广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第204号
上诉人（原审被告）：郑相杰。
被上诉人（原审原告）：深圳市联合安泰物业管理有限公司。
法定代表人温冬青，董事长。
委托代理人刘征，广东深义律师事务所律师。
上诉人郑相杰因与被上诉人深圳市联合安泰物业管理有限公司（以下简称联合安泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1232号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年9月27日，深圳市宝安区龙华街道华联社区工作站作为甲方、联合安泰公司作为乙方签订了一份《宝安区龙华街道华联社区姜头新村小区物业管理合同》，约定甲方将深圳市宝安区龙华街道大浪南路华联社区姜头新村小区交给乙方对小区实行专业化、一体化的物业管理，姜头新村是90年代开发规划无开发商的业主自建住宅小区，共规划138栋住宅楼，物业类型为城中村多层住宅小区；委托管理事项为：小区公用设施设备的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护、管理，本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护、管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，车辆行使及停泊秩序的公共秩序管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；合同期限自2008年10月1日起至2011年9月30日止；管理服务费标准为：住宅每月每平方米建筑面积0.8元，小区业主享受相关优惠政策，其中第一年由业主按每月每平方米0.16元交纳，第二年由业主按每月每平方米0.32元交纳，第三年由业主按每月每平方米0.48元交纳，差额部分由政府补贴；管理服务费由业主按月支付，逾期缴纳的，由业主以逾期之日起每天按万分之三的利息支付滞纳金，业主超过三个月不支付物业管理服务费用，乙方可要求房屋业主除赔偿乙方的实际损失和滞纳金外，并保留起诉权。合同签订后，联合安泰公司为华联社区姜头新村提供了物业管理服务。2011年7月18日，深圳市宝安区龙华街道华联社区工作站出具一份《证明》，证明华联社区姜头新村二区七巷2号为郑相杰购地所建私房，已在2009年历史遗留违法建筑普查登记中申请登记，二区七巷2号登记业主为郑相杰，上报面积约720平方米，登记信息资料已移交龙华街道处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室，已经取得申报收件回执。涉案小区尚未成立业主委员会。联合安泰公司为具备二级资质的物业管理企业。
联合安泰公司诉至原审法院，请求判令：1、郑相杰支付拖欠联合安泰公司物业管理费7603.20元及暂计2011年7月31日的违约金1579.85元；2、郑相杰承担本案诉讼费。
原审法院认为，联合安泰公司与深圳市宝安区龙华街道华联社区工作站签订的《物业管理合同书》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。联合安泰公司作为华联社区姜头新村的物业管理单位，其已经为姜头新村的全体业主提供了物业服务，郑相杰作为姜头新村二区七巷2号楼的业主，也已经实际接受了联合安泰公司的物业服务，故虽然联合安泰公司没有提供双方之间书面的物业管理服务合同，亦可认定双方之间存在事实上的物业管理服务合同关系，郑相杰应根据其房屋的面积及合同约定的收费标准向联合安泰公司支付物业管理费。现姜头新村二区七巷2号登记的面积720平方米，根据合同约定物业管理费标准为第一年每月每平方米0.16元即每月115.2元，第二年每月每平方米0.32元即每月230.4元，第三年每月每平方米0.48元即每月345.6元，从2008年10月至2011年7月的物业管理费共计7603.2元，郑相杰应当支付给联合安泰公司。联合安泰公司诉请郑相杰支付违约金1579.85元，原审法院认为，联合安泰公司和郑相杰之间没有签订书面的物业管理服务合同，但郑相杰拖延支付物业管理费，应当向联合安泰公司支付拖欠的物业管理费的法定孳息即利息，利息按中国人民银行有关同期贷款利率标准，自每月应付物业管理费之次月的1日起计至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条的规定，判决：一、郑相杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向联合安泰公司深圳市联合安泰物业管理有限公司支付2008年10月至2011年7月期间的物业管理费7603.2元和利息（利息以每月物业管理费为基数，2008年10月至2009年9月每月物业管理费115.2元，2009年10月至2010年9月每月物业管理费230.4元，2010年10月至2011年7月每月物业管理费345.6元，按中国人民银行有关同期逾期贷款利率标准，自每月应付物业管理费之次月的1日起计至清偿之日止）；二、驳回联合安泰公司深圳市联合安泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由郑相杰负担。
上诉人郑相杰不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由联合安泰公司承担。事实和理由：一、宝安区龙华街道华联社区姜头新村二区七巷2号是他人物业，郑相杰无权以自己名义申报历史遗留违法私房，更不可能取得申报收件回执。该幢楼房也并非由郑相杰使用；二、深圳市宝安区龙华街道华联社区工作站无权出具房屋权属证明，其出具的《证明》是无法律效力的，该类房屋业主的确认应由龙华街道处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室出具证明。请求二审法院支持郑相杰的上诉请求。
联合安泰公司答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以认可。联合安泰公司为郑相杰所在的物业提供了物业管理服务，郑相杰应当支付物业管理费。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
在二审审理过程中，本院于2012年2月24日去函深圳市宝安区龙华街道华联社区工作站，核实涉案物业管理合同的签订和履行情况。2012年2月28日，深圳市宝安区龙华街道华联社区工作站复函本院称：一、华联社区工作站于2008年9月27日与联合安泰公司签订《宝安区龙华街道华联社区姜头新村小区物业管理合同》，并于当天在小区进行了公示。二、联合安泰公司在三年合同期内有向138栋住户提供物业管理服务。三、物业管理服务的具体内容以《宝安区龙华街道华联社区姜头新村小区物业管理合同》的内容为准；该公司向小区居民提供物业管理服务的时间为2008年10月1日至2011年9月30日止；四、该公司依据《宝安区推广社区物业管理暂行办法》第八条的规定享受了政府的经费补贴以及按规定的标准向居民收取他们应付的管理费用。
本院认为，联合安泰公司依据其与华联社区工作站的签订的物业服务合同成为姜头新村小区物业服务企业，华联社区工作站在签订合同当天在小区内进行了公示，且出函证明联合安泰公司已经按照上述合同约定的时间和服务内容向包括郑相杰在内的138栋住户提供了物业管理服务，因郑相杰在此期间未对华联社区工作站的公示和联合安泰公司的物业管理服务行为提出异议，其与联合安泰公司之间形成事实物业管理服务关系。原审参照联合安泰公司的物业管理资质和合同收费标准判决郑相杰支付物业管理费和利息，符合案件事实和法律规定，本院予以维持。华联社区工作站系涉案小区的社区工作组织，其在历史遗留违法建筑普查登记中确认郑相杰系二区七巷2号业主并出具证明，本院予以采信。郑相杰提出其不是涉案房屋的业主，但并不能提供相反证据否定华联社区工作站的证明内容，其上诉主张本院不予采纳。综上，上诉人郑相杰的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人郑相杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
代理审判员 吴思罕
代理审判员 郑志锋
二〇一二年三月六日
书 记 员 李全慧
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。