广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终1553号
上诉人（原审被告）：黄金来，男，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：毛福清，广东汇棋律师事务所律师。
委托代理人：唐焕忠，广东汇棋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王锦芳，男，汉族，住清远市清城区。
上诉人黄金来因与被上诉人王锦芳房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黄金来上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决对涉案合同是否具有法律效力未依法认定，适用法律错误。原审法院查明涉案《售房合约》范围的土地使用权属于清城区兴仁四队村民小组集体土地，上诉人与被上诉人都不是该村民小组的集体成员，依法不享有使用该集体土地的权利。被上诉人与案外人兴仁四队村民小组共同开发涉案房屋的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，故上诉人与被上诉人签订的《售房合约》应确认无效。因该无效行为，造成上诉人的经济损失，依法应当由被上诉人承担赔偿责任。二、原审判决认定事实错误，包括利息计算也错误。2004年元月10日至10月31日，上诉人实际支付五笔购房款为135000元，与《售房合约》约定的143000元对比，剩余款项为8000元。三、涉案房屋房龄已经13年，但被上诉人仍未能依法办理房地产证，违反了《售房合约》第四条约定，其行为已经构成根本性违约，依法应当承担违约责任。四、原审判决主观臆断，认定事实和适用法律错误。被上诉人是涉案房屋的开发商，其应当知道法律规定的诉讼时效为二年，但被上诉人没有在交付房屋二年内的任何时间段向上诉人提出书面的催收购房款或向法院提起诉讼催收购房款。因此，被上诉人超过诉讼时效十年之久才主张权利，依法应予以认定超过二年诉讼时效。
王锦芳辩称：一、涉案地块在动工兴建之前已申请办理国有土地，上级各主管部门已批准，领取了建设工程规划许可证及建设用地许可证，至今城区规划局亦承认有效，在一审法院也呈示过。二、因时间太长遗失了2004年10月31日的收据10000元，故实欠款为8000元。对于增加工程的3000元，在双方签订的售房协议上有注明夹层另计，被答辩人亦承认其增加工程款，所以实际欠款应为11000元。三、根据《售房合约》第五条约定，被答辩人应当在房屋交付使用时付清全部购房款，但至今仍没有履行合约承诺。答辩人已到城区国土局领取了通知书，并交齐了办理国土证所需的费用，但因被答辩人未交齐房款及未交齐应由其承担的办理国土证的费用，才导致房地产证没有办好。四、关于诉讼时效问题，答辩人一直有追问欠款，但被答辩人推说经济问题，一直拖延。
王锦芳向一审法院起诉请求：1、黄金来向王锦芳支付购房款21000元；2、黄金来向王锦芳支付利息49872元。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。黄金来向王锦芳购买房屋的事实，有王锦芳向原审法院提交的《售房合约》为凭，黄金来对购房事实亦无异议，对此予以确认。作为买受人，黄金来一直占有使用该房屋，其有义务按照约定时间向王锦芳支付购房款。黄金来辩称，王锦芳的主张已过诉讼时效。虽然王锦芳未向原审法院提交其向黄金来书面催收购房款的依据，但王锦芳、黄金来居住在同一栋楼，基于生活常理，双方会面时王锦芳都会向黄金来提出付款请求，对黄金来辩称王锦芳的起诉已过诉讼时效的观点，原审法院不予采纳。
关于购房款的金额，王锦芳主张另有增加工程款3000元，但王锦芳没有向原审法院提交发生增加工程款的证据，黄金来对增加工程款3000元不予认可。故购房款按合同应认定为143000元，黄金来有义务向王锦芳支付余下购房款18000元，对王锦芳主张超出部分购房款的诉讼请求，不予支持。关于购房款利息的计算问题。根据合同约定，购房款在房屋交付使用时全部付清。黄金来表示，房屋交付时间为2004年，但不记得具体哪个月，在王锦芳没有证据证明房屋交付时间为2004年10月底的情况下，原审法院推定房屋交付时间为2004年12月31日，则利息应从2005年1月1日起，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，经原审法院审核，计至2016年11月1日为13829.61元。判决：一、黄金来于判决生效之日起10日内向王锦芳支付购房款18000元、利息13829.61元，两项合计31829.61元。二、驳回王锦芳的其他诉讼请求。案件受理费786元，由王锦芳负担433元，黄金来负担353元。
本院二审期间，上诉人黄金来提交了五张收据，拟证明被上诉人王锦芳收取了上诉人购房款135000元。被上诉人质证对该五张收据予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，黄金来已经支付的购房款数额为135000元。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、《售房合约》是否无效；2、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。
关于《售房合约》是否无效的问题。上诉人以被上诉人出售的房屋占用的土地为农村集体土地为由主张双方签订的《售房合约》为无效合同。根据本案查明的事实，涉案房屋为清城区石角镇兴仁村村民委员会第四村民小组与被上诉人合作开发，占用的土地为兴仁村村民委员会第四村民小组所有的集体土地，但该土地并非划分给村民个人的宅基地，上诉人亦未提交证据证明《售房合约》存在其他无效情形，故上诉人主张《售房合约》无效，本院不予支持。
关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效因债权人主张权利而中断，本案因被上诉人未能提交书面催收欠款的证据，导致双方对诉讼时效是否中断产生分歧。被上诉人称其多次以口头的形式催收欠款，鉴于上诉人与被上诉人居住在同一栋楼，其以口头形式催收欠款更符合生活习惯。且上诉人在一审中提出的主要抗辩理由是认为其已经付清购房款，但其又不能提供相应的付款凭据予以佐证，现上诉人又以被上诉人的请求超过诉讼时效为由提出抗辩，本院对此不予采纳。
至于上诉人认为被上诉人未履行办证义务，要求其承担违约责任一节。鉴于上诉人并未就此节在一审时提起反诉，故本院不在本案中一并处理，上诉人可另循法律途径解决。
综上所述，上诉人应付的购房款数额为143000元，已付的购房款数额为135000元，尚欠8000元未支付。对于利息部分，一审判决从2005年1月1日起计算至2016年11月1日止，双方对此并未提出异议，本院对此予以确认。上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6151号民事判决第二项。
二、变更清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6151号民事判决第一项为：黄金来于本判决生效之日起10日内向王锦芳支付购房款8000元及利息（利息从2005年1月1日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2016年11月1日止）。
一审案件受理费786元，由王锦芳负担600元，黄金来负担186元；二审案件受理费596元，由王锦芳负担300元，黄金来负担296元。
本判决为终审判决。
审判长 叶明忠
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一七年六月二十七日
书记员 钟婉超
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。