上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2681号
原告徐步华。
委托代理人高大力，上海三任律师事务所律师。
被告吴晨鸣。
被告吴其武。
委托代理人王厚忠，上海乐邦律师事务所律师。
原告徐步华与被告吴晨鸣、吴其武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2015年5月8日、6月8日公开开庭进行了审理。原告徐步华及其委托代理人高大力，被告吴晨鸣，被告吴其武的委托代理人王厚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐步华诉称，2014年6月19日，原告与被告吴晨鸣经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，签订房屋买卖合同及补偿协议，约定被告吴晨鸣向原告出售位于上海市闵行区万源路××弄×号××室，房产总价为人民币（币种下同）318万元，其中包括装潢，厨卫设施及附属设施设备补偿款48万元。由于被告吴晨鸣尚未取得房产证，为确保交易安全，买卖合同约定以被告吴其武位于万源路986弄17号102室的房屋作为抵押。买卖合同同时约定，被告吴晨鸣应于收到第一笔房款及装修补偿款合计285万元的70日内，办妥以被告吴晨鸣为权利人的房产证，未能在期限内办妥的，原告有权单方面终止本合同，同时按照合同约定总房款的20%向原告支付违约金。2014年6月30日，原告与被告办理了抵押权登记。合同签订后原告依约支付了房款285万元，然而被告将该款挪为他用，导致被告吴晨鸣未能办妥房产证。2014年9月11日，原告与被告达成补充协议，约定被告吴晨鸣于2014年10月11日之前备齐材料办理产权证，但至今被告吴晨鸣都未能办理。被告的行为已经严重违反了买卖合同的约定，故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告吴晨鸣就系争房屋签订的房地产买卖合同；2、被告吴晨鸣向原告返还已支付的房款285万元，并向原告支付违约金63.60万元；3、被告吴其武就房款及违约金承担抵押担保责任。
被告吴晨鸣辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋实为由被告吴其武向开发商购买，其只是挂个名字。该房屋出售给原告也是由吴其武与原告进行协商，吴其武谈妥后将买卖合同交给其签字。其拿到285万元房款后也转交给被告吴其武了，故认为该买卖与其无关。
被告吴其武辩称，同意在房款285万元的范围内承担抵押担保责任，对解除合同认为与其无关，如果解除其不用承担相应的担保责任，且违约金约定过高。
经审理查明，2012年6月30日，被告吴晨鸣与上海万源房地产开发公司（以下简称万源房地产）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定向万源房地产购买位于万源路580弄《万源城F街坊》28号10层1003室房屋，被告并向万源房地产支付了部分房款。
2014年6月15日原告经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍看中万源路××弄×号××室房屋，并将定金5万元交于中介公司。2014年6月19日，被告吴晨鸣（出卖人、签约甲方）与原告徐步华（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将万源路××弄×号××室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为86.70平方米，房屋转让价格为270万元；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款万分之五计算，超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；签订本合同时，甲方尚未办出以其为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有以其为购买人的《上海市商品房预售合同》，乙方对此知晓并同意购买，甲方应于收到乙方的第一笔房款及装修补偿款285万元后70日内，办妥以甲方为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》，若因甲方之原因，未能在上述期限内办妥的，则乙方有权单方面解除合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；为保障交易安全，甲方及吴其武同意在乙方支付甲方人民币房款及装修补偿款万元之前，由吴其武提供以吴其武为权利人的上海市万源路××弄×号××室屋作为抵押，吴其武同乙方共同至该房屋所在区房地产交易中心办理抵押手续，抵押金额285万元，相关费用由乙方承担支付，待甲方办妥甲方为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》，乙方应无条件配合撤销抵押，并不得要求吴其武支付抵押款等。合同还对其他内容进行了约定。当日，被告吴晨鸣（出卖人、签约甲方）与原告徐步华（买受人、签约乙方）还签订《补偿协议》一份，约定：甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》，合同约定的成交价为270万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方48万元，并于签约后且与吴其武办妥抵押手续当日支付甲方（补偿款及房款一定要分开划入甲方账户，以免影响贷款的申请流程）；本次交易甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道通常及该房地产附属设施设备的正常使用；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。
2014年6月30日，原告及被告吴其武共同至上海市房地产交易中心办理了抵押登记，吴其武将其所有的位于上海市闵行区万源路986弄17号102室的房屋抵押给徐步华，债权数额为285万元，债务履行期限自2014年6月26日至2014年12月25日。
此后被告吴晨鸣未能在双方约定的时间内办理出其为产权人的房地产权证，2014年9月11日被告吴其武代吴晨鸣（签约甲方）与原告徐步华（签约乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲方承诺于2014年10月11日之前备齐相关材料到房屋所在区房地产交易中心办理以其为权利人的《上海市房地产权证》；甲方承诺配合乙方办理购买该小区内车位的相关手续，产生的与车位相关的费用由乙方承担并另行支付；甲方同意将开发商在交房时如有赠予的家具家电全部随该房屋一起交予乙方；在签订该买卖合同时，为保障交易安全，由吴其武提供以吴其武为权利人的上海市万源路986弄17号102室的房屋为抵押，抵押人为乙方，抵押金额为285万元，现甲乙双方同意在乙方办妥以其为权利人的《上海市房地产权证》当日，甲乙双方共同至闵行区房地产交易中心无条件解除该抵押，乙方不得要求甲方支付任何款项等。
同年7月2日，原告向被告吴晨鸣分两笔转账支付房款48万元及232万元。此后吴其武取得了购房定金5万元及房款280万元。
另查明，本案审理过程中，上海市闵行区万源路××弄×号××室房屋仍登记于上海万源房地产开发有限公司名下。
上述事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产买卖合同》、2014年6月19日之《补偿协议》、收据、转账凭证、上海市房地产权证、抵押权登记证明、2014年9月11日之《补充协议》、上海市房地产登记簿等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，关于原告与被告吴晨鸣签订的买卖合同，被告吴晨鸣抗辩认为其系挂名购房人，房屋实际由被告吴其武购买并出售，但就系争房屋的两次买卖而言均由被告吴晨鸣作为买卖一方签订合同，并在与原告的买卖合同履行中，原告将房款支付给了被告吴晨鸣，本案系争之买卖合同从签订到履行均由被告吴晨鸣作出，其作为本案系争合同的相对方享有该合同项下的权利并应承担相应的义务，至于吴晨鸣与吴其武之间就该房屋的协议，可由二被告另行协商解决。原告与被告吴晨鸣就万源路××弄×号××室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系双方当事人真实意思表示于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。依据双方《上海市房地产买卖合同》补充条款中约定，“甲方应于收到乙方的第一笔房款及装修补偿款285万元后70日内，办妥以甲方为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》，若因甲方之原因，未能在上述期限内办妥的，则乙方有权单方面解除合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金”，原告于2014年7月2日已将约定的首期房款及装修补偿款285万元支付给被告吴晨鸣，按照合同约定，吴晨鸣应于2014年9月10日前办妥房地产权证，但实际履行过程中被告吴晨鸣并未能办妥，已属违约。此后，原告继续与被告协商，但至本案起诉前被告仍未能取得系争房屋的房地产权证，该合同已无法在合同约定的期限内继续履行，故原告按照约定要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。又依据合同法之规定，当事人主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，原告起诉至本院要求解除合同，被告吴晨鸣于2015年4月30日收到原告的起诉状，本院认定双方签订的买卖合同应于2015年4月30日解除。合同解除后，被告吴晨鸣应将已收房款285万元返还原告。关于原告主张的违约金，按照双方合同约定被告吴晨鸣应按合同约定的总房款20%予以支付，双方于买卖合同约定的转让价格为270万元，虽补偿协议中对于48万元虽名为装饰装修的补偿款，但补偿协议系买卖合同的组成部分，实际也是此次交易中的房价款组成部分，同时双方亦约定补偿协议的违约责任适用买卖合同之约定，故本院认定系争房屋转让价格为318万元。至于违约金数额，被告吴晨鸣认为原告的主张过高，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。原告于2014年7月2日已经将购房款285万元支付给被告吴晨鸣，至今已逾一年，且以房屋交易市场实际情况而言，房屋价格呈上涨趋势，现因被告吴晨鸣违约未能完成交易已给原告造成了较大的损失，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告吴晨鸣向原告支付违约金477，000元。
关于原告要求被告吴其武对房款285万元及违约金承担抵押担保责任的诉讼请求，被告吴其武认为仅应对房款285万元以内承担抵押担保责任，违约金与其无关。就抵押担保范围，从买卖合同约定的内容来看，系对购房款及补偿款285万元进行的担保，原告与被告吴其武于买卖合同签订后办理抵押登记确认的债权数额也为285万元。且此后吴其武代吴晨鸣与原告签订的补充协议中再次明确抵押金额为285万元，故本院认为吴其武以其房屋承担抵押担保的范围并不及于违约金，故对于原告要求被告吴其武对违约金承担抵押担责任的诉讼请求，本院不予支持。现被告吴其武就购房款及装修补偿款285万元以其所有的位于上海市万源路××弄×号××室屋作为抵押，并办理了抵押登记，原告的抵押权已依法设立。故在被告吴晨鸣逾期不予返还购房款及装修补偿款285万元的情况下，原告有权以上述房屋折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款优先受偿。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、第一百九十八条之规定，判决如下：
一、原告徐步华与被告吴晨鸣就上海市闵行区万源路××弄×号××室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2015年4月30日解除；
二、被告吴晨鸣于本判决生效之日起十五日内向原告徐步华返还购房款及装修补偿款285万元；
三、被告吴晨鸣于本判决生效之日起十五日内向原告徐步华支付违约金477，000元。
四、被告吴晨鸣到期未能向原告徐步华返还购房款及装修补偿款285万元时，原告徐步华有权就被告吴其武所有的上海市闵行区万源路××弄×号××室屋折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款优先受偿；
五、驳回原告徐步华的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计17，344元，财产保全费5，000元，二项合计22，344元，由被告吴晨鸣、吴其武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 殷雪
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 龚漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条第一款债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。