黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0811民初1501号
原告：张英萍，女，1972年8月9日出生，汉族，住佳木斯市前进区。
委托代理人刘在军，系佳木斯市郊区法律援助中心法律工作者。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。
被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。
法定代表人：牟国义，系公司董事长。
有独立请求权的第三人：王桂远，居民身份证号2308021973********，男，汉族，1973年10月26日出生，住址：佳木斯市向阳区建设社区**组***号。
委托诉讼代理人：景明泉，系黑龙江百程律师事务所律师。
代理权限：代为提出、变更、放弃、反驳诉讼请求，代为调查取证、参加庭审，代为调解、和解、代收代签法律文书。
原告张英萍与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、有独立请求权的第三人王桂远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序,于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告张英萍及其委托诉讼代理人刘在军、有独立请求权的第三人王桂远的委托诉讼代理人景明泉到庭参加诉讼，被告万基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张英萍向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的《认购协议》有效，判令被告继续履行；2、请求法院确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效，撤销该商品房买卖合同备案登记；3、请求法院判令被告、第三人协助原告办理友谊小区c栋000129车库产权证；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年3月14日，原告从被告处认购了友谊小区车库一处,并与被告签订了房屋认购协议。协议确认了所购房源情况、计价方式及房款、付款方式及期限等，现原告已经实际使用，且各项款项已经结清。但2013年1月22日，万基公司又违法将该房屋卖给有独立请求权的第三人，导致原告至今无法办理产权证。有独立请求权的第三人虽然先与被告签订了商品房买卖合同，但原告已经实际使用，原告应优先取得房屋所有权。
被告万基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼亦未进行答辩。
有独立请求权的第三人王桂远辩称：一、有独立请求权的第三人王桂远与被告万基公司之间形成了善意取得的法律关系；二、善意取得可以阻却典型物权的物上追及效力；三、原告方所称的回迁安置优先权属于准物权，无法对抗善意取得法律关系；四、按物权法解释（一）第15条第二款之规定证明主观上不是善意以及有重大过失的举证责任在原告一方。综上，请法院依法驳回原告诉请。
有独立请求权的第三人王桂远提出诉讼请求：1、依法确认第三人与被告万基公司签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告为第三人办理过户手续；3、依法确认原、被告间认购协议无效。事实和理由：原告不享有诉争房屋优先权，依据物权法106条规定了善意取得三个要件，主观上善意、客观上支付了相应对价、进行了物权登记，具体到本案中第三人买受房屋完全符合上述三个要件，尤其需要说明的是取得机打合同和备案卡就相当于进行了房屋预登记的观点，已被贵院孙海洋一案的裁定书予以采纳，可作为判决相关案件的判例参考。
原告张英萍辩称：1、该争议房屋是在原告自行购买的，价格70000元，购买时间2010年3月14日，面积为18.26平方米。自从原告入住以来没有任何人向原告主张过权利，且第三人与被告所签订的合同是在2013年1月22日，第三人与被告签订合同时该房屋已属原告所有，被告无权出售该房屋，因此第三人与被告签订的合同无效。从买卖之日起，原告从2010年3月14日至今物业费、供热费及其管理费，均由原告进行支付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、房屋认购协议书、收据。虽该认购协议是佳木斯万基房地产开发有限公司友谊小区工程指挥部公章，但该协议书中亦加盖了张恒舜的名章，张英萍有理由相信张恒舜具有销售万基友谊小区房屋的资格，故张恒舜与万基公司之间形成表见代理关系，万基公司应对张恒舜的行为对张英萍承担法律责任，对认购协议及收据本院予以采信；2、私产房屋使用证、物业费、取暖费、水费、电费发票。此证据能够证实张英萍已于2010年3月14日实际使用管理该车库，并交纳了物业费等相关费用，对此证据本院予以采信；
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月14日，原告张英萍与被告签订房屋认购协议，协议约定了被告将C楼000129号、建筑面积18.26㎡车库以70000元卖给原告，原告已于2010年3月14日付清房款。原告于2010年3月14日入户使用至今，并按期交纳物业费、供热费、卫生费等相关费用。2013年1月22日，被告与有独立请求权的第三人签订商品房买卖合同，约定将上述房屋卖给有独立请求权的第三人，该商品房买卖合同在产权部门备案，有独立请求权的第三人在签订合同后未主张相关权利。
本院认为，原告张英萍于2010年3月14日与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，原告张英萍购买万基C楼000129号、建筑面积18.26㎡车库，价格70000元。该认购协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。原告张英萍已交纳了全部房款，并已于2010年3月14日使用该房屋，缴纳相关使用费至今。该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽然被告万基公司与有独立请求权的第三人王桂远于2013年1月22日签订了商品房买卖合同，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，但原告张英萍已经于2010年3月14日开始使用该争议房屋。原告张英萍与万基公司的认购协议有效，其依据该合同享有万基友谊小区C楼000129号、建筑面积18.26㎡车库房屋的所有权。王桂远的房屋买卖合同形成于张英萍与万基公司的认购协议之前，但其没有实际入住，购买房屋而不及时办理入户手续有悖常理，故王桂远与万基公司2013年1月22日签订的商品房买卖合同因侵害了他人利益而无效。综上所述，对原告张英萍要求确认其与万基公司于2010年3月14日签订的认购协议有效的诉讼请求本院予以支持；对张英萍要求确认位于佳木斯市××楼××、建筑面积18.26㎡车库归其所有的诉讼请求本院亦予以支持；对原告张英萍要求确认王桂远与万基公司于2013年1月22日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于有独立请求权的第三人王桂远向本院提出诉讼请求确认第三人与被告万基公司房屋买卖合同有效，本院不予支持，关于有独立请求权的第三人王桂远向本院诉请判令被告为第三人办理过户手续，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告张英萍与佳木斯万基房地产开发有限公司于2010年3月14日签订的房屋认购协议书有效；
二、位于佳木斯市万基友谊小区C楼000129号、建筑面积18.26㎡车库归原告张英萍所有；
三、第三人王桂远与佳木斯万基房地产开发有限公司于2013年1月22日签订的商品房买卖合同无效；
四、驳回原告张英萍的其他诉讼请求；
五、驳回有独立请求权的第三人王桂远的诉讼请求；
案件受理费100元，减半收取50元，由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判员 纪兴龙
二〇一七年十二月二十二日
书记员 张玲玲