上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初15095号原告(反诉被告)：王金平，男，1958年12月29日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：刘逊，上海市郑传本律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁金宗，上海市郑传本律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海沧盛实业公司，住所地上海市松江区。法定代表人：石卫章，总经理。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。原告(反诉被告)王金平与被告(反诉原告)上海沧盛实业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月16日受理了被告的反诉，于2017年2月15日转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘逊、袁金宗以及被告的委托诉讼代理人杨生泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告3,000平方米房屋的市值损失(以对该3,000平方米房屋的评估价为准)。事实和理由：原、被告于2004年11月及2005年1月分别签订了《合作投资开发备忘录》和《合作经营合同》，约定：被告以盛富路XXX号四幢毛坯厂房(以下简称系争房屋)、原告以现金作为双方合作条件，原告对系争房屋投资资金进行改造、装修并对外招商，原告因此次投资取得系争房屋内3,000平方米的房屋所有权，同时原告按约每年向被告支付固定利润，被告承诺如需办理房地产权证的，由被告负责办理并承担费用。原、被告按约正常履行合同。2016年6月前后，被告向原告告知系争房屋所在区域被纳入市级重点整治区域，系争房屋为违章建筑应予拆除，要求原告清退承租人交还房屋。原告清退承租人后，被告未能同原告就投资及享有房屋权利的补偿等事宜达成一致。故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，《合作投资开发备忘录》未实际履行，双方之后签订的《合作经营合同》实为房屋租赁合同，被告是系争房屋的产权人，因为系争房屋未取得合法权证，双方之间的租赁合同为无效。同时被告提出反诉请求：1.确认2004年11月23日原、被告订立的《合作投资开发备忘录》不成立；2.确认2005年1月11日原、被告签订的《合作经营合同》无效；3.判令原告搬离并返还坐落于松江区九亭镇盛富路XXX号4幢房屋(建筑面积9555.77平方米)给被告；4.判令原告于判决生效之日起十日内拆除承租期间私自搭建的地上建筑物；5.判令原告支付被告使用费233.96055万元(自2005年1月1日起至2016年6月30日止)；6.判令原告支付被告自2016年7月1日起至原告实际返还系争房屋之日止的使用费(以每年1,429,541.53元为基数计算)。审理中，因系争房屋拆除，被告撤回其上述第1、3、4项反诉请求并变更第5项诉讼请求为1,697,165.50元以及第6项诉请为714,770.76元。事实和理由：2004年11月23日原被告签订《合作投资开发备忘录》后，双方没有履行该备忘录事项。2005年1月11日，原、被告签订《合作经营合同》，实为房屋租赁合同，约定由原告向被告按年支付租金，第一年租金为1,347,480元，以后每四年递增3%，以此类推。从2013年1月12日起每年租金1,429,541.53元。系争房屋没有取得产权证，故双方在签订《合作经营合同》时口头约定，《合作投资开发备忘录》不再履行，根据《合作经营合同》，被告在前三年不收原告的收益款，但是需要由原告提供实际发生的有效发票给被告核实便于财务入账，但是至今原告没有提供相应的发票。2016年7月12日，因系争房屋无房地产权证面临被拆除故被告通知原告在2016年11月15日前返还系争房屋给被告。根据被告查账以及被告提供的盛富路XXX号红利交付一览表，红利从2008年第三季度开始计算，则自2008年7月1日至2016年6月30日原告应付租金为11,146,670元，而原告实际已支付9,449,504.50元，尚欠1,697,165.50元，鉴于系争房屋于2016年12月30日拆除，原告还应向被告支付自2016年7月1日至12月30日止的使用费714,770.76元。针对被告的反诉，原告辩称：不同意反诉诉请。备忘录和合作经营合同是双方真实意思表示，被告方签字盖章，不存在无效情形。原被告关于费用的结算很清楚，不存在欠款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：2004年11月23日，被告作为甲方(由被告当时的法定代表人黄仲高签字)与原告作为乙方签订《合作投资开发备忘录》，约定：双方共同投资、共同开发，本着互惠互利的合作精神，甲方将盛富路上四幢毛坯大楼，共计9,600平方米占地10亩投入，乙方投入资金进行完善，甲方将四幢毛坯大楼投入并不再投入资金及对于大楼进行使用前的完善，所有招商前的完善工程由乙方投资；乙方承担四幢楼的工程为7个项目，估计投入350万作为投资资金，折合本项目中所有房屋份额3,000平方米；双方《合作投资开发协议》签署成立后，甲方在四幢大楼电梯完成后不论乙方招商成功与否，乙方即付给甲方红利，乙方全面负责以后的招商工作等；以上为签订《合作投资开发协议》双方提议备忘录，未尽事宜按正式签订《合作投资开发协议》执行。但此后，原被告未签订《合作投资开发协议》。原告称在上述备忘录签订后即取得系争房屋。2005年1月11日，由被告作为甲方与原告作为乙方签订《合作经营合同》约定：1.双方本着以诚相待、自愿、平等、互利、相互支持、共同发展、协商一致的原则，签订本合同。2.甲方将坐落在上海市松江区九亭九富工业园区盛富路上的1万平方左右的厂房(即系争房屋)投入，如需办理上海市房地产权证则由甲方办理，产生费用由甲方承担。3.经营范围：由乙方进行出租和招商。4.经营方式：由乙方独立负责全面经营管理及招商，甲方不得干预乙方的经营管理权。5.合作期为50年，从2005年7月1日起至2054年6月30日。6.乙方每年交给甲方1,347,480元，每年四次，即336,870元，每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，每次支付336,870元，每隔4年(第5年起)递增3%，以此类推。6.在合同期内：甲方不得干预乙方的经营权，甲方承担该地块上海市房地产权证年检费用、承担外资企业所用土地的使用费，甲方不得将该地块和房屋及上海市房屋产权证和合同中资产转移、抵押、赠送等，如甲方将厂房变卖时，乙方优先，价格另定，等。7.甲方承担该合同中的房屋和电梯维修和保养。8.在合同期内如遇到国家动迁，双方共同与动迁方谈判，土地及厂房部分补偿归甲方，乙方投资部分、企业搬迁费用、间接经济损失和预期经济损失补偿归乙方。等。被告称在上述合同签订后向原告交付了系争房屋。原被告在审理中均确认，双方签订的上述备忘录和合作经营合同所指向的标的物四幢厂房现位于上海市松江区九亭镇盛富路XXX号即系争房屋。原被告均确认系争房屋于2016年12月30日返还被告并拆除，故被告撤回原第3、4项反诉诉请。原告为证明系争房屋的产权情况，提供了由上海市松江区房屋土地管理局九亭所在2006年至2008年期间出具的房产房权证明五份：在该五份证明中，上海市松江区房屋土地管理局九亭所称系争房屋产权属被告所有，其产权证正在办理之中。2006年11月9日，由松江区九亭镇金吴居民委员会作为甲方与原告作为乙方签订《补充合同》，对原被告签订的《合作经营合同》补充约定如下：系争房屋于2005年4月15日交房无法履行，系争房屋于2006年1月20日电梯交付使用，2006年9月28日正式通电；由于甲方无法履行交房期，使乙方受到严重的经济损失(乙方已出示赔偿落户企业的金额及单据)，经双方友好协商，乙方同意不论盈亏与否，红利款将从2007年1月1日起算并缴纳给甲方；乙方已赔偿给原落户企业的赔偿金、村委会签署的修理款、部分工程款、电缆线款由甲方承担，另乙方付给甲方的定金12万元，以上九项合计441,210元，将在《合作经营合同》中甲方所得红利款中扣除，原合同中规定的合作期顺延从2007年1月1日至2056年12月30日。被告对上述补充合同予以认可。2006年6月7日，被告向原告出示承诺书：将盛富路XXX号厂房(系争房屋)13个月的房屋租金补偿给原告作为盛富路XXX号厂房动迁补偿，在以后的租金中扣除。关于原告就系争房屋支付“红利”的情况，根据原告提供的“盛富路XXX号红利交付一览表”显示：2005年7月1日至2008年第2季度红利款，已经由盛富路XXX号厂房动迁款及盛富路XXX号维修款折算，原告支付完毕；2008年第三季度红利已付；2009年红利还缺13万元，通过法院起诉后解决；2010年租金付清；2011-2014年之间没有记录。2015年1月至12月的租金，原告分别于2015年10月29日、11月23日、12月28日、2016月1月28日各支付48,100元、50万元、50万元、381,440元，原告于2016年4月18日支付124,800元。2016年6月20日，上海市松江区环境综合整治推进领导小组办公室向九亭镇市级重点整治区域内村(居)民和相关单位发送《告知书》告知，包括系争房屋在内的九亭镇西南7.98平方公里区域违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等“五违”问题突出，被列为市级重点整治区域，违法建筑将依法予以拆除等。2016年7月12日，被告向原告发出“通知”称：根据上述《告知书》，系争房屋属于违法建筑应予以拆除，通知原告自2016年7月1日解除双方之间签订的《合作经营合同》；要求原告于2016年11月15日之前将系争房屋返还给被告，自即日起被告应尽快落实租赁户的清退工作，并确保清退工作的安全。原告于同日收到该通知并表示将准备起诉。审理中，本院向上海市松江区规划和土地管理局(以下简称松江规土局)就系争房屋所在土地性质等发函询问，松江规土局于2016年12月26日向本院回复称：系争房屋所在土地在2004年11月23日、2005年1月11日的土地性质为集体土地，具体用途为基本农田，权利人为松江区九亭镇金吴居委会，自2005年1月11日至规土局收到调查函之日止土地性质没有发生变更，用地规划性质为工业用地，权利主体未变更；土地未被征收，系争房屋未取得建设工程规划许可证。本院于2017年4月7日向原、被告释明，原被告之间就系争房屋成立的为房屋租赁合同关系且合同无效，要求当事人在10日内递交变更诉讼请求申请，但是原告未在指定期限内递交变更诉请的申请书。以上事实，主要由合作投资开发备忘录、合作经营合同、证明、告知书、通知、函、红利交付一览表及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据原被告签订的《合作投资开发备忘录》，双方其后将签订《合作投资开发协议》但是事实上就同一标的物签订了《合作经营合同》。《合作经营合同》从合同约定的内容看，原被告通过对合作期、年付费用、交房以及原告优先购买权的约定等等表明双方就系争房屋的使用约定了租赁期、租金标准、房屋交付，并同意原告进行出租和招商等收益行为，故本院认为原被告就系争房屋成立的系租赁合同关系。根据目前查明的事实，系争房屋未取得建设工程规划许可证亦未取得上海市房地产权证。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本院认定原、被告之间签订的《合作经营合同》成立的房屋租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人对房屋的状况应该明知，却将其出租给原告，对合同的无效承担主要责任。原告作为承租人，未对房屋状况尽到审慎注意义务，对于合同无效承担次要责任。对于原告本诉的诉讼请求。审理过程中，本院向原告释明了原被告之间的合同关系性质以及效力并给予原告指定期限变更诉讼请求，但是原告未在指定期限内提出变更诉讼请求的申请。故对于原告的全部诉讼请求，本院予以驳回。但这并不妨碍原告今后再以法院认定的法律关系以及效力另行起诉。对于被告的反诉请求。基于上文认定的内容，确认2005年1月11日原、被告签订的《合作经营合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。至于原告欠付截止到2016年6月30日期间的使用费，原告称其已经全额支付使用费故应对此承担举证责任，但原告提供的红利一览表并不能证明原告已经足额支付了截止到2016年6月30日期间的使用费，故对于原告已付使用费的金额，本院认可被告主张的已经收到的金额即9,449,504.50元。至于应付使用费，本院认为根据红利一览表、承诺书以及补充合同，原被告之间就使用费的起算日期已确定为2008年7月1日，此前被告的应付使用费已经通过冲抵拆迁款、赔偿金、抵扣定金等方式而不要求原告支付，则原告应付使用费的期限应自2008年7月1日起算至2016年6月30日。又虽则原被告就使用费起算期间重新作出约定，但是在补充合同中未对使用费标准重新作出约定，考虑到原被告抵扣使用费的事实存在，故本院认为原被告对合作经营合同中所确定的自然年份的使用费未做变更，则根据合作经营合同对于使用费及递增幅度的约定，本院计算上述期间被告应付使用费为11,187,722.10元，扣除原告已付使用费9,449,504.50元，则原告还应向被告支付使用费1,738,217.60元。因此，被告主张原告向其支付截止到2016年6月30日止的占有使用费1,697,165.50元，并无不当，本院予以支持。至于原告主张的2016年7月1日起至2016年12月30日止的使用费，本院认为，被告通知原告自2016年7月1日解除双方的租赁合同，且因为涉及违章建筑拆除而要求原告及时清退次承租人，但是原告直至2016年12月30日方向被告交还系争房屋，原告亦未提供证据证明其因被告通知拆违而无法使用系争房屋或使用受限的程度，故综合考虑上述情况以及若租赁期间届满原告亦应当返还租赁物的事实，本院酌情确定原告应支付被告2016年7月1日起至2016年12月30日期间的占有使用费按约定标准的40%计算，计285,908.30元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)王金平的全部诉讼请求；二、确认原告(反诉被告)王金平与被告(反诉原告)上海沧盛实业公司于2005年1月11日签订的《合作经营合同》无效；三、原告(反诉被告)王金平于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海沧盛实业公司支付截止到2016年6月30日的房屋占有使用费1,697,165.50元；四、原告(反诉被告)王金平于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海沧盛实业公司支付2016年7月1日起至2016年12月30日期间的占有使用费285,908.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,400元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费10,077元，合计诉讼费27,477元，由原告(反诉被告)王金平负担(已付17,400元，余款10,077元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  陆为明二〇一七年五月十五日书 记 员  李 胜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。…….三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。……