河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双桥民初字第1700号
原告梁建华。
委托代理人李世民，河北律师事务所律师。
委托代理人张艳春。
被告承德丽水房地产开发有限公司，住所地承德市高新技术产业开发区创业服务中心综合办公楼5楼503室。
法定代表人陈明生，职务执行董事。
委托代理人刘浩然，河北德汇律师事务所律师。
委托代理人李树伟。
被告唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙北路287号。
法定代表人曹文福，职务总经理。
被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司，住所地承德市开发区百合园小区13号楼B座105室。
法定代表人郑文，职务总经理。
原告梁建华与被告承德丽水房地产开发有限公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司商品房预约合同纠纷一案，原告梁建华于2014年6月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告梁建华的委托代理人李世民、张艳春，被告承德丽水房地产开发有限公司的委托代理人刘浩然、李树伟到庭参加诉讼，被告唐山嘉润房地产开发有限公司、唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现己审理终结。
原告梁建华诉称，2011年4月29日至2012年6月13日，原告与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订了《卧龙山庄小区房屋预售协议书》，原告购买由被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司开发建设的卧龙山庄小区中底商、住宅、地下储藏室共计34套。原告按照被告的指定共交付购房款11110428.00元，但被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司未能按约定履行义务。现卧龙山庄小区项目已由被告承德丽水房地产开发有限公司接管，承德丽水房地产开发有限公司拒绝与我方签订新的房屋买卖合同。为此诉请判令确认原告与唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司所签《卧龙山庄预约协议书》有效，由承德丽水房地产开发有限公司与原告签订商品房买卖合同，交付房屋。如果合同被确认无效，则由被告返还双倍价款。
，原告提供如下证据：1、《卧龙山庄预约协议书》及《卧龙山庄地下储藏室使用权认购书》共34份，证明原告与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司存在商品房预售合同关系；证据2、34份收据，证实原告已向被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司支付了购房款；证据3、2012年8月9日承德市双桥区大石庙镇庄头营村委会与承德丽水房地产开发有限公司签订的协议书，约定”由乙方（丽水公司）承继大石庙镇庄头营村城中村改造项目，唐山嘉润房地产开发有限公司所产生的权利义务由乙方承继”。证实应由被告承德丽水房地产开发有限公司继续履行唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司与原告签订的商品房预约合同；证据4、承德市双桥区人民政府办公室关于庄头营村卧龙山庄项目建设单位变更的说明，证实因唐山嘉润房地产开发有限公司管理不善，无力承担后续工程的开发建设工作，经区政府多次寻找后续开发企业，最终该项目建设单位变更为承德丽水房地产开发有限公司；证据5、大石庙镇庄头营村委会与唐山嘉润房地产开发有限公司签订的《解除协议》，证明被告承德丽水房地产开发有限公司承继了唐山嘉润房地产开发有限公司的全部义务。
被告承德丽水房地产开发有限公司辩称，一、原告虽然主张已经交付了11110428.00元的款项，但是却不能提交银行的转账凭证。由于原告主张的预售合同并非我公司与之签订，原告要证明其购买房屋、应当提供确实有效的交款票据。而原告仅凭被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司为其出具的收据并不能证明其发生了真实的交款行为。若要查明双方是否真的发生了交易行为，发生了多大金额的交易行为，举证责任应当由原告或者唐山嘉润房地产开发有限公司承担，若举证不能应当由其承担无法查明事实的不利后果。二、我公司并非《卧龙山庄预约协议书》的签订主体，也没给原告开过收据，我公司并非合同相对方，基于合同相对性，我公司不应履行合同义务。三、我公司并未承接本案原告所诉之”债权”的义务。该工程的取得方式为：河北建业投资担保有限公司及自然人孙杰于2012年8月3日与唐山嘉润房地产开发有限公司签订了《协议书?，约定了唐山嘉润房地产开发有限公司将在建的”承德市卧龙山庄小区城中村改造项目”全部交付给河北建业投资担保有限公司及自然人孙杰开发，在2012年8月3日以前的债务由唐山嘉润房地产开发有限公司承担。2012年8月3日以后新发生的债务由河北建业公司承担。随后双方又于2012年8月5日签订了《补充协议》。根据协议，我公司的投资人花费了合计两亿三千万人民币购入了该房地产的整个工程。对于转让的资产、债权、债务均有明确的约定。其中没有关于原告所诉争房屋的任何约定和说明。四、《卧龙山庄预约协议书》系无效协议，原告与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订协议时，该在建工程没有任何手续，既没有办理土地出让手续，取得土地证，也无其他施工应办理的证照，更没有预售许可证。该协议因违背国家法律的强制性规定而无效。综上，我公司认为原告梁建华所诉系其与被告唐山嘉润房地产开发有限公司有其他债权纠纷而借此假签的商品房预约合同以抵顶债权，而并非真正的买房行为。我公司与原告不存在任何法律关系，不应当承担任何责任。
被告承德丽水房地产开发有限公司提交如下证据：1、双桥区人民政府纪要一份，证明2012年8月9日唐山嘉润房地产开发有限公司将工程转让给承德丽水房地产开发有限公司，但唐山嘉润房地产开发有限公司的借款与被告承德丽水房地产开发有限公司没有关系；2、合作开发建设协议书，2008年7月9日大石庙镇庄头营村民委员会作为甲方与唐山嘉润房地产开发有限公司作为乙方签订，证实双方协议合作开发建设卧龙山庄工程；3、唐山嘉润房地产开发有限公司与大石庙镇庄头营村关于建设卧龙山庄小区一期工程开发补充协议；4、唐山嘉润房地产开发有限公司与承德丽水房地产开发有限公司签订的转让协议书及附件补充协议书。承德丽水房地产开发有限公司没有办理过更名手续，接手的是五证全无的项目。
被告唐山嘉润房地产开发有限公司未答辩，亦未提交证据。
被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区份公司未答辩，亦未提交证据。
经过庭审质证，被告承德丽水房地产开发有限公司对原告1-2证据即协议书和收据的真实性有异议，认为原告提交的证据证明其购买的房屋不符合通常购买习惯，原告主张的数额支付不符合大额交易习惯。对3-5证据认为不能证明原告所诉的内容。34份收据，收款人不明，对于交款人的姓名也是空白的。
原告对被告承德丽水房地产开发有限公司提交的证据的真实性不认可，会议纪要没有印章，对关联性有异议，因为本案中的民间借贷的法律关系应该按照双方的协议履行义务。没有当事各方的签字确认。与本案无关联。对被告提交的证据2、3无异议，协议第五条第2款，证明承德丽水房地产开发有限公司与庄头营村委会于2012年8月9日所签协议中的全部权利义务包括卧龙山庄所有的对外负债，该份协议可以佐证被告承德丽水房地产开发有限公司有向原告还款的责任。认为被告提交的证据4与本案无关联。
根据双方当事人当庭诉、辩陈述及有效证据，查明如下事实，2008年7月9日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与唐山嘉润房地产开发有限公司签订《合作开发建设协议书》一份，协议约定，双方合作进行大石庙镇庄头营村城中村改造工程，该工程项目名称为”卧龙小区”。
原告梁建华系承德荣海商贸有限责任公司的法定代表人，该公司及梁建华与被告唐山嘉润房地产开发有限公司存在空调设备加工承揽、空调工程安装合同关系及借款的法律关系。被告唐山嘉润房地产开发有限公司用其正在建造的卧龙山庄小区住宅及商业楼房抵顶所欠原告承德荣海商贸有限责任公司及梁建华的债务。2011年4月29日至2012年6月13日间原告梁建华与唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订了34份《卧龙山庄预约协议书》及《卧龙山庄地下储藏室使用权认购书》，该公司为原告梁建华出具了收款收据。
查明，2012年8月8日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会（甲方）与唐山嘉润房地产开发有限公司（乙方）签订《解除协议》，一、因乙方资金链中断经甲乙双方协商一致，解除双方签订的《合作开发建设协议书》、《唐山嘉润房地产开发有限公司与大石庙镇庄头营村关于建设卧龙山庄小区一期工程开发补充协议》。二、协议解除后，由甲方与承德丽水房地产开发有限公司签订合作开发协议，继续承接大石庙镇庄头营村城中村改造项目，原协议所产生的权利义务由承德丽水房地产开发有限公司承接。2012年8月9日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与承德丽水房地产开发有限公司签订协议，承德丽水房地产开发有限公司承认并履行大石庙镇庄头营村与唐山嘉润房地产开发有限公司签订的《合作开发建设协议书》、《卧龙山庄小区一期工程开发补充协议》、《关于终止铁路东侧二、三期开发工程的协议》。承德丽水房地产开发有限公司承继大石庙镇庄头营村城中村改造项目，唐山嘉润房地产开发有限公司所产生的权利义务由承德丽水房地产开发有限公司承继。
本院认为，被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司在与原告签订商品房预约合同时，没有取得商品房预售许可证，在被告承德丽水房地产开发有限公司承接后仍未取得商品房预售许可证、故原告庭审中提交的34份商品房预约合同均为无效。另本案原告与唐山嘉润房地产开发有限公司存在建设工程施工合同关系及民间借贷的法律关系，被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司基于欠款的事实用其在建的楼房抵顶相应债务，原告主张确定商品房预约合同有效无依据，其可另行就被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司欠其工程款及借款主张权利。
故此、依照《中华人民共和国房地产管理法》第二十八条、第四十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条、第九条之规定，判决如下：
驳回原告梁建华的诉讼请求。
案件受理费8O.00元，保全费5000.00元，由原告梁建华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 马福英
人民陪审员 杨成华
人民陪审员 马文顺
二〇一五年十二月九日
书 记 员 左明玉