江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终544号
上诉人（原审原告）：柳晓霞，女，1959年2月17日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人。
委托诉讼代理人：潘涛（系上诉人柳晓霞的儿子）。
被上诉人（原审被告）：宜春碧桂园投资有限公司，住所地江西省宜春市袁州区宜阳大道60号。
法定代表人：杨文杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：袁子生，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人:袁喜，女，该公司员工作人员。
上诉人柳晓霞为与被上诉人宜春碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴刚担任审判长，与代理审判员罗武平、黄泰文参加的合议庭，书记员张媛担任记录，于2017年6月14日公开开庭审理了本案。上诉人柳晓霞的委托诉讼代理人潘涛，被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人袁子生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
柳晓霞的上诉请求：1、撤销一审判决，改判因被上诉人房屋装修质量问题导致上诉人不能入住，应支付的违约赔偿金52380元；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。被上诉人房屋质量问题并不是质量瑕疵，而是大面积的质量问题，对上诉人入住构成了严重影响，几百名购房户也进行了集体维权，但一审判决对此只字未提。因房屋漏水、地板起翘、木门被刮花等明显质量问题，上诉人无法入住，后经多次沟通，被上诉人在2017年3月才将大部分质量问题整改好。因此，质量问题造成上诉人不能收房入住的事实是无可辩驳的。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和购房合同的违约条款，因被上诉人的原因造成上诉人不能收房入住，被上诉人应承担从房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向上诉人支付已付房款万分之二的违约金。
被上诉人碧桂园公司答辩称，一、一审判决事实认定清楚，法律适用准确；二、涉案房屋已经取得了竣工验收备案表，符合双方合同约定的房屋交付条件。交房与收房是双方的权利与义务，收房是上诉人的权利也是其应承担的义务，上诉人滥用权力以各种理由不履行收房义务，所造成的损失应由其自行承担。故请求维持原判，驳回上诉人的上诉。
柳晓霞向一审法院的起诉请求：1、要求碧桂园公司赔偿已付购房款211288元和违约金21128元以及银行利息50063元；2、要求碧桂园公司承担逾期交房及房屋质量不合格的违约责任并承担柳晓霞租房损失19200元；3、本案诉讼费用由碧桂园公司承担。
一审法院认定事实：碧桂园公司取得宜春市房地产管理局颁发的宜(2013)房预售证第D41号商品房预售许可证后，进行商品房预售。2013年10月31日，柳晓霞与碧桂园公司签订了一份备案合同编号为YC201310006580的《商品房买卖合同》，约定：柳晓霞购买位于江西省××中××水蓝天××单元××室商品房××套，房屋建筑面积118.04平方米，总房价款547794元；按揭贷款方式付款。第八条约定：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：未按本合同规定的期限将该商品房交付，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
该合同补充协议约定，该商品房由碧桂园公司统一装修，设备数量及装修标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。除该商品房的装修、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装修和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人对该商品房的装修和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。合同签订后，柳晓霞已向碧桂园公司付清购房款，其中预付的1万元预付款冲抵了3万元购房款。
2015年10月30日，本案房屋经竣工验收备案，取得了建设主管部门的竣工验收备案表。31日，柳晓霞接到碧桂园公司通知收房，柳晓霞以碧桂园公司未出示诉争房屋《竣工验收备案表》及该房屋装修存在瑕疵问题，无法使用，对生活质量造成影响为由，拒绝接收该房屋。后碧桂园公司多次对房屋装修存在的瑕疵问题进行了整改，但柳晓霞以未达到要求为由仍拒绝收房，并诉至一审法院，提出了前述诉讼请求。
一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。柳晓霞依约履行了付款义务，碧桂园公司应该依约交付符合合同约定的房屋。
关于碧桂园公司是否涉嫌虚假广告。该院认为，碧桂园公司在广告宣传单上所用的如“五星级的家”“举城无双”等夸张性的文字，目的是为了引起购房者注意，制造声势、氛围，并没有明确的指标，仅仅属于要约邀请，在法律上没有约束力，属于一种夸张性宣传，而不能认定为虚假广告。
关于涉案房屋是否符合交房条件，碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和住房和城乡建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，涉案商品房项目取得了竣工验收备案表，表明涉案房屋已达到法定的交付条件，碧桂园公司亦依约于2015年10月31日通知柳晓霞收房。而柳晓霞以涉案房屋装修存在质量瑕疵为由拒收房屋，认为碧桂园公司未按合同约定交付房屋，应承担逾期交房违约责任。但双方商品房买卖合同中并未约定房屋质量瑕疵问题为拒绝收房的理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，对交付使用的房屋质量问题分为三种情形：第一种是房屋主体结构质量问题，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；第二种是房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；第三种是房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，给买受人造成损失的应当赔偿损失。现根据柳晓霞所述，虽然房屋存在地板起翘、墙面渗水、空鼓等问题，但该问题在房屋建筑工程中属一般质量问题，并不符合法律规定“严重影响居住使用”的条件，应由碧桂园公司依合同约定承担保修、维修义务。柳晓霞以此为由拒收房屋，不符合法律规定和合同约定，故对柳晓霞主张解除其与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》，并要求退还已付房款，承担逾期交房违约责任及租房损失的诉讼请求，该院不予支持。对房屋质量瑕疵问题，碧桂园公司已承诺进行整改，若碧桂园公司未在合理期限内整改修复的，柳晓霞可自行修复或委托他人修复，并享有修复请求权或修复费用请求权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回柳晓霞的诉讼请求。案件受理费5825元，由柳晓霞负担。
本院经审理查明，一审查明的主要事实属实。上诉人柳晓霞二审提供了二份证据：《租房合同》、《银行卡明细清单》，用以证明由于被上诉人延期交房，上诉人一直在外租房居住，造成上诉人租金损失的事实。被上诉人碧桂园公司经质证，对该二份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为租房合同没有明确的地点、房号等信息，银行付款的时间为2016年5月至2017年5月，而租赁合同的时间是2014年7月至2015年9月，明细相互矛盾。本院认为，租房合同没有约定标的物，也没有签订时间，明显不合常理，且与支付租金的银行卡的支付时间不符。故对该二份证据不予认定，不作为认定本案事实的依据。另外，一审遗漏了部分事实，二审补充如下：签订《商品房买卖合同》签订的当日，上诉人柳晓霞支付了购房首付款167794元，余款38万元办理了银行按揭贷款。一审查明的其他事实属实，二审予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点：一是涉案房屋是否存在装修质量问题并导致逾期交房的事实；二是被上诉人应否支付延期交房违约金及赔偿损失问题。首先，从本案证据《房屋收楼记录表》、《房屋保修意见表》来看，所涉房屋存在装修质量问题，但所列出来的存在问题的项目均属于房屋的保修范围。而双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件是房屋“取得竣工验收备案表”，而宜春市城乡规划建设局已经于2015年10月30日同意本案工程竣工验收备案，故本案房屋具备了交付条件，被上诉人也履行了通知上诉人交房的义务。其次，上诉人实际参与了收房，只是对房屋存在的装修质量问题提出了具体意见，要求被上诉人整改，在被上诉人整改后，上诉人仍以此为由拒绝收房，即没有合同依据，也没有法定的理由，由此产生的延期交房责任及相关损失应由其自行承担。综上，本案并不存在被上诉人碧桂园公司逾期交房的事实，上诉人柳晓霞的上诉理由没有事实与法律依据，其上诉请求本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律和处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1110元，由上诉人柳晓霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 刚
代理审判员 黄泰文
代理审判员 罗武平
二〇一七年七月十日
书 记 员 张 媛