天成公司签订的《北京市商品房预售合同》真实、有效，本院予以确认。
关于吴婷主张首开天成公司是否按照合同约定履行义务问题。首开天成公司主张该公司交付的房屋符合质量要求，并就此提交了房屋建设验收方面的证据材料，但该组证据显示的内容是首开天成公司作为建设单位与施工单位、监理单位对建设工程的验收，不能免除首开天成公司作为卖房人对交付房屋质量对买受人的保证义务。从首开天成公司与吴婷签订《北京市商品房预售合同》双方所处的地位考虑，首开天成公司应承担更多的举证责任。现首开天成公司主张已告知装修前需对采暖系统进行加压运行试验，未提供证据证明曾向吴婷履行提示义务，亦无充分证据显示该公司交付房屋时与吴婷对供暖管线进行了验收。在原审法院释明后，首开天成公司亦放弃对地暖漏水原因进行鉴定。综合上述情况，在首开天成公司无法证明地暖漏水系因吴婷造成的情况下。原审法院认定涉案房屋质量瑕疵，并无不当，首开天成公司应履行相应的修复责任。
关于吴婷的损失情况问题，吴婷就其损失向法院提交了装修合同、票据等证据，首开天成公司虽提出异议，但未提出相反证据，根据法律规定，原审法院结合证据及现场勘验情况酌情予以处理，是适当的。
综上，首开天成公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3352元，由吴婷负担1552元（已交纳）、北京首开天成房地产开发有限公司负担1800元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1800元，由北京首开天成房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 曾 彦
代理审判员 龚勇超
二〇一四年十月二十日
书 记 员 刘 慧