北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第07610号
原告郝秀珍，女，1951年11月29日出生。
委托代理人刘维喜，北京市衡卓律师事务所律师。
被告徐晓明，女，1947年1月12日出生。
被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心，住所地北京市东城区安乐林路**号。
法定代表人姜成福，该中心主任。
委托代理人韩喆，女，1977年12与27日出生，该中心管理员。
原告郝秀珍与被告徐晓明、北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心（以下简称永外分中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理。依法由代理审判员王晓峰担任审判长，与代理审判员李双庆、人民陪审员陶洪组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝秀珍及其委托代理人刘维喜、被告永外分中心的委托代理人韩喆到庭参加了诉讼。被告徐晓明经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告郝秀珍诉称：原告是×路×号公房的合法承租人并始终缴纳该房屋租金。原告的养女刘静在原告不知情的情况下，暗中用伪造的×号公房租赁合同和户口簿与原告保管的该房真正的租赁合同及户口簿掉包，并通过新地恒房地产经纪有限责任公司二分公司的田德才卖给了被告徐晓明。刘静雇用他人冒充原告在被告永外分中心办理过户手续及审批，并在相关手续上签字按手印，被告永外分中心未尽审查义务，致使原告承租的公房过户到被告徐晓明名下。2008年3月25日，被告徐晓明与永外分中心签订了崇房永字第×号《北京市公有住宅租赁合同》。现原告起诉要求，判令二被告之间签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效，诉讼费由被告承担。
被告永外分中心辩称：刘静带着自称是原告的人到我中心办理房屋转让手续，我们对原告的身份证、户口本、房本进行了审查，已尽到了审查义务，故不同意原告的诉讼请求。
被告徐晓明未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：郝秀珍承租位于北京市东城区×路×号房屋系原北京市崇文区房屋土地经营管理中心直管公房，郝秀珍与原永外房管所签订有《北京市公有住宅租赁合同》。
2007年11月29日，郝秀珍的养女刘静作为卖方（甲方）与案外人刘强作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定，甲方自愿将坐落在×路×号最东边1号房屋卖给乙方所有，包括附属自建房2间；成交价格为人民币18万元，首付8万元，余款10万元过户后结清；过户费由乙方负责。过户时间在2008年3月1日至5日前办理。签约当天，刘静向刘强出具《收据》，证明收到“购买×路×号1号房购房款8万元”。同年12月13日，刘强出具《声明》，内容为“本人自愿放弃×路×号1号房屋的购买权，该房屋的买卖事宜由田德才负责办理。我已与田德才交接清楚，此房已与我无关”。2008年2月29日，刘静向案外人田德才出具收条，内容为“今收到田德才购房款（×路×号一间房屋）人民币四万元整（40000元整）”。同年3月21日，刘静又出具《收条》，内容为“本人出卖给田德才×路×号1号房屋（包括自建）一处，我已收到全部房款，此房与我已无任何关系”。在刘静与刘强、田德才签订房屋买卖合同过程中，刘静出示了（2006）崇民初字第203号民事调解书，刘静在该民事调解书中为郝秀珍的委托代理人，但一直没有出示郝秀珍委托其出售房屋的授权委托书。
2008年3月12日，徐晓明的委托代理人戴威作为乙方与田德才作为甲方签订了《房屋买卖合同》，合同上加盖有北京新地恒房地产经纪有限公司二分公司的公章。2008年3月20日，刘静与徐晓明先后到原崇文区房管中心办理诉争房屋公房使用权转让手续。在办理过程中，刘静雇用一名叫齐燕平的人冒充郝秀珍在《直管公房使用权转让协议书》及其他手续上签字。在刘静办理手续后，徐晓明及其委托代理人戴威及徐晓明之夫戴志方到原崇文区房管中心办理诉争房屋的承租人变更手续。在此过程中，刘静与徐晓明并未见面。当日，徐晓明与田德才就余款及房屋进行了交接并制作交接凭证。2008年3月25日，北京市崇文区房屋土地经营管理中心永外分中心（现北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心，出租方，甲方）与徐晓明（承租方，乙方）就×路×号1号房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》。
另查，2008年11月，刘静因涉嫌合同诈骗罪、伪造国家机关证件罪被提起公诉。原北京市崇文区人民法院于2008年12月作出（2008）崇刑初字第00222号刑事判决书，确认上述罪名成立。该刑事判决书确认，2006年4月至2008年5月间，刘静编造欲出售×号公房（即本案诉争房屋）的虚假事实，以签订房屋买卖协议的方式，在崇文区先后以定金、房款名义骗取被害人杨春英共计人民币14.43万元；2008年初，刘静在丰台区成寿寺伪造×号公房（即本案诉争房屋）的公有住宅租赁合同和居住人口的居民户口簿。
2009年，郝秀珍起诉北京新地恒房地产经纪有限公司、北京新地恒房地产经纪有限公司二分公司（负责人为田德才）、北京市崇文区房屋土地经营管理中心、徐晓明、刘静，要求1、确认五被告之间签订的有关×路×号公房的全部合同无效；2、徐晓明退还×号房屋，恢复郝秀珍承租权，现有房屋的居住人和使用人将房屋退还郝秀珍。2009年12月18日，原北京市崇文区人民法院作出（2009）崇民初字第2804号民事判决书，判决一、确认刘静与田德才之间有关崇文区×路×号公房及附属自建房的买卖行为无效；二、确认案外人冒名郝秀珍签订的直管公房使用权转让协议无效；三、确认田德才与徐晓明之间×路×号公房的使用权的买卖合同无效；四、确认北京市崇文区房屋土地经营管理中心与徐晓明签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效；五、驳回郝秀珍的其他诉讼请求。
一审判决后，北京新地恒房地产经纪有限公司二分公司、北京市崇文区房屋土地经营管理中心、徐晓明提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，原审适用法律不当，遂于2010年4月20日作出（2010）二中民终字第07854号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市崇文区人民法院（2009）崇民初字第2804号民事判决；二、发回北京市崇文区人民法院重审。
2010年5月13日，原北京市崇文区人民法院对郝秀珍诉刘静、田德才、北京新地恒房地产经纪有限公司、北京新地恒房地产经纪有限公司二分公司、第三人北京市崇文区房屋土地经营管理中心、徐晓明买卖合同纠纷一案重新进行审理。郝秀珍要求确认刘静与田德才签订的房屋买卖合同无效。审理中，郝秀珍对刘静出售诉争房屋的行为不予认可。后因北京市崇文区人民法院被撤销，由新成立的北京市东城区人民法院继续审理。2010年12月20日，北京市东城区人民法院作出（2010）崇民初字第2445号民事判决书，判决确认刘静与田德才之间有关北京市崇文区（现东城区）×路×号公房（包括附属自建房2间）达成的房屋买卖合同无效。一审判决后，田德才提出上诉。在二审审理中，田德才认可其一直未见过郝秀珍本人，刘静亦未出示过郝秀珍的售房委托书；并称合同只是双方的意向，没必要出示委托书，办理过户手续需承租人本人到场。北京市第二中级人民法院经审理认为，田德才的上诉理由不充分，不予支持。2011年3月18日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第04057号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
二审中，徐晓明称其在整个交易过程中并没有与郝秀珍或刘静协商过，因田德才口头称郝秀珍已经委托他办理房屋买卖事宜，并出示过租赁合同、户口本及郝秀珍与其前夫的离婚调解书，没有出示授权委托书。
2011年8月9日，本院作出（2011）东民初字第06015号民事判决书，确认案外人冒名郝秀珍与徐晓明所签订的《直管公房使用权转让协议书》无效。判决后，徐晓明不服，并提起上诉。2011年11月9日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第17705号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有当事人陈述，《北京市公有住宅租赁合同》，（2008）崇刑初字第00222号刑事判决书，（2009）崇民初字第2804号民事判决书，（2010）二中民终字第07854号民事裁定书，（2010）崇民初字第2445号民事判决书，（2011）二中民终字第04057号民事判决书，（2011）东民初字第06015号民事判决书，（2011）二中民终字第17705号民事判决书等在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告徐晓明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据此前的生效判决及本案查明的事实，郝秀珍系诉争房屋的承租人，刘静未经郝秀珍同意擅自处分该房屋的行为侵犯了郝秀珍的合法权益，该处分行为属无效。且案外人冒名郝秀珍与徐晓明所签订的《直管公房使用权转让协议书》已被确认为无效，故本案二被告之间所签订的《北京市公有住宅租赁合同》亦应无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
确认被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心（原北京市崇文区房屋土地经营管理中心永外分中心）与被告徐晓明于二ＯＯ八年三月二十五日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。
案件受理费70元，由被告徐晓明、北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心各负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费560元，由被告徐晓明负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
代理审判员 李双庆
人民陪审员 陶 洪
二〇一四年四月三十日
书 记 员 刘 勃