江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）扬邗民初字第1526号
原告鞠伟，男，1967年3月27日生，汉族。
原告孙华琴，女，1970年2月3日生，汉族。
上述两原告共同委托代理人洪金文，江苏征远律师事务所律师。
上述两原告共同委托代理人吴广东，江苏征远律师事务所律师。
被告陆红华，男，1976年10月11日生，汉族。
委托代理人杨鈜云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
委托代理人戴加章，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
被告扬州市通扬房屋拆迁置业有限公司。
法定代表人施卫新，董事长。
委托代理人夏扬，该公司工作人员。
原告鞠伟、孙华琴与被告陆红华、扬州市通扬房屋拆迁置业有限公司（以下简称通扬拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年7月30日受理后，依法由代理审判员胡珍玉适用简易程序于同年9月4日、后依法组成合议庭于同年12月26日公开开庭进行了审理。被告陆红华于第一次庭审时委托了杨鈜云、顾杰作为代理人，第二次庭审时取消了对顾杰的委托，另委托了戴加章为代理人。两原告的共同委托代理人洪金文，被告陆红华及其委托代理人杨鈜云、被告通扬拆迁公司的委托代理人夏扬两次庭审均到庭参加诉讼，原告鞠伟第一次庭审到庭参加诉讼，被告陆红华的委托代理人戴加章第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鞠伟、孙华琴共同诉称：两原告系夫妻，原告鞠伟与被告陆红华原系同事，因被告陆红华居住问题难以解决，原告遂将其在扬州市城北乡卜杨村安北组的房屋一套无偿租赁给被告陆红华居住使用。2010年10月，因城市建设需要，被告通扬拆迁公司为了早点完成拆迁任务，在未征得原告同意的情况下与被告陆红华直接签订了《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书第一条明确了被告陆红华是使用人，同时约定置换三套拆迁安置房屋共计281平方米。原告知道后与被告交涉未果，被告陆红华以通扬拆迁公司与其签订协议为由拒绝变更该协议被拆迁人，被告通扬拆迁公司认为被拆迁房屋与该协议均是事实，无法变更被拆迁人为原告。原告对被告陆红华签订的《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》的代理行为予以追认，故请求法院判决该协议书所涉房屋拆迁产权调换建筑面积281㎡（总金额394640元）的三套房屋、拆迁补偿总金额258572元全部归原告所有。
原告为支持自己的主张，除当庭陈述外，还提供了结婚证、村镇房屋所有权证存根、扬州市房屋拆迁补偿安置协议书、房屋拆迁补偿表、审核表等证据。
被告陆红华辩称：原告鞠伟与被告陆红华原系同事。1995年下半年，原告鞠伟称其位于扬州市城北乡卜杨村安北组的三间平房要卖，当时，原告鞠伟负责梅岭村的治安办工作，被告陆红华亦在梅岭村治安办工作，经尹某、陆红华共同与鞠伟商谈，最终原告鞠伟以5万元的价格将该房卖给被告陆红华。因双方关系很好，故未签订书面房屋买卖合同。被告陆红华随后写信回家要父亲凑钱，1996年被告陆红华分两次将5万元在鞠伟家中交给了原告鞠伟和孙华琴。交清房款后，鞠伟打了“今收到购房款5万元”的收条，现收条已遗失。原告还将《村镇房屋所有权证》交给被告陆红华。双方的房屋买卖合同关系履行完毕，未办理房屋过户手续。原告出卖的房屋系85平方米、砖木结构的三间平房，被告陆红华自1996年开始一直居住于该房内，并在房屋内结婚、生女。陆红华还将房屋进行了重建、扩建，至拆迁时面积达212平方米。被告陆红华系通过合法方式取得涉案房屋，并享有所有权，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告陆红华为支持自己的主张，除当庭陈述外，还提供了以下证据：1、户口迁移证；2、调查笔录；3、户口本；4、证人张某证言：其与鞠伟、陆红华多年之前系同事。90年代初其与陆红华住一个宿舍。陆红华从泰州被招聘到梅岭治安办工作，并将户口迁过来，他还想买房子，恰巧鞠伟在城北乡卜杨村有一套房屋，陆红华就向其说要以5万元的价格购买该房。陆红华往家里写信，他爸爸用米袋装的钱送过来的。其看到钱都是小票子，并陪陆红华去银行存了5万元。陆红华在1995年-1996年间买的房子，之后一直住在该房屋里，并在里面结婚、生孩子直至拆迁。其经常到陆红华家里去，陆红华住进去的时候房子是三间，80几个平方，全是灰泥建的，只有外墙是水泥粉的，听说是村里的公房。陆红华对房屋进行了装修、扩建，还在上面加建了三间。关于双方买卖房屋的事情，整个治安办的人都知道，鞠伟也在单位谈过卖房子的事情。
5、证人陈某证言：其认识鞠伟和陆红华。十几年前，陆红华让其将涉案房屋进行建设、装修、砌院墙等，陆红华说房子是鞠伟卖给他的。当时房屋是泥巴墙，只有大几十平方。陆红华已经给了陈某7万元工程款，还没有付清。
6、证人尹某陈述：90年代初，其和陆红华是同事，鞠伟是两人的领导，三人都住过集体宿舍。陆红华想在扬州买房子，正好鞠伟说自己在城北乡卜杨村的房屋要卖，他们谈好5万元的价格。鞠伟还特地问其房屋能不能卖、陆红华能否付得出5万元，其告诉他能卖。后来他们就成交了。1996年下半年陆红华搬进去住了。其到陆红华家里玩，陆红华说房款都付清了，其还看到过房产证和鞠伟打的收条。房屋刚买的时候，外墙是水泥粉的，带走廊，大约80几个平方，没有院墙。房屋紧挨着东侧的两间是另外一家三口居住。陆红华一直在房屋里生活，并对房屋进行了装修和扩建。关于两人房屋买卖的情况，派出所的有关人员、卜杨村的邻居及村干部都知道。陆红华曾经告诉其说他找过鞠伟办过户手续，鞠伟说大家都是同事，不需要过户，而且还需要花钱。
被告通扬拆迁公司辩称：拆迁时，城北乡政府工作人员研究后认为，被告陆红华居住在涉案房屋内十几年，房产证也在陆红华处，通扬拆迁公司才与陆红华签订拆迁补偿协议，协议中房屋使用人为陆红华。原告曾经到通扬拆迁公司处要求将拆迁安置房变更到其名下，通扬拆迁公司要求其通过与被告陆红华进行协商或通过法律途径进行更名。通扬拆迁公司会根据法院的判决对协议进行更名。
被告通扬拆迁公司除当庭所作陈述外，未提供其他证据。
经审理查明：原告鞠伟与孙华琴系夫妻，两原告户籍地现为扬州市邗江区金园街22号1幢301室。被告陆红华户口原系“姜堰市叶甸乡柳林村五组”，1997年迁至“扬州市城北梅岭公社”，现户籍为“扬州市邗江区梅岭街道梅岭村吕庄组150号”，职业“菜农”，户别“家庭户”。
1994年9月19日，扬州市郊区房产登记发证办公室颁发扬郊房字第××号村镇房屋所有权证，载明座落于扬州市城北乡卜杨村安北组的房屋所有权人为鞠伟，所有权性质“私有”，建筑面积85㎡，三间砖木结构，“使用土地摘要”一栏为空白。1995年左右，被告陆红华开始在该房屋内居住。
2010年10月28日，被告通扬拆迁公司（甲方）与被告陆红华（乙方）签订《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》，拆迁项目为城北乡卜杨城中村改造，协议编号097号，协议中位于扬州市城北乡卜杨村安北组的涉案房屋使用人为陆红华，实测建筑面积212㎡。甲方给予乙方拆迁补偿总金额258572元。安置房总建筑面积约281㎡，安置地点为月明苑五期1-101室约86㎡、月明苑六期140-904室约117㎡和142-604室约78㎡。安置房总金额为394640元，其中产权调换部分212㎡＊820元／㎡=173840元，购买面积69㎡＊3200元／㎡=220800元。安置房总金额与拆迁补偿总金额相抵，乙方应付给甲方136068元。搬清交房期限自本协议签订之日起到2010年10月31日止。临时安置过渡期自乙方交付被拆房屋之日起到2012年10月止、暂定24个月（五期），2013年4月止、暂定30个月（六期）。
位于扬州市城北乡卜杨村安北组的涉案房屋已拆除，安置房尚未交付。
上述事实，有双方当事人的陈述、结婚证、村镇房屋所有权证存根、扬州市房屋拆迁补偿安置协议书、房屋拆迁补偿表、审核表、户口迁移证、调查笔录、证人证言、户口本等证据在卷予以证实。
本案的争议焦点为：一、被告以何种方式取得讼争房屋？二、讼争房屋的拆迁利益应如何分配？针对本案的争议焦点一，本院认为：涉案房屋是被告陆红华从原告处购买所得。理由如下：第一、原告对于以何种方式将房屋交给陆红华居住使用的陈述前后不一致。原告在诉状中称为解决被告陆红华的居住问题而将房屋给被告陆红华居住使用，在第一次庭审时称因原告装修缺钱，就要陆红华给些钱先住，租期和租金没有约定。第二次庭审时经法庭最终确认，原告称将房屋无偿租赁给被告陆红华居住使用。如此，原告将房屋无偿租赁给他人居住长达十几年，显然有悖常理。第二、原告称将房屋交给被告陆红华时面积仅为85㎡，房屋前面有一间小坯子。但经过被告陆红华的扩建，至2010年10月28日签订《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》时，房屋建筑面积已达212㎡。原告称对被告陆红华的扩建不知情，自从其将房屋交给被告陆红华居住时起，就未到房屋去过，这与常理不符。第三、涉案房屋房产证在被告陆红华处，符合农村房屋买卖的通常习惯，且证人张某、尹忠某出庭作证证明其从鞠伟处获悉鞠伟将房屋卖给陆红华，证人尹某称曾经看到过收条，证人陈某证明被告陆红华请其将房屋进行了扩建，原告的举证与证人的陈述形成了证据链条。
针对本案的争议焦点二，房屋权利受制于土地权利，农村房屋买卖涉及农村土地转让，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，被告陆红华不是该集体组织成员，因此，涉案房屋的买卖因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。但位于扬州市城北乡卜杨村安北组的涉案房屋因拆迁所得的权益应归被告陆红华所有，因为：原告与被告陆红华的房屋买卖行为系双方真实的意思表示，原告已将房屋交付转移给被告陆红华占有、使用，被告陆红华对房屋进行了装修扩建，且在该房屋里长期居住达十几年之久，现该房屋已经拆除，无法返还也不适宜返还。原告在出卖房屋时，应预见到其将附着于房屋之上的所有利益一并转让给被告陆红华，包括房屋之上今后可得的利益，从维护交易安全和诚实信用原则的角度，也应保护房屋买受人的权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回原告鞠伟、孙华琴要求确认《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》（2010年拆迁项目为城北乡卜杨城中村改造、协议编号097号）中安置的总建筑面积约281㎡（总金额394640元）的三套安置房和拆迁补偿款258572元归原告所有的诉讼请求。
案件受理费10332元，由原告鞠伟、孙华琴负担（原告已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时预交上诉案件受理费10332元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院（收款人：扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，帐户：1108020909000104857）。
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审 判 长 孙 青
代理审判员 胡珍玉
人民陪审员 唐文玉
二〇一三年七月十二日
书 记 员 耿春波