新疆生产建设兵团第十师中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）兵10民申11号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：彭美静，女，汉族，，无固定职业，。
委托代理人：王志荣，新疆木山律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：新疆金百方房地产投资开发有限公司北屯分公司。住所地：新疆北屯市博望东街北二路187团。
负责人：杨孟，该公司经理。
委托代理人：冯林，该公司工作人员。
委托代理人：张丽，新疆木山律师事务所律师。
再审申请人彭美静因与被申请人新疆金百方房地产投资开发有限公司北屯分公司（以下简称金百方房产北屯分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院(2015)北民初字第401号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
彭美静申请再审称：（一）一审判决认定事实错误：1.彭美静与金百方房产北屯分公司对于2013年1月15日签订的《商品房买卖合同》及彭美静尚欠金百方房产北屯分公司370000元的事实无异议。2014年5月29日，在双方对账时，金百方房产北屯分公司要求彭美静支付剩余款项，作为交换条件，金百方房产北屯分公司于2014年5月30日向彭美静出具了承诺书，承诺二期完工后在小区内给彭美静划定两个专属停车位。对该承诺实际是对原始合同的变更，双方应按这一新的约定履行各自的义务，并由此确定违约责任。而一审判决在支持金百方房产北屯分公司欠款主张的同时，仍按双方签订的《商品房买卖合同》条款确定了违约金4440元。2.仵磊是金百方房产北屯分公司的股东，是该工程的项目负责人，这是众所周知的事实。彭美静与金百方房产北屯分公司除了这一笔房屋买卖交易之外，再无其他经济往来。应仵磊要求，彭美静于2014年7月4日向其卡内打了16000元作为房款，理应从总账中予以冲减。3.彭美静因为架设排烟装置，不能正常使用该房屋的客观事实，停止了另外一间房屋的继续装修，造成装修材料及家具的严重浪费。作为房地产开发商，理应完全履行法律规定的所有义务，保证交付给业主的房屋能够顺利入住，而金百方房产北屯分公司允许餐馆架设排烟装置的行为严重侵犯了彭美静的合法权益，同样属于违约行为，金百方房产北屯分公司的这一违约行为致使彭美静不能实现当初购买房屋的合同目的，彭美静依法可以解除合同。（二）一审法院对彭美静调查收集证据的申请不予答复系违反法律规定。一审庭审中，彭美静当庭提出对在居民住宅楼能否架设排烟装置以及引风机产生的噪音是否超标等问题，委托相关权威部门进行鉴定，一审法院却未予答复。（三）一审判决适用法律错误。金百方房产北屯分公司给付彭美静两个停车位的承诺，属《商品房买卖合同》的附加条件。经法庭调查，金百方房产北屯分公司自认至目前为止未交付。根据权利义务对等的法律原则，在金百方房产北屯分公司未完全履行给付停车位义务之前，彭美静可以拒付剩余房款，一审判决对彭美静的正当请求置之不理，属适用法律错误。彭美静依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项的规定申请再审。
金百方房产北屯分公司提交意见称：彭美静的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院认为：根据彭美静的再审申请，本院应当从以下三个方面予以审查：
（一）一审判决认定的基本事实是否缺乏证据证明方面。
1.关于所欠房款数额及违约金的认定。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当依照合同全面履行义务。彭美静与金百方房产北屯分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。金百方房产北屯分公司在向彭美静交付涉案的两套商品房后，将房屋所有权和土地使用权办至彭美静名下。至此，金百方房产北屯分公司就《商品房买卖合同》约定的义务已经履行完毕。彭美静也应当依照《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限向金百方房产北屯分公司一次性支付房款共计1550000元。彭美静分三次向金百方房产北屯分公司付款后，仍有部分房款尚未支付。2014年5月29日，经金百方房产北屯分公司与彭美静的丈夫吴江对账后，重新确认彭美静尚欠房款370000元，并由双方当事人签订了《欠条》。彭美静认为其向仵磊卡内打的16000元应当作为房款从总账中予以冲减的主张，仅以中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐人民路东支行出具的一份交易清单予以证实，并未提供有关证据证明仵磊的行为系金百方房产北屯分公司的职务行为或者已构成表见代理。同时，彭美静在再审申请中已自认其对尚欠370000元这一事实无异议。因此，一审法院基于双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《欠条》认定彭美静尚欠房款370000元，并依据《商品房买卖合同》第七条的约定认定彭美静向金百方房产北屯分公司支付违约金4440元，并无不当。
2、关于是否应当解除合同的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同的解除分为约定解除和法定解除。彭美静以架设于所购商品房房顶上的烟道和引风机产生的噪音和振动致使其无法正常使用该房屋为由，要求解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》的主张，因彭美静在与金百方房产北屯分公司签订《商品房买卖合同》时未就该事由约定为解除合同的条件，在发生争议时，双方当事人无法就此协商一致解除合同。故，只有在符合法定解除事由时，彭美静方能单方解除合同。本案中，彭美静要求解除合同的事由不仅不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除事由，而且也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于因房屋质量问题解除合同的规定。一审法院由此认定彭美静解除合同的主张不符合法律规定，并无不当。基于彭美静的上述事由并非不可排除的妨害，彭美静可另案进行处理。
（二）关于一审法院对当事人申请人民法院调查收集证据的处理是否符合法律规定方面。
关于彭美静要求对架设于所购商品房房顶的引风机产生的噪音是否超标予以鉴定的问题。因该事项不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条关于人民法院依职权调查收集证据的范围，彭美静及其诉讼代理人认为其确因客观原因不能自行收集的证据，应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十六条、第十八条的规定，向一审法院提交书面申请。而在一审法院审理中，彭美静及其诉讼代理人并未向一审法院提交书面申请，仅在开庭审理过程中口头提出过申请，一审法院据此对该鉴定事宜未予答复，不违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定。
（三）关于一审判决适用法律是否确有错误方面。
关于金百方房产北屯分公司未向彭美静兑现承诺的两个专属停车位，彭美静能否据此拒绝支付所欠房款的问题。2014年5月30日，金百方房产北屯分公司向彭美静出具了《承诺书》，明确表示“待金百方综合楼二期完工后，在小区内划定两个专属停车位给吴江、彭美静。”对该承诺应当认定为《商品房买卖合同》附条件的补充条款。该条款未约定金百方房产北屯分公司未履行该义务时，彭美静可以行使拒绝向金百方房产北屯分公司支付所欠房款的抗辩权。一审法院审理期间，金百方综合楼二期尚未开工，即金百方房产北屯分公司向彭美静交付车位的条件并未成就，彭美静以此拒绝支付所欠房款，不符合《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条和第六十八条有关行使抗辩权的法定事由。因此，一审法院对彭美静拒绝支付所欠房款的抗辩主张不予支持，并无不当。
综上，彭美静的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回彭美静的再审申请。
审 判 长 李小秋
代理审判员 聂真强
代理审判员 陈任君
二〇一六年五月二十日
书 记 员 张 悦