黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1004民初519号
原告彭桂芳，女，1950年3月出生，汉族，住所地牡丹江市阳明区。
原告彭子骅。
法定代理人李艳秋（原告彭子骅的母亲），女，1983年12月出生，汉族，住所地牡丹江市阳明区。
二原告委托代理人关廷广，黑龙江正泰律师事务所律师。
二原告委托代理人王庆峰，黑龙江正泰律师事务所实习律师。
被告牡丹江市城市开发建设有限公司，住所地牡丹江市西安区。
法定代表人马玉斌，该公司董事长。
委托代理人李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。
原告彭桂芳、彭子骅与被告牡丹江市城市开发建设有限公司（以下简称城开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理，依法由审判员刘凤羽适用简易程序于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告彭桂芳及原告彭子骅的委托代理人关廷广、被告城开公司的委托代理人李彩云到庭参加诉讼。因原、被告同意继续适用简易程序，本案经本院院长批准，延长审限一个月。本案现已审理终结。
原告彭桂芳、彭子骅诉称：原告彭桂芳、彭子骅分别系彭某的母亲和独生子。2010年10月22日，彭某购买了被告开发建设的小区一期号楼单元室房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告于2011年8月31日前交付房屋，如逾期交房，被告从2011年9月1日起至实际交付之日止按已交房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，彭某按期交付了购房款267298元。2010年12月15日，彭某去世；2011年1月31日，二原告公证继承了彭某购买的涉案房屋。因被告未按期交付涉案房屋，直至2014年11月10日才交房，已逾期1166天，故被告的行为已构成违约，按照合同约定，被告应支付逾期交房违约金31166.95元。后二原告多次向被告索要逾期交房违约金，但被告始终推拖未予支付。故二原告诉至法院，要求被告赔偿原告逾期交房违约金31166.95元；诉讼费由被告承担。
被告城开公司辩称：一、因二原告于2011年8月份就已知道被告没有交付涉案房屋，从此时计算二年，二原告的诉讼请求已超过诉讼时效；二、按照商品房买卖合同的约定，涉案房屋只要经商品房验收合格即可交付使用，且被告已于2012年6月25日取得竣工验收报告，并已于2012年7月1日通知二原告入户。
本案争议的焦点：一、彭某与被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、被告是否存在逾期交房的违约行为，被告是否应承担逾期交房的违约责任；三、二原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
审理中，原告彭桂芳、彭子骅为支持其主张，向法庭举证、被告城开公司质证、本院认证如下：
证据1.商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）1份、销售不动产统一发票复印件1份。证明彭某于2010年10月22日购买被告销售的小区一期号楼单元室房屋，价格为267298元；双方在合同中约定被告于2011年8月31日前交房，如逾期交房，被告从2011年9月1日起至实际交付之日止按日万分之一支付违约金；合同签订后，彭某按期交付了购房款，但被告未按期交付房屋，直至2014年11月10日才交付房屋，被告逾期交房的天数为1166天，其应支付二原告违约金为每天26.7298元乘以1166天，合计31166.95元。
被告对此组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。一、按照补充协议第11条的约定，买受人同意给出卖人6个月的宽展期，故实际约定交房时间应为2012年2月28日；二、按照补充协议第12条的约定，交房时间为被告公告通知之日起第二日，即视为交付，被告于2012年7月1日公告通知原告接收房屋；三、从合同约定的交房时间起计算，原告的诉讼请求已超过二年的诉讼时效。
本院认为，被告对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；此组证据能够证明彭某与被告就买卖涉案商品房事宜签订了《商品房买卖合同》，并约定了房屋交付时间及相关违约责任问题及被告于2015年6月15日出具了金额为267298元销售不动产统一发票的事实，本院对此予以确认。
证据2.公证书复印件（与原件核对无异）1份、赠与书复印件（与原件核对无异）1份、监护申请复印件（与原件核对无异）1份、按份共有协议复印件（与原件核对无异）1份、不征收契税证明复印件（与原件核对无异）1份、税收缴款书复印件（与原件核对无异）1份、税收完税证明复印件（与原件核对无异）1份、个人无偿赠与不动产登记表复印件（与原件核对无异）1份、房屋所有权证复印件（与原件核对无异）3份（上述证据均系原告从牡丹江市房地产产权市场管理处调取）、户口簿复印件（与原件核对无异）4页、火化证明复印件1份。证明购房人彭某于2010年12月15日因病去世，二原告系彭某的合法继承人，涉案房屋由二原告共同继承，故二原告系该房屋的合法所有权人，本案原告主体适格。
被告对此组证据没有异议，本院予以确认。
审理中，被告城开公司为支持其主张，向法庭举证、原告彭桂芳、彭子骅质证、本院认证如下：
证据1.2012年6月25日工程竣工验收报告复印件（与原件核对无异）1份。证明涉案房屋已于2012年6月25日经验收合格，已达到商品房买卖合同第八条约定的验收合格的交付条件。
二原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。一、此份竣工验收报告是被告单方出具的，不属于法律规定的房屋验收合格的证据，该报告中体现的最后的审核单位是牡丹江建工集团有限公司，并不是建设局、房产局、消防等相关部门，故此份报告不能作为商品房买卖合同中第八条第1项约定的商品房经验收合格的报告；二、此份证据仅系被告单方向有关部门出具的申请，故不能证明涉案房屋业经验收合格。
本院认为，二原告对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信；根据《建设工程质理管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”及第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，被告于2012年6月25日出具的工程竣工验收报告系由涉案房屋的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、质量监督单位共同审核确认，且各单位的审核结论均为“验收合格”，应认定涉案房屋已符合《商品房买卖合同》第八条第1项“该商品房经验收合格”的约定，故本院予以确认。
证据2.照片复印件（与原件核对无异）2张、业主入户联办单复印件（与原件核对无异）5份。证明被告于2012年7月1日通知44号楼和45号楼的业主入户，并在小区张贴了通知；此组入户联办单仅是针对44号楼5单元出具的，在2012年7月份已有31户业主办理入户手续，在被告通知入户后，二原告拒不入户，故造成的损失应由二原告自行承担。
二原告对此组证据有异议。一、此组联办单不是由二原告签署的，不能证明被告已向二原告明示涉案房屋经验收合格，如证明涉案房屋已验收合格，被告须出示房产局等相关部门出具的房屋验收合格证及房屋使用合格证，但被告并未出示，故此组联办单不能证明被告已向二原告交付房屋的事实；二、此组照片不能证明被告在什么时间什么地点向公众发出通知，被告有二原告的联系方式，但被告未用该联系方式通知二原告，即使被告已通知二原告入户，但根据法律规定，房屋不具有验收合格证、使用合格证的，视为未竣工，是不能向购房者交付房屋的。
本院认为，此组证据能够证明被告于2012年7月1日以张贴公告的形式通知小区44号楼和45号楼即包括二原告在内的业主办理入户手续，故本院对此予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2010年10月22日，彭某与被告城开公司签订了《商品房买卖合同》，约定彭某以267298元的价格购买被告开发建设的位于牡丹江市爱民区小区一期第幢单元号商品房；第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任第1.（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同补充协议第11条约定，关于买卖合同第九条的补充：如出卖人不能按照买卖合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2012年2月28日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自买卖合同约定的交房日期开始计算，若发生买卖合同第八条及本补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合买卖合同约定的商品房交买受人使用，买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任，若该商品房提前符合买卖合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用；补充协议第12条约定，买方所购房屋达到合同约定交付条件后，卖方将书面通知或公告通知买方办理交付该项房屋的手续，买方应按照卖方书面通知规定日期，合同卖方对该房屋进行验收交接，如买方未按卖方书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自卖方书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买方承担。彭某与被告在商品房买卖合同上签名和盖章，并于当日在牡丹江市房产管理局办理了备案登记。2012年6月25日，被告取得了涉案房屋工程竣工验收报告。2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知小区44号楼和45号楼的业主办理入户手续。2014年11月10日，二原告办理了涉案房屋入户手续，被告向二原告交付了涉案房屋。2015年6月15日，被告向二原告出具了《销售不动产统一发票》，该票据记载付款人为彭某、购房款金额为267298元。
另查，原告彭桂芳系彭某的母亲，原告彭子骅系彭某的婚生子。2010年12月15日，彭某因病去世。二原告称，彭某无其他婚生子女、非婚生子女、养子女和形成扶养关系的继子女，无父母、养父母和形成扶养关系的继父母，亦未订立遗嘱或遗赠扶养协议。2011年1月31日，牡丹江市城区公证处出具了（2011）黑牡城证内民字第号《公证书》，内容为：彭某与其妻子李艳秋的夫妻共同财产（二人购买小区幢单元号房屋支付的购房款80298元）的一半为彭某的遗产，因李艳秋及彭某的父亲王某均表示放弃对上述遗产的继承权，故该遗产由二原告共同继承。2015年7月23日，李艳秋出具了一份《赠与书》，内容为：李艳秋自愿将位于爱民区小区、房产图号、建筑面积89.99平方米房屋的一半无偿赠与给彭子骅。2015年7月27日，二原告取得了涉案房屋所有权证，该证书记载涉案房屋由二原告按份共有，即原告彭桂芳占25%、原告彭子骅占75%。
本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但因彭某与被告签订了《商品房买卖合同》，双方系商品房买卖合同关系，后原、被告因履行该合同发生争议，故根据《民事案件案由规定》的规定，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”；第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，彭某与被告签订的《商品房买卖合同》的补充协议系被告为了重复使用而预先拟定的，且被告未举证证实该补充协议在订立时与购房人进行过协商，故该补充协议应认定为格式条款，但该补充协议第12条约定：“买方所购房屋达到合同约定交付条件后，卖方将书面通知或公告通知买方办理交付该项房屋的手续，买方应按照卖方书面通知规定日期，合同卖方对该房屋进行验收交接，如买方未按卖方书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自卖方书面通知或公告通知约定的验收交接之日起第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买方承担”，即该条款不具有合同法第五十二条和五十三条规定的情形，也不存在免除卖方责任、加重买方责任、排除买方主要权利的情形，故应认定该条款合法有效。
根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房违约责任的约定及补充协议第12条的约定，被告逾期交房的违约责任应计算至被告以张贴公告的形式通知小区44号楼和45号楼的业主办理入户手续时即2012年7月1日，由此可认定，二原告于2012年7月份已得知涉案房屋可办理入户手续。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的讼诉时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”。本案中，二原告因被告未按合同约定时间交付涉案房屋，并要求被告按合同约定标准承担逾期交房的违约责任，二原告的此项请求权为债权请求权，本案的诉讼时效期间应从2012年7月2日计算至2014年7月1日，但二原告提起诉讼的时间为2016年5月4日，已超过二年的诉讼时效期间。按照前述，涉案房屋已于2012年6月25日经验收合格，现二原告以涉案房屋未经房产局、建设局、消防等相关部门综合验收为由拒绝接收该房屋，于法无据。因此，本院对二原告提出诉讼时效应自2014年11月10日即二原告办理涉案房屋入户手续时起计算的主张不予支持。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告彭桂芳、彭子骅的诉讼请求。
案件受理费579元，减半收取289.50元，由原告彭桂芳、彭子骅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 刘凤羽
二〇一六年七月三十一日
书记员 耿云蕾