山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终6452号
上诉人（原审被告）：山东省地质探矿机械厂，住所地济南市。
法定代表人：余西顺，厂长。
委托诉讼代理人：邱莹莹，山东环周律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙涛，山东环周律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南市天主教爱国会，住所地济南市。
法定代表人：张宪旺，主任。
委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。
上诉人山东省地质探矿机械厂（以下简称机械厂）因与被上诉人济南市天主教爱国会房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
机械厂上诉请求：撤销一审判决；判决驳回济南市天主教爱国会的诉讼请求；本案一、二审诉讼费、鉴定费均由济南市天主教爱国会承担。事实和理由：一、我厂职工与济南市天主教爱国会所形成的租赁关系属于特殊的历史遗留问题，一审法院将该租赁行为认定为一般市场行为属于认定事实错误。1980年涉案房产即洪家楼17号院由历下区房管局管理。1980年11月，历下房管局与我厂共同拆除平房，由我厂新建楼房，除用于补偿给历下房管局拆除房屋产权外，其余全部由我厂自管，分配给我厂职工居住。也就是说，从1980年开始我厂职工就已经开始占有、使用涉案房产。1994年4月15日，在落实党的宗教房地产政策中，历下区房管局将涉案房产退还给济南市天主教爱国会自管，在市政府宗教房产政策办公室协调下，确定由我厂继续租用济南市天主教爱国会房产。我厂与济南市天主教爱国会签订租赁合同后，一直按照约定的租金履行，合同于2005年到期后没有再签订新的租赁合同，但是我厂一直按照之前所确定租赁费用交纳租金，在此期间济南市天主教爱国会从未提出异议，租金应以原合同约定的标准履行。二、本案法院不应受理，或应追加实际占用人为共同被告。我厂职工与济南市天主教爱国会之间的租赁关系并非一般的市场行为，而是在一定的政治背景下形成的特殊历史遗留问题，法院不宜受理，即使法院受理，为彻底解决本案也应当追加实际占用人即86户职工为共同被告一并处理，否则此案永远都不可能获得解决。
济南市天主教爱国会答辩称，一、涉案房屋经过济南市历下区人民法院、济南市中级人民法院审理认定，涉案房屋由机械厂承租的情况由于涉及到众多职工，判定我方不能单方面解除租赁关系，但对于租赁标准的认定如果采用原来的标准，对我方明显不公，为此在租赁关系不能解除，租金标准双方无法协商一致的情况下，确定按市场评估价作为房屋租金标准有充足的事实理由，况且，生效的法律判决对租金的标准已经给予明确的认定。二、涉案房屋是由我方与机械厂签订的房屋租赁协议，而且涉案房屋的房租是由机械厂向本单位职工收取以后，再向我方支付，而且山东省高级人民法院的生效判决对于双方的租赁关系也给予认定。机械厂主张86户职工存在租赁关系的事实不存在。三、涉案房屋的产权经过党和政府的政策落实，已确权给了我方，根据物权法和宗教事务管理条例的规定，我方对自己合法的财产享有收益的权利，因双方对涉案房屋的租赁产生争议，向法院起诉，法院应当依法予以受理。请求驳回上诉，维持原判。
济南市天主教爱国会向一审法院提出诉讼请求：判令机械厂向我方支付房屋占有使用费190万元及其利息（计算时间为自2010年9月1日起，直至交付涉案房屋止，以第三方评估发生的同时段内同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费）；诉讼费用、评估费由机械厂承担。
一审法院认定：1、租赁合同主体问题。自1980年起，机械厂租赁洪家楼17号院。2002年1月1日，济南市天主教爱国会与机械厂签订房屋租赁协议书，济南市天主教爱国会将包括洪家楼17号院临街东、西楼使用面积1073.9平方米，17号院内1号楼1单元和4号楼共计使用面积2164.03平方米，17号院内小楼使用面积303.24平方米的房屋租赁给机械厂，租金总计5074.05元每个月，由机械厂每月统一向济南市天主教爱国会缴纳，以上约定的租赁面积共计3541.17平方米。合同期限自2002年1月1日起至2005年1月1日止。合同到期后双方没有签订新的租赁合同，但双方仍按原协议约定的租金数额履行至2005年12月31日。此后，双方因租金价格未达成一致意见，未签订新的房屋租赁合同。自2006年1月1日起，机械厂一直再未向济南市天主教爱国会支付房租。机械厂租赁的涉诉房屋实际由其单位职工86户居民居住，因租赁期间房屋老化，机械厂负责维修房屋及共用的基础设施维护，支付了相关费用。2006年1月1日以后的房租，由机械厂按月向职工收取。因机械厂未支付租金，济南市天主教爱国会向济南市历下区人民法院提起诉讼，案号为（2010）历民初字第1516号。该案经过二审及再审审理，2016年9月13日，山东省高级人民法院作出（2015）鲁民提字第448号民事判决书。本案中机械厂主张与济南市天主教爱国会产生租赁关系的承租方是机械厂的职工，而非机械厂。关于这一主张，在（2010）历民初字第1516号案件中，机械厂也主张过，一审判决已认定机械厂是租赁合同的相对方；山东省高级人民法院作出的再审判决书对机械厂的诉讼主体资格也予以确认。2、关于租金标准及计算面积问题。机械厂主张应按照双方于2002年签订的租赁协议中约定的价格标准及房屋面积计算。在济南市天主教爱国会起诉机械厂的（2010）历民初字第1516号案件中，济南市天主教爱国会对租赁物进行了评估，评估的面积为3561.17平方米，一审法院判决自2006年1月1日至2010年8月17日的租金按照原租赁合同约定的标准计算；自2010年8月18日之后的租金按照评估价格计算。山东省高级人民法院再审判决认为双方签订的协议书上约定的租赁面积为3541.17平方米，一审判决认定3561.17平方米错误，再审予以纠正；关于租金标准，如果沿用原标准，对济南市天主教爱国会显失公平，在租赁关系不能解除，双方无法协商一致的情况下，依照评估报告的结论认定租金标准并无不当。3、本案在审理过程中，根据济南市天主教爱国会的申请，一审法院依法委托济南万通价格评估有限公司对涉案房屋自2010年9月1日至2013年12月31日期间的租金进行评估。2014年1月16日，济南万通价格评估有限公司作出评估报告书，评估价值为：“2010年9月1日至2010年12月31日的租金每天每平方米0.51元，评估面积为3561.17平方米，共计167090元；2011年1月1日至2011年12月31日的租金每天每平方米0.60元，评估面积为3561.17平方米，共计779896元；2012年1月1日至2012年12月31日的租金每天每平方米0.79元，评估面积为3561.17平方米，共计1026863元；2013年1月1日至2013年12月31日的租金每天每平方米0.92元，评估面积为3561.17平方米，共计1195840元；以上租金共计3169689元。”根据前述再审判决书认定的租赁面积应为3541.17平方米，参照本案评估报告中的租金价格，自2010年9月1日至2010年12月31日的租金每天每平方米0.51元，计166151元；2011年1月1日至2011年12月31日的租金每天每平方米0.60元，计775516元；2012年1月1日至2012年12月31日的租金每天每平方米0.79元，计1021096元；2013年1月1日至2013年12月31日的租金每天每平方米0.92元，计1189124元；以上租金共计3151887元。
一审法院认为，关于济南市天主教爱国会与机械厂之间的租赁合同关系，济南市历下区人民法院和山东省高级人民法院生效判决已认定机械厂的诉讼主体资格，机械厂抗辩不是涉案房屋租赁合同关系的相对方，理由不能成立，不予采信。济南市天主教爱国会与机械厂于2002年签订的租赁协议约定的租赁期限已届满，但法院生效判决书认定济南市天主教爱国会不能单方面解除租赁关系，原租赁合同有效。因此，机械厂仍应向济南市天主教爱国会支付租金。关于2010年8月31日前租金的计算标准和租赁面积，山东省高级人民法院生效判决已予确定，本案中济南市天主教爱国会要求机械厂支付自2010年9月1日起的租金，应按照山东省高级人民法院生效判决确定的标准予以计算，即租赁面积按照3541.17平方米，租金价格按照评估价格计算。经计算自2010年9月1日至2013年12月31日的租金共计3151887元。自2014年1月1日至判决生效之日止的租金，济南市天主教爱国会自愿按2013年的评估价格为准进行计算，即每天每平方米为0.92元，该标准不超出市场价格，应予支持。因机械厂未按时交纳租金，济南市天主教爱国会要求机械厂支付利息损失，符合法律规定，应予支持。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限山东省地质探矿机械厂于判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会租金3151887元（自2010年9月1日至2013年12月31日）；二、限山东省地质探矿机械厂于判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2014年1月1日起，以3541.17平方米为基数，按每天每平方米0.92元计算至判决生效之日止的租金；三、限山东省地质探矿机械厂于判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会逾期支付租金的利息（以166151元为基数，自2011年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至判决生效之日止；以775516元为基数，自2012年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至判决生效之日止；以1021096元为基数，自2013年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至判决生效之日止；以3151887元为基数，自2014年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至判决生效之日止）；四、驳回济南市天主教爱国会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32157元，济南市天主教爱国会负担142元，山东省地质探矿机械厂负担32015元。鉴定费30000元，由山东省地质探矿机械厂负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，关于机械厂诉讼主体资格问题。机械厂认可其自1994年起租赁济南市天主教爱国会房屋，并且自1994年至2001年一直向济南市天主教爱国会交纳租金。2002年1月1日的租赁协议也能证明涉案房屋系机械厂自济南市天主教爱国会处承租。因此，租赁行为的双方当事人是机械厂和济南市天主教爱国会。故，机械厂上诉要求追加86户住户为被告的主张不能成立。
关于租赁费计算标准问题。根据山东省高级人民法院生效判决的认定，2004年12月31日租赁合同到期后，租赁合同不能解除，如果按照原标准计算租赁费，对济南市天主教爱国会显失公平，在双方无法协商一致的情况下，依照评估报告的结论认定租金标准并无不当。因此，原审法院依据评估的租赁费标准来支持济南市天主教爱国会的主张合情合法，亦符合本案的实际情况。
综上所述，机械厂的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32157元，由上诉人山东省地质探矿机械厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘培森
审 判 员 彭荣生
代理审判员 吴 魁
二〇一七年三月九日
书 记 员 胡晓炘