上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10764号原告：沈菊华，女，1966年10月17日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。被告：康丽丽，女，1985年5月9日生，汉族，住江西省赣州市。委托诉讼代理人：田方廉。被告：田方廉，男，1971年12月27日生，土家族，住湖北省。二被告的共同委托诉讼代理人：朱建华，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：上海爱裳家房产经纪事务所，住所地上海市松江区。投资人：陈永花，负责人。委托诉讼代理人：余泉龙。原告沈菊华与被告康丽丽、田方廉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用简易程序于2016年8月11日公开开庭进行了审理。审理过程中，被告提起反诉，本院依法受理后，因被告在本院依法送达交纳反诉费用通知后，未在七日内预交案件受理费，故按撤回反诉处理。嗣后，原告申请追加上海爱裳家房产经纪事务所(以下简称“爱裳家房产”)作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。后因本案案情复杂，本案转为普通程序于2017年2月10日再次公开开庭进行了审理。原告沈菊华及其委托诉讼代理人周军，被告及作为被告康丽丽的委托诉讼代理人田方廉到庭参加了两次庭审，二被告的共同委托诉讼代理人朱建华参加了第一次庭审，第三人的委托诉讼代理人余泉龙到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告沈菊华向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的关于坐落于上海市松江区文宇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2.被告协助原告办理系争房屋的交易过户手续；3.被告将系争房屋交付给原告；4.被告支付原告逾期办理交房和交易过户手续的违约金(以原告已经付款870,000元为基数，按照日万分之五比例计算，从2016年5月26日起支付至实际过户之日止)。事实和理由：2016年4月17日，原、被告经第三人居间介绍，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。嗣后，原告向被告支付房款700,000元。在交易过程中，因系争房屋被案外人中银消费金融有限公司申请司法查封，原告为消除该过户障碍，再向被告支付17万用于涤除该查封。在消除该障碍后，系争房屋又被案外人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行申请司法查封，导致原告无法取得系争房屋产权，故诉至法院，望判如所请。被告康丽丽、田方廉辩称，不同意继续履行《上海市房地产买卖合同》，合同上约定的价款不是双方真实意思表示，该条款属于无效条款。根据合同法规定，该合同也是无效的。双方约定首付款为1,100,000元，但实际原告仅支付700,000元，导致被告无法还款，系争房屋被查封，之后原告虽然再支付170,000元用于涤除查封，但原告承诺会另外在4月份向被告支付400,000元首付款，可原告始终没有按约交付房款，属于欺诈行为。第三人爱裳家房产述称，原、被告约定首付款为700,000元，其余房款在过户之前支付。不存在被告所述另外在4月底支付400,000元给被告。经审理查明，系争房屋权利人为两被告。2016年4月14日，原告作为购买方(乙方)、被告康丽丽作为出售方(甲方)与第三人爱裳家房产作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定系争房屋购买总价款为1,990,000元，协议第七条约定4月21日首付700,000元，5月20日左右全款到位。协议另对其他相关事宜进行了约定。2016年4月14日，被告康丽丽出具定金收据一份，载明收到原告购买系争房屋定金25,000元。2016年4月17日，原告作为买受人(乙方)与两被告作为卖售人(甲方)就系争房屋签订《购房协议》及《上海市房地产买卖合同》各一份，其中《购房协议》约定系争房屋实际成交总价1,990,000元，相关交易税费均由甲乙双方共同承担，其中买卖合同约定的价格为1,500,000元。协议第二条约定签订买卖合同当日支付甲方购房款700,000元，包含已付定金25,000元，剩余房款1,290,000元于2016年5月25日之前支付给甲方。协议第四条约定如本协议与签订的《上海市房地产买卖合同》有异议的，以本协议为准。此外，《上海市房地产买卖合同》约定由原告购买被告所有的系争房屋，房屋买面积82.47平方米，房屋价款1,500,000元。合同第四条约定甲方于2016年5月25日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定2016年5月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同第四条及第六条约定期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定应当交付之日第二日起算至实际交付之日止。附件三付款协议约定，乙方于签订买卖合同当日支付甲方购房款700,000元，其中包含已付定金25,000元；购房款800,000元，乙方以银行贷款方式支付给甲方，如贷款不足，不足部分乙方于过户当日以现金方式补足给甲方。审理中，双方均确认系争房屋真实交易价款为1,990,000元。同日，两被告出具收款收据一份，载明收到原告购买系争房屋部分房款675,000元。2016年5月16日，被告田方廉出具收款收据一份，载明收到原告购买系争房屋170,000元。审理中原、被告均陈述，系争房屋因被告拖欠案外人中银消费金融有限公司欠款，案外人中银消费金融有限公司向上海市黄浦区人民法院申请查封该房屋，后原告向被告支付房款170,000元用于偿还该欠款。随后，上海市黄浦区人民法院于2016年5月25日作出(2016)沪0101民初8526-2号民事裁定，裁定解除对系争房屋的查封。另查明，根据2017年2月8日查询的《上海市不动产登记薄》显示，系争房屋于2015年5月19日核准登记抵押权人为案外人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行的抵押信息，债权数额为770,000元，债务履行期限为2010年10月28日至2040年10月28日；因两被告未能按约清偿该抵押借款，案外人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行向上海市闵行区人民法院提起诉讼，并申请对系争房屋进行司法查封。系争房屋于2016年5月17日登记有司法限制，限制方式为轮候查封，限制人为上海市闵行区人民法院，限制原因为(2016)沪0112民初12431号，限制起始日期为2016年5月17日，预计结束日期为2019年5月16日；系争房屋于2016年7月7日登记有司法限制，限制方式为轮候查封，限制人为松江法院，限制原因为(2016)沪0117民初10764号(即本案)，限制起始日期为2016年7月7日，预计结束日期为2019年7月6日；系争房屋于2016年11月24日登记有司法限制，限制方式为轮候查封，限制人为上海市浦东新区人民法院，限制原因为(2016)沪0115执23576号，限制起始日期为2016年11月24日，预计结束日期为2019年11月23日。审理过程中，原告为消除其继续履行房屋买卖合同的障碍，自愿代被告向案外人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行偿还生效民事判决确定的抵押借款本息及罚金共计780,886.77元，并自愿代被告向上海市闵行区人民法院支付(2017)沪0112执2449号案件产生的相关费用计9,889.91元。根据2017年4月7日查询的《上海市不动产登记薄》显示，(2016)沪0112民初12431号案件司法限制已经涤除，本案查封的限制方式由轮候查封变更为正式查封。对于原告代被告偿还的债务，原告要求在未付房款中予以抵扣。对此，被告称不需要也不同意原告代其偿还相关债务，对于该债务，亦不同意在未付房款中抵扣，被告同时陈述，其没有能力将上述款项偿还原告。审理过程中，被告向本院提供如下证据：1.网上挂牌打印件，证明被告自始至终要求首付款是1,000,000元；2.原、被告之间的短信截屏，证明原告答应首付1,000,000元，但只支付了700,000元；3.第三人工作人员的短信截屏，证明原告威胁被告；4.《购房协议》及《房地产买卖居间协议》，证明双方真实价格为1,990,000元；5.与第三人工作人员张孝峰的电话录音，证明因原告无支付首付款1,000,000元的能力，被告拒绝将系争房屋出售给原告。原告对于以上证据质证称：1.对于网上挂牌打印件真实性不认可，且与本案无关；2.对于原、被告之间的短信截屏真实性无异议，但是不认可被告的证明内容，短信中原告从未答应支付首付1,000,000元；3.对于第三人工作人员的短信截屏真实性无法确认，即便是真实性的也是中介公司的意思，与原告无关；4.对于《购房协议》及《房地产买卖居间协议》真实性认可，双方之间的真实交易价格就是1,990,000元；5．对于电话录音不予认可，张孝峰并非系争房屋买卖的经办人。第三人对于以上证据质证称，首先，整个房屋买卖的经办人并非张孝峰，其不清楚有关事实，故对于电话录音不予认可。其次，原、被告之间约定就是1,990,000元的交易价款，交易税费各付，原告从未答应首付款为1,100,000元，应当以书面合同为准。原告按约支付700,000元首付款之后，被告一直未清偿系争房屋上的抵押借款。2016年5月9日原、被告一起去审税，当时发现系争房屋被上海市黄浦区人民法院查封，之后双方去上海市黄浦区人民法院办理解封事宜。审理过程中，原告已将款项329,223.32元(1,990,000元-700,000元-170,000元-780,886.77元-9,889.91元)支付至本院账户。同时，原告保证其在本市具有购房资格，若因其购房资格问题导致无法继续履行买卖合同，所产生的不利后果由其自行承担。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《购房协议》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市不动产登记薄》、收款收据、短信截屏、录音及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均有法律约束力。根据《房地产买卖居间协议》、《购房协议》、《上海市房地产买卖合同》约定的内容及当事人的陈述表明，双方之间就系争房屋所约定的真实交易价格为1,990,000元。本院认为，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定房价款为1,500,000元的条款无效，但并不影响该买卖合同其他条款的效力。系争房屋的交易总价应以双方的真实意思表示1,990,000元为准。本案中，通过原告代被告清偿他案债务，系争房屋过户已无事实及法律障碍，双方之间应当按照房屋总价1,990,000元继续履行买卖合同，交易过程中所产生的交易税费原、被告各自承担。至于原告代被告清偿的债务，原告要求在应付房款中予以抵扣，符合法律规定，本院予以采纳。就被告辩称《上海市房地产买卖合同》无效的意见，本院不予采纳。就被告辩称原告存在欺诈行为，审理中被告并未提供相应证据予以佐证，故本院亦不予采信。本案中，原告按约支付房款，然被告未按合同约定协助原告办理系争房屋过户手续，系被告违约，故原告要求被告协助原告办理系争房屋的交易过户手续并交房的诉讼请求，符合合同约定，予法不悖，本院予以支持。对于原告主张的违约金，本案中被告属于违约方，原告依约主张违约金，具有合同与法律依据。现被告表示原告所主张的日万分之五的违约金标准过高，本院兼顾原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该违约金的标准为日万分之二。本案审理中，原告向本院申请对原、被告、第三人工作人员余泉龙进行测谎测试。本院认为，因测谎结论只能作为定案中审查相关证据的辅助性手段，不能作为定案的唯一依据，故在法院可以依据现有证据对争议事实作出判断的情况下，本院对该测谎申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十二条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告沈菊华与被告康丽丽、田方廉就坐落于上海华丝松江区文宇路XXX弄XXX号XXX室房屋按总价1,990,000元继续履行《上海市房地产买卖合同》；二、被告康丽丽、田方廉于本判决生效之日起十日内协助原告沈菊华将坐落于上海市松江区文宇路XXX弄XXX号XXX室房屋产权转移登记至原告沈菊华名下；三、被告康丽丽、田方廉于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告沈菊华；四、原告沈菊华于被告康丽丽、田方廉协助办理上述房屋产权转移登记手续之日支付被告康丽丽、田方廉购房尾款329,223.32元；五、被告康丽丽、田方廉于本判决生效之日起十日内支付原告沈菊华违约金(按870,000元为本金，按日万分之二的标准，自2016年5月26日计算至被告康丽丽、田方廉协助办理上述房屋产权转移登记手续之日止)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,402元，财产保全费5,000元，合计诉讼费23,402元。由被告康丽丽、田方廉负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一七年四月十七日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……