福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初5824号原告：厦门邮政物业管理有限公司一分公司，住所地厦门市湖里区东港北路29号港航大厦3103号之二。负责人：杨建平，该公司总经理。委托代理人：周腾，福建天衡联合律师事务所律师。被告：宝塔（厦门）石化有限公司，住所地厦门市海沧区海沧大道899号泰地海西中心写字楼A座裙楼厦门石油交易中心2层02-09号。法定代表人：陈强，该公司董事长。委托代理人：俞燕斌，该公司工作人员。原告厦门邮政物业管理有限公司一分公司（下称邮政物业公司）与被告宝塔（厦门）石化有限公司（下称宝塔公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮政物业公司的委托代理人周腾、被告宝塔公司的委托代理人俞燕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邮政物业公司向本院提出诉讼请求：1、宝塔公司立即支付2014年1月1日起至2016年6月30日的物业服务费用1016773.2元；2、宝塔公司立即支付2014年1月1日起至2016年6月30日的房屋公共维修金112974.8元；3、宝塔公司应支付滞纳金（以宝塔公司应缴的物业服务费和公维金为基数，按每日千分之三标准，自2014年1月7日起计算，暂计至2016年6月30日为1543858.05元）。事实和理由：2012年8月9日，厦门港务地产有限公司将其开发的坐落于厦门市湖里区东港北路29号的国际邮轮城（二期）行政公馆北区写字楼——港航大厦委托给厦门邮政物业管理有限公司管理，双方签订了《前期物业服务合同》，约定：港务公司选聘厦门邮政物业管理有限公司为港航大厦提供前期物业管理服务；物业服务费用标准为每平方米每月18元；房屋公共维修金按每平方米每月2元收取；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月7日前履行交纳义务；港务公司、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，厦门邮政物业管理有限公司有权按未交金额千分之三／日收取滞纳金；为了更好的履行合同约定的义务及提高服务水平，厦门邮政物业管理有限公司将设立项目分公司履行本合同约定的权利及义务；合同期限为3年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止。港务公司与厦门邮政物业管理有限公司于2016年1月21日签订了《前期物业管理服务补充协议》，约定：委托管理期限自2015年11月1日起至业主委员会成立之日止，厦门邮政物业管理有限公司已授权邮政物业公司负责履行本合同约定的权利义务，即邮政物业公司为港航大厦实际的物业管理公司。根据上述《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务补充协议》，邮政物业公司负责为港航大厦提供前期物业管理服务。宝塔公司是港航大厦2501-2507单元（面积共计2132.68平方米）的业主。邮政物业公司按约向宝塔公司提供了前期物业管理服务，但宝塔公司自2014年1月起至今未向邮政物业公司支付任何物业服务费及房屋公共维修金，截至2016年6月30日，宝塔公司尚欠物业服务费用1016773.2元、房屋公共维修金112974.8元。宝塔公司承认邮政物业公司在本案中所主张的事实及提出的第1、2项诉讼请求，且确认每月均收到邮政物业公司的催缴通知书，但认为其系因公司经营困难导致至今未能缴费，并非恶意拖欠，邮政物业公司主张的滞纳金过高，请求法院酌情减免。本院认为，宝塔公司承认邮政物业公司在本案中主张的事实，故对邮政物业公司主张的事实予以确认。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在业主大会选聘物业服务企业前，建设单位厦门港务地产有限公司委托厦门邮政物业管理有限公司对国际邮轮城（二期）行政公馆北区写字楼项目提供前期物业服务符合法律规定，厦门港务地产有限公司与厦门邮政物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务补充协议》系当事人的真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。邮政物业公司系根据上述物业服务合同，由厦门邮政物业管理有限公司为履行该合同约定的权利义务而设立的项目分公司，系港航大厦实际的物业管理公司。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。宝塔公司作为业主，应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，现邮政物业公司主张宝塔公司自2014年1月1日起至2016年6月30日期间未交纳物业管理费用1016773.2元和房屋公共维修金112974.8元，宝塔公司当庭对该主张无异议，本院予以支持。宝塔公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。邮政物业公司主张以宝塔公司应以物业服务费和公维金为基数，按日千分之三为标准自每期逾期之日起计算至实际付款之日止，经查，本案中，厦门港务地产有限公司与厦门邮政物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》第30条约定业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应支付滞纳金，即双方并未明确约定收取滞纳金的计算基数包含逾期交纳的公共维修金，该合同期限为2012年11月1日起至2015年10月31日止；在该《前期物业服务合同》期限届满后，双方签订的《前期物业管理服务补充协议》第11条约定业主逾期缴纳物业服务费、公共维修金等费用的，自逾期之日起支付滞纳金，故本案滞纳金应分段计算，即2014年1月1日至2015年10月31日期间，以应交未交的物业服务费用为基数，自2014年1月7日起计至本判决确定的付款之日止；2015年11月1日之后，以应交未交的物业服务费用及房屋公共维修金之和为基数，自2015年11月7日起计至本判决确定的付款之日止，且标准应调整为年利率24%为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、宝塔（厦门）石化有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付厦门邮政物业管理有限公司一分公司2014年1月1日起至2016年6月30日期间的物业服务费用1016773.2元；二、宝塔（厦门）石化有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付厦门邮政物业管理有限公司一分公司2014年1月1日起至2016年6月30日期间的房屋公共维修金112974.8元；三、宝塔（厦门）石化有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付厦门邮政物业管理有限公司一分公司滞纳金（其中，2014年1月1日至2015年10月31日期间，以应交未交的物业服务费用为基数，自2014年1月7日起计至本判决确定的付款之日止；2015年11月1日之后，以应交未交的物业服务费用及房屋公共维修金之和为基数，自2015年11月7日起计至本判决确定的付款之日止，均按年利率24%计算，滞纳金计算表见附件）。四、驳回厦门邮政物业管理有限公司一分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28189元，减半收取计14094.5元，宝塔（厦门）石化有限公司负担7167元，厦门邮政物业管理有限公司一分公司负担6927.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  陈巧玲二〇一六年八月二十三日书记员  王燕云附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。