云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初3906号原告:陈熙，男，汉族，1987年11月11日出生，住云南省昆明市盘龙区同德广场A区*栋****号，公民身份号码：5301251987********。被告：云南长水航城开发建设有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区大板桥街道办事处云南龙港综合加工工厂有限公司1、2号楼。法定代表人：杨稚波，总经理。委托代理人：李冬，男，白族，1985年12月30日出生，住云南省昆明市西山区前卫西路688号润城小区一期9栋2608号，公民身份号码：5333211985********，系该公司法务专员，特别授权代理。原告陈熙诉被告云南长水航城开发建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告陈熙、被告委托代理人李冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈熙诉称：2014年5月21日，原告和被告签订了《商品房购销合同》，合同编号：【KCK2011-50-1-406】。合同签订前，原告曾分别于2012年7月21日及2013年12月18日支付房屋认购款15万元及剩余房款162808元。按照合同约定，原告共支付房款311337元，支付房款多余部分1471元已由被告返还。合同第七条约定交房日期为2015年5月30日前，但至今尚未交房。按照合同第九条约定，被告应履行按日补偿违约金，自交房日期起60天，每日违约金为50元（自5月31日起至7月29日止为3000元），之后每天按合同总价0.01%支付违约金（自7月30日起至3月31日止为7658.9元）。2015年11月27日，原告向被告发函催告，要求被告履行合同义务未果，故诉至法院，请求：1、解除合同关系，返还购房款及自实际支付之日至今利息；2、支付截至起诉日4月1日逾期交房违约金10658.9元及其自2015年5月30日至实际支付之日利息；3、已发生交易的相关税费及本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中对第3项诉讼请求变更为由被告承担诉讼本案的诉讼费。被告云南长水航城开发建设有限公司辩称：原告要求解除合同关系没有合同和法律上的依据；原告主张的利息没有具体的计算标准，不应该支持；原、被告签订的买卖合同是合法有效的，并且有明确的逾期交房的约定，原告主张解除合同是没有法律依据的；被告承诺于2016年11月交房。原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据材料：1.《商品房购销合同》，欲证明原、被告签订合同和履行合同的情况；2.房款支付证明（三张），欲证明原告向被告支付购房款；3.购房确认书、4.“长水航城”项目住宅认购协议，欲证明原告向被告认购房屋；5.催告函，欲证明根据法律规定，在向开放商进行催告后三个月内还未向客户交房，客户有解除合同的权利；6.收到被告延期交房的短信，欲证明被告延期交付房屋的事实。经质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对于证据1真实性无异议，证明内容无异议；对购房确认书、认购协议没有异议；对于房款支付证明，原告没有提交被告的收据，只有刷卡单，不能证明原告已经支付购房款；对于催告函，被告从未接收到原告的催告函，该催告函送达的拍摄地点不是被告的办公地点；对于证据6，原告提交的证据的形式不予认可，对三性不予认可，不能确定是被告公司发送的。被告云南长水航城开发建设有限公司未向本院提交证据材料。本院认为，原告提交的《商品房购销合同》、购房确认书、“长水航城”项目住宅认购协议，被告对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，本院审查予以确认；原告提交的房款支付证明，本院审查予以确认；对原告提交的《催告函》，并附有原告向送达的照片的微博客信息截图，该证据真实、有效，能证明原告向被告进行过催告，本院予以确认；对于原告提交的收到被告公司发出的逾期交房的短信，被告不认可，并认为不能证明是被告公司发出的信息，在庭审中，法庭让原告当庭拨出短信的电话号码，经证实是被告公司的电话号码，本院认为该证据属于电子数据，形式合法，证据真实、有效，与本案有关联，本院予以确认。经审理，本院确认本案法律事实如下：2013年9月15日，原告与被告签订《长水航城商品房购销确认书（一）》及《“长水航城”项目住宅认购协议》约定原告认购由被告开发的“长水航城”小区的1-5-1-1-406-D类小高层-先开工房屋。2013年12月18日，原、被告填写了《长水航城·房价计算单》。2014年5月21日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：KCK2011-50-1-406），约定由原告向被告购买被告开发建设的位于官渡区大板桥街道办事处的长水航城（50号地块）的1幢406号房屋，建筑面积80.26平方米、总价款311337元，付款方式为一次性支付，房屋交付期限为2015年5月30日前。并对逾期交房违约责任约定：“甲方（即被告）未按合同第七条约定的时间交房（2015年5月30日前），自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方（即原告）支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”合同还约定“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：提出方应向对方出具书面申请，经对方书面同意后方能解除合同或变更本合同约定；提出方应向对方按本合同总价的10%支付违约金；提出解除合同的一方并应承担已发生的相关交易税费。”上述合同于2014年5月27日备案。同日，原告与被告签订《补充合同》。被告在庭审中确认原告已经交清房款311337元。2015年11月27日，原告向被告发出《关于督促及交付长水航城小区所购房屋使用的函》。2016年4月28日，被告公司向原告发信息“尊敬的长水航城业主，很抱歉的通知您，您购买的1-5地块住宅将延期至2016年11月30日交付，对于逾期，公司将承担相应的违约责任，由此给您带来的不便，我公司深表歉意。”被告至今未向原告交付合同项下的房屋，故原告向本院提起上述诉请。本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原告与被告签订的《商品房购销合同》及《补充合同》，原告按合同约定向被告支付了房屋总价款311337元，该合同中约定被告应在2015年5月30日前向原告交付合同项下的房屋，但被告未履行合同约定的交付房屋的义务。2015年11月27日，原告向被告发出催告，但被告仍未向原告交付房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充合同》中约定被告迟延交付房屋的违约责任是支付违约金且合同继续履行，该约定限制了当事人的解除权，被告未在合同约定的交付房屋期限内交付房屋，在原告催告后，也未在合理期限内履行交付义务，已经达到法定解除的条件。故原告主张解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及《补充合同》有事实及法律依据，原告行使合同解除权是有效的。同时《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告起诉要求解除合同，起诉状副本送达被告之时，视为其已履行合同解除的通知程序。据此，本院确认原告行使合同解除权有效，原、被告所签订《商品房购销合同》及《补充合同》于本案起诉状副本送达之日（即2016年7月19日）解除。此外，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告未向原告交付房屋，但合同已经备案，故原告应协助被告办理解除（合同登记号KM2014052735449）《商品房买卖合同登记备案表》手续；被告应返还原告支付的购房款311337元。对于原告主张被告按合同约定支付违约金的诉请，被告多次延期交房，给原告造成损失，应承担违约责任，并且被告于2016年4月28日向原告发的短信息上已表示愿意承担相应的违约责任，合同中约定了逾期交房违约金的计算方法。原告主张的违约金10658.9元符合合同约定，有事实及法律依据，故本院予以支持。对于原告主张的支付房款及违约金的利息，本院确认原、被告签订的合同于2016年7月19日解除，合同解除后被告应返还原告购房款，尚未返还期间对原告的资金形成占用，应向原告支付资金占用利息，故本院支持由被告支付原告以购房款311337元为计算基数按中国人民银行同期贷款利率从2016年7月20日（合同解除之次日）起至实际付清款项之日止的利息；对于违约金部分的利息不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条之规定，判决如下：一、原告陈熙行使合同解除权有效，原告陈熙与被告云南长水航城开发建设有限公司所签订《商品房购销合同》及《补充合同》于2016年7月19日解除；二、由被告云南长水航城开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈熙返还购房款311337元，支付逾期交房的违约金10658.9元，并支付以购房款311337元为计算基数按中国人民银行同期贷款利率从2016年7月20日起至实际付清款项之日止的利息；三、原告陈熙在本判决生效之日起十日内须协助被告云南长水航城开发建设有限公司办理解除（合同登记号KM2014052735449）《商品房买卖合同登记备案表》手续；四、驳回原告陈熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6130元，由被告云南长水航城开发建设有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  贾孟书人民陪审员  王 敏人民陪审员  王昆生二〇一七年五月七日书 记 员  刘建莲