河南省平顶山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫04民终756号
上诉人（原审被告）袁占立，男，汉族。
委托代理人李全伟，河南科序律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）陈向峰，男，汉族。
委托代理人武龙宇，河南科序律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）雷栋楠，男，汉族。
委托代理人李荣堂，河南神鹰律师事务所律师。
原审被告袁世举，男，汉族。
委托代理人李全伟，河南科序律师事务所律师。
上诉人袁占立、陈向峰与被上诉人雷栋楠、原审被告袁世举合同纠纷一案，雷栋楠原诉讼请求依法判令袁占立、袁世举履行2014年6月16日签订的房屋买卖协议，要求其配合雷栋楠办理房产过户登记手续，并要求袁占立、袁世举支付逾期腾房的违约金7200元。汝州市人民法院于2015年12月31日作出（2015）汝民初字第1150号民事判决，宣判后，袁占立、陈向峰均不服，向本院提起上诉。汝州市人民法院于2016年2月29日将案件移送至本院，本院受理后，依法组成合议庭于2016年4月1日公开开庭进行了审理。
原审查明，2014年6月16日，原被告双方签订了一份买卖协议，协议约定“甲方袁占立、袁世举，乙方雷栋楠，1、甲方自愿将汝州市检察院后面政通巷东7排2号房产一处，占地2分，砖混结构三层，与家人协商一致同意出售给乙方为业，售价伍拾伍万元，特立此据，购房款有刘某代为交纳，乙方已把现款伍拾伍万元付给甲方；2、甲方保证卖给乙方的政通巷7排2号与其它人无经济纠纷，如有经济纠纷应付给乙方双倍的买卖金额；3、本合同签字后生效，如甲方不愿意买�取消本合同，甲方应退还给乙方现金伍拾伍万元，此款到2014年7月7日前有效，逾期甲方若退房应退乙方伍拾伍万，甲方自愿无条件腾房，晚腾一天按天付违约金每天100元”。协议签订后，被告袁占立、袁世举给原告出具收条一张，载明“今收到刘某购房款伍拾伍万元，2014年6月16日”。后被告袁占立、袁世举又于2015年2月15日，给原告出具保证书一份，内容为我叫袁占立，我于2014年6月16日卖于雷栋楠的房产，现仍有我本人临时居住，我保证于2015年3月20日前无条件腾房，由雷栋楠入住。庭审中，原告自称被告已于2015年5月30日已将协议中所涉及的房产交付给了原告，因此要求被告支付自2015年3月20日至2015年5月30日逾期腾房的违约金7200元。
另查明，2014年7月17日，被告袁占立又将本案所涉及的汝州市检察院后面政通巷东7排2号房产（房屋所有权证号汝房权证1404-4�第164号）以捌拾万元的价格卖于第三人陈向峰，且陈向峰于2014年7月17日通过银行转账将该捌拾万元支付给袁世举，且袁占立给第三人亦出具收条一份，内容为今收到陈向峰人民币捌拾万元整，系付2014年7月17日土地房屋转让买卖款项。
上述事实，有买卖协议、收款条、保证书、当事人法庭陈述等在案佐证。
原审法院认为，物权的变动应当遵循公示原则，即双方当事人除了因买卖行为而形成合同之债外，还应具有交付或变更登记的公示行为。本案中，涉案房屋由袁占立先后两次签订房屋买卖合同，分别出卖于雷栋楠与陈向峰，构成一房二卖的情形，但两次买卖均未在房产登记部门办理产权变更手续，尚未产生物权变动的后果，因此，雷栋楠及陈向峰所享有的均为债权。由于债权是平等的，因此，本案的处理应从两份合同的签订时间、付款比例、占有情况等方面进行综合考量。根据庭审查明的事实，从合同的签订时间来看，两份房屋买卖合同中原告雷栋楠签订时间在先，陈向峰签订时间在后，从付款比例来看，原告及第三人均已将房款支付完毕，从占有情况来分析，原告雷栋楠自述自2015年5月30日起二被告已将房屋交付给其使用、且有证人刘某、马某予以证实，第三人陈向峰自述自2015年9月9日后，被告将房屋钥匙及房产证交付给其使用，自己开始对该房屋进行占有使用，但未能提供有效的证据予以证明。被告辩称其与原告签订的买卖协议是虚假的，且收条上注明的收到刘某购房款55万元和被告和刘某之间的民间借贷纠纷为同一付款行为的理由，经调查核实收条上所注明的日期与刘某和被告袁占立之间发生借贷关系的日期不一致，且被告亦没有提供相关证据证实其与原告所签订的买卖合同是虚假合同。根据《中�人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，对于雷栋楠要求二被告继续履行2014年6月16日签订的房屋买卖协议，并要求二被告配合原告办理房产过户登记手续的诉讼请求，予以支持。第三人陈向峰在庭审中提出要求依法判令原被告之间所签订的房屋买卖协议为无效协议，并依法确认其与被告之间签订的房屋买卖协议有效，并要求被告协助其办理房屋过户手续的请求，予以驳回。原告雷栋楠要求被告支付自2015年3月20日起至2015年5月30日止逾期腾房的违约金7200元的诉讼请求，由原被告之间签订的买卖协议，被告袁占立、袁世举出具的保证书及刘某、马某的证言予以证实，予以支持。原告其它的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。被告及第三�的其它答辩意见，无事实和法律依据，不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告袁占立于判决生效后三十日内协助将位于汝州市检察院后七排二号（房屋所有权证号为汝房权证1401-4字第1**号）的房屋所有权过户登记至原告雷栋楠名下。二、限被告袁占立于判决生效后十日内支付原告雷栋楠逾期交付房产的违约金7200元。三、驳回第三人陈向峰的诉讼请求。案件受理费100元，保全费3270元，由被告袁占立负担。
宣判后，袁占立不服，向本院上诉称：一审判决认定事实不清，定性错误。本案纠纷不是房屋买卖合同，而是民间借贷。袁占立因资金困难，用其名下的位于汝州市梁丰路两套房产做担保，于2103年8月7日向雷栋楠等人借款二百万元，但在办理借款手续时，他们要求袁占立在出具借款手续的同时，将用于抵押的两套房产先行办理房产买卖手续，言明待袁占立将借款偿还完毕后，将手续全部交给袁占立。因袁占立急用资金，就按照雷栋楠的要求办理了手续，房产买卖手续还经汝州市公证处进行了公证。后雷栋楠等人在扣除十万元后，将一百九十万元通过雷栋楠的帐户转给袁占立。袁占立后陆续还款八十四万八千元。后袁占立又于2014年4月22日向他们借款五十五万，但实际通过刘某的帐户支付给袁占立五十一万二千五百元，同样袁占立出具了借款手续，不需要另行签订房屋担保手续，后于2014年10月份，他们又要求袁占立将本案涉及的房屋出具房产买卖手续，即雷栋楠在本案中所提起的房屋买卖合同所涉及的房屋买卖手续及收条，但日期所写是2014年6月16日。由于雷栋楠催要�款，袁占立于2014年7月17日将涉案房屋以八十万元的价格卖给第三人陈向峰。一审法院在不查实雷栋楠等人之间的关系，仅凭实际上并不存在和实际履行的房产买卖协议对本案作出的判决明显错误。
陈向峰上诉称：1、雷栋楠与袁占立、袁世举之间于2014年6月16日签订的房屋买卖协议是虚假的，其双方之间实际上是借贷关系。2、陈向峰与袁占立之间的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，是合法有效的，应当受到法律的保护。陈向峰的诉讼请求应当得到支持。
雷栋楠针对袁占立、陈向峰的上诉理由辩称：雷栋楠与袁占立之间的买卖关系是真实存在的，雷栋楠提供买卖协议、收据、腾房保证书可以相互印证，并由证人可以证明支付55万元购房款的事实。陈向峰与袁占立才是民间借贷关系，双方之间所谓的交付是为了对抗涉案房屋被查封虚构的�实。袁占立与刘某之间的借款关系与本案无关。
袁世举的意见同袁占立的意见。
本院认为，1、对于袁占立所称涉及本案中的购房款55万元以及另案由刘某作为原告所诉的民间借贷案件中的55万元是否为同一笔款项的问题应予进一步查明。2、袁占立在（2015）汝民初字第2151号、2150号民事案件诉讼过程中所称通过银行转账给刘某的款项是否与本案有关应进一步查明。3、本案所涉及房屋当时的市场价格应进一步查明。综上，原审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销汝州市人民法院（2015）汝民初字第1150号民事判决；
二、发回汝州市人民法院重审。
二审案件受理费200元，退回袁占立100元，退回陈向峰100元。
审判长 张大民
审判员 朱 晓
审判员 张姗姗
二〇一六年五月二十二日
书记员 郭闪闪