河南省新乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民重字第12号
原告河南正大建筑有限公司第三分公司，住所地：新乡市。
法定代表人孔凡杰，总经理。
委托代理人孔现连，男，住新乡县。
委托代理人刘宝华，河南恒升律师事务所律师。
被告张先峰，男，住新乡县。
委托代理人胡光红，河南豫北律师事务所律师。
第三人新乡经济开发区大兴村村民委员会，住所地：新乡经济开发区。
法定代表人张超先，该村村委会主任。
原告河南正大建筑有限公司第三分公司（下称正大三分公司）诉被告张先峰、第三人新乡经济开发区大兴村村民委员会（下称大兴村委会）买卖合同纠纷一案，原告于2011年5月25日诉至本院，本院于2011年9月27日作出（2011）新民初字第475号民事判决书。一审判决后，被告张先峰对判决不服提出上诉，至新乡市中级人民法院，2012年12月17日，新乡市中级人民法院作出（2012）新中民五终字第96号民事判决书。被告张先峰申请再审，河南省高级人民法院于2013年8月13日作出（2013）豫法立二民申字第000937号民事裁定书，指令新乡市中级人民法院再审。新乡市中级人民法院于2014年7月9日作出（2014）新中民再字第44号民事裁定书，撤销（2012）新中民五终字第96号民事判决和（2011）新民初字第475号民事判决，发还新乡县人民法院重审。2014年8月15日本院受理该案，向原被告及第三人送达了应诉手续。本院依法另行组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孔现连、刘宝华，被告张先峰及其委托代理人胡光红到庭参加了诉讼，第三人大兴村委会经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称：2006年11月15日，原告与第三人签订合同，承包了第三人的新农村建设大兴村商住楼工程，根据合同约定，工程的售房权归原告所有，原告承担施工，负责施工中材料和水电等费用，第三人收取土地使用费和工程管理费。2007年3月27日，原告以第三人的名义与被告签订了售房协议书，将南楼一至五楼约650平方米售予被告，单价为每平方米860元，后院配置费5000元，合计564000元。付款方式约定为：被告在协议生效时付房款10万元，5月1日前付房款20万元，7月1日前付房款10万元，余款在购置房交付前付清。交房日期为2007年11月1日，任何一方违约，按房款总价的2%违约金罚款。该房已按期完工，但被告只交纳了购房款30万元后，下欠购房款275825元（含面积增加部分房款11825元）至今未付，并且未经原告同意就已入住。2009年7月22日，原告已为被告办理完毕房产证，面积比合同原定面积增加13.75平方米，房款相应增加11825元。原告诉至法院：1、请求被告支付原告购房款275825元及违约金11800元；2、被告承担本案诉讼费用。
原告提交的证据材料有：证据1、原告营业执照及组织机构代码证；证据2、原告与第三人合同书一份；证据3、第三人证明一份（该证据在中级法院卷宗内）。证据1-3证明涉案房屋的实际权利人是原告，尽管售房协议书上是被告与第三人签订，但实际上是原被告之间达成的买卖合同关系。证据4、售房协议一份，证明被告张先峰购买原告具有售房权的商住楼五套房屋，合同对面积、单价、付款方式、总房款的计算、违约责任均作出了明确的约定，并且第三人的领导宋述富是被告的经办人；证据5、房屋产权证五套，证明被告已于2009年7月取得房屋产权证书，房屋总面积为663.75平方米；证据6契税完税证五份，证明被告购买的房屋已于2009年7月15日缴纳了契税；证据7被告缴纳房款存根四张，证明收到被告房款30万元。
被告张先峰辩称：原告不是该房屋的实际所有人，不是开发商，无权售房；与被告无任何法律关系，应当驳回原告诉讼请求。
被告张先峰提交的证据材料有：证据1、售房协议一份，证明是与村委会签订的，与原告无关；至今未交房，一审时原告也承认，房屋现在没人管，仍空着；证据2、广告宣传页，证明房屋样式与宣传页不符，我方一直在与第三人交涉，其上显示开发商是第三人并非原告，宣传页显示向社会销售，属于商品房；证据3收据7张，证明被告已经交了51万元，有的上面有村委会公章，是村委会收的款；证据4裁定书，证明第三人曾给张广亭出具过证明，证明第三人就一个房屋出具过所有权证明，原告出具的大兴村委会证明是无效的。
第三人大兴村委会未到庭，未提交答辩状，亦未提交证据材料。
庭审质证：被告张先峰对原告提交的证据1无异议，原告的营业范围上没有显示房屋销售，原告无售房的权利。对证据2有异议，与被告无关，不能证明原告的主张，合同约定了乙方负责承建，是建筑合同，第四条约定是第三人委托原告销售，销售权在第三人，合同约定的售房权归原告，违反法律规定，该约定无效。对证据3有异议，是原告与第三人的内部约定，不能对抗被告，且没有法人签字，不合法；村委会将售房权转给原告，没有通知被告，被告不认可。对证据4协议书无异议，证明卖方是村委会，而非被告。对证据5无异议，但不能证明原告的主张。对证据6无异议，是被告缴纳的。对证据7证明是村委会收的钱，与原告无关；另被告已经交了51万元，而非30万元。
原告对被告张先峰提交的证据1的证明目的有异议，该证据从表面看是被告与村委会签订的，当时村长签字在被告下面，是经办人，证明该房屋仅能由大兴村的人购买，村长签字证明被告是该村人，另一方的经办人不是该村委会的人；对证据2有异议，不知来源，无法质证；对证据3有异议，在原告方提交的收据中，收钱都有两个人签名，而被告提交仅有许忠学一人签字的白条不认可；2007年5月22日证据真实性在省高院审理时有详细证言，不予认可，请求法庭调取该证言，2007年5月22日的6万元不予认可，因为宋述富是被告的经办人，不能证明该笔钱交给了原告，被告提交的与原告方一致的4份予以认可；对证据4有异议，系复印件，无法质证。
本院认证：对原告提交的证据1、2、4、5、6、7本院予以采信，对证据3不予采信；对被告张先峰提交的证据1、4予以采信，对证据2不予采信，对证据3中与原告陈述一致的部分予以采信。
结合有效证据，本院确定以下案件事实：2006年11月15日，原告正大三分公司与第三人签订大兴村委会签订合同，承包了大兴村商住楼建设工程，根据合同约定，原告负责施工中材料和水电等费用，第三人收取土地管理费和工程管理费。2007年3月27日，被告和第三人签订了售房协议书，将南楼一至五楼约650平方米售予被告，单价为每平方米860元，后院配置费5000元，合计564000元。付款方式约定为被告在协议生效时付房款100000元，5月1日前付房款200000元，7月1日前付房款100000元，余款在购置房交付前付清。交房日期为2007年11月1日。任何一方违约，按房款总价的2%违约金罚款。盖房已按期完工，原告为被告办理的房产证面积比原合同增加13.75平方米，按照合同约定的房价每平方米为860元计算，房价应相应增加11825元。张先峰于2007年3月31日交款100000元，于2007年7月23日交房款100000元，于2007年9月27日交房款50000元，于2008年5月16日交款50000元，被告仍欠房款275825元。
本院认为，原告正大三分公司与第三人大兴村委会签订合同承建大兴村商住楼工程，该合同从内容来看，不符合国家关于建筑工程承包合同及房地产开发性质的合同的规定，无土地出让、规划施工、许可等相关审批手续，该合同为无效合同。双方合同第四条第7款约定：“甲方全权委托乙方施工管理，包括售房权也全部委托给乙方，甲方若购房必须通过乙方同意后方可，否则无效。”第五条第7款约定“该工程售房权归乙方所有”。该合同此两款约定违背法律规定，为无效条款。被告与第三人签订的售房协议书，因没有证据显示被告张先峰系大兴村村民，无论原告或第三人均无权以商品房名义向社会销售他们承建的房屋，该合同也为无效合同。且原告和被告之间无权利义务关系，原告不是该房的实际所有人，原告要求被告直接支付房款及违约金的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，经审委会讨论决定，判决如下：
驳回原告河南正大建筑有限公司第三分公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5400元，由原告河南正大建筑有限公司第三分公司的承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费票据，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 田 伟
代理审判员 吕 敬
人民陪审员 朱命辉
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 荆 娜