云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初8828号原告昆明御馨阁母婴护理有限公司。统一社会信用代码：91530100MA6K8B0L15。住所：云南省昆明市滇池度假区滇池湖岸花园（一期住宅）2-6地块61幢-1-3层5室。法定代表人叶威。委托诉讼代理人王志理、高学敏，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告左云峰，男，1983年6月25日生，户籍登记地址：云南省昆明市西山区。被告张娅琳，女，1976年1月12日生，居民身份证登记住址：成都市青羊区。两被告共同的委托诉讼代理人张力，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。第三人叶威，男，1966年9月16日生，居民身份证登记住址：北京市朝阳区。原告昆明御馨阁母婴护理有限公司（以下简称御馨阁母婴公司）诉被告左云峰、张娅琳、第三人叶威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告御馨阁母婴公司的委托诉讼代理人王志理，被告左云峰、张娅琳及其共同的委托诉讼代理人张力，第三人叶威到庭参加了诉讼。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定，本案由本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告御馨阁母婴公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年10月28日签订的《房屋租赁合同》；2、判令两被告返还剩余租金75735元，并支付起诉之日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、判令两被告赔偿原告装修损失546300元；4、判令两被告赔偿原告经营用固定资产损失300000元；5、判令两被告赔偿原告家具定制、广告制作费9200元；6、判令两被告赔偿原告经营损失42160元；7、判令两被告返还已经支付的物管费10142.08元；8、判令两被告返还已经支付的电信费1406.67元；9、判令两被告承担诉讼费、保全费。事实及理由：御馨阁母婴公司于2016年11月24日设立，公司因经营需要于2016年10月28日以发起人叶威为公司代表与两被告签订了《房屋租赁合同》，租赁两被告所有的房屋一套，租赁期限自2016年10月28日至2019年10月27日，租金每月5000元。公司成立后，对上述合同是确认的，并已实际享有合同权利和履行合同义务。2016年12月21日原告一次性支付两被告三年租金共计180000元。租赁期间原告投入大量时间精力对该套房屋进行装修，承租后近一年才装修完毕且于2017年10月投入使用，装修成本达百万余元。公司运营期间，两被告无故中止合同提出腾房，并于2018年7月25日强行关闭公司，并将全部工作人员赶出。两被告的违约行为严重侵犯原告权益，原告据此特诉至法院。被告左云峰当庭答辩称：1、被告与原告达成的是口头协议，约定租金每月22000元，实际使用期限为19个月，但原告只支付了一年的租金，原告构成违约，应支付剩余未付租金；2、原告要求解除的合同是原告为工商登记而炮制，双方并未实际履行，故对原告该项诉请，被告不予认可；3、原告的其他诉求与被告无关。被告张娅琳当庭答辩称：1、租赁关系发生于原告与被告左云峰之间，被告系公司股东，与租赁合同无关；2、原告无法拿出资金用于支付被告左云峰的租金，是原告违约，相应违约责任应由各股东按股权比例承担；3、原告诉请2以后的诉求与事实不符，不予认可。第三人叶威当庭答辩称：对原告诉请无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告御馨阁母婴公司提交的《房屋租赁合同》，本院已委托相应鉴定机构对合同中所涉签名的真实性进行鉴定，原、被告及第三人对鉴定意见无异议，故对该份合同的认定，本院将以鉴定机构出具的鉴定意见为准。原告提交的商品销售收入明细账系单方提交，原告未提交其他证据予以佐证，故对该证据，本院在本案中不予确认。原告提交的《服务合同》，经两被告质证对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告左云峰、张娅琳提交的《房地产估价报告——租赁价格》，形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认。两被告提交的《房地产估价报告——房产价值》，与本案的审理并无法律上的关联性，故对该证据，本院在本案中不予确认。两被告提交的装修施工备案证、住户装修竣工复验表，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对以上证据，本院予以采信。证人郭某当庭所作证言，能够与被告陈述及所提交证据相互印证，形成证据锁链，故对该证人证言，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告御馨阁母婴公司于2016年11月24日成立，法定代表人为叶威。位于滇池国家旅游度假区内、前卫西路西北侧滇池湖岸花园（一期住宅）2-6地块61幢-1-3层5室房屋（建筑面积516.8平方米）登记所有权人为被告左云峰，共有人为被告张娅琳。2016年10月28日《房屋租赁合同》中记载，甲方（左云峰、张娅琳）将上述房屋出租给乙方（叶威），租用期限3年，自2016年10月28日起至2019年10月27日，租金每月5000元，面积485平方米，付款方式为现金支付。被告左云峰、张娅琳认可其在上述合同中签字的真实性，同时向本院提出鉴定申请，要求就上述合同中叶威签名和手印的真实性进行鉴定。2019年10月18日，云南鼎丰司法鉴定中心作出云鼎鉴文痕字（2018）第1496号鉴定意见书，鉴定意见为：“签约日期为2016年10月28日的《房屋租赁合同》上叶威签字及指印不是本人书写所留”。就该份合同相关事实，证人郭某陈述：张娅琳安排我去办理御馨阁母婴公司的工商登记手续，办理手续时工商局要求提交租赁合同以明确公司营业地址，张娅琳安排我在百度上下载一个模板，把相应内容填写进去，她说涉及到租赁税，要把租金填低一点，就填5000、6000元，我就这样填了。2016年12月21日，原告御馨阁母婴公司通过银行向被告左云峰转账264000元，交易附言为：房租。原告及第三人叶威对此陈述：与被告口头协商房屋租金为每月5000元，所支付的264000元中有180000元是用于支付房屋3年租金，剩余部分系被告张娅琳经办，原告不清楚情况。被告左云峰、张娅琳陈述：与原告口头协商房屋租金为每月22000元，支付的264000元系诉争房屋一年租金。被告张娅琳担任原告出纳，故经手支付了该笔费用。经被告左云峰委托，云南驰佳房地产土地评估有限公司于2019年1月16日作出《房地产估价报告》，其中明确，位于滇池国家旅游度假区内、前卫西路西北侧滇池湖岸花园（一期住宅）2-6地块61幢-1-3层5室房屋在价值时点2018年11月23日的市场租金单价为每月每平方米64.3元，总价为每月33230元。二、被告张娅琳、左云峰提交的证据显示，诉争房屋于2016年11月14日进行了装修施工备案，明确将于2016年11月16日开工。2017年6月23日，由业主、施工单位代表、物业工程代表共同填写了《住户装修竣工复验表》，对房屋装修进行了复验。三、庭审中，原、被告及第三人对以下事实无异议：1、与左云峰、张娅琳建立房屋租赁合同关系的是原告御馨阁母婴公司；2、除诉争房屋外，原告还租用了两被告的车库，原告陈述车库可停放两辆轿车，两被告陈述车库面积为183.56平方米；3、两被告于2016年11月1日将房屋移交给原告，由原告进行装修后用于开办月子中心，2018年7月25日，原告搬离诉争房屋，现房屋已出租他人；4、御馨阁母婴公司实际投入费用：装修费700000元、固定资产投入365767.73元、家具定制及广告费9200元、物管费24341元、电信费1668元,共计1100976.73元。本院认为：庭审中，原、被告及第三人一致确认了原告与被告左云峰、张娅琳于2016年11月1日至2018年7月25日期间针对诉争房屋建立了房屋租赁关系的事实，故对该事实，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”以及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，原告御馨阁母婴公司与被告左云峰、张娅琳之间建立的房屋租赁关系系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的效力性、禁止性规定，房屋租赁合同关系合法有效，各方当事人均应全面履行合同义务。现原告认为两被告违约导致合同目的无法实现，故诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》。对此本院认为，原告提交了2016年10月28日《房屋租赁合同》，但该合同经鉴定并非原告法定代表人书写，且对于该合同的形成原因及记载内容，两被告也申请了经办人出庭作证；另一方面，从租赁房屋所处地理位置及租赁面积来看，合同中记载的每月5000元租金也明显与市场普遍价格不符，原告就此也没有提出合理解释，故原告提交的《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，不能作为认定原、被告权利义务的依据，在此情况下，原告诉请解除该份合同缺乏基础条件，客观上没有必要，本院不予支持。对于原告主张两被告返还租金的诉请，庭审中，原、被告对租金支付标准持有异议，原告关于租金每月5000元的主张本院上文已作出评述，不再赘述。被告主张租金为每月22000元，并就此提交了租金支付凭证及鉴定意见佐证，本院认为，在没有特别约定的情况下，租金支付一般而言都是一年一付，原告于房屋实际交付后向被告支付一年租金比较符合常理；从租赁物位置及面积来看，两被告主张的租金金额也没有明显超出市场价格。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”之规定，本案原告就其主张负有举证责任，但本院经审查后认为，原告待证事实不具有高度可能性，另一方面，两被告为反驳原告主张事实而提供的证据相较盖然性更高，具有高度可能性，结合原、被告各自提交证据、所作陈述及本案实际情况综合分析，本院认定，诉争房屋租金标准为每月22000元，原告实际支付了一年租金即264000元，而使用租赁房屋时间为2016年11月1日至2018年7月25日，故两被告现无需再向原告退还租金。原告另诉请两被告赔偿装修损失、固定资产损失、家具定制及广告费、物管费、电信费以及经营损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿…”原告在承租诉争房屋期间未足额支付租金构成违约，且房屋现已另租他人，没有证据证实两被告同意或实际利用，原告基于自身违约行为导致的损失应由其自行承担，故对原告上述诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告昆明御馨阁母婴护理有限公司的全部诉讼请求。案件案件受理费13710元（原告已预交），由原告昆明御馨阁母婴护理有限公司自行承担。保全费5000元（原告已预交），由原告昆明御馨阁母婴护理有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  葛吟秋人民陪审员  郭一入人民陪审员  张静梅二〇一九年九月十九日书 记 员  张 悦