北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第08451号
上诉人（原审被告）侯×，男，1965年3月16日出生。
委托代理人刘迎利，北京市闻泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵×，女，1963年8月20日出生。
委托代理人黄长勇，北京元都律师事务所律师。
原审被告张×，男，1965年3月28日出生。
上诉人侯×因确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第5438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵×在原审法院起诉称：我与张×于1986年结婚，2014年8月29日离婚，离婚协议约定夫妻共同财产位于北京市海淀区101号房屋（以下简称101号房屋）归我所有，并自离婚后一个月内变更业主姓名。但自离婚后张×消失，我单方无法办理房产更名手续，2014年12月9日我提起离婚后财产分割诉讼并调取了涉案房屋的登记信息时，才发现涉案房屋已于2013年9月22日被张×转让给了侯×。我认为涉案房屋系夫妻共同财产，张×无权单独处理；侯×与我共同生活在一个小区多年，对于涉案房屋是夫妻共同财产的性质应知情，且侯×曾在我们小区开棋牌室多年，张×长期停留在侯×的棋牌室，他二人的关系非同一般；涉案房屋的转让存在恶意，转让时间是在我与张×夫妻关系恶化期间，我自2000年一直居住在该房屋内，从没有人告诉过我房屋已经卖掉了，从没有人到家里来看一看房屋的情况，而且房屋成交价为120万元，当时房屋市价约为250万元，明显存在不对价交易。综上，为维护我合法权益，现起诉请求法院判决确认张×与侯×就101号房屋签订的两份房屋买卖合同均无效，诉讼费由张×与侯×承担。
张×在原审法院答辩称：我认可赵×陈述的事实，也同意其诉讼请求。
侯×在原审法院答辩称：我与张×签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，而且也已经实际履行了。赵×与张×是夫妻，我有理由相信张×卖房是双方协商一致的结果，220万元的房屋成交价格也符合市场行情，而且张×由于急用，稍降低价格也属合理。我方系善意取得涉案房屋，房屋产权也已变更至我名下，故两份合同应当确认有效，故我不同意赵×的诉讼请求。
原审法院判决认定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，101号房屋原为赵×与张×的夫妻共同财产，赵×对该房屋享有共有权。但张×在夫妻关系存续期间，为偿还赌债，擅自将房屋出售给侯×，其行为存在损害赵×财产权利的恶意。侯×作为与赵×、张×长期共同居住在同一小区的邻居，其明知张×与赵×为夫妻关系，有能力也有条件向赵×核实其是否愿意出售101号房屋，而侯×在整个房屋买卖过程中从未向赵×核实过其对出售房屋的意见或对房屋买卖的具体细节进行磋商，也未进入101号房屋查看，侯×虽陈述张×说过赵×同意，并且其了解该房屋户型，无需进入房屋查看，但在双方进行房屋买卖交易及办理完毕房屋过户手续后的近两年的时间里，侯×一直未要求交房，亦未去看房，明显不符合交易惯例，加之侯×自述其与张×之间存在多年的借贷关系，其明知张×对外有大额欠款急需清偿，综上，在侯×明知张×家庭状况及经济状况的情况下，其与张×以以房抵债为目的签订此房屋买卖合同的行为不构成善意。据此，本案所涉房屋交易行为，存在合同交易双方恶意损害房屋共有权人的利益的情形，从结果上看损害了房屋共有权人的合法权益。综上，法院认定，侯×与张×签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同（自行成交版）》应确认无效。另，侯×与张×之间的欠款关系可另行主张。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决：确认张×与侯×于二○一三年六月十四日签订的《房屋买卖协议》及于二○一三年九月二十二日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
侯×不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，依法发回重审。上诉理由：1、一审法院认定我与张×恶意串通与事实不符。我虽然买房时没有主动询问赵×是否同意卖房，但产权证上是张×单独所有产权，且张×表示赵×知道此事，所以我有理由相信张×具备单独处分诉争房屋的权利，我也没有义务去询问赵×是否同意此事。2、我与张×并非以以房抵债为目的签订房屋买卖合同，房屋价格是220万元，相比正常的市场价250万元相差并不多，不构成不合理的低价。3、不能因所谓的交易习惯否认房屋买卖合同的正当性。4、一审法院适用法律错误，本案不应适用合同法第52条第2款的规定，我已经构成善意取得。
赵×服从原审法院判决，针对侯×的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
张×服从原审法院判决，针对侯×的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，赵×与张×原系夫妻关系，101号房屋原系二人的夫妻共同财产，登记在张×名下。2014年8月29日，赵×与张×办理离婚登记，并签订离婚协议书，协议离婚。
另查，张×与侯×均居住在海淀区一小区，侯×曾在该小区内经营棋牌室，双方系在棋牌室相识。张×与侯×于2013年6月14日签订《房屋买卖协议》，约定张×将101号房屋出售给侯×，购房款为220万元，侯×于签订购房协议之日起首付110万，张×于签订协议之日起三个月内将房屋交付侯×并协助办理一切房屋过户手续，余款一次付清。2013年9月22日，侯×与张×签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，并于当日办理房屋产权转移登记手续。双方均认可实际成交价格为220万元，在建委备案的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》中记载120万元是为了避税。
张×认可其将房屋过户给侯×一事未告知赵×，更未经赵×同意。侯×认可在买房时未主动询问赵×是否同意卖房，张×当时表示赵×知道此事，其也未向赵×核实此事。
张×自认与侯×之间存在借款等经济往来。张×与侯×均认可101号房屋之交易系以房抵债，且220万元中包含代偿欠款、现金、借款等。为此张×向侯×出具收条三张：“今收到侯×购房款人民币壹佰壹拾万元整（1100000）（全部为现金）”，时间2013年6月14日；“今收到侯×购房款人民币壹万元整（10000）（全部为现金）”，时间2013年6月15日；“今收到侯×购房款壹佰零玖万元整（1090000）全部为现金，过户费由侯×垫付”，时间2013年6月18日。张×否认借条的真实性，但未向法院提出相应鉴定申请。
侯×陈述其买房前后均未进入101号房屋查看，从2013年房屋过户至今也没有与赵×交谈过买房事宜，也没有主张过交房。张×与侯×均认可，双方已经达成口头协议由张×继续使用房屋。
101号房屋一直由赵×居住使用至今。
上述事实，有离婚证、离婚协议书、《房屋买卖协议》、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、收条及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：《合同法》第五十二条规定，存在“恶意串通，损害第三人利益”之情形的，合同无效。适用该条款的要件共四个，其中实体要件三个：合同当事人存在恶意、合同当事人之间相互串通、损害了第三人的利益；程序要件一个：由利益受损害的第三人提出合同无效的主张。
本案中张×与侯×之间关于101号房屋的《房屋买卖协议》是否存在“恶意串通，损害第三人利益”之情形，应当按照相应要件逐一分析。
一、合同当事人张×与侯×是否均存在恶意。
“恶意”是相对于善意而言的，即明知或者应当知道其行为会造成第三人利益的损害，无论当事人的心态是否有主观故意或是放任的过失。
（一）张×之恶意认定。
本案中，张×作为101号房屋的原登记权利人，对于101号房屋的真实权利状态应为明知，对101号房屋原权利证书中权利人表彰之瑕疵亦为明知，其单方处置101号房屋时，主观恶意显而易见。
（二）侯×之恶意认定。
受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。侯×作为买受人，应当对于交易标的权属进到谨慎的审查义务。该项义务至少包括对101号房屋权属和现状的核实。首先，因侯×与赵×、张×居住于同一小区，明知张×与赵×为夫妻关系，其应当在购买101号房屋时对赵×是否同意售房进行核实。其次，在《房屋买卖协议》订立、履行过程中，101号房屋一直由赵×一家居住使用，侯×亦认可在购房时未实际查看过房屋，与正常的房屋买卖交易习惯不符。侯×怠于履行必要的审查义务，其对于《房屋买卖协议》是否涉及赵×之权益采取漠视的态度，在主观上具有重大过失。再次，侯×亦认可其在小区内曾经开设棋牌室，张×经常光顾打牌，结合侯×对张×家庭状况及经济状况明知的情节，且其与张×之间存在数额较大的借贷关系，在此背景之下与张×签订房屋买卖合同，难以认定为善意。
通过上述分析，依据本案现有证据，侯×与张×在主观上具有恶意已经具备了高度的盖然性，可以认定恶意的存在。
二、关于侯×与张×存在串通的行为的认定。
如前所述，在房屋买卖合同签订及履行的过程中，无论是张×还是侯×在主观上均具有恶意，基于这种恶意双方进而实施了串通行为，即签订房屋买卖合同、办理转移登记手续。直至赵×发现双方的串通行为之前，侯×既未向合同相对人张×主张交付房屋，亦未向实际居住人赵×主张权利，上述明显有违常理的做法进一步说明双方实施串通行为的主观恶意所在。
三、侯×与张×之间的串通行为是否损害了赵×的利益及其主张合同无效的权利基础。
101号房屋原系张×与赵×的夫妻共同财产，张×单方将其进行转让，势必损害了赵×的相应权利。故在张×与侯×之间的房屋买卖合同关系中，赵×有权以利益关联方的地位主张权利。
综上所述，侯×与张×签订《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同（自行成交版）》的行为符合恶意串通的构成要件，且损害了赵×的合法权利，违反了法律的强制性规定，故上述合同应当认定为无效。原审法院对此所作认定正确，本院予以确认。侯×的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万五千六百元，由张×负担七千八百元（本判决生效后七日内交纳），由侯×负担七千八百元（本判决生效后七日内交纳）。
保全费五千元，由张×负担二千五百元（本判决生效后七日内交纳），由侯×负担二千五百元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万五千六百元，由侯×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 舒 妍