广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初8905号原告：陈文，男，汉族，1964年11月1日出生，住广东省东莞市，委托代理人：杨常明，四川雒鹏律师事务所律师。被告：苏子元，男，汉族，1969年9月9日出生，住江西省上饶市铅山县，委托代理人：张庚，广东百勤律师事务所律师。被告：丁竹园，男，汉族，1974年12月1日出生，住安徽省安庆市潜山县，委托代理人：彭万红，广东顺创律师事务所律师。委托代理人：陈艳华，广东顺创律师事务所律师。原告陈文诉被告苏子元、丁竹园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任进行审理，于2016年10月11日公开开庭进行了审理，原告陈文的委托代理人杨常明，被告苏子元的委托代理人张庚，被告丁竹园的委托代理人彭万红、陈艳华到庭参加诉讼。后本案依法转为适用普通程序审理，由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员房嘉�、梁筱婷组成合议庭进行审理，于2016年12月15日再次公开开庭进行了审理。原告陈文的委托代理人杨常明，被告苏子元的委托代理人张庚，被告丁竹园的委托代理人陈艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文诉称：2013年7月3日，原告租下位于东莞市××镇××楼（首层餐饮店除外），先后投资共三百七十余万元对三千平方米建筑进行装饰装修，并添置家俬、电器和安全设施。同年11月19日，被告苏子元与案外人余艳敏遵循自愿、平等、互利的原则，在与原告反复协商的基础上，就前述租赁物（定名为“金格仕公寓”）之经营签订了《承包经营合同》，该合同就承包经营期限、承包费、承包经营合同定金、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。合同约定：承包经营期限为14年7个月，自2013年12月1日起至2028年6月30日止；2013年12月1日至2018年11月30日�每月承包费伍万叁仟元整，前两个月免缴，正式缴纳日从2014年2月1日起计，2018年12月1日至2023年11月30日，每月承包费伍万陆仟元整，2023年12月1日至2028年6月30日，每月承包费伍万玖仟元整；承包费缴纳期限为每月5号前，乙方在订立本合同后3日内向甲方支付承包费押金伍万元整，水电费及其经营其他费用由乙方缴付；甲方有权在合同约定的期限内向乙方催收承包费，乙方逾期15日尚未缴纳时，甲方有权单方终止本合同的履行；乙方除依据本合同约定向甲方按时足额缴纳承包费外，还应依国家法律、政策和地方政府规定，自觉及时缴纳相关税费及其经营所产生的费用，为此，甲方不予承担。被告苏子元与案外人余艳敏依合同约定交纳了500000元合同定金后，同年12月中旬，原告陈文将前述案涉租赁物交付给被告苏子元经营使用。2014年9月1日，案外人余艳敏与被告丁竹园协�，由被告丁竹园取而代之。自承包合同成立以来，原告充分尊重被告二人的自主经营权，但两被告却背信弃义，屡屡违约，为每月的承包费，原告都要多次催要。时至今天，两被告共同拖欠2015年2月19日至2015年3月期间的承包费（租金）124000元。2015年3月27日，被告在未依法与原告终止合同关系时扬长而去，为保障案涉房屋的水电能继续正常使用，原告遂于2015年4月22日和23日前往有关部门缴纳被告经营产生的水电费、污水处理费、垃圾处理费合计8239.64元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1.两被告立即共同向原告支付拖欠的房屋租金124000元；2.两被告共同向原告支付代为垫付的水电费、污水垃圾处理费等合计8239.64元；3.两被告共同向原告支付拖欠款项的利息5000元（按银行同期同类贷款利率计算，从2015年4月1日起计至付清之日止，暂计至立案之日为5000元）；4.两被告承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，原告陈文申请增加一项诉请，要求被告苏子元、丁竹园共同支付滞纳金50000元，同时变更其第一项诉请为两被告共同向原告支付拖欠的房屋租金102118元和房屋占有使用费21882元，并放弃第三项诉请，经审查，本院均予以准许。被告苏子元辩称：原告的诉请缺乏事实及法律依据，根据案涉《转让协议》、（2015）东中法民一终字第2866号民事判决书、（2015）东中法民一终字第2911号民事判决书的记载，可以证实答辩人在2014年9月3日已经将案涉合同的权利义务转让给被告丁竹园，且该转让已履行完毕，虽然转让协议上没有原告的签字，但是答辩人与被告丁竹园在当时已经告知原告，正因为原告同意，原告才会将答辩人的押金收据重新署名为被告丁竹园，在此之后，案涉房屋的租金一直由被告丁竹园缴纳，原�也实际向被告丁竹园出具了租金收据，虽然案涉租赁协议依然有答辩人的名字，是当时由于疏忽，并没有将答辩人的名字划掉，但不能以此来认定答辩人享有案涉租赁合同的权利义务；答辩人作为本案的知情人，知道原告与被告丁竹园及答辩人已经达成每月按43000元的标准缴纳租金的一致意见；二审判决书认定被告丁竹园拖欠租金的事实有误，请求法院依法重新认定；在丁竹园起诉陈文一案中认定押金不予退还，但该押金先抵扣拖欠的租金；被告丁竹园已就（2015）东中法民一终字第2866号民事判决书申请再审，广东省高级人民法院已立案审查，故请求法院中止本案审理。被告丁竹园辩称：关于租金，2015年2月及之前的租金已经支付完毕，2015年3月的租金由于双方存在争议，原告当时也向法院提起诉讼，在原告起诉之前，答辩人一直与原告协商按照43000元每月的标准缴纳租金，但原告不同意收取；关于水电费及污水垃圾处理费，案涉承包经营合同已于2015年3月13日解除，故该笔费用应计算至2015年3月13日，后原告拒绝接收案涉金格仕公寓，答辩人出于善意，对案涉金格仕公寓代为管理，对此答辩人已另案主张管理费；其他答辩意见与被告苏子元一致。经审理查明：2013年11月19日，原告陈文作为甲方，被告苏子元及案外人余艳敏共同作为乙方，签订一份《承包经营合同》，约定：承包经营内容为金格仕公寓经营管理和经营收支（该公寓坐落于东莞市××镇××号，其包括2至6层和首层除餐饮店外所有商铺），承包经营期限为14年零7个月（从2013年12月1日至2028年6月30日止），2013年12月1日至2018年11月30日，承包费为每月53000元整，前两个月免缴，以资乙方对外招商，正式缴纳日从2014年2月1日起计，承包费缴纳期限为每月5�前，乙方在订立本合同后3日内向甲方支付承包费押金50000元整，水电费及经营其他费用由乙方缴付；承包经营合同定金500000元整，此款分两次缴纳即可，公寓大堂装修完毕之日首付300000元，余款200000元在甲方移交完全部相关财产后3日内付清；甲方有权在合同约定的期限里向乙方催收承包费，乙方逾期15日尚未缴纳时，甲方有权单方面终止本合同的履行；本合同终止履行时，甲方在乙方无违约的情况下，应将合同定金退还给乙方，否则，甲方有权不予退还；乙方要爱护甲方移交其使用的一切财产，若有损坏要及时修复，本合同终止履行时，若有短少或损坏应照价予以赔偿；任何一方无故单方面撕毁本合同的均视为违约，除以上有关违约规定外，违约方应按照未履行承包费缴纳总额的百分之二十支付给未违约的对方；乙方未按照本合约约定及时足额向甲方缴纳承包费�甲方待乙方缴纳的费用时，甲方有权加收每日千分之五的滞纳金，逾期15日还未缴纳时，甲方有权单方面终止本合同的履行，乙方应无条件退出经营场所，将所有不动产移交甲方所有；合同履行期间，任何一方有权视情况提出修改本合同条款，但未经双方协商一致达成书面修改协议时，双方仍应严格按照本合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，被告苏子元向原告陈文缴纳了500000元押金。2014年9月1日，经原告陈文同意，被告丁竹园替代案外人余艳敏成为案涉《承包经营合同》的当事人，承担相应的权利和义务。被告苏子元同时主张其亦将该案涉《承包经营合同》的全部权利和义务转让给被告丁竹园，并提交了一份《转让协议》，记载：虎门镇运河南路56号金格仕公寓苏子元、余艳敏两人的经营权转让给丁竹园了，以后所有的经营权及收入归丁竹园所有，苏子元�余艳敏无权干涉，苏子元不承担法律责任。被告苏子元、丁竹园主张该《转让协议》的签订时间为2014年8月22日，但协议上只有被告苏子元、丁竹园的签名确认，原告陈文对此不予认可，并主张被告苏子元、丁竹园共同作为案涉《承包经营合同》的当事人。原告陈文重新向被告丁竹园出具了一张500000元的押金收据，将付款人苏子元变更为丁竹园。另查明，2014年2月至2014年8月期间，被告苏子元每月向原告陈文支付43000元作为租金，2014年9月至2015年1月期间，被告丁竹园每月向原告陈文支付43000元作为租金，原告陈文向被告苏子元、丁竹园出具收据，收据上均记载收到被告苏子元、丁竹园交来当月租金43000元等内容。2015年2月份，被告丁竹园支付43000元给原告陈文，但原告陈文向其出具收据记载其中10000元系补交2015年1月份租金，2月份缴纳租金33000元，尚欠20000元。被告苏子元、丁竹园主张原、被告双方口头约定将租金由每月53000元变更为每月43000元，原告陈文对此不予认可，并主张被告苏子元、丁竹园尚拖欠2014年3月至2015年3月期间的租金及占有使用费共计124000元。另查明，2015年3月13日，原告陈文向被告苏子元、丁竹园出具一份《合同终止声明》，记载：被告苏子元、丁竹园尚拖欠2015年2月份及3月份的承包费73000元未缴纳，已构成违约，原告陈文根据约定单方面终止合同，并要求被告苏子元、丁竹园无条件退出经营场所。2015年3月17日，被告丁竹园向原告陈文邮寄一份《通知函》，要求原告陈文尽快派人来办理交接手续，否则将依法收取相应的管理费。2015年3月27日，被告丁竹园办理好房客的退房事宜后，自行搬离案涉“金格仕公寓”。原告陈文、被告丁竹园确认案涉《承包经营合同》已于2015年3月13日解除。另查明，案涉“金格仕公寓”位于东莞市××镇××号，产权人为东莞市虎门太日实业有限公司。原告陈文提交的《房地产权证》显示案涉建筑物座落于东莞市××镇××号，层数为伍层。原告陈文自认其对案涉建筑物进行了加建，加建后为六层，未办理报建手续，无法提供建设工程规划许可证。原告陈文还提交水电费票据若干，主张其为被告苏子元、丁竹园垫付了电费6871.14元，水费784元，污水和垃圾处理费584.5元，经协商，原、被告双方一致同意按照6000元计算水电费及污水垃圾处理费。庭审中，原告陈文明确其诉请的滞纳金系以每月拖欠的租金为本金，自拖欠之日起，按照每日千分之五的标准计算至2016年8月16日。另查明，被告丁竹园于2015年4月10日向本院提起诉讼，要求原告陈文退还押金500000元及利息，案号为（2015）东二法虎民一初字第598号，本院作出判�后，原告陈文不服上诉至东莞市中级人民法院，东莞市中级人民法院于2016年4月8日作出（2015）东中法民一终字第2866号民事判决书（以下简称2866号判决书），判决陈文返还押金88235元及利息。另，2866号判决书中查明并认定以下事实：1.原告陈文，被告苏子元、丁竹园确认案涉租赁物第六层的面积占总租赁面积的3/17;2.案涉《承包经营合同》涉及租赁物一至五层的部分有效，涉及第六层的部分无效；3.自2015年1月起的租金仍为合同约定的每月53000元，丁竹园未按合同约定的时间缴交2015年1月、2月租金，且拖欠2月租金20000元，已构成违约。被告丁竹园已就（2015）东中法民一终字第2866号民事判决书向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院已立案审查，但至第二次庭审之日仍未作出是否再审的决定。另查明，原告陈文在诉讼期间向本院提出财产保全申�，请求查封被告苏子元、丁竹园价值137000元的财产。根据原告陈文的申请，本院依法作出（2016）粤1972民初8905号民事裁定书，裁定冻结被告苏子元、丁竹园银行存款人民币137000元或查封、扣押其相应价值的财产。原告陈文为此支付保全费1205元。以上事实，有《承包经营合同》、租金缴纳一览表、租金欠缴清单、银行流水、水电费票据、（2015）东中法民一终字第2866号民事判决书、《转让协议》、（2015）东中法民一终字第2911号民事判决书、租金收据、合同终止声明、证明、租房明细表、金格仕公寓财产清单、快递单两张、《房地产权证》、民事申请再审案件受理通知书及当事人陈述附卷为据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉《承包经营合同》经（2015）东中法民一终字第2866号民事判决书认定涉及租赁物一至五层的部分有效，涉及第六层的部分无效，第六层的面积占总租赁面积的3/17,对此本院依法予以确认。对于合同主体，根据案涉《承包经营合同》的记载，2014年9月1日，承租人由被告苏子元及案外人余艳敏变更为被告苏子元及被告丁竹园，被告苏子元抗辩称其已于2014年8月22日将案涉《承包经营合同》的权利和义务全部转让给被告丁竹园，但原告陈文对此不予认可，被告苏子元、丁竹园签订的《转让协议》亦无原告陈文的签名确认，即该约定属于被告苏子元、丁竹园的内部约定，对原告陈文不产生效力。退一步讲，如果被告苏子元确实已于2014年8月22日将合同的权利和义务全部转让给被告丁竹园且经原告陈文认可，按照常理，在2014年9月1日修改案涉《承包经营合同》的同时就应当划掉被告苏子元，故被告苏子元的主张不符合常理，对于被告苏子元的抗辩意见，本院依法不予支持。被告苏子元、丁竹园应就案涉《承包经营合同》共同向原告陈文承担相应的责任。对于原告陈文主张的租金和占有使用费，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，被告苏子元、丁竹园除了应当支付案涉租赁物一至五层的租金外，还应当参照约定的租金标准支付案涉租赁物第六层的房屋占有使用费。2014年3月至2014年12月期间，被告苏子元、丁竹园按照每月43000元的标准向原告陈文支付租金，原告陈文亦出具收据确认收到当月租金，应视为原告陈文同意上述期间按照每月43000元的标准计租，故对于原告陈文诉请的上述期间的租金和占有使用费，本院依法不予支持。根据2866号判决书的认定，案涉租赁物自2015年1月起的租金仍为合同约定的每月53000元，被告丁竹园仍拖欠2015年2月份的租金20000元及2015年3月份的租金和占有使用费。案涉《承包经营合同》已于2015年3月13日解除，故一至五层的租金应计算至2015年3月13日止，自2015年3月14日起，整栋租赁物应按照每月53000元的标准计算房屋占有使用费至被告丁竹园搬离之日，即2015年3月27日。案涉租赁物第六层占总租赁面积的比例为3/17，据此算出被告苏子元、丁竹园拖欠原告陈文2015年2月份的租金为20000元×14/17=16470.59元，占有使用费为20000元×3/17=3529.41元，拖欠2015年3月份的租金为53000元÷31天×13天×14/17=18303.61元，占有使用费为53000元÷31天×13天×3/17(2015年3月13日前)+53000元÷31天×14天（2015年3月14日至2015年3月27日期间）=27857.68元。综上，被告丁竹园、苏子元共需向原告陈文支付租金34774.2元、占有使用费31387.09元，原告陈文自愿仅诉请�有使用费为21882元，系对其权利的自由处分，本院依法予以支持，对于原告陈文诉请的超过34774.2元部分的租金，本院依法不予支持。对于滞纳金，根据案涉《承包经营合同》的约定，被告丁竹园、苏子元应于每月5号前支付当月租金，否则原告陈文有权按照每日千分之五的标准加收滞纳金，故滞纳金应分别以16470.59元为本金，自2015年2月6日起，按照每日千分之五的标准计算，以18303.61元为本金，自2015年3月6日起，按照每日千分之五的标准计算，上述滞纳金计算至2016年8月16日均已超过本金，应以本金为限，故滞纳金总额应为34774.2元。对于原告陈文诉请的水电费、污水和垃圾处理费，原、被告经协商一致同意按照6000元处理，对此本院依法予以确认，被告苏子元、丁竹园应立即向原告陈文支付上述费用共计6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法�第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本院判决如下：一、限被告苏子元、丁竹园于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈文支付租金34774.2元、占有使用费21882元；二、限被告苏子元、丁竹园于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈文支付水电费、污水垃圾处理费6000元；三、限被告苏子元、丁竹园于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈文支付滞纳金34774.2元；四、驳回原告陈文的其他诉讼请求。本案受理费4044元（原告已预交），由原告陈文负担1940元，由被告苏子元、丁竹园共同负担2104元。本案保全费1205元（原告已预交），由原告陈文负担348元，由被告苏子元�丁竹园共同负担857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  房嘉敏人民陪审员  梁筱婷二〇一七年二月九日书 记 员  丁紫茵谢鹏