上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第732号
原告上海洋安物业管理有限公司。
法定代表人郑国强。
委托代理人李幕时，上海市毅石律师事务所律师。
委托代理人陈侃，上海市毅石律师事务所律师。
被告上海灵闪文化发展有限公司。
法定代表人郭云兵。
委托代理人胡轶之。
原告上海洋安物业管理有限公司（以下简称“洋安物业”）与被告上海灵闪文化发展有限公司（以下简称“灵闪公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2014年4月14日公开开庭进行了审理。原告洋安物业的委托代理人李慕时，被告灵闪公司的委托代理人胡轶之到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年9月26日公开开庭进行了审理。原告洋安物业的委托代理人李幕时到庭参加诉讼。被告灵闪公司经本院传票合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告洋安物业公司诉称，2011年1月14日，原告与案外人上海市大宁商业资产管理有限公司（以下简称“大宁公司”）签订《物业管理委托合同》，约定由原告对坐落在上海市闸北区万荣路XXX号房屋进行物业管理，直接向其中的承租户收取物业管理费、电费。2012年8月24日，被告与大宁公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告承租上海市万荣路XXX号31幢204、206、207单元房屋（以下简称“系争房屋”），租期自2012年9月3日起至2014年9月2日止，物业管理费每平方米每月人民币21元（以下币种均为人民币），即每月43，743.63元；租赁期内有关该房屋的水费、电费、煤气费等费用均由被告承担；被告未能按时支付租金、物业费、水电气费等费用的，每逾期一天按照应付金额的0.5%支付滞纳金，被告签收的《租户手册》也做相同的规定。然而，自2013年10月起，被告通过转账方式支付了10，000元的物业费后再未支付，从2013年12月26日起亦未再支付过电费，经原告多次催讨无果。现被告与大宁公司的《租赁合同》已于2014年2月21日解除。原告认为被告上述之行为违反了《租赁合同》、《租户手册》的相关规定，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付从2013年10月1日至2014年2月21日止的物业管理费197，782.24元，从2013年10月1日至2014年1月25日止的电费15，969.20元；2、请求判令被告支付上述款项的滞纳金，其中物业管理费以197，782.24元为本金，从2014年2月22日起至被告实际支付之日止，电费以15，969.20元，从2014年1月26日起至被告实际支付之日止，均按照日0.5%标准计算；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告灵闪公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告主体资格存在问题，被告方与原告之间不存在合同关系，原告没有权利向被告方主张物业管理费及电费；2、如果法院认定原告确有诉权，物业管理费应该计算至2013年12月25日，因为从该日开始被告公司就被迫封门；电费被告确有拖欠，亦应计至12月25日，且对于电费的用电量也存在质疑。
经审理查明，系争房屋所在上海市闸北区万荣路XXX号房屋由上海电气（集团）总公司租赁给大宁公司使用，并同意原告对此进行转租。
2011年1月14日，原告与大宁公司签订《物业管理委托合同》，约定大宁公司委托原告对上海市闸北区万荣路XXX号（总建筑面积为39088平方米）提供物业管理服务，管理期限为五年；物业管理费由原告按建筑面积每日每平方米0.5元直接向承租户和实际使用人或业主方按月收取，时间与租金收取的时间同步；委托管理范围内所产生的水、电、燃气费等费用，由原告负责代缴，并根据本地区标准及实际发生情况向承租户和实际使用人或业主方收取。
2012年8月24日，被告与大宁公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定大宁公司将系争房屋（租用面积2083.03平方米）出租给被告作商业使用；租期两年，免租期三个月；免租期内物业管理费及其他相关费用被告仍需按约支付，被告根据物业管理公司的书面通知要求，在规定的期限内将首期物业管理费及物业管理费保证金付至物业管理公司指定账户；租期内物业管理费按照租用面积每月每平方米21元，水费、电费、煤气费由被告承担，上述费用支付方式和时间以原告书面通知为准；如被告未能按照物业管理公司规定如期支付物业费、水、电煤气等任何费用的，每逾期一天按照应付金额的0.5%支付滞纳金。随后，原告将《大宁中心广场租户手册》交给被告。被告签署《承诺书》，表示收到并阅读了上述租户手册，愿意遵守该手册的条款。该手册中载明，物业管理费应于每月5日前缴纳，水电费应在向租户发出缴费通知单后的5个工作日内缴纳，租户如在到期日起15日内未能缴付应付款项，原告有权按每日累计欠费总额的0.5%收取滞纳金。
2013年11月22日，原告向被告发出催款函，载明，被告已拖欠2013年10月1日至2013年12月31日的物业管理费及2013年8月26日至2013年10月25日的水电费共计158，090.19元，希望被告在2013年11月29之前付清上述款项，否则，将于2013年11月30日停止提供相关物业管理服务。
2013年12月12日，被告向原告发出《关于延迟缴款的申请》，载明：由于被告公司追加投资资金到位迟延等问题，导致被告公司未能按时缴纳2013年10月1日至12月31日的物业费、2013年8月26日至9月25日的水电费以及2013年10月26日至11月25日的水电费共计154，962.39元，被告公司将于2013年12月31日支付2013年10月26日至11月25日水电费5，012.80元以及剩余水电费中的5，000元；2013年12月16日支付2013年8月26日至9月25日水电费余款13，718.70元以及剩余物业费中的10，000元；2013年12月23日支付2013年10月1日至12月31日物业费余款中的30，000元；2014年1月3日支付物业费余款91，230.89元；希望原告批准延迟缴款申请。之后，被告支付了2013年10月26日至11月25日水电费5，012.80元以及剩余水电费中的5，000元，支付2013年8月26日至9月25日水电费余款13，718.70元以及剩余物业费中的10，000元，其他的款项未予以支付。对于被告已经支付的款项，原告确认水电费被告已经支付至2013年11月25日，之后发生的水电费被告均未予以支付。
2014年1月17日，大宁公司以被告未按约支付租金为由诉至本院，要求解除与被告之间就系争房屋签订的《租赁合同》，被告支付拖欠的租金以及滞纳金、违约金，该案的案号为（2014）闸民三（民）初字第198号。本院经审理后认为被告在承租期间逾期支付租金的行为，已构成违约，大宁公司据此要求解除合同，并要求被告支付违约金、欠付租金及滞纳金的诉请均于法有据，可予支持。但鉴于大宁公司曾有对系争房屋进行锁门、张贴封条的行为，确在一定程度上对被告使用房屋及经营活动产生影响，故本院将酌情对大宁公司诉请中所主张的租金金额进行调整，并以此计算滞纳金。2014年6月12日，本院作出如下判决：解除大宁公司与被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；被告于判决生效之日起十五日内向大宁公司支付租金1，550，000元、滞纳金（以1，550，000元为基数，按照每天0.5%的标准计算，自2013年11月26日起计算至实际支付之日止）以及违约金481，527.1元。该判决现已生效。
2014年2月21日，大宁公司委托律师向被告发出解除租赁合同及要求被告支付拖欠的租金1，610，807.09元以及违约金等费用的律师函。被告确认收到上述函件。
审理中，原告表示因大宁公司系2014年2月21日向被告发出解除租赁合同的律师函，故原告方提供物业服务也至该日，2013年10月1日至2013年12月31日的物业管理费共计131，230.89元，其中被告已经支付了10，000元，2014年1月1日至1月31日的物业管理费为43，743.63元，2月1日至2月21日的物业管理费为32，807.72元；电费被告已经支付至2013年11月25日，之后未再予以支付，至于被告每月应缴纳的电费，均是根据原告开具的缴费通知书确认的，系争房屋相关电表共计11个，因用电量过大，电表读数与实际读数均有不同倍率，11个表于2013年11月25日的读数分别为1785、1764、261、967、207、774、19、2、138、660、6840、于2014年1月25日之时的读数分别为1954、1931、277、1000、216、798、20、2、158、895、7484。审理中，原告撤回要求被告支付拖欠的电费15，969.20元及由该电费产生的滞纳金的诉请，对此保留诉权。
以上事实，有原告提供的《物业管理服务合同》、《上海市房屋租赁合同》、受理通知书、律师函及邮寄凭证、申请、催款函、发票、《大宁中心广场租户手册》、《承诺书》，被告提供的照片等证据及当事人的陈述予以佐证。
本院认为，被告与大宁公司就系争房屋签订的房屋租赁合同及被告自身出具的有关签收租户手册等入户材料的《承诺书》对被告均具有法律约束力。被告认为系争房屋于2013年12月25日封门，但事实上被告未能提交已将系争房屋返还大宁公司之证据，因此，被告应按照约定如期向原告支付2013年10月1日起至2014年2月21止的物业管理费，若逾期不付应承担违约责任即滞纳金。原告自愿将滞纳金的起算日期定为2014年2月22日，并无不当，可予准许。对于滞纳金的计算标准，原告亦表示可由法院依法予以调整，故本院结合本案的实际情况，酌情将滞纳金的计算标准调整为每日万分之五。审理中，原告自愿撤回要求被告承担拖欠的电费及滞纳金之诉请，但保留诉权，系其对自身权利的处分，可予准许。被告经本院传票传唤拒不到庭，视为放弃自己的民事诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海灵闪文化发展有限公司应于本判决生效之日十日内给付原告上海洋安物业管理有限公司物业管理费197，782.24元；
二、被告上海灵闪文化发展有限公司应于本判决生效之日十日内给付原告上海洋安物业管理有限公司滞纳金（以197，782.24元为基数，按照每日万分之五的标准计算，自2014年2月22日起算至实际支付之日止）。
案件受理费4，356.30元（原告上海洋安物业管理有限公司已预缴），由原告上海洋安物业管理有限公司负担130.70元，被告上海灵闪文化发展有限公司负担4，255.60元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 吴晓婕
人民陪审员 吴妮娜
二〇一四年十月十日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。