广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1505号
原告尹耀新，男，汉族，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人王晓刚，广东致善律师事务所律师。
被告张丹，女，汉族。住址广东省深圳市福田区。
委托代理人宋思宇，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
被告杨昆惠，女，汉族，住址武汉市汉江区,系被告张丹母亲。
委托代理人柳辰，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人吴军强。
委托代理人张碧莲，女，汉族，住址广东省深圳市罗湖区,公司员工。
上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月3日受理后，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司作为第三人参加诉讼。被告杨昆惠在法定期限内提起管辖权异议申请，本院裁定驳回，被告杨昆惠不服，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民辖终525号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法由代理审判员苟瑜、人民陪审员彭风、人民陪审员杨江河组成合议庭，适用普通程序于2016年6月3日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人王晓刚，被告张丹的委托代理人宋思宇，被告杨昆惠的委托代理人柳辰以及第三人的委托代理人张碧莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月1日，原告通过Q房网（深圳市世华地产投资顾问有限公司）城中雅苑店与被告杨昆惠（受被告张丹的委托，以被告张丹代理人的身份）签订了编号为NO8136035的《房地产买卖合同》，当时被告杨昆惠是携带被告张丹身份证原件、户口本原件、涉案房产证原件前往中介公司，以被告张丹委托人的身份签订售房合同的。该合同约定：卖方同意以470万元的价格向买方出售位于深圳市福田区民田路的中海华庭华景轩1座1层B单位房产，建筑面积88.64平方米，房地产证号3000092368。该合同对买卖双方的权利义务做了明确的约定。被告杨昆惠虽以被告张丹母亲的特殊身份作为代理人代为签订房产买卖合同，但没有见到被告张丹的公证委托书，所以为保证合同的顺利履行，双方还在合同中特别约定：1、张丹全权委托杨昆惠代理出售该物业的全部事宜，2、杨昆惠清楚明白以上所有内容，如有违约行为，愿承担一切法律责任，3、卖方以该物业本体固定家私一同转让给买方。
合同签订当日，原告通过被告杨昆惠向被告张丹支付定金十万元。其中原告当场通过被告杨昆惠向被告张丹支付现金人民币贰万元，被告杨昆惠出具了收条。当时被告杨昆惠自觉年龄大，携带现款不安全，故中介工作人员卫伟先生特意陪同被告杨昆惠在中介公司附近的农业银行ATM机上，将此贰万元定金直接存入被告张丹的银行卡中（账户名：张丹账号：6228490128000078672开户行：中国农业银行深圳分行上步支行），另外叁万元定金由原告当晚通过网银直接存入被告张丹的上述账户，故当日直接向被告张丹和被告杨昆惠支付定金伍万元；同时原告还通过中介托管支付定金人民币伍万元，原因是被告杨昆惠虽然口头明确表示受被告张丹的委托来办理售房手续，承诺随后被告张丹会将公证授权文书寄送过来，即可办理过户手续。但中介公司为稳妥起见，要求原告尹耀新将另外伍万元定金暂时托管在中介机构处，待公证委托书到达后，中介即直接将伍万元转入被告张丹的上述账户，被告杨昆惠同意并代被告张丹签收了该笔暂存于中介机构的伍万元定金款。
三方还同时约定：考虑到被告杨昆惠年事已高，不用再为此来回奔波，被告杨昆惠同意将涉案房产的产权证交中介公司保管。被告张丹的公证授权文书应在签约后一周内办妥并寄至指定地点交给中介机构。当中介机构取得公证授权书后，立即通知买方，买方应当按照合同第三条第一款之约定向被告杨昆惠指定的被告张丹账户继续支付定金人民币壹拾伍万元（包括中介转入被告张丹账户的伍万元托管定金），此后仅需被告杨昆惠来一趟即可，也就是双方按合同履行递件付款手续。
在此之后，原告一直通过中介公司工作人员与被告杨昆惠联系，同时原告自己也曾向被告杨昆惠发短信追问公证委托书寄送的时间问题，被告杨昆惠回复“不知道”。这种情况一直持续到2015年4月9日，中介工作人员卫伟再次通过短信向被告杨昆惠追问委托书事宜时。被告杨昆惠仍回复“不知道”。至此，虽然原告怀疑被告可能会因为深圳房价暴涨，有违约的可能性，但仍然心存遵守诚信乃做人之根本的原则，但为预防万一，原告还是准备按照合同约定在2015年4月10日将合同约定的另外10万元定金转账至被告张丹的前述账户，以表示自己强烈的购房愿望及遵守合同约定的意愿。因需要同时将中介公司代管的伍万元一同转账，所以经与中介公司商量，中介公司认为被告张丹的公证委托手续迟迟未寄到，被告杨昆惠又一直以“不知道”、“没有委托手续，什么也办不了”为由不予配合，所以为避免更大的资金损失，建议不要再转账。
在此过程中虽然中介公司卫伟数次与被告杨昆惠沟通，但是被告杨昆惠一直以被告张丹委托公证办理不下来为由，表示无法履行合同。至2015年4月29日，被告张丹的父亲张政修先生通过快递方式书面通知中介公司“卫伟先生：很抱歉，我女儿说目前委托手续办不下来，请你将房产证退回，她将伍万元返还。”4月30日，原告本人短信询问，被告杨昆惠以没有女儿的委托书为由回复“没有女儿的委托手续，无法做任何承诺”。至此，原告仍然怀疑被告杨昆惠所谓的“不知道”、“委托手续办不下来”等诸多托词，其根本原因应该是房价暴涨，所以被告张丹、被告杨昆惠都不愿意再按原约定价格履行合同了。2015年6月3日，距离合同规定涉案房产全款资金监督日还有12天（房款监管日是6月15日）时，Q房网中介工作人员按其内部程序向被告张丹、被告杨昆惠的身份证地址同时发出书面履约催告涵并电话告知被告杨昆惠，督促二被告继续履行合同，此后被告杨昆惠明确回复“被告张丹决定不卖了”，原告此时确认被告为恶意毁约。
原告为了购买涉案房产，将原有的自住房出售（已于2015年6月12日按约递件过户）并多次借款凑足了双方约定的房款。但没有想到被告张丹看到房价暴涨而毁约，甚至连被告杨昆惠也以此为由，拒绝协助履行合同。因被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，而这种损失是无法用具体的数额来衡量的，所以原告现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令被告张丹和被告杨昆惠共同连带承担因违约给原告尹耀新造成的经济损失，为了保证原告尹耀新的合法权益得到最大限度的保护，恳请法院依法判决：1、被告张丹承担继续履行《房地产买卖合同》约定的义务，将涉案房产售卖给原告，原告向被告张丹支付购房款450万元（因被告张丹与被告杨昆惠违约，故应双倍返还定金20万元）；2、被告张丹和被告杨昆惠共同承担因违约给原告造成的各项损失，包括律师费、担保费、交通费等共计人民币25万元。上两项合计人民币475万元；3、本案诉讼费由张丹和杨昆惠共同承担。后原告变更诉讼请求，要求法院依法判决：1、依法解除原、被告双方于2015年4月1日签订的《房地产买卖合同》；2、两被告共同赔偿原告违约金94万元；3、两被告共同赔偿原告直接经济损失103.16万。
被告张丹口头答辩称，1、被告杨昆惠并非张丹代理人，不得以张丹的名义对外签订合同，更不得处置张丹的房产，张丹并没有与原告订立房屋买卖合同的意思表示，涉案合同未成立，该合同对张丹没有约束力。2、原告与中介是在明知被告杨昆惠没有张丹授权的情况下诱使杨女士订立合同，且订立合同的全程也没有通过电话等方式联系张丹本人进行确认，致使张丹在完全不知情的情况下，通过杨女士以代理人身份签订合同，因此原告与中介并非善意相对方，无权要求赔偿，更不得基于一个未成立的合同而主张使用合同违约金条款要求被告支付违约金。
被告杨昆惠口头答辩称，其于2015年初多次收到第三人房屋中介的电话询问是否卖房，被告回复中介称其名下并无房产，其女儿有一套在中海华庭的房产，而后第三人多次联系被告希望被告出售该房产，被告明确回复并无女儿的授权，无法出售，但被告考虑到该房产女儿并不居住，且女儿长期居住于国外，因此被告当时考虑出售的价格如果合适，再问张丹有无出售意向。而后第三人于2015年4月1日联系被告，告知被告现有买家愿意购买该房产，希望与被告沟通，并要求被告携带相关的证明文件，被告前往中介处后，经中介反复沟通，因被告年事已高，在并不了解具体出售的情况下，以被告张丹代理人的名义，与原告签订房屋买卖合同，但在签订时被告多次强调，其并没有女儿的授权，中介第三人及原告告知被告授权可以之后再补，双方可以先签一份合同，等授权签署后再签订正式的房屋买卖合同，签订合同后被告联系张丹，告知张丹双方沟通情况，而后张丹明确拒绝出售该房产，并训斥被告为何在事先无沟通的情况下即签订此份合同以及出售此房产。2015年4月29日被告遂将张丹拒绝出售的意思转达给原告，并告知双方约定的授权无法达成。被告认为第三人系专业的房屋中介，应当知悉被告在无授权的情况下无法出售房产以及签订合同，但第三人作为原告的受托出售房产中介，在误导被告具体签订合同的法律后果的情况下，签订此份合同，存在重大过错。关于原告主张的违约金及损失，由于张丹拒绝追认授权合同，该合同未成立。在此情况下，上述主张均不成立，同时原告在2015年4月29日已知悉被告拒绝追认的事实，在原告仅向被告支付5万元的情况下，其在2015年4月1日至4月29日期间并未产生损失。
第三人答辩称，1、本案为房屋买卖合同纠纷，第三人与原、被告关系属于居间合同关系，第三人不是本案适格当事人。2、原告与被告杨昆惠及被告张丹的父亲共同签署涉案买卖合同，签署合同时，被告杨昆惠持有被告张丹的身份证、户口本及房产证原件，并表示受被告张丹委托代为签署合同，双方商议由被告杨昆惠在一周左右补交被告张丹的公证授权委托书，并在备注条款中约定该委托事宜。签订合同当天，买方共支付定金10万元，其中2万元现金由被告杨昆惠代收并存入被告张丹账户，3万由原告转至被告张丹账户，另外5万元由原告支付至第三人处，现第三人仍依据合同约定监管该5万元，此款项可依据法院判决处理。3、第三人就原告与被告之间的房屋买卖事宜，提供了信息、服务并促成双方签订了《房地产买卖合同》，履行了居间方的主要义务，如法院判决继续履行，第三人愿意配合办理所有相关手续，第三人可依法主张居间报酬。
经审理查明，涉案房产位于深圳市福田区中海华庭华景轩1栋1层B单位，建筑面积88.64平方米，房地产证号码为3000092368，产权登记人为被告张丹。
2015年4月1日，原告（买方）与被告张丹（卖方）的代理人被告杨昆惠签订《房地产买卖合同》，约定：1、卖方张丹将涉案房产以470万元的价格转让给买方，买方应在签署本合同时向卖方支付支付定金5万元，买方在签署本合同之日起十日（含当日）内再向卖方支付定金15万元。本条所约定的定金交由有关银行或买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。2、第二部分房款为450万元，卖方需在签署本合同之日起75日内（含当日）内全部付清。买卖双方须于该期限届满日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续，且递件回执由买卖双方指定的第三方或担保公司代为托管。3、涉案房产没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同当日内将房地产证原件交予买卖双方指定的第三方处。4、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。5、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。6、备注条款约定：经双方友好协商约定以下条款：张丹全权委托杨昆惠代理出售该物业的全部事宜；杨昆惠清楚明白以上所有内容，如有违约行为，愿承担一切法律责任；卖方以该物业本体固定家私一同转让给买方。合同落款处注明“杨昆惠代张丹签署”。
当日，原告向被告杨昆惠现金支付定金2万元，被告杨昆惠代张丹签署收款收据，其后，第三人员工卫伟带被告杨昆惠到购物公园中国农业银行当场存入被告张丹的银行账户3万元，除此之外，原告2015年3月31日向第三人支付5万元保证金，第三人于2015年4月1日出具收据，载明“认购涉案房产之保证金”，原告及第三人均主张该5万元性质为原告支付涉案房产的部分定金，并提交被告杨昆惠代被告张丹出具的《业主收据及托管单》予以证明，载明“兹收到买方通过居间方转交纳涉案房产定金5万元，因该物业之房地产证未收到公证书，故本人同意将该定金交由居间方保管，待本人将房地产证原件交给居间方后，再收回以上定金”。被告杨昆惠否认该托管单的真实性，主张从未签过此份文件，只收到原告支付的定金2万元，原告提交的5万元保证金不能视为支付的定金。
原告及第三人均主张，签订合同时被告杨昆惠夫妻俩确实没有被告张丹的授权委托书，但有携带本人身份证、户口本、张丹身份证、户口本及涉案房产原件，开价470万元，少一分也不卖，原告提出要跟被告张丹通电话，被被告杨昆惠以张丹在国外，现在是休息时间为由拒绝。
原告主张，合同签订后，被告杨昆惠一直未提供被告张丹的授权委托书，第三人中介卫伟多次与杨昆惠手机短信联系，要求其继续履行合同。2015年4月29日，被告张丹的父亲张政修给第三人中介人员卫伟写信，信中载明：“很抱歉，我女儿说目前委托手续办不下来，请你将房产证退回，她将五万元返还”。被告杨昆惠2015年4月30日短信回复称“没有女儿的委托书，不能向您承诺什么，如果您买别的房子，我们可以收回房产证，退您五万元”。
2015年6月3日，原告通过第三人向被告张丹发出《履约催告函》，要求张丹于2015年6月10日前办理公证委托并给到其母亲手中的手续，以便原告后续做资金监管，执行合同，否则视为被告张丹单方面违约，因此引致的法律后果由张丹自行承担。未果，原告遂诉至本院。庭审过程中，两被告否认收到催告函。
另查，两被告系母女关系。
以上事实，有《房地产买卖合同》、房产证、收款收据、银行回单、业主收据及托管单、保证金收据、顺丰速运快递单、张政修信件、履约催告函、短信截图、银行卡复印件、二手房买卖合同及房产证及庭审笔录予以证明。
本院认为，关于合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，原告、第三人在签订房地产买卖合同时明确知道被告杨昆惠无被告张丹的书面授权，现场也未及时与被告张丹通电话或通过其他有效方式进行确认，事后被告张丹对房地产买卖合同不予追认，且明确表示不愿出售涉案房产，故被告杨昆惠处分涉案房产的行为属于无权处分，不能对抗真权利人即被告张丹。原告是基于被告杨昆惠提交的房产证、户口本、身份证及银行卡原件等信赖被告杨昆惠签订合同后能取得被告张丹的追认，不属于有理由相信行为人有代理权而构成表见代理的情形，故原告主张被告杨昆惠的行为构成表见代理，理由不成立，本院不予支持。被告杨昆惠在代被告张丹签署《房地产买卖合同》时对涉案房产没有所有权或处分权，并不影响合同的效力，只是该处分行为对真权利人是否发生效力，如真权利人追认该处分行为，则处分行为效力及于真权利人，否则，效力不及于真权利人，故原告与被告杨昆惠签署的《房地产买卖合同》有效，但对被告张丹不发生效力，应由被告杨昆惠承担合同约定的责任。
关于合同的解除及违约责任。原告已经按照合同约定支付定金，因被告原因无法继续履行合同，原告有权解除合同，由于原告无证据证明原告在起诉前曾通知被告解除合同，故解除时间为原告变更诉讼请求通知书送达至被告杨昆惠之日即2016年4月13日。综合合同签订后房产交易价格大幅上涨、原告为筹集房款而出售自有房屋等因素，原告要求被告按照转让成交价的20%支付违约金94万元（470×20%），符合合同约定，本院予以支持。根据前述认定的事实，应由被告杨昆惠承担相应的违约责任，原告主张两被告承担连带责任，于法无据，本院不予支持。原告未在本案中要求返还已支付的定金，根据“不告不理”原则，本院暂不予处理，原告可另循途径解决。
关于经济损失。原告主张如现在另行购买同位置同等条件的房屋至少需要多支付100多万元，要求被告赔偿购买房屋的直接经济损失。本院认为，原告提交的房屋买卖合同及房产证系复印件，不能有效证明房屋实际交易价格，应承担举证不能的法律后果，鉴于违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的性质，前述判定的违约金已经能够填补原告的损失，故原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告尹耀新与被告杨昆惠于2015年4月1日签订的《房地产买卖合同》，该合同于2016年4月13日解除；
二、被告杨昆惠应于本判决生效之日起十日内向原告尹耀新支付违约金94万元；
三、驳回原告尹耀新的其他诉讼请求。
如果被告杨昆惠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费44800元（已由原告预交），按规定收取22544.4元，由原告负担9344.4元，被告杨昆惠负担13200元；保全费5000元（已由原告预交），由被告杨昆惠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 苟 瑜
人民陪审员 彭 风
人民陪审员 杨 江 河
二〇一六年八月三日
书 记 员 麦嘉杰（代）