江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第1618号
原告蔡某1。
委托代理人许峰，江苏海联海律师事务所律师。
委托代理人陈龙，江苏海联海律师事务所律师。
被告戴某2。
被告戴某3。
委托代理人侯秉，江苏六典律师事务所律师。
被告缪某1。
委托代理人侯秉，江苏六典律师事务所律师。
被告戴某1。
被告戴某4。
第三人戴某5。
第三人何某。
原告蔡某1与被告戴某2、戴某3、缪某1、第三人戴某5分家析产纠纷一案，本院于2015年4月21日受理后，依法由审判员郑羚独任审理，本院依职权追加戴某1、戴某4作为本案被告，依职权追加何某作为本案第三人。因被告戴某2下落不明，本案转普通程序组成合议庭，并分别于2015年5月26日、2015年9月18日两次公开开庭进行了审理。原告蔡某1及其委托代理人许峰、陈龙、被告戴某3及被告戴某3、缪某1的委托代理人侯秉、被告戴某1、被告戴某4、第三人戴某5、第三人何某到庭参加诉讼。被告戴某2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蔡某1诉称：原告与被告戴某2于××××年××月××日登记结婚，1988年3月20日生育第三人戴某5。1990年原告与被告戴某2、戴某3、缪某1在位于昆山市XX镇XX村XX河3××号宅基地上拆除三间平房，原址共同建造三上四下楼房。2013年9月，该楼房实行产权交换方式拆迁，安置所得以上涉诉房屋及车库。因被告戴某2长期赌博且屡教不改致夫妻感情破裂，双方于2013年12月12日协议离婚，当时未对涉诉房屋及车库进行分割。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，要求判令：1、依法对位于昆山市XX镇XX花园XX期XX幢XX室、XX期XX幢XX室、XX期XX幢XX室三套安置商品房；XX期XX幢XX号、XX期XX幢XX号二套自行车库；XX期XX幢XXXX号、XX幢XX号二个停车库进行析产；2、由被告承担诉讼费。
被告戴某2未作答辩。
被告戴某3、缪某1共同辩称：1、老宅基上的房屋不管是翻建前的祖宅还是翻建后的房屋，都是两被告建造。翻建时原告蔡某1与被告戴某2刚结婚不久，年纪还小，没有能力建造。2、原告蔡某1母亲和其他亲戚有无帮忙的事实，原告蔡某1没有充分的物证予以证实，证人也都是原告蔡某1的亲戚，没有证明力。即使有帮忙的情况，按农村风俗也属礼尚往来，互相帮忙。原告蔡某1作为出嫁女儿娘家不可能超出合理范围出钱出工出力。翻建时两被告处于中年，还有一儿两女，自己完全有能力翻建房屋。3、两被告对于原告蔡某1、被告戴某2、第三人戴某5多年来在经济上都提供补贴，对于原告蔡某1的起诉无法接受。此外，被告戴某2已经处分了一套动迁房，即使原告蔡某1、被告戴某2有份额，也已经处分了其份额。剩下两套动迁房应属两被告所有，如再被原告蔡某1夺走，两被告将无以养老、无以生活。4、原告蔡某1、被告戴某2的离婚协议未涉及涉案房屋，应当认为原告蔡某1、被告戴某2明知祖宅归属两被告。或许被告戴某2在离婚时也考虑到祖宅的因素，在分割夫妻共同财产上，充分照顾了配偶和女儿的利益。
被告戴某1述称：我是16岁参加工作的，1990年翻造时还没有结婚的，当时在色织厂工作的，领到的工资都是上交父母的，在25岁结婚，结婚后工资自己拿了。
被告戴某4述称：我是1988年初中毕业，15岁开始工作的，在陆杨线厂工作，当时的工资都是上交给父母的，25岁结婚，结婚后工资自己拿了。
第三人戴某5述称：同意原告蔡某1意见。
第三人何某述称：2014年8月5日，我与被告戴某3签订房屋买卖合同纠纷，购买昆山市XX镇XX花园XX期XX号XX室及自行车库XX号楼XX单元XX号。大约于2014年8月份，交款1个星期后入住。自行车库是另外买的，XX号楼XX单元XX号自行车库8.58平方米，和被告戴某3无关，和拆迁协议无关，当时市场价是1200元/平方米，钱是我出的，但必须挂在戴某3名下才能买到，钱我是直接以现金打款交给临丰房产公司的，不在买卖成交的房屋总价40万元以内。涉案房屋是陈某卖给我的，在中介签订的合同，当时被告戴某3在现场，被告戴某3的女儿、女婿，还有陈某也在场，没有原告本人，也没有第三人戴某5。签订合同时交给中介1万元定金，后来应该是由中介转给被告戴某3。我是按照合同后面补充约定的方式进行支付。我当时以现金34万元，加上先付的一万元，总共是35万元，这笔钱后来陈某收下的。陈某本身是从被告戴某3手上购买，原来被告戴某3和陈某的购房协议作废。我只管把钱交给中介，是否有差价我不知道，被告戴某3打了收条收下钱，谁签字谁拿的。
经审理查明：被告戴某3与缪某1系夫妻关系，其夫妻二人生育长子戴某21963年4月4日生，次女戴某11968年11月26日生，三女戴某41974年3月16日生。被告戴某3在1980年在昆山市XX镇XX村XX河3××号（原昆山市XX镇XX村XX组）建造宅基地房屋，平房8间（其中主房5间，附房3间），后于1990年进行翻建。××××年××月××日，原告蔡某1与被告戴某2在昆山市陆杨镇人民政府登记结婚，两人于1988年3月20日生育第三人戴某5。1998年11月、12月，主管部门分别发放昆山市XX镇XX村XX河3××号的房产证、集体土地使用权证，产权人为戴某3。被告戴某3、缪某1、被告戴某2、第三人戴某1、戴某4户籍均为昆山市XX镇XX村XX组，后因行政区划调整变更为昆山市XX镇XX村XX河3××号，被告戴某3、缪某1、戴某2的户籍均为原籍无变更，被告戴某1于1998年7月15日迁出原户籍至XX镇XX新村XX幢XX室，被告戴某4于1997年7月8日迁出原户籍至新镇××组。原告蔡某1于2003年10月6日迁入昆山市XX镇XX村XX河3××号，目前户籍无变更。第三人戴某5于1988年3月20日生，自1990年5月办理户籍为昆山市XX镇XX村XX河3××号，目前户籍无变更。2013年12月10日，被告戴某2向原告蔡某1出具财产公证一份：1、位于XX路XX花园XX幢XX室，由我女儿承接，本人自愿放弃所有权；2、老家拆迁的3套房屋，一套大平方给我女儿，一套给原告蔡某1，本人自愿放弃所有权；3、昆山亿立国家商贸物流城一套小商铺给原告蔡某1。2013年12月12日，原告蔡某1与被告戴某2在昆山市民政局签订自愿离婚协议书，双方对夫妻名下的财产分割作出相应约定。
2013年9月17日，被告戴某3与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司签订《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》一份，约定被告戴某3同意将昆山市XX镇XX村XX组房屋交于昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司验收后拆除，房屋总建筑面积378.54平方米（其中主房295.30平方米，辅房83.24平方米）；被告戴某3承担购买安置房总金额466748元，包括昆山市XX镇XX花园XX期施工编号X号室号XX号房屋、XX花园XX期施工编号XX号室号XX号房屋、XX花园XX期施工编号XX号室号XX号房屋、XX花园XX期施工编号XX号室号XX号自行车库、XX花园XX期施工编号XX号室号XX号自行车库、XX花园XX期施工编号XX号室号XX号汽车库、XX花园XX期施工编号X号室号XX号汽车库；昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司补偿戴某3房屋搬迁补偿费417737元（包含主房重置价补偿款113989元、区位价补偿费206710元、装修评估值补偿费14715元、附着物残余价值补偿费49408元、移装固定设施补偿费2566元、搬迁补助补偿费30349元），被告戴某3补偿差价49011元。
2013年12月18日，被告戴某3、缪某1与案外人陈某签订购房协议一份，约定两被告将XX花园XX号XX室房屋转让给陈某，价款33万元。2013年12月28日，被告戴某2收到陈某购房款10万元。2014年4月22日，被告戴某2、戴某3收到陈某购房款10万元。2014年6月20日，被告戴某2收到陈某购房款13万元。2014年8月5日，被告戴某3又与第三人何某签订昆山市房产成交买卖合同一份，由第三人何某购买XX花园XX号XX室房屋及车库042室，转让价款40万元，合同签订时支付购房定金1万元，第三人何某付清35万元即可交付钥匙，余款5万元于过户当日支付。2014年8月24日，戴某3出具收条，收到第三人购房款35万元。当日，2013年12月18日的被告戴某3、缪某1与案外人陈某签订的购房协议作废。2015年1月9日，第三人何某以戴某3名义另行向昆山市临丰房产开发有限公司购买XX苑XX号楼XX单元XX号自行车库，面积8.58平方米，购房款10296元。2015年2月14日，第三人何某开始缴纳XX花园XX号XX室房屋水电费。庭审中，证人陈某陈述，因为当时房子便宜33万元买下来，和被告戴某2及其父亲即被告戴某3签订合同，最后拿到钥匙大约是2014年春节过后，付款分三期，分别是10万元、10万元、13万元。第三人何某第一次签订协议付给我1万元，在拿到第三人何某的35万元后才付了其中的13万元给对方。三次都是通过把钱给被告戴某3，然后被告戴某3转交给被告戴某2。我购买房屋是为了转卖赚取差价。房子实际没有使用过，钥匙是各方在现场一起交给第三人何某的，当时买的时候没有拿到钥匙，钥匙一直放在中介。后来转卖给第三人何某赚取了差价7万元。
另查明：庭审中，对于昆山市XX镇XX村XX河3××号房屋的出资建造情况，原告蔡某1出具出资记录及证人马某甲、蔡某乙、孙某、马某乙证言，被告戴某3出具翻建房屋人工及购买建材明细以及证人王某、缪某乙证言，本院整理如下：
原告蔡某1认为，其提供的新建房屋材料合计12976元、帮忙费用2570元，自建辅房4间16000元。被告戴某3认为，新建房屋材料合计63960元、运费410元、帮忙费用4300元，利用原有老宅材料折价14740元。
又查明：目前，其余拆迁权益：昆山市XX镇XX花园XX期施工编号XX号室号XX号房屋、XX花园XX期施工编号XX号室号XX号房屋、XX花园XX期施工编号XX号室号XX号自行车库、XX花园XX期施工编号XX号室号XX号自行车库、XX花园XX期施工编号XX号室号XX号汽车库、XX花园X期施工编号X号室号XX号汽车库，均未办理产证。
上述事实由原告蔡某1提供的《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》、自愿离婚协议书、财产公证、出资记录及证人马某甲、蔡某乙、孙某、马某乙证言、被告戴某3提供的昆山市XX镇XX村XX组房产证及土地证、新江村村委会证明、建房证明书、《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》、购房协议、收条三份、昆山市房产成交买卖合同、常住人口登记表、翻建房屋人工及购买建材明细以及证人王某、缪某乙证言、第三人何某提供的收条一份、作废购房协议、昆山市房产成交买卖合同、通知、证明、戴某3户口簿、证人陈某证言及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。根据原、被告提供的常住人口登记表，在《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》签订时，原告蔡某1与被告戴某2、被告戴某3、缪某1、第三人戴某5均为昆山市XX镇XX村XX河3××号房屋家庭成员，或者基于参与建造房屋的事实，或者基于家庭成员对宅基地房屋享有的居住权事实，均对昆山市XX镇XX村XX河3××号房屋享有共同所有权。现因昆山市XX镇XX村XX河3××号房屋被拆迁，原告蔡某1主张对共有房屋的拆迁权益进行析产，符合法律规定，本院予以支持。因房屋建造事实发生在1990年，双方当事人凭借部分证人证言及回某，陈述房屋建造情况，故人民法院在分家析产时仅能参考现有证据材料及当事人陈述进行分割。现将昆山市XX镇XX村XX河3××号房屋的出资建造及分割，认定如下：
1、涉案房屋建造情况认定。因原告蔡某1提供证人马某甲、蔡某乙、孙某、马某乙证言证明其参与建造的事实，故本院参考查明部分的制表，确认原告蔡某1、被告戴某2参与建造的出资费用为31546元。需要说明的是，原告蔡某1举证证明的其母亲马某甲及其他亲属的出资、帮忙、材料赠予，应当均视为原告蔡某1与被告戴某2的出资，对原告蔡某1与被告戴某2夫妻二人形成债权或者赠予。被告戴某3、缪某1参与建造的出资费用应当剔除原告蔡某1、被告戴某2出资部分后为57174元。两项合计88720元。上述房屋建造价值对应《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》中房屋搬迁补偿费417737元中的三项费用：主房重置价补偿款113989元、装修评估值补偿费14715元、附着物残余价值补偿费49408元，合计178112元。原告蔡某1与被告戴某2夫妻二人在其中享有的权益为63330元（31546元÷88720元×178112元），被告戴某3、缪某1夫妻二人在其中享有的权益为114782元（57174元÷88720元×178112元）。
2、区位价补偿费206710元。该项费用应为家庭成员基于对宅基地房屋享有的居住权共同享有，故原告蔡某1、被告戴某2、被告戴某3、缪某1、第三人戴某5分别享有41342元。
3、移装固定设施补偿费2566元、搬迁补助补偿费30349元、戴某3补偿差价49011元。移装固定设施补偿费2566元、搬迁补助补偿费30349元，应为家庭成员共同享有，故原告蔡某1、被告戴某2、被告戴某3、缪某1、第三人戴某5分别享有6583元。房屋价格补差为被告戴某3支付，应当由被告戴某3、缪某1单独享有。
4、第三人何某购买的XX花园XX号XX室房屋。因该房屋已经由被告戴某2、戴某3出售，且转让款由被告戴某2收取用于偿还债务，故该房屋应当视为提前分割，参考《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》中对该房屋的估价108958元，予以扣除。
综上，原告蔡某1、被告戴某2享有的拆迁权益应为159180元，被告戴某3、缪某1享有的拆迁权益应为259643元，第三人戴某5享有的拆迁权益应为47925元，合计466748元。因此，原告蔡某1、被告戴某2对拆迁权益享有的份额为34.10%，被告戴某3、缪某1对拆迁权益享有的份额为55.62%，第三人戴某5对拆迁权益享有的份额为10.28%。因此，本院确认对于涉案拆迁权益：昆山市玉山镇XX花园X期施工编号X号室号XX号房屋、XX花园X期施工编号X号室号XX号房屋、XX花园X期施工编号X号室号XX号自行车库、XX花园X期施工编号XX号室号XX号自行车库、XX花园X期施工编号X号室号XX号汽车库、XX花园X期施工编号X号室号XX号汽车库，原告蔡某1享有17.05%的份额，被告戴某3、缪某1享有55.62%的份额，第三人戴某5享有10.28%的份额，被告戴某2对上述拆迁权益不享有份额，且对原告蔡某1负有68200元的债务，对被告戴某3、缪某1负有222480元的债务，第三人戴某5负有41120元的债务。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本院确认对于涉案拆迁权益：昆山市XX镇XX花园X期施工编号X号室号XX号房屋、XX花园X期施工编号X号室号XX号房屋、XX花园X期施工编号X号室号XX号自行车库、XX花园X期施工编号XX号室号XX号自行车库、XX花园X期施工编号X号室号XX号汽车库、XX花园X期施工编号X号室号XX号汽车库，原告蔡某1享有17.05%的份额，被告戴某3、缪某1享有55.62%的份额，第三人戴某5享有10.28%的份额。
二、被告戴某2对上述拆迁权益不享有份额，且对原告蔡某1负有68200元的债务，对被告戴某3、缪某1负有222480元的债务，第三人戴某5负有41120元的债务。
案件受理费7566元，公告费690元，合计8256元，由原告蔡某1负担1408元，由被告戴某2负担1408元，由被告戴某3、缪某1负担4592元，由第三人戴某5负担848元。此款原告蔡某1已预交，本院不再退还，由被告戴某2、戴某3、缪某1、第三人戴某5于本判决生效后十日内支付原告蔡某1。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
审 判 长 郑 羚
人民陪审员 黄 征
人民陪审员 唐琴娣
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 戴弘娇