北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第2412号
上诉人（原审原告，反诉被告）张淑清，女，1938年9月27日出生。
委托代理人王秀玲，女，1963年1月10日出生。
委托代理人张勇，北京宣言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇潞苑南里3号院17-1-115号。
法定代表人钱柄良，总经理。
委托代理人刘静，女，1982年12月8日出生。
委托代理人安二明，男，1983年7月2日出生。
上诉人张淑清因与被上诉人北京中天顺通房地产开发有限公司（以下简称中天顺通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张淑清及其委托代理人王秀玲、张勇，被上诉人中天顺通公司的委托代理人刘静、安二明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年12月，张淑清诉至原审法院称，我于2011年3月18日与中天顺通公司签订北京市商品房预售合同，购买中天顺通公司位于北京市通州区永顺镇的住宅及配套项目珠江国际家园x号房屋（以下简称x号房屋），小区名称是珠江拉维家园，合同价款1845984元。中天顺通公司交房后，我发现中天顺通公司所交房屋装修粗糙，材质低劣，和中天顺通公司承诺的装修标准存在巨大的差距，并且房屋存在设计缺陷、主体工程存在严重质量问题，外墙面脱落，外墙保温层使用易燃物，楼基塌陷，室内墙体歪斜等已经严重影响到正常居住。张淑清认为，中天顺通公司应依据合同约定履行质量保证义务和质量瑕疵担保义务。中天顺通公司所交付的房屋虽然取得了竣工验收，但并不代表其没有质量问题。中天顺通公司对3000元装修标准的允诺明确具体，属要约，应视为合同内容。中天顺通公司应补偿张淑清承诺装修价值与实际装修价值的差价。中天顺通公司未达标准交付房屋的行为属于违约行为，应向张淑清支付自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止的房屋租金损失及其它损失。中天顺通公司在x号房屋所在楼栋上使用了不符合规定的外墙保温材料，应予更换。综上，张淑清请求：1.中天顺通公司依据合同约定及法律规定的标准，修缮房屋和装修的质量缺陷；2.中天顺通公司向张淑清支付承诺装修价值与实际装修价值差额款149725元，计算方法为（承诺装修标准3000元／㎡－鉴定的实际装修价值）×房屋面积；3.中天顺通公司自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照2500元／月的标准，赔偿张淑清房屋租金损失，暂按两年计算，共60000元；4.中天顺通公司赔偿张淑清子女误工费15000元、交通费1000元、洗衣费336元、医药费1546.53元、家具家电损失4800元；（2-4项诉讼请求合计：232407.53元）5.中天顺通公司将张淑清所购买1号楼的外保温材料更换为燃烧性能为A级的材料；6.中天顺通公司承担本案的各项诉讼费用。
中天顺通公司辩称，x号房屋虽存在一定质量问题，但不影响其居住使用，中天顺通公司已完成对诉争房屋的部分维修，其他维修正在进行中。原中天顺通公司签署的商品房预售合同中从未表明中天顺通公司所建造房屋的精装修造价为2500-3000元／平，张淑清索要装修差价款没有合同依据。根据合同第十八条约定，出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、预售合同及附件、本补充协议约定为准。即便中天顺通公司有过什么宣传行为，也不构成要约。房屋质量问题部分存在，但由于张淑清不配合维修，导致中天顺通公司无法进入诉争房屋而未维修完毕，在此期间若产生任何损失应由其自行承担。2013年8月，经市建委协调后，张淑清开始配合维修，中天顺通公司自此已向其提供周转房，张淑清不存在租金损失，中天顺通公司不同意支付。中天顺通公司不同意支付误工费、交通费、洗衣费、医药费、家具家电损失。房屋装修问题及楼宇质量问题：（1）外保温材料符合国家规范。（2）地基沉降符合设计沉降系数，已向法院提交第三方检测记录，证明中天顺通公司所述属实。（3）中天顺通公司所用窗户材质为断桥铝中空玻璃窗，已向法院提交相关检测证明中天顺通公司所述属实。（4）中天顺通公司所安装的室内门材质属于实木复合门。（5）中天顺通公司所安装地板材质符合合同约定，属于实木复合地板。（6）中天顺通公司窗台防护措施并无不当，不同意增加防护栏。（7）合同附件六未明确约定厨房、卫生间吊顶为铝塑板还是石膏板材质，张淑清要求将吊顶更换为石膏板无合同依据。不同意张淑清的所有诉讼请求。
同时，中天顺通公司反诉称，根据张淑清与中天顺通公司签订的商品房预售合同，张淑清应当在2011年2月12日前一次性支付房款，但是直至2011年3月18日张淑清才支付到位，违反了合同附件五第1条的约定，应支付一定违约金。另外根据合同附件八第十三条约定，张淑清应当在合同签订之日（2011年3月18日）交纳办理产权相关费用及资料，但是直至2012年6月2日张淑清才交纳办理产权相关费用及资料，违反合同约定，除应及时交纳上述费用外还应当承担逾期交纳的违约责任。鉴于张淑清的违约情形，中天顺通公司向张淑清发送取消购房优惠函，张淑清应当自通知之日起七日内交纳购房优惠款。据此，中天顺通公司请求：1.张淑清支付中天顺通公司延期交纳房款违约金91056元（自2011年2月12日至2011年2月15日共3日，以555984元为基数，每日按千分之二计算，违约金为3336元；自2011年2月12日至2011年3月18日，以1290000元为基数，每日按千分之二计算，违约金为87720元，合同附件五第1条第2款）；2.张淑清支付中天顺通公司购房优惠款18646元；3.张淑清支付中天顺通公司延期交纳办产权资料及费用违约金81592.5元（自2011年3月18日至2012年6月2日共442日，每日按合同总房款万分之一计算，直至履行完毕之日止。合同附件八第十三条）；以上共计191294.5元。诉讼费由张淑清负担。
张淑清就中天顺通公司的反诉答辩称，迟延付款的事实不是因张淑清的违约行为所造成，张淑清不应承担违约责任。本案中天顺通公司向张淑清反诉主张违约金的请求已过诉讼时效，不应得到支持。张淑清的贷款过程中，所有过程、流程以及贷款银行均是由中天顺通公司指定，并按照中天顺通公司的要求去做，张淑清对贷款银行没有选择权，只能由中天顺通公司指定与中天顺通公司有合作关系的银行去申请贷款。张淑清、中天顺通公司双方都无法确定贷款能否得到审批、批贷时间及放款时间。在签署合同和申请贷款过程中，中天顺通公司并没有告知张淑清对本条的违约责任或对张淑清进行应有的提示和解释义务，对贷款申请直至放款的时间也没有告知张淑清，也就是说张淑清根本不知道申请贷款后，能不能在合同约定的45天到达中天顺通公司的账户。如果张淑清的贷款申请没有审核通过，中天顺通公司继续为张淑清指定其他的贷款机构申请贷款，而不是告知张淑清违约，也没有依据合同约定解除合同。依据相关规定，为了减轻借款人不必要的利息负担，银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。张淑清与中天顺通公司在签署商品房预售合同时，中天顺通公司的房屋只打了地基，即便是45日后也不可能封顶，也就是说，在签订合同时，中天顺通公司明知其房屋封顶的时间，只有在封顶后银行才会发放贷款。同时，贷款协议签署时，中天顺通公司是作为保证人，对贷款银行承担保证责任，如果房屋没有封顶，无法完成房屋抵押手续。只有完成了抵押手续，银行才会发放贷款。违约责任不对等，该约定应视为无效。张淑清迟延付款的，按日向中天顺通公司支付贷款额千分之二的违约金。《买卖合同》第十三条：中天顺通公司逾期交房的，按日计算向张淑清支付已交付房价款万分之一的违约金。从违约责任上看，中天顺通公司明显加重了张淑清的责任，违反了《合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。张淑清已按照合同约定的时间交了办理产权证明的资料及相关费用，并不存在违约事实，不应承担违约责任。1.张淑清与中天顺通公司签署的《北京市商品房预售合同》第十五条交接手续中约定：“买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税”。《北京市商品房预售合同》附件八《补充协议》第二条：“出卖人履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人）前，买受人应履行预售合同及其附件、本补充协议约定的所有义务（包括但不限于付清预售合同及其附件、本补充协议约定的房款、面积补差款、税费等所有款项、提交齐全预售合同及其附件、本补充协议约定的所有资料等）”。依据主合同及合同附件的约定，交纳办产权资料的约定，办理产权证需要的资料在买房时已交给中天顺通公司。交纳办理产权证的费用，在收房时也已交纳，并未违反此条款的约定。张淑清签署买卖合同、贷款合同、交纳相关费用，完全是按照中天顺通公司的要求和通知办理的，没有丝毫怠慢和延误。对于交纳的时间，《北京市商品房预售合同》第十五条及附件八《补充协议》第二条与附件八《补充协议》第十三条出现了两种不同的约定，属于约定不明。按照《北京市商品房预售合同》第十五条及附件八《补充协议》第二条的约定，不破坏合同的整体意思，也能实现合同目的，且不损害张淑清利益也不损害中天顺通公司的利益，对双方来说更为公平。张淑清同时认为，《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是典型的格式合同，按照相关法律规定，在格式合同的理解有分歧时，应按照不利于格式合同的一方的解释进行理解。购房合同签订之前，张淑清就按照中天顺通公司的要求支付了首付款和产权代办费，中天顺通公司并没有按照合同约定要求张淑清在签订购房合同时就支付各项税费。在交房日，中天顺通公司才向张淑清出具《业主缴费清单》，明确了交纳相关税费的数额；《交楼流程》中明确指出，交楼的第一步是核实业主身份，核实资料，签到；第二步是到项目公司财务收款处，签署补偿文件和产权代办协议，业主缴纳应付余款和其它代收费用，财务开具收据。从以上两份证据来看，交纳相关费用的时间是在中天顺通公司履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人）前，并且张淑清是按照中天顺通公司的通知和办理流程进行的。从相关税费的交纳时间来看，张淑清也不应该在购房合同签订时交纳。张淑清只是将办理产权证及交纳税费的事项委托给中天顺通公司来办理。向税务部门交纳税费或交纳专项维修基金的时间，不是在买房时，而是在办理相关产权证时才需要交纳。中天顺通公司并没有给予张淑清购房优惠，房款优惠只是中天顺通公司的销售手段或销售策略，张淑清不应向中天顺通公司支付购房优惠款。综上，不同意中天顺通公司的反诉请求。
经审理查明：2011年2月9日，张淑清与中天顺通公司签订楼宇认购书，约定张淑清购买珠江拉维家园西区x号房屋，建筑面积101.77平方米，该物业原价格为1864630元，乙方选择按揭付款方式，获新春特惠房优惠，优惠后总房款1845984元。
2011年3月18日张淑清与中天顺通公司签订北京市商品房预售合同，约定张淑清购买中天顺通公司x号房屋，预测建筑面积101.77平方米，合同价款1845984元，小区名称是珠江拉维家园。合同约定在2011年12月20日前向张淑清交付x号房屋，逾期在180日内的，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，中天顺通公司按日支付已付房款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达且双方办理完毕所有退房手续之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
合同附件五约定，张淑清于2011年2月12日付清全部房款1845984元。买受人未按以上约定付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际履行之日止，按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20％作为违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际履行之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。
合同附件六约定，装饰和设备标准的约定1、保温材料：聚苯板；2、外墙：涂料；3、内墙：涂料、局部空间（内阳台）瓷砖；4、顶棚：涂料；5、室内地面：地砖／实木复合地板局部石材波打线；6、门：入户门为高级防盗门，室内门为实木复合门，阳台为铝合金门；7、窗：外窗为铝合金断桥中空玻璃窗；8厨房：地面：瓷砖，墙面：瓷砖，顶棚：吊顶，厨具：整体橱柜、燃气灶台和抽油烟机微波炉；9、卫生间：地面：瓷砖／局部石材，墙面：瓷砖／马赛克／石材踢脚，顶棚：吊顶，洁具：卫生洁具。合同附件八第十八条：出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人设置的样板间，仅为出卖人为便于购房人了解商品房布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装修物品、电器等，除非特别标明为“交房标准”等字样，否则均不包含在房价和交付范畴之内，不构成买受人所购商品房内初装修或精装修的构成部分，也不构成出卖人对买受人所购商品房及所购商品房装修效果的任何承诺，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。
合同第十五条交接手续中约定：“买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税”。合同附件八第二条：“出卖人履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人）前，买受人应履行预售合同及其附件、本补充协议约定的所有义务（包括但不限于付清预售合同及其附件、本补充协议约定的房款、面积补差款、税费等所有款项、提交齐全预售合同及其附件、本补充协议约定的所有资料等）。”合同附件八第十三条约定双方同意由出卖人或其指定的第三方审查合同双方当事人的签约资格及相关文件、见证双方签约、代办合同登记备案、代缴税费、代办产权转移登记事宜，合同第二十一条约定的委托费用包含上述事宜的服务费用，本委托为不可撤销。买受人应在签订合同之日向出卖人提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、专项维修资金、印花税等），出卖人最迟于双方约定的办理期限内将以上法律文件和款项上缴相关单位。合同附件八第六条买受人未按合同及其附件、本补充协议的约定履行相关义务且合同继续履行的，出卖人有权取消给予买受人的购房优惠。买受人应在收到出卖人通知后七日内补交18646元房款给出卖人。合同还约定了其他内容。张淑清与中天顺通公司签订的合同系中天顺通公司单方提供的格式合同。
签订合同当日，张淑清与中天顺通公司办理了涉案房屋的网上签约手续，并交齐全部房款。2012年6月2日，张淑清按照中天顺通公司的通知办理收房手续，中天顺通公司给付张淑清一张业主缴费清单，张淑清按照中天顺通公司的要求交纳了面积差额款、专项维修资金、契税等费用，并折抵了中天顺通公司应支付的延期交房违约金。
另查，2012年5月，北京市规划委员会告知中天顺通公司北京珠江国际家园3#地1#住宅楼通过规划验收，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2012年5月中天顺通公司取得北京珠江国际家园3#地1#住宅楼的竣工验收备案表。
经原审法院现场勘察，中天顺通公司交付的x号房屋内的漏水严重，中天顺通公司进行过维修，但至2013年10月份一直未修好，中天顺通公司维修漏水需要刨地砖和墙面。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张淑清与中天顺通公司达成的《商品房预售合同》是双方真实意思的表示且不违反相关法律法规，对张淑清与中天顺通公司均有约束力，双方均应按照合同约定履行。张淑清所指出的装修问题如裂缝、空鼓、色差等问题属于装修瑕疵，并非违反合同约定，也不影响房屋使用，对于房屋的漏水问题，中天顺通公司同意进行维修，故对张淑清要求维修房屋漏水的诉讼请求，法院予以支持，且中天顺通公司应当将修理完漏水的房屋恢复至精装修的标准；合同并未约定装修标准为每平方米3000元，且根据合同附件八第十八条约定出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准，现张淑清要求中天顺通公司支付装修差价款，依据不足，法院不予支持；中天顺通公司交付给张淑清的x号房屋漏水严重，影响居住使用，张淑清要求赔偿租金损失，理由正当，法院予以支持，暂计算至2013年11月份；张淑清要求赔偿误工费、交通费、洗衣费、医药费、家具家电损失，证据不足、理由不当，法院不予支持；张淑清要求更换外保温材料，诉争房屋所在的楼栋已经过验收，对张淑清该项诉讼请求，法院不予支持。
格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。张淑清在签订合同当日即付清了全部房款，现中天顺通公司要求张淑清支付延期交纳房款违约金，理由不当，法院不予支持。关于何时交纳办理产权的相关费用，合同中有多处约定，在2012年6月2日房屋交付时，中天顺通公司才给张淑清出具业主缴费清单，此时相应的款项如面积差额款、专项维修资金、契税才能计算出准确数额，张淑清当日按照中天顺通公司的要求交纳了上述费用，现中天顺通公司要求张淑清支付延期交纳办理产权资料及费用违约金，理由不当、证据不足，法院不予支持。张淑清已经支付了合同第五条约定的全部房款，并无违约行为，中天顺通公司要求张淑清支付购房优惠款，理由不当，法院不予支持。
据此，原审法院判决：一、中天顺通公司负责为张淑清维修x号房屋的漏水问题，并将房屋恢复原样，于判决生效后七日执行清；二、中天顺通公司赔偿张淑清租金损失4500元（自2012年6月至2013年11月30日，每月按2500元计算），于判决生效后七日执行清；三、驳回张淑清的其他诉讼请求；四、驳回中天顺通公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张淑清不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉求。张淑清上诉理由如下：中天顺通公司对3000元的精装修标准的允诺明确具体，应视为合同内容，实际装修价值与承诺装修价值相差甚远，中天顺通公司应支付二者的差价款；因中天顺通公司交付的房屋存在严重质量问题，导致张淑清无法正常居住，因此产生的误工费、交通费、洗衣费、医药费、家具损失等，依法应当赔偿；中天顺通公司未提交公安消防部门出具的建设工程验收合格的证据，在涉案房屋所在楼栋上使用了不符合法律规定的外墙保温材料，应予更换。
中天顺通公司对原审判决亦有异议，但未提出上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有商品房预售合同、发票、《个人贷款合同》、《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、竣工验收备案表以及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张淑清与中天顺通公司签订的《商品房预售合同》系出于双方自愿，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性法规，依法有效成立。张淑清、中天顺通公司应依约享有权利、履行义务。
对于张淑清上诉所称的房屋及精装修质量问题，首先，张淑清并未举证房屋存在质量问题；其次，对于张淑清所称的如裂缝、空鼓、色差等问题，原审法院已经现场勘查后认定为装修瑕疵，未违反合同约定，不影响张淑清对房屋的使用，符合本案实际情况。所以原审法院未支持张淑清的相应诉请并无不妥。
对于张淑清上诉所称的每平方米3000元精装修标准属于要约的意见，合同附件八第十八条约定，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准，而涉案合同及其相关文件并未约定精装修标准为每平方米3000元，所以本院张淑清的该意见不予采纳。
对于张淑清要求更换外保温材料，因诉争房屋所在的楼栋已经过相关验收，张淑清该项诉请，缺乏依据，所以本院不予支持。对于张淑清主张误工费、交通费、洗衣费、医药费、家具家电损失，张淑清未就此提供相应证据，所以本院亦不予支持。
综上，张淑清的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2393元，由张淑清负担1900元（已交纳），由北京中天顺通房地产开发有限公司负担493元（于判决生效后七日内交纳）；反诉费2063元，由北京中天顺通房地产开发有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费4786元，由张淑清负担（已交纳）。
鉴定费8000元，由张淑清负担4000元（已交纳），由北京中天顺通房地产开发有限公司负担4000元（于判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 邓青菁
代理审判员 林存义
代理审判员 曾 彦
二〇一四年三月十九日
书 记 员 陈 茜
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