青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民一初字第354号
原告赵国媛，女，汉族，1987年6月19日出生。
委托代理人张海春，青海升茂律师事务所律师。
被告吴永令，男，汉族，1974年1月9日出生。
原告赵国媛与被告吴永令合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告赵国媛及其委托代理人张海春，被告吴永令均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月27日，被告将自己经营的位于西宁市城东区XXX商铺一间以30000元的价格转让给我，并约定租金为每年40000元。合同签订后，转让费和租金共计70000元，经双方商定，先支付给被告吴永令60000元，剩余10000元待商铺装修完再给付。另双方签订了一份补充协议，内容为合同签订后两年内如商铺拆迁，被告必须赔偿原告损失费3万元。后由于商铺门前道路维修及商铺内水电不通等问题导致装修时间延迟，待房屋装修完工几个月后，原告接到通知说该房屋要拆迁。被告为了自己的利益，隐瞒了该房屋拆迁的事实，将房屋转租给我，致使我遭受了巨大的经济损失，为了维护原告的合法利益，故诉至法院，请求：1、依法解除房屋租赁合同；2、判令被告返还商铺转让费3万元及租金3万元；3、判令被告赔偿损失费3万元及装修费2万元；4、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告为支持其主张，提交如下证据：
1、原告的身份证复印件一份，欲证明原告的主体资格；
2、房屋租赁合同一份，欲证明原告与被告签订房屋租赁合同，租赁期限自2014年5月25日起至2017年5月25日止，租金为40000元每年，转让费为30000元的事实；
3、协议书一份，欲证明原告与被告于2014年8月17日签订了补充协议，约定合同签订后两年之内若房屋拆迁，被告必须赔偿原告损失30000元的事实；
4、照片二张，欲证明承租商铺已列入拆迁范围，有关部门已于2014年6月4日发出通告的事实；
经庭审质证，被告对上述四份证据的真实性和证明方向均无异议，本院确认为有效证据。
5、照片两张，欲证实原告所租赁的商铺已经由原房东收回后于2015年3月20日另行出租的事实。经质证，被告对该证据的真实性及证明方向均无异议，但对另行出租的时间有异议，认为应当是2015年4月20多号。本院认为，被告对该证据所证明的方向没有异议，仅就出租时间有异议，但未提供相关证据予以证实，故对该份证据的证明效力本院予以采信；
6、装修材料费用清单三份，欲证实原告租赁后装修的费用及人工工资合计为23500元的事实。经质证，被告对该证据的真实性有异议，认为装修的事实存在，但认为装修费用过高，对人工工资也不予认可。本院认为，该费用清单虽非正规票据，但该装修部分的价值是因被告与房屋所有权人解除租赁合同而导致无法进行评估，且被告也未就其抗辩提交相关证据予以证实，故对原告待证的事实本院予以采信。
被告辩称，原告诉讼请求依法不能成立。原告说我欺诈的事实不存在，因为合同已经签了，她也租赁了房屋，并且我在出租时取得了原房主的同意。我和原告签订房屋租赁合同是在2014年5月25日，拆迁公告是2014年6月4号发出的，所以我并不知情。另外，原告先违约，原告与我签订合同后只付了60000元，至今尚欠10000元租金未付。所以是原告违约在先。而且我也就拆迁后的事项和原告签订了补充协议，约定如果由于房屋拆迁，我给原告赔偿30000元，但原告将我非法拘禁，导致我无法在西宁市继续经营，并且给我的身心造成了极大的伤害，我的损失要远大于原告的损失，现由于我没有缴纳房租，我和房主之间的租赁合同已经解除，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
庭审中，被告为证实其主张，提交如下证据：
1、身份证复印件一份，欲证明被告的身份信息。经质证原告对该证据的真实性及证明方向无异议，本院确认为有效证据；
2、手机短信，欲证实被告没有欺诈原告的事实。经质证，原告对该证据的真实性和证明方向均无异议，本院确认为有效证据；
房屋租赁合同一份，欲证实被告与原房主的租赁关系，租期自2014年3月18日至2019年3月18日止的事实。经质证，原告对该证据的真实性和证明方向均无异议，本院确认为有效证据。
经审理查明，原告赵国媛与被告吴永令于2014年5月25日签订了房屋租赁合同，合同约定被告吴永令将房屋所有权为人陈某某名下的商铺一间以30000元的转让费转租给原告赵国媛，租赁期限自2014年5月25日起至2017年5月25日止，租金为每年40000元。合同签订后原告赵国媛给付被告吴永令转让费及租金合计60000元。2014年6月4日城东区拆迁办公室张贴了拆迁通告，明确该商铺所在地区已列入拆迁范围。2014年8月17日，原告与被告又签订了一份补充协议书，约定如果在原告租赁期间两年内遇到拆迁，被告赔偿原告损失30000元，但因原告经营不善导致的损失由原告自负。2014年8月中旬，原告对租赁房屋进行了装修。2014年9月12日，原告向被告索要损失时将被告非法拘禁，后经西宁市公安局城东区分局出警将相关责任人行政处罚。2015年3月18日，房屋所有权人陈某某将原告租赁的房屋另行出租。2015年5月12日，原告诉至法院要求与被告解除合同并赔偿损失。
上述事实有经法庭确认的有效证据以及当事人的陈述及答辩予以证实。
本案的焦点为：1、原告与被告签订的房屋租赁合同是否符合解除的条件？2、原告要求被告返还转让费及租金的请求是否应当予以支持？3、原告要求被告赔偿损失的诉求能否成立？
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属合法有效之合同，双方均应依约履行。本案中，原告有依约足额交纳房租的义务，被告有保证原告对房屋的正常使用的义务。但根据原告出示的证据和被告的陈述可以完整证实租赁物的所有权人已于2015年3月18日收回房屋，后又将租赁房屋另行出租，故原、被告双方签订的租赁合同已无继续履行之可能，租赁合同实际已解除，故原告要求解除合同的请求合理，应予支持；关于原告要求被告退还租金30000元的诉讼请求，因原告自合同签订后实际缴纳的租金为30000元，根据合同约定年租金为40000元，原告实际缴纳的租金为九个月，即2014年5月25日起至2015年2月25日止，不存在原告多付租金的问题，故对原告的该项诉求本院依法不予支持；对原告要求被告返还装修损失20000元的诉讼请求，因原告的装饰装修费用应在合同租赁期内摊销完毕，本案中，原告与被告签订的租赁合同为三年，装修价值为20000元，每年为的摊销费用应为6666.7元，合同未履行期为二年三个月，装修费未摊销部分的价值为15000元。因原、被告发生纠纷时，原告没有按合同约定交纳房屋租金，被告在与租赁物所有权人解除合同时未告知原告，单方解除合同，双方均存在违约行为，应根据各自的过错程度承担相应的责任，故对原告的该项诉求酌情予以支持9000元；关于原告主张被告返还转让费30000的诉求，因门面转让费虽无法律上的明确依据，但未违反国家禁止性规定，故依法应当予以保护。被告在收取门面转让费后，理应保证原告在合同约定的期限内对房屋的合法使用权，现该房屋尚在原告的租赁期内，但被告已经与房屋所有权人解除租赁合同，致使原告已无法继续经营，故对原告的该项诉求酌情予以支持22500元；关于原告主张被告赔偿损失费30000的诉求，因双方签订的补充协议中约定，如遇到房屋拆迁，被告赔偿原告损失30000元，但根据本案的实际情况，虽租赁房屋的区域界定在拆迁的范围之内，但实际并未开始拆迁，故对原告的该项诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于适用
﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告赵国媛与被告吴永令签订的房屋租赁合同；
二、被告吴永令于本判决生效后十日内返还原告赵国媛装修费9000元；
三、被告吴永令于本判决生效后十日内返还原告赵国媛转让费22500元；
四、驳回原告赵国媛的其他诉讼请求。
案件受理费2500元，由原告赵国媛负担1250元，由被告吴永令负担1250元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。
审 判 长 慧 琳
审 判 员 马青华
人民陪审员 朱香兰
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 祁富霞
附法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，在催告后再合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错程度承担相应的责任；
……
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明能力的当事人承担不利后果。