浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终3192号
上诉人（原审原告）：张杰。
委托代理人：王志春，浙江志春律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江中建置业有限公司，住所地：浙江省兰溪市中山路113号。
法定代表人：姚舜富，该公司总经理。
委托代理人：陈岳荣，浙江万申佳律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司杭州城东支行，住所地：浙江省杭州市凤起路74号。
负责人：周孟斌，该支行行长。
委托代理人：方成，该支行员工。
上诉人张杰为与被上诉人浙江中建置业有限公司、原审第三人中国农业银行股份有限公司杭州城东支行房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2015）金兰民初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：张杰租用浙江中建置业有限公司的兰溪市劳动路70-28号营业房一间经营服装生意。2012年5月2日，张杰和浙江中建置业有限公司签订浙江省商品房买卖合同一份，合同约定，浙江中建置业有限公司将位于兰溪市劳动路70-28号营业房一间出售给张杰，建筑面积91.64平方米，售价为每平方米15600元，付款方式为合同签订时付719584元，其余71万元办理按揭贷款。2012年12月31日前将房屋产权过户好，将房屋所有权证、土地使用权证交付给张杰。并约定如浙江中建置业有限公司不能在约定期限内交付权属证书，浙江中建置业有限公司自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向张杰支付已付房款3%的违约金。合同签订后，张杰按约向浙江中建置业有限公司支付房款人民币719584元。房屋一直由张杰使用。另查明，2012年1月10日中国农业银行股份有限公司杭州城东支行与浙江中建置业有限公司签订最高额的抵押合同，以包括讼争房在内的20处房产作最高额度的抵押担保，2012年2月11日在兰溪市房管局办理抵押登记，依法取得了他项权证，抵押期限是2012年1月10至2014年1月9日止。但浙江中建置业有限公司于2013年3月7日还清贷款，抵押解除。2013年3月8日，中国农业银行股份有限公司杭州城东支行又与浙江中建置业有限公司签订最高额的抵押合同，以包括讼争房在内的20处房产作最高额度的抵押担保，同日在兰溪市房管局办理了最高额的抵押登记，依法取得了他项权证。贷款人是徐氏控股股份有限公司。因浙江中建置业有限公司不能按期还款，中国农业银行股份有限公司杭州城东支行已向杭州市下城区人民法院起诉并对财产进行了诉讼保全，要求浙江中建置业有限公司承担抵押担保责任。现讼争房因多起案件被多家法院查封。
张杰于2015年8月13日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、浙江中建置业有限公司继续履行双方于2012年5月2日签订的浙江省商品房买卖合同。2、浙江中建置业有限公司协助张杰办理商品房产权登记手续。3、浙江中建置业有限公司支付张杰违约金286000元。
浙江中建置业有限公司在原审中答辩称：双方签订合同事实，由于浙江中建置业有限公司经济困难，房屋已被查封，现在履行不了合同。
中国农业银行股份有限公司杭州城东支行在原审中发表意见为：其对本案诉讼标的享有合法权利。2012年1月10日其与浙江中建置业有限公司签订过最高额的抵押合同，包括本案诉争兰溪市劳动路70号28营业房共计20处房产最高额度的抵押担保，2012年2月11日在兰溪市房管局办理抵押登记，依法取得了他项权证，首次抵押是两年期限到2014年1月9日到期。2013年3月7日浙江中建置业有限公司还清贷款，2013年3月8日，其又与浙江中建置业有限公司第二次签订了最高额的抵押合同，共计20处的房产（包括讼争在内），同日在兰溪市房管局办理了最高额的抵押登记，依法取得了他项权证。贷款人是徐氏控股股份有限公司。基于债务人不能按期偿还贷款，其已向杭州市下城区人民法院起诉并对财产进行了诉讼保全，要求浙江中建置业有限公司承担抵押担保责任。并当庭提供2012年1月10日最高额抵押合同、2013年3月8日最高额抵押合同，证明浙江中建置业有限公司将讼争房抵押给其贷款的事实。
原审法院审理认为：张杰和浙江中建置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，理应自觉履行。但浙江中建置业有限公司隐瞒房屋已抵押向中国农业银行股份有限公司杭州城东支行贷款的事实真相，与张杰签订房屋买卖合同。合同签订后浙江中建置业有限公司曾还清贷款解除抵押，但浙江中建置业有限公司未将房屋过户给张杰，又继续办理抵押向中国农业银行股份有限公司杭州城东支行贷款。现因浙江中建置业有限公司欠款额大，讼争房因多起借贷案件被法院查封。致使张杰和浙江中建置业有限公司签订的房屋买卖合同暂时无法继续履行。张杰要求继续履行合同的诉讼请求，暂不予支持。浙江中建置业有限公司违约，应支付违约金。张杰要求浙江中建置业有限公司支付违金的诉讼请求，予以支持。双方合同约定的违约金过高，现张杰要求按银行同期贷款基准利率的4倍计算，比较合理。为此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、驳回张杰要求继续履行张杰和浙江中建置业有限公司于2012年5月2日签订的浙江省商品房买卖合同，浙江中建置业有限公司协助张杰办理商品房产权登记手续的诉讼请求；二、浙江中建置业有限公司于判决书生效后支付张杰违约金286000元（以已付房款按银行同期贷款基准利率的4倍计算至2015年8月13日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2795元（已减半收取），由浙江中建置业有限公司负担。
张杰不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：双方于2012年5月2日签订商品房买卖合同，合同约定浙江中建置业有限公司将位于兰溪劳动路70号28营业房出售给其，付款方式为合同签订时支付719584元，其余房款710000元办理按揭贷款。同时约定浙江中建置业有限公司应于2012年12月31日前办理好房屋过户手续，如浙江中建置业有限公司不能在约定期限内交付权属证书，自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向其支付已付房款3%的违约金。合同签订后其已按约向浙江中建置业有限公司支付了房款719584元。对一审法院查明的其他事实，因其不了解详情，对是否属实不清楚。即使一审法院查明的其他事实属实，也不能免除浙江中建置业有限公司办理涉案房屋产权办理过户手续的合同义务。浙江中建置业有限公司将已出售给其的房屋用于向中国农业银行股份有限公司杭州城东支行的贷款提供抵押担保，属于不诚信的行为。涉案房屋目前未过户给其并无任何客观上的原因，完全是浙江中建置业有限公司主观上不诚信履行合同义务造成的。只要浙江中建置业有限公司对已出售给他人的房屋尽到注意义务，就不会发生将已出售的房屋用于贷款抵押的情况。若原审判决第一项判决生效，会免除浙江中建置业有限公司本应履行的合同义务。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判浙江中建置业有限公司继续履行双方于2012年5月2日签订的浙江省商品房买卖合同。
浙江中建置业有限公司答辩称：买卖合同合法有效，应当履行。不能履行的原因是由于其发生了债务危机，房产被多家法院查封。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中国农业银行股份有限公司杭州城东支行陈述称：一、根据《中国人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，不动产的设立要进行依法登记后才产生效力。本案中，诉争房产已在兰溪市房管部门依法办理了抵押登记，其取得的房屋他项权享有法定效力。杭州下城区人民法院（2015）杭下商初字04735号判决书中判令其对该诉争房产已享有优先受偿权。二、诉争房产在设定抵押权之前，其到兰溪市房管局进行了核实，房屋仍登记在浙江中建置业有限公司名下，其完全有理由相信该房产物权归浙江中建置业有限公司所有。
二审中，张杰、中国农业银行股份有限公司杭州城东支行未提供新的证据，浙江中建置业有限公司提供了房屋权属登记信息查阅表一份，拟证明涉案房产被多家法院查封的事实。
对浙江中建置业有限公司提供的证据，张杰发表意见为：真实性无异议，房产现在还用以营业，没有人来查封，该房产是其的。中国农业银行股份有限公司杭州城东支行发表意见为：对真实性、证明目的均无异议。
本院认为：张杰、中国农业银行股份有限公司杭州城东支行对该证据真实性无异议，本院对该房屋权属登记信息查阅表所显示的内容予以确认。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：双方当事人于2012年5月2日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政性法规所规定的禁止性规定，应认定为合法有效。本案中，由于双方未办理房屋权属变更登记，故不能产生物权变动的法律效力。因涉案房产已抵押给中国农业银行股份有限公司杭州城东支行，该担保物权有优先于张杰基于合同所产生债权的效力，且讼争房产亦被多家法院依法查封，目前张杰要求浙江中建置业有限公司协助办理房产过户手续的条件尚不具备，故对其该项诉讼请求，原审法院不予支持并无不当。综上，张杰的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5590元，由上诉人张杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼淑馨
审 判 员 应 倩
代理审判员 郑 睿
二〇一六年九月九日
代书 记员 周莹莹