新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终1987号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王静，女，1981年10月12日出生，汉族，无固定职业。
委托诉讼代理人：王丽，新疆星河律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：付建斌，男，1970年12月25日出生，汉族，无固定职业。
委托诉讼代理人：何宇，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
第三人：乌鲁木齐中环房地产经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区北京南路223号康源财富中心综合楼8层办公3号房。
法定代表人：谢名星，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭俊，男，1990年8月6日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市新市区。
上诉人王静因与上诉人付建斌，第三人乌鲁木齐中环房地产经纪有限公司（下称中环经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初8686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王静的委托诉讼代理人王丽，上诉人付建斌及委托诉讼代理人何宇，第三人中环经纪公司的委托诉讼代理人郭俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王静上诉请求：1.请求撤销一审民事判决第三项，依法改判付建斌再向我支付租金853.48元；2.请求撤销一审民事判决第四项，依法改判驳回付建斌的反诉请求；3.由付建斌承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：1.我不存在违约行为，一审法院认定事实错误，我已按照约定履行了交房义务，在签订《房屋买卖居间合同》之前，付建斌已实际占有本案涉案房屋。我没有办理公证的义务，《房屋买卖居间合同》中并未约定公证事宜，在合同内容中未约定公证事宜且合同中已明确任何口头承诺无效的情况下，我不应当承担公证义务。付建斌要求我办理抵押公证，系超出合同约定之外的无理要求，我有权拒绝;2.我的租金损失应按照1,295元/月计算，一审法院按照35.46元/日计算系认定错误。因付建斌的违约行为致使合同目的无法实现，且付建斌至今仍占用该房屋，造成了我的租金损失客观存在。付建斌未按期支付购房款构成违约，应当承担违约责任，一审法院判决我向付建斌退还50,000元定金，于法无据.请求二审法院支持我的上诉请求。
付建斌针对王静的上诉请求答辩称，不同意王静的上诉请求。王静主张的1,295元/月租金标准不符合事实,我已经提前支付了租金。一审法院参照原来约定的租金标准认定两套房屋的年租金标准为30,000元并无不当。王静认为不应当返还双倍定金并无依据，双方口头约定第二笔付款时，王静要配合我提档，但王静反悔拒不提档，导致交易无法继续，王静存在违约行为，定金应双倍返还。请二审法院依法驳回王静的上诉请求。
中环经纪公司针对王静的上诉请求述称，同意付建斌的意见，年租金标准应当按照30,000元计算。
付建斌上诉请求：1.请求撤销一审判决第四项，依法改判王静双倍返还我支付的购房定金100,000元；2、由王静承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：1.我与王静签订的《房屋买卖居间合同》无法履行，责任完全在王静，一审法院却认定双方均存在违约，只判决返还定金，显属认定事实不清，适用法律错误。双方在履行合同过程中，王静未按照约定办理房屋调档手续，导致无法办理公证手续，致使房屋买卖合同无法继续履行，王静应当承担违约责任，向我双倍返还定金；2.王静在履行合同过程中存在严重违约行为，其应当承担诉讼费用，一审法院判决我承担绝大部分案件受理费，有失公平。请求二审法院支持我的上诉请求。
王静针对付建斌的上诉请求辩称，我方已经履行交房义务，付建斌拒不支付房款构成违约，应当适用定金罚则，我不应向付建斌返还已交付的定金。双方签订的《房屋买卖居间合同》中并未对公证事宜进行约定，我不负有办理公证事宜的相关义务。请求二审法院驳回付建斌的上诉请求。
中环经纪公司针对付建斌的上诉请求述称，同意付建斌的上诉请求。在履行合同过程中，付建斌准备了购房款，并表示可以随时支付，付建斌有付款意愿，王静应当向付建斌双倍返还定金。
王静向一审法院起诉请求：1.请求解除其与付建斌签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令付建斌返还房屋；3.判令付建斌支付租金损失5,180元（租金按每月1,295元计算，自2017年9月1日至判决生效之日）；4.由付建斌告承担本案诉讼费用、邮寄送达费等相关费用。
付建斌向一审法院反诉请求：1.判令王静双倍返还定金100,000元；2.由王静承担本案反诉费用。
一审法院认定事实：2016年3月，王静将其购买的包括位于乌鲁木齐市天山区优诗美地二期11#-1-7号铺在内的两个商铺租赁给付建斌，年租金30,000元，双方未签订书面合同。2017年4月20日，王静与付建斌解除租赁合同关系，王静出具欠条一张，载明：“现有10,000元房租未退给付建斌，经双方协商，至2018年3月1日付建斌交付买房尾款时扣除”。同日，付建斌向王静缴纳定金50,000元。王静出具定金收据，写明：“本人王静现收到付建斌交来用于购买本人位于乌鲁木齐市天山区优诗美地二期11#-1-7号铺房屋定金50,000元，经买卖双方协商一致同意，如卖方违约，此定金不予退还，如卖方违约，应按此定金金额的双倍返还对方”。同日，王静、付建斌双方及中环经纪公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：“甲方（王静）将位于乌鲁木齐市天山区优诗美地二期11#-1-7号铺出售给乙方（付建斌），建筑面积62.196平方米（另一商铺建筑面积为81.953平方米），房屋买卖价款为400,000元，第一次于2017年5月25日付房款150,000元，第二次于2018年3月1日付房款200,000元，此房于2017年5月25日交付乙方使用，合同签订之日，乙方向甲方支付定金50,000元，该定金直接支付给甲方；甲乙双方任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约，如甲方违约，须双倍返还定金，乙方违约则其定金赔偿给甲方，如已支付房款，违约方需支付守约方房款总额的20%作为赔偿；若因产权因政策或不可抗力原因、土地抵押或土地查封问题导致合同无法履行，三方均可免责，所收定金退还乙方；合同履行过程中，若发生争议应协商解决并签订书面补充协议，任何口头承诺均无效”。合同签订当日，王静、付建斌口头约定，在2017年5月25日支付第一笔房款时，王静提供涉案房屋的房产档案，双方对《房屋买卖居间合同》进行公证。2017年5月25日，在中环经纪公司处，王静未提供房产档案，也拒绝办理《房屋买卖居间合同》公证手续，付建斌亦未将150,000元房款交付给王静。一审庭审中，王静陈述其与付建斌口头约定，租期自2016年3月21日开始，年租金30,000元，付建斌已预交租金50,000元。付建斌同意按年租金30,000元标准支付租金。
一审法院认为，王静、付建斌之间签订的合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。一审庭审中，付建斌同意解除合同并返还房屋，故对王静要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王静、付建斌双方的租赁合同关系在双方签订买卖合同时已解除，2017年4月20日签订合同时，房屋就由付建斌占有使用，王静主张租金损失实际为占有使用费，付建斌应当支付自2017年4月20日至2018年1月1日期间的租金即占有使用费，王静仅主张2017年9月1日至2018年1月1日期间的租金，一审法院予以支持。关于租金数额，付建斌抗辩应以年租金30,000元标准支付的理由并无不妥，故付建斌应支付王静租金为4,326.52元【30,000元×62.196平方米÷（62.196平方米+81.953平方米）÷365天×122天】，王静主张超出部分，不予支持。王静、付建斌双方在签订买卖合同时，约定在第一次付款时，王静提交房屋档案资料，并对该房屋买卖合同进行公证，后因王静原因不能办理公证，付建斌也未将房款交付给王静，双方均存在违约行为，各自损失各自承担，故合同解除后，王静应返还付建斌定金50,000元。遂判决：一、解除王静与付建斌、乌鲁木齐中环房地产经纪有限公司之间签订的《房屋买卖居间合同》；二、付建斌于本判决生效后十日内将位于乌鲁木齐市天山区优诗美地二期11#-1-7号铺返还给王静；三、付建斌支付王静租金4,326.52元【30,000元×62.196平方米÷（62.196平方米+81.953平方米）÷365天×122天，自2017年9月1日至2018年1月1日】，并按35.46元/日支付至判决生效之日止；四、王静返还付建斌定金50,000元。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实及证据予以确认。
本院认为，王静与付建斌因买卖涉案商铺产生争议，双方对合同履行过程中的定金返还、违约责任承担、占有使用费的标准等问题的认定分歧较大。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，王静与付建斌、中环经纪公司签订了《房屋买卖居间合同》，王静应当按照合同约定全面履行义务，保障合同内容的全面履行及交易安全，双方交易的涉案房屋未取得不动产权证书，王静作为出卖人，应当向付建斌提供对涉案房屋享有处分权及所有权的证明文件，调取不动产登记部门对涉案房屋的权属登记情况系王静应当按照交易习惯履行的协助义务，付建斌及居间人中环经纪公司均证实王静未履行上述协助义务，王静认为不存在违约行为的理由不能成立，本院不予采信。双方签订的《房屋买卖居间合同》中对于付款时间及付款金额约定明确，付建斌并未按照合同内容履行付款义务，王静虽然未能及时调取涉案房屋的不动产权登记证明，但涉案房屋已被付建斌占有使用，该行为并不能导致合同目的无法实现，王静亦未明确表明拒绝履行合同，付建斌并无确切证据中止履行涉案合同约定的付款义务，应当承担违约责任，涉案合同履行过程中，王静、付建斌均存在违约行为，双方的违约行为对于导致合同无法继续履行均存在过错，一审法院判令王静向付建斌仅返还50,000元并无不当。王静上诉认为付建斌对涉案房屋占有使用期间的租金损失应当按照1,295元每月的租金标准进行计算，根据庭审调查及当事人陈述，付建斌与王静之间对于租金标准并无书面约定，但根据双方之前缴纳租金的数额及标准，双方均认可本案涉案房屋及另一套租赁房屋共计按照年租金3万元实际履行，王静主张涉案房屋应当按照1,295元每月租金标准进行计算并无合同依据和法律依据，本院不予采信。
综上所述，王静、付建斌的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费上诉人王静预交1,100元，上诉人付建斌预交1,050元，由上诉人王静、付建斌各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈琛
审判员 肖炜
审判员 冯宁
二〇一八年七月二十六日
书记员 焦玉