上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第971号
原告郑星苡。
委托代理人谭玉英，北京长安（上海）律师事务所律师。
委托代理人战卫光，北京长安（上海）律师事务所律师。
被告林桐。
委托代理人吴丹萍，上海恒衍达律师事务所律师。
委托代理人刘颖，上海恒衍达律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行。
法定代表人陆济忠。
委托代理人黄继明。
委托代理人张蓉。
第三人上海保利佳房地产开发有限公司。
法定代表人赵国昂。
委托代理人计夏君。
委托代理人郝肖赞，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
原告郑星苡诉被告林桐共有纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，经被告林桐申请，本院追加了中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行（下称“农行嘉定支行”）为本案的第三人，并分别于2013年10月18日、2013年11月1日公开开庭审理。原、被告及第三人均到庭或委托代理人到庭参加诉讼。此后，经原告郑星苡申请，本院追加了上海保利佳房地产开发有限公司（下称“保利佳公司”）为本案的第三人，并于2013年12月12日再次公开开庭进行审理，原告郑星苡及其委托代理人谭玉英、战卫光、被告之委托代理人吴丹萍、第三人农行嘉定支行之委托代理人黄继明、唐佩、第三人保利佳公司之委托代理人计夏君、樊晓丽到庭参加诉讼。之后，被告林桐提出评估申请，本案亦因案情复杂转为普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员史建颖、人民陪审员宗小时组成合议庭，并于2014年4月16日公开开庭审理。原告及其代理人谭玉英、被告及其代理人吴丹萍、第三人农行嘉定支行之委托代理人黄继明、张蓉、第三人保利佳公司之委托代理人郝肖赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑星苡诉称，原、被告原系男、女朋友关系，双方于2011年3月11日共同与第三人保利佳公司签订《商品房预售合同》（合同编号25000006797830），约定购买第三人保利佳公司开发的嘉定区某某路XXX弄《某某苑》XX号XX层XX室房屋（以下简称“涉案房屋”），房屋首付395710元，其中原告支付3万元，被告支付365710元。与此同时，原、被告与第三人农行嘉定支行签订《个人购房担保借款合同》约定贷款920000元，其中公积金贷款350000元，其余为商业贷款。原告为主贷人，被告为抵押人，原、被告双方约定由被告支付每月的贷款。后因双方感情破裂，被告于2013年1月开始停止还款，自2013年1月至今均由原告还款，原告多次要求被告偿还银行贷款无果，遂诉至法院，要求判令：1、涉案房屋的所有权归原告所有；2、被告协助原告办理房地产权证以及银行的抵押变更登记手续。庭审中，原告变更了诉请，要求分割原、被告在涉案房屋的《商品房预售合同》中权利、义务，判令：由原告承担预售合同中买受人一方的权利、义务，被告协助原告办理抵押变更登记手续以及房地产登记手续，将房屋登记至原告名下。同时原告同意给予被告相应的经济补偿。
被告林桐辩称，同意原告要求分割预售合同中涉原、被告的权利义务的诉讼请求，也同意原告一人来承担预售合同中买受人一方的权利、义务。但是因被告支付了大部分的首付款，且偿还了部分贷款，要求原告将其已付款返还被告，并对房屋的增值部分进行分配。
第三人农行嘉定支行辩称，同意原告的诉讼请求。关于银行贷款：其中商业贷款部分，因原告系主贷人，且有案外人宋顺承诺共同还款，故同意被告不再承担商业贷款的还款责任；公积金贷款部分，借款人为原告，公积金贷款额35万元审查的仅是原告的贷款额度、仅绑定了原告公积金帐户还款，并未考虑被告的公积金贷款额度，也未绑定被告的公积金帐户。其作为公积金贷款的贷款人、管理方，同意被告不再承担公积金贷款的还款责任；若涉及置业担保公司的权利，其无权发表意见。若法院支持了原告要求分割合同权利义务的诉请，则要求原、被告共同协助其办理银行抵押变更手续。
第三人保利佳公司辩称，已收到原、被告的全部购房款，涉案房屋办理房地产权证并无障碍。对于原、被告间的权利义务分割尊重法院的判决，若需要第三人保利佳公司配合办理相关手续，同意协助办理。
经审理查明，原、被告原系男、女朋友关系。2011年3月23日，原、被告双方与第三人保利佳公司就嘉定区某某路XXX弄XX号XX层XX室房屋（即涉案房屋）签订《上海市商品房预售合同》，约定由原、被告（乙方）购买第三人保利佳公司（甲方）开发建造的涉案房屋，房屋建筑面积91.16平方米，售价1315710元；付款方式及付款期限为：1、在签订本合同时，乙方已支付房款395710元；2、乙方应于2011年5月7日前支付剩余房价款920000元。双方一致确认，首付款395710元中30000元系原告出资、剩余365710元系被告出资。2011年4月2日，原告郑星苡作为借款人、第三人农业银行嘉定支行作为贷款银行以及案外人上海市住房置业担保有限公司（下称“置业担保有限公司”）作为保证人签订《住房公积金个人购房担保借款合同（个人住房组合贷款适用）》，约定原告向第三人农业银行嘉定支行借款350000元，并将涉案房屋作为抵押物，抵押物共有人为原、被告。2011年4月2日，原告作为借款人、第三人农业银行嘉定支行作为贷款人签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人借款570000元（商业贷款），借款用途为购买涉案房屋，借款期限20年，借款合同的抵押人为原、被告，抵押物为涉案房屋。之后，银行按约如期发放公积金及商业贷款共计920000元。2011年4月14日，原、被告办理了涉案房屋的预告登记手续，房屋的预告登记登记为原、被告双方共同共有。2013年6月21日，第三人保利佳公司办理了包括涉案房屋在内的嘉定区某某路352号等房屋的大产证。2013年6月26日，第三人保利佳公司与原、被告签订了《房屋交接书》，将涉案房屋以及《上海市房地产登记申请书》等办理房屋产权证所需材料交付原、被告，并退还房屋差价9671元。因原、被告感情破裂，双方未去办理涉案房屋的房地产权利登记手续、亦未对房屋进行装修，之后原告向法院提出诉讼。
案件审理过程中，因原、被告双方对涉案房屋是否存在增值，以及当前的市场价值存在争议，被告向本院申请对涉案房屋目前的市场价进行评估。2014年2月10日，本院依法委托评估。2014年3月14日，上海城市房地产估价有限公司作出估价报告：涉案房屋于2014年2月17日的市场价值为1560000元。对于房屋增值部分如何分割，原告认为，评估价不应作为分割依据，房屋并不存在增值，且双方曾进行过竞价，但之后被告放弃以170万元的价值对原告进行补偿，即应当以原告坚持的合同价1306039元对被告进行补偿；若法庭采信了评估价，则原告要求将贷款92万元视作原告出资，原告按照72.7%的比例分割增值部分。被告认为，贷款92万元并非原告一次性支出，不应视作原告出资，应以双方的出资额，即原告出资（首付、本金加利息）共计约12.7万元、被告出资（首付、本金加利息）共计约48.3万元，以出资比例为依据分割增值部分。
另查，1、2012年11月14日，原告与案外人宋顺办理了结婚登记手续。2013年10月24日，宋顺向第三人农行嘉定支行出具共同还款承诺书，承诺房屋共有人由原、被告变更为原告后，其同意对原告的债务承担连带责任。2、被告认可其已收到第三人保利佳公司退还的房价款9671元，确认其支付的首付款为356039元。3、关于原、被告的还款情况：双方确认自2011年5月至2012年8月，贷款由被告实际偿还；2012年9月、10月，贷款由原告实际偿还；2012年11月至2013年6月，原、被告各半负担；2013年7月之后，由原告实际偿还；具体还款金额：原、被告确认截至2014年1月3日，被告偿还的公积金、商业贷款本金共43547.57元，偿还利息共79889.04元，总额为123436.61元。剩余贷款以及此后的贷款均有原告偿还。经本院核算，截至2014年2月17日，原告偿还的公积金及商业贷款本金共32682.08元，偿还利息共51348.71元；剩余商业贷款本金524783.25，剩余公积金贷款本金318987.10元，剩余贷款本金共计843770.35元。4、被告另支付预告登记费160元、公积金贷款担保费3685.50元，要求本案中一并处理。
以上事实有《上海市商品房预售合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同（个人住房组合贷款适用）》、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行个人借款凭证、《个人还款承诺书》、《房屋交接书》、《上海市房地产登记申请书》、上海市房地产权证、《住房公积金个人贷款受理查询单》、还款明细表、《上海市嘉定区某某路XXX弄XX号XX室居住房地产估价报告》等书证，以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是恋爱期间共同出资购房的，感情破裂后能否请求分割双方在购房合同中的权利、义务；二是房屋增值部分如何分割、折价款如何计算。
对于争议焦点一，本院认为，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。涉案房屋的预告登记虽登记为林桐、郑星苡共同共有，但双方在预售合同中并未约定共有的性质、房屋目前也未办理产权登记，故双方对于共有的性质约定不明确，且原、被告之间不具有家庭关系，故应为原、被告按份共有。签订预售合同时原、被告系恋爱关系，以共同组建家庭为目的而共同出资购房，现原、被告感情破裂，原告也已与他人组建家庭，共有房屋的基础丧失，故原告要求分割双方在商品房预售合同的权利义务，依法可予分割。现原告主张由其来承受合同中买受方的权利、义务，被告对此予以认可，第三人农业银行嘉定支行、第三人保利佳公司均无异议，且银行作为抵押权人、贷款方已明确无需被告承担还款义务。故对原告要求确认由其享有、承担《上海市商品房预售合同》中买受方的权利、义务的诉讼请求，本院予以支持。
关于争议焦点二，确定被告就涉案房屋的权利可取得的折价款应综合考量双方购房的背景、出资情况以及对涉案房屋的实际贡献大小。从涉案房屋的出资情况来看，原告支付首付款30000元，被告支付首付款356039元；截至2014年2月17日，原告偿还的公积金及商业贷款本金共32682.08元，被告偿还的公积金、商业贷款本金共43547.57元，双方支付的贷款利息不应计入双方出资。即原告出资62682.08元、被告出资399586.57元，原告出资占比13.6%、被告出资占比86.4%。原告主张因贷款的借款人为原告，故92万元的贷款应视为原告方出资的意见，本院认为，原告通过向银行贷款的方式支付购房款，因该贷款原告尚未还清，原告并未实际出资，且已归还的贷款中部分为被告还款，故对此意见，本院不予采信。但考虑到贷款的借款人为原告郑星苡一人，且贷款金额较大，故在分割房屋的增值部分时应考虑原告在贷款方面所作的贡献。结合双方的出资比例、所作贡献大小，本院酌定房屋增值部分分割比例为原、被告各占35%、65%。现涉案房屋的市场价评估为1560000元，增值253961元，被告可分割165074.65元。故原告应支付被告的折价款应包括被告支付的首付款、已还银行贷款本金以及增加分割款，共计564661.22元。原告认为房屋不存在增值，应以合同价为基础进行分割的意见，并不符合涉案房屋目前的实际情况，以评估价为基础进行分割，更符合民事诉讼之公平原则，故对此意见本院不予采信。另，被告已支付的公积金贷款担保费3685.50元，实为贷款成本，因借款人及还款义务人均为原告，理应由原告承担；预告登记费160元，由原、被告各半负担。
本案中，关于置业担保有限公司的权利是否受到影响的问题，置业担保有限公司作为原告公积金贷款的担保人，从其与原告签订的《借款合同》看，在原告承受了预售合同买受方的权利、义务后，公积金贷款的借款人、还款义务人、抵押物并未变更，故原、被告分割合同权利义务并不影响其作为担保人的利益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、第一百零三条、第一百零四条之规定，判决如下：
一、原告郑星苡、被告林桐与第三人上海保利佳房地产开发有限公司签订的关于上海市嘉定区某某路XXX弄《某某苑》XX号XX层XX室房屋的《上海市商品房预售合同》中买受人的权利、义务由原告郑星苡享有、承担，银行贷款由原告郑星苡归还；
二、原告郑星苡应于本判决生效之日起十日内给付被告林桐折价款人民币564661.22元；
三、原告郑星苡应于本判决生效之日起十日内返还被告林桐公积金贷款担保费3685.50元；
四、原告郑星苡应于本判决生效之日起十日内返还被告林桐预告登记费80元；
五、被告林桐应于本判决生效之日起十日内协助原告郑星苡、第三人中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行办理涉案房屋的抵押变更登记手续；
六、被告林桐、第三人上海保利佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告郑星苡办理涉案房屋的房地产权利登记手续，将房屋登记至原告郑星苡名下。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16554.35元，评估费5760元（被告已预交），合计诉讼费22314.35元，由原告负担11157.18元、被告负担11157.17元。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 史建颖
人民陪审员 宗小时
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
……
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。