浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终2703号
上诉人（原审原告）程龙军。
委托代理人：朱丹萍，浙江五星国泰律师事务所律师。
委托代理人：陈翔伟，浙江五星国泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶继业。
委托代理人：陈林莲，天册（上海）律师事务所律师。
委托代理人：宋方旦，天册（上海）律师事务所律师。
原审被告：浙江中意房地产开发有限公司。
诉讼代表人：浙江金道律师事务所。
委托代理人：南秋萍，浙江金道律师事务所律师。
委托代理人：郑梁，浙江金道律师事务所律师。
上诉人程龙军因与被上诉人叶继业、原审被告浙江中意房地产开发有限公司（以下简称中意房产公司）第三人撤销之诉一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2015）杭余撤初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月12日，叶继业与中意房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定叶继业向中意房产公司购买位于杭州市余杭区南苑街道名仕苑2幢1单元102室的房屋。合同第七条约定，买受人于合同签订当日一次性付清1820102元。合同第十六条约定，中意房产公司承诺于2012年8月31日前取得土地、房屋权属证书交付叶继业。叶继业自行办理该商品房转移登记。中意房产公司不能在上述期限内交付权属证书，自约定日期起90日内，中意房产公司交付权属证书或登记证明的，按已付房款的万分之二承担违约责任；自约定日期起90日后，中意房产公司仍不能交付权属证书或登记证明的，如叶继业不退房，中意房产公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日起，按日向叶继业支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订当天，中意房产公司向叶继业出具收条一份，内容为：中意房产公司收到叶继业支付的名仕苑2幢1单元102室房款1820102元，该套房屋建筑面积为142.34平方米。2012年5月31日，叶继业领到房屋钥匙、门禁卡、门牌证等材料。
2014年7月2日，中意房产公司向黄信立出具承诺书一份，内容为：中意房产公司于2010年因项目建设资金需求向黄信立借款人民币1500万元整，后因中意房产公司资金短缺无法按时偿还黄信立的借款本息，中意房产公司决定将公司开发的名仕苑7套房子转让黄信立指定的房屋产权登记人并签订购房合同，用于偿还黄信立的借款本息（具体房屋登记分配为：1、1幢1单元602室，2、1幢2单元202室已登记手续，3、1幢3单元201室，4、1幢3单元202室已登记手续，5、2幢1单元102室，6、4幢1单元101室已登记手续，7、1幢3单元602室），其中3套房屋已成功办理产权登记手续，另外4套因当时政府限购政策影响无法办理产权登记手续，现政府已对限购政策进行解令，中意房产公司承诺在本承诺书出具之日起1个月内对剩余4套房屋开具不动产销售发票并协助办理产权登记手续及交付房屋、物业。2014年7月2日，叶继业补交了案涉房屋2012年6月至2013年12月31日止的物业管理费及能耗费。
2014年10月22日，叶继业因中意房产公司未按约为其办理产权转让登记手续而诉至原审法院要求处理。同年12月21日原审法院作出（2014）杭余民初字第3105号民事判决：一、叶继业与中意房产公司于2011年12月12日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、中意房产公司于判决生效之日起十日内协助叶继业办理位于杭州市余杭区南苑街道名仕苑2幢1单元102室（建筑面积为141.85平方米）的房屋过户登记手续；三、中意房产公司支付叶继业违约金32397.82元（自2014年8月3日起暂计算至2014年10月31日，按金额1820102元以每日万分之二的标准计算），自2014年11月1日至房屋产权过户登记手续办理完毕之日的违约金按金额1820102元以每日万分之二的标准另行计付，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回叶继业的其他诉讼请求。
2014年10月15日，程龙军与中意房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》，并办理网签备案手续。合同约定程龙军向中意房产公司购买位于杭州市余杭区南苑街道名仕苑2幢1单元102室的房屋，房屋总价款为90万元，单价为每平方米6344.73元，约定程龙军于2014年10月15日前一次性付清全部房款，中意房产公司应于2014年12月31日前交付房屋。同时还约定了其他违约条款。2014年10月21日，程龙军通过工行转给中意房产公司人民币90万元。2014年11月28日，程龙军出具收条一份给中意房产公司，收条内容为：今程龙军收到中意名仕苑1-1-602、2-1-102钥匙各一把，款还清后钥匙归还。2015年4月1日，程龙军向杭州名仕物业管理有限公司交纳涉案房屋2014年11月至2015年6月的物业费及能耗费。
原审法院认为:本案属第三人撤销之诉，审理的焦点主要是（2014）杭余民初字第3105号民事判决内容有无错误，并损害程龙军的合法权益。而该判决的事实依据是基于认定叶继业与中意房产公司签订的商品房买卖合同合法有效，因此，该合同是否合法有效是本案当事人争议的焦点。中意公司出具的《承诺书》明确将涉案房屋在内的七套房屋转让给黄信立指定的房屋产权登记人并签订购房合同，用于偿还黄信立的借款本息。叶继业持有该承诺书，因此其应为黄信立指定的涉案房屋的房屋产权人，三方对上述以房抵债的内容是明知的，故叶继业与中意房产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，应属合法有效，对当事人具有约束力。合同签订后，中意房产公司也按约履行了合同部分义务（将房屋交付叶继业使用），仅未履行协助办理房屋过户登记手续义务，原审法院据此作出（2014）杭余民初字第3105号民事判决，判决其继续履行合同义务及承担相应违约责任并无不妥。程龙军与中意房产公司虽签订商品房买卖合同并办理了网签手续，但网签属于建设行政管理部门对于商品房销售的行政管理措施，网签与否与购房人购房的民事权利保护的效力无关，并不是对购房人主张房屋权利保护的登记。中意房产公司在将涉案房屋交付叶继业使用后，又将该房屋的钥匙交给程龙军，有违诚实信用原则。因此，即使程龙军与中意房产公司签订的商品房买卖合同真实有效，也不能对抗叶继业与中意房产公司签订的商品房买卖合同。综上，（2014）杭余民初字第3105号民事判决在事实认定和法律适用上并无不当，程龙军要求撤销该判决的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第（三）项之规定，判决如下：驳回程龙军要求撤销（2014）杭余民初字第3105号民事判决的诉讼请求。本案案件受理费80元，由程龙军负担。
宣判后，程龙军不服，向本院提起上诉称：(一)原审判决认定叶继业与中意房产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效存在事实认定不清。1、双方签订的是虚假商品房买卖合同。争议房产南苑街道名仕苑2幢1单元102室系案外人黄信立与中意房产公司担保借款的产物，该商品房买卖合同签订并非叶继业与中意房产公司双方真实意思表示。2、叶继业并未实际支付过购房款。原审法院仅就中意房产公司出具的一份收条认定叶继业已经实际支付过购房款，未经法庭充分质证，不应作为认定事实的依据。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，金素莲应当就购房款项的支付包括银行的打款记录及正规的缴税发票承担举证责任。中意房产公司是因为黄信立的关系才出具收条。(二)原审判决适用法律错误。中意房产公司出具的承诺书属于以物抵债，当然无效。纵观原审裁判，中意房产公司存在与第三人黄信立之间借款的事实，该7套房子实为担保该借款的抵押物。依据《中华人民共和国物权法》第186条、《中华人民共和国担保法》第40条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释中第57条等的有关规定，当事人在合同中约定债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该条款属于流质条款。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。
叶继业答辩称：一、中意房产公司出具的《承诺函》不属于流质条款，属于以物抵债，以物抵债并不当然无效，只要双方意思表示真实，在不违反合同法第五十二条的情况下，应为合法有效。本案中上诉人的情形更符合留押的性质，其与中意房产公司签订的《商品房买卖合同》应认定无效。二、叶继业与中意房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且中意房产公司已实际履行了最核心、最重要的合同义务，即交付了房屋。三、案涉的购房款实际由相应数额的黄信立对中意房产公司享有的债权给付，中意房产公司亦向叶继业出具《收条》确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉。
中意房产公司发表意见称：一、程龙军与中意房产公司之间存在民间借贷关系，程龙军没有合法的依据来起诉要求中意房产公司按照买卖合同履行义务。关于叶继业的问题，原审判决存在错误。中意房产公司认为该借款的主体是陈松林，不是中意房产公司。二、法律适用问题。本案的法律关系是以物抵债，本案的商品房买卖合同是以物抵债的从合同，它的真实意思应该在以物抵债完成时才生效，并非签定即生效。
本院二审期间，各方均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与原审认定一致。另，在本院二审调查时，程龙军的委托代理人陈述，程龙军与中意房产公司确实存在民间借贷关系。
本院认为：确定（2014）杭余民初字第3105号民事判决内容有无错误，关键在于确定叶继业与中意房产公司签订的商品房买卖合同是否合法有效。而叶继业与中意房产公司签订商品房买卖合同是基于中意房产公司于2014年7月2日向案外人黄信立出具的承诺书。该承诺书载明：中意房产公司于2010年因项目建设资金需求向黄信立借款人民币1500万元整，后因中意房产公司资金短缺无法按时偿还黄信立的借款本息，中意房产公司决定将公司开发的名仕苑7套房子转让黄信立指定的房屋产权登记人并签订购房合同，用于偿还黄信立的借款本息……可见，该承诺书系中意房产公司与黄信立之间在债务已届清偿期后约定的以房抵债协议。因此，从时间节点上分析，争议房产在黄信立与中意房产公司发生借款时并未作为担保物。中意房产公司在无法归还黄信立借款的情况下，根据黄信立的指示与叶继业签订的房屋买卖合同，该《浙江省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并没有违反《中华人民共和国担保法》等法律的强制性规定，原判认定其合法有效并无不当。而程龙军与中意房产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，从时间节点及程龙军于2014年11月28日出具的收条等证据分析，系担保型的房屋买卖，故程龙军所享有的仅是普通债权，不能引起物权变动。对于叶继业有无支付购房款的问题，本案系以债权抵购房款，中意房产公司也认同以黄信立对中意房产公司所享有的债权作为叶继业支付给中意房产公司的购房款，该种付款方式并不违反法律规定。
综上，程龙军的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人程龙军负担。
本判决为终审判决。
审判长 楼继文
审判员 张喜妹
审判员 寿凯迎
二〇一六年七月八日
书记员 张洁丽