江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第00187号
原告马云芬。
委托代理人张玉铭，江苏中远大律师事务所律师。
被告江苏苏润发置业发展有限公司，住所地在南通市外环北路798号。
法定代表人周德文，董事长。
委托代理人范圣忠、杜珈铭，上海市百良律师事务所律师。
原告马云芬与被告江苏苏润发置业发展有限公司（以下简称“苏润发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理后，依法由审判员徐剑峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告马云芬及其委托代理人张玉铭，被告苏润发公司的委托代理人范圣忠、杜珈铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马云芬诉称，原、被告于2009年7月31日签订房屋买卖合同，由原告购买尚美家国际小商品城3幢2119号房屋，合同约定被告应当在2009年9月30日前将经验收合格的商品房交付使用，后原告发现被告直至2010年4月14日方完成工程竣工验收备案，导致延期交付房屋196天，现要求被告承担延期交付房屋的违约金10431元。
被告苏润发公司辩称，被告已按合同约定的交房日期交付房屋，而且交房时该商品房已经竣工验收，故不存在延期交房的行为，不应承担延期交房违约金；且原告主张权利已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，苏润发公司开发建设了尚美家国际小商品城商品房（商铺）。2009年7月31日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定：马云芬购买尚美家国际小商品城3幢2单元2119号房屋，所售房屋为预售房，房屋总价款266103元……，出卖人应当在2009年9月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋，交付条件为商品房经验收合格，出卖人逾期交房的，逾期不超过150日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过150日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金……买受人已委托尚美家公司代理出租，在出卖人通知交付时买受人将付清房屋所有款项，并由出卖人直接通知尚美家公司交接房屋使用权……。原告马云芬按照约定交付了购房款266103元。同时，原告与南通尚美家国际商贸城市场有限公司（以下简称“尚美家公司”）签订了房屋代理出租协议，协议约定：原告将上述店铺委托尚美家公司代理出租，代理出租期限为8年，……，具体出租日期以尚美家公司开业为准。尚美家公司于2009年10月1日开业。2010年4月14日，南通尚美家国际小商品城1号、2号、3号楼办理了竣工备案手续，获得《建筑工程竣工验收备案证明书》。2010年6月，业主陈万明、陈美玉以被告苏润发公司未通知业主收房为由，要求被告苏润发公司退房并承担违约责任，此后原告马云芬等38户业主开始就房屋买卖合同履行过程中发生的争议与被告苏润发公司进行交涉，并向相关行政部门反映、检举、举报，但因争议较大双方一直未能协商解决。原告马云芬及陆兵斌、袁杰斐等40户业主于2013年2月向本院申请诉前调解，因调解未果，本院于2013年6月对其中一户业主陆兵斌的案件立案审理，原告马云芬等38户业主同意暂不立案，等待陆兵斌案件的处理结果后与苏润发公司协商解决。陆兵斌案件审结后，因被告苏润发公司不同意参照该案件处理结果协商解决，原告马云芬等38户业主遂向本院提起本案诉讼。
另查，根据南通市城市建设档案馆保存的尚美家国际小商品城建设档案资料，涉案工程单位工程竣工验收时间为2009年6月26日，消防验收合格时间为2009年10月1日，档案中还存有建筑节能工程施工质量专项验收表、建筑工程抗震设防施工质量核验表、人防工程房屋专项验收证明，但无验收合格的时间记载。
以上事实，有原、被告的当庭陈述、房屋买卖合同、代理出租协议、发票、备案登记表、情况说明、举报材料、回复、信息公开答复等证据在卷证明，本院予以确认。
本案双方的争议焦点在于：1、被告是否构成迟延交付房屋的违约？2、原告提起诉讼是否超过法定诉讼时效？
本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系当事人真实意思的表示，且不违背法律、法规的规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。
关于争议焦点1，涉案合同约定，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。对此，原告主张应以办理建设工程竣工验收备案为交付使用的条件；被告抗辩“经验收合格”是指商品房经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。对于如何理解“经验收合格”的含义，建设部关于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条明确规定：工程符合下列要求方可进行竣工验收：……（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件……。由此可见，建设工程竣工验收的内容包含了公安消防、环保等部门的认可或许可，是建设工程必须的基本验收项目。被告苏润发公司于2009年6月26日对尚美家小商品城组织的验收为单位工程的竣工质量验收，俗称单体验收，是建设单位、监理单位、施工单位、设计单位组织共同对讼争房屋的单项工程的建筑进行的质量验收，讼争房屋竣工验收还需取得公安消防、环保等部门的许可或认可，故被告苏润发公司的抗辩理由不能成立。根据南通市城市建筑档案馆的资料记载，讼争房屋于2009年10月1日经消防验收合格，但建筑节能验收、抗震设防质量验收、人防工程验收虽有验收表，但表中均无验收时间的记载，而被告苏润发公司又未能举出相关项目验收合格时间及工程竣工验收合格的证据，无法确认涉案房屋验收合格的具体时间。房地产开发商办理建设工程竣工验收备案是让买方知晓其房屋已经竣工验收合格的公示性文件，不经备案则一般买受人无从知晓房屋是否已具备竣工验收合格的条件，故应认定自苏润发公司竣工验收备案之日2010年4月14日满足合同约定的交房条件。因被告实际交付房屋时尚不符合交房条件，至取得竣工验收备案证明书已达196天，故被告苏润发公司应支付违约金10431元（266103×0.0002×196天）。
关于争议焦点2，原告马云芬等38户业主认为：自2010年6月起陈万明等业主就因苏润发公司未通知业主收房提出书面退房申请，此后一直就相关问题与苏润发公司协商并向当地主管部门进行反映，但一直久拖未决，业主于2012年得知被告苏润发公司交付房屋不符合交房条件后，于同年10月向相关行政部门递交了书面报告，明确提出了苏润发公司存在延期交房、未出具以租金抵扣房款部分的发票等问题，要求协调处理，双方合同尚未履行结束，故不存在诉讼时效过期的问题。被告苏润发公司则认为：合同明确约定了交房时间为2009年9月30日，故诉讼时效应当从该时间点计算；业主陈万明、陈美玉2010年6月提出退房的申请不能代表其他业主；起诉业主最早提到延期交房违约内容的时间为2012年12月5日，已超过二年的诉讼时效。
本院认为，首先，原告主张延迟交房违约金的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时（违约行为发生之日）起算。被告苏润发公司将原告购买的房屋交付给尚美家公司开业营业，交付经竣工验收合格的房屋是其法定义务，但被告苏润发公司交付的房屋尚未符合交房条件，此时业主也并不知情，也无从获取或查询到建筑物的竣工验收资料，只有在取得竣工验收备案后方可向相关部门查询，故本案将竣工验收备案之日2010年4月14日作为原告应当知道违约行为发生计算诉讼时效的起始时间较为妥当。其次，本案诉讼时效已发生中断事由。诉讼时效的中断是指在诉讼时效期间进行中，因发生一定的法定事由致使已经经过的时效期间归于无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。现有证据表明，2010年6月24日，业主陈万明、陈美玉即因逾期交房向苏润发公司递交了书面的退房申请，诉讼时效发生中断事由。虽然马云芬等38户业主未有直接证据证明此后一直在主张权利，但从2012年10月起的书面材料所记载的内容中亦提及到在相关行政部门的参与下先期沟通，但未能取得切实可行的解决方案，相关部门的答复中也能反映出在此期间对苏润发公司进行过查处，这些内容能与马云芬等38户业主陈述相印证，也符合老百姓在与开发公司协商无果的情况下转而寻求政府部门帮助的常情，故本院有理由相信马云芬等38户业主自2010年6月起一直就合同履行中的相关争议问题与苏润发公司、相关政府部门协商以求解决问题的陈述是客观真实的。再次，马云芬等38户业主并未怠于行使权利。诉讼时效的规定是为了防止权利人怠于行使自己的权利，虽然马云芬等38户业主明确提出要求苏润发公司承担延期交房违约责任的时间为2012年10月，但他们一直就房屋买卖合同履行过程中的系列问题在积极主张权利，只是由于法律认知水平的限制未能明确自己的请求。综上分析，本院确认马云芬等38户业主的诉讼主张并未超过诉讼时效，被告苏润发公司关于诉讼时效的抗辩不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条之规定，判决如下：
被告江苏苏润发置业发展有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告马云芬违约金10431元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30元（已减半收取），由被告江苏苏润发置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费60元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
审判员 徐剑峰
二〇一五年六月四日
书记员 邵金兰
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。