上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初29037号
原告吴建生，男，1957年8月1日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人吴庆秋(系原告儿子)，住同上。
委托代理人刘贵林，上海李东方律师事务所律师。
被告沈良珍，女，1932年1月17日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人陈卫东，上海海一律师事务所律师。
第三人上海汉宇房地产顾问有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人施少鸣，董事长。
委托代理人戴倩倩，女。
委托代理人李惠，女。
原告吴建生与被告沈良珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序。审理中，本院依法追加上海汉宇房地产顾问有限公司作为第三人参与诉讼。本院于2016年6月22日、9月13日、12月14日公开开庭进行了审理。原告吴建生及其委托代理人吴庆秋、刘贵林，被告沈良珍的委托代理人陈卫东、第三人上海汉宇房地产顾问有限公司的委托代理人戴倩倩到庭参加诉讼。审理中，经原告吴建生申请，本院依法委托上海城市房地产估价有限公司就坐落于上海市浦东新区金桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)于2016年3月24日时的市场价格进行评估。本案现已审理终结。
原告吴建生诉称，原告于2016年2月2日经第三人居间服务为购买被告的系争房屋而与被告签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)和《房地产买卖协议》(以下简称买卖协议)。买卖协议第六条约定，原、被告双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2016年2月29日前共同赴第三人处签署该房地产的买卖合同。当日，原告通过银行转账的方式向第三人支付定金人民币(以下币种相同)10万元，由第三人转交给被告。但被告在买卖协议约定的时间内因自身原因拒绝与原告签订房屋买卖合同，之后，原告及第三人多次与被告交涉，被告都不予理睬。原告认为，被告收取定金后拒绝与原告签订房屋买卖合同，导致合同无法继续履行，被告的行为构成违约，且严重损害了原告的利益，由于双倍返还定金已不足以弥补原告因房价上涨所产生的差价损失，故被告除双倍返还定金外，还应另行赔偿房屋差价损失，故提起诉讼，要求：1、解除原、被告及第三人于2016年2月2日签订的居间协议和买卖协议；2、判令被告向原告双倍返还定金计20万元；3、判令被告赔偿原告因被告拒绝与原告签订房屋买卖合同而原告延迟购房导致房价上涨的差价损失35万元。
被告沈良珍辩称，在原、被告签订买卖协议之前，被告曾于2015年下半年与案外人孙某某就系争房屋签订过买卖合同，并收取孙某某60万元购房款，但是2016年1月初，被告和孙某某达成解除协议，由被告向孙某某退还60万元，但被告已将60万元用于他处，当时，被告将此情况告知了原告及中介，原告对此并无异议，在1月下旬仍表示愿意购买，并愿意在2月2日或3日支付65万元，故双方才于2月2日签订了买卖协议，但2月2日之后，原告既不愿支付65万元，也不愿与被告网签，�告多次催促，原告仍不履行，到2月下旬，原告向被告提出先交房并书面承诺不将房屋出售给他人，否则赔偿50万元的补充要求，对此，被告不予认可，但愿意与原告签订补充协议，后双方对补充协议内容基本达成一致并由第三人草拟了补充协议，约在3月中上旬签约。鉴于双方的协议能继续履行，被告于3月10日向第三人支付了中介费13,700元。但在签订补充协议的当天，原告明确表示不愿意继续履行，并称已另行购房。被告认为，房屋买卖合同成立的标志为正式网签，但本案只是居间协议和买卖协议，因此，双方之间并没有正式确立房屋买卖关系，只是预约关系，即便被告违约，也应当适用定金罚则，不存在其他损失的赔偿。另外，由于原告不按约付款、不签合同，买卖协议已在2016年2月底前后被解除。综上，因原告违约，其已付定金应由被告没收，要求驳回原告诉�。
第三人上海汉宇房地产顾问有限公司述称，居间协议和买卖协议是被告儿子张增林代签，后由被告捺印，原告通过中介付了10万元定金。被告之前在我爱我家中介挂牌出售过系争房屋，并有个解约，且要付清那里的钱款后才能拿回房屋产证，第三人曾陪同被告去我爱我家中介协商过，未成，后被告一直没来签约。在双方约定的签约日前后，双方到第三人处有过协商，当时提出二个方案，一是延期签合同，二是解除买卖协议，但双方没有谈拢。第三人没有收到被告于2016年3月10日支付的佣金。第三人同意解除居间协议和买卖协议。
经审理查明，沈良珍是系争房屋的产权登记人。2016年2月2日，由沈良珍儿子张增林代沈良珍作为甲方、吴建生作为乙方、第三人作为居间方即丙方，三方签订居间协议一份，该协议约定：乙方经验看房地产已充分了解清�，为表示对购买诚意，通过丙方向甲方支付意向金10万元；买卖房屋座落于浦东新区金桥路XXX弄XXX号XXX室；成交总价为137万元，到手价；乙方交付的意向金待甲方书面签收后即转为定金；等等。
当天，由张增林代沈良珍作为甲方、吴建生作为乙方、第三人作为居间方即丙方，三方又签订买卖协议一份，该协议第一条约定，乙方向甲方支付定金10万元；第三条约定：成交总价为137万元整，到手价；在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后2016年2月末前，乙方应直接支付甲方部分房价款65万元，该款及定金共同构成乙方支付甲方首期房价款75万元整，过户前付清57万元，尾款为5万元；在甲方收到除尾款外的房款后七天内，甲方向乙方办理交房手续；在甲、乙双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，乙方将尾款支付给甲方；……；第六条约定，甲、乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2016年2月29日前(含当日)共赴丙方签署该房地产的买卖合同(网签版)；第七条约定，甲、乙双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额；违约方如系甲方，则应向乙方承担违约金并全额返还已收取的款项，违约方如系乙方，则甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还给乙方，若无余款的，则甲方可不予返还乙方已付款，若乙方已付款不足违约金数额的，其应将不足部分补足甲方；……。当天，吴建生支付沈良珍定金10万元。过后一、二天，被告沈良珍在第三人所持的居间协议及买卖协议上捺印。至2016年2月29日，被�未至第三人处与原告签订网签买卖合同。
另查明，2015年8月23日，沈良珍与案外人孙某某签订《房地产买卖居间合同》，由沈良珍以108.50万元的价格将系争房屋出售给孙某某。同年8月27日，沈良珍与孙某某签署了《上海市房地产买卖合同》(网签版)。2016年1月6日，张增林作为沈良珍的代理人与孙某某签署了解除《上海市房地产买卖合同》协议，该协议其中明确，双方同意解除买卖合同，由于沈良珍行动不便，由其代理人张增林代其将包括定金在内的60万元购房款退还给孙某某等等。因沈良珍未退还孙某某购房款，故由孙某某于2016年2月向本院提起诉讼，该案审理中，沈良珍提起了反诉，本院审理后，于2016年7月8日作出(2016)沪0115民初14419号民事判决，判决确认沈良珍与孙某某关于系争房屋的买卖关系解除，沈良珍在判决生效后十日内返还孙某某房款60万元。该判决已生效。
以上事实，由经庭审质证的居间协议、买卖协议、收据、(2016)沪0115民初14419号民事判决书及原、被告和第三人的陈述在案佐证。
审理中，经原告吴建生申请，本院依法委托上海城市房地产估价有限公司就系争房屋于2016年3月24日(即原告起诉日)时的市场价格进行评估。上海城市房地产估价有限公司于2016年10月28日出具沪城估(2016)(估)字第03197号房地产估价报告，结论为：系争房屋于2016年3月24日的市场估价为172万元。原、被告对估价报告均无异议。
庭审中，原告表示，依据法院的调查令，原告从浦东新区房地产交易中心查询得知，系争房屋截止2016年7月27日的合同备案情况如下：1、经纪机构名称：上海搜房房天下房地产经纪有限公司；2、网上合同信息备案日期：2016年2月2日；3、卖售人：沈良珍，买受人：曹红；4、房屋转让价�128万元。为此可以说明，被告在与原告签订买卖协议的当天又与案外人曹红网签了买卖合同，且截止原告查询时，该网签合同尚未撤销，故原、被告之间的买卖协议根本无法履行。被告代理人表示，凭交易中心的网上备案信息不能认定被告和曹红之间有真实的买卖关系，代理人目前联系不到被告，故无法确认被告与曹红之间就系争房屋存在真实的买卖关系。第三人表示，不清楚被告与曹红的网签情况。
被告表示，沈良珍与孙某某网签合同的时间是2015年8月27日，根据交易中心规定，网签合同满三个月未过户的，合同自动失效，因此，原、被告签订协议时，原网签合同已自动撤销。因原告没有按约支付65万元房款，被告无法从之前的中介处拿回产证，同时，原告又提出了新的补充条件，故2月29日被告没去中介处签约。
本院认为，原、被告及第三人�订的居间协议、买卖协议系三方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。根据原、被告在买卖协议中的约定，原、被告之间的房屋买卖关系自双方签署该协议后成立，现双方已签署买卖协议，故双方之间的房屋买卖关系成立，被告辩称，房屋买卖合同成立的标志为正式网签，原、被告之间只是预约关系，无合同及法律依据，本院难以采信。
根据法律法规，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖协议签订后，原、被告未能在买卖协议约定的时间内签订网签版买卖合同，导致买卖协议无法继续履行。对此，原告表示是被告拒绝与原告签订合同，而被告则表示因原告没有按约支付65万元房款，被告无法从之前的中介处拿回产证，同时，原告又提出了新的补充条件，导致合同未能签订。本院认为，首先，根据买卖协议的约定，双方签订网签版买�合同的时间和原告支付首付款65万元的支付时间均为2016年2月底之前，并无先后顺序；其次，被告称原告提出新的补充条件，对此，原告不予认可，而被告也未举证证明；第三，根据在案事实可以确认，原、被告签订买卖协议的当天，被告就系争房屋又与案外人曹红办理了网上备案登记，且至本案诉讼，该网上备案登记也未撤销，因此，在买卖协议约定的签约时间内，被告根本无法与原告签订网签版买卖合同。综上，应当认定，系被告的原因导致双方未能在买卖协议约定的时间内签订网签版买卖合同，从而导致买卖协议无法继续履行，被告的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告要求解除居间协议、买卖协议，符合规定，且第三人也同意，本院应予支持。
根据法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权�求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告要求被告返还定金10万元，符合规定，应予支持。买卖协议约定，一方违约导致房屋买卖最终未能完成的，违约方应向守约方承担相应于定金总额的违约金。由于被告的违约行为致使原告丧失一次以同等价格购房的机会，造成原告再行购房差价损失。经相关部门评估，至原告诉讼时止系争房屋的市场价为172万元，与买卖协议约定的转让价之间的差价是35万元，原、被告对此均无异议，本院予以确认。由于被告违约导致原告延迟购房所产生房屋差价在诉讼时已超过合同约定的违约金，故原告主张房屋差价损赔偿，符合规定，可予支持。根据合同的履行�况、被告的过错程度及被告违约给原告造成的损失等因素综合考虑，本院酌定由被告赔偿原告房屋差价25万元。原告在主张损失赔偿的同时，再主张定金罚金，于法无据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告吴建生、被告沈良珍及第三人上海汉宇房地产顾问有限公司于2016年2月2日签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》；
二、被告沈良珍应于本判决生效之日起十五日内返还原告吴建生定金10万元；
三、被告沈良珍应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告吴建生差价损失25万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,300元，由原告吴建生负担3,000元，被告沈良珍负担4,300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 敏
审 判 员 杨东锋
人民陪审员 陆文英
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，�事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。