陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民初1398号
原告（执行案外人）：郭丁瑞，男，1989年4月11日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。
委托诉讼代理人：郭喜莲，女，1962年10月2日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区，系郭丁瑞之母。
被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地陕西省西安市高新区博文路唐南大厦1幢10205室。
负责人：邢珉，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：袁秀杰，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：穆东，陕西永嘉信律师事务所律师。
第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市未央大道138-1号中登大厦26层。
法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖毅，陕西汉廷律师事务所律师。
原告郭丁瑞与被告中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称长城资产陕西分公司）、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭丁瑞委托诉讼代理人郭喜莲，被告长城资产陕西分公司委托诉讼代理人袁秀杰、穆东，第三人中登公司委托诉讼代理人肖毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭丁瑞向本院提出诉讼请求：判令停止对原告购买的西安市经济技术开发区××路中登文景时代项目土地使用权【土地使用证号：西经国用（2009出）第01号；地号：WY12-45-1】上的中登文景时代项目4-A-417号房屋的执行；本案诉讼费由长城资产陕西分公司负担。事实和理由：2014年10月10日，原告与中登公司签订《商品房买卖协议》，约定原告购买中登公司位于西安市经济技术开发区××路中登文景时代项目4-A-417号、面积11.86平方米商铺。当日，原告付清全额购房款并将该房屋委托西安中登物业有限公司经营管理。2017年1月22日，西安市中级人民法院因权利人长城资产陕西分公司申请强制执行中登公司、陕西中登实业（集团）有限公司、西安中登油气田化学有限公司及宋玉庆、宋宽、徐秀英借款担保一案，对上述房屋予以查封。原告遂向法院提出执行异议。2017年10月10日，法院裁定驳回了原告异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告于涉案房屋被查封之前已付清全部购房款并实际占有使用涉案房屋，且涉案房屋未办理房产证非原告过错，故原告的诉讼请求应予以支持。
被告长城资产陕西分公司辩称，原告未持有房屋行政管理部门颁发的涉案房屋在原告名下的权属证明，且《商品房买卖协议》未在房管局备案登记，原告无物权证据证明其对涉案房屋享有所有权；原告虽提交证据显示涉案《商品房买卖协议》签订当日，原告即将涉案房屋委托西安中登物业有限公司经营管理，但中登公司、西安中登物业有限公司与原告三方既未办理房屋交接手续，亦未对房屋现状予以确认，故原告至今并未实际占有涉案房屋；本案原告与中登公司签订《商品房买卖协议》名为买卖，实为中登公司融资行为，不产生物权变动效力。原告不享有足以排除对涉案房屋继续执行的权利。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人中登公司述称，其同意原告的起诉意见。
经审理查明，2014年12月5日、2016年3月23日，陕西省西安市汉唐公证处分别作出（2014）陕证经字第008329号、（2014）陕证经字第008329号（补）具有强制执行效力的债权文书公证书载明：长城资产陕西分公司、中登公司、陕西中登实业（集团）有限公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英于2014年12月3日与齐商银行股份有限公司西安分行共同签署【中长资（西）合字（2014）112-2号】《债权转让协议》。长城资产陕西分公司依法受让原债权人齐商银行股份有限公司西安分行对中登公司所享有的本金为7亿元整的债权。各方一致确认：债权人长城资产陕西分公司对债务人中登公司所享有的债权本金为7亿元整，还款宽限期：自2014年12月28日起至2016年12月16日止（如实际还款宽限期起始日与前述约定不一致的，以实际时间为准）。为确保债务履行，由出质人宋玉庆用其持有中登公司54%的股权为上述债务提供质押担保，由出质人宋宽用其持有中登公司46%的股权为上述债务提供质押担保；由公司保证人陕西中登实业（集团）有限公司，西安中登油气田化学有限公司及自然人保证人宋玉庆、徐秀英、宋宽为上述债务提供连带责任保证担保。各方在协议及合同中特别规定，上述协议及合同经公证后依法具有强制执行效力。如债务人不履行或不适当履行清偿义务，担保人亦未履行但保证人，债权人可在逾期之日起两年内持公证书及执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。陕西省西安市汉唐公证处于2016年4月1日出具（2016）陕证执字第098号执行证书载明：中登公司未按照约定清偿债务本息，担保人未承担担保责任，长城资产陕西分公司可持本证书及（2014）陕证经字第008329号、（2014）陕证经字第008329号（补）公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为本金7亿元整，资金占用费147606666.66元、逾期资金占用费的利息12883244.43元（截至2016年3月20日本金、资金占用费、逾期资金占用费的利息共计860487911.09元）至本金结清之日产生的资金占用费、逾期资金占用费的利息、违约金（资金占用费、逾期资金占用费的利息、违约金总计不得超过未偿还本金年利率24%）以及根据各方合同约定实现债权的相关费用。2016年4月16日，长城资产陕西分公司依据上述债权文书公证书及执行证书向本院申请强制执行。2017年1月22日，本院作出（2016）陕01执666号之三十一执行裁定：“一、查封或轮候查封被执行人中登公司名下设定抵押权的位于西安市经济技术开发区××路‘中登文景时代’项目土地使用权【土地使用证号：西经国用（2009出）第01号；地号：WY12-45-1】上的地上建筑物和在建工程【以市房在抵字2014050007号的清单为准】；二、查封或轮候查封被执行人中登公司名下位于西安市经济技术开发区××路‘中登文景时代’项目一期一幢10101号（建筑面积4694.15平方米）、10102号（建筑面积55.43平方米）、10103号（建筑面积82平方米）、10104号（建筑面积111.76平方米）、10105号（建筑面积45.97平方米）、10106号（建筑面积59.8平方米）、10107号（建筑面积131.91平方米）、10108号（建筑面积151.39平方米）、10109号（建筑面积8.96平方米）、10110号（建筑面积18.78平方米）、10113号（建筑面积171.43平方米）、10114号（建筑面积5.18平方米）、10115号（建筑面积5.18平方米）、10116号（建筑面积73平方米）、10117号（建筑面积168.18平方米）、10201号（建筑面积7056.89平方米）、10301号（建筑面积7372.09平方米）、10401号（建筑面积6653.17平方米）、10501号（建筑面积5813.59平方米）和地下车库二层（每层9457平方米，共18914平方米）；三、查封期限为三年。”原告郭丁瑞作为案外人以上述被查封的建筑中包含其享有合法所有权的房屋为由提出执行异议。本院经审查作出（2017）陕01执异366号执行裁定：驳回原告异议请求。原告遂提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。
另查，2014年10月10日，原告与中登公司签订《商品房买卖协议》，约定原告购买中登公司位于西安市经济技术开发区××路中登文景时代4层A区417号房屋，合同价款140838元。原告依约支付中登公司全额购房款。同日，原告与西安中登物业有限公司签订《委托经营合同》，约定原告放弃自行经营涉案房屋，全权委托出卖人经营管理，委托西安中登物业有限公司统一进行经营管理，委托经营收益按年支付。2016年12月19日，西安中登物业有限公司法定代表人徐秀英向原告账户转款200元，原告主张该款项为西安中登物业有限公司支付涉案房屋经营收益。本案审理中，中登公司提交其与陕西华润万家生活超市有限公司于2010年3月31日签订的《房屋预租协议书》、《租赁合同》及双方于2014年3月6日签订的《<租赁合同>之补充协议一》、收据、转账凭证复印件，主张截至2014年3月，中登公司已将包括涉案房屋在内的中登文景时代地下1、2层，地上1至5层出租给陕西华润万家生活超市有限公司，并已于2010年4月前收到陕西华润万家生活超市有限公司支付的定金200万元。
又查，中登公司于2009年2月6日取得涉案建筑西经国用（2009出）第01号《国有土地使用证》，2014年4月24日取得西经开地字第（2014）04号《建设用地规划许可证》、2014年12月4日取得西经开建字第（2014）054号《建设工程规划许可证》，2015年5月11日取得编号610131201505110101（补）《建设工程施工许可证》。涉案建筑至今未进行竣工验收，未办理初始登记，未取得商品房预售许可证。
上述事实，有（2017）陕01执异366号执行裁定书、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、市房在抵字2014050007号《在建工程抵押登记备案证明》、《商品房买卖协议》、收据、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。涉案建筑虽然至今尚未办理登记，但与涉案建筑相关的土地使用权登记、建设用地规划许可、工程规划许可、工程施工许可手续均办理在中登公司名下，因而可以判断原告并非涉案建筑的权利人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告虽已向中登公司交纳了全部购房款，但中登公司作为出卖人，至今未取得涉案建筑预售许可证明，故原告与中登公司就涉案建筑签订的《商品房买卖协议》无效。原告基于该无效合同不能成为涉案建筑的权利人，仅享有对中登公司相应债权，该债权不足以排除对涉案建筑的强制执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，因中登公司作为涉案建筑权利人，就涉案建筑至今未办理登记或预售许可手续，尚不具备办理过户登记的前提条件，原告办理过户登记的目的无法实现。故原告依据上述规定请求排除对涉案建筑的执行，理由不能成立。
综上，原告主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案建筑，证据不足，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，判决如下：
驳回原告郭丁瑞的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告郭丁瑞负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 党晓娟
审 判 员 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 卫婉莹
代理审判员 同江龙
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 段 蓓
书 记 员 杨雪薇