北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9098号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华北一开电气有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇西毓顺团中路口西一百米路南。
法定代表人：周兴华，董事长。
委托诉讼代理人：朱红星，北京荣罡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京电建科技有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区雁栖北三街1号。
法定代表人：张贤祯，总经理。
委托诉讼代理人：周忠成，北京市京德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王惠文，男，1963年1月24日出生，北京电建科技有限公司项目经理。
上诉人北京华北一开电气有限公司（以下简称一开电气公司）因与被上诉人北京电建科技有限公司（以下简称电建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一开电气公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项；2.改判驳回电建公司的起诉，支持一开电气公司的诉讼请求；3.由电建公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.违约行为发生的时间是2015年4月7日；《租赁协议》解除的时间是2015年4月8日；2015年4月8日之后，双方为不定期租赁关系，一开电气公司不再负有支付75万元半年租金的义务。2.电建公司不开具发票是违约行为，一开电气公司有权拒绝支付租金；电建公司没有把供暖管线接到厂区，亦是违约和过错行为。3.一审判决第二项酌定支付补偿金75万元没有法律依据；一开电气公司有违约，但不是根本违约；电建公司没有实际损失；一审法院考虑违约金的因素不符合相关规定。4.一审法院未依照一开电气公司申请进行造价鉴定，存在程序错误。
电建公司辩称，同意一审判决，请求二审法院予以维持。
电建公司向一审法院起诉请求：判令一开电气公司支付滞纳金、补偿金和违约金2784700元，并由一开电气公司承担本案诉讼费用。一开电气公司反诉电建公司请求赔偿一开电气公司装修损失435500元。
一审法院认定事实：2013年7月8日，电建公司（出租方、甲方）与一开电气公司（承租方、乙方）签订《厂房及办公楼租赁协议》，约定电建公司将雁栖工业开发区门牌号为雁栖北三街1号独立院落内工业厂房两栋、办公楼一栋（以下简称北三街1号）出租给一开电气公司使用。租金核算时间自2013年8月1日至2035年7月31日。第二条约定租金及支付方式为：乙方在合同生效后即日支付甲方第一年租金100万，以后于每年7月31日前支付甲方次年上半年租金，1月31日前支付次年下半年租金；租金额为第一年100万，第二年、第三年每年150万；第四年至第七年每年155万……。甲方在每次收到乙方租金后同乙方协商后开具发票。第三条约定：甲方应协助乙方保证水、电、蒸汽、供暖等能源的供应……乙方按实际使用和相关市政收费标准按时向相关部门交纳使用费，并负责支付甲方目前所产生的水电等费用。第九条第四款对违约责任约定：租赁期内，如乙方没有按照约定的时间向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应当按未支付金额的千分之五向甲方支付滞纳金。如果逾期二个月未支付租金，甲方有权利单方面解除本协议，同时乙方应当向甲方支付相当于次年一年租金的违约金作为补偿。若因甲方人为原因造成一方不能正常营业，需更换经营场地或甲方提出解约的，甲方应当根据乙方实际投资给予双倍赔偿。
合同签订后，一开电气公司向电建公司支付2013年8月1日至2014年7月31日租金100万元；2014年8月1日，一开电气公司向电建公司支付2014年8月1日至2015年1月31日租金75万元。
2015年4月8日，电建公司向一开电气公司发出《解除合同通知书》，内容为：“贵公司在2015年3月31日之前没有支付租金的行为，已经构成协议中约定的甲方可以单方解除合同的原因……但是甲方考虑双方的合作关系，没有即时在2015年4月1日与贵公司解除协议，而是答应了贵公司的请求：在2015年4月7日——清明节后正式上班的第一天支付该期租金及滞纳金，但贵公司在该日仍没有支付租金及滞纳金，我公司今天正式实施双方协议约定的单方解除权，同时追究贵公司的一切违约责任。……”一开电气公司认可于2015年4月8日签收该通知。
2015年4月24日，一开电气公司向电建公司支付租金20万元；4月28日，一开电气公司支付租金20万元；5月20日，一开电气公司支付租金12万元；5月21日，一开电气公司支付租金7万元；5月27日，一开电气公司支付租金16万元，以上共计75万元。
2015年6月26日，电建公司向一开电气公司发出《立即支付滞纳金、补偿金及违约金通知书》，要求一开电气公司支付2015年上半年租期拖延支付的租金滞纳金368450元，解除合同补偿金150万元，按当年租金30%计算的违约金50万元，以上共计1918450元。
2015年10月9日，电建公司再次向一开电气公司发出《关于立即支付2015年上半年滞纳金、补偿金、违约金及2015年下半年租金、滞纳金、补偿金及违约金通知书》，要求一开电气公司支付2015年上半年租金滞纳金、解除合同补偿金及违约金1918450元，同意根据一开电气公司搬离厂房及办公楼时间收取实际使用期间租金，协商解决两期滞纳金、补偿金及违约金。
另查，一开电气公司与电建公司签订《厂房及办公楼租赁协议》后，按照协议约定交纳了电费、水费，在租赁场地内进行了厂房改造装修、监控系统安设、环氧地坪施工。
上述事实，有双方当事人陈述、《厂房及办公楼租赁协议》、《解除合同通知书》、《立即支付滞纳金、补偿金及违约金通知书》、转账支票存根、费用报销单、工程承包合同、改造装修合同及工程费用支出凭单等证据在案佐证。
一审法院认为：本案主要争议焦点为：1、双方租赁合同关系是否解除以及解除时间；2、电建公司主张2015年上半年租金滞纳金、赔偿金、违约金及2015年下半年滞纳金的数额是否合理；3、电建公司主张因合同解除损失赔偿是否合理。
就双方租赁合同关系的解除与否，法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。据双方签订的《租赁协议》，一开电气公司应于每年7月31日、1月31日前预付租金。如逾期两个月未支付租金，则电建公司有权利单方面解除协议。据已查明事实，一开电气公司应于2015年1月31日前支付2015年上半年度租金，但截至2015年4月8日，在电建公司发出《解除合同通知书》后一开电气公司仍未按照协议约定付清2015年度上半年租金，其行为已经违反了协议约定，至此出租方的单方解除合同权利成就。根据电建公司提交的投递证明及双方陈述，可以认定电建公司于2015年4月8日向一开电气公司送达了《解除合同通知书》。电建公司享有的解除权系形成权，于到达被通知人时生效，故双方的租赁合同于2015年4月8日解除。一开电气公司辩称意见电建公司未开具发票以及未供暖的抗辩权，不能对抗其给付租金的义务，故对其的辩称意见法院不予采纳。
就电建公司主张的滞纳金、补偿金、违约金等诉讼请求，法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院适当减少。本案中，《租赁协议》中双方同时约定了补偿金和违约金，但补偿金和违约金数额明显高于电建公司可能承担的损失，法院以电建公司因合同解除实际可能承担的损失为基础，综合考虑涉案房屋租赁价值、双方合同履行情况以及预期利益等因素，对电建公司主张的补偿金法院酌定为七十五万元。关于滞纳金一节，双方虽出于自愿在租赁协议中作出约定，但滞纳金亦为违约金性质，应以实际损失为基础体现补偿性。现电建公司未就一开电气公司逾期支付违约金造成其损失之事实提供相应证据，双方约定滞纳金过高。现一开电气公司以此为由主张减少滞纳金，符合法律规定，法院予以支持，具体数额法院依法酌情判定。电建公司主张的违约金，因补偿金和滞纳金已足以弥补其所受到的损失，故对其要求违约金的诉讼请求，法院不予支持。
就一开电气公司反诉主张的因租赁协议解除造成的装修、设备损失，法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，但因承租人违约导致合同解除的，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的损失。故，对反诉电建公司主张的装修、设备损失赔偿，法院不予支持。
一审法院判决：1.确认电建公司与一开电气公司于2013年7月8日签订的《厂房及办公楼租赁协议》于2015年4月8日解除；2.一开电气公司于判决生效后10日内给付电建公司补偿金750000元；3.一开电气公司于判决生效后10给付电建公司滞纳金36845元；4.驳回电建公司其他诉讼请求；5.驳回一开电气公司全部反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于违约时间的问题，电建公司与一开电气公司签订的《厂房及办公楼租赁协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。双方当事人均认可电建公司行使解除权致使《厂房及办公楼租赁协议》自2015年4月8日解除。结合电建公司于2015年4月8日向一开电气公司发出的《解除合同通知书》的内容，可以认定电建公司同意一开电气公司于2015年4月7日支付租金及滞纳金的表述，仅是关于其附条件延迟行使解除权的意思表示，并非对一开电气公司拖延交纳租金合法性的追认，故电建公司认为违约行为发生的时间是2015年4月7日缺乏事实和法律依据。
关于合同解除的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，一开电气公司未按照合同约定履行支付租金，电建公司有权根据一开电气公司的违约情况主张赔偿损失。一审法院以电建公司因合同解除实际可能承担的损失为基础，综合考虑涉案房屋租赁价值、双方合同履行情况以及预期利益等因素，确定的补偿金及滞纳金数额并无不当。一开电气公司辩称电建公司未开具发票以及未供暖的抗辩，不能对抗其给付租金的义务，故对其相关主张本院不予采纳。
关于一审程序的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案中，一开电气公司对其改造及装饰装修等费用申请鉴定，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意装饰装修，但因承租人违约导致合同解除的，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的损失。因此，一开电气公司主张的相关损失缺乏法律依据，申请鉴定对于证明待证事实无意义，故一审程序并未损害一开电气公司的实体权益。
综上所述，一开电气公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11668元，由北京华北一开电气有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋洪印
审 判 员 曹 炜
代理审判员 方 玉
二〇一六年九月二十七日
法官 助理 张雅霖
书 记 员 王 彬