贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0402民初2188号
原告：伍海，男，1982年8月9日生，布依族，住贵州省镇宁县。
原告：张璐莎，女，1985年7月1日生，汉族，住贵州省镇宁县。
委托诉讼代理人：李振兴，贵州贵正律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：贵州安瑞房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣健大厦**楼。统一社会信用代码：915204026801697653。
法定代表人孔祥标，
委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：赵园园，贵州联通律师事务所实习律师。
原告伍海、张璐莎诉被告贵州安瑞房地产开发有限公司（以下简称安瑞公司）商品房屋预售合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍海、张璐莎的委托诉讼代理人李振兴，被告安瑞公司的委托诉讼代理人汪敏、赵园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告赔偿原告逾期交房违约金64768.74元（从2014年12月31日起按每日53.22元标准计算至2018年5月2日），并同时按每日53.22元的标准计算违约金至被告实际交付商品房给原告之日止;2.请求人民法院依法判决被告赔偿原告逾期办理（交付）商品房转移登记有关文书的违约金40239.68元（从2015年10月1日起按每日53.22元标准计算至2018年5月2日），并同时按每日53.22元的标准计算违约金至被告实际交付商品房转移登记有关文书给原告之日止;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告位于贵州省安顺市西秀区塔山东路67号大中华财富中心A2栋2单元13层5号房屋，合同签订后，原告依约履行了自己的全部义务，但被告未能按照《商品房买卖合同》第十一条的约定履行自己的义务，如期在2014年12月31日前向原告交付房屋。违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定，应当按照《商品房买卖合同》第十三条第一款第二项承担逾期交房的违约责任。同时，被告亦未按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定，如期在2015年10月1日前办理商品房转移登记的有关文书并将其交付给原告，也违反了《商品房买卖合同》第三款第一项约定，亦应按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项承担逾期办证的违约责任。为维护原告合法权益，向法院提出如上诉讼请求。
被告安瑞公司辩称：针对原告违约金请求，有部分原因是政府原因导致没有及时办理，合同对初始登记有约定但未约定违约责任，转移登记有关文书交付买受人约定的时间不明、违约责任不明，等于没有约定，买受人没有出具任何初始登记费用导致初始登记没有正常办理，买受人也有违约责任，转移登记的有关文书不包含不动产权证书，我方不存在违约也不应承担违约责任，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。2015年10月1日前的违约金已经超过诉讼时效，原告要求的违约金过高，请求依法进行调整。
经本院审理查明：2013年10月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于安顺市西秀区塔山东路67号大中华财富中心A2栋2单元13层5号房屋，所购商品房建筑面积119.99平方米，套内建筑面积96.39平方米，该商品房按套（单元）计算，该商品房总价款为532245元。采取贷款方式付款：买受人应当在签定合同当日交付首付房款的162245元，剩余房价款370000元贷款支付。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房的交付条件为：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房按第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期不超过60日以上（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当小于第十条第1（1）项中的比率），并于商品房实际交付之日起不超过60日后向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用由买受人自行承担。”，该条第三款约定：“转移登记（一）出卖人承诺于2015年10月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按下列第（2）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当在自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款,并按照×利率支付利息。（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。双方还就逾期付款责任、商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行约定。原告于签订合同当日向被告支付各项杂费14979元，同日支付了购房款162245元，原告于2014年7月8日贷款370000元向被告支付了剩余购房款。原告至今未收到所购房屋。现原告诉至本院，提出上述请求。庭审中，被告认可原告所购房屋至今未取得建筑工程竣工合格证明等文件，原告至今未收房。
同时查明，被告开发建设的“大中华财富中心”项目A1、A2栋尚未在安顺市住房和城乡建设局申请商品房现房备案，还不能办理产权登记。
上述事实，有原、被告陈述及原告提供的身份证复印件、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、收据，被告提供的营业执照、法定代表身份证复印件，暂定资质证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收签到表，查询情况等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。双方在《商品房买卖合同》第十三条约定“逾期交房按第1种方式处理：1、（1）、…（2）逾超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，按双方约定被告应于2014年12月31日向原告交付商品房，这是被告应尽的合同义务之一，但被告未在双方约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。对被告关于不存在违约也不应承担违约责任的辩称意见本院不予采纳。对于被告辩称的违约金过高，按双方合同是“按日计算向买受人支付全部已付款万分之一”，即532245元×1天×万分之一=53.22元，换算成月则为：53.22元×30天=1596.6元，相比较同类型的房屋租金并不过高，故对被告的此辩称意见，本院不予采纳。因原、被告约定的交房时间为2014年12月31日，支付该违约金的时间应为2015年1月1日起，本案起诉于2018年5月14日，对2017年10月1日前的逾期交房违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，对2017年10月1日以后的逾期交房违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，且原告未提供证据证明其在2017年10月1日前向被告主张过权利的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年即2015年10月1日至2017年10月1日的731天违约金，对2017年10月1日后的违约金暂计至原告起诉之日即2018年5月14日计225天，共计956天。故被告应向原告支付2015年10月1日起至2018年5月14日止的逾期交房违约金，即为：532245元×956天×万分之一=50882.6元。因被告何时能将双方约定的“合格”房屋交付给原告的时间尚不能确定，之后若产生逾期交房违约金，原告可向被告另行主张。
原、被告已在合同中约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”现因原告至今未收房，故原告要求被告支付逾期办证违约金，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：
一、由被告贵州安瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告伍海、张璐莎从2015年10月1日起至2018年5月14日止的逾期交房违约金人民币50882.6元。
二、驳回原告伍海、张璐莎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2400元，减半收取人民币1200元，由原告伍海、张璐莎承担664元，被告贵州安瑞房地产开发有限公司承担536元（该诉讼费原告已预交，被告承担的部分由被告在本判决生效之日起五日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。
审判员 李 净
二〇一八年七月三十一日
书记员 田小冉（代）