上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4155号
上诉人(原审原告)：王超，男，1968年9月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人(原审原告)：马宁，女，1968年8月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张军，京衡律师集团上海事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：孔霞，京衡律师集团上海事务所律师。
被上诉人(原审被告)：吴山庭，男，1974年4月20日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：韦祖林，上海创远律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司上海静安支行，住所地上海市静安区。
负责人：李永辉，行长。
委托诉讼代理人：叶彦辉。
委托诉讼代理人：董艾莹。
原审第三人：潘学春，男，1978年1月18日出生，汉族，住安徽省天长市。
上诉人王超、马宁因与被上诉人吴山庭、原审第三人中国农业银行股份有限公司上海静安支行(以下简称“农行静安支行”)、潘学春房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初11436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王超、马宁上诉请求，撤销一审法院判决，改判吴山庭继续履行与王超、马宁签订的房屋买卖合同，并赔偿经济损失。事实和理由，王超将帐号发给吴山庭的行为并不等于其同意解除合同，且吴山庭在收到帐号后长达一年多未退款，更加证实了双方就解除合同未能达成一致。因为房价上涨，吴山庭恶意毁约，应承担相应的赔偿责任。
吴山庭答辩称，2015年12月9日，双方签订房屋买卖合同，三日后吴山庭就通知中介，由于家庭内部意见不一致导致无法出售房屋，要求解除合同。此后，双方多次协商解除了合同。一审法院判决正确，请求二审予以维持。
农行静安支行述称，服从法院判决，要求法院保护农行静安支行的债权与抵押权。
潘学春未做答辩。
王超、马宁向一审法院提起诉讼，要求判令：吴山庭将上海市菊联路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)过户给王超、马宁，王超、马宁愿意现金支付剩余房款，王超、马宁还要求吴山庭按人民币(以下币种均为人民币)2,200,000元的日万分之五计算支付从2016年4月20日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。
一审法院经审理查明：系争房屋房地产权利人登记为吴山庭。农行静安支行于2013年11月6日在系争房屋上设定了抵押权，债权数额为4,000,000元。2015年12月9日，王超、马宁(乙方)与吴山庭(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方宝山区菊联路XXX弄XXX号，房屋建筑面积235.86平方米；甲乙双方协商一致同意上述房地产转让价款共计6,620,000元；甲乙双方于2016年4月20日前办理过户手续；甲方未按约定期限交付房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款的日万分之五计算，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。合同补充条款约定，甲方应于2016年1月10日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲乙双方于确定还贷日期同时前往抵押权人处办理还款，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定账户；甲乙双方于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，办理房地产过户手续；甲方收到乙方贷款后3个工作日内，将房地产交付乙方。合同附件三付款协议约定，乙方签约时支付甲方房款20万元，乙方于2015年12月30日之前支付甲方房款1,790,000元，上述款项专项用于提前归还甲方贷款及注销抵押权；乙方于2016年2月28日前支付甲方房款1,040,000元，乙方以贷款形式支付甲方房款3,570,000元；乙方于双方办妥房地产交接手续当日，支付甲方20,000元。当日，王超、马宁支付吴山庭房款200,000元。同日，王超、马宁(乙方)与吴山庭(甲方)签订补偿协议，约定，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施设备另行补偿甲方1,580,000元，并于2016年12月30日前支付210,000元，于2016年2月28日前支付1,370,000元；甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付。2015年12月15日，王超、马宁转账支付吴山庭2,000,000元。2016年7月25日，潘学春在系争房屋上设定了抵押权，债权数额为9,000,000元。
一审审理中，王超、马宁提供了：1、王超、吴山庭之间的短信记录。主要内容为，吴山庭于2015年12月23日告知王超、马宁称吴山庭的妻子不同意出售系争房屋，王超、马宁不同意，双方约定于12月27日面谈。2、2016年2月27日吴山庭及其朋友等人、王超及中介公司工作人员聂本龙的谈话录音。主要内容为，吴山庭表示房屋不卖了，王超表示首先将2,200,000元房款还给王超，第二王超支付的中介费120,000元由吴山庭承担，第三房屋上涨的比例，第四百分之十的违约金。吴山庭的朋友表示赔偿金额是否还能协商，合同先予以解除。王超表示，需要达成协议后才解除合同。3、王超于2016年2月29日发给吴山庭的短信，主要内容为，还款请汇入王超建设银行账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
一审法院认为，王超、马宁与吴山庭签订的《上海市房地产买卖合同》、补偿协议系双方真实意思表示，双方均应恪守。2016年2月27日，王超、马宁与吴山庭就解除合同的后果处理表达了各自的意见。双方对于吴山庭应将房款返还给王超、马宁并无争议。王超、马宁于次日将账户发送给吴山庭，也以行动表示让吴山庭返还房款。虽王超、马宁口头表示不达成一致意见，不同意解除合同。但其语言及行为均同意吴山庭返还房款，返还房款的前提即合同解除。如果王超、马宁要求吴山庭继续履行合同，则自己还需向吴山庭付款，不应当要求吴山庭返还房款。王超、马宁的行为表达与其口头表达不一致，应当以其行为表达为准。故吴山庭主张双方就解除合同已经达成一致，法院予以采纳。吴山庭应将2,200,000元房款返还给王超、马宁。王超、马宁要求吴山庭继续履行合同，法院不予准许。王超、马宁与吴山庭对于合同解除涉及的赔偿问题于2016年2月27日未达成一致，之后也未达成一致，王超、马宁可另行向吴山庭主张，本案中不予处理。据此，判决：一、王超、马宁要求吴山庭继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理上海市菊联路XXX弄XXX号房屋过户手续等诉讼请求，不予支持；二、吴山庭于判决生效之日起十日内，返还王超、马宁房款2,200,000元。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据查明的事实，系争房屋买卖合同签订后不久，吴山庭提出要求解除合同。双方于2017年2月27日就解除合同进行了磋商，但由于赔偿金额未能协商一致而未果。2月29日，王超发送短信给吴山庭，其内容为“还款请汇入王超建设银行账户”，从该短信的内容可以看出，王超同意解除合同，由吴山庭退还房款。现王超行使解除权后，再要求继续履行合同，无事实依据，本院不予支持。至于王超、马宁的损失，可以另行向吴山庭主张。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58,140元，由上诉人王超、马宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一七年六月二十日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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