安徽省蒙城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蒙民一初字第03092号
原告：吕培佩，女，1987年12月8日出生，汉族，住安徽省蒙城县范集工业园区。
委托代理人：王少峰，安徽淮中律师事务所律师。
委托代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。
被告：安徽蒙城鸿业地产有限公司，住所地蒙城县。
法定代表人：魏黎海，该公司董事长。
委托代理人：王建国，该公司法律顾问。
原告吕培佩诉被告安徽蒙城鸿业地产有限公司（以下简称鸿业公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年9月8日诉讼到院。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告吕培佩的委托代理人陈琛、被告鸿业公司的委托代理人王建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕培佩诉称：2011年被告在蒙城城南新区开发建设未来城小区，并开展了一系列宣传和预售活动。后被告收取预付款，并与原告签订商品房买卖合同，现原告已按合同履行所有义务。双方约定交付期限为2013年8月31日前，但被告逾期数日后才告知买方交房，并在履行交房手续时，被告未向原告出示综合验收合格证，其所出售房屋的楼层应配置的消防设施及地下停车场等相关配套设施至今未能交付使用；现原告又发现被告在楼盘预售宣传期间承诺赠与购房户房屋面积并未实际赠送，且至今未能按约依法为原告办理房产证。综上，被告违约情形如下：被告逾期交房，且并未能出示综合验收合格证，小区配套设施不完善，不符合居住要求，因此被告应承担相应的违约责任。被告并未按承诺实际赠送房屋面积，应当承担相应违约责任，并返还此部分房款及利息。被告未能按约依法为原告办理房产证，因此应承担相应的违约责任。据此，被告的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，现特起诉至贵院，请求：一、请求判决被告支付延期交房违约金共1738.26元；二、请求判决被告支付原告迟延办理房产证的违约金9656.98元；三、判决被告返还未赠送1.8平米房屋面积房款7017.01元；四、本案诉讼费由被告承担。
原告吕培佩为支持自己的诉请，举证如下：
1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、原告与被告签订的商品房买卖合同复印件，证明原告与被告签订的房屋买卖合同中约定的房屋面积条款、交房期限、房屋价格、办理房产证期限并违约条款；3、原告的购房收据复印件，证明原告已支付房价款；4、公证书复印件，证明至2013年10月14日，被告仍未在小区内安装好消防设备不具备取得商品房综合验收合格文件的条件；5、被告售房宣传单复印件，证明被告曾在售房时明确提出每户赠送房屋面积，其内容为商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，与合同文本具有相同法律效力，被告应依法按照宣传单履行其义务；6、审批登记表，证明2014年4月17日，被告所售房屋进行初始登记，已违反合同第15条规定；7、涉案房屋平面图，证明被告未按宣传赠与1.8平方米房屋面积；8、涉案房屋竣工验收申请表，证明被告竣工验收时间为2013年9月27日。
被告鸿业公司辩称：1、原告诉状所述与事实不符。答辩人严格按双方所签商品房买卖合同履行自己的义务。2013年8月31日前用群发短信、电话、布告等方式通知交房。原告是在交齐购房尾款、相关税费、物业管理费的当天领取到所购房钥匙，不存在答辩人延期交房的事实。交房时答辩人已在小区显著位置张贴公示分期综合验收手续。原告称未向其出示验收手续与事实不符。答辩人交房时配套设施齐全。已经相关部门分期综合验收。地下停车场已投入使用，因停车场车位属商品，原告需购买车位才能使用。2、原告主张的赠送面积没有事实依据，双方是合同关系。双方的权利义务体现在双方签订的商品房买卖合同中。原告所购房屋的价格、户型、面积已在合同中明确约定，答辩人不存在违约行为。综上所述，敬请法院驳回原告诉讼请求。
被告鸿业公司为支持自己的主张，举证如下：
1、鸿业公司企业法人营业执照复印件、机构代码证复印件，证明被告的主体资格；2、商业房买卖合同，证明原、被告的合同关系，合同对双方的权利义务关系约定明确，被告已严格履行了合同义务，原、被告在合同中约定，合同之前的宣传广告与合同有不同之处以本合同为准；3、6#楼鸿业未来城三期工程分期验收表，证明被告向原告交付的商品房已经规划，国土、供电、供气、电信、市政、公安消防、园林、人防、气象、质量监督站、供水、广电、房产等部门分期综合验收。验收竣工时间为2013年9月23日；4、交房会签单，证明原告交齐房屋尾款，相关税费及物业管理费并于当天领取所购房屋钥匙；5、照片复印件一份，证明被告交付商品房时把相关分期综合验收表向业主公示。
经庭审质证，被告对原告举证1、6无异议；2无异议，需要说明的是该合同补充协议第5条（3）款约定买受人应在办理房屋交接前，向房地产管理局足额缴清房屋维修基金，并与物业服务公司签订前期物业服务合同，方可办理房屋交接；证3无异议；4、有异议，工作记录中，记载的楼栋号没有被告方人员在场指认楼栋号，我们提供的验收表表示的消防已验收合格；5、有异议，宣传单没有加盖被告单位印章，不能证明是从被告公司取得，不能说明原告在购买我公司房屋时，受到宣传单的影响。从宣传单看只是一个要约的邀请，不能证明原告的证明目的，宣传单是复印件，在其他案件中，反复使用的证据，不能作为本案的证据使用；证7，对证明对象有异议，平面图与双方签订的购买房屋合同相符，被告已履行完合同义务；证8无异议。原告对被告举证1无异议；需要指出的是原登记为蒙城县鸿业地产有限公司，在2013年8月8日变更为现在营业执照上的名称。证2商品房买卖合同的真实性、合法性无异议，但被告未按照合同约定履行义务：（1）未按照合同第11条约定书面通知原告交房及出具综合验收报告；（2）未按照合同第8条约定在8月31日向原告交房；（3）未按照合同第15条约定给原告办理房产证。（4）原告即使是以按揭贷款方式买房，被告也应按照法律规定及合同约定为原告办理房产证。被告表示产权证抵押在银行，但却不能提供任何证据如产权登记表、他权证等证明房产证的存在。且最基本的是，依据我国法律法规，办理房产证应向房产部门提供正式购房发票，但被告出示给包括原告在内的所有业主的均是购房收据，且被告到现在也未能出示购房发票，这就表明被告根本不可能依约为原告办理好房产证。（5）被告认为双方签订的“补充条款”约定“出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”因此此条款为被告提供的格式条款。根据《合同法》第39条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；《合同法》第40条规定提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；《合同法》第41条规定对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《消费者权益保护法》第24条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式做出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻免除其损害消费者合同权益应当承担的民事责任。”因此，本免责条款应为无效。3、对于第3份证据：无原件。（1）该证据并非分期验收报告，而是验收备案申请表，备案的正常程序为：申请-
验收-验收后出具报告-
备案。（2）从该申请表可看出，被告在2013年9月7日仍在做备案申请。蒙城县房地产开发项目竣工（分期）验收备案表申请表》形式上只是一份《申请》，其中2013年9月25日国土部门签署的意见为“分期验收待······并对出让约定的条件进行综合验收”，从中可看出，此份申请并非验收合格的证明；（3）有些部门只盖章未能写出意见与时间，与国家规定和部门惯例有极大出入。对于此类别的“部门意见”，我们认为其存在重大瑕疵，对其真实性、合法性存在质疑。（4）原告多次要求被告出示综合验收报告，被告各部门相互推脱，始终未出示该报告。（5）验收申请表是两份验收报告合成的，不具有真实性、合法性，实际竣工验收时间最后的日期是2013年9月27日。对于第4份证据：无原件，且对其真实性、合法性、关联性均有异议。其上一无原告签字，二无被告印章，这份证据表明被告未在合同约定的期限内交房，且不能证明迟延交房为原告的责任。这份比较详细的会签单上也没能体现处被告向原告提供综合验收报告的记录。证据5无原件，不具有合法性、客观性、关联性，时间内容不清，地点不明。
经合议庭评议，对原告所举证据1予以认证；原告所举证据2具有真实性、合法性，能够证明交房期限，但不足以证明房屋买卖合同中约定的赠送房屋面积；对证据3、4予以认证；原告所举证据5、6，因合同中约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”，不予认证；原告所举证据7、8具有真实性、合法性，与本案具有关联性，予以认证；对被告所举证据1-5均予以认证。
经审理查明：2012年8月7日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于蒙城县政通路南侧、卢沟西侧的鸿业未来城第6幢1单元1503号房，建筑面积共123。86平方米，每平方米3898.34元，总金额482849元整。合同第六条约定付款方式及期限为：买受人须支付首付款152849元，余款330000元办理银行按揭支付。合同第八条对交付期限约定为：被告作为出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房产交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，如逾期不超过90日，按合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。合同第十五条关于产权登记的约定，被告作为出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如逾期出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；双方所签订的合同补充协议约定，本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准。
另查明，2013年9月7日被告向原告交付鸿业未来城第6幢1单元1503号房，并于2014年4月17日将办理该套房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报蒙城县房地产管理局备案。被告对原告买房即赠送相应房屋面积以宣传单的形式进行了广告宣传。
本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告于2012年8月7日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告依约全面履行合同后，被告亦应按照合同约定履行相应义务。根据原、被告商品房买卖合同约定，被告应在2013年8月31日前将房屋交付给原告，被告实际却于2013年9月18日交付房屋，被告未能按照约定交付房屋，应承担违约责任，被告应支付原告延期交房违约金（482849元×0.0002）元／天×18天=1738.26元；原、被告约定被告应在房屋交付后的90日内，即应于2013年9月8日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告却于2014年4月17日履行此项义务，已构成违约，被告应按约定支付违约金482849元×2%=9656.98元。
原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方应按照合同约定行使权利、履行义务，该合同中没有关于被告赠送原告相应面积的约定，原、被告签订的补充协议中也没有约定被告赠送原告相应面积，且有条款专门约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”，故原告主张被告返还未赠送1.8平米房屋面积房款7017.01元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：
一、被告安徽蒙城鸿业地产有限公司于本判决生效后30日内支付原告马文付逾期交房违约金1738.26元；
二、被告安徽蒙城鸿业地产有限公司于本判决生效后30日内支付原告马文付逾期备案（将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案）违约金9656.98元；
三、驳回原告马文付的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费260元，由被告安徽蒙城鸿业地产有限公司负担160元，原告吕培佩负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 邸 建
审 判 员 柳红玲
人民陪审员 陈海侠
二〇一六年二月三日
书 记 员 李慧慧
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。