湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2865号
上诉人（原审原告）刘玉桂，女，1962年1月31日出生，汉族，住湖南省。
委托代理人韩颖，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙融程花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。
法定代表人黄荣新，董事长。
被上诉人（原审被告）湖南金信房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。
法定代表人黄荣新，总经理。
两被上诉人共同委托代理人陈定杰，男，汉族，1957年5月5日出生，住浙江省温州龙湾区天河镇永强大道*******号。
上诉人刘玉桂因与被上诉人湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）、长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程花园酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省雨花区人民法院作出（2015）雨民初字第01624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员何豪杰担任审判长，与审判员詹支粮、曾庆军、代理审判员周卓、黄琦共同组成合议庭，由书记员孙娇担任记录，于2016年5月12日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人刘玉桂的委托代理人韩颖，被上诉人金信公司、融程花园酒店的委托代理人陈定杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年3月17日，刘玉桂与金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定，刘玉桂购买金信公司开发的位于长沙市××路××号融程花园酒店项目中的第1幢N单元17层1710号房，建筑面积61.40平方米，单价每平方米9930元，总金额609702元，按银行按揭方式按期付款。
同日，刘玉桂（甲方）与融程花园酒店（乙方）、金信公司（丙方）签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，约定：1、甲方将位于长沙市××路××号融程花园酒店南楼第17层第1710号房屋出租给乙方；2、租赁期从起租日开始至2024年4月30日止。起租日为本合同的租赁房屋购置款总额及其相关费用到丙方账户的次月1日（以按揭方式支付购房款的须凭银行或丙方通知，由乙方向甲方发出起租日确认单）；3、乙方向甲方支付租金每年为60972元，折算为每月5081元。如甲方支付购买租赁房屋款发生变更的，则乙方向甲方支付的年度租金以甲方实际支付购房款的10%作为租金标准。租金按月支付，租金从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金；4、乙方统一在招商银行长沙分行窑岭支行代甲方开户，乙方将应付给甲方的租金存入甲方账户，即视为乙方已支付给甲方本人；5、甲乙双方按甲方与丙方所签订的《商品房买卖合同》约定的标准和时间交付租赁房屋；6、甲方全权委托乙方验收接收房屋，代签署房屋交接文件。丙方向乙方交付了甲方所购的房屋即视为甲方向乙方交付了租赁房屋；7、租赁期内，根据经营需要，乙方有权进行再次装修改造和更换租赁房屋内的设备设施，所产生的费用由乙方承担。合同到期后装修实行来修去丢的原则，期满时房屋装修部分以现状交付甲方，乙方不承担任何补偿。租赁房屋及设备的维修由乙方负责，所产生的水电费、空调费、物业管理费、税金由乙方承担；8、酒店正式开业后六个月内，乙方自愿在招商银行长沙分行窑岭支行开设账户存入相当于出租人一个月租金的款项作为租金备付金，确保按时支付租金；9、丙方须监督乙方正常经营，按时支付甲方租金。丙方同意用其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼对乙方支付甲方的租金承担连带担保责任。10、甲方不得以任何理由中途终止本合同或作出与乙方不利的行为，必须服从大多数业主的决议，共同支持配合乙方正常经营酒店及其它各项业务。否则，由此引起的经济或法律责任均由甲方自行承担。11、若遇重大情况影响正常付租，乙方在租金应付日前10天告知甲方。启用备付金后，仍发生租金延期支付，则每日按逾期租金的万分之三向甲方支付违约金。
合同签订后，刘玉桂向金信公司支付了购房款609702元（实际支付487758元，用融程花园酒店提前支付的两年租金抵付121944元）。刘玉桂于2009年5月26日向融程花园酒店出具收条，载明：今收到长沙融程花园酒店有限公司最后两年租金121944元。金信公司于2009年5月19日向刘玉桂出具购房款609702元的发票。融程花园酒店自2012年3月开始未再依约支付刘玉桂租金。经双方核对，截至2015年8月，融程花园酒店累计欠付刘玉桂租金126548.36元。
2014年9月26日，刘玉桂向融程花园酒店、金信公司送达了《律师函》，要求融程花园酒店、金信公司在收到律师函之日起一个月内支付拖欠业主的全部租金及违约金。因融程花园酒店、金信公司逾期未支付，且刘玉桂与融程花园酒店、金信公司就支付租金事宜协商未果，刘玉桂遂诉至该院，请求依法判决。
另查明，1、融程花园酒店用上述租赁的房屋整体经营酒店。因融程花园酒店自2012年3月开始欠付刘玉桂租金，金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店业主出具《承诺书》，承诺在2012年7月28日前未按期支付的租金，其违约金按租赁合同计算补偿业主，2012年9月份之后，若未按承诺付出租金，将按银行同期贷款利率计算违约金补偿业主。2、融程花园酒店现一直在正常经营。3、租赁房屋所在大厦的两层裙楼未办理抵押登记。
本案经该院主持调解，双方当事人未达成一致协议。
原审法院认为，刘玉桂与融程花园酒店签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照合同约定履行各自的权利义务。归纳本案双方争议的焦点如下：一、关于是否解除《产权式酒店公寓租赁合同书》，返还刘玉桂租赁房屋的问题；二、关于融程花园酒店提前支付的最后两年租金是否应抵扣欠付刘玉桂租金的问题；三、关于租金、违约金的认定；四、刘玉桂主张2012年至2014年期间的租金是否已过诉讼时效的问题；五、金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。现评析如下：
一、关于是否解除《产权式酒店公寓租赁合同书》，返还刘玉桂租赁房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然融程花园酒店在履行租赁合同过程中有欠付租金的行为，刘玉桂有权解除合同，但因刘玉桂出租给融程花园酒店的场地不具有独立性，融程花园酒店已将涉案场地整体用于经营酒店，现酒店一直在正常经营，结合涉案房屋的有效利用及实现租赁合同的目的，对于刘玉桂解除合同的主张，该院不予支持。
二、关于融程花园酒店提前支付的最后两年租金是否应抵扣欠付刘玉桂租金的问题。2009年3月17日，刘玉桂与金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定以609702元的金额购买涉案房屋，后融程花园酒店与刘玉桂签订了《产权式酒店公寓租赁合同书》，融程花园酒店先行支付了最后两年租金用来抵付刘玉桂应支付金信公司的购房款。现房屋租赁期限未届满，租赁合同需继续履行，融程花园酒店主张以最后两年租金抵扣欠付租金无事实、法律依据，该院不予支持。
三、租金、违约金的认定。《产权式酒店公寓租赁合同书》约定租金为5081元/月，系双方协商一致的结果，融程花园酒店提出约定过高，要求降低租金标准的主张，该院不予采信。《产权式酒店公寓租赁合同书》约定，融程花园酒店应在每个月的最后一个工作日前支付刘玉桂当月租金，截至2015年8月，融程花园酒店累计欠付刘玉桂租金126548.36元，融程花园酒店应予支付。融程花园酒店提出应由刘玉桂承担租赁税费的主张，与合同约定不符，该院不予支持。
根据《产权式酒店公寓租赁合同》约定，“若遇重大情况影响正常付租，乙方在租金应付日前10天告知甲方。启用备付金后，仍发生租金延期支付，则每日按逾期租金的万分之三向甲方支付违约金。”融程花园酒店没有按合同约定支付租金，刘玉桂自动调整违约金参照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，该院予以支持，并确定从2012年4月1日开始按照欠付金额分段计算至清偿之日止。
四、刘玉桂主张2012年至2014年期间的租金是否已过诉讼时效的问题。虽然融程花园酒店从2012年3月31日开始起开始欠付刘玉桂租金，但经刘玉桂催要，融程花园酒店在此后又陆续支付了部分租金，至2015年2月都有租金支付，其欠付租金是一个连续、持续性的过程融程花园酒店辩称已过诉讼时效，该院不予采信。
五、金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。刘玉桂与金信公司约定以融程花园酒店的两层裙楼对租金提供担保，因未办理抵押登记，抵押权未设立，但金信公司有为融程花园酒店所欠租金承担保证担保责任的意思表示，并且金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店业主出具《承诺书》，承诺对逾期未付的租金承担违约责任，金信公司的保证担保责任成立，应对融程花园酒店欠付刘玉桂的租金承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：一、融程花园酒店于判决生效后7日内向刘玉桂支付2012年3月至2015年8月的租金126548.36元；二、融程花园酒店于判决生效后7日内向刘玉桂支付租金126548.36元的违约金（参照中国人民银行同期贷款利率的标准从2012年4月1日开始按照欠付金额分段计算至清偿之日止）；三、金信公司对上述一、二项确定的融程花园酒店应履行的义务承担连带清偿责任；四、驳回刘玉桂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2688元，由融程花园酒店、金信公司共同负担。
上诉人刘玉桂不服原审判决，向本院提出上诉称：1、涉案房屋系被上诉人金信公司开发建设，并明确楼层、房号公开对外销售，其在建设工程中就已对每一户房屋进行了区分，同时，根据房地产城市建设管理办法等规定，被上诉人取得的涉案房屋土地的性质也是用于商品房开发建设，且涉案房屋在建设、销售过程中就已经进行了区分，以致后续的办证也是根据“一户一证”的原则办理房产和国土证，因此，融程花园酒店项目的房屋具有法律上的独立性。2、根据物权法及最高人民法院关于审理商品买卖合同若干问题的解释的规定，即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租获取收益；还可以用来抵押贷款或出售给他人，在购买的融程花园酒店项目房屋时，就已有大部分业主是通过按揭贷款的方式购买，并与银行签订了按揭贷款合同，办理了预告抵押登记。因此，在该房屋实际使用过程中，就已按法律规定进行区分，并得到了银行等职能部门的认可，具备事实上的独立性。3、原审法院认为酒店仍在“正常经营”与事实不符，首先融程花园酒店虽然一直在经营，但从2012年3月以来，一直不能足额支付业主租金，甚至连续几个月不支付租金；其次，融程花园酒店长期拖欠员工的社保金等；目前融程花园酒店长期处于不正常及恶性循环之中，对正常支付业主租金，几无可能，退一万步讲，酒店如果“正常经营”，却不支付业主租金，业主又不能解除租赁合同，于法何据？4、一审法院认定上诉人有合同解除权，却又不能解除租赁合同，与法律相悖，且上诉人出租涉案房屋给被上诉人融程花园酒店的目的就是收取租金，如果按照一审判决的逻辑，难道融程花园酒店一直经营，不支付上诉人租金更利于实现上诉人获取租金收益的目的，显然，原审判决不支持解除合同的说法自相矛盾。综上，请求二审法院：1、改判原审判决，判决解除上诉人与两被上诉人签订的《产权式酒店公寓租赁合同》，将租赁房屋返还给上诉人，并按上述合同约定的租金标准支付房屋占用费直至将房屋实际返还给上诉人；2、判令两被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人融程花园酒店与金信公司共同答辩称：一、84户业主里面是否是真实业主签字，有待核实。二、合同里面有明确规定，上诉人单方面是无法解除合同的。三、房屋进行了装修，产权证还没有办理完毕，合同不能解除。四、11月30日业主大会选出的业主代表一直在与两被上诉人沟通，且沟通良好。上诉人解除合同，损害了其他业主的权利。五、我们在购买时提前返给业主两年的租金。如果判决解除合同，应该退还预支的2年的租金。六、购房合同中、补签合同中有约定，要过半数才能解除合同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人刘玉桂与被上诉人融程花园酒店、金信公司签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点在于本案所涉租赁合同是否应予解除。首先，根据《产权式酒店公寓租赁合同书》第八条第一款约定，刘玉桂不得以任何理由中途终止本合同或作出与融程花园酒店不利的行为，必须服从大多数业主的决议，共同支持配合融程花园酒店正常经营酒店及其他各项业务。否则，由此引起的经济或法律责任均由刘玉桂自行承担。因此，业主个人并无权利主张解除合同，需多数业主形成合意才能行使合同解除权。且业主大会选出的业主代表一直在与被上诉人沟通，且沟通良好。其次，按照行业惯例，酒店租赁经营具有整体性、长期性特点，在租赁合同还具有履行可能性的情况下，解除租赁合同，收回部分酒店租赁房屋，可能导致酒店经营困难，损害其他业主利益，解除合同成本过高。综上，本案所涉租赁合同不宜解除，上诉人要求解除合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处得当。上诉人刘玉桂的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人刘玉桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 周 卓
代理审判员 黄 琦
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。