广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终字第529号
上诉人（原审原告）黄x，男，1970年11月22日出生，汉族，住所地四川省乐山市.
上诉人（原审原告）吴xx，男，1972年5月2日出生，满族，住所地辽宁省.
上述两上诉人共同委托代理人易湘洋，北京市竞天公诚律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人姚奥，北京市竞天公诚律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）李xx，女，1979年6月3日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区.
委托代理人李娟，广东百利孚律师事务所律师。
委托代理人李琼英，广东百利孚律师事务所律师。
原审第三人xx物业代理（深圳）有限公司（以下简称xx物业公司），住所地深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层，组织机构代码727151643。
法定代表人张锦成，职务董事长。
委托代理人李冰，女，汉族，1983年4月29日出生，住所地深圳市罗湖区宝安北路3039号，身份证号码3604211983********，系该公司职员。
原审第三人xx银行股份有限公司深圳分行（以下简称xx银行深圳分行），住所地深圳市福田区中心三路卓越时代广场二期一层，组织机构代码192207267。
负责人陈许英，职务行长。
委托代理人胡银亮，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
上诉人吴xx、黄x因与上诉人李xx、原审第三人xx物业公司、xx银行深圳分行房屋买卖合同纠纷一案不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1589号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月18日，深圳市房地产权登记中心向李xx颁发了深房地字第50005971**号《房地产证》，李xx系深圳市宝安区民治街道x栋x号房产权利人，该房产建筑面积为178.74平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年3月28日，吴xx作为买方与作为卖方的李xx签订了一份《房屋转让合同书》，约定李xx将深圳市宝安区民治街道熙元山院53栋703号房产转让给吴xx、黄x，房产用途为住宅，性质为市场商品房，转让价格为785万元。买方同意在签订合同当天向卖方支付定金20万元，在签署合同后7日内再向卖方支付定金16万元；定金交由双方所约定的第三方监管，买方定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中后，视为卖方本人已收讫定金。除定金之外的款项通过按揭方式付款，由买卖双方指定银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款期限届满前三个工作日内办理监管手续，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；买方须于2015年5月16日前将首期款（以银行审批贷款为准）支付至监管账号；买方须于2015年5月16日之前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，卖方须配合买方申请按揭贷款。涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署合同之日起7日内出具公证授权委托书给担保公司及其指定人员，并与担保公司签署服务合同，买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署相关文件；如卖方拒不出具公证授权委托书，则视为卖方构成根本违约。在买方按合同约定支付应付款项至监管账户及取得贷款承诺函，且卖方已获得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方需办理递件过户手续。涉案物业没有租约，双方协议同意在定金中预留5,000元作为交楼押金，交由第三方监管，卖方在交房前，应将附随于该物业的税费、电费、有线电视费、物业服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款载明，经双方协商同意以下条件：1、该物业现状交楼，屋内详见家私清单。2、双方同意在签订合同的当天将定金20万元直接转入卖方指定的账户，不在中介方托管。3、7日内后补定金16万元中留5,000元在中介方托管做水电物业费押金，将15.5万元直接转入卖方指定的账户上，不再中介方托管。4、卖方知晓买方名下没有资格买房，需用家人或亲戚名额，卖方无条件全权配合买方办理所有相关手续及银行办理按揭高贷等，多出部分高贷楼款卖方直接返回给买方指定的账户上。5、针对合同第9条约定，双方同意2015年4月16日前将物业交给买方使用。合同亦对其他相关事项进行了约定。
同日，吴xx作为乙方与作为甲方的李xx及作为丙方的第三人xx物业公司签订了一份《资金托管协议》，约定甲乙双方用以将交楼押金5,000元交由丙方托管，在办理完所有交易手续并结清水电燃气物业费等后，丙方可解除托管并将托管资金放给甲方。
2015年3月28日，李xx作为甲方、吴xx作为乙方与作为丙方的黄x签署了一份《主体变更确认书》，约定在签订本确认书后，涉案物业之买方由乙方变更为丙方，由丙方继续履行合同及附件项下的权利义务，乙方对丙方履行上述合同及附件的义务承担连带保证责任。该主体变更确认书亦对其他相关事项进行了约定。庭审中，李xx的代理人认可该份《主体变更确认书》的真实性，但庭审之后，李xx称该份《主体变更确认书》上“李xx”并非其本人签署，并申请进行笔迹鉴定。
2015年3月28日，吴xx、黄x向李xx支付定金20万元。
2015年4月10日，吴xx、黄x向李xx支付定金16万元，其中5,000元作为交楼押金托管在xx物业公司处。
2015年5月11日，黄x出具了一份《公证授权委托书》，授权吴xx可代为办理涉案房产购买的相关事宜。
2015年5月15日，黄x作为甲方、李xx作为乙方与作为丙方的中国工商银行股份有限公司深圳华强支行签订了一份《二手楼交易资金监管协议》，办理了首期款150万元的资金监管手续。
2015年6月11日，中国工商银行股份有限公司深圳华强支行就涉案交易出具了《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向黄x发放贷款630万元。
另查明，李xx在xx物业公司处填写了《楼宇买卖（租赁）资料登记》，填写了居住地址和工作地址及手机号码。
2015年7月15日，黄x和吴xx委托律师向李xx上述确认的工作地址和居住地址发出《律师函》，催促李xx办理赎楼和递件过户手续，否则将追究李xx的违约责任。
2015年7月21日，黄x、吴xx提起本案诉讼。
2015年7月30日，深圳市房地产权登记中心向黄x、吴xx出具了《购房资格证明》，黄x、吴xx家庭可在本市购买一套住房。
黄x、吴xx提交两张《收款收据》复印件，主张申请银行高贷系李xx主动提出并配合出具收款收据。该两张收据的内容为吴xx在涉案交易过程中另行支付定金100万元，收款人为“李xx”。李xx对此不予认可，并称上述收据系黄x、吴xx为申请高贷伪造。
庭审中，黄x、吴xx称银行高贷系李xx主动提出，在取得贷款承诺函后因房价上涨，李xx要求加价，黄x、吴xx予以拒绝，但李xx拒绝办理赎楼手续，并取消了公证授权委托书；黄x、吴xx愿意一次性支付剩余购房款，且愿意代李xx清偿抵押贷款以注销涉案房产抵押登记。李xx称黄x、吴xx没有催促李xx办理赎楼手续，李xx在发现黄x、吴xx申请银行高代后通知黄x、吴xx补齐首期款，否则解除涉案合同；李xx确实通知担保公司停止赎楼。xx物业公司称其已催促李xx办理赎楼，涉案合同不能履行的原因系李xx不出售涉案房产，拒绝赎楼。
上述事实，有当事人当庭陈述及黄x、吴xx提供的房地产证、房屋转让合同书、资金托管协议、主体变更确认书、公证授权委托书、二手楼交易资金监管协议、二手楼按揭贷款确认书、楼宇买卖（租赁）资料登记、律师函、快递单、收款收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。
黄x、吴xx在原审中诉请，一、李xx继续履行2015年3月28日签订的《房屋转让合同书》，注销涉案物业抵押登记将涉诉房屋过户至黄x名下，并按期交房；二、李xx向黄x、吴xx支付违约金暂计109,900元（以785万元为基数按每日万分之五，从2015年6月12日起计至实际履行之日止，暂计至起诉之日）；三、李xx承担本案的全部诉讼费、保全费。
原审法院认为，黄x、吴xx和李xx签订的《房产买卖合同》和《主体变更确认书》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。但涉案合同备注条款所约定的申请银行高贷，违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。
关于涉案合同买方。李xx不认可《主体变更确认书》上“李xx”签名的真实性，但结合涉案合同关于买方主体资格的约定及之后李xx与黄x签订资金监管协议的事实可知，李xx对涉案买卖合同买方已变更为黄x是知晓的，否则，无法解释李xx与黄x签署资金监管协议，办理首期款资金监管手续的事实。关于李xx对于《主体变更确认书》上“李xx”及指模进行鉴定的申请，因依据现有证据足以证明李xx在事实上已经知晓并认可涉案交易的买方已变更为黄x，其鉴定申请已无必要，为减少当事人诉讼负担，原审法院决定不予鉴定。
关于涉案合同不能履行的原因。原审法院认为，法院应当审理查明的是涉案合同在履行过程中不能履行的原因，当事人在纠纷受理后提出的理由能否成为判断合同不能履行的依据。根据审理查明的事实可知，买卖双方在签订合同时约定办理高贷，且在签订的资金监管协议时办理的首期款监管数额仅为150万元，足以说明双方在涉案合同履行过程中存在违法虚构实际支付定金数额，以规避住房按揭贷款相关规定的行为，目的系为了获取高额住房贷款。李xx对此是明知的，但因该行为违法，李xx有权要求黄x、吴xx重新申请按揭贷款或要求黄x、吴xx一次性支付剩余购房款，但李xx并未提供任何证据证明其在涉案合同履行过程中曾向黄x、吴xx提出过上述主张。在黄x、吴xx发出律师函催促李xx履行赎楼及办理递件过户义务后，如李xx因银行高贷而担心涉案合同继续履行会损害其利益，其应当明确向黄x表示不同意办理银行高贷，但李xx未提供任何证据证明其在履行涉案合同过程中要求黄x重新申请按揭贷款或一次性支付剩余房款，其迳行通知担保公司停止赎楼，表明其不履行涉案合同约定的义务，此乃涉案合同不能履行的根本原因，李xx已构成根本违约。根据涉案合同的约定，黄x有权选择要求李xx继续履行涉案合同，并要求要求李xx支付迟延履行期间的违约金。
关于合同继续履行。原审法院认为，黄x基于涉案合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在黄x取得的《二手楼按揭贷款确认书》存在违法情形而无效及判决生效日期存在不确定性的情况下，原审法院无法径行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，只有判令黄x、吴xx二手楼按揭贷款确认书一次性支付剩余购房款才能确保依据黄x、吴xx二手楼按揭贷款确认书继续履行诉讼请求所做出的判决具有确定性和可强制执行性，尽管这在一定程度上会增加黄x、吴xx二手楼按揭贷款确认书履行涉案合同的负担。对此增加的负担，黄x、吴xx二手楼按揭贷款确认书已经知晓，并在庭审中作出同意将购房款一次性支付给李xx的承诺，且该一次性付款与黄x自身的违法办理银行高贷存在一定的联系，其应当自行承担相应的法律后果。综上，原审法院认为，黄x应当将购房购房款749万元一次性支付给李xx；李xx应当将涉案房地产过户登记至黄x名下，并于过户后3日内将涉案房地产实际交付给黄x，办妥涉案房产物业服务、水、电、燃气过户手续；xx物业公司应于黄x、吴xx收到李xx交付的房产后3日内支付剩余购房款5,000元。涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由黄x、吴xx承担。
关于迟延履行违约金。原审法院认为，黄x、吴xx和李xx双方在合同履行过程中办理虚假银行高贷，该行为违法，黄x、吴xx应当自行承担其违法行为所产生的法律后果。不论李xx是否违约，人民法院均不能保护黄x、吴xx基于违法行为而获得的履行期限利益，其在违法取得银行贷款承诺的基础上要求李xx支付迟延履行违约金的诉讼请求，没有依据，原审法院不予支持。
关于注销涉案房产抵押登记。原审法院认为，第三人xx银行深圳分行）系涉案房地产的合法抵押权人，其合法权益应受法律保护。第三人xx银行深圳分行）虽然不是涉案合同的主体，但涉案合同履行及本案关于继续履行的判决与其有法律上的利害关系，原审法院应当将其列为本案第三人参加本案诉讼，以保护其合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，涉案合同所涉交易标的物上存在抵押权不影响涉案合同的履行，李xx应当另行提供抵押物或清偿抵押债务等方式注销涉案房产抵押登记；如李xx未能注销涉案房产抵押登记，则视为其拒绝注销抵押登记，黄x可代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记，黄x在代为清偿后有权直接在应付李xx的购房款中进行抵扣。第三人xx银行深圳分行）对注销涉案房产抵押登记负有协助义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决，一、李xx应于判决生效之日起三十日内注销涉案房地产抵押登记，第三人xx银行股份有限公司深圳分行予以协助办理注销抵押登记，注销抵押登记的费用（不包含抵押债务）由黄x负担；二、黄x应于判决生效之日起三十三日内支付李xx购房款749万元（如因李xx未履行判决第一项义务，黄x代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，黄x可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，黄x应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准）；三、李xx应于判决生效之日起三十三日内将深圳市龙华新区民治街道熙元山院53栋703号房地产（房地产证号码为深房地字第50005971**号）过户登记至黄x名下，过户登记的税费由黄x承担；四、李xx应于涉案房地产过户登记至黄x名下之日起3日内将涉案房地产实际交付给黄x，并将涉案房产物业服务、水、电、燃气过户登记至黄x名下；五、第三人xx物业公司应于黄x收到李xx交付的上述房地产后3日内向李xx支付交楼押金5,000元；六、驳回黄x、吴xx的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费67,519元、保全费5,000元，由黄x、吴xx负担5,519元，李xx负担67,000元，受理费、保全费黄x、吴xx已预交。
上诉人李xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1589号民事判决，驳回吴xx、黄x的诉讼请求；二、判令吴xx、黄x承担本案一、二审全部诉讼费用。
李xx上诉认为，一、在黄x、吴xx没有提供任何证据予以证实的情况下，原审判决直接认定李xx“…被告…迳行通知担保公司停止赎楼，表明其不履行涉案合同约定的义务，此乃涉案合同不能履行的根本原因，被告已构成根本违约……”，这一认定明显违背客观事实且错误的认定赎楼义务的主体。二、原审还存在其他审理程序违法和法律适用错误问题，程度不同地损害了李xx的合法权益。
上诉人吴xx和黄x答辩意见和其上诉意见一致。
上诉人吴xx和黄x亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销（2015)深宝法民三初字第1589号民事判决第六项，径行改判李xx向吴xx、黄x支付违约金暂计109900.00元（以785万元为基数按每日万分之四，从2015年6月12日起计至实际交房履行之日止，暂计至起诉之日）；2、请求判定李xx承担全部一、二审诉讼费及保全费。
吴xx和黄x上诉认为，一、原审法院已经认定李xx没有提出任何主张要求黄x、吴xx要求重新按揭或一次性付款支付剩余购房款，李xx因房价上涨拒绝履行合同主观意图明显。二、一审法院以虚假银行贷款行为违法为由，未能支持黄x、吴xx的诉请迟延履行违约金没有事实依据及法律依据。
上诉人李xx答辩意见与其上诉意见一致。
原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，原审判决认定涉案《房屋转让合同书》及之后的《主体变更确认书》合法有效正确，本院予以确认。诚如原审法院所言，涉案合同备注条款约定的高贷申请因违反法律和法规的强制性规定而无效，但其它的约定是双方真实意思表示，各方应该遵照约定履行。李xx上诉认为其未于《主体变更确认书》上签名，但其在同黄x共同签署资金监管协议的行为说明其知晓履约主体已由吴xx变更为黄x，因此，该上诉理由不成立；李xx上诉还认为合同中约定的高贷申请属违法行为，且此中还有黄x、吴xx为获得银行高贷而提交的虚假收款收据，并请求就该收款收据进行鉴定，但本院认为，关于高贷申请是双方在合同中的约定，李xx作为完全民事行为能力人，应当知悉且清楚该约定对己方的意义和后果及向银行提交相应的手续安排，其上诉称知道该约定违法进而不履行合同的主张，于法无据。据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效的规定，在高贷约定违法无效的情形下，各方仍应如约履行其他合同义务，完成涉案房屋交易。因此，原审法院判定双方继续履行合同并在征得购房方黄x同意一次性支付购房款情况下，支持黄x的诉讼主张有理，本院予以支持。李xx上诉理由及主张既无事实根据，又无法律依据，其请求本院难予支持。李xx在履约过程中停止赎楼的行为是造成涉案交易不可继续的根本原因，其行为构成根本违约，原审法院就此之判定正确，应予维持。
黄x、吴xx上诉认为原审法院以其高贷申请违法而判决不支持其主张的李xx延期履约违约金错误的观点，有悖法律规定。原审法院认为其不可自违法行为中获利的理由成立，本院予以维持。黄x、吴xx上诉请求亦不成立，应予驳回。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费70017元，由李xx承担67519元，吴xx、黄x承担2498元。
判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年三月九日
书 记 员 张东阳(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。