广东省清远市清城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤1802执异62号
案外人：刘霞，女，1992年1月11日出生，汉族，住清远市清城区。
申请人：深圳市思科达资产投资管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区杭钢富春商务大厦2518。
法定代表人：周俊林，总经理。
委托诉讼代理人：黄猛，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉煜，广东广和律师事务所实习律师。
被申请人：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市新城北江一路8号龙汇领峰2号楼一梯2层03号房。
法定代表人：杨华里，董事。
委托诉讼代理人：朱嘉欣，该公司员工。
本院在执行（2017）粤1802财保63号申请人深圳市思科达资产投资管理有限公司（以下简称思科达公司）与被申请人清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）房地产代理销售合同纠纷一案，案外人刘霞于2018年5月24日向本院提出书面异议，请求解除对位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰5号楼1梯2602号房屋的查封。本院于2018年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘霞称，请求中止对位于清远市××××号龙汇领峰5号楼1梯2602号房屋的执行，予以解除查封。事实和理由：案外人刘霞在2017年2月28日和3月14日先后两次向金炜达公司支付了1万元、9万元，合共10万元定金，并于2017年7月27日与金炜达公司签订了龙汇领峰5号楼认购书，向该公司支付了物业维修基金1919元，该公司还承诺送两年物业管理费。这些事实及证据足以证明，该物业在贵院查封前早已被案外人刘霞认购了，依据相关法律，请求法院中止执行，并予以解封。
申请人思科达公司称，异议人并非被查封房产的所有权人，其提交的执行异议申请没有任何法律及事实依据，依法应不予支持。事实与理由:一、被查封房产为被申请人金炜达公司名下房产，申请人因仲裁案件财产保全的需要，申请对其进行查封合理合法。申请人与金炜达公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，金炜达公司拖欠申请人巨额保证金及佣金，为维护申请人基本权益，申请人向清远市清城区人民法院申请财产保全，查封被申请人名下房产，包括龙汇领峰5号楼1梯2602号房。仲裁中财产保全，是仲裁当事人为了将来的生效仲裁权益得以实现而采取的一项保障措施。具体到本案，被申请人至今仍拖欠申请人巨额的房产销售佣金、保证金，申请人依法请求法院查封涉案房产，是保障申请人合法权益的合理措施。如果法院贸然解封涉案房产，将很可能导致申请人将来生效的仲裁权益难以实现，陷入执行不能的困境。综上，申请人认为，本案查封房产为被申请人名下房产，申请人根据《中华人民共和国仲裁法》及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》相关规定，向贵院申请查封合理合法，不应当解封涉案房产。二、异议人仅与被申请人签订认购书，至今未签订正式的房产买卖合同、未进行预售登记与网签，异议人自始至终并非被查封房产的所有权人。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条规定：“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已经核准登记的，不得进行查封。”具体到本案，异议人于2017年7月27日与被申请人签订《认购书》后，至今未签订正式的房屋买卖合同，并未形成商品房买卖合同关系。另根据申请人在清远住建局网站上打印的龙汇领峰5号楼1梯2602号房仍处于被住建局锁定的状态。这也证明了涉案房产直至法院查封时都未进行网签、备案；房地产管理部门也未对涉案房产进行核准登记。因此，异议人对涉案房产不享有实际权益。本案也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定与最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条规定，异议人的执行异议申请不能成立。三、根据申请人与被申请人金炜达公司于2017年6月30日签订的《低价包销服务合同》显示，双方约定以9800元/平方米的价格作为销售涉案楼盘的底价。但异议人却在一个月后以不到5600元/平方米的价格购买到涉案房，购买价格严重低于涉案房产的实际价值，显失合理，希望法院予以注意。综上，异议人提出的执行异议申请没有任何法律与事实依据，请求贵院依法驳回执行异议申请。
被申请人金炜达公司称，由法院依法处理。
本院查明，关于本院（2017）粤1802财保63号申请人思科达公司与被申请人金炜达公司房地产代理销售合同纠纷一案，本院于2017年11月24日作出（2017）粤1802财保63号民事裁定书，查封金炜达公司位于清远市××××号龙汇领峰6号楼2701、2702、2706号房屋、5号楼1梯2703、2602、2603、2503号房屋。另查明，案外人刘霞分别于2017年2月28日、3月14日通过银行转账向金炜达公司支付购房诚意金1万元、9万元，合共10万元，2017年7月27日，刘霞与金炜达公司签订《龙汇·领峰认购书》（编号0000088），约定刘霞认购位于清远市××城区××路龙汇领峰5座A2602号单位，成交总价为426653元，并由金炜达公司在签订合同当天重新出具10万元的定金收据给刘霞收执，收据单号为NO4382512。上述涉案房屋登记权利人为金炜达公司，登记地址为清远市××××号龙汇领峰5号楼1梯26层02号，该房屋尚未交付给刘霞。
本院认为，案外人刘霞提出执行异议请求解除对位于清远市××××号龙汇领峰5号楼1梯26层02号房屋的查封，事实和依据是认为其与被执行人金炜达公司签订了《龙汇·领峰认购书》（编号0000088）购买了涉案房屋，并支付购房定金10万元。涉案房屋目前仍登记在被执行人金炜达公司名下，案外人与被执行人金炜达公司只签订了房屋买卖认购书，并未签订正式的商品房买卖合同，亦没有在房管部门办理买卖合同的备案登记和预告登记，也没有实际占有涉案房屋，案外人交纳购房定金10万元并未超过总价款的50%。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。案外人刘霞提出执行异议所主张的事实和依据并不符合以上法律规定，在本院查封之前案外人与被执行人金炜达公司并未签订合法有效的商品房买卖合同，亦无实际占有涉案房屋，已交纳购房款亦未超过总价款的50%，故案外人刘霞提出异议的事实与依据不足，理由不成立，并不能排除执行，对其异议请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人刘霞的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 梁健球
审判员 招跃温
审判员 刘 鑫
二〇一八年七月七日
书记员 梁朝晖