浦北县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第376号
原告（反诉被告）刘某某，女，汉族，住浦北县。
委托代理人张某某，广西＊＊律师事务所律师。
被告（反诉原告）浦北＊＊房地产开发有限公司，住所地：浦北县。
法定代表人黄某某，该公司董事长。
委托代理人彭某某，广西＊＊律师事务所律师。
原告刘某某与被告浦北＊＊房地产开发有限公司（以下简称＊＊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年1月24日立案受理后，被告＊＊公司在举证期限内提出反诉，本院决定合并审理，并依法组成由审判员陈德忠担任审判长，审判员蔡大悦、人民陪审员吴秀琼参加的合议庭，于2013年4月2日公开开庭进行了审理。书记员陆美华担任记录。原告刘某某及其委托代理人张某某，被告＊＊公司的委托代理人彭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，被告是房地产开发企业，在＊＊新区浦北＊＊街开发建设商品房销售。2009年3月11日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定，原告向被告购买浦北＊＊街＊＊阁2幢6单元102号房，价款为153749元，以银行按揭贷款方式付款，被告应于2009年7月30日前将房屋交付给原告，逾期的，应向原告支付已交房价款日万分之二的违约金。原告于2009年4月2日付款31749元，2011年3月9日增加付款15000元。同日，原告委托被告办理房产证预购、预抵押登记，确认按揭贷款107000元。由于被告管理混乱，经营恶化，以致原告至今未能获得银行贷款。现被告以原告要先交逾期付款违约金为条件，否则不同意签订协议变更付款方式，并以此为由拒收原告的其余房价款。原告没有违约，被告没有按时交房，已构成违约。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令被告继续履行合同，限期交付浦北＊＊街＊＊阁2幢6单元102号房给原告并向原告支付违约金（自2009年7月31日起至房屋交付之日止，以支付的房价款日万分之二计）。
原告为其陈述在举证期限内提供了如下证据：
1、按揭贷款业务合作协议；
2、阶段性连带责任担保承诺书；
以上2份证据证明被告＊＊公司与江城信用社有按揭贷款合作关系，原告要在江城信用社办理按揭贷款，被告＊＊公司同意为原告在该信用社办理按揭贷款提供偿还贷款本息及实现债权所发生费用的阶段性连带责任保证。
3、钦州市中级人民法院（2009）钦民二初字第5-7号民事裁定书，证明被告＊＊公司股东内部发生纠纷并诉至法院，公司面临解散；
4、＊＊公司股东陆某某、韦某某关于＊＊公司按揭贷款问题的声明，证明公司股东产生纠纷，股东陆某某、韦某某已提起解散公司诉讼，不同意股东黄某某一方单独以公司名义按揭贷款，没有公司全体股东同意，信用社不得办理按揭贷款；
5、股东声明，证明被告公司股东内部发生纠纷；
6、108名业主起诉名单；
7、浦北县人民法院（2011）浦民初字第558号民事判决书；
8、钦州市中级人民法院（2012）钦立民裁字第21号民事裁定书；
以上6-8号证据证明被告公司逾期交房并承担业主违约金已经得到法院生效法律文书的确认。
9、被告与＊＊街部分业主协商会议签到表；
10、被告工作人员与＊＊街部分业主协商会议现场照片；
11、会议记录；
12、被告制作的《商品房买卖合同》补充协议式样；
13、被告计算＊＊街部分业主违约金明细单；
14、被告认为＊＊街部分业主未付款需退房名单；
以上9-14号证据证明：（1）、原告按时与被告协商交款事宜，同意交清未能按揭的欠款；（2）、被告要求原告先交违约金，然后再签补充协议，变更付款方式；（3）、被告擅自确定退房人员；（4）、被告售楼部长期关门。
15、快递详单、复函、报告；
16、送浦北县委、县政府信访材料；
以上15-16号证据证明原告不同意解除合同，并同意支付按揭部分的房款。
17、浦北县人民法院（2013）浦民初字第138号民事判决书，证明被告拖欠租用办公、售楼房租金和水费，丧失商业诚信；
18、光碟录音内容，证明被告要原告先交违约金，不交违约金不接收按揭部分的房款；
19、《商品房买卖合同》，证明2009年3月11日原、被告经协商一致后订立商品房买卖合同，合同约定了原、被告双方买卖商品房的位置、面积、质量标准、价款、付款方式、付款和交房期限等内容以及逾期付款、交房等违约责任；
20、收款收据和银行现金缴款单，证明原告于2009年4月2日和2011年3月9日先后向被告支付了购房首付款31749元和15000元，合计支付首付款46749元；
21、照片两张，证明2012年9月22日涉案商品房楼盘还处于停工状态；
22、发票，证明原告于2011年3月9日交纳房产查询费80元；
23、广西农村信用社（合作银行）银联卡，证明被告为原告办理了银联卡，作为原告按揭贷款还款之用；
24、委托办理房产证预购登记和预抵押登记，证明原告委托被告办理房产证预购登记和预抵押登记；
25、钦州市浦北县商品房买卖合同登记备案证明，证明房地产管理部门同意备案；
26、浦北县农村信用社个人住房借款申请表，证明原告已向银行申请住房借款。
以上22-26号证据证明原告已提交了贷款资料办理按揭贷款。
经质证，被告对原告提供的1-2号证据的真实性没有异议，但认为按揭贷款能否办成，责任不在于被告；3-8号证据的真实性有异议，因都是复印件，没有原件核对，真实性无法确认，而且108个业主名单里没有本案原告，该名单与本案没有关联性；9-14号证据都是复印件，没有原件核对，真实性无法确认，对其真实性有异议，且不能证明原告所要证明的事实，照片反映售楼部关门，这与本案合同的履行没有关系，因房子都已全部卖出；15-16号证据是复印件，没有原件核对，真实性无法确认，被告也不知道原告送信访材料，且只是原告的意愿，原告说同意支付余款，但直到现在也没见支付；17号证据与本案没有关联性；18号证据的真实性不予认可，录音内容也不能证明任何事实；19-20号证据无异议；21号证据有异议，照片只是表面现象，不能证明被告楼盘停工；22-26号证据无异议。
本院对原告提供的证据认证意见是：1、2号证据经被告质证无异议，予以确认；3-5号以及9-14号证据虽是复印件，但从内容来看可以排除伪造、变造等可能，同时前述复印件不存在相反证据，其证明力应予确认；6-8号证据与本案不具关联性，不予采纳；15-16号证据真实、合法，与本案有关，予以确认；7号证据与本案无关，不予采纳；18号证据不能当庭播放核对，不予采纳；19-20号证据经被告质证无异议，予以确认；21号证据是原告拍摄，客观真实，与本案有关联性，但不能证明其证明目的，其证明目的不予确认；22-26号证据经被告质证无异议，予以确认。
被告＊＊公司答辩并反诉称，原、被告双方是于2009年3月11日协商一致后签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的“＊＊新区·浦北＊＊街”＊＊阁2幢6单元102号房一套，价款153749元，首付31749元，余款按揭贷款支付。补充协议还约定，按揭贷款在合同签订后10日内即2009年3月21日前办理，补充协议签订后60日内，原告无法获得银行按揭贷款付清所有房款的，视为原告自愿退房，被告可单方解除合同，并按原告退房的相关条款向原告收取违约金即支付给被告总房价30%的违约金。合同签订后，原告只交了首付款31749元，2011年3月9日交付15000元，尚欠107000元一直未办理按揭贷款手续，更没有获得按揭贷款，致使被告至今长达四年之久无法取得房款，给被告造成重大经济损失。2012年7月4日，被告书面告知原告，请其办理按揭贷款手续并将款项汇入被告账户，如2012年7月15日前无法获得贷款的，须到被告处签订补充协议一次性付清房款，逾期签订补充协议及付款的，视为自愿退房，按双方合同的相关规定处理。原告收到被告的通知后，仍拒付房款。2012年8月29日，被告再次通知原告，解除双方签订的商品房买卖合同。被告认为，原告本应于2009年3月21日前办理按揭贷款手续并及时取得贷款，但原告至今未按约定办理按揭贷款手续，更未能取得贷款支付房款。按照合同约定，原告付款在先，被告交房在后，原告没有履行先行付款义务，违约在先，被告有权行使后履行抗辩权，完全不存在逾期交房及逾期交房违约金的问题。原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。由于原告拒不办理银行按揭贷款，亦不支付余款，根据合同约定及被告的通知，被告有权解除合同。反之，原告要求被告履行合同限期交房的诉讼请求不能成立。根据合同约定，被告解除合同的，原告应向被告支付房款总额30%的违约金，房款总额153749元，因此，原告应向被告支付违约金46124.70元。综上，原告的诉讼请求违背事实不能成立，被告的反诉请求有事实和法律依据，请求法院支持被告的反诉请求，驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解和反诉在举证期限内提供了如下证据：
1、限期付款告知书、解除合同通知书、特快专递邮件详情单，证明原告逾期支付房款，经被告书面催付后仍拒绝履行，根据合同约定，被告有权解除合同；
2、监理工程师通知回复函，证明2012年6月2日“浦北＊＊街”商品房建设项目全面复工，原告无权行使不安抗辩权；
3、广西区高级人民法院（2010）桂民二终字第28号民事判决书，证明被告不存在经营管理困难的状况。
经质证，原告对被告所提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的存在异议，认为此前被告或银行并没有通知过原告到银行办理按揭贷款，原告不能单方到银行办理按揭贷款，需原告、被告、银行三方互相配合，才能办理；解除合同只是被告的单方意思，原告从来就没有同意过，被告不能将其单方意思强加于原告；监理工程师通知回复函仅是书面通知，没有其他证据佐证2012年6月2日实际复工，且该回复函正好证明2012年6月前被告的浦北＊＊街楼盘处于停工状态；法院判决被告虽不存在经营管理困难的状况，但被告股东之间产生了纠纷。
本院对被告提供的证据认证意见是：被告所举的证据真实、合法，与本案具有关联性，经原告质证无异议，对其真实性、合法性、关联性予以确认，但原告对其证明目的存在异议，且1、2号证据，只证明被告曾催促过原告交款和被告有解除合同的意思，2012年6月2日监理部门同意复工，不能证明被告的证明目的，对其证明目的不予确认。
原告刘某某针对被告＊＊公司的反诉辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，被告严重违约，并与按揭贷款银行存在纠纷，致使原告无法办理按揭贷款手续取得贷款，解除合同只是被告的单方意思，要求原告支付房价款30%的违约金，没有事实依据，请求法院驳回被告的反诉请求。
本院为查明本案所涉按揭贷款不能办理的原因及本案相关事实，调查收集了以下证据：
1、浦北县农村信用合作联社江城信用社2013年3月15日的复函，证明浦北县农村信用合作联社江城信用社到复函之日未收到刘某某的按揭贷款资料；
2、浦北县农村信用合作联社江城信用社2013年4月24日的复函，证明浦北县农村信用合作联社江城信用社暂缓办理＊＊公司开发建设的浦北＊＊小区楼盘的按揭贷款的原因及时间；
3、宁某某与浦北县农村信用合作联社江城信用社的个人按揭贷款补充协议，证明宁某某虽办理了按揭贷款资料，但由于＊＊公司的原因，浦北县农村信用合作联社江城信用社暂停办理按揭贷款，在广西壮族自治区高级人民法院对＊＊公司的诉讼纠纷作了终审判决后，浦北县农村信用合作联社江城信用社才恢复办理按揭贷款。
原告的质证意见是：对3号证据的真实性、合法性、关联性无异议，对1、2号证据合法性、关联性无异议，对其部分真实性有异议，认为原告已交了贷款资料给被告，是被告没有将贷款资料交给银行，2009年4月至2011年11月23日暂停贷款不是很准确，2011年11月23日后也处于暂停贷款状态，在2012年7月15日前，原告到了银行，但由于被告没有将贷款资料给银行，以致原告办不了按揭贷款。
被告的质证意见是：对1号证据的客观性、合法性、关联性无异议，对2号证据的合法性、关联性无异议，认为银行暂停发放贷款没有法律依据，是在推卸责任，3号证据超过举证期限，不予质证。
本院的认证意见是：1、2号证据是浦北县农村信用合作联社江城信用社出具，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，应予确认；3号证据经原告质证无异议，被告认为超过举证期限，不予质证，该证据是本院调取，来源合法，内容真实，可以印证2号证据，与本案有关联性，予以确认。
根据以上确认的证据，并结合双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2009年3月11日，原、被告双方经协商一致后订立了一份《商品房买卖合同》。合同约定，被告将其开发建设的建筑面积为119.50平方米的“＊＊新区·浦北＊＊街”＊＊阁2幢6单元102号房以每平方米1286.60元的价格预售给原告。原告以支付首付款和银行按揭贷款的方式付款。首付31749元，按揭贷款支付122000元。原告应于合同签订后十日内即2009年3月21日前交清办理银行按揭所需资料，并在接到银行或被告通知后十个工作日内到银行签订按揭合同并交纳相关费用，逾期未办理的，视为原告违约，原告应按合同第七条的规定承担违约责任，合同继续履行。原告逾期付款，逾期30日内的，自应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。被告应于2009年7月30日前将验收合格的商品房交付给原告。逾期交房不超过90日的，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同订立后，原告于2009年4月2日向被告支付首付款31749元，并按被告的要求将按揭贷款资料交给了被告，2011年3月9日，原告再向被告支付首付款15000元。2009年4月，被告公司股东之间产生纠纷，同年6月向法院提起诉讼，其所开发的“＊＊新区·浦北＊＊街”楼盘停工，银行暂停办理按揭贷款。原告至今未能获得按揭贷款。2012年7月4日，被告向原告发出限期付款告知书，通知原告于2012年7月15日前到其公司签订补充协议，变更付款方式为一次性付款。同年8月29日，被告通知原告解除合同。原告接到通知后，到被告公司与被告协商过变更付款方式，因原告不同意被告提出的先交逾期付款违约金，然后再变更付款方式为一次性付款的意见，而协商未果，双方因此而产生纠纷。
另查明，在浦北县委、县政府和本院的协调下，被告于2012年6月全面复工建设，其开发建设预售给原告的浦北＊＊街＊＊阁2幢6单元102号房已经建好并验收合格。原告已将房价款107000元交到了本院。
本院认为，原、被告双方对合同的效力没有异议，且合同是双方协商一致后自愿订立的，意思表示真实，内容并无违反法律强制性规定，因此，双方所订立的合同是有效合同。原、被告应共同遵守合同的约定履行各自的义务。原告已履行了支付首付款并向被告提交办理按揭贷款手续所需的资料以及交纳相关费用等义务，并无违约，对于未能办理按揭贷款，没有证据证明是由于可归责于原告的原因所致，原告对此不存在过错，不承担按揭贷款未如期支付的责任。根据本地目前的房地产交易习惯，并结合原、被告双方在《补充协议》中关于“买受人在签订本合同十日内须交清办理银行按揭所需全部资料，并在接到银行或出卖人通知后十个工作日内到银行签订按揭合同并交纳相关费用……”的约定，按揭贷款手续应由被告办理，而被告在其股东产生纠纷、楼盘停工、银行暂停办理按揭贷款后，没有积极到银行办理按揭贷款手续，以致按揭贷款没能办成。因此，按揭贷款未如期支付的责任应由被告承担。被告没有在合同约定的期限内将房屋交付给原告，已构成违约。根据相关法律规定以及合同的约定，被告应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。违约金按原告已交付房价款日万分之二，分别自2009年7月31日和2011年3月10日起计付。对于原告要求被告继续履行合同限期交付房屋的诉讼请求，鉴于被告所开发建设的浦北＊＊街＊＊阁2幢6单元102号房已经建好并验收合格，具备交房条件，且原告已将房价款交到了本院，即合同具备继续履行的条件。据此，本院认为被告应继续履行合同，将房屋交付给原告。
原告并没有以不安抗辩权为由拒不付款，而是由于被告的原因导致不能按揭贷款。因此，被告的后履行抗辩权主张没有事实依据，其认为原告违约，主张解除合同的理由不成立，请求解除合同并要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告浦北＊＊房地产开发有限公司继续履行与原告刘某某签订的《商品房买卖合同》，限被告于本判决生效之日起十日内将浦北＊＊街＊＊阁2幢6单元102号房交付给原告；
二、被告浦北＊＊房地产开发有限公司向原告刘某某支付违约金（违约金的计算和履行期限：违约金=首付款31749元×2／10000×逾期交房时间（自2009年7月31日起至交房之日止）＋首付款15000元×2／10000×逾期交房时间（自2011年3月10日起至交房之日止），限于交房之日起十日内付清）；
三、驳回被告浦北＊＊房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本诉受理费3550元，反诉受理费2149元，合计5699元，由被告浦北＊＊房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉受理费3550元（款汇农行钦州分行榕树分理处钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户，帐号733701040000520）。逾期不交纳又不提出减、免、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈德忠
审 判 员 蔡大悦
人民陪审员 吴秀琼
书 记 员 陆美华
二〇一三年七月十五日