济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历民初字第2165号
原告（反诉被告）张立娟，女，1970年出生，汉族，住济南市历下区。
委托代理人高硕，山东国曜律师事务所律师。
被告（反诉原告）齐志国，男，1971年出生，汉族，住济南市历下区。
委托代理人艾蕾，山东易济律师事务所律师。
委托代理人董先娟，山东易济律师事务所律师。
原告（反诉被告）张立娟与被告（反诉原告）齐志国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月22日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）张立娟及其委托代理人高硕，被告（反诉原告）齐志国的委托代理人艾蕾、董先娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张立娟诉称，2007年7月16日，原告与被告签订房屋租赁合同，将位于济南市历下区的南楼一层及一层院落租给被告用于经营饭店济南某食府使用，租赁期限为五年三个月，自2007年7月16日起至2012年9月30日止，后双方又签订了房屋租赁补充协议，房屋租赁期限延长至2013年2月28日，合同到期后，原、被告未就房屋租赁事宜达成一致，原告要求被告返还房屋及院落，然被告即不将房屋、院落交还于原告也不缴纳占用费，给原告造成了巨大的经济损失，原告多次与其协商未果。请求法院依法判令：1、依法判令被告向原告支付非法占用原告租用房屋期间的占用费及损失25万元（自2013年2月29日-2013年12月28日，按年租30万元计算，并要求顺延至实际返还之日止）；2、向原告支付自2013年2月29日起至2013年12月28日的利息5万元（以25万元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率6%四倍计算借款利息）；3、诉讼费由被告承担。后，原告（反诉被告）张立娟变更诉讼请求为：1、请求法院判令被告立即返还其非法占用原告享有租赁权的房屋及院落；2、依法判令被告向原告支付非法占用原告租用房屋期间的占用费及损失42.5万元（自2013年2月29日-2014年7月28日，按年租金30万元计算，并要求顺延至实际返还之日止）；3、向原告支付2013年2月29日起至2014年7月28日止的利息14.45万元（以42.5万元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率6%四倍计算借款利息）。
原告（反诉被告）张立娟为支持其主张，向本院提交下列证据：
证据1、济房权证历字第0482**号房产权属证明一份，证明涉案房屋的所有权人为济南彩云宾馆，房屋权属清晰；
证据2、济南彩云宾馆与原告签订的房屋租赁合同两份，证明原告从2007年7月1日至2017年11月30日享有涉案房屋的租赁权，并且所有权人济南彩云宾馆同意原告转租；
证据3、原、被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议，证明被告租赁原告所享有租赁权的涉案房屋已经在2013年2月28日到期，并且被告在租赁到期前一个月并未通知原告续签；
证据4、通知一份，证明原告在补充协议到期前的2月25日已经通知被告在补充协议到期后不再将涉案房屋租赁给被告；
证据5、律师函及复函，证明原、被告租赁协议到期后原告多次主张向被告要求返还房屋、赔偿损失，被告拒不搬出；
证据6、照片四张，证明被告现仍然违法占用原告享有租赁权的房屋，用于饭店经营；
证据7、房屋租赁合同一份，证明与涉案房屋同地段同时间出租的房屋租赁价格，证明原告年租金30万元合法合理；
证据8、舜安商务宾馆营业执照一份及泉城路街道办事处证明，营业执照证明同样是租赁彩云宾馆的舜安商务宾馆都可以顺利办理工商年检，可见反诉原告无法办理工商年检手续责任不在于反诉被告，办事处证明可以证明旧军门巷4号是有房产手续的，可以办理工商登记。
被告（反诉原告）齐志国辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
被告（反诉原告）齐志国为证明其主张，提交以下证据：
证据1、照片10张，证明被告在2013年2月27日已经将租赁原告的房屋腾空，不存在原告所说的违法占用房屋的行为；
证据2、个体工商户营业执照一份及法院在历下区东门工商所对其工作人员所做的笔录，证明反诉原告于2009年2月26日取得营业执照，但在第二年即2010年2月26日，因所租房屋存在产权争议，及无消防手续原因，未能进行验照，因为此原因，反诉原告从2010年2月26日至租赁合同期满，都未能进行正常经营；
证据3、反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同一份，该合同第七条第一款约定，“因甲方责任而导致乙方不能正常经营时，甲方应免除租金”，但是因反诉被告一直承诺解决房屋问题，反诉原告一直到合同期满都正常交纳房租，故反诉被告应当返还反诉原告自2010年2月26日至合同期满所缴纳的房租；
证据4、反诉原告与济南彩云房地产开发有限公司签订的协议书，证明院落的产权人是济南市彩云房地产开发有限公司，反诉被告向反诉原告所收取的院落租金11万元属于不当得利，应当返还。
被告（反诉原告）齐志国反诉称，2007年7月16日，齐志国与张立娟签订房屋租赁协议，合同约定将位于济南市历下区的南楼一层租给我方用于经营饭店使用，租赁期限为5年3个月，自2007年7月16日起至2012年9月30日止，后双方又签订房屋租赁补充协议，房屋租赁期限延长至2013年2月28日。2010年上半年，我方到历下区工商均东门工商所办理“济南某食府”营业执照年检时，工商所工作人员告知我方，由于包括我方所承租房屋在内的整栋大楼存在产权争议，以及无消防验收手续，故无法为我方营业执照办理年检，从而导致我方从2010年2月26日起至2013年2月28日房屋租赁期满都不能正常经营。根据双方签订的房屋租赁合同第七条第一款的约定：“因甲方责任导致乙方不能正常经营时，甲方应免除租金”，但是我方基于诚实信用一直按时缴纳房租，然而张立娟却没有解决产权争议及消防验收手续等问题，导致我方在合同期内不能正常经营。另外张立娟收到房租款项时也没有按照合同约定给我方出具有效的收款凭证（租赁费发票）。我方近期又发现张立娟在合同约定的租金之外，每年还向我方多收取了2万元的租金，张立娟的上述行为给我方造成了巨大的经济损失。请求法院依法判令：1、判令被反诉人返还反诉人交纳的自2010年2月26日至2013年2月28日期间的房屋租赁费52.8万元及利息；2、依法判令被反诉人返还反诉人多收取的房租租赁费11万元及利息；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）张立娟辩称，一、关于房屋租赁费；1、我方依法享有涉案房屋的租赁权，该房屋不存在产权争议。涉案房屋产权属于济南彩云宾馆，我方与产权人济南彩云宾馆签订房屋租赁合同，合同约定房屋租赁期限从2007年7月1日至2017年11月30日，并且约定我方享有转租权，所以涉案房屋无任何产权争议。2、我方所经营的某食府的饭店从2007年至今一直处于正常的经营状态。我方所经营的饭店营业执照无法办理年检并不是我方的原因导致的，同样租赁济南彩云宾馆的舜安商务宾馆都是可以顺利办理工商年检，并且不能办理年检并不意味着饭店无法经营，无法经营和无法年检是两个概念，齐志国混淆概念，根据事实，他们的饭店到目前还处于正常的经营状态，而且经营的还很不错。如果无法经营，那其为什么在房屋租赁合同到期后又签订房屋租赁补充协议，将涉案房屋租赁期限延长至2013年2月28日，在补充协议里也明确说明现由于乙方提出因火锅到了经营旺季希望再延长经营期限三个月，所以齐志国饭店经营状况良好，我方更是无违约行为；3、我方已经按照约定出具相关的收款凭证，合同并未约定租赁费发票事宜。退一步讲，即便我方并未向齐志国出具相关收款凭证，这也不是齐志国不缴纳房屋占有费用，要求退还租赁租赁费的合理理由。4、关于返还房屋租赁费的诉求已过诉讼时效。2007年7月16日，双方签订房屋租赁合同，自2007年7月16日起至2012年9月30日止，后双方又签订房屋租赁补充协议，房屋租赁期限延长至2013年2月28日，已经民法通则第一百三十六条第三项之规定，齐志国诉求已过诉讼时效。二、关于11万元租赁费；1、我方依照合同约定收取齐志国房屋租赁费，并无多收行为，齐志国无事实和法律依据，应予驳回。2、该请求已过诉讼时效。2007年7月16日，双方签订房屋租赁合同，自2007年7月16日起至2012年9月30日止，后双方又签订房屋租赁补充协议，房屋租赁期限延长至2013年2月28日。依据民法通则第一百三十六条第三项之规定，齐志国诉求已过诉讼时效。综上所述，齐志国的诉求无事实和法律依据，请求法院全部驳回，并且，在双方租赁合同到期后，齐志国既不将房屋、院落交还于原告也不缴纳占用费，给我方造成了巨大的经济损失，请求法院依法维护我方合法权益。
经审理查明，2007年7月1日及2012年12月1日，张立娟与涉案房屋的所有权人济南彩云宾馆分别签订了两份《房屋租赁合同》，济南彩云宾馆将位于济南市历下区，南楼一至五层，含一层院落租赁给张立娟使用，租赁期限分别为2007年7月1日至2012年9月30日止（包括三个月的免租期）、2012年12月1日起至2017年11月30日止，且济南彩云宾馆同意张立娟将涉案房屋及院落进行转租。
2007年7月16日，张立娟（甲方）与齐志国（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方将产权人为济南彩云宾馆的、位于历下区南楼一层出租给齐志国，一层院落双方共同使用；该房屋租赁期为五年零三个月，自2007年7月16日起至2012年9月30日止（包括三个月的免租期）；该房屋租金为前三年每年租金16万元，自第四年起年租金增加百分之十；因甲方责任而导致乙方不能正常经营时，甲方应免除租金。合同由张立娟、齐志国、产权人济南市彩云宾馆分别签字盖章予以确认。
2012年11月13日，由于乙方提出因火锅到了经营旺季希望再延长经营期限三个月，张立娟（甲方）与齐志国（乙方）签订了房屋租赁补充协议一份，约定甲方延长乙方房屋租赁合同的经营期限，自2012年12月1日起至2013年2月28日止，延长期为三个月。此延长期的租金共计5万元，于2012年11月20日前与前期拖欠的房租及水电费一次付清给甲方；乙方须在续签的补充协议终止前一个月提前通知甲方是否签订新的房屋租赁合同。
2013年2月25日，张立娟向齐志国发出催缴房租、电费的通知。2013年6月3日，张立娟委托山东国曜律师事务所律师陈然向齐志国发出律师函。该律师函的主要内容为：齐志国至发函日仍不搬出涉案房屋的行为已经损害了张立娟的合法权益，故请齐志国在收到该律师函后十五日内停止侵权行为，搬离该房屋，并承担因侵权所造成的经济损失，否则将起诉至法院。2013年6月17日，齐志国针对上述律师函作出复函。
齐志国将2013年2月29日之前的房租已经全部交清。庭审中，张立娟诉称齐志国至今尚未将房屋腾空并交付；齐志国则辩称在2013年2月27日已经将涉案房屋腾空，因当时原、被告并未约定交付方式，所以腾空后没有对该房屋进行再管理，为此，齐志国提交了时间显示为2013年2月27日的照片10张，用于证明2013年2月27日已经将涉案房屋腾空，但在该组照片中显示有人身穿短袖短裤。
本院认为，本案中原、被告双方争议的焦点问题为：一、原告要求被告返还涉案房屋及院落、支付房屋占用费、赔偿损失并支付利息是否存在事实和法律依据；二、反诉原告要求反诉被告返还房屋租赁费及利息、返还多收取的房屋租赁费及利息的请求是否有事实和法律依据。
针对焦点问题一，本院认为，张立娟与齐志国签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。根据该《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的约定，涉案房屋的租赁期限已于2013年2月28日届满。原、被告双方在租赁期限届满前并未签订新的房屋租赁合同，因此合同因履行期限届满而自动终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。
根据张立娟所提交的其与涉案房屋的所有权人济南彩云宾馆所签订的两份《房屋租赁合同》，济南彩云宾馆将涉案房屋及院落租赁给张立娟使用，在租赁期限内济南彩云宾馆同意张立娟将涉案房屋及院落进行转租。因此，2017年11月30日前，张立娟依法对涉案房屋及院落享有租赁权，齐志国在房屋租赁期限届满后应当将涉案房屋及院落返还给对此享有租赁权的张立娟。庭审中，齐志国称其已于2013年2月27日搬离涉案房屋并提交照片十张作为证据，因照片中路人的穿着为短袖、短裤，根据常理该照片的拍摄时间应为夏季，与照片上所注明的时间即2013年2月27日明显不符，故本院对于齐志国所提交的证据不予采信。
对于本诉原告张立娟要求本诉被告齐志国向其支付非法占用涉案房屋期间的占用费及损失42.5万元（自2013年3月1日至2014年7月28日，按年租金30万元，并要求顺延至实际返还之日止）的诉求，本院认为，齐志国在租赁期限届满后并未将涉案房屋腾空，也未提交证据证明其于何时搬离涉案房屋，故齐志国应承担举证不能的不利法律后果。根据庭审中张立娟的陈述，至2014年8月22日庭审时，齐志国已将涉案房屋腾空，本院认为，张立娟在2014年8月22日已知齐志国腾空房屋，即涉案房屋已经腾空，因此为了防止损失的扩大，张立娟应当自行将涉案腾空房屋予以收回，因此对于张立娟要求齐志国腾空房屋并返还的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。齐志国应向张立娟支付自2013年3月1日起至2014年8月21日止的房屋占用费。依据原、被告双方签订的《房屋租赁补充协议》，涉案房屋三个月的租金为伍万元，即每月租金为16666.66元。因此，本诉被告齐志国应向本诉原告张立娟支付房屋占用费16666.66元／月×17个月＋16666.66元／月÷31天×21天=283333.22元＋11290.32元=294623.54元。该占用费即原告张立娟的损失，因此，对张立娟要求齐志国支付该占用费利息的诉讼请求于法无据，本院对此不予支持。
针对焦点问题二，本院认为，根据2012年11月13日齐志国与张立娟签订的《房屋租赁补充协议》内容“现由于乙方（即齐志国）提出因火锅到了经营旺季，希望再延长经营期限三个月，以确定是否再次签订新的房屋租赁合同”，可以认定齐志国自租赁该涉案房屋以来一直使用该房屋且属于正常经营。因此，对于反诉原告齐志国要求反诉被告张立娟返还自2010年2月26日起至2013年2月28日止这一期间的房屋租赁费528000元及利息的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于反诉原告齐志国要求返还多收取的房屋院落租赁费11万元及利息，本院认为，张立娟将院落租赁给齐志国，齐志国也已实际使用了该院落，向张立娟缴纳该院落的租赁费属于齐志国的合同义务，至于该院落的产权人是谁，不影响双方按照合同相对性履行义务，因此，齐志国关于涉案院落的产权人为济南彩云房地产开发有限公司，张立娟向其收取的11万元院落租金属于不当得利的主张，缺乏事实和法律依据，故对于反诉原告齐志国要求反诉被告张立娟返还多收取的房屋租赁费11万元及利息的诉求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）齐志国于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张立娟支付房屋占用费294623.54元；
二、驳回原告（反诉被告）张立娟的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）齐志国的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5800元，反诉案件受理费5090元，均由齐志国承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 田 丰
人民陪审员 于平吉
人民陪审员 李荣伟
二〇一五年一月十九日
书 记 员 张琳琳