四川省宜宾县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜宾民初字第921号
原告：陈容。
�托代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师。
被告：刘立光。
被告：刘家其。
委托代理人：李丹，宜宾县龙池乡法律服务所法律工作者。
被告：余中元。
委托代理人：黄飞，宜宾县通商法律服务所法律工作者。
原告陈容诉被告刘立光、刘家其、余中元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，依法由代理审判员程潺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈容及其委托代理人戴家彬，被告刘立光，被告刘家其的委托代理人李丹，被告余中元的委托代理人黄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈容诉称：三被告是共同生活的一家人。2009年2月初，被告刘立光因与原告陈容一同在柏溪驾校学驾驶，被告刘立光提及他家有两套拆迁安置房，现要出售一套，原告陈容提出如果被告刘立光一家人达成共识要出售，原告陈容可以考虑购买。2009年1月13日，原告与被告刘立光为代表的一家达成口头房屋买卖协议，由原告购买被告一家多余的一套倒迁房，面积63平方米左右，位于宜宾县二二四城北新区东区安置房8栋2单元3楼2号，房价每平方米1050元，交房时付清全款，5年后办理过户登记，办证后根据房产证面积结算房款，过户费用等由原告陈容承担。协议达成后，2009年1月13日，按协议约定，应三被告要求，原告陈容到宜宾县城北新区管委会以被告刘家其的名义缴纳该套房屋的“倒迁房维修基金”630元。2009年4月9日，原告陈容到三被告家中，三被告均在场，由被告刘立光出具收条，刘家其签字，余中元收款，原告陈容给付被告购房款45000元；2011年5月20日，原告陈容又给付购房款10000元；2009年11月11日（因日期是“光棍节”，被告刘立光说不写日期）原告陈容再次给付被告购房款10000元，三次共计给付房款65000元，2013年8月21日被告出具总收条。2009年8月左右，房屋修建完工，双方按买卖合同的约定，原告陈容收到该房的钥匙，随后原告陈容对该房进行装修，2009年国庆节原告陈容入住该房。到起诉时，原告陈容得知该房能办理房产变更登记手续，被告却不结算房款，且以种种理由拒绝办理该房的变更登记手续。原告陈容与被告签订的房屋买卖合同合法有效，原告陈容已给付绝大部分房价款，被告已交付房屋，合同已实际履行，被告拒不办理房屋变更登记手续的行为已构成违约。请求：1.判令由三被告立即将位于柏溪镇二二四城北新区东区倒迁房8栋2单元3楼2号面积63平方米的房屋变更登记于原告陈容名下；2.由原告陈容承担变更登记税收和费用；3.本案的诉讼费用由被告承担。
被告刘家其、刘立光辩称：被告刘家其、刘立光与原告陈容达成买卖协议后，约定原告陈容应当在交房时付清全款。但直至原告陈容提起诉讼时，其仍然没有按照约定将全部房款支付给被告刘家其、刘立光。因此，原告陈容存在严重违约行为，请求解除与原告陈容买卖合同。原告陈容提起诉讼时，本案所涉及房屋并未取得房屋产权登记证书，无法过户。本案涉及房屋系被告刘家其、余中元夫妻共有财产，但被告刘家其、刘立光与原告陈容达成协议时并未经过被告余中元同意或授权。因此，请求驳回原告陈容的诉讼请求。
被告余中元辩称：一、合同系原告陈容与被告刘家其、刘立光在未经被告余中元同意的情况下达成，被告余中元并未参与，也不知情。所涉及房屋为被告余中元、刘家其的夫妻共同财产，被告余中元为共有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”，第一百零六条“无处分权人将不动产或者动�转让给受让人的，所有权人有权追回”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”。因此本案所涉房屋买卖合同侵犯了被告余中元的财产所有权。二、协议达成时，该房屋没有产权登记，是《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定不能进行交易的房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项“未依法登记领取权属证书的不得转让”。因此，请求驳回原告陈容的诉讼请求。
经审理查明：2009年初，被告刘立光告知原告陈容，其家庭有一套倒迁房可出售，原告陈容回复被告刘立光：如果被告刘立光一家达成共识要出售该房屋，原告陈容可考虑购买。2009年1月13日，原告陈容与被告刘立光达成房屋买卖口头协议，原告陈容即以被告刘家其名义，到宜宾县城北新区管理委�会缴纳倒迁房维修基金630元。2009年4月9日，在被告刘家其、刘立光家中，二被告在谢红英的见证下向原告陈容出具收条：“今收到电厂后面倒迁房8栋2单元三楼2号陈容购房款45000.00元，大写肆万伍仟元正，63平方米一室一厅，单价1050.00元一平方米。证明人：谢红英收款人：刘家其刘立光”，被告刘家其、刘立光收到原告陈容购房款45000元。2011年5月20日，被告刘立光收到原告陈容所交的购房款10000元，并出具收条：“今日收到购房款10000元正壹万正。收款人刘立光”。2011年11月11日，原告陈容再次给付被告刘立光购房款10000元，被告刘立光出具收条：“今收到陈容购房款10000元正，大写壹万正。收款人：刘立光”。2013年8月21日，在见证人邓海波、樊尚富的见证下，被告刘立光向原告陈容出具总收条：“今收到陈容购买宜宾县柏溪镇二二四城北新区安置倒迁房8栋2单元3楼2�（备注：火电厂后面），面积约63m2，以房产证面积为准。户型一室一厅，一厨一厕带一个阳台，房屋单价：1050／m2，（大写：一仟零伍拾元平方米）。共计收到购房款小写：65000.00元，（大写：陆万伍仟元整）收款人：刘立光见证人：邓海波樊尚富”。2009年8月，房屋修建完工，原告陈容对该房进行装修，2009年国庆节原告陈容入住该房。2014年3月7日，宜宾县房地产管理局对房屋所有权人为被告刘家其、余中元，位于宜宾县柏溪镇城北新区东区二期（倒迁小区）8幢3层2-3-2号，产权证号为宜县房权证柏溪镇字第201401326-1、201401326-2号，建筑面积为63.01平方米的房屋进行产权登记。后因原告陈容要求三被告办理该房屋产权过户手续未果，以致原告陈容向本院起诉。另查明，被告刘立光系被告刘家其、余中元之子，被告刘家其、余中元系夫妻。
以上事实有原、被告的陈述，原、被告的身份信息，收条4张，四川省非经营性结算统一票据1张，宜县房权证柏溪镇字第201401326-1、201401326-2号房屋所有权证复印件，证人谢红英、樊尚富的证言等证据予以证实。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。原告陈容与被告方达成了房屋买卖协议，原告陈容已履行义务，被告方也应履行其义务，即协助原告陈容办理本案争议房屋的过户登记手续，相关税费按原告陈容的请求，由原告陈容承担。被告余中元在庭审中辩称其对原告陈容与被告刘家其、刘立光的房屋买卖行为不知情，但根据本案庭审中查明的事实，即被告刘立光系被告刘家其、余中元之子，被告刘家其、余中元系夫妻，被告刘家其、刘立光在家中向原告陈容开具收条，原告陈容有理由充分相信二被告行为得到了被告余中�的认可，且自2009年原、被告签订协议，原告陈容入住该房屋至本案诉讼纠纷已近五年，被告余中元理应知道该房屋已出售给原告陈容，但其五年来并未向人民法院主张原告陈容与被告刘家其、刘立光侵犯其财产权利，故被告余中元的抗辩理由不能成立。根据本案争议房屋的面积和原、被告达成的房屋单价以及原告陈容已支付的购房款数额，原告陈容还应支付被告刘家其、余中元购房款1160.50元。综上，结合本案争议房屋相关权利证书已颁发、原告陈容早已入住的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、被告刘家其、刘立光、余中元将位于宜宾县柏溪镇城北新区东区二期（倒迁小区）8幢3层2-3-2号，产权证号为宜县房权证柏溪镇字第201401326-1、201401326-2号的房屋产权过户到原告陈容名下，限本判决生效后十五日内履行，相关税费由原告陈容负担。
二、原告陈容给付被告刘家其、余中元购房余款1160.50元，限于本判决生效后十五日内履行。
案件受理费4080元，减半收取2040元，保全费1465元，共计3505元，由被告刘家其、刘立光、余中元共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
代理审判员 程潺
二〇一四年七月一日
书 记 员 邓峰