上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初8146号
原告：上海高压容器有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：胡永平，经理。
委托诉讼代理人：申逸如，北京市惠诚律师事务所律师上海分所。
委托诉讼代理人：冯苏颖，北京市惠诚律师事务所律师上海分所。
被告：上海威太金属材料有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：范二顺，总经理。
委托诉讼代理人：张耀青，男。
委托诉讼代理人：朱安培，男。
原告上海高压容器有限公司诉被告上海威太金属材料有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。根据原告申请，本院依法对被告财产采取了保全措施。根据原告申请，本院于2016年8月24日依法追加上海卉尘工程机械有限公司作为被告参加诉讼。根据原告申请，本院于2017年2月14日通知上海卉尘工程机械有限公司退出诉讼。根据原告申请，本院依法委托上海国衡房地产估价有限公司对案涉场地的使用费进行了评估。本案于2016年9月19日、2017年4月19日、2017年5月11日三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人申逸如到庭参加第一次庭审，原告委托诉讼代理人冯苏颖到庭参加第二、第三次庭审，被告委托诉讼代理人张耀青、朱安培三次到庭参加了诉讼。审理过程中，双方当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告上海高压容器有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告停止对原告场地的非法占有，将所有非法堆放的物品搬离原告场地；2、被告偿付原告损失(占用面积38,000平方米，按照每日每平方米人民币1元的标准，自2016年7月1日起计算至实际搬离场地之日止)。事实与理由：2016年3月1日，原告与被告签订《设备物资买卖合同》1份，约定：原告将三条流水线所有专用设备及修理车间的通用设备、各种规格钢质在制品等出售给被告；被告负担拆除原告指定的厂房并对所有拆除的建筑垃圾进行清运，被告应当在合同签订后四个月内拆除及提货完毕。2016年6月底，被告已将上述合同项下的专用设备、通用设备及各种规格钢质在制品予以拆除并搬运结束，被告对于原告指定的厂房也一并拆除结束。2016年5月中旬，被告擅自将与履行合同无关的货架、废品等运入原告场地进行堆放，2016年6月，被告又擅自将与履行合同无关的近百台工程设备、车辆等运入原告场地进行堆放，原告多次交涉无果。2016年6月12日，被告无视原告劝阻，再次强行闯入原告场地堆放物品，霸占原告门岗，随后被告将物品大规模运入原告场地，并安插大量无关人员在原告场地居住。2016年7月22日至24日期间，被告运入二百多车次的废旧木板、二手工程设备。2016年7月25日，被告将原告场地大门用铲车推倒。2016年7月29日凌晨0时22分，被告再次集结六七十名社会闲散人员，与被告居住在原告厂区的社会闲散人员勾结断电后，偷袭原告门岗、保安休息室、财务室等，并殴打原告工作人员，致多人不同程度受伤入院。原告认为双方签订的《设备物资买卖合同》除被告尚欠原告部分货款没有支付之外已全部履行完毕，被告应按约将人员、设备撤离原告场地，被告以履行合同为名，擅自占有原告场地，大量堆放无关物品和设备，大量安排无关人员在原告场地居住，侵犯了原告合法权利。
被告上海威太金属材料有限公司辩称：同意腾退，但是不同意赔偿原告损失，原告没有任何损失，被告没有侵权。事实和理由：1、原告诉状所称的被告堆放物品的行为是原告默认的。2、被告堆放物品的行为是合理利用系争场地。被告在实施合同约定的拆除行为时势必要堆放物品，同时原告将拆除标的物交由被告拆除时，该标的物占有的场地不可能出租使用，也不可能产生相应的经济效益。2016年3月1日双方签订了设备物资买卖合同，2016年4月15日双方签订了补充协议，对被告付款方式进行了约定，调整了付款时间。被告于2016年4月开始进场拆除，但至今该厂房都没有拆除，因原告的拆房许可至今没有办好。厂房里面的机器设备在5月份就拆光了，但附着在厂房上的机器设备没有拆。2016年7月12日，原告原厂长邵久延跟被告达成协议，要求被告再等一下，为了弥补被告损失，同意被告把没有拆的厂房作为仓库存放东西，并且约定被告支付原告每月30,000元劳务费以及1,000,000元保证金，到拆房许可证办下来之后一个月内搬走。但是后来邵厂长不在原告公司任职了，原告就要求被告搬走。与邵厂长协商的时候，被告与上海卉尘工程机械有限公司(下简称“卉尘公司”)签订了租赁协议，将部分场地和厂房出租给卉尘公司使用，卉尘公司于2016年6月15口将机械设备搬进来。其实被告没有安排无关人员进入场地。被告占用使用的厂房加空地一共15亩，没有38,000平方米。被告要将机器设备运出去，原告派了保安把住大门不让运东西出去，但是根据原被告签订的合同，厂区内除了员工档案、配电房和危险品之外，所有的物资都出售给被告了。原、被告于2016年4月15日签订了安全管理协议书，所以厂区内的安保是由被告派人来管理，但是原告又派人来管理，被告想重新获得安保权，所以于2016年7月29日凌晨派人去了保安室，然后就跟原告的保安发生了冲突，后有人报警，被告法定代表人就被刑事拘留了。诉讼过程中，卉尘公司积极寻找场地，将机械设备搬走了。法院仅对被告的三台机械作了保全，但是原告不允许被告将其他物品搬运出去。
本院经审理确认事实如下：位于上海市青浦区沪青平公路XXX号的厂房登记在原告名下，其中产权证号青XXXXXXXX**：宗地号青浦区赵巷镇沪青平路59-1丘，总面积21,044平方米，房屋3幢共8,640平方米；产权证号青XXXXXXXX**：青浦区赵巷镇3街坊65/1丘，总面积55,427平方米，厂房34幢共计24,080.57平方米；产权证号XXXXXXXXXX：青浦区赵巷镇67/1丘，总面积15,127平方米，厂房2幢共计3,314.60平方米；产权证号青XXXXXXXXXXX：青浦区赵巷镇66/7丘，面积2,808平方米。上述土地合计面积94,406平方米。
2016年3月1日，原、被告签订协议，约定原告将上述厂房内的设备及钢质在制品等物资转让给被告，一、出售物资名称、规格及价格：1、三条生产线所有专用设备及修理厂间的通用设备；2、各种规格的钢质在制品(全部作为一次性废钢处理)，被告不能作为高压容器制品销售；3、被告负责拆除原告指定的全部厂房，电房除外，被告负责对所有拆除建筑物垃圾的清运，拆除物归被告所有；4、出售总价9,000,000元。二、交提货地点、方式、期限及费用承担：1、交提货地点：沪青平公路XXX号生产车间现场堆放地；2、被告自行安排运输车辆并承担拆除费、装车费、运输费等一切费用……3、合同正式签订后四个月内拆除及提货完毕，如被告有其他特殊原因，可向原告提出申请，在获得原告允许的情况下可延期30天－60天拆除期；4、对于厂房拆除，须经政府机构评估结束后，待原告办理好拆房许可证等证件后，再行通知被告进行厂房拆除及垃圾清运，被告接到原告通知后，七日内须到场施工。三、结算方式：1、被告应先支付履约保证金2,000,000元，原告收到履约保证金后本合同成立，如被告无违约行为，履约保证金可在交易总金额9,000,000元中抵扣；2、原告收到被告支付剩余货款7,000,000元后本合同生效，被告方可进行拆除及提货、装运出厂。四、违约责任……2、原告给予30天宽延期，如被告再逾期不提货，从而妨碍原告后续工作的进行，从逾期之日起按照每日50,000元支付违约金(如履约保证金已包含在货款中则另行收取)；……4、在被告施工期间，如因原告原因的法律干涉，由原告负责沟通处理，如解决不成同等承担违约责任，其他事宜与原告无关。五、特别规定：1、双方签订本合同后，原告即向被告交供所有约定的物品，交供之后所有出售物资由被告负责看管，发生任何缺失与原告无关；2、在被告正式进场前，双方须签订门禁与施工安全合同，此合同报政府相关安全管辖部门备案；在施工中如发生任何安全事故(包括人身伤亡、火灾等)皆与原告无关，被告负全部责任；施工安全合同作为本合同的重要附件，与此合同具有相同法律效应。协议另约定了其他事项。2016年2月29日，原告已将上述厂房及其中的设备物资交付于被告。
2016年4月15日，原、被告签订《设备物资买卖合同补充协议》1份，约定双方已于2016年2月29日签定并生效设备物资买卖合同，根据合同规定，被告应在签定日起30天内付清全部货款9,000,000元，现双方再次协商，签订本补充协议如下：一、被告必须在2016年4月10日一次性向原告支付全额货款9,000,000元(包括已支付的2,000,000元履约保证金)，如逾期再不支付，被告承担违约责任并支付违约金，原告没收履约保证金2,000,000元；二、原告同意被告支付的全部货款中除现金外可使用2,000,000元的银行支票，被告承诺此银行支票必须可在30天内兑现，一旦逾期或者无法兑现，此支票被告保留在法律上追究被告刑事责任，并有权立即要求被告停止现场施工及清理现场人员离场，已拆除的设备在不作评估的前提下充抵已付金额，原告无需返还剩余的金额；三、在被告支付全部货款后，原告方可正式向被告移交设备物资处置权。
2016年4月15日，原、被告针对沪青平公路XXX号的设备拆除和搬迁签订《施工安全协议》1份，约定被告获得原告工程项目后，工程现场一切安全责任由被告全权负责。
2016年4月底，除附着在厂房上的设备外，被告已将其他生产线等设备、物资拆除完毕，因原告未取得拆房许可，被告未拆除房屋。2016年4月至7月期间，被告将沪青平公路XXX号的部分厂房和场地作为仓储用地，用于堆放设备和废旧物资，包括被告拆除原告部分厂房后留下的废旧物资，和被告从其他地方运来的废旧物资。被告另在原告厂区内放置了两个集装箱，供其工作人员居住生活。
2016年5月16日，被告与卉尘公司签订《场地使用协议书》1份，约定被告将原告位于沪青平公路XXX号原告厂内场地15亩提供给卉尘公司使用，用途为停放工程机械车辆，每年750,000元，使用期限为土地所有方开发利用为准。后卉尘公司将约300台大型机械运至上述场地存放，占地约15亩，直至2016年11月3日全部搬离。
2016年7月18日，原告在厂区门口张贴告示和公告函，告示内容为：接上级通知我司内部整理，即日起不允许任何厂外人员或公司进入我司厂区堆放任何机械器具，进出厂需凭佩带工作证入厂，如有违反，一经发现，我司将立即报警处理，为提醒各方人员注意，避免不必要损失，特此告示。告知函内容为：上海威太金属材料有限公司：为重建我司厂区内的管理秩序，维护我司现场资产利益，我司特向贵司告知如下：1、即日起，请贵司立即停止在上高厂内寄存各种机械设备及乱堆乱放其他物品。2、即日起，请贵司必须在本月底前清场，将我司厂内除我司原有资产以外的所有擅自堆放的器械设备、物资物料搬离厂区并清理完毕。3、同时通知贵司，我司厂区内场，不得允许任何厂外人员及公司在我司厂内堆放任何机械器具及其他物料，一经发现，我司将作废品处置，同时第一时间报警。特此告知，一切后果自负。
2016年7月29日，因原告禁止被告方物资进出，被告纠集多人至原告门卫处，双方发生冲突，被告法定代表人被刑拘。
2016年8月11日，由青浦区赵巷镇人民调解委员会主持，被告与原告股东“红豆”及“卫”进行会议，达成如下会议纪要：一、刑事事件由公安部门依法处理，民事部分由原、被告协商，被告承诺不得让29日的事件再次发生；二、被告尽快清场，但时间未定，关于原告表示的合同解除或履行由“卫”负责，原告方提出2016年8月16日封门，不允许进出。
2017年3月21日，原告厂区内部分违法建筑被当地村委会拆除，拆除后的建筑材料被村委会运走。
原告至今未办理拆房许可，被告不具备拆房资质。
上述事实，双方当事人确认一致，本院予以确认。
审理中，双方存在如下争议焦点：一、被告是否有权使用原告厂区；二、被告堆放物品占用的面积及使用费标准。
针对争议焦点一，原告称，根据双方合同约定，被告应于合同签订后四个月内拆除完毕，故原告应于2016年7月1日前拆除完毕退出原告厂区。因被告无拆房资质，故原告无法办理拆房许可，双方合同无法履行，但实际上被告已将厂房里的设备、钢制品全部拆光了。故被告自2016年7月1日起未经原告许可，擅自占用原告厂区堆放物资，侵害了原告的所有权，应立即腾退并赔偿原告使用费。原、被告之间的解除合同之诉已由本院受理，正在审理过程中。厂区的保安一直都由原告派驻，只是由于期间保安未尽责任，故原告另派了其他保安控制大门。
被告称，被告有权占用原告厂区。理由如下：一、合同约定了宽限期30天，另外双方于2016年4月15日签订补充协议，故四个月应从2016年4月15日开始计算，故合同到期日应为2016年9月15日。且原告未办理拆房许可，故合同履行期限应顺延。从原告提供的房地产信息中可以看出，原告未能办理拆房许可，是因为原告厂房有抵押并于2016年7月22日被其他法院查封。被告确实不具备拆房资质，但被告可以请有资质的单位拆房，被告没有拆房资质不是原告办不出拆房许可的原因。二、双方签订的合同约定原告将全部厂区交付被告拆除，被告负责原告厂区的安全，被告派了保安守卫厂区。因拆房许可迟迟办不下来，而当时被告已支付830万元，故为弥补被告损失，被告与原告方代表邵久延厂长协商，邵厂长口头同意被告使用原告厂区堆放物资，原告方工作人员赵琦并将租赁协议文本通过电子邮件发送给被告员工朱安培。但是后来原告内部股权变动，新股东不同意被告使用厂区，重新派了保安控制住厂区大门，不让被告物资出入。对此被告提供如下证据：
1、周金兴书面证言，主要内容为：周金兴系原告保安，被告在拆除过程中堆放在原告厂里的物品及机器设备是得到原告公司领导认可的，后来原、被告发生纠纷时才知道有红豆股东，后来进驻的保安都是红豆公司安排的，原告在公司堆放的物品及机器设备、相关人员只让出不让进；
2、租赁协议打印件1份，以证明原告允许被告在指定区域存放物品，期限自2016年7月1日起至2016年12月31日，被告应支付费用，同时原告要求被告维护好厂房现状；
3、处理原、被告拆迁、清场事宜的有关事项的打印件1份，以证明原告股权变动后，2016年7月原告新任卫厂长派人将上述事项交付被告，要求被告于2016年8月3日前清理运进厂区的物品，在2016年10月31日前清理堆放的物品。
原告对证据1，不予认可，要求证人出庭接受质询；对证据2、3真实性均不予认可，双方未盖章，原告没有向被告发出过上述文本。2015年12月，原告股权变动，2016年3月新旧股东进行实物交接，故2016年4月原股东不可以再行使管理权，邵久延和赵琦是原股东的人员，赵琦没有权利代表原告发送邮件。
本院认证如下：证据1属证人证言，证人未当庭接受质询，不符合证据形式要件，本院不予采纳；对证据2、3，双方均未盖章，被告亦未举证证明证据来源，故本院不予采纳。
针对争议焦点二，原告称，卉尘公司的机器占用了约10,500平方米，被告建筑垃圾堆放区和生活垃圾区各占用了6,500平方米，被告纸板箱占用了4,500平方米，共计38,000平方米。根据周边市场价，使用费标准应为每天每平方米1元。对此原告提供的现场示意图和现场照片一组、被告与案外人杜某某签订的合作协议及收条复印件各1份(用于废弃物处理，面积2,000平方米，期限自2016年6月6日起至2016年12月31日止)。
被告对现场示意图和照片无异议，确认系卉尘公司放置的机械设备，对合作协议和收条复印件真实性不予认可。被告认为之后卉尘公司已撤走机器，被告的物品之后也已打包完毕，仅占用了一小部分厂区，建筑垃圾区和生活垃圾区各占用了1亩，纸板箱大约占用二三百平方米，其中有部分是运进来的，有部分是拆除原告厂房后的物资，有部分是被告拆房所用的机器设备，相关人员是拆房人员，均是合理使用，且原告不让运出自行扩大损失，故被告不应支付使用费。对此被告提供2016年11月9日现场照片一组。
原告对照片不予认可，认为无法看出拍摄时间，即使是2016年11月9日拍摄的，也只能证明被告2016年11月9日前还在侵占原告场地。
审理中，本院组织双方进行现场勘测，双方确认：生活垃圾占地600平方米；纸板箱占地分两块区域，一块区域是1,180.80平方米，另一块区域自2016年7月起至2016年10月为1,800平方米，自2016年11月起至今为1,200平方米；建筑垃圾占地3,826平方米，原告认为之前有一段期间另有厂房360平方米也被占用；卉尘公司占地双方存在争议，原告认为系13,222.93平方米，被告认为系15亩即10,000平方米。
审理中，经原告申请，上海市高级人民法院委托上海国衡房地产估价有限公司对原告厂区场地使用费标准进行评估，评估机构出具估价报告：2017年2月24日系争场地租金为每天每平方米0.17元。评估公司并派工作人员出庭接受质询，称按照评估机构根据公正公开的原则依法评估，根据市场比较法，选取三个周边案例，进行技术修整后得出上述结论，只考虑场地租金，不考虑厂房因素和堆放物品的因素。
原告对评估报告不予认可，认为估价公司选取的三个案例金额不实，且厂区内实际有厂房，被告也使用了水电，不能只评估纯场地的使用费。被告对评估报告无异议。
本院认证如下：双方各自提供的照片，均是现场状况，本院予以采纳；对原告合作协议和收条，均为复印件，被告不予认可，故本院不予采纳。评估报告系评估机构经法院委托，评估过程合法，评估人员系当庭接受质询陈述了评估依据，上述评估报告合法有效，本院予以采纳。据此，本院确认原告厂区场地使用费标准为每天每平方米0.17元。
审理中，被告要求将查封清单中的3台机器之外的机器设备搬出原告厂区，原告认为法院查封的不止3台机器，故其他机器也不能运出厂区。
本院认为：原、被告签订的设备物资转让合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。上述合同履行期限为4个月，在此期间被告实际占有原告厂区，被告应根据诚实信用原则合理利用原告厂区，但在实际履行过程中，被告于2016年4月底已将可拆除物资拆除完毕，剩余的厂房因原告未获得拆房许可无法履行，双方本应及时对合同继续履行或解除事宜进行协商，但被告却将原告厂区作为仓储用地，将外来物资运入原告厂区，该行为难以认定为合理利用。根据现场勘查，被告现在堆放在原告厂区的物品与双方之间约定转让的物资亦无关。被告称已与原告达成口头协议，被告可利用厂区堆放物资，但被告未提供有效证据予以证明，原告亦不予认可，本院难以采信。故被告上述堆放行为侵害了原告对厂区拥有的物权。被告应立即腾退。原告要求自2016年7月1日起计算占有使用费，符合事实和法律规定，本院予以确认。
被告称原告禁止被告外运物资扩大了损失，但根据原告2016年7月18日张贴的告示、告知函及2016年8月11日双方达成的会议纪要，原告已给予被告合理时间腾退，但被告未采取腾退措施，之后原告申请法院查封被告物资，系原告为防止将来无法受偿而采取的合法措施，且原告主张的被占用区域亦与被查封机器设备无关。被告物资实际占用原告场地，被告应偿付原告侵占使用费。关于使用费标准，原告对评估报告不予认可，但原告亦未提供证据证明其每天每平方米1元的标准，原告亦自认厂区一直由原告自己掌控，故结合现场情况和评估报告，本院酌情确认每天每平方米0.17元。双方对生活垃圾和纸板箱占地确认一致，对建筑垃圾面积存在争议，原告认为被告曾占用360平方米厂房，但现场并不存在占用情况，原告亦未举证证明被告曾占用，本院对原告上述主张难以采信。关于卉尘公司机械占用区域，原、被告在现场勘查前基本确认一致，仅在勘查时原告提出不止15亩，但未提供证据予以证明，故本院难以采信。被告占用区域分两部分，一部分系已腾退部分，即卉尘公司占用部分15亩计10,000平方米及纸板箱1,800平方米，两部分合计251,838元；另一部分为被告至今仍占用区域，即纸板箱1,200平方米(自2016年11月1日起至今)和1,180.80平方米(自2016年7月1日起至今)，建筑垃圾3,826平方米(自2016年7月1日起至今)，生活垃圾600平方米(自2016年7月1日起至今)，应按每天每平方米0.17元的标准计算至实际腾退之日。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告上海威太金属材料有限公司应于本判决生效之日起三十日内将其放置在位于上海市青浦区沪青平公路XXX号原告上海高压容器有限公司厂区内的机器设备、废旧物资等物品搬离；
二、被告上海威太金属材料有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海高压容器有限公司场地使用费(已腾退部分为251,838元；未腾退部分为：按每天每平方米0.17元的标准，其中5,606.80平方米自2016年7月1日起计算至实际腾退之日，1,200平方米自2016年11月1日起计算至实际腾退之日止)。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费34,160元，减半收取计17,080元，财产保全申请费5,000元，两项合计22,080元，由原告负担14,720元，被告负担7,360元。评估费2,000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一七年五月三十一日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。