广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2598号
上诉人（原审原告）：广东从化华夏永久陵园有限公司，住所地广州市。
法定代表人：陈志诚，该公司董事长。
委托代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：曾春霞，广东合誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：从化区民政局，住所地广东省广州市。
法定代表人：詹大欢，该局局长。
委托代理人：李华元，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人广东从化华夏永久陵园有限公司（以下简称华夏公司）因物权纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1994年11月15日，民政部同意从化市民政局与广州中南人防综合服务公司工贸部、香港万铨国际有限公司合作兴建“广东（从化）华夏永久陵园”。1994年12月5日，广东省民政厅同意从化市民政局与广州中南人防综合服务公司工贸部、香港万铨国际有限公司合作兴建“广东（从化）华夏永久陵园”，该陵园利用现殡仪馆附近的山地兴建，可以组建广东（从化）华夏投资有限公司等。1994年12月26日成立华夏公司，投资者为广东从化民政实业发展有限公司、香港万铨国际有限公司、广州中南人防综合服务公司工贸部，投资总额为2720万港元，投资者的合作方式为：广东从化民政实业发展有限公司提供约250亩的土地作价800万元人民币（含前期投资120万元人民币），利润分配和亏损、风险分担占45%；香港万铨国际有限公司出资2000万港元，利润分配和亏损、风险分担占52%；广州中南人防综合服务公司工贸部提供中介服务及负责办理部分有关手续，利润分配和亏损、风险分担占3%。
1999年7月，广东从化民政实业发展有限公司将其在华夏公司的合作条件和相关权益转让给广东从化福亨祥综合经营贸易部（以下简称福亨祥贸易部），从化市对外经济贸易局批复同意，并同意合作公司主管部门变更为从化市公墓管理服务所。
2006年6月，广州中南人防综合服务公司工贸部将其在华夏公司的合作条件及权益转让给香港万铨国际有限公司。
2009年8月10日，从化市民政局批复同意华夏公司股权变更。2009年8月15日，香港万铨国际有限公司将其在华夏公司2000万元港币的出资条件及相关权益全部转让给广州华成企业投资咨询有限公司。
2009年8月15日，广州华成企业投资咨询有限公司与福亨祥贸易部签订《广东从化华夏永久陵园有限公司合作合同》，约定上述两公司成为华夏公司的股东，注册资本福亨祥贸易部以土地使用权250亩、广州华成企业投资咨询有限公司以21045751.28元人民币出资，各方应按期、足额缴纳所认缴的出资额等。同日，华夏公司章程规定，福亨祥贸易部出资数额800万元人民币、出资时间2009年9月15日、出资方式土地250亩，广州华成企业投资咨询有限公司出资数额21045751.28元人民币、出资时间2009年9月15日、出资方式货币等。2009年9月8日从化市对外经济贸易局同意华夏公司的企业类型变更为内资企业。
华夏公司的企业注册基本资料显示股东广州华成企业投资咨询有限公司出资数额21045751元，出资比例72.4572%，福亨祥贸易部出资数额800万，出资比例27.5428%。
2009年9月7日，从化市民政局出具《关于广东从化华夏永久陵园有限公司办公楼产权归属的情况说明》，内容为“市工商局：现有座落在从化市江埔镇下罗村磨刀坑的大楼，即广东从化华夏永久陵园有限公司的办公大楼，建筑面积696平方米，是由广东从化华夏永久陵园有限公司于一九九九年全额出资承建，占地位处在华夏永久陵园公墓土地使用证范围之内，由于当时报建时用途的名称为从化市民政局综合楼，所以房产证上的权属人是从化市民政局，而实际产权属于广东从化华夏永久陵园有限公司所有，根据实际情况，我民政局特此说明，以后从化市民政局综合楼将无偿提供给广东从化华夏永久陵园有限公司作长期办公使用。”
涉案办公楼的房地产权证（粤房地证字第××号）的权属人为从化区民政局，房屋所有权来源新建，房屋用途非居住用房，房屋所有权性质国有房产，土地使用权性质国有，土地使用权来源划拨、国有，房地座落从化市江埔镇下罗村磨刀坑，建基面积599.98平方米，建筑面积1331.18平方米，土地的用途综合用地、使用权类型划拨、使用权面积696平方米，竣工日期1997年7月，登记日期2003年11月18日。另查明国有土地使用权证：权属人为华夏公司，土地座落在从化市江埔街下罗村磨刀坑、土地证号2007-000**，土地面积132640平方米（约198.96亩），使用权类别出让，土地用途殡仪馆、公墓。华夏公司无证据证明涉案办公楼位于上述国有土地使用权证范围内。
在原审法院（2014）穗从法房初字第318号案中，华夏公司曾就涉案办公楼向从化区民政局主张权利，后经原审法院裁定准许华夏公司撤回起诉。2015年7月1日，华夏公司及广州华成企业投资咨询有限公司、广东从化福亨祥综合经营贸易部在《关于延伸承包期限的函》上加盖公章，广东从化福亨祥综合经营贸易部承认与广州华成企业投资咨询有限公司合作经营华夏公司，至今尚欠51亩土地未出资到位等。
华夏公司于2015年8月24日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认位于从化区江埔镇下罗村磨刀坑、建筑面积为1331.18平方米的办公楼归属华夏公司所有（该办公楼价值为2194907.50元）；2、从化区民政局将上述办公楼过户至华夏公司名下；3、从化区民政局承担本案的诉讼费用。
在原审审理过程中，华夏公司与从化区民政局一致确认涉案办公楼以从化市民政局综合楼的名义报建，由华夏公司出资建设，现由华夏公司使用。
原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……”。1990年4月1日实施的《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”第三十二条规定“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”华夏公司建设办公楼，应依法取得国土、规划等部门批准才能建设。现华夏公司与从化区民政局一致确认涉案办公楼以从化市民政局综合楼的名义报建，实为双方达成了以从化区民政局建设综合楼的名义报建，以取得相关部门批准手续建设办公楼，从而取得办公楼房地产权。华夏公司与从化区民政局之间的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，以及违反了《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”的规定，且至今未取得相关部门批准的可以办理过户手续的批准文件，故对于华夏公司要求确认涉案办公楼归华夏公司所有，且从化区民政局应将上述办公楼过户至华夏公司名下的诉讼请求依据不足，故原审法院均不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年11月20日作出判决：驳回广东从化华夏永久陵园有限公司的全部诉讼请求。案件受理费12180元，由广东从化华夏永久陵园有限公司负担。
判后，上诉人华夏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案办公楼是建设在从化区民政局作为实际股东拟出资给华夏公司的250亩土地范围内的，由于历史原因未能及时办理土地使用权变更手续，并不属于原审法院认定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。1、从化区民政局系华夏公司实际股东，其义务系提供土地250亩给华夏公司使用，但其至今尚欠51亩土地未出资。2、原审法院认定华夏公司与从化区民政局双方“达成了以从化区民政局建设综合楼名义报建，以取得相关部门批准手续建设办公楼，从而取得办公楼房地产权”，“其行为违反了强制性规定”，上述认定与事实不相符。事实上涉案办公楼所在的土地原规划在从化区民政局提供给华夏公司使用的公墓用地范围内，因民政局怠于办理使用权过户手续，导致建设时只能以其名义报建。由于从化区民政局未出资到位，其于2009年9月7日出具的《关于广东从化华夏永久陵园有限公司办公楼产权归属的情况说明》，明确承认涉案办公楼“占地处于华夏永久陵园公墓土地使用证范围之内”，并承诺“尽快把房产证上的权属人更改为广东从化华夏永久陵园有限公司”。之所以有此说明，正是因为涉案办公楼占地系位于从化区民政局原规划提供给华夏公司使用的250亩公墓用地范围内，但因民政局怠于办理使用权过户手续，土地迟迟未变更至华夏公司名下，导致建设时只能以其名义报建。因此，不存在原审法院所认定的违反强制性规定的事实。二、涉案办公楼之所以至今未取得相关部门批准的可以办理过户手续的批准文件，系因从化区民政局怠于履行其出资义务所致。从化区民政局辩称涉案办公楼所占的土地属于划拨土地、不具备办理变更手续的条件，该说法没有法律依据。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条和第十三条规定，涉案办公楼所占土地是可以办理转让等相关手续的，仅系因从化区民政局以领导换届等借口怠于办理，事实上其并无实际向政府申请办理过，导致土地至今仍挂在其名下。三、从化区民政局在原审庭审中已确认涉案办公楼由华夏公司出资建设，也一直由华夏公司管理使用。因此，华夏公司系办公楼的真正权属人，从化区民政局应将办公楼过户至华夏公司名下。请求法院判令：1、撤销原审判决；2、确认位于从化区江埔镇下罗村磨刀坑、建筑面积为1331.18平方米的办公楼属华夏公司所有（该办公楼价值为2194907.50元）；3、从化区民政局将上述办公楼过户至华夏公司名下；4、从化区民政局承担本案一审、二审诉讼费用。
被上诉人从化区民政局答辩称：不同意华夏公司的上诉请求，涉案土地是属于划拨性质的土地，如果要变更为出让性质要经过政府审批，现在办理是违规的且也办理不了。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，华夏公司提交以下证据：1、从府办批（2006）1058号批复复印件，主要内容为同意从化市民政局补办位于江埔街下罗新塘村（土名：磨刀坑）的其中约200亩土地使用权出让手续（国土证号码：从府国用（1993）字第012203000**号，具体面积以测量为准），再转让给华夏公司做公墓建设用地；2、权属人为从化区民政局、土地证号为1993-012203000**的《土地发证档案情况查询证明》，使用权类型为划拨，土地用途为殡仪馆、公墓，已注销；3、权属人为华夏公司、土地证号为2007-000**的《土地发证档案情况查询证明》，使用权类型为出让，土地用途为殡仪馆、公墓；证据4、5均为《关于广东从化华夏永久陵园有限公司办公楼产权归属的情况说明》，内容比原审查明的情况说明多以下内容：“并且在政府政策允许的范围之内，尽快把房产证上的权属人更改为广东从化华夏永久陵园有限公司！”其中证据5加盖广州市从化区工商行政管理局档案资料查询专用章。华夏公司提交证据1、2、3拟证明从化区民政局承担了提供土地给华夏公司使用的股东义务，经从化市人民政府批准，其于2007年将其名下的198.96亩土地过户至华夏公司名下；证据4、5拟证明从化区民政局承认涉案办公大楼占地处于华夏永久陵园公墓土地使用证范围之内，并承诺尽快把房产证的权属人更改为华夏公司，涉案办公楼的实际产权人为华夏公司。从化区民政局质证称：对证据1、真实性无法确认，因为从化区民政局没有该证据的原件。证据1所涉土地与涉案土地是不同的，没有关联性。从化区政府的批复所指的200亩土地是用来给华夏公司做墓地使用的，这个200亩在华夏公司成立的时候就已经给了华夏公司了，应该是先给华夏公司土地后才办理的土地使用证，但是涉案办公楼所在土地还是办理在从化区民政局的名下；对证据2、3的真实性和合法性没有异议，但是关联性有异议，与本案没有关联，该两份证据所涉土地是作为墓地使用的，已经交给华夏公司了；对证据4、5，真实性与合法性没有异议，但是关联性有异议。当时是为了华夏公司登记和年审需要向工商局出具的说明，与实际有出入，该说明所提到的建筑面积只有696平方米，而实际上涉案大楼是1331.18平方米；该证据与原审的证据不一样，多了最后一句话，并不是从化区民政局不配合而是因为土地是划拨性质，现在没有办法变更为出让性质；从化区民政局现在是尽量办理，也会积极配合华夏公司。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”。涉案办公楼的房地产权证载明该土地使用权来源是划拨，而权属人为华夏公司的国有土地使用权证所涉土地使用权类别是出让。在两者土地性质存在明显差别，华夏公司亦无证据证明涉案办公楼在其国有土地使用权证范围内的情况下，依据上述规定，涉案办公楼能否转移登记须先办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金，现涉案办公楼土地使用权出让手续能否通过审批尚未确定，且双方对土地使用权出让金的承担未达成一致意见的情况下，华夏公司诉请要求确认涉案办公楼归其所有、从化区民政局应办理过户手续的主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，华夏公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12180元，由上诉人广东从化华夏永久陵园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年五月十八日
书 记 员 游瑞娜
张利