广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第248号
原告广州市达XX物业管理有限公司。
法定代表人谭ＸＸ，职务：总经理。
委托代理人汪律师，广东天胜律师事务所律师。
被告广州市民ＸＸ房屋管理所。
法定代表人郑XX，职务：副所长。
被告广州市民ＸＸ。
法定代表人：庄ＸＸ，职务：局长。
两被告的共同委托代理人周女士，广州市民ＸＸ房屋管理所职员。
两被告的共同委托代理人陈先生，广州市民ＸＸ房屋管理所职员。
原告广州市达XX物业管理有限公司诉被告广州市民ＸＸ房屋管理所、广州市民ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张浩独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪律师，两被告的共同委托代理人周女士、陈先生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告广州市达XX物业管理有限公司诉称：原告经投标后于2006年9月1日中标成为广州市荔湾区下九路63号名汇大厦的物业管理单位。被告原为下九路西来正亍21号房屋的使用人，广州华虹房地产实业有限公司拆除被告上述房屋后将荔湾区下九路名汇商城街第四层4103铺、4119、4108铺提供给被告作为产权调换。后被告将上上述房屋租赁给广州名汇商贸发展有限公司使用，租期是2001年到2006年。被告作为4103铺的业主及使用人，应按时交纳物业管理费，故原告起诉要求：1、被告在三天内向原告支付拖欠的物业管理费27090元（以涉案商铺面积15平方米，每平方米21元的标准，从2006年12月1日计算至2014年1月1日）及滞纳金27090元（按逾期每日千分之二计算，自2006年12月计算至2014年1月），合计54180元；2、被告承担本案的诉讼费。
被告广州市民ＸＸ房屋管理所、广州市民ＸＸ共同辩称：1、原告一直将荔湾区下九路63号名汇商业大厦涉案商铺上锁，不交给被告使用和管理，故法院应驳回原告诉讼请求。2、退一步说，即使原告与被告之间的物业纠纷不影响被告缴交物业管理费，但是原告要求被告交纳自2006年12月起至2014年1月止的物业管理费及滞纳金超过诉讼时效，法院应驳回起诉。3、原告要求被告承担本案受理费依法无据，应驳回起诉。另补充，对原告提出的涉案商铺面积有异议，原告是按大楼起好之前的面积计算，但实际上应按房管局出具的测绘图中单元总建筑面积来计算。
经审理查明：被告广州市民ＸＸ房屋管理所是被告广州市民ＸＸ下属机构，负责广州市民ＸＸ代管房屋管理的具体事务性工作，承担代管房屋产权办理、租赁、修缮和改建等具体工作等。
2000年9月30日，被告广州市民ＸＸ房屋管理所与广州华虹房地产实业有限公司（以下简称：华虹公司）签订《房屋拆迁安置协议》，约定华虹公司拆除被告广州市民ＸＸ房屋管理所使用的下九路西来正街21号房屋。华虹公司应于2001年1月30日前，将荔湾区下九路名汇商城第4103、4119、4108层（使用面积50.90㎡）安置给被告广州市民ＸＸ房屋管理所回迁居住。
2000年12月13日，被告广州市民ＸＸ与华虹公司签订《广州城市房屋拆迁补偿协议书》，约定华虹公司将自有的座落在荔湾区下九路名汇商城街第四层4103铺（建筑面积：15㎡）、4119铺（建筑面积24.20㎡）、4108铺（建筑面积；24.425㎡），用作拆除广州市民ＸＸ原址房屋后的产权调换。
2000年12月12日，广州市物价局以穗价函（2000）260号《关于名汇商业大厦物业管理收费标准的批复》，核定名汇商业大厦物业管理综合服务费暂定为商场21元／平方米。
2001年7月19日，被告广州市民ＸＸ房屋管理所（甲方）与广州名汇商贸发展有限公司（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方将包括下九路名汇商城街4103铺、4119铺、4108铺在内的商铺出租给乙方，租期从2001年10月1日起至2006年9月30日止。2004年11月1日，被告广州市民ＸＸ房屋管理所与广州华置行房地产顾问有限公司签订《广州市房地产租赁合同》，约定将上述涉案商铺出租给广州华置行房地产顾问有限公司，租期从2004年11月至2010年12月31日。被告陈述双方并没有履行完毕该租赁合同，之后被告也一直没有收回出租的商铺，至今无法对涉案商铺进行控制使用。
另查，原告于2006年9月1日经招投标取得名汇商业大厦物业管理权，并与华虹公司签订了《物业管理委托合同》，委托管理期限从签定本合同至名汇商业大厦成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签定物业管理服务合同生效之日止；本物业的管理服务费，非住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米21元向业主或使用人收取；逾期缴交有关费用从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金。原告依约对名汇商业大厦的物业进行管理工作。被告从未向原告交付物业管理费。经测绘，涉案4103铺总建筑面积为11.9883平方米。
本院认为：根据《物业管理条例》中关于前期物业管理的第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，现华虹公司作为建设单位通过招投标方式与原告签订《物业管理委托合同》符合上述规定，华虹公司聘请及委托原告作为物业管理公司对大厦进行管理合法有效。
另据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，华虹公司与原告签订《物业管理委托合同》合法有效，对业主具有约束力。
原告作为名汇商业大厦的物业管理者，其收取的物业管理费中不仅包含了其对每个业主所提供的物业服务对价，还包括了大量为了全体业主的利益而对公共面积、公共事务提供的物业管理服务对价。被告以原告没有提供物业管理服务，无法进入讼争商铺作为拒缴物业管理费的依据不足，本院不予采纳。原告依约对被告房屋所在的名汇商业大厦商住楼实施了管理行为，包括原告对讼争商铺的安全管理，被告实际上也接受了原告的物业管理服务，故被告仍应依约向原告缴交物业管理费。由于原告没有证据证明其在起诉前曾向被告追讨过物业管理费，故原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费违约金，本院不予支持。被告答辩认为原告部分诉讼请求已超过两年的诉讼时效，由于原告未能提供证据证明其就物业管理费向原告主张过权利，故对被告上述抗辩，本院予以采纳。
另外，涉案房屋是华虹公司提供给被告广州市民ＸＸ作为拆除其原址房屋的产权调换，因此，被告广州市民ＸＸ是涉案房屋的业主，也是物业服务费用的承担者。原告要求被告广州市民ＸＸ房屋管理所支付物业服务费用缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条和《物业管理条例》第二十一条、第二十四条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
被告广州市民ＸＸ自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市达XX物业管理有限公司支付2012年1月10日起至2014年1月10日止的物业管理费（按每月11.9883平方米×21元／平方米计）。
驳回原告广州市达XX物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费577元，由原告广州市达XX物业管理有限公司负担450元，被告广州市民ＸＸ负担127元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 浩
二〇一四年三月××日
书记员 魏冬菊