湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00081号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈琰琰。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘伟民，陈琰琰之夫。
二上诉人共同委托的代理人曾群，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
二上诉人共同委托的代理人陈美娟，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）田郁。
被上诉人（原审被告、反诉原告）邓建平，田郁之夫。
二被上诉人共同委托的代理人邓宜平，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
二被上诉人共同委托的代理人张燃，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人陈琰琰、刘伟民因与被上诉人田郁、邓建平房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2013）鄂西陵民初字第1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月7日受理后，依法组成由审判员邓爱民担任审判长，代理审判员聂丽华、关俊峰参加的合议庭审理了本案。经批准，本案依法延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原审认定：2011年5月1日，陈琰琰、刘伟民与田郁、邓建平签订了《门店租赁合同》，约定田郁、邓建平将其CBD中央大街临街第A座106号门面房屋出租给陈琰琰、刘伟民，租赁期限自2012年6月1日起至2022年6月1日止，第一、二年租金均为450000元，之后逐年递增。合同第五条违约责任约定，田郁、邓建平交付租赁物的最后期限为2012年6月6日，若延期交房，则按10000元／天支付违约金。若因田郁、邓建平的原因致使不能履行合同或使合同无法正常进行，则其应退还陈琰琰、刘伟民一年租金，并赔偿陈琰琰、刘伟民前期装修运作与货品筹备等经济损失600000元，反之，若因陈琰琰、刘伟民的原因致使不能履行合同或使合同无法正常履行，则陈琰琰、刘伟民赔偿田郁、邓建平一年租金450000元。合同签订后，刘伟民于2011年5月5日、8月8日，先后向邓建平支付租金150000元、300000元。
2012年1月8日，邓建平另与案外人潘时连签订《CBD临街门店租赁合同》，约定将其CBD中央大街临街第A座106号门面房屋出租给潘时连，租赁期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止，第一年租金为660000元，第二年租金为726000元，第三年租金为798600元。签约后，田郁、邓建平已将上述租赁房屋交付潘时连使用。
由于田郁、邓建平未能依约向陈琰琰、刘伟民交付租赁房屋，双方发生纠纷。2012年6月8日，刘伟民与邓建平经协商后，签订《赔偿协议》，约定2011年5月1日所签《CBD临街门店租赁合同》予以解除，邓建平返还刘伟民租金450000元，并赔偿刘伟民违约损失300000元。签约后，邓建平已依约履行完毕。
2012年8月2日，陈琰琰以其不同意《赔偿协议》为由，将田郁、邓建平列被告，刘伟民列第三人，向宜昌市西陵区人民法院提起民事诉讼，请求确认邓建平与刘伟民签订的《赔偿协议》无效。同年10月30日，宜昌市西陵区人民法院作出（2012）鄂西陵民初字第1292号民事判决，确认邓建平与刘伟民签订的《赔偿协议》无效。田郁、邓建平不服判决，提出上诉。2013年6月20日，宜昌市中级人民法院作出（2013）鄂宜昌中民二终字第00065号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决送达后，陈琰琰、刘伟民遂提起本案诉讼。请求人民法院判令：1、解除陈琰琰、刘伟民与田郁、邓建平签订的《CBD临街门店租赁合同》；田郁、邓建平赔偿陈琰琰、刘伟民损失人民币821436.33元（1、租金利息损失：150000元×6.56%／365天×93天＋450000元×6.56%／365天×307天=27336.33元。2、预期可得利益损失：660000元＋726000元＋798600元-450000元＋450000元＋490500元=794100元）；3、本案的诉讼费由田郁、邓建平负担。
原审同时认定：1、2012年9月，陈琰琰、刘伟民就承租的CBD中央大街临街第A座106号门面房屋十年租金委托宜昌信诚房地产估价咨询有限公司进行评估，宜昌信诚房地产估价咨询有限公司作出报告书，确定CBD中央大街临街第A座106号门面房屋十年租金为8710178元。2、2013年5月10日，邓建平另与潘时连签订《CBD临街门店租赁合同》，变更年租金为480000元。
原审庭审中，陈琰琰、刘伟民称其主张的可得利益794100元应当得到支持。其理由为：首先，双方在合同中约定了违约金人民币600000元。陈琰琰、刘伟民认为双方约定的违约金过低，可依法主张要求增加至794100元。其次，可得利益，也称预期利益，是指合同在全面、实际、及时、适当履行以后，当事人可以实现和取得的财产利益，具有将来性、期待性、现实性的特征。合同第五条第一款约定延期交付门店，则田郁、邓建平每天需按10000元向陈琰琰、刘伟民支付违约金，计算至起诉之日高达400多万元；田郁、邓建平与第三人潘时连2012年1月8日签订的《CBD临街门店租赁合同》也可证实同等地段、同等面积的门店租金以每年10%上涨。因此，评估报告确认的预期利益具有客观性。若双方签订的租赁合同顺利履行，上述利益就会被陈琰琰、刘伟民所获得。794100元的可得利益系租金增值部分，对于田郁、邓建平来说并没有损失，而对于陈琰琰、刘伟民来讲，因租金的上涨，导致成本增加，成本增加必然导致陈琰琰、刘伟民利益受损。任何人都不能因违约而获利，恶意违约后仍然获得利益，无异于是鼓励当事人通过不正当方式获得暴利，违反了民法中最基本的诚实信用原则。第三，田郁、邓建平与第三人潘时连签订新租赁合同的证据，系恶意串通伪造的证据，不应采信。由于刘伟民不同意调解，原审法院未再主持调解。
原审法院认为：田郁、邓建平与陈琰琰、刘伟民签订《门店租赁合同》，将其所有的CBD中央大街临街第A座106号门面房屋出租给陈琰琰、刘伟民之后，邓建平又与潘时连签订《CBD临街门店租赁合同》，将同一房屋租赁给潘时连，并将房屋交给潘时连，其行为构成根本违约，陈琰琰、刘伟民有权依法请求解除合同，陈琰琰、刘伟民请求解除陈琰琰、刘伟民与田郁、邓建平签订的《门店租赁合同》之诉讼请求应当予以支持。《门店租赁合同》第五条违约责任约定“田郁、邓建平不能履行合同应赔偿陈琰琰、刘伟民前期装修运作与货品筹备等经济损失60万元”。该条款约定了承担责任方式是赔偿经济损失，并对经济损失的范围即前期装修运作与货品筹备及限额即600000元进行了约定，赔偿损失与支付违约金是不同的责任方式，陈琰琰、刘伟民诉称该条款系约定违约金与查明事实不符，其适用违约金条款要求赔偿的观点不应采信。
关于可得利益（或预期可得利益）损失问题，可得利益是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者，销售者或者服务提供者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失，实际上是经营之后产生的利润。而陈琰琰、刘伟民未开始进行经营，经营有风险，是否有利润也无可知晓，其主张可得利益缺乏事实与法律依据。
关于田郁、邓建平违反约定，获得了比陈琰琰、刘伟民签订合同的租金增值794100元是否为陈琰琰、刘伟民的可得利益的问题。原审法院认为，794100元系田郁、邓建平履行《CBD临街门店租赁合同》由承租人潘时连交纳的租金，并非违约《门店租赁合同》本身所带来的利益，亦即该租金与陈琰琰、刘伟民经营行为无关，也并非其损失，陈琰琰、刘伟民称田郁、邓建平恶意违约后仍然获得利益之观点欠妥。
依照法律规定，租金应由出租人获得，承租人在获得出租人同意转租的情况下可以获得租金增值部分，而本案中，陈琰琰、刘伟民并无转租权，其主张租金增值系其可得利益无事实及法律依据。
由于田郁、邓建平违反约定，致使陈琰琰、刘伟民另租房屋，可能增加租金成本，但陈琰琰、刘伟民并未提交其承租房屋增加成本的依据。即使有增加的成本也转付到新出租人，陈琰琰、刘伟民无权获得。
我国赔偿制度实行损失填补原则，唯有在发生实际损失的情况下，即有证据证明其损失的情况下才给予赔偿。根据合同约定，陈琰琰、刘伟民有权请求赔偿前期装修运作与货品筹备等经济损失，但应提交损失证据。由于其未提交其存在相关损失的证据，难以认定其损失。经庭审查明，双方因履行合同发生纠纷后，刘伟民与邓建平经协商签订《赔偿协议》，约定赔偿300000元，可视为双方对损失的认定。虽然《赔偿协议》因陈琰琰未签名被判决撤销，但双方对损失确认之事实是存在的，可据此认定陈琰琰、刘伟民的损失。
关于撤销《门店租赁合同》问题，《门店租赁合同》履行期限是3年，而报告书评估租金是10年，田郁、邓建平根据评估报告计算的租金差价主张《门店租赁合同》显失公平，依据不足；同时，田郁、邓建平提供的其与潘时连所签《CBD临街门店租赁合同》有关年租金为480000元的约定亦表明《门店租赁合同》所约定的租金与客观已发生的租金并无大的差异，田郁、邓建平以《门店租赁合同》所约定的租金显失公平为由，请求撤销《门店租赁合同》缺乏事实依据；另还应注意到，邓建平在协商签订《赔偿协议》时，同意赔偿300000元，实际上承认了合同效力。
关于返还赔偿金300000元问题，该赔偿金系陈琰琰、刘伟民根据《赔偿协议》所取得，与本案属不同法律关系，田郁、邓建平主张返还应另案主张，其诉讼请求不予支持。
基于前述理由，原审法院遂判决解除陈琰琰、刘伟民与田郁、邓建平签订的《CBD临街门店租赁合同》，田郁、邓建平于判决生效之日起10日内向陈琰琰、刘伟民赔偿经济损失300000元，并判决驳回田郁、邓建平的反诉诉讼请求。同时决定一审案件受理费12094元，陈琰琰、刘伟民负担7494元，田郁、邓建平负担4600元，反诉费3100元由田郁、邓建平负担。
陈琰琰、刘伟民上诉称：1、双方签订的《CBD临街门店租赁合同》中第五条约定的是违约金，而非原审法院认定的损失赔偿金。2、《解除CBD临街门店租赁合同及赔偿协议》约定违约损失300000元也是刘伟民与邓建平对于违约金的约定，并不是损失赔偿的约定。3、《解除CBD临街门店租赁合同及赔偿协议》因陈琰琰不知情并作出否定的意思表示，该赔偿协议已被生效判决确定无效，原审法院不应将已被确认无效的合同作为本案的定案依据。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判支持陈琰琰、刘伟民的诉讼请求。
田郁、邓建平辩称：1、双方签订的《CBD临街门店租赁合同》中第五条约定的是损失，而非违约金。这600000元仅仅是合同中约定的可以预见的最大的损失数额，但并非必然发生，陈琰琰、刘伟民因田郁、邓建平的违约行为所造成的实际损失并未达到这个数字。由于本案所涉房屋并未实际向陈琰琰、刘伟民交付，装修运作无法实施，该项损失不可能存在。2、《解除CBD临街门店租赁合同及赔偿协议》被法院确认无效仅仅意味着该合同向后对双方当事人不产生拘束力，但并不代表该合同签订的事实被否认，也不代表当事人对合同内容的否认。且该协议被确认无效系处分权瑕疵，并非当事人的意思表示不真实，因此，陈琰琰、刘伟民因田郁、邓建平的违约所造成的损失不超过300000元。3、如果陈琰琰、刘伟民不认可《解除CBD临街门店租赁合同及赔偿协议》的真实性，即不认可该合同中所确认的损失数额，其要求的损失赔偿就缺乏依据，没有任何证据证明陈琰琰、刘伟民因田郁、邓建平违约所受到的损失数额。因此，原审认定事实清楚，实体处理恰当，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
双方当事人均未在二审审理期间提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为：田郁、邓建平违反与陈琰琰、刘伟民于2011年5月1日签订的《门店租赁合同》，将本案所涉门面另行租赁给第三人潘时连，致使双方当事人签订的《门店租赁合同》不能履行，构成违约，陈琰琰、刘伟民有权要求田郁、邓建平承担相应的违约责任。关于田郁、邓建平的前述违约行为给陈琰琰、刘伟民造成的损失如何确定的问题。双方在《门店租赁合同》中约定：若因田郁、邓建平的原因不能履行合同或使合同无法正常进行，则其应退还陈琰琰、刘伟民一年租金，并赔偿陈琰琰、刘伟民前期装修运作与货品筹备等经济损失600000元。一般来说，合同中约定的违约金应当视为约定的损失赔偿额，故双方当事人争议《门店租赁合同》第五条所涉600000元是否为违约金并不影响其作为违约损失赔偿额约定的本质。因此，前述约定应视为双方对田郁、邓建平因违约致合同不能履行（并解除）所应承担的违约金范围（前期装修运作及货品筹备等经济损失）及数额（即600000元）进行了明确约定，该约定对双方具有约束力。虽然陈琰琰、刘伟民主张将田郁、邓建平与潘时连签订租赁合同中约定的三年房屋租金和与自己签订的《门店租赁合同》约定的三年房屋租金差价（即660000元＋726000元＋798600元-450000元＋450000元＋490500元=794100元）作为其主张的预期可得利益损失，并据此主张调高违约金数额。但由于违约造成的可得利益损失系合同全面正常履行后当事人可以实现和取得的财产利益损失，且该利益不应超过签订合同当时能够预期的范围，且租赁合同中因一方违约造成的可得利益损失通常表现为经营净利润损失，故本案所涉门面的未来租金差价显然不能简单等同于本案合同所涉可得利益的范畴，而田郁、邓建平签订的两份租赁合同的租金差价系田郁、邓建平收取租金的差价，亦不能直接等同于陈琰琰、刘伟民因田郁、邓建平违约行为造成的损失。因此，陈琰琰、刘伟民前述主张的可得利益损失数额缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故陈琰琰、刘伟民请求人民法院对违约金予以调高的理由不能成立。鉴于《解除CBD临街门店租赁合同及赔偿协议》已由生效判决确认无效，原审依据该赔偿协议确定田郁、邓建平向陈琰琰、刘伟民赔偿损失的数额错误，本院予以纠正。综上，田郁、邓建平应当按照双方合同约定承担向陈琰琰、刘伟民给付600000元违约金的义务。
综上所述，原审认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宜昌市西陵区人民法院（2013）鄂西陵民初字第1771号第一项和第三项民事判决，即解除陈琰琰、刘伟民与田郁、邓建平签订的《CBD临街门店租赁合同》和驳回田郁、邓建平反诉诉讼请求；
二、撤销宜昌市西陵区人民法院（2013）鄂西陵民初字第1771号第二项民事判决，即田郁、邓建平向陈琰琰、刘伟民赔偿经济损失300000元，于判决生效之日起十日内履行；
三、田郁、邓建平于判决生效之日起十日内向陈琰琰、邓建平支付违约金600000元；
四、驳回陈琰琰、刘伟民的其他诉讼请求。
未按照本判决的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费12094元（陈琰琰、刘伟民已预交），陈琰琰、刘伟民负担3260元，田郁、邓建平负担8834元；一审案件反诉费用3100元（田郁、邓建平已预交），由田郁、邓建平负担。二审案件受理费12094元（陈琰琰、刘伟民已预交），由陈琰琰、刘伟民负担3260元，田郁、邓建平负担8834元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓爱民
代理审判员 聂丽华
代理审判员 关俊峰
二〇一四年六月十七日
书 记 员 张鹏炜