北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07230号
上诉人（原审原告）北京乐游环球旅行社有限责任公司。
法定代表人王乐，总经理。
委托代理人常大鹏，男，1979年9月7日出生。
被上诉人（原审被告）北京鸿福宫宾馆有限公司。
法定代表人邓宝杰，总经理。
委托代理人崔开梅，北京市德通律师事务所律师。
上诉人北京乐游环球旅行社有限责任公司（以下简称乐游公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。乐游公司之委托代理人常大鹏，北京鸿福宫宾馆有限公司（以下简称鸿福宫公司）之委托代理人崔开梅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乐游公司在原审法院诉称：2013年3月1日，我方与鸿福宫公司签订《房屋租赁合同》，约定：鸿福宫公司将北京市朝阳区十八里店吕家营村委会南侧鸿福宫公司客房×区1、2、3层×间客房（下称×区×间客房）租给乐游公司以经营宾馆；租期三年，自2013年3月1日至2016年2月28日；第一年租金142万元，之后逐年递增10万元，每年支付一次，提前一个月支付下一年度租金；承租人向出租人支付保证金7万元，合同终止承租人将承租区域交还后，出租人退还保证金；租赁期间内，承租人享有独立的经营权，出租人不得干涉。合同签订后我方按照约定向鸿福宫公司支付了保证金及第一年的租金，但是鸿福宫公司在将×区×间客房租给我方后又将该些客房地址对外出租（用于工商登记），并以此至少获利4.8万元（按照市场行情，出租一个注册地址约获利0.4万元，已经查证在C区至少注册了12家公司）。我方经营期间，多次有税务及登记机关人员上门查看地址，对我方经营宾馆造成严重影响。鸿福宫公司的行为不仅侵害了我方的合法权益，而且违反了《公司法》及《公司登记管理条例》等相关规定。2014年1月21日，我方法定代表人向鸿福宫公司实际经营负责人王世营发短信表示第二年不再续约，鸿福宫公司表示认可并接受。2014年2月底，我方将所租客房完整退还给鸿福宫公司，目前该些客房由鸿福宫公司另行经营。根据双方在合同中的约定，鸿福宫公司应将保证金退还。因索要未果，现诉至法院，请求确认双方之间的《房屋租赁合同》已经终止，判令鸿福宫公司退还租赁保证金7万元，支付不当得利款4.8万元。
鸿福宫公司在原审法院辩称：同意确认《房屋租赁合同》终止，但终止的时间应为2014年3月4日，乐游公司于2014年3月3日将租赁房屋门锁维修完毕，并于次日将房屋交还；不同意返还保证金7万元，乐游公司无故提前终止合同属于违约行为，根据双方在租赁合同中的约定，此种情形下租赁保证金不应退还；不同意支付“不当得利款”4.8万元，鸿福宫公司并不存在乐游公司所述的将承租范围内的房屋地址用于工商登记或取得任何利益，相关违法行为乐游公司应向有关部门反映，而且乐游公司在其所述的税务机关上门核实情况时就应该陈述事实，使其注册不成功，乐游公司与所注册公司的关系与本案并非同一法律关系，应当另案处理。综上，双方在签订租赁合同后均应当遵守合同的相关约定，严格履行各自的义务，鸿福宫公司在合同签订后已经如约提供了承租房屋，使得乐游公司正常经营，乐游公司单方提前终止合同已属违约，应当承担相应的违约责任。
原审法院经审理查明：2013年3月1日，乐游公司（乙方）、鸿福宫公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将×区×间客房租给乙方以经营宾馆；租期三年，自2013年3月1日至2016年2月28日；第一年租金142万元，之后逐年递增10万元，每年支付一次租金，提前一个月付下一年度租金；乙方向甲方支付保证金7万元，作为承租期内完全履行合同的保证及物品押金，合同终止后及乙方将承租区域交给甲方后，甲方退还保证金；租赁期间，乙方享有独立经营权，甲方不得干涉等。该合同第七条第2款还约定有：“乙方提前终止合同，乙方所交保证金不予退还”。合同签订当日，鸿福宫公司将所租房屋交付给乐游公司，乐游公司向鸿福宫公司支付了保证金7万元、租赁费82.27万元。后双方签订《补充协议》一份，载有：“1.乙方截止2013年3月13日实缴房款992700元，大写（玖拾玖万两千柒百元整），应在2013年3月31日之前补齐剩余房款427290元，大写（肆拾贰万柒仟贰佰玖拾元整），如不按期补齐，甲方有权收回剩余36间客房，之间2013年3月份所产生的客房房租费用及相关电费由乙方承担。2.乙方承租期间不承担水费。3.租赁期间，甲乙双方如超出使用房间数量，可双方友好协商房间价格，互惠互利。”
2014年1月21日，鸿福宫公司负责人王世营向乐游公司法定代表人王乐发短信催要2014年3月1日至2015年2月28日期间的房租，王乐表示第二年不租了，王世营回复“知道了”并询问何时把房子交回，王乐表示等到期了再交房。
另查，包括×区×间客房在内的鸿福宫公司公司院内楼房均属于北京市朝阳区十八里店吕家营村委会集体资产，2006年1月23日，鸿福宫公司法定代表人邓宝杰与该村签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，租赁了该村委会南侧上述楼房以经营宾馆，并约定在经营期间内可以分租办公等。
庭审中，关于租金、保证金支付的情况，乐游公司称签约当日支付了65万元、2013年3月31日支付了84万元，鸿福宫公司对此不予认可，称截至2013年3月13日，乐游公司仅支付了租金99.27万元，双方因而签订了上述《补充协议》，但乐游公司最终仍未付清第一年度全部租金。乐游公司称其于2014年2月28日（租期届满时）将所租房屋交还给鸿福宫公司，鸿福宫公司称乐游公司直至2014年3月4日才将房屋交还。
乐游公司提供工商局登记注册信息查询单若干，在公司住所一栏登记有：北京鸿福宫宾馆内2层C8249、C7230等，乐游公司据此欲证明鸿福宫公司在承租期内将客房地址另行对外出租以获利、影响了乐游公司的正常经营。鸿福宫公司认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的，称其出租给乐游公司的C区客房并未标号，无法确认C8249、C7230、C6245等即为乐游公司所租房屋，且鸿福宫公司并不清楚这些公司是如何注册成功的，跟鸿福宫公司没有关系。乐游公司提供宾馆住宿发票及登记表、所租客房照片，欲证明鸿福宫公司接收客房后继续经营，该些客房处于开业状态。鸿福宫公司认可发票的真实性，但不认可该份证据的证明目的。乐游公司提供王乐与王世营在2014年1月21日的短信记录，欲证明双方协商一致解除了租赁合同。鸿福宫公司认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的，称双方只是在协商，且即使鸿福宫公司同意解除合同，也只是为了防止损失扩大（乐游公司一直拖欠房租）。鸿福宫公司提交乐游公司出具的《借款单》，欲证明2014年3月3日因维修门锁乐游公司向鸿福宫公司借款4200元。乐游公司对该份证据的真实性不予认可。鸿福宫公司提交律师函、国内特快专递邮件详情单，欲证明鸿福宫公司曾向乐游公司催收租金、电费及借款，乐游公司收悉。乐游公司认可该份证据的真实性，但称并不拖欠租金、电费及借款。
本案审理过程中，鉴于查清案件事实的需要，法院前往×区×间客房进行了现场勘验。经查看，涉案租赁标的物为鸿福宫公司院内的一座三层楼房，共81间客房，每层楼道内均标记有房间号：一层：7101-7118、7117-7130；二层：7201-7218、7217-7232；三层：7301-7318、7317-7332。该些客房现已由鸿福宫公司另作他用。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《收据》、《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》、《证明》等相关书证、当事人提交的上述证据、当庭陈述及庭审笔录、现场勘验笔录、照片等在案佐证。
法院判决认为：依法成立并生效的合同具有拘束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行己方义务。合同解除后，该合同所涉的权利义务终止。本案中，双方之间的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。在该合同履行期内，乐游公司并未依约及时、足额向鸿福宫公司支付租金，并主动向鸿福宫公司提出解除合同，鸿福宫公司对此表示同意并询问后续事宜，至此，双方之间的《房屋租赁合同》已经解除。关于乐游公司要求确认该合同权利义务已终止的诉讼请求，法院应予支持。乐游公司在合同约定的履行期限届满前终止合同，根据双方在《房屋租赁合同》中的约定，乐游公司所交的租赁保证金不应退还，故关于乐游公司要求鸿福宫公司退还租赁保证金的诉讼请求，法院不予支持。乐游公司虽称鸿福宫公司在合同履行期内将租赁范围内的C区客房地址另行出租给他人以办理工商信息登记，但就此并未提供有效证据予以佐证，鸿福宫公司对此亦不认可，法院对此难以采信，关于乐游公司以此要求鸿福宫公司支付不当得利款4.8万元的诉讼请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京乐游环球旅行社有限责任公司与北京鸿福宫宾馆有限公司于二〇一三年三月一日签订的《房屋租赁合同》已经终止；二、驳回北京乐游环球旅行社有限责任公司的其他诉讼请求。
乐游公司不服原审法院判决，持其在原审诉讼中的意见向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第二项，改判鸿福宫公司返还保证金7万元并支付不当得利款4.8万元。
鸿福宫公司同意原审法院判决，未提出上诉。
本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：对于合同终止一节，双方均无异议，本院予以维持。本案在二审期间的争议焦点在于鸿福宫公司是否应当返还合同保证金以及是否应当返还不当得利相应款项。
关于保证金，双方合同第七条第2款明确约定“乙方提前终止合同，乙方所交保证金不予退还”，现乐游公司提出提前终止合同，鸿福宫公司虽表示同意，但并未明示放弃主张违约责任，鸿福宫公司据此不予退还保证金，具有事实和合同依据。现乐游公司认为是鸿福宫公司帮助他人办理工商登记影响了其经营，故提出终止合同，但未提交受到影响和损失的证据，故乐游公司这一意见，本院不予采纳。
不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的事实。首先，乐游公司向鸿福宫公司主张的款项，系双方因履行合同发生的争议，不属于法律上不当得利的范畴；其次，从乐游公司提供的现有证据来看，仅能证明存在案外公司注册地址在鸿福宫宾馆的情况，并无证据证明乐游公司因此受损。故乐游公司要求鸿福宫公司返还不当得利款项，没有相应的事实和法律依据，原审法院驳回乐游公司这一请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。乐游公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2660元，由北京乐游环球旅行社有限责任公司负担（其中1330元已交纳，剩余1330元于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费2660元，由北京乐游环球旅行社有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 楚 静
代理审判员 胡 婧
二〇一五年八月十三日
书 记 员 刘 慧