四川省古蔺县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古蔺民初字第123号
原告朱雪梅，四川省古蔺县人。
委托代理人胡云，古蔺县唯理法律服务所法律工作者。
被告邓勇刚，四川省古蔺县人。
被告胡在远，四川省古蔺县人。
被告邓小波，四川省古蔺县人。
三被告的委托代理人冉雯霞，四川滨河律师事务所律师。
第三人邓国艳，四川省古蔺县人。
第三人邓欢，四川省古蔺县人。
第三人邓希，四川省古蔺县人。
法定代理人邓勇刚（第三人邓希之父），四川省古蔺县人。
原告朱雪梅与被告邓勇刚、胡在远、邓小波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月17日立案受理后，根据原告的申请，依法作出（2015）古蔺民保字第324-1号裁定，查封了被告胡在远（其夫邓宗云，已故）名下的位于某某镇某某小区三号楼一单元402室的房屋。2015年1月26日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告朱雪梅及委托代理人胡云，被告邓勇刚、胡在远及三被告的委托代理人冉雯霞到庭参加诉讼。后根据邓国艳、邓欢、邓希的申请，依法追加邓国艳、邓欢、邓希为本案的第三人参加诉讼。2015年3月9日，本院再次公开开庭进行了审理。因原告主张的法律关系的性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，故本院依法向原告释明后，原告变更了诉讼请求。2015年6月9日，本院又公开开庭进行了审理。原告朱雪梅及委托代理人胡云，被告邓勇刚、胡在远及三被告的委托代理人冉雯霞，第三人邓希的法定代理人邓勇刚到庭参加诉讼。本案因调解扣除了审限2个月。本案现已审理终结。
原告朱雪梅诉称，三被告属母子关系，2009年县某某区开发，被告家庭属拆迁还房户，在某某镇某某小区拥有拆迁安置还房3套，其中三被告有2套。2009年10月5日，原告及被告家庭成员4人（包括三被告和邓宗云）签订协议，约定：三被告自愿将其中一套还房转让给原告，面积120平方米，每平方米作价1400元，共计房款为168000元（含1000元/平方米的购房款），原告交缴每平方米1000元购房款（限价），另外支付被告方48000元（每平方米400元），签订协议时付28000元，办完过户手续后再交付20000元。协议签订后原告向被告支付了28000元，被告胡在远向原告出具了收款凭条，后原告交清了全部房款120000元，现该房已经交付，被告未按约领取住房钥匙，也未交付房屋给原告，原告无法入住房屋，且被告要求原告再给付几万元方能交付房屋。故请求依法判决确认原告享有某某镇某某小区3号楼1单元402号房屋所有权。后原告将诉讼请求变更为请求依法判决确认原、被告签订的买卖协议无效，由被告退还原告的首付款28000元，赔偿原告的损失201495元。诉讼过程中，经本院依法释明后，原告将诉讼请求变更为请求依法判决解除原、被告双方于2009年10月5日签订的房屋转让协议，赔偿原告的损失287856元，返回购房款28000元。
被告邓勇刚、胡在远、邓小波辩称，对原告请求确认买卖协议无效和退还首付款28000元无异议。协议中约定的标的物不存在。原告主张赔偿损失的证据不足，应按2009年的房价计算原告的损失。
第三人邓国艳、邓欢、邓希述称，第三人与三被告均属还房共享人员，胡在远等私自与原告签订买卖协议损害了第三人的利益，要求确认买卖协议无效。
经审理查明，被告邓勇刚、邓小波，第三人邓国艳、邓欢系被告胡在远与邓宗云（已于2012年10月病故）之子女，第三人邓希系被告邓勇刚之子。2007年10月15日，古蔺县某某局作为甲方与映月村十三社户主邓宗云作为乙方签订《古蔺县某某建设项目征地拆迁货币还房协议》（以下简称拆迁协议），拆迁协议由被告胡在远代表户主邓宗云签名确认，其协议载明享受还房人口共7人，其中农业人口邓宗云、胡在远、邓勇刚、邓小波、邓欢、邓国艳、邓希；甲方按有关政策规定和程序对乙方实行货币还房安置；还房标准按每人30平方米，由乙方自行购房或者由甲方负责向乙方推荐限价定向商品房，价格为1000元/平方米，每人限购30平方米，还房地点为就近还房，购房款由乙方自行负责。同日，古蔺县城市开发建设指挥部办公室出具古城指办（2007）53号“关于某某村13社邓宗云户房屋拆迁还房安置意见”，意见载明还房人数、标准、购买价等与拆迁协议相同。拆迁协议上还注明：新增人口胡敏等优惠购买120平方米的商品房，按1000元/平方米，该户共330平方米；拆迁协议在2014年9月18日又注明：新增人口邓沙等各优惠30平方米，按1000元/平方米计价，合并安置该户450平方米的购房指标。2009年10月5日，邓宗云、胡在远（甲方）与朱雪梅（乙方）经人介绍在胡在远家中签订房屋转让协议，约定甲方有凤凰城拆迁安置还房一套面积约120平方米，政府出售价1000元/平方米，现以1400元/平方米的价格出售给乙方；签订协议时，给付28000元作为购房款；与国土局或开发商签订购房协议时，双方一起去交纳政府限购价1000元/平方米的购房款；还房选择房屋时，由双方一起选择，甲方得到房屋后1日内即向乙方交付房屋，房屋内的装修、水电气等均由乙方享有；得到房屋产权证书并办理过户手续后，乙方立即给付甲方剩余购房款20000元；如有违约，违约方给付守约方违约金30000元；甲方有两套安置还房，乙方如不要大的，甲方则将面积小的给乙方。该协议有朱雪梅、胡在远、邓宗云、邓小波、邓勇刚的签名，也有见证人欧富蔺、孔祥均、成国会等的签名。协议签订后，朱雪梅按约给付了被告胡在远28000元购房款。至2015年3月，邓宗云、胡在远户有拆迁安置房四套，其中有三套均位于某某镇某某小区，有一套还未选择。被告在分到房屋后，双方因房屋交付产生纠纷。另查明，在签订房屋买卖协议时，被告方未出示拆迁还房协议。2014年12月，古蔺县商品房住宅备案均价为3798.75元/平方米。
以上法律事实，有原告朱雪梅提交的证据：原告朱雪梅及三被告的身份证明、被告家庭与国土局签订的拆迁还房协议、古蔺县土地统征中心的证明材料一份、原、被告双方签订的房屋转让协议、胡在远出具给原告的收款收条一张、证人成国会、成国莲、欧富蔺的证言、古蔺县房地产监理所出具的商品房预售情况表；被告胡在远、邓勇刚、邓小波提交的证据：转让协议书、拆迁还房安置意见文件、拆迁还房协议书，结合原、被告的当庭陈述等证据在案佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按协议内容履行应尽的义务。本案中，双方于2009年10月5日签订的拆迁还房买卖协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，且被告家庭确有拆迁还房计划，也能实际履行，故该协议内容合法有效。原告在签订协议后按协议约定向被告交付了购房款28000元，现被告在得到拆迁还房后，通过法庭多次主持协商，被告拒绝履行交付房屋的合同义务，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，对原告请求解除与被告订立的买卖协议的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此，对原告请求被告返还其首付款28000元的主张，本院予以支持。对于原告主张的合同解除后所产生的损失，即现在购买相同面积的房屋所要多支付的购房款，以起诉时本地商品房均价与合同上载明价格之间的差价进行确定较为合理，即（3798.75元/平方米-1400元/平方米）×120平方米=287850元。由于原、被告签订购房协议时被告未向原告出示拆迁还房协议，且在还房地点尚不确定情况下称其今后还房在凤凰城小区，致使现在凤凰城小区无房交付，故被告具有主要过错，本院酌定其承担70%的责任。原告在签订购房协议时，未尽到注意义务，致使被告在凤凰城小区无房交付，原告也有一定的过错，本院酌定其承担30%的责任。因此，被告应赔偿原告的损失为287850元×70%=201495元。被告邓勇刚、邓小波在签订协议时明知作为户主的父母邓宗云、胡在远将属家庭户共有的拆迁还房卖与原告未提异议，并在该协议上签字表示同意，被告邓勇刚、邓小波也应与被告胡在远共同承担责任，第三人对该买卖行为未作出明确表示，不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2009年10月5日签订的房屋转让协议；
二、由被告胡在远、邓勇刚、邓小波于本判决生效后10日内返还原告朱雪梅预付的购房款28000元；
三、由被告胡在远、邓勇刚、邓小波于本判决生效后10日内赔偿原告朱雪梅因解除合同后产生的损失201495元；
四、驳回原告朱雪梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，财产保全申请费1270元，共计5570元，由原告朱雪梅负担100元，被告胡在远、邓勇刚、邓小波负担5470元（该款原告已预交，被告负担的部分在履行中直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审 判 长 杜 宇
代理审判员 何 英
人民陪审员 孙光荣
二〇一五年八月七日
书 记 员 刘 芳
附：本案适用法条
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，就应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。