广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初字第13847号
原告：深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，组织机构代码75760604-7。
法定代表人：周伟淦。
委托代理人：朱良均，广东深金牛律师事务所律师。
委托代理人：马昊，广东深金牛律师事务所律师。
被告：何某，女，汉族，1992年9月11日出生，住址广东省雷州市。
委托代理人：胡海军，广东华途律师事务所律师。
委托代理人：邹湘雩，广东华途律师事务所律师。
上列原告深圳和记黄埔中航地产有限公司诉被告何某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱良均，被告委托代理人胡海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付租金423755.81元、推广费5629.5元、经营保证金3942元、POS机租金7500元、物业服务费21133.45元、违约金56616.33元，合计518577.09元，上述费用计算截至2016年4月30日，其后另计。审理中，原告撤回关于物业服务费的诉讼请求，同时明确诉讼请求为：被告支付拖欠的款项：2015年1月至2016年11月30日的基本租金619203.33元，2015年2月至2016年11月30日的推广费8256.6元、POS机租金11000元，因租金调整后应补缴的经营保证金8070元，其中2015年10月份应补缴3942元、2016年10月份应补缴4128元，以及上述费用的违约金，违约金以每月欠缴费用为基数，按每日万分之五计算至被告实际付清之日止。事实和理由：原告与被告于2014年10月8日签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下称租赁合同）、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下称补充协议）。上述合同约定：被告承租原告位于深圳市福田区深南大道3018号的世纪汇广场商场第五层508B号商铺（以下称涉案商铺），租赁期从2014年10月10日起至2017年10月9日；第一年基本租金每月26271元，第二年基本租金每月27585元，第三年基本租金每月28961元，并约定了提成租金。推广费为每月375.3元。同时对质量保证金、经营保证金进行了约定。合同约定被告逾期付款的按每日万分之五支付违约金。在履约过程中，被告自2015年1月起拖欠租金，自2015年2月起拖欠推广费、POS机租金等费用，已构成违约，多次催缴未果。
被告辩称：1、原告曾向被告承诺，原告的租赁经营场所签约率已达70%以上，若签约率低于70%，按营业额提成租金收取租金。事实上，原告签约率未达到其承诺的70%，因此租金应按照约定的提成租金收取。2、原告要求被告支付经营保证金没有依据，被告已全部缴纳经营保证金。3、原告没有履行推广义务，主张推广费没有依据。4、在经营期间，原告并未要求被告支付欠缴租金，原告并未采取合理的解约方式，及时解除双方租赁关系，恶意放任被告损失扩大，原因在于原、被告之间因为原告招商时虚假宣传，原告称已经有多数知名品牌入场，并向被告提供落位图予以证实，并称签约率达到70-80%以上，后被告发现实际情况并非如此，与原告进行协商，原告采取拖延方式，导致被告损失扩大。且原告自始至终没有向被告催缴所欠租金，部分租金已经超过诉讼时效。
经审理查明，2014年6月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订租赁合同，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租金为每月26271元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁房屋的期限自2014年10月10日起至2017年10月9日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即78813元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件见补充协议；甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址，甲方送达地址为深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑三楼，乙方送达地址为深圳市福田区福中三路1006号诺德中心103，送达地址未经书面变更通知，一直有效；一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。
2014年10月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定：本补充协议是甲乙双方签订的租赁合同的补充；租赁合同如与本补充协议有不一致的，应以本补充协议的约定为准；租赁期为3年，租赁期开始日为2014年10月10日，免租装修期为60天，从租赁期开始日起算，免租装修期内免交租金，但乙方须按补充协议约定向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日起按本补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及实际发生的杂项费用；租金包括基本租金和提成租金，乙方应当自本补充协议附件二约定的免租装修期届满之日起向甲方支付，租赁期第一年每月基本租金26271元，第二年每月基本租金27585元，第三年每月基本租金28961元；提成租金为任何公历月的总营业额的19%（第二年20%、第三年21%）减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月375.3元（按建筑面积计算，每平方米每月6元）；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，经营保证金为85756.05元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），其中78813元向甲方支付，剩余6943.05元向受托管理人支付；如租赁期内基本租金或物业服务费有所上调，乙方须在收到甲方或受托管理人关于补足经营保证金的书面通知之日起15日内按照每月基本租金或物业服务费之调整幅度而根据上述之计算方法相应补足，直至经营保证金数额相当于调整后之每月基本租金及物业服务费总数之3个月数额；如乙方需租用POS机，应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机租金为每月每台500元；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付租赁期内的其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金，并向受托管理人支付租赁期内其余月份至当月物业服务费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费；租赁期内之提成租金，按公历月支付，乙方须于每个公历月的第5日或之前向甲方支付该公历月倒数第二个月的提成租金（如本年5月5日或之前，乙方须支付本年3月的提成租金）；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；除本补充协议另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，乙方应负责弥补因将该房产恢复原状而直接或间接对第三人造成的损害，由此产生的费用由乙方自行承担；若乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，甲方有权书面通知乙方终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金；若甲方及受托管理人授权的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿（即本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施，下同）；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠交以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠交的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施，；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；本补充协议中，公历月至公历每月1日至本月最后一日，公历年至公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度（如2013年7月1日至2014年6月30日为第一个租赁年度；2014年7月1日至2015年6月30日为第二个租赁年度，以此类推）。
合同签署后，被告向原告缴纳了经营保证金78813元，预付了一个月租金26271元、一个月推广费375.30元、一个月POS机租金500元。
2014年10月14日，原告向被告交付了商铺，双方签署了商铺验收记录。
后，被告开业经营，但未再支付租金、推广费、POS机租金。庭审中，双方确认涉案商铺的起租日为2014年10月14日，免租期60天届满后，2014年12月13日起开始计算租金。原告主张被告预交的一个月租金用于抵扣2014年12月13日至2015年1月12日期间的租金，被告则称其预交的一个月租金应用于抵扣2015年1月份的租金。
另查，至2016年11月30日，被告仍在涉案商铺经营。被告称原告于2016年12月8日向被告发出解约函的电子邮件并将涉案商铺上锁，但表示无法向法庭提交电子邮件。原告不确认其有向被告发出解约函、将涉案商铺上锁的行为。
又查，2014年7月至2016年2月期间，原告与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。合同履行过程中，被告长期拖欠租金以及其它费用，构成违约，依据合同约定，原告有权要求被告按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起支付逾期付款违约金，本院予以认定。
关于原告主张被告拖欠的各项费用，本院作如下认定：
1、基本租金。根据民法通则第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。原告2016年6月15日提起本案诉讼，要求被告支付拖欠的2015年1月起的租金，原告提交的2015年10月份的付款通知书签收表无原件核对，被告不予确认并抗辩原告所主张的部分租金已经超过一年的诉讼时效期间，原告无证据证明其在2015年6月15日至2016年6月14日期间即起诉前一年内向被告主张过权利，被告关于诉讼时效的抗辩符合法律规定，本院予以采纳。原告所主张的2015年6月16日之前的租金已超过一年的诉讼时效，被告还应向原告支付2015年6月16日起的租金。根据补充协议第20.8条款约定，因双方确认合同租赁期开始日为2014年10月14日，则协议第一个租赁年度为2014年10月14日至2015年10月13日，该年度月租金26271元；第二个租赁年度为2015年10月14日至2016年10月13日，该年度月租金27585元；第三个租赁年度为2016年10月14日至2017年10月13日，该年度月租金28961元。至2016年11月30日，被告应支付的基本租金为2015年6月16日至2015年10月13日的租金（15天/30天+3个月+13天/31天）×26271元+2015年10月14日至2016年10月13日的租金331020元（12个月×27585元）+2016年10月14日至2016年11月30日的租金（1个月+18天/31天）×28961元=479762.43元，对原告诉请的基本租金超出部分，本院不予支持。被告辩称签约率低于70%，应按营业额提成租金收取租金，没有合同依据，本院无法采信。
2、推广费。原告已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，原告要求被告支付推广费，符合合同约定。被告已预交一个月的推广费，原告请求被告支付2015年2月至2016年11月30日的推广费8256.60元（375.30元×22个月），没有超出可主张权利的范围，本院予以支持。
3、POS机租金。被告已预交一个月的POS机租金，原告请求被告支付2015年2月至2016年11月30日的POS机租金11000元（500元×22个月），没有超出可主张权利的范围，本院予以支持。
4、经营保证金。按补充协议约定：2015年10月14日起月基本租金从26271元上调为27585元时应补交（27585元-26271元）×3个月=3942元保证金；2016年10月14日起月基本租金从27585元上调为28961元时应补交（28961元-27585元）×3个月=4128元保证金。原告主张因租金上调，被告需补交保证金8070元（3942元+4128元），有合同依据，本院予以支持。
5、逾期付款违约金。原告要求被告支付基本租金、推广费、POS机租金的逾期付款违约金，符合合同约定，被告应以每月应付未付款为基数，以每月应付款之日为起算日期，按日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表）。关于补交经营保证金的违约金，补充协议约定被告在收到原告关于补足经营保证金的书面通知之日起15日内补足，无证据显示原告向被告发出补足经营保证金的书面通知，原告在2016年12月12日庭审时才明确补足上述经营保证金的诉讼请求，视为原告于2016年12月12日才要求被告补足上述经营保证金，经营保证金的违约金应自2016年12月12日起第16日即2016年12月28日起以须补交的保证金8070元为基数按日万分之五计算至实际履行之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告何某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2016年11月30日的基本租金479762.43元、推广费8256.60元、POS机租金11000元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；
二、被告何某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳和记黄埔中航地产有限公司支付因租金上调补足的经营保证金8070元及相应逾期付款违约金，违约金以8070元为基数自2016年12月28日起按日万分之五计算至实际履行之日止；
三、驳回原告深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11402元（原告已预交），由原告负担2522元，被告负担8880元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 唐 琪
人民陪审员 杨 海 涛
二〇一七年一月十六日
书 记 员 雷小勇（代）
判决书附表：单位：元（人民币）
租金、推广费、POS机租金的违约金计算明细
序号
|
费用名称
|
发生期间
|
费用金额（即违约金计算基数）
|
相应违约金起算日期
|
相应违约金计算截止时间
1
|
基本租金
|
2015年6月16日至6月30日
|
13135.5
|
2015年6月6日
|
均计至实际履行之日止
2
|
基本租金
|
2015年7月份
|
26271
|
2015年7月6日
3
|
基本租金
|
2015年8月份
|
26271
|
2015年8月6日
4
|
基本租金
|
2015年9月份
|
26271
|
2015年9月6日
5
|
基本租金
|
2015年10月份
|
27033.97
|
2015年10月6日
6
|
基本租金
|
2015年11月份
|
27585
|
2015年11月6日
7
|
基本租金
|
2015年12月份
|
27585
|
2015年12月6日
8
|
基本租金
|
2016年1月份
|
27585
|
2016年1月6日
9
|
基本租金
|
2016年2月份
|
27585
|
2016年2月6日
10
|
基本租金
|
2016年3月份
|
27585
|
2016年3月6日
11
|
基本租金
|
2016年4月份
|
27585
|
2016年4月6日
12
|
基本租金
|
2016年5月份
|
27585
|
2016年5月6日
13
|
基本租金
|
2016年6月份
|
27585
|
2016年6月6日
14
|
基本租金
|
2016年7月份
|
27585
|
2016年7月6日
15
|
基本租金
|
2016年8月份
|
27585
|
2016年8月6日
16
|
基本租金
|
2016年9月份
|
27585
|
2016年9月6日
17
|
基本租金
|
2016年10月份
|
28383.96
|
2016年10月6日
18
|
基本租金
|
2016年11月份
|
28961
|
2016年11月6日
19
|
推广费
|
2015年2月份
|
375.30
|
2015年2月6日
20
|
推广费
|
2015年3月份
|
375.30
|
2015年3月6日
|
均计至实际履行之日止
21
|
推广费
|
2015年4月份
|
375.30
|
2015年4月6日
22
|
推广费
|
2015年5月份
|
375.30
|
2015年5月6日
23
|
推广费
|
2015年6月份
|
375.30
|
2015年6月6日
24
|
推广费
|
2015年7月份
|
375.30
|
2015年7月6日
25
|
推广费
|
2015年8月份
|
375.30
|
2015年8月6日
26
|
推广费
|
2015年9月份
|
375.30
|
2015年9月6日
27
|
推广费
|
2015年10月份
|
375.30
|
2015年10月6日
28
|
推广费
|
2015年11月份
|
375.30
|
2015年11月6日
29
|
推广费
|
2015年12月份
|
375.30
|
2015年12月6日
30
|
推广费
|
2016年1月份
|
375.30
|
2016年1月6日
31
|
推广费
|
2016年2月份
|
375.30
|
2016年2月6日
32
|
推广费
|
2016年3月份
|
375.30
|
2016年3月6日
33
|
推广费
|
2016年4月份
|
375.30
|
2016年4月6日
34
|
推广费
|
2016年5月份
|
375.30
|
2016年5月6日
35
|
推广费
|
2016年6月份
|
375.30
|
2016年6月6日
36
|
推广费
|
2016年7月份
|
375.30
|
2016年7月6日
37
|
推广费
|
2016年8月份
|
375.30
|
2016年8月6日
38
|
推广费
|
2016年9月份
|
375.30
|
2016年9月6日
39
|
推广费
|
2016年10月份
|
375.30
|
2016年10月6日
40
|
推广费
|
2016年11月份
|
375.30
|
2016年11月6日
41
|
POS机租金
|
2015年2月份
|
500
|
2015年2月6日
42
|
POS机租金
|
2015年3月份
|
500
|
2015年3月6日
43
|
POS机租金
|
2015年4月份
|
500
|
2015年4月6日
44
|
POS机租金
|
2015年5月份
|
500
|
2015年5月6日
45
|
POS机租金
|
2015年6月份
|
500
|
2015年6月6日
46
|
POS机租金
|
2015年7月份
|
500
|
2015年7月6日
47
|
POS机租金
|
2015年8月份
|
500
|
2015年8月6日
48
|
POS机租金
|
2015年9月份
|
500
|
2015年9月6日
49
|
POS机租金
|
2015年10月份
|
500
|
2015年10月6日
50
|
POS机租金
|
2015年11月份
|
500
|
2015年11月6日
51
|
POS机租金
|
2015年12月份
|
500
|
2015年12月6日
52
|
POS机租金
|
2016年1月份
|
500
|
2016年1月6日
53
|
POS机租金
|
2016年2月份
|
500
|
2016年2月6日
54
|
POS机租金
|
2016年3月份
|
500
|
2016年3月6日
55
|
POS机租金
|
2016年4月份
|
500
|
2016年4月6日
56
|
POS机租金
|
2016年5月份
|
500
|
2016年5月6日
57
|
POS机租金
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2016年6月份
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500
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2016年6月6日
58
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POS机租金
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2016年7月份
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500
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2016年7月6日
59
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POS机租金
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2016年8月份
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500
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2016年8月6日
60
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POS机租金
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2016年9月份
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500
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2016年9月6日
61
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POS机租金
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2016年10月份
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500
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2016年10月6日
62
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POS机租金
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2016年11月份
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500
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2016年11月6日
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。