福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0212民初2924号
原告：陈辉煌，男，汉族，住福建省厦门市同安区。
被告：厦门佳家福房地产策划管理有限公司，住所地厦门市同安区新民镇文化活动中心综合楼一楼150号。组织机构代码证：70549155-9
法定代表人：叶启东，总经理。
被告：厦门市同安区新民镇乌涂社区居民委员会，住所地厦门市同安区新民镇乌涂社区。
法定代表人：徐芳艇，主任。
原告陈辉煌与被告厦门佳家福房地产策划管理有限公司（下称，佳家福房地产公司）、厦门市同安区新民镇乌涂社区居民委员会（乌涂居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈辉煌、被告佳家福房地产公司法定代表人叶启东到庭参加诉讼，被告乌涂居委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈辉煌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告佳家福房地产公司于2014年10月25日所签订的《物业租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.判令两被告返还原告房屋租金人民币460000元，并支付违约金人民币46000元（按房屋租金的10%计算），合计款项人民币（币种，下同）506000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告合作建设了厦门市同安区新民镇“外口公寓项目”，2014年10月25日原告与被告佳家福房地产公司签订一份《物业租赁合同》，向两被告租赁了该“外口公寓”的2幢1层16号店面，面积月60.55平方米，双方约定租赁期限为二十年，自2014年12月30日起至2034年12月29日止，同日双方又签订一份《租赁合同补充协议》，约定在上述租赁合同期限届满后双方依照该合同两次自动续订，租赁期限自2074年12月29日止，同时双方约定租金每平方米8200元，总租金为496510元（后经双方议定为460000元）。合同签订后，原告依约向被告指定的账户转账支付了全部的店面租金共计460000元，被告佳家福房地产公司也出具一张收款收据交由原告收执。但是至2014年12月31日双方约定的被告交付店面给原告使用的期限届满至今，被告仍无法向原告交付所租赁的店面，原告经多次与被告协商均未果。
被告佳家福房地产公司承认原告陈辉煌在本案中所主张的事实，但认为，因其与乌涂居委会合作合同的原因导致无法交房，同意解除合同并退还租金。现在合作合同无效，房屋属于乌涂居委会，租金应由乌涂居委会返还。原告在购房时就知道房屋的现状，不同意支付违约金。
被告乌涂居委会未作出答辩意见。
经审理查明，2014年10月25日，佳家福房地产公司作为甲方与作为乙方的陈辉煌签订一份《物业租赁合同》。合同约定，租赁范围：1.1本合同项下的物业位于同安新民镇乌涂。甲方以合作建设的方式经批准在该地块上建设商住用房，【现定名】柠檬宿。【土地批复号】为厦府【2003】地155.建设用地规划许可证号为厦规用地0107号，建设工程规划许可证号为建字XXXXXX，施工许可证号为FJSGXK-0592-TA-
xxxx-
xxxxx。建成后，甲方对该物业拥有独立、完整的使用权。乙方在对该物业的土地使用权、房屋建设情况充分了解后，与甲方签订本租赁合同，承租该物业范围内的房屋。1.3甲方出租给乙方的房屋坐落在该物业2幢1层16号房；该房屋暂测建筑面积为60.55平方米。租赁用途为商住用房，租赁期限自2014年12月30日起至2034年12月29日止，期限20年。租金及支付方式：该房屋的租金按照实测建筑面积计算，每平方米为人民币1820元，租金总额为人民币110201元。房屋交付：甲方应于2014年12月31日前将该房屋交付乙方使用。甲方交付的房屋必须通过各项法定验收，且符合本合同的约定。第八条违约责任：8.1甲方应按时将房屋交付乙方使用，甲方逾期交付房屋不超过90天（含90天）的，自本合同规定的最后交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付租金的万分之二作为逾期交房违约金。逾期超过90天的，乙方有权单方解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内向乙方退还全部已付租金，并按乙方已付租金的10%支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付租金的万分之二作为逾期交房违约金。8.2乙方应按时交付房屋租金和本合同5条规定的各项费用。乙方逾期交付租金或各项费用不超过90天（含90天）的，乙方须按日向甲方支付应交款项的万分之二作为逾期交款违约金。同日，佳家福房地产公司作为甲方与作为乙方的陈辉煌签订一份《租赁合同补充协议》，协议对租赁期限、租金及支付方式、违约责任进行补充约定。补充协议第三条租赁期限：3.1甲、乙双方约定该房屋第一阶段租赁期限自2014年12月30日起至2034年12月29日止，期限为20年。3.2本合同第一阶段租赁期限届满，甲、乙双方应当依照本合同约定的租赁条件自动续订租赁合同，本补充协议作为续租合同继续有效。续订租赁合同期限为20年，即第二阶段的租赁期自2034年12月30日起至2054年12月29日止。3.3在续租合同的租赁期限届满时，甲、乙双方应当依照本合同约定的租赁条件再次自动续订租赁合同，本合同仍作为续租合同继续有效。第三阶段的租赁期自2054年12月30日起至2074年12月29日止。第四条租金及支付方式：4.1该房屋三个阶段的租金按照实测建筑面积计算，每平方米为人民币8200元，租金总额为人民币肆拾玖万陆千伍百壹拾元整（￥496510元）。第六条违约责任：6.1本合同生效以后，没有法定或约定的合同解除事由或经双方协商一致，甲乙双方均不得擅自解除本合同。任何一方违反约定解除本合同的，须按本合同尚未履行的租期相对应的双倍租金向守约方承担违约责任。合同签订当日，陈辉煌将乌涂外口小区16号20年店面租金款460000元一次性交付给佳家福房地产公司，佳家福房地产公司出具了一份收款收据交陈辉煌收执。
另查明，2008年6月15日，乌涂居委会与佳家福房地产公司就乌涂居委会所有的工业园生活配套“外口生活小区”的合作兴建事宜签订一份《投资合作合同》。合同第三条对乌涂居委会应协助佳家福房地产公司在有关使用转让给其它企业或个人的相关合同盖乌涂居委会公章并办理公证手续等。合同第四条佳家福房地产公司权利义务约定，佳家福房地产公司可将所分成的部分住宅公寓或店面的使用权转让给其他企业单位或个人。转让收入归佳家福房地产公司所有，并承担缴交相应的有关税收。合同及补充协议签订后，佳家福房地产公司已经投入资金建设地上建筑物，目前已接近完工。期间佳家福房地产公司以房屋使用权转让的方式将其分成的部分房屋对外进行销售。2014年12月26日，乌涂居委会向厦门市中级人民法院提起诉讼，请求确认乌涂居委会与佳家福房地产公司于2008年6月15日签订的《投资合作合同》及2011年4月2日签订的《补充协议书》无效。厦门市中级人民法院于2015年3月23日作出（2015）厦民初字第127号民事判决，认为双方签订的《投资合作合同》、《补充协议书》违反法律法规的强制规定，确认乌涂居委会与佳家福房地产公司于2008年6月15日签订的《投资合作合同》及2011年4月2日签订的《补充协议书》无效。
庭审中，原告陈辉煌陈述，其系向佳家福房地产公司购买店面，460000元属于购房款，佳家福房地产公司称政府不能出售房产就改成租赁方式。因为当时佳家福房地产公司称房屋没有产权的，所以价格比较便宜，且当时房价没有这么高。其当时购买时就知道佳家福房地产公司出售的房屋属于小产权房，不能办理产权的。佳家福房地产公司认为，乌涂外口生活小区项目在2014年4月份被曝光，5月份就宣布停止施工。原告以较便宜的价格购买房产应该知道房屋当时的现状，是存在侥幸心里的，现在合同无效，所有我方同意返还购房款，不同意返还违约金，但购房款应由既得利益者乌涂居民委员会返还。
上述事实，有原告陈辉煌举示的物业租赁合同、收款收据、租赁合同补充协议、授权委托书，福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民初字第127号民事判决书及当事人的庭审笔录为证，以上证据经庭审质证，并经本院审查核实，可以采信。
本院认为，本案系名为房屋租赁实为房屋买卖。从本案查明的事实看，原告陈辉煌与被告佳家福房地产公司签订的《物业租赁合同》和《租赁合同补充协议》约定购买“外口生活小区”房屋，而“外口生活小区”系由乌涂居委会提供涉案的农村集体土地，佳家福房地产公司负责建设并提供全部资金，双方共同进行涉案土地项目“外口生活小区”的商业住宅开发。根据《土地管理法》第四十三条的规定，集体土地只能是兴办乡镇企业、村民住宅建设和乡（镇）村共同设施、公益事业建设，不能进行房地产开发。因此，讼争房产系违法建设，原告陈辉煌与被告佳家福房地产公司签订的《物业租赁合同》和《租赁合同补充协议》违反法律强制性规定，应确认无效。关于原告陈辉煌要求返还人民币460000元款项及违约金人民币46000元有无依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因租赁合同确认无效，原告陈辉煌要求被告佳家福房地产公司返还购房款人民币460000元的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告陈辉煌主张的46000元违约金，根据原被告在庭审中的陈述，可以证实原被告对该讼争房屋是在农村集体土地上建设的房产这一属性是明知的，双方对合同无效均负有责任，应当各自承担相应的责任。因此，原告陈辉煌的该项主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于乌涂居委会的责任问题。从本案查明事实看，《物业租赁合同》和《租赁合同补充协议》系原告陈辉煌与被告佳家福房地产公司签订的，根据双方的合同约定及合同相对性原则，陈辉煌只能主张佳家福房地产公司承担还款责任，即应由佳家福房地产公司返还陈辉煌购房款460000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告厦门佳家福房地产策划管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈辉煌购房款人民币460000元；
二、驳回原告陈辉煌的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8860元，适用简易程序减半收取人民币4430元，由原告陈辉煌负担人民币475元，由被告厦门佳家福房地产策划管理有限公司负担人民币3955元，款均限于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 王月萍
二〇一六年十二月二日
代书记员 吴晓韩
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》第一款任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
执行申请提示：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。