天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津01民终83号上诉人(原审原告)周文明,男,1970年4月29日出生,汉族,天津市同润殡仪服务有限公司职员,住天津市红桥区。委托代理人李焕婷,天津桑榆律师事务所律师。上诉人(原审第三人)天津飞天纺饰针棉有限公司,住所地天津市河北区金家窑大街烧锅胡同5号。法定代表人张广利,职务董事长。委托代理人李娜,天津天允律师事务所律师。被上诉人(原审被告)王某2,男,1962年7月3日出生,汉族,无职业,户籍地天津市红桥区。被上诉人(原审被告)王某1,男,2006年6月1日出生,汉族,天津市红桥区实验小学学生,住天津市红桥区。法定代理人王某2(父子关系),基本情况同前。法定代理人王某3(母子关系),女,1966年4月7日出生,汉族,无职业,住天津市红桥区。上诉人周文明、天津飞天纺饰针棉有限公司因合同纠纷一案,不服天津市红桥区人民法院(2015)红民初字第334号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人周文明及其委托代理人李焕婷,上诉人天津飞天纺饰针棉有限公司的委托代理人李娜,被上诉人王某2,被上诉人王某1的法定代理人王某2、王某3,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明,二被告系父子关系,坐落于天津市××大街××号平房原系天津市毛巾四厂国有自管产,天津市毛巾四厂经原审法院宣告破产后注销,第三人是天津市毛巾四厂的行政归口单位。天津市红桥区小伙巷茶店口3号5间平房原系天津市毛巾四厂承租的公产房,1994年8月1日天津市毛巾四厂与被告王某2签订《天津市公有住房租赁合同》,约定被告王某2租赁上述部分房屋,计租面积34平方米,未约定租金及合同终止日期,合同有效期自1994年8月1日开始。2003年上述房屋被拆迁,天津市毛巾四厂向指挥部出具说明一份,内容为:“坐落茶店口三号,订约单位天津市毛巾四厂,计租面积206.78平方米,现拆迁涉及单位发房本两个,王某2,ＸＸ谨,总55平方米,由天津市毛巾四厂负责两户的安置,请拆迁指挥部按承租面积与天津市毛巾四厂做结算安置,涉及拆迁的有关事宜由毛四处理”。后拆迁部门与天津市毛巾四厂签订拆迁安置协议,天津市毛巾四厂取得了拆迁安置补偿,被告王某2从红桥区小伙巷茶店口3号搬至本案诉争房屋使用至今,2007年与天津市毛巾四厂签订《天津市公有住房租赁合同》,约定被告王某2租赁天津市毛巾四厂名下坐落于天津市××大街××7-1房屋,计租面积25.72平方米,合同有效期自2007年9月开始,未约定租金及合同终止日期。2008年1月21日,天津市毛巾四厂将天津市红桥区小西关阁外大街28号挂牌出售,挂牌价为850万元。案外人王红摘牌取得上述房产的房地产产权交易鉴定书,后因本案原告周文明与王红存在债务纠纷成讼,双方于2009年8月24日通过天津市第一中级人民法院达成调解协议,约定王红将其持有的天津市红桥区小西关阁外大街28号的房地产产权交易鉴定书变更到周文明名下。后周文明经执行程序办理了过户手续,并于2013年8月9日取得了上述房屋的房地产权证。天津市毛巾四厂于2009年12月15日向原审法院申请破产清算,原审法院经审查后于2010年4月8日裁定天津市毛巾四厂破产。后天津市毛巾四厂破产管理人因破产财产不足以清偿破产费用,于2010年7月23日向原审法院申请终结破产程序。原审法院经审查认为该案已符合法定终结破产程序的条件,遂于2010年9月20日依法裁定:宣告天津市毛巾四厂破产程序终结。未得到清偿的债权不再清偿。天津市毛巾四厂已于2013年3月12日在工商行政部门注销。原告周文明曾于2013年7月31日起诉至原审法院,请求判令被告将诉争房屋腾交原告,原审法院以(2013)红民初字第3509号判决书判决驳回了原告周文明的请求,周文明不服该判决,上诉至天津市第一中级人民法院,该院以(2014)一中民四终字第272号裁定书发回重审,原审法院另行组成合议庭审理,案件审理过程中,原告撤回起诉。2014年10月28日,周文明向被告公证送达了解除合同通知书。现原告再次起诉至原审法院,请求:1、依法解除被告王某2与第三人天津飞天纺饰针棉有限公司就坐落于天津市××大街××7-1房屋的租赁合同;2、依法判令被告腾出坐落于天津市××大街××7-1房屋及80平方米的未封闭院,交还于原告;3、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为,原告周文明虽然曾于2013年7月31日起诉过被告,但在该案的审理程序中周文明撤诉且为法院准许,故本案不构成重复起诉。天津市毛巾四厂与被告王某2就本案诉争房屋所签租赁合同合法有效,该租赁关系系天津市毛巾四厂为了替代应当给予王某2的拆迁补偿而建立,属于公有房屋的租赁。后天津市毛巾四厂将包含本案诉争房屋在内的厂房挂牌出售,但并未如实披露房屋出租情况,在破产过程中,也未将王某2列为债权人参与破产程序,这是本案纠纷产生的根源。现原告虽然取得了诉争房屋的所有权,但被告王某2基于公房承租合同而享有的权利先于原告取得,如果支持原告诉请,将会在客观上剥夺被告当初就应获得的拆迁补偿,造成实质上的不公平。而原告系通过市场行为取得的房屋所有权,对于出卖人所隐瞒的权利瑕疵依法有权向相关责任人追偿。故对原告诉请,原审法院不予支持。原审法院判决:驳回原告周文明的诉讼请求。案件受理费12257.6元,由原告周文明负担。判决后上诉人周文明、天津飞天纺饰针棉有限公司均不服,向本院提出上诉。上诉人周文明认为原审法院认定事实不清,讼争房屋证载土地类型是工业用地,被上诉人所持租赁合同约定用途为使用,与房屋产权登记不符,合同未约定租金及租赁期限,本上诉人依法有权随时解除;原审判决适用法律不当,本上诉人享有涉诉房屋完全的、绝对的处分权,被上诉人与原房屋产权人之间是租赁合同关系,根据法律规定,被上诉人与本上诉人之间延续租赁关系,本上诉人作为新房东有权依法处分。综上,周文明请求撤销原审判决,依法改判支持上诉人原审诉讼请求,或将案件发回重审,诉讼费用判由被上诉人负担。上诉人天津飞天纺饰针棉有限公司认为,原审判决认定“该租赁关系系天津市毛巾四厂为了替代应当给与王某2的拆迁补偿而建立”,不符合客观事实。王某2在涉案拆迁行为中不应获得补偿,拆迁补偿权利人仅有房屋所有权人或者公产房屋承租人。原审判决认定天津市毛巾四厂厂房挂牌出售,并未如实披露房屋出租情况,且未将王某2列为债权人参与破产程序,属于隐瞒权利瑕疵,不符合客观事实。首先天津市毛巾四厂出售房屋时已将王某2租赁使用房屋情况告知买受人王红,并与之约定由王红负责后期清场;债权人参与破产程序须自行申报,破产企业并无义务指定。综上理由,天津飞天纺饰针棉有限公司请求二审法院撤销原审判决部分认定事实内容,依法予以改判,一、二审诉讼费用判由被上诉人承担。被上诉人王某2、被上诉人王某1同意原审判决,认为“买卖不破租赁”,周文明无权要求被上诉人腾房。本院经审理查明,原审法院认定基本事实清楚,本院予以确认。本院另查明,被上诉人王某2的妻子王某3原为案外人天津市毛巾四厂职工。王某2自2003年起使用涉诉房屋,即天津市××大街××7-1平房(25.72平方米),其间经房屋产权人天津市毛巾四厂许可,王某2自行搭建80平方米左右未封闭院落。案中证据显示,天津市毛巾四厂曾出具书面材料,内容为:“我单位分给王某2的座落于红桥区茶店口3号的.房屋产权.因拆迁未给王某2房屋补偿.故同意将闸桥南路的平房2间产权给王某2.因房子太小.仅20平米又同意其搭建80平米.由王某2使用.”。2007年6月27日,天津市毛巾四厂向其集团公司请示关于执行市政府精神实施退出市场,为解决职工整体分流安置筹措资金,拟转让含本案讼争房屋在内的房地产使用权事宜。2008年1月,天津市毛巾四厂职工代表大会决议通过上述转让方案,同月内该单位将涉诉房屋在内的天津市红桥区小西关阁外大街28号房地产挂牌出售,案外人王红摘牌取得产权交易鉴定书。2009年12月14日,天津市毛巾四厂向人民法院申请宣告企业破产。2011年5月12日,天津市毛巾四厂与周文明签订的《天津市房产买卖协议》中约定,“甲方(天津市毛巾四厂)保证在该房产交付时,无产权纠纷和债权债务纠纷,如存在产权纠纷和债权债务纠纷,由甲方承担全部责任。”。2014年1月21日,案外人王红在(2013)红民初字第3509号案件中,于原审法院出庭作证,证明在涉案房屋买卖过程中,王红知道有“利和盛”一家租户,在“买完后交接时”,方得知还有王某2,王某2占用的房屋当时未进行交接,王红与天津市毛巾四厂约定后期清场工作由王红负责,王红转让涉案房屋给周文明,未告知后者王某2使用房屋的情况。二审庭审中上诉人天津飞天纺饰针棉有限公司提供证据:1、天津市第一中级人民法院(2010)一中执字第22号协助执行通知书,证明涉诉房屋自案外人王红转让至上诉人周文明,是通过法院强制执行程序,该公司没有向周文明披露承租人的义务;2、案外人王红《更改〈产权交易见证书〉受让方声明》,证明王红曾书面承诺承担因其转让涉诉房产给周文明所引起的任何“法律纠纷或赔偿”。对上述证据,上诉人周文明认为不属于本案二审中出现的新证据,不同意质证。被上诉人王某2、被上诉人王某1认为证据2恰恰显示案外人王红与被上诉人之间有过沟通,且清场工作由王红负责。本院认为,被上诉人王某2于1994年与案外人天津市毛巾四厂,就该厂承租的涉案茶店口3号公产房屋建立房屋租赁关系,相关证据显示,该公产房屋涉及的手续名为租赁,实为天津市毛巾四厂分配给王某2夫妻使用。2003年上述公产房屋拆迁,天津市毛巾四厂作为该房屋承租权人出面办理了拆迁手续,领取了相应拆迁补偿,将王某2安置于本案涉诉房屋天津市××大街××7-1平房内,并于2007年与之签订《天津市公产房屋租赁合同》,至此,王某2使用涉诉房屋的权利来源仍应当定性为单位分房,与单位之间建立的的法律关系不同于一般房屋租赁合同关系。2008年天津市毛巾四厂挂牌整体出售含本案涉诉房屋在内的厂房物权及土地使用权,案外人王红摘牌。王红与天津市毛巾四厂在办理房屋交接手续的过程中,并未妥处涉诉房屋实际使用人王某2。上诉人周文明自王红处受让涉诉房屋产权交易权利,对该房屋使用状况疏于审查,更未提出异议,现其获得房屋所有权,应充分尊重历史,维持涉诉房屋使用现状。周文明不因涉诉房屋所有权的取得而与王某2成立其不定期租赁法律关系,故周文明主张解除王某2与天津飞天纺饰针棉有限公司(天津市毛巾四厂破产后的权利义务承继人)之间的房屋租赁合同,并请求判令腾房,本院不予支持。周文明另主张涉诉房屋土地使用权类型与涉案租赁合同约定用途不符等理由,因不能充分支持其上诉请求,本院一并驳回。被上诉人王某2使用涉诉房屋系案外人天津市毛巾四厂早年遇拆迁而安置,该次公产房屋拆迁应否给予实际住房人货币补偿,本案不予涉及。根据法律规定,破产债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向破产管理人申报债权,案外人天津市毛巾四厂在该单位破产清算程序中,并无将王某2“列为债权人参与破产程序”的法定义务。关于天津市毛巾四厂挂牌出售包括本案讼争房屋在内的天津市红桥区小西关阁外大街28号房屋,是否隐瞒权利瑕疵一节,因涉及案外人王红的利益,且与本案不属于同一法律关系,应另行解决,本案中不予分析。综上,本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费12257元,由上诉人周文明承担。二审案件受理费12257元,由天津飞天纺饰针棉有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  刘雪峰代理审判员  张 宇二〇一六年三月二十一日书 记 员  王 孟附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……