海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终164号
上诉人（原审被告）：欧阳剑，男，1962年4月6日出生，汉族，住海南省三亚市。
委托诉讼代理人：梁如秀，海南林源律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：符美玲，海南林源律师事务所专职律师。
被上诉人（原审原告）：李若聃，女，1987年5月18日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人:叶波，广东百智律师事务所专职律师。
上诉人欧阳剑因与被上诉人李若聃房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初7337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。
欧阳剑上诉请求：一、撤销海南省三亚市城郊人民法院于2017年12月6日作出的（2017）琼0271民初7337号民事判决书，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。二、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院的判决属于基本事实认定不清。1.一审法院认定”三亚湾海鸥公寓筹备处”的印章是刻制用于房屋销售”。上诉人认为，一审法院的判决属于事实认定错误。本案中，是被上诉人通过主动找到上诉人并与其出资合作建房的形式建房，为了更好的管理与合作，上诉人与被上诉人以及其他合作人成立三亚湾海鸥公寓筹备处。筹备处收到的合作人出资建房的钱都是用在建房上，其收款人是三亚湾海鸥公寓筹备处，并非是上诉人。”三亚湾海鸥公寓筹备处”的印章刻制是为了合作建房，不是用于房屋销售。可见，一审法院认定”三亚湾海鸥公寓筹备处”的印章是刻制用于房屋销售，属于事实认定错误。2.一审法院认定”上诉人收到被上诉人支付的购房款”。上诉人认为，一审的判决属于事实认定错误。本案中，上诉人自始至终没有收取被上诉人的的任何购房款，本案的事实是上诉人通过与被上诉人合作建房的形式，被上诉人的购房款是交给”三亚湾海鸥公寓筹备处”，作为案涉楼房的合作建房出资款，并非是购房款，并巳经用在案涉楼房的建设上，上诉人并未因合同取得其出资款，其款项已经用在案涉楼房的建设上，现案涉楼房已经被政府拆除，不存在返还给被上诉人购房款的问题。但一审法院认定上诉人收到被上诉人支付的购房款，显然是事实认定错误。二、一审法院的判决属于适用法律错误。1.一审法院认为”案涉合同为房屋买卖合同，并认为违反法律、行政法规的强制性规定，应当属于无效合同”。上诉人认为一审法院的判决属于适用法律错误。本案中，案涉合同名为”房屋买卖合同”，但从合同约定的内容来看，是被上诉人通过主动找到上诉人并与其出资合作建房的形式建房，其合同的性质属于合作建房合同，并非房屋买卖合同，也不是宅基地买卖行为，而是上诉人将其享受使用权的宅基地与被上诉人合作建房，双方签订的合同内容合作建房没有报建，仅违反管理性规定，并未违反合同的效力性的法律强制性规定，是双方真实意思表示，其协议合法有效。合同法第五十八条第五项规定，合同违反法律强制性和禁止性规定的，应当认定无效。但本案中，双方签订的合同的内容并不违反合同法所规定的法律法规禁止性规定，其合同是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。民事契约的精神是法无禁止即可为，法院应当尊重当事人的意思自治。可见，一审法院的判决认定涉案合同为无效合同，属于适用法律错误。2.一审法院认为”双方签订的案涉合同无效，上诉人因该合同取得的购房款，应当返还给被上诉人”，上诉人认为一审的判决属于适用法律错误。一审法院巳经认定从上诉人与被上诉人双方签订的案涉合同约定的内容及庭审查明的情况来看，本案的事实是上诉人通过与被上诉人合作建房的形式，可见，被上诉人的购房款巳经用在案涉楼房的建设上，上诉人并未收取，上诉人并没有因该合同而取得购房款，购房款巳经用在案涉楼房的建设上，现案涉楼房已经被政府拆除，不存在返还给被上诉人购房款的问题。因为，合同法第五十八条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。返还财产是适用于巳经做出履行的合同，是指因该合同交付了财产的当事人对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受财产的当事人则负有返还财产的义务。”因该合同取得的财产”是指合同成立后，一方当事人在准备履行和实际履行合同过程中从对方实际得到的财产。但在本案中，上诉人并没有取得被上诉人的财产，上诉人并未取得被上诉人的购房款，其款项是用在建房上，现该（房屋）财产巳不存在，在本案中，上诉人自始至终没有收取被上诉人的任何购房款，不存在返还的问题。因此，原告主张财产返还请求权没有事实和法律依据。可见，一审法院的判决属于适用法律错误。三、假如案涉合同无效，那么，被上诉人也是为了投资获利，仍然来海坡村主动找到上诉人，并与上诉人合作建房，被上诉人是明知其行为存在风险和过错，明知其建房土地是农村宅基地，仍然主动找上诉人合作，过错在于被上诉人，上诉人对签订合同不存在任何过错，是因被上诉人的过错行为导致其损失，被上诉人的的损失理应由其自行承担。合同签订后，被上诉人巳经实际入住房屋，取得了巨大的利益，没有存在损失，被上诉人使用房屋多年并出租，并且现案涉楼房已经被政府拆除，是政府行为引起，并非是上诉人的过错，是不可抗力的因素。即使被上诉人有损失，那也是其自身的过错行为导致其损失，被上诉人的的损失理应由其自行承担。综上可见，一审法院的判决基本事实认定不清，适用法律错误，终而导致了本案的错误判决。据此，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，依法撤销一审法院的错误判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
李若聃辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确；二、上诉人上诉的主要理由是认为房屋是集资建房，这个理由是不成立的，这个是房屋买卖，而不是集资，我方提交的合同还有付款的凭证都能够证明这个是一个房屋买卖，而不是集资建房。
李若聃向一审法院起诉请求：一、判决确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效；二、请求判令被告十日内返还原告购房款213,000元及利息约1.5万元（利息自被告领取拆迁补偿款之日起按人民银行同期贷款利率计算至付清本金之日止），逾期付款则加倍支付利息；三、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2010年1月19日，原告李若聃作为乙方、被告欧阳剑作为甲方，双方签订一份《房屋买卖合同》，约定：原告在对被告坐落在三亚湾海坡村16号公寓楼做了充分了解的情况下向被告购买该公寓楼的3007号房屋，面积41.1平方米；购房总价款为213,720元，双方同意以现金付款方式分三次付款，并已在2010年1月12日将首付款1万元交付被告；本合同所述房屋为原私家住宅拆除，重建八层公寓楼；房屋交付时间为2010年7月。合同还约定了其他事项。被告欧阳剑在出卖方处签名，案外人曹某在购买方处签名，并在签名后注明”代”字样。合同上加盖了名为”三亚湾海鸥公寓筹建处”的印章。涉案房屋建好后，被告于2011年将房屋交付给原告居住使用。涉案房屋在2017年3月因三亚市海坡村棚户区改造而被拆除。原告于2017年10月16日向本院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告提交收款收据三份，主张其已向被告支付了购房款213,000元。时间为2010年1月12日的《收款收据》载明：兹收到李晓丽交来3007订金10,000元，收据上加盖了”三亚湾海鸥公寓筹建处”的印章，被告欧阳剑在核准人处签名；时间为2010年5月2日的《收款收据》载明：兹收到李若聃交来3007房款100,000元，收据上加盖了”三亚湾海鸥公寓筹建处”的印章；时间为2014年2月19日的收据载明：今收到李晓丽交来3007房余款103,000元，被告欧阳剑在经手人处签名。庭审中，被告主张涉案房屋系原告预付一部分款项，合作开发建设的，其否认收到原告支付的购房款，并主张涉案房屋买卖合同为有效合同，原告起诉超过诉讼时效；另外，三次缴纳房款均不是同一人，无法确认原告购买了涉案房屋。
另查明，原告不是三亚市天涯区海坡村委会海坡村村民。涉案房屋系非法利用农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续。庭审中，被告表示”三亚湾海鸥公寓筹建处”的印章是刻制用于房屋销售，并未经过工商部门的登记备案。诉讼中，原告提交哈尔滨松浦派出所出具的家庭关系证明，证明李晓丽与原告李若聃系母女关系，曹某与原告李若聃系祖孙关系。
一审法院认为，一、关于涉案的房屋买卖合同签订主体及效力问题。1、关于合同主体问题。虽然《房屋买卖合同》的购买人处所签名为曹某，但在签名后已备注”代”字样；缴纳的房款虽然由曹某在签订合同时缴纳定金10,000元，李晓丽缴纳房款103,000元，但诉讼中已出具说明系代原告李若聃缴纳房款，且曹某、李晓丽与原告为家庭成员关系，故应认定原告李若聃是涉案房屋的实际购房者，亦是《房屋买卖合同》的合同相对方，被告主张原告不是本案的适格主体没有依据，本院不予采纳。2、关于房屋买卖合同效力的问题。从原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定的内容及庭审查明的情况来看，本案的事实是被告通过与原告合作建房的形式，利用三亚市天涯区海坡村的农村土地修建涉案楼房，然后将所建楼房出卖给原告。所建房屋系非法利用农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续，属于人民政府近年来严厉打击、俗称为”小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......”、《中华人民共和国合同法》第五十二条”有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告双方签订的房屋买卖合同属于无效合同。二、关于原告的诉讼请求问题。诉讼中，原告提交收款收据三份，主张其及其母亲（李晓丽）、外祖母（曹某）共向被告支付了购房款213,000元。其中两份收款收据上加盖了”三亚湾海鸥公寓筹建处”的印章；另一份收据上被告欧阳剑在经手人处签名，三份收款收据均系3007房的房款。结合原告出具的证明，李晓丽系原告母亲，曹某系原告外祖母，可以认定李晓丽、曹某所交付房款系代原告所交，即对原告已交付房款共计213,000元的事实本院予以认定。根据被告的陈述，”三亚湾海鸥公寓筹建处”印章系为了修建涉案楼房而刻制，未经工商登记，本案的事实是被告通过与原告合作建房的形式，利用三亚市天涯区海坡村的农村土地修建涉案楼房，然后将所建楼房出卖给原告，实际上房屋的出卖人是被告，即原告的购房款实际上就是交付给被告，被告收取购房款后出具收款收据给原告。因此，应当认定原告向被告支付了购房款213,000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方签订的《房屋买卖合同无效》，被告因该合同取得的购房款213,000元，应当返还给原告，原告请求被告返还213,000元购房款符合法律规定，本院应予支持。原告主张被告给付利息损失，因原告明知涉案房屋为不能进行市场交易的无产权证明房屋，其仍采取与被告合作建房形式购买涉案房屋，原告主观上存在过错，故对原告已付购房款的利息损失应由原告自行承担，原告的该项主张，本院不予支持。关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。请求确认合同无效的权利为形成权，不受诉讼时效的限制。本案原、被告双方签订《房屋买卖合同》，系在自认为合同有效的基础上进行的意思表示，唯其所约被人民法院判决确认无效后，方产生当事人基于合同无效而提出返还财产和赔偿损失的请求权，该请求权的诉讼时效应自确认合同无效的判决生效之日起计算。故被告关于原告的诉求超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。判决：一、被告欧阳剑于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李若聃购房款213,000元；二、驳回原告李若聃的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、欧阳剑与李若聃之间就涉案房屋的交易行为构成房屋买卖关系还是合作建房关系。房屋买卖合同指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人则支付相应价款的合同。合作建房合同则指双方当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作建房为基本内容的协议。从双方签订的《房屋买卖合同》内容来看，该合同约定了标的房屋信息、购房价款、付款方式及交付时间等内容，并未涉及任何关于合作建房所必须的提供土地使用权、资金投入以及利润分配、风险分担的相关约定。故该份合同应当认定为房屋买卖合同，欧阳剑上诉主张其系与李若聃以房屋买卖的形式进行合作建房，需提供其他证据予以证明。本案中欧阳剑未能就此项主张进行举证，其应承担举证不能之不利后果。一审判决根据欧阳剑与李若聃签订的《房屋买卖合同》认定双方房屋买卖关系存在，并无不当。对欧阳剑的上述上诉主张，本院不予支持。
二、欧阳剑是否收取了李若聃支付的购房款213,000元。欧阳剑上诉主张上述购房款213,000元系”三亚湾海鸥公寓筹备处”收取用以建房，其并未收取该笔款项。”三亚湾海鸥公寓筹备处”未经过正规的工商登记，不能作为承担权利义务的主体。李若聃向本院提供了其与欧阳剑签订的《房屋买卖合同》以及欧阳剑签名确认的收款收据，足以认定欧阳剑收取了李若聃支付的购房款213,000元。对欧阳剑的上述上诉主张，本院不予支持。
三、欧阳剑与李若聃签订《房屋买卖合同》是否属无效合同。欧阳剑上诉主张其将宅基地与李若聃合作建房，房屋没有报建仅违反管理性规定，并未违反合同的效力性的法律强制性规定，是双方真实意思表示，其协议合法有效。宅基地属农民集体所有的土地，仅供集体所有制的成员使用，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。欧阳剑将宅基地用于房屋开发建设，违反上述法律强制性规定，在此基础上签订的协议当认定为无效。故欧阳剑与李若聃签订《房屋买卖合同》属无效合同。对欧阳剑的上述上诉主张，本院不予支持。
四、关于李若聃应承担多少过错责任的问题。欧阳剑上诉，李若聃因自身的过错行为导致的损失理应由其自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后，首先应当返还因该合同取得的财产。李若聃存在过错并不能免除欧阳剑返还其向李若聃收取的购房款的责任，且李若聃所应承担的责任应与其过错比例相当。一审法院认为李若聃明知涉案房屋为不能进行市场交易的无产权证明房屋，主观上存在过错，故其应自行承担已付购房款的利息损失，属于自由裁量的范围，并无不当。综上所述，对欧阳剑的上述上诉主张，本院不予支持。
综上所述，欧阳剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4459元，由欧阳剑负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹合欢
审判员 付春燕
审判员 李新建
二〇一八年四月十六日
书记员 林尤锦
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。