福建省连江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民初字第1882号
原告林存斌，男，1967年10月31日出生，汉族，户籍地址福建省连江县，现住福建省连江县。
委托代理人陈宇、杨清，福建熹龙律师事务所律师，特别授权。
被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司，住所地连江县。
法定代表人黄世庆，总经理。
委托代理人陈松龄、张云俏，系公司员工，特别授权。
原告林存斌与被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年3月17日向本院起诉，本院于2014年4月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨清、被告的委托代理人张云俏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林存斌诉称，原、被告于2010年12月24日签订了购房合同，购买位于连江县房，总价款869615元，2011年9月15日交房，2012年9月才得知能够办理《国有土地使用证》。被告在交房90日内办理房屋权属证书，而《国有土地使用证》拖延了290天才通知办理，被告违反了合同第14条关于产权登记的约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书的，双方同意按合同第14条第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，违约金计算如下：290天X869615元X0.01%=25218.8元。虽然被告给原告办理了《房屋所有权证》，但《房屋所有权证》是房屋权属证书的一部分，另一部分《国有土地使用证》在拖延了290天后才给原告办理，违反了合同的约定，在合同的约定时间内不能办理《国有土地使用证》，使原告的证件不完整。因被告违约损害了原告的合法权益，且原告曾多次向被告催讨未果。为此，请求判令：一、被告支付原告延期办理土地使用权证产生的违约金25218.8元（计算如下：290天X869615元X0.01%=25218.8元，从2011年12月15计至2012年9月30日为290天）；二、被告承担本案诉讼费。诉求二中的诉讼费指的是法院的案件受理费，不包括律师费和误工费。
被告华庆公司辩称，原告所述双方签订商品房买卖合同的时间、原告购买的商品房房号、购房总价款、已支付购房款无异议，以及具备办理土地证条件的时间属实。对于交房时间有异议应为2011年10月2日。同时，被告违约终止时间为2012年3月22日，故原告计算的违约终止时间有误。其余答辩如下：
一、原告诉请支付土地使用权证延期办证违约金缺乏合同依据和法律依据，不能成立。（一）首先，从原告起诉状内容可以确认原告要求支付的是延期办理土地使用权证的违约金，而双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意……”该约定明确了出卖人即被告的合同责任是在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理的是——“房屋所有权”的初始登记，而不是土地使用权初始登记，故此，本案被告已经完全适当地履行了合同约定的办证义务，不存在办证违约的事实。其次，从土地使用权办证流程来分析，《商品买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书也不可能包括土地使用权证。《城市房地产管理法》第六十条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。”、“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”、“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”《土地登记办法》第四十条规定：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。”从上述规定可以看出，办理土地使用权证的前提是取得房屋所有权证，凭房屋所有权证申请办理土地使用权证。这一规定说明房屋所有权证和土地使用权证是不可能同时办理的，即办理的顺序是有先后之分的，而《商品房买卖合同》第十四条的约定并没有就房屋所有权证和土地使用权证的办理期限分别进行约定，仅约定了办理房屋所有权证的期限，这也说明双方没有就办理土地使用权证的期限进行约定。综上，原告诉请缺乏合同依据，被告不存在违约事实，不应承担违约责任。（二）建设部2001年修正后的《城市房屋权属登记管理办法》第31条明确规定“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。”目前我国不同地区对房屋所有权登记和土地使用权登记的做法有两种，一种是房屋和土地分开登记，另一种是合并登记，而我省采取的是分别登记的方式，因此，我省规定的房屋权属证书仅包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，不包括土地使用权证。同时，建设部2008年颁布的《房屋登记办法》第25条也明确规定“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。”尽管建设部的两个法规在法条文字上有所调整，但是两个法规条文的内容及宗旨是一致的，均认为房屋权属证书仅包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，不包括土地使用权证。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”这也进一步说明商品买卖合同约定的是办理房屋所有权登记的期限，并没有约定办理土地使用权的期限。另外，从双方签订的《商品房买卖合同》的内容看，双方约定的是商品房即房屋的买卖，合同标的是房屋，所涉及的只能是房屋所有权证，不可能是土地使用权证。之所以涉及土地使用权是因为我国土地管理的相关法律规定的附随权利，并不是商品房买受人的合同目的。商品房买受人有权取得该房屋相应的土地使用权，但这并不等于该土地使用权证书的取得时间一定要与房屋所有权证取得的时间一致。事实上按照我国房屋所有权登记和土地使用权登记制度，也是不可能同一时间取得房屋所有权证和土地使用权证的。从相关的法律规定看，尽管《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《土地登记办法》都对土地使用权变更应当登记进行了规定，但都没有对不登记或不在规定的期限内进行变更登记所应承担的法律责任进行规定，而且这些相关的法律、法规、规章也都只规定申请变更登记的主体是变更后的权利人，并非变更前的权利人。本案中因商品房买卖取得相应土地使用权的权利人是原告。所以从法律、法规、规章的规定看，也没有任何法律依据可以认定被告应承担的责任。综上，原告诉请缺乏法律依据。
二、退一步讲，即使法院认定被告办理土地使用权证违约，那么原告诉请的大部分违约金也超过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》第14条约定，如果办证违约被告应当每日支付原告已付购房款万分之一的违约金，故原告请求支付违约金的诉讼时效应当从立案之日也就是原告主张违约金之日往前倒推2年，这2年内产生的违约金才没有超过诉讼时效。本案原告未超过诉讼时效的违约金应当是从立案之前两年计算到可以办理土地使用权证的2012年3月22日为止产生的违约金，之前产生的违约金均已经超过诉讼时效。综上，原告诉请支付延期办理土地使用权证和交付不符合约定房屋的违约金，缺乏合同依据、事实依据和法律根据，并且所诉请的绝大部分违约金已经超过了2年的诉讼时效，请依法驳回原告的诉讼请求。
在本案审理过程中，原告对其主张提交以下证据：
A1、原告居民身份证复印件一份，证明原告身份情况。
A2、《商品房买卖合同》复印件一份、购房发票复印件2张，证明双方对商品房买卖合同权利义务及违约责任的约定和原告已支付了全部购房款情况。
A3、12345网络咨询单复印件一份，证明2012年3月22日被告才具备办理土地证的条件，被告因为未办理土地总登，所以导致业主没有办法办理土地证。
被告华庆公司对其主张提交以下证据：
B1、交房验收材料复印件三张，证明本案的交房时间为2011年10月2日。
经质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议，证明对象有异议，认为上述证据不能证明被告存在违约行为。原告对被告提供的证据真实性无异议，证明对象有异议，认为被告确实是在2011年9月15日交房。
本院认为，被告对原告提供的证据真实性无异议，上述证据能够证明原告的证明对象。原告对被告提供的证据真实性无异议，该证据能够证明交房时间为2011年10月2日。
根据以上认证和原、被告陈述，对本案的事实作如下认定：
2010年12月24日，原告通过支付首付款加上按揭贷款的方式向被告购买位于连江县房，购房总价计人民币869615元，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房……第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零点零壹%向买受人支付违约金。……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”。另外，双方还签订一份附件六：合同补充协议。后原告支付了购房首付款，并办理了按揭贷款手续，付清购房款，被告于2011年10月2日将商品房交付原告使用。2012年3月22日，该商品房具备办理《国有土地使用证》条件。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。
关于《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书有否包括《国有土地使用证》，因被告原因致使原告未能在交房后90天内取得《国有土地使用证》，被告是否违约，应否承担《商品房买卖合同》第十四条约定的违约责任的问题。根据我国相关法律规定，一套商品房的完整权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项。现原、被告双方对《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书是否包括房屋所有权证和国有土地使用证存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，买受人签订《商品房买卖合同》的目的是为了取得对该房屋的完整权利，即包括房屋所有权和国有土地使用权，故《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书应包括房屋所有权证和国有土地使用证。现因被告原因致使原告未能在商品房交付使用后90日内取得国有土地使用证，故被告构成违约，应按合同第十四条约定承担违约责任。
关于原告要求被告支付逾期办理《国有土地使用证》的违约金的诉求是否已超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，根据《商品房买卖合同》第十四条之约定，在被告交付房屋的90日内，即在2011年12月31日前，如因被告的原因导致原告不能取得权属证书的，原告应当知道其权利已受到侵害，其关于逾期办证违约金的诉求的诉讼时效应从2012年1月1日起开始每一日单独计算。本案系列案件的其他原告虽向法院申请向连江县建设局、连江县工商管理局调查取证，但因连江县住房和城乡建设局已明确出具《说明》证实2013年7月前后未收到华庆花园B区业主代表关于要求协调赔偿违约金的诉求；而连江县工商局未出具书面证明，尚不足以证明原告的主张，因此，原告举证不能，不予采信。因此，原告请求被告支付逾期办证违约金，可保护的诉讼时效期间从2014年3月16日往前倒推2年，即自2012年3月17日起重新开始每一日单独计算，至2012年3月21日（该商品房具备办理《国有土地使用证》条件前一日）止，计5天，被告应承担违约金为人民币434.81元（869615元×0.01%×5天）。原告请求被告支付2012年3月17日前的违约金已超过两年的诉讼时效，丧失胜诉权，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10内向原告林存斌支付逾期办理《国有土地使用证》的违约金人民币434.81元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币532元，由原告林存斌负担482元，被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司负担50元（该款已由原告预交，被告应在本判决生效之日起10日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 董福仙
人民陪审员 陈清霞
人民陪审员 林 艳
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 陈 莉
附注（法律条文）：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
（执行申请提示）
“执行申请提示”指《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”