湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第16号
上诉人（原审被告）株洲市大帝房地产开发有�公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民南路97号。
法定代表人舒坚，系该公司总经理。
委托代理人杨英中，湖南诚一律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、调解等。
委托代理人左玲玲，湖南诚一律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）杨俊华，女，1973年8月7日出生，汉族，湖南省常德市人，个体经营户，户籍地湖南省常德市武陵区，现住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人肖何，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、调解等。
上诉人株洲市大帝房地产开发有限公司因与被上诉人杨俊华租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院2014年9月19日作出的（2012）芦法民一初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法�成合议庭于2015年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人株洲市大帝房地产开发有限公司委托代理人杨英中、左玲玲，被上诉人的委托代理人肖何均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年7月，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《金帝女装城商铺租赁合同》（原告在合同上签字的时间为2010年7月3日，被告落款时间为2010年7月28日）。合同约定：甲方将株洲市芦淞区人民南路222号金帝女装城五楼一号门面面积为84.67平方米的商铺出租给乙方，租赁期为六年，自2010年8月8日至2016年8月7日止；乙方承租该商铺经营商品仅限于品牌女装（艺香楠），未经甲方同意，不得变更；租金按50元∕㎡即50802元∕年，在合同期内不变，在合同期内每年7月1日支付租金50802元。合同保证金20000元。合同签订后，原告于2010年7月26日请李格林组织的装修队伍对门面进行了装�，共计支付装修款199900元。2012年7月11日，原告向被告交纳了下一年租金50802元。2012年7月30日，蒯芳艳（原告称此人为原告聘请的店长）向公安机关报案，称当日6：10许门面货物不知何故不见。公安机关了解情况，并协调此纠纷回市场调解处理。被告称清空原告租赁的门面是因为原告未按照合同约定，由原告本人坐镇经营，而且把门面作为销售过季货物的场所，此外，原、被告在合同中约定了该门面是销售“艺香楠”品牌女装，被告有2012年7月5日杭州移位服饰有限公司出具的证明，证明原告已丧失了该品牌的代理权限，所以是原告违反了合同约定，被告于2012年7月26日要求物业管理公司清空了原告承租的门面，终止与原告的租赁合同。而且原告承租的门面内当时只有几件衣服和衣架等杂物。原告称自己未违反合同约定，是正常经营，2012年7月29日被告趁市场下班之后清空了原告门面，原告门面中有衣服、办公家具、手提电脑、现金等，共计价值230000元。在被告清空原告原承租的门面之后，原告没拿回被告清走的门面内的货物，也没有再在该门面内经营。因双方未能协商一致，酿成纠纷。
原审法院认为：该案系租赁合同纠纷，该案争议的焦点为：一、该案中原告的损失如何确定；二、在合同履行过程中原、被告是否存在违约行为；三、被告是否应当承担赔偿责任。原、被告于2010年7月所订立的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，该合同成立并有效，双方均应当遵照履行。
一、关于该案中原告的损失如何确定的问题。被告如果认为原告存在违约行为，可以按照合同约定向原告发通知，再按合同采取相应措施。但被告在未通知的情况下，于2012年7月29日晚强行清空原告原承租的门面，被告存在违约行为。因该门面之后由被告出租给其他人经营，原、被告之间的合同已无履行的可能，故原、被告之间关于金帝女装城五楼一号门面的租赁合同事实上已经解除。因该解除是由于被告违约行为造成，被告应当赔偿原告因合同解除造成的损失。经审查，对原告的损失认定如下：1、剩余经营权损失。因被告的违约行为导致本案租赁合同提前四年解除，因被告擅自清空门面的行为导致鉴定资料遗失，鉴定无法做出，故对于经营权损失，一审法院认为可参照该门面由原告承租时的租金标准和现在门面租金标准的差额计算，为284491元［（121924.8元-50802元）×4年］。2、装修损失。原告对门面装修的事实是存在的，因被告擅自收回门面，又无法提供证据证明原告对门面的装修情况，被告应当承担举证不能的法律后果，故原告的装修损失只能参考原告提供的装修证据认定装修费用为199700元。原、被告约定租赁期限为六年，则门面装修应当按照六年进行折旧，计算剩余四年的装修价值为133133元（199700元÷6年×4年）。3、门面内货物损失。被告擅自清空门面，未邀请其他第三方在场，也没有通知原告到场，被告无证据证明原告门面内的物品究竟有哪些，被告应当对此承担举证不能的法律后果。门面内的货物损失只能按照原告提出的品种、价值予以认定，但原告也应当提供基本的证据证明门面内的货物及价格。原告提供了办公桌及沙发的购买票据，因此可认定原告门面内物品的损失为9800元。4、租金及门面押金损失。自2012年7月30日起因被告清空门面，原告未再使用本案诉争的门面，而原告已向被告交纳了2012年8月8日至2013年8月7日一年的租金50802元，被告应当退还。原告在订立合同时所交纳的押金20000元，被告也应当退还。
此外原告要求被告赔偿仓库内库存货物损失问题，因清空门面发生在2012年7月底，原告进行公证的时间是2012年9月10日，时间间隔一个多月，不能证明原告在门面被清空时库存情况，也不能排除是否为原告之后所进货物，原告对此应当承担举证不能的法律后果，对该项损失不予支持。原告存放在门面内的其他物品，因原告未提供证据证明，由原告承担举证不能的法律后果，对原告要求被告赔偿关于门面内其他物品损失的请求，亦不予支持。又因被告未能提供证据证明原告存在违约行为，对被告提出原告存在严重违反双方所签订的商铺租赁合同的违约行为，被告依照合同规定解除合同收回商铺没有过错，不存在赔偿责任的辩解，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民�院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、限被告株洲市大帝房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内赔偿原告杨俊华经营权损失、货物损失、装修损失等共计人民币427424元，并退还原告杨俊华交纳的合同保证金人民币20000元、多交的一年租金人民币50802元，以上合计人民币498226元；二、驳回原告杨俊华的其他诉讼请求。该案案件受理费人民币17137元，诉讼保全费人民币5000元，合计人民币22137元由原告杨俊华承担人民币12137元，被告株洲市大帝房地产开发有限公司承担人民币10000元。
宣判后，株洲市大帝房地产开发有限公司因不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、对于剩余经营权损失的认定，一审法院采信2013年金帝女装城五、六楼十年经营权销售权价格表现场照片，用来认�原审原告剩余经营权损失，明显不合理。，一审法院采信原告的几张收条证据来认定装修损失明显存在瑕疵，事实认定不清，证据不足，适用法律错误；二、一审判决违反法定程序。本案一审立案时间在2012年10月30日，而做出判决的时间是在2014年9月19日，审理时间长达近两年，程序严重违法。其次，在案件审理过程中，一审原告提交的证据5、6、7、8、9、10、11、12以及鉴定申请明显超过了法院规定的举证期限，法庭也予以采纳，程序严重违法。为此，请二审法院查明事实，依法判决，以维护上诉人的合法权益。
针对株洲市大帝房地产开发有限公司的上诉请求和理由，被上诉人杨俊华辩称：一审判决事实清楚，使用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。
二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、一审法院采信2013年金帝女装城5、6楼十年经营权销售价格表的现场照片是否合法？2、一审法院采信装修师傅提供的收条是否合法？3、一审法院程序是否违法？现综合分析如下：
关于争议焦点一。上诉人株洲市大帝房地产开发有限公司在未通知被上诉人杨俊华的情况下，于2012年7月29日晚强行清空被上诉人杨俊华原承租的门面，上诉人存在严重违约行为。因上诉人的违约行为导致本案租赁合同提前四年解除，并且上诉人擅自清空门面的行为致鉴定资料遗失，致使鉴定结论无法做出。在鉴定无法做出的情况下，出于维护当事人合法权益的目的，一审法院依法有权对经营权损失进行酌定。具体酌定的标准，一审法院参照该门面由被上诉人承租时的租金标准和现在门面租金标准的差额计算，并不违反相关规定。对于现在门面租金标准，因双方均未提供相�证据予以证实，一审法院根据审理案件的需要，有权去调查收集证据，而且法律并没有规定法院调查收集证据必须要案件当事人在场。一审法院依职权调取了2013年金帝女装城五、六楼十年经营权销售价格表现场照片一张符合民事诉讼法的相关规定。至于上诉人称从未对外公布过门面经营权价格，因其没有提供相关证据材料予以反驳，所以上诉人的辩解不予支持。至于上诉人提出现行门面租赁价格应以上诉人与承租户签约确定的租赁价格为准，因上诉人拒绝提供上诉人与承租户签约合同，应由上诉人承担举证不能的法律后果。为此，一审法院根据案件的客观需要而采信2013年金帝女装城5、6楼十年经营权销售价格表的现场照片符合法律规定。
关于争议焦点二。因上诉人擅自收回门面，且破坏了现状，又无法提供证据证明被上诉人对门面的装修情况，致使装修损失无法做出，上诉人应承担不利的法律后果。在鉴定无法做出的情况下，根据装修的客观事实和公平正义的原则，一审法院依法对装修损失进行酌定符合法律规定。一审法院参考被上诉人提供的装修证据即装修师傅提供的收条认定装修费用为199700元，并计算剩余四年的装修价值为133133元，并不违反相关法律规定，本院予以确认。
关于争议焦点三。该案一审立案时间在2012年10月30日，做出判决的时间是在2014年9月19日。因在案件审理过程中，被上诉人杨俊华在一审时提出了司法鉴定。根据法律规定，司法鉴定时间不计入案件审理期限。根据法律规定，当事人应当在举证期限内提交相关证据。当事人在举证期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由，并没有规定过�举证期限的证据一律不予采信。一审法院的程序并不违反相关法律规定。为此，上诉人株洲市大帝房地产开发有限公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17137元，由上诉人株洲市大帝房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 陈 强
代理审判员 谢晓红
二〇一五年二月四日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方�驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。