黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐民再终字第55号
上诉人（原审第三人）：田金华，男，1950年11月10日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：田艳杰，黑龙江镇方律师事务所律师。
委托代理人：孙淑芝，女，1950年12月1日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：王平秋，女，1956年4月13日出生，汉族，下岗工人。
被上诉人（原审原告）：王平奇，男，1960年2月7日出生，汉族，下岗工人。
被上诉人（原审被告）：王平涛，男，1963年4月23日出生，汉族，无职业。
王平秋、王平奇与王平涛、田金华房屋所有权确认纠纷一案，拜泉县人民法院于2011年9月27日作出（2011）拜民初字第557号民事判决。判后，第三人田金华不服，向本院提起上诉。本院于2011年12月13日作出（2011）齐民二终字第451号民事判决，该判决已经发生法律效力。王平秋、王平奇不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2013年4月23日作出（2013）黑高民申一字第44号民事裁定，驳回王平秋、王平奇的再审申请。本院于2014年6月12日作出（2014）齐民监字第5号民事裁定，再审本案，并于2014年10月11日作出（2014）齐民再终字第29号民事裁定，将本案发回拜泉县人民法院重新审理，该院于2015年10月8日作出（2015）拜民再初字第1号民事判决。判后，田金华不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田金华的委托代理人田艳杰、孙淑芝，被上诉人王平秋、王平奇、王平涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
拜泉县人民法院（2015）拜民再初第1号民事判决查明，王平秋、王平奇与王平涛共有父母遗留的房屋一幢，该房屋原所有权人为三位当事人的父亲王建石（1992年12月份去世），王建石去世后由三位当事人的母亲孙淑芬管理。2006年孙淑芬去世后，王平秋、王平奇与王平涛协商诉争房屋由王平涛负责管理，收取的房屋租金用于房屋的修缮。2009年7月23日，王平涛持拜泉镇群英社区开具的独生子女介绍信到拜泉县公证处办理了继承权公证（拜泉县公证处于2010年1月25日将该公证撤销），并持此公证文书将诉争房屋过户登记到自己名下。2009年8月5日王平涛与田金华签订了第一份《屋买卖协议书》，价格是8万元，拜泉县房地产管理处对该房屋评估价格为85900.00元，并于同日到房地产管理部门办理了产权转移登记。同年8月8日王平涛又与田金华签订了第二份《屋买卖合同书》，该合同书中标明诉争房屋面积为“东西5.70米、南北7.50米，43平方米，后建的房屋，东西8.62米，南北13.76米，共计113.65平方米，以及所属院落及一切设施卖给田金华”，诉争房屋有产权证照部分为42.75平方米。田金华实际交付给王平涛36万元后购得诉争房屋。2010年1月29日，王平秋、王平奇以王平涛、田金华为被告提起行政诉讼，要求确认诉争房屋产权所有人自王建石转移登记到王平涛名下的行政行为违法、并要求撤销诉争房屋转移登记到田金华名下的产权证。因2010年4月26日田金华提起民事诉讼，起诉王平涛，要求确认自己为诉争房屋的所有权人，故该起行政案件中止审理。2010年8月19日我院对田金华关于确认诉争房屋产权的民事案件作出了（2010）拜民初字第88号民事判决，以田金华要求法院对该房屋确认产权证据不足为由，对田金华的诉讼请求未予支持。田金华提出上诉，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2010）齐民二终字第503号民事裁定书，以田金华以36万元价款购得王平涛名下房屋，并经依法登记取得了房屋产权证书。田金华所持有的房屋产权证是经政府房屋主管部门依法审查核发，是依法正当取得，该产权证一经登记发出，即具有物权效力，买卖双方之间不存在善意与恶意之争，田金华取得了房证即是本案争议房屋的合法产权所有人，完全可以按照法律规定对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，无需再向法院起诉请求确认。而且关于房屋所有权证的效力，不属于民事法律调整，田金华此次起诉不具有诉权为由，撤销我院（2010）拜民初字第88号民事判决，驳回了田金华的起诉。因该民事案件的结案，行政审判庭恢复了行政案件的审理，在审理过程中，因最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人基于民事法律关系婚姻、继承、赠与、买卖无效或者应该撤销房屋登记为由的纠纷，先审理民事争议，行政受案的中止审理”的相关规定，该起行政案件于2011年1月份再次中止审理。2011年4月6日，王平秋、王平奇以诉争房屋系父母遗留的房屋，属其二人与王平涛三人共同所有，2009年8月，王平涛以非法手段骗取独生子女证明后又骗取继承权公证书，然后与田金华合谋将三人共有的房屋在王平秋、王平奇不知情的情况下以明显低于市场价格卖给田金华，严重侵害了王平秋、王平奇二人合法权益为由诉至我院，要求确认王平涛所取得的诉争房屋产权证书违法；确认王平涛与田金华之间的房屋产权交易关系无效。庭审中限定王平秋、王平奇在五日内有对诉争房屋2009年的市场价格进行鉴定的权利，二人未在规定期限内提出鉴定申请；庭审中王平秋、王平奇表示不向王平涛或田金华主张金钱上的赔偿或补偿，也不要求王平涛给付卖房款，只要求确认王平涛与田金华的买卖行为无效，田金华返还房产。
该判决认为，本案的焦点是王平涛与田金华之间签订的《房屋买卖合同书》是否为有效协议的问题。根据《物权法》第九十七条“处分共有不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占有三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，作为房屋的共同共有人之一对共同所有的房屋享有平等的占有、使用权，各共有人之权利及于共有房屋之全部。在共同关系存续期间，原则上对共有财产的处分必须征得全体共有人之同意，共同共有人并无自己应有部分处分可言。从本案查明的事实看，王平秋、王平奇与王平涛是诉争房屋的共同共有人，王平涛作为房屋共同共有人之一，未经其他共有权人王平秋、王平奇的同意出卖房屋，属于部分共有人擅自处分共有财产的无权处分行为，该行为侵害了其他共有权人的合法权益。虽然王平涛是无权出卖房屋人，但如房屋的买受人田金华系有偿、善意取得该房屋，则应依善意取得法理保护其利益，使其终局性地取得房屋的所有权，而善意的判断标准，应当是田金华受让房屋时不知让与人无处分权且无重大过失。从本案查明的事实看，田金华是否明知诉争房屋为王平秋、王平奇、王平涛共有、是否低于市场价格购得诉争房屋是确认田金华是否善意取得诉争房屋的关键问题。田金华自2002年起即开始承租诉争房屋，承租期间王平秋对该房屋进行了修缮，王平奇的住房亦与诉争房屋相邻，故田金华应当明知王平秋、王平奇是孙淑芬的子女之一，诉争房屋由其二人及王平涛的母亲孙淑芬管理的事实，2006年孙淑芬去世后，孙淑芬遗留的房产由三名子女共同共有，在此情况下仍与无权处分人王平涛签订买卖房屋协议书，协议中标明四邻有王平奇，在签订协议过程中田金华却没有向王平奇说明买房之意，其行为存在过失，购得诉争房屋亦侵害王平秋、王平奇的合法权益，故应当认定田金华具备明知诉争房屋为三人共有仍然恶意购买的故意。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。综上所述，王平涛作为共有人之一无权处分共有房产，田金华在明知诉争房屋为三人共有的情况下仍从无权处分人王平涛处购得房屋，可以判断其购房存在恶意购买的故意，则王平涛与田金华签订的房屋买卖协议系无效合同，共同共有人王平秋、王平奇有权向田金华要求返还财产。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决，一、被告王平涛与第三人田金华签订的房屋买卖协议书无效；二、第三人田金华于判决生效后十日内返还原告及被告王平涛房屋，被告王平涛于判决生效后十日内返还第三人田金华购房款36万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元由被告王平涛负担。
判后，田金华不服，向本院提起上诉称，一、上诉人田金华以36万元价格购买了王平涛名下的房屋，并依法进行登记取得了房屋产权证书，房屋买卖协议已经履行完毕。田金华依法成为争议房屋的所有权人，并且对房屋进行了多次修缮、扩建，并花费数十万元安装了冷库，此房屋已不是原来的状态了。二、针对王平涛私自办理独生子女证后将房屋办到自己名下的行为，上诉人没有理由也没有资格必须要知道产权证是如何办到他名下的。买房都是以卖房人持有的产权证件为依据，法律没有规定需要向其他家庭成员告知，并且该案经过几年的数次审理，均没有人和证据证明上诉人存在恶意串通。这是被上诉人兄妹之间的财产纠纷，不应当向其他人主张任何权利。三、原审判决依据没有出庭的证人证言下判，是以推理形式进行判决，没有事实及法律依据证明上诉人是恶意的，原审判决不能令人服判。四、上诉人交付了合理价款36万元，完成了过户登记，也没有任何证据证实上诉人知道王平涛没有处分权，因此，就应当认定上诉人是善意取得。综上，请求撤销一审判决，依法改判确认王平涛与田金华签订的买卖合同有效。
王平秋、王平奇答辩称，本案争议的房产是遗产，王平涛没有处分的权利，田金华明知王平涛不是独生子女，是骗取的房产，却依然和王平涛进行房屋交易，明显存在恶意购买的故意，故根据相关法律的规定可以认定田金华与王平涛签订的房屋买卖协议无效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王平涛在本院二审开庭审理过程中未发表答辩意见。
本院二审查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明，2014年10月29日，拜泉县人民法院以本案中王平涛骗取虚假独生子证及公证处公证书，继而将争议房屋产权变更到自己名下，之后将本属于三兄妹的房产转卖给田金华的行为符合诈骗罪的构成要件，已涉嫌犯罪，田金华也应该是同案犯为由，将本案移送至拜泉县公安局。拜泉县公安局立案侦查后，于2015年4月3日作出拜公（刑）撤案字（2015）016号撤销案件决定书，以没有犯罪事实发生为由，撤销本案，并于同日将案件移送回拜泉县人民法院继续审理。
本院二审认为，本案争议的焦点问题是田金华对争议房屋是否构成善意取得。从本案的实际情况看，自2006年起本案争议房屋一直由王平涛负责管理，田金华与王平涛在2009年签订房屋买卖协议时，经田金华到房屋产权管理处查询，争议房屋已登记在王平涛名下，即使田金华自2002年起开始承租使用诉争房屋，也知道王平涛不是独生子女，但根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，田金华有理由相信签订房屋买卖协议时王平涛对争议房屋享有所有权，并据此购买争议房屋不存在过失；王平涛主张将争议房屋以欺骗手段变更到自己名下是经田金华爱人孙淑芝出主意并找人帮忙办的独生子女证，并未提供证据证实；王平秋、王平奇主张田金华明知王平涛没有处分权却以明显低价从王平涛手中购买争议房屋存在恶意，亦未提供充分证据证实；另，拜泉县人民法院在本案一审审理时曾以王平涛、田金华涉嫌诈骗将本案移送至拜泉县公安局，拜泉县公安局经立案侦查后亦认为没有犯罪事实发生，作出了撤销案件的决定书。综上，王平涛对争议房屋虽无处分权，但本案并无充分证据证明田金华购买争议房屋时存在恶意，应认定田金华为善意取得，且田金华在支付合理对价后已依法将争议房屋登记到自己名下，故依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，田金华与王平涛签订的房屋买卖协议合法有效，田金华已取得了争议房屋的所有权。原审判决关于“王平涛作为共有人之一无权处分共有房产，田金华在明知诉争房屋为三被上诉人共有的情况下仍从无权处分人王平涛处购得房屋，可以判断其购房存在恶意购买的故意，则王平涛与田金华签订的房屋买卖协议系无效合同”的认定属认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。上诉人田金华的上诉理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、撤销拜泉县人民法院（2015）拜民再初字第1号民事判决；
二、驳回王平秋、王平奇的诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由王平秋、王平奇负担。
本判决为终审判决。
审判长 王艳霞
审判员 郭英华
审判员 梁丽娜
二〇一五年十二月二十一日
书记员 唐婧婷