北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3153号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京弘正业集团，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号A座6层。
法定代表人：李松澜，总经理。
委托诉讼代理人：倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘某1，男，1962年3月2日出生。
委托诉讼代理人：张海林，男，1983年10月16日出生。
被上诉人（原审被告）：北京博金思盈教育咨询有限公司，住北京市朝阳区安定门外××8号7号楼101室。
法定代表人：王琳，总经理。
上诉人北京弘正业集团（以下简称弘正业集团）、刘某1因与被上诉人北京博金思盈教育咨询有限公司（以下称博金咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第26703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
弘正业集团上诉请求：撤销一审判决第五项，改判驳回刘某1关于房屋建造损失和装修损失赔偿款的诉讼请求。事实和理由：1.因刘某1在合同履行期内存在违约，故不存在优先续约的权利；2.在同等条件下，刘某1与弘正业集团无法达成续约的协议；3.刘某1的加建系违章建筑，不应产生任何补偿。
刘某1不同意弘正业集团的上诉请求，答辩称在合同到期后，弘正业集团并未与刘某1协商过续约事宜。
刘某1上诉请求：1.变更一审判决第二项为按22万的标准计算2015年8月13日之后的使用费；2.撤销一审判决第七项，改判弘正业集团支付房屋建造损失和装修损失赔偿款共计80万元。事实和理由：1.弘正业集团违约解除合同，应承担刘某1的房屋建造损失和装饰装修损失；2.合同到期后的使用费应参照弘正业集团与刘某1签订的租赁合同计算，而非弘正业集团与北京宁尚隆商贸有限公司（以下简称宁尚隆公司）的租赁合同计算；3.刘某1从未放弃优先续租权。
弘正业集团不同意刘某1的上诉请求，答辩称：1.刘某1未按期缴纳租金、水、电费，已构成违约，弘正业集团有权解除合同；2.刘某1违反合同约定，未经批准而私自改、扩建，弘正业集团不应赔偿任何损失；3.刘某1未经许可而将涉案房屋作为公寓对外转租，构成违约；4.一审中刘某1方的证人李某的证人证言已证明，在合同快到期时，弘正业集团就明确表示不想续租。刘某1没有能力对包括涉案房屋在内的整个院落的水电、燃气、消防统一进行改造，因此达不到同等条件下，行使优先续租权的条件。
博金咨询公司未就一审判决发表意见。
弘正业集团向一审法院起诉请求：1.判令刘某1与博金咨询公司将租赁房屋及附属设备设施交还给弘正业集团；2.判令刘某1与博金咨询公司按同时期同地段房屋租赁价格1.5元/平米/天向弘正业集团支付交还房屋之前的租金损失，自2014年10月25日起计算至刘某1交还房屋之日止，暂计至2015年5月14日共30.3万元；3.判令刘某1与博金咨询公司赔偿弘正业集团的律师费50万元；4.判令刘某1与博金咨询公司支付水费35770元、电费334815.69元，暂计至2015年5月4日，实际应以刘某1交还租赁房屋之日的实际发生费用为准（判决书中的货币均为人民币）。
刘某1不同意弘正业集团的诉讼请求，并提出反诉，请求：判令弘正业集团赔偿刘某1房屋建造损失费875805元、装修损失费659061元、因故意停电导致刘某1的经营损失费15万元。
一审法院认定事实：2008年4月25日，弘正业集团（合同甲方，出租方）与北京鸿瑞圣馨物业管理有限公司（以下简称瑞馨物业公司、承租方）、刘某1（保证人）签订《租赁协议书》，约定：乙方承租北京市朝阳区××8号（以下称8号院）甲方的二层楼、附属用房及相关附属用地（红线界图确认），建筑面积总计（实际测量为准）1000平方米（其房产证注明的面积为667平方米）；因国家政策附属用地用房面积减少，租金不减；乙方如需增加新的建筑，应取得甲方同意，未经甲方许可，乙方不准在厂内私搭乱建；租赁用途为办公、居住、仓储；租赁期限为6.5年，自2008年4月25日起，至2014年10月24日止；2008年4月25日至2011年4月25日期间每年租金20万元，2011年4月25日至2014年4月25日期间每年租金22万元，2014年4月25日至2014年10月25日期间付租金7.3万元；乙方缴纳保证金5万元；合同期满后，同等条件下，甲方考虑优先与乙方合作，租金标准另议；甲方通过自备井向乙方及笔克公司和亚北医院供应生活、生产用水，自备井在使用过程中维修费用和增加辅助设施的费用，由乙方与笔克公司和亚北医院按15%分摊，乙方每月水指标数为50吨，每吨3.5元，如超指标用水，按市节水办罚款办法处理；每年水指标分配按市节水办的指标分配做相应调整，乙方自备净化水设备，净化后饮用；乙方与笔克公司共用一台315千伏安的变压器，乙方可使用50千伏安电容量，如电容电量不能满足乙方和笔克公司的使用，由乙方与笔克公司共同增容，费用共同分担。每年315千伏安变压器的电维护费用由乙方与笔克公司按15%额度分摊；鉴于该厂区房屋供水、供电线路为共用，乙方须单独改造为本单位自用线路；租赁期内乙方使用的水、电费用由乙方负担，由甲方垫付的各项费用，乙方应在甲方垫付后5日内将垫付款一次性付给甲方；乙方按时向甲方交纳水费、电费，如乙方拖欠水电费甲方有权停止供应；租赁期满或按本合同解除、终止租赁合同，乙方应在5日内迁出，将所租房屋及附属设备设施完好无损地交还给甲方，甲方进行验收；乙方进行装饰装修或改造及增加的房屋、设备，其不可移动部分无偿归甲方所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由乙方带走，并保证其不可移动部分使用状况完好并不对甲方的房屋及设备造成损害；乙方对房屋所进行的装修、装饰，改造扩大的房屋面积不得作为乙方的债务补偿；保证人对乙方的债务承担连带保证责任；保证担保的范围为主债权、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用。刘某1作为乙方法定代表人和保证人签署了该合同。
在签订《租赁协议书》时，刘某1为瑞馨物业公司法定代表人且为该公司唯一股东。2010年6月21日，瑞馨物业公司名称变更为博金咨询公司，法定代表人和投资人亦变更，刘某1不再是该公司法定代表人和投资人。2011年10月12日，博金咨询公司因未办理年检被吊销营业执照。刘某1称，涉诉的租赁房屋是我在实际使用，租金和水电费也是我在实际缴纳。后来因为瑞馨物业公司不经营了，还要报税，没有实际用途，所以就转让出去了。我没有博金咨询公司的联系方式。我对外和租户签订合同用的是一个不存在的公司名字，租金是我个人收取。
弘正业集团提交2014年11月4日更换电表时拍摄的照片，证明该电表读数为8663.43×60千瓦时，该照片旁有刘某1签字确认。弘正业集团提交其向电力公司交纳电费的发票，证明其按照商业用电标准向电力公司交纳电费，向租户收取电费都是按照每千瓦时1.09元收取。弘正业集团和刘某1于2015年8月13日对刘某1使用的涉诉房屋新电表读数进行了核实并拍摄有照片，新电表读数为1200，该电表为40倍电表，实际用电量为1200×40千瓦时。
刘某1称，2014年12月弘正业集团要把变压器从室内挪到室外，同时把电表换了，挪完之后弘正业集团让我去看电表，说其中一块旧电表是我的，并让我在旧电表旁签字。旧电表的读数是我签的字，但我不确定电表是不是我的。即使电表是我的，这个旧电表还包括有一排30多间平房的用电，这排平房不在涉诉租赁房屋范围内，是弘正业集团租给王某1的，王某1转租了，实际经营者叫王某2。签订合同时没有约定电费标准，口头约定是按照居民用电标准计算，没说具体多少钱，我们主张是0.48元一度。弘正业集团私自更换了电表，导致我们的用电数字无法确定，弘正业集团在2015年5月让我们交了20万元电费，算是结清了截止到换电表那天的电费，之后的电费就按照新电表的度数缴纳。院里用的是深井水，不是自来水，水表是坏的，我从没交过水费。双方没有约定按照每天4吨收取水费。合同约定每月是50吨，每吨3.5元，每个月是175元，我们要求按照合同约定的标准交纳水费。我跟小租户是每个屋每月收10元水费，一共70个屋子对外出租，每月的实际用水量我没法计算。
因弘正业集团申请，该公司工作人员李某到庭作证称，我公司向供电局缴纳电费平均1.09元一度，最高1.23元，最低1.04元。我们向租户收缴是按照1.09元的标准收的，刘某1的电费也是按照1.09元的标准收。整个厂区有四家缴纳水费的商户，因为被告的水表坏了，所以跟刘某1约定每天按照4吨水计算，每吨3.5元，不再抄表了。
因刘某1申请，其同学李某到庭作证称，合同快到期时刘某1找弘正业集团续签合同，弘正业集团不同意，没说原因，就说到期不租了。合同到期后刘某1找弘正业集团交纳租金，弘正业集团不收。但是弘正业集团把涉诉房屋租给了北京宁尚隆商贸有限公司（以下称宁尚隆公司），一个叫张某的。我听丽水宾馆的刘某2说宁尚隆公司是2013年租给他的。2015年8月弘正业集团经常给停电。
因刘某1申请，丽水宾馆的经理刘某2到庭作证称，2014年宁尚隆公司的张某要跟我签合同，把我收归他管，我要求他证明他跟弘正业集团已经签了合同。我没有看到宁尚隆公司和弘正业集团的合同，但是宁尚隆公司和颈椎病医院在2013年12月28日签了合同，说明宁尚隆公司在之前就已经和弘正业集团签了合同。丽水宾馆和瑞馨物业公司两家与颈椎病医院是隔开的，不进出一个门，但都是一个院。张某曾经拿了一个合同，只给我看了封皮，中间的内容钉上了，他说这里面有6000平米，包括颈椎病医院、丽水宾馆、瑞馨物业公司在内，年房租是300万。弘正业集团把这一块地方给了宁尚隆公司，让宁尚隆公司来管理，再加价租给我们。2012年我的宾馆经营不好，李某说院里有块空地，可以搭配拉一下我的亏损，我就盖了房。李某知道我盖房，从来没制止，还让我把这个楼缺的角给接上了。现在不到两年，要通通收回，也不给我赔偿。
弘正业集团称，证人李某与刘某1有利害关系。我公司已起诉丽水宾馆腾房并缴纳水电费，所以证人刘某2也有利害关系。我公司把8号院隔成了两个院，颈椎病医院在西院，西院是5800平方米，我公司在2013年确实把颈椎病医院的西院租出去了。东院6000平米，只是有意向租给宁尚隆公司，但那时没签合同，后来2015年4月签的合同。
弘正业集团提交该公司与宁尚隆公司签订的《租赁合同书》，该合同约定弘正业集团将8号院内部分房屋及整体院落建筑面积6000平米租赁给宁尚隆公司，租期从2015年4月15日至2024年7月14日，第1年租金210万元，逐年递增。该合同无落款日期，弘正业集团称该合同是在2015年4月租期开始前的一个星期签订的。
刘某1提交宁尚隆公司与北京万和颈椎病医院（以下称颈椎病医院）于2013年10月签订的《租赁合同书》、北京赛温酒店管理有限公司（以下称赛温酒店）的工商登记信息、宁尚隆公司的工商登记信息，证明弘正业集团在2013年10月已将场地租给宁尚隆公司，宁尚隆公司租赁场地后注册了赛温酒店，赛温酒店就是现在东院经营的莫泰酒店，宁尚隆公司和赛温酒店的法定代表人都是张云龙。
弘正业集团称，宁尚隆公司与颈椎病医院2013年签订合同时，莫泰酒店场地原来的租户笔克公司租赁合同到期已经搬走了。2015年院里所有租户的合同都到期之后，我公司才和宁尚隆公司签订了整个院的租赁合同。
因刘某1申请，法院委托鉴定机构对8号院内涉诉租赁房屋内不可分离的装修物现价值以及自建房造价进行评估，鉴定机构于2015年11月30日出具评估报告，评估结果为：自建房土建部分506663元、装修部分249831元、水电部分119311元，总计875805元；承租房装修改造土建部分271800元、装修部分229079元、水电部分158182元，总计659061元。鉴定费30840元，已由刘某1预交。弘正业集团认为该评估结果过高。刘某1称，承租房2008年装修改造花了68万元。自建房是2011年建的两层楼房，面积400多平米，土建花了60多万元，装修花了10多万。
刘某1提交其与博金咨询公司法定代表人王琳于2010年6月2日签订的《协议书》，证明其将瑞馨物业公司转让给王琳时已约定转让前的债权债务均归刘某1。刘某1提交施工人给其出具的工程款收条，证明涉诉租赁房屋的装修和自建房均系刘某1个人出资，与博金咨询公司无关。弘正业集团和刘某1均认可租赁合同实际系刘某1履行，租金、保证金均系刘某1交纳。弘正业集团同意将5万元保证金用于折抵诉讼请求或退还。
一审庭审中，弘正业集团和刘某1就其主张各自提供了证据，博金咨询公司未到庭进行质证。
一审法院认为：弘正业集团与瑞馨物业公司、刘某1签订的《租赁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。瑞馨物业公司后更名为博金咨询公司，其公司内部投资人变更情况对外不得对抗合同相对方弘正业集团。刘某1自认是租赁合同的实际履行者，且在合同中承诺承担保证责任，故本案中刘某1应与博金咨询公司共同对弘正业集团连带承担合同责任。该租赁合同已于2014年10月24日到期终止，此后双方未能续约，弘正业集团未再收取刘某1方租金，拒绝继续出租给刘某1、博金咨询公司，刘某1、博金咨询公司至今仍占用房屋已没有法律依据。弘正业集团要求博金咨询公司与刘某1立即交还房屋及附属设备设施并支付房屋使用费的诉讼请求法院予以支持。对于房屋使用费的计算标准，弘正业集团要求按照同时期同地段房屋租赁价格每平米每天1.5元计算缺乏合同依据，但参照弘正业集团与宁尚隆公司所签租赁合同价格可知双方之间租赁合同价格已明显低于现阶段同类房屋租金，如按照双方之间租赁合同价格计算房屋使用费不利于督促博金咨询公司、刘某1及时腾房，综合本案情况，依据公平原则，对2015年8月13日前的房屋使用费法院参考弘正业集团、博金咨询公司之间租赁合同价格依法酌定为18万元，此后的房屋使用费法院参考弘正业集团与宁尚隆公司之间租赁价格依法酌定为按照每年35万元标准计算至博金咨询公司、刘某1交还房屋之日止。刘某1交纳的5万元保证金应用于折抵弘正业集团的诉讼请求，折抵后2015年8月13日前的房屋使用费为13万元。
对于弘正业集团要求刘某1、博金咨询公司支付水电费的诉讼请求，根据生活常识，刘某1在电表读数照片上签字的行为说明其认可该用电量，刘某1称其中包括他人用电的抗辩意见没有证据佐证，法院不予采信，法院对弘正业集团依据电表读数照片主张的刘某1、博金咨询公司方2015年8月13日前用电量500376.6千瓦时予以认可。对于电费计算标准，刘某1主张的每千瓦时0.48元标准低于弘正业集团向电力公司垫付的交费标准，法院不予采信，考虑到弘正业集团作为出租方，未在签约时或履行过程中与承租方书面约定电费标准，亦未及时向刘某1、博金咨询公司方催收，对于2015年8月13日前的电费标准，法院参照弘正业集团向电力公司垫付的交费标准依法酌定为按照每千瓦时0.8元计算，共计400301.28元，刘某1、博金咨询公司已支付20万元，还应支付200301.28元。2015年8月13日后刘某1、博金咨询公司不及时腾房应自行承担不利后果，依据公平原则，此后的电费法院参照弘正业集团主张的标准依法酌定为按照每千瓦时1元计算。同理，对于水费计算标准，弘正业集团作为出租方，未能充分举证其主张的水费标准，应承担不利后果，对于2015年8月13日前的水费，法院参照刘某1主张的每月175元标准依法酌定为15200元，博金咨询公司、刘某1不及时腾房，依据公平原则，此后的水费标准法院依法酌定按照弘正业集团主张的每天14元标准计算至博金咨询公司、刘某1交还房屋之日止。
合同中并未约定律师费及其计算标准，弘正业集团要求博金咨询公司、刘某1赔偿律师费的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。
对于刘某1要求弘正业集团赔偿房屋建造损失费875805元、装修损失费659061元的反诉请求，弘正业集团在合同到期后将全部房屋收回统一出租给宁尚隆公司，该行为使弘正业集团因降低出租管理成本而获益，却使博金咨询公司、刘某1依据合同到期后优先续约的条款而产生的合理预期落空，弘正业集团未提交证据证明其在选择合同到期后的续约对象时给予了宁尚隆公司和博金咨询公司、刘某1平等的缔约机会，并且博金咨询公司、刘某1在同等条件下放弃续约。鉴于此，依据公平原则，弘正业集团应当适当赔偿博金咨询公司、刘某1的房屋建造损失和装修损失，具体金额法院依法酌定为35万元。刘某1要求弘正业集团赔偿经营损失费的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。
博金咨询公司经法院依法传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。
据此，一审法院判决：
一、博金咨询公司、刘某1承担连带责任，于判决生效之日起十日内将北京市朝阳区××8号院内其承租弘正业集团的房屋、其自建房屋及相关附属设备设施交还弘正业集团；
二、博金咨询公司、刘某1承担连带责任，于判决生效之日起十日内向弘正业集团支付判决书主文第一项判令其交还房屋的使用费，其中2015年8月13日之前的房屋使用费为十三万元，之后的房屋使用费按照每年三十五万元的标准计算至博金咨询公司和刘某1将房屋交还弘正业集团之日止；
三、博金咨询公司、刘某1承担连带责任，于判决生效之日起十日内向弘正业集团支付判决书主文第一项判令其交还房屋的电费，其中2015年8月13日之前的电费为二十万零三百零一元二角八分，之后的电费按照每千瓦时一元的标准计算至博金咨询公司和刘某1将房屋交还弘正业集团之日止；
四、博金咨询公司、刘某1承担连带责任，于判决生效之日起十日内向弘正业集团支付判决书主文第一项判令其交还房屋的水费，其中2015年8月13日之前的水费为一万五千二百元，之后的水费按照每天十四元的标准计算至博金咨询公司和刘某1将房屋交还弘正业集团之日止；
五、弘正业集团于判决生效之日起十日内向刘某1支付房屋建造损失和装修损失赔偿款共计三十五万元；
六、驳回弘正业集团的其他诉讼请求；
七、驳回刘某1的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为：弘正业集团与瑞馨物业公司、刘某1签订的《租赁协议书》是各方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行。鉴于弘正业集团与刘某1均认可刘某1是租赁合同的实际履行者，且刘某1兼任该合同的保证人，对瑞馨物业公司的债务承担连带保证责任，故一审法院判决刘某1与由瑞馨物业公司更名的博金咨询公司承担连带责任是正确的。
结合弘正业集团、刘某1双方的诉辩意见，本案的争议焦有三：一是合同到期后，弘正业集团是否保障了承租人的优先续租权；二是承租人的房屋建造损失和装修损失应当由谁承担；三是合同到期后的占有使用费的计算标准。
根据《租赁协议书》约定，合同期满后，承租人在同等条件下有优先续租权。优先续租权之于承租人是一种权利，之于出租人弘正业集团则是一种合同义务，该集团有义务保障在合同到期后，在支付租金等合同义务的履行条件完全相同的情况下，给与承租人与其他缔约对象平等的机会，在承租人放弃优先续约时，再选择与其他缔约对象签订租赁合同。现刘某1否认弘正业集团履行了该义务，而弘正业集团亦不能就此提供证据，故本院认定弘正业集团未履行合同义务，保障承租人的优先续约权，已构成违约，应赔偿承租人基于对优先续约权的信赖而致的损失。
根据《租赁协议书》约定，承租人进行装饰装修或改造及增加的房屋、设备，其不可移动部分无偿归弘正业集团所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由承租人带走，并保证其不可移动部分使用状况完好并不对弘正业集团的房屋及设备造成损害；承租人对房屋所进行的装修、装饰，改造扩大的房屋面积不得作为承租人的债务补偿。据此，现合同到期后终止，刘某1向宏正业公司主张屋建造损失和装修损于法无据。但考虑到宏正业公司未保障承租人的优先续租权，故一审法院依据公平原则，判令宏正业公司支付刘某1部分装修损失，以补偿承租人基于对优先续租权的信赖而致的损失，并无不当。
合同到期后的使用费的实质是弥补承租人未及时交还房屋而致出租人不能使用房屋的损失，因此应当以合同到期后出租人使用房屋的实际收益为准，故一审法院确定使用费的计算标准以合同到期后弘正业集团与新承租人签订租赁合同为准，既考虑到弘正业集团在合同到期后正常使用房屋的收益，又兼顾敦促承租人及时履行义务的目的，是正确的，本院应予维持。
综上所述，弘正业集团与刘某1的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9960元，由刘某1负担7885负担（已交纳），由北京弘正业集团负担2075元（已交纳）。公告费300元，由刘某1负担150元（已交纳），由北京弘正业集团负担150元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 夏 莉
审 判 员 曾 彦
二〇一七年三月十日
法官助理 田 晔
书 记 员 胡 潇