上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第401号
原告上海银七星明泉置业有限公司。
法定代表人王云，该公司董事长。
委托代理人蒋晨，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人包鹏飞，上海合勤律师事务所律师。
被告江金松。
被告上海徽蕴投资管理有限公司。
法定代表人江金松。
原告上海银七星明泉置业有限公司与被告江金松、被告上海徽蕴投资管理有限公司（以下简称徽蕴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海银七星明泉置业有限公司的委托代理人包鹏飞到庭参加诉讼，被告江金松、被告徽蕴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告上海银七星明泉置业有限公司诉称，2012年12月30日，原告与被告江金松签订租赁合同，约定由被告江金松承租原告位于上海市某路1839号3层15室的房屋用于从事悦丽餐饮品牌的销售经营活动，承租面积424平方米。按照租赁合同及房屋使用交接书的约定，原告已于2013年10月12日将房屋交付给被告江金松，租赁期限自2013年10月15日起至2018年4月30日止，装修免租期为2013年10月15日起至2014年1月14日，租金起付日期为2014年1月15日，支付时间为2013年12月25日前，月固定租金和物业管理费每两个月支付一次。若被告江金松无论何种原因导致实际租赁期限不满上述约定的租赁期的，原告有权向被告江金松索取装修期内免去的所有租金。2014年1月15日至2015年4月30日租赁期间的固定租金标准为每月人民币（以下币种相同）51，587元。物业管理费按照45元／平方米／月的标准支付，即每月19，080元。如被告江金松逾期支付租金、物业管理费等相关费用的，原告有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金；如被告江金松逾期30天以上的，原告有权解除合同，没收租赁保证金，并要求被告江金松承担相当于六个月的租金的违约金。同时，原告有权收回承租场所，并保留向被告江金松追讨由此造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、律师费、及其他费用等）的权利。现原告已按照租赁合同及房屋使用交接书的约定向被告江金松交付租赁房屋，并经被告江金松签字确认，原告也提供了相应的物业管理服务。签订租赁合同后，被告徽蕴公司实际占有、使用该租赁房屋，并由被告徽蕴公司支付租金及物业管理费。自2014年2月起，经原告多次口头、书面催促，被告江金松仍拒不按照租赁约定支付自2014年2月15日及之后的租金。自2014年8月起，经原告多次口头、书面催促，被告江金松仍拒不按照租赁合同约定支付自2014年9月及之后的物业管理费等相关费用。原告于2014年12月1日向被告江金松发出律师函，确认于律师函送达之日起解除原、被告之间的租赁合同，同时要求被告江金松支付拖欠的租金、物业管理费及相应的违约金，并于收到律师函之日起10日内搬离房屋，同时办理相关清退及注销手续。该律师函于2014年12月2日送达被告江金松的文书送达地。2015年1月20日，原告与被告江金松签订《房屋退租交接书》，诉争房屋自2015年1月20日起由原告实际控制。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，故诉至法院要求：1、判令被告江金松、被告徽蕴公司共同向原告支付自2014年2月15日至2014年12月2日的租金合计493，515.50元；2、判令被告江金松、被告徽蕴公司共同向原告支付自2014年9月1日至2014年12月2日的物业管理费合计58，512元；3、判令被告江金松、被告徽蕴公司共同向原告支付自2013年10月15日至2014年1月14日的装修免租期间租金合计154，761元；4、判令被告江金松、被告徽蕴公司共同向原告支付拖欠租金、物业管理费的滞纳金，以未交金额为基数，每天收取千分之一的标准，自2013年12月26日起至实际支付之日止，暂计至2014年2月28日为142，454.25元；五、判令江金松、被告徽蕴公司共同向原告支付因被告违约造成合同解除的违约金，按六倍的月租金合计为309，522元；六、判令被告江金松、被告徽蕴公司共同向原告支付逾期返还房屋的实际使用费，按当期租金及物业管理费的2倍的标准，自2014年12月13日计算至2015年1月19日止，合计179，018元；七、判令被告江金松、被告徽蕴公司共同支付原告律师费60，093元。
原告上海银七星明泉置业有限公司为此提交以下证据材料，以证明其诉讼请求：
1、涉案房屋的房地产权证一份，证明原告系房屋的产权人，有权对外出租房屋。
2、2012年12月30日原告与被告江金松签订的租赁合同一份，证明被告江金松向原告租赁系争房屋用于经营悦丽餐饮的经营，合同约定了租金及物业费的收费标准，也约定了相应的违约责任条款。
3、物业管理费发票一份、押金及租金收据一份，证明被告徽蕴公司作为上述租赁合同的实际使用人，也实际支付了物业管理费。另被告江金松已经缴纳的租赁保证金为147，950元。
4、原告发给被告江金松律师函及邮寄凭证一组，证明原告多次委托律师向被告江金松催讨租金及物业管理费。
5、2015年1月20日房屋退租交接书一份、2015年1月19日授权委托书一份，证明系争房屋双方于2015年1月20日由原告实际控制。
6、律师费发票一份，证明由于被告违约造成原告支付了律师费60，093元，根据合同的约定，应由被告承担。原告支付律师费的金额是按照上海市律师收费的标准再打折计算的。
7、（2015）闵民五（民）初字第332号民事起诉状一份，证明该份起诉状中是被告徽蕴公司起诉本案原告，在诉状的事实理由部分也是记载了被告徽蕴公司也是认可租赁合同是由被告徽蕴公司签订，被告江金松是徽蕴公司的法定代表人。
被告江金松、被告徽蕴公司均未作答辩，亦未向本院提供证据材料。
鉴于被告江金松、被告徽蕴公司未到庭应诉，本院对原告上海银七星明泉置业有限公司的陈述及提供的证据，进行核对，经审理查明，确认原告上海银七星明泉置业有限公司所述事实属实。
本院认为，原告与被告江金松所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同当属有效。由于上述租赁合同签订之时被告徽蕴公司尚未依法登记设立，而被告江金松系被告徽蕴公司的发起人，且其是依法设立后的徽蕴公司的法定代表人。另在上述租赁合同签订之后，被告徽蕴公司对上述租赁合同予以确认，并且实际享有合同权利并履行合同义务，从合同实际履行过程中被告徽蕴公司履行支付租金及物业管理费的行为说明其是实际履行租赁合同的相对方。更何况被告徽蕴公司曾经作为系争租赁合同的承租人的身份向本案的原告提起过诉讼，作为合同相对人的原告享有请求发起人的被告江金松或者被告徽蕴公司承担合同责任的选择权，但是合同相对人一经选定该发起人或者公司承担合同责任后，不得再行变更。故本案中原告要求被告江金松与被告徽蕴公司共同承担合同责任缺乏相应的法律依据，上述租赁合同的责任由被告徽蕴公司承担更为妥当。
然被告徽蕴公司在履行合同过程中迟延支付租金及物业管理费，其行为已经构成违约，依据合同的约定，原告作为守约方有权行使合同解除权，且原告已经通过发律师函的方式多次催讨被告徽蕴公司履行支付拖欠租金及物业管理费的合同义务，并且在被告徽蕴公司拒付租金长期未付的情况下书面发函解除了租赁合同，但被告徽蕴公司始终未能履行付款的义务。原告于2014年12月1日发出解除合同的律师函，被告江金松于2014年12月3日收到上述解除通知函，故系争租赁合同自解除通知到达被告徽蕴公司时解除，故本院确认原告与被告徽蕴公司所签订的租赁合同于2014年12月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然直至2015年1月20日被告徽蕴公司才由被告江金松出面与原告办理了房屋退租手续，但被告徽蕴公司仍然拖欠原告2014年2月15日至2014年12月2日的租金493，515.50元，2014年9月1日至2014年12月2日的物业管理费58，512元未付。故原告有权主张要求被告徽蕴公司支付上述拖欠的租金及物业管理费。由于被告徽蕴公司上述逾期付款的违约行为，实际导致合同解除并且被告徽蕴公司的实际租赁期不足合同所约定的租赁期限，原告有权依据合同约定索取被告徽蕴公司在装修期内所免去的所有租金即从2013年10月15日至2014年1月14日的租金154，761元。
上述租赁合同解除之后直至被告徽蕴公司与原告签订房屋退租交接书期间，被告徽蕴公司并未返还系争房屋给原告，故上述期间所产生的实际使用费被告徽蕴公司理应予以支付，原告依据合同的约定主张以租金及物业管理费的2倍主张实际使用费有合同依据，本院予以支持。另合同解除后，原告理应返还相应的合同保证金，而由于被告徽蕴公司逾期支付租金及物业管理费导致合同解除，原告依据合同约定有权主张没收租赁保证金。
另由于被告徽蕴公司未能按照合同约定支付相应的租金及物业管理费，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告徽蕴公司依据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，而合同中约定了逾期违约金的计算标准为每日千分之一。同时原告亦根据合同约定要求被告徽蕴公司承担合同解除之后的违约金，而原告主张的违约金标准为月租金的六倍。本院注意到引起合同被解除的原因是由于被告徽蕴公司的逾期付款违约行为。故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即被告徽蕴公司逾期支付租金及物业管理费的违约行为，并非不同的违约行为。故本院认为原告主张上述两项违约金显然不当，本院将酌情予以认定。另本院认为被告徽蕴公司确实存在一定的违约行为，但结合被告徽蕴公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告徽蕴公司在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的合同解除违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以309，522元计。另双方在合同中约定了原告有权主张向被告徽蕴公司追讨款项由此而引起的包括律师费在内的损失，原告据此主张要求被告徽蕴公司承担相应的律师费损失60，093元于法有据。
被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海徽蕴投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海银七星明泉置业有限公司自2014年2月15日起至2014年12月2日的租金493，515.50元；
二、被告上海徽蕴投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海银七星明泉置业有限公司自2014年9月1日起至2014年12月2日的物业管理费58，512元；
三、被告上海徽蕴投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海银七星明泉置业有限公司自2013年10月15日起至2014年1月14日的装修免租期间的租金154，761元；
四、被告上海徽蕴投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海银七星明泉置业有限公司逾期付款违约金以309，522元计；
五、被告上海徽蕴投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海银七星明泉置业有限公司自2014年12月13日起至2015年1月19日的实际使用费179，018元；
六、被告上海徽蕴投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海银七星明泉置业有限公司律师费损失60，093元；
七、驳回原告上海银七星明泉置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计8，690.44元，由被告上海徽蕴投资管理有限公司负担（于本判决生效后十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一五年六月十二日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
一.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。