重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝四中法民终字第00903号
上诉人（原审被告）：杨官明，男，汉族。
委托代理人：杨伦生，重庆市黔江区舟白法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司。住所地：重庆市黔江区城西街道办事处西山步行街***号。
法定代表人：张怀东，该公司董事长。
委托代理人：李炳森，重庆森平律师事务所律师。
原审第三人：刘波，男，汉族。
原审第三人：戴志华，男，民族不详。
原审第三人：甘显祝，男，民族不详。
原审第三人：孙其香，女，民族不详。
原审第三人：汤松波，男，民族不详。
原审第三人：重庆市黔江区希望职业技术培训学校。住所地：重庆市黔江区太平岗美食街*楼。
负责人：李贤均，该学校负责人。
原审第三人：段照明，男，汉族。
原审第三人：向茂，男，民族不详。
原审第三人：鄢国平，男，民族不详。
原审第三人：杨福梅，男，民族不详。
原审第三人：张奎，男，汉族。
原审第三人：邓小兰，女，汉族。
上诉人杨官明与被上诉人重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司，原审第三人刘波、戴志华、甘显祝、孙其香、汤松波、重庆市黔江区希望职业技术培训学校、段照明、向茂、鄢国平、杨福梅、张奎、邓小兰房屋租赁合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2013年6月1日作出（2013）黔法民初字第00354号民事判决，杨官明不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人杨官明及其委托代理人杨伦生，被上诉人重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司的委托代理人李炳森，原审第三人段照明、邓小兰到庭参加诉讼。原审第三人刘波、戴志华、甘显祝、孙其香、汤松波、重庆市黔江区希望职业技术培训学校、向茂、鄢国平、杨福梅、张奎经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
重庆市黔江区人民法院一审查明：2010年1月1日，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司下属子公司重庆市博宏城市建设开发有限公司为甲方，杨官明为乙方，签订了《房屋租赁合同》。合同约定重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司将其所有的位于重庆市黔江区太平岗美食街，房屋建筑面积5000㎡的房屋出租给杨官明，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日，约定租金每月2300元。合同到期后，双方未续签租赁合同，杨官明继续占用房屋，但未向重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司缴纳租金。之后，杨官明在未经原告同意的情况下，将部分房产转租给本案第三人收取租金。2011年1月15日，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司内部职能分工调整，委托重庆博通物业管理有限公司对位于太平岗美食街的上述房产进行管理。2011年5月4日，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司委托的重庆博通物业管理有限公司向本案第三人发出《通知》，通知争议房产已于2010年12月31日到期，因工作需要，公司不再继续出租该房产，请第三人到公司登记核实房屋使用情况。2012年12月28日，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司委托的博通物业管理公司再次向本案第三人发出《通知》，请本案第三人于2013年1月10日前腾退房屋。
另查明：2012年10月11日，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司对上述租赁合同中约定的房产办理了房屋产权证书，明确该房屋具体坐落于黔江区城东办事处建设街1栋总层数3层1，2，3；2栋总层数4层1，2，3，4；3栋总层数2层1，2；4栋总层数2层1，2；5栋总层数2层1，2，房产证载明建筑面积为4667.03㎡。2009年9月12日，杨官明与刘波签订《租房合同》，将争议房产的部分房产转租给刘波，租赁期限为2009年10月1日至2011年9月30日，租金为17000元／年，到期后双方又续租一年。本案第三人分别承租的房屋情况如下：刘波现实际承租1栋2层房屋（房号2-1、2-3、2-6），戴志华现实际承租2栋1层房屋、2层2间房屋（房号1-9号），甘显祝现实际承租1栋2层房屋（房号2-2、2-4、）、2栋一层车间（房号1-7号），孙其香现实际承租2栋1层房屋（房号1-2号），汤松波现实际承租2栋1、2层房屋（房号1-4号），重庆市黔江区希望职业技术培训学校现实际承租2栋3层、1栋3层房屋（房号3-2、3-3、3-5、3-6、3-11、3-12号），段照明现实际承租1栋1层房屋（房号1-**号）、1栋2层房屋（房号2-5号）、2栋1层房屋（房号1-1号），向茂现实际承租3栋1层房屋（房号1-6号），鄢国平现实际承租2栋1层房屋（房号1-5号），杨福梅现实际承租3栋1层房屋（房号1-8号），张奎现实际承租2栋2层房屋（房号2-9号），邓小兰现实际承租1栋3层房屋（房号3-4、3-8、3-9号）以及一层门卫室一间。
重庆市黔江区人民法院一审认为，首先，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司对本案争议房产享有合法的产权。因房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，在未经有权机关依法撤销之前，具有物权绝对的排他性。其次，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司与杨官明签订的《房屋租赁合同》期限届满后，双方未续签书面租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，对不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除合同，以及第二百二十四条之规定，“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。杨官明的转租行为并未得到出租人的同意，双方签订的《房屋租赁合同书》第六条第4项也明确约定“乙方（即杨官明）不得擅自将房屋转让、转借、调换给第三方使用”，第六条第1项明确约定了“乙方应按合同的约定，按时支付租金及其他各项费用，拖欠2个月以上，甲方（即重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司）有权强制收回”。自2011年1月1日杨官明拖欠租金长达二年多，已构成严重违约。综上，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司有权解除合同，故对原告要求解除双方之间的不定期租赁合同的请求，予以支持。最后，本案中，杨官明在未经出租人同意的情况下，与刘波、戴志华、甘显祝、孙其香、汤松波、重庆市黔江区希望职业技术培训学校、段照明、向茂、鄢国平、杨福梅、张奎、邓小兰达成房屋租赁协议，将该房屋转租给本案第三人。上述第三人对租赁物之占有是通过其债权行为获得，但是由于转租未获出租人之承诺，因此第三人享有之租赁权不得对抗出租人。在出租人行使解除权的情况下，出租人可以基于对租赁物的所有权要求第三人返还租赁物。加之，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司作为出租人已向第三人发出《通知书》，内容上明确表示与杨官明之间的合同已终止，要求第三人腾退租用的房屋，且给予了第三人合理的期限。因此，杨官明及上述第三人应承担将门面腾空后交还重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司的民事责任，故对重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司要求杨官明与第三人共同腾退承租房屋的请求，予以支持。关于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司提出拖欠的房屋租金按《黔江区首批政府保障性住房配租方案的通知》中公租房的租金标准1.5㎡／月收取的请求，无相关法律依据，故对该请求，不予支持，其租金标准只能按合同约定的每月2300元，从2011年1月1日起算至房屋腾退之日止。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司与杨官明之间的不定期租赁合同自本判决生效之日起解除；二、按照重庆市黔江区国土资源管理局颁发的302房地证2012字第013108号房屋产权证上载明的层数，由杨官明与刘波于本判决生效后十日内共同腾退属于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司所有的位于重庆市黔江区城东办事处建设街1栋2层房屋（房号2-1、2-3、2-6）；由杨官明与戴志华于本判决生效后十日内共同腾退属于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司所有的位于重庆市黔江区城东办事处建设街2栋1层、2层2间房屋（房号1-9号）；由杨官明与甘显祝于本判决生效后十日内共同腾退属于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司所有的位于重庆市黔江区城东办事处建设街1栋2层房屋（房号2-2、2-4、）、2栋一层车间（房号1-7号）；由杨官明与孙其香于本判决生效后十日内共同腾退属于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司所有的位于重庆市黔江区城东办事处建设街2栋1层房屋（房号1-2号）；由杨官明与汤松波于本判决生效后十日内共同腾退属于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司所有的位于重庆市黔江区城东办事处建设街2栋1、2层房屋（房号1-4号）；由杨官明与重庆市黔江区希望职业技术培训学校于本判决生效后十日内共同腾退属于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司所有的位于重庆市黔江区城东办事处建设街2栋3层、1栋3层房屋（房号3-2、3-3、3-5、3-6、3-11、3-12号）；由杨官明与段照明于本判决生效后十日内共同腾退属于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司所有的位于重庆市黔江区城东办事处建设街1栋1层房屋（房号1-**号）、1栋2层房屋（房号2-5号）、2栋1层房屋（房号1-1号）；由杨官明与向茂于本判决生效后十日内共同腾退属于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司所有的位于重庆市黔江区城东办事处建设街3栋1层房屋（房号1-6号）；由杨官明与鄢国平于本判决生效后十日内共同腾退属于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司所有的位于重庆市黔江区城东办事处建设街2栋1层房屋（房号1-5号）；由杨官明与杨福梅于本判决生效后十日内共同腾退属于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司所有的位于重庆市黔江区城东办事处建设街3栋1层房屋（房号1-8号）；由杨官明与张奎于本判决生效后十日内共同腾退属于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司所有的位于重庆市黔江区城东办事处建设街2栋2层房屋（房号2-9号）；由杨官明与邓小兰于本判决生效后十日内共同腾退属于重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司所有的位于重庆市黔江区城东办事处建设街1栋3层房屋（房号3-4、3-8、3-9号）以及一层门卫室一间；三、杨官明于本判决生效后十日内向重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司按每月2300元的标准支付所欠房屋租金（从2011年1月1日起至房屋腾退之日为止）；四、驳回重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费130元，由重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司负担30元，由杨官明负担100元。
杨官明不服一审判决，向本院提起上诉称：重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司取得争议房产产权证书的时间为2012年10月12日，在此之前争议房产登记在杨官明名下。在重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司未取得争议房屋产权之前，杨官明以争议房产权利人的名义出租房屋并无不当，不属于一审法院认为的须经重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司同意认可才可行使的收益权。重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司在一审中未提供相应证据证明其与重庆市博宏城市建设开发有限公司系上下级法律关系。根据“买卖不破租赁”原则，杨官明与原审第三人签订的协议应当由重庆市黔江区城市建设投资（集团）继续履行或承担相应的法律后果。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。一、二审案件受理费由重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司负担。
重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司答辩称：2003年，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司整体收购了本案诉争房产，上诉人对本案诉争标的无处分权利。本案原则上可以只起诉杨官明一人即可。重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司于2012年10月取得诉争房产的权利证书，于2012年12月28日主张腾退房屋。从时间上看，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司主张权利并无不当。
段照明答辩称：段照明与杨官明是合伙关系。杨官明以房屋作为投资，段照明负责经营。
邓小兰答辩称：邓小兰居住的房屋是原来厂里分得，该房屋是用来居住，并非用来经营。
本院二审查明：2003年12月15日，重庆市黔江区地产集团的法定代表人冉启丰与重庆市黔江区官明印业有限公司的法定代表人杨官明签订《土地房屋收购合同》约定，重庆市黔江区官明印业有限公司将本案涉案房屋所有权及土地使用权转让给重庆市黔江区地产集团。同时该合同约定，重庆市黔江区官明印业有限公司，应于2003年12月30日前将收购的土地、房屋及相关证件手续移交重庆市黔江区地产集团，重庆市黔江区官明印业有限公司如需继续租用厂房部分（不含办公楼），另与重庆市黔江区地产集团签订租赁合同，不得以任何理由和借口阻止、干涉重庆市黔江区地产集团在其土地房屋上进行的一切开发经营活动。本案涉案房屋登记在杨官明名下，《土地房屋收购合同》签订后，一直未办理产权过户登记。2004年8月19日，重庆市黔江区官明印业有限公司变更为重庆市黔江区木业焱印务有限公司。2009年8月16日，重庆市黔江区地产集团变更为重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司。2011年8月18日，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司起诉重庆市黔江区木业焱印务有限公司、杨官明，要求其协助完成本案涉案房屋的产权过户登记。重庆市黔江区人民法院作出（2011）黔法民初字第01502号民事判决，认定本案涉案房屋非杨官明的个人财产，并判令重庆市黔江区木业焱印务有限公司、杨官明协助重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司办理产权过户登记。杨官明不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2012）渝四中法民终字第00463号民事判决，维持了（2011）黔法民初字第01502号民事判决。杨官明不服本院作出的生效判决，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院作出（2013）渝高法民申字第00406号民事裁定书，驳回杨官明的再审申请。
另查明：二审中，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司提交的《重庆市黔江区国有资产监督管理委员会办公室关于同意成立重庆博宏房地产开发有限公司的批复（黔江国资办发（2006）110号）》文件能够证明，重庆博宏房地产开发有限公司系其下属子公司。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，虽然2012年10月11日前，本案诉争房屋登记在杨官明名下，但法院作出的生效判决已经认定该房屋并非杨官明的个人财产。故杨官明并非本案诉争房屋的实际所有权人，其主张自己有权以争议房产权利人的名义出租房屋的理由不成立，本院不予支持。2010年1月1日，重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司下属子公司重庆市博宏城市建设开发有限公司与杨官明签订的《房屋租赁合同》已经到期，其后未再签订租赁合同，双方形成了不定期租赁合同关系。重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司作为诉争房屋的实际所有权人，其有权要求解除双方的租赁合同关系，并要求租赁房支付欠付租金。杨官明应将本案诉争房产腾退返还给重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司。一审法院判令段照明、邓小兰等原审第三人共同腾退房屋，段照明、邓小兰等原审第三人未提起上诉，视为其服判。故原判判决段照明、邓小兰等原审第三人腾退房屋，应予维持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。杨官明的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人杨官明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何洪波
代理审判员 陈明生
代理审判员 徐婷婷
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 陈桂华