广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0705民初1269号
原告：中国工商银行股份有限公司江门新会支行。住所地：广东省江门市新会区会城田心路*号107。统一社会信用代码：91440705894137662C。
负责人：陈文栋，该支行行长。
委托代理人：蒋建文，该支行职员。
被告：欧凤金，女，1981年6月1日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
被告：新会区会城有度贸易商行。住所地：广东省江门市新会区会城古榕路**号*楼。统一社会信用代码：92440705L6296007N。
经营者：欧凤金。
被告：梁亦文，男，1973年5月3日出生，香港居民，住广东省江门市新会区。
原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行诉被告欧凤金、新会区会城有度贸易商行（以下或简称“有度贸易商行”）、梁亦文金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法组成合议庭于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋建文到庭参加诉讼，被告欧凤金、新会区会城有度贸易商行、梁亦文经本院合法传唤无正当理由均拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行向本院提出诉讼请求：1.被告欧凤金立即偿还贷款本金745130.18元及利息18807.16元（暂计至2017年2月21日，从2017年2月22日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息和复利等按照原合同约定标准计算）；2.被告有度贸易商行、梁亦文对上述债务承担连带清偿责任；3.被告欧凤金不能按期偿还借款本息的，原告对拍卖、变卖抵押物江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××105的处置所得享有优先受偿权；4.本案案件受理费、保全费等全部诉讼费由三被告承担。事实和理由：三被告于2015年11月25日与原告签订合同编号：B2015年新经第19XX号《个人借款/担保合同》一份，向原告借款75万元，用于支付木材，借款期限为1年，约定还款日期为2016年11月27日。合同约定采用按月还息，在贷款到期日偿还本次贷款全部本金和最后一个月利息，被告有度贸易商行、梁亦文签名同意为上述贷款提供连带责任保证担保。被告梁亦文于2013年11月7日与原告签订E(抵)字[江门]行[新会]支行[2013]年14XX号《个人借款最高额抵押合同》，同意提供座落于江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××105的房产为前述欧凤金在原告的贷款承担抵押担保责任，并办妥抵押登记手续。上述合同签订后，原告依照合同约定于2015年11月27日向被告欧凤金发放了75万元的贷款，履行了合同义务。贷款发放后，从贷款发放日起至2017年2月21日止，被告欧凤金因个人经营不善，无法依时偿还贷款，贷款现已全部逾期，积欠本金745130.18元，利息18807.16元。根据以上事实，各被告的行为已构成违约。原告认为，原告与各被告所签订的合同内容合法、形式有效，依法具有法律效力。被告未能按约定履行合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任，并立即偿还贷款本金745130.18元及利息18807.16元（暂计至2017年2月21日，从2017年2月22日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息和复利按照原合同约定标准计算）。
原告向本院提交以下证据：
1.《个人借款/担保合同》（编号B：2015年新经第19XX号）一份（原件），证明被告向原告办理个人借款75万元的事实。
2.借款借据一份（原件），证明原告已按合同约定履行了发放75万元贷款的事实。
3.借款详细信息页面、自营历史明细列表各一份（打印件），证明被告欧凤金在原告借款的事实。
4.《个人借款最高额抵押合同》（编号：E(抵)字[江门]行[新会]支行[2013]年14XX号）一份（原件），证明被告梁亦文同意为上述债务承担连带保证责任的事实。
5.房地产权证（粤房地权证江门字第××号、第××号、第××号、第××号）四份（复印件）、他项权证（粤房地他项权证江门字第02XXXXX830号、第0XXXXXX829号、第02XXXXXX28号、第0XXXXXXX26号）四份（原件），证明房产已办理房产他项权抵押登记，原告具有抵押权的事实。
6.被告欧凤金、梁亦文的身份证各一份（复印件），证明被告欧凤金、梁亦文身份的事实。
7.个人逾期贷款催收通知书一份（原件），证明原告已向被告欧凤金、梁亦文、新会区会城有度贸易商行主张债权的事实。
8.工商登记查询一份（复印件），证明新会区会城有度贸易商行身份的事实。
被告欧凤金、有度贸易商行、梁亦文均没有答辩，也没有提交证据。
经审查，原告提供的证据真实，与本案有关联，且来源合法，故本院予以采纳。
本院查明：
2015年11月25日，原告（贷款人）与被告欧凤金（借款人）、被告有度贸易商行（保证人）、梁亦文（保证人、抵押人）签订《个人借款/担保合同》（编号：B2015年新经第19XX号），约定原告向被告欧凤金发放个人经营贷款人民币750000元用于购木材；贷款期限为1年；合同第四条约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及按约定上浮30%确定的利率执行；还款方式为每月付息，按一次性还本，还款日与贷款实际发放日相对应，最后一期还款日为贷款到期日，借款人应从贷款发放的次月开始还款；被告欧凤金未按照合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。借款担保方式为抵押担保和保证担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期限为本合同项下贷款到期之日起两年；由抵押人梁亦文自愿以合同附件《抵押物清单》所列的抵押物：江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××105提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。担保人承诺主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××105均登记在被告梁亦文名下，抵押权人是原告，抵押登记时间为2014年3月28日。
签订《个人借款/担保合同》后，原告于2015年11月27日依约向被告欧凤金授权的收款人名下的账户支付贷款750000元。
2013年11月7日，原告（抵押权人、贷款人）与被告梁亦文（抵押人）签订E(抵)字[江门]行[新会]支行[2013]年14XX号《个人借款最高额抵押合同》一份，被告梁亦文为确保被告欧凤金作为借款人对原告作为贷款人所负的债务得到切实履行，被告梁亦文自愿在自2014年3月26日至2020年3月26日期间在人民币13083032元最高额度内提供担保，最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。合同所附《抵押物清单》列明被告梁亦文提供的抵押物为江门市XX区XX路XX号XXX、江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××105、江门市XX区XX路XX号XXX。
借款到期之日即2016年11月27日，原告的银行系统于当日在被告的还款账户扣减本金4868.89元，被告欧凤金尚欠本金745131.11元和借款期限内的利息3534.38元未还。原告的银行系统又于2016年12月21日扣减本金0.93元。即截至2016年12月21日，被告尚欠的本金为745130.18元、利息为3534.38元和罚息为4213.72元；截止自2016年12月22日起计的罚息未还，原告遂于2017年3月6日向本院提起诉讼。
另查明，涉案贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准年利率为4.35%。
另查明，被告有度贸易商行成立于2013年8月13日，是被告欧凤金经营的个体工商户，经营范围为销售木材、家具、建筑材料、装修材料。
本院认为：
本案是金融借款合同纠纷。被告梁亦文是香港居民，本案为涉港民事案件。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用中华人民共和国内地法律调整。被告欧凤金、有度贸易商行、梁亦文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院对被告欧凤金、有度贸易商行、梁亦文依法缺席判决。
本案的主要问题是：一、原告主张被告欧凤金偿还借款本金并支付利息、罚息、复利是否有理；二、被告有度贸易商行、梁亦文应否为被告欧凤金尚欠的款项承担连带清偿责任；三、原告主张就涉案抵押物实现抵押权以所得价款优先受偿是否有理。
一、关于第一个问题
原告是具有贷款发放经营权的金融机构,原告与被告欧凤金就借款用途、数额、期限、利率等在协商一致、平等自愿的基础上签订《个人借款/担保合同》，没有违反法律规定，依法应受法律保护。《个人借款/担保合同》约定合同签订时贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%；还款方式为每月付息，按一次性还本；被告欧凤金未按照合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。截至本金还款日即2016年11月27日，被告未有偿还剩余的借款本金745131.11元，其行为已构成违约。在扣减还款账户的款项0.93元后，截止2016年12月21日，被告尚欠的本金为745130.18元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，被告欧凤金应按照合同约定偿还尚欠的本金745130.18元。
至于利息、罚息的计算问题。因被告尚欠借款期限内的利息3534.38元未还，原告主张被告偿还利息，合法有据，本院予以支持。自逾期偿还本金之日起即2016年11月27日，被告欧凤金应支付逾期利息（罚息），因合同约定逾期利率按贷款发放时中国人民银行同期同类贷款基准年利率上浮30%再加收50%，即逾期年利率为8.4825%[4.35%×（1+30%）×（1+50%）=8.4825%]。因截至2016年11月27日尚欠本金为745131.11元，截至2016年12月21日尚欠本金745130.18元，经核算，2016年11月27日至2016年12月21日期间的逾期利息为4213.72元，自2016年12月22日起计算的逾期利息（以尚欠借款本金为基数，从2016年12月22日起，按年利率8.4825%,计至贷款本金清偿之日止）。
至于复利的计算问题。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》和中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。故经查明的事实可知，涉案《个人借款/担保合同》的借款期内利息没有产生复利，对于原告主张复利，缺乏法律依据，本院不予支持。
二、关于第二个问题
《个人借款/担保合同》约定被告有度贸易商行、梁亦文为被告欧凤金的借款承担连带担保责任，担保范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期限为本合同项下贷款到期之日起两年，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告有度贸易商行、梁亦文应对被告欧凤金就《个人借款/担保合同》所形成的债务承担连带清偿责任。
三、关于第三个问题
原告主张被告欧凤金不能按期偿还借款本息的，原告对拍卖、变卖抵押物江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××105的处置所得享有优先受偿权。根据《个人借款/担保合同》约定，被告梁亦文以其名下的座落于江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××105提供抵押担保，担保范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现抵押权的费用和借款人所有其他应付费用；同时《个人借款最高额抵押合同》亦约定被告梁亦文以上述四处房产为被告欧凤金在2014年3月26日至2020年3月26日期间在人民币13083032元最高额度内提供抵押担保，最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），双方的抵押合同均合法有效。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定”、第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，上述抵押物于2014年3月28日经房地产管理部门办理了不动产抵押登记手续。双方的不动产抵押登记合法有效，原告现主张在被告欧凤金不履行债务时，有权依法对位于江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××、江门市××区××路××105以折价或者以拍卖、变卖所得价款在上述款项内享有优先受偿权，依法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，判决如下：
一、被告欧凤金应自本判决书发生法律效力之日起十天内偿还借款本金745130.18元、利息3534.38元及罚息（暂计至2016年12月21日的罚息为4213.72元，日后罚息以尚欠借款本金为基数，从2016年12月22日起，按年利率8.4825%,计至贷款本金清偿之日止）给原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行。
二、被告新会区会城有度贸易商行（经营者欧凤金）、梁亦文对被告欧凤金的前述第一项判决的债务承担连带责任。被告梁亦文承担责任后，有权向被告欧凤金追偿。
三、原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行在被告欧凤金不履行债务时，有权依法对被告梁亦文名下的座落于江门市XX区XX路XX号XXX、江门市XX区XX路XX号XXX、江门市XX区XX路XX号XXX、江门市XX区XX路XX号XXX以折价或者以拍卖、变卖所得价款在本判决第一项的债务内享有优先受偿权。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行的其他诉讼请求。
如果被告欧凤金、新会区会城有度贸易商行（经营者欧凤金）、梁亦文未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11439.37元，申请（诉讼保全）费5000元，合计16439.37元，由欧凤金、新会区会城有度贸易商行（经营者欧凤金）、梁亦文共同负担。
如不服本判决，原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行、被告欧凤金、新会区会城有度贸易商行可在判决书送达之日起十五日内，被告梁亦文可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 梁津晃
审判员 吴淑娟
审判员 李月贤
二〇一七年十月十八日
书记员 邝结红