广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
2012-10-9
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同意并呈邓院审批。
邓茂军10月8日
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卢东明
二〇一二年七月十七日
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民 事 判 决 书
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（2011）惠博法民二初字第292号
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广东省博罗县人民法院
民事判决书
（2011）惠博法民二初字第292号
原告博罗县农村信用合作联社，住所地：广东省博罗县。
法定代表人朱石麒，理事长。
委托代理人黄慧、孙泽平，广东方正联合律师事务所律师。
被告惠州广信物业发展有限公司，住所地：广东省惠州市。
法定代表人邓星明，董事长。
委托代理人许自新，广东尚典律师事务所律师。
第三人惠州市世贸中心业主委员会，住所地：广东省惠州市惠州。
负责人吴烈锋，主任。
委托代理人曾兵生，北京德恒（广州）律师事务所律师。
委托代理人莫国平，男，××年××月××日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。
原告博罗县农村信用合作联社诉被告惠州广信物业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，根据惠州市世贸中心业主委员会的申请，依法追加惠州市世贸中心业主委员会为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告博罗县农村信用合作联社的委托代理人黄慧、孙泽平、被告惠州广信物业发展有限公司的委托代理人许自新、第三人惠州市世贸中心业主委员会的委托代理人曾兵生、莫国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博罗县农村信用合作联社诉称，2005年6月21日，原告下设非法人分支机构营业部与被告签订《抵押担保借款合同》，约定如下：由原告贷款21000000元给被告，借款期限自2005年6月21日起至2008年6月20日止，期间月利率为8.16‰；被告提供其名下位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第7、8、9、10、11层的在建房地产为借款作抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用；如被告不按期归还本金，原告有权自逾期之日起在约定利率水平上加收50%作罚息，如被告不按期偿付利息，原告有权按人民银行规定计收复利。签订合同后，原告于2005年6月22日依约向被告发放贷款，双方签订《广东省农村信用合作社借款借据》为凭，并到房管部门办理了上述在建房地产的抵押登记手续。借款期限届满，被告仅归还了本金2790000元，仍拖欠本金18210000元未清偿。借款期限届满前，被告以周转困难为由向原告申请贷款展期，原告经审查后同意展期，约定展期期限18个月，至2009年12月15日止，展期内月利率为10.965‰，被告自愿继续以上述抵押房产承担担保责任。展期届满后，被告仍未清偿借款，暂计至2011年3月31日，被告仍拖欠借款本金1821000o元及利息9934602元。被告提供抵押的在建房地产，有部分经原告同意后已解除抵押登记，并已另作抵押担保。原被告之间的抵押担保合同是双方真实意思表示一致的结果，其内容符合法律规定，系有效合同。被告提供在建房地产为借款作抵押担保并办理抵押登记，依法产生抵押权效力，在被告无法清偿借款本息的情况下，原告依法对该抵押在建房地产享有优先受偿的权利。据此，请求法院判令：1、被告立即向原告归还借款本金18210000元并支付利息［合同期内按约定利率，合同期外按中国人民银行关于农村信用合作社逾期借款利率计算至清偿之日止（含复利），暂计至2011年3月31日的利息为9934602元］；2、原告在担保范围内对被告名下位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第七层的房产［在建房地产抵押登记证书号：房登字（2005）7808号、面积：4101.18平方米］、第八层的房产［在建房地产抵押登记证书号：房登字（2005）7809号、面积：3819.95平方米］、第九层的房产［在建房地产抵押登记证书号：房登字（2005）7810号、面积：1570.04平方米］、第十层的房产［在建房地产抵押登记证书号：房登字（2005）7811号、面积：1570.04平方米］、第十一层d、e号的房产［在建房地产抵押登记证书号：房登字（2005）7812号、面积：474.13平方米］享有优先受偿权；3、被告承担本案诉讼费用。
原告博罗县农村信用合作联社对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告的《企业法人营业执照》、《中华人民共和国金融许可证》，证明原告的诉讼主体资格。
2、被告惠州广信物业发展有限公司的《企业法人营业执照》，证明被告惠州广信物业发展有限公司的诉讼主体资格。
3、贷款申请报告、借款决议，证明被告向原告申请借款。
4、抵押决议，证明被告提供财产为借款作抵押担保。
5、农信抵借字（2005）第10351号《抵押担保借款合同》，证明原、被告之间的抵押担保借款合同关系。
6、《广东省农村信用合作社借款借据》，证明原告依合同约定向被告发放了贷款。
7、抵押（质押）物品清单、房登字（2005）7808号、7809号、7810号、7811号、7812号《在建房地产抵押登记证书》，证明被告提供在建房地产为借款作担保并已办理抵押登记手续。
8、贷款展期申请报告、股东会决议，证明被告向原告申请贷款展期。
9、贷款展期审查、审批表，证明原告同意被告的贷款展期。
10、到期贷款催收通知书、催息通知书、贷款本息催收通知书、不良贷款本息催收通知书，证明原告向被告主张权利，被告予以确认。
11、惠市规地证（2002）0163号《建设用地规划许可证》、《商品房买卖合同》（合同编号：054357），证明惠州世贸中心第十层是公寓式住宅、第二十三层是设备层。
被告惠州广信物业发展有限公司辩称，原告向被告出具《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》，且本案的抵押物没有办理他项权利登记，抵押程序不合法，原告对抵押物的价款丧失了优先受偿权。
被告惠州广信物业发展有限公司对其辩解在举证期限内提供的证据有：
《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》，证明原告对抵押物丧失了优先受偿权。
第三人惠州市世贸中心业主委员会提交请求参加诉讼的申请认为，自惠州世贸中心正式交付使用以来至今，该大厦第10楼e、f、g号房屋一直做物业公司的物业管理用房使用。前期物业公司即惠州广信物业管理有限公司以及第二、三任物业公司即惠州市世贸物业管理有限公司、惠州市中联世纪物业管理有限公司的注册地址均是惠州世贸中心第10楼。同时，被告惠州广信物业发展有限公司在2004年3月1日与惠州广信物业管理有限公司签订的《前期物业管理合同》中，明确约定该大厦第10楼e、f、g号房为物业管理用房。且被告在2004年售楼当初，向所有业主发出的房屋（商铺）交付书上，均将该大厦第10层称为广信物业管理有限公司客户服务中心，作为办理房屋交接及结转手续的地点。2011年7月，惠州世贸中心业主委员会正式成立，被告向第三人来文书面确认该大厦第10层e、f、g号房为物业管理用房及业委会办公用房。惠州市房产管理局在2011年11月19日的《会议纪要》中，要求惠州市世贸物业管理有限公司将包括物业管理用房依法全部向新选聘的物业管理公司交接，并由市房产管理局、河南岸街道办事处跟进、监督，进一步证实惠州市世贸物业管理有限公司当时所使用的该大厦第10层e、f、g号房为物业管理用房用途，得到房管部门的认可。同时，该大厦第10层e、f、g号房屋，系按照相应的管理要求和安保规定，经各物业管理有限公司不断出资装修、添置装备，已经成为集物业管理服务、通风排水管理、空调冷却控制、电梯维修抢险、闭路监控于一体的该大厦运转中心，肩负该惠州第一高楼日均进出五万人次的安全运行保证，该大厦第10层e、f、g号房屋已经成为对物业区域进行管理的必要设施。提供物业管理用房和业委会办公用房，是被告的法定义务。被告早在2004年3月1日就将该大厦第10楼e、f、g号房屋确定为物业用房，属公共建筑和共用设施范畴，归惠州世贸中心全体业主所有，依法不可抵押。原、被告间于2005年在上述房屋上设定的抵押无效，原告对该房屋依法不享有优先受偿权，还应注销上述房屋的抵押登记，以便第三人办理权属登记手续。据此，提出如下独立请求：判令原告对惠州世贸中心10层e、f、g号房（价值约300万元）不享有优先受偿权，并注销上述房产的抵押登记。
第三人惠州市世贸中心业主委员会对其陈述在举证期限内提供的证据有：
1、惠城区物业管理区域首届业主委员会备案申请表，证明第三人的诉讼主体资格。
2、惠州广信物业发展有限公司、惠州市世贸物业管理有限公司、惠州市中联世纪物业管理有限公司的《企业机读档案登记资料》，证明惠州世贸中心第10楼e、f、g号房自2004年2月起至今为物业管理用房。
3、《前期物业管理服务合同》，证明自2004年3月1日起，被告将惠州世贸中心第10楼e、f、g号房设为物业用房，原、被告之间的抵押无效。
4、《惠州世贸中心物业管理服务合同》，证明惠州世贸中心第10楼e、f、g号房从2009年3月13日至今为物业用房，原、被告之间的抵押无效。
5、世委会（2011）01号文件（复印件）、复函，证明被告向第三人确认惠州世贸中心第10楼e、f、g号房为物业管理用房，原、被告之间的抵押无效。
6、商铺交付书，证明业主购买惠州世贸中心房产时，开发商将该大厦第10楼e、f、g号房设为物业用房，原、被告之间的抵押无效。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1至6、8至10无异议；对证据7的证明内容有异议；对证据11认为不是在举证期限内提交的证据，不予质证。第三人对原告提供的证据1至4、6至9无异议；对证据5的合法性有异议；对证据10中的利息数额有异议；对证据11认为不是在举证期限内提交的证据，不予质证。原告对被告提供的证据的真实性无异议、证明内容有异议。第三人对被告提供的证据无异议。原告对第三人提供的证据的真实性、关联性、合法性均有异议。被告对第三人提供的证据1至4、6无异议；对证据5的真实性、关联性有异议。
根据上述证据，本院查明，2005年6月21日，原告博罗县农村信用合作联社与被告惠州广信物业发展有限公司签订一份农信抵借字（2005）第10351号《抵押担保借款合同》，合同约定：被告惠州广信物业发展有限公司向原告贷款人民币2100万元，借款用途为装修；贷款期限自2005年6月22日至2008年6月20日止，贷款利率为月利率8.16‰，还款方式为按季结息、分期还款；不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起按借款合同载明的贷款利率水平上加收50％；被告惠州广信物业发展有限公司提供位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第七、八、九、十、十一层的房产作抵押担保，抵押担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用等。上述合同签订后，原告于2005年6月22日向被告惠州广信物业发展有限公司发放了贷款人民币2100万元，以上房产于2005年6月22日在惠州市房产管理局办理了抵押物登记［《在建房地产抵押登记证书》号：房登字（2005）7808号、7809号、7810号、7811号、7812号］。2007年6月21日至2008年2月25日，原告注销位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第十一层的房产的抵押登记（第十一层d、e号房产于2008年2月25日注销抵押登记）。2008年6月1日，被告向原告申请贷款展期，并书面同意提供位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第七、八、九、十层的房产作抵押担保。2008年6月17日，原告同意上述贷款人民币1821万元展期，期限至2009年12月15日，从展期之日起，贷款利率为月利率10.965‰，按月结息，到期还本，其他内容与原合同相同。截至2011年3月31日，被告欠原告借款本金人民币1821万元、利息人民币9934602元。
另查明，2006年11月23日，原告出具一份《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》给被告惠州广信物业发展有限公司，同意被告惠州广信物业发展有限公司销售位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第七、八、九、十、十一层的房产（抵押物），但销售价款不得低于其价值并告知受让人抵押情况，销售的房款应当向原告提前清偿所担保的债权本息，房款必须全部存入被告惠州广信物业发展有限公司或关联公司在原告下属信用社（部）开设的帐户（1、开户银行：博罗县农村信用合作联社营业部、存款户名：惠州广信物业发展有限公司、帐号：68×××78；2、开户银行：博罗县农村信用合作联社罗阳信用社、存款户名：惠州圣德企业管理咨询策划有限公司、帐号：68×××21；3、开户银行：博罗县农村信用合作联社石湾信用社、存款户名：惠州市亿丰实业集团有限公司、帐号：68×××84），原告收到存入的售楼款用于归还以上抵押物担保的贷款本息后，即对相应的抵押物分批办理注销抵押登记。
本院认为，原告博罗县农村信用合作联社与被告惠州广信物业发展有限公司签订的农信抵借字（2005）第10351号《抵押担保借款合同》，主体及内容合法，借款的抵押物依法办理了抵押物登记，是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”、第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”之规定，本案的抵押物于2005年6月22日在房产管理部门办理了抵押物登记手续，该抵押合法有效，原告对抵押物的价款享有优先受偿权。故被告惠州广信物业发展有限公司认为，本案的抵押物没有办理他项权利登记，抵押程序不合法，原告对抵押物的价款丧失了优先受偿权的抗辩意见，本院不予采纳。被告惠州广信物业发展有限公司取得了原告的借款，但未能按合同约定归还借款本息，已构成违约。原告请求被告惠州广信物业发展有限公司偿还借款本金人民币1821万元及利息、对被告惠州广信物业发展有限公司提供的抵押物位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第七、八、九、十层的房产的价款享有优先受偿权，理由充分，本院予以支持。被告惠州广信物业发展有限公司原提供的抵押物位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第十一层d、e号房产，原告于2008年2月25日注销抵押登记，现原告请求对被告惠州广信物业发展有限公司位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第十一层d、e号房产的价款享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依据上述《抵押担保借款合同》的约定，逾期利息按月利率12.24‰［8.16‰×（1＋50％）］计算。
关于第三人惠州市世贸中心业主委员会的诉讼请求问题。被告惠州广信物业发展有限公司至今没有清偿上述抵押物所担保的债权，根据《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”的规定，原告的抵押权未消灭。上述《抵押担保借款合同》合法有效，抵押权未消灭，第三人要求判令原告对惠州世贸中心10层e、f、g号房（价值约300万元）不享有优先受偿权，并注销上述房产的抵押登记，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条、第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告惠州广信物业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，支付人民币1821万元及利息（截至2011年3月31日，利息为人民币9934602元；2011年4月1日至还清之日止，按月利率12.24‰计息）给原告博罗县农村信用合作联社。
二、原告博罗县农村信用合作联社对被告惠州广信物业发展有限公司借款设定的抵押物，位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第七、八、九、十层的房产［《在建房地产抵押登记证书》号：《在建房地产抵押登记证书》号：房登字（2005）7808号、7809号、7810号、7811号］的价款在上述债权内享有优先受偿权。
三、驳回原告博罗县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
四、驳回第三人惠州市世贸中心业主委员会的诉讼请求。
案件受理费197923元（原告预交91261元、申请缓交91262元，第三人惠州市世贸中心业主委员会申请缓交15400元），保全费5000元，合共202923元，由被告惠州广信物业发展有限公司负担187523元、第三人惠州市世贸中心业主委员会负担15400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长卢东明
审判员罗春华
人民陪审员钟玉聪
二〇一二年九月二十四日
书记员曹万畅
张璟
易苑丽