黑龙江省五常市人民法院民 事 裁 定 书（2016）黑0184民初614号原告刘波。被告五常市山河镇中心学校。住所地：五常市山河镇北二道街。法定代表人王成忠，职务：校长。委托代理人李建义，住五常市。委托代理人孟令波，黑龙江天钟律师事务所律师。被告黑龙江省富强房地产开发有限公司。住所地：哈尔滨市香坊区远香街**号。法定代表人赵广杰，职务：经理。委托代理人鲁显奎，住哈尔滨市平房区。原告刘波与被告五常市山河镇中心学校、黑龙江省富强房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告刘波于2016年3月1日向本院提起诉讼，本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月21日和2016年7月25日公开开庭进行了审理，原告刘波，被告五常市山河镇中心学校（以下简称山河镇中心学校）委托代理人李建义、孟令波，被告黑龙江省富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）委托代理人鲁显奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘波诉称，2008年五常市山河镇第二小学校（以下简称山河二小学）在山河镇承建开发山河二小学综合楼，原告与山河二小学经共同协商，约定山河二小学开发的综合楼临街商服用房自南起第11号销售给原告，面积86平方米。2008年7月16日正式签订商品房买卖合同，约定2009年5月30日前交付房屋，原告将约定的房屋价款全部一次性交齐。逾期，山河二小学在长达七年时间内没能正常如约向原告交付所购商服用房，经多次催要未果，并将一层改建成二层。请求判令原、被告双方继续履行合同，将约定买卖房屋交付给原告，案件受理费由被告承担。被告山河镇中心学校辩称，原告与原开发商王晓华买卖房屋属实，山河二小学作为中间人加盖公章。山河二小学综合楼项目经哈尔滨常龙房地产开发有限公司（以下简称常龙公司）与富强公司签订转让山河二小学综合楼项目，富强公司受让常龙公司工程开发前后的一切债权、债务。后富强公司与山河二小学及原告等权利人签订了支付530万元债务的协议，但富强公司未实际履行。山河镇中心学校已起诉富强公司解除530万元的合同，一审法院判决解除合同，二审维持原判决，我学校遵重法院判决。被告富强公司辩称，原告购买房屋将钱交给山河二小学和王晓华与我公司无关，具体情况不祥。我公司开发山河二小学综合楼项目五证齐全，原告刘波自2010年8月将山河二小学综合楼房屋门锁上，不让我公司销售商品房，故我公司无法履行与山河二小学及债权人签订的530万元协议。一、二审判决仅解除我公司与山河二小学的530万元的协议，其余部分仍然有效。我公司不承认原告刘波与山河二小学签订的商品房买卖合同，该房屋买卖合同无效。在本院开庭审理过程中，刘波、山河镇中心学校、富强公司为证明其诉讼主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。刘波举示证据情况如下：证据A1.收据一份，主要内容“收据，2008年7月16日，交款单位：刘波，人民币11万元，购买山河二小学临街商服房款，收款人王晓华，山河二小学（公章）”。拟证明山河二小学收原告房款11万元的事实。证据A2.商品房买卖合同一份，主要内容“出卖人王晓华，买受人刘波。买受人购买商品房位于山河二小学临街商服楼从南算起第11号商服屋，该房屋建筑面积86平方米，出卖人与买受人约定的商品房单价每平方米2300元，总金额200000元，先期付款110000元，多退少补，出卖人王晓华、山河二小学综合楼（公章），山河二小学（公章），买受人刘波，见证人：李长双、王丰，2008年7月16日”。拟证明刘波从山河二小学、王晓华处购买商品房屋一处，建筑面积86平方米的事实。证据A3.项目工程转让协议书一份，主要内容“常龙公司同意将山河二小学综合楼基本建设项目转让给富强公司。一、常龙公司不负责山河二小学综合楼基本建设中的一切债权、债务，一切债权、债务均由富强公司承担。二、常龙公司不得参与富强公司开发山河二小学综合楼的一切事情。常龙公司法人代表：孙玺峻，富强公司法人代表：赵广杰，2009年10月29日”。拟证明富强公司从常龙公司转让山河二小学综合楼开发项目的事实。证据A4.五常市人民法院、哈尔滨市中级人民法院民事判决书二份，主要内容“2015年8月21日五常市人民法院作出（2014）五民初字第1700号民事判决：解除五常市山河镇中心学校所属五常市山河镇第二小学校于2010年5月14日与被告黑龙江省富强房地产开发有限公司签订的协议书。2016年6月20日哈尔滨市人民法院作出（2016）黑01民终2118号民事判决：驳回上诉，维持原判决”。拟证明富强公司无权出售山河二小学临街商服楼，出售合同无效的事实。证据A5.承包合同一份，主要内容“山河镇二小学与王晓华签订建筑承包合同，约定甲方山河二小学临街建房屋一栋，建筑面积1755平方米，由乙方王晓华独立开发方式开发承包，甲方学校提供建房所需土地，乙方王晓华负责建房所需一切费用，房屋二层教室归学校，一屋商服归乙方王晓华，乙方王晓华建房资金不足由学校帮王晓华解决，待房屋建完后由学校售房，所售资金由学校收取，房屋验收合格还借款后剩余资金归王晓华，王晓华于2008年7月15日前完工交付使用”。拟证明山河二小学和王晓华有权售商服楼，售楼合同真实有效的事实。证据A6.五常市山河镇人民政府证明一份，主要内容“山河二小学综合楼开发建设是山河镇二小学校为改善办公条件，于2007年7月以土地置换校舍的方式与开发商王晓华签订了开发建设合同。山河二小学综合楼由王晓华开发建设，挂靠单位：哈尔滨常龙房地产开发有限公司，法定代表人孙玺峻。2015年1月22日”。拟证明王晓华开发建设山河二小学商服楼并有权出售，售楼合同真实有效的事实。证据A7.关于废除黑龙江省富强房地产开发有限公司承建山河镇二小学教学楼合同的申请一份，主要内容“山河镇二小学于2011年3月20日向山河镇政府和五常市政府请示，山河二小学教学综合楼由黑龙江省富强房地产开发有限公司承建，按合同要求当年交付使用，至今四年未竣工验收，致使我校教室严重不足，导致学生不能正常上课，影响教学秩序，请求政府终止该公司继续承建山河二小学综合楼。2011年4月2日和2011年6月1日山河镇政府批示同意二小学的申请收回土地。2011年4月12日国土资源局领导批示：查投资程度与土地使用的关系，力争促其按与校方所签合同本年度内尽快完工。2011年5月26日市政府领导批示：请土地、教育部门按照有关法律、法规从速办理”。拟证明2011年政府领导同意废除富强公司承建二小学综合楼合同，富强公司出售房屋合同无效的事实。证据A8.土地交易成交通知书一份，主要内容“2008年7月19日五常市国土资源局通知哈尔滨常龙房地产开发有限公司：你方提交的国有土地使用权挂牌交易竞买报价单，经研究确认你方为编号（2008）5号公告3号地块国有土地使用权的成交人，成交价为：572977.24元，请持通知书于2008年7月19日到我局办理国有土地使用权出让合同”。拟证明山河二小学和王晓华办理国有土地使用权证，山河二小学和王晓华有权售楼，售楼合同真实有效的事实。证据A9.新建立项申请及建设选址图一份，主要内容“2008年5月5日山河镇二小学校向五常市建设局申请建设山河镇二小学校舍、教师住宅，2008年8月18日哈尔滨常龙房地产开发有限公司申请五常市发改局立项，五常市城市规划管理处于2007年8月22日测量，2007年10月25日制图，2007年10月25日建设局和市政府领导批示同意”。拟证明山河二小学和王晓华有权售楼，售楼合同真实有效的事实。证据A10.五常市发展改革局五发改字（2008）149号文件一份，主要内容“关于五常市山河镇第二小学综合楼基本建设项目予以核准的通知，2008年12月30日同意哈尔滨常龙房地产开发有限公司建设五常市山河镇第二小学综合楼，建设工期一年，占地面积3228平方米，总建筑面积9022平方米”。拟证明山河二小学和王晓华有权售楼，售楼合同真实有效的事实。证据A11.配套费收据一份，主要内容“2008年12月19日山河镇城管监察中队收哈尔滨常龙房地产开发有限公司配套费5万元”。拟证明王晓华交配套费，山河二小学和王晓华有权售楼，售楼合同真实有效的事实。证据A12.土地勘测定界图一份，主要内容“2007年10月五常市国土资源局勘测规划院出具五常市山河镇挂牌出让宗地用地现状勘测定界图，建设占地2844.20平方米，建筑面积15685.20平方米”。拟证明山河二小学和王晓华土地挂牌，山河二小学和王晓华有权售楼，售楼合同真实有效的事实。证据A13.环境影响登记表一份，主要内容“五常市环境保护局对哈尔滨常龙房地产开发有限公司建设五常市山河镇二小学综合楼项目进行环境影响登记，联系人是王晓华”。拟证明山河二小学和王晓华有权售楼，售楼合同真实有效的事实。证据A14.建筑工程施工许可证一份，主要内容“2010年8月3日五常市建设局发出五常市山河镇第二小学综合楼建筑工程施工许可证，施工单位五常市建筑工程企业总公司。合同开工日期为2009年5月10日至2010年9月10日”。拟证明二小学和王晓华有权售楼，售楼合同真实有效的事实。证据A15.关于五常市山河镇二小学综合楼情况说明一份，主要内容“2014年5月8日五常市山河镇人民政府给宾县法院出函一份，信函说明：2007年王晓华挂靠哈尔滨常龙房地产开发有限公司开发山河镇二小学综合楼，开发商王晓华以一层楼房为担保高息抬款并赊购材料。后将一层楼房全部售出或抵押，王晓华向林立成、李长双、王雨等人出具借据。2010年工程由王晓华转包给黑龙江省富强房地产开发公司，2010年5月富强公司接管二小学工程并与山河二小学及王晓华施工期间债主签订协议，同意向山河二小学及债权人支付530万元，并且1号商服楼由王丰、李长双购买。富强公司不履行义务，未向债权人支付530万元，1号楼富强公司自2012年起未对1号楼进行任何资金投入，山河镇二小学综合楼与富强公司无关，所有权不属于富强公司”拟证明富强公司无权售楼，所签合同无效的事实。山河镇中心学校对刘波所举示的证据质证认为，对证据A1、证据A2、证据A3、证据A4、证据A5、证据A6、证据A7、证据A8、证据A9、证据A10、证据A11、证据A12、证据A13、证据A14、证据A15无异议，承认山河二小学在刘波举示的收据和商品房买卖合同上盖章，但没有以学校名义出卖房屋。富强公司对刘波所举示的证据质证认为，对证据A1、证据A2以刘波逼迫王晓华签订商品房买卖合同和收据为由提出异议。对证据A3、证据A4、证据A5、证据A6、证据A7、证据A8、证据A9、证据A10、证据A11、证据A12、证据A13、证据A14、证据A15以王晓华和山河二小学不具有综合楼项目开发资质，没有权利出卖山河二小学综合楼为由提出异议。山河镇中心学校举示情况如下：证据B1.（2014）五民初字第1700号民事判决书和（2016）黑01民终2118号民事判决书各一份，：主要内容“五常市人民法院于2015年8月21日作出（2014）五民初字第1700号民事判决，判决：解除五常市山河镇中心学校所属山河二小学于2010年5月14日与被告富强公司签订的协议。富强公司上诉后，哈尔滨市中级人民法院于2016年6月20日作出判决：驳回富强公司上诉，维持原判决”。拟证明富强公司与山河二小学530万元协议已经解除的事实。刘波对山河镇中心学校举示证据B1质证认为，对证据B1无异议。富强公司对山河镇中心学校举示的证据B1以判决仅解除与山河二小学530元协议，富强公司从常龙公司转让的二小学综合楼开发项目没有解除为由提出异议。富强公司举示证据情况如下：证据C1.王晓华情况说明一份，主要内容“2007年5月我与山河二小学校长宋友协商山河二小学商服教学楼开发事宜，2008年5月6日开始施工，2008年11月，王丰、林立成、王雨、王飞、刘波敲诈勒索我，我无法继续施工。2008年7月18日，王丰、林立成、王雨、王飞、刘波把我找到学校对面警务室，还有一些社会赖子。王飞说我属于诈骗，让我打欠条在卖方合同上签字，不然不让我离开，威胁恐吓逼我签订5份商品房买卖合同和收款收据5份，一共出具二、三百万元收款收据。逼我打假欠条如下：欠王雨60、70万元左右，逼我打条100多万；杨晓凤19万元，逼我打条30万；林力成50万，逼我打条70万；王丰、王飞12万，逼我打条30万；宋友42万，逼我打条50万；刘波7万元，逼我打条11万；李长双54万，逼我打条80万，刁玉富在场可以证明。《山河小学临街综合楼后期工程协议》是王丰等人逼我签字，签字时协议没有内容，他们后填写上的。2011年6月4日，王晓华”。拟证明刘波等人敲诈王晓华签订商品房买卖合同及收据的事实。证据C2.国有土地使用权证一份，主要内容“2010年3月10日五常市国土资源局发出五国用（2010）第0017号土地使用权证，黑龙江省富强房地产开发有限公司取得座落于五常市山河镇山河大街地号：1/09/01/001的3228平方米土地使用权”。拟证明富强公司取得山河二小学综合楼项目合法手续的事实。证据C3.建设工程规划许可证一份，主要内容“2010年4月12日五常市建设局发出建字第2010019号建设工程规划许可证”。拟证明富强公司取得山河二小学综合楼项目合法手续的事实。证据C4.建设用地规划许可证复印件一份，主要内容“2010年4月8日五常市建设局发出地字第2010019号建设用地规划许可证，用地单位：黑龙江省富强房地产开发有限公司，用地项目：综合楼，用地面积：3228平方米，建设规模：10776.6平方米”。拟证明富强公司取得山河二小学综合楼项目合法手续的事实。证据C5.建筑工程施工许可证一份、主要内容“2010年8月3日五常市建设局给黑龙江省富强房地产开发有限公司发放五常市山河镇第二小学综合楼建筑工程施工许可证，建设单位为五常市建筑工程企业总公司”。拟证明富强公司取得山河二小学综合楼项目合法手续的事实。证所有C6.商品房预售许可证一份，主要内容“五常市山河房地产管理处给黑龙江省富强房地产开发有限公司发放准许预售山河镇二小学商服楼26套总面积3445平方米房屋”。拟证明富强公司取得山河二小学综合楼项目合法手续的事实。刘波、山河镇中心学校对证据C1质证认为，以房屋买卖合同和收据是王晓华本人签字和山河二小学盖章为由提出质证意见。对证据C2、证据C3、证据C4、证据C5和证据C6以五证是假的、富强公司是挂名没有投入，二小学综合楼是王晓华和二小学用所有投资人投资所建，富强公司所有手续不是合法渠道取得为由提出质证意见。本院在审理过程中，于2016年4月28日调取王晓华笔录一份，王晓华述称“2007年我和宋友协商盖楼签有合同。王丰没有出资，借林立成50万元，欠条写70万元。李长双借54万元，出欠条80万元，王雨拿60万元至70万元，给出欠条100万元，他们逼我出的。刘波拿11万元还回4万，还欠7万元。褚大群有30多万元，不到42万元，杨晓凤拿了19万元还10万元，还欠9万元，小卖店花波拿4万元，出5万元欠据。王丰找一个大夫要买房拿12万元。他们所提供的收据和合同是假的，这些人都是借款，约定卖楼还给他们钱，这些钱都是他们交给宋友的，条上也有宋友签字，我没有答应卖给他们楼房。房子盖完后他们就卡着不让卖房，土地使用证没有下来时，王丰、王雨、李长双等人去闹，他们想把孙玺峻整走，孙玺峻一看就不给我出手续了，我也干不了。宋友他们就想往出开我，想给我点钱拉倒，我没有同意，我没办法找的富强公司。这些借钱人都是宋友找的，我不认识，当时没有利息约定，只说还钱时多给些”。刘波对王晓华证言笔录质证认为，王晓华说合同假的可以鉴定，证言能说明我与王晓华、山河二小学签的合同真实有效。富强公司是诈骗公司，拿王晓华手续贷款诈骗，王晓华应出庭质证为由发表质证意见。山河镇中心学校对王晓华证言笔录质证认为，以王晓华证言严重失实，证人未出庭接受质证为由提出质证意见。富强公司对王晓华证言笔录质证认为，王晓华的证言符合客观事实为由发表了质证意见。本院于2016年5月16日调取宋友笔录一份，宋友述称“2008年我在山河二小学任校长，自2006年起山河二小学就不再是独立法人，二小学校和其他小学校并入山河镇中心学校，山河二小学向山河镇中心学校报帐，二小学公章没有收回。原告提供的商品房买卖合同和收据上公章不是我加盖的，公章在办公桌上放着，是他们自己拿公章盖的。我没有卖房给王雨、李长双、花波、刘波、王丰。因为房屋不是山河二小学开发的，山河二小学没有开发手续，也没有权利卖房屋，王雨、李长双、花波、刘波、王丰也没有找我买房。他们找开发商王晓华，在双方同意的情况下，2008年11月份我给执笔写的合同，合同上的时间都提前了。王晓华在建房时向这几人借款，具体借多少、怎么借的我不清楚，但王晓华给出过借据，最后以借据为准形成的买房合同。房价具体怎么研究的我不知道，他们让我怎么写我就怎么写。写合同时，房屋开发手续没下来，房屋是常龙公司开发的，由五常建筑企业总公司承建。我们当时不明白由房屋开发公司出具手续才有效，以为王晓华出手续就好使。2010年5月，王晓华在没有通过学校找的富强公司办理了手续，在开工时，我们学校和投资人林立成、王雨、李长双、王丰、刘波、花波、杨晓凤等与富强公司赵广杰协商，富强公司出530万元偿还前期债务，约定10月15日前一次付清，富强公司在协议后进行了施工，将三楼教室完善后交给学校使用。2010年8月林立成、王雨、李长双、王丰、刘波、花波占的房屋，具体原因不清，富强公司也不与学校合作”。刘波对宋友证言笔录质证认为，对宋友说公章不在他哪里不可能，宋友与王晓华是战友关系，是宋友执笔盖章。2010年8月占有房屋，有证据可证明富强公司是诈骗公司，我们多次与富强公司商谈，但富强公司不给钱。房价是比照相邻房屋价格研究的。宋友未出庭作证，不能单独作为证据使用。山河镇中心学校对宋友证言笔录质证认为，宋友未出庭接受质证，证言不能作为证据使用。富强公司对宋友证言笔录质证认为，以宋友证言内容符合事实，宋友明知二小学不具备法人资格还办理手续为由提出质证意见。本院确认：刘波所举示的证据A1和证据A2，富强公司提出异议，王晓华和山河二小学在2008年11月签订商品房卖合同时，并未取得山河二小学综合楼商品房预售手续，故证据A1和证据A2对刘波购买山河二小学临街商服楼第11号房，建筑面积86平方米的事实不具有证明作用，证据A1和证据A2无效，不予采信。刘波所举示的证据A3、证据A4、证据A6、证据A7、证据A8、证据A9、证据A10、证据A11、证据A12、证据A13、证据A14、证据A15，仅能证明王晓华以哈尔滨常龙房地产开发有限公司名义办理开发手续的过程，不能证明王晓华个人和不具有独立法人资格的山河二小学具有合法出售商品房事实，且有关部门未授权五常市山河镇人民政府行使房屋开发合同解除权，对待证事实不具有证明作用，不予采信。刘波所举示的证据A4和山河镇中心学校举示的证据B1是一内容，富强公司对证据B1的真实性无异议，证据有效，应予采信。富强公司所举示的证据C1，刘波和山河镇中心学校均提出异议，证人王晓华所说称强迫内容，无其他证据佐证，证人又某某出庭质证，证据C1不予采信。富强公司所举示的证据C2、证据C3、证据C4、证据C5和证据C6，刘波虽提出异议，但未举示相反证据材料，证据有效，应予采信。王晓华和宋友证言笔录，刘波和山河镇中心学校均提出异议，证人王晓华、宋友以人身安全难以得到保障为由不到庭参与质证，对王晓华和宋友的证言所证实的内容，结合本案其他证据材料，部分予以采信。本院经审理查明：2007年王晓华与山河二小学（不具独立法人资格）代表宋友签订《山河镇二小学房屋建筑承包合同》，约定：“甲方山河二小学，乙方王晓华。甲方山河二小学临街建房屋一栋，建筑面积3454平方米，一层为商服，二层为教室。一、承包方式：采用乙方独立开发方式承包，甲方提供建房所需土地，乙方负责建房费用，房屋完工后，上述教室（1755平方米）所有权归山河二小学所有，其余房屋归乙方所有。二、资金来源及还款方式：如乙方建房所需资金不足，可协商甲方帮乙方借款。房屋建成后由甲方售房，所有售房资金由甲方收取，当房屋验收后偿还借款，剩余资金归乙方。三、用款原则：乙方所借资金需经甲方批准方可使用，所借资金由甲方管理。四、承建项目：乙方按照设计图纸或甲方要求承建。七、工期要求：乙方必须在2008年7月15日前完工并交付使用。甲方代表：宋友，山河二小学（公章），乙方：王晓华。”合同签订后，王晓华组织人员进行建筑施工，宋友帮助联系借款，并由山河二小学担保向原告王雨、刘波、王丰、杨晓凤、宋友、林立成、李长双等人借款，王晓华未能在2008年7月15日前完成二小学综合楼项目工程。山河二小学综合楼项目所用土地以常龙公司名义在五常市国土资源局挂牌交易，五常市国土资源局通知常龙公司在2008年7月19日前办理《国有土地使用权出让合同》，常龙公司未能按期办理《国有土地使用权出让合同》，王晓华所承建的山河二小学综合楼停工。2008年10月16日王晓华与李长双、王丰、刘波、刁敬彩、宋友、王雨签订协议，约定：“山河二小学临街综合楼后期工程协议。经投资者与开发商双方研究协商：1、到2008年9月30日此综合楼未交付使用（达到出售的程度）；2、后期工程由王晓华自行负责；3、从现在（2008年10月16日）开始由投资者监督，如王晓华在10月30日之内无工程进度，没有效果，王晓华愿无条件退出，并把工程建设手续转让给投资者（工程整体转让）。”协议后，王晓华未能在约定期限内完成山河二小学综合楼工程施工。2008年11月，王丰、林立成、李长双、王雨、花波、刘波、宋友找到王晓华，并由宋友执笔，原告刘波与王晓华、山河二小学签订商品房买卖合同一份，注明“出卖人王晓华，买受人刘波。买受人购买商品房位于山河镇二小学临街商服楼第11号房，该房屋建筑面积86平方米，出卖人与买受人约定的商品房单价每平方米2300元，总金额200000元，先期付款110000万元，多退少补，出卖人王晓华、山河第二小学综合楼（公章），五常市山河镇第二小学校（公章），买受人：刘波，见证人：李长双、王丰，2008年7月16日”，并出具收据一份，注明“收据，2008年7月16日，交款单位：刘波，人民币11万元，购买二小学临街商服房款，收款人王晓华，山河二小学（公章）”。2009年春王晓华找来杜学刚、张志杰继续对山河二小学综合楼项目进行施工，并经山河二小学及山河镇政府领导同意，更改综合楼工程设计，将原二楼改建为三楼，一屋和二层为商服归开发商、三屋为教室归学校所有。2009年杜学刚、张志杰在承建山河二小学综合楼过程中，未能完成施工。2009年10月29日常龙公司与被告富强公司签订项目工程转让协议，约定“常龙公司同意将山河二小学综合楼项目转让给富强公司开发。一、常龙公司不负责山河二小学综合楼基本建没中的一切债权、债务，一切债权、债务均由富强公司承担。二、常龙公司不得参与富强公司开发山河二小学综合楼的一切事情。”协议签订后，被告富强公司于2010年4月起办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并在五常市山河房地产管理处办理了山河二小学商服楼26套建筑面积3445平方米的《商品房屋预售许可证》。2010年5月14日山河二小学及前期工程投资人与被告富强公司签订协议，约定“甲方山河二小学，乙方富强公司，双方就山河二小学已建工程收尾事宜达成如下条款，工程名称：教学及商服楼，工程地址：山河二小学院内，工程结构：砖混，建筑面积：3500平方米，开竣工日期：2010年5月15日至2010年6月15日，一、楼房概况：此楼2007年开工建设，原设计二层、一屋为商服，二层为教室，由于甲方现已改为一、二层为商服，增加三层为教室。二、剩余的工程项目：一、二屋采暖、地面、楼梯、给排水、电照、粉刷等项目，三屋外楼梯、地热、地面、天棚吊顶、给排水、电照、粉刷等项目；三、双方商定乙方出资530万元收购此工程做为此楼前期施工所有费用。此款为封顶款，不作为任何调整，剩余工程由乙方完善。乙方于2010年10月15日一次性付给甲方作为甲方负责处理前期施工中的所有债权、债务费用。四、乙方接收后全面组织施工，甲方要在开工前三日提供施工图及各种上述资料。乙方严格按图施工，甲方如有变更要提前下通知单，乙方按通知单进行施工。并从出资款中扣除所发生的费用。对于前期施工中出现的质量问题，由甲方负责找原施工方解决，并承担费用和责任。五、乙方负责商服的销售，由甲、乙双方收款，资金由乙方全权支配。六、此协议签字后三日内乙方全面进行施工，并首先对教室的施工。七、甲方必须解除与施工方的合同及补充条款并由镇政府签署，使之达到正常施工。八、在施工中如前期工程质量出现问题，甲方要出面解决，协调好各方关系。九、交工验收由原施工单位和收尾施工方负责共同办理竣工手续。办理完竣工后由开发公司接收，甲方：山河二小学（公章），负责人：宋友、王丰、刘波、李长双、王雨，乙方富强公司（公章），负责人：赵广杰。”合同签订后，被告富强公司对山河二小学综合楼进行建设施工，2010年8月末山河二小学接收山河二小学综合楼三屋教室并由学校进行使用。2010年8月被告富强公司准备对外销售一、二层商服房屋时，原告刘波及其他投资人以没有解决债务问题为由，强行将山河二小学综合楼26套商服房门锁上，阻止被告富强公司对外销售房屋和施工，山河二小学与被告富强公司关于支付530万元前期建设费用的协议未能履行。经五常市人民政府和山河镇人民政府多次协调债权人与开发商未果，山河二小学综合楼一、二层商服房屋自2010年8月末至今停工待建。2011年被告富强公司继续开发建设山河二小学2号住宅楼项目，现工程尚未完工和验收。2014年8月14日五常市中心学校起诉被告富强公司，要求解除2010年5月14日山河二小学与富强公司签订的协议。2015年8月21日本院作出（2014）五民初字第1700号民事判决，判决：“解除五常市山河镇中心学校所属五常市山河镇第二小学校于2010年5月14日与被告富强公司签订的协议”。判决后，被告富强公司不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）黑01民终2118号民事判决，判决驳回被告富强公司的上诉。本院认为，山河二小学综合楼项目系常龙公司开发建设，王晓华是工程项目负责人，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”《商品房销售管理办法》第七条：“商品房销售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释》第1条规定：“从事房地产开发经营者，应当是具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业”，第2条规定：“不具备房地产开发经营资质的企业与他人签订的房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效。但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营者资格的，可认定合同有效。”常龙公司并未取得山河二小学综合楼土地使用权证、建设用地规划许可证和建设规划许可证，且常龙公司并未授权山河二小学和王晓华预售商品房屋，山河二小学又不具备独立法人资格，故原告与山河二小学及王晓华所签订的商品房买卖合同无效。原告借款给山河二小学综合楼项目负责人王晓华资金用于山河二小学综合楼项目开发建设，被告富强公司从常龙公司转让山河二小学综合楼项目后，被告富强公司应按与常龙公司的协议约定，承担山河二小学综合楼项目前期建设中的一切债务，故被告富强公司有义务偿还王晓华向原告借的工程投资款。被告富强公司与山河二小学签订的协议被法院生效判决解除，被告山河镇中心学校接收山河二小学综合楼三层教室并使用后，被告山河镇中心学校在山河二小学综合楼项目中的一、二层商服部分不享有民事权利和义务。原告明知王晓华和山河二小学没有完全取得房屋开发建设手续，找王晓华和山河二小学签订商品房买卖合同，山河二小学综合楼项目转让富强公司后，原告又与被告富强公司签订偿还债务协议，故原告与王晓华和山河二小学签订商品房屋买卖合同的真实意思是为借款合同提供担保，而并非追求实现买卖合同的目的，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案庭审中已向原告释明，告知其应以民间借贷向被告主张权利，但原告拒绝变更诉讼请求。原告请求履行商品房屋买卖合同，不符合法律规定，其起诉应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回原告刘波的起诉。案件受理费100元退还原告刘波。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  冷国明人民陪审员  张菁峰人民陪审员  杨 志二〇一六年八月八日书 记 员  王新迪沙广禄