中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）最高法执监167号
申诉人：胡总龙，男，1961年6月12日出生，香港居民。
委托代理人：于春凤，北京国宏（天津）律师事务所律师。
申请执行人：中建海峡建设发展有限公司（原中国建筑第七工程局第三建筑公司）。住所地：福建省福州市马尾区江滨东大道98-1号（自贸试验区内）。
法定代表人：江建端，该公司总经理。
被执行人：福建金龙地产有限公司。住所地：福建省福州市五四路世界金龙大厦32层。
法定代表人：金宁德，该公司执行董事。
胡总龙因不服福建省高级人民法院（以下简称福建高院）（2015）闽执复字第15号执行裁定，向本院申诉。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
中建海峡建设发展有限公司（原中国建筑第七工程局第三建筑公司，以下简称海峡公司）与福建金龙地产有限公司（以下简称金龙公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2006年12月4日作出（2004）民一再字第10号民事判决，判令，金龙公司给付海峡公司工程款35727285.72元及工程奖励款2950000元、逾期工程款利息14880527元；海峡公司给付金龙公司逾期完工违约金12360000元。因金龙公司未履行判决确定的义务，海峡公司向福建高院申请执行，福建高院于2009年3月指定福建省南平市中级人民法院（以下简称南平中院）执行。
执行过程中，南平中院以胡总龙擅自将法院查封的被执行人金龙公司位于福州市五四路159号世界金龙大厦33层房产出租并收取租金为由，于2013年8月8日向胡总龙发出书面通知，责令其交出该笔款项。因胡总龙未履行通知要求，南平中院于2014年12月21日依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称执行规定）第44条的规定，作出(2009）南执行字第14-51号执行裁定（以下简称14-51号裁定），责令胡总龙在5533326元范围内承担赔偿责任，于裁定送达之日起三日内将赔偿款交至南平中院账户。
胡总龙提出异议称，2012年1月11日，其已将所收取租金中的4000000元汇入福州市中级人民法院（以下简称福州中院）的执行账户，用于金龙公司的其他执行案件赔偿；收取的其余租金与押金，已用于金龙公司职工的工资薪金、公司其他应付款、公司事务差旅费用、世界金龙大厦的维修维护等。
南平中院审查中查明，金龙公司位于福州市五四路159号世界金龙大厦第32、33层房产属该公司开发（未办理产权登记）。自2005年4月份起（除2007年5月至2009年4月共计23个月外）该两层均被法院依法查封，即（2005)闽执行字第4号执行裁定（福建高院查封时间为2005年4月至2007年4月）;(2004）榕执行字第189号执行裁定（福州中院查封时间为2009年5月至2012年11月）;(2009）南执行字第14号执行裁定（南平中院查封时间为2012年10月至今）。2008年10月起，胡总龙擅自将法院查封的世界金龙大厦33层房产出租，从2009年5月至2013年3月共收取租金及押金合计5533326元。胡总龙于2012年1月11日汇入福州中院执行账户4000000元，并明确表示该款不是执行款，而是以个人名义转入为了免除自己与父亲胡国赞的责任，解决原购房户购房引起的其他执行案件纠纷。此外，在查封期间胡总龙以还款为由交给金龙公司款项216745.02元用于职工工资等开支。
另，胡总龙于2012年l月11日汇款4000000元至福州中院，该款未用于(2004）榕执行字第189号申请执行人案件的分配，而是用于原购房户彭健、昆山岱德机械工程公司案件的分配。
南平中院认为，胡总龙提出异议的理由不能成立。第一，胡总龙无权处分被人民法院查封的被执行人金龙公司的财产，无权擅自将依法查封的财产出租并违法占有租金。第二，在福建高院指定执行之前，福州中院在执行被执行人金龙公司案件期间，被执行人金龙公司将抵押给福州中院（2004）榕执行字第189号案件申请执行人沈建红、薛裕明的世界金龙大厦第27层房产私自变卖他人，给案件执行造成重大障碍。被执行人原法定代表人胡国赞（胡总龙父亲）被福州中院限制出境，为免除上述违法变卖行为的法律责任，胡总龙以个人名义向福州中院汇入4000000元，该笔款用于退还购买金龙大厦27层的两购房户的购房款，与本执行案件无关。第三，法院查封状态下的房屋租金依法应由法院提取，胡总龙不得将被执行人金龙公司职工的工资薪金、公司其他应付款项等从违法收取的租金中列支。胡总龙的异议理由于法无据，不予支持。南平中院依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十五条的规定，于2015年3月7日作出(2009）南执字第14-52号执行裁定（以下简称14-52号裁定），驳回了胡总龙的异议申请。
胡总龙不服，向福建高院申请复议。
福建高院审查认为，首先，被执行人金龙公司所有的“世界金龙大厦”第33层房屋已被人民法院查封，胡总龙未经授权擅自出租被人民法院查封的前述房产行为违法，其应对该违法行为担责。第二，胡总龙以个人名义向福州中院汇入4000000元的目的，是迫于被执行人原法定代表人胡国赞（胡总龙父亲）被福州中院限制出境，为免除其违法将已出售他人的“世界金龙大厦”第27层房产又擅自抵押贷款，该案进入执行程序后，既不能退还购房款，也无法清偿到期贷款等将被依法追究而不得已为之。胡总龙在2012年1月23日福州中院所做的执行笔录中，明确表示其“以个人名义”汇入法院4000000元不是执行款，并称“当时胡国赞被限制出境，且金龙大厦27层原购房户因未按判决领到购房款，不同意退出所占用的房产，引起执行纠纷。经过协调，为了配合执行，免除我和胡国赞先生的或有责任，促进案件的顺利终结，所以将该款汇入法院，听凭法院对该款进行处分。”故该款与本执行案件无关。第三，法院司法查封状态下的房屋未经法院同意，任何人不得处分，包括出租。在违法情况下擅自出租的，法院有权依法提取租金，用于清偿被执行人到期债务。胡总龙无权处分，其擅自将所收取的租金用于支付所谓的被执行人金龙公司员工薪金和其他应付款项之后果应自负其责。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，于2015年4月28日作出（2015）闽执复字第15号执行裁定（以下简称15号裁定）驳回了胡总龙的复议请求。
胡总龙向本院申诉，请求撤销福建高院及南平中院的相关执行裁定。理由是：14-51号裁定、14-52号裁定及15号裁定依据执行规定第44条规定，令其承担赔偿责任，属适用法律错误，认定事实不清。
首先，14-52号裁定及15号裁定均明确，世界金龙大厦的32、33层房产属金龙公司开发，自2005年4月份起（除2007年5月至2009年4月共计23个月外）被法院依法查封。胡总龙于2008年10月出租第33层房产，并非属于执行规定第44条所指向的“已被查封、扣押、冻结的财产”。其次，世界金龙大厦第33层房产在被查封时，法院未对承租人应支付的租金采取执行措施。租金的性质属法定孳息，执行该租金不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条的规定；押金并非对外租赁房屋的收益，执行裁定将承租人所交付的押金与租金一并列为赔偿范围于法无据。再次，世界金龙大厦第33层房产于2009年5月至2012年11月期间被福州中院查封，于2012年10月开始被南平中院查封，南平中院14－51号裁定责令胡总龙向其交出其他法院查封房屋期间的租金收入于法无据，将该租金视为海峡公司的损失无事实依据。第四，2012年1月11日，根据福州中院的要求，胡总龙将其所收取租金中的4000000元汇入福州中院的执行帐户，最终全部用于偿还该院执行案件中金龙公司对申请执行人的债务。其余租金也已全部交由金龙公司用于维持公司正常运转所需的必要合理基本支出，包括发放工资、缴纳社会保险、世界金龙大厦的维修维护等。
金龙公司答辩称，（一）胡总龙作为金龙公司的总经理，金龙公司授权其对外出租世界金龙大厦第33层房屋；（二）金龙公司对外出租房屋的行为未违反法律规定，金龙公司2008年出租房屋时，法院并未查封。南平中院2013年7月29日作出的（2009）南执行字第14-37号执行裁定内容为，因福建信融实业有限公司未依法院要求协助提取租金，故划拨该公司存款334173元。表明南平中院在查封时即已知道出租的事实，南平中院依据执行规定第44条裁定胡总龙承担赔偿责任错误；（三）金龙公司未抗拒法院的执行，租金中有4000000元用于福州中院的执行案件，其余用来维持公司日常开支；（四）金龙公司作为世界金龙大厦第33层房屋的所有人，了解房屋的出租情况，南平中院及福建高院在审查过程中，未向金龙公司核实情况，程序违法。
本院认为，本案的争议焦点是：胡总龙是否擅自出租了被法院查封的房产；胡总龙是否已将租金用于金龙公司日常支出及偿债；南平中院是否有权向胡总龙追缴自2009年5月至2012年11月的租金；租房押金能否执行。
一、关于胡总龙是否擅自出租了被法院查封的房产问题
世界金龙大厦第33层是金龙公司已建设完成并占有使用、超出了福州市规划管理局“榕规（93)建250号”《建设工程规划许可证》确定的建设规模（高度99.99米，层数31层）、未能得到政府相关部门的审批和验收的违法建筑。《中华人民共和国建筑法》规定违法建筑不能交付使用，《房屋租赁管理办法》明确规定禁止违法建筑出租。胡总龙于2008年10月与福建信融实业有限公司（原名福建省正信担保有限公司）就世界金龙大厦第33层签订的《租赁契约》，违反了法律的禁止性规定。但违法建筑在被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，仍具有一定的使用价值。胡总龙虽将房产出租，但不能对抗人民法院的执行行为。
根据南平中院14-52号执行裁定查明的事实，世界金龙大厦第32、33层房产自2005年4月份起（除2007年5月至2009年4月共计23个月外）均被法院依法查封。胡总龙与福建信融实业有限公司（原名福建省正信担保有限公司）签订《租赁契约》的时间为2008年10月，此时，世界金龙大厦第33层并未处于法院查封状态，南平中院及福建高院以胡总龙擅自处分法院查封财产为由责令其承担赔偿责任，缺乏法律依据。
二、关于胡总龙是否已将租金用于金龙公司日常支出及偿债问题
南平中院从福建省工商行政管理局调取的金龙公司的企业登记档案显示，胡总龙时任金龙公司的总经理、董事，其受金龙公司授权以个人名义与福建信融实业有限公司（原名福建省正信担保有限公司）签订《租赁契约》，房屋租金即为金龙公司的收益，应作为金龙公司资产清偿法定债务。
在《租赁契约》履行过程中，房屋租金均由胡总龙个人收取。胡总龙称其已将租金用于金龙公司日常支出及偿债。经查，胡总龙于2012年1月11日以个人名义转入福州中院执行账户4000000元，是因金龙公司原法定代表人胡国赞（胡总龙父亲）被福州中院限制出境，为免除违法责任，而退还给购买世界金龙大厦27层购房户的购房款。该付款行为与本案的执行并无关联，且没有证据证明胡总龙支付的4000000元为租金的一部分。此外，关于胡总龙是否将所收取的租金用于支付被执行人金龙公司员工薪金和其他应付款项问题，胡总龙向南平中院提交的金龙公司的收据及记账联显示，胡总龙自2008年1月6日即开始向金龙公司陆续付款，付款名义均为还款，而其收取的第一笔租金却在2008年9月5日，且其每月向金龙公司还款的金额与其应收租金金额亦不相符。可见，胡总龙主张交付给金龙公司的款项即为租金，与事实不符。
三、关于南平中院是否有权向胡总龙追缴自2009年5月至2012年11月的租金问题
如前所述，世界金龙大厦第33层的房屋租金应作为金龙公司资产用以清偿债务。胡总龙将公司资产据为己有，依法应予追回。
经查，对于世界金龙大厦第32、33层房产，福建高院（2005）闽执行字第4号执行案件查封时间为2005年4月至2007年4月;福州中院(2004）榕执行字第189号执行案件查封时间为2009年5月至2012年11月;南平中院(2009）南执行字第14号执行案件（即本案）查封时间为2012年10月至今。2012年7月4日，福建高院作出（2012）闽执行字第1号、2号执行裁定，将福州中院沈建红、薛裕明申请执行金龙公司借款合同纠纷的两案，其中包括(2004）榕执行字第189号执行案件，指定由南平中院执行。因此，福州中院原采取的执行措施相应地一并转由南平中院继续实施。故南平中院有权向胡总龙追缴自2009年5月至2012年11月的租金。
四、关于租房押金能否执行问题
所谓押金是指一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还；在违约时将会被扣除。租房押金的作用是保障房屋所有人的相关权益；同时用于承租人违反租赁合同时给房屋所有人带来损失的补偿。
南平中院在执行过程中，于2013年7月29日作出执行裁定，提取金龙公司应收的租金，并向承租人福建信融实业有限公司发出协助执行通知书。2014年12月5日，南平中院与福建信融实业有限公司监事何钦莹的执行笔录显示，该公司既未履行协助执行义务，也未向金龙公司支付租金。因此，根据租房押金的性质，在房屋出租期间尚有租金未能按期缴纳的情况下，押金可以抵扣房屋租金。南平中院从胡总龙处提取该押金并无不当。
综上，胡总龙的申诉理由不能成立。福建高院（2015）闽执复字第15号执行裁定及南平中院(2009）南执行字第14-51号、（2009）南执字14-52号执行裁定处理结果正确，故予以维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：
驳回胡总龙的申诉请求。
审 判 长 于 明
代理审判员 刘少阳
代理审判员 杨 春
二〇一六年七月三十日
书 记 员 张巧云
/