湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴苏民初字第775号
原告郴州某某房地产开发有限公司，。
法定代表人侯某某，系该公司总经理。
委托代理人廖强新，湖南星河律师事务所律师。
被告彭某某，男，汉族。
委托代理人王当正，湖南民浩律师事务所律师。
第三人郴州市某某商业有限公司。
法定代表人陈某某，系该公司董事长。
原告郴州某某房地产开发有限公司（以下简称：某某房地产公司）与被告彭某某，第三人郴州市某某商业有限公司（以下简称某某商业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告某某房地产公司委托代理人廖强新、被告彭某某的委托代理人王当正，第三人某某商业公司的法定代表人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月12日，被告彭某某与谢某某承租原告所有的位于湖南省郴州市青年大道某某项目裙楼房产，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：被告承租原告所有的位于湖南省郴州市青年大道某某项目裙楼，共计建筑面积约2600㎡；租赁期共10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止；并约定双方如有违约造成合同解除的，违约方应赔偿守约方违约金300万整。合同还约定，租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同收回房屋：1、被告非因法律、法规及本合同规定的情况，中途退租；2、被告擅自改变出租物业用途；3、未经原告同意擅自转租、转让……，被告拖欠租金、管理费或其它应缴费达到三十天。
合同签订后，被告彭某某及谢某某开始筹办某某超市。由于经营需要，被告彭某某及谢某某解除超市股份合作关系，由被告彭某某自主经营，谢某某退出了某某超市的合作经营。2014年11月17日，原、被告及谢某某签订了《租赁合同补充协议》，谢某某退出某某超市的经营，租赁合同由被告彭某某按照原合同继续履行。2014年12月26日，被告彭某某与何某某共同出资成立了某某商业有限公司，开始合股经营某某超市。2015年3月10日，被告彭某某再次向原告申请，要求将租赁合同的承租方变更为某某商业公司，但未获得原告同意。经了解，被告彭某某在2015年2月27日就将其在第三人名下的股份全部退了出来，现已不再是第三人名下的股东。被告彭某某的股份全部退出，实际上是将承租原告的房产在未经过原告同意的情况下，变相转租给了第三人。被告彭某某这一行为，违反了《租赁合同》的约定，已经构成违约。根据双方签订的《租赁合同》的约定，原告有权解除与被告彭某某签订的《租赁合同》。
另外被告彭某某自合股经营某某超市装修以来就一直拖欠水电费。期间原告多次向被告彭某某催讨水电费，被告彭某某一年拖欠未付，截止2015年4月30日，被告彭某某共计拖欠原告水电费121149元。2015年4月底，某某超市由于经营不善，拖欠了供货商的巨额货款和员工的工资，造成供货商和员工将超市的商品全部搬空，某某超市被迫关门停止营业，众多供货商、员工纷纷向市政府反映情况，要求维权。某某超市现已无法营业。被告彭某某也向原告明确表示，他已经不是某某超市的股东，不会再承担心连边超市的任何责任。现在原告与被告彭某某签订的《租赁合同》已经无法履行，合同目的也无法实现。请求法院依法判令：1、解除原告与被告彭某某于2014年7月12日签订的《租赁合同》。2、被告彭某某和第三人将承租的房产立即返还给原告。3、被告彭某某向原告交纳的履约保证金300000元抵作违约金不再退还给被告彭某某。4、被告彭某某和第三人共同支付原告水电费121149元。5、被告及第三人共同赔偿原告经济损失1000000元。6、本案诉讼费、保全费由被告及第三人共同承担。
被告辩称：一、原告不切实履行双方签订的租赁合同，并严重违约，按照双方签订的租赁合同、及合同附件约定，原告应当将出租的房屋通过消防部门对楼房土建的第一次消防验收合格，并取得合格证明文件。原告才能将出租的房屋交付给被告使用，但是，原告的楼房至现在还没有通过消防部门对楼房土建的第一次消防验收，未取得合格证明文件。二、按照双方签订的合同约定，原告应当在2014年9月1日交付出租房屋，但原告的楼房土建工程还没有扫尾验收的开发情况下，于2014年10月31日就通知被告，决定第二天交房屋给被告。被告本可以不接收房屋。但是原告欺骗其已经与消防部门协商好，同意被告进场装修，并要被告提供装修图纸给原告，由原告连同自己土建第一次消防报建材料一并报送消防部门审批验收。被告要求按照原告的要求，将装修的图纸及二次消防设施的图纸交给原告去消防部门审批。之后，被告对出租房屋进行了3个多月的装修，于2015年2月8日某某超市试营业。不久，消防部门的执法人员就到超市，称消防未验收不能开业。原告称他们会找消防部门去讲好。但是等被告的超市正式开业后，2015年4月1日，消防部门的执法人员就到超市，询问了负责人何某1、陈某某并作笔录。4月17日下达了处罚决定书，并强令停止房屋使用。超市被迫停止营业。造成被告经济损失400多万元。综上，导致出租房屋今天无法使用，造成被告的损失严重，完全责任在原告，要求法院驳回原告诉请。
第三人陈述，诉争的房屋实际是第三人在用；在营业没多久，相关部门检查时就说消防不过关，勒令停止营业；原告发出通知要第三人装修的时候，是说第一次消防检查已经过关。
原告提交如下证据：
证据1：原告营业执照及组织机构代码证，拟证明郴州某某房地产开发有限公司具有合法主体资格。
证据2：被告身份证复印件，拟证明被告的身份情况。
证据3：第三人郴州市某某商业有限公司营业执照，拟证明第三人的合法主体资格。
证据4：租赁合同，拟证明原被告与第三人的租赁合同关系及第三人实际使用原告房屋的事实。
证据5：品牌使用合同书，拟证明被告使用原告的房屋经营心连心连锁店的事实。
证据6：变更租赁合同主体申请书及租赁合同补充协议，拟证明被告彭某某租用原告房产经营某某超市的事实。
证据7：郴州市某某商业有限公司的股东决议，拟证明被告租用原告房产创办郴州市某某商业有限公司经营某某超市的事实。
证据8：被告彭某某2015年3月10日的申请，拟证明郴州市某某商业有限公司实际使用原告房屋的事实。
证据9：水电费催缴函，拟证明被告及第三人欠原告水电费共计121149元的事实。
证据10：照片及工作联系函，拟证明两被告已完全无能力履行租赁合同已构成根本违约的事实。
被告对原告证据的质证意见：对证据1没有异议；对证据2没有异议；对证据3没有异议；对证据4，没有异议；对证据5，没有异议；对证据6没有异议；对证据7，真实性没有异议，但是这个与本案无关；证据8，真实性没有异议，但是；对证据9，催缴函被告没有收到，真实性有异议；对证据10，工作联系函被告没有收到，真实性有异议，对其中的照片，可以证明房屋的土建还没有搞好。
第三人对原告证据的质证意见：对证据1-8没有异议；对证据9、10有异议，第三人在营业过程中，从来没有收到过水电缴费函，是其停业之后原告才告诉第三人的，照片不能证明第三人没有履行能力，其收到消防部门停业整顿，供应商以为其经营不下去了，就发生了哄抢，并不是因为没有履行能力。
被告提交如下证据：
证据1：行政处罚决定书，消防部门对位于郴州市苏仙区青年大道某某栋裙楼二楼的房屋进行了检查，并进行了处罚，拟证明原告的租赁给被告的房屋没有搞消防验收，致使被告开业几个月就停业了。
证据2：原告下达的交付通知，拟证明根据合同房屋应10月份交付的改为2014年11月1号交付，原告告诉被告，其已与消防部门打好了招呼，被告可以装修。
原告对被告证据的质证意见：证据1，对被告的行政处罚决定不能证明原告的消防设施没有合格，只能证明被告的消防设施没有合格，此份证据与本案没有关联性；对证据2，真实性没有异议，交付通知说的是事实。
第三人对被告证据的质证意见：消防这方面一直是我在跟，我们向消防部门报检的时候，消防部门是说第一次消防没有过关。
经审理查明，2014年7月12日，原告某某房地产公司作为甲方与乙方即被告彭某某，谢某某签订《租赁合同》，承租原告所属的物业位于湖南省郴州市青年大道某某项目某某栋裙楼，共计建筑面积约2660㎡；租赁期共10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止，租金按22元／月／平方米计算，免租24个月。乙方承租甲方物业采取自营、联营、合资、合作、场内局部转租等合法方式经营管理，经营业态为超市，用于经营某某超市。原告必须于2014年9月1日前将约定的物业合同约定的物业交付乙方。合同约定的被告违约责任：1、被告非因法律、法规及本合同规定的情况，中途退租。2、被告擅自改变出租物业的用途。3、被告未经原告书面许可将承租物业转租或转包他人或以任何形式将承租物业交付他人使用。5、被告拖欠租金、管理费或其它应缴费用达到三十天。6、如被告违约，原告有权解除合同，原告没收被告交纳的履约保证金，被告应向原告支付违约金3000000元，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应赔偿原告的全部损失。……履约保证金：被告应在本合同签定后七日内向原告交纳租赁履约保证金30万元。被告依约履行本合同完毕，此保证金在本合同终止或解除之日由原告不计息全额退还被告。水电费：被告单独立户，由被告直接向管理部门交费，可由原告为被告安装水、电表，被告直接向自来水公司和电力部门交纳水电费。房产交付：交付租赁物业时原告应提供房产一次消防验收合格证（以不影响乙方进场装修为原则），二次消防验收由乙方报建报批，并由双方代表现场检查后，共同签署“移交确认书”予以确认，确认书签署之日视为房产正式交付之日。水电费：乙方单独立户，由乙方直接向主管部门交费，可由甲方为乙方安装水、电表，乙方直接向自来水公司和电力部门交纳水电费。
2014年11月1日，原告将出租房屋交付被告。2014年11月17日，原告与被告、谢某某签订了《租赁合同补充协议》，协议约定：1、谢某某退出2014年7月12日由原、被告及谢某某签订《租赁合同》，不再作为承租人，也不再履行《租赁合同》约定权利与义务，原、被告同意谢某某退出该合同。2、谢某某退出后，2014年7月12日签订的《租赁合同》由原、被告继续按原《租赁合同》约定履行。3、本协议签订后，因履行《租赁合同》而产生的债权债务均由原、被告承担，与谢某某无关。2014年12月26日，被告彭某某与何某某作为股东出资成立了某某商业公司，法定代表人为陈某某。第三人某某商业公司用被告承租的原告某某项目裙楼用于经营某某超市。2015年3月10日，被告彭某某向原告提出申请，要求将租赁合同的承租方变更为第三人某某商业公司，但原、被告、第三人未签订新的租赁合同。2015年4月17日，郴州市苏仙区公安消防大队向某某商业公司作出苏公（消）行罚决字（2015）第0013号行政处罚决定书，该大队对某某商业公司进行监督检查，发现该公司未经消防设计审核擅自施工、未经消防验收擅自投入使用、未经营业前消防安全检查擅自投入使用，违反法律规定，决定给予某某商业公司责令停止使用并处罚9万元。原告出租给被告的某某项目裙楼尚未取得消防合格证，第三人经营的某某超市于2015年2月28日营业，2015年4月28日停止营业。2015年4月28日，郴州郴建集团某某物业服务有限公司向被告彭某某的水电费催缴函载明，某某超市从装修至2015年4月份共欠水电费121149元。诉讼过程中，被告、第三人同意解除与原告签订的租赁合同。
本院认为，原、被告、第三人均同意解除租赁合同，故原告要求解除租赁合同的诉请本院予以支持。本案争议焦点系被告、第三人应否赔偿原告损失及承担违约金。2014年7月12日，原告某某房地产公司与被告彭某某，谢某某签订《租赁合同》。2014年11月17日，原告与被告、谢某某又签订了《租赁合同补充协议》，约定谢某某退出某某超市的经营，租赁合同由被告彭某某按照原合同继续履行。故本案出租方为原告，承租方为被告，被告彭某某作为股东出资成立了某某商业公司，但被告彭某某与第三人某某商业公司之间并没有签订租赁合同，不存在转租行为。按照双方签订的租赁合同约定，原告应将出租房屋通过消防部门验收合格，并取得合格证明文件才能将出租的房屋交付给被告使用，原告建设的房屋系《中华人民共和国消防法》规定必须经过公安消防部门验收尚能使用，但该租赁楼房至今没有通过消防验收，原、被告就该房屋签订的租赁合同，违反了《中华人民共同国合同法》第五十二条第五项的规定，应属无效合同。原告因合同取得被告交纳的履约保证金予以返还，故原告诉请要求被告彭某某交纳的履约保证金300000元抵作违约金，本院不予支持。原告主张赔偿经济损失1000000元无事实依据，本院不予支持。原告提交的水电费催缴函的催收人系郴州郴建集团某某物业服务有限公司，原告以此主张被告拖欠水电费主体不符，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定，判决如下：
一、解除原告郴州某某房地产开发有限公司与被告彭某某于2014年7月12日签订的《租赁合同》。
二、被告彭某某、第三人郴州市某某商业有限公司在本判决生效后一个月内将其使用的位于湖南省郴州市青年大道某某项目裙楼归还给原告郴州某某房地产开发有限公司。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
本案案件受理费17850元，由原告郴州某某房地产开发有限公司承担10000元，被告彭某某承担7850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
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审 判 长 胡红锋
人民陪审员 张莲英
人民陪审员 曹 志
二〇一五年十一月四日
书 记 员 雷露萍