沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）皇民二初字第1102号
原告邢凤杰
委托代理人邢仲国
被告辽宁东方船舶海洋渔业有限公司
法定代表人赵文成
被告北京华联综合超市股份有限公司沈阳分公司
负责人赵国清
被告沈阳世纪信达商业管理有限公司
法定代表人庄柏峰
委托代理人张红雷
委托代理人杨文彦
被告沈阳北行农贸有限责任公司
法定代表人赵文成
原告邢凤杰诉被告辽宁东方船舶海洋渔业有限公司（以下简称辽宁东方船舶渔业公司）、被告北京华联综合超市股份有限公司沈阳分公司（以下简称北京华联沈阳分公司）、被告沈阳世纪信达商业管理有限公司（以下简称沈阳世纪信达有限公司）、被告沈阳北行农贸有限责任公司（以下简称沈阳北行农贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月16日受理后，依法由审判员曹立刚担任审判长，与代理审判员历贺、人民陪审员刘红组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢凤杰委托代理人邢仲国，被告沈阳世纪信达有限公司的委托代理人张红雷、杨文彦均到庭参加诉讼。被告沈阳北行农贸公司、北京华联沈阳分公司、辽宁东方船舶渔业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邢凤杰诉称，要求被告履行合同由原告继续使用地下档口，或无法继续正常履行合同退还档口使用费及赔偿损失174096元，诉讼费被告承担。
被告沈阳世纪信达有限公司辩称，我公司不同意作被告参加诉讼，也不同意作为第三人，且本案与我公司没有关系。我公司只是地下一层的购买者，是通过司法程序购买的，我们是合法购买者，原告与辽宁东方船舶渔业公司、沈阳北行农贸公司的租赁情况我公司不了解，至于发证等我公司也不知情，现事实情况无法查清，我公司认为应当中止审理。无论是购买还是租赁都没有合同，我公司是从东方资产购买的，不了解情况，真实性无法确认，原告无法证明存在真实的租赁关系，即使存在租赁关系也是不定期租赁，在我公司购买前原告已经不经营了，租赁关系解除，根据合同相对性原则，原告应向合同相对方主张权利。农贸市场是沈阳李氏房地产开发公司开发的，辽宁东方船舶渔业公司从李氏买了地下一层及地上一部分，购买后将档口卖给了业主，业主是向银行贷款购买的，辽宁东方船舶渔业公司拿地上一层的面积抵押给了建行皇姑支行，后由于商户不还款，建行到皇姑法院起诉，共有119份判决，2004年判决生效后，东方资产申请执行，要拍卖地下一层及地上一部分，法院发布拍卖公告，发了3次公告流拍，后2006年11月15日法院下裁定直接将地下一层及地上一层裁给了债权人东方资产，我方是从东方资产大连办事处手中购买的。建行把生效判决转给了信达资产公司沈阳分公司，信达公司转给了东方资产大连办事处，2008年我方购买的地下一层全部的所有权，地上部分是我公司与别人共有的。我方购买是善意，并支付了相应对价等注意义务，从我方购买到交付一直没有人，我方是善意第三人，应该受到法律保护。我公司没有看到原告与所谓卖给他企业的租赁合同及具体条款，租赁关系是否合法有效没有证据证明。地下一层的全部及原告购买的档口已经抵给了建行，办理了抵押登记及备案，手续及程序都是合法的，沈阳北行农贸公司又把档口租赁给了原告。原告在本案中是有过错的，第一没有租赁合同，只是依据一个没有权利发证的人给予发的租赁证是无效的。根据法律规定，如果租赁必须有备案，公示房屋出租的事实，房屋没有公示，我公司购买时不知道房屋租赁的事实，我公司是不知情，我公司不应该承担责任。2005年左右房屋拍卖了3次都有公告，已经超过2年，所谓租户也未提出异议主张自己的权利，我作为购买方有理由相信房屋没有承租人，至原告起诉已经过了4、5年时间，且原告起诉的是债权，已过诉讼时效。据我方了解，房屋建成后一直没有使用，也没有取得消防合格证，消防局下发了10多次的整改通知，现实中也不能使用，原告早已知道自己的权利受到损害，默认租赁关系解除，在我方购买之前，权利义务早已终止，根据合同相对性，原告应找对方主张权利。
被告沈阳北行农贸公司、辽宁东方船舶渔业公司、北京华联沈阳分公司均未到庭进行答辩。
经审理查明，坐落于沈阳市皇姑区长江街地上一层、地下一层的商务用房屋系被告辽宁东方船舶渔业公司从其他开发商处购置，用于开办北行农贸大厅市场。因若干经营业主向有关建设银行借款，被告辽宁东方船舶渔业公司以借款担保人的身份将上述全部房产共计90000平方米作为担保物，并于2001年12月10日在有关房产相关部门办理抵押登记备案。
本案原告邢凤杰于2002年6月5日向被告沈阳北行农贸公司交付现金174096元，同时领取一份北行农贸大厅市场使用证，楼层为地下一层，摊位号为2229号档口，期限从2002年6月5日起至2022年6月5日止，共计20年。该使用证上的发证单位盖有被告辽宁东方船舶渔业公司单位的法人印章。在原告经营上述档口的一年后，将该档口用作库房。
2004年期间，因有关建设银行与被告辽宁东方船舶渔业公司涉及借款合同纠纷，向本院提起诉讼，本院共计受理119个相同类型的案件、该类案件判决生效后，在进入执行程序的拍卖过程中，因对被告辽宁东方船舶渔业公司的担保物，即坐落于沈阳市皇姑区长江街地下一层实行拍卖，但因三次流拍。后经本院制作（2005）皇执字第979号民事裁定书，将被执行人辽宁东方船舶渔业公司位于皇姑区长江街的北行农贸大市场地下一层冷库和档口及其他用房，共计11299.03平方米（以实际房证为准）作价73269279元支付给申请执行人中国东方资产管理有限公司大连办事处抵偿债务。
2008年8月28日，被告沈阳世纪信达有限公司与中国东方资产管理有限公司大连办事处签订上述资产转让协议。在被告沈阳世纪信达有限公司取得皇姑区长江街北行农贸大厅地下一层的财产权利时，地下一层已无业户经营。
因该大厅整体房屋存在极度安全隐患问题，由当地区委区政府于2012年末决定启动对北行农贸大厅的停业整改工作，作为产权人之一的被告沈阳世纪信达有限公司及负责当时物业管理的某公司联合作为具体落实整改及安置工作的实施人。
2012年12月20日，上述两个单位联合制作通知一份，通知的内容一、北行农贸市场自2013年1月4日开始停业，届时市场将进行封闭，二、停业后我公司将会同产权人对北行农贸市场受损建筑进行加固并对消防系统进行整体改造，三、停业期间，业户安置办法详见《北行农贸市场停业整改期间业户安置方案》，四、业户离场时间2012年12月20日-2013年1月3日等…。2012年12月20日同日制作北行农贸市场业户的公告，该公告主要内容为，整改期限为2013年1月4日实施北行农贸市场停业整改一年，并针对拥有20年租赁权的业户制定安置方案和安置流程，其中安置方案共计4种，1、异地分流，2、货币退款，3、原址经营，4、塔湾北行农贸市场经营位置安置办法（新经营场地安置），对于第2条货币退款规定，对于停业整改期间不经营的，并自愿解除租赁合同的业户，按原租金价格退款进行货币安置。在公告的安置流程中的第3条规定，办理退款的业户凭购买单、协议、使用证到北行农贸市场二楼物业办公室办理等，目前该市场仍未整改结束。原告于2013年6月诉至本院。
被告辽宁东方船舶渔业公司工商营业执照已经吊销，经营截止期限为2006年6月23日。被告北京华联沈阳分公司未吊销，但不在注册地经营。被告沈阳北行农贸公司于2005年8月16日因不按规定进行年检，已经被吊销。
上述事实，有双方当事人陈述，北行农贸使用权证、收据、民事判决书、民事裁定书、公告、通知等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确认，并在卷佐证。
本院认为，关于被告沈阳世纪信达有限公司与某公司的公告内容与原告是否具有关联性的问题。从该公告的内容分析，是针对正在经营的且需要离开的承租人而言，从时间应理解为截止2013年1月4日关闭市场前，经营业户应按照公告内容约定的条款，至市场二楼的物业办公室进行选择或解除或终止或迁移。原告并未按规定的时间及地点按上述方法进行选择，故原告不属于适用该公告内容的经营业户。
关于原告主张的返还174096元租金问题。虽然原告经营一年后未能继续经营，而是另作库房使用，但该经营权利在地下一层仍然存在，2013年1月4日因整顿关闭市场致使原告无法行使经营权，现原告主张全额返还档口使用费，本院不予支持。但对剩余使用年限使用费应比照20年予返还。具体裁判方法，以174096元作为全部租金除以20年，每年为8704.8元，以2013年1月4日起至2022年6月5日止，共计9年零153天，合计为81992.1元。
关于责任承担问题。因该租赁关系的形成系在地下一层抵押之后而建立。根据担保法解释第66条规定：“抵押人将已抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。”结合本案，因该租赁行为发生在抵押之后，原告作为承租人否认被告辽宁东方船舶渔业公司与被告沈阳北行农贸公司已告知抵押事实，故应先行解除原告与被告辽宁东方船舶渔业公司的租赁关系，由被告沈阳北行农贸公司返还剩余年限租金。
关于本案诉讼费用问题。本案公告费已由同类案件的其他原告支付，本案对此不予裁判。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告邢凤杰与被告辽宁东方船舶海洋渔业有限公司在北行农贸市场地下室档口的租赁关系；
二、被告沈阳北行农贸有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告邢凤杰租金81992.1元；
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
诉讼费用3781元，由被告沈阳北行农贸有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 曹 立 刚
审 判 员 历 贺
人民陪审员 刘红二0一四年十二月一日
书 记 员 周 晓 伟