广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3328号
上诉人（原审被告）：韦进才，男，1971年10月2日出生，汉族，身份证住址：广东省信宜市，现住广州市海珠区。
委托代理人：李国峰，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁带好，女，1944年5月28日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。
委托代理人：孙军，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人韦进才因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：梁带好、韦进才双方口头约定，梁带好将广州市海珠区土华乡崇善村左横一巷5号房屋作价11万元出售给韦进才，同时签订赠与合同及委托书并予以公证的行为，实际是梁带好、韦进才双方对涉案房屋进行买卖的行为。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，涉案房屋是在农民集体所有的土地上建造的，梁带好收取韦进才房款后，以口头约定及无偿赠与的方式将该房屋交付韦进才使用的行为，实际上将农民集体所有的土地使用权转让给韦进才，其行为违反了法律禁止性规定，故双方名为赠与，实为买卖的行为无效，双方签订的《赠与合同》及口头约定的买卖合同应为无效合同，双方因该合同取得的财产应当予以返还，梁带好要求韦进才返还涉案房屋及房屋宅基地证有理，原审法院予以支持，但应当给予韦进才适当的时间腾空房屋。梁带好收取韦进才的购房款11万元，也应一并予以返还韦进才。至于韦进才在使用房屋期间装修、加建及因返还房屋造成的损失赔偿问题，经原审法院释明，韦进才表示将另案起诉，故本案不作调处，韦进才可另案主张权利。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认梁带好与韦进才以赠与方式买卖位于广州市海珠区土华乡崇善村左横一巷5号房屋的行为无效；二、韦进才在判决书生效之日起六个月内将位于广州市海珠区土华乡崇善村左横一巷5号的房屋腾空，并返还给梁带好，同时，梁带好返还11万元给韦进才；三、韦进才在判决书生效之日起10日内将位于广州市海珠区土华乡崇善村左横一巷5号房屋的【穗海新字第No.500103号《农村（墟镇）宅基地使用证》】原件返还给梁带好。本案受理费100元由韦进才负担。上述款项已由梁带好预交，梁带好同意由韦进才在履行判决书时将其应负担的受理费直接支付给梁带好。
判后，上诉人韦进才不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案宅基地登记权利人仍应为ＸＸ钊、简敏儿夫妇。根据1987年至1998年期间实施的《土地管理法》第五条及1989年至1996年期间的《土地登记规则》第四条规定：“土地登记以县级行政区（含县级市、旗、自治县、市辖区、下同）为单位组织进行。具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。”可知，海珠区新滘镇法律服务所为ＸＸ钊和梁带好办理宅基地更名的行为是一种超越权限的行政行为，依法不发生法律效力，梁带好不能据此取得宅基地使用权，其不是本案适格的原告。二、宅基地使用权为农民家庭成员共同享有，变更使用权人须征得其他家庭成员的一致同意。本案中，即使ＸＸ钊向有权的主管部门申请变更宅基地权利人为梁带好，ＸＸ钊也没有经得其配偶等其他家庭成员同意，其单独变更使用权人的行为是无权处分行为。三、本案涉案房屋并没有办理不动产登记，真正的权利人并不明确。ＸＸ钊宅基地上的房屋究竟为谁所建并不明确，是ＸＸ钊个人所建还是与他人共建，无法获知。即使ＸＸ钊将宅基地上的登记使用权人依法变更为梁带好，也不能据此认定梁带好即获得了宅基地上房屋的所有权。四、梁带好非涉案宅基地及房屋的权利人，其无权受领韦进才的购房款11万元，应将受领的11万元返还韦进才，韦进才保留另案起诉梁带好、ＸＸ钊等人要求损失赔偿的权利。上诉人韦进才据此请求：1、撤销原审判决第一、三项；2、撤销原审判决第二项中“被告在本判决书生效之日起六个月内将位于广州市海珠区土华乡崇善村左横一巷5号的房屋腾空，并返还给原告”的部分，维持“原告返还11万元给被告”的部分；3、改判一、二审诉讼费由梁带好负担。
被上诉人梁带好答辩称：一、原审判决第二项判令双方相互返还房屋与购房款是一个整体，韦进才将其割裂，只要求返还购房款而不返还房屋是不对的，也不合法。二、因韦进才不是集体组织成员，原审法院明确认定买卖行为无效是有根据的。三、梁带好是适格原告，这一点是无争议的。
本院经审理查明：穗海新字第No.500103号《农村（墟镇）宅基地使用证存根》记载：使用人：ＸＸ钊，宅基地座落：土华乡崇善村左横一巷5号，宅基地四至，东至西4.85米，南至北7.05米，面积34.2平方米，建筑结构：混合，层数3，建筑面积102.6平方米，发证时间1994年6月2日。广州市海珠区新滘镇法律服务所于1995年11月14日出具海新法（95）年第1608号《见证书》，主要内容为：土华村当事人ＸＸ钊、简敏儿于95年11月14日到镇司法办要求办理宅基地使用证更名事宜。经查，座落在本镇土华村崇善左横一巷5号三层房屋壹间，占地面积34.20平方米，建筑面积102.60平方米混合结构，宅基地证（建房许可证）编号：新字第500103号。此屋产权实属ＸＸ钊、简敏儿夫妻二人所有，宅基地证使用人姓名是写**钊的名字。现因经ＸＸ钊、简敏儿夫妻共同商量决定，将该房屋的全间产权转给ＸＸ钊母亲梁带好所有，并在法律工作者面前表示决不反悔。当事人上述的行为是履行了申请、审批等有关手续，并附有身份证及户口簿，宅基地证等复印资料，符合《民法通则》第55条的规定。特此见证。梁带好、ＸＸ钊、简敏儿均在《见证书》当事人一栏中签名，广州市海珠区新滘镇法律服务所在见证单位一栏加盖了公章。
2005年12月28日，梁带好和韦进才签订《赠与合同》，内容主要为：赠与人梁带好与受赠人韦进才是朋友关系。现赠与人梁带好决定将其名下的个人财产，座落在广州市海珠区土华乡崇善村左横一巷5号房屋的全部份额无偿赠与给韦进才所有。受赠人愿意接受上述赠与。上述合同于2005年12月30日经广东省公证处以（2005）粤公证内字第49625号公证书公证。同日，梁带好签署《委托书》并经广东省公证处以（2005）粤公证内字第49624号公证书公证，内容主要为，委托人：梁带好；受委托人：韦进才。梁带好是座落在广州市海珠区土华乡崇善村左横一巷5号房屋的使用权人，在法律法规允许的情况下，梁带好委托韦进才代为执行和处理下列事项：一、办理和委托房管部门对上述房屋进行测绘手续；二、向房管部门申请和办理产权申报及登记手续；三、办理有关房屋安全鉴定手续；四、向房管部门申请办理上述房屋产权变更转移登记和领取房屋产权证手续；五、对上述房产进行管理、修缮、申请办理修缮拆建手续或合建手续；六、订立租赁合同、收取租金；七、订立有关征地拆迁安置、产权调换等手续；八、办理房屋作价补偿手续；九、领取房屋作价补偿金额；十、向有关部门缴纳上述房产的税款和支付一切正常费用；十一、如上述房屋涉及诉讼、有权向人民法院起诉、应诉；在诉讼中代为承认、放弃或变更诉讼请求、进行和解或提反诉、上诉、应诉、申诉；十二、受委托人可代领法律文书、代为向法院申请执行、承认、放弃或者变更执行请求、标的，进行执行和解和收取执行到的金钱、有价证券、房屋等，申请延期执行；十三、在法律法规允许的条件下，受委托人有权出卖上述房屋；十四、受委托人有权收取出卖房屋所得金额。受委托人对上述委托事项，有转委托权。受委托人在办理上述事项的过程中签署的一切法律文件，均予承认。此委托合同有效期为办妥上述事项为止。梁带好与韦进才签订赠与合同及委托书后，双方口头约定梁带好将涉案房屋作价11万元出售给韦进才，双方均承认韦进才已将购房款11万元支付给梁带好，梁带好将房屋及记载有其名字的宅基地证原件交给韦进才。
梁带好于2014年3月20日提起本案诉讼。诉讼中，梁带好为证明其主张提交了以下证据：1、（2005）粤公证内字第49625号《公证书》，证明双方之间签订了赠与合同并经公证；2、（2005）粤公证内字第49624号《公证书》，证明双方之间签订了委托书并经公证；3、穗海新字第No.500103号《农村（墟镇）宅基地使用证存根》及海新法（95）年第1608号《见证书》，证明其为涉案房屋使用权人。韦进才在本案一审审理过程中表示，其在使用房屋过程中，对涉案房屋进行重新装修及加建了第四层。梁带好对此不予确认。经原审法院释明，韦进才表示，如法院认定合同无效，将另案起诉要求梁带好对其造成的损失进行赔偿。
二审庭询过程中，韦进才提交发证时间为1994年6月2日的穗海新字第No.500103号《农村（墟镇）宅基地使用证》原件一份，该《农村（墟镇）宅基地使用证》上的记载内容除使用人姓名一栏与梁带好提交的《农村（墟镇）宅基地使用证存根》记载有不同外，其余内容与存根一致。该《农村（墟镇）宅基地使用证》上使用人姓名一栏划掉了“ＸＸ钊”，写为“梁带好”，且该处有加盖“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”。韦进才称该证据可证明梁带好所称的更名只是其自行更改原件上的名称，更名处并无发证单位广州市海珠区新滘镇人民政府加盖公章，只有加盖“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”，且无办法确认该专用章是在更名后加盖上的，故梁带好不是涉案宅基地及房屋的使用权人，没有本案的原告主体资格。梁带好确认该证据的真实性，并认为《农村（墟镇）宅基地使用证存根》可反映ＸＸ钊是涉案宅基地的原始使用人，其在一审提交的见证书与韦进才二审提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》可以说明涉案房屋及宅基地使用权转让的过程，证明更名是合法的。
本院认为，鉴于双方当事人均确认韦进才在二审庭询中提交的穗海新字第No.500103号《农村（墟镇）宅基地使用证》的真实性，且该证据与本案双方争议事实有直接关联性，故该证据可作为二审程序中的新的证据使用。
梁带好与韦进才口头约定，梁带好将广州市海珠区土华乡崇善村左横一巷5号房屋作价11万元出售给韦进才，同时双方签订赠与合同及委托书并予以公证，这是名为赠与、实为买卖的行为。本案中双方均确认的经公证的《赠与合同》、《委托书》及二审中韦进才提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》均可反映韦进才是基于相信梁带好是涉案房屋的权利人，才与梁带好达成以11万元的价格购买广州市海珠区土华乡崇善村左横一巷5号房屋的口头约定，故梁带好作为房屋买卖合同的一方就双方的房屋买卖法律关系起诉韦进才，有事实和法律依据。韦进才主张梁带好不是本案适格原告的上诉意见，显然不成立，本院不予采纳。本案双方确认的穗海新字第No.500103号《农村（墟镇）宅基地使用证存根》、《农村（墟镇）宅基地使用证》及海新法（95）年第1608号《见证书》可相互印证，证实ＸＸ钊、简敏儿夫妇在海珠区新滘镇法律服务所的见证下，依照相关审批手续将涉案房屋产权转给梁带好，并将涉案房屋的宅基地使用证更名为梁带好的事实。韦进才认为涉案宅基地使用权人为ＸＸ钊、简敏儿夫妇；变更宅基地使用权人未经其他家庭成员同意及涉案房屋权利人不明确的上诉理由，无事实依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。涉案房屋是在农民集体所有的土地上建造的宅基地房屋，而韦进才并非梁带好所在集体经济组织成员。现梁带好将涉案房屋及土地转让给韦进才，实际上也将农民集体所有的土地使用权转让给韦进才，该行为违反了法律禁止性规定，故原审法院认定双方的上述行为无效，并无不当，本院予以认可。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于双方签订的《赠与合同》、委托书及口头约定的买卖合同无效，双方因该合同取得的财产应当各自予以返还，并应当根据各自的过错程度赔偿对方所受损失。由于梁带好在双方达成口头约定后已将涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》原件交付给韦进才，并将该房屋交付给韦进才使用至今。现因双方的口头买卖合同无效，原审判决韦进才交还涉案房屋及返还该房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》原件给梁带好，梁带好返还11万元给韦进才，合法合理，本院予以维持。韦进才上诉要求改判其无需返还涉案房屋及该房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》原件给梁带好，于法无据，本院不予支持。鉴于韦进才经原审法院释明后表示不要求在本案中处理其在使用房屋期间装修、加建及因返还房屋造成的损失赔偿问题，故原审法院对上述问题不予处理并无不当，韦进才可另循法律途径解决。
综上所述，韦进才的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人韦进才负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖昭义
审判员 叶 红
审判员 幸 福
二〇一四年十一月十二日
书记员 王 健