河南省焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0802民初249号
原告：焦作市解放区人民政府王褚街道办事处东于村村民委员会，住所地：焦作市解放区人民路中央翰底售楼部。
法定代表人：王爱民，主任。
委托诉讼代理人：王猎守，河南正乾坤律师事务所律师。
被告：河南金博实业有限公司，住所地：焦作市解放区河嘉路中段西侧。
法定代表人：苏桃香，董事长。
委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所实习律师。
原告焦作市解放区人民政府王褚街道办事处东于村村民委员会（以下简称为东于村村委会）与被告河南金博实业有限公司（以下简称为金博实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东于村村委会的委托诉讼代理人王猎守，被告金博实业公司的委托诉讼代理人彭松、张松云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东于村村委会向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告房租损失360万元；2.被告承担逾期交房违约金240万元；3.被告立即退还原告预付款225万元，并支付利息101.25万元；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回了要求被告支付房租损失360万元及返还预付款225元的诉讼请求。事实与理由：2012年5月28日，原、被告签订合同，约定2014年12月被告无偿交付原告商业用房2000平方米。如逾期每超过一个月，被告支付原告罚金10万元。现距离约定交房时间已过近两年，被告一直拒绝按合同约定交房，造成原告房租损失360万元，且按合同约定应承担逾期罚金240万元。同时合同约定，被告借原告225万元作为预付款冲抵3000平方米低价购房款，但现在房屋也未能交付，故原告诉至法院。被告金博实业公司辩称，被告不存在违约，双方所签协议是以土地性质变更为商住用地为前提，现土地性质并未变更，被告尚不负有履行合同及其他约定的义务。原、被告之间确实存在225万元的债权债务关系，但双方并未约定利息。原告主张房租损失缺乏依据，不应支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，被告不存在违约行为，不应支付违约金，且原告要求的违约金过高，请求法院调整。原告所主张的部分违约金及损失已超过诉讼时效，法院不应支持。
原告东于村村委会为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：协议书1份，财务往来账的处理协议1份（含应付已付款明细表），证明原、被告之间签订协议，约定被告应在2014年12月份将房屋交付给原告，但被告未交付，每月应承担罚金10万元，被告未交房造成原告房租损失360万元。同时证明原告已将225万元房屋预付款交付给被告，但被告至今未交付房屋，要求被告支付225万元预付款的利息101.25万元。
被告金博实业公司对原告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据真实性无异议，但被告不存在违约，原告主张的违约金过高，且双方没有约定利息，原告主张房租损失没有法律依据。根据原告明确的诉讼请求，不要求被告返还预付款225万元，故也不存在相关利息损失问题。本案所涉开发项目并未变更为商住用地，被告也已与国土局解除了协议，原告提交的证据不能支持主张。
被告金博实业公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：土地证1份、焦作市解放区人民法院（2016）豫0802民初2150号民事判决书1份，证明原、被告双方所约定的土地性质仍为商服用地，未变更为商住用地，双方于2012年5月28日签订的协议书已不具备履行条件。
原告东于村村委会对被告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据真实性无异议，对证明指向有异议。该土地性质变更与否与原告无关，原告只是负责配合。双方于2012年5月28日签订的协议书第4条明确约定了交房时间，导致房屋至今无法交付与原告无关。
本院对当事人提交的证据认定如下:原告提交的证据，被告金博实业公司对其真实性无异议，能够证明原、被告双方签订协议的情况，本院对真实性予以采信。被告提交的证据，原告对其真实性无异议，能够证明案涉土地目前的性质仍为商服用地，未能变更为商住用地的情况，本院对其真实性予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月16日，原告东于村村委会（乙方）与河南金博电缆有限公司（甲方）签订《关于双方财务往来账的处理协议》，双方认可甲方应付乙方款项余额为225万元；2012年5月28日，原告东于村村委会（乙方）与河南金博电缆有限公司（甲方）签订《协议书》，约定：乙方同意积极配合甲方将目前所用商业出让用地14148.8平方米（约21.22亩）变更为商住用地；甲方同意将拟开发的位于政二街东侧的2000平方米商业用房（1-4层）无偿交付给乙方，以顶抵乙方出让本宗地的全部补偿金；甲方同意另外以建筑成本2335元/平方米的优惠价将上述同位置的3000平方米商业用房（1-4层）出售给乙方；上述商业用房的交房标准与甲方对外销售一样，交付乙方的时间为2014年12月。如逾期每超过一个月，甲方应向乙方支付罚金10万元；自本协议签订之日后，甲方欠乙方的全部借款及利息余额共计225万元作为乙方预付款一次性冲抵完毕。在甲方主体工程完工时乙方再付275万元，交房后再付200万元，土地证、房产证办好后余款一次付清；乙方承诺在协议签订后积极配合甲方办理相关土地变更及开发手续，并为甲方创造良好的施工环境；本协议生效之日起，双方于1996年9月20日签订的协议书失效。
另查明，2007年7月9日，市国土资源局（出让人）与（××）河南金博电缆有限公司（以下简称为金博电缆公司）签订土地出让合同，将位于解放区丰收路北侧、政二街东侧，宗地面积为14148.8平方米土地出让给金博电缆公司，出让宗地的用途为商服用地。2012年12月17日，金博电缆公司取得了编号为焦国用（2012）第04440号土地使用权证书。后应金博电缆公司办理土地用途变更的申请，2015年7月3日，焦作市人民政府做出焦政土（2015）53号批准文件，批准同意将金博电缆公司拥有的焦国有（2012）第04440号土地证项下土地使用权用途变更为商业、住宅，其中地块一面积为7938.8平方米，用途为商业；地块二面积为6210平方米，用途为住宅。2015年7月16日，市国土资源局依据政府的批准文件，作为出让人与金博电缆公司（××）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：本合同项下出让宗地编号为焦土供协2015-JBDL-01，宗地总面积为14148.8平方米，其中出让宗地面积为14148.8平方米；本合同项下宗地坐落于解放区丰收路与××交叉口东北角；出让宗地的用途，其中地块一为商业用地，面积为0.793880公顷，用地出让年限截止至2047年7月9日；地块二为中低价位、中小套型普通商品住房用地，面积为0.6210公顷，用地出让年限截止至2084年9月23日；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币伍仟肆佰陆拾肆万肆仟叁佰元，每平方米为3862.11元。本合同签订之日起30日内，××一次性付清国有建设用地使用权出让价款。××应当按照合同的约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，××不能支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，××无权要求返还定金，出让人并可请求××赔偿损失。合同签订后，金博电缆公司未按合同约定期限支付土地出让价款，并向本院提起诉讼，称其不具备房地产开发的资质和能力，在缺乏合作方的情况下，无法继续该项目的投资建设。并要求解除其与焦作市国土资源局于2015年7月16日签订的《国有建设用地使用权出让合同》。在该案审理过程中，焦作市国土资源局提起反诉，要求解除双方于2015年7月16日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，并要求金博电缆公司退还土地使用权及支付违约金。本院经审理，于2016年11月26日作出(2016)豫0802民初2150号民事判决书，认为金博电缆公司未按约定支付国有建设用地使用权出让价款，焦作市国土资源局要求解除合同的主张成立，判决解除金博电缆公司与焦作市国土资源局于2015年7月16日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，由金博电缆公司支付焦作市国土资源局违约金，驳回了焦作市国土资源局要求金博电缆公司退还土地使用权的反诉请求。该民事判决书已于2016年12月20日发生法律效力。至今，焦国用（2012）第04440号土地的使用权人仍为金博电缆公司，但土地用途未作变更，仍为商服用地，也未作建设开发。
金博电缆公司于2015年12月9日变更为河南金博实业有限公司。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告（乙方）与金博电缆公司（甲方）签订《协议书》，约定乙方配合甲方将案涉土地变更为商住用地，甲方无偿交付乙方2000平方米商业用房，另以建筑成本2335元/平方米将同位置的3000平方米商业用房出售给乙方，并约定交房时间为2014年12月，每逾期一个月应向乙方支付罚金10万元。同时约定，自该协议签订之日后，甲方欠乙方的全部借款及利息余额共计225万元作为乙方预付款一次性冲抵完毕。在甲方主体工程完工时乙方再付275万元，交房后再付200万元，土地证、房产证办好后余款一次付清。但因金博电缆公司未按约定支付国有建设用地使用权出让价款，导致案涉土地的用途未作变更，土地也未能建设开发，约定交付的房屋至今未能建设，金博电缆公司的行为已经构成违约，应对原告承担相应的违约责任。因金博电缆公司已于2015年12月9日变更为河南金博实业有限公司，即本案被告，故原告要求被告承担违约责任的请求依法成立，应予以支持。双方在合同中约定交房时间为2014年12月，每逾期交房一个月应支付罚金10万元，该约定是双方对逾期交房违约责任的约定，是双方的真实意思表示，并不违反法律规定。本院于2016年11月26日作出的(2016)豫0802民初2150号民事判决，判决解除金博电缆公司与焦作市国土资源局于2015年7月16日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，至此，案涉土地用途没有变更，被告也未对案涉土地进行开发建设，本案原、被告签订的《协议书》事实上不能履行。故逾期交房违约金应从2015年1月开始按每月10万元计算至2016年11月，共计230万元，对原告主张逾期交房违约金超过部分，本院不予支持；原、被告双方于2012年5月28日签订《协议书》约定用被告欠原告的225元冲抵预付款，但被告未按约定交付房屋，故原告要求被告支付该225万元预付款的利息的主张符合法律规定，双方对利息标准并未约定，故该利息应以225万元为基数按年利率6%的标准从2012年5月28日起开始计算。原告主张利息按月利率1%的标准计算，但其未能提交相关证据，故对原告主张利息过高部分，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告河南金博实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市解放区人民政府王褚街道办事处东于村村民委员会违约金230万元；
二、被告河南金博实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市解放区人民政府王褚街道办事处东于村村民委员会225万元的利息，利息以225万元为基数按年利率6%的标准从2012年5月28日起开始计算至本判决确定的支付款项之日止；
三、驳回原告焦作市解放区人民政府王褚街道办事处东于村村民委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费34100元，由被告河南金博实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 周荣应
审判员 李 艳
审判员 秦立群
二〇一七年五月十七日
书记员 侯明杰