广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2660号
上诉人（原审被告）：陆超杰，住广州市番禺区。
委托代理人：梁映妍，广东纬国律师事务所。
被上诉人（原审原告）：广州凯博房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：梁永泰，该公司总经理。
委托代理人：胡东平、尹杰深，均为广东星凯律师事务所律师。
上诉人陆超杰因与被上诉人广州凯博房地产中介服务有限公司（以下简称凯博中介公司）居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陆超杰为位于广州市番禺区大石镇沙溪大道32号7座8号铺（以下简称为“涉讼商铺”）的权属人。
2013年12月5日，凯博中介公司与陆超杰签订了《独家代理销售委托书》，约定陆超杰独家委托凯博中介公司出售涉讼商铺，委托期限为2013年12月5日至2013年12月15日，销售价格不低于170万元，此价格包括本人自买入该物业至本次出售前已产生之一切费用（包括契税、维修基金、煤气管道、电话、有线电视初装费、装修费用等），陆超杰收取凯博中介公司介绍的买家支付的定金后，如买家因个人原因放弃购买致陆超杰没收买家支付的定金的，陆超杰同意按所没收的定金金额的50%向某博中介公司支付房地产咨询及买卖代理费；陆超杰知悉凯博中介公司在促成买卖合同成交后会向买方收取房地产咨询及买卖代理费。第四条第一点其中约定：若甲方（指陆超杰）所提供的物业权属属虚假伪造的，签署本委托书后其他共有人不予追认或授权，或物业已司法机关采取查封等财产保全措施的，或故意隐瞒在签订本委托书前该物业已与第三方签订相关买卖合同或代理销售合同，或在签订本委托书后反悔、或以实际行为表明拒绝履行本委托书（包括且不限于改变出售条件或提高代理销售价格等情形），或自行出售、委托他人出售等行为视为甲方违约，甲方应一次性支付乙方（指凯博中介公司）本委托书约定的代理销售价格的3%作为违约金。备注栏记载：超出成交价的全部金额作为乙方（凯博中介公司）的中介服务费。
2013年12月6日，经凯博中介公司的促成，陆超杰与冯某及凯博中介公司签订了《房屋买卖合同》，其中合同约定冯某向陆超杰购买涉讼商铺，房屋的成交价为1750000元，陆超杰收齐楼款当天交付商铺；陆超杰于签订合同时收取定金10000元；2013年12月10日前冯某支付定金90000元，2013年12月15日前支付定金200000元；本合同签订后50天内共同到房管部门办理交易过户手续，楼价1730000元在递件、取得房地产交易中心收缴证件收据并完成交易过户手续当天支付；楼款余额20000元应在陆超杰结清水费、电费和管理费等费用，买卖双方交楼时支付；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费，冯某于本合同签订之日向经纪方支付人民币26000元作为中介代理费及咨询服务费。买方或卖方逾期支付中介费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的中介代理费及咨询服务费。同日冯某向陆超杰支付了10000元定金。2014年1月23日，陆超杰与冯某签订了《协议书》，约定解除上述的《房屋买卖合同》。陆超杰退还收取300000元定金，及另外补偿30000元给冯某。
2014年3月21日，凯博中介公司因陆超杰没有支付中介代理、咨询费的问题诉至原审法院，请求判令：1.陆超杰支付中介代理费50000元；2、陆超杰支付合同违约金51000元（170万×3%）；3、本案诉讼费由陆超杰承担。
一审诉讼中，对于合同解除的原因问题。凯博中介公司称，《房屋买卖合同》签订后，陆超杰收取了买家300000元的定金，之后其悔约，不同意出售涉讼商铺，最终要退还300000元的定金及赔偿买家3万元。陆超杰认为，由于其母亲不想出售涉讼商铺，及买家的个人原因，买家不想购买涉讼商铺，故其与买家达成协议解除合同，退还30万元定金给买家，另外由于买家称因购买涉讼商铺要请别人吃饭，花费了很多钱，因此其同意补偿买家30000元，其后双方签订了协议解除了合同。对于《独家代理销售委托书》备注栏约定“超出成交价的全部金额作为乙方（凯博中介公司）的中介服务费”内容的问题。陆超杰认为，凯博中介公司已经收取了买家的26000元的中介费，其无理由再要求支付中介费。且陆超杰与买家解除合同时，已经向买家赔付了30000元，当时只是要求凯博中介公司以不低于170万元出售涉讼商铺，并没有承诺超出成交价的部分作为其中介费，假如有超出部分，可以适当奖励凯博中介公司。当时凯博中介公司称签署了《独家代理销售委托书》后，可以尽快出售涉讼商铺，所以陆超杰签署了委托书。双方签订《房屋买卖合同》时，合同的备注栏部分并没有记载任何的字体，现凯博中介公司提交的合同备注一栏记载了内容有违常理。凯博中介公司认为，备注栏的内容为该公司工作人员书写，陆超杰认为是该公司私自添加的主张只是其个人的推测，没有证据证实，由于《独家代理销售委托书》约定该公司在短期内出售涉讼商铺，按照常理对于有出售价格并急于出售房屋的委托合同，收取一定的中介代理费属于合理的市场行为。对于凯博中介公司要求陆超杰支付违约金的问题。陆超杰认为，由于买家不想购买涉讼商铺，买家违约，且凯博中介公司已收取了买家的中介费，其无需再向某博中介公司支付违约金。凯博中介公司认为，《独家代理销售委托书》第四条第一点已约定陆超杰违约应支付按销售价的3%作为违约金。如果是买家不想购买涉讼商铺的话，陆超杰应没收买家的定金，在诉讼中陆超杰也承认由于其母亲不想出售涉讼商铺，所以其要退还定金给买家，并且向买家进行赔偿，实际是陆超杰负有买卖合同违约责任，根据委托书的约定，其应支付按代理销售价1700000元的3%即51000元的违约金。以上事实有凯博中介公司提交的《独家代理销售委托书》、《房屋买卖合同》、《协议书》、《收款收据》复印件、《房地产权证》和《房地产权情况证明》复印件，以及原审法院庭审记录等证据予以证实。
原审法院认为：凯博中介公司与陆超杰签订的《独家代理销售委托书》，以及凯博中介公司与陆超杰与案外人冯某共同签订的《房屋买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。其中合同包括了陆超杰与冯某之间的房屋买卖合同法律关系，以及陆超杰、冯某与凯博中介公司之间的居间合同法律关系。对陆超杰提出《独家代理销售委托书》备注栏上记载的文字内容是未经其同意，凯博中介公司自行添加的主张，其没有提交相关的证据证明，原审法院对其主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人促成委托人订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。凯博中介公司为经过国家核准从事居间业务的法人，在合同没有特别约定的情况下，居间人收取居间服务费不以委托人与相对人之间的合同是否实际履行为前提。陆超杰在凯博中介公司提供居间服务，并促成其与冯某房屋买卖合同关系成立后，应按《独家代理销售委托书》中有关居间条款的约定向某博中介公司履行委托人的义务。《房屋买卖合同》约定的涉讼商铺出售价为1750000元，比《独家代理销售委托书》陆超杰委托凯博中介公司的出售价格高出50000元，根据该协议的约定，陆超杰向某博中介公司支付中介服务费50000元。对于凯博中介公司提出要求陆超杰支付上述款项的请求，原审法院予以支持。关于逾期付款违约金问题。虽然《独家代理销售委托书》第四条第一点的约定“签订本委托书后反悔、或以实际行为表明拒绝履行本委托书（包括且不限于改变出售条件或提高代理销售价格等情形），或自行出售、委托他人出售等行为视为甲方违约，甲方应一次性支付乙方本委托书约定的代理销售价格的3%作为违约金”，但该约定违约金的标准明显过高，而凯博中介公司未能举证证明因陆超杰迟延支付中介费而遭受的实际损失，故依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将逾期支付中介服务费的违约金标准调整为中国人民银行逾期贷款利率。由于双方没有约定中介代理费的具体支付时间，因此违约金应从凯博中介公司主张权利之日即2014年3月21日起，按中国人民银行逾期贷款利率标准计至款项清偿之日止。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、陆超杰于本判决生效之日起十日内向广州凯博房地产中介服务有限公司支付中介服务费50000元；二、陆超杰于本判决生效之日起十日内向广州凯博房地产中介服务有限公司支付中介服务费逾期付款违约金（以50000元为本金，2014年3月21日起，按中国人民银行逾期贷款利率标准计至款项清偿之日止，违约金总额以50000元为限）；三、驳回广州凯博房地产中介服务有限公司其余的诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费2325元，由广州凯博房地产中介服务有限公司负担1175元，陆超杰负担1150元。
判后，上诉人陆超杰不服原审法院判决，向本院提起上诉称：《独家代理销售委托书》的中介服务费收费约定不清，且与中介收费标准相违背。《独家代理销售委托书》备注栏约定“超出成交价的全部金额作为乙方中介服务费”该中介服务费的费用存在着较大的浮动，该中介服务费的收取方式不符合相关法律规定，根据《关于房地产中介服务收费的通知》第六条的相关规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的O.5-2.5％计收。陆超杰与凯博中介公司在《独家代理销售委托书》中的约定存在涉嫌违反收费标准的可能。《房屋买卖合同》已对中介服务费进行变更，并经三方确认，该中介服务费不应由陆超杰承担。凯博中介公司促成陆超杰与买方冯某于2013年12月6日签署《房屋买卖合同》，经三方协商一致，对凯博中介公司的中介服务费的履行及收取方式进行变更，按照该约定，凯博中介公司同意由买方支付中介服务费26000元，因此，一审法院判决陆超杰支付50000元无法律依据。按照合同相对性的原则，陆超杰并非一审适格被告，凯博中介公司无权要求陆超杰支付中介费用。陆超杰、凯博中介公司已对中介费用的约定进行变更，该中介费用已变更为由买方冯某承担，按照合同相对性的原则，凯博中介公司无权要求陆超杰支付相关费用。退一步讲，即使要追讨中介费用，亦应由买家冯某向陆超杰追讨。如凯博中介公司向陆超杰主张50000元的中介服务费的同时，亦可向买方冯某主张26000元，该收费标准显然己超过中介服务费收费标准，至于买方冯某是否已支付该费用亦不能作为凯博中介公司抗辩的理由。在签订《独家代理销售委托书》时，陆超杰曾就该涉案房屋已有相关人员承租的事实如实向某博中介公司反映，由于凯博中介公司的虚假承诺，未如实向陆超杰、买方冯某反映承租人优先购买权引起的法律后果，事前亦没有征求承租人意见是否同意购买该房屋，才会发生上诉人与买方冯某的协商解除合同的情形发生，并造成陆超杰赔偿三万元给买方的经济损失。根据相关法律规定，居间人有如实报告的义务，因此，凯博中介公司要求支付中介服务费的请求不应得到支持。综上所述，现上诉请求：l.驳回一审凯博中介公司的诉讼请求，撤销一审判决的第一项、第二项判项。2.本案的诉讼费用由凯博中介公司承担。
被上诉人凯博中介公司答辩称：陆超杰与我司签订的销售委托书是具有合同性质的文件，对于中介费的约定是明确的，最后结算的中介费是5万元，这也是不超过法律规定的标准的，并未超过3%的收费标准。房屋买卖合同也只是对中介费进行了补充和对各方的权利义务做了约定，并非是对委托代理合同进行变更，是因为陆超杰的违约行为导致买卖行为不能履行，买卖双方协商解除合同，而且从解除的处理上来看，是陆超杰违约，正是陆超杰的违约导致买卖合同解除，我方无法收取中介费，我方现在向陆超杰收取中介费有合同和法律依据。一审期间，陆超杰表述解除合同是因为不想出卖涉案房产，同时也因为其母亲不同意，所以才和买家解除合同，至于优先购买权可以催告承租人行使，不能成为解除房屋买卖合同的理由，即使要解除合同，那么也应当和我方协商。另外，关于双方约定的违约金，原审认为违约金过高是不当的，陆超杰在原审也并未认为违约金过高，另外按照3%的违约金也并未过高。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
二审期间，上诉人陆超杰提交租赁合同一份，拟证明合同的买卖涉及到优先购买权的问题，我方解除合同也是因为优先购买权没有办法落实，陆超杰不存在违约的情况。原审未提交是因为当事人对法律规定不了解，对事实的表述也是不清晰的。被上诉人对租赁合同真实性不确认，陆超杰应当在原审时提交租赁合同，承租人的优先购买权问题也可以通过法律手段解决，实际上不影响出售商铺。陆超杰在原审也表示不出卖是因为其母亲不同意。该证据材料形成时间在一审之前，依法不属于新证据。
本院认为，本案双方争议的焦点是陆超杰是否应当向某博中介公司支付剩余中介服务费5万元。凯博中介公司与陆超杰签订的《独家代理销售委托书》系双方自愿协商后的真实意思表示，陆超杰理应承受相关合同条款的约束，凯博中介公司已经提供居间服务促成其与冯某房屋买卖合同关系成立并签订了相应的合同，凯博中介公司要求陆超杰按照《独家代理销售委托书》中有关居间条款约定支付中介服务费5万元，符合合同约定，原审法院予以支持，并无不当。陆超杰上诉主张《房屋买卖合同》已经约定将支付中介服务费的义务转移给了买家冯某，但该合同中只是具体约定了冯某应当向某博中介公司支付中介服务费的数额，并未涉及及变更凯博中介公司与陆超杰在《独家代理销售委托书》关于中介服务费的约定，故本院对陆超杰该主张不予采纳。陆超杰上诉主张凯博中介公司在提供中介服务中存在虚假承诺、隐瞒事实的行为，但并未提供相应证据予以证明，本院对该上诉主张不予采纳。陆超杰上诉主张凯博中介公司违反中介服务费收取标准、收费过高，由于原《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》已经被废止，广东省房地产经纪收费实行市场调节价，且凯博中介公司未对买家冯某实际收取中介费用，而《独家代理销售委托书》中有关居间条款约定的中介服务费5万元也未超过原《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》所规定的3%上限，故陆超杰该上诉主张本院不予采纳。
综上所述，陆超杰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人陆超杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 宋德光
邝伟贤