广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0607民初41号
原告：佛山市三水普华美居物业管理有限公司，住所地：佛山市三水区，统一社会信用代码：。
法定代表人：潘民强，该公司董事。
委托诉讼代理人:张海标，男，汉族，1968年9月9日出生，住佛山市禅城区，该公司员工。
委托诉讼代理人:周波，男，汉族，1976年1月19日出生，住佛山市三水区，该公司员工。
被告：许名东，男，汉族，1969年3月26日出生，住佛山市三水区，
被告：李小丹，女，汉族，1973年12月19日出生，住佛山市三水区，
原告佛山市三水普华美居物业管理有限公司与被告许名东、李小丹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佛山市三水普华美居物业管理有限公司的委托诉讼代理人张海标、周波以及被告许名东、李小丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佛山市三水普华美居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付2017年4月至2017年9月的物业管理费4051.8元、2017年2月25日至2017年8月25日的公摊电费31.4元；2、两被告向原告支付因拖欠物业管理费产生的违约金（每月欠费应支付的违约金以每月应交纳的物业管理费675.3元为基数，分别从各次月1日起，每日按3‰计算至实际缴清欠款之日止，暂计至2017年9月30日是927.86元）；3、本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告于2008年4月成立，通过招投标获准为三水御江南国际社区提供前期物业管理服务，并在三水区国土城建和水务局、物价局进行了备案。两被告于2015年7月31日购买三水御江南国际社区九区23座109房，并与原告签订《前期物业服务协议》。该协议约定，物业管理费的标准是：高尚住宅3.5元/平方米·月（2019年1月1日前按优惠价3元/平方米·月收取），配套的车位及花园综合管理费100元/户·月；公共水电费按政府规定分摊。涉案房屋的建筑面积是191.78平方米，每月的别墅管理费是575.3元，车位及花园管理费是100元，即两被告每月应交纳物业管理费675.3元。现两被告拖欠2017年4月至2017年9月的物业管理费4051.8元，2017年2月25日至2017年8月25日的公摊电费31.4元。根据上述协议，两被告还应以每月所欠物业管理费675.3元为基数，从各欠费次月1日起，每逾期一日按3‰标准支付违约金至实际缴清欠款之日止。
被告许名东、李小丹辩称，一、涉案房屋仍未完成验收，开发商佛山市三水高富地产开发有限公司的交付义务仍未履行完毕。购买涉案房屋后，两被告根据开发商的要求，准时于2016年10月31日到达开发商的销售大厅处，其让两被告到原告处进行收楼验收。在验收过程中，因发现三楼阳台铝门钥匙不对以及其他问题，原告工作人员要求两被告等其电话，待找到钥匙并维修好房屋后，再把钥匙交给两被告并对房屋进行验收。原告承诺一般维修项目7个工作日内完成并回复业主；重大或特殊项目维修15个工作日内完成并回复业主。但直到原告扣完两被告银行账户的钱，除接到原告催交物业管理费的电话外，其未做任何工作。两被告一直催促开发商或者原告尽快完成房屋验收，并将房屋钥匙交给两被告，以便进行装修并入住。但两被告至今仍未收到入户大门B钥匙，直到2018年1月19日才收到三楼阳台铝门钥匙，现要求原告将入户大门B钥匙5条交付两被告。二、2016年10月31日当天，原告要求两被告先签订收楼的各种资料，再验收房屋，其行为违反了《中华人民共和国商品房屋验收标准》规定的“先验后收”原则，故当天签订的《御江南国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》无效。三、如果原告提供了满意的服务，业主理应交纳物业管理费，这点两被告是认可的。但本案中，开发商仍未完成房屋的交付义务，原告应向开发商而非两被告收取物业管理费。两被告交纳物业管理费的时间应至少从2018年1月19日起计算，要求原告将前期已收取的物业管理费2701.2元退还两被告并赔偿相应的利息。四、作为物业公司，原告提供的服务应得到业主的满意。两被告要求原告提交近两年的业主满意度，若满意度达不到50%，原告应退出管理，并将收取的物业管理费退还给业主。原告只收费，不服务，其与两被告签订的《前期物业服务协议》无效。此外，原告克扣两被告房屋钥匙，非法占有两被告房屋，要求其停止非法侵害并赔偿合理损失；开发商和原告侵犯两被告隐私权，要求其赔偿两被告精神损失费100000元；要求开发商支付逾期交房违约金168264.6元；要求开发商和原告提供房屋验收委托协议及房屋验收人员的资质材料。
原告佛山市三水普华美居物业管理有限公司在诉讼中提供以下证据：
1、原告的《资质证书》、《物业管理企业备案登记表》各一份，证明原告的诉讼主体资格以及原告具有从事物业管理服务的资质及向两被告收取物业管理费的资格，而且收费标准等已通过了备案登记。
2、两被告的身份证、《人口信息查询表》各一份，证明两被告的诉讼主体资格。
3、《广东省商品房买卖合同》一份、《佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果》两份，证明两被告是涉案房屋的权利人。
4、《前期物业服务协议》一份，证明原告与两被告签订协议，就物业管理费收费标准、违约责任等作了约定。
5、《收楼业主身份确认表》、《御江南国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》各一份，证明两被告于2016年10月31日收楼并领取了房屋钥匙。
6、《钥匙托管承诺书》一份，证明原告只收取了两被告入户大门A钥匙1条。
7、发票及广东银联单各一份，证明两被告确认物业管理费的收费标准并交纳了2016年11月至2017年1月的物业管理费。
8、电费分摊表一份、发票二十四份，证明原告主张公摊电费的依据。
被告许名东、李小丹在诉讼中提供以下证据：
1、《御江南国际社区业主收楼情况记录表》一份，证明涉案房屋三楼阳台铝门钥匙不对，房屋存在质量问题，不能顺利完成房屋交付。原告承诺一般维修项目7个工作日内完成并回复，但一直没有回复，也没有重新组织验收房屋。
2、微信聊天记录四页，证明直到2018年1月1日，原告才派人与两被告接洽，其一直未履行交付房屋的责任与义务。
3、《御江南国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》一份，证明两被告于2018年1月19日才收到三楼阳台铝门钥匙。
4、《业主意见、建议、需求情况记录跟进表》一份，证明原告确认2018年1月19日完成涉案房屋的验收，其告知两被告房屋的质量问题可找开发商解决。
5、《中华人民共和国商品房屋验收标准》一份，证明2016年10月31日签订的《御江南国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》违反了“先验后收”的原则，故无效，任何企业和个人若违反相关规定，都应受到法律的制裁。
6、《证据清单》一份，证明佛山市三水高富地产开发有限公司和原告侵犯被告隐私权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的原告提供的证据1-8以及两被告提供的证据1，本院予以确认并在卷佐证。两被告提供的证据2、3、4，原告对其真实性、合法性无异议，故本院对该证据记载的内容予以确认。两被告提供的证据5，原告有异议，两被告亦未证明其来源，故本院不予采信。两被告提供的证据6，若两被告认为其隐私权被侵犯，可依法另行主张，对该证据拟证明的内容，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年7月31日，被告许名东、李小丹与开发商佛山市三水高富地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定两被告向佛山市三水高富地产开发有限公司购买位于佛山市三水区西南街道，房屋建筑面积共191.78平方米。就该房屋，两被告还于当天与原告佛山市三水普华美居物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；高尚住宅（别墅）的物业管理费按建筑面积计算，3.5元/平方米·月（2019年1月1日前按优惠价3元/平方米·月收取，2019年1月1日起恢复3.5元/平方米·月），高尚住宅（别墅）配套的车位及花园综合管理费是100元/户·月；按上述标准收取物业管理费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按（各户使用量）、面积另行分摊；原告从办理收楼手续之日起计收物业管理服务费，以后每次收缴物业管理服务费的时间为每月10日前；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交滞纳金（即违约金）；服务期限自2014年10月20日起至本小区业主委员会与物业管理公司签订的物业服务协议生效之日止。
2016年10月31日，两被告到御江南国际社区接收涉案房屋。其先与佛山市三水高富地产开发有限公司进行确认，并签订《收楼业主身份确认表》，后再到原告处。被告李小丹在《御江南国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》上签名，该表载明：“签收情况：入户大门钥匙A钥匙贰条、B钥匙伍条，阳台铝门钥匙叁条，信箱钥匙贰条，业主智能卡叁张，业户手册壹本，装修手册壹本，住宅使用说明书、住宅质量保证书、白蚁防治质量保证说明壹本，管道燃气用户装修须知壹份，房屋使用和养护指南及温馨提示壹份，加强白蚁防治建议书壹份，室内对讲机壹套、业主消防安全责任书壹套。以上钥匙/资料本人已签收。”收取上述钥匙和资料后，两被告在原告工作人员安排下查看涉案房屋。双方发现存在三楼阳台铝门钥匙不对、三楼主人房推拉窗两边下方关不紧（漏风）以及首层花园推拉门左下方有白蚁三个问题，故在《御江南国际社区业主收楼情况记录表》上进行记录，并由被告许名东签名确认。而且两被告将入户大门A钥匙1条交由原告托管，并由被告许名东出具《钥匙托管承诺书》，载明：“兹因本房屋室内工程仍有部分需要维修和完善，因本人无法到现场给维修工人开门维修，现将A钥匙1条交于御江南国际社区客服中心托管，请代本人开启房屋门。本人在工程完工后或不需客服中心托管时，将亲自前往御江南国际社区客服中心取回钥匙……”。同时，两被告还将有问题的3条阳台铝门钥匙退回原告。同日，两被告通过刷银行卡的方式，按675.3元/月（191.78平方米×3元/平方米·月+100元/户·月）的标准交纳了2016年11月至2017年1月的物业管理费共2025.9元。因两被告一次性交纳了3个月的物业管理费，故佛山市三水高富地产开发有限公司代其交纳了2017年2月的物业管理费。
另查明，原告通过银行从两被告授权扣费的账户上扣划了两被告2017年3月的物业管理费。2018年1月16日，涉案房屋完成了不动产登记手续，不动产权证号是粤（2018）佛三不动产权第0003092号。2018年1月19日，两被告从原告处取回涉案房屋入户大门钥匙A钥匙1条及阳台铝门钥匙3条，并发现三楼天顶漏水未解决等问题。御江南国际社区至今未成立业主委员会。现两被告拖欠2017年4月至2017年9月的物业管理费4051.8元（675.3元/月×6个月）及2017年2月25日至2017年8月25日的公摊电费31.4元。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，主要争议焦点是被告许名东、李小丹是否已接收了涉案房屋。
两被告辩称其至今未收到入户大门B钥匙，直到2018年1月19日才收到三楼阳台铝门钥匙，涉案房屋仍未完成验收，开发商佛山市三水高富地产开发有限公司的交付义务仍未履行完毕。但因被告李小丹于2016年10月31日签名确认的《御江南国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》载明已签收了入户大门钥匙A钥匙2条、B钥匙5条，阳台铝门钥匙3条等，在原告否认两被告将入户大门B钥匙退回的情况下，两被告亦未能举证证明入户大门B钥匙已退回这一事实。而且原告与两被告均确认有问题的是三楼阳台铝门钥匙，在入户大门B钥匙不存在问题的情况下，将其退回且未像托管入户大门A钥匙那样明确予以记载，并不合常理，故两被告辩称其至今未收到入户大门B钥匙，本院不予采纳。根据2016年10月31日的《御江南国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》，两被告不仅签收了涉案房屋的多条钥匙，还收取了业户手册1本，装修手册1本，住宅使用说明书、住宅质量保证书、白蚁防治质量保证说明1本等，虽然当天发现涉案房屋存在三楼阳台铝门钥匙不对、三楼主人房推拉窗两边下方关不紧（漏风）以及首层花园推拉门左下方有白蚁三个问题，但两被告至今未能举证证明上述三个问题的存在足以否定涉案房屋达到交付条件这一事实，亦未就涉案房屋是否达到交付条件提起诉讼，而且涉案房屋已于2018年1月16日完成了不动产登记手续，故两被告辩称涉案房屋仍未完成验收，本院不予采纳。综上，本院认为两被告于2016年10月31日已接收了涉案房屋。
两被告辩称原告要求其先签订收楼的各种资料，再验收房屋，其行为违反了《中华人民共和国商品房屋验收标准》规定的“先验后收”原则，故2016年10月31日当天签订的《御江南国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》无效。因两被告并未证明《中华人民共和国商品房屋验收标准》的来源，而且该《御江南国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》是被告李小丹签名确认的，其亦确认签订该表后收取了相应的钥匙和资料才去看房，故两被告辩称该表无效，本院不予采纳。
两被告辩称原告只收费、不服务，其与原告签订的《前期物业服务协议》无效，但并未提供证据予以证实，故对两被告该辩解，本院不予采纳。本院认为原告与两被告签订的《前期物业服务协议》是合同双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据该协议，两被告应从接收涉案房屋之日即2016年10月31日起交纳物业管理费。两被告辩称其交纳物业管理费的时间应至少从2018年1月19日起计算，主张原告将前期已收取的物业管理费2701.2元退还两被告并赔偿相应的利息，本院均不予采纳。
若两被告认为原告应退出对御江南国际社区的管理并将已收取的物业管理费退回业主；认为涉案房屋存在质量问题；认为开发商应支付逾期交房违约金；认为原告非法占有其房屋，要求原告停止非法侵害并赔偿合理损失；要求开发商和原告赔偿其精神损失、提供房屋验收委托协议等，其均可依法另行主张，本案不宜一并处理。
原告向两被告提供了基本的物业管理服务，两被告理应从接收涉案房屋之日起向原告支付物业管理费等相关费用。现两被告未依约按时交纳相应的费用，已经构成违约，原告诉请其支付尚欠的2017年4月至2017年9月的物业管理费4051.8元、2017年2月25日至2017年8月25日的公摊电费31.4元，合法有理，本院予以支持。基于两被告的违约行为，原告诉请其支付违约金，合理有据，本院亦予以支持。但因两被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为两被告拖欠物业管理费所产生的资金占用损失即利息损失，故以中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算违约金的标准较为合理。对原告主张的超出部分，本院不予支持。因《前期物业服务协议》约定每次收缴物业管理服务费的时间为每月10日前，现原告主张每月欠费应支付的违约金以每月应交纳的物业管理费675.3元为基数，分别从各次月1日起计算，合理有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
一、被告许名东、李小丹应于本判决生效之日起十日内共同向原告佛山市三水普华美居物业管理有限公司支付2017年4月至2017年9月的物业管理费4051.8元及违约金（每月欠费应支付的违约金以每月应交纳的物业管理费675.3元为基数，分别从各次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。
二、被告许名东、李小丹应于本判决生效之日起十日内共同向原告佛山市三水普华美居物业管理有限公司支付2017年2月25日至2017年8月25日的公摊电费31.4元。
三、驳回原告佛山市三水普华美居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即25元，由被告许名东、李小丹共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陆兰欢
二〇一八年二月十一日
书记员 陆 珊