江西省武宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）武民一初字第192号 原告武宁县供销资产经营开发中心，住所地：江西省九江市武宁县城朝阳路1011号三楼。 法定代表人叶曼莲，该中心经理。 委托代理人聂文虎，江西修江律师事务所律师。 被告江西丛一楼装饰工程有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区阳明东路奥斯卡大厦12层1237室。 法定代表人汪振华，该公司董事长。 委托代理人焦凌峰，江西修江律师事务所律师。 原告武宁县供销资产经营开发中心与被告江西丛一楼装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人及委托代理人、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，1、要求依法确认原、被告于2007年1月11日签订的《古艾市场租赁合同》于2015年7月31日起解除有效；2、要求被告按现状返还原告古艾市场及支付占有使用费（以489元/日为标准，从2015年8月1日起算至退出古艾市场之日止）；3、要求被告支付原告从2014年8月1日起至2015年7月31日止的租金170170元及违约金（以170170元为基数，按日利率1标准从2014年8月1日起算至付清全部租金之日止）；4、要求被告支付原告垫付创卫费用17730元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由是，2007年1月11日，原、被告签订《古艾市场租赁合同》，合同约定，从2007年3月1日起，原告将古艾市场交被告按规划图进行装修改造，装修的一切费用及安全责任由被告承担。租赁期限为2007年3月1日至2016年7月31日。租赁期满后，原告不予补偿被告的改造装修等固定资产投入，被告按改造装修后原貌移交原告。租金为第一、二年各120000元、第三年130000元、第四年140000元，以后年度在上年度的基础上递增5%，在本年的7月31日前交清，逾期不交，视为放弃租赁。租赁期内，市场创卫支出和与市场直接相关的费用由被告自行支出。拖欠租金，按日千分之五支付滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付古艾市场，被告对古艾市场进行装修改造后投入运营。后被告尽管拖延交付租金时间，但亦交清了2014年7月31日前的租金。至2014年7月31日，按照合同第三条约定，被告应交纳2014年8月1日2015年7月31日的租金170170元，期间，原告为被告垫付创卫费用17730元，被告亦未支付。2015年6月19日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告在收到律师函15日内向原告交纳租金170170元，逾期，原告将依照合同约定解除租赁合同，并依法追究被告的违约责任。2015年7月8日，被告在收到律师函后，未给原告任何回复，亦未向原告交付租金。依据合同约定拖欠租金30日以上，原告有权解除合同，现原告已发出解除合同通知，合同已经解除。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。从原告要求解除合同到合同期限届满已经不到一年，原告提出解除合同也是因被告违约导致。故原告对被告装修改造可以不承担责任，原告要求被告按现状交还古艾市场符合法律规定。合同解除后，原、被告不存在租赁合同关系，但被告并未在解除合同通知到达后退出古艾市场，其后期占用期间应承担占用使用费。因古艾市场租赁合同为原、被告协商后所签订，对原、被告双方均有法律约束力，被告亦依约履行了2014年7月31日前交付租金的义务，合同已实际履行。在被告承租古艾市场期间，虽市场装修改造及铺面对外承租均由方向东负责，但被告未提出异议，属方向东代表被告从事经营活动。在原告向被告催要租金时，方向东会主动上门交纳，租金收据从2011年起记载方向东的名字，但原告与方向东并未签订书面的租赁合同，且方向东交纳的租金金额与原、被告租赁合同约定的租金一致，故方向东交纳租金的行为仅是代表被告履行交纳租金义务，方向东仅是履行职务行为。综上，原、被告为《古艾市场租赁合同》的合同双方主体，因被告未依约履行合同义务，原告已依法解除合同，但被告未将铺面退还原告及承担相应责任，故原告诉诸法院。 被告辩称，1、答辩人于2007年1月11日与原告签订《古艾市场租赁合同》后，考虑到投资效益等，便决定放弃承租，答辩人即未向原告交纳装修改造押金及租金，亦未对古艾市场进行装修改造，答辩人未实际履行租赁合同，且合同未经房产部门登记，尚未发生法律效力，故《古艾市场租赁合同》早已解除；2、答辩人放弃承租后，原告将古艾市场另行租给方向东租赁经营，装修改造、租赁经营、交纳租金等都为方向东进行，与答辩人无关。 为证明其诉讼主张，原告向本院提交了： 一、1、原告营业执照及组织机构代码证复印件；2、被告营业执照复印件；3、武宁县供销合作社（2006）3号文件复印件。证明：1、原、被告符合民事诉讼主体资格；2、原告与武宁县供销社的行政隶属关系。 经质证，被告无异议，本院予以采信。 二、1、2006年12月11日武宁县供销社总支会会议记录；2、2007年01月09日武宁县供销社机关全体人员会议记录；3、2006年12月25日被告江西省丛一楼装饰工程有限公司“关于对古艾集市进行改造的报告”；4、2006年12月31日武宁县建设局“关于古艾市场改造的批复”；5、2007年01月11日原、被告签订的《古艾市场租赁合同》。证明：1、原、被告之间形成了合法的租赁合同关系，原告为出租方，被告为承租方；2、租赁合同约定了违约责任和解除合同情形及双方的权利义务。 经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，其认为2006年12月25日被告江西省丛一楼装饰工程有限公司“关于对古艾集市进行改造的报告”及2006年12月31日武宁县建设局“关于古艾市场改造的批复”与本案无关，原、被告签订的租赁合同未经房产部门登记，不发生法律效力，且合同亦未实际履行。 经审查，本院认为，对会议记录，其与本案无直接关联性，故不予认证；对报告及批复，能够证明被告要求对古艾市场进行改造并得到建设局批复的事实，与本案具有关联性，予以采信；对租赁合同，其有原、被告双方签章，被告对其真实性亦不持异议，故予以采信。 三、1、武宁县供销社出纳付林松现金日记帐1份；2、收款收据7份；3、武宁县创建国家卫生城指挥部办公室限期整改通知书1份、税务发票复印件1份、古艾市场维修工程决算单复印件1份；4、原告催缴承租费函1份；5、江西修江律师事务所律师函、快递单、签收记录查询单各1份；6、武宁县供电有限责任公司用户登记表2份；7、常住人口信息单1份；8、武宁县供销社职工基本情况登记表1份；9、2009年09月01日方向青与黄振武签订的“古艾市场一层租赁合同”1份；10、录音整理资料1份；11、武宁县供销社关于当事人身份职务证明1份；12、证人蒋某出庭作证证言。证明：1、被告履行了租赁合同约定的交纳押金和部分租金的义务；2、由原告支付的创卫费用17730元按照租赁合同约定应由被告承担；3、方向东与肖森林系同父异母的兄弟关系，方向东与方向青系夫妻关系；4、被告申请用电手续均由方向东的弟弟肖森林办理，出租古艾市场由方向东妻子方向青办理，方向东交纳租金系履行被告的职务行为；5、被告拖欠2014年08月01日至2015年07月31日租金170170元，未支付创卫费用，原告进行书面催要，2015年05月，被告派员到武宁与原告协商，后被告一直未交租金，原告委托律师发出解除租赁合同通知，被告收到通知后未回复，租赁合同自通知到达之日起解除；6、周平荣系武宁县供销社原任主任，朱钟正系武宁县供销社现任副主任，付林松系武宁县供销社原任出纳。 经质证，被告对该组证据除录音资料外真实性均无异议，对关联性有异议，其认为：1、租金非被告交纳，并非被告在履行合同，收款收据与被告无关联；2、因古艾市场的实际经营者非被告，故市场相关的创卫等费用不应由被告承担；3、原告催缴承租费函及江西修江律师事务所律师函被告已收到，但是催缴对象错误，被告未理会；4、武宁县供电有限责任公司用户登记表登记的名字是武宁县东阳购物广场，并非本案被告；5、肖森林与本案没有关系；6、因汪振华本人未到庭，对录音资料的真实性无法确认，且原告整理的录音资料内容并不能够确认原、被告双方实际履行了租赁合同，从录音资料中无法知晓押金由谁交纳以及押金是否退还；7、证人所述应当属实，但仅凭证人一人的证言不能够证明聂某到武宁即为履行合同。 经审查，本院认为，对录音资料，因本院已书面通知被告法定代表人出庭，其未按要求出庭，且被告亦无相反证据反驳，故予以采信；对证人证言，证人对向被告催要租金过程的证言能与其他证据相印证，故予以采信；对该组其他证据，与本案具有关联性，被告对其真实性亦不持异议，故予以采信；对该组证据的证明目的，本院将结合全案待后予以论述。 被告未向本院提交证据。 诉讼过程中，本院向被告江西丛一楼装饰工程有限公司股东之一聂某作了调查笔录一份，聂某陈述的内容为“我是江西丛一楼装饰工程有限公司的三股东之一，另二股东为汪振华，万立红。当初方向东邀集江西丛一楼装饰工程有限公司一起去和武宁县供销社谈古艾市场的租赁事宜，当时和武宁县供销社谈的有我和汪振华，另外包括方向东，还有武宁县供销社原主任周平荣。后就以我们公司的名义与武宁县供销资社签订了一份租赁合同，合同签订后，由于对古艾市场的装修改造意见不一致，江西丛一楼装饰工程有限公司就与方向东协商，江西丛一楼装饰工程有限公司退出古艾市场的租赁，由方向东一个人去承租经营，方向东也同意了，后我们就告诉武宁县供销社古艾市场实际已经由方向东一人经营，要求将租赁合同变更为方向东一人，但武宁县供销社不同意，要求按与我公司签订的租赁合同继续履行，我们公司也默认了，并督促方向东按时缴纳租金，后来我们公司就退出了，由方向东继续负责。租金一直是方向东去缴纳，因为方向东一直按时交钱给武宁县供销社，所有武宁县供销社有七、八年没有找过我们，直到去年方向东没按时交纳租金，武宁县供销社才来找我们公司，今年武宁县供销资产经营开发中心又向我们公司送达催交租金的律师函，后来我代表公司又到武宁县来和供销社主任蒋某谈了租金交纳的事情”。 经质证，原告对证人陈述原、被告签订租赁合同，以及被告督促方向东交纳租金的事实没有异议。对被告退出古艾市场的租赁，并告知了武宁县供销社的事实有异议，被告并未告知原告。对原告七、八年未找过被告也有异议，2011或2012年的时候，原告还找过被告的法定代表人汪振华催要租金，从整个证人证言来看，原、被告的合同一直在履行，尤其是笔录中“我们公司默认了”更是证实原、被告合同履行的事实，合同主体仍然是被告江西丛一楼装饰工程有限公司；被告对证人证言真实性无异议，但认为原告早已知晓租赁合同主体已变更的事实，合同实际已由原告和方向东在履行，证人聂某证明的即是该事实。 本院认为，聂某为被告江西丛一楼装饰工程有限公司股东，亦全程参与处理与原告签订古艾市场合同租赁合同的各项事务，其证言中对其本人参与部分的陈述能与其它证据相印证，故予以采信。 经审理查明，原告武宁县供销资产经营开发中心属武宁县供销合作社依规设立的对外经营机构。后武宁县供销合作社通过招商引进被告江西丛一楼装饰工程公司对属其管理的古艾集市进行改造经营，被告于2006年12月15日向武宁县政府、县供销社提交了《关于对古艾集市进行改造的报告》，拟对古艾集市的内外设施进行维修改造经营，后该维修方案经武宁县规划委员会研究同意，并向被告作出批复。2007年1月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《古艾市场租赁合同》一份，内容为：“……一、甲方从2007年3月1日按现状交乙方由乙方出资按规划图进行装修改造，装修期为五个月（即3月1日7月31日）。装修的一切费用及安全责任概由乙方承担，相关的税费也由乙方承担。产权属武宁县供销资产经营开发中心所有。乙方租赁期满后，甲方不予补偿乙方的改造装修等固定资产投入，应按改造装修后原貌移交甲方。装修期内不计租金。2007年3月1日前的债权、债务、水、电等费用由甲方负责。二、租赁期限：2007年3月1日2016年7月31日（其中2007年3月1日2007年7月31日为免租金装修期）。三、年租金及交付方法：第一年，第二年每年租金12万，第三年为13万，第四年为14万，以后年度在上年的基础上递增5%。乙方每年租金在本年的7月三十一号之前交清，逾期不交视为放弃租赁，甲方有权向社会另行招租。四、乙方在租赁期内，不得以任何理由将古艾市场整体转租他人。否则，甲方有权收回租赁权。五、合同签订时交租赁改造押金12万元，07年7月31日转为第一年租金。如乙方违约，押金转为违约金，全额赔偿甲方……八、乙方在租赁期内的水、电费由乙方自行承担，市场的一切维修、创卫支出和与市场直接相关的费用由乙方自行支出……十、其他约定:1、甲方无故解除本合同，应退回未履行期已交的租金，按当年租金20%承担违约金，并赔偿乙方装修的所有费用应摊未到期年限份额的费用。2、乙方无故解除本合同，不得主张退还租金，按当年租金20%承担违约金，所装修、改造的投资甲方不予补偿。3、乙方拖欠租金，按日千分之五支付滞纳金，拖欠30日以上，甲方有权解除合同。4、乙方擅自整体转租、装包的，甲方有权解除合同……。合同签订时，被告向原告交纳了改造押金120000元。2008年1月7日，该改造押金120000元以古艾市场管理费名义作为原告2007年8月1日至2008年7月31日的租金（合同约定应交纳时间为2007年7月31日）。2008年8月1日，承租人以古艾市场管理费名义交纳原告租金120000元。2010年1月27日，承租人以古艾市场管理费名义交纳原告租金120000元。2010年10月17日，承租人以古艾市场管理费名义交纳原告租金120000元。2011年9月22日，原告收到被告以方向东名义交纳古艾市场租金120000元（2011年7月1日至2012年6月30日止）。2012年11月5日，古艾市场管理费120000元（2012年8月1日至2013年7月31日止）。2014年1月14日，古艾市场管理费120000元（2013年8月1日至2014年7月30日止），以上交纳的租金均由原告工作人员出具了收款收据。被告租赁期间存在着脏、乱、差现象，2015年6月3日，武宁县创建国家卫生城指挥部办公室对武宁县供销社下达限期整改通知书，要求对古艾市场进行整改，原告通知承租户，但被告置之不理，为此，原告花费17730元对古艾市场进行维修整改。2015年6月，原告通过快递向被告发出了律师函，通知被告拖欠2014年08月01日至2015年07月31日租金170170元，原告垫付的创卫费用17730元，被告应在收到原告委托律师发出解除租赁合同通知之日起15日内向原告交付租金170170元，否则原告将依约解除合同。2015年7月8日，被告在签收该律师函后未向原告支付租金。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告的租赁合同是否生效及实际履行？2、原、被告之间的合同是否早已解除？案外人方向东与原、被告之间的关系？ 对于第一个争议焦点，被告认为租赁合同未经房产部门登记，尚未发生法律效力，且合同亦未实际履行。对此，本院认为，第一、原、被告双方均为适格的主体，原告为武宁县供销合作社依法成立并授权对外管理古艾市场的企业，其能以自身名义对外出租古艾市场，而被告作为法人，亦能对其民事行为承担全部民事责任；第二、根据合同法的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。且依法成立的合同，自成立时生效。至于登记备案，对合同效力的影响，应当以法律和行政法规将登记作为合同的生效条件为前提，法律和行政法规未规定登记后生效的，当事人未办登记手续，不影响合同的效力。且合同法规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》中有关房屋租赁合同登记备案的内容，并没有登记后合同才生效的规定，该规定并不属于效力性强制性规定，而属于管理性规范，不能作为房屋租赁合同的生效要件；第三、合同签订后，承租人多次向原告交纳租金及将古艾市场铺面对外出租，承租人已接收古艾市场并实际经营，且至原告起诉之日，承租关系已持续多年，原告未就古艾市场与第三人再次签订过租赁合同，在承租人逾期未给付租金时，原告催要租金的对象亦为被告，在租赁期间，被告从未以非古艾市场的承租者，而要求解除与原告的租赁合同。综上，应认定原、被告双方签订的《古艾市场租赁合同》成立并生效，且合同已实际履行。 对第二个争议焦点，综合原、被告观点，本院认为，第一、原、被告均认可方向东参与该租赁物的经营管理，但参与经营管理并不等于原告就认可了方向东作为合同一方的主体，他们之间就有合同关系，原、被告之间的合同就已终止或解除；第二、被告作为一个公司法人，对外有独立的人格，但公司仅为法律上的人，具体民事活动仍需授权个人进行，被告虽与原告签订了租赁合同，但在履行合同过程中，被告可委托他人进行，委托的人可以是法人代表，亦可是公司员工，同时也可委托公司之外的人进行，故被告与方向东是委托关系亦或是代为被告公司履行职务行为，他们二者的关系与本案租赁合同不具有关联性；第三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。本案中，原告有双方签订的合同及被告交付押金、租金证据，因此可以确认原告主张的与被告具有租赁合同关系事实理由成立。被告认为与原告合同早已解除没有任何证据证明，本院不予采信。 综上，原告武宁县供销资产经营开发中心将其管理的古艾市场出租给被告江西省丛一楼装饰工程有限公司并签订租赁合同，双方形成了租赁合同法律关系。原告交付租赁物即古艾市场后，被告应依约履行交纳租金义务。依照合同约定，被告应于2014年7月31日前交清2014年8月1年至2015年7月31日租金，现被告已逾期一年未予交纳，依据合同约定，拖欠租金30日以上的，原告有权解除合同，原告于2015年6月19日向被告发出催要租金通知，要求其于15日内付清租金，逾期将解除合同，现被告未按通知时间缴纳租金，故应认定双方合同即已解除。对原告要求确认解除与被告租赁合同有效的诉讼请求，本院予以支持，解除时间为2015年7月31日。原告要求被告支付2014年8月1日至2015年7月31日未付租金的诉请于法有据，本院予以支持，未付租金以2014年8月1日至2015年7月31日租金170170元为标准计算。对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，根据合同约定，被告拖欠租金的，按日千分之五支付滞纳金，该滞纳金即违约金，故被告逾期支付租金的，应当给付原告违约金，但双方约定的违约金标准过高，本院酌情认定按月利率2%予以计算，故对原告要求被告支付违约金（以拖欠租金170170元基数，按月利率2%标准从2014年8月1日起算至本判决确定履行之日止）的诉请，予以支持。 根据合同法之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应交还原告古艾市场，在租赁期间，虽然被告对古艾市场进行了增设改造，但因被告违约致合同解除，被告为过错方，在合同租赁期间尚不足一年的情况下，被告已实现了增设改造部分的大部分利用价值，故对被告装修改造部分设施的处理，应适用租赁合同对于租赁期限届满后租赁物处置的约定。依据原、被告租赁合同的约定，租赁期满后，原告不予补偿被告的改造装修等固定资产投入，应按改造装修后原貌将古艾市场移交原告。综上，对原告要求被告按现状返还古艾市场的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告仍占用租赁物，应当支付超期占有租赁物期间的租金损失。对于租金损失的计算，可比照2014年8月1日至2015年7月31日租金170170元的标准，即日租金466元(170170元÷365天），从2015年8月1日起算至本判决确定履行之日止，本院予以支持。 对于原告要求被告支付原告垫付的创卫费17730元的诉请，因租赁合同约定创卫等费用均由被告承担，在武宁县创建国家卫生城指挥部办公室对古艾市场作出整改通知后，原告依照要求对古艾市场进行整改维修，并垫付本应由被告承担的创卫费用17730元，故对原告的该诉请，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条、六十条、九十三条第二款、九十六条、九十七条、一百一十四条、二百一十二条、二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、十一条之规定，判决如下： 一、确认原告武宁县供销资产经营开发中心与被告江西丛一楼装饰工程有限公司的《古艾市场租赁合同》于2015年7月31日解除合法有效，被告江西丛一楼装饰工程有限公司于本判决生效后三十日内按改造装修后现状归还原告武宁县供销资产经营开发中心租赁物即古艾市场。 二、被告江西丛一楼装饰工程有限公司于本判决生效后七日内支付原告武宁县供销资产经营开发中心租金170170元及违约金（以拖欠租金170170元基数，按月利率2%标准从2014年8月1日起算至本判决确定履行之日止） 三、被告江西丛一楼装饰工程有限公司支付原告武宁县供销资产经营开发中心占用租赁物期限的租金损失（按日租金466元，从2015年8月1日起算至本判决确定履行之日止）。 四、被告江西丛一楼装饰工程有限公司于本判决生效后七日内支付原告武宁县供销资产经营开发中心创卫费用17730元。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4058元，由被告江西丛一楼装饰工程有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审 判 长  邱 湘 审 判 员  盛奎伟 审 判 员  刘梦三 二０一五年十月二十九日 代书记员  王泰兰