原 告 阮 X X 诉 被 告 贵 阳 X X 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 预 售 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书
贵州省贵阳市乌当区人民法院
民事判决书
（2016）黔0112民初字1907号
原告：阮XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区XXX路**号*单元**号。公民身份号码：52010319XXXXXX5211
委托代理人（特别授权代理）：周政友，贵州群众律师事务所律师。
委托代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所实习律师。
被告：贵阳XX房地产开发有限公司
住所：贵州省贵阳市乌当区XXX路**楼。
法定代表人：文学强，公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）：邓明松、刘政宁，该公司员工。
原告阮XX与被告贵阳XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮XX的委托代理人周政友、陈正伟，被告XX公司的委托代理人邓明松、刘政宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阮XX向本院提出诉讼请求，1、判令被告支付原告延期交房违约金13878元；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年9月11日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买位于乌当区XX路XX区X栋X单元11层2号房一套，面积80.56平方米。合同第十一条约定，本合同签订后，被告方应当于2014年12月31日前交付房屋。后未能正常交付，直到2015年10月12日方达到房屋交付条件，正式交付房屋。双方已于合同第十条约定，延期交付房屋，被告应当支付违约金直至交付日止，但被告拒绝支付违约金，为此提出诉讼。
被告XX公司辩称，对于双方合同签订的时间，房屋的坐落、面积，合同的交房时间没有异议。逾期交房是事实，但计算期限不当，违约金的计算标准过高，要求予以调整；原告与其他第三方签订了房屋装修协议，相应期间应当扣除，因为装修协议期内，原告对无法使用房屋是知晓的，之前的案件中法院也予以采纳和认可；另在房屋修建期间由于出现了不可抗力，当年降水量增加很多，影响施工进度，应当扣减两个月。
本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本案双方当事人所争议的焦点在于:1、被告延期交房的时间如何计算；2、是否有从中扣减的情形；3、违约金是否计算过高。对此，原告提供了双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》影印件、贵阳市乌当区住房和城乡建设局出具的《商品房交付备案查询》，以证明涉案房屋于2015年10月12日才具备合同约定的交付条件，并提出以本院（2016）黔0112民初XX号民事判决书判决内容作为其主张违约金的计算依据，即按2014年贵阳市乌当区政府发布的租房指导价格的每平方米14元，乘以天数并提高30%进行计算；被告则提供了《建设工程竣工验收报告》、交房公告、气象资料、原告与四川XX建筑工程有限公司签订的《委托装修协议》，以证明其取得竣工验收报告后并于2015年7月3日发出交房公告即完成了交房义务，以及应从中扣减期间的情形；被告并对原告主张的违约金计算标准持有异议，认为租房指导价是在6-14元之间的浮动价格，按14元每平方米计算过高，应取中间值作为计算标准。
经当庭质证，被告对原告提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》不持异议，但认为合同第十一条已被《补充协议》2.2条所替换，通过建筑工程竣工验收即符合交付标准；对《贵阳市商品住房交付使用备案证书》影印件的真实性持有异议，认为来源不明；对《商品房交付备案查询》则表示证据的三性由法院认定。原告对被告提供的《建设工程竣工验收报告》、交房公告、气象资料的真实性不持异议，但认为不能达到证明目的；对《委托装修协议》则认为与本案无关，协议没有具体履行，真实性由法庭判断。对于双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的《商品房交付备案查询》因具有法律性、客观性和关联性，本院对其证明效力予以确认，作为定案依据。对于被告提供的《委托装修协议》因原告并未否认，且具有关联性，故本院对其证明效力亦予以确认，作为定案依据。基于有效证据，另确认如下事实：原、被告双方于2013年8月1日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，该《商品房买卖合同》第十一条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》。《补充协议》第2.2条约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的”该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，双方同意并理解为：指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，而并非指取得工程竣工验收备案登记表。其间，原告与四川XX建筑工程有限公司签订的《委托装修协议》中明确原告所购买的房屋交由XX公司进行装修改造，并约定委托装修改造工程的施工期在《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日起4月内，XX公司应于2015年4月30日前装修改造完毕，由XX公司或者被告通知原告进行装修改造后房屋的接收。2015年10月12日，涉案房屋取得乌当区住建局颁发的商品住房交付使用备案登记手续。
本院认为，对于双方第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条约定”（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》”，按照该约定，涉案房屋应当同时具备以上四个条件才符合交付标准，而《补充协议》2.2条是对合同第十一条（二）第1项的解释，经解释后的合同第十一条（二）第1项与第十一条第2、3、4项仍系并列关系，因此被告于2015年10月12日取得商品住房交付使用备案登记手续之时，涉案房屋才具备合同约定的交付条件，故本院对被告以通过建筑工程竣工后并发出交房公告即符合交付标准，逾期终点为2015年7月3日的辩解不予采纳，本案中计算违约金的截止时间应为2015年10月12日。对于双方第二个争议焦点，根据原告与XX公司签订的《委托装修协议》，该房屋在具备由被告依据《商品房买卖合同》约定的交付给原告的条件后，需要4个月即120天的装修期才能最终交付给原告，按照常理，装修期间原告也无法使用该房屋。根据原告自愿签订的该装修协议，经装修改造具备原告装修合同中约定条件的房屋交付日期应当为2015年4月30日，故被告提出原告装修期间应当扣除的抗辩成立，本院予以采纳，而对于被告提出房屋修建期间因降水量增加影响施工进度，属不可抗力而应当扣减两个月的抗辩，因其提供的证据不足以证明该主张，本院不予采纳，本案被告逾期交房的违约金应当从2015年5月1日起算，其逾期交房天数自2015年5月1日至2015年10月12日共165天；对于双方第三个争议焦点，双方签订的《商品房买卖合同》对违约金计算方式有明确约定，即逾期超过90日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之三的违约金。现原告自行调整违约金的计算方式，提出按2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价作为计算依据，被告对此亦表示认可。就原告按该租金参考价6-14元/M2，以14元/M2作为计算损失的依据，乘以违约天数并提高30%进行计算的请求，因被告逾期交房而造成的损失即租金损失，且原告的主张未超过其损失的百分之三十，符合实际，于法不悖，本院予以支持，而对于被告提出按14元/M2计算过高，应取中间值进行计算的主张则不予采纳。因此，被告应支付原告自2015年5月1日至2015年10月12日的违约金数额为14元/M2（租金）×80.56M2（房屋面积）÷30日×165日（逾期交房天数）×130%=8064元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
被告贵阳XX房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告阮XX逾期交房违约金8064元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取50元由被告贵阳XX房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 罗哲武
二〇一六年十二月六日
书记员 冯贵荣