北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01865号
上诉人（原审被告）刘敏，女，1978年7月29日出生。
上诉人（原审被告）张艳军，男，1977年10月8日出生。
二上诉人之委托代理人秦鹏，山东康桥（北京）律师事务所律师。
二上诉人之委托代理人王保仁，山东康桥（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张海云，女，1962年1月8日出生。
委托代理人张伟男（张海云之子），1991年12月12日出生。
委托代理人岳仁东，北京市兴涛律师事务所律师。
上诉人刘敏、张艳军因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第12360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，张海云诉至原审法院称：2014年3月5日，我与刘敏签订编号为Y1274283的《商品房买卖合同》，合同约定：张海云（乙方）购买刘敏（甲方）坐落于北京市大兴区的房屋一套；房屋结构为钢筋混凝土，建筑面积78.2平方米（其中实际建筑面积以房本面积为准，公共部分与公用房屋分摊建筑面积26.41平方米），房屋用途为办公；按总建筑面积计算，该房屋售价为220万元人民币，每平方米27500元，总金额为人民币220万元整（包括装修及家具）。同日，双方签订《合同补充协议》，约定：甲方房屋尚未取得房屋产权证，特约定甲方房屋产权证下发后十个工作日内将房屋过户给乙方；甲方房屋贷款，需在一个月内还清银行存在的贷款，乙方暂存押款人民币大写贰拾万元整作为及时还清贷款的保证金，待甲方已还款（银行凭�）交接于乙方后，乙方将存押款人民币贰拾万元整存入甲方指定账户；甲方领取房屋产权证后及时配合乙方办理过户相关事宜；双方以友好原则达成协议，望甲乙双方共同遵守，违约方赔偿对方房屋总价款20%的违约金。2014年2月28日，我通过银行转账向刘敏、张艳军支付购房定金50万元整，二人出具收条。2014年3月5日，我又通过银行转账向刘敏、张艳军支付购房款150万元整，二人出具收据。2014年3月14日，张海云再次通过银行转账向刘敏、张艳军支付购房款5万元。至今，二人未将上述房屋交付张海云，亦未办理相关过户手续。我认为，二人的行为已构成严重违约，故起诉要求：1、请求法院判决解除双方于2014年3月5日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、请求法院判决刘敏、张艳军返还我购房款205万元；3、请求法院判决刘敏、张艳军向我支付违约金20万元；4、诉讼费用由刘敏、张艳军承担。
刘敏、张艳军辩称：不同意张海云的全部诉讼请求。1、张海云没有解除合同的法律依据。根据合同法及最高人民法院司法解释，解除合同必须符合根本违约、延迟履行、面积存在误差等法定情形，因此我们不同意解除合同。2、我们没有任何违约行为。补充协议中仅约定了一个月还贷款期限，并没有约定该期限的起算点。根据双方签订补充协议的本意，该起算点应当为房产公司通知可以办理房产证之日起一个月内。3、根据我们提交的两份证据以及补充协议中张海云恶意篡改的痕迹，可以形成完整的证据链条，证明本合同的总价款应为人民币230万元。4、张海云多次恶意篡改合同及补充协议，我们保留追究其法律责任的权利。5、张海云提起诉讼的原因是因为市场价格的波动，但本案的房屋买卖合同是双方协商一致的�果，张海云企图以诉讼的方式将市场波动转嫁于我们，没有任何法律依据。另外，本案房屋在合同签订后就已经交付给张海云使用，之所以没有过户是因为房产证还没有办下来。我们联系过开发商，开发商答复称房产证需要到今年11月份才能办下来。我们也联系过银行，但是没有预约成功。综上，不同意张海云的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同。本案中，张海云与刘敏、张艳军之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，亦不违反强制性规定，合法有效。刘敏、张艳军在收到张海云支付的大部分购房款后，未按照补充协议约定的期限偿还银�贷款、消灭抵押权，致使张海云无法办理房屋过户登记手续，合同目的已无法实现，故张海云有权要求解除合同。合同解除后，刘敏、张艳军应将已收取的购房款予以返还，并承担违约责任。
关于房屋是否交付。庭审过程中张海云方表示，在房屋买卖合同签订后，刘敏、张艳军方仍持有本案涉诉房屋的钥匙，并未转移占有，因此房屋尚未交付。对此，法院认为，房屋买卖合同签订后，张海云已取得房屋钥匙，有能力更换新的门锁，且其将房屋出租的行为已构成对本案涉诉房屋事实上的占有与支配；刘敏、张艳军是否仍持有房屋钥匙，对房屋是否交付并无影响。综上，本案涉诉房屋已实际交付，法院对张海云的主张不予支持。
关于已付购房款。张海云起诉时主张已付购房款总额为205万元，但其提交的两份购房款收据的所载金额合计为200万元。庭�过程中，双方就收据外的5万元产生争议，但此后张海云明确表示不再主张此5万元，故法院认定已付购房款的金额为200万元。
关于违约责任。刘敏、张艳军未按补充协议约定偿还银行贷款，致使张海云无法办理房屋过户登记手续，已构成违约，应当承担违约责任。张海云在合同履行过程中并无过错，不承担责任。合同补充协议约定：双方以友好原则达成协议，望甲乙双方共同遵守，违约方需赔偿对方房屋总款的20%违约金。据此约定，并结合本案中已支付购房款的数额、比例以及当事人过错程度等实际情况，张海云要求刘敏、张艳军支付违约金20万元的主张，并无不当，法院予以支持。
综上，原审法院于2014年12月判决：一、解除张海云与刘敏、张艳军签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、判决生效后十日内，刘敏、张艳军返还�海云购房款二百万元；三、判决生效后十日内，刘敏、张艳军给付张海云违约金二十万元；四、驳回张海云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，刘敏、张艳军不服，仍持原诉意见，上诉至法院，请求依法改判。张海云同意原判。
经审理查明：刘敏、张艳军系夫妻。坐落在4号楼2306室房屋为刘敏购买商品房。2014年3月5日，张海云（乙方）与刘敏（甲方）签订《商品房买卖合同》，对房屋基本情况、价格、付款方式、交付期限、违约责任、费用交接时间等作出约定。合同第一条“房屋的基本情况”约定：甲方房屋坐落于；位于第20层，共1套，房屋结构为钢筋混凝土，建筑面积78.2平方米（其中实际建筑面积以房本面积为准，公共部分与公用房屋分摊建筑面积26.41平方米），房屋用途为办公。合同第四条“价格”约定：房屋售价为人民币220万元，每平方米27500元，总金额为人民币贰佰贰拾万元整（包括装修及家具）。合同第五条“付款方式”约定：乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金人民币50万元整。合同第六条“交付期限”约定：详见补充协议。合同第八条“甲方逾期交付房屋的违约责任”第2款约定：（1）终止合同，甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金；（2）合同继续履行，甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金。合同第十二条“费用交接时间”约定：水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接日期为2014年3月5日。合同尾部有张海云与刘敏签字。
同日，双方签订《合同补充协议》，约定：“一、甲方同意将坐落在4号楼2306室的商品�（总价220万元，其中壹拾万元包含全部家具）出售给乙方。二、甲方房屋尚未取得房屋产权证，特约定甲方房屋产权证下发后十个工作日内将房屋过户给乙方。三、甲方领取房产证的费用由甲方自理，过户过程中产生的费用由乙方自己承担；其中包括房产税等全部费用。四、甲方房屋贷款，需在一个月内还清银行存在的贷款，乙方暂存押人民币大写叁拾万元整作为及时还清银行贷款的保证金，待甲方以还款银行凭证交接于乙方后，乙方将存押款人民币贰拾万元整存入甲方指定账户。五、甲方领取房屋产权证后及时配合乙方办理过户相关事宜。六、双方以友好原则达成协议，望甲乙双方共同遵守，违约方需赔偿对方房屋总款的20%违约金。”协议尾部有张海云与刘敏签字。
2014年2月28日，张海云通过银行转账形式向刘敏、张艳军支付购房款50万元整，刘敏�张艳军出具收条一张。2014年3月5日，张海云再次通过银行转账形式向刘敏、张艳军支付购房款150万元整，刘敏、张艳军出具收据一张。
2014年5月，张海云以刘敏的名义，在北京张海云爱张海云家房地产经纪有限公司的居间服务下，与案外人武建青签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，将本案涉诉房屋出租。租赁合同中“出租人”处“刘敏”的签名均系张海云所签。租赁合同约定：租赁用途为办公；房屋租赁期自2014年5月26日至2015年5月25日，共计12个月；租金标准为5000元／月，总计人民币60000元整；押金为人民币10000元整。合同签订后，张海云收取了12个月的租金60000元及押金10000元，共计70000元整。庭审过程中张海云表示，代签租赁合同将房屋出租的目的是为了减少己方损失，在合同解除后己方同意将收取的租金与押金共计70000元全部返还予�敏、张艳军。
2014年11月27日，原审法院组织双方至本案涉诉房屋内进行了现场勘验，并对房屋内的家具、电器等物品进行了清点与登记。
本院审理中，张艳军称：开发商于2014年11月26日通知刘敏涉案房屋产权证已交付其贷款银行。本院询问刘敏、张艳军现能否偿还贷款，张艳军表示暂时还不了。本院询问张海云询问能否等刘敏、张艳军偿还贷款后，双方过户，张海云表示不同意。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、收据、银行转账记录、租赁合同等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，签约当事人应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，张海云与刘敏、签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。刘敏�张海云签订的《合同补充协议》明确约定，刘敏房屋尚未取得房屋产权证，特约定刘敏房屋产权证下发后十个工作日内将房屋过户给张海云；刘敏房屋贷款，需在一个月内还清银行存在的贷款。刘敏在收到张海云支付的大部分购房款后，未按照《合同补充协议》约定的期限偿还银行贷款，在本案审理期间仍未偿还，刘敏此行为致使其贷款银行享有涉案房屋的抵押权，张海云无法办理房屋过户登记手续，其合同目的无法实现，张海云要求解除合同，理由正当应予支持。刘敏、张艳军上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费12400元，由张海�负担275元（已交纳）；由刘敏、张艳军负担12125元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费24400元，由刘敏、张艳军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理审判员 纪灵筠
二〇一五年二月十二日
书 记 员 高 磊