苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初5027号
原告苏州埭锋资产管理有限公司，住所地苏州市吴中区长兴街111号。
法定代表人方亮，总经理。
委托代理人ＸＸ，江苏吴中益律师事务所律师。
被告邹曙初，男，1972年12月28日生，汉族，住苏州。
被告葛琴，女，1977年9月30日生，汉族，住苏州。
原告苏州埭锋资产管理有限公司（下称埭锋公司）诉被告邹曙初房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理。后依原告申请追加葛琴为本案共同被告。本案依法由审判员王丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人方亮及委托代理人ＸＸ，被告邹曙初到庭参加诉讼。被告葛琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告埭锋公司诉称，2010年11月29日，宁雪凤、平小发与苏州威尔仕商业经营管理有限公司（下称威尔仕商业公司）签订《商务楼租赁合同》，将位于吴中大道1109号1号楼的-1层、1-12层、17层共14楼层出租给威尔仕商业公司。2011年5月31日，威尔仕商业公司将其承租的上述租赁房屋中1层的部分（685.15㎡）及二层（1123.61㎡）转租给被告邹曙初。2014年4月28日，宁雪凤、平小发与威尔仕商业公司、苏州威尔仕物业服务有限公司（下称威尔仕物业公司）签订《商务楼租赁合同补充协议》，约定终止租赁合同和物业管理，自2014年5月1日起由宁雪凤、平小发自行向商户收取租金和物业管理费。后其与宁雪凤、平小发和被告邹曙初签订协议书，约定自2014年5月1日起，威尔仕商业公司、威尔仕物业公司与被告邹曙初签订的《房屋租赁合同》及补充协议、《大厦管理服务合同》及补充协议中项下威尔仕商业公司、威尔仕物业公司的权利义务均由其承继，由其向被告邹曙初收取租金、物业管理费、水电费等。2015年5月31日，被告邹曙初退还一层685.15㎡的租赁房屋，2015年8月16日，被告邹曙初退还二层1123.61㎡的租赁房屋，但仍结欠租金、物业管理费、水电费等，故起诉要求判令被告邹曙初、葛琴支付拖欠租金1246783元；支付物业管理费146974.87元；支付水电费17360.60元；支付违约金513313.24元；本案诉讼费由被告承担。
被告邹曙初辩称，租赁涉案房屋属实，承租房屋用于经营燕江南大酒店，该酒店于2014年11月15日停业，酒店停业后原告即可将房屋转租他人，故应视为其已于2014年11月15日交还租赁房屋。对拖欠水电费金额没有异议，但认为租金及物业管理费应计至2014年11月15日止，之后其未再使用涉案房屋，故不应再计算租金及物业管理费，违约金过高。
被告葛琴未作答辩。
经审理查明，位于苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号1幢房屋于2010年11月29日登记在宁雪凤、平小发名下，房屋总层数18层，建筑面积22223.35㎡，规划用途非居住用房，共有情况为共同共有。
2010年11月29日，宁雪凤、平小发（出租人，甲方）与威尔仕商业公司（承租人，乙方）签订《商务楼租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋中第F-1/F1-12/F17层共14个楼层出租给威尔仕商业公司用于商业经营或转租给第三人用于商业、商服、酒店、餐饮、娱乐、办公之用，租赁期限自2012年1月1日至2026年12月31日止；等等。
2011年5月31日，威尔仕商业公司（出租人，甲方）与被告邹曙初（承租人，乙方）签订《如来广场经营管理合同》一份，约定甲方将上述房屋中1层105号（建筑面积685.15㎡）、2层南半部分（建筑面积1123.61㎡）出租给乙方用于经营中式餐饮，租赁期限5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止，免租装修期自2011年7月1日起至2011年12月31日止共6个月，租赁期内应按约支付租金、管理服务费，租金及管理服务费押三个月付三个月按季预付，自2012年1月1日起至2013年6月30日，1层月租金43764元，2层月租金52973元，自2013年7月1日起至2015年6月30日，1层月租金47307元，2层月租金57075元，自2015年7月1日起1层月租金52100元，2层月租金62885元；自2011年7月1日起至2013年6月30日管理服务费为每月5426元（3元/平方米/月），2013年7月1日起管理服务费为每月10852元（6元/平方米/月）；乙方需向甲方支付保证金229326元；乙方应按公用事业单位或甲方指定的期限缴纳水费、电费、煤气费等；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除当日将已恢复交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之房屋归还给甲方；乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金，超过15日未支付租金等费用的，甲方有权单方终止本合同；等等。2013年8月26日，双方就此签订一份补充协议，约定2012年7月1日至2013年6月30日租金从1160844元/年调整为970000元/年，由此形成差额190844元从2013年7月至9月应交租金中扣除；自2013年7月1日起至2014年6月30日年租金为970000元（1层月租金37820.2元，2层月租金43013.72元），自2014年7月1日起至2015年6月30日年租金为1047600元（1层月租金40845.8元，2层月租金46454.8元），自2015年7月1日起至2017年6月30日年租金为1152360元（1层月租金44930.38元，2层月租金51100.28元）。
2014年4月28日，宁雪凤、平小发（出租人，甲方）与威尔仕商业公司（承租人，乙方）、威尔仕物业公司（物业管理方，丙方）就吴中大道1109号1号楼的租赁事宜签订一份《商务楼租赁合同补充协议》，约定2010年11月29日签订的商务楼租赁合同及相关补充合同、协议、约定等提前到2014年4月30日终止，物业管理延续到2014年4月30日终止，自2014年5月1日起甲方向商户自行收取商户租金，自2014年5月1日起由甲方委托的管理公司向商户收取管理费，等等。
嗣后，宁雪凤、平小发（甲方）与威尔仕商业公司、威尔仕物业公司（乙方）、被告邹曙初（丙方）、原告埭锋公司（丁方）签订一份协议书，约定鉴于2014年4月28日甲乙双方签订《商务楼租赁合同补充协议》，甲乙双方解除了合作关系，为不影响承租户的正常经营，甲、乙、丙、丁四方达成如下协议条款：一、自2014年5月1日起原来乙方与丙方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议、《大厦管理服务合同》及其补充协议中的乙方的权利和义务由丁方继承。二、2014年5月1日之前的房屋租金、物业费、水电费、押金等由丙方向乙方缴纳，之后的房屋租金、物业费、水电费、押金等由丙方向丁方缴纳。如丙方已经向乙方预付了2014年5月1日后的相关款项，则乙方在2014年6月30日之前移交给丁方。
上述《商务楼租赁合同补充协议》签订后，被告邹曙初继续使用涉案房屋（1层105号685.15㎡、2层南半部1123.61㎡）用于经营苏州吴中经济开发区越溪燕江南大酒店（下称燕江南酒店），但未按约向原告支付房屋租金、物业管理费，表示2014年5月1日之前的租金、物业管理费等即使扣减已付保证金仍有拖欠。燕江南酒店于2014年11月15日停业。原告与被告邹曙初一致确认双方就涉案房屋所签的经营管理合同关系已口头协议解除，原告主张于被告实际腾退涉案房屋时即2015年8月16日解除，被告邹曙初主张于酒店停业时即2014年11月15日解除。
另查明，酒店停业后，被告邹曙初未向原告交付涉案房屋钥匙，原告找人开锁后于2015年5月31日腾空1层105号685.15㎡房屋，于2015年8月16日腾空2层南半部分1123.61㎡房屋，表示因房屋转租给他人才腾空，先后两次腾空是因转租时间有先后，被告邹曙初表示，酒店停业后本打算将租赁房屋及屋内有关物品设施一并转让他人经营故未于双方口头解除合同时腾退租赁房屋，当时口头约定有关物品可由原告处置。
2015年8月17日，被告邹曙初确认原留在涉案租赁房屋1层、2层内的厨房设备（冰箱、工作台、煤气灶、水池、货架）、中央空调机组一台，不作盘点，折价12万元给原告和宁雪凤，该款从欠原告和房东宁雪凤的款项中抵扣。
再查明，被告邹曙初、葛琴于2000年10月20日登记结婚。
原告陈述，房屋租金1246783元，其中1层2014年5月1日至2015年5月31日期间租金524944.2元（2014年5、6月每月37820.2元，2014年7月至2015年5月每月40845.8元）和2层2014年5月1日至2015年8月16日租金721838.80元（2014年5、6月每月43013.72元，2014年7月至2015年6月每月46454.8元，2015年7月为51100.28元，2015年8月为27253.48元）；物业管理费146974.87元，其中1层2014年6月1日至2015年5月31日物业管理费48996.08元（2014年6月为3782.34元，2014年7月至2015年5月每月4110.34元），2层2014年6月1日至2015年8月16日物业管理费97978.79元（2014年6月至2015年7月每月6741.66元，2015年8月为3595.55元）；违约金513313.24元，合同约定逾期付款违约金按日千分之五计算，现自愿调整为按日万分之五计算，对租金及物业管理费分别计算违约金，其中租金违约金分笔均按照日万分之五计算至实际履行日止，1层租金违约金分别为，75640.4元自2014年5月1日起算，122537.4元自2014年7月1日起算，122537.4元自2014年10月1起算，122537.4元自2015年1月1日起算，81691.6元自2015年4月1日起算；2层租金违约金分别为，86027.44元自2014年5月1日起算，139364.4元自2014年7月1日起算，139364.4元自2014年10月1日起算，139364.4元自2015年1月1日起算，139364.4元自2015年4月1日起算，78353.76元自2015年7月1日起算；物业费违约金调整为以146974.87元为基数自2015年7月1日按日万分之五计算至实际给付之日止。对此，被告邹曙初对租金、物业管理费等计算方式无异议，但认为应计至2014年11月15日止，对合同约定逾期付款违约金按日千分之五计算无异议，但认为即使调整为按日万分之五计算仍然过高，表示涉案房屋系其以个人名义承租后用于经营酒店，燕江南酒店由其与被告葛琴夫妻共同经营。
以上事实，有原告提供的房产证、商务楼租赁合同、如来广场经营管理合同、补充协议、商务楼租赁合同补充协议、协议书、确认书及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原告埭锋公司与被告邹曙初之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，被告邹曙初作为承租人理应按约支付租金、物业管理费、水电费等，现被告邹曙初对结欠水电费金额无异议，对原告要求支付水电费17360.60元，本院予以支持，被告邹曙初抗辩租金及物业管理费应计至燕江南酒店停业即2014年11月15日止，主张当时双方已口头解除租赁合同关系，却表示想将承租房屋及屋内设施设备一并转让他人当时才未腾空房屋并交还给原告，对此，原告否认双方合同于2014年11月15日解除，主张于涉案房屋实际腾空之日解除，现双方虽对经营管理合同口头协议解除的时间陈述不一，但即使双方之间经营管理合同于2014年11月15日解除，因被告邹曙初继续占有涉案房屋仍应按合同约定的租金及物业管理费标准支付上述费用，故对被告邹曙初上述抗辩主张，本院不予采信，原告主张租金1246783元、物业管理费146974.87元，符合合同约定，原告与被告邹曙初于2015年8月17日确认原留在涉案房屋中的厨房设备及中央空调折价12万元从拖欠款项中抵扣，原告主张该款优先抵扣违约金，因双方未明确该款优先抵扣何款，但基于被告拖欠租金及物业管理费的事实按约才应支付违约金，故上述款项应优先冲抵拖欠的租金及物业管理费，双方约定租金按季预付，上述12万元不足以冲抵2014年5、6月的第一期租金，故上述12万元优先冲抵拖欠原告的首期租金，扣减该款后被告应支付原告租金1126783元、物业管理费146974.87元。被告邹曙初未按约付款构成违约，按约应承担违约责任，合同约定每逾期一日应按所欠款项的千分之五标准支付违约金，现原告自愿调整为按日万分之五计算，被告邹曙初虽认为违约金过高，但未能提供证据证明原告主张的违约金过分高于损失，故对原告要求按日万分之五计算违约金，本院予以支持，经核算租金违约金分6笔计算，分别以41667.84元、261901.8元、261901.8元、261901.8元、221056元、78353.76元为基数分别自2014年5月1日、7月1日、10月1日、2015年1月1日、4月1日、7月1日起算，物业费违约金以146974.87元为基数自2015年7月1日起算。上述债务发生在被告邹曙初、葛琴婚姻关系存续期间，被告邹曙初表示燕江南酒店系夫妻双方共同经营，被告葛琴未提出上述债务系属被告邹曙初个人债务的抗辩，应认定为夫妻共同债务，故被告葛琴应共同偿还上述债务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邹曙初、葛琴于本判决生效之日起十日内支付原告苏州埭锋资产管理有限公司水电费17360.60元、租金1126783元及相应逾期违约金（违约金分六笔计算，以41667.84元为基数自2014年5月1日起，以261901.8元为基数自2014年7月1日起，以261901.8元为基数自2014年10月1日起，以261901.8元为基数自2015年1月1日起，以221056元为基数自2015年4月1日起，以78353.76元为基数自2015年7月1日起，均按日万分之五计算至实际给付之日止），同时支付物业管理费146974.87元及该款自2015年7月1日按日万分之五计算至实际给付之日止的逾期违约金。
二、驳回原告苏州埭锋资产管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币11060元，由原告苏州埭锋资产管理有限公司负担人民币540元，被告邹曙初、葛琴负担人民币10520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 员 王丽娜
二〇一六年十月八日
法官助理 詹立平
书 记 员 吴彬峰