浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第477号
原告：沈伟荣，经商。
原告：杨瑞雪，经商。
两原告共同委托代理人：赵巧娟，浙江现代阳光律师事务所律师。
被告：浙江融华置业有限公司，住所地：义乌市稠城街道江滨中路388号二楼，现办公地址：义乌市篁园路248号七楼。
法定代表人：吴军荣，执行董事。
原告沈伟荣、杨瑞雪为与被告浙江融华置业有限公司（以下简称融华置业公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年1月26日向本院起诉。同日本院受理后，依法由审判员骆巧梅独任审判，适用简易程序于2015年4月1日第一次公开开庭进行了审理。原告沈伟荣、杨瑞雪及其委托代理人赵巧娟到庭参加诉讼。审理过程中原、被告双方均同意延长审限继续以简易程序审理本案。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年12月2日第二次公开开庭进行审理。原告沈伟荣、杨瑞雪及其委托代理人赵巧娟到庭参加诉讼。被告融华置业公司经本院合法传唤，无正当理由两次开庭均拒不到庭。本案现已审理终结。
原告沈伟荣、杨瑞雪起诉称，2011年4月9日，两原告向被告购买位于江东街道篁园路333号锦绣篁园3单元501室房屋，建筑面积109.35平方米，价款2610000元，如一次性付清购房款，则可优惠30%。原告即一次性支付被告购房款1830000元，由被告开具了收款收据。2013年1月21日，两原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，为办理按揭贷款，合同中房屋价款仍写成2610075元，但实际优惠30%房价的税金由原告承担。2013年1月31日，原告交给被告税金117000元，由被告出具收款收据，载明“锦绣篁园3单元501实际房款183万元，开票261万元，税金117000元”。2013年4月8日，原告交给被告按揭保证金46800元，由被告开具了收款收据。2014年1月7日，被告向原告收取物业服务费1575元、装修管理服务费500元、公摊能耗费394元、装修垃圾清运费656元、楼道及电梯服务费500元、文明装修履诺金1000元，计4625元；同日，被告向原告收取物业维修基金4374元、有线电视开户费300元、房产证土地证代办费1200元，计5874元，被告出具了两份收款收据。根据合同第九条约定被告应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用，第十条约定了逾期交房的违约责任。至今，被告未能按合同约定条件交付房屋，已构成违约，原告有权依约解除合同，被告应返还全部款项并承担违约责任。为此，原告诉请：1、解除原、被告于2013年1月21日签订的《商品房买卖合同》。2、要求被告返还原告购房款1830000元、税金117000元、按揭保证金46800元、物业服务费等4625元、物业维修基金等5874元，合计2004299元，并赔偿经济损失（购房款1830000元自2011年4月9日始、税金117000元自2013年1月31日始均按银行同期同类贷款基准利率计至实际履行之日止，其余费用不主张利息损失）；3、要求被告支付违约金183000元（按购房款1830000元的10%计算）。
第二次庭审中原告补充陈述称，原告于2011年4月9日之前就将优惠30%后的购房款1830000元付清了。2013年5月2日以按揭的方式以涉案房产抵押向工商银行贷款1560000元。原告收到该1560000元贷款后一直按期偿还该贷款。
被告融华置业公司提供书面答辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。1、2013年1月21日签订的《浙江省商品房买卖合同》系原、被告双方真实的意思表示，合法有效。由于原告是熟人介绍购房，被告给予原告一定的优惠措施，但原告必须自行承担117000元的税金。根据合同约定，涉案的房屋建筑面积为109.35平方米。该商品房单价为每平方米23869元，总计购房款为2610075元。嗣后，原告向被告支付了1830000元的购房款，余款780075元至今未向被告支付。原告所称的所谓购房款优惠30%的事实不存在。原告至今未向被告付清购房款的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。2、按揭保证金46800元是被告替金融机构向按揭人即本案原告代为收取的，该笔款项并非是由被告所有而是原告向按揭银行所交纳的按揭保证金。其他的物业服务费等杂项也是被告对涉案房产提供了服务的费用，维修基金、有线电视开户费等都是被告代相关的部门收取的费用。3、由于原告的违约，未按时向被告付清购房款，根据合同第十条约定，出卖人不承担违约责任。因此，对于违约金的诉讼请求，没有事实依据。4、对于赔偿经济损失，被告认为在合同解除之前，被告占有购房款都是合理合法的，故不存在自交款之日起计付利息的问题。只有在法院判决解除合同之后被告未在履行期限内退还购房款，才存在支付利息以赔偿经济损失的问题。二、本案由于双方均存在违约的行为，而且原告也用涉案房产向银行贷取了巨额资金，从维护交易安全及金融秩序安全的角度来讲，都不应解除原、被告双方的购房合同。
原告沈伟荣、杨瑞雪为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1，2011年4月9日的收款收据原件一份，证明被告收取原告购房款的事实。
证据2，《商品房买卖合同》原件一份，证明原、被告合同约定情况。
证据3，2013年1月31日、2013年4月8日收款收据原件各一份，证明原告购房实际价款及被告收取税金等款项。
证据4，2014年1月7日的收款收据原件二份，证明被告向原告收取的各项费用。
证据5，中国工商银行借贷明细一份，证明原告收到按揭贷款后，是按期归还的。从2013年6月2日起每月归还11082元，之后有降息，调整下降了几百元。每月是本金、利息分开归还的。到2015年11月2日为止已归还329458.19元。
被告融华置业公司未向本院提供证据。其经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
根据原告的举证意见及证据审核认定的有关规定，本院对原告提供的证据认证如下：
证据1，系原件，其上加盖有融华置业公司财务专用章，本院对真实性予以认定，确认被告收取原告1830000元购房款的证明力；证据3，系原件，其上加盖有融华置业公司发票专用章，本院对真实性予以认定，确认被告收取原告税金117000元及按揭保证金46800元的证明力；同时根据2013年1月31日收款收据摘要一栏记载内容，可以确认涉案房产实际购房款为1830000元的证明力；证据2，系原件，结合证据3的证明力，除商品房价款金额外，本院对其余内容的真实性予以认定；证据4，系原件，其上加盖有融华置业公司发票专用章，本院对真实性予以认定，确认被告收取原告各项费用的证明力；证据5，系中国工商银行义乌市江东支行出具，本院对真实性予以认定。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2011年，原告沈伟荣、杨瑞雪向被告融华置业公司购买其开发的位于义乌市江东街道篁园路333号锦绣篁园3单元501室房屋，原告向被告交纳购房款1830000元，并由被告于2011年4月9日出具收款收据一份。2013年1月21日，原告沈伟荣、杨瑞雪（买受人）与被告融华置业公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为义乌市江东街道篁园路333号3单元501室房屋，建筑面积109.35平方米，单价每平方米23869元，总价款2610075元；买受人以按揭贷款方式支付购房款；出卖人应当在2013年12月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；除合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之五的违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，沈伟荣、杨瑞雪以涉案房屋为抵押向中国工商银行义乌江东支行办理按揭贷款。2014年1月7日，原告向被告交纳物业服务费1575元、公摊能耗费394元、楼道及电梯维护费500元、装修管理服务费500元、装修垃圾清运费656元、文明装修履诺金1000元，合计4625元，由被告出具收款收据一份。同日，原告又向被告交纳物业维修基金4374元、有线电视开户费300元、房产证及土地证代办费1200元，合计5874元，由被告出具收款收据一份。2013年1月31日，原告向被告交纳税金117000元，由被告出具收款收据一份，收款收据摘要一栏注明“锦绣篁园三单元501，实际房款183万，开票261万。”2013年4月8日，原告向被告交纳按揭保证金46800元，由被告出具收款收据一份。
从2013年6月起至今，原告向工商银行按月归还相应的贷款本金及利息。合同约定的房屋交付期限内，被告未通知原告交付房屋，双方至今未办理交房手续。
另查明，被告于2015年2月3日收到本案原告的起诉状副本等诉讼材料。
本院认为，虽然原、被告双方于2013年1月21日签订的《浙江省商品房买卖合同》中约定商品房总价款为2610075元，但从被告于2013年1月31日开具的收款收据摘要内容来看，实际购房款为1830000元的意思表示明确，故除该事实外，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。从原告提供的证据可以证明，合同签订之前原告已将实际购房款1830000元交付给被告，故原告已履行了付款义务，但被告至今未将符合约定条件的商品房交付给原告使用，被告也未举证涉案房屋在2013年12月31日交付期限内已具备交付条件且已通知原告交付房屋，故被告依法应承担相应的违约责任。由于被告逾期交房已近两年，远远超过90日，依照合同中出卖人逾期交房的违约责任“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉请成立，本院予以支持。根据法律规定，依法解除合同的，合同自通知到达对方时解除，故2015年2月3日被告收到原告的起诉状副本等诉讼材料之日即为合同的解除之日。根据合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。鉴于违约金具有补偿性，其补偿性是以损失赔偿为基础，如约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加。显然本案双方约定的违约金低于合同解除给原告造成的损失，且原告也主张购房款从付款之日起按银行同期同类贷款基准利率赔付利息损失，故本院对原告要求被告返还购房款1830000元并从2011年4月9日起按银行同期同类贷款利率赔偿利息损失的诉请，予以支持。但原告同时要求被告支付购房款10%的违约金183000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于物业服务费等4625元、物业维修基金等5874元系房屋交付后买受方应当交纳的费用，现涉案房屋并未交付，且本院已确认双方的合同已解除，故被告收取上述费用于法无据，应当予以返还。根据原告的主张，原告向被告交纳的117000元税金系签约房价2610000元与实际房价1830000元之间的差价而产生的税金，而签约房价定为2610000元系为原告按揭取得贷款利益所需，故根据权利义务相一致原则，该税金理应由原告承担，原告要求被告返还该款并赔偿经济损失的诉请，本院不予支持。至于原告与被告及工商银行之间的商品房担保贷款合同关系，有待于担保权人及保证人的权利主张，故本案不予审理。由此，基于办理按揭贷款而由原告交纳的按揭保证金46800元，现原告要求返还的条件并未成就，本院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理合法部分，本院予以支持。被告融华置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证和辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、确认原告沈伟荣、杨瑞雪与被告浙江融华置业有限公司于2013年1月21日签订的《浙江省商品房买卖合同》已于2015年2月3日解除。
二、被告浙江融华置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告沈伟荣、杨瑞雪购房款1830000元并赔偿利息损失（从2011年4月9日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至本判决履行完毕之日止）。
三、被告浙江融华置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告沈伟荣、杨瑞雪物业服务费等4625元、物业维修基金等5874元，合计10499元。
四、驳回原告沈伟荣、杨瑞雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24298元，由原告沈伟荣、杨瑞雪负担3852元，由被告浙江融华置业有限公司负担20446元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币24298元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 骆巧梅
人民陪审员 张品晶
人民陪审员 毛国新
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 何聪聪