上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0114民初571号
原告：上海华瞻商业经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：许华芳，执行董事。
委托诉讼代理人：李响，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
被告：于海全，男，1983年10月12日生，汉族，户籍地辽宁省凌源市。
委托诉讼代理人：李茂，上海天闻世代律师事务所律师。
原告上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称华瞻公司)与被告于海全物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员梁滨凤独任审判，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告华瞻公司委托诉讼代理人汪俊、被告于海全委托诉讼代理人李茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华瞻公司向本院提出诉讼请求：要求被告于海全支付2016年10月1日至2017年5月21日综合物业服务费(以下简称综合服务费)人民币30,896.62元(以下币种同)及逾期付款违约金7,089.74元。事实与理由：原告受上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)委托为嘉定宝龙城市广场提供物业管理服务。被告承租了嘉定宝龙城市广场第一层编号为M1-1F-1083/1085共计两间商铺，但被告自2016年10月1日起未支付综合服务费，原告经多次催款未果，宝龙公司向被告发出解约函并于2017年5月21日进行了清场。
被告于海全辩称，被告已经向原告实际支付综合服务费及履约保证金共计59,485.12元(2016年5月22日支付30,000元、2016年7月5日支付7,654.12元、2016年9月22日支付1,006元、2016年9月25日�付325元、2016年10月12日支付19,000元、2016年11月22日支付1,000元、2017年1月24日支付500元)，其中履约保证金29,194.9元，综合服务费30,290.22元，不存在拖欠综合服务费的事实。在租赁合同期间，原告未尽合同义务：1、涉案商铺多次漏水，原告未尽物业管理义务，其中一次由宝龙公司对被告进行了赔偿，原告构成根本违约；2、未及时行使督促义务，原告作为提供经营招商的企业，未督促宝龙公司及时协助商家办理证照，致宝龙广场停业整顿一个月，导致被告经营惨淡，损失严重；3、未按约返还履约保证金。被告已向原告支付了履约保证金，至今仍然违约扣留。被告认可宝龙广场于2016年10月1日开业，被告于2017年5月21日返还商铺，但因原告未能提供合格的物业服务及退还保证金等费用，原告无权主张综合服务费，被告无义务支付综合服务费，被告无任何违约行为，无需承担�约金。合同中的违约金为格式条款，虽原告降低了标准，但违约金标准还是过高，原告实际没有损失，即使被告构成违约，违约金也应从2016年10月2日起算。请求法院驳回原告的诉讼请求。
针对被告的答辩，原告华瞻公司认为，原告确认收到被告支付的钱款59,485.12元，但对被告陈述上述钱款系支付履约保证金及综合服务费的说法不认可。原告认为其中30,000元是招商意向金(其中29,194.9元已转为履约保证金，余款转为预付的部分租金)；19,000元是预付的部分租金(合同约定月租金为10,573.07元，三个月租金应该为31,719.21元，所以被告预付的租金还欠11,914.11元)；7,654.12元分别是：装修保证金5,000元、装修管理费1,463.4元、清运费878.04元、水费292.68元、工本费20元；1,000元和500元均是电费；325元是办理出入证的押金费250元和工本费75元；1,006元是电费1,000元和刷卡手续费6元�被告反映商铺漏水的事实存在，但与原告无关，且被告已就其损失在宝龙公司诉被告的租赁合同纠纷案中提出了反诉。宝龙公司对商家办证负有配合义务，相关证照应由商家自行办理。宝龙广场被责令停业整顿与本案无关联。履约保证金由宝龙公司收取，原告没有返还义务，被告已在租赁合同纠纷中提出返还主张；租赁合同及管理公约已经对综合服务费的支付及逾期支付的违约责任进行了约定，双方应恪守，原告已提供了相关物业服务，被告拒付综合服务费，构成违约，原告已将违约金标准自行调整，并不过高，请求法院支持原告诉请。
经审理查明，2016年7月5日，宝龙公司与被告于海全签订了宝龙城市广场商铺租赁合同(以下简称租赁合同)。将上海市阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场第一层编号为M1-1F-1083/1085共计两间商铺出租给被告于海全使用，该商铺建�面积暂计为73.17平方米。合同第2条约定，该广场由原告华瞻公司进行统一的物业管理服务，物业管理公司有权援引本合同项下有关商业物业服务约定或《宝龙广场/商业街商业管理公约》直接向乙方(被告)主张权利;合同第4.2.1条约定，承租方应按计租面积每平方米55元/月的标准向物业管理公司支付综合服务费；合同第4.2.2条规定，综合服务费起交日期为合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方(被告)租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)；合同4.5条规定，综合服务费应按自然季度为一期支付，如应付的首期或末期为非完整自然季度的，则按当期实际月数的月标准综合服务费及按未满月的实际使用天数的日综合服务费支付；承租方应于每个自然季度末月的25日或之前支付下一个自然季度的综合服务费;合同4.7条规定，如乙方(被告)逾期支付履约保证金、预付租金、预付�理费、装修保证金、租金、综合服务费或其他应向出租方或物业管理公司支付的费用，每逾期一日，乙方应向出租方或物业管理公司未付应付款项的千分之五作为违约金。合同13.7条规定，自本合同解除或终止之日起，若乙方(被告)未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方书面同意继续占用租赁场所的，应向经营管理公司支付占用期间的综合服务费。同日，被告于海全签署了宝龙广场/商业街商业管理公约，确认了其租赁场所的计租面积、综合服务费的标准及支付期限。
再查，1、被告分七次，共支付原告钱款59,485.12元(2016年5月22日付30,000元、2016年7月5日付7,654.12元、2016年9月22日付1,006元、2016年9月25日付325元、2016年10月12日付19,000元、2016年11月22日付1,000元、2017年1月24日付500元)。2、嘉定宝龙广场于2016年10月1日开业。3、2017年5月20日被告与宝龙公司签订了商户撤场确认单，明确撤场时间为5月21日22时之前。4、宝龙公司诉被告的租赁合同纠纷案件已向嘉定区人民法院提起诉讼，该案尚在审理中。
本院认为，原告依据租赁合同及管理公约对被告承租的商铺提供物业管理服务，且合同约定原告有权直接向被告主张权利，故原告要求被告支付综合服务费的诉请，依法有据，本院应予支持；被告认可宝龙广场于2016年10月1日开业，故原告主张综合服务费起算日为2016年10月1日依法有据。被告认可于2017年5月21日撤场，但以原告未能提供合格的物业服务及退还保证金等费用为由，认为原告无权主张综合服务费，被告的主张缺乏依据，本院不予支持，被告应支付2016年10月1日至2017年5月21日止的综合服务费。被告认为其已支付了30,290.22元综合服务费，但未能就其主张提供证据，而原告所述被告已支付钱款的具体项目，每笔金额都能与被告所付的金额完全吻合，故对被告辩称已支付综合服务费30,290.22元的意见不予采纳。关于违约金，租赁合同中约定，综合服务费应按季支付(提前支付下一季度的费用)，被告自租赁该场所后从未支付过综合服务费，显属违约，现原告按合同约定主张从2016年10月1日支付违约金，依法有据，违约金本院酌定3,544元。关于履约保证金的退还及涉案商铺存在漏水等问题，因被告已在租赁合同纠纷案中提出反诉，且目前尚无证据证明与原告有关联，故本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告于海全应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华瞻商业经营管理有限公司2016年10月1日至2017年5月21日综合物业服务费人民币30,896.62元。
二、被告于海全应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华瞻商业经营管理有限公司违约金人民币3,544元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费750元，减半收取375元，由被告于海全负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 梁滨凤
二〇一八年三月二十九日
书记员 沈 敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以�求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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