重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第01172号
上诉人（原审被告）陈晓玲，住重庆市江北区。
上诉人（原审被告）朱世明，住重庆市江北区。
被上诉人（原审原告）重庆南方物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子科园四路195号。
法定代表人冉娅玲，董事长。
委托代理人钟燕，该公司职工。
上诉人陈晓玲、朱世明与被上诉人重庆南方物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年11月17日作出（2014）江法民初字第08932号民事判决，上诉人陈晓玲、朱世明对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年3月9日进行了询问，上诉人陈晓玲、朱世明、被上诉人重庆南方物业管理有限公司的委托代理人钟燕参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2002年2月25日，原告与重庆南方集团有限公司签订了一份《前期物业管理合同》，自南方上格林小区竣工交付起对该小区事实物业服务。合同约定：住宅由业主按房屋按建筑面积1.20元／月·平方米每月交纳当月物业管理费用，每月物业服务费当月月底交纳，逾期被告应承担日千分之三的违约金，但原告实际按照建筑面积1.00元／月·平方米每月收取。2010年6月7日，原告与南方上格林小区业主委员会签订了《南方上格林物业服务合同》，约定2010年6月1日起至2013年6月1日为被告居住的南方上格林小区提供物业管理服务，该合同在南方上格林业主委员会与其他选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。合同约定：自2010年6月1日起，被告所属住宅由业主按房屋建筑面积1.40元／月·平方米每月交纳当月物业服务费用，每月物业服务费用于当月5至15日交纳，逾期则承担日千分之三的违约金，但原告在2012年12月31日之前实际按照建筑面积1.00元／月·平方米每月收取，从2013年1月1日起按建筑面积1.20元／月·平方米每月收取。自2002年2月起，重庆南方物业管理有限公司为被告居住的南方上格林小区提供物业服务。被告系江北区南方上格林小区20号附6号4-2号房屋的业主，房屋建筑面积为145.64平方米，其于2008年4月对其房屋装修入住，但未交纳2008年5月1日至2013年12月31日的物业服务费，2014年10月1日，被告交纳了其拖欠的2014年1月1日至2014年9月30日的物业服务费。2012年9月3日，被告曾因家中被盗向重庆市江北区公安分局五里店派出所报案。2013年3月，原告向被告发出律师函，要求其交纳拖欠的物业服务费。2014年9月26日，原告向一审法院提起诉讼，要求被告履行交纳物业服务费及违约金。
原告重庆南方物业管理有限公司诉称，2002年2月25日，原告与重庆南方集团有限公司签订了一份《前期物业管理合同》，自南方上格林小区竣工交付起对该小区实施物业服务。2010年6月7日，原告与南方上格林小区业主委员会签订了《南方上格林物业服务合同》，约定2010年6月1日起至2013年6月1日为被告居住的南方上格林小区提供物业管理服务，该合同在南方上格林业主委员会与其他选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。该《前期物业管理合同》约定，住宅由业主按房屋建筑面积1.20元／月·平方米每月交纳当月物业管理费用，但原告实际按照建筑面积1.00元／月·平方米每月收取，每月物业服务费当月月底交纳，逾期被告应承担日千分之三的违约金。《南方上格林物业服务合同》约定，自2010年6月1日起，被告所属住宅由业主按房屋按建筑面积1.40元／月·平方米每月交纳当月物业服务费用，但原告在2012年12月31日之前实际按照建筑面积1.00元／月·平方米每月收取，从2013年1月1日起按建筑面积1.20元／月·平方米每月收取，每月物业服务费用于当月5至15日交纳，逾期则承担日千分之三的违约金。自该《前期物业管理合同》签订后，原告按约向被告提供了物业管理服务至今。但自2008年5月1日起，被告拒绝向原告交纳物业服务费，截止2013年12月31日，被告共计拖欠物业服务费10251.2元，其中2014年1月1日至2014年9月30日的物业服务费被告是2014年10月1日才交纳的。现请求判决被告支付原告2008年5月1日至2013年12月31日的物业服务费10251.2元；判决被告支付迟延交纳物业服务费的违约金至起诉之日止，其中2014年1月1日至2014年9月30日的物业服务费的违约金计算至2014年9月30日止，按拖欠的物业服务费每日千分之三计算，违约金计算时间为下月首日，共计为5000元；被告承担本案的诉讼费用。
被陈晓玲、朱世明答辩称，我认可欠交原告2008年5月1日至2013年12月31日物业服务费，2014年1月1日至2014年9月30日的物业服务费也是2014年10月1日交纳的，也认可原告所说的物业服务费标准。但我未交纳上述费用以及迟交2014年1月至9月的物业服务费是因为原告没有按照合同约定履行物业服务职责，小区环境质量下降，车位被封堵，垃圾到处都是，业主没有享受到应有的物业服务。在小区因被案外人侵害发起维权活动所得的4000000元赔偿款，原告也分配不均，至今我们都没有领取到。2012年9月的一个下午，我家被小偷撬门而入，被偷走60000余元的钱财物品，而原告无法提供小区进出人员名单与监控录像。鉴于今年原告的物业服务有所改善，被告补交了2014年1月1日至2014年9月30日的物业服务费。但之前拖欠的物业服务费被告认为不应再交纳，违约金也不予认可。另外，我也认为原告所要求的违约金标准过高，法院应该调减。故，请驳回原告的全部诉讼请求。
一审法院认为，原告作为南方上格林小区提供物业服务的物管企业，为被告提供了相关物业管理服务，履行了物管企业的主要管理义务，被告作为小区业主接受了原告的物业服务，应向原告支付相应的物业管理服务费。因原告陈述被告所属南方上格林小区的住宅物业服务费2008年5月1日至2012年12月1日按建筑面积1.00元／月·平方米收取，2013年1月1日起按建筑面积1.20元／月·平方米收取，被告对上述标准予以认可。故，被告应向原告支付的2008年5月1日至2013年12月31日物业服务费为1.00元／月·平方米×145.64平方米×56个月＋1.20元／月·平方米×145.64平方米×12个月＝10253.06元。对原告要求被告向其支付2008年5月1日至2013年12月31日的物业服务费10251.2元的诉讼请求，予以支持。关于被告辩称原告物业服务差、家中被盗以此拒交物业服务费的辩解意见，该院认为，被告不能充分举示证据予以证明原告进行物业服务存在重大瑕疵，亦不能举证证明其家中被盗与原告的物业服务存在直接因果关系，故对被告的上述辩解意见，不予采纳。关于被告辩称未领取到赔偿款的辩解意见，属另一法律关系，本案不予审理，被告可另行诉讼。
关于原告要求被告向其支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求，该院认为，被告无正当理由拒交2008年5月1日至2013年12月31日物业服务费以及逾期交纳2014年1月1日至2014年9月30日的物业服务费已构成违约，应当按照物业服务合同的约定承担逾期付款的违约金。但截止起诉之日2014年9月26日及2014年9月30日止，按照合同约定的日千分之三标准计算出的违约金明显过高，在没有证据显示因被告欠交此部分费用给原告造成额外重大损失的情况下，被告要求调减违约金数额符合法律规定。故，原告要求截止2014年9月26日的被告逾期交纳2008年5月1日至2013年12月31日物业服务费的违约金，以及截止2014年9月30日的被告逾期交纳2014年1月1日至2014年9月30日的违约金数额酌情判定为1000元；超过此数额的部分，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决：被告陈晓玲、朱世明于本判决生效之日起五日内支付原告重庆南方物业管理有限公司2008年5月1日至2013年12月31日的物业服务费10251.2元。被告陈晓玲、朱世明于本判决生效之日起五日内支付原告重庆南方物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金1000元。三、驳回原告重庆南方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取110元，由陈晓玲、朱世明负担。陈晓玲、朱世明负担的受理费已由重庆南方物业管理有限公司向一审法院预缴，陈晓玲、朱世明在履行前述义务时一并给付重庆南方物业管理有限公司。
宣判后，陈晓玲、朱世明不服一审判决，向本院上诉，上诉称：我从2008年5月至2013年12月期间未支付物业服务费，是由于重庆南方物业管理有限公司提供的物业服务存在严重缺陷，小区环境恶化、门岗不作为、外来人员随意进出、围墙严重毁损、盗案频发、整个小区毫无安全保障，并非我无正当理由拒交物业服务费。请求撤销一审判决，改判：1、重庆南方物业管理有限公司免收我2008年5月至2013年12月的物业服务费及违约金；2、重庆南方物业管理有限公司赔偿我被盗的经济损失；3、重庆南方物业管理有限公司主动通知我领取应得的小区环境绿化损失补偿费。
被上诉人重庆南方物业管理有限公司答辩称：我公司履行了物业服务义务，陈晓玲、朱世明应当交纳物业服务费；陈晓玲、朱世明被盗损失与我公司无关，我公司不应承担责任；小区环境绿化损失补偿费系开发商支付，我公司也通知了陈晓玲、朱世明去领取。应当驳回上诉，维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对建设单位、物业服务企业、业主均有约束力。本案中，重庆南方物业管理有限公司与南方尚格林小区建设单位重庆南方集团有限公司于2002年2月25日签订的《前期物业管理合同》、重庆南方物业管理有限公司与该小区业主委员会于2010年6月7日签订的《南方上格林物业服务合同》合法有效，重庆南方物业管理有限公司按照合同约定对小区履行了物业服务义务，陈晓玲、朱世明作为业主，应当支付物业服务费。陈晓玲、朱世明称重庆南方物业管理有限公司物业服务存在严重缺陷，其所举证据不足以证明该待证事实，不予确认，对其以此为由认为不应收取物业服务费的意见，不予采纳。重庆南方物业管理有限公司要求陈晓玲、朱世明支付所欠的2008年5月1日至2013年12月31日的物业服务费10251.2元及逾期付款违约金的诉讼请求，予以支持。上诉人陈晓玲、朱世明要求重庆南方物业管理有限公司赔偿被盗损失，其在一审中未提出反诉，二审中调解无果，本案不予审理，可另行解决。陈晓玲、朱世明要求重庆南方物业管理有限公司通知领取小区环境绿化损失补偿款，属一另法律关系，本案不予审理。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人陈晓玲、朱世明的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220元，由上诉人陈晓玲、朱世明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 梁 麟