江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终1851号
上诉人（原审被告）：连云港太乌宝商贸有限公司。
法定代表人：付长余，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王向前，江苏华德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏双菱化工集团有限公司。
法定代表人：朱天松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张强、王鹏，江苏田湾律师事务所律师。
上诉人连云港太乌宝商贸有限公司（以下简称太乌宝公司）因与被上诉人江苏双菱化工集团有限公司（以下简称双菱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案受理后，依法组成合议庭于2017年7月20日公开开庭审理了本案。上诉人太乌宝公司的法定代表人付长余及其委托诉讼代理人王向前，被上诉人双菱公司的委托诉讼代理人张强、王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人太乌宝公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或查清事实依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院未对被上诉人起诉的理由即上诉人未提前三十日书面通知要求续租进行审理，未依法查清该起诉理由能否成立，就支持了被上诉人的诉讼请求。2、2015年租赁合同第七条第四款约定，该地块如具有租赁条件，甲方不得全部或者部分收回场地，所以被上诉人的诉讼请求不能得到支持。3、被上诉人如收回场地必须返还保证金，并对上诉人在场地在道路及场地硬化的投资进行补偿。被上诉人在2012年将该地块出租给上诉人时，先告诉上诉人租期是10年，上诉人交纳保证金，即让上诉人进场修整土地，等上诉人修整完毕后又告诉上诉人租期是5年，又以上级公司名义要求一年一签合同，此时上诉人已经进行了大量的投资，不得已，租赁至今。在租赁期间，上诉人从未拖欠租金，现租赁才满4年，被上诉人不再续签，是欺诈行为。上诉人对场地进行投资后，被被上诉人无偿占有，故若被上诉人收回场地，应对上诉人进行补偿，并承担违约责任，否则上诉人不同意撤出租赁场地。4、一审法院未给予上诉人答辩期，违反法律规定。
被上诉人双菱公司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，理由如下：1、上诉人认为一审法院未对被上诉人起诉理由进行审理是错误的，被上诉人在一审中提交的第三组证据能够证明上诉人未在合同约定期限内提出续租请求，对此在一审判决中也予以认定；2、租赁合同第七条第四款适用的前提是合同仍在履行期间而该租赁合同在2016年9月14日就已经履行完毕，因此被上诉人有权收回租赁物；3、对于一审法院是否给予上诉人答辩期被上诉人不清楚。
双菱公司向一审法院起诉请求：1、太乌宝公司立即搬出占用的双菱公司位于大浦化工区厂房及土地。2、太乌宝公司支付双菱公司占有使用费172072元（暂由2016年9月25日计算至2017年3月1日，共计157天。场地占有使用费为合同约定的日租金的双倍为1096元），抵扣保证金150000元后，支付占有使用费22072元。3、太乌宝公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2015年9月13日，双菱公司（甲方）与太乌宝公司（乙方）订立《租赁合同》，合同约定甲方将坐落于大浦化工区的厂房及土地租赁给乙方使用，租赁用途为煤炭批发，建筑材料（不包院内连云港嘉一化工有限公司6亩地），该租赁物的建筑面积为1500平方米，土地面积26640.2平方米（建筑物传达室2间，办公楼二层，一栋生产车间两层，厨房4间，平房9间，厕所一个，门前松树6棵）。租赁期限为一年，自2015年9月15日至2016年9月14日。年租金为20万元。甲、乙双方签订合同时，乙方还应向甲方支付一年厂房租赁保证金，保证金为15万元。保证金在租赁期满后无息退还。若乙方对甲方资产造成损失或有违约情形的，甲方有权从保证金中直接扣除。合同第五条甲、乙双方的权利义务第5款约定:租赁期满后，乙方在10日内无条件搬出，甲方退回保证金（无利息），甲方不承担乙方在租赁期间发生任何责任和费用。第七条合同的续订及租赁场所交接约定：1、租赁期满乙方不再续约或因乙方违约行为导致本合同提前终止的，乙方在租赁期满或合同解除后10日内将租赁场所及甲方提供的配套设施以良好、地坪完整适租的状态交还甲方。逾期未交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，并按日租金双倍的标准向乙方按日收取场地占用费。2、期满后，甲方有权收回出租土地及厂房，乙方应如期交还。乙方如要求续租的，应提前30日书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。甲方同意后，双方应重新签订租赁合同。3、乙方有违约行为的，是否续租由甲方决定。
合同订立后，太乌宝公司向双菱公司交纳了保证金15万元及租金。临近租期届满，2016年9月1日，双菱公司通过EMS向太乌宝公司邮寄《关于停止对大浦土地续租的通知书》，内容为：根据2016年9月13日订立的《租赁合同》第七条第二款约定“乙方如要求续租的，应提前30日书面通知甲方”，现因贵公司截止今日仍未书面通知我公司要求续约，所以我司视为贵司无续租意愿，并决定在合同期满终止后，不再与贵公司续租，请贵司在合同期满后10日即2016年9月24日前搬出。该快件已由太乌宝公司签收。《租赁合同》约定的租赁期间届满后，太乌宝公司未将租赁的厂房及场地交还给双菱公司，也未支付租金。2016年12月19日，双菱公司另向太乌宝公司邮寄《关于收回大浦租赁土地的通知》，告知太乌宝公司根据《租赁合同》第七条约定，太乌宝公司未在通知书的要求期限搬出，也未如期将租用土地归还时，双菱公司有权要求太乌宝公司承担相应的损失。
本案在一审审理中，太乌宝公司不同意将150000元保证金抵扣其未支付给双菱公司的租金，并且要求双菱公司赔偿其在租赁期间投入的损失。一审法院向太乌宝公司释明，其可就上述主张另行提起诉讼或向双菱公司提起反诉。在一审法院指定的期限内，太乌宝公司未向一审法院提交书面反诉状，也未就其反诉主张交纳反诉案件受理费，对其反诉主张，一审法院依法不予处理。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。太乌宝公司主张双菱公司不愿意与其续订租赁合同，协议的订立是协议双方意思表示一致的体现，太乌宝公司未在合同约定的期限内书面向双菱公司表达续租的意愿，即使太乌宝公司表达了续租的意愿，双菱公司仍然可以根据实际情况决定是否与太乌宝公司续订租赁合同，本案中，原租赁合同约定的租赁期限已届满，原、太乌宝公司就续订租赁合同未达成一致，太乌宝公司应当搬离涉案厂房及土地，双菱公司诉至法院要求太乌宝公司搬离涉案厂房及场地，因太乌宝公司在涉案厂房及场地从事生产经营活动，应当给予其合理的准备期间，一审法院给予太乌宝公司3个月的期限用作搬离厂房及场地中的物品及设施。关于占用期间使用费，双菱公司主张太乌宝公司支付2016年9月25日至2017年3月1日占用期间的使用费，使用费按照原租金的双倍1096元计算。一审法院认为，2015年9月13日订立的《租赁合同》约定的租赁期限为一年，自2015年9月15日至2016年9月14日。租赁期限届满后，太乌宝公司仍然占用涉案厂房及土地，太乌宝公司应当向双菱公司支付实际占用期间的使用费。双方在合同中约定的逾期交还房屋应支付双倍租金，该违约责任的约定过分高于损失，一审法院酌定按照原租金标准的1.3倍交付逾期交还房屋期间的使用费。一审法院酌定给予太乌宝公司三个月期限搬迁，双菱公司主张自2016年9月25日起至2017年3月1日期间的使用费，系其自由处分，一审法院依法予以支持，使用费为租金为200000元/365天*1.3倍*157天为111835.6元，抵扣太乌宝公司交纳的150000元保证金后，太乌宝公司不但不欠付双菱公司租金，双菱公司还欠付太乌宝公司保证金38164.4元，故一审法院对双菱公司要求太乌宝公司支付租金22072元的诉求依法不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、太乌宝公司于判决生效之日起三个月内搬离承租双菱公司位于连云港市××区大浦化工区的厂房及土地（不包院内连云港嘉一化工有限公司6亩地，建筑面积1500平方米，土地面积26640.2平方米，建筑物传达室2间，办公楼二层，一栋生产车间两层，厨房4间，平房9间，厕所一个，门前松树6棵）；二、驳回双菱公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3741元，由双菱公司负担2741元，太乌宝公司负担1000元。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、被上诉人双菱公司要求收回涉案租赁场地是否应予支持；2、被上诉人双菱公司是否应当返还保证金；3、被上诉人双菱公司是否应当对上诉人太乌宝公司进行补偿。
关于第一个争议焦点，本院认为，根据双菱公司与太乌宝公司签订的《租赁合同》的约定，涉案租赁场地的租赁期限为一年，自2015年9月15日至2016年9月14日……期满后，甲方（双菱公司）有权收回出租土地及厂房，乙方（太乌宝公司）应如期交还。乙方如要求续租的，应提前30日书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。甲方同意后，双方应重新签订租赁合同……本案中，太乌宝公司未在合同期满前30日内书面通知双菱公司要求续租，现租赁期满后，双方亦未重新签订租赁合同，太乌宝公司无权继续使用涉案场地及厂房，太乌宝公司应当返还租赁场地，故双菱公司依据双方之间约定要求太乌宝公司返还涉案场地有合同及法律依据，本院依法予以支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，根据双菱公司与太乌宝公司2015年9月13日签订的《租赁合同》2.1条约定，租赁期限为一年，至2016年9月14日租赁期满后，太乌宝公司未交还场地也未交纳占有使用费，根据《租赁合同》3.2条的约定，应从太乌宝公司交纳的15万元保证金中直接扣除占有使用费，故太乌宝公司上诉认为双菱公司应当返还其15万元保证金没有合同及事实依据，本院依法对其该上诉请求不予支持。
关于第三个争议焦点，本院认为，二审庭审中太乌宝公司称其投入近300万元，其该主张远高于双菱公司一审中主张的15万元，故太乌宝公司应当对其主张提起反诉，但一审中太乌宝公司未向一审法院提起反诉，也未交纳反诉费用，现太乌宝公司上诉提出该主张不属于二审的审理范围，故本院对太乌宝公司的该上诉请求不予支持。
上诉人太乌宝公司还上诉称一审法院未给予其答辩期。本院经审查后认为，一审法院系适用简易程序审理本案，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式传唤当事人和证人、送达诉讼文书、审理案件，但应当保障当事人陈述意见的权利。太乌宝公司的该上诉理由不成立，本院依法不予采信。
综上，上诉人太乌宝公司的上诉请求和理由均不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3741元，由上诉人连云港太乌宝商贸有限公司负担。
决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一七年八月十五日
书 记 员 严梓菡
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十九条基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式传唤当事人和证人、送达诉讼文书、审理案件，但应当保障当事人陈述意见的权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。