北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第46895号
原告北京通瑞万华置业有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇顺安路8号。
法定代表人宋海林，总经理。
委托代理人蒲莉，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托代理人邹家杰，男，1989年3月19日出生，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。
被告戴×，男，1982年8月27日出生。
原告北京通瑞万华置业有限公司（以下简称原告）与被告戴×（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒲莉、邹家杰、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月25日，我公司与被告签订了合同编号为Y×××××的《北京市商品房预售合同》。约定被告购买我公司开发的位于北京市朝阳区孙河乡×村二类居住用地×#住宅楼-×层×号房屋，总价款15444000元，付款方式为按揭，被告应于合同签订之日支付房屋总价的30.01%作为首付款，余款1081万元办理按揭贷款。按照合同约定，被告应当最迟于2013年11月14日支付房屋余款，但被告因自身原因逾期未办理完毕银行按揭手续，违反了上述合同约定，构成逾期付款，应承担相应的违约责任，按照逾期应付款的万分之四按日支付违约金。现被告愿意继续履行合同，且已足额支付房屋余款，我方请求法院判决：1、被告继续履行双方签订的编号为Y×××××的《北京市商品房预售合同》；2、被告支付自2013年11月15日起至2015年2月2日期间的逾期付款违约金1919856元。
被告辩称：同意继续履行合同。我没有违约，不同意支付违约金。原告之前与中信银行之间通过签署《土地抵押贷款协议》、《私人购房按揭合作协议》等相关协议，免除了中信银行延时放贷的责任，获取了相应的利益，而后又与我签署商品房预售合同及相关协议，排除了我选择向其他银行贷款的主要权利，且免除了其自身的责任，在中信银行延时放贷时，却将逾期违约责任转嫁给我，此种行为极不公平，与之相关的一系列违约条款构成合同法第四十条、第五十三条规定的无效情形。在合同约定的最终付款日期前后，原告明知中信银行不能如期放款将导致所有贷款业主违约，却不履行应尽的提示、告知等义务，不采取必要行动解除与中信银行的独家私人按揭贷款限制，协助贷款业主取回预售合同，并告知业主可选择向其他银行申请贷款或以其他方式付款，以避免或减少损失。我在通过中信银行贷款审批后，在原告同意的情况下，中信银行将我的商品房预售合同收押，导致我在其无法及时放贷时亦无法向其他银行申请贷款，无法避免因此面临的损失。
经审理查明：2013年7月25日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订了编号为Y×××××的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件（以下简称预售合同及其附件），约定被告购买原告开发的位于北京市朝阳区孙河乡×村二类居住用地×#住宅楼-×层×号房屋（以下简称涉案商品房），房屋预测建筑面积共358.16平方米，总价款15440000元。合同附件十为“补充协议”。补充协议第三条约定被告以按揭贷款方式付款，该条第2款约定：“（1）买受人应于本合同签订之日向出卖人支付该商品房总价款的30.01%作为首付款，即4634000元（包括买受人已付款项500000元转为本期购房款）……（2）买受人应在本合同签约后10日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向银行提出正式的按揭贷款申请并提供相关资料……买受人逾期未办理完毕上述按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担贷款金额万分之四的违约金。（3）买受人应在该房屋所在楼宇主体结构封顶之日起30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或政策的原因等），致使出卖人未能在前述期限内收到买受人全部房屋价款的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应在前述期限内一次性付清房款，或以其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。……（5）出卖人为买受人提供指定银行办理“按揭贷款”，若买受人自行联系银行办理按揭以支付房款，则出卖人不予提供任何手续和担保等方面的配合，并不承担任何责任。”补充协议第六条为“对逾期付款的补充约定”，其中第二款约定：“逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。……出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。”补充协议第十九条为“对合同解除及违约责任的补充约定”，该条第六款约定：“本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”或“违约金过分低于损失”等为由作为抗辩要求调低或调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。”
经查，上述预售合同及其附件签订后，被告向原告支付了首付款4634000元。双方在签署预售合同当天签署了编号为×××××的《商品房预售合同联机备案表》，原告办理了上述预售合同的预售联机备案登记手续。
审理中，原告称涉案商品房所在楼宇主体结构封顶日期为2013年10月15日，并提交北京中城建建设监理有限公司2013年10月15日出具的“证明”复印件一份对此予以证明，称该“证明”系监理公司向银行开具，故其没有原件，被告称其未收到过该证明，原告也未向其交付过相关书面材料，且“证明”没有抬头，也未写明哪一年10月14日，故对其真实性不认可。
2014年6月5日，原告向被告发出《关于尽快缴纳购房款的敦促函》，内容为告知被告其购买的商品房所在楼宇已于2013年10月15日主体结构封顶，被告应按照合同约定在预售合同签约后10日内办理完毕按揭手续并在房屋楼宇主体结构封顶之日起30日内将贷款部分房款支付至出卖人账号，否则将按约承担每日逾期应付款万分之四的逾期付款责任，逾期超过30日的，原告有权解除购房合同，同时收取被告总房款20%的违约金。被告认可曾收到该敦促函，但其称自己是在收到上述敦促函之后才知道主体结构封顶时间的。经询，原告称其在涉案商品房封顶之后通过被告的置业顾问口头与被告沟通过楼宇封顶时间，但其通过书面方式通知被告有关楼宇封顶时间是在2014年6月5日，即发出上述敦促函时。
2014年7月23日，原告委托泰和泰（北京）律师事务所向被告发出《律师函》，内容为直至本函发出之日，被告仍未支付剩余房款1081万元，因此被告已构成违约，告知被告于收到本函后三个工作日内，依据预售合同约定至原告售楼处办理剩余房款补交手续，向原告支付合同约定的剩余房款及相应的违约金，如被告仍未按上述日期补交剩余房款，原告将采取法律手段行使预售合同及其补充协议约定的追索违约金的权利和合同解除权等。2014年9月16日，原告又向被告发出《解约函》，通知被告其根据预售合同的约定解除与被告的预售合同，并要求被告于2014年9月21日前配合原告办理预售登记注销等相关手续等。
后被告一直未交纳剩余购房款，原告于2014年11月15日向本院提起诉讼，要求确认双方签订的预售合同已解除，并要求被告配合办理涉案商品房的备案解除手续并支付违约金。案件审理中，被告于2015年2月2日与中信银行股份有限公司总行营业部签订《个人购房借款合同》贷款1081万元，原告认可其于当日收到剩余购房款1081万元，并变更诉讼请求为要求被告按照预售合同及其附件的约定支付自2013年11月15日至2015年2月2日期间的逾期付款违约金1919856元。被告称其2013年11月4日已通过中信银行的按揭贷款审批，并提交中信银行总行营业部一手房按揭贷款审批表的传真件对此予以佐证。原告认为该审批表的真实性无法确认，且与原告无关。经查，上述审批表传真件下方于2015年1月28日注明：因客户不在国内，同意按照单笔放款。
案件审理中，经询，原告称因被告逾期付款导致其产生的损失包括因被告未按期支付房款造成的银行贷款利息损失及无法进行其他投资造成的机会成本及其他诉讼成本等。
以上事实，有《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件、《商品房预售合同联机备案表》、《关于尽快缴纳购房款的敦促函》、《律师函》、《解约函》、《个人购房借款合同》、中信银行总行营业部一手房按揭贷款审批表等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案原、被告签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件系双方方当事人的真实意思表示，亦无违反法律、行政法规强制性规定的内容，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现原告要求继续履行上述预售合同及其附件，被告同意，本院对此不持异议。按照合同约定，被告向原告支付除首付款外的银行贷款部分购房款的时间节点为涉案商品房所在楼宇主体结构封顶之日起30日内，如果被告在楼宇封顶之日起30日内不能用贷款支付剩余购房款的，其可以选择一次性付清房款或者以其他经原告同意的方式支付剩余购房款。原告现主张该楼宇封顶时间为2013年10月15日，但根据其举证，其在2014年6月5日首次向被告书面披露该时间点，且原告现有的举证无法证明其在此之前已经就涉案商品房所在楼宇的封顶时间明确告知过被告，从而可以认定被告在2014年6月5日之前并不知道楼宇封顶时间，原告主张2014年6月5日之前的违约金超出了被告订立合同时所能预见到的因其违约可能造成损失的范围，故本院对原告主张2014年6月5日之前的逾期付款违约责任不予支持。原告关于2014年6月6日至2015年2月2日被告实际支付剩余购房款之日期间违约金的主张，有相应的合同依据，应予支持，但考虑到合同关于违约金的约定偏高，本院根据双方合同履行的情况、双方的过错程度、双方在合同履行后的预期利益、原告因被告违约可能受到的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则对于原告主张的逾期付款违约金予以酌情减少。被告关于补充协议的有关约定系无效格式条款的主张无法律依据，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告北京通瑞万华置业有限公司与被告戴×于二〇一三年七月二十五日签订的合同编号为Y×××××的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件继续履行；
二、被告戴×于本判决生效之日起十日内支付原告北京通瑞万华置业有限公司逾期付款违约金五十五万元；
三、驳回原告北京通瑞万华置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千七百五十五元，由被告戴×负担（原告北京通瑞万华置业有限公司已预交，于本判决生效后七日内给付原告北京通瑞万华置业有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张帅宾
人民陪审员 骆尚朴
人民陪审员 王艳芬
二〇一五年十二月××日
书 记 员 唐 琪