福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第8448号
原告曾炳辉，男，1958年11月20日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告王喜萍，女，1963年11月25日出生，汉族，住厦门市思明区。
共同委托代理人郭宏清、郭如意，北京大成（厦门）律师事务所律师、实习律师。
被告蒋清木，男，1969年1月15日出生，汉族，住厦门市翔安区。
委托代理人叶仲荣、熊也，福建重宇合众律师事务所律师、实习律师。
被告刘以轩，男，1989年1月12日出生，汉族，住厦门市翔安区。
委托代理人蒋志勇，福建群翔律师事务所律师。
原告曾炳辉、王喜萍与被告蒋清木、刘以轩确认合同效力纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理后，由审判员彭朝辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人郭宏清，被告蒋清木委托代理人叶仲荣、熊也，被告刘以轩委托代理人蒋志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾炳辉、王喜萍诉称，两原告系夫妻关系。2008年6月，其以位于厦门市思明区禾祥东路19号209室的房屋作为抵押，向银行申请贷款。2008年7月4日，银行发放贷款250000元，同日该笔贷款转入被告蒋清木账户，两原告对此并不知情。2010年8月，两原告无力偿还银行贷款，遂向被告蒋清木借款，其隐瞒了250000元贷款已转入其账户的事实，同意借款275000元，但要求两原告提供讼争房屋作为担保。后两原告前往鹭江公证处签署了《公证委托书》，委托事项包括被告蒋清木代为清偿银行贷款、取得讼争房屋产权证及代为出售讼争房屋。同时，还要求两原告向被告蒋清木出具了金额为410000元的借条（含案外人陈美丽欠其的100000元债务），并签署了大量空白文书。2012年3月31日，被告蒋清木利用两原告书写的空白文书与被告刘以轩制作了虚假的《房产买卖协议》，并持《公证委托书》与被告刘以轩签订了《存量房买卖合同》约定将讼争房屋以650000元的价格出售给被告刘以轩。2012年4月10日，讼争房屋过户至被告刘以轩名下，后两被告又利用两原告签署的空白文书，制作了虚假的《房屋租赁合同》及房款收条。直至2013年10月，被告蒋清木才将讼争房屋出售情况告知两原告。被告蒋清木要求两原告签署《公证委托书》并交付讼争房屋产权证，系为了将讼争房屋作为债务的担保，被告蒋清木并无出售讼争房屋的权利，后被告蒋清木又将讼争房屋卖与被告刘以轩，损害了两原告的合法利益。故请求判令：1、被告蒋清木代原告曾炳辉、王喜萍与被告刘以轩签订的《存量房买卖合同》无效；2、两被告承担本案的全部诉讼费用。
被告蒋清木辩称，一、其从来没有要求两原告提供涉案房产作为担保，原告也没有签署过任何空白文书。其是在原告曾炳辉已与被告刘以轩签订《房产买卖协议》的情况下，应两原告的要求以共同公证代理人的身份与被告刘以轩签订《存量房买卖合同》及办理过户登记手续。涉案房产的转让对象、出售价格、房款支付方式、交付时间等主要条款均由原告曾炳辉自行决定，原告曾炳辉也已与被告刘以轩就购房款进行结算，并返租涉案房产。两原告主张其擅自转让涉案房产、恶意串通缺乏事实和法律依据。二、关于原、被告之间债权债务关系的描述和客观事实严重不符，其向原告转账的250000元是用于偿还之前的借款。故应驳回原告的诉请。
被告刘以轩辩称，其取得案涉房屋所有权，有与曾炳辉本人签订的《房产买卖协议》、与两原告共同公证授权代理人蒋清木签订的《存量房买卖合同》、通过农行转账付款的凭证及曾炳辉本人出具的收款收据等证据为证，且房屋成交价650000元高于2012年4月17日委托评估公司评估的价值551400元。其合法取得案涉房屋所有权。两原告所述的债务是否真实均与其无关，两原告作为成年且具有民事行为能力的人，理应对自身所为的民事行为负责，不能待房屋涨价后再编造理由意图要回房屋。故两原告的诉请应予驳回。
经审理查明，原告曾炳辉系厦门市思明区禾祥东路19号209室的原产权人。2008年7月4日，原告曾炳辉卡号为6228480070084736514的农业银行卡贷款转入250000元。同日，转支250000元至被告蒋清木卡号为9559980071108021016的银行卡内。
2010年8月10日，原告曾炳辉、王喜萍出具借条一张，内容为：“兹有曾炳辉（身份证号码：350203195811202013）、王喜萍（身份证号码：35020319631125302X）因资金周转困难，向蒋清木（身份证号码：350221196901151077）借款人民币（大写）肆拾壹万零仟零佰零拾零元整，（小写￥410000.00元），借款利率为2%／月，借款期限壹个月，每逾期一日，应按上述所借款项总额的0.05%向蒋清木支付违约金；借款人中的任意一个人均对以上所借款项负有连带偿还保证责任。”同日，原告曾炳辉、王喜萍经厦门市鹭江公证处公证，共同委托被告蒋清木就登记于原告曾炳辉名下位于厦门市禾祥东路19号209室房产办理出售的相关事宜，具体代理权限及范围包括：代为清偿房产抵押贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续，代为办理该房产出售手续等。该委托有效期限：自即日起至上述所有委托事项办理完毕时止。次日，被告蒋清木通过账号为9559980071108021016银行卡转账275000元至原告曾炳辉卡号为6228480070084736514的银行卡内。
2012年3月31日，原告曾炳辉与被告刘以轩签订了一份《房产买卖协议》约定，原告曾炳辉同意将座落于厦门市开元区禾祥东路19号209室的房产出售给被告刘以轩，建筑面积为61.31平方米；被告刘以轩所出售的房产已充分了解，愿意购买讼争房产；房产成交价为650000元整；本协议签订之日，被告刘以轩应支付给原告曾炳辉房定金100000元；被告刘以轩于2012年4月2日前向原告曾炳辉支付550000元；原告曾炳辉应于收到全房款日将房产交付给被告刘以轩使用。该合同一式三份（被告蒋清木在本案中提交的《房产买卖协议》骑缝处有案外人陈美丽签名）。同日，被告蒋清木代原告曾炳辉与被告刘以轩签订了一份编号为00051876的《存量房买卖合同》，该合同约定原告曾炳辉的房产座落于开元区禾祥东路19号209室，建筑面积61.31平方米，详见厦地房证第00109640号《房屋所有权证》；房产成交价为650000元，被告刘以轩应向原告曾炳辉支付的定金为100000元，剩余房款一次性付款，于2012年4月2日前支付购房款550000元；原告曾炳辉在被告刘以轩支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内，将上述房产正式交付给买方等等。
2012年3月31日和2012年4月1日，被告刘以轩通过卡号为6228480070250788414的银行卡分两次转账100000元和550000元至被告蒋清木卡号6228450070001097814的银行卡。同日，原告曾炳辉出具二份收据，确认收到刘以轩购买位于厦门市禾祥东路19号209室房产售房定金100000元和余款550000元。
2012年4月10日，被告刘以轩取得座落于厦门市思明区禾祥东路19号209室房产的土地房屋权证。
2012年4月15日，被告刘以轩与原告曾炳辉签订了一份《房屋租赁合同》约定，被告刘以轩将座落于厦门市思明区禾祥东路19号209室，建筑面积61.31平方米的房屋出租给原告曾炳辉使用；租赁期限从2012年4月15日起至2013年4月14日，每月租金2000元，原告曾炳辉交付2000元作为押金等等。
2013年12月30日，被告刘以轩因与原告曾炳辉、王喜萍房屋租赁纠纷诉至本院。本院作出（2014）思民初字第1205号民事判决书，判决原告曾炳辉、王喜萍应将厦门市思明区禾祥东路19号209室房产腾空并交给被告刘以轩，并支付房屋使用费及违约金2000元。该民事判决书尚未发生法律效力。
另查明，原告曾炳辉与原告王喜萍系夫妻关系。
在本案审理过程中，根据原告曾炳辉、王喜萍的申请，本院作出（2014）思民保字第325号民事裁定书，裁定如下：“一、查封、冻结被申请人刘以轩名下位于厦门市思明区禾祥东路19号209室的房产；二、冻结申请人曾炳辉、王喜萍提供的担保物即案外人王喜真名下位于厦门市思明区文屏路157号601室的房产。”该财产保全费为3770元，已由原告曾炳辉、王喜萍负担。
上述事实，有原告提供交易明细、借条、公证书、《存量房买卖合同》、《房产买卖协议》两份、《房屋租赁合同》、收据两张，被告蒋清木提供的公证书、《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》、收据，被告刘以轩提交的《房产买卖协议》、公证书、《存量房买卖合同》、农业银行银行卡取款业务回单、收据、厦国土房证第00912127号土地房屋权证、《房屋租赁合同》、（2014）思民初字第1205号民事判决书，民事裁定书、财产保全告知书及各方当事人庭审陈述等为证，本院予以确认。
审理中，经本院主持调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，本案的争议焦点在于：
1、两原告主张被告蒋清木以合法形式掩盖非法目的是否成立？
原告曾炳辉、王喜萍主张，与被告蒋清木存在借贷关系，出具公证委托书是为了将讼争房屋作为抵押，为债务提供担保，也是借款人惯用做法，双方成立抵押合同关系，不存在委托出售讼争房产的代理关系。提供录音证据拟证明，办理公证委托是为了实现若两原告不还款，被告蒋清木可直接将房屋出售的非法目的，该行为是法律所禁止的设立抵押权时约定到期不偿还债务抵押权人可直接处分抵押物的情形。公证程序不能确认委托书的合法性。因此，公证委托书属于以合法形式掩盖非法目的的行为，应认定无效。两原告与被告蒋清木不成立委托出售房产的代理关系。此外，还提供案外人陈美丽出具的借条几点说明，拟证明讼争房产因案外人陈美丽对被告蒋清木债务担保而被出售。
被告蒋清木抗辩，对于录音证据属于私自录制的，违反法律禁止性规定，三性不予认可；案外人陈美丽出具的借条真实性无法确认且与本案无关，几点说明属于证人证言，证人未出庭接受质证，且签字存在差异，三性均不予认可。其从未要求两原告抵押房产作为借款的担保，更不存在不还款就卖房的情形。本案不适用留押条款。法律并不禁止债权人作为债务人的代理人，其具有代理权限非擅自处分，故其代理两原告处分房产存在合法性、合理性。
被告刘以轩认为，录音证据真实性无法确认，且与本案无关，案外人陈美丽亦未到庭，借条无原件，且涉案房产已于2012年4月出售，借条出具时间却在2013年；“说明”真实性无法确认且与本案无关。两原告主张公证书是债务担保不能成立，主张存在抵押关系也无证据证明。
本院分析认为，两原告提交对话录音虽系私自录制，但未侵害他人合法权益或者以违反法律禁止性规定的方法取得，对于该组证据的真实性，本院予以确认。在与原告曾炳辉、王喜萍对话录音中，被告蒋清木陈述：“09年你借钱到现在，我到去年还是前年才把你的房子卖掉，如果是别人早把房子卖了……我做这行是走法律手段，不是随便放的，都是有借条，包括公证什么的都要签……要你签一个公证什么的做好好的，预防到时你不还我，我好走法律手段……你没还钱我当然要把房子卖掉……房子卖了有剩下钱我会还你……你借钱不还，我告你，如果到时候你把房子转移掉，我要怎么办……”，由此可以表明：原告曾炳辉向被告蒋清木借款，被告蒋清木为保障债权的实现，要求两原告签署公证委托书，当两原告未还款时，将讼争房产出售抵债。该行为表面上体现为委托被告蒋清木出售房产，但事实上是以讼争房产的处分权作为担保，即实质上系两原告到期不履行债务的，被告蒋清木有权直接处分（出售）房产，该房产在办理全权授权委托书之下已如同受托人所有，两原告实际上已丧失了对讼争房产所有权的控制。该行为已违反了物权法、担保法中关于禁止流质条款的规定。被告蒋清木以表面上合法公证委托的形式，掩盖设定流质条款的非法目的，构成合同法规定的合同无效情形之一，该委托书依法应认定为无效。被告蒋清木、刘以轩的抗辩意见，与在案事实不符，本院不予采纳。此外，因陈美丽属证人，未出庭作证，其出具的借条及说明，不具证明力，不予采信。
2、被告刘以轩是否属于善意取得？
两原告主张，其直至2013年10月才知悉讼争房产被出售的事宜。此前，其不可能与被告刘以轩签订房产买卖协议、租赁合同，更不可能出具购房款收条。被告刘以轩提供的证据是伪造的、陈述也是虚假的，两被告各自提供的房产买卖协议被告刘以轩签名笔迹及住所不一致，被告蒋清木提供的骑缝处有案外人陈美丽签名。两被告还是亲属关系，可见被告刘以轩对被告蒋清木不具代理权知情，且与其恶意串通。
被告蒋清木认为，涉案房产的交易对象、交易价格等均由原告曾炳辉自行决定，其在取得公证授权的情况下应两原告的要求与被告刘以轩签订《存量房买卖合同》，且购房款已进行结算，交易行为合法有效，根本就不存在恶意串通的情形。
被告刘以轩认为，其取得讼争房产是合法的，房产买卖协议有原告曾炳辉、其本人和中介方签名，不应仅以骑缝有案外人陈美丽签名就认定无效。其转账支付购房款有银行回单、原告曾炳辉出具的收据为证。原告认为低价转让但未提供证据佐证，相反其出具的评估报告可证明成交价是合理的。
本院分析认为，首先，《房产买卖协议》对讼争房产座落、面积、出售价款、支付方式等作了明确的约定，且有原告曾炳辉、被告刘以轩及中介签字，内容合法。被告刘以轩亦依约支付了购房款，有相应的银行转账回单、收据等证实。两原告仅以两份《房产买卖协议》存在个别差异，《房产买卖协议》、购房款收据是被告蒋清木利用其签署空白文书制作的而否定其效力，于法无据，本院不予采纳。况且，原告作为具有完全民事行为能力人，应当知晓签署空白文书的法律后果。其次，原告曾炳辉、王喜萍向被告蒋清木出具了讼争委托书，虽然出具该委托书系原告向被告借款而作出的担保行为，因违反法律规定而无效，但该授权行为也经公证，除非该委托授权之外的任意第三人知悉该内情，否则任意第三人完全有理由相信被告蒋清木具有代理出售讼争房产事宜的权限，该第三人之权益应受到保护，因此相对于该第三人而论，授权委托仍具有法律效力。两原告主张两被告存在亲属关系，有恶意串通行为，交易价格过低等，但未提供相应证据证明，对于该主张本院不予采纳。相反，被告刘以轩提交评估报告表明，讼争房产成交价与当时房屋价值相当。综上，原告并未举证证明购房人即被告刘以轩知悉委托人与授权人内部具体情形，更未证实被告刘以轩系恶意购买讼争房产。被告刘以轩受让讼争房产价格合理、无恶意串通行为、且已变更登记，依法构成善意取得。故被告蒋清木代理两原告与被告刘以轩签订的《存量房买卖合同》依法成立并生效。
综上，本院认为，合法有效之合同具有拘束力，双方当事人均应遵守约定，依诚实信用原则履行各自之权利义务。被告蒋清木代两原告与被告刘以轩签订的《存量房买卖合同》合法有效，且被告刘以轩支付了相应的对价，并办理了过户手续已取得讼争房产的所有权。现两原告要求确认前述的《存量房买卖合同》无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告因被告蒋清木行为而致权益受损，不属本案审理范围，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告曾炳辉、王喜萍的诉讼请求。
本案案件受理费5150元，由原告曾炳辉、王喜萍负担。款项应于本判决生效之日七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 彭朝辉
二〇一四年八月二十八日
代书记员 陈 玲
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。