北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0113民初9676号
原告（反诉被告）：王磊，男，1983年4月15日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：郭丹，北京哲茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）：冯悦，男，1978年8月30日出生，回族，户籍所在地北京市朝阳区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：兰世峰，北京市中润律师事务所律师。
原告（反诉被告）王磊与被告（反诉原告）冯悦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王磊之委托诉讼代理人郭丹，被告（反诉原告）冯悦及其委托诉讼代理人兰世峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房定金5万元；2.判令被告返还原告首付款10万元；3.判令被告支付原告赔偿金15万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系朋友，口头约定原告购买被告位于北京市顺义区×××房屋，又名顺义区×××房屋。2017年3月30日，原告通过支付宝支付被告购房定金5万元，同日被告出具收据明确收到原告购买涉诉房屋的购房定金5万元，总房款为320万元。2017年4月5日、4月10日原告通过支付宝支付被告购买涉诉房屋首付款10万元。后，原、被告双方了解到北京市于2017年3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》导致原告无购房资格。双方针对此事一直在私下协商解决办法。2018年3月2日，原告得知被告已将涉诉房屋转卖第三人。原、被告口头约定的购房合同及双方签订的《收据》合法有效，因相关政策的出台导致原告无购房资格。现被告在原、被告双方的购房合同没有解除的情况下再行将涉诉房屋卖予第三人，严重侵害了原告的合法权益，故起诉。庭审中，原告申请撤回第3项诉讼请求，并增加一项诉讼请求为：请求判令解除原、被告于2017年3月30日签订的购房买卖合同。
被告冯悦辩称：双方的房屋买卖合同已经于2017年6月9日自行解除，双方已在微信中对此予以确认；原告在微信中承诺不要求被告退还5万元定金，故不同意退还原告定金。双方合同无法履行，被告受有损失，原告给付的10万元房款应抵作被告的损失，故被告不同意返还。限购政策在双方签订买卖协议之前就出台了，原告明知有该限购政策还购买房屋，导致双方的合同未能履行下去。被告对于涉诉房屋不存在一房二卖的问题，被告是在双方合同解除之后才将房屋卖给他人。
被告冯悦向本院提出反诉请求：1.判决原告赔偿被告房屋贬值损失90万元（320万元-215万元-15万元）；2.判令原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年3月30日订立房屋买卖合同，约定被告将位于北京市顺义区×××房屋卖予原告，同时原告向被告交纳了15万元定金。之后，由于原告不具备购房资质的原因导致合同迟迟不能履行，期间该房屋大幅贬值，被告不得不将该房屋以贬值后的215万元的市场价卖予第三方，之后原告将被告诉至法院请求返还定金。由于原告的违约行为给被告造成直接经济损失达105万元，故请法院支持被告的反诉请求。
原告王磊就反诉辩称：不同意被告的反诉请求，涉诉房屋贬值是因为政策原因导致，与原告无关，且被告于2017年3月30日向原告出具定金收据的时候，就清楚原告没有购房资质，所以不同意被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：
北京市顺义区×××房屋登记在被告名下，该房屋性质为商业办公用房。2017年3月30日，原、被告就上述房屋的买卖达成合意，双方约定被告将上述房屋卖予原告，原告于当日向被告支付购房定金5万元，被告向原告出具收款收据载明：“本人冯悦收到王磊购买本人位于北京市顺义区×××房屋的购房定金5万元，总房款为320万元”。2017年4月5日，原告又付被告房款5万元，2017年4月10日，原告再付被告房款5万元。4月5日及4月10日转账的支付宝转账电子回单摘要处均记载款项为“首付款”。
因原告名下已有一套房屋，根据2017年3月26日出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发【2017】112号）的要求，原告不具有购买涉诉房屋的资格。原、被告双方在2017年3月30日达成房屋买卖合意时对前述原告不具有购房资格一节均知情。2017年4月5日，原告在微信中向被告提出就涉诉房屋“现在一般人都买不了，第一个条件是全款，第二个条件是名下没房，只有我妈行”，并于当日向被告付了5万元房款。2017年5月12日，原告向被告发送微信信息，告知被告原告母亲现在也没有购房资质，无法购买涉诉房屋。2017年6月9日，原告微信告知被告其母亲肯定无法购买涉诉房屋，并告知定金五万不用退还，原告直接租被告的房子，被告将剩下的10万元给原告就行了。被告在微信中对此未予针对性回复。自6月12日开始，双方开始协商由原告向被告承租涉诉房屋的事宜，6月26日原告向被告表示已入住涉诉房屋，并想签一个合同，2017年12月19日，被告提出有人打算购买涉诉房屋，想让原告协助看房。2018年2月，被告将涉诉房屋以215万元的价格卖予他人并完成过户手续。
在与原告达成买卖合意之前，被告曾与案外人就涉诉房屋签署买卖合同，房款为305万元。但因限购政策出台，案外人不具有购房资格，双方于2017年4月5日签署解约协议，并互不承担任何责任。
上述事实，有庭审笔录、收据、汇款凭证、微信记录等在案佐证。
本院认为：
原告与被告虽未就涉诉房屋的买卖签署书面买卖合同，但原告于2017年3月30日向被告交付5万元购房定金，被告于当日向原告出具收据并记载双方买卖房屋的事宜，包括房屋坐落及购房款，则双方于当日达成买卖涉诉房屋的合意，双方成立房屋买卖合同关系。该协议虽不违反法律法规的强制性规定，但因在房屋买卖合同达成之前，北京市出台关于商业办公用房的限购政策，根据该政策原告不具有购买涉诉房屋的资格，最终导致双方的买卖合同无法履行。原告与被告均明知原告不具有购房资格，仍然达成买卖合同，对合同最终无法履行均具有过错。现合同无法履行应当解除，原告要求解除双方买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。原告虽于2017年6月9日在微信中表示最终无法购房、不要求退还定金等意思，但被告对合同解除并未给予明确回复，本院难以认定双方在2017年6月9日达成解除合同的合意，故本院确认双方的买卖合同关系于本判决生效之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除，被告收取原告的房款应当退还。就定金，因双方对合同无法履行均有过错，故本案不应适用定金罚则，被告亦应将定金退还原告。
北京市就商业办公用房的交易出台限购政策，对商业办公用房的市场交易产生了巨大的影响，房屋价格下跌、交易量下降，此种情况下，被告的订约机会明显减少，被告与案外人先前达成的买卖协议即因限购政策出台无法履行而予以解除。就被告主张因房屋价格下跌要求原告赔偿房屋差价损失一节，本院认为，320万元房款是原、被告双方的合同履行之后被告获得的期待利益。被告明知原告没有购房资格仍与其形成房屋买卖合同关系，被告对合同无法履行应有充分的预期，其对合同完全履行的期待利益有限。综上，本院结合被告的损失情况以及双方的过错程度，酌情确定原告应赔偿被告五万元，被告主张过高部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王磊与被告（反诉原告）冯悦于二〇一七年三月三十日达成的房屋买卖合同关系于本判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）冯悦于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）王磊购房定金五万元及房款十万元；
三、原告（反诉被告）王磊于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）冯悦经济损失五万元；
四、驳回被告（反诉原告）冯悦其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千九百元，由原告（反诉被告）王磊负担一千四百五十元（已交纳），由被告（反诉原告）冯悦负担一千四百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费六千四百元，由被告（反诉原告）冯悦负担六千零四十四元（已交纳），由原告（反诉被告）王磊负担三百五十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨秀芝
二〇一八年七月二十五日
书记员 郭文攀