温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第3049号
原告：温州市名城建设开发有限公司。
法定代表人：吴松泉。
委托代理人：方园园，周光。
被告：温州市万鼎鞋城管理有限公司。
法定代表人：瞿德朋。
委托代理人：郑小文。
原告温州市名城建设开发有限公司为与被告温州市万鼎鞋城管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员黄光辉适用简易程序分别于2015年1月27日、2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告温州市名城建设开发有限公司的委托代理人周光、方园园，被告温州市万鼎鞋城管理有限公司的委托代理人郑小文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州市名城建设开发有限公司诉称：2013年7月9日，原告与温州万鼎商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由该公司承租原告坐落于温州市（信河街2号地块）大高桥壬子巷大厦1-4层122室（商场1735.9平方米）、205室（商业144.79平方米）、206室（商场2454.4平方米）、301室（商业144.77平方米）、302室（商业125.69平方米）、303室（商业176.15平方米）、305室（142.95平方米）、306室（商场2823.09平方米）、405-416室（办公462.39平方米）的房屋，共计建筑面积8210.13平方米；房屋租期为5年，自2013年7月20日起至2018年7月19日止；免租金装修宽限期为4个月，租金从2013年11月20日开始计算；第一年实缴租金为4613333.32元（原中标成交价为6920000元，扣除装修宽限期免租金金额2306666.68元），第二、三年的租金为每年6920000元，第四年起租金在上一年基础上年递增3%。温州万鼎商业管理有限公司第一年的实缴租金在签订合同之日一次性向原告付清；第二年，租金每6个月交付一期，先付款后使用。如迟延履行，每逾期一天，按应交未交金额的1‰向原告给付违约金。之后温州万鼎商业管理有限公司向原告提出申请，要求变更承租方为被告。2013年12月17日，原告、被告及温州万鼎商业管理有限公司三方签订补充协议，变更承租方为被告。根据合同约定，被告应分别于2014年7月5日支付2014年7月20日至2015年1月19日的租金3460000元及2015年1月5日支付2015年1月20日至2015年7月19日的租金3460000元，共计6920000元。但被告经原告多次催讨，至今未履行。故请求判令：一、被告支付租金3460000元；二、被告支付违约金325240元（违约金为日0.01%，从2014年7月6日开始计算至债务偿付完毕之日止，现暂计算至2014年10月8日）；三、被告继续履行租赁合同；四、本案诉讼费用及律师费用由被告承担。
审理期间，原告申请变更诉讼请求如下：一、请求依法判令被告支付租金6920000元（租金按合同约定支付，现暂计至2015年7月19日）；二、请求依法判令被告支付违约金705840元（违约金为日0.01%，从2014年7月6日开始计算至债务偿付完毕之日止，现暂计算至2015年1月27日）；三、被告继续履行租赁合同；四、本案诉讼费用及律师费用由被告承担。
原告温州市名城建设开发有限公司为证明诉称事实，向本院提供了如下证据：
1、营业执照，组织机构代码证，法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体资格；
2、工商基本资料，证明被告诉讼主体资格；
3、房屋租赁合同、申请书及补充协议书，证明原被告之间的租赁关系，及被告应缴纳每期租金的支付时间、金额；
4、房屋所有权证，证明原告系标的房屋的合法所有权人，有权出租标的房屋；
5、关于催缴租金的通知，证明因被告未按约缴纳租金，原告在多次催讨无果后，曾于2014年7月25日发函催收；
6、委托合同及发票，证明为追讨租金支付律师费90690元；
7、建设工程消防设计备案检查不合格通知书，证明消防问题系由被告造成的。
被告温州市万鼎鞋城管理有限公司辩称：一、2013年6月25日，被告在拍卖过程中取得涉案房屋的承租权，合同约定涉案租赁物建筑面积为8000多平米。但被告在交付租金后发现租赁物存在消防问题，且租赁物四层无法使用，导致租赁面积减少400多平米。被告承租时，商场已进行设计规划，致使存在重大问题，被告不得不增加成本投入以便招商，消防问题亦进行了处理。以上问题均给被告造成了巨大损失，故原告要求被告支付租金和违约金不合理。二、合同约定原告负有及时完整交付出租房屋，并确保出租之房屋权属明确、租赁期间不存在权利瑕疵的义务。但原告出租房屋权属不清，且未及时妥善处理产权关系，导致温州市鹿城区壬子巷大厦业主对被告入驻项目进行长期阻扰，阻碍被告正常装修、日常办公及招商工作，给被告造成了巨大经济损失。被告多次要求原告协调处理，但原告一直未妥善解决，造成被告的经营无法正常进行，因此，被告只能自己出面处理，并补贴业主相关费用。三、原告未履行合同义务，构成违约；原告交付的房产存在消防问题，导致承租人合同最终目的未达成，严重侵犯了被告的合法权益。2014年7月9日，原告复函被告，双方的使用面积得以确认，因此，被告认为租期应当自2014年7月9日开始计算。按合同约定，被告已经支付一年的租金，不应以租金问题进行诉讼。
被告温州市万鼎鞋城管理有限公司为证明其主张，向本院提供了如下证据：
1、原、被告主体信息材料，证明原被告诉讼主体资格；
2、《房屋租赁合同》及补充协议、租金支付凭证及保证金支付凭证，证明被告已经按照合同约定履行租金支付义务，并足额交付履约保证金；合同明确约定原告负有及时完整交付出租房屋，并确保出租之房屋权属明确、租赁期间不存在权利瑕疵的义务；原告出租之房屋使用功能为商业、办公用途。另双方还约定如原告违反上述约定，被告有权单方解除合同，并要求原告退还租金及保证金并赔偿损失；
3、原告回复函，证明原告出租的壬子巷大厦1-4层不符合消防审批标准，且四层原为架空层不得出租作为商业办公使用，导致被告无法正常使用承租房屋，给承租人造成损失，并导致合同最终目的无法实现；根据现行消防规范，原告出租的房屋消防本身存在问题，因此，非被告进行装修的原因导致消防无法通过；该函体现了双方的租赁物面积还未确定，原告予以了单方的承诺，因此，应以函件落款日期2014年7月9日为租金的起算点。
4、壬子巷大厦业主闹事书面证明材料；
5、要求归还壬子巷大厦四楼设备层坚决反对办鞋城的决议；
6、关于壬子巷大厦的情况汇报；
证据4-6共同证明由于原告出租房屋权属不清，且未及时妥善处理产权关系，导致壬子巷大厦业主对被告入驻项目进行长期阻扰，阻碍被告正常装修、日常办公及招商工作，对被告造成了巨大经济损失；被告多次要求原告协调处理，但原告一直未妥善解决，造成被告的经营无法正常进行；
7、壬子巷大厦消防改造设计图纸；
8、万鼎国际鞋城规划；
9、消防改造及消防楼梯费用依据；
证据7-9共同证明由于原告交付之房屋不符合消防要求，被告为了能够有效使用承租房屋，对房屋消防进行整改，造成重大损失。并且因为消防整改，拓宽消防通道、增加消防梯等使租赁房屋可用于经营的面积大大减少，并严重影响到原经营布局、设计规划；壬子巷大厦四层因不符合消防条件和功能性质要求，直接导致被告实际使用面积减少462.39平米，并对商场原有的设计规划、经营布局、运营功能等造成重大影响；
10、回复函，证明原告回复确认租赁房屋四层为架空层改造，无法使用，并同意退租四层办公房462.39平方米，证明涉案房屋存在消防、业委产权纠纷等问题，但原告只同意减除因空调外机预留位置调整的租赁面积；
11、装修费用清单，证明被告签署租赁合同后，即入驻并对承租房屋进行装修，投入巨大；
12、《协议书》及支付凭证，证明由于业主对被告入驻项目进行多次阻挠，严重干扰和影响被告的日常工作和招商工作的开展，经多个职能部门的协调，被告为挽救项目，迫不得已以外立面广告费的形式对业委会进行补贴；
13、联名书，证明原告出租的壬子巷大厦1-4层不符合消防审批标准，且四层原为架空层不得出租作为商业办公使用，导致被告无法正常使用承租房屋，给承租人造成损失，并导致合同目的无法实现；
14、消防安全检查合格证，证明因原告交付的租赁物消防不合格，被告只能进行消防整改，至2014年5月6日消防验收合格。
审理中，被告申请撤回第10项证据，经审查，本院认为，原告的申请符合法律规定，本院予以准许。
经本院审理查明：2013年7月9日，原告温州市名城建设开发有限公司（甲方）与温州万鼎商业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：因乙方经营需要，通过公开拍卖方式取得甲方大高桥壬子巷大厦1-4层部分商业、办公用房的租赁权；甲方出租之房屋坐落于市区（信河街2号地块）大高桥壬子巷大厦1-4层122室（商场1735.9平方米）、205室（商业144.79平方米）、206室（商场2454.4平方米）、301室（商业144.77平方米）、302室（商业125.69平方米）、303室（商业176.15平方米）、305室（142.95平方米）、306室（商场2823.09平方米）、405-416室（办公462.39平方米），总计建筑面积：8210.13平方米；租期为伍年，自2013年7月20日起至2018年7月19日止，其中免租金装修宽限期肆个月（即2013年7月20日至2013年11月19日），租金从2013年11月20日开始计算；租期届满之日，乙方应无条件腾空承租之房屋，由甲方查验后回收，如有损坏残缺，乙方承担修复或照价赔偿的责任；租金按年计价，第一年租金为招租中标成交价6920000元减去装修宽限期免租金金额2306666.68元，第一年实缴租金为4613333.32元（2013年11月20日至2014年7月19日），支付时间为2013年7月10日；第二年租金为6920000元（2014年7月20日至2015年7月19日），每6个月支付一次，支付时间分别为2014年7月5日、2015年1月5日；第三年租金为6920000元，第四年起，租金在上一年基础上年递增3%；第一年租金减去装修宽限期免租金后，在签订本合同之日一次性向甲方付清，第二年起，租金每陆个月交付一期，先付款后使用，乙方应在规定支付日期缴纳完毕，乙方必须全数付清下期租金后方有权使用；甲方享有按约收取租赁房屋租金的权利，按现有实际条件，负有及时完整交付出租房屋，并确保出租之房屋权属明确、租赁期间不存在权利瑕疵的义务，乙方签订本合同之日起，视为甲方已按双方认可的出租房屋现有实际条件及时、完整的完成交付义务；乙方负有按约及时足额给付租赁房屋租金的义务，享有在租期内依法按约占有使用承租房屋及附属配套设施的权利；甲方出租之房屋，原使用功能设计为商场、商业、办公用房，规定乙方经营范围为：商业及办公；乙方利用承租房屋从事经营活动，应自行申报办理房管、消防、环保、安全、保险等方面审批许可手续；乙方装修消防验收等后续手续由乙方自行负责向有关部门申请审批，甲方按本出租房屋主体工程的现有条件提供协助，房屋租赁所须办理的一切审批许可登记领证手续，均由乙方负责申办并承担费用，甲方予以配合协助；甲、乙双方签订消防安全责任协议书，作为本合同的附件，具有与本合同同等的法律效力，并严格履行；乙方违反合同第三条、第五条第2项之约定，逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的1‰向甲方计付违约金，乙方连续逾期超过30天仍未付清当期租金的，甲方有权单方解除本合同，即行收回出租房屋另作处置，并有权要求乙方支付壹佰万元的违约金，甲方保留追索乙方拖欠租金及违约金的权利，有关追索的费用（包括但不限于诉讼受理费、律师代理费、交通费等），均由乙方全额承担。协议签订后，原告将涉案租赁物交付温州万鼎商业管理有限公司使用。
同日，原告温州市名城建设开发有限公司（甲方）与温州万鼎商业管理有限公司（乙方）签订《消防安全责任协议书》，约定：乙方必须严格遵守执行政府有关消防安全管理规定，切实抓好用火用电管理；乙方在承租房屋内进行装修时，应严格遵守用火用电制度，不乱拉乱接电源线，禁止擅自更改然气管线和消防设施，严格要求所有人员遵守国家消防法规的有关规定，自觉遵守有关的安全操作规程和制度，提高安全意识，不得在出口、过道和消防疏散通道堆放杂物、停放车辆，保持消防通道畅通，切实消除火灾隐患，确保施工安全；乙方按有关规定配备消防灭火器材，完善消防设施。
2013年7月15日，温州万鼎商业管理有限公司向原告缴纳涉案房屋履约保证金1380000元。
2013年12月17日，温州万鼎商业管理有限公司向原告申请将双方于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》中承租方温州万鼎商业管理有限公司变更为温州万鼎鞋城管理有限公司，除承租方名称变更外，原合同其他条款履行保持不变，如有异议，以原合同条款为准。同日，原告与温州万鼎商业管理有限公司、温州万鼎鞋城管理有限公司三方签订《补充协议书》，约定：原合同承租方温州万鼎商业管理有限公司变更为温州万鼎鞋城管理有限公司；除承租方名称变更外，原合同其它条款履行保持不变，如有异议，以原合同条款为准；本补充协议书和以前签订的合同具有同等的法律效力。2013年12月18日，被告向原告支付第一年的租金，即2013年11月20日至2014年7月19日的租金4620000元。但第二年的租金（2014年7月20日至2015年7月19日），被告至今未予支付，原告多次催讨未果，遂提起诉讼。
另查明：一、坐落于温州市鹿城区大高桥壬子巷大厦122室、205-206室、301-303室、305-306室、405-416室的房屋产权登记于原告名下。二、2013年9月24日，温州市公安消防局鹿城区分局向温州万鼎商业管理有限公司出具鹿公消设查字（2013）第0010号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，要求温州万鼎商业管理有限公司停止进行温州市鹿城区信河街壬子巷大厦地上第一至三层局部室内装修工程施工，对工程消防设计组织整改后向该局申请复查。2014年5月6日，上述工程消防设计整改后经消防安全检查合格。三、被告承租期间，壬子巷大厦业主以被告侵占四楼设备层和反对办鞋城为由，对被告的日常工作进行阻扰。四、2013年12月27日，被告（甲方）与温州市鹿城区壬子巷大厦第二届业主委员会（乙方）、温州市鹿城区五马街道府前社区居民委员会（丙方）签订《协议书》，约定：甲方支付乙方1-3f外立面广告费（2014年3月10日起至2017年3月9日止，共计3年），每年支付250000元，其中，第一年甲方自愿赞助乙方50000元。五、2014年7月9日，原告就关于壬子巷大厦承租方万鼎公司《关于温商回归投资项目租期租金调整的申请报告》进行复函。
以上事实由原、被告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、工商基本资料、房屋租赁合同、申请书、补充协议书、房屋所有权证、关于催缴租金的通知、委托合同、发票、建设工程消防设计备案检查不合格通知书、关于壬子巷大厦承租方万鼎公司《关于温商回归投资项目租期租金调整的申请报告》的回复函、壬子巷大厦业主闹事书面证明材料、要求归还壬子巷大厦四楼设备层坚决反对办鞋城的决议、关于壬子巷大厦的情况汇报、壬子巷大厦消防改造设计图纸、消防改造及消防楼梯费用依据、《协议书》及支付凭证、联名书、消防安全检查合格证等证据，以及双方的陈述等予以证实。
本院认为：原告与温州万鼎商业管理有限公司于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》、《消防安全责任协议书》及2013年12月17日与被告、温州万鼎商业管理有限公司签订的《补充协议书》均系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，被告应分别于2014年7月5日、2015年1月5日支付原告2014年7月20日至2015年1月19日、2015年1月20日至2015年7月19日的租金，但被告至今未予支付。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告已按约交付涉案房屋由被告进行占有使用，被告亦应及时支付租金，故原告诉请要求被告支付租金6920000元，本院予以支持。经双方约定，被告逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的1‰向原告计付违约金。本院认为，被告未按约及时履行合同义务，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故原告要求被告继续履行租赁合同，并支付相应违约金的诉请，本院予以支持。但鉴于原被告约定的违约金计算标准偏高，本院酌情予以调整，即被告按应支付而未支付租金的日0.2‰向原告支付违约金。被告主张涉案租赁物存在消防问题，且长期遭受所在大厦业主阻扰办公，致租赁物第四层无法使用，减少了被告的租赁面积，给被告造成巨大经济损失，因此，原告要求被告支付租金和违约金的诉请不合理。本院认为：一、据温州市公安消防局鹿城区分局出具的鹿公消设查字（2013）第0010号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，被告消防审批未经通过系因其对涉案房屋进行装修所致，且原被告已就消防安全责任进行书面协议约定，故被告主张因消防问题导致合同目的无法达成，于法无据，本院不予支持。二、被告主张涉案房屋权属不明确，致使所在大厦业主对其办公长期进行阻扰，被告为此亦向业主进行补贴；本院认为，原告系涉案房屋产权的合法所有者，所交付房屋权属明晰，不存在权利瑕疵问题，且被告支付业主款项系出于涉案房屋1-3f外立面的广告费，故被告的上述主张，本院不予支持。被告主张原告于2014年7月9日就关于壬子巷大厦承租方万鼎公司《关于温商回归投资项目租期租金调整的申请报告》进行复函，双方约定的租赁使用面积才得到确认，系对原告申请报告作出的承诺，因此，租期应当从复函之日，即2014年7月9日开始计算。本院认为，该复函系针对被告申请调整租期租金而作出，从其内容上看，认为消防方面不存在过错，亦不考虑给予免租期方式补偿，但考虑到消防部门审批标准的变化，如消防部门出具明确意见，原告可以通过消防审批之日为合同起始时间，同时按照原招租方案给予免租装修期。同时，对于增加的一层116、117室营业房，建筑面积83.26平方米，原告委托评估，租金按评估租赁价格标准，和被告签订房屋租赁合同补充协议，租赁期限等条款与原合同一致。据此，原告出具的回复函并未明确答应被告条件，而是提出了新的要求，应视为新要约，但被告未对该新要约进行回复确认，即双方未形成新的合意，故被告的上述主张依据不足，本院不予支持。原告诉请要求被告承担律师费，因该费用非必要支出，亦于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十一条、第三十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告温州万鼎鞋城管理有限公司继续履行原告温州市名城建设开发有限公司与温州万鼎商业管理有限公司于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告温州万鼎鞋城管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市名城建设开发有限公司租金6920000元及违约金（自2014年7月6日起至判决确定履行之日止，按日0.2‰计算）；
三、驳回原告温州市名城建设开发有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费65181元，由原告温州市名城建设开发有限公司负担15181元，被告温州万鼎鞋城管理有限公司负担50000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 黄光辉
二〇一五年三月二十六日
代书 记员 杨章龙
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十四条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第二十一条：承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第三十条：承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。