宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第260号
原告（反诉被告）：杭州诺贝尔集团有限公司宁波销售分公司。
代表人：阮建龙。
委托代理人：钱华。
被告：林红峰。
被告：林龙海。
两被告共同委托代理人：俞峰。
被告（反诉原告）：邹宁江。
原告杭州诺贝尔集团有限公司宁波销售分公司为与被告林红峰、林龙海、邹宁江房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月17日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员龚媛媛适用简易程序审理，后因案情复杂，于2014年5月13日转为普通程序，组成合议庭审理。本案审理中，被告邹宁江提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案分别于2014年4月19日、6月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱华，被告林红峰、邹宁江两次庭审均到庭参加诉讼，被告林龙海第一次庭审到庭参加诉讼，被告林红峰、林龙海的委托代理人俞峰第二次庭审到庭参加诉讼。本案审理期间，原、被告申请庭外和解但未果。本案现已审理终结。
原告杭州诺贝尔集团有限公司宁波销售分公司起诉称：2011年10月22日，原告与三被告签订《仓库租赁合同》一份，约定三被告将其位于宁波市鄞州区邱隘镇渔金村铁路道口旁的仓库出租给原告使用，租赁面积为3750平方米，租赁期限自2011年11月15日至2015年11月14日，第一年房屋租金为742500元，第二年至第四年的房屋租金均为720000元／年，租金一年一付。合同签订后，原告于2011年10月31日向被告支付了第一年房屋租金742500元。原告租赁使用仓库六个月时，因仓库需要拆迁，原、被告解除了双方签订的租赁合同。2012年7月31日，原告与被告林红峰签订《关于渔金村仓库租金退还和补偿的协议书》一份，约定被告林红峰于2012年10月24日前退还原告租金340000元，赔偿原告切割车间停工补偿费15000元，仓库改造费129625元，搬迁破损费46442元。协议签订后，被告林红峰仅退还原告部分租金，剩余租金260000元至今未退还给原告，各项赔偿费亦至今未付。为此，请求判令：1、被告林红峰退还原告租金260000元并赔偿利息损失40950元（暂计算至2013年11月14日止，按银行同期贷款利率日万分之二点一计算，之后至付清之日止的利息另计）；2、被告林红峰、林龙海、邹宁江支付原告切割车间停工补偿费用15000元、仓库改造费129695元、搬迁瓷砖破损费46442元，合计191067元。诉讼过程中，原告进一步明确利息部分诉讼请求为判令被告林红峰赔偿原告利息损失（自2012年10月24日起计算至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
被告林红峰答辩称：根据双方所订《仓库租赁合同》的约定，被告林红峰已向原告支付承租保证金50000元，扣除该保证金后，被告林红峰只需退还原告租金210000元。对于原告所主张的利息损失及切割车间停工补偿费用15000元，均无异议。但是原告并未就其所主张的仓库改造费12965元及搬迁瓷砖破损费用46442元提供书面证据，原告就涉案仓库进行改造并未经被告同意，且原告与被告林红峰签订的协议明确约定仓库改造费、搬迁破损费等赔偿事宜待被告林红峰与案外人乐建宏、邱银龙赔偿事宜解决后再予处理，现被告林红峰与乐建宏的赔偿事宜尚处于诉讼阶段，原告主张上述费用条件不成就，请求法院驳回原告对被告林红峰的第2项诉讼请求。
被告林龙海答辩称：被告林龙海同意退还原告租金210000元。但涉案的《关于渔金村仓库租金退还和补偿的协议书》系原告与被告林红峰所签订，与被告林龙海无关，被告林龙海不予认可，请求法院驳回原告对被告林龙海的诉讼请求。
被告邹宁江答辩兼反诉称：2011年12月底，原告与被告邹宁江签订了房屋租赁合同，被告邹宁江将其向被告林红峰、林龙海承租的位于宁波市鄞州区邱隘镇渔金村的仓库转租给原告，租赁面积为1000平方米。合同签订后，被告邹宁江按约将仓库交付原告使用，但原告未按约向被告邹宁江支付租金，被告邹宁江仅收到租金68000元。2012年5月，涉案仓库被政府拆除。原告与被告林红峰于2012年7月31日签订的《关于渔金村仓库租金退还和补偿的协议书》，与被告邹宁江无关。综上，请求法院驳回原告对被告邹宁江的诉讼请求，并反诉请求判令原告支付被告邹宁江占有使用费25917元，赔偿损失4000元，合计29917元。诉讼过程中，被告邹宁江进一步明确损失诉讼请求为判令原告赔偿被告邹宁江损失（自2011年12月30日计算至判决确定的履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
原告杭州诺贝尔集团有限公司宁波销售分公司针对被告邹宁江的反诉答辩称：原告已经根据双方签订的《仓库租赁合同》履行了租金给付义务，被告邹宁江要求原告支付占有使用费并赔偿损失，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回被告邹宁江的反诉请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1.《仓库租赁合同》一份，用以证明原告与三被告之间存在房屋租赁合同关系以及双方就租赁房屋基本情况、租赁期限、租金及支付方式等内容进行明确约定的事实；
2.《渔金村仓库租金退还和补偿协议书》一份，用以证明被告林红峰代表被告林龙海、邹宁江承诺于2012年10月24日前退还原告租金260000元，并同意赔偿切割车间停工补偿费用15000元、仓库改造费129625元和搬迁破损费46442元的事实；
3.租金收据一份，用以证明原告于2011年10月31日向被告林红峰支付租金742500元的事实；
4.退还租金收据一份，用以证明被告林红峰于2012年12月27日向原告退还租金20000元的事实。
被告林红峰为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1.收据一份，用以证明被告林红峰向原告支付承租保证金50000元的事实；
2.《仓库租赁合同》一份、收条四份、转账凭据三份，用以证明涉案仓库系被告林红峰向案外人乐建宏租赁，被告林红峰已按约支付租金的事实；
3.行政处罚决定书一份（复印件），用以证明涉案仓库未办理相应用地手续，已被国土资源部门处罚，并强令拆除，被告林红峰并不存在任何过错的事实。
被告邹宁江为证据自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.《仓库租赁合同》两份，用以证明被告林红峰无权代表被告邹宁江与原告签订租赁合同及补偿协议的事实；
2.《租赁合同》和《仓库租赁合同》各一份，用以证明郑志良委托被告邹宁江于2011年9月10日与被告林红峰、林龙海签订《租赁合同》一份，被告林红峰、林龙海将涉案仓库中的1000平方米出租给郑志良，郑志良又于2011年9月12日将承租的1000平方米仓库转租给被告邹宁江的事实；
3.宁波银行个人转账凭证一份，用以证明被告邹宁江按约于2011年9月13日向被告林龙海支付租金140000元的事实；
4.银行存折一份，用以证明原告于2011年11月4日向被告邹宁江支付租金68000元的事实。
审理中，本院依职权对乐建宏调查并形成调查笔录一份，乐建宏陈述：其在宁波市鄞州区邱隘镇渔金村建造了仓库，并将该仓库出租给被告林红峰，该仓库并未办理建设工程规划许可证，亦未取得相关权证，且国土资源部门已作出行政处罚决定书，邱隘镇政府已于2012年6月强制拆除了该仓库，其与林红峰就相关赔偿事宜尚未协商解决完毕。
上述提交的证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对于原告提交的证据1，三被告均无异议，本院对该证据予以确认。对于原告提交的证据2，被告林红峰对真实性无异议，认为该协议明确约定仓库改造、搬迁破损等费用赔偿事宜待被告林红峰与乐建宏协商后再行处理，被告林龙海对真实性、合法性、关联性均有异议，被告邹宁江对关联性有异议，认为被告林红峰无权代表被告邹宁江签订补偿协议，本院对该证据的真实性予以确认。对于原告提交的证据3、4，被告林红峰、林龙海均无异议，被告邹宁江对关联性有异议，认为该款与被告邹宁江无关，本院对该证据予以确认。对于被告林红峰提交的证据1，原告及被告林龙海均无异议，被告邹宁江对关联性有异议，认为该证据与被告邹宁江无关，本院对该证据予以确认。对于被告林红峰提交的证据2，原告对真实性、关联性均有异议，被告林龙海无异议，被告邹宁江对真实性无异议。本院认为被告林红峰提交的该证据系原件，无明显瑕疵，且与乐建宏的陈述能相互印证，故本院对涉案仓库系被告林红峰向乐建宏承租的事实予以确认。对于被告林红峰提交的证据3，原告认为真实性、合法性应由法院核实，被告林龙海无异议，被告邹宁江对真实性无异议。经本院核实，国土资源部门确实因涉案仓库未办理相应的用地手续而作出行政处罚，本院结合该证据及乐建宏的陈述，对涉案仓库未办理建设工程规划许可证的事实予以确认。对于被告邹宁江提交的证据1，原告对其与被告林红峰签订的《仓库租赁合同》的真实性无异议，但对合法性、关联性均有异议，认为双方实际履行的租赁合同系原告与三被告签订的《仓库租赁合同》，被告林红峰无异议，被告林龙海仅对其签字的《仓库租赁合同》予以确认。本院认为被告邹宁江提交的两份《仓库租赁合同》内容一致，且上述两份合同均明确载明出租方为三被告，故本院仅对三被告均签字的《仓库租赁合同》予以确认。对于被告邹宁江提交的证据2，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，被告林红峰、林龙海均无异议。本院认为上述证据均为原件，无明显瑕疵，原告虽有异议但未提交反驳证据加以证明，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于被告邹宁江提交的证据3，原告对真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，认为与原告无关，被告林红峰、林龙海均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对于被告邹宁江提交的证据4，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，原告已按约支付第一年租金742500元，并未向被告邹宁江支付过租金，被告林红峰称不清楚，被告林龙海对真实性无异议，其通过银行转账退还被告邹宁江已付租金68000元，本院对被告林龙海于2011年11月4日通过银行转账给付被告邹宁江租金68000元的事实予以确认。对于本院依职权调取的证据，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为原、被告之间赔偿事宜不应以被告与乐建宏之间赔偿事宜处理完毕为前提，三被告均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2011年10月，原告与被告林红峰、林龙海、邹宁江签订《仓库租赁合同》一份，约定三被告将位于宁波市鄞州区邱隘镇渔金村铁路道口旁的3750平方米仓库出租给原告使用，租赁期限为4年，即自2011年11月15日起至2015年11月14日止，第一年租金为16.50元／平方米／月，计742500元，第2年至第4年租金为16元／平方米／月，计720000元／年，为确保仓库租赁额有效期，确保原告至少能在2年内承租，三被告支付原告承租保证金50000元，如非原告原因未满2年终止合同，承租保证金作为原告货物搬运费用赔偿给原告。合同签订后，原告于2011年10月31日向被告林红峰支付租金742500元，被告林红峰向原告出具收据一份。2012年7月31日，原告与被告林红峰签订《关于渔金村仓库租金退还和补偿的协议书》一份，约定应退还原告已交租金340000元（5.5个月），支付切割车间停工补偿费用15000元（1.5个月），共计355000元，扣除已退还租金60000元，剩余费用295000元由被告林红峰分三次付清，即于2012年8月24日前支付100000元，同年9月24日前支付100000元，余款于同年10月24日前付清，另外关于仓库改造、搬迁破损等费用补偿事宜，在被告林红峰与乐建宏、邱银龙赔偿事宜解决后，再行协商。协议签订后，被告林红峰仅于2012年12月27日退还原告租金20000元，剩余租金260000元至今未退还，其余款项亦未支付。
另查明，2011年9月10日，被告林红峰、林龙海与案外人郑志良就涉案仓库中1000平方米的租赁事宜签订《租赁合同》一份，约定租赁期限自2011年10月30日起至2016年10月29日止。同年9月12日，郑志良将承租的上述房屋转租给被告邹宁江。同年9月13日，被告邹宁江通过银行转账向被告林龙海支付租金140000元。同年11月4日，被告林龙海又通过银行转账向被告邹宁江支付款项68000元。
又查明，涉案仓库未取得建设工程规划许可证，且已于2012年6月初被强制拆除。被告林红峰于2011年12月30日向原告支付承租保证金50000元。
本院认为：三被告就未取得建设工程规划许可证的房屋与原告签订的《仓库租赁合同》无效。但原告与被告林红峰签订的《关于渔金村仓库租金退还和补偿的协议书》系双方真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据上述协议的约定，被告林红峰应于2012年10月24日前返还原告租金280000元并支付切割车间停工补偿费用15000元，但被告林红峰仅返还原告租金20000元，拖欠不付，显属无理。原告诉请要求被告林红峰返还租金260000元并支付切割车间停工补偿费用15000元，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告林红峰抗辩称其已付承租保证金50000元应直接抵扣返还租金，但上述协议并未就此进行约定，原告亦不予认可，故本院对被告林红峰上述抗辩意见不予采信。原告诉请要求被告林红峰自2012年10月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿利息损失，计算标准并无不当，但计算期限不当，本院调整为自2012年10月25日起计算。对于原告要求被告林龙海、邹宁江支付切割车间停工补偿费用15000元的诉讼请求，因双方并未就此达成协议，两被告亦不予认可，故原告该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于原告要求被告林红峰支付仓库改造费129625元、搬迁瓷砖破损费46442元的诉讼请求，因双方所订协议明确约定上述费用补偿事宜在被告林红峰与乐建宏、邱银龙赔偿事宜解决后，双方再行协商，而被告林红峰与乐建宏尚未就赔偿事宜解决完毕，故原告上述诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。原告可待被告林红峰与乐建宏解决赔偿事宜后，再行起诉主张权利。原告诉请要求被告林龙海、邹宁江支付仓库改造费129625元、搬迁瓷砖破损费46442元，依据不足，本院亦不予支持。被告邹宁江反诉诉请要求原告支付占有使用费25917元及逾期付款利息，因双方签订的《仓库租赁合同》并未明确约定原告需向被告邹宁江支付相应的租金，且现有证据表明自双方签订上述租赁合同后，被告邹宁江一直未向原告主张相应的租金，故原告向被告林红峰支付了涉案仓库第一年的全部租金，并无不当，被告邹宁江的上述反诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告林红峰限于本判决生效后十日内返还原告杭州诺贝尔集团有限公司宁波销售分公司租金260000元并支付逾期还款利息（以260000元为基数，自2012年10月25日起计算至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
二、被告林红峰限于本判决生效后十日内支付原告杭州诺贝尔集团有限公司宁波销售分公司切割车间停工补偿费15000元；
三、驳回原告杭州诺贝尔集团有限公司宁波销售分公司的其它诉讼请求；
四、驳回被告邹宁江的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8680元，由原告杭州诺贝尔集团有限公司宁波销售分公司负担2866元，被告林红峰负担5814元；反诉费274元，由被告邹宁江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 薛海蓉
代理审判员 龚媛媛
人民陪审员 王锡莉
二〇一四年八月八日
代书 记员 王夕雷