昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第1421号原告云南尚洲商贸有限公司。住所：昆明经开区信息产业基地云南海归创业园*幢******号。法定代表人：马瑶忠，系该公司总经理。委托代理人：吴凯，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。被告谢礼文，身份证登记地址：云南省昆明市官渡区曙光小区伟龙别墅*幢，公民身份号码：×××。原告云南尚洲商贸有限公司诉被告谢礼文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月25日受理后，依法组成合议庭于2015年9月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴凯到庭参加了诉讼，被告谢礼文经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书（一）、（二），权利义务告知书及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加庭审，本案现已审理终结。原告云南尚洲商贸有限公司诉称：2013年3月11日原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，合同约定被告租用原告坐落于西山区滇池路与二环路交界处东南侧滇池半岛小区三期20幢第一层、第二层的商铺，租赁面积为699.86平方米，租赁期为60个月（自2013年1月1日至2017年12月31日），前3年的月租金为65元/平方米，后2年的月租金为78元/平方米，租金为每六个月预付一次，每次预付六个月租金，同时双方合同中约定被告拖欠租金累计5日以上的，原告有权解除合同并收回房屋，没收租赁保证金，且逾期5日未交付租金的，每逾期一日原告有权按当年租金总额的0.05%加收逾期滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，被告使用租赁物半年后开始拖欠租金，长达19个月，经原告多次催缴，被告均置之不理，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2013年3月11日签订的《房屋租赁合同书》；2、由被告向原告支付自2013年7月6日起至2015年2月6日止拖欠的租金共计864327元以及暂计的逾期滞纳金158340元，剩余逾期滞纳金计算自2015年2月6日起至实际付清之日止；3、由被告承担本案全部诉讼费用。被告谢礼文经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书，未到庭应诉，亦未提交书面答辩。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、被告身份证复印件，欲证明原被告是本案适格的法律主体。二、《房屋所有权证》6份、《房屋租赁合同书》、EMS快递单及催款函，欲证明原告将滇池半岛小区三期20幢1层、2层的商铺租赁各被告，双方签订了《房屋租赁合同书》，形成租赁法律关系，被告使用租赁商铺半年后开始拖欠租金，经催收仍拖欠自2013年7月6日至2105年2月6日期间的租金及逾期滞纳金共计1022667元，被告已经违约，原告有权依法解除本案合同并要求被告支付欠付租金及逾期滞纳金。三、保全费收据、公告费收据2份、财产保全责任保险发票，欲证明本案产生的诉讼费用的情况，诉讼费用四笔共计34854.01元。对于原告提交的以上证据材料，被告未到庭进行质证。被告经本院依法公告送达举证通知书（一）、（二），未向本院提交过证据材料。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、二、三，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2012年3月15日，原告登记取得座落于昆明市滇池路与南二环路交接处东南侧滇池半岛小区三期20幢第1层商铺1号、2号、3号、4号房屋及滇池半岛小区三期20幢第2层商铺5号、滇池半岛小区三期20幢第1-2层商铺24号的所有权，总建筑面积为699.86平方米，产权证号分别为：昆房权证西山字第2012011**号、201201157号、201201155号、201201158号、201201149号、2012011**号。2013年3月11日，原告作为出租方即甲方，被告作为承租方即乙方，签订了《房屋租赁合同书》及《补充条款》，约定原告向被告出租坐落在昆明市西山区滇池路与南二环路交接处东南侧滇池半岛小区三期20幢第1层、第2层商铺，出租总面积为699.86平方米，租赁期限为60个月，自2013年1月1日至2017年12月31日止。该合同第一条中写明“……房屋结构钢混结构，房屋完好情况完好……”。第四条约定“4-1：2013年01月01日起，至2013年12月31日，月租金为65元/平米，合计：月租金为45490.90元。年租金为545890.80元；2014年01月01日起，至2014年12月31日，月租金65元/平米，合计：月租金为45490.90元。年租金为545890.80元；2015年01月01日起，至2015年12月31日，月租金65元/平米……4-2.乙方需在合同签署当日一次性交付6个月的租金。该租金为出租方实收价。承租方支付包括水、电、煤气、管理费、租赁税费等全部费用.4-3该房屋租金支付方式如下：每6个月预付一次租金，每次预付6个月的租金，并且在支付当月5日前支付”。合同第十条约定“10-1.在租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，没收租赁保证金，若由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任：……（4）拖欠租金累计5日以上的……10-2.租赁期内应按合同规定足额交纳租金，不得无故拖延，逾期5天不交的，每逾期一天，甲方按乙方应交当年租金总额0.05%加收滞纳金”，该份合同尾部加盖有原告公章并由被告签名并捺印。此外，《补充条款》第一条约定“乙方已经现场查看并确认甲方交付的租赁房地产及其附属设施符合租赁目的及正常的安全使用标准，不存在安全隐患，同意按该租赁房地产及其设施的现在接收……”，该份《补充条款》尾部有原告公章、法定代表人签字并由被告签字捺印。另原告向被告邮寄了《关于贵方违约的函告》一份，庭审中，原告陈述称该份邮寄于2014年11月6日次日寄出，其认为因邮政并未退件，应视为已送达被告。2015年5月28日，原告因本案诉讼保全向诚泰财产保险股份有限公司云南分公司购买了财产保全责任保险并支付保险费15340.01元。此外，本院于2015年6月27日在《人民法院报》刊登公告向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书（一）、（二）及开庭传票，为此原告向人民法院报社交纳了公告刊登费260元。另本案受理后，经原告申请，本院裁定对被告名下价值人民币1022667元的财产进行保全，为此原告向本院交纳保全费用5000元。另，本院于2015年8月28日在《云南法制报》刊登公告向被告送达本案诉讼保全的民事裁定书，并由原告向云南法制报社交纳了公告费用235.85元。庭审中，就本案租金，原告陈诉其主张了19个月的租金即自2013年7月6日至2015年2月6日期间的租金。并陈述被告已向其支付了2013年1月至6月期间的租金。就本案滞纳金，原告陈述其主张的滞纳金起算时间为被告逾期的次日，就本案诉讼费用，原告陈述其主张的诉讼费用分为四个部分，含本案案件受理费14004元、保全费用5000元，刊登公告费用两笔共计495.85元及购买财产保全责任保险的费用15340.01元，并认为上述诉讼费用系因被告违约导致，应由被告承担。此外，原告陈述其公司法人与被告相互认识，因此在双方签订合同前已经把涉案房屋交给了被告，并认为在双方签订的《补充条款》第一条已经确定原告向被告交付了涉案房屋，并陈述其公司于2015年2月6日单方收回了涉案房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案原、被告签订的《房屋租赁合同书》权利义务明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告以被告拖欠租金为由主张解除双方之间的《房屋租赁合同书》，对此，本院认为，合同第十条约定“10-1.在租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，没收租赁保证金，若由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任：……（4）拖欠租金累计5日以上的……”，另双方合同第四条第二项约定“乙方需在合同签署当日一次性交付6个月的租金。该租金为出租方实收价。承租方支付包括水、电、煤气、管理费、租赁税费等全部费用”。第四条第3项约定“该房屋租金支付方式如下：每6个月预付一次租金，每次预付6个月的租金，并且在支付当月5日前支付”。结合本案合同第四条第2项的规定、《补充协议》第一条规定及原告认可被告已经向其交纳了6个月的租金的陈述，及本案并无证据证明被告支付过2013年7月6日起的租金的情况，可以认定，原告已向被告交付了涉案房屋，被告在签订本案合同时向原告交纳了6个月的租金，截止本院庭审时被告并未向原告支付2013年7月6日起的租金，拖欠租金已超五日，原告就此依据双方合同第十条约定主张解除本案合同，符合法律规定，本院予以支持。本案中，原告主张被告支付原告租金自2013年7月6日起至2015年2月6日止的租金共计864327元。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告主张被告支付欠付的至2015念月6日止的租金，并陈述其已经单方收回了涉案房屋，故本院认为，本案中无相反证据证明被告已经向原告支付了自2013年7月6日起的租金，原告已经于2015年2月6日实际收回了涉案房屋，故本院计算被告应付原告自2013年7月6日至2015年2月6日的租金为864327.1元，截止本院庭审之日，被告未到庭应诉亦未向原告交纳所欠租金，已超过合理期限，故本院认为被告应当向原告支付欠缴的2013年7月6日至2015年2月6日的租金864327.1元。本案中，原告主张被告向其支付2013年7月6日至2015年2月6日的逾期滞纳金158340元并支付自2015年2月6日计算至被告实际付清之日止的逾期滞纳金，对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此外《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原被告双方于合同第十条“违约责任”中第2项约定“租赁期内应按合同规定足额交纳租金，不得无故拖延，逾期5天不交的，每逾期一天，甲方按乙方应交当年租金总额0.05%加收滞纳金”，被告未按照约定的租金支付期限向原告支付租金，且拖欠租金超过五日，已经构成违约，应当承担相应违约责任。就原告主张的逾期滞纳金，本院认为，从本案合同第十条的规定可见，原告主张逾期滞纳约定于合同第十条“违约责任”内，实际亦属于违约金，结合本案被告未付租金的情况，本院认为被告未按约定期限向原告交纳2013年7月6日起至2015年2月6日止的租金，致使原告在被告占用租金期间产生资金占用费的损失，因此本院参照原被告双方租赁合同中对于涉案房屋的年租金的约定以及被告拖欠租金的情况，计算至本院判决时，原告因被告的违约行为造成的资金占用费损失为107781.6元（864327.1元×5.16%÷12×29（月）≈107781.6元），虽本案原被告在涉案合同第十条第2项对违约金的金额及计算方式进行了约定，被告未到庭应诉，但本院根据公平原则，认为原告据此主张逾期滞纳金已超过了造成损失的百分之三十即超出了人民币140116.1元（107781.6元×130%≈140116.1元），故本院酌情对此适当减少，确认由被告按照原告实际损失增加百分之三十向原告支付违约金即逾期滞纳金人民币140116.1元。此外，本案中原告亦主张被告承担本案的全部诉讼费用，包括保全费用5000元，刊登公告费用两笔共计495.85元及购买财产保全责任保险的费用15340.01元，就此，本院认为，《诉讼费用交纳办法》第六条规定：当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。第二十九条第一款规定：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。故就原告主张的申请保全费5000元应当由被告承担。另本案中，因被告拖欠租金，原告诉至本院，为此支付了公告费用495.85元，该费用系因被告违约造成的损失亦因由被告承担。就原告主张的其购买财产保全责任保险的费用15340.01元，本院认为该笔费用并非因被告的违约行为及诉讼必然产生的费用，原告主张由被告承担其支出的保险费没有法律依据，本院对其这一请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，一百一十四条第一款、第二款，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告云南尚洲商贸有限公司与被告谢礼文于2013年3月11日签订的《房屋租赁合同书》。二、由被告谢礼文于本判决生效之日起十五日内向原告云南尚洲商贸有限公司支付欠付的自2013年7月6日至2015年2月6日止的租金人民币864327.1元。二、由被告谢礼文于本判决生效之日起十五日内向原告云南尚洲商贸有限公司支付违约金人民币140116.1元。三、由被告谢礼文于本判决生效之日起十五日内向原告云南尚洲商贸有限公司支付本案申请保全费人民币5000元、公告费用人民币495.85元。四、驳回原告云南尚洲商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币14004元（本案原告已预交）,由被告谢礼文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  杜竹馨人民陪审员  周 静人民陪审员  陈顺庭二〇一五年十二月三十日书 记 员  杨 乐