广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第808号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐愈泉，男，汉族，1971年4月12日出生。
委托代理人：余守学，广东天汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张翠君，女，汉族，1960年8月9日出生。
上诉人徐愈泉因与被上诉人张翠君房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法沙民初字第664号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，张翠君、徐愈泉双方于2011年10月30日签订了一份《租铺合同》，约定徐愈泉向张翠君承租位于宝安区沙井街道某社区公路南（某路XXX号的8号、9号）铺位，租赁期限从2011年11月1日起至2015年10月30日止，每月租金8000元，每月租金于每月2日前支付，逾期每天按租金总额的20%计算滞纳金，如超过半个月以上，张翠君有权收回该商铺，并终止租铺合同，且无须退还租铺保证金。双方在合同中还约定租赁期间的修缮费用一概由徐愈泉承担。2013年3月15日，张翠君以徐愈泉违约为由遂向原审法院提起起诉，请求：1、解除张翠君、徐愈泉签订的租赁合同；2、徐愈泉向张翠君支付拖欠的4个月租金32000元；3、徐愈泉按20%向张翠君支付逾期交租的滞纳金6400元。徐愈泉应诉后，随即提起反诉，请求：1、双方继续履行租赁合同；2、张翠君负责维修地面渗水的铺位；3、张翠君赔偿徐愈泉损坏的产品经济损失10000元；4、本案诉讼费由张翠君承担。
另查，2013年4月16日，徐愈泉通过邮寄方式向张翠君发出《要求维修铺位管道渗水通知书》。根据徐愈泉提交的银行转账对账单显示其已经向张翠君支付了2013年7月（含7月）之前的租金。张翠君没有向原审法院提交涉案商铺的房产权或建设工程规划许可证，其在庭审中陈述涉案商铺只有村里的使用权证。再查，徐愈泉于2013年1月4日支付了当月租金，于2013年3月27日支付了2013年2月、3月的租金16000元。庭后张翠君向原审法院书面说明同意继续履行原租赁合同，但要求徐愈泉准时交租，以及交纳滞纳金及诉讼费。
原审法院认为，张翠君在庭审后作出同意继续履行租赁合同的意思表示，视为其放弃要求解除租赁合同的诉讼请求，系其自主行使诉讼权利，原审法院予以准许。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案出租建筑物既无相关产权证书，张翠君也未向原审法院提供案涉出租建筑物的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，故张翠君与徐愈泉之间签订的租赁合同无效。因此张翠君、徐愈泉关于继续履行原合同的诉求，原审法院均不予支持。由于徐愈泉已经按照租赁合同的约定支付了张翠君起诉时主张的四个月占有使用费，故其要求徐愈泉支付拖欠的四个月占有使用费32000元，原审法院不予支持。但徐愈泉支付2013年1月至2013年3月的占有使用费超过了双方的约定（每月2日前交租），2013年1月占有使用费于当月4日支付，2013年2月、3月的占有使用费于2013年3月27日支付，张翠君主张参照合同约定的违约条款要求徐愈泉支付滞纳金，原审法院予以支持，按照每天按照租金20%的标准计算，滞纳金的金额为128000元（8000元×2天×20%＋8000元×53天×20%＋8000元×25天×20%）。张翠君诉请的金额为6400元，原审法院在张翠君诉请的范围内予以支持。关于徐愈泉的反诉。由于双方在合同中还约定租赁期间的修缮费用一概由徐愈泉承担。因此徐愈泉反诉要求张翠君负责维修地面渗水的铺位以及赔偿由此导致徐愈泉的经济损失10000元，没有事实和法律依据，原审法院均不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、徐愈泉应于本判决生效之日起五日内向张翠君支付滞纳金6400元；二、驳回张翠君的其他诉讼请求。三、驳回徐愈泉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费380元、反诉受理费25元，由张翠君承担190元，徐愈泉承担215元。
上诉人徐愈泉不服原审判决，向本法院提出上诉，请求：1、撤销原审判决；2、徐愈泉无须向张翠君支付滞纳金人民币6400元；3、判令地面渗水的铺位由张翠君负责维修，相关修缮费用由张翠君承担；4、判令张翠君赔偿徐愈泉损坏的产品经济损失人民币10000元；5、本案的诉讼费用由张翠君承担。主要事实与理由：一、租赁物铺位地下隐蔽工程严重往外流水，系房屋建筑质量问题，修缮责任应由张翠君承担。徐愈泉与张翠君于2011年10月30日签订了《商铺合同》，双方约定，张翠君将涉案铺位出租给徐愈泉，租金为每月人民币8000元，交租时间为每月的2日，逾期交租，徐愈泉按租金总额的20%支付滞纳金。2013初，徐愈泉所租赁的铺位地面出现严重渗水现象，就连晴天也不例外，若遇到阴雨天气，铺位地面更是平汩汩往外流水，徐愈泉由于经营的是五金店，很多产品由于长期浸泡在水中，严重腐蚀生锈，给徐愈泉造成了严重的经济损失。徐愈泉认为，张翠君由于其铺位地面的严重渗水现象严重损害了徐愈泉的合法权益，徐愈泉曾多次要求张翠君尽快履行其维修责任，但张翠君总以种种理由拒绝修复。徐愈泉为了维护其合法权益，曾多方查找原因，认为铺位地面漏水现象系铺位隐蔽工程的地下通水管道老化破裂所致，因这种情况应属房屋建筑质量本身问题所致，维修责任应由张翠君承担。二、原审人民法院既然认定租赁合同无效，且徐愈泉也能够及时支付张翠君的相关租金，徐愈泉即便是偶有拖支付租金的行为，也是为了督促张翠君尽快履行其修缮责任的自助行为，故张翠君所提出的滞纳金的主张就没有任何事实与法律依据。徐愈泉与张翠君于2011年签订了一份《租铺合同》，因该租赁物没有相关权属证书，且张翠君并不能提供该铺位有关建设工程规划许可证，故原审法院认定双方之间所签订的租赁合同无效，既然合同无效，那么张翠君所主张的房屋滞纳金就没有任何法律依据。综上，徐愈泉认为，张翠君的行为已经严重损害了徐愈泉的合法权益，为维护法律权威，特向二审法院提起上诉，请求查明事实，依法裁判。
被上诉人的主要答辩意见是：我方没有过错，都是上诉人造成的。合同真实可靠，上诉人应当缴纳违约滞纳金。不论民证还是村证，都是购买来的商铺。至于村是否取得合法的土地使用建筑权，有待另题再论。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，我国《物权法》第十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。被上诉人主张涉案房产办理了村证，但村委并非不动产登记机构，该证并非法律规定的不动产权属证书。因此，即使被上诉人持有相应的村证，也不能作为涉案房屋取得报批报建的证据。涉案房屋没有相应的产权证书，被上诉人也未向原审法院提供案涉出租建筑物的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审认定上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同无效正确。涉案合同无效，合同中约定租赁期间的修缮费用一概由徐愈泉承担的条款无效，合同约定的违约条款亦无效。因此，张翠君主张参照合同约定的违约条款要求徐愈泉支付滞纳金依据不足，本院不予支持。一审判令徐愈泉应向张翠君支付滞纳金系适用法律有误，应予纠正。合同无效，上诉人与被上诉人双方均有过错，各自的损失应当各自承担。上诉人要求被上诉人赔偿产品经济损失的理由不能成立，该请求本院不予支持。对于合同无效的其他后果的问题，当事人均未提出相应的诉讼请求，且上诉人与被上诉人一审均同意继续履行合同，二审时双方均确认上诉人在正常交纳租金，对该问题，双方如有纠纷可另循法律途径解决。综上，上诉人部分上诉理由成立，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法沙民初字第664号民事判决；
二、驳回张翠君的诉讼请求；
三、驳回徐愈泉的反诉请求。
本案一审本诉受理费380元由张翠君承担、反诉受理费25元由徐愈泉承担。二审案件受理费215元由张翠君承担107.5元，徐愈泉承担107.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年九月九日
书 记 员 王丹妮