成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武侯民初字第5813号
原告（反诉被告）泰康人寿保险股份有限公司四川分公司。住所地：成都市武侯区临江西路*号锦江国际*****层。
负责人张威，总经理。
委托代理人林贞斌，四川恒和信律师事务所律师。
被告（反诉原告）成都市通用工程技术有限责任公司。住所地：成都市武侯区洗面桥街**号。
法定代表人庞玉学，董事长。
委托代理人陈宏，四川道略律师事务所律师。
委托代理人王延春，四川道略律师事务所律师。
原告泰康人寿保险股份有限公司四川分公司（以下简称泰康人寿四川分公司）与被告成都市通用工程技术有限责任公司（以下简称通用工程技术公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，被告通用工程技术公司在举证期限内提起反诉，本院经审查后予以受理。2014年12月18日，本案依法由代理审判员王倩适用简易程序，对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）泰康人寿四川分公司的委托代理人林贞斌、被告（反诉原告）通用工程技术公司的委托代理人陈宏、王延春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）泰康人寿四川分公司诉称，2012年6月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，约定原告承租被告所有的位于成都市武侯区洗面桥街29号通用工程大厦六层整层、四层405号面积共计705平方米的房屋。双方就租金、租赁押金、违约责任、诉讼管辖等进行了约定。原告按照合同约定交纳了租赁押金，并严格履行合同。后原告因经营需要须提前退租，经与被告协商后，于2014年5月19日向原告发送了《泰康人寿四川分公司职场退租函》，于6月20日退还租赁房屋，并于2014年6月24日与被告办理了租赁房屋的退租书面交接手续。但被告却拒不退还多支付的租金及物业服务费，经多次催促未果。为此，原告诉至法院，请求人民法院判令被告退还原告支付的2014年6月20日至7月19日期间的租金44415元及物业服务费9870元，并承担诉讼费。
被告（反诉原告）通用工程技术公司辩称及反诉诉称，2012年6月15日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定：被反诉人承租反诉人所有的通用工程大厦6层及4层405号房屋，租赁期限5年，月租金为42300元（不含物业管理费和水、电、垃圾清运费），并约定以后租金每年上浮一次。合同履行过程中，被反诉人于2014年5月19日向反诉人致函提出退租，并于2014年6月24日正式离场，并表示愿意在先行支付的租金费用中向反诉人支付相当于2个月租金的违约金。根据合同第10.2条约定，因被反诉人违约解除合同的，除支付相当于两个月租金的违约金之外，还应赔偿反诉人的实际经济损失。合同签订初，反诉人还给予被反诉人一个月的免租期（2012年6月20日至2012年7月19日），被反诉人离场后，反诉人积极对外招租，但直至2014年9月1日才又有新的承租人承租原租赁物，且新的租赁价格低于此前的价格。综上，反诉人认为，反诉人因被反诉人单方违约的行为遭受直接损失包括：两个月零十二天的房租、物业管理费及差额租金，共计125571元；其次，合同中约定的免租期是基于合同期限五年而约定的，后被反诉人单方解除合同，并没有最终实现合同目的，由此给反诉人造成了免租期的租金损失42300元。综上，除去被反诉人已经抵扣的押金94470元，反诉人请求人民法院判令被反诉人赔偿直接经济损失73401元。
针对本案反诉，原告（反诉被告）泰康人寿四川分公司辩称，双方是经过协商一致解除了租赁合同而非泰康人寿四川分公司单方解除合同；此外，泰康人寿四川分公司已经向通用工程技术公司作出了补偿，通用工程技术公司不能既主张违约金又主张赔偿损失，于法无据，故请求驳回通用工程技术公司的反诉请求。
经审理查明，通用工程技术公司系成都市武侯区洗面桥街29号房屋的所有权人。2012年6月15日，通用工程技术公司与泰康人寿四川分公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.通用工程技术公司将该处房屋第六层整层（面积655平方米）和四层405号（面积50平方米）的部分出租给泰康人寿四川分公司使用，租赁期限自2012年7月20日起至2017年7月19日止，免租期30天，自2012年6月20日起至2012年7月19日止。2.租金标准为每月60元／平方米，计42300元／月，以后租金每年上浮一次，第一次上浮比例为5%，以后比例逐年递减1%，第一次上浮时间为2013年7月20日。3.合同签订之日起6日内承租方向出租方支付相当于两个月租金（含物管费）的租赁押金作为承租方对合同及时、全面履行合同的保证金，若承租方非因不可抗力因素提前解除合同，则承租方支付的租赁押金按以下顺序冲抵其应当支付的各项费用：1.租金；2.水、电、通讯费以及其他杂费；3.赔偿金或违约金；4.承租方为实现债权支付的合理费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）。4.如果承租方违反合同约定致使合同无效、无法履行，承租方应按2个月租金的标准向出租方支付违约金，并赔偿出租方的实际经济损失（包括但不限于出租方就租赁物装修、购置设备的费用以及增加的经营成本等各项直接损失）。同时，双方还单独签订《通用工程大厦物业管理服务协议书》，就物业服务相关内容作出约定。合同签订后，泰康人寿四川分公司除支付租金外，还支付押金94470元（含两月租金84600元及物管费9870元）。2013年7月18日，泰康人寿四川分公司向通用工程技术公司支付了2013年7月20日至2014年7月19日期间的租金共计532980元（平均44415元／月）。
2014年5月19日，泰康人寿四川分公司向通用工程技术公司发出《泰康人寿四川分公司职场退租函》，称“现因我公司业务发展的需要，拟提前退租贵公司该职场。退租的时间自2014年6月20日起”。通用工程技术公司对该函件予以签收。
2014年6月24日，双方正式办理场地交接，泰康人寿四川分公司向通用工程技术公司交还钥匙14套。
2014年6月20日，通用工程技术公司向泰康人寿四川分公司发出《关于解除租赁合同关系的协议书》，对协商解除合同、违约金的支付、交接手续等事宜提出方案，但因泰康人寿四川分公司不同意该协议书的内容，双方未达成一致签署该协议书。2014年7月15日，泰康人寿四川分公司回复《关于解除租赁合同关系的协议书》称“对于我公司提前解除房屋租赁合同行为，我公司只支付贵公司相当于两个月职场租金的违约金共计84600元……我公司现请贵公司根据合同相关约定，返还我公司已支付给贵公司的租赁保证金的94470元中除违约金（两个月租金）84600元以外的9870元，并请返还我公司已支付的2014年6月20日至7月19日”的房屋租金44415元”。
2014年9月1日，通用工程技术公司将第六层整层（面积655平方米）房屋另行出租他人，租赁期限自2014年9月1日开始起算。
另查明，泰康人寿四川分公司主张的9870元物管费系押金中包含的物管费。通用工程技术公司提出的反诉请求金额构成为：两个月零十二天（空租期）的房租和物管费、重新出租房屋后的租金额与原租金的差额125571元，免租期房租42300元，共计167871元。因通用工程技术公司在签订合同时收取了押金94470元，其将该金额抵扣后现主张73401元。
以上事实，有房屋产权信息、《房屋租赁合同》、《通用工程大厦物业管理服务协议书》、《泰康人寿四川分公司职场退租函》、《关于解除租赁合同关系的协议书》、房租收据、交接单以及庭审笔录收集在案予以佐证。
本院认为，通用工程技术公司与泰康人寿四川分公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同尚未到期时，泰康人寿四川分公司提出解除合同并实际搬离租赁场所，应承担提前解除合同的违约责任。现通用工程技术公司要求泰康人寿四川分公司赔偿因提前解除合同给其造成的损失，符合法律规定，本院予以支持。
在通用工程技术公司所提的赔偿损失的请求中，关于空租期的租金损失，本院认为，该期间的房屋租金系《房屋租赁合同》正常履行状态下通用工程技术公司应当获得的收益，现因泰康人寿四川分公司提前解除合同造成通用工程技术公司无法获得该收益，泰康人寿四川分公司应当予以赔偿，故本院对通用工程技术公司主张的空租期（2014年6月25日至2014年8月31日，共计两个月零六天）租金损失100288元（6月25日至7月19日期间租金为44415元／月，计36505元；7月20日至8月31日期间租金为44415元／月×1.04=46192元／月，计63783元）予以支持。关于物管费损失，因通用工程技术公司收取该费用是以通用工程技术公司履行《通用工程大厦物业管理服务协议书》、提供物业管理服务为前提的，双方解除租赁合同关系后，《通用工程大厦物业管理服务协议书》也随之不再履行，故通用工程技术公司仍要求泰康人寿四川分公司支付物管费于法无据，本院不予支持。关于租金差额损失，本院认为，租金的高低是由市场决定的，并与租赁双方的议价能力有关，通用工程技术公司主张租金差额损失缺乏依据，本院不予支持。关于免租期房租损失，本院认为，按常理，免租期是在租赁关系中出租方基于承租方在装修、准备期间不能正常使用房屋而让渡承租方的一定利益，免租期的长短与出租方预期可出租房屋的期限有关。现泰康人寿四川分公司在签订了五年的租赁合同后，仅使用房屋不到两年时间便解除合同、返还房屋，故本院酌情按照泰康人寿四川分公司实际租赁房屋的期限与合同期限的比例计算免租期天数，即在约定的一个月免租期中，泰康人寿四川分公司应当承担提前解除合同的18天（30天-一年零十一个月÷五年×30天）的免租期租金损失，共计25380元（42300元／月×18天）。综上，通用工程技术公司因泰康人寿四川分公司提前解除合同的直接损失为125668元。《房屋租赁合同》约定押金可抵扣赔偿款，故抵扣94470元押金后，泰康人寿四川分公司还应向通用工程技术公司支付31198元。
对于泰康人寿四川分公司的诉讼请求，本院认为，《房屋租赁合同》解除后，尚未履行的终止履行，泰康人寿四川分公司无须再支付搬离后的房屋租金。因泰康人寿四川分公司已提前支付租金至2014年7月19日，故通用工程技术公司应当向其退还2014年6月25日至2014年7月19日期间的租金，共计36505元（44415元／月×25天）。对于押金中物管费押金的退还，本院认为，本院已将该押金依照合同约定进行了损失赔偿抵扣，故该笔费用不再退还。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）成都市通用工程技术有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）泰康人寿保险股份有限公司四川分公司退还租金36505元；
二、原告（反诉被告）泰康人寿保险股份有限公司四川分公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都市通用工程技术有限责任公司赔偿损失31198元；
三、上述两项品迭后，被告（反诉原告）成都市通用工程技术有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）泰康人寿保险股份有限公司四川分公司支付款项5307元；
四、驳回原告（反诉被告）泰康人寿保险股份有限公司四川分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1160元，因适用简易程序减半收取580元，由被告（反诉原告）成都市通用工程技术有限责任公司承担390元，由原告（反诉被告）泰康人寿保险股份有限公司四川分公司承担190元。反诉案件受理费820元，由原告（反诉被告）泰康人寿保险股份有限公司四川分公司承担350元，由被告（反诉原告）成都市通用工程技术有限责任公司承担370元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王 倩
二０一四年十二月二十四日
书 记 员 周小燕