辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2959号
上诉人（原审原告）：白忠仁，男，1952年3月11日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：李清云（白忠仁妻子），女，1954年7月2日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区房产局，住所地沈阳市和平区砂山街98号。
法定代表人：臧涛，该局局长。
委托代理人：王茜，女，1976年6月9日出生，汉族，该单位员工。
委托代理人：于吉泉，男，1965年12月27日出生，汉族，该单位员工。
上诉人白忠仁因与被上诉人沈阳市和平区房产局（以下简称“和平区房产局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第02005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2014年12月1日公开开庭审理了本案，上诉人白忠仁及其委托代理人李清云，被上诉人和平区房产局的委托代理人王茜、于吉泉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
白忠仁诉称，2012年4月，其居住的沈阳市和平区营口西路5-2号316室被列入位于北市四期旧城改建项目。在拆迁过程中对白忠仁等三家（316、317、318）共用319号厨房使用面积无合法根据的情况下，认定为17.7平，即每户为5.9平方米。同时和平区房产局每户以5.9平方米厨房按使用面积每月2元的标准收取20年房费。按照《沈阳市公有住房提租补贴实施细则》（沈政发（1993）60号）中规定的《沈阳市公有住房租金计算办法》，“公有住房按房屋使用面积计租金，两户共用的使用面积每户各分摊二分之一，三户以上（含三户）的共用面积不租。根据以上事实，和平区房产局违反《沈阳市公有住房提租补贴实施细则》（沈政发（1993）60号）中规定的《沈阳市公有住房租金计算办法》，违法收取公有住房租金。
综上所述，白忠仁认为和平区房产局严重侵犯了其合法的财产权益，向原审法院提起诉讼，请求依法判决。诉讼请求：1、请求和平区房产局返还对白忠仁征收厨房房费2832元（5.9平方米×2元每月每平方米×240个月=2832元）；2、由和平区房产局承担本案的诉讼费用。
沈阳市和平区房产局辩称：一、答辩人作为本案被告主体资格不适格。白忠仁诉求涉及的房屋是国有直管公房，由沈阳市和平区房产局第二经理公司进行管理，并与白忠仁签订房改协议并收取房屋租金，与答辩人无关，答辩人作为本案被告主体资格不适格。二、白忠仁诉求涉及的房屋于2012年列入北市四期旧城区改造项目，由于该楼始建于上世纪60年代初，是公共走廊、厕所、厨房的公寓住房，每户产权证未包括公用厨房、厕所的面积，为此区政府本着百姓利益最大化的原则，决定对公用部分面积予以分摊。本案涉及的5.9平方米房屋面积就是白忠仁在原有产权面积基础上增加的共用面积，在房屋征收中直接参加房改变为个人产权，并领取相应的拆迁补偿。关于白忠仁认为的沈政发1993第60号文件中关于三户以上共用面积不计租的规定，首先，该文件由“沈阳市人民政府令第36号”于2004年6月17日废止，自此失效。其次，在房屋征收中，白忠仁私人产权面积中不包括共用面积部分，共用面积权属归国家所有，白忠仁得不到共用面积的拆迁补偿，所以共用面积不收取房租是合理合法的。但是在2012年房屋征收过程中，政府为了百姓利益着想，将共用面积分摊给个人并按照个人产权面积给予拆迁补偿，共用面积部分就由国家所有变成个人所有，房屋所有权性质发生变化，因此共用面积部分就应按照直管公房参加房改并补缴房租。依照民法公平公正的原则，共用面积在征收时如果权属性质不发生变化，不分摊给个人，不收取租金是合理的，但是当共用面积由国家所有变为个人所有时，白忠仁应补缴租金并参加房改，变为个人产权后再领取拆迁补偿，我们认为这是公平公正的。如果白忠仁认为不应收取房租，这部分面积就应该恢复到原始状态，收归国有，将补收房租退还给白忠仁，同时白忠仁将共用面积的拆迁补偿款退回。综上，我们认为白忠仁诉求属无理要求，恳请法庭公正判决。
原审法院审理查明，白忠仁原系沈阳市和平区营口西路5-2号316号房屋的承租人，房屋使用面积为33平方米，于1999年4月参加房改取得产权，参加房改后，房屋的建筑面积为46.2平方米。因白忠仁承租房屋期间，与朱翠萍等三人共用厨房，厨房面积没有参加房改。因白忠仁房屋所在地进行拆迁，白忠仁等三人共用的厨房于2012年4月17日参加房改，白忠仁缴纳房改购房款1675元，建筑面积5.9平方米，同时白忠仁收取20年房屋使用费2832元（5.9平方米×2元／平方米／月×240个月）。2012年4月18日，白忠仁与沈阳市和平区国有土地房屋征收管理办公室签订房屋拆迁与补偿安置货币补偿协议书，对白忠仁所有的房屋进行拆迁，拆迁房屋的建筑面积为52.1平方米（46.2平方米＋5.9平方米），补偿费用合计574，096元。
原审法院另查明，沈阳市公有住房提租补贴实施细则（沈政发（1993）60号）附件沈阳市公有住房租金计算办法规定，…..五、使用面积包括居室（拉格、壁橱等）、厨房、厕所、卫生间（浴室、洗脸室），小仓库、走廊、方厅等户门以内有效面积。六、两户共用的使用面积每户个分摊二分之一；三户以上（含三户）的共用面积不计租……。2004年6月17日，沈阳市人民政府关于废止政府部分规章的决定（沈阳市人民政府令36号）中决定，沈阳市公有住房提租补贴实施细则（沈政发（1993）60号）予以废止。沈房改办发（2000）56号文件关于调整公有住房租金标准的通知规定，凡于1984年年底以前竣工交付使用的公有住房和现租住房改政策规定不宜出售的公有住房，本次租金暂不做调整，仍执行1998年每月每平方米使用面积1.6元的租金标准。
原审法院认为，本案争议的焦点在于白忠仁承租的公有住房厨房部分是否应缴纳租金。白忠仁承租公有住房，应依规定缴纳租金，但依据沈政发（1993）60号文件规定，三户以上（含三户）的共用面积不计租，白忠仁使用的厨房系三户共用，依据该文件的规定，不应收取白忠仁使用厨房的租金。2004年6月17日，沈阳市人民政府令36号，废止了沈政发（1993）60号文件，对于该文件废止后白忠仁使用公共厨房至房改（2012年4月17日）期间的租金白忠仁应予缴纳。关于租金的计算标准，根据沈房改办发（2000）56号文件规定，按使用面积每平方米1.6元计算。关于计算租金的面积，根据参加房改时的建筑面积5.9平方米计算（5.9平方米÷1.4），房屋的使用面积应为4.21平方米，房屋租金的数额为633.18元（4.21平方米×1.6元／平方米／月×94个月），和平区房产局多收取的租金，应予返还。关于和平区房产局提出被告主体不适格的抗辩意见，虽与白忠仁签订出售公有住房协议书的单位是沈阳市和平区房产局第二经理公司，但租金收取单位为沈阳市和平区房产局，故原审法院对和平区房产局的抗辩意见不予采信。关于和平区房产局提出要求将公用面积收归国有，返还拆迁补偿款的抗辩意见，与本案不是同一法律关系，原审法院不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳市和平区房产局于本判决生效后十日内返还原告白忠仁租金2198.82元；二、驳回原、被告诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告沈阳市和平区房产局负担。
宣判后，上诉人白忠仁不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决或依法改判，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院按有瑕疵的房改协议确定收取房费面积是错误的。根据辽价费（2000）60号、沈价发（2000）292号、沈房改办发（2000）56号文件的规定，房屋租金应按照使用面积计算；根据已缴纳的房费收据，房屋租金是按照5.9平方米，每米2元计算。由此可以认定厨房房屋的适用面积为5.9平方米。一审法院却依据出售公有住房协议书认定建筑面积为5.9平方米，使用面积4.21平方米（5.9平方米÷1.4），并以4.21平方米计算房屋租金。该协议书中在无使用面积的情况下直接给出建筑面积，存在明显瑕疵，且无房屋产籍图等相关证据予以佐证，故不应当作为证据使用。二、一审法院认定租金单价有误。由于该房屋是建于上世纪60年代的房屋，是三家共用厨房。其房租金是和一户厨房租金
换算是不一样的。不能只按1.60元计算。房屋租金是由基础租金表、调节租金、附加租金三部分组成租金计算。一审法院只是按1.60元计算是错误的。
被上诉人和平区房产局辩称：上诉人所述收取房费面积错误与否的认定，不属于本案审理范围内，与本案无关。原审法院认定房屋租金标准符合法律及相关文件规定，上诉人所说没有事实和法律依据。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人提出的上诉请求与事实不符，于法无据，请求二审法院公正审理。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有补面积审批单、国有土地上房屋征收与补偿安置协议、出售公有住房协议书、收据、房屋所有权证、沈政发（1993）60号文件、沈阳市人民政府令36号、沈房改办发（2000）56号文件等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
关于上诉人提出涉案厨房5.9平方米应为使用面积，而原审法院却认定为建筑面积是错误的上诉主张，本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中上诉人就其上诉主张并未提供相应证据加以证明；其次，从原审庭审中被上诉人提供的经上诉人签字确认的《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》、《出售公有住房协议书》的内容来看，两份协议中均记载涉案争议的5.9平方米为建筑面积，而非使用面积，且事后两份协议均已实际履行，标的物业已拆迁完毕，表明上诉人对两份协议并未提出异议；第三，从上诉人所提供的房费收据来看，亦无显示被上诉人收取的房费是按使用面积收取的，因此，上诉人关于5.9平方米是使用面积的主张，因证据不足，本院不予支持。
关于上诉人提出的原审法院认定租金单价有误的上诉主张，本院认为，根据沈房改办发（2000）56号文件规定，被上诉人应按使用面积每平方米1.6元收取房费，而原审法院亦依据此规定，将建筑面积折算出使用面积，计算出上诉人应缴纳房费的金额为633.18元，对于被上诉人多收取的房费予以退还，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人白忠仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十二月八日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。