北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1420号
原告（反诉被告）周xx，女。
身份证号：×××
委托代理人刘晓光，北京市国汉律师事务所律师。
委托代理人卢xx（周xx之夫）。
被告（反诉原告）周x1，男。
身份证号：×××
委托代理人颜志平，北京上泽律师事务所律师。
委托代理人陆军杰，北京上泽律师事务所律师。
原告（反诉被告）周xx与被告（反诉原告）周x1房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员庞松独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周xx及其委托代理人刘晓光、卢xx，被告（反诉原告）周x1之委托代理人颜志平、陆军杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周xx诉称，2013年1月我得知周x1正在出售其名下位于x号x层x单元x室的房屋。x公司X店（以下简称x公司）作为中介方。1月22日，x公司、我与周x1协商购买该房屋事宜，得知周x1名下该房屋原是从已经分手的前女友名下过户给周x1的。中介方因周x1只有房本而未提供当时的完税发票，在测算相关费用期间特别问到周x1上次完税情况，周x1称以不低于500万元人民币的交易价完税，按商用房计税规定，中介公司据此计算出此次该房屋各类税款购买方可按最低16万元左右交纳。因该房屋交易价双方定为790万元，这样我购买该房屋全部金额应为806万左右（不包括按周x1要求提前支付的28万元家具、家电款）。我在轻信周x1能够提供相应税票原件和基于上述税款额度的前提下和周x1签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《﹤北京市存量房屋买卖合同﹥补充协议》，约定购买该房屋，包括地下停车位，建筑面积共计X平方米，房价为790万元，卖方于3月10日前办理抵押注销手续。当日，我与周x1又签订《补充协议》一份，约定房屋室内全部家具、家电价值28万元，由我先期支付给周x1；同时又约定待该房屋过户后次日起该房屋由周x1租住，房租为每月1.9万元，租期3年。因我对商品房屋交易相关付款程序不了解，当日下午我向周x1支付78万元（含5万元定金，45万元预付款和28万元家具家电款），周x1签署收据。后因周x1一直没有提供房屋的契税等票据原件，在中介方的建议下，当时双方未进行网签。后经中介方与我调查发现，周x1在获得房产过程中与前女友以175万元过户交易，不是其声称的价值500万元（已完税），造成与我实际交易应补税款近100万元的重大交易风险，大大超出当初双方协商的交易测算的税额，同时周x1也涉嫌该房屋可能在上次交易时存在税费违规或违法行为，这将给我带来不可设想的风险和连带经济责任。在中介方见证下和协调下，我与周x1沟通，提出周x1应解决其隐瞒税费造成的补交税款问题和解除房屋抵押问题后继续交易未果。2月3日我向周x1及中介公司发出《告知书》，告知其存在隐瞒税费欺诈行为，要求应按中介提供的相关合同规定在未进行网签时只能支付定金5万元，应立即退还我的45万元预付款和28万元家具家电款。如想继续交易，周x1应解决巨额税费问题和房屋解押问题，否则追究其相关违约责任，直至解除合同。这样该房屋交易因周x1的税费问题和没有进行网签被停止。之后，周x1无视自己故意隐瞒税费事实，反而要求我承担多出的巨额全部税费。后经中介方协调及我据理力争，周x1同意承担因其所说与完税不实产生的差额，但始终没有实际解决也没有办理房屋解押手续，反而要求我继续支付房款。因存在资金被欺诈风险，特别是此时中介方也出面劝说我不要急于支付房款。鉴于周x1之前三次不诚信行为，我为保护自身权益提出按第三方专项资金监管方式，规范付款行为，进而进行网签，但周x1拒绝了该要求，反复向我要求继续付款并急迫要求越过第三方监管直接索要其余房款。2013年4月至8月间因我工作和家庭问题，我们夫妻双方不常在家，周x1在未提前明确告知我的情形下，于7月中旬将该房屋以增加近百万元的高价转卖他人，导致我无法购买此房屋。2013年1月至今，北京房价持续上涨，我无故错失购房投资机会，在已经实际支付周x178万元的情况下，无法购得该房屋，经济损失巨大。原签订的合同无法实现交易目的，附随的补充购买家具、家电的协议也无法配合主合同实现，周x1理应退还28万元家具家电款，但周x1拒不执行。我向周x1多次主张返还购房款及家具家电款并进行相应赔偿。周x1拒不配合，也不再接听我电话，因交易时周x1不提供其工作单位和在京居住地址，现人在何方，无从知晓，导致我方经济损失严重。周x1在签订合同时隐瞒真实的房屋完税情况骗取我签订合同，妄图让我承担高额税费涉嫌欺诈行为，构成违法情形；未尽到自身解押义务直接索要房款违反合同关于设立资金专用账户的约定，又构成严重违约行为；擅自毁约将房屋转卖第三人致使我丧失购买该房屋的机会，又构成“一房二卖“的行为；原本因购房附加的提前交付周x1的28万元家具、家电款又被非法占有，构成恶意非法占用他人财产行为。故请求法院判令：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议；2、周x1立即向我返还买房款50万元及家具家电款28万元及承担利息暂计4万元（按照人民银行同期贷款利息计算至周x1实际返还全部款项之日止）和合同违约及相关责任赔偿共计人民币60万元；3、周x1承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）周x1辩称，同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议。不同意周xx的第二项和第三项诉讼请求。双方签订的合同不能履行是周xx拒绝按照合同约定支付房款所致，周xx构成根本违约。周xx提出的28万元家具家电款实际上也是房款的一部分。另外，我向法庭提出反诉，请求周xx向我支付违约金158万元；周xx承担诉讼费。
周xx针对周x1的反诉辩称，周x1提出的反诉理由不成立。第一，周x1违反合同约定未能解除抵押；第二，周x1隐瞒该房屋的交易税款的真实情形，造成我的经济损失巨大，对此周x1在协商中也承认。因此，我怀疑周x1的交易诚信，故是周x1严重违约。第三，购房合同中，对于我支付房款的时间与抵押解除的时间没有先后，理应由周x1先解除抵押，解决税款后才谈得上继续履行合同。因此，不同意周x1的反诉请求。另外，周x1提出28万元家具家电款属于房款的说法也不成立，双方签订的合同与收条中已经写明28万元是家具家电款。
经审理查明，周x1原系x号x层x单元x号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人。2013年1月22日，周x1（出售方）与周xx（买受方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。《北京市存量房屋买卖合同》约定：出售人所售房屋坐落于x号x层x单元x号，建筑面积为X平方米；该房屋已设定抵押，抵押权人为X银行，抵押登记日期为2011年6月8日，出售人应于2013年3月10日前办理完成抵押注销手续；出售人和买受人通过x公司居间介绍并达成交易；买受人于签订本合同同时，直接向出售人支付定金人民币5万元；为保证双方交易安全，以下房款的支付，必须以房屋买卖合同网上签约通过，即完成权属核验为前提，买受人通过存量房交易结算资金专用存款账户划转（贷款部分按银行规定划转），买卖双方需签订《存量房交易结算资金划转协议》，买受方按照《存量房交易结算资金划转协议》约定期限及金额，将款项存入x公司按照房地产管理部门要求设立的存量房屋交易资金专用存款账户，买受方取得新的房屋所有权证书后，出售方持房屋权属登记部门开具的《转移登记办结单》到上述资金专用账户开户银行按照《存量房交易结算资金划转协议》办理资金划转手续；买受方未按照合同约定时间向出售方支付房款的，每逾期一天，买受方向出售方支付逾期应付款额的万分之五作为滞纳金，合同继续履行；买受方未按照合同约定时间向出售方支付房款超过15日，出售方有权选择解除合同，出售方因此选择解除合同的，买受方按照合同价款的20%，向出售方支付违约金，并赔偿出售方因履行合同所支付的全部直接费用，出售方退还买受方全部已付房款。补充协议约定：甲乙双方经x公司居间服务，就位于x号x层x单元x房屋的买卖事宜签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖居间服务合同》及相关附件，现就《北京市存量房屋买卖合同》未尽事宜，经甲乙双方友好协商，在居间方的见证下，签署如下补充协议；房屋成交总价为人民币790万元；乙方已支付给甲方的人民币5万元定金应视为已付房款；甲乙双方约定，除贷款以外的其他款项，在获得网签通过的通知后，乙方按下列日期支付，解押之日，支付人民币250万元；甲方自本协议签署后35个工作日内，解除抵押登记；国家规定由甲乙双方承担的税费，全部由乙方承担；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形则构成根本违约：甲方提供的该房屋出售相关文件，不真实、不完整、或无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，逾期履行本补充协议约定的义务超过30日的，拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，将该房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形时，按下列方式承担违约责任：乙方可解除合同，甲方向乙方支付房屋总价款的20%违约金，居间方收取双方的费用不予退还，乙方已支付居间方费用由甲方直接赔付，乙方因该项交易所交纳的其他费用由甲方进行赔偿，甲方退还乙方全部已支付款项；乙方若出现下列情形则构成根本违约：乙方提供的购房证明材料不完整、不真实、或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，拒不履行合同规定义务的，逾期履行本补充协议约定义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形时，按下列方式承担违约责任：甲方可解除合同，乙方向甲方支付房屋总价款的20%违约金，居间方收取双方的费用不予退还，甲方已支付居间方费用由乙方直接赔付，甲方因该项交易所缴纳的其他费用由乙方进行赔偿，甲方已收取乙方的款项扣除违约金及赔偿金后退还给乙方。合同签订当日，周xx向周x1支付了购房首付款45万元，定金5万元及家具家电款28万元。
周xx主张周x1在双方签订合同前未如实告知诉争房屋原值，导致税费大幅增加，其因此对周x1的履约诚信产生疑虑。庭审中，居间方x公司X店店长薄×出庭作证，其称周x1在签订合同时自述诉争房屋原值大约500万元，据此计算税费约为40至50万元左右，后该公司员工陪周x1去调查房屋原值，税费计算出来为100多万元，周xx无法接受，经过两个多月协商后，周x1愿意承担税费，但此时已经超过了合同约定的履行日期，双方当时协商在周xx付完250万元房款之后，周x1办理房屋解押手续，该公司居间组织双方进行磋商，双方均不愿意见对方，
周xx主张因周x1未依约办理房屋解押手续，故其未向周x1支付250万元房款。周x1主张周xx应在解押之日前支付250万元房款，即从合同签订35日内周xx应支付其250万元。
庭审中，周xx提交了其于2013年2月3日向周x1及x公司发出的《告知书》，告知周x1存在隐瞒税费的行为，要求周x1解决税费问题和房屋解押问题，之后再进行交易；如周x1解决税费和抵押问题，继续交易，如未能解决或将房屋他卖视为周x1违约，周xx有权按相关规定要求得到赔偿。周x1主张其于2013年2月25日以后才通过x公司看到此告知书。周x1主张其积极履行合同，承诺承担交易税费差额部分的全部费用，双方签订的合同不能履行是周xx拒绝按照合同约定支付房款所致，为此周x1提交了其于2013年2月25日发给周xx的《付款通知书》及快递单、2013年3月5日发给周xx与x公司的通知书及快递单，x公司于2013年3月12日、3月23日发给周xx的通知书及快递单，周x1于2013年4月17日发给周xx的告知函及x公司发给周xx的告知函和快递单，x公司于2013年5月13日发给周xx的告知函，周x1于2013年5月25日发给周xx的告知书及快递单，周x1于2013年5月29日发给周xx的快递。周x1未举证证明周xx收到了上述函件，周xx仅认可收到了2013年3月5日周x1发的通知书，并主张周x1愿意承担差额部分全部费用说明周x1在签订合同时没有提供真实的原始房价。
另查，周x1曾签署房屋出售委托告知书，承诺如实向买家披露其他涉及房屋权利的事项。2013年8月，周x1以895万元的价格将诉争房屋卖与第三人，并于当月完成过户。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋产权证、房屋买卖合同、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为，周xx与周x1签订的合同及两份补充协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。“具体到本案中，诉争房屋标的额巨大，由此产生的税费系交易成本的重要组成部分。周x1曾签署房屋出售委托告知书并承诺如实向买家披露其他涉及房屋权利的事项，但根据证人薄×出庭作证的内容，周x1在签订合同时称诉争房屋原值大约500万元，据此计算税费约为40至50万元左右，后经查证房屋原值，税费计算出来为100多万元，周xx无法接受，虽经过两个多月协商后，周x1愿意承担税费，但此时已经超过了合同约定的履行日期，该公司居间组织双方进行磋商，双方均不愿意见对方。鉴此，周x1未能如实陈述房屋原值的行为导致双方就多出来的税费承担产生分歧，周x1虽经两个多月协商后同意承担税费，但此时早已超过了合同约定的解押期限，双方此后均不愿意见对方的行为可以视为双方已经没有继续履行合同的意愿。同时，薄×虽称双方当时协商在周xx付完250万元房款之后，周x1办理房屋解押手续，但合同中约定内容为“解押之日，支付人民币250万元“，此处约定不明，以致双方产生不同意见，且周xx此时已因税费问题就周x1的履约诚信产生疑虑，而周x1经两个多月协商后同意承担税费后的时间早已超过了合同约定的解押期限。在此情况下，双方未能就合同的进一步履行达成一致意见，且周x1已于2013年8月将诉争房屋以高于双方交易额105万元的价格卖与第三人并过户，故双方签订的上述合同已无法履行，现双方亦同意解除上述合同，故上述合同应予解除，周x1应向周xx返还购房款50万元及家具家电款28万元。
如前所述，诉争房屋标的额巨大，由此产生的税费系交易成本的重要组成部分。该房屋的买卖属于日常生活中的重大交易行为，周xx作为买受人在核实房屋原值的过程中应尽到足够的审慎义务，不应仅凭周x1口头陈述就草率签订买卖合同，而周x1作为出卖人亦应如实披露房屋原值，鉴此，本院认定双方在合同签订的过程中均有过错，故本院对周xx要求周x1支付利息并赔偿60万元及周x1要求周xx支付违约金158万元的诉讼请求均不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除周xx与周x1签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议；
二、周x1于本判决生效后七日内向周xx返还七十八万元；
三、驳回周xx的其他诉讼请求；
四、驳回周x1的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八千七百九十元（周xx已预交），由周xx负担三千九百六十二元；由周x1负担四千八百二十八元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费九千五百一十元，由周x1负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 庞 松
二〇一四年三月二十七日
书记员 董琳雪