四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4505号
上诉人（原审原告）金牛区恒和华园第一届业主委员会，住所地：成都市金牛区长庆西一路36号。
负责人黄秀君，主任。
委托代理人刘进，男，汉族，1976年11月17日出生，住成都市金牛区，系金牛区恒和华园第一届业主委员会副主任。
被上诉人（原审被告）四川华恒建设发展有限公司，住所地：成都市金牛区三洞桥路20号。
法定代表人黄仁可，总经理。
委托代理人刘国玺，男，汉族，1956年2月18日出生，住成都市金牛区。系四川华恒建设发展有限公司员工。
被上诉人（原审被告）黄开华，男，汉族，1969年11月19日出生，住成都市金牛区。
原审第三人四川泰鑫建筑工程有限责任公司，住所地：成都市金牛区西林巷18号-（栋）B单元1层5号。
法定代表人李克坚，总经理。
上诉人金牛区恒和华园第一届业主委员会（以下简称恒和华园业委会）因与被上诉人四川华恒建设发展有限公司（以下简称华恒公司）、黄开华，原审第三人四川泰鑫建筑工程有限责任公司（以下简称泰鑫公司）业主共有权纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第1413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2014年9月4日公开开庭对本案进行了审理。上诉人恒和华园业委会负责人黄秀君、委托代理人刘进，被上诉人华恒公司委托代理人刘国玺，被上诉人黄开华，原审第三人泰鑫公司法定代表人李克坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年8月13日，成都市建设委员会颁发《建设工程施工许可证》，载明：建设单位华恒公司，工程名称恒和华园建设工程-
标段，建设地址成都市金牛区营门口乡茶店一组，建设规模26476㎡，施工单位泰鑫公司。该项目的总平面图、《建设工程规划许可证》以及《面积测量报告》上均有门卫室。在总平面图上，“门卫室”位于“机动车入口处”的西北方标注有“1F”的位置；《建设工程规划许可证》载明：项目名称恒和华园1-6号商住楼和门卫室；《面积测量报告》中确认门卫室建筑面积为49.88㎡。2005年11月8日，成都市规划管理局颁发了该项目的《建设工程规划验收合格证》［金牛成规验证字（2005）第344号］，备注“本次验收不含门卫室”。2005年10月20日，泰鑫公司第五项目部（甲方）与黄开华（乙方）签订了《协议》，约定：“一、甲方为“恒和华园”施工总承包方，乙方向甲方销售河沙、水泥、石子、石灰等建筑材料；二、“恒和华园”于2005年8月竣工，在办理结算时，甲方累积应付乙方材料款487600元（肆拾捌万柒千陆佰元整），已付237600元（贰拾叁万柒千陆佰元整），余款250000元（贰拾伍万元整），甲方用“恒和华园”营业房冲抵；三、该营业房位于长庆路，“恒和华园”小区机动车入口处旁，与物管生活用房相连，面积约58平方米。甲方于2006年1月1日前将该房移交给乙方使用……”后泰鑫公司将《协议》中约定的营业房交付给黄开华以冲抵应付材料款，黄开华将该房出租。2013年8月8日，恒和华园业委会与黄开华因出租房权属发生纠纷，双方经成都市公安局金牛区分局营门口派出所调解无果。恒和华园业委会遂以该房屋系恒和华园门卫室，应属业主共有为由，诉至原审法院。原审法院同时查明，恒和华园业委会于2013年6月29日由恒和华园（第一届）业主大会会议选举产生，业主委员会主任委员为黄秀君。恒和华园业委会起诉前征得小区大多数业主签名同意。诉争门卫室位于成都市金牛区长庆路3号恒和华园南门机动车入口处右侧临街，该房未经竣工验收，未进行产权登记。
原审法院认定上述事实，主要采纳了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《面积测量报告》、总评图、《建设工程规划验收合格证》、《协议》、成都市业主大会设立事项备案记录、《恒和华园业主收回公摊面积后门保安室的意见签名》、公安机关接（报）处警登记表、调解口头协议登记表、情况说明及庭审笔录等证据。
原判认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，本案争议门卫室虽经设计、规划，但未经竣工验收，无合法的验收手续。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案诉争的门卫室未经依法登记，因此并没有以此门卫室为标的设立合法的不动产物权。综上，恒和华园业委会请求确认诉争门卫室属于全体业主共有，因该门卫室没有合法的验收手续和权利来源，于法无据，原审法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回恒和华园业委会的诉讼请求。案件受理费1895元（减半收取947.50元），由恒和华园业委会负担。
宣判后，原审原告恒和华园业委会不服判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。其主要的上诉理由为：恒和华园小区商住楼和门卫室于2004年7月9日由成都市规划局对此建设项目颁发建设工程许可证，2005年7月25日成都市房屋产权监理处对该项目进行测量（其中门卫室49.88㎡），并出具了面积测量报告。2005年11月8日成都市规划管理局对恒和华园商住楼和门卫室进行验收。从业主入住恒和华园起，华恒公司就一直未将小区公共配套设施门卫室（49.88㎡）交付业主使用，而由黄开华占为己有，用于出租获利。恒和华园小区无门卫室，无法保证安全。该纠纷经多次调解均无结果。恒和华园业委会的原审诉讼请求有三点，但原审法院仅以未验收为由就驳回了其全部诉讼请求，判决错误。根据《中华人民共和国物管法》第二十八条，门卫室在建筑规划图上明确标注了名称和地址，应属于全体业主共有，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，诉争门卫室在建筑规划中建在建筑区内通道及绿地内，而建筑规划图上也明确标注门卫室，门卫室本身就是物业用房和公共设施，应属于全体业主共有，且华恒公司与黄开华的行为也违反了《四川省物业管理条例》第十一条规定、第十二条之规定。原审法院追加第三人泰鑫公司，却在审理中连泰鑫公司的身份证据都未予出示，就采信了用小区门卫室抵扣材料款的说法，上诉人认为，开发商是否欠付材料款与业主无关。门卫室是否验收是开发商华恒公司的事，业主无法决定，但不能因为门卫室未验收就驳回上诉人的全部诉讼请求。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，应予纠正。
被上诉人华恒公司答辩称，恒和华园楼盘已开发完成10余年，华恒公司已将楼盘交付业主使用，未侵占任何人房屋，本案与华恒公司无关。原审判决正确，应予维持。
被上诉人黄开华答辩称，黄开华基于与泰鑫公司的债权债务关系取得讼争门卫室，原审判决正确，应予维持。
原审第三人泰鑫公司答辩称，原审判决正确，应予维持。
二审中，为进一步查明事实，本院前往恒和华园小区查看了诉争房屋现状，拍摄了照片，并就诉争房屋的现状问题前往恒和华园小区所在的成都市金牛区营门口街道长庆路社区了解情况。该社区工作人员陈述诉争房屋系社区从恒和华园业委会处租赁取得，并提供了《租赁合同》一份，载明：出租方（甲方）为恒和华园业委会，承租方（乙方）为成都市金牛区营门口街道长庆路社区，“甲方是位于成都市长庆路3号附14号之物业（以下简称‘该物业’）的合法人，现同意将该物业租给乙方使用，用途为社区综合文化活动室，建筑面积为约50平方米”，“租赁期限由2014年6月1日至2017年5月30日止”，“该物业每月租金为人民币贰仟贰佰元整，租赁税金由甲方出，支付时间为壹年支付一次，提前15天支付，先付费后使用。支付方式为转账方式，转入甲方指定银行账户”，该合同签订时间为2014年5月7日。恒和华园业委会认可照片及《租赁合同》的真实性；华恒公司、黄开华均认可照片的真实性，不认可《租赁合同》的合法性，认为恒和华园业委会无权侵占并将诉争房屋出租；泰鑫公司认可照片的真实性，并陈述《租赁合同》与其无关，其不清楚。本院认为，照片与《租赁合同》能相互印证，证明恒和华园业委会确实存在与成都市金牛区营门口街道长庆路社区签订租赁合同，将诉争房屋租赁给后者的行为，本院对该组证据的真实性予以确认。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，1、诉争房屋位于恒和华园小区南门机动车入口处，沿机动车通道与其后面的房屋同属一个单体建筑，诉争房屋后面的房屋为小区物业用房，作非机动车停车场和小区保安宿舍之用，其外观与诉争房屋一致，目测整体面积约二百余平方米；2、2014年5月7日，恒和华园业委会与成都市金牛区营门口街道长庆路社区签订《租赁协议》，将诉争房屋租赁给后者做社区综合文化活动室之用，租期三年，租金每月2200元。目前该诉争房屋已被用作长庆路社区综合文化活动室。
本院认为，关于恒和华园业委会要求确认诉争房屋属于全体业主共有的问题。在恒和华园小区开发前期，经规划，在《项目总平面图》上明确标注有门卫室，而《面积测量报告》显示门卫室面积为49.88㎡，且《项目总平面图》显示机动车入口右侧区域仅规划了门卫室，但是根据本案查明的事实，该区域实际修建了讼争房屋和与其同属一个单体建筑的、目前作为小区非机动车停车场及保安宿舍的物业用房，其总面积远远高于49.88㎡。由此可见，该区域门卫室虽经合法地规划、审批和报建，但其实际修建情况与规划、审批、报建的情况并不相符，而诉争房屋及与其连为一体的建筑物是一个单体建筑，应当由行政执法部门对该单体建筑的性质进行认定并根据法定职责依法处理，不属于法院司法审查的范畴，故本院对恒和华园业委会的该项上诉请求不予处理。
关于恒和华园业委会要求被上诉人停止侵占诉争房屋的问题。经查，目前讼争房屋已被恒和华园业委会出租给成都市金牛区营门口街道长庆路社区用作社区综合文化活动室，租金每月2200元，由此可见，讼争房屋已由恒和华园业委会实际控制、出租并获取收益，故黄开华、华恒公司占有诉争房屋的事实已不存在。因恒和华园业委会的该项上诉请求已无事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式按一审判决执行；二审案件受理费1895元，由上诉人金牛区恒和华园第一届业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 臧 永
代理审判员 梁 楷
代理审判员 何 昕
二０一四年十一月二十八日
书 记 员 费思思