江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民终字第1323号上诉人（原审被告）朱同金，个体户。委托代理人张宝华，江苏拓力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）淮安金澄商业运营管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳东路1号。法定代表人吴小红，该公司总经理。委托代理人刘维忠，该公司职员。委托代理人刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人朱同金与被上诉人淮安金澄商业运营管理有限公司（以下简称金澄公司）房屋租赁合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2014年6月18日作出（2014）淮开商初字第0159号民事判决。上诉人朱同金不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人朱同金及其委托代理人张宝华，被上诉人金澄公司的委托代理人刘维忠、刘国振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：淮安经济技术开发区博德五金建材家具广场由江苏博德置业有限公司（以下简称博德置业）开发建设，2010年6月，博德置业与原告签订协议，约定博德置业将其开发建设的博德五金建材家居广场整体委托原告经营管理。协议约定原告在受托经营管理期间，以原告名义与客户签订合同，权利义务由原告享有并承担，协议还约定了有关委托经营的范围、方式、报酬等条款。2011年9月2日，原、被告签订《商位租赁预订单》，约定原告将博德五金建材家居广场精品馆4楼6号商铺给予被告预定，被告经营类别墙布，品牌保奇丽，摊位面积82.35平方米，租金单价28元／平方米／月，定金5000元。后被告向原告缴纳定金5000元。2011年9月3日，原、被告签订《博德国际精品馆商户装修协议》，约定被告的摊位号为4F层6号，总面积82.35平方米，被告2011年9月8日进场，9月22日必须装修结束，否则装修保证金没收等内容。同日，被告向原告缴纳装修保证金2000元，原告将上述房屋交付被告装修和使用，双方未签订书面租赁合同。原审另查明，被告向原审提交证据《商位租赁预订单》中下方用笔添加“同等条件基础上，与四楼其他商户同步，计租时间以正式合同约定时间为准”；原告亦向原审提交《商位租赁预订单》，该证据下方无上述添加内容，原告对上述添加内容不予认可。原审还查明，博德五金建材家居广场的开业时间为2011年10月29日。原审审理中，原告要求以被告已缴纳的定金5000元和装修保证金2000元冲抵相应的商铺租金。原审原告金澄公司诉称：2011年9月3日，原、被告约定原告将位于淮安市深圳东路1号博德五金建材家居广场精品馆4楼6号商铺出租给被告经营，出租面积为82.35平方米，租赁价格为28元／平方米／月，被告至今已承租近30个月，但未缴纳房租，原告多次催要未果，现请求判令：1、解除原、被告不定期商铺租赁关系；2、被告立即归还博德五金建材家居广场精品馆4楼6号商铺；3、被告按75.8／元／天标准支付租金，自2011年9月3日起至商铺归还之日；4、被告承担本案诉讼费用。原审被告朱同金辩称：1、原、被告至今仍为预约合同，原告将4楼6号商铺出租给被告是事实，双方约定建立正式合同关系的条件是四楼市场正常运营且商铺入住率达80%，而至今未达到此条件；2、原、被告对租金计算的时间没有约定，被告认为正式计算租金的时间应以双方正式签订租赁合同的时间为准；3、原告要求被告按照其标准进行装修，被告为此花费大量装修费用，若原告要解除预约关系，应赔偿被告装修损失；4、原告收取被告5000元定金，原告现不与被告签订正式租赁合同，理应双倍返还；5、原告在招商时有很多承诺未实现，且市场管理混乱，给被告造成了损失。综上，请求驳回原告诉请。原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，原告将商铺交付被告装修并使用，双方至今未签订书面的租赁合同，形成不定期租赁关系。在租赁过程中，经原告多次催要，被告仍未支付租金。原告主张解除双方租赁关系并要求被告返还商铺的请求符合法律规定，应予以支持。原告按约将商铺交付被告使用，被告应履行支付租金的义务。关于租金的计算时间。被告提供《商位租赁预订单》并依据该预订单下方手写添加的内容，认为计算租金的时间应以双方正式签订租赁合同的时间为准。原审认为，存于原告处的此份《商位租赁预订单》并无上述添加内容，且原告对此不予认可，被告的证据不足以证实其真实性，对此不予确认。鉴于双方未签订正式租赁合同对租金计算时间进行约定，根据公平原则，原审酌定自博德五金建材家居广场的开业时间即2011年10月29日起计算租金至商铺返还之日。关于租金标准。原、被告所签订的《商位租赁预订单》以及装修协议中对租金单价、面积已作约定，被告应按82.35平方米×28元／平方米／月=2305.8元／月向原告支付租金。原告要求以被告已缴纳的定金5000元、装修保证金2000元冲抵相应的商铺租金不违法法律规定，应予以准许。关于被告要求原告双倍返还定金问题。原、被告签订的《商位租赁预订单》系对被告承租商铺的预定，后原告按约履行了向被告交付预定商铺的义务，被告要求原告双倍返还定金的主张无法律依据，不予支持。经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、解除原、被告之间不定期房屋租赁关系；二、被告朱同金于本判决生效之日起三十日内将位于淮安市深圳东路1号博德五金建材家居广场精品馆4楼6号商铺交还原告淮安金澄商业运营管理有限公司；三、被告朱同金于本判决生效之日起三十日内向原告淮安金澄商业运营管理有限公司支付租金，具体数额以每月2305.8元的标准，自2011年10月29日起计算至返还商铺之日，扣除被告已付的7000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1529元，减半收取765元，由被告朱同金负担。（该款已由原告预交，被告于本判决生效之日起三十日内给付原告）。上诉人朱同金不服一审判决，向本院提起上诉称，一、双方没有签订正式房屋租赁合同的原因在被上诉人，由此而产生的不利后果应由被上诉人承担。首先，被上诉人提供的房屋不具备出租房屋的法定条件，即：房屋至今没有取得消防验收报告，不具备法定的出租条件。其次，市场出租率未达到80%，不具备被上诉人向上诉人承诺的开业条件；二、即使双方形成事实的租赁关系，原审判决以家居广场的开业时间为租金的起算时间也是错误的。被上诉人的招商经理在上诉人持有的预定单上亲笔注明“同等条件基础上与四楼其他商铺同步，计租时间以正式合同约定时间为准”，现双方未签订正式合同，上诉人不应支付租金。一审判决认为上诉人入驻商铺就应支付租金，该观点与被上诉人免一年房租的招租广告以及被上诉人作出的四楼精品馆达到80%的出租率后才开始签订合同收房租的承诺相悖；三、《商位租赁预定单》上的预定价格是签订正式合同后的价格，包括上诉人在内的大部分商户都是冲着市场达到80%的出租率后才开始签合同、收房租和免一年房租的承诺来承租被上诉人的商铺的。原审判决将预定价格确定为合同价不合理，且没有考虑到市场的特殊条件，对租金的标准认定有误，请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人金澄公司答辩称：1、被上诉人的出租房于2010年12月30日取得建筑工程规划许可证，2011年3月20日经过工程竣工验收，并经消防验收合格，房屋具备出租条件；2、上诉人称市场达到80%的出租率才开业和免一年租金的优惠条件，被上诉人不认可，双方是否签订租赁合同不影响双方租赁关系的存在，上诉人就是以要求被上诉人必须给予优惠为条件，迟迟不愿与被上诉人签订正式合同；3、《商位租赁预定单》确定的租赁价就是合同价；4、双方签订的《博德国际精品馆商户装修协议》约定的装修期限是从2011年9月3日至2011年9月22日止，证明涉案出租房屋交付时间在原审法院认定的2011年10月29日开业时间之前。原审判决正确，请求二审依法维持原判。二审经审理确认一审查明的事实。二审审理中，上诉人认可家居广场1—3楼开业时间为2011年10月29日，其所在的精品馆只有其他七家开业。二审庭审中，1、上诉人提供一份被上诉人的招租广告，广告上有免一年租金的内容，证明被上诉人承诺免一年租金的事实。对此被上诉人金澄公司质证认为，招租广告上有免一年租金的内容是事实，但是这种广告不是合同的内容。2、上诉人申请对其持有的《商位租赁预定单》上添加的内容是否是被上诉人的招商经理谢关涛亲笔书写进行笔迹鉴定。主张该添加的内容是谢关涛亲笔书写，证明双方如不签订正式合同，上诉人就不需要向被上诉人交租金。对此被上诉人金澄公司认为，存于被上诉人处的此份《商位租赁预订单》上并无后添加内容，被上诉人对此不予认可，对于添加的内容是否是谢关涛所写被上诉人持有异议，且添加的内容与本案没有实质关系，对于双方没有明确约定的，应以法律规定为准。二审审理中，1、被上诉人向本院提供二份消防验收意见书，证明博德五金建材家居广场国际精品馆建设工程消防设施于2011年11月13日经淮安市公安消防支队验收合格，并又于2012年9月27日复检合格。上诉人对证据质证认为，该两份证据是消防验收合格意见书，不是消防验收合格证，上诉人不认可。2、被上诉人向本院提供《博德开业营销活动商户征集函》一份。该征集函上有上诉人的商户经营信息和上诉人的签名，证明上诉人参加了2011年10月29日至11月8日博德广场开业活动。上诉人对证据质证认为，该征集函确实是上诉人签的，但上诉人当时只是试营业。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在租赁过程中，上诉人拒不支付租金，应解除双方租赁关系。博德五金家居广场国际精品馆工程消防设施在2011年11月13日已经验收合格，且又于2012年9月27日经复检合格，故上诉人主张双方租赁关系无效的上诉请求无法律依据，本院不予支持。关于租赁期限如何认定的问题。上诉人朱同金主张被上诉人承诺家居广场四楼国际精品馆达到80%出租率后才正式开业收取租金，故从实际情况看家居广场四楼国际精品馆至今仍不符合该开业条件。但经审查，从上诉人与被上诉人签订的装修合同来看，上诉人朱同金对租赁房屋进行装修期限的是从2011年9月3日起至2011年9月22日止。装修合同约定乙方必须按期进场，守时完工，该约定证明被上诉人已于2011年9月3日将出租商铺交给上诉人，而家居广场也有按时开业的准备。另从被上诉人提供的由上诉人填写并签名确认的《博德开业营销活动商户征集函》的内容看，上诉人事实上已参加了家居广场的开业活动，并进行了营业，故应认定家居广场四楼国际精品馆于2011年10月29日已开业，上诉人应从2011年10月29日起向被上诉人支付租金。对于上诉人主张被上诉人向其承诺家居广场四楼国际精品馆达到80%出租率后才正式开业收取租金的上诉观点，因无证据证明，本院不予采信。对于租金如何计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。被上诉人发布的招租广告上明确载明免一年租金，该承诺是订立合同的主要内容，应视为要约。上诉人上诉主张被上诉人的招商经理书面承诺“在同等条件基础上与四楼其他商铺同步，计租时间以正式合同约定时间为准”，双方现没有签订正式合同，上诉人就不应向被上诉人支付租金。对此，首先，被上诉人对添加的内容的真实性不予认可；其次，法律明文规定承租人有支付租金的义务，且租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。即使上诉人主张添加的内容是真实的，该内容也并不明确，不具有操作性，且上诉人承租被上诉人的房屋已远远超过法定的必须签订书面协议的六个月的期限，被上诉人也已通过催要和起诉的方式要求上诉人支付租金，而上诉人至今未能提供除《商位租赁预订单》之外双方另行就计租时间、租金标准等租赁事项进行书面确认的证据，对此应承担举证不能的法律后果。在本案双方无法达成补充协议的情况下，应按正常交易习惯确定。由于上诉人自2011年9月3日起已入驻家居广场四楼国际精品馆装修并已实际经营，可认为双方形成不定期租赁关系，而被上诉人已通过招租广告的形式承诺给承租户免一年租金，上诉人作为承租户在同等条件下应享受此优惠。经审查，双方签订的《商位租赁预订单》以及装修协议确定商铺面积为82.35平方米，租金单价为28元／平方米／月，故应以2305.8元／月的标准计算租金。综上，由于本案二审中上诉人提供新证据，致原审判决认定事实部分有误，应予纠正。上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。故根据《中华人民共和国合同法》第十五条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2014）淮开商初字第0159号民事判决的第三项，维持第一、二项；二、上诉人朱同金于本判决生效之日起三十日内向被上诉人淮安金澄商业运营管理有限公司支付租金，具体数额以每月2305.8元的标准，自2012年10月29日起计算至返还商铺之日止，扣除上诉人已付的7000元。如上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1529元，减半收取765元；二审案件受理费1529元，合计2294元，由上诉人朱同金负担1510元，被上诉人金澄公司负担784元。本判决为终审判决。审判长 汪 青审判员 孙 洁审判员 孙 艳二〇一四年十月二十日书记员 靳蓓蕾