中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2315号
上诉人（原审原告）华凌置业有限公司。
法定代表人郑伟康，该公司总经理。
委托代理人李伟东、陈稚华，均是广东金鹏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州市华凌实业有限公司。
法定代表人刘卓瑜，该公司总经理。
委托代理人刘震滨，该司职员。
委托代理人欧伟德，该司职员。
上诉人华凌置业有限公司、广州市华凌实业有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经原审法院审理查明，2006年5月8日，华凌置业有限公司（甲方）与广州市华凌实业有限公司（乙方）签订《国信大厦华凌物业出租管理协议书》。主要内容为：鉴于甲方对位于广州市越秀区东风中路363号的国信大厦第二层、第七至十六层、国信大厦地库泊车位，房地产权证号分别为：12××04，1246420-50，1249201-15，1249958-70（下称国信华凌物业）拥有所有权，鉴于甲方把国信华凌物业长期委托乙方全权管理，经甲乙双方协商一致签订协议如下：一、甲方同意将国信华凌物业长期委托乙方独家代理，由乙方全权负责国信华凌物业的管理、招租和代收租金。乙方充分了解国信华凌物业的面积、结构、功能、手续等各项资产属性，有关上述物业委托管理所发生的一切事务与费用由乙方负责并依法承担。在代理过程中，乙方与任何第三方签订国信华凌物业租赁协议的，应按照广州市房产局租赁协议格式签订（格式租赁协议附后），租赁期限超过3年的应报甲方事先批准。二、双方确定年租金为含税费280万元／年，不含税费204.236万元／年……四、租金支付方式和调整。1、租金从2006年4月份开始起计。乙方按17.02万元／月的额度支付给甲方或甲方指定的账户……五、维修责任。国信华凌物业的日常维修保养工作由乙方负责。包括但不限于照明系统；走廊修补粉刷；支线路的给水、排水故障；洗手间管道故障；地面、天花、墙面损坏修复等。大厦主体结构、主要设备设施由甲方负责，包括但不限于大厦玻璃幕墙；水塔漏水；空调、电梯系统的维修；更换天花等。房屋租赁期间的水电费、物业管理费、清洁卫生费及其他政府部门征收的相关费用，由乙方承担……七、乙方在出租过程中继续使用广州市标准合同，租期超过三年需征得甲方同意。甲方同意如果国信华凌物业的所有权发生变化，属美的集团内部转让，必须继续执行本协议。属外部转让甲方要确保在租户合同期满前继续由乙方全权管理。最终在乙方结束管理时，甲方同意补偿一个月的租金给乙方。八、由于不可抗力或无法防止的外因，致使本合同无法履行；因政策发生变化或出现乙方无法承担的不可预见事件；国信华凌物业出租环境和条件发生重大变化时，双方可通过协商签订变更或终止协议的形式解决等。合同签订后，华凌置业有限公司将上述物业交付广州市华凌实业有限公司对外出租。广州市华凌实业有限公司按照税后每年204.236万元的标准，向华凌置业有限公司支付了2006年4月至2010年12月的租金；对于2011年的租金，华凌置业有限公司与广州市华凌实业有限公司均同意在《国信大厦华凌物业出租管理协议书》约定租金的基础上增加5%，广州市华凌实业有限公司亦已支付完毕。上述合同签订后至2011年，华凌置业有限公司与广州市华凌实业有限公司每年均另行签订一份《广州市房屋租赁合同》用于在房管部门备案。2012年2月4日，华凌置业有限公司作出《关于签订2012年﹤广州市房屋租赁合同﹥的回复函》，称因物价水平大幅度上扬，用工成本及税务服务费不断上涨，租金收入已无法抵扣该物业的折旧费等原因，2012年出租价格拟定在《国信大厦华凌物业出租管理协议》基础上上调10%，要求广州市华凌实业有限公司于2月8日前回复；联系人陈小姐等。广州市华凌实业有限公司约于同年2月5、6日收到该函。2012年2月8日，广州市华凌实业有限公司向华凌置业有限公司联系人陈小姐寄出《关于签订2012年﹤广州市房屋租赁合同﹥的意见》，称2011年度是广州市华凌实业有限公司主动提出租金提高5%，而非双方协商；广州市华凌实业有限公司不同意华凌置业有限公司提出的2012年租金价格在《国信大厦华凌物业出租管理协议书》基础上上调10%，只同意按2011年度《广州市房屋租赁合同》的做法：按《国信大厦华凌物业出租管理协议书》约定租金额基础上主动上调5%支付给华凌置业有限公司等。至今，双方仍未能就2012年以后的租金协商一致，广州市华凌实业有限公司未向华凌置业有限公司支付2012年1月1日之后的租金。
2012年8月9日，华凌置业有限公司向原审法院提起本案诉讼。起诉请求如下：1、广州市华凌实业有限公司将位于广州市越秀区东风中路363号国信大厦第二层、第七至十六层、国信大厦地库泊车位（-3层10-21号共12个车位）恢复原状并返还给华凌置业有限公司；2、确认双方签署的《国信大厦华凌物业出租管理协议书》终止；3、广州市华凌实业有限公司向华凌置业有限公司支付自2012年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费（按建筑面积11079.68平方米，每月80元／平方米计付）。广州市华凌实业有限公司为证明涉案《国信大厦华凌物业出租管理协议书》期限是长期的，至今未终止，还提交如下证据：1、《关于撤销或转让公司的请示报告》复印件；2、《关于国信大厦物业资产处理的请示》复印件；3、《请示／报告处理单》复印件；4、《广州市华凌实业有限公司转让合同》原件；5、华凌集团有限公司2003年年报［年报显示华凌置业有限公司是华凌（远东）有限公司的全资子公司、华凌（远东）有限公司是华凌集团有限公司的全资子公司］、6、广州市华凌实业有限公司自互联网自行下载的2005年及2006年年报、威灵控股有限公司2008年年报。华凌置业有限公司以无原件为由，对上述证据1-3真实性不予确认；以华凌置业有限公司并非合同当事人为由，对上述证据4真实性、合法性、关联性不予确认；对上述证据5真实性、合法性确认，但认为华凌置业有限公司具有独立法人资格，没有义务履行华凌集团批示，并称华凌集团已被美的集团收购，而签订《国信大厦华凌物业出租管理协议书》时华凌置业有限公司已经脱离集团；以没有原件为由，对上述证据6真实性不予确认。为证明涉案物业的出租情况，广州市华凌实业有限公司提交其与使用人签订的租赁合同58份，其中租赁期限最长的至2015年7月31日，签订人为广州市华凌实业有限公司及广州金创利经贸有限公司。华凌置业有限公司认为上述证据中经备案的租赁合同真实性存在瑕疵，合同第八条用双面胶粘贴了，可以看出是有补充合同存在；对未备案的租赁合同真实性有异议，不能排除是广州市华凌实业有限公司与第三方串通签订。
原审法院审理过程中，原审法院向华凌置业有限公司释明，如法院审查认为华凌置业有限公司与广州市华凌实业有限公司签订的《国信大厦华凌物业出租管理协议书》尚未终止，华凌置业有限公司是否变更诉讼请求。华凌置业有限公司表示如法院认为该协议未终止，华凌置业有限公司要求解除合同。2012年12月18日，华凌置业有限公司申请变更第一项诉讼请求为：判令由华凌置业有限公司收回位于广州市越秀区东风中路363号国信大厦第二层、第七至十六层、国信大厦地库负三层10-21号十二个泊车位的管业权，广州市华凌实业有限公司将上述物业的实际使用人的联系方式、合同资料全部移交给华凌置业有限公司，由华凌置业有限公司向实际使用人收取租金。
原审法院认为，华凌置业有限公司与广州市华凌实业有限公司自愿签订的《国信大厦华凌物业出租管理协议书》是双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。该合同约定，华凌置业有限公司将国信大厦涉案物业交付广州市华凌实业有限公司管理，广州市华凌实业有限公司每年按固定金额向华凌置业有限公司支付租金，广州市华凌实业有限公司可以自己名义对外签订租赁合同及收取租金等。该约定符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义。实际履行过程中，华凌置业有限公司与广州市华凌实业有限公司每年还另行签订一份用于备案的租赁合同。上述事实说明，华凌置业有限公司与广州市华凌实业有限公司之间实质上为租赁合同关系。华凌置业有限公司主张双方口头约定租赁期限为五年，但未提交任何证据予以印证，原审法院对此不予采信。因此，华凌置业有限公司要求确认合同已终止的诉讼请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。关于《国信大厦华凌物业出租管理协议书》能否解除的问题。该合同仅描述期限为“长期”，未明确起止时间，属租赁期限约定不明的情况。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，华凌置业有限公司有权提出解除合同，但应当给予广州市华凌实业有限公司合理的准备期限。鉴于合同是在一定历史条件下签订，且合同约定涉案物业外部转让的情况下华凌置业有限公司仍要确保在租户合同期满前继续由广州市华凌实业有限公司全权管理。参照该约定，华凌置业有限公司在未转让物业的情况下提出解除合同亦应给予广州市华凌实业有限公司合理准备期至租户合同期满前为宜，即至2015年7月31日。广州市华凌实业有限公司已出示其与次承租人签订的租赁合同原件，华凌置业有限公司虽提出异议，但未能提交相反证据，故对华凌置业有限公司的异议原审法院不予采纳。自2015年8月1日起，《国信大厦华凌物业出租管理协议书》解除，涉案物业管理权、出租权及收益权均归华凌置业有限公司享有和行使。广州市华凌实业有限公司应在该日前，将涉案物业实际使用人的名称、联系方式、租赁合同资料全部移交给华凌置业有限公司。在此之前，广州市华凌实业有限公司应继续全面履行《国信大厦华凌物业出租管理协议书》，合理行使转租权，以便届时顺利完成交接工作。至于广州市华凌实业有限公司称未出现物业对外转让的终止条件、应驳回华凌置业有限公司诉讼请求的答辩意见，因上述合同未约定涉案物业对外转让是合同终止的唯一条件，故对广州市华凌实业有限公司上述抗辩，原审法院不予采纳。关于华凌置业有限公司主张的占用费问题，华凌置业有限公司与广州市华凌实业有限公司签订的《国信大厦华凌物业出租管理协议书》尚未终止，广州市华凌实业有限公司应继续依约向华凌置业有限公司支付“租金”而非“占用费”。双方在2011年达成了租金提价5%的合意，应视为协商一致变更了租金标准，自2012年1月1日起，广州市华凌实业有限公司应继续按此标准计付租金。签约时，华凌置业有限公司应当预见到房地产租赁价格可能逐年上涨，可以参照交易习惯在合同中约定租金按一定比例逐年增加，因未作类似约定而造成的租金损失属华凌置业有限公司应当自行承担的商业风险。因此，华凌置业有限公司主张按照80元／平方米支付“占用费”依据不足，原审法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自2015年8月1日起，华凌置业有限公司与广州市华凌实业有限公司于2006年5月8日签订的《国信大厦华凌物业出租管理协议书》解除。二、广州市华凌实业有限公司应在2015年7月31日前，将广州市越秀区东风中路363号国信大厦第二层、第七至十六层、负3层10-21号车位实际使用人的名称、联系方式、租赁合同资料全部移交给华凌置业有限公司。自2015年8月1日起，上述物业的管理权、出租权及收益权归华凌置业有限公司享有和行使。三、广州市华凌实业有限公司应在该判决发生法律效力之日起十日内，向华凌置业有限公司支付自2012年1月1日起至该判决发生法律效力之日止的租金（按每年2144478元计付）；自该判决发生法律效力之次日起至2015年7月31日止的租金，由广州市华凌实业有限公司按照上述标准逐月支付给华凌置业有限公司。四、驳回华凌置业有限公司的其他请求。
华凌置业有限公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、本案中《管理协议书》约定是期限是“长期”，被上诉人也存有对涉案物业无法出租而要每年自行承担高额的租金的担心，因此双方必然对合同期限有预期并与对方落实，即使是通过口头约定。法律是认可口头约定的，虽然口头约定难以举证，但退一步说，即使不能认定上诉人主张的口头约定五年租赁期，但上诉人已经在2012年7月23日对被上诉人发出的律师函中明确主张原合同期限已经到期，要求被上诉人重新签署租赁合同，否则收回涉案场地，而且上诉人在起诉以及庭审过程中已经多次表达要收回场地的意愿，而原审法院却对上诉人正当诉求视而不见，上诉人无论作为涉案场地所有权人，还是租赁合同的出租人，依法都有权收回场地。二、原审判决对“合理期限”的定义缺乏最根本的依据，是对法律的错误适用以及对自由裁量权的滥用；原审法院采用违法证据作为定案依据，是明显的程序违法。（一）不定期租赁合同的解除是法定解除，出租人解除合同不需要得到承租人的同意，更无须考虑转租合同的期限。（二）所谓“合理期限之前通知”中的“合理期限”应依据准备事项的复杂程度而定，原审法院判令被上诉人移交涉案物业的有关资料给上诉人，却给予被上诉人长达两年的时间“准备”，根本上缺乏依据。主租赁合同的解除时间竟然要根据转租合同的合同期限来确定，在司法实践中简直闻所未闻!（三）原审法院据以确定“合理期限”的依据，是租赁期限最长至2015年7月31日的广州金创利经贸有限公司签署的租赁合同，被上诉人为此已经多次故弄玄虚。开始，上诉人称合同原件丢失，一直拒不提交给上诉人质证；后来，该份合同的完整复印件是在2013年5月20日才匆忙提交给上诉人，上诉人当时已经质疑该证据的合法性，而且该合同上有明显的涂改；另外，被上诉人提交的该份租赁合同是没有经过房管局备案的，涉案合计58份租赁合同，大部分都经过备案，被上诉人却遗漏该份合同不备案，还诡辩称法律不要求对租赁合同备案，纯属是为原审法院作出荒谬判决作铺垫。由于该份合同没有备案，被上诉人随时可以勾结第三人签订，合同期限可由被上诉人随意确定，原审法院竟然采纳了这样一份形式缺失、程序违法的合同作为定案依据，该判决即为无根之木，理应推翻。综上所述，请求二审法院：一、依法撤销原审判决第一项，改判自2012年7月23日起，上诉人及被上诉人于2006年5月8日签订的《国信大厦华凌物业出租管理协议书》解除；二、依法撤销原审判决第二项，改判自2012年7月23日起，上诉人享有广州市越秀区东风中路363号国信大厦第二层、第七至十六层、负3层10-21号车位的管理权、出租权及收益权。被上诉人应在判决生效之日起十日内，将上述物业的实际使用人的名称、联系方式、租赁合同资料全部移交给上诉人。三、依法撤销原审判决第三项，改判被上诉人应在判决生效之日起十日内，按80元／平方的市场价格标准向上诉人支付自2012年1月1日起至被上诉人向上诉人移交上述物业全部实际使用人的名称、联系方式、租赁合同等完整资料当月止的房屋占用费。四、依法判令被上诉人承担一二审全部诉讼费用。
华凌置业有限公司对广州市华凌实业有限公司上诉的答辩意见是：广州市华凌实业有限公司的上诉不能成立，请求法院予以驳回。
广州市华凌实业有限公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审法院将《协议书》认定为租赁合同且为不定期租赁，不符合历史事实，也不符合《协议书》当中的约定。l、《协议书》的产生过程：美的集团（民企）收购华凌集团（国企）后，于2006年3月20日发出《关于撤销或转让华凌实业公司的请示报告》华字（2006）03l号（下称《请示报告》），文件明确：“将实业公司（即上诉人）转让给外面的物业公司或现在的经营团队，自主经营，自负盈亏，现有员工也随公司同时脱钩，华凌电器（华凌集团）不再承担实业公司的任何经济和法律责任。条件是国信大厦和体育西路的物业在变卖前由其负责出租”。经美的集团最高层批准后，华凌集团公开征询外部物业公司意见寻求受托者，因华凌集团坚持其单方提出按当时正常租金标准每年收取530万元租金，并且要求受托者按照《广东省劳动合同管理规定》（粤府（2003）40号）的标准，承担上诉人全体员工的经济补偿，故没有外部物业公司愿意接受。所以，华凌集团就与上诉人现任的法定代表人进行协商，要求上诉人组织全体员工进行自救，即受让实业公司的全部股权。同时，为了诱使上诉人的员工承担自救责任，华凌集团在转让合同中明确将本案涉案的房产全权委托上诉人管理、经营和出租。但是，当时涉案物业并不能正常出租，且已出现租户索赔等问题，而维修或是完善配套设施均需要投入大量资金，特别是难以预测物业何时变卖和不了解民营企业的商业道德，当时上诉人对此十分担忧。但是，考虑到如果不接受华凌集团的条件将面临全员下岗，且难以得到合法的赔偿。因此2006年5月6日上诉人召开了员工大会，决定接受华凌集团的条件，由员工自行筹集公司运作资金，并签署内部集资协议书。按集资协议书的决定，2006年5月8日上诉人法人代表与华凌集团签订《广州市华凌实业有限公司转让合同》（下称《转让合同》），前提明确是根据《请示报告》和美的集团的批示精神协商达成协议。第二条明确约定：（1）华凌集团把拥有产权的国信华凌物业全权委托上诉人管理、经营和代收租金；（2）上诉人负责每年为甲方（华凌集团）收回530万元租金，其中国信华凌物业280万元；（3）按华凌集团安排，约定上诉人与被上诉人签订《协议书》落实《转让合同》相关的内容。根据香港上市公司依法公布的《华凌集团2006年报》至2006年12月31日华凌集团持有被上诉人100%股权，其属于华凌集团下属的全资子公司。正是因为这样的关系，被上诉人才与上诉人签订了本案的涉案《协议书》，这才是双方真正的意思表示。2、原审法院认定《协议书》“属租赁期限约定不明”，“应视为不定期租赁”是错误的。《请示报告》明确：“国信大厦的物业在变卖前由其（上诉人）负责出租”，这是上诉人接受委托经营的唯一理由和前提，这既是被上诉人及其上级对上诉人的严肃承诺，也是委托期限的明确表达和约定。为此《协议书》第七条约定：所有权发生变化（对外转让）作为上诉人结束管理的条件，与华凌集团的《请示报告》约定保持一致。因此，《协议书》并非租赁期限约定不明的不定期租赁，而实质是约定明确的委托合同。3、原审法院未能查明案件事实情况，导致本案认定的法律关系错误。被上诉人据以起诉的《协议书》，其中所明确约定的内容为，被上诉人长期委托上诉人对涉案房产全权管理，并按照被上诉人的要求为其收取达到一定数额的租金，若发生收取租金不足时，应当由上诉人补足。这种约定是一种明显的委托代理行为，而并非出租行为。二、《协议书》当中约定的解除事由从未出现，故依法不应当判决解除《协议书》。根据上诉人与被上诉人在《协议书》中约定，解除《协议书》应当由双方协商一致以后才能解除。而具体的条件则应当是涉案物业的权属对外转让并现有的租赁合同届满，且被上诉人补偿一个月的租金给上诉人后，《协议书》才可以解除。否则，不存在有任何解除的情形。本条的约定未有违反法律的强制性规定，属于当事人的意思自治，因此应当为法律所允许。既然，双方在《协议书》签订时就已经对于解除方式有明确的约定，则在被上诉人未有履行任何程序且解除的事由未有出现的情况下，《协议书》应当继续履行。原审判决《协议书》解除，是违背了当事人的意思自治的。三、被上诉人起诉要求解除《协议书》是显失公平的行为，依法不应当予以支持。经过上诉人数年艰苦经营，涉案物业才得以有现在的经营情况。这完全是上诉人辛勤劳动的成果，也是上诉人全体员工担负风险所换取的成果。然而，就在物业经营状况略有好转的情况下，被上诉人悍然违背当初的承诺，要求解除合同，妄图窃取上诉人多年经营的成果。判决解除双方所签订的《协议书》，对于上诉人及上诉人的全体员工而言，均是显失公平的。虽然，根据合同法，委托人可以解除委托合同，但是这样的解除应当是在不违背法律规定的情况下实施的。如今，被上诉人这种背信弃义、过河拆桥的做法，明显是违背了法律当中的诚实信用原则。被上诉人擅自解除合同且拒绝进行赔偿的行为是违约行为，依法不应当予以支持。综上所述，请求二审法院1、撤销原审判决第一项及第二项，并判决《国信大厦华凌物业出租管理协议书》（下称《协议书》）继续执行。2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
广州市华凌实业有限公司对华凌置业有限公司上诉的答辩意见是：华凌置业有限公司对的上诉不能成立，请求法院予以驳回。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
另，广州市华凌实业有限公司一审期间表示双方当事人之间是租赁关系。
本院认为：华凌置业有限公司与广州市华凌实业有限公司签订《国信大厦华凌物业出租管理协议书》出自双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定合法有效正确。上述协议约定华凌置业有限公司将案涉物业交由广州市华凌实业有限公司管理，广州市华凌实业有限公司每年向华凌置业有限公司交付租金及具体起计租金日期，广州市华凌实业有限公司并可以自己名义对外出租案涉物业等，且双方签订的协议名称就是国信大厦华凌物业出租管理协议书，故本院确认华凌置业有限公司与广州市华凌实业有限公司之间是出租人与承租人的关系。因上述协议约定体育西华凌物业长期交由广州市华凌实业有限公司管理和代收租金，从双方于2006年5月8日签订该协议至今也仅为7年多时间，而依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因此，本院认为《国信大厦华凌物业出租管理协议书》履行至今未超过二十年，未违反上述法律规定。原审法院认定双方的协议没有约定具体期限，为不定期租赁合同及华凌置业有限公司可以随时主张解除合同理由不成立，本院予以纠正。另外，双方在《国信大厦华凌物业出租管理协议书》还约定“如国信华凌物业的所有权发生变化，属美的内部转让，必须继续执行本协议。属外部转让甲方要确保在租户合同期满前继续由乙方全权管理。最终在乙方结束管理时，甲方同意补偿一个月的租金给乙方”。上述内容也已就终止租赁条件作出了明确的约定，该终止的情形并未出现，故华凌置业有限公司主张解除双方的租赁法律关系并主张返还物业缺乏合同依据，本院也不予支持。由于华凌置业有限公司在本案中提起的诉讼请求是要求广州市华凌实业有限公司支付场地使用费，原审法院判决广州市华凌实业有限公司支付租金是以双方解除合同为基础，现在本院已认定双方之间的合同尙不具备解除条件，故本院撤销原审判决的第三项，驳回华凌置业有限公司要求广州市华凌实业有限公司支付场地使用费的诉讼请求。至于广州市华凌实业有限公司欠付租金问题双方可另循其他合法途径解决。综上所述，原审法院认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2347号民事判决；
二、驳回华凌置业有限公司的全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各55232元，均由华凌置业有限公司负担。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一三年十二月十三日
书记员 阮志雄