广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1303民初1360号
原告：孙秋辉，男，汉族，1979年7月7日出生，住址：深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：刘建平、郭建群，系广东四为律师事务所律师。
被告：冯悦中，男，汉族，1949年8月24日出生，住址：深圳市福田区黄埔雅苑逸悠园*栋19C。身份证号码：4403211949********。
被告：惠州市冯悦中房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水白云六路133号。
法定代表人：冯悦中。
两被告共同委托诉讼代理人：张洁、ＸＸ，均系北京市盈科（深圳）律师事务所律师、实习律师。
第三人：卢建校，男，汉族，1977年4月10日出生，住址：广东省陆丰市。
第三人：孙新锐，男，汉族，1993年8月6日出生，住址：广东省深圳市宝安区。
第三人：吴素瑞，男，汉族，1969年6月24日出生，住址：广东省深圳市罗湖区。
上述第三人共同委托诉讼代理人：刘建平，系广东四为律师事务所律师。
原告孙秋辉诉被告冯悦中（以下简称“被告一”）、惠州市冯悦中房地产开发有限公司（以下简称“被告二”）、第三人卢建校、孙新锐、吴素瑞民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序于2018年6月7日、2018年7月27日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘建平、郭建群、两被告共同委托诉讼代理人张洁、ＸＸ及第三人共同委托诉讼代理人刘建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告偿还借款本息人民币3000万元整；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费等。事实与理由：2013年8月5日，原告与被告一签订了一份《借款合同》，约定被告一向原告借款人民币2000万元，借款期限自2013年8月5日起至2014年8月4日止，借款期内利息为月息2.5%。被告二以保证人的身份在上述合同上签名并盖章。原告分别于2013年8月12日、2013年9月4日通过转账及支付现金的方式向被告一提供借款人民币1500万元。借款到期后，双方于2015年8月4日签订《借款合同补充协议》，协议确认被告收到原告提供的借款总金额为1500万元并将借款期限延长至2017年8月4日。被告二同样以保证人的身份在上述补充协议上签名并盖章。2017年1月1日双方又签订了一份《借款补充协议》，协议确认被告欠原告借款本金1500万元及利息等费用合计为3000万元，原告同意解除原借款合同提供的抵押手续，被告同意将自己开发建设的位于惠州市沙田镇田村长榄佛爷地段悦中景轩44套房产抵偿给原告。被告二再次以保证人的身份在上述补充协议上签名并盖章。然而，该份补充协议签订后，被告并没有将相应的房产抵偿给原告。2018年1月30日，原告与被告二签订了一份《三方协议》，协议再次确认被告应当向原告偿还的借款及应当支付的利息为人民币3000万元，被告同意以自己开发建设的悦中景轩项目的售楼款向原告偿还借款及支付利息。《三方协议》签订后，被告再次违约，被告仍然没有依照协议约定向原告偿还借款及支付利息。为维护自己的合法权利，原告依法向贵院提起诉讼，望判如所请。
两被告辩称：一、原告在起诉状中称“借款本金人民币1500万元”与事实不符，实际原告出借的本金只有人民币13935000元。2013年8月5日，原告与被告签订《借款合同》，合同约定由原告向被告出借人民币2000万元。2013年8月12日，原告向被告银行账户转账955万元，但同时要求被告以银行转账方式返还26万元，且被告并未收到任何现金，因此，原告在首笔应出借的1000万元中扣除了71万元的行为，明显属于“预先在本金中扣除利息”的行为。根据《合同法》第二百条，“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”，因此，原告出借的首笔借款本金只有人民币929万元。2013年9月4日，原告向被告银行账户转账464.5万元，除此以外没有以任何方式出借款项，原告在应出借的500万中预扣了35.5万元的利息，因此，原告出借的第二笔借款本金只有人民币464.5万元。故原告实际出借的本金共计只有13935000元。二、被告已于2013年9月12日向原告还款25万元、向原告的指定收款人卢建校还款20万元，共计已还款45万元。2013年9月12日，被告向孙秋辉本人银行账户转账25万元、向卢建校的银行账户转账人民币20万元，并备注为“还款利息”。卢建校是孙秋辉妻弟，一直替孙秋辉张罗其与被告之间的债权债务事宜。孙秋辉向被告出借款项929万元当日，要求被告以“理财咨询费”的形式向卢建校每月支付20万元，该“理财咨询费”实际乃孙秋辉出借款的变相利息，被告与卢建校之间没有直接的债权债务关系，卢建校也从未向被告提供理财咨询服务。因此，被告支付给卢建校的20万元，应认定为向孙秋辉的还款。以上共计已还款为人民币45万元。三、被告已向原告及原告指定收房人网签了11套房屋，但原告及其指定收房人并未实际付款，依法应认定被告以房抵债还款共计7689840.14元。2018年4月5日，原告与被告在《三方协议》以后，重新就还款计划达成协议，原告向被告出具《承诺书》，承诺由被告向原告转移指定的房屋产权，原告为被告偿还所欠的工程款。同日，原告签署《委托书》，原告明确指定了孙新锐、卢建校、吴素瑞为房屋代收人。2018年4月6日，被告依约向原告及其指定收房人办理房屋预售网签手续，当日共计网签了11套房屋，其中向原告孙秋辉本人网签了2套，向原告指定人孙新锐网签了3套，向原告指定人吴素瑞网签了1套，向原告指定人卢建校网签了5套。但原告并未依约向被告相关工程队付款，并于2018年5月16日向被告送达了起诉状。被告认为，即然原告不履行《承诺书》载明的义务，那么被告向原告及原告指定收房人网签的11套房屋，共计7689840.14元，就应认定为被告的还款，依法应于被告尚欠款项中扣除。综上，原告的债权应按照实际出借的本金及按照法律的规定计算利息，并应扣除被告已偿还的款项共计人民币8139840.14元。原告的主张隐瞒了大部分事实，为此恳请法庭查明事实真相，以维护当事人的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年8月5日，原告作为贷款方与被告一作为借款方、被告二作为保证人及抵押担保人、案外人冯桂萍作为保证人签订《借款合同》（合同编号：FS20130805）和《抵押合同》，并于当天向广东省惠州市惠阳公证处对上述借款合同、抵押合同申请公证，借款合同约定：原告向被告一借款2000万元，借款期限自2013年8月5日起至2014年8月4日止。月息为2.5%，借款方应于每月25日前向贷款方支付当月利息。如借款方逾期还款，则应自逾期之日起每日按逾期还款金额（包括未还的本金和利息）的2%向贷款方支付违约金。抵押合同载明为确保贷款方与借款方于2013年8月5日签订的编号为FS20130805的《借款合同》的履行，保障甲方债权的实现，借款方愿意以其所有的位于惠州××××镇田头村长榄村佛爷地段的土地使用权【国有土地使用权证号：惠阳国用（2012）第0400002号】为借款方履行借款合同提供抵押担保责任。抵押担保人须在签订本借款合同后5日内到该宗地所在的国土部门以贷款人为抵押权人申请抵押登记，办理《他项权利证》，并将《他项权利证》原件交给贷款方。
原告分别于2013年8月12日、2013年9月4日向被告一转账支付9550000元、4645000元。被告一和冯桂萍作为借款人于2013年8月12日和2013年9月4日开具《借款收据》两份，分别确认收到原告借款1000万元及500万元。2013年8月12日，被告一向原告转账支付26万元，款项用途备注为介绍费，被告一主张该26万元是返还给原告的利息，应在借款本金中扣除，原告不予认可。2013年9月12日，被告一转账给原告25万元、转账给第三人卢建校20万元，被告一主张该两笔款为支付利息，原告及第三人卢建校予以认可。
2015年8月4日，原告与两被告就上述借款合同签订《借款合同补充协议》，确认被告一实际收到原告支付的借款总金额1500万元；借款期限延长至2017年8月4日。被告二仍是被告一的借款保证人。
2017年1月1日，原告作为贷款方（甲方）与两被告【被告一作为借款方（乙方）、被告二作为保证人（丙方）】签订《借款补充协议》，载明三方确认截至2016年12月31日止尚欠本金1500万元及利息与理财咨询服务费合共人民币3000万元整。为了能够顺利办取悦中景轩项目《商品预售许可证》，经甲、乙、丙三方友好协商一致，就三方于2013年8月5日签订的《借款合同》、2013年8月12日签订《承诺书》达成如下补充协议：一、甲方同意解除丙方为乙方借款提供的原抵押物位于惠阳××××镇田村长榄佛爷地段的土地使用权，并于签订本协议3个工作日内办理抵押注销，且配合悦中景轩项目办理《商品预售许可证》，办理过程中土地证原件由甲方保管。二、鉴于乙方未能如数偿还甲方债务，为了确保能够偿还甲方借款，丙方同意以位于惠阳××××镇田村长榄佛爷地段《悦中景轩》第1栋第3至7层及第8层部分房屋，合计44套房屋，建筑面积为4000m2抵偿给甲方，按市场价每平方米7500元计算，总价值为人民币3000万元作为偿还甲方借款本金（1500万）及借款利息与理财咨询服务费（1500万）,先本后息。乙、丙方应在项目取得《商品房预售许可证》后3个工作日内为甲方或甲方指定的第三人为买受人办理房屋买卖合同网签手续。三、具体房屋明细详见附表1，实际建筑面积以测绘结果为准，多退少补，交楼标准为毛柸房，税费各自承担。如乙、丙方资金不足，则乙、丙方单方的相关手续、税费等由甲方代付。本协议自三方签字、盖章之日起生效。四、本协议一式四份，甲方、乙方、丙方各执一份，国土部门一份，具有同等法律效力。五、以上折抵价格暂定为7500元/m2，最终以该项目楼售价为准，如有相差的，则由甲乙方互相补差价给对方。庭审时，原告认可收到44套房屋收据，金额为30251625元。
借款补充协议签订后，被告二与原告及第三人共办理了11套房屋的网签手续，买受人与房屋编号分别为：吴素瑞名下为悦中景轩2幢308号房，孙新锐名下为悦中景轩1幢305、405、605号房，孙秋辉名下为悦中景轩1幢1406、1005号房，卢建校名下为悦中景轩2幢302、303、1102、1203、1301号房。目前，11套房屋均已被法院查封。
案件审理过程中，本院依原告申请，依法作出（2018）粤1303民初1360号民事裁定书，查封被告二名下悦中景轩50套房产。
本院认为，本案为民间借贷纠纷。本案争议焦点有二：一是借款本金问题；二是被告二与原告及第三人办理了11套房屋网签手续是否起到实现债务清偿的法律效力问题。
一、关于借款本金问题，原告主张分别于2013年8月12日、2013年9月4日通过转账及支付现金的方式向被告一提供借款人民币1500万元，被告抗辩出借的本金只有13935000元。根据原被告提供的转账凭证，本院认定原告向被告一出借的本金为13935000元。理由如下：原告实际转账给被告一的金额为2013年8月12日转账支付9550000元、2013年9月4日转账支付4645000元共计14195000元，被告一虽在后来签订的《借款合同补充协议》及《借款补充协议》中确认借款本金为1500万元，但由于原告在大部分借款采用转账支付方式的情况下，对另外小部分借款为何采用现金支付方式未作出合理解释，且被告不予认可收到原告现金，原告的现金支付主张不符合常理，本院不予采纳。被告一主张于2013年8月12日向原告转账支付26万元是支付利息，明显属于“预先在本金中扣除利息”，应在原告出借本金中予以扣除，原告主张是介绍费，不应扣除。本院认为，原告本人是借款合同的相对人，其收取自身的借款介绍费，不符合常理，故对原告的主张不予采纳，被告一在借款当天转账支付26万元作为利息给原告，该操作虽与《中华人民共和国合同法》第二百条规定的“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”情况略有不同，但在借款当天即支付利息同样导致被告一实际借款数额的减少，无法实现借款人借款用于解决资金紧缺使用的目的，故对该26万元仍应视为合同法第二百条规定的“利息预先在本金中扣除”情形，应在本金中予以扣除。故本院认定被告一2013年8月12日实际向原告借款本金是9290000元。被告主张于2013年9月12日转账给原告的25万元、转账给第三人卢建校的20万元为支付的利息，原告及第三人卢建校均认可，本院予以确认。综上，本院认定被告一于2013年8月12日、2013年9月4日分别向被告一借款9290000元和4645000元，借款本金共计13935000元，被告一已偿还利息45万元。原被告在《借款合同补充协议》及《借款补充协议》中对借款本金数额的确认与事实不符，本院予以纠正。
二、被告二与原告及第三人办理了11套房屋网签手续是否起到实现债务清偿的法律效力问题。
两被告主张在原告及第三人未实际支付房款情况下，被告二与其已办理了网签手续的11套房屋，依法应认定被告以房抵债还款7689840.14元，原告不予认可，认为按照《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此被告与原告及原告指定收房人网签11套房屋的行为没有发生以房抵债的法律效力。本院认为，涉案11套房屋已被法院查封，原告及其指定人员虽网签了购房合同，但并未受领涉案房产，网签11套房屋的行为没有实现被告所主张的使双方借贷关系消灭的法律效果，故被告主张已网签11套房屋应认定抵债还款7689840.14元理由不成立，本院不予采纳。
原、被告约定月息为2.5%，借款方应于每月25日前向贷款方支付当月利息，如借款方逾期还款，则应自逾期之日起每日按逾期还款金额（包括未还的本金和利息）的2%向贷款方支付违约金。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款规定：“……借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。”，本院支持借款利率为年利率24%，原告请求两被告偿还借款本息人民币3000万元整，本院支持两被告应向原告偿还借款本金13935000元及利息（利息计算分两部分：1、以本金9290000元为基数，从2013年8月12日起按年利率24%算至本金偿还之日止；2、以4645000元为基数，从2013年9月4日起按年利率24%算至本金偿还之日止。计算所得利息扣除被告已支付利息45万元），本息总额以原告主张的3000万元为限。被告二是涉案借款的保证人，其对保证责任无异议，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告冯悦中、惠州市冯悦中房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内偿还原告孙秋辉借款本金13935000元及利息（利息计算分两部分：1、以本金9290000元为基数，从2013年8月12日起按年利率24%算至本金偿还之日止；2、以4645000元为基数，从2013年9月4日起按年利率24%算至本金偿还之日止。计算所得利息扣除已支付利息45万元），本息总额以原告主张的3000万元为限。
本案受理费191800元、保全费5000元由被告冯悦中、惠州市冯悦中房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 张少琼
人民陪审员 邵灿辉
人民陪审员 练宝忠
二〇一八年八月二十日
法官 助理 李 幸
书 记 员 徐 甜
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条【利息的支付】借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条【借款的返还期限】借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。