河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民二终字第1022号
上诉人（原审被告）詹建朝，男，汉族，1973年3月18日出生。
委托代理人李文举，河南良仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）余叶，女，汉族，1982年6月28日出生。
委托代理人李文举，河南良仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南升龙物业管理有限公司。
法定代表人林江海，该公司总经理。
委托代理人张青磊，河南陆达律师事务所律师。
委托代理人王辉，河南陆达律师事务所律师。
上诉人詹建朝、余叶与被上诉人河南升龙物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，河南升龙物业管理有限公司于2014年3月14日向郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求判令：被告向原告支付拖欠的物业费16746.9元（截止2014年3月）、迟延付款滞纳金12122.6元（暂计算至2014年2月28日，应计算至实际履行之日），总计28869.4元；由被告承担本案诉讼费用。郑州市金水区人民法院于2014年6月9日作出（2014）金民二初字第2005号民事判决。宣判后，詹建朝、余叶不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，并于2014年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人詹建朝及其委托代理人李文举，被上诉人河南升龙物业管理有限公司委托代理人张青磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年9月25日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告为被告坐落于曼哈顿广场1号楼2单元3002室的住宅提供物业管理服务，房屋建筑面积为236.47平方米，物业管理服务费收费标准为1.37元／月／㎡。原告按季度为期限收取物业基础服务费用，在办理入住手续时，被告应一次性结清第一个季度的费用，在正常情况下，被告应在每经营年度的第一个月10日前履行第一季度交纳义务，其他各季度均于该季度第一个月10日前履行交纳义务。被告违约，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每日收取应交纳总费用千分之一的滞纳金。协议还约定了其他事项。
协议签订后，被告按协议支付了2008年9月至2009年9月的物业管理费，但自2009年10月至今，被告未再向原告支付物业费，原告多次催收无果，遂诉至法院。
原审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效。被告作为该涉案房屋的所有人及业主，对上述协议予以认可，并接受了原告提供的物业管理服务，应当按约全面支付相应的物业管理费。
被告答辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效，该院评析如下：物业管理服务合同在各个阶段的履行都有独立性，因此对请求支付物业管理费的诉讼时效应该分别计算。原告于2013年4月12日以在被告住所张贴催缴通知单的方式向被告催收物业费，应认定被告要求原告履行义务而发生诉讼时效中断事由，诉讼时效期间重新计算。对于之前的物业服务费，按照《前期物业服务协议》约定，各季度的物业服务费应于该季度第一个月10日前交纳，即2011年第二季度的物业服务费应于2011年4月份的10日前交纳。故自2009年10月至2011年6月30日的物业服务费，至起诉之日已超过两年的诉讼时效。
被告未交物业费，原告应当及时催缴，这样做既符合诉讼时效制度的立法本意，也符合全体业主的利益。被告提出诉讼时效抗辩，而原告未就该部分物业服务费诉讼时效中断提供相应的证据，应推定其怠于及时催缴，应当受到否定评价，承担不利后果。故对于原告主张的该部分的物业费，该院不予支持。
原告起诉的自2011年7月1日至2014年3月31日期间的物业费，按照《前期物业服务协议》约定的1.37元／月／㎡的物业费收费标准计算，被告应支付原告物业费236.47×1.37×33=10690.8元。
滞纳金指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额，它是税务机关或者债权人对逾期当事人给予经济制裁的一种措施。滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性，它是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。滞纳金是当事人不履行公法上的金钱给付义务而遭受到的罚款处罚，而物业服务合同属于私法范畴，物业公司与业主约定“滞纳金”显然不妥。故关于原告起诉的滞纳金部分，于法无据，该院不予支持。
被告答辩认为原告没有履行《前期物业服务协议》约定的义务：没有尽到安全保障义务、未达到保障小区环境安全的要求，导致被告财产受损；保洁、保安、公共秩序、房屋管理等方面均存在问题等，应当就被告损失承担相应的法律责任。对此该院评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”就本案而言，原告提供的物业服务具有公共性，很难区分物业服务企业提供的服务的哪一部分专属于哪一位具体的业主，每一位业主支付的物业费都是既购买对自己的服务，也在为向同一物业管理区域内其他业主提供的服务支付费用。从这个角度考量，如果部分业主支付物业费而另一部分业主不支付，不付费的业主同样得到付费业主购买的服务，即不付费的业主也从物业企业的服务中获得了利益，这种状况显然对于部分支付物业费的业主来说将产生负面影响。如果按照被告的主张不交物业费，只会增加前述的负面影响。故，被告认为原告违反《前期物业服务协议》的约定义务，选择拒交物业费作为要求原告承担违约责任的方式，显然非合理选择。另，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的承担均需被告提出明确的诉讼请求，而非作为被告对抗原告诉讼的抗辩理由。由于被告没有提出反诉，所以无论原告是否存在违约行为，被告提出的原告没有尽到安全保障义务等答辩意见均不是本案的审理范围。综合以上对被告答辩意见的分析，由于不影响本案实体部分的处理，本案对原告是否存在违约问题可不做评价。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、被告詹建朝、余叶于本判决生效之日起十日内向原告河南升龙物业管理有限公司支付物业费10690.8元。二、驳回原告河南升龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元，减半收取261元，由被告负担。
宣判后，詹建朝、余叶不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，被上诉人是否具备物业管理资质，是否履行或全面履行物业服务协议，是否经书面向上诉人催缴物业费等问题均没有查清。主要事实与理由如下：一、根据国务院2003年9月1日起实施的《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。第33条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。根据《河南省物业服务收费管理办法》第二十六条规定：物业管理企业必须具备规定的资质条件，依法登记注册，取得资质登记证书后，方可从事与其资质相应的物业管理活动。省外物业管理企业进入本省接受委托从事物业管理活动，应当持资质等级证书和有关证件到省建设行政主管部门备案。在庭审中物业管理公司没有举证物业管理资质的相关证据，从业人员职业资格证书，从而无法证明其物业管理行为合法性。如果不能证明物业公司物业管理行为的合法性，即便接受了业主的委托也是非法的，不受法律保护的。二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任；对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的承担举证责任。双方签订了《前期物业服务协议》，对于服务合同是否得到履行、或是否全面得到履行，根据证据规则被上诉人负有举证义务，在庭审中被上诉人只举证了09年短时间的保安巡查记录，即使那短时间的记录在没有聘用保安合同等证据的情况下也无法得到证明，也就是说没有任何证据表明被上诉人履行了合同。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。由此可见经书面催交或催告的合理期限内仍未交纳物业费是起诉的前置条件。一审庭审中的相关证据无法证明被上诉人向上诉人送达催收相关费用的书面通知。上诉人从来没有收到过被上诉人的书面催交，也没有被催告过。该事实同时说明一审判决计算诉讼时效的起点是错误的。四、根据被上诉人提供的《前期物业服务协议》第一条第二款第11项规定：本区禁止安装太阳能取暖装置和私自封闭阳台，乙方必须严格遵守本条约定，一切违反本协议的行为甲方有权制止。上诉人物业位于顶层复式，并且有一露台，如果不进行封闭，人们就可以直接由露台进入房间。就是由于被上诉人在上诉人初期入住装修的时候阻止封阳台，又不能负起保护财产安全的职责，致使上诉人家中被盗。因不安全，长期不敢在家居住，给上诉人造成巨大财产损失和精神困扰。根据《物业管理条例》第三十六条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”被上诉人方应就上诉人家中遭窃及其他损失承担相应的法律责任。因此上诉人请求重新审理，查明事实，依法裁判。故请求：1、依法撤销原判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、案件的费用由被上诉人负担。
被上诉人河南升龙物业管理有限公司答辩称：被上诉人是具有一级资质的物业管理公司，被上诉人按照协议约定，全面履行了自己的义务。被上诉人通过电话，上门张贴通知，律师函等多种方式通知交物业费，上诉人拒不接受被上诉人的律师函和上门张贴的通知书，以及法院的传票。根据《河南省物业管理条例》第四十七条的规定，书面催交不是必经程序，上诉人没有证据证明其家中被盗。物业服务协议约定的是不能私自封闭阳台，并不是不让封闭阳台。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
二审中，被上诉人河南升龙物业管理有限公司提交中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书一份，用以证明该公司具有从事物业管理的资质。上诉人詹建朝、余叶发表意见称：不属于新的证据，不予质证。经核查，该资质证书显示河南升龙物业管理有限公司准予从事物业管理活动时间为2006年11月14日，资质等级为壹级，有效期为2016年10月24日；在监督检查结论一栏显示为合格，落款日期为2014年6月3日，并加盖有河南省住房和城乡建设厅房地产企业资质审查专用章。
根据有效证据，本院确认被上诉人河南升龙物业管理有限公司在本案争议的物业管理期间，具有从事物业管理的资质。本院二审经审理查明的其他事实同原审。
本院认为：上诉人詹建朝、余叶与被上诉人河南升龙物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》属于物业服务合同，该协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。根据本案查明的事实，可以认定被上诉人河南升龙物业管理有限公司具有从事物业管理的资质，其已通过多种方式通知上诉人詹建朝、余叶缴纳相应的物业服务费；故此原审法院依据相关事实和法律，判决上诉人詹建朝、余叶向被上诉人河南升龙物业管理有限公司缴纳相应的物业费并无不当。上诉人詹建朝、余叶上诉称被上诉人河南升龙物业管理有限公司不具有物业管理资质、也未催交过物业费等，因与本案已经查明的事实不符，本院不予认定。上诉人詹建朝、余叶上诉称被上诉人河南升龙物业管理有限公司没有履行相应合同义务并阻止其封阳台，致使其家中被盗并给其造成巨大财产损失和精神困扰，被上诉人河南升龙物业管理有限公司应承担相应法律责任等；因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利；故此上诉人詹建朝、余叶如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。上诉人詹建朝、余叶以被上诉人河南升龙物业管理有限公司未履行物业服务义务并致使其家中被盗等作为抗辩理由而拒交物业费，显然不属合理选择；原审法院对其拒交物业费的主张未予支持并无不当，上诉人詹建朝、余叶可就其相关抗辩理由及上诉理由另行通过合法途径主张权利。同时，被上诉人河南升龙物业管理有限公司在履行物业服务过程中，也应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决。综上所述，上诉人詹建朝、余叶的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，不能成立；故其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费522元，由上诉人詹建朝、余叶负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵军胜
审判员 马增军
审判员 郑新红
二〇一四年九月二十六日
书记员 张凯峰