黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0302民初1747号
原告：付剑锋，男，1971年6月28日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：巩君玲，黑龙江雪原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张迎全，黑龙江盛夙律师事务所律师。
被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市。
法定代表人：李功会，董事长。
委托诉讼代理人：杨静昕，男，1962年12月2日出生，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司法务部总监，住黑龙江省牡丹江市东安区。
原告付剑锋与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付剑锋的委托诉讼代理人巩君玲、被告天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
付剑锋向本院提出诉讼请求：1.确认被告与原告方团购代表签订的《商品房团购协议书》有效；2.确认原、被告签订的《房屋预售合同》有效；3.被告给付原告房屋差价款103509.20元；4.被告从2014年12月3日起以原告购房款总额441039.20元为基数，按人民银行同期贷款利率4倍标准每日给付原告违约金至房屋差价款付清时止；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年9月29日，刘某某、祝某某等人作为某人民法院等法院系统团购干警代表与被告天福利亨公司签订了《商品房团购协议书》，该协议约定：“第四条：出卖人所建‘某公馆’位于鸡冠区×—×块。出卖人保证‘某公馆’于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保‘某公馆’整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第七条：‘某公馆’每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60），4#楼层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费……（4）出卖人对外销售价确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金。”原告基于上述团购协议书，以单价3920元价格（每平方米3680元、层次费240元）购买了被告开发的“某公馆”×号楼×单元×层×号房屋，建筑面积112.51平方米的房屋一户，房屋总价款441039.20元。原告于2012年9月29日交付了第一笔购房款127800元，被告未能在2013年12月31日交付房屋。2014年1月10日，被告取得了商品房预售许可证。2014年1月18日，原告向被告交付了第二笔房款260000元，2014年4月6日，原告向被告交付第三笔房款53239.20元，被告将房屋交付原告使用，原告办理了入户手续。2015年9月11日，被告给原告出具了全款的商品房销售预收款专用票据，2015年9月11日，被告为原告出具了《房屋预售合同》。2016年8月，原告通过网络查到案号为（2016）黑0302民初330号民事判决书，即原告孟某某与被告天福利亨公司商品房买卖合同纠纷一案，该案认定天福利亨公司于2014年12月3日将某公馆一建筑面积为109.42平方米二室一厅住宅房屋出售给案外人朱某某，成交价格为每平方米3000元，成交金额328260元，上述成交信息在鸡西市商品房预售管理办公室登记。原告认为，团购协议书是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，故合法有效。原告基于团购协议书购买了被告开发的“某公馆”房屋并交纳了购房款，被告出售给案外人朱某某“某公馆”住宅成交价格为每平方米3000元，依据团购协议书第七条第四项之约定，原告购买的房屋建筑面积为112.51平方米，按每平方米3000元价格，原告应支付购房款为337530元，原告已支付购房款441039.20元，被告应返还原告购房款103509.20元，并按团购协议书约定赔偿原告从被告违约之日至返还购房差价款期间的违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。
天福利亨公司辩称，一、团购协议具有时效性，团购协议已终止。买卖双方的权利和义务应以在房产局备案登记的《房屋预售合同》约定为准。被告于2012年9月29日在尚未取得商品房预售许可的情况下与某人民法院团购代表签订商品房团购协议，被告给予团购人员优惠价每平方米3680元。被告在取得商品房预售许可后，被告收回了原告手中的团购协议，重新与原告签订《房屋预售合同》，对坐落位置、房号、单价、面积、交付时间、违约责任等主要条款均重新作了约定，房产局将《房屋预售合同》登记备案，而未将团购协议登记备案，团购协议也未纳入产权管理档案中。被告已经在2014年4月因逾期竣工交付，按中国人民银行同期贷款利率4倍利息计算给付原告违约金19290元。原告早在2014年4月就已入住、占有、使用所购房屋至今，团购协议至此终止。《房屋预售合同》是双务合同，不动产房屋作为合同标的、作为一种特殊商品，在已经交付使用并在房管部门登记备案后，双方合同义务基本完成，特别是在合同价款已经履行完毕，在长达六年后购房人又要求与出卖人重新结算购房款，没有合同依据，没有法律依据。二、施工单位顶账房价格与被告无关，更与原告无关，原告无权要求按顶账房价格与被告在房屋单价上重新结算。被告为施工单位出具《商品房买卖协议书》载明每平方米价格为4040元（顶账房）。施工单位售房人孙某某与购房人朱某某在商品房买卖协议上共同签名，表明该房屋原始来源是顶账房。被告作为房地产开发企业以开发建设的某公馆房屋抵偿施工单位工程款，房屋单价远高于团购价格。施工单位为缓解资金压力，低价变现抵顶房屋，被告为买受人出具《商品房预售合同》无可非议，因为施工单位不具备商品房预售资质只能由被告出具合同，房屋管理部门只将房产局统一制式的《房屋预售合同》登记备案，其他协议，包括《商品房团购协议书》一概不予归档。现原告以诉讼方式要求被告按民工售房价格与其重新结算没有事实根据和法律依据。三、鸡冠区人民法院审理的另一涉及被告顶账房屋案件，于2016年11月28日作出（2016）黑0302民初1619号民事判决，对被告为顶账房屋的购房人出具商品房买卖协议和收据的行为认定为：被告作为有销售资质的房地产开发企业，为顶账房屋的购买者出具商品房买卖协议书及购房收据，并在可以办理商品房备案登记时及时为其办理商品房备案登记手续的行为，是第三人代为履行行为。该民事判决已发生法律效力，本案应参照裁判。综上，团购协议已完成阶段性使命，距今已过六年，房地产市场已发生重大变化，原告在已经入住、占有、使用房屋，房屋已完全交付的情况下，又以民事诉讼方式要求与被告重新在房屋单价上结算，没有合同根据和法律依据，人民法院不应支持原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年9月29日，刘某某、祝某某等作为购买人代表与被告天福利亨公司签订《商品房团购协议书》，该协议书约定：“第七条：1、‘某公馆’每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60）,4#层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费。2、购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购房者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款……（2）采用按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%；在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售，并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。3、出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。4、如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。”“第十二条：违约责任。出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金。”基于此团购协议，原告付剑锋以每平方米3920元价格购买了被告天福利亨公司开发的“某公馆”×号楼×单元×层×号、建筑面积为112.51平方米房屋一户，房屋总价款441039.20元。原告已交清全部购房款。2014年4月，原告入住房屋。2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆一户住宅房屋售给案外人朱某某。2015年9月11日，原、被告双方签订《房屋预售合同》。
本院认为，被告天福利亨公司与原告方团购代表签订的《商品房团购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。原告基于团购协议购买了被告天福利亨公司开发的位于鸡西市某公馆×号楼×单元×层×号、建筑面积112.51平方米楼房一户，原告交付了全部房款，原、被告签订的《房屋预售合同》真实有效。《商品房团购协议书》第七条明确约定“《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准”，约定了“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。”2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆住宅房屋售给案外人朱某某，被告违反了团购协议价格约定，原告主张按每平方米3000元价格与被告天福利亨公司结算房款，共计返还差价款103509.20元的诉讼请求，本院予以支持。按照《商品房团购协议书》第十二条第一款约定“出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金”，被告应按约定赔偿原告违约之日起至返还购房差价款期间的违约金，即原告要求被告以房款为本金，按人民银行同期贷款利率4倍标准支付原告违约之日起至被告给付房屋差价款期间的违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称并未以每平方米3000元价格向案外人出售房屋，但未能提交充分证据证实，对其辩解本院不予采信。
综上所述，应确认原告方团购代表与被告天福利亨公司签订的《商品房团购协议书》合法有效，确认原告与被告签订的《房屋预售合同》合法有效；被告应返还原告房屋差价款103509.20元，并以房款为本金赔偿原告2014年12月3日起至返还购房差价款期间的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告方团购代表与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的《商品房团购协议书》有效；原告付剑锋与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司签订的《房屋预售合同》有效；
二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告付剑锋房屋差价款103509.20元；
三、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司从2014年12月3日起至房屋差价款付清时止，以441039.20元为基数，按人民银行同期贷款利率4倍标准按日给付付剑锋违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2370元，减半收取计1185元，由牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担。此款付剑锋已预交，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将此款交付付剑锋。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审判员 谭满昌
二〇一八年八月二十四日
书记员 王丹丹