安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖03民终769号
上诉人（原审被告）：安徽勤建房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市曹凌路971号，统一社会信用代码913403000597368480。
委托诉讼代理人：朱梦，安徽徽仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玲，安徽徽仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：舒子建，男，1982年7月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。
上诉人舒子建与被上诉人安徽勤建房地产开发有限公司（以下简称勤建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2017）皖0303民初1518号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人勤建公司的委托诉讼代理人朱梦、王玲，被上诉人舒子建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
勤建公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回舒子建的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，涉案房屋设计虽然进行了变更，但双方在《商品房买卖合同》及补充协议中对于该设计变更已有明确约定，不应承担恢复原状的责任。一审法院根据舒子建的诉求，判令勤建公司将涉案房屋的“门宽度和外立面恢复至合同约定”。然而根据双方在2014年11月12日签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条“关于规划及设计变更的补充约定”第3项的约定，“乙方同意，出现下列规划、或设计变更时甲方无需通知乙方，乙方不以此为由要求甲方承担违约责任或其他责任；（2）房屋的优化设计（比如窗户或门的尺寸变化、飘窗变化、里面设计、颜色、景观变化以及由于设计优化调整引起的空间尺寸变化等）”、第5项的约定“本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定”、第八条“关于配套设施设备的补充约定”第5项的约定“乙方同意甲方可保留对项目内所有公共场所…房屋外立面等进行修改的权利，而无需事先通知乙方，也无需取得乙方同意”，可见，双方在《商品房买卖合同》已经明确约定附件所示房屋的平面布局为暂定，而不是确定，也就是说，在签订合同时，由于涉案房屋还在建设中，房屋设计存在变更的可能。而且，勤建公司有在符合合同约定的基础上进行设计变更的权利，无需通知舒子建，也无需征得舒子建的同意，舒子建不得以设计变更为由要求勤建公司承担违约责任或其他责任。所以，虽然勤建公司交付给舒子建的商铺与《商铺买卖合同》的附件一“房屋平面图”中所显示的门的尺寸及外立柱不符，但是双方在签订合同时已经对此有预见，且做了相关约定，所以勤建公司不应承担交付房屋与《商品方买卖合同》的附件一“房屋平面图”不符的违约责任。然而一审法院认定的事实中却纠结于与本案无关的“在本合同及补充协议生效日前已发生的规划或设计变更的无需通知原告”，认定的争议焦点错误，从而作出了错误的判决。二、一审法院对“设计变更”的概念认识错误，与“规划变更”相混淆。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定“规划变更”为“规划部门批准的规划变更”。本案的起因是设计变更，而不是规划变更，无需以规划部门批准为前提。勤建公司提交的相关设计图纸，均由设计单位广东省建设设计公司盖章予以确认。本案定案的重要证据，蚌埠市城乡规划局的复函称“建设项目在施工设计和施工过程中，建设单位可根据需要，依据相关规范对建筑门窗作出适当调整，无需规划许可”，证明在建设过程中，勤建公司可以依据相关规划对建筑门窗等作出适当调整，无需规划许可；对于“翰林银座（西区）等16栋1层112号商铺未进行规划变更，”勤建公司在庭审中未举证涉案房屋进行过规划变更，而是一直在强调进行过设计变更。所以，一审法院由于混淆了“规划变更”和“设计变更”的概念，从而对蚌埠市城乡规划局的复函所表达的意思产生了错误的认识，认为勤建公司未经规划部门批准，进行了规划变更，事实上是勤建公司作出的设计变更，只需设计部门同意，无需规划部门批准，蚌埠市规划局的复函也肯定这一点。三、一审判决内容不切合实际，是在错误认识上作出的，且不具有法律基础。众所周知，商品房由设计蓝图建设成为符合交付的建筑物，是一个不断修改完善的过程，设计单位在这一过程中根据实际情况不断优化设计。设计的变更在工程设计中是一个很平常的事情，正因为如此，双方在合同中才会对此点进行约定，一方面对于重要的规划、设计变更即商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更进行限制，不能随意变更，需要勤建公司履行提前告知的义务并赋予舒子建退房的权利；另一方面，合同也保留了勤建公司依照相关规范对建筑门窗等进行适当调整的权利。《商品房销售管理办法》第二十四条第二款的规定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”该规定不仅对“规划变更”与“设计变更”进行了明确区分，而且对设计变更后的后果进行规定，即“导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的”重大、规划设计变更，需要卖房人履行通知义务，这个规定和双方签订的《商品房买卖合同》的第十条的约定相吻合。勤建公司优化设计，以实体墙面代替部分玻璃墙面，实际并未改变涉案房屋的对外开里面，亦未改变房屋结构形式、户型、空间尺寸及朝向，也不影响商品房质量或者其使用功能。一审法院判决恢复外立面，更不符合已经过备案设计图纸的要求。
舒子建答辩称：勤建公司对商铺外立面的设计变更并不是优化设计，对商铺的设计变更不利于商铺的使用，且双方都认可的才是优化设计。勤建公司陈述合同约定可以不通知我就进行设计变更，但是首先合同约定就是不合理的，合同已对门的尺寸进行了约定，既然合同已经作出约定，就不能进行变更。设计变更图纸并未经过相关规划部门批准，勤建公司所谓的设计变更是在与我签订合同后。综上，勤建公司的上诉理由不能成立。
舒子建的一审诉讼请求：1、依法判决勤建公司履行买卖合同中关于商铺门的大小尺寸及左右外立面的实际规划设计；2、依法判决将交付房屋后至恢复原合同商铺外立面期间的物业费进行顺延；3、由勤建公司负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年11月12日，双方签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定由舒子建购买勤建公司开发的瀚林银座苑（西区）第16栋1层112号商铺，总价款837443元。同时就规划及设计变更作出约定，即本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，在本合同及补充协议生效之日前已发生的规划或设计变更的无需通知原告，且不得以此为由要求勤建公司承担违约责任…2016年4月1日，舒子建在对讼争商铺进行交付验收时，发现门宽和门口设计与图纸不符，遂起诉来院。在本案审理过程中，双方对讼争商铺实际交付门宽为2.26米、南侧门柱外立面凸出于北侧门柱外立面均无异议。勤建公司提供的讼争商铺所在楼层平面图与合同所附平面图不一致。经本院向蚌埠市城乡规划局核实，该局于2017年12月22日作出书面复函，确认：建设项目在施工图设计和施工过程中，建设单位可根据需要，依据相关规范对建筑门窗宽度等做出适当调整，无需规划许可；瀚林银座苑（西区）第16栋1层112号商铺未进行规划变更。
一审法院认为，舒子建与勤建公司于2014年11月12日签订的商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现因勤建公司交付舒子建的商铺与合同约定不符，舒子建有权要求勤建公司将商铺恢复至符合合同约定。勤建公司辩称讼争房屋规划设计早于2013年就已合法变更，其依据变更后的规划设计图进行施工符合合同补充协议的约定。但向蚌埠市城乡规划局核实，讼争房屋并未进行规划变更，故对勤建公司的辩解意见不予采信。关于舒子建主张的顺延物业费问题，因与本案不属同一法律关系，不予支持。综上所述，对舒子建要求勤建公司按实际规划设计履行合同中关于商铺门的大小尺寸及左右外立面的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、安徽勤建房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将交付原告舒子建的位于蚌埠市瀚林银座16号楼-1-12号商铺的门宽度和外立面恢复至符合合同约定，即门的宽度为2.6米，门的两侧立柱为北侧立柱比南侧立柱凸出；二、驳回舒子建的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由勤建公司负担，于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。
二审中，勤建公司提交瀚林银座苑（西区）-16#楼首层平面图一份，证明诉争房屋门的尺寸及外立面在涉案商品房买卖合同及补充协议签订之前已经进行了设计变更，并经过城乡规划局备案。舒子建质证意见：对该图纸的真实性请法院核实，合同约定门的开口大小为2600mm，图纸上门开口大小为2324mm，与合同不符，达不到勤建公司的证明目的。本院认证意见：勤建公司提供的图纸系书证，对图纸的真实性予以确认。据此可以认定图纸中标注的诉争商铺门宽尺寸与合同约定不符。根据蚌埠市城乡规划局向一审法院出具的答复函，建筑单位依据相关规范对于建筑门窗等作出适当调整，不需要规划许可。因此，该图纸不能证明变更诉争房屋门的尺寸及外立面必须经过规划部门许可。
双方当事人对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。
根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：勤建公司是否应当对涉案商铺门宽及外立面进行变更改建。
本院认为：关于门宽尺寸是否应当改建的问题。诉讼中，双方均认可合同约定的商铺门宽为2.6米，而实际交付的商铺门宽为2.26米。对此，勤建公司主张根据合同约定，其享有变更设计的权利，该项变更内容属于优化设计，无需取得舒子建同意。但关于优化设计的含义和内容，合同约定并不明确。勤建公司没有证据证明其对诉争商铺门宽尺寸变更属于优化设计。相反，根据生活常识判断，商铺作为对外营业用房，商铺门宽大小对于经营存在一定影响。虽然规划部门出具的答复函中，明确房屋建筑门窗的调整不需要经过规划许可，但在不能认定该项变更属于优化设计的情况下，勤建公司应当按照合同约定的商铺门宽尺寸向舒子建交付房屋。舒子建要求勤建公司按照合同约定对诉争商铺门宽进行改建，于法有据，应予支持。勤建公司的该项上诉主张依据不足，本院不予支持。
关于房屋外立面是否应予变更的问题。按照双方签订的《合同补充协议》第八条中约定内容“5、乙方同意甲方可保留对本项目内所有公共场所、共用设施、物业管理用房、建筑小品的建筑设计、规格、设计特色、房屋外立面等进行修改的权利，而无需事先通知乙方，也无需取得乙方同意”，表明双方已就房屋外墙外立面的修改变更作出约定，勤建公司对于外墙外立面的变更无须取得舒子建同意，故勤建公司并不违约。此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，外立面为房屋外墙，属于业主共有部分，而非专有部分。《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条规定，处分业主共有部分应由业主共同决定，故舒子建无权擅自进行处分。本案中，舒子建要求勤建公司变更改建外立面，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，勤建公司的上诉理由部分成立，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律部分有误，处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2017）皖0303民初1518号民事判决；
二、安徽勤建房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将舒子建购买的位于蚌埠市瀚林银座苑（西区）16号楼1单位112号商铺的门宽改建至2.6米；
三、驳回舒子建的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由舒子建负担（已交纳）。二审案件受理费80元，由安徽勤建房地产开发有限公司（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 张志荣
审 判 员 胡松涛
二〇一八年八月二十八日
法官助理 丁刘女
书 记 员 贡雪洁
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。